湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05497号
上诉人（原审被告）湖南华铁房地产有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区木莲西路187号天天向上家园6栋109。
法定代表人沈海锋，该公司董事长。
委托代理人曾俊，湖南云天律师事务所律师。
委托代理人刘迎春，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周琼。
委托代理人周静芬，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人湖南华铁房地产有限责任公司（以下简称华铁公司）因与被上诉人周琼商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2015）天民初字第01861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月7日公开开庭进行了审理，上诉人华铁公司的委托代理人曾俊、刘迎春，被上诉人周琼的委托代理人周静芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年2月22日，周琼与华铁公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201106892008），约定周琼购买位于长沙市天心区木莲西路187号天天向上家园3栋2008号房屋，单价为每平方米7270.02元，总金额为535364元，约定周琼于2013年2月22日向华铁公司交付首期房款（含定金）107364元，剩余房款428000元向市直公积金中心申请贷款。合同第十条约定华铁公司应当在2013年6月1日前向周琼交付该商品房。该商品房交付时应当符合条件：1、已经竣工验收备案；2、满足附件三中所约定的装饰、设备标准；3、供水、供电、燃气达到接通条件、电话、有线、宽带线路敷设到户。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，华铁公司应当书面通知周琼办理交付手续。周琼应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与华铁公司办理交接手续，双方进行验收交接时，华铁公司应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。华铁公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周琼有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由华铁公司承担；第二款约定，由于华铁公司原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付周琼使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华铁公司按日向周琼支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，周琼有权解除合同。周琼要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华铁公司按日向周琼支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三约定，交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，周琼有权要求华铁公司就未达标准部分进行重新装修。对华铁公司未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给周琼。但周琼明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，华铁公司有义务对其加以拆除，并赔偿周琼因此而遭受的直接损失。内墙为混合砂浆抹面。合同的《补充协议》附件四第8条约定，如周琼申请贷款，则周琼应在签订合同后7日内向华铁公司或银行（或公积金中心）提供真实、有效、齐全的办理按揭贷款所需资料，并积极配合，按照华铁公司指定贷款银行的要求和通知的时间、地点统一办理各项手续，否则视为周琼逾期付款，按照合同有关规定承担违约责任。第10条约定如该商品房逾期交房，则华铁公司需通知周琼更改交房的具体时间，并承担逾期交房违约责任。
上述合同签订后，周琼按约支付了购房首付款及办理了按揭贷款手续，购房款全部支付完毕。华铁公司于2013年5月20日电话通知周琼收房，周琼于2013年7月13日与华铁公司办理了验房交房手续。2013年8月15日华铁公司开发的“天天向上家园”的该商品房的建设工程进行了竣工验收，并于2013年8月28日办理了工程竣工验收备案登记手续。现周琼诉至原审法院，要求华铁公司承担违约责任，请求判令：1、华铁公司支付周琼逾期交房违约金4711.2元；2、华铁公司赔偿周琼直接损失3682元；3、华铁公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。周琼与华铁公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。华铁公司没有按约在交付期限（2013年6月1日）将有关商品房进行工程竣工验收备案登记并交付给周琼，已构成违约，应承担按约支付违约金的民事责任。在订立商品房合同时，对于交付房屋的时间完全是由开发商确定，其应当预见到房屋经过竣工验收备案之前的各种因素，开发商相较于购房者而言，处于优势地位，商品房出卖人在明知标的物不符合合同约定的情形下，仍通知买受人交房，不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任，即使购房者接收该商品房后仍可以向开发商主张延期交付的违约责任。本案中，华铁公司于2013年8月28日才完成工程竣工验收备案，符合约定交房条件，周琼要求2013年6月1日至2013年8月28日期间按日支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，理由正当，予以支持，故华铁公司应承担违约金4711.2元（535364元×88天×0.01%每天）。对于华铁公司辩称华铁公司已于2013年5月20日通知周琼交房，履行了通知义务，且已于2013年7月13日实际向周琼交付房屋并由周琼占有使用，竣工验收备案不是商品房交付的法定条件，逾期备案并不构成华铁公司逾期交房违约，华铁公司不应承担逾期交房违约责任的意见，其理由不能成立，不予采纳。因华铁公司赠送的888装饰并不必然影响周琼对房屋的使用，周琼未举证证明其发生铲除888装饰的实际损失，故原审法院对周琼要求华铁公司赔偿赠送888装饰直接损失的诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决：一、限华铁公司于本判决生效后10日内向周琼支付自2013年6月1日至2013年8月28日期间的逾期交房违约金4711.2元；二、驳回周琼的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由周琼承担10元，华铁公司承担15元。（此15元已由周琼预交，由华铁公司在履行判决内容确定的义务时一并给付周琼）。
上诉人华铁公司不服原审判决，上诉称，一、被上诉人并未以商品房尚未竣工验收备案为由而拒绝收房，故上诉人并无逾期交房行为。二、建筑法、合同法、建设工程质量管理条例和城市房地产管理费等均明确规定房屋交付条件为建设工程竣工验收合格，因此竣工过验收备案不是商品房交付的法定条件，原审判决上诉人逾期竣工验收备案构成逾期交房违约，缺乏法律依据。三、合同仅对上诉人未按期交房的违约责任作出约定，而对交付未经竣工验收或未竣工验收备案房屋的违约责任未作出约定，因此原审法院将上诉人未在约定交付日期前进行竣工验收备案认定为上诉人构成逾期交房违约，并在被上诉人实际占有使用房屋而并不存在损失的情况下，判令上诉人支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。四、本案与其他三十三个案件存在不同情况，案情并不简单，但原审法院却适用简易程序合并审理，违反民事诉讼法相关规定。
被上诉人周琼辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、根据合同约定上诉人应当在2013年6月1日前将已经竣工验收备案的商品房交付被上诉人。而竣工验收备案时间是8月28日。由此，上诉人符合依约交付房屋的最早时间是2013年8月28日。无论被上诉人何时办理收房手续，上诉人在2013年6月1日至8月28日都构成事实上的逾期交房。二、一审适用简易程序正确，虽然是三十四个案子，但具体到个案上，法律关系清楚，案情并不复杂。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人华铁公司与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。合同所约定的“已经竣工验收备案”的交房条件对双方均具有约束力。虽然华铁公司在合同约定的交房期限前通知被上诉人收房，但涉案房屋直到2013年8月28日才完成办理工程竣工验收备案的手续，故涉案房屋在2013年8月28日才具备合同约定的交房条件，华铁公司在此之前交付的房屋不符合合同约定，不能认定履行了约定的交房义务。因此，对被上诉人要求华铁公司支付合同约定交房日期2013年6月1日至2013年8月28日期间的逾期交房违约金的主张，本院予以支持。然，被上诉人在2013年7月13日接收并实际使用涉案房屋后，华铁公司逾期办理竣工验收备案给被上诉人所造成的实际损失相对较小，故本院酌情确定2013年7月13日至2013年8月28日期间的逾期交房违约金按已付房价款的万分之零点五每日的标准计算；2013年6月1日至2013年7月12日的逾期交房违约金则按合同约定的已付房价款的万分之一每日的标准计算。故华铁公司应向被上诉人支付违约金3479.87元（535364元×42天×0.01%每天＋535364元×46天×0.005%每天）。另，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，且与其他三十三案的诉讼标的是同一种类，原审法院适用简易程序合并审理并无不当，并未妨碍各方诉讼权利的行使，故原审法院审理程序合法。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，但对收房后的违约责任认定不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01861号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01861号民事判决第一项为“限湖南华铁房地产有限责任公司于本判决生效后10日内向周琼支付自2013年6月1日至2013年8月28日期间的逾期交房违约金3479.87元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人湖南华铁房地产有限责任公司负担50元，被上诉人周琼负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年九月十一日
代理书记员 刘 莎
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。