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新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0109民初1889号
原告（反诉被告）贾某某，男，汉族，1977年11月15日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：李永亮，新疆创新律师事务所律师。
被告（反诉原告）肖某某，男，汉族，1968年5月29日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：朱海红，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）贾某某与被告（反诉原告）肖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月29日、7月28日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李永亮、被告肖某某及其委托诉讼代理人朱海红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贾某某向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即付清租金12万元；2、请求被告支付违约金10万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月30日签订了一份房屋租赁协议，协议约定租赁期为5年，从2014年11月1日至2019年11月1日，2015年11月1日至2017年11月1日每年租金为12万元。由于被告至今不支付2016年11月1日至2017年11月1日的租金12万元，且被告擅自对部分房屋进行转租，已构成违约，为了维护原告的合法权益，故向法院进行起诉，请求支持原告的上述诉讼请求。
被告肖某某辩称：在被告将房屋装修完毕后，被告多次向原告索要相关房产手续以办理消防手续，但原告一直不能提供，导致被告一直无法经营。最后房主提供了手续，被告才将消防手续办上。由于被告一直不能合法经营，被告也不存在转租一事，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告肖某某向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告于2014年10月30日签订的《房屋出租协议》；2、反诉被告返还已支付的租金211700元整；3、反诉被告返还押金2万元整；3、反诉被告赔偿损失52200元整。后反诉原告又撤回要求解除2014年10月30日签订的《房屋租赁协议》的反诉请求。事实和理由：2014年10月30日，反诉原告与反诉被告签订了房屋出租协议，该协议约定租赁房屋用于开宾馆。协议签订后，反诉原告于2014年11月1日开始装修宾馆，2015年4月将宾馆装修竣工。由于反诉原告要求反诉被告提供该房屋的相关手续去办理开设宾馆的营业执照时，而反诉被告却迟迟不予提供，在反诉原告一再催促下，反诉被告才提供了伪造的房屋手续，致使反诉原告所开设的宾馆的手续办不下来，不能正常开业经营。由于反诉被告的行为，使反诉原告开办宾馆的目的不能实现，故提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告贾某某辩称：我方与反诉原告在签订合同后就将房屋交给反诉原使用，该房屋也具有合法的产权手续，我方也将产权证书复印件交给了反诉原告，我方的义务已经履行完毕。反诉原告开设宾馆的手续是否能够办理下来，是反诉原告自身的事，请求法庭依法驳回反诉原告的各项反诉请求。
原告贾某某提供2014年10月30日的房屋出租协议、房屋产权证复印件、照片一份。被告对原告所提供的该组证据的真实性无异议，但对原告所要证明的问题有异议。原告贾某某还提供2014年7月11日租赁协议，被告贾某某表示无法确认，经法庭与李正元核实，对该协议的真实性予以确认，对原告所提供的2014年10月30日房屋出租协议、房屋产权证复印件和照片一份的真实性亦予以确认。
反诉原告肖某某提供2014年10月30日的房屋出租协议、交纳租赁费和押金的收据3张、6张烧煤的票据、李正元的房产证复印件、反诉原告认为由反诉被告提供的虚假房屋产权证复印件。反诉原告还提供了两名证人证言，第一名证人李英山的证言内容为证人给反诉原告的宾馆烧锅炉，从2015年起一共烧了两年，两年的工资为2万元，宾馆由于手续没有没办下来，没有经营，宾馆的名字叫争光宾馆，为了防止水管爆裂，宾馆的温度一般烧到20-25度之间。第二名证人王五州的证言内容为：肖某某开的宾馆由于手续没有办下来，没有经营，宾馆的名字叫争光宾馆。反诉被告对反诉原告提供的2014年10月30日的房屋出租协议予以认可，对交纳租赁费和押金的收据表示不能确定，但认可反诉原告交钱的事实，对6张烧煤票据不认可，对李正元的房产证复印无异议，对反诉原告称系反诉被告提供的房产证复印件不予认可。对反诉原告所提供的两名证人证言不予认可。针对反诉原告所提供的2014年10月30日的房屋出租协议、李正元的房产证复印件、交纳押金和租金的收据的真实性予以确认；对反诉原告所提供的6张烧煤票据与本案的关联性不予确认。对反诉原告所提供的两名证人证实的反诉原告由于宾馆手续的问题一直未正常经营的事实予以确认。对所诉原告称由反诉被告提供的虚假房产证复印件，因无其他证据证实，对该组证据的真实性不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月11日，新疆宏泰建工集团有限公司（简称宏泰集团，作为甲方）与贾某某、冯爱春（作为乙方）签订一份房屋出租协议。该协议所约定的主要内容为：一、甲方将位于米东区小水渠开关厂厂房院落、及原开关厂四层办公楼及楼后平房出租给乙方，作机械维修、库房、经营使用；二、租赁期限：（一）厂区厂房：自2014年9月11日起至2017年9月11日止，共计叁年，（二）办公楼：自2014年9月11日起至2019年9月11日共计伍年；三、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。四、经甲、乙双方商定，捆绑打包租赁分项付款方式，前三年每年租金为30万元整，具体分项如下：1、厂房、厂区院落每年租金为人民币22万元整，三年不变，该款承租人直接交公司财务，以收据为凭；2、办公楼前三年每年租金为人民币8万元整，后两年每年上浮壹万元，即第四年每年租金9万元整，第五年租金壹拾万元整，租赁期限五年，该办公楼为李承锡私有财产，该项租金由承租人直接向李承锡支付，以李承锡收条为凭。五、在乙方租赁期间内，乙方有权将该房屋租赁合同的剩余期限转租、联营、入股使用；但必须通知甲方清理乙方所欠债务后，甲方必须协助乙方办理好转租相关手续。六、第一年租金在合同签订当日乙方支付壹拾万元，余款在两个月内一次性付清，以后每年租金一次性付清，每年付款日期为8月30日前后10日内。七、因乙方原因提前解除合同，除乙方承担合同规定的违约金外，乙方所交的租金和押金不予退还，乙方不得就装修等要求要方补偿，甲方无故提前解除合同除承担违约金20万元外还要赔偿装修损失10万元整。
2014年10月30日，原告贾某某（作为甲方）与被告肖某某（作为乙方）签订一份房屋出租协议。该协议所约定的主要内容为：一、甲方将位于米东大道小水渠房屋出租给乙方作经营宾馆使用。二、租赁期限：自2014年11月1日起至2019年11月1日止，共计5年。三、租金支付方式：2014年11月1日至2015年11月1日年租金每年10万元，签约之日一次性付清，2015年11月1日至2017年11月1日每年租金12万元整；2017年11月1日至2018年11月1日每年租金13万元整，2018年11月1日至2019年11月1日每年租金14万元整，每年合同对应日前一个月一次性付清。四、乙方于签订合同之日起向甲方支付履约保证金4万元整（甲方收据为凭），乙方退房时，结清租金、水、电、暖、气、收视、电话、卫生及物业管理等所有费用并交还钥匙后，甲方退还乙方履约保证金。五、乙方有下列情形之一的，甲方可以随时解除合同，收回房屋，同时乙方应向甲方承担合同总价款40%的违约金：1、擅自将房屋转租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，2、未按约定期限支付租金的超过两周日的；乙方逾期支付租金还应向甲方承担逾期金额每日1%的违约金。六、本协议约定的违约金为10万元整，因乙方原因提前解除合同，除乙方承担合同规定的违约金外，乙方所交租金和押金不予退还，乙方不得就装修等要求甲方补偿，甲方无故提前解除合同，除承担违约金外还赔偿装修损失。七、押金（履约保证金）：乙方于签订合同之日起向甲方支付履约保证金4万元整（甲方收据为凭），乙方退房时，结清租金、水、电、暖、气、收视、电话、卫生及物业管理等所有费用并交还钥匙后，甲方退还乙方履约保证金；若因乙方原因造成房屋损坏或欠付费用，乙方同意甲方以履约保证金抵扣，同时甲方有权就不足部分向乙方追偿。该合同签订后，被告肖新平对房屋进行了装修，并向原告交付了押金2万元、租金211700元。因宾馆消防手续的问题，被告肖新平一直未能正常经营该宾馆。
本院认为：原告贾某某与被告肖某某所签订的房屋出租协议虽系双方当事人的真实意思表示形成，鉴于该合同属于转租合同，所约定的租赁期限至2019年11月1日，超过了原合同的租赁期限2019年9月11日，因此，对该协议中超过该期限的约定应属无效，对协议中的其他约定应属有效。原告贾某某要求被告肖某某支付2016年11月1日至2017年11月1日的租金12万元，依据双方所签订的房屋租赁协议，被告理应予以支付，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告以原告未能提供合法手续致使其不能办理宾馆营业执照为由拒绝付款，该项辩解意见无法律依据，本院不予采信。
原告贾某某要求被告肖某某支付违约金10万元，被告肖某某未按协议约定期限支付，已构成违约，理应向原告承担违约责任。关于违约金，通常情况下，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案的案情来看，被告肖某某从原告处租赁房屋用于开宾馆，由于消防手续的原因，一直不能正常经营，被告并不属于正常经营宾馆而不交纳租金的情形，因此，在违约金的确定方面，本院以年租金12万元按照同期银行贷款年利率4.35%的1.3倍的标准计算10个半月，具体的违约金数额为5937.75元（120000元×4.35%×10.5个月÷12个月×1.3）。
关于反诉部分：反诉原告要求反诉被告返还已支付的租金211700元，虽然反诉被告持有反诉原告所交纳的租金211700元，但反诉原告是依据双方所签订的租赁协议合法持有该租金，这也是反诉被告基于该租赁协议所享有的正当权利，且在该租赁协议中也并没有关于由反诉被告为反诉原告办理相关宾馆经营手续的约定，故对反诉原告要求反诉被告返还租金211700元的反诉请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告退还押金2万元并不具备押金的退还条件，反诉原告要求反诉被告赔偿损失52000元也没有法律依据，故对反诉原告的这两项反诉请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告肖某某向原告贾某某支付2016年11月1日至2017年11月1日的租金12万元，于本判决生效后五日内付清；
二、被告肖某某向原告贾某某支付违约金5937.75元，于本判决生效后五日内付清；
三、驳回反诉原告肖某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，原告贾某某负担1966.76元，被告肖某某负担2633.24元；反诉费2779.25元，由反诉原告肖某某负担；邮寄送达费60元，由被告肖某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 龚永胜
人民陪审员 刘喜照
人民陪审员 晏太昌
二〇一七年八月十五日
书 记 员 陈 颖