江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）丰宋民初字第0416号 原告李芹，丰县宋楼供销社退休职工。 原告方华，丰县供电公司职工。 原告方辉，丰县印刷厂下岗职工。 原告方平，丰县纱厂下岗职工。 原告方成钢，江苏南瑞银龙电缆有限公司工人。 原告方成强，徐州市解放路小学教师。 原告李芹、方华、方辉、方平的共同委托代理人方成强，女，徐州市解放路小学教师。 原告李芹、方华、方辉、方平的共同委托代理人方成钢，男，江苏南瑞银龙电缆有限公司工人。 被告韩孝华，农民。 委托代理人范忠升。 原告放敦民诉被告韩孝华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理。诉讼中，原告方敦民死亡，其继承人李芹、方华、方辉、方平、方成钢、方成强作为原告继续参加诉讼。本案依法先由审判员周洪林适用简易程序，后转为普通程序，于2013年9月25日、2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告方华、方辉、方平、方成钢、方成强及原告李芹、方华、方辉、方平的共同委托代理人方成钢、方成强，被告韩孝华及其委托代理人范忠升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李芹、方华、方辉、方平、方成钢、方成强诉称：1995年3月，被告租赁了原告近亲属方敦民位于丰县宋楼镇宋楼村的房屋，该房屋是方敦民于1980年7月10日在自己的宅基地上建造的。租赁协议由被告拟定好交给方敦民，协议约定：方敦民将自有的十间住宅出租给韩孝华，年租金5000元，韩孝华于每年的1月底前付清全年的租金，租赁期限30年，韩孝华负责原房屋的维修或改建，改建时需由方敦民同意并监督后方可进行，违约者罚款10000元交给对方。近期，被告未经方敦民同意擅自将承租的房屋拆除。原告认为，被告的行为违反了协议约定，侵害了原告的合法权益，要求：1、解除与被告之间的租赁合同；2、请求判令被告返还原告的房屋；3、判令被告将违章建筑拆除、恢复房屋原状或赔偿损失80000元；4、诉讼费由被告承担。 被告韩孝华辩称：原告主张的与答辩人签订的房屋租赁合同是无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由为：1、原告提供的所谓“房屋租赁合同”未经合同双方签字，不是双方的意思表示，实际情况是方敦民把涉案房屋出售给答辩人，为掩盖买卖的事实防止宋楼村五组的村民闹事和其亲戚提意见，就让答辩人起草了三份合同交给方敦民，一个是租赁合同，一个是转让合同，一个是换房合同，三份合同双方均未签名。根据合同法第三十二条的规定，该合同不成立，对双方无法律约束力。2、方敦民与答辩人就房屋使用权的转让，经过中间人宋某说合，从答辩人1995年3月支付给方敦民57000元房款后，方敦民就把涉案房屋的房地产权交付给答辩人，答辩人在此居住18年。在此期间，原告未提出过任何异议。双方不存在租赁关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：方敦民的户籍原来在丰县宋楼镇宋楼村**，其在北靠宋楼新华书店、南靠李春光、东靠路、西靠坑的土地上先后建造了多间房屋。在1993年5月9日宋楼镇土管所履行土地登记手续时，将该宅基地登记为338㎡。1995年3月，在中间人宋某的说合下，方敦民将上述宅基地上的四间堂屋、三间西屋、三间门面、两间简易土房及所占宅基地交由被告占有使用，被告已一次性实际支付给方敦民57000元房款，此时被告韩孝华的户籍在丰县宋楼镇宋楼村**。被告同时起草了租赁房屋合同协议书交给方敦民，内容为：一、甲方（方敦民）把住宅全部房屋租赁给乙方（韩孝华），年租金5000元；二、乙方每年六月底前一次性付清全年的租赁费；三、甲方如在此住宅上建造新房，仍需由乙方租赁，不得另租他人，租金由双方协商确定；四、乙方负责房屋的维修或改建，改建时需甲方同意并亲自监督方可进行；五、租赁期限为三十年；六、此合同从1995年3月生效，至2025年3月止。方敦民和被告韩孝华均未在以上协议甲方和乙方后签名。在被告使用房屋期间，涉案房屋陆续被拆除。在2013年2月，被告重新建造楼房时，原告家人以房屋系租赁为由不让建造，原被告遂发生纠纷，纠纷先后经过规划、土管部门处理未果，原告遂向法院起诉。在诉讼中，方敦民于2013年9月14日去世，李芹作为方敦民的妻子，方华、方辉、方平、方成钢、方成强作为方敦民的子女申请作为原告参加诉讼。 诉讼中，本院以涉诉的合同关系为买卖合同关系且合同无效为由向原告释明变更诉讼请求，原告不变更诉讼请求。 以上事实，有原被告陈述，原告提供的方敦民及各原告的常驻人口登记卡、无签名的租赁房屋合同协议书、方敦民交纳土管费等费用的收据，被告提供的宋某的证言，本院调取的涉案房屋的土地档案材料、现场勘察照片及对宋某的调查笔录予以证实，本院予以确认。原告提供的宅基地证，未加盖公章、无发证时间，不能作为认定事实的依据。 本案的争议焦点为：第一，涉案合同是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系，以及合同的效力；第二，原告要求被告拆除房屋及恢复原状或赔偿损失80000元的诉讼请求能否得到支持。 本院认为：关于涉案合同是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系，以及合同的法律效力问题。1、关于方敦民和被告形成的合同关系，本院认为，根据合同法第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案原告提供的被告起草的租赁房屋合同协议书无方敦民和被告韩孝华的签名，不能证明双方就房屋租赁达成协议，不能就此认定方敦民和被告形成房屋租赁合同关系。被告提供的证人宋某是当时方敦民和被告洽谈房屋交易事宜的中间人，在其说合下，方敦民收取被告高达五六万元房款可以不出具书面手续的事实，足以说明该证人深得方敦民和被告的信任，加之该证人和原被告双方均无利害关系，其证言可以作为认定本案事实的依据。该证人证明，方敦民当时是将房屋出售给被告，为了防止宋楼村的其他人提意见，对外声称两人是更换房屋，并商定将来被告翻建房屋时方敦民到场也是防止宋楼村的其他群众提意见，在原被告发生纠纷前其也未见到被告起草的租赁合同。根据该证言，结合被告的陈述及被告使用该房屋长达近17年左右原告均未推出异议的客观事实，应当认定方敦民就涉案房屋和被告形成房屋买卖合同关系。2、关于涉案的合同效力，本院认为，根据土地管理法第八条规定，宅基地属于农民集体所有。根据该法第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。涉案土地属于宋楼村第五生产小组所有，被告韩孝华不是该村民小组的成员，方敦民和被告韩孝华恶意协商买卖房屋的行为包含出售宋楼村第五生产小组的土地，损害了宋楼镇宋楼村第五生产小组的利益，也违反了该法第六十三条规定的农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的强制性规定，应认定双方的买卖合同无效。本院以涉诉的合同关系为买卖合同关系且合同无效为由向原告释明变更诉讼请求，原告不变更诉讼请求，根据《江苏省高级人民法院适用﹤民事诉讼证据的若干规定﹥应当注意的有关问题（一）》第七条的规定，应当驳回原告的诉讼请求。由于原告不变更诉讼请求，其要求被告赔偿损失的诉讼请求，在本案中不予理涉。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下： 驳回原告李芹、方华、方辉、方平、方成钢、方成强的诉讼请求。 案件受理费1800元，由原告李芹、方华、方辉、方平、方成钢、方成强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  周洪林 审 判 员  朱从新 人民陪审员  黄 娓 二〇一四年十二月十七日 书 记 员  雷含雪