安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸠民一初字第00789号
原告（反诉被告）：卞兴龙，男，1972年11月30日出生，汉族，大专文化，个体经营，住芜湖市鸠江区。
原告（反诉被告）：陶学兰，女，1978年1月5日出生，汉族，初中文化，汉族，住芜湖市镜湖区。
原告（反诉被告）：梁华，女，1976年12月28日出生，汉族，初中文化，住芜湖市鸠江区。
三原告共同委托代理人：范益民，安徽兴皖律师事务所律师。
三原告共同委托代理人：陈丽，安徽兴皖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：芜湖拓佳商业管理有限公司，住芜湖市鸠江经济开发区。
法定代表人：黄昕珩，董事长。
委托代理人：万建，该公司员工。
原告卞兴龙、陶学兰、梁华诉被告芜湖拓佳商业管理有限公司（以下称拓佳公司）房屋租赁合同纠纷案，及反诉原告拓佳公司诉反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华房屋租赁合同纠纷案，本院分别于2015年5月5日、2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告卞兴龙、陶学兰、梁华的共同委托代理人范益民及被告拓佳公司的�托代理人万建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月19日,原、被告签订房屋租赁合同，原告承租被告所有的位于芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#拓佳.欢乐海岸一层部分、三层部分以及四层部分房屋（面积约5000余平方米）经营品牌商务酒店和桑拿会所，合同租期15年，自2014年1月1日至2028年12月31日。合同签订后，原告按照被告规定的装修流程投资800余万元对房屋进行装修，并在被告的要求下于2014年1月1日“实现全部面积正式营业”。营业第一个月，有关行政机关多次到原告处以该房屋未经验收不得使用为由，要求停业。为此，原告要求被告提供出租房屋验收合格证明，被告称房屋验收资料齐全，合格证明房屋产权证随时提供。然而，原告在办理相关证照时，行政机关均要求原告提供房屋产权证，但被�至今没有提供出租房屋验收合格手续及产权证。多次交涉均无结果。后经了解，被告出租的房屋未办理验收手续，无房屋产权证。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”据此原告要求同被告解除合同，赔偿损失，被告以各种理由予以搪塞、拖延。
此外，因涉案房屋提供的是建筑工地临时供电、供水，经常停电、停水，致顾客烫伤和桑拿会所员工摔伤的情况时有发生，影响原告正常营业。被告招商引进“棋牌室”，违反了与原告房屋租赁合同第七条第二款约定“不得引进相同业态的企业进驻”的规定，影响原告正常营业。因被告提供的系建筑工地临时供电，电压不稳、超负荷致经常发生跳闸、甚至发生火灾，致原告经常停业。
综上，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告装潢及各项损失550万元（含装潢损失3480147.49元、专用于商务酒店和桑拿会所的相关设施和物品损失1154481元，租房保证金20万元及预付租金30万元，燃气开通费67500元、保险费800元、保证金1万元，停业损失287071.51元）；3、被告承担全部诉讼费用。
被告辩称：1、原告以涉案房屋未经验收，要求解除房屋租赁合同，赔偿装潢及各项损失500万元，并退还已交的保证金20万元及已付的租金30万元，合计550万元，无法律依据和合同约定。双方自2013年签约，合同为双方真实意思的表示，合同中也未约定将验收作为生效的条件，亦未违反法律的效力性规定，该合同为有效合同。同时，从原告要求解除合同的诉求角度，原告也认为合同是有效的。合同双方应按合同继续履约。退一万步说，法院若认定合同可以解除，被告也仅在芜湖市鑫泰工程咨询有限责任公司出具的工程鉴定报告基础上减去未形成附合的装饰装修物，双方按过错比例承担。
2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋未经验收，承租人只有在“租赁房屋无法使用”的情况下，才可解除合同。涉案房屋为合法建设房屋，也无质量问题，且原告经营宾馆所需的证照齐全，亦未提供无法使用的证据，至今一直在正常经营。此外，该项目内的几十家商户亦在正常经营，故原告无权解除合同。
3、双方合同于2013年11月签订，原告于2015年5月才行使合同解除权，�据《合同法》第95条和96条的规定，原告的合同解除权应已消灭。
4、合同中虽约定了房屋的用途是经营商务酒店和桑拿会所，但此系被告对原告承诺经营业态的一种确认，桑拿会所并不以建浴池为必要，桑拿就是在封闭房间内用蒸汽对人体进行理疗，且按合同第六条的约定原告的装修必须经被告的书面同意，并不得对房屋进行任何改造，原告在未经被告同意的情况下，即擅自在所租赁的房屋一楼增加加强柱，三楼修建浴池，顶层增加排风设施和水箱，严重违反了合同约定，并导致被告验收无法通过，应承担由此产生的责任和后果。
反诉原告诉称：1、双方所签的合同为有效合同，具有法律约束力，双方应按合同约定履行合同义务。反诉被告应按照合同的约定向反诉原告支付租金1116667元和违约金69.5万元（暂算至2015年5月30日，以后顺延计算至实际�付之日）。
2、反诉被告在合同履行过程中多次迟延交付租金，已属严重违约，按照合同第九条约定反诉原告已具备单方解除合同的条件，反诉被告应按合同第八条的约定腾退房屋，并将房屋内的所有固定镶嵌、装饰及其他物品无偿归反诉原告所有。
3、反诉被告未经反诉原告同意擅自在房屋顶层增加排风设施、水箱，三楼修建浴池，一楼增加的加强柱应予以拆除、恢复原状。
4、反诉被告不能因反诉原告提供的系临时用水及邢芬、李宗俊洗浴时受伤、相同地段开设棋牌室等，作为拒不支付租金的理由。在反诉被告起诉前，对其所声称的上述事由，反诉原告从长期合作、解决问题的角度，高度重视第一时间积极解决上述问题，确保用水不受影响，对洗浴时客户受伤不问原因予以赔偿，棋牌室及时关闭。
综上，反诉原告为维护自�合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《拓佳欢乐海岸房屋租赁合同》，并判令反诉被告腾退租赁的房屋；2、反诉被告支付租金1116667元(暂算至2015年5月30日,以后租金顺延计算至实际腾空之日)；3、反诉被告支付违约金69.5万（暂算至2015年5月30日，按照每日1000元计算，以后违约金顺延计算至实际支付之日）；4、反诉被告将房屋顶层增加的排风设施、水箱，三楼修建的浴池，一楼增加的加强柱予以拆除，恢复原状；5、反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告辩称：1、反诉被告不支付租金是因涉案房屋未验收合格，相关部门不允许反诉被告经营；2、反诉被告使用的水电都是就近的工地上使用的临时水电，2014年4月反诉原告要求反诉被告开业，但因水电都是临时的，造成了反诉被告在过年时起火而导致停业；3、反诉被告在三楼开设棋牌室，但反诉原告在一楼也开设了棋牌室，导致反诉被告经营的客源减少；4、反诉被告加设的水箱、排风设备等，是经营桑拿的必要设施，反诉被告加设的方案也是经过反诉原告同意的，且符合合同约定。
原告（反诉被告）为证明其诉请和抗辩主张，向本院提交如下证据：
1、房屋租赁合同复印件一份，证明原告承租被告所有的拓佳.欢乐海岸房屋经营宾馆、桑拿浴场及酒店；租赁期限15年；原告必须按照被告的“装修管理规定”装修。
2、收款收据及发票复印件，证明原告装修承租房屋购买的装潢材料（部分）及开通燃气开户费。
被告对原告提交的证据1、2无异议。
3、资产评估报告、工程鉴定报告原件各一份，证明鸠兹家苑S-05#、S-06#拓佳欢乐海岸一层、三层、四层装修工程总造价是4461727.55元，以及鸠江区湿地商务宾馆（�众浴场）所有的机器设备、其他物品等总价值为1443790元。
被告对鉴定报告与鉴定票据的真实性无异议。鉴定报告中形成附和部分的应按法律规定双方予以承担，未形成附和部分及属于可移动拆除物体范围内，不应纳入被告的赔偿范围内。
4、供水说明原件，证明出租房正式供水时间最早是2014年6月30日。
5、邢芬的医药费收据复印件，证明因浴场使用临时供水，致使顾客邢芬洗浴时，冷水突然停供被烫伤就医情况。
6、接处警证明及照片原件，证明出租房屋主电房发生火灾，出租方无一人参与灭火。
7、李宗俊的医药费收据及收条复印件，证明因浴场使用临时供电，致使顾客李宗俊洗浴时，突然停电看不见被摔伤就医及浴场赔偿情况。
8、照片原件，证明反诉原告招商引进“棋牌室”，违反了与反诉被告房屋�赁合同第七条第二款约定。
对上述5组证据，被告认可原告经营初期用的是临时供水、供电，正式供水、电时间被告不清楚。原告在经营期间，被告,认可确实招商引进了“棋牌室”及存在停水、停电及出租房屋主电房发生火灾问题。至于人身伤害关系不应在租赁关系中解决的，反诉被告可以另行起诉。
9、被告与案外人李明及案外人杨新就涉案房屋同一幢楼签订的《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》，证明被告给予案外人李明免租期为34个月，给予案外人杨新免租期为19个月，而给予原告的免租期仅为1个月10天，显然有违公平原则，被告赚取原告利润太多，确定租金标准远离市场行情。
被告认为，被告与他人签订的租赁合同所给予的免租期与原告无关，原、被告签订的房屋租赁合同系双方自愿。
被告（反诉原告）为证明其抗辩和反诉主张，向本院提交如下证据：
1、被告的《企业法人营业执照（副本）》、《组织机构代码证（副本）》复印件，证明被告具有企业法人资格。
原告无异议。
2、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《环境影响报告书批复》、《建设工程消防验收备案检查材料受理凭证》、被告与芜湖市鸠江区政府签订的《投资协议书》、芜湖市鸠江区招商局向芜湖拓佳商业管理有限公司出具的《情况说明》，证明房屋产权情况及被告有权出租房屋。
原告认为上述证据不能证明房屋已验收合格，不能代替房屋验收合格证，房屋验收合格证属于法律的强制性规定，被告方无权出租房屋。
3、《拓佳欢乐海岸房屋租赁合同》，证明被告与原告之间存在房屋租赁法律关系；合同明确约定了租金数额、支付方式、逾期交付租金的违约责任；合同明确约定原告装修须取得被告书面同意后方可施工及原告装修应通过验收的责任。
原告对其真实性无异议，但证明目的不能认可，装修不是原告擅自行为。
4、收据存根，证明原告支付保证金、租金情况。
5、2013年7月10日《房屋交接单》复印件，证明被告已将房屋交付于原告。
6、《租金催收函》复印件，证明被告于2015年4月16日通知原告，要求履行合同约定义务。
原告对证据4、5、6真实性无异议，但原告不交租金是有理由的。
7、《鸠兹家苑整改的督办单》、房屋交付时的图纸、改变结构后的图纸及照片复印件，证明原告擅自增设洗浴池、水箱、塑钢窗，改变结构，造成验收不通过。
原告认为，督办单是发给被告方的，被告是房屋的出租方，东侧一层�体脱离不是原告的责任，浴池北面的违章搭建不属实，原告是在顶楼加设相关设施。原告修建水池和排风设施导致验收不合格与事实不符，涉案房屋在2011年交付时被告就应办理验收合格的手续。
8、营业照片及水电费交费单复印件，证明原告自签约至今一直在营业。
9、被告与案外人杨新签订的《房屋租赁合同》，证明原告在签约前即已知晓房屋未验收合格。
10、关于鸠兹家苑国有安置地S-05#、S-06#商业办公房整改的督办单复印件一份，证明原告在三、四层建设洗浴池、楼顶增设水箱、违法搭建等，是原告的擅自行为并对相关部门的整改单不予执行，造成结构存在安全隐患。
11、鸠江区安全生产监督管理局关于对“润生超市（鸠兹家苑店）”停止供电的通知复印件一份，证明原告的改建存在安全隐患。
12、关于对鸠安�（2016）4号文件相关情况说明复印件一份，证明原告的改建存在安全隐患。
原告对证据8、9、10、11、12真实性无异议，但认为不能达到被告的举证目的。
13、关于湿地商务宾馆证照齐全的资料证明，证明三原告经营的鸠江区湿地商务宾馆证照齐全，不存在任何异常情况。
原告表示，原告是在政府相关部门出具了证明的情况下才办理了营业执照。
经庭审质证：原告提供的证据1、2、3、4、6，8,被告提供的证据1、3、4、5、6、8、10、13，上述证据具有合法性、客观性、关联性，其对相关案件事实的证明效力本院予以认定。原告提供的证据5、7，系邢芬及李宗俊的医药费收据复印件，证明因浴场使用临时供水，致使顾客邢芬及李宗俊洗浴时受伤，对此，被告在反诉中也认可，有顾客在洗浴时受伤，其证明效力本院予以认定。原告提供�证据9，系被告与他人签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同与本案无关联性，对其证明效力本院不予认定。被告提供的证据2，不能证明涉案房屋经竣工验收合格可以出租，也不能证明产权的归属；被告提供的证据7，不能证明因原告的原因造成竣工验收不能通过；被告提供的证据9，系被告与他人签订的《房屋租赁合同》，该租赁合同与本案无关联性；被告提供的证据11、12系对润生超市下达的停止供电的通知，不能证明原告的改建存在安全隐患。故对被告提供的上述证据2、7、9、11、12的证明效力本院不均予认定。
根据以上认定的证据并结合双方当事人的陈述，本院查明如下法律事实：2012年5月18日,芜湖市鸠江区人民政府与合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司签订一份《投资协议书》，约定，芜湖市鸠江区人民政府将位于芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西�兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#面积约13920.94平方米的商业办公用房（2012年10月26日取得《建设工程规划许可证》）租赁给合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司使用，约定第1至第3年为免租期，第4至第5年租金为每月5元/平方米、第6至第10年租金为每月10元/平方米、第11至第15年租金为每月15元/平方米、第16至第20年租金为每月20元/平方米。后合肥拓佳欢乐广场商业管理有限公司在芜湖注册成立拓佳公司，由拓佳公司全权负责上述S-05#、S-06#商业办公用房的整体招商工作。2013年11月19日原告卞兴龙、陶学兰、梁华与被告拓佳公司签订《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》，合同约定，原告承租被告提供的位于芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#拓佳.欢乐海岸一层部分、三层部分以及四层部分房屋（面积约5000余平方米）经营品牌商务酒店和桑拿会�（含棋牌室）；合同租期15年，自2014年1月1日至2028年12月31日，2013年11月20日至2013年12月31日为免租期；2014年1月1日至2020年12月31日，每年租金均为100万元（单价每月16元/平方米）；原告应在2014年1月1日前支付第一年租金100万元，被告不得引进与原告相同业态的企业进驻。合同签订后，原告向被告支付保证金20万元及预付租金30万元。合同期满，如承租方未出现违约行为，出租方将履约保证金返还承租方。合同约定原告的装修必须经被告的书面同意，并不得对房屋进行任何改造。后原告对承租的房屋进行装潢，在房屋一楼增加加强柱，三楼修建浴池，顶层增加排风设施和水箱，购置专用于商务酒店和桑拿会所使用的相关设施、物品，并在被告的要求下于2014年1月1日“实现全部面积正式营业”。三原告营业后，要求被告提供出租房屋验收合格证明及房屋产权证，被告一直未予提供。后原告办理相关证照，行政机关均要求原告提供房屋产权证，但被告至今没有提供出租房屋验收合格手续及产权证。三原告多次交涉均无结果。后经三原告了解，被告提供出租的房屋未办理验收手续，无房屋产权证。据此，原告要求同被告解除合同，赔偿损失。
另查明：1、涉案房屋至今未经竣工验收合格，未办理房屋产权证；2、涉案房屋在2014年1月1日正式营业时，被告提供的是临时供电、供水，存在时常停电、停水及顾客被烫伤情况，因被告提供的系建筑工地临时供电，电压不稳、超负荷致经常发生跳闸、甚至发生火灾，致原告不能正常营业。3、在三原告经营期间，被告在原告承租的涉案房屋同一栋楼的一楼招商引进“棋牌室”。4、原、被告签订《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》时，原告向被告支付保证金20万元及预付租金30万元。2014年1月1日正式营业后至今，原告未再向被告支付租金。原告对涉案房屋进行的装潢，经评估装潢投资总价款为4461727.55元（现值3480147.49元），为此，原告用去鉴定费41760元。原告购置专用于商务酒店和桑拿会所的相关设施、物品，经评估投资价款为1443790元（现值1154481元），为此，原告用去鉴定费6000元。5、原告为经营需要开通燃气向芜湖中燃城市燃气发展有限公司支付涉案房屋燃气开通费67500元、保险费800元、保证金1万元。
本院认为：一、本诉部分。1、原、被告双方签订的《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》应否解除。原、被告双方签订的《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》，未约定将竣工验收合格作为生效的条件,该合同应为有效的合同。但依据法律规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，因涉案房屋未经竣工验收合格，不排除此类房屋存在重大安全隐患，�租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，故原告主张解除上述房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告于2015年6月30日就本案提起反诉时，同样主张解除上述房屋租赁合同，原、被告双方在解除上述房屋租赁合同的问题上就此取得一致意见，故双方解除上述房屋租赁合同的时间可确认为2015年6月30日。
2、涉案房屋已形成附合的装饰装修物的残值损失及未形成附合的装饰装修物的残值损失及原告的损失双方如何承担。
本案已形成附合的装饰装修物的残值损失经评估为：3480147.49元。依据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；鉴于本案系因被告提供的出租房屋未经竣工验收合格，不排除存在重大安全隐患，致合同解除。同时，原告在承租涉案房屋时对其是否经竣工验�合格未尽审查义务，也存在一定过错，故对已形成附合的装饰装修物损失，双方应按过错责任承担。根据本案双方的过错责任，本院酌定由被告承担70％的损失，即2436103元（3480147.49元×70％）。
依据法律规定，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案未形成附合的装饰装修物即专用于商务酒店和桑拿会所的相关设施、物品残值损失经评估为1154481元，该装饰装修物可由承租人拆除，其损失应由承租人自行承担。
原告主张被告返还履约保证金20万元，因导致本案合同提前解除的根本原因系被告提供的出租房屋未经竣工验收合格，并非原告违约，故原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告返还预付租金30万元，被告提供的房屋虽然存在未经竣工验收合格等严重问题，但原告毕竟实际营业，原告应适当支付租金，该款应在原告应承担的租金中予以扣除。原告主张被告承担保险费800元，因该保险费的缴纳系为原告实际营业期间提供保险服务，原告为保险受益人，该款应由原告自行承担。原告主张燃气开通费67500元、保证金1万元，该项费用应为原告与芜湖中燃城市燃气发展有限公司的供用气合同关系，在租赁合同解除后，原告可选择燃气销户退费处理，如仍有损失，原告可另行主张。原告主张停业损失287071.51元，因原告未就此提供相关证据，本院不予支持。对被告抗辩“依据《合同法》第95条和96条的规定，原告的合同解除权应已消灭”,因《合同法》第95条和96条并未规定合同解除期限，故被告的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。
二、反诉部分。1、反诉原告主张，解除双方签订的《拓佳欢乐海岸房屋租赁合同》，并判令反诉被告腾退租赁的房屋,符合法律规定，本院予以支持。反诉原告主张，反诉被告应按照合同的约定向反诉原告支付租金1116667元及至租赁的房屋实际腾空之日的租金和违约金69.5万元及至实际腾空之日的违约金。因本案导致原、被告签订的《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》解除的根本原因系涉案房屋未经竣工验收合格，此类房屋不排除存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，同时考虑到被告与芜湖市鸠江区政府签订的投资协议中确认被告承租涉案房屋的免租期为三年，涉案房屋存在时常停电、停水及被告在原告承租的涉案房屋同一栋楼的一楼招商引进“棋牌室”违反合同约定等实际情况，应对相应期间的租金作相应的调整，即由出租人承担部分租金损失。故对反诉原告诉请的租金，本院综合上述情况，在确保租金调整后被告仍为盈利的前提下，将涉案房屋的租金调整为由反诉�告自行承担50％的租金损失，即自2014年1月1日至2015年6月30日止的租金75万元（100万元×50％+100万元÷2×50％），反诉被告承担50％的租金75万元。同时，对反诉被告应承担自2015年7月1日至租赁的房屋实际腾空之日的占有、使用费，标准按反诉被告在本案中应承担的租金标准执行。原告诉请的违约金，因涉案房屋至今未经竣工验收合格，此类房屋不排斥存在重大安全隐患，原告要求被告提供竣工验收合格手续一直未果的情况下未及时支付租金，并非原告违约，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。
2、反诉原告主张，反诉被告将房屋顶层增加的排风设施、水箱，三楼修建的浴池，一楼增加的加强柱予以拆除，恢复原状。因本案原、被告签订的《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》约定，原告承租被告提供的房屋用于经营品牌商务酒店和桑拿会所，合同明确约�原告的装修必须经被告的书面同意，并不得对房屋进行任何改造。反诉被告对此并未提供证据证明其装修改造行为经反诉原告书面同意，故反诉原告主张的上述诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百三十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告卞兴龙、陶学兰、梁华与被告芜湖拓佳商业管理有限公司2013年11月19日签订的《拓佳.欢乐海岸房屋租赁合同》于2015年6月30日解除。
二、被告芜湖拓佳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卞兴龙、陶学兰、梁华装潢损失2436103元，并返还履约保证金20万元。
三、反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华按原、被告双方签订的租赁合同约定的年租金100万元的50％支付反诉原告芜湖拓佳商业管理有限公司自2014年1月1日至2015年6月30日止的租金75万元。反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华先行向反诉原告芜湖拓佳商业管理有限公司预付的30万租金折抵上述反诉被告应付租金。
四、上述判决第二、三项相互折抵后，被告芜湖拓佳商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卞兴龙、陶学兰、梁华赔偿款2186103元。
五、反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华于本判决生效之日起三十日内腾退租赁的涉案房屋。
六、反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华于本判决生效之日起三十日内，将其在承租的涉案房屋顶层增加的排风设施、水箱，三楼修建的浴池，一楼增加的加强柱予以拆除，恢复原状。
七、反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华腾应按双方约定的年租金100万元的50％的标准支付反诉原告芜湖拓佳商业管理有限公司自2015年7月1日至租赁的涉案房屋实际腾空之日的占有、使用费。
八、驳回原告卞兴龙、陶学兰、梁华及反诉原告芜湖拓佳商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50300元，鉴定费47760元，合计98060元，由原告卞兴龙、陶学兰、梁华负担51060元，被告芜湖拓佳商业管理有限公司负担47000元。反诉案件受理费10593元，由反诉原告芜湖拓佳商业管理有限公司负担7962元，反诉被告卞兴龙、陶学兰、梁华负担2631元。
如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 范云茂
代理审判员 陶呈成
人民陪审员 龚保有
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 章成会
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行�要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准�有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双�对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。