山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1726号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘栋。
委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈璟。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人：葛建华，该公司经理。
上诉人刘栋因与被上诉人陈璟、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘栋的委托诉讼代理人王建、被上诉人陈璟的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
刘栋上诉请求：撤销一审判决的第一、二、四项，改判确认陈璟与中大公司签订的商品房买卖合同无效，确认华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋所有权归其所有，中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：陈璟与中大公司缔结的购房协议书从内容和形式上均没有合同的规范性和完整性，购房协议是虚假的。中大公司在与刘栋办理了合法网签备案手续的情况下，又与陈璟签订买卖合同，明显属于恶意串通，损害了刘栋的合法权益。中大公司没有合法向陈璟交付房屋，一审法院以中大公司已向陈璟交付房屋为由，认定房屋归陈璟所有明显不符合法律规定。中大公司为刘栋办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局了网签登记手续，按照法律规定，只有了网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，而中大公司未为陈璟办理房屋网签手续，故陈璟不能取得房屋的所有权，该房屋的所有权应归刘栋。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但一审法院擅自把案由变更为所有权纠纷，以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显适用法律错误。
陈璟答辩称：原判正确，予以维持。
中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
陈璟向一审法院起诉请求确认位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期5号楼1单元0601号房屋所有权为陈璟；中大公司协助陈璟办理产权登记，撤销刘栋对该房屋的网签登记。
刘栋向一审法院提起反诉请求：确认刘栋与中大公司签订的《房屋买卖合同》有效，确认陈璟与中大公司的认购协议书无效；中大公司继续履行合同义务，立即交付华田苑府城二期5号楼1单元0601号房屋，并为刘栋办理产权登记手续。
一审法院认定事实：陈璟与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，协议书落款日期2012年3月31日，协议书无编号。约定：中大公司将华田苑府城二期5号楼1单元6层601号住宅一套，建筑面积142.06㎡，单价4699.57元，总价667621元。一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司向陈璟出具了667621元的购房款收据，收据日期2012年3月31日。陈璟交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金10655元，暖气费2867元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元、装修服务费994元、装修保证金2000元、物业费2557（含电梯）1880元（以上收据日期为2014年11月18日）。刘栋与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款日期2014年9月1日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：刘栋向中大公司购买华田苑府城5号楼1单元6层601号房，建筑面积142.06㎡，单价4500元，买受人在合同签订两日内付清全部房价款639270元（一次性付款）。合同约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给刘栋出具了两张共计639270元的收据（收据标注日期为2014年，具体日期不明）。一审法院认为，陈璟与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。陈璟已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现陈璟已合法占有该房屋，故陈璟要求确认位于大同市市华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。陈璟要求撤销中大公司与刘栋之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对陈璟的该项诉讼请求，不予支持。综上，刘栋反诉要求确认陈璟与中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，不予支持。刘栋反诉要求中大公司交付华田苑府城5号楼1单元601号房屋及为其办理产权登记手续的诉求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，不予确认。刘栋就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，刘栋可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋归陈璟所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为陈璟办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回陈璟的其余诉讼请求；四、驳回刘栋的反诉请求。案件受理费300元，由陈璟负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付陈璟）。反诉费200元，由刘栋负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，首先，陈璟在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。最高人民法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。
关于陈璟与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同的问题，本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，陈璟所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司或华田公司已经收取了房款，故该认购协议书应认定为商品房买卖合同。
关于房屋认购协议书是否有效的问题，刘栋主张陈璟所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，陈璟与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，刘栋所主张的上述理由中，陈璟是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；刘栋所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，陈璟与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，刘栋也没有证据证明陈璟和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定陈璟与中大公司所签订的房屋认购协议书合法有效并据此驳回刘栋的反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。
关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给陈璟及陈璟入住房屋是否合法的问题。陈璟提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为陈璟开具了入住通知书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为陈璟出具入住通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于陈璟作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故刘栋所主张的中大公司没有交付房屋而陈璟系强行占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。
关于陈璟能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助陈璟办理产权登记的义务，因此陈璟要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为陈璟办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归陈璟所有的判项属适用法律错误，应予撤销。
关于刘栋与中大公司所签合同的效力问题，刘栋在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，二审中仍上诉请求支持其原反诉请求。原审法院对刘栋与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件，刘栋与中大公司之间的争议应另行主张。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中刘栋要求确认其与同为被告的中大公司之间的合同有效并予以履行的反诉请求，并非是向本诉原告所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认刘栋与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，刘栋就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。
综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。刘栋的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1069号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告陈璟办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回反诉原告刘栋的反诉请求”；
二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1069号民事判决第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期5号楼1单元601号房屋归原告陈璟所有”、“驳回原告陈璟的其余诉讼请求”；
三、驳回陈璟的其他诉讼请求。
一审案件受理费300元，由陈璟负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，反诉费200元，由刘栋负担；二审案件受理费300元，由刘栋负担。
本判决为终审判决。
审判长 马剑峰
审判员 王利东
审判员 马 祖 荡
二〇一七年十二月一日
书记员 杨 卿