云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云04民终991号上诉人（原审原告）：谭玉英，女，1959年3月9日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：代艳艳，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：杨树森，男，1940年12月13日生，汉族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。委托诉讼代理人：杨树宽（系杨树森弟弟），住云南省玉溪市峨山彝族自治县。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨耀辉（系杨树森侄子），住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。上诉人谭玉英因与上诉人杨树森房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服云南省玉溪市峨山彝族自治县人民法院（2017）云0426民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭玉英上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。理由为：一、一审适用法律错误。《房屋买卖协议》合法有效，双方均应严格按照约定履行：（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形，是指违反效力性强制性规定。一审认为柴房“属于无规划许可、无产权的违法建筑物，合同涉及该部分的约定为无效合意，但不影响合同其他部分的效力”评判错误，《房屋买卖协议》签订时，柴房没有房产证是事实，但柴房是谭玉英单位建盖后分配给员工的，建设时该单位是否取得规划许可一审法院并未查明；哪怕柴房确实无规划许可，也没有相关法律、行政法规的效力强制性规定可认定买卖协议无效。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定实质上有非常严格的适用条件。本案中，双方于2017年3月1日签订的《房屋买卖协议》并没有侵犯国家利益、社会公共利益、集体、第三人利益，一审不顾当事人的主张，任意以五十二条的规定认定合同部分无效是适用法律错误。（三）不管柴房有没有规划、有没有产权均不影响其使用价值。双方在交易时就清楚地知道双方就柴房交易的仅仅是柴房的“使用权、收益权”，如果没有政府的拆除行为，这两项权能可以继续。哪怕柴房现已被拆除，但拆除后的利益仍然是归于包括杨树森在内的小区所有住户，其使用、收益的权利并未因此受到实质影响。上诉人根据约定将柴房交付杨树森使用，后续的风险应由其自行承担。二、正如一审认定：“合同双方当事人将三部分买卖标的归总为一个价款下，无法区分三部分标的的分项价款”，如果一审认为就柴房的约定无效，在房屋、太阳能等附属设施设备价款并不具体明确的情况下，应当认定整个合同均属无效。上诉人谭玉英认为只要订立买卖合同的行为符合法律规定的生效要件则发生债权效力，买卖合同就有效，违法建筑物不能成为阻却合同有效成立的理由；杨树森在合同成立、谭玉英已经履行合同约定的交付义务的情况下，因柴房被拆而后悔并拒付尾款，该行为违背诚实信用原则和合同约定，应承担违约责任。若违法建筑物不能交易，那么，因不可交易的“违法建筑物”与可交易物在本案中不能严格区分价款，柴房无效的条款必然导致整个买卖合同无效，则谭玉英应返还306000元给杨树森，杨树森应将房屋、太阳能等按原貌原状返还给上诉人。杨树森答辩认为，谭玉英的上诉请求不能成立，对其上诉理由不予认可。房屋买卖协议是双方真实意思表示，协议合法有效，一审认定合同部分无效不符合双方约定，应当尊重当事人的意思表示。杨树森上诉请求：请求撤销原判，发回重审或改判。事实与理由：一、谭玉英要求支付购房尾款20000元，不符合协议约定付清余款的条件。谭玉英未能交付标的物，无权取得购房尾款。根据双方签订的房屋买卖协议第二项约定，购房价款为326000元，标的包括房屋本身、房屋附属设备及院内简易小柴房一间（约20余平方米）。简易小柴房一间当时为谭玉英占有、管理使用，经谭玉英装修后具有实际使用价值，构筑物材料配件本身亦具有价值，故协议中的买卖标的物系双方真实意思的表示，合同内容应为有效。之后因政府拆除，标的物现已不存在，但并不影响合同的效力。二、一审参考本地区相同简易建筑物管理使用权费用的通常价款，酌情认定该柴房管理使用价款为10000元，适用法律错误。如按照一审认定，那么此次房屋买卖合同中涉及的房屋本身及附属设备的价款也不明确。买卖标的物包含三部分，只认定柴房价款10000元，对主要部分的价款却不提。事实上，双方都承认欠付尾款20000元的事实，但是，在房屋交付的约定上，谭玉英并未履行协议约定按时交付柴房，其没有遵守协议约定构成违约，应承担违约责任，故尾款不应当再支付。三、上诉人杨树森支付306000元给谭玉英，超过总价75%，合同依法成立，本案是谭玉英违约。根据房屋买卖协议第四条来看，谭玉英应当保证其出卖的房屋（包含院内简易小柴房）产权清楚，绝无他项权利设定或其它纠纷。事实上，谭玉英从订立协议时就存在欺骗行为，其根本无法履行合同义务。因为柴房谭玉英无产权，在没有完成交付就被政府认定为违章建筑依法拆除，属于合同违约。谭玉英辩称此柴房为赠送系狡辩，事实证明谭玉英违反了交易诚信。本着诚信原则,就算交付以后被拆除，上诉人也将按协议约定自行承担法律责任及损失，但本案柴房并未交付。四、根据协议约定，柴房被强制拆除，上诉人也受到经济损失。在这起买卖合同中，因柴房使用功能丧失，给此套房屋的市场价格造成降低减损的客观事实。根据《合同法》的规定，违约方给守约方造成损失的，应当赔偿。谭玉英答辩认为，一、谭玉英在双方交易中不存在过错，并且完全按照房屋买卖协议履行了房屋交付义务，并配合杨树森完成了房屋产权的变更手续。（一）双方均清楚知道柴房无产权证，只有使用权，谭玉英不存在隐瞒、欺骗的行为。（二）柴房已经交付杨树森，交付之后被政府拆除的风险应该由杨树森来承担。柴房被拆后杨树森反悔不愿支付尾款没有法律依据。根据双方房屋买卖协议约定，支付2万元的时间节点是2017年5月8日，但从5月8日到6月8日，杨树森都没有付款。事实上谭玉英已经按合同约定将202室的房屋钥匙、柴房钥匙于2017年3月底时移交给杨树森。之后又将其女儿保管的另外一套钥匙交付给杨树森的妻子。二、结合杨树森的上诉意见及其一审陈述，杨树森明知柴房可能被拆除仍然坚持交易，并在合同中扣下2万元，其真实想法是如果柴房被拆除有补偿，就由其领取补偿款，如果没有补偿款就不付2万元。谭玉英向一审法院起诉请求：1、判令杨树森支付购房尾款20000元，并按6.525%（4.35%×1.5）的年利率支付自领取房产证之日起至付清全部购房尾款之日止的逾期付款损失；2、本案诉讼费由杨树森承担。一审法院经审理认为，杨树森对谭玉英主张的房屋买卖、房屋交付、产权转移、欠付尾款20000元的事实无异议，对双方当事人无异议的上述事实，一审予以确认并在卷佐证。谭玉英与杨树森之间存在主要合同内容合法、有效，部分合同内容违法、无效的房屋买卖合同法律关系，即房屋及附属设施的买卖部分内容有效、柴房买卖部分内容无效的情形。根据双方签订的《房屋买卖协议》第二条约定：“上列房屋包括附属设备，包含院内简易小柴房（约20余平方米）一间。双方商定房屋和附属设施及院内小柴房价款为人民币326000元（大写：叁拾贰万陆仟元整）。”及当事人的当庭陈述，确认双方买卖标的为：峨山县、为保障该房屋使用而安装的太阳能等附属设施设备、未持有产权证的（原由谭玉英占有、管理使用）柴房三部分。《中华人民共和合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”本案中，《房屋买卖协议》中的合同标的物柴房，属于无规划许可、无产权的违法建物，合同涉及该部分的约定为无效合意，但不影响合同其他部分的效力。合同双方当事人将三部分买卖标的归总为一个价款项下，无法区分三部分标的的分项价款。杨树森辩称：柴房未能实际交付使用，尾欠价款20000元不再支付的答辩意见，反映了其对柴房预期占有管理使用价值的一种衡量。《中华人民共和合同法》第六十二条第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；”双方对柴房对应的占有、管理使用价款，未能达成一致意见。在购房协议签订时，涉案无证简易柴房的占有、管理使用价值并无物价部门公布的市场价格，也无证据证实双方在庭审中各自陈述的价款，参考本地区相同简易建筑物管理使用权费用的通常价款，酌情认定该柴房管理使用价款为10000元。房屋出卖人谭玉英依法应返还因无效的柴房买卖合意而取得的部分价款。但基于谭玉英未能全部收取合同价款，并且双方在签订《房屋买卖协议》的时候都知道，柴房部分的所有权没有包含在峨山峨山县房屋的所有权范围内，属于违规建筑的事实，对于造成柴房被拆除，不能交付使用的后果，双方都有责任承担。从原约定的尾欠款20000元中折抵应返还的涉及柴房管理使用价款10000元，对双方当事人是公平合理的。故对谭玉英要求判令杨树森支付购房尾款20000元的诉讼主张，酌情支持由杨树森支付尾款10000元；谭玉英认为柴房是在交付后被政府拆除，风险应由杨树森承担，杨树森不交付尾欠款的行为属违约行为，提出应由杨树森承担违约责任并支付逾期利息的诉讼主张。因该房屋买卖合同中涉及柴房买卖部分约定无效，导致关于柴房标的的风险转移、履行期限的约定归于无效,不再具有履行性，不存在合同违约责任的问题；《欠条》未履行是基于合同纠纷所致，在基础合同法律关系有争议的情况下，不能认为是借贷法律关系，不存在按借贷利率主张逾期损失或利息的问题。在柴房占有、管理使用权转让行为违法无效，且杨树森也未能从中获得利益的情况下，谭玉英不能因此获得利益，故对谭玉英请求支付合同尾欠价款违约金的主张，不予支持。对杨树森辩称，柴房未能按约定实际交付并管理使用，不再支付尾欠款20000元的答辩意见，不符合法律规定，不予采信。综上所述，谭玉英与杨树森之间签订的《房屋买卖协议》，房屋及附属设施的买卖部分内容有效，而柴房买卖部分内容无效。对合同内容有效部分，依法予以支持，对合同内容无效部分，依法不予支持。依照《中华人民共和合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十二条第（二）项、第五十八条规定，判决：“一、由被告杨树森于判决生效后10日内支付原告谭玉英购房尾款10000元；二、驳回原告谭玉英的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经审理，双方当事人对房屋买卖、产权转移、杨树森欠付尾款20000元的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、合同是否存在部分无效的情形？2、购房尾款20000元是否应当支付？针对焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”本案中，因案涉柴房在建盖时未取得行政审批手续，后被政府予以拆除，双方对此事实均予以认可，故双方所签订的房屋买卖协议涉及到柴房的部分约定无效，但不影响其他部分的效力。一审认定合同部分无效正确，本院予以维持。对双方上诉认为合同有效，应当尊重当事人意思自治等主张，因合同效力属于法院应主动审查的范围，故双方的该上诉理由不能成立，本院不予支持。针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，该法第六十二条第（二）项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。”本案因双方在房屋买卖协议中对柴房的价值未进行约定，故一审参考本地区相同简易建筑物管理使用权费用的通常价款，酌情认定该柴房管理使用价款为10000元的处理并无不当，本院予以维持。上诉人谭玉英、杨树森各自主张的柴房价值均无证据予以证实，本院不予支持。根据双方于2017年3月1日签订的房屋买卖协议第三条之约定：“2017年3月1日，乙方付给306000元给甲方，甲方将房产证交给乙方办理房产产权过户手续，余款乙方领到房产证时一次付清。……”本案中，杨树森已在2017年5月8日完成房屋登记变更并领取房产证，故其应当向谭玉英支付剩余尾款20000元。杨树森上诉认为谭玉英未交付柴房故不应当支付尾款的意见，不符合双方协议约定，本院不予支持。因合同部分无效，根据法律规定，涉及无效的部分应当予以返还，即本案应当由谭玉英返还杨树森柴房的管理使用价款10000元，但因杨树森未按照合同约定支付剩余的购房尾款20000元，所以本案最终应由杨树森支付谭玉英剩余的购房尾款10000元，一审对此处理正确，本院予以维持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。谭玉英、杨树森的上诉均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谭玉英负担50元，由杨树森负担50元。本判决为终审判决。本案生效判决书申请强制执行的期间为二年。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 李建国二〇一八年一月十日法官助理雷翔书记员王航宇