安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3766号
上诉人（原审原告）：荚存英，女，1956年8月18日出生，汉族，户籍住址巢湖市，现住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：凌霄松，安徽福达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司合肥分行，住所地合肥市亳州路135号天庆大厦。
负责人：李业弟，该行行长。
委托诉讼代理人：王玉萍，安徽银鼎律师事务所律师。
上诉人荚存英因与被上诉人中国民生银行股份有限公司合肥分行（以下简称民生银行合肥分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2017）皖0181民初4847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
荚存英上诉请求：1、撤销安徽省巢湖市人民法院（2017）皖0181民初4847号民事判决，依法改判支持荚存英的诉讼请求；2、本案诉讼费用由民生银行合肥分行承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。案涉《房屋租赁合同》第七条约定的是合同解除，而第八条约定的是违约责任。不能引用第八条的约定赋予承租人合同解除权。本案中荚存英的委托人万成回复函的主旨系要求民生银行合肥分行信守合同，并没有同意解除合同的意思表示。一审判决没有认定荚存英于2017年6月26日委托律师发函给民生银行合肥分行主张权利的事实。一审判决认定，“民生银行合肥分行于2017年12月17日通过邮寄方式将案涉房屋钥匙交还给荚存英”，这已认定不能成立。在诉讼过程中，民生银行合肥分行可以通过法庭将房屋钥匙转交给荚存英或者代理人，但是却舍近求远，不合�理。且荚存英至今也未收到房屋钥匙。
2、原审判决论理不能成立。首先，合同第八条约定的违约责任不是提前解除合同的权利。其次，2016年12月份民生银行合肥分行给荚存英解除函时，荚存英不同意接收，只是拍摄了一份。12月14日即给民生银行合肥分行回函，不同意解除合同并保留诉权。2017年6月又委托律师发函向民生银行合肥分行主张权利。2017年10月27日向人民法院提起诉讼。再次，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，即使民生银行合肥分行通知解除合同，荚存英有异议，也要由人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。而民生银行合肥分行并没有依法请求确认，至今还占有房屋，所谓“双方之间的《房屋租赁合同》应当已经解除”是不能成立的。
3、原审判决适用法律错误。按照《房屋租赁合同》第七条的约定，民生银行合肥�行不符合解除合同的条件，不能单方解除合同。民生银行合肥分行只租用两年即因自身原因解除合同，显示公平。
民生银行合肥分行辩称，一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。本案的核心问题应该是荚存英与民生银行合肥分行签订的《房屋租赁合同》依法已经解除，还是应该继续履行，对此一审法院认定《房屋租赁合同》已经解除的观点是正确的，理由如下：1、民生银行作为违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。首先涉案的房屋承租后作为民生银行小区店的网点，自2015年开始运营。由于碧桂园小区地处偏远、入住率不高、人流量少等原因，自投入运营开始连续亏损严重。与该网点并排的其他商户无一幸免，全部被迫停业关门。在此情况下，民生银行才提出提前解除合同支付违约金的意愿。宁愿承担违约�也不能继续背负持续的亏损。其次，法律并没有规定违约方不得提前解除合同。根据《合同法》第一百一十条的规定，在合同无法继续履行或者强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择，违约方可以以承担违约责任的代价换取或“购得”合同的解除权。一审法院在判决合同解除的同时，明确强调守约方可以另行向违约方主张违约责任，这种判决形成了双赢的结果。荚存英主张违约金后，不仅弥补了其可能存在的损失，同时还可以将涉案房屋继续对外出租。而对于民生银行合肥分行而言，继续租赁只会愈加亏损，不仅无法实现合同的目的，而且根据租赁合同的约定，民生银行合肥分行连转租的权利都没有。一审法院在权衡利弊的情况下，如此判决使双方利益大致平衡，体现法律的公平精神。再次，根据双方签订的《租赁合同》第八条一、二、三条�的约定，荚存英与民生银行合肥分行均有提前解除合同的权利。《租赁合同》第八条约定的很明确，承租人可以提前解除合同，但应支付违约金。民生银行在不堪亏损的情况下发出解除合同通知书，并愿意按照合同约定承担违约金，完全符合双方合同的约定。荚存英在回复函中也明确用黑色加粗字体强调如果解除合同应当“按合同第八条违约责任第三小条”支付违约金。实际上，双方已经按照第八条的约定，对提前解除合同无异议，而是对违约金的数额持不同意见。
2、民生银行完成了提前解除合同的所有手续。2016年12月14日，民生银行向荚存英发出一份《房屋租赁合同解除函》，向荚存英表明需要提前解除合同及解除的事由，完成了通知的义务。在此之前，民生银行已将涉案房屋内的所有财物腾空搬离，完成让房的义务。最后，民生银行怕荚存英的财产�受损失，书面告知房屋钥匙的存放地点、联系人及联系方式，完成交接义务。但是荚存英因为自身原因，迟迟不与银行人员联系取回钥匙，银行在2017年12月17日已将房屋钥匙寄达至荚存英处。荚存英的代理人认为银行舍近求远，没有将钥匙交给代理人。对此，银行不知道荚存英的代理人是否有权利代收钥匙，而且本着对荚存英负责的态度，银行的邮寄地址与租赁合同上出租人留下的地址与一审原告诉状上的地址与荚存英身份证上面的地址完全一致，且签收完成。民生银行在办理解除租赁合同的过程中没有过错。
荚存英向一审法院提出诉讼请求:1、民生银行合肥分行继续履行合同；2、民生银行合肥分行立即支付拖欠的第三年租金47105元、支付迟延履行违约金47105元，并支付物业管理费、水电费（以实际发生额计算）；3、本案的诉讼费用由民生银行合肥分行�担。
一审法院认定事实：2013年11月1日，荚存英、民生银行合肥分行签订《房屋租赁合同》，约定：荚存英将其所有位于巢湖市巢庐路军分区教导队西侧巢湖碧桂园滨湖商业广场102号的房屋出租给民生银行合肥分行用于经营使用，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，租金第一年为42725元；第二年为44862元；第三年47105元；第四年为49460元；第五年为51933元。以12个月为一期支付一次，除第一期外，于每期初的前20个工作日内支付。物业管理费4069.08元/年、以及水、电费均由民生银行合肥分行承担。合同第八条约定“甲方违反本合同约定提前收回房屋解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额100%的违约金；本合同签订后，乙方违反本合同约定提前解除合同的，应按照合同年租金总额的100%向甲方支付违约金；乙方未按时向甲方支付租金和本合同约定的�他费用，应按应付未付金额的100%向甲方支付违约金；违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续赔偿直至弥补守约方全部损失”。合同签订后，荚存英将房屋交付民生银行合肥分行使用，2016年12月份，民生银行合肥分行向荚存英发出《房屋租赁合同解除函》，通知荚存英提前自2016年12月1日起解除租赁合同，表示愿意与荚存英协商合同解除事宜，并同意按第三年租金标准支付荚存英提前解除合同的违约金47105元。2016年12月14日，荚存英向民生银行合肥分行书面回复:1、要求民生银行合肥分行支付合同第三年度的租金47105元及民生银行合肥分行税费4710.5元，计51815.5元；2、若你单位坚持提前解除合约，应按合同约定支付违约金49460元。2017年10月27日，荚存英向一审法院提起诉讼。在本案审理过程中，民生银行合肥分行于2017年12月17日通过邮寄方式将案涉房屋钥匙交还给荚存英。
一审法院认为，荚存英、民生银行合肥分行自愿签订《房屋租赁合同》，内容符合法律规定，应为有效，双方应按合同约定履行合同义务。该合同第八条约定了荚存英、民生银行合肥分行均有提前解除合同的权利，现民生银行合肥分行民已于2016年12月份向荚存英发出解除合同通知书，并同意承担提前解除合同违约金47105元，符合双方合同约定，且荚存英也于同年12月14日向民生银行合肥分行回复称“若你单位坚持提前解除合约，应按合同约定支付违约金49460元”，由此可以看出，荚存英同意民生银行合肥分行提前解除合同，仅对违约金的支付及数额存有争议，故荚存英、民生银行合肥分行之间的《房屋租赁合同》应当已经解除，现荚存英要求民生银行合肥分行继续履行合同并支付第三年度租金47105元、迟延支付违约金47105元，缺乏合同及法律依�，经该院释明后，荚存英不愿意变更诉讼请，故对荚存英上述诉讼请求，该院依法不予支持。荚存英可就民生银行合肥分行提前解除合同应承担的违约金及给其造成的损失另行向民生银行合肥分行主张。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零八条之规定，判决：驳回荚存英的诉讼请求。一审案件受理费2160元，简易程序减半后收取1080元，由荚存英承担。
二审中，荚存英提交了如下证据：1、物业公司欠费法律催缴函，证明民生银行合肥分行从2017年1月至2018年3月未按照约定交纳物业管理费，欠费5086元，违约金3167.78元。2、物业公司函邮寄信封，证明物业公司欠款催缴函是邮寄送达，送达地点是巢湖市夏阁粮站。民生银行合肥分行的质证意见为：对于证据一，与本案没有关联性，民生银行在2016年12月底已经解除合同，并且腾让房屋，催缴的是2017年1月至2018年3月，该期间民生银行并未使用房屋，物业费并不应当是民生银行合肥分行承担。对于证据二，与本案无关，民生银行只能依据荚存英诉状、租赁合同上的联系地址以及身份证上的地址来进行邮寄。至于荚存英是否居住在巢湖市夏阁粮站并未告知过银行。本院认为，荚存英二审提交的证据与本案均不具有关联性，本院对其证据效力不予认定。另对双方二审争议的民生银行是否已经将钥匙交还给荚存英的事实，本院认为，根据双方合同载明，出租人荚存英的通信地址为“巢湖市东风西路144-7号”，合同第十条“通知”约定，与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至本合同所载的对方的通讯地址。又因荚存英于2016年12月14日向民生银行合肥分行的书面回复中，载明“因本人年事已高，身体欠佳，我的委�代理人：万成，电话139××××7000”，表明其联系电话发生变更，故民生银行合肥分行按照合同载明的通信地址，及荚存英书面告知的变更后的联系电话，邮寄钥匙给荚存英，其行为本身不存在不当之处。结合民生银行合肥分行提交的顺丰速运快递单据及相应查询信息，显示寄送钥匙的快件已于2017年12月17日签收。一审据此认定民生银行合肥分行于2017年12月17日通过邮寄方式将案涉房屋钥匙交还给荚存英，并无不当。荚存英如果对此事实认定有异议，应提供相应反驳证据予以证明，但其未能提供充分证据，故应当对其主张的事实承担举证不能的法律后果。本院另对一审认定而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案首要的争议焦点为荚存英请求民生银行合肥分行继续履行租赁合同的主张能否成立的问题。民生银行合肥分行在合同约定的租赁期限内提前解除合同，已构成违约。关于违约方是否可以解除合同的问题，在我国现行法律中没有明确具体的规定。就本案案情来看，根据对案涉《房屋租赁合同》第八条一、二、三条款条文的文义解释，荚存英与民生银行合肥分行应均有提前解除合同的权利，但应当承担相应的违约责任。因此民生银行合肥分行在租赁期间提前解除合同，并愿意按照合同约定的方式向荚存英承担违约责任，符合双方合同约定。并且本案中，民生银行合肥分行在第三年度伊始就作出解除合同的意思表示，并且愿意承担当年度租金总额。随后民生银行合肥分行亦撤出经营设备，清空房屋，案涉租赁合同在事实上已不存在继续履行的基础，合同目的已不能实现，因此，为平衡双方当事人利益，促进经济关系尽快确定，一审认定双方租赁合同已经解除，并无不当。故荚存英请求继续履行合同的�求不能成立，其基于合同继续履行的其他诉讼请求亦不能成立。荚存英可就民生银行合肥分行提前解除合同应承担的违约责任另行向民生银行合肥分行主张。
综上，荚存英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2160元，由荚存英负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年七月二十三日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。