江西省玉山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉民一初字第711号
原告（反诉被告）俞开联，男，1963年4月4日出生，汉族，江西省上饶市玉山县人，个体工商户。
委托代理人王剑，系江西淮玉律师事务所律师。
被告（反诉原告）占秀琪，女，1965年1月5日出生，汉族，江西省玉山县人，玉山县轴承厂下岗职工。
被告（反诉原告）余为国，男，1964年5月10日出生，汉族，江西省玉山县人，玉山县第三建筑公司下岗职工。
委托代理人吴荣，系江西帝经律师事务所律师。
第三人徐香英，女，1967年10月24日出生，汉族，江西省玉山县人，个体工商户。
委托代理人王剑，系江西淮玉律师事务所律师。
原告俞开联与被告占秀琪、余为国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告俞开联及其委托代理人王剑、被告占秀琪、余为国及其委托代理人吴荣、第三人徐香英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞开联诉称，我因经营“葆斯奴女装店”而向被告占秀琪、余为国夫妇租赁其位于玉山县冰溪镇步行街东四栋5号商铺，并于2011年5月10日与被告占秀琪签订了《房屋租赁合同》，合同签订之日，我向被告占秀琪交付了履约保证金13，000元，被告占秀琪也出具了收条，合同履行期间，我按约履行了向两被告支付租金的义务。2014年5月10日承租期届满，我将自己安装的空调等财产拆除，商铺4个钥匙全部交付给被告余为国，被告余为国对商铺验收无异议后，向我出具了收到4个钥匙的收条，收回了商铺，但被告占秀琪、余为国却借故不按合同约定将履约保证金13，000元返还给我。涉案商铺是我花去顶店费78，000元后才租赁的，《房屋租赁合同》签订后，我对商铺进行了装修，安装了空调等财产，2014年3月即合同期满前两个月，被告占秀琪就采取在商铺张贴招租广告等手段，阻止我行使合同约定的“合同期内乙方有转让权”的权利，故我于2014年3月19日采用手机短信方式向被告占秀琪发出了内容为“老板娘你好！就按你说的，你今天把招租广告撕掉，如果到5月10号店没有转出去，害你店空在那里，你壹万三千元押金可以不退还我……你告诉我下一年的房租是多少。我好跟别人讲，你招租广告今天就拿下好吗？或者我叫店员拿掉好吗？”的短信，但是，该信息发出之后，被告不作任何答复。我不存在损坏被告商铺财产的事实，也不存在拖欠水电费的事实，合同期届满后，二被告的商铺不存在闲置70天的事实。综上所述，根据双方签订的《房屋租赁合同》第5条的约定，被告在我承租期内在商铺张贴招租广告的行为侵犯了我行使商铺的转让权的权利。我向被告占秀琪发出的有关履约保证金处分的短信，属于要约行为，但被告占秀琪对于我的要约始终没有作出承诺，故双方签订的《房屋租赁合同》有关履约保证金的约定条款并不因要约而变更，而被告应当按合同约定归还履约保证金。被告占秀琪、余为国不能提供有效证据证明我存在损坏其商铺财产的事实，也不能提供有效证据证明2014年5月10日前我欠交付了水电费的事实，故我不同意两被告提出的赔偿其商铺财产损失等的反诉请求。现要求被告占秀琪、余为国返还履约保证金13，000元；请求法庭驳回被告占秀琪、余为国的反诉请求。
原告俞开联就自己的主张提供了以下证据材料：
1、徐慧收取原告给付的转让费78，000元的收据一张，以证明原告承租被告商铺时向原承租人徐慧支付了顶店费78，000元的事实；
2、《房屋租赁合同》一页和被告占秀琪收到履约保证金13，000元的收据一张，以证明被告占秀琪、余为国将其步行街东四栋5号商铺出租给原告经营，并签订了《房屋租赁合同》，被告占秀琪收取了原告交付的履约保证金13，000元，合同期满后被告应当返还履约保证金的事实；
3、2014年5月10日具收人署名为余为国的收据一张，以证明被告余为国于合同期满之日对原告承租的商铺验收无异议后，收到原告交还商铺4个钥匙并向原告出具了收条的事实。
被告占秀琪、余为国辩称，原告和第三人系夫妻关系。虽然双方在《房屋租赁合同》中有合同期届满后返还原告履约保证金的约定，但在合同履行中原告于2014年3月19日以短信方式向我们作出了如果到5月10日他没有将承租的商铺转让出去，我们所收原告13，000元履约保证金可以不退还的承诺，之后，由于原告和第三人提出的顶店费过高而无人接受顶店，直至2014年的7月商铺都没有顶出，故我们所收原告13，000元履约保证金，应当不予返还。租赁合同期满后，原告与第三人并未将商铺完全交还给我们，商铺有六个钥匙，原告只交还4个钥匙，保留了两个卷闸门的钥匙，一直控制着商铺，且撕毁我们张贴的商铺招租广告，实施了关闭商铺卷闸门的行为，拆除了商铺的吊灯、电线、灯具、装饰板材等装修设备，损坏和搬走了商铺中的设施。原告和第三人的行为，导致我们商铺闲置70天，造成了我们租金损失20，027.88元、商铺装饰材料损失42，035元，同时原告和第三人还拖欠水电费404.41元，故此要求驳回原告要求返还履约保证金13，000元的诉讼请求；要求原告和第三人赔偿租金损失20，027.88元、装饰材料损失42，035元、给付拖欠的水电费404.41元，共计人民币62，467.29元。
被告占秀琪、余为国就自己的主张提供了以下证据材料：
1、赔偿金额为39，035元的《赔偿损失清单》一张、欧阳敏森于2014年6月10日出具的2014年5月16日为涉案商铺更换水阀一只的证明一张、付传德于2014年7月16日出具的收到清理涉案商铺损坏财物费用3，000元的证明一张、聂荣华于2014年7月17日出具的收条一张，以证明原告和第三人给商铺造成财物损失42，035元的事实；
2、催缴（40元）水费通知单一页、玉山县供电公司营销部催缴电费通知单二页和2014年7月7日出具的关于“葆斯奴女装店”连续欠两个月电费380.77元证明一页，以证明原告和第三人拖欠商铺水电费共计404.41元的事实；
3、涉案商铺内外景照片10张，以证明原告和第三人搬离商铺时损坏商铺财物，阻挠被告对外出租商铺，造成商铺闲置70天的事实；
4、原告于2014年3月18日和19日分别发给被告占秀琪内容为“……请体谅一下，开着店我亏了，如果转让费没拿回来就更亏大了，我会尽快找到人来接替的，不会让你店空在那里的……”和“老板娘你好！就按你说的，你今天把招租广告撕掉，如果到5月10号店没有转出去，害你店空在那里，你壹万三千元押金可以不退还我……你告诉我下一年的房租是多少。我好跟别人讲，你招租广告今天就拿下好吗？或者我叫店员拿掉好吗？”的手机短信照片二张，以证明原告和第三人为了收取商铺顶店费，承诺其在2014年5月10日前未将商铺转租出去，被告可以不返还履约保证金13，000元的事实。
第三人徐香英陈述：我不存在损坏涉案商铺财产和欠交付商铺水电费的事实。被告占秀琪、余为国对我没有提出具体的诉讼请求和事实与理由，请求法庭驳回被告占秀琪、余为国要求我赔偿损失的诉讼请求。
第三人徐香英未提供证据材料。
经审理查明，原告与第三人系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2011年5月10日，原告为经营“葆斯奴女装店”而向被告占秀琪、余为国夫妇承租两被告所有的玉山县冰溪镇步行街东四栋5号商铺，并与被告占秀琪签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（即被告，下同）将步行街东四栋5号房（店面）租给乙方做商业使用。二、租期从2011年5月10日起至2014年5月10日止。三、……乙方（即原告，下同）应向甲方缴纳履约保证金壹万叁仟元整……合同期满后应将房屋完好无损交还甲方（包括水、电、门窗等），如有违犯，甲方拒绝退还履约保证金，并向乙方索赔一切损失……五、合同期内乙方有转让权，但必须按时交纳房租，否则甲方视乙方自动放弃租赁及转让权，甲方有权自行处理房屋……出租方：占秀琪承租方：俞开联2011年5月10日”。合同签订之日，原告向被告占秀琪交付了履约保证金13，000元，并收取了被告方出具的收条。2014年3月，原告基于收回承租涉案商铺时花去的店面转让费78，000元而主张依约行使商铺转租权，被告则考虑合同期满后可能无人及时承租而导致商铺闲置而自行在商铺上张贴招租广告，故合同双方当事人为各自的利益产生矛盾。因此，原告先后于2011年3月18日和19日向被告占秀琪发送“老板娘……请体谅一下，开这个店我亏了，如果转让费没拿回来就更亏大了，我会尽快找到人来接替的，不会让你店空在那里的……”和“老板娘你好！就按你说的，你今天把招租广告撕掉，如果到5月10号店没有转出去，害你店空在那里，你壹万三千元押金可以不退还我……你告诉我下一年房租是多少。我好跟别人讲，你招租广告今天就拿下好吗？或者我叫店员拿掉好吗？”的手机短信与被告占秀琪协商，被告占秀琪、余为国对原告的上述要求未作答复。2014年5月10日，原、被告的租赁合同期限届满，原告拆除了空调等财产，并向被告余为国交付了商铺的钥匙4个，被告余为国向原告出具了收到4个钥匙的收条后，原告将涉案商铺交还给了被告占秀琪、余为国。当原告要求二被告返还履约保证金13，000元时，遭到被告占秀琪、余为国拒绝，故原告向本院提起诉讼，要求二被告返还履约保证金13，000元，而二被告则主张合同期满后，原告与第三人并未将商铺完全交还，商铺有六个钥匙，原告只交还了4个钥匙，还保留了两个卷闸门的钥匙，一直控制着商铺，原告与第三人拆除了商铺的吊灯、电线、灯具、装饰板材等装修设备，损坏和搬走了商铺中的设施，原告和第三人的行为，导致其商铺闲置70天，给其造成了租金等经济损失等事实，并提起反诉，要求原告和第三人按涉案合同约定的租金标准，赔偿商铺闲置70天的租金损失和商铺装修损失，并给付拖欠的水电费，共计人民币62，467.29元。
经庭审质证，合议庭评议，对原、被告各自提供的证据材料及其陈述作如下分析认定：
1、原告提供的《房屋租赁合同》和被告余为国收到涉案商铺4个钥匙后出具的收条，二被告其客观真实性均无异议，故本院予以确认；
2、原告提供的徐慧收到原告给付的店面转让费78，000元款收据，二被告提出异议，认为该收据与本案无关联性；原告提供的被告方收到履约保证金13，000元后出具的收条，二被告承认收到原告支付的履约保证金13，000元的事实，但被告占秀琪否认具收人“占秀琪”是其亲笔书写。本院认为，案外人徐慧是否收取原告78，000元店面转让费与本案没有实质性联系，故该收据本院不予确认。原告向二被告交付履约保证金13，000元后取得的收条上“占秀琪”署名是否为被告占秀琪亲笔书写的问题，因二被告已承认收到履约保证金13，000元的事实，“占秀琪”署名是否为被告占秀琪亲笔书写之争议没有诉讼意义，故本院对二被告收到原告交给履约保证金13，000元的事实予以认定。对该收条“占秀琪”署名不予确认；
3、二被告提供的《赔偿损失清单》，原告和第三人提出异议，认为该《赔偿损失清单》是被告自书的，既无来源，又无日期更无签名，否认其客观真实性。本院认为，该《赔偿损失清单》无来源、无签名、无日期，对案件事实不具有证明力，故不予确认；
4、二被告提供的欧阳敏森的证明、付传德的收条、聂荣华的收条，原告和第三人提出异议，认为欧阳敏森、付传德、聂荣华应当出庭作证，他们出具的证明和收条所反映的事实均为2014年5月10日合同期届满之后的事实，且该事实与本案事实不具有关联性。该证明和收条不能证明原告和第三人存在损坏二被告商铺财物的侵权行为的事实。本院认为，上述证明和收条的时间发生在合同履行期届满后，且由于二被告没有向本院申请欧阳敏森、付传德、聂荣华出庭作证，就案件事实接受质询，以致本院无法对欧阳敏森、付传德、聂荣华的真实身份和他们证明的案件事实之客观真实性进行核实，同时，上述证明和收条没有有关原告和第三人对承租商铺实施了损坏财物行为的内容，对二被告主张的案件事实不具有证明力，故本院对上述证明和收条均不予确认；
5、二被告提供的催缴水费通知单和催缴电费通知单二页以及关于“葆斯奴女装店”连续欠两个月电费380.77元的证明，原告和第三人提出异议，认为该催缴水电费通知单发送的时间是涉案合同期届满后即2014年6月23日，不能证明是原告履行涉案合同期间所欠的事实。本院认为，原告的异议成立，该催缴水电费通知单对二被告主张的事实不具有证明力，本院不予确认；
6、二被告提供的涉案商铺内外景照片10张和手机短信照片2张，因原告和第三人对其真实性无异议，故本院予以确认；
7、原告和第三人以及二被告各自与本院确认的证据和认定的案件事实相一致的陈述，因对方认可或有相关证据印证，本院均予以采信；原告和第三人以及二被告各自与本院确认的证据和认定的案件事实不相一致的陈述，因对方不予认可，且没有其他相关证据支持，故本院均不予采信。
本院认为，原告与被告占秀琪签订的《房屋租赁合同》中明确约定合同期满后，房屋完好无损，被告就应将履约保证金返还给原告。由于被告占秀琪在合同履行期间，在维护自身经济利益时，忽视注意对承租人在合同履行期间享有的商铺转让权的保护，未征得原告的同意，在原告承租的商铺上张贴招租广告，影响了原告经营和转让权的行使，并因此导致租赁双方产生矛盾。原告在此情形下，出于维护承租权和经济利益的考虑，采用手机短信方式就有关商铺转让权与被告进行协商，要求被告揭下商铺招租广告，告知下一年度商铺的租金额以便对外招租，同时对履约保证金作了“如果到5月10日店没有转出去，害你店空在那里，你壹万叁仟元押金可以不退还给我”的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的规定，原告上述意思表示应当视为原告为解决合同双方发生争议向被告发出的要约，而不是承诺。同时，该要约明确了履约保证金“可以不退还”的条件是被告揭下粘贴在商铺的招租广告和5月10日商铺没有转让出去，并因此导致被告商铺闲置的结果，二被告对原告提出的履约保证金“可以不退还”所附的条件并没有作出任何意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第二十条“有下列情形之一的要约失效：（一）拒绝的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约内容作出实质性变更”和第二十二条“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”的规定，原告要约失效，合同双方应当按合同约定的条款解决争议。二被告不能提供有效证据证明原告存在损坏商铺财物的违约事实，故二被告应当根据合同约定和租赁市场的交易习惯，将所收原告13，000元履约保证金返还给原告。二被告不返还原告履约保证金的抗辩意见，本院不予采纳。二被告主张原告和第三人的行为造成其商铺闲置70天，并造成其商铺财物损失，拖欠水电费等事实，均不能提供有效证据证明，故二被告反诉要求原告和第三人赔偿租金等经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十二条、第六十条、第一百零七条、二百三十五条的规定，判决如下：
一、由被告占秀琪、余为国于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告俞开联履约保证金人民币13，000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回被告占秀琪、余为国要求原告俞开联和第三人徐香英赔偿租金等经济损失计人民币62，467.29元的诉讼请求。
本诉、反诉案件受理费人民币1，488元，由被告占秀琪、余为国负担（于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审 判 长 汪舒立
审 判 员 李少文
人民陪审员 吴流水
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王俊姗