河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第1694号
原告杨答拉。
委托代理人陈青。
被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组。
负责人张汝平。
委托代理人李筱军。
原告杨答拉诉被告驻马店市驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组（以下简称付楼居民组）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈青，被告委托代理人李筱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨答拉诉称，2007年4月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同约定：原告租赁被告大院一个、平房五间，租期十年。之后，原告在院内进行了扩建，共建有瓦房17间、厂房4间。原、被告签订的《租赁合同》仅履行了六年零五个月，被告便霸道地不予履行合同，并于2013年8月27日下午，采用野蛮手段在院大门口挖掘了宽1.5米、深2.1米的大沟，阻断通行道路，致使租赁合同无法履行。2013年9月4日，被告又组织人员将原告租赁及扩建的房屋扒掉，给原告造成了较大经济损失。之后，原告依法提起诉讼，驿城区人民法院审理认定原、被告签订的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当赔偿因租赁合同无效给原告造成的房屋扩建损失。请求判令：1、判令被告赔偿原告房屋扩建造价费用损失4万元（损失数额4万元是按资产评估报告评定的评估值129234元，除以租赁使用年限，再乘以剩余未使用租赁年限，然后减去判决已支付的残值，再乘以原、被告双方各自应承担的过错比例，计算得出被告应赔偿的数额，最后再加上评估费用3000元）。
被告付楼居民组辩称，一、原告在第二次起诉后已经撤诉，说明原告对该请求的事实和证据不充分。二、建造的费用不应当作为赔偿的依据，理由是：已经到租赁期限的房屋建造费用不应当进行赔偿，租赁期限未到的情况下，赔付的应该是原告的建造材料损失以及与房屋对照的利益损失，因此在区法院已经判决赔付的情况下不应当进行赔付。三、被告拆除的仅是自己的房屋，未拆除原告扩建的房屋。
经审理查明，2013年本案原告杨答拉另案起诉被告付楼居民组{案号（2013）驿民初字第2586号}，请求判令：1、依法解除原、被告于2007年4月1日签订的《租赁合同》。2、判令被告退还原告租赁费2625元（自2013年9月计算至2014年4月，月租金375元／月）、赔偿原告租金损失48375元、建材损失10618元、评估费2000元，共计63618元。驿城区人民法院于2013年12月20日作出（2013）驿民初字第2586号民事判决书。一、该判决书的审理查明部分显示：“2007年4月1日，原告杨答拉（乙方）与被告付楼居民组（甲方）签订《租赁合同》一份，被告将其位于驿城区中华大道付楼村的大院一个、平房五间出租给原告使用。合同约定：一、租赁期为10年，从2007年4月1日起至2017年4月1日止。二、租赁费每年为4500元，租赁费先交后使用房屋。三、甲方移交乙方墙壁、门窗等设施完整齐全，乙方租赁到期时必须完整无损地交给甲方。四、乙方如果扩大建房或增加其他设施，待合同终止时，乙方无条件拆除。如果甲方需要，经双方协商甲方可按当时的价格收留使用。五、乙方在租赁期间，甲、乙双方都不得随意提出终止合同，如果一方提出终止合同，应无条件赔偿对方的一切经济损失；如果国家建设需要此院，甲方提前四个月向乙方声明提出，如果没有提前四个月提出声明，甲方应赔偿乙方损失，提出后经双方协商可终止合同等条款。合同签订后，原告依约交纳租金并使用大院。在租赁期间，原告在承租的院内自建了17间石棉瓦房、4间厂房。2013年9月4日，被告组织人员把原告租赁的房屋部分捣毁。2013年9月25日上午，被告再次组织人员拆除原告承租的院落及房屋，原告阻拦无果，遂报警，驻马店市公安局南海分局交通管理巡防大队接警后进行现场处置，并在现场录制了录像。该局出具的《接处警登记表》显示付楼村队长付世清称，正在拆的房屋属于其生产队，已在拆迁前通知租赁房屋的人。但出警民警录制的录像证明，被告组织的人员驾驶挖掘机将原告扩建的房屋全部拆除。本案中被告出租的院落及房屋五间位于驻马店市驿城区中华路东段，属南海街道办事处管辖，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权证书。原告在租赁期间，自建的17间石棉瓦房、4间厂房亦未取得合法的建设手续或取得房屋产权证书。诉讼中，根据原告的申请，本院委托驻马店振兴资产评估事务所对原告自建的石棉瓦房17间、厂房4间正常拆除后的残值进行鉴定，2013年11月3日该所评估认定：杨答拉所建造的17间石棉瓦房、4间厂房正常拆除后的残值评估价值为10618元。原告为此支付鉴定费用2000元”。二、该判决书的本院认为部分显示：“根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租的院落及房屋至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2007年4月1日签订的《租赁合同》为无效合同。……关于原告请求的建材损失及鉴定费问题。被告辩称原告利用租赁房屋开办养猪场属违法经营，及被告进行房屋拆迁是驿城区统一规划建设的政府行为的理由，均证据不足，不能成立，本院不予采纳。原告提供的录像资料充分证明是被告组织的人员拆除了原告扩建的房屋，被告辩称其拆除的仅是自己的房屋，未拆除原告扩建的房屋的理由，与事实不符，其辩称不能成立，本院不予采纳。根据原、被告签订的租赁合同第四条约定，可以视为原告在租赁期限内，有权进行扩建。租赁合同无效后，依据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。鉴于被告以未取得建设工程规划许可证的院落进行出租是导致租赁合同无效的直接原因，以及被告在租赁期限未到期，提前拆除租赁房屋的情况下，被告对此扩建费用应承担70%的责任。原告作为承租人亦应查验租赁的房屋是否具有合法的建设手续或产权证明，以及原告扩建时未办理合法的建设手续，也是导致租赁合同无效的原因之一，故原告应对此扩建费用承担30%的责任。经评估鉴定，原告所建造的17间石棉瓦房、4间厂房正常拆除后的残值评估价值为10618元，鉴定费2000元，合计12618元，有相关的资产评估报告书及票据证明，本院予以确认。按照原、被告各自的过错比例，原告应承担该费用的30%，即3785元。被告应承担该费用的70%，即8833元。原告请求超过8833元的损失，本院不予支持”。三、该判决书的主文部分显示：“一、限被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内返还原告杨答拉房屋占用使用费2625元。二、限被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内赔偿原告杨答拉扩建的建材损失费及鉴定费8833元。三、驳回原告杨答拉的其他诉讼请求”。宣判后，付楼居民组不服提起上诉，2014年4月11日驻马店市中级人民法院作出（2014）驻民四终字第118号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
本案诉讼中，依据原告的申请，本院委托驻马店振兴资产评估事务所对原告于2007年4月份扩建的石棉瓦房17间、厂房4间的建造费用进行鉴定，2015年6月29日该所出具一份资产评估报告书{驻振评报字（2015）第62号}认定：杨答拉2007年4月份扩建的17间石棉瓦房、4间厂房在评估基准日的建造费用评估值为129234元。原告为此支付鉴定费用3000元。
上述事实，有原告提供的租赁合同、收据、资产评估报告书、接处警登记表、民事判决书等证据及双方当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，因被告出租的院落及房屋至今未取得建设工程规划许可证，原、被告双方于2007年4月1日签订的《租赁合同》已被生效的民事判决书确认为无效合同。关于原告请求扩建费用损失4万元，原、被告签订的《租赁合同》第四条约定，可以视为原告在租赁期限内，有权进行扩建。租赁合同无效后，依据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。鉴于被告以未取得建设工程规划许可证的院落进行出租是导致租赁合同无效的直接原因，以及被告在租赁期限未到期，提前拆除租赁房屋的情况下，被告对原告的扩建费用应承担70%的责任。原告作为承租人应尽合理的审查和注意义务，原告未尽到审慎注意义务，对此也存在过错，应对扩建费用承担30%的责任；因原、被告双方约定的租赁期限为10年（120个月），所以扩建费用应按120个月使用期限进行分摊，即1076.95元／月（129234元÷120个月=1076.95元／月），原告自2007年4月起至2013年8月期间（77个月）一直在使用诉争的房屋，原告已经使用期限内的扩建费用应予以扣除，即46308.85元（1076.95×（120-77）=46308.85元】；扩建费用包含了建筑材料费用及人工费等，在另案诉讼中，原告请求的建筑材料残值10618元已经得到支持，故应将建筑材料残值予以扣除，即35690.85元（46308.85元-10618元=35690.85元）；原告为此支付鉴定费3000元，合计38690.85元，按照原、被告各自的过错比例，原告应承担该费用的30%，即11607.25元。被告应承担该费用的70%，即27083.60元。原告请求建造费用超过27083.60元的部分，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称其拆除的仅是自己的房屋，未拆除原告扩建的房屋的辩解理由，原告在另案中提供的录像资料充分证明是被告组织的人员拆除了原告扩建的房屋，故其辩称与事实不符，不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称驿城区人民法院已经判决赔付的情况下不应当再进行赔付的辩解理由，房屋的扩建费用包含了建筑材料费用及人工费等，在（2013）驿民初字第2586号民事案件中，原告请求并获得支持的是其扩建房屋被强行拆除后的建筑材料的残值，该残值包含在扩建费用内，本案处理中已将残值扣除，不存在重复计算，故被告的该项辩解理由，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内赔偿原告杨答拉扩建费用及鉴定费共计27083.60元。
二、驳回原告杨答拉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告杨答拉负担320元，被告负担480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 周 岩
人民陪审员 邵 翔
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 刘子琦