上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第31149号
原告上海信远储运有限公司。
法定代表人张连信。
委托代理人陈任重，中豪律师集团（上海）事务所律师。
委托代理人刘琳，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被告上海多多建筑设备有限公司。
法定代表人陈时标。
原告上海信远储运有限公司诉被告上海多多建筑设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张连信及其委托代理人陈任重，被告的法定代表人陈时标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告的法定代表人原系朋友关系。2012年6月中旬，被告提出需租房给员工居住，因原告处有空闲的房屋，原告遂同意将位于上海市浦东新区江心沙路XXX号房屋5间出借给被告。应被告的请求，原告还同意被告可在不妨碍原告正常工作、生活的情况下，在房屋旁的场地堆放杂物，但当时并未订立书面协议。2012年10月24日，双方补订了“协议书”，明确房屋借用关系和双方之间的权利义务。被告借住期间，不仅不配合公安机关对流动人员的治安管理，甚至在场地上搭建从事非法经营活动，严重影响了原告的工作和生活。2012年12月28日，原告在土地所有者的要求下，向被告发出通知，要求其迁出借用的房屋和场地，但被告不予理睬，原告多次交涉无果。原告认为，不定期的借用合同，当事人可以随时解除，因被告的违约行为，原告已按合同约定提前通知终止借用合同，故该借用合同已解除，被告理应迁出并结清费用，并将房屋和场地恢复原状。被告迟延迁出的，应支付相应的使用费。故原告诉请来院，要求：1、判令被告立即迁出上海市浦东新区江心沙路XXX号房屋和场地，并将场地恢复原状；2、判令被告支付自2013年1月28日起至实际迁出之日止的按7000元／月计算的使用费（暂计至2013年7月27日为42000元），并结清迁出前的水、电费用。审理中，原告自愿撤回要求被告结清水电费用的诉请。
被告辩称，不同意原告的诉请。理由是：系争房屋没有产证，场地也不是原告合法拥有；2012年6月，被告为安装搅拌机，找到原告磋商租赁场地安装设备和租赁房屋生产住宿，后被告自江边填建筑垃圾垫出场地，并由原告提供水电等建了搅拌站。原告让其先进场，后签协议，并谈及租金一年4万元，但之后原告要将被告赶出，双方未签协议。
经审理查明：
2012年10月24日，原、被告签订“协议书”一份，内容为：“甲方（原告）在江心沙路XXX号有空房5间，外加楼梯间及卫生间愿意借租，乙方（乙方）自愿借租，经协商达成以下协议：一、乙方借用甲方的是毛坯房，在不破坏原房屋结构的情况下，甲方不收取费用，乙方如需装修所有装修费用由乙方承担。乙方任何时间搬走甲方不负任何责任，装修归甲方所有，乙方不得破坏室内装修（自然耗损除外）。二、土地和道路：土地因是国家的，甲方无权借租，但不妨碍甲方正常工作、生活情况下，可以暂时堆放什物；道路损坏由乙方赔偿，道路通行补偿费另行协商；三、遇国家、市政上级单位、恩达公司动迁或使用时无条件退出。四、乙方在借甲方房屋时，房屋内水电由甲方提供，所产生费用由乙方缴纳给甲方。因水无法分开计量，乙方每月按180元交付甲方。电费现行国家电价为1.097元／度，加管理费按1.2元／度计收。国电调价应做相应调整。五、乙方在借用甲方房屋时，必须严格遵守国家颁布的各项法律……六、甲方无正当理由不得随意停电、停水、堵路影响乙方正常生活。双方如需终止协议时，必须提前30天通知对方，结算清各项所产生的费用……”
2013年8月23日，被告法定代表人陈时标出具承诺书一份，内容为：“未征得土地拥有者与土地管理者的同意，安装了水泥罐塔与水流混凝土合成搅拌机，一切责任由我承担。”
审理中，原告表示：系争场地使用权属原川沙县公路管理所，原告自2008年3月向上海浦东公路养护建设有限公司处租赁得来；之后原告未经批准在场地上建造了三层房屋，其中租给被告的是其中5间，包括3楼4间、1楼1间及卫生间，剩余部分原告自用；2012年6月被告提出要借房屋，原告答应免费借房子给被告，没有谈及租金和建搅拌站的事情；原告诉请主张使用费是因为之前是无偿借给被告使用，2013年1月28日之后原告通知被告迁出，后因被告至今未迁，故要求被告支付自2013年1月28日起至实际迁出之日止的房屋和场地占用费（按评估价格每月7135元计算）；原告诉请要求被告迁出场地和房屋，包括了被告建成的搅拌站；原告认为协议正常履行期间双方是无偿借用关系。
被告表示，本来与原告协商谈妥租赁房屋场地的一年租金为4万元，后来搅拌站建好后原告不肯签合同也不收钱，并强制被告签了“协议书”和“承诺书”；被告认为双方起始是租赁关系；如果双方签订协议无效，则要求原告赔偿装修费（评估报告数额）和搅拌站的损失（包括填土、搅拌站基础及搬迁费，约50万元）。
原、被告确认一致，被告于2012年7、8月间入驻江心沙路XXX号，在原有的水泥场地外以填埋建筑垃圾方式向外拓宽，建成搅拌站并对房屋进行了装修。
审理期间，本院组织双方实地勘查，双方确认，江心沙路XXX号场地内，有3层建筑一幢，屋后有水泥场地，水泥场地外除了搅拌站，还有用石子等材料堆出来的滩涂。但双方对由被告所拓宽的滩涂部分无法确认一致，原告认为水泥场地外侧约5-10米范围内（近屋一侧为10米，远侧为5米）系原有的滩涂，被告认为原告所述不实。
审理中，经原告申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对江心沙路XXX号内的房屋、场地的租赁市场价格进行了估价咨询，咨询结果为，对江心沙路XXX号内的房屋（现场测量建筑面积198.23平方米）、场地（现场测量面积1405.15平方米）于2014年9月10日的租赁市场价格估价咨询结果为：房屋租赁市场价格单价为0.42元平方米天，即每月2498元；场地租赁市场价格单价0.11元平方米天，即每月4637元。
审理中，经被告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对江心沙路XXX号房内外装修、补建、防水价值进行了司法鉴定，鉴定意见为：根据被告主张的室内外装修清单内容进行计价，本案标的造价共计77039元，其中没有争议的部分造价为60249元。争议部分的造价为16790元，具体内容为：1、原告认为被告没有施工的部分，如瓦片翻修及外墙脚手架，造价8433元；2、原告认为内墙乳胶漆实际未作三遍，我方（鉴定单位）按定额最低遍数二遍和三遍之差价造价为812.5元；3、原告认为部分内容原来建筑物就存在，不属于被告施工的内容，如开关插座、电线的敷设、天沟的部分改造内容，造价为6611元；4、原告认为踢脚线材料为原告提供的，造价为933.5元。庭审质证过程中，双方确认上述鉴定报告中争议部分的第5-12项（包括开关、面板等，共计881元）是原告提供，对其他争议部分继续存在争议。
审理中，经被告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对被告承租期间，平整场地，用建筑材料堆出场地，做搅拌站的基础，包括搅拌站的搬迁费进行司法鉴定，鉴定意见为：1、由于搅拌站的搬迁费不属我司的鉴定范围，故该项费用未包含在本次司法鉴定意见中；2、在现场查看过程中，鉴定单位对现场进行了实地测量。原被告双方对于被告用建筑材料堆出场地的范围及厚度、搅拌站基础的厚度无法达成一致。原告认为被告所述的范围内有部分场地不是被告施工的，且被告施工的搅拌站基础厚度只有250㎜。被告认为被告所述的范围内全部场地均由被告施工，且被告施工的搅拌站基础厚度部分为500㎜，部分为300㎜。对于原、被告双方争议的问题在现场查勘过程中鉴定单位无法确定，属法律问题，如何取舍由法院决定。故根据原告意见计算工程造价为199650元，根据被告意见计算工程造价为557281元。
庭审中，经被告申请，证人郑某某出庭作证称，2012年6月，其和江某某在张连信家一起喝茶时，听到陈时标和张连信在谈场地出租的事情，陈时标想要向张连信租场地建一个小型搅拌站，但认为场地太小，张连信提出可以沿江边填土加宽。但谈到租金时候，张连信表示“都是朋友，进场以后再说”。后来张连信还向其提及不想谈租金，而想让其妻给陈时标工人烧饭赚工资的事情。之后陈时标和张连信如何产生矛盾，其并不清楚。证人江某某出庭作证称，2012年6月，其和郑某某、陈时标、张连信在一起喝茶时，了解到陈时标想要向张连信租一块场地建一个小型搅拌站，但看了场地后陈时标觉得场地有些小，张连信表态可以沿江边滩涂堆土填平。陈时标谈起租金如何付的时候，张连信说大家都是朋友，先租进来，租金以后再说。陈时标还提及要开展废石料加工业务，张连信也表示废石料加工场地可以放在空地上。后来陈时标就去建了搅拌站，但不知为何张连信和陈时标发生了矛盾。原告对上述证人证言均不予认可。
原告在庭审中向法庭提供了协议书、函和通知等，证明2008年原告自上海浦东公路养护建设有限公司处租得系争场地，2012年11月20日，上海浦东公路养护建设有限公司向原告发具“关于终止混凝土加工作业的函”和2012年12月28日、2013年6月17日原告发通知要求被告迁出。被告对上述证据均不予确认。
以上事实，由协议书、承诺书、证人证言、鉴定报告、咨询报告、现场勘查笔录及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年10月24日签订的“协议书”，其中约定了被告借用原告在江心沙路XXX号内的房屋，原告不收取费用，名义上为无偿借用房屋的关系，但其中又多次提及了“借租”，并约定被告可以在场地上“暂时堆放什物”，又约定“道路通行补偿费另行协商”，故该协议实际为房屋和场地的租赁合同关系。因原告出租场地并无原出租人同意其将系争土地转租他人的证明，且出租的房屋亦无合法建造证明，故该“协议书”在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。故对原告要求被告应自系争场地及房屋内迁出的诉请予以支持。原告同时要求被告对系争场地和房屋恢复原状，因被告实际入驻、建站和装修在2012年7、8月间，而协议书签订时间为2012年10月，承诺书出具时间更在2013年8月，结合证人证言，原告认为其对被告拓场地、建站等行为不明知或者系未经同意擅自而为，并无事实依据，故对原告的该诉请不予支持。被告提出要求原告赔偿房屋装修损失（评估报告数额）、搅拌站损失（包括填土、搅拌站基础及搬迁费，约50万元）。其中房屋装修损失，包括没有争议部分的造价60249元和争议部分的造价15909元（16790-881=15909）。根据有关法律规定，承租人经出租人同意进行的装修，对已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失，故本院在考虑到双方均具有过错，同时争议部分造价双方均无证据证明情况下，曹钊鉴定结论，酌情由原告分担损失40000元。对于填土和搅拌站基础等损失，双方争议较大，在双方均未能举证证明和鉴定单位亦无法作出判断情况下，本院参考鉴定结论，酌情由原告赔偿245000元。至于搅拌站搬迁费，因无事实和法律依据，不予支持。另外，对于原告主张的房屋及场地的占有使用费，双方虽然没有约定具体数额，被告也不予认可，但考虑到系争场地由原告有偿租来，被告自2012年7、8月间就已入驻场地房屋并有经营的事实，原告要求被告自2013年1月28日起支付使用费，并无不当，应予支持；对于原告主张的每月7135元的使用费（包括房屋使用费每月2498元和场地使用费每月4637元），本院亦考虑到房屋系无证建筑及原、被告共用道路等事实，参照询价意见，酌情判决由被告按照每月6200元向原告支付至迁出之日止。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海信远储运有限公司与被告上海多多建筑设备有限公司于2012年10月24日签订的“协议书”无效；
二、被告上海多多建筑设备有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区江心沙路XXX号的场地及房屋内迁出；
三、原告上海信远储运有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海多多建筑设备有限公司赔偿装修及搅拌站基础等损失285000元；
四、被告上海多多建筑设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海信远储运有限公司支付占用使用费（按照每月6200元的标准，自2013年1月28日起计算至实际迁出之日止）；
五、驳回原告上海信远储运有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元（原告已预付）、估价咨询费9433.96元（原告预付）、鉴定费19000元（被告预付），合计29283.96元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 余继钟
二〇一五年二月十五日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。