辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦审二民终再字第00061号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）锦州银行股份有限公司，住所地锦州市太和区市府路69号。
法定代表人张伟，系该行董事长。
委托代理人高松，系该行职员。
委托代理人徐吉，系该行职员。
被申请人（一审原告、二审上诉人）张某某，女，1963年10月18日出生，蒙古族，锦州市金宇贸易有限公司总经理，现住锦州市。
委托代理人白春阳，系辽宁润祺律师事务所律师。
申请再审人锦州银行股份有限公司（以下简称锦州银行）与被申请人张某某房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省锦州市古塔区人民法院于2012年7月12日作出（2012）古民一初字第00213号民事判决，双方均不服，上诉至本院。本院于2012年12月5日作出（2012）锦民一终字第00486号民事判决。2013年10月10日，辽宁省高级人民法院以（2013）辽审三民申字第00551号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人锦州银行的委托代理人高松、徐吉，被申请人张某某及其委托代理人白春阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
辽宁省锦州市古塔区人民法院（2012）古民一初字第00213号民事判决查明，坐落于锦州市144号，面积为952.2平方米门市房原为被告锦州银行所有。2007年11月22日，原告与被告签订房屋买卖协议，协议约定：因被告房屋占用了原告拥有使用权的部分土地，被告将该房屋以7073000的价格卖与原告，协议签订后原告首付300万元，被告协商办理更名过户手续，之后原告将余款一次性付清。次日，原告向被告缴纳首付购房款300万元。后该房承租户锦州市金百合商贸有限责任公司、原告与被告之间对该房屋的买卖发生争议，并在法院诉讼。被告一直未能为原告办理过户手续。2008年11月20日，原、被告签订房屋买卖补充协议，约定双方仍然同意2007年11月22日签订的房屋买卖协议有效，继续执行协议条款。2009年10月29日，锦州市中级人民法院作出（2008）锦民一初字第00007号民事判决书，认定锦州银行于2007年5月16日向锦州金百合商贸有限责任公司发出以7072061.69元价格出售本案争议房屋的通知，锦州金百合商贸有限责任公司于当日作出同意以此价格购买的书面答复。锦州银行发出的通知属要约，金百合公司的答复属承诺，因此判决金百合公司与被告锦州银行买卖合同成立。2008年原告因被告未履行合同义务，为使双方经济损失降低至最小限度，原告提出请求被告暂时返还其购房款以及给付占用期间的利息，待被告解决与金百合公司纠纷后双方再度履行协议。被告于2009年5月3日将300万元返还给原告，锦州市中级人民法院于2009年7月1日作出（2008）锦民一初字第00021号民事判决，认定双方买卖协议有效，原告为使双方经济损失降低到最小限度请求返还购房款后应给付占用房款期间利息的主张，符合法律规定，判决被告给付自2007年11月23日至2009年5月3日止利息、评估费、他项权利手续费、公证费等。判决生效后被告已给付原告438062.25元。2010年锦州金百合商贸有限责任公司作为原告、锦州银行作为被告、张某某作为第三人房屋买卖合同纠纷一案诉至锦州市中级人民法院，该院于2011年3月29日作出（2010）锦民一初字第00009号民事判决，认为被告与金百合公司、张某某分别订立房屋买卖合同，双方均持有有效合同，均主张拥有该房屋优先履行权。目前该房屋面临动迁安置，具备可以分割的条件，判决双方各买一半房屋。之后，金百合公司与张某某均提出上诉，辽宁省高级人民法院于2012年2月24日作出（2011）辽民一终字第122号民事判决，认为张某某虽与被告签订房屋买卖协议，但其不能对抗作为锦州银行承租人的金百合公司依法享有的优先购买权，而且金百合公司与锦州银行之间的买卖合同成立已为一审法院生效判决所确认，锦州银行并未上诉，这表明锦州银行认同双方买卖合同已成立。因此判决被告锦州银行按7072061.69元价格履行与金百合公司的房屋买卖协议，驳回了张某某的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
另查，本案争议房屋现正处于拆迁过程中，拆迁后的房屋可以进行货币补偿或原地原位置返还面积。
该判决认为，原、被告签订的房屋买卖协议已经法院生效判决认定为合法有效。由于被告的原因使本案争议房屋分别出售给原告和案外人金百合公司，属于一房二卖。现辽宁省高级人民法院已判决被告履行与金百合公司的房屋买卖协议，致使原告与被告之间的房屋买卖协议不能履行。被告不能履行与原告之间的房屋买卖协议，其行为对原告已构成违约，应承担违约责任。我国《合同法》第一百一十二条规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。虽然被告已返还给原告购房款及利息损失，该费用是原告为履行合同实际发生的费用。除此之外，由于被告的行为，是本案争议的房屋一直处于诉讼状态，几年来因市场因素房地产升温，又因该地段动迁，使该房屋有了较大的增值。被告的违约使合同不能履行，使原告原本可以获得的房屋增值价值未能实现，同时因原告信赖此合同的有效性，在一定程度上丧失了其他签约的机会，因此对于原告来说此可待利益损失亦属原告的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所出售房屋已出卖给第三人情形的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该法律规定是对违约方惩罚性赔偿，同时也是对守约方的一种补偿。本案被告在向承租人金百合公司发出出卖该房要约后，在金百合公司已作出买受承诺的情况下，故意隐瞒了与金百合公司的买卖关系，又将此房出售给原告，使原告无法实现合同目的，因此被告应按此规定按已付购房款的一倍赔偿原告损失。至于原告要求被告按498万元的标准赔偿其损失一节，因依据不足，不予支持。关于被告主张双方房屋买卖合同关系已在返还购房款时解除一节，因原告要求返还购房款及利息的诉讼目的为减少双方损失，并无解除合同的意思表示，在这之前、之后的诉讼中，原告均作为该房的利害关系人参加诉讼，锦州市中级人民法院及辽宁省高级人民法院从未认定双方合同已解除，因此被告该抗辩观点不予支持。故判决：一、被告锦州银行股份有限公司于判决生效后10日内赔偿原告张某某经济损失300万元；二、驳回原告其他诉讼请求。
本院（2012）锦民一终字第00486号民事判决查明的事实与原审查明的事实基本一致。
该判决认为，上诉人张某某与上诉人锦州银行签订房屋买卖协议，双方房屋买卖协议未能实际履行的事实存在。关于上诉人张某某主张应按《合同法》第一百一十三条的规定，由锦州银行赔偿其498万元损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。虽然锦州银行在履行合同过程中不符合约定，构成违约，并且该争议房屋现已动迁增值，但这种预期的利益上诉人锦州银行并非预见到，故上诉人张某某要求其赔偿498万元损失的主张依据不足，原审判决不予支持并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决按已付购房款的一倍赔偿其损失并无不当。
关于上诉人锦州银行主张不存在一房二卖及故意隐瞒与案外人金百合公司买卖关系，不应承担违约责任，原审适用法律错误的上诉请求，由于锦州银行在向承租人金百合公司发出出卖该房要约后，金百合公司已作出买受承诺的情况下，故意隐瞒了与金百合公司的买卖关系，又将此房出售给上诉人张某某，使其合同目的无法实现，与张某某的买卖协议不能履行，其行为构成违约。因上诉人锦州银行的原因，使其将争议房屋分别出售给上诉人张某某和案外人金百合公司，造成房屋一房二卖。依照法律相关规定，原审判决上诉人锦州银行承担违约责任并赔偿一定的损失并无不当。关于上诉人锦州银行主张双方房屋买卖合同关系在返还购房款时已经解除并已赔偿损失，不应再赔偿张某某损失一节，因上诉人张某某要求返还购房款及利息的诉讼目的是为减少双方损失，并无解除合同的意思表示，法院未予以认定双方合同已解除，故原审判决赔偿损失并无不当。上诉人锦州银行的该项主张不予支持。故判决：驳回上诉，维持原判。
再审审理过程中，锦州银行称，原审判决认定事实错误。申请再审人不存在“一房二卖”的情形，事实上，申请人将案涉房屋卖给被申请人，是因为被申请人2003年经拍卖方式取得142号房屋及土地后，以我行所有的144号房屋占用其土地为由，向凌河区人民法院提出侵权之诉，后经调解达成调解书，同时双方签订了房屋买卖协议。但因房屋承租人金百合公司主张优先购买权，该调解书被锦州市中级人民法院予以撤销，后金百合公司以请求判令我行履行房屋买卖合同并协助办理房屋所有权属变更登记为由提起诉讼，该请求得到辽宁省高级人民法院判决支持。故涉案房屋是经法院判决我行与金百合公司买卖合同成立，而非我行故意隐瞒了与金百合公司的买卖关系，不存在“一房二卖”的情形，且被申请人在2009年已就购房款及其损失主张了权利，并得到法院支持，故应认定双方的买卖合同已经解除。原审判决忽略了被申请人先后两次与我行签订买卖协议的事实，在被申请人明知案涉房屋存有纠纷未决，而仍然坚持与我行签订补充协议，表明其自身存有过错。故请求：撤销一二审判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人张某某辩称，一、二审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，并有原审卷宗所载证据及庭审质证笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，申请再审人锦州银行与被申请人张某某就涉案房屋的买卖先后签订了《买卖协议》和《房屋买卖补充协议》，以上协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，故合法有效。
关于申请再审人主张“其不存在‘一房二卖’的情形，原审判决认定其故意隐瞒了与金百合公司买卖关系，又将此房出售给被申请人，从而认定申请再审人违约是错误”一节。本院认为，就本案事实而言，申请再审人在2007年5月6日向涉案房屋承租人锦州金百合商贸有限责任公司下达《通知》时，申请再审人已明知金百合公司对涉案房屋享有优先购买权（且金百合公司对涉案房屋的优先购买权后被法院生效判决予以确认），在此情形下，锦州银行对被申请人隐瞒该事实，在被申请人张某某因申请再审人锦州银行所有的锦州市144号房屋占用其土地使用权而提起的侵权赔偿诉讼中，于2007年11月22日与被申请人签订《买卖协议》，事实上存在主观故意，则在被申请人依据双方的《买卖协议》已交付300万元购房首付款后，申请再审人锦州银行应当按约履行协助被申请人将涉案房屋更名过户的义务，但申请人锦州银行并未及时依约履行协议，虽双方当事人签订《买卖协议》时，依据的锦州市凌河区人民法院作出的（2007）锦凌河民二初字第00297号民事调解书，于2008年11月13日被本院（2008）锦审民提字第00001号民事判决撤销，但此并不能对抗申请再审人锦州银行违约事实的成立及违约责任的承担。
关于申请再审人锦州银行主张被申请人在2009年已就购房款及其损失主张了权利，并得到法院支持，故应认定双方的买卖合同已经解除及被申请人明知涉案房屋存有纠纷未决，而仍然坚持与我行签订补充协议，表明其自身存有过错一节。经查，申请再审人锦州银行与被申请人张某某签订房屋《买卖协议》后，涉案房屋承租人金百合公司于2007年11月29日以请求申请再审人锦州银行继续履行合同为由向本院提起诉讼，并申请对涉案房屋予以财产保全，本院于2007年12月3日以（2008）锦民一初立保字第00007号民事裁定，将涉案房屋查封，此事实导致被申请人张某某无法实现与申请再审人锦州银行就涉案房屋订立《买卖协议》的合同目的，被申请人张某某以返还缴纳的300万元购房款并支付占用期间利息为由，于2008年3月6日向本院提起诉讼，该案在审理期间，申请再审人锦州银行于2009年4月28日将被申请人张某某缴纳的300万元购房首付款退还给张某某，故被申请人张某某变更诉讼请求为请求申请再审人赔偿2007年11月23日至2009年5月3日期间占用购房款300万元的利息及其他费用共计人民币430417元。由此可见，被申请人张某某此权利的行使只是针对双方当事人《买卖协议》签订后，因其依约履行合同义务而产生的实际损失提起的诉讼，并非针对申请再审人锦州银行因合同违约应承担违约责任的诉讼，亦非就双方当事人之间《买卖协议》行使解除权，则申请再审人就此认为双方的买卖合同已经解除，无事实及法律依据。
关于申请再审人主张被申请人明知涉案房屋存有纠纷未决，而仍然坚持与其签订补充协议，表明被申请人自身存有过错一节。本院认为，申请再审人的此项主张混淆了双方就涉案房屋签订《买卖协议》及《补充协议》的目的及彼此形成的法律关系，原审判决是在认定被申请人张某某已按约履行了《买卖协议》的基础上，因申请再审人违约行为导致被申请人无法实现合同目的，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令申请再审人锦州银行赔偿被申请人张某某经济损失，被申请人张某某违约赔偿请求权行使的基础亦为双方签订的《买卖协议》，至于双方在2008年11月20日签订《补充协议》的行为，应视为被申请人张某某对其合法权利的一种救济手段，而非对违约赔偿请求权的放弃，在法院生效判决认定金百合公司取得涉案房屋买受权的情形下，被申请人张某某针对申请再审人锦州银行的合同违约行为提起违约赔偿并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）锦民一终字第00486号民事判决及辽宁省锦州市古塔区人民法院（2012）古民一初字第00213号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 帆
代理审判员 郭慧峰
代理审判员 范 玲
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 刘继娟