上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2556号
原告上海金鹰天地实业有限公司。
法定代表人王恒。
委托代理人张讷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
委托代理人古锐，上海市协力（无锡）律师事务所律师。
被告上海幸村餐饮有限公司。
法定代表人沈杏富。
委托代理人李庆，上海中信正义律师事务所律师。
原告上海金鹰天地实业有限公司诉被告上海幸村餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚峥独任审判，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告上海金鹰天地实业有限公司委托代理人古锐、被告上海幸村餐饮有限公司委托代理人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月21日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于上海市陕西北路XXX号XXX楼B2柜位（以下简称“系争房屋”）出租给被告开办江户家餐厅，原告向被告提供三个月免租期，租赁期限自2008年8月28日至2014年11月27日。2009年12月2日，原、被告签署《租赁合同补充协议》，对免租期、租金起算日、物业费标准特别是租赁起止时限作了变更，租赁起止时限变更为2009年7月25日至2015年10月24日止。原告依约将系争房屋交付给被告，但被告自2012年8月起即无故拒不支付相关租金、物业管理费、推广费、水电费，原告委托律师向被告寄送《解约函》、《催收通知书》、《催款函》，被告收函后仍不付款。2013年9月26日，原告发函告知被告应于2013年9月29日前与原告办理场地交接手续，并应派员自行清理物品，否则相关法律后果由被告承担。原告于2013年9月29日自行收回租赁场地，并由静安公证处进行了公证。原告认为，被告长期拖欠多项费用，遂诉至法院，要求判令：1、确认双方的《租赁合同》于2012年12月4日解除，并确认燃气设备及配套设施的所有权归原告；2、被告向原告支付欠付的租金人民币465，191.46元（2012年8月1日至2012年12月4日、以下币种未特别标注均为人民币）、物业管理费84，695.89元（2012年7月1日至2012年12月4日）、推广费16，939.18元（2012年7月1日至2012年12月4日）以及水电费13，941.80元（2012年9月1日至2012年12月4日），燃气费1，943.50元（2013年6月1日至2013年8月31日），合计582，711.83元；3、被告支付原告上述各项费用自应付之日起至判决生效之日止按照同期贷款利率计算的逾期付款利息，暂计51，410.24元；以上诉请合计634，122.07元，扣除被告已付押金200，000元，被告共应支付原告434，122.07元。审理中，原告表示如被告已将燃气设施销户，同意撤回要求被告支付燃气费的请求，不主张燃气设备及配套设施的所有权。
被告辩称，同意《租赁合同》和《租赁合同补充协议》于2012年12月4日解除。对欠付的租金、物业管理费、水电费、推广费金额均无异议。但被告认为原告已口头同意被告缓交租金；同时原告在2012年8月至2013年12月底为大修电梯而停止使用主电梯，故2012年8月至12月4日被告未获得电梯服务，应扣除未获得电梯服务部分的物业管理费；原告没有为被告作推广宣传，故该推广费被告不应支付。原告为整改电梯停止使用主电梯，严重影响被告经营，顾客月月流失，经营月月亏损，被告与原告交涉减免租金以弥补损失，但原告一直态度强硬，导致双方无法协商解决矛盾，客观的说原告对双方租赁纠纷的形成也是始作俑者，被告长期拖欠费用事出有因，故不同意支付原告利息损失。被告的押金、员工遣散费用、亏损，都因原告停止使用主电梯使用而造成，这些损失足以抵消原告的全部诉讼请求，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市陕西北路XXX号XXX层商场权利人为原告。原告名称原为上海富得世纪投资有限公司，2009年5月变更为上海金鹰天地实业有限公司。
2009年5月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于开设“江户家”使用，使用面积为328平方米；租期自2008年8月28日至2014年11月27日；甲方于2008年8月28日前将系争房屋交付乙方，自交付之日起至2008年11月28日止为装修免租期，该期间免租金、物业管理费及推广费，但乙方仍应正常缴纳装修管理费、水、电、气等费用；租金自装修免租期结束后正式开业日开始计算，第一期为第1年（2008年11月28日至2009年11月27日），日租金为0.834美元／天／平方米，月租金为8，320.54美元，第二期为第2年（2009年11月28日至2010年11月27日），日租金为0.876美元／天／平方米，月租金为8，739.58美元，第三期为第3年（2010年11月28日至2011年11月27日），日租金为11元／天／平方米或营业额抽成收益13%（两者取高），第四期为第4年（2011年11月28日至2012年11月27日），日租金为11.55元／天／平方米或营业额抽成收益13%（两者取高），第五期为第5年（2012年11月28日至2013年11月27日），日租金为12.13元／天／平方米或营业额抽成收益13%（两者取高），第六期为第6年（2013年11月28日至2014年11月27日），日租金为12.74元／天／平方米或营业额抽成收益13%（两者取高）。租金按一个自然月为一个租赁月；乙方在租赁期限内使用的水、电、气按实计算，甲方在次月10日前根据合同约定向乙方开具付款通知书，乙方于收到付款通知书后10个工作日内支付；第一期至第二期物业管理费为每月14，104元，第三期至第六期物业管理费为每月16，400元，第三期至第六期推广费为每月3，280元，乙方应在收到甲方的付款通知书后10日内支付该月的物业管理费；乙方于签署合同之日支付甲方押金200，000元，若发生乙方违约事件，甲方可用押金充抵租金、物业管理费等欠款以弥补损失，若乙方信守合同，在租赁期满时将系争房屋恢复原状，甲方将押金无息退还乙方。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告支付原告押金200，000元，双方开始履行合同。
2009年12月2日，原、被告签署《租赁合同补充协议》，对免租期、租金起算日特别是租赁起止时限作了变更，租赁起止时限变更为2009年7月25日至2015年10月24日止，第三期至第六期的物业管理费变更为每月每平方米使用面积30元，公共能源费为每月每平方米使用面积计20元，每月共计16，400元。双方约定补充协议与《租赁合同》具有同等法律效力。
2012年8月，原告对商场原有2部垂直电梯进行改造，被告以此为由开始拖欠原告租金等费用。其间，被告曾以多种形式向原告请求减免租金等费用，但原告未予同意，同时，原告多次以书面方式向被告催讨租金等未果。2012年11月30日，原告发给被告《解约函》称：被告未按《催款函》内容付款，无故拒不支付欠款已超过30天，严重损害原告合法权益，原告有权提前解除租赁合同被告拖欠2012年7月1日至2012年11月31日租金、物业管理费、推广费及水电费共计549，703.49元，根据合同法的规定和租赁合同的约定，函告被告：原告从2012年12月4日起解除和被告间的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》，终止双方的租赁关系；同时，原告将停止供应水、电、空调等物业服务。同年12月5日，原告函告被告，应于2012年12月7日前清场。被告收到原告11月30日《解约函》及12月5日函告后，委托律师回函称原告擅自决定延长时间整修电梯，破坏经营环境，违约在先，又单方面决定解除《租赁合同》，12月5日又断水、断电，并于12月7日要求被告恢复原状，被告已无法正常营业，故被告的一切损失将依法与原告交涉。2013年9月26日，原告通知被告应于2013年9月29日前办理退场交接手续，退还租赁场地，否则原告将于2013年9月29日下午14：00收回系争房屋，届时，请被告委派相关人员到场，清点、搬迁被告自有物品，如被告不派员到场，一切后果由被告自行承担。2013年9月29日原告收回系争房屋，并委托上海市静安公证处对证据进行保全。
又查，原告商场共有4部垂直电梯，15部手扶电梯。2012年8月，原告对4部垂直电梯中的2部进行改造，其余电梯均能正常使用。2014年9月15日，系争房屋内的燃气设备拆除，被告业已结清燃气费用。
审理中，原告请求法院确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》于2012年12月4日解除，被告对此不持异议；被告同时确认欠付原告租金465，191.46元、水电费13，941.80元、推广费16，939.18元，但认为原告未对被告进行推广宣传，故不同意支付推广费；对欠付的物业管理费84，695.89元，计算方式无异议，但认为2012年8月至2012年12月4日原告电梯封闭，所有商铺都不能使用，该部分费用应从物业管理费中扣除。综上，被告仅同意支付被告水电费，并认为原告违约在先，欠租及物业管理费应用押金抵扣，推广费不应支付。审理中，原告表示被告已将燃气设施销户，撤回要求被告支付燃气费的请求，不主张燃气设备及配套设施的所有权。并将其主张利息损失的诉请变更为：被告共计欠付原告各项费用580，768.33元，扣除已付押金200，000元，被告支付原告剩余费用380，768.33元自2012年12月5日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、准予变更登记通知书、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《催款函》及寄送凭证、《解约函》及寄送凭证、《公证书》、被告《回函》等证据，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于电梯整修的时间，被告在2012年12月7日发出的回函中陈述商场于2012年8月份对观光电梯予以改造，原告在此后的往来函件中从未对改造时间持有异议，故本院对此予以确认。原告对商场内4部垂直电梯中的2部进行整改，可能会对被告经营便利带来一定影响，但应当看到被告作为餐饮企业，其盈利依赖于自身运营成本、菜肴口味、菜肴价格、餐厅环境、服务质量等等，客人到达餐厅的便利程度对客源的整体数量并无实质性的影响，如被告在此阶段出现经营性亏损，亦非原告改造电梯之过，原告行为未构成根本违约，故被告的辩称缺乏法律依据，本院难以采信。在此同时，本院亦注意到商业物业服务应包含清洁、安保、绿化、公共设施维护、能源费用等，2012年8月至双方合同解除期间，原告减少电梯运营，其收取的物业服务费（含公共能源费）应适当减少。考虑到原告物业服务的总体成本，减少电梯运营可能对被告经营的影响，本院对原告自2012年8月1日起应收取的物业服务总费用酌情按照95%予以计算。合同约定的推广费是对商场整体形象的推广，包括但不限于对被告个体商户的推广，被告在已支付前期大部分推广费后，表示原告未对其进行推广，不应支付推广费的辩称，本院亦难以支持。被告未按约履行支付租金等相关费用的义务，经原告发函催要仍未支付，其行为已构成根本违约，原告有权解除合同，被告收到原告的《解约函》后，未在法定期限内对合同解除提出异议或至人民法院提起损失，故本院确认双方《租赁合同》和《租赁合同补充协议》于2012年12月4日已解除。被告应按照合同约定支付原告租金465，191.46元、水电费13，941.80元、推广费16，939.18元，及2012年7月全额物业管理费16，400元和2012年8月1日起剩余95%的物业管理费64，881.10元合计81，281.10元，上述费用共计577，353.54元，原告主张以押金200，000元抵扣上述欠费，合理有据，本院予以准许，上述欠费扣除押金后，被告还应支付原告377，353.54元。此外，原告主张被告支付自2012年12月5日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，其主张在合理范围之内，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、原告上海金鹰天地实业有限公司与被告上海幸村餐饮有限公司就上海市陕西北路XXX号XXX楼B2柜位签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》于2012年12月4日解除；
二、被告上海幸村餐饮有限公司应支付原告上海金鹰天地实业有限公司欠付的原告租金人民币465，191.46元、水电费人民币13，941.80元、推广费人民币16，939.18元和物业管理费人民币81，281.10元，上述费用共计人民币577，353.54元，扣除押金人民币200，000元后，被告上海幸村餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金鹰天地实业有限公司人民币377，353.54元；
三、被告上海幸村餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金鹰天地实业有限公司以人民币377，353.54元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年12月5日起计算至本判决生效之日止的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，811.80元，减半收取计人民币3，905.90元，财产保全费人民币2，680.89元，由被告上海幸村餐饮有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚峥
二〇一四年十月二十二日
书记员 王梓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。