福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第50号
上诉人（原审原告）陈雄，男，1964年6月4日出生，汉族，住福建省福州市罗源县凤山镇水南路*号，公民身份号码3501231964********。
委托代理人陈立新、胡祖悦，福建谨而信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏建来，男，1972年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区海沧街道温厝村山后社，公民身份号码3502111972********。
被上诉人（原审被告）苏少山，男，1991年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区海沧街道温厝村山后社，公民身份号码3502051991********。
被上诉人（原审被告）陈日旺，男，1977年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区东孚镇后柯村三组南区***号，公民身份号码3505831977********。
委托代理人苏建来，男，住福建省厦门市海沧区海沧街道温厝村山后社。
被上诉人（原审被告）柯丽玲，女，1978年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区东孚镇后柯村三组南区***号，公民身份号码3502111978********。
委托代理人苏建来，男，住福建省厦门市海沧区海沧街道温厝村山后社。
被上诉人（原审被告）张荣伟，男，1974年10月22日出生，汉族，住福建省永定县培丰镇文溪村复兴组湖坪片***号，公民身份号码3526231974********。
上诉人陈雄因与被上诉人苏建来、苏少山、陈日旺、柯丽玲、张荣伟房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年6月25日，陈雄向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除陈雄与苏建来签订的编号为0010094的《房产预约买卖协议书》；二、苏建来立即向陈雄退还定金25000元，苏少山、陈日旺、柯丽玲承担连带责任；三、张荣伟向陈雄退还中介佣金8000元。
原审判决查明，2009年2月28日，陈日旺向案外人厦门海沧土地开发有限公司购买位于厦门市海沧区海沧商贸中心7号楼18层02单元的房产一套。2010年6月2日，苏建来与陈日旺签订一份《房产预约买卖协议书》（合同编号：0006272），约定陈日旺将其所有的位于厦门市海沧区海沧商贸中心7号楼18层02单元的房产以80万元的价格出售给苏建来。2010年7月28日，陈日旺、柯丽玲至厦门市公证处办理委托公证，委托苏少山（系苏建来的儿子）代为办理上述房产的出售、出租等相关事宜，具体委托权限包括代为办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件等。2012年6月2日，苏建来以陈日旺、苏建来为出售方（甲方）与陈雄为购买方（乙方）签订一份《房产预约买卖协议书》（合同编号：0010094），约定陈日旺、苏建来同意将位于厦门市海沧区海沧区海沧商贸中心7号楼18层02单元的房产以97万元的价格出售给陈雄，协议签订当日，陈雄向苏建来支付定金25000元。《房产预约买卖协议书》就具体付款方式、时间作如下约定：1、陈雄应于2012年6月20日前向甲方支付人民币568100元（含定金）；2、2012年6月1日起，房产原银行按揭余额，由陈雄向银行支付。此外，协议中还就买受双方的其他权利、义务进行了详尽约定，丹厦蓝水郡服务部作为居间方在合同上盖章确认。2013年6月25日，陈雄诉至原审法院，请求判令解除合同等。
另查明，2011年2月20日，厦门市人民政府发布《厦门市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，其中第六条规定：“……对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）……”；2013年4月2日，厦门市人民政府发布《关于本市贯彻﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥实施意见的通知》，其中第二条规定：“自本文件发布次日起，对拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。”
原审判决查明以上事实，有陈雄提供的《商品房买卖合同登记备案证明》、（2010）厦证经字第4901号《公证书》、《商品房预约买卖协议书》、《定金收据》，苏建来、苏少山、陈日旺、柯丽玲提交的《户籍资料》、《商品房预约买卖协议书》以及当事人的庭审陈述为证。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同合同纠纷。编号为0010094的《商品房预约买卖协议》系苏建来向陈日旺购得讼争房产后，以陈日旺、苏建来的名义与陈雄签订，故该合同的实际出售方应为苏建来。该合同系陈雄与苏建来的真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，为有效合同，双方均应依约履行，现苏建来对陈雄有关解除编号为0010094的《房产预约买卖协议书》不持异议，故对陈雄有关要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于陈雄要求退还定金25000元，同时要求苏少山、陈日旺、柯丽玲承担连带责任的主张，原审法院认为，陈雄的户籍所在地虽不在厦门，但陈雄并未提交证据证明其在购房之前2年内未在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险，故以证据的角度而言，尚不足以证明陈雄系限购对象。即使陈雄确系限购对象，但厦门的针对房产购买的限购政策早在2011年便开始实施的，到陈雄与苏建来签订《房产预约买卖协议书》之时已一年有余，陈雄对于该政策应是明知或应当知道的，在此情形下，陈雄仍与被告苏建来签订《房产预约买卖协议书》，由此带来的交易风险，陈雄应自行承担。因此，陈雄要求苏建来退还定金25000元，并要求苏少山、陈日旺、柯丽玲承担连带责任的主张不能成立，不予支持。此外，陈雄以张荣伟为丹厦蓝水郡服务部负责人为由，要求其退还中介费8000元的主张，与本案系不同法律关系，不宜在本案中一并处理，陈雄应另行主张。张荣伟无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条之规定，判决：一、解除陈雄与苏建来于2012年6月2日签订的《房产预约买卖协议书》（合同编号：0010094）；二、驳回陈雄的其余诉讼请求。案件受理费625元，减半收取312.5元，由陈雄负担。
宣判后，陈雄不服，向本院提起上诉。
上诉人陈雄上诉称，请求：撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。主要理由：1、原审判决查明事实错误，且遗漏重要事实。原审判决未查明陈日旺与苏建来签订的《房屋预约买卖协议书》是否履行完毕，且错误认定出售讼争房产的为苏建来，实际上出售方应为陈日旺。原审判决同时将居间方陈荣伟排除在外，亦认定错误。2、原审法院未认定上诉人违约，却驳回上诉人返还定金的诉求，缺乏事实和法律依据。本案上诉人不存在违约行为，上诉人不具有厦门购房资格，导致无法继续履行协议，上诉人不存在恶意违约的事实，原审判决上诉人自行承担交易风险，驳回上诉人返还定金的诉求，缺乏事实依据，且适用法律错误。3、原审法院认定上诉人请求张荣伟退还中介佣金与本案系不同法律关系错误，应在本案中一并处理为宜。4、讼争合同系预约合同，定金属于立约定金，双方并未签订正式的商品房买卖合同，故定金应返还。综上请求二审依法改判。
被上诉人苏建来、苏少山、陈日旺、柯丽玲共同答辩称，一、对陈雄提出解除编号为0010094的《房产预约买卖协议书》的诉讼请求无异议，事实上，因陈雄未依照协议约定于2012年6月20日前支付首付款，其行为已经明显构成违约，双方的协议在2012年6月20日便已经实际解除；二、厦门从2011年起便开始实施限购政策，陈雄在与苏建来签订买卖协议的时间在限购政策实施的时间之后，限购政策系众所周知的事实，陈雄作为买方亦应当知晓，而苏建来作为卖方，并无法定义务审查陈雄是否具有购房资格，因此，协议解除的过错在于陈雄，且本案中亦不存在遭遇不可抗力的情形，因此，陈雄无权要求返还定金。综上，请求维持原判。
被上诉人张荣伟未作答辩。
经审理查明，双方当事人除上诉人认为原审判决错误认定讼争房产的出售方且遗漏查明居间合同的内容外，对其他事实无异议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审中，上诉人提交身份证及工作证明，拟证明上诉人系福建省罗源县，并非厦门市户籍居民，且因工作单位系政法部门不可能有厦门市个人所得税或社会保险的缴纳证明。
另查明，讼争房产已于2012年7月由苏建来出售他人。
本院认为，讼争的《商品房预约买卖协议》包含了商品房买卖合同的主要条款，其性质为买卖合同，并不因其名称包含“预约”而认定系预约合同，故定金属于履约定金。上诉人称系立约定金，理由不成立。根据原审判决查明的事实，厦门市限购政策颁布于2011年2月，讼争协议签订于2012年6月，上诉人在签订讼争协议时，限购政策已颁布实施逾一年之久，上诉人以其不知道限购政策为由，主张因属于限购对象导致协议无法履行并非其主观恶意理由不成立。鉴于签订讼争协议中已备注上诉人的身份信息系福建省罗源县，而非厦门市户籍人员，被上诉人苏建来、陈日旺作为出卖人对于买受人的户籍信息应是知晓，即其应明知上诉人不具备厦门限购政策下的购房资格，仍与上诉人签订讼争协议。故被上诉人苏建来、陈日旺应当对其签约行为的风险承担相应的后果。现上诉人因无法取得合法的购房资格，导致讼争协议无法履行，双方当事人均存在一定过错，系不可归责于一方当事人的过错，购房定金应予返还。因购房定金25000元系苏建来实际收取，故应由苏建来承担返还责任。原审判决对此认定有误，应予改判。至于上诉人与张荣伟的居间合同关系与本案系不同的法律关系，上诉人可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2291号民事判决第一项；
二、撤销厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第2291号民事判决第二项；
三、苏建来应于本判决生效之日起三日内返还陈雄定金25000元；
四、驳回陈雄的其他上诉请求。
本案一审案件受理费312.5元，二审案件受理费625元，均由被上诉人苏建来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 夏 雯
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。