广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8598号
上诉人（原审被告）：刘凤岚
委托诉讼代理人：许龙，广东德崇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴婉荣
委托诉讼代理人：仝骅，广东文功律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（原名称为深圳市中联地产置业顾问有限公司）。
法定代表人：杜欣。
上诉人刘凤岚与被上诉人戴婉荣、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第953号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘凤岚的上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回戴婉荣全部诉求。2、本案一审、二审的诉讼费用由戴婉荣承担。上诉理由：一、2015年5月16日，刘凤岚（买方）与戴婉荣（卖方）在链家地产公司居间下签订《房产买卖合同》，按该合同约定，卖方需于签订合同后五日内向原按揭银行申请提前还款。但卖方在房价上涨后意图毁约，一直拖延履行该义务，直到2015年5月29日才向银行按揭银行申请提前还款。合同明确约定买卖双方需于2015年7月6日前需办理银行首期款监管，2015年7月4日在中介方以及刘凤岚多次催促下，戴婉荣一再声称自己只有每个周三（7月8日也是周三）下午四点半后才有时间，因刘凤岚无法在戴婉荣要求的固定周三下午四点半办理资金监管，戴婉荣也一直不同意刘凤岚提出的其他时间，刘凤岚与戴婉荣一直未能办理资金监管手续。2015年7月6日之后的贷款利率已经由3.75%上浮到5.4%。2015年8月3日，刘凤岚通过律师发函戴婉荣，通知因戴婉荣根本违约，刘凤岚解除房屋买卖合同，并要求戴婉荣承担违约责任。二、原审判决认定事实错误，涉案交易无法继续进行的原因系戴婉荣在房价暴涨后意图违约，拒不履行己方义务所导致。刘凤岚与戴婉荣签订房屋买卖合同后，因深圳市房价剧烈波动，涉案房产价格在短时间内猛涨，戴婉荣一直拖延办理申请提前还款赎楼手续，对于居间方以及刘凤岚催促履约的要求多次置之不理，在2015年7月6日办理银行资金监管义务届满之前，戴婉荣拒绝按期去办理资金监管，在明知刘凤岚7月8日（也是周三）没有办法去做资金监管情况下，仍然强硬声称自己只有周三下午四点半后才有时间去做资金监管。在戴婉荣所要求的时间里，实际上相关银行基本上已经临近下班，根本无法在戴婉荣要求的时间里完成相关手续。戴婉荣既不同意居间方提出的委托代理人到场的方式解决，也不同意双方各自签署资金监管协议，戴婉荣的行为毫无履约诚意，已经构成违约。三、原审判决认定刘凤岚与案外人签订合同主体变更书另行购房导致本案房产交易无法继续履行属于认定事实错误。戴婉荣一直拒不配合履行资金监管义务，刘凤岚为避免损失的扩大，在2015年7月6日，刘凤岚与刘凤岚未婚夫（罗文）经过协商将原本罗文购买的房产（罗文在当时不具备购房资格，但罗文与卖方已经协商一致后续由罗文兄长名义购买该房产），通过与案外人XXX签订合同变更主体书的方式由自己来履行该交易，刘凤岚对该笔交易的履约行为并不必然导致涉案房产的交易目的无法实现，而戴婉荣拒不配合履约的行为才是导致合同解除的根本原因。四、原审判决通过刘凤岚与男友罗文部分银行账户余额推断认定刘凤岚不具备履约能力，缺乏事实依据。刘凤岚是否具备履约能力并不能通过法院所认定的部分银行账户流水确定，甚至刘凤岚自身银行流水不足以办理资金监管，也不代表刘凤岚无法通过亲友筹措资金履行资金监管义务，涉案房产交易价格为135万，扣除刘凤岚已经支付的30万元定金，仅余105万元，刘凤岚完全具备履约的经济能力。恳请二审法院依法查明事实，支持刘凤岚的上诉请求。
被上诉人戴婉荣答辩称：一、刘凤岚的上诉理由牵强附会，不能成立，缺乏证据支持，请求予以驳回。二、原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人链家地产公司未到庭未答辩。
戴婉荣向一审法院起诉请求：刘凤岚违约，戴婉荣没收刘凤岚已付定金30万元。
一审法院认定事实：深圳市XX区XXX路XXX大厦XX阁号房产（涉诉房产）于2012年8月17日登记在戴婉荣名下，建筑面积28.44平方米，房屋用途为住宅，房地产证号：深房地字第××号。
2015年5月16日，刘凤岚（买方）与戴婉荣（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方将涉诉房产以135万元的价格转让给买方；买方同意在签署本合同当日向卖方支付定金2万元，签订合同后9日内再支付定金28万元，定金30万元委托第三方监管，买方将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力；卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金；买方须于2015年7月6日之前预付首期购房款（不包括定金）以银行数额为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议，买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉诉房产设有抵押，卖方应在签订本合同后5日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；相关税费全部由买方承担；买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金；备注：1、卖方在银行供楼没有逾期，否则多出的费用由卖方承担，卖方自己赎楼，赎楼所产生的费用由买方承担（具体金额以票据为准）；2、房产证信息以房产证为准；及其他条款。
刘凤岚于2015年5月16日、2015年5月22日分别支付定金2万元、28万元，戴婉荣分别出具了收款收据。双方确认2015年5月25日链家地产公司将29.5万元定金转付戴婉荣，剩余5000元作为交房保证金托管于链家地产公司处。
签订上述合同时，刘凤岚系非深圳户籍，至2015年7月在深圳连续缴纳社保满一年，其自认名下已登记了一套外地的房产，且有按揭贷款尚未偿清。戴婉荣于2015年5月29日向涉诉房产的抵押银行申请提前还款，于2015年6月29日偿清贷款。
2015年7月4日，链家地产公司业务员通知戴婉荣于2015年7月6月办理首期款资金监管，戴婉荣表示其有事无法前往，提出7月8日办理，链家地产公司业务员转达刘凤岚后，刘凤岚表示7月8日没有时间。此后，戴婉荣数次与刘凤岚协商资金监管的时间，刘凤岚表示因其男友出差等原因无法办理，双方一直未协商一致。
另查，2015年5月25日，刘凤岚的男友罗文（买方）与案外人XXX（卖方）签订房屋买卖合同，约定罗文向XXXX购买位于深圳市XXXXXX花园一套建筑面积为73.35平方米的房产，成交价465万元。2015年7月6日，XXX、罗文、刘凤岚签订变更买方主体确认书，买方由罗文变更为刘凤岚，刘凤岚与XXX于当日办理了该房屋的首期款资金监管。据刘凤岚及罗文的银行交易流水显示，2015年7月6日，罗文的账户于15:10转出60万元，刘凤岚的账户于15:14转入60万元，后刘凤岚于当日转出共计70万元，当日刘凤岚、罗文的账户余额均为数千元。上述诺德假日花园的房产转移登记至刘凤岚名下，2015年10月26日，刘凤岚的户籍以上述房产为址迁入深圳。
再查，刘凤岚另案起诉戴婉荣，请求戴婉荣返还超过房地产购买价20%部分定金3万元并双倍返还定金54万元，案号为（2015）深南法民三初字第1002号，该案庭审中，刘凤岚确认其男友罗文不具备在深圳购房的资格。
一审法院认为，戴婉荣与刘凤岚签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。
戴婉荣未在2015年7月6日前配合办理首期款资金监管，亦未在签订合同后5日内向原按揭银行申请提前还款，违反了合同约定，但其在资金监管期限届至前已将涉诉房产的贷款偿清，并在无法于2015年7月6日办理资金监管的情况下积极磋商监管时间，其行为并非根本违约，不致合同继续履行不能。刘凤岚至2015年7月方具备在深圳购房的资格，作为非深圳户籍居民，在现行政策下，刘凤岚限购一套住房，在其自认其男友不具备购房资格的情况下，两人分别就不同的房产签订买卖合同，客观上并无可能依约履行两份合同。2015年7月6日，刘凤岚通过主体更变确认书成为罗文所购房产的买方，并与该房产的卖方办理了资金监管，从其及其男友的银行账户余额来看，两人在2015年7月6日亦无办理涉诉房产首期款资金监管的付款能力。此后，在戴婉荣与其协商资金监管时间的过程中，刘凤岚始终未告知已另行购房的实情，存在主观故意。刘凤岚在于深圳市限购一套房产的情况下却签署了两份买卖合同，且已将非涉诉合同履行完毕，导致本案的买卖合同目的无法实现，因此刘凤岚的行为构成根本违约，应承担违约责任。戴婉荣已同意并确认解除合同，其请求没收定金，于法有据。定金的数额依法不得超过合同标的额的20%，超过的部分，法院不予支持。本案涉诉房产的交易价格为135万元，双方约定及刘凤岚实际支付的定金为30万元，对于超过法定范围的部分3万元，已在（2015）深南法民三初字第1002号案件中处理，戴婉荣请求没收其余定金27万元，原审法院予以支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、戴婉荣没收刘凤岚支付的定金27万元；二、驳回戴婉荣的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由戴婉荣负担580元，由刘凤岚负担5220元。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。根据双方及链家地产公司经纪人员之间的微信聊天记录及各方在诉讼过程中的陈述，就各方协商办理资金监管时间的具体经过，本院补充查明以下事实：2015年7月4日，链家地产公司经纪人员与买卖双方预约2015年7月6日（合同约定的办理资金监管的最后一日）一起到银行办理资金监管手续，戴婉荣7月6日没空，要求改到7月8日，并表示每周只有周三才有空，刘凤岚7月8日没空。2015年7月13日，链家地产公司经纪人员再次与双方预约办理资金监管的时间，刘凤岚男友罗文表示周三出差不在深圳。2015年7月18日，戴婉荣提出下周三（7月22日）下午四点半一起办理资金监管，刘凤岚称周二周三都在出差，提出周四一起去办理，戴婉荣表示周四没空，双方同意等戴婉荣下周出差（出差两周）回来再约时间。2015年7月29日，戴婉荣通知买方其次日回深圳。罗文问“明天周四哦，您什么时候有空呢？”戴婉荣提出7月31日（周五）下午办理，刘凤岚表示7月31日不在深圳，无法办理，同时问戴婉荣下周几在深圳，双方约定下周四即8月6日一起办理资金监管，但未明确具体时间。罗文表示由于其和刘凤岚在外出差，周末才能确定下周办理资金监管的时间，戴婉荣要求8月3日前必须确定办理资金监管的具体时间，并表示如果下周不做监管，就会发律师函。罗文认为戴婉荣不同意7月6日办理资金监管，已经违约在先。刘凤岚提出7月31日回深圳后约戴婉荣面谈沟通，戴婉荣不同意面谈。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。戴婉荣在本案中起诉要求没收定金，刘凤岚在另案中起诉要求双倍返还定金，双方的以上诉求已经包含了解除合同的意思，涉案房屋买卖合同已经终止。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为双方是否全面履行了配合办理资金监管手续的合同义务，涉案合同未能继续履行系因哪一方的违约行为导致，戴婉荣是否有权要求没收定金。
合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，合同约定应当在2015年7月6日前办理资金监管，双方均应当积极配合办理该项手续。从本案查明的事实来看，双方虽然一直在协商办理资金监管的时间，但因都有出差不在深圳等原因，直至2015年7月底仍未约好办理手续的时间。从双方的微信聊天记录来看，双方虽未拒绝办理资金监管，但在协商办理时间过程中互不相让，不愿迁就对方提出的时间，导致资金监管迟迟未能办理。在办理资金监管手续方面，双方均未尽到协助义务，均有违约行为。涉案合同未能继续履行系因双方的违约行为导致。
合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在本案中，合同未能继续履行系因双方的违约行为导致，双方应当各自承担相应的责任。戴婉荣要求没收定金，依据不足，本院予以驳回。戴婉荣应当将收取的30万元款项（包括定金27万元）退还给刘凤岚（其中5000元交房保证金由链家地产公司退还）。
综上，刘凤岚的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第953号民事判决；
二、驳回戴婉荣的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费5800元、二审案件受理费5800元，均由戴婉荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年××月××日
书 记 员 谢文琦（兼）