广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终2725号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶小辉，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑友珍，住所地：广东省龙川县。两上诉人共同委托代理人：韩德亮，广东天浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市锦坤二手车交易市场有限公司。住所地：深圳市罗湖区宝安北路铁路地块部分。法定代表人：熊琴。委托代理人：覃正英，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托代理人：管世标，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人叶小辉、郑友珍因与被上诉人深圳市锦坤二手车交易市场有限公司（以下简称锦坤公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年1月13日，叶小辉（乙方）与锦坤公司（甲方）签订《场地租赁合同》，约定展位位于深圳市罗湖区宝安北路与梨园路交汇处梨园路82号锦坤二手车交易市场内，编号为XX区9号，共375平方米（含公用面积分摊），乙方在该展位的经营范围是二手机动车停放及买卖；乙方承包展位的期限自2013年1月15日起交付乙方使用，自2013年3月1日起计承包费用，至2015年12月31日止，承包期满；承包期第一年租金不递增，承包期第二年起，甲方向乙方每年在市场正常条件合理下进行递增；承包费用为每月21000元（不含水电费、税金等其他费用），管理费3元/月/平方米，乙方所有费用应在每月的5日前一次性交清；本合同一经签订，则乙方应缴纳如下费用：一个月的承包费合计21000元，一次性交清相当于二个月承包费的承包保证金计42000元及一个月的承包费，合计63000元，乙方办公室自用水、电，费用以每月实际表结算，合同到期终止，乙方交清所有费用30日内，甲方退还保证金（不计利息），若乙方单方面无故提前解除合同则承包保证金不予退还；每月广告费3元/平方米，具体广告方案可征求各商户意见后定，所有费用完全用于市场整体广告推广；乙方必须每月5日前按时、足额交纳合同所列各种费用，如逾期交纳，甲方有权向乙方足额追索并加收滞纳金（每天按租金的0.003%计算）；乙方拖欠费用总额超过承包保证金的50%的，视为实质性违约，甲方有权解除合同，乙方所交的保证金和承包费均作为违约金，不再退还；如遇不可抗力（战争、地震等自然灾害或火灾、暴乱、政变等）或政府强制性措施或该土地规划建设变动等甲乙双方均无法预料和干预的情况导致本合同无法部分或全部无法正常履行，则合同终止双方各自自行承担损失，互不赔偿。同日，叶小辉、郑友珍（乙方）与锦坤公司（甲方）签订《补充协议》，就乙方承租甲方锦坤二手车B9展位同意达成如下协议：乙方承租B9，租位为13个车位，共计375平方计算。1、甲方免租1月、2月；2、租金每月21000元（签订合同时需缴纳两押一租）；3、管理费每平方米3元（于2013年5月1日起缴纳）；4、广告费每平方米3元（于2013年5月1日起缴纳）；5、经建费78000元整（签订合同时一次性缴纳）；6、租期为2013年1月9日至2016年8月31日；7、每年递增10%；8、该协议与同时签订的场地租赁合同冲突之处，以本协议为准。合同签订后，叶小辉、郑友珍使用涉案展位，并以涉案展位为住所地成××深圳市锦辉二手车经纪有限公司，郑友珍为法定代表人。2013年1月15日，叶小辉、郑友珍向锦坤公司缴纳了场地基建费78000元、3月份租金21000元、2个月押金42000元。合同履行过程中，叶小辉、郑友珍从未向锦坤公司缴纳广告费。2015年1月20日，锦坤公司向叶小辉、郑友珍送达《告知书》，载明“请叶小辉、郑友珍依约履行合同，在1月20日下午6点之前交清2015年1月租金和水电费，以确保经营场地正常供水供电。”2015年2月4日，锦坤公司向叶小辉、郑友珍发出《解除租赁合同通知书》，载明“叶小辉、郑友珍未在约定期限内缴纳2015年1月份租金，根据租赁合同第六条之约定，叶小辉、郑友珍已构成实质性违约，现通知叶小辉、郑友珍：1、解除叶小辉、郑友珍、锦坤公司之间2013年签订的场地租赁合同；2、自2015年2月5日起我司将停止对上述租赁场地供水供电。”2015年2月7日，叶小辉、郑友珍向锦坤公司发出《终止通知书》,载明“由于深圳人民政府突然实施限购限牌措施，导致经营限于严重困难亏损境地，故根据《场地租赁合同》第七条第2款的约定，终止与你司签订的《场地租赁合同》”。2015年2月7日，叶小辉、郑友珍搬离涉案场地。叶小辉、郑友珍未向锦坤公司缴纳2015年1月份的租金、管理费及2014年12月份的水电费。锦坤公司主张2015年1月份的租金为22470元。叶小辉、郑友珍的一审诉讼请求：1、解除叶小辉、郑友珍、锦坤公司双方签订的《场地租赁合同》和《补充协议》；2、锦坤公司向叶小辉、郑友珍返还租赁押金42000元；3、锦坤公司向叶小辉、郑友珍返还经建费78000元；4、本案诉讼费全部由锦坤公司承担。锦坤公司的一审反诉请求：1、叶小辉、郑友珍向锦坤公司支付租金28088元；2、叶小辉、郑友珍向锦坤公司支付管理费1406元；3、叶小辉、郑友珍向锦坤公司支付水电费4072元；4、叶小辉、郑友珍向锦坤公司支付广告费23625元；5、叶小辉、郑友珍向锦坤公司支付滞纳金38元；6、叶小辉、郑友珍承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：叶小辉、郑友珍与锦坤公司签订的《场地租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。锦坤公司按照合同约定将涉案商铺交付叶小辉、郑友珍使用，有权要求叶小辉、郑友珍支付租金。叶小辉、郑友珍主张“由于深圳市人民政府实施限购限牌措施，导致经营限于严重困难亏损境地，故根据《场地租赁合同》第七条第2款的约定，终止《场地租赁合同》”，原审法院认为深圳市人民政府出台汽车调控政策，可能会对叶小辉、郑友珍从事的二手车经营产生影响，但时至今日，深圳市场上仍有大量从事二手车经营的商户存在，证明该政策并未导致叶小辉、郑友珍无法继续经营进而导致租赁合同无法正常履行，本案并不存在合同第七条第二款约定的情形，故叶小辉、郑友珍以此要求解除合同的理由不成立。本案中，由于叶小辉、郑友珍未按合同约定缴纳租金的行为构成违约，锦坤公司有权解除合同，且叶小辉、郑友珍已经搬离涉案场地，故原审法院认为涉案的《场地租赁合同》和《补充协议》已经解除。叶小辉、郑友珍未缴纳租金等费用，锦坤公司有权要求叶小辉、郑友珍按照合同约定缴纳租金、管理费、水电费并承担违约责任。2015年2月7日，叶小辉、郑友珍搬离涉案场地，叶小辉、郑友珍应向锦坤公司缴纳至该日的相关费用。叶小辉、郑友珍应向锦坤公司缴纳2015年1月1日至2015年2月7日的租金27713元（22470+22470÷30×7=27713元），管理费1387.5元（1125+1125÷30×7=1387.5元），2014年12月1日至2015年2月7日的水电费4072元（1972+1506+594=4072元）。合同约定“乙方必须每月5日前按时、足额交纳合同所列各种费用，如逾期交纳，甲方有权向乙方足额追索并加收滞纳金（每天按租金的0.003%计算）”，本案中叶小辉、郑友珍拖欠租金等费用构成违约，锦坤公司要求叶小辉、郑友珍按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求原审法院予以支持。关于锦坤公司要求叶小辉、郑友珍支付广告费的诉讼请求，原审法院认为在合同履行过程中，叶小辉、郑友珍从未缴纳广告费，锦坤公司亦未催缴过，且锦坤公司亦无证据证明其制定广告方案并进行了市场推广，故锦坤公司要求广告费没有事实和法律依据，原审法院不予支持。叶小辉、郑友珍没有主动解除合同的权利，其未按合同约定缴纳租金并要求解除合同的行为构成违约，依据合同约定，锦坤公司有权不退还其缴纳的租赁押金，叶小辉、郑友珍要求锦坤公司退还租赁押金42000元的诉讼请求原审法院不予支持。关于叶小辉、郑友珍主张锦坤公司违法收取经建费78000元，要求锦坤公司予以返还的诉讼请求。原审法院认为该费用是叶小辉、郑友珍为了与锦坤公司建立租赁合同关系而自愿支付，叶小辉、郑友珍与锦坤公司成功订立合同、建立租赁合同关系后，叶小辉、郑友珍已经取得了其支付的费用的相应对价。涉案合同因叶小辉、郑友珍的违约行为而提前解除，叶小辉、郑友珍要求退还该费用没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除叶小辉、郑友珍与锦坤公司于2013年1月13日签订的《场地租赁合同》和《补充协议》；二、叶小辉、郑友珍于判决生效之日起十日内向锦坤公司支付2015年1月1日至2015年2月7日的租金27713元、管理费1387.5元，2014年12月1日至2015年2月7日的水电费4072元，并支付因迟延给付租金及管理费、水电费所产生的滞纳金（按每日0.003%的标准逐月以每月所拖欠费用为基数计付至判决确定的付款之日止）；三、驳回叶小辉、郑友珍的其他诉讼请求；四、驳回锦坤公司的其他反诉请求。如果叶小辉、郑友珍未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，由叶小辉、郑友珍负担；案件反诉受理费615元，由叶小辉、郑友珍负担356元，由锦坤公司负担259元。上诉人叶小辉、郑友珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二项、第三项；2、依法改判锦坤公司向叶小辉、郑友珍返还经建费78000元；3、依法改判锦坤公司向叶小辉、郑友珍返还保证金42000元；4、依法改判驳回锦坤公司的全部诉讼请求；5、本案一、二审诉讼费全部由锦坤公司承担。上诉理由：一、关于违约责任。即便如一审法院所述最终由叶小辉、郑友珍来承担，但是，一审法院却无视《场地租赁合同》第六条第1款关于违约责任的约定，不按照当事人的意思表示、根据合同约定判决，对叶小辉、郑友珍强加没有任何事实和法律依据的责任，没有丝毫公平。本案中，《场地租赁合同》第六条第1款约定：“有下列行为者，视为实质性违约，甲方（锦坤公司）有权解除合同；乙方所交的保证金和承包费均作为违约金，不再退还。…3）拖欠费用总额超过承包保证金的50%的”。且不说叶小辉、郑友珍是否应当承担违约责任，即便如一审法院认定的最终由叶小辉、郑友珍来承担，那么，根据该条的约定，叶小辉、郑友珍承担违约责任的最终代价是丧失所交的保证金和承包费，也即锦坤公司根据本条款约定的违约事由，有权向叶小辉、郑友珍主张的诉求仅仅是没收保证金和承包费。原审法院不应当判决叶小辉、郑友珍按照合同约定缴纳租金、管理费、水电费。二、原审法院对“经建费”的性质认定错误。原审判决与叶小辉、郑友珍提交的深圳市中级人民法院(2013)深中法房终字第2644号民事判决书和广州市中级人民法院(2005)穗中法民四终字第332号民事判决书等先前判例的判法不一致，有损司法实践的统一和权威。首先，关于“经建费”的性质，无论是本案所谓的“经建费”，或是其他所谓的“进场费”、“建设费”、“喝茶费”等称谓，其本质都是出租人为获取更大利益而另立名目收取的费用，与实际服务没有任何直接关系，即便是在某种程度上属于一种行规，但是，该费用在本质上是没有法律依据的，只不过是出租人为掩人耳目、规避法律风险的一种手段。而这，也正是《深圳经济特区房屋租赁条例》第26条第3款明确规定禁止出租人向承租人收取租金以外其他任何费用的法律价值，虽然该条例已于2015年8月31日废止，但是该条款的法律价值仍在，且法不溯及既往。所以，不管是依据“经建费”的性质，抑或是法律的规定，锦坤公司违法收取“经建费”，是不争的事实。其次，《场地租赁合同》和《补充协议》均没有明确约定，锦坤公司可以在解除、终止合同或叶小辉、郑友珍违约时，可以没收或不返还叶小辉、郑友珍已支付的“经建费”78000元，且锦坤公司也没有提交任何证据证明其可以没收或不返还已收取的“经建费”。那么，在一审法院已判决确定解除《场地租赁合同》和《保密协议》的情况下，锦坤公司理应返还“经建费”。最后，退一步讲，即便本案中由叶小辉、郑友珍承担违约责任，则叶小辉、郑友珍也应是以牺牲保证金和承包费为违约代价，而其已支付的“经建费”，锦坤公司也应当返还。三、叶小辉、郑友珍不仅不存在违约行为，且2014年12月29日深圳市政府强制实行的机动车限购政策，已满足《场地租赁合同》第7条第2款约定情形的成就条件，《场地租赁合同》理应终止并由双方各自自行承担损失。锦坤公司收取的保证金和“经建费”也理应返还。首先，《场地租赁合同》第7条第2款约定：“如遇不可抗力…或政府强制性措施…等甲乙双方均无法预料和干预的情况导致本合同无法部分或全部无法正常履行，则合同终止双方各自自行承担损失，互不赔偿”。据此，2014年12月29日，深圳市政府强制实行的机动车限购政策，对机动车交易特别是二手车买卖带来极其严重的影响，是显而易见的。上述条款所约定情形的条件已满足并成就，《场地租赁合同》理应终止并由双方各自自行承担损失，叶小辉、郑友珍拥有主动解除合同的权利。但是，叶小辉、郑友珍一直根据合同约定与锦坤公司协商终止合同，要求返还保证金、“经建费”未果，迫于无奈致函锦坤公司解除合同。其次，锦坤公司已于2015年1月20日对租赁展位实施停水停电，而《场地租赁合同》根本没有约定其有权实施停水停电行为的任何权利，锦坤公司私自停水停电的行为，直接导致叶小辉、郑友珍自停水停电之时便已无法正常经营，一审法院认定叶小辉、郑友珍需交付至2015年2月7日的租金及其他费用，处理错误。被上诉人锦坤公司答辩称：一、经建费是经过双方协商一致，并经叶小辉、郑友珍亲笔签名确认，经建费是用于场地基础建设和装修，锦坤公司为此付出了相应的对价，给予了叶小辉、郑友珍相应的免租期及管理费优惠，因此叶小辉、郑友珍要求返还此款项没有事实和法律依据。二、双方签订的租赁合同和补充协议已经解除，理由是叶小辉、郑友珍单方违约，拖欠租金、水电费、管理费，经锦坤公司多次通知均不履行，锦坤公司依据合同约定解除租赁合同，并没收保证金和承包费，叶小辉、郑友珍同时应支付相应的租金和水电费。三、叶小辉、郑友珍向锦坤公司提交终止租赁合同的通知书，认为二手车市场限购政策属于不可抗力并要求解除合同，锦坤公司认为二手车限购政策不属于不可抗力，二手车交易市场仍可以正常经营，叶小辉、郑友珍由于自身经营不善，要求提前解除合同是违约行为。四、叶小辉、郑友珍违约给锦坤公司造成巨大的经济损失及相关诉讼费，应由叶小辉、郑友珍承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、深圳市汽车限购政策是否构成不可抗力，叶小辉、郑友珍是否有权以《场地租赁合同》第七条第2款免除违约责任；二、叶小辉、郑友珍是否有权要求返还“经建费”；三、锦坤公司在没收保证金的同时，是否有权要求叶小辉、郑友珍支付拖欠的租金、管理费、水电费。关于第一个争议焦点，本院同意原审法院的观点。合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。深圳市汽车限购政策的出台的确会对二手车交易市场带来一定影响，但并不会当然导致涉案租赁合同无法正常履行，不属于合同法所称的不可抗力。涉案合同履行过程中也并未出现《场地租赁合同》第七条第2款所规定的情形，叶小辉、郑友珍无权以该条主张免除违约责任。关于第二个争议焦点。本院认为，经建费的收取系双方协议约定的内容，并不违反法律和行政法规的强制性规定。叶小辉、郑友珍在支付该笔费用后，也并未根据合同法第五十四条的规定主张撤销权。因双方并未约定经建费系保证金性质，在租赁期限届满后可以退还给承租人，叶小辉、郑友珍在本案中起诉要求返还该笔费用，缺乏合同依据和法律依据。关于第三个争议焦点。从合同的约定来看，在承租人拖欠费用总额超过承包保证金的50%的情况下，出租人有权解除合同，并没收保证金。合同并未约定出租人没收保证金，承租人即无须支付之前拖欠的租金及费用。原审法院在判决叶小辉、郑友珍无权要求退还保证金的同时，判决叶小辉、郑友珍支付合同解除前应付的租金及其他费用，处理正确。叶小辉、郑友珍上诉认为锦坤公司在没收保证金的同时，即不得要求叶小辉、郑友珍支付拖欠的租金、管理费、水电费。叶小辉、郑友珍的上述上诉主张系对合同条款和法律规定的错误理解，本院不予支持。综上，上诉人叶小辉、郑友珍上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3363元，由上诉人叶小辉、郑友珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年三月二十四日书 记 员 陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。