安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第01355号
原告（反诉被告）：安徽胜华投资管理有限公司（原安徽胜华房地产开发有限公司），住所地安徽省合肥市。
法定代表人：刘林，董事长。
委托代理人：刘强，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：合肥浩泰健身有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：杨义宏，总经理。
委托代理人：周海波，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：朱广志，安徽安天行律师事务所律师。
原告安徽胜华投资管理有限公司与被告合肥浩泰健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理后，在审理中被告合肥浩泰健身有限公司依法提出反诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。安徽胜华投资管理有限公司的委托代理人刘强、孙婉莹，合肥浩泰健身有限公司的法定代表人杨义宏、委托代理人周海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽胜华投资管理有限公司诉称：原、被告双方于2011年7月1日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租位于长江东路当涂路交叉口紫鑫大河广场负一层-1F-1号铺，租赁商铺面积为2250.75平方米，用于经营品牌为浩泰的健身会所；租期自2011年7月1日起至2017年6月30日止，同时约定每一个月为一个计租期限，被告应在每个计租期结束前15天向原告支付下一计租期的租金；其中第一个计租期（自计租期开始至2012年2月3日）租金，被告应当在开始装修的10日前或开业日前向原告支付。合同签订后，原告依约履行合同义务将租赁商铺交付被告使用，但被告一直迟延支付到期房租及物业管理费等相关费用。合同第十一条第六款第二项约定：迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的，甲方（即原告）有权单方解除本合同。因被告拒付合同约定应付款项，原告为此于2013年4月15日向被告邮寄了催告函，但被告对此置若罔闻、不予理睬，原告无奈之下于2013年5月2日向被告送达了解除合同通知，同时在被告处张贴了该解除通知书，但至今被告仍未能完成付款义务。原告诉至法院，请求依法判决：1、原、被告双方已解除于2011年7月1日签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告返还租赁房屋，立即腾房；3、被告向原告支付房租927675元（自2011年11月4日暂计算至2014年1月2日，截止至被告返还房屋之日止）；4、被告向原告支付物业费292500元（自2011年11月4日暂计算至2014年1月2日，截止至被告返还房屋之日止）；5、被告支付原告的租金保证金139500元及物业管理费保证金22500元，原告不予退还；6、被告向原告支付迟延履行违约金318465.67元（自2013年4月16日暂计算至2014年1月2日，按未付房租、物业费日千分之一计算，截止至款清之日止）；7、被告向原告支付违约金139500元（按被告两个月房租计算），以上合计人民币：1840140.6元。8、被告承担本案全部诉讼费用。
被告合肥浩泰健身有限公司辩称：原告要求确认双方合同解除的诉讼请求不明确，从原告提供的证据来看不能达到解除的条件；对原告的第3、4项诉讼请求持有异议，我方认为因为原告的违约导致被告合同目的无法实现，被告行使的是抗辩权，其次租金计算标准双方有约定，在未办到相关手续之前，以3万元每月支付房租和物业费；我方认为原告的第5项诉讼请求不能成立，原告的违约行为导致合同无法实现，上述款项应当予以退还；对第6、7项诉讼请求，违约系原告导致，被告无需支付违约金。原告陈述的部分不属实，合同签订主体双方并不是原、被告双方，而是被告和合肥大河商业管理有限公司，内容载明涉案房屋是商铺，客观事实是该房屋是地下车库，原告及大河公司隐瞒重要事实，欺骗被告签订商铺租赁合同；原告陈述向被告邮寄催告函、解除合同通知书并在被告经营处张贴与事实不符，被告未收到过类似的函件，同时原告邮寄的地址并非被告工商登记的法定地址，故不能证明原告的相关函件被告已经收到。综上，原告的各项诉讼请求没有相关的事实和法律依据，请求依法予以驳回。
反诉原告合肥浩泰健身有限公司诉称：反诉原告作为浩泰健身品牌的加盟商，与合肥大河商业管理有限公司于2011年7月1日签订了一份《商铺租赁合同》，约定合肥大河商业管理有限公司将位于合肥市长江东路当涂路交口紫鑫大河广场（商场）负一层-1F-1号商铺出租给反诉原告用于经营浩泰健身会所，合肥大河商业管理有限公司称是该商铺的合法产权人。合同同时约定了租期、装修期以及租金的支付标准和时间、双方的权利义务等。然合肥大河商业管理有限公司又于之后与反诉原告签订了一份《补充协议》，称出租的房产所有权人为反诉被告，合肥大河商业管理有限公司仅作为受托代理方代理租赁该商铺，并约定租金支付至反诉被告的账户，反诉原告无奈，只好签字同意。合同签订后，反诉原告即委托北京福洛佳装饰有限公司对商铺进行了装潢装修，反诉原告为此支付了装潢费用200万元，同时购买健身器材1925900元，并招聘了人员。2011年9月28日反诉原告开始试营业，然在营业过程中，反诉原告为了办理营业执照和健身会所许可证、卫生许可证，以及公安、消防安全许可证明，多次要求反诉被告提供房产证，但反诉被告一直以房产证未办理下来为由拖延，并承诺尽快交付。反诉原告一直处于无证经营过程中。反诉被告考虑到各方面因素，同意在没有交付反诉原告房产证以及办理营业执照等相关证照之前，愿意暂时以每个月3万元租金作为支付标准。为此反诉原告还于2012年8月15日因未办理消防验收许可证被合肥市瑶海区消防部门罚款3万元。反诉原告分别于2013年4月22日、5月5日自己和委托律师向反诉被告发函和律师函，要求反诉被告尽快交付商铺的有效证件，并对违约行为进行改正。反诉被告于2013年5月底对反诉原告的经营场所停水停电，导致反诉原告无法正常经营。反诉原告诉至法院，请求依法判决：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》；2、反诉被告退还反诉原告商铺押金、装修押金、出入证押金合计165200元；3、反诉被告赔偿因其违约行为给反诉原告造成的各项经济损失合计2117500元；4、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告安徽胜华投资管理有限公司辩称：同意反诉原告的第一项诉讼请求，依法驳回反诉原告的其他诉请。原、被告双方签订的租赁合同及补充协议因反诉原告拒绝支付房租，反诉被告以邮件形式解除合同，违约的一方是反诉原告。反诉原告停业的原因与反诉被告无任何关联，系反诉原告经营不善为逃避债务而停业。反诉原告在经营过程中，从未为就办照事宜与反诉被告沟通催告，相反反诉原告一直正常经营，并没有因为办证事宜而要求停业整顿或停业。依据合同约定办证事项是由反诉原告履行，反诉被告仅为配合义务，期间反诉被告一直没有收到要求提供相应配合义务的通知。反诉原告在经营期间反诉被告从未实施过停水停电行为。反诉原告在经营期间，反诉被告从未干涉其经营。
经审理查明：2010年12月，原安徽胜华房地产开发有限公司向合肥大河商业管理有限公司出具一份授权委托书，委托该公司全权负责其名下的位于合肥市长江东路当涂路交口紫鑫大河公司广场商场的运营管理人，委托权限包括但不限于：招商、出租房屋、签订合同、收取房租、收取相关服务费等。2011年7月1日，合肥浩泰健身有限公司（承租方）作为乙方与合肥大河商业管理有限公司（出租方）作为甲方签订一份《商铺租赁合同》。出租方是位于长江东路当涂路交叉口紫鑫大河广场负一层-1F-1号铺的合法产权人，甲方拟出租乙方拟承租该商铺，经甲乙双方协商一致，就该商铺租赁及相关物业管理等事宜达成如下条款：一、该商铺的位置、面积和用途，1、该商铺的位置：长江东路当涂路交叉口紫鑫大河广场负一层-1F-1号铺；2、该商铺的建筑面积：2250.75平方米，双方确认该建筑面积为本合同项下的租金、物业管理费等款项费用计取基数；3、该商铺的租赁用途：乙方承租该商铺用于经营健身会所、SPA美容、健身器材、健身服，品牌为“浩泰”。非经甲方书面同意，乙方不得随意更改该商铺的租赁用途、经营商品品牌。二、租期和开业，本合同租期为自2011年7月1日起至2017年6月30日止。甲方同意在2011年7月5日前将该商铺按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书。自乙方进场装修日至2011年11月4日，为乙方免租装修期，乙方不支付租金。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，乙方在免租装修期内无需交纳物业管理费，但需承担免租装修期内该商铺发生的能源等相关费用，并应在进场装修前向该商铺所在商场的物业管理公司（大河商业管理有限公司）预付。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。乙方应在2011年11月5日前开业。逾期开业的，乙方应按本合同第六条约定承担违约责任。三、租金，1、双方约定该商铺租金为2011年7月1日至2013年6月30日，每年租金为837000元人民币。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，免除乙方2011年11月4日至2012年1月4日贰个月的租金，免除租金共计139500元人民币。自合同执行期第三年计租期开始，每年租金递增5%，以上一年为基数。以上租金含物业管理费，不含制冷费、采暖费、能源费。2、租金支付期限：每一个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一个计租期的租金；其中第一个租期（自计租开始日至2012年2月3日）租金，乙方应当在开始装修的10日前向甲方支付。3、租金支付方式：乙方可以现金或支票、银行汇款的方式向甲方支付租金。租金交到甲方书面指定的账户之日为乙方的实际付款日。四、物业管理及物业管理费、制冷、采暖费和能源费，1、乙方保证遵守，同时保证其员工、顾客、访客、业务单位遵守管理公司对商场及该商铺的《统一经营管理守则》，遵守《经营承诺书》、《消防安全责任书》及与管理公司达成的“租户手则”中的物业管理内容。上述文件均作为本合同的附件。2、从装修免租期届满之日，乙方应当向管理公司交纳该商铺的物业管理费。该商铺的物业管理费为每月每平方建筑面积5元人民币，即每月物业管理费11250元。物业管理费每一个月为一个计费周期。首期物业管理费应与第一个计租周期租金同时支付，并应支付至开业日后第一个月的月底；除首期物业管理费外，乙方应在每个计费期结束15日前向管理公司交纳下一个计费期的物业管理费。3、乙方应承担租赁期内该商铺发生的水、电等能源费用，能源费用应在每月5日前将上一个月的能源费用交管理公司代为缴纳，本商铺电费为：1.23元每度，水费为4.08元／每吨。五、履约保证金。1、为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳租金保证金、物业管理费保证金。2、乙方应当在本合同签订同时一次性交纳相当于2个月租金的租金保证金计139500元。3、乙方应当在本合同签订之日向管理公司一次性交纳相当于2个月物业管理费的物业管理费保证金，计22500元。六、迟延履行违约金。1、因乙方延期开业，乙方均应尽快纠正，同时应按实际延期的天数向甲方支付逾期违约金，标准为每延期一日，应支付本合同约定租期内租金总额0.5%。2、乙方延期向甲方或管理公司交纳其应付款项或费用，则甲方或管理公司有权向乙方收取延期履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之一计算，从应付之日至实际全额付清之日。七、该商铺的使用。1、乙方应在装修前符合国家法定装修标准认证，获得使用约定的品牌、商号、商标的授权，装修时应获得诸如工商、卫生、环保、消防、公安等相关行政主管部门颁发的行政许可，并保证在租赁期间该授权、资质及许可合法有效。十一、合同的终止与解除。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月的租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等，据实结算；甲方赔偿相当于两个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款或费用超过15日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。双方在合同中加盖了公章。同日，双方又签订一份《补充协议》，补充协议条款如下：1、甲方所出租房产的房产所有权属安徽胜华房地产开发公司，合肥大河商业管理有限公司为授托代理方，代理租赁该商铺；2、《商铺租赁合同》中第三条和第四条中，每年租金和物业管理费，具体如下表：第1年租金每月租金每平方米18元，年总价486162元，政策扶持，免除租金139500元，物业管理费每月每平方米17.98元，年总价485838元，第2年与第一年同价，第3年租金每月每平方米18.9元，年总价510470.1元，物业管理费每月18.64元，年总价503379.9元（自第三年起，每年租金在上一年的基础上递增5%，每月支付下一月租金）；第4年每月每平方米19.85元，年总价536128.7元，物业管理费每月每平方米19.32元，年总价521663.8元，租金年递增5%，每月支付下一月租金，每一个月为一个计租期，在每个计租期结束前15天支付下一计租期的租金，以此类推。3、租赁期间，租赁发票由产权人开具，物业管理费由甲方开具发票。原合同约定租金支付方式不变。
合同签订后，被告合肥浩泰健身有限公司以浩泰健身品牌加盟商的身份对承租商铺交由北京市福洛佳装饰有限公司进行装修，同时分别购买了相关健身器材，并于2011年9月28日开始进行试营业。
在合同履行过程中，被告合肥浩泰健身有限公司于2011年6月24日向大河公司交纳出入证押金200元、装修押金5000元，分别于2012年3月12日向安徽胜华投资管理有限公司交纳商铺押金160000元（其中20500元为物业费押金）、2012年5月30日交租金30000元、2012年6月29日交租金30000元、2012年9月19日交租金60000元、2012年10月15日交租金30000元、2013年1月31日租金90000元、2013年2月22日交租金30000元、2013年2月28日交租金30000元、2013年4月15日交租金30000元。
由于合肥浩泰健身有限公司经营不善，故向安徽胜华投资管理有限公司申请减免房租，经原告同意后，按每月30000元交纳至2012年12月。自2013年1月至今合肥浩泰健身有限公司未再交纳房租和物业费。
2013年9月，合肥大河商业管理有限公司以自己的名义起诉至本院，要求被告合肥浩泰健身有限公司支付房租和物业管理费，后本院作出（2013）瑶民一初字第03468号民事裁定书，以合肥大河商业管理有限公司是受原告安徽胜华投资管理有限公司的委托与合肥浩泰健身有限公司签订的合同，合肥大河商业管理有限公司不是适格的主体，依法驳回其起诉。后合肥大河商业管理有限公司不服该裁定，上诉至合肥市中级人民法院，该院于2013年12月作出（2013）合民一终字第03628号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。后原告安徽胜华投资管理有限公司以自己的名义来本院诉讼。
另查明，产权人为原安徽胜华房地产开发有限公司座落于长江东路490号博澳名苑的产权证书于2012年3月30日在合肥市房地产管理局办理了产权登记，产权证号为合产字第10176330号。原安徽胜华房地产开发有限公司经合肥市工商行政管理局核准变更为现名安徽胜华投资管理有限公司。
以上事实有《商铺租赁合同》、《补充协议》、（2013）瑶民一初字第03468号民事裁定书、（2013）合民一终字第03628号民事裁定书、合产字第10176330号产权证书、收据等证据证实。
本院认为：合肥大河商业管理有限公司是受安徽胜华投资管理有限公司（原安徽胜华房地产开发有限公司）的委托与合肥浩泰健身有限公司于2011年7月1日签订的《商铺租赁合同》，其权利义务在安徽胜华投资管理有限公司与合肥浩泰健身有限公司产生。该事实双方当事人均予认可，且有（2013）瑶民一初字第03468号民事裁定书和（2013）合民一终字第03628号民事裁定书加以证实，本院予以认定。
本案双方争议的焦点是谁违约在先的问题。本诉被告合肥浩泰健身有限公司诉辩称，其在试营业过程中，要求本诉原告提供房产证给其办理营业执照、许可证、卫生许可证、安全消防证明等，安徽胜华投资管理有限公司未能提供，从而导致各种证照无法办理，被有关部门罚款、无法经营，且提供的房屋是地下负一层，不能经营健身会所，是安徽胜华投资管理有限公司违约在先，该辩称理由不能成立。理由如下：一、按照双方合同约定，本诉原告给本诉被告的装修免租期至2012年1月4日，之后在本诉被告的要求下，本诉原告同意将2012年12月之前的房租减至每月30000元，可见本诉原告是积极配合的。本诉被告能够尽早营业，也会给本诉原告带来实际效益，其不可能损害自身利益不予配合；二、本诉原告的产权证书是于2012年3月30日办理下来，其出租的房屋也包括在产权证号为合产字第10176330号内，而此时本诉被告在试营业过程中，其要求本诉原告给予房产证去办理各种证照也有实际可能；三、本诉被告称办理各种证照需要本诉原告提供房产证，但双方在合同中约定办理各种证照是由其自行办理，本诉原告只是履行配合义务，且本诉被告也未能提供证据证实办理不了相关证照的责任在于本诉原告；四、本诉被告承租的房屋是地下负一层，作为本诉被告在承租房屋时一定对该承租房进行了实际考察，否则不可能与他人签订承租协议。现在无法经营的情况下，说所承租房屋不符合相关要求，与事实不符。综上，本诉原告未构成违约，本诉被告未按时交纳房租已实际构成违约。
对本诉原告要求解除双方的《商铺租赁合同》、返还房屋，本诉被告在反诉中也请求解除，认为其提交反诉状的时间为2014年4月1日，该日是双方解除合同的时间。本诉原告的该项请求在先，故双方当事人达成解除合同一致的时间为2014年4月1日。该合意不违反法律规定，依法应予准许。依据合同法的相关规定，合同解除后，本诉被告应返还本诉原告承租的房屋。
对本诉原告要求本诉被告给付房租的请求，应按实际计算。庭审中，本诉原告自认本诉被告已按减免后的每月30000元标准交到2012年底，之后未再付房租，故本诉被告自2013年1月起实际违约。依据双方《补充协议》约定，自第二周年起，每年房租按5%递增，2012年的房租已付清，故第二周年拖欠6个月租金，即自2013年1月1日至2013年的6月30日，按第二周年的月租金计算，该年房租为486162元，月平均租金为40513.5元，第三周年自2013年7月1日起，按年租金510470.1元，月平均租金为42539.2元，到双方解除合同之日的2014年的4月1日至返还房屋之日，均按此标准计算。综上，本诉被告共拖欠本诉原告第二年度6个月房租，第三年度9个月房租，共计625933.8元（486162／12×6＋510470.1／12×9），之后自2014年4月1日到返还房屋之日止，均按解除合同时的月租金标准42539.2元计算。
对本诉原告要求本诉被告向其支付物业费的请求，依法不予支持。本诉原告自认物业费收费主体是合肥大河商业管理有限公司，该公司具备法人资格。物业费收取的权利义务主体在合肥大河商业管理有限公司和本诉被告之间产生。虽然合同中有约定本诉被告向其交纳的义务，但本诉原告并没有向物业公司交纳，现其要求本诉被告给付物业费无事实和法律依据。
对本诉原告要求确认不予退还本诉被告交纳的租金保证金和物业管理费保证金的请求，依法不予支持。按照双方合同第五条（2）、（3）项的约定，本诉被告应向本诉原告交纳两个月的租金、物业费保证金计162000元，但不能证明本诉原告有权不予返还，且合同中其他条款约定本诉被告在违约的情况下应向本诉原告承担日千分止一的违约金。现要求本诉被告重复承担违约责任无事实和法律依据。
对本诉原告要求本诉被告承担违约金的请求，依法予以部分支持。对房租的违约金双方约定为日千分之一，该约定超出法律规定的标准，依法应予核减，按日万分之六的标准分段计算支持为宜。
对本诉原告要求本诉被告按两个月房租支付违约金的请求，依法不予支持。双方在合同中既约定按日千分之一标准支付违约金，又要求违约方承担两个月房租的违约责任，显然有违公平。
对反诉原告要求反诉被告退还租金保证金、装修保证金的请求予以支持。因反诉被告收取该费用，无事实和法律依据，鉴于反诉原告只向反诉被告交纳160000元租金、物业费保证金，其余的款项是交纳给合肥大河商业管理有限公司，故反诉被告只应返还160000元，应冲抵其所欠的房租。该款项冲抵了2013年1至3月份和4月份的部分房租后，2013年4月份房租尚有2054元（40513.5×4-160000）未付。
对反诉原告要求反诉被告赔偿其装潢费、健身设备闲置费、折旧费、消防罚款的请求，依法不予支持。本案中，反诉原告违约在先，其造成的损失要求反诉被告承担，无事实和法律依据。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）安徽胜华投资管理有限公司与被告（反诉原告）合肥浩泰健身有限公司于2011年7月1日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》自2014年4月1日解除；
二、被告合肥浩泰健身有限公司于本判决生效后十日内将其承租的房屋腾空交付原告安徽胜华投资管理有限公司，并支付房租2013年1月至2014年3月30日的房租625933.8元和2013年4月1日起至返还房屋止的房租和违约金；
三、反诉被告安徽胜华投资管理有限公司返还反诉原告合肥浩泰健身有限公司的租金保证金、物业费保证金160000元；
上述二、三项相抵后，被告合肥浩泰健身有限公司支付原告安徽胜华投资管理有限公司租金465933.8元和违约损失（其中2013年4月以2054元为基数，自2013年5月1日起至2013年6月30日止，每月以基数为40513.5元，自2013年7月1日至房屋返还之日，每月以42539.2元为基数，均按日万分之六标准计算）。
四、驳回原告安徽胜华投资管理有限公司和反诉原告合肥浩泰健身有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21440元，由原告安徽胜华投资管理有限公司负担10720元，被告合肥浩泰健身有限公司负担10720元；反诉案件受理费26900元，由反诉原告合肥浩泰健身有限公司负担18800元，反诉被告安徽胜华投资管理有限公司负担8100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 费广银
人民陪审员 管怀庆
人民陪审员 杨莉莉
二〇一五年二月三日
书 记 员 安文静
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。