江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）饶中民一终字第200号 上诉人（原审被告）婺源县安泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人汪大忠。 委托代理人程桂林，特别授权。 被上诉人（原审原告）邵良水。 委托代理人舒生，特别授权代理。 上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰公司）因与被上诉人邵良水商品房销售合同纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2014）弋民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明：被告以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处西南侧编号为2006-23-1至23-74号地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“人和家园”。2012年10月19日，原、被告签订了《合同》，《合同》约定：……第三条、原告向被告购买的商品房位于“人和家园”第4#楼1单元1-102号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积142.96平方米，套内建筑面积130.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.49平方米。第四条、房屋单价为2700元每平方米，总房款为385992元。……第六条、付款方式为首付加银行按揭，其中首付款为115592元，按揭270000元。……第八条、交房期限为2012年7月30日之前，即被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2012年7月30日之前交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款项的，或买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的；（3）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决其他非出卖人所能控制的因素。第九条、被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条、房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同双方约定交接之日起，免费代管一个月，超过一个月的从第二天起按日取房款的万分之三的代管费，满90天仍未能办理交接的，出卖人有权单方面解除合同……第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉……。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款115992元，2013年4月3日，原告又向被告支付了购房首付款20000元，原告共支付首付款135992元，剩余房款250000元由被告代为办理银行按揭贷款。2013年8月9日，建设银行弋阳支行将原告的房屋按揭贷款（剩余房款）250000元直接交付给被告。2013年9月9日起，原告开始偿还银行的购房按揭贷款。2013年12月6日，原告向被告送达了律师函，要求被告承担违约责任并在收到律师函之日起三日内回复原告，否则原告将通过法律途径主张权利。因双方未达成一致处理意见，原告诉至本院，并提出前述诉请。至本案法庭辩论终结时（2014年5月27日），被告未向本院提交诉争房屋的验收合格手续。 另查明，2010年12月19日，国土资源部发布了国土资发（2010）204号“关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场××发展有关问题的通知”，该通知规定住宅用地容积率小于1等违反规定出让的，应责令立即终止出让行为。2011年3月27日，国家发改委发布第9号文件规定自2011年6月1日起限制别墅类房地产开发项目的用地。2012年5月29日，经弋阳县人民政府常务会议研究决定，同意“人和家园”的规划条件予以变更，部分用地性质由原来的别墅住宅用地变更为多层住宅用地，容积率由原来的﹤0.8变更为≤1.6。 原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告按合同约定向被告支付了购房款（首付款及银行按揭贷款），而被告未能按合同约定的期限向原告交付经验收合格的房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告辩称延期交房是因国家政策调整所致，属于被告不可控制的原因造成的，应当予以免责。国土资源部和国家发改委的政策在原、被告签订合同之前就已经出台，被告作为房地产开发商对相关政策应当及时了解并掌握，且预见由于自身的开发项目规划与国家政策有悖，需进行修改而可能导致工期的延长，甚至影响交房的期限，与原告签订合同时应确定合理的交房时间来避免逾期交房情况的发生，因此，国家政策的调整不能作为被告逾期交房的免责理由。被告称双方约定的违约金计算标准日万分之五是其工作人员的笔误所致，但没有向本院提供证据予以证明，故违约金应按日万分之五计算。被告称原告主张的违约金过高，但未提供证据证明原告实际损失是多少，因此，本院无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失。被告称原告主张的违约金应参照同地段、同类型的房屋租金计算，该意见于法无据，本院不予支持。因房屋验收是由建设行政主管等部门进行，具体验收合格的时间尚不能确定，即实际交房时间目前不能确定，故违约金计算至一审法庭辩论终结之日止即2014年5月27日，对之后的违约行为，原告可另行主张。原告付款方式是首付加按揭贷款，根据《合同》第八条第二款第二项的约定，买受人（原告）的按揭贷款未转入出卖人（被告）银行账户的，出卖人可据实予以延期，故违约金应当以银行按揭款到被告账上（实际付清房款）之日起计算，即自2013年8月10日起计算至2014年5月27日，共计55968.8元［（385992元×0.0005）／天×290天］。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起七日内向原告邵良水支付违约金55968.8元。案件受理费1128元，由被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司负担。 原审判决宣判后，上诉人安泰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要上诉理由为：（一）安泰公司逾期交房是国家政策原因造成的，无需承担违约责任。安泰公司在施工过程中，国土资源部对住宅用地的容积率进行调整，国家发改委对别墅用地予以限制，安泰公司因此变更规划，需要补交土地出让金、补办规划、施工许可、预售许可等手续，各行政职能部门都有自身的操作规范与流程，安泰公司没有能力、也不可能组织协调各行政职能部门为安泰公司一条龙服务。供水供电是个系统工程，有其具体的安全技术规范，需要整个小区统一开通，这也是延期交房的原因之一。（二）原审判决违约金过高，没有法律依据。原审判决以已付房款日万分之五计算的违约金过分高于吴和英的实际损失，违反法律规定。应以违约金额超过造成损失的30%为标准。（三）原审判决结果计算到原审法庭辩论终结之日止，按原审判决逻辑，安泰公司不仅要送一套商品房给夏有福，可能还要贴钱。 被上诉人邵良水辩称：（一）安泰公司以国家政策变动为由主张免责不符合法律规定，双方合同签订时间晚于安泰公司认为可以免责的国家政策变动时间，因此国家政策变动不能成为安泰公司逾期交房的免责理由。且吴和英购买的为住宅商品房，并不是政策调整的别墅房屋开发。（二）邵良水已按合同约定履行全部付款义务，由于上诉人的原因，至今未按合同约定交付“验收合格”的商品房给答辩人，被答辩人已构成违约，应按双方合同约定支付违约金。 经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案国家政策变动在前，双方合同签订在后，安泰公司应该预知国家政策变动对交房时间是否产生影响，在商品房预售时应该合理确定交房时间，以便买受人权衡是否购买，安泰公司没有合理计划交房时间，以在前变动的国家政策主张免责没有法律依据，本院不予支持。安泰公司主张应以违约金超过造成损失的30%为标准变更因违约产生的损失赔偿额的计算方法没有法律依据，且未提供邵良水损失的具体计算标准，故本院不予支持。关于本案违约金计算至何时止，应以原审法庭辩论终结之日为节点，其后的违约行为可以另行起诉。原审判决安泰公司承担逾期交房违约金55968.8元，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1799元，由上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 凌 审 判 员  李 虹 代理审判员  余林娣 二〇一五年四月二十二日 书 记 员  余 越