广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2384号
原告郭建森，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××0317。
委托代理人符强、区倩彦，分别、实习律师。
被告何贵聪，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××0016。
委托代理人李永添，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告胡建娥，女，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××0420。
第三人罗敏贤，女，汉族，住佛山市高明区，身份证号码：×××5022。
委托代理人张晓明，广东海云天律师事务所律师。
原告郭建森诉被告何贵聪、胡建娥、第三人罗敏贤债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人符强、被告何贵聪的委托代理人李永添、第三人的委托代理人张晓明到庭参加诉讼，被告胡建娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告何贵聪和胡建娥在夫妻关系存续期间于2014年5月4日以何贵聪名义向原告借款共计750万元并约定利息。此后经原告多次催要，两被告仅归还200万元，尚欠700万元。原告遂诉至法院。经一审法院依法判令被告何贵聪和胡建娥归还借款并支付相应利息，二审维持原判。现该案进入执行阶段，可被告名下没有可执行财产，原告的债权无法通过执行得到实现。原告发现在被告何贵聪借款到期、原告催促何贵聪还款期间，被告何贵聪为达逃债目的，于2014年10月28日以明显不合理的低价将其位于佛山市禅城区同华东二路18号503房这一仅有房产转让给第三人罗敏贤。两被告以60万元的明显低价出卖面积为131.47平方米的房产，其开具的售房发票也仅为55万元，且在房屋出售后两被告仍然居住在该卖出的房屋内，由此可见这是两被告为了逃避债务事实的虚假房屋买卖行为。原告就此情况已于2015年7月向禅城法院提起过撤销权之诉，但因与本案相关联的民间借贷案未进入执行阶段而撤回起诉，现因民间借贷案已进入执行阶段，经查，两被告与该案第三名被告名下均无其他财产可供执行，其名下财产也无法清偿原告的债务，故两被告买卖涉案房产的行为严重损害原告债权，符合合同法第七十四条关于债权人撤销权的情形，为维护原告合法权益，请求判令：1、撤销被告何贵聪与第三人罗敏贤签订的关于禅城区同华东二路18号503房的房地产买卖合同；2、本案诉讼费由两被告连带承担。
庭审中，原告明确其诉请撤销的为被告何贵聪与第三人罗敏贤于2014年10月28日签订的《房地产买卖合同》，并补充如下意见：原告享有债权的案件已进入执行阶段，原告仅收到1万元的款项，该案已经终结执行。
被告何贵聪答辩称，原告的起诉不符合事实和法律规定，请求法院依法驳回。理由如下：1、涉案房产既不是无偿转让，也不是明显不合理的低价转让，被告何贵聪与第三人交易的价格超过市场评估价格，没有触犯合同法第74条的规定，且第三人也已实际交纳相关款项，双方签订的买卖合同合法合理。被告何贵聪合法处理自己的财产，第三人以合理的价格购买，其是善意取得涉案房屋。2、法院已经判决被告何贵聪欠原告款项，何贵聪没有恶意逃避的主观故意，且原告也无证据证明。3、原告于2015年12月21日提起本案诉讼，而执行裁定是在2016年1月27日作出，即原告在没有确认被告何贵聪的转让行为是否对其造成损害的情况下提起诉讼，因此原告无权提起债权人撤销权之诉。
被告胡建娥未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人罗敏贤述称，第三人与被告何贵聪签订的房屋买卖合同合法、合理且已完成过户登记，第三人已经合法拥有涉案房产的产权并已经实际占有使用，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、第三人与被告何贵聪于2014年10月28日签订房屋买卖合同，于2014年11月19日办理涉案房屋的变更登记，没有任何法律上的缺陷和瑕疵，合法有效。2、房屋不同于一般商品，其转让价格由多种因素决定。第三人购买涉案房屋价格合理，原告认为转让价格过低没有事实及法律依据。第三人已经依法纳税，若房价过低不可能通过税务部门审批。3、第三人对被告何贵聪转让房产对债权人造成损害不知情，原告行使撤销权没有法律依据。第三人与被告何贵聪签订买卖合同、办理房屋变更登记时，本案原告与被告何贵聪之间的债务关系尚未进行诉讼。4、原告至今没有证据证明两被告及保证人没有清偿能力，实际上法院已查封被告何贵聪的一辆车、保证人冯伟锋的一辆车及房产，故原告提起本案诉讼没有任何依据，明显滥用诉讼权利。
原告诉讼中提交如下证据：
1、原告的身份证、两被告及第三人的人口信息查询表。拟证明原告、两被告及第三人的诉讼主体资格。
2、房地产买卖合同、购房发票。拟证明被告何贵聪与第三人进行房产交易的时间及价格。
3、民事起诉状、借款协议书、确认书、（2015）佛城法民三初字第78号《民事判决书》、（2015）佛中法民一终字第1662号《民事判决书》。拟证明被告何贵聪于2014年5月5日向原告借款后一直未还款，在原告追讨下，被告何贵聪于2014年8月2日签订确认书承诺还款，但至今未还；被告何贵聪于2014年10月将涉案房屋转让，原告虽未提起诉讼，但被告何贵聪将唯一住房转让存在恶意。
4、执行申请书、执行立案受理通知书、执行裁定书、执行决定书、限制消费令。拟证明原告与被告的民间借贷纠纷经法院判决生效后，原告已申请执行，经过执行局的全面调查，也仅扣划到被告何贵聪的一万余元，被告何贵聪将涉案房屋转让对原告的债权实现已造成损害。
（2015）佛城法民一初字第1309号案件的开庭笔录及证人笔录。拟证明两被告卖出涉案房产后仍居住在内、没有交付第三人实际使用的事实，两被告与第三人是虚假交易。
被告何贵聪诉讼中提交银行卡客户交易查询明细一份。拟证明被告与第三人的交易真实、合法，并不存在低价转让，因此原告的撤销权不成立。
第三人罗敏贤诉讼中提交如下证据：
1、转账单、收据。拟证明第三人已经实际支付房屋买卖合同约定的对价款。
2、税票5张、发票3张。拟证明第三人已经依法交纳各项交易税费。
3、发票9张。拟证明第三人实际占有使用佛山市禅城区同华东二路18号503房。
4、开户行为中国工商银行、账号为20×××3*的存折3页。拟证明第三人交纳涉案房屋水电费、燃气费、电视费、电信费及垃圾费的事实。
为查明案件事实，本院依职权调取了佛山市禅城区同华东二路18号503房的房地产登记信息查询结果。
经质证，本院认证如下：被告胡建娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利。原告的证据1，被告何贵聪与第三人均无异议，本院予以采信；原告的证据2、3、4，被告何贵聪与第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据5，开庭笔录系法院依职权制作，本院对真实性予以确认，证人笔录由于无其他证据佐证，本院不予采信。被告何贵聪的证据，第三人无异议，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。第三人的证据1，该组证据能与被告何贵聪的证据相互印证，原告对转账单的真实性无异议，对收据的真实性虽不予确认，但未提供证据反驳，故本院对真实性予以确认；第三人的证据2、3、4，被告何贵聪均无异议，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，各方对真实性无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2014年5月5日，原告郭建森与被告何贵聪签订一份《借款协议书》，约定被告何贵聪向原告借款600万元，借款期限自2014年5月5日至2014年7月4日，月息为4%。
2014年8月2日，被告何贵聪向原告出具《确认书》一份，内容为：“截至2014年8月2日止，本人共欠郭建森借款人民币柒佰万元整，利息壹佰肆拾万元整。本人承诺在2014年8月30日前归还肆佰万元整，9月30日前全部清偿完毕”。案外人冯伟锋在该《确认书》上以保证人的名义签名确认。
2014年10月28日，被告何贵聪（甲方、转让方）与第三人罗敏贤（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：第一条、甲方拟将位于佛山市禅城区同华东二路18号503房转让给乙方……房屋建筑面积为131.47平方米……该房地产甲方于2004年4月13日向区房屋登记中心申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为C2933184。第二条、甲、乙双方议定该房地产交易总金额为60万元。乙方于2014年10月30日前支付房款60万元。……第三条、本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到禅城区房屋登记中心办理过户手续。第四条、双方同意于2014年11月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用……。
2014年10月29日，第三人罗敏贤向被告何贵聪转账支付600000元。同日，被告何贵聪向第三人罗敏贤出具收据，确认收到第三人购买佛山市同华东二路18号503房房款600000元。
2014年11月10日，被告何贵聪向第三人罗敏贤出具售房发票两张：①号码为06867016的发票，载明销售的不动产为禅城区同华东二路18号二层16号车房、建筑面积8.99平方米、单价4563.74元/㎡、金额41028元；②号码为08770920的发票，载明销售的不动产为禅城区同华东二路18号503房、建筑面积122.48平方米、单价4563.78元/㎡、金额558972元。
同日，第三人缴纳了两笔契税：①契税金额为10533.28元的《税收缴款书》“备注”一栏载明契税（合同）成立日期为2014年10月28日、计税金额702218.67元、税率为0.015、房地产权属转移面积为122.48平方米、房地产位置为禅城区同华东二路18号503房；②契税金额为1230.84元的《税收缴款书》“备注”一栏载明契税（合同）成立日期为2014年10月28日、计税金额41028元、税率为0.03、房地产权属转移面积为8.99平方米、房地产位置为禅城区同华东二路18号二层16号车房。
2014年11月19日，禅城区同华东二路18号503房转移登记至第三人罗敏贤名下，登记的建筑面积为131.47平方米。
2014年12月26日，本院立案受理郭建森诉何贵聪、冯伟锋、胡建娥民间借贷纠纷一案，案号为（2015）佛城法民三初字第78号。
2015年6月9日，本院作出（2015）佛城法民三初字第78号民事判决，判令何贵聪、胡建娥应于判决生效之日起十日内向郭建森支付借款本金7000000元及利息、冯伟锋承担连带清偿责任并驳回郭建森的其他诉讼请求。
胡建娥不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年9月9日作出（2015）佛中法民一终字第1662号民事判决，驳回上诉、维持原判。
2015年12月4日，郭建森向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，案号为（2015）佛城法执字第5442号。
2016年1月27日，本院作出（2015）佛城法执字第5442号-2《执行裁定书》，载明“执行过程中本院依法扣划冯伟锋银行存款8609.23元、何贵聪银行存款1515.84元、胡建娥银行存款348.05元，合共10473.12元。该款扣减案件执行费473.12元后，余款10000元已退给郭建森。另查封何贵聪所有的车牌号为粤E×××××号小车，因未能实际控制到该车辆，暂无法处置；轮候查封了冯伟锋所有的车牌号为粤E×××××号小车及位于佛山市禅城区湖明街8号六座1601房，本院已依法致函佛山市中级人民法院参与财产分配。除前述财产外，未发现何贵聪、胡建娥、冯伟锋有其他财产可供执行”，因申请执行人未能提供被执行人可供执行的其他财产线索，并对终结本次执行无异议，遂裁定终结本次执行。同日，本院作出（2015）佛城法执字第5442号《执行决定书》，决定将何贵聪、冯伟锋、胡建娥纳入失信被执行人名单；作出（2015）佛城法执字第5442号《限制消费令》，限令何贵聪、冯伟锋、胡建娥在生效法律文书确定的给付义务履行完毕前，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。
另查明，本院于2015年7月16日立案受理原告郭建森诉被告何贵聪、被告胡建娥、第三人罗敏贤债权人撤销权纠纷一案，案号为（2015）佛城法民一初字第1309号。2015年10月10日，原告郭建森向本院提交书面撤诉申请。同日，本院作出（2015）佛城法民一初字第1309号民事裁定，裁定准许原告郭建森撤回起诉。
原告陈述：法院至今未实际控制何贵聪名下的小车，且何贵聪所欠原告的金额巨大，计算至今应有800多万元，现原告仅获偿1万元，即使能分配到冯伟峰的财产，也不足以偿还，故原告绝大部分债权得不到有效实现；第三人罗敏贤是被告何贵聪的外甥女，第三人明知被告何贵聪负有巨债而购买涉案房屋，两人的交易存在恶意，且两被告出卖涉案房屋后仍居住在房屋内；第三人购房时年仅24岁，一次性拿出60万元并非易事，且第三人工作单位不在禅城，没有必要在禅城买房，故第三人主观存在替被告逃避债务的恶意。
被告何贵聪陈述：原告提交的裁定书查明事实部分载明何贵聪名下小车已被查封、冯伟峰名下的小车及房产也被查封，由于财产尚未分配，对原告是否造成了损害无法证明；买卖合同约定的600000元实际包括503房房款558972元和车房房款41028元，被告以558972元转让主要出于第三人是其外甥女，并且由于被告在外有较多的债务要处理，急需资金，第三人在能全额付款的情况下，才达成的上述合法交易。
第三人陈述：第三人是高明区人，在顺德工作，作为佛山本地人有能力购买一套已有15年楼龄的房屋，购买涉案房屋是为了在禅城安家；第三人与被告是远房亲属关系，但亲属关系进行房屋交易没有违反法律的强制性规定；被告大约2015年春节后搬走，第三人实际收楼。
本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据已生效的民事判决，原告对被告何贵聪、胡建娥享有债权，故其有权提起本案诉讼。本案的争议焦点为被告何贵聪与第三人罗敏贤签订的《房地产买卖合同》是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”围绕本案的争议焦点，结合上述法律规定，本院分析如下：
关于被告何贵聪是否以明显不合理的低价转让财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。综合涉案房屋的产权登记以及转让时契税的缴纳情况，涉案房屋买卖合同转让的财产应为503房和二层16号车房。据前查明，503房的转让价为558972元，计税价为702218元；二层16号车房的转让价与计税价相同，均为41028元。经计算，503房的转让价占计税价的79.60%（558972÷702218），整体转让价占计税价的80.73%（600000÷743246），均超过了上述司法解释所规定的“百分之七十”的标准，故被告何贵聪不构成以明显不合理的低价转让涉案房产。
关于第三人罗敏贤是否明知何贵聪以明显不合理的低价转让财产损害债权人的利益。涉案房屋买卖从双方签订合同、付款、缴纳税费直至完成产权变更登记，均发生在原告向法院提起诉讼之前，而原告并无提供有效的证据证明第三人在交易之时对被告的负债情况属明知，且在主观上应当知道何贵聪转让财产的行为将对其债权人造成损害。另，在无其他证据佐证的情况下，单凭被告何贵聪与第三人存在亲属关系的事实，亦不足以认定被告与第三人存在恶意串通或第三人具有主观过错。
综合以上分析，原告诉请撤销被告何贵聪与第三人罗敏贤于2014年10月28日签订的《房地产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：
驳回原告郭建森的诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取50元，由原告郭建森负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一六年三月十四日
书记员 吕玲玲
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。