上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第32074号
原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司。
法定代表人吴惠珍。
委托代理人王薇。
被告上海大茗律文化发展有限公司。
法定代表人王超。
委托代理人乔泳。
原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司与被告上海大茗律文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月24日、10月28日公开开庭进行了审理。原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司委托代理人王薇、被告上海大茗律文化发展有限公司的法定代表人王超、委托代理人乔泳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司诉称，原、被告于2012年9月26日签订了编号为PD001的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号的商铺租赁给被告使用，该房屋的月租金为人民币（以下币种相同）85，478.54元，每月支付一次，装修免租期为11个月，被告应当于2013年9月15日向原告支付首期租金，该房屋的物业管理服务费从2013年4月15日开始支付，金额为每月7，299.36元，被告应当于每月的5日前向原告付清下个月的物业管理服务费，被告还应当于进场装修前支付给原告装修保证金、装修施工许可证、出入通行证工本费等费用。此外合同第11.2条及第12.4条约定：被告逾期不支付租金或管理服务费等费用累计超过30日的，原告有权单方面解除本协议，原告除有权没收本合同项下的全部押金外，被告还需另行赔偿原告相当于当年度六个月租金的违约金。合同第7.2条约定：逾期交还房屋，则每逾期一天被告应向原告支付原日租金的二倍作为违约金。原告于2012年11月9日将该商铺交付给被告，但被告在仅支付了房屋押金的情况下，迟迟未能按照合同约定的期限支付租金、物业管理费、装修保证金等各项费用。原告迫于无奈，根据《房屋租赁合同》的相关约定，于2013年11月12日向被告发出了《解除合同通知函》，正式解除双方的租赁合同关系，要求被告结算拖欠的费用并于收到该函后15日内将租赁的房屋恢复原状及清空房屋的物品后交还给原告。但被告在多次催告下仅支付了物业管理费，拖欠租金不付并拒不搬离租赁房屋。因被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故原告要求法院判令被告：1、立即从原告所有的浦东新区锦绣路XXX弄XXX号商铺搬出；2、向原告支付从2013年10月9日至2013年11月12日拖欠的租金96，719.55元；3、向原告支付逾期付款违约金共计512，871.24元；4、向原告支付2013年11月28日至实际搬出系争房屋时的房屋使用费，按月租金85，478.54元的两倍计算；5、承担诉讼费。
被告上海大茗律文化发展有限公司辩称，2012年11月9日原、被告签署了《钥匙交接单》，被告接收了5号铺位钥匙一把，该交接单只作为原告场地具备移交条件，供被告进场做装修前申报的准备工作用途，之后双方没有签署《交房标准》，原告认为在2012年11月9日将租赁房屋交付被告没有事实依据。由于原告没有交付房屋，被告无需支付租金，所以原告以被告拖欠租金为由解除合同理由不成立。根据合同法规定，原告应当催告并给予合理期限，如被告仍未履行，原告才可以解除合同，所以原告行使合同解除权程序违法。被告支付物业管理费是向案外人上海星河湾物业管理服务有限公司支付，原告无权要求被告支付物业管理费。被告实际占用一楼商铺的面积为200平方米，商铺实际使用面积为160平方米，2014年5月16日开始原告已经停水停电，租金只能按30%计算，所以截至2014年7月27日被告应付占用费为89，295.36元，原告计算的租金与物业管理费均有误，为维护被告的合法权益，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年9月26日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同第一条“房屋情况”约定：甲方将坐落于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号北侧一、二楼（见附件二）（以下简称系争房屋）出租给乙方，甲、乙双方确认系争房屋计租面积为1，216.56平方米，该租赁房屋的租金、管理服务费或其他根据房屋面积计算的款项均以本款约定的计租面积计算。合同第三条“租赁期限及房屋交付”约定为：租赁期限自2013年9月15日起至2019年9月14日止，装修免租期自2012年10月15日起至2013年9月14日止，甲方同意于2012年10月15日前将房屋交付给乙方先行装修，甲方向乙方交付该房屋应提前5个工作日发出书面交房通知（下称交房通知），交房通知应载明该房屋的具体交付日期，乙方应于该交房期限前，付清根据本合同规定乙方于该房屋交付时应支付的所有款项，否则甲方无义务将该房屋交付给乙方，乙方应于该房屋交付通知书记载的房屋交付日或之前签署《经营管理守则》和甲方另行要求签订的其他文件，……，在交付当日，乙方应全面检查该房屋，如乙方认为房屋不符合交房标准，则应当场提出需要整改的要求，甲方应当进行维修使该房屋符合交房标准并再次通知乙方发出交房通知书，如乙方认为该房屋符合交房标准，则应与甲方共同签署《交房标准》，《交房标准》为房屋交付的标志，该交接书一经签署，则视为甲方已经按照本合同约定完成该房屋向乙方的交付，房屋使用交接书所载的房屋交付日即为该房屋之实际交付日，免租期及租赁期自该日起开始计算。合同第四条“租金、支付方式和限期”约定为：甲、乙双方约定为以固定租金（按租赁面积计算），自2013年9月15日至2016年9月14日，月租金为85，478.54元，自2016年9月15日至2019年9月14日，月租金为93，989.39元，租金每月支付一次，先支付后使用，首期租金支付时间为2013年9月15日，自2013年9月15日起乙方应于每月的5日前，向甲方付清租金，甲方在收到租金后的十个工作日内开具正式发票给乙方。合同第五条“押金和其他费用”约定为：甲、乙双方约定，本合同签署生效后10个工作日内，乙方应向甲方支付相当于首年二个月租金的房屋押金170，957.08元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，因乙方迟延支付租金而产生的违约金、损害赔偿及其他相关费用，甲方可在押金中扣除，并且无需乙方同意，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后5天内补足，否则乙方即构成违约，甲方有权单方解除合同，租赁期届满本合同终止（或本合同提前解除）时，乙方已按本合同规定的标准交还了该房屋、办妥以该房屋为注册或使用地址的相关变更手续或注销登记（如适用）以及其他各类批文、证照的变更或注销（如适用）手续、不再拖欠任何物业管理服务费及公共事业费等费用，甲方应在同时满足上列条件后一个月内将押金扣除乙方拖欠的费用的剩余部分无息返还乙方，乙方使用该房屋所发生的电费（包括但不限于照明、设备及空调）由乙方自行承担，在租赁期间的电费以1.50元／度结算，水费以3.70元／立方米结算，该押金不包含装修恢复押金，装修恢复押金由乙方与物业管理部门另行协商收取，2013年4月15日至2015年9月14日的物业管理费为6元／平方米／月，即每月为7，299.36元，2015年9月15日至2019年9月14日为10元／平方米／月，即每月为12，165.60元，乙方应于每月的5日前，向甲方（或甲方指定的物业管理部门）付清下个月物业管理服务费。合同第七条“房屋返还时的状态”约定为：除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日后15日内将该房屋交还甲方，逾期交还房屋，则每逾期一天乙方除应向甲方支付原日租金的二倍作为违约金外，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理服务费、水、电等一切其他费用，如逾期15日乙方仍未将房屋交还给甲方，视为乙方放弃对该房屋及房屋内遗留物品的一切权利，甲方可以自行拆除乙方的装饰装修及清理乙方的遗留物，且乙方放弃向甲方就装修及遗留物主张赔偿责任，同时甲方有权要求乙方支付恢复原状的所有费用。合同第十一条“解除本合同的条件”中约定：乙方逾期不支付租金或管理服务费等费用累计超过30日的，甲方可书面通知解除合同，违反合同一方，应向对方支付相当于当年度六个月租金的违约金。合同第十二条“违约责任”中约定：乙方逾期或不足额支付房租、管理服务费或其他应付费用超过30天的，甲方有权单方面解除本协议、停止向乙方供水、供电，并有权要求乙方支付相当于当年度六个月租金的违约金。合同“补充条款”中约定：乙方享有的装修免租期自2012年10月15日起至2013年9月14日止，上述装修免租期包含在本协议的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日起支付租金，若该房屋延迟交付，则装修免租期相应顺延，装修免租期内，乙方无须支付租金，但应支付其他费用，乙方若要对该房屋进行装修工程（包括但不限于乙方对房屋进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计图纸应取得甲方和／或商业街管理部门等事先书面同意，本合同所定交房日期以实际甲方交付物业之日起计算。合同附件二“房屋平面图”中显示被告承租的系争房屋包括锦绣路XXX弄XXX号一层的200平方米和5号二层的1，016.56平方米。2012年11月9日原、被告及相关物业公司签署了《商业街商铺钥匙交接单》，内容为：被告申请开业装修，现由商业运营部及物业公司于2012年11月9日移交5号铺位钥匙一把予乙方（被告），本商铺经营户清楚明白铺位钥匙交接只作为甲方场地具备移交条件、供乙方进场做装修前申报的准备工作用途，乙方承诺将根据甲方要求提供相关装修图纸、装修单位的证照及资质证书并经甲方审核通过、书面确认后方可开始所有的装修施工，如甲方、物业未书面确认有关装修图纸，乙方擅自施工，甲方及丙方有权责令乙方停工并承担违约责任。2012年11月23日被告向原告提交了《申请提前施工承诺书》一份，内容为：因工期紧张的原因，我公司需要对商铺进行基础的前期装修工程，由于仍在进行图纸审批，施工许可证未批出，我公司承诺承租的系争房屋自领取商铺钥匙之日起进入装修期，在《二次装修施工许可证》未出具之前，只进行商铺一楼和二楼的基础装修，但二楼的钢结构和重新砌墙必须由星河湾相关部门审核确认后方可施工……。2013年11月12日原告向被告发出了《解除合同通知函》，告知被告因其在2012年11月9日进行钥匙交接等房屋交付手续后，未按合同约定支付装修期费用及免租期物业管理费用，未按时支付租金，经多次催促未理会，所以自本函到达之日起，双方的《房屋租赁合同》解除并在收到本函后十五日内将系争房屋内的物品清空恢复原状，交还原告，并结清拖欠钱款。2013年11月21日被告复函原告，不同意解除双方的租赁合同，提出原告未与被告办理正式交付房屋手续属于违约，计租面积与实际面积不符，二楼区域装修等申报方案至今未批复等，被告不支付租金是原告违约造成。2014年1月9日系争房屋的物业管理公司案外人广州星河湾物业管理服务有限公司上海分公司向被告发出《关于搬迁清场的函》，告知被告物业公司将于2014年1月15日对系争房屋实施停水、停电和封门的处理。2014年5月13日物业管理公司再次向被告发出了《关于搬迁清场的函》，告知被告物业公司将于2014年5月16日零时零1分对系争房屋实施停水、停电的处理。2014年5月13日被告支付物业公司9，623.50元，被告财务凭证备注为“水电费3-5”。2014年5月30日原告向被告发出函件一份，告知被告双方已经处于解约状态，要求被告结清相关费用并附清单欠租一份，2014年1月17日被告根据原告出示的《缴费通知书》支付了一次性收取的装修期管理费、消防泄水费、审图费、装修施工许可证、装修期水电费、截止至2013年12月31日的物业管理服务费、截止至2014年1月7日的水费、电费共计121，823.66元。2014年8月2日原告向本院提起诉讼如前。
审理中，原告对诉讼请求明确为：1、被告逾期支付原告租金超过了34天，逾期支付管理费超过了6个月，根据合同第11.2.6条、第12.3.6条约定原告具有合同解除权，被告已于2013年11月12日收到了原告的解除合同通知函，故要求法院确认双方的租赁合同于2013年11月12日解除，被告从系争房屋中迁出；2、要求被告支付2013年10月9日至2013年11月12日的租金96，719.55元［合同约定租金85，478.54元／月，2013年10月9日至2013年11月8日的租金为85，478.54元，2013年11月9日至2013年11月12日的租金为11，241.01元（85478.54元×12月÷365天×4天）］；3、根据合同第11.2条约定，解除合同违约金的标准是6个月的租金，被告应支付解除合同违约金512，871.24元；4、原告于2013年11月12日发出的合同解除函，根据合同第7.2条约定，原告给了被告15天的搬离宽限期，所以被告应支付从2013年11月28日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按85，478.54元／月的标准计算；5、根据合同第7.2条约定，逾期交还房屋的违约金标准为日租金的两倍，现原告仅主张以日租金的标准计算逾期交还房屋违约金，从2013年11月28日计算至实际迁出之日，按照月租金85，478.54元标准计算。2014年1月份原告发出停水停电通知后，就停了半天，2014年5月16日之后确实对被告断水断电至今。
被告则提出，根据被告向原告提供的提前施工的承诺书，原告于2012年11月23日交付房屋，被告应该从2013年10月23日开始计租，由于双方没有办过交房手续，交付房屋面积没有进行过确认，对物业管理费的计算标准双方存在争议，所以被告没有支付物业费，原告计费单上的水、电费的计算标准也与合同不符，原告发出解除函时，被告逾期支付租金只有20天，没有超过30天，被告确实于2013年11月12日收到了解除合同通知函，但原告无权行使合同解除权，被告不同意解除合同，也不同意从系争房屋中搬出。原告诉请主张欠租的时间起点有误，应该从2013年10月23日开始计租，2013年10月23日至2013年11月12日的租金被告确实没有支付，具体欠租金额被告不清楚。由于被告不存在违约事由，不同意支付解除合同违约金，如果被告确实需承担违约责任，原告主张的违约金标准过高，被告应该支付的逾期付款违约金为9，240元（日租金2.31元×逾期20天×实际使用面积200平方米）。原告主张2013年11月28日至实际迁出之日止的房屋使用费的时间段无异议，但2014年5月之前物业公司断水、断电二次，2014年5月16日之后断水断电至今，故使用费应当按照月租金的30%计算。被告不同意解除合同，不同意支付逾期交还房屋的违约金。
认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《商业街商铺钥匙交接单》、《申请提前施工承诺书》、《解除合同通知函》、《函》、《关于搬迁清场的函》、《缴费通知书》、《建设工程规划许可证》附图、建设工程竣工验收备案证书、上海市公安局审批同意的门牌号码图纸、《建设工程消防验收意见书》、上海市房地产权证等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，系争房屋系经相关部门批准建设，并经公安机关核准门牌号码。原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》属当事人双方真实意思表示，真实有效，双方均应按约全面履行合同。
对于原、被告争议的系争房屋交付时间问题。根据被告于2012年11月23日向原告出具的《申请提前施工承诺书》，被告已经确认5号铺位自领取商铺钥匙之日起进入装修期，原告于2012年11月9日向被告交付了5号铺位（系争房屋）的钥匙，故2012年11月9日应是原告交付系争房屋的日期，并从该天起计算装修免租期至2013年10月8日，原告认为被告应从2013年10月9日开始支付租金的观点本院予以采纳。被告逾期不支付租金或管理服务费累计超过30天的原告有权行使合同解除权，截至2013年11月12日被告逾期支付租金超过了30天，故原告于2013年11月12日行使合同解除权符合合同约定，原告要求本院确认双方于2012年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月12日解除的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告租赁合同解除后，被告应从系争房屋中搬迁，被告不同意从系争房屋中迁出的观点本院不予采纳。对于租金的计算，原、被告双方在合同中对计租面积确认为1，216.56平方米，租金确认采用固定租金的方式，被告认为租金应该按照其现实际装修使用的面积计算的观点本院不予采纳，现原告要求被告支付2013年10月9日至2013年11月12日期间的租金96，719.55元符合合同约定，对此诉请本院予以支持。因合同解除是被告违约所致，故原告有权要求被告按照合同约定支付解除合同违约金，但考虑到合同中约定的违约金标准过高，故本院根据被告的请求结合本案实际情况予以酌情调整为20万元。原、被告合同中无关于房屋使用费的约定，原告现主张的使用费与违约金均应属于合同解除后被告实际占用系争房屋所造成的损失范畴，而原告主张的使用费和违约金金额均参照原租金标准，二倍的租金与被告占用系争房屋给原告可能造成的损失而言相对过高，故本院酌情确定使用费与违约金的标准为128，217.81元，同时由于该期间物业公司对系争房屋采取有停水停电的措施，所以相关使用费（违约金）应区别计算，被告提出2014年5月之前系争房屋断电二次，从2014年5月16日起至今系争房屋一直处于断水、断电的情形，而现有证据仅能证明原告曾于2014年1月15日对系争房屋采取了停水、停电等，未保持持续状态，但从2014年5月16日起相关物业公司的停水、停电措施持续至今，客观上已影响了房屋的实际使用，故本院确认从2013年11月28日起至2014年5月15日的房屋使用费（违约金）按照128，217.81元／月的标准计算，从2014年5月16日起至实际迁出之日止的房屋使用费（违约金）按照38，465.34元／月的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司与被告上海大茗律文化发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年11月12日解除；
二、被告上海大茗律文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内从坐落于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号北侧一、二楼房屋中迁出，将上述房屋返还原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司；
三、被告上海大茗律文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司至2013年11月12日止的租金96，719.55元；
四、被告上海大茗律文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司自2013年11月28日起至实际迁出时止的房屋使用费（违约金），其中从2013年11月28日起至2014年5月15日按照128，217.81元／月的标准计算，从2014年5月16日起至实际迁出之日止按照38，465.34元／月的标准计算；
五、被告上海大茗律文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司解除合同违约金20万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22，595元，减半收取计11，297.50元，由原告上海浦东星河湾房地产开发有限公司3，754.50元，被告上海大茗律文化发展有限公司负担7，543元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一四年十一月二十四日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。