湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘04民终1162号
上诉人(原审原告、反诉被告)：衡阳长河房地产集团开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区船山路30号。
法定代表人：蒋长合，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李剑锋，湖南南舫律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：刘寿，男，1986年12月5日出生，住福建省上杭县。
委托诉讼代理人：彭家政、王炬，湖南天牌律师事务所律师。
上诉人衡阳长河房地产集团开发有限公司(以下简称长河集团)因与上诉人刘寿房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长河集团的委托诉讼代理人李剑锋，上诉人刘寿的委托诉讼代理人王炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长河集团上诉请求:1、撤销原判，改判刘寿先行支付长河集团房屋租金1335290元；2、改判刘寿按未付长河集团房屋租金、物业费等款项金额5%每日的约定标准承担违约金，直到刘寿付清拖欠房屋租金、物业费等款项之日止；3、改判刘寿所交长河集团房屋租赁100000元押金不予退还。事实和理由：1、长河集团请求的10个月租金即便不能包含免租期，刘寿欠付租金的期间不低于10个月，应该支付的租金也不低于1335290元，并非一审判决认定的104天租金时间；2、长河集团一审起诉违约金为先行即暂按133529元，不存在未举张部分；3、刘寿押金早已冲抵其应交租金或冲抵租赁期内每季度20130元物业管理费和欠付水电费等款项，原审判决返还错误；4、本案纠纷的引起和刘寿反诉的提起，造成案件受理费无故增加，应判决全部诉讼费用由刘寿承担。
刘寿上诉并答辩称：撤销原判，改判驳回长河集团诉讼请求，判令长河集团返还押金100000元，赔偿损失2180130元，支付违约金1602308元。事实和理由：1、长河集团在履约过程中存在多处违约行为，一直到四月底还未将租赁场地进行清理交由刘寿装修，因案外人多次派人阻工致使装修无法正常施工，在对原装修工程经鉴定为不合格工程时擅自对原装修工程价值进行评估并强行要求刘寿接受，未与刘寿协商突然单方面解除合同，原审判决认定长河集团依约履行合同，明显偏袒长河集团；2、双方签订的租赁合同因长河集团单方行为而解除，长河集团再行起诉违反法律规定，且长河集团无权向刘寿收取自2016年7月5日起至解除租赁合同通知书送达之日止的租金及违约金；3、刘寿在合同履行过程中没有任何违约行为，长河集团单方面解除合同，应当赔偿刘寿因此而造成的损失2180130元，并应按照合同约定向刘寿支付违约金1602308元；4、一审判决错误较多，刘寿申请两位证人出庭作证，一审判决却只列明一位证人，对另一位证人的证言没有提及也没有认定，同时文书错别字太多。
长河集团答辩称：刘寿上诉理由不能成立，其占用房屋期间不止104天，先行收租1335290元合理合法，刘寿拖欠租金，也未水电费等，押金应当冲抵水电费。
长河集团向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同并判令刘寿所交押金100000元不予退还；2、判令刘寿返还长河集团6710㎡租赁房屋并即刻退出租赁房屋；3、判令刘寿先行支付占有长河集团房屋租金1335290元；4、判令刘寿先行承担拖欠房租的违约金133529元并承担物业费、水电费及破坏房屋装修等损失(实际违约金要求依约按5%每天计算至刘寿退出并交出租赁房屋之日)。
刘寿向一审法院反诉请求：1、判令长河集团立即返还刘寿所缴纳的押金100000元；2、判令长河集团立即赔偿刘寿所用装修费用2180130元；3、判令长河集团支付刘寿违约金1602308元。
一审法院认定事实：2016年2月4日，长河集团与刘寿签订房屋租赁合同，约定：①长河集团将其坐落于衡阳市船山大道30号“长河广场”4-5楼、1楼310平方米（公用）共计房屋建筑面积6710㎡租给刘寿；②租赁房屋用途：经营酒店；③租赁期限为12年，即2016年2月4日起至2028年2月3日。合同免租期为5个月。④租金及支付方式：在租赁合同签订之日起3日内刘寿支付长河集团押金100000元，合同期满长河集团退还此押金（不计息）给刘寿，租金支付按19．9元／㎡／月计算，按季度支付，即每季租金400587元，每季度月初5号前交纳本季度租金。租金递增：租赁期内前3年免增租金。从第4年起递增5％；租赁期内物管费20130元，跟租金一同支付。在租赁期间，因租赁门面所产生的水、电费及当地政府收取的相关税费等由刘寿负担；电梯由双方指定品牌，由刘寿负责安装及运营、维护。电梯安装费用由长河集团承担三分之一，刘寿承担三分之二，电梯维护修理由刘寿承担。电梯电费由长河集团免费供应，该电梯产权归长河集团所有。⑤长河集团的权利与义务：长河集团应在合同签订之日起3日内将上述房屋交付刘寿使用；长河集团负责处理租赁期内由于租赁房屋本身及原装修产生的纠纷；长河集团提供正常供水供电接口。如以上问题因长河集团原因导致施工无法进行，免租期将顺延。如刘寿因自己装修等其他原因造成的由其自己承担。装修前，如外墙及屋顶漏水、主体房屋问题，长河集团在接到刘寿书面报告3天内组织维修，因长河集团未及时维修造成刘寿盈利损失，长河集团应承担赔偿责任；合约期内长河集团房屋因产权转移不得影响刘寿继续租赁，如长河集团影响刘寿继续租赁，按长河集团单方面终止合同处理。按第九条第42项执行。⑥刘寿的权利与义务：刘寿按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任；刘寿经长河集团书面同意，在不破坏原租赁房屋主体结构的基础上有权根据营业需要对上述房屋装修，长河集团不得干涉；刘寿的债务债权与长河集团无关；刘寿不得利用上述房屋从事非法经营及违法活动；刘寿在租赁期内，不得将长河集团所有权的房屋擅自转租他人，否则视为刘寿违约；刘寿在租赁期间应注意安全，防止火灾事故，造成长河集团损失，刘寿应承担赔偿责任；双方终止合同时或刘寿中途退出，未形成附着的装修和设备，刘寿可以自行拆除或折价出让，已形成附着的装修无偿保留给长河集团，刘寿负责清理现场，保持室内外整洁、并及时移交长河集团；房屋为现状出租（即签订租赁合同之日的现状），刘寿负责门窗装修；⑦续租：租赁期满，刘寿如有意续租，双方协商租金及相关事宜，在同等条件下可优先续租并与长河集团重新签订租赁合同；⑧租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致房屋无法使用，本合同则自然终止，长河集团不承担赔偿责任；⑨违约责任：刘寿不按时足额支付租金，长河集团除追收租金外并按每日5％收取刘寿滞纳金，若刘寿第二次出现不按时足额支付长河集团的租金，则视为刘寿违约；长河集团有权按刘寿提前终止合同处理；因长河集团未告知刘寿，该房屋已抵押或产权转移，造成刘寿损失的，长河集团应赔偿刘寿损失；刘寿未经长河集团书面同意提前终止合约，赔偿长河集团1年的租金；长河集团在合同期内提前收回房屋即为长河集团违约，长河集团应赔偿刘寿1年的租金及装修的相应费用；⑩特别事项的约定：长河集团无偿提供10个专用停车位；4-5楼现有装修工程，经三方参加评估后的价值，由刘寿承担；双方对原来使用的装修材料价格有争议时，价格按现在的市场批发价计价；因原装修部分是长河集团与装修公司独立商定，现将该部分折让与刘寿，如刘寿与原装修公司就质量、价格不能达成一至意见时，由长河集团协助谈妥。如达成协议后与原装修公司即签协议作为本合同附件；⑪本合同未尽事宜可经双方协商和补充，且与本合同具有同等法律效力。该房屋租赁合同双方签订后，刘寿依约向长河集团支付押金100000元，长河集团依约将出租房屋交付刘寿进行装修。2016年3月1日，刘寿在衡阳市工商行政管理局登记注册成立衡阳海悦假日酒店有限公司，股东名称：刘寿、梁德兰，法定代表人：梁德兰。2016年4月23日，长河公司与刘寿就关于“长和广场”4-5楼原装修工程签订一份座谈纪要，座谈时间为2016年4月13日上午10时30分；座谈地点为长河集团大会议室；参加人员：甲（产权方）：长河集团，乙（装修方）：衡阳海悦假日酒店有限公司（刘寿）；座谈内容：“长和广场”4-5楼原装修工程审计评估有关事项和新装修公司进场装修相关事宜，经双方友好、公平、自愿座谈协商达成如下纪要：①双方同意对委托审计师评估公司对“长和广场”4-5楼原装修工程进行价值审计评估。双方都同意接受评估公司的审计结束；②双方同意对工程结算方式为2006年湖南消耗量定额，计算管理费50％，其他费不取，材料单价按2016年第1季度相应按市场下浮5％，材料单价有争议的按市场批价；③双方同意4-5楼按原装修工程审计，乙方认可砖墙、打洞300个（110型的100个、90型的100个、75型的100个）、电梯开口、墙面粉刷进行审计。空调工程单独审计，除此不再承担任何费用；④双方同意审计报告出来后，乙方在20日内付给甲方工程款30％为第一笔，其余70％满4个月付给甲方，但空调工程款第一笔付给甲方20％，其余80％要在开业之日起没有质量问题满6个月付给甲方；⑤双方同意在审计评估报告出来前，乙方可以进场施工，甲方协调相关人员在7日内清除属于甲方物品将场地交给乙方；⑥该座谈纪要经双方签字即生效，此纪要与租赁主合同有同等法律效力。座谈纪要共两份，甲、乙双方各执1份。该座谈纪要双方签订后，长河集团于2016年5月委托湖南兴泰工程造价咨询有限公司对长河广场莲合世纪大酒店装饰工程进行评估咨询，2016年6月15日，湖南兴泰工程造价咨询有限公司出具结论：长河广场莲合世纪大酒店装饰工程结算金额为1627907．17元。2016年3月25日，湖南梅溪湖建设有限公司(以下简称梅溪湖公司)委托湖南兴泰司法鉴定中心对“长河广场”莲合世纪大酒店装修工程进行司法鉴定，湖南兴泰司法鉴定中心司法鉴定意见结论：莲合世纪大酒店装修工程造价2853820．85元（其中认可部分造价1627907．17元，有争议部分造价1225913．68元）。长河集团与刘寿及梅溪湖公司就“长河广场”4-5楼按原莲合世纪大酒店装饰工程顶承价款多次协商未达成一致意见。刘寿未按租赁合同及座谈纪要约定向梅溪湖公司支付顶承工程价款，刘寿租赁长河集团房屋经营酒店于2016年5月份停止装修至今。因租赁合同约定的5个月免租金期限届满，刘寿对租赁房屋一直停止装修，长河集团于2016年7月6日向刘寿发出书面催告书。刘寿于2016年7月11日就租赁房屋原装修工程顶承结算，免租期顺延等问题对长河集团进行了书面回复函。2016年7月29日，长河集团向刘寿发出书面关于长和广场4-5楼《房屋租赁合同》履行若干问题的再次催告与商洽函。刘寿收到该函后，未积极与长河集团进行协商，也不履行房屋租赁合同义务。2016年10月19日，长河集团向刘寿发出书面解除合同通知书，刘寿收到该解除合同通知书未提出异议，也未提起诉讼，但刘寿至今仍然占用长河集团房屋，拒绝支付租金，也未将其租赁的房屋腾空交付长河集团。一审法院认为，本案诉争系房屋租赁合同纠纷，长河集团与刘寿签订的《房屋租赁合同》及座谈纪要是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。长河集团在签订房屋租赁合同后依约将其所有的坐落在衡阳市船山大道30号长河广场4-5楼、1楼310㎡，共计6710㎡的房屋交付刘寿租赁使用，并根据租赁合同第5条、第10条的约定对长河广场莲合世纪大酒店装饰工程价值委托评估，并多次组织原装修工程方梅溪湖公司与刘寿就原装修工程价值支付问题进行协商，长河集团依约履行了合同约定义务。刘寿在租赁使用长河集团的房屋装修过程中，由于没有按租赁合同第10条特殊事项约定支付顶承梅溪湖公司4-5楼现有装修工程款，刘寿于2016年5月份对房屋装修也停止施工；长河集团多次向刘寿书面发出催告函、商洽函，但刘寿均采取消极态度；租赁合同免租金5个月期限届满后，刘寿不依约向长河集团交纳租金，2016年10月19日，长河集团向刘寿发出书面解除合同通知书，刘寿收到该通知书后未提出异议，也未将租赁房屋腾空交付长河集团，刘寿的行为属违约。因此，刘寿对纠纷酿成应负全部责任。长河集团请求解除双方签订的房屋租赁合同，要求刘寿腾空租赁房屋交付长河集团并支付房屋租金及违约金的理由成立，符合法律规定，予以支持。具体房屋租金计算按合同约定应减去5个月免租金期限，即从2016年7月5日计算至解除租赁合同通知书送达之日止，共计租金时间为104天，刘寿应支付长河集团租金（含物业管理费）为486161．4元；长河集团请求拖欠租金违约金按租赁合同约定每日5％计算为252803．92元，因长河集团主张诉讼请求拖欠租金违约为133529元，该院对长河集团的主张予以确认，长河集团未主张部分，不予支持。长河集团主张刘寿所交押金100000元不予退还，因长河集团已主张违约金，故该项请求没有事实和法律依据，不予支持。刘寿反诉称：双方签订房屋租赁合同后，刘寿依约交纳押金，并积极组织装修队伍进行装修，但由于长河集团与湖南梅溪湖建筑有限公司就前期装修退场事宜没有协商好，导致湖南梅溪湖建筑有限公司多次派人到刘寿施工现场阻工，并有人爬到塔吊上用自杀威胁刘寿停工，在此情况下，刘寿只有停止装修。2016年10月19日，长河集团突然通知解除租赁合同，长河集团的行为明显构成违约，导致刘寿投入的装修费用全部损失，故提起反诉，请求判令长河集团返还押金100000元，赔偿装修费用2180130元，支付违约金1602308元。该院认为，双方签订的房屋租赁合同在履行过程中，长河集团将房屋交付刘寿装修使用，并依约履行了合同约定的义务。导致租赁合同无法履行是刘寿未按租赁合同约定支付顶承湖南梅溪湖建筑有限公司部分装修费用，同时刘寿也未积极筹集资金对租赁房屋进行全面装修开始酒店经营，而刘寿采取消极态度停止装修，免租金期限到期后也不积极与长河集团及湖南梅溪湖建筑有限公司进行协商沟通，也不交纳租金，刘寿的行为属于违约，并非长河集团违约，故刘寿反诉请求长河集团赔偿其装修费用2180130元，支付违约金162308元，没有事实和法律依据，其理由不成立，不予支持。刘寿反诉主张要求长河集团返还押金100000元，因长河集团主张违约金已予支持，刘寿所交押金长河集团理应返还，故刘寿要求长河集团返还押金100000元，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除长河集团与刘寿于2016年2月4日签订的房屋租赁合同；二、刘寿于判决生效后二十日内将其租赁衡阳市船山大道30号长河广场四至五楼、一楼310㎡共计6710㎡的房屋腾空交付长河集团；三、刘寿于判决生效后十日给付长河集团房屋租金486161．4元，支付拖欠租金违约金133529元；四、长河集团返还刘寿押金100000元；五、驳回长河集团的其他诉讼请求；六、驳回刘寿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费19319元，由长河集团负担9322元，刘寿负担9997元，反诉受理费18930元，由刘寿负担17780元，长河集团负担1150元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新的证据。一审判决认定事实清楚，应予确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，长河集团与刘寿签订的《房屋租赁合同》及座谈纪要均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，对缔约双方具有法律约束力。本院针对二审中双方存在的主要争议焦点，分析认定如下：对于争议焦点之一，刘寿是否存在欠付租金及房屋占用费的事实。首先，对租金起算时间的争议。长河集团主张，合同签订日当天，即依据合同向刘寿现状移交出租房屋；刘寿主张，座谈纪要第五条约定“长河集团协调相关人员在7日内清除属于长河集团物品将场地交给刘寿”，据此推定租金期间应从2016年4月底起计算；本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故承租人实际使用房屋后，理应按照合同约定给付租金，本案中，双方当事人在合同签订后即就租赁房屋进行了移交，刘寿自此使用租赁房屋，并与案外人订立了装饰设计和施工的有关协议，刘寿在一审中申请出庭作证的证人亦证实涉案房屋的装修工程是2016年3月份进场，故合同签订时间虽为2015年农历12月26日，但合同约定免租期5个月，并不对刘寿实现使用租赁物目的产生任何影响，双方之间的《催告书》、《回复函》亦明确了上述事实，故刘寿对租金起算时间的意见，不予采信，据此，本院认定租金起算日为2016年7月4日。其次，对于租赁房屋原装修价值磋商未果，是否能作为刘寿延迟支付租金的抗辩理由。本院认为，当事人变更合同的约定，需经双方协商一致。本案中，根据双方订立合同中租金支付期限的约定内容，刘寿显然已逾期支付租金。虽然合同约定长河集团负责处理租赁期内租赁房屋原装修产生的纠纷，但从一、二审已查明的事实看，本案房屋租赁合同明确约定为现状出租，长河集团已经多次组织、协助刘寿与梅溪湖公司就原装修价值进行磋商、洽谈，顶承原装饰工程并按评估价现状接收，是合同约定的租赁方的义务，双方签订的座谈纪要对此也进一步予以明确。经多次协商，刘寿拒绝接受最终确定的顶承价及支付方式，不能由此而归责于长河集团。另外，刘寿称因梅溪湖公司阻工导致装修工程停工，在诉讼中并未提交直接、充分的证据证明工地发生阻工事宜系由梅溪湖公司派员，且直接导致施工无法进行，故刘寿以原装修纠纷导致装修停工为由要求免租期顺延，理由不成立，本院不予采纳。其三，对于长河集团主张押金应当冲抵物业费、水电费的意见，本院认为，合同中对于刘寿所交押金没有特别约定，且双方对于物业费、水电费没有进行结算，长河集团对物业费、水电费亦无具体诉讼请求，故对长河集团的上述意见不予采信。其四，对于刘寿应付租金及房屋占用费数额的争议。本院认为，由于刘寿第二次出现不按时足额支付租金的违约事实，长河集团根据租赁合同约定有权提前终止合同，一审法院确定长河集团向刘寿发出书面解除合同通知书之日，即2016年10月19日为合同解除日，并据此计算租金时间为104天，有事实和证据依据，应予支持。经计算本院确认租赁合同期内，刘寿应支付长河集团租金为462904元(400587元÷90天×104天)。租赁合同解除后，作为房屋权利人的长河集团，应当及时结算刘寿应付租金数额并采取积极措施要求刘寿迁出租赁房屋；作为房屋承租人的刘寿，理应主动按约清结欠付租金并返还租赁房屋，从公平原则出发，造成本案租赁房屋占用费扩大，双方均有过错，应各自承担房屋占用费的50%。根据长河集团的诉请，参照合同约定的租金标准，从2016年10月20日至2017年5月4日，共计房屋占用费为872396元(400587元÷90天×196天)，由长河集团负担436198元，刘寿负担436198元。对于争议焦点之二，关于双方当事人违约金数额的确定。本院认为，原审法院根据租赁合同约定计算违约金，并在长河集团诉请范围内确认刘寿拖欠租金违约金为133529元，于法不悖，应予维持。因长河集团在履约过程中不存在违约行为，刘寿要求长河集团支付违约金1602308元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予采信。对于争议焦点之三，刘寿主张的装修损失赔偿是否应予支持。本院认为，租赁合同约定“双方终止合同时或刘寿中途退出，未形成附着的装修和设备，刘寿可以自行拆除或折价出让，已形成附着的装修无偿保留给长河集团，刘寿负责清理现场，保持室内外整洁、并及时移交长河集团”，刘寿主张长河集团赔偿装修费用2180130元，与租赁合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，长河集团的上诉请求部分成立；刘寿的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条第（三）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2016)湘0407民初950号民事判决第二、四项；
二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2016)湘0407民初950号民事判决第一、三、五、六项；
三、刘寿于本判决生效后十日内一次性支付衡阳长河房地产集团开发有限公司房屋租金462904元、房屋占用费436198元、拖欠租金违约金133529元，合计1032631元；
四、驳回衡阳长河房地产集团开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回刘寿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费19319元，由衡阳长河房地产集团开发有限公司负担9322元，刘寿负担9997元，反诉受理费18930元，由刘寿负担17780元，衡阳长河房地产集团开发有限公司负担
1150元；二审本诉受理费19319元，由衡阳长河房地产集团开发有限公司承担5799元，刘寿承担13520元，反诉受理费18930元，由刘寿承担17780元、衡阳长河房地产集团开发有限公司承担1150元。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽萍
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一七年十月二十日
书记员 谢倩茜