河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终4307号
上诉人（原审被告）：南阳海昌房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市高新路蓝调街区*号楼***房。
法定代表人：王春晓，董事长。
委托诉讼代理人：姚勇，该公司员工。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗荣恒，男，汉族，生于1957年4月9日，住西峡县。
委托诉讼代理人：谢顺昌，河南龙城律师事务所律师。
上诉人南阳海昌房地产开发有限责任公司（以下简称“海昌公司”）因与被上诉人罗荣恒商品房销售合同纠纷一案，不服西峡县人民法院（2015）西民重初字第00025民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海昌公司的委托诉讼代理人姚勇、温东旭、被上诉人罗荣恒及其委托诉讼代理人谢顺昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
海昌公司上诉请求：依法撤销原判，改判被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定政府通知停工等因素不构成不可抗力明显不妥当。2、一审法院明显拔高上诉人交房条件直接违背双方合法有效的合同约定。3、一审法院有意规避双方特别变更的通知方式也可以看出一审判决结果的不公程度。4、一审判决认定被上诉人将相关协议等交付视为合同关系解除与客观事实不符且毫无道理。5、一审判决解除双方合同有悖合同法促进交易的基本原则。6、一审判决支付相关利息不符合合同约定，于法无据。
罗荣恒辩称，1、一审法院认定政府通知等停工因素不构成不可抗力，事实清楚。上诉人交房要经过政府有关部门验收合格，并不存在有意拔高上诉人的交房条件。上诉人的通知方式不符合合同约定，上诉人在电视台所谓的通知明显是一种广告。2、本案双方合同属于协议解除，被上诉人提出要求解除合同，并向上诉人提交了购房合同、交款收据等材料，上诉人也向被上诉人出具了收条，并承诺2013年12月31日前退清房款。3、一审法院判决上诉人承担相关利息符合法律规定。从房屋买卖合同解除到现在，被上诉人50余万元购房款被上诉人侵占使用达三年之久，如果按照合同约定的房款1%支付违约金明显弥补不了被上诉人的损失，显失公平。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
罗荣恒向一审法院起诉请求：要求被告退还购房款494622元，支付违约金4946元，并要求赔偿利息损失（自合同签订之日至付清之日，按银行贷款利率计算）。
一审法院确认事实：2012年1月30日，原告罗荣恒向被告南阳海昌房地产开发有限责任公司交购房定金50000元，约定原告购买被告开发的帝景天城3-1-1902房屋一套。2012年2月4日，原告向被告交房款418712元，交地温空调初装费25910元。原告共计向被告付款494622元。
2012年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并经西峡县房管局2012年5月7日加盖商品房销售登记备案专用章，合同约定原告购买被告位于西峡县城时代广场××路南侧帝景天城3幢1单元19层2号房屋一套；房屋价款共计468712元；约定房款于2012年1月30日支付50000元，2012年2月4日支付418712元。合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。合同第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在领取交房通知书之日起5日内或自出卖人发出交房通知书之日起15日内办理收房手续，如买受人未按买卖合同的约定办理收房手续的，自交房通知书规定办理收房手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的风险责任转移给买受人承担”。
2013年11月7日-2013年11月9日、2013年11月22日-2013年11月24日，被告在西峡县电视台两次播出交房公告，内容为：“影响西峡高端居住30年！帝景天城—帝王豪宅，大势已成！一期11月30日喜庆交房，恭迎业主荣耀入住！三期200平奢适大户，样板间绚丽绽放，抢购即送12000元西门子双开门冰箱一台！帝景之声：0377-69960000/69760000”。
2013年12月10日，原告以逾期交房为由向南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司提出退房，南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司给原告出具收到条：“今收到罗荣恒3-1-1902售房合同原件及收款收据，身份证、户口本、结婚证（独身证明）复印件。（程序是先到南阳公司盖章后到房管局办手续）退款时间为：2013年12月1日前退请房款，所有款项以合同为准。敬请业主谅解！南阳海昌房地产开发有限责任公司。加盖南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司财务专用章。姚1861377****2013.12.10。”原告以被告已同意解除合同为由向本院提起诉讼，要求被告退还购房款494622元，支付违约金4946元，并赔偿损失29677.32元（前5个月的利息），以后按月息1.2分支付至付清之日。
另查明：1.2012年5月30日、2013年5月22日，南阳市住房和城乡建设委员会向南阳市范围内的各施工企业两次发文要求：2012年、2013年6月均为建筑工程中、高考期间的噪声禁止期，各施工单位避免在此期间进行连续作业或连续夜间施工，严禁产生环境噪声污染的建筑工程施工作业；6月6日至8日、6月24日至26日所有工地全天24小时严禁进行产生环境噪声污染的施工作业。2012年8月22日，南阳市住房和城乡建设委员会向南阳市范围内的各施工企业发文要求：为确保农运会顺利举办，2012年9月1日至9月30日为施工作业限制期限，严禁夜间施工和产生噪声的施工。
2.2013年11月20日，被告作为建设单位，会同设计单位北京森磊源建筑规划设计有限公司、监理单位黄河工程咨询监理有限公司、施工单位南阳建工集团对西峡县海昌·帝景天城3号楼及商业区工程进行验收，结论为：西峡县海昌·帝景天城3号楼及商业区工程已按设计图纸及变更施工完毕，已完成所有合同约定项目，其工程质量符合施工质量验收规范及标准，工程质量等级为合格。同意竣工验收，交付使用。
3.西峡县海昌·帝景天城3号楼未经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对涉及公共安全的内容进行验收。
4.2014年5月16日，被告给原告邮寄“特别函告”通知原告交房。
上述事实有双方代理人当庭陈述及相关证据在卷佐证，本院予以认定。
一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。原告依据合同约定按期向被告支付了全部购房款，被告应当按照合同约定期限向原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋。该《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告。该《商品房买卖合同》并没有约定由谁按照什么标准验收，因此应当按照法律、行政法规的规定，由法定的验收单位按照国家的有关标准和规范验收。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此规定，商品房开发项目的竣工验收应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，并经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对涉及公共安全的内容进行验收，经验收合格后，方可交付使用。被告仅组织该工程的设计、建设、监理、施工单位对其所施工的工程进行验收，不符合法律、行政法规的强制性规定，不能证明该商品房已经验收合格，且验收符合法律规定，故被告应当交付的该商品房不符合交付条件。被告辩称该商品房不需要经项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门验收与法律相悖，本院不予采纳。
《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年10月1日前交房，且应当以书面方式通知原告办理商品房交付手续。被告辩称已于2013年11月7日-2013年11月9日、2013年11月22日-2013年11月24日两次在电视台公告通知原告于2013年11月30日交房。被告不仅通知方式不符合合同约定，且被告所说的交房期限已经明显晚于合同约定的期限，逾期时间超过30日。被告辩称，延期通知原告办理交房手续是因为南阳住建委发文要求中高考期间、农运会期间停止施工，属于合同约定的不可抗力情形，被告可以据此延期交房。但是，2012年9月1日至9月30日的农运会施工作业限制期限和2012年的中高考施工限制期限，均在2013年3月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，被告签订合同时对此应当已经预见，被告据此抗辩合同的履行期限，本院不予采纳。2013年中高考的6天施工限制期发生在合同履行期间，既然2012年中高考6天施工限制期问题政府相关部门已经发文通知了被告，被告在2013年3月30日签订合同就应当预见该情形，并对交付期限作出适当的调整，现在被告以该期间限制施工抗辩合同的履行期，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告无正当理由未按合同约定期限交付商品房，且预期时间超过30日，符合合同约定的解除条件，原告有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告在2013年12月10日将《商品房买卖合同》原件及收款收据等材料交给南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司的行为应视为原告向被告提出解除合同申请。被告逾期交房超过30日，符合合同约定的合同解除条件，被告虽对原告的解除合同主张提出异议，但经本院审查，被告的异议不能成立，故本院确认原被告签订的《商品房买卖合同》于2013年12月10日解除。南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司在给原告出具的收据上承诺2013年12月31日前退清房款，所有款项以合同为准。原告交出合同、收款收据等材料，说明原告认可该承诺的期限和数额。故被告应于2013年12月31日前退清原告房款494622元，逾期给原告造成损失则应按照中国人民银行同期流动资金贷款利率支付利息至房款还清之日止。原告诉请超出该承诺的部分本院不予支持。
一审法院判决：一、被告南阳海昌房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告罗荣恒购房款494622元并自2014年1月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付利息至付清之日止。二、驳回原告罗荣恒其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9090元，原告罗荣恒负担490元，被告南阳海昌房地产开发有限责任公司负担8600元。
二审中各方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，系有效合同，现被上诉人罗荣恒依约支付了全部购房款，上诉人在收到房款后未按期向被上诉人交付合格房屋，应属违约。后被上诉人于2013年12月10日向南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司交付了《商品房买卖合同》原件、收款收据复印件等材料，南阳海昌房地产开发有限责任公司西峡分公司予以收取后向被上诉人出具了收到条，并在该收到条上承诺2013年12月31日前退清房款，上述行为应视为双方就解除合同及退款期限达成合意。现上诉人逾期未退款给原告造成损失，应自逾期之日起支付相应利息，故原审法院处理并无不当。综上所述，海昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9090元，由上诉人南阳海昌房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田晓凯
审 判 员 薛庆玺
代理审判员 娄 理
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 秦 震