安徽省宿州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖13执异11号
案外人：高璐，男，1972年2月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
案外人：许敏，女，1976年3月2日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
申请执行人：于敏，女，1964年5月8日出生，汉族，安徽中沛置业有限公司总经理，住安徽省合肥市蜀山区。
被执行人：宿州市华盛置业有限公司，住所地安徽省灵璧县花园街，组织机构代码56754694-4号。
法定代表人：彭良华，该公司经理。
本院在执行申请执行人于敏与被执行人宿州市华盛置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人高璐、许敏于2017年4月10日，对本院于2016年11月8日作出（2015）宿中执字第00122-1号执行裁定续行查封的被执行人宿州市华盛置业有限公司开发的盛世华城8号楼103号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人高璐、许敏称：2014年8月7�，因宿州市华盛置业有限公司法定代表人彭良华无力偿还高璐、沈雁宾300万元借款，由彭良华提议将该借款转化为商品房购房款。经双方协商，高璐与宿州市华盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定高璐、许敏购买宿州市华盛置业有限公司开发盛世华城8号楼103号商铺，该商铺面积176.83平方米，每平方米单价14400元，房款合计2546352元。2015年3月24日，安徽省灵璧县人民法院作出（2015）灵民初字第00402号民事调解书，确认高璐、许敏与宿州市华盛置业有限公司签订的商品房买卖合同（灵璧县盛世华城小区8号楼103商铺）有效。请求安徽省宿州市中级人民法院解除对上述房屋的查封并停止执行。
案外人高璐、许敏向本院提交如下证据：1、彭良华2014年8月7日借条一份，证明彭良华欠高璐、沈雁宾300万元借款，经协商该借款转化为盛世华城购房款，其�高璐购房为8号楼103号商铺，沈雁宾购房为3号楼2202号房、15号楼303号房。2、转账单3份，证明高璐自己及通过徐勇向彭良华转部分款项。3、2014年8月7日签订的商品房买卖合同一份，证明高璐、许敏与宿州市华盛置业有限公司在人民法院查封之前已经签订书面商品房买卖合同。4、安徽省灵璧县人民法院2015年3月24日作出的（2015）灵民初字第00402号民事调解书一份，证明高璐、许敏与宿州市华盛置业有限公司签订的商品房买卖合同有效。5、安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第00403号民事调解书一份，证明沈雁宾与宿州市华盛置业有限公司约定将商品房买卖合同在2015年6月24日提交灵璧县房管局备案，如不能备案，双方解除该商品房买卖合同，由宿州市华盛置业有限公司返还购房款456431元及相应利息。
本院查明：于敏与宿州市华盛置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月20日作出（2014）宿中民三初字第00093号民事裁定书，诉讼保全查封了被执行人宿州市华盛置业有限公司开发的盛世华城8号楼101、102、103门面房。2015年1月20日，本院作出（2014）宿中民三初字第00093号民事判决书，判决宿州市华盛置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还于敏借款本金1000000元及利息（利息自2013年3月18日起至判决指定的款项给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，已支付的利息40000元待执行时予以扣除）。因宿州市华盛置业有限公司未按上述生效法律文书履行义务，于敏向本院申请强制执行。执行中，本院于2016年9月18日作出（2015）宿中执字第000122号执行裁定书，裁定拍卖被执行人宿州市华盛置业有限公司开发的盛世华城8号楼103号门面房，以拍卖价款清偿所欠申请执行人于敏债务。上述涉案房产在拍卖过程�，因查封期限即将届满，本院于2016年11月8日作出（2015）宿中执字第000122-1号执行裁定书，裁定对宿州市华盛置业有限公司开发的盛世华城8号楼101号、102号、103号房屋予以续行查封。现案外人对上述房屋向本院提出执行异议。
另查明：安徽省灵璧县盛世华城8号楼101号、102号、103号房屋位于安徽省灵璧县灵城镇钟灵大道北侧［土地证号：灵国用（2XX3）第0X**号］，土地使用权人及房屋开发企业均为被执行人宿州市华盛置业有限公司，上述房屋为商铺（门面房）尚未办理初始登记，已办理（灵房）房预售证第2014003号商品房预售许可证，该商品房预售许可证登记的项目名称为盛世华城8号楼，售房单位为宿州市华盛置业有限公司。
本院认为，本案争议焦点是案外人高璐、许敏提出的执行异议能否排除本案对争议房屋的执行。根据《最高人民法院关于人�法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第一项的规定，对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断权利人。本案中，灵国用（2XX3）第0XX6号土地证登记的土地使用权人为宿州市华盛置业有限公司，（灵房）房预售证第2014003号商品房预售许可证登记的项目名称为盛世华城8号楼，售房单位为宿州市华盛置业有限公司。故盛世华城8号楼103号房屋权利人应为宿州市华盛置业有限公司。因被执行人宿州市华盛置业有限公司未履行人民法院生效的法律文书确定的义务，本院对盛世华城8号楼103号房屋予以查封、拍卖符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押�冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，本院于2014年11月20日作出（2014）宿中民三初字第00093号民事裁定书，诉讼保全查封了被执行人宿州市华盛置业有限公司开发的盛世华城8号楼103号门面房，而案外人高璐、许敏与宿州市华盛置业有限公司确认合同有效纠纷一案，虽经安徽省灵璧县人民法院于2015年3月24日作出（2015）灵民初字第00402号民事调解书，但该调解书仅由涉案双方当事人调解确认合同有效且该民事调解书作出时间在本院查封涉案房产之后，故案外人高璐、许敏依据安徽省灵璧县人民法院（2015）灵民初字第00402号民事调解书排除本案对盛世华城8号楼103号涉案房屋的执行，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，则其权利能够排除执行。本案中，案外人高璐、许敏虽向本院提供了《商品房买卖合同》等证据，但其购买（抵债）的涉案房屋系商铺（门面房），该房屋为经营性用房，并非用于居住。故案外人高璐、许敏主张涉案房产上的权利不能排除执行。
综上，案外人高璐、许敏提出本院查封的宿州市华盛置业有限公司开发的盛世华城8号楼103号房屋是其购买、其购买该房屋所签订的《商品房买卖合同》已经生效法律文书所确认，请求解除对该房屋查封并停止执行的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七�、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人高璐、许敏的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向安徽省宿州市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 王艳峰
审 判 员 翟晓昆
代理审判员 闫志新
二〇一七年四月十二日
书 记 员 宋宁昌
附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；�由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权�和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉�
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。