广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第272号
上诉人（原审原告）：深圳市海岸城投资有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：李奕标，该公司董事长。
委托代理人：梁洁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：李妙玲，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：潘瑞，女，汉族，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：魏六平，广东普发律师事务所律师。
委托代理人：郭瑞航，男，香港特别行政区居民，系潘瑞配偶。
上诉人深圳市海岸城投资有限公司（以下简称海岸城公司）因与上诉人潘瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）深圳市南山区a广场西区401房产权利人为海岸城公司。
2012年6月8日，潘瑞向海岸城公司分别转账120412.38元和89443.72元，“用途”一栏为“潘瑞租金费用”。2012年7月3日，潘瑞向海岸城公司分别转账122208.13元和90038.08元，“用途”一栏为“潘瑞租金费用”。2012年8月3日，潘瑞向海岸城公司分别转账121676.77元和47200.72元，“用途”一栏为“潘瑞交租金费用”。2012年9月4日，潘瑞向海岸城公司转账107948.16元，“用途”一栏为“潘瑞交租金费用”。
2012年6月15日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额分别为69075元和92450元，内容均为“推广费”。2012年6月19日，海岸城公司向潘瑞开具3张发票，金额分别为8084.72元、9055.91元、1706.47元，内容为“水电费”。2013年6月19日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额分别为12290元和17200元，内容为“物管费、信报箱使用费”。2012年7月13日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额分别为69075元和92450元，内容均为“推广费”。2012年7月16日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额分别为12290元和17200元，内容为“物管费、信报箱使用费”。2012年7月17日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额为12558.13元和8673.08元，内容为“水电费”。2012年8月14日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额分别为33423.389元和92450元，内容均为“推广费”。2012年8月15日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额为7825.39元和12026.77元，内容为“水电费”。2012年8月15日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额分别为5951.94元和17200元，内容为“物管费、信报箱使用费”。
2012年9月6日潘瑞以转账方式向海岸城公司支付222767元，用途一栏为“潘瑞付租金”。
（二）2012年9月8日，双方签署《商铺租赁确认书》，约定：潘瑞承租海岸城公司位于深圳市南山区文心五路33号a购物中心四层401-1号商铺，用于经营亚马逊巴西烤肉；出租面积为698平方米，实用面积为349平方米。对于租金双方约定：第一年，固定租金167520元／月或当月营业额（税前）提成13%，两者之较高者；第二年，固定租金180922元／月或当月营业额（税前）提成14%，两者之较高者；第三年，固定租金195395元／月或当月营业额（税前）提成15%，两者之较高者；第四年，固定租金211027元／月或当月营业额（税前）提成16%，两者之较高者。
该确认书同时约定了管理费为34900元／月，推广费人民币3490元／月；电费标准：基本电价×当月用电量＋乙方申请固定用电量×24元／kva.月，水费标准：5.1092／立方米；装修押金60元／平方米，垃圾清运费10元／平方米；会员积分分摊费用：乙方承担的积分成本费用=会员在乙方店铺消费的总积分×1%（积分返利率）×50%；店庆赞助费20000元／年；租赁保证金617730元，对于租赁保证金约定签署本确认书之日起5个工作日内潘瑞向海岸城公司缴纳首期租赁保证金35万元，签署租赁合同之日起5个工作日内，潘瑞向海岸城公司缴纳第二期租赁保证金267730元。
双方约定租金、管理费、推广费及其他费用除首月费用于起算日支付外，其余的须于每月第10日前支付。双方约定免租装修期为50天。双方约定在租赁期内，潘瑞逾期交付租金和／或其他费用的，每逾期1日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。
双方在确认书第19条约定：在潘瑞签署本确认书并交与海岸城公司之日起10日内，潘瑞应与海岸城公司签署《租赁合同》，如因潘瑞原因未签订租赁合同，海岸城公司有权单方面终止本确认书，并不予退还潘瑞已缴纳的首期租赁保证金。双方约定潘瑞逾期支付租金或违约金或其他费用1个月以上或连续3次或一年内累计3次的，海岸城公司有权解除租赁确认书。
（三）2012年9月10日，潘瑞委托唐某甲（身份证号码：××）签署了《收铺确认书》。
2012年9月10日，海岸城公司书面通知潘瑞缴纳装修押金、水电费押金、管理费、推广费、垃圾清运费、围板费等共计112843.34元。潘瑞于2012年9月20日将上述费用以转账方式支付给海岸城公司，海岸城公司于当日向潘瑞开具了3张收据，金额分别为41880元、5816.67元和65146.67元，内容分别为401-1#装修押金、401-1#装修期推广费、401-1#装修期管理费。
2012年9月18日，潘瑞签署了装修责任承诺书、消防安全责任书、商铺装修管理责任书等文件。
2012年9月19日，海岸城公司向潘瑞开具2张发票，金额为80123.33元和15006.67元，内容分别为9月租金、推广费和物管费、服务费。
2012年9月21日，海岸城公司向潘瑞开具1张发票，金额为12818元，内容为水电费。
2012年10月22日，潘瑞转账支出2万元，内容为海岸城消防款。
2012年11月15日潘瑞委托唐某甲（身份证号码：××）办理4楼亚马逊巴西烤肉店营业执照相关事宜。唐某甲、刘某甲出具证言（无日期）证明因海岸城公司未签订租赁合同导致4楼亚马逊巴西烤肉店在2012年11月17日开业后未办理营业执照。2012年11月15日海岸城公司向工商局申请工商登记，字号为“深圳市南山区海岸亚马逊巴西烧烤”。对于该份证据，海岸城公司不予认可。
2012年12月11日，海岸城公司向潘瑞开具一张收据，金额为305227.98元，内容为401-1#租赁保证金。
（四）2013年2月5日，海岸城公司向潘瑞发出《催缴函》，要求潘瑞缴纳拖欠的租金、租赁保证金等共计782735.33元，并要求潘瑞签署《海岸城商铺租赁合同》。上述函件海岸城公司以快递方式发出，潘瑞对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。
2013年3月4日，海岸城公司向潘瑞发出《租金催缴函》，要求潘瑞支付欠缴的费用并要求潘瑞签订《海岸城商铺租赁合同》。上述函件海岸城公司以快递方式发出，签收日期为2013年3月8日，潘瑞对该证据不认可。
2013年4月8日，海岸城公司向潘瑞发出《通知》，内容为因潘瑞连续拖欠5个月租金、物业管理费、推广费管理，海岸城公司提出终止双方位于a购物中心401-1商铺的租赁关系，并要求潘瑞于2013年4月10日之前办理物品清点等商铺交还手续。上述函件海岸城公司以快递方式发出，签收日期为2013年4月9日，潘瑞对该证据不认可。
2013年4月11日，海岸城公司再次向潘瑞发出《通知》，内容为因潘瑞连续拖欠5个月租金、物业管理费、推广费管理，海岸城公司提出终止双方位于a购物中心401-1商铺的租赁关系，并要求潘瑞于2013年4月15日之前办理物品清点等商铺交还手续。上述函件海岸城公司以快递方式发出，签收日期为2013年4月14日，潘瑞对该证据不认可。
2013年4月19日，海岸城公司在《深圳特区报》刊登通知，要求潘瑞在见报3日内到海岸城公司处交清欠费并办理室内遗留物品，逾期按相关法规处理。
（五）2013年4月23日，潘瑞委托唐某甲（身份证号码：××）签署了退铺单、物品清单等材料。
2013年6月14日，海岸城公司向潘瑞开具两张收据，金额分别为8290.46元和10103.47元，内容分别为288#违约金和289-290#违约金。上述证据潘瑞认可其真实性，不认可其证明的内容。
2013年6月14日，海岸城公司向潘瑞开具3张发票，金额分别为2万元、9万元和94373.07元10103.47元，内容分别为服务费、环境维护费、环境维护费。上述证据潘瑞认可其真实性，不认可其证明的内容。
（六）除了上述证据，潘瑞还提供了其员工的入职表、考勤表、在职员工工资表、辞退员工工资表、厨房设备项目报价清单家具产品报价单、销售单、家私款收据、装修施工合同等证据。对上述证据，海岸城公司不认可其真实性、合法性及关联性。
原审诉讼中，海岸城公司补充提交了下列证据：1、2007年10月29日签订的《a购物中心商铺租赁补充合同》；2、2008年签订的《外摆区管理责任书》；3、2012年11月19日签订的《补充协议》；4、288、289-290商铺银行回单及违约金清单；5、邮件；6、录音光盘；以及其他证据。潘瑞对证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，认为潘瑞的签名并非本人签字；对其他证据的真实性、合法性和关联性均给予确认。
（七）原审另查：2007年10月29日，双方签订《a购物中心商铺租赁补充合同》，约定潘瑞承租海岸城公司位于深圳市南山区海岸城2层289-290号商铺，用于经营亚马逊巴西烤肉。出租面积为430平方米，使用面积为236.3平方米。对于租金双方约定：第1-2年，基本租金83850元；第3-4年，基本租金86000元；第5年，基本租金90300元。自a购物中心正式开业之日起，海岸城公司给予潘瑞6个月的基本租金优惠期，方式如下：第1-3个月，按基本租金5折计算，即41925元／月；第4-6个月，按基本租金7折计算，即58695元／月。该确认书同时约定了管理费免租期内为每月每平方米20元，起租日起为每月每平方米40元，推广费2150元／月，租赁保证金206400元，对于租赁保证金约定：在签署《租赁确认书》时已支付首期租赁保证金103200元，因此在签署本合同之日，还应支付103200元。免租期为30日，自商铺交付之次日起算。双方约定在租赁期内，潘瑞逾期交付租金和／或其他费用的，每逾期1日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金；及其他内容。
海岸城公司在原审的诉讼请求为：1、解除双方之间的租赁合同；2、潘瑞立即支付租金、管理费1150661元，违约金362445.38元（按合同约定的每日千分之三的标准支付至清偿之日止，暂计至2013年4月30日）；3、潘瑞承担本案诉讼费用。
潘瑞在原审的反诉请求为：1、双方继续履行租赁合同（海岸城公司在判决确定之日起3个工作日内与潘瑞签订正式租赁合同）；2、海岸城公司立即停止侵权、恢复潘瑞商铺原状；3、海岸城公司支付因其强行封店造成潘瑞的员工工资损失97986元；4、驳回海岸城公司的诉讼请求。
原审法院认为，本案争议的焦点问题为：（一）潘瑞是否应该向海岸城公司缴纳租金1150661元；（二）2012年9月6日潘瑞以转账方式向海岸城公司支付的222767元款项为潘瑞预交四楼商铺的租金还是支付二楼商铺的违约金；（三）双方的租赁关系是否应予解除，海岸城公司是否应当承担潘瑞的员工工资等损失。
关于潘瑞是否应该向海岸城公司缴纳租金1150661元的问题。根据双方商铺租赁确认书，潘瑞应当于每月10日前按照约定支付租金、管理费、推广费等，潘瑞自2012年10月31日起未缴纳上述费用。潘瑞主张未缴纳的原因是海岸城公司不与其签订正式的租赁合同，导致其无法办理相关证照；而海岸城公司主张是潘瑞拒不签署正式的租赁合同，并举证其于2013年2月5日向潘瑞发出《催缴函》及2013年3月4日向潘瑞发出《租金催缴函》，上述函件的内容为要求潘瑞支付欠缴的费用并要求潘瑞签订《海岸城商铺租赁合同》，2013年3月4日《租金催缴函》潘瑞的签收日期为2013年3月8日。潘瑞主张海岸城公司不与其签署正式租赁合同但未提供相应的证据，虽不认可海岸城公司提交的证据，但未提供反证，因此原审法院采纳海岸城公司的主张。潘瑞应当自2012年10月31日起缴纳租金至2013年4月9日潘瑞收到解除通知之日止，海岸城公司主张租金计算至2013年4月7日视为对其自身诉讼权利的自由处分，原审法院予以照准，潘瑞应缴纳的租金为1150661.00元。由于潘瑞支付了租赁保证金305227.98元，双方签署的《商铺租赁确认书》并未约定没收保证金的情形，因此该保证金应当予以退回，折抵上述租金后潘瑞还应当缴纳海岸城公司的租金为845433.02元。
对于222767元款项为潘瑞预交的四楼租金还是支付的二楼违约金的问题。关于222767元的组成，潘瑞提交的证据为银行转账单，该银行转账单显示2012年9月6日潘瑞以转账方式向海岸城公司支付222767元，用途一栏为“潘瑞付租金”，潘瑞在原审庭审中确认上述租金为预交租金。海岸城公司主张此笔费用为潘瑞支付的二楼违约金及其他相关费用，海岸城公司提供的证据为2013年6月14日开具的两张收据和三张发票，两张收据分别显示288#违约金为8290.46元，289-290#违约金为10103.47元，三张发票分别显示服务费2万元、环境维护费9万元和环境维护费94373.07元。海岸城公司提交的与潘瑞2007年10月29日签订的《a购物中心商铺租赁补充合同》、2008年签订的《外摆区管理责任书》以及2012年11月19日签订的《补充协议》，均没有对环境维护费及其具体数额作出明确的约定。因此原审法院采信潘瑞的主张，222767元应为预交租金。上述222767元应予以折抵潘瑞所欠租金845433.02元，扣减后潘瑞应向海岸城公司支付拖欠租金为622666.02元。
关于双方的租赁关系是否应予解除，海岸城公司是否应当承担潘瑞的员工工资等损失问题。根据双方的商铺租赁确认书，潘瑞逾期交付租金或违约金1个月以上的，海岸城公司有权解除租赁确认书。潘瑞自2012年12月31日至2013年4月7日未缴纳租金，海岸城公司有权解除租赁关系。海岸城公司分别于2013年4月8日、2013年4月11日向潘瑞发出《通知》，提出终止双方的租赁关系，并要求潘瑞办理物品清点等商铺交还手续，后又于2013年4月19日在《深圳特区报》刊登通知，要求潘瑞在见报3日内到海岸城公司处交清欠费并办理室内遗留物品。2013年4月23日，潘瑞委托唐某甲（身份证号码：××）签署了退铺单、物品清单等材料。因此，海岸城公司已按双方约定行使了合同解除权并通知了潘瑞，海岸城公司的行为合法有据，无需承担潘瑞的员工工资等损失，故对于潘瑞反诉请海岸城公司继续履行合同、恢复商铺原状、承担损失等诉讼请求，原审法院不予支持。
关于海岸城公司主张的违约金数额，因双方约定比例过高，结合当事人损失和本案实际，原审法院酌定自2013年4月9日合同解除通知送达潘瑞之日即租赁关系解除之日起，潘瑞应以所拖欠租金、管理费等622666.02元为基数，按日万分之五的标准支付至原审判决确定的还款之日止。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认深圳市海岸城投资有限公司与潘瑞所签订的租赁确认书于2013年4月9日解除；二、潘瑞应于原审判决生效之日起十日内向深圳市海岸城投资有限公司支付所欠租金、管理费等622666.02元及违约金（以622666.02元为基数，按日万分之五的标准，自2013年4月9日起支付至原审判决确定的还款之日止）；三、驳回深圳市海岸城投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回潘瑞的全部诉讼请求。本诉案件受理费9209元，由深圳市海岸城投资有限公司负担5419元、潘瑞负担3790元；反诉案件受理费1125元由潘瑞负担；案件保全费5000元由潘瑞负担。
海岸城公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审判决部分事实认定错误，原审判决错误地将潘瑞支付的二楼店铺违约金等合计为222767元认定为本案所涉的401-1号商铺的预交租金。从双方认可的证据可以证明：双方在数年的租赁合作过程中，仅有租赁之初缴纳租赁保证金的交易习惯而无预交租金的交易习惯；潘瑞缴纳该款项时，401-1号商铺的《商铺租赁确认书》尚未签署，双方对于四楼商铺的租金标准尚未确定，潘瑞无从预付租金；海岸城公司对于该笔款项已向潘瑞开具了发票和收据，在这些票据上清楚地载明了款项性质系289-290商铺的违约金、服务费及环境维护费；海岸城公司提交的关于289-290#商铺违约金清单业已得到潘瑞的认可，且潘瑞未提交任何关于其已缴纳清单上所列违约金款项的事实；录音证据也证明了该222767元系二楼店铺的费用而非本案所涉的401-1商铺的预交租金。对于上述证据及事实，潘瑞没有提交任何反驳性证据，仅仅表示口头否定，在此举证情况下，原审法院违反民事诉讼证据规则，偏听偏信导致该项事实认定错误。
（二）原审判决错误地调整了违约金的计算方式并错误地判定了违约金的起算时间，属自由裁量权的滥用。原审诉讼中，潘瑞自始未对违约金的计算方式和数额提出过异议，也根本未向原审法院提出适当调低的要求。在此情况下，原审判决违反契约精神调低了违约金的计算标准，显系自由裁量权的滥用。不仅如此，本案中潘瑞应承担的违约金应自其应缴未缴之次日起算，原审法院却判令自合同解除之日起开始计算，该判决没有依据。
据此，海岸城公司请求本院判令：1、撤销原审判决第二项，改判潘瑞向海岸城公司支付所欠租金、管理费等合计845433.02元及违约金362445.38元（依照每日千分之三的标准支付至清偿之日止）；2、上诉费用由潘瑞承担。
潘瑞亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院认定事实不清、对本案焦点把握不当。对海岸城公司强行封锁店面并进行拆除清理的行为是否侵犯潘瑞正当权益这一重要问题未展开调查审理并作出合理认定。在一审过程中，潘瑞在合理期限内提出反诉，要求海岸城公司承担其侵权行为给潘瑞造成的损失，而一审法院对强行封店并拆除清理的行为是否失当，是否给潘瑞造成不必要的损失，采取“停止侵权恢复原状”的责任承担方式是否可行等问题只字未提，在判决书中也未见对上述问题进行审查、辩论的记载。对涉及潘瑞反诉请求是否全部或者部分成立的问题都不予合法合理地审查认定，不能做出公正公平的判决。
（二）一审法院认定事实不清，忽视潘瑞提交的证据。对于一直未签订正式租赁合同的原因，一审法院未合理判定潘瑞所提交证据的证明力，也未遵守公平公正的法律原则，甚至完全割裂法律与常理、法律与情理的关系。潘瑞与海岸城公司于2013年9月签订《商铺租赁确认书》，该确认书对出租商铺的基本情况、租赁用途、租赁期限、租金标准及支付方式、推广费物业费等各项管理费用，以及违约条款等均有详细明确的约定，完全可以作为潘瑞与海岸城公司租赁关系权利义务的依据，即便不签订正式的租赁合同，也丝毫不会影响海岸城公司出租商铺之目的的实现。而对于潘瑞而言，只有海岸城公司配合签订了正式的商铺租赁合同并在政府主管部门进行房屋租赁备案后，潘瑞才能取得合法租赁凭证进而办理个体工商户营业执照、餐饮服务许可、消防许可等开业前置登记、审批事项。作为投入大量时间、金钱的个体工商户业主，不可能拒绝与海岸城公司签订正式合同从而导致自己不能开张经营却还要每月承担巨额租金、员工工资等巨大经营成本，一审法院认定基于潘瑞的原因导致未能签订正式租赁合同，完全不符常理不合人情。
在证据层面，除自己陈述的言辞证据外，潘瑞还提交了经唐某甲、刘某乙签字按手印的《证明》，该《证明》表明潘瑞多次向海岸城公司催签正式租赁合同而海岸城公司均未回应，一审法院却认为“被告主张原告不与其签署正式租赁合同但未提供相应的证据”，一审法院忽视潘瑞所提交证据而采纳海岸城公司主张的做法不符合法律规定，也有失公平公正。
据此，潘瑞请求本院判令：1、撤销一审判决第四项，2、支持海岸城公司一审反诉请求：海岸城公司向潘瑞支付装修损失878837.34元，海岸城公司支付潘瑞员工工资97986元；3、一、二审诉讼费用全部由海岸城公司承担。
本院经审理查明：（一）2013年7月23日原审庭审时，经原审法院释明，潘瑞当庭表示租赁确认书中约定的日千分之三违约金标准过高。
（二）海岸城公司在原审中提交了288、289、290商铺潘瑞支付租金等费用的银行回单及两张2012年9月租户应缴明细清单，租户应缴明细清单所载的违约金、水费、推广费、租金等应付数额总计为126342.09元。
（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案当事人之间签订的《商铺租赁确认书》，系当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且该《确认书》已具备房屋租赁合同关系的主要内容，双方均应严格按约履行。根据双方当事人的上诉意见，本案二审争议的焦点在于：（一）潘瑞2012年9月6日转账支付的222767元是否系涉案商铺的预付租金；（二）海岸城公司是否构成侵权并应承担相应赔偿责任；（三）原审判决对涉案违约金的计算及调整是否正确。
关于潘瑞2012年9月6日转账支付的222767元是否系涉案商铺预付租金的问题。潘瑞向海岸城公司转账支付222767元时在银行系统留存的付款用途为“潘瑞付租金”，海岸城公司否认该款项为涉案商铺预付租金并主张系其他商铺的违约金、“店庆费用”及“外摆费（环境维护费）”，则应提出相应反证予以证实。本院就海岸城公司提交的相应证据审核认证如下：
首先，海岸城公司提交的违约金收据及服务费、环境维护费发票均系其于本案诉讼产生后所开具，在潘瑞对票据所载款项性质不予确认的情况下不能单独作为认定案件事实的依据。其次，潘瑞在原审质证中虽曾确认海岸城公司提交的两张租户应缴明细清单，但明细清单所载应交款项数额为126342.09元，与双方存在性质争议的222767元已付款数额不符，且清单中的具体款项名称及金额与海岸城公司的前述诉讼主张内容亦不能对应。第三，潘瑞配偶郭瑞航在海岸城公司提供的谈话录音中虽确认支付过二楼“20多万”，但根据原审已查明的事实，潘瑞在2012年6月、7月均曾向海岸城公司支付过20余万元的“租金费用”，仅现有证据亦不能确定谈话录音中所称的“20多万”即为2012年9月的222767元已付款。第四，海岸城公司不能举证证明当事人之间存在支付环境维护费或“外摆费”的约定，虽然海岸城公司提供的谈话录音中有商谈“外摆费”的内容，但潘瑞配偶郭瑞航在谈话中并未确认其曾同意支付“外摆费”，相反则明确表示无意支付该费用。依据以上分析认证，在海岸城公司不能举证证明前述222767元款项支付目的的情况下，原审法院关于该笔已付款为涉案商铺预付租金的事实认定，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，本院对此予以确认。
关于海岸城公司是否构成侵权并应承担相应赔偿责任的问题。本案中，潘瑞在接收涉案商铺后，未按约支付租金等费用，依法应当承担相应的违约责任。潘瑞虽诉称海岸城公司拒绝与其签订租赁合同并办理合同备案，但除其单方陈述外，并未提供其他证据对此予以证明，就其提供的书面证言亦未申请证人出庭作证，原审法院对此未予采信符合民事诉讼证据审核认证规则。因潘瑞在2012年10月31日免租期届满后未按约支付租金及其他费用，海岸城公司于2013年4月8日向其发出解除合同的通知，符合双方《租赁确认书》的约定，属依法行使约定解除权。海岸城公司在发出解约通知后收回涉案商铺，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，潘瑞以“强行封锁店面并进行拆除清理”为由主张海岸城公司构成侵权及赔偿员工工资，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，涉案租赁合同因潘瑞违约而导致解除，其关于赔偿装修损失的请求亦于法无据，本院不予支持。
关于原审判决对涉案违约金的计算及调整是否正确的问题。本案中，潘瑞在原审庭审中已经明确主张涉案合同约定的违约金计付标准过高，在双方当事人均未能举证证明海岸城公司因潘瑞违约而遭受的实际损失金额的情况下，原审法院根据本案事实对违约金计付标准和期限作出调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，实体处理基本公平合理，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费共计11902.12元，由深圳市海岸城投资有限公司、潘瑞按其分别已预缴数额各自承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李欢（兼）