广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第142号
原告（反诉被告）：广西诚愉和物业服务有限公司，住所地：南宁市东葛路。
法定代表人：陈仁巨，该公司董事长。
委托代理人：黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓先海，住南宁市西乡塘区。
原告（反诉被告）广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和物业公司”）与被告（反诉原告）邓先海物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成由审判员刘孙丽担任审判长、人民陪审员谭淑丹和人民陪审员梁端兰参加的合议庭，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告诚愉和物业公司的委托代理人黄利颖，被告邓先海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诚愉和物业公司诉称：原告自2009年6月9日开始负责南宁市兴宁区林场小区（以下简称林场小区）的物业管理服务。被告是林场小区1101房的业主。自被告入住该小区以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2009年6月至2012年7月，被告已累计拖欠各项费用，包括水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、物业管理费、生活垃圾处理费、公共维修基金等费用。原告多次向被告催交以上拖欠的费用，但被告均置之不理。原告遂向法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付2009年6月至2012年7月的水费45.68元、水费公摊74.40元、电梯电费公摊365.30元、路灯照明电费公摊242.60元、水泵二次加压电费32.90元；2010年1月至2012年7月的物业管理费3053.60元；2010年4月至2012年7月的公共维修基金341.30元；被告向原告支付违约金1390元。2、本案的诉讼费由被告承担。
原告诚愉和物业公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、企业法人营业执照，证据2、组织机构代码证，证据3、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。证据4、被告身份证（复印件），证明被告的主体资格。证据5、缴费通知单，证明被告欠费的具体数额。证据6、业主（住户）收费汇总表，证明被告拖欠相关费用的具体事实。证据7、物业服务收费标准备案表，证明原告收取物业管理服务费的依据。证据8、建筑面积计算结果表（复印件），证明被告房屋的实际建筑面积。证据9、物业服务协议，证明原告与被告存在物业服务合同关系。原告当庭提交的证据有：证据10、发票（票号为02586794的垃圾处理费发票和2011年12月20日的广西北部湾银行进账单为复印件，其余票据均为原件），证明原告已经代各位业主缴纳了水费、电费、垃圾处理费。原告在庭后向本院提交的证据有：证据11、《林场小区物业管理服务合同》，证明原告与林场签订有前期物业服务协议，约定了物业管理服务费可以最终按照物价部门核批的标准执行。证据12、垃圾处理费发票（2013年5月6日）、电费发票（2013年5月27日）、2013年1月至6月用户用水清单，证明原告已经为被告代交了2013年1月至6月期间的垃圾处理费、电费、水费。证据13、龙祥公司出具的证明，证明原告在林场小区物业服务于2013年6月30日终止，在物业服务终止前，原告已结清水费和电费。
被告（反诉原告）邓先海辩称：被告在林场小区1101房的装修时间仅为2009年6月20日至2009年8月l5日、2012年6月1日至2012年6月30日，累计装修时间为55天。被告应承担装修期间（55天），即2009年6月至2012年7月水费45.68元，按实际装修时间的比例（8％）承担2009年6月至2012年7月水费公摊、电梯电费公摊及水泵二次加压电费共37.7元。原告对被告房屋次主卧西面户外墙面渗水问题置之不理，违反《前期物业服务协议》的规定，未曾催缴物业费，被告的物业管理服务费应作为原告维修外墙面渗水问题的有偿服务费用，被告不应交纳物业管理服务费。且被告在2009年6月至2012年7月期间一直未住在本案涉案房屋内，房屋也一直对外出租，被告不应承担2009年6月至2012年7月路灯照明电费公摊242.6元、2010年4月至2012年7月公共维修基金及违约金1390元，请求人民法院驳回原告的诉请。另外，被告与原告于2009年6月13日共同对房屋进行验收时，发现次主卧西面户外墙面渗水导致墙面有水渍、内墙抹灰极易脱落现象。被告与原告协商，由原告协调各方并对次主卧西面户外墙面渗水进行维修养护，同时留了一把装修钥匙给原告。2009年8月l5日，被告与原告再次对房屋进行验收，发现主卧西面户外墙面渗水水仍然存在，无法进行房屋的室内装修，于是再次与原告协商维修问题，同时再次留了一把装修钥匙给原告。截至目前，被告的房屋次主卧西面户外墙面仍然渗水。2012年6月1日，被告在多次催促原告维修墙面渗水无望的情况下，简单完成了该房屋的室内装修，并于2012年7月25日将房屋出租。被告认为原告未按协议约定维修本案房屋次主卧西面户外墙面，应赔偿原告的损失，被告的物业费作为原告为被告维修外墙面渗水等问题的有偿服务费用，被告不应缴纳物业等费用。被告遂向法院提出反诉，请求依法判决：1、原告赔偿被告位于南宁市兴宁区林场小区1101房未能出租的损失，即赔偿2009年10月1日至2012年5月30日共计32个月未能出租损失43200元；2、本案诉讼费由原告承担。
被告邓先海为其辩解及反诉在举证期限内提供的证据有：证据1、市场运作方式建房合同（复印件），证明被告是涉案房屋的业主；证据2、照片，证明房屋渗水的问题直至2014年3月29日，原告都没有处理；证据3、房屋验收表（复印件），证明被告与原告共同对房屋进行了验收，原告已将该表上记载的除了渗水之外的问题都进行了维修；证据4、前期物业管理服务协议，证明原、被告有约定，无论房屋是否在保修期内，原告都应对房屋提供维修服务，被告可以支付相应费用；证据5、房屋租赁合同，证明被告的房屋已于2012年7月22日出租至今；证据6、收款收据（复印件），证明被告从房屋出租开始，一直按期如数交纳物业费。
原告（反诉被告）诚愉和物业公司反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。1、被告房屋外墙渗水的质量保修期是5年，被告房屋的外墙还在保修期内，保修应当由施工单位负责，如果被告有损失，被告的损失也应当由施工单位承担。2、物业公司曾积极联系施工方对业主房屋外墙渗水进行维修，物业公司已经尽了应尽义务。基于以上两点理由，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告诚愉和物业公司在举证期限内未就反诉答辩提交证据。
归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原告的各项诉请有何事实及法律依据；2、被告的反诉请求有何事实及法律依据。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、3-6的真实性无异议，被告对原告提交的证据1-4、7、9、10、11以及证据12中的垃圾处理费发票和电费发票的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据真实性予以认定。
被告对原告提供的证据5真实性有异议，认为证据5是原告自行制作的，没有经过被告确认；对证据6和证据12中的水费清单的真实性无法确认；对于证据8真实性有异议，认为其不清楚房屋是否经过了测绘，由于房屋未办理房产证，故房屋面积应以购房合同上记载的面积为准；对于证据13的真实性无法核实。原告对被告提供的证据2真实性有异议，认为该照片无法证实房屋是否渗水。本院认为，对于原告提交的证据5，该通知单上列明了收费项目、收费期间和金额，并加盖有原告的公章，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据系原告自行制作的通知单，对于被告是否应当向原告交纳该些费用，将在本院认为部分阐明。对于原告提交的证据6，该表中详细记载了被告的姓名、电话、房号，以及每个月的水表读数、实际用量、公摊度数、电表读数、二次加压、物业管理服务费等数目，记载具有连续性，该表较为真实的记录了被告的水电使用情况，而水电费是每个小区房屋所必定会产生的费用，故本院对该表当中的水费和电费部分予以认可，至于该表中记载的其他费用以及被告是否应当交纳的问题，将在本院认为部分阐明。对于原告提交的证据8，由于原告未能提交该表的原件予以核对，本院无法确认其真实性，原告亦无其他证据证实该表的真实来源，故本院对该表的真实性不予认定。对于原告提交的证据12中的水费清单，该清单上载明了林场小区的抄表日、行度、水量、水费金额、收费日期，并加盖有水务公司的公章，本院对该清单的真实性予以认定。对于原告提交的证据13，该证明上加盖有龙祥公司的公章，本院对该证明的真实性予以认定。对于被告提交的证据2是其房屋内墙渗水的照片，该照片仅仅显示了一面墙壁的其中一部分，本院无法核实该照片所拍摄场景的时间及地点，故本院对照片的真实性不予认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年6月13日，原告（反诉被告）诚愉和物业公司（甲方）与被告（反诉原告）邓先海（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理、本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、本物业区域内公共环境卫生管理、本物业区域内的安全防范、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理、本物业内房屋装饰管理、社区服务；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及各项服务费；乙方须在每月5日前交纳当月费用；住宅按建筑面积0.60元／㎡·月交纳物业管理服务费，电梯使用费按每月每户30元收取（从地面起一层半价）；公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊；甲方对乙方房屋自用部位、自用设备、毗连部分的维修养护提供有偿服务，服务费用按比方商定收取；甲方向地面停车位的使用人收取车位停放费，用于弥补物业管理服务费的不足，其中小汽车的月票为120元／辆（室外），以上收费标准最终以物价局审核为准；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；本物业设立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金），乙方在房屋交付之日起一年后（以入伙通知书规定时间为准）开始向物业服务中心交纳房屋共用部位和设施设备专项维修资金，每月每平方米0.10元；房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金为代收的专项维修资金，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、单独设立账户专款专用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金；本协议《销售合同》中签字的入伙之日起生效。此外，该协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。该合同后附诚愉和物业公司的盖章确认，邓先海在乙方处签字确认其为林场小区1101号房的业主。合同签订后，原告为被告所在的林场小区提供物业服务至2013年6月30日。在此期间，原告为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费。
2009年6月13日，被告对涉案房屋进行了验收，其在《房屋验收表》中的“验收情况记录”一栏填写了“主卧空调口上墙角有水迹”。6月20日，被告进入该房进行装修至8月15日。8月15日当天，被告再次在《房屋验收表》中的“验收情况记录”一栏填写了“主卧空调口上墙角有渗水现象、屋面漏水”。被告于2009年6月至2012年7月23日期间欠交水费45.68元、水费公摊74.40元、电梯电费公摊365.30元、路灯照明电费公摊242.60元、水泵二次加压电费32.90元，于2010年1月1日至2012年7月23日期间未交物业管理服务费。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。被告以原告未及时维修其房屋墙面渗水问题为由，遂向本院提出反诉，反诉诉请如前。
另查明，诚愉和物业公司于2003年6月23日成立，其经营范围为物业管理服务贰级；水电维修，房屋维修，家庭服务。南宁市物价局于2011年4月13日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.90元／㎡。2011年5月之后，诚愉和物业公司依据备案核准的三级资质标准向小区业主收取物业管理服务费。
林场小区系广西国营林场（以下简称“林场”）开发建设的商住楼。2007年7月12日，林场（甲方）与被告邓先海签订了一份《市场运作方式建房合同》，约定：甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为乙方办理《房屋所有权证》，所需的全部资金一律由乙方承担；乙方的住房位于南宁市兴宁区的林场小区1101号房，建筑面积共计131.33平方米，实际建房面积以房产证登记为准。2009年5月3日，原告（乙方）与林场（甲方）针对原告为林场小区提供物业服务的相关事项签订了一份《林场小区物业管理服务合同》，约定：服务管理期限为自双方签订之日起至小区业主大会依法选聘的物业管理公司进驻之日止；住宅小区的管理服务包括住户入住、装修监理、房管事务、设施设备管理、协管事务、交通秩序、保洁、绿化、社区文化活动、费用收缴、物业资料管理、实行有偿性特约服务，其中费用收缴包括向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收物业专项维修基金、代收水电费（含公摊部分）、收取车位停放费、收取电梯电费和电梯维护费；管理服务质量标准按《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准；本物业的管理服务费，由乙方实行包干制，物业管理服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，住宅房屋由乙方按建筑面积，按0.60元／㎡·月收取，商铺按1.50元／㎡·月收取，最终按物价部门核批的标准执行，如南宁市物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行；乙方向住宅物业业主或使用人按7.50元／月／户收取城市生活垃圾清运费用（此费用为乙方代政府部门收取，并按南宁市相关部门的标准进行调整）；乙方代全体业主向业主使用人收取的自用水电费用和公用水电费和损耗的分摊，小区发生的水电费（包括自用、公用及损耗部分）属代收费用，由乙方负责转款专用，并作详细记录，接受甲方和业主监督；空置房屋的物业管理服务费及专项维修基金、公共水电费分摊的收取，不管业主是否办理房屋入住手续或不装修或未入住的房屋，费用由产权人支付，其物业管理服务费按合同标准100%计收，专项维修基金按100%计收，水电公摊按应分摊数100%计收；专项维修基金的管理和使用，在政府未出台相关政策和本小区业主委员会成立前按甲方拟定的标准代收，管理方面由乙方代收，甲乙方双控管理，在使用方面，由乙方书面请示甲方维修的部位、维修的费用，经甲方同意后实施。该合同还就其他事项进行了约定。林场于2009年5月8日在该合同上加盖了公章。林场小区的业主委员会于2013年11月成立。本案涉案房屋未办理房产证。
庭审中，原告主张按被告欠费总额的30%计算违约金，被告主张该违约金过高。
本院认为：关于原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的效力。该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。
关于原告主张的水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定了公用水、电费按实际发生额由被告按户数从业主入伙之日起分摊，并约定原告提供水费、电费、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目。结合被告已于2009年6月13日验收房屋，以及被告自认其从2009年6月20日开始进入房屋装修的事实，由此可知被告至少是在2009年6月20日之前已经拿到了房屋钥匙，因此，被告在接收房屋之后，应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费，现原告要求被告交纳其在接收房屋之后所产生的水费45.68元、水费公摊74.40元、电梯电费公摊365.30元、路灯照明电费公摊242.60元、水泵二次加压电费32.90元，符合合同约定，本院予以支持。至于被告抗辩其在2009年6月至2012年7月期间仅有55天是装修房屋，并主张应按其实际使用房屋的比例（8%）承担前述费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，由于被告系涉案房屋的业主，按时向原告交纳物业各项费用是被告的合同义务，只要原告依约提供了相应服务，被告自接收房屋之后就应当按照合同约定向原告交纳各项费用，被告在接收房屋之后是否入住该房屋是被告作为房屋业主行使其权利的行为，被告不能以其未在该房屋实际居住为由拒交相应费用。
关于原告诉请的物业管理服务费问题。本案中，原告依据其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，负有对林场小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。虽然原告将物业管理服务费从0.60元／平方米·月调整至0.90元／平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，但原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定了被告需按建筑面积0.60元／平方米·月交纳物业管理服务费，原告提高其物业管理服务费收费标准未与业主进行协商，亦未经得业主的同意，故原告无权单方决定提高物业小区的收费标准，现原告主张2009年6月至2011年4月期间按0.60元／平方米·月的标准、2011年5月之后则按0.90元／平方米·月的标准收取物业管理服务费，没有合同约定，本院不予支持。至于原告主张物业管理服务费应按其提交的《建筑面积计算结果表》中载明的面积来计算的问题，被告则主张应按其与林场签订的建房合同中约定的面积为准，如前所述，本院对原告提交的该份证据真实性无法核实，不予认定，且涉案房屋未办理房产证，故被告应当交纳的物业管理服务费仍以建房合同中约定的面积计算为：0.60元／平方米·月×131.33平方米×30个月23天（2010年1月至2012年7月23日）=2424.35元。至于被告以原告未及时维修其墙面渗水为由拒缴物业管理服务费的问题。本院认为，当事人对其主张的事实负有举证责任，被告提交的房屋验收表显示其房屋存在内墙渗水的情形，但导致房屋内墙渗水的原因具有多元性，从现有证据来看，不能反映出内墙渗水系原告的原因所导致，亦不能证实原告未在合理期限内尽到维护义务。据此，被告无法证实原告的行为构成违约，故被告以此为由拒缴物业管理服务费，证据不充分，本院不予支持。
关于原告主张的公共维修基金，即为合同中约定的“专项维修资金”。按照我国有关规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应对其代管的专项维修资金移交业主委员会或是新的物业服务企业。本案中，原告自认其已于2013年6月退出了林场小区，由一家新的物业服务企业对该小区进行管理，因此，原告在退出该小区的时候理应将物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金移交给新的物业服务企业，故原告向被告收取专项维修资金，已不再有合同基础，本院对原告的该项主张不予支持。
关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。本案中，被告未依约履行业主按期交纳物业管理各项费用的义务，违反了该协议的约定，应承担支付滞纳金的责任。滞纳金具有损失弥补的补救性质，原告以违约金的形式主张滞纳金损失，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张按欠费总额的30%计算违约金，被告则抗辩该违约金过高。由于被告欠交费用，对于原告来说，其损失实为利息，本院结合本案合同的履行情况，对该违约金予以调整，酌情认定被告支付原告违约金500元。
对于被告反诉原告赔偿其损失的问题。由于导致房屋墙面渗水的原因具有多元性，被告未能举证证实其房屋墙面渗水系原告的原因所致，并且原告作为物业公司，其提供的物业服务内容中并不包括墙面维修，且墙面维修也不是原告的法定义务，被告主张原告必须与其对墙壁维修事项达成有偿协议，但原告对此不予认可，故本院对被告的该项主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告邓先海支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2009年6月至2012年7月期间的水费45.68元、水费公摊74.40元、电梯电费公摊365.30元、路灯照明电费公摊242.60元、水泵二次加压电费32.90元；
二、被告邓先海支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2010年1月至2012年7月23日期间的物业管理服务费2424.35元；
三、被告邓先海支付原告广西诚愉和物业服务有限公司违约金500元；
四、驳回原告广西诚愉和物业服务有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告邓先海的反诉请求。
案件受理费50元，反诉案件受理费44元，共计94元，由被告邓先海负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 梁端兰
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。