广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终541号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黎玉明。
委托代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。
委托代理人：陈锦钊，与上诉人黎玉明系夫妻关系。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐丽敏。
委托代理人：黎志迨，广西汇豪律师事务所昭平分所律师。
上诉人黎玉明因与被上诉人唐丽敏租赁合同一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黎玉明委托代理人钟晨、陈锦钊、被上诉人唐丽敏委托代理人黎志迨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黎玉明上诉请求：撤销一审判决第一、第二、第三项，改判解除上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议书》，并判决被上诉人支付2014年和2015年租金60000元及利息，赔偿上诉人150000元违约金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在被上诉人经营期间，原土地使用权人王雷生从未以场地转租为由干扰被上诉的经营活动，更不存在多次干涉和阻挠的客观事实。上诉人与王雷生签订的《租用场地协议》并没有禁止转租的约定，王雷生也同意转租或合伙经营。被上诉人也没有尽到证明王雷生多次干涉和阻挠其经营的举证义务。事实上王雷生仅有过一次失当收取租金行为，但该行为造成的根本原因是被上诉人的违约所引发，应由被上诉人承担相应的责任，与上诉人无关。因被上诉人经营收益不好拖欠上诉人租金，导致上诉人无法交纳王雷生的租金，王雷生才直接运了一小拖拉机的泥倒在场地内。倒泥事件发生当天，经上诉人与王雷生协商，事情已妥善解决，被上诉人的经营活动并未受到影响。
在合同履行过程中，被上诉人从未有过告知上诉人解除合同的事实，上诉人也从未知晓被上诉人有无搬离撤场和何时搬离撤场。一审法院认定上诉人从肖正松处购买的粉体厂房被强制拆除，拆除的物品堆放在租赁场地影响洗车店的正常经营无事实证据。被上诉人未按约定履行支付租金的行为属于根本性违约行为，其无合同解除权。上诉人未有违约或根本性违约行为。一审法院认定被上诉人的损失数额并判决上诉人承担法律责任无事实和法律依据。
被上诉人在合同履行期间应对上诉人的设施尽基本的看管义务，但其在拆除事件中从未知会上诉人，导致上诉人原投入的11多万元设施被误拆，造成巨大损失。上诉人收不到被上诉人的租金，还要支付土地原使用权人王雷生的租金，又不能使用租赁场地，又损失了原来的设施投入，还要赔偿被上诉人的70000多元损失，公理何在
综上，《场地租赁协议》签订后，被上诉人未履行支付租金行为已构成根本违约，上诉人有权解除合同并根据约定追究被上诉人违约赔偿责任。被上诉人因其不履行合同义务造成的损失应由其自行承担责任。
被上诉人唐丽敏辩称，2012午12月21日，被上诉人与上诉人签订《场地租赁合同》打算经营洗车店。合同签订后，被上诉人依约向上诉人支付了押金5000元和第一年租金30000元。2013年3月，被上诉人进场对场地进行基础设施建设和必要的装修。但是，刚准备营业，就碰上“贺州水污染事件”。平桂区政府对辖区内厂矿企业进行全面整顿。紧靠洗车店旁的上诉人的粉体厂厂房被强制拆除，拆除的物品堆放在洗车店门前，致使无法正常营业。直到2014年5月，被上诉人重新进场开业。可进场后第三天，王雷生就出来阻止干涉，声称场地是其租给上诉人的，未经其同意不准转租。王雷生坚决要求被上诉人停止营业，将租金交给他。如此反复，洗车店始终无法正常营业。被上诉人多次要求上诉人处理好场地权属问题，但上诉人始终未能解决。无奈之下，被上诉人只好交了10000元租金给了王雷生，王雷生也立了收条（后退钱收回收条，上诉人在“上诉状”称这是王雷生的“失当收取租金行为”）。2015年3月l9日，王雷生用铲车运来一堆泥，放在洗车店中间，声称不准被上诉人开洗车店了。被上诉人当场打电话叫上诉人。上诉人向110报警，西湾派出所的人到现场了解情况，认为是民事纠纷，不作处理。后来到西湾司法所调处，因王雷生不到场调处无果。3月20日因租金及场地原因无法经营，被上诉人通知上诉人打算撤搬洗车店。鉴于当时情况，上诉人也要求被上诉人马上搬走设备，并说租金也不要了。
从上诉人与王雷生前后两次签订的《租用场地协议》的细微变化和王雷生的《保证书》也能从反面证明场地权属存在纠纷，上诉人有违约行为的事实。特别是后一份添加了“补充协议”（时间是2015年3月21日），第一条中将第2、3年的租金改为每年l0000元，第四、五、六年的租金改为每年l5000元。另外，王雷生的《保证书》，保证不干涉上诉人将场地转租给第三者，时间是2015年3月22日。恰恰证明因王雷生觉得租给上诉人租金太低，所以三番五次干涉阻止被上诉人洗车店正常营业。
综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人上诉无理。请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人黎玉明向一审法院起诉请求：1、解除黎玉明与唐丽敏于2012年12月21日签订的《场地租赁协议书》；2、唐丽敏支付黎玉明2014年、2015年租金共计60000元及利息（利息计算：按年利率6%，从起诉之日起计算至本案判决生效之日止）；2、唐丽敏支付黎玉明违约金150000元。被上诉人唐丽敏向一审法院反诉请求：1、黎玉明赔偿唐丽敏经济损失278297元；2、黎玉明向唐丽敏支付违约金83489元。
一审法院认定事实：涉案地块位于西湾镇西湾街沙屎塘西侧即平桂大道斜对面红绿灯处，面积约440平方米，土地使用权人为案外人王雷生。
2012年10月12日，王雷生与原告签订《租用场地协议》，将涉案地块租赁给原告使用。2012年12月21日，原告黎玉明（甲方）与被告唐丽敏（乙方）经协商后，签订《场地租赁协议书》，协议书约定：一、甲方将位于207国道旁平桂大道路口对面的地块租赁给乙方用于经营洗车或商场。二、租赁期限为陆年，即从2013年3月1日至2019年2月28日止。三、租金及付款方式：经双方协商2013年3月1日至2016年2月28日租金每年为叁万元正。2016年3月1日至2019年2月28日租金每年为叁万陆仟元正。乙方必须于每年2月1日前把次年租金付清给甲方，先付款后使用。同时乙方必须交纳押金伍仟元正作保证金。合同期满无违约的情况下，甲方必须把押金退回乙方（押金不计利息）。四、甲方必须保证该地块无争议，如有争议造成一切损失，甲方必须赔偿给乙方。在签订协议时，甲方必须提供该地块权属有关材料。十、如有一方违约，必须赔偿年租金五倍给对方。2012年12月26日，被告向原告交纳了押金5000元作为保证金并支付了2013年3月1日至2014年2月28日的租金30000元。在被告进场前，原告租赁给被告的地块前正在修建贺望一级公路。2013年3月，被告进场，对地块陆续进行基础设施建设。同年7月，被告经营的洗车店旁边的原告从肖正松处购买的粉体厂厂房被强制拆除，拆除的物品堆放在被告租赁的场地，影响了洗车店的正常经营。2014年5月，被告重新开业经营，期间，原土地使用权人王雷生以原告转租场地未经其同意为由，多次对被告的经营活动进行干涉和阻挠，被告要求原告予以解决，但原告未能解决。2015年3月20日，被告口头告知原告解除租赁协议，并将设备搬离撤场。原告认为被告未按协议约定支付2014年、2015年的租金，其行为已构成违约，遂向该院提起诉讼，被告认为原告在租赁时未能确保地块无争议，未征得地块使用权人王雷生的同意擅自转租，在被告经营期间，受到王雷生的多次阻挠，原告的行为构成违约，使得被告无法正常经营，遭受经济损失，遂向该院提出反诉。另查明，2015年3月21日，原告与案外人王雷生签订补充协议，对租金数额和付款时间重新进行约定。同年3月22日，王雷生出具保证书，保证不干涉原告将涉案地块转租第三者。
一审法院认为，原、被告签订的《场地租赁协议书》是当事人在平等自愿的基础上协商一致签订的，是双方的真实意思表示，该协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告已依约将场地交付给被告使用，被告应按约定履行支付租金的义务。被告只支付了2013年3月1日至2014年2月28日的租金30000元，2014年（即从2014年3月1日至2015年2月28日）的租金未付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，对于原告主张要求被告支付2014年租金30000元的诉讼请求，该院予以支持。原、被告签订的《场地租赁协议书》明确约定“甲方必须保证该地块无争议，如有争议造成一切损失，甲方必须赔偿给乙方”。但是，原告将场地租赁给被告时，并没有经过原土地使用权人的同意，导致被告租赁了场地经营洗车店后，受到原土地使用权人的干涉和阻挠，造成被告无法正常经营，而原告又不予以解决。对此，原告存在违约行为，致使被告无法实现合同目的。虽然原土地使用权人王雷生后来出具一份保证书给原告，保证不干涉原告将该土地转租，但这是在被告因无法经营而撤场之后，于事无补，不能否定原告违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，由于原告存在违约行为并导致被告不能实现合同目的，被告因此于2015年3月20日将洗车店撤场并告知原告，因此应当确认被告于2015年3月20日通知原告解除租赁协议。虽然租赁协议已解除，但被告仍需向原告多支付一个月的租金2500元。由于原、被告双方均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告主张要求被告支付违约金150000元的诉讼请求及被告要求原告支付违约金83489元的反诉请求，该院不予支持。原、被告签订的《场地租赁协议书》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，结合本案实际及洗车店基础设施使用年限折算，该院酌情确定原告赔偿被告经济损失70000元。协议书第八条约定如场地被政府征用回收或处置，原告退回被告多交的租金和押金，被告未提供证据证明地块被政府回收或处置，故该院对被告主张的该部分损失不予支持。被告虽购置有洗车设备，但被告已将设备搬离他处使用，并未造成被告的实际损失；对于被告主张的间接损失100000元，因其未提供证据证明，被告应承担举证不能的后果，对该部分损失，该院不予支持。综上，被告应向原告支付租金32500元，原告应赔偿被告经济损失70000元，二者相抵，原告仍应赔偿被告37500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条，第二百二十六条的规定，判决：一、确认原告黎玉明与被告唐丽敏于2012年12月21日签订的《场地租赁协议书》于2015年3月20日已解除。二、原告（反诉被告）黎玉明赔偿被告（反诉原告）唐丽敏经济损失37500元。三、驳回原告黎玉明的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）唐丽敏的其他反诉请求。本案本诉受理费4450元（原告已预交2250元），反诉受理费3362元（被告已预交），合计7812元，由原告黎玉明负担4410元，被告唐丽敏负担3402元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交的证据有人民调解委员会说明一份，证明涉案场地权属有纠纷；上诉人没有提交新证据。上诉人对被上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为恰恰证明一审法院认定从2014年5月开始王雷生多次干扰、阻挠是错误的，王雷生只在2015年3月20日拉了一车泥倒在涉案场地，经上诉人协调后，于3月22日将泥清除；王雷生的该次行为是因被上诉人未按约支付租金给上诉人，上诉人无法支付租金给王雷生导致其采取的过激行为，应由被上诉人承担法律责任；涉案场地不存在权属纠纷，系上诉人从王雷生处承租后转租给被上诉人。上诉人对被上诉人二审提供证据的真实性无异议，本院予以确认。
上诉人对一审查明的事实有异议：上诉人从王雷生处租赁涉案场地后，对场地进行了建设，对被上诉人是否建设不清楚；上诉人的粉体厂厂房被拆除的物品是堆放在自己的粉体厂；上诉人向被上诉人提供场地后，不存在王雷生干涉阻挠被上诉人经营活动的事实；双方从未协商过解除租赁协议的事实，被上诉人亦从未告知上诉人解除合同。一审遗漏查明场地钥匙仍然在被上诉人手中的事实。被上诉人对一审查明的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：综合上诉人黎玉明在一、二审的陈述意见，其已承认被上诉人唐丽敏在租赁涉案场地后建设了两间简易房子与厨房等事实，故其对被上诉人唐丽敏进场后对涉案地块进行基础设施建设的异议不成立。对于黎玉明从肖正松处购买的粉体厂厂房被拆除的物品被推放在唐丽敏租赁的场地，影响洗车店的正常经营，没有相关证据证实，上诉人黎玉明亦予否认，一审认定该事实依据不足，黎玉明对该认定事实的异议成立。根据被上诉人唐丽敏提交的人民调解委员会说明及上诉人黎玉明一审提供案外人王雷生所写的保证书内容，上诉人黎玉明认为不存在王雷生干涉阻挠被上诉人经营活动的事实的异议不成立。对于被上诉人唐丽敏是否与上诉人黎玉明协商并口头告知其解除租赁协议虽然没有直接证据予以证明，但从双方因王雷生干涉被上诉人唐丽敏经营洗车店而产生纠纷及唐丽敏于2015年3月20日以将设备搬离撤场的行为表示解除合同分析，一审法院对该事实认定并无不妥。对于涉案场地钥匙在何人手中的异议，双方各持己见，且均未提供证据证实，上诉人黎玉明该异议理据不充分，本院不予采纳。综上分析，一审认定的事实除“被告经营的洗车店旁边的原告从肖正松处购买的粉体厂厂房被强制拆除，拆除的物品堆放在被告租赁的场地，影响了洗车店的正常经营”理据不充分外，其他认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人黎玉明与被上诉人唐丽敏双方签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人黎玉明已依约将场地交付被上诉人唐丽敏使用，被上诉人唐丽敏亦依约支付了2013年3月1日至2014年2月28日的租金及押金。但被上诉人唐丽敏未依约在2014年2月1日前将次年的租金付清给上诉人黎玉明，属于重大违约；黎玉明未处理好与王雷生的租赁关系以致其阻扰涉案场地经营，亦存在违约。故一审法院认为双方当事人均有违约行为，不予支持黎玉明与唐丽敏要求对方支付违约金的诉讼请求，并无不妥。
被上诉人唐丽敏违约未交租金在前，上诉人黎玉明违约在后，王雷生的干涉、阻扰行为尚不足以致使双方当事人合同目的无法实现，黎玉明在倒泥事件后的第三天即2015年3月21日已取得王雷生书面保证不干涉黎玉明转租涉案场地，故唐丽敏在发生王雷生倒泥事件后，不应只强调其权利而忽视其应承担的义务，在未与黎玉明就解除合同协商一致时，仍应继续履行合同所规定的权利和义务。但唐丽敏擅自撤场，放弃履行合同，由此造成的经济损失，应自行负责。一审法院认为黎玉明应赔偿唐丽敏因解除合同造成的损失70000元，事实和法律依据不足，本院予以纠正。
由于唐丽敏实际在2015年3月20日撤场，双方合同目的事实上已无法实现，综合一、二审的证据及庭审查明的事实，可以认定双方的《场地租赁协议书》已于2015年3月20日解除，故一审确认该租赁协议于2015年3月20日已解除，并无不当，本院予以维持。租赁协议解除后，被上诉人唐丽敏尚应支付上诉人黎玉明2015年3月止已实际发生的租金32500元，因双方没有约定利息，故利息应从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止。上诉人黎玉明主张租赁协议解除之后的租金，理据不成立，本院不予支持。
综上所述，黎玉明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1391号民事判决第一项；
二、撤销贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1391号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人唐丽敏应支付上诉人黎玉明租金32500元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止）；
四、驳回上诉人黎玉明的其他诉讼请求。
五、驳回被上诉人唐丽敏的反诉请求。
一审本诉案件受理费4450元（上诉人黎玉明已预交2250元），由上诉人黎玉明负担3837元，由被上诉人唐丽敏负担613元；一审反诉案件受理费3362元（被上诉人唐丽敏已预交），由被上诉人唐丽敏负担；二审案件受理费4450元（上诉人黎玉明已预交），由上诉人黎玉明负担3837元，由被上诉人唐丽敏负担613元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓行奇
代理审判员 蒙晓华
代理审判员 李经连
二〇一六年九月十四日
书 记 员 谢玉闲