广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂信法民二初字第190号
原告罗小斌，女，汉族，农村居民，住信宜市。
委托代理人陈志忠，男，汉族，农村居民，住信宜市。
被告信宜市中信房产置业有限公司，住所地：信宜市东镇塘面开发区金璟花园。
法定代表人黎江琼，该公司董事长。
委托代理人黄飞，男，汉族，该公司职员，住信宜市。
委托代理人陆荣，男，汉族，该公司职员，住信宜市。
原告罗小斌诉被告信宜市中信房产置业有限公司合同纠纷一案，本院于2014年6月19日受理后，依法由审判员彭秋香独任审判，于2014年7月18日、11月5日两次公开开庭进行了审理。原告罗小斌及其委托代理人陈志忠、被告信宜市中信房产置业有限公司的委托代理人黄飞、陆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗小斌诉称，2009年4月13日，原告向被告购买其开发的信宜市东镇塘面开发小区（金璟花园）C1幢×号房产（即本案诉争房产），合同约定投影面积为137平方米，套内投影面积为124.86平方米，总房价为231000元。原告在2009年9月前对涉案房屋的《房地产他项权证》资料不明确，也未知涉案房产实际面积与合同约定面积有误差。但原告在2012年9月领到了涉案房屋的广东省房地产权证，该房地产权证中的“信宜市房地产查丈测绘登记表”中载明：合计建筑面积为129.75平方米，套内建筑面积为117.61平方米。这比合同约定的套内面积124.86平方米少了7.25平方米，即原告在购房时多支付了购房款12224元（7.25平方米×1686.13元／平方米），并多缴纳了办证费739元（原告按合同约定137平方米的购房面积支付办证费13967元给被告，即每平方米101.95元×7.25平方米）。原告5年共计多支付物业管理费217.5元［原告按每平方米每月支付0.5元物业管理费给物管，即7.25平方米×0.5元／月×60月（从2009年8月30日计至2014年8月30日）］。根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》及最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条规定：“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。因此，原告要求被告返还3%以内的4.11平方米的房款6929元给原告，返还3%之外的3.14平方米的2倍购房款10588元（3.14×1686.13×2）给原告，并按银行逾期贷款罚息赔偿原告的利息损失5725元（7.25平方米×1686.13元／平方米×银行逾期贷款罚息年利率9.3665%×5年）给原告。被告还应返还多收办证费用739元及因被告责任使原告多缴的物管费217.5元给原告，以上合计为24198.5元。原告认为，商品房买卖无论是按套计价售房，还是按面积计价售房，房屋面积均应作为合同重要条款予以明确约定，否则无法保证交易的安全。本案中原、被告双方对合同所约定的面积与价款是对价统一的，原告按合同约定价款支付购房款后，被告也应按合同所约定的房屋楼层、结构、面积交付房屋给原告。被告以按套计价售房为由而面积缩水明显不当，属违约行为，应当承担违约责任。故此，现特向法院起诉，请求法院判令：一、被告返还3%以内的4.11平方米的购房款6929元给原告。二、被告赔偿3%以外的3.14平方米的按2倍购房款10588元给原告。三、被告按银行逾期罚息赔偿利息损失5725元给原告。四、被告赔偿多收办证费用739元给原告。五、被告赔偿因被告责任使原告多缴物管费217.5元给原告。六、被告承担本案的诉讼费用。
原告对其主张提供的证据有：1、原告罗小斌的身份证复印件一份。2、信宜市金璟花园物业费缴费通知单复印件一份。3、《中国农业银行信宜市支行个人贷款万元月供款表》复印件一份。4、涉案房屋办证费用的收款收据复印件一份。5、经核对的《金璟花园商品房买卖合同》复印件一份。6、经核对的《广东省房地产权证》（证号：粤房地权证信房字第02000040**号）复印件一份。7、原告自行收集书写的材料复印件共7页。8、经核对的《金璟花园前期物业管理服务协议》复印件一份。9、经核对的罗青熙、刘梅娟与信宜市泰隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份。
被告信宜市中信房产置业有限公司辩称，一、原告于2009年4月13日向我公司购买信宜市东镇塘面开发小区金璟花园C1幢×号房是事实。我公司根据原告的诉讼请求，认真审核合同条款和本套住房的套内投影面积，认为原告提出领到的《广东省房地产权证》的“房地产查丈测绘登记表”登记的套内建筑面积为117.61平方米，这比双方合同约定的套内投影面积124.86平方米少了7.25平方米，这是原告混淆概念或故意混淆概念，因为在建筑学原理日常管理使用上，套内投影面积与套内建筑面积是二个完全不同的概念，其中套内投影面积的定义为：套内使用面积、套内墙体面积及阳台面积之和（阳台面积不折半），即套内投影面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积。而套内建筑面积的定义为：套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积之和（阳台面积折半），即套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋（阳台建筑面积×50%）。套内投影面积与套内建筑面积的区别在于套内投影面积计算阳台面积不折半，套内建筑面积计算阳台面积折半。2009年以前，信宜市的房地产交易都是以投影面积计价，合同约定的面积是投影面积。原告购房时我公司在宣传资料《购房指南》中申明购房参考计价面积是投影面积，所以购房合同条款第三条约定的124.86平方米也是套内投影面积，不是建筑面积。原告所领到的《广东省房地产权证》中的“房地产查丈测绘登记表”登记的117.61平方米是套内建筑面积，这是阳台建筑面积折半后的面积，但转换为投影面积（即套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积）就是124.86平方米了。由于套内建筑面积与套内投影面积概念和定义不同，所以该两者所体现的面积是不同的。我公司出卖给原告的涉案商品房的套内投影面积124.86平方米没有任何差异，本案原、被告对合同所约定的投影面积和价款是对价统一的，因此原告的诉讼请求是不成立的。此外双方签订的合同中明确约定涉案商品房是按套出售，总金额为231000元，故也不存在原告起诉的面积计算问题。二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充条款第3点约定：契税按规定由买受人负责，办理房产证费用按信宜市房产管理局的规定执行，即该由卖方承担的费用由出卖人承担，该由买方承担的费用由买受人承担。办理银行按揭贷款的各项费用由买受人负责。办理房产证由甲方分批次统一向房产登记部门申报办理。办理产权登记和银行贷款应由买受人支付的各项费用，由出卖人按政府有关部门规定的标准向买受人开列清单代收，该各项费用应在交楼前一次付清，双方互不再退补。在商品房买卖销售过程中，我公司收取客户房产办证费用时，全部都是在业主收楼前收取。涉案的×号房是按建筑面积129.75平方米来收取办证费用的，我公司也完全是按相关部门规定项目和标准收取办证费用（具体项目见清单）。原告罗小斌金璟花园C1幢×号房产办证费用收取的具体计算方法是：契税：按总房价231000元×1.5%=3465元；办证登记费：80元／户；测绘费：按建筑面积129.75×2.04元／㎡=279.48元；房地产咨询费：按总房价231000元×0.5%=1155元；利用档案费：50元；房屋代理费：按总房价231000元×1.25%=2887.5元；印花税：按总房价231000元×0.5‰=115.5元；抵押登记费85元／笔；物业维修基金：按建筑面积129.75㎡×20元／㎡=2595元。因此我公司在收取原告罗小斌金璟花园C1幢×号房的房产办证费用完全是按房产部门规定项目和标准收取，不存在多收原告的费用，故原告要求我公司退还多收办证费用739元，没有任何依据。再且原告现起诉要求退还办证费用已过了诉讼时效。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其主张提供的证据有：1、金璟花园C型1幢多层洋房认购应知事项一份。2、经核对的《金璟花园商品房买卖合同》复印件一份。3、缴费通知单、C1×号房办证费收款收据复印件各一份；4、中国工商银行户名为金璟花园C1幢×罗小斌托管子帐户交易凭证复印件一份。5、委托书复印件一份。6、被告自行计算的C1幢3-9层01号房的房屋平面图的套内建筑水平投影面积情况一份。7、茂名市建业工程造价咨询事务所有限公司对金璟花园C1幢×号房套内水平投影面积计算结果一份、茂名市建业工程造价咨询事务所有限公司的营业执照复印件一份。
经审理查明，被告信宜市中信房产置业有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，其在信宜市东镇塘面开发小区开发建设了金璟花园住宅小区。2009年4月13日，原告罗小斌与被告信宜市中信房产置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告罗小斌（买受人）向被告信宜市中信房产置业有限公司购买位于信宜市东镇塘面开发小区金璟花园第C1幢×号房。该商品房买卖合同由合同主文、附件一、附件二、附件三、附件四组成。该合同主文部分共约定有二十四条条款，其中第三条买受人购买的商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房），其房屋平面图经信宜市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第C1幢八层×号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下0层。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定投影面积共137平方米，其中套内投影面积124.86平方米，公共部位与公用房屋分摊投影面积12.14平方米（有关公共部位与公用房屋分摊投影面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售，总金额（人民币）贰拾叁万壹仟零佰零拾零元整。第八条交付期限。出卖人应当在2009年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第二十一条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是C1幢01房平面图，该平面图中详细标明了房间、客厅、餐厅、厨房、阳台及楼梯的具体尺寸。作为该合同组成部分的附件四是合同补充条款。其中第3点约定：契税按规定由买受人负责；办理房产证费用按信宜市房产管理局的规定执行，即该由卖方承担的费用由出卖人承担，该由买方承担的费用由买受人承担。办理银行按揭贷款的各项费用由买受人负责。办理房产证由甲方分批次统一向房产登记部门申报办理。办理产权登记和银行贷款应由买受人支付的各项费用，由出卖人按政府有关部门规定的标准向买受人开列清单代收，该各费用应在交楼前一次付清，双方互不再退补。并且原、被告在签订该《商品房买卖合同》前，原告罗小斌曾到被告处了解金璟花园商品房的相关情况，被告已提供了《金璟花园C型1幢多层洋房认购应知事项》给原告阅读，该应知事项第一项第2点中写明：“本楼宇实行按套出售，以投影面积参考计价，同时提供本套房的套内面积，分摊面积供参考。”该应知事项背面附有C1幢三-
九层平面图01房137㎡02-07130㎡，且该背面的平面图中也标明C1幢01房的房间、客厅、餐厅、厨房、阳台及楼梯的具体尺寸。
原告罗小斌（作为乙方）与信宜市中信房产置业有限公司（作为甲方）还于2009年4月13日签订了《金璟花园前期物业管理服务协议》一份，该协议约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：金璟花园。乙方所购房屋基本情况：类型：C型座落位置C1幢×号房面积137平方米。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造的费用）：其中多层（无电梯）住宅的物业管理服务费0.5元／平方米／月（按本协议所载明的面积计算）；小车车库公共照明、卫生清洁费等（间）8元／月，摩托车车库公共照明、卫生清洁费等（间）3元／月。公摊费用：高层电梯房八层以上采用无负压二次供水，水泵加压运行产生的水电费由受益业户分摊；消防用水及公共用水每月按实际分摊；楼梯通道、门厅等照明用电电费按户每月计收1元。交房后第一年免收六个月物业管理费。本协议自签字之日起生效等内容。为了办理涉案房屋的按揭贷款及房产所有权登记手续被告按约定向原告发出了缴费通知单，该通知单中列明：房款总金额231000元；契税、收款单位财政局、收费标准120㎡以上3%、120㎡以下1.5%、总金额3465元；办证登记费、收费标准80元／户、总金额80元；测绘费、收款单位房管局、收款标准2.04元／㎡、总金额279.48元；房地产咨询费、收款单位房管局、收费标准0.5%、总金额1155元；利用档案费、收款单位房管局、收费标准150㎡以下50元／户、150㎡以上300元／户、总金额50元；房屋代理费、收款单位房管局、收费标准2.5%÷2=1.25%、总金额2887.5元；印花税（地税）、收款单位房管局、收费标准0.5‰、总金额115.5元；交易评估费、收款单位评估所、收费标准评估金额5‰、总金额1155元；抵押登记费、收款单位房管局、收费标准85元／笔、总金额85元；物业维修基金、收款单位业主基金、收费标准20元／㎡、总金额2595元；此外还有黑白可视对讲机及邮箱1000元、装修余泥运费100元、水电安装费1000元，以上合计13967元。2009年10月9日，原告按被告发出的缴费通知单中列明的费用支付了涉案商品房的办证费用13967元给被告，由被告为原告就涉案的商品房向政府职能部门办理房屋产权证。据信宜市房地产管理局登记的涉案商品房的房地产权证（证号：粤房地权证信房字第02000040**号）中显示，信宜市东镇塘面开发小区金璟花园C1-801房的套内建筑面积为117.61㎡、分摊公用面积为12.14㎡、合计建筑面积为129.75㎡。2014年6月19日，原告起诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。诉讼中，原告于2014年7月28日提出要求评估申请，要求对涉案的×房的合计水平投影面积和套内水平投影面积进行测量。本院根据原告的上述申请启动了司法委托程序。2014年10月20日，本院司法委托管理室以受托机构茂名市房产管理局和信宜市房地产管理局不接受委托为由终止了司法委托程序。
另查明，原、被告认可根据涉案房屋房产证中的信宜市房地产查丈测绘登记表中房屋平面图上所标明的尺寸是无法计算出涉案房屋的投影面积的。此外原告在庭审中还称虽然对涉案房屋其没有测量过，但相信涉案房屋的尺寸是与涉案《商品房买卖合同》中的房屋平面图的尺寸是一致的。此外在诉讼中原、被告双方均以合同所附的房屋平面图中标明的尺寸自行计算了涉案×房的套内建筑水平投影面积，在阳台面积不折半计算的情况下，原告计得的面积为123.4775平方米，被告计得的面积为124.515平方米。
本院认为，本案原、被告争议的焦点有二：一、原、被告签订的《金璟花园商品房买卖合同》中阳台投影面积未折半计算是否合理？二、原告起诉要求被告返还购房款、赔偿购房款的损失、退还办证费用及赔偿物管费能否获得支持？
关于原、被告签订的《金璟花园商品房买卖合同》中约定阳台投影面积未折半计算是否合理的问题。根据原、被告所签订的《金璟花园商品房买卖合同》中所附的房屋平面图上所标明的尺寸及原、被告在诉讼中的陈述可知，该《金璟花园商品房买卖合同》中约定的套内投影面积124.86平方米是在阳台投影面积未折半计算的情况下计算得来的。至于阳台投影面积是否应折半计算的问题。本院认为，虽然原、被告所签订的《金璟花园商品房买卖合同》是格式合同，但合同中属于商品房的基本情况部分包括层数、房号、阳台情况、面积、价款等是属于填充式的，且在购房前原告就已对涉案×房的房屋平面图的尺寸及套内投影面积进行了解，也就是说对涉案商品房的套内投影面积按房屋平面图上标明的尺寸最后确定该×房的套内投影面积为124.86平方米，是双方协商一致的情况下形成，这是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方都是有约束力的。原、被告于2009年4月13日签订涉案的《金璟花园商品房买卖合同》，被告也按约定将涉案的×房交付给原告，双方早已履行完毕该合同，现原告再提出要变更合同约定条款的依据不足，本院不予采纳。至于原告以涉案×房的房产证中登记的套内建筑面积为117.61平方米从而主张涉案房屋的面积比合同约定的124.86平方米少7.25平方米，对此被告不予认可。由于涉案《金璟花园商品房买卖合同》中约定的124.86平方米是套内投影面积，而房产证中载明的117.61平方米是套内建筑面积，两者明显不属于同一概念，不能等同。再者据原、被告所签订的《金璟花园商品房买卖合同》可知，涉案的房屋是属于按套出售的，根据《商品房销售管理办法》（中华人民和国建设部令第88号）第十九条第二款规定：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；……。庭审中，原告明确表示相信涉案×房的尺寸与《金璟花园商品房买卖合同》中的房屋平面图的尺寸是一致的。综上本院对原告主张涉案房屋的套内投影面积比合同约定的套内投影面积少7.25平方米不予采纳。
原告起诉要求被告返还购房款6929元、按2倍赔偿购房款10588元、赔偿购房款的利息损失5725元、退还办证费用739元及赔偿物管费217.5元能否获得支持？如前所述，本院对原告主张涉案房屋的套内投影面积比合同约定的套内投影面积少7.25平方米不予采纳，所以原告起诉要求被告返还购房款6929元、按2倍赔偿购房款10588元、赔偿利息损失5725元缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告要求退还办证费用739元的问题。原告主张退还办证费用的理由有二，一是涉案房屋的面积比约定的套内面积124.86平方米少了7.25平方米；二是在支付办证费用时原告就对办证费用中的房地产咨询费、房屋代理费、交易评估费有异议。被告对原告的上述理由不予认可，并且提出原告现再对该费用提出异议已过了诉讼时效。据缴费通知单显示涉案房屋办证费用中的房地产咨询费、房屋代理费、交易评估费是按购房款231000元来确定的，由于本院对原告主张的涉案房屋比约定的套内面积124.86平方米少了7.25平方米不予采纳，所以涉案房屋应维持总房款231000元不变。再且据原告在庭审中称原告是看过缴费清单后才向被告交纳涉案房屋的办证费用13967元的，且该办证费用13967元原告已于2009年10月9日向被告交纳，也就是说即使原告对该费用有异议也已过了两年的诉讼时效。综上，本院对原告要求退还办证费用739元的主张不予支持。至于原告还要求被告赔偿物管费217.5元的问题。原告罗小斌与被告信宜市中信房产置业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同。该《前期物业管理服务协议》中约定是以涉案房屋的投影面积137平方米（包括套内投影面积124.86平方米和公共部位与公用房屋分摊投影面积12.14平方米）作为收取物业管理费的标准，原告也未能提供证据证实被告违反《前期物业管理服务协议》中约定的标准收取相关物业管理费，所以原告要求被告赔偿物管费217.5元缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
驳回原告罗小斌的诉讼请求。
案件受理费191元（原告已预交）、邮寄费50元（原告已交纳），均由原告罗小斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 彭秋香
二〇一四年十一月十二日
书记员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。