上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第28485号
原告吴景晖。
委托代理人张曦，上海市新闵律师事务所律师。
被告齐中中。
委托代理人黎群，上海市联诚律师事务所律师。
委托代理人徐立，上海市联诚律师事务所律师。
第三人上海银行股份有限公司静安支行。
法定代表人陈新。
委托代理人陈建勋。
原告吴景晖与被告齐中中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。案件审理中，本院依法追加了上海银行股份有限公司静安支行（以下简称上海银行静安支行）作为本案的第三人参加诉讼，又于2014年1月14日再行公开开庭进行了审理。原告吴景晖及其委托代理人张曦，被告齐中中的委托代理人黎群、徐立，第三人上海银行静安支行的委托代理人陈建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴景晖诉称，原、被告均为上海玮达焊接材料有限公司（以下简称玮达公司）的员工。2001年，原告自行购置上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）。2004年6月，因玮达公司经营缺少资金，原告考虑公司平时待其不错，故同意以系争房屋向银行申请持证抵押贷款，在手续办理中，由于相关银行贷款政策收紧，导致持证抵押贷款不成。后经房产中介提醒，可以通过买卖的形式向银行套取按揭贷款，为满足玮达公司的需要，故原、被告就系争房屋签订了一份《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），同时被告齐中中与上海银行浦江支行签署一份《个人住房抵押借款合同》（以下简称借款合同），申请向银行借款人民币42万元（以下币种相同），贷款期限从2004年8月11日至2014年8月11日。系争房屋的权利于2004年8月12日核准登记至被告齐中中名下，同时原告也取得了银行贷款42万元，交由玮达公司使用。之后，原告多次向被告提出一次性还清银行贷款将系争房屋的产权恢复登记回原告名下，但被告均置之不理。原告认为，原、被告双方虽形式上签署了买卖合同，但被告齐中中除贷款以外并未支付过定金及首付款，系争房屋从未交付过，一直由原告及其家人居住使用至今，就系争房屋过户所产生的税费、系争房屋在过户后产生的相关费用均由原告支付，同时关于系争房屋买卖所产生的单据、买卖合同、借款合同、办理出齐中中为权利人的产权证、还贷使用的所有银行存折等相关材料原件均由原告保管，就银行贷款的归还，也一直由玮达公司以被告的名义实际按期归还，双方不存在实际的买卖关系，因此买卖合同应属无效，原告也愿意为涤除银行抵押全额偿还银行所有的贷款本金及利息。现为维护原告的合法权益，诉请法院：1、要求确认原、被告关于系争房屋签订的买卖合同无效；2、要求被告将系争房屋产权恢复登记至原告名下；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告齐中中辩称，原告陈述的事实与实际不符，就系争房屋的买卖是双方真实意思表示，买卖合同为真实有效。原、被告均在玮达公司工作，是同事关系。原告2001年购入系争房屋，2004年因系争房屋房价上涨了一倍，欲出售系争房屋，而此时被告有意购买，做结婚置业使用，故2004年双方就系争房屋签订了买卖合同。签约后，就系争房屋的房款，除银行贷款外的房款均由被告以现金形式支付，其中2万元定金未予出具收条，但16万元的首付款原告向被告出具收条，但关于系争房屋买卖的收条、购房材料及还贷存折均在被告2008年年初从玮达公司宿舍搬离时一并遗失。被告申请的银行贷款正常发放，双方也办理了系争房屋的过户手续，物权上没有违反相关法律规定情形。房屋目前确实未予交付，这是鉴于1998年原、被告及案外人陈文辉一同成立玮达公司，以集体企业名义作为公司股东，2001年公司股东变更为原告吴景晖和陈文辉，因被告从形式上无法体现享有公司的利益，故在2004年被告向原告购房时，被告与玮达公司达成口头协议，公司承诺给被告设置10年的服务期，补偿30万元，鉴于原告是公司股东，原、被告一致同意系争房屋在被告服务期10年后即2014年8月再行交付。关于补偿款30万元，由于2004年玮达公司扩建，缺乏流动资金，玮达公司与被告达成协议，表示等资金缺口解决后再分期向被告支付30万元，故2009年10月后，公司不定期的向被告还贷账户中存款5，000元至1万元不等，以作为对被告30万元补偿款的一部分。目前原告鉴于房价上涨，不愿意再履行买卖合同，故找被告协商并愿意支付30万元以收回房屋，对此被告不能同意。被告对原告要求确认买卖合同无效等请求均不同意，要求法院予以驳回。
第三人上海银行静安支行述称，上海银行浦江支行于2006年12月更名为上海银行静安支行，2008年1月1日，就上海银行总行及分支行行政公章统一启用全称章，故现全称为上海银行股份有限公司静安支行即为本案第三人。第三人与被告2004年建立了信贷关系，银行按约发放了银行贷款。至2013年8月30日借款人齐中中还贷不正常了，目前尚余56，940.02元本金未予归还。之前还贷也存有延期还款情况，是银行通过催收后才予还款。就原、被告之间的买卖关系第三人不发表意见，鉴于原告愿意代借款人清偿银行贷款的表态，在不损害银行债权利益下，银行并无异议，案件由法院依法裁判。
经审理查明，系争房屋原系原告吴景晖所有。原、被告均在玮达公司工作，为同事关系。2004年8月5日，以原告吴景晖作为甲方（出卖人）与被告齐中中作为乙方（买受人）就系争房屋订立了买卖合同，约定：房屋总价款为60万元，本合同签订后，乙方于2004年8月5日支付2万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2004年8月10日前支付16万元，乙方于2004年8月18日前贷款到账42万元；……。买卖合同中关于过户、交付房屋、违约条款等均显示为空白，未予书面约定。2004年8月12日，双方共同至相关部门办理系争房屋过户手续，当日该房屋的权利核准登记至被告齐中中名下。2004年8月11日，被告齐中中与上海银行浦江支行签订借款合同，贷款金额为42万元，用途为购买系争房屋，抵押物即为系争房屋，采用等额本息还款法，每期归还本息金额为4，462.97元。2004年8月13日，银行发放贷款，并在系争房屋上设定了42万元的债权抵押登记。42万元贷款由原告吴景晖领取使用。原、被告双方就系争房屋没有办理交付手续，系争房屋一直由原告及其家人实际使用至今。
就系争房屋房款支付及贷款归还情况：
一、系争房屋中除银行贷款外，其他房款的支付：原告表示因为是虚假买卖，除银行贷款外，被告并未支付过任何钱款；被告表示，就买卖合同约定的定金2万元及首付款16万元被告均以现金方式支付，其中近2万元系被告的姐姐、姐夫给的，剩余的是母亲用1.50万美元通过黄牛市场兑换为人民币，以现金方式给被告，被告也通过现金方式支付给原告，但就母亲上述美元提取记录，被告没有办法提供，就首付款的收条亦遗失。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，在本案中，被告对于付款虽做了解释，但并未提供任何的证据证明其陈述，在原告予以否认下，本院对于被告表示支付了除银行贷款外的其他房款的意见，不予采信。
二、关于系争房屋银行贷款的归还：原告表示，其所获得的银行贷款均交由玮达公司使用，故关于还款存折的所有原件均在原告和玮达公司处，自还款日起至2013年8月30日之间的贷款均由玮达公司代为原告归还，被告并未归还过任何一期银行贷款，对原告的该陈述，玮达公司予以确认；被告表示，从2004年开始还贷至2009年10月期间，每个月均是被告予以归还的，其中2004年还贷起至2008年6、7月的还贷均是被告自己拿着现金带着存折到银行柜面上存款，该期间存款并无凭证，存款主要是在本市浦东新区上南路靠近成山路或上南路靠近杨南路的两家上海银行网点办理；2008年6、7月后至2009年10月期间被告将现金及存折交给玮达公司的法定代表人，由其安排公司财务人员代被告存款并还贷，法定代表人收取被告的现金及存折未出具凭据，存款后也未向被告交付存款凭证；2009年10月后至今的还贷确实不是被告另行拿钱偿还，均以玮达公司转入被告还贷账户的补偿款项进行归还；被告每月还贷金额为4，400元左右，每月还贷的钱款的来源，有被告每月收入2，000元，其姐姐每月补贴500元至1，000元不等，父母补贴1，000元至2，000元，于2005年、2006年左右（具体日期及金额被告记不准确）其叔叔还一次性给被告现金10万元，由被告分几次从卡中拿出来以现金形式放在身边以备还款，2007年年底，被告另行购置房屋，每月归还贷款总金额为6，500元左右，其中一部分由妻子补贴，一部分由被告用三张信用卡以循环欠款方式还款；至于银行还贷存折共产生过三本，三本原件均不在被告处，是因为2008年年初被告从公司宿舍搬离时有所遗失，之后产生的存折因交给公司法定代表人或交由公司办理保险，均未向被告归还。
法院查明，根据原告向本院提供的关于以被告齐中中为户名的还贷存折情况，2004年8月12日至2006年6月20日期间存有存折一份，使用完毕后于2006年6月20日更换新存折，更换后的存折于2006年8月21日因挂失重新开户新的存折一本，从2006年8月21日至2007年12月21日存折使用完毕后，银行于2008年1月17日又重新更换新的存折，该本存折用至2008年8月21日，银行于2008年9月22日又进行了更换，该存折从2008年9月22日打印至2010年1月12日，于2012年4月18日更换新的存折至当前，上述存折原件共计6本。根据原告向相关银行调取的因还贷而办理的个人储蓄存款凭条，从2004年9月还贷日开始至2008年6、7月期间，在上海银行浦三路支行（本市浦东新区临沂路XXX号-
XXX号）及三林支行（本市浦东新区永泰路XXX号）办理还款业务有33次，在上述存款凭条上手写“齐中中”字样中无一张由被告齐中中本人签字形成。被告齐中中虽解释当时多由随其车同行的公司出纳周翠英代为办理存款手续，但该解释与其之前向本院陈述的“被告自己拿着现金带着存折到银行柜面上存款”表述并不一致，而其陈述的“存款主要是在本市浦东新区上南路靠近成山路或上南路靠近杨南路的两家上海银行网点办理”也与证据材料所反映的无法吻合，同时案外人周翠英也对被告的陈述未予以确认下，本院难以采信被告的意见。就2008年6、7月至2009年10月期间，被告提出是其将现金及存折交由玮达公司的法定代表人陈文辉，由其安排代为还贷，但案外人陈文辉对此予以否认，被告对其陈述并未提供任何证据予以证明，同时在此期间被告另行购置的房屋上也存有2，000余元的还贷义务，就每月6，500元左右的房贷资金来源与其家庭收入并不匹配，被告作出的解释也不具合理性，在被告没有进一步提供证据下，而银行出具给客户的相关现金存款凭条原件又均在原告处，就被告承担了还贷义务的陈述，本院难以采信。根据原告提供的相关证据材料，能够与当时参与人员的表述相互印证，且相关用以还贷的存折及凭证原件无一例外的均在原告处保管，其需要证明的事实发生具有高度盖然性，由此本院对于原告的陈述予以确认。至于2009年10月后银行还贷，被告也确认款项均非其出具，是由玮达公司通过贷记凭证、网上银行等方式向其户名还贷账户中划款支付，被告对此虽解释了其与公司之间存有10年服务期补偿协议，但并未提供相关证明，在案外玮达公司不予确认下，对其陈述，不予采纳。
另查，2008年4月11日，被告齐中中重新向相关部门申请了关于系争房屋的房地产权证。玮达公司的法定代表人为陈文辉，公司类型为有限责任公司，就出资者情况登记为：陈文辉认缴出资90万元，吴景晖认缴出资为10万元。
再查，2006年12月，中国银监会上海监管局关于上海银行相关支行变更行名予以批复，同意上海银行浦江支行更名为上海银行静安支行，2007年12月，上海银行内部从2008年1月1日起，将总行及分支行行政公章统一启用全称章，即全称为上海银行股份有限公司静安支行。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证【沪房地浦字（2004）第xxx号】、上海市个人房屋出售发票、税费缴纳凭证、《个人住房抵押借款合同》、上海银行个人住房贷款借款凭证、银行存折、现金存款凭条、贷记凭证、上海农村商业银行网上银行交易凭证、个人储蓄存款凭条、上海市房地产权证【沪房地浦字（2008）第xxx号】、工商档案机读材料、证人证言等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就系争房屋于2004年8月签订买卖合同并办理了产权转移，但双方就买卖合同是否由此建立买卖关系真实意思表示以及就其他交易事项有否实际履行存在争议，该买卖合同在履行过程中，确有异于正常交易情形。第一、双方自2004年签订买卖合同至今，长达近10年的时间，系争房屋从未实际交付给被告，一直由原告及其家人居住使用；被告表示这是基于双方口头约定公司十年服务期，对此认为，首先被告就该约定并无证据予以证明，也未在买卖合同交付房屋条款中有任何约定的体现；其次作为购房人，在支付了并非显著低于市价的对价下，购房后无偿让他人居住10年，此后才实际取得房屋，已有悖常理，何况根据被告的表述，其购房目的是为结婚置业，该未交房的解释则更加不合常理，即使被告与玮达公司之间存在相关服务约定，但系争房屋是原告个人所有的房屋，就系争房屋本身与公司无涉，由此对房屋未予交付的原因，被告的陈述本院不予采信；第二、房屋买卖关系中作为购买方的主要合同义务即为支付房款，其应当对是否履行支付房款义务承担举证责任。目前原告仅确认收到因买卖所获取的贷款，并未收到其他款项，被告在没有提供对方出具的任何收款收据下，又未对现金支付提供充足的证据证明资金的流向及来源，就此对被告已支付除却贷款外的其他房款陈述，不予确认；第三、对于贷款的归还，依据交易常规，应由购房人予以归还，而本案被告没有证据证明其履行过还贷义务，就相关还贷的细节陈述也前后不一，难以认定其履行了还贷义务，该也不符合正常的交易常规；第四、关于系争房屋的买卖合同，借款合同、银行的放款凭证、税费、发票、产权证、还贷存折及相关凭证等均在原告处保管，对此被告虽提出2008年年初从公司宿舍搬离时遗失了系争房屋的产证、契税单据、付款收条及三本存折，但并无证据显示上述材料曾经就保管在被告居住的宿舍中，况且原告处所能够提供的材料已经远远超出了被告陈述遗失材料的范围，结合上述其他方面履行的异常，被告的陈述不具合理性。综合上述分析，原、被告之间虽签订了系争房屋的买卖合同，但买卖并非双方的真实意思表示，就原告作出的原、被告是以房屋买卖的形式来获取银行贷款的表述，更为符合客观真相，故本院对原、被告于2004年8月就系争房屋签订的买卖合同依法认定为无效。
根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。本案中，房屋贷款实际由原告收取并支配，原告表示买卖合同无效后，其愿意承担因涤除系争房屋上抵押所发生所有费用，第三人上海银行静安支行表示只要保障银行的债权下，对原告的意见并无异议。由此，原告在愿意承担涤除抵押费用下，在涤除系争房屋上第三人设定的抵押权后，原告要求将系争房屋的权利恢复登记至原告名下，本院予以支持。被告对于买卖合同无效后，要求原告返还被告购房定金2万元、首付16万元及交易契税，并赔偿上述费用从2004年8月11日至2014年2月10日依照5年期贷款利率计算的利息，原告表示上述费用被告并未实际支付，故不存在返还及赔偿利息，对于首付款及定金是否支付本院已作出认定，由此被告要求返还的请求，本院不予支持，另外被告认为其支付了契税，但该税费凭证原件在原告处保管，且在买卖不是双方的真实意思表示下，被告承担相关税费也不合常理，故就此费用的返还，本院亦不予支持，另外被告要求原告承担上述费用的利息，于法无据，本院难以支持。被告还要求原告归还被告已经归还贷款的本金及利息罚息共计494，230.40元以及原告占用款项的利息126，961.74元（即从494，230.40元中扣除本金部分，按照向银行延迟归还本金产生利息标准计算），对此原告认为被告没有实际还贷，该主张无依据，不予同意，本院认为，银行的贷款是基于买卖的形式获得，而非被告自行出资，银行贷款均非被告实际偿还，被告仅是名义上的借款人，在目前归还本金尚余5万余元，原告又自愿代其清偿剩余银行贷款下，被告仍要原告归还贷款42万元及相关利息罚息等，于法无据，不予支持。另外被告还提出原告赔偿房屋差价损失235万，原告不同意也不予认可，因本案不存在真实的购房关系，故被告提出的房屋差价损失，没有事实及法律依据，本院对此请求也不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告吴景晖与被告齐中中于2004年8月5日签订的关于上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告齐中中应于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋上第三人上海银行股份有限公司静安支行（原上海银行浦江支行）设定的抵押权，因涤除该抵押权所产生的费用均由原告吴景晖承担；
三、上述第二项履行完毕后三日内，被告齐中中协助原告吴景晖办理上海市浦东新区杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告吴景晖名下的手续。
案件受理费9，800元，减半收取计4，900元，财产保全费5，000元，合计9，900元，由被告齐中中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年三月三日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。