海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼海民二初字第135号
原告：李居暖（又名李居媛），男，1962年1月22日出生，住琼海市。
原告：李昌润，男，1986年1月6日出生，住琼海市。
原告：卢丹花，女，1986年9月15日出生，住琼海市。
原告共同委托代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。
被告：马世群，男，1975年7月10日出生，住琼海市。
被告：黄明凤，女，1978年10月3日出生，住琼海市。
原告李居暖、李昌润、卢丹花与被告马世群、黄明凤房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告李居暖、李昌润及原告的共同委托代理人吴聪，被告马世群、黄明凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告共同诉称：被告马世群用其名下的房屋设定抵押，向中国银行琼海支行贷款，抵押贷款时间至2021年8月19日。2015年3月4日，原、被告订立了一份《房屋买卖意向书》，主要内容为：1、甲方马世群、黄明凤愿意将位于琼海市嘉积镇爱华东路西段的一栋房屋［土地证号：海国用（2009）第XX**号，房产证号：海房权证海字第XXX**号］出卖给原告；2、价款人民币215万元；3、原告先支付80%即172万元给被告归还银行贷款；4、还清银行贷款抵押解除后，双方签订正式的买卖合同；5、余款43万元待过户后一次性付清；6、房产过户的所有费用均由原告负担等。该意向书签订后，原告共计向被告的账户转入172万元，被告给原告开具了收条。被告将原告所交的房款还清了银行借款，该房屋解除了抵押登记，被告将房产证、土地证交给原告。原告准备办理过户时，得知被告马世群与陈晓存在债务纠纷，该房产被法院查封。2015年4月6日，原、被告和陈晓达成了如下协议：1、陈晓同意申请解除房屋的查封；2、被告将房屋过户到李居暖名下后三方在场的情况下，原告将房屋余款43万元交给被告，被告将款交给陈晓。协议签订后，陈晓向法院提出解除查封申请，法院于2015年4月7日解除对涉案房产的查封。
2015年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产买卖契约》，约定，甲方已收到乙方预付的购房定金270000元；甲方将坐落在琼海市嘉积镇爱华东路产证号为海房权证海字第XXX**号的房地产（房屋建筑面积507.6平方米）出售给乙方；成交价为人民币2150000元；付款方式：（1）约定于2015年4月9日前支付购房地产款人民币145万元；（2）余下43万元待土地证、房产证办理登记到乙方名下之日一次性付清。双方同意于2015年4月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。有关房产税、评估费及其他费用由乙方承担。甲方需在2015年4月25日前协助乙方办理上述房地产过户手续。
合同签订后，被告委托海南立诚土地房地产评估有限公司评估涉案房地产的价值，该公司于2015年4月10日作出海立房估字（2015）第0405号《房地产估价报告》，评估土地价值为410292元、建筑价值为707594元，原告以马世群的名义缴交了评估费6000元。2015年4月14日，原告准备缴交有关税款时得知，该房屋又因其他债务被法院查封。2015年4月20日，陈晓再次就马世群的房屋向法院提出诉前保全申请，法院再次查封了马世群的房屋。
原告认为，马世群与蔡力、陈晓之间的纠纷属于民间借贷关系，原告与马世群之间属于房屋买卖合同关系，且是在房屋无抵押、无查封的状态下发生的，并且双方已实际履行。依合同约定，原告已基本付清了购房款，房屋也实际交付使用，余款43万元是在房产过户手续办妥时，陈晓在场的情况下付清，原、被告商量同意，被告一家暂住一段时间，而蔡力是在原、被告买卖关系发生后申请查封的。两被告的民间借贷关系不能对抗原告的房屋买卖合同关系，为确定原、被告房屋买卖合同的效力，原告特此向法院起诉，请求依法判决：1、确认原告与两被告于2015年4月8日签订的《房地产买卖契约》有效；2、两被告协助办理将马世群名下的位于琼海市嘉积镇爱华东路的房屋（房产证号：海房权证海字第XXX**号）变更到原告名下。
原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、房屋买卖意向书。证明原、被告双方在2015年3月4日就买卖房屋事项达成意向协议。2、房地产买卖契约。证明双方在该房屋无抵押、无查封的状态下签订了买卖合同，成交价格为215万元，合同是合法、有效的。3、银行转款客户回单及凭证六张。4、被告开具的收条三张。5、中国银行还款回单12张。证据3、4、5证明原告已依约将购房款172万元通过银行转入被告账户，被告用于归还了银行借款。6、海国用（2009）第XXXX号土地证及海房权证海字第XXX**号房产证。证明被告还清银行借款，抵押关系于2015年3月11日解除，被告并将房屋实际交付给原告使用。7、（2015）琼海民一初字第424-1号民事裁定书，证明马世群的债权人陈晓于2015年3月9日向法院提出诉讼保全申请。8、补充协议。证明陈晓同意申请解封，被告将房屋过户到原告名下后，原告将余款43万元于三方在场的情况下支付。9、（2015）琼海民一初字第424-2号民事裁定书。证明签订补充协议后，解除了该房屋的查封。10、房地产估价报告及缴款收据一份。证明为完成房屋交易手续，委托评估公司对房屋评估，并缴交了评估费。11、琼海市地方税务局房地产过户业务受理单。证明原告2015年4月14日申请办理纳税手续。12、（2015）琼海民保字第39号民事裁定书。证明该房屋2015年4月13日因另案被法院查封。13、（2015）琼海民保字第41号民事裁定书。证明该房屋2015年4月20日再次被陈晓申请查封的事实。
被告共同答辩称：原告所述的事实与理由情况属实，对其诉讼请求也无意见。双方签订的房屋买卖合同是有效的，卖房是为了偿还债务。原告已经支付了172万元，同意配合原告将房屋过户，但因陈晓和蔡力起诉的民间借贷纠纷两案，法院查封了该房屋，现无法办理过户手续。
两被告没有证据向法院提供。
经质证，被告对原告提供的1-13份证据均无异议。本院经审查，对原告提供的证据真实性、合法性、关联性均予以确认。
经审理查明：被告马世群、黄明凤系夫妻关系。琼海市嘉积镇爱华东路的一栋五层房屋（建筑面积507.60平方米）及其130.5平方米的土地使用权［房产证号：海房权证海字第XX**号，土地证号：海国用（2009）第XX**号］登记在被告马世群的名下。2015年3月4日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《房屋买卖意向书》，主要内容为：甲方将上述房屋（连房带地）以人民币215万元的价格出卖给乙方；该房屋抵押贷款在中国银行琼海支行，抵押借款期限至2021年8月19日止；乙方先支付80%款项即172万元给甲方，协助甲方处置及还清银行贷款；甲方归还银行贷款后，双方签订正式的房屋买卖合同，余款43万元在办理过户手续时一次性付清，过户手续需要的一切费用由乙方负担等等。该意向书签订后，原告于2015年3月4日、6日、10日、11日通过银行转账分别向被告马世群、黄明凤的账户共计转入172万元，被告给原告出具了收条。被告据此向中国银行还清了借款，中国银行于2015年3月11日解除了抵押登记，被告将银行退还的房产证、土地证交给原告办理过户手续，原告搬入该房屋居住。2015年3月10日，该房屋因案外人陈晓申请，被本院查封。2015年4月6日，李居暖、马世群和陈晓达成协议：陈晓同意申请解除房屋的查封，马世群将房屋过户到李居暖名下后，三方在场的情况下，李居暖将房屋余款43万元交给马世群，由马世群将款交给陈晓。协议签订后，陈晓申请解除查封，本院于2015年4月7日解除对涉案房产的查封。
2015年4月8日，原告（乙方）与作为甲方的被告及被告的父母马贵济、何书鸾签订了《房地产买卖契约》，主要内容为：由于甲方已收到乙方预付的购房定金27万元，甲方将坐落在琼海市嘉积镇爱华东路海房权证海字第XX**号的房地产（房屋建筑面积507.6平方米）出售给乙方；上述房地产的成交价为人民币215万元，2015年4月9日前支付购房地产款人民币145万元，余下43万元待土地证、房产证办理登记到乙方名下之日一次性付清；双方同意于2015年4月8日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。有关房产税、评估费及其他费用由乙方承担。甲方需在2015年4月25日前协助乙方办理上述房地产过户手续。
《房地产买卖契约》签订后，被告委托海南立诚土地房地产评估有限公司评估，经评估土地价值为410292元，建筑物价值为707594元，共计价值为1117886元。原告以马世群的名义缴交了评估费6000元。2015年4月14日，原告向税务机关申请缴交有关税款。因涉案房屋再次被查封，原告未完成纳税手续而向本院提起诉讼。本院根据原告的申请对涉案房屋轮候查封。本案在审理过程中，原告放弃第二项诉讼请求，即判决两被告协助办理将马世群名下的位于琼海市嘉积镇爱华东路的房屋（房产证号：海房权证海字第XX**号）变更到原告名下。
另查明，被告与案外人有债务纠纷，案外人在2015年4月13日向本院申请诉前财产保全，要求查封本案的涉案房屋，本院同日作出（2015）琼海民保字第39号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋价值45万元范围内。2015年4月20日，陈晓再次就涉案房屋向本院提出诉前保全申请，本院作出（2015）琼海民保字第41号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋价值115万元范围内。
又查明，马贵济、何书鸾系被告马世群的父母，两人表示涉案房屋所有权属于被告马世群个人，父母对该房屋没有共有权，其在该买卖契约上签名只是作为证明的作用。
本院认为：2015年4月8日，原、被告签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人在平等、自愿协商的基础上签订的，是双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。为此，原告请求确认双方签订的房地产买卖契约有效，理由成立，本院予以支持。原告已按照双方约定的内容履行了付款义务，被告应将涉案房屋过户登记给原告，但在办理过户手续过程中，因案外人的申请，法院依法查封了涉案房屋，办理该房屋过户的事宜已履行不能，故，审理过程中原告放弃要求被告协助办理涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，没有违反法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
原告李居暖、李昌润、卢丹花与被告马世群、黄明凤及马贵济、何书鸾于2015年4月8日签订的《房地产买卖契约》有效。
案件受理费100元，由原告李居暖、李昌润、卢丹花负担，诉讼保全费5000元，由被告马世群、黄明凤负担；原告已预交的24000元，退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 伍 书 兰
审 判 员 符 儒 超
人民陪审员 李 钰
二〇一五年七月一日
书 记 员 祁永芳（代）