北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30050号
原告（反诉被告）毛X，男，1983年11月22日出生。
委托代理人毛楚铭，男，1950年12月26日出生。
被告（反诉原告）杨X，女，1970年12月30日出生，单位不详。
委托代理人白建军，北京市华泰律师事务所律师。
第三人北京好家好房房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳X号院X号楼X层X。
法定代表人窦翔宇，总经理。
原告（反诉被告）毛X（以下简称姓名）与被告（反诉原告）杨X（以下简称姓名）及第三人北京好家好房房地产经纪有限公司（以下简称好家好房公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈烜炜独任审判，公开开庭进行了审理。毛X的委托代理人毛楚铭，杨X的委托代理人白建军到庭参加了诉讼，好家好房公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
毛X诉称:2012年7月2日，我由父亲毛楚铭代理与杨X签订了《房屋租赁合同》，约定我以年租金8万元把坐落于朝阳区X路7号住宅楼X层X室出租给杨X，杨X7月3日支付了第一年的租金8万元及押金7000元。依据合同第十三条（二）之规定，杨X应当在2013年6月2日支付第二年租金8万元，但是，杨X拖延至今未付。按合同第九条（四）约定，乙方不按约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。据此租赁合同在今年6月13日已解除。合同第十条（四）约定杨X因违约应当支付违约金133X元。合同第七条（二）和第十条（七）约定，杨X应支付7月9日至实际返还房屋之日止的租金，按原定月租金6666元计算，并支付该租金50%标准计算的违约金。现我起诉至法院要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》在2013年6月13日解除，杨X按照合同第十条（四）约定支付违约金133X元。2、杨X按照合同第七条（二）返还承租朝阳区X路7号住宅楼11层X室房屋及该房屋的门卡一张、电卡一张、热水卡一张及合同约定的壁挂空调两部。3、杨X按合同第十条（七）规定，支付自2013年7月9日至实际返还房屋之日止的房屋租金；以及按该房屋租金的50%计算的违约金，暂计算至起诉之日为7000元。
杨X答辩并反诉称：事实与毛X代理人陈×不符，租金不是不给，如果要今天都可以给，是对方不接受租金，我要求继续履行合同，租金可以随时给。我没有违约，空调合同约定正常到期后留给业主，现在合同没到期不同意其请求。根据合同约定，毛X应当承担房屋的物业费及供暖费，以保证我能够正常使用房屋。但我入住后，由于毛X自2011年1月1日起拖欠物业费致使我从未享受物业维修，每次报修物业公司均以拖欠物业费为由拒不维修。我无奈每次都是自行外招技工维修，物业公司曾经以断电方式催缴物业费，给我造成诸多不便。另由于对方自2011年1月1日起拖欠供暖费，物业公司不卖给我热水，致使我从未享受24小时热水服务，我每次洗澡只能外出解决，严重影响了生活。在我入住的一年中，物业公司和我多次向对方催缴物业费及供暖费，但是对方不接电话就是恶语拒绝。对方恶意隐瞒房屋拖欠物业费及供暖费，交付房屋不符合合同约定严重影响我方使用。现我提出反诉要求：1、毛X立即结清拖欠的物业费和供暖费，保证我能正常使用涉案房屋。2、毛X支付违约金133X元。3、毛X因拖欠物业费及供暖费赔偿我损失13000元，自2012年7月8日至今，按每月1000元主张13个月。
毛X针对反诉请求辩称：反诉主体不合格，反诉请求是要求我结清物业和供暖费，与杨X没有法律上的权利义务关系。反诉请求二是基于第一个反诉请求的，也是主体不合格。反诉请求三也是主体不合格，没有合同依据，合同里面没有说过我拖欠物业费、供暖费要赔偿损失。按租赁合同的规定，如果说属于出租方原因不履行维修义务的是出租方责任，但是本案不存在这个事实，杨X也没有就此提出反诉，故反诉不成立，请法院驳回杨X的反诉。实体上也没有证据，所谓欠费通知发出时间是2013年7月29日，此前我从来没有接到过催缴的通知，而且这个欠费通知也是物业公司利用杨X出面伪造的证据。供热收费通知证明是杨X自己没有去交供暖费、热水费，不是因为我不交热水费无法洗澡。对方不去交也不通知我不是我的原因。反诉是滥用诉权恶意诉讼和拒绝承担违约责任，恶意扩大我的经济损失。
好家好房公司未到庭应诉亦未答辩。
经审理查明：2012年7月2日，毛楚铭代理毛X作为出租方（甲方）与杨X作为承租方（乙方）及好家好房公司作为居间方（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区X路7#住宅楼11层X室（以下简称涉案房屋），该房屋为楼房二室二厅一卫，建筑面积90平方米，装修情况按现状。甲方将该房屋出租给乙方作为居住办公用，房屋租赁期自2012年7月8日至2014年7月8日，共计二年。租金标准6666元每月。租金总计8万元，租金支付时间2012年7月2号，租金支付方式押一付十二。乙方向甲方支付房屋租赁保证金七千元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费。甲方应于2012年7月2日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋设施设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后3日内向物业申报进行维修。第九条合同解除……（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达10日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的。……第十条违约责任（一）甲方有本合同第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。…（四）乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。…（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按该房实际成交月租金的50%标准支付违约金。…第十三条其他约定事项（一）客户自备两部空调，到期后留给业主；（二）押一付十二，提前一个月打租下一年租金；（三）此房不得注册，并平时办公不超过5个人。（四）第三年递增6%租金。
合同签订后，双方即开始履行。2012年7月3日杨X通过银行转账向毛楚铭名下中国银行账户支付了押金7000元和租金8万元，毛楚铭为杨X出具了租金及押金收条，并向杨X交付了房屋。
庭审中，原告提交2013年6月18日短信及2012年5月至7月的通话记录，以证明通知被告交纳租金。短信内容为：“杨总，你方已逾期付款了，请您马上付款。款汇工行浙江省温岭市支行×××毛楚铭收”。原告另提交邮政特快专递详情单，以证明2013年6月24日向法院邮寄起诉材料。经询，毛X称2013年6月22日向杨X发短信，杨X回电称自己不在北京，说了很多就提出不给付租金，毛X告知其要解除合同并向法院起诉。
在2013年8月20日第一次庭审中，被告明确表示要求继续履行合同不同意解除。被告提交欠费通知和供热收费通知单，用以证明毛X拖欠物业费和供暖费造成杨X不能正常使用房屋和生活不便。被告另申请证人张×、王×、鲍×到庭作证。张×作证称：其为杨X亲属，现居住在涉案房屋，由于房屋拖欠物业费和供暖费影响其正常使用，门窗水电有损坏是自己维修，物业因为欠费不给修，供暖欠费从租房至今就没有用过热水。杨X在2013年5月末已将8万房租交给其，告知其与房东沟通后交房租，但具体沟通情况其不了解。王×到庭作证称：其为涉案房屋所在小区一区管理主任，涉案房屋长期拖欠物业费没有提供入户维修的物业服务，打电话给业主毛先生联系不上，年底催缴物业费家中无人张贴了通知单，涉案房屋租户报修一次铝合金窗户关不严，在2012年底催缴时短暂的停过涉案房屋一次电。鲍×到庭作证称：其为好家好房公司经理。2013年六七月份租户找到店里，提出与业主沟通过交租金的情况，物业因取暖收费总是打扰她，租户想继续履行合同，提出中介是否能和业主协调交纳物业费等费用，租户就按期交纳房租；其作为居间方和业主沟通过两次没有协商成。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、中国银行客户回单、短信记录、通话详单、欠费通知、证人证言及双方当事人当庭陈×等证据在案佐证。
本院认为：原、被告及第三人签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应诚实信用的依约履行。杨X应依约按时足额交纳租金，毛X应保证杨X对房屋的正常使用。交纳租金是合同履行的主要义务，杨X未按期交纳租金已构成根本违约，毛X主张解除合同于法有据，解除时间应以毛X向法院起诉解除合同并于2013年8月20日第一次庭审时为宜，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。毛X要求杨X返还房屋及门卡、电卡、热水卡有相应合同依据，本院予以支持；关于两部空调的归属处理合同有明确约定，现毛X主张返还和获得空调不符合合同约定，该项请求本院不予支持。毛X要求杨X支付自2013年7月9日至实际返还房屋之日的租金有事实和法律依据，本院根据合同约定依法确定。
杨X主张毛X欠缴物业费和供暖费影响房屋正常使用，但其提交证据和证人陈×的具体情节不足以证明构成对租赁合同履行的严重影响，故上述房屋使用的影响仅是轻微的瑕疵不构成对租赁合同履行的违约，杨X据此反诉主张毛X结清物业费和供暖费和要求毛X给付违约金、赔偿损失均于法无据，本院均不予支持。毛X主张杨X依据合同第十条第四款约定支付违约金于法有据，考虑房屋使用客观上存在轻微瑕疵，本院对其主张的违约金数额予以酌减。毛X依据合同第十条第七款约定主张的违约金不符合本案合同解除情形，故本院不予支持。好家好房公司经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本院依据查明的事实，依法做出处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）毛X与被告（反诉原告）杨X及第三人北京好家好房房地产经纪有限公司在二〇一二年七月二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年八月二十日解除。
二、被告（反诉原告）杨X于本判决生效后十日内将朝阳区X路7号住宅楼11层X室房屋腾空交还原告（反诉被告）毛X，并向原告（反诉被告）毛X返还门卡一张、电卡一张、热水卡一张。
三、被告（反诉原告）杨X于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）毛X自二〇一三年七月九日至实际腾退房屋之日止的房屋租金（按照每月六千六百六十六元计算）。
四、被告（反诉原告）杨X于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）毛X违约金七千元。
五、驳回原告（反诉被告）毛X的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）杨X全部反诉请求。
如果被告（反诉原告）杨X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费154元，由原告（反诉被告）毛X负担101元（已交纳），由被告（反诉原告）杨X负担53元[原告（反诉被告）毛X已交纳，被告（反诉原告）杨X于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）毛X]。
案件反诉受理费229元，由被告（反诉原告）杨X负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈烜炜
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 张玉倩