北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04510号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司，住所北京市朝阳区十八里店乡吕家营东路商业街1号北京经开万佳国际酒店用品市场A009号。
法定代表人韩洪积，总经理。
委托代理人王俊峰，北京市邦道律师事务所律师。
委托代理人张秀艳，北京市邦道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京荣福金属结构有限公司，住所北京市朝阳区黑庄户乡大鲁店村北。
法定代表人李更仁，总经理。
委托代理人杨志峥，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人宁波，男，1955年6月27日出生，北京荣福金属结构有限公司副总经理。
上诉人北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司（以下简称洪积永兴公司）因与被上诉人北京荣福金属结构有限公司（以下简称荣福金属公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第19248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣福金属公司在原审法院诉称：荣福金属公司自2000年11月开始从北京市双桥农用物资供应站承租了位于北京市朝阳区双桥农场总场南侧的场地用于经营使用，场地面积共计10591平方米。2010年11月15日，荣福金属公司与洪积永兴公司签订《房屋租赁协议》，约定荣福金属公司将上述场地的南侧部分房屋（建筑面积约12亩）租给洪积永兴公司使用，租赁期限为2010年11月15日至2012年11月15日。协议签订后，双方即开始按照协议的约定履行。然而租赁期满后，双方未再续签租赁协议，也未达成任何约定，洪积永兴公司仍继续占用涉案场地且不肯支付使用费。故诉至法院要求：1.洪积永兴公司立即将其承租的位于北京市朝阳区双桥农场总场南侧的房屋腾退；2.洪积永兴公司按每天1923元的标准，向荣福金属公司支付自2012年11月16日至实际腾退之日期间的房屋使用费；3.洪积永兴公司按照卫生费每年1200元、水费每年18000元、水电设备维护费每年1000元的标准向荣福金属公司支付自2012年11月16日至实际腾退之日期间的卫生费、水费和水电设备维护费；4.洪积永兴公司支付荣福金属公司其所欠荣福金属公司的电费13152.5元。
洪积永兴公司辩称并反诉称：荣福金属公司的诉讼主体资格不适格，请法院驳回荣福金属公司的起诉。我方承租荣福金属公司的场地仅是一个烂尾楼，没有门窗，我方承租后投入了245万元对原有房屋进行了重新整修，而且整修是经过荣福金属公司同意的。我方曾通过荣福金属公司与原房东双桥农场协商确认，我方先与荣福金属公司签订两年的租赁合同，等合同到期后，我方再与双桥农场续签，否则我公司不可能投入245万元进行整修。关于电费，我方确实只交到1175度（50倍），荣福金属公司主张的电费数额，我方认可并同意支付，但不同意荣福金属公司的其他诉讼请求。同时，我方提起反诉要求荣福金属公司赔偿我方经济损失即我方对涉案场地、房屋进行改扩建及装修所支出的费用245万元。
荣福金属公司针对洪积永兴公司的反诉辩称：我方将场地租给洪积永兴公司时，场地内有车间、二层楼房和宿舍。现租赁期限已届满，根据相关法律和司法解释的规定，针对洪积永兴公司的装修，没有形成附合的，洪积永兴公司可以自行拆除，已经形成附合的，我们要求洪积永兴公司拆走，如果洪积永兴公司不能拆走，洪积永兴公司无权要求我方赔偿。我方将涉案场地租给洪积永兴公司，只是收取了少许租金，如果再让我方承担高额的建筑费用，这是显失公平的，故请求法院驳回洪积永兴公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：荣福金属公司（甲方）与洪积永兴公司（乙方）于2010年11月15日签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将位于荣福公司南院的房屋出租给乙方，房屋建筑面积为12亩；租赁期限为两年，自2010年11月15日至2012年11月15日；每年场地租赁费100000元、每年卫生费1200元、每年水费18000元、用水电设备维护费1000元，以上共计120200元，支付方式为每年上付制；如遇国家、开发商占地情况，乙方需在规定期限内将自有物品搬出，乙方所建的地上面积损失赔偿归乙方，其他归甲方所有；合同届满，如乙方要求继续承租，在同等条件下，甲方应把房屋优先出租给乙方。
协议签订后，荣福金属公司与洪积永兴公司双方开始按照合同的约定履行各自的义务。协议履行期间，洪积永兴公司在承租场地内的房屋进行了相应的建设和装修。协议到期后，双方未再续签租赁协议，但洪积永兴公司仍继续占用涉案场地和房屋，且未向荣福金属公司支付使用费。现涉案场地和房屋仍由洪积永兴公司占用。
关于续租事宜，荣福金属公司称其原本愿意和洪积永兴公司协商续租事宜，但洪积永兴公司认为荣福金属公司持有的与原房东之间的租赁合同是虚假的，且洪积永兴公司欲跳过荣福金属公司与原房东签订租赁合同，故双方并未协商成功。洪积永兴公司则称，荣福金属公司确实持有一份与原房东之间的租赁合同，但该合同没有法人的签字和日期，故双方未协商成功。
关于洪积永兴公司在对涉案场地和房屋的建设和装修情况，荣福金属公司称只有三个厂房的房顶是洪积永兴公司自行加建的，其余部分均为原有状态。洪积永兴公司则称其承租涉案场地时，场地周围有围墙，西侧厂房只有西侧的墙，中间的厂房是一堆垃圾，东侧的厂房只有西侧墙体和北侧墙体，洪积永兴公司在原有库房的基础上新建了库房；院内北侧有两排小平房，但只有框架，没有门窗，洪积永兴公司建了房顶安了门窗；院内东侧的二层楼房也只有主体结构，没有房顶、楼梯和门窗，洪积永兴公司建了房顶、焊了楼梯、安了门窗，还进行了装修等；警卫室也没有门窗，洪积永兴公司安了门窗，做了防水；场地地面只有一部分地面是原有的，其余都是后铺的。为此，洪积永兴公司提交其与王奎贤之间的《北京市装饰装修工程施工合同》及其与北京市杜成伟业装饰有限公司之间的《门窗加工定做合同书》。荣福金属公司对上述两份合同的真实性和证明目的均不予认可。原审庭审过程中，原审法院曾前往涉案场地对涉案场地和房屋进行了详细的勘验，并制作了勘验笔录。
为证明涉案场地和房屋的合法来源，荣福金属公司分别提交了其与北京市双桥渔场之间的《协议书》及其与北京市双桥农用物资供应站之间的《双益达集团场地（房屋）租赁合同》。上述两份租赁协议的租赁标的均包括本案涉案场地在内。《协议书》载明荣福金属公司的租赁期限为2005年11月1日至2012年12月31日。《双益达集团场地（房屋）租赁合同》载明荣福金属公司的租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日，租金标准为每年65万元。
庭审中，洪积永兴公司曾申请对其进行的建设和装修工程的工程造价及现值进行鉴定，但因洪积永兴公司拒不向鉴定机构交纳鉴定费，致鉴定无法进行。荣福金属公司也曾就涉案场地和房屋的租金标准申请过鉴定，后荣福金属公司又自行撤销了该项鉴定申请。
关于电费，洪积永兴公司自称1175度（该电表的一度相当于50度电）之后的电费其未再交纳，认可荣福金属公司主张的电费数额，也同意荣福金属公司的该项诉讼请求。
原审法院经审理后认为，荣福金属公司与洪积永兴公司之间的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行各自的义务。现《房屋租赁协议》约定的租赁期限已届满，双方未再签订续租协议，洪积永兴公司无权继续占用涉案房屋，故对荣福金属公司要求洪积永兴公司将涉案房屋腾退的诉讼请求法院予以支持。租赁期限届满之日至洪积永兴公司实际腾退之日期间的房屋使用费，洪积永兴公司应向荣福金属公司交纳。关于房屋使用费的计算标准，因荣福金属公司申请鉴定后又撤销鉴定申请，洪积永兴公司也不申请鉴定，故法院将参照荣福金属公司与北京市双桥农用物资供应站之间的《双益达集团场地（房屋）租赁合同》确定的租金标准予以酌定，荣福金属公司主张的计算标准过高，法院不予采纳。关于卫生费、水费和水电设备维护费，荣福金属公司的主张无事实依据，法院无法支持。关于电费，洪积永兴公司表示同意支付，法院对此不持异议。关于洪积永兴公司主张的改扩建及装修的费用，洪积永兴公司提交的证据不足以证明其所支出的该项费用的数额。洪积永兴公司曾申请对其进行的建设和装修工程的工程造价及现值进行鉴定，但因洪积永兴公司拒不向鉴定机构交纳鉴定费致鉴定无法进行，洪积永兴公司对此应承担举证责任，故对洪积永兴公司的该项主张，法院无法支持。综上，原审法院判决如下：
一、北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司于本判决生效之日起15日内将其承租北京荣福金属结构有限公司的位于北京市朝阳区双桥农场总场南侧的房屋腾空并交予北京荣福金属结构有限公司；
二、北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司于本判决生效之日起7日内按照每日900元的标准给付北京荣福金属结构有限公司自2012年11月16日至实际腾退之日期间的使用费；
三、北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京荣福金属结构有限公司电费13152.5元；
四、驳回北京荣福金属结构有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司的全部反诉请求。
判决后，洪积永兴公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：1.荣福金属公司与北京市双桥渔场的《协议书》于2012年12月31日到期，后没有与北京市双桥渔场续签合同，原审判决没有查明北京市双桥渔场与北京市双桥农用物资供应站之间的关系，没有证据证明北京市双桥农用物资供应站对涉案场地有出租权。在荣福金属公司与北京市双方农用物资供应站签订租赁合同前，洪积永兴公司已经实际占有、使用争议场地，荣福金属公司在洪积永兴公司占有、使用争议场地后，才与北京市双桥农用物资供应站签订租赁合同，其无权对洪积永兴公司起诉。2.原审判决没有证据证明北京市双桥农用物资供应站对争议场地有出租权，原审按每日900元的标准判决使用费，既未鉴定亦不是双方约定，没有依据。
荣福金属公司同意原判。
原审查明的事实属实，本院予以确认。本院在审理过程中荣福金属公司提交租金发票复印件，证明其向双桥农用物资供应站交纳租金，洪积永兴公司对发票复印件真实性认可，但是认为无法证明北京市双桥农用物资供应站有争议场地出租权。荣福金属公司提交北京市双桥农用物资供应站的证明，证明原北京市双桥渔场已经整体并入北京市双桥农用物资供应站，该单位已撤销。另，在二审审理中，洪积永兴公司再次申请对建设和装修工程的工程造价及现值进行鉴定，本院不予准许。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、《协议书》、《双益达集团场地（房屋）租赁合同》、谈话笔录、勘验笔录、开庭笔录、租金发票复印件、证明等证据在案佐证。
本院经审理认为：荣福金属公司与洪积永兴公司自愿建立的租赁合同关系系双方意思表示，应为合法有效。洪积永兴公司称荣福金属公司无出租权，但场地所有权人未对荣福金属公司的出租行为提出异议，洪积永兴公司应当按照其与荣福金属公司的租赁合同履行，现租赁合同到期，洪积永兴公司应当将租赁场地返还给荣福金属公司。对于洪积永兴公司的反诉请求，因荣福金属公司与洪积永兴公司未在租赁合同中对场地扩建与装饰装修事宜作出约定，且无证据表明其所进行的建设得到荣福金属公司允许，故荣福金属公司不负赔偿洪积永兴公司扩建与装饰装修费用的合同义务。同时荣福金属公司非场地所有权人，其对洪积永兴公司在场地所进行的装饰装修与扩建亦不享有物权利益，现洪积永兴公司要求荣福金属公司赔偿其装饰装修与扩建费用的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3234元，由北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；一审反诉案件受理费13200元，由北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司负担（已交纳）；二审本诉案件受理费3234元，由北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司负担（已交纳）；二审反诉案件受理费13200元，由北京市洪积永兴厨房设备销售有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一四年六月三日
书记员 王玮玮