内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第17号
上诉人（原审被告）刘卫东，男，1978年5月8日出生，蒙古族，无职业，住赤峰市。
委托代理人崔占禄，内蒙古红城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘凤文，男，1957年9月8日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市宁城县。
委托代理人姜作霖，内蒙古全兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张文广，男，1954年7月23日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。
委托代理人张拥军，赤峰市红山区长青法律服务所法律工作者。
上诉人刘卫东、刘凤文因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2013）红民初字第1748号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘卫东及其委托代理人崔占禄、上诉人刘凤文及其委托代理人姜作霖、被上诉人张文广的委托代理人张拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定的事实，2012年11月19日，原告与被告刘卫东签订一份房屋买卖协议，约定：甲方（出卖人）刘卫东，乙方（买受人）张文广，鉴于：1、登记在赤峰鹏旺达房地产开发有限公司名下的位于红山区站前办事处哈达街中段路南建筑面积为4500平方米的锦州中百商厦系贾玉华、苏瑞臣、王玉兰、贾玉杰、胡安平、徐鹏、于淑英及刘凤文等七人共有产权的合法商用建筑。其中，刘凤文享有共有权中的建筑面积828.13平方米（其中包括地下一层建筑面积223.95平方米、地上第一层建筑面积83.96平方米、地上二层建筑面积211.04平方米、地上三层建筑面积309.18平方米。共有权人分别享有的产权具体每层所在位置未分界，仅按上述建筑面积享有共有权份额）。2、经征询意见，其他共有权人贾玉华、苏瑞臣、王玉兰、贾玉杰、胡安平、徐鹏、于淑英放弃对上述刘凤文享有的建筑面积828.13平方米房屋的优�购买权，同意刘凤文对外转让。3、刘凤文享有的上述房屋因与其他共有权人共同共有，现不宜直接分割，也不宜分开办理产权登记手续，受让人目前只能通过变更共有权人的方式取得共有权利。4、包括刘凤文享有共有产权在内的锦州中百商厦现已统一出租给他人使用，租赁期至2013年4月8日止，相应租金已由共有权人按面积分别收取。5、刘凤文享有的上述份额产权清晰，未设定抵押、担保等其他权利。6、现锦州中百商厦的土地使用权证统一登记在宁城县古城建筑公司名下，共有权人未分别登记土地使用权，土地使用权截止日期详见土地使用证。基于上述情况，甲、乙双方经友好协商，就房屋买卖事宜，在平等、自愿、诚实信用的基础上，达成如下协议：一、买卖标的及认可。甲方自愿将其所有的上述建筑面积为828.13平方米的房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房�具体状况并进行了实地勘验，自愿买受甲方享有的上述建筑面积的房屋，并愿意与其他共有权人维持上述共有状态，为保证整栋楼房的商业价值，愿意与其他共有权人继续统一出租、统一使用该商用建筑。二、销售价格。甲乙双方同意按建筑面积平均计算销售价款，房屋建筑面积每平方米单价为15000元人民币，房款总金额为人民币壹仟贰佰肆拾贰万壹仟玖佰伍拾元整（￥12421950元）。三、付款方式。1、本协议签订之日，乙方给付甲方定金人民币伍拾万元（￥500000元），定金在最后一期房款交清时自动转为购房款，但不影响定金的法律性质。2、待本协议约定的房屋产权的共有权人变更至乙方名下之日，乙方向甲方交付房款人民币六百万元整（￥6000000元）。3、余款六百零贰万壹仟玖佰伍拾元（￥6021950元），乙方于2013年3月1日前一次性给付甲方。四、产权登记过户及费用的承担。本协议签订后三个月内，甲乙双方互相配合共同到房产部门办理房屋产权的共有权人变更登记。变更登记产生的税费，由乙方承担拾万元，其余税费由甲方承担。由于土地使用权不宜分割，特在赤峰市公证处进行公证，如条件成熟可以变更并需甲方协助，甲方应积极予以协助办理。五、风险及债权债务的承担。1、甲乙双方另行选择房屋交付的时间，房屋交付时应签署书面交付手续，房屋交付前毁损、灭失的风险由甲方承担，房屋交付后毁损、灭失的风险由乙方承担。2、2013年4月8日前的房屋租金归甲方，该租赁期满前因租赁产生的出租人义务由甲方按租赁合同承担至租赁期满。租赁期满后由乙方与其他共有权人选择使用方式。3、除本条第2项之外，房屋交付前产生的债权债务由甲方享有和承担，房屋交付后产生的债权债务由乙方享有和承担。六、保证及承诺。1、甲方保证上述转让的房屋权属清楚，未设定有效抵押、担保等其他权利，保证该房屋不受他人合法追索。2、本协议签订后，除不可抗力之外，甲乙双方均保证并承诺按本协议约定履行各自的义务，积极主动地相互配合办理共有权人变更登记手续，乙方保证按约定的时间给付购房款。七、违约责任。任何一方不履行本协议，除适用定金罚则之外，还应当赔偿因违约给对方造成的实际损失。1、自签订本协议生效后，如甲方违约，将房屋出售给第三人或因甲方原因导致无法办理房屋产权共有人变更登记手续，乙方有权解除本协议，甲方双倍退还乙方已交付的定金，并承担由此给乙方造成的实际损失。2、自签订本协议生效后，如乙方违约，未按约定购买该房屋，或未按期支付购房款，甲方有权解除本协议，乙方已交定金不予返还并承担由此给甲方造成的实际损失。3、本协议签订后三日内，乙方不按本协议约定足额交付定金，本协议自动解除。八、其他。1、甲乙双方办理房屋共有权变更登记手续时，甲方有权同时要求乙方就未付购房款余额办理房屋产权他项权利，房屋产权他项权利在乙方给付购房款余额后五日内由甲方负责予以消除。2、本协议未尽事宜，甲乙双方应友好协商另行签订补充条款或补充协议，补充条款或补充协议与本协议具有同等效力。3、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，本协议自双方签字之日起成立，自乙方交付定金之日起生效。上述协议签订当日，原告向被告刘卫东交付定金50万元，被告刘卫东为原告出具收据一枚。被告提供的就涉案房屋在内的四份有原、被告双方签字的制式房屋买卖合同上没有签署时间，原告称该四份合同签订时间是2013年2月27日，二被告称是2013年3月28日。被告称当时因原告筹措1000万元的房款有困难，与其协商暂缓过户，以便协调贷款事宜，是原告要求迟延办理过户登记手续，原告对此不予认可，被告未提供相应的证据。2013年3月28日，原告通过银行转账支付被告购房款600万元，此款转入被告刘凤文账户。另查明：本案所涉房屋权属原系赤峰市腾旺达房地产开发有限公司所有，该公司于2005年12月6日被吊销，法定代表人是本案被告刘卫东。2013年3月11日至13日，赤峰市腾旺达房地产开发有限公司与被告刘凤文、于淑英等人在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了有关包括涉案房屋在内的房地产转让登记手续。2013年3月14日，贾女士、于女士在赤峰亿翁广告第2312期发出了“红山区哈达街原锦州中百商厦负一层至三层共4500平出租”的出租广告。2013年3月15日，被告刘凤文办理了涉案房屋的所有权证，将涉案房屋产权由赤峰市腾旺达房地产开发有限公司名下转移登记在被告刘凤文名下，共有权人有贾玉洁、王玉兰、刘凤文、于淑英等十一人。被告刘凤文称其未参与包括涉案房屋在内的原中百商厦4500平方米于2013年4月出租给他人的事宜，其对包括涉案房屋在内的财产出租不发表意见；2013年4月3日，苏瑞臣、贾玉华、王玉兰、于淑英为代表将包括本案所涉房屋在内的财产出租给他人（租赁期限10年）。
2013年4月3日，原告给被告刘卫东发送手机信息：“因标的《中百商厦》权属不清，固放弃购买，请退回所付房款及定金，否则一切责任自负，以此信息为据见谅。4月3日”。2013年4月7日，被告刘卫东给原告送去一份催告通知书，要求原告于2013年4月8日与其他共有人一起到房产部门办理过户手续，并支付剩余602.195万元房款。
原判认为：本案原、被告于2012年11月19日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不�反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按协议约定认真履行合同。双方签订的合同中注明：“所涉房产登记在赤峰市腾旺达房地产开发有限公司名下。”合同第三条约定：“1、本协议签订之日，乙方给付甲方定金人民币伍拾万元（￥500000元），定金在最后一期房款交清时自动转为购房款，但不影响定金的法律性质。2、待本协议约定的房屋产权的共有权人变更至乙方名下之日，乙方向甲方交付房款人民币六百万元整（￥6000000元）。3、余款六百零贰万壹仟玖佰伍拾元（￥6021950元），乙方于2013年3月1日前一次性给付甲方。”上述条款明确约定了双方履行合同时间。但在双方实际履行合同过程中，被告于2013年3月15日将涉案房屋由赤峰市腾旺达房地产开发有限公司名下转移登记在被告刘凤文名下，其未按合同约定于2013年3月1日前履行合同。被告未能按照合同约定将所涉房屋产权过户登记在原告名下，特别是在原告先行履行支付600万元房款后，被告仍未能将所涉房产产权变更登记在原告名下，至2013年4月3日，所涉房产被整体出租。故被告在履行合同过程中，已构成违约，致使原告就购买的房屋已不能达到其购房合同目的，现原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，依法应予支持。被告在履约过程中违约，因此应按合同约定承担违约之责。关于被告所称是因原告无资金交付购房款、不支付10万元税金等因素导致未能办理涉案房屋产权更登记手续的事实，原告不予认可，被告亦未能提供相应证据予以证明该事实成立，本院不予采信。
综上，依法判决：一、解除原告张文广与被告刘卫东于2012年11月19日签订的房屋买卖合同。二、由被告刘卫东、刘凤文返还原告张文广购房款600万元、并双倍返还原告张文广定金50万元，即100万元，�计700万元；此款于判决生效后10日内一次性付清。
宣判后，刘文东、刘凤文不服，上诉称，原判认定事实不清，首先原审认定上诉人未按照约定将房屋过户到被上诉人名下，属于违约行为，是错误的。2013年3月28日，被上诉人与上诉人刘凤文同时到房屋交易部门办理过户手续，双方现场照相，签订了4份制式房屋过户买卖合同，且被上诉人28日还为上诉人打款600万元，这些行为足以说明，被上诉人放弃先履行抗辩权，以其具体行为积极履行合同，虽然按照合同约定的过户日期已超过28天，被上诉人毫无异议，这说明对于合同的延后履行被上诉人是同意的，这也意味合同约定的过户日期被后来的行为修改和事实上的变更。故原审认定上诉人没有在3月1日将房产过户到被上诉人名下致使不能实现合同目的，是荒谬的。被上诉人毁约是因为被上诉人没有整体租赁到涉案房产，于是迁怒到房屋买卖的履行上，上诉人根本不存在违约责任。其次，原审法院适用法律错误。假使迟延履行为上诉人违约，那么也应该查明是一般性违约还是根本性违约，依据法律规定仅仅是根本性违约才能解除合同。但是本案事实是上诉人根本就没有违约，或者双方都没有违约，因为直至到4月3日，上诉人还在积极履行合同，取款交纳房产交易税，况且上诉人也希望尽快过户，拿到售房款，根本不存在违约行为。此外，如果上诉人存在根本性违约，被上诉人也没有履行法定程序，按照法律规定一方行使单方解除权，必须通知和催告对方，但是原审中被上诉人未能提供任何证据证明对上诉人进行催告和通知，同时，被上诉人未举出任何证据证明上诉人存在违约行为，但原审竟然支持被上诉人的请求，实属令人难以理解，故原审认定上诉人违约显然证据不足。综上，�求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并判令继续履行房屋买卖合同。被上诉人辩称，首先上诉人提出的观点自行解答，没有法律依据。其次，被上诉人原审诉讼请求时基于房屋买卖协议违约的第一条提起的诉讼，符合和具备解除条件，上诉人也确实违背了双方约定的条款，构成了违约。故原审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。
二审经审理查明的事实，被上诉人于2013年3月28日向上诉人打款600万元，对打款行为，二审期间被上诉人认可其当时仍然同意继续履行合同。2013年4月3日，涉案房屋未登记到被上诉人名下，亦未履行交付手续，但所涉房产被整体出租。其他查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年11月19日签订的房屋买卖合同，合法有效，双方合同中约定上诉人在协议签订后三个月�，双方相互配合到房产部门办理房屋产权的共有人权人变更登记，至2013年3月1日，双方未能按照合同约定履行相关义务，合同未能全面履行，但双方均未提出解除合同，被上诉人于2013年3月28日向上诉人打款600万元，上诉人亦为继续履行合同积极筹措，双方均用行动表示继续履行买卖合同。至2013年4月3日，涉案房屋被其他共有权人整体出租他人，被上诉人得知消息后，认为合同目的已不能实现，以房屋产权不清为由，向上诉人提出放弃购买。但上诉人认为房屋产权清晰，合同目的不能实现是被上诉人自身造成的，所以上诉人不存在过错，合同应该继续履行。本院经审理认为，至2013年4月3日，上诉人未将涉案房产过户至被上诉人名下，双方亦未履行房屋交付手续，但涉案房产已被其他共有人决议整体出租。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之�的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”规定，虽然上诉人称对于涉案房屋整体出租不发表任何意见，但是涉案房屋被出租他人，上诉人已不能交付房屋，致使被上诉人购买房屋的合同目的不能实现，被上诉人要求解除合同的主张，应予支持。上诉人要求继续履行合同的主张，本院不予支持。因双方在履行买卖合同过程中均积极履行合同，致使合同目的不能实现是因为房屋其他共有人决议对外出租，其责任并非合同的某一方过错造成的。故原审认定上诉人存在过错，构成违约、双倍返还定金不妥，应予纠正。因合同解除，上诉人应将基于合同取得被上诉人支付的600万元购房款及50万元定金予以返还。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持赤峰市红山区人民法院（2013）红民初字第1748号民事判决第一项，即解除原告张文广与被告刘卫东于2012年11月19日签订的房屋买卖合同。
二、撤销赤峰市红山区人民法院（2013）红民初字第1748号民事判决第二项，即由被告刘卫东、刘凤文返还原告张文广购房款600万元、并双倍返还原告张文广定金50万元，即100万元，合计700万元；此款于判决生效后10日内一次性付清。
三、判令上诉人刘卫东、刘凤文返还被上诉人张文广购房款600万元、并返还定金50万元，合计650万元；此款于判决生效后两日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费60800元，邮寄送达费60元，财产保全费5000元，合计65860元，由刘卫东、刘凤文承担61513元，张文广承担4347元，二审案件受理费60800元，邮寄费60元，合计60860元，由刘文东、刘凤文承担56513，由张文广承担4347元。
本判决为终审判决。
审判长 孟凡林
审判员 张国利
审判员 李国辉
二〇一四年二月二十五日
书记员 吴保佳