福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终245号
上诉人（原审原告、反诉被告）李昌荣，男，1968年4月16日出生，农民，住龙岩市新罗区。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴炎，男，1981年12月6日出生，居民，住龙岩市新罗区。
上诉人李昌荣因与上诉人吴炎房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第7315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李昌荣，上诉人吴炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年4月20日，被告吴炎和饶华林（乙方）与邱锦兴（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其自有的坐落于龙岩市新罗区南城溪南坂19号自建房整栋三层共9间出租给乙方作为住房、办公用；房屋租赁期共伍年；甲方对出租房屋及其设备、家具作不定期检查（一般为每三个月检查一次），如出现自然损坏问题由甲方修复，如人为损坏由乙方修复或赔偿，甲乙双方应积极配合，以保障安全，正常使用；在合同租赁期间内甲方同意乙方在不触犯法律的情况之内自由转租。2014年6月5日，原告李昌荣（乙方）与被告吴炎（甲方）签订房屋租赁合同，主要约定：租赁房屋坐落于龙岩市新罗区溪南社区溪南坂巷14-2号（三层楼房一幢），整幢（一至三层）全部出租给乙方居住使用；房屋租金按月计算，第一年每月1000元，第二年每月1050元，第三年每月1100元，甲方收取乙方房屋押金1000元，待租赁期限届满时予以退还；每月5日前乙方分别按上述约定的时间段标准向甲方支付租金；租赁期间出租人不得收回房屋；承租人如不使用该房屋，其押金亦不退还；租赁期限从2014年7月1日起至2017年6月30日止；由于二层三层没有厕所、厨房，承租人在不影响房屋安全的前提下，可以改厕所及厨房，在乙方投资改装后，甲方应考虑延长租期或给予乙方再续签订合同的优先权利；出租人允许承租人将房屋转租他人使用，但房屋租金仍由乙方向甲方定期交纳，甲方与第三方即转租方不产生权利义务关系；甲、乙双方都不得无故解除合同，否则，违约方应向守约方支付一个月租金标准的违约金及相关补偿金。合同签订当日，原告向被告缴纳租房押金1000元。随后，原告在二楼房间内改建一卫生间，并搬入租赁房屋居住。2014年7月、8月，原告每月支付被告租金1000元。此后，因房东邱锦兴不同意将租赁房屋三楼锁住的一个房间打开给原告使用，从2014年9月至2015年5月份，原告每月支付被告租金800元。2015年6月11日，原告向该院起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，2015年6月22日，原告支付被告租金800元，2015年8月3日原告向法院申请撤诉。2015年7月17日、2015年8月4日，原告分别向房东邱锦兴支付租金650元。2015年8月28日，原告搬离讼争租赁房屋。2015年9月10日，原告诉至该院请求判如所请。
另查明，2015年8月2日，被告向房东邱锦兴提出于2015年8月1日解除租赁合同，房东邱锦兴表示同意，因被告提前解除合同，邱锦兴没收被告缴纳的房屋租赁押金1000元。2015年8月7日，经原告介绍，房东邱锦兴与肖光林签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租赁期二年，从2015年8月7日至2017年8月6日止，原告作为中见人在租赁合同中签字。2015年9月，肖光林向房东邱锦兴提出不再租赁房屋，房东邱锦兴同意后于2015年10月将房屋另行租赁他人。
原审判决认为，原告李昌荣与被告吴炎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原、被告约定房屋租金每月1000元，2014年8月，因房东邱锦兴不同意将三楼锁住的一个房间打开给原告使用，从2014年9月起原告每月支付被告800元租金至2015年6月，被告从未提出异议，因此应认定从2014年9月起原、被告变更房屋租金为每月800元。从2015年6月起，原、被告因租金发生争议，双方无法达成一致意见，原告诉至法院，被告自述经房东调解并达成原、被告解除合同的口头协议，被告退还押金，双方纠纷已了结，结合原告2015年7月向房东邱锦兴缴纳本案讼争房屋租金的事实，应认定原、被告双方已于2015年6月底协议解除合同。因原、被告双方协议解除合同，且双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限届满时应退还押金，因此，原告要求被告退还押金1000元，有事实和法律依据，该院予以支持。被告抗辩其已退还原告押金1000元，但未能举证证实，故对被告的抗辩该院不予采信。原告主张增设卫生间材料费、工程费共计4000元，但未能举证证明，因计算清单系原告所列，且被告不予认可，同时根据《房屋租赁合同》第五条的约定，原告投资改装，被告应考虑延长租期或给予再续签合同的优先权利，并未约定对投资款予以返还，因此对原告的主张该院不予支持。原告主张被告因违约造成的损失5200元及补偿金9600元，因原告承租房屋后是否转租与被告无关，且2015年8月7日通过原告的介绍，房东邱锦兴与肖光林签订《房屋租赁合同》，租金每月为650元，由此可证实是原告自已不愿再租赁讼争房屋，因此对原告的该项主张该院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付拖欠的租金3050元，无事实与法律依据，该院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付改造卫生间影响房屋安全造成的经济损失1000元，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，承租人在不影响房屋安全的前提下，可以改厕所及厨房，反诉原告未举证证实改造卫生间影响房屋安全，故对反诉原告的反诉主张该院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金1050元、补偿金1000元，因原、被告已于2015年6月底协议解除合同，故对反诉原告的该项主张本该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吴炎应于本判决生效之日起十日内返还原告李昌荣押金1000元。二、驳回原告李昌荣的其他本诉请求。三、驳回反诉原告吴炎的反诉请求。本案本诉案件受理费320元，减半收取为160元，由原告李昌荣负担135元，由被告吴炎负担25元；反诉案件受理费25元，由反诉原告吴炎负担。
宣判后，原审原告李昌荣，原审被告吴炎不服，向本院提出上诉。
上诉人李昌荣上诉称：1、由于被上诉人不能交付约定的所有房屋，导致房屋不能居住，造成上诉人的损失，上诉人请求赔偿400元租金、5200元损失符合相关法律应予赔偿。2、上诉人请求赔偿增设卫生间材料费1569元、工程费3250元均已酌情计算，且该事实客观存在。3、上诉人请求不能履行合同后两年的相关违约补偿金9600元是在合同中约定即因违约造成的有关损失，原审认定该合同有效合法，却不支持上诉人的该项诉请。4、原审判决认为双方已调解好，后上诉人又自己搬离讼争房屋，明显不当。5、房主与肖光林的租赁合同与本案讼争合同无关。综上请求撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审案件受理费均由被上诉人吴炎负担。
上诉人吴炎上诉称：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误。2015年7月被上诉人李昌荣仍住在该房屋，其应该按合同约定支付1050元租金给上诉人。2、被上诉人每月只支付800元租金，应按照合同约定补齐租金3050元，且其私人改造房屋，应当支付上诉人违约金1050元和补偿金1000元。上诉人因改造房屋赔偿房东邱锦兴1000元，对此损失应由被上诉人承担。3、上诉人已退还被上诉人押金。且被上诉人已经违约，上诉人有权没收押金，应当判决被上诉人退还1000元给上诉人。综上请求二审法院撤销一审判决并改判被上诉人李昌荣支付拖欠租金3050元、违约金1050元、补偿金1000元、被上诉人改造卫生间影响房屋安全造成上诉人经济损失1000元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
李昌荣答辩称：1.被上诉人吴炎的诉讼请求一审法院已经审理，其不能按约定给足所有房间，属违约，给答辩人造成损失。且是其自己提出不再租赁该房屋。2.被上诉人吴炎主张已归还押金1000元没有事实依据，其提交的凭据存在疑点且应当在一审时提交。
吴炎答辩称：1、被上诉人李昌荣未按合同约定支付租金构成违约，应向答辩人支付违约金1000元及补偿金1000元。2、被上诉人私自把房间改装，应当承担赔偿责任。3、被上诉人向法院主张诉讼请求没有事实和法律依据依据，请求驳回其上诉请求，支持答辩人要求被答辩人的赔偿请求。4.答辩人一审的时候已经通过邮政汇款500元给李昌荣，还有500元是现金支付。由于一审未找到汇款凭条，现向法院提交。
经庭审，上诉人李昌荣对原审判决认定的下列事实提出异议：1.“原告向被告缴纳租房押金1000元。随后，原告在二楼房间内改建一卫生间，并搬入租赁房屋居住。”认为不止改建了卫生间，还维修了房间等。2、“2014年7月、8月，原告每月支付被告租金1000元。此后，因房东邱锦兴不同意将租赁房屋三楼锁住的一个房间打开给原告使用”，认为7月8日或10日已经开始锁住。上诉人吴炎对原审判决认定事实无异议。
二审诉讼中，上诉人李昌荣提交如下证据：1.中国移动客户话费详单（通话清单）壹份，证明在2015年7月2日-17日，房东邱锦兴多次向其催要房租。2.李昌荣与邱锦兴的通话录音光盘，证明吴炎叫房东自己收房租。上诉人吴炎质证认为对证据1没有意见，对证据2认为李昌荣不肯搬出去，其才叫房东去收房租。
本院认为，上诉人李昌荣提交证据均与本案无关联性，本院不予确认。经审理查明，一审判决认定事实证据充分，本院予以认定。上诉人李昌荣对一审判决认定事实提出异议未提交证据证明，本院不予确认。本院对本案的事实与一审判决亦作相同认定。
本院认为，上诉人李昌荣与上诉人吴炎签订的《房屋租赁合同》条款对双方当事人均具有法律约束力。本案中上诉人李昌荣自2014年9月起每月支付给上诉人吴炎800元租金至2015年6月，上诉人吴炎从未提出异议，因此应认定从2014年9月起双方变更房屋租金为每月800元。上诉人李昌荣主张违约金1000元、材料费及工程费酌情计算4000元、租金额外部分5200元、补偿金9600元与上诉人吴炎主张租金3050元、违约金1050、补偿金1000元、经济损失1000元均未提交证据予以证明，且本案各方已于2015年6月协议解除合同，故对上诉人李昌荣、吴炎上述主张本院不予支持。上诉人吴炎认为本案押金1000元已经支付给上诉人李昌荣，未提交证据予以证明，且上诉人李昌荣予以否认。该项主张本院不予采信。一审判决认定事实清楚，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费345元，由上诉人李昌荣负担320元，上诉人吴炎负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 繁 钦
代理审判员 廖 晓 红
代理审判员 张 毅 晖
二〇一六年四月七日
书 记 员 林晶（代）
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；