温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第680号
原告：中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行。
负责人：叶傲霜。
委托代理人：哀韬光，浙江金道律师事务所律师。
被告：温州市鑫发对外贸易有限公司。
法定代表人：黄俊。
被告：黄俊。
被告：林莉。
被告：徐爱真。
被告：陈竹莲。
被告：徐跃海。
原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称工商银行）为与被告温州市鑫发对外贸易有限公司（以下简称鑫发公司）、黄俊、林莉、徐爱真、陈竹莲、徐跃海金融借款合同纠纷一案，于2015年1月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人哀韬光到庭参加诉讼，被告鑫发公司、黄俊、林莉、徐爱真、陈竹莲、徐跃海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2014年8月5日，原告与被告鑫发公司签订了编号为2013年鹿城字0493号《小企业借款合同》，约定：1、原告向被告鑫发公司提供借款65万元；2、借款期限为2013年10月30日至2014年10月22日止；3、借款利率按固定年利率6.6%计算，按月计息，结息日为每月20日；4、逾期罚息利率按原借款利率的基础上加收50%计收；5、对被告鑫发公司未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；6、被告鑫发公司未按约定偿还利息或者被告鑫发公司未能清偿任何其他到期债务的，原告有权宣布贷款提前到期；7、借款分别由《最高额抵押合同》和《最高额保证合同》进行担保。
为保障上述债权，2012年7月3日，被告徐跃海与原告签订了编号为2012年鹿城抵字0122号《最高额抵押合同》，合同约定：在2012年7月3日至2015年7月2日期间，在人民币67万元的最高余额内（实现债权的费用不在该最高余额内），被告徐跃海以其所有的坐落于温州市鹿城区蒲鞋市40弄××-××号××室房屋（温房权证鹿城区字第××号）及其国有土地使用权［温国用（2012）第××号］作为抵押物，为被告鑫发公司的债务提供抵押担保，并已办理了抵押登记手续。
2012年7月6日，被告徐爱真、陈竹莲与原告签订了编号为2012年鹿城抵字0123号《最高额抵押合同》，合同约定：在2012年7月6日至2015年7月5日期间，在人民币400万元的最高余额内（实现债权的费用不在该最高余额内），被告徐爱真、陈竹莲以其所有的坐落于温州市鹿城区荷花路联合大厦××幢××室房屋（温房权证鹿城区字第××号）及其国有土地使用权［温国用（2008）第××号］作为抵押物，为被告鑫发公司的债务提供抵押担保，并已办理了抵押登记手续。
2013年10月10日，被告黄俊、林莉与原告签订了编号为2013年鹿城保字0021-2号《最高额保证合同》，合同约定：在2013年10月10日至2015年10月9日期间，在人民币750万元的最高余额内（实现债权的费用不在该最高余额内）为被告鑫发公司的债务承担连带保证责任。
2013年10月30日，原告向被告鑫发公司发放贷款65万元。被告鑫发公司借款后，于2014年10月21日起未依约支付利息，经原告多次催收，被告鑫发公司至今未偿还借款本息，各担保人也未承担相应责任。原告为维护自身合法权益，请求判令：1、判令被告鑫发公司立即支付原告65万元借款本金及相应利息（截止2014年11月20日的利息为9077.32元，之后的利息、罚息、复利按中国人民银行相关规定和借款合同的约定计算至实际履行完毕之日止）；2、判令被黄俊、林莉在750万元的最高余额内（实现债权的费用不在该最高余额内）对上述第一项债务承担连带保证责任；3、判令被告徐爱真、陈竹莲在400万元的最高额度内（实现债权的费用不在该最高余额内）以其所有的坐落于温州市鹿城区荷花路联合大厦××幢××室房屋（温房权证鹿城区字第××号）及其土地使用权［温国用（2008）第××号］对上述第一项债务承担抵押担保责任，原告对该抵押物享有优先受偿权；4、判令被告徐跃海在67万元的最高额度内（实现债权的费用不在该最高余额内）以其所有的坐落于温州市鹿城区蒲鞋市40弄××-××号××室房屋（温房权证鹿城区字第××号）及其土地使用权［温国用（2012）第××号］对上述第一项债务承担抵押担保责任，原告对该抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告负担。
为证明上述事实，原告工商银行在举证期限内向本院提供如下证据：1．原告营业执照、组织机构代码证复印件及负责人身份证明书原件，证明原告主体资格。2.被告企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证复印件，证明各被告主体资格。3.编号为2014年鹿城字0493号的《小企业借款合同》复印件，证明原告与被告鑫发公司之间的借款合同关系及约定借款数额、期限、利率、罚息、担保、违约责任等。4.编号为2013年鹿城保字0021-2的《最高额保证合同》复印件，证明被告黄俊、林莉与原告之间的保证合同关系。5.编号为2012年鹿城抵字0123号的《最高额抵押合同》、房屋抵押登记证明复印件，证明被告徐爱真、陈竹莲与原告形成抵押关系，以其所有的坐落于温州市鹿城区荷花路联合大厦××幢××室房屋及其土地使用权为被告鑫发公司的债务提供抵押并已办理抵押登记。6.编号为2012年鹿城抵字0122号的《最高额抵押合同》、房屋抵押登记证明复印件，证明被告徐跃海与原告形成抵押关系，对被告鑫发公司的债务以其所有的坐落于温州市鹿城区蒲鞋市40弄××-××号××室房屋及其土地使用权为被告鑫发公司的债务提供抵押并已办理抵押登记。7.借款借据、放款账户对账单复印件，证明原告支付借款给被告鑫发公司。8.欠款本息计算清单复印件，证明被告鑫发公司所应偿还的借款本息。9.《债权转让协议》、《债权转让合同》、《浙江法制报》刊登的《债权转让通知暨债务催收联合公告》复印件，证明原告已将本案债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司），信达公司又将本案债权转让给温州正昌资产管理有限公司（以下简称正昌公司）的事实。
被告鑫发公司、黄俊、林莉、徐爱真、陈竹莲、徐跃海未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。
经审查，对原告工商银行提供的证据，因被告鑫发公司、黄俊、林莉、徐爱真、陈竹莲、徐跃海未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩权利。本院认为，原告提供的证据1-8，内容真实、来源合法，并与本案事实具有关联性，依法均予以认定。关于证据9，本院对真实性予以认定，但本案债权转让发生于诉讼过程中，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。
经审理，本院查明的事实与原告工商银行诉称的一致，依法予以认定。
另查明：涉案《最高额保证合同》均约定保证人的保证方式为连带责任保证，保证的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用，但实现债权的费用不包括在最高余额内；保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年。涉案《最高额抵押合同》和《最高额保证合同》均另行担保了其他债务。被告鑫发公司借款后，已足额支付利息至2014年10月20日，此后未再还款。截止2015年7月28日，被告鑫发公司尚欠原告工商银行借款本金65万元、利息238.33元、利息的复利18.29元及罚息49871.25元。本案审理过程中，原告明确未请求被告支付罚息的复利。
又查明：2015年3月18日，工商银行与与信达公司签订了编号为浙江2015年WZ001号019号的《债权转让协议》，约定将本案债权转让给信达公司，双方于2015年4月17日在《浙江法制报》刊登了《债权转让通知暨债务催收联合公告》，通知本案债务人、担保人向信达公司清偿债务或代为履行债务。2015年7月22日，信达公司与正昌公司签订了编号为信浙-B-2015-034的《债权转让合同》，双方于2015年7月27日在《浙江法制报》刊登了《债权转让通知暨债务催收联合公告》通知本案债务人、担保人向正昌公司清偿债务或代为履行债务。
本院认为：原告工商银行与被告签订的涉案各合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，应受法律保护。原告依约发放贷款后，被告鑫发公司未能清偿债务构成违约，原告请求被告鑫发公司偿还借款本金、利息、利息的复利及罚息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告徐爱真提供其名下与被告陈竹莲共有的坐落于温州市鹿城区荷花路联合大厦××幢××室房屋（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：175.21平方米）及其国有土地使用权［土地使用证号：温国用（2008）第××号，使用权面积：11.52平方米］、被告徐跃海提供其单独所有的坐落于温州市鹿城区蒲鞋市40弄××-××号××室房屋（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）及其国有土地使用权［土地使用证号：温国用（2012）第××号，使用权面积：13.88平方米］，均为被告鑫发公司的上述借款作最高额抵押担保，上述房屋均已办理抵押登记手续，故原告的抵押权依法均已设立。根据法律规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。虽然涉案两套房屋的土地使用权尚未办理抵押登记，但土地使用权仍视为一并抵押，故原告有权就依法拍卖、变卖上述两套抵押房屋及国有土地使用权的所得价款在各自最高债权额限度内优先受偿。原告工商银行在约定的保证期间请求被告黄俊、林莉对被告鑫发公司所负的上述债务在最高保证金额750万元的范围内承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。本案诉讼中，虽然涉案债权由原告工商银行转让给信达公司，而信达公司又将债权转让给正昌公司，争议的民事权利义务发生转移，但不影响原告工商银行的诉讼主体资格和诉讼地位。本院对本案作出的判决发生法律效力后，对受让人信达公司和正昌公司均具有拘束力。
被告鑫发公司、黄俊、林莉、徐爱真、陈竹莲、徐跃海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告温州市鑫发对外贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行借款本金65万元、利息238.33元、利息的复利及罚息（截止2015年7月28日，利息的复利18.29元、罚息49871.25元；自2015年7月29日起，利息的复利以所欠利息238.33元为基数、罚息以所欠本金65万元为基数，均依照年利率9.9%计算至本判决确定的履行之日止）。
二、若被告温州市鑫发对外贸易有限公司未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖被告徐跃海单独所有的坐落于温州市鹿城区蒲鞋市40弄××-××号××室房屋（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）及其国有土地使用权［土地使用证号：温国用（2012）第××号，使用权面积：13.88平方米］，所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号为2012年鹿城抵字0122号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过67万元。
三、若被告温州市鑫发对外贸易有限公司未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖被告徐爱真名下与被告陈竹莲共有的坐落于温州市鹿城区荷花路联合大厦××幢××室房屋（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：175.21平方米）及其国有土地使用权［土地使用证号：温国用（2008）第××号，使用权面积：11.52平方米］，所得价款由原告中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行优先受偿，但原告优先受偿的范围与编号为2012年鹿城抵字0123号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过400万元。
四、被告黄俊、林莉共同对被告温州市鑫发对外贸易有限公司所负的上述第一项债务承担连带清偿责任，但其承担保证责任的范围与其签订的编号为2013年鹿城保字0021-2号《最高额保证合同》项下担保的其他债务合计不超过750万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10391元，由被告温州市鑫发对外贸易有限公司、黄俊、林莉、徐爱真、陈竹莲、徐跃海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 邱 天 翔
人民陪审员 陈 小 萍
人民陪审员 蔡 小 园
二〇一五年九月二十一日
代书 记员 诸葛冰洁