广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初816号
原告潘铭，男，1986年6月19日出生，汉族，罗定市人。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。
法定代表人肖志均，总经理。
原告潘铭诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告潘铭到庭参加了诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年8月19日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号11080123，以下简称为“合同”），原告购买被告开发的位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路凤凰新城住宅小区第B座03层01号房。原告按合同约定付清了总房价款438596元，合同签订当日还向被告支付了代办土地使用权证、房产证契税及工本费用14518元整。合同约定被告应于2012年11月30日前交楼。2013年5月，被告通知原告收楼，但被告未能按约定提供县级以上地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的文件或备案表，被告要交付的房屋根本达不到交付使用的标准，原告拒绝收楼，由此所产生的一切责任均由被告承担。被告于2014年5月才出示经地方人民政府房地产开发主管部门竣工验收的备案表，备案日期为2014年4月28日，根据合同的约定，被告应于2014年10月25日前为原告办理完毕房地产权属证书，但被告至今仍未办理完成，已构成违约。根据合同第九条之规定，被告应向原告支付截止至2014年4月28日的逾期交房违约金14649.1元与第十五条的规定向原告支付逾期办理房地产权属登记证违约金31885.9元。诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金14649.1元（截止2014年4月28日）；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属登记证违约金31885.9元（计算至2016年4月25日，同时保留追索至被告办理完毕房产权证为止）3、案件受理费由被告承担。
为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，拟实原告向被告购买了涉案商品房，原、被告是商品房买卖合同关系，双方就商品房买卖约定了权利义务和违约责任。证据2、收款收据，拟证实我已经支付了首期款188596元。证据3、代办土地使用权证、房产权契税费用收款收据，拟证实出卖人有义务为买受人办理相关的产权登记。证据4、身份证复印件，拟证实原告的身份情况及诉讼主体资格。
被告创宇公司辩称：一、原告请求逾期交房违约金的请求已经超过两年的诉讼时效。（一）、根据合同明确约定，逾期交楼违约金只能计算至实际交付之日（2013年5月22日）止，原告请求逾期违约金的计算截止至2014年4月28日没有依据。（二）、原告在实际交房之后主张逾期交楼违约金的，根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交楼违约金应如何计算的诉讼时效的批复》[(2013)粤高法民一复字第8号],诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即本案的诉讼时效是从2013年5月23日开始计算，但原告于2016年4月26日才诉至法院，已经超过两年的诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、被告不存在逾期办证的违约行为，原告直到2015年11月19日才出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。（一）法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。（二）即使被告向原告发出《关于办理房屋权属证书的通知》，书面形式要求原告出具办证委托书，但原告直至2015年11月19日才出具办证委托书，更足以证实至今不能办证的责任在于原告。（三）原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。（四）办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。（五）被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系，被告为原告代办房地产权属证书不是被告的法定义务，而是无偿委托代理产生的义务。三、即使法院认定被告承担逾期办证责任，违约金仅能计至被告提供资料报产权登记备案之日止，不应计至出证之日。（一）补充协议第四条中“违约金计至出证之日”的约定无效，该约定违反了行政法规的强制性规定。行政法规规定行政机关才有权出具房产证，开发商是没有出证之权，因此该约定无效。（二）根据《商品房买卖合同的司法解释》第十八条的规定，基于出卖人的原因，无法办理房产证的，出卖人才应当承担违约责任。自房产部门受理了被告的初始登记的资料后，因房管部门的迟延办证行为，是不属于被告的责任。因此，关于“违约金计至出证之日”的约定也是违反了上述司法解释的规定，该约定无效。（三）被告提供了产权登记备案资料给产权登记机关之后，被告法定办证义务就已经完成。在初始登记阶段，被告有提供资料报产权登记机关备案的法定义务，即使被告要承担逾期办证责任，只能算至被告提供资料报产权登记申请之日。而在转移登记阶段，被告并没有法定办证的义务，原告才是法定的办证权利人（申请人），即使原告委托被告办证，只能适用合同法的委托合同关系的规定。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，其提出的逾期交楼违约金的请求已经超过法定两年的诉讼时效，其请求逾期办证的违约责任在于原告本身，请求法院予以驳回。
为证明其主张的事实，被告在诉讼中提供以下证据：1、通知原告签署办证委托的公示图片，拟证实被告通过公示形式希望业主提供委托手续。2、办理权属的相关委托书，拟证实原告委托被告办理权属的时间。3、房管局窗口关于办证需要的文件公示，拟证实办房产证所需要的资料（其中表明是需要委托书的）。4、发送收楼通知书回执，拟证实被告通知原告收楼。5、原告收楼资料，拟证实原告收楼时间。
经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2011年8月19日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第B座03层01号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为438596元。第六条约定买受人必须在2011年8月17日前付清首期房款188596元给出卖人，剩余房款25万元须于2011年8月30日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，原告已于2011年8月19日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14518元，并按约定支付完全部购房款。2012年12月8日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年11月16日，被告张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2015年11月22日，原、被告签订了《委托办理权属登记协议书》、《房屋权属登记委托书》、《土地权属登记委托书》。2016年1月5日，被告向罗定市房管局递交办理商品房权属初始登记所需的资料。原告认为，被告存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年4月26日诉至本院，要求处理。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、代办土地使用权证、房产权契税费用收款收据、身份证复印件，被告提供的，被告提供的通知原告签署办证委托的公示图片、办理权属的相关委托书、房管局窗口关于办证需要的文件公示、发送收楼通知书回执、原告收楼资料等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系何时成立？2、被告是否存在逾期办证的违约行为、违约责任如何？3、原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？
对于第1个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系何时成立的问题。本案中，被告于2011年8月19日已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14518元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，原告已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续，原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年8月19日已成立。虽然原、被告于2015年11月22日签署有关委托办理权属证书的协议和委托书，但并不影响双方在前已成立委托关系的事实。被告提出的双方的委托关系于2015年11月22日才成立的事实抗辩，依据不足，本院不予采纳。
对于第2个争议焦点即被告是否存在逾期交楼、逾期办证的违约行为、违约责任如何的问题。根据《合同》和《合同补充协议》的约定，被告须在商品房“交付”使用后的180日内为原告办妥房产证。同时，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件，故被告认为逾期交楼违约金只能计算至2012年12月8日缺乏理据。原告主张逾期交楼违约金计至2014年4月28日，合法有据，本院予以支持。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。因此，被告须在商品房将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。被告于2016年1月5日才向罗定市房管局递交商品房权属初始登记的材料，但至今未递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，合法有据部分，本院予以支持。根据合同约定，原告主张从2014年10月26日起至2016年4月25日止的逾期办证违约金23991.20元（共547天，每日按商品房总价款438596元的0.1‰的标准计付违约金），故原告要求被告支付从2014年10月26日起至2016年4月25日期间的逾期办证违约金共31885.9元的诉讼请求，本院仅在23991.20元的数额范围内予以支持，超出部分予以驳回。
对于第3个争议焦点，即原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。本院认为，原告的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交楼的违约金，是按日向买受人支付已付房价款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约金行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，原告于2016年4月26日诉至本院，主张逾期交楼违约金没有超过法定诉讼时效。根据合同第九条及《合同补充协议》第七条的约定，被告交付的商品房在2014年4月28日才符合合同约定的交付条件，被告逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月27日，原告主张交楼时间为2013年5月30日起计算，至2014年4月27日，共332天，根据合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金14561.39元（438596元×0.1‰×332天）。原告主张的超出本院核定数额范围内的违约金，没有依据，本院不予支持。
综上所述，被告创宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年5月30日至2014年4月27日止的逾期交楼违约金14561.39元给原告潘铭。
二、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2016年4月25日前的逾期办证违约金23991.20元给原告潘铭。
三、驳回原告潘铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费482元（原告已预交），由原告潘铭负担83元，被告云浮市创宇贸易有限公司负担399元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陈梦儿