广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初511号
原告：韶关市中和物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区北江路湾景中心六楼C号。
法定代表人：江定中，该公司经理。
委托代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。
委托代理人：林红福，广东秦唐律师事务所实习律师。
被告：张敏，女，1975年3月7日出生，汉族，江苏省盐城市人，住韶关市浈江区。
原告韶关市中和物业服务有限公司诉被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由审判员黄智霄适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市中和物业服务有限公司委托代理人沈明星、林红福和被告张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韶关市中和物业服务有限公司诉称：2007年12月1日，原告与粤海广场全体业主签订《粤海广场物业管理服务合同》，合同约定从2007年12月1日，由粤海广场全体业主选聘原告对粤海广场实施物业管理。被告张敏已在《粤海广场物业管理服务合同》上签名，并且原告从2007年12月1日起对粤海广场物业进行了有效的管理和服务，原、被告之间已形成有效的物业服务合同关系。原告于2014年3月15日在物业区域内张贴《关于调整物业服务费的通知》，依照韶市价（2004）117号文的规定调整物业费价格进行收费，物业费由0.95元／㎡上调为1.05元／㎡。被告业主张敏的房屋面积为183.71㎡，从2013年1月至2014年3月，按0.95元／㎡计算每月的物业服务费为174.5元，共15个月合计2617.5元；自2014年4月至2015年12月开始按1.05元／㎡计算每月的物业费为192.9元，共21个月合计4050.9元，未交物业服务费合计6668.4元（0.95元／㎡×183.71㎡×15个月＋1.05元／㎡×183.71㎡×21个月），水费1342.8元（64吨×2.7／吨＋390吨×3元／吨），依合同约定代收维修基金180元（每年60元，即每月5元，36个月），滞纳金按《粤海广场物业管理服务合同》第11条第2款的规定，从逾期之日起每天按1元递增交纳滞纳金即从2013年1月起至2015年12月共1095天，每天1元，共1095元，以上各项合计9286.2元。原告于2015年1日12日、8月6日、12月20日多次向被告发函催缴，并且于2015年8月5日发出《律师函》进行催缴，被告均置之不理、拒不缴纳，被告的行为已严重阻碍了原告的物业管理服务工作，损害了原告的合法权益。根据国务院《物业管理条例》第四十二条及《广东省物业管理条例》第四十七条之规定，请求法院依法判决：一、被告向原告支付拖欠的2013年1月至2015年12月期间的物业服务费6668.4元、水费1342.8元、维修基金180元（依合同代收）及滞纳金1095元，共计9286.2元；二、被告负担本案诉讼费用。
被告张敏辩称：我在粤海广场买的房屋是位于楼顶，一直以来我都是准时交物业费。但这几年我家房屋漏水，墙纸全发霉，我找物业协商，他们一直不帮我解决漏水问题。我不是不交物业费，我也想安居乐业，只要他们帮我维修好房屋，房屋不漏水，我肯定会交物业费。至于水费，这两年我家没有在这里居住，根本没有水费，对滞纳金也有意见，是由于原告不处理我房屋漏水问题，才造成本案纠纷，这是原告的责任，我不同意支付滞纳金。
经审理查明：被告张敏系韶关市浈江区和平路粤海广场C1102-1103＊＊＊房的业主。2007年12月1日，乙方韶关市中和物业管理有限公司（韶关市中和物业管理有限公司于2009年1月23日经工商部门核准后，将企业名称变更登记为韶关市中和物业服务有限公司，即本案原告）与甲方粤海广场全体业主签订《粤海广场物业管理服务合同》，约定：住宅按建筑面积0.95元／㎡计收；甲方从2007年12月1日开始缴交物业服务费，以后每月收缴一次物业服务费。甲方可以现金缴交，也可通过银行代扣。收缴时间为每月20日至25日；物业服务费收取标准在合同期内，如遇物价上涨或下降因素影响，参照市物价局物业服务指导价与业主委员会协商调整费用；业主或非业主使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按1元递增交纳滞纳金；维修基金的筹集与使用参照韶关市政府（2007）282号文的有关规定执行。从2008年1月1日起每户每年缴存维修基金60元。由物业公司代收代存专项维修资金账户；按照本合同约定，甲方按时按标准向乙方缴交物业服务费、专项维修资金等费用等内容。绝大部分粤海广场业主在合同的签名表上签了名，同意韶关市中和物业管理有限公司对粤海广场进行物业管理，被告张敏也在签名表上签了名。签订合同后，韶关市中和物业管理有限公司即从2007年12月1日起对粤海广场实施物业管理和服务，粤海广场全体业主实际享受了物业管理服务。2014年3月15日，原告参照韶关市物价局和韶关市建设局于2004年10月19日制定的韶市价（2004）117号文的规定，对物业服务费进行调整，物业费由0.95元／㎡上调为1.05元／㎡，并在物业区域内张贴《关于调整物业服务费的通知》，并未有任何业主对收费标准提出异议，绝大部分业主长期以来也自愿按照该标准缴纳物业服务费。被告张敏的房屋面积为183.71㎡，开始时被告按照合同的约定按时缴交物业费用，后来被告以其所居住的房屋出现漏水，原告没有维修好为由拒绝缴交物业费。被告拖欠的物业费从2013年1月至2014年3月（计至2014年3月31日的累计天数为455天），按0.9元／㎡计算每月的物业服务费为174.5元，共15个月合计2617.5元；自2014年4月至2015年12月（计至2015年12月31日的累计天数为640天）按1.05元／㎡计算每月的物业费为192.9元，共21个月合计4050.9元，未交物业服务费合计6668.4元、依合同约定代收维修基金180元（每年60元，即每月5元，共36个月）以及部分水费。原告多次向被告催缴，并且于2015年8月5日向被告发出《律师函》进行催缴，但均无结果。为此，原告诉至本院，要求解决。
另查明，原告具有物业服务资质，资质等级为三级，经营范围：物业管理服务（在资质证许可业务范围内及有效期内经营）；室内装修；提供住宅排污、排水管道疏通。
上述事实，有起诉状、企业机读档案变更登记资料、营业执照、组织机构代码证、资质证书、《粤海广场物业管理服务合同》、《关于调整物业服务费的通知》、韶市价（2004）117号文件、物业费欠费明细清单、催缴通知、律师函、照片和庭审笔录等材料予以证实。
本院认为：韶关市中和物业管理有限公司（2009年1月23日变更登记为本案原告韶关市中和物业服务有限公司）与粤海广场业主签订《粤海广场物业管理服务合同》，粤海广场绝大部分业主（包括本案被告）在合同的签名表上签名确认，同意选聘韶关市中和物业管理有限公司对粤海广场进行物业管理，因此，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应认真遵守履行。合同签订后，原告对被告所居住的粤海广场履行了管理物业服务工作，被告作为粤海广场的业主，接受了原告的物业服务，原、被告之间建立了物业管理服务关系。原告所收取的服务费在物价部门核定的收费标准范围之内，被告接受了原告的物业服务，就有交纳物业服务费的义务。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”，第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业业务费用；……”，第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，按时交纳物业管理费等业务费用是业主的主要义务之一，被告以其所居住的房屋存在漏水，原告没有维修好等理由拒绝支付，被告提出的抗辩因属另一法律关系，被告可另行依法解决。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费6668.40元、维修基金180元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请要求被告支付水费1342.80元，因原告无法确定被告所拖欠水费的每月用水吨数，在原告没有提供充分证据予以佐证的前提下，仅凭被告以前用水量规律估算出来的，对该诉请本院不予支持。原告待有其他新证据后，可另行依法解决。至于原告要求被告支付滞纳金1095元的诉讼请求，虽原、被告双方签订的《粤海广场物业管理服务合同》对逾期支付物业服务费的违约金计付进行了约定，但该条款约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对该条款中关于违约金的约定予以适当调整。原告主张的违约金可按年利率24%计算，即（174.50元＋5元）×455天×24%÷365天=53.70元；（192.90元＋5元）×640天×24%÷365=83.28元，上述两项违约金合计为136.98元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《物业管理条例》第六条、第七条、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告张敏在本判决生效之日起七日内向原告韶关市中和物业服务有限公司支付2013年1月至2015年12月期间的物业服务费6668.40元、维修基金180元和违约金136.98元。
二、驳回原告韶关市中和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由被告张敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 黄智霄
二〇一六年五月二十五日
书记员 张燕平
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