北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7000号
上诉人（原审原告、反诉被告）：代桂菊，女，1978年3月6日出生。
委托诉讼代理人：徐建民，北京市瑞都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈亚芬，女，1957年4月24日出生。
委托诉讼代理人：蔺轩，北京兴展律师事务所律师。
上诉人代桂菊因与被上诉人沈亚芬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初10767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
代桂菊上诉请求：撤销原判，改判：1.沈亚芬返还我租金5000元；2.沈亚芬赔偿我装修损失5.8万元、可得利益损失7706.42元；3.我无需支付沈亚芬租金损失6666元；4.本案一、二审案件受理费及反诉费由沈亚芬负担。事实和理由：1.一审法院错误认定我对装修损失举证不能。我对租赁物进行装修的事实已经法院勘验、沈亚芬承认，装修损失已由《装修合同》和装修公司出具的《收据》印证，根据民事诉讼法律相关规定，我已经完成举证义务，且涉案房屋装修后并未投入使用，不存在装修残值的问题，无须再做残值鉴定。2.根据相关法律规定，无论是否存在行政限制，只要沈亚芬不履行或不能履行合同义务，我就有权解除合同并要求沈亚芬返还租金、赔偿损失，包括合同履行后的可得利益损失。3.沈亚芬以我的沙发等物品仍置于涉案房屋内，影响其对涉案房屋使用为由，要求我继续支付其租金，缺乏相应的事实及法律依据。我在通知沈亚芬解除租赁合同时已书面通知其随时接收房屋，后又发通知再次催促沈亚芬接洽协商相关事宜，沈亚芬已经按照《解除合同通知书》“径行接收”涉案房屋。我于一审诉讼过程中多次告知沈亚芬涉案房屋内沙发等物品能用就用，不能用就随意处理，故沈亚芬于一审提出的反诉请求不能成立，我不同意支付其租金损失。
沈亚芬辩称，同意一审判决，不同意代桂菊的上诉请求和理由。1.经一审法院现场勘验，代桂菊向法院提交的装修合同与现场实际情况不符，无证据证明代桂菊实际支出的装修费用。代桂菊向法庭提出对装修价值进行司法鉴定，但拒绝缴纳鉴定费用，其应当承担举证不能的后果。2.代桂菊一直未将涉案房屋钥匙交还于我，导致我无法接收房屋，直至一审最后一次开庭时，代桂菊才表示我可以随意处置涉案房屋内物品，其应当承担之前时间段占用房屋的费用。涉案房屋于2017年3月30日因代桂菊无照经营被查封，我无法接收或使用房屋，代桂菊在其律师函和解除合同通知书中刻意隐瞒房屋被查封的事实，故其告知我接收房屋的表示归于无效。3.我在履行合同的过程中并无违约行为，代桂菊要求我赔偿其可得利益损失，无事实和法律依据。
代桂菊向一审法院起诉请求：1.沈亚芬返还我租金5000元；2.沈亚芬赔偿我装修损失5.8万元；3.自2017年3月10日起至2017年涉案合同终止之日，按7706.42元/月赔偿合同履行后可得利益损失。4.诉讼费由沈亚芬承担。
沈亚芬向一审法院反诉请求：1.代桂菊支付我16600元租金损失；2.拆除房内门、隔断，将房屋恢复原状；3.诉讼费由代桂菊承担。
一审法院认定事实：2017年2月9日，沈亚芬（出租人即甲方）与代桂菊（承租人即乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将自有的坐落于北京市大兴区××号房屋2间，出租给乙方经营使用。该房屋面积80平米。乙方用承租方作为住所向工商局申领营业执照时，甲方应予以协助。合同租期为1年，自2017年3月10日起至2018年3月9日止。租赁期届满，甲方有权收回房屋，乙方应当如期交还。租金按5000元一季度计付（大写：伍仟圆/季度）。每季度为3个月。有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，但应当给乙方预留30天的腾退房屋的期间：1、乙方迟延履行支付租金义务，经催告后在合理期限内仍不履行的；2、乙方擅自转租的；3、乙方利用承租房屋进行违法犯罪活动，损害公共利益的；4、法律、行政法规规定可以单方面解除合同的的其他情形。合同依法或按约解除的，租金按实际使用时间计算，多退少补。因违约或过错给对方造成损失的，应当依法赔偿损失。
随后，代桂菊向沈亚芬交付了一个季度的租金5000元，沈亚芬将涉案房屋交付代桂菊。随即代桂菊对涉案房屋进行了装修改造。
本案在审理过程中，代桂菊向法院提供以下证据：提供涉案房屋的装修合同书及附件、装修公司的收据、公司字号核准证明、住所证明格式、解除合同通知书、受托处理合同解除善后事宜函、邮寄凭条及快递查询截图、短信记录，用以证明租赁是商用房子，租赁房子当时房子已经破败，因为留了装修时间一个月，从给一个月装修时间可以看出来房子破败情况，除了支付租金5000元，装修还支付5.8万元，在已经核准北京潇湘居民服务有限公司名称之后发现这个房子不能办理营业执照受到行政限制，合同目的不能实现，就书面通知沈亚芬，要求解除合同，就后续事宜进行商议，但是沈亚芬没有理会，无奈才起诉。
沈亚芬的质证意见：对于代桂菊提供的证据都不认可，装修公司合同无法核实不予认可；装修公司出具的收据不符合税务机关对票据的规定；解除合同通知书没有收到，因为沈亚芬在海南不在北京，张继生收到的，并未告知沈亚芬本人，且对方说我赔偿6万元，我不同意解除合同；律师函也没有收到，快递查询不能证明签收，沈亚芬确实不在北京；对于短信说一个月装修期为口误，现在对方不是装修是改造，把原来的房子改成了几个小间，之前没有提前说也没有经过我同意。
沈亚芬提供以下证据：房屋租赁许可证、北京市房屋租赁安全合格证、结婚证，用以证明张继生与沈亚芬系夫妻关系，房屋租赁许可证、租赁安全合格证是张继生的名义办理的，涉案房屋系是符合国家相关机构可以用于租赁的。
代桂菊对上述证据没有异议。
代桂菊称：涉案房屋3月30日被查封，4月1日要求解除合同，因为属于违法查封，6月29日申请行政复议。6月29日，给的照片，政府说已经解封了。而且我已经给沈亚芬发送了解除合同通知书，对方已经签收，此时合同已经解除，且我在短信和庭审时表示屋内物品抛弃。
沈亚芬称：对于查封问题确实存在，当时房子被撬了，具体时间记不清楚了，但是派出所有报案记录，我女儿就锁了门。对于代桂菊的解除合同通知当时是其爱人张继生签收的，但是因为沈亚芬不在北京并未告知本人，后来沈亚芬回京才告知，具体时间记不清楚了。
经过代桂菊的申请，法院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司（以下简称：中新国地公司）对涉案房屋装修工程造价进行鉴定。中新国地公司出具案件情况说明，说明：我公司收到法院证据资料后，随即确定了鉴定事项组的人员安排，认真研究资料。多次电话与代桂菊代理人沟通鉴定费，鉴定费8000元，到目前当事人仍未缴纳鉴定费，鉴于上述情况，我们请法官协助，便于该案件鉴定工作展开。收到中新国地公司的说明后，法院依法通知代桂菊限期缴纳鉴定费，中新国地公司再次出具案件情况说明，说明：我司在收到贵院的司法委托鉴定函后，随即联系代桂菊缴纳鉴定费，其一直未交鉴定费。法院要求其于2018年4月12日前缴纳鉴定费，如未交则作退案处理。代桂菊现已超过法院规定时限仍未缴纳鉴定费，现向贵院汇报并要求退案。
经过沈亚芬的申请，法院到北京市大兴区黄村镇企业办经济发展办公室（以下简称：黄村企业办）调查核实，该办公室出具答复意见：涉案房屋原来是可以办理营业执照的，自今年3月就开始收紧，只给税收大户和自主创业的村民才可以考虑，其余情况一般都不给办理了。
法院曾组织双方进行现场勘查，双方对房屋内的现状进行了确认。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。代桂菊与沈亚芬签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。合同约定代桂菊用承租房作为住所向工商局申领营业执照时，沈亚芬应当给予协助。根据黄村企业办出具涉案房屋在2017年3月之前可以办理营业执照，之后一般不再给予办理的意见，此种情况，涉案房屋无法以该房屋为经营场所办理营业执照系不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现。本案诉讼前，代桂菊行使合同解除权，通知沈亚芬解除合同，沈亚芬有异议致使双方形成诉讼，现法院确认代桂菊有权解除合同，双方签订的租赁合同已经于沈亚芬收到解除通知之日解除。虽然双方合同已经解除，但是代桂菊要求对涉案房屋的装修损失进行赔偿，对于短信中提到装修期一个月，沈亚芬提出属于口误，法院不予采纳，故虽然沈亚芬不认可同意代桂菊进行装修，但是沈亚芬发生的短信认可一个月的装修期，法院可以认定沈亚芬同意代桂菊进行装修，并给一个月的装修期。因组织双方进行现场勘查，发现装修合同约定的装修事项与现场实际情况不符，沈亚芬又对装修合同及收据提出异议，代桂菊申请对涉案房屋装修工程进行鉴定，但是代桂菊并未交纳鉴定费用，致使鉴定无法进行，故代桂菊应承担举证不能的法律后果，对于代桂菊要求沈亚芬给付装修损失5.8万元的诉讼请求，法院不予支持。虽然双方签订的租赁合同已经解除，且沈亚芬将涉案房屋接收，代桂菊也提出屋内物品予以抛弃，但是仍要求赔偿装修损失，故自合同签订之日至今的房屋租金及占用费，法院根据房屋实际使用情况、租赁房屋瑕疵对实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人的过错程度等因素法院予以酌情确定，对代桂菊要求返还全部已交房租5000元的诉讼请求，法院酌情确定沈亚芬返还3000元。对沈亚芬要求代桂菊支付2017年3月10日至2018年4月9日止租金损失16600元的反诉请求，因通过双方的短信显示沈亚芬给代桂菊一个月的免租期，即代桂菊缴纳的5000元系2017年3月10日至2017年6月10日的租金，由2017年6月10日至2018年4月9日的租金损失，亦应按照上述原则由双方分担，故代桂菊应给付沈亚芬租金损失6666元。对代桂菊要求沈亚芬赔偿可得利益损失（自2017年3月10日起至2017年合同终止之日按7706.42元每月计算）的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。综合上述证据可以证明沈亚芬已经同意代桂菊进行装修，考虑双方过错及实际损失情况，对沈亚芬要求代桂菊拆除墙、隔断，将房屋恢复原状的反诉请求，法院不予支持。判决：一、沈亚芬于判决书生效后十日内返还代桂菊房屋租金三千元；二、代桂菊于判决书生效后十日内给付沈亚芬租金损失六千六百六十六元；三、驳回代桂菊的其他诉讼请求；四、驳回沈亚芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间,双方当事人未向本院提交新证据。代桂菊在庭审中，政府系以其非法经营为由查封涉案房屋。
根据当事人一审提交的证据，本院另查明，代桂菊提交的《解除合同通知书》所通知内容如下：一、本通知送达贵方之时，双方的房屋租赁合同解除，贵方可径行收回房屋。二、合同解除后的已付租金返还以及租赁物清理、装修、设施购置损失赔偿等善后事宜，我方已委托徐建民律师代为处理。
代桂菊提交的邮寄凭条及快速查询截图显示，《解除合同通知书》于2017年4月8日签收。沈亚芬提交的双方于2017年6月12日的往来手机短信显示：沈亚芬要求代桂菊将涉案房屋内的东西拉走，代桂菊以东西被政府查封为由予以拒绝。代桂菊对该证据的真实性认可。
2017年9月13日，一审法院在开庭过程中询问：“关于空调什么意见？”代桂菊答：“都不要了，我们就要的已经有的损失，所有屋内的东西都不要了。”
一审判决查明的其它事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，代桂菊与沈亚芬签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行义务。根据黄村企业办出具的意见，涉案房屋在2017年3月之前可以办理营业执照，之后一般不再给予办理。因此，涉案房屋无法办理营业执照不可归责于双方当事人。由于涉案房屋无法办理营业执照，代桂菊的合同目的无法实现，其有权解除合同，但双方对于合同的解除均不承担违约责任。代桂菊向沈亚芬发送的《解除合同通知》于2017年4月8日送达，故双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。
合同解除以前，代桂菊接收并使用房屋，应当按照合同约定自2017年3月10日起负担相应的租金。合同解除后，代桂菊应当将涉案房屋腾空返还沈亚芬。根据查明的事实，合同解除之日涉案房屋已被查封，虽然在房门被撬后沈亚芬重新上锁，但代桂菊一直没有将涉案房屋内物品搬出，2017年6月12日沈亚芬要求代桂菊将涉案房屋内的物品搬出时代桂菊仍予以拒绝，在2017年9月13日一审法院的庭审中代桂菊才首次明确表示放弃涉案房屋内的所有物品，至此方可视为代桂菊将涉案房屋腾空返还沈亚芬。由于自合同解除之日至2017年9月13日代桂菊未将物品搬出，实际占有涉案房屋，应当按照租金标准支付相应的使用费。照此计算，代桂菊应承担的租金及使用费应为10000余元。虽然合同的解除系因不可归责于双方当事人的原因，但合同解除前的租金支付不应受此影响，合同解除后未及时腾空返还涉案房屋系代桂菊个人原因，故一审判决由双方分担房屋租金及使用费有失妥当。同时，一审判决将代桂菊承担租金及使用费的期限计算至2018年4月9日，不够准确。但是，一审判决代桂菊承担的房屋租金及使用费总额低于其本应承担的数额，有利于代桂菊，沈亚芬亦未提出上诉，故本院对一审相应判决结果予以维持。代桂菊上诉主张沈亚芬已经按照《解除合同通知书》径行接收房屋，其不应继续支付租金，但结合该通知书全文来看，不能认定代桂菊作出了沈亚芬可以随意处理涉案房屋内物品收回房屋的明确的意思表示，同时因房屋已被查封，沈亚芬客观上也无法收回房屋，而且查封房屋系针对其经营行为，相应后果应由其自行承担，故代桂菊的该项上诉主张不能成立。
根据相关司法解释规定，因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。代桂菊上诉请求沈亚芬装修损失，但是，根据一审法院现场勘查，代桂菊提交的装修合同约定的装修事项与现场实际情况不符，沈亚芬对装修合同及收据亦提出异议，故装修合同及收据证据不足以证明代桂菊的主张。在此情况下，应由代桂菊申请鉴定来确定鉴定装修损失的数额。代桂菊虽于一审中申请对涉案房屋装修工程进行鉴定，但未交纳鉴定费用，致使鉴定无法进行，其应承担举证不能的法律后果，故本院对代桂菊该项上诉请求不予支持。因合同解除并非由于沈亚芬违约所致，代桂菊要求沈亚芬赔偿可得利益损失缺乏法律依据，故本院对其该项上诉请求，亦不予支持。
综上所述，代桂菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判决理由不尽妥当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1676元（案件受理费1568元，反诉费108元），由沈亚芬负担132元（已交纳108元，余款于本判决生效之日起10日内交至一审法院），由代桂菊负担1544元（已交纳）。二审案件受理费1610元，由代桂菊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 刁久豹
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年七月二十七日
法官助理 郭 融
书 记 员 云 姣