广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法民一初字第475号
原告：伍根银，男，1976年6月20日出生，汉族，住重庆市荣昌县。
原告：窦海琼，女，1983年6月4日出生，土家族，住重庆市酉阳县。
委托代理人：吴崇岳、卢惠霞，广东展法律师事务所律师、律师助理。
被告：冯垣华，男，1983年5月6日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：胡叶荣、冯钊和，广东泽荣律师事务所律师�
原告伍根银、窦海琼诉被告冯垣华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理。依法由审判员张庆争适用简易程序于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告伍根银、窦海琼的委托代理人吴崇岳、卢惠霞，被告冯垣华及其委托代理人胡叶荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伍根银、窦海琼诉称：2013年12月27日，原、被告在中介中山市意诚房地产服务有限公司（以下简称意诚公司）的办公室签订房地产买卖合同，约定原告伍根银、窦海琼以341000元的价格购买被告冯垣华位于中山市东升镇同乐大街8号丽城花园某号楼某房的房屋（以下简称涉案房屋），被告冯垣华承诺涉案房屋无抵押或其他权利负担，被告冯垣华对涉案房屋享有完整的产权，能完全支配处理。合同签订后，原告伍根银、窦海琼共向被告冯垣华支付了购房款141000元（含定金40000元）。2014年3月14日，原、被告及意诚公司的业务员共同到房管部门办理过户手续时，发现涉案房屋处于查封状态，不能买卖。原告伍根银、窦海琼认为，被告冯垣华隐瞒涉案房屋已经被查封的行为，有违诚信原则，违反了法律规定，导致房屋买卖合同不能履行，被告冯垣华依法应承担相关责任。为维护自己的合法权益，原告伍根银、窦海琼特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同，被告冯垣华退还原告伍根银、窦海琼已经支付的购房款141000元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；2.被告冯垣华按原告伍根银、窦海琼支付之定金数额支付违约金40000元；3.由被告冯垣华承担本案的诉讼费用。
原告伍根银、窦海琼对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：身份证复印件；房地产买卖合同；中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表（2014年3月17日）、房地产查封证明表；收款收据、转账凭条；情况说明；关于窦海琼申请住房公积金贷款事宜的复函；关于伍根银窦海琼与冯垣华房屋买卖合同情况的说明。
被告冯垣华辩称：原告伍根银、窦海琼的诉讼请求没有事实和法律依据，本案的房地产买卖合同应继续履行。被告冯垣华没有隐瞒涉案房屋被查封的事实，涉案房屋因在另案作诉讼保全的担保物而于2012年7月17日被法院查封，但该案已在2013年10月底执行终结，该案的申请执行人已在签订本案合同之前向法院提交解封申请并通知被告冯垣华。在此情况下，被告冯垣华才与原告伍根银、窦海琼签订合同。在合同签订前至2014年3月14日，被告冯垣华一直以为涉案房屋已经解封。因此，被告冯垣华没有过错。同时，在2014年3月14日发现涉案房屋未解封后，被告冯垣华已经在两个工作日内与法院沟通，涉案房屋也在2014年3月18日解封，且被告冯垣华当天即通知了原告伍根银、窦海琼继续履行合同。故本案合同的目的可以实现，而且本案合同没有约定原告伍根银、窦海琼有解除合同的权利，应继续履行。另外，根据合同约定，意诚公司对涉案房屋有义务进行核查，但意诚公司没有进行核查，造成这个误会，意诚公司存在过错。综上，请求法院驳回原告伍根银、窦海琼的诉讼请求。
被告冯垣华就其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：房地产买卖合同；（2012）中一法坦民二初字第148-1号民事裁定书；（2013）中一法执字第1432号受理申请执行案件通知书；结案申请书、解封申请书、中山市第一人民法院案件材料收取单；（2013）中一法执字第1432-4号、第1432-5号执行裁定书；中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表（2014年3月18日）；短信内容。
经庭审质证，冯垣华�伍根银、窦海琼提供的证据的质证意见为：确认身份证复印件、房地产买卖合同、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表（2014年3月17日）、房地产查封证明表、收款收据、转账凭条、关于窦海琼申请住房公积金贷款事宜的复函的真实性；不确认情况说明的真实性，但确认其内容；不确认关于伍根银窦海琼与冯垣华房屋买卖合同情况的说明的真实性。伍根银、窦海琼对冯垣华提供的证据的质证意见为：确认全部证据的真实性。
本院经审理查明：2013年12月27日，伍根银、窦海琼作为买方与作为卖方的冯垣华和作为经纪方的意诚公司签订了一份房地产买卖合同，合同约定：由买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋［房地产证号为粤房地证字第C237＊＊**号，土地证号为中府国用（2004）第易090＊**号］，转让价格为341000元；买方同意在签订合同时向卖方支付定�40000元（该条款为格式条款，该格式条款的后半部分同时约定“本条约定的定金在未查验房地产产权清晰之前须交由经纪方或其指定账户监管，在合同成立时自动转为定金，并视为卖方收讫，并由卖方交给经纪方代为保管，买卖双方同意适用担保法和合同法的定金规则，经纪方在查验该房地产产权清晰，无抵押或其它权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方处后，将定金转给卖方”）；其余转让款301000元，买方申请银行按揭贷款200000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约；买方须在办理银行按揭时另直接支付101000元（根据实际贷款金额多退少补）给卖方；如果卖方在收取定金后不依合同条约将涉案房屋售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失；合同还就其他事项进行了相关约定。合同签订后，伍根银、窦海琼先后直接向冯垣华支付了定金40000元和购房款101000元，合计141000元。2014年3月14日，应意诚公司的约定，伍根银、窦海琼与冯垣华到中山市东升镇房管局办理过户手续，发现涉案房屋处于查封状态，不能办理相关过户手续。同年3月18日，伍根银、窦海琼即以冯垣华违约导致合同不能履行为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：据伍根银、窦海琼提交的由意诚公司经理吕扬帆于2014年4月30日出具的关于伍根银窦海琼与冯垣华房屋买卖合同情况的说明显示，2014年3月14日发现涉案房屋处于查封状态后，伍根银、窦海琼与冯垣华曾在意诚公司主持下于同年3月15日至3月17日期间进行多次协商，拟就先退回部分伍根银、窦海琼已支付的购房款及解除涉案房屋查封状态的期限等问题签订补充协议，但最后因冯垣华称于同年3月18日即可解除涉案房屋的查封状态，没有必要再签订补充协议，双方最终没有签订补充协议。据冯垣华提交的（2012）中一法坦民二初字第148-1号民事裁定书、（2013）中一法执字第1432号受理申请执行案件通知书、结案申请书、解封申请书、中山市第一人民法院案件材料收取单、第1432-5号执行裁定书、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表（2014年3月18日）、短信内容等证据显示，涉案房屋系因作为（2012）中一法坦民二初字第148号案件的诉讼保全担保而被法院查封，该案于2013年1月23日进入执行程序，后因该案已全额执行，相关当事人于2013年12月2日向法院提交了结案申请书和解封申请书等材料，要求法院解除对涉案房屋的查封，但法院直至2014年3月17日才对涉案房屋作出解封裁定，并于次日即同年3月18日完成解封手续。
本院认为：本案中，伍根银、窦海琼与冯�华签订房地产买卖合同，约定由冯垣华将涉案房屋转让给伍根银、窦海琼，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人亦应恪守，本院予以认定。本案中，伍根银、窦海琼以冯垣华违约导致合同不能履行为由请求解除合同，故本案的主要争议焦点在于：伍根银、窦海琼主张的解除合同理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规�，合同当事人可以依照法定的解除权解除合同。从伍根银、窦海琼在本案中的诉讼主张看，其系以冯垣华违约（隐瞒涉案房屋已经被查封的事实）导致合同不能履行为由请求解除合同，属依照上述法定的第（四）项解除权解除合同。依照这一规定，解除权成立必须符合两个条件，即合同的一方当事人有违约行为，且其违约行为致使不能实现合同目的。对此，本院认为，虽然涉案房屋在本案合同成立前确实曾被法院查封，且直到2014年3月18日才解封，但从本院查明的事实和冯垣华的抗辩意见可知，涉案房屋系因作为另案的诉讼保全担保而被法院查封，而该案已在本案合同成立前执行终结，且该案的相关当事人已在本案合同成立前的2013年12月2日向法院提交了结案申请书和解封申请书等材料，要求法院解除对涉案房屋的查封。即在此情况下，冯垣华认为涉案房屋已不存在�利负担，而于2013年12月27日与伍根银、窦海琼签订本案合同，转让涉案房屋，其主观上不存在隐瞒涉案房屋被查封之事实的恶意。至于受案法院在该案已执行终结且相关当事人申请解封的情况下，一直没有对涉案房屋进行解封，已超出了冯垣华可预知的范围。同时，本案合同已明确约定作为经纪方的意诚公司应对涉案房屋的产权情况向相关政府部门查询，在确定涉案房屋产权清晰，无抵押或其它权利负担的情况下再将定金转交给冯垣华。故若意诚公司严格履行了其合同义务，完全可以在本案合同成立之初发现涉案房屋未解封之事实，并尽早排除妨碍，不致影响办理涉案房屋的过户手续。但因意诚公司未严格履行其合同义务，导致在办理涉案房屋的过户手续时才发现涉案房屋未解封之事实，应非冯垣华之过错。因此，应认为冯垣华不存在明显的违约行为。另外，在2014年3月14日发现涉案房屋未解封后，冯垣华已及时与受案法院交涉，且经交涉受案法院已于此后的第二个工作日即同年3月18日（同年3月15、16日为休息日）对涉案房屋进行解封，故不存在不能实现合同目的的问题。而伍根银、窦海琼在冯垣华已告知2014年3月18日即可对涉案房屋解封的情况下仍然急于于2014年3月18日提起本案诉讼，有主动放弃履行本案合同之嫌。综上，本案不符合合同法第九十四条第（四）项规定的解除权成立的条件，伍根银、窦海琼主张解除合同的理由不能成立。因此，本院对伍根银、窦海琼据此提出的解除合同的请求不予支持，并对其由此提出的其他请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判�如下：
驳回原告伍根银、窦海琼的全部诉讼请求。
案件受理费3920元，减半收取1960元，由原告伍根银、窦海琼负担（原告伍根银、窦海琼已付1960元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 张庆争
二〇一四年六月十日
书记员 许双阳