广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初4722号原告：唐伟阳，男，1986年3月18日出生，瑶族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：汪兴华，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：陈焕满，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所实习律师。原告唐伟阳与被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐伟阳的委托诉讼代理人汪兴华，被告大龙公司的委托诉讼代理人陈焕满、吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐伟阳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房地产权证书的违约金（以已付购房款总额396988元为基数，按每日万分之二的标准，自2016年11月14日计至2018年1月15日止为33903元）。事实与理由：原告与被告于2012年9月28日签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付房屋，并在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关办案并办理权属证书。合同签订后，原告已依约支付完所有的购房及办证款项，但被告交付房屋后，于2018年1月15日才办理房地产权属证书。被告逾期办证的行为已构成违约，且合同约定的违约金过低，经双方协商未果，遂诉至法院，请求依法判决。被告辩称，1.被告已全面履行约定的全部义务，不存在怠于办证的消极行为。截至2018年1月15日，被告已经完成了包括交付涉案房产、办理商铺房交易登记手续，物业管理等全部的合同义务，原告也已经实际领取了该房产证书。2.涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因为中山市人民政府办理商品房转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事件，因不可抗力事件导致的违约情形，被告不承担任何违约责任。第一、交易所于2017年7月19日公布《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》（以下简称：通知），规定证办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记簿必须按规范填写完成方可发证。据此，产权登记部门的系统升级，根据产权登记部门的要求，原来已经业主签名确认的《商品房抵押登记申请表》不再使用，而使用《不动产登记申请表》，被告需对新的申请表进行重新签名确认、盖章、补充相关证明资料，从而增加了被告依据新政策规定准备办证材料的时间；第二、该通知颁布于2017年7月19日，但实际上于2017年6月左右，交易所为了调试系统已经拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件；第三、根据买卖合同补充协议第七条约定：由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此因交易所办证政策、要求、标准发生变化导致不能入场办理递件手续，进而影响涉案商品房《不动产权证书》的取得，非被告自身原因所致，被告无需承担违约责任。3.原告延迟向被告提交有关办理权属登记所需材料，也是迟延取得《不动产权证》的重要原因之一，根据买卖合同第十四条第4款的约定，被告得以顺延。被告办理商品房交易产权登记申请，需完整提交14项纸质材料，原告截至2017年3月19日才将全部材料移交被告，因此，如前所述，递交办理产权登记期限应相应顺延。4.原告诉求的按每日万分之二的标准没有任何法律依据。第一、按照买卖合同第十四条约定，即使被告需承担违约责任，也应当按此约定承担；第二、本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件。原告也未提供证据证明其存在实际的损失，更不存在实际损失额度难以确定的问题。5.被告要求违约金计算的期限,与事实和约定不符，不应予以支持。第一、原告计算违约金的起算时间有误，应按照合同约定的期限届满至次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料的时间予以顺延。根据买卖合同的约定，原告最晚办理备案手续的时间为2016年12月1日；第二、原告计算违约金的截止时间有误，应计算至被告持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日即2018年1月3日，而并非办证之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2012年9月28日，唐伟阳作为买受人与大龙公司作为出卖人签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房的预售商品房，总价396988元；出卖人应当在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了全部义务。2013年12月13日，被告向原告交付了涉案房产。2018年1月3日，被告取得涉案房产的不动产登记受理通知书。2018年1月15日涉案房产中山市火炬开发区东阳南路10号裕龙花园3幢302房的不动产证书办出。2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用《不动产登记申请表》替代原使用的《商品房抵押登记申请表》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，案涉商品房买卖合同系唐伟阳与大龙公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准。商品房买卖合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”，按照该标准计算的违约金为396.988元（396988×1‰）。但涉案合同系被告提供的的格式合同，上述条款极大地免除了被告自身的违约责任，限制了原告的权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故本院认为该条款无效。原告主张按照日万分之二的标准，无相关证据支持。故本院将违约金计算标准酌情调整为按年利率6%计算，对原告超出部分的主张，本院不再支持。关于支付逾期办证违约金的起止时间。被告于2013年12月31日前向原告交付涉案房产，根据涉案买卖合同“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”的约定，则原告应当于2016年11月30日前取得房地产权属证书。故逾期办证期间的起算时间为原告应取得房地产权属证书的次日，即2016年12月1日。至于逾期办证期间的截止日，被告主张应是取得涉案商品房产权权属证明书之日，即2017年2月26日，显然与合同约定不符。《根据中华人民共和国物权法》第十四条“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载与不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，原告自不动产权证书办出之日起取得房产产权。原告的不动产证书于2018年1月15日办出，故逾期办证期间的截止时间应为2018年1月15日。被告辩称因中山市房地产交易登记部门的系统升级，导致增加了不动权证申请手续所需的时间。本院认为，首先，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定因系统升级导致增加系统录入字段，变更申请表，不足以证明被告因该规定延长办证期限；其次，该通知于2017年7月19日发布，而被告本应于2016年11月30日前办妥不动产权证，但其直至2018年1月15日才取得涉案房产的产权证书，在上述时间段内，被告有足够时间向相关部门提交不动产权证申请材料，但被告拖延至房地产交易登记部门系统升级期间才申请办理，本可避免因系统升级导致延长期限，故本院对被告的该项辩解不予认可。因此，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金（计算方式：以396988元为基数，按照年利率6%自2016年12月1日计至2018年1月15日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第四款，《最高人民法院关于适用若干问题解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告唐伟阳支付逾期办理不动产权证书违约金（计算方式：以396988元为基数，按年利率6%自2016年12月1日计至2018年1月15日止）；二、驳回原告唐伟阳的其它诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元（原告唐伟阳已预交），由被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司负担（该款被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付给原告唐伟阳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一八年六月十二日书记员  程梓欣姚志姬