湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0191民初1159号
原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：周红梅。
委托代理人：刘建。
原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告周红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理。依法由审判员赵焱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏瑾，被告周红梅的委托代理人刘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告心港物业诉称：武汉新港物业管理有限公司（以下简称新港物业）与被告周红梅签订《武汉市前期物业管理服务协议》约定：新港物业对被告周红梅所居住的位于金色港湾小区四期8-3-1102号，建筑面积为139.7平方米的商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务，被告周红梅按照约定向新港物业支付每月每平方米人民币1.2元的对价于每六个月一次向新港物业缴纳相应的物业管理费，逾期按照日万分之五的标准向新港物业支付违约金。2006年，原告心港物业承接新港物业的所有债权债务并于同年1月18日在《湖北日报》上刊发了合并公告。至此新港物业的相关债权债务由原告心港物业承担。此后，原告心港物业按照《武汉市前期物业管理服务协议》的约定全面履行了物业管理服务义务，原告心港物业服务期间，被告周红梅所在小区多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号，被告周红梅亦向原告心港物业缴纳了一定物业管理费，自2010年1月1日开始拖欠物业管理费，截止2016年6月30日，被告周红梅累计拖欠物业费以及逾期违约金共计人民币21，313.75元，原告心港物业为维护自身合法权益起诉来院请求判令：1、被告周红梅立即支付原告心港物业物业管理费人民币13，075.92元以及逾期付款违约金人民币8，237.83元（暂计算至2016年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、判令本案诉讼费用由被告周红梅承担。
被告周红梅对原告心港物业所主张的物业面积及物业费单价及物业费计算方法不持异议。同时认为：1、被告周红梅2007年入住本案房屋，从2008年开始因房屋两边承重墙以及屋顶漏水，被告周红梅向当时的开发商以及物业公司反映情况，当时的物业公司表示他们可以代表开发商为其解决问题，因房屋漏水被告周红梅向物业公司至少反映了不下15次，每次都有物业的记录但一直没有能得到解决。2012年到2013年物业公司介绍维修人员并由被告周红梅自行支付维修费用对漏水房屋进行了维修，但至今尚未完全解决房屋漏水问题，被告周红梅因此才拒绝向原告心港物业缴纳物业费；2、被告周红梅从2010年开始未交物业费，原告心港物业主张物业费的诉讼时效应为两年，超过两年的部分，原告心港物业无权主张；3、被告周红梅因房屋维修产生的费用包括维修费人民币5，500元，精神损失和误工费合计人民币9，500元，应在本案中一并处理；4、原告心港物业主张的违约金没有依据，请求法庭不予支持；5、被告周红梅于2015年6月8日已经将本案房屋出卖且已经办理过户手续，房屋出卖后原告心港物业无权再向被告周红梅主张物业服务费。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对双方争议的问题，本院查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港地产）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同（A）》，约定由新港物业对金色港湾小区提供物业服务。新港物业与金色港湾小区四期8-3-1102号房屋业主即被告周红梅签订《金色港湾前期物业管理服务协议》，约定由新港物业为被告周红梅所有的建筑面积为139.7平方米的商品房提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米人民币1.2元的标准，以半年为单位预收，由业主每缴费年度首月1-15日内缴纳。若业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，新港物业有权要求补交，并从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，逾期三个月，新港物业有权采取法律手段追缴等。2005年5月15日，新港地产和新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》一份，约定新港地产继续委托新港物业为金色港湾社区提供前期物业管理服务工作直至该小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2005年12月12日，新港地产、新港物业、原告心港物业三方签订了《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，约定：鉴于新港物业将面临清算并注销登记的实际状况，新港地产同意原告心港物业为金色港湾小区提供前期物业管理服务工作，至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等。原告心港物业承接了新港物业的债权、债务后，于2006年1月18日在报刊上进行了公告。此后，原告心港物业为业主提供物业服务。被告周红梅自2007年入住本案房屋后如期缴纳了2009年12月31日前的物业服务费，因其房屋长期存在渗水问题，自2010年1月1日起拒绝缴纳物业服务费，截止2016年6月30日共欠交物业服务费本金合计人民币13，075.92元。原告心港物业为维护其合法权益起诉来院，请求依诉予判。
本院认为：原告心港物业按照其享受的物业服务面积每月应缴物业服务费为人民币167.64元（139.7×1.2），2010年1月1日至2016年6月30日应缴物业费为人民币13075.92元（167.64×78个月）。对以上物业服务费的金额及计算方式双方均予认可，本院予以确认。对于本案争议焦点，本院认为：1、关于诉讼时效的问题：因原、被告一直因为房屋质量问题进行交涉，被告周红梅对于自己拒绝缴纳物业费的事实并不否认，因此，原告心港物业在向被告周红梅主张物业服务费遭被告周红梅拒绝时，均造成诉讼时效的中断。被告周红梅自2010年开始拒绝缴纳物业费，双方均无证据证实期间就房屋质量问题进行交涉的时间和次数，本院以被告周红梅在庭审期间认可的主张房屋质量问题的期间即2008年、2009年、2012年、2013年、2015年不下十五次等，因此，本案因被告周红梅一直就房屋质量问题向新港物业或原告心港物业主张权利并且拒绝缴纳物业服务费，导致物业服务费的诉讼时效中断，原告心港物业向本院主张物业服务费的主张并未超过诉讼时效。2、关于房屋质量问题，被告周红梅所在的四期8-3-1102房屋自2007年入住，2008年发现有外墙渗水等房屋质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见，在房屋质量问题处在保修期内时，被告周红梅作为房屋买受人应向房屋出卖人主张权利。原告心港物业作为物业服务公司于房屋出卖人是独立的法律主体，被告周红梅认为原告心港物业与出卖人是同一主体的认识，不能作为请求原告心港物业承担房屋质量损失的依据。于此同时，被告周红梅因维修房屋产生的维修费用、误工、精神抚慰金等，请求原告心港物业承担的抗辩意见也没有法律依据，本院不予支持。房屋质量保证期满后，房屋质量的维修属于房屋公共维修基金所负担的范畴，原告心港物业认同房屋质量存在问题，但没有提供报修、维修记录也没有证据证实就被告周红梅房屋质量问题积极配合，履行了报修和尽到了耐心解释说明的义务，作为物业服务公司，不论是否其物业服务范围之内的项目，均应对业主提供必要的说明，并记录业主提出的报修请求。同时，原告心港物业也在2010年至今长达六年的时间没有按照物业服务合同的约定通过法律途径主张物业服务费的权利，可以视为以实际行为默认了被告周红梅延迟缴纳物业服务费的情形，本院认定免除被告周红梅所欠物业服务费的逾期付款违约金。3、关于房屋出售的问题，被告周红梅虽然主张2015年6月8日后房屋已出售并办理了房屋过户手续，但经本院释明，没有提供证据予以证实，且被告周红梅认可房屋并未交付的事实，因此不能免除相应阶段物业服务费的交付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告周红梅自本判决生效之日起五日内支付原告武汉心港物业管理有限公司自2010年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费人民币13，075.92元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求；本案案件受理费人民币332元，减半收取人民币166元，由被告周红梅负担，此款原告心港物业已垫付，被告周红梅与本判决第一项款一并给付原告心港物业。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵焱
二〇一六年八月一日
书记员 张童