江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0412号
上诉人（一审原告）李杰，女，1974年12月15日出生，汉族，沭阳县人，市民。
委托代理人鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）赵曙光，男，1967年7月16日出生，汉族，连云港市人，市民。
委托代理人高少东，江苏衡上律师事务所律师。
一审被告孙文明，男，1969年1月10日出生，汉族，沭阳县人，市民。
上诉人李杰因与被上诉人赵曙光、一审被告孙文明案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭民初字第1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李杰一审诉称，2005年8月23日，李杰丈夫滕秀强与孙文明签订房地产买卖契约，购买孙文明拆迁安置所得的临安小区17号楼一单元202室。契约签订后，李杰夫妇支付了房款，孙文明向李杰交付了房屋，李杰在该房屋居住至今。该房屋的建设用地是划拨土地。因孙文明只办理了房产证，未取得土地使用证，不能办理过户手续。另因在五年内办理过户手续需缴纳大额相关费用，故未办理过户手续。2012年2月9日，沭阳县人民法院应赵曙光申请作出（2012）沭民初字第0503号民事裁定，对李杰所有的临安小区17号楼一单元202室房屋予以保全。为此，李杰提出执行异议，沭阳县人民法院于2013年6月5日作出（2013）沭执异字第0024号民事裁定，驳回李杰提出的执行异议。沭阳县人民法院保全的是李杰的房屋，李杰对未办理过户手续不存在过错。沭阳县人民法院的保全裁定缺乏事实与法律依据，要求确认临安小区17号楼一单元202室归李杰夫妻所有，停止对该房屋的执行。
赵曙光一审辩称，沭阳县人民法院裁定保全的房产登记在孙文明名下，是孙文明的拆迁安置房，不认可李杰夫妻购买此房屋的事实。李杰主张未过户的理由不能成立。沭阳县人民法院的保全裁定有事实与法律依据，请求驳回李杰的诉讼请求。
孙文明一审未作答辩。
一审法院经审理查明，2005年8月23日，李杰丈夫滕秀强与孙文明签订房地产买卖契约，以91000元的价款购买孙文明拆迁安置所得的沭阳县沭城镇临安小区17号楼一单元202室。同日，李杰夫妇向孙文明支付了价款。之后，孙文明向李杰夫妇交付了房屋，李杰夫妇对该房屋装修入住至今。2008年4月11日，孙文明取得沭阳县临安小区17号楼一单元202室房屋所有权证书后，将该房屋产权证书交给李杰夫妇。该房屋座下的土地性质为划拨土地，孙文明至今未取得土地使用证书。
2012年1月26日，赵曙光对孙文明向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼，一审法院应赵曙光申请，于2012年2月9日作出（2012）沭民初字0503号民事裁定，对孙文明名下的位于沭城镇临安小区17号楼一单元202室、102室两套房屋予以查封。2012年7月9日，一审法院作出（2012）沭民初字第0503号民事判决，判决孙文明归还赵曙光借款490000元及利息。判决生效后，因孙文明未能自觉履行判决书所确定的义务，一审法院根据赵曙光申请立案执行。执行中，李杰与其丈夫滕秀强提出执行异议，认为一审法院裁定查封的沭城镇临安小区17号楼一单元202室是其从孙文明处购买的房屋，自己对未办理房屋过户手续无过错，法院查封不当，请求解除查封。一审法院于2013年6月5日作出（2013）沭执异字第0024号民事裁定，认为孙文明将房屋产权证交给李杰，即具备了办理房屋产权过户的条件，至今未过户李杰存在过错，驳回了李杰及其丈夫滕秀强的异议请求。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案孙文明转让的房地产是需要办理过户登记的财产，该房屋的土地使用权系划拨方式取得，孙文明已取得了房屋所有权证，该房屋能够办理土地使用权证。在孙文明未能及时办理土地使用权证的情况下，李杰应依法要求孙文明办理土地使用权证，并协助其办理房屋产权和土地使用权过户登记手续。李杰因不愿缴纳房屋在五年内过户的相关税费，而怠于行使权利，对未办理过户登记手续，存在过错，对该房屋可以查封。李杰要求停止对沭阳县临安小区17号楼一单元202室执行的诉讼请求，不予支持。孙文明经法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。本案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回李杰的诉讼请求。案件受理费80元，由李杰负担。
一审判决后，李杰不服向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：1.李杰的丈夫与孙文明签订的房地产买卖合同合法有效，并依法支付了全部房款入住至今，李杰依法取得了涉案房屋的所有权。2.李杰对涉案房屋未办理变更登记无过错。房屋产权过户需同时取得产权证和土地证，涉案房屋未办理过户登记是因孙文明未取得房屋的土地使用权证。李杰在取得房屋产权证后多次要求孙文明办理土地使用权证，孙文明一直以工作忙为借口拖延办理，直至其因个人债务太多而离家出走。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持李杰的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人赵曙光答辩称：1.李杰称其依法取得涉案房屋，是该房屋的所有权人，不予认可。李杰与孙文明签订的房屋买卖合同确实有效，但是依法不能对抗第三人即赵曙光。2.李杰对房屋未办理过户登记存在过错。2005年李杰入住涉案房屋至赵曙光2013年起诉保全，达9年之久，前期孙文明在家与后期孙文明不在家，均不妨碍李杰合法有效地主张权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉孙文明未到庭应诉。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：李杰就其购买的涉案房屋未办理房屋产权过户手续是否存在过错。
二审诉讼中，李杰提供的证据为：
1.证人朱某的证言。主要内容为：朱某与李杰、孙文明均为邻居。因朱某经常在一楼车库做事，所以常常遇到李杰。李杰说孙文明家的房产证就是她出钱办的，土地证没有办理。李杰经常找孙文明要求办理土地证，孙文明很不耐烦说没有时间办。朱某家的房产证和土地证均已经办理。因为有许多人向孙文明讨债，孙文明于2011年元旦之前离开了其居住的房子，已经有三年没有在家过年了。
2.证人单某的证言。主要内容为：单某与李杰、孙文明均为邻居。单某家的房产证和土地证均是2008年办理的。办证时单某告知孙文明家人说可以办证了，但是他们在工地上班早出晚归，平时无人在家。后来李杰要求孙文明去办房屋产权过户，孙文明一直拖延，李杰家住的房子房产证是李杰出钱让孙文明去办的。李杰经常去找孙文明找不到人，因单某家和孙文明家住对门，故单某问李杰什么事情，李杰说是找孙文明办土地证的，但孙文明总说不急。孙文明因为欠别人的钱离开家已经有三年了。
赵曙光质证称，对证人证言的真实性不持异议。即便如此，也无法证明李杰的观点，证人证言与李杰穷尽权利诉求无关。李杰怠于行使权利主观原因是避免在过户期五年内缴纳相关费用，且李杰在明知能够办理两证的情况下，没有通过诉讼途径要求孙文明强制办理土地使用证及过户，充分体现了未办理过户登记是李杰怠于行使权利所致。
本院认为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的登记具有物权的设立效力及对外的公示、公信力，故当事人在订立物权转让协议后，应当及时办理过户登记手续，以保障物权的稳定性。本案中，李杰丈夫于2005年与孙文明就涉案房屋签订了房屋买卖协议，2008年孙文明办理了该房屋的产权证书。根据李杰提供的证人证言，2008年涉案房屋亦可以办理土地使用权证书。而李杰在起诉状中陈述“又因该房屋在五年内办理过户手续将缴纳大额相关费用，从节约开支角度考虑，原告对房产过户也未急于办理”。根据上述陈述，李杰未及时办理过户登记手续，确存在避免“大额相关费用”的考虑因素。再者，自2008涉案房屋可以办理相关权属证书，至2012年2月一审法院对涉案房屋予以查封，几年时间里，李杰虽然主张其经常找孙文明要求其协助办理过户登记手续，但其未能以向法院提起诉讼的方式，穷尽一切合法途径进行物权的确立。故李杰对涉案房屋未能及时办理过户登记存在避免缴纳大额费用的因素，又未能穷尽一切合法手段主张权利，存在一定的过错，其要求停止对该房屋的执行，本院不予支持。
综上，李杰的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由李杰负担，
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年六月九日
书 记 员 陈 莹
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