江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第00010号原告：达庆保。委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。原告：杨景丽。委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。被告：周道文。被告：唐万华。被告：江苏文华金属制品有限公司，住所地句容市黄梅镇58号。法定代表人周道文，该公司经理。原告达庆保、杨景丽与被告周道文、唐万华、江苏文华金属制品有限公司（以下简称文华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告达庆保、杨景丽的委托诉讼代理人肖秋桃到庭参加诉讼，被告周道文、唐万华、文华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告达庆保、杨景丽向本院提出诉讼请求：1、被告周道文、唐万华办理房屋产权过户登记手续；2、被告周道文、唐万华支付赔偿金374万元（计算自2012年3月8日至2015年1月8日）以及2015年1月8日之后的赔偿金，赔偿金按照银行同期贷款利率的4倍计算。事实和理由：2012年1月9日，周道文、唐万华为甲方，达庆保、杨景丽为乙方，文华公司为丙方，签订房屋买卖协议，约定：“一、甲方将自己所建造的座落在江苏句容市黄梅镇菜场路综合楼整体（建筑面积约3000平方米，以房产登记为准）一次性转让给乙方，乙方同意买受。二、双方约定上述房屋成交价为人民币七百万元整，双方不再做任何调整。三、乙方在本协议签订之日起三日内支付购房款人民币大写：叁佰万元，小写：3000000.00元，2012年1月31日付房款人民币大写贰佰伍拾万元，小写：2500000.00元。余款待甲方为乙方办理房产证、土地证完备之日起三日内一次性支付完毕。四、甲方在收到乙方购房人民币叁佰万元即将上述房屋交付给乙方，甲方承诺于2012年12月31日前为乙方办好房产证、土地证并完善该房屋水、电、有线电视、通讯设施且保证正常使用，产生的相关费用由甲方自行承担。五、违约责任：1、甲方如在双方约定的期限内（2012年1月31日前），未能为乙方办好房产证、土地证，则按已收购房款人民币伍佰伍拾万元的千分之二按日支付给乙方作为赔偿，赔偿期限从2012年3月8日起计算……4、甲方如违反本协议第五条第一项之约定则自动放弃购房余款，该房屋产权为乙方所有，甲方仍需为乙方办理房屋产权证、土地证，不得有阻挠乙方的行为或不作为，甲方办理上述房产权证、土地证需交纳的规费人民币伍拾万元以内的由乙方承担，超出部分由甲方承担。5、在双方正常履行期间遇国家征收土地需要拆迁的，上述房屋的拆迁补偿款归乙方所有。六、丙方自愿以公司的自由资产为甲方的履约行为提供全额担保并承担相应的法律责任。”协议签订后，原告为履行该协议，分别于2012年1月9日支付购房款人民币300万元、2012年1月31日付房款人民币250万元。被告也按约将该房屋交付给了乙方。但被告至今未办理该房屋的房产证和土地证，也未按约完善该房屋水、电、有线电视、通讯设施且保证正常使用。审理中，原告变更诉讼请求为：被告周道文、唐万华返还购房款550万元以及银行利息（从2012年2月1日起按银行同期贷款利息计算）；被告文华公司承担连带保证责任。主要理由为：被告周道文、唐万华隐瞒涉案房屋为集体土地上建造的房屋事实，致使买卖合同无效。被告周道文、唐万华、文华公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月9日，周道文、唐万华为甲方，达庆保、杨景丽为乙方，文华公司为丙方，签订房屋买卖协议，约定：“一、甲方将自己所建造的座落在江苏句容市黄梅镇菜场路综合楼整体（建筑面积约3000平方米，以房产登记为准）一次性转让给乙方，乙方同意买受。二、双方约定上述房屋成交价为人民币七八万元整，双方不再做任何调整。三、乙方在本协议签订之日起三日内支付购房款人民币大写：叁佰万元，小写：3000000.00元，2012年1月31日付房款人民币大写贰佰伍拾万元，小写：2500000.00元。余款待甲方为乙方办理房产证、土地证完备之日起三日内一次性支付完毕。四、甲方在收到乙方购房人民币叁佰万元即将上述房屋交付给乙方，甲方承诺于2012年12月31日前为乙方办好房产证、土地证并完善该房屋水、电、有线电视、通讯设施且保证正常使用，产生的相关费用由甲方自行承担。五、违约责任：1、甲方如在双方约定的期限内（2012年1月31日前），未能为乙方办好房产证】土地证，则按已收购房款人民币伍佰伍拾万元的千分之二按日支付给乙方作为赔偿，赔偿期限从2012年3月8日起计算……4、甲方如违反本协议第五条第一项之约定则自动放弃购房余款，该房屋产权为乙方所有，甲方仍需为乙方办理房屋产权证、土地证，不得有阻挠乙方的行为或不作为，甲方办理上述房产权证、土地证需交纳的规费人民币伍拾万元以内的由乙方承担，超出部分由甲方承担。5、在双方正常履行期间遇国家征收土地需要拆迁的，上述房屋的拆迁补偿款归乙方所有。六、丙方自愿以公司的自由资产为甲方的履约行为提供全额担保并承担相应的法律责任。”协议签订后，原告为履行协议，原告杨景丽分别于2012年1月9日转账300万元、2012年1月31日转账250万元至被告周道文账户。被告周道文、唐万华按约将该房屋交付给了原告。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，至今未办理土地使用权证和房屋所有权证。本院认为，原告和被告周道文、唐万华签订的房屋买卖协议所涉及的房屋没有办理建设工程规划许可证，原告与被告周道文、唐万华签订的房屋买卖协议因违反了我国合同法第五十二条的规定而无效。原告主张被告周道文、唐万华返还购房款550万元，符合我国合同法第五十八条的规定，本院予以支持。原告主张被告周道文、唐万华赔偿损失。本院认为，首先，被告周道文、唐万华明知该房屋没有建设工程规划许可证、房产证、土地使用权证，仍然和原告签订房屋买卖协议，被告的过错比较明显，应当承担主要的责任。其次，原告在签订房屋买卖协议时明知该房屋没有建设工程规划许可证、房产证、土地使用权证，仍然和被告周道文、唐万华签订房屋买卖协议，原告有一定过错，应当承担次要的责任。第三，原告为购买房屋已经实际支付购房款550万元，被告周道文、唐万华也已经实际占有该资金，该资金的银行同期贷款利息系法定孳息，可以认定为原告的损失。第四，原告已经实际占用涉案房屋，应当适当减轻被告周道文、唐万华的赔偿责任。综合上述分析，本院酌情认定被告周道文、唐万华应当按照年息5%向原告赔偿利息损失。被告文华公司为被告周道文、唐万华履行房屋买卖协议义务进行担保，因房屋买卖协议无效，原告与被告文华公司之间的担保协议亦无效。但是，被告文华公司的法定代表人是被告周道文，其应当知道涉案房屋没有建设工程规划许可证，尚未办理房屋所有权证和土地使用权证，被告文华公司仍然为原告与被告周道文、唐万华的房屋买卖合同提供担保，具有过错。因此，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第八条的规定，被告文华公司应当对被告周道文、唐万华不能清偿部分的债务承担补充清偿责任，承担责任的范围是被告周道文、唐万华不能清偿债务部分的三分之一。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周道文、唐万华于本判决生效之日起十五日内返还原告达庆保、杨景丽购房款550万元及其利息（自2012年2月1日起按年息5%计算至购房款还清时止）；二、被告江苏文华金属制品有限公司对前条被告周道文、唐万华不能清偿债务部分的三分之一承担补充清偿责任；三、驳回原告达庆保、杨景丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57245元，由达庆保、杨景丽负担2245元，由周道文、唐万华负担50000元，由江苏文华金属制品有限公司负担5000元。（上述款项原告已经垫付，被告应在给付本案案款时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张传军代理审判员  戴晓东人民陪审员  王有志二〇一六年十月十九日书 记 员  张梦娇