温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温龙民初字第1152号
原告：温州华鸿汽车销售服务有限公司，住所地温州市龙湾区瑶溪街道白楼下村。
法定代表人：金小红。
委托代理人：黄仰余、郑超黎，浙江人民联合律师事务所律师。
被告：温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司，住所地温州市龙湾区瑶溪街道白楼下村。
法定代表人：尹建弘。
委托代理人：戴伟波。
委托代理人：赵令伟。
原告温州华鸿汽车销售服务有限公司（以下简称华鸿公司）与被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司（以下简称中汽和鸿公司）租赁合同纠纷一案，于2015年12月11日向本院起诉，本院于同日适用简易程序受理，因案件审理需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭。审理中，应原告申请，本院于2015年12月28日作出裁定：查封登记在被告名下的浙C×××××东风日产牌小型汽车一辆、浙C×××××捷达牌小型汽车一辆、浙C×××××途锐牌小型汽车一辆；冻结被告在中国工商银行温州状元支行账号为12×××02的存款200000元、在中国农业银行温州状元支行账号为19×××48的存款1000000元、在中国银行温州经济开发区支行账号为37×××21的存款1250000元。后经原告申请，本院于2016年1月6日、2月17日分别作出裁定：解除对前述三个银行账号的冻结。本院分别于2016年2月29日、4月13日公开开庭进行了审理。原告华鸿公司委托代理人黄仰余、郑超黎、被告中汽和鸿公司委托代理人戴伟波、赵令伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华鸿公司诉称：2002年5月20日，原告与温州市国土资源局签订一份《温州市国有土地使用权协议出让合同》，取得了坐落龙湾区瑶溪街道白楼下村面积为22.8667亩的商业、工业综合用地国有土地使用权。后原告领取了温国用[2006]第2-814号国有土地使用权证（地号：2-3-38208-5，面积：15058.38平方米，使用期限至2052年5月19日）。原告在该宗土地上投资开发建造房屋，2006年2月14日取得房屋所有权证（证号：温房权证龙湾区字第××号）。被告因经营需要向原告承租部分土地。2010年12月14日，双方签订一份《土地租赁合同》，合同约定：土地地点为温州市龙湾区瑶溪镇白楼下村机场路南侧，地号2-3-38208-5土地西面；面积5716平方米；租赁期限为10年，自2010年12月14日起至2020年12月13日止；租金分二阶段计算，前三年租金为每月每平方米20元，第四年起至租期满，租金在上一年度基础上递增3%；租期的第一年前三个月为建设期，免收租金；租金在每一租赁年度前十日内一次性支付；如不按时支付，每逾期一天支付千分之三的违约金；租期内，该土地使用权属于被告，被告投资建设的建筑物及设备所有权属于被告；原告应积极配合、无偿提供被告在办理建设项目报批手续时所需的有关材料（包括土地红线图、土地使用权批准文件、土地使用证等复印件），办理报批手续所产生的费用由被告自行承担，租赁期满后，被告有优先续租权，如被告不再续租，被告拥有设备须在两个月内拆迁搬运完毕，所有建筑（构）物归原告；合同还约定了其他内容。合同签订后，被告在承租土地上建造临时建筑物，从事经营活动。依照合同约定，被告应于2014年12月4日前支付2014年度租金1455522.24元，但被告至今仅支付720000元（其中：2014年12月31日付10万元、2015年2月15日付20万元、2015年4月1日付10万元、2015年4月27日付20万元、2015年5月28日付12万元），剩余租金735522.24元一直未付。2015年度租金1499187.91元，被告应于2015年12月4日前支付，但被告仍没有支付。经原告多次催要，均未果，故原告诉请判令：1.被告立即支付土地租金2234710.15元及违约金（按每日千分之一计算，暂算至2015年12月4日止为831225元；以2234710.15为基数，自2015年12月5日起至被告实际付款之日止，按每日千分之一计算）2.本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认原告与被告在2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月16日解除。2.确认租赁土地的地上建筑物[即二期展厅及维修车间共一幢，总建筑面积5287.99平方米，其中：维修车间用房面积3758.49平方米、展厅用房（含夹层）面积1603.8平方米，具体面积以建筑物现状为准]归原告所有，被告立即腾空租赁土地及上述地上建筑物。3.被告立即支付2014年度租金235522.24元及违约金（自2014年12月5日起至被告实际付款之日止，按日1‰计算，暂算至2015年12月4日止为311543元，具体为：2014年12月5日至12月31日以1455522.24元为基数计算27天；2015年1月1日至2015年2月15日以1355522.24元为基数计算46天；2015年2月16日至2015年4月1日以1155522.24元为基数计算14天；2015年4月2日至2015年4月27日以1055522.24元为基数计算26天；2015年4月28日至2015年5月28日以855522.24元为基数计算31天；2015年5月29日至2015年12月4日以735522.24元为基数计算190天；2015年12月5日至2016年2月5日以735522.24元为基数计算；2016年2月6日至2016年2月22日以405522.24元为基数计算；2016年2月23日至被告实际履行之日止以235522.24元为基数计算），并支付2015年12月14日起至2016年1月16日止的租金（按月租金124932.32元计算）及违约金（以上述租金为基数，自2015年12月14日起至被告实际付款之日止，按日1‰计算）。4.被告赔偿占用原告租赁物的租金损失（自2016年1月17日起至被告实际腾空租赁土地及地上建筑物之日止，参照租赁合同约定的租金标准计算）。5.本案诉讼费由被告负担。
庭审中，原告华鸿公司当庭补充事实称：被告在原告起诉后于2016年2月5日支付33万元租金，于2月22日支付17万元租金，故被告尚欠原告2014年度租金为235522.24元。2014年度租金对应的租期为自2014年12月14日始至2015年12月13日止。因被告于2016年1月16日收到原告变更诉讼请求申请书副本，故请求确认双方签订的《土地租赁合同》于该日解除。主张单方解除合同是依据《土地租赁合同》第四条第6项，被告逾期支付租金已超过6个月。
原告华鸿公司提供证据如下：1.营业执照、组织机构代码证，证明原、被告诉讼主体资格。2.温州市国有土地使用权协议出让合同，证明温州市国土资源局与原告签订《国有土地使用权协议出让合同》，原告取得该宗土地使用权，取得方式是出让。3.国有土地使用权证，证明原告是该宗国有土地的合法使用权人。4.房屋所有权证，证明原告在出租部分土地前，已按规定对该宗土地进行开发利用。5.土地租赁合同，证明原、被告签订《土地租赁合同》及合同约定的内容。6.龙湾区行政审批服务中心办件承诺通知书，证明被告以原告名义在承租土地上进行临时建设，原告按约予以配合。7.国内支付业务收款回单，证明截至2015年5月28日，被告仅支付2014年度租金72万元。
被告中汽和鸿公司辩称：一、原告诉称被告拖欠租金属实。被告在原告起诉后于2016年2月5日、2月22日合计向原告支付了50万元土地租金。被告尚欠原告2014年度租金为235522.24元，对原告诉请中违约金的计算基数、计算方式、起止日期均无异议。对原告诉称2015年度月租金标准为124932.32元亦无异议。原告所称的2014年度租金对应租期确为自2014年12月14日始至2015年12月13日止。二、不同意原告有关解除租赁合同及确认地上建筑物为原告所有的诉请。被告承租土地后，在地上投资建设建筑物作为4S店，包括二期展厅及维修车间，建筑面积为5287.99平方米，有建设工程施工合同为证。原告是被告的股东之一，被告希望与原告调解处理本案。原告作为被告股东，负责被告资金来源，被告资金断缺的原因在于原告，故被告没能及时支付租金，即被告违约的全部责任在于原告。
被告中汽和鸿公司向本院提供证据如下：8.建设工程施工合同，证明被告承租涉案土地后在地上投资建设建筑物的事实。
原告华鸿公司提供的证据，经庭审出示，被告中汽和鸿公司质证意见如下：证据1、3-5没有异议。证据2，原告未提供原件、真实性无法核实。证据6，真实性没有异议，但对待证事实有异议。证据7，真实性没有异议。本院认为，证据1、3、5符合证据的真实性、合法性、关联性，对其证明力予以确认。证据2，原告未提供原件，真实性无法核实，故对其证明力不予确认。证据4、6，真实性予以确认，可作为认定本案相关事故的依据。证据7，原告未提供原件，但被告对截至2015年5月28日仅支付原告2014年度租金72万元的事实无异议，本院予以确认。
被告中汽和鸿公司提供的上述证据8，经庭审出示，原告华鸿公司对其三性无异议。本院审查认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，对其证明力予以确认。
根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：原告系坐落于温州市龙湾区瑶溪镇（现为瑶溪街道）白楼下村土地（地号2-3-38208-5，面积15058.38平方米）的登记使用权人。2010年12月14日，原、被告签订一份《土地租赁合同》载明“第一条租赁土地的地点和面积：1.土地地点：温州市龙湾区瑶溪镇白楼下村机场路南侧，地号2-3-38208-5土地的西面；2.土地面积：租赁土地的面积为5716平方米。第二条租赁期限。租赁期限为10年。自二〇一〇年十二月十四日起至二〇二〇年十二月十三日止。第三条租金及支付方式：1.土地租金分二阶段计算。前三年租金为每月每平方米人民币贰拾元，即114320元/月。第四年起至租期满，租金每年递增3%，即第4年租金为每月每平方米人民币贰拾元陆角，即117749.6元/月；第5年租金为每月每平方米人民币贰拾壹元贰角贰分，即121293.52元/月，依此类推。2.租期的第一年前三个月作为建设期，免收租金，即第一年的租金只收取九个月。3.每年的租金一次性支付，并在每一租赁年度前十日内支付……第四条双方权利和义务：1.甲方保证对本合同的标的拥有合法权益，并从未转让，确保乙方能据此办理4S店建设的报批手续……4.租赁期内，该土地的使用权属于乙方，乙方投资建设的建筑物及设备所有权属于乙方……6.乙方应及时支付土地使用权租金给甲方。如不按时支付，每逾期一天乙方应向甲方偿付千分之三的滞纳金。如逾期超过六个月，则视乙方放弃承租权，甲方有权终止本合同，乙方投资建设的全部建筑物归甲方”等。
《土地租赁合同》签订后，原告将上述合同项下的土地交付被告使用。被告在上述土地上投资建设钢结构建筑物用作经营进口大众汽车4S店。上述建筑物包括汽车展厅及维修车间，建筑面积大约为5287.99平方米，现由被告对外营业使用。2011年8月11日，温州市龙湾区行政审批服务中心向原告出具办件承诺通知书载明“办事单位：温州华鸿汽车销售服务有限公司；办理事项：城市规划区临时建设工程规划许可审批；您申请的事项于2011年8月11日收件，我们将在2个工作日内办结。请于2011年8月15日凭本单位或有效证件前来领件或缴费”等。审理中，原、被告双方一致陈述上述建筑物系被告投资建设但以原告名义向行政机关申报临时建筑规划许可，但至今未取得行政机关许可。
本院于2016年5月24日组织原、被告双方当事人就《土地租赁合同》项下土地及上述被告投资建设的地上建筑物进行现场勘验，拍摄照片并制作勘验笔录。
另查明，截至2015年12月4日，被告已支付原告2014年度（即自2014年12月14日始至2015年12月13日止）租金72万元。被告在本案诉讼期间于2016年2月5日向原告支付33万元租金，于2月22日支付17万元租金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2010年12月14日签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
关于原告诉请确认双方在2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月16日解除的问题。原、被告双方签订的《土地租赁合同》第四条第6项载明“乙方应及时支付土地使用权租金给甲方。如逾期超过六个月，则视为乙方放弃承租权，甲方有权终止本合同”。本案中，被告应于2014年12月4日前向原告支付2014年度租金1455522.24元，但截至2015年12月4日，被告仅支付72万元，故被告逾期未足额支付2014年度租金已超过一年。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告据此主张解除双方租赁合同，符合双方合同约定，本院予以确认。被告辩称其之所以逾期支付租金导致违约系原告造成，但并未提供相应证据予以证实，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告收到原告载有解除合同内容的变更诉讼请求申请书副本为2016年1月12日，应视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认双方2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月12日解除。原告诉称被告收到上述变更诉讼请求申请书副本为2016年1月16日有误，本院予以更正。
关于原告诉请确认租赁土地的地上建筑物归原告所有的问题。本案中，双方签订的《土地租赁合同》第四条第6项载明“乙方应及时支付土地使用权租金给甲方。如逾期超过六个月，则视为乙方放弃承租权，甲方有权终止本合同，乙方投资建设的全部建筑物归甲方”。本案中，被告在租赁土地上投资建设钢结构建筑物用作经营进口大众汽车4S店。该建筑物包括汽车展厅及维修车间，建筑面积大约为5287.99平方米（具体以现状为准）。根据上述合同约定，原告现诉请确认上述地上建筑物归其所有，符合双方合同约定，本院予以确认。但需要指出的是，上述本院确认仅针对该建筑物的归属，并不影响行政机关对该建筑物性质的认定及处理。
关于原告诉请被告腾空租赁土地及地上建筑物的问题。租赁合同解除后，被告继续占有租赁物已无依据。如前所述，被告承租土地后投资建设的地上建筑物本院确认归原告所有，租赁合同解除后，被告应腾空上述建筑物及建筑物未覆盖的上述合同项下土地（具体以现状为准），故原告的相应诉请于法有据，本院予以支持。
关于原告诉请被告支付2014年度租金235522.24及违约金问题。被告对拖欠原告2014年度租金235522.24及违约金的计算方式均无异议，本院予以确认。2014年12月5日至2016年2月22日的违约金为364775元。即被告应支付原告2014年度租金235522.24元及2014年12月5日至2016年2月22日的违约金364775元并支付自2016年2月23日起至被告实际支付之日止的违约金（以235522.24为基数，按日利率1‰计算）。
关于原告诉请被告支付2015年12月14日起至解除合同之日止的租金及违约金问题。前已述及，原告要求确认双方合同解除的诉请，本院予以支持。双方签订的《土地租赁合同》已于2016年1月12日解除。现被告对原告主张的2015年度月租金标准为124932.32元及违约金计算方式均无异议，故被告应支付原告2015年12月14日起至2016年1月12日止的租金120902元及违约金（以120902元为基数，从2015年12月14日起至被告实际支付之日止，按日利率1‰计算）。上述违约金计算至2016年2月22日为120902×1‰×71=8584元。
上述被告拖欠原告2014年度租金、2015年度租金及相应违约金合并计算，被告应支付原告租金235522.24元+120902元=356424.24元及2014年12月5日至2016年2月22日违约金364775元+8584元=373359元并支付自2016年2月23日起至被告实际支付之日止的违约金（以356424.24元为基数，按日利率1‰计算）。
关于原告诉请被告赔偿占用租赁物的租金损失的问题。如前所述，双方签订的《土地租赁合同》已于2016年1月12日解除。被告在合同解除后仍继续占用租赁物，应向原告支付占有使用费。现原告诉请参照《土地租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费符合法律规定，本院予以采纳。被告应支付原告自2016年1月13日起至实际腾空之日止占有使用费，占有使用费参照《土地租赁合同》约定的租金标准计算（即2015年度的租金标准为月租金124932.32元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告温州华鸿汽车销售服务有限公司与被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月12日解除。
二、确认被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司在上述合同项下土地上投资建设的建筑物（建筑面积约为5287.99平方米，具体以现状为准）归原告温州华鸿汽车销售服务有限公司所有。
三、被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上述建筑物及建筑物未覆盖的上述合同项下土地。
四、被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州华鸿汽车销售服务有限公司租金356424.24元，2014年12月5日至2016年2月22日违约金373359元及自2016年2月23日起至被告实际支付上述租金之日止的违约金（以356424.24元为基数，按日利率1‰计算）。
五、被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州华鸿汽车销售服务有限公司占有使用费（自2016年1月13日起至实际腾空之日止，按月租金124932.32元的标准计算）。
六、驳回原告温州华鸿汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11097元，保全费5000元，由原告温州华鸿汽车销售服务有限公司负担3000元，被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司负担13097元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 张飞余
人民陪审员 林伟民
人民陪审员 邱美莲
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 王梅玉