盘锦市兴隆台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽1103执异12号
异议人（案外人）：姜永梅，女，汉族，1970年1月4日出生，现住辽宁省盘锦市大洼区。
申请执行人：盘锦广田热电有限公司，住所地盘锦经济开发区工业大街。
法定代表人：石玉琢，该公司董事长。
被执行人：盘锦中佳农贸有限公司，住所地盘锦市兴隆台区泰山路125号。
法定代表人：马学军，该公司总经理。
在本院执行申请执行人盘锦广田热电有限公司与被执行人盘锦中佳农贸有限公司供用热力合同纠纷一案中，案外人姜永梅于2018年6月4日对执行位于兴隆台区泰山路211号盘锦中佳农贸市场商网（地号：1-23-86-13X号，产权证号：盘锦市房权证兴隆区字第1010926X号，建筑面积：54.21平方米）提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人姜永梅称，申请终止盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103执64号执行裁定书对本人全款购买位于盘锦市兴隆台区泰山路211号盘锦中佳农贸市场商网（地号：1-23-86-13X号，产权证号：盘锦市房权证兴隆区字第1010926X号，建筑面积：54.21平方米）的执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：该商品房本人分两次付款（2011年12月15日200,000.00元，2012年5月7日417,500.00元），共计617,500.00元购买后一直使用到今，本人持有盘锦中佳房地产有限公司开的收款收据。房子买到手后多次让盘锦市中佳农贸有限公司办理房照，该公司均以各种理由推拖，直到发现房子被法院执行査封，才知道该房屋已登记在盘锦中佳农贸有限公司名下。
案外人认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持。1.在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.非因买受人自身原因办理过户登记。
案外人在兴隆台区人民法院查封前，2012年即已签订书
面买卖合同，合法占有该不动产，并已支付全款。未办理过户登记的原因是盘锦市中佳房地产有限公司均以各种理由推拖办不了，并私自把位于盘锦中佳农贸市场商网（A31）1－23－86－13X号办在自己名下，未办理过户登记的原因并非由于买受人。综上，现申请终止对该商网的执行。
申请执行人称，因被执行人盘锦中佳农贸有限公司未按盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民二初字第00707号民事判决规定，履行给付申请执行人采暖费义务，申请执行人申请该院强制执行。该院于2016年2月29日作出（2016）辽1103执64号执行裁定，将被执行人名下的8套商网房屋予以查封。但申请执行人申请兴隆台区法院查封的商网是被执行人盘锦中佳农贸有限公司用于抵押担保的三户商网，产权证号和地号分别为1.地号1－23－87－157；产权证号10109418；面积62．74㎡。2.地号1－23－87－158；产权证号10109427；面积72．74㎡。3.地号1－23－87－159；产权证号10109433；面积65．35㎡。兴隆台区法院（2016）辽1103执64号执行裁定共查封被执行人的8户商网，其中哪几户商网是因申请执行人申请执行而査封的，申请执行人并不清楚。
异议人姜永梅提出的执行异议不符合法律规定。首先，法院査封的商网房产，均是被执行人盘锦中佳农贸有限公司名下的单位自建房，而非异议人姜永梅。根据物权法第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。另外，盘锦中佳农贸有限公司并非房地产开发企业，没有取得商品房销售许可证，无权对外销售房屋。因此，申请执行人无法相信异议人所述购买房屋行为的合法性和真实性。异议人自述是2011年12月和2012年缴足房款，并要求被执行人给予办理房屋产权证照，但被执行人提供给申请执行人用于抵押的三户房屋均是2014年10月11日取得房屋所有权证的，房屋所有权是登记在盘锦中佳农贸有限公司名下，无法认定为异议人所有；异议人举证的交款收据不是不动产统一发票，无法确认其真实性。其次异议人姜永梅主张按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，属于适用法律错误。应当适用该规定的第25条”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”兴隆台区法院（2016）辽1103执64号执行裁定查封的房屋，均是登记在被执行人盘锦中佳农贸有限公司名下的房产，并非登记在异议人名下，一目了然，很好判断。综上，异议人所提异议无事实及法律依据，请求法院依法驳回。
本院查明，原告盘锦广田热电有限公司（申请执行人）诉被告盘锦中佳农贸有限公司（被执行人）供用热力合同纠纷一案，本院于2015年11月16日作出（2015）兴民二初字第00707号民事判决书，判决的内容为：”被告盘锦中佳农贸有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦广田热电有限公司采暖联网费16,500.00元，采暖费1,047,267.54元，合计1,063,767.54元，并自2015年4月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息。案件受理费14374元，减半收取7187元，由被告承担。”
民事判决书生效后，原告盘锦广田热电有限公司于2016年1月6日向本院申请强制执行，要求被告盘锦中佳农贸有限公司按照民事判决书履行义务。执行案号为(2016)辽1103执64号，2016年4月8日本院向被执行人盘锦中佳农贸有限公司送达执行通知书。
本院于2016年2月25日作出（2016）辽1103执64号执行裁定书，裁定的内容为：”冻结、划拨被执行人盘锦中佳农贸有限公司的银行存款计1,070,000.00元或查封、扣押（车辆、住房等）相同数额的资产。”
本院于2016年2月29日在盘锦市产权产籍交易管理中心轮候查封了被告盘锦中佳农贸有限公司所有的包括地号1－23－86－13X号在内的8处房产。因（2016）辽1103执167号已结案，原封解除，本案查封生效。
再查明，异议人姜永梅于2011年12月15日支付被执行人200,000.00元房款，2012年5月7日支付被执行人417,500.00元，共计617,500.00元。异议人姜永梅付清全部房款后一直使用到今。
以上事实有（2015）兴民二初字第00707号民事判决书、（2016）辽1103执64号执行裁定书、执行通知书、协助执行通知书、中佳农贸市场商业网点及经营项目确认单等证据证实。
本院认为，案外人姜永梅已付清全部房款，并实际占有争议房屋，且案外人未办理产权过户手续是因被执行人原因至今仍不能办理产权登记，案外人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项之规定，裁定如下：
中止对位于兴隆台区泰山路211号盘锦中佳农贸市场商网（地号：1-23-86-13X号，产权证号：盘锦市房权证兴隆区字第1010926X号，建筑面积：54.21平方米）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判员 马力
二〇一八年六月十九日
书记员 李宁