青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2015）崂民一初字第683号原告毛元祥，男，汉族。委托代理人曹正清，男，住青岛市市北区系青岛市市南中泰法律服务所法律工作者。被告青岛市崂山区海丽花园北苑业主委员会，住所地青岛市崂山区。负责人何柠，男，汉族，住青岛市市北区系该业委会主任。原告毛元祥诉被告青岛市崂山区海丽花园北苑业主委员会（以下简称海丽花园北苑业委会）业主撤销权纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛元祥及其委托代理人曹正清，被告青岛市崂山区海丽花园北苑业主委员会负责人何柠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月海丽花园北苑业委会建立，建设单位与青岛九昊物业有限公司（以下简称九昊物业）签订的《前期物业服务合同》自动终止。2014年6月30日被告在没有做任何选聘物业服务企业招投标、邀标工作，也没有公示其协议邀标的九昊物业投标书的情况下，发放征求意见表，将九昊物业确定为海丽花园北苑小区物业服务企业，2014年7月7日被告采用书面征求意见形式召开业主大会，被告通过业主工作单位转交征求意见书，是否送到每一位业主被告并无落实措施，原告所在小区474户业主中232户业主没有在开启票箱前得到业主大会的信息，且同意聘用九昊物业的只有163票，仅占全小区业主总数34%，故被告选聘九昊物业作为海丽花园北苑物业服务企业违法、违规，遭到广大业主反对，影响原告利益，故原告诉请判令：撤销被告2014年7月7日公示的将崂山区海丽花园北苑小区物业服务企业确定为青岛九昊物业有限公司的决定，被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，经过业主委员会开会研究、交换意见，被告与九昊物业续签服务合同的整个过程是存在的。经审理查明，海丽花园北苑小区现共有474户业主，2014年经海丽花园北苑业主大会选举成立海丽花园北苑业委会。庭审中，原告提交地税局内网下载的《关于征求业主对小区物业选聘意见工作结果的公示》打印件一份，载明“为保障大家的权益，小区业委会决定以实名登记形式征求业主们对下一步选聘物业管理公司工作的意见，以便尽快做出最合理的决定。此项工作在报经市局办公室和社区相关部门备案后，6月30日业委会将征求意见通知张贴于各单元门口，并于系统内网发布，待发放的474份《征求意见表》全部加盖业委会公章后，以分局为单位发放到各位业主。7月1日开始请全体业主认真填写《征求意见表》，签署业主本人姓名后，投送至设置在小区东、西门门卫处封闭的投票箱内。截止到7月3日20时止。7月4日晚20时在小区2号楼负一层的老干部活动中心进行公开计票，现场开箱清点，共收回意见表242份，占发放数的51.1%，其中：同意续聘九昊物业公司的163票，占收回数的67.4%；不同意续聘的52票，占收回数的21.5%；作废27票，占收回数的11.1%……”，落款时间为“2014.7.7”。原告依此主张被告于2014年7月就续聘青岛九昊物业公司进行了投票并对结果进行公示后，业主委员会与九昊物业签订了物业服务合同。但被告对小区物业公司的选聘在程序上不符合相关法律的规定，物业公司的选聘续聘应由所在小区的业主大会或业主代表大会决定，业主委员会的职责是与业主大会或业主代表大会选聘的物业公司签订的服务合同；被告在此次选聘物业服务公司的投票结果和实体上也不符合相关法律的规定，决定选聘续聘物业服务公司的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，通过被告所发布的公示结果，可以明显得出同意续聘的份数只有163份，占小区总业主474户的34%，该结果并没有达到法定要求。经质证，被告对该证据真实性无异议，但主张该公示并非被告公布于地税局内网，被告于2014年7月7日将该公示张贴在海丽花园北苑小区公告栏内。被告提交《海丽花园北苑业主委员会关于征求业主对小区物业选聘意见的通知》附征求意见表复印件一份、情况说明一份，主张被告就小区物业公司的选聘工作是通过书面征求意见方式召开业主大会进行的，该通知2014年6月30日在小区内公示，后通过补充说明对征求意见工作进行了解释和说明。经质证原告主张通知中明确载明物业公司的选聘、续聘、解聘由业主大会决定，因此业主委员会发布该通知应属无效，实际被告并没有召开业主大会，原告也没有见到该通知在小区内公示；征求意见表是地税局市北分局通知原告从小区门卫处领取，填写后已交回被告处；情况说明落款时间是2015年8月，并不是发布选聘工作通知的时间。被告提交关于公示与九昊物业公司所签订的《物业管理服务合同》的公告一份，主张原告根据业主大会的表决结果，经业委会研究决定与九昊物业公司签订合同，签订以后2014年7月21日进行了公示。经质证，原告对该证据真实性无异议，确实曾在小区公告栏公示，但被告是违反法律程序与九昊物业公司签订的物业合同。被告提交海丽花园北苑业主委员会与青岛九昊物业公司关于海丽花园北苑第一次工作会议的纪要、致本小区全体业主的一封信、海丽花园北苑九昊物业公司财务收支情况公示各一份，主张征求意见前已经对九昊物业公司进行了充分了解，并让业主了解九昊物业的财务收支情况。经质证，原告对致本小区全体业主的一封信的真实性没有异议，认为这封信的内容并不都是和九昊物业公司有关，而是和小区业主有关；会议纪要不符合法律规定的要求，不排除后期制作的可能，且与本案没有直接的关联性；财务收支情况公示没有具体的落款时间，且物业管理公司账目收支情况应由物业公司出具，不应当由被告出具。庭审中，被告提出原告房款还未交全，不具备业主资格，原告提交青岛市地方税务局集资建房购售合同及房款收据，证明其确系海丽花园北苑业主。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告虽提出原告不具备业主资格，但未提交证据予以证明，且被告亦认可原告在海丽花园北苑小区居住，结合原告提交的购房合同等证据，本院认可原告系海丽花园北苑小区业主，系本案适格原告。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业属业主共同决定事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案被告虽主张其通过书面征求意见的形式对小区物业选聘工作向业主征求意见，但并未直接向业主发放征求意见表而是通过单位转交，亦未提交证据证明《海丽花园北苑业主委员会关于征求业主对小区物业选聘意见的通知》在小区内进行公示的情况，从而可能对业主行使业主权利、参与物业选聘造成影响；其次，在被告收回的征求意见表中有163份表示同意续聘九昊物业，约占小区474户业主的34%，未达到法律规定的须经占总人数过半数业主同意的要求，被告依据该书面征求意见的结果于2014年7月与九昊物业签订《物业管理服务合同》，确定九昊物业为海丽花园北苑小区的物业服务企业，不符合相关法律法规要求，故原告要求撤销被告2014年7月作出的将崂山区海丽花园北苑小区物业服务企业确定为青岛九昊物业有限公司的决定的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第八条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：撤销被告青岛市崂山区海丽花园北苑业主委员会2014年7月作出的将崂山区海丽花园北苑小区物业服务企业确定为青岛九昊物业有限公司的决定。案件受理费100元，由被告青岛市崂山区海丽花园北苑业主委员会承担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内将其承担部分直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  侯一佳人民陪审员  赵 兵人民陪审员  王 军二〇一六年二月十五日书 记 员  张 雪