山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一初字第86号
原告：李淑兰。
委托代理人滕晓峰，山东鑫福来源律师事务所律师。
被告：海阳隆祥置业有限公司。住所地：海阳市胜利黄海花园**号楼***室。
法定代表人：乔运祥，经理。
被告：陈广福。
原告李淑兰诉被告海阳隆祥置业有限公司（以下简称“隆祥公司”）、陈广福申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李淑兰的委托代理人滕晓峰，被告陈广福到庭参加了诉讼。被告隆祥公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告李淑兰诉称，隆祥公司与陈广福签订《商品房预(销)售合同》约定自备案之日起生效，但至执行时未备案，因此该合同未生效。付款假设属实，那么二者之间的金钱之债已过诉讼时效。陈广福远在千里之外，一日间聚众到隆祥公司选项房、定房、签订合同且以现金方式交纳全部房款，完全不合交易惯例，且陈广福也未举证证明资金存取来源。因此，法院的查封与执行是合法有效的，不应中止上述房产的执行。请求确认海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1117号房产归隆祥公司所有，对上述房产许可执行，诉讼费用由隆祥公司和陈广福负担。
被告陈广福答辩称，海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1117号房产是我购买的，2011年6月3日签订的合同，2011年5月9日付款160442元，5月21日付款143504元，6月4日付款297元。
被告隆祥公司经本院传票传唤未到庭应诉。
经审理查明，2011年6月3日，陈广福与隆祥公司签订海房预(销)字第200935第191号商品房预(销)售合同一份，约定陈广福购买隆祥公司开发的海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1117号房产，建筑面积为44.92平方米，按单价每平方米6773元，合计购房款304243元，于2011年6月3日前一次性付清。
陈广福于2011年5月9日通过中国银行POS机付款160442元，5月21日通过其他银行付款143504元，6月4日现金付款297元，合计支付购房款304243元，隆祥公司向陈广福出具了收款收据。2011年6月3日，陈广福与海阳凤都商业服务有限公司签订经营管理合同，委托海阳凤都商业服务有限公司对涉案房屋进行经营管理。
本院在审理李淑兰诉隆祥公司民间借贷合同纠纷一案过程中，依李淑兰的保全申请，于2012年1月4日作出了（2012）烟民一初字第16号民事裁定和协助执行通知书，查封隆祥公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层包含1117号在内的房产一宗，查封期间自2012年1月5日至2014年1月4日。上述保全查封裁定和协助执行通知书于2012年1月5日送达了隆祥公司和房屋登记部门。
关于李淑兰诉隆祥公司民间借贷合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2013年8月6日作出(2013)鲁民一终字第224号民事调解书，内容为：(一)隆祥公司于2013年10月31日前向李淑兰支付100万元及利息(利息自2009年12月29日起至付款之日止，以100万元为基数，按同期银行贷款利率计付)；(二)隆祥公司于2014年6月30日前向李淑兰支付200万元及利息(利息自2009年12月29日起至付款之日止，以200万元为基数，按同期银行贷款利率计付)；(三)隆祥公司于2014年8月31日前向李淑兰支付403.4万元利息(利息自2009年12月29日起至付款之日止，以403.4万元为基数，按同期银行贷款利率计付)；(四)隆祥公司于2014年10月31日前向李淑兰支付400万元；(五)隆祥公司于2014年12月31日前向李淑兰支付459.5万元；(六)隆祥公司未按时足额支付其中任何一笔款项，李淑兰有权向人民法院申请强制执行全部未付款部分款项，并且隆祥公司应当承担从李淑兰申请执行之日起按照法律规定的迟延履行部分利息；(七)一审案件受理费151605元，诉讼保全费5000元，合计156605元，由李淑兰负担10211元，隆祥公司负担146394元。二审案件受理费151605元，减半收取75802.5元，由隆祥公司负担。
上述民事调解书生效后，因隆祥公司未按生效的民事调解书履行付款义务，李淑兰向本院申请强制执行，本院以(2013)烟执字第361号立案执行。本院在执行过程中，于2013年11月29日作出(2013)烟执字第361号执行裁定书和协助执行通知书对上述房产继续查封。
本院在执行李淑兰与海阳隆祥置业有限公司（以下简称“隆祥公司”）民间借贷合同纠纷一案过程中，案外人陈广福对执行标的提出书面异议，称其于2011年6月3日与隆祥公司签订了商品房预(销)售合同，购买了隆祥公司凤都商业广场商铺1117号房。因隆祥公司未到房管局备案，现被法院查封，请求解除查封。申请执行人李淑兰辩称：1、案外人所提执行异议不成立。理由是案外人即使与隆祥公司签订的商品房预(销)售合同、所付房款是真实的，依照商品房预售、销售的规定和物权法的规定，案外人未办理房屋预售登记，合同约定自备案之日起生效，该房产仍为隆祥公司所有。因此，法院查封是合法有效的。2、案外人与隆祥公司签订的商品房预(销)售合同是伪造的。理由：(1)案外人在东北，为何同一时间和其他案件案外人一起纷纷到隆祥公司，匆忙地选房、定房、签预售合同，同时又以现金的方式缴纳全部房款，不符合人之常情和交易习惯。(2)案外人在房款交齐后，时隔数年，不按规定开具不动产销售发票，签订商品房销价售合同，办理过户登记，案外人不主张权利，已过诉讼时效。(3)案外人所签的预售合同未经房管局预售许可，系无效合同。(4)案外人付款时间与合同签订时间倒置，是先付款后签订的商品房预(销)售合同，其收款收据编号与其他案外人收款收据编号所排序矛盾。被执行人隆祥公司经本院合法传唤未到庭陈述。
本院于2015年2月5日作出（2015）烟执异字第14号执行裁定书，认为涉案查封的房产虽然登记在被执行人隆祥公司的名下，但案外人陈广福提供了购买涉案房产的相关证据，证明本院查封的房产系其在查封之前购买，虽然申请执行人对此不予认可，但是执行程序中只对执行标的权属作形式审查，在涉案房产的权属存在争议的情况下，人民法院应当待权属争议消除后，再决定对争议财产的处置，现执行程序中尚不宜对此作出处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十二条的规定，裁定：中止对被执行人海阳隆祥置业有限公司名下的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1117号房产的执行。
李淑兰不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查，隆祥公司于2009年3月25日取得涉案工程的土地使用权证。该工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记在隆祥公司名下。该工程至今未完成竣工验收备案手续，不具备办理产权登记手续的条件。凤都商业广场至今未运营。
上述事实，有(2012)烟民一初字第16号民事裁定书、(2014)烟执异字第14号执行裁定书、商品房预(销)售合同、补充协议、经营管理合同、银行汇款凭证及当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，本案争执焦点有二，一是陈广福是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请；二是李淑兰主张涉案房屋的权利归属，应否得到支持。
一、对于陈广福是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗李淑兰的执行申请问题。本院认为，陈广福提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。本案中，陈广福提供证据证明其与隆祥公司在法院采取保全措施之前的2011年6月3日签订了商品房预(销)售合同，并于2011年5月9日、5月21日、6月4日分三次支付了全部房款，同时委托海阳凤都商业服务有限公司对涉案房屋进行经营管理的事实清楚，涉案房屋至今没有交付及办理登记的责任均不在陈广福。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已付清全部或大部分房款的消费者。本案李淑兰的债权属其他债权，不能对抗建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先权又不能对抗已付清大部分房款的消费者，因此，李淑兰的债权不能对抗在法院查封前已签订商品房(预)销售合同并已付清全部房款的购房户。陈广福对涉案房屋依法享有民事权益，足以阻止标的物的转让、交付。李淑兰主张应该许可对隆祥公司开发的位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西凤都商业广场地上一层1117号房屋的执行，本院不予支持。
二、对于涉案房屋的权利归属的问题，本院认为，李淑兰作为申请执行人，非涉案房产的权利人，其主张涉案房产归被执行人隆祥公司所有，主体不适格，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李淑兰的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告李淑兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔祥顺
审 判 员 王家国
人民陪审员 徐建春
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 陈蒙蒙