重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02967号
上诉人（原审原告）重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号24楼。
法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李佳临，无固定职业。
委托代理人贺伦桓，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人周坤，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）与被上诉人李佳临房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年3月1日作出（2012）沙法民初字第08778号民事判决，重庆新永基商业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2013年8月5日对本案进行了询问。上诉人重庆新永基公司的委托代理人刘四海，被上诉人李佳临的委托代理人贺伦桓到庭参加了询问。本案现已审理终结。
新永基公司在一审中诉称，2010年9月25日，新永基公司与李佳临订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同约定，新永基公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”LGA层18A号约204平方米的商铺及其设施租赁给李佳临；租赁期间为2010年9月25日至2012年9月24日；租金交纳方式为先交费后使用，在李佳临欠交租金等任何费用超过约定期限15日的情形下，新永基公司有权单方解除房屋租赁合同。合同签订后，新永基公司按约定将商铺交付李佳临使用，但李佳临却违反合同约定拒绝交纳房屋租金、POS机租金。新永基公司于2012年4月24日自行收回商铺，并将之出租给案外人，新永基公司、李佳临的租赁合同已解除。现要求李佳临立即支付新永基公司自2010年10月28日起至合同解除之日2012年4月24日止的房屋租金550800元，并以欠费金额为本金，自逾期之日起至付清之日止，按每日万分之五计算逾期付款违约金，计算至2011年4月30日的金额为9554元和解除合同的违约金116280元；李佳临立即支付新永基公司自2010年10月28日起至2011年4月30日期间的POS机租金3064元；李佳临支付法院认定合同解除之日起至李佳临向新永基公司返还房屋之日止按租赁合同所约定的相应的房屋租金标准计算房屋占用损失。
李佳临在一审中辩称，新永基公司、李佳临订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》，由新永基公司承租“煌华国贸中心·新纪元购物广场”第LGA层18A号商铺及其设施是事实。新永基公司于2011年4月底对李佳临承租的商铺擅自断电，导致双方合同终止。李佳临自此之后未使用该商铺，新永基公司有义务防止损失扩大。新永基公司所提供的邮寄详情单证明其向李佳临邮寄的函件的邮寄地址与合同预留的地址不符，且被退回，故新永基公司的诉讼请求已超过诉讼时效。新永基公司出租的租赁物系公共聚集场所，于2011年6月23日才取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，故租赁物存在重大瑕疵，此前的租金不应收取。李佳临不同意新永基公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2010年9月25日，新永基公司与李佳临订立《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》。合同主要内容为，新永基公司将重庆煌华实业有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心·新纪元购物广场”LGA层18A号约204平方米的商铺及其设施租赁给李佳临。租赁期为24个月，自2010年9月25至2012年9月24日。租金由保底租金和抽成租金组成，2010年9月25日至2011年9月24日期间的保底租金标准为150元／月／㎡，月租金合计为30600元，2011年9月25日至2012年9月24日期间的保底租金标准为165元／月／㎡，月租金合计为33660元，保底租金以每一个月为一期限，乙方（李佳临）须于每期开始前1个月的25-30日交给甲方（新永基公司）；2010年9月25日至2012年9月24日期间的抽成租金按乙方月总销售额乘以抽成率15%，以每一个月为一期进行结算，乙方须于每期结束后的次月的1-5日将该期按总销售乘以抽成率后超出保底租金部分缴纳给甲方。乙方装修期为2010年9月5日起至2010年9月25日止，装修期限内甲方不收取乙方租金，但其余费用乙方仍须按约定缴纳。乙方须向甲方缴纳履约保证金116280元，在本合同有效期间，乙方应该始终保证履约保证金数额等于三个月的保底租金加物管费总额，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。为安全管理，在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意交纳每台P**机租金500元／台／月，押金1000元。在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行，并由另一方给予书面通知，合同解除与终止；乙方应在本合同解除或终止之日将所承租商铺及其设备设施恢复到商铺交接时的原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损退还甲方，并办理商铺退还手续，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情况下要求乙方将商铺内的任何装修及／或不可移动的增添物及／或附属物连同商铺经甲方认可后退还甲方，对于乙方须将商铺及其设备设施以哪一种状态退还甲方，甲方有最终决定权，对甲方的决定，乙方不得有任何异议，乙方将商铺归还甲方或甲方采取措施收回商铺后，商铺内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权并由甲方自行处置，乙方将不得提出任何异议，在乙方退还商铺时，若发生房屋及甲方提供的设备设施受损、破坏，乙方应承担全部赔偿责任；若乙方未能履行上述规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置商铺（包括但不限于另行出租）。若乙方根本性违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，甲方并保留向乙方追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金；若乙方欠缴任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权选择在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额；甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为，直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还；甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。当本租赁合同正常到期或提前终止合同或因乙方严重违约甲方终止合同，乙方应在合同终止后7天内向甲方交还商铺，若逾期交还，乙方应按合同终止前3天日租金的3倍向甲方交付商铺占用费；若乙方在合同期满或终止10天后未交还商铺，甲方将在公证人员某的情况下，腾空商铺，将乙方所留物品清点后转移至库房保存并收取库存费，若乙方在15日内未将所留物品取走，甲方可以处置该物品作偿还欠款，公证费等由乙方承担。甲方发给乙方的相关通知、函件可采用挂号信、特快专递或传真、送达乙方商铺、甲方对外公示中任何一种，用挂号邮件或特快专递的，以乙方在本合同中预留的地址寄出后5天（从寄出当日的第2天开始计算）视为送达日。李佳临在租赁合同中所留地址为重庆市渝中区临华
路46号10-7。
合同订立后，新永基公司于2010年9月10日将李佳临承租的商铺交付给李佳临使用。李佳临对租赁商铺进行装修后开始营业。李佳临在履行合同过程中未向新永基公司支付履约保证金和租金。新永基公司于2011年8月1日通过特快专递向李佳临送达《关于催收租金、物管费的律师函》，于2012年4月26日通过中通速递重庆分公司向李佳临送达了邮件，该邮件“内件品名处”未填写内容，收件人地址为重庆市江北区适中村35号2楼5号。2012年4月24日，新永基公司将李佳临承租的商铺出租给案外人。一审法院另查明，重庆煌华实业有限公司于2010年6月10日取得重庆市公安局消防局建筑工程消防验收的意见书（建验）字（2010）第0179号《关于重庆煌华国贸中心工程消防验收合格的意见》，评定该工程消防验收合格；于2010年10月9日取得重庆市公安局消防局建设工程消防验收意见书渝公消验（2010）第0044号《关于重庆煌华实业有限公司煌华国贸中心内部装修工程消防验收合格的意见》，评定该工程消防验收合格；于2011年6月23日取得公众聚集场所投入使用、营业前
消防安全检查合格证。
2012年9月19日，重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所出具情况说明。情况说明载明，2011年4月30日，重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所接李佳林报警后的处警情况：报警人系煌华商场LGA层18-A的经营户，因场地租赁问题与业主煌华商场发生纠纷，业主方于数日前停止对其商铺供电至今，使其无法营业，致使矛盾升级，双方在交涉无果的情况下，报警人欲将自己的货品搬离，受到商场保安阻拦，引发肢体冲突……2011年5月14日，重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所接李佳临两次报警后的处警情况：报警人与业主煌华商场的经济纠纷一直未能协商解决，又因商场一直对其承租商铺停止供电，致使其无法经营，李佳临欲将自己的货物全部搬离该商场，两次遭到保安阻拦，所以报警人报警求助……此次报警系报警人因之前报警所述事件的再次报警。报警人因搬离货物被阻拦后，对自己的商铺进行了查看，发现商铺的电子门锁开关挡板被撬，开关裸露在外，怀疑是商场保安所为，遂与保安发生冲突，头部受伤……
现新永基公司起诉至一审法院要求判如所请。因双方当事人争议较大，调解未成。
一审法院针对案件的争议焦点评判如下：
一、关于双方当事人签订的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》效力的认定。
一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用；第十二条规定，歌舞厅、影剧院、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。本案重庆煌华实业有限公司于2010年6月10日取得《关于重庆煌华国贸中心工程消防验收合格的意见》，评定该工程消防验收合格；于2010年10月9日取得《关于重庆煌华实业有限公司煌华国贸中心内部装修工程消防验收合格的意见》，评定该工程消防验收合格；虽然新永基公司与李佳临订立租赁合同时尚未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但新永基公司已于起诉前取得该合格证，故可以认定新永基公司、李佳临的租赁合同有效。相关条款是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
二、关于租赁合同解除和返还商铺的时间点的认定。
一审审理中，李佳临认为租赁合同因新永基公司强行停电，致使李佳临不能经营，新永基公司以其行为表示其不履行合同，故双方的租赁合同已于2011年4月30日解除。新永基公司否认停电的事实，认为双方的租赁合同于新永基公司将该商铺出租给案外人的2014年4月24日解除。
一审法院认为，重庆市公安局沙坪坝区分局渝碚路派出所出具情况说明可以证明新永基公司对李佳临的商铺停电的事实成立，新永基公司的行为导致李佳临无法正常经营，表明其不再履行合同，双方事实上解除了合同，故新永基公司、李佳临解除《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》的时间点应认定为2011年4月30日。李佳临应当向新永基公司支付2010年10月28日起至2011年4月30日的租金。
新永基公司对李佳临的商铺停电并阻拦李佳临到商铺取货的行为，可见商铺处于新永基公司的实际控制之中。事实上在此后，新永基公司单方将李佳临存于商铺中的货品搬离，并将商铺出租案外人的行为也能印证新永基公司对商铺的实际控制。故一审法院认定商铺于2011年4月30日返还新永基公司，因此对新永基公司要求李佳临支付从法院认定合同解除之日起至返还房屋止的房屋占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
三、关于新永基公司要求李佳临支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效的认定。
新永基公司认为，李佳临拖欠其租金，其已于2011年8月1日、2012年4月26日向李佳临催收，故其请求未超过诉讼时效。李佳临抗辩依照合同“用挂号邮件或特快专递送达的，以乙方在本合同中预留的地址寄出后5天（从寄出当日的第2天开始计算）视为送达日”的约定，新永基公司送达邮件时未按李佳临在租赁合同中所留地址送达，致使李佳临未收到邮件。故新永基公司的诉讼请求已超过诉讼时效。
一审法院认为，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。新永基公司于2011年8月1日通过邮政特快专递向李佳临送达《关于催收租金、物管费律师函》，致诉讼时效中断，诉讼时效自中断时重新计算。新永基公司提供的编号为718023151159的详情单上收件人地址为重庆市江北区适中村35号2楼5号，既不是租赁合同预留的地址，也不是李佳临身份证上地址，且该邮件被退回，新永基公司主张权利的意思表示不能到达李佳临，故不能产生诉讼时效中断的效力。此外，新永基公司未提供证据证明其将POS机交付给李佳临，故对新永基公司要求李佳临支付POS机租金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回重庆新永基商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4972元，减半交纳2486元（新永基公司已预交），由重庆新永基商业管理有限公司负担。
宣判后，新永基公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院将《租赁合同》的解除时间认定为2011年4月30日，属于认定事实错误。依据《租赁合同》第22.2.3条的约定，在被上诉人拖欠租金的情况下，上诉人有权采取断电等措施，纠正被上诉人的违约行为。二、一审法院适用法律错误。上诉人所主张的诉讼请求未超过诉讼时效，依法应得到法院的支持。2011年8月1日和2012年4月26日上诉人先后两次向被上诉人邮寄了催费律师函，鉴于上诉人的两次书面催收行为，均发生在一年的诉讼时效届满之前，因此上诉人的诉讼请求不应存在诉讼时效问题。虽然上诉人于2012年4月26日向被上诉人邮寄催费律师函时，因被上诉人提供给上诉人的身份证复印件字迹模糊，导致上诉人将被上诉人的地址错写，但也不影响上诉人向被上诉人催收债务，主张债权的法律效果。
被上诉人李佳临答辩：一审法院认定合同解除的时间正确，虽然上诉人向被上诉人发了催费律师函，但是由于上诉人的邮寄地址跟被上诉人租赁合同约定的地址和身份证上的地址都不相符，致使被上诉人未收到邮件，故本案已超过诉讼时效。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉请求，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本案予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、一审法院确定新永基公司与李佳临订立的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》的解除时间是否恰当；2、重庆新永基公司要求李佳临支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效。
（一）关于一审法院确定新永基公司与李佳临订立的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》的解除时间是否恰当的问题。
经查，根据该租赁合同第22.2.3条规定，甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。新永基公司未采取提前三日书面通知李佳临情况下，于2011年4月30日对李佳临承租的商铺实施断电行为，导致李佳临不能正常经营。同时，新永基公司对李佳临的商铺停电后阻拦李佳临到商铺取货并将李佳临存放于商铺中的货品搬离，将商铺出租给案外人，双方事实上解除了合同。故一审法院确定双方租赁合同解除时间为2011年4月30日并无不当。上诉人新永基公司提出一审法院将《租赁合同》的解除时间认定为2011年4月30日，属于认定事实错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
（二）关于重庆新永基公司要求李佳临支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干规定》第十条第一款第（二）项规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或应当到达当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。新永基公司于2011年8月1日通过邮政特快专递向李佳临送达《关于催收租金、物管费的律师函》，发生在诉讼时效届满之前，诉讼时效中断，诉讼时效从中断时起重新计算。新永基公司于2012年4月26日通过中通快递重庆分公司向李佳临邮寄详情单编号为718023151159的催费律师函，因其收件人地址填写错误致使未能送达给李佳临，不能产生诉讼时效中断。故新永基公司于2012年8月23日向一审法院提起诉讼，其请求明显超过1年的诉讼时效。一审法院以本案超过诉讼时效驳回上诉人新永基公司的诉讼请求符合法律规定，上诉人新永基公司提出本案未超过诉讼时效，一审法院适用法律错误的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人新永基公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4972元，由上诉人重庆新永基商业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 申和平
审判员 晏 芳
二〇一三年九月五日
书记员 白耀妮