河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终5886号
上诉人（原审被告）：刘杰，男，1983年9月24日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。
上诉人（原审被告）：刘世来，男，1956年5月10日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。
二上诉人的委托诉讼代理人：赵迎雪，河北诚基律师事务所律师。
二上诉人的委托诉讼代理人：张翔，河北诚基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩亚欣，女，1983年3月11日出生，汉族，住河北省石家庄市。
委托诉讼代理人：胡卫东，河北英陆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司，住所地河北省石家庄市长安区石纺路99号保利花园F-S3号商业00单元0100。
负责人：马海龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭苏方，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：解超楠，该公司工作人员。
上诉人刘杰、刘世来因与被上诉人韩亚欣、河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘杰、刘世来上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实与发回重审庭审过程中调查的事实严重不符，本案审判人员滥用法官职权，欲盖弥彰颠倒黑白，违背事实枉法裁判。在本案发回重审的庭审过程中原告与第三人异口同声的提出“房屋办理解押手续后，要等房产登记部分归档整理完毕后方可过户”，这一事实在原一审、二审中均未提出。对于这样一个事实原告以及第三人均未提出证据来证明在签订合同当时已经告知被告，且被告已经知晓。这个事实的形成直接决定着案涉合同中的买方是否属于按照合同约定履行。上诉人是在2017年2月28日办理完毕解押手续，根据合同约定应当在2017年3月4日之前到房产登记部门办理过户手续。而本案原告提供的所有证据都显示其根本没有在这个日期之前能够有履行合同的能力。中介方证人王某出庭作证的事实恰恰是因为韩亚欣的个人原因导致涉案合同无法履行。韩亚欣提出其配偶账户有1246016.02元的银行存款流水的所谓新证据，其日期显示为2017年3月6日和3月7日，此证据恰恰又证明韩亚欣本人确实没有合同履行能力。
韩亚欣答辩称，合同约定解押完成3个工作日内办理过户手续。被答辩人是在2017年2月28日偿还贷款，其最早在2017年3月1日办理解押，往后推算3个工作日是2017年3月7日。该房屋属于答辩人婚后购买，在中介通知答辩人办理过户时，证据显示答辩人或配偶银行账户金额完全具备支付首付款的能力，故答辩人根本没有违约行为。答辩人支付购房首付款的时间为网签之后，且此款应付至房管局指定的监管账户，而被答辩人网签之前就明确要求涨价，拒不配合办理过户手续，此后答辩人自身或通过中介催告未见成效，故此成讼。被答辩人的违约事实十分清晰。原审程序合法，认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司答辩称，刘杰、刘世来的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
韩亚欣向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令二被告连带返还原告购房定金50000元；3.判令二被告连带给付原告违约金169900元；4.判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告刘世来、刘杰系父子关系。其二人共同共有位于石家庄市长安区都市新城3-2-203房产一套。2017年1月20日，被告刘杰、刘世来（甲方、出售方）与原告韩亚欣（乙方、购买方）、河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定原告购买二被告名下位于石家庄市长安区都市新城3-2-203房产一套，房屋总价款共计1699000元整，付款方式为甲方须向丙方留存房产证原件，乙方向甲方交付定金伍万元整作为履约保证金，此定金届时充抵购房款。合同同时约定“3.2银行贷款：3.2.1乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方提供金融服务，并于签订合同3日内将所需全部贷款材料交于丙方；3.2.2乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付，金额为（大写）肆拾万元整（400000元）。在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭贷款。3.2.3乙方的实际贷款金额及年限以银行最终审批为准，不足部分于该房屋过户前由乙方向甲方自行补齐。该房屋过户、贷款（条件、额度、期限、费用、利率等）相关事宜以房管局、税务、银行等单位的即时政策为准。3.2.4上述3.2.2条款中所有房款与定金总和为成交价格。第六条：甲乙双方协商一致于乙方贷款审批通过3日内甲方立即办理所售房屋的提前还贷解押手续，解押完成3个工作日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。第九条违约责任9.1甲乙双方未按照本合同约定的支付各项款项或迟延履行过户义务、迟延交房的，逾期在10日内的，每逾期一日应按照总房款千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期天数超过10日的，守约方有权解除合同。9.2如甲乙方任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，根据9.1条约定的期限守约方解除合同的，甲乙双方协商一致，适用以下第1条作为违约责任的承担方式：1、违约金：违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方按照本合同约定的全部费用一律不予退还。合同签订当日，韩亚欣就上述房产按合同约定向刘杰交纳定金50000元整，刘杰出具收条。合同签订后，原告向银行申请贷款。2017年2月27日，中国邮政储蓄银行股份有限公司建设北大街支行向韩亚欣出具个人消费贷款审批通知书，主要内容为韩亚欣申请的个人二手住房按揭贷款，现已审批通过，决定给予贷款额度人民币肆拾万元，自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定的事项办妥相关手续。2017年3月1日，被告刘世来、刘杰办理了所售房屋提前还贷解押手续。至2017年3月7日，原告配偶潘凌飞账户有存款100余万元。后双方在办理涉案房屋的过户手续时产生争议。原告称被告要求一次性支付房款并要求加价而拒绝过户构成违约，被告称系原告未在规定时间支付130万元首付款，无能力履行合同构成违约。庭审时，原告申请中介方负责人杨某出庭作证，该证人称在房产符合过户条件后，被告要求涨价，后其对双方进行协商未果；原告向被告交纳5万元定金，另5000元作为物业保证金在中介公司，按照合同约定，房屋首付款130万元应在过户当天由房管局进行资金监管才能办理过户手续，原告未承诺签订合同第二天向被告支付130万首付款。被告以上述证人与原告有利害关系为由，对上述证人证言不予认可。原告申请中介工作人员王新出庭作证，该证人称原告贷款手续完毕后，原告要求过户，被告称其在邯郸，原告当时的首付款已准备好，已符合过户条件，双方约定2017年3月14日办理过户手续，但被告要求原告将首付款先行交付给自己才过户，原告称按合同履行进行资金监管，后中介公司对双方进行调解未果。原告并未承诺不按合同履行，提前给付首付款。被告称证人部分证言与事实不符，原告称该证人证言与其申请的证人杨某的证言相吻合，予以认可。被告申请证人刘某出庭作证，该证人称系刘世来战友，签订房屋买卖合同时其在场，在被告刘杰说先给130万元首付款，过户之后再另行支付40万元剩余贷款时，原告当时未反对。原告以该证人与被告存在利害关系为由，对该证人证言不予认可。韩亚欣于2017年3月14日依照二被告在中介公司签署的客户联系方式确认书上提供的地址及联系方式向二被告邮寄《履约催告函》，要求被告收到或视为收到此催告函2日内与之联系，依照合同约定继续履行合同。如未能在催告期限内履行催告内容，致使合同无法履行的，其有权通过法律途径追究违约责任。2017年3月22日，河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司依照二被告在中介公司签署的客户联系方式确认书上提供的地址及联系方式，向二被告邮寄《通知书》，通知主要内容为被告所售房屋已经符合过户条件，其公司已经多次电话催告办理过户，但被告以房价上涨为由要求涨价，否则拒不配合办理过户手续，如被告在催告期限内仍未履行致使合同无法继续履行的，韩亚欣有权通过法律途径追究被告的违约责任。被告称有没有收到过没有印象了，但上述催告函及通知书均签收。
一审法院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约定履行。原告主张解除合同，被告、第三人均表示同意，予以确认。关于涉案房屋首付款的支付，被告提出其与原告约定的是在签订合同后被告将房屋首付款130万元直接交给被告，并申请证人刘某作证，因该证人与被告系战友，存在利害关系，且原告不认可该证言，被告亦无其他证据佐证，故对被告该主张，不予采信。在合同有约定，且无证据证明达成重新约定的情况下，涉案房屋首付款的支付应按合同约定履行，即首付款的支付方式是在房屋买卖合同网签后，依照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户。因涉案房屋尚未进行网签，故原告不存在被告所述的未按约定支付房屋首付款的违约行为。被告虽称是否收到催告函及通知书没有印象了，因原告及第三人是根据被告在第三人处留存的联系地址及电话邮寄的，故推定被告已经收到催告函及通知书。根据法律相关规定，行使不安抗辩权必须有确切证据，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，被告无确切证据证明其存在行使不安抗辩权的情形，且至2017年3月7日原告配偶账户余额有100余万元，在此情况下原告及第三人通过发催告函及通知书的方式继续催促被告配合办理过户相关手续，更加说明被告辩称其行使的是不安抗辩权无任何依据。原告主张被告要求支付全款并加价的行为构成违约，导致合同无法继续履行，作为原、被告房屋买卖事宜的中介方即第三人应清楚合同履行情况，现第三人亦证明系被告单方要求支付全款并要求加价，再结合原告、第三人向被告发出的通知及催告函的内容看，对原告主张的被告的违约行为，予以采信。根据合同约定，违约金为房屋成交价的10%即169900元，结合当时的房地产交易行情，原告作为守约方主张被告返还定金50000元并赔偿违约金169000元，并无不当，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条的规定，判决：一、解除原告韩亚欣、被告刘世来、刘杰、第三人河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司于2017年1月20日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告刘世来、刘杰自判决生效之日起十日内共同返还原告韩亚欣定金50000元；三、被告刘世来、刘杰自判决生效之日起十日内共同赔偿原告韩亚欣违约金169900元。案件受理费4599元，由被告刘世来、刘杰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人刘杰、刘世来与被上诉人韩亚欣、河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司于2017年1月20日签订《房屋买卖三方合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对该合同的证据效力予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定韩亚欣以银行贷款方式支付购房款，并约定于房屋买卖合同网签后，根据网签合同约定的时间、金额将房管局监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，剩余首付款由韩亚欣与刘杰、刘世来自行协商交接；合同还约定韩亚欣贷款审批通过3日内刘杰、刘世来立即办理房屋的提前还贷解押手续，解押完成3个工作日内到房管部门办理过户手续。韩亚欣的银行贷款审批是于2017年2月27日通过，刘杰、刘世来的还贷解押手续是于2017年3月1日完成，因2017年3月4日和5日为周六日，故当事人按约定应于3月6日前办理过户手续。根据韩亚欣提供的证据显示，其配偶潘凌飞的两个银行账户在2017年3月7日存有1246016.02元，虽已具备支付首付款的资金条件和能力，但筹款时间未在合同约定的过户时限内，对合同的按期履行造成一定障碍，韩亚欣对此存在一定过错，应承担相应民事责任。根据三方合同约定，韩亚欣应在房屋买卖网签合同约定的时间将首付款转入房管局资金监管账户，支付款项逾期10日内的，合同继续履行，因三方未办理房屋买卖合同的网签手续，故不能由此认定韩亚欣存在根本违约行为。韩亚欣和河北佳网络房地产经纪有限公司保利花园分公司分别于2017年3月14日和3月22日向刘杰、刘世来邮寄履约催告函和通知书，刘杰、刘世来以要求直接向其支付首付款等理由推托不履行配合办理过户手续，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现韩亚欣要求解除《房屋买卖三方合同》并要求刘杰、刘世来退还购房定金并支付违约金，有相应的事实和法律依据，应予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中韩亚欣于2017年5月18日提起诉讼要求解除合同，与合同签订及刘杰、刘世来违约事实形成的时间间隔不长，合同约定的违约金明显低于其实际损失，故根据公平原则，以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，给以适当调整较妥，结合本案实际情况，酌定由刘杰、刘世来支付给韩亚欣违约金84950元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘杰、刘世来关于韩亚欣配偶名下的存款不能证明韩亚欣有支付能力且已过合同履行期，韩亚欣因个人原因导致涉案合同无法履行，韩亚欣存在违约行为等上诉主张，理据不足，不予采信。
综上所述，刘杰、刘世来的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初396号民事判决第一项、第二项；
二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初396号民事判决第三项；
三、在本判决生效后十日内，上诉人刘杰、刘世来支付给被上诉人韩亚欣违约金84950元；
四、驳回被上诉人韩亚欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4599元，由上诉人刘杰、刘世来负担2599元，由被上诉人韩亚欣负担2000元。二审案件受理费4599元，由上诉人刘杰、刘世来负担2599元，由被上诉人韩亚欣负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘立虹
审判员 许毅鹏
审判员 岳桂恒
二〇一八年六月二十六日
书记员 姚 璇