广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终5037号上诉人（原审被告）：曹巩仪，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某申，身份证住址广州市荔湾区。委托代理人：王丽艳，广东德培律师事务所律师。委托代理人：方道恒，广东德培律师事务所律师。原审第三人：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市。法定代表人：宋金峰，主任。委托代理人：莫少青，该司员工。委托代理人：徐波克，该司员工。上诉人曹巩仪因物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：曹巩仪原为长寿西路仁修里xxx号房屋地下头房（经租房）的租户。1999年11月24日，广州市道路扩建办城建重点项目与曹巩仪签订《（康王路）工程租住公、私、侨房屋拆迁安置协议》，将曹巩仪安置于白云花园9号楼3梯xxx房（系涉案房屋）居住，该房一厅三房，厅房面积36.173平方米，使用面积47.478平方米，有独立厨房、厕所等配套设施。1999年12月2日，广州市道路扩建工程物业发展中心（出租人，甲方）与曹巩仪（承租人，乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，甲乙双方约定：甲方同意将座落在白云区白云花园9号楼3梯xxx房出租给乙方（包括乙方之家属名单，见附件一）作住宅使用。房屋使用面积为47.478平方米。房屋租金为144.77元/月，租赁期限自1999年12月1日至2002年11月30日止，共计36个月。租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的第10日前缴付本期租金给甲方。因所执行的租金标准或者房屋结构装修条件变动时，租金随之调整。乙方按新调整的月租金付给甲方。租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约。附件一家属名单：周某、曹某甲、曹某乙、曹某丙。上述合同签订后，曹巩仪及其同住人员入住涉案房屋并实际向广州市道路扩建工程办公室交纳租金。上述合同期满后，租赁合同双方无再续签书面的租赁合同，曹巩仪继续向广州市道路扩建工程办公室交纳租金并实际使用涉案房屋。原审审理中，广州市道路扩建工程办公室表示广州市道路扩建工程物业发展中心为广州市道路扩建工程办公室下属部门，2014年更名为广州市城建安置房事务中心，成为独立的事业法人单位。2000年8月7日，广州市荔湾区房管局房管科发出《通知》，通知业主朱某甲等第三人，位于长寿西路仁修里xxx号房屋（以下简称“xxx号房屋”）自2000年9月起撤销经租，发还给业主自行管业。接通知后，于月底前携带房地产所有证及本《通知》到带河房管站联系领回产权，并住户到区房管局租赁管理所办理私房租赁手续，不得借故迫迁。今后房屋由业主管业。2009年7月16日，xxx号房屋登记至朱某乙、朱某丙、朱某丁、何某、朱某丙、郭某乙、郭某丙以及朱某申名下。因xxx号房屋需被征用拆迁，朱某甲、朱某丙、朱某丁、何某、朱某初、郭某乙、郭某丙、朱某申与广州市道路扩建工程办公室签订《（康王路）工程私、侨房屋拆迁补偿安置协议》，为上述xxx号房屋的产权人补偿房屋3间，分别位于荔湾区东沙大道紫翠一街8号xxx房、荔湾区南岸路31号之五xxx房、白云区白云大道新兴白云花园乐居北街65号xxx房。2014年9月22日，涉案房屋登记至朱某申名下，建筑面积67.22平方米。2014年8月，曹巩仪前往广州市道路扩建工程办公室处交租，得知涉案房屋已发还私人，广州市道路扩建工程办公室停止收取曹巩仪自2014年9月起的租金。审理中，广州市道路扩建工程办公室表示已口头通知曹巩仪涉案房屋发还朱某申。曹巩仪抗辩称广州市道路扩建工程办公室仅告知涉案房屋发还的事实，但无告知具体发还对象及相应的联系方式。曹巩仪向原审法院提交其本人的《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》及其配偶的《就业失业登记证》，拟证明曹巩仪均属无业，经济困难的事实。曹巩仪表示其需时向相关行政主管部门重新申请公租房。2014年9月17日，广州市城建安置房事务中心发出《通知》并送达朱某申，内容为“曹巩仪：贵住户现租住白云区白云花园x号楼x梯乐居北街x号9层xx房，现已发还私人业主朱某申等八人。联系电话：137××××8228朱小姐131××××8350许某。”因曹巩仪及其同住人员至今仍居住在涉案房屋，朱某申遂诉至原审法院成讼，请求法院判令：1、曹巩仪及其同住人员迁出广州市白云区白云大道新兴白云花园乐居北街65号xxx房，将房屋腾空后交还我管业自用，并于交房之日结清水费、电费、物业管理费、垃圾处理费等因曹巩仪使用房屋产生的一切杂费；2、曹巩仪向我支付自2014年9月18日起至交还涉案房屋之日止的房屋使用费（使用费标准参照广州市房地产租赁管理所公布的2014年《广州市房屋租金参考价》中白云花园区域楼梯楼的租金参考28元/月/平方米计算，该房面积67.22平方米，故曹巩仪应按1882.16元/月的标准支付房屋使用费。原审审理中，朱某申、曹巩仪无法就租金标准达成一致意见。以上事实：有通知、权属证明书、查册表、拆迁补偿安置协议、房产证、广州市房地产租赁契约、发票、最低生活保障金领取证、就业失业登记证以及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为：广州市道路扩建工程物业发展中心为广州市道路扩建工程办公室下属部门，其对外签订合同所产生的权利义务应依法由广州市道路扩建工程办公室承享。实际履行中，曹巩仪亦是向广州市道路扩建工程办公室交纳租金，故原审法院对于曹巩仪与广州市道路扩建工程办公室就涉案房屋形成租赁关系的事实予以认定。涉案租赁合同约定的租赁期限届满后，广州市道路扩建工程办公室与曹巩仪没有续签租赁合同，但曹巩仪继续向广州市道路扩建工程办公室交纳租金并实际使用涉案房屋，广州市道路扩建工程办公室对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”曹巩仪与广州市道路扩建工程办公室构成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”广州市道路扩建工程办公室在2014年8月已告知曹巩仪涉案房屋发还私人并停止收取曹巩仪的租金，以已方行为作出解除与曹巩仪之间租赁合同关系的意思表示，原审法院予以确认。曹巩仪与广州市道路扩建工程办公室之间的不定期租赁合同关系应于2014年8月即告解除。现涉案房屋已发还朱某申，曹巩仪与朱某申又无法达成新的租赁协议，曹巩仪继续占有使用朱某申所有的房屋已无理据，朱某申要求曹巩仪及同住人员腾空返还涉案房屋予朱某申，并结清截止至交房之日止的杂费（包括但不限于水费、电费、物业管理费、垃圾处理费）的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。鉴于曹巩仪属低保户，需时重新申请租住公房，原审法院酌定搬迁时间以一百八十日为宜。朱某申于2014年9月22日取得了涉案房屋的产权，故朱某申主张由曹巩仪支付自2014年9月22日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费部分合理合法，原审法院予以支持。在2014年9月22日前，朱某申尚未取得涉案房屋的产权，要求曹巩仪支付房屋使用费理据不足，原审法院不予采信。鉴于涉案房屋已发还私人，性质上已非公房，朱某申与曹巩仪之间亦无租赁合同关系，曹巩仪主张按照租赁合同约定的公房租金标准支付房屋使用费无事实与法律依据。房屋使用费应参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准计算，并以朱某申主张的28元/月/平方米为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月24日作出如下判决：一、本判决生效之日起一百八十日内，曹巩仪及其同住人员迁出广州市白云区白云大道新兴白云花园乐居北街65号xxx房，并将该房屋腾空返还朱某申（曹巩仪结清履行本判决第一项内容之日止的杂费，包括但不限于水费、电费、物业管理费、垃圾处理费）；二、曹巩仪支付朱某申自2014年9月22日至履行本判决第一项内容之日止的房屋使用费（房屋使用费标准参照房管部门公布的同地段同类私房租金标准，并以28元/月/平方米为限。截止至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日起的房屋使用费由曹巩仪逐月向朱某申支付）；三、驳回朱某申其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费365元，由曹巩仪负担。判后，上诉人曹巩仪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院关于“上诉人及其同住人员在判决生效之日起180天内迁出涉案房屋”的判决有误。上诉人作为公租户，在1999年11月24日被第三人安排“永迁”居住在涉案房屋中，第三人应当负有安排上诉人拆迁后居住的责任。之后上诉人一直居住在涉案房屋，至2014年已达十多年的居住历史。但第三人却在2014年把涉案房屋变更到被上诉人名下，而且还不为上诉人另行办理其他房屋的公租手续，这显然是极其不负责任的。而被上诉人等被拆迁人明知道涉案房屋己被上诉人居住十多年还愿意接受该房屋，本身也应当接受涉案房屋中的权利瑕疵。上诉人当年因配合第三人拆迁而永迁，在此过程中上诉人不存在任何过错却要承担被上诉人与第三人严重不负责任的后果，但上诉人经济困难需要另行申请公租房，现在公租房紧缺,申请流程复杂，从申请到审批所需时间较长，所以原审法院仅仅给予上诉人180天的搬迁时间是严重不足的，请求二审法院予以更改。二、原审法院关于“上诉人从2015年9月22日开始以28元／月／平方米为限向上诉人支付房屋使用费”的判决有误。原审法院在原审判决中已经查明上诉人属低保户，28元／月／平方米的房屋使用费标准是房管部门针对普通承租户的承受能力而设定的，该标准远超低保户能够承受的标准。而且被上诉人与第三人在未通知原告情况下，把涉案房屋改为私房过户给第三人导致被上诉人原来3.049元／月／平方米(涉案房屋使用费144.77元，面积47.478平方米)一下子飙升到28元/月/平方米，直接要求低保户承受这一价格，这一行为本身存在就严重失当。所以从法律公平合理的角度出发，应当维持3.049元/月/平方米的使用费标准。因此即使法院坚持认为涉案房屋使用费标准应以28元/月/平方米为限，结合上文所述被上诉人把涉案房屋过户到第三人名下的行为本身也存在过错的，超过3.049元/月/平方米部分的租金也应当由被上诉人和第三人自行承担。综上,上诉请求：1、请求法院撤销广州市白云区法院(2015)穗云法民四初字第1359号判决，驳回被上诉人诉讼请求。2、请求法院判决全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人朱某申答辩同意原审判决，不同意上诉人曹巩仪的上诉请求。原审第三人广州市道路扩建工程办公室述称：与一审意见一致。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案是被上诉人朱某申通过行政发还的方式，作为涉案房屋产权人提起的物权保护诉讼。经原审查明，上诉人与原审第三人就涉案房屋存在不定期租赁关系。虽然原审第三人与上诉人之间就涉案房屋的租赁存在包括拆迁安置，公租房性质等争议，但均归属于双方租赁关系的范畴。在不定期租赁关系解除的情况下，被上诉人对于上诉人的租赁权利并不当然存在义务，上诉人仅以原有公租房的租赁性质及个人居住困难，不足以对抗被上诉人对涉案房屋物权的主张。就此，原审判决并无不当，本院予以维持。应当指出，上诉人所主张拆迁安置问题，属于其与原审第三人另一法律关系，可另循法律途径解决。至于上诉人所述经济困难问题，同样不能作为对抗产权人权益实现的事实依据，确有困难的可依照程序向有关政府管理部门申请社会福利救济。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费365元，由上诉人曹巩仪负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年七月六日书 记 员  李 杨