新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终2049号
上诉人（申诉人、原审被告、反诉原告）：河南省新乡农机产品经销中心清算组。
负责人：郭静，组长。
委托诉讼代理人：唐建臣。
被上诉人（被申诉人、原审原告、反诉被告）：新乡市牧野区牧野乡杨岗小学。
法定代表人：陈光武，校长。
委托诉讼代理人：王兰生，该校原校长。
委托诉讼代理人：朱振魁，河南启轩律师事务所律师。
上诉人河南省新乡农机产品经销中心清算组（以下简称农机中心清算组）与被上诉人新乡市牧野区牧野乡杨岗小学（以下简称杨岗小学），河南省新乡内燃机厂（已宣告破产，以下简称内燃机厂）租赁合同纠纷一案，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于1999年7月28日作出（1999）红经初字第242号经济判决，该判决已发生法律效力。农机中心清算组不服，向新乡市人民检察院申诉，新乡市人民检察院作出新市检民抗（2012）13号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2012）新中民抗字第3号民事裁定指令原审法院再审本案。经再审，一审法院于2013年11月15日作出（2013）红民再字第11号民事判决，农机中心清算组不服提起上诉。本院于2014年7月16日作出（2014）新中民五终字第1号民事裁定，撤销一审法院（2013）红民再字第11号民事判决发回重审。经重审，一审法院于2016年3月21日作出（2014）红民再字第6号民事判决。农机中心清算组不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农机中心清算组负责人郭静及其委托诉讼代理人唐建臣、被上诉人杨岗小学的委托诉讼代理人王兰生、朱振魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨岗小学向一审法院起诉请求：农机中心、内燃机厂支付房租140000元。后增加诉讼请求：要求解除合同，返还房屋，支付房租202560元以及逾期交付期间的房租、滞纳金。并以内燃机厂与农机中心存在联营关系、内燃机厂投资不实等为由要求内燃机厂承担连带责任。
农机中心反诉请求：杨岗小学赔偿其损失350000元。
一审法院原审认定事实：1995年4月8日，杨岗小学与农机中心签订协议，约定：杨岗小学将新盖家属楼一楼6套房屋交农机中心无偿使用5年，农机中心每年捐给杨岗小学70000元以弥补教育经费不足。在第一年双方均履行了自己的义务。1996年5月10日杨岗小学与农机中心又签订房地产租赁契约一份，约定：杨岗小学将房屋300平方米租给农机中心使用（仍为第一份协议中租赁标的），月租金填写为“联营承包”而未约定具体数额，租赁期限自1996年7月1日至1997年12月30日止，租金在每月15日前交付。农机中心保证承租房仅作为营业用房使用，如需装修或增扩设备，应征得杨岗小学书面同意，费用自理。此租赁契约签订后，因农机中心未交纳租金，1998年元月16日经新乡市房屋租赁市场管理办公室出具处理意见，但仍未解决纠纷，后杨岗小学提起诉讼。审理中查明，租赁面积实际是422平方米。经新乡市房地产评估所评估，年租赁费应为101280元。
农机中心反诉称，其开展酒店经营，对租赁房屋进行了装修，在租赁房屋前面加盖了一排门面房，系合理添附物，杨岗小学应赔偿350000元。经新乡市审计事务所评估，酒店装饰装修现值为115248元。对农机中心盖的一排门面房，因农机中心未提交有关手续，审计事务所未予评估。
另查明，1996年9月8日，内燃机厂及下属供应处（职能部门）与农机中心曾签协议一份，约定三方进行联营，联合经营内燃机配件，但均不投资。农机中心是全民法人，其上级主管部门是内燃机厂。还查明农机中心未参加1998年年检。
一审法院原审认为，农机中心租赁杨岗小学房屋，应缴纳房租，因双方未约定租金，应按评估租金缴纳。农机中心与杨岗小学先后签订二份协议，第一份协议中约定租期5年，第二份协议改为租期一年，合同作了变更，但对双方的补偿问题并未一并解决，农机中心对房屋进行装修、添附等与此二份合同有直接关系，根据公平合理原则，杨岗小学应予补偿，但农机中心所盖房屋，因其不能提交有关手续，评估机关无法评估，应视为举证不能，此项反诉请求不予支持。内燃机厂与农机中心的联营是在房屋租赁之后，联营各方也均未投资，系松散性联营，与本案没有法律关系。农机中心没有参加1998年年检，应视为已丧失民事主体资格，其债权债务应由其上级主管部门内燃机厂负责清理。杨岗小学要求内燃机厂承担投资不实的责任，证据不足，不予支持。因租赁合同已过期，不存在解除合同之诉，农机中心应归还房屋。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，判决：一、内燃机厂对农机中心财产负责清理，以清理的财产支付杨岗小学租赁费（从1996年6月10日起至归还房屋之日止，按每月8440元计算），并将租赁房屋归还杨岗小学；二、杨岗小学应补偿给农机中心装修损失115248元。此款由内燃机厂接受。三、以上两项在判决生效后三日内互相折抵履行完毕；四、驳回杨岗小学及农机中心的其他诉讼请求。案件受理费8000元，财产保全费3000元，反诉费8200元，由杨岗小学承担4000元，由内燃机厂承担15200元。房地产评估费500元，装修评估费2000元，由内燃机厂负担（其中杨岗小学代垫1500元，由内燃机厂在执行时与杨岗小学直接结算）。
一审法院再审认定事实：1995年4月8日，杨岗小学与农机中心签订协议1份，杨岗小学将新盖家属楼一楼6套房屋交农机中心无偿使用5年，农机中心每年捐给杨岗小学70000元以弥补教育经费不足，协议有效期五年，从1995年4月1日起到2000年3月31日止。第一年双方均履行了各自的义务，其中农机中心于1995年6月24日支付杨岗小学70000元。1996年5月10日，杨岗小学与农机中心又签订了房地产租赁契约1份，约定：杨岗小学将房屋300平方米租给农机中心使用（仍为第一份协议中租赁标的），月租金填写为“联营承包”而未约定具体数额，租赁期自1996年7月1日至1997年12月30日止，租金在每月15日前支付。农机中心保证承租房仅作为营业用房使用，如需对该房屋进行装修或增扩设备时，应征得杨岗小学同意费用自理。该租赁契约签订后，因农机中心未交纳房租金，1998年元月16日经新乡市房屋租赁市场管理办公室出具处理意见，仍未解决纠纷，杨岗小学遂于1998年4月1日提起诉讼。要求法院判令农机中心与内燃机厂立即给付房租140000元整，并承担本案诉讼费。一审法院审理中查明租赁面积实际为422平方米，杨岗小学与农机中心对此均予以认可。1998年5月4日，杨岗小学提出评估申请，申请有关部门对租赁费标准进行估价。1998年5月6日，经委托新乡市房地产估价所对讼争房屋的租赁费标准进行鉴定。1998年5月28日新乡市房地产估价所出具评估报告书，结论为1995年租赁费总值为101280元。1996年、1997年租赁费价格可依照1995年租赁费价格。原审庭审中，杨岗小学增加诉讼请求，要求农机中心支付房租202560元及逾期交付期间的房租、滞纳金，内燃机厂承担连带责任。原审中农机中心提出反诉称，为履行合同开展酒店经营，对租赁房屋进行了装修，在租赁房屋前面盖了一排门面房，系合理添附物，杨岗小学应予赔偿350000元。经农机中心申请，原审法院于1998年7月2日委托新乡市审计事务所对新柴大酒店的装修现值及酒店门面房现值进行价值评估，新乡市审计事务所于1999年5月27日作出评估报告书，确定新柴大酒店在评估基准日即1998年8月1日装饰装修部分评估值为115248元。对农机中心盖的一排门面房因农机中心未提交有关手续，审计事务所未予评估。
另查明：1996年9月8日，内燃机厂及下属供应处（职能部门）与农机中心曾签订协议1份，约定三方进行联营，联合经营内燃机配件，但均不投资，农机中心是全民法人，其上级主管部门是内燃机厂。农机中心自1998年后未参加企业年检，内燃机厂于2006年6月30日出台豫新内（2006）3号文件，由于农机中心被新乡市工商行政管理局吊销营业执照，成立农机中心清算组。2006年7月3日清算组全体成员共同推选郭静为清算组组长，全面负责农机中心的清算工作。2007年9月16日，内燃机厂宣告破产。
又查明：农机中心承租期间，在租赁房屋前加盖有临时建筑并办理了临时建筑许可证，在（95）公建临字047号临时建筑许可证中载明总建筑面积127.8平方米，本证有效期贰年，本证只作临时建筑许可，不作为土地产权证件，本证批准之临时建筑，如遇国家建设需要时，必须无条件拆除让出，竣工后，持此证至房管、税务部门办理产权、纳税等手续后自留存查等内容。加盖房屋至今未办理房屋产权证书。杨岗小学在1999年8月17日依据生效判决执行，清点物品后交付租赁房屋时一并取得，现由杨岗小学在出租涉案房屋时交给各商户使用。对于加盖房屋，再审期间农机中心清算组申请对房屋市场价格和月租金进行评估，但因双方对土地产权性质产生争议，农机中心清算组撤回评估申请，并申请对年租金进行评估，并将基准日定为2015年10月31日。2016年1月28日，新乡市兴发价格评估有限公司出具新兴价评字（2016）9号评估报告书，认为该标的在2014年10月31日至2015年10月31日的租赁价格为38340元，月租金每平方米25元。杨岗小学对该127.8平方米加盖房屋申请房屋造价鉴定，但未提交相应检材，鉴定机构未予受理。
一审法院再审认为，原审法院已于1999年8月12日依法公告送达该判决，故本案应按2012年11月27日本院（2012）新中民抗字第3号民事裁定指令启动再审程序。杨岗小学与农机中心签订的协议、房地产租赁契约实质上均为租赁合同，1996年房地产租赁契约应系双方对原租赁合同达成新的合意，自1996年7月1日起双方应按照该契约履行各自义务。杨岗小学按约定将租赁房屋交付农机中心使用，农机中心应按约定支付房租。1996年契约于1997年12月30日到期，双方均未举证证明重新签订租赁合同，租金应支付至杨岗小学取得涉案租赁房屋之日止。原审中查明涉案房屋实际租赁面积为422平方米，当事人均无异议，按新乡市房地产估价所出具的评估报告，1995年租赁标的租赁费为101280元，1996、1997年租金可依照该租赁价格，照此计算月租金为101280元÷12个月=8440元，杨岗小学再审中确认1999年8月17日清点物品后取得涉案房屋，故实际租期应截止1999年8月17日止。农机中心对租赁房屋进行装修、添附等与两份租赁合同有直接关系，根据公平原则，对经评估确定装修费用115248元，杨岗小学应予补偿。添附的127.8平方米房屋因系在租赁房屋前加盖，对其归属在双方1996年契约中并无约定，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条的规定，结合杨岗小学自1999年8月17日取得并使用至今的事实，应折价归杨岗小学，但农机中心不能提交相应手续，评估机关无法评估，此项反诉请求不予支持，农机中心清算组可参考年租金评估结果另案主张加盖房屋杨岗小学至折价补偿时止的实际占用期间的损失。杨岗小学要求内燃机厂承担投资不实的责任，证据不足，不予支持。因租赁合同已过期，不存在解除合同之诉，且杨岗小学已取得涉案出租房屋，对该部分不再审理。原审判决内燃机厂承担法律责任，因内燃机厂已于2007年破产，不具备诉讼主体资格。由于农机中心被工商部门吊销营业执照，内燃机厂已成立农机中心清算组，农机中心的债权债务应由农机中心清算组负责清算。对于农机中心清算组再审期间要求增加的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，其增加请求超出原审诉讼请求，本案不予审理，应另行通过诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定，判决：一、撤销原审法院（1999）红经初字第242号经济判决；二、农机中心清算组支付杨岗小学租赁费（从1996年6月10日至1999年8月17日按月租金8440元计算）；三、杨岗小学补偿农机中心清算组装修损失115248元；四、以上二、三项在判决生效后三日内互相折抵履行完毕；五、驳回杨岗小学的其他诉讼请求；六、驳回农机中心清算组的其他反诉请求。原审案件受理费8000元，财产保全费3000元，反诉费8200元，由杨岗小学负担4000元，农机中心清算组负担15200元。房地产评估费500元，装修评估费2000元，由杨岗小学负担1000元，农机中心清算组负担1500元。再审期间鉴定费1500元，由农机中心清算组负担。
农机中心清算组上诉请求：撤销原判，发回重审或将原审判决主文第二项改判为上诉人向杨岗小学租赁费（从1996年6月10日至1998年4月8日按月租金5833.33元计算）。事实和理由：（一）原审法院以再审程序审理本案，程序违法。本案应当按照一审程序审理。1.原审法院作出的（1999）红经初字第242号经济判决书，至今未送达上诉人。抗诉机关的抗诉理由也提出该判决书未直接送达上诉人及委托诉讼代理人，送达程序违法。新乡中院作出的（2012）新中民抗字第3号民事裁定，指令再审本案也是错误的，应当指令原审法院继续审理本案。该裁定应当依法撤销。综上，本案应当发回重审，按一审程序审理。（二）案涉租赁协议是无效合同，房地产租赁契约是联营合同。1995年4月8日签订的租赁协议，违反了《城市房屋出租管理办法》的有关规定，应确认无效。该协议约定的六套房是笔下误，实际是四套房，酒店用了三套房，农机中心门市部用了一套。这一套是1996年8月交给新乡内燃机厂，该厂直接向杨岗小学支付租金，后直接将房屋返还给杨岗小学。1996年5月10日签订的房地产租赁契约，约定房屋300平方米是指三套房的面积，月租金写为联营承包，未约定具体数额。故该合同属于联营承包，盈亏平分。当时酒店已经承包给路守明经营，每年20万元租金。因杨岗小学内部之间的关系，有职工经常到酒店闹事，致无法经营，因而使联营承包无法获利，这是因杨岗小学的过错造成的，杨岗小学应当赔偿上诉人因此遭受的损失。（三）原审判决认定事实有误。1.案涉房屋标的实为三套房共计316.5平方米。2.原审法院查封新柴大酒店进行财产保全，致上诉人的财产下落不明，原审法院让上诉人承担租金损失是错误的。原审法院查封酒店，导致酒店倒闭。原审法院超标的查封，至今未解封。3.租金数额认定有误。如果认定房地产租赁契约是租赁合同，则按杨岗小学起诉状主张的，年租金应为7万元，案涉标的是整个标的的四分之三，则租金为52500元。4.装修损失115248元，只是部分损失。（四）原审判决适用法律有误。1.本案原审系一审程序，对加盖房屋年租金也进行了鉴定，原审法院却让上诉人另案主张加盖房屋至折价补偿时止的实际占用期间的损失，与法相悖。2.对于案涉承租房屋租金的评估未经上诉人同意，也与当事人约定不符。租金支付截止时间的确定没有依据。3.诉讼费划分有失公平。
杨岗小学辩称，原审法院依据再审裁定对本案进行再审，程序合法。答辩人在1999年8月17日取得案涉房屋，根据是答辩人与上诉人的主管部门于当日共同清理被查封资产，发现贵重物品被转移。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）在本院主持下，双方当事人于2016年8月30日在现场确认：案涉租赁房屋共6套，其中东侧4套房屋是用于酒店经营，西侧2套房屋系内燃机厂经销农机配件，经销农机配件的房屋不欠租金。（二）关于案涉租赁房屋是否使用封条查封的问题，农机中心清算组称租赁房屋被原审法院用封条查封，过往行人都能看见。杨岗小学称不清楚。杨岗小学在本院指定的期限内未向本院回复所核实的上述问题。故本院依法推定一审法院使用封条查封了租赁房屋。
另查明：一审法院于1998年4月1日作出（1998）红经初字第84-1号经济裁定书，裁定查封农机中心租赁房屋门面营业房4套。又于1998年4月6日作出（1998）红经初字第84-2号经济裁定书，裁定查封农机中心所属新柴大酒店财产，不准转移、变卖。当天一审法院制作了查封财产清单，查封新柴大酒店及相关财产若干，并在清单上注明“（酒店）现已停业”。
本院认为，（一）关于再审程序问题。本案再审程序的启动依据是本院作出的（2012）新中民抗字第3号民事裁定，一审法院依据该裁定，按一审程序再审本案并无不当之处。农机中心清算组上诉要求将本案发回重审依据不足。（二）关于农机中心应付租金数额问题。1.关于租金标准问题。农机中心与杨岗小学先后签订了租赁协议及房地产租赁契约，双方在原审期间对两份合同的性质、效力表述不一，但从本院现场核实情况、杨岗小学的经济诉状及当事人二审诉辨意见看，农机中心实际使用4套房屋经营酒店，其他2套房屋由他人使用经营农机配件，且不欠租金。杨岗小学承认其主张的就是经营酒店部分的租金。一审法院查明全部租赁房屋面积为422㎡，包括他人经营使用的2套房屋的面积。一审判令农机中心清算组承担422㎡的租赁费与事实不符。因农机中心与杨岗小学1995年4月8日签订的协议已履行一年，而此后农机中心未扩大使用租赁的房屋。农机中心清算组上诉要求按1995年4月8日协议约定月租金5833.33元计算租赁费，符合合同约定和客观事实，本院予以采纳。2.关于欠付租金的期间问题。农机中心清算组上诉称一审法院在保全裁定下达后，就将租赁房屋查封。杨岗小学称不清楚，也未提交相反证据予以反驳。从一审法院制作了查封清单看，一审法院采取的财产保全方式应是将租赁房屋及内部财产全部查封。因此，本院确认一审法院于1998年4月6日作出查封新柴大酒店财产后，将该酒店及相关财产全部查封，致其经营不能。在此情况下，再要求农机中心承担查封后的租金有失公允。因此，农机中心承担租金应截止于1998年4月6日。农机中心上诉主张承担到1998年4月8日，本院不予干涉。3.综合以上分析，农机中心清算组应付杨岗小学租金的计算方式为，按月租金5833.33元，自1996年6月10日计算至1998年4月8日止。
综上所述，农机中心清算组的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民再字第6号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民再字第6号民事判决第四项、第六项；
三、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2014）红民再字第6号民事判决第二项为，河南省新乡农机产品经销中心清算组支付新乡市牧野区牧野乡杨岗小学租金（按月租金5833.33元，自1996年6月10日计算至1998年4月8日止）；
四、驳回河南省新乡农机产品经销中心清算组的其他反诉请求。
如未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8000元，财产保全费3000元，反诉费8200元，由新乡市牧野区牧野乡杨岗小学负担6000元，河南省新乡农机产品经销中心清算组负担13200元。房地产评估费500元，装修评估费2000元，由新乡市牧野区牧野乡杨岗小学负担1800元，河南省新乡农机产品经销中心清算组负担700元。再审期间鉴定费1500元，由河南省新乡农机产品经销中心清算组负担。二审案件受理费4692元，由新乡市牧野区牧野乡杨岗小学负担4000元，河南省新乡农机产品经销中心清算组负担692元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年九月五日
代理书记员 刘 冬