上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民一（民）初字第3998号
原告上海奉均物业管理有限公司。
法定代表人陈柄均，总经理。
委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。
被告王虹均。
委托代理人王成文，男，1942年8月12日生，汉族，住同被告王虹均。
原告上海奉均物业管理有限公司（以下简称奉均物业）与被告王虹均物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月22日、8月20日两次公开开庭进行了审理。原告奉均物业委托代理人董卫平及被告委托代理人王成文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奉均物业诉称，被告系上海市奉贤区西渡镇新南家园16幢XXX号XXX室的业主，原告系该小区物业管理单位。现被告拖欠原告自2012年3月至2014年6月底的物业服务费人民币2，439.46元（以下币种同），滞纳金1，830.68元，共计4，270.14元，至今未支付。为此，原告诉讼来院，请求判令：1、被告支付原告自2012年3月起至2014年6月止的物业服务费计2，439.46元；2、被告支付原告滞纳金1，830.68元。庭审中，原告明确滞纳金即为违约金。
原告奉均物业为证明其主张向本院提供了下列证据：
1、产权人信息一份，证明被告王虹均系上海市奉贤区西渡镇新南家园16幢XXX号XXX室的业主；
2、物业服务合同一份，证明2010年6月22日上海市奉贤区新南家园业主大会与原告签订物�服务合同一份，约定由被告所在小区的新南家园业主大会委托原告进行物业管理服务，期限自2010年6月21日至2015年6月20日。对于收费标准约定：高层住宅按每月1.10元／平方米，多层住宅按每月0.60元／平方米，商业用房按每月0.83元／平方米；并约定物业服务费按季缴纳，业主应在季度末履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金支付约定为：业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；
3、结算明细表一份，证明被告结欠的物业费和滞纳金的计算方式及费用。
被告王虹均辩称，原告应当对房屋配套设施及相关场地进行维修和养护，但从2004年开始原告未进行维修和养护，煤气公司将多收的煤气费退给了原告，但原告至今未退给我，现小区景观河臭河浜、草坪被破坏，业主大会与原告签订的物业服务合同是个人意志，不能代表业主，原告没有物业管理的资格，同时原告应对被告的房屋漏水及霉变进行维修，故原告在进行维修后，被告同意支付物业服务费，对滞纳金的算法，不符合法律规定，系高利贷，故不同意支付。
被告王虹均针对其辩称的事实向本院提供如下证据：
1、照片一组，证明被告的房屋漏水，原告没有给被告维修；
2、煤气费收据和发票各一份，证明原告应退给被告煤气费。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据均发表了各自的质证意见。被告对原告提供的证据1无异议；对原告证据2真实性无异议，但认为业主大会未经业主同意于原告签署的物业合同，故不予认可；对原告证据3认为本金金额无异议，但对滞纳金认为应是国库收取的，原告无资格收取，而且对滞纳金的计算方法系高利贷。原告对被告证据1真实性无异议，但认为河道治理需要时间，原告一直在管理过程中，房屋质量问题不是物业的管�范围，被告不能以此作为拒付物业费的理由；对被告证据2与本案无关，故不予认可。本院依法对原告证据的真实性均予以认定，对被告证据1真实性予以认定，但不能证明原告未履行物业管理的义务，故对其证明内容不予认定，被告证据2与本案无关，故不予认定。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确如下事实，被告王虹均系上海市奉贤区西渡镇新南家园16幢XXX号XXX室的业主，建筑面积为145.21平方米。2010年6月22日，原告与上海市奉贤区新南家园业主大会签订了物业服务合同一份，期限自2010年6月21日至2015年6月20日止。合同对物业服务费的收费标准作出了明确的约定，其中：高层住宅按每月1.10元／平方米，多层住宅按每月0.60元／平方米，商业用房按每月0.83元／平方米；并约定物业服务费按季缴纳，业主应在季度末履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金支�约定为：业主应从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。原告在物业服务期间，被告自2012年3月起至2014年6月止未缴纳过相关的物业服务费用。
本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告辩称业主大会未经业主同意签署物业服务合同，或者原告没有物业管理资质，对此均为提供证据，故本院不予采信。本案中，原告已按照物业服务合同的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业服务费，应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付自2012年3月至2014年6月止的物业服务费2，439.46元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，本院认为，被告未按约支付物业服务费，理应根据物业服务合同约定向物业公司偿付相应的违约金，合同中约定的滞纳金性质就是违约金，现被告违约，原告要求被告按约支付违约金，于法无悖，本院予以支持。对违约金的计算标准，被告提出异议，本院对此调整至中国人民银行同期贷款利率，根据原告的计算方式予以分段计算。关于被告王虹均辩称原告提供物业服务存在瑕疵的问题，本院认为，由于此均属于涉及小区全体业主公共利益的有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，即应当经专�部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能作出决定，即使原告确实存在被告所称的管理问题，被告也应通过上述途径解决，不能作为被告一户拒付物业费的理由。同时被告王虹均辩称其房屋存在渗漏水的质量问题，因原告未予解决，故不同意支付物业服务费的意见，本院认为，房屋存在质量问题并非拒付物业服务费的理由，也非本案处理的范围，故本院对被告的辩称不予采信。对于被告提出要求原告退还电费的问题，亦不属于本案处理范围，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十一条、第十二条的规定，判决如下：
一、被告王虹均于本判决生效之日起十日内给付原告上海奉均物业管理有限公司自2012年3月起至2014年6月止的物业服务费2，439.46元�
二、被告王虹均于本判决生效之日起十日内偿付原告上海奉均物业管理有限公司上述欠款，以871.26元为本金，自2013年1月1日起至2014年6月30日止，以1，045.50元为本金，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王虹均负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐 菁
二〇一四年八月二十日
书记员 唐桂兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
…….
（五）按时交纳物业�务费用。
……
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分�建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。