沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民二初字第00380号
原告徐康程，男。
委托代理人程旭。
被告徐光，男。
被告安淑杰，女。
第三人吴岩，男。
委托代理人陈晓玲，女。
委托代理人栾娈。
原告徐康程与被告徐光、安淑杰、第三人吴岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法由审判员韩文平担任审判长，与审判员闫晓彦（主审）、人民陪审员肖冰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐康程委托代理人程旭、被告徐光、安淑杰、第三人吴岩及其委托代理人陈晓玲、栾娈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐康程诉称，2009年5月19日被告安淑杰与被告徐光签订购房协议将原告所有的房产进行交易，约定房款为人民币100万元，三个月内付清房款，到期未付，则安淑杰为徐光出具的手续全部作废。原告认为被告安淑杰转让房屋的行为事前未经原告同意和授权，事后没有原告的书面及口头确认，是违法行为，应为无效的民事法律行为，现请求判令二被告签订的购房协议无效，被告返还位于大淑堡村某楼某门门市。
被告徐光辩称，房款我没有给付安淑杰，同意返还房屋。
被告安淑杰辩称，要求被告徐光返还房屋。
第三人吴岩述称，我是被徐康程、安淑杰、被告骗了，我是看到村委会给徐光开的收据才买的房子，我给了100万元，原告要求返还房屋，我要求原告、安淑杰、村委会还我钱，承担责任。大淑村委会是房屋的有权处分人，该村委会给徐光出具了收据，并由徐光出卖给了我，自2009年起至今我使用该房屋，我对房屋具有所有权及使用权。
经审理查明，被告安淑杰系原告徐康程的母亲，2007年6月26日原告徐康程从案外人沈阳市苏家屯区临湖街道办事处大淑堡村民委员会（以下简称大淑村委会）处以50万元购买位于该村景秀前程小区瑰香街51-1号1门门市房，房屋建筑面积253.85平方米。该房屋系大淑村委会与辽宁恒兴房地产开发有限公司因村镇改造，联建的村集体产权的房屋，该房屋没有预售许可，至今未进行产权初始登记。辽宁恒兴房地产开发有限公司给原告徐康程出具了意向认购单，2007年6月26日大淑村委会为徐康程出具了金额为964630元的收款收据。2009年5月19日被告安淑杰将诉争房屋以100万元卖于被告徐光，被告安淑杰将房屋交付给被告徐光使用，但被告徐光未给付房款，双方约定3个月内付清房款，如到期未付清，则安淑杰给徐光出具的所有房屋手续作废。之后徐光因需办理营业执照，被告安淑杰为徐光出具了一份收款日期为2007年6月26日、付款人为徐光、购房款金额为964630元的收款收据，并加盖了大淑村委会的印章，2009年8月4日徐光以诉争房屋为抵押向第三人吴岩借款100万元，双方因此签订房屋买卖协议，载明徐光将诉争房屋以964630元卖给第三人吴岩，被告徐光向第三人吴岩出具了购房款人民币964630元的收条，后第三人吴岩对诉争房屋进行了装修，使用至今。2010年吴岩以民间借贷法律关系诉至本院，要求徐光、辽宁博海现代农业有限公司（法定代表人为徐光）共同给付借款370万元及利息，该借款370万元中包含以诉争房屋为担保的100万元借款，本院以（2010）苏民初字第1526号民事判决支持了吴岩的诉请。该判决生效后，吴岩向本院申请执行，本院于2011年1月19日作出（2011）执字第157号民事裁定，查封了诉争房屋，执行过程中徐康程提出了执行异议，认为本院查封的房屋系其所有，要求解除查封，本院于2013年1月4日作出（2011）沈苏执异字第157号执行裁定，中止对诉争房屋的执行。吴岩不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院以（2013）苏民二初字第262号民事判决驳回了吴岩的诉请。吴岩不服该判决，提起上诉，沈阳市中级人民法院以（2014）沈中民二终字第381号民事判决维持了原判。本案诉讼过程中，本院依照法定程序委托辽宁中盛联盟土地资产评估有限公司对诉争房屋的装修现值进行了评估，评估结论为43267元，申请人吴岩垫付鉴定费3000元。
另查明，被告徐光因犯合同诈骗罪、诈骗罪、票据诈骗罪，数罪并罚，被判处有期徒刑十七年、并处罚金三十万元。
上述事实，有原、被告及第三人陈述、原告提供的购房协议、收款收据、进住单、情况说明、沈法（2011）执字第157号民事裁定、协助执行通知书、（2011）沈苏执异字第157号执行裁定、（2013）苏民二初字第262号民事判决书、（2013）沈中刑三初字第4号刑事判决，第三人提供的收条、房屋买卖协议、意向认购单在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，故未取得商品房预售许可证明的房屋应禁止销售、转让，本案诉争房屋系在集体土地上建设，亦未取得商品房预售许可证明，系禁止销售、转让的标的物，故原告徐康程将诉争房屋出售给被告徐光的行为无效，合同被认定无效后，因合同取得的财产应进行返还，被告徐光应将房屋返还原告，因被告徐光未给付原告房款，故只存在单方返还义务。至于第三人吴岩主张的其具有房屋所有权及使用权，本院认为其与被告徐光之间是借贷关系，其债权已经（2010）苏民初字第1526号民事判决确认，第三人吴岩已经选择按照民间借贷法律关系主张权利，同一事由只能选择一个法律关系主张权利，第三人按照民间借贷主张权利，得到法院支持后又以房屋买卖法律关系抗辩原告的权利不应得到支持，且根据本院查明的事实，被告徐光与第三人之间系民间借贷法律关系，就诉争房屋签订的买卖协议系为借贷进行担保，双方事实上不存在房屋买卖关系。至于第三人主张的大淑村委会有权处分房屋，房屋由大淑村委会转让给被告徐光，徐光有权将房屋处分给第三人的主张，本院认为依据大淑村委会向本院出具的证明，大淑村委会并不主张房屋之上的任何权利，大淑村委会与徐康程之间存在房屋买卖关系，与徐光之间并不存在房屋买卖合同关系，对第三人的该项抗辩本院不予采纳。关于第三人提出的其借款100万元没有得到赔偿的抗辩理由，本院认为，（2010）苏民初字第1526号民事判决已经确认了其债权，其权利已经得到救济，至于其在该案的执行程序中是否有权利查封诉争房屋，亦已经（2013）苏民二初字第262号民事判决书确定徐光非诉争房屋的所有权人，徐光未支付房屋对价款，吴岩主张对房屋恢复执行没有事实及法律依据，其要求对执行标的许可执行的主张未获支持，现吴岩占有诉争房屋系无权占有，应将房屋返还权利人徐康程，鉴于吴岩将诉争房屋装修，现装修仍存在市值，原告徐康程作为装修的受益人应将装修现值赔偿吴岩，依据鉴定结论，徐康程应赔偿吴岩43267元，鉴定费由原告及第三人各负担50%。关于被告徐光陈述的其曾出资5万元用于装修，但并未能明确陈述该5万元的用途，其亦未向第三人主张该项权利，故本院判令装修现值全部给付第三人吴岩，被告徐光如有争议，可另行主张权利。关于原告主张的被告安淑杰处分诉争房屋其不知情，故要求确认房屋买卖合同无效，本院认为原告与被告安淑杰系母子关系，考虑双方的关系，其主张本院不予采信，但本案诉争房屋因违反法律法规的禁止性规定，转让行为无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认被告安淑杰与被告徐光就位于沈阳市苏家屯区临湖街道办事处大淑堡村瑰香街某号某门门市房签订的房屋买卖协议书无效；
二、被告徐光、第三人吴岩于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告徐康程上述房屋；
三、原告徐康程于本判决发生法律效力之日起十五日内给付第三人吴岩房屋装修现值折价款人民币43267元。
如未按时履行金钱给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，由被告徐光承担，鉴定费3000元，由原告承担1500元，第三人吴岩承担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。
审 判 长 韩文平
审 判 员 闫晓彦
人民陪审员 肖 冰
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王雪姣