大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初1437号原告（反诉被告）：中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处委托诉讼代理人：陈兆良，系辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王显维，系辽宁东亚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:大连力能达机电设备有限公司委托诉讼代理人：林伊伟，系辽宁天合律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处(以下简称原告）诉被告（反诉原告）大连力能达机电设备有限公司(以下简称被告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月12日、2018年5月16日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈兆良、王显维、被告的法定代表人何崇福、委托诉讼代理人林伊伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月23日原、被告双方签署了《军队房地产租赁合同》，合同第一条约定“甲方自愿将位于房屋建筑面积18,708平方米，场地面积20,117平方米出租给乙方使用”，第二条约定“租赁用途仓储、加工”，第三条约定“租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止”，第四条约定“租金总额（不含水、电、暖气、设备、物业等费用）为人民币2,136,075元，年租金见合同附加条款。租金按年结算，乙方于每年的前三十日交付甲方”，合同第八条约定“租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）…不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”，第十六条约定“双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：…三、合同期内，每年租金在上一年基础上上浮30%。第一年租金402,340元；第二年租金414,410元；第三年租金426,842元；第四年租金439,647元；第五年租金452,836元。”因军队政策调整，2017年7月26日，经原被告协商，被告向原告出具《终止合同撤出场地承诺书》，双方同意解除《军队房地产租赁合同》，被告承诺在2017年12月31日前撤出场地并将土地及地上房屋交还军队。但被告违反约定，未在2017年12月31日前撤出场地，时至今日仍未将土地交还原告。故原告根据《军队房地产租赁合同》及《终止合同撤出场地承诺书》中的相关约定，请求：1、判令被告腾退位于土地20,117平方米；2、判令被告向原告支付自2017年10月1日起至实际交还土地之日止的使用费（使用费参照合同约定的租金标准暂计至2018年2月6日为150,856元）；3、案件受理费由被告承担。被告辩称，同意原告第一项诉求，同意腾退，被告支持中央关于军队停止有偿服务的方针；不同意支付2017年10月1日至实际交还土地之日的使用费，被告未能腾退是多种原因造成，包括原告没有对被告在涉案使用场地上自建房屋的价值进行合理补偿，也没有支付被告搬迁费用等。被告已在2017年10月1日停止经营行为，将案涉房屋和场地移交给了原告。本案事实情况是：被告自2006年起即与原告签订了《军队房地产租赁合同》，承租原告享有使用权的位于大连市甘井子区西北路的场地（坐落号：空沈辽字第2327号），场地面积为2万余平方米，房屋建筑面积50平方米，租赁用途为仓储、加工。在连续多期的租赁合同履行过程中，经原告同意，被告自负全部费用，新建了房屋，添建了水井、变压器等设施设备，截止2015年9月23日签订最后一次合同时，被告在租赁场地上实际自建了18,708平方米砖混房屋、822平方米轻钢房屋、水井一口、变压器一台。2017年7月26日，原告持《终止合同撤出场地承诺书》要求被告的法定代表人签字，解除合同，撤出场地。为了落实中央军委关于军队全面停止有偿服务活动的通知精神，被告同意解除合同。但是，为了履行最后一份五年期限的合同，被告新建仓储房屋付出了巨额成本，现合同不足两年即被强令解除，必然给被告造成较大损失。本着公平诚信和等价有偿的原则，结合中央关于解决此类纠纷的指导意见，被告要求原告按照被告自建的18,708平方米砖混房屋、822平方米轻钢房屋的实际市场评估价值补偿被告，并对水井、变压器等地上物和设施设备进行相应的补偿。同时，依据合同第二条约定，原告提前解除合同，导致被告与第三方签订的仓储、加工合同无法继续履行，致原告经营利益损失。另，参照合同第九条第（二）项约定，原告应向被告支付搬迁费用损失。为此，被告向本院提出反诉请求：1、判令原告按被告自建的18,708平方米砖混房屋、822平方米轻钢房屋的实际市场评估价值补偿反诉人（赔偿因提前解除合同给反诉人造成的损失，具体数额以评估值为准）；2、判令原告补偿被告地上物、设施设备损失（包括变压器一台、水井一口），具体数额以评估值为准；3、要求原告赔偿因其提前解除合同给被告造成的可得利益损失（2017年7月26日至2020年9月30日合同届满期间经营利益损失）；4、判令原告支付被告搬迁费71,202.50元；5、诉讼费由原告承担。经审理查明，2012年原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：第一条“甲方（即原告）自愿将位于房屋建筑面积50平方米，场地面积20,000平方米，出租给乙方（即被告）使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。”第二条“租赁用途仓储、加工。”第三条“租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止。”第四条约定了租金。第八条“租赁期内，乙方应当履行下列义务：…（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。…”第九条“合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的当地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；…（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除”。2014年5月26日，原、被告第二次签订《军队房地产租赁合同》，合同第三条约定租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止，第四条约定的租金有变更，合同其他条款与2012年所签合同条款一致。2015年9月23日，原、被告双方再次签订《军队房地产租赁合同》，合同第三条约定租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止；第四条约定的租金有变更。另，合同第一条约定的房屋建筑面积由原来的50平方米变更为18,708平方米，场地面积由原来的20,000平方米变更为20,117平方米；合同第十六条约定“双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：…三、合同期内，每年租金在上一年基础上上浮30%。第一年租金402,340元；第二年租金414,410元；第三年租金426,842元；第四年租金439,647元；第五年租金452,836元”，其他合同条款与2012年所签合同条款一致。2016年2月26日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程技术、空余房地产租赁、维修技术等10个行业。2017年7月26日，经原被告协商，被告向原告出具《终止合同撤出场地承诺书》，双方同意提前终止2020年10月1日到期的《军队房地产租赁合同》，解除双方租赁关系，被告承诺在2017年12月31日前将人员、设备、物资等属于被告的全部财产撤出军队场地，并将自建18,708平方米砖混房屋、822平方米轻钢房屋及附属设施等一切地上物移交原告。被告承诺“我方在该场地上的权益随合同到期而终止，在我方租赁期间场地上发生的一切纠纷、债务及其他问题由我方自行承担法律责任，产生的一切后果与贵处无关”。被告的法定代表人在落款处签字并按手印。被告已缴纳租金至2017年9月30日。2017年10月1日，被告再次向原告出具《终止合同撤出场地承诺书》，被告承诺于2017年10月1日停止经营行为，并于2018年3月31日前将人员、设备、物资等属于被告的全部财产撤出军队场地，并将自建20,117平方米租赁部队场地、19,530平方米自建房屋及附属设施等一切地上物移交原告。2018年3月31日，被告出具《撤出租赁场地声明》，确认原、被告签订的《军队房地产租赁合同》于2017年10月1日提前终止，双方解除租赁关系，被告已于2017年10月1日停止经营行为，截止2018年3月31日被告方的人员、设备、物资等全部财产已撤出租赁场地，将租赁场地20,117平方米、自建房屋19,530平方米及附属设施移交给原告。另查，案涉土地的土地使用权人为中国人民解放军空军大连房地产管理处。中国人民解放军空军大连房地产管理处为本案原告的前身。案件审理过程中，被告两次向法庭提交了评估申请书，请求：1、对被告自建的位于原告场地的18,708平方米砖混房屋、822平方米轻钢房屋的实际市场价格进行评估（估价基准日为2017年7月26日）；2、对被告投资兴建的位于原告场地的一口水井、一台变压器等设施设备的市场价格进行评估；3、对被告2017年7月26日至2020年9月30日期间的经营利益损失（可得利益）的具体数额进行评估。本院所确认的上述事实，有原告提供的土地使用权证书、中国人民解放军空军房地产管理局沈阳房地产管理处证明、军队房地产租赁合同一份、终止合同撤出场地承诺书，被告提供的军队房地产租赁合同两份、撤出租赁场地声明、终止合同撤出场地承诺书、评估申请书，以及本院庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告分别于2012年、2014年5月26日、2015年9月23日签订的三份《军队房地产租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。关于原告要求被告腾退案涉土地的诉讼请求。原告于2018年2月23日向本院提起诉讼，2018年3月12日本案第一次开庭，庭审中，被告表示同意腾退，故原、被告在庭后对案涉土地腾退问题进行了沟通、协商。2018年5月16日本案第二次开庭时，原、被告均认可双方签订的《军队房地产租赁合同》于2017年10月1日提前终止，双方解除租赁关系，被告已于2017年10月1日停止经营行为，并于2018年3月31日撤出租赁场地内的全部人员、设备、物资等，将租赁场地及地上房屋、附属设施等移交给原告。且经庭审确认，原、被告双方对于腾退土地的四至范围亦无任何争议。据此，本院认为，案涉土地的腾退已经原、被告实际履行，原告该项诉求已无事实依据，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付土地使用费的诉讼请求。经庭审查明，原、被告于2015年9月23日签订的最后一份租赁合同的租赁期限为五年。被告基于此进行了大规模的建设投资。但由于2016年中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的重大政策调整，原告提出提前解除合同。被告积极配合原告，与原告协商解除了2020年10月1日到期的租赁合同。双方协商确认，于2017年10月1日解除双方租赁关系，被告于2017年10月1日停止经营行为，并于2018年3月31日撤出租赁场地内的全部人员、设备、物资等，将租赁场地及地上房屋、附属设施等移交给原告。事实上，被告也切实履行了承诺，于2017年10月1日停止经营行为，并于2018年3月31日前将租赁场地移交给原告。至于2017年10月1日至2018年3月31日合同解除后这段期间，双方对于是否支付土地使用费、如何支付的问题并未作出明确约定，综合本案的实际情况，本院认为，这段期间视为原告预留给被告的合理搬迁时间较为适宜，故，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于被告所提反诉请求。因案涉租赁合同的解除系基于国家和军队政策法规的重大调整，依据原、被告所签合同第九条第（四）项约定，原告无需承担赔偿责任，且被告于2017年7月26日给原告出具的《终止合同撤出场地承诺书》中明确承诺“我方在该场地上的权益随合同到期而终止，在我方租赁期间场地上发生的一切纠纷、债务及其他问题由我方自行承担法律责任，产生的一切后果与贵处无关”，据此，本院认为，被告要求原告赔偿其损失缺乏事实及法律依据。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，本院对被告的评估鉴定请求不予准许。综上，本院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）大连力能达机电设备有限公司的反诉请求。案件受理费20,640元（原告已预付），由原告（反诉被告）中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处负担。反诉费50元（被告已预付），由被告（反诉原告）大连力能达机电设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  刘精华人民陪审员  陈 梅二〇一八年五月二十一日书 记 员  郝安琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。