海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终904号
上诉人（原审被告)：余治衡。
委托诉讼代理人：颜振东。
被上诉人（原审原告）：贺文莉。
被上诉人（原审原告）：曹选珍。
被上诉人共同委托诉讼代理人：叶洁兴。
上诉人余治衡因与被上诉人贺文莉、曹选珍房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余治衡上诉请求：依法改判三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初284号民事判决第二项，改判为扣除96000元房屋占有使用费（暂按20OO元/月算，实际以评估价格为准）作为补偿后由余治衡向贺文莉、曹选珍支付143000元购房款。
事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决以涉案的《合作建房合同书》无效为由，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决余治衡向贺文莉、曹选珍退还全部购房款239000元。余治衡认为，贺文莉、曹选珍实际占有并使用其提供的房屋达四年之久，根据合同法第五十八条的规定，合同无效必然导致双方互相返还财产的法律后果。就本案来说，包括向贺文莉、曹选珍退还购房款以及贺文莉、曹选珍返还所占用房屋两个法定义务。由于涉案房屋已被拆除，无法返还，应当按照合同法第五十八条规定的方式，由贺文莉、曹选珍支付相应的房屋占用费作为补偿。因此，一审判决只要求余治衡向贺文莉、曹选珍退还全部购房款239000元而没有要求贺文莉、曹选珍承担相应责任显然属于适用法律错误。
贺文莉、曹选珍辩称，双方对合同被认定为无效没有争议，但是扣除占有使用费的说法合理但不是法定的理由。贺文莉、曹选珍仅起诉要求余治衡返还购房全款，但余治衡没有反诉请求贺文莉、曹选珍支付房屋占有使用费。不同意余治衡的上诉请求。
贺文莉、曹选珍向一审法院起诉请求：一、判令余治衡向贺文莉、曹选珍退还购房款239000元；二、本案诉讼费由余治衡承担。
一审法院认定的事实：2010年3月30日，余治衡与案外人周成书一家签订一份《合作联营开发合同》，约定在案外人周成书一家位于三亚市天涯区海坡村第七村民小组20号的宅基地上建A、B两栋均为12层的房屋“阳光海景公寓”，余治衡提供建房资金，房屋建成后，A栋归案外人周成书一家占有、使用、收益；B栋由余治衡占有、使用七十年等。该合同签订后，余治衡在上述土地上建房。2011年4月房屋建成，依据约定，“阳光海景公寓”B栋由余治衡占有使用。2013年3月5日，贺文莉、曹选珍与余治衡签订一份《合作建房合同书》，约定余治衡将在上述土地上所建房屋的B栋第六层08号房出售给贺文莉、曹选珍。该合同签订后，贺文莉、曹选珍将购房款239000元支付给了余治衡，余治衡亦将该房交付给贺文莉、曹选珍使用。2016年8月，涉诉房屋由于未取得报建规划等手续，被三亚市政府部门拆除。
以上事实有《合作联营开发合同》、《合作建房合同书》、收款收据凭证、《宅基地证明书》、宗地勘测定界资料及当事人陈述等证据，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，一、关于本案涉诉《合作建房合同书》的效力及购房款是否应予以退还的问题。本案中，《合作建房合同书》名为合作建房，实际为房屋买卖。因涉案房屋系使用三亚市天涯区海坡村第七村民小组的农村集体土地所建，系人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，贺文莉、曹选珍与余治衡于2013年3月5日签订的《合作建房合同书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因无效合同取得的财产应予以返还。据此，贺文莉、曹选珍主张余治衡应向其返还购房款239000元，有法律和事实的依据，本院应予以支持。二、关于房屋占有使用费问题。在诉讼中，余治衡主张贺文莉、曹选珍应向其支付房屋使用费，应从退还的购房款中予以扣除。如前所述，贺文莉、曹选珍与余治衡双方于2013年3月5日签订的《合作建房合同书》约定交易标的物是三亚市海坡村第七村民小组“阳光海景公寓”B栋第六层08号房，属于违法建筑。该房屋非余治衡的合法财产，依法不受法律保护，也即余治衡对该房屋不能享有法律规定的合法占有、使用、收益、处分等权能，余治衡以请求原告支付该房屋的占有使用费为由予以抗辩，没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贺文莉、曹选珍与余治衡于2013年3月5日签订的《合作建房合同书》无效；二、余治衡应在本判决发生法律效力之日起十日内向贺文莉、曹选珍退还购房款239000元。本案受理费2442.5元（贺文莉、曹选珍已预缴），由余治衡负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：余治衡是否应返还购房款239000元。涉案房屋系利用农村集体土地所建，系人民政府严厉打击的“小产权房”，该类房屋没有办理规划报建手续，没有取得合法的房屋预售许可证，不能在市场上进行交易，涉案房屋买卖合同无效。依照合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。余治衡应当返还贺文莉、曹选珍购房款239000元。余治衡主张该房屋交付使用多年，贺文莉、曹选珍应支付房屋占有使用费。因余治衡在一审程序中未对此项请求提出反诉，本案不予审理，余治衡可另行主张权利。但一审法院关于余治衡不能占有、使用、收益涉案房屋的论述有误，应予纠正。
综上，余治衡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理4885元（余治衡已预交），由余治衡负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓艳
审判员李柔翰
审判员 梁 泽
二〇一七年七月二十日
书记员 郁 四 珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。