桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第3644号
原告唐凤月。
原告陈雄姬。
原告陈琳（曾用名：陈某）。
上列三原告的共同委托代理人方强，广西胜涛律师事务所律师。
上列三原告的共同委托代理人曾信强，广西胜涛律师事务所律师。
被告陈杰伟。
委托代理人黄辉伦，广西诚济律师事务所律师。
原告唐凤月、陈雄姬、陈琳与被告陈杰伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁雄超独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。书记员卢荣辉担任记录。原告唐凤月及三原告的共同委托代理人方强、曾信强，被告陈杰伟及其委托代理人黄辉伦到庭参加诉讼。证人李某甲、李某乙、魏某出庭作证。本案现已审理终结。
原告唐凤月、陈雄姬、陈琳诉称，原告唐凤月于1982年1月15日与陈杰德登记结婚，1983年1月26日生育长女陈雄姬，1985年7月4日生育二女陈琳，1988年4月在桂平市汽车站捡养一男孩，取名陈琦。2001年2月21日，陈杰德向桂平市木乐镇供销社购买旧房屋1间［国有土地使用证号：浔国用（2005）第1714号，地号：010113016，占地面积54。95平方米］。2007年8月15日，陈杰德、唐凤月与被告陈杰伟签订《房屋转让契书》，约定：甲方陈杰德、唐凤月将位于桂平市木乐镇东城路“010113016”号土地的旧房屋一间转让给陈杰伟，转让价为22.5万元，并约定乙方陈杰伟应于当日付清所有转让费。作为家庭成员的陈雄姬、陈琳与陈琦也在转让契书上签名。2011年6月16日，陈杰德向木乐镇政府申请办理建房手续。当时，陈杰德因病住院，委托被告陈杰伟建房。房屋建成后，被告陈杰伟一直占用该房，并将该房出租给他人使用。《房屋转让契书》签订后，经原告多次催促，被告至今没有依约向原告支付转让费。
2013年2月1日，唐凤月、陈雄姬、陈琳与陈琦继承纠纷一案经桂平市人民法院立案受理。因该案涉及到“010113016”号的国有土地使用权。陈杰伟及其妻子甘尔路申请作为第三人参加诉讼。2013年11月20日，桂平市人民法院作出（2013）浔民初字第590号民事判决书（以下称：590号判决），该判决认定：第三人陈杰伟作为给付转让价款的履行义务方，至今没有提供证据证实其已依合同约定给付房屋转让款给出卖人。故590号判决第八项判令位于桂平市××镇××路房屋××幢［国有土地使用证号：浔国用（2005）第1714号，地号：010113016）归原告唐凤月所有，原告唐凤月应分别补偿房屋折价款8.125万元给原告陈雄姬、陈琳、被告陈琦。第三人陈杰伟不服，向二审法院提起上诉。2014年5月9日，贵港市中级人民法院作出（2014）贵民一终字第65号民事判决书，认定：《房屋转让契书》是否已生效及当事人是否依据《房屋转让契书》享有要求对方履行协议义务的权利均会对房屋物权产生影响，故争议房屋的权属应另案处理为妥当，并撤销590号判决第八、第十七项的内容。另有，陈琦作为原告唐凤月的养子，视多年的养育之恩而不顾，多次严重侵害原告唐凤月的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的。该法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款：“代理人不履行职责而给被告代理人造成损失的，应当承担民事责任”。
综上所述，原告认为，《房屋转让契书》签订后，被告没有依约支付转让款，造成根本性违约，致使合同目的不能实现，依法应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款的规定，被告应将土地及房屋归还给原告；被告非法占用原告土地及房屋，致使原告遭受损失，被告依法应当予以赔偿。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、解除双方于2007年8月15日签订的《房屋转让契书》；2、被告立即将地块及房屋［国有土地使用证号：浔国用（2005）第1714号，地号：010113016）归还给原告；3、被告赔偿原告自2007年8月15日至2015年9月15日期间的租金损失共计194800元（以2200元／月计算，此后租金损失另计）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提供的证据有：
1、本院（2013）浔民初字第590号民事判决书1份，证明：（1）原、被告的身份情况；（2）被告未向原告支付房屋转让费；（3）陈琦严重损害原告唐凤月的权益，不具备原告的主体资格；
2、《土地登记证》（复印件）1本、《土地登记卡》（复印件）1张、《关于转让房地产协议书》（复印件）1份，证明本案讼争争房屋（地号：××号）属陈杰德所有；
3、《房屋转让契书》（复印件）1份，证明原告与被告存在房屋买卖关系；
4、《房屋租赁合同》（复印件）1份，证明原告租金损失的计算依据；
5、建房缴费单据（复印件）1张，证实房屋是陈杰德所建成，房屋至今还登记在陈杰德的名下。
被告陈杰伟辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请法院依法予以驳回，理由是：1、原告及其家人与被告于2007年8月15日签订的《房屋转让契书》上的内容已记述了双方买卖此房屋的行为，被告已付清22.5万元购房款给陈杰德。但是，陈杰德、唐凤月没有履行协助被告办理房屋过户手续的义务；2、原告诉称其没有得到被告支付的房款，举证责任应由原告承担，原告却没有证据证实；3、原告在此之前一直主张此房屋没有卖给被告，当原告签字的笔迹鉴定结论得出后，原告才承认房屋已经卖给被告的事实；4、解除合同，属变更之诉，当事人应在法定的期限内行使权利，原告现在才提出解除《房屋转让契书》，此项权利已经消灭；5、陈杰德生前已承认本案诉争的房屋已经卖给了被告，其立的遗嘱所列明的财产中没有提及此房屋，债务方面只提到其本人借有被告20万元，没有说过被告未付清购房款，由此证明被告已经付清购房款，房屋已归被告所有；6、在买卖房屋时，陈杰德、唐凤月的养子陈琦在《房屋转让契书》签了名，且其在原告诉其遗嘱继承纠纷等案中，其已认可该房屋已为被告所买和被告已付清购房款的事实。因此，被告认为本案应该追加陈琦作为第三人参加诉讼。
被告陈杰伟未向法庭提供有证据材料。
证人李某甲出庭陈述：证实涉案房屋的国有土地使用权是陈杰德受让所得，在建造房屋的时候，陈杰德、陈杰伟都在场。但是，是谁建或是谁出钱投资建造，证人并不知情。
证人魏某出庭陈述：证人认识陈杰德、陈杰伟，此房屋是2011年建设的，建设时候陈杰德在场，是谁出资建造，证人不清楚内情，但房产证登记的产权人是陈杰德。
证人李某乙出庭陈述：涉案房屋在建时，多为陈杰伟在场监督施工。
经开庭质证，被告对原告提供的证据的《土地登记证》（复印件）、《土地登记卡》（复印件）、《关于转让房地产协议书》（复印件）、《房屋转让契书》、贵港市中级人民法院的（2014）贵民一终字第65号民事判决书没有异议。对本院（2013）浔民初字第590号民事判决书、建房缴费单据的真实性没有异议，但是，对这两份证据证明的事实，被告认为：（1）第590号民事判决书第37页涉及本案的内容字句，是办理该案法官的判词用法而已，二审法院对一审判决认定该房屋为陈杰德与原告唐凤月共有的事实并未予以确认，主张另案处理，故上述的法官判词不能作为定案依据；（2）《房屋转让契书》上的字面已表述：被告于2007年8月15日，且全额付清购房款。双方签订合同的日期也在2007年8月15日，按照房屋买卖的交易习惯，从正常人的思维角度理解，如果被告当日没有全额支付房款的话，则需约定在此日后的时间内付清，不会约定在当天。多年来，此房屋都是由被告占有、使用和管理，并拆了重建。在此期间，原告从无异议，也没有要求被告补立欠款凭据。因此，根据上述事实，应推定被告已经全额支付了房款给原告方或陈杰德，原告主张其没有得到钱款，应由原告提供证据加以证明；（3）因房屋的产权人未变更至被告的名下，被告在折旧建新时，只能使用陈杰德的名义申办准建手续，但原告提供的建房缴费单据既不能证实此房屋为陈杰德投资建设，也不能认定房屋仍为原告所有；对三证人的证言，被告未发表质证意见。
证据的分析与认定：上列原、被告没有异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认为，贵港市中级人民法院作出的（2014）贵民一终字第65号民事判决，撤销本院（2013）浔民初字第590号民事判决书第八、第十七项的内容，该一审判决认定“第三人陈杰伟作为给付转让价款的履行义务方，至今没有提供证据证实其已依合同约定给付房屋转让款给出卖人”的法律事实和判决主文第八项“位于桂平市××镇××路房屋××幢［国有土地使用证号：浔国用（2005）第1714号，地号：010113016）归原告唐凤月所有，原告唐凤月应分别补偿房屋折价款8.125万元给原告陈雄姬、陈琳、被告陈琦”的内容均不能作为本案定案依据。原告提供木乐镇城建站的建房缴费单据，被告否认为陈杰德交纳，原告没有其他证据排除被告在该房屋未办理过户手续前使用陈杰德的名义申请办理建房手续的可能性，这张收据不能认定为房屋是陈杰德建造的证据。原告的三证人的证言未能一致认为是陈杰德，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
陈杰德是被告的胞兄。陈杰德与原告唐凤月为夫妻关系，生育有两个女儿：陈雄姬、陈琳，捡养一个儿子陈琦。2007年8月15日，陈杰德、原告唐凤月与被告订立《房屋转让契书》，内容是：“甲方（陈杰德、唐凤月）经过全体家庭成员商议，愿意将座落木乐镇东城路浔国用2005第1714号地号010113016号的旧房屋一间，房屋用地及地面建筑按人民币贰拾贰万伍仟元的价格转让给乙方（陈杰伟）。乙方于2007年8月15日，将购房款贰拾贰万伍仟元全额付清给甲方，该房屋的所有权当即转移到乙方所有。甲方有义务协助办理转户手续。本宗买卖平等自愿，具有法律效力，双方不得后悔。本契书甲、乙双方各持一份。甲方签字：陈杰德、唐凤月。乙方签字：陈杰伟。甲方家庭成员：陈雄姬、陈琳、陈琦”。签订协议后，陈杰德即将该房屋及该房屋的权利证书交给被告。2011年，被告将房屋折旧建新（以陈杰德的名义申请办理准建手续）。建房时，陈杰德曾到过施工现场观看。在建房过程中，陈杰德和原告唐凤月、陈雄姬、陈琳及陈琦对被告的建房行为均无异议。房屋建成后，房屋由被告管理，并出租给陈宇波、梁萍开设药店。在此期间，陈杰德、唐凤月夫妇及其子女未因此与被告发生争纷。2011年11月2日，陈杰德在立《遗嘱》时，其未将涉诉房屋列为其夫妻共同财产，也未提到被告尚未支付该房屋的价款。相反，陈杰德在该《遗嘱》列举的债务中，提到其向被告借款325000元未还。在陈杰德死亡后，原告与陈琦因分割陈杰德的遗产发生纠纷，且原告在诉讼中请求将该房屋认定为陈杰德、唐凤月的夫妻共同财产，并对属陈杰德的遗产份额进行分割而引发本案争纷。另查明，陈琦在其与原告的遗产继承纠纷一案中提出答辩时，承认本案讼争的房屋已卖给了被告，被告已全额付清了房款。房屋为被告拆旧建新，并出租给陈宇波、梁萍开设药店。被告向本院提起诉讼，要求原告唐凤月、陈雄姬、陈琳和陈琦共同归还上述借款325000元及利息。本院于2014年2月10日作出（2013）浔民初字第990号民事判决，判决原告唐凤月归还借款给被告。随后，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼过程中，2015年11月10日，经本院征询陈琦的意见，其表示不参加本案的诉讼活动。
本院认为，合法民事权利受法律保护。陈杰德、原告唐凤月与被告于2007年8月15日签订的《房屋转让契书》，是双方平等自愿，协商一致订立的，协议内容没有违反法律规定，也没有损害他人利益，是合法有效的合同，合同双方当事人应当恪守履行该合同。合同签订后，陈杰德、原告唐凤月已将涉诉房屋及房屋的权利证书交付给被告，陈杰德、原告唐凤月已履行了交付房屋的义务。被告是否按约于当日履行付款义务，应根据本案现有的证据，并结合本地的房屋买卖交易习惯和卖卖房屋合同的当事人的关系等方面进行综合分析与认定。买卖房屋的事宜，原告唐凤月除了在《房屋转让契书》上签字同意出卖外，其他事项均由陈杰德办理。双方达成买卖协议后，被告于当日付清房款给陈杰德，陈杰德即将房屋及相关证书交付给被告，但双方基于兄弟之间的信任或碍于兄弟的情面，彼此没有要求对方立据为凭的可能性是存在的。若被告未在2007年8月15日付清款项的话，被告的付款期限按常理应约定在2007年8月15日之后，且双方不会在转让契书上明确：“乙方于2007年8月15日，将购房款贰拾贰万伍仟元全额付清给甲方，该房屋的所有权当即转移到乙方所有”。事实上，陈杰德已将房屋交由被告管理、使用，陈杰德也没有要求被告立收到房屋地字据。2011年，被告将房屋折旧建新。在建房过程中，被告使用陈杰德的名义办理房屋的准建手续。房屋建成后，被告把房屋出租给陈宇波、梁萍经营药店。然而，陈杰德和原告唐凤月对被告的建房、租屋行为均没有异议。陈杰德生前所立的《遗嘱》中，其既没有将该房屋列为其夫妻共同财产，也没有提到被告尚未支付购房款。同时，陈杰德在列出其所欠的债务中，告知其继承人其向被告借有325000元未清偿。陈杰德的法定继承人之一陈琦也认可被告履行了支付房款义务，陈杰德已交付房屋给被告的事实。综上所述，根据证据概然性的原理，本案被告已履行了《房屋转让契书》确定的付款义务，足额付清购房款22.5万元给陈杰德。原告诉称被告至今没有支付购房款22.5万元，讼争房屋是陈杰德委托被告陈杰伟所建，与事实不符，依法不予采信。据此，原告诉请解除双方签订的《房屋转让契书》，并要求被告退还房屋，支付租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求解除上述契书，不属撤销之诉，其请求未超过诉讼时效。被告以此为由主张驳回原告的请求，理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条和《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告唐凤月、陈雄姬、陈琳的诉讼请求。
本案受理费3996元，减半收取1998元（原告已预交），由原告唐凤月、陈雄姬、陈琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3996元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁雄超
二〇一五年十一月五日
书记员 卢荣辉