福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第6382号
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地福建省泉州市安溪县。组织机构代码85635078-8。
负责人王卫东，任该行行长。
委托代理人谢福地，系该支行员工。
委托代理人蔡竹梅，系该支行员工。
被告王柳冬，女，1983年1月14日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
被告王培安，男，1985年4月26日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
被告茶博汇投资有限公司，住所地安溪县。组织机构代码79605133-9。
法定代表人黄翁才，该公司负责人。
委托代理人戴海莺，福建�济律师事务所律师。
委托代理人叶冰冰，福建顺济律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司安溪支行（下称安溪工行）与被告王柳冬、王培安、茶博汇投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，经公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谢福地、被告茶博汇投资有限公司的委托代理人戴海莺、叶冰冰到庭参加诉讼，被告王柳冬、王培安经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安溪工行诉称，被告王柳冬因购买个人商用房需要，于2014年5月9日向原告办理个人商用房贷款人民币72万元，期限10年，并提供其与王培安共有的位于安溪县X号房产一间经登记作抵押，合同同时约定配偶王培安作为共同借款人承担共同还款责任，茶博汇投资有限公司承担阶段性连带保证责任。
贷款发放后，被告于2015年4月23日开始未按合同约定按期归还原告贷款本息，至2015年8月18日，被告尚结欠原告贷款本金截止2015年8月10日，被告尚结欠原告贷款本金673542.17元及按合同约定利率从2015年4月23日计算至还清款项之日止的相关利息。现该笔贷款已连续逾期4期，累计逾期期数9期，经多次电话催收、寄个人贷款逾期催收函及上门催收，至今未能还本付息，根据原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》第十四条14.1第L款及14.2第（4）款的合同约定，合同将因此而提前到期；并根据原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定，担保行为也将同时履行。请求事项：1.判令解除原告与被告于2014年3月7日签订：安溪X号的《个人购房借款／担保合同》；2.被告王柳冬、王培安共同偿还贷款本金673542.17元及按合同约定利率从2015年4月23日计算至还清款项之日止�相关利息和罚息，暂计算至起诉之日利息为20000元；3.被告茶博汇投资有限公司承担连带保证担保责任；4.若不能按规定偿还借款请求，判令拍卖或变卖被告王柳冬、王培安提供抵押的安溪县X号房产的价款优先受偿；5.判令诉讼费由被告承担。庭审说明被告茶博汇投资有限公司代垫部分款项，至2016年1月被告王柳冬、王培安尚欠本金646452.01元及2015年11月1日起按合同约定利率计算至还清款项之日止的相关利息和罚息。
被告王柳冬、王培安未答辩也未提供证据。
被告茶博汇投资有限公司辩称，1.根据合同约定，答辩人只需承担阶段性连带责任。
2.本案就人保与物保的顺位问题并不明确，依据《物权法》第176条规定应当先拍卖、变卖或用该抵押物折抵尚欠的贷款本息后不足以清偿的部份，保证人才承担担保责任，并且保证人就其承担的保证责�可直接向债务人进行追偿（截止于2015年12月答辩人已代为偿付按揭款人民币70945.04元）。3.关于借款人尚欠银行款项的认定。答辩人已经代偿的款项应当依法予以扣除，并由答辩人向借款人追偿。借款人尚欠银行的款项在扣除答辩人及借款人已偿还的款项后，由法院依法予以认定。同时应驳回原告的其他诉讼请求。
为证明自已主张，原告向本院提供如下证据：
1.安溪X号《个人购房借款／担保合同》复印件一份
2.共同还款确认书复印件一份；
以上两份证据可以证明王柳冬于2014年3月7日向原告贷款72万元；该贷款提供王柳冬、王培安共有房产作抵押，同时约定其配偶王培安作为共同借款人承担共同还款责任；
3.借款凭证复印件一份，证明原告于2014年5月9日向王柳冬发放贷款72万元；
4.购房权利抵押申报审批表（安房押字第X号）复印件一份；
5.首付款发票（号码X）复印件一份；
6.商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表（编号X）复印件、商品房买卖合同（编号：X）复印件各一份；
以上四份证据可以证明王柳冬、王培安夫妻提供其所有的商铺做抵押向原告贷款，并办理相应的财产抵押登记手续；
7.银行贷款逾期明细复印件一份；
8.逾期贷款催收通知书（2份）复印件一份；
9.提前还款函2份复印件各一份；
10.贷款提前到期通知书复印件一份，
以上四份证据证明贷款逾期证明，原告尽到借款合同规定的通知义务；
11.被告王柳冬身份证复印件、及其与王培安的结婚证复印件各一份，证明王柳冬主体资格及其与王培安为夫妻关系；
12.被告王培安身份证复印件一份，证明王培安�体资格；
13.茶博汇投资有限公司营业执照（副本）复印件一份，证明房地产开发商主体资格。
被告茶博汇投资有限公司质证认为，对证据1-6的三性没有异议；对证据7有异议，应根据最新还款情况进行调整，由法院依法认定；对证据8-10由法院依法认定；对证据11-12涉及到被告王柳冬、王培安由法院依法认定；对证据13没有异议。
被告茶博汇投资有限公司当庭提供一份代还客户按揭统计表，证明被告茶博汇公司代被告王柳冬、王培安代还款项73945.04元。庭后提供至2016年1月代还82531.13元
原告质证认为，至2016年1月25日代垫数额82531.13元事实。
被告王柳冬、王培安未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。
本院认为，对原、被告提供的证据，来源真实合法，与案件有关联性�依法予以认定。
经庭审举证、质证、认证，对本案的主要事实可作如下认定：
2014年3月7日，原告与被告王柳冬、王培安、被告茶博汇投资有限公司双方签订个人购房借款／担保合同，约定被告王柳冬、王培安向原告贷款人民币72万元，用于购买安溪县X房，期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮13%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始等；按月等额本息还款；被告茶博汇投资有限公司（开发商）依第十条承担阶段性连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的条件，即正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保�责任。同日，被告王柳冬、王培安提供其共有的位于安溪县X房产作抵押，并办理抵押预告登记。安房押字第X号，登记机关经办人初审意见为“抵押期间，该房地产不得出售、转让并在竣工后领取房地产权属证书的，应重新办理房地产抵押登记”，安溪县房地产交易管理所作为登记机关同意登记，并加盖印章。保证人和抵押担保范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第十四条14.1第L款约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的违约情形，原告有权按第14.2第④⑤款规定宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。原告依约于2014�5月9日向被告王柳冬、王培安发放贷款，还款日为2024年5月9日。2015年4月23日起被告王柳冬、王培安开始未按合同约定按期归还原告贷款本息。原告于2015年10月8日诉至本院。被告茶博汇投资有限公司代为偿还82531.13元。至2016年1月，被告王柳冬、王培安尚欠本金646452.01元及2015年11月1日起按合同约定利率计算至还清款项之日止的相关利息和罚息。该房屋目前未办理正式抵押登记手续。
综上所述，本院认为，原、被告之间的个人购房借款／担保合同未违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。各方应按合同约定行使权利、履行义务。原告依约发放贷款，被告王柳冬、王培安应按借款合同约定按时还款，自2015年4月被告王柳冬、王培安已违反合同约定未能按期还款，应当承担违约责任。原告安溪工行请求解除与被告签订的合同并返还尚欠借款本金并支付相应利息的诉讼请求，依法有据，应予支持。被告茶博汇投资有限公司自愿为被告王柳冬、王培安的借款承担连带责任保证，原告请求被告茶博汇投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任依法有据应予支持。被告茶博汇投资有限公司承担保证责任后，有权向被告王柳冬、王培安追偿。被告王柳冬、王培安以本合同项下贷款所购的安溪县X号房产提供抵押担保，并办理了抵押预登记，但此系抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权。原告主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持。被告茶博汇投资有限公司辩解部分采纳。被告王柳冬、王培安经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下�
一、原告中国工商银行股份有限公司安溪支行与被告王柳冬、王培安、茶博汇投资有限公司于2014年3月7日签订的安溪X号《个人购房借款／担保合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告王柳冬、王培安应于判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安溪支行借款本金人民币646452.01元及利息、罚息（自2015年11月1日起按个人购房借款／担保合同约定计算至还清款项之日止）。
三、被告茶博汇投资有限公司对上述款项承担连带保证责任。被告茶博汇投资有限公司承担保证责任后，有权向被告王柳冬、王培安追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司安溪支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10264元，由被告王柳冬、王培安、茶博汇投资有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李婉红
人民陪审员 谢伟良
人民陪审员 王志斌
二〇一六年六月十四日
书 记 员 林玉琼
附本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够�行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还。贷款人可以催告借款人在合理期限内返还�
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。