四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初3339号原告：王明敏，女，汉族，1959年12月12日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：卢高全，四川法尊律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：罗促进，男，汉族，1958年2月12日出生，住成都市武侯区。被告：聂欢，女，汉族，1983年10月27日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：王奇，四川海岷律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：彭艳，四川海岷律师事务所律师。特别授权代理人。原告王明敏与被告聂欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日收到原告王明敏起诉状后，先行调解未果，依法适用简易程序，由本院审判员周寓先分别于2017年5月9日、2017年7月3日、2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告王明敏及其委托诉讼代理人卢高全、罗促进，被告聂欢的委托诉讼代理人王奇、彭艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明敏向本院提出诉讼，请求依法判令：1.原、被告于2016年6月14日签订的《房屋转让合约》、《房屋转让合约补充协议》有效；2.被告履行双方签订的《房屋转让合约》及补充协议，并按照合同约定的条件及时间移交坐落于成都高新区南华路1616号（天府鹭州）4栋1单元2105号房屋，并办理房屋权属变更登记至原告名下（含国有土地使用权证）；3.被告承担违约金186000元。事实与理由：原、被告经中介于2016年6月14日签订了《房屋转让合约》，由原告购买被告位于成都高新区南华路1616号建发·天府鹭州4栋1单元2105号房屋（以下简称：诉争房屋），房屋总价款为920000元，同日双方当事人又签订了《房屋转让合约补充协议》。合同由原告及被告的代理人签署，并且办理了网签手续。合同签订后，原告支付了70000元的定金，中介向原告出具了《收条》，被告的代理人在《收条》上签字认可（后中介将定金转入被告银行卡）。后2016年9月25日，被告通过微信、电话告知中介提出增加50000元购房款、推迟办理过户时间为2017年7月30日，并称愿意赔偿20%的房款也买不到这个价格。被告基于房屋价格上涨，提出毁约。故原告起诉至院，请求人民法院依法判如所请。被告聂欢答辩称：原、被告之间签订的合同及其补充协议是合法有效的，但违约方是原告，原告一直没有支付首付款（含定金）150000元，原告至今只支付了70000元定金。基于原告的违约行为，被告要求解除合同，不再履行合同。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。在本案的审理过程中，基于双方当事人的合同已经在限购前办理备案，法庭询问被告是否愿意继续履行合同，被告明确答复不愿意履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”如本案中原告不存在违约行为或者违约行为不能达到解除合同的程度，则被告明确拒绝履行合同构成违约。关于此相关事实争议查明如下：经审理查明，2016年6月14日，原告与被告认可的代理人签订了《房屋转让合约》及《房屋转让合约补充协议》（以下统一简称：诉争协议），约定由原告购买被告的诉争房屋，约定房屋总价款为920000元，对于被告所称的原告首付款150000元，诉争协议约定被告在预约好银行还款时间后，原告在还款当日支付被告首付款含定金70000元共计150000元于被告的贷款银行中国银行还款银行卡（62×××59）用于结清被告银行贷款，不得另作他用，合同约定过户时间为2017年3月31日前。合同签订后，原告向中介方支付定金70000元，称因被告本人未签字，待签字完成后以转账方式将款项支付被告，被告的代理人签字予以认同。70000元分别通过银行转款65000元及诚意金5000元予以支付。后中介将定金70000元支付被告。为偿还银行按揭贷款，被告从美国将中国银行还款银行卡（62×××59）寄回，但并未妥投，而且从2016年9月就不能继续追踪该银行卡。从被告与中介的工作人员微信记录看，从2016年9月起，被告多次称同类型诉争房屋已经涨价，并且提出愿意赔偿违约金解除合同。2016年11月16日，被告结清诉争房屋的剩余按揭贷款。2016年11月18日，被告与中介工作人员微信联系并告知中介已经偿还贷款，中介告知原告该情况，被告并告知中介自己出卖诉争房屋没有赚钱。在其后的聊天过程中被告提出要原告签订贷款合同，不要逾期，如果逾期导致房屋不能过户则解除合同不再履行。期间，原告向诉争房屋所在物业发出函件要求物业不能再对外提供相关租赁事项。原告并向被告发出履约催告函继续履行合同，被告称为了履行合同将中国银行还款银行卡（62×××59）寄回来已经搞丢，而且过户时间为2017年3月。原告2016年11月28日再次向被告发出《再次履行催告函》要求2016年12月5日前办理过户并配合原告办理按揭。2017年1月中介为双方准备办理过户事宜。2017年2月8日，被告提出原告没有支付首付款，已经违约，不再履行合同。另查明，诉争房屋已经在成都限购政策出台前办理备案登记。以上事实有本案证据在卷支持，本院予以认定。本院认为，根据本案查明事实不能认定原告存在违约行为。原告确实未能在被告偿还按揭贷款当日支付首付款。但应当看到被告在整个交易过程中试图上涨诉争房屋价款的明显事实，被告偿还贷款后首先提醒中介要告知原告做好按揭贷款准备，对于原告应当支付的首付款只字不提，虽然原告作为义务一方，但由于之前约定的首付款支付方式因为被告银行卡丢失，不能继续履行，被告没有主动提出如何履行该笔义务存在过失。且综合全案更能看到被告提醒原告办好按揭，最后却以原告没有支付首付款为由指责原告违约，此种行为违背了诚实信用原则，更多是在借用合同另一方的过失和不注意，达到不出售诉争房屋，保有诉争房屋上涨利益的目的。比较于原告的未能支付首付款的过失，被告的故意更为明显，故本院认为，被告提出的原告存在逾期支付首付不履行合同的抗辩，不予采信。合同应当继续履行。关于原告主张的违约金，应当看到在整个合同的履行过程中，被告虽然有强烈的动机和表示违约，但最终被告还是同意在合同约定的期限内依约履行合同。相反原告要求被告的合同履行期届满前履行合同，同时也确实存在知道被告已经结清按揭款，没有支付首付款的客观情形。对此原告的不当行为，法庭同样应当予以彰显，据此，对于原告的违约金主张在合同继续履行的前提下不予支持。而且发生纠纷后，原告要求提前履行合同并且向案外人物业发出函件，一厢情愿认为被告一定会违约，不能好言相商，激化了矛盾。法治社会讲究（包含当事人通过合同确定的）规则是肯定的，但规则的本质是诚实生活，各得其所。被告虽然在前期有违约意图，但后期也同意履行合同。此时，诉争房屋的价格上涨对于被告而言确实造成了机会的重大损失，原告应当多多体谅、多多理解，而不应再要求提前履行或者用过多的过度言行，激化纠纷和矛盾。据此，本案诉讼费用决定由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王明敏与被告聂欢于2016年6月14日签订的《房屋转让合约》、《房屋转让合约补充协议》有效；二、被告聂欢于本判决生效之日起15日内向原告王明敏交付位于成都高新区南华路1616号4栋1单元21层2105号房屋，并协助原告王明敏将该房屋的不动产权变更登记至原告王明敏名下；三、驳回原告王明敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取6500元，保全费5000元，由原告王明敏负担（前述款项原告王明敏已经预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周寓先二〇一七年十月十九日书记员  陈思芸