广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第896号
上诉人（原审原告）：苏燕红，女，1984年1月21日出生，汉族，住广东省中山市古镇。
上诉人（原审原告）：苏标荣，男，1979年10月3日出生，汉族，住广东省中山市古镇。
委托代理人：邓华坚、黄建军，分别系广东弘力律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审被告）：黎坚，女，1978年10月31日出生，汉族，住广西容县。
委托代理人：李科林，系广西梁军律师事务所律师。
上诉人苏燕红、苏标荣因与被上诉人黎坚房屋买卖合同纠纷一案，不�广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黎坚与唐某原系夫妻关系。在双方婚姻关系存续期间，双方以按揭贷款方式购买了案涉房屋，并共同向中国建设银行股份有限公司古镇支行贷款，房屋登记在黎坚名下。2008年8月7日，黎坚与唐某在广东中古律师事务所的见证下签订了一份离婚协议书，对有关夫妻共同财产的分割问题约定如下：“案涉房屋归属唐某所有，该房剩余的银行按揭（贷款）由唐某负责承担；因该房购买时登记在黎坚名下，黎坚有义务协助唐某办理产权变更手续；……”2011年5月23日，唐某向广西壮族自治区容县人民法院提起诉讼，请求与黎坚离婚。
2011年1月20日，由恒基公司作为中介促成，苏燕红、苏标荣与黎坚达成商品房买卖协议，约�：“转让价格：双方一致同意以总价745190元成交，……”“甲方（黎坚）收到乙方（苏燕红、苏标荣）向银行放贷当天，甲方（黎坚）将该物业按现在房屋交给乙方（苏燕红、苏标荣）使用。”“因甲方（黎坚）原因致使转让该物业不能按期交付给乙方（苏燕红、苏标荣）的……按房地产转让总价的千分之三按日向甲方计收违约金。”同年1月28日，在就该房地产转让交易向中山市国土资源管理局古镇分局申请办理转让登记时，转让方当面签署交易文件的照片显示并非黎坚本人。2011年3月4日，唐某就案涉房屋的权属向中山市国土资源局提出房地产异议登记。
2011年3月15日，唐某向原审法院提起诉讼［案号为：（2011）中二法民一初字第591号］，请求确认黎坚私自出售案涉房屋的合同无效。原审法院在该案中追加了苏燕红、苏标荣作为第三人参加诉讼。在该案庭审中，�燕红、苏标荣提交了与本案提交的证据一致的商品房买卖协议、收款收据（5张）作为证据，并经黎坚确认，收款收据显示黎坚已收取苏燕红、苏标荣转让款405190元。另黎坚还当庭确认已收取苏燕红、苏标荣转让款405190元。2011年5月25日，唐某以准备进行庭外和解或以其他途径解决纠纷为由撤回该案的起诉，并经原审法院裁定准许。
2011年6月13日，苏燕红、苏标荣以黎坚为被告、唐某为第三人诉至原审法院，请求判令确认苏燕红、苏标荣与黎坚签订的协议有效，黎坚应继续履行合同，将案涉房屋过户至苏燕红、苏标荣名下，并由黎坚承担本案诉讼费用。2012年3月12日，原审法院作出一审判决：1.确认苏燕红、苏标荣与黎坚签订的协议有效；2.黎坚于本判决发生法律效力之日起三十日内将案涉房屋过户至苏燕红、苏标荣名下。其后，唐某向中山市中级人民法院提出上诉，经审理后，中山市中级人民法院于2012年8月15日作出二审判决：驳回上诉，维持一审判决。2012年11月28日，因黎坚未履行上述判决义务，苏燕红、苏标荣向原审法院申请强制执行。
2011年7月5日，唐某又向原审法院提起诉讼，请求确认案涉房产的权属归属于其所有，黎坚与苏燕红、苏标荣签订的协议尚未生效并予以撤销。经审理查明后，2012年3月14日，原审法院作出（2011）中二法民一初字第1213号民事判决，驳回唐某的全部诉讼请求。
2012年12月26日，苏燕红、苏标荣以黎坚违反协议，导致案涉房屋未能如期交付为由，向原审法院提起诉讼，要求黎坚向其支付违约金465743.75元。
原审法院经审理认为：黎坚与苏燕红、苏标荣就转让案涉房屋一事所签订的协议，已经判决并认定为有效合同，原审法院予以确认。因案涉房屋登记在黎坚名下，其作为案涉房屋的所有权人，有权�苏燕红、苏标荣签订协议转让案涉房屋。协议签订后，围绕着案涉房屋的所有权以及协议的效力等问题，唐某、苏燕红、苏标荣、黎坚等人进行了一系列的诉讼，至2012年8月15日二审判决生效前，期间案涉房屋、协议均处于不确定的状态，黎坚事实上已无法按期将案涉房屋向苏燕红、苏标荣进行交付，其辩称由此所造成的迟延交付不应归责于其本人，理据充分，原审法院予以支持。2012年8月15日，在中山市中级人民法院作出二审判决后，黎坚本应三十日内（即2012年9月14日前）将案涉房屋过户至苏燕红、苏标荣名下，但黎坚未按期生效法律文书履行自身的义务，对此，应自次日（即2012年9月15日）起承担逾期交付的违约责任。苏燕红、苏标荣诉求黎坚按协议转让总价745190元以每日千分之一的标准计付违约金，黎坚对此提出异议，认为数额过高，不符合法律规定，请求法�予以调整，原审法院酌情调整为按协议转让总价745190元按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黎坚自判决生效之日起向苏燕红、苏标荣支付违约金（以协议总价745190元按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍自2012年9月15日起计算至中山市古镇的房屋过户至苏燕红、苏标荣名下为止）；二、驳回苏燕红、苏标荣的其他诉讼请求。案件受理费8286元，其中苏燕红、苏标荣负担7599元，黎坚负担687元。
上诉人苏燕红、苏标荣不服�审判决，向本院上诉称：一、夫妻关系处理不当，黎坚及其丈夫（案外人）的共同过错，妨碍房屋买卖合同的及时和全面履行。无论是黎坚违约或其丈夫（案外人）过错原因造成的违约，黎坚均应对苏燕红、苏标荣承担违约责任。本案中黎坚违约行为体现在：1、黎坚向苏燕红、苏标荣及中介公司隐瞒曾经和其丈夫签署离婚协议、曾将涉案房产协议归属其丈夫的重大事实；2、按照相关司法解释，上述1中这种离婚协议是无效的，夫妻分割财产仍然以最后诉讼为准，但是，黎坚这种隐瞒的行为，为其丈夫（案外人唐某）提出交易异议、提起系列诉讼埋下祸根（诱因）；3、直到2012年9月15日（2012）中中法民一终字第536号民事判决书生效后，黎坚仍然拒绝配合苏燕红、苏标荣办理将涉案房产过户至苏燕红、苏标荣名下。苏燕红、苏标荣通过申请强制执行后才由法院裁定强�过户。本案案外人唐某过错导致黎坚违约行为体现在：1、案外人唐某明知物权法规定的权属人可与苏燕红、苏标荣进行交易，但仍于2011年3月4日就涉案房屋的权属向中山市国土资源局提出房地产异议登记，令交易停止；2、案外人唐某于2011年5月23日到广西容县法院对黎坚提起离婚诉讼并申请诉讼保全，2011年5月24日广西容县法院查封了涉案房地产；3、2011年7月5日，案外人唐某又向中山市第二人民法院提起“请求确认案涉房产的权属归其所有，黎坚与苏燕红、苏标荣签订的协议尚未生效并予以撤销”诉讼；一审被驳回后，继续向上一级法院提起上诉。二、合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，一审判决没有正确适用上述法律规定。依照上述法律，黎坚应该对苏燕红、苏标荣承担违约赔付责任。三、苏�红、苏标荣关于违约金计算的起始时间及标准符合合同及法律规定。综上，请求判令黎坚支付违约金465743.75元。
被上诉人黎坚答辩称：黎坚认为违约金过高，依法应该调低。苏燕红、苏标荣应当追究案外人唐某的民事责任，不应当要求由黎坚承担赔偿责任。一审判决适用法律正确。黎坚认为违约金应当按照未支付房款的实际数额计算，不应当按照涉案房屋总价款计算违约金。二审应当将原审判决认定按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计付标准调低，该标准不符合法律规定。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。苏燕红、苏标荣与黎坚签订关于涉案商品房买卖协议合法有效，本院予以确认。双方均应当依照协议约定履行协议，虽然黎坚因案外人唐某提出产权异议登记等原因，没有依约履行协�涉案房屋过户义务，但依法因第三人的原因造成违约的，合同当事人即黎坚仍应当向苏燕红、苏标荣承担违约责任。从本案查明事实看，根据苏燕红、苏标荣提供的贷款通知书、房地产转让税费缴费通知书等证据材料，可以确认黎坚应当于2011年4月7日起已负有协助苏燕红、苏标荣履行办理涉案房屋过户义务，黎坚自该日起已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审仅确定黎坚未按期生效法律文书履行自身的义务起次日（即2012年9月15日）起承担逾期交付的违约责任，处理不当。关于违约金的支付金额，本案中，苏燕红、苏标荣已付房款为405190元，支付的并不是全部房款745190元，其损失主要是已付房款的利息损失，且苏燕红、苏标荣也没有提供证据证明其实际损失为468724.51元；另黎坚作为涉案房屋的产权人是有权与苏燕红、苏标荣签订涉案合同的，其与唐某签订离�协议书因双方未有办理离婚手续并没有生效，之后苏燕红、苏标荣、唐某、黎坚之间诉讼也不是黎坚故意造成的，故黎坚对违约情形的发生的过错是轻微的，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，苏燕红、苏标荣请求黎坚按协议转让总价745190元每日千分之一的标准计付违约金，明显过高，原审酌情确定违约金调整为按协议总价745190元按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计付违约金，不违反法律规定，应予维持。此外，虽然原审法院计算违约金的起算时间认定不妥，但原审以协议总价745190元按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍自2012年9月15日起计算至过户之日计算违约金数额，该违约金数额足以弥补黎坚违约对苏燕红、苏标荣所造成的损失，在苏燕红、苏标荣未举证证明其实际损失超过原审认定的违约金数额的情况下，对原审判决结果可予以维持。因此，原审处理结果并无违反上述关于违约金调整的相关规定，本院予以维持。综上，上诉人苏燕红、苏标荣的上诉理据不足，其上诉请求本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8286元，由上诉人苏燕红、苏标荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年三月七日
书 记 员 钱绮丽