湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第148号
原告龚勇，男。
委托代理人滕英，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告张家界长龙房地产开发有限公司，住所地张家界市永定城区永定路欣业家园欣业阁。
法定代表人林标生，董事长。
委托代理人曹金华，男。
委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
原告龚勇与被告张家界长龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员彭宁担任审判长，与人民陪审员刘光明、陈红星组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告龚勇及其委托代理人滕英、被告张家界长龙房地产开发有限公司的委托代理人曹金华、朱胜辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚勇诉称，2011年5月26日，原告与被告张家界长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）签订了《张家界市商品房买卖合同》，根据合同约定原告应给付被告房款364876元，被告应于2012年5月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告应于商品房交付使用后90日内，完成商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥房屋所有权证，再之后90日内办好土地使用权证，并约定如守约方不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，违约方承担日万分之二的违约金。原告履行了合同义务，被告长龙公司至今未能给原告办妥房产证，经原告多次主张，仍未果，现诉至法院，请求法院依法判令被告长龙公司承担逾期办证的违约金64459元（按日万分之二计算，计算至2015年5月14日），并承担诉讼费用。
原告龚勇为证明其诉请主张，向法庭提供了以下证据材料：
第一组证据：原、被告的身份信息（复印件），拟证明诉讼的主体资格情况；
第二组证据：《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同补充协议》（均为复印件）各一份，拟证明原、被告双方签订合同及被告违约的事实；
第三组证据：交纳购房款收据、契税完税证、物业缴款凭证、收据（均为复印件），拟证明原告根据合同履行了相关义务，不存在原告违约的事实；
被告张家界长龙房地产开发有限公司辩称，1、原、被告双方签订的《张家界市商品房买卖合同》第18条无效，合同约定被告为原告办理房产证不符合法律规定，对被告不应当具有法律效力；2、被告严格履约，如期交房，并及时申请办证，向相关部门提交了应当由被告提交的资料，但因政府执行政策标准不一致，房地产主管部门与规划、国土部门对土地用途性质内涵理解发生歧义，不能及时办证，应视为不可抗力，不应归责于被告违约，导致原告无法如期取得产权证书，并非被告的原因，被告不存在违约，不应为此承担责任；3、原告龚勇至今尚欠被告应补缴的办证费用和相关款项并不予办理委托代办证的委托手续，自身存在违约行为，责任应由原告自负，再者被告如期交房后，原告已收房，对所购商品房进行了占有、使用和居住，因原告对该商品房进行了按揭贷款，办理了抵押，原告也并不存在二次融资问题，因此原告实际并无损失，请求人民法院依法驳回原告龚勇的诉讼请求。
被告张家界长龙房地产开发有限公司为证明其辩称主张向法庭提交了如下证据材料：
第一组证据：2012年6月25日《张家界日报》（复印件）、《入伙手续书》、19栋《工程质量竣工验收记录表》（复印件）各1份，拟证明被告开发建设的房产经过竣工质量验收，符合交房条件，被告于2012年8月25日办理完毕交房的事实；
第二组证据：《建设工程规划核实意见书》（原件）、《国有土地使用权证》（复印件）各1份，拟证明被告开发建设的涉及到原告所购房的19栋房产建设用途，规划确认包含商业用地建筑面积，而国土出让仅作为住宅用地出让的事实；
第三组证据：被告于2012年11月18日提出的《关于阳光水岸8栋房屋申请办理房屋产权初始登记的报告》、张家界市房地产管理局于2015年1月13日出具的《证明》（均为原件）各1份，拟证明被告根据工程建设进度和双方合同约定，在符合房屋产权登记条件后即已向房管部门申请办理房屋初始登记，因国土出让用地性质内涵与规划批复确定的居住用地性质内涵不一致，该次初始登记未予受理的情况；
第四组证据：张家界市国土资源局《关于明确“居住用地”内涵及相关问题的函》（原件）、张家界市规划管理局《关于明确“居住用地”内涵及相关问题的复函》（复印件）各1份，拟证明张家界市规划管理局确认同意张家界市国土资源局对居住用地办理土地用途变更的事实；
第五组证据：张家界市国土资源局《关于请求明确“民旺家园经济适用房”项目规划用途的函》、《关于明确“民旺家园”项目土地使用用途的函》和《关于明确民旺家园（阳光水岸）一期商业房屋土地使用用途的函》（均为复印件）各1份，拟证明1、张家界市国土资源局同意规划部门的决定，拟为被告办理土地用途变更手续，建议房管部门先行为被告办理房屋产权登记；2、被告申请办理房屋初始登记，遇上国土与规划行政主管部门对用地性质内涵发生理解歧义，致使办证延迟，应属不可抗力的事实；
六、张家界市房地产管理局《关于对张家界长龙房地产开发有限公司“阳光水岸”项目分户面积的公示》，拟证明经测绘面积公示，原告所购房产建筑面积增加0.07平方米，应补缴款项215元和补交办证款项407元，原告至（2015年）2月26日才缴纳，也从未委托被告代办房产证，被告不具有为原告办证的义务的事实；
七、被告长龙公司房产证（复印件）1份，拟证明被告已经完成了初始登记，现在只差相关手续就可以办理原告的房产证的事实。
原、被告双方庭审质证及法庭认证情况：
被告张家界长龙房地产开发有限公司对原告龚勇提交的证据第一、二、三组无异议，但认为第二组证据中合同第18条的约定及补充协议关于产权证登记约定，违反法律强制规定应属无效条款，约定的违约金比例也过高，第三组证据不能证明原告的拟证目的。
原告龚勇对被告张家界长龙房地产开发有限公司提交的证据第七组无异议，对第一、二、四、五、六组的真实性、合法性无异议，认为没有关联性，对第三组证据的三性均有异议，认为从时间上看系在原告起诉后才打印的材料，不能作依据。
法庭审查全案证据，并结合庭审质证、陈述材料，认为原、被告双方提交的证据材料均可综合采信为认定本案基本事实的依据，但均不能全部证明原、被告双方各自全部的主张。
本院根据确认的证据及庭审原、被告双方陈述质证材料，确认如下事实：
2011年5月26日，原告龚勇（及房产共有人钟秋）与被告张家界长龙房地产开发有限公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同》补充协议，该合同约定：由原告龚勇按3064.38元／平方米的单价，购买被告张家界长龙房地产开发有限公司阳光水岸19幢17层A1702号房屋，并约定了付款方式、付款期限、房屋交付期限及条件、产权登记、费用交纳、违约责任等内容，合同第十八条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人的原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起10日内，买卖双方应向张家界市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证…”，合同签订后，原告龚勇依约履行交纳购房款的义务，2012年6月25日被告张家界长龙房地产开发有限公司在张家界市日报发出公告通知购房户收房，2012年8月25日张家界长龙房地产开发有限公司将房屋交付原告龚勇使用至今。被告张家界长龙房地产开发有限公司于2012年11月向张家界市房地产管理局申请房产权初始登记，张家界市房地产管理局以土地用途与规划批复不一致等原因，认为不符合受理条件不予受理，事后被告张家界长龙房地产开发有限公司多次寻求房管、规划、国土等主管部门处理，因《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致，土地与规划部门经多次联系协调后，张家界市国土资源局于2014年11月21日发函张家界市房地产管理局建议先行为被告张家界长龙房地产开发有限公司发证。张家界市房地产管理局于2015年3月6日就原告龚勇购买的房屋为被告张家界长龙房地产开发有限公司进行了初始登记。原告龚勇收房后因房产登记办证未果，于2014年12月25日诉至本院。
本院认为，原告龚勇与被告张家界长龙房地产开发有限公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合同合法有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行合同。本案原告龚勇在合同签订后已履行给付房款义务，被告张家界长龙房地产开发有限公司也已交付房屋，但未能在交房后依约定及时办理好房屋的初始登记，以致原告龚勇至今不能办妥房产、土地相关权证。根据双方合同十八条约定，未能办理初始登记的原因是否被告张家界长龙房地产开发有限公司责任，是被告张家界长龙房地产开发有限公司要否承担责任的关键，现被告张家界长龙房地产开发有限公司举证证明未能及时初始登记系房管部门以土地用途与规划批复不一致不予受理，该不一致的原因是土地与规划管理部门认为《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致所致，并非被告张家界长龙房地产开发有限公司原因（过错）造成，属合同约定的房屋出卖人之外的原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告龚勇未能提交充分证据证明交房后未及时办理房屋产权相关证件系被告张家界长龙房地产开发有限公司原因所致，原告龚勇对其诉称主张举证不足，本院对其请求被告张家界长龙房地产开发有限公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告龚勇请求被告张家界长龙房地产开发有限公司承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。
案件受理费1411元，由原告龚勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 彭 宁
人民陪审员 刘光明
人民陪审员 陈红星
二〇一五年六月十五日
书 记 员 罗 煦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
中华人民共和国民事诉讼法
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。