广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第127号
上诉人（原审被告）：吴允楷，男，1965年×月×日出生，汉族，住广东省惠来县。
被上诉人（原审原告）：方广灵，男，1959年××月××日出生，汉族，住广东省惠来县。
原审第三人：惠来县葵阳影剧院。住所地：广东省惠来县。
负责人：吴小红，惠来县葵阳影剧院经理。
委托代理人：吴志平，惠来县葵阳影剧院副经理。
上诉人吴允楷因与被上诉人方广灵、原审第三人惠来县葵阳影剧院（以下简称葵阳影剧院）租赁合同纠纷一案，不服广东省惠来县人民法院（2014）揭惠法民一初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年1月15日，方广灵与葵阳影剧院签订《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》，租赁了葵阳影剧院面前沿街广告栏右侧场地，租期自1999年1月1日起至2018年12月31日止。1999年1月17日，方广灵、吴允楷签订《门市租赁合同书》，方广灵为甲方，吴允楷为乙方。同日，惠来县公证处为该合同公证，并出具（99）惠证内字第26号《公证书》。合同约定：租赁地点位于葵阳影剧院面前广告栏右侧第×间门市，面积为7.8米×3米共23.4平方米。租赁期限为20年，即自1999年1月1日起至2018年12月31日止，租金20年为人民币（以下同）150000元，乙方在合同签订之日一次性付清，然后行使使用权。合同还约定：若因人力不可抗拒的自然灾害造成的一切损失，由乙方自行负责。若因政府行为造成的一切损失，乙方负责改造装修费用，甲方负责退还剩下年限的租金（不计利息），租金计算为20年的平均数。方广灵、吴允楷签订的上述合同，葵阳影剧院在该合同上加盖公章，并签署了意见，表示同意方广灵、吴允楷的转租行为。合同签订后，吴允楷依合同约定一次性支付给方广灵租金150000元，方广灵将租赁场地交付吴允楷使用，吴允楷对租赁场地进行装修改造，双方开始履行合同。
方广灵、葵阳影剧院经协商，于2014年6月6日解除《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》，葵阳影剧院补偿给方广灵50000元，同时提供位于葵阳影剧院面前的南侧第×间铺面另行租赁给方广灵。2014年4月，方广灵、吴允楷就其租赁合同中吴允楷租赁的门市的搬迁问题进行协商，但无果，吴允楷至今继续经营该门市。
另查，2012年7月4日，惠来县人民政府作出惠府办函（2012）100号《关于同意葵阳影剧院改造工程的批复》，同意惠来县文化广电新闻出版局依法依规组织实施葵阳影剧院改造工程。2012年8月9日，惠来县文化广电新闻出版局下发《关于县葵阳影剧院改造建设的通知》，要求葵阳影剧院终止已出租给租户的租赁合同。2014年4月3日，中共惠来县委印发惠委办发（2014）5号《中共惠来县委办公室惠来县人民政府办公室关于印发惠来县2014年重点项目建设计划的通知》，将葵阳影剧院改造工程列入该县重点项目建设计划。
2014年4月29日，方广灵向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除方广灵与吴允楷于1999年1月1日签订的《门市租赁合同书》，归还方广灵门市场地；二、依合同约定方广灵退还吴允楷从清退之日起至原合同终止之日止的年限租金；三、本案诉讼费由吴允楷负担。2014年5月20日，吴允楷申请追加葵阳影剧院参与本案诉讼。2014年5月21日，原审法院依法通知葵阳影剧院作为本案第三人参加诉讼。
原审法院认为：本案属租赁合同纠纷。方广灵、吴允楷之间签订的《门市租赁合同书》，是双方的真实意思表示，合同约定内容明确，符合合同平等、自愿、公平原则，不违反法律规定，且葵阳影剧院对该合同认可、同意，因此该合同成立有效。方广灵、吴允楷签订的合同起始时间，应自合同签订之日即1999年1月17日起算，至纠纷发生，该合同双方实际履行已15年零3个月，合同履行剩余时间为4年9个月。2014年4月，葵阳影剧院改造工程被列入惠来县政府重点项目建设计划，该情形属政府行为，为不可抗力。所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是独立于人的行为之外、并且不受当事人的意志所支配的现象，当发生不可抗力，并且不可抗力影响到合同的正常履行，致使订立合同目的不能实现时，双方当事人均有合同解除权，对此，方广灵、吴允楷租赁合同中也明确约定。方广灵与葵阳影剧院已解除其合同，双方签订的合同标的物即门市在葵阳影剧院改造工程范围内，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，方广灵请求解除与吴允楷签订的《门市租赁合同书》，归还方广灵的门市场地，该请求符合合同的法定解除情形，依法应予支持。方广灵还请求依合同约定，由其退还吴允楷从清退之日起至原合同终止之日止的年限租金。对此，结合案件实际情况及双方合同的有关约定，将双方合同履行剩余时间确定为4年9个月，按月租金计算，方广灵应退还吴允楷合同履行剩余时间租金35625元；吴允楷主张其遭受的损失不应由其自行承担，葵阳影剧院及方广灵要分担大部分损失，并称葵阳影剧院对方广灵提前退租已进行了安置重新营业的地方，并给予相当的经济补偿，而对吴允楷，葵阳影剧院不能厚此薄彼。因方广灵与葵阳影剧院就解除其合同的问题，是在协商的基础上双方达成的共识，其结果不能作为本案处理的依据，方广灵、吴允楷关于合同解除时应如何解决，已在其合同条款中明确约定，吴允楷的主张理由依据不充分，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十八条的规定，于2014年7月3日作出（2014）揭惠法民一初字第48号民事判决：一、解除方广灵与吴允楷于1999年1月17日签订的《门市租赁合同书》，吴允楷应于本判决生效之日起10日内将位于惠来县葵阳影剧院面前广告栏右侧第×间门市场地归还方广灵；二、方广灵应于本判决生效之日起10日内退还吴允楷合同履行剩余时间租金人民币35625元；三、驳回方广灵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，由方广灵负担500元，吴允楷负担2800元。
吴允楷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、葵阳影剧院因提前收回出租的门市，向方广灵补偿50000元及由其使用原租赁门市附近的另一间门市。对补偿事实，要求方广灵及葵阳影剧院提供相应的证据以明确是否仅是如此，但方广灵及葵阳影剧院不愿提供，原审判决也没有对此予以查清。如果补偿就是如此，那该补偿是仅补偿方广灵的还是包括所有租户的。如果是葵阳影剧院补偿方广灵与其签订合同全部提前终止租赁的损失，则方广灵应与吴允楷等租户分享。如果葵阳影剧院仅是补偿方广灵的，则葵阳影剧院应一碗水端平，对吴允楷也按相应租赁面积给予合理的补偿。二、1999年1月15日，方广灵与葵阳影剧院签订《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》。1999年1月17日，吴允楷向方广灵租赁其中位于葵阳影剧院面前广告栏右侧第×间门市，双方签订《门市租赁合同书》，该合同经葵阳影剧院签字同意，并到惠来县公证处办理公证。租赁期限从1999年1月17日至2018年12月31日，实际租赁期为19年11个月17天，租金150000元。合同是受法律保护的，吴允楷对承租门市的用益物权是合法的。三、根据惠来县党政联席会议的决定，对葵阳影剧院进行改造，这是一件好事。虽然吴允楷租赁的门市在改造范围内，但小局服从大局，吴允楷对改造完全支持。四、政府行为，单位与个人必须服从，但当政府行为对单位或个人的合法权益造成损失，必须补偿，何况葵阳影剧院不是政府机关。葵阳影剧院也正是基于上述理由，对方广灵提前退租，安置了新的营业地方，并给予经济补偿。对吴允楷，葵阳影剧院也不能厚此薄彼。五、葵阳影剧院在本案起诉前，便对吴允楷门市停水停电，造成吴允楷经营困难，损失严重。更有甚者，在本案原审开庭后，将吴允楷的门市前用栏板围起来，造成吴允楷经营更加困难，损失惨重，应判决葵阳影剧院赔偿吴允楷的经济损失。据此，吴允楷请求本院：1.撤销原审判决；2.改判方广灵、葵阳影剧院连带赔偿经济损失200000元；3、案件受理费全部由方广灵、葵阳影剧院负担。
方广灵答辩称：一、2012年8月12日，方广灵接到葵阳影剧院送达《关于葵阳影剧院出租场所终止出租的通知》，通知方广灵终止租赁关系，限期归还租赁场地，支持惠来县党政对葵阳影剧院改造工程的建设。方广灵及时通知吴允楷要做好门市搬迁准备。2013年3月份，葵阳影剧院改造建设工作领导小组再次通知方广灵做好搬迁拆除工作。方广灵于2013年3月份向方雄租用葵阳影剧院南面第×间门市做仓储，该门市租期届满，本应于2013年10月归还葵阳影剧院，但方广灵向葵阳影剧院提出优先租用该门市，最终双方达成共识，该门市继续借给方广灵使用，并一次性补偿50000元作为退还租金、搭建费等。二、方广灵于2014年3月底至4月初，二次电话通知吴允楷4月底前一定要搬迁完毕，4月底县要组织对葵阳影剧院宣传栏范围进行拆除，并告知葵阳影剧院面前门市要断水停电。方广灵还二次在云苑宾馆与吴允楷见面说明4月底县政府对葵阳影剧院面前门市拆除的决定，按双方签订的《门市租赁合同书》第四项第1条约定退还剩下租金，吴允楷拒不接受，提出不合理的要求，继续侵占使用门市至今，严重妨碍葵阳影剧院改造工程的进行。综上，方广灵请求二审法院依法作出判决。
葵阳影剧院答辩称：根据惠府办函（2012）100号《关于同意葵阳影剧院改造工程的批复》和惠发改投（2012）67号《关于惠来县葵阳影剧院装修改造工程立项的批复》的文件要求，县专门成立葵阳影剧院改造建设工作领导小组，负责对该工程的改造建设。在此，葵阳影剧院依法依规做好改造前期工作。一、做好通知工作。向各租户宣传县有关文件精神，抓紧做好各租户搬迁前期工作。2012年8月10日，发出《关于县葵阳影剧院出租场所终止出租的通知》，要求各租户按通知要求，理顺租赁终止关系手续，否则，后果自负。二、理顺租户补偿搬迁工作。租户方广灵接通知后，积极与葵阳影剧院协商做好终止租赁关系。方广灵所租的场所位于文化走廊（即广告栏）隔壁，租赁面积共327平方米，租期为1999年1月1日至2018年12月31日。经双方商定：方广灵同意将所租的场所全部归还葵阳影剧院改造使用；葵阳影剧院同意一次性补偿50000元作为退还租金及搭建费等，同时，鉴于方广灵于2013年初向方雄租用葵阳影剧院南面第×间门市作为仓储，该铺面于2013年10月后期满，方广灵提出优先租赁，葵阳影剧院同意借其使用。三、围建情况。县委县政府高度重视葵阳影剧院改造工作，2013年招标失败后，2014年4月24日，县政府同意葵阳影剧院改造工程重新进行施工招标。2014年5月30日，进行公开招标，现由中标方广东×××建设工程有限公司承建。2014年2月以来，葵阳影剧院多次通知拆迁铺户，并限期于4月底前搬迁完毕，4月底停水停电，5月1日拆除。为尽快推进该工程，方便管理，确保安全施工，经县城建局划定，将改造工程范围内进行围护，在围护过程中，县文广新局和葵阳影剧院领导联合上门征求租户吴允楷的意见，吴允楷没有提出异议，同意按县城建局划定范围围护。
本院经审理查明：除认定葵阳影剧院同时提供影剧院面前南侧第×间铺面另行租赁给方广灵不当外，原审判决查明本案事实基本清楚，本院予以确认。
另查明，方广灵、葵阳影剧院在二审期间共同确认双方协议解除《葵阳影剧院面前场地改造门市租赁合同书》，葵阳影剧院向方广灵支付50000元，该款项是退还原合同未到期部分租金及补偿方广灵搭建门市的费用；葵阳影剧场面前南侧第×间铺面是原由方广灵租赁，租赁期届满后方广灵要求续租未果，而由葵阳影剧院借给方广灵使用。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。原审判决查明方广灵与吴允楷于1999年1月17日签订《门市租赁合同书》的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。该合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，且经葵阳影剧院同意，合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点在于：一、原审判决解除方广灵与吴允楷签订的租赁合同及相应处理是否正确；二、吴允楷主张葵阳影剧院应对提前解除租赁合同给予经济补偿并赔偿停水停电、设置围栏造成经济损失的理由是否成立。
关于原审判决解除方广灵与吴允楷签订的租赁合同及相应处理是否正确的问题。双方所签订租赁合同虽然约定租赁期限至2018年12月31日止，但因租赁门市所在的葵阳影剧院经惠来县人民政府同意予以改造，该改造工程并于2014年4月被列入惠来县2014年重点项目建设计划。原审判决认定该情形属不可抗力，双方当事人均有合同解除权，并无不当。并且，涉讼门市原是方广灵向葵阳影剧院通过租赁方式取得使用权，而方广灵已于2014年6月6日与葵阳影剧院解除原租赁合同，方广灵已无权出租涉讼门市。原审判决根据方广灵的请求而判令解除方广灵与吴允楷签订的租赁合同正确，本院予以维持。方广灵与吴允楷在租赁合同中已对合同提前解除的损失责任进行约定，即“若因政府行为造成的一切损失，乙方（吴允楷）负责改造装修费用，甲方（方广灵）负责退还剩下年限的租金（不计利息），租金计算为二十年的平均数”。原审判决据此认定方广灵在合同解除后向吴允楷退还合同履行剩余时间的租金35625元并无不当。因方广灵、葵阳影剧院共同确认葵阳影剧院支付给方广灵的50000元款项是退还原合同未到期部分租金及补偿方广灵搭建门市的费用，并不包含对吴允楷等转租人的补偿，故吴允楷请求方广灵对提前解除租赁合同作出经济补偿的理由不成立，本院不予支持。
关于吴允楷主张葵阳影剧院应对提前解除租赁合同给予经济补偿并赔偿停水停电、设置围栏造成经济损失的理由是否成立的问题。因葵阳影剧院并非本案租赁合同的合同相对方，且葵阳影剧院停水停电之前已通知方广灵，设置围栏是在与方广灵解除租赁合同之后实施，并不存在过错，吴允楷主张葵阳影剧院应对提前解除租赁合同给予经济补偿并赔偿停水停电、设置围栏造成经济损失的依据不足，本院不予支持。
综上所述，吴允楷的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3300元，由上诉人吴允楷负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢树君
审判员 王锦洪
审判员 黄小贺
二〇一四年八月二十九日
书记员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。