上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第182号
原告上海三五一六皮革皮鞋厂，住所地上海市。
法定代表人黄克宇，厂长。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。
被告上海鸿海房地产发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人忻鸿良，总经理。
被告上海联庆商业投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人周骏，总经理。
被告上海爱景置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人周骏，总经理。
上列三被告共同委托代理人王靖，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上列三被告共同委托代理人赵轶民，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告上海三五一六皮革皮鞋厂（以下简称三五一六厂）与被告上海鸿海房地产发展有限公司（以下简称鸿海公司）、上海联庆商业投资管理有限公司（以下简称联庆公司）、上海爱景置业有限公司（以下简称爱景公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三五一六厂的委托代理人吴钟俊、黄肖婷，被告鸿海公司、联庆公司、爱景公司的共同委托代理人赵轶民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三五一六厂诉称，原告与被告鸿海公司合资成立项目公司即被告爱景公司开发建设了大上海紫金广场，原告将分得的大上海紫金广场建筑面积为16，016.36平方米的商业、办公物业委托鸿海公司经营。为此，原告、鸿海公司和作为担保方的爱景公司三方于2011年5月23日签订一份《关于履行﹤合建项目合同﹥委托经营的协议》（以下简称委托经营协议）约定，委托期限为2011年5月1日起至2014年10月31日；2011年8个月的委托经营收益金（以下简称委托金）共计人民币（以下币种均为人民币）546.67万元，2012年的委托金为870万元，以后每年递增50万元，按月交纳，先付后用，每月提前10天支付；并特别约定，如果爱景公司未将鸿海公司应从爱景公司分得的房产过户至鸿海公司名下，则爱景公司自然成为鸿海公司履行本协议的担保方，与鸿海公司共同承担本协议的责任与义务。后大上海紫金广场实际由被告联庆公司具体运作，2011年5月26日原告与鸿海公司、联庆公司三方签订《关于委托项目经营公司支付委托金的协议》（以下简称委托付款协议），约定由联庆公司按委托经营协议约定，按时足额向原告支付委托金，并由鸿海公司承担连带担保责任。2013年6月1日，经原告同意，鸿海公司将原告委托其经营的物业中的8楼4，544.56平方米的办公楼出租给虹口区人民政府广中街道办事处使用，相应区域的租金每月由街道直接支付给原告。由此被告联庆公司、鸿海公司使用的区域变更为上海市同丰路XXX号全幢商业楼、上海市同丰路XXX弄XXX号副楼2-4层（以下简称系争房屋）。2013年8月起，联庆公司拖欠委托金，原告为此已向法院起诉追讨。2014年10月31日，《委托经营协议》约定期限届满，虽经原告多次要求，但被告鸿海公司、联庆公司仍未搬离清空相关场地。爱景公司现仍未将鸿海公司应分得的房产全部过户至鸿海公司名下，故原告起诉要求：1、被告鸿海公司、联庆公司搬离、移交原告上海市同丰路XXX号全幢商业楼、上海市同丰路XXX弄XXX号副楼2-4层，共计11，471.80平方米；2、被告联庆公司支付上述房屋使用费，以每月60万元为标准，从2014年11月1日起支付至实际清空搬离之日止；3、被告鸿海公司、爱景公司对被告联庆公司应支付的使用费承担连带担保责任。
被告鸿海公司、联庆公司辩称，被告鸿海公司与原告签订的是关于委托经营的协议，鸿海公司、联庆公司与原告之间是委托经营关系而非租赁关系，联庆公司虽与各小业主就系争房屋签订过租赁合同，但实际身份应认定为原告的代理人。现各小业主拒绝搬离系争房屋，支付使用费的责任不应由联庆公司和鸿海公司承担，故不同意原告诉请。
被告爱景公司辩称，同意鸿海公司、联庆公司的答辩意见。爱景公司现仍未将鸿海公司应分得的房产全部过户至鸿海公司名下，原告及鸿海公司将支付委托金的义务由鸿海公司转至联庆公司承担，未经爱景公司书面同意，加重了爱景公司的担保责任，爱景公司不应再承担保证责任。而且，鸿海公司与原告签订的委托经营协议2014年10月31日已到期终止，爱景公司不应再承担协议到期之后的担保责任。综上，爱景公司不同意就使用费承担连带责任。
经审理查明，2011年5月23日，原告作为甲方、鸿海公司作为乙方签订《委托经营协议》约定：甲方将其从大上海紫金广场项目分得的全部商业、办公等物业委托乙方经营；委托经营期限为3年6个月，自2011年5月1日起至2014年10月31日止；甲方委托乙方经营后，甲方从乙方获得的年固定委托经营收益金。2011年基数为820万元，考虑到委托经营期从2011年5月1日起计算，故2011年5月至2011年12月乙方须支付给甲方的委托金为546.67万元；2012年委托金为870万元，以后每年委托金在上一年基数上递增50万元；委托经营期内，甲方物业的物业管理费及其他相关物业经营费用由乙方承担，公用区域内产生的所有收益归乙方所有；在委托经营期结束且甲方确认乙方在履行本协议期内无违约行为和甲方安全收回全部物业后的15天内，甲方须无息返还乙方交付的协议保证金，如在委托经营期内乙方违约，甲方有权扣罚该协议保证金；第10条特别约定：如果爱景公司未将乙方应从项目公司分得的房产过户到乙方名下，则爱景公司自然成为乙方履行本协议的担保方，与乙方共同承担履行本协议的责任与义务，如果爱景公司将乙方应得项目物业产权过户至乙方名下，爱景公司则不成为本协议的主体之一。爱景公司在上述协议落款处盖章。
2011年5月26日，原告作为甲方、鸿海公司作为乙方、联庆公司作为丙方，三方签订《委托付款协议》约定：鉴于甲方委托乙方经营的商业物业实际上由乙方成立的联庆公司（项目经营公司）具体负责商业运营工作；现经甲、乙、丙三方共同协商确定由联庆公司按协议约定，按时足额向甲方支付委托金，并由乙方承担担保责任。
2013年6月1日，经原告同意，被告鸿海公司将原告委托其经营的物业中的4，544.56平方米的办公楼出租给虹口区人民政府广中街道办事处使用，相应区域的租金每月由街道直接支付给原告。委托经营区域变更为上海市同丰路XXX号全幢商业楼、上海市同丰路XXX弄XXX号副楼2-4层，共计11，471.80平方米。
2014年8月18日，原告发函鸿海公司，要求鸿海公司在2014年10月31日结束委托关系时将系争房屋移交原告。2014年9月25日，原告再次发函鸿海公司、爱景公司要求前述事项。
另查明，原告曾以被告联庆公司欠付委托期间委托金为由诉至本院，并要求鸿海公司、爱景公司承担担保责任。本院（2014）虹民三（民）初字第1758号案件于2015年5月25日判决：“1、被告联庆公司支付原告2013年8月1日至2014年10月31日期间委托经营收益金7，959，783.43元；2、联庆公司支付原告违约金70万元；3、被告鸿海公司、爱景公司对被告联庆公司的上述第一、二项付款义务承担连带付款责任。爱景公司对此判决不服提出上诉，（2015）沪二中民二（民）终字第1733号判决于2015年9月30日判决：“驳回上诉，维持原判。”
审理中，原告表示《委托经营协议》就系争房屋约定的委托期限只有三年，但鸿海公司却允许其项目公司联庆公司与小业主签订租赁合同期限长达十年，鸿海公司、联庆公司共同承担腾空返还系争房屋的责任。联庆公司应向被告支付使用费，使用费标准原告按委托金标准主张，协议约定的委托金每年可递增50万，现原告为方便计算，扣除虹口区人民政府广中街道办事处已支付的租金外，均以2015年每月的委托金标准60万主张相关使用费。
被告表示对使用区域及面积没有异议，按《委托经营协议》2014年每月委托金标准应为559，077.58元，其余每月确认60万元的使用费标准。原告对此表示认可。
上述事实，由原告提供的房地产权证、《委托经营协议》、《委托付款协议》、发票、相关函件等证据及双方的庭审陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告与鸿海公司签订的《委托经营协议》为当事人真实意思表示，合法有效。首先，该合同内容以房屋为标的，原告交由鸿海公司经营并收取相应委托金，联庆公司对外招租后再与众租户签订合同，故《委托经营协议》相对方系原告与鸿海公司，与众租户并无直接关系，鸿海公司理应恪守该协议义务。《委托经营协议》期满前，原告已书面通知鸿海公司在协议到期前清理租户、移交房屋。然至2014年10月31日双方协议期满后，鸿海公司仍未将系争房屋腾空返还原告，现原告要求鸿海公司腾空返还系争房屋的请求于法有据，本院予以支持。被告联庆公司非《委托经营协议》的签订主体，且联庆公司亦不实际使用系争房屋，原告要求联庆公司承担腾空返还房屋的义务并无法律依据，本院不予支持。
其次，生效的民事判决已确定，由联庆公司支付鸿海公司委托经营期间所拖欠的委托金，鸿海公司、爱景公司对此承担连带付款责任。原告与鸿海公司、联庆公司签订《委托付款协议》中亦约定了由联庆公司承担付款义务，故相应房屋使用费仍应由联庆公司支付。使用费可按双方认同的委托金标准，除2014年11月、12月为559，077.58元外，其余每月为60万元。
再次，保证担保的范围应包括主债权及违约金、损害赔偿金和实现债权所发生的费用。《委托经营协议》约定被告爱景公司作为该协议担保方，与鸿海公司共同承担履行协议的责任与义务。《委托付款协议》中确定鸿海公司对联庆公司的付款承担担保责任。现委托经营协议到期届满，鸿海公司未按约在合理期限内将系争房屋腾空返还原告，由此产生的房屋使用费即因鸿海公司未按约及时返还房屋的违约行为，对原告未能正常使用系争房屋而产生的损失赔偿，鸿海公司、爱景公司理应对其承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三十日内，被告上海鸿海房地产发展有限公司负责将上海市同丰路XXX号全幢商业楼、上海市同丰路XXX弄XXX号副楼2-4层共计11，471.80平方米房屋腾空，移交原告上海三五一六皮革皮鞋厂；
二、自本判决生效之日起十日内，被告上海联庆商业投资管理有限公司支付原告2014年11月1日起至实际腾空移交房屋之日止的房屋使用费（计算标准为2014年每月559，077.58元、2015年起每月60万元）；
三、被告上海鸿海房地产发展有限公司、上海爱景置业有限公司对被告上海联庆商业投资管理有限公司的上述第二项付款义务承担连带付款责任。
四、对原告的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费60，188.16元、财产保全费5，000元，由被告上海鸿海房地产发展有限公司、上海联庆商业投资管理有限公司、上海爱景置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
代理审判员 周虹君
人民陪审员 毛济平
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条??保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。