天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1512号
上诉人（原审原告）苏姚。
委托代理人杨坤，天津世杰律师事务所律师。
委托代理人徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张励。
委托代理人张媛（张励之妻）。
上诉人苏姚与被上诉人张励房屋买卖合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年5月7日作出（2015）东民初字第926号民事判决，张励不服上诉至本院。2015年7月2日，本院以基本事实不清为由，作出（2015）二中民四终字第569号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。天津市河东区人民法院于2015年10月23日作出（2015）东民重字第46号民事判决，上诉人苏姚不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行审理。上诉人苏姚及其委托代理人杨坤、徐占国，被上诉人张励及其委托代理人张媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年9月26日被告作为卖方、原告之母姚宝荣作为买方、天津嘉至诚房地产经纪有限公司作为居间方签订《房产交易合同》，约定：姚宝荣购买被告所有的坐落天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号私产房屋一套，成交价为205万元，签订合同之日姚宝荣给付被告定金10万元，剩余195万元以银行贷款方式给付；买方须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，并亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门；买方须在2014年12月31日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3个工作日内，买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续；因本合同项下的房地产买卖所需支付的营业税、产权登记费、契税、个人所得税、土地出让金、手续费、评估费、担保费及其他过户实际产生的费用由买方支付；卖方于签署《天津市房产买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款之日起3日内腾空房产交于买方使用；买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关材料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款，买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的千分之一作为违约金；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金。
2014年9月28日姚宝荣出具《欠条》一份，内容为：姚宝荣欠购上杭花园2-3-301房屋中介费壹万伍仟元。
2014年9月28日张励出具《收条》一份，内容为：今收到苏姚交来购房定金壹拾万元整（上杭花园2-3-301）。
2014年12月8日苏姚出具《承诺书》一份，内容为：“因承诺人苏姚欲购买张励名下的位于天津市河东区卫国道上杭花园2-3-301的房产（房产证编号：房地证津字第××号），现自愿承诺额外支付房屋所有人张励装修补偿款贰拾万元整，承诺该款项应于两个月内，在办理房屋过户及相应的房屋交接手续前一次性向房屋所有人张励支付完毕。承诺人只有在两个月内且房屋过户前支付完毕装修补偿款后，方有权要求房屋所有人张励办理房屋过户及相应的房屋交接手续，如承诺人未按上述要求支付上述款项，则视为单方解除上述房屋的买卖契约关系，房屋所有人有权依据法律规定和双方约定，追究承诺人相应的法律责任。”同时，苏姚就该《承诺书》于2014年10月10日进行了公证。
2014年12月12日被告与原告确认《情况说明》一份，内容为：“兹有苏姚购买张励名下位于天津市河东区卫国道上杭花园2-3-301，房产证号10××02，其中定金壹拾万元整，装修补偿款贰拾万元整，首付款柒拾伍万元整，银行贷款壹佰万元整。房款总计贰佰零伍万元整。以上房款全额到张励账号上后张励与苏姚办理房屋交接手续。”双方签字确认。
2014年12月12日被告作为出卖人、原告作为买受人签订《天津市房产买卖协议》，约定：原告购买被告所有的坐落天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号房屋，房价款为175万元，首付款75万元，申请银行贷款100万元，监管房价款合计175万元，贷款银行为浦东发展银行。原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户。
2015年1月15日原告与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，贷款金额100万元整，担保人为姚宝荣。贷款期限自2014年12月30日至2034年12月30日，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准。同日，原告将75万元首付款存入资金监管账户。
2015年1月23日原告将20万元装修款给付被告。同日，被告与原告一同至天津市河东区房地产管理局就涉诉房屋的买卖事宜办理相关手续，原告缴纳了营业税及附加税费81925元、其他个人所得税17500元，此后双方未办理买卖涉诉房屋的其余手续。
2015年1月31日苏姚、姚宝荣向被告发送短信信息，发件人名称显示为“姚买房”，信息内容为：“张励先生你好，我已付你方定金10万元、装修补偿款20万元、2014年12月31日前筹齐首付款、签署《天津市房产买卖协议》并办理贷款申请手续。你一再违约，签署《天津市房产买卖协议》3日内未腾空房屋交付我方，时至今日你仍未交付房屋，你拖这么久了，仍不配合我方办理过户。……发函人：苏姚、姚宝荣。”
在原、被告之间的另一案件中，原审法院向浦发银行相关工作人员了解贷款申请及审批流程，该银行表示：2014年12月12日苏姚已向银行申请贷款，银行在2014年12月23日审批合格并已通知买卖双方，因此苏姚应当自2014年12月23日到浦发银行交纳首付款，后买卖双方再到房管部门办理过户手续，办理完毕过户手续后的7-10个工作日内，房管部门出具他项权抵押材料，银行再根据该抵押材料将贷款100万元存入资金监管账户，现买卖双方一直未办理过户手续，贷款金额100万元至今未存入资金监管账户。庭审中经询，原告表示其与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》现已失效，如双方继续履行房屋买卖合同，原告需重新办理抵押贷款手续。
庭审中经询问，原、被告双方均同意继续买卖涉诉房屋，且原告表示如其贷款不能发放，则同意全款支付房款。苏姚原审诉讼请求：1、判令张励立即配合苏姚办理房产过户手续；2、判决张励支付2015年8月13日以前的利息损失34906.47元及自2015年8月14日起至被告配合过户为止的利息损失；3、判决张励退还苏姚代交的其他个人所得税17500元、营业税及附加税81925元，共计99425元；4、将苏姚给付房款（全款或贷款）的期间调整为3个月；5、诉讼费由张励承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，被告、原告之母姚宝荣及居间方签订《房产交易合同》，对出卖人（即本案被告）、标的物（被告名下坐落天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号房屋）、成交价格（205万元）等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定。在2014年12月8日原告向被告出具《承诺书》，承诺购买被告名下的上述房屋，并进行公证确认。后原告于2014年12月12日与被告签订《天津市房产买卖协议》，对其购买上述房屋一事再次进行了确认，并且约定成交价为175万元。同时双方出具《情况说明》一份，在该情况说明中双方对于涉诉房屋的总成交价的构成进行了详细的说明，即总房款205万元中包含定金10万元、装修补偿款20万元、首付款75万元、银行贷款100万元。并且截至2015年1月23日原告方已将房款中的定金和装修补偿款给付被告。对此被告的解释为，《房产交易合同》系原告及其母姚宝荣一起到中介处与被告签订的，只是在该合同中只书写了姚宝荣的名字，而后来的买卖关系都是和原告建立的，所以原告应当承担该合同的权利义务关系。原告则称，其不知晓姚宝荣与被告签订的《房产交易合同》，只是在与被告签订《天津市房产买卖协议》之后双方存在房屋买卖关系。对此原审法院分析认为，原告与姚宝荣系母女关系，出现双方同时需要购房、同时看中被告名下的同一房屋并分别与被告签订同一价款的购房协议的情况重合性概率很低，且从原告方给被告发送的短信信息内容可以看出，双方均认可已向被告支付部分款项。另外在姚宝荣与被告签订《房产交易合同》后，姚宝荣于2014年9月28日给付被告10万元定金，2014年12月8日原告对给付涉诉房屋的装修款作出承诺并进行公证，2014年12月12日原告与被告就房屋的地点、价款、给付方式等作出《情况说明》，同时签订《天津市房产买卖协议》对涉诉房屋进一步确认，后原告又在2015年1月15日与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，确定实际借款人为苏姚，担保人为姚宝荣，且在该借款合同中也明确写明房屋坐落地点及价款。因此可以认定姚宝荣已将其对被告应当按照《房产交易合同》所应履行的全部权利和义务转让给原告，被告接受款项及与原告签订《天津市房产买卖协议》的行为，应视为被告对原告及其母姚宝荣这一权利义务转让行为的同意，因此出让合同的一方当事人（以下简称转让人）脱离了原合同关系，不再受原合同关系约束，受让合同的一方当事人（以下简称受让方），则完全取代出让人的合同当事人地位，受合同约束，且不影响合同当事人间权利义务的变化，即合同相对性原则仍在原合同间发生效力，故原告已经代替姚宝荣承受了与被告之间的房屋买卖合同关系。而原告与被告签订的《天津市房产买卖协议》在房管部门登记备案时再行签订的一个协议，是对此前被告与原告之母姚宝荣所签订的《房产交易合同》的一个补充，该两份合同对于原告及被告均具有约束力，双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。
关于原告要求被告配合办理过户手续的诉讼请求，现原、被告双方均同意继续买卖涉诉房屋，依据双方的约定，原告通过贷款支付全部房屋价款与被告将涉诉房屋过户至原告名下均为双方当事人的合同义务，双方均享有同时履行抗辩权，故原告作为买方应履行给付全部房款的义务，在原告履行其给付全部房款义务的同时被告应协助原告办理过户手续。此外，因双方约定原告通过贷款方式支付全部房屋价款，现原告已按照双方所签《天津市房产买卖协议》的约定将首付款75万元交至资金监管账户，且庭审中原告表示其此前办理的贷款手续已失效，故原告应重新办理贷款申请及审批手续，被告应给予原告相应的时间，原审法院酌情确定为60天。另外，原审法院需要指出的是，虽然双方约定原告通过贷款方式支付全部房屋价款，但有可能存在贷款未能发放的情况，庭审中经询原告表示如贷款未能发放，原告同意全款支付，因此如在60天内原告申请的贷款手续未能获得批准，则原告应以现金方式全款支付，在原告全额支付全部房屋价款后，被告协助原告办理过户手续。
至于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，对于哪方存在违约的问题原、被告存在争议，原审法院分析认为，第一，根据被告与姚宝荣所签《房产交易合同》的约定，原告须在2014年12月31日前筹齐首付款，而原告在2015年1月15日才将首付款存入资金监管账户，因此可以推定原告至少在2014年12月31日前未能筹齐首付款，原告存在逾期支付首付款的违约行为；第二，如前所述意见，原告存在逾期支付首付款的违约行为，根据双方所签《房产交易合同》的约定“买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金”，原告未能按照约定时间支付首付款导致双方直至2015年1月23日才至房管局办理过户手续，故原告违约在先；第三，在原告存入首付款后双方于2015年1月23日到房管局办理过户手续，但当天双方并未办理完毕过户手续，对于未能成功的原因原、被告双方各执己见，对此双方均未提供足以证明对方存在过错或责任的证据，故原审法院对于原、被告所主张的对方在2015年1月23日后就未能继续办理过户手续的问题存在违约责任的意见均不予采纳。因此，原审法院对于原告主张被告支付利息损失的诉讼请求不予支持。
关于原告主张被告退还各项税金的诉讼请求，如前所述意见，被告与姚宝荣所签《房产交易合同》对于原告具有约束力，而按照该合同的约定“因本合同项下的房地产买卖所需支付的营业税、产权登记费、契税、个人所得税、土地出让金、手续费、评估费、担保费及其他过户实际产生的费用由买方支付”，故原告该项诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十四条、第八十九条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告苏姚与被告张励就坐落天津市河东区卫国道上杭花园2号楼3门301号房屋继续履行房屋买卖合同，原告苏姚在本判决生效之日起六十日内通过贷款或全款向被告张励支付全部房屋价款，被告张励在原告支付全部房屋价款的同时协助原告苏姚办理房屋产权过户手续，所产生费用由原告苏姚承担；二、驳回原告苏姚的其他诉讼请求。如果原告苏姚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由原告苏姚负担。”
原审判决后，苏姚不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判支持苏姚全部原审诉讼请求；2、诉讼费用由张励负担。主要理由：由于张励的违约导致苏姚不能及时办理贷款，现在继续履行合同必需重新到房管部门签订《天津市房屋买卖协议》并由张励配合办理贷款手续及过户手续，这些义务应当在判决中予以明确。张励迟延履行房屋买卖合同，构成违约，应当承担支付利息损失、评估费等违约责任。
被上诉人张励辩称，不同意苏姚的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人苏姚在二审期间提交中国农业银行银行卡交易明细单，用以证明其在2014年12月9日已备齐77万元的购房首付款。被上诉人张励对该证据的关联性不予认可。本院的认证意见是按照双方当事人签订的《天津市房屋买卖协议》的约定，首付款应当存入该协议约定的账户，该证据与本案不具有关联性，因此本院对该证据不予采信。
二审审理期间，被上诉人张励表示，愿意按照双方当事人签订的房屋买卖合同的约定履行合同义务。上诉人苏姚表示，放弃关于返还99425元税费的主张。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人苏姚主张被上诉人张励应当配合其重新签订《天津市房屋买卖协议》并配合办理贷款手续及过户手续的问题，双方当事人在原审程序中均明确表示同意继续履行房屋买卖合同，被上诉人张励在二审庭审中又明确表示同意按照房屋买卖合同约定的义务继续履行合同，因此被上诉人张励对于继续履行合同义务的具体内容均应以双方当事人签订的相关房屋买卖合同的内容为准，原审法院判令双方当事人继续履行房屋买卖合同，该判项明确、合法，并无不妥。
关于上诉人苏姚主张原审法院判令其在六十日内支付全部房款期限过短的问题，原审法院确定的该期限并无不妥，上诉人的该主张本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人迟延履行房屋买卖合同构成违约的问题，双方当事人在《房产交易合同》中约定上诉人需于2014年12月31日前筹齐首付款并签署《天津市房屋买卖协议》递件至房管部门，在《天津市房屋买卖协议》中约定上诉人需于2014年12月17日前将首付款存入资金监管账户。上诉人于2015年1月15日交纳首付款，违约在先。上诉人主张被上诉人虽于2015年1月23日与上诉人到房管部门办理过户手续，但未能办理完毕，构成违约，但并未提交证据证明2015年1月23日未能完成过户手续的原因在于被上诉人不配合，因此，上诉人主张被上诉人构成违约，证据不足，本院不予支持。上诉人主张被上诉人承担赔偿利息损失、评估费等违约责任，本院不予支持。
综上，上诉人苏姚的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2986元，由上诉人苏姚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李宝罡
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 马 丽
速 录 员 韩 鹏