浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初3561号原告：舟山市公安局，住所地舟山市新城千岛路99号。统一社会信用代码1133090000263412XC。法定代表人：魏明，局长。委托诉讼代理人：虞军军，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。被告：周红杰，男，1971年8月22日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：陆敏，北京大成（舟山）律师事务所律师。原告舟山市公安局与被告周红杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告舟山市公安局委托诉讼代理人虞军军、被告周红杰及委托诉讼代理人陆敏、证人丁某到庭参加诉讼。现已审理终结。舟山市公安局向本院提出诉讼请求：依法判令被告周红杰支付原告舟山市公安局房屋租金518710元，并赔偿原告舟山市公安局从2016年8月26日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。事实和理由：2012年8月，原、被告签订房产续租协议，被告承租了原告位于定海区的房产。协议约定：租期为五年（2012年8月26日至2017年11月25日止），租金一年一付，在每一年的8月26日前付清下一年度租金，并约定了年租金金额，其中第五年的租金为1018710元。原告交付房屋后，被告前四期的租金均已支付。但应于2016年8月26日前支付的第五期房租，拖延至2016年12月底才支付了50万元，剩余租金518710元，虽经原告多次催讨未果。故原告提起诉讼。周红杰辩称：1、被告已提前腾退了部分租赁的房屋并交还钥匙，且支付了相应的房租，根本不存在违约行为。被告从2002年开始就租赁原告的房屋，原、被告双方关系一直较好。2011年，双方续签了房屋租赁协议，租赁时间为五年。因房屋年久失修，原先的水电管线老化，多次出现电表自燃，导致原告无法正常经营。2017年3月，被告向原告的相关领导提出，要求对腾退的房屋提前退租，原告的相关领导让被告提出书面申请。被告对经营和家小菜和滨海浴室及心忆网吧的房屋停止了经营且进行了腾退，于2017年5月8日和8月3日分别两次提出书面申请，并用快递邮寄给原告的相关领导，且交还了房屋钥匙。根据合同法第94条第二款规定，被告向原告交还房屋钥匙的行为表明提前退租，被告不存在违约行为。被告退租的房屋共有面积约1000平方米，也就是说三分之二的房屋已退租，剩余房屋的租赁费在2016年12月15日通过银行汇入原告账户50万元，从公平的角度考虑，也不应该让被告继续支付租赁费。2、原告未履行维修义务，应承担相应的维修费用。原告出租的房屋因年久失修，原先的水电管线老化，多次出现电表自燃，存在较为严重的消防及安全隐患。2014年2月，由于电线老化，造成进电表的主线烧坏，被告多次向原告提出维修方案，原告让被告出面请了舟山电力建设公司进行抢修，被告支付了抢修费用2万元，并因电缆线要从旁边的店铺通过，又支付了店铺的损失1.5万元。被告又因租赁的房屋水管破裂，多次请来维修工进行维修，共计支付了修理费及材料费5000元左右。这些维修费用均由被告垫付。根据租赁合同的相关规定，这些维修费用应该由原告承担。本院经审理认定事实如下：2011年1月25日，原告舟山市公安局（出租方、甲方）与被告周红杰（承租方、乙方）签订房产续租协议，约定：因甲方现租赁给乙方的房屋年久失修，原先的水电管线逐步老化，用电量超标，并出现电表自燃现象，存在较为严重的消防及安全隐患；为了确保安全，房屋改造已迫在眉睫；根据乙方申请并结合房产实情，甲方同意将位舟山市定海区街面房，院内及东河路门面房二楼房产22间配套捆绑租赁给乙方（以上两地原协议地址都为定海区解放东路238号）；租赁时间为五年，即自2012年8月26日起至2017年11月25日止；该两地的租赁费用，第五年为1018710元；自2016年8月26日前付清续租第一年的租金，以后四年均在每一年的8月26日前付清下一年度租金；租赁期间，乙方根据需要可以对房屋进行装修；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回房屋和装修的所有财产，三、经装修后仍存在安全隐患的；装修改造时间双方约定为6个月，按照各自承担一半原则，免除前3个月（从2012年8月26日至2012年11月26日）的租金等内容。房屋租赁协议签订后，原告舟山市公安局按约将租赁房屋交付被告周红杰，被告周红杰对租赁房屋进行装修后，予以分割出租。2014年2月，由于租赁房屋电线老化，造成进电表的主线烧坏，被告周红杰通知原告舟山市公安局要求维修未果，聘请浙江舟山启明电力建设公司进行抢修，支付抢修费用2万元。2016年2月以后，因租赁房屋多次出现水管老化、破裂情况，被告周红杰聘请丁某多次进行维修，支付材料费1000元、维修费2000元。2017年7、8月，被告周红杰先后二次向原告舟山市公安局邮寄房屋提前退租申请报告，要求对租赁房屋中的和家小菜、滨海浴室、心忆网吧的房屋及附属设施提前退租，并要将房屋钥匙交还原告舟山市公安局相关领导。但原告舟山市公安局相关领导不同意被告周红杰提前退租要求，并拒收租赁房屋钥匙。在涉案房屋租赁期间，被告周红杰向原告舟山市公安局支付前四期的房屋租金。但被告周红杰应于2016年8月26日前支付的第五期房屋租金，却未按时支付。2016年12月15日，被告周红杰向原告舟山市公安局出具一份房屋延迟支付情况说明，载明：我周红杰（身份证号码：）与贵局签订的《房产续租协议》中约定，我承租贵局房产（位于舟山市定海区面房）2017年租金应于2016年8月26日前支付完毕，总计需支付房租101.871万元；由于实体店经营困难，房租租金难以收租，本人资金回笼困难，一时难以全部支付；特恳请贵局同意，本人将于2016年12月20日前先付50万元房租款，剩余房租于2017年4月底前支付完毕；拖欠时间导致贵局的资金损失根据银行当期的利息予以补足。当日，被告周红杰支付原告舟山市公安局房屋租金50万元。剩余房屋租金518710元，虽经原告舟山市公安局委托律师发送律师函催讨，被告周红杰未支付。证明上述事实的证据有原告舟山市公安局提供的房产续租协议、工商银行收款回单、房屋延迟支付情况说明、律师函、被告周红杰提供的发票、房屋提前退租申请报告、证人丁某的当庭证言以及原、被告在法庭上的陈述等。原告舟山市公安局仅对证人丁某的证言持有异议，认为被告周红杰没有将水管维修的情况通知过原告，证人丁某是否实际进行过维修以及相关费用难以确定。被告周红杰认为证人丁某的当庭证言符合客观事实。本院认为，因租赁房屋年久失修，出现水管老化、破裂情况，需要维修，实属正常，且维修的总体费用也属合理，对证人丁某的当庭证言，予以采信。本院认为，原告舟山市公安局与被告周红杰之间订立的房产续租协议，系双方当事人真实意思表示，依法有效，对双方当事人具有法律约束力。在涉案房屋租赁期间，被告周红杰就部分涉案租赁房屋曾向原告舟山市公安局提出提前退租的书面申请，但原告舟山市公安局不同意部分涉案租赁房屋提前退租，被告周红杰主张的部分涉案租赁房屋提前退租的情形并不存在。退一步讲，在涉案房屋租赁期间，即使被告周红杰不顾原告舟山市公安局的反对意见，强行单方面就全部或部分涉案租赁房屋提前退租，造成协议不能实际履行而予以解除的局面，就协议提前解除的责任考量，被告周红杰也应承担相应的违约责任，而并非被告周红杰所主张的具有无需承担违约责任的合同解除权利。被告周红杰未按房产续租协议及时、足额向原告舟山市公安局支付第五期房屋租金，其行为属于违约，应承担支付租金并赔偿损失的违约责任。在双方签订的房产续租协议中，双方并未对涉案租赁房屋租赁期间的维修义务进行约定，房产续租协议约定的装修内容并不能明确维修义务属于被告周红杰。原告舟山市公安局也不能提供证据证明被告周红杰对涉案租赁房屋进行不合理、不正常的使用。在此情况下，根据合同法相关规定，原告舟山市公安局承担涉案租赁房屋租赁期间的维修义务。因原告舟山市公安局未尽维修义务，而由被告周红杰聘请第三方抢修、维修垫付支出的23000元维修费，可以在房屋租金中扣减。故本案被告周红杰应付的房屋租金为495710元。原告舟山市公安局关于要求被告周红杰赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告周红杰在本判决生效后五日内支付原告舟山市公安局房屋租金495710元，并赔偿原告舟山市公安局从2016年8月26日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。二、驳回原告舟山市公安局对被告周红杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8987元，减半收取4493.50元，由舟山市公安局负担193.50元，周红杰负担4300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 俞金龙二〇一七年十二月四日代书记员 徐 鸿??