内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0303民初1288号原告乌海市明达物业服务有限公司，住所地乌海市海南区青少年文体中心。法定代表人郝英，该公司总经理。委托代理人赵翠阳，系该公司业务主管。委托代理人刘胜，系明达花园小区物业经理。被告于佩生，男，1960年9月9日出生，住乌海市海南区。被告孙玲（系被告于佩生妻子），女，1959年6月4日出生住乌海市海南区。原告乌海市明达物业服务有限公司（以下简称明达物业公司）诉被告于佩生、孙玲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理。依法由审判员陈波适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告明达物业公司法定代表人郝英、委托代理人赵翠阳、刘胜，被告于佩生、孙玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系海南区明达花园小区的业主。被告入住小区后，以各种理由拒绝缴纳物业费，原告多次催收未果。原告现诉至法院，要求被告支付拖欠原告2013年10月15日至2016年10月14日共计36个月的物业费5766元，并支付因欠缴物业费产生的滞纳金6227元，合计11993元。被告于佩生辩称，我与原告之间没有签订物业服务合同，小区业主委员会不能代表我的意见，我没有选举过业主委员会。物业费应当从我入住房屋开始计算，而不应当从领钥匙开始计算。领取钥匙后，发现房屋有很多质量问题，比如阳台的玻璃在刮风的时候会晃动，房屋装修后墙体出现了裂缝等，向物业公司反映后，都没有得到解决。我居住的18号楼前后都没有硬化，楼后有很多垃圾，刮风天尘土飞扬。物业公司把这些问题解决了，我同意交纳物业费。被告孙玲与被告于佩生的答辩意见一致。经审理查明，被告系乌海市海南区明达花园小区业主，住房建筑面积123.21平方米。2012年10月22日，被告领取钥匙入住该小区时，与原告签订《明达花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。同时约定高层建筑物业费按照建筑面积每月每平方米1.3元收取，业主应按年度缴纳物业费，提前缴纳下一年度物业费，如果逾期缴纳物业费应从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订当天，被告向原告交纳了一年的物业费。2014年7月2日，原告将《关于明达小区业主代表大会会议选举结果的报告》、《明达小区业主委员会候选人名单公示》、《明达小区业主委员会成员名单公示》报送乌海市海南区房产管理局，声明该小区业主委员会成立。乌海市海南区房产管理局下发文件，对明达小区业主委员会进行备案。2015年2月10日和2016年2月10日，原告与乌海市海南区明达小区业主委员会分别签订了两份《明达花园小区物业管理服务合同书》，约定原告为海南区明达花园小区提供物业服务，服务期限分别为2015年2月10日至2016年2月10日，2016年2月10日至2017年2月10日，服务的项目包括：保洁、保安、管道疏通、绿化、公共设施的维修、各单元楼道内电的维修、小区内景观灯的维修、绿化用水等。物业管理费用为高层建筑按建筑面积每月每平米1.3元，逾期交纳物业费，将每月收取3‰的滞纳金。另查明，本案诉讼过程中，原告组织工作人员对明达小区18号楼旁的建筑废物和垃圾全部进行清理。2016年，原告为明达花园小区18号楼安装了路灯。以上事实有原告提供的《明达小区物业管理服务合同书》、《前期物业服务合同》、《明达花园前期物业管理服务协议》、乌海市海南区房管局作出的海南房管字【2014】41号《关于同意明达小区业主委员会的批复》文件、照片及庭审笔录在案为凭。本院认为，2012年10月22日，原被告签订的《明达花园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以确认。原被告应当按照协议内容，履行各自权利义务。2014年7月，被告居住的明达花园小区业主委员会成立后，物业服务企业与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同对全体业主均具有法律效力。物业服务企业与业主应当依照《物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。物业服务企业提供了合同约定的物业服务项目后，业主应当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。被告所有的房屋面积为123.21平方米，且被告在领取钥匙时向原告交纳了一年的物业费，故被告应当从2013年10月22日开始继续缴纳物业费，被告未缴纳，构成违约。因此，原告要求被告支付2013年10月22日至2016年8月31日期间，共计34.3个月的物业费5493.93元（123.21平方米×1.3元×34.3个月）的主张，本院予以支持。但原告在为明达花园小区提供物业服务过程中存在瑕疵，物业费应适当核减。综上，被告于佩生、孙玲应支付原告拖欠的物业费5300元。原告请求超出的部分，本院不予支持。关于原告主张欠缴物业费产生的滞纳金。原告提供的物业服务确有不足之处，但其确实为明达花园小区的业主提供的物业服务，以保证业主的正常生活。而被告拖欠物业费近三年时间，已构成违约。原被告在签订的《明达花园前期物业管理服务协议》中对逾期交纳物业费承担违约责任有明确约定。小区业主委员会成立之后，明达小区业主委员会与原告签订的《明达花园小区物业管理服务合同书》对逾期交纳物业费承担的滞纳金作出变更，故滞纳金计算应当按照《明达小区物业管理服务合同书》变更后的约定计算。原被告均未按照合同约定按月缴纳物业费的方式履行合同，而是按照每年收取一次物业费，故因欠缴物业费产生的滞纳金按照每年物业费的欠缴时间计算。2013年，被告欠缴2.3个月物业费，即368.40元（1.3元×123.21平方米×2.3个月），从2014年1月1日至2016年8月31日被告拖欠32个月，产生滞纳金35.37元（368.40元×32个月×3‰）。2014年，被告欠缴一年的物业费，即1922.08元（1.3元×123.21平方米×12个月），从2015年1月1日至2016年8月15日被告拖欠20个月，产生滞纳金115.32元（1922.08元×20个月×3‰）。2015年，被告欠缴一年的物业费，即1922.08元（1.3元×123.21平方米×12个月），从2016年1月1日至2016年8月31日被告拖欠8个月，产生滞纳金46.13元（1922.08元×8个月×3‰）。综上，被告因欠缴物业费产生滞纳金为196.82元。原告请求支付滞纳金超出的部分，本院不予支持。被告抗辩主张房屋裂缝及窗户的质量问题，系房屋的质量问题，被告应依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利。故对被告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，之规定，判决如下：一、被告于佩生、孙玲于本判决生效后五日内向原告乌海市明达物业服务有限公司支付2013年10月18日至2016年8月31日期间的物业费5300元，及欠缴物业费产生的滞纳金196.82元，合计5496.82元。二、驳回原告乌海市明达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费100元，因本案适用简易程序审理，减半收取50元，由被告于佩生、孙玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的一方当事人逾期不履行，享有权利的一方当事人应在二年内向本院申请执行，逾期不申请执行，视为放弃申请执行的权利。审判员  陈波二〇一六年九月十九日书记员  杨帆附：本案适用的法律条款1、《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”2、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”3、《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”4、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”6、《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”7、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，8、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”