广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第952号
原告：中山市迪兴物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：柳小清，经理。
原告：中山市迪兴建筑装饰工程有限公司，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码××。
法定代表人：高卫光，总经理。
上列两原告共同委托代理人：李宏科、陈艺金，广东正日律师事务所律师。
被告：中山市新码头歌舞娱乐有限公司，住所地广东省中山市石岐区，1座四层1至13卡及2座四层1至5卡，1座五层7至13卡，组织机构代码××。
法定代表人：李龙灿，董事长。
被告：李龙灿，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上列两被告共同委托代理人：何再，广东广中律师事务所律师。
被告：黄永忠，男，汉族，户籍地址广东省中山市石岐区，现住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××0535。
原告中山市迪兴物业管理有限公司（以下简称迪兴物管公司）、中山市迪兴建筑装饰工程有限公司（迪兴建筑公司）诉被告中山市新码头歌舞娱乐有限公司（以下简称新码头公司）、李龙灿、黄永忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告迪兴物管公司、迪兴建筑公司共同委托代理人陈艺金，被告新码头公司、李龙灿共同委托代理人何再，被告黄永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告迪兴物管公司、迪兴建筑公司诉称：被告新码头公司与两原告于2012年11月1日签署物业合同书，约定被告新码头公司向原告迪兴物管公司承租位于中山市石岐区博爱三路南下新码头36号1座一层7卡、1座四层1-13卡、2座四层1-5卡以及1座五层7-13卡商铺作商业使用，租期五年，从2010年3月1日起至2015年2月28日止；被告新码头公司应在每月第五日前将当月的租金、物业服务费支付给原告迪兴物管公司，将基础设施装修费支付给原告迪兴建筑公司，逾期应按日以滞付款项金额1‰的标准向两原告支付违约金。合同签订后，原告迪兴物管公司已按约定将租赁商铺交付给被告新码头公司使用。截至2014年9月，被告新码头公司已连续多月未向两原告支付租金、物业服务费及基础设施装修费，其中拖欠原告迪兴物管公司租金317207.45元、物业服务费106968.95元，拖欠被告迪兴建筑公司基础设施装修费327945.8元。2014年10月24日，被告李龙灿、黄永忠共同向原告出具承诺书，承诺对被告新码头公司上述债务承担连带责任，并提供了支付方案。及后，三被告未依约履行付款义务，两原告经多次催收未果，故特提起诉讼，请求法院判令：1.被告新码头公司立即向原告迪兴物管公司拖欠的租金255848.8元，并从2014年9月起以实际拖欠金额从拖欠之日起按每日千分之一的标准支付违约金至全部款项付清之日止；2.被告新码头公司立即向原告迪兴物管公司支付拖欠的物业服务费83740.2元，并从2014年9月起以实际拖欠金额从拖欠之日起按每日千分之一的标准支付违约金至全部款项付清之日止；3.被告新码头公司立即向原告迪兴建筑公司支付拖欠的基础设施装修费317207.45元，并从2014年9月起以实际拖欠金额的千分之一的标准支付逾期付款违约金至付清上述款项之日止；4.被告李龙灿、黄永忠对被告新码头公司的上述债务承担连带清偿责任；5.三被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告变更诉求1、3中违约金起算日为2014年10月6日；变更诉求2为被告新码头公司立即向原告迪兴物管公司支付拖欠的物业服务费78740.2元及违约金（以83740.2元为基数，从2014年10月6日起至2015年3月9日止；以78740.2元为基数，从2015年3月10日起至清偿之日止，均按每日千分之一的标准计算）；明确诉求5中的诉讼费用胜诉后由三被告迳付两原告。
两原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.企业机读档案登记资料；2.被告李龙灿、黄永忠身份证复印件；3.物业合同书；4.承诺书；5.房地产权属证书及授权委托书；6.说明。
被告新码头公司、李龙灿、黄永忠辩称：1.两原告需提供证据证明其有权出租涉案商铺；2.原告迪兴建筑公司依据物业合同收取的基础设施装修费没有法律依据；3.涉案物业合同中的承租方是被告新码头公司，被告李龙灿、黄永忠是在两原告以同意续租为由进行欺诈以及以停止商铺电梯使用为胁迫下才同意在还款承诺书上签名，确认对被告新码头拖欠的费用承担连带担保责任，故该承诺书应认定无效；4.对于两原告诉求中的租金及基础设施装修费的金额不持异议，物业服务费应扣除起诉后被告新码头公司于2015年3月10日向原告迪兴物管公司支付的5000元。即使被告李龙灿、黄永忠需依据承诺书对被告新码头公司上述欠费承担连带担保责任，但两原告诉求中的违约金不属于承诺书约定的担保范围，因当时签订承诺书时原告明确表示同意放弃违约金的支付请求，且两原告诉求的违约金计算标准过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算；5.被告李龙灿、黄永忠对被告新码头公司的债务承担连带责任应理解为各自承担50%份额的债务。
被告新码头公司就其辩解在举证期限内提交发票为证，被告李龙灿、黄永忠对其辩解在举证期限内未提交证据。
经审理查明：位于中山市××区南下桥仔头，建筑面积为12853.48平方米的建筑物［房产证号：C3××31号；土地证号：中府国用（2007）第2313**号］为中山市南下房地产开发有限公司（以下简称南下房地产公司）所有，2007年起委托原告迪兴公司负责管理和出租，同时授权原告迪兴物管公司收取租金、物业服务费以及授权原告迪兴建筑公司收取基础设施装修费，涉案商铺属于上述建筑物的一部分。
2010年1月15日，原告迪兴物管公司（甲方）、迪兴建筑公司（乙方）与被告新码头公司（丙方）签订中山市南下新码头物业合同书，约定：将中山市石岐区博爱三路36号1座一层7卡、1座四层1至13卡及2座四层1至5卡1座五层7至13卡商铺出租给丙方作量贩式KTV使用；计租建筑面积合计2791.34平方米；租赁期限自2010年3月1日起至2015年2月28日止；2013年3月1日至2015年2月28日期间，1座首层、四层及2座四层的租金及基础设施装修费的计算标准均为34577元／月，1座五层的租金及基础设施装修费的计算标准均为10738.35元／月；合同租赁期内，物业服务费的计算标准均为13956.7元／月；租金、基础设施装修费及物业服务费按月结算，丙方在每月第五日前将当月的租金及物业服务费支付给甲方，将当月的基础设施装修费支付给乙方；丙方逾期缴交租金、基础设施装修费及物业服务费30日内的，丙方应按应付未付金额的1‰向甲、乙方支付违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，收回商铺。合同还约定了其他事项。合同签订后，两原告依约将租赁物交付被告新码头公司使用，并于每月5日前向被告新码头公司发出费用收缴通知单，被告新码头公司依据通知单上的金额向两原告支付租金、物业服务费及基础设施装修费。但被告新码头公司从2014年年初起开始拖欠租金、物业服务费及基础设施装修费。同年9月，原、被告经协商解除了物业合同。同年10月24日，经原、被告协商后，三被告签订承诺书，确认“截止至2014年9月底，新码头公司拖欠迪兴物管公司租金317207.45元、物业服务费106968.95元，拖欠迪兴建筑公司基础设施装修费327945.8元。对于上述欠款，李龙灿、黄永忠于2014年11月偿还58522.2元，从2014年12月起至2015年11月止每月清还57800元。对于上述的租金、基础设施装修费、物业服务费、水电费等租赁费用，新码头公司法人代表李龙灿与股东黄永忠同意承担连带支付责任。”承诺书签订后，三被告于同年11月向两原告支付了95325.75元后经多次催讨再未依约支付其他款项。原告遂于2015年3月3日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：诉讼中，被告新码头公司曾于2015年3月10日向原告迪兴物管公司支付物业管理费5000元，原告迪兴物管公司确认已收到上述款项，变更诉求2中物业管理费的金额为78740.2元（83740.2元-5000元＝78740.2元），并调整违约金的计算方法为：以83740.2元为基数，从2014年10月6日起至2015年3月9日止；以78740.2元为基数，从2015年3月10日起至清偿之日止，均按每日千分之一的标准计算。被告新码头公司、李龙灿、黄永忠对原告上述诉求的变更不持异议。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。物业合同书、承诺书均系原、被告双方在平等自愿基础上签订，且内容未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且生效，双方均应依约履行各自义务。原告迪兴物管公司、迪兴建筑公司已依约向被告新码头公司交付涉案租赁商铺并提供物业服务等其他服务，被告新码头公司则应按时向原告交纳租金、物业服务费及基础设施装修费。被告新码头公司自签约后一直依约支付租金、物业服务费及基础设施装修费至2014年年初，期间从未对原告迪兴建筑公司收取基础设施装修费的行为提出异议，由此可以证明被告新码头公司对双方约定的基础设施装修费是自愿承担支付责任，同时原告迪兴建筑公司收取基础设施装修费的行为已经南下房地产公司明确授权，故本院对三被告认为原告迪兴建筑公司收取基础设施装修费于法无据的辩解意见不予支持。被告新码头公司于2014年年初不按时交纳租金、物业服务费及基础设施装修费，依法应承担相应的民事责任，且三被告新码头公司对原告诉求欠款的具体金额不持异议，故本院对原告迪兴物管公司要求被告新码头公司支付拖欠租金255848.8元、物业服务费78740.2元，原告迪兴建筑公司要求被告新码头公司支付拖欠的基础设施装修费317207.45元的诉请予以支持。对于违约金的计算问题，被告新码头公司自2014年年初起逾期支付租金、物业服务费、基础设施装修费的行为已违反合同约定，构成违约，理应承担违约责任，向原告支付违约金。合同约定每月5日前支付当月租金、物业服务费和基础设施装修费，逾期按拖欠金额每日千分之一计算违约金，现两原告诉求被告新码头公司从2014年10月6日起支付违约金是对自身权利的自由处分，于法无悖，本院对此违约金起算日期予以确认。三被告已当庭表示违约金计算标准过高请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本案中，两原告未举证证明除利息损失外存在其他损失，故结合本案实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院依法对双方约定的上述违约金标准予以适当调低，标准为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于被告李龙灿、黄永忠应否对本案债务承担连带清偿责任问题。被告李龙灿、黄永忠在承诺书签名确认，承诺对于被告新码头公司拖欠的租金、物业服务费、基础设施装修费等租赁费用承担连带支付责任，与此同时，违约金又是因被告新码头公司未及时支付上述费用而依约产生的违约赔偿款，结合承诺书上下文的意思以及签订情况，可以确定违约金属于承诺书中约定的租赁费用的组成部分，现两原告要求被告李龙灿、黄永忠对租金、物业服务费、基础设施装修费以及因欠费产生的违约金承担连带保证责任的诉讼请求，符合承诺书的约定及《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院予以支持。被告李龙灿、黄永忠承担保证责任后，有权向被告新码头公司追偿。被告李龙灿、黄永忠辩称是在两原告欺诈及胁迫下签订承诺书，但对此辩称无提供任何证据予以证明，故本院对此辩解意见不予采信。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，则予以驳回。依照《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市新码头歌舞娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市迪兴物业管理有限公司支付租金255848.8元及违约金（计算方法：以255848.8元为基数，从2014年10月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；
二、被告中山市新码头歌舞娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市迪兴物业管理有限公司支付物业服务费78740.2元及违约金（计算方法：以83740.2元为基数，从2014年10月6日起至2015年3月9日止；以78740.2元为基数，从2015年3月10日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、被告中山市新码头歌舞娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市迪兴建筑装饰工程有限公司支付基础设施装修费317207.45元及违约金（计算方法：以317207.45元为基数，从2014年10月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；
四、被告李龙灿、黄永忠对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任，李龙灿、黄永忠承担担保责任后，有权向中山市新码头歌舞娱乐有限公司追偿；
五、驳回原告中山市迪兴物业管理有限公司、中山市迪兴建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10318元（原告中山市迪兴物业管理有限公司已预交），由被告中山市新码头歌舞娱乐有限公司、李龙灿、黄永忠负担（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市迪兴物业管理有限公司、中山市迪兴建筑装饰工程有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁泳诗
审 判 员 黄凤坤
代理审判员 林佩坚
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 谢雅怡
冯冰冰
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