包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包九原民初字第907号
原告薛强，男，汉族，1964年8月14日生，现住包头市，包头市林业局干部。
委托代理人李志杰，内蒙古天原律师事务所律师。
被告恒大地产集团包头有限公司，住所地：包头市青山区文化路77号小尾羊大厦11层。
法定代表人崔奥，该公司副董事长。
委托代理人袁晓凯，该公司法务员。
原告薛强诉被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理。依法由审判员聂挨秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛强委托代理人李志杰；被告恒大地产集团包头有限公司委托代理人袁晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛强诉称，2009年12月25日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的包头市九原区恒大华府房屋一套，房屋总价款为人民币1740181元。其中原告支付首付款530181元，余款121万元已经办理了银行按揭手续，房屋全款已经付清。《合同》第三条约定，被告应于2011年6月30日前向原告交付房屋。《合同》第五条（甲方逾期交付商品房的处理）约定，“除遇不可抗力，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按同期银行贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述第3种约定（见附件五第四条），追究甲方责任。”《合同》附件五第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：对于逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款。并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。双方还于《合同》附件三（商品房质量及设备等情况）中约定了超豪华装修交楼标准及洋房公共部位装修标准。合同签订后，原告履行了全部义务，但被告没有按期按标准向原告交付符合合同约定的房屋，导致原告只得另行租房居住，给原告生活上及经济上带来极大损失。由于被告始终不能交付符合合同约定标准的房屋，原告为尽快入住，在被告同意并且向原告支付了维修款的情况下，原告对房屋进行了自行装修，并于2014年2月28日勉强入住。被告的行为，损害了原告的合法权益，原告多次找被告进行赔偿，被告以种种理由推脱，原告为此诉至本院，请求判决被告向原告支付迟延交付房屋违约金，从2011年7月1日至2014年2月28日止（共973天）每日按已交房款1740181元的万分之一，共计违约金169319元并由被告承担本案的诉讼费用。
被告恒大地产集团包头有限公司辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道自己的权利受到侵害时计算”的规定，原告享有的违约金请求权的诉讼时效应当从知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起。原告与我公司在《包头市商品房买卖合同》第三条约定：“甲方应当于2011年6月30日前交付房屋”。据此约定，我公司在2011年7月1日未交付房屋即已构成违约，由于我公司交付房屋的义务履行期限已在合同中明确约定，因此原告在约定的履行期限届满时已知道我公司违约及自己权利受到侵害的事实，故原告违约金请求权的诉讼时效应从2011年7月1日开始计算，而依据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，其于2014年8月20日就违约金提起诉讼已超过诉讼时效。其次，原告计算违约金的截止时间错误。2012年6月6日原告到被告处办理了实体收楼手续，被告将钥匙交付了原告，被告已履行了合同约定的交房义务。故截止日期应为2012年6月6日。2014年8月12日原、被告双方对2012年6月6日后原告收楼后的工程质量问题达成协议，双方对2012年6月6日后原告房屋不存在任何纠纷。现原告要求被告承担2012年6月6日至2014年2月28日期间的违约金无事实依据及法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年12月25日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，出卖方为甲方，买受人为乙方。约定原告购买被告开发建设的包头市九原区恒大华府房屋一套，房屋总价款为人民币1740181元。其中原告支付首付款530181元，余款121万元已经办理了银行按揭手续，房款已经付清。《合同》第三条约定，被告应于2011年6月30日前向原告交付房屋，被告未按照约定的时间交付房屋，期间原告一直租房居住。2012年6月6日，原告向被告提出入住申请，被告向原告交付房门钥匙。原告提交的证人王某甲证明原告从2011年春天至2014年2月28日，原告通过其租房的事实，证人成某某证实原告所居住的房屋暖气不热，由其为原告于2013年12月14日，用一个星期的时间铺设暖气管道的事实；证人王某乙证实其于2013年12月23日至该月月底为原告铺地砖的事实。2014年8月12日，包头恒大华府物业服务中心与原告达成《关于包头恒大华府户内问题的处理协议》，甲方为包头恒大华府物业服务中心，乙方为原告。协议内容如下：“1、由甲方支付乙方现金150000元，用于补偿其户内遗留的所有工程问题造成的一切损失。2、乙方自行对地暖户内所有遗留工程问题进行维修，所产生的一切费用均由乙方自行承担。甲方不再承担任何维护及保修责任……。3、甲方及开发商对乙方户内装饰面以及水、电、暖等隐蔽工程再不承担任何维护及保修责任…”
《合同》附件五第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：2、对于逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款。并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。双方还于《合同》附件三（商品房质量及设备等情况）中约定了超豪华装修交楼标准及洋房公共部位装修标准。原告认为，原告履行了全部义务，但被告没有按期按标准向原告交付符合合同约定的房屋，导致原租房居住，给原告生活上及经济上带来极大损失。由于被告始终不能交付符合合同约定标准的房屋，原告为尽快入住，在被告同意并且向原告支付维修款的情况下，原告对房屋进行了自行装修，并于2014年2月28日勉强入住。原告为此诉至本院，提出了上述诉讼请求。
上述事实，有当事人当庭陈述、双方签订的《包头市商品房买卖合同》、证人王某甲、成某某、王某丙的证言等在案佐证。
本院认为，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，在履行合同的过程中，原、被告双方应受合同内容的约束。原告按照合同的约定履行了全部的交款义务，被告未在约定的时间向原告交付房屋。被告于2012年6月6日经过原告的申请，向原告交付了房屋，但由于被告的房子存在质量问题导致原告无法正常使用，直到2013年原告自己找人对房子内的暖气等进行了铺设、修理。双方于2014年8月12日达成的《关于包头恒大华府户内问题的处理协议》证明了这一事实。被告并未交付符合约定的房屋。故被告应按照合同约定从2011年7月1日起向原告支付违约金，原告方的证人证实原告的工程已于2013年12月底完工，故被告支付违约金的截止日期计算至2013年12月31日较为合理，其余主张本院不予支持。被告关于原告的诉求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告薛强迟延交付房屋违约金159036元；（2011年7月1日--2013年12月31日，共计914天。）
二、驳回原告薛强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1843.19元（原告已预交），由被告恒大地产集团包头有限公司负担。
以上执行款项，恒大地产集团包头有限公司于判决生效后十日内给付完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费3686.38元，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 聂挨秀
二〇一四年九月二十日
书记员 孙丹琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。