广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终710号
上诉人（原审被告）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：吴美怡，该公司员工。
委托代理人：盘付有，广东聚英华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴炳任，男，1981年7月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：余姗珊，女，1983年1月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上述两被上诉人共同的委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人戴炳任、余姗珊商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年5月25日作出的（2016）粤1702民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月5日，戴炳任、余姗珊（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20×××××0），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙苑a幢b号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××××7号，建筑面积共121.46平方米（其中套内建筑面积97.25平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5872.4元，房屋总价款为571091元；出卖人应当在2013年6月30日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为了±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积—合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了基础设施、公共配套面积、保修责任等其他相关条款。
签订《商品房买卖合同》后，戴炳任、余姗珊与同心房地产公司还签订了一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，其中第五条办证补充条款约定：“1、买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延。2、如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。”2016年3月24日，戴炳任、余姗珊以同心房地产公司没有按时办理产权证书，应承担违约责任为由向原审法院提起诉讼，请求：1、同心房地产公司支付逾期办证违约金5710.91元给戴炳任、余姗珊；2、同心房地产公司返还购房款4697.92元给戴炳任、余姗珊。
原审法院另查明，同心房地产公司于2013年9月15日将戴炳任、余姗珊购买的房屋交付给戴炳任、余姗珊，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。阳江市住房与规划建设局（以下简称阳江市住建局）于2015年7月29日收到同心房地产公司提交办理本案讼争房屋权属证书的资料。2015年8月13日，讼争房屋登记在戴炳任、余姗珊名下。
原审法院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，戴炳任、余姗珊与同心房地产公司双方应按合同约定履行。按戴炳任、余姗珊的诉讼请求，本案的争议焦点是：一、同心房地产公司是否如期履行办证义务；二、同心房地产公司是否应返还购房款。
对于第一个焦点问题，根据戴炳任、余姗珊与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，同心房地产公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由同心房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如同心房地产公司在上述时间内将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为同心房地产公司已履行了办理产权登记的责任。如因同心房地产公司的责任，戴炳任、余姗珊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，同心房地产公司按已付房价款的1%向戴炳任、余姗珊支付违约金。本案中，同心房地产公司于2013年9月15日将房屋交付给戴炳任、余姗珊，房屋于2014年1月13日经竣工验收合格，但同心房地产公司却于2015年7月29日才将办理本案讼争房屋权属证书的资料交给阳江市住建局，同心房地产公司在将房屋交付给戴炳任、余姗珊使用了1年多的时间才交资料给住建局办理房产证，故原审法院认定同心房地产公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由同心房地产公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，不能视为同心房地产公司已按合同约定履行了办理产权登记的责任。另外，戴炳任、余姗珊与同心房地产公司签订购房合同时，房屋尚未建成，同心房地产公司在将房屋交付给戴炳任、余姗珊使用后90日内，即在2014年4月13日前，未为戴炳任、余姗珊办理好房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，同心房地产公司未在房屋交付使用后90日内办理好房地产权证，违反了法律规定，应按合同约定按已付房价款的1%向戴炳任、余姗珊支付违约金，戴炳任、余姗珊已支付房价款571091元，现戴炳任、余姗珊请求同心房地产公司支付逾期办证违约金5710.91元（571091元×1%），合法合理，应予以支持。
对于第二个焦点问题，根据戴炳任、余姗珊与同心房地产公司双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的约定，戴炳任、余姗珊所购房屋的面积差异百分比为-0.822%［（96.45平方米-97.25平方米）÷97.25平方米×100%］，差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），故戴炳任、余姗珊请求同心房地产公司按合同的约定退还购房款4697.92元［（97.25平方米-96.45平方米）×5872.4元／平方米］，合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5710.91元给戴炳任、余姗珊；二、限阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款4697.92元给戴炳任、余姗珊。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。
同心房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋已于2014年1月13日交付使用，而同心房地产公司已于2014年1月14日至2014年4月13日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第五条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。（二）戴炳任、余姗珊对“权属证书”理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。戴炳任、余姗珊于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。（三）涉案商品房产权登记套内建筑面积为96.45平方米，而合同约定计价面积为97.25平方米，两者之间相差0.8平方米，面积差异百分比为0.82%。根据双方签订《商品房买卖合同》第五条约定：“约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房”。该条款属阶梯式适用条款，应按阶梯式计算，即差异值为±0.6%以内（含本数），属于双方约定的免责范围内，换句话说，即便其他业主存在产权登记面积大于合同约定的计价面积，但差异值为±0.6%以内（含本数）的情况，同心房地产公司也不会向该部分业主主张该范围内的购房款；而面积差异百分比减去免责范围±0.6%以内（含本数）后，剩下差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数），可选择多退少补。因此，戴炳任、余姗珊认为上述面积差异条款为选择性条款，即针对面积差异比范围大小可选择使用任一条款，是不符合公平原则的要求。由于涉案商品房面积差异百分比为0.82%，减去双方免责范围0.6%，剩下0.22%，乘以房屋单价5872.4元，同心房地产公司仅需返还购房款1291.93元给戴炳任、余姗珊。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，证据不足，对面积差异条款理解错误，且同心房地产公司不存在逾期办证的违约责任，请求撤销原判，驳回戴炳任、余姗珊原审所有的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由戴炳任、余姗珊承担。
被上诉人戴炳任、余姗珊答辩称：（一）关于逾期办证违约的问题。1、同心房地产公司称其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关是不属实的，其也未能提供证据证明上述主张，应承担举证不能的责任。2、《补充协议》第五条第二款约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的期限内履行应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二款的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩和举证时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二款是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年1月13日交付，同心房地产公司直至2015年7月29日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。（二）关于面积差异返还购房款的问题。1、《商品房买卖合同》第五条的约定是附条件的选择项，该条款第2项并没有关于扣减0.6%差异比值的约定，且“多退少补”的内容也表明不存在任何抵扣。2、司法实践也从来没有以扣减比值的方式来计算面积差异。3、若存在扣减0.6%的情形，那么《商品房买卖合同》第五条第3项选择退房部分就不可能退还全部购房款。联系合同上下文可知，同心房地产公司抵扣的主张没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：同心房地产公司与戴炳任、余姗珊签订《商品房买卖合同》与《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》后，戴炳任、余姗珊于2013年1月24日向同心房地产公司支付了首期款321091元，于2013年4月29日通过银行按揭的方式支付了余款250000元。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，戴炳任、余姗珊与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，（一）同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给戴炳任、余姗珊；（二）同心房地产公司退还戴炳任、余姗珊涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算。
关于争议焦点（一），同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证的违约金给戴炳任、余姗珊的问题。戴炳任、余姗珊与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解将房屋登记在开发商名下有悖常理，且戴炳任、余姗珊对此亦予以否认，同心房地产公司该主张理据不足。本案中，戴炳任、余姗珊已于2013年4月29日付清购房款，同心房地产公司于2013年9月15日将房屋交付给戴炳任、余姗珊使用。同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中阳江市住房和城乡规划建设局是在2015年7月29日收到涉案商品房的办证资料，涉案商品房于2015年8月13日办理产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给戴炳任、余姗珊一年多后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料，同心房地产公司主张其在2014年1月14日至2014年4月13日期间已将相关资料交给产权登记机关，但没有提供证据予以证明，其主张证据不足。原审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定认定同心房地产公司构成逾期办证违约并判决同心房地产公司向戴炳任、余姗珊支付逾期办证违约金5710.91元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。
关于争议焦点（二），同心房地产公司退还戴炳任、余姗珊涉案商品房差异面积部分的购房款应如何计算的问题。同心房地产公司上诉主张按照《商品房买卖合同》第五条的约定，面积差异值为±0.6%以内（含本数）为双方不作任何补偿的范围，超过差异值为±0.6%以上部分的，才按照《商品房买卖合同》第五条第2、3项约定处理。戴炳任、余姗珊则认为《商品房买卖合同》第五条是属于附条件的选择项，该条第2项不存在扣除面积差异值±0.6%的约定。本案同心房地产公司与戴炳任、余姗珊签订的《商品房买卖合同》属于格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，“1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房”，按通常理解，如果房屋面积差异值为±0.6%以内（含本数）的，可免除买卖双方多退少补购房款的责任；如果面积差异值为±0.6%以上（不含本数）的，买卖双方则按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退房，即包含0.6%以内的面积亦应计算购房款。该理解亦符合《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，同心房地产公司主张《商品房买卖合同》第五条约定属于阶梯式适用条款，涉案的商品房面积差异部分退还的购房款应减去0.6%面积范围内相应的购房款，理据不足，应不予采纳。原审按照涉案商品房实际差异的面积计算同心房地产公司应退还给戴炳任、余姗珊的购房款为4697.92元并无不妥，应予以维持。
综上所述，同心房地产公司上诉主张理据不足，应予以驳回。原审认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
代理审判员 莫怡华
代理审判员 施震宇
二〇一六年九月七日
书 记 员 冯梅瑰