北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初23497号
原告（反诉被告）：中国人民解放军海军七〇一工厂，住所地北京市某*号。
法定代表人：任杰，厂长。
委托诉讼代理人：周靓，北京太古律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周丹玥，北京太古律师事务所律师。
被告（反诉原告）：西安小森酒店管理有限公司，住所地西安市新城区西新街57号。
法定代表人：高佩，董事长。
委托诉讼代理人：姚冰，男，1973年10月6日出生，汉族，西安小森酒店管理有限公司副总经理，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
第三人：北京世纪小森酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路三号2号楼及3号平房。
法定代表人：高佩，执行董事。
委托诉讼代理人：井晓通，男，1969年8月29日出生，汉族，北京世纪小森酒店管理有限公司经理，户籍所在地北京市海淀区。
原告中国人民解放军海军七〇一工厂（以下简称七〇一工厂）与被告西安小森酒店管理有限公司（以下简称西安小森公司）、第三人北京世纪小森酒店管理有限公司（以下简称北京小森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。七〇一工厂之委托诉讼代理人周靓、周丹玥，西安小森公司之委托诉讼代理人姚冰，北京小森公司之委托诉讼代理人井晓通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
七〇一工厂向本院提出诉讼请求：1、解除2014年12月24日七〇一工厂与西安小森公司签订的《军队房地产租赁合同》（编号为：海京：某1号）及合同附件；2、判令西安小森公司及北京小森公司将承租房屋腾退给七〇一工厂；3、判令西安小森公司向七〇一工厂支付拖欠的房租、水电费、物业管理费、场地租金、供暖费共计人民币3668878.62元（截止至2018年2月28日）；4、判令西安小森公司承担本案诉讼费用。事实及理由：七〇一工厂为军队下属事业单位。2009年10月14日，七〇一工厂与西安小森公司签订了《军队房地产租赁合同》（编号为：某2号）约定七〇一工厂将合法管理的位于北京市某3号的军产房（产权证号：京房权证军海朝更字第XX**号，建筑面积合计：15421.57平方米）部分租赁给西安小森公司使用。房屋租赁用途为商业酒店（住宿）经营，租赁期限为5年，租赁期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。上述租赁合同到期前，七〇一工厂与西安小森公司又于2014年12月24日续订了《军队房地产租赁合同》（合同编号为：海京某1号）及附件，约定七〇一工厂将位于北京市某3号的老办公楼全部的房屋，建筑面积为3646平方米，场地面积783平方米，出租给西安小森公司使用，房屋租赁用途仍为商业酒店（住宿）经营，租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，5年租金总额为人民币1245万元（每年房屋租金分别为：2015年221万元、2016年232万元、2017年244万元、2018年255万元、2019年268万元）。每月物业管理费为人民币2万元，租金、物业管理费按季结算，西安小森公司应于每年每季度的前10日内交付给七〇一工厂，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由西安小森公司承担。此外，双方还约定七〇一工厂将楼体东侧的场地（498平方米）租赁给西安小森公司使用，租金为每年5万元。自2016年4月起，被告开始拖欠原告水电费，后西安小森公司又陆续欠缴物业管理费、场地租金、房屋租金等，至起诉时累计已达人民币2509094.78元。依据《中华人民共和国合同法》第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同”的规定，七〇一工厂有权与西安小森公司解除合同，并要求西安小森公司腾退房屋及足额清偿拖欠的房屋租金、水电费、物业管理费、场地租金等费用。七〇一工厂为了维护自己的合法权益，特将西安小森公司诉至法院。
西安小森公司辩称并反诉称：不同意七〇一工厂的诉讼请求，请求法院依法驳回七〇一工厂的诉讼请求。西安小森公司不同意解除合同，七〇一工厂要求解除合同没有依据。因为相关政策，涉案合同西安小森公司也没有按照合同来交费，七〇一工厂一直在和西安小森公司进行协商，初步方案是七〇一工厂给西安小森公司补偿，西安小森公司才同意腾退租赁房屋。双方没有达成一致意见，所以才没有交房屋。租金自合同签订以后，一直是滚动交纳，双方从来没有任何意见，所以西安小森公司认为解除合同不成立。对于腾退房屋，西安小森公司认为酒店的实际经营主体是北京小森公司，也是北京小森公司承担合同权利义务，西安小森公司不是涉案房屋的实际使用人，西安小森公司不负有腾退房屋的义务。七〇一工厂对北京小森公司也表示认可，但租赁合同确实是西安小森公司与七〇一工厂签署的。对于七〇一工厂提交的交费明细，金额属实，确实未交纳。西安小森公司的反诉请求为：要求七〇一工厂赔偿西安小森公司装饰装修损失以及遣散员工的费用，估算共计为1445万元；七〇一工厂退还保证金20万元及银行同期存款利息；七〇一工厂支付西安小森公司搬迁费用425000元，按照每月212500元的标准计算了2个月。
七〇一工厂针对西安小森公司的反诉请求辩称：不同意西安小森公司的反诉请求，根据双方签订的租赁合同第八条第3款的约定，七〇一工厂无需给西安小森公司任何的赔偿；双方解除合同原因是因为西安小森公司违约在先，七〇一工厂没有任何过错；关于遣散费，与本案没有任何关联，也不是七〇一工厂的责任。
北京小森公司针对七〇一工厂的诉讼请求述称：北京小森公司不同意七〇一工厂的诉讼请求。北京小森公司确实是租赁房屋的实际使用人和经营人。西安小森公司与七〇一工厂之间的租赁合同一旦解除，北京小森公司将无法继续经营，所聘雇的员工需要得到合适的经济补偿，国家对于在岗员工规定应该有相应的补偿。北京小森公司与西安小森公司还在对于补偿的问题进行协商，此外，北京小森公司与七〇一工厂也在对腾退房屋的补偿进行协商。
北京小森公司针对西安小森公司的反诉请求述称：西安小森公司没有反诉北京小森公司，故不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
七〇一工厂就其主张向本院提供了如下证据：1、《军队房地产租赁合同》（编号为：某2号）复印件1份；2、《军队房地产租赁合同》（编号为：海京：某1号）及合同附件原件1份；3、房屋所有权证书（产权证号：京房权证军海朝更字第XX**号）原件1份；4、《关于提前终止并解除合同事》原件1份；5、2015年度西安小森公司应付、实付款明细表及2016年1月至6月西安小森公司应付、实付款明细表与2016年1月至12月、2017年1月至11月14日西安小森公司应付、实付款明细表。
西安小森公司对证据1至证据3的真实性及证明目的均认可；对证据4的真实性认可，但称其公司没有收到，并称该证据不能证明七〇一工厂于2017年9月20日将解除合同的通知送达给西安小森公司；对证据5的真实性认可，但对其证明目的不认可，并称从付款凭证上看大量费用支付的主体是北京小森公司，不能证明西安小森公司是违约主体，所以证据名称与客观事实不相符。北京小森公司对上述证据的质证意见与西安小森公司的质证意见一致。
七〇一工厂还补充提交了如下证据：1、西安小森公司欠费明细表一张，补充了2017年至2018年的物业费、房租、水电费等；2、西安小森公司用水、电明细表；3、北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知。
西安小森公司称对于补充证据1和2的真实性和关联性均认可，并称关于欠费金额，经过核对，对七〇一工厂所计算的截至2018年2月28日的各项金额予以确认；对补充证据3的真实性及证明目的认可，无异议。北京小森公司对七〇一工厂补充证据的质证意见与西安小森公司一致。
西安小森公司就本诉主张向本院提交了如下证据：1、北京小森公司营业执照复印件1份，欲证明涉案房屋的履行主体占有使用的主体是北京小森公司，并非是西安小森公司，西安小森公司没法腾退房屋；2、七〇一工厂给西安小森公司发送的《关于提前终止解除合同事》的传真件。
七〇一工厂对证据1的真实性认可，但对其证明目的不认可，并称结合西安小森公司在本案中的举证质证情况，以及提交反诉状，要求赔偿经济损失等来看，西安小森公司就是合同履行主体，至于西安小森公司与北京小森公司之间的关系与本案没有关联性；对证据2的真实性认可，无异议，但称该证据与七〇一工厂所提交的证据内容相同，只是时间不同。北京小森公司对上述证据的真实性均予以认可，无异议。
西安小森公司就其反诉请求向本院提交了北京小森公司与员工签订的劳动合同24份以及员工的花名册及工资表。
七〇一工厂对上述证据的质证意见为：对证据的真实性无法核实，且该合同都是北京小森公司与案外人签订的，没有缴纳社会保险的记录，都是当事人自行制作的表格，此外，七〇一工厂与北京小森公司之间没有直接的合同关系，不应由七〇一工厂进行赔偿。北京小森公司对西安小森公司所提交的上述证据的真实性予以认可，并称上述证据是北京小森公司提供给西安小森公司的。
本院经审理认定事实如下：2009年10月26日，七〇一工厂作为出租方（甲方）与西安小森公司作为承租方（乙方）签署了《军队房地产租赁合同》（合同编号为某2号）1份，约定：甲方自愿将坐落在北京市某3号（京房权证军海朝更字第XX**号）的房屋，建筑面积2646平方米，场地面积283平方米，出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为商业酒店（住宿）经营；租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；房地产年租金为人民币75万元，……；自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币20万元；……；甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日其一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交换给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；……；因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。西安小森公司向七〇一工厂交纳了保证金20万元。七〇一工厂将租赁的房屋及场地交付给西安小森公司。2014年12月24日，七〇一工厂作为出租方（甲方）与西安小森公司作为承租方（乙方）续签了《军队房地产租赁合同》（合同编号为：海京某1号）1份，约定：甲方自愿将坐落在北京市某3号老办公楼（大厦）全部的房屋，建筑面积3646平方米，场地面积783平方米，出租给乙方使用；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为商业酒店（住宿）经营；租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币1245万元，租金按季/年结算，乙方于每季/年的前10日内交付甲方，付款方式转账；……；甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日其一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交换给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；……；因不可抗力原因以及估价和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同附件一为：《海军701工厂厂区区域图》，在该图中标注出了西安小森公司的租赁范围。本合同附件二为《附加条款》，主要内容为：“一、租赁楼体及范围见附件（一）。二、乙方（即西安小森公司）每年的房屋租金分别为2015年221万元，2016年232万元，2017年244万元，2018年255万元，2019年268万元，按季结算，乙方于每年每季度的前十日内交付甲方。三、楼体东侧的场地（498平方米）租金每年5万元，乙方于每年的前十日内交付甲方，场地上的附属用房及设施的安全使用及维修管理等方面的一切责任由乙方承担。楼体西侧和北边的通道（285平方米），乙方免费使用，乙方的临时用房，甲方不承担任何责任。四、乙方附属用房和临时用房共389.66平方米，甲方按北京市有关规定收取冬季供暖费。五、未经甲方同意，乙方不得利用楼体和场地进行广告等其它经营活动。六、乙方应遵守军队和甲方安全保密方面的规定，出现长期住店人员，应及时通报甲方，以便甲方采取相应防范措施。七、乙方每年每月向甲方交纳物业管理费2万元，按季结算，乙方于每年每季度的前十日内交付甲方。乙方必须教育所属人员，遵纪守法，遵守职业道德，服从甲方管理。”
2017年9月20日，七〇一工厂向西安小森公司发送了《关于提前终止并解除合同事》的函件1份，主要内容为：“西安小森酒店管理有限公司：我方于2017年9月14日将‘提前终止并解除合同事’以电子邮件方式发函至你方，但你方至今未对我方提出的要求予以回复。同时，截至目前，你方已拖欠我方租金等各项费用200余万元。鉴于上述情况，我方再次提出以下要求：1、按照我方上次函中提出的‘我方将于2017年12月31日前收回租赁房屋及场地。请贵公司在9月30日之前与我方完成解除合同等事宜。’的要求，你方必须在9月30日之前完成拖欠我方租金等各项费用的支付及解除合同等事宜。2、若你方对我方提出的要求仍无正面答复，我方将根据双方签订的军队房地产租赁合同中第十一条‘乙方违约责任’的条款执行。”
庭审中，七〇一工厂就其诉讼请求的依据表述为：房屋租金请求的依据是《军队房地产租赁合同》附件（二）第二条；场地租金请求的依据是《军队房地产租赁合同》附件（二）第三条；暖气费请求的依据是《军队房地产租赁合同》附件（二）第四条，标准是每平方米42元；水电费请求的依据是《军队房地产租赁合同》的第五条；物业费请求的依据是《军队房地产租赁合同》附件（二）第七条，关于解除合同的依据是《军队房地产租赁合同》第十一条第二款。庭审中，西安小森公司及北京小森公司称《军队房地产租赁合同》中所涉及的房屋及场地的实际使用人均系北京小森公司。七〇一工厂则表示北京小森公司与西安小森公司的高管人员是一样的，但具体北京小森公司和西安小森公司之间是什么关系，七〇一工厂对此并不清楚。七〇一工厂与西安小森公司及北京小森公司均确认如下事实：1、七〇一工厂未就涉诉房屋及场地与北京小森公司之间签订有合同或协议；2、自2017年4月26日起，西安小森公司及北京小森公司均未向七〇一工厂支付租金。
西安小森公司主张因为在2017年4月的时候，七〇一工厂找到西安小森公司，要求提前与终止租赁合同，并就补偿问题一直在协商，以租金方面作为补偿，一直在为补偿和协商的问题协商，所以就一直没有交租金。物业、水电等费用没交原因也是如此，但没有书面的材料，都是口头商量。北京小森公司对此予以认可。七〇一工厂对此不予认可。
关于保证金20万元。七〇一工厂当庭表示，同意退还西安小森公司，并在本案中一并进行处理。
另，西安小森公司提出反诉后，本院为西安小森公司开具了交纳反诉费的票据，但西安小森公司未能在法定期限内交纳反诉费。此外，庭审中，西安小森公司及北京小森公司提出对涉诉房屋的装修残值进行评估。经审查，根据《军队房地产租赁合同》的相关约定以及当事人所提供的证据材料，本院认为不符合启动鉴定的条件，故未予准许。各方对本院的该处理均表示无异议。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
本案中，七〇一工厂与西安小森公司签订的《军队房地产租赁合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故应当依法成立并生效，双方均应履行合同义务。
七〇一工厂与西安小森公司签订合同后依据向西安小森公司交付了租赁房屋及场地，西安小森公司亦实际使用或允许北京小森公司使用了租赁房屋及场地，并向七〇一工厂支付了租金及水电费、供暖费、物业费等费用，但自2017年4月26日起，未再向七〇一工厂交纳房屋租金，截至2018年2月28日，西安小森公司共计欠付七〇一工厂房屋及场地租金、水电费、物业费等费用共计3668878.62元。依据七〇一工厂与西安小森公司签订的《军队房地产租赁合同》及附件的约定，七〇一工厂享有合同的单方解除权。现，七〇一工厂起诉要求解除其与西安小森公司于2014年12月24日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：海京某1号）及合同附件的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。关于西安小森公司称七〇一工厂找到西安小森公司，要求提前与终止租赁合同，并就补偿问题一直在协商，以租金方面作为补偿，一直在为补偿和协商的问题协商，所以就一直没有交租金的主张，虽然北京小森公司对此予以认可，但七〇一工厂对此不予认可，且西安小森公司与北京小森公司均未就此主张提供充分的证据，故本院对西安小森公司的主张不予采信。
因七〇一工厂与西安小森公司所签之《军队房地产租赁合同》及附件已经解除，故西安小森公司再占用租赁的涉诉房屋及场地依据不足，现七〇一工厂起诉要求西安小森公司自行腾退涉诉房屋及场地的诉讼请求于法有据，故本院予以支持。另，因在诉讼中，西安小森公司与北京小森公司均明确表示涉诉房屋及场地的实际使用人为北京小森公司，故北京小森公司对西安小森公司的腾退负有协助义务，至于西安小森公司与北京小森公司之间的纠纷应另行解决。据此，本院对于七〇一工厂要求北京小森公司腾退涉诉房屋即场地的诉讼请求亦予以支持。
关于七〇一工厂要求西安小森公司支付截至2018年2月28日拖欠的房屋租金、水电费、物业管理费、场地租金、供暖费的诉讼请求，因西安小森公司对欠款金额予以认可，并表示该费用确实尚未支付，故本院对七〇一工厂的该项诉讼请求亦予以支持。
关于西安小森公司提出的反诉请求，因西安小森公司未能在法定期限内交纳反诉案件受理费，故本院对西安小森公司的反诉请求按自动撤诉处理。但，因七〇一工厂当庭同意就西安小森公司交纳的保证金一并处理，故本院在确定西安小森公司向七〇一工厂支付欠付的租金费用时予以抵扣。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告中国人民解放军海军七〇一工厂与被告西安小森酒店管理有限公司于2014年12月24日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：海京某1号）及合同附件自本判决生效之日解除。
二、被告西安小森酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内自行腾退位于北京市某3号的全部涉案租赁房屋及场地（具体内容详见《军队房地产租赁合同》附件（一）《海军701工厂厂区区域图》中显示的租赁范围），并交付给原告中国人民解放军海军七〇一工厂；第三人北京世纪小森酒店管理有限公司对被告西安小森酒店管理有限公司的上述腾退义务负有协助的义务。
三、被告西安小森酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告中国人民解放军海军七〇一工厂截至二○一八年二月二十八日的房屋租金、场地租金、水电费、物业费、供暖费等费用共计3468878.62元。
四、驳回原告中国人民解放军海军七〇一工厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18076元，由原告中国人民解放军海军七〇一工厂负担800元（已交纳）；由被告西安小森酒店管理有限公司负担17276元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 史震
二〇一八年五月十七日
书记员 张楠