广东省潮州市湘桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潮湘法民二初字第51号
原告：中国建设银行股份有限公司潮州市分行。住所地：潮州市湘桥区新洋路***号银都花园。
代表人：陈建辉。
委托代理人：赖培秋，该公司员工。
委托代理人：林学斌，该公司员工。
被告：翁坚生，男，汉族，住潮州市湘桥区。
被告：潮州市金田房地产开发有限公司。住所地：潮州市湘桥区城新西路金田花园*梯*楼。
法定代表人：林卓生。
被告：林卓生，男，汉族，住潮州市湘桥区。
以上三被告共同委托代理人：肖帆，广东锦帆律师事务所律师。
被告：王泽敏，男，1955年3月13日出生，汉族，住潮州市湘桥区。
原告中国建设银行股份有限公司潮州市分行诉被告翁坚生、潮州市金田房地产开发有限公司、林卓生、王泽敏金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行审理。原告的委托代理人赖培秋、林学斌，被告翁坚生、潮州市金田房地产开发有限公司、林卓生的共同委托代理人肖帆到庭参加诉讼，被告王泽敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司潮州市分行诉称：被告翁坚生因购买潮州市城新西路金田花园13幢601号房产，向原告属下湘桥支行申请个人住房借款，双方于2002年8月19日签订借款合同，借款人民币160000元。期限自2002年8月19日至2012年8月18日，按月还本付息，并办妥抵押登记，被告潮州市金田房地产开发有限公司为该借款提供了连带责任保证。合同签订后，原告依约借给被告翁坚生160000元。但被告翁坚生不按合同规定按期还款，原告多次向被告催讨，被告潮州市金田房地产开发有限公司于2011年3月21日代为偿还14373.38元、2011年3月21日代为偿还115959.95元。截至2013年8月22日拖欠到期本息、罚息15496.78元。被告潮州市金田房地产开发有限公司也未依约履行保证责任。
经中国银行业监督管理委员会广东监管局粤银监复（2004）598号的批复，原中国建设银行潮州市分行于2004年11月26日更名为“中国建设银行股份有限公司潮州市分行”。
被告潮州市金田房地产开发有限公司因逾期未参加工商年检于2008年3月29日被潮州市工商行政管理局吊销营业执照，被告林卓生、被告王泽敏作为被告潮州市金田房地产开发有限公司投资者，应对被告潮州市金田房地产开发有限公司进行清算。现原告请求判决如下：1、被告翁坚生归还原告的贷款余额本金人民币13567.75元、利息304.51元、本金罚息1501.86元、利息罚息122.66元，暂计到2013年10月15日，此后利息按人民银行规定利率另计；2、原告对被告翁坚生提供的位于潮州市城新西路金田花园13幢601号抵押房产享有优先受偿权；3、被告潮州市金田房地产开发有限公司对被告翁坚生上述债务承担连带责任；4、被告林卓生、被告王泽敏对被告潮州市金田房地产开发有限公司进行清算。
原告中国建设银行股份有限公司潮州市分行为其陈述的事实提供如下证据：
1、借款人身份证，证明借款人身份。
2、机读资料，证明被告潮州市金田房地产开发有限公司的诉讼主体资格。
3、个人住房借款合同，证明借款人向建设银行贷款和同意将房产作为抵押物的事实。担保人为借款人作阶段性保证。证明被告翁坚生向原告借款及被告潮州市金田房地产开发有限公司作为连带责任担保的事实。
4、核定贷款指标通知、贷款转存通知书，证明建设银行核定贷款指标通知并将贷款转存借款人的存款账户。
5、房地产买卖契约、抵押声明书和抵押备案证明书，证明被告向原告借款提供抵押担保物，抵押并经登记的事实。
6、中国建设银行个人贷款对账单，证明借款人拖欠贷款本金和利息。
7、中国银行业监督管理委员会广东监管局粤银监复（2004）598号批复、中国建设银行潮州市分行文件，证明主体承接的依据。
被告翁坚生答辩称：1、对原告请求的本金无意见。2、但原告关于利息计算，罚息是计算复利，不符合双方当事人签订的借款合同规定，也违反合同法第207条的规定，请法庭不予支持。
被告翁坚生没有提供证据。
被告潮州市金田房地产开发有限公司答辩称：1、本案属于连带责任保证，被告潮州市金田房地产开发有限公司与原告约定的保证期间早于合同债务的履行期，视为未约定保证期间，原告未在主债务届满之日起的六个月内要求被告潮州市金田房地产开发有限公司承担保证责任，被告潮州市金田房地产开发有限公司的保证责任依法应予免除。2、本案债权既有保证、又有物的担保，被告潮州市金田房地产开发有限公司依法只对物的担保以外的债权承担保证责任，在本案中，用于物的担保的抵押物的价值至少500000元，而其担保的债务仅为10000多元，况且原告已经主张以抵押物为优先权，因此被告潮州市金田房地产开发有限公司无须对被告翁坚生的债务承担连带责任。
被告潮州市金田房地产开发有限公司没有提供证据。
被告林卓生答辩称：原告将被告林卓生、被告王泽敏列为本案当事人，并提出判令被告林卓生、被告王泽敏对被告潮州市金田房地产开发有限公司进行清算的诉讼请求，既无事实根据也无法律依据，请法庭依法予以驳回。
被告林卓生没有提供证据。
被告王泽敏没有提交答辩状，也没有提供证据。
经过开庭质证，到庭当事人对如下证据均无异议：
1、借款人身份证。
2、核定贷款指标通知、贷款转存通知书。
3、中国银行业监督管理委员会广东监管局粤银监复（2004）598号批复、中国建设银行潮州市分行文件。
由于被告王泽敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证权利。本院对上述证据予以认定。
被告翁坚生、潮州市金田房地产开发有限公司、林卓生对如下证据有异议：
1、对机读资料的真实性、合法性无异议，该证据恰恰证明被告潮州市金田房地产开发有限公司具有参与诉讼的民事主体资格，不存在需要清算的法定情形。
2、对个人住房借款合同的真实性无异议，但要指出的是，该证据第二十七条证明了各方当事人约定的保证期间是在将房屋办理登记抵押完毕之日止，阶段性的保证其保证期间早于本案债务的履行期间。另外，该合同六十二条的规定是对逾期的还贷是按日万分之二点一的违约金率收取违约金。
3、对房地产买卖契约、抵押声明书和抵押备案证明书无异议。该证据已经证明了本案的抵押房产已办理登记手续，而该手续交原告保管的事实。
4、对中国建设银行个人贷款对账单本金无异议，但对拖欠利息存疑，请法院对其进行审查。
经审理查明：2002年7月4日翁坚生因向潮州市金田房地产开发有限公司购买位于潮州市城新西路金田花园13幢601号房产，于2002年8月16日同中国建设银行潮州市湘桥支行签订《个人住房借款合同》，合同约定：中国建设银行潮州市湘桥支行提供借款人民币160000元给翁坚生，借款期限自2002年8月19日至2012年8月18日止，月利率4.2‰；合同第五十三条“借款期限内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额”，约定按等额本息还款法，翁坚生应从贷款发放的次月开始，共分120期，20日是每期的结息期；合同还作如下约定：第三十九条“甲方的违约责任：第二款、甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同第六十一条规定利率计收利息”、第六十一条“对第三十九条第二款的约定借款逾期贷款部分按日万分之二点一计收利息”及第三十九条第三款“在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同第六十二条规定的违约金率收取违约金；第三十九条第四款“发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：……3、借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的”。翁坚生还提供位于潮州市城新西路金田花园13幢601号房产作该贷款的抵押物，并依法办理抵押备案登记。潮州市金田房地产开发有限公司为该款作连带责任保证，约定“保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止”。2002年8月20日，中国建设银行潮州市湘桥支行依约借给翁坚生人民币160000元。后翁坚生仅付还至2011年12月28日止的本息（其中潮州市金田房地产开发有限公司分别于2011年3月21日代偿还14373.38元、2011年3月21日代偿还人民币115959.95元），自2011年12月28日起开始拖欠本金人民币13567.75元及自2012年1月20日起逾期还款的利息、罚息利息。中国建设银行潮州市湘桥支行多次向翁坚生催讨无果，截至2013年8月22日翁坚生拖欠到期本金人民币13567.75元及应计利息。潮州市金田房地产开发有限公司也未依约履行保证责任。
另查明：2004年5月24日，经中国建设银行潮州市分行批准，同意撤销湘桥支行客户部，原职能同时并入市分行个贷中心。中国银行业监督管理委员会广东监管局作出粤银监复（2004）598号的批复，原中国建设银行潮州市分行于2004年11月26日更名为“中国建设银行股份有限公司潮州市分行”。潮州市金田房地产开发有限公司因逾期未参加工商年检于2008年3月29日被潮州市工商行政管理局吊销营业执照，林卓生、王泽敏系潮州市金田房地产开发有限公司的投资者。
本院认为：中国建设银行股份有限公司潮州市分行（原中国建设银行湘桥支行）与翁坚生、潮州市金田房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》条款明确，依法成立、有效，受法律保护。中国建设银行股份有限公司潮州市分行依约将人民币160000元借给翁坚生，已履行了义务；翁坚生向借款之后，并没有依约履行分期偿还借款本息的义务。至2013年10月15日止，翁坚生共拖欠中国建设银行股份有限公司潮州市分行到借款本金人民币人民币13567.75元及应计利息，其行为违反借款合同的有关约定，已构成违约。因此中国建设银行股份有限公司潮州市分行可按借款合同的规定提前实现债权，按人民银行规定的逾期利率和合同约定的结息方式计收利息和复利。因此，其请求理由成立，应予支持，翁坚生应承担本案纠纷的责任，向中国建设银行股份有限公司潮州市分行清偿已到期借款本金人民币13567.75元，清偿利息人民币1624.52元（利息暂计算至2013年10月15日，以后另计）。翁坚生的抗辩意见理由不成立。翁坚生自愿提供向潮州市金田房地产开发有限公司购买位于潮州市城新西路金田花园13幢601号房产为抵押物，并在潮州市房地产管理部门办理抵押备案登记，办妥抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，该抵押关系成立、有效。根据该法第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”的规定，中国建设银行股份有限公司潮州市分行对该抵押物有优先受偿权。潮州市金田房地产开发有限公司为上述借款作连带责任保证，约定“保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止”。由于在住房抵押贷款中，债务人只有在还清借款本息后才能取得房屋所有权证，因此，约定保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，实际上就是约定保证期间自借款合同生效之日起至本息还清之日止。而办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管均应发生在借款合同成立后借款借出之前，至少也应在主债务履行届满之前，因此，约定至“办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止”应认定约定的保证期间早于主债务履行期间。合同同时约定两个保证期间，应视为保证期间约定不明，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”的规定，借款合同约定期限是自2002年8月19日至2012年8月18日，保证期间应为2012年8月19日起至2014年8月18日，即中国建设银行股份有限公司潮州市分行应在保证期间向潮州市金田房地产开发有限公司主张权利。中国建设银行股份有限公司潮州市分行于2014年1月26日向法院提起诉讼，即在保证期间主张权利，故潮州市金田房地产开发有限公司应承担相应的连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”，故中国建设银行股份有限公司潮州市分行请求潮州市金田房地产开发有限公司应对翁坚生上述的债务承担连带保证的清偿责任的请求不当，应予调整，潮州市金田房地产开发有限公司应对上述债务在抵押物价值范围外的不足部分承担连带保证责任。潮州市金田房地产开发有限公司现被工商部门吊销销执照，中国建设银行股份有限公司潮州市分行对其两投资人林卓生、王泽敏的诉讼请求理由不足，应予驳回。林卓生的抗辩意见成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条“合法的借贷关系受法律保护”、第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、第一百零八条“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十一条、第四十二条第（二）项、第二十八条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决”的规定，判决如下：
一、被告翁坚生应于本判决生效之日起十日内付还原告中国建设银行股份有限公司潮州市分行借款本金人民币13567.75元及利息人民币1624.52元（利息计至2013年10月15日，以后另计），合计人民币15192.27元。
二、原告中国建设银行股份有限公司潮州市分行对潮州市城新西路金田花园13幢601号房产享有优先受偿权。
三、被告潮州市金田房地产开发有限公司应对上述债务在抵押物价值范围外的不足部分承担连带保证责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司潮州市分行对被告林卓生、王泽敏的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费187元，由被告翁坚生负担。该款已由原告行垫付，本院不另作收退。被告翁坚生应负担受理费应于本判决生效之日起五日内交纳本院转还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审 判 长 谢泽芬
人民陪审员 林本崇
人民陪审员 郑绍定
二０一四年五月六日
书 记 员 宋佳瑜