山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东商终字第94号
上诉人（原审原告）：王建武，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：姜泽忠，男，汉族。
上诉人王建武因与被上诉人姜泽忠转让合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东商初宇第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王建武，被上诉人姜泽忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建武在原审中诉称，2011年12月20日，王建武、姜泽忠签订《房产转让协议》。约定，姜泽忠自2011年12月20日将其按《东营集贸大厦集资启示》投资于东营（集贸）光彩大厦6万元（1993年12月）起全部所有权（二层2厅71号摊位面积，业主大会表决权确认证书66号及有关资料等）转让给王建武所有，一切权利与义务一并转让给王建武享有和承担（姜泽忠在2007年1月前已领取的租金除外）；姜泽忠有义务协助王建武办理过户等有关手续；转让费7万元一次性付清，其中含定金1万元；任何一方违约每次须向守约方支付违约金1万元。合同履行中，姜泽忠拒不协助王建武办理过户手续。姜泽忠的原投资额是5万元，该事实与实际情况不符，导致王建武无法办理过户手续，姜泽忠的行为构成违约。姜泽忠对王建武多次要求将转让协议中约定的原投资额6万元变更为5万元，应按投资比例退还多收取王建武的转让费11666元置之不理。双方多次协商未果，请求确认姜泽忠转让给王建武的光彩大厦投资额为5万元而取得的全部所有权（包括光彩大厦二层2厅71号摊位）归王建武所有、姜泽忠返还王建武多支付的转让费11666元、姜泽忠按《房产转让协议》约定支付王建武违约金1万元，并承担诉讼费用。
姜泽忠在原审中辩称，转让协议签订后，王建武从未要求姜泽忠协助办理过户手续。协议约定的是转让摊位的产权，与姜泽忠的原投资金额、双方转让协议约定的购买价格以及王建武请求的过户无关联。
原审法院审理查明，1991年12月25日，东营市东营区个体劳动者协会发表东营集贸大厦集资启事，该大厦总投资额为1000万元-1500万元，资金来源为社会集资，范围为全民、集体、私营企业和个体工商户。集资原则是”谁投资，谁受益”，投资者拥有永久使用权，可以出租、转让。
1992年1月26日，姜泽忠出资5万元购买了涉案摊位。1994年10月31日，东营市光彩大厦业主大会筹备组、东营市工商行政管理局东营分局光彩大厦工商所出具了营业面积使用证书。
根据东营市（集贸）光彩大厦业主（代表）大会表决权确认书（编号：066），姜泽忠购买涉案摊位原始投资额为6万元。
2011年11月20日，王建武、姜泽忠签订《房产转让协议》。约定，自2011年12月20日起，姜泽忠将其按《东营集贸大厦集资启事》载明的由姜泽忠投资6万元取得的东营（集贸）光彩大厦（1993年12月）的全部所有权，包括光彩大厦二层2厅71号摊位、第66号业主大会表决权确认证书等有关资料上的权利与义务一并转让给王建武享有与承担（姜泽忠在2007年1月前已领取的租金除外），姜泽忠有义务协助王建武办理过户等有关手续；转让费7万元，由王建武一次性付清，其中含定金1万元；姜泽忠将该摊位面积产权证及表决权确认书等资料在未过户前交给王建武，由其作为所有权（共有）人行使所有权。王建武未付清的部分转让款，应从出租日起每年支付给姜泽忠按未付金额的6%作为每年利息，付清后该条款失效。任何一方违约每次须向守约方支付违约金1万元。该转让协议上的”一次性付清”及落款”姜泽忠”都由姜泽忠本人所写。
原审法院认为，王建武、姜泽忠对《房产转让协议》的真实性无异议，该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应受协议约束并按照协议约定全面客观履行。从王建武提供的营业面积使用证书以及第66号业主大会表决权确认书载明的内容能够认定，姜泽忠取得的系光彩大厦二层2厅71号以及第66号业主大会表决权确认书载明的一定面积范围的使用权，故姜泽忠转让给王建武的相应权利不能超出该使用权的权利范畴，王建武从姜泽忠处转让取得的光彩大厦二层2厅71号以及第66号业主大会表决权确认书载明的一定面积范围的使用权归其享有，符合双方协议约定亦不违反法律规定，予以支持。王建武主张的超出部分，不予支持。王建武、姜泽忠协议中约定的系转让光彩大厦二层2厅71号以及第66号业主大会表决权确认证书中载明的相关权利，与王建武主张的系投资金额的转让没有法律上的关联性，故王建武认为姜泽忠转让金额不实而请求姜泽忠退还其多支付的转让费11666元，不予支持。根据转让协议约定，姜泽忠有义务协助王建武办理过户等有关手续，任何一方违约每次须向守约方支付违约金1万元，针对本案而言，王建武并没有诉请姜泽忠在相应的时间内办理过户口手续，仅仅是以姜泽忠投资额不实而要求姜泽忠支付违约金，王建武的该项诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姜泽忠原投资东营市（集贸）光彩大厦取得的光彩大厦二层2厅71号、第66号业主大会表决权确认证书等资料载明的权利归王建武享有；二、驳回王建武其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，减半收取796元，由王建武负担271元，姜泽忠负担525元。
王建武不服原判上诉称，原审判决认定的转让事实不清。一、原审判决将姜泽忠取得“所有权”说成“使用权”，并故意漏掉《房产转让协议》中写的是“投资6万元全部所有权”为转让依据，躲避与实际投资5万元的分配关联性。二、原审法院故意不谈业主大会表决权确认书（首次）中记载的“集资6万元及改动的5．1米”是按被上诉人的意向写上的，隐瞒了按投资额分摊所有权面积的事实，并对被上诉人不诚信的告知业主大会筹备组原投资是5万元和在第二次换业主大会表决权确认书时又一次不诚信告知业主委员会（业主大会筹备组）原投资是5万元，以及在转让时再一次不诚信告知原投资是5万元，原审对此视而不见，从而导致转让协议中按投资额6万元转让与档案中原投资额5万元不符而无法办理过户，这是姜泽忠违约的事实。三、王建武在原审庭审中已经提出“曾经多次要求姜泽忠协助王建武办理过户手续”，录音证据也证明姜泽忠多次答应从外地回来后协助办理过户，却并不实施。姜泽忠在谈话中就投资额不实承诺“如业主大会表决权确认证书中签‘姜泽忠和投资陆万元’是本人亲自所签，愿承担违约责任七万元”，庭审中又再次承认（见原审法院庭审录音录像）。综上所述，上诉人在办理过户时，被上诉人拒不到场协助变更原投资是伍万元协议，被上诉人向上诉人转让前称投资6万元，与原投资5万元的事实不符，导致上诉人至今无法办理过户。请求：一、依法撤销原审判决第二项；二、确认姜泽忠原投资额是5万元，并判令因转让投资额不实而应退还王建武多支付的11666元转让费；三、判令姜泽忠按《房产转让协议》约定和口头承诺向王建武支付违约金l万元，并承担二审全部诉讼费用。
被上诉人姜泽忠答辩称，双方当事人在2011年12月20日签定转让协议，同年12月22日上诉人把转让款全部支付给了被上诉人，付款之前被上诉人把全部资料都交给了上诉人，上诉人对双方转让事实很清楚。上诉人无理要求，伪造证据，请求二审法院依法予以驳回
二审过程中，上诉人王建武提交如下证据：
证据一，东营日报刊登的光彩大厦基本概况一份。证明：第一，光彩大厦是民营商厦；第二，投资人是广泛联合、自主经营、共同开发的；第三，划分摊位是分配行为；第四，光彩大厦总投资2400万元是虚假的，应是1400万元。
证据二，产权证书一份。证明：产权证是由原投资分得而来，不是出售得到。
证据三，业主大会于2003年10月8日颁发的关于召开业主大会进行业主确认的通知。证明：按投资额分配面积并对业主身份进行确认。
证据四，2010年4月9日颁发的关于业主联合合伙投资经营管理书份额及表决权声明书。证明：光彩大厦总投资1400万元，总建筑面积11700平方米，折合原投资3万元，分配25.07平方米给各业主并办理确认手续，被上诉人也是按照该确认说明办理并签字确认。
证据五，东营市工商局光彩大厦市场管理处于2004年2月22日给光彩大厦业主大会筹备组及业主代表的答复意见。证明：工商局承认业主大会筹备组及业主代表的合法身份并对该大厦投资者委托授权代理出租行为作的答复，证明按投资额分配租金。
证据六，所有权人尚淑华在光彩大厦租金支付凭证五份、李守福租金支付凭证十二份及所有权证书一份。证明：光彩大厦是按投资额分配租金。
证据七，2014年5月15日双方当事人的谈话录音资料一份。证明：双方投资额转让其中包括摊位，被上诉人多次承认给上诉人退款。
被上诉人姜泽忠质证称，对上诉人提交的证据均不予认可。
根据上诉人王建武申请，本院到东营市光彩大厦市场管理处调取了证据材料。上诉人王建武质证称，该证据能够证明是按投资额5万分配租金，证明被上诉人转让的是投资额。被上诉人姜泽忠质证称，上诉人王建武所述不符合事实。
对于当事人二审提供的证据和本院调取的证据，本院审查认为，上述证据均符合证据的形式要件，可以作为证据使用。
本院认为，双方当事人2011年12月20日签订的《房产转让协议》意思表示真实，内容合法有效，双方均应按协议约定全面履行。根据《房产转让协议》第一条的约定，姜泽忠转让给王建武的是其投资于东营（集贸）光彩大厦的全部所有权，具体包括二层2厅71号摊位面积、第66号业主大会表决权确认证书涉及的相关权利与义务，王建武应按照二层2厅71号摊位面积及第66号业主大会表决权确认证书确定的内容享受权利义务。双方转让的内容已经东营光彩大厦业主大会、业主委员会确认，《房产转让协议》转让的标的与姜泽忠的投资金额不是同一概念，王建武主张姜泽忠转让金额不实而请求退还多支付的转让费11666元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1592元，由上诉人王建武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪红广
审 判 员 乔良艳
代理审判员 郭芳芳
二〇一五年六月十五日
书 记 员 于 燕