北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1402号
上诉人（原审被告）：尚颖，女，1967年9月17日出生。
被上诉人（原审原告）：北京育龙家园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路西侧育龙家园小区11号物业楼内。
法定代表人刘宪忠，董事长。
委托代理人周小广，男，1977年11月4日出生，北京育龙家园物业管理有限责任公司职员。
委托代理人孟伟，女，1970年5月16日出生，北京育龙家园物业管理有限责任公司职员。
上诉人尚颖因与被上诉人北京育龙家园物业管理有限责任公司（以下简称育龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初14386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
尚颖上诉请求：一、撤销原判。二、判令育龙物业公司将属于全体业主的公共场所和设施、小区内幼儿园、停车位、地下室及物业管理用房的出租收益按照比例汇入我的公共维修基金账户。三、本案诉讼费用由育龙物业公司负担。事实和理由：第一、育龙物业公司所主张的2014年8月29日之前的物业费已经超过诉讼时效；第二、育龙物业公司提供的物业服务不符合约定，育龙物业公司仅仅提供了打扫楼道、打扫小区道路、垃圾外运、化粪池清掏，而且打扫卫生、垃圾外运不及时、不彻底。物业提供生活用水是地下井水，水质严重污染。物业费中包含小修、中修费，但是从未提供小修、中修服务。
育龙物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。
育龙物业公司向一审法院起诉请求：1、尚颖支付育龙物业公司2004年4月至2016年12月的物业服务费27901.80元，公共照明费306元、拖欠的2004年1月至2015年6月水费8188.80元，及上述费用产生的滞纳金10918.98元，合计47315.58元；2、本案诉讼费由尚颖承担。
一审法院认定事实：尚颖系育龙家园住宅小区×室业主，房屋面积155.46平方米。2002年12月12日梁振芳与育龙物业公司签署《遵守公约承诺书》，约定购买×室房屋一套，并对《育龙家园住宅小区三期23至28号楼房屋使用、管理、维修公约》（以下简称:公约）进行了认真阅读，同意遵守此公约，如违约愿承担违约责任。公约中约定由育龙物业公司提供物业服务；公约约定产权人有按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用的义务；约定每季度第一个月10日前到物业财务科缴费。
合同签订后，育龙物业公司一直为尚颖提供物业管理服务。2002年10月1日至2009年12月31日物业费收费标准为：管理费3.50元/平米·年、绿化养护费0.66元/平米·年、小修费4.72元/平米·年（实际按照标准的61.3%收取即实收2.90元/平米·年）、中修费8.19元/平米·年（实际按照标准的61.3%即实收5.02元/平米·年）、小区公共设施维修费1元/平米·年、化粪池清掏费0.30元/平米·年、保安费5元/户·月、保洁费5元/户·月、各项费用统收服务费5元/户·月、生活垃圾外运费30元/户·年、营业税金按上述收费总金额的5%计算。计算方式为：1.115元/平米·月+13.50元/户·月+营业税5%。自2010年1月1日起物业费总金额下调至每户1.10元/平米·年；公共照明费2元/户·月；水费标准：2000年至2002年6月按照2元/吨、2002年7月至2004年6月按照2.50元/吨、2004年7月至2009年12月按照2.80元/吨、2010年1月至2014年6月按照2.96元/吨、2014年7月至今按照3.64元/吨。尚颖未交纳2004年4月至2016年12月的物业费27901.80元、公共照明费306元、2004年1月至2015年6月水费8188.80元。
一审法院认为，育龙物业公司与梁振芳签订的《育龙家园住宅小区三期23至28号楼房屋使用、管理、维修公约》及《遵守公约承诺书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。从本案事实看，育龙物业公司一直对包括尚颖在内的该小区业主提供物业管理服务，育龙物业公司基本履行了物业管理服务义务，尚颖以育龙物业公司未能向其提供完善的物业服务为由拒交物业费，法院不予认可，育龙物业公司要求尚颖支付2004年4月至2016年12月的物业服务费27901.80元、公共照明费306元及2004年1月至2015年6月水费8188.80元，法院予以支持。针对尚颖提出育龙物业公司诉讼请求已过诉讼时效，法院认为，除法律另有规定的以外，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该诉讼时效会因权利人主张权利而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业服务合同具有特殊性，法院在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利,故法院对尚颖的该项辩解理由不予支持。鉴于尚颖未按时交纳物业费系因双方交流沟通不够、认识不同所致，并无主观恶意，故法院对于育龙物业公司要求滞纳金的主张不予支持。综上，原审法院于2016年12月判决：一、尚颖给付北京育龙家园物业管理有限责任公司二〇〇四年四月至二〇一六年十二月的物业费二万七千九百零一元八角、公共照明费三百零六元；二〇〇四年一月至二〇一五年六月水费八千一百八十八元八角，以上共计三万六千三百九十六元六角（于判决生效后十日内给付）;二、驳回北京育龙家园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，尚颖提供了照片等证据用以证实育龙物业公司未能提供完善的物业服务。育龙物业公司对于尚颖提供的证据表示，物业公司每天提供正常物业服务。育龙物业公司提供了结账付款通知书，用以证实该公司于诉讼时效内向尚颖催缴物业费，尚颖对此予以否认，表示没见过付款通知单。本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，育龙物业公司受北京育龙房地产开发有限责任公司委托对育龙家园小区实施物业管理，北京育龙房地产开发有限责任公司制订了《育龙家园住宅小区三期23至28号楼房屋使用、管理、维修公约》，梁振芳于2002年12月12日签订了遵守公约《承诺书》。育龙物业公司也实际为尚颖提供了物业管理服务，因此尚颖与育龙物业公司已经形成物业管理合同关系，尚颖应交纳物业费。关于尚颖所提，因育龙物业公司未对物业区域进行有效物业管理及服务，因此不同意交纳物业费的上诉主张，经审核，一方面尚颖提供的证据尚不能证明育龙物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免收物业费的事实，另一方面业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费也会导致物业服务质量的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。故尚颖以此作为免交物业费理由不能成立，对此上诉主张，本院予以驳回。关于尚颖所提，育龙物业公司所主张的2014年8月29日之前的物业费和水费已经超过诉讼时效的主张，本院认为，除法律另有规定的以外，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，该诉讼时效会因权利人主张权利而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业服务合同具有特殊性，法院在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业公司明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。现育龙物业公司提交了结账付款通知单用以证实在诉讼时效内育龙物业公司曾向尚颖主张权利。故尚颖此节上诉主张本院亦不予支持。关于尚颖所提，要求判令育龙物业公司将属于全体业主的公共场所和设施、小区内幼儿园、停车位、地下室及物业管理用房的出租收益按照比例汇入其公共维修基金账户的主张，属于在第二审程序中新增加的反诉主张，对此问题双方当事人可另行解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费982元，由尚颖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 王 云
二〇一七年三月三十一日
书记员 杨春雪