辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4303号
上诉人（原审被告）：吕泳秋，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：劳星星，辽宁众义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李庆伟，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，辽宁鸿品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘慧卿，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，辽宁鸿品律师事务所律师。
上诉人吕泳秋因与被上诉人李庆伟、刘慧卿所有权确认纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕泳秋的委托诉讼代理人劳星星、李卫权，被上诉人李庆伟、刘慧卿的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕泳秋上诉请求：撤销原审判决，依法改判�回二被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院采信的案外人李树文的证言存在严重瑕疵，不能作为定案依据。上诉人新提交的《情况说明》可以证明李树文存在隐瞒事实、证言前后矛盾的事实。李树文作为证人与被上诉人间存在利害关系，证言不具有证明力。二、被上诉人提举的《欠款确认书》，记载案涉房屋系”出售过户给乙方指定的亲属吕泳秋名下”，与上诉人主张的房屋买卖关系并不矛盾，可以证明该房屋实际出售给被上诉人指定的第三人即上诉人。原审判决认定前述确认书与李树文的当庭证言一致错误。三、原审法院依据上诉人和被上诉人之间的2016年3月28日、6月24日等等的短信和微信记录内容，认定上诉人代持，属于认定事实错误。2016年3月28日的短信足以证明房屋买卖前，二被上诉人明确向上诉人表明其是房屋的实�所有人，贷款应由其自行负责，并根据上述短信，上诉人与案外人李树文签署房屋买卖合同、办理过户及办理银行贷款。双方当事人曾就换钥匙出现纠纷并报警，足以证明上诉人过户后也曾占用房屋。被上诉人曾经于2016年10月8日两次打款15000元，相对于240余万元的房屋贷款，不足以认定被上诉人已经还款。房屋转让价格属于双方合意，基于各种原因低于市值就作为判定物权不成立的依据错误。四、一审法院认定上诉人与李树文签订的房屋买卖合同已经实际履行，并办理了过户登记的事实，同时支持被上诉人享有物权，与物权登记效力和上诉人付款事实冲突，裁判错误。五、本案系物权权属纠纷，案涉房屋系吕泳秋婚后购买的住房，房屋的银行贷款由吕泳秋和妻子王佳慧二人共同向银行贷款，房屋权属人应该为吕泳秋和妻子二人共有。一审判决遗漏了必要的诉讼主体。一审未查明上诉人吕泳秋曾向李树文的委托人支付部分房屋首付款，足以证明购买房屋的主体系上诉人吕泳秋。
李庆伟、刘慧卿不同意上诉人的上诉请求，认为被上诉人在一审时提交的证据可以形成完整的证据链，证明案涉房屋系被上诉人指定以上诉人名义购买的事实。理由如下：1.上诉人上诉状中提及的《情况说明》是于2016年6月29日形成，不是一审庭审结束后新发现的证据，不属于最高人民法院证据规则规定的二审新证据，二审法院不应采信。2.关于其他证据问题，一审法院并没有孤立采信某一单一证据，而是综合考量了李树文的证言、房屋买卖交易过程、购房款金额、房屋实际价值、房屋交付情况等综合因素作出了认定，被上诉人所提交的证据也形成了完整的证据链条，证明被上诉人是房屋所有权人的事实。3.一审法院确认房屋权属关系并不影响房屋为夫妻共有财产的事实，所以就本案纠纷而言，一审法院没有必要追加上诉人的妻子为共同被告，对房屋权属确认不影响夫妻权益。
李庆伟、刘慧卿向一审法院起诉请求：确认大连市沙河口区福意园18号15层1号房屋所有权归原告刘慧卿、李庆伟所有。
一审法院认定事实：原告刘慧卿、李庆伟系夫妻，被告系原告刘慧卿的外甥。
2007年7月4日，原告李庆伟与正源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋即大连市沙河口区福意园房屋一套，2010年8月12日取得房地产权证，房地产权利人为原告李庆伟。2015年4月10日，二原告与案外人李红莉、胡俊杰签订《协议书》，约定二原告将案涉房屋以443万元的价格抵偿给案外人李红莉，二原告可以继续在房屋内无偿居住5年，同时约定在该期限内，二原告可以选择随时回购案涉房屋，可过户至自己名下，也可以过户至其指定的第三人名下等相关内容。同日，案涉房屋过户至李红莉叔叔李树文名下。
2016年6月21日，案外人李树文向王荣刚出具《还款确认书》，确认其对案外人李红莉、胡俊杰借王荣刚款项一事，承诺于2016年6月30日前用其名下的一套房产售卖给被告吕泳秋的房款偿还王荣刚拾柒万叁仟元。该确认书还确认了案外人李树文与王荣刚之间的其他债权债务问题。原告刘慧卿在该《还款确认书》担保人处签名。同年6月22日，原告刘慧卿（乙方）与案外人李树文、陈艳（甲方，二人系夫妻）、姚军（丙方）签订《欠款确认书》，约定：”甲方（李树文、陈艳）在大连市沙河口区福意园有一套住宅房产，现经甲、乙协商同意出售过户给乙方（因乙方贷款资质原因）指定的亲属（乙方的外甥）吕泳秋名下，并委托大连普天贷公司姚军全权经办此事。并明确如下：1、房屋交易总价款包括乙方偿付甲方用此房产在银岗投资公司民间借贷本金壹佰柒拾万元及利息贰拾柒万元，及偿付甲方侄女李红莉欠王荣刚民间借贷壹拾柒万叁仟元，待房产过户成功乙方再付给甲方人民币贰拾万元。2、此房屋交易过程中产生的税费和委托代办费全部由乙方承担，甲方配合乙方、丙方过户。因乙方抵押贷款的数额问题，乙方替甲方偿付给银岗投资公司及王荣刚的款项由丙方监管并支付，付给甲方房款人民币贰拾万元，在此房产过户给乙方后，乙方一次性给付甲方”。同年6月24日，银岗投资公司总经理王梓旭出具《收条》，确认收到�树文借款本金壹佰柒拾万元及利息贰拾柒万元。同年6月29日，案外人王荣刚出具《收条确认书》，确认收到李树文用卖房款偿还的拾柒万叁仟元借款。
2016年6月24日，案外人李树文、陈艳与被告吕泳秋签订大连市房地产买卖合同，约定案外人李树文、陈艳将案涉房屋以人民币2,469,904.76元的价款转让给被告吕泳秋。当日案涉房屋过户至被告吕泳秋名下，2016年6月28日被告取得案涉房屋的不动产权证书，案涉房屋建筑面积为196.47平方米。但案涉房屋没有交付被告。被告吕泳秋与其妻子王佳慧与中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行签订个人购房借款/担保合同，约定以案涉房屋为抵押物贷款人民币2,400,000元用于购置案涉房屋，贷款期限为240个月（2016年3月31日-2036年3月31日），放款日与到期日以借款凭证为准，案涉房屋抵押物价值为350万元。中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行贷款实际发放日为2016年7月6日，贷款到期日为2036年7月6日。上述案涉房屋过户、抵押贷款，李树文、被告均全权委托大连普天贷公司姚军办理。抵押贷款240万元李树文确认收到，也已给付姚军，偿付了《还款确认书》约定的甲方（李树文）的欠款（银岗投资197万元）、李树文侄女李红莉欠款（王荣刚17.3万元）。
2016年8月6日-2017年5月6日期间，被告吕泳秋以其名下中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行卡号为×××的借记卡逐月依约偿还案涉房屋贷款本息约15,000余元。2017年5月17日，被告吕泳秋提前一次性将案涉房屋剩余贷款全部偿还，当日偿还本金2,334,757.06元、利息2,971元。同日，中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行出具还款证明，证明被告吕泳秋在其�以案涉房屋为抵押物办理个人房屋抵押贷款，贷款已于2017年5月17日全部还清。2017年5月1日，被告交付案涉房屋2016年6月1日至2017年12月31日物业费5946元。
案涉房屋登记过户至被告名下，被告没有交付首付款。2016年10月8日，原告刘慧卿通过中国工商银行自动柜员机向被告两次转账共计人民币15,000元，偿还案涉房屋贷款。2017年8月2日原告与被告因案涉房屋换锁问题产生争执并报警，大连市公安局沙河口分局幸福派出所当日12时55分、16时12分出警两次调解。现案涉房屋仍由原告占有、使用、居住。
李树文在一审庭审出庭证实：其是基于与原告签订的《欠款确认书》的约定，将案涉房屋出售给原告的，因原告贷款资质原因，原告指定过户至被告名下，以被告名义办理案涉房屋抵押贷款�还其与侄女李红莉欠款。其没有为案涉房屋的出卖与被告协商过，只是共同去办理了过户相关手续。
再查，2016年至2017年间，原告刘慧卿与被告吕泳秋及其母亲刘慧君之间就案涉房屋的买卖过程通过短信或微信进行过沟通。其中被告发送给原告短信：
2016年6月23日13：29”先期姚军为咱垫付银港197万元，税款23万元，拿证当天给王荣刚15．3万元，合计235．3万元......姚军这边合计收取的费用18.55万元......”；
2016年6月24日12：42”先期姚军为咱垫付银港197万元，税款18万元，拿证当天给王荣刚15．3万元，合计230．3万元......姚军这边合计收取的费用18.3万元......”；
2016年7月23日”三姨幸福一家四期房贷还款，8月5日到期，还款15000元，工商银行，吕泳秋，622......8330，你要是有的话就提前存进去......”；
2016年8月24日”银港197，王荣刚17.3其他的就是税费和给姚军的利息了......银港197，税费17.53，王荣刚15.3，合计229.83，这三笔款是姚军先期为咱们垫付的......98万资金监管的利息1.1万，其他的钱都是办省税，银行贷款，当日审批交税的人情费”；
2017年2月28日”我可以不换钥匙，让李抒航随时能回去拿东西，但是这几天你得把你值钱的东西拿走，然后房子钥匙给我一把，我正常领人看房、卖房......这几个月的房贷我管我同学借吧”；
2017年4月30日”三姨，你答应十号还我一万八，到今天30号，也没还我，我也没法还给我同学，我妈来的时候订好五月最后一个月，如果260万不能给我打过来，我也只能卖房子了，也请你和李抒航不要再干预了，因为房贷你一个月都没有还”。
被告发送给原告微信：
2017年2月24日”再就是你老说你的事重要，是，但在我看来卖这个房子的事才最重要，下月还不上月供，银行贷款逾期，我的个人征信记入黑名单，以后什么都做不了，今天24号，银行每月5日扣款，你说哪个事重要......你外甥要是趁个上千万，不帮你背这个房子，，我就是......”；
2017年2月28日”我�我妈的观点依然没变，房子必须得卖......你要是好心想为了我和佳慧还有我妈少上点火，一次性把这笔贷款还死，名是我名但是没有任何意义，况且房子也不能去住......我宁宁只需要你把我妈借的钱，我管银行做的贷款还死就行，我不挣三姨你一分钱”。
原告与被告2016年3月28日往来短信：
原告22:07”你把房子买回来就已成你的了，你愿意卖就卖......我说要能卖你就卖，你明天贷款都下来了，根本不能改了......我以前对你不差于我女儿，你们不会因我暂时困难再把我推到绝路上吧。不管花多少钱这房子必须拿回来......”；
原告22:46”......我是说你若不爱住这个房还可以卖了再买别的房�，你不卖我也管不着，就这一个房子明天贷款下来就是你们的了。你卖不卖跟我没关系，给我一个来月时间我把东西搬走。”；
被告22:53”......你是想卖给我俩还是让我俩帮你贷款直到你那边资金缓解过来，你再买回去”；
原告22:57：”我不要了，我要那房子有什么用......”。
大连链家官网显示，案涉房屋所在区域幸福e家四期福意园小区2016年房屋成交价每平19,668-23,313元，2017年每平20,895-30,269元。
原告刘慧卿向一审法院申请财产保全，要求查封案涉房屋的产籍，并提供中国平安财产保险股份有限公司大连分公司财产保全保单保函�为担保，该院于2017年5月22日查封了案涉房屋产籍。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十三条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中案涉房屋自2016年6月24日登记在被告吕泳秋名下，吕泳秋于2016年6月28日取得了辽（2016）大连市内四区不动产权第00000724号不动产权证书。被告吕泳秋称其于2016年6月24日从案外人李树文、陈艳处购买了案涉房屋，被告夫妻以案涉房屋为抵押物贷款人民币240万元用于购置了案涉房屋，并办理了过户手续，取得了案涉房屋的物权。2016年8月至2017年5月每月按期偿还贷款本息约15,000余元，2017年5月17日提前偿还了案涉房屋全部的抵押贷款，自己是案涉房屋的所有权人。二原告主张案涉房屋系原告刘慧卿依据《欠款确认书》的约定，让原房屋所有权人李树文将案涉房屋过户至被告名下，由被告代为持有房屋，原告是案涉房屋的所有权人。故本案的争议焦点为案涉房屋是由被告购买取得物权，还是代原告持有物权。一审法院综合分析如下：
一、李树文作为原案涉房屋登记的所有权人出庭陈述，其将案涉房屋出售给原告刘慧卿，而非吕泳秋，刘慧卿指定将案涉房屋登记在吕泳秋名下。用案涉房屋贷款偿还其与侄女李红莉欠款，其没有为案涉房屋的出卖与被告协商过，只是共同去办理了过户相关手续。该证人证言与2016年6月22日签订的《欠款确认书》中记载的”甲方（李树文、陈艳）在大连市沙河口区福意园18号15层1号（196．47平方米）有一套住宅房产，经甲（李树文、陈艳）、乙（刘慧卿）协商同意出售过户给乙方（因乙方贷款资质原因）指定的亲属（乙方的外甥）吕泳秋名下”内容相一致。2015年4月10日刘慧卿、李庆伟与案外人李红莉、胡俊杰签订的《协议书》约定”二原告将案涉房屋以443万元的价格抵偿给案外人李红莉，二原告可以继续在房屋内无偿居住5年，同时约定在该期限内，二原告可以选择随时回购案涉房屋，可过户至自己名下，也可以过户至其指定的第三人名下等相关内容”，该协议书履行中，案涉房屋过户至李红莉叔叔李树文名下。上述李树文证人证言，也与该《协议书》关于案涉房屋回购的内容相一致。
二、案涉房屋登记过户至被告名下，也是按《欠款确认书》约定履行的。首先李树文与被告均委托了大连普天贷公司姚军全权办理此事，其次案涉房屋贷款了240万元，偿付了《欠款确认书》约定的甲方（李树文）的欠款（银岗投资197万元）、李树文侄女李红莉欠款（王荣刚17．3万元）。
三、案涉房屋系以二手房买卖办理的过户，交易中没有首付款，只是办理了二手住房购置贷款240万元为案涉房屋买卖的全款；被告与银行签署的贷款合同中抵押物即案涉房屋的价值为350万元；大连链家官网显示，案涉房屋所在区域幸福e家四期福意园小区2016年房屋成交价每平19,668-23,313元，2017年每平20,895-30,269元，案涉房屋（196．47平方米）240万元（约每平12,215元）的交易价格与实际价格存在明显差异；案涉房屋过户登记到被告名下后没有实际交付，现仍由原告占有、使用、居住。被告庭审中陈述”不需要�付，自己有钥匙”，与其2017年2月28日向原告发送的短信中”向原告要钥匙”相矛盾，也与双方因换锁产生纠纷报警的情形相矛盾。上述情况均不符合二手房买卖的客观情形。
四、原告刘慧卿与被告吕泳秋短信、微信记录中，有吕泳秋向刘慧卿发送房屋贷款的具体用途（2016年6月24日12：42先期姚军为咱垫付银港197万元，税款18万元，拿证当天给王荣刚15．3万元，合计230．3万元......姚军这边合计收取的费用18．3万元......），与《欠款确认书》约定的房屋总价款内容相符合，表明被告知晓《欠款确认书》，其与庭审陈述不清楚相矛盾；短信、微信记录中有吕泳秋要求刘慧卿偿还贷款、催款等（三姨幸福一家四期房贷还款，8月5日到期，还款15000元，工商银行，吕泳秋，622......8330，你要是有的�就提前存进去......；名是我名但是没有任何意义，况且房子也不能去住......我宁宁只需要你把我妈借的钱，我管银行做的贷款还死就行，我不挣三姨你一分钱）。上述情况与被告称自己购买了案涉房屋的主张矛盾，不符合二手房买卖的客观情形。
五、关于被告辩称在原告与被告2016年3月28日往来短信中，原、被告以短信方式确定案涉房屋购买主体为被告，被告购买了案涉房屋的主张（被告22：53......你是想卖给我俩还是让我俩帮你贷款直到你那边资金缓解过来，你再买回去；原告22：57：我不要了，我要那房子有什么用......）。一审法院认为，案涉房屋被告与李树文签订买卖合同、办理过户相关手续的时间是2016年6月24日，期间原被告一直在协商中，在2016年3月28日后的短信、微信中，有被告向原告发送房屋贷款的具体用途、要求原告偿还贷款、催要贷款、因原告未及时偿还贷款担心影响其个人征信、与原告协商将案涉房屋出卖一次性还清贷款等情况，上述事实与被告主张其为购买案涉房屋主体相矛盾，与客观情形不相符，故被告上述抗辩主张，一审法院不予支持。
综上所述，本案综合考量李树文的证言、购房款数额、案涉房屋的实际价值、房屋的交房情况等因素，从原告与被告提供的证据来看，原告提供的证据形成了一系列证据链条，证明效力明显大于被告证据的证明效力。二原告主张案涉房屋系原告刘慧卿依据《欠款确认书》的约定，让原房屋所有权人李树文将案涉房屋过户至被告名下，由被告代为持有房屋，原告是案涉房屋的所有权人。事实清楚、理由充足，该院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十�条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：确认大连市沙河口区福意园18号15层1号房屋所有权归原告刘慧卿、李庆伟所有。案件受理费29,200元、保全费5,000元由被告负担，被告于判决生效之日起十日内交付。
本院二审期间，上诉人提交了新的证据，包括一份《情况说明》、一张收款人为姚军的收条、一份《借记卡账户历史明细清单》和吕泳秋与王佳慧结婚证。被上诉人对《情况说明》、收条及《借记卡账户历史明细清单》的真实性不予确认。本院认为上诉人提交的《情况说明》上有李树文、吕泳秋、姚军、王荣刚的签名，由于该证据材料上并没有被上诉人的署名，在被上诉人否认该证据为真实的条件下，应当由上诉人对该材料上的署名系李树文、姚军和王�刚署名的真实性予以进一步的证明，上诉人现不能提供进一步的证据，因此，对于该证据的真实性，本院不予确认。关于姚军书写的收条，记载内容为”今2016.3.11日收到吕泳秋购房款壹拾万元（100000）”，而上诉人提交的《借记卡账户历史明细清单》记载2016年3月11日，吕泳秋名下×××的账户当日分两笔分别向”*军”6222083400*****3545账户转款50万元和10万元。由于该明细单不能反映”*军”的全名，而姚军本人不能到庭证明前述收条及收款的事实，本院现无法确认该收条的真实性。
根据一、二审质证情况，除”案涉房屋登记过户至被告名下，被告没有交付首付款。2016年10月8日，原告刘慧卿通过中国工商银行自动柜员机向被告两次转账共计人民币15,000元，偿还案涉房屋贷款”外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：吕泳秋与王佳慧系夫妻关系。2016年10月8日，原告刘慧卿通过中国工商银行自动柜员机向原审被告两次转账共计人民币15,000元。被上诉人在庭审中向本院明确其向上诉人主张权利的依据是上诉人与被上诉人间存在借名买房的法律关系。
本院认为，本案争议的焦点有两个：一是上诉人与被上诉人间存在何种法律关系；二是被上诉人是否是案涉房屋的所有权人。
关于第一个焦点问题，本院认为，上诉人与被上诉人间存在委托合同关系。理由如下：
1.作为案涉房屋买卖合同的出卖人李树文应当清楚知道与其订立买卖合同的相对人。现李树文明确其交易的对象系刘慧卿，并非吕泳秋。尽管李树文与吕泳秋签订有书面房屋买卖合同书，但该事实并不能排除吕泳秋系受刘慧卿委托而订立房屋买卖合同的可能。
2.合同的内容应当由当事人自主决定，而根据吕泳秋在2016年6月23日13:29、6月24日12:42和2016年8月24日向刘慧卿发送的短信可以确定，本案房屋买受人吕泳秋在订立房屋买卖合同的前一天和当天以及缔约后尚就办理案涉房屋贷款以及贷款的使用问题向刘慧卿进行告知，在用语中明确使用”我们”，可见其并非自主决定合同内容，存在受刘慧卿委托商谈缔约相关内容的可能。
3.根据合同相对性原则，如果吕泳秋是合同相对人，则应当自行承担贷款的偿还�务。但根据吕泳秋2016年7月23日向刘慧卿发送的短信”三姨幸福一家四期房贷还款，8月5日到期，还款15000元，工商银行，吕泳秋，622......8330，你要是有的话就提前存进去......”的内容、2017年2月24日发送的微信”......但在我看来卖这个房子的事才最重要，下月还不上月供，银行贷款逾期，我的个人征信记入黑名单，以后什么都做不了，今天24号，银行每月5日扣款，你说哪个事重要......你外甥要是趁个上千万，不帮你背这个房子，我就是......”的内容、2017年2月28日微信”......你要是好心想为了我和佳慧还有我妈少上点火，一次性把这笔贷款还死，名是我名但是没有任何意义，......我宁宁只需要你把我妈借的钱，我管银行做的贷款还死就行，我不挣三姨你一分钱”的内容、2017年4月30日发送的短信”三姨，你答应十号还我一万八，到今天30号，也没还我，我也没法还给我同学，我妈来的时候订好五月最后一个月，如果260万不能给我打过来，我也只能卖房子了，也请你和李抒航不要再干预了，因为房贷你一个月都没有还”的内容，可以确定吕泳秋一直要求刘慧卿偿还案涉房屋贷款，此节事实与吕泳秋系房屋买受人应当自行承担贷款偿还义务相矛盾，可以进一步推定刘慧卿系实际买受人，应当承担贷款偿还义务。
4.作为房屋买受人，吕泳秋应当要求出卖人李树文夫妇交付房屋，但根据现有证据显示案涉房屋并未实际交付。即李树文夫妇并未与吕泳秋交接房屋。同时，因为房屋换锁问题，刘慧卿与吕泳秋之间发生的争执可以进一步证明，案涉房屋实际由刘慧卿控制，而对于房屋没有交付，正常情况下，吕泳秋应向房屋出卖人李树文夫妇主张权利，但现有证据显示吕泳秋并未向李树文夫妇主张过交付的权利。同时，根据吕泳秋2017年2月28日向刘慧卿发送的微信”房子是我名，但没有任何意义，况且房子也不能去住”可以进一步确定吕泳秋并不实际控制案涉房屋，其能否入住需要刘慧卿的同意，该节事实显然与吕泳秋主张的其系房屋买受人的身份相矛盾。
5.房屋所有权人拥有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。根据吕泳秋2017年4月30日发送的短信、2017年2月24日、2017年2月28日发送的微信，可以推定本案吕泳秋决定出卖案涉房屋时需要征得刘慧卿同意，即只要刘慧卿能将贷款还上，则就继续帮刘慧卿”背”房子。上述事实显示吕泳秋是因为刘慧卿未能如约承担案涉房屋的贷款偿还义务导致吕泳秋对房屋进行处分。
6.除非特殊原因，房屋买卖合同一般遵循等价有偿的基本原则。本案上诉人吕泳秋显系以不合理的低价购买案涉房屋，并且不能说明合理的理由。吕泳秋申请贷款时，银行机构对房屋的评估价值为350万元，该评估应当具有一定的客观性。链家官网统计的房屋价格虽然并不能直接证明案涉房屋在上诉人签订买卖合同时的准确价值，但作为特定区域内的房屋交易价格对于案涉房屋价值的判断具有一定的参考价值，该数据与银行评估的价格相互印证，可以确定案涉房屋的价值至少应当在350万元以上，而合同约定的交易价格仅有2,469,904.76元，100余万元价值上的差额，吕泳秋不能说明合理理由。相反，根据李树文的证言以及刘慧卿提供的二上诉人与李红莉、胡俊杰签订的《协议书》、李树�向王荣刚出具的《还款确认书》能够较为合理说明刘慧卿系由于其与李红莉之间存在房屋回购的关系，因此价格比较低更符合常理，更具有可信性。另外，吕泳秋作为房屋的买受人，其只承担给付购房款的义务，对于贷款给付后买受人如何使用问题，与其并无利害关系，但吕泳秋在订立买卖合同前以及嗣后向刘慧卿通报贷款的用途与刘慧卿主张的《欠款确认书》记载的事实相一致，进一步印证刘慧卿主张的房屋回购及偿还相关债务的事实存在。
综上，经全面考虑房屋出卖人确认合同相对人（买受人）为刘慧卿而非上诉人的事实、上诉人对于缔约的内容（贷款使用）事先向被上诉人告知的事实、出卖人并未向上诉人实际交付房屋的事实、上诉人一直要求被上诉人偿还房屋贷款的事实、上诉人没有入住案涉房屋的事实、房屋价格低于正常交易价格上诉人主张系自由协商而被上诉人主张存在房屋回购的特别约定的事实，上诉人拟出卖案涉房屋前与被上诉人往复交涉（被上诉人不同意出售）的事实，应当认定本案上诉人系受被上诉人刘慧卿的委托以自己名义与李树文夫妇签订案涉房屋买卖合同并以自己名义贷款给付房屋交易对价。至于上诉人提出的其与被上诉人在2016年3月28日往来短信可以证明刘慧卿已经确认系上诉人购买案涉房屋、上诉人应当系房屋所有权人的主张，本院认为，该短信内容系签订买卖合同前双方往来协商的一部分，嗣后的短信和微信内容可以确定双方并未按照该短信的内容实际履行。且该短信与案涉房屋买卖合同订立的时间也有近三个月的时间间隔，不能证明系根据该短信内容签订了案涉房屋买卖合同。
关于第二个焦点问题，本院认为，被上诉人不是案涉房屋的所有权人。理由如下：
上诉人与被上诉人间存在委托买卖案涉房屋的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。现根据李树文的证言可以确认李树文在缔约时明确知道上诉人与刘慧卿之间的委托关系，因此，案涉房屋买卖合同应当直接约束李树文夫妇与刘慧卿。即刘慧卿应当系案涉房屋买卖合同的买受人。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力�刘慧卿系案涉房屋买卖合同的实际买受人，基于房屋买卖合同，其只享有要求李树文夫妇将房屋变更登记到自己名下的权利，并不基于买卖关系直接享有案涉房屋的所有权。现李树文夫妇将案涉房屋所有权变更登记到上诉人吕泳秋的名下，刘慧卿仅能基于其与吕泳秋间的委托关系向吕泳秋主张办理房屋所有权变更登记，不能在本案直接主张确认其系案涉房屋的所有权人。另外，案涉房屋买卖合同的价款由上诉人支付，即使被上诉人主张的借名买房事实存在，亦不能在本案直接确认被上诉人为案涉房屋的所有权人。本案并不存在不动产登记簿登记错误的问题，在案涉房屋物权发生变动时被上诉人同意将案涉房屋权利人登记为吕泳秋，故不动产登记簿与不动产权属证书记载权利人为吕泳秋，并不违反被上诉人的本意，本案不存在不动产权属证书与不动产登记簿记载不�致的情形，故一审法院适用《物权法》第十七条的规定支持被上诉人原审诉讼请求缺乏依据，本案应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初6815号民事判决；
二、驳回李庆伟、刘慧卿的诉讼请求。
一审案件受理费29,200元、保全费5,000元，均由李庆伟、刘慧卿负担；二审案件受理费29,200元（吕泳秋已预交），由李庆伟、刘慧卿负担，于本判决生效后十五日内给付。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 刘畅
审判员 任娲
二〇一八年七月二十六日
书记员 王亮