福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第4463号
原告宁德乐之学教育咨询有限公司，住所地宁德市蕉城区天湖东路1号万达华城17栋103、105室，组织机构代码31537476-0。
法定代表人郑阳，该公司总经理。
委托代理人林鼎斌，福建晨信律师事务所律师。
委托代理人杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。
被告宁德万达广场有限公司，住所地宁德市蕉城区蕉城南路103号201、202、203、204室，组织机构代码56535708-2。
法定代表人齐界，该公司执行董事。
委托代理人蔡作斌，福建黎民友律师事务所律师。
委托代理人蔡述星，福建黎民友律师事务所律师。
原告宁德乐之学教育咨询有限公司（以下简称乐之学公司）与被告宁德万达广场有限公司（以下简称万达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成由审判员王翔担任审判长，人民陪审员林立树、黄立参加的合议庭，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告乐之学公司委托代理人林鼎斌、杨铃辉，被告万达公司委托代理人蔡作斌、蔡述星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐之学公司诉称：2014年8月8日，原、被告在宁德市签订了合同编号为ND-N-2014-5F-10-A号《租赁合同》。合同约定：被告将其所有的位于宁德市蕉城区天湖东路1号万达广场内的室内步行街5层5F-10-A号商铺租赁给原告使用。租赁面积为365平方米，租期为5年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止，租期前两年的租金为每月13140元（人民币，下同），之后每年递增7%。
合同签订后，原告如约向被告支付了租金及物业服务费，并缴纳了履约保证金26280元、物业服务费保证金13870元、质量保证金10000元以及装修押金8000元。在征得被告同意的情况下，原告对店面进行了装修装潢，添置了经营所需的设备设施。
2015年被告欲将原告承租商铺所在楼层整体出租给福州百姓家居有限公司，2015年2月下旬被告突然通知包括原告在内的商场5层所有商户必须在2015年3月31日前集体搬迁至该商场4层。在被告通知原告店铺迁移时，原告已投入巨额资金进行装修、做了大量宣传、招录了大量学员并已进入授课阶段。在原告已投入大量人力、物力、财力的情况下，商铺迁移必然会使授课被迫停止，无疑会对原告的利益造成严重影响，因此，原告无法接受搬移要求。
2015年3月下旬被告再次通知原告等商户搬离，若届时原告等商户不搬离承租商铺，将对承租商铺中的装饰装修、设施设备以及物品等均视为废弃物进行处理。在被告强势逼迫腾退商铺的情形下，原告迫于无奈在2015年3月31日前搬离了承租商铺。
被告的违约行为直接导致原告企业无法正常运营，造成原告企业原有会员课程被迫暂停及部分会员的流失。且因原告短时间内找不到合适的场地，只能暂借经营场所进行办公。因此，原告无法继续进行招生，这不但严重影响原告的收益，而且对原告的品牌产生严重的负面影响。
综上所述，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。本案租赁合同不能继续履行系因被告违约所致，为此对原告造成的损失应由被告承担相应的赔偿责任。被告还需返还原告已支付的租金、物业服务费及缴纳的各项押金、保证金。另据《租赁合同》第22.8条约定，被告负有双倍返还原告履约保证金的义务。但时至今日，被告对其违约行为给原告造成的损失仍然拒不赔偿，致使原告企业蒙受严重损失。为此，请求法院判令：
1.解除原告与被告签订的合同编号ND-N-2014-5F-10-A号《租赁合同》；2.被告返还原告支付的2015年4月至6月期间的租金39420元、物业服务费20805元及原告所缴纳的各项押金和保证金84430元（其中：物业服务费保证金13870元、质量保证金10000元、装修押金8000元以及双倍的履约保证金52560元）；3.被告赔偿原告因被告违约给原告造成的各项损失合计812063.9元（其中：商铺装修损失280268.9、地址迁移损失10000元、因被告违约造成原告停课损失421795元及品牌负面影响损失100000元）。上述各项金额合计为956718.9元。4.由被告承担本案诉讼费用。
被告万达公司在其提交的书面答辩状中辩称：一、原告请求法院判决解除《租赁合同》与事实不符。因为该租赁合同事实上已经解除。虽然在2015年3月间，被告提出因为经营管理上的问题，需要将原告使用的经营场所从5楼搬迁到4楼，但被告的原意并非要解除与原告的租赁合同。当时双方曾就搬迁涉及到的事宜、问题和处理多次协商，原告也表示配合。期间，双方对搬迁后原告的使用面积、装修方案都进行了商讨，原告也曾提出了在4楼进行装修的意见，还向被告提供了4楼的装修施工图，只是后来原告突然改变意向，搬离被告所提供的经营场所。所以说，如果要从这个角度去看，该租赁合同是因原告的搬离而实际上已经解除，对此，双方并没有表示异议，请求判决解除没有实际意义。
二、原告要求判令被告返还其支付的2015年4月至6月期间的租金39420元、物业服务费20805元及原告所缴纳的各项押金和保证金84430元。被告认为：这些要求有的项目是合理的，本来就是被告需要与原告核对确认及结算的，如：退还原告租金、履约保证金、物业费、物业保证金、质量保证金、装修押金等；有的则是不合法的甚至不存在的，不应当予以支持，如：双倍的履约保证金、装修损失、地址迁移损失、停课损失、品牌负面影响等项目。
三、原告要求判令被告赔偿因其违约给原告造成的各项损失812063.9元。被告认为：商铺装修损失存在折旧问题；地址迁移损失与被告行为并无因果关系；停课损失是否存在需要有证据证实，否则不能予以认定；负面影响损失是原告一家之见，不足以认定。
因此，被告认为，对于本案所涉合同，被告在实际上并不存在解除的意愿，而是在与原告商谈变更经营楼层的问题以及如何补偿的问题。被告更不愿意原告突然搬离，因为这样更影响被告整体的经营氛围，造成相应的经济损失。对这种因原告突然搬离不继续经营而造成的损失，应当由双方共同承担，原告的诉请缺乏法律依据，不应予以支持。
经审理查明：2014年8月8日，乐之学公司与万达公司双方签订了一份合同编号为ND-N-2014-5F-10-A号《租赁合同》。其中约定：万达公司将其所有的位于宁德市蕉城区天湖东路1号万达广场内的室内步行街5层5F-10-A号商铺租赁给乐之学公司使用；租赁面积为365平方米，租期为5年，即自2014年9月15日起至2019年9月14日止，租金前两年为每月13140元。另约定：合同签署当日，乐之学公司应向万达公司支付26280元的履约保证金，向宁德万达广场商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）支付13870元的物业服务费保证金，待合同终止且经万达公司确认乐之学公司已迁出及妥善履行合同约定的全部义务后30日内无息退还；乐之学公司还应在开业前向物业公司支付10000元的质量保证金，待合同终止且各项费用结清后90日内无息退还。
合同签订后，乐之学公司如约支付了租金及物业服务费，并按约定支付了履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金。在征得万达公司同意的情况下，乐之学公司对店面进行了装修装潢，并按物业公司的规定交纳了装修押金8000元。
合同履行过程中，因万达公司欲将万达百货5楼整体出租给福州百姓家居有限公司经营家俱品牌，便通知乐之学公司在2015年3月31日前调整至商场4楼。协商初始，乐之学公司虽按万达公司通知的要求交纳了下一季度的租金、物业费，并提交了4楼商铺的装修施工图方案，但最终双方还是因乐之学公司搬迁所造成的损失补偿问题协商不下，导致商铺调整的意向未成，乐之学公司遂于2015年3月31日前搬离出万达商场。
上述事实，除双方当事人无异议外，还有双方提供的相关证据在案佐证，本院依法予以确认。
另查明，2015年6月8日，福建德润会计师事务所有限责任公司接受乐之学公司委托，审核了该公司截止2015年5月31日资产负债表中长期待摊费用下的装修费用以及2015年4-5月发放的工资。审核结果为截止2015年5月31日乐之学公司投入的主体装修费用合计280268.93元，具体明细：主体装修费用235732.93元；装修设计费10000元；消防工程25000元；广告、海报、门头墙贴制作费5036元；围挡制作费用4500元。
本案双方当事人争议焦点为：万达公司是否存在违约行为？乐之学公司的损失项目及金额？对此，本院予以分析认定如下：
一、关于万达公司是否存在违约行为问题
乐之学公司认为，本案并未出现合同约定解除的事由，而是万达公司单方面强行将其承租的商铺转租给第三人才使得双方之间的租赁合同无法继续履行，万达公司的这一行为已构成根本违约。
万达公司则认为，其公司是经营商业地产的，公司为整个楼盘进行招租，需要很多商户入场经营，根本不会喜欢把商户赶出去。事实上，万达公司当时只是想和乐之学公司商量变更合同，所以在双方的多次函件往来中，能够看到的都是商量怎么从5楼搬到4楼的内容。乐之学公司最初表示过愿意继续在万达里面经营，并且也在邮件里面做了一些表示，这包括要求万达公司落实4楼可使用面积，并提供拟在4楼进行装修的施工图、效果图，甚至在2015年3月31日还向万达公司缴纳了下一季度的租金。在协商的时候万达公司也曾经答应乐之学公司为其协助装修，还根据其提供的装修施工图等材料已经对协商的4楼场地进行预埋管道线路等，为变更合同做准备。并且装修的时候还再次发函要求乐之学公司确认，并答应将4楼场地保留到4月25日，最后因乐之学公司到期仍没有明确的回复时才作罢。万达公司实际上并不存在解除合同的意愿，而是在与乐之学公司商谈变更合同及补偿的时候，该公司自行搬离，故其要求追究万达公司的违约责任是没有事实依据和法律依据的。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，万达公司作为本案出租人，其基本义务包括以下两个方面内容：一是交付租赁物。把租赁物移转于承租人以供其使用，这是出租人的首要义务；二是在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这一义务是由租赁的持续性合同性质决定的。
虽然在合同履行过程中，万达公司就商铺调整变更问题与乐之学公司进行过协商，但最终双方未达成一致意见，本案又不存在合同继续履行将导致当事人权利义务严重失衡等可变更事由。在合同未变更的情况下，双方应遵循诚实信用原则严格全面履行合同约定的义务，万达公司提前收回租赁商铺，明显违反了上述法定和约定的义务，应承担相应的违约责任。万达公司关于乐之学公司系自愿撤离，其不应承担违约责任的辩称理由，缺乏证据证明，本院不予采纳。
二、关于乐之学公司的损失项目及金额问题
1.关于租金与物业服务费，乐之学公司主张预付的2015年4—6月期间的租金39420元与物业服务费20805元应予返还；万达公司对返还的款项没有异议，但认为金额上需要核算。本院认为，因乐之学公司已于2015年3月31日前就搬离了承租商铺，故之后预付的租金、物业费应予返还。
2.关于押金和保证金，乐之学公司主张物业服务费保证金13870元、质量保证金10000元、装修押金8000元应予返还；万达公司亦认为金额上需要核算。本院认为，根据租赁合同约定，合同终止后，上述款项应予无息退还，故乐之学公司在提出解除合同的同时主张返还，理由成立。
3.关于履约保证金，乐之学公司主张双倍的履约保证金52560元；万达公司认为该项不合法，不应支持。本院认为，根据《租赁合同》第22.8条“本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金”之规定，因万达公司违约导致合同提前终止，故乐之学公司主张双倍的履约保证金，有事实依据，应予支持。
4.关于商铺装修损失，乐之学公司提供了闽德润专审（2015）282号《专项审计报告》、《装饰装修工程施工合同》、《吾幼宁德万达中心装修设计合同》、《装修围档合同书》以及多份银行电子回单、发票等证据，以共同证明乐之学公司对承租商铺装修时，装修、设计均得到万达公司批准，现因万达公司单方违约而导致了合同不能继续履行，造成乐之学公司装修损失280268.93元。
万达公司对审计报告的证据三性有异议，认为其不是法定的司法鉴定机构作出的，也不是双方共同委托的，审计报告的依据仅为乐之学公司提供的银行账单发票等，这只能证明乐之学公司的账面上有过这样的数字。装修在使用后是存在折旧，因此损失并不能和装修的费用实际对等。并且乐之学公司装修的发票等，有些是在审计报告作出之后才开具的。对其他证据的真实性和证明内容，万达公司也均持有异议。
本院认为，首先，审计报告系有资质的审计机构和人员作出的，审计程序合法，依据充分，审计结论符合本案客观事实，可以作为定案证据使用。万达公司认为系乐之学公司自行委托的，且审计依据的材料不充分，但又不向本院申请重新审计，故其质证意见不予采纳。其次，对提交审计的附件，也就是上述的银行电子回单、发票、合同等证据，万达公司虽有异议，但不能提供足以反驳的相反证据，故本院确认其具有证明力。第三，对万达公司提出的证据关联性问题，如认为合同的主体不符，发票开具的时间在后，等等，乐之学公司亦作出合理的解释说明，并补充提供了关联证据，如公司章程，以证明付款人博远公司系公司的股东；博远公司工商登记表，以证明汇款人王卿为该公司的董事兼总经理。上述证据已形成完整的证据链，证明乐之学公司装修花费的事实，故本院予以认定。但鉴于装修后乐之学公司已使用场所半年，故乐之学公司只能主张装修残值损失。其损失计算，考虑到装修费用作为乐之学公司租赁房屋的投资成本，在5年租赁期间内摊销完毕，该公司实际使用期占5年租赁期的十分之一，那么装修残值为原装修费用的90%，即280268.93元×90%=252242.04元。
5.关于地址迁移损失，乐之学公司主张10000元，提供了搬运费税务发票，以证明其搬离所支付给搬家公司的搬运费4000元；提供了《临时仓库租赁合同》一份，以证明其因临时搬离承租商铺，不得不租赁临时仓库存放货物，租赁的临时仓库每月租金为500元，2015年4月10日至8月10日租金合计2000元；提供了网络工程费税务发票，以证明原场所网络线路、电话线路等拆装费用及重新确定固定的办公地址后网路线路、电话线路的重新安装费用4000元。
万达公司对搬运费发票的真实性有异议，认为乐之学公司搬迁的时间是3月份，而发票是7月29日开具的，与本案无关；对《临时仓库租赁合同》，认为合同上体现的时间是2015年4月10日，按照乐之学公司说的，3月31日搬走后一个礼拜就恢复上课，所谓4月10日租赁仓库是拿来做什么；对网络工程费发票，需要核对原件（此注：庭后已组织双方进行证据核对，下同）。
本院认为，上述证据能够证明乐之学公司临时搬离承租商铺所造成的现实损失，且该损失与万达公司的违约行为存在直接的因果关系，万达公司虽有异议，但不能提供反驳证据予以推翻，故对乐之学公司主张的该项损失予以支持。
6.关于停课损失，乐之学公司主张421795元，其中包括（1）现有会员停课损失：90个课程停课两节，造成损失9900元；4个课程停课34节，造成损失7480元；5个课程已申请退费，损失8415元；（2）预期招生损失396000元（预期招生人数按99人计算，每人每年学费4000元）。并提供了会员付款《收据》、《临时租赁协议》、《吾幼管理信息系统—孩子管理》、《付款申请单》、《招商银行转账汇款电子回单》、POS签购单、POS机收入明细等证据，以共同证明（1）2014年12月至2015年3月期间，乐之学公司招生94人，该94人共购买了99个培训课程；（2）乐之学公司在万达公司违约行为发生后积极采取适当措施防止损失的扩大，在搬离一周后重新找到临时办公场所进行现有会员的授课，但因万达公司违约致使开办的课程被迫停课。
万达公司对《收据》的真实性有异议，认为需要核对原件，并且只能证实收费及定金的收取，无法证明损失；对《临时租赁协议》的真实性有异议，认为其体现的时间是4月8日到6月7日；对《吾幼管理信息系统—孩子管理》这份证据是乐之学公司自己做的，对真实性有异议；对《付款申请单》，也是乐之学公司自己提供的，对于客户申请退款的理由，都是写“宝贝不上英语课的”“都没有上过英语课”“小朋友不想来了”，而且退款的客户也很少；对《招商银行转账汇款电子回单》的真实性和关联性有异议，认为退款金额都不是从乐之学公司账户里退的；对POS机签购单要看清楚签给哪个公司，明细里面都是给博远公司，这和乐之学公司没有关系；对POS机收入明细的真实性有异议，这些都是乐之学公司自己做出来的，里面是谁和谁之间的关系从证据中也看不出来，无法证明乐之学公司的主张。
本院认为，乐之学公司提供的会员付款《收据》与会员家长的刷卡记录，能够证明2014年12月至2015年3月期间，乐之学公司招生94人，该94人共购买了99个培训课程这一事实；提供的《临时租赁协议》、《吾幼管理信息系统—孩子管理》，能够证明停课的事实以及乐之学公司在搬离一周后重新找到临时办公场所进行现有会员的授课，为防止损失的扩大采取积极的措施这一事实。故乐之学公司主张90个课程停课两节，造成损失9900元；4个课程停课34节，造成损失7480元，符合客观实际，予以支持。至于5个课程的退费，由于乐之学公司提供的证据不能证明退费原因与场所搬离有直接的因果关系，故其主张此项损失，不予支持。至于预期招生损失，系乐之学公司根据前期招生情况推算出的，本院难以支持。其可待实际发生后，另行主张。
7.关于品牌负面影响损失，乐之学公司主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，本院认为：我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。讼争租赁合同签订后，乐之学公司按约履行了自己的义务，万达公司却在双方未协商一致的情况下，提前收回租赁商铺，出租给他人，其违约行为导致乐之学公司不能实现合同目的，故乐之学公司依法有权要求解除合同，并要求万达公司承担合同解除后相应的民事赔偿责任。对乐之学公司诉请的损失项目及金额，其中合理合法部分，本院予以支持。此外，虽然乐之学公司部分款项是向物业公司支付，按万达公司代理人庭审上辩称本案在程序上还牵扯到另一诉讼主体问题，需要一并考虑。但经本院综合审查后认为，由于案涉物业公司系在万达公司控制下对万达商场进行物业管理，乐之学公司与万达公司签订《租赁合同》时，必须也要按要求与其控制下的物业公司签订《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》。此两份合同相当于《租赁合同》这一主合同项下的附属合同，其中关于物业管理、物业服务费用、质量保证金与消防责任等内容约定，在《租赁合同》中也有相关的约定。因此，为减轻讼累，乐之学公司亦可依据《租赁合同》请求万达公司返还物业服务费保证金、质量保证金、装修押金，而无需另行向物业公司主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：
定于本判决生效之日解除原告宁德乐之学教育咨询有限
公司与被告宁德万达广场有限公司签订的合同编号ND-N-2014-5F-10-A号《租赁合同》；
被告宁德万达广场有限公司应返还原告宁德乐之学教育
咨询有限公司支付的2015年4月至6月期间的租金39420元、物业服务费20805元及其所缴纳的各项押金和保证金84430元（其中物业服务费保证金13870元、质量保证金10000元、装修押金8000元以及双倍的履约保证金52560元）；
被告宁德万达广场有限公司应赔偿原告宁德乐之学教育
咨询有限公司因违约给原告造成商铺装修损失252242.04元、地址迁移损失10000元、停课损失17380元；
上述二、三项金额合计424277.04元，被告宁德万达广场
有限公司应于判决生效之日起10日内一次性给付；
驳回原告宁德乐之学教育咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13370元，由原告乐之学公司负担7441元，被告万
达公司负担5929元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）
审 判 长 王 翔
人民陪审员 林立树
人民陪审员 黄 立
二〇一六年三月三日
书 记 员 林蕊珠
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。