福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭民初字第3406号
原告袁正松，男，1973年11月10日出生，汉族，职工，住厦门市。
原告邹美英，女，1974年4月12日出生，汉族，居民，住厦门市。
俩原告共同委托代理人袁庆辉，福建路远律师事务所律师。
被告袁正辉，男，1975年10月24日出生，汉族，农民，住上杭县。
被告李定雯，女，1976年9月14日出生，汉族，居民，住上杭县。
委托代理人张著学，福建龙航律师事务所律师。
原告袁正松、邹美英与被告袁正辉、李定雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁正松、邹美英的委托代理人袁庆辉、被告李定雯及其委托代理人张著学第一、二次开庭到庭参加诉讼，原告袁正松、邹美英的委托代理人袁庆辉、被告李定雯的委托代理人张著学第三次开庭到庭参加诉讼，被告袁正辉经本院传票传唤无正当理由均拒不到庭。本案现已审理终结。
原告袁正松、邹美英诉称，原、被告双方于2012年4月5日签订《协议》一份，协议约定由被告向原告交付原告购买上杭县紫金小区九号楼106室支付的全部购房款项及装修款，原告将上杭县紫金小区九号楼106室交由被告长期居住，被告自交清协议约定的房屋款项时起享有该房屋的永久居住权。《协议》同时约定被告不得在原告60周岁以前出卖以及出租本协议标的物。协议签订后，原告即将上杭县紫金小区九号楼106室交由被告居住，但被告至今未向原告支付协议约定的款项，二被告于2012年5月4日协议离婚，签订的《离婚协议》将上杭县紫金小区九号楼106室作为夫妻共同财产进行分割，该房产归被告袁正辉所有，被告袁正辉补偿被告李定雯30万元，并将该房屋作为支付30万元补偿款的抵押物抵押给被告李定雯，自2014年9月起，被告李定雯将该房屋出租给他人使用。二被告未依照《协议》约定向原告付款，并将该房屋用于抵押和出租的行为已构成违约，二被告将该房屋作为夫妻共同财产进行分割，严重侵害了原告的合法权益。为此，请求：1.解除原、被告双方于2012年4月5日签订的上杭县紫金小区九号楼106室长期居住《协议》；2.判令俩被告立即腾房，将上杭县紫金小区九号楼106室交还原告。
被告袁正辉辩称，一、被告袁正辉对原告在起诉状中陈述的事实没有异议，但之所以在离婚协议中将讼争房产作为夫妻共同财产分割，是因被告袁正辉虽然未向原告支付合同约定的价款，但原告已将讼争房屋交付给被告占有、使用，被告所欠款项系债权债务关系，合同存续期间，该债权债务关系不影响被告占有、使用讼争房屋，因此被告在离婚协议中将讼争房产作为夫妻共同财产进行了分割，但被告并非有意侵犯原告的相关权益。二、被告协议离婚时夫妻双方约定讼争房屋归被告袁正辉所有，但被告袁正辉现经济困难，已无力支付合同约定的价款，如原告坚持诉讼请求，被告袁正辉亦同意按原告的诉请解除双方于2012年4月5日签订的上杭县紫金小区九号楼106室长期居住《协议》，将讼争房屋交还给原告。
被告李定雯辩称，1.本案立案案由是错误的，根据本案的客观事实，应当定为房屋买卖合同，实际上是房屋买卖而不是租赁合同。2.原告的起诉不符合客观事实，在本案中原告不存在支付购房款，所支付的购房款都是由俩被告直接交给紫金矿业公司，而双方的约定也不是原告所说的要向原告交付购房款，起诉中说的向原告交付购房款是错误的，是直接交付给开发商的，因为该房是小产权房，当时根据紫金公司的意思，该房只能卖给职工，不能对外销售，只能以原告的名义购买，但实际付款人是俩被告。3.本案的诉讼标的物已实际交付被告，俩被告取得该房屋后也对该房屋进行装修及居住使用，协议上的永久居住权，也是因为该房屋的产权尚未登记，但双方有约定到可以办产权过户登记时，可以登记在俩被告女儿袁智婷名下，该《协议》实际上是买卖合同。根据物权法及合同法的规定，签订协议是双方真实意思的表示，并且不违法法律规定，是有效合同，该合同成立时就生效，被告依据有效合同取得该房屋的相关权利，这个协议应该受法律保护。原告起诉请求解除合同不符合法律规定和合同约定，不应得到支持，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告袁正松、邹美英为证明其主张向本院提供如下证据：
1.2012年4月5日的《协议》复印件一份，证明原、被告之间签订《协议》的使用是租赁及其他相关约定的事实。
被告李定雯质证认为，对该证据的真实性无异议，但不属于租赁协议。
2.收款收据复印件一份，证明原告袁正松在2006年到2007年之间多次通过现金付款的方式向紫金公司交付购房款的事实。
被告李定雯质证认为，对该证据的真实性无异议，房屋是以原告的名义购买，发票只能开给原告，但购房款是由俩被告交付的。
3.住房公积金贷款信息清单一份，证明原告为向紫金矿业公司支付讼争房款，用公积金贷款5万元，购房款通过原告的住房公积金现已经交清了。
被告李定雯质证认为，对该证据的真实性无异议，这5万元是原告用购房名义去套现的，这笔贷款都是由被告李定雯的哥哥、姐姐提供担保的，后被告有给原告现金5万元。
4.福建紫金物业管理公司证明一份，证明现紫金小区9栋106房系原告所有，房屋用途为住宅。
被告李定雯质证认为，对该证据的真实性无异议，当时是以原告的名义购买的，登记的当然是原告的名字，但房屋实际属于被告。
5.离婚协议复印件一份，证明俩被告离婚时将属于原告的房产作为夫妻共同财产进行分割，侵犯了原告的权益。
被告李定雯质证认为，对该证据的真实性无异议，因该房产属于俩被告夫妻财产才拿来分割，如果是他人的房产也不会进行分割，不是租的。
被告李定雯为证明其主张向本院提供如下证据：
1.关于紫金小区第二期集资房交钥匙有关事项的补充通知一份及交款明细表，证明紫金公司要交房时直接通知了住户，是交给俩被告，而不是原告。
俩原告质证认为，对该证据的真实性等有异议，证据上并无任何签字及盖章，不能作为证据使用。
2.中国工商银行回单、俩原告结婚证及原告袁正松身份证复印件各一份，证明2008年原、被告双方对该房的买卖达成意向，原告提供身份证跟结婚证，被告李定雯去工商银行办理用于缴水电费和物业费的账户开户，客户签字是由被告李定雯代签的原告袁正松的名字。
俩原告质证认为，对该证据的真实性等无异议，但不能证明被告李定雯的主张。
3.成龙家私购销合同复印件3张及成龙建材家居订货单复印件4张，证明房屋是俩被告出资购买及装修的。
俩原告质证认为，对该证据的真实性等有异议，没有供货方的盖章，客户签收及时间一栏都是空白的。
4.收条复印件2张，证明俩被告装修所花费用及俩被告聘请师傅对该房屋进行装修。
俩原告质证认为，该证据的真实性等无法确认，收条字迹也是比较清晰的，如果是在2008年写的，就不会像收条上写的这么清晰。
5.收款收据复印件2张，证明为该房屋缴纳天然气的客户是被告袁正辉。
俩原告质证认为，该证据的真实性等无法确认，收据并不是真实意义上的发票，收据内容看不出与讼争的房屋有任何关联，不能证实被告的主张。
6.2012年5月4日的离婚协议及2012年4月5日的《协议》复印件各一份，证明俩被告离婚协议中对双方共同财产的处理没有争议，本案争议的房产不属于租赁，而是买卖合同。
俩原告质证认为，对该证据的真实性等无异议，但不能证明被告的主张。
7.证人陈连寿、李开寿的证言，证明被告李定雯是与证人陈连寿一起去交的钱及房屋是由被告装修的。
俩原告质证认为，对证人陈连寿的证言真实性有异议，该证词不能证实被告的主张，证人李开寿的证言真实性无法确认，无法证实被告的主张。
8.2016年3月29日的物业费、天然气费收据原件各一张，证明缴纳涉案房屋的物业费只能以原告的名义去缴，但天然气等设施设备是以被告李定雯的名义去缴费的。
俩原告质证认为，对该证据的真实性无异议，但天然气发票只能证实以被告作为用户开设的发票，看不出天然气使用在哪里，发票的时间是在2016年3月29日，这期间都是由被告住在那边，物业费收据只能证实2016年3月29日以袁正松的名义交钱的，但是看不出是谁交的，不能证实被告的主张。
9.福建广电网络集团上杭分公司出具的《历月电费明细》一份，证明涉案房屋是由被告李定雯开户、用电的；天然气公司燃气账户卡、袁正辉户有线宽带退订记录复印件各一份，证明涉案房屋是由被告袁正辉开户并使用的。此证据均可证明该房屋从一开始就是由被告使用，并不是原告所说2012年以后才入住的，也不是拎包入住的。
俩原告质证认为，对此份证据的真实性无法确认，合法性有异议，不能证实被告的主张。天然气开户证明上没有天然气公司的盖章，户名是在“袁正松”的名字上修改为“袁正辉”的，修改痕迹明显；“李定雯”的名字也不知道是何时补上去的，涂改和伪造的嫌疑很大。
本院依职权调取证据如下：1.紫金矿业集团股份有限公司《关于紫金小区公寓房所有权归属等事项的说明》一份；2、紫金矿业集团股份有限公司关于袁正松购房款的《收款收据》一份；3、紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司关于袁正松户付物业缴费情况《收款收据》一份。
俩原告质证认为，对三份证据的真实性及载明内容等无异议，讼争房屋在袁正松交付相应的款项之后就归属付款人所有，对二份《收款收据》能够证实讼争房屋就是由袁正松出资购买的。
被告李定雯质证认为，对三份证据的真实性及载明内容等无异议，证据1可以说明双方签订协议写明的是居住权，是因为根据公司规定，该房屋对外是不得买卖的；证据2是因产权没办法转移登记，所以只能认定是袁正松的，所有的收据只能开袁正松的，但是缴费都不是原告所交，是被告李定雯所缴；证据3是因购买的时候只能用原告的名义购买，购房款实际上是被告所缴，虽然收据是原告的名字，但不代表是原告去缴费的。
被告袁正辉在法定举证期限内，未向本院提交任何证据材料。
本院认为，原告提供的证据及被告李定雯提供的证据2、6、8和证据9中的《历月电费明细》、有线宽带退订记录真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用；被告李定雯提供的证据1和证据9中的天然气账户卡真实性无法确定，证据5与本案无关联，证据3、4、7需结合本案其他证据进行综合分析认定。
经审理查明，紫金小区公寓房系紫金矿业集团股份有限公司为解决员工住房问题而出资建设，涉案上杭县紫金小区九号楼106室房屋分配在其员工袁正松名下。该公司规定，紫金小区公寓房的使用权仅限于在其公司员工内部进行转让，且须经该公司审批同意并换发该公司内部的紫金小区公寓房使用权证，若员工本人及其直系亲属不需要居住公寓房且内部无受让需求的，则员工必须将公寓房退回公司。2009年8月份左右，被告袁正辉、李定雯入住涉案房屋。2012年4月5日，原告袁正松、邹美英与被告袁正辉、李定雯签订《协议》一份，约定“鉴于甲方（原告）享有紫金矿业集团公司名下公寓房的购买权，因甲方已有房屋，故由乙方（被告）全额支付购房款项，以及装修之所有资金，该房屋由乙方长期居住……一、本协议若与国家法律和紫金矿业集团公司规章制度相违背，以国家法律和紫金矿业集团公司规章制度为准，本协议无效；二、本协议标的物房屋位于上杭县紫金小区九号楼106室；三、乙方自交纳房屋款项之日起，就享有该房屋永久居住权；四、乙方不得在甲方（袁正松）六十周岁以前出卖以及出租本协议标的物；五、甲方承诺在能取得该房屋的所有权，可办理房屋所有权证时，在甲方（袁正松）六十周岁后自愿将房屋所有权过户至乙方自然继承人袁智婷名下，办理手续的所有费用由乙方自付；六：在乙方居住期间甲方不得将该房屋用于抵押，转让及其它损害乙方长期居住权的行为，若因为因签订本协议造成该房屋被紫金矿业集团公司收回，其后果由乙方自行承担；七：该房屋的自然继承权由乙方夫妇婚生女袁智婷享有……”。2012年5月4日，俩被告签订《离婚协议》一份，双方约定共同房产处理：由被告袁正辉补偿被告李定雯人民币叁拾万元整，房产及屋内家具电器归被告袁正辉所有。因被告袁正辉无法一次性付清补偿款，以紫金小区9106房作为抵押物，该抵押未进行登记，双方约定了付款方式，并约定如被告袁正辉违反该付款方式，则紫金小区9106房的所有权益归被告李定雯所有。后，被告袁正辉未按约定向被告李定雯付款。现俩原告以俩被告未依照双方于2012年4月5日签订的《协议》付款，并将讼争房屋用于抵押和出租够成违约、作为夫妻共同财产进行分割侵害原告合法权益为由，诉至本院。
本院认为，原告袁正松、邹美英与被告袁正辉、李定雯于2012年4月5日签订的《协议》，该协议未载明有关房屋租赁的约定，也不符合租赁合同的一般要求，实质是约定俩被告以原告袁正松的名义购买讼争房屋的使用权，因此本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。本案中，紫金矿业集团股份有限公司虽规定紫金小区公寓房的使用权仅限于在其公司员工内部进行转让，且须经该公司审批同意并换发该公司内部的紫金小区公寓房使用权证，但根据物权法定原则的规定，物权的种类和内容应由法律规定，当事人不能自由创设，因此该公司作出的上述约定并不能发生物权法上的效力，该约定不影响原、被告之间所签订的《协议》的效力。原、被告双方当事人在平等协商基础上自愿签订协议，该协议不违反法律强制性规定和公序良俗，是双方真实意思表示，该《协议》合法有效。俩被告在签订《协议》前已经入住讼争房屋，被告李定雯主张该《协议》系事后补签，本院予以采纳。原、被告双方补签协议时，约定俩被告全额支付购房款以及装修之所有资金，但未约定具体的款项金额及支付对象，因讼争房屋分配在原告袁正松名下，俩被告以原告袁正松的名义购买该房，房屋的购房款及物业费用实际均应以原告袁正松的名义缴纳，现俩原告及被告李定雯均未提交支付购房款的原始票据，被告李定雯主张补签协议前其已向紫金矿业集团有限公司支付了购房款符合常理和交易习惯，因此俩原告主张俩被告未按协议约定且被告袁正辉在答辩意见中自认未向其支付购房款及装修资金，理由不当，本院不予采纳。俩原告主张俩被告违反协议约定，将讼争房屋出租他人使用并用于抵押，但未提供证据证明且被告李定雯不予认可，因此该主张本院不予采纳。本案讼争房屋使用权系俩被告在夫妻关系存续期间以原告袁正松的名义向紫金矿业集团股份有限公司购买，属俩被告的夫妻共同财产，俩被告在签订离婚协议时对该财产的分割进行明确约定，该约定未违反法律法规规定，根据俩被告的约定，现讼争房屋的权益归被告李定雯享有，因此被告袁正辉虽表示同意解除与俩原告于2012年4月5日签订的《协议》并将讼争房屋交还给俩原告，但其该行为对讼争房屋的处理不产生影响。综上所述，俩原告起诉请求解除原、被告双方于2012年4月5日签订的上杭县紫金小区九号楼106长期居住《协议》并要求俩被告将该房屋交还原告，理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告袁正松、邹美英的诉讼请求。
本案诉讼费100元，由原告袁正松、邹美英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 李其基
代理审判员 廖小妹
人民陪审员 游晓梅
二〇一六年六月十三日
代理书记员 张凌华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。