西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初843号
原告西安市刘南实业发展有限责任公司。住所地：西安市未央区太元路20号西安市未央区福满家超市*层。注册号610100100065346。
法定代表人何富民，总经理。
委托代理人冯玉琴，陕西智冠律师事务所律师。
被告艾应龙，男。
委托代理人徐斌，陕西省老法律工作者协会法律工作者。
第三人陕西长安金海实业有限公司。住所地：西安市新城区尚勤路与东七八路商业广场四层A区**号。统一社会信用代码91610000681589171N。
法定代表人李琪，总经理。
委托代理人武鹏飞，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人侯超芳，陕西法智律师事务所律师。
原告西安市刘南实业发展有限责任公司（以下简称刘南实业公司）与被告艾应龙及第三人陕西长安金海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告委托代理人冯玉琴，被告委托代理人徐斌及第三人委托代理人武鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告于2013年5月22日签订《商业房租赁合同》一份，约定由其将西安市未央区海璟印象城B区13号楼1、2、3层约4600平方米的商业房出租给被告使用，租赁期限自2013年6月1日起至2028年5月31日止，租金为每月每平方米51元，每三年递增5%，免租期为4个月，租金按年交纳，先付后用，首付租金被告应在合同签订7日内一次交付。合同签订后，被告支付了首期减去免租期间的租赁费，第二年度租金推迟交纳，并因推迟交纳租金加付了5万元利息。之后，被告应当在2015年6月1日前提前15日交清第三个交费年度，即2015年6月1日至2016年5月31日租金281.52万元，但被告于2015年6、7月份分四次支付租金150万元，尚欠151.52万元未付。
2014年4月1日，其与被告签订《商业房租赁合同》一份，约定由其将西安市未央区海璟印象城B区13号楼4层约1750平方米的商业房出租给被告使用，租赁期限自2014年4月1日起至2028年5月31日止，租金为每月每平方米33元，每三年递增5%，免租期为4个月，租金按年交纳，先付后用，首付租金被告应在合同签订7日内一次交付。合同签订后，被告支付了首期租金，即2014年4月1日至2015年5月31日减去免租期的租金。之后，被告应当在2015年6月1日前提前15日交清第二个交费年度，即2015年6月1日至2016年5月31日租金69.3万元，但被告至今分文未付。两份合同约定，被告逾期支付租金的，除应及时如数补交外，逾期每日按照合同约定的一个交租周期租金费用的千分之一支付滞纳金；被告延迟支付租金费用达30日时，其有权解除合同。2015年1月10日，2016年1月8日两次向被告发出解除通知，但被告未予理睬。现起诉，请求判令原、被告签订的海璟印象城B区13号楼1、2、3层及4层两份《商业房租赁合同》于2016年1月15日解除，由被告向原告返还房屋；判令被告支付截至2016年1月15日租赁合同解除之日欠付的租赁费共计692625元，违约金（滞纳金）789345元；案件受理费由被告承担。
被告辩称，承租原告房屋、欠原告租赁费属实。因其将所租房屋转租给第三人陕西长安金海实业有限公司，该公司未支付租金，致其未向原告支付租金，愿意在第三人支付租金后向原告支付租金。原告要求解除合同的请求，其同意，但房屋已经转租给第三人，如果第三人不腾房，其无法交付房屋。
第三人述称，其与被告于2013年6月1日签订《商业房租赁合同》一份，约定由被告将海璟印象城B区13号楼1、2、3层，建筑面积为4600平方米的商业用房出租给其使用，租赁期限为15年，即自2013年6月1日起至2028年5月31日止，租赁期内半年为一个交租周期，首期租金在本合同签订后7日内付清，后期租赁费于上一计租周期届满前三十日内一次付清，以此类推。2014年4月1日，其与被告再次签订《商业房租赁合同》一份，约定由被告将海璟印象城B区13号楼4层，建筑面积为1750平方米的商业房出租给其使用，租赁期限为14年，即自2014年4月1日起至2028年5月31日止；租赁期内每年为一个交租周期，首期租金在本合同签订后7日内付清，后期租赁费于上一计租周期届满前三十日内一次付清，以此类推。后经协商，统一将租金交付日期按第一份合同执行。2015年5月31日，其已向被告支付第二份合同至2016年5月31日前的租金，支付第一份合同至2015年11月30日前大部分租金，仅欠被告房租费203350元，未交剩余租金是因无法继续履行合同，其行使不安抗辩权。承租期内，原告多次向其和被告发出通知，要求交纳租金，否则要求腾房，为避免损失扩大，暂时未交纳租金。2016年1月份，原告在承租房屋内张贴《解除合同通知》，要求一周内补交租金，否则采取法律措施，但被告仍未交纳。现其在被告处有20万元的履约保证金，足以扣减拖欠租金。
经审理查明，2013年5月22日，原告刘南实业公司与被告艾应龙签订《商业房租赁合同》一份，约定由原告将西安市未央区海璟印象城B区13号楼1、2、3层，建筑面积为4600平方米的商业房出租给被告艾应龙使用，租赁期限自2013年6月1日起至2028年5月31日止；租金为每月每平方米51元，每三年递增5%，免租期为4个月，租金按年交纳，先付后用；首付租金被告应在合同签订7日内一次交付；合同签订三日内被告向原告交纳履约保证金15万元。同时约定，被告迟延支付或拒付租金达30日或欠付租金达应付租金费用的20%及以上时，原告有权通知被告解除合同；被告逾期交纳租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用额的千分之一支付滞纳金。
合同签订后，被告向原告交纳履约保证金15万元，首期租赁费187.68万元，原告将房屋交付被告。2014年6月1日至2015年5月31日，被告付清了期间的租金。2015年6月1日至2016年1月15日，被告应交纳租金175.95万元，但被告仅交纳150万元，尚欠25.95万元未付。
2014年4月1日，原告刘南实业公司与被告艾应龙再次签订《商业房租赁合同》一份，约定由原告将西安市未央区海璟印象城B区13号楼4层约1750平方米的商业房出租给被告使用，租赁期限自2014年4月1日起至2028年5月31日止，租金为每月每平方米33元，每三年递增5%，免租期为4个月，租金按年交纳，先付后用，首期租金被告应在合同签订7日内一次交付。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交纳了履约保证金5万元，并支付了首期租金，即2014年4月1日至2015年5月31日租金57.75万元，此后租金分文未付。自2015年6月1日至2016年1月15日，被告共欠租金433125元。
上述两份合同约定，被告逾期支付租金的，除应及时如数补交外，逾期每日按照合同约定的一个交租周期租金费用的千分之一支付滞纳金；被告延迟支付租金费用达30日时，其有权解除合同。
2015年1月10日，2016年1月8日，原告两次向被告发出解除通知，但被告未予理睬，致成诉讼。
庭审中，第三人认为，其收到原告发出的解除通知书后，已将房屋返还给原告，合同已经无法履行。被告认为，涉案房屋一直由第三人使用，其收到原告发出的解除合同通知书，并不知道第三人已经腾房。而原告则认为，发出解除通知书后，被告既未补交租金，亦未腾房。因双方各持己见，致调解未果。
上述事实，有《商业房租赁合同》、收款凭证、收款收据、《解除合同通知》、当事人陈述、庭审笔录及相关证据在卷佐证。
本院认为，原告刘南实业公司与被告艾应龙于2013年5月22日签订的《商业房租赁合同》以及于2014年4月1日签订的《商业房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容除违约金金约定过高外，其余条款不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均应自觉履行。原告依约履行了向被告提供商铺的义务，被告应当按照合同约定的付款期限及数额及时支付租金。拖欠不付，构成违约，应当承担违约责任。现原告要求判令原、被告签订的海璟印象城B区13号楼1、2、3层及4层《商业房租赁合同》于2016年1月15日解除，由被告返还房屋之请求，依法应予支持。原告要求被告支付截至2016年1月15日租赁合同解除之日欠付的租赁费共计692625元之请求，应当扣减被告交纳的履约保证金20万元。原告要求被告支付违约金789345元之请求，因合同约定的违约金明显过高，应予调整，可自2015年6月1日至2016年1月15日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金为宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告西安市刘南实业发展有限责任公司与被告艾应龙签订的海璟印象城B区13号楼1、2、3层及4层《商业房租赁合同》于2016年1月15日解除、终止履行。
二、被告艾应龙、第三人陕西长安金海实业有限公司于本判决生效后三日内返还原告西安市刘南实业发展有限责任公司西安市未央区海璟印象城B区13号楼1、2、3层及B区13号楼4层商铺。
三、被告艾应龙于上述时间向原告西安市刘南实业发展有限责任公司支付租金492625元，并自2015年6月1日至2016年1月15日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金。
四、驳回原告西安市刘南实业发展有限责任公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18238元（原告已预交），由被告负担，于上述付款时间一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张 平
代理审判员 曹英萍
代理审判员 宋 欢
二〇一六年十月十九日
书 记 员 叶 丹