安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第01905号
原告：吴静云
委托代理人：叶义才，安徽神州行律师事务所律师
被告：陶泽刚
被告：王银
原告吴静云与被告陶泽刚、王银民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员夏诚成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴静云的委托代理人叶义才、被告陶泽刚到庭参加了诉讼，被告王银经本院传票传唤无正当理由未到庭，经缺席审理，本案现已审理终结。
原告吴静云诉称：两被告系夫妻关系，因经营需要向原告借款，2012年10月19日，两被告资金周转困难为由，以位于合肥市长江东路267号糖酒批发市场14幢404室房屋设置抵押为条件，按照月息三分向原告借款300000元，借款期限为6个月，如到期两被告不能还款，利息继续计算。
原告与两被告签订了房地产抵押合同，合同约定：借款月利息3%，抵押担保范围包括本金、利息、实现债权费用等进行了全面约定。
两被告出具了借条，原告支付两被告现金9000元，按照两被告要求委托转账29100元，原告委托黄小平转账291000元至指定的陶泽斌账户。
借款到期后，两被告不能还款，原告多次追索本金及利息，两被告以种种理由予以拖延，为维护原告合法权益，故原告诉至法院要求判令：1、依法判令被告立即归还借款本金300000元，利息暂计算184500元（利息计算至2015年4月19日，后期按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至本清之日）以及实现债权费用20000元；2、请求法院依法判令被告陶泽刚名下位于合肥市长江东路267号糖酒批发市场14幢404室房屋在抵押范围内优先受偿；3、本案诉讼费由两被告负担。
被告陶泽刚辩称：原告的诉求没有任何事实依据，实际上当时以陶泽刚名义借款是30万元，以房屋作为担保抵押的，然后我堂哥陶泽斌借款10万元，当时还有其他人作为担保。当时实际借款37.6万元，24000元当时扣下作为几个月利息。最后陶泽斌对上述款项还了42万元。当其中一笔31万元还款时，黄小平承诺我方把我的房屋抵押取消，但是对方并没有取消抵押。
被告王银经本院传票传唤无正当理由未到庭，且庭前未向本院提供书面证据及答辩意见。
经审理查明：2012年10月19日，两被告向吴静云出具借条一份，借条注明借款300000元，借款期限为6个月，月利息为3%，同时双方签订了房地产抵押借款合同，在上述借款的基础上约定将位于长江东路267号糖酒批发市场14幢404室房屋设置抵押，同时约定抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、诉讼费等等，同时双方对房屋进行了抵押登记。2012年10月19日，黄小平账户向原被告双方约定的陶泽斌账户中转款320000元，吴静云给付被告现金9000元；2014年12月10日，陶泽斌向案外人黄小平偿还借款310000元并出具收条，收条上标明以上吴静云写给陶泽斌及陈霞的柒仟元收条作废。另查明两被告系夫妻关系，本案原告委托律师花费20000元。
上述事实由原告提供的借条、收条、银行转账单、结婚证、房地产抵押合同及他项权证、委托代理合同，被告陶泽刚提供的工商银行凭证复印件、收条原件结合原被告双方陈述足以认定。
本院认为：本案中原、被告之间存在民间借贷关系确实无疑，但首先双方的争议焦点首先在于借款的实际数额，在本案中原告及黄小平对于通过黄小平账户转账行为无异议，且转账数额大于借款的数额，故对于借款300000元的事实本院予以认可，关于被告陈述转账中存在案外人陶泽斌另外借款及原告扣除部分款项作为利息并未提供证据予以证明且与本案无关联，故本院不予采纳；关于陶泽斌通过转账支付案外人黄小平的款项是否属于原告还款，本院认为从双方提供的证据分析，双方借款时通过黄小平账户转账给陶泽斌，且陶泽斌将310000元款项支付黄小平后黄小平出具的收条中注明吴静云曾经出具的收条作废，同事被告陶泽刚提供的与陶泽斌之间达成的借款协议中注明由陶泽斌还款，同时该借款协议中出现的丙方刘某某在原被告之间达成的抵押借款合同中作为中介人出现，说明原被告双方通过黄小平与陶泽斌进行还款与借款行为符合双方的交易习惯，关于证人黄小平认为陶泽斌还款的行为系黄小平与陶泽斌之间另外存在的借贷关系，但由于其未提供任何证据予以证明，且记不清陶泽斌具体借款数额，本院对于其证言不予采纳，故本院认定陶泽斌向黄小平支付310000元款项的行为系被告陶泽刚的还款行为；关于陶泽刚主张双方于2014年7月6日双方重新约定了欠款及利息，同时提供了欠条，但由于该欠条系复印件，且欠条上存在其他约定，无法确认与本案的关联性及真实性，故本院不予认可。关于原告诉求的利息问题，双方在借条中约定的利息超过了法定最高标准，本院对于超过法定最高标准的部分不予认可，按照法定标准24%年息予以计算；关于原告诉求的为实现债权支付的律师费20000元，虽然双方在合同中有所约定，但上述认定的款项与原告诉求数额存在差距，结合上述认定的债权数额，本院酌定由两被告负担10000元；关于支付款项的优先支付顺序问题，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条明确规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。该解释进一步确立了借款合同中为明确约定还款顺序的，先还息后还本的立法精神。综上直至2014年12月10日，两被告尚欠原告本金154257元（300000元×24%÷365天×782天＋300000元﹣310000元＋10000元），此后利息按照154257元为基数，按年利息24%计算至还款清结之日为止；关于原告诉求的抵押房屋优先受偿权问题，由于双方已签订担保抵押合同且进行了抵押登记，故对于该向诉求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告陶泽刚、王银于本判决生效之日起三十日内支付原告吴静云借款154257元人民币及利息（以154257元为基数自2014年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至借款清结之日止）；
二、被告陶泽刚、王银的上述给付义务，原告吴静云对于两被告在合肥市房地产管理局蜀山房屋办证交易中心已抵押登记的房产［房地产他证合蜀字第240053748号登记的瑶060467号长江东路267号糖酒批发市场14幢404室］在抵押范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告吴静云其他诉讼请求。
本案案件受理费8845元，减半收取4423元，由被告陶泽刚负担1423元，原告吴静云负担3000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 夏诚成
二〇一五年十月八日
书记员 罗 瑞
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。