广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇鼎法民一初字第53号
原告：卓世孔，男，汉族，住广州市越秀区。
被告：陈启炎，男，汉族，住肇庆市端州区。
委托代理人：邓杰雄，广东杰雄律师事务所律师。
原告卓世孔诉被告陈启炎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈小凤适用简易程序独任审判，因案情复杂，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓世孔及被告的委托代理人邓杰雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告2009年2月14日签订了《租赁契约》，原告将座落在鼎湖区坑口民乐大道山水居B11-B12幢B62、B63卡商铺出租给被告使用，每月租金1100元，第三年起逐年递增10%，按季支付，在每季度的首月10日前缴付当季租金，并支付2200元作押金，双方并约定，租赁期内，逾期交付租金，每逾期一日，按月租金金额的2%收取违约金，逾期超过七天，视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋，并没收租金；租赁期满，或解除合约后，被告逾期不交出承租房的，除限期迁出和补交占用期租金外，原告有权按月租金2%收取违约金。被告自签订租约至今，多次违约，未能按时缴交租金，到期后，未签租约，占用商铺至2014年11月底，且占用期间未缴交占用期租金及违约金，原告多次要求其结清费用，但被告拒绝，其行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现起诉请求判令：1、被告向原告支付所欠的租金10885元，没收押金；2、被告向原告支付违约金24364元；3、被告向原告支付未交物业管理费69个月3450元（每月50元）；4、修复已损坏玻璃门铰或支付更换费用2000元，结清水电费；5、诉讼费由被告承担。
原告举证如下：
1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；
2、人口信息全项，证明被告的诉讼主体资格；
3、被告欠租金及违约金明细单，证明被告缴交租金及违约金的事实；
4、房地产权证，证明B63卡商铺权属人是原告，B62卡商铺权属人是卓世志；
5、租赁契约，证明原告与被告发生租赁关系。
被告辩称：欠租金10885元与事实不符，合同签订后，我方支付了80300元，合同期5年，第一、二年租金每月1100元，第三年租金是14520元，第四年租金是15972元，第五年租金是17590元，五年租金共74461元；合同期满后还使用商铺一段时间，租金是通过银行转帐支付的。原告要求没收押金没有法律依据，租赁期满前押金是不能抵作租金的，期满后也不能抵作租金，合同无相关条款约定没收；要求支付违约金，无足够证据，按原告的租金明细表，我方是按时交租金的，有时会提前或推迟几天交，但属正常，我方没有根本性违约，因此不同意支付违约金，且违约金按租金2%计明显过高，即使支付也只能按人民银行同期贷款利率计；合同期满我方还使用房屋的，是按月租金的20%计算违约金，原告的计算有误，我方投入了资金对房屋进行了装修，如果法院处理违约金，请适当考虑。违约金具有补偿性，我方有交租金，还有提前几个月交，违约金应免除。我方已支付了全部物业管理费，原告该请求无依据，且合同无约定交给原告；我方无损坏铺位玻璃等，原告也无证据证明，因此我方无必要支付，我方已付清水电费，原告也无证据证明欠费。
被告举证如下：
1、物业管理费发票，证明被告缴纳了2010年1月1日至2014年10月31日的物业管理费3925元；
2、证明，证明被告在2014年10月3日按原告要求将租赁房屋的锁匙交给房产中介再转给原告。
经审理查明：
2009年2月14日，原、被告签订了《租赁契约》，约定原告将座落在肇庆市鼎湖区坑口民乐大道鼎湖山水居B11-B12幢B62、B63卡商铺出租给被告使用，租赁期自2009年3月1日起至2014年2月29日止，每月租金1100元，租金从第三年起逐年递增10%，按季支付，由被告以转帐形式在每季的首月10日前缴付当季租金，逾期支付的，每逾期一日，由原告按月租金的2%收取违约金，被告需支付2200元作房屋租金押金（定金），租赁期内，由被告负担该物业的管理费、水电煤气费等，租赁期满之日缴清一切费用后，押金无息退回，押金不得于租赁期满前抵付租金，租赁期满或解除契约之日，应交还承租房屋和原配置的设备，如继续承租，被告应提前15日与原告协商，另签订契约，如未续签契约，被告逾期不交承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，原告有权按月租金额20%收取违约金。
《租赁契约》签订后，原告将上述铺位交给被告使用，被告接手后，一直使用到2014年10月3日，被告才将商铺的锁匙交给中介。合同期内，原告分别13次于2009年2月14日支付5500元（其中押金2200元）、7月13日支付3300元、9月25日支付3300元、2010年3月8日支付6600元、6月10日支付3300元、9月24日支付6600元、2011年3月10日支付3300元、6月13日支付3980元、9月13日支付3630元、2012年1月20日支付3690元、3月23日支付4000元、11月5日支付12000元、2013年7月25日支付13100元，合同期满后，被告继续使用商铺，并于2014年7月29日支付8000元。
2014年11月10日，被告付清了涉案商铺2010年1月1日至2014年10月31日的物业管理费。
另查明：肇庆市鼎湖区坑口民乐大道鼎湖山水居B11-B12幢B62卡商铺权属卓世志所有，B63卡商铺权属原告所有。经本院向卓世志调查，卓世志在拿到涉案的B62卡商铺房产证后，就交由原告经营管理并负责出租和收取租金，包括由原告通过法律途径向被告追讨租金等。
庭审中，原、被告均确认被告已交清合同期内的租金。庭审后，原告明确放弃主张没收押金（定金）的请求，并放弃要求计付被告在2013年3月1日前所欠租金的违约金，只要求被告在2013年3月1日后所欠租金计付违约金。
本院认为：卓世志明确表明权属其所有的涉案B62卡商铺，已交由原告管理并负责出租和收取租金，包括由原告通过法律途径向被告追讨租金等，因此，原告有权将涉案的B62卡商铺出租。原告与被告签订的《租赁契约》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告主张合同约定的权利应予支持。依照《租赁契约》的约定，被告在租期内必须向原告缴纳的租金共为74461.2元，即第一、二年租金共26400元，第三年租金14520元，第四年租金15972元，第五年租金17569.2元，上述租金应在2013年12月10日前付清，且被告在《租赁契约》约定的租赁期满后还使用商铺至2014年10月3日，依《租赁契约》约定，2014年3月1日至2014年10月2日，是租赁期满使用，原、被告未签订承租契约，被告使用商铺的期间，被告应按第五年的租金标准支付占用费，即支付8784.6元给原告。合同签订后，至2013年3月1日前被告按合同约定应交租金共为56892元，被告在2012年11月5日前共支付了57000元（不含押金2200元），多支付了108元。因原告只要求被告在2013年3月1日后所欠租金计付违约金，但原告主张违约金的起止计算时间和按月租金的2%计付违约金，没有事实依据和明显过高，本院予以调整，违约金应以逾期支付的租金和占用费为本金按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，被告在2013年3月1日至2014年2月28日后按合同约定应交租金的时间和金额为：2013年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日各支付租金1331元，但被告只是在2013年7月25日支付了13100元，在2014年7月29日支付8000元，扣除被告在2012年11月5日前多支付的108元，被告逾期支付2013-2014年合同期内第一、二季的租金，其中2013年3月10日应支付第一季租金3885元逾期136天支付，2013年6月10日应支付第二季租金3993元逾期44天支付，2013年12月10日应支付第四季租金2764元（被告在2013年7月25日支付了13100元，扣除被告2013年第一至三季租金11871元外，尚有1229元视为支付第四季租金）逾期230天（计至2014年7月28日）支付；租赁期满被告自2014年3月1日至2014年10月2日使用涉案商铺，应支付占用费8784.6元给原告，被告在2014年7月29日支付8000元，扣除被告应支付2013年第四季租金2764元，只支付了5236元，尚欠3548.6元未付，其中2014年第一季占用费4392.3元逾期140天支付，第二季占用费其中4392.3元逾期48天支付，第二季尚欠占用费3548.6元逾期至今未付。因此，被告逾期支付合同租赁期内租金的违约金计算天数是，第一季逾期租金3885元计算136天，第二季逾期租金3993元计算44天，第四季逾期租金2764元计算230天；逾期支付合同租赁期满占用费的利息损失计算天数，第一季逾期占用费4392.3元计算140天，第二季逾期占用费4392.3元计算48天，第二季尚欠占用费3548.6元计算至清偿日止。被告逾期支付租金，其行为已经违约，应负违约责任，因此，原告主张被告支付拖欠租金的违约金，理据充分，本院予以支持。被告在租赁合同期满后继续占用原告商铺，在原告催告后仍未及时支付相应的占用费，因此原告要求被告支付占用费及相应利息损失，合法有理，应予支持。被告已付清其使用商铺期间的物业管理费，故原告主张被告支付未付的物业管理费，理据不足，本院不予支持；原告没有提供证据证明被告损坏了玻璃门铰，其主张被告更换玻璃门铰或支付更换费用，理据不足，本院不予支持；原告没有提供证据证明被告使用商铺期间拖欠水电费，其主张结清水电费，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈启炎于本判决发生法律效力之日起七日内支付尚欠占用费3548.6元及占用期间的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，逾期支付的4392.3元计算188天，3548.6元从2014年6月11日起计算至清偿日止）给原告卓世孔。
二、被告陈启炎于本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期支付合同期内的租金违约金290.29元（按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，利率为年息6%，其中3885元计算136天为114.48元，3993元计算44天为38.07元，2764元计算230天为137.74元）给原告卓世孔。
三、驳回原告卓世孔的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费409元，由原告负担300元，被告负担109元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审 判 长 李 广
审 判 员 陈小凤
人民陪审员 莫丽文
二〇一五年十一月三日
书 记 员 梁间明