北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07906号
上诉人（原审原告）北京市雅视眼镜公司，住所地北京市通州区新华东街274-276号。
法定代表人林发钏，总经理。
委托代理人黄选雷，男，1974年5月28日出生，北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心负责人。
委托代理人桂俊红，北京安朗律师事务所律师。
上诉人（原审原告）北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心，住所地北京市怀柔区×13号。
负责人黄选雷，经理。
委托代理人桂俊红，北京安朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京仁和通科工贸有限责任公司，住所地北京市怀柔区开放路金台园1号。
法定代表人李玉江，董事长。
委托代理人邓少东，北京邓少东律师事务所律师。
原审第三人北京市怀柔区老干部局，住所地北京市怀柔区×13号。
法定代表人黄晓燕，局长。
委托代理人王旭，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人胡晓，北京市兰台律师事务所律师。
原审第三人北京市怀柔区老干部活动站，住所地北京市怀柔区×13号。
法定代表人黄晓燕，局长。
委托代理人王旭，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人胡晓，北京市兰台律师事务所律师。
上诉人北京市雅视眼镜公司（以下简称雅视公司）、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心（以下简称视力矫正中心）因与被上诉人北京仁和通科工贸有限责任公司（以下简称仁和公司）、原审第三人北京市怀柔区老干部局（以下简称老干部局）、北京市怀柔区老干部活动站（以下简称老干部活动站）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第01222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，雅视公司、视力矫正中心在原审法院诉称：仁和公司与老干部活动站于2006年5月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定老干部活动站将怀柔区×13号房屋租给仁和公司使用，租赁期限自2006年5月1日至2016年4月30日，房屋实际产权人为老干部局。仁和公司租赁房屋后，于2007年1月30日与雅视公司签订《房屋租赁合同》，仁和公司将×13号一层建筑面积为169平方米的房屋转租给雅视公司，双方在合同中约定：租赁期限为9年，自2007年1月31日至2016年1月30日；房屋租金前4年为每年26万元，自第5年起每年租金为27万元；雅视公司需付押金1万元。《房屋租赁合同》第三条第4项约定：如需提前解除合同的必须提前2个月通知对方，如单方原因至合同不能履行，违约方需承担违约责任，违约金为1年房屋租金。上述房屋租赁合同签订后，雅视公司分支机构视力矫正中心便一直在此处实际经营。2013年4月，怀柔区×13号所在地因青春广场建设面临搬迁，雅视公司多次与仁和公司就搬迁补偿问题进行协商，但未能达成一致。2013年7月25日，在雅视公司不知情的情况下，仁和公司及老干部活动站、北京×城市建设开发有限公司共同将怀柔区×13号雅视矫正中心门店拆毁，造成店内货物、办公用品、装修、仪器等均毁损，给雅视公司造成巨大经济损失，且视力矫正中心至今未能营业。故起诉至法院，要求：一、解除雅视公司与仁和公司于2007年1月31日签订的《房屋租赁合同》；二、仁和公司返还雅视公司房屋租金押金1万元、房租费4500元；三、仁和公司赔偿雅视公司货物损失、装修残值损失、营业损失90万元（其中货物损失7万元、装修残值损失48万元、搬迁费用及员工安置费用等营业损失35万元）；四、仁和公司支付违约金27万元。
仁和公司辩称：同意雅视公司第1项诉讼请求；不同意雅视公司第2项至第5项诉讼请求。雅视公司与仁和公司之间的租赁合同不能履行是因为政府拆迁行为造成的，作为仁和公司没有能力阻止拆迁。故，仁和公司不履行合同是被动的且无法抗拒的，雅视公司要求仁和公司承担违约责任缺乏事实依据。仁和公司同意按照每平米1200元的标准对雅视公司给予一定补偿，并表示该标准亦系政府补给仁和公司96万元的标准。
第三人老干部局、老干部活动站述称：第一，视力矫正中心没有原告主体资格，视力矫正中心与仁和公司和第三人之间均没有房屋租赁关系。第二，老干部局和雅视公司不存在租赁关系，不应作为本案第三人。根据合同的相对性，雅视公司只能向对方的合同当事人主张权利。老干部活动站将房屋租赁给仁和公司并允许其转租，并不代表需要承担转租的责任。老干部活动站和视力矫正中心没有任何关系。第三，因房屋使用的土地是政府划拨土地，现已被政府收回，老干部活动站在2013年3月前亦进行相应的通知，并解除了相应的合同，也支付了仁和公司补偿款，补偿款中已经考虑到次承租人的相关补偿费用。所以雅视公司应向仁和公司主张权利，不应将我们列为第三人。第四，雅视公司诉讼请求中要求的赔偿没有任何依据。雅视公司要求的押金和房租费应向仁和公司主张。
原审法院经审理查明：老干部局同意将其名下的位于怀柔区×13号楼房交给老干部活动站对外出租。2006年5月1日，老干部活动站与仁和公司签订《房屋租赁合同》约定：仁和公司承租怀柔区×13号，厢楼一层楼房工商业门脸（使用面积为380平方米）和二层、三层（北半部）（楼房北侧与媛媛面馆之间由仁和公司办理审批手续和投资筹建的，使用面积为77.65平方米的平房，使用权归仁和公司，使用期为10年，不计租金，使用期结束后房产归老干部活动站）；租赁期限为10年，自2006年5月1日至2016年4月30日；年租金为14万元。仁和公司承租上述房屋后将部分房屋转租他人，其中就包括本案雅视公司。雅视公司与仁和公司于2007年1月31日签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁地点位于怀柔区×13号一层，建筑面积为169平方米。二、租赁期限为9年，自2007年1月31日至2016年1月30日；前四年租金为每年26万元，自第五年开始每年租金为27万元；租金每半年交付一次，第一年另付押金1万元，租房终止，仁和公司验收无误后将押金退还给雅视公司；雅视公司按房屋使用用途进行精装修，费用由雅视公司承担。三、无论在任何情况下，雅视公司不能将押金转为房租；在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需要提前解除合同的，必须提前2个月通知对方，方可解除合同。如因单方原因致使合同不能履行，违约方承担违约责任，违约金为一年房屋租金。合同签订后，雅视公司将上述地点交由其分支机构，即视力矫正中心经营眼镜销售等业务。雅视公司向仁和公司交纳房屋租金至2013年7月31日。2013年年初，怀柔区政府欲将划拨给老干部局使用的×13号楼房收回并进行拆除、改造。在此基础上，老干部活动站于2013年1月28日口头通知仁和公司解除《房屋租赁合同》，并于同年4月3日向仁和公司送达了关于解除《房屋租赁合同》的书面通知。2013年6月3日，仁和公司在视力矫正中心门店门口张贴《关于腾退租赁房屋的通知》，要求雅视公司在2013年7月3日前将店内商品等物品搬离租赁地。2013年7月3日，老干部活动站（甲方）与仁和公司（乙方）签订书面解除《房屋租赁合同》协议书，约定：”1、甲乙双方于2013年6月30日解除《房屋租赁合同》。2、甲方应向乙方支付因解除《房屋租赁合同》所产生的全部损害赔偿款（包括但不限于装修残值损失、经营性收益损失、违约金等乙方因解除《房屋租赁合同》所产生的全部损失和赔偿）人民币共计96万元，自乙方及乙方转租商户（包括但不限于北京秀文诊所、崔文新、雅视公司）全部腾退完毕之日起7个工作日内支付完毕）。3、乙方应于2013年7月4日前将所承租房屋（包括乙方自行使用的房屋及乙方转租的房屋）腾退完毕，并与甲方办理交接手续。否则，每逾期一日向甲方支付违约金1000元，甲方有权从本协议第2条应付款中直接扣除......”。2013年7月25日，包括本案所涉房屋在内的×13号楼全部拆除完毕。2013年8月26日，仁和公司收到解除房屋租赁合同的赔偿款96万元，并将其中部分支付给另外两家次承租人-
北京秀文诊所和崔文新作为停业等损失补偿。2014年1月，雅视公司、视力矫正中心持诉称理由及请求起诉至法院。本案在审理过程中，仁和公司同意以每平方米1200元的标准给雅视公司进行补偿，并表示该标准实为政府对仁和公司96万元的补偿标准，仁和公司亦按此标准对另外两家转租商户-
北京秀文诊所和崔文新进行了补偿；老干部局及老干部活动站则认为，与雅视公司存在租赁关系的相对方系仁和公司，而并非老干部局和老干部活动站，故雅视公司起诉上述二个单位缺乏事实及法律依据。
雅视公司对其主张出示下列证据：
1.《房屋租赁合同》、押金收据、房租收据，证明雅视公司与仁和公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁合同解除后，仁和公司应退还原告押金、租金并支付违约金。经质证，仁和公司对证据的真实性没有异议，但因解除合同并非仁和公司违约，故对支付违约金的主张不予认可；老干部局、老干部活动站对证据的真实性无法确认，且与老干部局、老干部活动站无关。
2.企业登记，雅视公司证明老干部局、老干部活动站主体适格。经质证，仁和公司、老干部局及老干部活动站均对真实性无异议，但对证明目的不予认可。
3.装修工程合约、视力矫正中心经营场所照片、视频，证明雅视公司于2012年3月4日对本案所涉租赁房屋进行了装修，仁和公司应对雅视公司装修损失进行赔偿。经质证，仁和公司、老干部局及老干部活动站均以不知情为由对真实性不予认可，均表示雅视公司在明知拆迁情况下仍进行装修属于扩大损失。此外，仁和公司、老干部局及老干部活动站均表示雅视公司提供的照片恰恰印证了租赁房屋内的柜台上已无物品，不存在货物损失的问题。
4.深圳柏琪眼镜公司出货单及发票、北京睿视美商贸公司发票、电子银行交易回单及出库单，证明视力矫正中心经营状态好，营业额高，大量货物在店内，因拆迁造成货物损失。经质证，仁和公司、老干部局及老干部活动站均对真实性不认可，均认为不能证明货物存放在怀柔矫正中心店铺内。因为很多发票主体是通州区的雅视公司。
5.电子缴税付款凭证、纳税申报表、员工情况及社保缴纳记录，证明怀柔店纳税情况、因拆迁造成的员工安置费用等损失。经质证，仁和公司、老干部局及老干部活动站对证据的关联性不予认可，认为纳税主体是通州雅视公司，不能证明是视力矫正中心损失情况。
6.光盘，证明门脸房拆除情况，拆除时未进行物品清点，造成雅视公司停业损失巨大。经质证，仁和公司、老干部局及老干部活动站对证明目的均不予认可。
7.出庭证人钱×证言，雅视公司用以证明装修花费。钱×证明视力矫正中心眼镜店进行的二次装修工程均由钱×承包，2007年装修费20余万元，2012年装修费40余万元。因二次装修间隔5年，人工费、材料费的上涨，以及部分装修材质的变化是造成二次装修价格差异的原因。现工程款尚未结清。经质证，仁和公司否认证人证言的真实性，否认对第二次装修知情，同时表示即使存在第二次装修也是雅视公司经营的需要；老干部局、老干部活动站对证据的真实性不予认可，指出证人与雅视公司之间存在利害关系，且表示雅视公司第二次的自行装修属于经营风险。
8.卷帘门票据、LED材料款、美的嵌入式空调票据、玻璃款、装修效果图，雅视公司以证据7和证据8证明其装修损失。经质证，仁和公司、老干部局及老干部活动站对证据的真实性均不予认可。
9.北京市公安局怀柔分局龙山派出所出具的工作说明、光盘、光盘截图照片，证明2013年7月25日雅视公司所租门店被拆时柜台内被毁损的物品。经质证，仁和公司对光盘的真实性没有异议，但认为系由拆迁公司造成的，与仁和公司无关；老干部局、老干部活动站对证据的关联性提出异议，认为所有行为系拆迁公司造成的，与仁和公司、老干部局及老干部活动站无关。且，雅视公司在早知道拆迁腾退的前提下仍不全部搬离，属于雅视公司扩大损失。
仁和公司对其主张出示下列证据：
1.仁和公司与老干部活动站签订的《房屋租赁合同》，证明仁和公司与老干部活动站之间的租赁关系。经质证，雅视公司对证据的真实性无异议。
2.关于解除《房屋租赁合同》的通知，证明老干部活动站提前与仁和公司解除了房屋租赁合同，仁和公司亦已将相关情况通知雅视公司。经质证，雅视公司对真实性无异议，但否认证明目的，否认收到通知。
3.关于”腾退通知”的照片一组，证明因雅视公司拒绝签字，仁和公司拍照作证。经质证，雅视公司对真实性有异议。
4.《关于公司搬迁有关情况申请说明》，证明雅视公司早已接到过仁和公司要求其搬迁的通知，且就补偿问题给仁和公司书面回复。该《申请说明》未加盖雅视公司公章，落款日期为2013年3月22日。具体内容为：”北京仁和通科工贸有限责任公司：贵公司于2013年3月6日送发我公司《关于要求我公司搬迁的通知》收悉。......贵公司通知中要求我公司于2013年5月1日前搬迁完毕，从目前情况看有一定难度，现将具体情况说明如下：”一、关于《房屋租赁合同》提前解除补偿问题。2007年1月31日与贵公司签订的《房屋租赁合同》中租赁期限为9年，时间为2007年1月31日至2016年1月31日，目前距合同到期尚差2年多时间，虽然是政府拆迁行为，但请贵公司根据《房屋租赁合同》中第三款第四条约定内容商谈提前解除合同补偿事项。二、关于停业和搬迁损失补偿问题。我公司属于持照经营的合法纳税企业，虽然是政府拆迁，但也是依法合理拆迁，拆迁法有明确规定，对受损人及企业在拆迁前要依相关程序进行受损评估并协商受损补偿事宜。目前，对我公司没有任何评估和受损补偿商谈工作，所以根据贵公司通知中规定的搬迁时间认为不妥。为此，申请贵公司与拆迁方联系对我公司停业、装修费用等项目补偿事宜及时进行评估商谈。待上诉事宜商谈后，我公司及时搬迁，否则无法依贵公司通知时间完成搬迁。”经质证，雅视公司对真实性有异议。
5.解除租赁合同协议书，证明老干部活动站给仁和公司补偿的数额和按经营面积计算的补偿标准。经质证，雅视公司对真实性无异议，但不认可证明目的。
老干部局、老干部活动站对仁和公司出示的上述证据均无异议。
老干部局、老干部活动站对其主张出示下列证据：
1.仁和公司与老干部活动站签订的房屋租赁合同，证明老干部活动站与仁和公司之间存在租赁关系，与雅视公司没有租赁关系。经质证，雅视公司对真实性无异议，对证明目的有异议。
2.解除租赁合同协议及仁和公司的收款凭证，证明老干部活动站与仁和公司之间的房屋租赁关系已于2013年6月30日解除，因对解除合同造成的损失进行了96万元的补偿，补偿款由北京×城市建设开发有限公司（以下简称×公司）支付。经质证，雅视公司对证据的真实性无异议，但对96万元是对仁和公司的全部补偿提出质疑，同时对仁和公司提出以每平米1200元的补偿标准提出质疑。
此外，雅视公司于质证期间，认为×公司与本案有利害关系，当庭申请法院追加×公司为本案第三人。对此，法庭当庭驳回此项追加申请，并就相关驳回理由给予充分释明。
3.关于公司搬迁有关情况申请说明，用以证明雅视公司知晓所租房屋搬迁的事实。经质证，雅视公司对真实性提出异议。
4.来源于雅视公司向法庭出示的光盘截图照，截图照显示的内容是视力矫正中心门店上部滚动播出的字幕”......因拆迁后移至商业街（原大明眼镜店），欢迎新老顾客光临”。老干部局、老干部活动站用该证佐证证据3，即雅视公司已经知晓所租房屋搬迁的事实，故对雅视公司主张的物品损失属于雅视公司扩大损失，责任自负。经质证，雅视公司对真实性无异议，但表示该光盘拍摄于拆迁前一天。
仁和公司对老干部局、老干部活动站出示的上述证据均无异议。
经法庭询问，雅视公司明确表示产生诉讼的原因系基于对仁和公司所获补偿款总额以及补偿标准存在质疑。为此，法院前往×公司（国有独资企业）调查相关情况。经调查，×公司明确表示其向仁和公司支付的补偿款额为96万元，属于为老干部局、老干部活动站的代付行为，但对于老干部局、老干部活动站与仁和公司之间的解除房屋租赁合同以及补偿数额、补偿标准等并未介入和参与，无法为法院提供具体补偿标准。仁和公司、老干部局及老干部活动站于庭审中均表示96万元补偿款包括仁和公司及仁和公司转租商户的全部损失，没有具体明细。
原审法院经审理认为：合同具有相对性。与本案雅视公司存在房屋租赁合同关系的相对方系仁和公司而非老干部局和老干部活动站，故老干部局、老干部活动站对雅视公司、视力矫正中心不承担合同义务和责任。老干部活动站作为租赁物的出租方与仁和公司已于2013年6月30日协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》，故仁和公司与雅视公司之间的房屋转租合同亦于2013年6月30日丧失了存在的基础。现雅视公司要求法院确定雅视公司与仁和公司于2007年1月31日签订的《房屋租赁合同》解除，法院不持异议，但合同解除的时间为2013年6月30日。此后，雅视公司虽占有使用本案所涉房屋至2013年7月25日，但因租金已交纳至2013年7月31日，故对雅视公司要求仁和公司返还其2013年7月26日至7月31日房屋使用费4500元的诉讼请求，法院应予支持。对雅视公司要求仁和公司按照《房屋租赁合同》约定返还押金10000元的诉讼请求，于法有据，法院亦应支持。导致雅视公司与仁和公司之间转租合同解除的原因系因政府将划拨给第三人老干部局的房屋收回并进行拆除改造，并非仁和公司原因所致，不能认定仁和公司违约，故对雅视公司要求仁和公司赔偿违约金270000元的诉讼请求，法院不予支持。
引发雅视公司诉讼的原因在于雅视公司对仁和公司所获补偿款数额及补偿标准存在质疑。根据仁和公司及老干部活动站出示的解除房屋租赁合同协议、补偿款代付单位-×公司收据，以及法院向×公司所做调查笔录均可证实，仁和公司所获补偿款总额为96万元，故对仁和公司主张的补偿款数额，法院予以采信。本案争议的焦点在于对雅视公司因租赁合同解除的补偿问题。就补偿问题，雅视公司提出三项内容：一是门店内的货物损失。雅视公司认为，仁和公司、老干部局及老干部活动站在未经雅视公司同意且不知情的情况下即将其所租门店拆除，导致雅视公司店内货物、机器等物品毁损，应由仁和公司、老干部局及老干部活动站承担赔偿责任。但通过法庭调查，仁和公司在雅视公司所租门店被拆除前已经就门店面临拆除及要求雅视公司将店内物品搬离等进行了告知，雅视公司对此虽予否认，但雅视公司向法庭出示的有关门店的视频资料上显示”......因拆迁后移至商业街（原大明眼镜店），欢迎新老顾客光临”的字幕足以反证仁和公司履行了告知义务。且，雅视公司在起诉状中关于”2013年4月怀柔区×13号所在地因青春广场建设面临搬迁，雅视公司多次与仁和公司就搬迁补偿问题进行协商，但未达成一致意见”的陈述，亦可佐证仁和公司履行通知义务的辩称意见。雅视公司在明知门店即将被拆除后仍未腾退并造成的物品损失属于其自行扩大损失，故对雅视公司要求仁和公司、老干部局及老干部活动站赔偿其货物损失的诉讼请求，法院不予支持。二是营业损失。雅视公司出示的入货、销售及纳税凭证中仅有一张金额为23200元的入货单显示名称为视力矫正中心，其余均来源于雅视公司，但本案被拆除的视力矫正中心门店仅属于雅视公司下属其中一家分店，故所有雅视公司的上述证据均不能直接证明被拆的视力矫正中心门店的营业损失。且，金额为23200元的视力矫正中心入货单也仅能证明入货数量而不能直接证明营业收入情况，更无法证明营业损失。此外，雅视矫正中心为员工缴纳的社会保险属于用工单位应当承担的义务，不属于营业损失范畴。三是装修残值损失。就雅视公司要求的装修残值损失，雅视公司虽提供了装修《工程合同》及装修承包人钱×的证言，但钱×同时表示该装修工程款尚未支付完毕，故该证人与本案雅视公司存在利害关系，其证言不能单独作为法院认定装修损失的证据，且因不可归责于雅视公司与仁和公司原因导致租赁合同解除产生的装修残值损失应由雅视公司、视力矫正中心与仁和公司分担。结合以上分析，雅视公司、视力矫正中心对其损失要求为90万元的主张没有提供充分的证据加以证实，但法院亦注意到雅视公司作为经营商户，解除经营场所的租赁合同必然给雅视公司带来一定的损失。根据仁和公司与老干部活动站签订的解除房屋租赁协议可以确定，仁和公司所领取的补偿款96万元，包含了仁和公司及仁和公司对外转租商户的装修残值损失、经营性收益损失等所有因合同解除导致的损失，故法院在考虑雅视公司损失时宜对上述情节加以考量以平衡当事人各方利益。现仁和公司主动提出按照每平方米1200元的标准对雅视公司给予补偿，法院亦认为此补偿标准相对合理。理由如下：一、雅视公司没有就其所主张的损失数额提供充足的证据。二、即便如雅视公司主张其装修花费为48万元，截止到雅视公司租期届满视力矫正中心使用装修后门店的时间尚有45个月，平摊到各月的装修值即为10667元，扣除雅视公司已经使用过的15个月即雅视公司剩余租期可利用的装修价值为32万元，仁和公司应分担的装修损失也系16万元而非48万元。换言之，仁和公司以每平方米1200元的标准对雅视公司损失进行补偿的总额为202800元，尚能弥补雅视公司因此造成的损失。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、北京市雅视眼镜公司与北京仁和通科工贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年六月三十日解除。二、北京仁和通科工贸有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心补偿二十万二千八百元。三、北京仁和通科工贸有限责任公司于本判决生效后七日内返还北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心租金四千五百元、押金一万元，以上共计一万四千五百元。四、驳回北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心其他诉讼请求。如果北京仁和通科工贸有限责任公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
雅视公司、视力矫正中心不服原审判决，向本院提起上诉。雅视公司、视力矫正中心的上诉请求为：1.请求撤销原审判决第二项、第四项，依法改判支持雅视公司、视力矫正中心原审全部诉讼请求；2.由仁和公司承担本案全部诉讼费用。雅视公司、视力矫正中心的上诉理由为：1.原审认定事实部分有误，因仁和公司违约导致《房屋租赁合同》解除，老干部局未尽调研、规划及需求分析等义务；仁和公司和老干部活动站在腾退过程中未尽到通知、保管义务，给雅视公司、视力矫正中心造成了货物及营业、装修等损失。因拆迁导致视力矫正中心门店停业，营业损失是现实存在的，即使无法明确损失具体的金额，原审法院也应当依据经营时间、规模、纳税、人员等综合情况予以酌定。在拆迁过程中，96万元的补偿总额认定有误，不应以该金额作为解除租赁合同的补偿依据。原审法院认定的1200元／平方米的补偿仅为一次性停产停业综合补助费，与装修残值损失分属不同的赔偿项目，不应将两种赔偿项目混同，除此之外仁和公司还应支付搬迁补助费。原审判决中适用法律错误，直接损害了雅视公司、视力矫正中心的合法权益，对于解除租赁合同的违约责任和货物损失，应当适用《中华人民共和国合同法》107条的规定予以赔偿，对于营业损失及装修损失均应依据《合同法》97条予以赔偿，仁和公司应当支付停产停业损失，雅视公司、视力矫正中心不认可仁和公司租赁房屋的总面积为800平方米，故对仁和公司提出的1200元／每平方米的补偿标准亦不认可，二审法院应依据事实情况对停产停业的比例进行合理调整。
仁和公司辩称：同意原审判决，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同不能履行是因为政府的原因造成的，仁和公司没有违约。雅视公司、视力矫正中心已经接到了拆迁通知，是雅视公司自己没有将物品搬离，造成货物损失扩大，仁和公司没有义务赔偿。雅视公司、视力矫正中心未能提供证据证明经营损失，经营损失未予认定是正确的。按照原审法院的调查取证，按照96万元的补偿数额按面积分摊补偿款是正确的。
老干部局、老干部活动站辩称：同意原审判决，坚持原审答辩意见。本案不是拆迁，是政府将划拨用地收回后给第三人另行安排办公场所，不适用拆迁的规定。雅视公司、视力矫正中心始终未能提供证据证明损失数额，雅视公司知道拆迁事宜，门店内没有任何商品，雅视公司不能证明自身受到损失，即便有损失也与第三人无关。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、书证在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同具有相对性。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
本案中，雅视公司房屋租赁合同的相对方系仁和公司，老干部局、老干部活动站对雅视公司、视力矫正中心不应承担房屋租赁合同的义务与责任。雅视公司与仁和公司房屋租赁合同的解除系因北京市怀柔区人民政府将划拨给老干部局的房屋收回并进行拆除改造所致，并非仁和公司故意违约，该租赁合同解除的原因不能归责于仁和公司。原审法院未支持雅视公司要求仁和公司赔偿违约金270000元的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。
雅视公司、视力矫正中心对仁和公司给的补偿金额、补偿标准等问题提出质疑。根据仁和公司及老干部活动站出示的解除房屋租赁合同协议、×公司收据，以及原审法院向×公司所做调查笔录等证据，本院可以认定仁和公司所获补偿款总额为96万元。
雅视公司、视力矫正中心向仁和公司主张的补偿金额共计90万元，包括货物损失、残值损失、搬迁费用及员工安置费用等营业损失。关于货物损失。根据雅视公司在原审起诉中的陈述、视频资料中显示的视力矫正中心门店电子广告牌字幕及法庭调查的情况可知，雅视公司、视力矫正中心至少在2013年4月既已经知道涉案租赁房屋面临拆迁，仁和公司已履行了在拆迁发生前告知雅视公司拆迁相关事宜的义务。雅视公司在明知门店即将被拆除仍未腾退，并造成相关物品损失属于其自行扩大损失，故原审法院未支持雅视公司、视力矫正中心主张仁和公司、老干部局及老干部活动站赔偿其货物损失的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。关于装修残值损失。雅视公司、视力矫正中心虽主张仁和公司违约应当赔偿装修损失，但本案中系因不可归责于雅视公司与仁和公司的原因而导致租赁合同的解除，产生的装修残值损失应由雅视公司、视力矫正中心与仁和公司分担。按照雅视公司主张其装修花费为48万元，视力矫正中心使用装修后门店的租期为45个月，平摊到各月的装修值，再扣除雅视公司已经使用过的15个月，雅视公司剩余租期的装修价值为32万元，仁和公司应分担的装修损失应当为16万元。关于营业损失。雅视公司虽提出视力矫正中心门店关闭造成营业损失，但未能提交充分证据证明视力矫正中心的营业损失金额，而视力矫正中心员工安置费用属于企业义务，不属于营业损失范畴。本院考虑到解除涉案租赁房屋的租赁合同必然会给雅视公司、视力矫正中心带来一定的损失，且依据仁和公司与老干部活动站签订的解除房屋租赁协议，仁和公司所领取的补偿款96万元，已包含了对仁和公司及仁和公司对外转租商户的装修残值损失、经营性收益损失等各项因合同解除而导致损失的补偿，故本院酌情对雅视公司、视力矫正中心的营业损失予以确定。原审法院依据仁和公司提出按照每平方米1200元的标准及涉案租赁房屋的面积，确定的给予雅视公司、视力矫正中心的补偿总额，数额合理，已能够弥补雅视公司、视力矫正中心因房屋租赁合同解除所造成的损失，本院予以确认。雅视公司、视力矫正中心虽提出应按照拆迁政策标准来确定营业损失，但本案的房屋属于政府对划拨房屋的收回，不应适用拆迁安置政策，故本院对雅视公司、视力矫正中心的该项主张不予采信。雅视公司、视力矫正中心对仁和公司租赁的房屋总面积存有异议，并因此对1200元／平方米的补偿标准提出质疑，但其未能提出相反证据证明仁和公司与老干部活动站经过共同测量确定的租赁房屋总面积有误，故本院对雅视公司、视力矫正中心的该项主张亦不予采信。
综上所述，雅视公司、视力矫正中心的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7730元由北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心负担5450元（已交纳），由北京仁和通科工贸有限责任公司负担2280元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费15460元，由北京市雅视眼镜公司、北京市雅视眼镜公司怀柔青少年视力矫正中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 帆
审 判 员 万丽丽
代理审判员 胡林强
二〇一四年六月二十日
书 记 员 赵 卉