成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第3090号
原告梁开雄，男，汉族，1955年7月18日出生，住成都市金牛区。
委托代理人刘利，四川法银律师事务所律师。
委托代理人赵艺雯，四川法银律师事务所律师。
原告赖吉国，女，汉族，1957年8月14日出生，住成都市金牛区。
委托代理人刘利，四川法银律师事务所律师。
委托代理人赵艺雯，四川法银律师事务所律师。
被告成都天府华侨城实业发展有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人姚军，公司董事长。
委托代理人刘俊，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人夏扬，泰和泰律师事务所律师。
原告梁开雄、赖吉国诉被告成都天府华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员施建华独任审判，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告梁开雄、赖吉国的委托代理人刘利、赵艺雯，被告成都天府华侨城实业发展有限公司的委托代理人刘俊、夏扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁开雄、赖吉国诉称，2012年9月27日，梁开雄、赖吉国与华侨城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定梁开雄、赖吉国购买华侨城公司开发建设的华侨城东岸三期高层（即原岸）*幢*单元*层号房屋，华侨城公司应于2014年12月30日向梁开雄、赖吉国交付商品房。2014年12月底，华侨城公司向梁开雄、赖吉国出具房屋交付使用通知书，通知二人收房。但收房时，整个小区仍是一个在建工地，不仅只有整个规划中的两栋房屋修建完毕，而且与商品房买卖合同的约定严重不符，表现为：1.华侨城公司擅自变更规划，华侨城原岸的沙盘及规划图显示124幢与125幢前为市政绿化带，交房时却变成有安全隐患的小区大门，而原规划的大门因工地没有完工无法修建，梁开雄、赖吉国向成都市建委投诉，经市规划局回复，确认华侨城公司在修建过程中未经允许擅自变更规划；2.交付房屋的水电表未依照成都市政府的强制规定实行一户一表；3.地下停车场未达到交付标准、建渣到处堆放；4.原规划的物管用房没有修建，而是占用124幢楼下的公共活动区域。同时，也未达到出售房屋时对业主的承诺，承诺与东岸共享的小区建设，现实却是业主无法进入东岸，业主子女无法入读所承诺的名校，并且至今未向业主出具竣工验收报告，无法证明所购买的房屋已达到交付条件。综上，华侨城公司在未告知梁开雄、赖吉国的情况下，擅自变更规划，且交付的房屋和小区配套也没有达到法律法规规定和合同约定的条件，华侨城公司故意曲解合同，以合同未约定为由，强迫梁开雄、赖吉国接受未经验收的房屋，梁开雄、赖吉国有权予以拒收。华侨城公司的行为已经构成逾期交房，同时因层高和小区建设等差异，造成梁开雄、赖吉国所购房屋品质下降。另外，华侨城公司的销售人员代表华侨城公司向梁开雄、赖吉国收取10000元，并出具收据，但华侨城公司并未将10000元退还给梁开雄、赖吉国二人，也未在房款中予以抵扣。为此诉至法院请求判令：1.华侨城公司立即退还向梁开雄、赖吉国多收取的10000元；2.华侨城公司限期对梁开雄、赖吉国所购房屋及小区按照合同约定和原规划进行整改；3.华侨城公司按照每日388.8元支付逾期交房违约金（自2014年12月31日起支付至实际交付之日止，计至2015年2月10日为16330.86元）；4.赔偿因规划变更造成的损失48500元；4.赔偿因交付房屋不符合约定的其他损失56960元。
被告华侨城公司辩称，1.华侨城公司在向梁开雄、赖吉国销售房屋的时候已经通过现场公示的方式向梁开雄、赖吉国告知原岸是分期修建、分期交付，可能导致部分设施不能完备，华侨城公司在向梁开雄、赖吉国交房时第二期项目正在修建中，其中小区规划大门因尚在二期项目修建中需要后期予以呈现。华侨城公司为了124、125栋的正常通行，在靠近三环路边临时修建小区出入口，其目的是为了满足小区已交付房屋业主的通行，符合多数人的利益；2.华侨城公司在交房时已达到了合同约定的交付条件，并且也按照合同约定的期限通知梁开雄、赖吉国收房，华侨城公司不存在逾期交房的行为，也不应当承担相应的违约金；3.梁开雄、赖吉国所谓的规划变更损失及其他损失并没有实际发生，也没有证据证明。小区规划中应当修建的道路，小区入口以及物管用房等，华侨城公司将会在小区分期建设完毕之后达到规划图纸要求的条件。临时大门可以由梁开雄、赖吉国以及其他业主决定是否予以拆除，目前为便于多数业主的通行便利，该临时出入口应当予以保留；4.华侨城公司从未多收取梁开雄、赖吉国10000元。综上，梁开雄、赖吉国的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回。
经审理查明，华侨城公司系原岸小区的开发商，原岸120栋至125栋共6栋住宅分二期开发、分二批交付，第一期124和125栋已于2014年12月30日交房，第二期即其余4栋计划于2015年12月30日交房。2012年9月21日，华侨城公司委托四川省成都市律政公证处对原岸第一批高层物业开盘选房现场及公示内容进行了公证，公证书显示华侨城公司在售楼部公示了《东岸三期高层（120-125栋）周边不利的环境因素》、《东岸三期高层（120-125栋）建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》。其中《东岸三期高层（120-125栋）周边不利的环境因素》第六条载明“关于分期建设：本公司根据成都华侨城.东岸项目情况，采取分期建设、分期交付、分期管理的开发模式，项目景观、道路、河道、湿地、水系及公建配套等随开发进度逐步呈现、完善”。2012年9月26日，梁开雄、赖吉国与华侨城公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定梁开雄、赖吉国购买原岸*幢*单元*层号房屋房屋，华侨城公司于2014年12月30日向梁开雄、赖吉国交付商品房。《商品房买卖合同》第十条约定“该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”、第十一条约定“市政基础设施和其他设施的承诺……电：2014年12月30日达到使用条件……公共停车场：2014年12月30日达到使用条件……”、第十四条约定“买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付……”。《商品房买卖合同》补充协议第一页《签约声明》载明“本人于项目销售现场，已经实际查阅了现场公示的《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等公示文本及项目周边和建筑范围内可能不利环境因素的风险提示，华侨城公司的销售人员亦按本人要求就上述买卖合同及风险提示中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意买卖合同中的黑体加粗部分，华侨城已经充分履行了提示注意义务和说明义务，且不存在重大误解和显示公平之情形”。《商品房买卖合同》补充协议第八条第6款约定“该商品房所在小区经规划建设的未计入房屋及建筑物公摊面积的各种商业用房（包括会所）、……架空层等的所有权归出卖人所有”、第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束”。
2014年12月22日，华侨城公司向梁开雄、赖吉国出具房屋交付使用通知书，通知二人收房，但梁开雄、赖吉国以华侨城公司擅自更改规划、未达到售房时承诺的交付条件为由拒绝办理收房手续，至庭审辩论终结时仍未办理。2014年12月26日，华侨城公司在华西都市报上刊登《房屋交付使用公告》，通知原岸业主在2014年12月29日-2014年12月30日办理交付手续。
另查明，原岸规划大门在第二期项目范围内，因第二期建设尚未完工，规划大门尚未修建。华侨城公司在124、125栋之间修建了一处临时大门。2014年11月14日，华侨城公司委托四川省成都市国力公证处对在临时大门处张贴的公示、房屋竣工规划测绘图的过程和内容进行公证，公示内容为“……二、需要说明的情况：（一）为了便于小区管理，现提供位于125楼2层1号、31层2-4号，125号楼3、4、5层的3号建筑面积共计728.17平方米，作为临时物管用房使用；（二）为了方便业主进出，在临三环路用地红线范围内设置临时通道……各位业主如对项目实施有异议，请在本公示期内（2014年11月15日00时至2014年11月21日24时）以书面形式向公证处或成都市规划管理局反映，我公司将承担相应的责任。在公示期间，指定部门如未收到有异议的书面反映，我公司将向规划行政主管部门申请办理《建设工程规划合格证》……”。2014年11月25日，华侨城公司取得了华侨城五期124、125号楼及地下室的建设工程规划合格证。2014年12月5日，华侨城公司委托四川方正测量有限公司对124栋、125栋每户面积分别进行了测绘。另，华侨城公司在售楼部公示《关于原岸124栋125栋住宅交付的情况说明》，载明“……2.关于124、125栋出入口及消防通道……的情况说明：……为业主出行方便及安全考虑，在124、125栋之间开启了出入口，……待2016年4月30日，力争2015年12月30日，原岸一期整体呈现后，应业主要求可以关闭此出入口，并种植绿化草木……。8.关于一户一表问题的情况说明……第三，原岸124、125号楼是我司严格按照……采用预付费功能的电表进行户表建设，但由于……交房时户表未按照到位或未正式使用预付费功能的电表现象普遍，……交付前成都华侨城已新购普通电表安装到居民户表柜中，保证了居民通电使用……”。
2015年1月19日，因原岸业主向有关行政机关反映华侨城公司存在擅自变更规划等情形，成都市规划管理局在市长信箱中回复“2015年1月5日，……经查，开发商修建的原岸小区大门，现场未提供规划许可手续，我局执法人员当场发出《建设项目执法调查通知书》，要求当事人到我局接受调查。待相关情况调查清楚后，我局将依法按程序处理……”。2015年3月4日，华侨城公司工作人员在成都市规划管理局就124栋与125栋之间修建的临时大门一事接受了调查询问。
又查明，2013年9月25日，华侨城公司与成都兴科达电器实业有限公司签订了电表箱采购合同，就电表箱的采购安装事宜进行了约定。梁开雄、赖吉国自行用卷尺对房屋内部层高进行测量。华侨城公司的广告宣传单有“与900亩超低密墅区为邻……金苹果&美国沃顿、人北小学、成都七中……0-18岁全程名校，升华全系素质教育体系”等语句。2015年6月25日，本院依职权到华侨城原岸小区查看了现场，查看情况为124、125幢已交付使用，其余4栋仍在建设过程中，124栋、125栋之间临三环侧修建有一处大门，地下停车场已具备停车条件，有个别车位临时堆放有建渣，物业服务中心设立在124幢的架空层下。
上述事实有商品房买卖合同及补充协议、建设工程规划设计许可证、建设工程规划合格证、房屋实测报告、竣工验收报告、房屋交付使用公告、总平规划图、公证书，一户一表设计图、市长信箱回复、询问笔录、电表箱采购合同，现场查看照片以及庭审笔录等在案予以佐证，本院予以确认。
本院认为，华侨城公司在销售房屋过程中对外公示了《东岸三期高层（120-125栋）周边不利的环境因素》和《东岸三期高层（120-125栋）建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素》，对外公示原岸小区分期建设、分期交付、分期管理的开发模式，项目景观、道路、河道、湿地、水系及公建配套等随开发进度逐步呈现、完善。《商品房买卖合同》补充协议第一页《签约声明》对以上内容再次进行了提示，梁开雄、赖吉国在购买时应当清楚该情况，仍然购买该小区物业，应视为接受建造状态，附随负有对分期建设、分期交付交房造成的合理范围内不利影响的容忍义务。小区124、125栋之间修建的临时大门是否属于建设工程规划变更、是否违反当初报批的规划设计，是否应予拆除整改，均属于相关行政主管部门认定及审查范围，不属于法院民事案件受理及审查的内容，事实上，成都市规划管理局已实际介入调查。此外，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。小区临时大门的使用权属于全体业主，因此，对于小区临时大门是否拆除与另建应当由小区全体业主决定，梁开雄、赖吉国个人不享有此请求权。梁开雄、赖吉国要求华侨城公司限期对房屋及小区进行整改的请求，因不属于民事案件的审理范围，且其个人不享有请求权，本院对梁开雄、赖吉国该项诉讼请求不予支持。同时梁开雄、赖吉国主张因规划更改造成的损失48500元，梁开雄、赖吉国未提供任何证据证明因华侨城公司修建临时大门导致其所购房屋的价值受损，其主张的损失系自行估算的，缺乏事实依据，故本院对二人的该项诉讼请求不予支持。
关于梁开雄、赖吉国主张的逾期交房违约金，《商品房买卖合同》第十条约定“该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”、第十四条约定“买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按约交付……”。华侨城公司于2014年11月25日取得了124、125号楼及地下室的建设工程规划合格证，并于2014年12月5日委托四川方正测量有限公司对124栋、125栋每户面积分别进行了测绘，已符合《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件。梁开雄、赖吉国在接到交房通知后，未按照合同约定办理收房手续，按照《商品房买卖合同》第十四条约定，应视为华侨城公司已交房，华侨城公司的行为不构成逾期交房，故梁开雄、赖吉国要求支付逾期交房违约金的请求，因缺乏事实依据不能成立。
关于梁开雄、赖吉国主张华侨城公司交房未达到其广告宣传承诺的相关内容的请求，《商品房买卖合同》补充协议第十条约定“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束”。华侨城公司是否存在违约行为，应以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。华侨城公司的广告宣传资料内容并未载入房屋买卖合同，梁开雄、赖吉国所称的“与东岸共享小区建设、就读名校、免收四年物业管理费”等内容也未约定在《商品房买卖合同》及补充协议内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，华侨城公司广告上罗列的“与900亩超低密墅区为邻……金苹果&美国沃顿、人北小学、成都七中……0-18岁全程名校，升华全系素质教育体系”等语句，无承诺性语言，不具备“说明和允诺具体确定”的要件，故不能视为要约，仅能视为要约邀请。关于梁开雄、赖吉国主张的停车位不具备停车条件，本院经实地查看，地下停车场已具备停车条件，个别车位临时堆放建渣，对车位的整体使用影响较小。关于梁开雄、赖吉国主张未能实现成都市政府规定的用电一户一表的问题，《商品房买卖合同》关于用电仅约定为“2014年12月30日达到使用条件”，华侨城公司在交房时达到了正常用电，符合合同约定。关于华侨城公司在交房时未能按照成都市政府规定实现用电一户一表，是相关行政职能机关行使行政管理权限的范围，华侨城公司为此应当承担法律后果，也应由相关行政职能机关进行认定和处理，而非民事案件审查和处理的范围。关于梁开雄、赖吉国主张临时物管用房占用架空层的问题，《商品房买卖合同》补充协议第八条第6款约定“架空层的所有权归出卖人所有”，规划的物管用房因小区分期建设尚未修建，是小区分期建设带来的不利因素，华侨城公司为物业管理公司提供架空层作为临时物管用房未损害业主利益，有利于物业管理公司正常开展管理活动，有利于维护业主利益。综上，梁开雄、赖吉国诉称华侨城公司交房不符合约定应当赔偿损失56960元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于梁开雄、赖吉国要求华侨城公司应退还其员工汪斌多收取10000元的主张，梁开雄、赖吉国仅提供了一张手写收据的复印件和一张名片作为证据，本院认为，该2份证据的真实性无法核实，无法证明该份收据是汪斌本人书写，亦不能证明汪斌系华侨城公司的员工，更不能证明汪斌是代表华侨城公司向梁开雄、赖吉国收取10000元，并且收据字面反映汪斌是代银行收取10000元，而不是代表华侨城公司收取。综上，梁开雄、赖吉国的该项主张，因缺乏证据支持，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回梁开雄、赖吉国的诉讼请求。
案件受理费2936元（减半收取1468元），由梁开雄、赖吉国负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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代理审判员 施建华
二〇一五年七月十七日
书 记 员 马 麟