广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0305民初408号
原告（反诉被告）张晓琴，桂林市七星区。
委托代理人吕星，广西金桂律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒙瑞峰，桂林市象山区。
委托代理人赵慧，广西桂康律师事务所律师。
原告张晓琴诉被告蒙瑞峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，被告于2016年4月18日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，对本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张晓琴及其委托代理人吕星，被告（反诉原告）蒙瑞峰及其委托代理人赵慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月29日，原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定：被告将万达广场11栋1层8－B3号商铺出租给原告；原告给付18000元租赁保证金；计租日为桂林高新万达广场有限公司将该商铺交给被告之日或2016年3月10日（以较早日期为准）；该商铺的格局、设计、装修方案由被告负责，费用由原告负责，原告须预付装修费10000元，装修费用以最终实际费用为准，多退少补。合同签订后，原告于2015年7月29日当天即支付了租赁保证金18000元，并于2015年9月8日通过朋友诸葛业东转账给付了商铺装修费15000元（应被告要求超合同约定给付）。桂林高新万达广场有限公司于2015年10月1日前就已将该商铺交给被告，但是被告至今没有将符合装修约定的商铺交付给原告。被告的行为已经明显构成违约。被告理应退还所收取的租赁保证金及装修费。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告在2015年7月29日签订的《租赁合同》及2015年9月7日签订的《补充协议》；2、被告退还原告万达广场11栋1层8-B3号商铺的租赁保证金18000元；3、被告退还原告装修款15000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期内提交的证据有：1、《租赁合同》、《补充协议》，证明2015年7月29日原、被告签订了《租赁合同》。合同约定：被告将万达广场11栋1层8-B3号商铺出租给原告。原告给付18000元租赁保证金。计租日为桂林高新万达广场有限公司将该商铺交给被告之日或2016年3月10日（以较早日期为准）；该商铺的格局、设计、装修方案由被告负责，费用由原告负责，原告须预付装修费10000元，装修费用以最终实际费用为准，多退少补；2、收条、转款凭证，证明原告于2015年7月29日当天即支付了租赁保证金18000元。于2015年9月8日通过朋友诸葛业转账给付了商铺装修费15000元（应被告要求超过合同约定给付）；3、营业执照，证明原告在办理了营业执照之后，被告没有将房屋交付给原告让原告正常经营，也没有给予原告3个月的免租期。原告庭后提交证据4、蒙瑞峰、黄权与万达公司的租赁合同复印件2份，证明被告没有租赁权利，被告应当告知原告与万达公司签订租赁合同，但是没有尽到这个义务。
被告辩称，原告延迟支付租金，构成违约，保证金不应当退还。被告已经将涉诉的铺面装修完毕并交给原告使用。被告不应当退还装修款，被告已经将装修完毕的铺面交给原告自行装修门头和风格，并且在装修过程中一直与原告交涉，不存在违约行为，所以不应当退还保证金和装修费。综上，原告的诉讼请求不应当得到支持。
被告对其辩解在举证期内提交的证据有：1、租赁合同，证明原、被告存在租赁关系，合同中规定租金起算日为桂林高新万达广场有限公司将商铺交给被告之日。商铺的整体的格局、设计以及装修方案由被告负责，原告租赁的铺面形象门头由自己负责装修。合同期限内，拖欠租金累计达到15天的，保证金不予退还，且需每天向被告支付滞纳金100元；2、消防改造工程合同书，装饰工程设计、施工、安装合同书，证明被告在2015年9月开始装修该门面；3、收据、桂林银行业务受理专用凭证、东日装饰设计工程有限公司项目结算单，证明被告装修该门面共花费230173元，在2015年11月初装修完毕；4、短信，证明被告在2015年11月装修完毕，在装修过程中有需要和原告沟通的，都有跟原告沟通，原告没有提出任何异议。被告催原告支付所欠租金；5、照片、微信朋友圈截图、短信截图，证明被告将门面装修完毕之后已经交给原告使用，原告在被告装修完毕后已经开始营业，有些已经营业几个月；6、视频光盘，证明被告已经将铺面交付给原告使用，原告在2015年11月26日可以营业；7、骆美萍的书面证言，证明万达广场在2015年9月的时候将铺面将交付给被告，被告立即开始装修，在2015年11月份装修完毕；8、证人蒋艳的证言，证明被告装修铺面的时间、交付的时间和原告营业的时间；9、被告与万达广场公司的租赁合同2份，证明被告享有铺面的使用权。
反诉原告反诉称，反诉原、被告于2015年8月签订了桂林高新区万达广场室外步行街11栋1层8－B3的门面租赁合同，合同约定租金从桂林高新区万达广场有限公司将该商铺交给被告之日或2016年3月10日（以较早日期为准）；该商铺的格局、设计及装修方案由甲方（反诉原告）负责，费用由乙方（反诉被告）负责，装修费用以最终装修实际费用为准，装修费用多退少补，其他关于乙方铺面如形象、铺面门头等相关装修由乙方负责。桂林高新区万达广场有限公司在9月初将门面交于反诉原告，随后请装修公司进行装修，并于2015年9月中旬开始装修，2015年11月初装修完毕后交于反诉被告。反诉被告营业后，反诉原告多次向反诉被告要求支付剩余的装修款和租金，反诉被告以人流量不多不赚钱为由不予支付。反诉原告认为，装修门面一共花费了230173元，反诉被告应该支付26709元，扣除之前已经支付的装修费用，反诉被告还需要支付11709元装修费给反诉原告。同时，反诉被告还需支付反诉原告2015年12月到2016年5月的门面租金，并按照合同的约定支付违约金。为此，反诉原告向法院提起反诉。请求法院判令：1、反诉被告支付反诉原告万达广场11栋1层8-B3号门面租金30000元（2015年12月14日到2016年5月14日），以及滞纳金15200元（暂计到2016年5月14日，实际计算到双方解除租赁合同时止）；2、反诉被告支付反诉原告装修费11709元；3、反诉被告承担所有诉讼费用。
反诉原告的反诉证据与本诉证据一致。
反诉被告辩称，反诉原告没有将租赁的铺面的钥匙交付给反诉被告，租赁合同没有实际履行。反诉原告在装修、设计铺面的时候，没有得到反诉被告的同意，夸大了装修费用。
反诉被告的反诉证据与本诉证据一致。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1－2的真实性无异议，证明内容无异议；对证据3的真实性无异议，证明内容有异议，原告已经营业了。免租期的前提是要正常营业和补齐装修款；对证据4的真实性有异议，在原合同中是没有这一句话的。同时，根据合同相对性，这份合同只能约束万达和被告的关系，而不能约束被告和原告的关系。即使被告转租，也只有万达和被告的关系、被告与原告的关系。现在原告是一直使用租赁房屋的，被告并没有违约。原告并不是不能使用门面。
原告对被告提交的证据1的真实性无异议，证明内容无异议。这份租赁合同的附件一的商铺位置图清晰载明只有8间商铺，但是被告开设了9间商铺；对证据2的真实性不确定，与本案无关，因为这几份合同的签署人是黄权，但是黄权不是本案的当事人；对证据3中的收据和发票的真实性有异议，因为这些发票和收据都不是正规的含税发票，在有些收据上只有费用，没有写明是用于该商铺装修的。其中有几张收据是银行转账，但是实际上的转款凭证是转给个人的，应当转给对公账户。不能证实上面载明的费用是用于该租赁房屋的装修，且转账的事实与实际情况不符。结算单与本案无关，正式的装修公司应当开具正式的发票，这个结算单是一个整体的装修，不是原告那一间铺面的装修结算，不知道其中有多少是用于原告那一间铺面；对证据4的真实性不确定，短信内容看不出被告将已经装修完毕的商铺交给原告，更加没有让原告交付租金；对证据5的真实性不确定，照片反映的是商铺没有移交给原告，有些商铺还在装修，有些是空的。有一张螺蛳粉的照片不是在原告中的，与本案无关。可以证明原告没有接收商铺，没有营业；对证据6的真实性不确定，这些视频不是一个现场顾客消费的视频，这个是在美团网上的一个操作，反而证实了原告做了很多工作的，因为被告违约导致原告不能继续经营；对证据7，因为所有的证人证言都要证人出庭，所以不予质证；对证据8，证人的部分证言是真实的，部分是不真实的。真实部分是免租期的事情，不真实部分是关于钥匙的交付。并且证人与被告是朋友关系和承租人关系，有利害关系；对证据9的真实性有异议，证明内容部分有异议。因为合同第16条原件与复印件不一致。在租赁合同中，附件一的平面图是一个整体的出租，并没有进行分割出租。同时，被告的转租权没有办法证实。这份合同中说到万达给被告的交房日期以书面通知为准，因此，被告在没有提供书面通知的情况下，交房日期是不能确定的。承租人是两个人，那反诉的时候，也应当是黄权和蒙瑞峰两个人。当时在办证的时候，被告给了原告一份合同，在这份合同的第18页的第16条，被告和万达公司有约定，次承租人是要直接与万达签订租赁合同才是有效的。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
经审理查明，2014年11月26日，桂林高新万达广场有限公司与黄权、蒙瑞峰签订《桂林高新万达广场租赁合同》（合同编号：XXX）一份，约定：甲方（桂林高新万达广场有限公司）同意将位于桂林万达广场室外步行街11栋1－7号商铺出租给乙方（黄权、蒙瑞峰）使用，乙方同意承租该房屋；本合同项下租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即自2015年12月15日起至2020年12月15日止；未经甲方、物业服务公司书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约，甲方有权解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。2014年11月26日，桂林高新万达广场有限公司与黄权、蒙瑞峰签订《桂林高新万达广场租赁合同》（合同编号：XXX）一份，约定：甲方（桂林高新万达广场有限公司）同意将位于桂林万达广场室外步行街11栋1－8号商铺出租给乙方（黄权、蒙瑞峰）使用。其他权利义务关系与《桂林高新万达广场租赁合同》（合同编号：XXX）一致。蒙瑞峰将其承租的11栋1－7号、11栋1－8号商铺分隔成9个小商铺分别用于出租。
2015年7月29日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：甲方（蒙瑞峰）同意将位于桂林高新万达广场室外步行街11栋1层8－B3号商铺（详见附件：商铺位置图）出租给乙方（张晓琴）使用，乙方同意承租该铺面，租赁用途：商业用途；本合同租赁期限为5年，自计租日开始至2020年12月14日止。计租日：桂林高新万达广场有限公司将该商铺交给甲方之日或2016年3月10日（以两者中较早日期为准）；该商铺的格局、设计及装修方案由甲方负责，费用由乙方负责，乙方须在装修前五天向甲方预付人民币10000元作为装修费用，用于该商铺装修。装修费用以最终装修实际费用为准，装修费用多退少补。其他关于乙方铺面如形象、小铺门头等相关装修由乙方负责；本合同签订当日，乙方需向甲方支付三个月租金作为该商铺租赁保证金，合计人民币18000元，用于保证租赁期间遵守相关法规，履行合同要求。合同期满，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有关损失的公物进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方保证金；租金标准和租金支付方式为自2015年12月15日至2017年12月14日，每月租金为人民币6000元／月；以上时间均为暂定时间，以实际计租日开始计算。租金支付按季度收取，乙方应于每季度第三个月15日前将下季度租金转账到甲方的指定账户；承租方有下列情形之一，出租方可以单方面终止合同并收回房屋：1、合同期内，拖欠租金累计达十五天的，保证金不予退还；2、故意损坏承租房屋的，保证金不予退还；3、违反法律、法规等其他规定的行为可以收回的，保证金不予以退还；如果乙方逾期交付租金，须向甲方支付滞纳金100元／天。该合同的附件商铺位置图中标明了8个商铺的位置。2015年9月7日，原、被告签订《﹤租赁合同﹥补充协议》一份，对上述合同进行了补充约定。合同签订后，原告于2015年7月29日支付被告租赁保证金18000元，于2015年9月8日支付被告商铺装修费15000元。2015年9月15日，黄权与桂林市东日装饰设计工程有限公司签订《装饰工程设计、施工、安装合同书》一份，对包括11栋1层8－B3号商铺在内的11栋1－7号、11栋1－8号商铺进行装修。2015年10月5日，黄权与广西桂邕消防工程有限公司签订《消防改造工程合同书》一份，对11栋1－7号、11栋1－8号商铺消防改造工程进行施工。2015年10月26日，被告通过群发短信告知包括原告在内的承租人门面基本格局已装修完毕，可进场，由于门口玻璃门未安装好，可先进场规划自己的空间。2015年10月29日，被告通过群发短信告知包括原告在内的承租人，可以找相关人员拿资料办理营业执照。原告办理的营业执照显示，原告在11栋1层8－B3经营的个体工商户名称为七星区一吃爽小吃店，注册日期为2015年10月27日。
另查明，被告为装修11栋1－7号、11栋1－8号商铺所支出的装修费用为：2015年9月5日向桂林市东日装饰设计工程有限公司转账支付8800元，9月20日转账10000元，9月23日转账20000元，9月26日转账20000元，10月24日转账20000元，10月29日转账20000元，11月30日转账12000元，11月2日现金支付验收部分尾款28465元；2015年10月被告向佛山科辉陶瓷桂林批发处支付7544元用于购买瓷砖；2015年10月向桂林市王柘广告有限责任公司支付3443元用于购买门头灯箱及喷绘服务；2015年10月向桂林市益光灯饰经营部支付1720元用于购买灯饰；2015年10月向桂林市华泰家具厂支付10280元用于购买桌椅。以上装修款共计162252元。原、被告发生争议后，被告搬走了中央空调、音响和监控设备。
经过对被告进行询问，被告同意解除原、被告于2015年7月29日签订的《租赁合同》及2015年9月7日签订的《﹤租赁合同﹥补充协议》。
本院认为，关于本诉部分，原、被告分别于2015年7月29日、2015年9月7日签订的《租赁合同》、《﹤租赁合同﹥补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。虽然桂林高新万达广场有限公司与黄权、蒙瑞峰签订的《桂林高新万达广场租赁合同》中约定未经桂林高新万达广场有限公司、物业服务公司书面批准，黄权、蒙瑞峰不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营。但该项约定并不影响原、被告签订的《租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》的效力。黄权、蒙瑞峰从桂林高新万达广场有限公司处租赁了房屋，后以蒙瑞峰一个人的名义进行转租，也不影响原、被告签订的《租赁合同》及《﹤租赁合同﹥补充协议》的效力。2015年10月26日，被告通过群发（包括原告在内）短信，告知承租人门面基本格局装修完毕，可进场。2015年10月29日，被告又通过群发（包括原告在内）短信，告知可办理营业执照，而原告于2015年10月27日办理好了店名为七星区一吃爽小吃店营业执照。双方均认可起租日为2015年12月15日，从现有证据看，原告在2015年12月15日之前已经在被告统一装修的基础上自行进行了装修，且做了营业的准备工作，可以认定被告已按合同约定将房屋交付给原告使用。合同中并未约定11栋1－7号、11栋1－8号商铺一共分隔成多少个小商铺，合同的附件商铺位置图只是明确了租赁房屋的位置，故被告将11栋1－7号、11栋1－8号商铺分隔成9个小商铺出租并不构成违约。合同约定商铺的格局、设计及装修方案由被告负责，费用由原告负责，故被告对商铺进行装修并不构成违约。双方未就免租期问题达成一致意见，故被告未给予原告免租期并不构成违约。而原告一直未按合同约定支付被告租金，构成违约。原告诉请解除其与被告于2015年7月29日签订的《租赁合同》及2015年9月7日签订的《﹤租赁合同﹥补充协议》，被告也表示同意解除上述合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。按合同约定，合同期内，拖欠租金累计达十五天的，保证金不予退还。但从保证金的性质来看，保证金就是为了保证合同的正常履行，在承租人不履行交纳租金义务或者对租赁物造成损坏时，出租人可以用保证金来抵扣租金或者赔偿损失。本案原告交纳保证金后，并未按合同约定支付被告租金，故原告交纳的保证金应用于抵扣其应当支付的租金。按合同约定，2015年12月至2016年5月5个月的租金共计30000元，原告交纳的保证金18000元不足以抵扣租金，故对原告要求被告退还租赁保证金18000元的诉讼请求，本院不予支持。关于装修费用，被告向桂林市东日装饰设计工程有限公司支付的139265元、向佛山科辉陶瓷桂林批发处支付的7544元、向桂林市王柘广告有限责任公司支付的3443元、向桂林市益光灯饰经营部支付1720元、向桂林市华泰家具厂支付10280元，共计162252元。有相应的银行转账凭证或收据予以证实，本院予以认可。被告所称其他装修费用，因证据不足，且被告搬走了中央空调、音响和监控设备，故本院不予认可。合同约定装修费用由原告负责，多退少补，原告应承担的装修费用为18028元（162252÷9＝18028），而原告已预付装修费15000元，不足以支付实际产生的装修费用，故对原告要求被告退还装修款15000元的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告按约定将房屋交付反诉被告使用后，反诉被告应按合同约定支付反诉原告租金，反诉原告只要求反诉被告交付租金至2016年5月，故反诉被告应支付反诉原告2015年12月至2016年5月的租金30000元，抵扣反诉被告已经支付的租赁保证金18000元，反诉被告还应支付反诉原告租金12000元。合同约定，租金按季度收取，反诉被告应于每季度第三个月15日前将下季度租金转账到反诉原告的指定账户，如果反诉被告逾期交付租金，须向反诉原告支付滞纳金100元／天。双方约定的滞纳金过高，反诉原告所受损失实际上为资金占用损失，本院酌情认定反诉被告应支付反诉原告滞纳金1350元（18000×6%×3÷12＋36000×6%×3÷12＋54000×6%×2÷12＝1350）。关于装修费用，如前文所述，反诉被告应承担的装修费用为18028元，反诉被告已预付装修费15000元，故对反诉被告应支付反诉原告装修费3028元（18028-15000＝3028）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张晓琴与被告蒙瑞峰于2015年7月29日签订的《租赁合同》及2015年9月7日签订的《﹤租赁合同﹥补充协议》；
二、驳回原告张晓琴的其他诉讼请求；
三、反诉被告张晓琴支付反诉原告蒙瑞峰租金12000元及滞纳金1350元；
四、反诉被告张晓琴支付反诉原告蒙瑞峰装修费3028元；
五、驳回反诉原告蒙瑞峰的其他诉讼请求。
本案本诉收取案件受理费625元（原告已预付本院），由原告张晓琴负担；本案反诉收取案件受理费236元（反诉原告已预付本院），由反诉被告张晓琴负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费625元；反诉上诉案件受理费236元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 何其华
代理审判员 蒋西凤
人民陪审员 周 静
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 胡文杰