河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）汴民终字第540号
上诉人（原审原告）孔林娣。
委托代理人孔庆文。代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）朱秋真。
上诉人（原审被告）周振奇。
上诉人朱秋真、周振奇的委托代理人杨金城。代理权限：一般代理。
上诉人孔林娣与上诉人朱秋真、周振奇买卖合同纠纷一案，双方不服开封市金明区人民法院（2009）金民初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孔林娣及委托代理人孔庆文，上诉人朱秋真、周振奇及委托代理人杨金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年9月25日，朱秋真、周振奇将开封市金明区西郊乡马市街村民委员会北正门村组分给朱秋真、周振奇的宅院北正门老村9号房屋8间及院落作价80000元卖给了孔林娣的前夫贾维新（现已去世）。双方签订了买卖房屋协议一份，协议约定：双方不得以任何理由和借口反悔，如有一方反悔，经对方同意后，应赔偿对方购房基础上再加100%的赔款。1998年11月8日，朱秋真就上述房屋又与孔林娣前夫贾维新的儿子贾予西签订了一份买卖房屋协议，2005年5月27日，孔林娣与朱秋真、周振奇就上述房屋又签订一份房地产买卖契约，对房屋买卖再次确认。但《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》仍登记在朱秋真名下。2008年1月4日，朱秋真、周振奇向原审法院起诉，要求确认与孔林娣签订的房屋买卖协议无效，双方应退房退款。2008年3月19日，原审法院作出（2008）金民初字第219号民事判决，依法判决双方买卖房屋协议无效，双方依法应退房退款。孔林娣购买房屋后，对房屋未进行装修及翻扩建，且对房屋进行了出租。
经河南方迪土地房地产估价有限公司（以下简称方迪公司）进行评估，评估结论为本案所涉房屋的房地产总价为343300元。
原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的房屋买卖协议，虽系双方当事人真实的意思表示，但因其违反了法律、行政法规的强制性规定，故应认定为无效协议。据此，原审法院曾作出（2008）金民初字第219号民事判决，判决确认双方所签协议无效，判决双方退房退款。协议中约定“双方不得以任何理由和借口反悔，如有一方反悔，经对方同意后，应赔偿对方购房基础上再加100%的赔款”不适用于本案，因按照协议约定，如有一方反悔，须经对方同意后赔偿对方购房基础上再加100%的赔款，本案中孔林娣并不同意该赔偿方案。朱秋真、周振奇在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故朱秋真、周振奇应对合同无效承担主要责任，孔林娣对此亦有一定责任。对于孔林娣信赖利益损失的赔偿，结合本案案情，应当全面考虑朱秋真、周振奇因房地产升值所获利益，赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%，为240310元。考虑孔林娣长期居住和对外出租房屋的事实，原审法院将酌情核减50000元，故朱秋真、周振奇应当赔偿孔林娣房屋补偿款190310元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱秋真、周振奇于本判决生效之日起十日内给付孔林娣房屋补偿款190310元。二、驳回孔林娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，财产保全费1720元，评估费1650元，上诉费4900元，合计13170元，由孔林娣负担3950元，朱秋真、周振奇负担9220元。
孔林娣上诉称，原审判决认定事实错误。本案中，没有符合法律规定的证据证明本案争议房屋及院落是马市街村委会北正门村组分给朱秋真、周振奇的。本案住宅的合法所有人是市民朱秋真，当时双方的买卖并不违法。朱秋真为要回房屋，在诉状中谎称朱秋真、周振奇是本市金明区西郊乡马市街村委会北正门村村民。由于朱秋真、周振奇的欺诈行为才导致（2008）金民初字第219号民事判决的结果。在孔林娣购买本案房屋8个月后，1999年5月6日国务院办公厅才作出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定农民的住宅不得向城市居民出售。该通知发出时，朱秋真不要回房屋，过错全在朱秋真、周振奇。原审法院把房屋升值的240310元按孔林娣70%、朱秋真、周振奇30%进行分配，而其用孔林娣家的80000元钱，这10年保守计算所得收益241920元却不进行分配，明显判决不公平。请求撤销原判，并依据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条的规定，改判朱秋真、周振奇按评估价给付孔林娣房屋价款，诉讼费用由朱秋真、周振奇承担。
朱秋真、周振奇上诉称，原审判决适用法律及认定事实错误。孔林娣不是北正门老村9号房院的所有权人，将该房院升值数额判给孔林娣错误。责任认定颠倒，赔偿数额奇高。朱秋真是文盲，对房屋的法律政策不清楚，直到2007年看电视报导这类案件才知道农民住宅不能卖给城市居民。孔林娣对签约无效合同应承担主要责任和相应的经济责任。原审判决计算赔偿方法两处错误，认定10000元属孔林娣所有错误，将已经退还过的80000元列为赔偿比例错误。收集证据双重标准，对孔林娣不利的证据不收集。涉案房院是农民住宅，没有估价的事实存在，估价报告本身不具备客观公正，三次更改适用的有效期限，故估价报告不适用于本案，判决以估价报告为依据失去公平。本案双方在协议中约定的解决争议办法符合法律规定，但判决书借故否认双方约定的解决方法。原审判决对朱秋真的明知认定毫无根据，朱秋真请求原审法院确认协议无效并无过错。原审判决指责当事人的合法诉求，否认当事人提供真实内容的证明。请求二审法院撤销原判，依法改判，由孔林娣承担诉讼费用。
朱秋真、周振奇针对孔林娣的上诉理由答辩如下：《合同法》第一百六十三条之规定不适用本案。孔林娣以朱秋真是市民为由认为（2008）金民初字第219号民事判决错误，重复申请，没有意义。孔林娣为获取不当利益，把责任推给对方，计算房屋收益双重标准。
孔林娣针对秋真、周振奇的上诉理由答辩如下：本案孔林娣没有购买市民朱秋真的房屋，争议房屋是10年前贾维新购买市民朱秋真的，双方买卖房屋的行为没有法律、法规禁止而无过错，孔林娣根本没有参与买卖绝不可能有过错。集体所有宅基地上的房屋法律不禁止农民（村民）出卖，更不禁止市民出卖。（2008）金民初字第219号民事判决书是朱秋真、周振奇欺诈诉讼的结果。原审判决的赔偿数额不是奇高而是赔偿不够。本案的错误是市民朱秋真、周振奇冒充村民欺诈诉讼的结果，其应承担全部责任，不但应退还全部增值款，还应当退还80000元巨资使用10年的孳息和收益，承担本案诉讼费用。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明：2008年4月28日朱秋真、周振奇退还孔林娣房款80000元，同年8月该房退还朱秋真、周振奇。本案争议房屋经方迪公司进行评估，方迪公司于2008年9月24日出具评估报告，评估结论为本案争议房屋的房地产总价为333300元，评估时点为：2008年8月20日。
本院认为，本案房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。朱秋真、周振奇在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，朱秋真、周振奇应对合同无效承担主要责任，孔林娣对此亦有一定的责任。因方迪公司2008年9月24日所出具评估报告的评估时点接近本案争议房屋返还的时间，对于孔林娣所主张的信赖利益损失，参照该评估报告结论为宜。结合孔林娣出租房屋及朱秋真占有80000元房款的事实，赔偿比例为评估价格333300元减去80000元的70%，朱秋真、周振奇应赔偿孔林娣房屋补偿款177310元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销开封市金明区人民法院（2009）金民初字第901号民事判决；
二、朱秋真、周振奇于本判决生效后十日内给付孔林娣房屋补偿款177310元。
三、驳回孔林娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4900元，由孔林娣负担1280元，朱秋真、周振奇负担3620元。财产保全费1720元、评估费1650元，由朱秋真、周振奇负担。二审案件受理费4900元，由孔林娣负担1280元，朱秋真、周振奇负担3620元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王生禄
审 判 员 刘民建
代理审判员 周超举
二〇一〇年七月十二日
书 记 员 周卫华