山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民再终字第24号
上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市历下区黑虎泉西路139号。
负责人：耿光新，行长。
委托代理人：张承宇，该行资产保全部经理。
委托代理人：张彦博，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南工艺美术三厂，住所地济南市历下区旧军门巷*号。
法定代表人：曹玉湘，厂长。
委托代理人：栾涛，山东德义君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南彩云房地产开发有限公司，住所地济南市历下区泉城路366号。
法定代表人：高秀明，董事长。
原审被告：济南美术总厂，住所地济南市朝山街**号。
法定代表人：杨洁，厂长。
委托代理人：吴家国，山东众英律师事务所律师。
原审被告：济南市历下区人民政府拆迁办公室，住所地济南市历下区十亩园东街22号。
法定代表人：张继新，主任。
委托代理人：吕洪森。
委托代理人：李立斌，山东泺源律师事务所律师。
上诉人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（简称浦发银行济南分行）因与被上诉人济南工艺美术三厂（简称美术三厂）、济南彩云房地产开发有限公司（简称彩云房地产公司）、原审被告济南美术总厂（简称美术总厂）、济南市历下区人民政府拆迁办公室（简称历下拆迁办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市中级人民法院（2012）济民再字第1号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人浦发银行济南分行的委托代理人张承宇、张彦博，被上诉人美术三厂的法定代表人曹玉湘及其委托代理人栾涛，原审被告美术总厂的委托代理人吴家国、历下拆迁办的委托代理人吕洪森、李立斌到庭参加诉讼，被上诉人彩云房地产公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
一审原告美术三厂诉称，1993年3月19日，历下拆迁办与美术总厂签订拆迁委托书，约定美术总厂委托历下拆迁办在泉城路地片规划范围内实施拆迁。1993年5月16日，历下拆迁办与美术三厂签订安置协议，约定：因“彩云大厦”工程建设，拆迁美术三厂泉城路296号、旧军门巷2-1号房屋18间，建筑面积390.5平方米的营业用房，并明确约定回迁固定安置在“彩云大厦”地上一层东北面，建筑面积391平方米，产权归美术三厂所有；过渡安置期为30个月，历下拆迁办按规定发给美术三厂过渡补助费。该协议签订后，泉城路296号、旧军门巷2-1号房屋18间拆除，但至今仍拖欠美术三厂超期过渡安置补助费4183817元，更没有将“彩云大厦”地上一层东北面建筑面积391平方米房产回迁安置给美术三厂。另，美术总厂作为“彩云大厦”的建设单位，在与第三人设立彩云房地产公司后，将“彩云大厦”项目转为彩云房地产公司的项目，根据《城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定，对于尚未完成拆迁安置的房地产项目，房地产项目转让后，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。故涉案拆迁安置协议中美术总厂承担的安置义务，应由彩云房地产公司全部承担。同时，彩云房地产公司明知并通过各种方式自认回迁安置“彩云大厦”一层东北面建筑面积为391平方米给美术三厂，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，美术三厂作为被拆迁人对安置房屋享有优先安置权。请求人民法院依法支持美术三厂诉请：1、判令彩云房地产公司支付超期过渡安置补助费4183817元（暂计算至2012年3月16日）；2、判令彩云房地产公司将位于济南市泉城路366号彩云大厦地上一层东北面建筑面积为391平方米的房产回迁安置给美术三厂，产权归属美术三厂，并立即办理该房产的产权过户手续；3、历下拆迁办与美术总厂对上述两项诉讼请求承担补充连带责任；4、因诉讼发生的费用由历下拆迁办、美术总厂、彩云房地产公司承担。
历下拆迁办辩称，1、历下拆迁办已经与拆迁人美术总厂解除了委托关系，不再承担因为拆迁应该履行的所有义务；2、美术三厂在原审诉讼中，已经放弃了对历下拆迁办要求补偿费和进行安置的诉讼请求，已经处分了自己的权利，不再享有要求历下拆迁办承担补充连带责任的条件，历下拆迁办不应对本案再承担任何责任。
美术总厂辩称，涉案“彩云大厦”项目在2002年3月由美术总厂名下逐步转到彩云房地产公司名下，彩云房地产公司承诺对被拆迁户承担拆迁安置补偿义务，本案未完的拆迁补偿安置义务应由彩云房地产公司承担而不是美术总厂，法院应驳回美术三厂对美术总厂的诉讼请求。
彩云房地产公司辩称，1、彩云房地产公司不应承担支付拆迁补偿及安置房屋的责任，美术三厂在被拆迁前对济南市泉城路296号、面积为390.5平方米的房屋并没有产权，上述房屋原为房管局公房，房屋所有权人为济南市历下区房产管理局，美术三厂只是对上述房屋进行使用，1993年美术总厂与济南市历下区房产管理局签订协议书，约定济南市历下区房产管理局将包括本案争议房产在内的共计1283.45平方米的房屋所有权转让给美术总厂，转让价款为140万元，美术总厂作为彩云房地产公司的股东，根据协议以地上资产和拆迁补偿作价物作为出资，在完成拆迁补偿前美术总厂无法将其作为资产出资，美术总厂需要对原房屋使用权人进行搬迁和进行相应的补偿，因此，美术总厂作为拆迁人委托历下拆迁办与美术三厂签订协议，美术总厂对拆迁安置行为应当承担相应的责任；2、彩云房地产公司是“彩云大厦”项目的唯一合法开发建设经营主体，不存在美术总厂将该项目转让给彩云房地产公司的情况，美术总厂承担拆迁安置义务在成立彩云房地产公司时就已经明确约定，美术三厂要求拆迁安置只能向其合同的相对方美术总厂进行主张；3、美术三厂没有取得拆迁安置图，无法确定其安置位置，彩云房地产公司将自己合法开发的房产出售给浦发银行，是双方的真实意思表示，合法有效，而且涉案房产也已经交付浦发银行使用，应当依法受到保护。
浦发银行济南分行称，1、第三人与彩云房地产公司签订的彩云大厦售楼合同书合法有效，应受法律保护；2、没有证据可以证明美术三厂起诉的房屋与第三人所购房屋为同一房屋；3、即使二者为同一房屋，因美术三厂的拆迁安置优先权不能成立，而第三人占有、使用涉案房屋在先，本案应当判决第三人优先取得该房屋的所有权。
济南市中级人民法院再审一审查明，1993年3月19日，美术总厂与历下拆迁办签订拆迁委托书约定：美术总厂委托历下拆迁办在泉城路地片规划范围内实施拆迁，委托受委托人依据本市现行拆迁法规，对被拆迁人进行户口抄录、被拆除房屋及其他应拆除物的勘测、调查、核对工作，与被拆迁人签订拆迁补偿、安置协议，办理安置、补偿事宜。1993年5月16日，历下拆迁办与美术三厂签订拆迁安置协议约定：因彩云大厦工程建设，甲方（拆迁机构历下拆迁办）承担拆迁任务，需拆迁乙方（被拆迁人美术三厂）泉城路296#、旧军门巷2-1号房屋18间，建筑面积390.50平方米的营业用房；甲方将乙方回迁固定安置在彩云大厦内，建筑面积391平方米，其中地上一层391平方米；具体安置位置由乙方参加被拆迁人之间的竞争，并领取竞争号。甲方依据乙方领取的竞争号对乙方做定位安置，并发给定位安置图纸；过渡安置期为30个月，乙方自行过渡，甲方按规定发给乙方过渡补助费。拆迁安置协议书备注载明：按照与总厂签订的协议规定，本着拆一还一原则，全部安置在彩云大厦地上一层东北面，产权归属济南工艺美术三厂，乙方不再负担其他费用，甲方负责给予办理房屋产权过户手续。该协议签订后，美术三厂所在泉城路296#、旧军门巷2-1号18间房屋被拆除，其中有40.82平方米私房3间、45.65平方米单位自管房4间，其余为房管局公房。历下拆迁办已支付美术三厂过渡安置补助费共计271598.72元。2002年7月4日，美术总厂与历下拆迁办签订《解除委托关系协议书》约定：双方解除1993年3月19日签订的泉城路综合楼（彩云大厦）和闵子后街住宅楼两份“拆迁委托书”；自本协议生效后，被拆迁人的拆迁安置、补偿等未尽事宜，由美术总厂按照济南市拆迁法规规定解决和处理，历下拆迁办不再履行相关义务。美术总厂、历下拆迁办解除委托关系后，美术总厂对美术三厂的超期过渡安置费及安置问题均未落实。2008年3月25日，美术三厂提起本案诉讼，要求历下拆迁办支付过渡安置补助费257730元、超期过渡安置补助费3195852元，按约定给予安置并办理安置房产权过户手续。原一审庭审中，美术三厂变更诉讼请求，要求美术总厂支付超期过渡安置补助费3195852元，按约定给予安置并办理安置房产权过户手续。再审审理期间，美术三厂主张截止到2012年3月16日，其应领取的超期过渡安置补助费为4183817元，其他各方当事人对美术三厂主张的超期过渡安置补助费数额及计算依据未提出异议。
另查明，涉案房产以扩建美术总厂五彩云商场、仓库项目申请立项，经济南市计划委员会以济计基（1992）796号、864号文件批准建设。1992年12月25日，济南市土地管理局向彩云房地产公司颁发涉案房产所使用土地的历下国用（92）字第0221001号《国有土地使用证》。1993年2月4日，美术总厂取得《建设用地规划许可证》，用地项目名称为扩建五彩云商场。1993年3月4日，美术总厂取得《建设用地许可证》，建设项目名称为扩建五彩云商场。1993年3月19日，济南市拆迁管理办公室颁发济拆许字（93）第20号《拆迁许可证》，建设单位为美术总厂，拆迁单位为历下拆迁办，项目名称为扩建五彩云商场。2000年5月23日，美术总厂取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为彩云大厦，该《建设工程规划许可证》于2004年4月30日变更建设单位为彩云房地产公司。2000年7月28日，彩云房地产公司取得《商品房预售许可证》，项目名称为彩云大厦。2002年2月，彩云房地产公司取得《建筑工程施工许可证》，工程名称为彩云大厦，合同开工日期为1993年10月1日，合同竣工日期为2002年12月1日。2002年3月7日，美术总厂与山东小鸭集团有限责任公司签订《补充协议》约定，彩云大厦项目一并转为彩云房地产公司项目，该项目《建设工程规划许可证》由美术总厂负责办理变更手续变更到彩云房地产公司名下。彩云房地产公司为解决彩云大厦的建设及回迁安置问题，分别于2003年8月1日、2003年9月26日向市政府上报济彩房字（2003）第3号《关于解决〈彩云大厦建设项目〉有关问题的请示》和济彩房字（2003）第7号《〈彩云大厦项目〉在招商引资中有关问题需要解决的请示》，彩云房地产公司在报告中提出，因彩云大厦工程拖期太长和楼内的房产权属复杂，特别是四层以下商场部分需安置9个拆迁单位（注：包括美术三厂），占到商场部分总面积的三分之一多，造成引进资金困难，大厦无法竣工，请求政府及有关部门促成运用现行拆迁货币安置政策对待安置的9个单位实行一次性货币安置，不再安置在彩云大厦内。
再查明，2002年3月27日，彩云房地产公司与浦发银行济南分行签订《小鸭大厦售楼合同书》，浦发银行济南分行购买彩云房地产公司小鸭大厦地上一层东北面建筑面积为399.991平方米的楼房，并支付了580万元购房款，该房产现为浦发银行济南分行占有使用。关于浦发银行济南分行所购房产与本案美术三厂诉争房产是否为同一房产的问题，美术三厂提交《彩云品牌服装城二、三层平面图》、彩云大厦一层平面图等证据证明浦发银行济南分行所购房产与本案美术三厂诉争房产为同一房产，并主张其提供的上述证据与2002年3月27日《小鸭大厦售楼合同书》附件中的房屋平面图（一层铺位平面图）所示的房屋位置是吻合的。美术总厂、历下拆迁办对美术三厂的主张及证据予以认可，彩云房地产公司、浦发银行济南分行对美术三厂的主张及证据不予认可，但未提出充分反驳证据，对美术三厂的主张予以确认。
目前，彩云大厦项目未完成全部竣工验收，没有进行产权初始登记，各方当事人对此事实均无异议。
济南市中级人民法院再审一审认为，当事人争议的焦点问题为：1、历下拆迁办与美术三厂签订的拆迁安置协议是否有效；2、历下拆迁办、美术总厂、彩云房地产公司作为被告，应当由谁向美术三厂履行上述拆迁安置协议；3、美术三厂是否应当优先于浦发银行济南分行取得“彩云大厦”地上一层东北面建筑面积391平方米房产。
关于第一个焦点问题，历下拆迁办与美术三厂签订拆迁安置协议时，美术总厂作为建设单位，经过了建设项目的立项审批，并取得了拆建该项目所需的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《拆迁许可证》等合法手续，美术总厂委托历下拆迁办与被拆迁人签订拆迁安置协议并实施拆迁，符合法律规定，历下拆迁办与美术三厂签订拆迁安置协议，美术总厂法定代表人杨秉钧、副厂长姚金明在该协议上签署同意安置协议内容的意见，意思表示真实，内容合法，对当事人具有法律约束力，再审应予确认。彩云房地产公司、浦发银行济南分行虽对合同真实性有异议，但未能提出证据及充分理由，对浦发银行济南分行提出对杨秉钧、姚金明签名时间进行鉴定的申请，不予采纳。
关于第二个焦点问题，“彩云大厦”项目最初申报的建设单位为美术总厂，后该项目的《建设工程规划许可证》由美术总厂变更为彩云房地产公司，彩云房地产公司还取得了“彩云大厦”的《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，美术总厂与彩云房地产公司另一股东山东小鸭集团有限责任公司签订的《补充协议》中也有“彩云大厦”项目转为彩云房地产公司项目的约定。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。”根据该规定，“彩云大厦”项目建设单位由美术总厂变更为彩云房地产公司后，历下拆迁办与美术三厂签订的拆迁安置协议中，原拆迁人美术总厂的有关权利义务也随之转移给“彩云大厦”项目的受让人彩云房地产公司。此外，彩云房地产公司济彩房字（2003）第3号、济彩房字（2003）第7号两份请示材料，也表明“彩云大厦”项目原拆迁安置协议中美术总厂承担的拆迁安置义务已由彩云房地产公司承担。因此，彩云房地产公司应当向美术三厂履行上述拆迁安置协议的合同义务。彩云房地产公司抗辩应由美术总厂通过从彩云房地产公司购买相应房产完成其出资义务并继续向美术三厂履行拆迁安置协议的主张，涉及到彩云房地产公司股东向公司出资问题的纠纷，与本案纠纷不属于同一法律关系。在原审诉讼中，美术三厂已经放弃了对历下拆迁办的诉讼请求，历下拆迁办不再对拆迁安置协议承担责任。美术三厂要求美术总厂承担补充连带责任，没有法律依据，不予支持。
关于第三个焦点问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。美术三厂虽然只对部分被拆迁房屋面积享有产权，对多数房屋面积仅有使用权，但根据涉案拆迁安置协议的约定，拆迁人与被拆迁人已经约定以建成房屋的产权进行安置，符合最高人民法院上述司法解释规定的情形，美术三厂主张其有优先取得“彩云大厦”地上一层东北面建筑面积391平方米房产的主张应予支持。彩云房地产公司将本应安置美术三厂的房产出售给浦发银行济南分行，浦发银行济南分行不能对抗被拆迁人美术三厂优先取得安置房屋的权利。
综上所述，美术总厂委托历下拆迁办与美术三厂签订的拆迁安置协议，意思表示真实，内容合法，具有法律约束力。彩云房地产公司作为“彩云大厦”建设项目的承接者，应承担原拆迁安置协议中的安置义务。彩云房地产公司将本应安置美术三厂的房产出售给浦发银行济南分行，浦发银行济南分行虽支付了大部分购房款，但不能对抗被拆迁人美术三厂优先取得安置房屋的权利。因“彩云大厦”建设项目尚不具备办理产权登记的条件，美术三厂要求立即办理诉争房屋产权过户的诉讼请求，不予支持。济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，作出（2012）济民再字第1号判决：一、彩云房地产公司于判决生效之日起十日内支付美术三厂超期过渡安置费4183817元；二、彩云房地产公司于判决生效之日起一个月内，将位于济南市泉城路366号彩云大厦地上一层东北面建筑面积391平方米的房产，回迁安置给美术三厂，房屋产权归属美术三厂；三、驳回美术三厂的其他诉讼请求。案件受理费34429元、财产保全费5000元，合计39429元，美术三厂负担5200元，彩云房地产公司负担34229元。
浦发银行济南分行上诉称，一、再审一审判决曲解司法解释，适用法律错误。本案中，美术三厂仅对部分被拆迁房屋享有产权，对大多数被拆迁房屋并不享有产权，因此，美术三厂与历下拆迁办、美术总厂签订的拆迁安置协议不属于按所有权调换形式签订的协议，即使历下拆迁办、美术总厂与美术三厂已经约定以建成房屋的产权进行安置，该协议也应当属于赠与合同，从最高人民法院《解释》第七条的立法精神来看，美术三厂基于赠与合同享有的债权从法理上不应属于特种债权，不具有物权优先效力，不能对抗上诉人基于买卖合同和先行占有标的物而享有的合法债权。《解释》第七条所称的被拆迁人应当是被拆迁房屋的所有人。且解释也不具有溯及力，不应适用于1993年的行为。再审一审认定拆迁安置协议符合上述司法解释规定的情形，属于适用法律错误。二、美术三厂与历下拆迁办、美术总厂签订的拆迁安置协议约定的安置房屋的位置、用途并不特定，美术三厂不享有优先取得安置房屋的权利。适用《解释》第七条还必须符合另一个前提条件，即在拆迁补偿安置协议中明确约定了安置房屋的特定位置、特定用途。首先，美术三厂主张的安置房屋位置不具有特定性。美术三厂主张的安置房屋位置只有一个“地上一层东北面”的大概描述，且无定位安置图纸，不符合相关法规的规定。其次，美术三厂主张的安置房屋用途不具有特定性。协议对安置房屋的用途属于住宅房屋还是非住宅房屋并没有明确、特别约定。三、原审认定浦发银行济南分行所购房产与美术三厂主张的安置房屋系同一房产的证据明显不足，属于认定事实错误。《小鸭大厦售楼合同书》附件中的房屋平面图所示的房屋位置已用阴影和斜线明确标示出来，而美术三厂提交的彩云大厦一层平面图中并未用任何符号和标记来标示其所谓的安置房屋位置，两份图纸之间缺乏相互对比房屋位置的基本前提和基础。且美术三厂提交图纸中所谓安置房屋的形状、面积等位置和数据与《小鸭大厦售楼合同书》附件中的房屋平面图所示的浦发银行济南分行所购房产不一致，无法认定为同一房产。最重要的是，美术三厂诉争房产在拆迁安置协议中为391平方米，这与浦发银行济南分行所购房产399.991平方米不符。四、原审法院未对拆迁安置协议上的杨秉钧、姚金明签名时间进行鉴定，也未对姚金明、潘海燕进行调查询问，属于认定事实不清。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求再审二审依法改判，支持浦发银行济南分行的上诉请求。
浦发银行济南分行在庭审中还主张，1、原审判决适用城市房地产开发经营管理条例第22条属于适用法律不当，该规定适用于房地产开发企业，而美术总厂不属于房地产开发企业，且适用该条的前提是符合城市房地产管理法第三十八、三十九条规定的条件，而三十八、三十九条规定的仅适用于以出让方式取得土地使用权的房地产转让项目，而房地产管理法第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。本案中彩云大厦占用的土地一直是划拨土地，没有经过济南市人民政府的批准，根本不可能转让，所以彩云大厦项目一直由彩云公司承担，而非由美术总厂转让给彩云公司。2、根据济南市拆迁办相关文件规定的拆迁范围，不包括泉城路296号的房屋，历下拆迁办擅自扩大了拆迁范围，当时的城市房屋拆迁管理法规规定拆迁不得超越经批准的拆迁范围，原泉城路296号房屋的回迁安置约定条款，违反行政法规的强制性规定，是无效的。且296号房屋是美术总厂从原产权人历下区房管局购买的，已支付了140万元的经济补偿费。296号房屋或者享受拆迁补偿权利，或者享受拆迁安置权利，二者只能择一。作为房屋所有权人的历下房管局选择了拆迁补偿费，那作为房屋使用人的美术三厂则无权选择拆迁安置。
美术三厂辩称，一、本案拆迁安置协议性质上属于所有权调换形式订立的补偿安置协议。协议签订时，美术总厂作为建设单位，授权历下拆迁办与美术三厂签订拆迁安置协议，将美术三厂安置于彩云大厦内，并明确约定产权归属美术三厂，拆迁安置协议意思表示真实，合法有效，对当事人具有法律约束力。所有权调换形式订立的补偿安置协议与其他形式的拆迁安置协议本质区别系用于拆迁安置房屋产权是否归属被拆迁人，本案安置协议备注是协议的组成部分，目的在于给美术三厂产权，而不是使用权，亦不属于浦发银行济南分行所述的赠与合同。美术三厂优先取得诉争房产符合《解释》的立法精神。二、彩云大厦地上一层东北面面积为391平方米的房屋用途特定、位置特定，符合相关司法解释的规定。美术三厂原审提交的证据已证实彩云大厦地上一层东北面面积为391平方米的房屋为安置房屋，现为浦发银行济南分行占有。位置特定是一个相对的概念，不能因为没有定位安置图纸就认为位置不特定。恰恰相反，正是基于安置协议中约定的安置的391平方米房屋位置极其特定，安置各方在诉讼前没有争议，才没有出现定位安置图。其他8家被安置单位也没有定位安置图的事实也可以佐证。其次，通过施工图纸以及济南中院现场勘查的情况，彩云大厦一层东面、北面为临街，西面为楼梯，南面为通道，东西南北四至组成的面积为390余平方米，而浦发银行济南分行占用的位置恰恰在同一位置，面积也基本相同。故浦发银行济南分行占用房屋属于位置特定、用途特定的安置房屋，符合《解释》第七条的适用条件。三、浦发银行济南分行庭审中主张的拆迁安置协议效力问题，均不在其上诉请求和事实理由中，二审是基于上诉理由审理，浦发银行济南分行对其主张没有在法定上诉期内提出。浦发银行济南分行在上诉状中认为美术三厂取得产权属于赠与合同，而不属于互易合同，合同有效的情况下，才存在合同变更。且浦发银行济南分行列举的拆迁管理条例没有明确规定上述行为为无效民事行为。请求维持原审判决，驳回浦发银行济南分行的上诉请求。
美术总厂及历下拆迁办辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回浦发银行济南分行的上诉请求。彩云房地产公司未到庭亦未答辩。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院二审认为，当事人争议的焦点问题为：1、历下拆迁办与美术三厂签订的拆迁安置协议是否有效；2、“彩云大厦”项目是否由美术总厂转移给彩云房地产公司，应否向美术三厂履行上述拆迁安置协议；3、浦发银行济南分行所购房产与本案美术三厂诉争房产是否为同一房产，浦发银行济南分行是否对涉案房产有优先取得的权利。
关于第一个焦点问题。历下拆迁办与美术三厂签订拆迁安置协议时，美术总厂作为建设单位，取得了项目建设及拆迁的合法手续，美术总厂委托历下拆迁办与被拆迁人签订拆迁安置协议并实施拆迁，符合法律规定，历下拆迁办与美术三厂签订拆迁安置协议，美术总厂法定代表人杨秉钧、副厂长姚金明在该协议上签署同意安置协议内容的意见。浦发银行济南分行虽对合同真实性有异议，但未能提出证据及充分理由，原审对浦发银行济南分行提出对杨秉钧、姚金明签名时间进行鉴定的申请不予采纳，并无不当。历下拆迁办的拆迁行为未被相关部门撤销，被拆迁人美术三厂也认可拆迁行为，因此原审认为该拆迁安置协议意思表示真实，内容合法，应予确认，并无不当。
关于第二个焦点问题。首先，彩云房地产公司并未就此上诉；其次，“彩云大厦”最初申报的建设单位虽为美术总厂，但后该项目的《建设工程规划许可证》等证件手续经政府相关部门同意由美术总厂变更为彩云房地产公司，原审又结合美术总厂与彩云房地产公司另一股东山东小鸭集团有限责任公司签订的《补充协议》及彩云房地产公司的两份请示材料，认为“彩云大厦”项目建设单位由美术总厂变更为彩云房地产公司，“彩云大厦”项目原拆迁安置协议中美术总厂承担的拆迁安置义务由彩云房地产公司承担，并无不当。
关于第三个焦点问题。原审中美术三厂提交了《彩云品牌服装城二、三层平面图》、彩云大厦一层平面图等证据证明浦发银行济南分行所购房产与本案美术三厂诉争房产为同一房产，浦发银行济南分行对美术三厂的主张及证据未提出充分反驳证据，原审认定二者系同一房产且位置、用途特定并无不当。本案中，美术三厂虽然只对部分被拆迁房屋面积享有产权，对多数房屋面积仅有使用权，但根据涉案拆迁安置协议的约定，拆迁人与被拆迁人已经约定以建成房屋的产权进行安置，符合最高人民法院《解释》第七条规定的情形，彩云房地产公司将本应安置美术三厂的房产出售给浦发银行济南分行，浦发银行济南分行不能对抗被拆迁人美术三厂优先取得安置房屋的权利。至于浦发银行济南分行与彩云房地产公司之间因售楼合同产生的纠纷不属于本案审理范围。
综上所述，上诉人浦发银行济南分行的上诉理由不能成立，本院不予支持。因“彩云大厦”建设项目尚未完成全部竣工验收，不具备办理产权登记的条件，美术三厂要求产权归属美术三厂的诉讼请求，本院不予支持，原审判决第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持济南市中级人民法院（2012）济民再字第1号民事判决第一项、第三项，即“济南彩云房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付济南工艺美术三厂超期过渡安置费4183817元”、“驳回济南工艺美术三厂的其他诉讼请求”；
二、变更济南市中级人民法院（2012）济民再字第1号民事判决第二项“济南彩云房地产开发有限公司于判决生效之日起一个月内，将位于济南市泉城路366号彩云大厦地上一层东北面建筑面积391平方米的房产，回迁安置给济南工艺美术三厂，房屋产权归属济南工艺美术三厂”为：“济南彩云房地产开发有限公司于判决生效之日起一个月内，将位于济南市泉城路366号彩云大厦地上一层东北面建筑面积391平方米的房产，回迁安置给济南工艺美术三厂”。
一审案件受理费34429元、财产保全费5000元，合计39429元，济南工艺美术三厂负担5200元，济南彩云房地产开发有限公司负担34229元；二审案件受理费39429元，由上海浦东发展银行股份有限公司济南分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 冯 波
二〇一四年五月十三日
书 记 员 张俊峰