广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第427号
上诉人（原审原告）：苏育红。
委托代理人：沈海洲，广东昊法律师事务所律师。
委托代理人：毛锦波。
被上诉人（原审被告）：英德市祥云房地产开发有限责任公司。
法定代表人：陈敬伟，该公司董事长。
委托代理人：杨晓燕，广东清豪律师事务所律师。
委托代理人：赖玉婵，广东清豪律师事务所律师。
上诉人苏育红因与被上诉人英德市祥云房地产开发有限责任公司（以下简称祥云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2014）清英法民二初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：祥云公司是位于英德市英城光明路与仙水路交界处的祥云·碧峰华府商住小区的开发商。2011年5月24日，祥云公司作为出卖人，苏育红作为买受人，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定苏育红向祥云公司购买祥云·碧峰华府22幢***号房，房屋建筑面积共124.26平方米，其中套内建筑面积101.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.26平方米，房屋价款是按套内建筑面积每平方米4077.62元计算共411840元，付款方式是苏育红于2011年6月25日付清首期款211840元，剩余200000元于2011年7月25日前办理银行按揭手续。此外，合同第五条约定：如合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定：祥云公司应当在2012年1月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付给苏育红使用，逾期则按照合同第九条约定承担逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，祥云公司按日向苏育红支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按双方约定交楼之日起90日内，出卖人须提供资料报产权登记机关备案，买受人应提供办房产证资料到房管局办理产权手续及缴交办房产证费用，任何一方逾期办理，按日按总房价1‰向另一方支付违约金。双方还约定了其他的权利义务。签订合同后，苏育红依约将全部房款付给祥云公司，同时也将涉案房屋的办证费用一并支付给祥云公司，但祥云公司未在合同约定的时间将涉案房屋交付给苏育红使用，经双方确认，涉案房屋实际交付的时间是2012年5月4日。2012年5月20日，祥云公司将涉案房屋办理产权转移的资料报英德市住房和城乡建设局备案，2013年7月4日，英德市住房和城乡建设局以粤房地产权登英德字第0100503506号英德市房地产权属证明书确认权属人已完成房屋的初始登记，确认涉案房屋套内面积为102.72平方米。诉讼中，苏育红将被告由英德市祥云房地产开发有限公司变更为英德市祥云房地产开发有限责任公司。苏育红认为祥云公司提交资料向房产管理中心交易所确权的受理时间是2013年7月24日，超过了合同约定的时间，应承担逾期办证等违约责任；祥云公司承认逾期交房93天，愿意承担逾期交房的违约责任，拒绝承担逾期办证的违约责任。2013年12月24日，苏育红向原审法院提起诉讼，请求：1、判决祥云公司向苏育红支付因祥云公司逾期交付房产的违约金共计3895元（从2012年2月1日起计至2012年5月4日止，共计95天）。2、判决祥云公司向苏育红退回多收计价面积的房款共计16310元。（4077.62×4㎡，暂计为4平方米，应按实际测量的数量计算，多退少补）。3、判决祥云公司向苏育红支付因祥云公司逾期办理房地产权属证书的违约金暂共计20000元。上述1、2、3项共计40205元。4、祥云公司承担本案全部诉讼费用。
2013年6月9日，英德市住房和城乡建设局出具的证明证实祥云公司已于2012年5月20日将“祥云·碧峰华府”商住小区第一批商品房（18幢、22幢、23幢、24幢）办理产权转移的资料报该局备案，由于涉及小区规模较大及测绘工作中处理房屋分摊面积等问题，造成测绘成果报告没有及时出具，导致核发房屋产权证时间延迟。2014年2月11日，英德市房产管理中心出具《关于申请办理房屋产权登记受理有关问题的说明》证实办理房产登记，根据办理流程有两个受理时间，真正受理时间应以第一个受理时间为准。
原审法院认为：苏育红与祥云公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。苏育红按合同约定将涉案房屋的购房款支付给祥云公司，祥云公司应按合同约定在2012年1月31日前交付房屋，但祥云公司实际交付房屋的时间是2012年5月4日，已构成违约，苏育红请求祥云公司支付逾期交付房屋的违约金合法有据，应予支持；根据合同的约定，违约金按已交房款万分之一计算，计算期限应是2012年2月1日至2012年5月3日共计93天，逾期交付房屋违约金计算结果：411840×0.0001×93=3830.11元。根据双方签订的合同第五条约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定涉案房屋的建筑面积是124.26平方米、套内建筑面积是101.00平方米，而在英德市房地产权属证明书上登记的建筑面积是124.56平方米，套内面积是102.72平方米。双方对英德市房地产权属证明书的真实性、合法性和关联性均无异议，因为涉案房屋的产权登记面积比合同约定的计价面积要大，故不存在建筑面积缺少的问题，对苏育红请求祥云公司退回多收计价面积的房款不予支持。对于逾期办理房地产权属证书的违约责任问题，根据双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定：……出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。本案中，办理涉案房屋产权登记的政府主管部门是英德市住房和城乡建设局，其主要职能之一是负责城镇房地产产权登记发证工作，且涉案房屋已完成房地产初始登记取得房地产权属证明书，故对英德市住房和城乡建设局及英德市房产管理中心所出具的证明予以采纳，因此，祥云公司提供办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案是在合同约定的期限内，苏育红请求祥云公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金20000元理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，作出如下判决：一、限英德市祥云房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起五日内向苏育红支付逾期交付房屋违约金3830.11元；二、驳回苏育红其他的诉讼请求。本案受理费402.56元由苏育红负担377.56元，英德市祥云房地产开发有限责任公司负担25元。
宣判后，苏育红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持原判第一项，2、判决被上诉人向上诉人支付因被上诉人逾期办理房地产权属证书的违约金暂共计20000元，3、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、1、被上诉人将上诉人的资料交到房产交易所办理产权转移的时间远远超过合同约定的期限。并且，被上诉人至今仍未将办理上述产权转移登记的全部资料交齐。2、被上诉人提供的2012年5月20日这个交件时间没有回执等资料依据。住建局也不具备收件的职能。房管局办理产权转移资料的收件部门为房管局的房产交易所。被上诉人所提交的所有住建局的证明材料都是没有事实根据的虚假材料，应当不予采纳。二、英德市房产管理中心出具《关于申请办理房屋产权登记受理有关问题的说明》不应予以采纳。三、按照被上诉人提交的由房管局出具的资料以及上诉人和房管局交涉、查询所知，测绘所和房管局无法按时办理房产证是由于处理房产分摊面积的问题所造成的。而造成分摊面积问题的原因是开发商没有建设完成以及完善好公摊建筑。而且至今，被上诉人的一些分摊建筑依然未完工，这是客观存在的情况，所以上诉人至今没有拿到房产权属证书，完全是被上诉人的原因造成的。四、根据商品房买卖合同第十五条第三项的特别约定：双方约定交楼之日起90日内，出卖人须提供资料报产权登记机关备案，任何一方逾期办理，按日按总房价千分之一向另一方支付违约金。从2012年1月31日起至今已有2年多的时间，上诉人依然没有拿到房屋权属证书，超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的90日办证期限。五、从2012年1月31日起至今，已有2年多的时间，上诉人依然没有拿到房屋权属证书，而没有办理好房产权属证书的责任，完全在于被上诉人没有按照合同约定的时间提交相应的办理房产产权转移登记的资料以及没有完善好公摊建筑等原因造成的，被上诉人应当承担相应的违约责任，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，致使判决结果明显错误，请贵院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人祥云公司答辩称，一、被答辩人认为答辩人迟延提交材料到产权登记机关备案，缺乏事实和法律依据。1、英德市住房和城乡建设局具备接收被答辩人提交的办理权属登记的相关资料的职能。2、答辩人是在2012年5月4日将涉案楼房交付给被答辩人使用，并于2012年5月20日将含涉案商品房在内的“祥云．碧峰华府”商住小区第一批商品房（18幢、22幢、23幢、24幢）办理产权转移的资料报至产权登记机关——英德市住房和城乡建设局备案，故答辩人已按时履行了上述《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，答辩人不存在迟延提交材料到产权登记机关备案的违约行为。3、据答辩人在一审提交给法院的证据三《关于申请办理房屋产权登记受理有关问题的说明》证实，英德市房产管理中心办理房产登记手续的办理流程有两个受理时间，办理房屋产权初始登记的受理时间应以第一个受理时间为准，即2012年5月20日才是真正受理的时间。二、《关于申请办理房屋产权登记受理有关问题的说明》与事实相符，应予以确认。被答辩人至今未提交任何足以推翻该说明的证据，应承担举证不能、对其不利的法律后果。三、被答辩人认为因答辩人没有建设完成以及完善好公摊建筑才导致测绘所和房管局无法按时办理房产证，缺乏事实和法律依据。四、本案不存在因答辩人的责任导致被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书的问题，被答辩人要求答辩人承担逾期办证的违约责任于法无据。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，原判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人在庭审中要求本院对祥云公司向房管部门提交产权登记资料的时间进行核实，据此，本院就房屋产权登记的具体办理流程等相关问题向英德市房产管理中心进行调查。调查显示，房产管理中心系由英德市住房和城乡建设局归口管理，房产交易所是房产管理中心的内设机构，产权登记的收件和受理由房产管理中心负责，行政审批、发证、盖章则由英德市住房和城乡建设局完成。2013年11月之前，英德市的房屋产权登记具体办理流程是：房地产开发公司将办理确权登记以及产权转移登记的相关资料交到房产管理中心后，先由测绘所进行测绘工作，测绘完毕后，再将资料移交房产交易所办理产权登记，此时，房产交易所才在电脑上录入受理时间，该时间实际上是完成测绘工作后的时间，并非收件时间。涉案楼盘由于测绘时间较长，导致实际收到祥云公司提交资料的时间与电脑显示出来的时间相差较大。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人苏育红上诉请求的范围进行审理。原审法院认定双方签订的涉案合同合法有效，且判决被上诉人支付3830.11元给上诉人，因上诉人对此没有意见，祥云公司亦未提起上诉，本院对此不予审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人祥云公司是否存在逾期办证的违约行为。
首先，关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的理解问题。从《商品房买卖合同》第十五条约定的内容看，祥云公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由祥云公司提供的资料报产权登记机关备案。若出现祥云公司未及时递交办证资料或房屋验收不及格等应当归责于祥云公司等原因导致业主未能在规定的期限内取得房地产权属证书的，则从双方约定交楼之日起第91天开始按日按总房价1‰向另一方支付逾期办证的违约金。第十五条第3项的特别约定是基于祥云公司违约的前提下才适用，若祥云公司在商品房交付使用后180日内向房管部门递交应由其提供的办证资料，或者业主逾期取得房产证的原因不能归责于祥云公司，则祥云公司无需按第3项的特别约定向业主支付逾期办证的违约金。
其次，关于被上诉人何时递交办证资料的问题。英德市房产管理中心的职能包括了为业主办理房屋确权及产权转移登记等，其对房屋确权及产权转移登记流程的陈述系对本部门职能、办事流程等工作内容的反映，在没有充分的证据证明其陈述虚假的情况下，本院对英德市房产管理中心的陈述予以采信。英德市房产管理中心的陈述以及一审时被上诉人提交的由英德市房产管理中心出具的《关于申请办理房屋产权登记受理有关问题的说明》均反映了房地产开发商向房产管理中心递交办理房产证所需资料后，需经英德市住房和城乡建设局测绘所对拟确权的单位进行测绘工作，待测绘完成后才将资料转交至房产交易所进行产权转移登记即为购房人办理房产证，在此期间，测绘何时完成、资料何时将转交至房产交易所则属于英德市住房和城乡建设局及房产管理中心内部的工作流转，房地产开发商并不参与其中，也不能控制或影响上述具体办事流程的时间，因此，房产交易所收到测绘所流转的办证资料的时间不宜认定为房地产开发商交件的时间，而应当以房地产开发商向房管部门递交除测绘资料外的所有资料的时间为其完成递交办证资料义务的时间。本案中，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，祥云公司应在商品房交付使用后180日内提供资料报产权登记机关备案。经双方确认，涉案房屋实际的交付时间为2012年5月4日，英德市住房和城乡建设局确认其于2012年5月20日收到祥云公司递交的涉案房屋办理产权转移的资料，因此，祥云公司并未超过合同约定的交件时间。
综上所述，被上诉人祥云公司已在合同约定的时间内向房管部门递交了涉案房屋的产权登记资料，不存在逾期办证的情形，上诉人苏育红要求被上诉人支付逾期办证违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人苏育红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
审 判 员 巢忠文
代理审判员 谭 平
二〇一四年九月十二日
书 记 员 冯敏静
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。