江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0803民初4352号
原告：淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会，住所地淮安市淮安区淮城镇马路街1号。
法定代表人：高鹤鹏，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：吉洪飞、张海兵，江苏誉淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海兵，江苏誉淮律师事务所实习律师。
被告：王亚东，男，1951年8月12日生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇马路街。
委托诉讼代理人：王燕妮，女，1977年7月11日生，居民身份证号码3208281977********，汉族，住淮安市淮安区御景城汇金广场*号楼***室。
委托诉讼代理人：陈秀英，女，1952年2月18日生，居民身份证号码3208281952********，汉族，住淮安市淮安区淮城镇马路街*号。
原告淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会（以下简称夹城居委会）与被告王亚东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年62016年5月1418日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夹城居委会的委托诉讼代理人吉洪飞、张海兵、，被告王亚东的委托诉讼代理人王燕妮、陈秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夹城居委会向本院提供提出诉讼请求：1、被告立即迁出马路街1号西南楼房楼下一间半房屋及公用通道；2、被告支付拖欠的2009年2月20日至2013年2月28日期间的房租5760元；3、承担违约金5000元；4、赔偿房租损失4680元（2013年2月28日起至2016年5月28日按每月120元计算并顺延计算至迁出之日）；5、承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年2月19日，被告王亚东以家庭人口较多、住房困难为由与原告夹城居委会协商，将原告所有的马路街1号西南楼房楼下一间半房屋及公用通道租赁给其使用。同日，双方签订房屋租赁协议，约定租期5年，每月租金120元，按年给付，每年2月20日前预付下一年租金，如违约则应给付违约金为5000元并承担相关损失。被告仅给付2008年度至2009年度的租金1440元。从2009年2月20日开始被告就一直未付租金，原告多次催要至今未给付。
被告王亚东辩称，对原告主张的租赁房屋事实无异议。同意在给予期限后迁出房屋；原告主张的房屋租金已过法定的一年诉讼时效；违约金约定超过法律规定的标准，应视为无效；被告并未故意违约不应承担房租损失及诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：2008年2月23日，原告夹城居委会收取被告王亚东支付的2008年2月20日至2009年2月20日期间的租金1440元。2008年2月29日，原告夹城居委会与被告王亚东签订房屋租赁协议一份，将其未有产权登记的位于淮城镇马路街1号面南楼房楼下一间半房屋及公用通道租赁给被告王亚东。并约定租期为五年即从2008年2月20日至2013年2月28日；租金每月120元，按年给付，协议签订之日给付第一年租金，以后每年2月20日前预付下一年租金；双方不得违约，违约方需向对方支付违约金5000元并承担相关损失。
协议签订后，被告王亚东即在该承租房屋内居住至今，2009年度以后的房屋租金也一直未给付。原告夹城居委会一直未向被告王亚东发出书面的催交房屋租金的通知书。
上述事实，有原、被告陈述、原告夹城居委会提供的房屋租赁协议、收据、证明各一份及原告夹城居委会申请的唐某某、郑某某证人证言等，经庭审质证予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告夹城居委会出租给被告王亚东的房屋未进行产权登记，不代表其对所出租房屋没有使用权、收益权。原告夹城居委会提供的淮安市淮安区淮城镇村镇建设服务站及淮安市淮安区淮城镇人民政府加盖公章证明原告夹城居委会出租给被告王亚东的房屋应由原告夹城居委会所有。原告夹城居委会有权对该房屋进行出租、受益等。而被告王亚东在签订合同后也按合同约定给付过房屋租金。故原、被告所签订的房屋租赁协议已实际履行且为合法、有效合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告房屋租赁合同约定租赁期限为5年，即至2013年2月28日合同期满。此后，原、被告未再继续签订书面合同，被告王亚东仍继续居住在原承租房屋，应视为原、被告双方存在不定期租赁合同。原告夹城居委会有权随时解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案原告夹城居委会要求被告返还出租房屋，而被告王亚东同意在给予合理期限内返还出租房屋，原告夹城居委会主张符合法律规定，本院应予支持。
原告夹城居委会主张被告王亚东给付2009年2月20日以后的房屋租金及租金损失。被告王亚东抗辩认为原告夹城居委会主张给付房屋租金超过一年的诉讼时效，被告不应承担房屋租金损失，法院不应支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……。现原告夹城居委会除申请的两名工作人员出庭作证外不能提供其他证据充分证明其一直向被告王亚东主张过房屋租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。即2014年度的房屋租金应在20142015年12月20日底前给付，原告夹城居委会应在2015年12015年2月21日即知道其权利受侵害，其应在2016年12016年2月21日前主张。本院对原告要求被告支付2014年度以前的房屋租金的诉讼请求不予支持。但被告王亚东应承担2015年度及以后的房屋租金。原告主张按每月120元计算租金，不违反法律规定。
原告夹城居委会主张被告王亚东承担违约金5000元，被告王亚东对该违约金主张认为被告并未违约，且违约金数额较高，应予调整。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。后原告夹城居委会将该诉讼请求变更为按所欠租金的30%计算违约金。因被告王亚东未按约定期限给付房屋租金，应当对本起纠纷承担全部责任。本院认为原告主张的标准符合法律规定，但应按全年租金1440元的30%计算违约金，即432元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十三第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告王亚东于本判决生效后三十日内将位于淮安市淮安区淮城镇马路街1号面南楼房楼下一间半房屋及公用通道返还原告淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会位于淮安市淮安区淮城镇马路街1号面南楼房楼下一间半房屋及公用通道；
二、被告王亚东于本判决生效后三十日内给付原告淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会房屋租金按每月120元（按每月120元，从2015年12015年2月21日至实际返还房屋之日），给付原告淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会房屋租金并承担违约金432元；
三、驳回原告淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费266元，减半收取（原告夹城居委会已预交），由原告淮安市淮安区淮城镇夹城社区居民委员会负担73元，被告王亚东负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处；开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54）。
审判员 管爱军
二〇一六年八月十三日
书记员 丁慧娟
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。