重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴法民初字第09950号
原告重庆杰信置业有限公司，住所地重庆市南岸区花园村街道古楼五村7栋4-13号，组织机构代码：76265710-5。
法定代表人徐信尧，董事长。
委托代理人钟洪冰，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人徐小兰，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告重庆鸿霭家具有限公司，住所地重庆市南岸区弹子石街道石新街1号1栋2-1号，组织机构代码：68148394-0。
法定代表人王洪宇，董事长。
委托代理人王树生，男，1952年4月3日出生，汉族，该公司员工。
原告重庆杰信置业有限公司（以下简称“杰信公司”）与被告重庆鸿霭家具有限公司（以下简称“鸿霭公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，由代理审判员李娅独任审判，于2013年11月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杰信公司的委托代理人钟洪冰、徐小兰与被告鸿霭公司的委托代理人王树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杰信公司诉称：原、被告于2009年3月15日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告所有的位于重庆市巴南区红光大道62号杰信华府广场一、二层建筑面积共计11407平方米的商业房屋，租期自2009年3月15日起至2016年3月14日止，并就租金计算标准、缴纳时间、给付方式等作出约定；同时约定，原、被告双方任何一方违约，需向守约方支付违约金365025.28元。双方于2009年7月9日、2011年11月19日又分别签订补充协议，对相关权利义务予以进一步明确。合同签订后，被告向原告交纳了保证金15万元。在合同履行过程中，被告屡次违反约定拖欠租金。从2011年5月15日起至2013年9月30日止，被告仅交纳了租金1380025元，尚欠2231511元租金未交纳。原告多次催收未果。现起诉请求解除原、被告签订的商铺租赁合同和商铺租赁合同补充协议，由被告将承租的房屋归还原告；要求被告支付截止2013年9月30日欠付的租金2231511元、资金占用利息损失109780元；2013年10月1日起至归还房屋期间的租金则要求被告按合同约定标准支付，并按中国人民银行同期贷款利率支付2013年10月1日至付清所有款项时止的资金占用损失；同时要求被告支付违约金365025元，而被告交纳的保证金150000元则归原告所有。
被告鸿霭公司辩称：被告租赁原告房屋并签订租赁合同及补充协议属实，截止2013年9月30日，被告欠付原告租金2231511元、资金占用利息109780元也是事实。但被告不同意支付该欠款。因为根据双方合同约定，原告应当为被告提供中央空调，并在2009年6月30日前交付使用，但时至今日，原告并未履行该项义务，导致被告在经营中出现不利情形，致使亏损。故原告违约在先，被告只是以暂不支付租金的方式对抗原告，不属违约，不应承担违约责任，且合同中约定的违约金金额也过高。被告承诺，只要原告安装中央空调并交付使用，被告就将欠付的租金及利息一并支付。同时，根据合同约定，被告于签订合同时交纳的150000元为保证金，用于抵扣租金、违约金或赔偿金，并不能归原告所有。总之，被告不同意解除合同，对于欠付的租金及利息，在原告按合同提供中央空调后付清。
经审理查明，本案讼争的租赁物位于重庆市巴南区红光大道62号杰信华府广场一、二层建筑面积共计11407.04平方米的商业房屋属原告杰信公司所有。2009年1月1日，原、被告自愿签订合同编号为081231001#的商铺租赁合同，由被告承租原告所有的位于重庆市巴南区红光大道62号‘杰信华府广场’地平面第一层、第二层建筑面积共计11407.04平方米的商铺，用作经营家具、生活购物及相关服务性商场，原告负责提供商场中央空调设备，于2009年6月30日交付被告正常使用。租期从2009年3月15日起至2016年3月14日止，其中2009年3月15至2011年5月14日为免租期。租金从2011年5月15日开始计算，免租期后第一年每月租金为每平方米16元、第二年每月为每平方米18元、第三年每月为每平方米20元、第四年每月为每平方米21元、第五年每月为每平方米22元，于每月28日交纳；同时，被告需在2009年1月1日向原告支付第一笔定金款项15万元，该定金款项逾期自动转为本合同保证金或租金，并将此作为合同“唯一生效条款”；2009年3月15日向原告支付第二笔租金款项215025.28元；原、被告双方未按约定履行各自的权利义务，均视为违约行为，违约方需承担支付对等数量的违约金，并同时再赔偿支付相对等数量的赔偿金；如原告违约，需支付违约金和赔偿金共计365025.28元；合同签订后，被告按合同约定于当日向原告支付了15万元。2009年3月15日，原、被告双方就租赁商铺又签订合同编号为08-0901002#的商铺租赁合同，该租赁合同在合同编号为081231001#的商铺租赁合同基础上，对租赁期内涉及的相关事项进行了进一步的约定：原告已于2009年3月15日将租赁商铺交付被告，被告于2009年1月1日交纳的定金15万元于同年3月15日自动转为商铺租赁使用保证金，由原告视情况用于租金、违约金或赔偿金抵扣，将免租期满后至租期届满前每年的月租金金额进行明确约定，并在商铺维修、保养、使用及违约责任、合同解除和变更、争议解决等方面作出了更为明确的约定。在履行过程中，原、被告双方就装修事宜于2009年7月9日签订商铺租赁合同补充协议。2011年11月19日，原、被告双方又签订补充协议，从2011年8月15日起将每月租金调整为12万元；被告于2011年12月20日前向原告交纳租金30万元，2012年1月15日前向原告交纳租金33.5万元；2011年5月15日至2011年8月15日之间欠付的款项187536元于2012年3月1日前付清；此后，被告必须于每月27日前交纳租金，不得以任何理由再次拒付和拖延支付租金。但在之后的合同履行过程中，被告仍旧存在拖欠租金的情形。2013年3月11日，被告向原告出具承诺书，就欠付租金的偿还时间和金额作出具体承诺。2013年9月22日，原、被告双方就2013年9月30日前欠付的租金及产生的利息进行核对，并由被告出具欠款租金计息核对表，该表显示：截止2013年9月30日，被告共计欠付原告租金2231511元、利息109780元。被告还就欠付的租金向原告出具了还款承诺。同日，被告还向原告出具了一份转租告知兼承诺书，告知原告其将于2013年10月1日起将租赁商铺转租给他人，对之前欠付的租金按还款承诺执行，如未按承诺还款，则同意原保证金15万元罚没，违约金按合同规定365025元执行，承担欠款租金计息核对表的利息109780元。但因被告未能如愿转租，也就未按自行出具的还款承诺偿还欠付的租金。原告认为被告长期拖欠租金，致使原告收取租金的合同目的无法实现，故要求解除租赁合同及补充协议，归还租赁物；并要求被告支付租金及利息，承担违约责任、支付违约金，并将保证金判归原告所有。对于要求被告恢复原状、支付租金滞纳金、律师费的诉讼请求，原告当庭表示放弃。被告虽对欠付租金、利息的事实及金额无异议，但不同意解除合同，认为其欠租是为了对抗原告未按合同约定提供中央空调，并承诺在原告安装好中央空调后支付欠付租金。原、被告双方各执己见，故调解未果。
另查明，原告确实未按约定向被告提供中央空调，但被告也未就此事向原告提出过任何书面异议，更未主张过自己的权利。
上述事实，有房地产权证、土地房屋权属登记卡、合同编号为081231001#的商铺租赁合同、合同编号为08-0901002#的商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、补充协议、承诺书、欠款租金计息核对表、还款承诺、转租告知兼承诺书等证据以及原、被告陈述在卷为证，并经当庭举证、质证，足以认定。
本院认为，原、被告自愿签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，对双方当事人均具有拘束力。合同签订后，原告已按照约定将商铺交付被告使用，履行了自己的主要义务，被告也应当按约履行交纳租金等费用的义务。根据被告2013年9月22日向原告出具的还款承诺、欠款租金计息核对表显示，截止2013年9月30日，被告欠付的租金共计2231511元、利息109780元，被告在庭审中亦对上述欠付租金及利息的金额予以认可。按照合同约定，原告虽应向被告提供中央空调，但中央空调的提供与租金的交纳并非互为条件，所以被告以原告未按合同约定提供中央空调作为拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。
按照合同约定，被告于2009年1月1日向原告支付的商铺定金15万元，已于同年3月15日转成为保证金。也即是说，这15万元的性质双方已通过书面的方式认定为保证金，不再系定金。而针对于保证金的用途，租赁合同也有明确的约定，即由原告“视情况可用于租金、违约金或赔偿金抵扣”，但并未约定由原告没收、归原告所有。虽然被告在2013年9月22日作出的“转租告知兼承诺书”中曾承诺“未按承诺还款，保证金15万元同意罚没”，但由于该份承诺书是以转租为前提作出的，在转租并未实际发生的情况下，不应当以此约束被告。同时，保证金的作用主要在于当被告逾期支付租金等费用时，以保证金相抵扣，从而减少可能给原告造成的损失，其本身并不具有惩罚性，且合同中已就违约责任进行了约定。故原告要求保证金15万元归其所有的诉讼请求，本院不予支持。由于该保证金尚未用作抵扣租金，本院认为将保证金15万元冲抵租金更为适宜。截止2013年9月30日，被告欠付的租金共计2231511元，用15万元保证金抵扣后，被告欠付的租金为2081511元。
就违约金的问题，按照双方合同约定，租金于每月27日按月交纳。而截止2013年9月30日，被告累计拖欠租金2231511元，该金额并非一两个月的租金，且数目较大，已构成违约，应当承担违约责任。原告诉请的违约金金额既为双方合同约定，也未过分高于原告所遭受的损失，被告认为违约金过高的理由不能成立。故原告要求被告支付违约金365025元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
按照合同约定，欠付租金超过一个月的，经双方同意，一方可书面通知另一方解除本合同。被告虽欠付租金一月以上，但庭审中并未有证据证明原告曾以书面的形式要求解除与被告的租赁合同，且被告也当庭表示不同意解除。因此，原告要求解除合同的请求不符合约定解除的条件。依庭审中被告陈述，其并非故意拖欠租金，而是原告未按合同约定提供中央空调。而庭审中原告亦自述确实没有按照约定提供中央空调。且从被告出具的还款承诺可见，被告也在积极的寻求履行租金支付义务。故原告要求解除合同的请求亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人有权解除合同的情形。故原告要求解除与被告之间签订的商铺租赁合同及补充协议，将租赁物腾空归还的诉讼请求，本院不予以支持。
就2013年10月1日之后的租金，因合同尚未解除，双方仍受合同约束，被告当然负有交纳租金的义务，仍应按合同约定继续向原告交纳租金至合同终止之日。而就资金占用利息，在2013年9月22日由被告出具的“欠款租金及利息核对表”显示，截止2013年9月，被告欠付租金产生的利息共计109780元，该利息如被告未按“还款承诺”向原告支付欠付租金，则由被告承担。而经庭审查明，至法庭辩论终结前，被告没有按照2013年9月22日出具的“还款承诺”归还欠付的租金，也就应当承担“欠款租金及利息核对表”上载明的资金占用利息109780元。由于该利息只是计算至2013年9月，在此之后被告既未付清2013年9月30日前欠付的租金，且继续拖欠2013年10月1日之后的租金，故被告仍应按照中国人民银行同期贷款利率承担由此而产生的资金占用利息损失。
为此，依照《中国人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告重庆鸿霭家具有限公司支付原告重庆杰信置业有限公司2013年9月30日前欠付的租金2081511元。
二、被告重庆鸿霭家具有限公司按每月228140元的标准支付原告重庆杰信置业有限公司2013年10月1日至合同终止之日的租金。
三、被告重庆鸿霭家具有限公司支付原告重庆杰信置业有限公司2013年9月前产生的资金占用利息损失109780元。
四、被告重庆鸿霭家具有限公司从2013年10月27日欠交租金后第1天起至付清时止，以当月的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告重庆杰信置业有限公司支付2013年10月的资金占用利息损失。此后每月租金的资金占用利息损失以此类推，直至付清当月租金为止。
五、被告重庆鸿霭家具有限公司支付原告重庆杰信置业有限公司违约金365025元。
六、驳回原告重庆杰信置业有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二、三、四、五项，限本判决发生法律效力之日起三十日内支付。逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29650元，本院减半收取14825元，由被告重庆鸿霭家具有限公司承担。此款已由原告自愿全额垫付，被告重庆鸿霭家具有限公司在支付上述欠款时一并给付原告重庆杰信置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李 娅
二〇一四年一月十四日
书 记 员 李秀丽