河北省唐山市古冶区人民法院民 事 判 决 书（2015）古民初字第724号原告：李建平，开滦唐家庄矿退休工人。委托代理人：李庆儒，唐山市古冶区法律服务所法律工作者。委托代理人：陈静莲，古冶区退休干部。被告：杜玉梅，唐山六九水泥公司退休工人。委托代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。被告：李金生，开滦赵各庄矿退休工人。委托代理人：蒋子军，河北东明律师事务所律师。原告李建平诉被告李金生、杜玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由审判员么伟利适用简易程序独任审判，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告李建平及其委托代理人李庆儒、陈静莲，被告杜玉梅及被告李金生、杜玉梅的委托代理人蒋子军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建平诉称，原、被告系同胞兄弟关系。2000年8月底，在家族长辈的协调下，坐落于古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号的房产由被告转让给原告。转让费为2.2万元。同年10月10日原告备足房款22000元交给二被告，同时将开滦购房证、房屋买卖契约等手续以及房门钥匙交给原告。原告将房间收拾好后于当月搬入该房内居住，至今已有15个年头。原告多次请求被告协助办理过户手续，被告始终拒绝。无奈，原告只有诉诸法律，请求依法确认原、被告房产买卖协议依法成立有效。坐落于唐山市古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号房产（价值9万元）判归原告所有。诉讼费由被告承担。被告李金生、杜玉梅辩称，一、答辩人系诉争房屋的物权所有人，没有任何他人权利。第一，《中华人民共和国物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二答辩人于2000年1月7日出资15894元，根据开滦的房改政策购买了诉争房产，之后，古冶区房屋管理局和唐山市国土资源局古冶分局分别向二答辩人颁发了唐山市房权证古冶区字第开唐4××4号房产证和土地证。至此二答辩人依法取得了诉争房屋的所有权，该房屋归二答辩人所有。第二，《中华人民共和国物权法》第6条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋一直登记在答辩人名下，如果诉争房屋真的转让的话，应当依照上述法律的规定，办理登记手续。因此该房屋应排除其他人权利。二、二答辩人与原告并未形成房屋买卖关系。第一，《中华人民共和国合同法》第10条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。据此，签订书面房屋买卖协议，是双方形成房屋买卖关系的前提条件。原告对此负有完全的举证责任，举证不能，应承担败诉责任。第二，原告与答辩人系同胞兄弟，因原告儿子结婚借用诉争房屋，以后原告占据该房多年，拒不交还答辩人。因答辩人另有住房，原告曾与答辩人协商进行房屋互换，由原告坐落在卑家店第一小学家属院的平房一处换取答辩人所有的诉争房屋。但随后答辩人发现原告的平房没有任何证照手续，根本无法办理房屋过户手续。答辩人认为，双方就房屋互换问题进行的口头协商，只能称之为意向，双方根本未能达成房屋买卖协议。特别是原告利用已经占据诉争房产的优势，不但不向答辩人交付卑家店第一小学家属院的平房，还将该平房出租给了他人。故此，原告根本没有履行房屋互换意向的诚意，双方也就不可能进一步形成房屋买卖协议了。所以至今原告对诉争房屋仍处于借用状态。三、答辩人将保留另案起诉排除原告对诉争房屋妨碍的权利。根据物权法的规定，物权包括占有、使用、收益、处分四项全能。原告居住该房屋系在父母均去世后，因原告缺少房屋居住，答辩人念及双方的亲属关系，才同意将房屋借给原告使用。现因原告贪心不足，竟然进一步觊觎答辩人的房屋产权，使答辩人无法再行顾忌兄弟之情，本案诉讼终结后，答辩人将另案起诉，排除妨碍。本案在审理过程中，围绕着原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，原告要求坐落于唐山市古冶区模范楼24楼3门2号房产归原告所有是否有事实和法律依据等焦点问题，进行举证、质证。原告李建平为证明自己的主张，提交如下证据：一、2000年4月7日开滦矿务局住房制度改革办公室颁发的4914号购房证书、开滦矿务局与李金生签订的房屋买卖契约；二、2001年2月17日土地使用权出让金核算表，证明由原告出资被告配合购买了涉案房产的土地；三、唐家庄模范楼社区居民委员会于2012年9月21日出具证明，原告夫妇于2000年10月在涉案房产居住。四、（2011）古民初字第755号民事判决书，证明2011年时李建平就提到过关于涉案房产是由长辈协调让李金生转让给李建平；五、开滦房管科两份材料，原告起诉后得知李金生早在2008年就谎称开滦购房证、买卖契约、核算表丢失，以不正当手段得到房屋所有权证和土地使用证。六、开滦矿务局嘉盛实业总公司职工住房证，最早的承租人是原告父亲李志来。被告李金生、杜玉梅对证据一购房证书、房屋买卖契约的真实性没有异议，可以证实李金生是该房屋的所有权人，该购房证书和房屋买卖契约一直在诉争房产中存放，在双方母亲需要人照顾时原被告均有该房屋的钥匙，在被告未得知的情况下原告私自拿走了购房证书和房屋买卖契约；对证据二土地使用权出让金核算表的真实性没有异议，土地使用权人是李金生；对证据三唐家庄模范楼社区居民委员会出具证明的真实性有异议，根据法律规定单位出具证明应该由负责人和经手人签字。对证据四古冶区人民法院（2011）古民初字第755号民事判决书的真实性没有异议，被告取得中心街19号房产的所有权系被告对该房产进行了投资，原告拒绝办理过户手续才发生的争议，该判决所有内容不能证实原告提出的主张。对证据五开滦房管科两份材料的真实性没有异议，因为当时原告一直控制诉争房屋的购房证、房屋买卖契约和核算表，拒绝交付给原告，为了避免房屋出售在不得已的情况下，向房管科提出了申请。对证据六职工住房证的真实性没有异议，当时该房屋同住人口系李金生、杜玉梅及其子李晨辉，通过此证更能证实原告有其他住房居住。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据一、二、四、五、六组证据的真实性均无异议，本院予以确认。证据三居委会出具的证明虽然没有经办人签名，但上面加盖了该居委会印章，且证明内容与证人李某甲、李某乙证言相互印证，能够证实原告在涉案房产居住至今的事实，因此对证据三的真实性，本院予以采信。七、光盘录音材料，证明在2000年10月份李建平已经给付李金生和杜玉梅22000元现金以后李金生和杜玉梅还想多要。当时在场人有李建平和李建平之子李某丙，李金生之子李晨辉，还有杜玉梅。被告杜玉梅承认当时在场人有李建平父子，还有被告三口及其儿媳妇。录音中说的22000元没有收到，说的互相换房他们也没有给录上。对该录音的真实性不予认可。该录音不能证实原告已经给付被告22000元的证明目的。八、原告申请证人出庭作证，证人刘某陈述原、被告都是我外甥，李建平给李金生20000元模范楼的房款，李金生不同意，李建平又给添了2000元。当时李建平、李金生的舅在场，其姐去世后，刘长河、刘文革在一起说的。证人赵某甲是李建平和李金生的大舅妈，其陈述听我老伴（指刘文革）和李建平的老舅说，李建平给李金生20000元，李金生说少又添了2000元，李建平给的是这个楼房的房钱。证人李某甲系原、被告的妹妹，其陈述李建平在2000年开始就在模范楼24楼3单元2号住，住了十几年。听其大哥（指李建平）说，买的二哥李金生的房，给钱了。证人李某乙系原、被告的妹妹，其陈述李建平在模范楼24楼住了十几年，听说是买的李金生的房。证人方某是李建平妻子的朋友，其陈述我们都是卑家店的住户。李建平的妻子有什么话都跟我说，因为房产哥俩有纠纷到法庭了。听说在8月底李建平母亲圆坟时，长辈曾协调他们房子的事，李建平的兄弟不到16000元买了模范楼24楼房子，卖给他们22000元，李建平找钱找到10月份，找齐以后给了他们兄弟，就搬进去了。证人李某丙是李建平的儿子，被告是其二叔。其陈述我们把模范楼的购房款22000元给了我二叔，房子是我们买的。2000年10月10日我家购房款不够，跟我二舅借了10000元钱，二舅把钱给拿来。我们在家数钱时，我的朋友张某甲、张某乙找我玩，看到我们正在数钱，我父亲说买房送钱去，我朋友说你们房买的较贵，我说这是我爷、奶去世了，我们和我二叔他们商量的，把这个房卖给我们。数完钱后我们四人一起出来的，我让他们一起跟我送钱去，我们就一起去了，两个朋友在庄头等着。我和我父亲把钱给了我二叔李金生，当时李金生的妻子也在家，把钱给他们时，我二叔先数了一遍，然后我二婶又数了一遍，数完后，告诉我二叔把房本和钥匙给我们，我们呆了会就走了。证人张某乙系原告的儿子李某丙的朋友，其陈述2000年10月找李某丙玩，正看到原告他们数钱，我问什么事，他们说给二叔送房钱去，我们就跟着去了，我们在庄头等着，他们爷俩去了，送完后我们和李某丙就玩去了。证人张某甲陈述，原告把买模范楼24楼3门2号的房钱22000元送去北范李某丙二叔家，我们在外面等着，没有跟着进去。证人王某陈述，李建平的妻子王素平是其二姐，2000年10月他们买模范楼的房时说要22000元，没那么多钱，我借给他们10000元。房子买了以后是我们给铺地板砖，装修小院、煤棚子、阳台。原告认为以上证人证言真实可信，可靠，符合事情发展的客观规律，具有真实性和客观性，法庭应予以确认。被告对上述证人证言有异议，认为根据（2011）古民初字第755号民事判决书中李建平辩称，当时在场的有刘长顺、刘长河、李志友、韩继花，因此刘文革并未在协商现场，刘文革的妻子赵某甲不可能听到刘文革转述双方买卖诉争房屋的事实。李某甲、李某乙系原被告的同胞姐妹，通过其陈述二人均不知道双方买卖房屋的事实，均是听原告说。证人方某系原告妻子的朋友，也是听原告妻子说。证人王某系原告妻子的弟弟，也是听原告妻子说，因此证人刘某、赵某甲、李某甲、李某乙、方某、王某的陈述均是听说，几人均未在协商现场，其证言缺乏客观真实性，不能证实双方买卖房屋的事实，更不能证实原告给付被告款项的事实。证人李某丙系原告的独生子，诉争房产与该证人有直接的利害关系，证人张某乙、张某甲均系李某丙的朋友，其三人的证言缺乏客观真实性，因此通过上述九名证人证言不能证实原告待证的事实，其主张不能成立，应依法驳回诉请。通过证人李某甲和李某乙的证言可以证实原被告及二位证人均有诉争房屋的钥匙，均能自行出入房屋。经庭审质证，证人是对其亲身感知的事实所做的客观陈述，证人刘某、赵某甲、李某甲、李某乙、李某丙均与原、被告存在亲属关系，了解原、被告同胞兄弟间是否存在房屋买卖的相关情况，符合常理。综合考虑原告在涉案房产居住期限、持有涉案房产的购房证、房屋买卖契约、原告出资购买涉案房产的土地使用权等因素，被告虽否认收取了购房款22000元，但杜玉梅承认录音中有原被告及李某丙、李晨辉，李某丙问“你不说要六万块钱吗？以前给的两万两千元购房款，包含里吗”杜玉梅答“不包含那个”。被告杜玉梅的辩解与录音光盘的内容相互矛盾，录音光盘、证人证言结合上述证据相互印证，能够确信原告待证事实的存在具有高度可能性，足以认定原、被告之间存在涉案房产的买卖关系，因此对该录音光盘及证人证言的真实性予以采信。对原告已支付购房款22000元的事实予以采信。被告李金生、杜玉梅为反驳原告的主张，提交如下证据：一、2009年8月12日唐山市古冶区房地产管理局颁发的唐山市房权证古冶区字第开唐4××4号房屋所有权证、唐山市国土资源局颁发的冀唐国用（2000）字第83153号国有土地使用证，证实被告系诉争房屋的所有权人。二、2015年6月19日开滦（集团）有限责任公司赵马社区服务中心的证明一份，证明被告一直交纳房屋的暖气费；三、2000年10月7日房款收据一份复印件，证明被告出资购买房屋的事实。原告李建平对证据一唐山市房权证古冶区字第开唐4××4号房屋所有权证以及冀唐国用（2000）字第83153号国有土地使用证的真实性没有异议，但是在原告李建平给付李金生22000元现金时，李金生说没有给土地证，当时就没有出示，所以李建平不可能取得。房屋所有权证是李金生采取了不正当的手段谎称原房产凭证丢失才取得的房屋所有权证。证据二赵马社区服务中心出具证明的真实性没有异议，但是每年的暖气费都是李建平亲自给李金生或杜玉梅。证据三房款收据复印件无法与原件核对，不予认可。经庭审质证，原告对被告提交的证据一房屋所有权证、土地使用权证及证据二赵马社区出具证明的真实性均没有异议，本院予以确认。但原告对被告取得两证的来源有异议，被告杜玉梅承认是李晨辉在开滦（集团）林唐社区服务中心房地产管理科以丢失为由申请补办了房屋买卖契约，领取了房屋所有权证。而李金生在庭后陈述不知道此事，被告之间的陈述相互矛盾。而且被告杜玉梅还提出土地使用权证是在被告不知情的情况下，原告自己办理的，但未提交相应的证据予以佐证，对被告的辩解，不予采纳。因此对被告取得房屋所有权证及土地使用权证的合法性不予确认。原告对证据三房款收据复印件的真实性有异议，但该收款收据记载的购房款金额与房屋买卖契约内容相互印证，对其真实性予以采信。四、被告申请证人出庭作证，证人芦俊英系被告杜玉梅的同事，其陈述想与杜玉梅上街，她说先去她父亲那儿，我在外面等她时，听见她们吵起来，一会儿派出所的人来了，我就先走了。证人赵某乙称，2002年其在古冶区唐家庄桥东派出所负责民事调解工作，2007年5月份李建平妻子报案说有人打架，派出所出警给调解的。他们是因为房子的事打的架，派出所负责民事调解，经济问题调解不了，也没有做处理，都没有伤说说就算了，经济问题让他们去法院解决。被告认为两名证人可以证实原被告之间于2007年曾因房屋问题发生争议，完全可以说明被告并未收到原告款项，也并未发生房屋买卖的事实，民警赵某乙的陈述更具有客观真实性。原告对证人证言有异议，认为赵某乙陈述打架的事，是被告要钱，我说已经把钱给你们了，还要啥，他们说要房屋工龄的补贴，我说太多，这样就打起来了。被告的证人所证的事实与本案待证事实没有任何关联性，二被告均明确表明对房产买卖不清楚，具体是因为什么，自己也不清楚，特别是赵某乙一再重申就是因为房子的事，具体什么原因不清楚，所以证人所证与本案没有关联性。经庭审质证，证人芦俊英证实杜玉梅吵架、赵某乙当时作为派出所民警曾处理原、被告因房产问题引发的打架案件，但并不清楚发生的具体原因，对该组证人证言与本案的关联性及被告的证明目的均不予采信。经审理查明，原告李建平与被告李金生系同胞兄弟关系，被告李金生、杜玉梅系夫妻关系。2000年4月7日开滦矿务局与李金生签订房屋买卖契约，李金生扣除工龄等优惠折扣以后以15894元的价格购买了坐落于古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号的房产。2000年8月底原、被告经协商，口头达成涉案房产的买卖协议，约定被告李金生、杜玉梅将涉案房产以22000元价格出售给原告李建平。2000年10月原告李建平将购房款22000元交付给被告李金生、杜玉梅，被告将购房证书、房屋买卖契约交给原告。之后原告李建平对涉案房产进行装修并居住至今。2001年2月17日原告李建平出资1743元购买了涉案房产的土地使用权。2008年3月5日被告李金生、杜玉梅之子李晨辉以李金生的名义，以涉案房产的房屋买卖契约不慎丢失为由向开滦（集团）林唐社区服务中心房地产管理科申请补办，并领取了唐山市房权证古冶区字第开唐4××4号房屋所有权证。该房屋所有权证及冀唐国用（2000）字第83153号国有土地使用权证均登记在被告李金生名下，并由被告李金生、杜玉梅持有。另查明，原告李建平自2000年10月入住古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号房产后，水、电、暖气费双方无纠纷，因办理涉案房产变更登记手续引发纠纷。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中原告李建平与被告李金生系同胞兄弟，双方口头达成涉案房产的买卖协议但未签订书面合同。原告李建平支付购房款后，被告李金生、杜玉梅将购房证书、房屋买卖契约原件交付给原告李建平，且原告一直在涉案房产居住至今达十五年，双方形成了事实的房屋买卖合同关系。被告认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同应当载明土地使用权取得的方式。因原、被告未签订书面的房屋买卖合同，因此并未形成房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原被告双方达成口头协议后，原告交付了购房款已经履行了主要义务，且被告已经接受并交付了涉案房产及相关手续。被告认为不存在房屋买卖合同关系，而是借用关系的辩解不成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告口头达成房屋买卖协议时，涉案房产尚未取得房屋所有权证，不具备办理房屋产权变更登记的条件，2009年8月12日涉案房产取得了房屋所有权证，具备房屋产权变更登记的条件，因此被告李金生、杜玉梅应当履行协助办理房屋产权变更登记的义务。对原告李建平要求确认双方涉案房产买卖合同合法有效，坐落于唐山市古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号房产归其所有的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、原告李建平与被告李金生、杜玉梅口头达成的关于坐落于唐山市古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号房产的房屋买卖合同合法有效。二、坐落于唐山市古冶区唐家庄模范楼24楼3门2号房产归原告李建平所有。案件受理费人民币2050元，减半收取1025元，由被告李金生、杜玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员么伟利二〇一五年八月十日书记员欧阳丽梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证责任证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。