新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈中民二终字第193号
上诉人（原审原告）：吕开新，男，汉族。
委托代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：吕新芳，女，汉族。
委托代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：哈密营丰物业管理有限责任公司，住所地：哈密市复兴路大营门村一组。
法定代表人：李彦诚，总经理。
委托代理人：张佩，新疆嘉峰律师事务所律师。
委托代理人：王萍，新疆嘉峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：哈密营丰房地产开发有限责任公司，住所地：哈密市复兴路大营门村一组。
法定代表人：崔勇，总经理。
委托代理人：张佩，新疆嘉峰律师事务所律师。
委托代理人：王萍，新疆嘉峰律师事务所律师。
上诉人吕开新、吕新芳与上诉人哈密营丰物业管理有限责任公司（简称营丰物业公司）、被上诉人哈密营丰房地产开发有限责任公司（简称营丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因上诉人吕开新、吕新芳，上诉人营丰物业公司不服哈密市法院（2013）哈市民二初字第756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕开新、吕新芳及共同委托代理人杜卫川、上诉人营丰物业公司和被上诉人营丰公司共同委托代理人张佩、王萍到庭参加审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2004年9月6日，原告吕新芳与哈密市营丰商贸有限责任公司签订拆迁征地协议，该协议约定：“一、经双方核实，在乙方（吕新芳）承包范围内有承包地三分，青苗补偿费4500元，安置费12000元，砖厕所500元，合计金额500＋16500元，大写人民币壹万陆仟伍佰元整加伍佰元整，总计：壹万柒仟元整……四、吕新芳要门面房壹间，面积40㎡×1200=48000元，超出40㎡面积，每平方米3800元（叁仟捌佰元）……。”协议签订后，原告按约定向哈密市营丰商贸有限责任公司交付了土地，哈密市营丰商贸有限责任亦足额向原告支付了补偿费。后因双方就40㎡门面房的位置产生争议，引起诉讼。原审另查，庭审中，被告认可曾与原告口头达成了协议，约定在建设东路15号，即建设东路南侧营丰大厦底商为原告安置一个面积为40㎡的门面房。诉讼中，原、被告双方均认可建设东路15号（营丰大厦）底商于2012年6月交工。原告认可其作为原告吕新芳代理人在协议中签字。原审再查，在诉讼中，本院组织双方当事人到现场查勘，建设东路南侧营丰大厦底商没有独立的40平米的门面房，现有的门面房无法单独分割出40平米的门面房。2014年2月11日，原告向本院提出申请，要求对建设东路15号（营丰大厦）底商的市场价进行评估。本院委托新疆百佳首信房地产评估咨询有限责任公司进行定额，2014年3月31日，新疆百佳首信房地产评估咨询有限责任公司出具评估报告，评估意见为：“评估对象价值为27900元／㎡×40平米＝1116000元，”产生评估费11000元。原审又查，2006年8月26日，哈密市营丰商贸有限责任公司已注销。2006年8月28日，哈密营丰物业管理有限责任向工商局出具的证明载明：“哈密市工商局：根据注销哈密市营丰商贸有限责任公司清算报告明细表，由哈密营丰物业管理有限责任公司接管所有资产、债权、债务。”
原审法院认为：原告吕新芳与哈密市营丰商贸有限责任公司签订拆迁征地协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效，故双方均应严格履行。哈密市营丰商贸有限责任公司已经注销，其所有资产、债权、债务均由被告营丰物业公司接管，故双方间签订的拆迁征地协议应由被告营丰物业公司继续履行。被告营丰物业公司抗辩称，双方签订的协议中并没有约定拆迁安置的商铺位置，且营丰大厦底商由被告营丰公司开发建设，与被告营丰物业公司没有任何关系，但在庭审中，被告营丰物业公司认可曾与原告口头约定在营丰大厦底商为原告安置一个面积为40㎡的门面房，原告与被告营丰物业公司已形成了口头约定，被告营丰物业公司应按约定向原告履行其义务，鉴于建设东路南侧营丰大厦底商没有独立的40平米的门面房，现有的门面房亦无法单独分割出40平米的门面房，且原告的主张中亦有要求被告按照市场价进行赔偿的请求，故被告营丰物业公司应向原告按照市场价进行赔偿，2014年3月31日，新疆百佳首信房地产评估咨询有限责任公司出具评估报告，涉案门面房价值为1116000元，故被告营丰物业公司应向原告赔偿1116000元。对原告要求的租金损失，虽在原告与哈密市营丰商贸有限责任公司签订拆迁征地协议中并未约定租金，诉讼中，原、被告双方均认可建设东路15号（营丰大厦）底商于2012年6月交工，被告营丰物业公司在房屋建成后并未履行其交付义务，对原告的租金损失，被告营丰物业公司应承担责任，应自2012年6月起计算，租金标准本院酌情支持每年按40000元计算。被告营丰公司在本案中不承担责任。本案中，拆迁征地协议系原告吕新芳与哈密市营丰商贸有限责任公司签订，原告吕开新作为原告吕新芳代理人在协议中签字，故原告吕开新作为本案原告主体不适格。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、被告哈密营丰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吕新芳赔偿1116000元。二、被告哈密营丰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吕新芳赔偿租金损失（自2012年6月至实际赔付之日止，每年按40000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10650元，鉴定费11000，邮寄送达费30元，均由被告被告哈密营丰物业管理有限责任公司负担。
原审法院宣判后，上诉人吕开新、吕新芳不服原审判决，向本院提起上诉并就上诉人营丰物业公司的上诉答辩认为：1、营丰公司之所以能够取得被拆迁人的土地，是因该公司与哈密市政府有明确约定，拆迁补偿工作由营丰公司负责，吕新芳被征迁土地就在被拆迁补偿范围内，营丰公司应与营丰物业公司共同承担民事责任；2、原审应当按与本案安置房最近、最相类似的京龙综合楼交易价45000元／平方米确定赔偿单价，即门面房损失共计180万元，而不是根据评估结论确定赔偿数额；3、上诉人的征地补偿费折算成安置门面房，而安置的门面房是期房，营丰物业公司和营丰公司有义务提供门面房租金解决上诉人未获安置和补偿的损失，租金应当从2004年9月签订安置补偿协议之日起计算，即2004年9月6日-2005年9月6日年租金2.5万元、2005年9月6日-2007年9月6日年租金3万元、2007年9月6日-2010年9月6日年租金4万元、2011年9月6日-2014年9月6日年租金5万元，同地段同类型门面房租金在5万元左右，原审上诉人请求是每年3万元-4.5万元，原审酌情4万元／年没有依据。故请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，判决营丰物业公司和营丰公司共同赔偿门面房折价款180万元和2004年9月起每年的租金损失（租金数额分时间段计算），或发回重审。
上诉人营丰物业公司不服原审判决，向本院提起上诉并就上诉人吕开新、吕新芳的上诉答辩认为：1、双方所签协议没有约定安置房位置在现营丰大厦的位置，也没有约定支付上诉人吕开新、吕新芳门面房租金，与吕开新、吕新芳一起被征迁土地其他人补偿安置房大部分都安置在营丰苑小区底商，2013年3月营丰物业公司将吕开新、吕新芳安置到营丰苑小区底商，但被拒绝，现吕开新、吕新芳要营丰苑小区底商，我们还可以安置。同时，上诉人吕开新和吕新芳要求从2004年开始计算租金损失没有事实根据，其不接受商铺、不使用，不是营丰物业公司的责任，其应自行承担租金损失。2、我公司曾口头答应给置换到营丰大厦的位置，但前提是营丰大厦原设计是多层后改为高层框架整体商铺，无法按口头约定置换安置，设计变更情况上诉人吕开新和吕新芳是清楚的；营丰物业公司与营丰公司是两个独立法人，营丰大厦属于营丰公司的资产，营丰物业公司无权处置，原审以营丰大厦作为评估对象评定协议约定安置门面房赔偿价值错误，故请求驳回吕开新和吕新芳上诉，支持营丰物业公司的上诉即发回重审或依法改判。
被上诉人营丰公司对上诉人吕开新和吕新芳上诉答辩意见与上诉人营丰物业公司意见一致，并同意上诉人营丰物业公司的上诉意见。
经二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审中双方当事人争议焦点为：1、上诉人营丰物业公司和被上诉人营丰公司是否是本案民事责任承担的共同主体问题；2、上诉人吕开新和吕新芳安置门面房位置如何确定，如不能安置门面房，如何确定门面房折价款的问题；3、上诉人吕开新、吕新芳安置门面房租金损失应否支持，如何计算的问题。关于上诉人营丰物业公司和被上诉人营丰公司是否是本案民事责任承担的共同主体问题；根据上诉人吕开新、吕新芳与哈密市营丰商贸有限责任公司（简称营丰商贸公司）签订的拆迁征地协议，以及上诉人哈密营丰物业公司在营丰商贸公司注销后承继了所有资产、债权、债务，营丰物业公司作为合同相对方应按照拆迁征地协议向上诉人吕新芳交付约定的40平米门面房一间，不能交付，应当承担民事责任，上诉人吕开新、吕新芳要求被上诉人营丰公司共同承担民事责任，与拆迁征地协议约定交房义务主体不符，其也不能提供被上诉人营丰公司愿意承担涉案协议约定拆迁补偿责任的有效证据，故对上诉人吕开新、吕新芳此上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人吕开新和吕新芳安置门面房位置如何确定，如不能安置门面房，如何确定门面房折价款的问题；虽然拆迁征地协议没有约定交付的门面房位置是现营丰大厦的位置，或是营丰苑小区底商位置，但上诉人营丰物业公司一审中认可双方曾口头约定本案涉及的安置门面房位置在营丰大厦的位置，该口头约定应属于对涉案拆迁征地协议的补充，由于被上诉人营丰公司不同意上诉人营丰物业公司在营丰大厦的位置安置涉案协议约定门面房，上诉人营丰物业公司亦不能提供证据证实营丰大厦设计变更，上诉人吕开新、吕新芳同意异地安置协议约定门面房，故上诉人营丰物业公司上诉认为其交付的安置门面房位置在营丰苑小区，原审不应按照营丰大厦位置门面房进行评估，确定赔偿门面房损失，与事实不符，本院不予采信。上诉人吕开新、吕新芳在原审中虽对评估报告结论和评估人员的答复有异议，但未要求重新评估作价，现上诉要求将门面房损失增加至180万元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，第七十七条规定“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言……”，故本院对上诉人吕开新、吕新芳此上诉理由不予采纳。关于上诉人吕开新、吕新芳安置门面房租金损失应否支持，如何计算的问题；由于拆迁征地协议对何时交付门面房没有约定，营丰大厦底商是2012年6月交工，上诉人吕开新、吕新芳与营丰商贸公司在拆迁征地协议中虽没有约定商贸公司支付门面租金事宜，上诉人吕开新、吕新芳亦不能提供证据证实租金起算时间自2004年开始，以及租金损失计算依据的理由，但考虑上诉人营丰物业公司如在2012年6月即按口头约定交付营丰大厦底商，上诉人吕新芳即可能获得租金收益，结合营丰大厦底商现已对外出租的事实，原审认定门面房租金损失自2012年6月起计算，并根据上诉人吕新芳诉请每年4.5万元和市场因素，酌情按每年40000元计算上诉人吕新芳租金损失，并无不当。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本院对上诉人吕开新、吕新芳此上诉理由，对上诉人营丰物业公司不承担租金损失的上诉理由，均不予采纳，综上，原审判决认定事实清楚，处理得当，本院应予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29040元，上诉人吕开新、吕新芳负担13836元，上诉人哈密营丰物业管理有限责任公司负担15204元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁建新
代理审判员 张晓丽
代理审判员 王 刚
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 肖存军