上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3874号
原告张晓香，女，1968年3月10日生，汉族，住浙江省。
委托代理人郭宏君，上海尚简律师事务所律师。
委托代理人刘海燕，上海尚简律师事务所律师。
被告张吉，男，1981年11月5日生，汉族，住上海市松江区。
原告张晓香与被告张吉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告张晓香及其委托代理人郭宏君、被告张吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓香诉称：2015年4月26日，原、被告就上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了《房产买卖居间协议》，达成买卖意向。同年5月6日，双方第一次签订《上海市房地产买卖合同》，并签订了补充协议书；同年6月30日，原、被告经协商第二次签订了《上海市房地产买卖合同》，同年9月4日，双方就利息支付及违约责任等又签订了协议书。上述协议签订后，原告积极履约，但由于被告个人原因导致银行贷款未获审批通过，致使被告屡次不能按期支付大部分房款，合同无法继续履行，无法办理房屋过户手续。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年6月30日签订的房屋买卖合同及2015年9月4日签订的房屋买卖协议；2、被告支付违约金人民币（以下币种同）33万元（165万元×20%）；3、被告支付利息损失1.5万元并赔偿聘请律师费2.3万元；4、被告腾出房屋并支付占用期间使用费（按每月3，000元计，自2015年6月30日起至实际腾出日止）。
被告张吉辩称：对于诉请1，被告同意解除买卖合同。被告之前与中介商量让被告的亲戚来买，但原告不同意，被告现在是住进去了，包括宽带、水电费等都不敢去交，因为房屋不是被告的，被告刚住进去时母亲把阳台都封了，瓷砖都贴了；当时房屋实际交易价格是165万元，中介也告知肯定能办贷款，被告肯定不会主动去违反合同约定；被告购买涉案买房时，该房屋上有原告未还清的贷款，原告需要先涤除抵押，当初双方以为被告的贷款1个月就办出来了，故原告从外借钱来还自己的贷款，此后被告的贷款3个月还未批出来，考虑到原告的利息成本，故被告就同意承担该笔借款的利息3万元。对于诉请2，被告认为33万元的违约金过高，请求调整。不同意诉请3，2015年9月4日签订协议书时被告是非常被动的，被告知道银行征信出了问题，原告找到被告称要么给钱要么就搬走，当时被告知道终止合同要承担很多费用，被告考虑之后想把浦东新区人民法院的案子结掉再看银行的征信记录能否清除，一边再继续贷款，被告一直是积极配合的，因为原告表示要么搬走要么给时间，但被告要给原告15，000元利息，这笔利息还是原告借款的利息。关于律师费，被告不同意支付。关于诉请4，如果解除合同被告同意搬离，被告已经住进去了，该承担的被告同意承担，故被告同意按每月3，000元的标准支付自2015年6月30日起至实际搬离日止的使用费。
经审理查明：原告是涉案房屋的登记权利人。
2015年4月26日，原告作为出卖方（甲方）、被告和案外人徐某某作为买受方（乙方）、上海浩宏房地产经纪事务所（以下简称“浩宏房产事务所”）作为居间方（丙方），三方签订了《上海市房地产买卖居间协议》一份，约定甲方委托丙方出售涉案房屋给乙方，房屋成交总房价款为1，650，000元；房价款的支付方式：待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续（若需）后当日内，乙方应以现金或转账的方式支付给甲方首期房价款41万元，含定金5万元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请124万元贷款的形式支付第二期房价款……。合同还对其他相关事宜进行了约定。
2015年5月6日，原告作为卖售人（甲方）、被告和案外人徐某某作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计1，800，000元；甲、乙双方同意，甲方于2015年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2015年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同附件三约定，乙方于2015年4月28日支付购房定金40，000元给甲方，乙方于2015年5月6日支付购房首付款560，000元（含第一次支付定金40，000元），甲方同意乙方第三笔购房款项以银行贷款方式支付，具体支付时间以银行放款时间为准，贷款不足部分乙方同意在该房地产过户之日以现金方式补足。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告作为甲方、被告作为乙方，还签订了《补充协议书》一份，约定甲、乙双方就涉案房屋成交价格为1，650，000元，上述价格为甲方净到手价格，涉案房屋买卖中所产生的税费均为乙方承担；甲、乙双方协商因乙方资金紧张所以将上述房屋买卖合同成交价写为1，800，000元，因贷款需要转账凭条，所以乙方先转账给甲方52万元，与实际支付给甲方的购房首付款37万元之间的差额计15万元，转完账拿到凭条之后，甲方返还给乙方；甲、乙双方协商同意在签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方实际购房款计370，000元。补充协议书还对其他相关事宜进行了约定。上述合同及协议签订后，因被告和案外人徐某某的银行贷款未能在房地产过户之日前办出，甲、乙双方就此事进行协商，决定不再继续履行该份合同，并撤销了上述房屋买卖合同的网上登记备案。
2015年6月30日，原告作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方），双方又签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，转让价款共计1，800，000元；甲、乙双方同意，甲方于2015年7月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2015年8月22日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同和付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方，乙方承担违约责任，赔偿金额为总房款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿部分的，乙方应在接到书面通知之日起十五日内向甲方支付；该合同附件三约定，乙方于2015年4月28日支付购房定金40，000元给甲方，乙方于2015年5月6日支付购房首付款560，000元（含第一次支付定金40，000元），甲方同意乙方第三笔购房款项以银行贷款方式支付，具体支付时间以银行放款时间为准，贷款不足部分乙方同意在该房地产过户之日以现金方式补足。房屋买卖合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同签订后，因被告的个人征信出现问题，其银行贷款未能在约定的房地产过户之日前办出，原、被告双方就此事进行协商，并于2015年9月4日在中介处签订了《协议书》一份，约定原告同意被告在2015年9月5日至2015年10月4日期间办理涉案房屋的贷款，如在此期间未能审批通过，导致无法过户，则被告应按照双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的违约条款承担违约责任；被告同意在2015年10月4日支付给原告利息款15，000元。
2015年10月9日，原告委托律师向被告发出律师函，载明由于被告的个人原因未能通过银行贷款审批，导致逾期未能支付剩余购房款124万元，也无法办理房屋过户手续，构成违约。为此，原告通知被告于收到律师函之日解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中，原、被告确认，被告于2015年10月13日实际收到该律师函。
庭审中，原、被告确认，被告实际已支付原告44万元，包括4万元定金、37万元首付款以及3万元利息。对于3万元利息，原、被告确认是原告为涤除其个人抵押而产生的借款利息。被告认为上述借款利息应在扣除相应的款项后与其他购房款一并返还给被告，现在房屋不买了，利息也不同意再补偿。原告则认为3万元利息与房屋交易价格无关，属于被告在合同之外对原告的补偿，不同意返还。对于4万元已付的定金，被告认为应算作购房款在扣除相应的款项后与其他款项一并返还，原告则认为根据相关法律规定不应该返还。
庭审中，本院向原、被告释明了合同解除的后果可在本案中一并处理，原、被告确认对于被告封的西阳台，贴的阳台瓷砖、制作的晾衣架、洗手台等由原告作价6，000元补偿给被告，其他合同解除的后果没有了。
庭审中，原告提交了律师费收据2张，证明原告为本次诉讼支付了律师费2.3万元。被告质证认为，收据的证据形式并不规范，对于律师费也不认可。
以上事实，有上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议书、协议书、律师函及邮寄凭证、租赁合同、利息收据、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的居间协议、房地产买卖合同、补充协议以及协议书等，均是当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告应当按约以银行贷款的方式支付原告第三笔购房款，现因被告个人的征信问题无法办理银行贷款，且其在合同约定的房地产过户之日也未能以现金方式补足，原告据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。此外，本院确认以双方认可的解除通知送达被告之日即2015年10月13日作为合同解除的时间。再次，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告未能按约支付购房款的行为已构成违约，原告主张被告支付违约金的请求，符合双方合同约定，但被告亦辩称违约金过高，请求法院调整，综合考虑被告的违约情形、原告所受的损失以及被告为此已补偿给原告的利息损失等，本院酌定被告还需支付原告违约金120，000元。对于原告主张的被告尚未支付的利息损失15，000元，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告主张的律师费23，000元，缺乏合同和法律依据，且被告也不同意支付，本院不予支持。对于原告主张的被告腾退房屋并按照每月3，000元的标准支付占用期间使用费的请求，于法有据，且被告对此并无异议，本院予以支持，但应当从中扣除原告同意支付的被告装修阳台的费用6，000元。最后，合同解除后，基于合同解除的后果一并处理的原则，原、被告均同意在扣除被告应当承担的费用后，剩余购房款退还给被告，本院予以准许。至于退还购房款的金额，原、被告双方存有异议，本院认为，被告已付的3万元利息属购房款以外的款项，且本院已在被告应承担的违约责任中予以考虑，故该笔款项不再算入购房款中进行抵扣；对于被告已付的4万元定金，双方签订房屋买卖合同后已转为购房款，该笔款项应当纳入购房款中进行抵扣，为此，扣除被告应当支付原告的违约金120，000元、利息15，000元，原告还应当返还被告的购房款为370，000元＋40，000元-120，000元-15，000元=275，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告张晓香与被告张吉于2015年6月30日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）以及于2015年9月4日签订的《协议书》于2015年10月13日解除；
二、被告张吉于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告张晓香位于上海市松江区文宇路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
三、被告张吉于本判决生效之日起十日内支付原告张晓香自2015年6月30日起至实际返还房屋之日止的使用费（按照每月3，000元的标准计算，从中应扣除被告装修阳台的费用6，000元）；
四、原告张晓香于本判决生效之日起十日内返还被告张吉购房款275，000元（已扣除被告张吉应支付原告张晓香的违约金120，000元和利息15，000元）；
五、驳回原告张晓香的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，820元，减半收取3，410元，由原告张晓香负担1，788元（已付），被告张吉负担1，622元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪飞
二〇一五年十一月十八日
书记员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条??……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。