福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）闽民申字第540号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：泉州市临江房地产开发有限公司。住所地：福建省泉州市鲤城区。
法定代表人：陈晓华，该公司董事。
委托代理人：林丽惠，福建致一律师事务所律师。
委托代理人：邱小芳，福建致一律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：吴学斌，男，汉族，1980年1月3日出生，住福建省南安市。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：张素珠，女，汉族，1981年12月24日出生，住福建省南安市。
再审申请人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被申请人吴学斌、张素珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第3993号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
临江公司申请再审称：
一、吴学斌、张素珠至今未交付专项维修资金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《住宅专项维修资金管理办法》第12条、第13条的规定以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）的约定，吴学斌、张素珠要求临江公司交房之前，应当先交存专项维修基金。临江公司作为后履行义务方，有权在吴学斌、张素珠交存专项维修资金前不予交房。吴学斌、张素珠至今未交纳专项维修基金，临江公司有权不交房，无需承担逾期交房的违约责任。二审法院认定《补充协议》第七条已对专项维修基金的交纳时间进行了重新约定，该认定没有证据证明。该补充约定中除交纳计费标准外的完整表述为“专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以延顺交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。该约定中并没有具体的交付日期，并未改变《商品房买卖合同》第十八条对于吴学斌、张素珠交款时间为2013年5月31日前的约定。该补充约定也不能否认吴学斌、张素珠是先履行义务方的事实。
二、一、二审法院遗漏审理临江公司关于吴学斌、张素珠应根据合同约定支付专项维修资金3836元的诉讼请求，再加上吴学斌、张素珠并未诉求交房，一、二审法院对此亦未依法释明，对交房时间未进行审理、判决，因此，判决结果直接导致吴学斌、张素珠可以拖着不来办理交房手续、不支付专项维修资金，从而所谓的逾期交房违约金一直无限期地计算，该判决明显不公。交存住宅专项维修资金既是吴学斌、张素珠作为涉案房屋购买人的法定义务，也是其合同约定义务，一、二审法院仅对吴学斌、张素珠是否逾期交存专项维修资金进行认定，却未对吴学斌、张素珠是否应根据合同约定支付专项维修资金进行审理。
三、本案有新证据《西城商厦合同、发票签收表》可以证明吴学斌、张素珠逾期付款，且该逾期时间应计入顺延交房期。吴学斌、张素珠于2012年11月4日领取备案合同及首付款发票，那么其应当于2012年11月30日前办理完毕按揭并付清房款。但是，根据银行出具的《情况反馈》，2012年12月6日吴学斌、张素珠才提交按揭办理手续。2013年2月5日临江公司才收到购房款，也就是说银行在收集贷款手续资料后并未及时审核、放款。因银行未及时审核、放款导致吴学斌、张素珠逾期付款的责任应由后者承担，并应计入顺延交房期。吴学斌、张素珠作为付款义务人，应当积极、及时履行付款义务，临江公司收到备案合同后第一时间就通知吴学斌、张素珠领合同、换发票，但其未积极履行该义务，拖延至2012年11月4日才拿收款收据换取发票，该期间应计入顺延交房期。
四、合同签订之前发生的高考、天气等各情形应据实顺延交房时间。在诉争商品房合同签订之前，交房时间已经确定，不能由双方任意约定。因此，从公平、公正的角度，临江公司要求自工程开工之日开始计算扣除可据实延期的情形，合情合理合法。对于签订合同之前建设工程受到施工影响的各种情形，临江公司已在合同中如实告知，对此，吴学斌、张素珠亦是清楚且认可的，并未加重吴学斌、张素珠的责任。一、二审法院以该约定加重吴学斌、张素珠责任为由不予采纳，属于适用法律错误。
五、即使临江公司违约，也只承担500元的违约金。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，吴学斌、张素珠不得以房屋未达到原约定的交付条件而拒绝接收房屋。《商品房买卖合同》第九条约定的是“逾期交房”违约责任，该条是针对第八条第二款第一种方式的违约后果进行的约定。由于双方排除了第八条第二款第一种方式“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”，故第九条约定不再适用于本案。因此，一、二审法院以《商品房买卖合同》第九条判令临江公司违约，适用法律错误。
综上，临江公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为：
根据讼争双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十八条的约定，临江公司将涉案商品房交付吴学斌、张素珠使用与吴学斌、张素珠交纳专项维修基金的时间均是2013年5月31日前。可见，涉案商品房的交付与专项维修基金的交纳之间存在密切关系，临江公司应依约按时交付涉案商品房，吴学斌、张素珠则在办理接收房屋手续前一并交纳专项维修基金。根据一审法院查明事实，至本案诉讼发生时涉案商品房仍不具备合同约定的交付条件。由于临江公司违反按时交付房屋的合同义务，才导致吴学斌、张素珠未在合同约定的时间交纳专项维修基金。故临江公司再审主张因吴学斌、张素珠未交纳专项维修基金，其可以延迟交房，明显颠倒因果关系，也与客观事实不符，不予采信。一、二审法院已认定临江公司在诉讼发生时未将讼争房屋交付吴学斌、张素珠，故后者不存在逾期交纳专项维修基金的违约行为，并驳回临江公司该项诉讼请求，本案不存在遗漏临江公司反诉请求的情况。临江公司申请再审主张一、二审法院遗漏审理临江公司关于吴学斌、张素珠应根据合同约定支付专项维修资金3836元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予采信。至于临江公司申请再审主张一、二审判决将导致吴学斌、张素珠可以拖着办理交房手续，导致其持续负担逾期交房违约金的问题。临江公司可在讼争房屋符合交房条件时通知吴学斌、张素珠办理交房手续，并要求后者交纳专项维修基金。临江公司履行上述义务后，自无需再向吴学斌、张素珠继续承担逾期交房违约金的责任。
关于吴学斌、张素珠是否存在逾期支付购房款的行为。根据《补充协议》第三条第三款的约定，吴学斌、张素珠应在合同签订之日起二十个工作日办理完毕按揭手续。本案中，讼争双方于2012年10月22日签订涉案合同，临江公司将涉案合同送交房管部门备案的时间为同年10月30日，临江公司开具两张已付款发票的时间为同年11月2日、12月6日，贷款银行受理吴学斌、张素珠按揭贷款申请的时间为同年12月13日。实践中，办理按揭贷款时需向贷款银行提供备案的《商品房买卖合同》和首付款发票。可见，吴学斌、张素珠未能在合同签订之日起二十个工作日办理完毕按揭手续，应归责于临江公司。且《补充协议》第三条第三款中关于买受人应在合同签订之日起二十个工作日办理完毕按揭手续的约定明显加重吴学斌、张素珠的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条关于补充协议不得加重买受人责任的约定相悖。故临江公司有关吴学斌、张素珠存在逾期付款行为，其可顺延交房时间的再审主张与事实不符，不予采纳。
关于涉案合同签订之前发生的高考、天气等情形是否应计算在顺延交房的天数内的问题。临江公司在签订涉案合同时就已清楚上述事实，并可在合同中要求推迟涉案商品房的交付时间。临江公司未调整涉案商品房交付时间，则吴学斌、张素珠有理由相信临江公司能够在《商品房买卖合同》约定的交付期限内履行交付房屋的义务。诉讼中临江公司又以《补充协议》第六条的约定要求顺延交房，既违反合同约定，也明显减轻应当由其承担的责任。故临江公司以此作为逾期交付房屋的抗辩理由于法无据，不予采纳。
关于临江公司逾期交付涉案商品房应承担的违约金的数额。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，临江公司如果能够在合同约定的2013年5月31日前将涉案商品房交付给吴学斌、张素珠使用，即使涉案商品房存在竣工验收、消防不合格或者建筑物生活设施未达到设计要求条件等情形，吴学斌、张素珠也应接收涉案商品房，临江公司只需就其违约行为向吴学斌、张素珠支付500元违约金。本案中没有证据证明涉案商品房在2013年5月31日前即已竣工，且临江公司在一审答辩状中已确认涉案商品房工程未能在合同约定期限内竣工，延误的原因系因工程施工过程中出现渗漏水。故临江公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定向吴学斌、张素珠承担违约责任。二审法院适用该条约定计算违约金并无不当。临江公司有关其只需承担500元违约金的再审主张依据不足，不予采信。
综上所述，临江公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回泉州市临江房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 张宏伟
代理审判员 张丹萍
代理审判员 孙 艳
二〇一五年六月四日
书 记 员 吴广强
附：本案适用法律法规条文
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。