湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初1291号
原告：中国农业银行股份有限公司黄石东方支行，住所地湖北省黄石市下陆区新下陆大道119号，统一社会信用代码91420200714667202d。
主要负责人：洪渊，行长。
委托诉讼代理人：李军山、黄国才，湖北易圣律师事务所律师。
被告：梅荷花，个体工商户。
被告：任超，个体工商户。
委托诉讼代理人：谢昱，湖北鸣伸律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司黄石东方支行（以下简称农行东方支行）与被告梅荷花、任超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。其后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。原告农行东方支行委托诉讼代理人李军山、黄国才、被告梅荷花及其与被告任超的共同委托诉讼代理人谢昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行东方支行向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除被告与案外人黄石市威伊盛投资有限公司于2014年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退其所承租的商铺；3、判令被告向原告支付从2015年9月30日起至腾退房屋完毕之日止的房屋使用费（截止至2016年6月29日已差欠原告租金37.72平方米×280元×9个月＝95054.40元）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。在庭审中原告明确第二项诉讼请求为：判令被告腾退其所承租的正一楼周边东部e-21号商铺。事实与理由：2012年案外人大冶市商富矿业有限公司（以下简称商富公司）因经营需要向原告贷款5000万元，原告与商富公司于2012年11月2日签订《流动资金借款合同》，借期为六个月，出借本金1000万元。2012年12月20日双方签订《流动资金借款合同》，借期一年，出借本金2000万元。2013年1月8日双方签订《流动资金借款合同》，借期一年，出借本金500万元。2013年3月6日双方签订《流动资金借款合同》，借期一年，出借本金1500万元。2012年10月24日，原告与案外人陈付国、刘双双签订《最高额抵押合同》将其共同拥有的位于黄石市黄石大道209-1-1-16号黄石市磁湖影视文化中心（三明汇金广场）幢第一层1-16号、建筑面积1473.31平方米的房屋进行抵押并办理抵押手续（他项权证号为黄房预字第201207970号）。2014年，商富公司因无力偿还原告的借款本息，原告向黄石市中级人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，原告与商富公司、陈付国、刘双双达成调解协议。调解书生效后商富公司、陈付国及刘双双均未能按照约定履行应尽义务，原告向黄石市中级人民法院申请强制执行，该院依法将陈付国、刘双双共同所有的抵押房屋通过变卖抵偿给原告，原告于2015年9月29日办理了房屋变更登记手续。据原告查明，2014年1月18日，案外人黄石威伊盛投资有限责任公司（以下简称威伊盛公司）与两被告签订《威伊盛国际商城商铺租赁合同》，约定将黄石市黄石大道209-1-16号商铺中分割部分租赁给两被告从事经营活动，商铺位置为正一楼周边东部e-21（a-3），计租面积为37.72平方米，合同约定租期为十五年。依据《物权法》第一百九十条之规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。两被告与威伊盛公司签订租赁合同的时间为2014年1月18日，而原告与陈付国、刘双双签订《最高额抵押合同》的时间为2012年10月24日，两被告与威伊盛公司签订租赁合同的时间系在原告已取得他项权证后，依法应受到抵押权的法律约束，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时依据两被告与威伊盛公司签订的租赁合同第十条约定，“在合同期内有下列情形之一，本合同解除：b、甲方已告知乙方该房屋出租前已设立抵押现被处分的”。原告在取得上述房屋所有权的情形下依据上述法律规定及合同约定，依法有权解除两被告与陈付国、刘双双签订《威伊盛国际商城商铺租赁合同》。故原告为维护自身合法权益，诉至本院，望判如所请。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、原告营业执照。证明原告诉讼主体适格；
证据二、被告梅荷花、任超户籍信息表复印件。证明两被告诉讼主体适格；
证据三、1、（2014）鄂黄石中执字第00211-1号执行裁定书；
2、（2014）鄂黄石中执字第00262-1号执行裁定书；
3、（2014）鄂黄石中执字第00262-4号执行裁定书复印件；
4、（2014）鄂黄石中执字第00211-4号执行裁定书复印件。
5、（2014）鄂黄石港民特字第00007号民事裁定书复印件；
以上证据证明：1、本院与黄石市中级人民法院生效法律文书依法确认了原告对诉争房屋享有抵押权，并对抵押房屋拍卖价款享有优先受偿权；2、黄石市黄石大道209-1-1-16号房屋从2013年起被黄石市中级人民法院多份裁定予以查封，同时原告在申请执行过程中由黄石市中级人民法院查封该房屋；3、黄石市中级人民法院依法将陈付国、刘双双所有的位于黄石市黄石大道209-1-1-16号和209-1-1号房屋以物抵债给原告。
证据四、黄房权证港字第××、20××15号房屋产权证。证明原告依据生效法律文书确定的内容于2015年9月29日将黄石市黄石大道209-1-1-16号及209-1-1号登记于自己名下即取得房屋所有权；
证据五、2009年3月31日抵押人陈付国与原告签订的《房地产抵押登记合同》、黄房2009港他字第1578号房屋他项权证。证明2009年3月31日，原告与陈付国签订《房地产抵押登记合同》，约定抵押期十年，从2009年至2019年3月31日。2012年10月24日，因抵押房产需要进行分割，原告与陈付国重新办理黄房预字第201207970号抵押登记，抵押权人为原告；
证据六、2014年1月18日案外人威伊盛公司与被告梅荷花、任超签订的《威伊盛国际商城商铺租赁合同》。证明该合同签订的事实及该合同签订时间在该房屋已经办理抵押登记之后。
被告梅荷花、任超辩称，1、原告不是本案的适格主体。两被告是与案外人威伊盛公司签订的《威伊盛国际商城商铺租赁合同》，原告并不是该合同的签订主体，其要求解除该租赁合同的诉求没有法律依据。因合同具有相对性，有权解除该租赁合同的主体应该是两被告或威伊盛公司。依照《合同法》第三条、第四条的规定，原告应无权要求解除《威伊盛国际商城商铺租赁合同》及要求两被告腾退商铺、支付使用费的诉讼请求。2、两被告自2009年就开始使用争议商铺，且已与威伊盛公司就租赁期限问题达成一致。两被告从2009年起就开始使用争议商铺，并与威伊盛公司就租赁期限达成协议。在此期间，两被告按威伊盛公司的要求缴纳了巨额的保证金及租金。因该公司原因，两被告于2014年1月才与其补签了《威伊盛国际商城商铺租赁合同》，并按照该公司的要求一次性支付了六年的租金。在此过程中，公司并未告知两被告争议商铺已经抵押给原告。根据《物权法》第一百九十条及《城镇房屋租赁合同司法解释》第二十条的规定，能够对抗承租人权益的前提是房屋已经办理了抵押手续。就本案来看，即使原告与威伊盛公司签订了《最高额抵押合同》，但原告在2012年办理的仅仅是预售登记，不符合法律的规定。因为根据法律规定，不动产的抵押以登记为准。3、两被告的行为系善意，且其也是受害人。两被告对原告与威伊盛公司的纠纷毫不知情，且在此期间原告实现了抵押权后，亦没有通知两被告房屋所有权变动的事实，请法院保护两被告的合法权益。
两被告为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据材料：
证据一、被告梅荷花的身份证复印件。证明被告梅荷花诉讼主体适格；
证据二、个体工商户营业执照、税务登记证复印件。证明两被告从2009年开始使用争议门面，并在工商及税务部门办理了登记；
证据三、2014年1月18日案外人威伊盛公司与两被告签订的《威伊盛国际商城商铺租赁合同》。证明两被告已与威伊盛公司签订了房屋租赁合同，租赁期限为十五年，即自2010年2月1日至2025年1月31日；
证据四、2009年11月5日威伊盛公司收取两被告费用清单及2009年12月1日该公司出具的№0013376号收款收据。证明2009年两被告按照威伊公司的要求交纳了门面使用杂费；
证据五、威伊盛公司2010年4月8日出具的№1132407、2011年1月5日出具的№1132412、2014年1月25日出具的4018271号收款收据共三张。证明两被告交纳了保证金105000元，并交纳了2014年至2020年的租金43万元；
证据六、招商银行户口历史交易明细表三张。证明两被告实际支付了保证金、租金及其他杂费；
本院依职权在黄石市黄石港区工商行政管理局调取2009年11月4日两被告与威伊盛公司订立的《威伊盛国际城商铺租赁合同》，该合同主要内容为“租赁面积约50平方米（实际面积换算成建筑面积按统一规定执行）；租赁期限为五年，从2010年1月1日起至2014年12月31日止（以开业时间为准，连续计五年）；租金为月／每平方米280元，从第二个租约年开始按每年5%递增”。
经本院组织双方当事人对证据进行质证，被告梅荷花、任超对原告所提交的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为在上述文书中表述的系案外人陈付国、刘双双所涉及的纠纷，不能作为本案裁判的依据；对证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，但是房产证取得的时间是在所有合同签订之后；对证据五的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据中并未记载抵押登记的时间。而预告抵押登记并不能证明原告已取得了抵押权；对证据六的真实性、合法性、关联性均无异议。
原告对被告梅荷花、任超所提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，被告在2009年、2014年所签订的租赁合同是两个法律关系；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同为倒签合同，签订时间为2014年1月18日，但租赁期限却从2010年2月1日开始起算；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，清单上并无任何单位加盖公章；对证据五的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据加盖公章为威伊盛公司，但签字人为陈付国、刘双双，因此所付款项与租赁合同没有任何关系；对证据六的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与租赁合同无关。
原、被告双方对本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但被告方认为该份合同与双方2014年1月18日签订的合同之间并不矛盾，两被告与威伊盛公司达成续租协议并支付了五年的租金。
本院结合庭审调查的情况，对证据作如下认证：对原告提交的证据一、证据二因被告方无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以采信；对证据三因均为已生效的法律文书，且被告方未提交充分证据予以推翻，故本院予以采信；对证据四因可以证明原告已取得争议房屋的所有权，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院予以采信；对证据五因可以证明案外人陈付国、刘双双于2009年3月31日与原告订立了抵押合同并于同日办理了抵押登记，后又于2012年10月24日变更为预告抵押登记的事实，故本院予以采信；对证据六因可以证明两被告于2014年1月18日与威伊盛公司签订租赁合同、并约定租赁期限从2010年2月1日起至2025年1月31日的事实，故本院予以采信。对两被告所提交的证据一因原告对其真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以采信；对证据二因可以证明两被告办理个体工商户执照及税务登记证时的营业地点系在本案争议的租赁房屋，故本院对该证据予以采信；对证据三因与原告提交的证据六一致，故本院予以采信；对证据四中的缴费清单因并无威伊盛公司加盖公章，也没有法定代表人签字，故本院不予采信。对№0013376号收款收据因可以证明被告梅荷花于2009年12月1日交纳房屋租金3060元的事实，故本院予以采信；对证据五因可以证明两被告向威伊盛公司缴纳租金及保证金共计535000元的事实，故本院予以采信；证据六因可以证明被告梅荷花于2010年9月8日至2014年1月24日交付572527元的事实，故本院予以采信。对本院依职权调取的证据因原、被告双方均对真实性、合法性、关联性无异议，故本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月31日，案外人陈付国、刘双双为购买黄石市影星房地产开发有限公司所有的位于黄石市黄石大道651-a-1号（建筑面积3448.27平方米）房屋与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定由原告向两案外人贷款5000万元。同日，原告与两案外人签订《房地产抵押登记合同》，约定由两案外人将上述房产作为借款的担保物。抵押合同签订后，原告与两案外人到黄石市房产部门办理了房屋抵押权登记，取得了编号为黄房2009港他字第1578号房屋他项权证。2012年10月24日，原告与案外人陈付国、刘双双及大冶市商富矿业有限责任公司（以下简称商富公司）签订《房屋补充协议》，约定原告与陈付国、刘双双以贷款已结清为由注销黄房2009港他字第1578号房屋他项权证后，将其中的2507.45平方米房屋作为2009年3月31日原告与陈付国、刘双双《个人购房借款合同》中未偿还的借款本金3600万元的担保物，同时陈付国、刘双双将上述2507.45平方米房屋作为其向原告借款提供的抵押担保物。同日，原告又与陈付国、刘双双签订两份《最高额抵押合同》，约定陈付国、刘双双将上述2507.45平方米房屋中的1034.14平方米（黄石市黄石港区黄石大道209-1-1-1号，即黄石市磁湖影视文化中心［三明汇金广场］幢1层1-1号）房屋作为2009年3月31日形成的借贷关系中未偿还借款本金36000000元的抵押担保物。双方共同到黄石市房产部门办理了抵押预告登记，取得了编号为黄房预港字第201207972号房屋他项权证。同时双方以1473.31平方米（黄石市黄石港区黄石大道209-1-1-16号，即黄石市磁湖影视文化中心［三明汇金广场］幢1层1-16号）房屋作为原告向商富公司发放贷款5000万元的抵押担保物，双方共同到黄石市房产部门办理了抵押预告登记，取得了编号为黄房预港字第201207970号房屋他项权证，原告履行合同义务，向商富公司全额支付了贷款。但三案外人均未能按约还款，原告将三案外人诉至湖北省黄石市中级人民法院，该院于2014年5月23日出具［2014］鄂黄石中民四初字第00007号民事调解书，该调解书中表述，2012年10月24日原告与陈付国、刘双双就黄石市黄石港区黄石大道209-1-1-16号办理了最高额抵押登记，同时对原告与陈付国、刘双双约定“原告与陈付国、刘双双及商富公司确认，原告对黄石市黄石港区黄石大道209-1-1-16号，即黄石市磁湖影视文化中心［三明汇金广场］幢1层1-16号（建筑面积1473.31平方米）的抵押担保房屋在全部债权范围内享有优先受偿权”的协议内容予以认可。其后三案外人未能按照调解书确定的内容履行义务，原告申请强制执行。2015年9月10日，湖北省黄石市中级人民法院出具［2014］鄂黄石中执字第00211-4号、［2014］鄂黄石中执字第00262-4号民事裁定书，裁定将案外人陈付国名下的黄石市磁湖影视文化中心［三明汇金广场］幢1层1-16号房屋连同其他抵押房屋共作价6527.36万元抵偿原告出借的贷款，同年9月29日，原告在房产部门办理了房屋所有权登记手续。
另查明，在未告知出租商铺已抵押的情况下，威伊盛公司于2009年11月4日与被告梅荷花、任超签订《威伊盛国际城商铺租赁合同》，双方约定出租门面为威伊盛国际商城正一楼周边东部e-21（a-3）号商铺，该商铺位于黄石市黄石港区黄石大道209-1-1-16号房屋东北角，面积约50平方米（实际面积换算成建筑面积按统一规定执行）；租赁期限从2010年1月1日起至2014年12月31日，以正式开业时间为起算时间（威伊盛广场于2009年12月29日开业）；租金标准为每月每平方米280元，从第二个租约年开始按5%递增。2014年1月18日，两被告再次与威伊盛公司签订《威伊盛国际商城商铺租赁合同》，双方约定两被告租赁商铺位于威伊盛国际商城正一楼周边东部e-21（a-3），计租面积为37.72平方米，租赁期限为十五年，自2010年2月1日起至2025年1月31日止，威伊盛公司于2010年1月17日将该商铺交由两被告承租。2014年1月20日至1月24日，两被告分三次向陈付国汇款430000元。
本院认为，原、被告双方争议焦点主要在抵押预告登记的效力及租赁合同期限问题。本案中抵押预告登记效力已为湖北省黄石市中级人民法院作出的［2014］鄂黄石中民四初字第00007号民事调解书所认可，且该院作出的（2014）鄂黄石中执字第00262-4号执行裁定书、（2014）鄂黄石中执字第00211-4号执行裁定书直接裁定将黄石市磁湖影视文化中心［三明汇金广场］幢1层1-16号（建筑面积1473.31平方米）抵偿给抵押权人即原告。上述三份文书均为已生效的裁判文书，其内容可以直接作为本案的裁判依据，故对原告主张其根据抵押预告登记享有对争议商铺的抵押权的诉讼请求予以支持。两被告与威伊盛公司于2009年11月4日签订的《威伊盛国际城商铺租赁合同》中约定的租赁期限为五年，即从2009年12月29日至2014年12月28日。在签订该合同时原告已与陈付国、刘双双办理了含商铺面积在内的房屋的抵押权登记，但其后原告与陈付国、刘双双注销了该登记，故2009年11月4日签订的租赁合同履行时已不存在他物权的负担。2012年10月24日原告与陈付国、刘双双将黄石市黄石港区黄石大道209-1-1-16号房屋再次进行抵押权预告登记，该登记时间晚于2009年11月4日签订的合同，故该租赁合同的履行不受设立在后的抵押权的影响。但2012年抵押预告登记对外具有公示效力，两被告应当明知该房屋已进行他物权登记，仍于2014年1月18日与威伊盛公司再次订立租期延续至2025年1月31日的租赁合同，故该合同不得对抗已登记的抵押权。综上所述，两被告依据2009年11月4日的《威伊盛国际城商铺租赁合同》的约定，其租赁期至2014年12月28日不受抵押预告登记的影响，鉴于其已向原出租人陈付国支付租金，其无需再向原告支付房屋使用费。2014年1月18日，两被告在明知预告抵押权存在的前提下，仍与威伊盛公司订立《威伊盛国际商城商铺租赁合同》，该合同订立时间在预告抵押登记之后，虽为有效合同，但其效力不得对抗已登记的抵押权。故本院对原告主张解除2014年1月18日的《威伊盛国际商城商铺租赁合同》的诉讼请求不予支持，该合同已于原告起诉之日即2016年7月15日自行终止，对原告主张两被告腾退所租赁商铺的诉讼请求予以支持。对原告主张两被告支付从2015年9月30日起至腾退房屋完毕之日止的租金的诉讼请求，本院认为房屋占有使用费应从原告主张其起诉之日起算，故本院认定两被告应依据2014年1月18的租赁合同约定的每月每平方米200元标准计算，从2016年7月15日直至腾退房屋之日止被告方每月应向原告支付租金37.72平方米×200元＝7544元，对原告主张超过部分本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告梅荷花、任超于本判决生效之日起二十日内腾退其承租的威伊盛国际商城正一楼周边东部e-21（a-3）商铺，并按每月7544元的标准向原告中国农业银行股份有限公司黄石东方支行支付从2016年7月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司黄石东方支行的其他诉讼请求。
如果被告梅荷花、任超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2176元、诉讼保全费1020元，由原告中国农业银行股份有限公司黄石东方支行负担1500元，由被告梅荷花、任超负担1696元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 黄 镔
人民陪审员 杜惠英
人民陪审员 熊 丰
二〇一七年四月十八日
书 记 员 张 琼