湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第02536号
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司，住所地：孝感市孝南区长征路23号。组织机构代码：66769216-4。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。
被告袁云平，男，1956年11月22日出生，汉族，孝感市人，住孝感市。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。
被告（反诉原告）明享齐，男，1976年5月11日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。
委托代理人杨博，北京冠领律师事务所律师。代理期限为出庭、上诉，承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解、和解，代收法律文书。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）与被告袁云平、明享齐（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，于2014年7月10日作出（2014）鄂孝南民初字第00641号民事判决，被告明享齐（反诉原告）不服判决，上诉至孝感市中级人民法院。2015年7月9日孝感市中级人民法院作出（2014）鄂孝感中民二终字第00221号民事裁定，以原审认定事实不清，裁定撤销原判发回重审。2016年1月27日本院依法另行组成由审判员董洪胜担任审判长，人民陪审员高建国、龚品章参加评议的合议庭开庭审理本案。原告（反诉被告）保丽公司的委托代理人饶彬、被告袁云平的委托代理人袁琛丽、被告明享齐的委托代理人杨博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保丽公司诉称，2010年4月7日，我公司授权案外人邱保国与被告袁云平签订了一份《承包合同》，合同约定，我公司将保丽建材大市场及其南侧原二运公司场地整体发包给被告袁云平经营管理，租赁期限为三年，即从2010年7月19日起至2013年7月19日止。合同到期时，被告袁云平出资改建、新建的所有房屋财产均属原告所有。合同签订后，被告袁云平将所承包的保丽建材大市场后区E05号商铺转包给被告（反诉原告）明享齐经营顺辉瓷砖。合同约定租赁期限为一年，即从2013年元月1日起至2013年12月31日止。合同期满后，两被告均未能按约定的期限退场，我公司已分别在2013年3月29日、同年7月4日两次向两被告发出书面告知书和限期退场通知，但两被告拒不将承租的商铺返还给我公司，其行为已严重损害了我公司的合法权益，因此请求判令两被告立即腾退租赁的商铺。
原告（反诉被告）保丽公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码各一份，证明保丽公司的诉讼主体资格。
证据二、土地证、房屋所有权证各一份，证明保丽公司合法拥有诉争物业的所有权和使用权。
证据三、授权委托书及承包合同各一份，证明保丽公司于2010年4月7日授权案外人邱保国与被告袁云平签订期限为三年（自2010年4月1日起，至2013年7月19日止）的租赁合同，并证明袁云平在合同期满后，未能清退承包租赁的商铺。
证据四、租赁合同一份，证明被告袁云平与被告明享齐签订了租赁期为一年的转租合同，即自2013年元月1日起至2013年12月31日止，且转租期满后，两被告未清退商铺。
证据五、告知书、限期退场通知书各一份，证明保丽公司已履行合同期满后要求两被告清退承租物业的告知义务，并证明两被告期满后拒不清退的事实。
被告袁云平辩称，（一）原告诉称的事实基本属实。2010年，我与案外人邱保国签订了保丽建材大市场的承包合同一份（实际为租赁合同），在我租赁期间，我又与被告明享齐签订了一份租赁合同，这是保丽公司授权同意转租的，因此合同到期后，承担清退返还租赁物义务的应是被告明享齐，而不是我；另我与被告明享齐签订的合同虽然超越了与保丽公司签订的总承包合同的期限，但期满后，保丽公司并未提出异议，应转为不定期租赁合同，因此，我与被告明享齐签订的期限为一年，即从2013年元月1日起至2013年12月31日止的转租合同经追认后是合法有效的，也应当由被告明享齐承担腾退商铺的义务；（二）我与原告在合同中明确约定了合同期满后，我所添置的房屋附属物等全部归原告所有，我遵从约定，既没有拆除，也没有搬迁，所以我根本不存在有腾退房屋的合同义务。综上，请法院查清事实，明确诉讼主体，驳回原告的诉请。
被告袁云平没有向本院提交证据。
被告（反诉原告）明享齐辩称，一、保丽公司主张明享齐腾退房屋，缺乏事实基础和法律依据。保丽公司没有提供任何证据能够证明2014年3月8日起诉时房屋在明享齐占有或控制之下。事实上，2013年3月29日、2013年7月4日保丽公司两次发函要求明享齐在内的全体商户限期退场，7月20日起采取停水停电封门等手段致使明享齐无法正常经营。2013年8月起，明享齐便已停止营业，2013年9月1日，明显器已经搬迁至南大建材市场经营，新店开始装修然后经营。2013年12月25日，保丽公司已派拆迁人员进入保丽建材大市场进行拆迁。明享齐店铺墙壁及门头等均已被拆毁成废墟状态。保丽公司起诉要求明享齐腾退已在保丽公司控制之下的房屋，没有任何事实和法律依据。
二、袁云平与明享齐之间的租赁合同合法有效，合同期限截止日期为2013年12月31日，保丽公司在合同存续期间单方擅自解除房屋租赁合同属于违约。本案所涉租赁合同的出租房为孝感保丽建材大市场，但因其未在工商行政管理部门登记，且保丽公司在其提交的证据二中，已承认物业归其所有，故该租赁合同的出租方实际为保丽公司。保丽公司全权委托邱保国对该物业进行出租和发包，同时，邱保国又将该物业整体承包给袁云平，有袁云平自主经营，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。无论是保丽公司出具给邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》均未注明授权期限。根据《合同法》第49条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后一被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该行为有效。袁云平持上述委托书与明享齐签订超越代理权限的转租合同的行为符合表见代理的相关规定，因此，袁云平和明享齐签订的租赁合同合法有效。在租赁合同合法有效的情况下，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务，但是保丽公司却实施了多种违约行为，包括单方解除合同、停水停电等等。其行为实质是以多种手段来实现单方擅自解除房屋租赁合同的目的。首先，2013年3月29日、7月4日两个告知书、通知书的法律性质是单方要求解除合同的意思表示，并配套的采取了停水、停电、封门等强迫手段，逼迫明享齐搬走去了其他市场经营，最终实现了单方擅自解除合同的效果。保丽公司单方擅自解除合同，是其最大的根本违约事实。
三、保丽公司的违约行为导致明享齐遭受损失，依法应当予以赔偿。明享齐为经营租赁商铺花费了租房保证金、市场广告位租金、装修费、装修材料费、样品费、人员工资等多项费用，保丽公司违约致使营业额持续下降，直至被迫搬走，产生了经营利润损失及相关搬迁费用。根据《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条，在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。
四、建材商铺的租赁经营，与一般商品房租赁相比存在多种重大区别及影响，恳请审判庭对此予以考虑。1、建材商铺经营的投入更高，成本回收的期限更长。一个新建材城刚开业前一两年往往生意冷清，需要商户们几年时间的正常运营才能逐渐提高销量。经营建材商铺，获得品牌的代理权需支付高昂费用，商铺装修必须符合厂家规定的高品质精装，还需要垫付数十万购买产品样品予以展示。因此，一个建材商铺完全收回成本开始盈利通常便需要好几年。任何一个正常商人都不可能在明知不能长租的情形下，仍然去进行一场百分百损失惨重的买卖，无论是从常识还是从保丽建材大市场所有商户的租赁合同情况来看，都能够看出是出租人利用其绝对优势地位，在口头许诺长租的情况下，格式化的合同，合同内容及租赁期间几乎完全相同，以每年租金不同为理由每年定期与所有商户分别续签。基于诚实信用原则和公平原则，承租人与出租人之间的关系实质应该是以每年续签为惯例的长期租赁关系。2、单个建材商铺的销量，受整个建材市场经营状况的影响更为严重。
一个建材商铺通常只代理一个专门品牌，产品的种类十分有限，而房屋装修需要众多品牌的多种产品，消费者对售后保修和服务也有很高要求，因此一个品牌和产品种类完善并且长期稳定经营的建材市场，才能够吸引到足够多的客户进场购买。而保丽建材大市场开业的时间并不长，商户们几年的积累才吸引了一群客户，但保丽公司分别于2013年3月29日、7月4日在市场内张贴要求商户清货退场的通知书，并于7月20日起长期停水停电，甚至封锁部分商铺大门等，陆续赶走了很多商户，直接造成了整个建材市场的销售业绩每况愈下，明享齐被迫才不得不搬离。
五、本案并非孤立的一个案件，而是一个群体性事件中的一员，恳请贵院综合考虑，给予公平公正的判决。保丽建材大市场共有商户80余家，因保丽公司要拆旧建新进行重新开发，该市场已有数十家商户被保丽公司起诉到孝南区人民法院，明享齐仅是其中一家。保丽公司在2013年3月29日给各商户发出的《告知书》中便明确表示“在2013年7月19日合同期满前，将采取对整个建材市场停止供电和供水”。实际上保丽公司不止自2013年7月20日起长期对整个建材市场停电、停水，还采用封锁商铺大门，甚至对部分商铺进行了强拆。保丽公司的这些违约及侵权行为，不仅仅只是针对明享齐，而是针对市场全体商户。保丽公司作为孝感本地具有一定影响力的房地产开发企业，开发建设了保丽建材大市场，并在早已计划好要在近几年内拆旧建新的情况下，于2010年9月15日仍然在二期举办了大型的开业庆典，邀请孝南区领导参加了开业庆典剪彩，并对外宣传保丽建材大市场是孝南区重点培养的大型家装建材专业市场，是孝感市融入武汉城市圈，建设商贸物流集散基地的重大项目，吸引商户高价租赁市场商铺并投入大量资金进行经营。在整个招租及前期收取租金过程中，保丽公司从未向商户明确告知只能经营到2013年7月19日，并且以租赁费用调整为由，让商户配合每年重新签订租赁合同。正常情况下，保丽公司明知即将要进行拆旧建新，应当对外公示相应的规划情况，避免商户投入过多的装修及运营费用，并且短租的租金收费也较低甚至可能无人租赁而空置。而保丽公司不满足于项目正式开发后可能获得的巨大收益，故意隐瞒重要事实，诱导商户投资经营，保丽公司于是还获取了项目正式开发前的高额租金及广告费收益。在实现租金收益后，为尽快实现项目开发，保丽公司又采用停水停电、封锁大门、强拆等非法手段对商户进行驱赶。保丽公司种种不诚信的违约乃至违法行为，对明享齐造成了巨大的经济损失，更不幸的是，2013年1月22日开始明享齐对店铺进行重新装修，花费装修费用313000元，2013年3月份才刚重新装修完毕，3月29日便收到保丽公司通知要求7月20日搬走，任何赔偿都没有，甚至押金、房租等都不予退还。恳请审判庭综合考虑上述事实情况，给予本案一个公平、公正的判决，维护守法、守约者的合法权益，与让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，向社会公众传达公平正义的价值观。
被告（反诉原告）明享齐反诉称，2010年起，保丽公司明知政府土地部门已经下批文要将孝感市保丽建材大市场开发成商业住宅用地，但为了自身的利益，保丽公司使用欺诈手段故意隐瞒重大事实指使他人用工商未登记的自制假公章与租赁商户们签订租赁合同。被告袁云平明知租赁期限到2013年7月19日止，无法长期租赁经营的情况下，但仍然隐瞒实情，谎称市场知名度高，政府大力支持，可长期租赁经营至少5到10年。保丽公司指使被告袁云平合伙骗取我的信任后，由双方签订了租赁合同，约定了合同为一年一签，第一年自2011年1月1日至2011年12月31日，合同中还约定了双方的权利、义务和违约条款等，但是并未约定任何一方由于规划变更而提前解除合同的条款。合同签订后，我依约支付了租金，并如约开始投入巨额资金，支付了转让费、品牌保证金后进场装修。2013年2月25日，孝感保丽建材大市场就出现即将拆迁的传闻。同年3月29日，保丽公司贴出告示，告知包括我在内的租赁商户们：保丽公司与被告袁云平之间的租赁协议于同年7月19日到期，要求我们退场，并用停电停水等恶劣手段致使我无法正常经营。2013年7月4日，保丽公司向包括我在内的所有商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知之日至2013年7月20日上午8：00交还全部承租的物业。同年7月20日，保丽公司强行对我所经营的商铺停水停电长达一周，并于此后多次停水停电，导致我无法正常经营，给我造成重大财产损失。由于建材是特殊行业，短期的市场经营难以让商户收回成本，客户购买产品不能一次性完成，需要订单和安装等程序，所以自3月份以来，市场一直处于瘫痪状态，已下订单的客户因担心商户无法继续经营，要求我退单，未下单的客户担心中途撤场不敢交订金，结果导致我跟厂家拟定的合同无法完成销量，造成质保金和返利损失。综上，保丽公司虚构事实，通过伪造公章，故意隐瞒重要事实的欺诈行为使我在违背真实意愿情况下签订了租赁合同。在实际履行过程中，又使用停电停水、封锁铺门等违法手段，强迫我接受不合理的条件。保丽公司的上述行为使我遭受了巨大的经济损失。特请求法院判决我和保丽公司的租赁合同无效，并由原告赔偿我的装修费、订单损失、租金、店员薪酬、品牌保证金等各项经济损失合计3063260元。
被告（反诉原告）明享齐为支持其抗辩请求和反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、明享齐身份证复印件，证明明享齐的诉讼主体资格。
证据二、保丽建材大市场租赁合同，证明明享齐与原告保丽公司所属的保丽建材大市场签订了租赁合同，双方形成租赁合同关系。约定了每月租金费用。
证据三、营业执照一份，证明明享齐租赁保丽建材市场的门面，用于经营顺辉瓷砖等，系工商登记后合法经营。
证据四、告知书一份，证明原告保丽公司在租赁合同未履行完毕的情况下，单方要求明享齐清货退场，并单方决定将市场拆除改建。
证据五、限期退场通知书，证明原告保丽公司单方要求明享齐等商户，自通知日至2013年7月20日上午8：00时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，并于2013年7月20日上午8：00时交还全部承租的物业的事实。
证据六、授权经营委托书，证明原告保丽公司的法人已经授权被告袁云平进行招租，经营和管理，同时有权收纳各承租户的租金及相关费用，但是未明确授权终止时间。
证据七、加盟合同，证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际装修投入费用等情况；
证据八、产品经销合同，证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际加盟及投入的加盟保证金等情况。
证明九、仓库租金协议、租赁协议、收据，证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际仓库租赁及支出租赁费用的情况。
证据十、订单损失，证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际订单经营减少的损失情况。
证据十一、工资条，证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际支出人工工资情况。
证据十二、收据（租金、水电费），证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际支出的租金、水电费等情况。
证据十三、收据（安装费），证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际支出的安装费情况。
证据十四、送货单，证明明享齐租赁保丽建材大市场门面后，为了经营顺辉瓷砖，实际送货及送货费的情况。
证据十五、保丽建材大市场租赁合同（2011.12.20），证明保丽公司承诺明享齐，保障至少在2013年12月31日前让明享齐正常经营。
证据十六、商场租赁合同（2013.9.1），证明因保丽公司限期退场，明享齐被迫去南大建材市场重新租赁商铺，新店入场时间为2013年9月1日。
证据十七、顺辉瓷砖店铺送货单，证明明享齐店铺营业额月均23.5万元。
证据十八、照片（2014.11.23），明享齐店铺拆迁现状。
原告（反诉被告）保丽公司针对明享齐的反诉辩称，一是明享齐的反诉请求不能成立，应当依法驳回。理由是明享齐提起的反诉主张是基于房屋租赁合同无效的确认之诉，而本诉是物权请求权，显然反诉原告的行为及诉请均无合法依据；基于合同的相对性，保丽公司与明享齐之间没有租赁关系，所以明享齐不能为反诉被告保丽公司创设合同义务；无论保丽公司与第三人签订的房屋承包租赁合同，还是第三人经我方授权同意与反诉原告明享齐签订的转租合同，从合同主体到合同内容和法律要求的表现形式，均合法有效，因此反诉人诉请合同无效无事实和法律依据。二是反诉请求不清，证据不足，甚至自相矛盾。理由是保丽公司与第三人是平等民事主体关系，不存在上下级关系，更不存在我方指使袁云平使用欺诈手段与明享齐签订租赁合同的事实。袁云平与明享齐签订的一年期的租赁合同，是缔约双方的真实意思表示，且明享齐仅支付了三个月的租金，却将该合同履行至期满，显然是明享齐存在违约行为；反诉人既诉请合同无效，又要求被反诉人保丽公司承担违约责任，自相矛盾。三是反诉人要求被反诉人保丽公司承担违约责任，赔偿损失于法无据。理由是从袁云平与反诉人明享齐签订的租赁合同看，不存在欺诈或隐瞒事实的行为，相反是反诉人明享齐在仅支付三个月租金的情况下，仍占有、使用商铺一年；保丽公司与袁云平的承包租赁合同终止时间是2013年7月19日，在我方获悉袁云平与明享齐签订的租赁合同期限至2013年12月31日时，即在承包租赁合同期满前及时告知了明享齐这一事实，并未违约；我方张贴告知书和限期退场通知书是物权所有人对出租合同期满的一个明确的意思表示，即期满后不再续租，袁云平和明享齐的转租合同，我方已允许其经营至2013年12月31日，且反诉人明享齐拒付九个月的租金、水电费和物业费，并实际占有该商铺拒不退还；反诉人明享齐的反诉请求中所列的损失与本案无关联，且在其和袁云平的转租合同第十二条第三项明确约定：“乙方（明享齐）不得以任何理由向甲方提出偿还其已支出的各种费用，不得要求甲方收购装修材料和各种设备，不得要求甲方支付其搬运、搬离等费用。”四是没有任何证据表明保丽公司在合同履行期停电停水及停电停水的具体时间等，且反诉人明享齐欠付租金、水电费等。
经庭审质证，袁云平对保丽公司提交的证据三有异议外，对其余证据均无异议。对证据三的证明内容有异议，认为保丽公司与其签订的租赁承包合同，包含但不限于租赁合同的期限。
明享齐对保丽公司提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为保丽公司对保丽建材大市场的土地性质存在变更的情况未如实告知，存在重大过错；对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，该授权书没有约定授权期限，该承包租赁合同是保丽公司和袁云平之间的纠纷，且性质应是授权承包关系；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从合同的内容看，我方认为形成的是长期租赁关系，而非一年的短期租赁；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为损害了被告的利益。
保丽公司对明享齐提交的证据一真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，租赁合同是袁云平与被告签订的，袁云平并不是原告的员工；对证据三真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案没有关联性；对证据四、证据五针对反诉人合同期满后的告知义务，不是单方要求退场的意思；限期退场通知书，不存在必须退场造成损失的事实；对证据六有异议，追认2010年4月7日的，对于2009年的没有关联性，合法性和真实性无法核实；对证据七至证据十四综合质证，真实性、合法性、关联性均有异议，反诉请求是一个合同无效带来的缔约过失责任，没有违约责任，合同是否有效还没有界定，而反诉人的计算全部是违约责任的损失；只有在合同有效时，才计算违约责任；对于证据十五的真实性无异议，但认为是保丽建材大市场与明享齐之间签订的合同，与保丽公司无关；对于证据十六的真实性有异议，认为没有提交原件，认为与本案无关联，且不能证明其目的；对于证据十七有异议，认为被告明享齐至今没有将租赁的房屋交付保丽建材大市场，故不能证明其目的；证据十八有异议，认为不能证明明享齐证明的目的，且该证据无效。
被告袁云平对明享齐提交的证据一至证据六无异议；对证据七至证据十八同保丽公司的质证意见。
对上述无异议的证据，本院依法予以采信。
对上述有异议的证据，本院认为保丽公司提交的证据二仅证明其对该物业和土地享有的权利，该证明目的合法有效，本院予以采信；证据三的授权委托书未明确授权期限，但租赁承包合同明确约定了合同期限，该证据合法有效，本院依法予以采信；证据四该租赁合同明确约定了租赁期限为一年，并非长期租赁合同，故本院不采纳质证意见；证据五同明享齐提交的证据五，本院依法采信。
明享齐提交的证据二、三、四、五、六具备真实性、合法性、关联性，能够证明本案相关事实，本院依法予以采信；证据十二是明享齐实际支出的租金、水电费，本院依法采信。其他证据体现明享齐在经营期间的必要经营成本及可预期收益，不宜作为损失计算，本院不予采信。
根据采信的有效证据，本院认定本案事实如下：2010年4月7日，原告（反诉被告）保丽公司与邱保国签订授权委托书一份，委托邱保国全权处理位于孝感市北京路和北京一路交汇处的保丽建材大市场的对外出租和发包，并由委托人承担法律后果。同日邱保国与被告袁云平签订承包合同一份，约定由袁云平将保丽建材大市场、2009年4月1日承包合同的范围（场内行政办公楼2-3层除外）和南侧原二运公司场地整体承包，承包期限为2010年7月19日至2013年7月19日。同时合同约定袁云平有权以自己的名义对保丽建材大市场内的商铺进行招租，经营管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。双方还对租金、各自的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，袁云平即将其所承包的保丽建材大市场E05号商铺（198平方米）转租给明享齐，分别于2011年1月1日、2011年1月1日、2012年12月12日三次签订合同，均约定租赁期限为一年，在签章栏有保丽建材大市场的印章，并有袁云平的签字。
另查明，明享齐与袁云平于2011年1月1日签订的租赁合同期限为2011年1月1日至2011年12月31日，2012年1月1日签订的租赁合同期限为2012年1月1日起至2012年12月31日止，2012年12月12日签订的租赁合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。三份合同均约定明享齐要支付合同保证金5000元，前三个月租金18414元，以后每次提前15天预付三个月租金。此后，明享齐对该商铺进行了装修，开始经营顺辉瓷砖。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知明享齐与孝感保丽建材大市场的租赁承包人袁云平签订的转租合同于2013年7月19日到期，期满后整个市场要拆除改建，并要求明享齐等商户做好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括明享齐在内的商户发出《限期退场通知书》，要求所有商户自通知之日起至同年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切财物，交还全部承租物业。
再查明，本案所涉的位于孝感市北京路和北京一路交汇处的保丽建材大市场并未在工商行政管理部门注册登记，其实质归保丽公司所有。
本案的争议焦点：一是袁云平与明享齐的转租合同是否合法有效；二是保丽公司是否存在违约行为；三是明享齐的损失如何认定；四是袁云平是否承担责任；五是袁云平、明享齐应否腾退其租赁的商铺。
对焦点一，本院认为，本案所涉租赁合同的出租方为孝感保丽建材大市场，但因其未在工商行政管理部门登记，且保丽公司在其提交的证据二中，已承认该物业归其所有，故该租赁合同的出租方实际为保丽公司。保丽公司全权委托邱保国对该物业进行出租和发包，同时邱保国又将该物业整体承包给袁云平，由袁云平自主经营，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。无论是保丽公司出具给邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》均未注明授权期限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该行为有效。袁云平持上述委托书与明享齐签订超越代理权限的转租合同的行为符合表见代理的相关规定，虽然合同期限至2013年12月31日届满，但明享齐有理由相信袁云平能够全权代理保丽公司对外签合同，并对其授权期限不知情，因此袁云平和明享齐签订的租赁合同合法有效。
对焦点二，本院认为，该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务，虽保丽公司在合同履行期间，擅自单方通知明享齐搬离商铺，但其是否构成违约，明享齐提交证据依据不足。
对焦点三，本院认为，因保丽公司要求明享齐搬离商铺的最后期限是2013年7月20日，而袁云平和明享齐签订的租赁合同的期限是2013年12月31日，期间因停水、停电给明享齐造成部分损失客观存在，且明享齐提交的经营账单亦未经审计，故本院酌情认定该期间的损失为20000元。
对于焦点四，本院认为，袁云平在明知自己与邱保国签订的合同至2013年7月19日终止的情况下，仍超越代理权限与明享齐签订转租合同至2013年12月31日，其违背诚实信用的原则，存在重大过错，但所租商铺现不由其控制，因此其没有腾退责任。明享齐在反诉中，并未要求袁云平承担损失，故其无需承担赔偿责任。
对于焦点五，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方的租赁合同于2013年12月31日届满，双方无续租的合意，且明享齐已经搬离商铺，权利义务即终止，袁云平、明享齐应当腾退所租商铺，故对保丽公司要求袁云平、明享齐腾退租赁商铺的请求，本院依法予以支持。
综上所述，袁云平、明享齐应腾退其租赁的商铺，保丽公司应赔偿因其违约对明享齐造成的损失20000元。据此，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）明享齐、被告袁云平将保丽建材大市场E05号商铺198平方米的租赁场地清空后交还给原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。
二、原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司赔偿被告（反诉原告）明享齐经济损失20000元。
三、以上二项于本判决生效后十五日内履行。
四、驳回被告（反诉原告）明享齐的其他诉讼请求。
案件受理费100元，反诉费15653元，共计15753元，由原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司承担300元，被告（反诉原告）明享齐承担15453元。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费15753元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 董洪胜
人民陪审员 龚品章
人民陪审员 高建国
二〇一六年六月十七日
书 记 员 向斌斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。