辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第294号
上诉人（原审原告）：秦爽，女，汉族，1980年4月24日出生，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：ＸＸ，辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：丁本锡，该公司董事长。
委托代理人：孙建，辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：李斯奇，辽宁东来律师事务所律师。
上诉人秦爽因与被上诉人沈阳万达房地产有限公司（以下简称“万达公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年1月26日公开开庭审理了本案，上诉人秦爽的委托代理人ＸＸ，被上诉人万达公司的委托代理人李斯奇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
秦爽诉称，1、请求判令万达公司支付因维修房屋逾期交房的违约金2934.57元（2012年12月29日至2013年3月25日总计86天）；2、请求判令万达公司赔偿2012年10月29日至2013年3月25日期间的物业费790元；赔偿第一年的采暖费1683.52元；赔偿5个月（2012年12月29日至2013年3月25日）的房屋租赁收益损失20，333元；3、由万达公司承担本案诉讼费用；4、请求判令被申请人整改死窗户为可开启窗户满足消防及使用功能，并赔偿因此造成的整改期间的租金损失；5、请求被申请人支付逾期办理房产证的违约金1万元。秦爽与万达公司于2011年8月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定，秦爽购买万达公司开发的位于沈阳市铁西区北一中路1-3号717房屋，建筑面积52.61平方米。房屋总价款为341，229元，约定于2012年10月15日前交房。同日，秦爽与万达公司又签订了一份补充协议约定：如万达公司交付的房屋未达到约定标准，万达公司应在60日内就未达到部分采取补救措施纠正，如逾期仍未达到标准，万达公司自逾期之日起每日向秦爽支付相当于已付房款万分之一的违约金。合同签订后万达公司于2012年10月2日才让秦爽办理入住手续，在秦爽验房时间发现房屋存在诸多质量问题，包括：进户门外墙长毛；消防喷淋漏水；橱柜门关不严；没有水电；卫生间角阀墙砖碎裂，坐便没有冲水面板等，秦爽根本无法使用。于是秦爽与万达公司经办人于2012年10月29日针对上述问题签订一份验房收楼确认单。同日将钥匙交予万达公司经办人，万达公司保证尽快维修好。但万达公司于2013年3月25日才通知秦爽修复完毕将钥匙返还给秦爽。根据补充协议第6条约定，万达公司应在60日内将房屋维修好即2012年12月29日前，但万达公司逾期交房86天，于2013年3月25日才将房屋修好交予秦爽，应承担逾期86天交房的违约责任，根据补充协议约定按已付款341，229元的日万分之一计算86天，违约金为2934.57元。因万达公司违约致使秦爽2012年10月29日至2013年3月25日期间未使用房屋，所以秦爽已付物业费790元及采暖费1683.52元应由万达公司赔偿给秦爽。因万达公司逾期交房造成秦爽在2012年12月29日-2013年3月25日期间无法取得房屋收益，按当时租金市场价格计算为7000元。另，房屋被审批的设计图纸为活窗户，而房屋内的该窗户为死窗户，严重影响采光和通风。另，万达公司逾期办理秦爽的房产证，根据《最高人民法院关于审理商品中房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条，申请法院判令万达公司支付逾期办理房产证的违约金。综上，万达公司违反了《房屋买卖合同》及补充协议的约定，应当承担违约责任，请法院依法支持秦爽的诉讼请求。
万达公司辩称，一、涉案房屋符合合同约定的交付条件，并通知秦爽办理入住，秦爽也实际办理了房屋交接手续，不存在逾期交房。秦爽要求支付逾期交付违约金的请求不成立。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为2012年10月15日前，交付标准为“该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”。《合同补充协议》第五条第4款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第四条第5款）”。《合同补充协议》第四条第5款约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同约定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业费及其他费用（包括但不限于供暖费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期间不视为甲方逾期交房”。《合同补充协议》第四条第8款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给与甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。涉案房屋已于2012年10月12日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，且在2012年10月7日书面通知秦爽办理入住，秦爽也实际于2012年10月29日办理了交付手续，根据合同约定答辩人已经履行完毕交付义务不存在逾期交房。二、是否存在质量问题应当由“具备资质的鉴定机构”鉴定确认，秦爽应当对此承担举证责任。如确实存在秦爽所述的质量瑕疵也并不必必然导致涉案房屋无法使用，答辩人也仅应承担保修责任。秦爽请求赔偿物业费、采暖费及租赁损失等不符合合同约定。三、根据《合同补充协议》第六条6款的约定，答辩人在交付后的720日内取得初始登记批复即可，涉案房屋符合上述约定，不存在逾期办证问题。《合同补充协议》第六条6款约定：“双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”而涉案房屋于2012年10月29日办理入住，初始登记批复于2014年3月27日下发，未超过合同约定的720日，不存在逾期办证问题。因此，秦爽请求支付逾期办证违约金没有合同依据。四、涉案房屋已经取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，房屋设计、施工均符合相应的规范及要求，秦爽请求整改窗户没有依据。综上所述，秦爽请求没有依据。请求人民法院驳回秦爽诉讼请求。
原审法院审理查明，秦爽与万达公司于2011年8月26日签订了《商品房买卖合同》并签订《合同补充协议（公寓）》，约定秦爽购买万达公司开发的位于沈阳市铁西区北一中路1-3号717房屋，房屋总价款为341，229元。合同第八条约定万达公司应当在2012年10月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件条件，并符合本合同约定的商品房交付秦爽使用。合同第九条约定，除第八条规定的特殊情况外万达公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，双方按补充协议的相关约定执行。合同第十五条约定，万达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，秦爽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，秦爽不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向秦爽支付违约金。
双方签署的《合同补充协议（公寓）》中第四条关于房屋交付的补充约定第2款为：该房屋的交付条件为甲方（万达公司）取得竣工验收备案证明文件。交房条件成就后，甲方可发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方（秦爽）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则按乙方原因造成房屋未能近期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。第5款第3项为双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求保修维修的，保修维修期间不视为甲方逾期交房。第8款为甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定中的第4款为如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。第六条关于办理产权登记手续的补充约定第6款为双方一致同意将本合同第十五条修改为万达公司应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由万达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，秦爽不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，秦爽不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向秦爽支付违约金。
原审法院另查明，2012年10月12日，万达公司取得铁西区北一中路（北一路万达广场4#楼）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2014年3月27日，铁西区北一中路1-3号取得初始登记批复。
原审法院再查明，2012年10月29日，秦爽按照沈阳北一路万达广场公寓、商铺入伙手续办理指引的程序要求办理涉案房屋的入住手续，向沈阳万达广场物业管理有限公司交纳物业费1893.91元、供暖费1683.52元。秦爽于同日进行验房收楼、领取钥匙，并在验房收楼确认单上业主签字处签字并对房屋内存在的问题进行标注。
原审法院认为，秦爽与万达公司双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（公寓）》均是双方的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合法有效。《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的交付时间为2012年10月15日前。万达公司于2012年10月29日向秦爽交付涉案房屋。同时万达公司开发建设的铁西区北一中路1号北一路万达广场4#楼已于2012年10月12日经竣工验收管理部门确认该工程符合竣工验收备案规定，予以备案，并取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。根据双方签订的《合同补充协议（公寓）》第四条第2款的约定，即该房屋的交付条件为万达公司取得竣工验收备案证明文件。秦爽不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则万达公司不承担延期交房责任。以及第8款的约定，因万达公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付秦爽，则秦爽给予万达公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向秦爽承担违约责任。根据上述两款约定，原审法院认为，本案万达公司于2012年10月29日向秦爽交付房屋，该日期在双方约定的宽展期内。根据双方约定，宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向秦爽承担违约责任。故秦爽要求万达公司支付因维修房屋逾期交房的违约金2934.57元及赔偿物业费790元、采暖费1683.52元、房屋租赁收益损失20，333元的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。如万达公司向秦爽交付的房屋存在瑕疵，万达公司依双方合同约定应承担相应的维修义务，秦爽不应据此拒收房屋。
关于秦爽主张的要求万达公司赔偿秦爽迟延办理房产证违约金10，000元的诉讼请求问题，原审法院认为，万达公司实际向秦爽交付涉案商品房的时间为2012年10月29日。根据双方签订《合同补充协议（公寓）》第六条关于办理产权登记手续的补充约定第6款的约定，万达公司应于2013年10月29日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，秦爽不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，秦爽不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向秦爽支付违约金。本案万达公司已于2014年3月27日取得涉案房屋的初始登记证明，即证明万达公司在此日期前完成了其合同约定的产权备案义务，该日期在双方补充协议约定的720日之内。秦爽要求万达公司赔偿秦爽迟延办理房产证违约金10，000元的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。
关于秦爽要求万达公司整改小窗户死窗问题，以使房屋设计施工能够达到相关建筑规范要求，满足使用需要的诉讼请求问题，因秦爽未提供证据证明双方合同对于该窗户约定的标准。秦爽该诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定原审法院判决：驳回原告秦爽的诉讼请求。案件受理费593元，由秦爽承担。
宣判后，上诉人秦爽不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决并予以改判，支持上诉人一审诉讼请求或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院以《合同补充协议》中第四条第二款的约定为由，认定万达公司没有迟延交付房屋，不必向上诉人支付迟延交付房屋的违约金，属于事实认定错误，适用法律错误。二、一审法院以上诉人、被上诉人在《合同补充协议》中第六条第六款的约定为由，认定原告要求万达公司赔偿原告迟延办理房产证违约金的请求没有法律依据，属于事实认定错误，适用法律错误。三、原审上诉人要求整改死窗户为可开启窗户，因无法满足消防及使用需求，安装清理挂在窗外的空调都十分麻烦，造成消防隐患。
被上诉人万达公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。一、涉案房屋符合合同约定的交付条件，上诉人也实际办理了房屋交接手续。如房屋存在质量瑕疵上诉人应当承担维修义务，而非逾期交房责任，一审法院认定正确。二、答辩人在合同补充协议约定的720日内使涉案房屋具备了办理产权登记的条件，符合约定不存在逾期办证，一审法院认定正确。三、涉案房屋已经通过竣工验收备案，相应环保、消防验收均已合格，不存在消防隐患，一审法院认定正确。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、收款收据、验房收楼确认单、竣工验收备案书、房屋交接单、楼盘产权信息查询表等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：
二审案件受理费500元，由上诉人刘晓秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月六日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。