山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3158号
上诉人(原审被告):山东众仁企业管理咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人:张文光，总经理。
上诉人（原审原告）：杨树礼，男，1991年6月10日出生，汉族，住山东省无棣县。
委托诉讼代理人：吴峰，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李姝婧，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人山东众仁企业管理咨询有限公司（以下简称众仁公司）因与上诉人杨树礼房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案后，依法组成合议庭,于2016年7月12日进行了法庭调查，上诉人众仁公司、上诉人杨树礼及其委托诉讼代理人吴峰、李姝婧参加了法庭调查；本院于2016年8月26开庭进行了审理，上诉人杨树礼及其委托诉讼代理人吴峰、李姝婧到庭参加诉讼，上诉人众仁公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
众仁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由杨树礼负担。事实和理由：一审判决错误，众仁公司不应向杨树礼退还剩余租赁期间的租金。众仁公司与杨树礼签订租赁合同后，依约将出租房屋交付给杨树礼，但在租赁期间，杨树礼未经众仁公司的同意，私下与山东建筑大学签订房屋租赁合同，单方面终止了与众仁公司的租赁合同，并要求众仁公司退还剩余租赁期间的租金，侵害了众仁公司的合法权益。
杨树礼辩称，众仁公司陈述内容与事实不符，因众仁公司的原因导致涉案租赁合同无法继续履行，杨树礼并无过错。
杨树礼上诉请求：依法撤销一审判决第三项；依法判决众仁公司向杨树礼退还五间宿舍租金18097.83元；依法判决众仁公司向杨树礼赔偿损失38608元；一、二审诉讼费用由被众仁公司承担。事实和理由：一、一审判决事实不清、证据不足。一审判决认定杨树礼未提交证据证明五间宿舍的租赁期间，属认定事实不清，证据不足。杨树礼一审中提交了招商银行跨行实时转账业务回单，摘要中记载“立方体画室五间宿舍半年房租”，足以认定杨树礼向众仁公司支付了五间宿舍的半年房租。而在一审庭审结束后，众仁公司向法庭提交的说明称宿舍租赁期为3个月，该份陈述材料未经双方进行质证，不能作为定案依据。二、众仁公司未合法取得2015年5月19日至2016年5月19日期间涉案房屋的租赁权，是涉案房屋租赁合同无法履行的根本原因，众仁公司存在明显恶意，应当杨树礼承担违约责任。经向涉案房屋的权利所有方山东建筑大学房产租赁部门核实，众仁公司以其员工王宇的名义于2015年5月1日起承租涉案房屋，租赁期限至2015年7月31日。因此，众仁公司未取得涉案房屋2015年8月1日至2016年5月19日期间的使用权。众仁公司隐瞒该项事实，与杨树礼就涉案房屋签订了自2015年5月19日至2016年5月l9日期间的租赁合同，存在明显的恶意欺诈的情形。涉案租赁合同无法履行系因众仁公司过错导致，应当向杨树礼承担损失赔偿责任。
众仁公司辩称，一、关于五间宿舍的租金问题，合同签订的很明确，宿舍是不归众仁公司负责，众仁公司只负责协调，众仁公司往山东建筑大学交租金是3个月一交，杨树礼交的就是3个月的租金。二、对于杨树礼主张的损失不予认可，签订合同时我们的工作人员给他说的很清楚，必须按照我们的要求来使用，后期因为杨树礼直接和山东建筑大学协商，导致众仁公司和山东建筑大学的合同没法继续履行。
杨树礼向一审法院起诉请求：依法判令众仁公司退还杨树礼未到期租金74097.83元、押金11000元，并赔偿杨树礼损失38608元。
一审法院认定事实：2015年5月19日，杨树礼（乙方）与众仁公司（甲方）签订《房租租赁合同》一份，约定甲方将坐落于山东建筑大学和平校区、建筑面积180平方米的房屋出租给乙方用于教学、办公，租赁期限自2015年5月19日至2016年5月19日，租金为70000元。合同第五条约定，乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金6000元，保证金合同期满后退还乙方；自签订合同之日起两日内乙方向甲方交纳租金50000元，7月18日前押金及租金全额交清。合同第十五条约定，甲方向乙方提供宿舍五间，如有需要，双方可进行协调。双方均认可除了上述租赁合同，还口头约定杨树礼从众仁公司处承租宿舍五间，租金30000元，押金5000元。但对于五间宿舍的租赁期间，杨树礼与众仁公司的主张不一致，杨树礼主张五间宿舍的租赁期间为六个月，自2015年6月1日至2015年12月1日；而众仁公司主张五间宿舍的租赁期间为三个月。合同签订后，杨树礼于2015年7月18日向众仁公司的法定代表人张文光支付租金26000元，并于2015年9月19日委托赵倩茜向众仁公司支付租金及保证金共计85000元。
另查明，2015年9月7日，杨树礼与山东建筑大学签订租赁合同一份，约定杨树礼承租山东建筑大学的坐落于济南市历下区历山路56号中环三楼南建筑面积共计125平方米的房屋，租赁期限为三个月，自2015年8月1日至2015年10月31日，租金共计20250元，一次性交清。杨树礼与众仁公司均认可杨树礼从山东建筑大学处承租的房屋系杨树礼与众仁公司签订房屋租赁合同中的一部分房屋。
对于杨树礼与众仁公司签订的《房屋租赁合同》终止履行的原因，双方主张不一致。杨树礼主张合同终止履行的原因是众仁公司未按照其与山东建筑大学的约定交纳租金，因此山东建筑大学将房屋收回；众仁公司主张合同终止履行的原因是杨树礼就涉案房屋直接与山东建筑大学签订了租赁合同。
一审法院认为，杨树礼与众仁公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法予以确认。根据该合同的约定，租金为每年70000元，押金6000元，该款项杨树礼已全部支付。根据杨树礼与山东建筑大学签订的租赁合同的记载，该合同的起租时间为2015年8月1日，据此可以证实杨树礼与众仁公司之间的租赁合同实际履行至2015年7月31日，共计74天，故剩余租金55808.22元（70000÷365×291）及押金6000元，众仁公司应予退还。因杨树礼与众仁公司未签订书面合同对五间宿舍的租赁事宜作出详细约定，仅在《房屋租赁合同》第十五条中约定“甲方向乙方提供宿舍五间，如有需要，双方可进行协调”，而杨树礼与众仁公司对五间宿舍租赁期间的陈述不一致，且双方对其各自主张的租赁期间均未提交证据予以证明，故杨树礼要求众仁公司退还五间宿舍剩余租金的诉讼请求，证据不足，不予支持。对杨树礼要求众仁公司退还五间宿舍押金5000元的诉讼请求，依法予以支持。对杨树礼要求众仁公司赔偿损失38608元的诉讼请求，杨树礼主张其与众仁公司签订的《房屋租赁合同》终止履行的原因是众仁公司未按照其与山东建筑大学的约定交纳租金，因此山东建筑大学将房屋收回，但对此未提交证据予以证明。因此，杨树礼提交的证据不足以证实其与众仁公司签订的《房屋租赁合同》终止履行是众仁公司的违约行为导致的，故其要求众仁公司赔偿损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。
一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、山东众仁企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内向杨树礼返还租金55808.22元；二、山东众仁企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内向杨树礼返还押金11000元；三、驳回杨树礼的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2770元，由杨树礼负担1270元，由山东众仁企业管理咨询有限公司负担1500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院予以确认。另，二审中，杨树礼提交了音频资料一份，内容为其与众仁公司法定代表人张文光的谈话录音，提交了山东建筑大学接待服务中心出具的证明一份，内容为山东建筑大学出租涉案五间宿舍收取的租金为每间每月租金为1000元，结合杨树礼一审中提交的招商银行跨行实时转账业务回单，载明内容为“立方体画室宿舍五间押金”，可以认定杨树礼与众仁公司约定的涉案宿舍租金为每间每月1000元，杨树礼向众仁公司支付的30000元为涉案宿舍6个月的租金，本院对上述证据予以采信。
本院认为，关于杨树礼主张的众仁公司应退还宿舍剩余租赁期间的租金18097.83元，杨树礼向众人公司支付了6个月共计184天的宿舍租金30000元，杨树礼与众仁公司之间的租赁合同实际履行共计74天，故众仁公司应退还剩余租赁期间的宿舍租赁费17934.78元（30000÷184×110）。
关于杨树礼主张的众仁公司应赔偿损失38608元，杨树礼主张因众仁公司违约导致双方签订的房屋租赁合同终止履行，但提交的证据不足以证实上述事实，同时，杨树礼主张该损失为其与山东建筑大学另行签订合同约定的租金多于其与众仁公司签订合同约定租金的部分，首先，杨树礼与山东建筑大学约定租金的数额，系杨树礼自主及真实意思的表示，不受众仁公司的干涉。其次，山东建筑大学就涉案房屋向众仁公司收取租金的标准与向杨树礼收取租金的标准完全一致。因此，杨树礼主张的该损失，于法无据，本院不予支持。
关于众仁公司主张的不应向杨树礼退还剩余租赁期间的租金，众仁公司租赁山东建筑大学的涉案房屋至2015年7月31日，后将涉案房屋租赁给杨树礼至2016年5月19日，后杨树礼自2015年8月1日起同山东建筑大学就涉案房屋另行签订租赁合同，杨树礼与众仁公司之间的租赁合同实际仅履行74天，剩余租赁期间的租赁费应予退还。众仁公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2311号民事判决第一项、第二项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2311号民事判决第三项及一审案件受理费的负担部分；
三、上诉人山东众仁企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向杨树礼返还租金17934.78元。
四、驳回上诉人杨树礼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2770元，由上诉人杨树礼负担1100元，由上诉人山东众仁企业管理咨询有限公司负担1670元。一审案件受理费，亦按上述比例分担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
审 判 员 诸葛艳
代理审判员 潘 峰
二〇一六年九月二日
书 记 员 徐 敏