福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1266号原告：永安天立物业管理有限公司，住所地：永安市巴溪大道1599号永星小区3栋2层。组织机构代码：69664006-4。法定代表人：曾齐文，职务：总经理。委托诉讼代理人：李观明，男，1954年6月6日出生，汉族，该公司副总经理，住永安市。被告：李德晋，男，1974年1月8日出生，汉族，住永安市，现下落不明。原告永安天立物业管理有限公司（以下简称天立物业）与被告李德晋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天立物业的委托诉讼代理人李观明到庭参加诉讼。被告李德晋经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天立物业向本院提出诉讼请求：1.李德晋支付物业服务费2545元、公摊费803元及违约金248元，合计人民币3596元；2．由李德晋承担本案诉讼费用。庭审中天立物业变更诉讼请求，不要求李德晋支付违约金248元。事实和理由：天立物业于2011年12月22日接管了永安市蝶翠山水小区物业。双方在《物业管理服务合同》中约定：由天立物业按有关法规规定提供各项物业管理服务，李德晋按每月每平方米0.78元交纳物业管理服务费；如果李德晋拖欠物业服务费，天立物业按拖欠总额的日3‰收取违约金。鉴于日3‰的标准过高，天立物业改按日0.2‰的标准收取违约金。从签订合同至今，天立物业完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务，李德晋享受了天立物业提供的各种物业服务。李德晋物业位于该小区7幢2-1501号，建筑面积122.37平方米，每月应交物业服务费95.45元。但李德晋却从2013年7月1日起至2015年9月20日止不交物业服务费。截止目前，共欠物业服务费2545元、公摊费803元及违约金248元，合计3596元。在李德晋欠费期间，天立物业曾多次派物业人员上门催收，继之以打电话、张贴《物业费催缴通知书》等催收未果。为维护天立物业的合法权益，请求法院依法判决。李德晋未作答辩。天立物业围绕诉讼请求依法提交如下证据：天立物业公司企业法人营业执照复印件１份、法定代表人身份证明书1份、法定代表人居民身份证复印件1份、物业管理服务合同复印件１份、物业服务证明复印件１份、物业费／公共公摊／违约金一览表１份、违约金计算清单１份、公共公摊表１份、物业服务费催缴通知书复印件1份、入住合约复印件１份、居民身份证复印件１份、永安市房产信息查询结果证明复印件１份；李德晋未提供证据。本院组织当事人进行了证据质证，李德晋未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对鑫九洲物业公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永安市蝶翠山水楼盘系福建明泰置业有限公司开发建设。2009年11月5日，天立物业与福建明泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：“由天立物业为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.78元；物业管理费由天立物业向业主或物业使用人直接收取，公共设施（不含地下车位）的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由天立物业代为收取；物业服务费的起收日为天立物业正式接管福建明泰置业有限公司移交的物业管理之日；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补齐应交的物业管理费用外，还应按每天应交管理费千分之三的标准向原告支付滞纳金；合同期限为2年，起始日为永安市明泰置业有限公司向原告移交物业管理之日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，永安市明泰置业有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。”该合同还对其他事项作了约定，但未就物业服务费用、公摊费的交纳时间、交纳方式等事项进行约定。天立物业于2011年11月20日接管永安市蝶翠山水小区物业，依约开始提供物业服务。上述前期物业服务合同到期后，该小区的业主委员会尚未成立，天立物业与福建明泰置业有限公司未就延长合同期限达成协议，福建明泰置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业。2014年11月8日，天立物业与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，主要约定：“由天立物业为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，以建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准为住宅每平方米每月0.78元，商业店铺每平方米每月1.2元；电梯的年检费、消防设施、监控设施、智能化设施的维保费由业主按户公摊，以上公摊的费用从业主交纳的预收公共公摊水电费中支出；物业服务费（不包含电梯、公共照明用电和公共用水的水、电费）每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费及公摊费用的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交纳滞纳金；物业服务期限为壹年，从2014年11月10日至2015年11月9日止。”该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至2015年9月20日。另查明，永安市蝶翠山水小区7幢2-1501号房产属于住宅，该房产于2016年5月18日过户，过户前业主系李德晋，建筑面积122.37平方米，每月应交物业服务费95.45元，从2013年7月1日至2015年9月20日期间，李德晋已欠物业费2545元、公摊费803元。本院认为，天立物业作为物业服务单位与福建明泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，与永安市蝶翠山水小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。天立物业按合同约定提供了相关的物业服务，业主李德晋未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故天立物业要求李德晋支付从2013年7月1日起至2015年9月20日止的物业管理费2545元、公摊费803元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。天立物业自愿放弃要求李德晋支付违约金的请求，系其对自己民事权利在法律允许范围内所作的处分，予以准许。李德晋经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃反驳、举证、质证的权利，本院根据到庭当事人的主张和举证情况，结合本案的具体案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条、第六十条第一款、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,109)?)、第一百零九条(?javascript:SLC(21651,107)?)、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十一条、第四十二条、第四十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、李德晋应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司2013年7月1日至2015年9月20日期间的物业服务费2545元；二、李德晋应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司2013年7月1日至2015年9月20日期间的公共公摊费803元；三、驳回永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李德晋负担；公告费600元，由李德晋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  罗奕音审 判 员  吴文龙人民陪审员  朱里丰二〇一七年八月二十八日书 记 员  苏 琳附:本案适用的主要法律条文及执行提示《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950”t”_blank?)第十一条第（五）项(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709449”t”_blank?)和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950”t”_blank?)第十一条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?2066950?deid=709449”t”_blank?)规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。