广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民四终字第56号
上诉人（原审被告）钟少琼。
诉讼代理人郑文锦，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王小青。
诉讼代理人周盛喜。
上诉人钟少琼因与被上诉人王小青租赁合同纠纷一案，不服电白县人民法院（2013）茂电法民二初字第394号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2010年10月11日，钟少琼与黄碧珍签订《租铺协议书》，约定：钟少琼租用黄碧珍水东镇人民路25号汇景苑内商铺124号作服装生意；租赁期限为3年，自2010年10月21日至2013年10月21日止，租赁期内，钟少琼转租需要经过黄碧珍同意。2012年3月10日，钟少琼立下《定金收条》给王小青收执，《定金收条》记载：“1、转让费33000元（�押金7500元）；2、铺租期为4年；3、首付押金2000元；4、余额交铺合同签署后给清，签收人：钟少琼，2012年3月10日”。2012年3月19日，经黄碧珍同意，钟少琼将商铺转租给王小青，约定的租赁期限为钟少琼剩余的租赁期限。同日，双方当事人另签订一份《租铺协议书》，约定在2013年10月21日租赁期限届满后，王小青与钟少琼续租3年，即2013年10月22日至2016年10月22日。黄碧珍在协议书上作为证明人予以签名。2012年3月20日，双方当事人签订《补充协议》，内容为：如果出现在2013年10月1日起至2016年10月22日止租铺协议期间内，因业主增加收取王小青的进场费（转让费）则此笔费用由钟少琼负责向业主缴交，缴交款时间由业主决定。如果出现钟少琼不按业主规定时间缴交，则钟少琼属于违反此《补充协议》条款，钟少琼应当返还33000元给王小青［注明：此款是指收取王小青签�租铺协议书时所交付的转让费（进场费）33000元］。2012年3月21日，钟少琼收到王小青缴交的转让金33000元（位于汇景苑内商铺124号），并立下《收据》给王小青收执。另查明，王小青提供的金额共计16420元的《收款单据》四张，均未记载上述费用是用于汇景苑内商铺124号的装修。
原审法院认为：钟少琼与店铺出租人黄碧珍签订的《租铺协议书》，约定了其承租的涉案店铺租赁期限（从2010年10月21日至2013年10月21日止），此后双方没有续签合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。钟少琼将涉案店铺转租给王小青，约定的转租期限�从2012年3月19日至2016年10月22日止）已超过上述《租铺协议书》的剩余租赁期限，超过部分的转租期限（从2013年10月22日起至2016年10月22日止）无效，故双方当事人签订的《补充协议》无效。因此，王小青诉请钟少琼返还转让费33000元及利息，合法有据，理由充分，原审法院予以支持。至于钟少琼主张“转让费33000元的定义是转让房屋的对价，是对优先承租权的购买，王小青要求返还转让费无任何事实依据”，由于法律对转让费的定义未作规定，双方当事人在转租合同中亦未作约定，钟少琼亦未提供证据对该定义予以证实，对钟少琼的上述主张，原审法院不予采纳。另外，王小青诉请钟少琼赔偿经济损失20000元，因王小青无法提供足够的证据对该部分损失予以证实，故对王小青该部分诉讼请求，原审法院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干意见》第九条的规定，判决如下：一、限被告钟少琼在本判决发生法律效力后10日返还转让费33000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年10月23日起计至还清欠款之日止）给原告王小青。二、驳回原告王小青的其他诉讼请求。如果钟少琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告钟少琼负担327元，由原告王小青负担198元。
上诉人钟少琼不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉讼商铺的转让费为25500元，而非33000元，原审法院判�返还转让费33000元属于认定事实错误。（一）2012年3月10日，上诉人立下《定金收条》载明：“转让费33000元（含押金7500元）”。（二）王小青在一审庭审时承认，转让费33000元内含押金7500元。（三）上诉人与黄碧珍于2010年10月11日签订《租铺协议书》约定，双方签订协议时，上诉人一次性预交押金7500元，押金在期满结清水电费后一次性退还给上诉人。该押金在上诉人将商铺转让给王小青时并没有退还，而是直接转让给王小青，王小青在商铺租赁期满后将可从商铺业主处直接退还。以上事实证明，商铺的转让费实质为25500元（33000元扣减押金7500元），原审法院返还转让费33000元将导致王小青多获取7500元的不当得利（王小青在租赁期满后将可从业主处领取退还的押金7500元），这与法律的公平原则是相悖的，是错误的。二、原审判决没有查清王小青的诉讼请求中定金33000元性质及返还依据。（一）若该33000元属于定金，根据双方签订的《租铺协议书》，上诉人不存在返还定金的情形。（二）若该33000元属于转让费，原审法院在开庭时并没有要求王小青释明诉讼请求中返还的依据，王小青在原审中提交的民事起诉状显示，王小青要求返还转让费的依据是要求店面所有权人要加收入场费，而根据上诉人与王小青签订的《补充协议》约定：“如果出现在2013年10月1日起至2016年10月22日止租铺协议期间内，因业主增加收取王小青的进场费（转让费）则此笔费用由上诉人承担”。但王小青在原审中并没有举证证明业主需要增加收取进场费。另外，王小青也没有主张合同无效要求返还，根据“不告不理”原则，原审法院应驳回王小青的诉讼请求。三、原审法院没有考虑到王小青在有效租赁期间的实际使用年限，判决全部返还转让费适用法律错误。（一）原审法院认定返还转让费33000元的依据是：“……约定的转让期限（2012年3月19日起至2016年10月22日止）已超过上诉人与黄碧珍签订的《租铺协议书》的剩余租赁期限（2010年10月21日至2013年10月21日止），超过部分的转租期限无效，故双方当事人签订的《补充协议》无效，王小青要求返还转让费33000元及利息合法有据……”。（二）本案中，如原审法院认定王小青于2012年3月19日至2013年10月21止的转租期限是有效的，且王小青在此期间已经对商铺进行了使用经营，王小青仍应向上诉人支付在此期间的占有使用费。退一步说，即使因为超过剩余租赁期限无效，需判决上诉人返还转让费，但该返还部分须扣减王小青已实际使用年限而折算的费用。原审法院判决全部退还违反了合同法的公平原则，属于适用法律错误。综上，请求：1、判令撤销（2013）茂电法民二初字第394号民事判决，并依法改判。2、判令本案一、二审诉讼费用由王小青承担。
被上诉人王小青答辩称：钟少琼的上诉没有事实和法律依据。钟少琼称涉案商铺的转让费为22500元没有事实依据，《补充协议》已经明确约定了33000元是基于钟少琼承租商铺的期限从2013年10月1日至2016年10月22日才支付的，在《租铺协议书》中并没有对转让费和定金有相关约定，钟少琼理应偿还33000元定金，且不应减除使用期限。《补充协议》是明显无效的，超过租赁期间的转租属无效行为，根据无效协议取得的财产应当依法返还。钟少琼一审时也承认了《补充协议》是无效的，现在又主张是有效的，这是没有依据的。而且钟少琼主张涉案商铺现在仍由被上诉人经营是没有事实依据的。原审判决正确，请求二审法院依法维持。
被上诉人王小青对其陈述，在二审中提供如下证据：
1、《核准个体工�户注销登记通知书》1份。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：王小青在一审庭审中陈述称其从2013年11月份开始就不使用涉案商铺，因为钟少琼没有支付入场费，所以屋主就收回房屋，而且将房屋租给其他人了。钟少琼则称王少青还继续使用涉案商铺，但未提供证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、钟少琼是否应返还转让费33000元给王小青；二、本案转让费是否存在扣减相关使用年限费用。
一、关于钟少琼是否应返还转让费33000元给王小青的问题。上诉人钟少琼上诉主张不应返还转让费33000元给王小青，且转让费33000元包含押金7500元，实际上转让费是25500元。经查，在钟少琼、王小青与出租人黄碧珍签订《租铺协议书》（租赁期限为2010年10月21日至2013年10月21日）后，钟少琼又于2012年3月19日与王小青签订一份《租铺协议书》，约定由王小�单独租赁经营涉案商铺，并约定在2013年10月21日租赁期限届满后再续租3年至2016年10月22日，但未具体约定转让费的金额、交付及返还等内容。钟少琼与王小青随后于2012年3月20日签订一份《补充协议》，约定了至2016年10月22日续租期限届满前有关转让费33000元的条款。由于双方当事人约定的续租期限超过了原承租人剩余的租赁期限，钟少琼亦未能提供证据证实王小青在转租期限届满后仍继续占有、使用涉案商铺。因此，钟少琼应退回转让费33000元（含押金7500元）给王小青。至于钟少琼要求王小青向黄碧珍追索押金7500元的问题，由于钟少琼支付租赁押金7500元给黄碧珍并未涉及王少青，而王小青支付给钟少琼的转让费虽然包含有押金7500元，但该押金与钟少琼原支付给黄碧珍的押金并不属于同一标的物，钟少琼应在退还包括押金在内的转让费给王小青后另寻法律途径解决�与黄碧珍之间的押金问题，其要求王小青直接向黄碧珍追索押金没有依据。
二、关于本案转让费是否存在扣减相关使用年限费用的问题。钟少琼上诉主张本案转让费应扣减已使用年限费用。由于双方当事人在《租铺协议书》及《补充协议》均没有约定如返还转让费应否减除已使用年限费用及应如何扣减，钟少琼也未能提供其他能够支持其扣减主张的证据，因此，钟少琼该上诉主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人钟少琼的上诉请求理据不充分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人钟少琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫 挺
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一四年六月十八日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖