广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦民一终字第168号
上诉人（一审原告）浦北县寨圩镇泰昌有色金属制品厂，住所地寨圩镇城东工业区六珠坡。
法定代表人陈国荣，厂长。
委托代理人陈国河。
被上诉人（一审被告）林国钦，居民。
被上诉人（一审被告）卢祖燕，居民。
被上诉人（一审被告）林小群，居民。
委托代理人马自明。
上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服浦北县人民法院（2013）浦民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月27日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人浦北县寨圩镇泰昌有色金属制品厂法定代表人陈国荣与委托代理人陈国河，被上诉人林国钦、卢祖燕，被上诉人林小群的委托代理人马自明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡原天俊饲料公司的土地是浦北县寨圩公社建筑队附设红砖厂于1984年3月21日通过征收浦北县寨圩公社寨圩大队沙梨二队荒山取得的。1993年12月11日浦北县寨圩镇人民政府将红砖厂转产为天俊饲料公司，红砖厂原有的厂房、场地、机械设备全部归天俊饲料公司所有。2003年12月25日天俊饲料公司将位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡的一幅面积2035.50平方米的厂房及土地（界至；东至公路边，南至小厨房（不包小厨房）以此墙边线延伸与东边，西边线交接为界，西至地磅头对入北边山脚水泥路边，北至山脚）出租给浦北县寨圩镇泰倡五金厂（以下称泰倡五金厂），期限10年，自2004年1月1日起至2013年12月31日止，10年租金38000元。泰倡五金厂承租上述厂房场地后，在该场地上投资建有锅炉、铁棚及瓦棚屋，购置生产设备，生产金属制品。2004年12月10日，一审法院在执行（2004）浦执字第297号借款合同一案中，被执行人周国荣通过一审法院委托拍卖行公开竞买，取得了原属于天俊饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡（又名独珠坡）岭脚包括泰倡五金厂承租的厂房场地在内的33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车间、厂房、宿舍、机械设备的所有权。2006年1月11日，周国荣以上述财产中的取得出让国有土地使用权的6215.1平方米土地、办公楼、车间、原料仓作为注册资金成立广西农发饲料有限公司。2006年5月20日农发饲料公司继续将原天俊饲料公司出租给泰倡五金厂厂房及土地承租给泰倡五金厂，期限20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止，20年租金50000元。2006年10月18日，农发饲料公司将承租给泰倡五金厂的场地厂房（界至；东至公路边，南至小厨房（不包小厨房）以此墙边线延伸与东边，西边线交接为界，西至地磅头对入北边山脚水泥路边，北至山脚）以70000元的价格转让给泰倡五金厂。泰倡五金厂付款后于2008年7月7日交纳土地转让契税2100元，并申请土地管理部门办理产权过户登记，但由于土地转让方农发饲料公司未取得该地出让土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让，致泰倡五金厂申请过户登记未果。2010年3月2日浦北县寨圩镇泰倡五金厂更名为浦北县寨圩镇泰昌有色金属制品厂。现原告浦北县寨圩镇泰昌有色金属制品厂仍占有使用农发饲料公司转让给泰倡五金厂场地厂房（含自建厂房）。
另查明，被告林国钦于2008年7月1日向一审法院申请执行（2008）浦民初字第298号民事调解书，被告林小群、卢祖燕也分别向一审法院申请执行与被执行人周国荣的民间借贷纠纷案，一审法院三案合并一起执行被执行人周国荣的财产。在执行期间，委托钦州市拍卖行有限公司对属周国荣所有的农发饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡岭脚的33031.87平方米土地（含原告占有使用面积2035.50平方米土地及原天俊饲料公司一层砖木结构车间，不包括原告建的锅炉、铁棚及、瓦棚屋及生产设备）使用权以及办公楼、车间、厂房、宿舍、机械设备进行拍卖。2011年10月26日，上述财产整体拍卖成交，成交价为411.83元。2011年11月7日原告对执行标的物中的2035.50平方米土地使用权、地上建筑物（即浦价鉴字（2011）484-1号鉴定结论书中所称的铁丝厂部分）提出书面异议，一审法院受理原告的异议后，于2011年12月5日作出（2011）浦执异字第1-1号执行裁定：驳回原告的异议。
一审法院审理认为，原告与被执行人周国荣签订的《土地使用权出让合同书》其实质是土地使用权转让合同，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。”被执行人周国荣通过公开竞买，取得了原属于天俊饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车间、厂房、宿舍、机械设备的所有权，其中被执行人周国荣只取得6215.1平方米的土地使用权书，即只有6215.1平方米土地属国有出让土地。而其他土地仍未取得土地使用权书，土地性质仍属国有划拨土地（含原告占有使用面积2035.50平方米土地）。根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用权者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，原告与被执行人周国荣签订的土地转让协议违反了法律法规的强制性规定，且在起诉前仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，应当认定无效。因此，该协议为无效协议。原告以2035.50平方米土地的使用权属其所有，投资建设的锅炉、铁棚及瓦棚屋及生产设备被查封、拍卖，主张执行异议，理由不成立，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：驳回原告浦北县寨圩镇泰昌有色金属制品厂的诉讼请求。案件受理费50元，由原告浦北县寨圩镇泰昌有色金属制品厂负担。
上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂不服一审判决，上诉称，上诉人认为，上诉人与广西农发饲料有限公司签订的土地使用权转让合同是合法有效的合同。讼争土地属于出让性质，出让地原有划拨地通过法院拍卖转化而来，根据国土部《划拨用地目录》提示：国有土地使用权划拨即国家以行政调拨方式，将国有土地使用权无偿交给特定的土地使用对象，没有使用期限限制，只能按规定用途由自己使用，禁止转让、出租、抵押，确有需要的必须交纳土地出让金，将划拨土地转化为出让土地。2004年10月10日，周国荣经法院拍卖原天俊饲料公司在六珠坡岭脚的33031平方米土地，已将原天俊饲料公司的划拨地转化为出让地，自始该地不再是划拨地，一审法院认定为划拨性质是错误的。一审法院认为并没有查封、拍卖上诉人在租赁期间自建的厂房，是错误的。上诉人认为一审法院确实拍卖了上诉人自建的厂房，一审法院委托钦州市拍卖行拍卖农发公司的资产，并于2011年10月11日在钦州日报登拍卖公告，拍卖土地面积2035平方米，这就是事实。被上诉人称其与被执行人周国荣民间借贷纠纷三案合并执行，由一审法院整体拍卖周国荣的33031平方米的土地，上诉人要求出示裁定等手续对方均无法出示，拍卖上诉人的2035平方米使用权无效，一审法院应当协助办理过户手续给上诉人，不应该将该土地一物二卖。上诉人与农发饲料公司签订的土地使用权转让合同合法有效，一审法院拍卖上诉人在租赁期间自建的厂房是错误的。请求二审法院撤销原判并进行改判。
被上诉人林国钦在二审庭审时间答辩称，被上诉人申请查封讼争土地前，上诉人并没有将该土地分拆到其名下，直到现在也没有土地使用证，因此该2035平方米土地仍属于周国荣的财产，应由浦北县法院在执行案件时一并拍卖。
被上诉人卢祖燕在二审庭审时答辩称，同意林国钦的答辩意见。
林小群答辩称，2006年10月18日广西农发公司与上诉人签订的《土地使用权出让合同书》违反有关法律规定，且在起诉前仍未有经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，该合同无效。上诉人的上诉请求理由不成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。被执行人周国荣通过公开竞买的方式，取得了原属天俊饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡33031.87平方米的土地使用权及办公楼、机械设备等财产的所有权，被执行人周国荣只取得其中的6215.1平方米的土地出让手续，而其他土地仍未取得土地使用权证书，包括上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂使用的2035平方米在内的其他土地，仍属于国有划拨土地。根据国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条，《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条的规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用权者，不得转让、出租、抵押土地使用权，上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂与周国荣签订的《土地使用权出让合同书》，实质上是土地使用权转让合同，上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂与被执行人周国荣签订的土地转让协议，违反了上述法律法规的强制性规定，并且在起诉前仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，应当认定为无效协议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人寨圩镇泰昌有色金属制品厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李碧珊
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一三年十月十六日
书 记 员 黄 滢