辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1781号
上诉人（原审原告）：牛秀云，女，1956年3月8日出生，汉族，住辽宁省法库县秀水河子镇。
委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：马丽娟，女，1981年1月6日出生，汉族，住辽宁省法库县秀水河子镇。
委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：马丽茹，女，1982年4月5日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。
委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：马红鹤，男，1984年5月17日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏复英，女，1972年2月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：周胜(魏复英丈夫)，男，1970年8月9日出生，满族。
被上诉人（原审被告）：辽宁国际建设工程集团有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路146号。
法定代表人：田来，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王志民，男，1960年2月13日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤因与被上诉人魏复英、辽宁国际建设工程集团有限公司（以下简称辽国建）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审，确认上诉人签署的房屋买卖合同合法有效，并具有无过错不动产买受人物权期待权；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、执行裁定错误，无执行依据，执行措施违法，一审法院没有审查，导致错误判决。二、一审法院对《预订商品房协议书》的效力认定，未能深入查清本案事实，教条引用法条以及采用执行庭违法获取不真实的询问笔录作为认定依据错误。1、协议书是双方签订，内容充分详细，约定了涉案房屋购置信息，符合合同法关于买卖合同的生效要件，从签订之日即产生法律效力。一审法院以未签订正式《商品房买卖合同》为由否认协议书的效力于法无据。2、签订协议书后，没有办理备案登记的原因非双方决定，而是该地区不具备网签备案登记条件，具备条件时被法院查封，因此未能备案登记存在客观原因。3、正常买卖交易出具收据对于普通消费善意买方讲，已经充分证明房款交付事实，收据上公章是真实的，开具提供发票的义务和责任在于销售方，不应以未开具发票否定上诉人交付房款的事实。4、一审法院认定房屋商用不属实，实际是居住用。5、一审法院以执行庭违法取得的证实材料否认上诉人真实交易的房屋买卖关系，违反证据规则，执行庭违法取得材料不具有法律效力。综上，上诉人购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，上诉人的权利能够排除执行，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
魏复英辩称，同意一审判决。
辽国建辩称，本案一审事实不清，证据不足，请求二审法院改判或发回重审。一、一审判决认定事实错误，建发公司财会赵敏的询问笔录来源程序不合法，是以房款抵顶工程款，而不是以房屋抵顶工程款。二、本案没有直接证据证明涉案房屋是辽国建的，但有证据能够证明涉案房屋不是辽国建的。建发公司与辽国建没有签订协议，也没有办理房屋过户手续。建发公司将房屋出售给马俊安的事实证明，涉案房屋是建发公司的。
牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤向一审法院起诉请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河执字第1144号执行案件中有关查封辽阳市观澜丽景小区16-42号商业网点的执行措施，停止对该财产的强制执行；2.确认马俊安基于辽阳市观澜丽景小区16-42号商业网点的商品房买卖合同合法有效，具有无过错不动产买受人物权期待权；3.诉讼费由魏复英、辽国建承担。
一审法院认定事实：魏复英与辽宁国际建设工程集团有限公司、辽宁国际建设工程集团有限公司万宝分公司借款合同纠纷一案，一审法院于2012年11月6日立案受理，于2012年11月14日作出（2012）沈河民三初字第1212号民事判决，判决辽宁国际建设工程集团有限公司给付魏复英借款本金300万元以及借款利息。辽宁国际建设工程集团有限公司不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2013年3月13日作出（2012）沈中民三终字第314号终审判决，驳回上诉，维持原判。判决书生效后，被执行人未按期履行判决，魏复英向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院依法查封辽阳市观澜丽景小区16-42号商业网点，后马俊安作为案外人针对查封的房产提出异议。一审法院于2015年12月8日作出（2015）沈河执异字第00018号执行裁定，认定争议房屋登记在房地产开发企业辽宁建发地产开发建设集团有限公司名下，该房屋系商业网点，马俊安所购该房屋用于商业经营并非居住，不符合排除执行的法定要件，对其提出的异议不予支持。马俊安不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明，一审法院执行员于2015年10月22日向案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司财务科长赵敏询问关于涉案房屋情况时，赵敏对辽宁建发地产开发建设集团有限公司以涉案房屋抵顶辽宁国际建设工程集团有限公司工程款一事予以认可。
另，一审法院于2016年1月6日立案受理本案，马俊安于2016年1月24日因病去世。马俊安的父母均已去世，其继承人为牛秀云（系马俊安妻子）、马丽娟（系马俊安女儿）、马丽茹（系马俊安女儿）、马红鹤（系马俊安儿子），2016年4月18日，经一审法院询问，上述继承人（除马红鹤）均表示要求作为原告继续参加诉讼，马红鹤亦表示要求作为原告参加诉讼，但因其在外地，一审法院于2016年5月3日对其进行询问，马红鹤再次明确表示要求作为原告参加诉讼。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中马俊安与案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司签订的是《预订商品房协议书》，而不是正式的《商品房买卖合同》，亦未办理备案登记。其次，牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤仅提供了案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司出具的收款收据，而非正规发票，且并未提供其他证据予以充分证明房款已全额支付，因此无法确认马俊安是否真正全部向案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司支付了购房款。再次，牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤并未实际占有使用涉案房屋，且该房屋用途为商用。最后，在询问笔录中，案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司的财务科长承认公司以涉案房屋抵顶辽宁国际建设工程集团有限公司工程款。故牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤提供的证据不足以证明马俊安与案外人之间存在真实的房屋买卖关系，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。
关于牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤及辽国建称执行程序错误的问题。一审法院认为，涉案房屋虽未登记在辽国建名下，但案外人辽宁建发地产开发建设集团有限公司财务科长对以涉案房屋抵顶辽国建工程款一事予以认可，且牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤并未办理该房屋的备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一审法院依法查封该房产并无不当。
综上，对牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤要求撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河执字第1144号执行案件中有关查封辽阳市观澜丽景小区16-42号商业网点的执行措施，停止对该财产的强制执行，确认牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤基于辽阳市观澜丽景小区16-42号商业网点的商品房买卖合同合法有效，具有无过错不动产买受人物权期待权利的诉讼请求，一审法院不予支持。
判决：驳回案外人牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤的诉讼请求。案件受理费25,310元，由原告牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据1：承包协议书及补充协议，主张证明辽国建不是工程实际施工人，实际施工人是张成伟和王吉涛，根据协议第2条、第3条约定，辽国建只享有收取管理费、履约保证金及代缴各种税费的权利，余下的资金应及时拨付给实际施工人。辽国建与实际施工人签订补充协议约定工程款至辽国建帐户时，辽国建及时将工程款拨入辽阳鸿亿建筑劳务分包有限公司对公帐号，说明实际施工人有权利取得工程款，辽国建并不是实际施工人。证据2：入住材料，包括申请住房登记表、领取物品登记表、业主入户登记表、办理入住手续时提示业主的内容、房屋质量验收表，主张证明2015年1月6日马俊安办理入住手续，已经实际占有涉案房屋。证据3：记帐凭证，主张证明2015年1月6日马俊安及另一案件的买受人庄显锋实际已经履行了买受人的付款义务，建发公司在记帐凭证中作了详细记载。证据4：商品房预售许可证，主张证明2014年11月26日建发公司取得涉案房屋所在项目商品房预售许可证，马俊安有权利取得涉案房屋，符合房地产管理法规定。证据5：《关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知》，主张证明根据当时的政府规定，马俊安签订买卖协议时尚不具备网签备案的条件。证据6：商品房预订协议书、收款收据，主张证明与马俊安同样作为买受人的其他人也没有办理合同备案，说明不是因为买受人自身原因没有办理合同备案。被上诉人魏复英对以上证据的质证意见为不清楚，无法发表意见，对证据3提出记帐凭证上清楚写明预付款是付给辽国建的工程款。被上诉人辽国建对以上证据没有异议，对证据3提出能够证明是用涉案房款抵顶的工程款。
本院二审到辽阳市不动产登记中心、辽阳市房地产交易市场、辽阳市房地产信息中心调查2015年1月辽阳市房产部门办理合同登记备案的情况。辽阳市房地产交易市场答复，几日前才开始由该单位负责办理网签合同登记备案，之前可以到辽阳市房地产信息中心了解情况。辽阳市房地产信息中心答复，2015年底才开始设立网签合同登记备案系统，之前该中心还没有成立，现在网签合同登记备案已经移交给辽阳市房地产交易市场，之前的情况可以到辽阳市不动产登记中心了解。辽阳市不动产登记中心答复，辽阳市开展网签合同登记备案较晚，2015年底才成立信息中心开始办理网签合同登记备案，之前没有单独设立合同登记备案程序，只要购房人持有房屋买卖合同，依法缴纳税费，符合办证条件就给办理房产证，并不要求先办理合同登记备案，之前也没有专门开展过这项业务。
本院二审到辽宁建发地产开发建设集团有限公司调阅2015年1月6日16号记账凭证，原始凭证摘要记载：“付7号、10号楼工程款项房款”，明细科目记载“辽宁国际建设工程集团有限公司—王吉涛”，金额记载“430万元”；“收马俊安房款”，明细科目记载“观澜丽景-
非住宅-客户马俊安”，金额记载“2,188,500元”；“收庄显峰房款”，明细科目记载“观澜丽景-非住宅-
客户庄显峰”，金额记载“2,111,500元”。凭据后附辽宁国际建设工程集团有限公司鞍山承信工程分公司于2015年1月6日向辽宁建发地产开发建设集团有限公司出具收款收据，注明收到工程款430万元，收据后注明“顶房款”。辽宁建发地产开发建设集团有限公司于2015年1月6日向“马俊安”出具收款收据，注明收到涉案网点房屋的房款2,188,500元，后附购房户缴款单。辽宁建发地产开发建设集团有限公司于2015年1月6日向“庄显峰”出具收款收据，注明收到另案网点房屋的房款2,111,500元，后附购房户缴款单。两笔房款共计430万元。
上诉人一审提交马俊安和辽宁建发地产开发建设集团有限公司于2015年1月6日签订的《预订商品房协议书》，约定辽宁建发地产开发建设集团有限公司将涉案房屋出售给马俊安，房屋售价为2,188,500元。同日，辽宁建发地产开发建设集团有限公司向马俊安出具购房款2,188,500元的收据和房屋入住单。
上诉人二审提交辽宁国际建设工程集团有限公司、辽宁国际建设工程集团有限公司鞍山承信工程分公司和张成伟、王吉涛于2013年11月1日签订的《建设工程施工内部承包协议书》及补充协议，约定辽宁国际建设工程集团有限公司中标承建辽宁建发地产开发建设集团有限公司河东观澜丽景7号、10号楼工程，工程由联营单位张成伟和王吉涛施工队完成施工计划内容等。上诉人据此主张张成伟和王吉涛是工程实际施工人，挂靠在辽宁国际建设工程集团有限公司鞍山承信工程分公司，以辽宁国际建设工程集团有限公司名义与辽宁建发地产开发建设集团有限公司签订施工合同，实际施工人以工程款抵顶房款形式，以马俊安名义取得涉案房屋。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是上诉人对于涉案房屋享有的权利是否能够排除执行。魏复英将500万元出借给辽宁国际建设工程集团有限公司万宝分公司到期未还，因万宝分公司为辽宁国际建设工程集团有限公司的分公司，无注册资金，故另案判决辽宁国际建设工程集团有限公司偿还魏复英借款及利息。该案执行过程中，一审法院依据对辽宁建发地产开发建设集团有限公司财务人员的询问笔录，扣留辽宁国际建设工程集团有限公司在辽宁建发地产开发建设集团有限公司的工程款查封了涉案房屋。虽然马俊安并非从辽宁建发地产开发建设集团有限公司处购买涉案房屋，但是在2015年6月15日涉案房屋被查封之前，辽宁建发地产开发建设集团有限公司于2015年1月6日已将该涉案房屋以工程款抵顶房款形式，给付至实际施工人指定购房人马俊安名下，同日马俊安与辽宁建发地产开发建设集团有限公司签订《预订商品房协议书》，辽宁建发地产开发建设集团有限公司向马俊安出具了购房款收据和房屋入住单，房屋已经实际交付。经二审调查，马俊安未办理合同登记备案手续，并非其自身存在过错。据此，上诉人对于涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，本案应判决停止执行涉案房屋。一审法院认定事实不清，导致判决错误，本院予以纠正。对于上诉人诉请要求确认其与辽宁建发地产开发建设集团有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，其为具有无过错不动产买受人物权期待权，因辽宁建发地产开发建设集团有限公司并非本案当事人，故不属于本案的审理范围，当事人可另行诉讼主张权利。辽宁国际建设工程集团有限公司是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担诉讼费。
综上所述，上诉人牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初219号民事判决；
二、不得执行位于辽阳市观澜丽景小区16-42号商业网点房屋；
三、驳回牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤其他诉讼请求。
一审案件受理费25,310元（上诉人牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤预交），由辽宁国际建设工程集团有限公司负担。
二审案件受理费25,310元（上诉人牛秀云、马丽娟、马丽茹、马红鹤预交），由辽宁国际建设工程集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年三月三十日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；