北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6655号
上诉人（原审原告）：王佳，女，1980年11月16日出生。
委托诉讼代理人：周红燕，北京市中顾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：成静，女，1975年1月25日出生。
委托诉讼代理人：庞九林，北京市春林律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。
法定代表人：彭永东，总经理。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。
上诉人王佳、上诉人成静因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王佳之委托诉讼代理人周红燕、上诉人成静及其委托诉讼代理人庞九林、原审第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王佳上诉请求：撤销一审判决，改判成静支付王佳违约金20万元。事实和理由：一、一审判决第三项适用程序有过错，王佳在一审提出了违约金的诉讼请求，一审法院应根据王佳的损失水平酌定调整，应当向当事人释明，否则会引起程序上的不正义。二、一审判决没有考虑违约金不仅仅是补偿性的违约责任，还是惩罚性的违约金，直接认定没有举证证明损失，没有释明，认定损失这块不清楚，一审法院认定违约金的主张以实际损失为基础缺乏法律依据。同时一审法院关于损失的举证责任分配不合理。三、一审判决显失公平，王佳要求继续履行合同，而成静因为房价的波动肆意违反合同，诉前谈判提出涨价90万元，恶意很明显。四、一审法院对违约行为只判处2万元的违约金，容易引起不良效应。
成静辩称，不同意王佳的上诉请求。成静不存在违约行为，合同已经失效，双方没有达成新的一致意见，王佳仅支付9万元定金，要求赔偿20万元明显过高。
链家公司述称，同意一审判决，不同意王佳的上诉请求。
成静上诉请求：撤销一审判决，驳回王佳的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定合同解除条件具备仍判决继续履行，缺乏依据。双方并未就合同继续履行达成一致意见，也没有签订新的存量房屋买卖合同，所以也不应判决继续履行。
王佳辩称，不同意成静的上诉请求。
链家公司述称，同意一审判决，不同意成静的上诉请求。
王佳向一审法院起诉请求：1．判令成静继续履行双方之间签订的北京市存量房屋买卖合同；2．判令成静将房屋交付王佳并协助王佳办理产权转移登记手续；3．判令成静向王佳支付迟延履行违约金（按每日2475元的标准，自2016年11月27日起至实际履行第二项诉讼请求之日止）；4．诉讼费由成静承担。
一审法院认定事实：2016年7月30日，成静（出卖人）与王佳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容约定：出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区旧宫镇宣颐家园×号（以下简称涉案房屋），产权证明所载建筑面积共152.26平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为229万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为266万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金9万元，直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为160万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要发生的各项费用。……第六条房屋的交付：2017年2月28日将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第九条权属转移登记：当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照系列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
2016年7月30日，成静（甲方、出卖方）、王佳（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于签约当日将第一笔定金9万元以自行支付的方式支付甲方。乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款325万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在银行批贷后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。……第四条违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：甲乙双方协商一致，如因甲方在自签约之日起一个月内无法办理关于交易房屋的财产公证或提供有效离婚协议，则此合同解除，三方互不承担责任。甲方在三日内将乙方已付款无息返还给乙方。如此房交易未成功，丙方将退还收取的所有服务费。王佳与成静在补充协议上签字之后分别留存复印件一份，原件交由链家公司加盖公章。之后，王佳支付成静房屋定金9万元。
另查，成静与案外人刘×于2002年9月30日登记结婚，双方2009年12月4日至北京市西城区民政局登记离婚，备案的离婚协议书约定中没有涉及涉案房屋的处分。2010年12月，成静与刘×向北京市大兴区税务局提交二人重新签订的离婚协议书，该离婚协议书中将北京市西城区民政局备案的离婚协议书中“第4条男方母亲冼×自协议生效后30日内，将冼×名下房产×房产赠予或过户给女方”的内容更改为“此套产权改为大兴宣颐家园×，取消万明路房产赠予，房产归女方，男方协助办理过户，位于大兴宣颐家园A8-3-602房产归女方所有，男方协助办理过户”。2010年12月17日，成静取得涉案房屋的所有权证书。
2016年11月13日，成静向王佳邮寄《律师函》一份，内容为，基于2016年7月30日签订的《补充协议》的其他约定内容，卖房人在一个月的期限内因第三方的原因，无法办理关于交易房屋的财产公证或提供有效离婚协议，已经达到合同解除的条件，房屋买卖合同于2016年8月30日失效，合同一旦失效对买卖双方就不再具有约束力，虽然此后双方就该合同继续履行也采取过一定的补救措施，但一直没有协商一致，也没有重新签订书面协议进行约定。通知：一、贵方与成静签订的《存量房买卖合同》及补充协议于2016年8月30日时失效；二、贵方在收到本函之日尽快与成静就合同失效的遗留问题进行清算。王佳认可于2016年11月14日收到上述律师函。
案件审理过程中，王佳及成静基于2016年7月30日双方签订的补充协议中其他约定的内容，就双方之间房屋买卖合同关系的效力发生争议。王佳称2016年8月30日，在链家公司工作人员参与下，双方就继续履行房屋买卖合同达成了一致意见，虽未另行签订书面协议但双方协商一致后将2016年7月30日补充协议中“其他约定”内容划掉，如果链家公司合作的银行不批准贷款，王佳继续找其他银行贷款，如果其他银行不批准贷款，一次性付款，之后，链家公司于2016年9月审查了王佳的购房资格，链家公司对成静的房屋进行了房屋核验，因房屋价格上涨，成静拒绝继续履行合同。成静称2016年7月30日签订合同及补充协议后，之后未能提供出有效的离婚协议和涉案房屋的财产公证的材料。2016年8月29日，双方在链家公司的参与下确实进行协商解除问题，双方之间的房屋买卖合同已经于2016年8月30日失效，2016年10月双方就继续履行合同重新进行协商，但双方协商未果。链家公司工作人员刘欣出庭作证称：2016年7月30日，王佳与成静签订房屋买卖合同并核实房本后签订了补充协议，但因王佳选择的系商业贷款，成静的离婚协议上没有盖章影响商业贷款，但如果成静能够提供民政局盖章的离婚协议或其前夫放弃财产的公证书也可以办理商业贷款。2016年8月30日，成静均没有办理上述材料，双方协商继续履行合同，王佳承诺可以自己找到银行申请贷款，如果贷款批不了可以全款支付，其他内容均按原约定履行，当时已经下班而且合同期限没有过期，故没有另行签订书面的补充协议。公司上传总部的《补充协议》的内容是包含“其他约定内容”的，当时并未将双方签订的书面合同、补充协议等材料交由公司总部盖章，2016年8月30日双方协商继续履行合同后，才把合同等材料邮寄到公司总部盖章，后来总部将盖章的补充协议邮寄到店面，助理张圆圆并没有将材料给我，之后从助理张圆圆家里找到公司盖章的《补充协议》，发现《补充协议》中“其他约定”内容已经被涂改，但涂改内容旁边的“王佳”及“成静”均不是两人本人签署，上述《补充协议》的复印件曾给过成静，现在张圆圆已经被公司辞退了。2016年8月30日之后，王佳的购房资格审核通过。2016年9月30日，北京市出台二套房贷款比例上浮的政策，曾约双方做房屋网签手续，但成静说往后延先不做网签手续，之后成静就一直拒绝做网签手续。2016年10月中旬，双方面谈但没有达成一致意见。武功祥作为证人出庭称，2016年8月底，王佳、成静及我公司面谈协商继续履行合同，询问银行贷款，确实没有签署书面材料，没有谈解约的事情。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王佳与成静之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，系合法有效的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案争议的焦点系双方之间房屋买卖合同的解除条件是否已经成就，双方有无就涉案房屋继续履行达成口头协议。
虽王佳与成静均于2016年7月30日签订的《补充协议》中明确约定“如因甲方在自签约之日起一个月内无法办理关于交易房屋的财产公证或提供有效离婚协议，则此合同解除，三方互不承担责任。甲方在三日内将乙方已付款无息返还给乙方”，且成静确未按期提供房屋的财产公证或除签订合同时以外的离婚协议，虽王佳未提供相关证据证明上述约定内容之后被涂改系双方协商一致的结果，但综合本案证据及当事人的陈述，双方均认可在2016年8月底就是否继续履行合同进行了协商，2016年8月30日后，王佳作为购房人的购房资格提交审核通过，即使根据合同约定双方合同终止的条件已经成就，但双方当事人就继续履行合同再次进行了协商并达成了一致意见，现成静拒绝办理房屋网签手续，应视为违约，因王佳符合在京购房资格且具有一次性支付剩余房款的能力，现王佳要求成静继续履行合同协助其办理产权转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金，违约金的主张应以实际损失为基础，本案中王佳未能举证充足的证据证明自己的损失，且成静也认为王佳主张的违约金过高，要求予以调整，法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌定为2万元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十五条、第六十条及第一百一十四条之规定，于2018年4月27日判决：一、于判决生效后十日内，王佳给付成静剩余房款486万元；二、成静收到剩余房款后十五日内，协助王佳办理北京市大兴区旧宫镇宣颐家园×号房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至王佳名下，并将房屋交付给王佳；三、于判决生效后十日内，成静给付王佳违约金2万元；四、驳回王佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院事实予以确认。
关于《补充协议》约定有效离婚协议的具体情况，王佳认为只要不影响过户贷款的协议即可，成静认为必须要在民政局登记的离婚协议才可以，链家公司认为要有涉及涉案房屋且由民政局盖章的协议才可以。关于离婚协议书，一共有两份，一份是民政局盖章的但不涉及案涉房屋的离婚协议书，一份是在税务局、有手写内容且涉及涉案房屋的离婚协议书，成静主张两份离婚协议书都向王佳提供了，王佳认为签订合同时两份离婚协议书都没有提供，链家公司认为《补充协议》之所以增加有效离婚协议一条是为了贷款，因为成静提供民政局的那份离婚协议书没有涉及涉案房屋。针对链家公司的说法，王佳陈述：当时是因为成静提供盖章的协议没有涉案房屋，链家公司才会担心，怕影响贷款，所以让提供财产公证或者有效的离婚协议，但当时离婚协议书没有给王佳。王佳、成静均认可链家公司就《补充协议》中有效离婚协议书条款形成过程的陈述。
关于2016年8月30日成静是否提出解除合同，成静主张自己提出过，后续还给对方发了解除函；链家公司认可成静刚来的时候提出了解除合同的观点，后续三方又协商继续履行合同，但不确定贷款是否办下来，如果贷款办下来就继续履行，不能批贷就全款一次性支付；王佳不认可成静提出过合同解除，但认可成静提出了没有办法提供民政局盖章的离婚协议的事实，8月30日协商去尝试贷款，不成就支付全款；成静认可王佳说去试试银行贷款，说贷款不成，由王佳一次性支付，但让成静承担王佳全款的资金成本，对于后者成静是不同意的。
关于没有达成书面合同的原因，链家公司陈述因为原有合同履行期限没有到期，履行方式不确定，且到了下班的时间。
本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为：《补充协议》约定的合同解除条件是否成就；成静是否行使了解除权；成静与王佳是否就继续履行达成新的合意。
焦点一，《补充协议》约定的合同解除条件是否成就。《补充协议》约定自签约之日起一个月内无法办理关于交易房屋的财产公证或提供有效离婚协议，则此合同解除。在2016年7月30日，并未有证据显示成静提供了关于涉案房屋的财产公证，所以看合同解除条件是否成就，就看成静是否提供有效离婚协议。本案涉及两份离婚协议书，一份有民政局盖章但不涉及案涉房屋，一份涉及案涉房屋但没有民政局盖章。根据链家公司关于《补充协议》增加有效离婚协议约定形成过程的陈述，以及成静、王佳认可的意见，可知该约定意味着成静需提供民政局盖章且涉及涉案房屋的离婚协议书。现没有证据显示成静在2016年8月30日提供了有效离婚协议书，所以《补充协议》约定的合同解除条件已成就。
焦点二，成静是否行使了解除权。解除条件成就，要发生解除的效果，需要权利人行使解除权。根据当事人的诉求，可知应审查成静是否行使了解除权。成静、王佳与链家公司在2016年8月30日见面进行了协商，成静、链家公司均认可成静提出了解除的观点，王佳不认可，但认可成静提出了没有办法提供民政局盖章的离婚协议的事实，很显然成静向王佳陈述未提供盖章离婚协议的事实，很明显指向了合同解除条件，再结合成静、链家公司的意见，本院有理由认为成静在2016年8月30日行使了解除权。
焦点三，成静与王佳是否就继续履行达成新的合意。成静与王佳在2016年7月30日签订的合同已解除，王佳不能依据已被解除的合同要求交付房屋以及转移登记。该合同解除后果也显示为三方互不承担责任，所以王佳要求成静承担违约金也缺乏依据。王佳的诉讼请求建立在双方就继续履行达成了新的合意，作为主张该新的合意成立的一方，王佳应承担举证责任。链家公司主张因为原有合同履行期限没有到期，履行方式不确定，且到了下班的时间，所以没有形成书面合同，其阐述的原因不具有说服力，作为专业中介公司没有理由不知道书面合同对各方就履行约定的重要性以及对发生争议的证明作用。根据庭审各方当事人陈述，各方对于尝试贷款以促进履行有初步的合意，但对贷款不成之后的情况，王佳与成静各执一词，链家公司认可王佳的意见。结合链家公司履行方式不确定的陈述，在双方没有形成书面合同的情况下，仅凭当事人的陈述，没有理由认为王佳与成静就无条件一次性付款达成合意。综上，在成静不认可与王佳就继续履行达成新的合意的情况下，王佳未提供充足的证据证明自己的主张，王佳现有的证据无法使本院相信成静与王佳就继续履行达成新的合意具有高度可能性，本院认定，成静与王佳未就继续履行达成新的合意。据此，王佳的诉讼请求不应予以支持，一审判决有误，本院予以纠正。
综上所述，王佳的上诉请求不成立；成静的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初4136号民事判决；
二、驳回王佳的诉讼请求。
一审案件受理费46400元，由王佳负担（已交纳）。
二审案件受理费46400元，由王佳负担（已交纳10000元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 陈 妍
审 判 员 王艳芳
二〇一八年七月三十日
法官助理 高 磊
书 记 员 徐方烁