四川省彭山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彭山民初字第1024号
原告彭山强桂物业管理有限公司，住所地彭山县彭溪镇凤鸣北路126号。
法定代表人杨金贵，董事长。
委托代理人李发扬，四川同序律师事务所律师。
被告黄锐。
委托代理人胡永建（系被告之夫）。
原告彭山强桂物业管理有限公司（以下简称强桂物业公司）与被告黄锐物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员熊琳艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李发扬、被告黄锐及委托代理人胡永建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月29日，原告依法成立后，接替原彭山强祥物业管理有限公司（已注销）对被告住宅所在地彭山县彭溪镇蔡山东路100号金地花园A区进行物业管理。2012年10月，彭山金地花园业主委员会成立后，于同月16日与原告签订了《彭山金地花园物业管理服务合同》，合同约定，金地花园的业主应于每月25日-30日，按照住宅建筑面积，每月每平方米向原告支付物业服务费0.5元，若逾期支付则按照日千分之三加收滞纳金。被告在金地花园A区的住宅面积为196.70平方米，被告应按照《彭山金地花园物业管理服务合同》的约定，每月向原告支付物业服务费98.35元。但被告从2012年1月起至今，未向原告支付物业服务费。2013年8月22日，四川同序律师事务所李发扬律师接受原告的委托，向被告发出律师函，催促被告向原告支付物业服务费，但被告至今未支付。请求判决被告向原告支付物业服务费2782元、违约金3000元，合计5782元。
被告黄锐辩称，原告所称欠交物管费属实，但被告不交是有以下原因的。首先、原、被告之间既没有签订过物管服务合同，被告也不认可业主委员会与原告之间签订的合同；其次、被告从2007年底入住金地花园后，被告家的客厅、卧室就开始漏水至今，多次找物管进行处理，物管均推拖至今未进行处理，在交房时四川省彭山强祥房地产开发有限公司提供的《质量保证》上注明本公司质量保修责任已委托强祥物管，屋面防水的保修期为五年；第三、被告所住小区的公共设施从2008年就开始陆续坏了物管也未进行维修，存在着安全隐患，被告没有享受到物管服务；第四、所谓的业主委员会也不是业主公开投票选举的，被告不认可，既然原告是与业主委员会签订的合同就应去找业主委员会收物管费，而不应找被告收取物管费。第五、被告方没有违约，不存在要支付违约金，而且属过高计算。
经审理查明，2012年10月16日，彭山金地花园业主委员会与原告签订《彭山金地花园物业管理服务合同》，合同对物业服务内容、双方的权利义务、物业管理服务费的支付标准及期限等进行了约定。合同约定委托管理期限为6年，自2012年10月17日零时起至2018年10月16日24时止。合同约定物业管理服务费的支付标准及期限为金地花园的业主和物业使用人应于每月25日-30日，按照住宅建筑面积，每月每平方米向原告支付物业服务费0.5元，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，业主和物业使用人应从逾期之日起按逾期金额的日千分之三支付滞纳金。被告在金地花园A区的住宅面积为196.70平方米，按照《彭山金地花园物业管理服务合同》的约定，每月应向原告支付物业管理服务费98.35元。被告从2012年1月起至今未交物业管理服务费（2012年10月以前按0.4元，2012年10月以后按0.5元计至2014年4月止）共计2576.77元。2013年4月原告电话催促被告支付物业服务费无果，同年8月22日，四川同序律师事务所律师李发扬律师接受原告的委托，向被告发出律师函，催促被告向原告支付物业服务费。原告从2011年4月起一直为彭山金地花园A、B小区提供物业服务。
庭审还查明，被告于2007年开始入住金地花园A区至今，2007年9月12日被告曾与原彭山强祥物业管理有限公司（以下简称“强祥物管企业”）签订的《物业管理服务协议》约定的物业管理服务费为每月每平方米0.4元。同日，四川省彭山强祥房地产开发有限公司与被告签订的《质量保证》上载明，被告所有的房屋屋面防水保质期为五年，保修时间从2007年9月12日起计算，而质量保修责任已委托原彭山强祥物业管理有限公司。
以上事实有原告提交的企业法人营业执照、中华人民共和国物业服务企业资质证书、彭山金地花园物业管理服务合同、彭山金地花园业主委员会与原告签订的《彭山金地花园物业管理服务合同》出具证明、房屋信息摘要、律师函；被告提交的《质量保证》、《强祥．金地花园物业管理服务协议》及被告自行拍摄的照片以及当事人当庭陈述等证据证实。
本案原、被告双方争议的焦点一，彭山金地花园业主委员会与原告签订的《彭山金地花园物业管理服务合同》是否有效。本院认为，被告作为业主，并没有向本院提交相关证据证明业主委员会的成立是违反法律规定成立的，或设立时存在瑕疵，因此，业主委员会与原告订立的《彭山金地花园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告强桂物业公司与彭山金地花园业主委员会签订的《彭山金地花园物业管理服务合同》对金地花园业主具有法律约束力。按照物业管理服务合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按物业管理服务合同约定交纳物业管理服务费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。
本案原、被告双方争议焦点二，被告房屋屋面漏水是否应由原告进行维修的问题。本案认为，被告房屋质量问题从被告提交的证据（质量保证）证实，被告房屋质量问题（屋面防水）的维修期为五年，维修方应为四川省彭山强祥房地产开发有限公司，该房地产公司又授权原彭山强祥物业管理有限公司负责维修，而彭山强祥物业管理有限公司与本案原告属于两个不同法人，因此被告抗辩理由不能成立。
本案原、被告双方争议焦点三，原告未对被告所在小区受损的公共设施进行维修，服务不到位故被告不应交纳物管费。本案认为，庭审中被告方认可小区公共设施部分受损时间为2008年、搭建厕所为2007年以前，而原告对被告所在小区的管理则是在2012年10月，因此，被告以原告未解决前届“强祥物管企业”遗留问题为由拒绝交纳物业管理费，根据《彭山金地花园物业管理服务合同》第八条的约定，“协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题”属金地花园业主委员会的义务，被告以此为由拒交物业管理服务费其理由不能成立，被告应承担继续支付物业管理服务费的违约责任。对原告要求被告支付从2012年1月起至今的物业服务费的诉讼请求，虽然彭山金地花园业主委员会证明原告强桂物业公司从2011年4月起一直为彭山金地花园A、B小区提供物业服务，但原告强桂物业公司与彭山金地花园业主委员会签订《彭山金地花园物业管理服务合同》的时间为2012年10月17日，故本院对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求的合理部分（即2012年10月17日起至判决之日止），依法予以支持。在《彭山金地花园物业管理服务合同》中明确约定了逾期交纳物业管理服务费的，业主和物业使用人应从逾期之日起按逾期金额的日3‰支付滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但此滞纳金约定标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条的规定，违约金的调整应当以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等多种因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定本案违约金以被告每月欠付的物业管理服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决给付之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄锐于本判决生效之日起十日内向原告彭山强桂物业管理有限公司支付2012年10月17日起至2014年4月17日止的物业管理服务费1770.30元；并以被告黄锐每月欠付的物业管理服务费98.35元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付逾期付款违约金至判决给付之日。
二、驳回原告彭山强桂物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告黄锐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 熊琳艳
二〇一四年七月二十一日
书记员 魏晓雪