江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0111执异字第5号
异议人（案外人）赵永才，男，1975年8月27日生，汉族。
申请执行人南京市浦口区锦田农村小额贷款有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道中圣街7号101室。
法定代表人金广洲，董事长。
委托代理人林浩，江苏××律师事务所律师。
被执行人赵宏龙，男，1966年3月31日生，汉族。
委托代理人徐子涵，江苏××东律师事务所律师。
被执行人侯永兰，女，1970年9月10日生，汉族。
被执行人邾社生，男，1958年1月1日生，汉族。
委托代理人杨均、许玉良，江苏××××律师事务所律师。
被执行人侯永江，男，1968年7月24日生，汉族。
本院在执行南京市浦口区锦田农村小额贷款有限公司（以下简称锦田公司）与赵宏龙、侯永兰、邾社生、侯永江借款合同纠纷一案中，异议人赵永才以本院查封的房产系其所有为由，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭对本案进行公开听证审查。异议人赵永才、申请执行人锦田公司的委托代理人林浩、被执行人邾社生及其委托代理人杨均、被执行人赵宏龙的委托代理人徐子涵、被执行人侯永江均到庭参加了听证，被执行人侯永兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
异议人赵永才异议称，南京市浦口区江浦街道126号盛景华庭北苑07幢1单元102室已于2013年1月5日由赵宏龙出卖给异议人赵永才，成交价格为每平米5800元，异议人赵永才已全额支付款项并实际入住，因为房屋当时未领取房屋权属证明，故尚未办理过户手续，异议人认为双方购房协议合法有效，异议人购买房屋属于善意，该涉案房屋不应该作为赵宏龙的财产予以执行，因此请求法院裁定中止对上述房屋的执行。
异议人赵永才针对其异议请求，向合议庭提交了如下证据：
1、2013年1月5日双方签订的购房协议，证明案涉房屋已于2013年1月5日由赵宏龙出卖给异议人。
2、2013年1月21日中国银行结算业务申请书及说明、购房发票，证明异议人配偶姜开燕以赵宏龙的名义将购房款188214元支付给南京宁浦房地产开发有限公司，该公司出具购房发票。
3、借条、银行客户回单、取款回单、定期一本通明细，证明赵宏龙向异议人陆续借款636700元，此款系异议人通过向亲戚借款、银行取款的方式借给赵宏龙，并打入赵宏龙的银行账户。赵宏龙因没有钱还异议人，故将案涉房屋卖给异议人，上述借款冲抵房款。
申请执行人锦田公司答辩称，案涉房屋系赵宏龙名下的财产，应当属于被执行的财产范围。对异议人提供的购房协议无法确认其真实性，且即使有款项往来，也不能证明该款项是用于购买案涉房屋，因此，异议人的异议申请不能成立，请求驳回异议人的异议请求，维护申请人的合法权益。
申请执行人针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一真实性、合法性不予认可。赵宏龙欠了多笔债务，无法确认该份协议是在欠债前签的还是在欠债后签的，且协议内容自相矛盾。赵宏龙作为房屋的所有人，在协议中对房屋的坐落地点都没有写清楚，另外购房款是否付清，所付的款项是否用于购买此处房屋也无法确认；2、申请书只是姜开燕用于申请款项的证明，不是本票或转账凭证，不能证明房款是姜开燕支付的。购房发票的付款方显示是赵宏龙，而不是姜开燕，对姜开燕单方出具的说明不予认可；3、借条中有部分是在购房协议签订前签订的，有充分理由认为异议人与赵宏龙之间存在借贷关系，借条体现的内容都只是借款，与购房款无关。对银行客户回单真实性予以认可，但只能证明是异议人到银行取款的事实，不能证明上述款项是购房款。取款回单、定期一本通明细与本案无关联性，不予认可。
被执行人赵宏龙答辩称，异议人与被执行人签订购房协议系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，虽然没有办理物权登记但不影响合同效力。异议人持有购房协议、付款凭证、购房发票且实际占有使用房屋，足以说明案涉房屋买卖的事实。异议人在法院采取查封措施之前就已支付了全部房款且实际占有该房屋，因案涉房屋交易时不能办理过户手续，后由于被法院查封，异议人无法办理过户登记手续，故异议人对于没有办理过户手续没有过错，人民法院应当中止执行。
被执行人赵宏龙针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一购房协议真实性、关联性没有异议，可以证明双方对案涉房屋买卖的事实；2、证据二没有异议，购房款是由异议人支付的；3、证据三没有异议，部分借条是出具给赵宏兵的，赵宏兵系异议人父亲，其将债权转让人异议人，被执行人没有意见。
被执行人邾社生答辩称，法院对案涉房屋的查封是合法的，应当继续执行。异议人的异议请求不成立，理由为一、对异议人与赵宏龙房屋买卖的真实性不予认可，我方认为这其中有串通规避执行的嫌疑；二、异议人所述与事实不符，不符合善意取得的法律要件。
被执行人邾社生针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一购房协议的真实性不予认可。案涉房屋是2010年拆迁的，赵宏龙在法院执行前出卖房屋，有规避执行的嫌疑；2、证据二的申请书无法证实汇款已经转账完成，发票付款方是赵宏与，与异议人无关；3、证据三借条中有5张是赵宏龙出具给赵宏兵的，与异议人无关联性，其中有一张2013年1月26日的借条，能证明异议人提供的中国银行申请单系异议人申请款项借给赵宏龙，而不是购房款。对银行客户回单真实性予以认可，但只能证明是异议人到银行取款的事实，不能证明上述款项是购房款。取款回单、定期一本通明细与本案无关联性，不予认可。
被执行人侯永江答辩称，对异议人异议申请没有意见，当时我住在赵宏龙家帮他干活，赵宏龙陆续向赵永才借钱，就把房子卖给赵永才，购房合同是我在见证人一方签的字。
被执行人侯永江针对异议人提交证据的质证意见为：1、证据一真实性没有异议，见证人是我签字；2、证据二显示的事实我不清楚；3、证据三真实性予以认可。赵宏龙跟我讲过陆续向异议人借钱，有时候我跟他一起去向异议人借钱的。对异议人取钱的事实我不清楚。
经听证查明，锦田公司与赵宏龙、侯永兰、邾社生、侯永江、赵军民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月3日作出（2013）浦江民初字第385号民事判决书，依该裁判：被告赵宏龙和被告侯永兰于本判决生效之日起十日内共同返还原告锦田公司借款本金300000元，并支付利息（以300000元为本金，自2013年4月21日起按年利率20.24%计算至2013年5月14日止；以300000元为本金，自2013年5月15日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至借款本息付清之日止）；被告赵宏龙与被告侯永兰于本判决生效之日起十日内共同支付原告锦田公司实现债权的费用11000元；被告邾社生、侯永江、赵军对上述第一项、第二项承担连带责任保证；本案件受理费5965元，财产保全费2270元，合计8235元，由被告赵宏龙、侯永兰、邾社生、侯永江、赵军共同负担。判决书生效后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，锦田公司向本院申请强制执行。本院于2013年12月23日立案受理执行。
本案在审理过程中，本院于2014年5月24日做出（2013）浦江民字第386号民事裁定书及协助执行通知书，依法轮候预查封赵宏龙名下的位于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑07幢1单元102室房产，后委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对上述房产进行评估，并于2015年3月18日向赵宏龙公告送达评估报告。异议人赵永才以上述房屋属于异议人所有，法院查封裁定错误为由，向本院提出执行异议。
另查明，2013年1月21日赵宏龙与南京宁浦房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，由赵宏龙向南京宁浦房地产开发有限责任公司购买位于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑07幢1单元102室房产，房屋总价款为189010元。2013年1月21日赵宏龙向南京宁浦房地产开发有限责任公司交纳购房款188214元。
2016年2月29日，本院从南京市浦口区房地产交易登记中心调取案涉房屋预告登记簿，显示案涉房屋的权利人系赵宏龙。
再查明，因赵军已还清其债务份额，申请执行人自愿放弃对赵军的强制执行申请。
以上事实，有（2013）浦江民初字第385号民事判决书、（2013）浦江民初字第386号民事裁定书及协助执行通知书、申请、房地产估价报告、公告、预购商品房预告登记簿、购房协议、中国银行结算业务申请书及说明、购房发票、借条、银行客户回单、取款回单、定期一本通明细、房屋登记簿、各方当事人当庭陈述等证据证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，案涉房屋在房地产交易登记中心登记的权利人系被执行人赵宏龙，故应当认定为赵宏龙的财产。在赵宏龙未按执行通知履行法律文书确定义务的情况下，人民法院有权根据不同情形查封被执行人的财产。庭审中，异议人异议称，已全额支付购房款且已实际占有，并以其提交的中国银行结算业务申请书、购房发票等证据证实其观点。本院认为，异议人提交的中国银行结算业务申请书仅是对款项的申请，并不能证明已完成转账，亦不能证明此笔款项系案涉房屋的购房款，且南京宁浦房地产开发有限责任公司出具的销售不动产统一发票显示付款方名称为赵宏龙。对异议人关于已实际占有案涉房屋的主张，其并没有提供相关的证据予以证实。故对异议人的上述观点，本院不予采信。庭审中异议人提交了借条、银行回单，用以证明因赵宏龙向异议人借款无力偿还，用借款冲抵购房款。本院认为，异议人提交的借条、银行回单只能证明异议人与赵宏龙存在借贷关系，对于该借款是否用以冲抵购房款的问题需经过实体审理予以确认，不属于本案审查范围。庭审中，异议人异议称，案涉房屋没有办理过户手续，异议人没有过错，因此法院不应查封案涉房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而本案中，异议人在购买案涉房屋时就明知案涉房屋系拆迁安置房，根据相关规定五年内不得上市交易，且异议人在购买时，赵宏龙并未办理案涉房屋产权证。因此，异议人在购买案涉房屋时主观上存在过错，不符合上述规定，故对异议人的上述主张，本院不予采信。庭审中被执行人赵宏龙辩称，异议人与赵宏龙签订购房协议系双方真实意思表示，是合法有效的，虽然没有办理物权登记但不影响合同效力。本院认为，案涉房屋的登记权利人为赵宏龙，并不是异议人。至于双方签订的购房协议是否合法有效需经过实体审理予以确认，不属于本案审查范围。故本院对被执行人赵宏龙的上述辩解意见不予认可。因此，本院依法查封赵宏龙名下的位于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑07幢1单元102室房产并进行评估的行为并无不当，异议人所提异议请求，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人赵永才的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 戴大贵
代理审判员 马 丽
人民陪审员 杜迎春
二〇一六年三月十四日
书 记 员 李 洁