广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第205号
上诉人（原审被告）佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人杨建军。
委托代理人罗永洪，广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人陶伟坤。
被上诉人（原审原告）邹元新，男，汉族，住广东省揭西县，公民身份号。
委托代理人梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。
上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称锦绣华庭公司）因与被上诉人邹元新商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，作出如下判决：一、锦绣华庭公司于判�发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金14515.01元予邹元新。二、锦绣华庭公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3023.96元予邹元新。三、驳回邹元新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取164.60元（邹元新已预交），由邹元新负担45.36元，由锦绣华庭公司负担119.24元。
上诉人锦绣华庭公司上诉提出：一、本案中延迟交房的原因在于邹元新，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付逾期交房违约金。1.施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提交验�备案材料后，部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交房时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交房的原因在于业主，锦绣华庭公司并不构成违约。2.加建的围墙属于基础设施，根据双方签订的《合同补充协议》第四条关于“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时间”的约定，锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，因此，最终的竣工总平面图尚未确定，故原审判决以对比规划总平面图和竣工总平面图，两者并不存在差异为由认为锦绣华庭公司称应业主要求加建围墙致使迟延交房的主张不应采信，�认定依据不足。综上，原审判决仅以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交房，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建不属于规划平面图内的部分项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足。二、锦绣华庭公司已履行了合同义务，不存在逾期办证的情形，不需要支付逾期办证违约金。1.双方签订的合同约定，锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。本案中，锦绣华庭公司分别于2014年3月18日、4月10日向房管部门提交了相关材料，房管部门在4月10日时表示材料已经齐备，并承诺4月30日即可办结，该事实对比3月18日和4月10日的房管部门出具办理表即可明晰，即锦绣华庭公司在2014年4月10日里已经按合同约定履行了相关义务，不存在逾期行为。之所以出现4月10日的办理表和房管部门复函中�明的受理时间2014年5月22日不一致的情况，是由于涉案房屋的地块是比较早期的地块，当时相关资料并未录入电脑，以及涉案地块的第一手合同没有留存（锦绣华庭公司是从案外人处受让该地块）等问题，房管部门一直进行内部协调，期间也多次要求锦绣华庭公司进行协调。到协调解决后，房管部门以已经超过系统内承诺办结日期为由，重新出具受理通知并要求锦绣华庭公司签名，原审法院仅认可房管部门出具的复函载明的时间，却未就锦绣华庭公司提出的异议及办理表上载明时间的明显差别进行进一步的核实，并以此为由要求锦绣华庭公司承担逾期办证的违约责任，属于认定事实不清。2.由于锦绣华庭公司已按合同约定时间将办理权属登记须由锦绣华庭公司提交的资料报房管部门备案，已尽合同义务，而邹元新的房产权属证明是自行办理的，其能否在规定时间内取得房产证明完全取得于邹元新本人，与锦绣华庭公司无关，故原审法院认定逾期办证的责任在于锦绣华庭公司，并判定锦绣华庭公司承担违约责任属于认定事实错误。综上，请求：1.撤销原审判决第一项，改判锦绣华庭公司不需要支付逾期交房违约金14515.01元予邹元新；2.撤销原审判决第二项，改判锦绣华庭公司不需要支付逾期办证违约金3023.96元予邹元新；3.本案一、二审的诉讼费用由邹元新承担。
被上诉人邹元新答辩称：一、锦绣华庭公司应当向邹元新支付逾期交付房屋违约金。二、邹元新在2014年2月17日后收楼，逾期交付房屋违约金应计至锦绣华庭公司实际向邹元新交付房屋之日止。三、锦绣华庭公司应当向邹元新支付逾期办理房产资料备案的违约金。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，涉案小区《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的工程竣工验收日期为2014年1月30日。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，二审的争议焦点在于锦绣华庭公司应否向邹元新支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的问题。
首先，对于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。根据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》的规定，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件。故该约定符合法律规定，应合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。经审查，涉案房屋竣工验收时间为2014年1月30日，竣工验收备案时间为2014年2月17日，即涉案房屋自2014年2月17日起才符合合同约定的交付条件，故锦绣华庭公司构成逾期交房行为，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张系业主要求加建小区南面围墙原因导致延迟验收备案，对此本院认为，交付符合安全居住条件（包括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，显然其加建南面围墙的行为是应行政主管部门完成竣工备案验收的要求，也表明了行政主管部门也认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，也不应�该行为后果归咎于业主。另双方签订的《合同补充协议》为锦绣华庭公司单方制作的格式条款，尽管协议第四条就基础设施交付时间另行约定，但锦绣华庭公司并未就此履行必要的提示和说明义务，该条款约定无效。锦绣华庭公司以此作为迟延交楼的理由于法无据，本院不予支持。锦绣华庭公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
其次，对于逾期办证违约金的问题。双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定锦绣华庭公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由锦绣华庭公司提供的资料报产权登记机关备案，如因锦绣华庭公司的责任，邹元新不能在规定期限内取得房地产权属证书的，锦绣华庭公司按已付房价款的0.5%向邹元新支付违约金。因就锦绣华庭公司于何时交齐资料报产权登记机关备案的问题，原审法院在原审中已经向�关登记机关发函进行调查，该登记机关回函表示其收件时间为2014年5月22日。故原审法院认定锦绣华庭公司履行上述合同约定的报送材料备案的义务的时间为2014年5月22日并无不当，本院予以支持，并对锦绣华庭公司提出其于2014年4月10日交齐资料的上诉主张因与事实不符，本院不予采纳。鉴于涉案房屋的交付使用时间为2014年2月25日，锦绣华庭公司于2014年5月22日履行上述合同义务已经超过了合同约定的期限，故锦绣华庭公司的行为已经构成违约，其应依约向邹元新支付逾期办证违约金。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。锦绣华庭公司的上诉主张，理据不足，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费238.45元，由上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年五月八日
书 记 员 梁淑霞