南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初710号
原告钱源，女，汉族，1988年1月13日生。
委托代理人臧公利，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告王彬，女，汉族，1979年3月2日生。
第三人王爱莲，女，汉族，1959年3月1日生。
委托代理人王军，中国电信南京分公司门店经理。
原告钱源与被告王彬、第三人王爱莲转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张广鲁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱源及其委托代理人臧公利，被告王彬，以及第三人王爱莲的委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱源诉称：2014年5月24日原、被告双方签订一份《店面转让协合同》，约定被告将本市上海路X号X单元X室店铺转让给原告使用，保证原告同等享有被告在原租赁合同中所享有的权利义务，转让费18万元。2014年10月5日，原告与李某签订一份《店面转让协议书》，约定原告将本市上海路南X号X幢X单元X室店铺转让给李某使用，保证李某同等享有原告在原租赁合同中所享有的权利义务，转让费13万元。该店铺部分属于违法建筑，2015年5月18日违建部分被拆除。李某诉至法院，法院认为店面转让是概括性转让，包括租赁合同承租人主体的变更、租赁权转移和装潢部分转让。因该店面部分属于违建，法院认定《店面转让协议书》部分无效，判决返还一半转让费，后经二审维持原判。同理，原告认为其与被告签订的《店面转让合同》也属于部分无效，被告应当返还一半转让费用。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，请求判令被告返还原告转让费9万元，本案诉讼费由被告承担。
被告王彬辩称：原、被告签订的《店面转让合同》合法有效，已经履行完毕，应受法律保护。被告不清楚涉案房屋有部分违建。转让款18万元包括店铺名称、设施、物品、两个月房租，被告也是以22万元价格从案外人处受让店铺。即使店铺存在违建部分，也不影响原告使用。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。
第三人王爱莲述称：第三人将涉案房屋出租给被告或者原告，都没有收取任何转让费。原、被告约定的转让费与第三人无关。涉案房屋被拆除的部分，是第三人申请之后由当地社区所搭建，直到2015年4月第三人才接到有关部门的拆除通知，之前第三人并未接到拆除的书面通知。对原、被告之间的纠纷，第三人不持意见。请求法院依法裁判。
经审理查明，本市鼓楼区南X号X幢X单元X室房屋为一楼临街房屋，登记所有权人为第三人，建筑面积�56.44平方米。第三人在该房屋一楼临街处另外申请接建了部分房屋，但未办理合法建造手续。第三人后将该房屋分为两部分（一部分带阳台、一部分不带阳台）分别出租，其中未带阳台部分房屋（建筑面积约14.4平方米左右）及与其相连的一楼临街部分违法建筑（建筑面积约15.9平方米），即为本案诉争房屋（建筑面积共计约30.3平方米）。
2013年7月被告自案外人周某处受让诉争房屋店铺经营权后，在此经营“树小姐咖啡馆（Miss树Cafe）”。
2014年5月24日，被告王彬（甲方）与原告钱源（乙方）签订《店铺转让合同》，约定甲方将诉争店铺（店铺名为Miss树Cafe）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让费18万元，上述费用包含装修、设备，甲方已付至2015年8月15日房租；转让后店铺的名称，所有装修设�物品全部归乙方所有等等。
2014年5月24日原告与第三人签订了一份《商铺租赁合同》，约定第三人将诉争房屋出租给原告使用；租赁期限四年，自2014年8月15日至2018年8月14日；第一年租金为6.5万元，以后租金每年增加0.5万元，租金半年交纳一次；租赁期内，原告在征得第三人同意后可以转让此店铺，后需要第三人到场与新房客拟定合同；如因自然灾害等不可抗力因素导致被告经营受损的，与第三人无关，但遇到政府规划，国家征用拆迁店铺，第三人退还乙方未到期房租，如政府拆迁对承租人有专款专用补偿金，由承租人自行找政府取要，款项归承租人所有，房屋所有人配合等等。在签订该协议时，第三人曾将诉争房屋的房屋所有权证出示给原告查看，原告未对诉争房屋中的违法建筑问题提出异议，双方对此问题亦未进行约定。
2014年10月5日，原告与案外人李某签订了一份《店面转让协议书》，约定原告将诉争房屋店铺转让给李某使用，并保证李某同等享有原告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让后店铺现有的装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归李某；李某接手前该店铺所有的一切债权、债务均由原告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由李某负责；李某在2014年10月5日向原告支付转让费共计13万元整；本转让协议是基于第三人与原告于2014年5月24日签订的《商铺租赁合同》有效前提而签订的，如该《商铺租赁合同》存在纠纷，李某有权追索已向被告支付的转让款等等。
2014年8月南京举办“青奥会”前后，南京市城市管理局等有关部门通知诉争房屋的房屋所有权人及经营户，要求配合本市南阴阳营地区的违法建筑拆除工作。但对于诉争房屋中的违法建筑会�时拆除，原、被告及第三人均不清楚。
2015年5月18日,诉争房屋中的违法建筑部分（建筑面积约15.9平方米）被拆除，其余合法建筑（建筑面积约14.4平方米）仍予保留，案外人李某经营受到一定影响。经协商，第三人退还李某部分房租7312元。
2016年1月，因与被告、第三人协商处理损失问题无果，原告诉至本院，要求判如所请。本院依法追加第三人参加诉讼。
审理中，原告确认转让费18万元中包含被告已支付涉案房屋2个月租金1万元。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、照片、《店面转让协议书》、《店铺转让合同》、收条、（2015）鼓民初字第3935号民事判决书、（2015）宁民终字第6946号民事判决书以及开庭笔录等予以证实。
本院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定；依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；但如果存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定等无效情形的，该合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案原、被告就诉争房屋内的店铺转让事宜订立的《店面转让协议书》，系租赁房屋店铺转让民事合同，属于我国合同法没有明文规定的合同类型，可适用合同法总则的规定，并可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。原、被告双方确认转让的内容不仅涉及与第三人之间协商变更租赁合同承租人等内容，也包括了诉争房屋店铺内装潢和部分经营设施、设备等动产的转让内容，由于合同中并未明确18万元转让费的具体构成和标的物明细，应认定该转让为概括转让。因此，在分析确定该类民事合同的效力时，既包括对房屋租赁合同中承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定，也包括对经营设施、设备等动产转让行为的效力认定，该两种转让行为虽最终目的相同且互有关联，但性质并不相同，其转让标的物的种类、法律适用等亦不相同。在认定该类合同效力时，应当对概括转让的内容加以区分并依法认定。
关于本案转让合同效力的认定与分析。（一）诉争房屋租赁合同承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为的效力认定问题。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案第三人出租给原、被告的诉争房屋中，部分房屋没有合法建造手续，属于违法建筑，故有关房屋�赁合同中涉及该违法建筑的部分内容无效，据此而设立的有关转让行为，包括租赁合同承租人主体变更、租赁权转移和装潢部分转让行为亦应认定为无效。而对诉争房屋合法建筑面积所涉及的转让，则属于合法转让行为，为有效合同。（二）诉争房屋店铺内经营设施、设备等动产的转让行为的效力认定问题。该部分动产转让行为，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。（三）综合以上分析，原、被告签订的《店面转让协议书》，为部分无效、部分有效合同。
根据法律规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的�失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于转让合同为部分无效、部分有效，故对于无效部分，双方均应当返还，原告主张返还该部分转让费的主张，符合法律规定，本院予以支持；由于原、被告确定双方转让为概括转让，转让的标的物并未具体区分，故根据原、被告对合同部分无效均有相应过错，以及违法建筑与合法建筑的情况、添置部分经营物品动产转让价值等具体案情，本院酌定被告返还原告转让费的数额为8.5万元。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告王彬于本判决生效之日起十日内一次性返还原告钱源转让费85000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告钱源负担25元，被告王彬负担1000元（原告已预交，被告在给付上述款项时一并将该款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 张广鲁
二〇一六年五月十二日
见习书记员 魏利昱