北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00718号
上诉人（原审被告）刘秀丽。
委托代理人王祥，北京秉道律师事务律所师。
被上诉人（原审原告）王宇。
委托代理人席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人刘秀丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第18813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人刘秀丽及委托代理人王祥、被上诉人王宇之委托代理人席玉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，王宇起诉至原审法院称：2013年1月5日，我与刘秀丽签订了编号为X的“北京市存量房屋买卖合同”，约定刘秀丽向我出售位于海淀区4号房（以下简称4号房），该合同第六条房屋的交付约定：刘秀丽应在2013年4月30日前将涉案房屋交付我，双方共同对涉案房屋附属设施、装饰装修和相关物品进行验收交接，记录水、电、气表读数，同时，刘秀丽需向我移交涉案房屋钥匙。我依照该合同约定全面适当的履行了自己的义务，向刘秀丽支付了全部购房款共计295万元，并于2013年1月29日取得了涉案房屋的所有权证书（证书编号：X京房权证海字第X号），而刘秀丽一直未依约履行交房义务，虽经催促，但时至本案起诉时，刘秀丽仍然拒不履行。根据该合同第七条违约责任第（一）项逾期交房责任的约定，刘秀丽应当自交付期限届满次日起至实际交付之日止，按照我已交付房款的日万分之五支付违约金。现我起诉请求法院判令：1、刘秀丽继续履行房屋买卖合同，对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单进行验收，记录水电气数字，在房屋装饰装修清单上签字，移交房屋钥匙。2、刘秀丽承担自2013年5月1日起至实际交房之日止按万分之五计算的违约金（以2950000元为基数，暂计算至5月20日的违约金为29500元）。
刘秀丽辩称：我不同意王宇的全部诉讼请求。理由如下：1、买卖合同并非我本人签署，应属无效。2、房屋已经出租，不由我控制，无法交房。3、买卖合同无效，因此不存在违约金的问题。
原审法院审理后确认：王宇已按照双方约定全部履行了支付购房款295万元的付款义务并取得了4号房的所有权证书，刘秀丽也应当按照合同约定的交房时间2013年4月30日前将4号房交付王宇并办理交房手续，刘秀丽未按照该约定如期履行交房义务，其行为已构成迟延履行，应当承担相应的违约责任。王宇要求刘秀丽继续履行房屋买卖合同，对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单进行验收，记录水电气数字，在房屋装饰装修清单上签字，移交房屋钥匙系合同约定的刘秀丽的交房责任，鉴于王宇要求继续履行合同具有可履行性，故法院对王宇的该项诉讼请求亦予以支持。如刘秀丽认为王玉强侵犯其合法权益，可另行主张权利。据此判决：一、刘秀丽于本判决生效后十日内配合王宇对四号房屋的附属设施设备、装饰装修、相关物品清单进行验收并由双方签字确认、共同记录该房屋水、电、燃气数字，由刘秀丽向王宇移交该房屋钥匙。二、刘秀丽于完成前述实际交房手续之日起三日内以二百九十五万元为基数按照日万分之五的标准向王宇支付从二〇一三年五月一日起至实际完成前述交房手续之日止的迟延履行违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘秀丽不服，上诉至本院。上诉理由：房屋买卖合同不是我本人签署，不是我真实的意思；王玉强所在的公司委托事项不清，王玉强无权签订房屋买卖合同，要求撤销原判，改判驳回王宇的诉讼请求。王宇辩称：王玉强的权限是全权代理买卖事宜，刘秀丽明知交易行为存在且已收取房款，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：刘秀丽原系4号房的产权人。2012年6月25日，刘秀丽通过北京市方正公证处办理了委托公证书，委托王玉强出售4号房的相关事宜，王玉强有权签署房屋交易过程中的各项文件。2013年1月5日，王玉强以刘秀丽的名义与王宇签订了编号为X的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定由刘秀丽向王宇出售4号房，建筑面积74.2平方米，房屋成交价为295万元。合同第六条房屋的交付约定：刘秀丽应当在2013年4月30日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付王宇，该房屋交付时，应当履行下列手续：1、共同对该房屋附属设施、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。该合同第七条违约责任第（一）项逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（l）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日【该日期应当与第（1）项中的日期相同】后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的20％向买受人支付违约金。
当日，王玉强以刘秀丽（出卖方、甲方）的名义与王宇（受买方、乙方）及北京伟嘉安捷投资担保有限公司（见证方、丙方）签订了《补充协议》，该协议第四条约定，本房屋存在三项抵押，甲乙双方友好协商，甲方在2013年1月14日前自行解除本房屋两项个人抵押项后，乙方支付房款人民币壹佰肆拾万元协助甲方还款给所属抵押银行并视为支付部分房款，支付方式为乙方在甲方陪同下直接存入甲方所欠款银行，甲方出示收款证明给乙方。甲方需在2013年1月22日前解除本房屋存在的全部抵押手续，且甲方不得在此后就本房屋进行任何抵押。双方各尽责任，否则守约方有权追究违约方违约责任。第五条约定，待本房屋解除全部抵押手续后，乙方须在2013年2月5日之前支付剩余尾款，甲方在收到所有房款后当日内配合乙方办理产权转移手续，双方各尽责任，否则守约方有权追究违约方违约责任。第六条约定，甲乙双方友好协商，定于2013年4月30日前交付房屋，交房时，要保证房屋内水、电、燃气等能正常使用并结清相关费用，且保证房屋完好并不破坏房屋主体结构。
合同签订后当日，王宇通过中国工商银行转账至王玉强账户的方式向刘秀丽支付了10万元定金，王玉强代刘秀丽向王宇出具了定金收据。2013年1月14日，王宇将140万元存进刘秀丽的民生银行账户，用于解除4号房的抵押手续。2013年1月24日，王玉强以刘秀丽的名义与王宇及北京市海淀区房屋管理局三方签订了《存量房自有交易资金划转协议》，2013年1月28日，王宇通过中国工商银行向王玉强的账户支付了余款145万元。2013年1月29日，王宇取得了4号房的所有权证书（证书编号：X京房权证海字第X号）。刘秀丽至今未将4号房交付王宇。
庭审中，刘秀丽主张其与王宇之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，因为该合同中没有其本人签字，王玉强的签字也不是王玉强本人所签。王玉强出庭作证承认该合同的签字系其本人所签，而且其与王宇之间前述所有文件均是其本人签字，亦认可收到了王宇支付的全部购房款295万元。
二审调解中，刘秀丽一度表示愿意将房屋交付王宇，但要求王宇减少违约金数额，王宇认可此调解原则，自愿放弃了部分违约金，双方就此达成了协议。后刘秀丽以种种借口不履行和解协议的内容，调解失败。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房自有交易资金划转协议》、定金收据、转账凭证、所有权证书、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：刘秀丽出于自身利益的需要自愿与王玉强签署了委托书，王玉强在具备受托资格的情形下与王宇签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将4号房出售，该合同合法有效。受托人不超出代理权限的法律行为产生的法律后果应当由委托人承担，因此上述合同的效力及于刘秀丽。刘秀丽明知房屋出售之事实，亦收取了相应的房款，现在又主张合同无效显系毁约行为，其主张不能得到法律支持。王宇已履行了全部合同义务，亦已成为法律意义上的房屋所有权人，刘秀丽无权继续占有4号房。一审法院判决刘秀丽将房屋交付给王宇正确，本院予以维持。刘秀丽除履行交房义务之外，还应承担违约责任，支付王宇违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百六十九元，由刘秀丽负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五百三十八元，由刘秀丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 詹 晖
二〇一四年二月二十日
书 记 员 杜 莹