江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终10204号上诉人（原审被告）:潘某。被上诉人（原审原告）:施裕超。被上诉人（原审原告）:周丽。被上诉人（原审被告）:潘炜。上诉人潘某因与被上诉人施裕超、周丽、潘炜房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘某上诉请求：撤销原审判决第一、二项，依法改判或将本案发回重审；一、二审案件受理费由施裕超、周丽、潘炜负担。事实和理由：首先，涉案协议签订当天，因其大病初愈，故杜某在家陪伴，并未陪同潘炜到场签订协议，均不知晓潘炜擅自出卖房屋事宜。签订协议当时，施裕超、周丽与潘炜在不同房间里签订协议，施裕超、周丽并未看见潘炜与中介签订协议。一审法院仅以中介的证人证言判定杜某在场，显属有误。其次，中介与施裕超、周丽关系非同一般，是利益共同体，如协议不能继续履行，则中介也要承担连带赔偿责任，中介必然不想涉案协议解除，因此与施裕超、周丽共同套录潘炜协商退房赔偿的录音。中介收取了潘炜全额手续费，而仅收取施裕超、周丽一般手续费，与合同约定一人一半手续费不符，明显属于欺诈行为。再次，涉案房屋是潘某爷爷奶奶及母亲赠与其的房屋，按照拆迁安置房的规定，在潘某成年之前，任何人均无权处分其所享有的一半份额，至于潘炜未经潘某同意擅自处分房屋的，潘炜的赔偿问题与潘某无关。综上，请求二审法院查明事实并依法改判。施裕超、周丽辩称，涉案协议合法有效。涉案房屋由潘炜与潘某共同共有，潘某作为未成年人，其法定代理人潘炜和杜某有权代理其处分财产，且中介人员也证实，签订协议时杜某也在场，表示杜某同意卖房。涉案房屋已于2015年6月交付施裕超、周丽并使用半年以上，潘某及杜某明知这一事实也未提出异议。目前，潘炜要求解除合同的理由就是因为目前房价上涨，恶意违约。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，依法维护正常的市场交易规则。施裕超、周丽向一审法院起诉请求：一、潘炜、潘某继续履行双方于2015年5月31日签订的合同，办理网签、资金托管及房屋过户手续。二、潘炜、潘某支付违约金104500元。三、本案诉讼费由潘炜、潘某承担。一审审理中，施裕超、周丽变更诉请，仅要求潘炜、潘某协助办理房屋过户手续。一审法院认定事实：2015年5月31日，潘炜（甲方）通过居间方苏州市名古屋房地产经纪有限公司与施裕超、周丽（乙方）签订一份《房屋买卖定金协议》，约定：甲方自愿将坐落于苏州新区星韵花园3幢2904室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积104.51平方米，房屋价款为104.5万元（为毛坯房），乙方于2015年5月31日向甲方支付定金5万元（定金最终冲抵房款），乙方向甲方支付房款的方式为：现金+贷款，乙方需办理贷款，不足部分现金补齐。甲方向乙方交付房屋的时间为：在乙方支付首付款30万元时。甲乙双方约定本定金协议生效后在2015年6月10日前签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续，并约定办理该房屋转让手续所产生的相关税费由乙方承担。协议的第十三条载明，本协议视为该房屋的买卖合同，适用买卖合同的相关规定，如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同时双方在协议第十五条其他约定中，写明：①甲方承诺此房屋内无户口并无小孩占用此房屋内学籍②甲方承诺在2016年2月26日前将人民币30.5万退还于乙方办理资金托管启动交易手续③甲乙双方约定在2016年3月28日满两年办理相关过户事宜。施裕超、周丽，潘炜在协议上签名，签订合同时，潘炜之妻杜某也在场。签订协议当日，施裕超、周丽向潘炜支付定金5万元，2015年6月7日潘炜收到施裕超、周丽支付的房屋首付款30万元，潘炜并向施裕超、周丽出具了一张房屋首付款收据，同时中介方在该收据中添加一行文字：潘炜承诺在2016年2月26日前将人民币30.5万元返还于施裕超、周丽，作为首付款进行资金托管手续使用。施裕超、周丽、潘炜均在添加内容下方签字，苏州市名古屋房地产经纪有限公司作为见证方也在该收据上加盖了公章。后潘炜于2015年6月将涉案房屋交付给施裕超、周丽，装修使用至今。2016年1月，施裕超、周丽要求潘炜办理网签及资金托管手续，潘炜表示因二胎政策出来，想再生一个，房子要自用，不愿意再出售该房屋；而施裕超、周丽则要求继续履行合同。因双方协商未果，施裕超、周丽遂诉至法院。一审另查明，坐落于苏州市虎××区星韵花园××室系动迁安置房，动迁安置户表人员为潘再华、徐雪芳、潘炜、杜某、潘某，在领取该房屋产权证时，户表人员潘再华、徐雪芳、杜某一致同意放弃产权，以户表中的潘炜、潘某进行登记。2014年3月27日，该房屋取得房屋所有权证；2014年4月18日该房屋取得国有土地使用权证；该房屋产权人为潘炜、潘某，系共同共有。施裕超、周丽在一审庭审中表示，对于房款的支付方式，其不再要求采用现金+贷款方式支付，而全部采用现金方式支付，即在潘炜、潘某协助施裕超、周丽办理房屋过户手续时，其将剩余房款一次性支付给潘炜、潘某。一审诉讼过程中，施裕超、周丽已将剩余房款69.5万元提存于一审法院标的款账户。上述事实由《房屋买卖定金协议》、收条、房屋首付款收据、证人王某、证人李某证言、动迁安置住户登记表、放弃权属登记具结书及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，坐落于苏州市虎××区星韵花园××室房屋属潘炜、潘某共同共有，潘某作为涉案房屋的共有人虽未在《房屋买卖定金协议》上签字，但因潘某系未成年人，其父母作为监护人，可以代理被监护人进行民事活动，故其父亲潘炜可以代表潘某在《房屋买卖定金协议》上签字；因此施裕超、周丽与潘炜签订的上述《房屋买卖定金协议》，应认定为合法、有效，对施裕超、周丽、潘炜、潘某均有拘束力，施裕超、周丽及潘炜、潘某应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，施裕超、周丽的主要义务是按约支付房款，潘炜、潘某的主要义务为按约转移房屋所有权。2016年1月，施裕超、周丽催促潘炜、潘某按合同约定的时间办理网签及资金托管手续，但潘炜明确表示其不愿再出售涉案房屋，并要求解除合同，其行为已构成违约，应承担继续履行合同的民事责任；因潘炜在收到施裕超、周丽购房款35万元后已将涉案房屋交付施裕超、周丽，而施裕超、周丽尚有69.5万元（104.5万元-35万元）剩余房款未支付，根据合同约定，剩余房款系采用贷款方式支付，现施裕超、周丽表示愿意采用现金方式一次性支付，应予以准许；鉴于合同约定的办理房屋过户手续的期限已届满，故在施裕超、周丽支付潘炜、潘某剩余房款后，潘炜、潘某应协助施裕超、周丽办理房屋的过户手续，但相关税费根据合同约定应由施裕超、周丽负担。综上，施裕超、周丽要求潘炜、潘某协助办理房屋过户手续的诉请，应予以支持。关于潘炜、潘某辩称：潘炜出售涉案房屋系为了归还其借款而非为了潘某利益，且未经潘某同意，《房屋买卖定金协议》应为无效的观点，一审法院认为，首先，潘炜、潘某未能提供证据证明，施裕超、周丽签订协议时，知道或应当知道潘炜出售诉争房屋系为了归还其个人债务；其次，签订协议时，潘某系未成年人，根据法律规定其父母作为监护人，可以代理被监护人进行民事活动，且根据本案查明的事实，签订协议时潘炜妻子杜某也在现场，故施裕超、周丽完全有理由相信潘炜出售房屋也征得了其儿子另一监护人母亲的同意；再次，即便潘某认为其父亲处置房产的行为损害了其合法权益，那么在监护人与被监护人内部之间，潘某可另案要求其父亲对其承担赔偿责任。因此，潘炜、潘某辩称合同无效的观点，不予支持。关于潘炜、潘某提出：双方签订的只是房屋买卖定金协议，房屋买卖协议尚未成立的观点，一审法院认为，双方签订的协议名称虽为定金协议，但在该协议中，双方对合同项下的涉案房屋、房屋价款、房款支付时间及方式、房屋交付等具体事项均作了明确约定，涉及房屋买卖合同成立的主要条款均已具备，且协议第十三条也写明，本协议视为房屋买卖合同，因此双方签订的系正式的房屋买卖协议，而非定金协议，潘炜、潘某的上述主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、潘炜、潘某应于判决生效之日起十日内协助施裕超、周丽办理坐落于苏州市虎××区星韵花园××室房屋所有权证及土地使用权证的过户登记手续，相关过户税费由施裕超、周丽负担。二、施裕超、周丽应于判决生效之日起十日内给付潘炜、潘某剩余房款69.5万元。案件受理费2390元，减半收取1195元，财产保全费5000元，合计6195元，由潘炜、潘某负担。二审中，潘某向本院提交其出院记录及住院结算单等，证明其对涉案协议签订并不知情。施裕超、周丽质证认为，潘某于2015年4月21日至29日住院，而涉案协议于2015年5月31日签订，上述住院记录及结算单与本案无关联。潘炜对上述出院记录及结算单予以认可。二审庭审中，潘炜确认，其同意潘某上诉，其与杜某的夫妻关系仍在存续期间，但目前正在协议离婚。上述事实，有出院记录、住院结算单及当事人陈述等在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。涉案房屋系潘炜、潘某共同共有。虽涉案《房屋买卖定金协议》仅潘炜签字、潘某未签字，但杜某作为潘某监护人，也陪同潘炜到场签订协议并同意出售房屋，施裕超、周丽作为购房人，已支付首付款并实际取得涉案房屋，并不存在恶意情形，涉案《房屋买卖定金协议》应认定为合法、有效，对潘炜、潘某均有约束力。潘某主张中介与施裕超、周丽存在恶意串通，中介陈述杜某签订协议时在场的证人证言不应采信，但对此并未提供证据证明，本院不予采信。对潘某的损失，潘炜作为共同共有人及监护人，杜某作为监护人，均有相应责任，潘某可向潘炜、杜某另案主张。综上所述，上诉人潘某的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人潘某负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一七年二月十日书 记 员 陈 莉