湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1260号
上诉人（原审被告）：绿地地产集团武汉置业有限公司，住所地武汉市汉阳区江城大道366号。
法定代表人：李明，该公司总经理。
委托代理人：官民君，湖北正信律师事务所律师。
委托代理人：王经世，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冷文胜。
委托代理人：谌亚宗，湖北泓峰律师事务所律师。
委托代理人：金志方，湖北泓峰律师事务所律师。
上诉人绿地地产集团武汉置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人冷文胜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年9月，冷文胜诉至一审法院，请求判令：1、解除冷文胜与绿地公司签订的《定向开发合同》；2、绿地公司双倍返还冷文胜已支付的合同定金人民币662742元；3、绿地公司返还冷文胜支付的合同首付款人民币223199元及从付款之日2014年2月21日起至返还之日的同期贷款利息；4本案诉讼费用由绿地公司负担。
一审法院经审理查明，2010年12月28日，绿地公司取得位于武汉市汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部（B、D、E三个地块）的建设用地规划许可证（地字第武规（阳）地（2010）28号），用地性质B地块公共设施与居住混合用地。2011年8月5日，绿地公司取得该地块国有土地使用证（阳国用（2011）第164号）。绿地公司在该地块上开发建设绿地新都会项目。2013年4月22日，冷文胜有意向购买绿地新都会项目B地块独立商业楼2层商业C9号商铺，面积65.2平方米，同日向绿地公司交纳人民币309371元，房款交款确认单载明房号为独立商业楼2-C9，交款内容为首付。同月24日，冷文胜（乙方）与绿地公司（甲方）就绿地新都会项目经乙方要求定向开发及购买事宜签订《定向开发合同》一份，约定：第一条定向开发底商基本情况：协议所涉底商位于武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目B地块独立商业楼2层商业C9号商铺（该底商的最终门牌号以甲方最终标注为准）；该底商的用途为商业，底商部分总体建筑面积约976.64平方米，乙方购买部分建筑面积约65.2平方米（最终具体面积以实测报告的面积为准）。第二条价款与付款方式：该底商的单价为人民币16941.26元每平方米，成交总价约为人民币1104570元（最终具体面积出具后，按照确定面积对成交总价多退少补）；具体支付约定，签署定向开发协议书当日，乙方向甲方支付人民币331371元，作为定向开发约定定金，2013年5月24日，乙方向甲方支付剩余首付款人民币223199元，剩余人民币500000元，于甲方达到预售许可条件后7日内补齐，如需办理银行贷款，在可具备办理银行贷款手续时10日内乙方必须办理完毕所有银行按揭手续。第三条关于面积误差及差异处理（略）。第四条装饰设备标准（略）。第五条交付时间与条件：甲方预计在2015年6月30日前经验收合格后交付乙方（以最终签署的《商品房买卖合同》上的交付时间为准）（略）。第六条关于逾期付款和逾期交房的违约责任（略）。第七条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方，如该楼结构形式、空间尺寸、朝向等发生变化：乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起60天内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期存款利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。第八条交接（略）。第九条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（略）。第十条关于产权过户的约定（略）。第十一条保修责任（略），等内容。甲方签章绿地地产集团武汉置业有限公司销售合同专用章，石红文印。乙方签章冷文胜。同日，冷文胜再次向绿地公司交纳人民币22000元，交款内容为定金，2-C9号商铺累计交款人民币331371元。2013年6月，因绿地公司就绿地新都会B地块商业部分的规划设计图未经过武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批，绿地公司委托中南建筑设计院股份有限公司再次出图，此次规划设计图中，冷文胜认购的2-C9号商铺取消变为消防通道。2014年1月6日，该规划设计图经武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批通过。2014年2月21日，冷文胜向绿地公司交纳人民币223199元，冷文胜累计交款人民币554570元，交款内容未备注。2014年9月23日绿地公司取得武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目B地块商业部分的建设工程规划许可证，2014年11月21日取得B地块商业部分的建筑工程施工许可证，2015年3月26日，绿地公司取得B地块商业部分的武汉市商品房预售许可证（编号：武房开预售（2015）107号）。2015年7月22日，绿地公司就冷文胜与其房屋买卖事宜向冷文胜发函一份，表示：冷文胜于2013年3月28日与绿地公司签订了《定向开发合同》，购买绿地公司开发的绿地新都会项目B地块商业C9商铺。因政府规划部门和设计部门批准同意的规划设计变更原因，根据房产测绘技术报告（预测），现绿地新都会项目B地块商业C9商铺，建筑面积由65.2平方米变更为0平方米。因政府规划部门和设计部门批准同意的规划设计变更原因，B地块商业《商品房买卖合同》的交房时间为2016年9月30日。按照《定向开发合同》约定，乙方在接到甲方规划设计变更通知后，有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，乙方在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。鉴于此，请在收到本函之日起15日内做出是否退房的书面答复。如果在约定期限内未做出书面答复的，绿地公司将按照《定向开发合同》约定，视同已接受变更等内容。2015年8月4日，冷文胜以邮寄方式致函绿地公司表示双方签订的定向开发合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护，绿地公司告知函内容不符合合同第七条约定，是对购房人合法权益的严重侵犯和蔑视，已构成根本性违约，应当承担违约责任。冷文胜要求绿地公司继续履行合同，承担违约责任，否则将依法维护自己的合法权益，并要求绿地公司接到函件后15日内拿出解决问题的办法和方案。绿地公司表示未收到该函件，亦未予回复。2015年8月30日，冷文胜再次以邮寄方式邮寄《解除合同告知函》一份至绿地公司，表示：因绿地公司根本性违约，冷文胜解除与绿地公司签订的《定向开发合同》，并要求绿地公司承担相应的违约责任包括但不限于：1、双倍返还冷文胜已支付的合同定金人民币662742元；2、返还冷文胜已支付的合同首付款人民币223199元及从付款之日2014年2月21日至返还之日的同期贷款利息；3、因绿地公司怠于履行违约责任而产生的诉讼费用。绿地公司表示未收到该函件，后双方因《定向开发合同》解除事宜产生纠纷，冷文胜起诉至一审法院提出上述诉讼请求。该案经一审法院调解，双方当事人未能达成一致协议。
一审法院认为，冷文胜、绿地公司签订的《定向开发合同》具备商品房买卖合同的主要内容，双方就商品房买卖达成一致意思表示，合同依法成立。冷文胜已经依合同支付了购买房屋的定金及部分首付款，绿地公司予以接受，冷文胜、绿地公司之间的商品房买卖关系成立。虽然绿地公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证，但在2015年3月26日已经取得预售许可证，冷文胜、绿地公司签订的《定向开发合同》合法有效，双方均应依合同全面履行自己的义务。依据双方签订的《定向开发合同》，冷文胜的主要义务系支付房屋的价款，绿地公司的主要义务系交付冷文胜符合合同约定的房屋，现冷文胜已依约支付部分房款，合同约定的冷文胜所购商铺已不存在，绿地公司已不可能交付冷文胜符合合同约定的房屋，冷文胜签订《定向开发合同》的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，绿地公司已不能履行主要义务，该合同目的已不能实现，故对冷文胜主张解除双方签订的《定向开发合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，冷文胜可以向绿地公司主张赔偿损失。因冷文胜、绿地公司双方在合同中约定有定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”之规定，冷文胜、绿地公司签订的《定向开发合同》的标的额为人民币1104570元，冷文胜、绿地公司约定的定金人民币331371元超过合同标的额的20%，对于超过部分不予支持。故对于冷文胜交纳的人民币220914元适用定金罚则绿地公司双倍返还冷文胜，超过合同标的额20%的部分人民币110457元，因双方合同已解除，绿地公司应返还冷文胜。对于冷文胜于2014年2月21日交纳的人民币223199元，2014年1月6日经武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批通过的规划设计图中已明确没有冷文胜认购的商铺，绿地公司仍收取冷文胜的该笔款项没有任何依据，应该返还冷文胜，绿地公司在明知已无冷文胜认购的物业，仍予以收取该笔款项，存在过错，故对于冷文胜就该笔款项要求绿地公司按同期银行贷款利率支付自2014年2月21日至实际返还之日的利息予以支持。对于绿地公司辩称的，定金应以绿地公司出具的房款交款确认单上备注的房款交款内容认定，双方的定金为人民币22000元的观点，双方签订的《定向开发合同》中明确约定了定金条款，应以合同约定为准。对于绿地公司主张冷文胜认购的商铺系因应规划审批部门要求规划设计图纸进行变更才取消的，属于情势变更，绿地公司不应承担双倍返还定金责任的观点。所谓情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同，客观上需要发生情势变更，主观上系当事人在订立合同时不能预见并不可避免。冷文胜、绿地公司在签订《定向开发合同》时，绿地公司的规划设计图尚未经过武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批，规划设计图在相关部门审批中，相关部门会要求做出相应修改，是作为房地产开发公司的绿地公司可以也是应当预见的，不属于情势变更，故对于绿地公司的该辩称观点不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除冷文胜与绿地地产集团武汉置业有限公司于2013年4月24日就位于武汉市汉阳区四新南路与梅子西路交汇处绿地新都会项目B地块独立商业楼2层商业C9号商铺签订的《定向开发合同》；二、绿地地产集团武汉置业有限公司于一审判决生效之日起十五日双倍返还冷文胜已付定金人民币220914元，合计人民币441828元；三、绿地地产集团武汉置业有限公司于一审判决生效之日起十五日返还冷文胜已付购房款人民币110457元；四、绿地地产集团武汉置业有限公司于一审判决生效之日起十五日返还冷文胜已付购房款人民币223199元，并以人民币223199元为基数按同期银行贷款利率支付自2014年2月21日至实际返还之日止的利息；五、驳回冷文胜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12659元，由绿地地产集团武汉置业有限公司负担（此款冷文胜已预交，绿地地产集团武汉置业有限公司于一审判决生效之日起十五日将应负担款项直接支付冷文胜）。
判后，绿地公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定冷文胜交纳的人民币220914元适用定金罚则应双倍返还，无事实和法律依据。根据绿地公司一审提交的三份《房款交款确认单》可以明确，2013年4月22日冷文胜所交纳的人民币309371元为首付款，2013年4月24日所交纳的人民币22000元为定金，2014年2月21日所交纳款项未明确资金性质。虽然双方签订的《定向开发合同》中约定人民币331371元为定金，但实际缴纳定金时，双方已将定金数额变更为人民币22000元。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判绿地公司双倍返还冷文胜已付定金人民币22000元，合计人民币44000元；2、撤销一审判决第三项，改判为绿地公司返还冷文胜已付购房款人民币309371元（不支付利息）；3、撤销一审判决第四项，改判为绿地公司返还冷文胜已付购房款人民币223199元（不支付利息）；4、本案一、二审诉讼费用由冷文胜负担。
被上诉人冷文胜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然绿地公司在一审中提交的2013年4月22日《房款交款确认单》载明冷文胜所交纳的人民币309371元为首付款，但绿地公司与冷文胜于2013年4月24日签订的《定向开发合同》约定：签署定向开发协议书当日，乙方（冷文胜）向甲方（绿地公司）支付人民币331371元，作为定向开发约定定金。冷文胜亦于《定向开发合同》签订当日补交人民币22000元，与之前所付的人民币309371元合计付款达到人民币331371元，履行了《定向开发合同》约定的“于签署定向开发协议书当日，乙方（冷文胜）向甲方（绿地公司）支付人民币331371元，作为定向开发约定定金”的合同义务，应视为绿地公司与冷文胜双方一致同意将之前2013年4月22日《房款交款确认单》中载明的人民币309371元首付款的性质变更为定向开发定金的一部分。故对绿地公司称冷文胜实际交纳的定金为人民币22000元的上诉理由，本院依法不予采纳。一审法院按照《定向开发合同》标的额的20%确认定金为人民币220914元，并适用定金罚则判令绿地公司双倍返还，有事实和法律依据，应予维持。关于绿地公司称返还购房款不应支付利息的上诉请求，对于超过《定向开发合同》标的额20%部分的约定定金110457元，一审已判决作为购房款无息返还；对于绿地公司于2014年2月21日收取的购房款223199元，因2014年1月6日武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批通过的规划设计变更已导致冷文胜所购商铺被取消，但绿地公司并未按照《定向开发合同》的约定于有关部门批准同意之日起10日内通知冷文胜相关变更，而是在明知上述规划设计变更后，仍于同年2月21日收取冷文胜购房款223199元。对此，绿地公司存在过错。一审判决该笔223199元购房款在返还的同时按照同期银行贷款利率计息并无不妥，本院对绿地公司的该项上诉请求依法不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。绿地公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12659元，由绿地地产集团武汉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一六年五月二十五日
书记员 肖 华