广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0403民初1345号
原告：珠海市上腾物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇尖峰前路紫荆苑12栋1单元4、5、6号车房，统一社会信用代码91440400337956876P。
法定代表人：李银华，总经理。
委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林海莹，广东正澳律师事务所实习律师。
被告：梁红英，女，1971年3月26日出生，汉族，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：赖光平，男，1961年10月5日出生，汉族，住珠海市斗门区，系被告的丈夫。
原告珠海市上腾物业管理有限公司（以下简称上腾公司）与被告梁红英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告上腾公司的委托诉讼代理人刘桂萍、被告梁红英的委托诉讼代理人赖光平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上腾公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳2015年11月至2017年12月欠缴的物业服务费3614元；2.被告向原告支付律师费损失600元；3.被告按照每日千分之三的标准向原告支付从2015年12月1日至实际付清之日止的滞纳金，暂计1807元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告经珠海市斗门区白蕉城东永福二路21号宁雅苑小区业主委员会委托，为该小区提供物业管理服务，被告系该小区90号（即22号）商铺的业主。被告长期拖欠物业服务费，原告认为该小区极少数业主未及时交费，时间一长，势必影响服务质量，将会极大地损害已交费业主和原告的合法权益。为了维护已交费业主及原告的合法权益，原告诉至法院。
被告梁红英辩称：被告对原告的诉讼请求不予认可。第一，案涉的物业服务合同是原告与业主委员会于2017年4月27日签订的，但合同约定的服务期限却从2015年11月1日至2020年10月31日，这不符合常理；第二，被告并不清楚小区的业主委员会是如何成立的，被告没有接到任何关于业主委员会成立的通知，对成立业主委员会的合法性存疑；第三，原告曾与汕头市澄海区建筑总公司珠海分公司（以下简称澄海公司）签订物业合同，但是澄海公司并非开发商，其系建筑公司，被告对原告与澄海公司签订的合同的合法性存疑，该合同与被告无关；第四，被告对原告按照每月每平方米2.5元的标准收取物业服务费有异议，原被告间并无合同约定，被告不清楚原告为小区提供了什么服务，而小区现在到处堆放着垃圾，被告并没有享受到原告的服务。
本院认为：关于《宁雅苑物业管理服务合同》（以下简称《服务合同》）是否对被告有约束力的问题。2015年10月28日，珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑小区业主委员会筹备组（以下简称筹备组）向原告出具《工作联系函》，称“经全体业主投票表决意见，贵司被选聘为我小区宁雅苑的物业管理服务公司，请贵司于2015年11月1日正式入注宁雅苑小区进行管理，物业管理服务内容按贵司的投标方案执行，待业主委员会成立后补签物业管理服务合同”。2017年4月27日，原告与珠海市斗门区白蕉镇宁雅苑业主委员会（以下简称业委会）补签《服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，同时约定服务期限从2015年11月1日至2020年10月31日。可以看出，原告在2015年11月1日入驻案涉小区时，该小区的业委会并未成立，原告与筹备组约定待业委会成立后再补签合同，而事实上，原告与业委会在2017年4月27日确实补签了《服务合同》，合同期限追溯到从2015年11月1日开始，这是业委会对原告在签订合同前所提供服务的追认。根据《物业管理条例》第十五条第二项的规定，业委会有权签订物业服务合同。所以，业委会与原告签订的《服务合同》是合法有效的。对于被告的答辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定，业委会的决定对业主具有约束力，如果业主认为业委会的决定侵害其合法权益，可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告没有提交证据证明《服务合同》无效或者已被撤销，被告主张《服务合同》对其没有约束力，缺乏理由，本院不予采纳。
原告与业委会签订的《服务合同》合法有效，被告作为业主应当依约履行支付物业服务费等费用的义务。被告承认其从2015年11月至今未支付过物业服务费，故原告诉请被告支付该期间的物业服务费，事实清楚，有理有据，本院予以支持。依照《服务合同》的约定，物业服务费的标准为“住宅1.3元/平方米/月，商业用房2.5元/平方米/月，地下车位70元/个/月”，被告的房产属于商业用房，所以被告的物业服务费应当按照2.5元/平方米/月计算。这是业委会与原告约定的价格，没有违反法律规定，业委会的决定，被告应当执行。被告辩称该收费标准不合理，本院不予采纳。根据原告提交的不动产登记表，被告房产的建筑面积为55.45平方米，经本院核算，从2015年11月至2017年12月被告应缴的物业服务费为3604.25元（2.5元/平方米/月×55.45平方米×26个月）。原告计算的数额与本院核算不一致，以本院核算的数额为准。
关于被告违约责任的问题。被告拖欠物业服务费，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担相应的违约责任。原告要求被告承担违约责任，即赔偿律师费及支付滞纳金。1.关于律师费损失。依照《服务合同》第九条“本小区所有物业已具备交付使用条件，如有违反本合同未能按时足额交纳物业服务费及公摊费等费用的，每逾期一天按每日千分之三支付逾期付款违约金。因业主（使用人）欠交物业管理服务费等相关费用的，乙方如通过法院诉讼追讨的，由此产生的律师费、诉讼费、调查取证费等一切费用均由业主承担（因建设单位原因未交付使用的由建设单位承担）”的约定，被告拖欠物业服务费，原告通过法院诉讼追讨，原告因此支付了律师费600元，该费用有原告提交的委托代理合同及律师费发票佐证，故原告诉请被告支付律师费损失600元，有理有据，本院予以支持。2.关于滞纳金。依照《服务合同》第九条的约定，被告逾期交纳物业服务费需按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金，原告要求被告支付的滞纳金实际为违约金，原告有权要求被告从逾期之日按照日千分之三的标准支付违约金。其中，《服务合同》第四条第1款约定，原告需在每月10日前交纳上月的物业服务费，被告从2015年11月至2017年12月未交纳物业服务费，故本院确定被告应以当月欠缴的物业服务费为本金，按日千分之三的标准向原告支付欠缴当月11日至2017年12月31日止的违约金。为防止原告不及时采取适当措施而扩大损失，原告的损失（包括律师费和违约金）总额不得超过所欠物业服务费的本金，律师费为600元，那么违约金不得超过3004.25元（3604.25元-600元）。
综上所述，原告请求的物业服务费、律师费、违约金有理有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告梁红英于本判决生效之日起七日内向原告珠海市上腾物业管理有限公司支付从2015年11月至2017年12月物业服务费3604.25元；
二、被告梁红英于本判决生效之日起七日内向原告珠海市上腾物业管理有限公司赔偿律师费600元；
三、被告梁红英于本判决生效之日起七日内向原告珠海市上腾物业管理有限公司支付违约金（以欠付当月的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准从欠缴物业服务费当月11日计至2017年12月31日），违约金的金额不得超过3004.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（原告已预交），被告梁红英负担。
本判决为终审判决。
审判员 吴红革
二〇一八年六月二十九日
书记员 段俏俏
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。