江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终367号
上诉人（原审被告）：奚慧，女，汉族，1971年4月14日生，住南京市秦淮区。
上诉人（原审被告）：傅宗甫，男，汉族，1965年7月11日生，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京苏宁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。
法定代表人：倪培玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马燕新，江苏国泰新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
上诉人奚慧、傅宗甫因与被上诉人南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
奚慧、傅宗甫上诉请求：1、撤销一审法院要求上诉人支付2006年11月至2009年9月之间的物业费9169.42元及2014年1月至2016年6月滞纳金1799.29元。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人提交的第三方测评机构的满意率测评结果不能证明被上诉人的服务达到了四级三类标准。被上诉人一审提交的和第三方测评机构签订的物业服务满意度委托协议中约定第三方测评机构必须按被上诉人筛选的房号进行调查，因此，该结果不能作为满意度的证据。2、上诉人与苏宁地产公司房屋买卖发生纠纷期间，上诉人未按被上诉人要求起诉二楼业主，被上诉人为打击报复上诉人，于2009年2月17日无故拒绝上诉人继续租用地下车库车位，且在车位上堆放建筑垃圾。上诉人发现地下车库仍有闲置空位时，向被上诉人提出查阅车库处分情况，被上诉人拒绝。后来，被上诉人不让上诉人车辆进入小区，被上诉人保安还将上诉人父亲打伤。被上诉人将业主共有的小区地下车库公共通道及地面道路视为其私有财产，私划大量停车位长期出租。对临时停车位的处置不按先后顺序登记进行公平处理。3、上诉人未交2006年11月至2009年9月期间的物业费，是因为房屋漏水无法入住，被上诉人未尽到维修登记及协调义务。南京市中级人民法院对房屋维修案件作出判决及房屋维修后，上诉人即开始缴纳物业费。上诉人当时和被上诉人的主任协商好，房屋维修好之前的物业费不交，实际上被上诉人也未催缴相应时间段的物业费。被上诉人一审提交的催缴公告，存在证据造假。4、2009年9月以前上诉人房屋因漏水无法居住，上诉人居住于别处，应按照空置房缴纳70%的物业费。上诉人因被上诉人拒绝其车辆进入小区，为了不影响小孩上学，于2015年9月至2016年6月在外租房，此段时间也应当按照空置标准缴纳70%的物业费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
苏宁物业公司辩称：1、如果上诉人的房屋确实存在空置情况，也应向物业管理部门书面备案，而上诉人并没有履行该手续，被上诉人按照正常标准收取物业费，于法有据。2、上诉人与相邻的二楼的纠纷，应由其自行解决，法院也对此作出判决，和被上诉人没有直接关系，上诉人不能据此拒缴物业费。3、房地产开发公司有权买卖出售租赁小区的车位，被上诉人没有相应权利，被上诉人仅仅提供服务管理，上诉人以此拒绝缴纳物业费于法无据的。4、关于上诉人所称我方阻止其车辆进入小区，实际上是被上诉人工作人员根据岗位职责，对无小区停车位的车辆，不允许进入小区。特殊情况让车辆进入，是因搬家等需要临时停车的情况。5、因为上诉人不缴纳物业费，被上诉人垫资进行物业服务，被上诉人产生了实际损失，一审法院判令上诉人缴纳滞纳金是合情合理的。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
苏宁物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告2006年11月1日至2016年6月30日期间欠缴的物业费18662.2元、公共能耗费586.3元、滞纳金16270.6元，合计35519.1元。
一审法院认定事实：2006年，南京市千秋情缘小区的开发商与原告苏宁物业公司签订《物业管理委托合同》，约定原告为千秋情缘小区提供物业服务，服务期限自2006年8月1日至2009年7月31日，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公共能耗费按面积进行分摊，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金，物业公司服务内容包括房屋共用部位及共用设施的维修、养护和管理等。2008年7月20日，千秋情缘小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定原告继续为小区提供物业服务，期限自2008年7月19日至2011年7月18日，除物业费标准为1.5元/月.平方米外，其他约定基本同上述开发商与原告签订的《物业管理委托合同》。2011年9月24日，小区业主委员会与原告又签订一份《物业服务合同》，将原告的服务期限延长至2014年8月31日，并约定将物业费自2011年9月1日调整为1.8元/月.平方米。2014年9月30日，小区业主委员会与原告又签订一份《物业服务委托合同》，将原告的服务期限延长至2017年8月31日，基本内容同2011年9月24日签订的合同。
被告奚慧、傅宗甫系千秋情缘小区某幢某单元101室业主，房屋建筑面积为162.29平方米。
一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案双方当事人争议的焦点为原告是否按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告是否应当交纳物业服务费用。对此，一审法院认为，根据小区签订的物业服务合同约定，原告提供的物业服务标准为南京市普通住宅物业服务中的四级三类标准，原告应依此标准提供物业服务，根据该标准，原告提供的证据能够证明其基本达到了该服务标准，物业主管部门给原告的表彰及第三方测评机构80%以上业主满意率的测评结果印证了原告服务达到了合同约定的标准。小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的评价，被告抗辩中提到的卫生、安保服务等存在的问题不能证明此问题是普遍、多发性的问题，不能成为被告拒绝交纳物业费用的理由。被告提到的开发商交付房屋存在问题的维修不是物业服务企业的义务，也没有证据证明原告存在故意刁难被告的情形，不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。
关于被告应当交纳的费用：1.一楼业主是否应当交纳公共水电、电梯费用，应当由全体业主决定，并与物业服务企业在物业服务合同中约定，没有约定的，全体业主应承担该费用。现原告主张的公共区域和人防地下室由全体业主分摊，电梯及楼道照明由2楼以上业主分摊没有损害被告的利益，也符合一般情理，一审法院予以支持；2.原告起诉时主张被告2009年10至12月的物业费已交纳，被告亦予认可，而诉讼中原告又主张该期间的物业费被告没有交纳，理由是原告统计错误，但原告没有就该错误原因向法庭提供证据证明，考虑到该段时间发生在多年以前，一审法院对原告该期间的被告欠费主张不予采信；3.公共能耗费，根据原告提供的证据，被告欠交的2014年3月至2016年6月的公共水电费为584.78元；4.关于诉讼时效问题，原告为被告所在小区一直提供物业服务，物业费的产生对于物业企业而言是一种持续性的债权，对于业主而言，其交纳物业费是法定和约定义务，在其接受物业服务期间没有明确拒绝缴纳物业服务费时，物业费的诉讼时效因其接受服务发生中断，且本案原告亦提供了证据证明在其提供服务期间多次公告要求欠费业主交纳物业费，故原告的主张没有超过诉讼时效；4.关于滞纳金，被告欠交的物业费包括2006年11月至2009年9月及2014年1月至2016年6月期间两个时间段，期间的2009年10月至2013提12月被告交纳了物业费。2009年10月，被告开始交纳同时期的物业费，而原告怠于就2009年9月以前的被告应负担的物业费主张权利，其滞纳金请求不应支持；2014年1月后被告欠交物业费，原告积极主张权利，被告应按约定承担违约责任，支付滞纳金。综上，被告应支付原告2006年11月至2009年9月物业费9169.42元、2014年1月至2016年6月物业费8763.7元及滞纳金1799.29元、公共能耗费584.78元，合计20317.19元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：被告奚慧、傅宗甫于判决生效后五日内支付原告南京苏宁物业管理有限公司物业费、公共能耗费、滞纳金合计20317.19元。案件受理费648元，因适用简易程序减半收取324元，由原告负担155元，被告负担169元（原告已预交，被告负担部分随前述物业费直接给付原告）。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、照片打印件一组，证明被上诉人在地下停车库私自设置了公用车位，并将原来设置的公用车位改成临时专用车位，不允许业主停放车辆。2、辞职原因申明。证明因被上诉人原因造成小区业委会筹备组成员集体辞职。被上诉人对上述证据的质证意见为：1、真实性、合法性，关联性不认可。2、业委会换届是业委会和业主之间的关系，和被上诉人无关。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，建设单位及千秋情缘业主委员会和被上诉人签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》等为双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。上述合同对业主具有约束力。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当向被上诉人缴纳物业服务费。
上诉人以涉案房屋存在质量问题，被上诉人未尽沟通、协调、维修义务，拒绝缴纳2006年11月至2009年9月期间的物业费，但房屋存在的质量问题，应当由房地产开发企业承担维修义务，上诉人亦未提交证据证明被上诉人怠于沟通、协调，故上诉人该抗辩理由，本院不予支持。上诉人称被上诉人无故拒绝向其租赁闲置车位，但地下车库车位的产权人并非被上诉人，上诉人对被上诉人故意阻挠行为亦未提交证据证明，对上诉人该抗辩理由，本院亦不予支持。关于上诉人主张被上诉人占用公共通道和地面道路私划停车位的问题，因涉及小区业主公共利益，上诉人可另行主张权利，维护自身权利，但不得以此为由拒交物业服务费。上诉人主张相应时间段其房屋空置，应按照70%的标准缴纳物业费，但并未提交房屋空置的充分证据，对上诉人该主张，本院不予支持。上诉人提出的拒绝缴纳物业服务费的其他理由均未提交证据证明，原审法院判令上诉人缴纳2006年11月至2009年9月期间的物业费9169.42元及2014年1月至2016年6月期间物业费滞纳金1799.29元，本院予以支持。
综上所述，奚慧、傅宗甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费648元，由上诉人奚慧、傅宗甫负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月二十四日
书记员 朱亚芳