北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11562号
上诉人（原审原告）：北京天民房地产开发有限公司，住所北京市怀柔区×镇×村。
法定代表人：马凤英，董事长。
委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟淑敏，女，1938年10月22日出生。
上诉人北京天民房地产开发有限公司（以下简称天民公司）因与被上诉人孟淑敏排除妨害纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2016）京0116民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天民公司之诉讼代理人肖丽建，被上诉人孟淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天民公司上诉请求：1.撤销（2016）京0116民初3989号判决，依法改判孟淑敏腾退位于北京市怀柔区×镇的×镇幼儿园西侧教师平房2排第2户房屋（以下简称涉诉房屋），并支付自2009年9月10日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；2.一审、二审诉讼费由孟淑敏承担。主要事实和理由：1.一审法院认定涉诉房屋的现所有权人为×镇政府是错误的，实际上，天民公司一审中提交了2000年10月1日签订的《房屋转让协议》，足以证明怀柔区×镇人民政府（以下简称×镇政府）自2000年10月1日起将涉诉房屋所有权转让给了天民公司；2.一审法院以孟淑敏与×镇政府签订的《住房协议书》是否终止存有异议为由驳回天民公司要求腾退的诉讼请求是错误的。依据《关于解决×镇教师周转房相关问题的通知》，孟淑敏与×镇政府签订的《住房协议书》终止，孟淑敏与天民公司之间系不定期租赁关系，天民公司有权随时要求终止合同。根据北京市怀柔区×学校出具的证明，孟淑敏已经购置住房，不符合租住条件，应交回房屋。孟淑敏拒付租金，天民公司有权要求腾退。3.一审法院确认的租金标准有误。天民公司并非教育系统或政府机关，在获得所有权、使用权、收益权后，不应当再按照保障性住房的租金标准计算使用费。4.本案涉及的租金系基于同一事实对同一债权人产生的分期履行的债务，诉讼时效的起算点应以最后一笔债务到期日为准。且天民公司自2010年开始每年向孟淑敏发出租金催缴通知，诉讼时效已中断，未超过诉讼时效。
孟淑敏辩称，同意一审判决，不同意天民公司的上诉请求，仍坚持一审意见，要求维持原判。
天民公司于2016年6月向一审法院起诉请求：1.腾退位于北京市怀柔区×镇的×镇幼儿园西侧教师平房2排第2户房屋；2.支付天民公司自2009年9月10日至孟淑敏实际腾退房屋之日的房屋占用费；3.诉讼费由天民公司承担。
一审法院认定事实：1995年5月11日，北京市怀柔区×镇人民政府（以下简称×镇政府）与孟淑敏签订《住房协议书》，协议约定：一、教师宿办室属政府所有，住房者只有租用权而无继承权。此次分配租房系依据镇政府的有关规定及申请住房者的条件而给予租用的。故申请住房人调离本镇普教系统则政府收回住房。二、每一住户均一次性向镇政府交纳建房基金3000元，建房基金的本金归承租人所有。有关建房基金的使用、管理按怀柔县（1990）23号文件执行。三、每一住户现每月以每平方米0.33元，使用面积40平方米交纳房租。以后如有房租政策变动，即按新的有关政策执行。房租交教委会，由教委会管理。……该协议下方加盖了怀柔县×乡教育委员会的公章。同日，孟淑敏交纳了3000元，收据中注明为住房押金。孟淑敏租住的房屋为教师平房第二排第二户。
2008年10月31日，×镇政府、怀柔区教育委员会、天民公司共同下发《关于解决×镇教师周转房相关问题的通知》，通知载明：怀柔区×学校教师“周转房”于1989年由×镇政府投资兴建，区教委（原区教育局）支持了部分补贴资金，1990年正式投入使用。该周转房房屋所有权归属×镇政府所有。2000年，为抵消建设周转房所欠工程款，×镇政府将房屋所有权转让给天民公司，并与其签订了转让协议，镇政府不再承担管理、维修等相关责任，镇教委与各位住房户签订的房屋租赁协议自行终止。通知中表明天民公司自2000年10月1日起享有教师周转房的所有权、管理权、收益权，但仍然保证现已租住户中符合租住条件的教师继续承租，房屋租金收取标准按照《关于北京公租金计算方法等问题的通知》（2000）京房改办字第132号要求核定执行。现住房户所拖欠的房租截止到2008年10月不再追缴。
2008年11月10日，甲方×镇政府，乙方天民公司，双方签订《×镇教师平房的使用权、收益权转让给乙方》，以抵顶所欠乙方的工程款。自2000年10月1日起，由乙方对房屋进行使用、收益，房屋共4排，42间，21户。
2009年9月，天民公司诉至法院，要求孟淑敏交付租金916元并承担诉讼费，后法院作出一审民事判决书，判令孟淑敏于判决生效之日起十日内将其所承租的×镇教师平房2008年11月10日至2009年9月9日的租金916元交付给天民公司，后当事人提起上诉，北京市第二中级人民法院予以维持，经法院对上述租金执行完毕后，孟淑敏未再缴纳涉诉房屋租金。
一审庭审中，天民公司主张其曾于2010年9月5日起至2016年5月5日每年向孟淑敏发布催缴欠付租金、签订合同等内容的通知及×镇政府关于终止×镇教师家属宿舍住房协议的通知。孟淑敏不予认可曾收到上述通知。另，天民公司表示，如果不能腾退房屋，则要求孟淑敏给付2009年9月10日至法院判决之日的房屋租金。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《住房协议书》、《×镇教师平房使用权、收益权转让协议书》、《关于解决×镇教师周转房相关问题的通知》、判决书等证据在案佐证。
一审法院认为：生效民事判决书已确认本案诉争房屋系×镇人民政府所有，×镇人民政府与天民公司签订的《×镇教师平房使用权、收益权转让协议书》合法有效，但根据天民公司的陈述及其提供的证据和孟淑敏的答辩意见，双方对×镇政府与孟淑敏签订的《住房协议书》是否终止，存在异议。在此情形下，天民公司以诉争房屋所有权、使用权归其所有，以排除妨害为由，要求孟淑敏腾退房屋的诉求，于法无据，法院不予支持。关于天民公司要求孟淑敏给付房屋占用费（房屋租金）一节，因孟淑敏认为未与×镇人民政府终止《住房协议书》，诉争房屋由孟淑敏使用，故天民公司依据取得的涉案房屋的收益权，向孟淑敏主张房屋租金的诉求，法院予以支持。具体数额，因孟淑敏向法院提出天民公司所欠的房屋占用费（房屋租金），一部分已过诉讼时效，法院根据天民公司提供的证据及孟淑敏使用房屋的现状，结合本案实际情况，参照二中院判决确定的租金标准，酌情确定孟淑敏给付天民公司2014年9月10日至2015年9月9日的租金1440元。
一审法院判决：一、孟淑敏于判决生效后十日内给付天民公司二〇一四年九月十日至二〇一五年九月九日的租金一千四百四十元。二、驳回天民公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由天民公司负担280元（已交纳），由孟淑敏负担25元（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，天民公司和孟淑敏均未提交新证据。天民公司表示之前每年发出的租金催缴通知系粘贴于院子里，未向孟淑敏进行过邮寄送达。孟淑敏表示没有收到过租金催缴通知。
对于一审法院查明的事实，双方无争议，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人二审陈述在案佐证。
本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点有二，一是天民公司是否有权以排除妨害为由要求孟淑敏腾退涉诉房屋，二是天民公司要求孟淑敏支付2009年9月10日至2014年9月9日的租金是否超过诉讼时效，以及一审法院所确定的租金标准是否妥当。
关于焦点一，根据《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害排除。排除妨害的构成要件有二：一是存在妨碍他人民事权益的状态，二是妨碍状态具有不正当性。本案中，根据天民公司提交的证据显示，涉诉房屋系×镇人民政府于1989年为解决教师住房问题所投资兴建，现有生效判决亦已确认涉诉房屋系×镇人民政府所有。×镇政府与孟淑敏于1995年5月11日签订的《住房协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属合法有效。依据该《住房协议书》约定，孟淑敏有权租用涉诉房屋。现天民公司要求孟淑敏腾退房屋，一方面天民公司并非签订《住房协议书》之合同相对方，另一方面现有证据亦无法证明《住房协议书》已被解除。在此情况下，天民公司无权以排除妨害为由要求孟淑敏腾退房屋，原审法院判决驳回天民公司该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，《民法通则》第一百三十六条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。从该条规定可以看出，现行法律在租赁合同的权利保护方面，体现出一种督促债权人及时行权，避免债权债务关系长期处于不确定状态、以促进社会资源最大化利用的价值取向。本案中，天民公司曾于2009年向法院起诉索要2008年至2009年一年的租金，法院亦予以支持。而后七年内，天民公司虽主张其每年均发出租金催缴通知，但是并未提交其向孟淑敏进行过送达的相关证据，故关于天民公司上诉主张存在诉讼时效中断的事由，本院不予采纳。一审法院认为天民公司要求孟淑敏支付2009年9月10日至2014年9月9日的租金已超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。关于天民公司上诉主张本案涉及的租金系基于同一事实对同一债权人产生的分期履行的债务，诉讼时效的起算点应以最后一笔债务到期日为准。本院认为，天民公司能够向孟淑敏主张租金，是基于×镇政府与孟淑敏于1995年5月11日签订的《住房协议书》，而该协议书并未确定租赁终止日期，则以最后一笔债务到期日作为诉讼时效起算点无从谈起，如按天民公司的主张解释，其无论何时起诉都将不受诉讼时效的限制，该主张明显缺乏依据，亦与诉讼时效制度的立法本意不符，故本院对此项上诉请求不予支持。关于一审法院所确定的租金标准是否妥当问题，本院认为，一审法院结合房屋使用现状等案件实际情况，参照生效判决酌情确定租金标准并无不当，数额合理，本院予以维持。
综上所述，天民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由北京天民房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 张清波
代理审判员 吴强兵
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 高玉珠
书 记 员 卢园园