广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）深中法房终字第1750号
上诉人（原审原告）：深圳市大浪龙胜股份合作公司。住所地：广东省深圳市宝安区。
法定代表人：彭子儒，董事长。
委托代理人：彭素球，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：周晓乐，广东宝城律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郑锡，男，汉族。
委托代理人：钟刚强，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：钟维，广东晟典律师事务所实习律师。
上诉人深圳市大浪龙胜股份合作公司（以下简称大浪龙胜公司）因与被上诉人郑锡物权保护纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第77号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年4月23日，邓XX作为权利人办理了深房地字第**号房地产证，该房地产证载明的土地宗地号为XX，宗地面积为93.16平方米，土地用途为乡村居住自留用地，土地位置为深圳市宝安区XX号，房地产名称为私宅1栋，建筑面积为235.16平方米。
2008年11月27日，邓XX、彭XX、廖XX作为转让人，郑锡作为受让人，双方签订了《产权转让证明书》，约定邓XX、彭XX、廖XX共同拥有位于深圳市宝安区XX号建筑面积235.6平方米及使用围墙内400平方米以上的土地以及土地上的建筑物、附着物，现共有人自愿将上述建筑物以及土地、附着物转让给郑锡。深圳市大浪街道龙胜社区居民委员会在该份《产权转让证明书》中盖章确认。郑锡主张邓XX于当日将约定的上述土地以及地上建筑物、附着物交付给郑锡。
大浪龙胜公司主张郑锡2010年将深房地字第**号房地产证中载明的房屋拆除后，兴建了一层半的建筑物，该建筑物处于停工状态，未实际使用；郑锡主张其于2009年将上述建筑物拆除后，兴建了一层半的砖混结构的建筑物，该建筑物目前为居住使用。双方均确认郑锡兴建的建筑物占地面积600多平方米，建筑面积1000多平方米，且该建筑物无报建手续，无权属证明。
2012年11月7日，邓XX和郑锡签订《和解协议书》，约定如下：双方确认于2008年11月27日签订的《房屋转让协议书》为双方真实意思表示，并经深圳市大浪龙胜股份合作公司、深圳市宝安区大浪街道龙胜社区居民委员会批准确认，应当继续执行；邓XX所转让原建筑物年久失修，经邓XX配合郑锡于2010年8月向龙胜居委会申请办理相关手续，郑锡现已建成1019平方米一层半建筑物，围墙范围内土地也进行了整治维修；邓XX及其儿子彭XX、儿媳廖XX自2008年11月27日以来，共收取郑锡支付的房屋转让款105万元。郑锡同意在本协议签订后7日内除提前支付给邓XX房屋转让款45万元外，另外加付50万元作为房屋转让款。大浪龙胜公司同意，在收到郑锡支付的95万元房屋转让款后，将深房地字第**号房地产证项下全部权利转让给郑锡。该幅土地及建筑物如发生动迁、征用等引起的补偿事项，均由郑锡享有全部补偿收益，邓XX、彭XX、廖XX不再享有该房地产项下的权益。
2012年11月7日，邓XX出具《收据》，载明收到郑锡支付的购房款45万元，另外加付50万元作为房屋转让款，共计95万元。
2012年11月7日，邓XX作为赠与人（甲方），郑锡作为受赠人（乙方），双方签订《房地产赠与合同》，约定鉴于郑锡曾在经济上给予巨大帮助，邓XX自愿将深圳市宝安区XX号赠与给郑锡。
大浪龙胜公司主张郑锡现兴建使用的房屋所占土地为642平方米，除深房地字第**号房地产证所载明的宗地号为XX的土地93.16平方米外，还擅自占用了属于大浪龙胜公司集体用地的548.84平方米的土地，故诉至原审法院，请求判令郑锡向大浪龙胜公司返还所占用的548.84平方米的土地（地块坐标见《邓XX宅基地（XX）及现状房屋用地关系图》）。
原审另查，大浪龙胜公司提交了邓XX宅基地（XX）及现状房屋用地关系图，证明郑锡将深房地字第**号房地产拆除后兴建的建筑物面积为642平方米，且列明了具体坐标。郑锡对该关系图中载明的坐标的真实性予以认可，郑锡确认该坐标内的土地为郑锡使用，郑锡在庭审中主张除了坐标内的地块外，其还使用了测绘面积外围墙外的面积。
经原审法院依法查询，深圳市规划国土委龙华管理局于2015年7月15日出具了深规土龙华函（2015）659号《市规划国土委龙华管理局关于宝安区人民法院协助查询的复函》，该复函载明：①宅基地面积为93.16平方米，已按《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理并获发《处理决定书》（2007-081-A00115），宗地号为XX，已确认产权的违法私房应完善征地补偿关系。经查，该宅基地已经办理房地产权登记，属于已经完善征地关系的国有土地；②现状房屋用地面积为642.37平方米，与XX宗地重叠93.01平方米，其余用地未查到征转地信息。《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府（2004）102号）第二条规定，根据《中华人民共和国土地管理办法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。本案中，首先，根据深规土龙华函（2015）659号《市规划国土委龙华管理局关于宝安区人民法院协助查询的复函》载明的内容，大浪龙胜公司主张返还的土地已经属于国家所有，但尚未查到征转地信息，本案属于因土地使用权而产生的争议，应当由人民政府先行处理；其次，大浪龙胜公司、郑锡均确认涉案土地上的建筑物并无报建手续以及权属证明，大浪龙胜公司主张返还的土地仅为该建筑物所占用的土地的一部分，鉴于该建筑物为整体建筑，故原审法院认为该建筑物的合法性亦应待行政主管部门先行处理。综上，对于大浪龙胜公司的起诉，原审法院予以驳回。原审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，裁定：驳回大浪龙胜公司的起诉。大浪龙胜公司预交的案件受理费2900元，原审法院予以退还。
上诉人大浪龙胜公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求依法判令撤销原审裁定，指令原审法院对本案进行审理，并由郑锡承担本案诉讼费用。上诉理由：涉案土地为尚未征转的集体土地，大浪龙胜公司作为权利人，因郑锡侵占土地使用权而提起诉讼，显然为物权纠纷，应由人民法院进行实体审理。一、国土部门复函已明确答复大浪龙胜公司主张返还的土地为尚未征转的集体所有土地，一审裁定认定其为国家所有，没有事实依据。首先，根据《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，我国土地所有权的转化只有一种途径即征地制度。农民户籍的变化不能改变财产关系，更不得未经征地程序而直接变更农村土地的所有权性质。其次，为了稳妥解决城市化土地转制问题，深圳市政府制定了《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》（深政（2004）102号）对两区城市化转地过程中的补偿原则、非农建设用地的问题等作出了明确规定，该办法第二条规定：“根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”第五条明确规定：“对两区集体所有转为国有的土地，由两区政府对原集体组织的继受单位或者经济组织（以下简称继受单位）和个人分期分批给予适当补偿，……”可见，按照上述规定，向原集体组织的继受单位或者经济组织和个人分期分批给予适当补偿后，即完善征（转）地手续后，集体所有土地方转为国有土地，实践中亦是如此。第三，本案深圳市规划国土委龙华管理局出具的深规土龙华函（2015）659号《复函》明确载明：“宅基地面积93.16平方米，宗地号为XX，已经办理房地产权登记，属于已经完善征地关系的国有土地。现状范围用地642.37平方米，与A833-0637宗地重叠93.16平方米，其余用地未查到征转地信息。根据《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》（深政（2004）102号）第二条：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。”虽然上述复函提及“根据《深圳市宝安、龙岗两区城市化土地管理办法》（深政（2004）102号）第二条，但是结合全文，已明确答复宅基地面积93.16平方米，宗地号为XX，属于已经完善征地关系的国有土地。现状范围用地642.37平方米，与XX宗地重叠93.16平方米，其余用地未查到征转地信息。也就是说，其余用地未办理征转地手续，则仍为集体所有土地。综上，规土部门复函已明确大浪龙胜公司主张的返还土地为尚未征转的集体土地。二、本案不属于因土地使用权而产生的争议，而是因侵权产生的物权纠纷。如上所述，大浪龙胜公司主张的返还土地为尚未征转的集体所有土地，大浪龙胜公司作为原农村集体组织继受单位，是涉案集体所有土地的权利人。郑锡在取得XX宗地93.16平方米使用权的情况下，非法占用大浪龙胜公司548.84平方米土地，侵犯了大浪龙胜公司的合法权益，故大浪龙胜公司提起诉讼，显然是因侵权导致物权纠纷，并非土地使用权纠纷。一审裁定也明确载明本案案由为物权纠纷，并非土地使用权权属纠纷。三、一审认为大浪龙胜公司主张返还的土地仅为涉案建筑物所占用土地的一部分，因该建筑物为整体建筑，认为应待行政主管部门先行处理建筑物的合法性，没有法律和事实依据。首先，一审法院已查明涉案建筑物没有报建手续及权属证明，据此已足以认定涉案建筑物为违法建筑，根本无需行政主管部门先行处理建筑物的合法性。其次，如上所述，郑锡在取得XX宗地93.16平方米使用权的情况下，非法占用大浪龙胜公司548.84平方米土地建设涉案建筑物，侵犯了大浪龙胜公司的合法权益，事实清楚。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条的规定，应判令郑锡拆除建筑物，恢复原状，停止侵占大浪龙胜公司的土地。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：大浪龙胜公司以郑锡侵占其农村集体土地为由，起诉要求郑锡返还占用的土地，本案应界定为物权保护纠纷案件。在本案中，大浪龙胜公司主张涉案548.84平方米土地系农村集体土地，其系上述土地的所有权人。但从邓XX与郑锡签订的《产权转让证明书》、《和解协议书》和《房地产赠与合同》来看，郑锡从邓XX处受让的不仅包括深房地字第**号房地产证所对应的房屋及该房屋所附着的93.16㎡土地（土地宗地号为XX），还包括围墙内400平方米以上的土地及地上建筑物、附着物。对上述转让行为，大浪龙胜居委会在《产权转让证明书》上也盖章确认。在之后的《和解协议书》和《房地产赠与合同》中，邓XX仍明确表示郑锡在拆除老的房子后所兴建的建筑物（建筑面积1000多平方米，占地面积600多平方米）仍由郑锡享受权益。也就是说，郑锡系从邓XX处受让涉案土地及地上建筑物，该转让行为也经过了大浪龙胜居委会的认可。大浪龙胜公司在本案中又以郑锡未取得其同意擅自占用涉案土地为由提起诉讼，双方对涉案土地的权属存在争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。原审法院根据上述法律规定，且考虑到涉案土地上建筑物的合法性也有待政府主管部门行政处理，裁定驳回大浪龙胜公司的起诉，处理正确。
综上，上诉人大浪龙胜公司上诉无理，应予驳回。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。