重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴法民初字第03224号
原告重庆浩立地产（集团）有限公司，住所地重庆市巴南区巴滨路6号12幢1-1，组织机构代码74285497-X。
法定代表人熊浩，董事长。
委托代理人段学安，重庆盾然律师�务所律师。
被告文世健，男，1975年7月17日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托代理人何健，男，1975年9月7日出生，汉族，住重庆市。
原告重庆浩立地产（集团）有限公司（以下简称浩立地产公司）与被告文世健租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审判，先后于2015年6月11日、2015年8月28日、2015年10月9日、2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告浩立地产公司委托代理人段学安、被告文世健及其委托代理人何健到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告浩立地产公司诉称，其与案外人熊浩于2012年1月10日签订了《商铺租赁合同》，约定原告浩立地产公司承租熊浩所有的位于重庆市巴南区巴滨路1号6幢附53号、54号及7幢附55号、56号、57号、58号、59号的房屋（以下简称诉争房屋）�建筑面积共计1329.69平方米，租赁期限自2013年1月15日至2016年1月14日，原告浩立地产公司享有转租权。原、被告于2012年12月25日签订了《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》，约定被告文世健承租诉争房屋，租赁期限自2013年1月15日至2016年1月14日，被告文世健支付履约保证金130000元，租金标准为每月50元／平方米，其中前7个月为装修期，免收租金，租金按季度支付，于当季度前一个月的20日前支付下季度租金，逾期15日以上未支付的，原告浩立地产公司有权要求解除合同，并不退还履约保证金，被告文世健应当每日按逾期金额的20%支付违约金。合同签订后，原告浩立地产公司按约定交付了租赁房屋，被告文世健至今未支付自2013年12月15日至2015年6月14日期间的租金，构成违约。经协商未果，原告浩立地产公司遂起诉要求解除原、被告于2012年12月25日签订了《“浩立�碧海湾”商业街商铺租赁合同》，要求被告文世健立即腾空并返还诉争房屋，要求被告文世健支付自2013年12月15日至2015年6月14日期间的租金1146730元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付自2013年12月20日起到付清之日的违约金，要求被告文世健按约定标准支付自2015年6月15日至返还诉争房屋之日的占有使用费，要求确认被告文世健已经支付的履约保证金130000元归原告浩立地产公司所有。
被告文世健辩称，原、被告签订租赁合同属实。但合同履行过程中，原告浩立地产公司存在违约行为：第一，原告浩立地产公司未尽在签订合同时所做的将诉争房屋所在街区打造成一流商业街的承诺，属于虚假宣传；第二，原告浩立地产公司交付的诉争房屋存在渗漏现象，给被告文世健经营的重庆碧海云天歌舞厅造成了损失；第三，原告浩立地产公司先后多次擅自给�赁房屋断水断电，给被告文世健经营的重庆碧海云天歌舞厅造成了损失；第四，原告浩立地产公司擅自在2015年3月将诉争房屋锁门至今，致使被告文世健经营的重庆碧海云天歌舞厅无法正常营业，造成损失。综上，原告浩立地产公司违约在先，其违约行为给被告文世健造成的损失，原告浩立地产公司应当予以赔偿，被告文世健不应当支付租金及违约金。现原告浩立地产公司已经给予诉争房屋相邻的商铺租金减半的待遇，且原、被告已经口头约定租金应当减半收取。另，实际使用租赁房屋的系重庆碧海云天歌舞厅，被告文世健不是适格被告。故，应当驳回原告浩立地产公司的诉讼请求。
经审理查明，原告浩立地产公司与案外人熊浩于2012年1月10日签订了《商铺租赁合同》，约定原告浩立地产公司承租熊浩所有的位于重庆市巴南区巴滨路1号6幢附53号、54号及7幢附55号、56号、57号、58号、59号的房屋，建筑面积共计1329.69平方米，租赁期限自2013年1月15日至2016年1月14日，原告浩立地产公司享有转租权。原、被告于2012年12月25日签订了《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》，约定被告文世健承租诉争房屋，租赁期限自2013年1月15日至2016年1月14日，建筑面积共计1329.69平方米，被告文世健支付履约保证金130000元，租金标准为每月50元／平方米，其中前7个月为装修期，免收租金，租金按季度支付，于当季度前一个月的20日前支付下季度租金，逾期15日未支付的，原告浩立地产公司有权要求解除合同，并不退还履约保证金，被告文世健应当每日按逾期金额的20%支付违约金。合同履行过程中，原告浩立地产公司按约定交付了租赁房屋，被告文世健至今未支付自2013年12月15日至2015年6月14日期间的租金，原告浩立地产公司于2015年3月31日将诉争房屋上锁至今。经协商未果，原告浩立地产公司遂起诉要求解除原、被告于2012年12月25日签订了《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》，要求被告文世健立即腾空并返还诉争房屋，要求被告文世健支付自2013年12月15日至2015年6月14日期间的租金1146730元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付自2013年12月20日起到付清之日的违约金，要求被告文世健按约定标准支付自2015年6月15日至返还诉争房屋之日的占有使用费，要求确认被告文世健已经支付的履约保证金130000元归原告浩立地产公司所有。
审理中，原告浩立地产公司坚持其诉讼请求，被告文世健坚持认为原告浩立地产公司先行违约，应当赔偿损失，并于2015年8月28日提出反诉，但未在法定期限内向本院交纳案件受理费。双方各持己见，调解未果。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋�记信息查询证明、《商铺租赁合同》、《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》、收据、移交清单、领条、等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同履行过程中，原告浩立地产公司按约定交付了诉争房屋，被告文世健未支付自2013年12月15日至2015年6月14日期间的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》约定逾期15日未支付的，原告浩立地产公司有权要求解除合同。故，对于原告�立地产公司要求解除原、被告签订的《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告浩立地产公司要求被告文世健立即腾空并返还诉争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
因原告浩立地产公司于2015年3月31日将诉争房屋上锁，致使被告文世健不能正常使用诉争房屋，其无权要求被告文世健支付自该日以后的租金。故，对于原告浩立地产公司要求被告文世健支付自2013年12月15日至2015年6月14日期间的租金1146730元的诉讼请求，本院予以支持自2013年12月15日至2015年3月30日期间的租金1029437.42元，超出部分不予支持。对于原告浩立地产公司要求被告文世健按约定标准支付自2015年6月15日至返还诉争房屋之日的占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
原告浩立地产公司并未举示证据证明其因被告�世健逾期支付租金而受到的损失，其损失应当是逾期租金的资金占用损失，该资金占用损失不应超过经逾期租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的逾期利息损失。《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》约定，被告文世健逾期15日以上未付租金的应当每日按逾期金额的20%支付违约金，并约定履约保证金130000元归原告浩立地产公司所有，支付违约金及履约保证金均属于违约责任，二者同时主张明显超过了以逾期租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的损失，原告浩立地产公司在诉讼请求中虽然自愿降低了违约金标准，但其降低后的标准仍然过高，本案违约金应当限于以逾期租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的损失（详见附表一：违约金计算表）。
附表一：违约金计算表
租赁时间
（年-月-日）租金违约金逾期金额
（元）逾期之日
（年-月-日）截止时间
（年-月-日）计算
标准2013-12-15
至2014-3-14199453.502013-12-21付清之日中国人民银行同期同类贷款利率的4倍2014-3-15
至2014-6-14199453.502014-3-21付清之日2014-6-15
至2014-9-14199453.502014-6-21付清之日2014-9-15
至2014-12-14199453.502014-9-21付清之日2014-12-15
至2015-3-14199453.502014-12-21付清之日2015-3-15
至2015-3-3132169.922015-3-21付清之日合计1029437.42／／／故，对于原告浩立地产公司要求被告文世健以逾期金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付自2013年12月20日起到付清之日的违约金并要求确认被告文世健已经支付的履约保证金130000元归其所有的诉讼请求，本院予以支持以逾期金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利�的4倍计算的自逾期之日至付清之日的违约金，超出部分不予支持，被告文世健已经支付的履约保证金130000元，用于充抵违约金，原告浩立地产公司不需要退还。
被告文世健于2015年8月28日向本院提出反诉，本院受理后，但其未在法定期限提向本院交纳案件受理费，本院已经依法裁定驳回其反诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告重庆浩立地产（集团）有限公司与被告文世健于2012年12月25日签订的《“浩立·碧海湾”商业街商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告文世健在本判决生效之日起七日腾空并归还原告重庆浩立地产（集团）有限公司位于巴南区巴滨路1号6幢附53号（房地产权证号�202房地证2013字第008917号）、巴南区巴滨路1号6幢附54号（房地产权证号：202房地证2013字第008918号）、巴南区巴滨路1号7幢附55号（房地产权证号：202房地证2013字第008923号）、巴南区巴滨路1号7幢附56号（房地产权证号：202房地证2013字第008928号）、巴南区巴滨路1号7幢附57号（房地产权证号：202房地证2013字第008931号）、巴南区巴滨路1号7幢附58号（房地产权证号：202房地证2013字第008933号）、巴南区巴滨路1号7幢附59号（房地产权证号：202房地证2013字第008935号）的房屋；
三、被告文世健在本判决生效之日起三十日内支付原告重庆浩立地产（集团）有限公司自2013年12月15日至2015年3月30日期间的租金1029437.42元，并以逾期金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付自逾期之日至付清之日的违约金（具体以附表一：违约金计算表为准），被告文世健已经支付�履约保证金130000元用于充抵违约金；
四、驳回原告重庆浩立地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16960元，减半收取8480元，保全费5000元，共计13480元，被告文世健负担（此款原告浩立地产公司已垫付，被告文世健在支付上述租金时一并支付原告浩立地产公司，本院预收的案件诉讼费不作清退）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费16960元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李庆祥
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 杨小燕