湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第06251号
原告王赛兰。
被告长沙市万科物业服务有限公司。
法定代表人向云。
委托代理人贾璐。
原告王赛兰诉被告长沙市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行了审理。书记员杨玮担任法庭记录。原告王赛兰、被告万科物业公司的委托代理人贾璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王赛兰诉称：2010年10月31日，原告在长沙四海置业有限公司处购得万科城市花园商铺一间，商铺号1038，建筑面积36.14平方米。2011年7月1日，四海置业有限公司将1038号商铺的钥匙交给王赛兰，形式上完成商铺的交付工作。根据商品房买卖合同第20�的规定，万科城市花园的物业管理单位为万科物业公司。按照约定，原告王赛兰将从2012年1月1日起开始向万科物业公司城市花园物业服务中心支付物业管理费209.6元／月，但是自交房后，万科物业公司城市花园物业服务中心一直未能履行购房合同中第20条所承诺的物业管理服务内容，并且为自己管理方便在所有商铺上加锁控制。具体情况如下：一、交房后，四海公司虽将钥匙交付原告，但是被告在未电话告知原告并征得原告同意的前提下，自行在1038号商铺安装大锁，美其名曰防盗防狗，实际上控制该商铺的使用权。几年内，原告多次带朋友及亲人，最近一次为2014年2月带朋友去看铺，其丈夫多次带有承租意向的朋友去过该商铺考察商业机会，但是每次按照万科城市花园物业公司所贴告示叫开锁的人前来开锁时，都因为工作人员外出维修、钥匙一时找不到等各种原因�辞不予开锁，导致原告的朋友对1038号商铺的商业价值受到怀疑一直未能出租，损失颇大。原告多次给物业中心打电话协商此事，但是物业中心一直未予办理，直至2014年7月，原告的邻居1037号商铺业主董建成因为要借用商铺才请人将锁给撬开。二、被告万科物业公司一直未履行其物业管理义务。一是路灯和公共厕所不能用，1038商铺旁边的路灯几年了一直未予修理；二是2012年至2013年期间，万科物业公司违反物业管理条例51条，擅自将广场的一边堵死，导致广场更是无人问津；三时商铺地基下沉，万科物业公司一直疏于维护；四是排水系统不完善，物业卫生不干净，破损处、未进行修理，消防栓不维护。综上所述，被告万科物业公司不仅不履行其义务，还擅自做主锁住原告门面又不及时履行开门义务，严重侵害了原告的合法权益，给原告带来重大的经济损失。同时，�科物业公司以强调未交物业管理费，不给原告的1038商铺供水供电，不仅没有法律依据，而且是对原告权益的严重侵犯。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告万科物业公司免除王赛兰所购万科城市花园1038商铺自2012年1月1日至2014年7月1日之间的物业管理费6288元，并赔偿经济损失1万元；二、被告万科物业公司立即为1038号商铺通电通水；三、请求判决承担本案全部诉讼费用。
被告万科物业公司辩称：一、被告没有侵犯原告的物权。1、被告为什么要对商铺加锁，原告在涉案商铺交付其之后，长期空置、疏于管理。因该商铺紧邻开放式商业街，室内的专有及共有设施均处于失控状态。为免使业主的公共利益受损，在被告催促原告加锁无果后，对商铺进行了临时加锁，并在商铺处贴温馨提示，其中内容为协助开锁的工作人员联系方式，其都是�良管理人的尽责的体现。2、加锁行为不影响原告的物权行使，被告加锁行为的意义，仅在于对客户财产安全的负责。法律上及现实中，均不影响原告对商铺的实际使用、出租、处分，不构成侵权责任法上的直接因果关系。被告也未阻挠过原告的寻租等活动。因此，被告依法没有侵害原告的物权。二、支付物业费是原告的法定义务，建设部《物业服务收费办法》明确规定：预收的物业管理费属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。物业费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，属于业主实施物业管理的必要开支。在法律属性上，物业费是被告代管的业主共用财产，不是被告的经营收入，任何免除业主物业费的行为都是违法和不被全体业主允许的违法行为。三、涉案商铺的水电具备开通条件，�屋具体通水、通电条件，是房地产买卖和交付环节的问题。经了解，涉案房产在交付时已具备开通水电的条件，水电为预交费卡，需要原告自行办理买水、买电的相关手续。因此，水电开通事宜与被告的物业服务活动无关。四、商业街设施良好，不影响原告物权的价值。物权价值的体现是综合因素的集合，与市场动向、物业位置、周边配套，人流量、消费群体等都关联。就2012年至2013年期间，出于维护城市花园安全与整洁考虑，避免其他工地倾倒废弃物品与装修垃圾，被告将广场进行了合理的围堵并不存在擅自将广场通道堵死的行为，更无违反物业管理条例51条的事实。就路灯、公共厕所、地基、排水系统的受损情况，被告作为享有良好社会评价的品牌企业，对于涉案小区商业街的维护和维修都是及时，负责的，商业街的使用并未受影响。综上，原告的诉讼请求无相应的法律和事实依据，请人民法院依法驳回。
经审理查明：2010年10月31日，原告王赛兰与被告长沙四海置业有限公司（以下简称“四海公司”）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1003231038）。原告购买长沙四海置业有限公司开发的位于长沙市岳麓区枫林三路899号万科城市花园项目中独立商业幢N单元1层1038号房，房屋总价款为920555元。该合同第二十条关于物业服务单位和委托期限约定：“本项目的物业管理单位为长沙市万科物业服务有限公司，管理期限自2011年6月1日起至万科城市花园业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。”2011年5月10日，被告万科物业公司与长沙四海置业有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定，万科物业公司选聘四海公司为城市花园项目提供物业服务，期限从2011年6月1日开始至业主委员会代�全体业主签订新的物业服务合同时止。2011年7月1日，原告与四海公司就上述所购房屋办理了房屋交付手续。因房屋交付后处于空置状态，从2012年7月开始，被告在原告所购商铺的房门上加锁进行管理，同时在加锁的门上留有物业公司的电话和开锁人的电话。因原告多次找被告开锁无果，原告遂于2014年6月另行请人撬锁后诉至本院。另外，原、被告确认原告请人撬锁花费的费用为100元，在本案审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。
上述事实，有当事人当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、被告提交并经庭审质证的房屋交接单、《万科城市花园前期物业管理服务协议》、维修记录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案的焦点问题在于被告为原告提供服务的过程中是否存在违约，以及如果存在违约，则违约责任如何承担的问�。第一、本案中被告根据与四海公司签订的前期物业管理服务协议，其为原告提供相应的物业服务有相应的合同依据。第二、被告在为原告提供物业服务的过程中，为加强对原告空置商铺的管理给商铺加锁的行为本身没有过错，只是在原告向其提出要求开锁的过程，未及时提供服务为原告尽开锁义务，故在服务过程中存在瑕疵。第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”�时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告为原告所购商铺上锁，因被告未及时给原告开锁导致原告另行请人开锁，所花费的损失100元，应当由被告承担。对于原告诉请被告免除自2012年1月1日至2014年7月1日之间的物业管理费6288元，并赔偿经济损失1万元，本院认为在被告未及时为原告开锁的情况下，原告可以采取适当措施防止损失的扩大，且对于原告的损失以及原告所主张的被告在物业服务过程中存在的其他瑕疵，原告亦未提供足够证据予以证实，故对于原告的上述请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，判�如下：
一、限被告长沙市万科物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王赛兰一次性支付赔偿款100元；
二、驳回原告王赛兰的其他诉讼请求。
如果被告长沙市万科物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取52元，由被告长沙市万科物业服务有限公司负担，此款原告王赛兰已垫付，由被告长沙市万科物业服务有限公司在支付上述判决款项时一并支付给原告王赛兰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一五年二月二日
书记员 杨玮