广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第81号
上诉人（原审原告）：梁月玲，女，1977年5月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。
委托代理人：杨昳，广东宏晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄丽媛，女，1970年2月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。
委托代理人：冯志高，男，1970年11月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：冯志高，男，1970年11月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：冯祖增，男，1989年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人梁月玲与上诉人黄丽媛、原审第三人冯志高、冯祖增建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民一初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：黄丽媛与冯志高是夫妻关系，冯祖增是黄丽媛与冯志高的儿子。坐落于阳江市江城区潮排山C5-1土地登记的使用权人为黄丽媛，黄丽媛领有阳府国用（2008）第1×××1号国有土地使用证，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，面积为264.8㎡。
2010年11月2日，黄丽媛（甲方）与梁月玲（乙方）签订《土地买卖合同》一份，《土地买卖合同》的内容为：“根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买住房用地达成如下协议。一、基本情况：1、乙方（梁月玲）购买甲方（黄丽媛）坐落在阳江市江城区潮排山C5－1商住用地，该地东至C5－3号地，西至工业大道，南至高凉路，北至私宅。用地面积140.3平方米。（附规划图）2、土地使用权限按国有土地使用证实际年限。二、购地费用：1、购地价格总价为人民币壹佰肆拾伍万元正（￥1450000.00元）。三、付款方式：1、购地款分二次付清：第一次在签约日乙方支付给甲方定金人民币肆拾万元正（￥400000.00元）。2、其余购地款在甲方为乙方办妥相关产权交易（以产权交易中心核发产权证之日为准）当日以转帐或现金方式一次性付清给甲方。三、其他规定：1、甲方在办理土地变更的费用和产权过户发生的一切费用由甲方负责。……四、违约赔偿：1、如乙方逾期付款，甲方有权终止合同，乙方预先支付肆拾万元定金作为违约赔偿金赔偿给甲方，若甲方中途反悔不卖或所卖用地不能过户（不能办理新商住土地证和规划证），则视甲方违约，甲方无条件全额退还乙方所有定金，并支付给乙方贰拾万元作为违约金。（如办证机构造成原因，不能如期办理过户手续的，不能视为违约）2、甲方收到乙方定金后需在65个工作日办好一切该土地的性质变更和产权过户的一切手续，逾期不办视甲方违约。甲方无条件全额退还乙方所有定金，并支付给乙方贰拾万元作为违约金。3、甲方负责把现土地性质由工业用地变更为商住用地，不能变更视甲方违约，甲方无条件全额退还乙方所有定金，并支付给乙方贰拾万元作为违约金。（注：如在甲方办证期间所产生的费用先由乙方先行支付，后在购地款扣除）……”签订合同当天，梁月玲按合同约定支付购地定金400000元给黄丽媛，于2010年12月6日支付办证费60000元给黄丽媛。2010年12月21日，阳江市住房和城乡规划建设局颁发涉讼土地的建设用地规划许可证给黄丽媛，该证登记的用地性质为住宅用地，用地面积为140.3平方米。2011年1月5日，黄丽媛向阳江市勘察测绘院交纳测绘费363元，向阳江市城建档案馆交纳复制费260元。2011年3月9日、2011年3月14日，阳江市住房和城乡规划建设局分别发函给黄丽媛、市国土资源局，建议按2009年12月15日前的基准地价标准补交地价款。2011年4月21日，黄丽媛向阳江市国土资源局申请办理用地性质为住宅用地的国有土地使用权证。阳江市国土资源局当日受理了梁月玲的申请。受理申请后，阳江市国土资源局作出了涉讼土地的数字化制图。对于数字化制图是何时制定的问题，梁月玲在庭审中先陈述提交数字化制图是其交件办理国土证的前置条件，后承认该数字化制图是在阳江市国土资源局受理了其办证申请后作出的。
2011年8月15日，广东迅恒律师事务所向黄丽媛发出一份律师函，该份律师函的内容为：“广东迅恒律师事务所依法接受梁月玲的委托和授权，指派许万祥律师就你在与梁月玲签订和履行《土地买卖协议》中所存在的违约行为，特向你发送律师函，以催告你解除合同并支付违约金给梁月玲。根据梁月玲陈述的事实及提供的证据，结合《合同法》的有关规定，本律师认为，你未按《土地买卖协议》第四条第2、第3款的约定将交易的用地变更用途并将该土地权属过户给梁月玲，你的行为已构成严重违约，应依法承担违约责任。为此，本律师依据梁月玲的委托授权，特向你发送律师函，请你于2011年8月15日前履行义务，积极按合同约定返还已收购地款46万元及违约金40万元给梁月玲。否则，本律师将支持梁月玲通过法律途径，追究你的违约责任，届时，你不但要支付上述款项给梁月玲，而且案件的诉讼费、执行费、律师费以及一切与此相关的费用都将由你承担，你甚至可能留下不良的信用记录。请你慎重考虑诉讼给你带来的一切法律后果和负累。”黄丽媛收到该律师函后，没有向法院或仲裁机构提出异议。
2012年8月9日，梁月玲以黄丽媛为被告，以冯志高、冯祖增为第三人向原审法院起诉，请求：1、黄丽媛依法履行于2010年11月2日签订的《土地买卖合同》，将坐落于阳江市江城区潮排山C5-1号地交付给梁月玲并过户至梁月玲名下；2、本案诉讼费由黄丽媛、冯志高、冯祖增共同承担。2013年1月29日，原审法院作出一审判决，判令：一、黄丽媛继续履行其与梁月玲于2010年11月2日签订《土地买卖合同》；二、限黄丽媛在判决发生法律效力之日起四十日内协助梁月玲办理位于阳江市江城区潮排山C5-1号土地的使用权转移登记，相关产权转移（含补交地价款）的费用由黄丽媛承担，该费用由梁月玲先行垫支，垫支后凭办理产权转移部门的发票或收据确定的数额在购地款扣除；三、梁月玲在阳江市国土资源局核发产权证当日将上述购地余款支付给黄丽媛。黄丽媛不服一审判决，向本院提起上诉。2013年7月22日，本院作出（2013）阳中法民一终字第228号终审判决，该判决认为：梁月玲在黄丽媛没有在合同约定的期限内办理土地性质变更和产权过户的情况下，已单方行使合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，梁月玲将解除合同的律师函送达黄丽媛后，双方签订的《土地转让合同》已解除。梁月玲只能就合同解除后购地款的返还和违约责任问题提起诉讼。本院作出判决：一、撤销阳江市江城区人民法院（2012）阳城法民一初字第1071号民事判决；二、驳回梁月玲的诉讼请求。梁月玲收到本院的终审判决后，于2013年8月13日再次向原审法院起诉，请求：1、依法判令黄丽媛、冯志高、冯祖增共同返还购地款460000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中400000元从2010年11月2日计至返还时止；60000元从2010年12月6日计至返还时止）给梁月玲，黄丽媛、冯志高、冯祖增承担连带清偿责任；2、依法判令黄丽媛赔偿定金290000元给梁月玲；3、依法判令黄丽媛赔偿梁月玲其他损失约210000元，具体数额按损失评估结果；4、本案诉讼费用由黄丽媛承担。
诉讼中，梁月玲主张被告未按合同约定在65个工作日内（2011年1月6日前）办好涉讼土地的性质变更和产权过户手续，应承担违约责任。而黄丽媛主张其未在约定的时间内办理涉讼土地的性质变更和产权过户手续是政府原因造成的，其不应承担违约责任。对于政府原因的问题，黄丽媛陈述其在2011年4月21日申请办证前，曾向阳江市国土资源局咨询办证费如何交纳的问题，阳江市国土资源局要求其按2010年1月1日之后的标准交纳工业用地转为商住用地的土地价款，黄丽媛拒绝交纳，黄丽媛认为应按2010年1月1日之前的标准交纳工业用地转为商住用地的土地价款，黄丽媛称其为此找相关政府机关理论，因而是政府原因延误了办证时间。而梁月玲认为，黄丽媛在两个方面存在违约，一是在建设用地规划许可证出来后，补交地价款即可办理国有土地使用权证，黄丽媛应先补交地价款，履行签订的合同后，再与政府机关理论地价款的问题（多还少补）；二是黄丽媛本应在2011年1月6日前向办理好国土证，但黄丽媛却在2011年4月21日才提出申请办证，明显存在违约的情况。另外，梁月玲在诉讼中已撤回其第三项“黄丽媛赔偿梁月玲其他损失约210000元，具体数额按损失评估结果”诉讼请求。
原审判决认为：本案是土地使用权转让纠纷。本案争议焦点有两个，一是黄丽媛是否违反双方签订的《土地买卖合同》的约定；二是如果黄丽媛违约，应如何承担违约责任。
对于第一个焦点问题，首先，黄丽媛没有按合同的约定在65天内办好涉讼土地的性质变更和过户，直至梁月玲发通知给其解除合同即2011年8月15日前仍未履行完毕，对此，黄丽媛未能举证迟延履行属于政府的原因。因此，黄丽媛已构成违约。对此，阳江市中级人民法院在审理双方因土地使用权转让合同上诉案中已认定黄丽媛因迟延履行，梁月玲已通知黄丽媛解除合同，该通知到达黄丽媛时合同已解除，因此，应认定黄丽媛已构成违约。至于黄丽媛举证认为因政府收费过高，存在争议，影响了办证问题。对于该问题，因合同约定土地过户费用是黄丽媛交纳，黄丽媛与政府的争议属于为自己的利益而为的，不属于不可抗力。因此，对黄丽媛上述辩解主张不予采纳。另外，双方在合同约定65天内（2011年1月6日前）办好土地性质的变更和产权过户，而黄丽媛在2010年12月21日领到建设用地规划许可证后，即可在合同约定的时间内交件办理国土证，但黄丽媛直到2011年4月21日才交件到阳江市国土资源局办理国土证，该行为明显违反了合同的约定。综上，认定黄丽媛违反土地买卖合同的约定，应承担违约责任。
对于第二个焦点问题，即违约责任的承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履和；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条和一百一十五条规定，由于原、被告在合同中约定了定金罚则及违约责任条款，这两者均属于买卖合同的从合同，应当优先适用，在定金罚则或违约条款处理后不足仍以弥补梁月玲损失的，梁月玲仍然可以请求黄丽媛赔偿损失。本案中，双方在合同中约定了黄丽媛在三种情况下分别承担退还40万元定金和支付20万元的违约金，一是黄丽媛不卖或所卖用地不能过户；二是没有在65天内（2011年1月6日前）办好涉讼土地的性质变更和产权过户；三是涉讼土地不能由工业用地变更为商业用地。首先，对于第一种情况，梁月玲没有提供证据证实黄丽媛存在不卖土地或所卖土地不能过户的事实，因此，黄丽媛不承担该种情况下的违约责任。其次，对于第二种情况，在前面论述第一个焦点问题时，已认定黄丽媛在65天内（2011年1月6日前）没有办好涉讼土地的性质变更和产权过户，存在违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，黄丽媛应按合同约定承担违约责任，退还40万元定金和支付20万元违约金给梁月玲。第三，对于第三种情况，涉讼的土地已办理了建设用地规划许可证，已由工业用地变更为了商业用地。黄丽媛不存在违约的事实，故黄丽媛不承担该种情况下的违约责任。综上，梁月玲请求黄丽媛退还40万元定金和办证费60000元，合法合理，予以支持。冯志高与黄丽媛是夫妻关系，黄丽媛应予退还的400000元定金和办证费60000元属夫妻共同债务，故梁月玲请求黄丽媛及冯志高共同返还460000元，合法合理，予以支持。对于黄丽媛赔偿的违约金20万元，冯志高是否共同负担的问题，因系梁月玲请求，不予处理。而梁月玲请求冯祖增共同返还460000元，于法无据，不予支持。至于梁月玲请求的其它损失，因黄丽媛已按违约条款支付了违约金，且无证据证实其损失超过违约金的补偿范围，故不予支持。冯祖增经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经审判委员会讨论决定，作出判决：一、限黄丽媛和冯志高在判决发生法律效力之日起十日内返还购地定金400000元及办证费60000元，共460000元给梁月玲。二、限黄丽媛在判决发生法律效力之日起十日内支付200000元违约金给梁月玲。三、驳回梁月玲的其他诉讼请求。一审案件受理费12597.2元，保全费5000元，共17597.2元。由梁月玲负担3937.2元，黄丽媛负担13660元。
上诉人梁月玲不服原审判决，向本院提起上诉称：梁月玲与黄丽媛在土地买卖合同中明确约定有定金条款，梁月玲亦已按照合同约定向黄丽媛交付了40万元定金。一审法院已认定黄丽媛违反合同的约定，依法应承担相应的违约责任，应按照定金罚则的规定，双倍返还定金。根据《合同法》相关规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，即本案定金的数额不超过29万元（145万元×20%=29万元），因此，黄丽媛和冯志高应再赔偿梁月玲另一倍定金29万元。请求二审在维持一审判决的同时，增加判决黄丽媛和冯志高赔偿梁月玲定金29万元，本案全部诉讼费用由黄丽媛和冯志高负担。
上诉人黄丽媛向本院提起上诉称：一、原审判决认定黄丽媛违约的主要理由系黄丽媛违反了《土地转让合同》中违约赔偿约定的第2项，即“甲方收到乙方定金后需在65个工作日（2011年1月6日）前办好一切该土地（涉及土地）的性质变更过户的一切手续。逾期不办视甲方违约。甲方无条件全额退还乙方所有定金，并支付给乙方20万元作为违约金”。黄丽媛在一审中所提供的证据已充分证明如下主要事实：在转让涉案土地前，黄丽媛已于2008年4月入件申请办理变更涉案土地的用地性质，期间虽经黄丽媛多次催促，但仍直到2011年1月黄丽媛才收到涉案土地的建设用地规划许可证，该证于2010年12月20日签发。办证机构之所以迟延发放该证，是因为黄丽媛申请变更的用地面积原是264.8平方米，而办证机构重新核发给黄丽媛的用地面积为140.03平方米，这是办证机构多次研究后按政府规划调整作出的，所以比一般审批办理变更用地性质的时间有所延迟。在阳江市住房和城乡规划建设局出具的﹤关于申请说明是否迟延办证及补交地价款的复函》中已作了说明。由于领取涉讼土地的《用地证》是办理该地过户手续的首要证件，而黄丽媛收到《用地证》和相关交费通知单时已到了《土地转让合同》约定办好过户手续的日期，根本没有时间办国土证，因此自始就是因政府原因所至，上述情况黄丽媛根本不可能预见。根据《土地转让合同》的约定，关于迟延办理过户手续，黄丽媛自始就没有过错，更谈不上违约。此外，在合同的违约条款第2项注明“逾期不办才视上诉人违约”。逾期后梁月玲没有提出异议，黄丽媛亦并非不再办理过户手续。黄丽媛于2011年4月入件向国土部门申领《国土证》，由于黄丽媛是2008年4月已入件申请办理变更用地性质，但补交地价款时政府已有新的规定并要求黄丽媛按新规定缴交，为此，黄丽媛认为应按旧规定缴交，最终于2011年10月，市政府同意按旧标准收补交地价款费，即争议得到政府支持，黄丽媛并非无理取闹，故意延迟办证时间。很明显，在迟延补交地价款问题上，是政府原因所致。二、梁月玲单方解除合同系单方毁约，应负相应法律责任。梁月玲在黄丽媛继续按合同约定办理涉案土地的过户相关手续过程中，未经司法确认或仲裁，擅自以黄丽媛违约为由解除合同，要说违约，也是梁月玲违约在先。由于黄丽媛无过错，因此梁月玲应负毁约在先的过错责任，原审判决处理不妥，请求撤销原审判决的第二项，一、二审诉讼费由梁月玲负担。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：黄丽媛与梁月玲签订《土地买卖合同》，黄丽媛转让坐落在阳江市江城区潮排山C5－1商住用地给梁月玲，因黄丽媛没有按合同的约定在65天内办理转让土地性质变更和过户，后梁月玲发出通知解除合同，原审认定黄丽媛违反了合同的约定，构成违约。黄丽媛上诉主张迟延办理土地过户手续，是因政府原因所至，是不可能预见，其没有过错，也没有违约。由于黄丽媛转让的土地由工业用地变更为居住用地，需办理变更用地性质、面积，且存在补交土地价款。其与规划、国土部门争议的补交土地价款差价属于为自己的利益，从而迟延办理土地过户手续，并不是因政府部门的原因所至，故其主张没有违约，理据不足，不予支持。
上诉人梁月玲主张黄丽媛应再赔偿29万元。由于黄丽媛构成违约，按照合同约定黄丽媛承担违约责任是退还40万元定金和支付20万元违约金。故其主张理据不足，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人梁月玲、黄丽媛的上诉理由均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9950元，由黄丽媛负担4300元，梁月玲负担5650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 林浈量
代理审判员 施震宇
二〇一四年五月五日
书 记 员 林宗发