湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终1487号
上诉人（原审原告）：李佑球，男，1975年1月6日出生，汉族，居民，住江西省南昌市新建县。
委托诉讼代理人：宋静波，常德市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈寿云，男，1959年5月18日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。
上诉人李佑球因与被上诉人陈寿云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2016）湘0723民初1034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李佑球及其委托诉讼代理人宋静波，被上诉人陈寿云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李佑球上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判：1.陈寿云腾房前缴清水电费、物业管理费；2.陈寿云承担逾期腾房的违约金10000元，并赔偿相应的损失（损失为陈寿云之得利，计算标准为每日61元，自2016年6月20日起计算至陈寿云实际腾房之日止）；3.陈寿云支付恢复原状费用14175元（恢复原状的替代履行方式）。事实与理由：1、一审认定事实不清，陈寿云在租赁期间将与邻居的共用墙打通，根据合同约定，陈寿云应当在2016年6月20日前将房屋恢复至正常使用，但其在租赁期满后继续经营，直到2016年9月底才进行恢复；2、一审适用法律错误，李佑球与陈寿云签订的租赁合同对履行合同义务的先后顺序已有明确约定，一审法院认定陈寿云系行使同时履行抗辩权与客观事实不符，根据约定陈寿云应先将房屋恢复原状、缴清费用、经第三方与李佑球认可后退还押金，不存在同时履行抗辩权的约定事由及法定事由；3、租赁合同到期后陈寿云一直占用门面经营，2016年10月18日还在门外加装了大挂锁，共占用时间长达4个月，应承担违约责任。
陈寿云辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；2、李佑球执意腾空出售空门面，给陈寿云造成严重损失。请求驳回上诉，维持原判。
李佑球向一审法院起诉请求：1.判决陈寿云立即向李佑球返还所占用的房屋；2.判决陈寿云腾房前缴清水电费、物业管理费；3.判决陈寿云承担逾期腾房的违约金10000元，并赔偿相应的损失（损失为陈寿云之得利，计算标准为每日61元，自2016年6月20日起计算至陈寿云实际腾房之日止）；4.判决陈寿云向李佑球支付恢复原状费用14175元（恢复原状的替代履行方式）。
一审法院认定事实：2007年5月17日，陈寿云租赁李佑球所有的位于澧县财富广场D区一层115号商铺、116号商铺（李佑球姐夫张小华所有），李佑球委托其姐夫张小华（甲方）与陈寿云（乙方）签订《门面出租合同协议书》，约定：合同期为3年，门面装修由乙方负责，3年后如果甲方不租给乙方，装修可以拆除，不拆除可适当补偿一点，到时双方协商。合同签订后，陈寿云对门面进行了装修。双方按该合同履行至2015年6月19日。2015年7月2日，李佑球（甲方）与陈寿云（乙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：……第二条1.租赁房屋位于湖南省澧县财富广场D区一层115号商铺。第三条……2.该房屋租赁期共12个月，自2015年6月20日至2016年6月19日；租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前通知甲方，经甲方同意后，甲乙双方共同协商重新签订租赁合同。第四条1.租金：贰万贰仟元人民币／年。租金支付方式为：合同签订当日乙方向甲方指定收款帐户转账支付。租赁押金：壹万元。租赁押金支付方式为：合同签订当日乙方向甲方指定收款帐户转账支付。2.租赁押金退还方式：乙方应在2016年6月20日前拆除装修物件并恢复房屋原状，交清房屋的水电费、市场管理费等一切因乙方经营产生的费用，并经物业及甲方认可后，甲方当天将租赁押金转入乙方帐户。……第六条在租赁期内，甲方应保证出租房屋能够安全使用，因乙方人为或使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方可根据实际情况向市场物业提出维修服务，甲乙双方同意对租赁房屋进行装修、改善或增设他物的范围是：室内的墙面、地面，租赁期限届满后，乙方要对租赁房屋的装修、改善、增设物品进行拆除，并将房屋的墙面及地面等恢复原样。……第九条房屋交付及收回的验收1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于房屋租赁期满日，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置。……第十一条乙方违约责任……5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期3日归还房屋，甲方只退租赁押金的50%给乙方，乙方逾期7日归还房屋，甲方不向乙方退还租赁押金（此租赁押金视为乙方逾期退房的违约金），乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同到期前，李佑球告知陈寿云将出卖门面，双方协商价格未果，陈寿云已将大部分货物搬离门面。2016年6月20日，李佑球要求陈寿云拆除装修将房屋恢复原状才接受房屋，陈寿云要求李佑球返还租赁押金10000元及续租承诺金3000元才退房，以致成讼。
一审法院认为，本案的争议焦点是李佑球要求陈寿云将门面恢复原状是恢复至2015年7月2日时的状况还是2007年5月17日时的状况？2007年合同是双方当事人的真实意思表示，合同约定租赁期3年。2010年5月16日租赁期限届满，双方认可按该合同履行至2015年6月19日时权利义务终止，故2010年5月17日至2015年6月19日为不定期租赁合同。2015年7月2日双方重新签订《商用房屋租赁合同》，重新确定双方权利义务，现李佑球以此主张陈寿云恢复房屋原状，故应恢复至2015年7月2日时的状况。现在房屋的状况即2015年7月2日的状况，故对李佑球要求陈寿云将门面恢复原状至2007年5月17日时的状况的诉请不予支持。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案房屋租赁期满后返还房屋与返还租赁押金应同时履行，李佑球要求陈寿云拆除装修将房屋恢复原状才接受房屋，陈寿云行使同时履行抗辩权，以未返还租赁押金抗辩返还房屋。故对李佑球要求陈寿云承担逾期腾房的违约金10000元，并支付房屋占用费的诉请不予支持。李佑球要求陈寿云交清水电费、物业费，但未提交相应证据证实，对其主张不予支持。陈寿云要求李佑球返还3000元续租承诺金，李佑球认为3000元系陈寿云补偿其从北京至澧县的差旅费，不应返还，因陈寿云未提交相应证据证实，对其要求不予采纳。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，出租人应当按约返还租赁押金。故对李佑球要求陈寿云返还房屋的诉请予以支持，对陈寿云要求李佑球返还租赁押金10000的答辩主张予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、陈寿云于判决生效后三日内返还李佑球所有的位于湖南省澧县财富广场D区一层115号商铺；二、李佑球于判决生效后三日内返还陈寿云租赁押金10000元；三、驳回李佑球其他诉讼请求。案件受理费9490元，减半收取4745元，由李佑球负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、李佑球在二审期间提交澧县澧州财富物业经营服务有限公司出具的《证明》1份及其与该公司工作人员的通话记录各1份，拟证明本案诉争门面在2016年6月至9月间由陈寿云占用经营及本案诉争门面的两个门洞于2016年8月下旬由陈寿云补好的事实，而陈寿云在二审提交收款收据1份，拟证明本案诉争门面中门洞的补好时间为2016年6月20日前，因陈寿云提交的收款收据并不能直接证明门洞补好的时间，而李佑球提交的《证明》加盖有澧县澧州财富物业经营服务有限公司公章及有经办人即该公司市场部工作人员黄双喜的签名，来源真实合法，与李佑球与黄双喜的通话记录相互印证，且李佑球在一审中提交用以证明本案诉争门面至一审开庭时（2016年9月29日）由陈寿云占用的现场照片一张时，陈寿云质证时表示无异议，故应认定本案诉争门面从2016年6月至9月由陈寿云占有经营，该门面中的两个门洞于2016年8月下旬由陈寿云补好；
2、李佑球在二审期间提交其与一审承办人通话记录及短信记录各1份，拟证明陈寿云将本案诉争门面锁至2016年10月18日。因陈寿云对锁房的时间并无异议，故应认定陈寿云将本案诉争门面锁至2016年10月18日；
3、陈寿云在二审期间提交《收据》1份及装修费用清单1份，拟证明其对本案诉争门面装饰装修所花费用。因收据及清单均无任何人签字，李佑球不予认可，且陈寿云装修所花费用与本案处理无关联性，故对陈寿云主张的该事实不予认定。
4、陈寿云在二审期间提交由郑爱国、曾云兰、曾来喜、尹建初等人共同出具的《证明》1份，拟证明李佑球收取了陈寿云续租诚意金3000元。因证人均未出庭作证，李佑球不予认可，故对陈寿云主张的该事实不予认定；
5、陈寿云在二审期间提交澧县澧州财富物业经营服务有限公司出具的《收据》1份，拟证明其已交纳2016年1月1日至6月30日的物业管理费650元。因李佑球对该《收据》的真实性无异议，李佑球亦提交发票1份证明其已交纳2016年7月1日至12月31日的物业管理费650元，故应认定本案诉争门面上、下半年的物业管理费分别由陈寿云、李佑球交纳。
一审认定的事实属实，予以确认。另查明，李佑球与陈寿云签订的《商用房屋租赁合同》第五条第2项约定：“乙方应承担的费用：租赁期间，乙方经营的税费、水电费、市场管理费等由乙方交纳。”2012年10月11日，陈寿云将本案诉争门面的卷闸门钥匙交至一审承办人，第二天由一审承办人转交给李佑球，但陈寿云用另外的锁将门面锁至10月18日。
本院认为，本案争议焦点为：1、陈寿云是否应承担李佑球逾期交房的违约金10000元并赔偿其相应的损失？2、陈寿云是否应支付李佑球房屋恢复原状的费用14175元？3、陈寿云是否应支付交房前的水电费、物业管理费？
关于争议焦点一，李佑球与陈寿云签订的《商用房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同约定履行其权利义务。该合同约定的租赁期限是从2015年6月20日至2016年6月19日，即陈寿云应在2016年6月19日前将租赁房屋腾空交付给李佑球。本案中，陈寿云在合同到期后继续经营至9月份，于同年10月11日才将本案诉争门面其中的一把钥匙交还给李佑球，但其仍将本案诉争门面锁至10月18日，应认定陈寿云于2016年10月18日才将本案诉争门面交付给李佑球，违反了该合同的约定。《商用房屋租赁合同》第十一条约定：“乙方违约责任……5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期3日归还房屋，甲方只退租赁押金的50%给乙方，乙方逾期7日归还房屋，甲方不向乙方退还租赁押金（此租赁押金视为乙方逾期退房的违约金），乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”陈寿云逾期近4个月才将本案诉争门面交付给李佑球，陈寿云应按此约定承担相应的违约责任，即李佑球收取的押金10000元不应退还。该合同第九条第3项约定：“乙方应于房屋租赁期满日，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。”即双方签订的《商用房屋租赁合同》并未约定李佑球退还押金后或者退还押金的同时陈寿云才将本案诉争门面交还给李佑球。故一审认定李佑球逾期交房系履行同时抗辩权因而其不应承担违约责任属适用法律错误，予以纠正。李佑球上诉请求陈寿云承担逾期交房的违约责任即其所收取的10000元押金不予退还符合事实及法律规定，予以支持。对于李佑球在请求陈寿云支付违约金的同时请求陈寿云赔偿其经济损失，鉴于李佑球的经济损失为7172.6元（22000元÷365天ｘ119天），低于双方约定的违约金，基于公平原则，不予支持。
关于争议焦点二，2015年7月2日李佑球与陈寿云签订《商用房屋租赁合同》虽约定陈寿云在租赁到期后应将诉争门面恢复原状，但现在诉争门面的状况即2015年7月2日的状况，且陈寿云已于2016年8月下旬将诉争门面的两个门洞补好，故对李佑球要求陈寿云支付房屋恢复原状的费用14175元不予支持。
关于争议焦点三，李佑球与陈寿云签订《商用房屋租赁合同》第五条第2项约定：“乙方应承担的费用：租赁期间，乙方经营的税费、水电费、市场管理费等由乙方交纳。”本案中，陈寿云在2016年10月18日才将本案诉争门面退还给李佑球，其物业管理费仅交纳至2016年7月30日，故在租赁期满后占用期间的物业管理费理应由其承担。现该款已由李佑球代为交纳，陈寿云应将该款支付给李佑球，因此陈寿云应支付李佑球物业管理费423.8元（1300元÷365天ｘ119天）。至于李佑球要求陈寿云支付其占用门面期间的电费，因李佑球未提交证据证明陈寿云在占用期间所欠电费的具体数额，故对李佑球的该项上诉请求不予支持。
综上所述，李佑球的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省澧县人民法院（2016）湘0723民初1034号民事判决第一、三项，即一、陈寿云于判决生效后三日内返还李佑球所有的位于湖南省澧县财富广场D区一层115号商铺；三、驳回李佑球其他诉讼请求；
二、撤销湖南省澧县人民法院（2016）湘0723民初1034号民事判决第二项，即二、李佑球于判决生效后三日内返还陈寿云租赁押金10000元；
三、陈寿云于本判决生效之日起三日内支付李佑球垫付的物业管理费423.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4745元，二审案件受理费9490元，共计14235元，由李佑球负担9508元，陈寿云负担4727元。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一七年一月二十四日
书记员 余 芳
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。