福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第276号
上诉人（原审被告）漳平市奇峰标准厂房投资有限公司，住所地漳平市外环东路868号，组织机构代码77291297-4。
法定代表人林海菜，执行董事。
委托代理人许天和，福建博平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑小青，女，住漳平市菁城街道。
委托代理人陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。
上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司因与被上诉人郑小青商品房销售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2014）漳民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2006年1月，被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司以挂牌出让的方式取得了位于漳平市外环东路、编号为101-036-0221的地块的土地使用权，经有关部门批准后，被告在该地块上建设商品房，定名为“富山配套住宅小区”，并办理了《商品房销售许可证》（证号：（漳）房销售证（2008）第2号）。2008年5月20日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买位于富山配套住宅小区A2地块3幢5单元502号房，商品房总价款为人民币180216元。被告应当在2009年12月31日前依照有关规定将符合交房条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。同时，双方又在附件六以《补充协议》的方式对该《商品房买卖合同》的相关条款进行补充约定，其中《补充协议》第六条对《商品房买卖合同》第十四条的“产权登记”进行补充约定：1、买受人同意出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限为原合同第八条规定的交付期限后360天。若出卖人在原合同第八条规定的交付期限内提前将商品房交付使用，但出卖人办理房屋所有权初始预登记和房屋所有权证书的期限仍为原合同第八条规定的交付时限后360日内。……3、若因买受人未交清应付或应缴的购房款、契税、维修基金、工本费、抵押登记费等应由买受人承担的费用或者买受人登记申报的材料不齐以及买受人的其他原因导致未能及时办理权属登记的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付购房款180216元。被告于2012年9月6日办完原告的房屋所有权证，于2013年6月5日将土地分割登记材料提交土地登记部门。为此，原告于2014年4月2日提起诉讼，要求判令：1、被告支付逾期办理房屋权属登记违约金人民币7740元；2、本案诉讼费用由被告承担。另查明，2010年，被告向漳平市房地产交易服务中心申请房屋所有权登记，漳平市房地产交易服务中心于2010年9月7日答复被告“因你司国有土地使用权出让合同（合同编号：2005挂-21号）约定，该小区商品房须达到50%以上销售给富山工业园区企业高管及职工，对此问题我局无法认定，对你司申请办理房屋所有权登记暂予退回，待问题明确后给予受理。”2013年6月5日，漳平市国土资源局向被告出具编号第2013-007号的《土地登记业务预受理单》，对被告申请土地分割登记已给予预受理。原告的土地证正式申请登记时间为2013年6月5日。
原审判决认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方约定的交房时间为2009年12月31日，被告则应于交房后360天，即2010年12月26日前办理房屋所有权初始登记和为原告办理房屋所有权证书。被告于2012年9月6日办妥原告的房屋所有权证，明显违反了双方之间的约定，依法应承担违约责任。因此，被告逾期办理房屋所有权证书的时间为从2010年12月27日起至2012年9月6日止。关于办理土地使用权证是否逾期的问题。虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，地上有建筑物的土地权属变更登记，应当在取得变更后的房屋所有权证之日起三十日内，向登记部门办理。被告应于2012年10月6日前向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记，但被告于2013年6月5日才向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记。因此，被告逾期办理国有土地使用权证的时间为从2012年10月6日起至2013年6月4日止。但因被告办理房屋所有权证违约期间与办理土地使用权证违约期间有重叠，重叠部分不予计入违约时间。原告要求违约金按0.01%／日计算，符合法律规定可予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，原审判决：一、被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑小青支付逾期办理房屋权属登记违约金人民币7713元；二、驳回原告郑小青的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，由被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司承担。
宣判后，被告漳平市奇峰标准厂房投资有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人漳平市奇峰标准厂房投资有限公司上诉称，被上诉人起诉时早起明显超过诉讼时效，且没有存在中止、中断情形，依法不应支持其诉讼请求。但一审无视此规定，所作出判决明显违法，应予纠正。
被上诉人答辩称，上诉人上诉理由不能成立，上诉请求应当予以驳回。
经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审双方均未提供新的证据。
本案二审双方当事人的争议焦点是：被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效？
本院认为，被上诉人的诉讼请求是要求被上诉人承担逾期办证的违约责任，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，上诉人如果逾期交房、逾期办证应当承担违约责任，承担违约责任的方式为支付违约金。违约金诉求是上诉人基于双方签订的《商品房买卖合同》所产生的一项要求被上诉人承担相应支付义务的债权请求权，应适用诉讼时效之规定。根据双方关于逾期办证违约责任的合同约定是一次性支付违约金。一次性违约金的诉讼时效应当自当事人知道权利受侵害时起算。上诉人应于2009年12月31日将商品房交付给被上诉人，上诉人应于2010年12月31日前办理房屋所有权证书，而上诉人实际于2012年9月6日才办妥房屋所有权证书，被上诉人应自2011年1月1日起即已知晓权利遭受侵害。虽然双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定土地使用权证的办理期限，但根据《福建省土地登记条例》第三十四条的规定，地上有建筑物的土地权属变更登记，应当在取得变更后的房屋所有权证之日起三十日内，向登记部门办理。因此，上诉人应于2011年1月27日前向土地登记部门申请办理土地使用权分割登记，而根据上诉人提交的《土地登记业务预受理单》，漳平市国土资源局直至2013年6月5日才受理了办理土地使用权的申请，因此，被上诉人2011年1月28日就应当知道上诉人已逾期办理土地使用权证。本案中，被上诉人于2014年4月2日起诉，已经超过法律规定的两年的诉讼时效，丧失本案的胜诉权。被上诉人未能向本院证明有诉讼时效中止或中断事由，故被上诉人的诉讼请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适应法律错误。上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销漳平市人民法院（2014）漳民初字第364号民事判决。
二、驳回被上诉人郑小青的诉讼请求。
二审案件受理费人民币50元，一审案件受理费人民币50元均由被上诉人郑小青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 庄 小 鹏
代理审判员 梁 源
二〇一五年五月十五日
书 记 员 廖毓斌（代）
附注：引用的主要法律条款
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。