山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2011)平民一初字第3122号原告江顺尧，男，1945年2月14日生，汉族，城镇居民，住青岛市李沧区。原告江顺智，男，1947年3月4日生，汉族，城镇居民，住青岛市四方区。原告江秀花，女，1952年5月11日生，汉族，城镇居民，住青岛市四方区。原告江秀云，女，1954年7月28日生，汉族，城镇居民，住青岛市李沧区。原告江秀琴，女，1958年3月29日生，汉族，城镇居民，住青岛市李沧区。以上五原告的委托代理人冷京寿，平度向前法律服务所法律工作者。被告江书林，男，1970年11月23日生，汉族，农民，住平度市。委托代理人李升辉，山东天正平律师事务所律师。原告江顺尧、江顺智、江秀花、江秀云、江秀琴与被告江书林占有物返还纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭。公开开庭进行了审理。原告江顺尧、江顺智、江秀花、江秀云、江秀琴及其委托代理人代理人冷京寿，被告江书林及其委托代理人李升辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江顺尧、江顺智、江秀花、江秀云、江秀琴诉称，五原告祖父系被告江书林之曾祖父，五原告之祖父原有房屋四间，后该四间房屋的西两间分给五原告之父江守坚，东正房两间及厢房两间分给被告之祖父江守序。1951年确权时，西两间房屋确权在江守坚名下。1960年，经原告之父江守坚与被告之父江吉荣、被告之伯父江继钟协商，由五原告之父江守坚出两间房屋的资金，被告之父江吉荣与被告之伯父江继钟出两间房屋资金共同将四间房屋改建为五间房屋。因此，五原告之父江守坚就有2.5建房屋所有权。因五原告之父一直在青岛居住，该2.5间房屋由江吉荣居住管理。1987年江守坚去世。2007年9月2日，五原告之母亲于素文去世。被告之父江吉荣于2009年1月5日去世。江吉荣去世后，该房屋由被告之母于桂芳居住。2010年2月9日，于桂芳去世。于桂芳去世后，该2.5间房屋被被告江书林占有居住至今。五原告曾几次找被告协商腾出房屋事宜，被告拒绝腾出。为此，特向法院起诉，一、请法院依法确认被被告江书林拆除前的坐落于平度市李园街道办事处山前村2.5间房屋（包括宅基地使用权）权属归五原告所有。二、判令被告江书林返还侵占原告2.5间房屋范围下的宅基地使用权。并赔偿原告房屋的损失约2万元。本案诉讼费由被告承担。被告江书林辩称，本案争议的位于李园街道办事处山前村52号北排四间房屋，自1951年确权在被告的父亲江吉荣名下，房屋所有权是江吉荣，1960年江吉荣自己出资重新翻建。1987年5月1日平度县政府重新确权发证登记在江吉荣名下。2005年6月8日江吉荣将该房屋卖给大儿子江书花，2009年2月江书花将房屋卖给其弟江书林，2009年2月江书林经村委批准将旧房拆除建成新房。北排四间房屋的所有权人是江书林。原告在诉状中称，“1960年经原告之父江守坚出两间房屋的资金，被告之父江吉荣与被告的伯父江继钟出两间房屋的资金，共同将四间房屋改建为五间房屋。”被告江书林不知道此事。房屋宅基地的所有权归集体所有，原告诉请返还宅基地无法律依据。综上，原告的起诉无事实与法律根据，同时，讼争房屋从翻建和登记在江吉荣名下，已超过20年的诉讼时效。请依法驳回原告对被告江书林的诉讼请求。经审理查明,五原告祖父系被告江书林之曾祖父，被告江书林系五原告之堂侄，五原告之祖父原位于平度市李园街道办事处山前村52号北排房屋四间（南至是江守塾的房屋），后该四间房屋的西两间分给五原告之父亲江守坚，东两间及厢房两间分给被告之祖父江守序。1951年确权时西两间房屋确权在江守坚名下。东四间（含两间厢房）确权在被告之父亲江吉荣（江继镛）名下（××）。五原告之父亲江守坚一直在青岛居住，西两间房屋由江吉荣居住管理。1960年，该排四间房屋进行了翻建。五原告称是其父江守坚出两间房屋资金、被告之父和被告之伯父江继钟出两间房屋资金共同翻建成五间。被告称是其父亲自己翻建成四间。原告对房屋翻建的出资情况举不出证据。五原告之父亲江守坚于1987年去世、母亲于素文于2007年9月2日去世。被告之父亲江吉荣于2009年1月5日去世、母亲于桂芳于2010年2月9日去世。还查明，讼争的1951年江守坚名下的西两间房屋和1951年江吉荣名下东四间（含厢房两间）1960年翻建后，于1987年5月1日登记在江吉荣名下，原平度县人民政府为江吉荣颁发房屋分析印契（0203461号），载明：江吉荣坐落平度县蟠桃乡山前村正房四间，东至江守岐，西至江吉军，南至规划大街，北至规划大街。业户已照章纳税，为保证产权，特发给印契为证。印契盖有平度县蟠桃乡山前村民委员会公章、平度县蟠桃乡人民政府公章和平度县人民政府契税专章。2005年6月8日，江吉荣与其大儿子江书花签订房屋买卖协议，江吉荣将购买原江守塾遗留的南排房屋四间（契号：0229085）和北排房屋四间（印契号：0203461，登记日期1987年5月1日）一起以10000元价格卖与江书花。约定卖方生前有权居住，由买方维修管理。父母百年之后，该房屋买方有权自主处理，兄弟姐妹均不得干涉。协议由江书香代江吉荣和于桂芳签名，由江吉荣和于桂芳在名上捺印，江书花签名捺印，证明人：被告的伯父江继钟签名捺印，徐贵林签名捺印。2009年2月13日，江书花与其弟江书林签订房屋买卖协议，江书花将购买其父以上两排房屋又以10000元价格卖与江书林。2009年2月，被告江书林经山前村委同意，将前后两排房屋拆除重建。2011年9月23日，经本院现场勘验，江书林在原两排房屋宅基地上重建新房前排四间（含东面过廊一间）、北排四间，用于居住和经营饭店。被告江书林在山前村再无其他居住房屋。又查明，江书花户籍在即墨市七级镇南张院村。庭审中，原告对被告提供的房屋印契提出异议：政府颁发的房契是依法纳税的证明，不能作为房权证明；对江书花购买其父房屋买卖协议提出异议：认为江书花户籍已不在山前村，不是本村村民。根据有关法律规定，农村房屋卖给非本村村民的，该买卖协议无效；对江书花与江书林的房屋买卖协议提出异议：认为既然江书花购买其父房屋的协议无效，那么江书花对房屋无处分权，所以江书花与江书林的房屋买卖协议也当然无效；对山前村委出具的同意江书林拆除旧房重建的证明提出异议：认为根据土地法的规定，村委无权批准改建新建房屋。被告江书林辩称：江书花与其父亲江吉荣是父子关系，有特殊的身份关系，原告的质证意见没有法律根据，房屋买卖协议有效；原告提供的1951年的房地产所有权证明，只能证明江守坚1951年在山前村有房屋两间，但随着社会主义改造的进程，该房地产证已失去法律效力。拆除前已登记在江吉荣名下，原告认为登记有误，应按行政程序处理，不受民法调整。该房从翻建和登记在江吉荣名下，远远超过最长诉讼时效20年，原告已丧失了胜诉权，应依法驳回原告的诉讼请求。本案经调解未果。上述事实，有庭审笔录、调解笔录、勘验笔录；原告提供的江守坚1951年土地房产所有证、2011年平度市档案馆出具的房产所有证明；被告提供的0203461号房屋分析印契、2005年6月8日房屋买卖协议及附图、2009年2月13日房屋协议、山前村委的证明，（2011）平民一初字第1337号民事判决书在案。经质证相互佐证，足以采信。本院认为,五原告系江守坚的子女，其父江守坚1951年房地产所有证名下的位于平度市李园街道办事处山前村52号后排西两间房屋，被告之父亲江吉荣于1960年将讼争的西两间房屋及自己名下的东两间房屋一起进行了翻建，五原告称其父亲出资两间的翻建资金未有证据证明。原物变动至今已五十年之久。1987年原平度县人民政府为江吉荣颁发房屋分析印契证（契证号：0203461），载明江吉荣正房四间。1951年房地产所有证，是在国家私有制情况下的确权证明，随着社会主义公有制进程的发展，一般情况下均以新的房产所有证和集体土地使用权证所代替，在该村未办理新的房产证和集体土地使用权证的情况下，平度县人民政府1987年所发放的契证，应作为江吉荣对讼争房屋享有产权的证明。同时该契证的发放至今已二十四年。被告之父亲江吉荣生前于2005年将该房出卖给其大儿子江书花并交付契证，江书花之母亲也在协议上捺了手印。约定：房屋出卖后，江吉荣夫妇有权居住使用，江书花负责房屋维修管理并承担维修费用，其父母百年之后，江书花有权自主处分房屋，兄弟姐妹不得干涉。原告对江吉荣与江书花间的房屋买卖行为提出异议，认为：被告之父亲江吉荣将五原告之父江守坚1951年房地产所有证下房屋一起卖给其大儿子江书花，江书花的户口已不在山前村，根据有关法律法规的规定，农村房屋出卖给非本村村民，该买卖行为无效。对此，被告认为卖房是父母的真实意思表示，且买卖双方具有特定的父子人身关系，讼争房屋是其父亲的房屋，买卖行为有效。同时，被告主张讼争房屋从翻建和登记在江吉荣名下，已远远超过20年的诉讼时效。原告丧失了胜诉权。法律法规及相关政策规定城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋，其立法本意，是禁止城镇居民侵占农村集体所有的宅基地，而本案江书花虽户口在外地，但仍为农村居民，且与江吉荣是特定的父子关系，并约定父母生前有权居住，江书花对房屋维修并承担费用，父母百年之后，江书花有权处分房屋，是买卖双方的真实意思表示，并附有遗赠的性质，且契证证明江吉荣对讼争房屋享有产权。综合认定，江吉荣与江书花的房屋买卖协议应为有效。江吉荣去世后，江书花将购买其父亲江吉荣的房屋转让给其弟弟江书林，江书林将该房拆除重建。虽转让时其母亲尚在世，但其母亲不在该房居住，也无证据证明其母亲提出异议，该转让行为是双方的真实意思，转让协议合法有效。被告江书林取得该房屋后，经山前村委同意对该房拆除重建。原告提出异议，认为村委无权审批改建或重建房屋。但该异议不影响本案的审理。综上，讼争房屋由江吉荣于1960年进行了翻建，原房屋变动已五十年之久，原告也无证据证明江守坚出两间房屋的资金投入翻建，同时，原平度县人民政府1987年发给江吉荣契证，房屋产权应归江吉荣所有，并已达二十四年。根据民法通则的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案讼争房屋从翻建和登记在江吉荣名下明显超过了二十年的诉讼时效。且讼争房屋已让被告江书林拆除不复存在。故被告江书林辩称，原告的主张已过诉讼时效，证据和理由充分，本院予以采纳。据此，原告请求确认被被告拆除前的讼争房屋（包括宅基地使用权）权属归原告所有，令被告返还侵占原告讼争房屋下的宅基地使用权，赔偿原告讼争房屋的损失2万元。证据和理由不足，且已超诉讼时效，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:驳回原告江顺尧、江顺智、江秀花、江秀云、江秀琴的诉讼请求。案件受理费300元，邮寄费60元，合计360元。由原告江顺尧、江顺智、江秀花、江秀云、江秀琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘月纯审判员  车延新审判员  姜明进二〇一一年十一月二十三日书记员  徐欣欣