上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2662号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海贝马实业有限公司。
法定代表人马立伟。
委托代理人孙鸿书，上海金沪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）阮友富。
委托代理人蒋万云，上海浦虹律师事务所律师。
上诉人上海贝马实业有限公司（以下简称“贝马公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人贝马公司的法定代表人马立伟及委托代理人孙鸿书，被上诉人阮友富及委托代理人蒋万云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月25日，第二军医大学校务部周边开发办公室（出租方，甲方）与贝马公司（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将上海市杨浦区国和路XXX号XXX幢一层局部、二层房屋（建筑面积1199平方米）出租给乙方使用，租赁用途为商业用房，租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日，乙方不得将房屋擅自分租、转租给他人使用，确实需要转租的，应当签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。
2013年5月15日，贝马公司（出租方，甲方）与阮友富（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租上海市杨浦区国和路XXX号XXX幢一楼底角两间房屋（近政通路，门面6.5米×2）（以下简称“系争房屋”），签订合同前，甲方已向乙方告知该商铺为毛坯状态，并提供水电到位，甲方有权转租该房屋并提供乙方办理营业执照相关有效材料，如不提供视为甲方违约；双方约定甲方于2013年5月18日前向乙方按现状交付该房，乙方接受甲方所交付该房的，视为甲方所交付的该房屋符合约定条件，该房交付之日为风险转移之日，租赁期限从2013年6月18日至2018年6月17日，2013年5月18日至2013年6月17日为装修免租期；合同按先付后用的原则，年租金为人民币（以下币种均为人民币）432，000元，租金每两年在前一年租金的基础上递增8%；租金每三个月支付一次，第一期租金及保证金应于2013年5月18日前付清，之后每期租金支付时间为房租到期前7日付清；乙方应于签订合同时向甲方支付保证金；工商、税务、治安、消防、卫生等一切手续均由乙方自行办理；水电煤新装均由乙方自行办理，乙方不得以未能办好相关手续为由，提前解除合同，否则视作违约；合同违约金为月租金的三倍。
阮友富分别于2013年5月12日、2013年5月15日通过银行转账方式向贝马公司的委托收款人支付108，000元保证金，贝马公司认可收到上述款项。
2013年5月28日，贝马公司向阮友富发送《律师函》，催促阮友富尽快支付第一期租金108，000元。2013年6月4日，贝马公司再次向阮友富发送《律师函》，主要内容：因阮友富未按约支付租金，已构成违约，贝马公司现提出解约，双方签订的租赁合同于2013年6月5日正式解除，阮友富应赔偿违约金并支付使用费。阮友富于次日收悉此函。
2013年6月12日，阮友富向贝马公司发出《撤销房屋租赁合同暨要求赔偿通知书》，主要内容：因贝马公司尚未提供有权转租的有效材料，也未向阮友富交付房屋，故贝马公司已经违约，现阮友富要求撤销合同并要求贝马公司赔偿损失。
2013年7月2日，阮友富向贝马公司发出《律师函》，主要内容：要求贝马公司在收到函件后的五日内提供系争房屋的权属证明、产权人同意贝马公司转租的证明，否则该合同自行撤销，贝马公司应承担违约责任。贝马公司收悉上述通知书及律师函。
2013年7月15日，中国人民解放军房地产管理局颁发《军队房地产租赁许可证》，出租人为第二军医大学校部周边开发办公室，承租人为贝马公司，房地产位置为上海市杨浦区国和路XXX号XXX幢1层局部、2层，有效期限自2013年5月1日至2014年4月30日。
2013年9月6日，第二军医大学校务部周边开发办公室出具《证明》，主要内容：2013年7月收到贝马公司提交的将系争房屋租赁给阮友富使用的申请，现相关审批手续正在办理中。
2013年8月，阮友富以贝马公司迟迟未交付房屋，也未按约提供办理营业执照所需的相关材料，导致其无法实现合同目的，故贝马公司已经根本性违约为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、贝马公司返还阮友富保证金108，000元；3、贝马公司支付阮友富违约金108，000元。
贝马公司辩称并提起反诉称：2013年5月15日就已将系争房屋交付阮友富，因合同约定阮友富接受房屋的，视为贝马公司交付的房屋符合约定的条件，即使房屋没有房门，阮友富接受房屋也就意味着风险已经转移。阮友富未按合同约定于2013年5月18日交付租金，显属违约。贝马公司为此曾于2013年6月4日发函要求解除合同，阮友富于次日收到，故2013年6月5日双方合同已解除。虽然在签订合同时，贝马公司尚未取得《军队房地产租赁许可证》，但2013年7月15日贝马公司已经获得该项许可证。至于转租证明，贝马公司已经向产权人递交手续，但尚在审批中，且合同约定阮友富不得以未能办好相关手续为由提出解约。故贝马公司反诉要求：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月5日解除；2、阮友富将系争房屋归还贝马公司；3、阮友富支付自2013年5月16日至2013年6月5日的房屋租金25，200元；4、阮友富支付自2013年6月6日至实际归还房屋之日止的使用费（按每日1，200元计算）；5、阮友富支付违约金108，000元；6、在阮友富结清上述费用后，贝马公司将保证金108，000元退还阮友富。
原审法院审理后认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行。《军队房地产租赁合同》明确约定，系争房屋如需转租的，应经过军队房地产管理部门审核同意，且合同期限至2018年4月30日，但《房屋租赁合同》约定的合同期限至2018年6月17日，按照相关规定，转租期限超过贝马公司剩余租赁期限的，应为无效，故《房屋租赁合同》中2018年4月30日之后的约定内容无效。虽然产权人尚未就贝马公司的转租行为提出异议，但《房屋租赁合同》约定贝马公司应提供有权转租房屋及办理营业执照的有效材料，否则视为违约。贝马公司未提供有权转租房屋及办理营业执照的有效材料，致使阮友富无法实现合同目的，显属违约。合同约定“先付后用”，阮友富未按约于2013年5月18日前支付租金，亦属违约。阮友富、贝马公司均应承担相应的责任，考虑本案的实际情况，双方违约责任以互不追诉为宜。鉴于阮友富并未实际使用并装修房屋，故贝马公司诉请要求阮友富支付租金及使用费，缺乏相应依据，难以支持。现双方均要求解除合同，并确认2013年6月5日为《房屋租赁合同》解除之日，故法院确认《房屋租赁合同》已于2013年6月5日解除。
原审法院据此作出如下判决：一、阮友富与上海贝马实业有限公司于2013年5月15日就上海市杨浦区国和路XXX号XXX幢一楼底角门面两间房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年6月5日解除；二、上海贝马实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还阮友富保证金108，000元；三、阮友富的其余诉讼请求，不予支持；四、上海贝马实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人贝马公司不服，向本院提起上诉称：1、贝马公司原审反诉要求之一是请求判令阮友富继续履行《房屋租赁合同》，并非确认合同已经解除。贝马公司虽于2013年6月4日以律师函形式要求阮友富支付租金并因其违约而要求解除合同，但根据2013年7月2日阮友富出具的律师函显示，其并未同意。现原审法院判定双方租赁合同在2013年6月5日解除，属于断章取义。阮友富拒绝支付租金，足见其故意违约，但贝马公司仍为其办理相关手续。合同约定阮友富不得以未能办好相关手续为由，提前解除合同，原审对此未予认定，显失公正。2、系争房屋实际由阮友富掌控，其虽未实际使用并装修，但并非贝马公司原因所致，故原审法院以阮友富“未实际使用并装修房屋”为由，驳回贝马公司要求其支付租金和使用费的请求，明显错误。综上，请求撤销原审判决，改判阮友富向贝马公司承担违约责任，支付违约金108，000元，并支付房屋租金和使用费（自2013年5月16日起至其实际归还之日，以每日1，200元计算）。
被上诉人阮友富辩称：1、双方签订的是附条件的合同，贝马公司为证明其有权出租房屋而提供了一份军队的转租证明，但这份材料实际是证明系争房屋的处置权在于军队。阮友富租赁系争房屋是准备开饮食店，但贝马公司始终没有提供相应的用以办理营业执照的材料，责任在于贝马公司。2、贝马公司未提供其已向阮友富交付系争房屋的书面证明材料，故不存在房屋使用费的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，贝马公司确认其已于2013年9月10日将系争房屋出租给案外人上海波林丝生物科技有限公司。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，阮友富表示自愿补偿贝马公司10，000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。贝马公司与阮友富就系争房屋签订的《房屋租赁合同》中除2018年4月30日之后的约定因转租期超过承租人剩余租赁期限应为无效外，其余约定系贝马公司、阮友富的真实意思表示，双方当事人均应按约履行各自义务。《房屋租赁合同》约定，阮友富租赁系争房屋作商业经营之用，贝马公司应向阮友富提供其有权转租房屋及办理营业执照的相关有效材料，如不提供则视为贝马公司违约，因此贝马公司应在合理期间提供上述有效材料。在该合理期间内，对合同相对方阮友富来说，租赁合同具有不确定性，且有一定风险。根据查明的事实，贝马公司在2013年7月15日方获得军队房地产租赁许可证，并在同年7月才向产权人提交将系争房屋转租给阮友富使用的申请，直至阮友富提起本案诉讼后，贝马公司仍未获得系争房屋产权人的审核同意。故本院认为，贝马公司未按约在合理期限内向阮友富提供有权转租房屋及办理营业执照的有效材料，显属违约，且阮友富实际并未使用并装修房屋，故贝马公司要求阮友富支付2013年5月16日起至实际返还之日止的租金和使用费的主张，于法无据，本院不予支持。原审鉴于阮友富未按约在2013年5月18日前支付租金亦属违约，并考虑到本案实际情况，作出双方违约责任以互不追诉为宜的认定，并无不当，本院予以认同。贝马公司要求阮友富支付108，000元违约金的上诉意见，本院不予支持。二审审理中，阮友富自愿补偿贝马公司10，000元，属对自身权利的处分，于法无悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2324号民事判决；
二、阮友富应于本判决生效之日起十日内支付上海贝马实业有限公司人民币10，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2，964元，由上诉人上海贝马实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年三月十四日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。