安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第00358号
上诉人（原审被告）：王继伟，男，1980年5月20日出生，汉族，个体户，住安徽省滁州市南谯区。
委托代理人：朱皖涛，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码55782543-X。
法定代表人：贺家水，该公司总经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人王继伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年7月30日作出的（2014）南民一初字第00818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人王继伟及其委托代理人朱皖涛，被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）的委托代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月14日，双方签订了一份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将位于滁州瑶海农机大市场商服5号楼111-114室四套房屋（建筑面积256.8平方米）租赁给王继伟使用（经营油漆）。合同约定：“租期3年，自2012年7月15日至2015年7月14日；月租金每平方米14元；租金优惠，第一年免除6个月的租金，第二年和第三年租金均各免除3个月的租金；三年租金总额捌万零捌佰玖拾贰元，即每年实际支付租金分别16178.4元、32356.8元、32356.8元；物业管理费，承租方每月每平方米物业费1.6元，第一年免除6个月；承租方缴纳房屋经营保证金8000元；违约责任为应付租金总额的20%……”。合同签订后，王继伟支付了2012年7月15日至2013年7月14日的租赁费及物业费总计18643.68元（租赁费16178.4元、物业费2465.28元）。瑶海物业公司在向王继伟催收第二年度租赁费用时，王继伟以违规招商为由拒付租赁费。
原审法院认为：瑶海物业公司与王继伟于2012年7月14日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定自觉履行各自义务。瑶海物业公司将约定的位于滁州瑶海农机大市场商服5号楼111-114室四套房屋（建筑面积256.8平方米）交付给王继伟使用，其已经履行了合同义务；王继伟作为承租人，应当按照约定向出租方支付租赁费和物业费，其仅支付第一年的租赁费后，就以种种理由拒付租赁费，现王继伟没有提交证据佐证瑶海物业公司在租赁协议履行过程中有违约行为，故王继伟拒付租赁费没有事实和法律依据。对瑶海物业公司要求王继伟支付2013年7月15日至2014年7月14日的租赁费32356.8元、物业费4930.56元及违约金6471.36元，合计43758.72元予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：被告王继伟于本判决生效后十五日内支付给原告滁州瑶海物业服务有限公司物业费、租赁费及违约金合计人民币43758.72元。案件受理费895元，由王继伟负担。
王继伟上诉称：1、瑶海农机大市场开业后，开发商承诺的软硬件条件不完备，绿化不到位、广告宣传力度不足，导致王继伟经营的家装建材陷入无法经营的境况。瑶海物业公司在签订合同之初宣传涉案房屋的规划业态为家居建材市场，但合同签订后得知其承租的房屋业态为农机大市场，故瑶海物业公司在签订合同时故意隐瞒事实、虚假陈述，明显构成欺诈，损害了国家利益，按法律规定，合同理应无效；2、合同第四条租金减免第1、2项约定，房屋租赁期的第二年可以减免六个月的租赁费；合同第六条物业管理费用第3项约定，减免6个月的物业管理费用，王继伟第一年物业管理费用没有减免，经双方协商第二年予以减免；王继伟租赁房屋修改门头尺寸，瑶海物业公司同意减免三个月的物业费并书面签字确认，第二年的物业费为822元，瑶海物业公司在催款通知书已经确认；违约金依据租赁费计算，因租赁费计算错误导致违约金计算错误。综上，原审认定事实不清，请求二审依法撤销一审判决，驳回瑶海物业公司的诉讼请求，诉讼费由瑶海物业公司承担。
瑶海物业公司在庭审中辩称：1、本案诉争房屋租赁合同不违反国家的强制性规定，且是双方真实意思表示，应是合法有效的合同；2、瑶海物业公司依约交付了房屋，履行了合同义务；3、瑶海物业公司主张依据房屋租赁合同中的约定，原审依据合同约定对租金及物业费的数额计算准确，王继伟未能及时支付租金及物业费，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，王继伟举证了瑶海物业公司工作人员出具的说明一份，证明：瑶海物业公司2012年8月23日承诺同意减免三个月物业管理费。经质证，瑶海物业公司对该证据真实性不认可，认为双方没有对物业费减免达成一致意见。
本院认为：涉案商铺门头改造经瑶海物业公司工作人员王传平等人签字予以确认，对该证据予以采信，可以证明因商铺门头改造，经瑶海物业公司相关人员同意，给予减免三个月物业管理费。
当事人二审所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院查明的其他案件事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、瑶海物业公司要求王继伟支付房屋租赁费、物业费并承担违约金的请求能否成立；2、王继伟应付的租赁费、物业费是否应当减免。
一、关于瑶海物业公司要求王继伟支付房屋租赁费、物业费并承担违约金的请求能否成立
王继伟与瑶海物业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。王继伟上诉称瑶海物业公司在签订合同之初宣传涉案房屋的规划业态为家居建材市场，但合同签订后其得知涉案房屋的规划业态为农机大市场，故瑶海物业公司在签订合同时故意隐瞒事实、虚假陈述，明显构成欺诈，按法律规定，合同无效，其不应当承担房屋租赁期间的租赁费用。经查，涉案房屋的土地性质为商业用地，至于该商业用房以什么名义承建，并不影响涉案房屋的经营和使用范围，瑶海物业公司在不改变土地性质的情形下，可以根据市场经营现状和市场发展预期，自主调整规划业态，且双方合同第九条第二款亦约定了甲方（瑶海物业公司）可以根据市场经营现状和发展预期，对市场业态定位进行必要、合理的调整，乙方（王继伟）应遵循甲方的统一调整和统一管理。同时，双方合同约定涉案房屋的当前规划业态油漆属于建材经营，并非农机规划业态，且王继伟未提供证据证明因出租方调整规划业态导致其不能从事合同约定的经营，故王继伟主张的违规招商没有建材经营许可的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。王继伟主张瑶海物业公司承诺的软硬件条件不完备，绿化不到位、广告宣传力度不足，导致王继伟经营的家装建材陷入无法经营的境况，其并未提供证据予以证明，故对其主张本院不予支持。因双方签订的房屋租赁合同合法有效，且瑶海物业公司已经履行了房屋交付等合同义务，王继伟依约应当向瑶海物业公司支付涉案承租房屋的租金和物业费。王继伟作为承租人，应当按照约定向出租方支付租赁费和物业费，其仅支付第一年的租赁费，未按约定期限支付租赁费，现王继伟没有提交证据证明瑶海物业公司在租赁协议履行过程中有违约行为，故王继伟拒付租赁费没有事实和法律依据，其行为构成违约，因此，瑶海物业公司要求王继伟承担违约责任的诉讼请求成立，原审对此判决正确。
二、关于王继伟应付的租赁费、物业费是否应当减免
对欠付租金和物业费王继伟主张应当按照瑶海物业公司2013年11月7日出具的物业收费催款通知书给付租金、物业费，瑶海物业公司于2013年11月7日确曾向王继伟发出催款通知要求王继伟在收到此函后15个工作日内及时缴纳上述费用，但王继伟并没有按照上述要求及时给付租金和物业费，而瑶海公司主张该催款通知系当时为催要欠款予以优惠让利的，因王继伟没有按期交纳，其不愿再给予优惠，现瑶海公司主张按合同约定标准计算租金和物业费理由成立。
关于租金是否应当减免。双方合同第四条租金减免第1项招商优惠约定，根据甲方的阶段性招商优惠政策，甲方同意在上述租赁期内，免除第1年6个月的租金，第2年3个月的租金，第3年3个月租金。依据合同约定，瑶海物业公司同意减免第2年3个月的租金，瑶海物业公司诉讼主张第2年的租金，应当减免王继伟3个月的租金。双方合同第四条租金减免第2项装修奖励约定，甲方规定乙方所承租房屋规划业态的最低装修标准500元／平方米，在乙方装修竣工并经甲方验收确认后，甲方免除乙方第2年至第3年每年3个月的租金，基于双方的约定，免除租金的前提是最低装修标准500元／平方米，且装修竣工经瑶海物业公司验收确认，王继伟诉讼中并未提供证据予以证明涉案房屋的装修标准不低于500元／平方米，装修竣工后也没有瑶海物业公司的验收确认手续，因此，对于王继伟依据该项主张免除3个月租金的请求不予支持。瑶海物业公司诉讼要求给付的租金，已经按照双方合同第四条第1项招商优惠的约定减免了3个月，故原审判决计算的给付房屋租金正确。
关于物业费是否应当减免。双方合同第六条物业管理费用第3项约定，甲方免除乙方租赁期间的第1年至第1年6个月物业管理费用。依据瑶海物业公司提供的客户交费收据管理费包含第一年租金16178.4元，物业费2465.28元，证明第一年的物业费已经依据合同减免，王继伟辩称第一年物业费没有减免，经协商瑶海物业公司同意第二年减免，但王继伟并未提供证据证明瑶海物业公司同意从第二年给予扣减，因此，王继伟主张要求免除第二年6个月的物业管理费用，该主张不能成立，本院不予支持。二审中，王继伟提供了涉案商铺门头改造经瑶海物业公司工作人员签字同意减免3个月的物业管理费用的证据，对王继伟主张减免该3个月的物业管理费用本院予以支持。因此，王继伟应当支付瑶海物业公司物业费为3697.92元（1.6元／平方米×256.8平方米×9个月）。
综上，王继伟应支付瑶海物业公司2013年7月15日至2014年7月14日的租赁费32356.8元、物业费3697.92元及违约金6471.36元，合计42526.08元。原审判决认定事实部分不当，王继伟的上诉理由部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第00818号民事判决，即：被告王继伟于本判决生效后十五日内支付给原告滁州瑶海物业服务有限公司物业费、租赁费及违约金合计人民币43758.72元。
二、上诉人王继伟于本判决生效后十五日内支付给被上诉人滁州瑶海物业服务有限公司租赁费、物业费及违约金合计42526.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费895元，由王继伟负担800元，滁州瑶海物业服务有限公司负担95元；二审案件受理费894元，由王继伟负担800元，滁州瑶海物业服务有限公司负担94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李汪全
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一五年五月十八日
书 记 员 陈芝梅
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。