江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7443号
上诉人（原审被告）南京大全实业有限责任公司，住所地南京市鼓楼区中央路331号。
法定代表人沈佳华，该公司董事长。
委托代理人房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
委托代理人王伟，北京市隆安（南京�律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）跃进汽车集团公司，住所地南京市鼓楼区中央路331号。
法定代表人姜金峰，该公司总经理。
委托代理人汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。
上诉人南京大全实业有限责任公司（以下简称大全公司）因与被上诉人跃进汽车集团公司房屋（以下简称跃进集团公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
跃进集团公司原审诉称：2008年12月24日，跃进集团公司、大全公司签订了一份《协议》，约定由跃进集团公司将南京市鼓楼区中央路385号原“宾馆分部”等11宗房屋、土地分三大类交由大全公司租赁、使用、经营管理，合同期限为10年，自2005年1月1日至2014年12月31日，双方还对租金等事项进行了约定。合同生效后，双方开始实际履行，但大全公司一直未能按照约定支付租金。2014年10月开始，跃进集团公司启动清产核资工作，根据跃进集团公司、大全公司双方对账，截止到2014年12月31日，大全公司尚欠跃进集团公司租金592.684万元。对该欠付租金，双方签订了一份《还款计划》。由于《协议》于2014年12月31日到期，跃进集团公司提前致函大全公司，要求大全公司于期限届满后一周内交还房屋、场地。但大全公司并未按期交还房屋、场地。大全公司的行为已经构成严重违约，依法应承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益，跃进集团公司诉至法院，请求判令大全公司：1、将位于南京市鼓楼区中央路385号原“宾馆分部”（具体包括中央路385号7幢101室、中央路385号4-6层房屋、中央路385号“宾馆分部”院落内一幢三层房屋）（建筑面积1616.15平方米）的房屋腾空后交还给跃进集团公司；2、将位于南京市鼓楼区江西路东侧门面房（建筑面积496.70平方米）腾空后交还给跃进集团公司；3、将位于南京市鼓楼区江西路原“江西路浴室”房屋（建筑面积649.10平方米）腾空后交还给跃进集团公司；4、支付跃进集团公司房屋占有使用费14.97万元（起算时间为2015年1月1日至2015年4月30日止，2015年5月1日至房屋实际交还之日止的房屋占用使用费按每月3.7428万元支付）；5、承担本案诉讼费用。
大全公司原审辩称：首先，本案并非单一的租赁合同纠纷，而是股份合作制改造合同纠纷，如跃进集团公司坚持以租赁合同纠纷进行诉讼，应当裁定驳回起诉。因为大全公司系南京汽车集团有限公司（以下简称南汽）于1995年设立的子公司，负责南汽的资产管理、经营及其他三产服务，2003年跃�集团（南汽）响应南京市“三联动（即资产、负债、人员）”改革，将大全公司净资产整体出售，原使用、管理、经营的资产由大全公司与集团公司在2006年签订协议后继续使用，由于转让资产和继续使用资产均在南汽名下，故两者存在交叉，如南京市中央路282号、385号土地房产既属于出售资产，又被列入继续使用资产中。2008年南汽与上汽合并，继续使用的土地、房产分别属于跃进集团、南汽、东华三家公司，故大全公司与该三家公司分别签订了租赁协议，并将2006年协议合同标的物分别列在附件明细中，跃进集团公司起诉的合同即为2008年租赁合同中的一份。基于2006年协议的性质，2008年租赁合同自然属于大全公司改制合同的一部分，而非独立的租赁合同。第二，如果跃进集团公司变更诉讼请求，则根据以上事实，跃进集团公司主张的标的物为大全公司的改制资产�其要求返还的诉讼请求违反了双方改制合同的约定，依据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，应当判决驳回跃进集团公司的诉讼请求。第三，目前仍登记在跃进集团公司名下的本市中央路282号房产、中央路385号宾馆分部房产均系改制资产的一部分，跃进集团公司应依据改制方案及产权交易合同的约定协助大全公司办理产权变更手续，其单独依据2008年租赁合同要求返还上述房产违反了双方改制合同的约定。第四，根据调查，涉案土地或房屋门牌号码与跃进集团公司主张的都不一样，跃进集团公司持有的房产权证与大全公司现占用的房产地址不一致，跃进集团公司现在主张权利没有法律基础。江西路门面房在改制之后就不在大全公司的控制范围内，不是大全公司占有使用，所以在事实上也不存在返还。第五，跃进集团公司诉请�张的房屋占有使用费也是基于上述房屋租赁合同到期后应该实际支付的费用，因原租赁合同无效，其要求支付房屋占有使用费也没有法律依据。综上，请求法院依法裁判。
原审法院经审理查明，跃进集团公司、大全公司双方诉争的房屋包括以下1～3项所列房屋，原由南京汽车制造厂（全民所有制企业，以下简称南汽厂）申领建设，并办理了申请建筑执照等建造手续，但因故未能领取房屋所有权证，其基本情况如下：
1、南京市鼓楼区中央路385号“宾馆分部”内的三处房屋（跃进集团公司依据约定主张其产权面积为1471.75平方米、总面积为1616.15平方米），该房屋现由大全公司实际使用。包括房屋甲、乙、丙三处房屋：甲处为南京市鼓楼区建设新村7幢101室（即跃进集团公司所称的原中央路385号7幢101室房屋），用途为传达室；乙处房屋为南京市鼓楼区南昌路2号4-6层共三层房屋（注：该楼房共有六层）（即跃进集团公司所称的中央路385号4-6层共三层房屋）；丙处房屋为南京市鼓楼区南昌路4号院内三层楼房（即跃进集团公司所称的中央路385号“宾馆分部”院落内一幢三层房屋）。
关于甲处房屋，跃进集团公司于2004年领取了宁鼓国用2004第22467号国有土地使用权证，土地坐落南京市中央路385号7幢101室房屋（注：位于建设新村小区内），土地使用人为跃进集团公司，使用权面积为35平方米，地号为060070140011。南汽厂于1985年3月申请建筑执照，建筑执照号为（83××字第164号，工程地址为南京市江西路建设新村，包括甲处房屋所在的7幢楼房等均在内。
关于乙处房屋，跃进集团公司于2004年12月领取了宁鼓国用2004第22260号国有土地使用权证，土地坐落南京市鼓楼区中央路385号4-6层，土地使用人为跃进集团公司，使用权面积为419.4平方米，地号为060070140013。南汽厂曾于1983年9月申请建筑执照，建筑执照号为（83××字第852号，工程地址为南京市鼓楼区南昌路2号（即乙处房屋所在位置），6层住宅楼，建筑面积1600平方米。
关于丙处房屋，南汽厂于1980年7月申领了建筑执照，工程名称为南京市鼓楼区（南汽厂）南昌路招待所的接建部分，建筑执照号为（80××字第610号，建筑面积390平方米，三层。跃进集团公司于1998年领取了宁鼓国用98字第00393号国有土地使用权证，土地坐落南京市鼓楼区中央门街道中央路385号，土地使用人为跃进集团公司，总面积为2131.6平方米，地号为06-007-014-001-2。丙处房屋即在该土地使用权范围内。
2、南京市鼓楼区江西路东侧门面房（跃进集团公司依据约定主张其产权面积、总面积均为496.7平方米）。该房屋现由大全公司进行代管。该门面房为江西路东侧沿街一层平房，共分四段，此后跃进集团公司将四段平房中的空档处接续建设了临时建筑（共约110.72平方米）。
1985年4月南汽厂下设的分公司工程公司向有关部门申请了房屋建筑执照，建筑执照号为（85××字第335号，建设工程地址在南京市中央路建设新村，房屋名称为住宅配套商业网点，共计5栋，均为一层，建筑面积共计517.92平方米（各栋的建筑面积分别为：88.95平方米，63.79平方米，102.17平方米，131.07平方米，131.94平方米）。前四栋均在南京市××路一侧，建筑面积共计385.98平方米，另一栋在南京市江西路另一侧（现场查看未见此房）。
现江西路东侧临街门面房分别被编为南京市××路2-1临到10-13临。
3、南京市鼓楼区江西路浴室（跃进集团公司依据约定主张其产权面积为589.14平方米、总面积为649.1平方米），即南京市�楼区江西路3号房屋（注：现编排的门牌号码江西路3-2临），建筑面积为649.1平方米，丘地号为021115-12，包括甲、乙、丙、丁四栋房屋：甲为一层砖木结构房屋（建筑面积16.02平方米，幢号为19-1）；乙为一层砖木结构房屋（建筑面积563.04平方米，幢号为24）；丙为二层混合结构房屋（建筑面积26.1平方米，幢号为24-1）；丁为一层砖木结构房屋（建筑面积43.94平方米，幢号为25）。该登记所有权人为跃进集团公司，产权登记时间为2005年1月。现由大全公司方使用。
1989年3月，南京市城管监察大队向南汽厂发出一份《违章建筑处理通知书》，称依据《南京市市容环境卫生管理条例》的规定，对南汽厂在南京市中央路385号、许家桥19号等处的违章行为作出如下处理：一、处罚款2317元。二、限于予以拆除（无内容，被用笔划去）。其中所附南京市中央路385号违章建筑统�表中，共有11栋砖木或简易结构的房屋（未注明具体位置），建造年代为1970年至1986年，建筑面积合计858.4平方米。跃进集团公司据此主张经处罚后房屋应视为合法建筑。
1994年2月，南汽厂名称变更为南京汽车工业总公司。1995年6月南京汽车工业总公司（从属名称：南汽厂）名称变更为跃进汽车集团公司（从属名称：南汽厂，以下简称跃进集团公司）。2001年南汽集团公司设立，其股东之一为跃进集团公司。
1995年南汽厂（占股95.5%）和其他主体共同投资设立了大全公司。2003年跃进集团公司对大全公司进行改制。2005年改制完毕（2005年1月签订产权交易合同，2005年3月支付产权受让款），股东变为职工个人。2008年南汽集团公司与上海汽车集团股份有限公司合并。
2006年6月南汽集团公司（甲方）与大全公司签订了一份《协议》，约定大全公�因生产经营的需要，租赁、使用及管理甲方土地、建筑物（详见附件：大全公司租两年、使用及经营管理集团公司土地建筑物明细）用于生产经营活动，根据合同法等规定，双方协商如下：一、大全公司租赁甲方土地、建筑物（详见附件明细一：大全公司租赁），其中房屋面积15924.35平方米，土地面积11917.08平方米；租赁期为十年，自2005年1月1日至2014年12月31日；年租金共计349万元，考虑到大全公司为改制企业，为了使其稳定发展，甲方给予必要的扶持，具体为第一年度向甲方支付年租金的10%，第二年度向甲方支付年租金的20%，以此类推每年递增10%至第十年向甲方全额支付年租金等等。二、大全公司使用甲方土地、建筑物（详见附件明细二：大全公司使用），甲方考虑到规划的调整致使大全公司面临搬迁，不再向大全公司收取租赁使用费等等；三、大全�司经营管理的甲方土地、建筑物（详见附件明细三：大全公司经营管理），甲方集体宿舍交由大全公司代为经营管理，甲方不向大全公司收取任何费用等等。
2008年12月跃进集团公司、大全公司双方签订了一份《协议》（以下简称《协议2》），约定鉴于上汽、南汽进行了全面合作重组，大全公司改制时承租经营使用的房屋土地已经作为重组资产分别转入了跃进、东华和南汽，大全公司需租赁、使用及管理跃进集团公司土地、建筑物用于生产经营活动，双方根据合同法等规定，签订如下协议：一、本合同项下大全公司承租、使用或经营管理的全部土地、建筑物的期限均为10年，自2005年1月1日至2014年12月31日。……。四、大全公司租赁跃进集团公司土地、建筑物（详见附件明细一：大全公司租赁），其中房屋面积7122.35平方米，土地面积379.08平方米；年租金共计158.424万元，租金每年结算四次，先付后用，考虑到大全公司为改制企业，为了使其稳定发展，跃进集团公司给予必要的扶持，具体为第一年度向跃进集团公司支付年租金的10%，第二年度向跃进集团公司支付年租金的20%，以此类推每年递增10%至第十年向跃进集团公司全额支付年租金等等。五、大全公司使用跃进集团公司土地、建筑物（详见附件明细二：大全公司使用），跃进集团公司考虑到规划的调整致使大全公司面临搬迁，不再向大全公司收取租赁使用费等等；六、大全公司经营管理的跃进集团公司土地、建筑物（详见附件明细三：大全公司经营管理），跃进集团公司集体宿舍交由大全公司代为经营管理，跃进集团公司不向大全公司收取任何费用等等。
在上述《协议2》附件“大全公司租赁、使用及经营管理跃进公司房屋土地明细”中，“一、大全公司租赁”包括：“（一）大全公司自用”1、南京市中央路385号的宾馆分部，产权面积1471.75平方米，总面积1616.15平方米，年租金为21.23万元。“（二）大全公司代管”包括：2、南京市江西路8号的江西路门面房，产权面积、总面积均为496.7平方米，年租金为21.76万元。3、南京市南昌路20号102室，产权面积、总面积均为86平方米，年租金为1.93万元。……。“二、大全公司使用（规划调整搬迁等）”包括：8、……。9、南京市江西路浴室，产权面积589.14平方米，总面积649.1平方米。
2014年12月跃进集团公司向大全公司发出一份《关于要求支付租金的函》，主张截止到2014年12月31日应支付租金871.31万元，但十年内只分三次支付了33.42万元，余款837.89万元一直未付，要求在一周内支付欠款，《协议2》将于2014年12月31日到期届满，请在协议届满后一周内，将承租、使�、代管理跃进集团公司的房屋、场地交还跃进集团公司。
2015年1月12日跃进集团公司、大全公司双方签订了一份《还款协议书》，约定根据大全公司提供给跃进集团公司的《关于房租费交纳情况的说明》，双方协商确认大全公司欠跃进集团公司房租费用最终金额为592.684万元，还款时间至2015年12月底等等。
2015年2月跃进集团公司委托律师向大全公司发出一份《律师函》，称大全公司在《协议2》届满后未交还房屋、土地是严重的违约行为，依法应当承担违约责任，请大全公司在一周内将《协议2》约定的由大全公司租赁、使用、经营管理的房屋、土地交还跃进集团公司，否则通过法律途径解决等等。
因跃进集团公司、大全公司就返还房屋、支付使用费等问题未能协商一致，跃进集团公司诉至原审法院，要求判如所请。
原审审理中，原审法院到现场对诉争房屋进行查看、核实。
因当事人双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。
以上事实，有双方当事人陈述；跃进集团公司提供的土地使用权证、名称变更资料、建筑执照申请资料、《协议2》、《还款协议书》、《律师函》等；大全公司提供的工商登记资料；原审法院勘验笔录、照片以及原审法院开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案跃进集团公司、大全公司双方就诉争房屋租赁事宜所签订的《协议2》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。
大全公司在2005年改制完成后，于2006年6月和南汽集团公司依据我国合同法等规定所签订的《协议》，系平等主体签订的民事合同。此后因为诉争房屋的权属发生变化，跃进集团公司作为本案诉争房屋的权利人依据我国合同法等规定，又于2008年12月和大全公司签订了《协议2》，亦系平等民事主体所签订的民事租赁合同。其中所涉及的有关房屋、土地，大全公司在合同中均认可权利人为跃进集团公司，并非大全公司在改制过程中需进行产权交易的改制资产范围，相关改制文件中确定由改制后的大全公司就诉争房屋、土地应与权利人另行订立租赁使用等协议，亦可以证明双方系平等主体之间的民事合同关系。《协议》、《协议2》均签订于大全公司改制完成之后，并非在企业产权制度改造中发生的民事纠纷案件。综上分析，对于大全公司认为诉争房屋、土地属于改制资产等抗辩理由，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，原审法院不予采纳。
跃进集团公司作为出租人、大全公司作为承租人均应按照合同约定享有权利、履行义务。根据法律规定和《协议2》的约定，大全公司应足额、及时支付租金，但大全公司未能履行该义务，该事实有之后双方于2015年1月12日签订的《还款协议书》等证据印证，原审法院予以确认，故大全公司应依法承担相应的违约责任。
根据我国合同法第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据双方在《协议2》中的约定，租赁期限为10年，至2014年12月31日届满。跃进集团公司于2014年12月以书函的方式，向大全公司催要欠租并要求在租期届满后返还租赁物，2015年2月跃进集团公司再次发函要求返还租赁物，符合双方合同约定和法律规定。对跃进集团公司要求大全公司腾空并交还诉争房屋的�讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。大全公司不同意返还租赁物的抗辩理由，不符合双方合同约定及法律规定，原审法院不予采纳。
跃进集团公司、大全公司双方在本案中争议的房屋及土地，在《协议2》及附件中均有明确列明，跃进集团公司对此提供了当时申请建造手续、土地使用权证等证据证明，系合法建筑，原审法院予以确认。对于跃进集团公司在南京市江西路临街四栋门面房平房中间自行接续建造的房屋，未能提供合法建造手续，但已包含在《协议2》所列明的相关租赁物之内，大全公司亦负有返还义务。
关于房屋占有使用费问题。根据前述分析，跃进集团公司、大全公司双方签订的《协议2》已于2014年12月31日租赁期限届满，大全公司应当按照约定将租赁物及时返还跃进集团公司，但大全公司并未履行其义务，应当依法赔偿跃进集团公司适当的房屋占有使用费损失。跃进集团公司参照原合同约定的租金标准，要求大全公司支付房屋实际交还之日前的相应房屋占有使用费，符合法律规定，原审法院予以支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、南京大全实业有限责任公司于判决生效之日起十日内将下列房屋腾空并交还跃进汽车集团公司：1、位于南京市鼓楼区南昌路的原“宾馆分部”内的租赁房屋（建筑面积共1616.15平方米，现编排门牌号码为××幢101室、南昌路2号4-6层共三层房屋、南昌路4号院内三层楼房）；2、位于南京市鼓楼区�西路东侧的门面房（建筑面积496.70平方米，现编排的门牌号码为江西路临时门牌号）；3、位于南京市鼓楼区江西路3号房屋（原“江西路浴室”，建筑面积649.10平方米，现编排的门牌号码为江西路3-2临）。二、南京大全实业有限责任公司于判决生效之日起十日内按照下列标准，支付跃进汽车集团公司自2015年1月1日至实际腾空交还之日期间相应的房屋占有使用费：1、南京市鼓楼区南昌路的原“宾馆分部”内的租赁房屋（建筑面积1616.15平方米），标准为每月1.769万元；2、南京市鼓楼区江西路东侧的门面房（建筑面积496.70平方米），标准为每月1.813万元。如大全公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费18300元，由南京大全实业有限责任公司负担。
上诉人大全公司不服原审法院判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由上诉人承担。其理由为：1、原审法院认定本案不属于企业股份制改造合同纠纷错误。本案涉及的房产在“三联动”改制前就由上诉人管理、使用并列入了改制出售清单，也进行了资产评估，在产权交易中，上诉人也一并支付了相应对价，但被上诉人迟迟未将已经出售的资产所有权变更至上诉人名下。“三联动”改制中资产、负债、人员安置是紧密结合在一起的，因此本案诉争纠纷是特定历史条件下，改制主体与被改制单位之间特殊的企业股份制改造合同纠纷。2、原审法院对改制协议履行实际情况未予查明。被上诉人至今没有将上诉人购买的改制资产产权变更至上诉人名下。3、原审法院认定上诉人占有使用江西路东侧门面房事实错误。该门面房改制前为上诉人管理的南汽集团三产服务网点，改制后上述房屋仍列入租赁合同中，但由于种种历史原因，上诉人从未实际管理、占有、使用过，江西路东侧门面房并不在上诉人的管理控制之中。原审法院认定南昌路4号地址就是中央路385号错误。南昌路4号内还有不同于中央路385号的房屋及建筑设施，中央路385号没有门牌，其地址目前也没有清晰的范围。
被上诉人跃进集团公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判，
本院二审查明，原审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审中，双方均未提交新证据。
二审中，双方确认涉案南昌路、江西路、中央路、许府巷中的房屋只有从南昌路4号一个路口进入。
本案二审争议焦点为上诉人主张涉案房产是上诉人购买的改制资产是否有相应依据，南昌路4号房屋�中央路385号房屋是否一致，上诉人是否应腾空返还江西路东侧门面房。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
双方于2008年12月签订的《协议》中约定由大全公司租赁被上诉人跃进集团公司相关土地、建筑物。双方约定的租赁期限届满后，并未达成新的协议，被上诉人要求上诉人腾空并返还涉案房屋，符合法律规定。上诉人原审抗辩且上诉主张本案诉争房屋土地属改制资产，其证据不足以证明其主张，本院不予支持。
双方合同中约定大全公司代管的面积中包括南京市江西路8号的江西路门面房，且明确约定了租金费用，上诉人主张江西路东侧门面房不在其管理控制中�本院不予支持。
双方二审中均认可涉案南昌路、江西路、中央路、许府巷中的房屋只有从南昌路4号一个路口进入。涉案的相关房屋在此范围内，上诉人主张南昌路4号房屋与中央路385号房屋不一致，本院不予支持。
上诉人的其他上诉理由，并无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人南京大全实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年四月五日
书 记 员 汪海燕