陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终549号上诉人（原审被告、反诉原告）西北电力建设第四工程公司，住所地西安市灞桥区纺织城纺建路1198号。法定代表人李志波，该公司总经理。委托代理人肖毅，陕西汉廷律师事务所律师。委托代理人王俊铸，陕西汉廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）西安市灞桥区席王街道办事处官厅村民委员会第一村民小组。代表人张俊，该组组长。委托代理人马李阳，陕西维恩律师事务所律师。上诉人西北电力建设第四工程公司（以下简称电建四公司）因与被上诉人西安市灞桥区席王街道办事处官厅村民委员会第一村民小组（以下简称官厅村一组）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2014）灞民初字第02054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人电建四公司的委托代理人肖毅、王俊铸，被上诉人官厅村一组的代表人张俊及其委托代理人马李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。官厅村一组向原审法院起诉称，2008年3月1日，其与电建四公司签订《租地合同》。合同约定，官厅村一组将其位于西安市灞桥区席王街道办事处官厅村电厂东路北侧31.6亩土地的使用权出租给电建四公司使用，每年支付租金63200元。合同签订后，官厅村一组依约交付了土地，但电建四公司自2012年起拒不履行合同义务支付租金长达两年之久。2014年4月9日，官厅村一组向其发出解除合同的书面通知，并要求其于收到通知后15日内交还土地，恢复原状。电建四公司收到解除通知后并未在法定期限内提出异议。故双方所签订的租地合同已解除，但电建四公司却仍违法占有拒不搬离、交还土地使用权。请求判令：1、电建四公司立即搬离位于灞桥区席王街道办事处官厅村电厂东路北侧31.6亩土地，排除对其土地使用权合法权益的妨碍；2、由电建四公司赔偿其自2012年至2014年4月期间的土地租金损失147466元。电建四公司辩称，其依照2008年双方签订租地合同约定，全面履行了合同义务，官厅村一组单方面解除合同不具有法律效力；双方所签订的租地合同合法有效，应当继续履行；其在履行合同期间不存在任何违约和侵权行为，不承担任何赔偿责任。电建四公司反诉称，其与官厅村一组于2008年3月1日签订租地合同。合同约定，官厅村一组将其土地租赁给电建四公司使用，租赁期限为二十年，其依约履行了合同义务，该合同合法有效，双方应当继续履行。然而，官厅村一组却违反合同约定内容，数次采取各种方式企图单方终止履行合同，并于2014年5月21日起，组织人员在其生产经营场地采取聚众闹事、围堵办公场所、寻衅滋事等恶劣行为，致使其至今已长达4个月无法开展生产经营活动，侵犯其合理合法的经营权，对其正常生产经营造成了极其严重影响。请求判令：官厅村一组赔偿其经济损失1150000元。官厅村一组针对电建四公司的反诉辩称，电建四公司诉称无事实及法律依据，双方所签订的租地合同已经解除，其从未组织村民封堵电建四公司现场搅拌站大门和干扰生产经营，反而还对部分村民的情绪进行安抚，请求人民法院依法驳回电建四公司的反诉请求。原审法院经审理查明，2008年3月1日，官厅村一组与电建四公司续签租地合同一份，约定，甲方（官厅村一组）将其电厂东路北侧31.6亩土地出租给乙方（电建四公司）使用，租赁期限为：自2008年3月1日至2028年3月止；租金：每亩土地年租金2000元，土地年租金总计63200元；在租赁期间，乙方可根据自己的需要，在所租土地上进行建筑施工及砼成产。合同生效后，电建四公司每年按合同约定如数向官厅村一组支付土地租金，2010年度电建四公司欠付土地租金20400元（此前每年支付一次），2012年以后，电建四公司未支付土地租金。2014年4月9日，官厅村一组向电建四公司发出通知，载明：“西北电力建设第四工程公司：因你公司从2010年起至今为止未缴纳租赁我组（土地位置：官厅村电厂东路北侧，租地面积：31.6亩，约每亩租金贰仟元整）土地租赁金陆万叁仟贰佰元整，已违反合同约定，构成严重违约，同时你公司砼生产所产生的噪音、灰尘以及车辆行驶占用道路，以上已经严重影响到村民的正常生活和身心××，为了维护村民合法合理环境××的正常生活，经过村民小组会议一致通过，鉴于你公司严重违约，现通知你公司终止合同，请你公司于15日内恢复我组土地原状。”电建四公司收到上述解除通知后，于2014年4月18日向官厅村一组发出回复函，载明：“官厅村第一村民小组：贵组2014年4月9日来函收悉，函中所提我单位近年来没有及时支付地租的情况确实存在。但是造成此情况的主要原因是2008年双方签订的地租合同没有明确约定收取地租的方式和收款信息，以往是贵村组每年委派专人来我单位办理收租事宜。2012年以来双方没有及时交流该项工作人员的信息造成此项工作停滞，我单位希望贵方尽快安排接洽解决为盼。”2014年7月18日、8月18日，电建四公司分别向官厅村一组所在的村民委员会账户内转入126400元和20400元，其中126400元为电建四公司2012年3月1日至2014年3月1日期间未付的土地租金，20400元为电建四公司2010年度尚欠的土地租金。另查明，2014年5月电建四公司现场搅拌站的北大门前，被官厅村不明身份的部分村民集聚在一起，打着“我们要生存我们要将无赖污染企业赶出官厅村”横幅标语，垒砖墙将该门封堵。电建四公司所承租的土地为官厅村一组集体建设用地。本案审理期间，官厅村一组认可电建四公司分别于2014年7月18日、8月18日向其所在的官厅村民委员会账户内转入126400元和20400元，视为对其的履行，放弃对其第二项诉请即电建四公司赔偿其自2012年至2014年4月期间的土地租金损失147466元的主张。原审法院经审理认为，官厅村一组与电建四公司于2008年3月1日签订的租地合同，系其双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方当事人应当严格按照约定享受权利、全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。根据涉案租地合同约定，电建四公司每年支付官厅村一组土地租金63200元，该合同虽未约定土地租金支付时间，但每年度内应当支付一次。电建四公司自2010年以来未足额或不支付土地租金，已严重违约，其行为已导致官厅村一组不能实现收取地租的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用》第二十四条“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，官厅村一组于2014年4月9日向电建四公司发出解除合同的通知，电建四公司收到解除合同的通知后法定三个月的除斥期间内，未向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方于2008年签订的租地合同自官厅村一组发出解除通知到达电建四公司时解除。现电建四公司占有官厅村一组的土地不予撤离返还，官厅村一组请求电建四公司立即搬离官厅村电厂东路北侧31.6亩土地，排除对其土地使用权合法权益的妨碍，于法有据，应予支持；关于电建四公司反诉称官厅村一组将其搅拌站南、北大门封堵，造成其巨大经济损失要求赔偿一节，因官厅村一组否认其堵门行为，而电建四公司又未提交相关的证据加以证明，其反诉请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用》第二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，电建四公司返还官厅村一组位于电厂东路北侧31.6亩土地，排除对该土地合法使用的妨碍；二、驳回电建四公司要求官厅村一组赔偿经济损失的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3350元，官厅村一组已预交，反诉案件受理费7616元，电建四公司已预交；本诉案件受理费官厅村一组承担3000元，电建四公司承担350元，连同上述应付之款一并给付官厅村一组；反诉费7616元，由电建四公司自行承担。宣判后，电建四公司不服上述判决，向本院提出上诉称，在双方《租地合同》履行期间，电建四公司均如约付款，其不存在任何拒付租金、改变租赁土地用途等单方违约的情形。官厅村一组单方主张解除合同的行为因不符合约定、法定的解除条件而自始无效，其单方解除租地合同的通知不发生法律效力，电建四公司无需请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。双方租地合同并未约定租金支付方式与期限，故电建四公司可以随时履行，电建四公司以前是在接到官厅村一组催款通知并开具收款收据后方向其支付租金，原审判决认定电建四公司自2010年以来未足额或不支付土地租金已经严重违约，显系错误。官厅村一组单方违约，组织村民在诉争土地内拉扯横幅、围堵大门等方式阻碍导致公司生产长期不能开展经营，应当赔偿由此给电建四公司造成的各项经济损失。一审判决认定事实、适用法律错误。请求：撤销原判，判决驳回官厅村一组的全部诉讼请求，判令双方签订的《租地合同》继续履行，并判令官厅村一组支付电建四公司各项经济损失1150000元，一、二审诉讼费由官厅村一组负担。官厅村一组辩称,虽然《租地合同》未约定租金支付方式与期限，但根据双方续签合同前后的交易习惯来看，电建四公司均为每年度支付年租金，此外，从交易习惯来看，一般也是以每月、每季、每半年、每年为付款期限，而且，电建四公司在其回复函中也明确承认欠付租金的事实；电建四公司上诉称其支付租金的前提是收到官厅村一组的催收通知与收款收据，并无任何事实及法律依据，且官厅村一组在续签协议时就已提供了收款账号，该账户至今仍有效使用。因此，电建四公司系有意拒绝履行付租义务，已构成严重违约，官厅村一组行使解除权合法有效。法律规定的三个月异议期为除斥期间，电建四公司收悉解除通知后，于该期间内怠于向人民法院主张权利，双方租地合同已经实际解除。电建四公司于2014年7月18日、8月18付款时，官厅村一组早已发出书面解除合同的通知，双方租地合同已经解除，故该款项仅为对官厅村一组地租损失的赔偿，并不能视为对双方租地合同的继续履行。官厅村一组从未组织聚众干扰、阻碍电建四公司生产经营。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院认为，电建四公司与官厅村一组签订的《租地合同》，系双方平等协商订立，为当事人真实意思表示，应属有效合同。双方均应依约严格、完全履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。合同签订后，官厅村一组已按照约定将土地交付电建四公司使用，但电建四公司自2012年起即拖欠租金，不履行给付租金义务，并拖欠2010年度的部分租金，已构成严重违约，其行为已导致官厅村一组不能实现收取地租的合同目的。官厅村一组遂于2014年4月9日向电建四公司发出了解除合同的通知，电建四公司业已收到该解除通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。电建四公司在收到官厅村一组的解除合同通知后，并未在三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的租地合同自官厅村一组发出解除通知到达电建四公司时已经解除。因此，原审判决电建四公司返还官厅村一组位于电厂东路北侧的31.6亩土地，并排除对该土地合法使用的妨碍，于法有据，并无不当。电建四公司、官厅村一组在合同中虽未明确约定租金的支付期限，但依据双方对租地合同履行的交易惯例来看，电建四公司是在本年度内向官厅村一组支付租金，另从租赁合同的交易习惯来看，亦通常是以每月、每季、每半年、每年为付款期限，且电建四公司在其给官厅村一组的回复函中也明确承认欠付租金的事实，故电建四公司上诉称双方并未约定租金支付期限，其公司并不存在拖欠租金、违约事实的理由，因与事实不符，依法不能成立。电建四公司辩称其通常是在接到官厅村一组催款通知并开具收款收据后方支付租金，但官厅村一组对此并不认可，且电建四公司亦未提供证据予以证明，另电建四公司也曾多次通过银行转账方式向官厅村一组支付租金，故本院对电建四公司的该辩称理由依法不予采信。电建四公司辩称官厅村一组单方解除合同的行为无效，其公司无需请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力之理由，于法无据，依法不能成立。电建四公司诉称官厅村一组组织村民拉扯横幅、封堵大门、阻碍其公司生产经营，因官厅村一组否认其存在上述行为，且电建四公司又未提供相应的证据加以证明，故对电建四公司要求官厅村一组赔偿经济损失的诉请，本院依法不予支持。综上，电建四公司之上诉请求，依法不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由上诉人电建四公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一六年三月二十四日书 记 员  刘明明