海南省三亚市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）琼02执异46号
异议人（被执行人）:刘聪文，男，汉族，1952年6月15日出生，公民身份号码为460200195206150290，住海南省三亚市金鸡东一巷5号。
委托诉讼代理人：吴开天，海南琼亚律师事务所律师。
申请执行人：湖南中天建设集团有限公司。住所地：湖南省株洲市荷塘区新华东路53号。
法定代表人：刘小红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邢福平，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：叶波，广东百智律师事务所律师。
在本院执行申请执行人湖南中天建设集团有限公司(简称中天公司)与被执行人刘聪文建设工程施工合同纠纷一案中，异议人刘聪文不服，于2016年5月12日向本院提出书面异议。本院于2016年6月18日作出（2016）琼02执异37号执行裁定。异议人刘聪文仍不服，向海南省高级人民法院申请复议。海南省高级人民法院于2016年8月16日作出（2016）琼02执复53号执行裁定，发回本院重新审查。本院受理后，依法重新组成合议庭进行审查，并举行了听证。异议人刘聪文的委托诉讼代理人吴开天，申请执行人中天公司的委托诉讼代理人邢福平、叶波参加了听证。现已审查终结。
异议人刘聪文称，（一）本案执行存在严重的超标的金额查封的情形。本案执行标的额是15182544.98元，而海南省三亚市中级人民法院作出（2015）三亚执字第26号执行裁定，查封了刘聪文所有的金鸡岭花园小区C型2#楼第一层约1180平方米的房产，其评估价约3150万元，明显超标的查封。（二）执行查封措施及评估、拍卖存在不当的情形。金鸡岭花园小区C型2#楼规划为临街连体10户建筑，每户建筑层数为地上4层半（底层为商铺，第2层至第5层为住宅），每户为一独立使用单位，不能按层分割使用。如铺面拍卖成交，铺面之上的第2-5层房屋就无法使用，变成废房。因此，异议人刘聪文主张执行行为违法，提出请求：一、解除铺面7、铺面8、铺面9、铺面10的查封措施；二、终止对铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5、铺面6的拍卖。
申请执行人中天公司称，（一）关于超面积查封的问题。中天公司申请执行时未知查封财产的价值，在执行中经过评估后才知道其价格。根据评估的结果，中天公司可以对查封财产的面积作出让步，现在主动申请只要拍卖5间铺面，解封另5间铺面，即拍卖1至5号铺面。1至5号铺面的评估价值共为1696.75万元，而刘聪文尚欠中天公司工程款本金1357万元、利息144万元（利息计至2016年8月5日，扣减法院已执行利息款110万元）、电费等其他款项，共计1600万元。（二）关于执行查封措施及评估、拍卖不当的问题。中天公司申请查封第一层铺面没有错，该楼房的设计已经将铺面与住房楼梯分开，拍卖不影响铺面和房屋的使用功能，相关部分事实已由海南省高级人民法院作出认定。解决本案争议问题的关键是要刘聪文付款实现所欠中天公司的债权即可。
本院查明，关于中天公司与刘聪文建设工程施工合同纠纷上诉一案，海南省高级人民法院于2015年6月17日作出（2015）琼环民终字第11号民事判决，其主要内容为：1.限刘聪文自本判决生效之日起十日内向中天公司支付工程款13572626.7元及利息（其中欠付工程款11118995.4元，自2014年1月31日起，以11118995.4元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计至实际付清之日止；未退还工程质量保修金2453631.3元，自2015年2月1日起，以2453631.3元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计至实际付清之日止）；2.刘聪文自本判决生效之日起十日内向中天公司支付临时接电费押金63000元、临时围墙建设费250000元；3.如刘聪文未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；4.一审、二审案件受理费共计278170元，由中天公司负担66761元，由刘聪文负担211409元。刘聪文于2015年6月23日签收该判决，但未按该生效判决履行义务，中天公司遂向本院申请强制执行。
在执行过程中，2015年7月14日，本院作出（2015）三亚执字第26号执行裁定，第二项为：查封被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路金鸡岭花园小区C型2#楼第一层约1180平方米的房产[土地房屋权证号为三土房（2009）字第09601号]；查封期限为三年。2015年11月3日，本院执行刘聪文110万元支付给中天公司。经本院司法委托，三亚合利测绘服务有限公司于2016年1月7日对金鸡岭花园小区C型2#楼第一层进行了整体与分户测绘，测绘第一层建筑面积为1183.36平方米，同时也测绘了每间铺面的建筑面积（即1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5、铺面6、铺面7、铺面8、铺面9、铺面10，铺面顺序为自西往东排列编号）。2016年2月23日，海南汇德土地房地产评估咨询有限公司作出海南汇德[2016]房（估）字第1643R18号《房地产估价鉴定报告》，其评估结论为：金鸡岭花园小区C型2#楼第一层评估价为31502000元，其中铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面8、铺面9、铺面10的测绘面积均为120.16平方米，每间铺面评估价均为319.19万元；铺面5的测绘面积为127.99平方米，估价为339.99万元；铺面6的测绘面积为132.17平方米，估价为351.10万元；铺面7的测绘面积为82.08平方米，估价为224.78万元。根据司法评估结果，本院于2016年4月18日作出（2016）琼02执恢10号执行裁定，拍卖被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路三亚市一中正门斜对面金鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产的铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5、铺面6[以上房产尚未办理初始登记，其土地房屋权证号为：三土房（2009）字第09601号]。2016年5月12日，刘聪文向本院提出执行异议。
在案件审查过程中，中天公司于2016年9月28日向本院申请：1.同意解除铺面6、铺面7、铺面8、铺面9、铺面10的房产查封；2.请求拍卖鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产的铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5。
经本院核算，截止2016年8月5日，刘聪文应向中天公司支付工程款本金12472626.7元（扣减已执行款项110万元）、利息2460607.75元[根据（2015）琼环民终字第11号民事判决确定的方法分段计算]、临时接电费押金63000元、临时围墙建设费250000元，应承担诉讼费211409元、执行费81976.16元，共计15539619.61元[刘聪文应负担的鉴定费、测绘费暂不计算在内]。
另查明，执行标的物房产尚未办理初始房产登记，房产所占土地在三土房（2009）字第09601号《土地房屋权证》所载范围内。经实地勘察，金鸡岭花园小区C型2#楼第二至五层楼的上下楼梯在背街一面，与第一层商铺是独立分开的。
本院认为，本案的焦点问题为：一是是否存在超面积查封；二是单独拍卖第一层铺面是否影响其上各层楼房的正常使用。
一、关于超面积查封的问题
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结……但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，本院裁定查封刘聪文所有的金鸡岭花园小区C型2#楼第一层的10间铺面，而在案件审查中，中天公司已申请解除5间铺面即铺面6、铺面7、铺面8、铺面9、铺面10等的查封，已超出了刘聪文的异议范围，是对其自身民事权利和诉讼权利的处分，并未违反法律法规的禁止性规定，本院应予以准许，解除对铺面6、铺面7、铺面8、铺面9、铺面10等房产的查封。其余的铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5的评估价共为1616.75万元（319.19万元×4＋339.99万元），其评估价与刘聪文所欠债权额及应承担执行费用的总数额15539619.61元相当，理应依法予以继续查封。
二、关于单独拍卖第一层铺面是否影响其上各层楼房正常使用的问题
经查，金鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产是商铺，第二至五层房产是住宅，第一层铺面与其上第二至五层楼房住宅均分开独立，每个楼梯道属铺面与第二至五层各层楼房住宅的公共楼梯通道，拍卖第一层铺面不影响其上各层楼房住宅的正常使用，本院对铺面的执行行为并不违反法律规定。因此，刘聪文请求终止拍卖与客观事实不相符合，其理由不能成立。现中天公司已申请只对铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5进行拍卖，本院予以照准。
综上所述，刘聪文请求解除三亚市凤凰路金鸡岭花园小区C型2#楼第一层部分房产的查封，本院予以支持，其请求停止查封房产的拍卖，予以部分支持，其他请求与法律规定不相符合，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第二百二十五条、第二百四十四条、第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条之规定，裁定如下：
一、变更本院（2015）三亚执字第26号执行裁定第二项“查封被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路金鸡岭花园小区C型2#楼第一层约1180平方米的房产[土地房屋权证号为三土房（2009）字第09601号]。查封期限为三年”为：查封被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路金鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产中的铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5[面积共为608.63平方米，土地房屋权证号为三土房（2009）字第09601号，铺面编号自西往东]，查封期限为三年[自（2015）三亚执字第26号执行裁定生效之日起算]；
二、解除本院（2015）三亚执字第26号执行裁定对被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路金鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产中的铺面6、铺面7、铺面8、铺面9、铺面10的查封；
三、变更本院（2016）琼02执恢10号执行裁定“拍卖被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路三亚市一中正门斜对面金鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产的铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5、铺面6[以上房产尚未办理初始登记，其土地房屋权证号为：三土房（2009）字第09601号]”为：拍卖被执行人刘聪文所有的位于三亚市凤凰路金鸡岭花园小区C型2#楼第一层房产中的铺面1、铺面2、铺面3、铺面4、铺面5[土地房屋权证号为三土房（2009）字第09601号，铺面编号自西往东];
四、驳回异议人（被执行人）刘聪文的其他执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向海南省高级人民法院申请复议。
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案件唯一码
审 判 长 梁 朝
审 判 员 黄卫南
审 判 员 林元贵
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 柯 虹
附法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第二百二十五条
当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
第二百四十七条财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、
冻结财产的规定
第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。