安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第00539号
原告：合肥金达物业服务有限公司，住所地合肥市繁华大道6419号格林丽景小区二楼201、202、203、205、207室。
法定代表人：褚学进，经理。
委托代理人：郑宏伟，安徽庐州律师事务所律师。
委托代理人：盛晓云，安徽庐州律师事务所实习律师。
被告：郑路，男，1983年8月6日出生，男，4S店售后，住合肥市包河区。
原告合肥金达物业服务有限公司诉被告郑路物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法由审判员张鹭菊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥金达物业服务有限公司的委托代理人郑宏伟，被告郑路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥金达物业服务有限公司诉称：原告就华盛.格林丽景小区物业服务与合肥华盛房地产开发有限公司签订了《华盛.格林丽景小区前期物业管理委托合同》，后与各业主（××）签订了《承诺书》，各业主承诺遵守《业主服务手册》中的《华盛.格林丽景小区临时管理规约》。该委托及规约对物业管理费用的收取标准、收取方式及逾期缴纳物业费应支付的违约金等事宜均作了明确而具体的约定，如物业服务费按各业主所拥有的建筑面积缴纳，高层住宅为每平方米1.00元，商铺为每平方米1.10元；自2013年1月1日起实行一费制收费，高层建筑为每平方米1.20元。该被告房屋为高层住宅，面积为89.42平方米。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，然而被告却没有按照约定支付自2013年1月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费用。
综上所述，为维护原告的合法权益，请求判令1、被告立即支付拖欠原告的物业服务费2575元、违约金317元；2、由被告支付本案的全部诉讼费用。
被告郑路辩称：1、合肥金达物业服务有限公司与合肥华盛房地产开发有限责任公司签订的《华盛.格林丽景前期物业管理委托合同》无效；2、合肥金达物业服务有限公司自2011年7月1日进入格林丽景小区服务时并未取得相关资质，是一家典型的“黑物业”。由于合肥金达物业服务有限公司不具备相关资质和服务能力，导致格林丽景服务严重缺失，多次给业主的公私财物造成重大损失，长期以来生活在如此不安全的小区，给被告人的身心健康带来严重影响，同时极其混乱的物业服务状况也导致本小区的房屋交易价格明显降低，影响被告人的房产价值；3、原告声称的《华盛.格林丽景小区临时管理规约》并非其与业主签订。业主手上的临时管理规约是和华盛公司签订的。原告手上所谓的临时管理规约，业主签字仅代表会遵守之前的管理规约内容，并非认可原告在小区从事物业管理行为的合法性。所以被告手上的管理规约才是真正的管理规约，原告提供的证据，没有任何参考价值，且涉嫌捏造证据；4、原告声称积极履行义务与事实严重不符。其未积极履行物业承接查验义务。导致3年以来，消防，绿化均未与建设单位进行移交。消防栓经常无水，灭火器大都缺失和过期，给小区业主带来严重的安全隐患。绿化一直未有维护。游泳池直接不具备使用条件。电梯基坑长期积水，至今没有解决。业主反映的房屋质量问题，不与建设单位积极进行对接，直至拖过保修期。业主多次被困电梯，物业从未施救，都是业主进行自救。原告从未向小区业主公示过账目，从未提供和移交利用公共设施和公共部位从事经营活动的收入（停车费广告费等）。业主委员会曾多次催促，仍无结果。按照合肥市物业服务收费标准，原告至少要提供丙级的物业服务标准才能对应其收费标准，但是原告连丁级服务标准也达不到；5、小区居民在主管部门的帮助下，成立业主委员会，业主委员会对物业公司的服务缺失行为，多次发函要求整改，甚至同车谷社区一起开联席会议，要求原告积极整改。但是，原告依然我行我素，拒不整改。
综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，而且涉嫌违法和犯罪，伤害被告的利益。被告并不愿意拖欠物业费，但是原告并不是合法的收费主体，并未提供正常的物业服务。现请求法院维护被告的合法权益。
经审理查明：原告合肥金达物业服务有限公司经工商行政管理机关批准成立于2010年10月8日，经营期限至2020年9月29日，其经营范围为物业管理、中介服务等内容；公司服务价格登记证号码为皖价服证第01070148号，有效期限自2012年3月至2014年3月；服务资质三级（准予从事物业管理活动时间自2012年6月26日）。
2010年12月26日，合肥华盛房地产开发有限责任公司作为委托方（甲方）与受托方的合肥金达物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》一份，合同约定由甲方选聘乙方对华盛.格林丽景小区提供前期物业管理服务。同时合同对各自的权利、义务，物业服务内容、质量，收费标准以及逾期交纳物业管理服务等费用的违约责任等进行了约定。
其中对服务费用以及收取方式，合同第三章第五条、第六条主要约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅为1.00元/月/㎡，商业物业为1.10元/月/㎡；业主和物业使用人，逾期不缴纳物业管理服务费的，乙方有权依法收缴。
物业管理服务费由乙方根据物业管理条例及相关规定向业主预收或实收，预收期限不得超过国家规定或超过六个月。
公用水电（含损耗），应向业主按实分摊计量，不得提高水电价格，乙方分摊时要张榜公布，接受业主监督。
对于违约责任，合同第二十二条约定为：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交费用日3‰的标准向乙方支付违约金。
对委托管理期限，合同第二十五条主要约定：自签订之日起至整四年为止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
合同签订后，原告合肥金达物业服务有限公司依约在格林丽景小区从事物业管理服务工作。在原告管理服务期间，2013年12月10日，格林丽景小区业主委员会曾以《格业委函（2013）1号工作函》方式向原告致函，提出在12月底前对管理中存在的突出问题进行整改等，主要有：1、完善小区卫生管理制度，制定明确的卫生管理责任制度，对卫生死角如地下车库出入口游泳池一角进行一次集中清理，清除位于22栋和21栋之间的垃圾站；2、严格执行机动车出入登记等管理制度，解决车辆乱停放等问题，制止闲杂人员进入小区；3、约束并及时予以制止小区内业主不遵守管理规约的不文明行为；4、及时督促开发商企业解决房屋漏水、电梯漏水等问题，对电梯的顶部进行封闭处理，修复××人通道的护栏；5、对小区的消防设施，绿化和水系进行定期维护。原告收到后针对管理中存在的问题在12月12日以《金物字（2013）42号文件》答复，意见主要为：园区确实存在诸多问题，这些问题不仅仅是物业管理的问题，例如贵会提出的督促开发商解决房屋质量问题、约束业主不文明行为等。这些需要贵会和业主们一起协助物业公司来解决。文明的小区需要大家一起来打造，期待与贵会面对面的真诚交流沟通。
2014年12月31日，原告与格林丽景小区业主委员会以及新接收物业企业安徽恒宇物业服务有限公司三方办理了移交手续，共同签订了《格林丽景小区固定资产及预交物业费用移交协议》后撤出该小区。
另查明，被告郑路系格林丽景小区6栋609室业主，该房屋建筑面积89.42平方米，房屋类型为高层住宅。2012年1月1日，被告作为购房人在合肥华盛房地产开发有限责任公司的《业主服务手册.承诺书》处签名，承诺书内容为“本人（单位）已经详细阅读并理解《华盛.格林丽景小区临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书。”另被告自2013年1月1日实行一费制（1.20元/月/㎡）后至2014年12月31日期间未交物业服务费用。
以上事实，有《前期物业管理委托合同》、《业主服务手册.承诺书》、营业执照、服务价格登记证，资质证书，《格业委函（2013）1号工作函》、《金物字（2013）42号文件》，《格林丽景小区固定资产及预交物业费用移交协议》以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告合肥金达物业服务有限公司进驻华盛.格林丽景小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位合肥华盛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告郑路在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。
合同履行期间，原告合肥金达物业服务有限公司依约为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告未向原告合肥金达物业服务有限公司交纳自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为2575元，已经违反了合同第五条、第六条的相关约定；同时国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定业主的义务就有“按时交纳物业服务费用”，被告违反了合同约定和法律的规定。但本院同时认为原告在物业服务期间，包括业主委员会在内曾经已就物业服务的质量等问题向原告发函要求过整改，原告收悉后也承认园区确实存在诸多问题，据此也可以反映出物业公司在此期间的服务确实存在着一定的瑕疵，故本院综合案情，酌情对物业服务期间的物业费按原收费标准酌减30%，即被告应按应付物业管理服务费2575元的70%为1802元向原告交付。
对于原告主张的逾期付款违约金请求，本院认为，对于物业费的具体缴费时间，《前期物业管理委托合同》没有明确约定，但该合同明确约定对物业费实行预收，根据物业服务行业的交易习惯，物业服务费用通常也是采取按月、按季度或每半年提前预收的方式进行，同时作为业主依法负有按时交纳物业服务费用是其一项义务。本案中，针对物业服务的特点，物业企业按照物业服务合同的约定，在业主所属区域进行物业服务和管理，在每一个年度终了时，当然有权收取本年度的物业费用，作为业主也理应当将本年度所欠物业费用予以交付，而被告已经连续不交纳物业费用，应视为不履行合同义务。原告现依据本案实际情况，以2013年12月31日之前所欠物业费为基数，自2014年1月1日起计算至2014年12月31日，以及此后以所欠物业费总额为基数，自2015年1月1日起，顺延计算逾期付款的违约金，其分段计取方式，符合常理和法律的规定，本院对此予以支持。虽原告对具体违约标准计算方式由合同约定的日3‰，自愿予以调整为按年利率24.6%计算，但本院认为根据物业服务合同的特点，其法律关系不等同于民间借贷，因此原告主张违约金计算标准以银行同期贷款利率的四倍计算，其请求不妥，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对原告提出的违约金数额予以核减，具体可按银行同期同类贷款年利率标准计取。
对于被告的相关辩称意见，本院认为，原告系依法设立的从事物业管理的有限责任公司，在管理服务期间相应取得了资质和收费许可，对此有行政主管机关颁发的企业法人营业执照、资质证书、收费许可证在卷佐证。审理中被告虽然提供照片，但因照片不能反映出拍摄的时间，以及也未有证明原告对物业管理存在有连续、持续性不作为的证据，从而有构成了根本违约的状态；且其提交的相关业主联名签署的评价意见，因业主与原告之间客观上存在有利害关系，故其证明力显然不足，所以被告以此等作为不缴纳物业费用的抗辩理由，依据不足，其相关辩称意见本院不予采纳。至于被告认为原告入驻小区时未予取得相关资质，请求法院要求原告予以赔偿、补偿等，因未提出反诉请求，不属本案的审理范围，如有纠纷可另案处理。
综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑路于本判决生效之日起十日内支付原告合肥金达物业服务有限公司物业管理费计1802元以及违约金（违约金分段计算为，以901元为基数，自2014年1月1日起计算至2014年12月31日，以1802元为基数，自2015年1月1日计算至本判决确定的给付日止，均按同期同类中国人民银行贷款利率计算）；
二、驳回原告合肥金达物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告合肥金达物业服务有限公司负担5元，被告郑路负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张鹭菊
二〇一五年四月二十三日
书记员 朱丽萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。