辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民终再字第18号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）霍冬媛，女，无职业。
委托代理人张文普，系辽宁金健民律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）邹昆，男，无职业。
委托代理人王嘉冠，系辽宁昌信律师事务所律师。
原审被上诉人（一审第三人）大连隆成地产集团有限公司。住所地瓦房店市祝华办事处砟窑路*号。
法定代表人滕飞，系该公司总经理。
委托代理人俞陈，男，汉族，1975年11月5日出生，系该公司开发部经理。
原审被上诉人（一审第三人）高航，男。
申请再审人霍冬媛与被申请人邹昆、原审被上诉人大连隆成地产集团有限公司（原名大连隆成房地产开发有限公司，以下简称“隆成公司”）、高航房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2011年11月25日作出（2011）瓦民初字第1129号民事判决。邹昆不服，上诉至本院。本院于2013年5月15日作出（2013）大民二终字第280号民事判决。霍冬媛不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2013年9月22日作出（2013）辽审四民申字第00744号民事�定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人霍冬媛的委托代理人张文普、被申请人邹昆及其委托代理人王嘉冠、原审被上诉人隆成公司的委托代理人俞陈、原审被上诉人高航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹昆一审时诉称，2007年10月19日，邹昆向霍冬媛借款20万元，约定用隆成领秀3#-1-2-1号商品房作为还款保证，期限两个月，到期未还，可用房屋抵顶。2007年10月25日，邹昆与霍冬媛及第三人大连隆成房地产开发有限公司（现名大连隆成地产集团有限公司）又签订一份《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》，邹昆将房屋交霍冬媛暂管。2007年12月17日，邹昆以转账支票方式通过见证人高航向霍冬媛还款20万元。后多次要求霍冬媛返还房屋，霍冬媛一直拖延不还。近日邹昆发现霍冬媛在2009年1月12日就案涉房屋又与案外�景善庆签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》。要求确认邹昆与霍冬媛及隆成公司在2007年10月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》无效，霍冬媛返还隆成领秀3#-1-2-1号商品房。
霍冬媛辩称，不同意邹昆的诉讼请求。第一，如邹昆已还款，就应在2009年12月17日之前，向霍冬媛主张返还房屋。而邹昆在2011年1月10日向法院提起诉讼，已超过诉讼时效；第二，霍冬媛与邹昆在2007年10月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》合法有效。2007年10月19日，邹昆向霍冬媛借款20万元时约定利息5分钱。2007年10月25日，邹昆提出无能力偿还霍冬媛20万元及利息，以案涉房屋直接抵顶20万元借款本金及利息。双方通过隆成公司签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》。双方的借贷关系转化为房�买卖关系。案涉补充协议书不符合合同法规定的合同无效的情形。霍冬媛将该房卖给案外人景善庆时也签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》，也经过了开发商的确认，是合法转让。
隆成公司未予答辩。
高航述称，高航是邹昆、霍冬媛之间借贷关系的中间人，知道邹昆将案涉房屋以借款20万元及利息抵顶给霍冬媛。至于邹昆是否向霍冬媛偿还借款20万元高航不清楚。邹昆给高航的20万元支票是邹昆向高航偿还借款，与本案无关。高航与邹昆之间有借条，在还款时当场撕掉了。
辽宁省瓦房店市人民法院一审查明，2007年10月19日，邹昆与霍冬媛签订《借款抵押偿还协议》，约定：“霍冬媛借给邹昆人民币20万元整，用隆成领秀3#-1-2-1作为还款保证。期限为2个月，续期到期借款未还，可用借款抵顶房屋。此房在借款保证期间，邹昆有权出售房屋，但是售房款必须先偿还借款息。”贷款人霍冬媛、借款人邹昆、见证人高航分别在借款抵押偿还协议上签名。
2007年10月25日，隆成公司（甲方）、邹昆（乙方）、霍冬媛（丙方）签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》，约定：一、甲方将隆成领秀3#-1-2-1商品房（单价2836元／平方米建筑面积、总价款356910.60元）用于抵付给乙方的工程款，甲、乙双方已确定按上述价格计算，抵付人民币356910.60元工程款，乙方须向甲方出具工程款发票。二、乙方现决定将该房屋以356910.60元转让给丙方，为方便丙方办理房屋所有权证书，甲方配合提供有关手续，除房屋产权手续之外所发生的法律责任由乙方、丙方承担。办理房屋产权证书所发生的有关税费均由乙、丙方承担。三、甲方应乙方的要求与丙方签订该房屋的商品房买卖合同，该房屋购房款356910.60元由乙方实际收取。该商品房买卖合同及房款专用发票仅供丙方办理房屋所有权证书使用。四、乙方须在甲、丙双方签订商品房买卖合同的同时按本协议第一条约定的数额向甲方开具工程款发票。五、乙方保证并能承诺除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该商品房买卖合同中涉及甲方的义务、责任均由乙方承担。丙方也保证承诺凡发生与该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，涉及到甲方的应由甲方主张。六、丙方不得向甲方退房，如因该房屋出现纠纷均由乙、丙双方自行处理，无论何种原因导致丙方退房的，丙方将房屋交还乙方的同时，乙方都应将其收取的丙方的房款及应承担的违约金、赔偿的损失等返还丙方，甲方对丙方及乙方无返款、承担违约责任及赔偿损失的义务。七、本协议为甲方与丙方签订的商品房买卖合同的补充协议。丙方作为甲方开发的居住小区的�主，享受与其他业主一样的权利并承担相应的义务。商品房买卖合同与本协议如有不符之处，以本协议为准。八、本补充协议书自甲乙丙三方签字盖章之日起生效等。三方当事人均在协议书上盖章及签名。邹昆主张该《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》是用房屋作为还款保证的借款抵押协议，霍冬媛辩称该补充协议是邹昆无力偿还借款而用抵押房屋抵顶借款所签订的商品房买卖合同。
另查，邹昆于2007年12月20日交付给第三人高航金额为20万元的中国工商银行转账支票一张，邹昆主张用该转账支票通过中间人高航向霍冬媛偿还借款，霍冬媛否认收到邹昆偿还的借款20万元；高航未否认收到邹昆交付的金额为20万元的转账支票，但述称是邹昆用该支票向自己偿还借款，与霍冬媛无关，邹昆偿还借款后，已将借条收回。
再查，邹昆在庭审中自认偿还借�后正常情况下将借款手续收回。霍冬媛现仍持有邹昆签字的借款抵押偿还协议原件。
邹昆向一审法院提交与郑某通话的视听资料，用以证明邹昆通过郑某认识高航，当时邹昆通过郑某联系高航，邹昆以及郑某一同向高航交付金额为20万元的转帐支票用以偿还借霍冬媛的20万元。当时高航称借款协议未带，等事后通过郑某转交给邹昆，但霍冬媛及高航至今拒绝给付借款手续；霍冬媛申请证人郑某出庭作证。郑某在庭审中证明他本人是邹昆与高航认识的介绍人。邹昆与高航有借贷关系，邹昆给高航的20万元转账支票是向高航偿还借款。邹昆与霍冬媛之间是否存在借贷关系不清楚。
辽宁省瓦房店市人民法院一审认为，邹昆、霍冬媛、隆成公司于2007年10月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》的内容可以确定三个合同关系：第一是邹昆与第三人之间的以房抵顶工程款的合同关系；第二是邹昆将抵顶获得的房屋给付请求权以抵债的方式转让给霍冬媛的合同关系；第三是基于前面两个合同关系在霍冬媛与隆成公司之间产生的霍冬媛取得了争议房屋的给付请求权的合同关系。该《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》是邹昆、霍冬媛的真实意思表示，符合相关法律规定，合同成立、有效，对双方当事人具有法律约束力。霍冬媛根据该补充协议取得了案涉房屋的占有、使用等权利。对邹昆提出《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》是用房屋作为还款保证的借款抵押协议的主张，应不予支持。
《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》订立近两个月时，邹昆给付高航工商银行转账支票1张，金额20万元，邹昆通过提交与郑某的谈话录音作为证明20万元转账支票是通过高航向霍冬媛偿还借款20万元的事实，证人郑某在庭审中证明邹昆是向高航偿还借款20万元，邹昆是否向霍冬媛借款不清楚。因邹昆提交的视听资料与证人证言不一致，对视听资料的真实性不予采信；另外，在邹昆支付此20万元之前，邹昆、霍冬媛之间的借款抵押偿还协议已经通过以争议房屋抵债的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》已经生效，对原以房抵债合同的效力没有任何影响；邹昆在庭审中自认偿还借款后收回借条，现邹昆出具的借款抵押偿还协议原件仍由霍冬媛持有。故该20万元的性质依据现有证据应认定为邹昆履行其与高航之间的借款合同。对邹昆提出已向霍冬媛偿还借款的主张，因证据不足，不予支持。
据此，对邹昆要求确认与霍冬媛及隆成公司在2007年10月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》无效及要求霍冬媛返还�成领秀3#-1-2-1号商品房的诉讼请求不予支持。综上，辽宁省瓦房店市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回邹昆的诉讼请求。案件受理费100元，由邹昆负担。
宣判后，邹昆不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持邹昆全部一审诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审法院认定事实错误。本案是请求法院确认邹昆、霍冬媛及隆成公司在2007年10月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》效力之诉，就应审查合同是否符合合同成立的构成要件以及是否违法，而一审法院对是否还款和如何还款进行审判，明显错误。邹昆向霍冬媛借款20万元2007年12月19日到期，实际还款日12月20日。因邹昆不认识霍冬媛，才于12月20日将20万支票给见证人高航转交霍冬媛。高航承认该日收到20万元。该节事实已经形成完整的证据链条，可以证明邹昆借款已还清的主张。高航的辩解和证人郑某的矛盾证言无法对抗该借款过程中的所有书证。二、一审法院适用法律错误。本案应根据担保法第41、42条关于房屋抵押应到房产部门办理抵押登记，未办理，依据担保法若干问题的解释第49条第1款应认定抵押无效，并按物权法相关规定审判。
霍冬媛、高航表示服从一审判决。
隆成公司未发表意见。
本院二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院二审认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为邹昆、霍冬媛、隆成公司签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》实际为房屋买卖合同还是抵押合同。本院认为，案涉《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》实际为邹昆为担保霍冬媛出借给邹昆的20万元借款而签订的抵押合同。具体理由如下：邹昆、霍冬媛与见证人高航在签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》前一周曾签订借款抵押偿还协议，约定霍冬媛借给邹昆20万元，用案涉房屋作为还款保证，还款日期为2007年12月20日。而邹昆就在2007年12月20日给付见证人高航20万元支票。虽然高航主张该20万元是高航出借给邹昆的款项，邹昆是向高航还款，不是向霍冬媛还款，但高航未提交证据证明其与邹昆之间存在借贷关系。且高航在二审庭审过程中自述，其不清楚何时将20万元出借给邹昆的、利息如何约定，也不清楚收到邹昆20万元支票后将支票存到了何处。若真实情况如高航所述，其作为借款给邹昆的债权人，却对借款给邹昆当时的情况及邹昆还款后款项的去向均不清楚，不尽合理。加之，邹昆向见证人高航偿还的20万元款项，数额与实际还款的日期均与邹昆、霍冬媛、高航签订的借款抵押偿还协议约定的借款数额、还款日期一致，且高航作为见证人本就承担着见证借款、还款过程的责任，邹昆向见证人还款，由见证人向霍冬媛转交款项亦符合常理，故可认定邹昆向见证人高航给付的20万元款项就是邹昆向霍冬媛偿还的借款。既然邹昆已向霍冬媛还清了欠款，霍冬媛主张的邹昆将案涉房屋抵顶给霍冬媛偿还欠款及利息的主张即无事实依据。且因一般的房屋买卖合同应包括买卖标的房屋、价款、给付价款的期限和方式等条款，但案涉房屋买卖协议却未约定给付价款的期限和方式。又因一般的房屋买卖，买房人应及时付清房款才能占有使用房屋。而霍冬媛虽主张以邹昆欠其的20万元借款及利息抵顶房款，但霍冬媛未提交证据证明20万元自2007年10月19日至2007年10月25日七天时间的利息足以抵顶除20万元外的剩余15万余元的�款。据此，可以认定在邹昆、霍冬媛签订借款抵押偿还协议后的一周时间，邹昆、霍冬媛又签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》显然是因办理不了案涉房屋的抵押物登记，为达到以案涉房屋担保借款的目的而签订的名为房屋买卖协议、实际则为担保合同的协议。故《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》不发生房屋买卖的法律效力，原审判决认定《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》合法有效显为不妥，本院予以纠正。且如上所述，邹昆已向霍冬媛还清20万元借款，故其有权要求霍冬媛返还案涉房屋。
关于霍冬媛提出的邹昆的请求已超过诉讼时效的问题。本院认为，邹昆的诉讼请求为确认《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》无效，霍冬媛返还案涉房屋，其主张的是物权请求权，不适用诉讼时�制度，故霍冬媛的此项主张无法律依据，本院不予支持。故判决：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2011）瓦民初字第1129号民事判决；二、邹昆、霍冬媛与大连隆成地产集团有限公司于2007年10月25日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》无效；三、霍冬媛自本判决发生法律效力之日起十五日内将隆成领秀3#-1-2-1号房屋返还给邹昆。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元（邹昆预交），由霍冬媛承担。
霍冬媛的再审请求是，撤销大连市中级人民法院（2013）大民二终字第280号民事判决，驳回邹昆的诉讼请求。其依据事实与理由是，一、原二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审法院对一审法院认定的事实予以确认后，却又作出与一审法院相反的认定。自相矛盾，不能自圆其说。2、一审法院认定的事实，是充分依据了各方�事人提交的证据，而二审法院认定的事实没有任何证据依据，全凭主观臆断和推测，推定债务已清偿的结果而认定案涉房屋买卖协议无效。3、大连中院认定事实错误。4、案涉房屋买卖协议不具备法定无效的情形。二、原二审判决适用法律确有错误。1、认定的邹昆主张的是物权请求权，不适用诉讼时效制度，没有法律依据。2、本案适用诉讼时效制度。3、原二审判决认定一审法院认定事实正确，亦无关于一审法院适用法律错误或是认定基本事实不清的认定，但却以一审法院认定事实错误或适用法律错误或认定基本事实不清为由作出判决。
本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。另查明，邹昆与霍冬媛签订《借款抵押偿还协议》后，因案涉房屋未取得产权证，无法在房地产管理部门办理抵押登记，双方经协商，与隆成公司共同签订了《﹤商品房买卖合同�补充协议书三方（以房抵款）》。
本院再审认为，虽然邹昆和霍冬媛借款时的本意是以案涉房屋作为还款的担保，但在该房屋无法办理抵押登记手续的情况下，双方与隆成公司共同签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》中并未提到抵押字样，邹昆证明该协议实为抵押合同的证据不足，应按协议的字义认定为邹昆将抵顶工程款而有权处分的房屋卖给霍冬媛。该协议合法有效。原一审判决认为该协议确定了三个法律关系并无不当，二审认定该协议实为担保合同不妥。邹昆主张已通过高航向霍冬媛还款20万元，但霍冬媛实际并未收到20万元。高航并不是霍冬媛与邹昆借贷关系中霍冬媛一方的代理人，无论邹昆的本意是通过高航向霍冬媛还款还是还以前向高航借的款，只要霍冬媛未收到该款，均不应认定邹昆已向霍冬媛还款。而且霍冬媛在《借款抵�偿还协议》和《﹤商品房买卖合同﹥补充协议书三方（以房抵款）》上均亲笔署名，而邹昆还款时却交给高航，同时既未收回《借款抵押偿还协议》又未要求高航出据字据不符合情理。另外，邹昆关于给付高航的20万元款项是还霍冬媛的借款的证据亦不足。原二审认为邹昆给付高航的20万元款项就是邹昆向霍冬媛偿还的借款，进而认为邹昆已向霍冬媛还清了欠款不妥，应予纠正。综上，原一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，原二审予以改判不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）大民二终字第280号民事判决；
二、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2011）瓦民初字第1129号民事判决。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元（邹昆预交），由被上诉人�昆承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 劲
审 判 员 徐凤新
代理审判员 张 燕
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 宋晓娜
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。