江苏省南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0102执异166号
案外人：吕家翠，女，1963年5月29日生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。
申请执行人：蒋林峰，男，1987年3月13日生，汉族，住南京市玄武区。
被执行人：巢湖世纪泽华商贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市含山县韶关东路北侧富鸿商城2号楼。
法定代表人：潘超。
被执行人潘超，男，1967年12月10日生，汉族，住江苏省溧水县。
被执行人：刘春兰，女，1969年6月15日生，汉族，住安徽省巢湖市。
被执行人：潘涛，男，1971年8月5日生，汉族，住杭州市萧山区。
被执行人：安徽泽华超市有限责任公司，住所地在安徽省巢湖市世纪新都东塘路72号。
法定代表人：潘超。
在本院执行申请执行人蒋林峰与被执行人巢湖世纪泽华商贸有限公司（以下简称泽华商贸公司）、潘超、刘春兰、潘涛、安徽泽华超市有限责任公司（以下简称泽华超市公司）民间借贷纠纷一案中，案外人吕家翠对本院执行安徽省含山县昭关东路北侧2#楼-101-101号房屋（以下简称昭关东路2#楼-101-101）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人吕家翠称：2017年5月24日法院向案外人送达了（2016）苏0102执1640号执行公告，责令昭关东路2#楼-101-101号房屋内居住、使用人员于2017年6月9日迁出该房屋，并将房屋内的物品全部清空，而案外人与泽华商贸公司于2013年3月6日签订了两份《商业房屋租赁合同》，承租并使用上述房屋，案外人与申请人蒋林峰订立抵押合同在后，根据法律规定，原租赁关系不受该抵押权的影响，并对抵押物的受让人继续有效。法院迁出公告损害了案外人作为合法承租人的权益，故提出执行异议，请求法院撤销（2016）苏0102执1640号强制迁出执行公告。
本院查明：2015年12月14日本院就蒋林峰诉泽华商贸公司、潘超、刘春兰、潘涛、泽华超市公司民间借贷纠纷一案作出（2015）玄商初字第924号民事判决书，判令：一、泽华商贸公司于本判决生效之日起十日内偿还蒋林峰借款本金5426990元、律师费50000元及相应逾期利息（自2015年1月31日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率4倍的标准计算）。二、蒋林峰在6000000元范围内有权对泽华商贸公司的抵押物昭关东路2#楼-101-101房产（抵押设立登记时间为2014年4月18日）折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。三、蒋林峰对抵押物实现优先受偿权后仍无法实现的债权部分有权要求潘超、刘春兰、潘涛、泽华超市公司承担连带还款责任等。
因泽华商贸公司、潘超、刘春兰、潘涛、泽华超市公司未履行上述判决书所确定的义务，蒋林峰向本院申请强制执行，执行案件案号为（2016）苏0102执1640号。执行过程中，本院于2017年5月24日发出（2016）苏0102执1640号执行公告：责令昭关东路2#楼-101-101房屋内的居住、使用人员于2017年6月9日前迁出，并将室内物品清空。案外人吕家翠遂向本院提出书面的执行异议。
一、为证明与被执行人泽华商贸公司及潘超存在租赁关系，案外人提供了下列证据：
1、落款时间为2013年3月6日的《商业房屋租赁合同》2份，第1份合同记载：合同甲方（出租人）泽华商贸公司，乙方（承租人）为吕家翠；甲方将昭关东路北侧2#-1层-101-101室（1497.86平方米）、103-103室（2081.66平方米）、104-104室（1272.37平方米）、105-105室（2511.99平方米）、106-106室（2580.80平方米），建筑总面积9944.68平方米的房屋出租给乙方，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。由乙方负责招商、运营、管理使用。租赁期从2013年3月6日至2032年3月6日止，共计19年。双方商定本租赁合同保证金10500000元，乙方于2014年11月30日前支付。商铺每平方米月租金10元/平方米，月租金共计99446.8元，即每年租金为1193361.6元。由于甲方经济紧张，乙方承诺房屋交接之后的前十五年房租，在租赁合同签订后的四年内付清等。
第2份合同记载：合同甲方（出租人）潘超，乙方（承租人）为吕家翠；甲方将昭关东路北侧2号楼幢1单元2层201号（3004.12平方米）、202号（1502.05平方米）、203（1502.06平方米），建筑总面积6008.23平方米的房屋出租给乙方，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。由乙方负责招商、运营、管理使用。租赁期从2013年3月6日至2032年3月6日止，共计19年。双方商定本租赁合同保证金6467000元，乙方于2014年11月30日前支付。商铺每平方米月租金10元/平方米，月租金共计60082.3元，即每年租金为720987.6元。由于甲方经济紧张，乙方承诺房屋交接之后的前十五年房租，在租赁合同签订后的四年内付清等。
2、打印日期为2015年5月20日的《补充协议》1份，该协议记载：“甲方泽华商贸公司，乙方吕家翠，丙方刘启瑞（吕家翠丈夫，即本案委托代理人），丁方潘超。就《商业房屋租赁合同》中关于租金给付方式及时间租赁保证金条款、惠民银行和苏宁电器使用的房屋交接等问题，经过多次协商达成补充条款：一、合同约定的甲方出租面积9944.68平方米，丁方出租面积6008.23平方米，合计15952.91平方米。二、根据《商业房屋租赁合同》第四条约定，房屋交接后的前十五年房租在本租赁合同签订后的四年内付清。这样乙方应交前十五年的租金总额为28715238元（其中甲方9944.68平方米*10元/平方米/月*12月*15年＝17900424元，丁方为6008.23平方米*10元/平方米/月*12月*15年＝10814814元）。三、乙方委托丙方付给甲方保证金10500000元、丁方保证金6467000元，合计16967000元。现因市场经济紧缩，乙方自己资金周转有一定困难，甲、丁方同意将丙方代乙方支付的保证金转为租金。《商业房屋租赁合同》中第三条关于租赁保证条款以及第七条关于保证金的内容的约定作废。四、乙方应交前十五租金28715238元减去保证金转为租金16967000元余欠11748238元。五、2015年2月17日，丁方（潘超）向方庆临出具4000000元借款条，丙方（刘启瑞）是丁方（潘超）的担保人。后方庆临多次向丙方和丁方主张债权，要丙方承担担保责任，否则要诉讼。现四方同意丙方为丁方代为还款400万元，该400万元转为丁方抵付400万元租金。六、《商业房屋租赁合同》签订后，由于惠民银行、苏宁电器使用的房屋未能及时移交乙方，严重影响了乙方整体招租，造成乙方巨大损失。甲方、丁方同意补偿乙方由此造成的损失545万元，此补偿款545万元直接抵租金。七、甲方、丁方移交承租房时，租赁房的屋顶、屋内外水管、电线、电器、变电设施、租赁物内外路面，都有不同程度的损坏，不进行维修无法正常运营。乙方承租后对此进行大规模维修，经统计用去维修费230多万元，甲方、丁方认可230万元维修费，同意在租金中扣减230万元。八、本协议第五、六、七条确认的款项1175万元在租金中抵扣后，《商业房屋租赁合同》中约定在租赁合同签订后四年内付清前十五租金的义务，乙方履行完毕。第16年至第19年的租金，甲方和丁方同意免除等。
二、为证明履行了租赁合同及补充协议付款义务，案外人提供了下列证据：
1、落款日期为2013年3月8日，并加盖泽华商贸公司合同专用章的《委托支付函》1份，记载吕家翠：泽华商贸公司与你于2013年3月6日签订的《商业房屋租赁合同》，约定于2014年11月30日前需支付给我公司10500000元的租房保证金，现委托我公司法人潘超同志为我公司代收此款等。
2、收款人为潘超，落款日期分别为2014年3月6日、3月6日、3月14日、3月17日的收条4份，记载收到吕家翠租房保证金分别为90000元、1820000元、4257000元、300000元。
3、落款日期为2013年12月19日的含山县农村信用合作社环峰信用社进账单（回单）1份，记载出票人为刘启瑞，收款人为潘超，票据种类转账，金额3425000元，备注为借款。
4、落款日期为2014年3月14日中国建设银行转账凭条1份，记载付款方为刘启瑞，收款方潘超，转账金额500000元。
5、中国工商银行含山昭关支行转账凭证3份，记载的借方户名均为刘启瑞，贷方户名均为潘超，交易日期分别为2014年11月4日、11月4日、11月5日，贷方发生额分别为1700000元、1500000元、3300000元。
6、落款日期分别为2014年3月14日、3月6日、3月6日的中国建设银行转账凭条3份，记载的付款方户名均为刘启瑞，收款方户名均为潘超，转账金额分别为4257000元、1820000元、90000元。
7、落款日期为2014年3月17日的《中国农业银行个人结算业务申请书》1份，记载申请人为刘启瑞，收款人为潘超，收款金额300000元。
8、盖有泽华商贸公司公章，入账日期分别为2014年3月16日、11月5日、11月6日、11月6日、11月7日的收据5份，记载交款单位均为吕家翠，收款事由均为房屋租赁保证金，收款方式均为转账，金额分别为500000元、3300000元、1700000元、1500000元、3500000元。
三、为证明实际占有、使用了昭关东路2#号-101-101房屋，案外人提供了下列证据：
1、《高压供用电合同》3份，签订日期分别为2011年1月20日、2016年1月1日、9月30日，记载供电人为安徽省力公司含山供电有限公司，用电人分别为泽华商贸公司、马鞍山易买特超市有限公司（以下简称易买特公司）、含山县振含建材销售有限公司（以下简称振含公司），用电地址含山县昭关东路北侧富鸿商城2号楼等。
2、2015年12月至2017年11月商业用电收费票据31份，记载2015年12月至2016年9月的用电户名为易买特公司，2016年10月至2017年11月的用电户名为振含公司。
3、2017年3月至11月安徽省含山县自来水厂开出的水费发票6份，记载用户名称为振含公司，用水地址为富鸿商城2#楼。
四、为证明《补充协议》的履行情况，案外人提供了下列证据：
1、落款日期为2011年8月13日的《租赁合同》1份，记载合同出租方（甲方）泽华商贸公司，承租人（乙方）巢湖苏宁电器有限公司，租赁物昭关东路北侧富鸿商城2号楼，产权人潘超，租赁物一层建筑面积2850平方米，租赁期限10年自2011年8月20日到2021年8月19日，合同租赁费用采用“纯销售提成”方式计算，即乙方按含税销售总额的3%计算的金额给甲方作为租赁费用，其中60%租金，40%为设备设施使用费等。
2、落款日期为2012年1月5日《房屋租赁合同》1份，记载合同出租方（甲方）为泽华商贸公司，承租方（乙方）为含山惠民村镇银行有限责任公司，甲方将昭关东路富鸿商城A2#楼西起三间一、二层，建筑面积909.73平方米出租给乙方；租赁期限2011年11月7日至2018年11月7日，共7年；租金一层4元/平方米/天，年租金630997.4元，二层2.1元/平方米/天，年租金366034.41元，支付方式，第一年2011年11月7日支付租金997031.81元、2012年11月7日支付租金1096734.99元、2013年11月7日支付租金1096734.99元、2014年11月7日支付租金1206408.49元、2015年11月7日支付租金1206408.49元、2016年11月7日支付租金1327049.34元、2017年11月7日支付租金1327049.34元，甲方按照租金总额缴纳相关税费并开具发票，乙方收到发票后5日内将租金一次性给甲方等。
3、落款日期为2015年2月17日借条1份，记载：“今借到方庆临人民币肆佰零叁万元整，借款用途注册典当行，其中280万元是2014年3月借款已转账形式借款，其中一笔53万现金（日期是2014年10月20日），另一笔70万元出是现金（日期是2015年2月17日）方式支付。月利息4分，今借人潘超。”，该借据潘超处加盖了泽华商贸公司的公章。4、落款日期分别为2015年3月18日、5月13日的《委托支付书》2份，记载方庆临委托刘启瑞将代潘超偿还的400.8万元支付给季开兆，代收人账户43×××66，开户行为中国建设银行含山县支行。
5、含山县农村信用合作联社环峰信用社开出的落款日期分别为2015年5月13日、3月18日的大额往账凭证，记载付款人均为刘启瑞，收款人均为季开兆，金额分别为200.8万元、200万元。
本院认为：案外人吕家翠向本院提供的2份落款日期为2013年3月6日的《商业房屋租赁合同》约定房屋租赁期限自2013起3月6日起至2032年3月6日止，共计19年。案外人作为承租人需在2014年11月30日前支付合同保证金10500000元，并在四年内付清前15年的房租，至于租金如何给付却无约定。二年后，即2015年5月20日案外人与被执行人泽华商贸公司及潘超才签订《补充协议》约定前15年的租金以所支付的10500000元保证金折抵，不足部分以吕家翠丈夫张启瑞代潘超承担担保责任的还款以及代为维修等费用冲抵，同时免除第16年至第19年的房租。案外人与被执行人之间无论是签订合同的方式、合同所约定的内容均有违常理，亦不符合房屋租赁合同正常的交易习惯。同时，案外人提供的泽华商贸公司与含山惠民村镇银行有限公司以及与巢湖苏宁电器有限公司的《房屋租赁合同》在案外人与被执行人签订房屋租赁合同及补充协议时，上述两份合同履行期限均未届满，而双方均未对该两份合同如何处理做出约定，亦有违常理。案外人提供的2013年12月19日的含山县农村信用合作社环峰信用社进账单（回单），该回单备注栏上明确记载3425000元为借款，而非租金，而其他转款凭据备注栏均为空白，未载明租金，而从支付的金额分析不排除借款可能。结合2015年2月17日潘超出具给方庆临的4300000元的借条及《委托支付书》等，能够认定刘启瑞与泽华商贸公司或与潘超之间在签订《补充协议》之前存在债权、债务关系，故不能排除案外人与两被执行人之间的房屋租赁系由原债权、债务关系的转化而来的可能性。案外人提供的水、电使用合同及支付凭证等所记载出租人均为本案被执行人或其他人，而非案外人，亦不能证明案外人实际占有、使用了案涉房产。综上，案外人所提供的现有证据不足以证明其与两被执行人之间存在真实、合法、有效的租赁关系，其异议请求本院撤销（2016）苏0102执1640号执行公告，没有事实及法律依据。本院在两被执行人拒不履行生效法律文书所确定的给付义务的情况下，依法处置案涉抵押房产，并要求没有合法使用依据的案外人迁出，于法有据。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人吕家翠的异议请求。
如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五内向南京市玄武区人民法院提起诉讼。
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审判长 王 慎
审判员 孔亚伟
审判员 牛利梅
二〇一七年十二月二十日
书记员 蒋 艳