广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1688号
原告梁群，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人周柔蘅、吴宗海，广东解治律师事务所律师。
被告周燕，女，汉族，身份证住址江苏省泰兴市，住深圳市福田区。
委托代理人常国进、陆鑫，江苏济恒律师事务所律师。
第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗
湖区深南东路4003世界金融中心A座11层A2、GH单元，组织机构代码72715164-3。
法定代表人张锦成。
委托代理人李冰，女，汉族，住址广东省深圳市罗湖区，法务部主任。
委托代理人陈梓盛，男，汉族，住址广东省深圳市南山区龙珠大道法务部助理。
第三人邹小泉，男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。
委托代理人孙静、糜蓉，广东深万鸿律师事务所律师。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁群及其代理人周柔蘅、吴宗海，被告代理人常国进、陆鑫，第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）代理人李冰、陈梓盛，第三人邹小泉及其代理人孙静、糜蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁群诉称，2015年4月19日，原告与被告周燕签订《房屋转让合同》，合同编号为23686，双方约定，原告将自己名下位于深圳市宝安区玉龙路圣莫丽斯花园C07栋6层B单位166.27平方米的房屋转让给被告，转让价款为人民币650万元，被告以按揭方式付款，须于2015年6月20日前将首付款人民币199万元支付至监管机构的监管帐号。合同签订当日，被告支付了人民币1万元作为定金。双方在《房屋转让合同》中约定，如买方违约，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；若买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方违约，买方有权要求卖方以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，若卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金或者双倍返还买方已支付的定金。同日，原被告签订《资金托管协议》，约定将监管资金支付至监管帐户，协议编号20659。原告认为，合同是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，各方均有义务严格履行。原告按照合同约定，出具了公证委托书，履行了自己的合同义务，而被告经第三人多次催促均不给付首期款，不办理资金监管手续，因被告的违约行为，延误原告出卖房屋的时机，给原告造成经济损失。为维护自己的合法权益，原告诉请法院判令：l、解除双方的房屋转让合同；2、被告支付违约金130万元；3、诉讼费、指纹鉴定与笔迹鉴定费由被告负担。
被告周燕答辩称：一、原告称2015年4月19日与被告签
订房屋转让合同的情况属实。二、原、被告签订房屋转让合同后，被告与第三人美联物业、邹小泉及原告签订了主体变更确认书，依照该确认书的约定，被告将房屋转让合同项下的权利和义务转让给邹小泉，被告对邹小泉履行房屋转让合同项下的义务承担保证责任。三、原告所称被告违约，与事实不符，被告与邹小泉已按合同约定全部履行了自己的义务，并没有给原告造成任何损失。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回，同时被告保留通过反诉或其他途径要求原告承担违约责任的权利。
第三人美联物业答辩称，对原告的起诉没有意见。
第三人邹小泉答辩称，邹小泉作为本案真正的受害者，无
论从合同履行或所谓的违约均不存在原告所述的作为履约方承担相应的责任。邹小泉根据房屋买卖的主体变更履行了合同项下的全部义务，涉案房产不能继续履行的原因是原告迟延履行赎楼，并私自交易房产。因此，邹小泉作为有独立请求权的第三人参加本次诉讼，无论本案真正违约方是何方，都希望自己受到的损害得到相应的赔偿。
邹小泉同时诉称，2015年4月19日，被告周燕与原告梁群签订了《房屋转让合同书》（NO.23686），约定周燕向梁群购买位于深圳市宝安区龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯花园C07栋6B房屋（深房地字第××号）。同日，梁群、周燕与邹小泉签订了《主体变更确认书》，约定《房屋转让合同书》的买方由周燕变更为邹小泉，该合同中周燕项下的权利义务转让给邹小泉，办理产权转移登记时将权利人变更为邹小泉。《主体变更确认书》签订之后，邹小泉支付了首期款20万元，赎楼款及赎楼费用共人民币40万元，合计60万元。2015年6月4日，梁群、邹小泉与中国银行深圳沙河支行签订了《二手楼交易资金监管协议（按揭版）》（编号1108261174342）。同月11日，中国银行深圳沙河支行向邹小泉出具了《交易资金委托监管业务收款收据》，确认收到邹小泉支付的人民币175万元。2015年7月1日，中国银行深圳福田支行向邹小泉出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》。邹小泉一直按《房屋转让合同书》的约定履行义务，但梁群却怠于赎楼，故邹小泉委托律师于2015年9月3日以EMS特快专递向梁群发送《有关依约赎楼的律师函》，要求梁群在接获本函之日起7个工作日内赎楼，梁群于次日签收该律师函。邹小泉近期甚至获知，梁群已经将案涉房屋过户给案外人。
邹小泉认为，梁群、周燕与邹小泉签订了《主体变更确认
书》，邹小泉全面继承了《房屋转让合同书》中关于买方的全部权利、义务，对本案标的具有独立请求权。梁群擅自将案涉房屋过户给案外人，致使邹小泉无法取得案涉房屋所有权，邹小泉客观上已无法实现根本合同目的，梁群的行为已然对邹小泉的家庭生活造成极大困扰，给邹小泉造成重大经济损失。为维护自身合法权益，邹小泉诉请法院判令：1、确认《房屋转让合同书》和《主体变更确认书》已解除；2、原告梁群向第三人邹小泉退还已支付的首期款20万元，并支付相应利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以20万元为本金，自2015年4月30日起计至实际退还之日，暂计至2015年9月18日为人民币3315元）；3、原告梁群协助第三人邹小泉办理解除资金监管协议的相关事宜，并向邹小泉支付相应利息（以175万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年6月4日起计至监管资金实际退还之日止，暂计至2015年9月18日为26527元）；4、原告梁群向第三人邹小泉支付违约金65万元；5、原告梁群赔偿第三人邹小泉损失85万元；6、原告梁群负担诉讼费。
原告梁群对邹小泉的起诉答辩称：一、原告只与被告周燕
签订过房屋买卖合同，从未与邹小泉达成过任何协议，邹小泉与原告之间也从未见过面。二、原告没有收取过邹小泉任何费用，因此，原告不存在违反与邹小泉协议书的行为，也无需向邹小泉返还任何费用。
被告周燕对邹小泉的起诉答辩称，赞同邹小泉的诉讼请求。
第三人美联物业答辩称，对邹小泉的起诉没有意见。
经审理查明，2015年4月19日，原告梁群与第三人美联物业签订《独家委托售楼确认书》，约定梁群独家委托美联物业出售深圳市宝安区玉龙路圣莫丽斯花园C07栋6B房产，最低价格650万元，最终转让价格以买卖双方签订的合同为准，在买方的购买价达到卖方的出售价时，卖方不得以其他任何理由拒绝交易。
当天，原告梁群作为卖方，被告周燕作为买方，双方签订《房屋转让合同书》（NO.23686），约定买方向卖方转让上述房产，转让成交价650万元；买方在签订合同当天向卖方支付定金1万元，剩余楼款以按揭付款方式支付，买方应于2015年6月20日前将首期款（不含定金）199万元支付至监管机构的监管账号，买方应于2015年7月1日之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，配合贷款调查、审批等，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应法律文件；卖方应于签署合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司及其指定人员，与担保公司签订服务合同，买方须协助配合，如卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记；任何一方未按期履行合同义务，对方有权以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，并继续履行合同，逾期履行超过5个工作日，守约方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则；合同备注条款约定，如因卖方违约，需承担房款百分之十（65万元）的违约金责任。合同还对递件过户、税费承担等内容作了约定。合同签订后，周燕如约向梁群支付定金1万元。
当天，“梁群”、周燕、邹小泉、美联物业共同签订《主体变更确认书》，约定涉案房产的买方由周燕变更为邹小泉，周燕将上述买卖合同及《佣金及必要费用确认书（买方）》项下的权利义务转让给邹小泉，邹小泉继续履行合同及附件项下的权利义务，周燕对邹小泉履行义务承担连带保证责任，在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时，买方姓名写为邹小泉，梁群与邹小泉办理过户手续；周燕在此前及以后就购买涉案房产支付的所有款项均转为代邹小泉支付，如交易成功，则周燕不得要求退还款项，邹小泉有权处分该款项，交易不成功，须退款时，周燕与邹小泉均同意由美联物业选择款项原路退还至周燕的付款账号，或退还给邹小泉指定账号，周燕与邹小泉之间的债权债务自行结算，与梁群、美联物业无关。
2015年4月22日，梁群在深圳市深圳公证处办理公证委托手续，委托深圳市融安融资担保有限公司、黄廉安等人作为代理人，授权代理人办理涉案房产的赎楼、资金监管手续，签署转让涉案房产所需的相关文件等。
邹小泉分别于2015年5月24日、5月26日向美联物业转账支付10万元、10万元。
2015年6月4日，邹小泉、梁群的代理人黄廉安、中国银行沙河支行共同签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定邹小泉将购买涉案房产的资金175万元存入监管账户。2015年6月11日，邹小泉如约向监管账户存入175万元。2015年7月1日，中国银行深圳福田支行向梁群、邹小泉作出《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产的买卖向邹小泉发放455万元贷款。
2015年6月29日，邹小泉向美联物业员工邹碧峰转账支付30万元。8月4日，邹小泉向邹碧峰转账支付8万元。邹碧峰出具收据，称收到邹小泉交来购买涉案房产的前期赎楼加赎楼费40万元。
2015年9月3日，邹小泉委托律师事务所向梁群邮寄《有关依约赎楼的律师函》，催促梁群收函后7个工作日内赎楼。9月4日，该邮件被他人签收。
2015年9月28日，梁群将涉案房产过户给案外人，转让成交价800万元。
根据梁群的申请及各方对鉴定机构的协商一致意见，本院委托广东南天司法鉴定所对2015年4月19日《主体变更确认书》落款甲方处“梁群”签名的真实性以及该签名处的指印是否梁群本人手指捺印进行鉴定。2016年5月25日，该所出具司法鉴定意见书称，上述检材中的“梁群”签名不是梁群本人书写。2016年6月12日，该所出具司法鉴定意见书称，上述检材中的红色指印不是梁群手指捺印形成。
以上事实，有独家委托售楼确认书、房屋转让合同书、主体变更确认书、公证书、委托书、二手楼交易资金委托监管业务协议、交易资金监管业务收款收据、客户回单、银行刷卡单、收据、个人二手楼住房按揭贷款承诺书、转账凭证、律师函、快递单、不动产资料电脑查询结果表、司法鉴定意见书以及庭审笔录、询问笔录等附卷为证。
本案最大争议焦点是涉案合同的买方有无从周燕变更为邹小泉。对此关键证据是《主体变更确认书》，而司法鉴定机构对此证据已作出明确的鉴定意见。本院认为，司法鉴定机构是由当事人共同协商确定，鉴定机构和鉴定人员具备鉴定资格，鉴定程序合法，本院对两份鉴定意见书均予以采信，认定《主体变更确认书》并非梁群本人签名，也不是梁群本人捺印。梁群称对涉案房产的买方从周燕变更为邹小泉毫不知情，也不同意，本院予以支持。
周燕和邹小泉称，梁群并没有指定购买人，又已经独家委托美联物业代为出售房产，在价格不低于650万元的情况下，卖方不得拒绝交易，而且黄廉安有权代理梁群办理资金监管等手续，因此后续双方的资金监管、获得银行贷款承诺均是合同的有效履行。本院认为，在梁群签订《独家委托售楼确认书》后，买方已经具体为周燕，梁群与周燕签订的房产买卖合同合法有效，对双方都有约束力。梁群之所以办理授权黄廉安等人的公证委托手续，是在履行与周燕的合同义务，是基于买方就是周燕的认识前提。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，周燕向邹小泉转让合同权利义务，并没有得到梁群的同意，梁群与邹小泉之间没有建立合同关系，涉案买卖合同当事人仍然是梁群与周燕，周燕应当继续向梁群履行合同约定的义务，邹小泉的付款行为，不能作为周燕已经履行合同义务的抗辩。
周燕作为买方，没有按照合同约定履行支付首期款等义务，应当承担违约责任。周燕逾期履行合同义务超过5个工作日，符合合同约定的解除条件，梁群在此后将涉案房产转让他人，并不违反合同约定或法律规定。梁群诉请解除合同，支付违约金，本院予以支持。
关于违约金的数额。周燕主张违约金130万元过高，理由是梁群以高出涉案合同价290万的价格将房产转卖他人，梁群不仅没有遭受损失，还因此获益，即使周燕要承担违约责任，也只能没收定金1万元。梁群称，其卖房是为了尽快还债，周燕的违约使其预期落空，其被迫用信用卡提现、借高利贷、退掉保险等，经济损失达200余万，130万元违约金不足以弥补损失。本院认为，关于经济损失，梁群没有证据证明，不予采信。梁群自认涉案房产卖给他人的价格是800万元，远高于与周燕的合同价款650万元，梁群已经从周燕的违约行为中获益，130万元的违约金应当降低。综合考虑周燕的过错以及梁群实际获益的情况，本院酌情调整违约金为3万元。
关于邹小泉的独立诉讼请求。邹小泉与梁群之间不存在合同关系，邹小泉不是涉案合同当事人，没有权利主张解除合同或确认合同已解除。邹小泉要求梁群退还20万元及利息，协助解除资金监管并支付利息，支付违约金65万元，赔偿损失85万元，均没有合同依据和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
解除原告梁群与被告周燕于2015年4月19日签订的
关于深圳市宝安区龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯花园C07栋6B房产的《房屋转让合同书》；
二、被告周燕于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告梁群支付违约金人民币3万元；
三、驳回原告梁群的其他诉讼请求；
四、驳回第三人邹小泉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原告梁群已预交的受理费16500元，被告周燕负担550元，梁群负担15950元。第三人邹小泉提出独立诉讼请求的受理费10184元，由邹小泉负担，邹小泉已预交18300元，多交部分本院予以退回。梁群已预交的笔迹鉴定费4040元、指纹鉴定费2080元，由周燕、邹小泉共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 江伟娣
书 记 员 任 瑛
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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