浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1596号
原告（反诉被告）：林军青。
委托代理人：陈夏富。
被告（反诉原告）：台州新港投资顾问有限公司。
法定代表人：叶国坚。
委托代理人：陈晓忠。
委托代理人：于海英。
本院于2014年10月27日立案受理了原告林军青与被告台州新港投资顾问有限公司（以下简称“新港公司”）房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员郭军标独任审理。被告新港公司于2014年11月20日提出反诉，本院于同日受理，并决定合并审理。本案于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告林军青，被告新港公司的特别授权委托代理人陈晓忠、于海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林军青起诉称：2013年6月3日，原、被告双方签订了《租赁确认书》，被告确认将锦屏公园新天地a1-103号铺位出租给原告，原告缴纳了定金60000元。由于被告当时的房屋还在建设之中，整个工地处于施工状态，工程尚未完工，至2013年7月15日，被告无法提供可供开业经营的商铺。原告与被告多次交涉未果，导致至今未正式签订租赁合同。为此，原告起诉请求判令：被告履行《租赁确认书》，立即将温岭市锦屏公园新天地a1-103号商铺租赁给原告。
被告新港公司答辩称：一、原、被告在《租赁确认书》中明确约定：原告应在2013年7月15日前签订本案讼争房屋的正式租赁合同，若原告逾期未完成正式租赁合同的签订，被告有权解除《租赁确认书》，并有权将讼争房屋出租给他人，亦有权没收原告已支付的定金。在双方签订《租赁确认书》后，原告并未在约定的时间内与被告签订讼争房屋的正式租赁合同。后被告同意双方延迟至交房时再签订正式租赁合同。在讼争房屋已具备交付使用的情况下，被告多次催促原告前来签订正式租赁合同，但原告仍不前来签订。为了减少损失，被告无奈之下单方依法解除了《租赁确认书》。现原告要求继续履行《租赁确认书》，没有任何依据，应依法予以驳回。二、原告未在被告通知的最后期限内前来签订正式租赁合同，故被告收回原先预定给原告的铺位，不再履行《租赁确认书》。原告当时并未对《租赁确认书》的解除提出异议，反而要求退还定金。由于原告违约，导致双方未能签订正式租赁合同，故被告对原告的定金不予退还。但原告提出退还定金的行为，表明其同意解除《租赁确认书》。现原告要求继续履行《租赁确认书》，表明其对被告解除《租赁确认书》的行为存有异议，但按照相关法律规定，原告此时提起异议的，法院不应予以支持。
反诉原告新港公司反诉称：2013年6月3日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁确认书》，约定反诉原告将位于温岭市锦屏公园新天地a1-103号铺出租给反诉被告用于经营服饰生意，租赁期限为三年，每年租赁费用依次为248528元、248528元、260954元，每年物业管理费为22779元。反诉被告于签订《租赁确认书》时缴付定金60000元，且应在2013年7月15日前签订讼争房屋的正式租赁合同，并缴付相关租赁费用。若反诉被告逾期未完成正式租赁合同的签订，反诉原告有权解除《租赁确认书》，并有权将讼争房屋出租给他人，亦有权没收反诉被告已支付的定金。上述《租赁确认书》签订后，反诉被告虽向反诉原告缴付了定金60000元，但却以反诉原告不能在2013年9月1日交铺为由，拒绝在2013年7月15日前签订讼争房屋的正式租赁合同。后经双方协商，反诉原告同意反诉被告延迟至可以交铺时再行签订正式租赁合同。2014年4月25日，涉案新天地工程竣工验收合格。2014年5月9日，涉案新天地工程进行竣工验收备案。2014年4月28日，反诉原告告知反诉被告：涉案温岭新天地将于2014年5月6日交铺，2014年7月19日开业，要求反诉被告于2014年4月底前签订正式租赁合同。由于反诉被告在韩国，需要一个月以后才能回国，又不愿委托其侄子前来签约，故双方再次推迟至2014年6月再签订租赁合同。遗憾的是，反诉被告却未能如期前来签订正式租赁合同，也未提出退租。反诉原告为了促使与反诉被告签订正式租赁合同，仍于2014年7月份多次催告反诉被告，要求其必须在2014年7月底前签订正式租赁合同，否则要收回铺位，解除《租赁确认书》。后反诉被告仍没有与反诉原告签订正式租赁合同，却提出要求退还定金，反诉原告明确告知其已没收定金，并要求其赔偿损失。由于反诉被告在反诉原告多次要求下仍未前来签订正式租赁合同，不仅给反诉原告造成了很大的房屋闲置损失，还严重影响了新天地整体开业进度。为减少损失，反诉原告不得不降低租金、物业费并延长租赁期限来对外招租。直至2014年9月1日，反诉原告才将讼争房屋重新出租给案外人潘贺程用于经营西嘉士餐饮。由于反诉被告的违约行为，造成反诉原告房屋租金差价损失31698元、物业费差价损失555元及房屋闲置损失76942元。此外，讼争房屋现仍处于装修中，由此给已正式经营的商户和新天地的整体经营形象造成的损失，更是难以估量。为此，反诉原告起诉请求判令：确认双方于2013年6月3日签订的《租赁确认书》已于2014年7月31日解除；没收反诉被告已支付的定金60000元；反诉被告赔偿反诉原告房屋租金差价损失31698元、物业费差价损失555元、房屋闲置损失76942元。
针对反诉原告新港公司的反诉，反诉被告林军青答辩称：反诉被告长期在青岛，并未收到反诉原告的通知，并非反诉被告不去签订合同，而是反诉原告并不具备签订合同的条件，由此造成合同签订不了。至今为止，反诉被告尚不知反诉原告为何将讼争房屋出租给别人。关于《租赁确认书》的解除，反诉被告不明白反诉原告是以什么程序解除，且反诉被告并未接到任何通知。至于房屋闲置损失等经济损失，如果反诉原告将讼争房屋出租给反诉被告，就不会有这一系列的损失。
为支持其诉讼主张，原告林军青向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证、被告的公司基本情况各一份，用以证明原、被告双方主体适格的事实。
2、《租赁确认书》一份，用以证明由于被告的违约行为，导致原、被告未能签订正式租赁合同的事实。
3、收款收据一份，用以证明原告已向被告支付定金60000元的事实。
为支持其诉讼主张，被告新港公司向本院提交了下列证据：
1、竣工验收备案表一份，用以证明讼争房屋所在的温岭市锦屏公园新天地工程于2014年4月25日竣工验收合格、2014年5月9日竣工验收备案的事实。
2、原告与被告公司员工袁平的短信往来信息一份，用以证明被告多次催促原告前来签订正式租赁合同，但原告以各种理由拖延。后被告告知原告必须在2014年7月底前签订正式租赁合同，否则将解除《租赁确认书》，并告知其没收定金的事实。
3、房屋租赁合同、讼争房屋装修现状照片各一份，用以证明：一、在原告明确退租后，被告于2014年9月1日将讼争房屋出租给案外人潘贺程以及由此造成的相关损失及恶劣影响。二、被告将讼争房屋出租给案外人的条件远远低于原、被告在《租赁确认书》里所约定的条件，由于原告未能前来签约，导致被告无奈之下将讼争房屋出租给案外人。
4、房屋租赁合同、个体工商户营业执照、托思卡纳开业截屏照片各一份，用以证明与讼争房屋相邻的托思卡纳店，已于2014年5月6日交铺，并于2014年7月12日开业的事实。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、3，被告无异议，本院审查认为上述证据来源合法，内容真实，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定；原告提交的证据2，被告质证认为原告应当按照《租赁确认书》的约定，于2013年7月15日前前来签订正式租赁合同，但签订正式租赁合同并不意味着一定要立即交付商铺，即签订合同与履行合同是不一样的。本院审查认为：《租赁确认书》明确约定原告应于2013年7月15日前签订讼争房屋的正式租赁合同，但原告认为被告在2013年7月15日前并不能实际交付商铺，导致双方未能在约定的期限内签订正式租赁合同，应当由被告承担违约责任。本院确认在双方约定签订正式租赁合同的期间，讼争房屋尚处于建设之中，并不能在签订正式租赁合同时就予以实际交付，但这并不影响正式租赁合同的有效签订。原告不能以此为理由，拒绝与被告签订正式租赁合同。故原告提交的证据2，并不能证明原告所主张的事实，但本院对证据2的真实性予以认定。
被告提交的证据1，原告无异议，本院审查认为该证据来源合法，内容真实，能够证明被告所主张的事实，本院予以认定。被告提交的证据2，原告质证认为原告的手机出现故障，并未收到被告公司员工袁平向其发送的关于催促原告前往签约的短信。本院审查认为：被告公司员工袁平在新天地工程竣工验收合格后，多次以手机短信的形式催促原告前往签订正式租赁合同，虽原告辩称其手机出现故障，并未收到短信，其后又称2014年4月28日回复袁平的短信是其本人所发，但所发的内容并不涉及讼争房屋的租赁事宜。根据日常的生活经验，原告与被告公司员工袁平的联系应是基于原、被告之间房屋租赁事宜所产生的，且袁平向原告发送的短信内容亦能表明双方谈论的话题是关于讼争房屋的租赁事宜。故被告提交的证据2，能够证明被告所主张的事实，本院予以认定。被告提交的证据3，原告质证认为被告将讼争房屋出租给谁，与其无关。本院审查认为：被告提交的证据3，能够证明被告已将讼争房屋出租给案外人潘贺程，本院对这一事实予以确认。被告提交的证据4，原告无异议，本院审查认为该证据与被告提交的证据2能够相互印证，能够证明被告所主张的事实，本院予以认定。
综上，本院认定案件事实如下：
原、被告于2013年6月3日签订《租赁确认书》一份，约定被告将位于温岭市锦屏公园新天地a1—103号铺出租给原告用于经营服饰生意，由原告在签订《租赁确认书》时缴付定金60000元。双方并约定原告应在2013年7月15日前签订讼争房屋的正式租赁合同，若原告逾期未完成正式租赁合同的签订，被告有权解除《租赁确认书》，并有权将讼争房屋出租给他人，原告已支付的定金，被告亦有权没收。签订《租赁确认书》后，原告按照约定向被告缴付了定金60000元。截止2013年7月15日，讼争房屋所在的新天地工程尚处于建设之中，原告以被告未能在签订正式租赁合同时提供可供开业经营的商铺为由，未与被告在约定的期限内签订正式租赁合同。后新天地工程于2014年4月25日竣工验收合格，被告在讼争房屋已具备交付使用条件的情况下，多次联系原告，催促其前往签订讼争房屋的正式租赁合同，但原告仍未前往与其签约，被告遂单方面解除《租赁确认书》。
另查明，被告已将讼争房屋出租给案外人潘贺程，与讼争房屋相邻的托斯卡纳店已于2014年5月6日交付，并于同年7月12日开业。
本院认为：原、被告签订的《租赁确认书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。按照《租赁确认书》的约定，双方当事人负有在2013年7月15日前签订讼争房屋正式租赁合同的义务。双方当事人应当秉着诚实信用原则，按照约定履行自身的签约义务。但原告诉称双方约定签订正式租赁合同的期限内，讼争房屋尚处于建设之中，并不能在签订正式租赁合同时予以交付使用，并以此为由未与被告签订正式租赁合同，遂而认为被告构成违约。本院确认在双方约定签订正式租赁合同的期限内，讼争房屋处于建设之中，尚不能实际交付使用。但我国现行法律并无关于房屋须在租赁合同签订时就应具备交付使用条件的规定，按照“法无禁止即自由”的原则，只要是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律的禁止性规定，就应当遵从当事人之间的约定。故讼争房屋是否能够同时交付使用，并不影响正式租赁合同的有效签订。因此，原告以被告未能同时交付讼争房屋为由，未在约定的期限内与被告签订正式租赁合同，实属原告违约。虽原告未如期签约，但被告并未第一时间解除《租赁确认书》，而是继续与原告进行善意磋商。尤其是在新天地工程竣工验收合格后，讼争房屋已具备交付使用的条件下，被告多次以手机短信的形式催促原告前往签订正式租赁合同，已然充分尽到了催告义务。虽原告在庭审中辩称其手机出现故障，并未收到短信，但其后又称2014年4月28日回复袁平的短信是其本人所发，并称所发的短信内容并不涉及讼争房屋的租赁事宜。根据日常的生活经验，原告与被告公司员工袁平的联系应是基于原、被告之间的房屋租赁事宜所产生的，且被告公司员工袁平向原告发送的短信内容亦能表明双方谈论的话题是关于讼争房屋的租赁事宜。故原告关于并未收到被告催告签约的辩称，本院不予采信。在被告充分尽到催告义务后，原告仍未前往签约。在其他商铺相继开业的情况下，被告选择解除《租赁确认书》，并以手机短信的形式通知了原告，继而与案外人签订正式租赁合同，实为被告合法的行使自身的权利。故被告请求确认双方于2013年6月3日签订的《租赁确认书》已于2014年7月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。按照《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。在被告单方面作出解除《租赁确认书》并通知原告的情况下，原、被告已无缔结合约的义务。况且，被告已将讼争房屋出租给案外人，亦导致事实上的不能履行。故原告提出要求被告履行《租赁确认书》，立即将讼争房屋出租给原告的诉讼请求，本院不予支持。按照《租赁确认书》的约定，若原告违约，被告有权没收原告已支付的60000元定金。现原告未按约定签约，亦未在被告催告的合理期限内履行签约义务，应当承担违约责任。故被告关于没收原告已支付的60000元定金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿房屋租金、物业费的差价损失以及房屋闲置损失的问题。原、被告签订的《租赁确认书》，明确约定了被告没收原告的定金作为原告的违约责任。现原告构成违约，被告亦没收其定金，原告已然承担了违约责任。然被告在没收原告定金的基础上，再提出要求原告赔偿损失，实属加重了原告方的义务。况且，被告没收的定金，本身亦有补偿被告损失的性质。即使被告的损失高于其定金收益，由于被告于2013年7月16日起就享有合同解除权，当原告未按照约定缔结合约后，被告就应当采取适当合理的预防措施，以避免其损失的进一步扩大，但被告直至2014年7月31日才行使合同解除权，期间亦无做出充分合理的预防措施。因此，被告应当对其扩大的损失承担一定的过错责任。故被告要求原告赔偿房屋租金、物业费的差价损失以及房屋闲置损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：
一、原告林军青与被告台州新港投资顾问有限公司签订的《租赁确认书》于2014年7月31日解除。
二、原告林军青已支付的定金60000元归被告台州新港投资顾问有限公司所有。
三、驳回原告林军青的诉讼请求。
四、驳回反诉原告台州新港投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费11008元，减半收取5504元，由原告林军青负担。反诉案件受理费1842元，减半收取921元，由反诉原告台州新港投资顾问有限公司负担595元，反诉被告林军青负担326元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
代理审判员 郭军标
二〇一五年一月十二日
代书 记员 胡 鑫