安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）六民一终字第00401号
上诉人（原审被告）：孟立江，男，1966年2月25日生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市经济开发区。
委托代理人：刘学良，安徽大别山律师事务所律师。
委托代理人：王庆贤，安徽大别山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：六安市金安区三十铺镇街道办事处，住所地安徽省六安市金安区三十铺镇街道。
法定代表人：王兴好，主任。
被上诉人（原审原告）：六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘村民组，住所地安徽省六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘组。
负责人：汪家胜，该村民组组长。
委托代理人：程先来，男，1953年9月28日生，汉族，住安徽省六安市金安区，系该村民组副组长。
上诉人孟立江与被上诉人六安市金安区三十铺镇街道办事处、六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘村民组因土地租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2011）六金民二初字第2906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年6月5日公开开庭进行了审理，上诉人孟立江的委托代理人王庆贤，被上诉人六安市金安区三十铺镇街道办事处的法定代表人王兴好，被上诉人六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘组的委托代理人程先来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原审原告诉称：被告孟立江2005年10月24日签订合同租赁原告轮窑厂8亩土地办水泥空心砖厂，合同约定租金9600元∕年，期限自2006年元月1日至2008年12月31日。合同签订后，被告仅给付2006年一年租金后就拖延不付，2008年12月31日合同到期后，被告仍未从租赁土地迁出，双方形成不定期租赁关系；原告自2011年6月份多次口头、书面要求被告迁出租赁土地，给付拖欠租金，但被告一直未予理睬。请求判令被告：1、立即拆除承租土地上的机械设备、清除废砖，将承租的8亩土地归还原告；2、立即给付拖欠的租金64000元。该案诉讼过程中，两原告变更诉请，要求判令被告按9600元∕年给付2007年元月至2011年10月租金共计39200元。
两原告为支持其诉讼请求，向原审法院提交下列证据：
证据一、两原告与被告孟立江2005年10月24日签订的租赁合同一份，证明租赁合同的相关内容及双方为不定期租赁关系；
证据二、两原告2011年11月14日向被告所发“函告”及特快专递回执，证明两原告已经通知被告解除租赁合同，并催告被告给付拖欠的租赁费；
证据三、租赁现场照片，证明被告一直占用承租土地，至今未迁出。
孟立江辩称：其承租的该宗土地早已被国有征收，后通过公开挂牌出让给六安市鸿图房地产开发有限公司，原、被告签订的原租赁合同已无法履行，合同效力自行终止，现要求其搬迁应适用土地征收补偿相关法律规定。两原告现并非租赁土地权利人，作为原告起诉诉讼主体不适格，诉讼请求缺乏法律依据。
孟立江为支持其答辩意见，向原审法院提交下列证据：
《六安市金安区国有建设用地使用权公开出让结果公告》一份，证明承租土地被国有收储后，土地使用权已于2011年8月5日被六安市鸿图房地产开发有限公司竞得。
原审法院依职权于2011年11月28日对孟立江承租土地看班人员王文江作《调查笔录》一份，主要内容为：王文江是孟立江姐夫，孟立江2005年11月份起雇佣王文江在这儿看班，由于销路问题水泥砖厂2007年元月份就停产了；现堆放在场地的水泥砖大约有四十万块，由于风吹日晒风化掉一部分，孟立江办厂时对其中一间坯房打了隔墙、翻新了顶蓬、打了天花板、做了地平，现存放在坯房的机械设备有两部气泵、一部搅拌机、一台变压器、一个输送带、五个手推车、四辆板车、两套制砖模具。
原审法院依职权于2012年2月13日向六安市金安区国土资源局调取下列文件资料：1、安徽省人民政府皖政地（2008）111号《关于金安区2007年第六批次城镇与村庄建设用地的批复》；2、安徽省人民政府皖政地（2010）336号《关于六安市金安区2010年第一次城镇建设用地的批复》；3、六安市金安区土地资产管理委员会《会议纪要》；4、六安市金安区国有建设用地使用权挂牌出让公告（2010）03号；5、六安市鸿图房地产开发有限公司《关于（2010）16号和（2011）15号地块有关问题的请示》，并对六安市金安区国土资源局土地利用股副股长张成良作《调查笔录》一份，主要内容为：三十铺镇街道鲍大塘村民组老窑厂附近土地经省政府（2008）111号、（2010）336号文件分两期进行国有征收，于2011年8月被六安市鸿图房地产开发有限公司公开挂牌竞得，现属于三十铺镇九龙湾二期项目建设用地。该宗土地为净地出让，开发商在缴纳土地出让费用后，政府就负有向用地方交付净地的义务。六安市鸿图房地产开发有限公司曾于2011年12月8日书面函告我局，竞得的（2010）16号和（2011）15号地块土地清理工作至今未完成，逾期一年多仍不具备交地条件，我局已就此事通知三十铺镇政府，要求限期完成土地清理工作，以尽快向鸿图公司交付净地。
孟立江对两原告证据一租赁合同的真实性无异议，但认为三十铺街道并非承租土地使用权人，不能作为土地出租方签订合同；证据二邮政特快专递回执单上反映文件是“证明”，而非“函告”，不具有真实性；证据三照片真实性无异议，但认为其并非侵占。孟立江对该院调取材料及调查笔录内容的真实性无异议。
两原告对被告孟立江提交的证据，以及原审法院依职权调取证据、所作调查笔录的真实性无异议。
原审法院对原、被告证据作如下认证：两原告证据一租赁合同真实有效，证据三照片反映了承租土地现状，被告对其真实性本身无异议，该院对其证据效力及证明力予以认定；证据二“函告”及特快专递回执，虽被告以特快专递回执上“证明”字样否认收到原告函告，但三十铺街道对此解释为负责寄出快递经办人员不知具体内容，误注为“证明”。该院对此认为，根据特快专递回执单可以确定两原告于2011年11月14日向被告寄出相关文件的基本事实，结合原、被告间纠纷情况及原告的合理解释，该院对两原告证据二的证据效力及证明力亦予以认定。被告证据《六安市金安区国有建设用地使用权公开出让结果公告》及该院调取材料、调查笔录内容，原、被告双方均无异议，该院对其证据效力及证明力予以认定。
原审查明：孟立江系六安市经济开发区皋陶村孟大塘村民组居民，为开办水泥砖厂，于2005年10月24日与三十铺街道、鲍大塘村民组签订租赁合同一份，租赁三十铺镇鲍大塘村民组轮窑厂附近8亩土地使用权及两栋砖瓦简易结构平房。合同第二条约定：“租金第一年按每亩500元计算，第二年每亩按1000元计算，第三年同第二年相同，街道土地管理费每年按200元收取”；第三条约定：“租期暂定三年，租期自二00六年元月一日至二00八年十二月三十一日，乙方优先，续租合同另订”。合同签订后，孟立江运进制砖相关设备，并对其中一栋平房作简单改造后投入制砖生产，后于2007年元月份停产。
另查明，2008年6月3日安徽省人民政府皖政地（2008）111号文件，以及2010年9月10日皖政地（2010）336号文件分两批对六安市金安区三十铺镇部分土地国有征收，其中包括鲍大塘村民组境内孟立江承租的8亩土地。2010年5月11日六安市金安区国土资源局发布公告，对上述土地以净地方式挂牌出让。2011年8月5日，六安市鸿图房地产开发有限公司通过公开挂牌方式取得该宗土地使用权，但孟立江一直占用承租土地拒不搬迁，后六安市鸿图房地产开发有限公司向六安市金安区国土资源局发文，告知竞得的两宗土地土地清理工作至今未完成，不具备交地条件，六安市金安区国土资源局遂通知三十铺镇政府限期完成土地清理工作。2011年11月14日，两原告正式向孟立江发出书面通知，告知解除双方不定期租赁关系，并要求其“立即拆除承租土地上的机械设备、清除废砖，归还承租土地”并给付拖欠租金，孟立江对此未予理睬，两原告于2011年11月28日向该院提起诉讼。
再查明，孟立江至今仅给付两原告2006年度一年租金。孟立江现放置于承租坯房内的机械设备有两部气泵、一部搅拌机、一台变压器、一个输送带、五个手推车、四辆板车、两套制砖模具，另在承租土地上堆有成品水泥砖若干块。
原审法院认为：两原告认为原、被告间不定期租赁合同已经解除，要求被告迁出承租土地并给付拖欠租金，被告以承租土地早已被国有征收，原租赁合同效力自行终止，其搬迁应适用土地征收补偿相关法律规定，两原告无权起诉要求其迁出为由抗辩，双方争议的焦点在于：1、原、被告间租赁合同效力是否“自行终止”；2、被告作为土地承租方迁出承租土地是否应适用土地征收补偿相关法律规定。
该院对此认为：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同权利义务终止的原因有（1）债务已经按照约定履行；（2）合同解除；（3）债务相互抵销；（4）债务人依法将标的提存；（5）债权人免除债务；（6）债权债务同归于一人；（7）法律规定或者当事人约定终止的其他情形；根据合同终止的具体情形可以分为（1）履行终止
----合同已按约定条件得到全面履行。（2）强行终止----由仲裁机构裁决或法院判决终止合同。（3）协议终止---
合同当事人各方协商同意终止合同。具体到本案，被告承租土地虽于2008---
2010年分两期被国有征收，但政府土地征收的具体行政行为仅发生被征收土地使用权法律性质变更的法律效力，并不能令原、被告间租赁合同效力“自行终止”。
本案被告未在2008年12月31日合同约定的租赁期满后迁出，租赁土地被国有征收后两原告虽多次敦促被告搬迁，但原、被告间并未协议终止租赁合同的履行，而且被告实际占用租赁土地至今，因此双方租赁合同的效力并未在租赁土地国有征收后“自行终止”，而是一直延续至2011年11月14日两原告正式提出解除合同之日。
2、原告出租土地被国有征收后以净地公开挂牌出让，政府在收取土地出让金后负有向土地竞得人交付净地的义务，土地竞得人六安市鸿图房地产开发有限公司与两原告以及被告孟立江之间无法律关系，被告亦无权向土地竞得人主张任何搬迁费用。
3、根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，集体土地征收补偿的对象是对被征收土地享有使用权的集体经济组织。被告孟立江作为土地承租方，如因合同的履行使合法权益遭受损害，可以依照合同法的相关规定向租赁合同相对方主张权利，而无权主张任何土地征收补偿。
综上，原、被告间租赁合同在2008年12月31日约定期满后因被告未迁出转入不定期租赁关系，两原告于2011年11月14日解除租赁合同的行为合法有效，现要求被告立即迁出承租土地、给付租金的诉请合法有理，该院对此予以支持。两原告要求被告按照合同约定的9600元∕年标准给付拖欠租金39200元，合情合理，予以采纳。被告相关抗辩意见于法于理相悖，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告孟立江迁出放置于承租的六安市金安区三十铺镇鲍大塘村民组8亩土地上的所有机械设备及水泥砖成品。二、被告孟立江给付原告六安市金安区三十铺镇街道办事处、六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘村民组租赁费共计39200元。上述一、二两项，均于本判决生效之日起七日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费1900元，由两原告负担400元，被告孟立江负担1500元。
宣判后，孟立江不服，向本院提起上诉称：1、六安市三十铺镇街道办事处不是该宗土地的所有权人和使用权人，故其不具有诉讼主体资格；2、原审法院依职权认定被上诉人六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘村民组解除合同行为有效错误；3、上诉人与被上诉人之间的租赁关系因土地被征收而自行终止，被上诉人诉请支付租金已丧失诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。
二审中，双方当事人未向法院提供新证据。二审查明的事实与一审相同。
本院认为：本案争议焦点为：1、六安市三十铺镇街道办事处是否具备诉讼主体资格？2、上诉人与被上诉人的租赁合同是否解除？上诉人是否应归还承租土地？3、上诉人是否应支付租金？
关于焦点1：六安市三十铺镇街道办事处是村级集体经济组织，是本案租赁土地的使用权人，故其是本案适格原告。
关于焦点2：上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2008年12月31日到期，而上诉人在交纳第一年租金后就未交纳租金也未实际使用承租的土地，故上诉人与被上诉人之间并未形成不定期租赁，上诉人在租赁期满后，理应归还租赁土地。
关于焦点3：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人只交纳一年的租金，而被上诉人陈述其只在2011年6月后口头或者书面要求上诉人支付租金，故被上诉人对租赁期内的租金请求权显然已过法律规定的诉讼时效。但租赁期满后，上诉人仍占有使用租赁土地，被上诉人可以随时向其主张权利，故上诉人应支付被上诉人租赁协议期满即2009年1月至2011年10月的租金。
综上，上诉人的上诉理由部分有理，原审判决部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持六安市金安区人民法院（2011）六金民二初字第2906号民事判决第（一）项即被告孟立江迁出放置于承租的六安市金安区三十铺镇鲍大塘村民组8亩土地上的所有机械设备及水泥砖成品；
二、变更六安市金安区人民法院（2011）六金民二初字第2906号民事判决第（二）项为：孟立江给付六安市金安区三十铺镇街道办事处、六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘村民组租赁费共计26400元；
上述第一、二项于本判决送达之日起七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1900元，二审案件受理费1900元，合计3800元，孟立江负担1900元，六安市金安区三十铺镇街道办事处、六安市金安区三十铺镇街道鲍大塘村民组负担1900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 关德全
审 判 员 林 莉
代理审判员 张海龙
二〇一二年六月二十八日
书 记 员 许 飞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。