湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初2558号原告：陶先玲，女，1957年8月4日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周海平，湖南欣晟律师事务所律师。被告：长沙福乐源房地产开发有限公司，住所地在长沙市劳动东路74号京电大厦八楼。法定代表人：罗思维。第三人：张心宜，女，1994年9月14日出生，汉族，住长沙市天心区。原告陶先玲（以下简称原告）诉被告长沙福乐源房地产开发有限公司（以下简称被告）与第三人张心宜商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周海平到庭参加诉讼，被告及第三人经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告与第三人签订的有关该处房产的商品房买卖合同无效；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买韶山路81号（当时暂定名为金世纪商城、福乐名园）142#、143#房，合同就商品房价款支付、房屋交接、违约责任、争议解决方式等事项进行约定。合同签订后，原告即交付购房首付款83万元，双方约定其余房款由被告协助办理银行按揭后3个月内付清，未约定双方解除合同条款。2004年5月，原告与长沙市鹰泰通讯设备有限公司签订《金世纪商铺租赁合同》并收取租金。2005年因房产大幅涨价、原告丈夫被公安机关立案逮捕等原因，被告未按约定为原告办理银行按揭，并一直拒绝原告继续交纳购房款，拒绝为原告办理银行按揭，也未向原告出具解除商品房买卖合同通知。此后，原告一直要求被告履行合同并交付房产，被告置之不理，并与第三人相互串通签订商品房买卖合同，损害原告利益，将房产过户到第三人名下。2017年原告才发现该处房产在原告不知情的情况下已过户到第三人名下。被告与第三人均未到庭，亦未提交书面答辩意见或证据材料。经审理查明：诉争商品房位于长沙市雨花区××、××号，别名福乐名园（金世纪商城）B区一层1038号、1048号商铺。被告系诉争商品房的建设开发方。2003年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买上述诉争商品房，建筑面积共191.04平方米，单价为每平方米14500元，总价2770080元，首付831024元，余款3个月内付清；买受人付款逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在买受人付清全部房款后将商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同约定的期限交付房屋的，逾期不超过45日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料办产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付了831024元首付款，被告向原告出具《收据》。余款原告至今未向被告支付，原告陈述余款未付系因被告未配合办理按揭贷款手续，但未提供证据证明。2004年5月1日，原告（甲方）与长沙市鹰泰通讯设备有限公司（以下简称鹰泰公司、乙方）签订了《金世纪商铺租赁合同》，约定甲方将上述诉争商品房租赁给乙方做经营场地，租赁时间从2004年5月1日起至2008年4月31日止；租金单价为160元/平方米，商铺总面积191.04平方米，认租建筑面积最终以产权证为准，多退少补等。此后，鹰泰公司按约向原告支付了截止2005年4月的租金。2005年6月28日，被告将长沙市雨花区韶山路81号福乐名园（金世纪商城）B区一层143号房屋出售给第三人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为94.75平方米，单价为8000元，总价柒拾伍万捌仟元整（￥758000），总房款一次性付清。2010年10月14日，该143号房屋完成不动产登记（权利人张心宜，权证号码710××××6246）。2008年8月8日，被告将长沙市雨花区韶山路81号福乐名园（金世纪商城）B区一层142号房屋出售给案外人解海燕，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为96.29平方米，单价为8000元，总价柒拾柒万零叁百贰拾元整（￥770320），总房款一次性付清。2015年9月1日，解海燕将该142号房屋赠与第三人，并于2016年3月3日完成不动产登记（权利人张心宜，权证号码716××××6266）。2015年1月20日，原告通过邮寄向被告发出《关于履行的函》要求继续履行合同，被告未作答复。原告遂于2017年4月26日诉至本院，请求判如所诉。另查明，解海燕系第三人的母亲，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》是由解海燕作为监护人代理第三人签订的。以上事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《金世纪商铺租赁合同》、赠与协议、长沙市房屋转移登记（询问）申请表、长沙市房屋转移登记申请书、不动产登记情况表、房屋所有权证、房地产交易中心服务发票、完税证明及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告主张确认该合同有效，本院予以支持。原告主张被告在未解除与原告签订的合同的情况下，将合同标的物商品房再行销售给第三人，系恶意串通损害原告利益，且违反了法律的规定，该合同应属无效。经查，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告仅支付了购房首付款，尚未支付剩余房款，原告陈述被告不配合其办理银行按揭贷款手续且其一直要求被告继续履行合同，但未提供证据证明，本院不予采信。被告与第三人及案外人解海燕签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方的行为不能表明双方有继续履行合同的意愿，原告主张被告与第三人恶意及案外人解海燕串通签订《商品房买卖合同》，未提供证据证明，本院不予采信。故被告与第三人及案外人解海燕签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。因上述诉争房屋已登记在第三人名下，原告与被告签订的《商品房买卖合同》事实上已不能履行，原告可另行向被告主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《中国人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陶先玲与被告长沙福乐源房地产开发有限公司于2003年11月28日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告陶先玲的其他诉讼请求。本案受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告陶先玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐战胜人民陪审员  于育梅人民陪审员  胡 南二〇一七年十一月二十九日书 记 员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。