广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12935号
上诉人（原审原告、反诉被告）：石绍坤，身份证住址广东省云浮市云安县。
委托诉讼代理人：彭歆，广东法纳川穹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟祥超，广东法纳川穹律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区（国际）石材瓷砖广场）。
法定代表人：莫雪芬，该公司经理。
委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：广州市石井夏茅经济发展公司，住所地广州市白云区，厂房另设）。
法定代表人：刘逸添，该公司经理。
委托诉讼代理人：列键聪，该公司员工。
上诉人石绍坤因与被上诉人广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司（以下简称汇莱公司）、广州市石井夏茅经济发展公司（以下简称夏茅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人石绍坤上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判汇莱公司、夏茅公司返还商铺集资款25万元；2.撤销一审判决第四项，改判汇莱公司、夏茅公司赔偿装修损失232716.83元、因搬迁所产生机器设备石材费72000元、仓库租金损失92000元、经营利润损失300000元，合计696716.83元；3.撤销一审判决第五项、第六项，驳回汇莱公司关于场地占用费、水电费的全部诉讼请求；4.改判汇莱公司、夏茅公司承担一审鉴定费用；5.维持一审判决第二项、一审判决第七项中关于“驳回汇莱公司的其他反诉请求”的判项；6.判令一审、二审的诉讼费用全部由汇莱公司、夏茅公司承担。事实理由如下：一、一审法院对于合同无效的责任承担认定错误，汇莱公司、夏茅公司应对本案所涉合同的无效承担全部责任。（一）汇莱公司作为一家专业的市场管理公司，在工商局进行了正规的注册，且在工商登记信息中明确注明市场地址为涉案商铺所在地，应该对该场地的报建、规划等手续进行专业的审查，但是汇莱公司未进行审查，明知或应知该场地未合法报建，租赁合同无效，但仍然公开对外招商引资，将商铺出租给了近60家商户，宣称为专业的石材市场，运营了将近八年左右，现又将物业出租给另外一家公司经营石材，主观上存在故意。为此，汇莱公司应对合同无效承担全部责任。夏茅公司作为一家集体所有制企业和村办企业，明知涉案商铺未合法报建，却准许汇莱公司将场地作为市场进行运营管理，亦存在重大过错，应对本案所涉合同的无效承担责任。（二）本案纠纷发生主要原因在于汇莱公司基于市场转型，单方简单、粗暴地驱赶市场全体商户，并且不给予石绍坤和其他商户任何合理补偿，导致各方损失不断扩大。综上，一审法院认定汇莱公司仅对合同无效承担60％的责任，不仅损害石绍坤的合法权益，亦严重扰乱市场秩序，故恳请二审法院综合本案前因后果、社会影响以及汇莱公司在本案中的身份和地位，认定汇莱公司对合同无效承担全部责任。二、一审法院对涉案商铺交还时间认定有误，自2015年2月起，汇莱公司已经对涉案场地封锁大门，进行大面积拆除和改造，涉案商铺不具备经营条件，石绍坤按照汇莱公司的要求进行全面停业撤场，配合汇莱公司对场地升级改造，此时应视为汇莱公司已经实际控制涉案商铺，收回商铺，故自2015年2月后产生的房屋占用费应由汇莱公司自行承担。（一）2015年1月，汇莱公司对所有石材城用户发出《通知》要求全体商户于2015年2月5日前撤离市场，全场停水停电。石绍坤收到通知后，多次主动发函要求缴纳租金，汇莱公司却自行撤除管理处，拒收租金。汇莱公司已用行为表明其放弃租金的意思表示，现一审法院却判决石绍坤支付租金，与事实不符。（二）一审法院依据汇莱公司单方自认时间作为认定商铺收回日期有误。事实上，汇莱公司早于2015年2月已实际占有商铺和整个市场，不存在腾退交接的必要。（三）涉案商铺的闲置主要原因是汇莱公司故意不作为导致。三、一审法院判决退还部分商铺集资款不符合石绍坤与汇莱公司签约的意思表示，集资款并非为了取得25年承租权而额外支付的费用。即使如一审法院所认定为取得25年承租权而支付的额外费用，折算起止日期也应自2012年9月1日起计算，并非2008年11月27日。（一）租赁合同已明确约定租赁期限为25年，从逻辑和常理看，石绍坤不需再签订补充协议而获得25年租赁权，租赁合同和补充协议关于租赁期限的约定并没有变化，一审认定为了25年承租权而支付的额外费用并不成立。（二）《补充协议》约定，如乙方在2012年9月1日前退租，乙方不需要交纳集资费。据此，48万元集资款与2008年11月27日至2012年9月1日期间的租赁权无关，法院即使进行折算，也应自2012年9月1日起计算才合理。四、2015年2月开始，汇莱公司已在全场停水停电，石绍坤未使用水电，一审法院判决石绍坤支付2015年1-4月的水电费无事实依据。五、汇莱公司、夏茅公司应对石绍坤所产生的装修损失、经营利润损失、搬迁费、仓库租赁费损失承担全部责任，予以赔偿。综上，一审法院在事实认定和法律适用上存在错误，请求二审法院予以纠正改判。
被上诉人汇莱公司二审答辩称：一审判决对本诉部分的认定事实清楚，适用法律正确，反诉部分虽未完全支持汇莱公司的诉请，但是汇莱公司认可一审判决结果。涉案合同无效双方均有过错，汇莱公司一审庭前提交了石材城的临建手续，租赁物并不是完全没有报建手续，且相关手续是可以查询的。石绍坤在与汇莱公司签订租赁合同之前并未对相关报建手续进行查询，已经存在过错；况且石绍坤对涉案房屋的装修并未书面向汇莱公司提出申请，无权要求汇莱公司承担装修的全部损失，一审判决石绍坤自行承担40%装修损失是合理合法的。石绍坤在2015年1月27日至2015年5月都是正常经营使用汇莱公司场地的，汇莱公司一审提交的视频资料可以证实。石绍坤在2015年5月20日自行停业并且张贴封条，该封条加盖了石绍坤公司的公章，并且石绍坤在涉案厂房内存放了大量石材家具办公用品等，一直未将涉案厂房腾空交还给汇莱公司。一审法院委托评估机构作出评估结论之后，才推定石绍坤是在2016年4月26日交还场地。但事实上，石绍坤一直未与汇莱公司办理任何场地交接手续。因此，石绍坤从2015年1月至2016年4月一直是占用汇莱公司场地，理应向汇莱公司支付场地占用费。由于合同无效，石绍坤有义务向汇莱公司返还涉案场地，汇莱公司不向其承担任何责任。汇莱公司从未要求石绍坤停业并且正常供水电，石绍坤是自行停业搬迁的，其要求汇莱公司承担其损失赔偿责任没有依据。
被上诉人夏茅公司二审答辩称：石绍坤的上诉与夏茅公司无关，夏茅公司不发表意见。
一审法院经审理查明：广州市白云区广花路夏茅汇莱石材瓷砖国际批发广场所在建筑物未办理规划报建手续。
2008年10月11日，云安县肇发石材厂（以下简称肇发厂、经营者石绍坤、签约人石绍坤、乙方、承租方）与汇莱公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市白云区广花路夏茅汇莱石材瓷砖国际批发广场M区第一至二十四号商铺（建筑面积约1708平方米）以现有的装修及设施出租给乙方；本合同租赁期限为25年，时间自2008年11月27日至2033年11月26日止；免租期自2008年11月27日至2012年11月26日止，免租期内免收租金，管理费照常缴纳；2012年11月至2015年11月26日租金单价为20元/平方米/月；市场管理费（含公共设施的维护、保养、公共区域卫生、公共区域治安等），每间200元（以72平方米/每间计算）共1708平方米合计每月2800元；商铺内用电按独立电表实际用电量计算，电费按国家计价标准另加损耗计收；商铺内水费按照独立水表实际用水量计算，水费按照国家标准另加损耗计收；乙方签订本合同时，需向甲方交付12万元履约保证金、5000元水电周转金；……。
当日，双方还签订了《补充协议》，约定：甲方每间商铺收取乙方2万元集资费，乙方承租24间铺位合共缴纳48万元；管理费第一年免收、第二年交50%、第三年按照100%交付；……。后汇莱公司将涉案商铺交给肇发厂使用。
2011年12月16日，肇庆厂结束经营，工商登记被注销。
2012年4月16日，石绍坤向汇莱公司交纳了履约保证金12万元、水电周转金5000元。
同年11月30日，石绍坤向汇莱公司交纳了集资费10万元。
2014年1月26日，石绍坤向汇莱公司交纳了集资费15万元。
同年5月28日，石绍坤向汇莱公司交纳了装修押金500元。后石绍坤对涉案商铺进行了装修。经法院委托评估，上述装修工程造价为232716.83元。
2015年1月22日，汇莱公司向石绍坤所在的石材城发出《通知》，内容为：“本石材城决定于2015年2月1日开始一期北面及大棚全面停业，场内保安及清洁在1月31日全部撤场，届时请各商户自行保管自己财物，如有遗失，本场概不负责。并于2月5日前恭请各商户撤离本市场，2月5日后本市场将实行停水停电！如有不便，请各商户理解配合！谢谢！”
当月，石绍坤停止向汇莱公司交纳下月（2015年1月27日至2月26日期间）的租金、市场管理费、水电费等费用，之后也未交纳。
后石绍坤停止经营并关闭商铺，并在商铺上粘贴了盖有“云浮市肇发石材有限公司”（法定代表人石绍坤）公章的封条。
2015年5月27日，石绍坤向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认石绍坤、汇莱公司签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；2.汇莱公司、夏茅公司立即退还石绍坤已交付的房屋履约保证金12万元、水电周转金5000元、装修保证金500元；3.汇莱公司、夏茅公司立即退还石绍坤已交付的商铺集资费25万元；4.汇莱公司、夏茅公司赔偿石绍坤装修涉案租赁场地的费用损失649225元及赔偿石绍坤因搬迁产生的搬迁机器设备石材费72000元、仓库的租金损失92000元；5.汇莱公司、夏茅公司赔偿石绍坤停业期间的经营利润损失30万元；6.本案诉讼费由汇莱公司、夏茅公司负担。
汇莱公司反诉请求法院判令：1.石绍坤立即将涉案商铺腾空并交还汇莱公司；2.石绍坤向汇莱公司支付2015年1月起至腾空交还全部商铺之日止的场地使用费及利息，利息按照人民银行同期贷款利率计算；3.石绍坤向汇莱公司支付2015年1月至汇莱公司腾空商铺之日止的市场管理费及利息，利息按人民银行同期贷款利率计算；4.石绍坤向汇莱公司补交2008年11月27日至2012年11月26日止共计48个月的场地使用费1639680元；5.石绍坤向汇莱公司补交其自2008年11月27日至2009年11月26日共计12个月的市场管理费57600元；6.石绍坤向汇莱公司支付拖欠的叉车费210元、2015年2月的碎石费660元、2015年1、2、3、4月水电费5776.6元；7.石绍坤承担本案全部诉讼费用。
一审诉讼中，汇莱公司自认其于2016年4月收回涉案商铺。
上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、履约保证金收据、集资费收据、通知、依申请公开政府信息决定书、水电周转金收据、装修押金收据、水电表读数、水电表手抄表、水电费收据、租金收据、管理费收据、现场照片、装修评估报告及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：石绍坤与汇莱公司就未办理规划报建手续的涉案商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效，双方应当就因无效合同取得的财物相互返还。其中房屋租赁合同无效，出租人要求承租人支付房屋占用使用费的，人民法院一般予以支持。对于石绍坤提出汇莱公司退还履约保证金、水电周转金、装修保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于石绍坤提出汇莱公司退还集资费的诉讼请求，一审法院认为，根据补充协议的本意，集资费是石绍坤为了取得涉案商铺25年“租赁权”而额外向汇莱公司支付的费用，现其已使用7年5个月，剩余租赁期限已无法得到保障，故汇莱公司应当按照相应比例向石绍坤退还相应集资费，故石绍坤就此提出的诉讼请求，一审法院予以部分支持。汇莱公司应当退还的集资费为25万元-48万元×7年5个月÷25年=106000元。对于石绍坤提出汇莱公司赔偿其装修损失的诉讼请求，一审法院认为，首先，一审法院对于评估机构作出的评估意见予以确认；其次，上述工程造价应当扣除正常使用造成的折旧价值（石绍坤2014年底装修完成，此时距离合同期满尚有约19年；石绍坤装修后至汇莱公司收回时约1年多；因此一审法院酌定折旧率为1÷19=5.26%）；最后，石绍坤应当对其未审慎审查租赁物规划报建情况的过错自负相应责任，一审法院酌定为40%；经计算，汇莱公司应当向石绍坤赔偿装修损失232716.83×（100%-5.26%）×（100%-40%）=132285.55元。对于石绍坤提出汇莱公司赔偿其搬迁损失、仓库租金损失的诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同无效，承租人有义务向出租人返还涉案房屋，其因此而支出的搬迁、临时保管等费用应当由其自己负担，出租人不负赔偿责任，故该诉讼请求一审法院不予支持。对于石绍坤提出汇莱公司赔偿其停业期间的经营损失的诉讼请求，一审法院认为，首先，经营损失属于被侵权导致的损失，并不属于房屋租赁合同无效而导致的损失；其次，石绍坤所提供的证据不能充分证实经营损失的原因、构成、明细等，故一审法院对该诉讼请求不予支持。
对于汇莱公司提出石绍坤立即将涉案商铺腾空交还的反诉请求，因其已收回涉案商铺，故该反诉请求一审法院不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1月起至其腾空交还全部商铺之日的房屋占有使用费及利息的反诉请求，一审法院对2015年1月27日起至收回商铺之日（推定为4月26日）期间的房屋占有使用费予以支持，但因涉案商铺受到市场停业影响，按原合同租金标准计算房屋占有使用费有失公平，故一审法院酌定其在上述期间的房屋占有使用费标准为原合同租金标准的70%，同时利息不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1月起至腾空交还全部商铺之日的市场管理费及利息的反诉请求，一审法院认为，汇莱公司不能证实其在2015年1月之后对涉案商铺在的市场提供了有效的管理服务，故该反诉请求一审法院不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤补交2008年11月27日至2012年11月26日期间共计48个月的场地使用费1639680元的反诉请求，一审法院认为，首先，上述期间属于免租期，双方对此约定的租金标准为零；其次，房屋租赁合同无效，房屋占有使用费的标准可参照合同确定，因此承租人无须支付免租期内的房屋占有使用费；最后，汇莱公司实际上收取了石绍坤使用期间（包括免租期）相应的集资款，并非完全免费给石绍坤使用房屋；因此汇莱公司就此提出的反诉请求缺乏事实、法律依据，一审法院予以驳回。对于汇莱公司提出石绍坤补交2008年11月27日至2009年11月26日期间共计12个月的市场管理费57600元的反诉请求，与上述场地使用费同理，一审法院不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付拖欠的叉车费、碎石费的反诉请求，因汇莱公司提交的证据真实性无法确认，故一审法院对该反诉请求不予支持。对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1-4月期间的水电费的诉讼请求，石绍坤虽然否认发生水电费，但其不能举证证实其商铺的独立水电表的读数，故一审法院对汇莱公司所提交的证据予以采信，对其反诉请求予以支持。关于被告夏茅公司，因石绍坤无证据证实其需对本案承担责任，故一审法院对石绍坤对夏茅公司提出的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定,一审法院于2016年6月30日作出判决如下：一、原告石绍坤与被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于2008年10月11日签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；二、被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告石绍坤退还履约保证金12万元、水电周转金5000元、装修保证金500元，共计125500元；三、被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告石绍坤退还房屋租赁合同未履行期间的集资费106000元；四、被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告石绍坤赔偿装修损失132285.55元；五、反诉被告石绍坤于本判决之日起5日内向反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司支付2015年1月27日至2016年4月26日期间的房屋占有使用费358680元；六、反诉被告石绍坤于本判决之日起5日内向反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司支付2015年1-4月的水电费5776.6元；七、驳回原告石绍坤的其他诉讼请求和反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费11600元，由原告石绍坤负担5800元，由被告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司负担5800元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；反诉受理费11345元，由反诉原告广州市汇莱石材瓷砖广场市场经营管理有限公司负担9040元，由反诉被告石绍坤负担2305元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间双方当事人均无新证据提交。
另查明：双方《补充协议》约定：甲方（汇莱公司）、乙方（石绍坤），现乙方承租甲方座落于广州市白云区广花路夏茅汇莱石材瓷砖国际批发广场M栋第一至二十四号商铺（建筑面积约：1708平方米）以现有的装修及设施出租给乙方。租赁期为二十五年（自2008年11月27日至2033年11月26日止）；免租期自2008年11月27日至2012年11月26日止，免租期内免收租金，管理费照常缴纳。甲方每间商铺收取乙方2万元集资费，乙方承租24间铺位合共缴纳48万元，以上费用分三期支付给甲方，具体支付时间如下：2012年9月1日前支付10万元；2013年9月1日前支付15万元；2014年9月1日前支付23万元，如乙方在2012年9月1日前退租，乙方不需缴纳集资费。管理费第一年免收、第二年交50%、第三年按照100%交付。
本院认为：一审法院对涉案《租赁合同》及《补充协议》签约主体及合同效力的认定，合法有据，论理清晰，各方均无异议，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对汇莱公司的上诉主张，认定如下：
一、石绍坤上诉主张汇莱公司、夏茅公司应对涉案合同无效承担全部责任的问题。因涉案商铺未办理规划报建手续，石绍坤与汇莱公司签订的涉案租赁合同及补充协议无效，双方对此均具有不可推卸的责任。一审法院结合具体案情适用自由裁量权认定汇莱公司、石绍坤对合同无效分别负有主、次责任，并无不妥。石绍坤认为汇莱公司应对合同无效承担全部责任缺乏事实和法律依据。另因本案系合同纠纷，夏茅公司并非涉案租赁合同当事人，石绍坤要求夏茅公司对此合同无效承担责任，于法无据，本院不予采纳。
二、石绍坤上诉主张汇莱公司应退还全部商铺集资款的问题。石绍坤与汇莱公司于2008年10月11日签订《租赁合同》明确约定租赁期限为25年即2008年11月27日至2033年11月26日止，并于当日签订《补充协议》约定汇莱公司向石绍坤每间商铺收取2万元集资费共48万元，但石绍坤实际于2012年11月30日、2014年1月26日分别交纳了集资费10万元、15万元，合计25万元。而对于该25万元集资费的性质及用途，双方存在争议，一审法院认定该25万元为取得涉案商铺25年“租赁权”而额外支付的费用符合交易习惯。一审法院认定自合同约定的租期起算至汇莱公司2016年4月收回场地，石绍坤实际使用场地7年5个月，剩余租赁期限已无法得到保障，汇莱公司应据实折算将余款返还给石绍坤，合理合法。虽双方补充协议约定“2012年9月1日前退租，石绍坤不需缴纳集资费”，但石绍坤实际并未在此之前退租，且该退租日期对集资费保障使用场地的25年期限起止时间并无影响。因此，石绍坤上诉主张应从2012年9月1日起对集资费进行折算，依据不足。
三、石绍坤上诉主张2015年2月起其已将场地交还给汇莱公司，且汇莱公司全场停水停电，商铺空置，之后的场地使用费及2015年1-4月的水电费均不应由石绍坤负担。因汇莱公司一审反诉石绍坤支付2015年1月起至其腾空交还全部商铺之日的房屋占有使用费及利息。虽汇莱公司于2015年1月22日曾发出通知要求各商户于2月5日前撤场，此后将实行停水停电。但石绍坤并未提供证据证明其按通知限期撤场以及汇莱公司实际停水停电的事实，汇莱公司自认其于2016年4月26日收回场地，一审法院予以采纳亦合法有据。一审法院结合涉案商铺实际受到市场停业的影响，酌定认定石绍坤按原合同约定的租金标准的70%向汇莱公司计付上述期间的房屋占有使用费，并驳回汇莱公司主张石绍坤向其支付利息的诉请，亦公平合理。另外，对于汇莱公司提出石绍坤支付2015年1-4月期间的水电费的诉讼请求，石绍坤虽然否认发生水电费，但其未能举证证实其商铺的独立水电表的读数及其实际全部支付水电费的事实，故一审法院对汇莱公司提交的证据予以采信，并无不妥。石绍坤上诉主张驳回汇莱公司全部反诉请求，缺乏充分依据，不予支持。
四、石绍坤上诉主张汇莱公司、夏茅公司应赔偿石绍坤的装修费、经营利润、搬迁费、仓库租赁费等全部损失。关于装修损失，一审法院采纳评估机构作出的评估意见，扣除石绍坤正常使用造成的折旧价值，并结合双方对合同无效责任承担的情形，酌情认定由汇莱公司赔偿石绍坤装修损失132285.55元，公平合理。至于石绍坤提出汇莱公司赔偿其搬迁费、仓库费损失，因双方租赁合同无效，承租人负有向出租人返还涉案房屋的义务，一审法院认定该搬迁、临时保管等费用应由石绍坤自己承担，并无不当。对于石绍坤主张的经营损失的问题，因石绍坤所提供的证据并不能充分证实经营损失的构成、明细以及与涉案合同无效存在直接关联，本院不予支持。
另外，对于评估鉴定费用的问题，因石绍坤一审并未对此提出明确诉请，其现上诉主张该项费用属于二审新增诉请，本案不作调处。
综上所述，上诉人石绍坤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14455.99元，由上诉人石绍坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月二十三日
书记员 璩方慧