北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6207号
上诉人（原审被告）：林乐，女，1981年6月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马立文，北京市铭泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李文杰，女，1970年10月25日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：南珏，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘伟健，男，1986年6月24日出生，香港公民。
上诉人林乐因与被上诉人李文杰、刘伟健合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第00460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人林乐及其委托诉讼代理人马立文，被上诉人李文杰及其委托诉讼代理人南珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林乐上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回李文杰在一审的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审法院以无权处分为由认定转让合同无效于法无据。本案《协议书》是资产转让的协议，并不是房屋租赁合同转让协议。即使作为附属合同的《授权委托书》无效，也不能否认作为主合同的《协议书》的效力。2．一审法院认定事实有误。林乐并未收到刘伟健任何款项，不应承担返还款项的责任。卓明物业公司知晓并同意转租事宜，并没有查封餐厅，李文杰是由于拖欠物业费，经营不善自行停止餐厅经营，与林乐无关。3．李文杰对涉案房屋是否允许转租是明知的，其对合同无效所引起的法律后果也应承担相应责任。
李文杰辩称，同意一审判决，不同意林乐的上诉请求和理由。
刘伟健未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
李文杰向一审法院起诉请求：1．确认双方签署的《港岛餐厅协议》于2013年9月17日解除。2．林乐退还转让款30万元、底商押金105000元及利息（以40．5万元为基数、自2013年7月30日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率计付）。3．李文杰退还团购款2500元。4．林乐赔偿李文杰经济损失，包括李文杰支付的租金105000元、购买食品的费用12951．6元、李文杰支付员工房租1900元、购买茶叶费用3000元、燃气费969元。事实和理由：2013年7月26日，李文杰与林乐签订《港岛餐厅协议》，并与刘伟建同时签订卓明物业底商授权书。在签署协议之前，林乐没有出示由北京卓明物业管理有限公司（以下简称卓明物业公司）出具的允许其转让的书面资料，并收取李文杰的全额转让款。转让后，没有按照协议约定在10天内办齐所有转让和交接手续，包括与物业的交接。李文杰多次催促并以书面形式通知其三天内办理交接，但林乐仍然没有解决问题的诚意。2013年9月12日，卓明物业公司通知林乐限期3天整改，李文杰短信通知他们后仍然没有出面解决问题，导致李文杰无法经营。
一审法院认定事实：2013年7月26日，转让方（甲方）林乐与受让方（乙方）李文杰签订《协议书》，约定将甲方经营的位于北京市朝阳区建华南路甲6号院1号楼卓明大厦101-4的北京港岛餐厅及全部财产转让给乙方，内容为：双方协商确认转让价格为405000元整，其中餐厅全部资产转让费300000元，甲方在与房屋产权方签订房屋租赁合同时已付给房屋产权方房屋租赁押金105000元。在承租期满后，房屋产权方一次性退还。所退款项105000元归乙方所有（注：详情请见商铺租赁合同）；甲方以人民币405000元将其北京港岛餐厅的资产全部转让给乙方。该转让款包括房租押金105000元；乙方应于本协议生效之日起2日内以银行转账一次性将上述款项支付给甲方。乙方付清款项当日甲方将餐厅整体有关事宜包括有关法律文件等一并交给乙方。当日撤出餐厅。由乙方正式接管；餐厅整体转让前（截止2013年7月28日）的债权债务由甲方享有和承担。本协议正式转让完成之日起，乙方对北京港岛餐厅的全部财产和经营享有所有权及相关的权益，并对由此以后产生各种问题承担法律责任和民事责任；本协议自双方签字，以乙方正式接管后正式生效，并在合同生效10日内甲方协助乙方到工商，税务，房产管理部门办理变更登记及办理餐饮许可证及相关证件的变更登记手续。由此所发生的一切费用由甲方负责等。合同后附附件，列明交接证件清单，内容包括商铺租赁合同（原件）、房屋租赁人授权书、个体工商户营业执照（复印件）等。
上述合同签署后，李文杰向刘伟健账户汇款39．5万元。李文杰在原审一审的笔录中认可，系林乐通过微信告知李文杰刘伟健的账户，并且林乐认可收到了李文杰交付了转让餐厅定金一万元。
庭审中，李文杰向该庭出具了由刘伟健2013年7月16日出具的《授权委托书》一份，内容为：本人于2012年4月19日与北京卓明物业管理公司签订了商铺租赁合同，承租了北京市朝阳区建华南路6号院1号楼101-4商铺（使用面积97．8平米）。租赁期为5年（自2012年5月14日起至2017年5月13日止）。房屋租赁合同签订后，将商铺提供给林乐开办了北京港岛餐厅至今。北京港岛餐厅已于2013年7月29日正式委托李文杰(身份证号码：×××)经营，故此特委托授权如下：1．同意李文杰继续延续执行《商铺租赁合同》，严格执行合同中各项条款，享有合同中规定的权益，并承担《商铺租赁合同》的法律责任。2．合同租赁期满后，北京卓明物业管理公司将退还刘伟健已付的房屋租赁押金人民币l05000元（人民币：壹拾万零伍仟元整）将全部归李文杰所有。庭审中，林乐对于上述授权书的内容不予认可，表示与卓明物业公司签署租赁合同一方为刘伟健。
2013年9月10日，卓明物业公司向刘伟健（港岛西餐）出具先期整改通知书，载明：我公司与您于2012年4月19日签订《商铺租赁合同》，双方已经实际履行，近期我公司发现您所经营的餐厅出现排烟及存在消防隐患等诸多问题，我司多次派员通知要求整改，但一直未予改正，并且得知您所经营的餐厅已经转让给李文杰，根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第三款约定：“本合同签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，如乙方转租此房须经甲方书面同意”。您转租了承租房屋，没有经过我司书面同意，已经构成根本性违约。故，限您三天内按要求对承租房屋排烟及消防进行整改，并且收回房屋使用权，否则，我司有权解除合同，收回房屋由此造成的损失我司不予承担。在通知书下方注明“此通知书一并送李文杰一份”。李文杰另向该庭提交了部分照片，证明卓明物业公司查封了港岛餐厅，称卓明物业公司在2013年9月14日就强制停水停电，在9月17日给餐厅贴了封条。
原审一审诉讼期间，该院应李文杰的申请，到卓明物业公司进行调查，卓明物业工作人员向法庭表示刘伟健和林乐一同经营餐厅，卓明物业公司没有查封餐厅，该餐厅欠卓明物业公司房租，经卓明物业公司多次催要，李文杰一直不予答复。在欠租期间，餐厅是营业的，在物业工作人员去餐厅看到李文杰时，李文杰向物业工作人员表示是林乐的亲戚，在帮林乐看店，卓明物业公司因为烟道问题要求餐厅整改，但是没有查封餐厅，后来餐厅突然停止营业。
2013年9月26日，李文杰向林乐发送邮件，内容为：林乐，自从上次见面后，你和你的丈夫、父亲到现在为止一直不见人是什么意思，因为你的不负责任，物业不允许我经营已经封了店，现通知你转让协议解除，请将转让款和房租还给我等。
针对李文杰已经支付给卓明物业公司的费用，其向该庭提交了六张由卓明物业公司盖章的收据，分别为2013年8月14日至2013年11月13日的房租105000元及电费4740元、水费和清理费1647．5元。收据上均加盖了卓明物业公司的财务专用章。针对李文杰主张购买食品的损失、员工房租的损失及燃气费，其向该庭提供了部分收据、发票予以佐证。
针对李文杰主张的团购款，其向该庭提交了一份由北京港岛餐厅作为甲方与汉海信息技术（上海）有限公司签署了一份《团购技术服务合作协议》，约定：甲方通过大众点评网发布团购服务或商品信息并与团购用户达成购买团购服务或商品的事项，乙方为甲方团购服务或商品信息的发布提供必须要软件系统和基数支持等服务。协议中载明的甲方收款银行信息，刘伟健，北京市农业银行建国门支行，账号×××。协议后，北京港岛餐厅同时签署了支付声明，确认收款人为刘伟健及其个人账号。李文杰在原审一审中表示在餐厅经营期间，发生团购费2500元，提交了大众点评网的付款记录。林乐对大众点评网的付款记录的真实性不予认可，表示没有公章，但是表示即便发生费用，收取人也是刘伟健，和林乐没有关系。
另查一，2012年4月19日，卓明物业公司作为出租方（甲方）与刘伟健作为承租方（乙方）签署《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区建华南路6号院1号楼101-4在现状及可租赁状态下租给乙方使用，本房屋作为行业用途；房屋使用面积为97．8平方米。租赁期限为五年，自2012年5月14日起至2017年5月13日止；甲乙双方谈定，本房屋每月租金35000元，不包括物业费及取暖费，租金的支付方式为押三付三，租金每三个月支付一次，应于付款余额起租日15天前支付下一次租金；租金从第四年起，每年在上一年基础上递增8%；押金相当于三个月租金，即拾万零伍仟元整，押金是作为乙方铖信履行本合同条款之规定，向甲方交付的保证金，押金不可抵押房租用；合同签订当日乙方向甲方支付：首期三个月房租及三个月押金；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，如乙方转租此房须经甲乙双方书面同意等。
另查二，北京港岛餐厅成立于2012年8月29日，最初的组织形式为个体工商户，业主为林乐。2013年8月27日，林乐将港岛餐厅的性质通过北京市工商行政管理局朝阳分局变更为个人独资企业。林乐表示变更性质的目的是让李文杰进行工商变更手续。李文杰表示双方并没有协商将餐厅变为个人独资企业再转让，因为没有开过餐厅，所以李文杰当时也不清楚个体工商户不得进行工商变更。
另查三，2013年10月14日，卓明物业公司在北京市朝阳区人民法院起诉刘伟健及北京港岛餐厅房屋租赁合同一案，要求解除卓明物业公司与刘伟健的房屋租赁合同以及刘伟健、北京港岛餐厅腾退房屋、支付免租期租金、违约金。后该案以撤诉方式结案。
一审法院认为，关于林乐与李文杰签署的协议书效力的问题。通过对于该协议书内容的审查可知，林乐将涉案的餐厅以40．5万元的价格整体转让，转让的内容包括餐厅的全部资产（作价30万元）及房屋租赁合同是已经支付给房屋产权方的房屋租赁押金10．5万元。虽然在该协议中并未提及租赁房屋使用权的问题，但通过刘伟健向李文杰出具的委托授权书中明确的约定，其作为涉案餐厅房屋的承租方将房屋提供给林乐开办北京港岛餐厅，并同意李文杰继续延续执行其与卓明物业公司的《商铺租赁合同》，享有合同中的权利。因此可知，林乐与李文杰协议中整体转让餐厅的有权权益中包含了租赁房屋的使用权。而依据李文杰向该庭提交的卓明物业公司发出的《整改通知》、《商品租赁合同》以及原审法院对于卓明物业公司的询问，可以看出，房屋的出租方是不同意刘伟健对其租赁房屋进行转租。虽然在林乐和李文杰中的《协议》中约定了除了房屋使用权以外的相关餐厅资产的转让，但该院认为房屋的使用权是其经营的基础，现刘伟健在未取得产权方同意的情况下，同意林乐与李文杰签署协议书，林乐的转让行为属于无权处分。依照我国合同法规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故而上述《协议书》应属无效。
《协议书》无效后，签约双方应互相返还。依据查明的事实可知，依据上述《协议书》，李文杰向刘伟健及林乐共计支付了转让费及押金40．5万元，而自双方签署《协议书》后自李文杰2013年9月17日，李文杰共计经营了两个半月左右，期间亦使用的相关的餐厅设备、原料、营业执照等，故该院酌情考虑林乐退还李文杰35．5万元。虽然从证据显示，转让款的大部分林乐并未直接收取，但港岛餐厅登记的经营人为林乐，且林乐系作为合同一方的当事人，应承担相应的合同责任。关于刘伟健是否应承担共同责任问题，该院认为，通过查明的事实可知，李文杰将其中39．5万元的转让款直接汇入了刘伟健个人账户，且涉案房屋的承租方为刘伟健，刘伟健出具的授权书明确记载了其同意将涉案房屋转租，但刘伟健作为承租人并未取得出租方的认可，即造成合同无效的原因系刘伟健直接导致。综合上述情况，该院认为刘伟健应承担共同的还款责任。关于转让款的利息请求，缺乏法律依据，该院不予支持。关于无效后李文杰对于《协议书》中相关物品的返还的问题，林乐可另行主张。
针对李文杰主张的经济损失，其中租金部分，该院认为由于李文杰向卓明物业公司交纳了2013年8月14日至2013年11月13日的租金10．5万元，但由于林乐、刘伟健无权转租的问题，导致了李文杰在2013年9月17日即停止了经营，故林乐和刘伟健应赔偿李文杰2013年9月17日至2013年11月13日的租金损失。关于李文杰主张的购买食品、员工房租、茶叶、已付燃气费的部分，该院认为该部分费用属于李文杰正常经营期间发生费用，系其经营餐厅的成本支出，不应由林乐和李文杰支付，故该院对于该部分损失不予支持。关于李文杰主张的团购款费2500元，其未能提供证据证明已经发生和完成团购的具体金额，即不能证实实际损失的具体数额，故该院对于该部分请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、林乐、刘伟健于判决生效之日起七日内返还李文杰转让款二十五万元及房屋租赁押金十万五千元；二、林乐、刘伟健于判决生效之日起七日内赔偿李文杰租金损失六万五千零五十四元三角；三、驳回李文杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。关于《协议书》的效力问题。第一，《协议书》约定，林乐系整体转让北京港岛餐厅及全部资产，协议中虽未明确约定涉案租赁房屋的使用权问题，但北京港岛餐厅与其中资产作为一个整体不可分割，结合《授权委托书》中刘伟健认可其提供涉案租赁房屋给林乐开办北京港岛餐厅，并同意李文杰延续执行其与卓明物业公司签订的《商铺租赁合同》，享有合同中规定的权利等内容，一审法院认为《协议书》中包含了涉案租赁房屋的使用权并无不当，本院予以支持。林乐主张《协议书》仅是资产转让协议，并不包含房屋租赁合同转让内容之上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。第二，刘伟健与出租人卓明物业公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定了转租的限制条款，结合卓明物业公司发出的《整改通知》的内容及起诉要求解除与刘伟健的房屋租赁合同等情况，本院认为《协议书》在签订前并未征得出租人卓明物业公司的同意，签订后亦未取得该公司的追认，应为无效合同。林乐主张卓明物业公司知晓并同意其转租事宜，据此认为合同有效之上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《协议书》无效后，合同双方应当互相返还并根据是否存在过错确定赔偿的损失。第一，关于双方是否存在过错。如前所述，刘伟健、林乐并未取得卓明物业公司的同意即与李文杰签订了涉案《协议书》，故本院认为刘伟健、林乐作为《商铺租赁合同》中的承租人及北京港岛餐厅的实际经营者，对协议无效存在主要过错，应承担协议无效的主要责任。但是，李文杰在签订《协议书》时应知道其附件《商铺租赁合同》中有限制转租的条款，故本院认为李文杰对协议无效亦存在一定过错，应对协议无效承担部分责任。第二，关于双方返还的财产数额。本案中，李文杰向刘伟健、林乐支付转让费及押金40．5万元，本院认为李文杰应当支付实际经营期间利用餐厅原有设备、原料、执照的相关费用，故林乐、刘伟健返还财产中应扣除上述费用。自《协议书》签订之日即2013年7月底至2013年9月17日止，李文杰在涉案租赁房屋中共计经营一个半月左右，一审法院认定李文杰经营时间为两个半月有误，本院予以纠正。因此，一审法院酌定李文杰支付上述相关费用为5万元的标准过高，二审应予以调整。但合同签订时李文杰对合同无效亦存在一定过错，应承担相应责任，本院酌定李文杰支付上述相关费用的数额及对合同无效应承担的过错责任合计为5万元，林乐、刘伟健须返还财产中应将其扣除，故林乐、刘伟健需退还李文杰35．5万元。林乐主张并未收到刘伟健任何款项，不应承担返还款项的责任。本院认为，林乐作为北京港岛餐厅登记的经营者和《协议书》的当事人，应当承担相应的合同责任，故林乐该项上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。第三，关于租金损失。本院认为系由于林乐、刘伟健无权转租，导致李文杰于2013年9月17日停止经营，故林乐、刘伟健应当予以赔偿此后至2013年11月13日租金损失，一审法院确认之租金数额合理，本院予以认可。林乐主张李文杰是由于拖欠物业费，经营不善，自行停止餐厅经营之上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。
综上，林乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由林乐负担（已交纳）。
公告费1200元，由林乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
审 判 员 张玉娜
审 判 员 张 慧
二〇一八年七月二十六日
法官助理 张 羽
书 记 员 刁雨欣