浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2392号
上诉人（原审被告）：金华宏一置业有限公司，住所地浙江省武义桐琴五金机械区五金大道1号。
法定代表人：程新民，系执行董事。
委托代理人：项武和，女，1960年8月4日出生，汉族，住武义县白洋街道武阳路园丁小区**幢*楼。系公司员工。
被上诉人（原审原告）：胡彦航，男，1985年7月6日出生，汉族，住永康市西城街道龙川西路*弄**幢*单元***室。
委托代理人：李群杰，浙江三星律师事务所律师。
上诉人金华宏一置业有限公司为与被上诉人胡彦航商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2016）浙0723民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年7月8日，胡彦航向金华宏一置业有限公司购买坐落于武义县桐琴镇五金园区入口地块万润名城B区1号1-2层商铺土地使用权房屋，双方于当天签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：胡彦航所购商铺为万润名城B区1号1-2层，价款2311526元，付款采用按揭方式。交房时间为2012年10月31日。由出卖人即金华宏一置业有限公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商铺所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人即胡彦航。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理；①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金。合同附件八补充协议内容：第一条买受人采用按揭方式付款。合同生效首付商品房总额的约50%，余额1150000元办理按揭。因不能按揭，于2012年10月31日前支付1150000元（交房前）。合同签订后，胡彦航依约支付了首付，但余额于2013年8月20日以现金支付300000元，并双方在合同中将按揭金额变更为850000元。2014年5月7日胡彦航通过按揭经中国农业银行武义支行转付850000元。2014年6月4日金华宏一置业有限公司出具胡彦航00323228号金额为2311526元的发票一份。该商铺名下的《土地使用权证书》登记日期为2013年9月2日。
胡彦航于2016年1月18日起诉至原审法院，要求判令：1、金华宏一置业有限公司支付胡彦航违约金人民币28894元整，并赔偿损失（自2015年2月9日起按人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止，暂算至起诉之日为1589元）；2、由金华宏一置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。
金华宏一置业有限公司在原审中答辩称：1、金华宏一置业有限公司取得房权证初始登记日期为2013年4月11日，土地证初始登记为2013年6月26日，与胡彦航起诉的日期不符。2、根据商品房买卖合同约定，胡彦航应在2012年10月31日前支付剩余房款1150000元，然而因胡彦航不办理按揭贷款分两期于2013年8月20日支付了30万元，于2014年5月7日支付85万元，根据合同约定胡彦航延期付款逾期了553天，根据合同法规定及商品房买卖合同的约定应当由胡彦航支付房款金华宏一置业有限公司才办理两证。金华宏一置业有限公司享有先履行抗辩权，金华宏一置业有限公司有权要求相应顺延办证日期不存在违约。3、胡彦航多次要求金华宏一置业有限公司依约支付违约金，金华宏一置业有限公司推脱的原因是胡彦航逾期支付房款，金华宏一置业有限公司要求胡彦航支付房款才办理两证及支付逾期房款的违约金，双方一直协商不成。针对胡彦航逾期支付房款的行为，金华宏一置业有限公司保留向胡彦航主张违约金的权利。综上，金华宏一置业有限公司认为不存在违约行为，请求驳回胡彦航的诉讼请求。
原审法院认为：根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，金华宏一置业有限公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。金华宏一置业有限公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。金华宏一置业有限公司承诺于2013年4月30日前将上述证书交给胡彦航办理该商品房转移登记。按照该约定，胡彦航可以凭金华宏一置业有限公司交付的上述证书办理商品房转移登记。而金华宏一置业有限公司所称的2013年6月26日取得的登记是整个地块的登记，而非该套房屋的登记，凭2013年6月26日取得的登记无法直接办理转移登记，该登记不符合双方约定所称的初始登记。故对金华宏一置业有限公司提出应按2013年6月26日取得的登记作为初始登记的辩解，原审法院不予采信。原审法院确定《土地使用权证书》初始登记的日期为2013年9月2日，依约金华宏一置业有限公司逾期办初始证125天。由于金华宏一置业有限公司未提供证据证明已履行办理按揭的通知义务，胡彦航也已进行了按揭贷款，金华宏一置业有限公司要求顺延办证期限没有依据，原审法院不予采纳。胡彦航已主张违约金，其要求金华宏一置业有限公司赔偿损失没有法律依据。综上，胡彦航的合理请求，原审法院予以支持，金华宏一置业有限公司的违约天数为125天，其违约金应按违约期间胡彦航实际交纳房款计算，即112×1155000×0.1‰+13×1455000×0.1‰=14827.5元，胡彦航的其他请求不合理，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、金华宏一置业有限公司于判决生效后七日内支付胡彦航违约金14827.5元；二、驳回胡彦航的其他诉讼请求。如果金华宏一置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元（已减半），由胡彦航负担195元，金华宏一置业有限公司负担86元，限本判决生效后七日内缴纳。
金华宏一置业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、商品房买卖合同第七条约定：“买受人采用按揭方式付款。详见附件八补充协议第一条”，附件八补充协议第一条约定：“合同生效日首付商品房总额的月50%，计人民币1155000元，余款1150000元办理按揭。因不能按揭贷款，在下列期限内支付余额，2012年10月31日前支付1150000元（交房之前）。”合同签订后，我方一直向胡彦航催讨办理按揭手续，直至2012年10月31日合同约定交房日，胡彦航仍未提交按揭所需材料亦未能以现金方式支付1150000元房款，故，胡彦航就向我方出具了欠条一张，表明因个人原因不能按揭贷款，尚欠1150000元房款。后来胡彦航一直拖延不办理按揭贷款，我方以电话方式多次向其催款要求提交按揭贷款材料或以现金方式交齐剩余房款，其才于2013年8月20日支付了300000元现金房款。因此，从商品房买卖合同的整体内容及履行情况来看，不管是以现金支付房款还是办理按揭贷款支付房款，均应在交房前付清房款，再由我方交房、办理初始登记，胡彦航也是在我方的催讨下才分期分两种方式支付了剩余房款。2、根据交易习惯，任何房产公司或出卖人不可能在买受人未交清房款的情况下，将房子交付买受人使用。任何出卖人都想尽早拿到房款，我方一直不通知胡彦航提供办理按揭材料不符合常理。正因为此，胡彦航在交房时才会出具欠条，在房屋交付后，胡彦航也一直拖延不提供办理按揭贷款的材料，在我方催讨下才于2013年8月20日以现金方式付了30万元房款，直至2014年4月份才提供材料，于2014年5月7日贷款到位支付剩余房款85万元。远在胡彦航2014年4月提交按揭款资料之前。事实是胡彦航造成的违约。故我方认为，胡彦航逾期支付剩余房款1150000元的事实清楚，证据充分，我方可以行使先履行抗辩权。二、一审判决适用法律不当。根据《合同法》第67条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。故，上诉人有权要求顺延权属证书办理时间，一审法院适用法律不当。综上，请求二审法院依法改判，驳回胡彦航的诉讼请求。
胡彦航答辩称：1、胡彦航是完全按照协议的约定来付款，并不存在逾期付款的事实。2、根据买卖合同约定，金华宏一置业有限公司负有通知胡彦航提交贷款材料办理按揭手续的义务。金华宏一置业有限公司主张胡彦航逾期办理按揭但并未提交相关的证据。3、关于商品房买卖合同附件8第1条第2款第2小点的约定，仅适用于买受人不能办理按揭贷款时对余款的支付时间，但是胡彦航已于2014年5月7日办理了按揭贷款手续。故，该条款不应在本案中适用。4、上诉状主张的认为胡彦航应在交房前付清全款，没有任何事实和法律依据。请求依法驳回金华宏一置业有限公司的上诉请求。
二审期间，胡彦航没有提供证据，金华宏一置业有限公司提供如下证据：国内挂号信函收据、交房通知书、收费明细表一份。证明目的：证明金华宏一置业有限公司用挂号信通知胡彦航交房时间、所需房款和费用等内容。
胡彦航对金华宏一置业有限公司提供的证据质证认为：不属于新证据，且在庭后提交，不应采纳。对其真实性有异议，金华宏一置业有限公司没有提交胡彦航签收的证据，不能证明胡彦航已经收到，即使邮寄了，也不能证明邮寄的内容。本案金华宏一置业有限公司是办证逾期，而初始证办理与胡彦航无关。且不能证明胡彦航有违约的情况。
本院对上述证据认证认为，不属于新证据，且国内挂号信函收据上没有胡彦航本人的签字，不能达到金华宏一置业有限公司的证明目的，本院不予认定。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定金华宏一置业有限公司负责办理土地使用权初始登记，承诺于2013年4月30日前取得案涉商品房的土地、房屋初始登记权属证书，但其实际取得初始登记证书的时间为2013年9月2日，逾期事实成立。该条款中的土地、房屋初始登记权属登记证书系登记在金华宏一置业有限公司名下，金华宏一置业有限公司辩称因胡彦航逾期付款，其有权要求顺延初始登记办理时间，依据不足，本院不予采信。综上，金华宏一置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费171元，由上诉人金华宏一置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高国坚
审 判 员 金 莹
审 判 员 金佳卉
二〇一六年八月十八日
代书记员 张青青