云南省高级人民法院
民事判决书
（2013）云高民一终字第221号
上诉人（原审原告）昆明市大鸣嘉兴沐浴中心。
法定代表人周正清，总经理。
委托代理人林平，云南博凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审第三人）昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社。
法定代表人潘加宁，理事长。
委托代理人师海云，云南民定律师事务所�师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明尊良房地产开发有限公司。
法定代表人高立国，执行董事。
委托代理人董明，云南华汇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人昆明市大鸣嘉兴沐浴中心（以下简称大鸣中心）、上诉人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社（以下简称周家营合作社）因与被上诉人昆明尊良房地产开发有限公司（以下简称尊良公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院(2013)昆民一初字第23号民事判决，提出上诉。本院于2013年9月10日受理后，2013年9月25日进行了公开开庭审理。大鸣中心的法定代表人周正清及其委托代理人林平，周家营合作社的委托代理人师海云，尊良公司的委托代理人董明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：1998年10月18日，新迎办事处周家营村委会与昆明市新迎海棉家具厂签订《企业联营承包合同书》，约定甲方(新迎办事处周家营村委会)将白云路边原新迎沙发厂场地4．8亩，作为昆明市新迎海棉家具厂的企业用地(原沙发厂早已不存在了)，承包使用期限为18年，自1999年1月1日至2016年12月31日止。合同第六条约定：“乙方(昆明市新迎海棉家具厂)投资建盖的一切建筑物，到承包期满后，应无偿归甲方所有，乙方不得拆除，如在经营期内，遇国家需要征用土地时，甲方应依法进行协调，对所赔偿的经济按使用年限进行协商解决。”第七条约定：“联营承包期满后，如乙方需要继续使用，应提前三个月向甲方提出申请，甲方在同等下，应优先租给乙方使用。”合同并对租金数额和交付时间等其他权利义务作了相应约定。合同签订后，昆明市新迎海棉家具厂在地上建盖了建筑物并对外开展经营。2011年3月25日，昆明市盘龙区建设投资有限公司与尊良公司签订《盘龙区东华街道办事处周家营村城中村改造项目合作协议》，约定双方合作实施昆明市盘龙区东华街道办事处周家营村城中村改造项目。2011年10月20日，昆明市盘龙区政府审定同意实施昆明市盘龙区建设投资有限公司、盘龙区人民政府东华街道办事处上报的《盘龙区周家营村、石闸村城中村改造村民自建房拆迁安置补偿实施方案》。2011年10月31日，昆明市盘龙区城中村重建改造指挥部同意实施昆明市盘龙区建设投资有限公司、东华街道办事处上报的《盘龙区周家营村、石闸村片区城中村改造集体土地房屋拆迂安置补偿实施细则》。2011年11月4日，昆明市盘龙区人民政府发布拆迁公告，对周家营村、石闸村进行城中村改造，涉案土地包含在拆迁范围中。2012年8月15日，周家营合作社出具证明，载明其所有的白云�158号土地已经租给“昆明市新迎海棉家具厂”周正清使用，现该厂已变更为“昆明市大鸣嘉兴沐浴中心”，法人周正清。同日，尊良公司与大鸣中心签订了《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》，确定房屋补偿金额为4285567.50元；附属设施补偿金额为155946.60元；奖励费15000元；搬迁费600元；过渡费461463.75元；装修补偿4182360元；其它设备补偿2199062.15元，共计11300000元。并约定在协议签订后10个工作日内，尊良公司向大鸣中心支付第一笔补偿款700万元，待被拆迁房验收交房后10个工作日内，再支付剩余房屋补偿款430万元，如尊良公司未按期支付款项，应按银行同期贷款利息双倍支付逾期违约金。2012年8月29日，大鸣中心收到尊良公司支付的第一笔补偿款700万元。2012年9月4日，周家营合作社向盘龙区东华街道办事处、盘龙区建设投资有限公司、尊良公司、昆明富大建�有限公司发出申请，要求尊良公司停止向大鸣中心支付拆迁补偿款。2012年10月l3日，大鸣中心移交了涉案场地及房屋。
另查明：昆明市新迎海棉家具厂于1995年10月26日取得营业执照，法定代表人为周正清。1998年2月11日，官渡区计划与经济
贸易委员会以官计经基补【1998】第206号文件同意补办昆明市新迎海棉家具厂基建立项的通知。2001年4月30日，昆明市新迎海棉家具厂经批准将企业名称变更为昆明市官渡区新迎嘉兴沐浴中心，2003年1月2曰，官渡区乡镇企业局以官乡企改复【2003】3号文件批复同意昆明市官渡区新迎嘉兴沐浴中心(集体企业)改制为昆明市官渡区大鸣嘉兴沐浴室(个人独资企业)。2006年10月，昆明市官渡区大鸣嘉兴沐浴室经批准将企业名称变更为昆明市大鸣嘉兴沐浴中心。2000年12月4日，昆明市官渡区经济体制改革委员会以官体改复(2000)89号文件批复同意金�镇周家营村村民委员会成立昆明市官渡区金马镇周家营村股份合作社。周家营合作社于2006年取得涉案土地的国有土地使用权证，证号为：昆官完国用(2006)第10610402147号。
大鸣中心因向尊良公司追要尚欠的房屋拆迁补偿款未果，提起诉讼，要求判令：1、尊良公司立即支付房屋拆迁补偿款430万元；2、尊良公司承担上述款项从2012年10月23日至付款之日的双倍银行贷款利息；3、尊良公司承担诉讼费用。诉讼过程中，周家营合作社作为第三人申请参加诉讼，并要求判令：1、确认大鸣中心与尊良公司于2012年8月15日签订的《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》无效；2、确认大鸣中心与尊良公司（2013）昆民一初字第23号案件中诉争拆迁补偿尾款430万元归周家营合作社所有。
一审法院认为，关于大鸣中心是否是本案的被拆迁人，根据大鸣中心提交的工商档案资料，�鸣中心为昆明市新迎海棉家具厂经企业名称变更以及企业改制而来，两者系同一企业。尊良公司主张大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂系两个独立的法人缺乏相应的证据予以证实。根据昆明市新迎海棉家具厂与周家营合作社签订的《企业联营承包合同书》的约定，大鸣中心系涉案土地的承租人，大鸣中心在涉案土地上建盖了建筑物，系地上建(构)筑物的所有人。由于在履行租赁合同期间，发生了国家征收土地的情况，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条第一款关于“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有”的规定，大鸣中心有权与尊良公司签订拆迁补偿协议并获得地上附着物的补偿，其系本案的被拆迁人。大鸣中心建盖的房屋经昆明市官渡区计划经济委员会官计经基补【1998】第206号文件证实补办了基建立项手续，故涉案房屋并不属于违章建筑。根据“谁投资，谁受益”的基本原则，大鸣中心有权获得拆迁补偿款。故大鸣中心与尊良公司于2012年8月15日签订的《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》依法成立并生效。根据该协议的约定，大鸣中心在2012年10月13日与尊良公司办理了房屋验收交房手续，已经履行了被拆迁人的义务，尊良公司应当按协议约定向大鸣中心支付拆迁尾款430万元。故一审法院对大鸣中心要求尊良公司支付拆迁款430万元的诉讼请求予以支持。
关于大鸣中心是否应当向周家营合作社支付拆迁补偿款，如应支付，数额为多少，一审法院认为，根据大鸣中心与周家营合作社签订的《企业联营承包合同书》第六条的约定，在租赁合同履行期间，如发生国家征用土地，周家营合作社就大鸣中心所投资建盖的建筑物有权获得一定的拆迁补�款。具体到本案中，周家营合作社有权分配大鸣中心就其投资建盖的建筑物所获得的补偿款即房屋补偿款4285567．50元，但不包括装修及设备的补偿。对于房屋补偿款如何分配的问题，《企业联营承包合同书》虽约定“按使用年限进行协商解决”，但对具体的分配方式并未明确约定，现双方对此也不能达成一致。因在发生国家征用拆迁时，《企业联营承包合同书》的履行期限尚未届满，对于承租人而言，其已经产生的投入不能按照预期收回，损失较大，并且在房屋拆迁补偿法律关系中，确定补偿的基本原则为“谁投资谁受益”，故一审法院在综合考虑合同履行情况以及双方当事人可以得到的预期利益的基础上，判令由大鸣中心向周家营合作社支付拆迁补偿款150万元。
关于尊良公司是否违约，一审法院认为，尊良公司并未按照合同约定支付拆迁补偿款是因为周家营合作社要求其停止支付，因周家营合作社有权分配涉案房屋的拆迁补偿款，在周家营合作社与大鸣中心未对拆迁补偿款的分配达成一致的情况下，周家营合作社作为拆迁补偿款的分配权利人有权要求尊良公司停止支付，尊良公司未按照合同约定向大鸣中心支付房屋拆迁款并不构成违约。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百一十八条之规定，判决：一、由被告昆明尊良房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市大鸣嘉兴沐浴中心支付房屋拆迁补偿款4300000元；二、驳回原告昆明市大鸣嘉兴沐浴中心的其他诉讼请求；三、由原告昆明市大鸣嘉兴沐浴中心于本判决生效之日起十日内向第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社支付房屋拆迁补偿款1500000元；四、驳回第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费合计人民币83464元(原告昆明市大鸣嘉兴沐浴中心预交人民币42264元，第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社预交人民币41200元)，由原告昆明市大鸣嘉兴沐浴中心承担人民币10504元，由被告昆明尊良房地产开发有限公司承担人民币40000元，由第三人昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社承担人民币32960元。
一审宣判后，大鸣中心、周家营合作社不服，提起上诉。大鸣中心上诉请求：撤销一审判决二、三项，支持大鸣中心的诉讼请求。理由：1、大鸣中心与尊良公司签订的货币补偿协议对尊良公司的付款时间有明确约定，周家营合作社并非该协议的当事人，其要求尊良公停止向大鸣中心支付尾款不是尊良公司不构成违约的依据。2、周家营合作社的土地被尊良公司征收，土地上的权利由尊良公司享有，现周家营合作社向大鸣中心主张权利已丧失基础。且周家营合作社在土地征收过程中并未与相关部门进行协调，违反《企业联营承包合同书》中的义务，无权依据合同向大鸣中心主张权利。3、大鸣中心为配合拆迁工作，提前与涉案土地上的多家租户解除合同，支付高额违约金。大鸣中心的投入及损失巨大，尊良公司支付的拆迁补偿款仍不能弥补大鸣中心的损失，而一审判决大鸣中心还要向周家营合作社支付150万元补偿款缺乏事实及法律依据。
周家营合作社答辩称：租地建房的主体是昆明市新迎海棉家具厂，并非大鸣中心，大鸣中心无权取得拆迁补偿款。周家营合作社是涉案土地的使用权人，持有合法的土地使用权证。根据“房随地走”的原则，土地上的房屋应属于周家营合作社所有，相应的拆迁补�款也应由周家营合作社享有，故大鸣中心与尊良公司签订的《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》无效。即使大鸣中心享有部分拆迁补偿款，但根据大鸣中心与周家营合作社签订的《企业联营承包合同书》的约定，大鸣中心剩余的租期仅为52个月左右，周家营合作社对征地补偿款应享有大部分权利。
尊良公司答辩称：尊良公司停止向大鸣中心支付拆迁补偿尾款并不存在过错，不应承担违约责任。大鸣中心未提交证据证明其与昆明市新迎海棉家具厂为同一主体，也未提交证据证明建盖的房屋属于合法建筑。
周家营合作社上诉请求：撤销一审判决，改判支持周家营合作社的诉讼请求。理由：1、大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂并非同一主体。2、周家营合作社持有合法的土地使用权证，根据“房随地走”的原则，周家营合作社对土地上的房屋享有所有权，周家营合作社才是被征收法律关系中的适格主体，故大鸣中心与尊良公司签订的货币补偿协议无效。3、周家营合作社与大鸣中心签订的《企业联营承包合同书》中约定，周家营合作社和大鸣中心对拆迁补偿款的分配原则是“按照使用年限”进行分配，大鸣中心已经使用近163.5个月的时间，剩余租期仅为52个月，按照合同约定周家营合作社应享有大部分拆迁补偿款，一审仅判令周家营合作社可分配的拆迁补偿款为150万元错误。
大鸣中心答辩称：大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂为同一主体。被拆迁的房屋为大鸣中心投资建盖，大鸣中心为该房屋的所有权人，应享有房屋拆迁补偿款。虽然大鸣中心与周家营合作签订了《企业联营承包合同书》，但周家营合作社并未履行该合同书中应承担的义务，也不应享受权利。大鸣中心应取得全部的拆迁补偿款。
尊良公司答辩称�尊良公司认可周家营合作社关于大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂并非同一主体的主张。周家营合作社在拆迁款的分配中确实享有较大的权利。在周家营合作社与大鸣中心就拆迁补偿款的分配达成一致意见后，尊良公司可以随时付款。
二审中，经征询各方当事人对一审判决认定事实的异议，大鸣中心提出一项异议：周家营合作社是否向尊良公司发出停止支付尾款的申请及通知大鸣中心不清楚。周家营合作社提出一项异议：大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂并非同一主体。尊良公司提出三项异议：一、周家营合作社同时向多家公司提出停止付款的申请，并明确因停止付款产生的纠纷与尊良公司无关；二、大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂并非同一主体；周家营合作社至今仍是涉案土地的合法使用权人。对各方当事人均无异议的一审认定事实本院予以确认，对当事人提出的异议本院将结合本案争议焦点综合评述。
综合各方诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、大鸣中心是否为本案适格被拆迁人，《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》的效力如何认定？二、大鸣中心是否应向周家营合作社支付拆迁补偿款，若支付，金额是多少？三、尊良公司未向大鸣中心支付拆迁补偿尾款是否构成违约，若构成，如何承担违约责任？
一、关于大鸣中心是否为本案适格被拆迁人，《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》的效力如何认定的问题。本院认为，1998年10月18日，签订《企业联营承包合同书》的一方当事人虽然是昆明市新迎海棉家具厂，但昆明市新迎海棉家具厂于2001年4月30日，经批准将企业名称变更为昆明市官渡区新迎嘉兴沐浴中心。2003年1月，昆明市官渡区新迎嘉兴沐浴中心改制为昆明市官渡区大鸣嘉兴沐浴室。2006年10月，昆明市官渡区大鸣嘉兴沐浴室的名称变更为昆明市大鸣嘉兴沐浴中心。即大鸣中心的前身为昆明市新迎海棉家具厂，且周家营合作社于2012年8月15日出具证明载明“昆明市新迎海棉家具厂”变更为“昆明市大鸣嘉兴沐浴中心”，故周家营合作社及尊良公司关于大鸣中心与昆明市新迎海棉家具厂并非同一主体的主张不成立，本院不予支持。大鸣中心系涉案土地的承租人，其投资建盖了地上建筑物，根据《中华人民共和国土地管理法实施条列》第二十条第一款“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归附着物及青苗所有者所有”的规定，针对被拆迁房屋的补偿问题，尊良公司与大鸣中心签订的《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》并不违背法律规定，为合法有效的协议，大鸣中心是适格的被拆迁主体。故周家营合作社根据“房随地走”的原则主张大鸣中心并非被拆迁主体，其与尊良公司签订的《盘龙区周家营村、租地建房货币补偿协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于大鸣中心是否应向周家营合作社支付拆迁补偿款，若支付，金额是多少的问题。大鸣中心认为，周家营合作社与大鸣中心签订的《企业联营承包合同》中约定大鸣中心投资建盖的一切建筑物，到承包期届满后，应无偿归周家营合作社享有。在经营期内，遇国家需要征收土地时，周家营合作社应依法进行协调，对所赔偿的经济按使用年限进行协商解决。周家营合作社未履行合同中约定的“依法协调”的义务，从而不应再享受拆迁补偿款。其次，周家营合作社在征地过程中土地证已经注销，其土地上的权利已经转移给尊良公司，周家营合作社不能再主张分配补偿款。此外，大鸣中心在涉案土地上建盖房屋投�巨大，现合同未到期便遇到土地被征收，大鸣中心损失惨重，所获得的拆迁补偿款不应再向周家营合作社支付。周家营合作社认为，按照“房随地走”的原则，周家营合作社作为土地使用权人，应对地上建筑物享有所有权，所得拆迁补偿款应全部由周家营合作社享有。即使按照《企业联营承包合同》的约定，合同期满后，土地上的建筑物应无偿归周家营合作社所有，遇到国家征地补偿，对拆迁补偿款应按使用年限进行分配。该条款明确约定了补偿款的分配原则，周家营合作社应享有大部分补偿款。此外，由双方分配的补偿款除了一审认定的房屋补偿费外，还应包括附属设施补偿费及装修补偿费。
本院认为，虽然《企业联营承包合同》约定周家营合作社在拆迁过程中应承担“依法协调”的义务，但大鸣中心未提交证据证明周家营合作社未尽到该义务而无权分配拆�补偿款，故对大鸣中心的该项上诉主张本院不予支持。周家营合作社在本案的一审及二审审理过程中均出示了其所持有的涉案土地证的原件，且大鸣中心对于一审认定的周家营合法持有土地证的事实未提出异议，故大鸣中心关于周家营合作社的土地证已被注销，土地上的权利已经转移给尊良公司的主张不成立，本院不予支持。按照《企业联营承包合同》的约定，在大鸣中心承租期内遇到国家征收，周家营合作社享有分配补偿款的权利，故大鸣中心以其投入及损失巨大为由认为周家营合作社不应再享有分配补偿款权利的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条第一款的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有”的规定，因对涉案被拆迁房屋由大鸣�心建盖的事实各方均无异议，故大鸣中心对其投资建盖的地上附着物的补偿款享有所有权。周家营合作社以“房随地走”的原则抗辩大鸣中心无权享有补偿款的理由不成立，本院不予支持。大鸣中心就其建盖的建筑物所获得的补偿款为拆迁补偿协议第二条所约定的房屋补偿，金额为4285567.50元。周家营合作社关于其应获得的补偿款还包括拆迁补偿协议第五条约定的装修及设备补偿的主张，与《企业联营承包合同书》的约定不符，故对周家营合作社的该项上诉请求本院不予支持。关于房屋补偿款4285567.50元应如何分配的问题，本院认为，虽然《企业联营承包合同书》中约定“对所赔偿的经济按使用年限进行协商解决”，因该条约定中双方就赔偿费用除按“使用年限”赔偿外，还应“协商解决”，现双方因协商不能达成一致意见，故周家营合作社主张严格按“使用年限”�行赔偿与该约定不完全一致。另，因被拆迁房屋系大鸣中心投资建盖，现《企业联营承包合同书》的履行期限尚未届满，大鸣中心的投入未能按照预期收回，对于投资人而言，损失较大。同时考虑到大鸣中心为按拆迁补偿协议约定的期限将房屋交给尊良公司，已提前解除了其与案外人签订的承租合同，为此支付了违约金，故一审法院在综合考虑合同履行情况及双方当事人可以得到的预期利益的基础上，判令由大鸣中心向周家营合作社支付拆迁补偿款150万元并无不当，本院予以维持。上诉人大鸣中心主张周家营合作社无权获得拆迁补偿款及上诉人周家营合作社主张按使用年限分配拆迁补偿款的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。
三、关于尊良公司未向大鸣中心支付拆迁补偿尾款是否构成违约，若构成，如何承担违约责任的问题。本院认为，尊良公司停止向大鸣中心支付拆迁补偿尾款430万元是应周家营合作社的申请，因周家营合作社系享有涉案部分拆迁补偿款的权利人，故尊良公司在收到周家营停止支付尾款的申请后未按照合同约定向大鸣中心支付拆迁补偿尾款并不构成违约。大鸣中心关于尊良公司违约并承担违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上，上诉人大鸣中心及上诉人周家营合作社的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59500元，由昆明市大鸣嘉兴沐浴中心负担18300元，由昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社负担41200元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若昆明市大鸣嘉兴沐浴中心未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；若昆明市大鸣嘉兴沐浴中心不自动履行本判决，昆明市盘龙区新迎社区周家营股份合作社可在本判决确定的履行期限届满后两年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。
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审 判 长 王 颖 
审 判 员 李 航 
代理审判员 范 蕾 
二O一三年十二月四日
书 记 员 赵思远