内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终146号
上诉人（原审被告）陈立超，男，1964年12月30日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区扎鲁特旗。委托代理人杨凤兰，北京市道成（通辽）律师事务所律师。
委托代理人孙嘉悦，北京市道成（通辽）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任
公司，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。法定代表人魏臣,职务经理。委托代理人廉广辉，扎鲁特旗律师事务所律师。上诉人陈立超因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2015）扎鲁民初字第920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年7月1日，扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司与被告陈立超签订商品房买卖合同，合同约定，被告向原告开发建设的位于某某镇某某小区处预定门面朝东，从南往北数第三间，建筑面积190平方米房屋。房屋价款为每平米6800元，最后实际面积为计算价款；房屋付款方式：分期付款，先交定金10万元，建到二层时被告交付房款的30%，主体封闭交50%；交付房屋时间为2011年12月30日，如逾期交付按已交付房价款的日万分之五承担违约金。2011年12月18日，原被告双方核对房屋面积，并核算房款，被告陈立超自2010年7月1日起至2011年12月18日为止，被告已交付房款708648元，欠63万元。同一天，原被告签订《补充协议书》，主要内容为：一、被告从原告处购买某某庄园二期×号楼商业××××室196.86平米楼房，此楼房的面积为196.86平方米（最终面积以房产所实际测量为准，所交付的房款多退少补）；二、被告提前领取此房钥匙，办理房屋贷款手续时，必须按原告及银行要求办理此房贷款手续，贷款金额63万元；四、楼房竣工后，被告在接到通知3日内结清房款，因延期不结清房款，原告有权收回此房；五、--；六、---；七、---；八、--；九、---；十、被告所申请的贷款在银行未批复之前入住此房，签订本协议起，按银行贷款利率开始计算利息交给原告；十一、入住前原被告双方共同验房房屋符合入住条件，双方在《房屋验收交接单》上签字。2011年12月18日，原被告双方验收房屋，被告在房屋验收交接单上签名接收了房屋。另外，被告为了办贷款向原告交付各项费用20203元。另查明，原告于2014年为被告陈立超从某某银行某某支行申请办理63万元贷款，被告于2014年10月14日领取贷款已交给原告。再查明，原被告双方对银行利率按5‰计算无异议。从2011年12月18日至2014年10月14日领取贷款为止，63万元按月利率5‰计算，利息为108255元[630000元×5‰×1031日（自2011年12月18日至2014年10月14日止）÷30日]。
原审认为，合同双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告于2011年12月18日签订补充协议，约定被告陈立超签订补充协议之日起至取得按揭贷款为止，欠原告明宇房地产开发有限责任公司的房屋款按银行贷款利率支付利息，被告至今未履行义务，属于违约。被告按合同约定应支付108255元，但原告要求被告支付利息107100元，视为处分自己的权利应予准许。关于被告陈立超提出的《补充协议书》第十条系格式条款，加重了被告的责任，属于无效，不同意承担利息的主张，因原被告间系买卖合同关系，原告已经向被告交付货物，未约定付款期限的，被告收到货物后应交付货款。被告不能全额支付房款的情况下，被告委托原告办理按揭贷款，用贷款偿还原告的房款，自交付房屋至领取贷款为止给原告造成的货款利息损失，双方约定按银行贷款利率计算，此约定不违反法律法规的强制性规定，并非加重被告的责任，故对此辩解不予采纳。如被告委托原告办理贷款事项时，原告的过错给其造成损失的可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：由被告陈立超于判决生效后立即偿还原告扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司107100元。案件受理费2442元，减半收取1221元，由被告陈立超承担。
一审宣判后，被告陈立超不服，向本院提出上诉意见如下：1、2011年12月18日，双方当事人签订的《补充协议书》中加盖的公章是项目部的合同专用章，该项目部不具有法人主体资格，也未依法进行工商登记，其签订的合同属无效合同。因此，一审判决据以认定上诉人未履行合同义务，应承担违约责任的《补充协议书》是一份无效合同，不具有任何法律约束力。2、被上诉人承诺为上诉人所购房屋的部分购房款办理十年期按揭贷款，上诉人按被上诉人要求将办理贷款所需资料及费用，如期交给被上诉人，但截至目前，被上诉人也未能为上诉人办理按揭贷款。被上诉人的违约行为是导致上诉人逾期付款的根本原因，被上诉人所称的利息损失应由其自行承担。3、上诉人所办理的贷款，是由上诉人自行申请办理、以自有房产提供抵押担保的五年期房产抵押贷款，与双方约定的按揭贷款无关，也与被上诉人无关。上诉人在被上诉人违约在先，无法实现按揭贷款目的的情况下，主动采取其他贷款方式，帮助被上诉人解决问题，在此过程中，上诉人不存在任何违约及过错行为，上诉人不应因此承担任何违约责任。4、通过一审开庭审理时被上诉人的陈述能够证明被上诉人的手续不全是导致本案的房屋未能在工商银行办理按揭贷款的原因，但被上诉人未将此事实告知上诉人，所以，双方于2011年12月18日签订补充协议是被上诉人故意欺骗所为。如被上诉人2011年12月18日交付房屋时明确告知上诉人不能办理按揭贷款，上诉人会及时支付购房款，不会等到三年之久才以抵押贷款的方式支付购房款，所以，被上诉人的行为存在恶意，其向上诉人主张相关贷款利息没有事实和法律依据，完全是欺骗行为。综上，请求二审法院在查清事实基础上，撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司答辩称，原审判决并无不当，理由如下：1、关于双方2011年12月18日签订的补充协议为有效协议。并且实际履行完毕。被上诉人给上诉人办理了房证和土地证，并将房屋和房产证、土地证交给上诉人。2011年12月18日上诉人已经入住争议房屋，并一直占有使用至今。2、对于办理贷款的责任问题，在某某银行未办理贷款的责任在于上诉人，因为上诉人收入流水的记载不符合要求，手续不全，银行未给办理贷款。所以该责任不在被上诉人，如果能办理贷款被上诉人不能拖延。3、上诉人在工商银行不能办理贷款的情况下，被上诉人才为上诉人联系到某某银行办理的抵押贷款。4、被上诉人没有合同违约之处，我方按照合同约定及时交付房屋办理相关权属证明以及协调办理贷款。利息是根据双方的约定第十条。贷款未批之前上诉人即入住房屋，收取利息符合公平原则。我方收取相关费用符合合同规定，并不存在我方欺诈上诉人。综上，请求维持原判、驳回上诉。
二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
二审期间，上诉人出示如下证据：证据1、房屋所有权证复印件一份，证明2014年2月27日上诉人才取得了本案争议房屋的房屋所有权证，由此证明被上诉人在此之前不具有开发建设合法的手续导致其未能在工商银行办理按揭贷款。被上诉人的土地使用证是在2011年8月31日取得，施工许可证是在2011年12月28日取得，商品房预售许可证是在2012年4月9日取得的，足以证明在2011年12月18日双方签订的补充协议书时，被上诉人所开发建设的涉案房屋没有合法的施工许可、商品房预售许可，其当时是不具有办理按揭贷款合法条件。所以补充协议书的签订是被上诉人故意欺骗所为。该协议是无效的。证据2、某某银行个人额度借款支用单、个人额度借款合同、个人最高额抵押合同各一份，证明上诉人是在2014年2月27日取得房屋所有权证后于2014年10月15日在邮政银行个人申请办理的抵押贷款，抵押贷款的办理与被上诉人无关。证据3、复举一审卷的庭审笔录第6页到第7页的内容，证明在一审庭审时，被上诉人自认在某某银行按揭贷款未办理成功的原因是其手续不全。被上诉人对上诉人二审所举证据发表质证意见如下：对房屋产权证的真实性、合法性、关联性没有异议。双方在合同中没有约定办理产权证的时间。所以被上诉人何时办理产权证无可厚非。对于借款合同、最高额贷款合同、和个人额度借款支用单的真实性合法性、关联性没有异议。该贷款是被上诉人协调办理的，不是上诉人个人办理的。对于庭审笔录的真实性没有异议。在工商银行贷款办理不成的原因是上诉人未能提供收入流水、社保证明等个人原因。
被上诉人提交建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程施工许可证、某某庄园二期商品住宅小区交付使用通知书五份证据的复印件，原件已在办理房屋产权证和土地使用权证时提交相关行政机关。证明被上诉人具有开发房地产和预售商品房资质。上诉人质证认为，对以上证据的真实性没有异议，但这些证据恰恰证明了以下问题：被上诉人在2011年12月18日签订补充协议时不具有建设施工许可和预售许可。因此按照银行的要求是不能办理按揭贷款的。同时，某旗住建局在2013年7月4日才向被上诉人通知涉案房屋所在的小区具备交付使用条件，而被上诉人却在2011年12月18日，该房屋不具备合法交付使用条件的情况下将该房屋交付给上诉人，且在补充协议书中约定了相关条款，明显是一种欺诈行为。这也足以证明补充协议上的规定是无效的，不受法律保护。
因双方当事人对对方当事人二审所举证据的真实性均不持异议，故本院对双方当事人二审所出示证据的真实性予以确认。
本院认为，上诉人陈立超与被上诉人扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司的某某庄园二期项目部于2011年12月18日签订《补充协议书》合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人以该项目部不具有法人资格为由提出的《补充协议书》无效的主张，于法无据，不予采信。按照双方当事人签订的《补充协议书》第六条、第十条的约定，因买方原因导致贷款申请未被批准，买方应在十日内将房款差额不足部分补齐，否则，买方要按逾期天数，每日向卖方支付未补足部分房款千分之五的违约金。买方所申请的贷款在银行未批复之前入住此房，签订本协议起，按银行贷款利率开始计算利息交给卖方。根据以上约定，上诉人如在银行对其申请的贷款作出批复前入住争议房屋，应自签订协议之日即2011年12月18日起，向被上诉人按银行贷款利率支付利息。如上诉人申请的贷款未被批准，上诉人应在十日内补齐房款差额。本案中，被上诉人认可其按约定负有为上诉人办理按揭贷款的义务，且已向上诉人收取代办按揭贷款的相关费用。但其未举证证明其向银行提交办理按揭贷款的申请及银行作出批复的准确时间。故其要求上诉人向其支付自2011年12月18日至2014年10月14日期间未交齐购房款的贷款利息的诉讼请求，没有事实及法律依据，故不应予以支持。被上诉人二审提交的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程施工许可证、某某庄园二期商品住宅小区交付使用通知书证明其在2011年12月18日签订补充协议时尚未取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证，不具备为购房人办理按揭贷款的条件，且被上诉人在按揭贷款未获批准之后，未按照合同约定要求上诉人补齐房款差额，亦未提交证据证明未能办理按揭贷款的原因在于上诉人，故被上诉人提出的按揭贷款未办理成功的原因在于上诉人的主张，缺少事实及法律依据，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果不当，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院＜关于民事经济审判方式改革问题的若干规定＞》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院作出的（2015）扎鲁民初字第920号民事判决；
二、驳回被上诉人扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费1221元，二审案件受理费2442元，合计3663元，由被上诉人扎鲁特旗明宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景国
审 判 员 王琳琳
代理审判员 付淑娥
二〇一六年三月三十日
书 记 员 道日娜