四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川09民终969号
上诉人（原审原告）：周胜英，女，1977年10月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：蒋蜀新，四川宪恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：遂宁荣兴大都会经营管理有限公司，住所地四川省遂宁市滨江北路499号，统一社会信用代码91510903694819319X。
法定代表人：况文科，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘勇，四川尚上律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荣兴元集团有限公司，住所地四川省遂宁市滨江北路499号，统一社会信用代码91510903752345239E。
法定代表人：文荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘勇，四川尚上律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐晓明，四川遂州律师事务所律师。
上诉人周胜英因与被上诉人遂宁荣兴大都会经营管理有限公司（以下简称大都会公司）、荣兴元集团有限公司（以下简称荣兴元公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初455号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周胜英的委托诉讼代理人蒋蜀新、被上诉人大都会公司的委托诉讼代理人潘勇、被上诉人荣兴元公司的委托诉讼代理人潘勇和唐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周胜英上诉请求：1.对一审判决的第一、三项不持异议；2.一审判决中的第二、四、五项认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院依法改判；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被告按《委托租赁经营合同》约定而非按《商品房买卖合同》约定交房，是事实认定错误。（1）被告应当按照约定的建筑面积及独立商铺向原告交付房屋。第一，《委托租赁经营合同》第一条写明了委托房屋的建筑面积，并注明：“面积以最终确定为准，详见附件一”。由于《委托租赁经营合同》并无任何附件，且本合同与《商品房买卖合同》有密不可分的联系，故可以认定该附件是指买卖合同的附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。但由于几份资料中写明的建筑面积数值均有所出入，故“面积以最终确定为准”可以理解为以《房屋所有权证》为准来确定委托房屋的面积。第二，从《房屋所有权证》上可以确定案涉房屋的建筑面积和套内建筑面积，《分层平面图》中可以看出商铺在商场楼层中的位置，《遂宁市房产分户图》中明确房屋是东、南、西、北均为共墙，荣兴元公司发布的荣兴·大都会销售广告中也写明了业主购买的是统一运营的独立门面。（2）被告应按照约定的交房条件交付商铺。第一，《委托租赁经营合同》第六条第7项中约定，大都会公司保证在合同终止后1个月内将委托房屋按合同约定的交付标准交还给原告，委托房屋内不可拆卸的装饰、装修归上诉人无偿所有，上诉人不要求恢复原状。第二，由于《委托租赁经营合同》并无任何附件，故可认定“合同约定的交付标准”是指《商品房买卖合同》约定的交房标准。《商品房买卖合同》第十一条、第十二条、第十六条约定了商品房的交付条件，市政基础设施和其他设施的承诺，商品房质量、装饰、设备标准；附件六约定了装饰和设备标准、商业交房标准。第三，《商品房买卖合同》补充条款第七条约定，水、电配套费已纳入总房款，而荣兴元公司又在当初接房时另行向业主收取了一笔电初装费，这很明显违反了合同约定，因此荣兴元公司应当向上诉人退还这笔费用。2.被上诉人违约长期拖欠应付租金，给上诉人造成经济损失，应当向上诉人支付未支付租金、逾期付款的滞纳金和损害赔偿金。（1）一审法院认定上诉人要求支付2014年租金的滞纳金已过诉讼时效。而事实上，被上诉人一直延迟支付租金，2014年租金在2014年12月才支付完毕，2015年1月1日以后租金至今未付清。被上诉人在2015年2月支付的现金，应按《委托租赁经营合同》扣除滞纳金剩余部分为2015年租金。因此，上诉人要求支付2014年滞纳金并未过诉讼时效。被上诉人更应支付2015年1月1日至商业用房移交之日拖欠租金的滞纳金。（2）被上诉人应按承诺支付上诉人的损害赔偿金。第一，《委托租赁经营合同》第九条约定，大都会公司连续拖欠租金达3个月以上的，上诉人有权解除合同，由此造成上诉人损失的，大都会公司应赔偿。大都会公司2014年和2015年的应付租金都长期拖延且分多次给付，2015年的应付租金至今尚未全部付清。第二，上诉人所有的商铺位于城市黄金商业地段，本应取得很高的租金收益，周围其他同地段商场的商铺购买价格低于大都会商场，而运营商支付的租金价格却远高于大都会公司，从《遂宁荣兴大都会经营管理有限公司关于商铺委托经营管理相关事项（函）的回复》（2014年12月25日）中可看出大都会公司自己也承认这一点，大都会业主投入和回报的比例完全不成正比，大都会公司给上诉人造成了非常大的经济损失。第三，从《遂宁荣兴大都会经营管理有限公司复函》（遂荣管函〔2015〕14号文件）中，大都会公司提出的“业主另外招聘管理公司经营，我公司每年补助300万元，连续补助3年”的意见来看，大都会公司承认其给大都会全体商铺业主造成的经济损失至少有900万元，故应当在总额900万元的基础上，按照上诉人每一户业主所有房屋的建筑面积占大都会商铺总建筑面积的比例向每户业主支付损害赔偿金。3.荣兴元公司应当对上述事项承担连带责任。（1）荣兴元公司作为大都会公司的控股股东，是大都会公司的实际控制人，其滥用公司法人独立地位，应当对大都会公司债务承担连带责任。第一，从大都会公司的工商档案中可以看出，大都会公司注册资本为1000万元，其中荣兴元公司出资510万元，占股份比例为51﹪，荣兴元公司拥有对大都会公司的实际控制权，大都会公司的决策也往往是由荣兴元公司决定的。第二，2015年11月，大都会公司在荣兴元公司的授意下，发布减资公告，预备减资800万元，上诉人的律师向遂宁市工商局发出律师函告，告知工商局若大都会公司减资则会面临资不抵债的情况，大都会商铺全体业主的利益将受到严重损害。荣兴元公司作为大都会公司的绝对控股股东，滥用公司法人独立地位，逃避债务和合同义务，应当对大都会公司的债务承担连带责任。（2）荣兴·大都会商场的宣传资料和销售广告中荣兴元公司对大都会商场设施和收益的承诺吸引了业主购买商铺，上诉人也是基于荣兴元公司的商业名声和经济实力才会选择价格明显不合理高于市场价的大都会商铺。第一，荣兴·大都会商场是由荣兴元公司开发和销售的。在宣传广告中，荣兴元公司作出采取统一经营租赁的模式，由全国成功运营多家大型购物中心专业经营商“环球商机”全程运作，让业主的产业价值和租金收益得到最大最佳保障，经营收益远远高于临街店面和百货公司，让业主的收益始终站在金字塔顶端等承诺，并清楚写明商场将配套二十一部自动扶梯。加上荣兴公司在遂宁经营多年的商业信誉和强大的经济实力，且荣兴元公司承诺十年租期和三年培育期，才让业主选择购买大都会商铺；否则，以当时大都会商铺售价远高于市场价格的情况，业主根本不可能购买。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，荣兴元公司发布的宣传广告对买卖合同和租赁合同的最终订立以及商铺买卖的价格均具有重大影响，故宣传广告中的内容应当视为合同内容，而现在无论是高涨的租金还是配套设施的承诺，荣兴元公司都没有达成，甚至还拖欠业主的租金长期不支付，其应当对自己的行为承担违约责任。（3）上诉人是先与大都会公司签订《委托租赁经营合同》，后与荣兴元公司签订《商品房买卖合同》，委托租赁经营行为是商铺买卖的前提和条件。第一，按照常理，要出租房屋，应当先签订买卖合同，取得房屋所有权，再签订租赁合同，将房屋出租给他人。第二，从大部分业主与大都会公司和荣兴元公司签订的两份合同时间顺序来看，《委托租赁经营合同》签订时间在前，《商品房买卖合同》签订的时间在后，即上诉人在还没有取得房屋所有权的情况下就与大都会公司签订了租赁合同，荣兴元公司还在购房款中直接扣除了首期租金。第三，上诉人购买大都会商铺的初衷就是为了让荣兴元公司请来的经营管理公司进行租赁经营，收取荣兴元公司承诺的高租金和高收益。实际上在本案中，租赁经营正是商铺的买卖行为进行的前提，正是因为荣兴元公司承诺会统一租赁运营商场，并且会向业主给付高回报率的租金，业主才愿意以明显高出市场价的价格购买大都会商铺。（4）上诉人与大都会公司往来函件表明，双方协商的具体事项是由荣兴元公司决定的。在《大都会商铺第二轮租赁业主同荣兴元公司达成如下主要合同条文》中，业主是与荣兴元集团协商租赁合同续签事项；《大都会商铺业主续签租赁合同会议决议》中，荣兴元集团董事长文荣和常务副总经理邹远新参加会议，该决议上大都会公司副总经理常力建签字写到：“收到。待集团决定。”在业主方与大都会公司多次协商中，荣兴元公司和大都会公司的行为和书面函件均表明，具体事项决策是由荣兴元公司作出的，荣兴元公司应当对以上事项负责。综上所述，一审法院判决认定部分事实不清、适用法律错误，请二审法院依法改判。
大都会公司辩称，上诉人要求按《商品房买卖合同》约定交房、支付滞纳金、损害赔偿金的上诉理由不成立，原审关于该部分的判决事实认定清楚、法律适用正确，应当维持；原审判决认定租金支付标准与事实不符，且以判决的形式来解决不定期合同侵害了大都会公司的单方解除权、违反了法律的相关规定，是错误的，因大都会公司无力交纳上诉费、缓交申请又未获批而未能上诉，对此明显错误，请二审法院予以纠正。
荣兴元公司辩称，1.本案为租赁合同纠纷，荣兴元公司不是合同的签订一方，也无担保关系，荣兴元公司不是适格的主体；2.上诉人主张荣兴元公司“滥用公司法人独立地位”，否定大都会公司法人人格，事实不成立，无法律依据，至今没有证据证明是荣兴元公司授权发布的减资公告，大都会公司是独立的法人主体，有权作出是否增资和减资的决议，不能说是荣兴元公司滥用了法人地位；3.上诉人主张的荣兴元公司的有关“承诺”不属实，更不能构成合同义务。上诉人购买商业用房是一种投资，其商业风险应当自行评估、承担；4.因《委托租赁经营合同》与《商品房买卖合同》签订时间的先后，在逻辑上并不能推导出开发商对上诉人应当承担责任的结论，而未签订《商品房买卖合同》就签订《委托租赁经营合同》，决策是大都会公司股东会作出的最终决定；5.上诉人认为“具体事项由股东决定，就应当由股东负责”，是对《公司法》无知的体现，公司股东会、董事会由股东组成，股东会、董事会的决议，都是股东作出的，《公司法》并未规定应由股东负责。综上，请法院驳回上诉人对荣兴元公司的上诉请求。
周胜英向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告大都会公司签订的《委托租赁经营合同》；2.判令被告大都会公司给付2015年的租金差额20883元及至退还商铺时止的租金；3.判令被告大都会公司给付滞纳金6768元及至商铺退还时止的滞纳金（2014年延迟给付租金，2015年未足额给付租金）；4.判令被告大都会公司给付损害赔偿金16924元（按3年应给付全部业主的补贴300万元/年×3年﹦900万元分摊计算）；5.判令被告大都会公司按照《商品房买卖合同》约定的交付条件归还商铺；6.判令被告大都会公司退还商铺的水电开户费2000元及资金占用利息；7.被告荣兴元公司对上述请求承担连带责任；8.本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：原告周胜英与被告荣兴元公司于2010年签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告荣兴元公司开发的位于遂宁市船山区政府西街9号的1栋4层99号商业用房（面积48.42㎡），单价为6693/㎡，房屋总价为324075元。2009年11月23日，原告与被告大都会公司签订《委托租赁经营合同》，合同约定：“根据国家相关法律、法规的规定，为确保项目的经营定位及商业业态的规划、把控招商质量、实现项目的统一运营和开业时间并快速做旺本项目，甲乙双方（注：甲方周胜英，乙方大都会公司）就商铺委托租赁经营事宜，达成共识。经双方协商一致，订立本合同，以兹双方共同遵守。第一条：甲方委托乙方招商租赁经营的物业位于荣兴·大都会4层99号商铺，建筑面积48.4平方米。第二条：甲方委托进行商铺招商租赁经营，委托租赁经营期限为本项目正式接房之日起3年。正式接房时间暂定为2011年12月31日，如正式接房时间在此之前，委托租赁经营时间以实际正式接房时间为准；如实际正式接房时间在此之后，委托租赁经营时间以2011年12月31日为准。第三条：委托房屋为商业用途，乙方受托对外招商租赁经营，甲方不得干涉乙方的经营活动。乙方将委托房屋用于其他用途的，须按有关法律法规办理改变用途的报批手续。第四条：乙方同意接受甲方所委托的物业不迟于2011年12月31日起开始计算租金，经双方根据市场状况协商并确定前三年租金标准，即：在2011年12月31日至2012年12月30日期间的年租金为人民币22676元（大写：贰万贰仟陆佰柒拾陆元正）；在2012年12月31日至2013年12月30日期间的年租金为人民币25915元（大写：贰万伍仟玖佰壹拾伍元正）；在2013年12月31日至2014年12月30日期间的年租金为人民币29155元（大写：贰万玖仟壹佰伍拾伍元正）；以上租金由乙方为甲方代收，高出此租金部分的收入作为乙方的委托租赁经营收入。第五条：乙方负责在每年12月31日前向甲方支付下年度租金（除首年），并于签订本合同当日一次性支付甲方首年应收租金人民币22676元（大写：贰万贰仟陆佰柒拾陆元正）。第六条：甲方的权利及义务：1.委托期内，甲方有权督促乙方按时足额向经营户收取应收的年租金并支付予甲方。2.委托期内，甲方拥有委托房屋的所有权，甲方将委托房屋的部分或全部转让、抵押或继承他人或作为投资的，甲方应保证受让人、抵押权人或继承人或接受投资人继续履行本合同之全部权利及义务，保证乙方的正常经营。3.甲方保证在合同有效期内，委托不可撤回。4.甲方同意乙方或承租人对商铺进行的二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或承租方承担。甲方同意乙方或承租人在租赁期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施。5.为维护本项目的整体经营形象，实现统一的运营管理，甲方在对委托房屋进行转让时，应事先提前30天书面通知乙方，并以受让人的名义另行签订委托房屋的《委托租赁合同》。6.甲方在购买委托房屋时采取按揭付款方式付款的，甲方保证委托经营期内，支付因委托经营所产生的相关税费并按时偿还委托房屋银行按揭贷款。7.本委托期结束后，若甲方采取自营方式的，则：1）乙方保证合同终止后1个月内将委托房屋按合同约定的交付标准交还甲方，委托房屋内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，甲方不要求恢复原状，交付期间甲方不计收租金；2）无论甲方自主经营或甲方将该铺位出租给第三方经营，甲方或承租方必须符合乙方制订的《经营管理公约》中的商户资质审核条件等相关规定，须接受乙方经营管理和物业管理并承担相应的费用。3）乙方将该铺位租赁权等各项权利交还甲方，甲方须接受乙方签订的未到期的租赁合同，保证承租人的正常经营，同时租金转为甲方收取。4）在同等条件下乙方享有优先租赁权。5）甲方如需转让委托物业产权的，乙方或承租人享有同等条件下优先购买权。第七条：甲方违约责任。如甲方的行为导致乙方不能把委托房屋出租或经营，影响了乙方的正常经营时，甲方同意乙方有权扣除本年度的租金作为违约金，同时赔偿由此造成乙方的全部损失。第八条：乙方的权利及义务：1.乙方须按本合同第四、五条规定将委托房屋约定的租金按时足额转账到甲方账户。2.委托期内，因委托房屋使用而发生的水、电、气、通讯及清洁、保安、维护及管理等费用，由乙方或承租人负责承担。3.本委托期结束前3个月,甲乙双方续签下一委托租赁经营期的标准合同文件。第九条：乙方违约责任。乙方超过30日仍未将租金转账到甲方账户的，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金万分之五的滞纳金。乙方连续拖欠租金达3个月以上的，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。……”《委托租赁经营合同》于2014年12月30日到期，合同期满后，原告与被告大都会公司未续签合同，被告大都会公司也未向原告移交上述商业用房。
被告大都会公司分别于2014年3月14日、2014年12月26日向原告给付了2014年的租金14578元、14577元，共计29155元（《委托租赁经营合同》约定的2014年的租金金额，非购房款的9﹪）；又分别于2015年2月16日、2015年5月28日、2015年9月15日、2016年2月2日向原告给付了2015年的租金5408元、5080元、5080元、4980元（第一季度按购房款×6.6﹪/年的标准给付，第二、三、四季度按购房款×6.2﹪/年的标准给付），共计20548元；以上租金的给付，被告大都会公司均以转账到原告指定帐户的方式给付。被告大都会公司对荣兴·大都会商场的其余400多户业主均按上述标准及时间给付了2014年、2015年的租金，并按照购房款×5﹪/年的标准给付2016年的租金。
被告大都会公司于2014年12月5日在《遂宁日报》刊登“遂宁市荣兴大都会经营管理有限公司关于商铺业主续签合同有关事项的通知”，通知如下：“尊敬的荣兴大都会商铺业主：由于您与我公司签订的《委托经营合同》将于今年12月31日到期，为让荣兴大都会更好地持续发展，让您的资产保值增值并获得一定的投资收益，从而达成业主、商家、管理方共赢，现就合同续签相关事项通知于您：一、合同续签主要内容：1.年限；2.年投资收益即租金；3.支付方式。二、合同续签所需手续：…三、合同续签时间：1.五楼商铺业主在12月8-12日；2.二楼商铺业主在12月15-19日；3.三、四楼商铺业主在12月22-26日；4.一楼业主在12月27-31日。…业主朋友如不能按时前来续签合同，也可延后前来，我司随时恭候您。”被告大都会公司又于2016年4月1日在《遂宁日报》刊登“遂宁市荣兴大都会经营管理有限公司关于向大都会业主移交商铺的再次公告”，公告通知如下：“一、请各位商铺业主即日前来我公司办理商铺移交手续；自我公司通知（以电话、短信、书面通知等方式）各业主办理商铺移交之日起，双方已不再存在委托租赁合同关系，我公司无义务向业主支付房屋租金；在双方移交期间，按约定，我公司也无向业主支付任何费用的义务；三、现已出租的商铺，其业主既可直接与承租方衔接收取租金，也可委托我公司代为收取，如委托我公司代收，我公司将于收到租金的次月向业主支付；四、如业主逾期未与我公司办理商铺移交手续，我公司不再对该房屋承担保管义务，如业主因此而遭受损失，业主自行承担。”
原告周胜英的上述商铺已被大都会公司出租给他人。
一审法院认为，被告大都会公司虽辩称与原告之间系委托关系、本案应为委托合同纠纷，但据《委托租赁经营合同》约定的权利义务，双方之间应为租赁关系，因此该合同虽名为《委托租赁经营合同》，但实系租赁合同，被告大都会公司的辩解理由不成立。原告与被告大都会公司签订的《委托租赁经营合同》约定的合同期限为三年，虽然合同期限届满后双方未续签合同，但被告大都会公司继续使用原告的商业用房，原告亦未提出异议，视为双方继续履行合同，但系不定期租赁合同，双方可以随时解除合同，现原告要求解除合同，被告也同意解除，系双方的真实意思表示且不损害他人利益，不予干涉。对于2015年及以后的租金金额的确定，双方在合同期满后未续签合同，也未能对2015年及以后的租金金额及支付方式达成一致意见，被告大都会公司虽然辩称就房屋租金已与荣兴·大都会商场的业主代表达成了协议，但其并未提供证据证明该业主代表系原告等业主的委托代理人，被告大都会公司继续使用了原告的商业用房，应参照上一年度即2014年的租金标准向原告支付2015年及以后的房屋占用费，故被告大都会公司应向原告支付2015年的房屋占用费（差额）8607元（29155元－20548元）及至退房时止的房屋占用费。原告要求按购房款10﹪/年、11﹪/年的标准计算2015年、2016年的租金并给付滞纳金，但《委托租赁经营合同》对每年的租金约定为固定金额，而非逐年递增1﹪，而且在《委托租赁经营合同》期满前后，被告大都会公司虽与荣兴·大都会商场的业主协商拟签合同，但双方就租金金额及支付方式等并未达成协议，所以原告的该主张无事实依据和合同约定，不予支持。原告认为被告大都会公司迟延给付了2014年的租金，要求给付2014年租金的滞纳金，但按照《委托租赁经营合同》的约定，2014年的租金应于2013年12月31日前付清，因延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告应于2014年12月31日前主张2014年租金的滞纳金，但原告并未举证证明在该诉讼时效期间内存在中止、中断情形，故原告的该项主张已超过诉讼时效，被告大都会公司的辩解理由成立，对原告的该主张不予支持。原告要求给付损害赔偿金，无事实依据，不予支持。原告要求按照《商品房买卖合同》约定的交付条件归还商铺，因《委托租赁经营合同》第六条第七项约定：“乙方保证合同终止后1个月内将委托房屋按合同约定的交付标准交还甲方，委托房屋内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，甲方不要求恢复原状，交付期间甲方不计收租金。”因此原告的该主张不符合双方的合同约定，被告大都会公司应按照《委托租赁经营合同》约定的标准向原告移交商铺；另外，因该房屋已被大都会公司对外出租，根据《委托租赁经营合同》第六条第七项“乙方将该铺位租赁权等各项权利交还甲方，甲方须接受乙方签订的未到期的租赁合同，保证承租人的正常经营，同时租金转为甲方收取。”的约定，原告应继受被告大都会公司与他人签订的租赁合同，被告大都会公司应向原告移交与他人签订的租赁合同等资料并按2014年的租金标准向原告支付至该房屋移交时止的房屋占用费，房屋移交后的租金（被告大都会公司与他人签订的租赁合同约定的租金）由原告享有。原告要求退还商铺的水电开户费及资金占用利息，因商铺水电费属于商品房买卖合同中的问题，属另一法律关系，不属本案处理范围，以此本案不作处理。原告要求被告荣兴元公司对上述请求承担连带责任无法律依据，因此不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除原告周胜英与被告遂宁荣兴大都会经营管理有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告遂宁荣兴大都会经营管理有限公司于本判决生效后三十日内按照《委托租赁经营合同》约定的标准就位于遂宁市船山区政府西街9号的1栋3层93号的商业用房与原告周胜英办理移交手续；三、被告遂宁荣兴大都会经营管理有限公司于本判决生效后五日内向原告周胜英给付2015年的房屋占用费（差额）8607元及以后的房屋占用费（房屋占用费的计算方式为：从2015年12月31日起至上述商业用房移交时止，按29155元/年的标准计算）；四、驳回原告周胜英的其他诉讼请求；五、驳回原告周胜英要求被告荣兴元集团有限公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，由遂宁荣兴大都会经营管理有限公司、周胜英各负担455元。
本院二审期间，上诉人提交了遂宁市群众来访接待中心的《中共遂宁市委市政府信访办公室群众来访登记册》，拟证明大都会业主代表蒋斌等于2014年12月30日到遂宁市群众来访接待中心要求解决大都会商铺的租金和违约责任等问题，上诉人等业主为此向人民法院起诉未超过诉讼时效。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被上诉人经质证认为，上诉人提交证据的来源是真实的，但内容不真实，不符合二审新证据的要求，该证据的真实性和合法性不具备，因此与本案无关，内容上不能证明他们主张过权利，只是表明他们反映过情况，不能证明诉讼时效中断或中止的目的。二被上诉人均未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二被上诉人对上诉人在二审中提交的证据认为不符合二审新证据的要求，虽然该证据在本案诉讼之前已存在而上诉人未提交，但其客观真实，并与上诉人等大都会商铺业主提交的请愿书及与大都会公司之间因协商租赁商铺的多次往来函等证据相印证。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。二审审理查明，上诉人等大都会业主代表蒋斌等于2014年12月30日到遂宁市群众接待中心反映并要求解决大都会商铺的租金和违约责任等问题，之后多次向二被上诉人、相关部门和领导反映和要求解决此事。本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人与大都会公司签订的案涉《委托租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守合同有关条款予以履行。委托合同是受托人按照委托人的指示处理委托事务的合同，受托人处理任何事宜均须按委托人的指示而为，且委托人或者受托人可以随时解除双方委托合同。从案涉《委托租赁经营合同》约定的“甲方不得干涉乙方的经营活动”、“甲方保证在合同有效期内，委托不可撤回”等条款可知，该《委托租赁经营合同》不符合委托合同要件，实系租赁合同，本案案由应确定为租赁合同纠纷。2014年12月30日，案涉商铺租赁合同到期后，上诉人周胜英与大都会公司就商铺续租事宜进行多次协商均未能达成一致意见，亦未再签订书面租赁合同，大都会公司继续占有、使用案涉商铺并支付租金，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期的租赁合同关系，双方可以随时依法提出解除合同，上诉人周胜英并未要求解除合同，视为其对大都会公司的续租行为及租金支付表示默认。大都会公司虽提出其已单方登报通知解除合同，但上诉人因大都会公司不具备交还条件未受领租赁商铺，且大都会公司在通知期满后未采取法律措施，其返还租赁商铺的义务尚未实际履行，故大都会公司抗辩的即租赁合同已于其通知送达上诉人时即已解除不能成立。据此，结合本案当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审的争议焦点确定为：一是大都会公司应否按照《商品房买卖合同》约定的条件向上诉人交付商铺；二是大都会公司应否向上诉人支付租金和滞纳金；三是大都会公司应否支付上诉人的损害赔偿金；四是荣兴元公司应否按《商品房买卖合同》约定退还上诉人的商铺水电初装费及其资金占用利息；五是荣兴元公司对本案大都会公司所担之责应否承担连带责任。
关于争议焦点一，首先，《商品房买卖合同》是上诉人与荣兴元公司基于案涉商铺的买卖而签订，根据合同的相对性原则，该《商品房买卖合同》仅对该合同的买卖双方产生约束力，因大都会公司系案涉商铺承租人不是该合同的买卖双方，故该合同对大都会公司不具有约束力。其次，因本案为租赁合同纠纷，上诉人为租赁合同的出租人，大都会公司为租赁合同的承租人，根据合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，大都会公司向上诉人返还租赁商铺应当符合本案《委托租赁经营合同》约定或租赁商铺性质使用后的状态。从本案《委托租赁经营合同》第一条“甲方委托乙方招商租赁经营的物业位于荣兴·大都会4层99号商铺，建筑面积共计约48.4平方米（详见附件一，面积以最终确定为准）。”第六条“……4.甲方同意乙方或者承租人对商铺进行的二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或承租方承担。甲方同意乙方或承租人在租赁期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施。”等内容可知，大都会公司与上诉人就案涉商铺租赁期满后的交还标准有约定，且因大都会公司所经营的荣兴·大都会为统一经营、统一管理的商业体，其为招商经营需要，必然会对商铺内部建筑结构依照实际情况作相应的装修、改造等调整，且该调整在案涉《委托租赁经营合同》中已有约定，大都会公司应当按照案涉《委托租赁经营合同》有关条款约定的标准向上诉人交还案涉租赁商铺。故上诉人主张大都会公司按照《商品房买卖合同》约定的条件向上诉人交付商铺的上诉请求于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二，经查证，大都会公司按租赁合同的约定向上诉人支付了租赁期内的租金，并以转账到上诉人指定账户的方式向上诉人支付了租赁合同期满后的租金共计20548元。1.关于租金支付标准，因双方均未举证证明已就租赁期满后的租金支付标准达成新的合意，大都会公司继续使用了上诉人的商铺，应参照上一年度即2014年的租金标准向上诉人支付2015年及以后的房屋占用费，故大都会公司应向上诉人支付2015年的商铺占用费（差额）8607元（29155元－20548元）及至退房时止的房屋占用费。一审判决参照上一年度即2014年的租金标准判决大都会公司向上诉人支付2015年的商铺占用费差额及2015年以后至退房时止的房屋占用费并无不妥，本院应予维持。由于案涉商铺已被大都会公司对外出租，根据《委托租赁经营合同》第六条第7项“……3）乙方将该铺位租赁权等各项权利交还甲方，甲方须接受乙方签订的未到期的租赁合同，保证承租人的正常经营，同时租金转为甲方收取。……”约定，上诉人应继受大都会公司与他人签订的租赁合同，大都会公司应向上诉人移交与他人签订的租赁合同等资料，并按2014年的租金标准向上诉人支付至该租赁商铺移交时止的房屋占用费，租赁商铺移交后的租金（大都会公司与他人签订的租赁合同约定的租金）由上诉人享有。2.关于滞纳金的支付，首先，从《委托租赁经营合同》可知，大都会公司给付上诉人2014年的租金应在2013年12月31日前支付，也就是说，上诉人知道或者应当知道其权利被侵害之日应为2013年12月31日。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”之规定，上诉人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间应为2014年12月31日前。从遂宁市群众接待中心的《中共遂宁市委市政府信访办公室群众来访登记册》反映，蒋斌等大都会业主代表于2014年12月30日到遂宁市群众接待中心反映了案涉商铺的租金和违约责任等问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”规定，本案上诉人一方因此向被上诉人、市政府相关部门等提出要求，应属于法律规定的诉讼时效的中断情形，且之后多次向相关部门和领导反映和要求解决此事，故本案上诉人的起诉未超过诉讼时效期间。一审法院对上诉人该项诉讼请求以超过诉讼时效不予支持不当，本院予以纠正。根据《委托租赁经营合同》第九条“乙方超过30日仍未将租金转账到甲方账户的，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金万分之五的滞纳金。”的规定，因大都会公司分别于2014年3月14日、2014年12月26日向上诉人给付了2014年的租金14578元、14577元，共计29155元，故被上诉人应当向上诉人支付2014年逾期支付租金的滞纳金为（29155元×72天+
14577元×287天）×0.0005=3141.52元。其次，上诉人与大都会公司2014年12月30日租赁合同到期后，形成不定期租赁合同关系，双方就案涉商铺续租事宜进行多次协商均未能达成一致意见，亦未再签订书面租赁合同，对2015年及以后租金的支付标准、方式、时间等均未达成合意，应视为双方对2015年及以后租金的支付无约定。上诉人亦未提供证明大都会公司应向其支付逾期支付2015年及以后租金的滞纳金的证据，故上诉人请求大都会公司向其支付逾期支付2015年及以后租金的滞纳金与本案查证事实和法律规定相悖，本院不予支持。
关于争议焦点三，上诉人主张大都会公司应支付上诉人的损害赔偿金，并提供了大都会公司向上诉人等大都会业主的《遂宁荣兴大都会经营管理有限公司复函》（遂荣管函〔2015〕14号文件）拟以证明，但该证据只能证明大都会公司为了解决纠纷曾向上诉人等大都会业主作附条件的承诺，但该承诺的条件未成就亦未实现，不能证明大都会公司应向其支付损害赔偿金。因此，上诉人在一、二审中均未提供证明损害事实及损害后果存在及应由大都会公司赔偿损害赔偿金的充分证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。故上诉人主张大都会公司应支付其损害赔偿金的上诉请求及理由无事实和法律依据，该上诉请求不能成立，本院应予驳回。
关于争议焦点四，因案涉商铺的水电初装费交纳与收取属于上诉人与荣兴元公司在商铺买卖合同中产生，属另一法律关系，不属本案租赁合同处理范围，一审判决关于本案不作处理的认定正确。故上诉人关于由荣兴元公司退还上诉人的商铺水电初装费和支付资金占用利息的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点五，首先，从大都会公司的工商登记档案资料显示，大都会公司为企业法人，荣兴元公司为其投资方，其投资比例为51﹪，系大都会公司的股东之一，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条第一款“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”的规定，荣兴元公司、大都会公司分别作为具有民事权利的法人，应以自己所有的财产对外独立承担民事权利和义务。其次，从《委托租赁经营合同》约定内容看，并未对荣兴元公司设定任何权利义务，且该《委托租赁经营合同》是上诉人与大都会公司因案涉商铺的租赁事宜所签订，根据合同的相对性原则，该《委托租赁经营合同》仅对该合同双方产生约束，因荣兴元公司不是该合同的相对人，该合同对荣兴元公司不具有法律效力。最后，本案一、二审中，上诉人均未提供证明荣兴元公司应对本案大都会公司所担之责承担连带责任的证据。因此，上诉人主张荣兴元公司对本案大都会公司所担之责承担连带责任的上诉请求无事实和法律依据，该上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人周胜英的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初455民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初455号民事判决第四项；
三、由遂宁荣兴大都会经营管理有限公司在本判决生效后五日内向周胜英支付2014年逾期支付租金的滞纳金3141.52元；
四、驳回周胜英的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费910元，由遂宁荣兴大都会经营管理有限公司负担546元，由周胜英负担364元；二审案件受理费910元，由周胜英负担728元，由遂宁荣兴大都会经营管理有限公司负担182元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜红梅
审 判 员 杨怡伶
代理审判员 赖 力
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 姚 林