湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初3000号
原告：陈宁，男，1977年10月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：张鎏，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈碧瑜，湖南金州律师事务所律师。
被告：湖南佳兆业房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区跳马镇石燕湖大道488号水岸新都四期1栋。
法定代表人：王翔，董事长。
委托诉讼代理人：代浩，男，1981年11月23日出生，汉族，系被告公司法律顾问。
委托诉讼代理人：李金，女，1986年1月7日出生，汉族，系被告公司员工，住湖南省涟源市。
原告陈宁与被告湖南佳兆业房地产开发有限公司（以下简称佳兆业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告陈宁的委托诉讼代理人张鎏、被告佳兆业公司的委托诉讼代理人代浩与李金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈宁向本院提出诉讼请求:判令被告交付符合居住安全标准的房屋，并支付逾期交房违约金371319元（违约金暂从2017年4月11日计算至2018年3月20日，实际应以购房款2158829元为基数，按日万分之五标准计算至实际交房日）；判令实际交房之日前的物业管理费由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的佳兆业.水岸新都X期第X幢X号房屋，约定房款付清后30日天交房。原告于2017年3月11日付清全部房款，但被告未能如期交房，直至2018年3月20日，原告才收到入伙通知书，但在办理房屋交接现场，原告发现所购房屋因隔壁违规改造存在重大安全隐患，且被告委托交付的物业公司以原告未预缴物业费为由拒不交付钥匙，也不能提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，故此起诉。
被告佳兆业公司辩称：1、双方线下于2017年3月11日《商品房买卖合同》后，因长沙市出台“318限购”政策，暂停办理网签手续而不能缴纳物业维修资金和契税等费用，直至长沙市对政策前已缴房款购房者作出新规，原告购房资格于2017年10月5日才得以审核通过，双方遂于2017年10月11日签订网签合同，原告据此缴纳物业维修基金和契税，交房条款应以此合同为准；2、原告所购系现房且其事先已查看房屋现状，该房实已满足交付条件，原告对此明知，只要其支付全部购房款并缴纳维修资金、契税、欠付的物业费，不论被告有无向其发送收房通知，房屋交付行为实已完成；3、根据合同约定，原告交房时应当缴纳物业管理费，相应缴纳标准与具体金额均已确定，系因其个人原因造成交付延期；4、原告声称被告不能提供两书与事实不符，其签署的入伙资料确认表上记载已签领上述文件；5、物业公司对隔壁房屋装修违建事宜发出告知书，要求相邻业主限期拆除，在自身没有强制拆除权的情势下，已经合理履行了相应义务，该违章建筑并不影响涉案房屋正常交付使用，原告不能以此拒绝收房，如其认为权利受到侵害，可于收房之后提出相邻权诉讼。综上，原告诉请没有事实与法律依据，请求依法予以驳回。
经审理查明：2017年3月6日，原告认购被告开发的位于长沙市雨花区佳兆业.水岸新都X期（推广名为佳兆业天墅）X幢X号房屋（现房），缴纳定金50000元。2017年3月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：涉案房屋建筑面积251.27平方米，总房价2158829元，一次性付款；出卖人应于买受人付清全部房款后30天将已竣工验收备案且满足承诺设备设施条件的房屋交付买受人；买受人未按规定交存物业维修资金，出卖人不得将房屋交付买受人；达到交付条件后，出卖人应于交付日1日前书面通知买受人办理交接的时间、地点及应携带证件；出卖人不能出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件或出示不齐全，买受人有权拒绝收房；买受人应在收到书面通知后按时办理房屋交接手续；出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购房屋进行查验，而且不以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验房屋时，买受人对天面渗水滴漏等除主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议时，出卖人自次日起90日内修复后再次交付，房屋质量严重影响买受人对房屋正常使用的，出卖人应120日内修复，并承担逾期交房违约责任；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间与条件将房屋交付买受人的，逾期90日之内，自约定交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算已交付房价款万分之五的违约金并应于实际交付之日起30日支付，逾期超过90日，买受人有权退房，如选择继续履行合同，违约金如前计付；出卖人选聘佳兆业物业管理（深圳）有限公司长沙分公司（简称佳兆业物业公司）为物业服务企业，涉案房屋物业服务费每月按4.5元/平方米自交付或视为交付之次日1日起按月计收。
双方同时签订《补充协议》作为上述合同的附件六，其中第四条约定：买受人签订买卖合同前已查看房屋现状，同意按现状交付；出卖人通知送达后或合同约定交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领房屋，否则视为按时交付；房屋质量瑕疵由出卖人依约承担保修责任，不构成买受人拒绝收房理由；买受人未能按时付清房款或应缴其他费用等情形，出卖人可据实延期交付；由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款、物业维修资金、相关税费、合同约定违约金等情形，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担延期交房责任；不论出卖人以何种方式通知，不论出卖人是否通知买受人办理房屋交付手续，如买受人未收到交付通知的，均以买卖合同约定时间截止日为交付时间（第11款）；买受人须在出卖人发出《入伙通知书》注明日期到指定地点办理房屋交接手续，以入伙手续书上买受人签字日期为收房日期，自该日起房屋风险责任由买受人承担，且该房屋有关物业费用由买受人承担。另于第十七条约定：买受人知悉并遵守国家与地方关于限购的规定，若买受人暂不符合本市购房条件，自愿承担因此暂不能办理合同备案与产权登记的后果，在具备备案条件或政府部门同意受理登记后，双方将按合同约定条件办理备案或登记，若需重签相应合同或文件，双方同意按相同条款签订。
上述合同签订当天，原告向被告付清剩余购房款2108829元，并支付了产权登记费35元、国土登记费120元。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，实施区域性住房限购政策，并严格执行购房资格审核与交易网签备案。2017年10月5日，原告家庭通过购房资格审核。2017年10月11日，双方再次签署《商品房买卖合同》并完成网签备案，条款内容与此前合同基本相同，原告随即缴纳了物业维修资金与契税。
被告称其曾于2017年10月24日向原告邮寄入伙通知书，相应签收记录显示为“他人收、快递柜”，原告称因邮单所留收件人电话错误，其不可能收到快递到件信息及其取件码，故未实际收到该邮件。2018年3月13日，被告向佳兆业物业公司下属佳兆业.水岸新都物业管理处出具《办理入伙确认书》，确认原告所购房屋符合入伙条件，委托办理入伙手续。2018年3月19日，被告再次邮寄入伙通知书，原告于次日收到，该通知书上载明物业管理费自2018年3月1日计收并需预交一年。2018年3月27日，原告前来佳兆业物业公司收房，签署了包括业主资料卡、入伙资料确认书、前期物业服务协议等文件后，双方因房屋钥匙交付、物业费用缴纳、相邻加搭处理等问题发生争议，交房手续未能办理完毕，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与房屋钥匙未实际交付原告。嗣后双方沟通未果，原告遂于2018年4月20日向本院起诉。本案审理过程中，经协调督促，相邻102号房屋业主于2018年6月17日拆除其加搭建筑，被告于2018年6月21日通知收房，因原告个人原因，实于2018年6月29日办妥收房手续（物业费未缴纳），期间，经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。
另查明：原告所购房屋系联排别墅，相邻102号房屋业主装修时将其二楼与原告毗连的开放平台封闭成房，造成两幢房屋顶楼相互连通。佳兆业物业公司曾于2017年11月18日向102号房屋业主发出《装修违章告知书》，要求其7日内整改完毕。原告称其首次签约看房时并不存在该建筑，直至交房时才发现，当时要求佳兆业物业公司给钥匙上去查看，但佳兆业物业公司提出要先缴清一年物业费才肯交钥匙，而自己提出要将违章建筑处理好才缴纳物业费，双方因此发生争执而未能完成收房。
以上事实，有认购书、商品房买卖合同、收款收据、购房资格审查办理进度查询单、办理入伙确认书、入伙通知书、快递邮单、装修违章告知书、现场照片等证据及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原被告2017年3月11日《商品房买卖合同》签订后，已实际部分履行，该合同第八条约定交房时间为所购房屋全部房款付清后30日，但第十九条明确未交存物业维修资金不得交付房屋，补充协议亦将物业维修资金及相关税费的缴纳约定为交房前提条件，因适逢地区限购政策出台，形成网签备案以及维修资金与相关税费缴纳的客观障碍，此不可归责于双方，合同签订时亦有所预期，嗣后原告在完成购房资格审核手续后，同意与被告于2017年10月11日再次签订合同并据此完成备案与缴费，交房日期视同变更而相应顺延，即为2017年11月10日。被告主张依《补充协议》第四条第11款推定交付，作为不动产交易的核心环节，交房行为事关买卖双方基本权利义务，该格式条款直接免除了被告书面通知义务，排除了原告主要权利并加重其合同责任，应为无效。被告2017年10月24日的通知收房行为，不能证明已经送达原告，且《入伙确认书》系2018年3月13日发出，故其应以2018年3月20日送达的通知为准，据此被告即已构成逾期交房。因被告未具体指定交房时间，原告于2018年3月27日前来收房，尚在合理期间，当天原告虽签署部分文件，但双方实未完成房屋交付手续，究其原因，系验房、交钥匙、物业费预缴与相邻户搭建等问题相互交织而成。佳兆业物业公司受被告所托办理房屋交付手续，其为自身利益要求原告预缴一年物业费用并将之作为交房条件，因物业服务合同与商品房买卖合同系不同法律关系，后者并未将物业费缴纳明确约定为房屋交付之先履行义务，从法律关系相对性、合同解释规则与事务内在逻辑，补充协议第四条第14款中“相关税费”亦不能扩展理解为包含物业费用，故交房时所附预缴物业费条件，缺乏约定与法定依据，构成该次交付中断的根本原因，被告因其受托人行为应按合同约定承担逾期交房违约责任。据原告所述，上述交付争执过程中，邻户搭建事实仅为其拒缴物业费之抗辩，但在嗣后交涉过程与本案起诉中，原告明确将之作为拒绝收房的理由，相应搭建虽系第三人所为，但该后果在交付之前已然形成，事实上改变了原始施工设计与竣工验收状态，客观上损及涉案房屋的独立性与封闭性，存在安全隐患与潜在纠纷，被告应予及时排除，以满足其“按合同签订时现状交付”承诺以及有关住宅建筑规范，故原告要求被告妥善整改后交房，合理合法，但综合考虑纠纷源起发展、居住使用影响程度以及各方调处诚信态度等全案案情，本院酌情将违约金标准调整为日万分之二点五。本案审理过程中，双方已自行办结交房手续，故对原告的交房诉请不再处理，被告整改完毕后于2018年6月21日再次通知收房，原告系因个人原因推迟办理交房手续，违约金应计算至通知之次日截止。据上分析认定，被告应自2017年11月11日起按日万分之五比例计付逾期交房违约金至2018年3月27日，并自次日起按日万之二点五比例计付至2018年6月21日，共计194294.61元[2158829元×137天×0.0005+2158829元×86天×0.00025]。原告还请求不承担交房前的物业费用，与本案系不同法律关系，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告湖南佳兆业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告陈宁逾期交房违约金194294.61元；
二、驳回原告陈宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3435元（已因适用简易程序减半收取），由被告湖南佳兆业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 陈金磊
二〇一八年七月二十七日
书记员 谢倩云
附：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。