湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第30号
上诉人（原审被告）建鑫地产开发有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道88号。
法定代表人施朱平，该公司董事长。
委托代理人杨俊，湖南湘剑律师事务所律师。
委托代理人赵金梅，该公司员工。
被上诉人（原审原告）方高
被上诉人（原审原告）易美赞
二被上诉人共同委托代理人赵和正，湖南惟明律师事务所律师。
上诉人建鑫地产开发有限公司（以下简称建鑫公司）与被上诉人方高、易美赞因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第1436号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人建鑫公司的委托代理人杨俊、赵金梅，被上诉人方高及其与被上诉人易美赞的共同委托代理人赵和正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明如下事实：2011年1月31日原告与被告签订了20110131867B17070534号《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》各一份，约定：原告购买被告开发建设的建鑫国际社区2号楼1单元040101号房屋一套，建筑面积为98.23平方米，总价为336066元；原告应于2011年1月31日前，将首付款101066元存入指定监管账户，余款235000元于2011年4月1日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应在2012年6月30日之前将商品房交付原告使用；预售商品房竣工即“单体验收”合格，合格标准为建设单位组织勘查、设计、施工、监理四家单位并出具合格意见；如遭遇不可抗力，出卖人的交付期限可以合理顺延，并明确列举了因不可抗力可顺延交房的情形，即遇到昼夜降雨量超过50MM或者12小时降雨量达到38.5MM或者六级或六级以上大风等异常不利天气造成无法正常施工，因市政原因导致停水、停电、噪音管制等造成无法正常施工；被告应当书面通知原告办理交房手续，交房通知应由被告用挂号邮件的方式向原告发出；如果被告逾期交付超过90天，则原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金；原告应当在知道或者应当知道有权解除合同的情形发生之日起30日内向被告发出书面通知并阐明理由，如原告逾期未发出通知的，则视为原告自动放弃解除合同的权利。合同签订后，原告于2011年1月31日按合同约定将首付款101066元存入指定监管账户，并于2011年2月19日与交通银行股份有限公司湘潭分行签订了《个人房屋抵押贷款合同》，银行己将原告购房余款235000元全部付给被告，此合同第七条第4项还约定，原告若提前还款则应按未归还贷款的本金的1%支付违约金。2012年11月12日，被告牵头，组织施工、设计、监理等单位对建鑫国际社区2号楼进行了竣工验收，并均在工程质量竣工验收记录上签字“同意验收”。被告却未用挂号邮件的方式向原告发出交房通知，亦未书面通知原告办理交房手续，致被告至今未按照《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋，逾期交房已经超过90天，原告要求与被告解除合同，并办理解约退款、赔偿事宜，被告不同意解除合同，协商未果，原告遂依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告全部已付房款336066元并向原告支付解除合同造成的房价差价损失48704元（计算至2014年6月26日止，后续算至判决给付之日止）；3、被告承担原告已交纳的房产契税、购房手续等费用共计8391元，以及因按揭提前还贷而支付的利息44586.83元、违约金1849.7元（计算至2014年6月25日止）。
另查明：庭审中被告称于2012年9月27日已经电话通知了原告收房，并有单方电话通知记录，原告予以否认；原告称去看过涉案房屋，当时房子没有验收合格证。
再查明：原告因购买商品房支付了房屋契税及房屋登记等费用共计8391元；截止2014年6月26日，原告的银行按揭贷款已还本金50029.89元，支付贷款利息44586.83元，尚欠本金184970.11元。
原审认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告均应该按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约将全部购房款交付给了被告，但被告未按约向原告书面告知办理收房手续，导致其未能按时向原告交付房屋，构成违约，应承担相应的民事责任。被告关于已经电话通知原告收房、依合同约定履行了通知收房义务的辩称，只有被告2012年9月27日单方电话通知记录，证据不足，不予认定；且涉案房屋于2012年11月12日才“单体验收”合格，通知收房在前，验收合格在后，当时被告通知收房的行为和原告看房的行为均不具备法律上的收房效力，故被告该辩称不成立，不予支持。被告未按约向原告书面告知办理收房手续的违约行为一直处于持续状态，故被告关于原告已经超过合同约定的解除合同时间、原告的解除权已消灭的辩称不成立，不予支持。被告因违约导致逾期交房超过90天，原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉请符合双方合同约定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；原告要求被告返还全部房价款336066元、被告承担原告已交纳的房产契税、购房手续等费用共计8391元，以及因按揭提前还贷而支付的利息44586.83元、违约金1849.7元的诉请符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付解除合同造成的房价差价损失48704元的诉讼请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除原告方高、易美赞与被告建鑫地产开发有限公司于2011年1月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告建鑫地产开发有限公司退还原告方高、易美赞购房款336066元；三、被告返还原告方高、易美赞已交纳的房产契税、购房手续等费用共计8391元、赔偿原告按揭提前还贷而支付的利息44586.83元、违约金1849.7元；以上二、三项合计390893.53元，限于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回原告方高、易美赞的其他诉讼请求。一审案件受理费7890元，由被告建鑫地产开发有限公司承担。
宣判后，建鑫公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并由其负担本案全部诉讼费用。主要的事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。上诉人已经合理履行了通知收房的合同义务，应当依法予以认定。上诉人以电话通信的方式通知了被上诉人前来收房，履行了合同义务，且被上诉人花费巨大购买房屋，对房屋何时交付，应是关切的，被上诉人一方面认为没有收到收房通知，另方面又说两年多来对收房一事一无所知，自相矛盾。综上，应当依法认定被上诉人对收房一事是明知的，房屋迟迟未交的责任不在上诉人。二、一审判决适用法律错误。1、被上诉人的合同解除权已过除斥期间，已消灭，被上诉人不能再请求解除合同。根据《合同法》第九十五条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”解除权是形成权，其除斥期间从解除权发生之日起算，且不因任何事由而中止、中断或者延长。即便上诉人违约，依据合同约定，自逾期交房超过90日买受人享有解除合同的权利，那么在2012年9月30日时，被上诉人就已经知道其权利受到侵害，依据法律规定应当在一年内提起解除合同，即被上诉人的解除权行使期间至2013年9月30日止，但被上诉人其起诉状上日期为2014年6月26日，立案日期为8月7日，早已超过解除权行使期间，其请求解除合同的请求不应当支持。2、合同解除权是形成权，被上诉人只能在发出解除合同通知后，请求法院确认合同解除的效力，而无权请求法院直接解除合同，法院也无直接解除诉讼双方合同的权力。故本案被上诉人只能以请求法院确认解除合同效力为诉讼请求，而法院只能依确认之诉进行审理。三、对已缴纳的税费应当由被上诉人直接向税务部门申请退还，不应由上诉人承担，一审法院判决上诉人返还契税没有法律依据。合同中并没有约定上诉人收取被上诉人的税费，事实上，上诉人也没向被上诉人收取税费，而是被上诉人直接向税务部门缴纳的税费。根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税（2011）32号）的规定：“根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”据此，被上诉人缴纳的契税并没有损失，而是由被上诉人去申请退税。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人方高、易美赞共同答辩称：一、原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的商品房屋没有取得《建设工程竣工验收备案证》，不具备法定交房条件，同时上诉人至今也没有履行交房通知义务。首先，商品房建设涉及公共利益，交付前必须进行工程质量监督、规划、消防、人防及环保部门验收合格后，最终由建设局出具《工程竣工验收合格备案证》，房屋才能交付使用，取得《工程竣工验收合格备案证》是房屋完成交付的法定必要条件。其次，上诉人至今没有通过电话或邮件的方式通知交房，更没有按约定采取挂号信或特快专递通知被上诉人。上诉人主观推断被上诉人应当知道交付通知，并把过错推给被上诉人是错误的。三、被上诉人行使合同解除权没有超过法定期间。被上诉人在一审开庭前都没有收到上诉人交付房屋的通知，故被上诉人在开庭前起诉解除合同没有超过解除合同除斥期间。同时，根据合同约定，上诉人应于2012年6月30日前交房，60天内办理好房产证（即2012年8月30日前），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，由于出卖人的原因，导致买受人超过一年无法办理房屋所有权证的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，从2012年9月1日起算至2013年8月30日止是上诉人的一年办证期限，从2013年9月1日才开始计算合同解除权的一年除斥期，故到2014年8月30日前提出解除合同没有超过除斥期间。四、被上诉人曾口头向上诉人表示过要解除合同，因上诉人不同意，才向法院提起诉讼。五、关于税费问题，因系上诉人违约，该损失应由上诉人承担，至于能否退还是上诉人自己的事情。综上，上诉人的上诉理由明显不成立，因上诉人的违约行为导致房屋至今没有通过验收，更没有办理房产证，严重损害了购房者的利益，致使合同目的不能实现，属于根本违约，原审法院判决解除合同并由上诉人赔偿损失，公正合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人向本院提交证据一份，即交通银行的贷款详细信息查询单，拟证明因上诉人的上诉导致被上诉人在银行按揭买房的利息损失继续扩大，比一审判决多了近8000元，此损失应由上诉人承担。
上诉人质证认为，对该证据的真实性和合法性无异议，但对其证明目的有异议，因本案合同不应解除，该利息损失应由被上诉人自行承担。
本院认证认为，因被上诉人未提起上诉，本院对此不予审理。
上诉人在二审期间未提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，当事人争议的焦点问题如下：
一、被上诉人通过诉讼的方式解除合同是否合法，如何确定其效力。根据查明的事实，上诉人没有证据证明其已通知被上诉人收房的事实，而上诉人现因已延期交房，延期交房的期限远远超过了双方当事人约定交付的期限，按合同规定，符合双方约定的合同解除条件，据此，被上诉人享有约定的合同解除权。且上诉人至今也未提交证据证明涉案房屋是否已经验收，已具备交付房屋条件的事实，被上诉人虽因上诉人延期交房向其提出过异议，但上诉人的违约行为延续至今，并未消除，故被上诉人现通过诉讼行使解除合同的权利，该权利并不因被上诉人先前曾主张权利时起而受除斥期间的限制。在本案中，被上诉人通过诉讼的方式向上诉人起诉要求解除合同，实际上是以诉讼的方式通知上诉人解除合同，该通知方式并没有损害上诉人的利益。故被上诉人在享有合同解除权的前提下，通过诉讼的方式解除合同合法有效，上诉人认为被上诉人不享有合同解除权，以及解除不合法的理由不能成立，本院不予采纳。
二、被上诉人交纳的税费原审处理是否妥当。因被上诉人购买房屋已经交纳了相应的税费，是被上诉人合同损失的内容之一，现上诉人的违约行为，导致合同解除，该损失依法应由上诉人承担。根据相关规定，虽然该税费可以退还，而上诉人完全可以依法申请退还，当然，被上诉人就此也应有协助上诉人办理退还税费的义务。故上诉人认为该税费的损失不应由其承担的理由不能成立，本院亦不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7890元，由上诉人建鑫地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱卫平
审判员 李强华
审判员 唐 逊
二〇一五年三月二十五日
书记员 周成锋
附：适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。