江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0804民初2884号原告：钱季芳，女，1977年9月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：蒋艳彬，男，1972年12月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：张秀红，江苏道文律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李亚男，江苏道文律师事务所实习律师。被告：汪习国，男，1966年12月15日出生，汉族，住淮安市淮阴区。第三人：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地法定代表人：徐建强，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，该公司客户经理。原告钱季芳、蒋艳彬与被告汪习国、第三人江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称淮安农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱季芳、蒋艳彬及其委托诉讼代理人张秀红、李亚男、第三人淮安农商行到庭参与诉讼，被告汪习国经本院传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告钱季芳、蒋艳彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告汪习国协助原告办理淮安市淮阴区某小区A10-101-04房屋过户手续，并协助原告办理解除上述房屋的抵押登记手续；2、请求判令第三人淮安农商行协助被告汪习国办理解除涉案房屋的抵押登记手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月10日，原告钱季芳通话江苏某房地产经纪有限公司与被告汪习国签订了华爱你是存量房屋买卖及居间服务合同。合同约定被告汪习国将其名下所有的位于淮安市淮阴区某小区A10-101-04房屋以117万元的价格出售给原告，合同还对房款交付时间，房屋办理过户登记手续等进行了约定。2016年10月11日，原告向被告支付房屋定金11万元，又分别于2016年10月10日、2016年10月17日、2017年2月18日向被告给付房款合计17万元。2016年10月14日，原告缴纳该房屋的契税12740元。之后，原告向银行办理了按揭贷款手续并且银行已经通过审批。2017年4月初，原告依照合同要求支付房屋剩余款项并要求过户时发现被告汪习国避而不见，而且手机关机，经原告多方查找均无果。经查询，争议房屋被被告汪习国于2015年5月11日向淮安农商行设立了50万元的抵押。为维护原告的权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告汪习国未作答辩。第三人淮安农商行述称：第三人不同意解除抵押，因被告汪习国于2015年5月12日从第三人处贷款50万元，并用争议房屋办理了抵押担保，该担保不仅签订了合同，而且进行了登记，该担保物权依法生效，在该笔贷款未得到清偿之前，第三人对房屋享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2016年10月10日，原告钱秀芳与被告汪习国及第三方江苏某房地产经纪有限公司签订《淮安市存量房屋买卖及居间服务合同》，约定被告将其位于淮阴区某小区A10-101-04（房产证号：Ｂ2××24）房屋出售给原告，合同第三条载明“转让总价款为人民币117万元。定金总额为人民币4万元。”第五条载明“买房应当于收到全部房款（除交房保证金外）将该房地产交付买房，并履行下列手续：1、买卖双方应共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙；3、卖方应按本合同附件一交付该房地产及相关附属设施设备；未约定或者约定不明确的，该房地产内所有设施设备均视为同房产一并转让，买方无须再向卖方支付任何费用……为督促卖方按约如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双发协商同意在本合同签订时从交易总价款中（可直接从定金中扣除）预留人民币15000元作为交房保证金。……”合同第六条载明“……在收到回执载明的回复日期届满之日起7日内，买卖双方须办理领取新证手续。该房屋所有权证由买方领取。买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后7个工作日内须办理抵押登记手续。”合同第七条载明“任何乙方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。……”2016年10月10日，被告汪习国向原告钱季芳出具收款收据一份，载明“本人汪习国，身份证号码：，是淮安市淮阴区某小区A10-101-04（以下简称该物业）的产权人，兹收到钱季芳购买该物业之房款人民币（大写）肆万元正元整，（小写￥40000）。以此为据！收款人签署（按手印）：汪习国2016年10月10日”；2016年10月11日，被告汪习国向原告蒋艳彬出具收条一份，载明“今收到蒋艳彬够爱某小区A10-101-04定金人民壹拾壹万元整身份证汪习国2016.10.11”；2016年10月17日，被告汪习国向原告钱季芳出具收款收据一份，载明“本人汪习国，身份证号码：，是淮安市淮阴区某小区A10-101-04（以下简称该物业）的产权人，兹收到钱季芳购买该物业之首付款人民币（大写）伍万元整，（小写￥50000）。以此为据！收款人签署（按手印）：汪习国2016年10月17日”；2017年2月18日，被告汪习国向原告钱季芳出具收款收据一份，载明“本人汪习国，身份证号码：，是淮安市淮阴区某小区A10-101-04（以下简称该物业）的产权人，兹收到钱季芳、蒋艳彬购买房款人民币（大写）捌万元整，（小写￥80000）。以此为据！收款人签署（按手印）：汪习国2017年2月18日”。2016年10月14日，原告蒋艳彬缴纳诉争房屋的契税共计12740元。另查明，淮阴区某小区A10-101-04室房屋于2015年5月12日设立最高额抵押，经过抵押登记，抵押给了第三人淮安农商行，债权数额为50万元。还查明，淮阴区某小区A10-101-04室房屋分别于2017年1月22日、2017年4月12日、2017年5月15日被淮安市清江浦区人民法院先后查封。2017年5月15日，根据原告申请，本院作出（2017）苏0804民初2884号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封。原告于2017年9月10日向淮安市清江浦区人民法院提出执行异议申请。庭审中，两原告陈述若法庭认定合同无法继续履行，请求变更诉讼请求为：要求被告汪习国返还两原告已经支付的房款28万元，并承担违约金23.14万元。本院认为，原告钱季芳与被告汪习国及第三方江苏某房地产经纪有限公司签订的《淮安市存量房屋买卖及居间服务合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，两原告依约支付房款共计28万元，但在支付剩余房款且要求被告汪习国协助办理房屋过户手续时，发现被告汪习国未依约解除房屋抵押，且现涉案房屋已因另案被司法查封，无法办理过户手续，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，此系可归责于被告之原因导致，故两原告要求解除的合同并要求被告返还购房款的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于原告主张的违约金问题，根据《淮安市存量房屋买卖及居间服务合同》约定，因被告违约，故原告有权要求被告支付房屋总价款20%的违约金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告钱季芳与被告汪习国于2016年10月10日签订的《淮安市存量房屋买卖及居间服务合同》；二、被告汪习国于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告钱季芳、蒋艳彬购房款28万元，并支付违约金23.4万元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8940元，保全费1920元，公告费600元，合计11460元，由被告汪习国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张 颖人民陪审员  施广江人民陪审员  吴国民二〇一八年一月五日书 记 员  万思娣