广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民二初字第625号
原告：东莞市长佳长安花园开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：孙靖文，该公司总经理。
委托代理人：刘红军，广东万言律师事务所律师。
委托代理人：关毅强，广东万言律师事务所辅助人员。
被告：杨至学，男，汉族，1972年2月19日出生，住湖南省宁远县。
原告东莞市长佳长安花园开发有限公司就诉被告杨至学追偿权纠纷一案，于2013年10月10日向本院提起诉讼。本院于2013年10月12日立案受理后，依法由代理审判员谭茗适用简易程序，于2013年11月20日公开开庭审理。原告的委托代理人刘红军、关毅强到庭参加了庭审。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（下称《购房合同》），约定被告向原告购买位于广东省东莞市长安镇乌沙李屋的东莞市长佳长安花园＊＊栋＊＊＊＊号房，被告于签订合同当日向原告支付首期购房款109585元，被告向贷款银行申请按揭贷款支付剩余购房款434000元。2009年3月17日，原告、被告与东莞市农村信用合作联社长安信用社（后更名为“东莞农村商业银行股份有限公司长安支行”，下称农商行东莞长安支行）签订《楼宇按揭抵押贷款合同》（下称《贷款合同》），被告以前述房产作抵押向农商行东莞长安支行贷款434000元，抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他相关费用；原告作为保证人承诺，如被告未能按合同偿还借款本息、赔偿金及贷款人实现债权的费用等，或被告有任何违约行为，农商行东莞长安支行有权要求原告受让其对被告的所有现存债权。《贷款合同》签订后，农商行东莞长安支行如约向被告发放贷款，案涉房产办理了抵押备案登记。2012年10月至2013年6月，被告连续拖欠农商行东莞长安支行8期供楼款，被告的严重违约行为致使农商行东莞长安支行要求原告承担担保责任。2013年6月9日，农商行东莞长安支行从原告的保证金账户扣划了被告拖欠的贷款本金、利息及罚息共400374.99元。原告欲与被告协商解决有关问题，但被告均不予理睬。原告故向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告偿还款项400374.99元及利息（从2013年6月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至判决确定履行之日止）；2.被告赔偿原告因本案所支出的律师费128112元；3.确认原告就诉请的上述款项有权以位于广东省东莞市长安镇乌沙李屋东莞市长佳长安花园＊＊栋＊＊＊＊号房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4.被告承担本案诉讼费。
原告提交证据：《购房合同》、《贷款合同》、《零售贷款业务申请表》、《东莞农村信用合作社按揭借款借据》、《东莞市农村信用合作联社特种转账传票》、《商品房他项权登记证明》、《分期还本付息贷款（本金）收入凭证》、《分期还本付息贷款（利息）收入凭证》、《委托代理合同》、发票。
被告没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据。
经审理查明：2009年3月11日，原告与被告签订一份编号为GB／T17986.2-2000的《购房合同》，约定被告向原告购买位于广东省东莞市长安镇乌沙李屋东莞市长佳-
长安花园＊＊栋＊＊＊＊号的商品房，购房款总金额为543585元。合同第六条付款方式约定为被告于签订合同当日支付首期购房款（含定金）109585元，剩余购房款434000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同附件五第1条约定，按揭供楼期间如因被告原因致使贷款银行要求原告承担保证责任的，原告承担保证义务后，有权选择向被告追索全部担保损失本息、按购房款总价的20%向被告计收违约金，并向被告追索为实现本追偿权而支付的诉讼费、律师费等相关费用。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款109585元。
另查明，农商行长安支行原名为东莞市农村信用合作联社长安信用社。2009年3月17日，原告作为保证人、被告作为借款人及抵押人、农商行东莞长安支行作为贷款人签订一份编号为0508001200＊＊＊＊＊＊的《贷款合同》，约定被告向农商行东莞长安支行借款434000元，用于被告购买案涉房产；双方约定月利率为3.465‰，分240期偿还，借款期限自2009年3月17日至2029年3月16日止；被告用案涉房产作为抵押，并办理了《商品房他项权登记证明》。该合同第二十三条约定，抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、旅差费及其他相关的费用。第二十八条第（九）项约定，借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上，贷款人可依法解除该合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何账户中扣收借款人的应付款项。第三十五条约定，如保证人代借款人偿还贷款人应收的全部欠款，借款人无条件同意贷款人将该房产的抵押权益转给保证人。第四十二条约定，……如借款人未能按合同偿还借款本息、赔偿金、及贷款人实现债权的费用等有关费用，或借款人有任何违约行为，贷款人有权要求保证人受让贷款人对借款人的所有现存的债权，保证人在接到贷款人发出的《债权转让通知书》之日十五日后的五个工作日内，应无条件地接受上述债权转让并付清与该债权数额相当的款项。贷款人在发出《债权转让通知书》十五日后的五个工作日内，即可从保证人在贷款人处开立的保证金账户中扣收与该债权数额相当的款项，包括借款人尚未偿还的借款本息、赔偿金及贷款人实现债权的费用。2009年3月17日，农商行东莞长安支行向被告提供贷款434000元并出具了借款借据。同日，被告将该笔贷款作为购房款通过农商行东莞长安支行汇至原告的账户。被告从供期第43期开始没有履行义务向农商行东莞长安支行偿付前述贷款。农商行东莞长安支行于2013年6月9日直接从原告设立在农商行东莞长安支行的保证金账户上分18批扣划合共400374.99元，偿付了被告尚欠的贷款本息。原告主张，农商行东莞长安支行致电原告通知被告欠款的事宜后便从原告的上述账户中扣划款项。原告为被告代偿贷款后，无法联系被告还款，故诉至本院请求解决。
再查明，2013年9月26日，原告作为甲方与广东万言律师事务所作为乙方签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方指派律师代理其起诉被告追偿权纠纷，乙方接受委托并指派刘红军律师及关毅强辅助人员完成本案的一审、二审诉讼代理工作及执行代理工作；甲方委托乙方的权限为特别授权；双方约定律师费分两期支付，前期律师费为8000元，甲方须在合同签订之日起3日内支付，后期律师费为人民法院判决所支持的全部债权金额的30%，甲方须在收到乙方发出的付款通知之日起五日内以现金或转账方式向乙方支付。合同签订后，原告依约向广东万言律师事务所支付前期律师费8000元并取得发票。原告主张，后期律师费为必然产生的费用，故诉请要求被告支付的律师费金额为128112元（8000元＋400374.99元×30%）。
以上事实，有原告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。
本院认为：本案为追偿权纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告陈述的事实进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。原告提供的《购房合同》、《贷款合同》均为原、被告及农商行东莞长安支行的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为有效合同，对各方主体具有约束力。原告与被告之间关于商品房买卖合同及担保贷款的关系合法有效。被告未能按合同约定清偿到期债务，致使农商行东莞长安支行在原告设立在该行保证金账户上扣划400374.99元代为清偿被告的借款本息，被告的行为已构成违约。原告履行了保证责任，从而取得抵押权益并有权对被告追偿。原告要求被告支付代偿贷款和利息的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《贷款合同》的约定，被告将所购买的房产作为抵押物，原告作为债权人，有权以该房产折价或者以拍卖、变更该财产的价款优先受偿，本院对原告该项诉讼请求亦予以支持。至于原告要求被告承担律师费128112元，本院认为，《购房合同》及《贷款合同》约定原告为实现债权而发生的包括律师费在内的一切费用均由被告承担，但原告于《委托代理合同》与广东万言律师事务所约定需分前、后两期支付律师费。其中前期律师费8000元原告已向广东万言律师事务所支付并取得相应发票，本院予以确认。由于原告需支付的后期律师费无法确定，亦尚未实际发生，于本案中不予处理。
综上，本院依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告杨至学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市长佳长安花园开发有限公司支付代偿款400374.99元及相应逾期付款利息（从2013年6月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定履行之日止）；
二、限被告杨至学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市长佳长安花园开发有限公司支付律师费8000元；
三、就上述判项一、二的债权，原告东莞市长佳长安花园开发有限公司对被告杨至学名下位于广东省东莞市长安镇乌沙李屋的东莞市长佳长安花园＊＊栋＊＊＊＊号房屋享有折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利；
四、驳回原告东莞市长佳长安花园开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4580元（已减半收取），由原告东莞市长佳长安花园开发有限公司负担68元，被告杨至学负担4512元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 谭 茗
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 梁启文