湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00037号
原告陈琳。
原告周进锋，系陈琳之夫。
两原告委托代理人朱爱新、胡强，湖北瑞通天元律师事务所律师，均为特别授权。
被告武汉南顺公司有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口镇汉口北大道68号。
法定代表人罗琴，该公司总经理。
委托代理人李珂，该公司法律顾问，一般授权。
第三人招商银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市汉口建设大道518号。
负责人文行赤，该行行长。
委托代理人张江、袁光汉，该单位职工，特别授权。
原告陈琳、周进锋诉被告武汉南顺物流有限公司（以下简称南顺公司）、第三人招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员徐燕担任审判长，代理审判员刘静、人民陪审员冯建军参加的合议庭，分别于2015年2月10日、2015年4月27日、2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈琳、周进锋委托代理人朱爱新、胡强、被告南顺公司的委托代理人李珂、第三人招行武汉分行的委托代理人袁光汉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琳、周进锋诉称：原告陈琳和周进锋系夫妻关系。2011年5月14日，原、被告双方签订了《武汉市商品房买卖合同》一份。该合同约定：原告购买被告位于武汉市黄陂区滠口镇刘店村信和国际农产品展销配送中心第x栋x层x号商铺，总价款927707元，付款方式为首付部分房款，其余房款按揭支付。合同签订前，原告陈琳于2011年4月16日向被告预付房款107707元；合同签订后，原告陈琳于2011年6月25日向被告支付首付款510000元。2011年6月2日，原告周进锋为借款人、招行武汉分行为贷款人（抵押权人）以及被告南顺公司为保证人，签订一份《个人购房借款及担保合同》，合同约定：由原告周进锋向招行武汉分行贷款310000元，用于支付案涉房屋的剩余房款；原告陈琳以其向武汉南顺公司有限公司所购买的上述房屋作为履约担保抵押给招行武汉分行，南顺公司对原告的借款承担连带保证责任；贷款期限10年，贷款本金和利息按月等额偿还。合同签订后，招行武汉分行于2011年6月21日将310000贷出，作为原告的购房款一次性付给南顺公司。2012年1月，被告与原告办理了该商铺交接手续，但被告并未提供该商铺的竣工验收备案手续，该商铺无法正常使用。同时按照合同约定被告应在交付商铺使用之日起90日内办理权属登记，但至今未能办理。2014年10月21日，原告电话通知被告要求解除合同。2014年11月5日，正式向被告提交退房申请书。为维护自身合法权利，诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的合同编号为黄1xx0的《武汉市商品房买卖合同》；2、被告退还原告所购房款927707元，并赔偿原告利息损失（其中617707元按银行同期贷款利率标准的1.5倍自2011年6月26日起算至清偿之日止；310000元按原告已实际支付利息计算），截止诉讼之日的利息为270000元；3、解除原告、被告与第三人签订的个人购房借款及担保合同；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈琳、周进锋为支持其诉讼主张，向法庭提供如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》一份。证明原告购买被告信和国际农产品展销配送中心第x栋x层x号商铺，总价款927707元，付款方式为首付部分房款，其余房款按揭支付。
证据二、发票两张。证明原告陈琳于2011年4月16日向被告预付房款107707元；合同签订后，原告陈琳于2011年6月25日向被告支付首付款510000元。
证据三、《个人购房借款及担保合同》及招行武汉分行个人贷款借款借据各一份。证明2011年6月2日，原告、被告和招行武汉分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定由原告周进锋向招行武汉分行贷款310000元，用于支付案涉房屋的剩余房款；原告陈琳以其向武汉南顺公司有限公司所购买的上述房屋作为履约担保抵押给招行武汉分行，南顺公司对原告的借款承担连带保证责任；2011年6月21日，招行武汉分行将310000元作为原告购房款一次性付给南顺公司。
证据四、退房申请书。证明被告至今未办理号该商铺权属登记，原告请求退房并要求解除合同。
证据五、还款清单。证明原告按照《个人购房借款及担保合同》的约定向招行武汉分行等额还贷，已还贷41个月本金及利息。
被告南顺公司辩称：1、对原告解除合同表示异议，因双方签订合同合法有效，原告解除合同需提前催告被告，且原告逾期未主张自己的权利；2、原告主张的违约金无法律依据，且已过诉讼时效。综上，原告诉求无法律和事实依据。
为支持其辩称意见，被告南顺公司提供物业委托经营合同一份。证明南顺公司未办证不影响原告房屋的使用。
第三人招行武汉分行述称：1、第三人与原告签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的；2、原、被告的民事纠纷不能影响答辩人作为抵押权人的优先受偿权，如法院裁定原告胜诉，原告或被告将答辩人的所有债务清偿后，答辩人才能协助原告办理涉案房屋的抵押解除手续；如法院裁定原告败诉，原告应继续按与答辩人的签订的《个人购房借款及担保合同》规定履行还款义务。综上，答辩人与原告陈琳、周进锋签订的《个人购房借款及担保合同》是合法有效的。答辩人希望原告、被告的民事纠纷不应影响答辩人的相关权利。
第三人招行武汉分行为支持其主张，向法庭提供如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、期房抵押证明各一份。证明原告陈琳、周进锋向第三人借款310000元。
证据二、客户还款清单、业务明细。证明截止2015年4月24日，原告陈琳、周进锋尚欠第三人贷款本金219303.02元、利息44.96元，本息219347.98元。
庭审中，被告对原告提供的证据一、证据二、证据三无异议；对证据四的真实性有异议；对证据五真实性有异议，需要银行盖章。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为与本案的商品房买卖合同无关。第三人对原告、被告提供的证据均没有异议。原告、被告对第三人提供的证据均无异议。
本院认为，被告对原告提供的证据一、证据二、证据三没有异议，本院予以采信；对原告提供的证据四，被告对其的真实性有异议，但有南顺公司公司工作人员的签字签收，本院予以采信；对原告提供的证据五，被告对其真实性有异议，认为没有银行的盖章，但招行武汉分行对其没有异议，本院予以采信。对被告提供的证据，原告认为于本案无关，本院不予采信。第三人提供的证据，原告与被告均没有异议，本院予以采信。
经审理查明：陈琳与周进锋系夫妻关系。2011年5月14日，原、被告双方签订了《武汉市商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于武汉市黄陂区滠口镇刘店村的信和国际农产品展销配送中心第x幢x层x号房；建筑面积38.87㎡；总价款927707元；出卖人于2012年1月1日前将交付给原告使用的房屋要符合下列条件：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；完成商品房项目竣工交付使用相关手续；供电、给水在交房同期达到使用条件的房屋。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并案买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。同时约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；2、若出现法律规定的不可抗力或政府调整或由于政府相关部门的延迟，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人提交了相关证明，出卖人不承担责任。合同还对交房条件及交接作出了规定。2011年4月16日，陈琳支付房款107707元。2011年6月2日，周进锋与招行武汉分行签订《个人购房借款及担保合同》一份。该合同约定：周进锋作为借款人，陈琳作为抵押人，南顺公司作为保证人为购买位于武汉市黄陂区滠口镇刘店村的信和国际农产品展销配送中心第x幢x层x号房向招行武汉分行贷款，并就该房屋办理了期房抵押证明。2011年6月21日，招行武汉分行向南顺公司放款310000元。2011年6月25日，陈琳支付剩余房款510000元。2012年1月被告将诉争房屋交付给原告使用。2014年11月5日，原告向被告提交《退房申请书》一份要求被告十五日内办理退房手续并退还全部房款及违约金。
另查明，诉争房屋至今未办理竣工验收备案证及房地产初始登记。
还查明，截止第二次开庭即2015年4月27日，原告偿还招行武汉分行贷款本金90696.98元，利息82907.39元，至今原告仍按时偿还招行武汉分行贷款及利息。
本院认为：原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容符合法律规定，合法有效。原、被告双方应按合同约定履行合同义务。原告依约支付了房款，被告虽向原告交付了房屋，但房屋不符合合同约定的交付条件，按照合同约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款总额的2%向买受人支付违约金。但原告于2014年11月5日才书面通知被告解除合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故原告主张被告未按合同约定的条件交房违反约定而解除合同的理由不成立。
南顺公司辩称根据《商品房买卖合同》的约定，南顺公司未办理产权证书的，原告不退房，合同继续履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”之规定，因被告在法定期限内仍未为原告办理讼争房屋所在楼栋及讼争房屋的权属证明，且被告当庭陈述无法确认办理讼争房屋所在楼栋及讼争房屋权属证明的时间，故原告对《商品房买卖合同》享有法定解除权。此系对于原告在无法办理出房地产权证、其合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。被告提出原告在解除权发生之日起一年内没有行使，其解除权消灭的抗辩意见，本院不予采纳。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告请求解除原告与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告请求被告退还已付购房款927707元的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还招行武汉分行和原告。即被告应将原告已缴纳的购房首付款617707元，以及截至2015年4月27日已偿还的购房贷款本金90696.98元及利息82907.39元返还给原告。此外，被告还应将剩余未归还的购房贷款本金219303.02元返还给招行武汉分行并支付利息（以219303.02元为计算基数，从2015年4月27日起至本判决确定的还款期限届满之日止，按《个人购房借款及担保合同》约定的按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算）。
关于原告主张被告赔偿利息损失的问题，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，依法确定违约损失的数额以617707元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准从付款之日即2011年6月26日算至本判决确定的履行期限届满之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈琳、原告周进锋与被告武汉南顺物流有限公司签订的合同编号为黄1xx0的《武汉市商品房买卖合同》；
二、解除原告周进锋与第三人招商银行股份有限公司武汉分行签订的合同编号为1xx5的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告武汉南顺物流有限公司返还原告陈琳、原告周进锋购房款708403.98元及已偿还的购房贷款利息82907.39元；
四、被告武汉南顺物流有限公司向原告陈琳、原告周进锋支付违约损失（该损失以购房款617707元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年6月26日起算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
五、被告武汉南顺物流有限公司返还第三人招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房贷款本金219303.02元及利息（以219303.02元为计算基数，从2015年4月27日起至本判决确定的还款期限届满之日止，按照《个人购房借款及担保合同》约定的按中国人民银行同期贷款利率上浮20%计算）；
六、驳回原告陈琳、原告周进锋的其他诉讼请求。
上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，由被告武汉南顺公司有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 徐 燕
代理审判员 刘 静
人民陪审员 冯建军
二〇一五年七月六日
书 记 员 肖子瑶