山西省阳高县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第314号
原告海某某，男，汉族，农民。
委托代理人李生，山西大事律师事务所律师。
被告苏某某，男，汉族。
委托代理人王某某，男，汉族，自由职业者。
第三人王某，男，汉族，农民。
原告海某某诉被告苏某某、第三人王某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日、2015年12月21日公开开庭进行了审理。�告海某某及其委托代理人李生，被告苏某某委托代理人王某某，第三人王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海某某诉称，原告于2014年12月26日与第三人王某签订了《房屋买卖合同》，购买了第三人王某位于大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房一套（房地产权证号：同房权证城字第0574**号）。合同签订后，根据约定，双方到大同市御诚公证处对《房屋买卖合同》进行公证。大同市御诚公证处确认原告与第三人王某所签订的合同符合法律规定，系双方真实意思表示，遂出具了（2014）同御证民字第8751号公证书。协议签订、公证后，原告履行了合同约定的付款义务（全额支付人民币250000元）。第三人王某将所涉房产交付原告使用。因原告及原告父母均是农民，为了购买该房屋几乎穷尽家中的存款，为了凑足过户登记费用，2015年年后，原告便开�到外地打工。为了过户，原告父亲于2015年6月5日到阳高县房产管理中心为原告调取“海某某在阳高县范围内无房屋产权登记记录”的证明材料，但因原告打工的工程单位不准请假，所以一直没有办理房屋过户手续。2015年5月14日，被告苏某某因与第三人王某有债权债务关系，苏某某向本院提起诉讼，后又提起财产保全申请，本院依照苏某某的申请，查封了原告购买第三人王某位于大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房。原告认为，第一，原告在签订《房屋买卖合同》后已经支付了全部购房款，并对《房屋买卖合同》进行了公证；第二，原告已经实际占有该房产；第三，原告是善意取得该房产；第四，未办理过户登记手续原告并无过错，也没有怠于办理房屋过户手续。综上，为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求本院依法确认原告�第三人王某签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，同时确认位于大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号房屋不能作为第三人王某的财产予以查封。
为支持其诉讼请求，原告海某某向本院提交如下证据材料：
1、原告海某某的身份证复印件、常住人口登记卡复印件各一份，用以证明原告的身份。
2、房屋所有权人为王某的房权证（大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号房地产权证号为同房权证城字第0574**号）复印件、交易契约复印件各一份，用以证明原告海某某与第三人王某买卖合同的标的物客观存在，房屋产权证现为原告持有及房屋已转让于原告的事实，同时证明该房屋是拆迁补偿房。
3、大同市御诚公证处于2014年12月26日出具的（2014）同御证民字第8751号公证书复印件、房屋买卖合同复印件各一份，用以证明原告与第三人房屋�让合同是双方真实意思表示，大同市御诚公证处依法作出公证，证实原告与第三人房屋转让协议是合法有效的。
4、原告叔叔海某、姐夫王某缴纳的2014至2015年度、2015至2016年度采暖费、物业费发票复印件五支，用以证明原告已经实际占有诉争房屋。
5、阳高县房产管理中心为原告出具的房屋产权登记信息查询证明复印件一份，用以证明原告实际取得诉争房屋后，已为办理房屋过户手续作准备。
6、2014年8月13日原告叔叔海某与第三人王某签订的协议书复印件及日期为2014年12月3日海某为海某某出具的收条复印件各一份，用以证明因第三人王某无力归还海某的借款，将诉争房屋作价300000元抵顶给海某，之后海某以250000元的价款出售给海某某。
7、本院（2015）阳商初字第57-2号民事裁定书复印件一份，用以证明本院对登记在第三人王某名下的诉争房屋已经予以查封。
8、证人海某当庭证言及身份证复印件一份，证人证言内容为：第三人王某因经营羊场于2013年向证人借款150000元，2014年又分别向海某借款350000元、50000元，以上借款均约定利息为月息一分五。截止2014年8月，第三人王某欠证人本金及利息共计730000元。借款初时，第三人王某就将大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房的房本抵押给证人，并签订了一份抵押协议，但没有办理抵押登记。后因王某无力还款，将诉争房屋作价300000元，羊场作价430000元，抵顶给证人海某，现王某已不欠证人海某借款，并且王某于2014年10月将诉争房屋正式交付海某使用，之后的采暖费、物业费均是海某缴纳的。2014年12月，海某将诉争房屋以250000元的价格出售给原告海某某，购房款已由原告海某某全部交付海某，因诉争房屋仍登记在第三人王某名下，故证人海某要求第三人王某配合原告办理房屋过户及公证手续，但因原告经济拮据、王某在外地打工等原因，原告就诉争房屋至今未办理过户登记。原告用该份证人证言证明原告与第三人所签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，是双方真实意思表示，原告未办理过户登记手续在主观上没有过错，也没有怠于办理房屋过户登记的行为。
被告苏某某委托代理人口头辩称，原告海某某与第三人王某签订的房屋买卖合同，时间是不真实的，应视为无效合同。原因为：1、第三人王某与被告苏某某签订的借款合同时间是2015年1月6日，原告海某某与第三人王某的房屋买卖合同申请公证时间是2014年12月26日，这两个时间仅仅相差十天，并且原告海某某既然购买了诉争房屋，为什么不办理相关过户手续？2、原告在起诉书中陈述，由于其在外地打工没有时间办理过户手续，但�答辩人起诉第三人王某时，在本院立案庭组织庭前证据交换时，原告曾陈述其从2015年1月至2015年6月之间没有到外地打工。3、原告海某某是从其二叔海某手里购买诉争房屋的。海某陈述第三人王某欠其700000元欠款，用房子抵顶部分欠款，但海某与王某之间并未办理借款抵押手续，且原告提供的证据也证明，原告将购房款支付给海某，而不是第三人王某，故答辩人认为，海某某与王某的房屋买卖合同是不真实的。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，法院应依法裁定此合同为无效合同。此外，第三人王某向答辩人借款时，曾经承诺用诉争房屋作抵押。5、根据实际情况，第三人王某故意隐瞒事实骗取答辩人300000元借款，应移交公安机关，查明事实真相，依法追究其刑事责任。6、由于原告自身的原因造成的过错，应由原告自行承担没有依法办理过户手续的后果。综上所述，被告请求本院判决原告海某某与第三人王某所签订的房屋买卖合同为无效合同，以保护答辩人的合法权益。
为支持其辩解理由，被告苏某某向本院提交如下证据材料：
1、借款日期为2015年1月6日的借据复印件一份，用以证明第三人王某向被告苏某某借款时提供的其家庭住址为诉争房屋，该房屋同原告海某某已公证的房屋属同一房屋。
2、证人王某某、施某某、李某某的书面证言及身份证复印件各三份，用以证明第三人王某在向被告苏某某借款时，提出用柳港园C区15号楼3单元602号楼房一套作为借款担保的事实。
第三人王某口头辩称，第三人与被告苏某某借款是事实。具体过程为：2015年初，第三人之子王某某在被告苏某某经营的誉日升投资公司工作。同年1月6日，第三人�子王某某给第三人打电话，告诉第三人，其与被告苏某某已谈妥，被告苏某某同意借钱给第三人，借款时只有第三人、第三人之子王某某、被告苏某某三人在场。第三人在借款时一再询问被告苏某某是否需要抵押，苏某某明确表示不用抵押。之后，第三人即与被告签订借款合同，向被告借款300000元，担保人是王某某。第三人并未欺骗被告，双方是在自愿的基础上签订的借款合同。第三人在2012年前就向海某（原告海某某叔叔）借款500000元，在2013年又借款230000元，共计730000元。在向海某借第一笔款时，就将诉争房屋的房本抵押给了海某。后来，第三人因无力还款，于2014年8、9月份，将诉争房屋作价300000元抵顶给海某，并与海某签订还款协议书一份。之后，海某将诉争房屋出售给海某某，因该房屋仍登记在第三人名下，故海某让第三人配合原告海某某办理过户手续及进�公证。第三人与海某某于2014年12月26日签订的房屋买卖合同，并于同日去大同市御诚公证处进行公证。海某某也已将250000元的购房款全部交付给海某。2015年6月，海某某曾多次通过海某通知第三人，配合其办理过户手续，但当时均因第三人在外地打工，故原告就诉争房屋一直未办理过户登记。
第三人王某未向本院提供任何证据材料。
庭审中，本院组织各方当事人对原、被告提交的证据材料进行了质证：被告苏某某委托代理人对原告海某某提供的2014年8月13日原告叔叔海某与第三人王某签订的协议书复印件以及日期为2014年12月3日海某为海某某出具的收条复印件有异议，认为该两份证据材料是诉争房屋被阳高县人民法院查封后，原告海某某让其叔叔海某、第三人王某补写的。对证人海某的当庭证言有异议，认为部分不属实，对2013年第三人王某向海某借款的真实性存在怀疑，证人海某与第三人王某之间不是一般的借贷关系，而是经营合作关系。对原告提供的其他证据材料均无异议。原告海某某对被告苏某某提供的借据复印件不认可，认为根据《民事诉讼法》的相关规定，证据材料只有复印件没有原件不能作为证据使用，且对该份证据材料不予质证。对被告提供的三位证人的书面证言及身份证复印件有异议，因出具证明的三位证人均未出庭作证，根据法律规定，证人未出庭作证，证明内容不能作为有效证据使用，且三位证人与被告有利害关系，均系被告苏某某经营的誉日升投资公司的职工或朋友，其证明的事实不属实。第三人王某对原告提供的证据材料无异议，对被告提供的借据复印件无异议，对三份书面证言有异议，认为证人证言全部不属实，因第三人在向被告苏某某借款时，并未承诺用任何房屋作抵押，且�时只有第三人、第三人之子王某某、被告苏某某在场，再无他人，第三人也从未见过三位证人。
根据以上质证意见，本院对原告提交的证据材料作如下认证：对2014年8月13日海某与第三人王某签订的协议书复印件、日期为2014年12月3日海某为海某某出具的收条复印件，经本院审查，该二份证据材料与第三人王某及证人海某在庭审中的陈述相印证，且被告无证据证明海某与第三人王某属恶意串通，在本院对诉争房屋查封后又补写的该二份证据材料，故该二份证据材料的证明效力本院予以确认。对证人海某的当庭证言，因其内容与第三人陈述其向海某借款的过程及还款情况相一致，被告虽表示有异议，但未提供证据证明海某与王某之间的关系，该证人证言可以证明王某已将登记在其名下的大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房一套作价300000元抵顶给海某，海某又将其出售给海某某的事实。原告海某某身份证复印件、常住人口登记卡复印件、房屋所有权人为王某的房权证复印件、交易契约复印件、同御证民字第8751号公证书复印件、房屋买卖合同复印件、海某、王某缴纳的2014至2015年度、2015至2016年度采暖费、物业费发票复印件五支、阳高县房产管理中心为原告出具的房屋产权登记信息查询证明复印件、本院（2015）阳商初字第57-2号民事裁定书复印件，上述证据材料均来源合法，内容客观真实，其证明效力本院均予以确认。
对被告苏某某提供的证据材料认证如下：被告提供的借据复印件是第三人与被告苏某某之间签订的借款合同，第三人王某对该份证据材料无异议，但表示其并未用柳港园的房屋作抵押，只是在家庭住址一栏填写该住址，并且该借据中并未体现抵押财产的内容，故该份证据材料不能证明其待证事实。对证人的三份书面证言，因原告、第三人两方均有异议，且三位证人均未出庭作证，故本院对该三份书面证言的证明效力不予认定。
经审理查明，第三人王某因经营羊场从2013年至2014年向海某（原告海某某叔叔）借款本金及利息共计730000元。后因王某无力还款，将其所有的大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房一套作价300000元，羊场作价430000元，抵顶给海某，并与海某于2014年8月13日签订还款协议书。签订协议书后，王某将诉争房屋及羊场正式交付海某使用。2014年12月，海某将诉争房屋以250000元的价格出售于原告海某某，原告海某某将购房款全部给付海某后，海某为海某某出具收条一支，并且将诉争房屋交付海某某使用。之后，原告海某某缴纳了该房屋2015-2016年度的采暖费、物业费。因该诉争房屋仍登记在第三人王某名下，2014年12月26日，原告海某�与第三人王某及其妻子孙有先到山西省大同市御诚公证处，对诉争房屋签订房屋买卖合同的过程进行公证。大同市御诚公证处于同日出具（2014）同御证民字第8751号公证书，就该过程予以公证。2015年1月6日，第三人王某向被告苏某某借款300000元，借款期限为3个月，利率为月利率3%，担保人王某某，并为被告苏某某出具借据一支。2015年5月14日，被告苏某某就该笔借款以王某、王某某为被告向本院提起诉讼，并提出财产保全申请，本院于同日作出（2015）阳商初字第57-1号民事裁定书，查封了第三人王某名下的大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房一套。原告海某某于2015年9月28日向本院提出财产保全异议，要求本院解除对大同市城区柳港园C区15号楼3单元602号楼房的查封，本院受理后，于2015年10月12日作出（2015）阳商初字第57-2号民事裁定书，驳回原告海某某的异议�现原告海某某诉至本院，要求本院依法确认原告海某某与第三人王某之间的房屋转让合同是合法有效的，且该房屋不能作为第三人的财产进行查封。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，原告海某某向本院提供的证据可以证明，在本院查封诉争房屋之前，原告海某某即与第三人王某签订了房屋买卖合同，且该合同业经公证处公证；同时亦证明，在�院查封诉争房屋之前，原告海某某即已依合同约定交付了全部房屋价款，并实际占有、使用了该诉争房屋。此外，原、被告双方提供的证据还可以证明，原告海某某与第三人王某之间的房屋买卖行为，发生在第三人王某向被告苏某某借贷行为之前。第三人王某当庭陈述，未能及时配合原告海某某办理房屋过户登记手续，系因第三人王某一直在外打工的原因造成，故对原告与第三人未能及时办理过户手续，不能认定为系由原告方的原因或过错造成。综上所述，原告海某某与第三人王某之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，双方虽未办理产权过户手续，但原告海某某已足额支付价款并对房屋实际占有、使用，且原告与第三人未能及时办理房屋产权过户登记手续并非原告的原因或过错造成，故足以认定，原告就本院查封的座落于大同市城区柳港园C区15号楼6层3单元602号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告苏某某虽然辩称原告海某某与第三人王某签订的房屋买卖合同不真实，应视为无效合同，并且由于原告自身的原因未办理诉争房屋过户手续，应由原告自行承担没有依法办理过户手续的后果，但未提供充分证据加以证明，故对其辩解理由，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
确认原告海某某与第三人王某于2014年12月26日就座落于大同市城区柳港园C区15号楼6层3单元602号商品房（建筑面积70.54M2）所签订的《房屋买卖合同》系合法有效合同；本院查封的座落于大同市城区柳港园C区15号楼6层3单元602号商品房一套（建筑面积70.54M2），不得作为第三人王某的财产予以执行。
案件受理费100元，由被告苏某某承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审判长 马 军
审判员 陈秀珍
审判员 王雅琼
二〇一五年十二月二十一日
书记员 王 朝