新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0703民初789号原告侯自坤，男，汉族，1989年02月21日出生，被告新乡市新美房地产开发有限公司，法人代表人张元鹏，该公司总经理委托代理人胡坤，该公司员工原告侯自坤诉被告新乡市新美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员谢红梅独任审判，书记员李珺担任记录，公开开庭进行了审理。原告侯自坤、被告特别授权委托代理人胡坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯自坤诉称，2013年12月09日我与被告签订了编号为2013-1103036《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于新乡市号新美·城上领地17号楼1单元8层1803户商品房，购房金额为322025元，并按约定办理了有关手续费用等。合同约定被告应于2014年12月31日前将商品房交付我使用，若逾期不能交房，被告按日向我支付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，被告未按合同约定时间交付房屋，经我多次催促，截止起诉之日2016年04月30日，被告亦未履行交房义务，交房摇摇无期。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定，被告应支付我违约金。请求法院判令被告支付我违约金31300.83元（2015年01月01日至2016年04月30日，共计486天），并承担本案诉讼费。被告新乡市新美房地产开发有限公司口头辩称，应驳回原告的诉讼请求，1、因政府政策及市政建设等原因影响施工的造成逾期交房的我公司不承担违约责任。本案逾期交房是由于南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种创建活动影响施工造成的。2、如果我公司应当承担违约责任，我公司认为双方合同约定违约金过高，应该参照房屋所在地，同类区域同类房屋租价计算。3、原告未按期付款，按照合同第8条第2款第2项约定不应承担违约责任，4、2015年08月24日至2015年09月05日因反法西斯战争胜利70周年纪念活动、2015年12月05日至2015年12月底因上合会议政府发文件要求在此时间段要求停工，再加上正好到年底工人回家过年，造成停工两个月以上，5、2015年08月26日新乡市建工处监察支队到我单位施工处检查时，提出现场不允许搅拌砂浆，责令我单位去购买预拌砂浆，造成停工两个月有余。原告向本院提交证据材料有：1、2013年11月21日原被告双方签约的编号为2013-1103036《商品房买卖合同》及合同补充协议、委托书各一份，2、2014年03月03日（141）豫地现契耕00209995《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》一份。以证明原告主张成立。被告向本院提交证据材料有：1、2013年03月至2014年03月河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司南环修路证明一份，2、2005年11月15日新乡市人民政府（2005）153号新政文《关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》一份，3、2015年12月07日新乡市住房和城乡将设委员会文件新建（2015）402号《新乡市住房和城乡建设委员会关于做好建筑工地扬尘污染治理和应急应对工作的通知》一份，4、2015年08月24日新乡市住房和城乡建设委员会《全面停工通知书》一份，5、2015年10月12日新乡市新美房地产开发有限公司《关于新美城上领地项目工程进展请款汇报》一份，6、2015年10月26日新乡市新美房地产开发有限公司《关于新美城上领地项目工程进展请款汇报中需协调解决事项的回复》一份，7、2013年11月21日双方签订的《借款协议》一份、2013年11月21日首付款收据一份，8、2014年03月01日房首付收据及建设银行汇款单各一份、2014年07月26日房首付收据一份、2014年07月26日建设银行汇款单一份。以证明被告主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，故本院对原告提交的证据真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以确认。原告对被告提交的1号证据证明不认可，认为应当由政府出具相关文件；认为2号证据文件与本案无关，违约金应按双方签订的合同约定给付，本院对被告提交的1、2号证据，本院不予确认；原告对被告提交3-6号证据的真实性没有异议，但认为被告方提交延期交房原因的证据，证明的都是2015年延期交房的原因，合同约定交房时间为2014年12月31日，对其证明目的不予认可；原告对被告提交的7、8号证据真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为被告以延期交款来拒付违约金，是没有法律依据的，本院对被告提交的3-8号证据的真实性予以确认，对被告以此证据证明的目的及与本案的关联性不予采纳。依据上述证据材料及庭审查明，可以确定以下案件事实：2013年11月21日，原告侯自坤（）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（）签订了编号为2013-1103036《商品房买卖合同》及合同补充协议，购买被告所开发的位于新乡市号新美·城上领地17号楼1单元8层1803户商品房，购房金额为322025元。原告付款方式为银行按揭付款，2013年11月21日前付清首付款97025元，贷款225000元。该商品房买卖合同第八条、第九条载明：“应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的；逾期超过60日后，有权解除合同，解除合同的，应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向支付违约金，要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向支付已交付房价款万分之二的违约金”。另，合同补充协议第九条载明：“在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知办理交接房手续，视为已履行了通知办理房屋交接的义务，不再以书面形式单独通知；若因此造成的延期交房，不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以用上述方式正式通知交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告未在合同约定期间内2014年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。2013年11月21日原告侯自坤（乙方：借款人）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（甲方：出借人）签订了编号为355的《借款协议》，原告向被告借款48000元，该协议第四、五条载明：“乙方向甲方的借款仅限用于购位于新乡市号新美·城上领地17号楼1单元8层1803户商品房之首付款部分，乙方须于《商品房买卖合同》签订后360天内分2此还清。乙方分别于以下日起分期偿还甲方借款。2014年01月10日前支付贰万肆仟元整（￥24000）；2014年07月10日前支付贰万肆仟元整（￥24000）。乙方逾期支付，以应归还甲方借款余额之全部为基数，按日万分之五向甲方支付违约金；逾期（任何一期）超过30天，甲方有权在书面通知乙方单方解除本协议和双方签订的《商品房买卖合同》甲方有权主张借款及相关的违约金，并有权将房屋另行出售。”庭审中，原告主张被告尚未交房，要求违约金暂计至2016年04月30日。另查明，2013年11月21日原告侯自坤与被告新乡市新美房地产开发有限公司签订了编号为2013-1103036签订的《商品房买卖合同》商品房首付款是97025元，被告营销部推出首付款可分期支付首付款购房，分三次付清，原告当时交付首付款49025元，同日，原被告双方签订编号为355的《借款协议》，原告向被告借款48000元，用于支付被告首付款，原告共计支付首付款97025元。后原告于2014年03月01日还款24000元，2014年07月26日还款24000元。庭审中，被告证明自己主张成立所举证的证据发生在合同约定交房时间2014年12月31日之后，但原告同意酌情扣除被告违约天数69天，并依据原被告双方签订编号为355的《借款协议》承担延期支付首付款借款的违约金。本院认为：原、被告双方签订的编号为2013-1103036《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实的意思表示，合法、有效，原、被告均应按合同履行，原告已履行了全部付款义务。合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告尚未交房，构成了违约行为。原告要求被告依据双方签订的合同，逾期交付的房屋按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告主张被告尚未交房，要求违约金暂计至2016年04月30日。商品房违约金计算为2015年01月01日至2016年04月30日，共485天，计31236.4元（322025元485天2?=31236.4元）。被告辩称，约定逾期交房违约金按日万分之二计算过高，要求参照房屋所在地的房屋租价标准调减。新乡市房管局2014年4月9日发布的新乡市住宅用房租赁指导价格（市区高层12-16元月租金／每平方米的价格），双方约定违约金计算方式为已付房款的日万分之二，不为过高，对被告的该项主张，本院不予支持。被告为证明自己主张成立所举证的证据发生在合同约定交房时间2014年12月31日之后，虽不能作为延期交付的抗辩理由，但庭审中，原告同意从自己主张违约金中扣除被告违约天数69天（计4443.95元）及扣除延迟归还被告借款违约金天数66天（计792元），不违反法律规定，本院予以采纳。即被告应给付原告违约金为26000.45元（31236.4元-4443.95元-792元=26000.45元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告侯自坤支付自2015年01月01日至2016年04月30日止逾期交房违约金26000.45元。案件受理费450元，由被告新乡市新美房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  谢红梅二〇一六年八月一日书记员  李 珺