北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第03558号
原告：杨香玉，女，1934年6月12日出生。
委托代理人：吴宁，北京市汉和律师事务所律师。
委托代理人：杨杰，男，1957年9月22日出生。
被告：梁振皎，男，1930年1月28日出生。
委托代理人：梁勇，男，1958年1月7日出生。
被告：赵慧敏，女，1979年11月3日出生。
委托代理人：王华伟，北京市凯泰律师事务所律师。
委托代理人：尚曼龙，北京市凯泰律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
原告杨香玉诉被告梁振皎、赵慧敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月21日立案受理。依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人，组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨香玉及其委托代理人杨杰、吴宁，被告梁振皎及其委托代理人梁勇，被告赵慧敏及其委托代理人王华伟、尚曼龙，被告我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告杨香玉与被告梁振皎系夫妻关系，于1991年6月14日结婚。本市东城区北官厅胡同×号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）是二人的夫妻共同财产，涉诉房屋产权证由原告持有。2012年11月7日，原告提起离婚之诉，并当庭出示房屋产权证。被告在明知涉诉房产证由原告持有的情况下，向房管部门谎称丢失补办新证，并与被告赵慧敏签订房屋买卖合同，以每平米22000多元远远低于市场价的价格将涉诉房屋卖与赵慧敏。2013年1月15日，二被告完成房屋产权过户。原告认为，被告梁振皎在诉讼期间恶意转移财产，未经共有权人同意私自处分房屋，与赵慧敏恶意串通损害原告利益，违反法律、行政法规的强制性规定。现原告诉至法院，要求确认二被告关于涉诉房屋的买卖合同、补充协议无效；被告赵慧敏将房屋产权恢复至被告梁振皎名下；诉讼费由被告承担。
被告梁振皎辩称：涉诉房屋是被告梁振皎的单位于1988年分配给被告梁振皎个人的，此时二人并未结婚，涉诉房屋应属被告梁振皎的个人财产，与原告无关。1991年，原告与被告梁振皎二人均属再婚，当时便协商各自房屋归各自子女所有。原告之前的房屋拆迁，所有拆迁款均由原告的子女获得。之前，原告称涉诉房屋产权证丢失，被告梁振皎才在房管部门办理遗失补证；被告梁振皎与被告赵慧敏之前并不相识，而是通过中介公司介绍认识，不存在恶意串通的情况。故不同意原告的诉讼请求。
被告赵慧敏辩称：被告赵慧敏与被告梁振皎在涉诉房屋买卖前并不认识，是通过我爱我家中介公司进行的房屋买卖，买卖时中介公司及被告赵慧敏均审查了房屋产权证，过户时房管部门也审查了二被告的所有过户材料。被告赵慧敏购买涉诉房屋支付房款180万元，并非原告所说的房价款，并未低于同类房屋市场价款，并依法缴纳了契税。且为购买此房屋，被告赵慧敏还抵押了父母的房子。根据相关法律规定，被告赵慧敏已善意取得涉诉房屋，二被告签订的合同合法有效。不同意原告的诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称：赵慧敏找到我爱我家公司登记购房，梁振皎在我爱我家公司登记售房，公司便向赵慧敏推荐涉诉房屋。双方商谈后达成一致，签订购房合同，赵慧敏为此通过刷卡交纳中介费4万余元。双方约定的合同总价为180万元，其中房价款为102万元，配套设施折价78万元。购房款应该已全部支付。当时我爱我家公司曾询问梁振皎房屋产权情况，梁振皎称涉诉房屋是单位分配给梁振皎个人的，梁振皎当时提供了房本及身份证原件，称户口本、结婚证及原房本都遗失了。我爱我家公司产生一定顾虑，但梁振皎保证其对涉诉房屋有完全的处分权。基于此，我爱我家公司组织双方签订合同，但在补充协议中作出约定，如果由于梁振皎其他资料不齐，导致不能完成产权转移，则三方免责解约。感觉梁振皎和赵慧敏应该不存在亲属关系。关于涉诉房屋是否需要交纳个税问题，梁振皎当时并未告知中介单位涉诉房屋是家庭唯一住房，如为家庭唯一住房，办理过户时需要全体家庭成员到场，由房屋管理部门核实，但当时梁振皎的爱人并未到场，故未按照家庭唯一住房处理，由赵慧敏交纳了个人所得税。现第三人不认可原告所述二被告存在恶意串通的事实。因涉诉房屋已办理产权过户，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告杨香玉与被告梁振皎系夫妻关系，二人于1991年6月14日登记结婚，均系再婚。2000年12月15日，被告梁振皎（乙方）与北京市国家安全局（甲方）签订《购房合同》，合同约定甲方将涉诉房屋，总建筑面积44.17平方米，以成本价出售给乙方，每建筑平方米1485元，甲方同意乙方享有下列购房折扣：1、工龄折扣0.9%……，经计算，乙方合计实付金额为18479元。在《单位出售公有住房房价计算表》中显示，工龄，男方：43年，女方：33年。2001年5月28日，梁振皎取得涉诉房屋产权证。2012年10月13日，被告梁振皎填写补证登记申请书，申请遗失补证.2012年12月21日，被告梁振皎取得涉诉房屋所有权证，证号为X京房权证东字第075**号的产权证。
2012年12月22日，被告梁振皎与被告赵慧敏签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，被告梁振皎将涉诉房屋卖与被告赵慧敏。经双方协商一致，涉诉房屋成交价格为1800000元，赵慧敏可以在签订本合同的同时支付定金人民币50000元。同日，双方签订《装修款补充协议》，协议约定，被告梁振皎出售给被告赵慧敏的房屋合同价款为
1020000元，标的房屋的配套设施折价款为780000元，因此，梁振皎出售该房屋的交易总价款为1800000元。双方均在《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房地产经纪服务事项告知书》、《我爱我家签约提示》等表格上签字。双方亦与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》及《补充协议》，与北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。同日，赵慧敏支付梁振皎涉诉房屋定金50000元。2012年12月30日，赵慧敏通过银行转账向我爱我家公司支付中介费39600元，向伟嘉安捷公司支付担保费4140元。2013年1月15日，赵慧敏通过中国工商银行汇款方式向梁振皎支付1750000元，梁振皎与赵慧敏签订合同编号为C689533号的《存量房屋买卖合同》，其中房屋成交价格为人民币1020000元，该房屋附属设施设备、装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。后双方办理了涉诉房屋过户手续，被告赵慧敏取得涉诉房屋产权。关于涉诉房屋交付问题，原告称不清楚涉诉房屋是否已交付。二被告称，涉诉房屋已交付被告赵慧敏使用。
庭审中，被告赵慧敏提供其将本市朝阳区广渠路×号院×号楼×号房屋出卖给王峰的《北京市存量房屋买卖合同》、《付款确认函》、《公证书》、《出生医学证明》等，证明其为购买涉诉房屋出卖了自己的房屋，但因买受人王峰并未按时支付价款，便将父母的房屋抵押借款，才按时支付了梁振皎的购房款。赵慧敏的子女于2012年3月24日出生，但因未与爱人领取结婚证，孩子于2013年3月7日才办理出生证明，还需要交纳罚款后才能办理户口，现在无力交纳罚款，孩子根本没有落户。对此，原告认可证据的真实性，但认为与本案无关。
现原告杨香玉持以下理由认为二被告存在恶意串通的事实：1、根据二被告签订的《房地产经纪服务事项告知书》第四条，委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供的资料：……2、房屋所有权人身份证件原件和复印件；3、婚姻证明原件和复印件；4、户口簿原件和复印件；5、家庭成员身份证原件和复印件……；二被告签订的《我爱我家签约提示》第一条，签署各类合同前，二被告已在我爱我家公司的督促下互相查验过对方基本资料，如身份证明、房屋权属证明等相关资料……。在被告原购房合同中写明被告梁振皎享受工龄折扣，而房价计算表中列明女方工龄33年，结婚证也证明杨香玉与梁振皎的夫妻关系，涉诉房屋系夫妻共同财产，二被告签订合同，梁振皎理应提供上述资料，赵慧敏也应当按照合同审查梁振皎的相应资料，审查资料后不难知晓涉诉房屋产权是夫妻共同财产。2、通过二被告交易的房屋档案资料显示，2012年12月22日，二被告签订合同时，被告赵慧敏根本不具备北京市购房资格，直到2013年1月9日，被告赵慧敏离婚，才取得购房资格。档案资料中的《购房承诺书》、《家庭购房申请表》中的日期均是由2013年1月15日更改为2013年1月9日，只是让该购房资格核查手续表面上看起来更加合理。3、根据相关规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税政策的，应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况，如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。涉诉房屋符合上述条件，根本无需交纳个人所得税，但是需要售房人即被告梁振皎出示户口簿、夫妻及未成年子女等家庭成员身份证明。在此情况下，被告赵慧敏仍替梁振皎交纳个人所得税，是通过此方式规避因出售人提供的资料不全而导致不能完成产权过户的风险。赵慧敏在不需要交纳个人所得税的情况下仍然替梁振皎交纳个人所得税，充分证明二人恶意串通的事实。4、2013年1月9日，二被告签订的《补充协议》（其中伟嘉安捷公司为见证人）第三条约定，梁振皎只能提供房产证原件与身份证原件，如果由于梁振皎的其他资料不齐，导致不能完成产权转移，则三方免责解约。梁振皎与赵慧敏作出此不符合购房常理的约定，能够推定赵慧敏对涉诉房屋存在共有权人是知情的。5、二被告签订的房屋买卖合同中约定被告梁振皎应当在涉诉房屋所有权转移之日起十日内办理完成原有户口迁出手续，但现在被告梁振皎的户口仍在涉诉房屋处，合同并未履行完毕，而开庭时二被告均表示合同已经履行完毕，与事实不符，显系恶意串通。
针对原告的意见，被告梁振皎称，我爱我家公司当时要求梁振皎出示户口本等材料，但因户口本被原告扣留，梁振皎只提供身份证及房产证，是否提供当初的购房合同记不清楚了，但肯定没有向中介出示载有使用女方工龄购房的房价计算表。被告赵慧敏称，1、赵慧敏之前并未有过买房经历，既然委托中介公司，交纳中介费，中介公司应当审查卖房人的相应资料，赵慧敏并未审查；2、赵慧敏婚前由父母出资为赵慧敏购买了一套房屋，与爱人结婚后亦只有该套房屋，后赵慧敏打算卖掉该房屋购买涉诉房屋，但其父母考虑到之前的房屋是婚前财产，卖掉该房屋购买的涉诉房屋也应属于赵慧敏个人财产。为达到该目的，赵慧敏和爱人办理离婚手续，离婚期间涉诉房屋产权登记在赵慧敏名下，产权登记完毕后二人复婚。该情况和购房资格无关，赵慧敏始终具备北京市购房资格；3、赵慧敏并不清楚购买涉诉房屋需要交纳什么税种，只是在中介公司的指引下交纳税费后办理过户，交纳个人所得税并非规避相关政策；4、因当时梁振皎只提供身份证及房屋产权证，赵慧敏担心办理过户会有障碍，故双方签订《补充协议》第三条，以便解除合同后继续购买其他房屋。考虑到当时梁振皎年纪已大，并未考虑追究他的违约责任，只要顺利解除后可以购买其他房屋；5、房屋买卖合同的主要义务双方已经履行完毕，且梁振皎已同意将户口迁出，双方在户口迁出问题上不存在争议，且因家庭原因赵慧敏的孩子至今未办理户口登记，更不可能将户口迁至涉诉房屋处，故开庭时称双方无其他争议。
审理中，原告向本院提出财产保全的申请，要求对涉诉房屋予以查封。原告提供100000元担保，同时，案外人马金荣自愿以其名下的本市昌平区东小口镇东辰小区×号楼×单元×号房屋为原告的财产保全申请提供担保。经审查，本院认为原告的申请符合法律规定，裁定对上述两处房屋予以查封并实际执行。
上述事实，有当事人当庭陈述，《存量房屋买卖合同》，《北京市存量房屋买卖合同》，《装修款补充协议》，《补充协议》，户口本，结婚证，房屋所有权证等证据在案为证。
本院认为：房屋买卖双方在交易过程中，由于专业知识的欠缺，信任由中介公司提供的相关信息，因此，中介公司的义务不仅仅是居间作用，而且要核查交易房屋的相关情况。我爱我家公司作为专业的房屋买卖居间服务单位，其收取居间服务费，应履行应尽的义务，帮助买房人核查出卖房人的身份情况、房屋产权信息等，以保证交易的安全性。但我爱我家公司并未尽到应尽的审查义务便促成二被告之间的交易，存在明显过错。房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定性。本案中，赵慧敏作为买房人应当尽到审慎的注意义务。根据双方签订的合同，梁振皎应提供结婚证、户口本等资料，赵慧敏亦有义务进行审查从而得知涉诉房屋的共有情况。而赵慧敏并未尽到合理审慎的注意义务，赵慧敏认为其对涉诉房屋已善意取得，本院不予采纳。
另，涉诉房屋系杨香玉、梁振皎的共同财产，且是双方的唯一住房，梁振皎在未征得杨香玉同意的情况下将涉诉房屋出卖，并将收到的购房款私自转移，显系恶意，严重侵犯了杨香玉的合法权利。综上所述，原告要求确认二被告就涉诉房屋签订的买卖合同及相关协议无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求将涉诉房屋恢复登记至梁振皎名下，理由充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认被告梁振皎与被告赵慧敏就本市东城区北官厅胡同×号楼×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；
二、被告梁振皎与被告赵慧敏于本判决生效后十五日内将本市东城区北官厅胡同×号楼×号房屋产权恢复登记至梁振皎名下。
案件受理费70元，保全费5000元，由二被告承担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵世浩
代理审判员 齐建卿
人民陪审员 马 佳
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 宋梦迪