北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第17595号
原告（反诉被告）ＸＸ辉，男，1973年12月23日出生。
委托代理人陈磊，天津津北斗律师事务所律师。
委托代理人李健（原告ＸＸ辉之兄），男，1969年8月28日出生。
被告（反诉原告）ＸＸＸ，女，1971年11月17日出生。
委托代理人关欣，黑龙江建文律师事务所律师。
委托代理人石俊庆（被告ＸＸＸ之夫），男，1966年6月8日出生，北京极北电力工程咨询有限公司监理工程师。
原告（反诉被告）ＸＸ辉与被告（反诉原告）ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）ＸＸ辉的委托代理人陈磊、李健，被告（反诉原告）ＸＸＸ及其委托代理人关欣、石俊庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ＸＸ辉诉称：丰台区镇国寺北街4号院（以下简称涉案房屋）的产权单位为北京市嘉祥公司公司（以下简称嘉祥公司），ＸＸＸ与嘉祥公司就涉案房屋签订租赁合同，合同期截止2013年12月31日，涉案房屋不允许转租。ＸＸＸ于2008年6月1日与我签订租赁合同，将涉案房屋转租给我，合同期到2018年6月7日，双方约定租金标准为每年270000元。双方签订合同后，我每年按照约定支付租金，我分别于2013年5月2日、6月18日、7月1日分三次向ＸＸＸ支付2013年6月8日至2014年6月7日的租金270000元。2013年12月我得知ＸＸＸ与嘉祥公司的租赁合同已经到期，我向ＸＸＸ询问情况，ＸＸＸ承诺可以续租，但因为嘉祥公司不允许转租，只能自租，而我所在单位需要继续使用涉案房屋，故我所在单位北京市丰台区马家堡街道镇国寺社区卫生服务站（以下简称镇国寺卫生站）只好与嘉祥公司重新签订合同，合同期自2014年1月1日到2016年9月15日。我所在单位亦按照约定补交了从2014年1月1日起的房租。我认为ＸＸＸ与嘉祥公司合同期只到2013年12月31日，但ＸＸＸ却与我签订到2018年的租赁合同，该合同2014年1月1日以后部分无效，ＸＸＸ也没有实际向嘉祥公司支付这部分租金，镇国寺卫生站也已经直接向嘉祥公司支付该部分租金，ＸＸＸ应当向我返还该部分租金，故我诉至法院请求判令ＸＸＸ向我返还多收取的租金共计117750元，本案诉讼费由ＸＸＸ负担。
被告（反诉原告）ＸＸＸ辩称：双方签订租赁合同一事属实。2013年底，我承租的房屋即将到期，2013年12月18日，我以书面形式向嘉祥公司明确表示要继续承租涉案房屋，嘉祥公司表示我不能再转租房屋，需要与我直接签订房屋租赁合同，或我与ＸＸ辉约定好转让费用，我退出后由嘉祥公司与ＸＸ辉直接签订房屋租赁合同，我当时表示继续承租涉案房屋。ＸＸ辉知道我与嘉祥公司合同即将到期后，多次与我协商希望我放弃优先承租权，我经不住ＸＸ辉的一再恳求同意放弃优先承租权，ＸＸ辉与嘉祥公司签订租赁合同后向我支付装修费及转让费共计500000元元。基于对ＸＸ辉的信任，双方没有签订书面协议。2014年3月25日，我与ＸＸ辉的哥哥李健共同向嘉祥公司负责租赁的黄婷经理明确表示我放弃优先承租权，由ＸＸ辉与嘉祥公司直接签订租赁合同，但因ＸＸ辉同时承租嘉祥公司的其他三处房产均面临ＸＸ辉直接与嘉祥公司签订租赁合同还是由次承租人与嘉祥公司签订租赁合同的问题，故嘉祥公司要求ＸＸ辉解决相关问题后再同嘉祥公司签订租赁合同。2014年9月19日，我得知ＸＸ辉已于2014年9月16日与嘉祥公司签订房屋租赁合同。我便要求ＸＸ辉履行承诺向我支付500000元元，但ＸＸ辉一直不予支付，故我不同意ＸＸ辉的诉讼请求，同时我反诉要求ＸＸ辉向我支付2014年6月7日至2014年9月15日的房屋租金74500元，转让费及装修费500000元，我同时要求ＸＸ辉以74500元及500000元为基数按银行同期贷款利率向我支付自2014年6月7日及2014年9月16日起至给付之日止的利息，ＸＸ辉向我支付因其违约给我造成的损失10000元，本案诉讼费用由ＸＸ辉负担。
原告（反诉被告）ＸＸ辉针对反诉辩称：ＸＸＸ与嘉祥公司的合同是到2013年年底，我与ＸＸＸ签订的合同是到2018年，相应超出部分应属无效，ＸＸＸ也没有向嘉祥公司实际支付租金。故我不同意ＸＸＸ的反诉请求。
经审理查明：北京玺萌置业有限公司系丰台区镇国寺北街4号院4号楼的房屋所有权人。2009年4月23日，北京玺萌置业有限公司出具《房产说明》，其内容为：“星河城C2西商业区镇国寺北街4号院房产系我北京玺萌置业有限公司与北京市嘉祥公司公司合作开发的房地产项目。依据双方约定，该房产应归北京市嘉祥公司公司所有，现房产过户手续尚未办理，但房产实际上已经交付给北京市嘉祥公司公司。特此说明！”
2008年12月16日，嘉祥公司与北京晋庆竹荪鹅火锅城（以下简称为晋庆火锅，法定代表人为ＸＸＸ）签订《租赁合同》，双方约定嘉祥公司将坐落于北京市丰台区镇国寺北街4号院。房租租赁期限共60个月，自2009年1月1日起至2013年12月底止。（最长租赁期限不超过五年）租赁期满，嘉祥公司有权收回全部出租房屋，晋庆火锅应如期交还。一方如要求续租，则必须在租赁期满前的3个月向嘉祥公司提出书面意向，经嘉祥公司同意后，重新签订租赁合同。嘉祥公司应于2009年1月1日将该房屋交付给晋庆火锅。
2008年6月1日，ＸＸ辉（承租方、乙方）与ＸＸＸ（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定租赁房屋地址为丰台区镇国寺北街4号院（即涉案房屋），租赁期限10年（2008年6月8日至2018年6月7日），年租金为270000元，租金支付时间为年付，每年度提前半个月交纳下一年度的租金。
2013年5月2日及2013年7月1日，李培荣分两笔向ＸＸＸ转账汇款共计220000元，两笔转账汇款的电子银行回单附言中载明上述两笔汇款为2013年6月7日至2014年6月7日租金。镇国寺卫生站就上述支票出具《证明》，其内容为：“我单位于2013年6月18日通过支票付款给ＸＸＸ50000元，该笔款项系按照ＸＸ辉指示付款，属于ＸＸ辉付款，我方同意ＸＸ辉起诉并同意剩余房屋租金退还给ＸＸ辉，特此证明。”2013年6月18日，镇国寺卫生站通过支票形式向ＸＸＸ支付50000元。
2014年9月16日，嘉祥公司与镇国寺卫生站签订《租赁合同》，双方约定租赁房屋为涉案房屋。租赁期限共32.5个月，自2014年1月1日起至2016年9月15日止。年租金为380000元，租金支付方式为镇国寺卫生站在合同签订之日支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金，共计380000元。以后剩余租金每年支付一次。该《租赁合同》由嘉祥公司与镇国寺卫生站盖章确认。
庭审中，ＸＸＸ申请证人化×、闵×、吴×及孙×出庭作证。化×作证称其曾从李健处租赁房屋，后因租金涨价，其不再承租房屋。闵×作证称其曾与ＸＸＸ一起找李健谈500000元补偿问题，李健表示同意给补偿但不能按前述数额支付给ＸＸＸ，其不清楚李健支付500000元补偿款的原因。吴×作证称其曾与ＸＸＸ一起到镇国寺卫生站谈补偿款的事，ＸＸＸ与对方通电话时对方说除之前部分钱外再给200000元，ＸＸＸ不同意，要求一分不能少，吴×表示其不认识ＸＸ辉。孙×作证称其与ＸＸＸ去嘉祥公司询问ＸＸ辉是否签约，ＸＸ辉兄弟答应ＸＸＸ如ＸＸ辉与嘉祥公司签约则其向ＸＸＸ支付补偿。ＸＸ辉表示上述证人证言不能证明ＸＸＸ协助ＸＸ辉与嘉祥公司签订房屋租赁合同，故对上述证人证言不予认可。
上述事实，有当事人陈述、《房产说明》、《房屋租赁合同书》、《证明》、《租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案已查明事实，ＸＸＸ与嘉祥公司房屋租赁合同到期后，嘉祥公司与镇国寺卫生站签订房屋租赁合同，该房屋租赁合同起始时间与ＸＸＸ与嘉祥公司房屋租赁合同终止时间相连，故ＸＸＸ应将从ＸＸ辉处多收取的租金返还ＸＸ辉，故对于ＸＸ辉的诉讼请求，本院予以支持；至于ＸＸＸ反诉要求ＸＸ辉支付转让费、装修费、损失、租金及利息的诉讼请求，因ＸＸＸ提交的证据未能证明其促成嘉祥公司与ＸＸ辉签订房屋租赁合同，故对于ＸＸＸ的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）ＸＸＸ于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）ＸＸ辉租金十一万七千七百五十元。
二、驳回被告（反诉原告）ＸＸＸ的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千六百五十五元，由被告（反诉原告）ＸＸＸ负担（于本判决生效之日起七日内交纳）,反诉案件受理费八千九百元，由被告（反诉原告）ＸＸＸ负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 良
人民陪审员 冀国庆
人民陪审员 张静君
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 刘 雨