辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1142号
上诉人（原审被告）：王玉珍。
委托代理人：李广杰，系辽宁正垒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王沐歌。
委托代理人：田和宁，系辽宁正垒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘润芝，无职业。
被上诉人（原审原告）：杨晓牧。
被上诉人（原审原告）：杨沐群。
三被上诉人委托代理人：李慎高，系辽宁大东律师事务所律师。
三被上诉人委托代理人：李福霞，系辽宁大东律师事务所律师。
原审被告：杨帆。
原审原告刘润芝、杨晓牧、杨沐群与原审被告王玉珍、王沐歌、杨帆房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年12月26日作出（2012）甘审民初字第169号民事判决，王玉珍、王沐歌不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王玉珍的委托代理人李广杰，王沐歌的委托代理人田和宁，被上诉人刘润芝、杨晓牧、杨沐群的委托代理人李福霞，到庭参加了诉讼。原审被告杨帆经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告刘润芝、杨晓牧、杨沐群在××审中诉称：2001年10月22日，杨友义（原告刘润芝之夫，原告杨晓牧与原告杨沐群之父）与其哥哥杨友志签订《二手房屋买卖及贷款协议书》约定，杨友志将其所有的位于大连市甘井子区千山路17号楼1单元6层16号房屋卖给杨友义，房产证暂不更名，何时过户由双方协商。杨友义在签订合同之前已将购房款付清。2002年1月10日杨友志逝世，被告王玉珍系杨友志生前配偶，被告王沐歌、被告杨帆系杨友志女儿。后经杨友义多次与王玉珍、王沐歌（杨帆现已找不到）协商过户事宜未果，杨友义将三被告诉至人民法院。在案件诉讼过程中，杨友义过世，杨友义的继承人原告刘润芝、杨晓牧、杨沐群继续承担诉讼，请求判令，三被告继续履行杨友义与杨友志签订的《二手房屋买卖及贷款协议书》，协助三原告办理产权变更手续。
原审被告王玉珍在××审中辩称：杨友义与杨友志签订的《二手房屋买卖及贷款协议书》无效，因为签订房屋买卖合同当时，并未经王玉珍同意。虽然被告王玉珍出具了知道买卖房屋的证明，但至今仍无书面同意的明示。
原审被告王沐歌在××审中辩称：三原告变更诉讼请求应当依据合同当事人的申请，而且变更时间应在××审辩论终结之前，三原告变更诉讼请求已过法律时效，不应予以支持。
原审被告杨帆在××审中未到庭，也未提交书面答辩意见。
××审法院审理查明：杨友志与杨友义于2001年10月22日签订《二手房屋买卖及贷款协议书》约定，杨友志（兄）以下称甲方与杨友义（弟）以下称乙方，经过兄弟间的平等友好协商达成如下协议，××、房屋交易。1.甲方将坐落于大连市甘井子区千山路17号1门6楼15号建筑面积53.77平方米的旧房以70000.00元的价格（不计产权）卖给乙方，乙方已于2001年7月入住。2.甲方于2001年2月2日办理产权及交付房屋个人维修基金费用共计为16487.00元由乙方负担。3.双方××致同意产权证暂不更名即名字仍为杨友志。何时正式过户更名双方再行协商，过户更名按国家政策所需交纳的房屋交易费用由乙方负担，等。二、贷款。1.乙方于2001年7月1日给甲方贷款40000.00元甲方用于购买新住宅。2.乙方同意上计贷款为无息贷款。3.甲方应允在两年内分期分批还清贷款即2003年6月30日前全部还清40000.00元贷款，乙方表示同意，等。协议还规定了其他内容。协议签订后，杨友志将案涉位于甘井子区千山路17号楼1单元6层16号的房屋所有权证（大房权证甘私字第××号）交付给杨友义。该房屋所有权证填发日期为2001年4月13日，附记栏内记载“购买房改房”。被告王玉珍于2002年12月31日出具《证明》记载，兹有大连市甘井子区千山路17号1门601室住宅××套，建筑面积53.77平方米旧房，原产权人杨友志于2001年7月以86487元的价格将此房产权转卖于其弟杨友义，买方杨友义当时（2001年7月）将购房款86487.00元全部交付给卖方杨友志。时因买方杨友义出国探亲，故此房产的产权证未能及时更名过户。2002年1月卖方（原此房的产权人）杨友志因病逝世，其继承人之××（女儿）杨帆又失踪无法联系，致使此房的产权证至今无法更名。作为卖方（原产权人）杨友志的继承人之××（妻子）我承认以上属实。即：此房（大连市甘井子区千山路17号1门601室）已于2001年7月以86487元的价格卖给杨友义，并且此款于当时卖方杨友志已如数收到。此房产权于2001年7月始实际已属杨友义所有。今后对此房产权任何人应无争议的任何理由。特此说明。证明人“王玉珍”。被告王玉珍于2006年1月8日出具《证明》记载，位于大连市甘井子区千山路17号1门6楼15号建筑面积为53.77平方米的住房，于2001年2月2日由原房主杨友志卖给杨友义，作价并付款给杨友志86，487.00元。现此房屋所有权已属杨友义所有。（因原房主杨友志突然死亡，房证未更名）。特此证明。证明人“王玉珍”。杨友义于2006年1月19日出具字条记载，本人于2001年3月借给三第杨友志人民币40，000.00元，已由三嫂王玉珍，分别于2002年-2006年分期还清。（即至今欠款已结清）特此说明。
另查，杨友志与王玉珍均系再婚，二人于1985年4月9日登记。被告王沐歌出生于1970年8月8日是被告王玉珍与其前夫所生。杨友志与王玉珍再婚时因被告王沐歌未成年，故王沐歌应为与杨友志有扶养关系的继女。被告杨帆系杨友志与前妻所生之女。杨友志于2002年1月10日死亡。
再查，杨友志与王玉珍于《二手房屋买卖及贷款协议书》签订之前，已将案涉房屋腾给杨友义××家居住，杨友义××家××直居住至今。
××审法院审理认为：杨友义与杨友志签订的《二手房屋买卖及贷款协议书》，系二人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应为有效。杨友义已按照协议约定交付了房款，杨友志也应协助杨友义办理产权过户手续。因杨友义与杨友志均已过世，杨友义的继承人原告刘润芝、杨晓牧、杨沐群请求杨友志的继承人王玉珍、王沐歌、杨帆继续履行《二手房屋买卖及贷款协议书》，协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告王玉珍抗辩称，王玉珍系案涉房屋的共有权人，杨友志出卖房屋未得到王玉珍书面同意××节，王玉珍在2002年12月31日和2006年1月8日的证明中对杨友义与杨友志之间房屋买卖的经过、房款交付情况、房屋交付使用的情况均予以详细记述，同时阐述了产权证没有及时更名过户到杨友义名下的原因。在证明中王玉珍还作出如下表示，“此房产权于2001年7月始实际已属杨友义所有。今后对此房产权任何人应无争议的任何理由”和“现此房屋所有权已属杨友义所有”。上述两份证明材料记载的内容与二手房屋买卖及贷款协议书的内容及杨友义××家于2001年7月之前即已搬入案涉房屋居住的事实，相互印证。可以认定被告王玉珍对杨友志与杨友义之间房屋买卖的事实并无异议，其清楚整个房屋买卖过程，并多次书面确认房屋产权于2001年7月已属杨友义所有。被告王玉珍于2013年11月13日针对本案审理而出具的自述意见的内容，与其于2002年12月和2006年1月亲笔书写的两份证明材料的内容存在矛盾。被告王玉珍于2002年12月和2006年1月亲笔书写的两份证明材料是被告王玉珍在杨友志去世之后，其个人对杨友志与杨友义之间房屋买卖行为的真实意思表达，该两份证明材料的证据效力明显优于被告王玉珍于2013年11月在本案审理过程中出具的自述意见。综上，被告王玉珍的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。关于被告王沐歌抗辩称，三原告变更诉讼请求应当依据合同当事人的申请，而且变更时间应在××审辩论终结之前，三原告变更诉讼请求已过时效××节，杨友义原诉讼请求确认物权，而买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，在这种情况下，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，人民法院应行使释明权，告知其变更诉讼请求主张合同效力、继续履行、协助办理变更手续，从而实现物权。但因杨友义在诉讼中死亡，其继承人原告刘润芝、杨晓牧、杨沐群承担诉讼，作为诉讼当事人继续参加诉讼，因此，三原告经人民法院释明后，变更诉讼请求并无不妥。
关于三原告诉讼请求超过诉讼时效××节，杨友义与杨友志在《二手房屋买卖及贷款协议书》中约定，产权证暂不更名，正式过户更名的时间由双方再行协商。属于履行期限不明确，杨友义可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于杨友志在协议签订后不足三个月突然过世，而杨友志过世后，又因其继承人之××的女儿杨帆无法联系，致使房屋产权证××直无法更名到杨友义名下。但是，杨友义从未放弃向杨友志的继承人主张权利，从被告王玉珍分别于出具的两份证明材料亦能看出以上事实。综上，被告王沐歌的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。
关于被告王玉珍、被告王沐歌共同抗辩称，根据（2011）吉长北方民证字第3312号《公证书》记载，原告杨沐群、原告杨晓牧已放弃对杨友义遗产继承，二人成为本案原告不适格××节。第××，根据（2011）吉长北方民证字第3312号《公证书》中现已查明的事实记载，“被继承人杨友义死亡时在银行留有外币定期存款，存于中国银行股份有限公司长春新华路支行，账号22×××72，金额USD壹仟玖佰玖拾圆整。现继承人刘润芝表示要求继承被继承人杨友义的上述遗产，继承人杨沐群、杨晓牧均表示放弃对被继承人杨友义上述遗产的继承权。”由此可见，杨沐群与杨晓牧在公证书中作出的意思表示仅是针对公证当时已经查明的被继承人杨友义死亡时存于中国银行的1990美元的处理分配，二人同意该笔存款归刘润芝所有，但这并不涉及对杨友义其他遗产的处理分配。根据《中华人民共和国继承法》第十三条的规定，同××顺序继承人继承遗产的份额，××般应当均等。继承人协商同意的，也可以不均等；第二十五条的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。由此可见，在杨沐群与杨晓牧未作出明确对杨友义的全部遗产放弃继承的情况下，被告王玉珍与王沐歌仅凭对《公证书》中的个别字句，推定杨沐群与杨晓牧放弃对杨友义全部遗产继承的结论，没有事实和法律依据，不予支持。第二，刘润芝、杨沐群、杨晓牧三人作为案件当事人参加诉讼是基于民事诉讼程序法律规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第44条规定，“在诉讼中，××方当事人死亡，有继承人的，裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”本案中，杨友义死亡，其法定第××顺序继承人为杨友义妻子刘润芝、儿子杨沐群和杨晓牧。因此，本案应当由刘润芝、杨沐群、杨晓牧三人作为当事人继续承担诉讼，刘润芝、杨沐群、杨晓牧三人均具有原告当事人的资格。综上，被告王玉珍和被告王沐歌认为原告杨沐群与原告杨晓牧作为本案原告不适格××节，没有事实和法律依据，不予支持。
被告杨帆经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃陈述权利。
综上，××审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第44条之规定，作出如下判决：被告王玉珍、被告王沐歌、被告杨帆于判决生效之日起十日内将位于大连市甘井子区千山路17号楼1单元6层16号房屋产权过户登记到原告刘润芝、原告杨晓牧、原告杨沐群名下。相关的交易过户费用按照法律规定各自承担。案件受理费人民币5332.00元，其他诉讼费50元，合计人民币5382.00元（杨友义已预付），由被告王玉珍、被告王沐歌和被告杨帆负担，于本判决生效之日起十日内给付原告刘润芝、原告杨晓牧和原告杨沐群。公告费人民币600.00元（原告刘润芝、原告杨晓牧和原告杨沐群已共同预付），由被告王玉珍、被告王沐歌和被告杨帆共同负担，于判决生效之日起十日内给付原告刘润芝、原告杨晓牧和原告杨沐群。
宣判后，王玉珍、王沐歌均不服，向本院提起上诉。
王玉珍上诉请求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：××、原审认定“杨友义与杨友志签订的《二手房买卖及贷款协议书》系二人真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，应为有效”是错误的，该“协议”应为无效。首先，该协议未经共同居住人的同意，侵犯了上诉人王玉珍、王沐歌的合法权益；其次，该“协议”签订时不具有产权，属于依法不允许交易的房屋；其三，该“协议”违反了《城市房地产管理法》第38条第（五）项关于“权属有争议的房地产，不得转让”的规定以及《城市房屋产权产籍登记管理暂行办法》第18条和《城市房屋权属登记管理办法》第11条第2款的规定。二、原审判决认定被上诉人请求“办理房屋产权过户乎续的请求，有事实根据和法律依据”是错误的。首先，判决书中即无事实根据也没有法律依据；其次，本案对“协议”的效力认定有误，则××切都是错误的。三、原审对王玉珍出具的“证明”认定为是对产权的书面确认是错误的。首先，上诉人已是古稀老人，对其自己的书面材料自始至终认为是对事实经过的陈述，但并不表示其本人同意该协议，事实也证明该书面材料通篇没有本人明确表示“同意”的字样；其次，上诉人出具的书面“证明”是杨友志死亡之后，此时该“证明”已经在法律上丧失了实际意义，因法律关系发生质的变化，继承开始了，此时依法只有共同继承人才有权处分案涉房屋且该“效力待定协议”随着无效的协议主体的消亡而消亡。再次，任何人的允诺都不能违反行政强制性规定，只要没有依法登记，没有共同居住人与共有人的签字、该行为均是无效的。四、杨友志与杨友义“协议”约定的卖房款是7万元，而不是87455元，原审对“协议”上的卖房款数额认定不清。五、该“协议”房款严重地显示公平依法无效，应予以撤销。六、原审判决法律关系不明确。1.“协议”的效力与主体法律关系不明确；2.上诉人王玉珍出具的两次书面证明的时间是杨友志死亡后，此时继承已经开始，任何人已经无权处分案涉房屋，案涉“协议”内容的效力只能及于杨友志死亡之前。3.杨友志的死亡与杨友义的死亡导致房屋交易的主体灭失，事实上该无效“协议”已经转化成了债权债务关系，原审法院将不同的法律关系混为××谈，必然侵犯了上诉人王玉珍与王牧歌及杨帆的合法权益。七、房地产交易是“要式行为”，只能适用房地产法律法规，而不能单纯地适用《合同法》与《民诉法》，原审判决适用法律错误。八、贷款协议书第××条中“乙方已于2001年7月入住”足以证明最初是借房居住。九、房屋买卖是杨友志与杨友义协商的，其他人不知情，且房款被杨友志收到，王玉珍并没有收到此款。
王沐歌上诉请求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：××、原审对杨友志的妻子王玉珍没有签字同意买卖房屋这××节事实没有表述，没有王玉珍签字的协议是××个效力待定的合同；二、本案的协议××直没有登记，直接就无效，由于发生继承，房屋所有权应该属上诉人王玉珍、王沐歌及杨帆所有，××审适用法律错误。三、2002年12月和2006年1月的证据仅仅针对涉案房屋的所有权并不针对房屋买卖协议追认，2013年11月13日的意见是针对房屋买卖协议的意见表明立场，而不针对房屋的所有权，所以，不是矛盾的证据，原审认定王玉珍2013年11月13日证据与2002年12月和2006年1月证据有矛盾不当。另外，王玉珍是在继承发生之后针对所有权进行表达，时间在继承发生后，房屋属于上诉人王沐歌、王玉珍和杨帆三个人共同共有，王玉珍仅仅是继承人之××，无权处分其他共有人的房屋，这种证据严重违反法律规定，应属无效证据。而王玉珍2013年11月13日意见，表达清楚，出卖人杨友志损害妻子王玉珍的利益以及未经同意就出卖房屋是无效的，还充分表达不同意买卖协议，对买卖协议不予追认。四、协议侵害了房屋共有人××方的合法利益以及没有征得房屋共有人的同意，也没有征得房屋共有人的追认，并且买卖双方是亲兄弟从而以低于市场价格进行交易，这是非善意猎取房屋的交易，本案的房屋买卖协议应当认定为无效合同。五、由于房屋所有权属于王沐歌、王玉珍和杨帆三个人共有，私人产权的所有权具有对世性，法院无权也无法律依据强制要求三个人处分自己的财产，更何况本案协议无效。六、继承人只能继承财产性质的财产，即继承协议只能继承财产部分，对于更名为杨友义这种人身依附的权利，由于杨友义的死亡，这种更名的权利就消灭，且上诉人王沐歌等与被上诉人刘润芝等没有房屋的买卖协议，所以，上诉人没有义务把房屋名称更改到被上诉人名下，本案被上诉人要求继续履行合同的物权诉讼请求与诉讼主体不符合法律要求。七、杨友义在××审辩论终结前没有变更诉请请求，按照《民事诉讼法》规定，杨友义已经丧失变更诉讼请求的权利，原审将继承合同主体的后来人又恢复变更诉讼请求的权利没有法律依据。八、在杨友志死亡之时，由于杨友义未办理登记手续，所以不发生物的所有权转移，导致法律上杨友义不具有涉案房屋的所有权，所以，杨友义的继承人被上诉人杨晓牧，刘润芝，杨沐群对涉案房屋没有继承权。九、王沐歌等上诉人的非因法律行为取得涉案房屋的所有权是具有对世性和排他性，被上诉人继承的协议属于债的范畴不具有对世性和排他性，所以，法院应当保护上诉人的所有权。十、杨友义在生前起诉要求确认产权的请求进行表示，未对要求履行合同提出法律诉请，对两种诉请杨友义已经作出自己的抉择，杨友义已经对履行合同的诉请放弃了。被继承人丧失的权利导致继承人同样的丧失权利，作为杨友义的继承人提出要求履行合同的诉请，明显这种继承人诉讼请求与被继承人诉讼请求是矛盾的。十××、杨友志与杨友义的协议中约定更名时间的条款与行政强制力的法规相冲突，这种约定应属无效。对约定不明确的，就得依据行政法规的规定，超过60日无法更名，协议就是废纸××张。原审是逾越了行政法规，属于司法权干涉行政权。十二、杨友义本人在初审起诉之前，没有人找过上诉人王沐歌，被上诉人行使债的请求权超过诉讼时效。十三、杨晓牧已经放弃对杨友义的继承权。十四、房款是否交付应予核实，然而××审没有核实房款交付情况。十五、王玉珍2002年12月31日的证据违反法律性。在证词中，王玉珍说仅仅作为继承人之××承认事实，那么，在继承事实发生后，继承人之××的人的行为和言词不能代表全体继承人，对全体继承人不发生效力。房屋所有权在发生继承后，王玉珍无权对房屋的归属进行自我定义，这是侵害其他继承人的合法权益。这种证言明显与法律冲突，与法律冲突的证言应属无效的证言。十六、在继承发生后，王玉珍无权说明房屋归属杨友义所有，这明显违反合同法解释（××）第九条关于“当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，王玉珍2006年1月8日证言违反法律性，应属无效证言。十七、王玉珍2013年11月13日给上诉人王沐歌出具的证言××审对此不予质证是错误的。十八、王玉珍2013年11月13日的证言表明王玉珍对买卖协议不予追认，这不是公权可以进行法律推定的，也就是说法院对此不可根据其他事实推定私权的意思表示。十九、杨友义是低价买卖房屋，因为双方是兄弟，自然比市场价低××些，王玉珍的说法当时市场价在12万，可以肯定杨友义买卖房屋不属于善意第三人，对于非善意第三人的合同应当认定为无效合同，尤其在合同不予追认的情况下，更应该认定无效。
被上诉人刘润芝、杨沐群、杨晓牧表示服从××审判决。
原审被告杨帆未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，××审判决认定事实属实。
本院认为，案涉房屋《所有权证书》上载明的填发日期为2001年4月13日，而杨友志与杨友义签订《二手房屋买卖及贷款协议书》的时间为2001年10月22日，也就是说，买卖之时案涉房屋产权属已经是私有产权，且产权明晰，案涉房屋不属于《城市房地产管理法》第三十八条第（五）项规定的“权属有争议的房地产，不得转让”的范畴，更何况，《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍登记管理暂行办法》以及《城市房屋权属登记管理办法》都是行政法律法规，其中的条款均为行政管理性规范，并非合同效力性规范，不影响合同的效力，因此，××审认定杨友志与杨友义签订的《二手房屋买卖及贷款协议书》不违反法律法规的合同效力禁止性规定是正确的。至于上诉人王玉珍提出的“未经共有人同意，合同无效”问题，本院认为，且不论案涉房屋是否为杨友志婚前财产，即便在案涉房屋是上诉人王玉珍与杨友志夫妻共同所有财产的情况下，上诉人王玉珍以“未经共有人同意”为由否认合同效力也是没有道理的，因为：虽然就该房屋的买卖只有杨友志××人与杨友义签订，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（××）》第十七条二款关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得××致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另××方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，在上诉人王玉珍没有证据证明杨友志与杨友义之间存在恶意串通的情况下，杨友志处分房屋的行为应当推定为夫妻双方共同意思表示行为，更何况，王玉珍在2002年12月出具的证明材料中清楚地载明“兹有大连市甘井子区千山路17号1门601室住宅××套，建筑面积53.77平方米旧房，原产权人杨友志于2001年7月以86487元的价格将此房产权转卖于其弟杨友义，买方杨友义当时（2001年7月）将购房款86487.00元全部交付给卖方杨友志”，也就是说，即便杨友志出卖案涉房屋当时未告知王玉珍、未经王玉珍同意，那么，在2002年12月时王玉珍也知晓了杨友志将房屋转让给杨友义××事，而在王玉珍知晓此事之后，王玉珍并没有提出异议，且在该“证明”中还表明“此房产权于2001年7月始实际已属杨友义所有”，王玉珍的“证明”是对杨友志出售房屋的追认，因此，杨友志签订《二手房屋买卖及贷款协议书》出售房屋的行为不构成无权处分。另外，关于王玉珍提出的案涉房屋售价明显低于当时的市场价系显失公平××节，因在王玉珍知晓房屋买卖以及价款之后的××年内并没有行使合同的撤销权，已过除斥期，王玉珍在本案中再提出撤销合同不符合法律规定。由此可见，××审认定案涉《二手房屋买卖及贷款协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，系有效合同是正确的。
既然合同合法有效，那么当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言，虽然案涉《二手房屋买卖及贷款协议书》履行完毕前合同的××方当事人杨友志死亡，但因该合同系合法有效合同且买受人已经支付了合同价款并已实际占有使用多年，合同约定的义务绝大部分已经履行完毕，只有登记过户没有履行而已，在这种情况下，为了维护交易的稳定，不宜因杨友志的死亡而终止履行合同，因此，杨友志的死亡并不能引起其继承人对已经卖出的案涉房屋财产权利的继承，其继承人只能承继《二手房屋买卖及贷款协议书》约定的应由杨友志承担的义务，上诉人王沐歌提出的“杨友志死亡，王沐歌、王玉珍和杨帆对案涉房屋进行继承，房屋所有权属于三个人共有”的上诉理由也就不成立了。既然如此，杨友义对王玉珍、王沐歌、杨帆提起诉讼符合法律规定。由于杨友义在诉讼中死亡，法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的规定通知刘润芝、杨晓牧、杨沐群参加诉讼并无不当，三人作为原审原告享有原告的诉讼权利，其有权变更诉讼请求，更何况，三人在诉讼中是根据法院的释明变更的诉讼请求，不受在举证期限届满前的限制，且在××审开庭前已经变更了，刘润芝、杨晓牧、杨沐群变更诉讼请求也并不违反诉讼程序。因此，××审判决王沐歌、王玉珍和杨帆履行更名过户到刘润芝、杨晓牧、杨沐群名下的义务是正确的。至于上诉人提出的杨晓牧、杨沐群已放弃继承××节，因《公证书》中并没有体现出杨晓牧、杨沐群对案涉房屋放弃继承的意思表示，上诉人该项上诉理由显然不成立。
关于诉讼时效的问题，因《二手房屋买卖及贷款协议书》对更名过户的时间没有约定，且在王玉珍出具“证明”后，双方也没有对更名过户时间进行约定，根据《合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原审原告起诉时没有超过诉讼时效。
综上，××审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百七十条第××款第（××）项之规定，判决如下：
驳回王玉珍、王沐歌的上诉，维持原判。
二审案件受理费10664元（上诉人王玉珍、王沐歌各预付5332元），由上诉人王玉珍、王沐歌各负担5332元；公告费600元（上诉人王玉珍、王沐歌各预付300元），由上诉人王玉珍、王沐歌各负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一五年一月十五日
书记员 耿 艳