辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终6238号
上诉人（原审原告、案外人）：王永良，男，1963年11月18日出生，汉族，公务员，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：赵凯，辽宁格来瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：席冬林，辽宁格来瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：秦一航，男，1994年9月30日出生，满族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：朱雅姝，辽宁景博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于海迪，辽宁景博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区千山西路6-15号（5门）。
法定代表人：吴铁军，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵媛媛，该公司工作人员，女，1986年11月4日出生，汉族。
上诉人王永良因与被上诉人秦一航、辽宁宝郡房地产开发有限公司（以下简称“宝郡公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初14399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王永良上诉请求：请求对沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初14399号案件发回重审，或予以改判。事实与理由如下：
一、一审法院对王永良与宝郡公司于2013年6月2日所签订的《商品房认购协议书》效力认定错误。（一）商品房认购协议书不存在合同法第52条规定的法定无效情形。合同中有明确指向的房屋地址及房屋价款的约定，对交付房屋的时间等细则均有约定，具备法定的形式要件，应视为有效合同。（二）认购协议书约定，合同于双方签字盖章之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》时自动作废，但双方至今仍未签订《商品房买卖合同》，可见2013年6月2日签订的《商品房认购协议书》依然有效。2016年9月9日再次签订了《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》主要部分的内容与之前签订《商品房认购协议书》一致，仅对违约条款作了变更，且并无否定2013年《商品房认购协议书》效力的条款，应视为原合同的补充合同，该协议亦无约定无效情形，合同有效。2013年11月8日，王永良依合同约定交纳了全部购房款615,146元。2016年7月30日，宝郡公司将房屋钥匙交付给王永良。2016年9月9日，签订认购书的同日缴纳了水费、电费、煤气费、垃圾清运费、采暖费。至此，该合同主要内容已经实际履行完成，故2013年6月2日签订的《商品房认购协议书》合法有效且在法院查封之前签订。
一审法院认定王永良“未实际入住涉案房屋”不是本案争议焦点，超出其所援引的司法解释条文范畴，适用法律错误。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并没有“买受人在人民法院查封之前已实际入住该不动产”的要求，本案涉案房屋性质为住宅，且王永良已于2016年7月30日取得涉案房屋的钥匙，在查封前已经装修入住一年多，王永良名下亦无其他用于居住的房屋。一审法院偷换了概念，适用法律错误。
三、一审法院遗漏了诉请，对王永良提出的“请求判令王永良与被告宝郡公司于2013年6月2日签订的《商品房认购协议书》合法有效”的诉讼请求未作表述。
四、原审判决的同案不同判。于洪区法院审理的2017辽01**民初14529号案件与王永良的事实完全相同，与本案判决结果是相反的。
秦一航辩称：一、王永良与被上诉人宝郡公司未在人民法院查封前签订合法有效的买卖合同。（一）上诉人与被上诉人宝郡公司分别于2013年6月2日签订《商品房认购协议书》、2016年9月9日签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，从两份认购书中可以看出后一份认购书是对前一份认购书内容的确认和变更，应确认2016年9月9月为签订认购书的最终时间。（二）上诉人与被上诉人2016年9月9日签订的认购书不能视为商品房买卖合同，认购书内容未能全部涵盖《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条可以认定认购协议书为商品房买卖合同的内容。（三）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”在一审庭审过程中被上诉人宝郡公司始终未能提交案涉房产的预售许可证，因此，应确定上诉人与被上诉人2016年9月9日签订的认购书应属无效。
二、上诉人未能证明其已经向被上诉人宝郡公司支付50%以上的购房款。
上诉人与被上诉人宝郡公司于2016年9月9日签订的认购书约定，房屋总价款为628474元，而其提供的付款凭证仅能证明其向被上诉人宝郡公司支付了13328元房款，且未能出示正规发票。上诉人出示的其他银行流水显示收款单位为经纬公司，两个收款单位是两个独立的法人，上诉人未能证明被上诉人已经实际收到了其所支付的购房款。根据法律规定王永良已支付给被上诉人宝郡房公司的房款未超过总价款的50%，其对房屋不享有足以排除执行的权益。
宝郡公司辩称：我方认同涉案房屋归王永良所有。2012年王永良参与房屋团购时，该项目由我公司经纬公司开发建设，但是在2012年12月底，我公司因经营需要，重新注册了宝郡公司，至此该地块所有经营活动均由宝郡公司进行。签订协议后，王永良交纳了相应面积的房款，并且约定该房屋应在2014年12月31日之前交付，但是我公司因资金紧张及工程进度的问题，在2014年7月30日获取到预售许可证时，并没有马上通知王永良办理备案手续，直至2016年7月30日才开始通知业主办理入住手续。我方与王永良签的协议是真实有效的，2016年9月9日重新签订的协议是对原来协议的补充，因原协议的面积是暂定面积，新签订的协议的面积是备案书上的面积。我公司为了统一，便将业主原有协议及收款收据收回，并重新签署了协议。
原告王永良向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告宝郡公司于2013年6月2日签订的《商品房认购协议书》合法有效；2.位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-2号2-16-1的房屋归原告所有；3.被告宝郡公司协助原告办理预登记备案手续；4.撤销（2016）辽0114民初8089号民事裁定，解除对位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-2号2-16-1房产的预查封，停止（2017）辽0114执1384号执行案件对涉案房屋的执行；5.本案诉讼费用由被告宝郡公司承担。
一审法院认定事实：2015年6月24日，原审法院受理了秦一航与被告宝郡公司商品房销售合同纠纷一案，并作出了（2016）辽0114民初8089号民事判决，判决由宝郡公司返还秦一航购房款635817元及利息。该案在诉讼期间，秦一航向原审法院申请对宝郡公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-2号2-16-1（即案涉诉争房屋）进行预查封。原审法院于2016年8月11日作出（2016）辽0114民初8089号民事裁定，裁定预查封案涉房屋。同年8月12日原审法院向房产部门送达了相关查封手续，预查封了案涉房屋，期限为2016年8月12日-2019年8月11日。该判决生效后，秦一航向原审法院申请执行，原审法院向宝郡公司发出了（2017）辽0114执1384号执行通知书、财产报告令及限制高消费令的法律文书。
该案在执行过程中，原告王永良就案涉房屋向原审法院提出案外人执行异议。原审法院作出了（2017）辽0114执异185号执行裁定书，以王永良虽已缴纳案涉房屋的购房款，但王永良并没有在原审法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，也没有在查封之前合法占有该争议房产，故裁定驳回了王永良的异议。王永良不服此裁定，在规定时间内向原审法院提起了案外人执行异议之诉。
另查明，2013年6月2日，原告以团购方式与宝郡公司签订一份《商品房认购协议书》，约定的主要内容为：原告购买宝郡公司开发的“宝郡盛唐雍景”11#2-16-1房屋一套，总房款为615,146元；该项目定于2014年12月31日交付；该协议书在双方签订《商品房买卖合同》时自动作废等。2016年9月9日，原告与宝郡公司又签订一份《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，载明：乙方（王永良）自愿向甲方（宝郡公司）认购宝郡盛唐雍景11号楼2-16-1房屋，该抵押商品房建筑面积126.26平方米，每平方米4900元，总房款为628,474元；第三条约定，乙方必须按双方约定的付款方式和期限到售楼中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》；第六条约定，该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交总价按本认购书中建筑面积单价重新计算等。同日，宝郡公司为原告出具非正规《收款收据》一份，载明宝郡公司共收取原告陆续缴纳的认购11#楼2-16-1房款总计628,474元。同日，宝郡公司通知被告（应为原告）办理入住手续。同日原告向宝郡公司缴纳了水、电、煤气、垃圾清运等费用，之后王永良对该房屋进行了装修、入住。但因宝郡公司原因，双方就涉案房屋一直未能签订正式的《商品房买卖合同》，原告至今未能取得产权证书。
另外，原告在庭审中自述其于2012年12月5日以参加团购的形式与经纬公司签订《商品房认购书》，约定由原告购买案涉房屋，但约定的房屋面积、单价和房屋总价款未最终确定。后由宝郡公司接手经纬公司的全部债权债务及资产，同时由宝郡公司重新与原告经办案涉房屋的各种手续。宝郡公司在庭审中自认其公司与经纬公司的经营者均为同一人，注册地址均在同一处。
一审法院认为，本案争议的主要问题是案外人即原告王永良对于案涉房屋是否享有能够足以排除强制执行的真实权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原审法院认为，上述法律规定的三个条件应当同时具备，案外人的主张才能得到法院支持。本案中，原告就其是否在法院查封之前与被告宝郡公司签订了合法有效的书面买卖合同的主张，向法庭提供了2013年6月2日其与宝郡公司签订的《商品房认购协议书》及2016年9月9日其与宝郡公司签订的《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》两份证据，用以证明其上述主张的成立。原审法院认为，根据两份认购书的内容，可以确认后一份认购书的合同内容涵盖了前一份认购书的合同内容，应确认2016年9月9日为原告与宝郡公司签订案涉房屋书面买卖合同的最终时间，且原告在原审法院预查封案涉房屋之前亦未实际入住。而原审法院在2016年8月11日作出（2016）辽0114民初8089号民事裁定，于次日预查封了案涉房屋。原审法院认为，原告与被告宝郡公司在原审法院查封之前并未能签订合法有效的书面买卖合同，亦未实际入住案涉房屋，原告的主张不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告王永良的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王永良负担。
二审期间当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2013年6月2日王永良与宝郡公司签订《商品房认购协议书》还约定商品房暂定面积约125.54m2（该面积为参考面积，实际面积以房产局测绘审批表为准）。王永良认购的商品房预交金额为488,680元，最终销售单价4900元/m2,尚欠房款126,466元。商品房最终销售面积以房产局测绘大队出具的测绘面积为准，最终房款实行多退少补。
本院认为，本案争议的主要问题是案外人王永良对于案涉房屋是否享有能够足以排除强制执行的真实权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照以下情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2013年6月2日，王永良与宝郡公司签订《商品房认购协议书》，关于该协议能否认定为买卖合同问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察。该认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，王永良亦按约定交纳了全额购房款，第三人对此予以认可，且该认购协议中明确约定，“自双方签字盖章之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》时自动作废”，故应认定王永良与宝郡公司签订的《商品房认购协议书》系双方就案涉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备书面买卖合同性质。
其次，依据王永良的银行付款凭证，王永良分别于2012年12月5日与2012年12月18日分别向经纬公司支付380,760元和107,920元，两笔款项合计488,680元。2013年11月8日王永良又向宝郡公司支付126,466元，此时已付款项为615,146元，即查封前支付款项已经超过50%，且上述支付数额与《商品房认购协议书》约定的房款数额完全一致。2016年9月9日王永良与宝郡公司签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，对房屋面积最终确认为128.26平方米后，王永良又向宝郡公司补交13328元，上述款项合计628,747元，至此王永良支付了全部房款。虽然2012年12月5日与2012年12月18日款项系向经纬公司支付，但宝郡公司在经纬公司出具的收款收据上亦加盖了公章，且宝郡公司在最终出具的收取全部房款628,747元的收款收据上加盖公章确认，可见宝郡公司对收到全部房款予以确认。
第三，2018年1月16日沈阳市不动产登记中心出具《无查询结果证明》，记载：未查询到王永良房屋登记记录，故案涉房屋为王永泉唯一住房。
综上，王永良作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除被告请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于王永良提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，本院应予支持。
关于王永良提出确认案涉房屋归其所有问题，因本案系案外人执行异议之诉案件，在涉案房屋尚不具备办理产权证书条件的情况下，不宜对房屋所有权进行确认，故对该请求不予支持。
关于王永良提出宝郡公司协助其办理预登记备案手续问题，因案外人执行异议之诉案件系对案外人是否享有足以排除执行的民事权益进行审查，王永良该主张与本案并非同一法律关系，不予审查。
综上所述，王永良的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初14399号民事判决；
二、王永良于2013年6月2日与辽宁宝郡房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》合法有效；
三、不得执行位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-2号2-16-1室房屋；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114执异185号民事裁定书于本判决生效时自动失效。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由辽宁宝郡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年七月二十七日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。