广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法清民一初字第2025号
原告东莞市凤岗房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人为叶汉雄。
委托代理人张勇。
委托代理人唐醒。
原告东莞凤岗天保花园建造有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人刘国荣，总经理。
委托代理人张勇。
委托代理人唐醒。
被告朱沙沙。
第三人东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行，住所地为广东省东莞市。
法定代表人钟国波。
委托代理人邓日晖。
原告东莞市凤岗房地产开发有限公司（以下简称凤岗房地产公司）、东莞市凤岗天保花园建造有限公司（以下简称天保公司）诉被告朱沙沙、第三人东莞农村商业银行股份有限公司凤岗支行（以下简称农商行凤岗支行）债权转让合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员赖丽梅、人民陪审员周妙娟组成合议庭进行审理，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告凤岗房地产公司和天保公司的共同委托代理人唐醒、第三人的委托代理人邓日辉到庭参加了诉讼，被告朱沙沙经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤岗房地产公司、天保公司诉称，2010年9月17日，凤岗房地产公司、天保公司与朱沙沙及农商行凤岗支行签订了编号为05XXX8037的《楼宇按揭抵押借款合同》，合同约定：朱沙沙向农商行凤岗支行借款410000元用于购买凤岗房地产公司、天保公司开发的位于东莞市凤岗镇天堂围村某大街某路某花园1号楼803号房产，朱沙沙将前述所购房产提供抵押担保。《楼宇按揭抵押借款合同》第四十二条至四十七条约定：如朱沙沙有任何违约行为，农商行凤岗支行有权要求将对朱沙沙的债权转让给凤岗房地产公司、天保公司，且朱沙沙不得对农商行凤岗支行的债权转让行为提出任何异议。上述借款合同签订后，农商行凤岗支行如约向朱沙沙发放了借款410000元，但朱沙沙在还贷过程中多次未按时足额偿还月供款，农商行凤岗支行在催告无效的情况下，向凤岗房地产公司、天保公司发出《债权转让通知书》，通知将其对朱沙沙享有的债权及抵押权转让给凤岗房地产公司、天保公司。凤岗房地产公司、天保公司于2013年9月10日、2014年4月17日向农商行凤岗支行共支付328848.13元，受让农商行凤岗支行对朱沙沙享有的债权。凤岗房地产公司、天保公司认为：依据三方签订的《楼宇按揭抵押借款合同》之约定及农商行凤岗支行发出的《债权转让通知书》，因朱沙沙多次违反银行借款合同的义务，导致农商行凤岗支行将债权转让给凤岗房地产公司、天保公司。在此情况下，朱沙沙理应向凤岗房地产公司、天保公司履行债务，但是，朱沙沙目前已失去联系，多次催促均无果。为维护凤岗房地产公司、天保公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、朱沙沙向凤岗房地产公司、天保公司偿还借款本金人民币322247.88元及支付利息、罚息（利息、罚息按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定从2013年4月16日起计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2014年7月22日，利息为17985.78元，罚息为3937.14元）；2、朱沙沙向凤岗房地产公司、天保公司支付律师费19000元；3、确认凤岗房地产公司、天保公司对朱沙沙提供的抵押物（位于东莞市凤岗镇天堂围村某大街某路某花园1号楼803号房产）的拍卖、变现或折价所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；4、朱沙沙承担本案诉讼费用。
原告凤岗房地产公司及天保公司对其上述主张提供的证据材料有：《楼宇按揭抵押借款合同》及借款借据、《商品房买卖合同》、房产登记信息查询结果、储蓄对账单、债权转让通知书（2份）、业务凭证（2份）、民事委托代理合同，律师费发票、EMS邮件详情单。
被告朱沙沙未答辩也未举证。
第三人农商行凤岗支行陈述意见称，对凤岗房地产公司及天保公司的起诉没有意见，诉求中的本息、罚息金额均属实，但罚息也是截至2013年9月10日的，后来凤岗房地产公司及天保公司给了利息就不会再产生罚息。
第三人农商行凤岗支行未提供任何证据材料。
经审理查明，2010年8月12日，朱沙沙与凤岗房地产公司及天保公司共同签订一份《商品房买卖合同》，约定朱沙沙向凤岗房地产公司及天保公司购买位于东莞市凤岗镇天堂围村某大街某路某花园1号楼803号房（以下简称涉案房屋），签署本合同时先足额支付首期款，余款通过银行按揭的方式付款。
2010年9月17日，朱沙沙与农商行凤岗支行、凤岗房地产公司及天保公司共同签订一份《楼宇按揭抵押借款合同》，约定：由朱沙沙向农商行凤岗支行申请按揭贷款410000元用于购买涉案房屋，贷款期限为从2010年9月17日起至2020年9月14日止（以借据上的日期为准）的10年；签订本合同时，贷款月利率为3.6135‰，实际执行利率以放款日挂牌利率为准，贷款利率“一年一定”（签合同的第一年执行贷款发放日的挂牌利率，次年后均执行每年1月1日的挂牌利率）；贷款直接发放至天保公司售房账户，自贷款发放次月起，朱沙沙应按月均还款法按月归还贷款本息，同时授权农商行凤岗支行于每月15日在指定还款账户扣收本息；朱沙沙以涉案房屋作为对涉案借款本息债务的抵押担保，凤岗房地产公司及天保公司则对涉案借款本息债务提供连带责任保证担保，保证期间为自本合同生效之日起至朱沙沙办理了《房地产权证》并完成抵押登记手续为止；朱沙沙逾期未能足额交付当月还款的，必须尽快补足，并同时向农商行凤岗支行交付逾期罚息，罚息从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50%计算，遇人民银行调整利率按新规定执行；朱沙沙不遵守本合同之任何条款及不依时支付本合同规定的任何应付欠款，农商行凤岗支行可依法解除本合同并宣布提前收回贷款，同时有权处置抵押房产并直接从朱沙沙、凤岗房地产公司及天保公司的任何账户中扣收朱沙沙的应付款项；凤岗房地产公司及天保公司承诺，如朱沙沙未能按合同偿还借款本息、赔偿金及贷款实现债权的费用等有关费用，或朱沙沙有任何违约行为，农商行凤岗支行有权要求凤岗房地产公司及天保公司受让农商行凤岗支行对朱沙沙的所有现存债权，凤岗房地产公司及天保公司在接到农商行凤岗支行发出的《债权转让通知书》之日起五日后的五个工作日内，应无条件地接受上述债权转让并付清与该债权数额相当的款项，农商行凤岗支行在发出《债权转让通知书》十五日后的五个工作日内，即可从保证金账户中扣收与该债权数额相当的款项，包括朱沙沙尚未偿还的借款本息、赔偿金及农商行凤岗支行实现债权的费用；朱沙沙同意，农商行凤岗支行有权向凤岗房地产公司及天保公司转让其全部债权，朱沙沙在收到《债权转让通知书》后无权对该债权及用于担保的抵押权的转让行为或受让人提出任何异议；朱沙沙如不依照本合同的规定付清一切欠款，农商行凤岗支行进行追索而引起的一切费用概由朱沙沙负责支付；抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及农商行凤岗支行实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、差旅费及其它相关的费用。
《楼宇按揭抵押借款合同》签订的当日，农商行凤岗支行依法向天保公司账户发放了涉案贷款。涉案房屋于2011年3月14日办理了抵押登记（他项权证明书号为201101066BD808524556），抵押期间为2010年9月17日至2020年9月14日。朱沙沙自2013年4月份开始拖欠农商行凤岗支行的按揭贷款本息未还。2013年8月20日，农商行凤岗支行向天保公司发出《债权转让通知书》，告知天保公司朱沙沙已经连续4期拖欠按揭供款，将在天保公司开立的结算账户中划转款，用于偿还朱沙沙所欠的全部供款本息合计327311.51元（此笔供款本息以当日划转时金额为准），同时将对朱沙沙的债权及抵押权自划转之日起转让给天保公司。同日，农商行凤岗支行将《债权转让通知书》邮寄给朱沙沙。2013年9月10日，农商行凤岗支行在天保公司的账户扣款327558.68元用于偿还朱沙沙所欠的全部贷款本金322247.88元及利息5310.8元。2014年4月11日，农商行凤岗支行又再次向《天保公司》发出《债权转让通知书》，告知天保公司朱沙沙还欠按揭供款利息，要求在天保公司开立的结算账户中划转款，用于偿还朱沙沙所欠的全部供款利息合计1235.54元（此笔供款利息以当日划转时金额为准），同时将对朱沙沙的债权及抵押权自划转之日起转让给天保公司。2014年4月17日，农商行凤岗支行在天保公司的账户扣款1289.45元用于偿还朱沙沙还欠的利息1289.45元。
天保公司受让上述债权后，于2014年4月9日与凤岗房地产公司一起与广东名成律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所的律师为起诉朱沙沙债权转让合同纠纷一案的代理人，律师费为19000元，该款天保公司已经实际支付。凤岗房地产公司及天保公司联系朱沙沙追款未果，遂于2014年7月25日起诉至本院请求判如所请。
另查明，庭审中，凤岗房地产公司及天保公司确认，朱沙沙自己偿还按揭供款至2013年4月，从2013年4月16日开始没有按期还款，故诉求主张的利息和罚息要求从2013年4月16日按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定计算至全部本息款项清偿之日止。农商行凤岗支行确认，其对朱沙沙的债权及抵押权已一并转让，对凤岗房地产公司及天保公司要求确认对抵押房产享有优先受偿权无异议。凤岗房地产公司及天保公司确认，已通知朱沙沙前来办理涉案房屋的交接手续，但朱沙沙未来办理，故涉案房屋朱沙沙未实际入住。
以上事实，有前述凤岗房地产公司及天保公司提交的证据材料及本院庭审笔录为证。
本院认为，朱沙沙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对凤岗房地产公司及天保公司提供的证据材料及提出的诉求进行质证和抗辩的权利。朱沙沙与农商行凤岗支行及凤岗房地产公司和天保公司签订的《楼宇按揭抵押借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定来全面行使权利和履行义务。朱沙沙因从2013年4月16日开始拖欠农商行凤岗支行的按揭供款，导致农商行凤岗支行按照合同约定向天保公司发出《债权转让通知书》，并由天保公司代朱沙沙还清了所欠的全部贷款本金322247.88元及到期的利息和罚息债务，由此而受让取得农商行凤岗支行对朱沙沙的借款本息债权及对抵押房产的抵押权。农商行凤岗支行转让对朱沙沙的借款本息债权及抵押权给天保公司，已经通过邮寄《债权转让通知书》的形式通知朱沙沙，债权转让行为合法有效。因此，朱沙沙应当按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定转为向天保公司履行偿还借款本息的义务。故对天保公司诉求朱沙沙偿还借款本金322247.88元并支付相应的利息和罚息（利息、罚息按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定从2013年4月16日起计至全部本息清偿之日止），有理有据，本院予以支持。天保公司因受让农商行凤岗支行的贷款本息债务而取得与主债权有关的从权利即对朱沙沙提供的涉案房屋的抵押权，故对天保公司要求确认对朱沙沙提供的位于东莞市凤岗镇天堂围村某大街某路某花园1号楼803号房经拍卖、变卖或折价所得的价款本案债权范围内享有优先受偿权。《楼宇按揭抵押借款合同》约定，朱沙沙如不依照本合同的规定付清一切欠款，农商行凤岗支行进行追索而引起的一切费用概由朱沙沙负责支付；抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及农商行凤岗支行实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、差旅费及其它相关的费用。现天保公司为向朱沙沙追讨受让而取得的债权支出了律师费19000元，依约定该笔律师费应当由朱沙沙承担。故对天保公司要求朱沙沙支付律师费19000元的诉讼请求，本院予以支持。农商行凤岗支行是向天保公司发出《债权转让通知书》，并未向凤岗房地产公司转让涉案债权，且代朱沙沙偿还借款本息债务而受让取得债权的是天保公司，凤岗房地产公司并未代朱沙沙偿还债务，故凤岗房地产公司对涉案转让的债权不享有权利，对凤岗房地产公司提出的诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告朱沙沙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞凤岗天保花园建造有限公司偿还借款本金322247.88元并支付相应的利息和罚息（利息、罚息按照《楼宇按揭抵押借款合同》的约定从2013年4月16日起计至全部本息清偿之日止）；
二、被告朱沙沙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞凤岗天保花园建造有限公司支付律师费19000元；
三、原告东莞凤岗天保花园建造有限公司对被告朱沙沙提供的位于东莞市凤岗镇天堂围村某大街某路某花园1号楼803号房经拍卖、变卖或折价所得的价款本案债权范围内享有优先受偿权（他项权证明书号为201101066BD808524556）；
四、驳回原告东莞市凤岗房地产开发公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。
本案受理费6748元，由被告朱沙沙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 赖丽梅
人民陪审员 周妙娟
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 温玉璋
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
3、《中华人民共和国合同法》第八十一条：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
6、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
7、《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
8、《中华人民共和国担保法》第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。