浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉善民初字第977号
原告：郑志娇。
委托代理人：盛方。
被告：张红梅。
委托代理人：张维新。
委托代理人：王海金。
原告郑志娇与被告张红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月29日立案受理，依法由审判员沈定连按照简易程序，于2009年6月1日第一次公开开庭进行了审理。后按照普通程序依法组成合议庭，于2009年8月14日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛方、被告张红梅和委托代理人张维新、王海金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑志娇起诉称：2008年9月10日，被告将其在魏塘镇思贤商场步三街1-26号房屋租赁给原告，房屋面积包括公用面积约50平方米，租金为65000元。为此双方签订了租房协议，租房协议签订以后原告支付了租金44000元，对协议约定的余额租金16000元原告出具了欠条。此后原告对被告交付的租赁房屋进行了装修，花去了装修费10000元。然而，2008年底原告被有关部门告知：被告租赁给原告的所谓公用面积为违章建筑。并分别于2009年1月5日、2009年2月28日被消防部门强制拆除，经丈量拆除部分的面积为25.3平方米。至此，原告才知被告隐瞒事实，将违章搭建的25.3平方米房屋以“公用面积”的名义与其自有的24.7平方米实用面积的房屋同时租给了原告，并在合同中约定了相应的租金。在拆除被告违章搭建的房屋及拆除后需对租赁房屋重新装修，故影响原告营业二个月。原告认为被告明知其搭建的25.3平方米房屋是违章建筑并以“公用面积”的名义租赁给原告，其行为是无效的，依据该无效行为所取得的财产依法应当返回，比照同等条件的租赁费用，被告应当返回租赁费25096元。因被告的违法行为造成原告营业及装修等财产损失15000元被告依法应当赔偿。由于被告用于出租的搭建房屋被拆除致使其出租的租赁物面积减少了一半，故按照合同法的相关规定，租金应当相应减少，故请求法院依法判令：1、宣告租赁协议部分（第二条、第七条）无效；2、返回租金25096元；3、赔偿营业损失、装修费15000元；4、诉讼费由被告承担。
被告张红梅答辩称：1、因被告的女儿与原告的丈夫之间，在2008年7月1日就租赁思贤步三街1-26号南半间房（占房产证总面积的一半左右）时曾有书面约定：年租金为3.8万元，如遇公摊面积拆除，年租金减少8000元，现公摊面积已拆除，此南半间的年租金为3万元（其中西南角的位置上有出租人的自用位置）。2、因原告的请求，原告愿意以高于市场价的租金要求被告将步三街1-26号房的北半间（占房产证的一半）也租给原告使用，被告遂以年租金6.5万元的租价租给了原告，由于此半间房屋公摊面积拆除后的租金未约定，故被告愿意以评估价折算。3、因公摊面积的拆除是在2009年2月28日，故拆除前的租金应按书面约定。4、因2008年9月10日的协议约定，被告出租房西南角的位置归被告自用，减少年租金5000元。如果原告要占用此位置，应支付年租金5000元。综上所述，如果原告要用上述房屋的全部面积，年租金应按下列办法计算：一、公摊面积拆除前的租金应按协议执行。二、公摊面积拆除后的租金计算方法：1南半间（1／2）年租金为3万元＋2北半间（1／2），按评估租价：3455元／月×50%×12个月，为20730元＋3西南角被告的自用位置5000元，共计年租金为55730元。（如西南角被告自用，年租金为50730元）。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告为自己的主张提供以下证据：
1、原告暂住证1份、被告身份证1份、授权委托书1份。证明原、被告诉讼主体资格；
2、租房协议1份。证明原、被告之间存在租赁事实、具体的房租金的约定，请求宣布第二条、第七条无效。该协议没有约定租赁房屋的具体面积，第七条，本店公用面积拆除，租金再议，这是双方对权利义务的约定；
3、出租房屋平面图1份。证明租房状况，拆除以前以及拆除以后的面积示意图；
4、照片8份。证明房屋拆掉以前与拆掉以后租房状况对比；
5、收条、收款收据5份。证明装修费用10000元；
6、租房租赁合同1份。证明思贤步三街1-24号房屋，店的面积和我们所租用的面积是一样的，他的租金是每年20000元，而我们租赁的房屋租金是60000元，与旁边的店面在相同情况下的租金比对。
被告张红梅向本院提供的证据有：
1、房屋所有权证、国有土地使用证各一份。证明被告出租的房屋是合法的，房屋所有权证面积是32.89平方米，原告提出的约50平方米是不符合事实的；
2、租房协议1份。证明原始状态是一分为二的，有两个租赁户，南面的半间是原告租赁的，北面的半间是租赁给其他人的，后来原告要求将北面的半间也租给原告；
3、评估费发票1份。证明被告已支付评估费2000元。
本院根据被告张红梅的申请，对争议的租赁房屋市场价租金评估鉴定。根据嘉兴嘉恒资产评估事务所出具的嘉评报字（2009）第186号评估鉴定报告书，被告出租的房屋月租金为3455元（建议价）。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、2和被告提供的证据1、3，原、被告对证据的真实性未提出异议，本院予以确认。对原告提供的证据3、4，被告认为应以房产证记载面积为准。本院确认被告出租给原告的房屋有公用面积被拆除的事实。对原告提供的证据5、6，被告不予认可。因原告提供的证据5，缺乏赔偿证据，证据6与本案没有关联性，本院不予确认。对被告提供的证据2，原告认为与本案没有关联性。本院认为，虽然该租房协议中的房屋，就是本案争议中的部分房屋，但由于该租房协议已经终止履行，因此，本院不予采纳。对嘉兴嘉恒资产评估事务所评估鉴定，原告认为评估鉴定以建筑面积计算租赁费不妥，应按使用面积计算租赁费。被告对评估鉴定没有大的异议。本院认为，房屋租赁费的评估鉴定是按照多方面的因素确定，并非单以建筑面积计算租赁费，因此，本院对嘉评报字（2009）第186号评估鉴定报告书予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2008年9月10日，被告将其在魏塘镇思贤商场步三街1-26号房屋朝南、朝西空店面一间租赁给原告，双方签订了租房协议，租房协议约定的租赁期限为2008年9月10日至2011年9月10日止。第二条约定的租金及付款方式为年租金65000元，一年一付，每年提前一个月付清，房租三年不变。第三条双方的权利和义务中的第七项约定为：如本店公用面积拆除，租金再议。第八项约定朝南边上小门留给被告，房价每年退掉5000元，由原告装修好后给被告使用。协议签订后原告支付了租金44000元，对余额租金16000元原告出具了欠条。此后原告对被告交付的租赁房屋进行了装修，小门留给了被告使用。2009年2月28日因该房公用面积系违章搭建，被有关部门强制拆除。为此，双方对房屋租赁费发生纠纷，原告诉至本院，在诉讼中被告申请对房屋租赁费进行评估鉴定。经评估鉴定争议房屋的月租金为每月3455元（建议价）。
本院认为：本案争议的主要焦点是：1、原、被告于2008年9月10日签订的租房协议中的第二条协议和第三条中的第七项协议是否无效。2、公用面积被拆除前后的房屋租赁费应如何确定。3、被告应否返回租金25096元及赔偿原告营业损失、装修费15000元。
一、对原、被告于2008年9月10日签订的租房协议中的第二条协议和第三条中的第七项协议是否无效问题。原、被告于2008年9月10日签订的租房协议，其中公用面积系违章建筑，但这是另一法律关系，协议是双方当事人真实意思表示，不违背国家的有关法律，应认定租房协议全部有效。但自2009年2月28日该房公用面积被有关部门强制拆除后，租房协议第二条中的房屋租赁费约定已失效。这是因为：租房协议第三条双方的权利和义务中的第七项双方约定：如本店公用面积拆除，租金再议。因此，租房协议第二条中的房屋租赁费约定已被第七项双方的约定所取代。所以，租金应当再协商，至于租金再议双方能否协商一致，可按合同法等有关规定解决。
二、对公用面积被拆除前后的房屋租赁费应如何确定问题。公用面积被拆除前的房屋租赁费应按租房协议履行，公用面积被拆除后的房屋租赁费应按评估鉴定确定的月租金3455元履行。这是因为：从双方的协议看，公用面积有可能要拆除双方是明知的，并非一方隐瞒事实，而且公用面积被拆除前，原告方对公用面积进行了使用，因此，公用面积被拆除前的房屋租赁费原告应按租房协议履行；公用面积被拆除后的房屋租赁费，由于双方未能协商一致，双方同意评估鉴定，经评估鉴定确定的月租金3455元，双方应当按此履行。
三、对被告应否返回租金25096元及赔偿原告营业损失、装修费15000元问题。对被告应否返回租金25096元问题，因原告实际支付的租金并未超出应付年租金，因此，原告请求被告返回租金25096元，本院不予支持。对赔偿问题，因双方对公用面积有可能要拆除双方是明知的，所以双方约定：如本店公用面积拆除，租金再议。对营业损失、装修费并未约定要赔偿，且缺乏赔偿证据。因此，原告要求被告赔偿依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告郑志娇与被告张红梅于2008年9月10日签订的租房协议，在2009年2月28日公用面积被拆除前的房屋租赁费按该租房协议履行；2009年2月28日公用面积被拆除后的房屋租赁费按月租金3455元履行。其他仍按租房协议履行；
二、驳回原告郑志娇的其他诉讼请求。
本案受理费802元（原告已预交401元）、鉴定费2000元（被告已预交），合计2802元，由原告郑志娇负担1401元，被告张红梅负担1401元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 沈定连
审 判 员 王卫东
人民陪审员 缪春燕
二〇〇九年八月二十四日
书 记 员 倪引芳
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。