重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12304号
原告重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪70号附1号、附22号324室，组织机构代码20282875-4。
法定代表人余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。
委托代理人刘洪川，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住四川省邻水县。
委托代理人钟洪波，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。
被告黄学琴，女，1974年5月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。
委托代理人朱必亮（黄学琴之夫），男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆金麟物业管理有限公司（以下简称“金麟物业公司”）与被告黄学琴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员吴实现独任审判，适用小额诉讼程序并于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告金麟物业公司的委托代理人刘洪川、钟洪波，被告黄学琴及其委托代理人朱必亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金麟物业公司诉称，被告入住重庆市沙坪坝区康家路*号*房屋，房屋建筑面积为62.02㎡，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告按照该协议为小区业主提供物业服务，但被告自2013年7月起至今未交纳物业管理费及公共能耗费。原告多次电话和亲自上门催交，被告仍拒不交纳。被告的行为严重危害了原告及其他业主的合法权益，并影响了物业管理工作的正常开展，原告现依据相关法律规定，特提起诉讼，请求法院判令被告支付原告拖欠的2013年7月至2015年10月期间的物业管理费868.28元、公共能耗费280元及滞纳金，滞纳金计算至物业管理费交纳之日止。
被告黄学琴辩称，被告自2013年7月起未向原告交纳物业管理费和公共能耗费属实。被告未交纳物业管理费的原因有：一、被告至今还没有拿到原告所提供物业服务的康家路*号*房屋的两书一证即使用说明书、质量保证书及房产证，被告不清楚这些材料现在何处；二、该房屋的门牌号也不在门上；三、从2012年接房起，被告发现房子修得不合格，因为下水管比设计小，设计是125毫米，现在做的是110毫米，被告当时要求原告整改，原告一直没有整改。
经审理查明，重庆市沙坪坝区康家路*号*房屋（位于麒雅·中央花园D区）系拆迁安置房屋，现已装修，建筑面积62.02㎡，登记在被告名下。原告为二级资质物业服务企业，麒雅·中央花园D区迄今尚未成立业主委员会。
2011年9月15日，原告（乙方）与重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）签订了《麒雅·中央花园前期物业服务合同》，约定由原告公司为“麒雅·中央花园”小区进行前期物业服务。合同第二条约定公共性物业服务的主要内容为：1、物业公共部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的协助管理和服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同约定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四条约定该物业管理区域的物业服务收费为包干制，住宅：1.20元／月·平方米（含电梯费）。第五条约定业主共用部分、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，乙方应向业主分摊计收。公共部分水电费、设施设备专用变压器产生的电损和力调费、发电机产生的柴油能耗费以及公共电梯动力用电电费单价随国家政策增加的电费由全体业主据实分摊。第六条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的住宅、商业、幼儿园物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。已出售的房屋自开发公司通知交房之日起交纳物业服务费，业主的空置房，经物管企业与业主双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主交纳50%的物业服务费。房屋从装修之日起再无空置费，物管费按收费标准的100%缴纳。物业的服务费用按月交纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务。业主未按时足额交纳物业服务费的，物业公司按每日3‰的标准收取滞纳金。业主、使用人违反本规约、前期物业服务合同的约定，不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月（时间长度）以上的，物业服务公司有权向违约方提起诉讼。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在乙方收费通知书规定时间内履行交纳义务。合同第十五条约定合同期限为叁年，自“麒雅·中央花园”接房之后起至叁年后止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第十六条约定合同到期，业主委员会未成立，甲、乙双方没有异议，则本合同继续有效。甲、乙双方其中有一方有异议：甲乙双方应在合同期届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。合同第二十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还就甲乙双方的具体权利义务、物业管理用房等进行了约定，并以附件形式约定了具体的物业服务标准。
2012年3月30日，金麟物业公司（甲方）与黄学琴（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议载明：乙方房屋情况：沙坪坝区康家路*号*；物业名称：“麒雅·中央花园”；物业类型：住宅；坐落位置**-*楼*号；建筑面积62.02㎡。约定甲方的物业服务内容包括：一、房屋共有部位的维修和管理；二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序和安全防范；五、交通秩序与车辆停放；六、景观绿化管理；七、房屋共有部位、共有设施设备的小修和急修服务。关于物业服务费用的约定：一、乙方交纳费用时间为大学城建委会通知接房之日起计算；二、物业管理费的收费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，住宅按0.5元/㎡/月标准计收；三、公共能耗费按10元／户/月标准计收。业主不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，物管公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起按3‰日的标准收取滞纳金。无故不交纳物管费、水费、电费，拖欠费用3个月以上的，物管公司有权停止对该业主的物业服务或向违约业主提起诉讼。乙方应于每月15日前主动到甲方收款处缴清当月应缴纳的各项费用。协议还约定了双方的权利义务、有偿服务费用、专用维修基金的管理和使用等内容。
2015年6月15日，原告通过上门张贴的方式向被告进行了物业服务费（含公共能耗费）书面催收。
审理中，就滞纳金的计算标准问题，原告主张自每月应交物业费用的次月一日开始计算滞纳金，并自愿按照中国人民银行同期贷款利率的130%主张滞纳金。
由于双方争议较大，本院调解未成。
上述事实，有原告举示的《麒雅·中央花园前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、重庆市沙坪坝区曾家镇人民政府出具的《证明》、催款通知单、催费张贴照片以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告基于与涉案房屋开发商签订前期物业服务合同而进驻涉案房屋所在小区，并提供物业服务。在原告与被告签订的前期物业服务协议中，对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用等内容进行了约定。而该前期物业服务协议并不违反法律、法规的相关规定，也没有证据表明该合同存在其他法律规定应属无效的情形，故该前期物业服务协议合法有效，对业主具有约束力，业主应当按照约定履行。
由于被告在答辩中对从2013年7月起至今没有交纳物业管理费及公共能耗费的事实予以认可，本院予以确认。根据物业服务协议，被告每月应当向金麟物业公司交纳的物业服务费为31.01元（62.02平方米×0.5元/㎡）、公共能耗费为10元，故被告从2013年7月至2015年10月期间应向原告交纳的物业服务费为868.28元（31.01元/月×28个月）、公共能耗费280元（10元/月×28个月）的事实，本院予以确认。
对于被告拒绝交费的抗辩理由能否成立的问题。本院认为，首先针对被告提出的涉案房屋的两书一证即使用说明书、质量保证书及房产证未交付的问题，交付房屋两书一证并不属于作为物业管理公司的原告应负的法定义务，被告基于此拒绝向原告交纳物业费的抗辩理由不能成立；其次，针对被告提出的门牌号掉落的问题，由于原告已将其装好，该物业服务瑕疵已经消除；被告提出的水管规格的问题属于房屋质量问题，不属于物业服务范围，与本案无关，原告可以要求房屋建设单位解决。综上，被告拒绝交纳物业管理费和公共能耗费的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。
关于被告是否应当支付滞纳金的问题，由于双方签订的《前期物业服务协议》约定被告应于每月15日前主动到金麟物业公司收款处交清当月应交纳的各项费用。原告与建设单位签订的前期物业服务合同约定业主应在每月前十日内履行交费义务。本院认为，原被告签订的前期物业服务协议是对双方权利义务的进一步明确化、具体化，且前期物业服务协议约定交费期间更为宽泛，原告对此亦表示确认，因金麟物业公司仅要求从次月1日开始计算滞纳金，系原告对其权利所作的处分，本院予以准许。由于被告未按约支付物业服务费，应当依照合同约定承担违约责任。原告主张滞纳金的计算标准为欠费期间按中国人民银行同期贷款利率的130%，本院予以支持。综上，对原告要求被告支付2013年7月至2015年10月期间的物业管理费868.28元、2013年7月至2015年10月期间的公共能耗费280元，并向原告重庆金麟物业管理有限公司支付以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从次月的第一日起至2015年10月31日止的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
限被告黄学琴于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆金麟物业管理有限公司2013年7月至2015年10月期间的物业管理费868.28元、2013年7月至2015年10月期间的公共能耗费280元，合计1148.28元，并向原告重庆金麟物业管理有限公司支付以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%从次月的第一日起至2015年10月31日止的滞纳金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆金麟物业管理有限公司已预交），由被告黄学琴负担。此款限被告黄学琴于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆金麟物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 吴实现
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 朱 芮