湖南省张家界市武陵源区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张武民一初字第399号
原告邓学金，男，1970年3月17日出生，土家族，个体工商户。
委托代理人杨永进，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
原告侯明华（原告邓学金之妻），女，1975年11月19日出生，汉族，个体工商户。
被告张辉舜，男，1966年11月10日出生，土家族，下岗职工。
委托代理人陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。
第三人张奇涛（被告张辉舜之子），男，1991年4月27日出生，土家族，湖南长韶娄高速公路有限公司职工。
委托代理人陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。
原告邓学金、侯明华与被告张辉舜、第三人张奇涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判员左红艳独任审判，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告邓学金及其委托代理人杨永进、原告侯明华、被告张辉舜及被告与第三人张奇涛的共同委托代理人陈蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓学金、侯明华诉称，2010年9月14日，原告因经营需要，与被告友好协商，被告将位于武陵源大道149号地段的两层楼门面房出租给原告，双方签订了《房屋租赁协议》，合同约定租期为五年（2011年2月15日至2016年2月14日止）。合同签订后，双方按合同约定执行。2014年底被告对出租房屋进行重建（现已重建完毕），之后被告将房屋出租给他人。因被告单方重建和出租给他人的行为致原告停业，无法经营，造成原告装修、经营损失，且原告未享受到优先承租权，被告已构成违约。经查实被告出租的房屋产权人系第三人所有。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求：1.判决解除原告与被告于2010年9月14日签订的房屋租赁合同；2.判决被告承担违约责任，赔偿原告商铺装修损失5万元及经营可得收入5万元，退回押金5000元，以上合计105000元；3.判决被告赔偿经营门面储存货物贬值损失1万元，退回未履行的一个月房租3750元；4.案件受理费由被告承担。
被告张辉舜辩称：1.原告要求解除与被告租赁合同的理由不成立，原、被告于2010年9月14日签订的《房屋租赁协议》已经于2015年1月16日解除并重新签订了《房屋租赁协议》，双方对解除合同的约定已经完全履行，被告没有违约，不存在赔偿原告损失；2.原告侯明华不是本案的适格主体，应当驳回侯明华的起诉；3.原告邓学金与被告于2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》，自双方签字时成立生效，原告是否交纳租金不影响合同的成立；4.原告要求被告承担违约责任赔偿损失，理由不成立：（1）原告邓学金没有提交相关损失证据，玉林土特产超市营业执照登记经营者为侯明华，登记性质为个体工商户，被告与侯明华没有租赁关系，如果原告邓学金将房屋转让给侯明华，系原告邓学金违约；（2）原告没有提交商铺装修损失5万元的证据；（3）原告提交的会计凭证、日结表、月结表无法证明原告的经营损失；（4）原告要求赔偿货物贬值损失1万元没有依据；5.押金是担保性质的，合同解除的，双方可以在解除协议中约定，双方未约定且无法达成一致意见时，押金是否退还由法院判决；关于租金，未履行的期限已不足月，只能按天计算，是否退还由法院决定。另外，被告和第三人是父子关系，出租房屋是被告修建、管理和使用的，第三人只是挂名，对房屋租赁不知情。
第三人张奇涛述称，第三人对出租房屋没有实际行使管理权，对房屋出租不知情，也不存在承担责任的问题。
原告邓学金、侯明华为证明其事实主张，向本院提交了以下证据：
1．《房屋租赁协议》及房屋产权情况；
拟证明：（1）原、被告双方于2010年9月14日形成房屋租赁合同关系；（2）双方对租赁期限、租金标准以及租金支付方式和违约情形进行了约定；（3）第三人张奇涛与本案具有利害关系，应当承担相应责任；（4）承租人所交的5000元押金，合同到期或者转让时一并退还。
被告张辉舜质证后认为：（1）对协议的来源、真实性、合法性没有异议，但合同乙方（承租人）没有侯明华的签字；（2）对房屋产权情况的合法性、证据来源均无异议，但办理房产证时第三人张奇涛仅10岁，只是挂名，没有真正行使权利；（3）对交纳押金的事实无异议。
第三人张奇涛的质证意见同上。
2.营业执照及税务登记证；
拟证明：（1）原告承租被告房屋经营玉林土特产超市；（2）门面的经营者是原告邓学金的妻子侯明华。
被告张辉舜质证后认为两份证据与本案无关，营业执照与税务登记证是经营玉林土特产，而原告租赁的房屋是做淘宝实体店；营业执照及税务登记人是侯明华，被告出租的相对方是邓学金，没有与侯明华签订合同。
第三人张奇涛的质证意见同上。
3.武陵源区军地坪街道办事处吴家峪社区居民委员会的调解记录；
拟证明：原告对房屋进行了装修及房屋被拆除需要搬迁费的事实。
被告张辉舜质证后认为该协议的来源、真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，最终经调解达成的一致意见是：双方继续签订协议，具体租赁合同由双方自行签订。双方在当天根据调解协议另行签订了租赁协议，原协议双方约定废止。
第三人张奇涛的质证意见同上。
4.2014年玉林土特产超市1-12月会计凭证11本、2014年月结表11张、2014年日结表37张；
拟证明：原告所经营的玉林土特产超市2014年度经营收入为183891.1元。
被告张辉舜质证后认为，（1）与本案没有关联性，原告没有证明租赁房屋经营的门店字号，不能证明是本案门面的收入支出经营情况；（2）凭证、日结表、月结表均是原告单方制作，非第三方审核制作，不能体现其真实性和客观性。
第三人张奇涛的质证意见同上。
5.证人杜慧英的证言；
拟证明：2014年玉林土特产超市会计凭证、月结表、日结表的真实性。
被告张辉舜质证后认为，证人不具有证人资格，因为证人不是知道或者应当知道案件真实情况的人。
第三人张奇涛的质证意见同上。
6.证人彭云莉的证言：
拟证明：2014年玉林土特产超市会计凭证、月结表、日结表的真实性。
被告张辉舜质证后认为该证人的证言不能作为本案的有效证据，因为该证人不是知道或者应当知道案件真实情况的人。（1）该证人没有提供与吉祥淘宝公司存在劳动关系的证明，虽做账但没有签字确认，不能证明是该证人做的账；（2）如果是真实的，证人彭云莉只工作到2014年上半年，无法证明全年账目的真实性；（3）该证人作为公司的兼职会计，仅在月末或者月初对凭证整理做账，对凭证内容是否真实无法甄别，无法对账目真实性承担责任。
第三人张奇涛的质证意见同上。
7.证人廖冬香的证言；
拟证明：2014年玉林土特产超市会计凭证、月结表、日结表的真实性。
被告张辉舜质证后认为证人廖冬香的证言不能作为本案的有效证据。（1）该证人不能证明自己是公司员工，不是知道或者应当知道案件真实情况的人；（2）该证人不能证明杜慧英、彭云莉是公司财务人员；（3）财务账是凭主观做账，没有客观依据，不能证明玉林土特产超市和公司的客观收入。
第三人张奇涛的质证意见同上。
8.结婚证；
拟证明：实际经营者侯明华与房屋承租人邓学金系夫妻关系。
被告张辉舜质证后对其真实性无异议，但对关联性有异议，两原告是在租赁合同签订之后结婚的。
第三人张奇涛的质证意见同上。
被告张辉舜为证明其事实主张，向本院提交了以下证据：
1.原告邓学金与被告张辉舜于2010年9月14日签订的《房屋租赁协议》;
拟证明:（1）合同双方是张辉舜和邓学金，侯明华不是合同相对方，不具有原告诉讼主体资格；（2）乙方（邓学金）租赁房屋需要自主经营。
原告邓学金、侯明华质证后对其真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议。认为：（1）合同期限是2011年2月15日至2016年2月14日，合同实际只履行到2015年2月；（2）合同约定原告邓学金租赁房屋后自主经营，并不表示只能本人经营，原告家人也可以经营；（3）侯明华与邓学金系夫妻关系，侯明华是玉林超市的实际经营者，具有诉讼主体资格。
2.原告邓学金与被告张辉舜于2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》；
拟证明：2015年1月16日，在吴家峪社区居民委员会主持调解后，双方按照调解内容重新签订房屋租赁合同，并约定2010年9月14日签订的协议废止，且废止该协议的行为已经实际履行，原告搬出租赁房屋，被告对房屋进行重建。
原告邓学金、侯明华质证后对其真实性无异议，但对合法性和关联性有异议。（1）此协议是附条件的协议，协议第五条明确约定本协议自缴齐租金之日起经双方签字生效，即此协议生效后原协议才能废止，被告没有收到原告的租金，表示协议未生效；（2）原告是在原、被告双方按照2015年1月16日协议履行的前提下搬出门面，因被告签订协议后故意拒收原告租金，同时不与原告取得任何联系，故原告搬出不能视为原告对生效协议的履行，只是为促成2015年1月16日签订的协议履行做了前置工作。
3．《租房协议》；
拟证明：因原告没有如约履行，被告于2015年6月8日已将房屋出租给他人。
原告邓学金、侯明华质证后对其真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议。认为2010年9月14日签订租赁协议租期至2016年2月14日，被告在未与原告解除租赁协议的情况下，重新将房屋出租给他人，被告已经严重违约，故不能达到被告的证明目的。
第三人张奇涛质证后对被告提交的证据均未提出异议。
第三人张奇涛没有向法庭提交证据。
本院认为，原告提交的证据1中的房屋产权情况、证据2、3、8，被告提交的证据1、2、3均能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，且来源和形式符合法律规定，应当作为认定本案事实的根据，予以采信。原告提交的证据1中的《房屋租赁协议》因有侯明华的签名与事实不符，不予采信。原告提交的证据4，系原告单方制作，其账目的真实性无法确认，不予采信。原告提交的证据5、6、7，不能证实账目的真实性，且无法相互印证，不予采信。
本院根据原、被告、第三人的陈述及有效证据，可以确认以下事实：2010年9月14日，原告邓学金与被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：1.（甲方）张辉舜将本人位于武陵大道149号的两层楼全部租赁给（乙方）邓学金使用，乙方按年度提前三个月支付当年房租给甲方，即每年的十一月十五日支付当年房租；2.乙方租用甲方房屋应自主经营。租期为五年，自2011年2月15日至2016年2月14日止。租金：2011年2月15日至2012年2月14日为四万一千元，2012年2月15日至2014年2月14日每年租金为四万三千元，2014年2月15日至2016年2月14日每年租金为四万五千元；3.乙方应支付五千元押金，到期或转让时退还；4.以上各条若违反，则视为违约。如有违约，则违约方赔偿守约方因此而遭受的一切损失，本协议甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。合同签订后，原告邓学金交纳了租金和押金，双方均按合同约定履行，原告邓学金在承租房屋经营武陵源玉林土特产超市，2013年初因加入张家界吉祥土特产销售有限公司，店名改为吉祥土特产淘宝实体店。该店的营业执照和税务登记证均以侯明华名义办理，字号名称为武陵源区玉林土特产超市，经营场所为张家界市武陵源区武陵大道149号。2013年11月，原告邓学金按约交纳了2014年2月15日至2015年2月14日的租金45000元。2015年1月16日，因被告需要对出租房屋进行重建，经武陵源区军地坪街道办事处吴家峪社区居委会调解，原告邓学金与被告张辉舜达成协议：双方继续签订协议，具体租赁合同由双方自行签订。同日，原告邓学金与被告另行签订了《房屋租赁协议》，协议约定：1.甲方（张辉舜）将本人位于武陵大道149号地段的门面深10米，宽7米的门面出租给乙方（邓学金）使用，另外提供楼梯间的一个卫生间供乙方使用，租期为两年；2.乙方年租金分年度支付，甲方净得租金，每年七万元，一切费用概由乙方负担。乙方按年度提前三个月支付当年房租给乙方；3.2010年9月14日所签《房屋租赁协议》废止，本协议自从缴齐租金之日起经双方签字生效。甲乙双方必须严格履行协议。2015年1月19日，原告从租赁房屋搬出。2015年1月24日，被告对租赁房屋拆除开始重建，2015年5月，被告房屋重建完成。协议签订后，一直没有交（收）齐租金。2015年6月8日，被告与案外人签订《租房协议》，将重建后的房屋出租给他人。原告要求被告赔偿相关损失，双方为此发生争议，经多次协商未果，原告于2015年10月14日诉至法院。
另查明，租赁房屋产权系第三人张奇涛所有，房屋办理产权登记的时间为2001年1月，第三人张奇涛系被告张辉舜之子。
原告邓学金与侯明华于2011年2月办理结婚登记。
诉讼中，原告邓学金、侯明华申请对剩余租赁期间可得收入以及店面拆除时存货价值损失进行鉴定，因其未能对拆除时存货提交相关证据，且提交的财务账目经法庭质证，账目真实性不能确认，评估公司为此不予受理。
2014年度湖南省批发和零售业年平均工资为45265元。
本院认为，原告邓学金与被告张辉舜2010年9月14日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反相关法律法规的规定，依法应当认定为有效合同。根据合同相对性原则，原告侯明华不是房屋租赁合同的相对方，被告提出原告侯明华不是适格主体，不应当作为原告参加诉讼的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳；原告邓学金、被告张辉舜于2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》约定“2010年9月14日所签房屋租赁协议废止，本协议自从缴齐租金之日起经双方签字生效”，该协议是附生效条件的合同，双方均未提交对方拒收（交）租金的相关证据，且均认可至起诉时仍未缴齐租金，生效条件未成就导致该协议未生效，原房屋租赁协议没有废止，仍然有效。对被告提出的2015年1月16日签订的《房屋租赁协议》双方已经签字，合同自双方签字时成立，交租金是承租者履行合同的义务，没交租金不能说明合同没有成立，以及原租赁协议已废止、被告没有违约的抗辩意见，本院不予采纳；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁房屋已拆除重建，新建房屋于2015年6月8日出租给他人，原房屋租赁协议事实上已不能履行，原告邓学金请求解除与被告张辉舜于2010年9月14日签订的房屋租赁合同，并由被告承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告邓学金与妻子侯明华共同经营，不属于转租，被告关于原告邓学金转租违约及玉林土特产店与原告邓学金没有关联无法证实原告损失的抗辩意见，本院不予采纳；关于原告的各项损失：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告邓学金自2015年1月19日搬出便全面停止经营，尚有1年零26天的租赁期限。对于预期利益的确定，双方没有约定计算方法，原告邓学金所举证据也无法确定具体金额，本院酌情参照2014年度湖南省批发和零售业年平均工资标准（45265元）按照1人予以计算。原告邓学金剩余租期1年零26天的经营可得收入为（45265元+45265元÷365天×26天=）48489元；原告主张商铺装修损失、储存货物贬值损失与合同履行后可以获得的利益系重复主张违约损失，赔偿合同履行后可以获得的利益后，即视为房屋租赁合同已经履行完毕，原告邓学金请求赔偿商铺装修损失、储存货物贬值损失，本院不予支持。原告邓学金请求被告退还交纳的押金5000元，于法有据，本院予以支持；原告邓学金请求被告退还未履行的一个月租金3750元，实际剩余天数为26天，理应据实计算，被告应退还原告邓学金租金（45000元÷365天×26天=）3205元；本案第三人张奇涛不是合同的相对方，不应当承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告邓学金、被告张辉舜于2010年9月14日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告张辉舜赔偿原告邓学金剩余租赁期间经营可得收入48489元；被告张辉舜给原告邓学金返还押金5000元，返还租金3205元；
三、驳回原告侯明华的诉讼请求；
四、驳回原告邓学金的其他诉讼请求；
上述金钱给付义务，限判决书生效后十五日内履行。
如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2800元，减半收取1400元，原告邓学金、侯明华负担700元，被告张辉舜负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或湖南省张家界市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判员 左红艳
二〇一六年一月四日
书记员 汤芳喆
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:
法律上或者事实上不能履行；
债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。