福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0111民初3350号原告:泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面，统一社会信用代码91350111770671361L。法定代表人：严学榜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄书俭，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱振渊，男，系该公司员工。被告：隋美智，男，1957年2月15日出生，汉族，身份证住址福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市晋安区。原告泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称泛城物业公司）与被告隋美智物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泛城物业公司的委托诉讼代理人黄书俭、朱振渊，被告隋美智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令隋美智立即向其支付自2014年12月1日起至2016年12月31日止共计25个月的物业管理服务费2490.5元，并按各笔服务费自应付之日起至隋美智支付之日止按日千分之三的利率支付物业服务合同逾期违约金；2.判令隋美智立即向其支付自2014年12月1日起至2016年12月31日止共计25个月代收公共水电公摊费为696.41元；3.本案一切诉讼费全部由隋美智承担。事实和理由：泛诚物业公司系福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质登记为二级，2014年4月1日，泛诚物业公司与福建世欧投资发展有限公司签订世欧王庄城乐东地块《福建省前期物业服务合同》，约定由泛诚物业公司为世欧王庄城乐东地块提供物业管理服务至2017年3月31日止；合同第七条约定了物业管理服务费为高层住宅1.10元/月·平方米，商业物业3.00元/月·平方米。同时，业主应于每月10日前向泛诚物业公司交纳物业管理服务费，如逾期，则从逾期之日起应当按照所欠物业管理服务费总额的千分之三标准向泛诚物业公司支付违约金，并在合同中约定了相关的责任与义务。此后，泛诚物业公司依照《福建省前期物业服务合同》中的相关约定对世欧王庄城乐东地块业主提供物业管理服务，但隋美智却拒绝依照世欧王庄城乐东地块的《福建省前期物业服务合同》中相关约定向其缴纳自2014年12月1日起至2016年12月31日止共计25个月的物业管理服务费2490.5元，并按各笔服务费自应付之日起至支付之日止按日千分之三的利率支付逾期违约金，以及向其支付其已代垫的自2014年12月1日起至2016年12月31日止共25个月的公共水电公摊费696.41元代收公共水电公摊费为。综上所述，隋美智的行为不仅违约，而且还侵害了其他绝大部分已依约交纳物业管理服务费业主的合法权益。现诉至法院，请求支持其诉讼请求。隋美智辩称，其并未与泛诚物业公司签订25个月的物业服务合同，泛诚物业公司收取违约金也无法律依据；水电公摊费收费情况也未经过公示程序，不应由其承担。请求驳回泛诚物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，福建世欧投资发展有限公司与泛诚物业公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定泛诚物业公司为世欧王庄城乐东地块提供物业服务，合同期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止，物业管理服务费按建筑面积计算，高层住宅为1.1元/月·平方米，物业共用部分及共用设备设施水电费，按户分摊，业主应于每月10日前向泛诚物业公司支付物业管理服务费，未能按时足额支付物业管理服务费的，按照应交而未交金额每日千分之三的标准向泛诚物业公司支付违约金。2014年8月1日，隋美智与泛诚物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定隋美智系世欧王庄乐东地块四区4#2805单元业主，该单元按高层住宅1.1元/月·平方米收取物业管理服务费，业主应于每月15日前缴纳当月物业管理服务费，当月最后一日未缴纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；泛诚物业公司对公共场所、共用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运，对公共绿化普除杂草、喷洒药物等，同时协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对入口设专人24小时值勤等。隋美智系4#2805单元业主，该单元建筑面积90.56平方米，每月应交物业管理服务费99.62元（1.1元/月·平方米×90.56平方米，四舍五入取小数点两位，以下同）。2017年1月18日，泛诚物业公司以邮件方式向隋美智寄出催费函，催费函于2017年1月21日因拒收而被退回。现泛诚物业公司以隋美智未缴纳自2014年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费、水电费公摊费而向本院起诉。上述事实，有当事人陈述、福建省前期物业合同、前期物业管理服务协议、福州市物业服务合同备案表、催费函、拆迁补偿费和购房计算单、拆迁补偿安置协议书、拆迁户回迁安置决算单为证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。隋美智在接受了泛诚物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。隋美智以泛诚物业公司未履行管理职责为由拒交物业管理服务费，但又未提供证据予以证明，故隋美智应承担举证不能的法律后果。同时隋美智是否有收到泛诚物业公司向其发出的催费函亦成为不能免除其应缴纳物业管理服务费的义务的理由。因此，泛诚物业公司主张隋美智支付2014年12月1日至2016年12月31日的物业管理服务费2490.5元，本院予以支持。隋美智未按约定缴纳物业管理服务费，已构成违约，应承担违约责任。双方在《前期物业管理服务协议》中约定每月15日前缴纳当月物业管理服务费，当月最后一日未缴纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金，该约定的滞纳金具有违约金性质，是一种违约责任的承担方式。由于按上述协议约定计算的滞纳金数额已超过隋美智所欠缴物业管理服务费的本金，并且泛诚物业公司也没有提供证据证明因隋美智的违约行为给其造成的实际损失数额，其约定的违约金利率过高，故本院酌情调整为自逾期缴纳当月物业管理服务费的次月1日起按月利率2%计算逾期缴纳物业管理服务费违约金。泛诚物业公司主张隋美智应支付自2014年12月1日起至2016年12月31日止共计25个月的代收公共水电公摊费共计696.41元，但泛诚物业公司所提供的水电费票据不足以证明其系代隋美智缴纳上述水电公摊费，故对其要求隋美智支付水电公摊费的主张，本院不予支持。综上，隋美智应向泛诚物业公司支付物业管理服务费2490.5元及以99.62元为基数按月利率2%计算支付自2015年1月1日起的各期逾期违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、隋美智应于本判决生效之日起十日内支付泛诚（福州）物业管理有限公司物业管理服务费2490.5元，以及以99.62元为基数自2015年1月起至2017年1月止（合计25个月）每月1日起分别按月利率2%计算支付至隋美智实际付款之日止的逾期违约金；二、驳回泛诚（福州）物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由隋美智负担。隋美智应负担的案件受理费应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  陈金二〇一七年十月十一日书记员  陈晗附：一、本案适用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。