葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民二初字00364号
原告：中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行，住所地葫芦岛市龙港区。
负责人：李秀丽，该行行长。
委托代理人：孟祥海，男，住葫芦岛市连山区。
被告：刘金磊，女，无业，住辽宁省朝阳市双塔区。
被告：刘振军，男，无业，住辽宁省朝阳市双塔区。
被告：王翠花，女，无业，住辽宁省朝阳市双塔区。
被告：葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司，住所地葫芦岛市经济开发区。
法定代表人：苏玉学，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行与被告刘金磊、刘振军、王翠花、葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行委托代理人孟祥海到庭参加诉讼，被告刘金磊、刘振军、王翠花、葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行诉称，2013年8月26日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告向原告申请个人购房贷款23万元，用于购买葫芦岛经济技术开发区打渔山渤海明珠家园一期B-2幢3单元603号一手住房（建筑面积77.39平方米），约定贷款期限180个月，实际发放日与到期日以借据为准（即2013年8月30日起至2028年8月30日止），贷款年利率6.55%，以按月等额本息还款法分180期偿还贷款本息。被告以上述所购房屋为借款提供抵押担保，并在葫芦岛房屋产权监理处办理了抵押物预告登记。原告依约履行了贷款义务，并根据被告的授权将贷款一次划入被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司账户。但是，被告未按期履行归还贷款本息义务，截至2015年4月11日，被告尚欠合同未到期贷款本金214,879.79元、积欠逾期贷款本金6,348.95元、积欠利息1,728.68元，合计216,608.47元。故原告诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的借款合同，由被告偿还借款本金及利息共计216,608.47元，并支付自2014年4月12日起至全部债务清偿完毕之日止的利息（含约定罚息）；被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；原告在上述债权范围内对被告的抵押房屋享有优先受偿权；同时由被告承担本案的诉讼费用。
被告刘金磊经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告刘振军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告王翠花经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：2013年8月26日，被告刘金磊与原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行及被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司签订《个人购房借款/担保合同》，被告刘金磊向原告申请个人一手房购置贷款，用于购买坐落于葫芦岛经济技术开发区打渔山渤海明珠家园一期B-2幢3单元603号房产，建筑面积77.39平方米，贷款金额为人民币23万元，贷款期限为180个月，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款，每月10日为还款日。被告刘金磊以其购买的房屋设定抵押，并于2013年8月29日办理了商品房抵押预告登记。合同同时约定被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司为保证人，保证人承担保证责任的范围按合同10.2条款确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同10.2条款约定：保证人承担阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足日后到期的借款人的债务免除保证责任。该条款项下的A条款约定：本合同第20.2约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。被告刘振军、王翠花作为共同借款人在合同签章处签字按印。合同签订后，原告依约履行了贷款义务，并根据被告的授权将贷款一次性划入葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司帐户。贷款发放后，被告刘金磊未依约还款，截至2015年4月11日，被告尚欠合同未到期贷款本金214,879.79元、逾期贷款本金6,348.95元、利息1,728.68元，合计216,608.47元。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。
上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、放款凭证、董事会决议、房屋他项权证、贷款申请表、共同还款承诺、谈话笔录、客户须知、账户明细等及当事人陈述在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行与被告刘金磊、刘振军、王翠花、葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方真实意思表示，合同合法有效，各方均应按照合同约定的内容自觉履行。原告按照合同约定向贷款人刘金磊发放贷款，被告刘金磊及其共同借款人刘振军、王翠花应承担按照合同约定的还款方式、数额、时间、利息计算标准等偿还银行贷款的义务。而被告刘金磊在偿还部分贷款后，不再偿还所欠款项，其以自己的实际行为拒绝履行合同义务，已构成违约，双方签订的合同已无法继续实际履行，符合合同解除的条件，该《个人购房借款/担保合同》应予以解除。被告刘金磊、刘振军、王翠花应共同偿还其尚欠原告的全部借款本金、利息。截止至2015年4月11日，被告尚欠合同未到期贷款本金214,879.79元、逾期贷款本金6,348.95元、利息1,728.68元，合计216,608.47元。除此之外，被告还应给付原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行自2015年4月12日起至清偿之日止所产生的利息及罚息，给付标准按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》中关于利息、罚息计算标准予以计算给付。原告主张对涉案房屋享有优先受偿权，经查，在原、被告双方形成借款合同的同时，双方亦对本案所涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，该登记证书载明该房屋的抵押权人为本案原告。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，本案不动产物权尚未成立，原告主张对该房屋享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司对被告刘金磊所欠债务应承担连带保证责任，经查，《个人购房借款/担保合同》约定保证人免除责任的情形，即正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，本案中，原告与刘金磊未办理正式的抵押登记手续，而是办理的预购商品房抵押权预告登记，故被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司应依照《个人购房借款/担保合同》的约定承担连带保证责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行与被告刘金磊、刘振军、王翠花、葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告刘金磊、刘振军、王翠花于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行截止至2015年4月11日贷款本金214,879.79元、利息1,728.68元，合计216,608.47元，并应给付2015年4月12日起至清偿之日止的利息，标准按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》中有关利息计算标准的条款计算给付；
三、被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司对本判决第二项所确定的给付内容承担连带保证责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛兴工支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,557.00元、公告费330.00元，合计4,887.00元，由被告刘金磊、刘振军、王翠花承担，被告葫芦岛市铭丰房地产开发有限责任公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 陈志伟
人民陪审员 李 双
人民陪审员 赵丽芹
二〇一七年六月七日
书 记 员 郭丽秋