江西省上饶市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）饶中行终字第32号
上诉人（原审被告）横峰县房地产管理局。
法定代表人王建松。
委托代理人郑一文。
上诉人（原审第三人）横峰县农村信用合作联社。
法定代表人陈栋华。
委托代理人余飞，江西带湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈梅兰。
委托代理人涂华勤，江西赣东北律师事务所律师。
原审第三人苏细万。
原审第三人周爱东。
原审第三人黄礼鉴。
上诉人横峰县房地产管理局、横峰县农村信用合作联社因与被上诉人陈梅兰、原审第三人苏细万、周爱东、黄礼鉴房屋抵押行政登记一案，不服横峰县人民法院（2013）横行初字第4号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人横峰县房地产管理局委托代理人郑一文、横峰县农村信用合作联社委托代理人余飞，被上诉人陈梅兰委托代理人涂华勤，原审第三人苏细万、周爱东、黄礼鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年2月4日，第三人黄礼鉴向第三人横峰县农村信用合作联社下设岑阳信用社申请贷款50万元，通过同学、战友或朋友关系将借来的苏细万、滕雪峰、周爱东等人的房产证用作抵押担保其中贷款30万元，由黄礼鉴作为申请人向被告申请办理该抵押登记手续。同日，被告横峰县房地产管理局为横峰县农村信用合作联社岑阳信用社颁发横房他证2005字第00**号房屋他项权证。该证载明：房屋他项权利人：岑阳信用社，房屋所有权人：苏细万、滕雪峰、周爱东，房屋所有证号：0301631、0307562、0306636，房屋坐落：横峰县岑阳镇解放东路乡长书记楼后背、横峰县岑阳镇人民大道西侧、岑阳镇新建路四十户商住楼，权利种类：抵押，权利价值：30万，设定日期：2005年2月4日，约定期限：2007年2月4日。之后，被告依据第三人横峰县农村信用合作联社于2005年2月28日和2005年12月16日出具的证明，先后将已作抵押登记的抵押房产由滕雪峰更换成王根松，又将王根松更换成黄石有，被告只在《房屋他项权证登记审批表》上涂改和备注，未变更他项权证。2013年5月21日，原告与其丈夫苏细万商讨欲将该房屋出售时，才得知该房屋已被抵押。2013年5月30日，原告以共有房屋抵押登记未经共有人同意，被告颁发该他项权证的具体行政行为主要证据不足，程序违法为由，向横峰县人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的横房他证2005字第00**号他项权证。
原审另查明，在被告的抵押登记档案中，无抵押合同和主借款合同存档；抵押登记申请书中申请人均为黄礼鉴，未见原告陈梅兰的签字；第三人苏细万的房屋所有权证上登记共有人为陈梅兰，第三人周爱东的房屋所有权证上登记共有人为郑林。
原审认为，本案被告在办理抵押登记过程中，申请人均为黄礼鉴一人，共有房屋抵押的，无共有人签字，应该视为没有经抵押人和抵押权人共同申请。在登记档案的申请材料中没有抵押合同和主借款合同，缺少抵押登记必备的文件。被告在颁发横房他证2005字第00**号他项权证后，更换抵押人和抵押物只在登记审批表中随意涂改，未按法律法规规定的变更程序登记。故被告颁发横房他证2005字第00**号他项权证的具体行政行为主要证据不足，程序违法，应当予以撤销。关于本案诉讼时效，原告未申请办理该他项权证手续，不知道被告颁发他项权证的内容，应适用二十年的诉讼时效规定。原告于2013年5月30日向本院提起行政诉讼，距被告2005年2月4日作出该他项权证，期间未超过二十年，符合诉讼时效规定。关于本案是否应当中止审理的问题，本案原告是以被告颁发他项权证的抵押登记行为违法为由而提起撤销他项权证的行政诉讼，而不是以抵押合同无效为由要求撤销他项权证，不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，不应中止审理。综上，被告在办理抵押登记时主要证据不足，违反法定程序，颁发给横峰县农村信用合作联社岑阳信用社的横房他证2005字第00**号他项权证违法，应予撤销。一审判决：撤销被告横峰县房地产管理局于2005年2月4日作出的横房他证2005字第00**号房屋他项权证。案件受理费50元，由被告负担。
上诉人横峰县房地产管理局不服一审判决向本院提起上诉称：1、被上诉人陈梅兰的起诉超过了诉讼时效期间。原审期间上诉人横峰县信用合作联社提供了有被上诉人签名的《抵押担保借款合同》，虽然被上诉人否认是其签名，但是没有相关的证据证明不是被上诉人签名。原判认为被上诉人知道被抵押登记的时间为2013年5月21日，这个事实与被上诉人在第三人横峰县农村信用合作联社的《抵押担保借款合同》上的签字矛盾，原判以此适用二十年的时效适用法律不当；2、原判适用法律错误。原判认为本案的基础关系是登记的程序不合法，显然是错误的。本案以程序不合法撤销抵押登记对民事诉讼没有任何的作用，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，引导诉讼当事人先行解决民事合同的效力，先行确认《抵押担保借款合同》的效力以及确认被上诉人是否在该合同上签名，本案事实就很清楚了。综上，原判认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，改判维持上诉人作出的横房他证2005字第00**号房屋他项权证。
上诉人横峰县农村信用合作联社不服一审判决向本院提起上诉称：1、被上诉人对其丈夫苏细万以房产为黄礼鉴向上诉人贷款提供抵押担保以及已经办理抵押登记的事实明知，被上诉人在2005年2月5日发放贷款前就已经知道房屋他项权证已经办妥的事实，本案应当适用两年的诉讼时效，一审法院以被上诉人不知道具体行政行为内容，应适用20年最长诉讼时效属适用法律错误；2、原审被告横峰县房地产管理局抵押登记档案中虽然没有备案抵押合同和借款合同，但事实上已经要求相关当事人提交了抵押登记材料，履行了必要的审查程序，一审法院以抵押登记未经权利人、共有人共同申请，缺少抵押登记的必备材料为由而认定具体行政行为证据不足不符合本案事实和法律规定；3、本案审查的是横房他证2005字第00**号他项权证抵押登记的初始登记行为，并不是审查该他项权证的变更登记行为，且上诉人的他项权证至今未做任何变更，故一审法院以未按法律规定程序办理变更登记程序违法不符合本案事实和法律规定，超出了本案的审理范围；4、上诉人已经善意取得抵押权，即使被告在该抵押登记行为中存在瑕疵，一审法院可以作出确认具体行政行为违法的判决，但应从保护善意第三人的角度，不予撤销具体行政行为；5、本案被上诉人提起诉讼仅仅认为其对抵押登记行为有异议，其他抵押人并未请求撤销他项权证，就算他项权证部分存在瑕疵，法院也应当判决部分撤销，而不应当撤销其他抵押人的抵押登记；6、如果被上诉人认为房产抵押登记行为并非其真实意思表示，应当先行提起民事诉讼，请求法院确认抵押行为无效，再提起行政诉讼。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈梅兰答辩称：1、法律规定共同共有的，应征得共有人书面同意，一审查明上诉人横峰县房地产管理局没有按照规定办理他项权登记程序不合法；2、根据最高人民法院行政诉讼法解释若干规定，诉讼时效的举证在于被告。抵押担保承诺书有陈梅兰的签字，但这个名字不是她本人所签，陈梅兰对他项权登记是不知情的，本案没有超过诉讼时效；3、被上诉人陈梅兰不是以抵押合同无效为由要求撤销他项权证，本案不应中止审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人苏细万同意被上诉人陈梅兰的答辩意见。
原审第三人周爱东、黄礼鉴未答辩。
当事人向一审法院提供的相关证据主要有：原告陈梅兰的身份证和结婚证，横房权证岑阳镇字第03016**号房屋所有权证，抵押登记申请书四份，黄礼鉴、苏细万、周爱东、滕雪峰、王根松、黄石有等人的身份证复印件，房屋估价报告二份，横峰县农村信用合作联社证明二份，房屋他项权证登记审批表二份，苏细万、周爱东、黄石有的房产证，横峰县农村信用合作联社的营业执照、组织机构代码证，《抵押担保借款合同》、借款借据各一份，抵押申请书及他项权证二份、抵押担保承诺书一份等。
上述证据随卷移送本院。经审查，可以作为认定本案事实的根据，本院根据上述证据所认定的事实与原判决无异。
本院认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。上诉人横峰县房地产管理局认为被上诉人陈梅兰起诉超过了法律规定的起诉期限，未提供充分证据予以证实。被上诉人陈梅兰未到横峰县房地产管理局办理房屋他项权利登记，其起诉期限应当从知道或应当知道该具体行政行为内容之日起计算。被上诉人陈梅兰从其2013年5月21日与其丈夫苏细万商量将该房屋出售时得知该房屋被抵押，至2013年5月30日提起行政诉讼，未超过法律规定的起诉期限。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记由权利人和他项权利人共同申请。上诉人横峰县房地产管理局在办理抵押登记过程中，申请人均为黄礼鉴一人，违反了上述规定。《城市房地产抵押登记管理办法》第十九条规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。第三十二条规定，共有的房屋办理房地产抵押登记应当向登记机关提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。本案上诉人横峰县房地产管理局提交的登记档案中，没有共有人陈梅兰同意抵押的证明材料，违反了相关规定，依法应当予以撤销。本案被上诉人陈梅兰不是以抵押无效或者应当撤销为由提起行政诉讼，不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的应当中止审理的情形。上诉人横峰县房地产管理局和横峰县农村信用合作联社认为本案应中止审理的上诉理由，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人横峰县房地产管理局、横峰县农村信用合作联社各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 钟 凌
审判员 胡万德
审判员 丁文旺
二〇一三年十一月十八日
书记员 汪 琴