湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0181民初3158号原告：刘利辉，女，1957年8月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人（特别授权）：阳枝仁，男，1955年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系刘利辉丈夫。被告邓起兴，男，1962年4月26日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：鲁崇文，浏阳市至诚法律服务所法律工作者。原告刘利辉与被告邓起兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘利辉的委托诉讼代理人阳枝仁、被告邓起兴及其委托诉讼代理人鲁崇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘利辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告欠款2000元；2.判令被告向原告支付滞纳金1190元；3.判令被告向原告支付房租损失2400元；4.判令被告向原告退还购房税款800元；5.判令被告承担办理不动产权证书应缴纳的费用；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回其第五项诉讼请求。事实和理由：2016年4月2日，原、被告签订购房初步协议，原告收取被告购房定金20000元，被告称其房屋拆迁款一周内即到账，要求原告10天内通知租户搬出，故原告催促租户罗进于2016年4月13日退租。当日，原告要求被告办理房屋过户手续，被告称资金未到位一拖再拖。2016年5月24日，被告支付原告购房款250000元，双方重新签订一份协议。2016年6月30日，原、被告正式签订《房屋买卖合同》并办理了房屋过户手续。至此，原告损失两个月房屋租金2400元，被告在支付剩余购房款58000元时强行扣除原告不应支付的购房税费800元，并拖欠2000元至今未付。根据原、被告签订的协议约定，被告应支付原告58000元15天（2016年6月16日至2016年6月30日）的滞纳金500元，支付原告2000元20个月（2016年7月1日计算至2018年2月28日）的滞纳金690元。综上，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告邓起兴辩称，被告欠原告2000元购房款并向原告出具欠条属实，但被告未支付该笔款项系因原告违反合同约定。被告已实际为原告支付了税费1338元、办证费1311元、电费1000元，共计3649元，扣除被告应支付的2000元，原告应返还被告1649元；办理的不动产权证书登记错误，导致无法使用造成被告损失，原告应承担赔偿责任，向被告支付违约金16400元；另为解决办证错误的问题，被告产生租车费损失600元及误工费损失1600元，上述损失应当由原告进行赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，原、被告签订《购房协议》，协议约定：“刘利辉（甲方）地处浏阳工业园锦绣嘉苑第六栋203房，以现金计叁拾贰万捌仟元转让给邓起兴（乙方），手续费由甲方负责，但乙方必须是拆迁户免征税费，现乙方付甲方购房定金贰万元整。若乙方违约贰万元定金不予退回，且本协议废除；乙方购房时需一次性交清购房款，再办理过户手续；前期水、电、物业费由甲方负责交清；甲乙双方签字生效。”当日，被告支付原告购房定金20000元。2016年5月24日，原、被告再次签订《购房协议》1份，协议约定：“乙方（邓起兴）购买甲方（刘利辉）浏阳工业园锦绣嘉苑第六栋203房屋，2016年5月24日乙方付甲方现金贰拾伍万元整；乙方欠甲方购房款伍万捌仟元，于2016年6月15日以前给清甲方，并办理好过户手续，若乙方未按时付清甲方款项，将从2016年6月16日起按每月壹仟元滞纳金（相当于租金）付给甲方；……”当日，被告支付原告购房款250000元。2016年6月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，合同约定：房屋转让价格为328000元、税费缴纳为若乙方（邓起兴）为被拆迁人，且拆迁补偿款足以支付上述购房款，且上述购房为唯一住房，具备按拆迁规定免征买方所有税费条件的，其他税费全部由甲方（刘利辉）承担，若乙方不为被拆迁人，所有税费由乙方承担；付款方式为房屋所有权转移的全额价款按一次性付款方式付款。当日，被告支付原告购房款56000元，并向原告出具欠条1张，其内容为“今欠到刘利辉购房款贰仟元整房产证下来之后一次性付清欠款人：邓起兴2016.6.30”。欠条出具后，原、被告一同去不动产登记中心办理房产变更登记手续，被告为此缴纳契税1266.42元、测量成果利用费（含税）72元。2016年7月7日，被告缴纳了住房转让手续费531元后，拿到了涉案房屋的不动产权证书，但该证书登记的房屋信息有误。后原告多次要求被告支付欠付的购房款2000元未果，原告遂诉至本院。另查明，1、被告原有的位于浏阳市洞阳镇西园社区毛里片心红组的房屋于2015年8月5日被浏阳经开区征地拆迁所拆迁，并于2015年8月14日获得房屋拆迁补偿款378000元。2、因被告系被拆迁户，在办理房产变更登记手续时，减免了契税3518.7元（应交4785.12元、实交1266.42元）。3、原告主张被告应支付其房租损失费2400元，但未提交相关证据证实房租损失应由被告承担。4、原告称因当时原告同意直接扣除800元税费，故2016年6月30日被告实际支付购房款55200元，但原告未提交相关证据予以证实且被告不予认可。诉讼过程中，原、被告均认可签订的三份购房协议（合同）若有约定不一致的地方，以最后一份即2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》为准。以上事实，有当事人陈述、欠条、购房协议、纳税申报审核表、契税纳税申报表、房屋买卖合同、税收完税证明、发票、非税收入一般缴款书、不动产权证书、货币安置协议书、银行流水等证据证实，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的购房协议及房屋买卖合同，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行相应合同义务。根据协议及合同的约定，被告应支付原告购房款328000元，后被告陆续付款，至2016年6月30日被告尚欠原告购房款2000元，并由被告向原告出具了欠条。现不动产权证书已办理，已达到了欠条约定的付款条件，故被告应当向原告支付购房款2000元。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》中关于税费缴纳的约定，被告为被拆迁户且房屋拆迁补偿款高于本案涉案房屋转让价格，房屋所有权转移登记过程中所产生的一切税费应由原告承担。欠条出具后为办理房屋所有权转移登记手续，被告实际缴纳税费1869.42元（1266.42元+72元+531元），该笔费用应由原告承担。综上，扣除原告应承担的上述费用，被告尚应支付原告购房款130.58元（2000元-1869.42元）。原告请求的滞纳金，实际为逾期付款违约金。虽然原、被告于2016年5月24日签订的《购房协议》中有关于滞纳金的约定，但双方于2016年6月30日签订《房屋买卖合同》将付款方式变更为一次性付款。据此，被告于2016年6月30日支付原告56000元并未构成逾期，且被告就尚欠的2000元另行出具欠条约定了付款条件，故原告请求58000元购房款2016年6月16日至2016年6月30日期间的违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。至于欠付的购房款2000元是否应计算违约金的问题，被告于2016年7月7日即领取了不动产权证书，即使证书登记有误，但登记错误并非原告所导致，根据欠条载明的付款条件，被告应当于2016年7月7日支付原告购房款2000元，现被告未按约定付款已构成违约，应当系2016年7月8日起向原告支付违约金。办证过程中被告已实际缴纳本应由原告承担的费用1869.42元，故只应计算实际应支付购房款130.58元的违约金。欠条未约定违约金的计算标准，本院依法参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算。原告请求被告支付房租损失费2400元，但未提交相关证据证实房租损失应由被告承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告退还购房税款800元，但未提交相关证据证实在被告付款过程中其减免了800元且被告不予认可，本院不予认定，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。原告自愿撤回其第五项诉讼请求，系其对自己民事权利及诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。至于被告答辩时提出的应由原告承担的违约金及损失，因其未提起反诉，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邓起兴于本判决生效之日起五日内支付刘利辉购房款130.58元及违约金（违约金计算标准：以130.58元为基数，自2016年7月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算至实际履行之日止）；二、驳回刘利辉的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由刘利辉负担20元，由邓起兴负担5元。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓 嫣二〇一八年七月十九日法官助理  杨 果书 记 员  彭利国附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。