福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1263号
上诉人（原审被告）欧雅婷，女，1991年12月28日出生，汉族。
委托代理人陈小红（系欧雅婷的母亲），住厦门市岭兜二里***号***室。
委托代理人郭海鹭，男，住厦门市思明区岭兜二里***号***室。
被上诉人（原审原告）厦门市营平旧城改造有限公司，住所地厦门市思明区海岸街59号301室。
法定代表人林来成，总经理。
委托代理人刘红，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人吴承伟，福建天衡联合律师事务所实习律师。
上诉人欧雅婷因与被上诉人厦门市营平旧城改造有限公司（以下简称营平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年12月9日，营平公司向原审法院起诉，请求判令：1、解除与欧雅婷于2011年9月11日签订的《租赁合同》；2、欧雅婷立即腾退厦门市大同路151号房屋；3、欧雅婷向营平公司支付从2012年7月1日起暂计至2013年12月31日的租金共计66717元（实计至欧雅婷腾退房屋之日）及违约金33530.79元（暂计至2013年11月12日，实计至欧雅婷腾退房屋之日，按日千分之二计付）。
原审判决查明：讼争房屋厦门市大同路151号，系厦门市思明区人民政府鹭江街道办事处向厦门市公房管理中心承租的房屋。之后，鹭江街道办事处将讼争房屋委托给厦门市鑫鹭江招商投资有限公司（以下简称鑫鹭江公司）统一对外经营管理。2011年9月11日，鑫鹭江公司与欧雅婷签订《租赁合同》，约定：欧雅婷承租讼争房作为服装店使用；租期为二年，2011年9月11日至2012年12月30日；月租金为3241元，每季缴纳租金一次，于每季度的第三个月底支付下一季度的租金；欧雅婷未按协议约定支付房屋租金超过30日的，鑫鹭江公司有权解除合同，收回承租房产并不赔偿欧雅婷对该房屋所进行的添附等费用；未经出租方书面同意，欧雅婷逾期交付房屋租金，除应及时如数补交外，逾期每日按未支付租金的千分之二向出租方支付违约金。
2011年12月30日，鹭江街道办事处向营平公司出具授权委托书，从2012年1月1日起，委托营平公司对含讼争房屋在内的房产对外统一行使经营管理权，原鑫鹭江公司对外所签订的租赁合同项下的一切权利义务由营平公司承接。2012年1月1日营平公司与鑫鹭江公司签订了《租赁合同权利转让书》，双方就欧雅婷与鑫鹭江公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》项下的一切权利转让给营平公司。
欧雅婷按月租金3241元向鑫鹭江公司缴交了2012年之前的租金，并向营平公司支付了2012年1月至6月份的租金。从2012年7月开始即未再缴纳租金。2012年11月28日，营平公司以张贴通知的形式告知欧雅婷，讼争房屋的租金将上调，并告知欧雅婷若上调后欧雅婷不续租或退租，营平公司将收回讼争房屋。2012年12月13日营平公司向欧雅婷发送了催讨租金《律师函》，函中明确了讼争房屋由营平公司代管。由于欧雅婷经催讨仍未补缴所欠的租金，营平公司遂向原审法院提起如上诉讼请求。
原审判决查明的上述事实，有营平公司提供的《非住宅租赁合同》、授权委托书、《租赁合同》、合同权利转让书、现金交款单、缴费发票，欧雅婷提供的2011年10、11、12月房租发票及庭审笔录为证。
原审判决认为：鑫鹭江公司与欧雅婷于2011年9月11日签订《租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规，系合法有效的合同，应严格履行。依照合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2012年1月1日营平公司与鑫鹭江公司签订了《租赁合同权利转让书》，双方就欧雅婷与鑫鹭江公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》项下的一切权利转让给营平公司。营平公司主张其已将此合同权利转让告知欧雅婷，欧雅婷则予否认。但此后欧雅婷按合同约定之月租金标准，向营平公司缴交了2012年1至6月的租金，故可视为欧雅婷对合同权利的转让是知情的，并无异议，故该转让已发生法律效力。欧雅婷辩称其向营平公司所缴纳的2012年1至6月的租金是按合同相对方鑫鹭江公司负责收租金的员工所指定的银行账户转款行为，并不清楚合同权利已转让。由于欧雅婷未对其抗辩提供充分证据予以佐证，法院不予采信。
依照合同法的规定，如果是全部合同权利转让，则受让人将作为新债权人成为合同权利的主体。因此，营平公司于2012年1月1日开始即成为欧雅婷与鑫鹭江公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》的权利主体。由于欧雅婷从2012年7月开始未再缴纳租金，故营平公司依据合同约定可以请求解除与欧雅婷的租赁合同。由于租赁合同于2012年12月30日到期，但营平公司并未在租期届满时提出异议，故原租赁合同继续生效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现营平公司诉诸法院请求解除其与欧雅婷的租赁合同，并腾退本案讼争房屋，符合法律规定，法院予以支持。营平公司请求按月租金3241元补缴2012年7月至2013年3月份的租金，符合法律规定，法院予以支持。2013年4月开始，营平公司虽向欧雅婷提出要上调租金，但并未就租金标准达成合意，故营平公司主张按月租金3640元，补缴2013年4月至6月的租金，按4438元／月补缴2013年7月至实际退房之日止的租金，无事实和法律依据，法院不予采纳，故欧雅婷仍应按合同约定之租金标准3241元／月，支付2013年4月至租赁合同解除之日的租金，及此后的房屋使用费（计至实际退还讼争房屋之日止）。此外，营平公司要求欧雅婷按合同约定每日按未支付租金的千分之二向营平公司支付违约金，符合法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原、被告之间的就厦门市大同路151号房屋的租赁合同关系于本判决生效之日解除。二、被告欧雅婷应于本判决生效之日起七日内腾退厦门市大同路151号房屋给原告厦门市营平旧城改造有限公司。三、被告欧雅婷应于本判决生效之日起七日内按月租金3241元支付给原告厦门市营平旧城改造有限公司2012年7月至租赁合同解除之日的租金，及此后的房屋使用费（计至实际退还讼争房屋之日止），并每日按未支付租金的千分之二向原告支付违约金。四、驳回原告厦门市营平旧城改造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1152.5元，营平公司负担50元，欧雅婷负担1102.5元。
宣判后，欧雅婷不服，向本院提起上诉。
上诉人欧雅婷上诉称：欧雅婷于2011年9月11日向鹭江街道管辖下的鑫鹭江公司租赁大同路151号做为经营场所，月租金3241元，合同期是2011年9月11日至2012年12月30日，原审判决认定合同期二年不符。欧雅婷在经营过程中一直都是该公司员工颜亚卿收缴费用。而在2012年11月28日突然收到营平公司出具的一份通知书，要求欧雅婷在12月5日前带相关手续和文件到该公司大元路办公场所存档。然而联系人不是颜亚卿而是别人，至此欧雅婷发现管理已经更改了，欧雅婷就到该公司要求出示相关的委托和证明，而营平公司一直没有出示，至此欧雅婷就终止了履行合同的义务（开始不交房租）。欧雅婷几次到该公司要求出示，营平公司一直不予理睬，最后该公司领导要打架经劝阻未成，就这事街道分管领导出面协调并口头道歉。当时欧雅婷提出管理权不清楚，要求退还给公房中心管理，分管领导当场表示经研究后答复。欧雅婷几番追问未果，致使欧雅婷没有履行合同的原因。原审判决认定2012年1月至6月的租金问题欧雅婷已缴纳视为知情，欧雅婷提出异议，因为营平公司收款员还是原来的颜亚卿来收缴并由其指定帐号，欧雅婷付汇，营平公司混淆了收款人和该公司的关系，使欧雅婷在不知情的情况下继续履行鑫鹭江公司的合同义务。请求二审法院：支持欧雅婷继续延续合同，取消滞纳金。
被上诉人营平公司答辩称：一、原审判决事实认定清楚，欧雅婷对于原房屋租赁合同权利的转让是知情且无异议的，讼争合同的权利主体已变更为营平公司。第一、营平公司的员工在向欧雅婷收缴租金时已告知欧雅婷合同权利转让的事实并告知欧雅婷向新的合同权利人即营平公司履行合同义务，而欧雅婷也实际向营平公司缴交了六个月的房屋租金。由于鑫鹭江公司与营平公司同属于鹭江街道办事处的国有企业，在前者将讼争合同权利转让给营平公司后，为了更好地开展工作，随即将原负责收缴租金的员工颜亚卿调入营平公司，并由其继续负责租金收缴工作。但颜亚卿在向欧雅婷收缴租金的过程中，其已告知欧雅婷合同权利主体已变更为营平公司，并向欧雅婷提出了现金交款单。在欧雅婷于2012年3月29日及2012年10月22日缴交2012年1月至6月份的租金的《现金交款单》上明确记载交款人名称为营平公司，并提供了营平公司的银行账户，在款项来源一栏记载“租金”，且缴交租金的数额与讼争合同约定的完全一致。在欧雅婷缴交租金后，营平公司开具给欧雅婷的发票也明确记载开票方名称为营平公司。作为一个完全民事行为能力人，欧雅婷完全知悉其是向营平公司履行合同义务，欧雅婷主张其对讼争合同权利转让的事实不知情，与事实及常理不相符。第二、欧雅婷在上诉状中自认于2012年11月28日收到营平公司出具的一份通知书，告知欧雅婷调整租金的事实并要求欧雅婷提供相应的资料。此表明，营平公司于该日再次通知了欧雅婷合同权利主体变更的事实，而欧雅婷对此也是知情的。第三、营平公司委托律师分别于2012年12月13日及2013年9月29日向欧雅婷邮寄发出律师函，要求欧雅婷支付租金及违约金。对于第一份律师函欧雅婷在原审庭审中确认收到，而第二份律师函欧雅婷则拒收。此也证明了营平公司多次通知欧雅婷合同权利转让及催缴租金的事实，欧雅婷知悉该事实并恶意拖欠租金。二、欧雅婷长期拖欠租金，已构成根本违约，营平公司有权依照要求支付租金并解除合同。欧雅婷自2012年7月1日起即不再向营平公司缴交房屋租金，虽然营平公司多次催讨，但欧雅婷仍未缴交租金，其以自己的行为表明不再履行主要合同义务。因此，欧雅婷的行为已构成根本性违约，在此情况下，营平公司有权要求解除合同并支付拖欠的房屋租金。三、在讼争合同期限届满而构成不定期租赁合同关系的情况下，营平公司有权解除合同，原审判决并无不当。讼争合同于2012年12月30日到期，营平公司在合同期限届满时并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。由于欧雅婷在营平公司多次通知的情况下仍然恶意拖欠租金至今，为避免损失不断扩大，营平公司提出解除讼争合同符合《合同法》第二百三十二条的规定，原审判决解除合同关系适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应当维持。欧雅婷的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除欧雅婷认为“2012年1月1日营平公司与鑫鹭江公司签订了《租赁合同权利转让书》，双方就欧雅婷与鑫鹭江公司于2011年9月11日所签订的《租赁合同》项下的一切权利转让给营平公司”与事实不符，营平公司与案外人不存在债权转让的事实；营平公司认为其在原审中提交营平公司与案外人签订的《租赁合同》原件，且已经将副本给欧雅婷外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，原审庭审中，欧雅婷提交二份证据，证据一，通知，用于证明其并不知道出租方变更，且也无义务向营平公司交租金，营平公司也未履行证明责任。证据二，律师函，用于证明其仅收到过该律师函，营平公司所称的其余律师函并未收到。经质证，营平公司对二份证据的真实性均没有异议，证据一证明营平公司已通知欧雅婷出租方变更。证据二证明营平公司已书面告知欧雅婷原鑫鹭江公司管理的房产现已交由营平公司管理。营平公司继续履行与欧雅婷租赁合同，并向欧雅婷催缴租金。经查，证据一是营平公司于2012年11月28日向欧雅婷发出的通知，内容为：欧雅婷承租的房屋将于2012年12月31日到期，由于近几年房屋出租市场租金普遍上涨，公司经营管理的房屋租金多年未调整，拟于2013年1月1日适当上调续租的房屋月租金，如不续租或退租，公司将收回。并要求提供相关的资料。证据二，律师函系营平公司委托律师于2012年12月13日书面函告欧雅婷：从2012年1月1日起，鹭江街道办事处将其名下管理的所有房产（含大同路151号）交由营平公司经营管理，鑫鹭江公司也授权营平公司代履行其对外所签订的房产租赁合同；欧雅婷至今未缴交的2012年第三、第四季度房屋租金共计19446元，经营平公司多次催讨，均拒绝履行付款义务，已构成严重违约。要求欧雅婷接函之日起三日内缴清所欠的租金及违约金。否则，营平公司有权通过法律途径向欧雅婷追究相关的法律责任。
本院认为：讼争房屋系厦门市直管非住宅房屋。2012年1月1日鑫鹭江公司根据鹭江街道办事处的授权委托书将其与欧雅婷所签订的房屋租赁合同项下的一切权利转让给营平公司。根据《合同法》有关合同权利义务转让通知的规定，鑫鹭江公司虽未将其租赁合同的权利义务转让给营平公司事宜通知欧雅婷，但因讼争房屋的性质是公房，根据查明的事实，欧雅婷向营平公司交纳了2012年1月至6月的房屋租金，且原审庭审中，欧雅婷也举证证明其收到营平公司的通知及2012年12月13日的律师函，根据该两份证据内容，可以认定欧雅婷知道或者应当知道从2012年1月1日起讼争房屋由营平公司经营管理，因此，欧雅婷仍主张营平公司没有告知其租赁合同转让的事宜，不符合客观事实。原审判决认定欧雅婷对合同权利的转让是知情的，是正确的。欧雅婷自2012年7月1日起未向营平公司缴交房屋租金，且经营平公司催讨仍拒不履行租赁合同付款义务，已构成违约，营平公司请求解除合同，支付拖欠的房屋租金及承担违约责任，并无不妥。欧雅婷的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2305元，由欧雅婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。