陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕民终414号
上诉人（原审原告）：中国农业发展银行韩城市支行。住所地：韩城市新城区烟泉路中段。
负责人：赵东波，系该行行长。
委托代理人：ＸＸ，陕西恒济律师事务所律师。
委托代理人：马瑞萍，陕西恒济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙彦林，男，汉族。
委托代理人：殷鹏星，陕西行天律师事务所律师。
原审第三人：陕西万家福牧业有限责任公司。住所地：韩城市新城区城固村。
法定代表人：周天林，系该公司董事长。
委托代理人：陈亮，陕西省韩城市经开区法律服务所法律工作者。
原审第三人：韩城市苏山工贸有限责任公司。住所地韩城市新城区巍山北路。
法定代表人：杨采芹，系该公司董事长。
委托代理人：薛庆伟，陕西省韩城市金城法律服务所法律工作者。
原审第三人：韩城市森宇建材有限责任公司。住所地韩城市新城区新农村。
法定代表人：周战丽，系该公司董事长。
原审第三人：田森峰，男，汉族，系周战丽之夫。
上诉人中国农业发展银行韩城市支行(以下简称韩城支行)因与被上诉人孙彦林、原审第三人陕西万家福牧业有限责任公司、原审第三人韩城市苏山工贸有限责任公司、原审第三人韩城市森宇建材有限责任公司、原审第三人田森峰申请执行人执行异议之诉一案，不服渭南市中级人民法院（2015）渭中民二初字第00073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韩城支行的委托代理人ＸＸ、马瑞萍及被上诉人孙彦林的委托代理人殷鹏星、原审第三人陕西万家福牧业有限责任公司的委托代理人陈亮、原审第三人韩城市苏山工贸有限责任公司的委托代理人薛庆伟、原审第三人韩城市森宇建材有限责任公司法定代表人周战丽、原审第三人田森峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年5月28日、2013年7月17日、2014年3月31日，韩城支行与第三人陕西万家福牧业有限责任公司分别签订了三份《流动资金借款合同》，共借款2400万元。第三人韩城市苏山工贸有限责任公司、田森峰、韩城市森宇建材有限责任公司分别就三笔借款提供连带保证担保。因债务人及保证人未按期还款，韩城支行起诉至渭南市中级人民法院，该院作出（2015）渭中法民立初字第00012号民事调解书。韩城支行与第三人达成以下调解协议：“一、被告陕西万家福牧业有限责任公司于本调解书生效后十日内清偿原告中国农业发展银行韩城市支行贷款本金2290万元及利息1933532.82元（截止2015年6月21日），之后的利息按各合同约定的利率计算至实际给付之日止。被告田森峰对以上全部借款本息承担连带清偿责任；被告韩城市苏山工贸有限责任公司对以上借款的1900万元本金及利息1603315.49元承担连带清偿责任；被告韩城市森宇建材有限责任公司对以上借款总额的390万元本金及利息330217.33元承担连带清偿责任。”
韩城支行于2015年7月13日依法申请强制执行，渭南市中级人民法院于2015年7月30日作出（2015）渭中执字第00104-1号执行裁定书。裁定查封被执行人田森峰与周战丽共有的房屋九处，查封期限为三年。裁定书作出后，孙彦林对法院查封的田森峰名下韩房权证字第000320**号房产提出书面异议。渭南市中级人民法院于2015年10月19日作出（2015）渭中执异字第00034号执行裁定书，裁定“中止对房产证号为韩房权证字第000320**号房屋的执行”。
2014年6月30日，周战丽、田森峰与孙彦林签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋（韩房权证字第000320**号）以25万元卖给孙彦林。同日，田森峰出具收到孙彦林2万元订金的收条。2014年7月26日，田森峰向孙彦林出具收到房款23万元的收条。2014年7月8日，双方签订资产移交清单，将涉案房屋及家具、家电移交被告。2014年8月10日，孙彦林将涉案房屋出租给他人。
另查明，韩房权证字第000320**号《中华人民共和国房屋所有权证》（编号：00054923）、韩房权证字第0003208**号《中华人民共和国房屋所有权证》（编号：00054924）显示田森峰、周战丽系该处房产共同共有人。
原审原告韩城支行诉至法院，提出申请执行人执行异议之诉，请求法院判令：对第三人田森峰名下韩房权证字第000320**号房屋许可执行；本案诉讼费由被告承担。理由如下：一、第三人田森峰是在作为保证人期间将其房屋出卖于被告孙彦林，不排除双方恶意串通，逃避其作为保证人的保证责任。二、法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在房屋买卖关系，其系房屋买受人为由，请求对该标的物停止执行，没有法律依据。三、不动产所有权的转移以登记为要件，该案孙彦林与田森峰之间房屋买卖未在房管部门变更登记，韩城支行申请执行后依据房管部门登记信息查封第三人名下房屋不存在任何过错。
原审被告孙彦林答辩称，原告认为双方恶意串通应提供证据，不能主观推测。在法院查封前，被告通过买卖形式取得房屋所有权，没有办理登记是因为联系不到周战丽、田森峰，他们不配合办理。最高法院相关司法解释也规定虽然没有办理登记，但只要符合取得所有权条件，应当认为取得房屋所有权。
原审第三人韩城市森宇建材有限责任公司答辩称，公司虽然是担保人，但是外债太多，没有能力偿还。
原审第三人田森峰答辩称，无能力承担连带责任。
原审第三人陕西万家福牧业有限责任公司、韩城市苏山工贸有限责任公司未答辩。
原审法院认为，本案韩城支行与第三人对欠款及保证事实、该院作出的民事调解书均无异议，予以确认。《房屋买卖合同》是孙彦林与田森峰、周战丽的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。孙彦林提供两份收条及资产移交清单能够与《房屋买卖合同》相互印证，证明双方购房、交付全部房款及房产的事实。韩城支行诉称田森峰与孙彦林签订《房屋买卖合同》是恶意串通，应属无效，但未提供证据证明，不予采信。诉称田森峰在保证期间卖房是转移财产，于法无据不予采信。因孙彦林未办理过户登记手续不是其自身原因造成，且其已实际占有房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，孙彦林就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国农业发展银行韩城市支行负担。
韩城支行不服原审判决诉至本院，主要上诉理由：一、一审判决认定房屋买卖合同有效，证据不足，事实认定错误。被上诉人孙彦林和田森峰签订《房屋买卖合同》的时间是2014年6月30日，是在田森峰对原告的保证期间，当时万家福已有1900万元借款到期未还，最后一笔500万元也即将到期，在这种情况下签订此协议，有明显的财产转移的嫌疑；2、双方在合同中对房屋过户时间、方式、手续都没有做出明确的约定，显然违背常理；3、庭审中，孙彦林无法举证自己到底是如何交付房屋转让款的，20多万的资金到底是现金交付还是转账交付，既没有转账凭证，也无法举证说清楚自己几十万的款项来源及交付时间、地点、方式等，无法证明其交易的真实性。故被上诉人所主张的房屋交易根本就不存在，所谓的房屋买卖合同是孙彦林和田森峰双方恶意串通，损害债权人农发行韩城市支行合法权益的无效合同，而一审法院却错误地认定了买卖合同的有效性。二、本案所争议的房产依法应属于田森峰所有，被上诉人孙彦林并不是其合法所有人。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力.”《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。2015年7月30日，该涉案房产登记在田森峰名下，即该房产对外公示的合法所有人为田森峰。孙彦林虽与田森峰签订了《房屋买卖合同》，但该协议是无效合同。且双方并没有依法办理过户登记手续，所以只产生合同效力，依照上述《物权法》的规定，并不产生取得不动产所有权的物权效力。合同效力及履行发生纠纷的，也只能追究合同法上的违约责任，并不能直接产生物权变更的效力，所以，本案所争议的房产属于田森峰是毋庸置疑的，孙彦林主张其对房屋享有所有权没有法律依据。综上所述，上诉人认为被上诉人与田森峰之间的房屋买卖合同是无效合同，本案争议房产的所有权属于田森峰所有，上诉人是依法申请执行登记在被执行人名下的财产，合法合理，一审判决认定事实错误，驳回原告诉请没有法律依据。
上诉请求：1、请求法院判令撤销渭南市中级人民法院（2015）渭中民二初字第00073号判决书；2、请求法院判令依法对第三人田森峰名下韩房权证字第000320**号房屋许可执行；3、本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人孙彦林答辩称，原审法院事实认定和裁判正确。一、一审法院认定答辩人与田森峰、周战丽签订的房屋买卖合同有效是正确的。在一审审理期间，答辩人提交了房屋买卖合同、两份收条及移交清单，证明双方购房、交付房款及移交房产的事实。上诉人以双方恶意串通为由主张合同无效，但没有提供任何恶意串通的证据，上诉人应承担举证不利的诉讼后果。1、答辩人购买的是周战丽、田森峰名下的房屋，非万家福公司的房屋，答辩人并不知道万家福公司有1900万元的债务未清偿。2、《房屋买卖合同》第三条三项明确约定了周战丽、田森峰按照答辩人的要求办理房屋过户手续。3、答辩人支付的是现金，因答辩人做建材生意平时就备有现金，这在原审已明确。4、上诉人认为涉案房产只要登记在周战丽、田森峰名下就应该执行，该观点错误。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，申请执行人提起执行异议之诉系申请执行人对人民法院中止特定执行标的的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院准许对该执行标的进行执行的诉讼。涉及申请执行人依据执行依据所享有的权利是否具有优先于案外人对执行标的所享有的实体权益以及申请执行人申请人民法院对特定执行标的强制执行的行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有的民事权益的判断。
本案中，孙彦林对诉争房屋享有足以排除执行的实体权益。主要理由如下：一是第三人田森峰虽然对韩城支行与万家福牧业有限责任公司的借款承担连带保证责任。但本案中没有证据证明孙彦林在2014年6月30日购买该房屋时知晓该事实，且法律并不禁止作为债务保证人就其所属财产的正常民事交易。现有证据无法证明孙彦林与田森峰房屋购买合同系恶意串通。二是本案现有证据可以认定，孙彦林在原审法院经韩城支行申请于2015年7月30日查封诉争房屋前已经实际取得了对诉争房屋事实上的占有，且全部支付了价款，韩城支行要求执行本案房屋系因其与万家福牧业有限责任公司之间形成的借款基础法律关系，并非因房屋登记在田森峰名下的外观，使其产生信赖，就案涉房屋与田森峰发生了交易，故不存在对韩城支行信赖利益的保护问题；韩城支行申请对涉案房产强制执行，是为了实现其合法债权，而孙彦林作为案外人提出执行异议，是为了保护其依买卖合同取得的债权，上诉人通过执行程序实现的债权和被上诉人孙彦林取得债权均是普通债权，普通债权是平等的，而被上诉人孙彦林取得普通债权在先，且实际占有执行标的，故孙彦林对诉争房屋享有足以排除执行的实体权益。三是现有证据不能认定孙彦林对于未完成过户手续存在重大过错。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人孙彦林答辩主张符合该条规定，其对诉争房屋享有的实体权益能够排除人民法院的强制执行，上诉人韩城支行的上诉主张和上诉理由不能成立，缺乏依据，本院不予采纳。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国农业发展银行韩城市支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵学玲
代理审判员 胡晓晖
代理审判员 滕欣燕
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 刘 敏