河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0702民初215号原告:李来顺，男，1949年1月23日出生，汉族，张家口市交警队退休职工，现住张家口市桥西区。被告：吴存银（曾用名吴存英、吴泽铭），男，1969年10月6日出生，汉族，个体，现住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：关琳，河北思洋律师事务所律师。被告：张家口市东山房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区口里东窑子村。法定代表人：梁万田，该公司经理。委托诉讼代理人：李剑、孙浩南，河北三霖律师事务所律师。原告李来顺与被告吴存银、张家口市东山房地产开发有限公司（以下简称东山房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李来顺、被告吴存银及其委托诉讼代理人关琳、被告东山房开公司的委托诉讼代理人李剑、孙浩南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李来顺向本院提出诉讼请求：1、请求判决登记在吴存银名下位于张家口市桥东区的房屋归原告所有；2、原告向被告交房屋面积的差价，二被告同时配合原告办理房屋过户手续，过户费用按规定由买卖双方各自负担己方应该负担的；3、诉讼费由二被告负担。事实与理由：我在2003年与张家口市大山开发房屋有限公司（法人代表陈立山）购买位于，（原定4号楼，后经开发商同意，已改为1号楼），并签定了房屋买卖合同，付了房款457000元。房子到现在我一直使用着，可到今天我没有房产证。经多方了解，大山开发公司法定代表人陈立山和当时施工负责人吴存银在我不知情的情况下，开发商将本应该属于我的房产证办到了吴存银名下。二被告的行为严重损害了我的合法权益。请求人民法院依法判决二被告协助我办理过户手续，并承担过户所需的费用和本案诉讼费用。吴存银辩称，涉案房屋是大山房开抵给了我，抵过来之后就给我办了贷款，为了方便贷款所以办了房产证，房子我一直没有居住过，原告从2003年一直占用至今，一直由原告对外出租，并收取租赁费用。我也积极配合原告过户，手续已经全部交到了房管交易大厅，我没有不配合原告，所以原告不应该起诉我。原告要求我支付过户费没有任何法律依据。登记在我名下的房屋不是原告的，我现在要求原告退还房屋给我，我返还原告购房款457000元。此案已过诉讼时效，原告是在2003年购涉案房，原告诉至法院是2018年1月10日，长达15年之久，早已超过我国民诉法规定的2年的诉讼时效。综上，我方认为对此案，法院应驳回原告的诉讼请求。东山房开公司辩称，我公司现股东是为完成口里东窑子旧房改造工程而以股权转让的方式接手的原张家口大山房地产开发有限公司，将公司更名为现在的名称。对于陈立山经营期间的房屋开发事宜，在股权转让时并未向现有股东进行资料转移和情况说明，对本案的所有事实我们不清楚。如果房子指向交易的标的物是明确的，而且需要我公司配合过户，配合的义务我公司同意承担，但是我们与陈立山股权转让时已经约定，转让之前的债权债务由陈立山等前股东负责。如果让我公司承担相关费用，房屋补交的面积差价应该交到我公司，且应当确定补交的数额后再协助办理。原告向法庭提交的证据有：1.2003年4月25日签订编号为0171的房屋买卖合同一式五份，房号是陵园南街20号，建筑面积146平米；2.收据一张；3.争议房屋的房本一份，契税等票据5张，票据从陈立山手中得来，当时陈立山说契税等费用是大山房开所交，但是交款人写的吴存银，目的是为了贷款继续施工，所以把票留在自己手里。房本是从吴存银手里要的，之所以之前房产证在他手里，是因为当时要用房子贷款，贷款时间不确定，陈立山就把房本给了吴存银，后来吴存银和陈立山之间有了矛盾，所以吴存银没有把房产证给陈立山；4.陈立山写的情况说明一份。上述证据拟证明原告要求过户的房子不是吴存银的，原告之所以没有支付房屋面积差价是因为房产证办到了别人名下，原告合法合理把钱扣下，但是原告认为既应该补交差价，被告也应该配合原告过户。5.2017年11月22日吴存银与李剑办理房屋产权交易的评估报告。被告吴存银的质证意见为：合同和收据与我无关。买卖合同明确说明原告购买的是4号房，交钱也是4号房，对合同没有异议。对房屋契税票据和房产证没有异议，对陈立山出示的情况说明不认可，说明已经作废了，因为2012年公司已经更名，但是盖的章是大山房开。对于评估报告没有意见。对于争议的房屋我不是没有出钱，由于陈立山向我借款100000元，还欠工程款加起来大概是四、五十万元，陈立山用诉争房屋顶账，把房子过户给我，所以我取得物权。当时陈立山办完房产证时，准备用争议的房屋贷款，后来陆续将借款还清，但是并没有办理过户，在这期间没有任何人提出过户的问题，一直是原告占有。在2017年时，原告正式通知我们办理过户，我也协助原告办了，但是要求我缴纳过户费没有道理，因为当时是房开公司把房产证办到我名下的，谁办的就应该由谁交费。被告东山房开公司的质证意见为：除了陈立山的情况说明以外，对其他证据的真实性无异议，但是原告出示的合同有五份，都在原告手里，因为原告签订合同中所涉底商没有实际履行，陈立山将该套房屋另行处置，所以这份合同实际上已经解除。本院的认证意见为：对证据1-3和证据5的真实性予以认定。证据4虽然是复印件，但情况说明中的内容与陈立山参加第一次庭审时的陈述一致，以陈立山当庭陈述的内容为准。被告吴存银提交的证据有：2002年9月25日大山房地产开发公司给吴存银打的借条一张，金额是100000元，拟证明当时大山房开向吴存银借钱，所以向银行贷款，房产证写的是吴存银的名字。原告与被告东山房开公司对该证据没有意见。本院的认证意见是：对证据的真实性予以认定。被告东山房开公司未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2002年11月20日，张家口市大山房地产开发有限公司（以下简称大山房开公司）与吴存银（合同签订时用名吴泽铭）签订商品房买卖合同，由吴存银购买由大山房开公司在张家口市桥东区陵园南街20号开发的第4幢01号商品房（以下简称1号商品房），合同记载房屋面积166.7平方米，总价533440元，分期付款。2003年1月，大山房开公司以吴存银的名义缴纳经济合同鉴证费、契税、转让手续费、测绘费等费用，并将该房屋登记在吴存银名下。房产证显示登记的房屋坐落位置为张家口市桥东区，房屋面积163.58平方米，登记时间为2009年10月27日。2003年4月25日，原告与大山房开公司签订商品房买卖合同，原告以457000元的价格购买由大山房开公司在张家口市桥东区陵园南街20号开发的第4幢04号商品房（以下简称4号商品房），合同记载建筑面积146平方米，原告于合同签订当日一次性付款457000元。合同签订后，大山房开并未向原告交付合同中所约定的房屋，实际将1号商品房交付原告使用至今。大山房开公司于2012年申请变更登记，将公司名称变更为张家口市东山房地产开发有限公司，法定代表人由陈立山变更为梁万田，并对公司住所和股东等作出变更登记。吴存银陈述其虽然与大山房开签订了房屋买卖合同，但并未支付过购房款，由于大山房开公司的法定代表人陈立山向其借款100000元，吴存银同意陈立山将房屋登记在其名下并以吴存银的名义按揭贷款，到2009年贷款还清，陈立山与吴存银之间的账目全部结清。陈立山在第一次庭审时陈述由于公司开发涉诉房屋时资金短缺，用吴存银的名字办理了房产证并贷款。原告李来顺与大山房开公司签订合同后，原告要求调换大平米的房屋，公司将1号商品房交付于李来顺，把4号商品房出售给了案外人吕春生。2017年11月22日，被告吴存银协助原告到张家口市房产交易中心提交房屋产权交易申请书，并以2017年12月28日作为基准日对本案争议的1号商品房进行估价，综合单价为9008.09元，该评估报告的有效期为一年。后因过户所需缴纳税费问题，并未完成房屋过户手续。另查明，本案争议房屋所处地块的土地使用者是86270部队，房开公司以租赁方式取得该地块的土地使用权，因土地性质问题，现在不动产登记部门暂时对该地块上的房屋不作变更登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。陈立山陈述调换房屋时原告便知道房屋已登记在吴存银名下，原告称购房时开发商说统一为购房人办理房产证，直到购房三、四年后，原告得知房产证已办至他人名下。被告东山房开公司要求原告按照房屋现在的价值补交差价，原告认为应该按照购房时的单价补交差价。本院认为，大山房开公司于2012年更名为东山房开公司并变更股东，虽然股权转让时约定转让之前的债权债务由陈立山等前股东负责，但该约定对第三人不发生效力，原告与大山房开公司签订商品房买卖合同，应由东山房开公司承担合同义务并享受合同权利。虽然原告按照签订的书面合同交纳4号商品房的购房款，但是房开公司并未实际交付该房屋并将该房屋另行处置，经原告与时任房开公司法定代表人陈立山协商一致，陈立山于2003年向原告交付了本案争议的1号商品房，并由原告占有使用至今，故原告与房开公司之间签订的书面合同实际已于2003年解除。1号商品房虽然登记在吴存银名下，但吴存银自认未交纳购房款和过户等费用，是房开公司为抵押贷款而与吴存银签订商品房买卖合同，并将房屋过户至吴存银名下，双方2009年的债权债务已结清，故1号商品的不动产登记情况与真实权利状态不符，该房屋的实际所有权人为东山房开公司，东山房开公司有权对该房屋进行处分。根据本案原告提交的证据及原、被告的陈述，原告与东山房开公司真实的意思表示是对1号商品房进行交易，双方关于1号商品房的买卖合同合法有效，双方应全面履行自己的合同义务，由原告交纳1号商品房的购房款，东山房开公司交付1号商品房并配合原告办理该房屋的不动产变更登记手续。原告已经按照146平方米交纳了457000元购房款，东山房开公司要求按照现在的价值补交4号商品房与1号商品房的面积差价，但是被告东山房开公司将1号商品房出售给原告却将房屋过户至吴存银名下，属于违约，本身具有过错，且多年来仍未办理变更登记，原告未交纳差价也属合理。房屋价值的增长是市场原因所致，房开公司不能因为自己的过错和违约享受利益，故原告应按交易时的价值补交差价。1号商品房的总价为533440元，原告应向被告东山房开公司补交的差价为533440元-457000元=76440元，东山房开公司同时配合原告办理过户手续。虽然双方当事人均认可因土地性质问题，不动产登记部门现在对诉争房屋所坐落地块的不动产暂不作变更登记，但该状况属于行政机关的行政行为，并不能因此免除合同当事人的权利义务。因1号商品房现登记于被告吴存银名下，且吴存银对该房屋并不享有任何实际的权利，吴存银应协助原告与东山房开公司办理不动产变更登记手续，将1号商品房过户至原告名下，过户所需税费应按相关规定交纳。被告东山房开公司本应将1号商品房过户至原告名下，但其却将房屋过户至他人名下，原告对被告将房屋过户至他人名下没有过错，且多年来一直要求被告配合办理过户手续，但至今未能办理，被告东山房开公司未举证证明未办理过户的过错在原告或被告吴存银，故对于大幅增长的过户费用，原告无需负担转让人应该交纳的部分，转让人应交纳的费用由被告东山房开公司负担。吴存银要求原告将房屋退还或支付其购房款差价，没有任何事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李来顺与被告张家口市东山房地产开发有限公司继续履行2003年关于张家口市桥东区房屋的买卖合同。二、被告张家口市东山房地产开发有限公司与吴存银于本判决生效之日起七日内配合原告李来顺办理张家口市桥东区房屋的不动产登记手续，将房屋过户至原告李来顺名下，所需税费按规定交纳，应由转让人交纳的部分由被告张家口市东山房地产开发有限公司交纳，吴存银无需支付税费。三、原告李来顺于本判决生效之日起七日内支付被告张家口市东山房地产开发有限公司剩余购房款76440元。案件受理费8050元，减半收取计4025元，由被告张家口市东山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  高冠宇二〇一八年八月九日书记员  景宏伟