上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1692号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司。
法定代表人陈祥。
委托代理人董君明，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海聚义轩艺术品有限公司。
法定代表人陈俊华。
委托代理人周荣。
委托代理人周华。
上诉人上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司（以下简称“聚奇公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚奇公司的委托代理人董君明、被上诉人上海聚义轩艺术品有限公司（以下简称“聚义轩公司”）的委托代理人周荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市灵石路XXX号上海聚奇城一楼69、70、125、126号（以下简称“系争商铺”）的产权人为上海家饰佳建材商场有限公司（以下简称“家饰佳公司”）。2011年12月18日，家饰佳公司与聚奇公司签订《租赁合同》，将包括系争商铺在内的商场出租给聚奇公司经营使用，租期15年。上述合同第八条转租、分租、转换和发包条款载明：乙方只能有权以分租的形式使用租赁的房产或其中任何部分。
2011年12月7日，聚奇公司与聚义轩公司签订《上海聚奇城租赁合同》，将系争商铺出租给聚义轩公司经营使用，租期自2012年2月12日至2013年2月11日止。合同第三条租赁费用及其支付方式、时间条款载明：1、本合同期内合计租金为人民币（以下币种均为人民币）68，800元。物业管理费8，000元。三个月的高温空调费1，200元。3、乙方同意按先付款后使用的原则，本合同期租金、物业管理费一次性付清。……4、为保证本合同的正常履行，经甲乙双方协议决定，本合同签署后乙方应在当天向甲方交纳先付赔偿保证金20，000元（履行合同和消费者投诉的保证），……。当日，聚义轩公司向聚奇公司支付上述租金、物业管理费、高温空调费及押金。
2012年2月12日，聚奇公司将系争商铺交付给聚义轩公司使用。
2013年10月8日，聚奇公司向包括聚义轩公司在内的聚奇城各商铺业主发出《通知》，称“按约定，从2013年1月26日开张起算房租至2014年1月25日止。如需续租应提前两个月以上与市场方重新签订下一年租赁合同。现市场方研究决定2013年11月10日前，请各位商铺业主与市场方签订下一年租赁合同，并付清下一年房租费用。如个别业主11月10日前未能与市场签订下一年租赁合同者，视同放弃！请在2014年1月25日到期主动搬出！我们将在11月10日后对未能与市场方续签的商铺重新安排预约业主！”
2013年10月22日，聚奇公司保安将聚义轩公司店面锁上，双方因此发生肢体冲突。此后聚义轩公司离开系争商铺，未再使用。但直至双方涉讼，聚义轩公司未向聚奇公司提出过解除合同的主张。
2013年10月25日，聚奇公司向聚义轩公司发送《律师函》，向其催缴2013年2月12日之后的租金、物业管理费和高温空调费。
2014年3月，聚义轩公司以其向工商部门申办门面有效执照时被告知，灵石路XXX号上海聚奇城尚未达到正式开业的条件，不得从事经营活动，聚义轩公司因此不能申办门面有效执照，无法开展经营活动。2013年10月，聚奇公司将聚义轩公司店面锁上，故上述租赁合同已无法实际履行，聚义轩公司合法权益应受到法律保护为由，起诉至原审法院，请求判令：1、解除聚义轩公司、聚奇公司就系争商铺签订的《上海聚奇城租赁合同》；2、聚奇公司返还聚义轩公司租金68，800元、保证金2万元；3、聚奇公司赔偿聚义轩公司装修损失10万元；4、诉讼费由聚奇公司承担。
聚奇公司辩称并提起反诉称：不同意聚义轩公司的诉讼请求，其所谓的损失和聚奇公司违约的事实都不存在。双方租赁合同系因原告欠费违约，聚奇公司行使解除权而终止履行。聚义轩公司已实际使用系争商铺21个月，故租金68，800元不同意返还，保证金2万元同意在扣除物业管理费、高温空调费及滞纳金的基础上与聚义轩公司再行结算，不同意支付聚义轩公司所谓的装修损失10万元。聚奇公司提起反诉称，聚奇公司同意租金自2013年1月26日起算，但物业管理费和高温空调费仍按原合同执行。合同同时还约定聚义轩公司逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日1%加收滞纳金；逾期超过15天，视为聚义轩公司违约，合同就此自行终止。现聚义轩公司拒不缴纳2013年度物业管理费和高温空调费，逾期已超过一年。经聚奇公司多次催讨，均遭拒绝，故请求判令：1、聚义轩公司向聚奇公司支付物业管理费5，545元（自2013年2月12日至2013年10月24日止）、高温空调费1，200元（2013年夏季的三个月）、滞纳金（以6，745元为本金，按日1%计算，自2013年2月12日起算至实际支付之日止）；2、反诉费由聚义轩公司承担。
原审审理中，聚义轩公司称，拿到系争商铺后其花费10万余元进行装修，但因聚奇公司一直未向其提供办理系争商铺营业执照所需的产证等相关材料，故聚义轩公司在系争商铺的营业执照一直无法办出，而异地经营是不被允许的，所以聚义轩公司直至退出之日一直未实际经营，只是有人员在系争商铺看管物品。期间，聚义轩公司一直催促聚奇公司提供办证材料，聚奇公司开始表示会统一办理，办理期间免租，之后却表示无义务提供办证材料，还发《通知》表示租金需自2013年1月26日起算，双方遂发生争议。为此，聚义轩公司提供了2012年8月29日聚奇城一楼28号门面收到的上海市工商行政管理局闸北分局彭浦工商所发出的《巡查告知书》，该告知书上载明“在未取得合法有效的营业执照前，不得从事经营活动。”聚义轩公司并称当日包括聚义轩公司在内的聚奇城所有商铺都收到了类似告知书，但聚义轩公司的该告知书无法提供。
聚奇公司则称，聚义轩公司从未要求其提供办证材料，因为即使未办理营业执照，聚义轩公司仍可以在系争商铺实际经营，事实上聚义轩公司也确实在营业直至退出系争商铺，只是经营状况不太好。聚奇公司考虑为整个市场的商户免除一段时间的租金也正是考虑市场刚开业需要积累人气。而且，聚奇公司一直认为办理营业执照的义务在于聚义轩公司自身，聚奇公司作为出租方无义务配合。为此聚奇公司提供了《税收缴款书》，以证明其营业执照虽注册在普陀区，但仍可以在闸北区实际经营并依法纳税。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。2013年2月11日租赁合同到期后，双方虽未续签书面合同，但聚奇公司对由聚义轩公司继续使用系争商铺并未提出异议，故双方之后形成无固定期限合同关系。现聚义轩公司要求解除合同，鉴于2013年10月22日后聚义轩公司就未再使用系争商铺，且双方对租赁合同于该日解除均无异议，故原审法认定聚奇公司与聚义轩公司之间的租赁合同于2013年10月22日解除。
本案一审的争议焦点为：聚义轩公司和聚奇公司谁为违约方。对此原审法院认为，根据法律规定，出租方对出租物负有基本的适租义务。聚奇公司作为出租方，在出租系争商铺时应使其满足聚义轩公司用于经营这一租赁目的。当聚义轩公司需办理经营所需证照时，聚奇公司理当负有配合义务。本案中由于聚奇公司尚未取得经营聚奇城市场的营业执照，使得系争商铺客观上无法满足聚义轩公司用于合法经营的合同目的，聚奇公司显属违约。聚奇公司认为办证义务只在于聚义轩公司，自己无义务配合的观点，缺乏法律依据，原审法院难以认可。由于聚奇公司违约在先，且其违约状态一直持续至合同解除，故聚义轩公司不支付物业费和高温空调费的行为可视为守约方行使了其依法享有的同时履行抗辩权。但，作为承租方，对租赁的房屋是否能满足办理证照的要求，仍负有审慎注意义务。据此，对聚义轩公司和聚奇公司各自的诉请作以下分析。
一、聚义轩公司是否有权主张返还68，800元租金和保证金。根据法律规定，合同解除后，合同终止履行，已履行部分视解除是否具有溯及力进行返还或清偿。现聚义轩公司主张返还全部租金，实为主张合同解除具有溯及力，并据此要求返还。对此原审法院认为，虽聚奇公司提供的租赁物无法满足聚义轩公司的合同目的，但聚义轩公司客观上确已实际使用系争商铺相当一段时间，且聚义轩公司对合同不能履行负有一定责任。根据合同的实际履行情况和诚实信用原则，双方合同的解除不应具有溯及力，聚义轩公司无权要求全额退还租金。至于聚义轩公司应付的租金金额，从聚奇公司发出的《通知》来看，2013年1月26日之前的租金已被免除，聚义轩公司由此认为其已支付的租金应沿用至该日期之后的一年，该意见并无不妥，予以采纳，即聚义轩公司应支付自2013年1月26日至2013年10月22日的租金。同时，鉴于该段期间聚奇公司的违约状态仍在继续，聚义轩公司客观上无法实现有效经营，原审法院认为聚奇公司无权依照合同标准收取租金。依据诚实信用原则和公平原则，酌定聚义轩公司需按合同价40%的标准向聚奇公司支付上述期间的租金。此外，鉴于聚义轩公司系守约方，2万元保证金依照合同约定聚奇公司应予以返还。
二、聚义轩公司是否有权要求聚奇公司赔偿装修损失。根据法律规定，合同解除后，守约方有损失的，可以向违约方主张赔偿。聚义轩公司承租系争商铺后为经营所需对系争商铺进行装修，并无不当。现聚义轩公司该经营目的无法有效实现，向违约方主张赔偿装修损失，可予支持。至于赔偿的数额，聚奇公司未尽出租人适租义务构成违约，固然应负主要责任，但聚义轩公司在签署租赁合同时未尽审慎义务，对自身装修损失的发生也难辞其咎。综合考虑系争商铺的面积、使用时间的长短、装修折旧等具体情形，原审法院酌定聚奇公司需向聚义轩公司赔偿装修损失的数额为8，000元。
三、聚奇公司是否有权主张物业管理费、高温空调费。从聚奇公司发出的《通知》内容来看，聚义轩公司仅被免除了支付部分租金的义务，而物业费和高温空调费并未提及，且聚义轩公司自收到系争商铺起亦确实使用系争商铺直至合同解除。故聚义轩公司提出物业费和高温空调费也应免除的抗辩理由缺乏事实依据，难以支持。对聚奇公司的该项诉请，原审法院依法予以支持。
四、聚奇公司是否有权主张物业管理费、高温空调费的滞纳金。由于聚义轩公司不支付物业费和高温空调费的行为系事出有因，故聚奇公司依合同违约条款主张上述两笔费用滞纳金的主张，难以支持。
原审法院据此作出判决：一、上海聚义轩艺术品有限公司与上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司于2011年12月7日就上海市灵石路XXX号上海聚奇城一楼69、70、125、126号商铺签订的《上海聚奇城租赁合同》于2013年10月22日解除；二、上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海聚义轩艺术品有限公司返还租金48，443元；三、上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海聚义轩艺术品有限公司返还保证金2万元；四、上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海聚义轩艺术品有限公司支付装修损失赔偿金8，000元；五、上海聚义轩艺术品有限公司应于判决生效之日起十日内向上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司支付物业管理费5，545元、高温空调费1，200元；六、上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人聚奇公司不服，向本院提起上诉称：第一，原审查明事实不清。1、聚奇公司虽没有在系争商铺所在地“聚奇城”取得经营市场的营业执照，但在本市普陀区有合法的营业执照，同时聚奇公司依法向上海市闸北区国家税务局和上海市地方税务局闸北分局缴纳了营业税等，故聚奇公司仍可在闸北区实际经营。聚义轩公司在本市虹口区也已取得营业执照，且其一直在系争商铺内实际经营，故系争商铺是否取得营业执照，对聚义轩公司并无影响。2、聚义轩公司从未要求聚奇公司提供办证材料，其之所以拒不支付物业管理费、高温空调费是因其自身经营状况不理想，以此为借口而已。3、聚义轩公司未提供证据以证明其对系争商铺进行过装修及装修的损失。第二，原审适用法律错误。1、根据租赁合同的约定，办理相关证件的义务完全在于聚义轩公司。即使在其办证过程中需要聚奇公司提供在租赁房屋中注册的营业执照等证件，聚奇公司也仅仅是配合、协助的义务，该义务应属附随义务，故不符合同时履行抗辩权的适用条件。2、原审判决既承认合同的解除不应具有溯及力，又降低解除之前的租金标准，系自相矛盾。且根据相关法律规定，聚义轩公司如认为聚奇公司未向其提供必要的协助而造成其损失的，只能就其损失举证并要求赔偿该损失，而不是调整双方已明确约定的租金标准，因此聚奇公司有权依据合同标准收取合同解除之前的租金。3、原审判决聚义轩公司承担装修损失无事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二条、第四条、第五条，依法改判聚义轩公司向聚奇公司支付物业管理费5，545元、高温空调费1，200元，滞纳金（以6，745元为本金，按日1%计算，自2013年2月12日起算至实际支付之止）。
被上诉人聚义轩公司答辩称：聚奇公司应该提供营业用房，但其提供的系争商铺是不符合合同约定的租赁物，且聚奇公司原有一个集中交易市场在本市普陀区，其对于租赁户如何办理营业证照应是明知的，故其违约行为明显，应承担违约责任。聚奇公司之前一直没有收取租金、高温费、空调费，2013年10月份突然表示只免除2013年1月26日之前的，在诉讼中又表示要催讨高温费、空调费，该行为表现出聚奇公司的不诚信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2011年12月7日聚义轩公司与聚奇公司签订的《上海聚奇城租赁合同》第一条约定，聚义轩公司承租系争商铺只能从事经营玉器、瓷器、奇石、红木、字画等工艺品（国家禁止销售品除外）。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。作为出租人的聚奇公司应保证承租人在租赁期间能有效地使用房屋和获得收益。聚义轩公司与聚奇公司签订租赁协议，将系争商铺用于经营玉器、瓷器、奇石等工艺品（国家禁止销售品除外），聚义轩公司须办出营业执照等方可合法经营，现由于聚奇公司尚未取得经营聚奇城市场的营业执照，导致聚义轩公司无法在系争商铺地址上办理其经营所需的证照，并造成其无法正常经营的不良后果，故本院认为，聚奇公司违约在先。但聚义轩公司毕竟使用了房屋，仍应支付租金。鉴于聚义轩公司不能正常使用租赁物，可以适当减少租金。原审法院从诚实信用原则和公平原则出发，让聚义轩公司和聚奇公司分别按60%和40%负担2013年1月26日至2013年10月22日的租金，尚属合理。关于装修损失及滞纳金一节，原审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，聚奇公司的上诉理由，于法无据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，418.64元，由上诉人上海聚奇工艺品市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年九月十六日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……