辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00555号
上诉人（原审被告）：吕洪秀，个体业主。
委托代理人：高正科，辽宁诚至律师事务所律师。
委托代理人：戴世杰，辽宁诚至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连福源旅游产业发展有限公司，住所地大连长兴岛经济区三堂村。
法定代表人：徐连源，该公司总经理。
委托代理人：张成林，辽宁添赢律师事务所律师。
原审原告大连福源旅游产业发展有限公司（以下简称“福源公司”）与原审被告吕洪秀返还原物纠纷一案，瓦房店市人民法院于2014年11月6日作出（2014）瓦民初字第4310号民事判决，吕洪秀不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人吕洪秀及其委托代理人戴世杰，被上诉人福源公司的委托代理人张成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福源公司一审诉称：原告开发的位于大连市长兴岛临港工业区文化新村1号楼5处房屋，分别为2单元5层2号、2单元4层1号、2单元3层1号、1单元5层1号、1单元4层1号，前不久发现被被告侵占，被告吕洪秀将上述五处房屋原防盗门拆下，更换新门后占用房屋。原告认为被告侵占他人财产属违法行为，请求法院判令被告立即腾退房屋给原告。
被告吕洪秀一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告主体不适格，被告吕洪秀购买的涉案房屋从案外人周兆文手里买的，不是从原告手里买的，且被告已向周兆文支付了相当的对价款，该房屋已实际交付给被告，所以不同意返还。同时涉案的房屋其中有4套已经转卖给他人，已经交付使用，所以被告无法返还也不能返还。
一审法院审理查明：2003年3月19日，原告福源公司（乙方）与原瓦房店市长兴岛镇人民政府（甲方，现大连长兴岛经济区长兴岛街道办事处）签订“大连长兴岛文化新村开发合同”在大连长兴岛经济区开发建设文化新村项目，合同约定：“1、项目名称：大连长兴岛文化新村；2、项目地址：长兴岛镇三堂村（原农贸市场）；3、占地面积：199，98平方米（附规划图）；开发面积：月30，000平方米，层高最低五层，顶层为坡顶屋；……”2006年9月9日，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局出具06-022、06-023号建设用地规划许可预审意见：“依据大连长兴岛临港工业区总体规划，经审核，本项目用地符合规划要求，准予办理后续相关手续。”2005年6月17日，原告福源公司与案外人周兆文签订商品房销售合同，将座落于瓦房店长兴岛三堂镇文化新村1号楼的6套房屋出售给案外人周兆文，合同约定：“建筑面积约为510平方米，总金额为663，000元；该合同中对于购房价款的付款时间、结算方式、交付房屋时间及违约责任的约定处均为空白，原告福源公司在该商品房销售合同上盖章，案外人“周兆文”在该商品房销售合同上签字。2005年6月20日，案外人周兆文与被告吕洪秀签订“房屋买卖合同”。双方约定：“因案外人周兆文欠被告吕洪秀545，987元，案外人周兆文无现金还款能力，将位于长兴岛三堂文化新村五处房屋作价545，987元，卖给被告吕洪秀（乙方），抵顶欠款，即2单元5层2号、2单元4层1号、2单元3层1号、1单元5层1号、1单元4层1号，以抵顶债务的形式抵顶给被告吕洪秀。
另查，原告福源公司与案外人“周兆文”房屋买卖合同纠纷案经一审法院受理，案外人“周兆文”作为被告本人未出庭，而是委托诉讼代理人林丛文参加诉讼。2007年4月3日，一审法院作出（2007）瓦民房初字第22号民事判决，该判决认为：“福源公司在未取得商品房预售许可证的情况下销售案涉房屋，应为无效。”故判决福源公司与案外人周兆文签订的房屋销售合同无效，该判决现业已生效。2009年6月8日，被告吕洪秀得知福源公司与周兆文签订的商品房销售合同被判决无效，认为自己的权利受到侵害，故向法院申请诉前保全，查封了案涉的5套房屋。后该案因吕洪秀提供的周兆文身份信息不准确，2011年4月20日，一审法院作出（2009）瓦民初字第2701号民事裁定，裁定“驳回吕洪秀对周兆文、大连福源产业发展有限公司的起诉。”该裁定现业已生效。
再查，关于本案中案外人“周兆文”，瓦房店市户籍登记中有两位“周兆文”一位是1956年出生的，一位是1959年出生的，在一审重审中，双方当事人一致认可与原告福源公司签订“商品房销售合同”、与被告吕洪秀签订“房屋买卖合同”的“周兆文”是同一个人，即1959年11月12日出生，现住瓦房店市西长春路一段466号1-10-1的“周兆文”。2014年10月24日，大连长兴岛经济区城市建设局出具确认函：“大连福源旅游产业发展有限公司开发建设长兴岛文化住宅小区没有办理施工许可和竣工验收手续，时至今日无居民入住。”
一审法院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告福源公司是基于对案涉房屋享有所有权向被告吕洪秀主张返还案涉房屋，本案首先应当确认原告福源公司主张的所有权是否成立。2003年3月，原告福源公司与原瓦房店市长兴岛镇人民政府签订“大连长兴岛文化新村开发合同”在大连长兴岛经济区开发建设文化新村项目，其所开发建设的文化新村项目已经通过建设用地规划许可预审，且实际投资建设案涉房屋，但没有办理施工许可和竣工验收等手续，未取得商品房预售许可。原告福源公司作为案涉房屋的开发者与案外人周兆文签订房屋买卖合同，该合同已经由法院生效裁判文书确定为无效合同，且案外人周兆文并没有就案涉房屋进行权属登记，则案涉房屋仍属原告福源公司所有。本案中，被告吕洪秀是否有返还案涉房屋的义务，要看被告是否属于善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案外人“周兆文”无权处分该房屋。被告吕洪秀依据其与周兆文签订的买卖合同而占用使用案涉房屋，并没有办理登记，亦不是善意取得。至于被告吕洪秀称案涉房屋的其中四套已经转卖给他人的主张，因案涉房屋没有办理施工许可和竣工验收手续，经一审法院释明被告应提供案涉四套房屋买卖合同中所提及到的四个买受人的具体身份信息及联系方式，被告吕洪秀称因为签订买卖合同时，买房人都没有提交身份证复印件，现在身份信息保密，被告无法提供买房人信息。故一审法院无法确认被告所称的四套房屋买卖的真实性。吕洪秀与案外人周兆文之间的债权债务关系可以通过另案诉讼，主张自己的权利。综上所述，对原告福源公司要求被告吕洪秀腾退房屋的请求，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，作出如下判决：被告吕洪秀于判决生效后三十日内将大连市长兴岛临港工业区文化新村1号楼5处房屋（即2单元5层2号、2单元4层1号、2单元3层1号、1单元5层1号、1单元4层1号）腾退给原告大连福源旅游产业发展有限公司。案件受理费100元，由被告吕洪秀承担。
宣判后，吕洪秀不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回福源公司的诉讼请求。其主要上诉理由为：1.吕洪秀是善意取得案涉房屋。吕洪秀是通过合法途径从周兆文手中购买的涉案房屋，并支付相应对价。案涉房屋没有预售许可证，也没有施工许可和竣工验收手续，无法办理登记。本案没有办理房屋登记的责任在于福源公司违规建设，吕洪秀对此没有任何责任。2.涉案五套房屋中的四套已分别出卖给刘世敏、张世连、梁贵龙、刘雪辉，吕洪秀没有实际占有这四套房屋，一审法院判决吕洪秀返还这四处房屋，没有事实依据。吕洪秀占有的一套房屋，自2005年购买后一直占有并使用至今，进行了装修改造，一审判决返还该房屋，没有法律依据。3.吕洪秀与福源公司没有任何法律关系，福源公司无权直接起诉吕洪秀。退一步讲，福源公司起诉吕洪秀，需将周兆文列为本案被告，否则剥夺了周兆文和吕洪秀的诉讼权利。本案遗漏被告周兆文，故一审程序违法。4.福源公司对案涉房屋不享有物权，因此没有诉讼权利。案涉房屋没有施工许可和竣工验收，也没有预售许可和销售许可，属于违规建筑和非法销售，福源公司对案涉房屋不享有物权。根据物权法的相关规定，福源公司无权要求返还案涉房屋。
被上诉人福源公司二审答辩认为：吕洪秀并非善意取得案涉房屋，而是通过换锁、换门等方式强行占有案涉房屋。吕洪秀举证期限内未提供其出卖案涉四套房屋的证据，其所称出卖四套房屋的事实虚假。吕洪秀侵害了福源公司的房屋所有权，其与福源公司之间是侵权关系，福源公司有权起诉吕洪秀。案涉房屋建设是有手续的，福源公司自房屋建设时就享有所有权，吕洪秀认为房屋没有施工许可和竣工验收手续，其就可强占房屋是错误的。
本院经审理查明，原审查明的“2006年9月9日，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局出具06-022、06-023号建设用地规划许可预审意见：‘依据大连长兴岛临港工业区总体规划，经审核，本项目用地符合规划要求，准予办理后续相关手续。’”事实不准确，应更正为：2006年9月9日，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局出具06-022建设用地规划许可预审意见，载明用地单位为“大连福源旅游产业发展有限公司”，内容为：“依据大连长兴岛临港工业区总体规划，经审核，本项目用地符合规划要求，准予办理后续相关手续。”同日，大连长兴岛临港工业区规划土地建设局出具06-023号建设工程规划许可预审意见，载明建设单位为“大连福源旅游产业发展有限公司”，内容为：“依据大连长兴岛临港工业区总体规划，经审核，本建设工程符合规划要求，准予办理后续相关手续。”对原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人主张其对案涉房屋善意取得一节，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据该条款规定，案涉房屋系应办理登记的不动产，其适用善意取得的条件需已办理房屋登记；即便案涉房屋尚不具备竣工验收手续暂无法办理房屋登记，房屋也应已经交付。而根据上诉人庭审陈述，其与周兆文签订房屋买卖合同后，仅是周兆文到现场告诉上诉人具体买卖的房屋。且上诉人称系被上诉人的会计向其交付案涉房屋钥匙一节，被上诉人不予认可，上诉人亦无法提供证据予以证明。即上诉人不能提供被上诉人或周兆文向其交付房屋的任何证据，故上诉人主张其已善意取得案涉房屋，不符合法律规定，本院不予支持。
至于上诉人主张案涉房屋中的四套房屋已由其出卖给案外人一节，上诉人虽在原审中提供了四份买卖合同及上诉人自行出具的收款收据，但在一审法院明确要求上诉人提供买受人的身份信息和联系方式时，上诉人称买房人没有提交身份证复印件，身份信息保密，无法提供买房人信息，这明显有违房屋买卖的常理；其后，上诉人又在二审中表示可以提供买受人的身份信息，这与其在一审中的表述存在矛盾。在此情况下，难以认定上诉人与案外人买卖合同的真实性。况且，上诉人二审中表示该四套房屋案外人尚未实际进入。据此分析，上诉人称四套房屋已出卖给案外人，其返还房屋没有事实依据的上诉主张，缺乏事实基础，本院不予支持。
关于上诉人称被上诉人对案涉房屋不享有物权，无权起诉上诉人一节，本院认为，从被上诉人提供的《大连长兴岛文化新村开发合同》和大连长兴岛临港工业区规划土地建设局出具的建设用地规划许可预审意见、建设工程规划许可预审意见可知，案涉房屋所在建设项目的用地单位和建设单位均为被上诉人，且房屋建设项目的用地规划和工程规划已通过相关规划部门预审。在上诉人无相关证据证明的情况下，应当认定被上诉人基于其建造案涉房屋的事实行为而取得案涉房屋的物权。至于房屋是否已取得施工许可、办理竣工验收手续以及预售和销售许可等手续，不影响被上诉人基于建造的事实行为取得房屋物权。据此，上诉人该节主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
至于上诉人所称应将周兆文列为被告、一审程序违法一节，本院认为，被上诉人基于其对案涉房屋享有物权而要求上诉人返还房屋，其以谁为被告起诉，是被上诉人的诉讼权利范畴；况且，已由生效判决认定被上诉人与周兆文签订的商品房销售合同无效，周兆文是否参加本案诉讼，并不影响本案实体处理，上诉人该节主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人吕洪秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年四月三日
书 记 员 王 亮