陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初7323号
原告某支行。
法定代表人霍某某。
委托代理人陈某。
委托代理人庄某。
被告尹某某.
被告苏某某.
被告某地产开发有限公司。
法定代表人陈某。
委托代理人刘某某。
原告某支行与被告尹某某、苏某某、某地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告某支行委托代理人陈某、庄某，被告尹某某、苏某某、榆林怡鑫地产公司委托代理人刘某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某支行诉称:2012年7月18日，原告与被告尹某某、苏某某签订了个人购房借款及担保合同，约定：1、原告为被告尹某某、苏某某提供贷款人民币65万元，贷款期间从2012年8月9日起至2032年8月9日止；2、借款利率，本息偿还方式、罚息、复利的计算依据标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告尹某某、苏某某以地址在榆林市银沙福苑小区3幢1单元1002室房产为其贷款合同项下债务提供抵押担保；5、被告怡鑫房地产开发有限公司自愿就被告尹某某、苏某某借款合同项下债务承担连带担保责任。随后原、被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。同时，原告向被告足额发放了贷款65万元。现被告尹某某、苏某某不按照借款合同的约定按时履行还本付息的义务，截止2016年6月4日，被告尹某某、苏某某仍拖欠贷款本金600713.92元，连续三个月未按合同约定按时足额赔偿贷款本息，起行为已构成违约。被告怡鑫房地产开发有限公司在被告尹某某、苏某某违约的情况下未向原告承担连带责任保证担保责任，为此原告起诉至本院，并提出诉讼请求：１、判令被告尹某某、苏某某共同向原告偿还本金600713.92元及利息（含复利及利息），利息暂计至2016年6月4日为30623.91元，以后按照合同约定的借款利息、罚息、复利计至款项还清之日止；2、依法判令被告某地产开发有限公司就被告尹某某、苏某某的上述债务向原告承担连带清偿责任；3、确认原告有权请求人民法院处置被告尹某某、苏某某提供的抵押物，并有权对处置抵押物所得价款优先受偿；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告某支行向法庭提交了以下证据：
1、借款及担保合同、借据、房屋预告抵押登记证书各一份，证明原告与二被告于2012年7月18日签订了个人购房借款及担保合同，合同约定被告尹某某、苏某某在原告处借款65万元，借款期限240个月，被告某地产开发有限公司对上述债务提供连带保证责任担保，合同还约定如借款人连续3个月或累计6次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息的事实，且合同还对保证、抵押担保责任进行了约定，同时证明原告已将借款65万元汇入被告尹某某、苏某某的账号的事实。
2、逾期账单一份，用于证明截止到2016年8月22日止，被告已经逾期12期，共产生逾期本金21316.25元、逾期利息35091.05元、罚息910.79元，复利1693.53元。剩余贷款本金600713.92元。
被告尹某某、苏某某辩称：借款属实，其与被告怡鑫房地产签订买卖合同时约定交房3个月之后，房产证就能办理下来，现交房元已经4、5年了房产证一直未办理，被告现在出现经济危机，没有能力偿还本金及其利息，现在拖欠数额不清楚。
被告尹某某、苏某某未向法庭提交证据。
被告某房地产公司辩称：按照当时和银行签订的合同，被告公司应该承担的责任被告公司也愿意承担，但还款方式是首先处置抵押物，优先受偿。
被告某房地产公司未向法庭提交证据。
经庭审质证：被告尹某某、苏某某对原告提交证据1真实性无异议，证明目的有异议，房产证一直未办理，现在被告现经济危机，没有能力偿还借款本金及利息。对证据2真实性、证明目的均无异议。
被告某房地产公司对原告提交证据1、2的真实性及证明目的均无异议。
本院对经庭审质证证据作如下认证：原告提交的证据1、2，应为客观真实，来源合法，能够证明原、被告签订了借款/担保合同，被告尹某某向原告借款65万元，被告某房地产公司承担连带保证责任等事实，对本案具有证明力，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2012年7月18日，原告某支行（贷款人、抵押权人）与被告尹某某（借款人、抵押人）、被告苏某某（抵押人）、被告某房地产公司（保证人）签订个人购房借款及担保合同，合同约定：“第1条本合同当事人为明确各自的权利、义务，遵照有关法律、规法规经协商一致，特订立本合同。第2条贷款用途及所购房产，借款人或抵押人从某房地产公司处购买银沙福苑小区3幢1单元1002室房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。第3条贷款币种与金额人民币65万元整，具体贷款金额以借款借据为准。第4条贷款期限为240个月，即从2012年8月09日起到2032年8月09日止。具体贷款期限以借款借据为准。第5条贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%，即为年利率7.205%。罚息，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。第7条贷款归还选择等额还款的方式归还贷款本息，并委托贷款人按照本合同约定从6225889120313327账号中直接扣划贷款本金和利息。第八条保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。第26条第2款如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。第31条保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第32条保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。第38条连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的视为借款人已发生违约事件。第39条，一旦发生第38条违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用和要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务”。合同还约定了其他事项。各方当事人在合同上签字并加盖印章。2012年08月09日，原告依约向被告尹某某发放了借款，被告（借款人）尹某某向原告出具了个人贷款借款借据，借据载明：“借款人尹某某，借款金额65万元，期限自2012年08月09日至2032年08月09日止，扣款日每月15日，首次扣款日2012年08月15日，扣款账号6225889120313327，贷款执行年利率7.205%，支付方式为贷款人受托支付，兹向你行借到上列贷款，请转入本人在招商银行开立的账号为6225889120313327的账户，并委托你行将该笔贷款转入榆林市怡鑫房地产开发有限公司在某支行营业部开立的912900023510802账户上。借款人签章：尹某某签字捺印”。上述借款发放后，截止2016年8月22日止，被告累计逾期12期，产生逾期本金21316.25元，逾期利息35091.05元、罚息910.79元，复利1693.53元。剩余贷款本金为600713.92元。为此，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：被告尹某某、苏某某系夫妻关系。榆林市房屋产权管理处房产抵押预告登记信息载明：预告登记权利人某支行，预告登记义务人尹某某，房屋座落东沙银沙路西、驼峰路东银沙福苑3幢1单元1002号，预告登记业务种类预购商品房抵押权预告登记，登记时间2012年07月25日。逾期年利率已调整为5.39%。
本院认为，原告某支行与被告尹某某、苏某某、某房地产公司签订的是楼房按揭贷款合同，该合同为格式合同。由于被告不能按期偿还按揭贷款，截止2016年8月22日止，被告已经逾期12期，产生逾期本金21316.25元、逾期利息35091.05元、罚息910.79元，复利1693.53元。剩余贷款本金为600713.92元，同时双方签订合同中约定“借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的视为借款人已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期”。本案原告为提供格式条款一方，该约定加重了对方责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款为无效条款。合同其余条款系双方当事人真实意思表示，合同主体、内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效。本案借款合同约定的借款期限为240个月，即2012年08月09日至2032年08月09日止。故原告诉请被告尹某某、苏某某清偿贷款余额600713.92元及利息的主张，对已到期的债权应予支持，即截止2016年8月22日拖欠的借款本金21316.25元，并产生逾期利息35091.05元，罚息910.79元，以及拖欠的借款本金21316.25元从2016年8月23日起至款付清之日止按照年利率5.39%计算的利息应当清偿；对未到期的债权，原告的请求不予支持，应当在到期后另行主张。原告主张被告支付复息1693.53元请求，无法律依据，依法不予支持。原告主张在被告尹某某、苏某某提供的抵押物价值范围内享有优先受偿的请求，经审查，本案所涉房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，而该房产至今未取得房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立，虽办理了预购商品房抵押权预告登记，但并非物权的抵押，原告该项诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。本案中，原告与被告某房地产公司签订的个人购房借款及担保合同中约定保证方式为连带责任保证，保证期间为自借款合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。原告于2016年7月11日提起诉讼在双方合同约定的保证期间内，故原告主张被告某房地产公司对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求有必要的事实依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、本判决生效后五日内，由被告尹某某、苏某某偿还原告某支行借款中截止2016年8月22日已到期借款本金21316.25元，利息35091.05元，罚息910.79元，共计人民币57318.09元及借款本金人民币21316.25元从2016年8月23日起至款付清之日止按照年利率5.39%计算的利息。被告某地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告某支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10110元，由原告某支行负担10000元，由被告尹某某、苏某某、某地产开发有限公司负担110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张 媛
人民陪审员 常四娃
人民陪审员 刘旺才
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 程熙媛