山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高艳丽，女，1971年8月16日出生，汉族，居民，住章丘市。
委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙丽娜，山东国鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：章丘市民委员会，住所地章丘市。
法定代表人：王文军，村主任。
委托诉讼代理人：仇法升，男，1982年3月28日出生，汉族，章丘诚祥法律服务所法律工作者，住章丘市。
上诉人高艳丽因与被上诉人章丘市民委员会（以下简称岗子村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2016）鲁0181民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高艳丽上诉请求：1、撤销一审判决或查清事实后改判,2、一、二审案件受理费由岗子村委会承担。事实和理由：一、高艳丽认为逾期交纳租赁费的责任不在高艳丽而在于岗子村委会拒收。岗子村委会曾于2015年11月2日向高艳丽下发了一份通知，要求高艳丽于2015年11月15日前交纳2015年至2016年的租赁费，逾期交纳，将解除租赁合同并收回土地。高艳丽在接到上述通知后，即安排同事于本义至村委会找会计郑荣亮交纳2015年至2016年度的部分租赁费，当时郑荣亮拒收，理由是于本义未带足够的租赁费，后在2015年11月15日之前，高艳丽多次给村会计郑荣亮打电话，要求交纳租赁费，但郑荣亮一直拒接电话。高艳丽于2015年11月15日之前，凑齐租赁费找村主任王文军交纳，王文军不收。二、合同中约定先交款后使用，但通过多年的实际履行，是边交款边使用，已改变了“先交款后使用”的合同约定。高艳丽不存在违约行为，一审法院认定高艳丽违约，属于认定事实不清。
岗子村委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，高艳丽的上诉理由不能成立，请求依法驳回高艳丽的上诉请求。
高艳丽向一审法院起诉请求：1、判令岗子村委会继续履行2008年10月1日双方签订的土地使用权租赁协议；2、涉诉费用由岗子村委会承担。
岗子村委会向一审法院提出反诉请求：1、解除2008年10月1日高艳丽与岗子村委会签订的土地使用权租赁协议；2、判令高艳丽向岗子村委会补交2010年至2013年度的租赁费72840元；3、判令高艳丽搬出所租赁的土地并将土地交还岗子村委会；4、高艳丽按每日126元标准赔偿岗子村委会自2015年10月1日至高艳丽实际搬出日的经济损失；5、涉诉费用由高艳丽承担。
一审法院认定事实，2008年10月1日，高艳丽与岗子村委会签订了土地使用权租赁协议一份，约定高艳丽承租岗子村委会土地一处29.8亩，该土地位于岗子村北煤气站东临，东西长南边139.3米、北边153.6米，南北长140米，东至水库、西至煤气站、南至公路、北至道边；租赁期限50年，17.1亩按每年每亩1200元交纳，另外12.8亩按每年每亩2000元交纳；租赁费每年交纳一次，先交款后使用，如有违约协议无效。协议签订后，高艳丽在土地上建设了建筑物若干。2010年因卫星航拍高艳丽所建建筑物为违章建筑，明水街道办事处下发文件要求高艳丽将上述建筑物拆除。
高艳丽已全额向岗子村委会交纳了2008年至2010年的租赁费。2012年7月14日，高艳丽向岗子村委会交纳了2010年至2011年10月的租赁费21720元。2013年11月26日，高艳丽向岗子村委会交纳了2011年10月至2013年10月的租赁费43440元，岗子村委会在该份收据上注明两年租赁费。2015年11月2日，岗子村委会向高艳丽下发了一份通知书，限其于2015年11月15日前交纳2015年至2016年度的租赁费，如逾期交纳，将解除租赁合同并收回土地。
庭审过程中，高艳丽提交了2010年12月31日的协议一份，证实其与岗子村委会经协商将17.1亩土地租赁费变更为600元每亩，将12.8亩土地租赁费变更为每亩900元，并约定如在政策允许或租赁给别人恢复原合同，该标准一直持续到2013年度。该协议上加盖了岗子村委会的公章并有岗子村委会村主任兼书记王维娟的签字。岗子村委会对该协议虽有异议，但未提供相反证据证明，对该协议一审法院予以认定。
高艳丽提供了其于2014年6月10日交纳2013年至2014年租赁费46000元的收款收据一份、2015年7月6日、8月10日、8月14日分三次交纳2014年至2015年租赁费共计46000元的收款收据三份，岗子村委会主张高艳丽未交纳2014年至2015年的租赁费，但高艳丽提供的收款收据均加盖了岗子村委会公章，且经过了岗子村委会提供的证人其会计郑荣亮的认可，一审法院予以认定。
高艳丽提交了2016年2月5日，其与岗子村委会村主任王文军、村书记王维娟、明水街道办事处柳沟管区主任马来强、明水街道办事处柳沟管区书记刘刚、高艳丽朋友于本利等人的录音，该份录音显示岗子村委会认为高艳丽违约导致合同解除准备对外招标，高艳丽认为其并未违约，而是在岗子村委会向其下发催款函后即去交纳租赁费，但岗子村委会不再接受，双方在录音中各执一词未能协商一致。
高艳丽提交了2014年5月23日，高艳丽与明强签订的土地租赁协议一份，证实其已将涉案土地转租给明强使用至今。岗子村委会对该协议不予认可，但未提供相反证据予以证实，结合高艳丽2013年之后交纳租赁费恢复至每年46000元的事实，一审法院对上述转租的事实予以认定。
岗子村委会申请了证人张尊水、郑荣亮出庭作证，两证人陈述高艳丽曾于2015年12月底去岗子村交纳租赁费，岗子村委会告知高艳丽合同已经解除没有收取。
一审法院认为：根据相关法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，高艳丽与岗子村委会在双方2008年10月1日签订的土地使用权租赁协议中约定租赁费每年交纳一次，先交款后使用，双方虽未明确约定每年何时交纳租赁费，但根据合同签订的时间以及往年交纳租赁费的收款收据的记载来看，高艳丽应于每年的10月1日前交纳下一年度的租赁费。高艳丽在2015年10月1日前未交纳2015年至2016年的租赁费，经岗子村委会催要，其在岗子村委会限定的合理期限内仍未交纳，现岗子村委会作为出租人要求解除其与高艳丽签订的租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。高艳丽主张其在收到岗子村委会下发的催收函后即去交纳租赁费，但岗子村委会不收取，未能提供有效证据证实，一审法院不予采信。岗子村委会要求高艳丽补交2010—2013年度的租赁费72840元，但根据高艳丽提供的协议及收款收据，双方在2010年至2013年度变更了租赁费，高艳丽在该期限内并不拖欠租赁费，故岗子村委会该项反诉请求，一审法院不予支持。因涉案土地高艳丽已转租，现涉案土地的实际占有人为次承租人明强，根据相关法律规定，关于租赁物的返还及占有使用费问题，岗子村委会应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除高艳丽与章丘市民委员会于2008年10月1日签订的土地使用权租赁协议。二、驳回高艳丽的诉讼请求。三、驳回章丘市民委员会的其他反诉请求。案件受理费100元，由高艳丽承担。反诉费1621元，由高艳丽承担100元，由章丘市民委员会承担1521元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人高艳丽在二审中提交了其代理人张怀国对现岗子村委会书记王维娟的谈话笔录及王维娟签笔录时的照片一张，笔录中王维娟称，其在2008年时系该村的主任兼书记，2014年12月份，其就不再兼任村主任了，2015年高艳丽第一次交租赁费时，村主任王文军让先等等再交，高艳丽第二次去交租赁费，那天村里正好理财，2015年11月份，高艳丽又去交租赁费，会计郑荣亮说不收了。关于租赁费的交纳时间与数额，因为村里拆违章建筑，高艳丽之夫不幸死亡，村里照顾她，减少了租赁费且可晚些时间交，这一点可以从之前高艳丽交纳的租赁费单据可以证实。被上诉人岗子村委会质证称照片是王维娟本人，但不能确定签字为王维娟本人所签，对谈话笔录的真实性有异议。本院根据谈话笔录中记载的王维娟的电话，拨打了该电话，经核实谈话笔录中的被谈话人确为王维娟本人，谈话笔录系高艳丽的代理人张怀国对其做的笔录，笔录中的内容确系王维娟的陈述，笔录中“王维娟”三字确系其本人所签。本院对上诉人高艳丽提供的王维娟的谈话笔录予以采信。上诉人高艳丽申请证人于本义出庭作证，于本义称曾多次代上诉人高艳丽去岗子村委会交纳租赁费或于本义陪同上诉人高艳丽去岗子村委会交租赁费，2015年10月15日之前,他去岗子村委会交租赁费,会计郑荣亮说商量商量,2015年11月13日去交租赁费,当时的主任、书记、会计均在场，说开会商量商量，不收。被上诉人岗子村委会对证人于本义的证言质证称，于本义系上诉人高艳丽的员工，其所证内容与事实不符，不予认可。上诉人高艳丽质证称，证人于本义的证言属实。证人于本义的陈述与王维娟的陈述相吻合，本院予以采信。
经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行．．．．．．。本案的争议焦点为：上诉人高艳丽是否存在长期拖欠租赁费的违约行为，双方签订的土地使用权租赁协议能否履行。关于租赁费的交纳时间，双方签订的土地使用权租赁协议约定：租赁费及缴纳办法：租赁费每年交纳一次，先交款后使用，如有违约协议无效。该协议并未约定交纳租赁费的具体时间。从上诉人高艳丽提供的被上诉人岗子村委会于2012年7月14日出具的收到2010年至2011年10月的租赁费21720元，2013年11月26日出具的收到2011年10月至2013年10月两年租赁费43440元的收款收据及被上诉人岗子村委会于2010年12月31日与上诉人高艳丽达成的变更高艳丽年租赁费的协议可以证实，上诉人高艳丽已付足2010年度至2013年度的租赁费，被上诉人岗子村委会称上诉人高艳丽仍欠其2010年至2013年的租赁费与事实不符。被上诉人岗子村委会于2015年7月6日、2015年8月10日、2015年8月14日分别给上诉人高艳丽出具的承包费收款收据显示，上诉人高艳丽已交纳了2014年至2015年租赁费46000元。被上诉人岗子村委会于2015年11月2日向上诉人高艳丽发放了催促其交纳租赁费的通知书，限上诉人高艳丽于2015年11月15日前交纳租赁费，逾期交纳，被上诉人岗子村委会将解除双方签订的土地使用权租赁协议。上诉人高艳丽认可已收到催交承包费的通知，称其收到该通知后，立即去被上诉人岗子村委会交纳租赁费，被上诉人岗子村委会一直拒收。对此，上诉人高艳丽提供了对现岗子村委会书记王维娟的谈话笔录，现岗子村委会书记王维娟证实了上诉人高艳丽曾于2015年11月份多次去岗子村委会交纳租赁费，岗子村委会予以拒收的事实。证人于本义出庭作证称其多次去岗子村委会交纳租赁费，村委会予以拒收的事实。综上所述，上诉人高艳丽并不存在逾期交纳租金的违约行为，被上诉人岗子村委会以此为由要求解除双方签订的土地使用权租赁协议不符合上述法律规定，本院不予支持。双方签订的土地使用权租赁协议应继续履行。一审判决解除双方签订的土地使用权租赁协议不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销章丘市人民法院（2016）鲁0181民初880号民事判决。
二、上诉人高艳丽与被上诉人章丘市民委员会于2008年10月1日签订的土地使用权租赁协议继续履行。
三、驳回被上诉人章丘市民委员会的反诉请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人章丘市民委员会负担。反诉费1621元，由被上诉人章丘市民委员会负担。二审案件受理费100元，由被上诉人章丘市民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 潘 峰
代理审判员 宋文华
二〇一七年三月十三日
书 记 员 杨 燕