江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终173号
上诉人（原审原告）陆海霞。
委托代理人王剑彬，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）远洋地产镇江有限公司，住所地镇江市润州区谷阳路6号。
法定代表人崔月明，该公司董事长。
委托代理人潘建国，江苏江成律师事务所律师。
上诉人陆海霞因与被上诉人远洋地产镇江有限公司（以下简称远洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：远洋公司是镇江市官塘桥路远洋香奈城二期房屋的开发商。远洋公司为销售该期房屋制作的宣传广告册载明：“……将以延续的精神和升级的产品让更多人的幸福在此靠岸……让房子变低是为了让品质变高……远洋地产坚持将洋房作为二期的主体产品来规划，是从客户需求出发……全面升级社区打造更高品质的生活……二期将继往开来，更加出彩。”相关广告册还载明：“……从幼儿园到小学，孩子出了家门就进校门，远洋香奈河畔为业主营造一站式教育，特别引入国际双语幼儿园及润州实验小学。其中，幼儿园就规划在二期左岸。”同时，远洋公司的网站及镇江房产网等网站和远洋公司的户外宣传广告上也出现“二期在建筑、景观、产品户型、配套、物业服务等方面全面升级”“配有国际双语幼儿园、润州实验小学优质教育资源”等与上述宣传极其相似内容的宣传。
2013年7月31日，陆海霞与远洋公司签订一份商品房买卖合同约定：陆海霞购买远洋香奈城二期11幢1层101室，建筑面积为123.53平方米，房屋每平方单价为9178.34元，总价款为1133800元，于2015年5月31日前在远洋公司取得《配套设施建设方案履行确认证明》后交付。该合同补充条款第十二条中，远洋公司用黑体字标注：“出卖人对公共配套、商业、会所的具体业态、开业时间等仅做概括介绍，对此并不保证”；该合同补充条款第二十五条特别事项说明中，远洋公司对11幢房屋的配电房设置进行了提示，并用黑体标注其属不利因素；该合同补充条款第二十八条中，远洋公司对其免责条款及限制责任条款，也用黑体进行了标示。双方签订的合同房屋附图中显示负一楼无入户门。合同签订后，陆海霞支付了部分房屋价款。至2015年9月1日，陆海霞未接受涉案房屋。
远洋地产三期原拟规划有小学，但未正式命名，亦未正式形成规划。后镇江市规划局取消了远洋地产三期的拟规划小学，规划将远洋地产三期东侧的预留初中建成合并为九年一贯制学校。润州区教育局、建设单位镇江市交通投资建设发展公司、远洋公司协商初步确定，将上述学校命名为“镇江实验学校远洋分校”，师资由润州区教育局和镇江实验学校等统筹安排。2015年4月17日，远洋公司因其广告中包含“五分钟直抵大市口”的内容和宣传学校未注明尚处规划中等事项，被镇江市工商行政管理局认定为违法广告，并被责令改正和处以罚款。
镇江市并无以“润州实验小学”冠名的学校，只有以“润州区实验小学”和“镇江实验学校”冠名的学校。在上述两所学校中，只有九年一贯制的镇江实验学校在本市有一定的知名度。
2015年4月23日，陆海霞向原审法院起诉称，远洋香奈城三期并无润州实验小学，且二期房屋在窗户材质、电梯品牌、外墙漆等多方面均低于一期房屋，负一楼无入户门，其房屋旁配电房的尺寸也过大，对此远洋公司均未告知。现请求法院判令：1、远洋公司赔偿因未能建设润州实验小学等虚假宣传及房屋品质下降而造成的损失100000元；2、远洋公司赔偿因未告知配电房的尺寸而造成的损失80000元；3、远洋公司赔偿负一楼无入户门而造成的损失20000元。
远洋公司辩称：1、该司从未以“学区房”为卖点销售房屋，且在学校规划调整后也及时通知了购房者，不存在欺诈和夸大宣传的情形。该司宣传“引入润州实验小学”系指新建一所学校，并非名校，且学校的规划建设和命名不是其能决定，故有关学校的宣传对双方合同的订立和房屋价格没有重大影响，并不构成要约。即使构成要约，也系因规划调整未能建设，应属不可抗力。2、该司宣传的“全面升级项目”系抽象、笼统的概念性宣传，亦不构成要约。3、合同补充条款第十二条明确约定，该司对销售房屋公共配套等所作的介绍不予保证。4、陆海霞并无实际损失。5、该司已在合同中就配电房的设置履行了告知义务，双方签订的合同附图中负一楼也无入户门，该司不存在隐瞒或虚假宣传的情形。综上，请求驳回陆海霞的诉讼请求。
原审法院认为：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，远洋公司作出的“润州实验小学”的广告宣传并不构成要约。首先，本市并无以“润州实验小学”冠名的学校，与“润州实验小学”名称相仿的“润州区实验小学”在本市也不具有很高知名度，对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响。其次，陆海霞认为“润州实验小学”就是“镇江实验学校”，但两者名称相差甚远，且远洋公司也没有以“学区房”名义销售该房屋。此外，远洋公司也在合同中提示其对公共配套设施仅作了概况介绍，并不保证，并已尽明确说明和提醒义务。对陆海霞要求远洋公司承担未能建设润州实验小学之违约责任的诉讼请求，不予支持。
远洋公司作出的二期系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传并不构成要约。远洋公司宣传的“升级力作”“全面升级”等概念并不具体明确，更未明确二期房屋的建材材质及其品牌名称，明显不符合要约的法律特性，不应作为合同的内容。至于远洋公司宣传的“五分钟直抵大市口”等内容，虽系非法广告，但上述宣传对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响，并不构成要约。故对陆海霞要求远洋公司赔偿房屋品质下降及与广告不符而造成的损失之诉请，亦不支持。
至于陆海霞主张远洋公司赔偿未告知配电房尺寸而造成的损失之诉请。远洋公司虽未告知配电房的尺寸，但在合同中就配电房的设置已作明确提示，并特别说明属不利因素。因远洋公司已履行告知义务，故对陆海霞的该项诉请，不予支持。至于陆海霞认为负一楼无入户门，要求远洋公司赔偿损失之诉请。房屋交付应以双方合同之约定为准。合同中附图显示负一楼无入户门，陆海霞也无其他证据证实远洋公司对其承诺或确认过负一楼有入户门，故不能认定远洋公司违约。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回陆海霞对远洋地产镇江有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由陆海霞负担。
陆海霞不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、远洋公司的建筑规划方案设计图标明了学校的建筑面积和用地红线，该司的销售大厅沙盘上也注明了学校的模型。远洋公司宣传的润州实验小学即为润州区实验小学。润州区实验小学在本市具有相当高的知名度，对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。故远洋公司关于润州实验小学的宣传应当视为要约。至于远洋公司在购房合同附件中载明的“对公共配套设施仅做概况介绍并不保证”等条款，均是对上诉人不利的格式条款，应认定无效。2、远洋公司作出的二期系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传，依法也应当视为要约。远洋地产二期房屋并没有升级，例如二期宣传用真石漆，但实际使用普通涂料，均构成违约。3、远洋公司的销售大厅沙盘上对其他配电房均予以标注，但对11栋与18栋之间的配电房未标注，亦未告知其11栋与18栋之间设有配电房及配电房的尺寸。其所购房屋为复式，但房屋一楼无进户门，需从二楼进户门进入再下一楼，不符合日常生活习惯。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求。
被上诉人远洋公司辩称：1、该司在广告宣传资料中宣称“引入润州实验小学”和“将以浑然和醇熟的笔触全面升级项目续航法兰西”的内容，对涉案房屋买卖合同的订立及价格的确定均没有影响。上诉人所称的润州区实验小学并非名校。除此之外，合同中用黑体字特别注明出售人对公共配套、商业、会所的具体业态、开业时间等仅做概括介绍，对此并不保证。故关于此部分的宣传内容并非要约，不能成为合同的一部分。2、关于二期房屋的品质也是概念上的宣传，并不存在品质下降的问题，合同上亦明确说明外墙是涂料。3、关于配电房的问题，在合同特别说明第四点上作为不利因素进行了告知。上诉人所购房屋并非复合式，负一楼是半地下室，在合同附图中清楚显示负一楼无进户门。综上理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。本案二审审理过程中，上诉人提供如下证据：
1、远洋香奈城二期预售方案复印件一份。用以证明：远洋公司应对网上预销售的楼盘信息和本预售方案的真实性、合法性负责。远洋公司认为该证据系复印件，对其真实性不予认可。
2、远洋公司的网页宣传复印件一份。用以证明：远洋香奈城二期要建成的小学是润州区实验小学。远洋公司对该证据的真实性有异议，认为不能证明系其公司所作的宣传。
3、远洋香奈城的总平面图一份。用以证明：学校用地红线及建筑面积。远洋公司对该证据的真实性有异议。
4、远洋公司的宣传图片一份。用以证明：远洋公司宣传远洋香奈城有学校。远洋公司认为宣传学校的图片并不构成要约。
5、远洋公司的宣传网页复印件一份。用以证明：远洋公司明确远洋香奈城二期的墙面是真石漆立面，同时二期在建筑、景观、产品户型、配套、物业服务等方面全面升级。远洋公司认为不能确定系远洋公司关于二期品质的宣传。
6、镇江市房产登记管理中心的公告复印件一份。用以证明：远洋香奈城二期房价在学校规划调整后下降到每平方米4538.17元。远洋公司认为房屋价格变化系由于国家房地产市场价格波动引起，与涉案学校规划调整无关。
7、远洋香奈城沙盘图复印件一份。用以证明：11幢和18幢之间没有配电房，沙盘上标注的是绿化。远洋公司认为因该证据系复印件，对其真实性不予确认；且合同已对配电房的设置进行了风险提示。
8、实物图复印件一份。用以证明：11幢和18幢之间设有大型配电房。远洋公司对该照片的真实性无异议，但认为配电房的设置符合合同约定。
9、规划设计图一份。用以证明：11幢和18幢之间的配电房在2013年7月24日即已设计，远洋公司在与上诉人签订房屋买卖合同时，未告知该事实。远洋公司认为该图纸系复印件，对其真实性不作确认；且该图系施工图，该司在双方签订的合同中，已就配电房的设置作了风险提示。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。按照上述司法解释的规定，上诉人以远洋公司关于“润州实验小学”等广告宣传不符合约定为由，要求远洋公司承担违约责任，必须具备两个要件：其一，关于“润州实验小学”的宣传属于远洋公司开发规划范围内，且具体确定；其二，上述宣传对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。具体分析如下：
首先，“引入润州实验小学”系远洋公司对涉案商品房环境性质量的陈述。事实上，本市并无以“润州实验小学”命名的学校。远洋公司在其宣传资料中亦未对“润州实验小学”的校舍、办学规模、师资、学生培养模式等做进一步的描述。即远洋公司所宣传的“润州实验小学”仅仅是一种愿景。其次，即使如上诉人所称，“润州实验小学”即为“润州区实验小学”，但影响商品房价格的因素众多，上诉人并未举证证实“润州区实验小学”的设立对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响。故“引入润州实验小学”系远洋公司所作的广告宣传，为要约邀请，不能视为要约。上诉人以远洋公司未“引入润州实验小学”为由，要求远洋公司承担违约责任，依法不予支持。
关于远洋公司作出的二期房屋系全面升级产品等房屋质量和环境的广告宣传问题。远洋公司宣传的“升级力作”“全面升级”等，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，应属于正常的商业推介，不构成以广告方式作出许诺，远洋公司无需承担民事责任。关于上诉人称远洋公司宣传外墙使用真石漆，实际使用涂料等问题。上诉人与远洋公司签订的合同附件三：装饰、设备标准中，明确标注外墙为涂料。而且，双方在合同补充协议第十一条（关于装饰设备标准）明确约定，出卖人之前与该商品房或该商品房所在项目相关的广告、宣传等，与商品房买卖合同及其补充协议不一致的地方，以商品房买卖合同及其补充协议为准。故远洋公司外墙使用涂料并不违反合同约定。
关于配电房问题。在双方签订的《附件四：合同补充协议》第二十五条中明确说明，11#楼与18#楼之间有一处配电房，距11#楼北侧外墙约6米，距18#楼南侧外墙约12米。远洋公司在合同中还作出提示，该因素可能会对本合同项下商品房造成一定不利影响，出卖人在定价时已考虑该因素。因远洋公司已履行告知义务，故对上诉人要求远洋公司赔偿未告知配电房而造成的损失之诉请，不予支持。关于上诉人称所购房屋负一楼无入户门之问题。在双方签订的合同附图中，清楚显示一层为半地下室，无进户门。故涉案房屋负一楼无进户门，不违反合同约定。对上诉人要求远洋公司赔偿负一楼无入户门之损失，亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人陆海霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年四月十一日
书 记 员 武云子