辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）辽民一终字第168号
上诉人（原审原告）：陈连竹。
委托代理人：祝君萍。
委托代理人：刘政伟，辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连海川建设集团有限公司。
法定代表人：邹德海，该公司董事长。
委托代理人：杜美业，北京市肯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连寰宇房地产开发有限公司。
法定代表人：甘露，该公司董事长。
委托代理人：周胜，辽宁志方联合律师事务所律师。
委托代理人：辛学凯，辽宁宏都律师事务所律师。
上诉人陈连竹为与被上诉人大连海川建设集团有限公司（以下简称海川公司）、大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2012）大民二初字第112号民事判决，于2013年6月18日向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月16日公开开庭审理本案。上诉人陈连竹及委托代理人祝君萍、刘政伟，被上诉人海川公司的委托代理人杜美业，被上诉人寰宇公司的委托代理人周胜、辛学凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈连竹一审诉称：2003年5月5日，海川公司、寰宇公司签订了《建筑施工协议》约定寰宇公司以3号楼公建（每平方米4,300.00元）抵顶海川公司的工程款，房屋的产权证由寰宇公司负责办理。基于上述合同约定，2004年2月22日，陈连竹与海川公司签订《房屋销售合同》，约定陈连竹购买寰宇公司抵给海川公司的位于大连市沙河口区西南路大连铁道学院大学生公寓3号楼南端地上一层、二层约600平方米的公建一处，单价为每平方米5,000.00元，总价款300万元，合同签订之日起三日内交付首付款150万元，余款通过银行按揭的方式，在2004年9月1日房屋交付使用前支付。合同签订当日，陈连竹即交付首付款150万元，后因海川公司、寰宇公司间纠纷，寰宇公司迟迟不与陈连竹签订正式的商品房销售合同，致使陈连竹无法办理贷款。现寰宇公司已将案涉房屋出售给第三人，致使陈连竹无法取得案涉房屋。退款及赔偿事宜陈连竹多次与海川公司、寰宇公司协商未果，故诉至法院，请求：1、解除陈连竹与海川公司间签订的《房屋销售合同》；2、判令海川公司返还陈连竹购房款人民币150万元及利息（2004年2月22日起至最终给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令海川公司与寰宇公司连带赔偿陈连竹的房屋增值损失886.98万元。
海川公司辩称：同意陈连竹解除合同及返还购房款150万元本金的诉讼请求，不同意陈连竹主张的利息损失及房屋增值损失。理由是：1、海川公司与陈连竹签订的《房屋销售合同》中明确约定房屋的销售许可证、按揭贷款、产权办理等手续均由寰宇公司负责办理，海川公司只是负有协助的义务，陈连竹在签订合同时对抵债的事实就是明知并认可的，合同签订以后陈连竹只交了一半房款150万元，乙方余款至今也没有通过银行按揭交给海川公司，按照合同约定陈连竹应该交付全款，海川公司才能把案涉房屋交给陈连竹，据此海川公司并未违约，而是本案陈连竹没有按照约定交付房款，其就没有权利取得房屋的所有权及钥匙。2、海川公司与寰宇公司于2003年5月5日签订的《建筑施工协议》是合法有效的，寰宇公司已将案涉3号公寓的公建部分抵顶给海川公司，海川公司有权出售案涉房屋，案涉房屋后来被寰宇公司出售给其他人，对此海川公司亦无任何过错。3、陈连竹于2004年买的房子，按照现市场价值进行评估，向海川公司主张增值损失没有充分的法律依据和合同依据。即使海川公司是有责任的情况下，也应当受合同法第一百一十三条和第一百一十九条可预见规则的限制，陈连竹应当避免损失的扩大，及早主张权利，而不是等到10年以后，也不应该就扩大的损失主张违约金。
寰宇公司辩称：寰宇公司与海川公司于2003年5月5日签订的《建筑施工协议》在履行过程中已经发生了变更，3号楼的公建没有实际抵顶给海川公司，双方就建筑施工合同纠纷已生效的判决中也没有将3号楼公建抵顶工程款，并且案涉房屋销售许可证在2004年9月2日才下发，而本案陈连竹与海川公司签订的房屋买卖合同是在2004年2月22日，寰宇公司在没有房屋销售许可证的情况下是不可能允许海川公司与陈连竹签订卖房合同，如果要签订售房合同，只能是买房人与寰宇公司来签订合同，而不是施工单位来签订合同。陈连竹所提供的房屋销售合同发生在陈连竹与海川公司之间，寰宇公司与本案陈连竹没有合同上的权利义务关系，陈连竹所主张的返款责任、违约责任均与寰宇公司无关，因此应当驳回陈连竹对寰宇公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2003年5月5日，海川公司与寰宇公司签订《建筑施工协议》，该协议约定寰宇公司将其开发的大连铁道学院大学生公寓工程发包给海川公司施工，付款方式为：2#、3#、4#楼的施工工程款，寰宇公司用1#楼45%建筑面积和3#楼公建部分抵顶（公建按每平方米4,300.00元，住宅按2,500.00元每平方米抵顶）。寰宇公司必须保证所抵顶房屋商品房销售手续合法。
2004年2月22日，陈连竹与海川公司签订《房屋销售合同》，约定陈连竹购买寰宇公司抵给海川公司的位于大连市沙河口区西南路大连铁道学院大学生公寓3号楼南端地上一层、二层约600平方米的公建一处，单价为每平方米5,000.00元，总价款300万元，合同签订之日起三日内交付首付款150万元，余款通过银行按揭的方式，在2004年9月1日房屋交付使用前支付。公建房屋销售依据，寰宇公司将其开发的大连铁道学院大学生公寓发包给海川公司施工，按照寰宇公司与海川公司2003年5月5日签订的建筑施工合同规定，海川公司投资施工，寰宇公司将该项目1#楼及3#楼公建抵顶工程款，并同意海川公司对外销售，房屋的销售许可证、银行按揭、产权办理等手续均由寰宇公司负责办理。合同签订当日，陈连竹即向海川公司交付首付款150万元。后因海川公司与寰宇公司间建设工程施工合同产生纠纷，寰宇公司没有与陈连竹签订正式的商品房销售合同，致使陈连竹无法办理按揭贷款。寰宇公司于2004年9月2日取得案涉房屋在内的开发项目的商品房预售许可证，于2005年7月将案涉房屋出售给案外人。
诉讼中，陈连竹申请对案涉房屋现价值进行鉴定，大连恒源房地产土地评估有限公司接受法院委托，作出恒源估字C120805号估价报告，确定案涉房屋在估价时点2012年8月16日的市场价格为1186.98万元人民币，单价为19,783.00元/平方米。
另查，海川公司诉寰宇公司建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院已作出（2009）辽民一终字第231号终审民事判决，现已进入执行程序。该判决认定“关于3#楼公建部分虽然双方协议中约定抵顶海川公司的工程款，但由于寰宇公司已将该部分公建出售，海川公司也出售一部分。该部分的处理涉及案外人的利益，本案不予处理”。该判决及最高人民法院（2010）民申字第1754号民事裁定书中均确认了海川公司、寰宇公司于2003年5月5日所签订的《建筑施工合同》为有效。
一审法院认为，海川公司与寰宇公司于2003年5月5日签订的《建筑施工协议》已经生效判决认定为合法有效，该协议约定寰宇公司用1#楼45%建筑面积和3#楼公建抵顶海川公司2-4#楼的工程款，海川公司依据该协议与1#楼168户业主签订了购房合同，处分了1#楼房屋，该行为已经最高人民法院（2010）民申字第1754号民事裁定书确认为具有合同依据的有效民事行为。根据生效法律文书所确认的事实及寰宇公司、海川公司对上述协议的具体履行情况看，可以认定为海川公司有权销售寰宇公司抵顶的房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，寰宇公司以上述协议在履行过程中已经变更及海川公司未经其同意无权销售抵债房屋的抗辩主张无事实依据，一审法院不予采纳，可以确认为海川公司基于上述协议将寰宇公司抵顶的房屋销售给陈连竹并与陈连竹签订的《房屋销售合同》应为有效。寰宇公司提出双方在签订合同时寰宇公司尚未取得商品房预售许可证，该《房屋销售合同》无效一节，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”寰宇公司于2004年9月2日取得了商品房预售许可证，故寰宇公司该抗辩意见与上述司法解释规定相悖，一审法院不予采纳。
陈连竹与海川公司间签订的《房屋销售合同》合法有效，双方均应依约履行，但因寰宇公司不履行《建筑施工协议》所约定的以3#楼公建抵顶海川公司工程款的义务，将案涉房屋出售他人，导致陈连竹与海川公司间《房屋销售合同》无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以要求解除合同，故陈连竹要求与海川公司解除合同的诉讼请求一审法院应予支持。《房屋销售合同》约定，海川公司应于2004年9月1日前协助陈连竹与寰宇公司签订正式的商品房买卖合同，诉讼中海川公司明确表示此时寰宇公司已经拒绝与陈连竹签订正式商品房买卖合同，并知晓寰宇公司将案涉房屋出售他人的事实，则其自此就应当知道与陈连竹间的合同无法继续履行，应当及时将收取陈连竹的150万元购房款退还给陈连竹，其占用至今未予退还，应当承担自占用时起相应的利息损失，故陈连竹要求海川公司退还购房款150万元并按照人们银行同期贷款利率标准计算利息损失，符合法律规定，一审法院应予支持。海川公司提出其同意将房款退还给陈连竹，陈连竹不同意，没有证据证明，该抗辩意见本院不予支持。海川公司提出是陈连竹未按合同约定交付剩余房款构成违约，其不应当承担违约责任的抗辩意见，因双方合同约定剩余房款的给付方式是按揭贷款，只有寰宇公司与陈连竹签订正式的商品房买卖合同才能办理按揭贷款，是因寰宇公司不履行以房抵顶工程款协议，致使陈连竹无法办理按揭贷款，因而不能交付剩余房款的责任也不在陈连竹，海川公司该抗辩意见，缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。
关于寰宇公司是否应就陈连竹与海川公司间的合同无法继续履行承担民事责任的问题。一审法院认为，虽然寰宇公司不履行《建筑施工协议》所约定的以3#楼公建抵顶海川公司工程款的义务，是导致陈连竹与海川公司间《房屋销售合同》无法继续履行的根本原因，但陈连竹未能提供其与海川公司间签订《房屋销售合同》时寰宇公司知情的相关证据，从合同相对性的角度讲，陈连竹与寰宇公司无直接的法律关系，寰宇公司承担的是与海川公司工程施工合同履行过程中应当承担的民事责任，海川公司应当就房屋销售合同无法履行承担相应责任，陈连竹要求寰宇公司与海川公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于陈连竹主张的案涉房屋升值利益损失的问题，一审法院认为，根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额度应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，陈连竹与海川公司在签订房屋销售合同时，均对案涉房屋的来源和归属知情，应当预见到将来可能产生因寰宇公司不履行施工协议的约定，而导致房屋无法交付的后果，并且，在得知案涉房屋无法交付时就应当采取积极的措施避免损失的扩大，因此，陈连竹主张可得利益损失一审法院不予支持。据此判决：一、解除陈连竹与海川公司于2004年2月22日签订的《房屋销售合同》；二、海川公司于本判决生效之日起十日内返还陈连竹房款150万元人民币并承担该款项的利息损失（利息自2004年2月22日始至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回陈连竹其他诉讼请求。案件受理费88,734.00元，诉讼保全费5,000.00元，评估费110,000.00元，共计203,734.00元，由陈连竹负担96,527.00元，海川公司负担107,207.00元。
陈连竹上诉称：原审判决认定事实错误。一、原审判决关于“陈连竹应当预见到将来可能产生因寰宇公司不履行施工协议的约定，而导致房屋无法交付的后果，并且，在得知案涉房屋无法交付时就应当采取积极的措施避免损失的扩大”的认定是错误的。原审判决认定海川公司、寰宇公司之间签订的《建筑施工合同》、陈连竹与海川公司签订的《房屋销售合同》有效。案涉房屋被出售的信息没有交易登记备案记录，陈连竹当然无法知晓自己已经无法取得案涉房屋。且在陈连竹与海川公司交涉过程中，寰宇公司与海川公司之间的争议已诉至法院，因此案涉房屋应当如何处理必须等待法院的判决，因此不存在陈连竹没有采取积极措施避免损失扩大的事实。二、原审判决关于“陈连竹未能提供其与海川公司间签订《房屋销售合同》时寰宇公司知情的相关证据，其要求寰宇公司与海川公司承担连带责任，无事实和法律依据”的认定错误。三、因海川公司、寰宇公司的共同过错导致陈连竹无法取得所购买的房屋，对此造成了损失。原审判决未认定海川公司、寰宇公司承担连带责任是错误的。请求二审法院撤销原审判决，依法改判海川公司、寰宇公司连带赔偿陈连竹房屋增值的损失886.98万元，承担全部诉讼费用。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
另查明：海川公司诉寰宇公司建设工程施工合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2010年10月25日作出终审判决。
本院认为：海川公司与寰宇公司于2003年5月5日签订的《建筑施工协议》已经生效判决认定为合法有效，该协议约定寰宇公司用1#楼45%建筑面积和3#楼公建抵顶海川公司2-4#楼的工程款，海川公司基于上述协议将寰宇公司抵顶的房屋销售给陈连竹并与陈连竹签订了《房屋销售合同》，一审认定该合同有效是正确的。
本案争议的焦点问题为海川公司与寰宇公司应否连带赔偿陈连竹因房屋升值利益损失的问题。虽然本案中导致《房屋销售合同》无法继续履行是由于寰宇公司将涉案房屋出售他人，但寰宇公司该行为是违背了其与海川公司之间《建筑施工协议》的约定。寰宇公司与陈连竹并无合同关系，陈连竹与海川公司之间的《房屋销售合同》，寰宇公司并不知情，因此该合同对寰宇公司没有约束力。因此陈连竹要求寰宇公司与海川公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院未予支持是正确的。
关于陈连竹主张的案涉房屋升值利益损失问题。陈连竹作为房屋买受人，在与海川公司签订房屋买卖合同时，对案涉房屋的来源和归属知情，但对该房屋交付风险认知不够，未尽到足够的谨慎注意义务，且陈连竹对该房屋未实际占有或已更名过户、备案到自己名下。因此，一审法院对陈连竹主张房屋升值利益损失的主张不予支持并无不妥。
基于合同无法履行的事实，海川公司与陈连竹在原审中达成合同解除的合意，故双方的合同关系予以解除。海川公司在知晓寰宇公司已经将案涉房屋出售他人、其与陈连竹之间《房屋销售合同》无法履行时未及时通知陈连竹并退还陈连竹已付购房款150万元，一审认定海川公司应当承担自占用陈连竹购房款时起相应的利息损失也是正确的。
综上，陈连竹的上诉理由证据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费73,889.00元，由陈连竹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘志斌
审 判 员 王 隽
代理审判员 赵碧涛
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 刘 禹