江苏省苏州市吴江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0509执异77号
案外人：中国农业银行股份有限公司吴江分行。
负责人：陈刚，行长。
委托代理人：俞美娟。
委托代理人：姜国光。
申请执行人：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区。
负责人：钱剑良，行长。
被执行人：吴江四通进出口有限公司。
法定代表人：俞建中，执行董事。
被执行人：吴江市四通纺织有限公司。
法定代表人：俞建中，执行董事。
被执行人：吴江市南新喷织有限公司。
法定代表人：胡学明，执行董事。
被执行人：吴江市联泰纺织有限公司。
法定代表人：洪翠菊，执行董事。
被执行人：俞建中。
被执行人：张红梅。
被执行人：苏州鼎盛担保投资有限公司。
法定代表人：莫林根，执行董事。
在本院执行中国银行股份有限公司吴江分行与吴江四通进出口有限公司、吴江市四通纺织有限公司、吴江市南新喷织有限公司、吴江市联泰纺织有限公司、俞建中、张红梅、苏州鼎盛担保投资有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人中国农业银行股份有限公司吴江分行于2016年7月28日对被执行人吴江市联泰纺织有限公司位于松陵镇八坼直港村X组、X组的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人中国农业银行股份有限公司吴江分行称，被执行人吴江市联泰纺织有限公司曾向其借款，尚欠本金2218万元，被执行人吴江市联泰纺织有限公司将名下所有的房产及土地作抵押，权利价值合计1928万元。被执行人在提供抵押时，承诺上述房产不存在租赁。按照相关规定，抵押权设立之后，对外租赁应经过抵押权人同意，租赁不应当影响抵押权的实现，现该抵押物经三次司法拍卖无法成交，其价值已明显低于抵押权价值，损害了抵押权人的利益，因此请求法院中止拍卖程序，审核租赁的效力。
本院查明，2015年7月1日，本院对中国银行股份有限公司吴江分行与吴江四通进出口有限公司、吴江市四通纺织有限公司、吴江市南新喷织有限公司、吴江市联泰纺织有限公司、俞建中、张红梅、苏州鼎盛担保投资有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）吴江商初字第0670号民事判决书，判决：一、吴江四通进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司吴江分行垫款本金3597299.99元并偿付相应罚息（截至2015年3月30日罚息为225351.79元；自2015年4月1日起至2015年5月28日止的罚息，以本金3996999.99元为基数按每日万分之五计算；自2015年5月29日起至本判决确定给付之日止的罚息，以本金3597299.99元为基数按每日万分之五计算；并对罚息按罚息利率计收复利）。二、吴江四通进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司吴江分行借款本金180万元并偿付相应欠息（自2014年9月21日起至2015年4月3日止的利息，以本金200万元为基数按年利率7.8%计算；自2015年4月4日起至2015年5月28日止的罚息，以本金200元为基数按年利率10.92%计算；自2015年5月29日起至本判决确定给付之日止的罚息，以本金180万元为基数按年利率10.92%计算；并对欠息按罚息利率计收复利）。三、吴江四通进出口有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿中国银行股份有限公司吴江分行的律师费损失130189元。四、吴江市四通纺织有限公司、吴江市南新喷织有限公司、吴江市联泰纺织有限公司、俞建中、张红梅、苏州鼎盛担保投资有限公司对吴江四通进出口有限公司的上述债务承担连带清偿责任。2015年9月8日，申请执行人中国银行股份有限公司吴江分行向本院提出强制执行申请，本院于同日立案执行。
另查明，案外人中国农业银行股份有限公司吴江分行与吴江市联泰纺织有限公司、洪祖文、洪翠菊、洪祖克金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月21日作出(2016)苏0509民初5744号民事判决书，判决：一、吴江市联泰纺织有限公司应归还中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金400万元、利息88229.17元、复利729.6元（截至2016年3月21日）及自2016年3月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以尚未清偿的借款本金为基数，自借款到期之次日起按合同约定借款利率上浮50%计算；复利以尚未清偿的正常利息为基数，自逾期之日起按合同约定利率计算）。以上各项合计于本判决生效后十日内履行。二、吴江市联泰纺织有限公司应归还中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金419万元、利息88019.11元、复利693.2元（截至2016年3月21日）及自2016年3月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以尚未清偿的借款本金为基数，自借款到期之次日起按合同约定借款利率上浮50%计算；复利以尚未清偿的正常利息为基数，自逾期之日起按合同约定利率计算）。以上各项合计于本判决生效后十日内履行。三、吴江市联泰纺织有限公司应归还中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金241万元、利息50626.74元、复利398.72元（截至2016年3月21日）及自2016年3月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以尚未清偿的借款本金为基数，自借款到期之次日起按合同约定借款利率上浮50%计算；复利以尚未清偿的正常利息为基数，自逾期之日起按合同约定利率计算）。以上各项合计于本判决生效后十日内履行。四、吴江市联泰纺织有限公司应归还中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金215万元、利息41551.74元、复利301.07元（截至2016年3月21日）及自2016年3月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（其中，罚息以尚未清偿的借款本金为基数，自借款到期之次日起按合同约定借款利率上浮50%计算；复利以尚未清偿的正常利息为基数，自逾期之日起按合同约定利率计算）。以上各项合计于本判决生效后十日内履行。五、吴江市联泰纺织有限公司应于本判决生效后十日内赔偿中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失130205元。六、如吴江市联泰纺织有限公司未在判决确定给付期限内履行上述第一、五项义务及其应承担的诉讼费用，则以吴江市联泰纺织有限公司所抵押的位于苏州市吴江区松陵镇八坼直港村X组、X组的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第X**号、苏房他证吴江字第X**号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内按优先清偿。不足部分，由吴江市联泰纺织有限公司继续履行。七、如吴江市联泰纺织有限公司未在判决确定给付期限内履行上述第二、三、五项义务及其应承担的诉讼费用，则以吴江市联泰纺织有限公司所抵押的位于苏州市吴江区松陵镇八坼直港村X组、X组的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第001708**号、苏房他证吴江字第X**号），以及位于苏州市松陵镇八坼直港村X组、X组的房产和土地使用权（他项权证号：苏房他证吴江字第X**号、吴押他项（2014）第XXX号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内按优先清偿。不足部分，由吴江市联泰纺织有限公司继续履行。八、如吴江市联泰纺织有限公司未在判决确定给付期限内履行上述第四、五项义务及其应承担的诉讼费用，则以吴江市联泰纺织有限公司所抵押的位于苏州市吴江区松陵镇八坼直港村X组、X组的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第X**号、苏房他证吴江字第X**号），以及位于苏州市松陵镇八坼直港村X组、X组的房产和土地使用权（他项权证号：苏房他证吴江字第X**号、吴押他项（2014）第XXX号、苏房他证吴江字第X**号、吴押他项（2014）第XXX号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内按优先清偿。不足部分，由被告吴江市联泰纺织有限公司继续履行。九、洪祖克对吴江市联泰纺织有限公司的上述第一至五项债务及其应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。十、驳回中国农业银行股份有限公司吴江分行的其他诉讼请求。
以上事实，由生效法律文书、执行异议申请书等证据材料予以证实。
本院认为，抵押是以物的交换价值担保债权的实现，不需移转物的占有，抵押人仍有权对抵押物行使使用、收益的权能，租赁是对物使用的一种重要方式。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。由此可见，有效成立的抵押权总能在条件成就时得以实现，也即租赁关系存在并不能从根本上妨碍抵押权的实现，抵押人将已抵押的房产再行出租的，并不需要获得抵押权人的同意。但租赁关系的存在，确实有可能影响抵押物价值的实现。在本案中，抵押物经三次拍卖均未成交，第三次拍卖的起拍价已明显低于设定的抵押金额，其中的原因之一就是抵押物上存在租赁权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款明确，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。综上，本院对案外人提出的异议予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对被执行人吴江市联泰纺织有限公司位于松陵镇八坼直港村X组、X组的房地产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 庾向荣
审 判 员 沈国荣
人民陪审员 吴恩泽
二〇一六年八月十一日
书 记 员 吴玉娇