广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梧民三终字第37号
上诉人（一审被告）陈雪。
委托代理人卢秀兰，藤县东城法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）黄家恒。
委托代理人朱方耀，广西飞中律师事务所律师。
上诉人陈雪因房屋租赁合同纠纷一案，不服藤县人民法院（2013）藤民初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈雪的委托代理人卢秀兰、被上诉人黄家恒的委托代理人朱方耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原、被告双方于2012年6月20日签订《租铺合同书》，由被告租赁原告在藤县新庆镇新庆街的房屋二楼经营“风云网吧”。合同约定租赁期限从2012年6月20日起至2015年6月20日止，租金每月1500元，分期每半年交租一次，按先交租金后租用的原则，即从2012年6月20日双方签字，被告先交租金之日起生效；租赁期间水电费由被告负责。合同签订后，被告依约交纳了半年租金并开始经营网吧。经营半年后，被告也按照合同约定交了到2013年6月20日止的半年租金。2013年6月20日后，原告要求被告支付租金，但被告没有再依约交纳后续租金，原告便于2013年6月24日晚上将被告经营的“风云网吧”门锁上至今，被告经营的“风云网吧”被迫停业。2013年10月21日，原告以被告违约拖欠租金为由向法院起诉，要求法院判决解除《租铺合同书》，并�求被告按照《租铺合同书》的约定支付从2013年6月20日起至2013年9月20日止的三个月租金共人民币4500元及水费。
一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订了租赁合同书，是其双方真实的意思表示，因此该合同是有效合同。合同签订后，原告将承租物房屋交付被告使用，被告也按照合同的约定分每半年交付一次租金的原则先后分二次交了从2012年6月20日起至2013年6月20日止共一年的租金给原告。从2013年6月21日起，被告没有依约支付原告租金，经原告催交，被告至今也没有支付。被告无正当理由迟延支付租金，在原告催交的情况下，被告逾期不支付，是被告违约在先，原告要求解除双方所签订的《租铺合同书》，合理合法，该院予以支持。原告在被告没有按约支付租金的情况下，强行将租给被告经营的网吧门锁上，致使被告至今无法继续经营，为此，原告要求被告按照租铺合同书的约定支付从2013年6月20日起至2013年9月20日止的租金共4500元及水费的请求，该院不予支持，并依法予以驳回原告该项请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除被告陈雪和原告黄家恒于2012年6月20日所签订的《租铺合同书》；二、驳回原告黄家恒要求被告陈雪支付租金人民币4500元及水费的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告黄家恒负担。
上诉人陈雪不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定“从2013年6月21日起，被告没有依约支付原告租金，经原告催交，被告至今也没有支付。被告无正当理由迟延支付租金，在原告催交的情况下，被告逾期不支付，是被告违约在先”是认定事实错误。租赁合�中约定“先交租金后租用”只是交付租金的方式和时间段，但不是出租方可以单方解除合同的条件。上诉人已交清2013年6月20日前的租金，被上诉人在未催交的情况下便于2013年6月24日将上诉人经营的网吧锁上锁至今，被上诉人严重违约在先。上诉人没有违约，解除合同属于构成根本违约的才承担违约责任。被上诉人从来没有向上诉人发出过租金催交通知，一审法院却认定为“经原告催交，被告至今也没有支付”。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条的规定，如果因为上诉人迟延履行租金，被上诉人要单方解除合同，被上诉人必需先催告，给予上诉人合理期限。被上诉人在没有催告、通知的情况下便锁门并向法院起诉要求解除合同，一审法院以《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条的规定判决解除合同是适用法律错误。三、法院不能直接解除合同。解除合同有两种方式，一是双方协商解除，二是一方通知解除，而没有法院判决解除的方式。综上，请求法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄家恒答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院另查明，在本案的一审、二审期间，被上诉人黄家恒并未能提供证据证明其在2013年6月20日以后曾向上诉人陈雪催收过租金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同签订后，被上诉人将承租物房屋交付上诉人使用，上诉人也按照合同的约定分每半年交付一次租金的原则先后分二次交了从2012年6月20日起至2013年6月20日止共一年的租金给�上诉人。被上诉人主张2013年6月20日以后，其向上诉人催收租金但上诉人没有交纳后续租金，因此上诉人迟延交租的行为构成违约并主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除有两种情形，一种是约定解除，另一种是法定解除。由于本案双方当事人签订的合同没有对解除合同的情形进行约定，纠纷发生后上诉人主张继续履行合同，被上诉人主张解除合同，双方又未能达成解除合同的一致意见，因此本案不适用约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行合同届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”上诉人未能在2013年6月20日以后按时交纳后续租金，被上诉人便于2013年6月24日便强行将租给上诉人经营的网吧门锁上。从上诉人履行合同的情况看，上诉人虽有一定的违约行为，但并非被上诉人所主张的严重违约，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，上诉人虽然未能在2013年6月20日以后按时交纳后续租金，但被上诉人并未能提供证据证明其于2013年6月20日以后向上诉人催收过租金，因此，本案也不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的解除情形。故对被上诉人请求解除合同的主张，本院不予支持，一审法院认定合同解除不当，本院予以纠正，上诉人上诉有理，本院予以支持。由于被上诉人强行将租给上诉人经营的网吧门锁上，致使上诉人至今无法继续经营，为此，被上诉人要求上诉人按照合同的约定支付从2013年6月20日起至2013年9月20日止的租金共4500元及水费的请求依法无据，一审法院不予支持是正确的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销藤县人民法院（2013）藤民初字第1442号民事判决；
二、驳回被上诉人黄家恒的诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，上诉案件受理费50元（上诉人已预交），合计75元，由被上诉人黄家恒负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晖萍
审判员 覃 祥
审判员 朱卓慧
二〇一四�三月十日
书记员 梁金玲
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。