四川省双流县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）双流执异字第38号
案外人成都枫翠景观艺术有限公司。住所地：四川省双流县。
法定代表人彭学刚，总经理。
委托代理人王智勇，四川顺泰律师事务所律师。
申请执行人邓琼，女，1976年1月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托代理人李长珍，四川迪泰律师事务所律师。
委托代理人王肖颖，四川迪泰律师事务所律师。
被执行人四川益瑞房地产发展有限公司。住所地：四川省双流县。
法定代表人陈傲强，董事长。
本院在执行邓琼与曹洪、四川诚坤建设工程集团有限公司、四川益瑞房地产发展有限公司（以下简称益瑞公司）、成都泓峰行实业有限公司、第三人龙远芳民间借贷纠纷一案中，案外人成都枫翠景观艺术有限公司（以下简称枫翠公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人枫翠公司异议称，法院在审理邓琼与曹洪、四川诚坤建设工程集团有限公司、益瑞公司、成都泓峰行实业有限公司民间借贷纠纷一案中，依邓琼的申请，于2015年1月20日作出（2015）双流民保字第133号民事裁定，对益瑞公司原所有的位于双流县黄水镇板桥村二社，面积为2946.67平方米的国有土地使用权（土地证号：双国用2007第002**）予以查封。事实：2007年益瑞公司对案涉土地进行开发建设，取得了《建设用地规划许可证》等，并于2008年6月取得《商品房预售许可证》，枫翠公司在2013年9-12月分批购买了涉案土地上修建的整体商住楼，支付了全部购房款，在房管局办理了备案登记。根据“房地一体”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人已支付全部价款并实际占有了涉案土地上的房屋，且无过错，法院查封该宗土地势必会对办理上述土地上的房屋权属登记及土地分户登记造成法律障碍。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求依法解除查封的案涉土地。
案外人枫翠公司为支持自己的主张提交了以下证据：《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、《专项委托代理协议》、购房款收据、购房款转账凭证等。
申请执行人邓琼辩称，第一，法院查封案涉土地无误。根据我国物权法规定的物权登记主义原则，不动产物权发生变动的条件是登记完成，案涉土地登记于益瑞公司名下，其所有权归属于益瑞公司。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”。案外人请求解除查封的申请法律依据不足。案外人提供的支付全部价款的证据为收据，对收据真实性存疑，请求法院查实。购买案涉土地上的房屋发生在2013年底及2014年年初，但完成预告登记的行为发生在2015年6月，该行为有悖常理，案外人有过错。第二，本案案涉土地查封在前，而被答辩人商品房买卖预告登记在后，其无权要求排除执行的异议。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，受让人提出排除执行异议且能够得到支持的前提是被执行人名下的不动产在查封前就已经办理了物权预告登记。而本案物权预告登记在法院查封之后。综上，请求对案外人的异议予以驳回。
被执行人四川益瑞房地产发展有限公司未作答辩。
本院查明，2007年6月7日，益瑞公司取得座落在双流县黄水镇板桥村三社《国有土地使用证》（双国用（2007）第00254号）。2007年、2008年益瑞公司取得涉案土地的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等，2010年7月取得案涉土地商品房的《竣工验收备案表》。
2009年11月，刘志全、郑文清等人与益瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买了益瑞公司开发的位于涉案土地上的商品房，并办理了备案登记。
2013年9月28日，枫翠公司委托四川黎昕建筑有限公司收购涉案土地上的商品房并签订《专项委托代理协议》。2013年9月益瑞公司与枫翠公司签订《商品房买卖合同》，约定：枫翠公司购买益瑞公司开发的位于涉案土地上的商品房。2013年10月14日、11月25日、2014年1月22日益瑞公司向枫翠公司出具了收到房款的《收据》三张。2015年6月，枫翠公司办理了以上房屋的预告登记。
刘志全、郑文清等人与益瑞公司签订的《商品房买卖合同》中所购商品房与益瑞公司与枫翠公司签订《商品房买卖合同》中所购商品房系相同房屋。
另查明，本院于2015年1月5日受理邓琼与曹洪、四川诚坤建设工程集团有限公司、四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司、第三人龙远芳民间借贷纠纷一案，诉讼中邓琼提出保全财产申请，本院于2015年1月20日作出（2015）双流民保字第134号民事裁定，查封了益瑞公司的案涉土地。2015年5月21日作出（2015）双流民初字第865号民事调解书，调解书协议内容为：一、被告曹洪应当在2015年5月27日之前偿还原告邓琼借款人民币本金390万元及其利息（从2014年9月4日起至2015年5月27日期间按同期人民银行贷款基准利率的4倍计算利息；若被告曹洪没有在2015年5月27日之前偿还清结，则原告邓琼有权申请人民法院强制执行，届时被告曹洪应当承担的借款利息，包括2015年5月27日之后的逾期履行债务利息在内，仍然按同期人民银行贷款基准利率的4倍计算，直至全部款项偿还清结为止，均不再另行计算逾期履行债务利息；被告曹洪今后偿还的款项，均优先冲减借款本金，最后才冲减借款利息）。二、被告曹洪应当在2015年5月27日之前给付原告邓琼实现债权所产生的律师费12万元。三、被告四川诚坤建设工程集团有限公司、四川益瑞房地产发展有限公司均应当对被告曹洪的上述全部给付义务，共同承担担保人连带给付责任。四、原告邓琼有权对被告成都泓峰行实业有限公司提供抵押并办理了登记的双房他证他权字第2194**号他项权证所载明的位于双流县西航港街道成白路1658号房屋（双权0240405、权0139174）依法处置后所得价款在被告方上述全部给付义务范围内依照抵押登记确定的抵押顺位及其债权数额享有优先受偿权。五、原告邓琼放弃其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取25811元、保全费5000元，合计30811元，均由被告曹洪、四川诚坤建设工程集团有限公司、四川益瑞房地产发展有限公司、成都泓峰行实业有限公司共同负担。该调解书生效后，该案被告方均未自觉履行。邓琼申请执行，本院于2015年6月3日立案受理，执行案号为（2015）双流执字第1118号。
以上事实，有案外人枫翠公司提交的证据及（2015）双流民初字第867号、（2015）双流执字第1118号的卷宗材料予以证实。
本院认为，针对申请执行人的辩称理由一，本院的观点如下：法院执行权区分为执行实施权和执行审查权，在执行实施程序中，对财产归属采取权利外观判断；在执行审查程序中，对财产归属的判断除形式审查外，需实质审查的应依法实质审查，只是该程序中的实质审查不同于案外人异议之诉的审判标准，本院即是依据执行审查权审查本案。申请执行人质疑案外人的付款事实，本院查明案外人除提交了购房的收款收据外又提交了购房款的转账凭据，对申请执行人的该质疑意见不予采纳。综上，本院对申请执行人辩称理由一不予采纳。针对申请执行人的辩称理由二，本院观点如下：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债务执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，在查封案涉土地时，益瑞公司已对涉案土地进行了开发建设，且已修建房屋，并对房屋予以了销售。本案中案涉土地及案涉土地上的房屋分属被执行人和案外人所有，对在先查封的案涉土地使用权的效力不能及于该土地上的房屋。案涉土地上的房屋并未被查封，该房屋已办理预告登记，对未予查封已办理预告登记的房屋，已经不能进行执行。根据房地同权原则，执行上述房屋所占土地实际上已经不可能。本院对申请执行人辩称理由二不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于双流县黄水镇板桥村三社登记在双国用（2007）第00254号国有土地使用权证项下的2946.67平方米国有土地使用权的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 李 虹
代理审判员 向 彬
人民陪审员 李玉华
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 钟 菲