山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第519号
上诉人（原审原告）：苏德涛。
上诉人（原审原告）：邹淑花。
委托代理人：赵明皋，山东君辰律师事务所律师。系上诉人苏德涛、邹淑花共同委托。
被上诉人（原审被告）：李萍。
委托代理人：刘玉红，山东鼎然律师事务所律师。
上诉人苏德涛、邹淑华因与被上诉人李萍房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民一初字216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏德涛、邹淑华及其委托代理人赵明皋，被上诉人李萍及其委托代理人刘玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落于烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会芝水北街53号、建筑面积84.24平方米的房屋（北屋4间、西厢2间）是建造于烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会集体土地上的宅基地房屋，至今登记的房屋所有权人和土地使用权人均为苏德涛［房产证编号为370602130808**号；集体土地建设用地使用证编号：烟芝集建（91）字第08046号］。
苏德涛与邹淑花系夫妻，户籍所在地均为烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会芝水前街34号。李萍的户籍于2004年11月9日从烟台市芝罘区珠玑北街10号迁至烟台市芝罘区芝水北街53号，非芝水居民委员会居民。
2003年5月6日，苏德涛、邹淑花与李萍在签订的房屋买卖合同中约定：苏德涛、邹淑花自愿将坐落于烟台市芝罘区只楚镇芝水村北街、建筑面积84.24平方米的房屋（北屋4间、西厢2间）卖给李萍所有，房产证编号为370602130808**号；李萍自愿购买上述房屋，双方自愿议价70000元；房屋四至为东至墙外基、西至墙外基、南至墙外基、北至墙外基；协议成立后，李萍即应付清款数，苏德涛、邹淑花即应移交房屋；本合同自双方签字之日起生效，该合同项下之房屋的权属转移，自芝罘区建委登记之日起生效。合同签订的当日，苏德涛、邹淑花向李萍交付了房屋，一并交给李萍的还有涉案房屋的所有权证书和土地使用权证书；李萍向苏德涛、邹淑花实际交付了购房款70000元。现涉案房屋由李萍居住至今。
房屋买卖合同签订后的2003年5月7日，烟台市芝罘区公证处出具了（2003）烟芝证民字第849号公证书，证明苏德涛、邹淑花与李萍在2003年5月6日的房屋买卖合同上签字属实，意思表示真实。烟台市芝罘区公证处留存的由烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会出具、落款日期为2003年5月6日的《证明》中载明：“公证处，兹有我辖区居民苏德涛将其所有的平房一处卖给李萍，望贵处给予办理公证手续为盼。”
庭审中，李萍另提供了2003年5月6日由烟台市芝罘区人民政府只楚街道办事处财产所出具的烟台市契税收据一份，以证明签订涉案房屋买卖合同是苏德涛、邹淑华的真实意思表示，以及该合同的履行情况。该收据中载明：纳税人李萍；住址：芝水村；契类：买房；房价22680元，适用税率3%，契税款680.40元。苏德涛、邹淑花以房款金额与涉案房屋的价款不符为由，对该契税收据与本案的关联性提出异议。
2010年12月30日，苏德涛对李萍提起诉讼，请求判令（一）确认与李萍在2003年5月6日签订的房屋买卖合同无效；（二）李萍归还坐落于烟台市芝罘区芝水北街53号、编号为37060213080898号的房屋所有权证书和土地使用权证书。诉讼中，根据邹淑花的申请，通知其作为本案的共同原告参加诉讼。
原审法院依据当事人的陈述、房屋买卖合同、（2003）烟芝证民字第849号公证书、《证明》、房屋所有权证书、集体土地建设用地使用证、契税完税证、户籍证明等证据材料认定上述事实。
原审法院认为，（一）坐落于烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会芝水北街53号的房屋属于建筑在农村集体经济组织所有土地之上的宅基地房屋，作为非同一集体经济组织成员的李萍，在2003年5月6日与苏德涛、邹淑花签订了房屋买卖合同后支付了对价，并居住使用涉案房屋至今已长达10年之久的事实清楚。
（二）烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会作为涉案房屋项下土地的所有权人，对苏德涛、邹淑花与李萍之间买卖涉案房屋一事明知且认可的证据充分，有该居委会向烟台市芝罘区公证处出具的《证明》佐证。
鉴于上述事实，从维护房产交易稳定、居住稳定和倡导诚实信用原则的角度出发，对于苏德涛、邹淑花以李萍并非本集体经济组织成员、无权取得农村宅基地为由，请求确认其与李萍在2003年5月6日签订的房屋买卖合同无效，由李萍归还涉案房屋的所有权证书和土地使用权证书的主张，不予支持。
原审法院于2014年3月20日判决：驳回苏德涛和邹淑花的诉讼请求。案件受理费3500元，由苏德涛和邹淑花负担。
宣判后，上诉人苏德涛、邹淑花不服，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会作为涉案房屋项下土地的所有权人，对上诉人与被上诉人之间买卖房屋只是明知而非认可，其于2003年5月6日向公证处出具《证明》时的前提只是为房产过户和办理公证需要所出具的一份手续材料，不能以此认定其对上诉人与被上诉人房产买卖的认可。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地。被上诉人并非芝水居民委员会的集体经济组织成员，上诉人与被上诉人订立的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。即使本案房屋买卖合同经过了公证，仍然不能改变其无效的本质。二、原审判决适用法律错误。我国现行的法律法规对非集体组织成员购买集体组织的房产有着明确的限制，被上诉人无权购买上诉人的房产及宅基地，即使芝水居民委员会认可并办理公证也不能使本来违法的合同变成合法。请求二审法院撤销原审判决，依法判定上诉人与被上诉人于2003年5月6日签订的房屋买卖合同无效，判令被上诉人返还坐落于烟台市芝罘区芝水北街53号、编号为37060213080898号的房屋所有权证书和土地使用权证书。
被上诉人李萍答辩称：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且经过公证，是合法有效的。为保护被上诉人的利益，维护公序良俗和诚实信用的社会根基，以及交易秩序的稳定和安全，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院二审审理中，上诉人提交了芝水居民委员会出具的证明，该证明的内容为“本居委会于2003年5月6日出具的证明只是为本居民办公证用的一份介绍信，对外来人员不认可。按照《土地管理法》规定：宅基地所有权归农民集体所有，任何人没有权利买卖。居委会更没有权接受外来户。村规定平房只能在本村村民中交易。外来户买房不予办理房产和土地过户手续，不享受村民的一切待遇。房屋买卖双方人员都必须到居委会办理登记审批手续。而来买苏德涛房的外来户李萍并没有到本居委会办理登记审批手续，所以李萍的房屋交易，是违规非法的行为，本居委会不认可，不负任何责任。芝水居委会2014年5月6日”被上诉人对证据的真实性无异议，但对内容提出异议，认为该证明不是当时经办人员所出具，与事实不符。当时居委会并未要求双方到居委会办理登记审批手续，如果居委会不同意买卖就不会给公证处出具证明。上诉人另提交了署名刘玉珍、谈新华的证人证言材料，主张被上诉人将涉案房屋出租营利，被上诉人以该材料不符合证据的法律要件且证人没有到庭为由提出异议。被上诉人主张其于房屋买卖交付后添建了三间南平房，还对正房的屋顶进行过维修，被上诉人一家三口在该房内居住，其只是对自建的三间平房出租。被上诉人添建三间平房未经审批。上诉人认可被上诉人未经审批添建三间平房的事实，主张不清楚被上诉人维修正房房顶的情况。上诉人对被上诉人买卖房屋交付契税的事实予以认可，但主张该契税与合同效力没有直接关系。
本院审理查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人自愿订立房屋买卖合同，且经公证处进行公证，合同的形式要件已成立。上诉人与被上诉人完成了款项的交付及房屋的交接，合同的实质要件已完成。上诉人与被上诉人成就房屋买卖合同关系时间较长，被上诉人亦缴纳了部分买卖契税，另又添建了南平房，且被上诉人已落户到涉案房屋，以上事实清楚。上诉人提交芝水居民委员会2014年5月6日出具的证明，被上诉人提出异议，该证明系对该居委会2003年5月6日所出具证明的解释，不能说明当时的情况，本院不予采信。上诉人提交了署名刘玉珍、谈新华的证人证言材料，被上诉人不认可证言内容，证人没有出庭作证，本院亦不予采信。原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人苏德涛、邹淑华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年七月二十五日
书记员 车丽翠