山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2880号
上诉人（原审被告）孙某某。
被上诉人（原审原告）洪某某。
原审被告杜某某。
上诉人孙某某与被上诉人洪某某、原审被告杜某某物权保护合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪某某在一审中诉称，2010年8月26日青岛展发投资咨询有限公司以青岛市市北区桓台路×号×房产抵押向洪某某借款，并办理了抵押登记。后由于原产权人无力偿还形成诉讼，最终通过强制执行，洪某某依法取得该房产的所有权。在该房产抵押给洪某某后，孙某某与青岛展发投资咨询有限公司签订了房屋租赁合同。洪某某取得房屋产权后，要求孙某某向洪某某交付房屋，孙某某拒绝，且原租赁合同约定的租金价格远远低于实际市场租金价格。现孙某某又将该房屋出租给杜某某。洪某某认为孙某某的行为严重侵犯了洪某某的合法权益。请求：1、确认孙某某与青岛展发投资咨询有限公司于2011年2月26日就青岛市市北区桓台路×号×签订的房屋租赁合同无效；2、孙某某、杜某某立即腾空青岛市市北区桓台路×号×房屋并向洪某某交付房屋；3、孙某某按照每年13万元的标准支付洪某某自2015年3月1日至本案判决生效之日房屋占用费；4、本案诉讼费用由孙某某承担。
孙某某、杜某某在一审中未答辩。
一审法院经审理查明，案外人青岛展发投资咨询有限公司（后更名为青岛星美实业投资咨询有限公司，以下简称星美公司）曾于2010年8月26日与洪某某签订抵押借款合同，案外人展发公司以青岛市市北区桓台路×号×（以下简称涉案房屋）房屋为抵押，向洪某某借款300万元。后因星美公司未能按期清偿借款，洪某某将星美公司诉至法院，经法院调解，双方达成调解协议：星美公司限期归还洪某某借款本金及利息、星美公司以青岛市市北区桓台路×号×房产对债务承担抵押担保责任、洪某某对抵押财产享有优先受偿权等。因星美公司未履行调解协议确定的还款义务，洪某某向一审法院申请执行，执行过程中，一审法院于2014年9月28日作出（2011）北执字第917-1号执行裁定，裁定被执行人星美公司名下的青岛市市北区桓台路×号×房屋归申请人洪某某所有。该裁定已生效。洪某某于2014年12月26日办理了涉案房屋的不动产权登记，取得不动产权证书。
2011年2月26日案外人星美公司（原青岛展发投资咨询有限公司）与孙某某签订房屋租赁合同，星美公司将涉案房屋出租给孙某某，约定租赁期限自2011年2月28日至2021年2月27日，年租金13万元等。诉讼中，经询问杜某某，其称：孙某某于2015年7月将涉案房屋出租给杜某某，约定年租金35万元，至2015年9月1日杜某某已实际支付孙某某租金5万元。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。洪某某依据（2011）北执字第917-1号执行裁定取得涉案房屋，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。洪某某对涉案房屋的抵押权设立于2010年，孙某某与星美公司的租赁合同签订于2011年，抵押权设立在先，租赁关系产生在后，该租赁关系不能对抗抵押权。现洪某某要求孙某某停止使用涉案房屋，将该房屋腾还洪某某，符合法律规定，予以支持。洪某某要求孙某某按照孙某某与原产权人所签租赁合同约定的租金标准每年13万元支付自2015年3月1日至本案判决生效之日的占用费，金额上未加重孙某某的租金负担，时间段处于洪某某取得涉案房屋产权登记之后、孙某某占用房屋期间，洪某某该诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。杜某某自认从孙某某处租赁使用涉案房屋，现洪某某要求杜某某腾还房屋，符合法律规定，予以支持。
洪某某要求确认孙某某与案外人星美公司之间签订的租赁合同无效，洪某某该诉讼请求涉及案外人星美公司的利益，而星美公司并非本案当事人，未参加本案诉讼，故洪某某该诉讼请求在本案中不宜合并处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙某某、杜某某于判决生效之日起十五日内将青岛市市北区桓台路×号×房屋完好腾还洪某某；二、孙某某于判决生效之日起十五日内按照每年130000元的标准支付洪某某自2015年3月1日至判决生效之日的占用费。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24370元，由孙某某负担。
宣判后，孙某某不服一审判决提起上诉。
上诉人孙某某上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其主要事实理由为：一审在送达中，孙某某及代理人均有电话，但是把快递邮寄到孙某某户籍所在地，孙某某已不在户籍所在地居住。且孙某某请求延期开庭，原审法院不予准许，并在开庭第二天告知领取判决书。孙某某自2008年就承租901人防工程下属龙腾源市场经营有限公司桓台路×号×的场地。签订经营场所临时租赁协议，自2008年5月19日至2011年5月18日，租赁期三年（附协议及收款收据），2010年1月1日展发公司又与孙某某签订租赁合同（附租赁合同及收款收据）。洪某某的抵押权在后，孙某某签订的房屋租赁合同不违反法律规定，符合法律规定。
被上诉人洪某某辩称，孙某某在一审中拒绝参加诉讼，不向法庭提供证据，是其自己放弃诉讼权利。且孙某某提交的证据效力低于洪某某的证据效力，洪某某递交的证据是从房产交易中心的档案材料中调取的。
原审被告杜某某在二审中未作陈述。
二审中，孙某某提交其与展发公司的租赁合同，证明2010年1月1日孙某某与展发公司签订房屋租赁合同，并提交2010年6月28日缴纳租金的收据，收据上加盖天安投资担保有限公司的公章，孙某某主张天安投资担保有限公司与展发公司之间存在关联关系，但未提交证据予以证明。洪某某对孙某某提交的租赁合同不予认可，并认为孙某某提交的租金收据加盖公章的公司名称与租赁合同的公司名称不一致，且租金金额亦不符，不排除该收据为其他房屋收取租金的凭证。此外，洪某某还提交房产交易中心的房屋租赁证一份，证明其与展发公司办理抵押期间，房屋承租人为案外人李春香，孙某某对该证据真实性予以认可，但不清楚为何租赁证上出现李春香。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
二审经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，孙某某在二审中提交了2010年1月1日与展发公司签订的房屋租赁合同，对该合同的真实性及房屋租赁事实是否真实存在，其负有完全的举证责任。其虽然提交2010年6月28日的租金收据，但该收据的收款人并非展发公司，二审中，孙某某对展发公司的现状陈述为“找不到”，洪某某陈述为“人跑了”，因此，本院也无法向展发公司核实2010年1月1日租赁合同的真实性。涉案房屋从事火锅店经营，本院在二审中限期孙某某提交火锅店工商登记的情况，但孙某某在限定期限内未能提交工商登记的情况。因此，孙某某主张其自2010年1月1日开始就涉案房屋存在租赁关系，未尽到完全的举证责任，本院对于该事实不予采信。双方当事人对于一审查明的其他事实没有异议，因此，本院采信一审认定的事实，即洪某某对涉案房屋的抵押权设立于2010年，孙某某与星美公司的租赁合同签订于2011年。洪某某设立抵押权先于孙某某建立的租赁关系，一审据此认定，孙某某的租赁关系不能对抗洪某某享有的抵押权，并无不当，本院予以确认。现洪某某要求孙某某停止使用涉案房屋并腾还房屋，符合法律规定，应予支持。杜某某自认从孙某某处租赁使用涉案房屋，现洪某某主张其腾还房屋，符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当，且杜某某并未提起上诉，视为其认可一审裁判结果。洪某某所主张的租金标准为孙某某与原产权人所签租赁合同所约定的租金数额，期间处于洪某某取得涉案房屋产权登记之后，因此，一审法院计算的租金数额并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24470元，由上诉人孙某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一六年五月十日
书 记 员 魏 威
书 记 员 王庆光