重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第17600号原告汪静，女，汉族，1960年6月15日出生，住重庆市江北区。委托代理人何屏莺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告重庆意甲房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区临江路69号B幢23-6。法定代表人冉珂。被告何雨，女，汉族，1982年2月26日，住重庆市渝中区。委托代理人杨华俊，重庆百君律师事务所律师。第三人重庆银行股份有限公司松树桥支行，住所地重庆市渝北区龙溪街道武陵路71号上海大厦A区。负责人陈皎，行长。委托代理人陈星，重庆伊斯特律师事务所律师。原告汪静与被告重庆意甲房地产开发有限公司（以下简称意甲公司）、被告何雨、第三人重庆银行股份有限公司松树桥支行（以下简称重庆银行松树桥支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田秀荣担任审判长，人民陪审员黄梅、晏平组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何屏莺，被告何雨的委托代理人杨华俊，第三人的委托代理人陈星到庭参加诉讼。被告意甲公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告汪静诉称：2004年12月30日原告与被告意甲公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买意甲公司开发的位于重庆市渝北区××街道×号×幢×号商品房一套，总价398273元，一次性付清。合同签订后原告于2004年12月30日交付房款398273元、大修基金11948元、税费6188元、五通费3500元、出渣费888元，共计420797元。意甲公司于2004年将房屋交付原告使用，原告随即装修入住至今。入住后原告多次催促意甲公司履行办证义务，但至今未给原告办理房地产权证。后原告才知晓，意甲公司为了套取银行贷款，与被告何雨签订了虚假的《重庆市商品房买卖合同》，继而以何雨的名义向银行申请了按揭贷款。二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》因是合法形式掩盖非法目的而无效。因二被告签订的买卖合同无效，何雨与第三人重庆银行松树桥支行签订的《重庆市商业银行个人住房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市商业银行个人住房贷款抵押合同》、《重庆市商业银行个人住房借款保证合同》也应解除，合同解除后，案涉房屋办理的住房抵押登记也应当予以解除。故原告起诉来院，请求判令：1、确认二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；2、解除二被告与第三人重庆银行松树桥支行签订的《重庆市商业银行个人住房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市商业银行个人住房贷款抵押合同》、《重庆市商业银行个人住房借款保证合同》；3、解除对重庆市渝北区××街道×号×幢×号商品房的抵押登记；4、被告意甲公司承担逾期办证违约金3983元。诉讼费由被告承担。被告意甲公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。被告何雨辩称：何雨曾在意甲公司工作过，何雨与原告无合同关系，非适格被告，就产权登记信息看，何雨是案涉房屋的产权人，原告提供的证据不足以证明何雨与意甲公司签订的合同是无效的，我方认为合同是有效的。第三人重庆银行松树桥支行辩称：原告要求确认二被告签订的商品房买卖合同无效没有法律及事实依据应当驳回。仅凭原告提供的何雨的询问笔录无法单方面推断意甲公司为原告所称的套取银行贷款；本案属于一房二卖，并非以合法形式掩盖非法目的，根据合同签订的时间，意甲公司与何雨签订的合同在先，后何雨与第三人签订了相关合同，依法成立并办理了抵押登记；原告与意甲公司签订合同实际入住，但并未办理产权证，从常理推断即使不认为后合同侵害了第三人的利益导致无效，也不可能认为先合同侵害了后合同利益，两份房屋买卖合同均是有效的，本案属于一房二卖的情形；即使何雨声称并未入住并愿意放弃所有权的行为也不能改变上述法律关系的认定；原告的第二项、第三项诉讼请求于法无据应予驳回；第四项诉讼请求不发表答辩意见。经审理查明：2003年以被告意甲公司为出卖人、被告何雨为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定意甲公司将渝北区××街道××路×幢×单元×号房屋出售给何雨，总价527490元，首付158490元，贷款369000元。此后，意甲公司与重庆银行松树桥支行签订了《重庆市商业银行个人住房借款保证合同》为何雨在该行签订个人住房借款合同作担保，何雨与重庆银行松树桥支行签订了《重庆市商业银行个人住房借款合同》、《重庆市商业银行个人住房借款抵押合同》、《重庆市预购商品房抵押合同》，以上述房屋办理了抵押，贷款369000元，借款期限自2003年起至2023年。重庆银行松树桥支行向何雨放款后，贷款账户每月还款至今。2009年1月20日，该房屋登记到何雨名下，房屋坐落位置为：渝北区××街道×号×幢×号。何雨当庭陈述签订上述合同后她一直没有过问过案涉房屋，也没有支付过首付款，按揭贷款是从何雨的账户打钱进去，但不清楚是谁在打钱，何雨没有实际支付过按揭贷款，也没有占有该房屋。2004年12月30日，以意甲公司为出卖人、汪静为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定将渝北区××街道××路×幢×单元×号出售给汪静，总价398273元，签订合同时付清房款；合同第十五条关于合同登记和产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还对其他方面做了约定。同日，汪静向意甲公司付清了房款并支付了大修基金、契税、印花税、转移登记费、工本费等。汪静陈述，房款共计支付了398273元，但意甲公司只开具了378273元的收据；意甲公司签订合同就交付了房屋，汪静装修入住至今。2006年8月12日，以汪静为甲方、意甲公司为乙方签订《协议》，主要内容载明：甲方向乙方购买的房屋位于重庆市渝北区××街道××路×幢×单元×号房屋，2005年5月，甲方从重庆市渝北区房屋交易所得知，乙方在将该房屋出售给甲方前，已将该房屋以他人名义在银行办理了按揭，该侵权行为已违反国家相关法律、法规规定，并严重侵害了甲方的权利，给甲方造成了巨大的风险和损失。对于乙方实施的侵权行为造成甲方所属房屋的产权纠纷，经双方约定，乙方承诺本协议签订时，向甲方提供该房屋以他人名义在银行办理按揭的全部情况资料一份，并于2006年12月31日前到银行解除房屋假按揭（如若小区办理大证在先，则时间提前到办理大证之前），并为甲方办理完毕合法有效的产权备案登记，由此产生的一切费用均由乙方自行承担。庭审中，原告称二被告签订的商品房买卖合同无效的依据是以合法形式掩盖非法目的，意甲公司的非法目的是为了套取银行的贷款。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《商品房买卖合同》、《重庆市商业银行个人住房借款保证书》、《重庆市商业银行个人住房借款合同》、《重庆市商业银行个人住房借款抵押合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》收据、照片、发票、协议等证据为证，足以认定。本院认为：关于原告要求确认被告意甲公司和何雨签订的《重庆市商品房买卖合同》无效的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应于支持。可见，如果在房屋买卖合同中存在出卖人与第三人恶意串通的情形，买受人作为非合同当事人可以请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效。在其他合同无效的情形下，法律并未赋予非合同当事人合同解除权。本案中，首先，原告以二被告签订的商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，意甲公司的非法目的是为了套取银行的贷款为由要求确认二被告之间的商品房买卖合同无效，根据现有证据，不能证明被告意甲公司有套取银行贷款的非法目的，且法律并未赋予非合同当事人以该种理由解除合同的权利，故本院不予支持；其次，被告意甲公司与何雨之间的房屋买卖合同签订在前，在逻辑上不可能侵害到买卖合同签订在后的原告的利益，且根据本案中所举示的证据，不能确定在合同签订时意甲公司和何雨之间有恶意串通行为，故原告以二被告恶意串通签订商品房买卖合同损害其利益为由要求确认二被告之间的商品房买卖合同无效于法无据，本院不予支持。原告作为非合同当事人，要求解除被告意甲公司、何雨与第三人重庆银行松树桥支行签订的《重庆市商业银行个人住房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市商业银行个人住房贷款抵押合同》、《重庆市商业银行个人住房借款保证合同》于法无据，本院不予支持。抵押合同未解除，原告要求解除对重庆市渝北区××街道××路×幢×单元×号商品房的抵押登记的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告意甲公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。关于逾期办证违约金。汪静与意甲公司签订的买卖合同中约定：意甲公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违约应按已付房款的1%向汪静支付违约金。现房屋早在2004年12月30日就已交付，意甲公司至今未为汪静办理产权证书，构成违约，应按约定支付已付房款的1%作为违约金。汪静陈述共支付房款398273元，但意甲公司开具的房款收据上载明只收到378273元，故对于汪静要求意甲公司支付逾期办证违约金378273×1%=3783元（四舍五入）的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告重庆意甲房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告汪静逾期办证违约金3783元；二、驳回原告汪静的其他诉讼请求。本案受理费7270元，由被告重庆意甲房地产开发有限公司负担50元，原告汪静负担7220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  田秀荣人民陪审员  黄 梅人民陪审员  晏 平二〇一六年三月十五日书 记 员  周倩男