黑龙江省七台河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民初字第29号
原告李明山，男，1967年1月20日出生，汉族，个体经营业者，住所地七台河市桃山区桃北街。
委托代理人周玉敏，女，律师。
被告七台河市�亚房屋建设综合开发有限责任公司。
法定代表人张宝凤，女，董事长。
委托代理人闫玉昌，男，律师。
委托代理人黄春雷，男，1980年11月26日出生汉族，七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司经理，住所地七台河市桃山区。
原告李明山诉被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司（以下简称北亚公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李明山的委托代理人周玉敏，被告北亚公司的委托代理人闫玉昌、黄春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李明山诉称，原、被告双方于2011年8月8日签订“购房合同”一份，原告以每平方米一万元的价格购买被告正在建筑中的商场一楼790平方米门市一处（具体约定内容见合同），合同签订后，原告即向被告交付了合同约定的全额购房款790万元。从事实来看，签订合同的当时被告没有取得建设用地，初衷是借款，签订房屋买卖合同只是一种还款方式，如果房子盖起来就用房子偿还，约定一年之后既不能还款也不能交房，就承担合同约定的违约责任。一年期满后，被告未能按期履行交房义务，经原告多次催要，被告先行给付了原告500万元，余款至今未给付，原告因此诉至法院，要求判令被告：一、双倍返还借款，合计1080万元（790万元×2倍-500万=1080万）；二、按日利率万分之四支付违约金518.4万元；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告北亚公司辩称，一、本案案由变更为民间借贷纠纷是正确的，第一次开庭时，被告即主张为民�借贷。二、应当按照民间借贷的标准给付本金和利息，其中被告已给付本金500万元，还差290万元。三、只能承担民间借贷利息，即按年利率一分计算。
原告李明山向本院提供证据：《购房合同》一份、收据一张（790万元购房款）。证明原告按合同约定给付被告购房款790万元，日期是2011年8月8日，即合同签订当天。因被告对借款790万元的事实予以认可，本院对该借款及借款时间予以确认。
被告北亚公司向本院提供证据：
一、银行汇划业务凭证一份(500万元)。证明2013年7月9日被告向原告还款500万元，是本金，不是违约金或利息。原告对还款500万的事实及还款时间予以认可，本院也予确认。
二、《土地挂牌公告》、《成交确认书》、《建设用地规划许可证》（复印件）各一份，及被告公司经理黄春红的当庭证言。上述证据均用以证明本案实质为借贷关系。因原告对该组证据真实性无异议，且原告在第一次开庭后已变更案由为民间借贷纠纷，即对被告该证明观点予以认可，故本院对该组证据及证明的问题均予确认。
根据原、被告双方的举证、质证，结合双方当事人的陈述，可以确认本案事实如下：原、被告双方经协商，于2011年8月8日自愿签订“购房合同”一份，甲方为北亚公司，乙方为李明山，该合同约定：“第一条，乙方购买甲方在原山湖宾馆旧址开发建设的商品房门市房（一层）一户，面积790平方米。门市房位置东邻山湖路。第四条，本合同签订后乙方一次性向甲方交纳房屋全款790万元。甲方于2012年11月交付房屋。第五条，违约责任�2），如甲方不能按期交房，乙方有权退房，甲方应退回乙方所交全部房款，并赔偿房款二倍加上违约金。”合同签订当天，原告交付被告790万元，被告为原告出具收据载明，收到李明山购房款790万元。2013年7月9日，被告通过银行汇划给付原告500万元。原告于2015年9月6日诉至本院，要求被告按照双方签订的“购房合同”双倍返还借款，并承担违约责任。
另查明，七台河市国土资源局于2011年8月9日至2011年8月22日对桃山区山湖路西侧，原山湖宾馆所占用土地挂牌出让；2011年8月22日，被告北亚公司与七台河市国土局签订该地块成交确认书；2012年4月28日，被告取得该块土地建设用地规划许可证。
本院认为，原告李明山最初以房屋买卖合同纠纷为由起诉，但在本案第一次庭�中，被告北亚公司主张双方为民间借贷关系，并提供相关证据予以证明，庭后，原告要求变更本案案由为民间借贷纠纷。经查，原、被告双方虽签订有“购房合同”，但实质为民间借贷关系，原告实际履行了出借款义务，借贷关系成立并生效，原告将案由变更为民间借贷纠纷正确，本院依法予以确认。关于双方签订的“购房合同”，因合同内容与双方口头约定及实际履行情况不一致，故以双方实际履行的“民间借贷合同”为准。
本案双方当事人对于被告于2011年8月8日向原告借款790万元这一事实均无异议，主要争议焦点为：
一、关于借款利息及违约金的承担问题。原告李明山主张“双方约定以购房合同的形式，是为保证借款偿还，借款时即约定到期（一年期）双倍返还借款”，庭审中，被告北亚公司在第一次开庭时自认“到期一次性偿还790万元，另加790万元利息，2012到期，但具体到期日记不清了。”在第二次开庭时，其认可以年利率一分利偿还借款，但双方均未能提供充足有效的证据证明各自主张。从本案双方当事人的当庭表述，可以明确双方约定的借款利息为高额利息，也就是比法律保护的年利率24%要高，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《解释》）第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的�过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，双方借款利率应当确认为年利率24%。即使原、被告双方上述表述属于无法确定准确的利率，或利息约定不明的情况，按照《解释》第二十五条第二款之规定“……除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”，本案被告认可借款为有息借款，且借款用于开发建设，借款占用期间较长等实际情况，也应当支持受法律保护的民间借贷最高利率，即年利率24%。据此，本院依法确定本案被告以年利率24%偿还原告借款。关于原告主张逾期利息（违约金）的问题，依照《解释》第二十九第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”及《解释》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”因本院支持双方借款年利率24%已达法律保护最高限额，故不再支持原告方另计逾期利息（违约金）的诉请。
二、关于还款500万元的性质问题。双方均认可被告2013年7月9日还款500万元（有收付款凭证，无书面约定）的事实。原告主张按照“购房合同”约定，2012年8月8日到期日被告偿还原告借款790万元的双倍，即1580万元，已偿还的500万即是1580万元中的“500万元”，尚余1080万元未予偿还。被告则主张，已偿还的500万元为本金790万元中的“500万元”。但双方均未能够提供充足有效的证据予以证明各自的主张。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释二》第二十一条之规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”本案中，被告偿还给原告的500万元，不足以偿还拖欠原告的790万元本金及利息，在双方均无法证明该500万元还款性质的情况下，依法应优先偿还利息，故被告尚应偿还原告本金6586667.00元〔790万-（500万-790万×24%÷360×700天）=6586667.00〕及利息4461369.00元（6586667.00元�24%÷360×1016天=4461369.00元），合计11048036.00元（利息计算至判决之日）。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、二十六条、二十九条、三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释二》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司于本判决生效之日立即偿还原告李明山借款6586667.00元及利息4461369.00元（2013年7月9日至2016年4月20日），共计11048036.00元。（以6586667.00元为本金，年利率24%计算利息至债务履行完毕之日）
二、驳回原告李明山的其他诉讼请求。
如�未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费117704.00元，由原告李明山承担36247.00元，被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司承担81357.00元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 李晓英
审 判 员 董树全
代理审判员 解 涵
二〇一六年四月二十日
书 记 员 焉庆玲