浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖浔民初字第223号
原告：沈恩明。
原告：张顺康。
原告：沈荣泉。
原告：王斌泉。
以上四原告的委托代理人：徐学民，浙江本佳律师事务所律师。
以上四原告的委托代理人：俞桦，浙江本佳律师事务所律师。
被告：费雪琴。
委托代理人：孙建平。
被告：计斌。
被告：陆金明。
被告：宋伟宏。
原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉为与被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月1日向本院起诉。本院于同日受理后依法由代理审判员葛奕超独任审判，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉的委托代理人徐学明、俞桦，被告费雪琴的委托代理人孙建平、被告计斌到庭参加诉讼，被告宋伟宏、陆金明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉起诉称，2012年1月17日，被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏与四原告签订《出租协议》一份。协议约定：租期共为五年，前两年租金为813068元每年，第三年各上浮10%。租金一年一计，每年租金需提前一个月支付，租金支付推迟一个月内按月息二分计算，超过一个月后二个月内按三倍房租租金计算等合同的权利和义务，后四原告交付了房屋。四被告支付了2012年以及2013年第一季度的租金后一直拖欠租金。经法院判决被告支付2013年度的剩余租金。2014年度租金经多次催讨，至今未付，故四原告于2014年4月通知四被告解除租赁协议。请求判令：1、四被告立即支付结欠的2014年1月1日至2014年4月30日的租金298125元；2、四被告支付自2013年12月1日始计算至实际清偿日止的违约金（按每月2%标准计算，暂计算到起诉日为71550元）；3、本案诉讼费用由四被告承担。
被告费雪琴在答辩期内未作答辩，在庭审中辩称：四被告已支付2012年以及2013年第一季度的房租，后原告沈恩明口头要求四被告搬出，故2013年10月10日四被告搬出租赁的房屋，未支付租金应从2013年4月1日计算至2013年10月10日。其中南浔大中路阳光家园单身公寓318#-329#的房屋四被告一直未使用且2013年6月原告已经自己在装修使用。故四被告不应支付该部分房屋的房租。
被告计斌在答辩期内未作答辩，在庭审中辩称：四被告2013年底已经搬出，不应承担2014年的房租。对违约金的计算合同未约定超过两个月以后情形，故违约金不承担。
被告陆金明、宋伟宏未作答辩，亦未向本院提交证据。
原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、租赁协议一份，证明四原告2012年1月17日与四被告签订租赁协议及协议的具体内容。
2、产权证四份（复印件），证明南浔大中路阳光家园商铺447#-461#为四原告所有。
3、产权证十二份（复印件），证明南浔大中路阳光家园单身公寓318#-329#系湖州南洋电机有限公司所有。
4、情况说明及营业执照副本各一份，证明原告沈恩明有权出租南浔大中路阳光家园单身公寓318#-329#。
5、民事判决书，证明法院已判决四被告应支付2013年度租金及违约金。
6、解除合同通知及邮寄凭证，证明原告已通知四被告解除合同的事实。
四原告提交的上述证据经被告费雪琴质证后认为，对证据1-5均没有异议。对证据6的真实性有异议，被告未收到该通知；被告计斌质证后认为，对证据1-5均没有异议。对证据6有异议，被告确实收到过该通知，但在2013年底就已经搬离。
本院审查后认为，证据1、4、5、6来源合法，内容真实，符合有效证据的条件，本院予以认定；证据2、3虽系复印件，但其内容与原、被告陈述的事实一致且被告亦无异议，故予以认定。
被告费雪琴未向本院提交证据。
被告计斌为证明自己的主张，向本院提交了照片8张，证明12套单身公寓系原告自己装修使用，未交付给四被告使用的事实。
被告计斌提交的证据经原告质证认为，该照片无法证明被告所主张的事实且（2013）湖浔民初字第524号民事判决书中也未认定该证据为有效证据；被告费雪琴对该证据无异议。本院审查后认为，该证据不符合有效证据的条件，本院不予认定。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原告沈恩明系湖州市南浔区南浔镇大中路阳光家园朝西商铺459、461号房屋的所有权人，原告张顺康系该商铺447、449号房屋的所有权人，原告沈荣泉系该商铺451、453号房屋的所有权人，原告王斌泉系该商铺455、457号房屋的所有权人，座落于上述四原告房产三楼的12套单身公寓的产权属湖州南洋电机有限公司。湖州南洋电机有限公司从2011年下半年开始全权委托原告沈恩明进行12套单身公寓的出租事宜。2012年1月17日原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉与被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏签订《出租协议》一份。原告方将各自所有的位于湖州市南浔区南浔镇大中路阳光家园朝西商铺447、449、451、453、455、457、459、461号共八间商铺（一至二层）以及湖州南浔电机有限公司所有的三楼12套单身公寓面积共计1760.89平方米出
租给四被告。协议约定：租期5年，前两年租金为813068元／年。第三年上浮10%，租金一年一计，每年租金需要提前一个月支付，租金支付推迟一个月内按月息二分计算，超过一个月后二个月内按三倍房租租金计算。
合同签订后，四原告交付了出租房，四被告仅支付了2012年及2013年第一季度的租金。四原告于2013年10月16日向本院起诉要求四被告支付拖欠的2013年度租金及违约金，2014年3月28日本院作出（2014）湖浔民初字第524号民事判决书判决四被告支付拖欠租金609801元及违约金。后四被告又未支付2014年度租金，故四原告书面通知四被告于2014年4月12日解除租赁合同并要求其搬出。四被告拖欠的自2014年1月1日起至合同解除之日止的房租至今未付，故纠纷成讼。
本院认为，湖州南洋电机有限公司将自己所有的12套单身公寓房产委托原告沈恩明处理，双方间的委托合同合法有效，原告沈恩明有权将12套单身公寓与商铺一起出租。现原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉与被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏签订了房屋租赁合同，将商铺及12套单身公寓一起出租给四被告均系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人均应按约履行。四被告租赁上述房产后，拖欠原告租金不付，显属违约，依法应承担支付租金及违约金的民事责任。本案中诉争租赁合同中约定承租方拖欠租金超过两个月的，出租方有权收回出租物，现原告书面通知四被告解除租赁合同符合合同约定及法律规定。该租赁合同自2014年4月12日起解除，对被告费雪琴、计斌提出的四被告已根据原告沈恩明的口头通知于2013年10月退租并搬离故租赁合同自2013年10月解除的主张，由于其未提供有效证据予以证明，本院不予采信。故原告请求四被告支付合同解除日前未支付的房屋租金的诉请，本院予以支持，经查明租赁合同自2014年4月12日解除，故租金应计算至2014年4月12日止。对被告方辩称12套单身公寓未交付的主张，因被告方未能提交相应的证据证明，且双方签订租赁合同后，四被告也已足额支付了第一年中包含12套单身公寓的全部租金，应视为原告方已交付了房产，故四被告的该项主张，本院不予支持。另原告主张违约金按照合同约定的月息2分计算符合法律的规定，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏应共同给付原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉房屋租金人民币249935元（自2014年1月1日起至2014年4月12日止），限于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏应共同支付原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉违约金，按人民币249935元以每月2%自2014年1月1日起计算到判决确定的履行之日。
三、驳回沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6845元，减半收取人民币3423元，由原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉负担593元，由被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏负担2830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 葛奕超
二〇一五年一月七日
书 记 员 潘晓勤