北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第60095号
原告北京二商摩奇中红食品有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南皋村233号。
法定代表人姜×，总经理。
委托代理人王欢，男，1986年5月23日出生，该公司职员。
委托代理人委托代理人王君，北京市华城律师事务所律师。
被告北京金龙阳光商贸有限公司，住所地北京市丰台区风格与林苑甲9号楼1层102-A06。
法定代表人马明金，总经理。
委托代理人赵晓，男，1973年4月11日出生，北京金龙阳光商贸有限公司业务经理。
委托代理人裴伟国，北京市燕园律师事务所律师。
原告北京二商摩奇中红食品有限公司（以下简称原告）与被告北京金龙阳光商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张帅宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王欢、王君、被告委托代理人赵晓、裴伟国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月11日，我公司与被告签订《冷库租赁合同》，约定被告承租我公司冷库两间，共计26平方米，承租时间自2012年12月11日至2013年6月10日，租库费每月2340元，被告应于次月/季度的5日之前（遇节假日顺延）向我公司交纳当月租金。合同签订后5日内，被告需要预付三个月的租金7020元，被告享有自存商品自由出入库的权利，有对租用库区自行上锁和自主管理的权利等。上述租赁合同签订后，我公司将4号和5号两间冷库交付被告使用，被告支付了三个月的租金7020元。但三个月后其未再向我公司交纳费用，我公司无法与被告取得联系。2013年6月3日，被告人员找我公司称4号冷库温度过高导致其存放的货物损坏，随后向我公司提起索赔。在索赔诉讼中，被告陈述称其一直占用承租冷库。2015年11月30日，被告将5号冷库腾空交付我公司，但未向我公司支付2013年3月11日之后的冷库租金及使用费。其行为严重侵害了我公司的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告腾退承租我公司的4号冷库，将该冷库交还给我公司；2、被告向我公司支付拖欠的自2013年3月11日至2015年11月10日期间冷库的租金及使用费74880元；3、被告向我公司支付自2015年11月11日起至2015年11月30日期间5号冷库的使用费780元；4、被告按每月1170元的标准向我公司支付自2015年11月11日起至4号冷库实际腾退之日止的使用费。
被告辩称：对原告的全部诉讼请求均不同意。双方租赁关系属实。关于租金金额，我方在租赁时缴纳了3000元的保证金，至今未退，应当充抵尚欠租金。2013年6月，我方代理人赵晓带工作人员去现场查看的时候发现门上贴着欠费通知，当时打了三个月的租金7020元，但被原告退回。根据已经生效的判决书记载，原告认为双方租赁合同已经终止故而未收取租金，现在又来要租金，前后矛盾，损害我方利益。2015年11月15日、16日，之前的索赔案件终审判决出具后，原告联系我方代理人赵晓前去将冷库腾空，双方互不追究，赵晓在接到通知后第二天带人前去清理冷库，但对方拿出一张字条，内容只有腾退时间，没有互不追究这的内容，赵晓要求把互不追究的内容加上，但原告说要和律师沟通就没有加，当时赵晓说之前的案件已经申请执行，仓库里面的物品就属于原告了，其就不用再腾退冷库了。冷库中的东西双方都知道已经损坏了，如果原告不是把7020的租金退还，我公司就把冷库中的物品搬走了，我公司也没有必要为了已经损坏的物品承担延迟使用费用。
经审理查明：2012年12月11日，原告与被告签订《冷库租赁合同》一份，原告为甲方，被告为乙方，约定乙方向甲方承租冷库贰间，共计26平米，乙方租用冷库的用途及存放物品名称为野生菌等食品，承租时间自2012年12月11日至2013年6月10日止。租库费每月2340元，乙方应于次月/季度的5日之前（遇节假日顺延）向甲方交纳当月租金。合同签订后五日内，乙方需向甲方预付三个月租金费用，共计7020元，乙方向甲方租用冷库应在合同签订之后五日内向甲方交纳保证金3000元整，作为履行合同的担保。合同第四条关于保证金的退还约定：“合同期满后双方不再续签合同，甲方在乙方退租手续办理结束后五个工作日内将保证金退还乙方。”合同第五条对双方的权利和义务进行了约定，其中第（三）款乙方的权利约定：“1、在甲方营业时间内乙方享有自存商品自由出入库的权利，有对租用库区自行上锁和自主管理的权利。……”第（四）款乙方的义务约定：“2、乙方有主动、按时、足额向甲方缴纳承租费及能源（水、电）费的义务。”合同第八条约定：“……若甲、乙双方不再续签合同，则合同在到期日当日二十四时终止，乙方应于合同终止前将商品全部转移出承租的冷库库区，逾期甲方可视同乙方主动放弃该商品所有权，有权处理该批商品。”上述合同签订后，被告于2012年12月12日向原告交纳了三个月的租金7020元及保证金3000元，被告将合同约定的冷库交付原告使用。双方均认可被告承租使用的两间冷库为4号库和5号库，两间冷库的面积大致相当，均为约13平方米。
2013年7月，被告因其承租的4号冷库温度过高导致其存放在该冷库内的松茸损坏将本案原告诉至本院，要求其赔偿损失。本院经审理后认为双方对于被告损害的发生均存在过错，根据双方过错程度酌情确定双方应承担的责任比例，最终判决本案原告赔偿本案被告财产损失40万元。该判决作出后，双方均不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理后于2015年10月29日判决驳回上诉，维持原判。在该案中，经本院审理查明，被告在交纳第一笔租金后未按照合同约定的时间支付2013年3月及以后的租金，原告于2013年3月22日在原告承租的4号冷库门上贴出相应的提示。被告称其在2013年春节后一直未到冷库看过，直到2013年6月3日到冷库才发现催款通知，并于当日向原告账户汇了三个月的租金7020元，后被原告退回。在该案中，原告认为被告未按照合同约定支付租金，合同已经终止，故将被告支付的租金退回，该观点未被法院采纳，法院经审理后认为，原告贴在冷库外的通知仅是提及预存的冷库租金不足以支付3月份费用，未提及解除合同及合同终止事项。
被告称之前的财产损害纠纷案件审理终结后，原告于2015年11月15日、16日曾联系其委托代理人赵晓前去将冷库腾空，并表示双方互不追究，赵晓于第二天带人去清理5号冷库，发现里面的11箱货物也已损坏，于是赵晓联系原告公司法定代表人姜×，双方在一起讨论之后，姜×表示由被告将冷库清空，双方互不追究，其表示同意，但其第二天带人去清理冷库时，原告只向其出具了何时将货物拉走的纸条，没有互不追究的内容，故其没有同意。庭审中，被告提交其委托代理人赵晓和原告法定代表人姜×的谈话录音，欲佐证其陈述，原告对该录音的真实性认可，但表示姜×只是告知被告24小时内腾空冷库，保留权利，并未提及互不追究的内容。
2015年11月30日，被告将其承租的5号冷库腾空并交付原告，双方于当日签订《冷库移交确认书》对此予以确认。经询，被告称4号冷库现仍存放着其在财产损害赔偿案件中被损坏的物品，其之所以未在双方合同到期后将5号冷库腾空交付原告，是因为双方在财产损害赔偿案件中对已经损坏的货物数量存在争议，其认为有必要保留现状。
另，原告认可被告交纳的3000元保证金尚未退还。庭审中，被告提出将该3000元保证金直接抵扣其所欠的租金。经询，原告对此不同意。
以上事实，有《冷库租赁合同》、中国银行电子回单、2015三中民终字第09885号民事判决书、冷库移交确认书等书证及当事人庭审陈述在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告双方签订的《冷库租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约全面履行各自的义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，双方租赁合同在2013年6月10日履行期限已经届满，此后双方并未续签新的合同，双方之间的租赁合同关系于该日已经终止。合同终止后，被告应将其物品转移出其承租的冷库。根据查明的事实，被告已于2015年11月30日将5号冷库腾空交付原告，但4号冷库中至今仍存放有被告的物品，故原告有权要求被告腾空交付4号冷库。关于原告主张被告所欠租金问题，因为被告未交纳其所承租的两个冷库2013年3月11日至2013年6月10日期间的租金，故原告该部分主张应予支持。关于租赁合同到期后被告继续占用4号冷库产生的费用问题，首先，按照法律规定，被告继续占用原告的冷库，应当向原告支付相应的占有使用费。但结合本案的实际情况，双方在2013年6月10日合同到期前已经因4号冷库库温升高发生损害赔偿纠纷且被告之后将原告诉至法院，且该案的审理时间较长，在案件审理期间，4号冷库一直存放着因库温过高导致损坏变质的物品，故在计算该项费用时应考虑这一实际情况，完全按照合同约定的租金标准计算使用费有悖公平原则，应当予以适当减少。其次，根据法院生效判决书的认定，双方对于4号冷库内物品损害的发生均存在相应的过错，在法院处理该起纠纷期间，继续将受损物品存放于4号冷库亦属解决纠纷所需，该期间产生的库存费用应由双方根据各自过错分担为宜。而在该案件审理终结后，根据双方合同约定，在此情况下原告有权处理该批商品，其在被告未将4号冷库内的物品腾出的情况下，应当采取适当措施减损，故该期间的损失亦应当由双方根据各自过错分担。关于租赁合同到期后被告继续占用5号冷库产生的费用问题，由于该冷库并未发生不符合使用条件的情况，被告一直未将该冷库腾空交付原告，应当向原告支付占用期间的使用费。关于保证金，因双方合同期限已经届满，按照合同约定和法律规定，原告应向被告退还，因该两笔债务均系金钱债务，本院在计算被告应向原告交纳的租金时将该笔保证金直接予以扣除。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告北京金龙阳光商贸有限公司于本判决生效之日起七日内将其承租的4号冷库腾空交还原告北京二商摩奇中红食品有限公司；
二、被告北京金龙阳光商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京二商摩奇中红食品有限公司二〇一三年三月十一日至二〇一三年六月十日期间的冷库租金七千零二十元，扣除原告北京二商摩奇中红食品有限公司应退还的保证金三千元，被告北京金龙阳光商贸有限公司应向原告北京二商摩奇中红食品有限公司支付的该笔费用为四千零二十元；
三、被告北京金龙阳光商贸有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月五百元的标准向原告北京二商摩奇中红食品有限公司支付自二〇一三年六月十一日起至4号冷库实际腾空交还之日止的使用费；
四、被告北京金龙阳光商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京二商摩奇中红食品有限公司5号冷库自二〇一三年六月十一日起至二〇一五年十一月三十日期间的使用费三万四千七百一十元；
五、驳回原告北京二商摩奇中红食品有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百三十六元，由原告北京二商摩奇中红食品有限公司负担四百一十八元（已交纳），由被告北京金龙阳光商贸有限公司负担四百一十八元（原告北京二商摩奇中红食品有限公司已预交，于本判决生效后七日内给付原告北京二商摩奇中红食品有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 张帅宾
二〇一六年二月十六日
书 记 员 唐 琪