江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0206民初7078号
原告：杨永明,男,1967年9月12日出生,汉族，住无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严林，江苏欣林律师事务所律师。
被告：钱佳伟，男，1986年5月9日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
被告：陶惠琴，女，1962年2月6日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
被告：陶乾，男，1978年3月1日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
被告：陶坤，男，1979年10月31日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
被告：无锡孚森之星科技有限公司，组织机构代码08931905-X，住所地江苏省无锡市新区梅村群兴路22号。
法定代表人徐震平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐亦寒（受钱佳伟、陶惠琴、陶乾、陶坤、无锡孚森之星科技有限公司共同特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨鹏飞（受钱佳伟、陶惠琴、陶乾、陶坤、无锡孚森之星科技有限公司共同特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。
原告杨永明与被告钱佳伟、陶惠琴、陶乾、陶坤、无锡孚森之星科技有限公司（以下简称孚森公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨永明的委托代理人朱敏洁，被告钱佳伟、陶惠琴、陶乾、陶坤、孚森公司的委托代理人徐亦寒、杨鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永明诉称，其与钱佳伟、陶惠琴、陶乾订立协议，约定钱佳伟、陶惠琴向其转让位于宜兴市海××小区××号××套联排别墅，用于抵偿陶乾结欠其的债务800万元；其另支付钱佳伟、陶惠琴600万元，并承担相关房产剩余的按揭贷款；协议由陶坤及孚森公司担保履行。协议订立后，其向钱佳伟、陶惠琴支付了200万元，并代为归还了银行贷款1511812.44元。现其发现涉案房屋至今无法交付，协议目的不能实现；且陶惠琴、钱佳伟及房屋开发商涉及大额执行案件，经济状况严重恶化，其对此享有不安抗辩权；基于以上两点理由，请求判令：一、解除双方签订的《协议书》、二、判令陶惠琴、钱佳伟共同返还其已支付的200万元并赔偿损失（以200万元为基数，自起诉之日起至实际还款之日止，按同期银行贷款利率计算）；三、判令钱佳伟返还其已代偿的银行贷款692341.8元并赔偿损失（以692341.8元为基数，自起诉之日至实际支付之日止，按同意银行贷款利率计算）；四、判令陶惠琴返还其已代偿的银行贷款819470.63元并赔偿损失（以819470.63元为基数，自起诉之日至实际支付之日止，按同期银行贷款利率计算），四、判令陶乾、陶坤、孚森之星公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告钱佳伟、陶惠琴、陶乾、陶坤、孚森公司辩称，一、案涉房屋可以办理过户登记手续，协议可以继续履行；二、虽然涉案房屋至今未过户登记，但协议并未约定具体过户登记的时间；三、陶惠琴、钱佳伟涉及的其他诉讼与债务与本案没有关联，也不影响协议的履行；综上，协议既未约定解除条件，亦不满足法定解除条件，故对合同解除不予认可。杨永明主张返还费用及赔偿损失，并要求陶乾、陶坤及孚森之星公司承担连带责任，于法无据，不予认可。
经审理查明：
（一）协议订立情况
2014年12月17日，杨永明与钱佳伟、陶惠琴、陶乾订立协议，协议约定：确认陶乾结欠杨永明借款合计1800万元，其中本金1200万元，利息600万元；钱佳伟、陶惠琴将上述四套预售房屋转让给杨永明，杨永明对房屋现状了解并愿意接受该房屋；四套房屋用于抵偿陶乾结欠杨永明的本金债务800万元，杨永明另向钱佳伟、陶惠琴支付600万元并承担尚未归还银行的按揭贷款；600万元分期支付，协议订立后的15日支付200万元，于2015年6月30日前支付200万元，办妥产权更名或变更登记手续完毕后十日内支付200万元；杨永明按照银行要求足额偿还银行贷款，在所述房屋项目具备交付条件的情况下，钱佳伟、陶惠琴应在符合法律法规规定的可以办理产权变更登记的情况下，应无条件配合杨永明办理产权更名或过户变更登记手续。2014年12月15日，陶坤及孚森公司就上述协议的履行向杨永明出具担保书，自愿在1600万元范围内承担连带担保责任，担保范围包括1200万元本金损失、代偿房产贷款及本息损失、实际支付购房款及利息损失、追偿损失应支付的合理费用。
审理中，杨永明向本院提交了案涉房屋的房地产交付通知书，通知书于2014年8月11日由江苏天福房地产开发有限公司出具，通知交付日期为2014年8月15日，并称案涉房屋至今仍不具备适宜居住的交付条件。杨永明称协议订立时，钱佳伟、陶惠琴仅同意将房屋抵偿部分债务，其当时考虑拿到一点是一点，就同意了该方案；协议订立时，其知道房屋的情况，也到实地看过，因开发商延期交付，双方无法确定具体的交付、过户时间，故未作相关约定，更名亦因存在按揭贷款而无法办理；从其取得交付通知可以证明钱佳伟、陶惠琴承诺过房屋已基本具备交付条件了，只是存在一些小问题，近期开发商可以交付，故其接受了该协议；涉案房屋至今不具备适宜居住的交付条件。钱佳伟、陶惠琴表示对交付通知真实性无法确认，在订立协议时未作关于近期交付的承诺。
本院于2016年8月25日在（2016）苏0206民初2512号一案中判决确认本案所涉协议合法有效，该案判决书已生效。
（二）协议所涉债务来源
2013年1月15日，杨永明与陶乾签订了借款协议，借款本金为1200万元。所涉款项由杨永明通过承兑汇票的形式向陶乾交付。2014年8月4日，杨永明就陶乾结欠借款本金1200万元曾向本院提起起诉讼，案号为（2014）惠民初字第01964号。双方于2014年12月17日签订了本案所涉协议后，杨永明向本院撤回起诉。
（三）协议履行情况
协议订立后，杨永明于2014年12月17日及2015年1月6日共计向陶惠琴支付200万元，并于2014年12月20日至2016年4月20日期间通过钱佳伟、陶惠琴还款帐户按月给付房屋贷款。后，杨永明停止履行协议。
（四）案涉房屋情况
案涉房屋由江苏天福房地产有限公司（以下简称天福公司）开发。2012年7月6日，钱佳伟与天福公司订立商品房买卖合同，购买宜兴市竹海锦城11幢101、102号预售商品房。同日，陶惠琴与天福公司订立商品房买卖合同，购买宜兴市竹海锦城11幢103、104号预售商品房。上述商品房预售合同均于2012年7月6日备案，合同约定除首付款外的剩余房款由买受人在备案之日起七日内办理银行贷款支付，房屋的交付期限为2013年1月1日前。2017年6月21日，案涉四套房屋完成初始登记并办理了产权证书，登记于天福公司名下。
2017年7月25日，本院至宜兴市住房管理局调查，该局向本院出示了工程竣工验收备案表和交付使用备案证书，上述材料显示：竹海锦城11幢楼于2013年3月15日经竣工验收合格；2013年5月23日，经宜兴市建设局审核和现场核验，确认竹海锦城项目符合交付条件，准予交付使用备案。同日，本院至竹海锦城楼盘现场勘察并拍照，该楼盘部分为酒店，已通水电并正常营业；产权式酒店之外的房屋处于空置状态，未安装门窗，部分电箱处于打开空置状态。经向宜兴市不动产登记中心审核股咨询，工作人员称，购房者提供相关手续，在无权利限制的情况即可办理过户登记。杨永明称对权属情况及法院现场勘察情况无异议，但坚持认为案涉房屋无法满足基本使用条件。钱佳伟、陶惠琴、陶乾、陶坤以及孚森之星公司质证称对上述证据无异议，涉案房屋已满足交付条件。
审理中，钱佳伟、陶惠琴向本院提供了水电设施安装照片，照片显示相关电线及水表均处于地表裸露状态。钱佳伟、陶惠琴称相关水电配套设施系其联系物业公司安装的临时设施，目前只能完成至该状态；据其了解，宜兴市政府已责成当地政府在2018年元旦之前完成正式的水电配套设施。杨永明表示对照片真实性无法确认，并称物业公司并非铺设水电设施的合法主体，相关设施未通过验收，不能据此认定涉案房屋满足交付条件。
（五）关于陶惠琴、钱佳伟及天福公司涉诉及债务情况
审理中，杨永明向本院提交了陶惠琴、陶乾、陶坤及天福公司涉诉执行信息，其中陶惠琴作为担保人涉及债务1800余万元，陶乾、陶坤、天福公司作为被执行人均有大量涉诉执行案件。陶惠琴、钱佳伟等质证称对材料真实性无异议，但主张与本案无关。
以上事实由商品房买卖合同、协议书、担保书、商品房买卖合同、借款协议、民事诉状、债权转让协议、房产初始登记、工程竣工验收备案表、交付使用备案证书、照片、谈话笔录、涉诉执行信息、撤诉裁定、民事判决书以及当事人陈述等证据佐证。
本院认为，杨永明与钱佳伟、陶惠琴等订立的协议合法有效，双方理应恪守。杨永明主张解除协议的理由有两点：其一，基于协议履行不能而导致合同目的不能实现；其二，基于不安抗辩权。
关于第一点理由，本院评判如下：首先，本案协议签订于原房屋买卖合同约定的交付期之后近两年，在杨永明已了解房屋现状的情况下，买卖双方未在协议中就具体的交付期限作出约定，而是将房屋满足交付条件作为办理产权变更的条件之一。故对于双方就房屋交付、更名或过户作出的约定应视为远期约定，协议类似于远期合约，合同标的具有预期性，合同目的为预期将来取得房屋。虽然案涉房屋无水电配套设施，但无证据证明上述设施将来无法铺设，故房屋现状并不影响合同目的的实现。其次，案涉房屋已经由行政部门完成竣工验收备案、交付使用备案及初始登记，并办理了产权证书，可以认定案涉房屋已具备了协议约定的交付条件。至于案涉房屋是否实质上达到商品房交付标准，双方未在协议中就交付条件及标准作出明确约定，杨永明以此为由主张协议履行不能，本院不予采信。综上，杨永明主张的第一点解除理由不能成立。
关于第二点理由，本院评判如下：合同一方当事人行使不安抗辩权的前提系合同另一方当事人存在丧失或有可能丧失履行能力的情形。杨永明主张不安抗辩权的依据为陶惠琴、陶乾、陶坤及天福公司存在大量涉诉执行案件，并向本院提供了相关涉诉债务执行案件信息。但本案协议中，陶惠琴与钱佳伟的债务系在案涉房屋具备交付条件的情况下，协助办理房屋过户或更名手续。在案涉房屋已经初始登记并办理了产权证书的情况下，杨永明并未提供证据证明上述涉诉债务对案涉房屋的交付、过户造成影响，无法据此认定陶惠琴、钱佳伟丧失或有可能丧失债务履行能力。故杨永明主张的第二点理由不能成立。
综上，杨永明主张的两点解除理由均不能成立，其各项诉讼请求均于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回杨永明全部诉讼请求。
案件受理费收取34894.5元，由杨永明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34894.5元。
审 判 长 边 嵘
代理审判员 顾正阳
人民陪审员 杨焕娣
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 朱佳莉