江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0268号
原告江苏银行股份有限公司邳州支行。住所地邳州市世纪大道北侧。
负责人李勇，该银行行长。
委托代理人沈小虎。
委托代理人丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。
被告刘蒙林（曾用名刘永鸽），居民。
被告窦卫革（曾用名窦健），居民。
被告吴秋菊，居民。
被告徐州东方房地产集团有限公司。住所地邳州市市区沿河路**号。
法定代表人荐辉，该公司董事长。
委托代理人栗雪松，徐州汇君律师事务所律师。
原告江苏银行股份有限公司邳州支行（以下简称江苏银行）诉被告刘蒙林、窦卫革、吴秋菊、徐州东方房地产集团有限公司（以下简称东方房产）借款合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，先由审判员吴涛独任审判，后转由审判员冯宪勇审理，并依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行审理。原告江苏银行诉讼代理人丁涛、沈小虎，被告东方房产诉讼代理人栗雪松到庭参加诉讼，被告刘蒙林、窦卫革、吴秋菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏银行诉称：2011年9月13日，原告与三被告签订《个人借款合同》（房贷版），合同约定第一被告向原告借款37万元，借款期限自2011年9月27日至2031年9月15日。借款用途为购买第四被告出售的邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室。第四被告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物、质押财产有效设立担保物权，且相关抵押权设定证明文件等权利凭证交付贷款人占有之日止。第二、第三被告为上述贷款项下的全部债务提供连带保证；同时第一被告还以其购买的房产为全部债务提供抵押担保。原告依约定发放了贷款，但借款人偿还部分按揭贷款后还款能力恶化，出现和合同第十一条约定的违约情形，损害了原告的合法权益，因此原告起诉要求判令：1，被告刘蒙林偿还原告借款本金354500.97元及利息（计算至2014年4月16日为8878.61元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2，被告、窦卫革、吴秋菊、东方某对上述贷款本息承担连带还款责任；3，我行对抵押的房屋（邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室），享有优先受偿权；4，被告承担诉讼费用、律师费。
原告江苏银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、被告刘蒙林身份证、户口本、被告窦卫革、吴秋菊身份证、户口本、结婚证复印件、被告东方某营业执照复印件。证明：四被告主体适格。
2、《个人借款合同》一份、借款借据一份、保证担保合同一份。证明：被告刘蒙林于2011年9月13日与原告签订借款合同，约定借款日期为2011年9月27日，到期日为2031年9月15日，贷款年利率为7.755%，借款本金37万元，东方某为保证人，约定对贷款实行阶段性担保，被告窦卫革、吴秋菊为连带保证人，约定了担保范围、保证期限，并约定了违约责任以及原告可以提前收回贷款本息的事项。
3、商品房买卖合同一份、房地产抵押合同一份、权利证明书一份。证明：刘蒙林以邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室房产为该笔贷款作为抵押，双方办理了预抵押手续。
4、刘蒙林还款流水。证明：2013年11月20日开始，刘蒙林开始欠款，出现违约情形。
5、委托代理合同、律师费发票、汇款证明。证明：原告支出律师费14000元。
被告刘蒙林、窦卫革、吴秋菊未答辩，也未向法庭出示证据。
被告东方某辩称，借款人未出庭，对逾期数额及期限无法确定。且第一被告已经用房产为贷款抵押担保，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利范围内免除，因此原告应就抵押担保房产行使抵押权。
被告东方某未提供证据。
本院对原告提供的证据真实性、合法性依法予以确认。
本院经审理查明：2011年9月13日，被告刘蒙林作为借款人，被告东方某作为保证人与作为贷款人的原告江苏银行签订编号为PZZH00420《个人借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供贷款，借款金额370000元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室房地产；借款期限自2011年9月27日至2031年9月15日；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%基础上确定执行利率；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入东方某在江苏银行的银行账户60×××06；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；阶段性保证人东方某，自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将抵押权凭证交贷款人占有之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费、贷款人实现债权的一切费用；保证期间为贷款到期之日起两年或贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期之日起两年。合同违约责任条款中约定：借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未履行合同项下到期借款本息及其他应付款项或者借款人还款能力恶化可能影响借款安全，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并收回贷款。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。同日，被告窦卫革、吴秋菊与原告就被告刘蒙林的该笔贷款签订了保证担保合同，约定对主合同项下发生的全部债务，包括本金、利息、违约金、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费等实现债权的费用承担连带保证责任，保证期限为主债权到期后的两年（包含被宣布提前到期）。
2011年9月13日，作为抵押人的刘蒙林与作为抵押权人的江苏银行就抵押房产即邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室，签订《房地产抵押合同》，并办理了房地产抵押（按揭）手续。刘蒙林尚未取得抵押房产的房产证，未将他项权证书交给原告。
2011年9月28日，江苏银行向约定的收款人账户发放借款370000元，形成《借款借据》，记载：借款日期2011年9月28日，到期日期2031年9月15日；借款金额370000元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月；执行利率月利率千分之六点四六二五。
借款人于2013年11月其还款账户出现未按约定偿还按揭贷款的情形，此后被告连续超过数月出现违约还款情形。截至2014年4月16日，尚余借款本金354500.97元、利息8878.61元。
另查明，原告要求优先受偿的抵押房产仅办理了抵押权的预告登记，尚未办理正式抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书。
诉讼中原告明确诉讼请求：1，判令被告刘蒙林偿还借款本金354500.97元及利息（计算至2014年4月16日为8878.61元，之后利息按合同约定计算至付清之日）；2、被告、窦卫革、吴秋菊东方某对上述债务负连带责任；3，判令原告对抵押的房屋（邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室），享有优先受偿权；4，被告承担诉讼费用、律师费。
本院认为：被告刘蒙林、东方某与原告江苏银行签订的《个人借款合同》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约发放了借款370000元，但其偿还部分后不再按约偿还，多次逾期，还款能力严重恶化。根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告刘蒙林偿还剩余借款本金354500.97元及利息8878.61元（计算至2014年4月16日）的主张，不违反法律规定本院予以支持。关于自2014年4月17日至实际付清之日的逾期利息，合同约定借款执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮10%确定执行利率，并对逾期借款按执行利率上浮50%计收罚息的约定均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。关于律师费，双方在合同中进行了明确约定，应由被告承担，但原告主张的律师费偏高，结合本案的实际情况，酌情支持律师费6000元。被告窦卫革。吴秋菊为连带担保人，明确约定了担保范围及担保期限，原告要求二被告对上述债务负连带责任的请求，符合法律规定，予以准许；关于原告主张就抵押财产优先受偿的问题，因原告和被告刘蒙林签订的房地产抵押合同合法有效，双方已办理了房地产预抵押手续，原告因此成为了抵押房产的抵押权人，当然享有优先受偿权，因此，原告要求对抵押房产行使优先受偿权的请求，本院予以支持。被告东方某作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将权利凭证交给贷款人前对涉案贷款本息的清偿承担连带责任。在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将权利凭证交给贷款人前，被告抗辩的请求不符合合同约定，也没有法律依据，难以准许。担保人承担担保责任后，可依法向债务人追偿。被告刘蒙林、窦卫革、吴秋菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告刘蒙林于本判决生效后十日内偿还原告江苏银行股份有限公司邳州支行借款本金354500.97元及利息8878.61元，合计363379.58元。
二、被告刘蒙林于本判决生效后十日内支付原告江苏银行股份有限公司邳州支行自2014年4月17日至实际付清之日的逾期利息（以354500.97元为本金，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%后再上浮50%计算）。
三、被告刘蒙林于本判决生效后十日内支付原告江苏银行股份有限公司邳州支行律师费6000元。
四、原告江苏银行股份有限公司邳州支行对抵押的房屋（邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室房地产）享有优先受偿权。
五、被告窦卫革、吴秋菊对上述第一项、第二项、第三项债务的清偿承担连带责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。
六、被告徐州东方房地产集团有限公司在被告刘蒙林取得抵押房产（邳州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊77#-0-302室房地产）的房地产权属证书并办妥以原告江苏银行股份有限公司邳州支行为抵押权人的抵押登记手续并将权属证书交给贷款人前，对上述第一项、第二项、第三项债务的清偿承担连带责任，并在承担担保责任后，有权向债务人追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6750元、保全费3020元，合计9770元，由被告刘蒙林、窦卫革、吴秋菊、徐州东方房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 冯宪勇
人民陪审员 宋 阳
人民陪审员 黄继廷
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 高 慧