上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第11868号
原告上海万科物业服务有限公司。
法定代表人喻斌。
委托代理人谈力。
委托代理人肖亚倩。
被告祁军。
原告上海万科物�服务有限公司与被告祁军物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理。依法由审判员胡婉莉适用简易程序公开进行审理。之后，本案转为适用普通程序，由本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谈力、肖亚倩到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海万科物业服务有限公司诉称，原告系万科翡冷翠园的物业服务方，为全体业主提供物业管理及服务。被告系万科翡冷翠园业主，于2010年9月购买了上海市闵行区江桃路XXX弄XXX号XXX层全幢室房屋，并一直接受原告提供的物业管理服务。按合同约定，被告应按时足额支付原告物业管理费。自2011年4月1日起，被告未支付物业服务费，现要求被告支付2011年4月1日至2014年3月31日止的物业管理费117，516.10元（人民币，币种下同）；支付滞纳金175，395.79元。
被告祁军未作答辩。
经审理查明，2010年9月17日，以上海加来房地产开发有限公司（以下简称加来公司）为甲方（卖方）、被告祁军为乙方（买方），双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买江桃路XXX弄XXX号XXX层全幢房屋；甲方于2011年3月30日前将房屋交付乙方，除不可抗力外；房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙；房屋的风险责任自房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理房屋验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等。该预售合合《补充条款》约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：1、质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；2、装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理房屋交接手续，因此造成的相关损失由乙方自行承担，乙方经甲方书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理房屋验收交付手续的，视为双方已完成房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格，同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担，该房屋的保修期限也自该日起算等。该预售合同附有《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》由建设单位加来公司与上海尊怡物业服务有限公司（以下简称尊怡物业公司）签订，约定由尊怡物业公司对本市闵行区浦江镇江桃路XXX弄翡冷翠园别墅提供物业管理服务；合同期限自小区正式竣工交付使用之日起，为期3年；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，别墅为7.80元／月／平方米；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于上一季度最后一个月20日前向尊怡物业公司交纳当期的物业服务资金，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向尊怡物业公司支付违约金等。
2011年3月16日，加来公司向被告发出房屋交付通知书，通知被告于2011年3月29日办理房屋交付手续，被告认为社区道�尚未铺设完毕，无法正常通行，故未去办理房屋交接手续。2011年3月底，加来公司又向被告发出交付催告函，通知被告于2011年4月20日办理房屋交付手续。同年4月13日被告验收房屋，在业主验房意见一栏载明：1、可视对讲面板划痕、无声音；2、地下室一楼信息箱钥匙拔不出（锁更换）；3、中部露台门槛及固窗下部门槛开裂。被告认为房屋存在问题，不符合交付条件，故未办理房屋交接手续。2012年7月3日，加来公司又向被告发出交付催告函，通知被告于同年7月15日前办理交付手续，被告认为房屋地下室及一楼墙面存在大量水渍印记，故拒绝接收房屋。2014年2月，原告又向被告发出催告函，要求被告办理房屋交付手续并支付所欠物业费。
2013年1月31日，尊怡物业公司作为甲方、原告上海万科物业服务有限公司作为乙方、加来公司作为丙方，三方共同签订了《债权转让协议》，载明甲、丙双方已于2013年1月31日终止了前期合同，且丙方已通过公开招投标的方式选聘乙方为该小区的物业服务企业（乙方将于／已于2013年2月1日正式接管该小区替代甲方的翡翠物业中心全面履行物业服务职能）；截至本协议签署之日，甲方的翡翠物业服务中心已有债权共计2，250，619.16元，其中小业主拖欠的物业管理费为1，743，619.34元，甲方将上述债权全部转让给乙方行使等。原告与加来公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对本市闵行区浦江镇江桃路556弄翡冷翠园（二期）别墅提供物业管理服务；合同期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取，别墅7.80元／月／平方米；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前向原告交纳当期的物业服务资金，在下季度首日及以后交纳的视为逾�交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金等。之后，原告为该小区提供了物业服务，实际按7.20元／月／平方米收取物业费。
2013年8月，祁军以加来公司为被告向本院提起诉讼，要求加来公司支付逾期交付房屋违约金等。2013年8月2日祁军撤回对该案的起诉。
本市闵行区江桃路XXX弄XXX号全幢房屋建筑面积753.84平方米，其中地下建筑面积300.46平方米，该房屋类型为花园住宅，于2010年10月21日核准登记的预购房屋权利人为祁军。
以上事实，由原告提供的上海市商品房预售合同（内附前期物业服务合同）、上海市房地产登记簿、本院（2013）闵民五（民）初字第1008号案件民事起诉状、民事裁定书、房屋交付指引、房屋交付通知书、翡翠别墅交付催告函、翡翠别墅房屋验收单、债权转让协议、前期物业服务合同、日期为2014年2月17日的催告函和国内挂号信函收�，以及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等约束力。尊怡物业公司与加来公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与加来公司签订的《前期物业服务合同》均真实有效，对合同当事人以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。尊怡物业公司以及原告作为物业管理单位，依据其与该小区建设单位签署的前期物业服务合同，为包括被告在内的全体业主提供了服务，被告接受了尊怡物业公司以及原告的服务，理应支付物业服务费。尊怡物业公司依约将在管期间业主所拖欠的物业管理费等债权转让给原告，被告应将拖欠尊怡物业公司的物业费支付原告。被告与加来公司签订的《上海市商品房预售合同》约定，房屋的风险责任自房屋交付之日起由加来公司转移给被告，如被告未按约定的日期办理该房屋的验收交�手续，加来公司应当发出书面催告书一次，被告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由被告承担。根据该预售合同约定，加来公司已通知被告办理房屋交接手续，但被告未予办理，加来公司又向被告发出催告函，通知被告于2011年4月20日办理房屋交付手续，被告于同年4月13日验收房屋后又未办理房屋交接手续，故按约定房屋的风险责任自2011年4月21日起转移给被告，被告应支付自2011年4月21日起的物业服务费。被告未按约支付物业服务费，应承担违约责任，支付滞纳金，但原告主张的滞纳金金额过高，本院予以适当调整。被告未到庭参加诉讼，系其放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条�第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告祁军应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海万科物业服务有限公司自2011年4月21日起至2014年3月31日止的物业服务费人民币115，340.01元；
二、被告祁军应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海万科物业服务有限公司至2014年3月31日止的滞纳金人民币15，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，994.39元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 婉 莉
代理审判员 沈 莞 茜
人民陪审员 �李霞
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 张 青 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人变迟延履行约定违约金的，违约方支付违约�后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。