广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1269号
原告深圳市潮商房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道。
法定代表人马少全，职务董事长。
委托代理人刘莉、刘巨，广东卓效律师事务所律师。
被告深圳市骏辉物流有限公司，住所深圳市宝安区西乡街道。
法定代表人林静，职务总经理。
被告黄为民，男，汉族，1969年5月22日出生，住址深圳市南山区。
被告林静，女，汉族，1971年10月31日出生，住址深圳市南山区。
三被告共同委托代理人胡玄欣、易凡，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原告深圳市潮商房地产开发有限公司（以下简称潮商房地产公司）与被告深圳市骏辉物流有限公司（以下简称骏辉物流公司）、黄为民、林静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘莉、刘巨，三被告的共同委托代理人胡玄欣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与骏辉物流公司于2012年签订了《物流园及宿舍租赁合同》，约定骏辉物流公司承租原告位于深圳市宝安区西乡街道航城大道的蚝业物流园A栋（建筑面积29,897㎡）、B栋（建筑面积15,237㎡）及宿舍（建筑面积8,469㎡）（以下对上述物流园及宿舍统称为“租赁物业”）作为经营物流园及员工食宿使用，租赁期限为2012年3月1日至2022年8月31日，2012年9月1日至2015年8月31日期间的月租金为人民币1,385,209元，押金为人民币2,770,418元。合同约定如骏辉物流公司拖欠房租达一个月或逾期未缴纳的各项费用累计达100,000元的，原告有权解除合同，收回租赁物业，没收租赁押金，并有权要求骏辉物流公司按本合同约定的租金标准补足免费装修期内的占用费，给原告造成损失的还应承担赔偿责任。同时，骏辉物流公司承诺解决一名当地居民就业，月薪为人民币2,500元，由骏辉物流公司直接支付，原告再向该居民支付。在合同签订后，骏辉物流公司向原告缴纳了两个月的租金合计人民币2,770,418元作为押金，原告亦如期交付了租赁物业。但骏辉物流公司自2014年6月起便拖延支付租金，截至2015年5月31日，经双方共同结算，骏辉物流公司确认欠缴租金合计人民币5,577,955.84元。因骏辉物流公司存在数次拖延租金且金额巨大的行为，原告分别于2015年4月2日、2015年6月15日向骏辉物流公司发律师函要求支付拖欠租金，骏辉物流公司至今仍未支付。被告黄为民、林静作为骏辉物流公司的实际控制人，于2015年6月共同向原告出具《担保书》，承诺对骏辉物流公司的全部付款义务（包括但不限于租金以及对实现债权的费用等）向原告提供不可撤销的连带保证担保。但自2015年6月中旬，因被告骏辉物流公司、黄为民和林静对外负有大额到期债务无力清偿，导致多名债权人围堵租赁场地，并哄抢租赁场地内的车辆，员工也因担心工资不能按期发放而在租赁场地内集结并搬迁设施设备，三被告的偿债能力已明显不足。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告骏辉物流公司签订的《物流园及宿舍租赁合同》；二、被告骏辉物流公司腾空并向原告返还租赁物业；三、被告骏辉物流公司向原告支付2014年6月至2015年5月31日期间拖欠的租金人民币5,577,955.84元及逾期付款的违约金（违约金按日千分之一计，自拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为人民币1,366,526.31元，详见附表）；并判令被告骏辉物流公司自2015年6月起按人民币414,156.84元/月的标准向原告支付场地占用费至实际腾退之日止；四、被告骏辉物流公司向原告补足免费装修期内的占用费人民币8,311,254元（按人民币1,385,209元/月的标准计算6个月）；五、被告黄为民、林静对被告骏辉物流公司的上述全部债务承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用由三被告承担。
庭审中，原告变更诉讼请求为：一、确认原告与被告骏辉物流公司签订的《物流园及宿舍租赁合同》于2015年6月25日解除；二、被告骏辉物流公司向原告支付2014年6月至2015年5月31日期间拖欠的租金人民币4,077,955.84元及逾期付款的违约金（违约金按日千分之一计，自拖欠之日起计至2015年9月16日为人民币1,840,652.55元，自2015年9月17日之日起以人民币4,077,955.84元为基数计至清偿之日止）；并判令被告骏辉物流公司支付场地占用费人民币538,403.89元（按人民币414,156.84元/月的标准，自2015年6月1日起计至2015年7月9日止）；三、被告骏辉物流公司向原告补足免费装修期内的占用费人民币8,311,254元（按人民币1,385,209元/月的标准计算6个月）；四、被告黄为民、林静对被告骏辉物流公司的上述全部债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由三被告承担。
被告骏辉物流公司、黄为民、林静答辩称，一、并非被告不愿将设施设备搬离物业，而是原告在承租物业大门上上锁，不允许被告搬离，所以原告主张场地占用费没有事实依据。二、2015年5月31日双方已经达成了协议，原告仅向被告主张拖欠的租金，并不向被告主张违约金等费用，并且当时已经是对拖欠的金额也就是全部拖欠费用的金额进行了书面对账。三、原告主张装修期间的占有费没有事实依据，原告已将押金2,770,418元没收作为赔偿，另外被告已经实际协助将实际承租的物业70%面积转租给了第三方，所以即使被告需要承担相应的占用费，也应当以实际损失作为计算的依据。四、被告黄为民，林静担保的范围仅限于租金，而且结合当时签订的状况，可以反映原被告双方就拖欠费用总额已经达成一致意见，以拖欠租金作为全部费用的总额。
经审理查明：2012年4月15日，深圳市西乡蚝业股份合作公司作为出租方，原告作为承租方，双方签订了《租赁厂房、宿舍合同书》，将位于西乡街道打铲湾疏港通道旁蚝业工业园厂房两幢，宿舍C栋租给原告使用，租期为10年。
原告作为出租方，被告骏辉物流公司作为承租方，双方签订了《物流园及宿舍租赁合同》，被告骏辉物流公司承租深圳市宝安区西乡街道航程大道蚝业物流园，物流园A栋建筑面积29,897平方米，B栋建筑面积15,237平方米，宿舍建筑面积8,469平方米。厂房租金每平方米每月26元，合计租金每月1,173,484元；宿舍租金每平方米每月25元，合计租金为每月211,725元。厂房和宿舍月租金合计为人民币1,385,209元；签订本合同时被告应支付两个月租金2,771,418元作为押金；租期为10年。交付物流园及宿舍装修时间为2012年3月1日，装修期约180天（时间从2012年3月1日起至2012年8月31日止，装修期内免收租金），2012年9月1日开始正式计收租金。被告应在每月5日前将当月租金汇入原告指定账号，逾期交付的，每逾期一天，应按欠缴金额的1%向原告支付违约金。合同第十条约定，被告逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用累计达100,000元的，原告有权单方解除合同，收回出租房屋，没收租赁押金，并有权要求被告按本合同约定的租金标准补足免费装修期内的占用费，给原告造成损失的还应承担赔偿责任。
上述合同签订后，原告向被告骏辉物流公司交付了租赁物业。
2015年5月31日，被告骏辉物流公司向原告出具《应付租金确认书》，主要内容为：2014年-2015年4月30日结欠租金人民币5,163,799元，2015年5月份应付租金人民币414,156.84元，上述租金合计人民币5,577,955.84元。截至2015年5月31日累计结欠深圳市潮商房地产开发有限公司租金人民币5,577,955.84元。
被告黄为民、林静向原告出具《担保书》，确认截至2015年5月31日，骏辉物流公司累计拖欠原告租金合计人民币5,577,955.84元，为保障原告债权的实现，同意对骏辉物流公司的全部付款义务（包括但不限于租金以及对实现债权的费用的承担等）提供不可撤销的连带保证责任。
2015年9月16日，原告收到被告支付的租金1,500,000元。
另查明，庭审中，原告主张被告骏辉物流公司于2015年7月9日退场，被告骏辉物流公司主张其于2015年5月31日退场；被告黄为民、林静确认仅对被告所拖欠的租金人民币5,577,955.84元提供保证；原告、被告骏辉物流公司均确认涉案房屋在2015年4月30日之前的月租金标准为人民币1,385,209元，因承租面积减少，自2015年4月30日之后的月租金标准为人民币414,156.84元，被告骏辉物流公司拖欠原告2014年6月至2015年5月31日期间的租金合计人民币5,577,955.84元。案涉租赁物业未取得房地产证或建设工程规划许可证。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的租赁厂房、宿舍合同书、物流园及宿舍租赁合同、应付租金确认书、骏辉物流2015年5月份应付租金、2014-2015年4月应收租金确认书、担保书、律师函、清场通知、租赁合同补充协议、协议书等；被告提交的扣押车辆照片、大门照片、清场通知等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同，租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证或房地产证，因此，原告与被告骏辉物流公司签订的《物流园及宿舍租赁合同》属无效合同。
关于房屋占有使用费。根据民事诉讼举证规则，当事人对其主张应当提供证据予以证明，否则应承担相应不利法律后果。被告骏辉物流公司作为案涉物业承租人，其对腾退返还物业负有举证证明的责任，现其主张于2015年5月31日就已经退场，但并未提供相关证据予以证明，其上述主张，本院不予采信。关于案涉租赁物业腾退时间，应以自认的2015年7月9日为准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，被告骏辉物流公司应当向原告支付腾退案涉物业之前的房屋占有使用费。关于2014年6月至2015年5月31日期间的房屋占有使用费。原告与被告骏辉物流公司均确认2014年6月至2015年5月31日期间被告骏辉物流公司共拖欠原告租金人民币5,577,955.84元，原告确认被告已支付租金人民币1,500,000元，被告骏辉物流公司仍欠原告2014年6月至2015年5月31日期间的房屋占有使用费人民币4,077,955.84元。关于2015年6月1日至2015年7月9日的房屋占有使用费。原告与被告骏辉物流公司均确认2015年4月30日之后的月租金标准为人民币414,156.84元，因此，2015年6月1日至2015年7月9日期间的房屋占有使用费为人民币534,395.92元（414,156.84元+414,156.84元/月÷31天×9天）。
关于免费装修期期间的房屋占有使用费。双方约定了6月的免租期，现租赁合同无效，双方之间关于免费装修期的约定亦属无效。原告和被告骏辉物流公司约定6个月免租期系为了履行租赁期限为10年的案涉租赁合同，但被告骏辉物流公司实际使用租赁物业34个月，尚余86个月的租赁期限并未实际履行，被告骏辉物流公司应当支付该剩余租赁期限对应的免租期期间的房屋占有使用费，经计算，被告骏辉物流公司应支付的免租期期间的房屋占有使用费为人民币5,956,398.7元【1385209元/月×（86个月/120个月×6个月）】。
关于租赁保证金。因被告骏辉物流公司已按合同约定向原告支付了租赁押金2,770,418元，现租赁合同被确认为无效合同，原告应当返还被告骏辉物流公司上述租赁保证金。
关于违约金。因涉案租赁合同无效，合同关于违约条款的约定亦属无效，现原告主张被告骏辉物流公司按照合同的违约条款支付逾期付款违约金，没有合同依据，本院不予支持。
关于被告黄为民、林静的保证责任。被告黄为民、林静在庭审中确认对被告骏辉物流公司欠付房屋使用费5,577,955.84元提供保证担保，该担保属被告黄为民、林静对被告骏辉物流公司所确认的债务做出的连带责任保证，合法有效，被告黄为民、林静应对被告骏辉物流公司欠付原告的房屋占有使用费5577955.84元承担连带清偿责任。现《担保书》项下的房屋占有使用费尚欠人民币4,077,955.84元，因此被告黄为民、林静的保证责任范围应以人民币4,077,955.84元为限。至于原告请求被告黄为民、林静对涉案租赁合同项下被告骏辉物流公司的全部付款义务承担连带清偿责任的主张，没有事实依据，本院不予支持。
关于租赁物业腾退。因原告已确认被告骏辉物流公司已腾退租赁物业，因此，原告的该项诉讼请求已没有事实依据，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市骏辉物流有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市潮商房地产开发有限公司支付2014年6月至2015年5月31日期间的房屋占有使用费人民币4,077,955.84元，被告黄为民、林静对被告深圳市骏辉物流有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
二、被告深圳市骏辉物流有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市潮商房地产开发有限公司支付2015年6月1日至2015年7月9日期间的房屋占有使用费人民币534,395.92元；
三、被告深圳市骏辉物流有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市潮商房地产开发有限公司支付免租期内的房屋占有使用费人民币5,956,398.7元；
四、原告深圳市潮商房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告深圳市骏辉物流有限公司返还租赁保证金人民币2,770,418元；
五、驳回原告深圳市潮商房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币113,334元、保全费人民币5,000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 林福梅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 刘佳鹏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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