上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0107执异15号
申请执行人宋维涛，男，1976年4月9日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托代理人张红霞，上海市宇钧律师事务所律师。委托代理人宁静，上海市宇钧律师事务所律师。被执行人周丽华，女，1959年8月12日出生，汉族，住上海市普陀区。案外异议人叶建明，男，1959年6月6日出生，汉族，住上海市长征农场。委托代理人于浩冉，上海福一律师事务所律师。本院在执行（2015）普执字第4556号宋维涛申请执行周丽华、姚宝龙民间借贷纠纷案过程中，于2016年3月7日作出关于拍卖登记在被执行人周丽华与共有人姚晓燕名下位于本市普陀区怒江路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）的（2015）普执字第4556号执行裁定。后案外异议人叶建明以本院裁定拍卖前其已向被执行人租赁上述系争房屋，并已实际占有，故本院在拍卖时应优先保护其租赁权为由，向本院提出书面异议并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房屋登记资料记载，该房屋产权人为被执行人周丽华与案外人姚晓燕，产权登记日期为2006年9月7日，申请执行人宋维涛于2013年12月27日对该房屋设定抵押，登记的债权数额为120万元（币种为人民币，下均同），本院于2014年3月25日因（2014）普民一（民）初字第1836号案查封该房屋产权，于2015年12月29日因（2015）普执字第4556号轮候查封该房屋产权。根据本院（2015）普执字第4556号案卷记载，2015年12月18日，申请执行人宋维涛依据本院于2013年12月10日作出的（2015）普民一（民）初字第6639号民事调解书向本院申请执行，要求被执行人周丽华、姚宝龙履行归还借款本金100万元、支付利息40万元和案件受理费9441.5元的义务，本院于同日以（2015）普执字第4556号立案执行。执行过程中，本院于2015年12月29日轮候查封系争房屋的产权。因被执行人仍未履行上述还款义务，而申请执行人是系争房屋的抵押权人，故本院于2016年3月7日作出关于拍卖系争房屋的（2015）普执字第4556号执行裁定。根据案外异议人叶建明在听证审查过程中提供的证据材料：署名为周丽华、姚晓燕的甲方与署名为叶建明的乙方签订了一份《上海市房屋租赁商品房预租合同》，约定甲方将上述系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月30日止，租金支付方式为:“抵充甲方所欠乙方的全部借款（借款凭证人民币壹拾捌万元整）”，租赁期间的水、点、煤气、有线电视等费用由乙方承担，其他有关费用均由甲方承担，上述费用在租赁期满后一并结算，该合同中未载明签约日期。2016年4月19日，上海市普陀区长风新村街道长风四村第二社区居民委员会出具《证明》称，自2013年4月以后系争房屋由叶建明承租至今。根据案外异议人叶建明在听证审查过程中的陈述：因（2015）普执字第4556号案另一被执行人姚宝龙向其借款18万元逾期未还，而被执行人周丽华系姚宝龙之妻，系争房屋共有人姚晓燕系姚宝龙与周丽华之女，后双方经协商确定以租金抵偿方式解决，故签订了上述《上海市房屋租赁商品房预租合同》并于2013年4月1日起居住使用系争房屋至今，且因姚宝龙现已死亡，其已就上述18万元借款偿还事宜另行向本院起诉。根据申请执行人宋维涛在听证审查过程中的陈述：其是系争房屋的抵押权人，且已于2013年12月27日经相关房地产登记机关核准，对系争房屋设定了债权数额为人民币120万元的抵押。在案外异议人提出异议前，其对案外异议人所称被执行人姚宝龙、周丽华将系争房屋出租给案外异议人的情况并不知情，且姚宝龙办理系争房屋抵押手续并将该房屋钥匙交予其后，其曾去查看，当时该房屋内并无人居住，后得知姚宝龙要出售该房屋，其也多次带人去看房直至2014年6月，当年10月的一天，姚宝龙电话告知申请执行人称房屋于6月被人占住并已报警，故其对案外异议人的异议不予认可。根据被执行人周丽华在听证审查过程中的陈述：姚宝龙系其丈夫，已于2016年2月15日病故，因姚宝龙生前外债很多，经常有人上门讨债，故其与女儿于2012年10月就搬出了系争房屋，后该房屋被抵押及被出租均系其根据姚宝龙要求在相关文书上签名，但具体情况并不知情。上述申请执行人所称因系争房屋被人占住报警系其所为，时间是在2013年。另查明，根据本院（2016）沪0107民初9983号案卷记载，2016年4月7日本院以（2016）沪0107民初9983号受理原告叶建明（即本案案外异议人）诉被告周丽华（即本案被执行人）和姚晓燕（即本案系争房屋共有人）被继承人债务清偿纠纷案，原告叶建明诉请被告周丽华和姚晓燕作为姚宝龙的法定继承人归还姚宝龙生前所欠18万元借款并支付相应利息及违约金，经本院调解，双方达成协议，本院于同日作出（2016）沪0107民初9983号民事调解书并当庭送达双方，该调解书规定周丽华和姚晓燕应于2016年4月14日前偿还叶建明借款本金18万元及利息7万元。上述事实由案外异议人叶建明提供的证据材料、本院（2015）普执字第4556号和（2016）沪0107民初9983号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，尽管案外异议人提供上述《上海市房屋租赁商品房预租合同》和《证明》以证明其在申请执行人对系争房屋设定抵押及本院查封系争房屋前就已向被执行人租赁该房屋并实际占有至今，但根据上述租赁合同中关于租金支付约定的内容及案外异议人在听证审查过程中的相关陈述表明，双方签订租赁合同的目的在于用租金抵偿被执行人已故的丈夫姚宝龙生前所欠案外异议人的借款，但案外异议人在姚宝龙死亡后，又以姚宝龙生前欠款未还，而被执行人和案外人姚晓燕（即系争房屋的共有人）系姚宝龙的法定继承人为由，向本院提起诉讼要求其归还欠款，且双方经本院调解已就还款事宜达成协议，本院也作出了相应的民事调解书并已生效，此举表明案外异议人已放弃先前其与被执行人方所达成的以系争房屋租金抵偿姚宝龙生前欠款的协议，且已通过诉讼另行达成解决上述债务新的协议，在此情况下，案外异议人事实上已不能再依据上述租赁合同主张租赁优先权，而申请执行人是系争房屋的抵押权人，依法享有对拍卖、变卖系争房屋所得价款的优先受偿权，且现也无证据证明申请执行人在申请拍卖、变卖系争房屋前，曾对该租赁行为表示过认可，因此，案外异议人所主张的租赁优先权依法不能对抗申请执行人的优先受偿权，而被执行人系本院生效判决确定的义务人，且其至今也未按判决规定的期限向申请执行人履行相应的义务，本院根据申请执行人的申请，依法裁定拍卖登记在其名下的系争房屋并无不当，故案外异议人的异议理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外异议人叶建明的异议。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 但振华
审 判 员 单世平
人民陪审员 徐天云
二〇一六年八月十日
书 记 员 刘晶菁
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……。3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。