上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第359号
原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府。
负责人王槐。
委托代理人姚江，上海宝江律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司，住所地上海市宝
山区联杨路XXX号XXX号厂房。
法定代表人董白。
委托代理人吴杨弟。
委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）上海市宝山区顾村镇人民政府与被告（反诉原告，以下简称被告）上海劲东塑料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区顾村镇人民政府的委托代理人姚江，被告上海劲东塑料有限公司的委托代理人吴杨弟、臧高韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市宝山区顾村�人民政府诉称，2009年2月18日，原告的下属单位上海市宝山区顾村农业公司（以下简称“顾村农业公司”）与被告签订《租赁合同》，约定被告向顾村农业公司承租宝山区联杨路XXX号厂房（以下简称系争房屋），租赁期限自2009年1月20日至2014年1月19日。2013年1月，原告委托律师发函给被告，要求付清2012年租金30万元。被告收到律师函后支付租金5万元，尚欠租金25万元。被告于同年3月11日做出承诺，同意在4月30日前付清2012年的租金25万元。2013年4月25日，原告要求被告支付2012年的租金25万及2013年上半年的租金，被告拒绝支付。为此，原告封堵了系争房屋的大门。2013年5月20日，原告书面通知被告，解除双方的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金351，666元，并返还租赁的房屋，但被告至今未办理房屋移交手续。2014年3月11日，原告申请诉讼保全，法院查封了被告在厂房内的�备及物品后，原告自行收回厂房。为维护原告的合法权益，原告起诉要求被告支付拖欠的房租人民币351，666元，承担违约金70，333元，并支付2013年5月20日至2014年1月19日的房屋占用费203，332元（按照合同上约定的每年30.5万元计算，每个月25，416元）。
被告上海劲东塑料有限公司反诉并辩称，不同意原告诉请。原告是镇政府，被告是与顾村农业公司签订的合同，原告主体不适格。系争房屋没有产证，租赁协议是无效的协议。双方签订合同的时候还有另一份合同，实际是按照另一份合同履行。第一年的租金是14万元，2011年、2012年的租金是16万元，2013年的租金是16.5万元。被告总共付了77.1万元，没有欠付租金，原告没有解除合同的权利，被告也不承担违约责任。原告已经强行解除了合同，占用费不是被告造成的，是原告控制了现场，不让被告拿走货物，货物占用原告场地不是被告造成的。被告反诉要求原告退还多收取的房租11.6万元，返还位于系争房屋内的货物，并支付系争房屋的装修损失232，512元。
原告上海市宝山区顾村镇人民政府针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。被告篡改合同内容，把租金调低，试图混淆事实。但从履行情况看，被告自己承认支付了77.1万元租金，而从2009年到2013年初，实际付了87.1万元，这和被告法定代表人出具的承诺书一并能够证明被告所说的不是事实。对于被告搭建的房屋，要求赔偿问题，被告违章搭建，本不具有任何价值，要求被告拆除，有用的东西可以搬走。关于返还扣押货物，原告没有扣留被告物品，原告一直要求被告来办理移交手续，但被告始终没有办理交还手续，造成我们不得不采取保全措施，对物品予以查封。
经审理查明，2009年2月18日，顾村农业公司与被告签订《租赁合同》，约定被告向顾村农业公司承租宝山区联杨路XXX号厂房（以下简称系争房屋），租赁期限自2009年1月20日至2014年1月19日。2013年3月11日，被告法定代表人董白出具承诺书，主要内容为：被告拖欠顾村农业公司厂房租金（2012年）余款25万元，于2013年4月30日前付清。如未能付清，顾村农业公司可采取断水断电、封锁大门。2014年3月11日，经原告申请，本院将被告存放于系争厂房内的货物予以查封，并堆放于厂房内。
审理中原告出具情况说明，表示顾村农业公司是原告的下属单位，没有办理公司注册登记手续，也无营业执照，不具备民事诉讼主体资格。顾村农业公司受原告委托，管理系争厂房，其与被告签订的租赁合同项下顾村农业公司的权利义务由原告承担。原告还表示，系争厂房属于原告所有，没有产权证，但建房时有上海市宝山区农业委员会的批复。
审理中，�被告各提供了一份《租赁合同》，合同双方均为顾村农业公司和被告，除租金数额外的条款均相同。原告提供的合同，租赁费第一年至第二年每年28万元，第三年至第四年每年30万元，第五年30.5万元。被告提供的合同，租赁费第一年至第二年每年14万元，第三年至第四年每年16万元，第五年16.5万元。此外，原告还提供了一份在工商部门备案的合同，租赁费第一年至第二年每年28万元，第三年至第四年每年30万元，第五年30.5万元。
针对上述三份合同，被告表示，双方是按照被告提供的合同履行的，被告共向原告支付了87.1万元租金，并向法院提供了部分收据。原告表示，2012年1月19日之前的租金被告已经付清，之后仅付过5万元，原告主张的是2012年1月19日之后的欠费。被告提供的收据中，有一笔1.8万元的收据的收款人不是顾村农业公司，4，000元的收据是安装设备费，而�租金。被告提供的收据中写明“2011年租费”的有25万元，加上原告提供的一张5万元的“2011年租费”收据，刚好是30万元，可以印证是按照原告提供的合同履行的。此外，原告承认在2013年4月25日将系争厂房大门封堵，并于第二天更换了锁，在2014年3月11日法院查封被告货物当日收回了系争厂房。
审理中，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对被告在场地内的搭建及装修进行了造价鉴定。鉴定单位给出的意见为，被告在上海市宝山区联杨路XXX号厂房内所作搭建及装修工程造价221，206元，预计使用120个月，每月折旧额1，843元，累计使用43个月（2010年10月至2014年4月），现值为141，941元。
针对鉴定报告，原告认为，被告的搭建本身是违章建筑，且施工队是没有资质的，故定额中的综合费用、税金不应该计算，如果被告能够出具工程款发票，那么可以计取；厂房门口�地虽然被告搭建过，但是在原告收回场地之后，把水泥全部铲除重新铺的；卫生间整体是原告建造的，被告只是在里面贴了瓷砖。鉴定单位表示，综合费和税金由法院来判断。门口场地及卫生间，报告中单列了，未计入总价，具体由法院裁定。
被告认为，鉴定报告中的综合费用、税金不应当扣除，是实际发生的，只是现在票据遗失了；关于折旧的问题，初稿时没有折旧，行业内也没有依据，即便折旧，也应按照20年来计算，不应当区分临时搭建还是非临时建筑；门口场地及卫生间是被告装修、搭建的，卫生间在被告接收时是砖瓦结构，不能使用，被告重新修过，贴了瓷砖，有一面墙也是被告新砌的。鉴定单位表示，关于折旧年限，系争厂房是临时搭建，没有正规施工图纸，没有报建手续，所以是按照评估鉴定行业规范，就是折10年，折旧8年的也有。
以上事实，有《租赁合同》、承诺书、上海市宝山区农业委员会文件、情况说明、收据、照片及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点有以下三点：一、上海市宝山区顾村镇人民政府是否享有原告的主体资格；二、顾村农业公司与被告实际履行的是哪一份租赁合同；三、顾村农业公司与被告签订的合同是否有效。本案中，顾村农业公司作为上海市宝山区顾村镇人民政府的下属单位，未取得营业执照，无诉讼主体资格，上海市宝山区顾村镇人民政府作为顾村农业公司的上级单位有权作为原告提起诉讼。被告主张双方履行的是租金较低的一份合同，但根据原被告提供的收据以及庭审陈述，被告支付的租金远高于这份合同中的租金数额，显然违背常理，被告亦无合理的理由予以解释，结合被告法定代表人出具的承诺书，可以认定双方实际履行的�为原告提供的合同。关于合同效力，系争厂房既没有相应的规划审批手续，也没有房地产权证，农委并非合法的建房规划审批部门，故顾村农业公司与被告签订的租赁合同无效。合同无效后，被告应当支付实际使用系争厂房期间使用费，使用费标准可以参照合同中约定的租金标准计算。原告在2013年4月25日将系争厂房大门封堵，并于次日更换门锁，被告无法使用系争厂房，原告主张的2013年4月25日至2014年1月19日的使用费，没有事实和法律依据，本院难以支持。故被告应支付使用费的期间为2009年1月20日至2013年4月24日。关于被告已付使用费的金额，被告主张已经支付了87.1万元，但其中有1.8万元的收款人并非顾村农业公司，4，000元属于设备安装费，被告的上述意见，本院难以采信。鉴于原告自认被告付清了2012年1月19日之前的使用费，2012年1月19日之后的使用费支付了5万�，共计91万元，超出了被告主张已付使用费的金额，本院予以认定。2012年1月20日至2013年4月24日期间，被告应付使用费380，486元，扣除被告已付的5万元，被告还应支付房屋使用费330，486元。被告要求原告返还多收的租金11.6万元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方签订的合同系无效合同，原告主张的违约金没有依据，本院不予支持。被告在系争厂房内的货物系法院依法查封，应当在执行过程中再行处理，故被告要求原告返还系争厂房内货物的反诉请求，本院不予支持。
关于被告装修搭建的处理，由于合同无效的过错主要在顾村农业公司，应当由原告按照鉴定报告给予相应的补偿。至于双方对鉴定报告存在的争议，综合费用11，152元及税金7，294元，系按照定额计取，应当计入总价；门口场地及卫生间造价11，306元，双方均有贡献，无法严格区�，本院酌情确定按照鉴定价格的一半计入总价；被告搭建的建筑物系违章搭建，折旧期限10年，并无不当，被告主张按照20年折旧的意见，没有依据，本院不予采纳。考虑到被告在2013年4月24日之后已无法使用系争厂房，折旧期应计算至2013年4月，累计使用期应相应减少12个月。综上，调整后被告装修搭建的鉴定总价为226，859元，折旧年限10年，每月折旧额1，890元，折旧期间为2010年10月至2013年4月，共计31个月，折旧总额58，590元，现有价值168，269元。合同无效的过错主要在顾村农业公司，被告亦有一定的过错，结合双方的过错程度，本院酌情判令由原告向被告补偿15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、上海市宝山区顾村农业公司与被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司就上海市宝山区联杨路XXX号厂房签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府支付房屋使用费330，486元；
三、原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司支付装修搭建补偿款15万元；
四、原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府的其他诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5，026.5元，由原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府负担2，026.5元，被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司负担3�000元；反诉费减半收取4，145元，由原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府负担1，685元，被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司负担2，460元；保全费2，520元，由被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司负担；司法鉴定费19，000元，由原告（反诉被告）上海市宝山区顾村镇人民政府负担10，000元，被告（反诉原告）上海劲东塑料有限公司负担9，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王卿
二〇一四年九月十五日
书 记 员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。