安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3641号
上诉人（原审被告）:合肥市房产经营公司,住合肥市义井路与颖上路交口城建大厦13层。
法定代表人：万洪辉，该公司负责人。
委托诉讼代理人：刘端良，安徽律维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡浩，安徽律维律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:吴昌云,女,汉族，1967年8月10日出生,住安徽省肥西县。
原审被告:合肥市产权交易中心,住合肥市滨湖新区南京路****号。
法定代表人：刘先杰，该公司负责人。
委托诉讼代理人：鲍进，安徽元贞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：封陈，安徽元贞律师事务所律师。
上诉人合肥市房产经营公司因与被上诉人吴昌云，原审被告合肥市产权交易中心房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初9283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
合肥市房产经营公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回吴昌云诉讼请求。事实和理由：1、一审判决对合肥市房产经营公司与吴昌云之间的租赁关系是否成立，认定错误。合肥市房产经营公司根据合肥市国资委的文件要求，对国有资产出租事宜，委托合肥市产权交易中心招标，招标公告属于《合同法》规定的要约邀请，吴昌云接受要约邀请后进行的报价，属于《合同法》规定的要约，招投标中心出具的《成交确认书》，属于《合同法》规定的承诺，根据《合同法》第十四条、第二十一条和第二十五条关于“承诺生效时合同成立”的规定，合肥市房产经营公司与吴昌云之间的租赁关系，随着《成交确认书》的生效，已经依法成立。没有签订书面租赁合同，只是依法成立的租赁关系存在瑕疵，并不影响租赁关系的成立。一审判决将依法成立的合同存在的瑕疵，认定为合同关系没有成立，显与《合同法》第十四条、第二十一条和第二十五条的规定和本案的事实相悖。
2、一审对合肥市房产经营公司作出的判决，超越了吴昌云提出的诉讼请求范�，且没有证明吴昌云租金损失真实存在的任何证据作为判决依据。吴昌云在一审诉讼请求中，请求的是违约损失，并没有提出缔约过失的租金损失，一审判决合肥市房产经营公司赔偿吴昌云缔约过失的租金损失，显然超出了吴昌云提出的诉讼请求。理论和实践中的“租金损失”，是指因当事人一方没有按约定的时间交付租赁房屋，导致另一方当事人需要另行临时租赁房屋周转而存在的损失。本案吴昌云在一审中，不仅没有提出因另行临时租赁房屋周转而存在租金损失的诉讼请求，也没有就其实际存在的租金损失向法庭提供任何证据。
3、合肥市房产经营公司没有及时与吴昌云签订书面《房屋租赁合同》并向吴昌云交付租赁房屋，不是合肥市房产经营公司的主观过错。合肥市房产经营公司根据涉案房屋的原承租人刘通、刘战民作出的书面承诺，向合肥市产�交易中心承诺了15日内将租赁房屋清场并交付给吴昌云，后由于原承租人违背其承诺，拒不按时交还房屋，影响了合肥市房产经营公司向吴昌云交付租赁房屋，在此情况下，合肥市房产经营公司采取了包括诉讼在内的多种措施，在积极主动地履行向吴昌云的交付义务，并将所采取的相应措施，告知了合肥市产权交易中心和吴昌云。诉讼案件结案后，合肥市房产经营公司便立马通知了吴昌云签订《房屋租赁合同》并接收租赁房屋。合肥市房产经营公司所进行的为期两个多月的诉讼行为，证明合肥市房产经营公司不存在主观上不履行合同的过错，且为期两个月的诉讼，也是在合理期限内的积极履行交付义务，并没有影响吴昌云实现合同目的。
4、吴昌云拒不与合肥市房产经营公司签订书面租赁合同并接收租赁房屋的行为，导致了合肥市房产经营公司自2017年11月1日以来的租金损失，就公平原则而言，也不应当判决合肥市房产经营公司反过来赔所谓的吴昌云的租金损失。合肥市房产经营公司因租赁房屋的原承租人拒不腾空房屋，于2017年8月向合肥市瑶海区人民法院起诉，案经合肥市瑶海区人民法院调解[见瑶海区人民法院（2017）皖0102名初7731号《民事调解书》]，原承租人已于2017年10月30日将房屋腾空，合肥市房产经营公司在2017年10月30日及其之后，多次电话通知吴昌云签订书面《房屋租赁合同》并接收租赁房屋，吴昌云均不予理睬。被上诉拒不与合肥市房产经营公司签订书面租赁合同并接收租赁房屋的行为，导致了合肥市房产经营公司自2017年11月1日以来的租金损失，就公平原则而言，也不应当判决合肥市房产经营公司反过来赔所谓的吴昌云的租金损失。
吴昌云辩称，本人是合法中标的，中标后也是按照程序进行的�合肥市房产经营公司给本人造成的损失也是属实的，一审没有完全支持我的诉请，本人也是保留意见的，本人不同意合肥市房产经营公司的上诉意见。
合肥市产权交易中心辩称，本中心在涉案房屋出租上仅是招标代理机构，况且交易中心已经依法履行职责，没有任何违法支出，就涉案房屋无法积极催促，故此，涉案出租房屋未能按时清场的责任不应由本中心承担。
吴昌云向一审法院提出诉讼请求:1、判令合肥市房产经营公司、合肥市产权交易中心向吴昌云支付逾期交房违约金50000元；2、判令合肥市房产经营公司、合肥市产权交易中心向吴昌云支付合同违约损失，其中货物107786元，交通费3000元，20万元的借款4个月的利息2万元，退还吴昌云保证金5万元及截止10月20日4个月的利息850元，共计231636元；3、请求解除此合同；4、本案诉讼费由合肥市房产经营公司、合肥市产权交易中心负担。
一审法院认定事实：2017年6月12日合肥市产权交易中心接受合肥市房产经营公司委托，对合肥市房产经营公司所有的位于合肥市瑶海区获港路（大通路）135号13号门面房进行公开招标租赁。后合肥市产权交易中心刊重公告，进行公开招标，公告期自2017年6月23日9时起至2017年7月12日17时止，竞价采取网络自由报价和限时报价。2017年7月14日吴昌云以93600元的价格竞价成功，竞得获港路（大通路）135号13号门面房租赁权。2017年7月17日合肥市产权交易中心向吴昌云出具《成交确认书》。《成交确认书》要求在吴昌云收到该确认书后于5个工作日内与出租房签订合同，无故逾期视为放弃承租资格。吴昌云在收到《成交确认书》后于2017年7月18日到合肥市房产经营公司要求签订合同，但合肥市房产经营公司未与吴昌云签订合同，2017年7�27日吴昌云再次到合肥市房产经营公司要求交付涉案房屋，但合肥市房产经营公司以原承租人未办理涉案房屋，无法交付为由亦未与吴昌云签订合同。后吴昌云找到合肥市产权交易中心要求履行合同并交付房屋，2017年8月4日合肥市产权交易中心向合肥市房产经营公司发出《催办函》，要求合肥市房产经营公司按照约定于《成交确认书》发出之日起15内将涉案出租房屋交付吴昌云。2017年10月30日合肥市房产经营公司下属合肥立达物业管理有限责任公司与涉案房屋原租赁人刘通、刘战民在合肥市瑶海区人民法院达成调解协议，该院出具(2017）院0102民初7731号民事调解书，原租赁人刘通、刘战民于2017年10月31日迁出涉案房屋。2017年11月1日合肥市房产经营公司电话通知吴昌云可以交付租货的涉案房屋，表示拒绝接收。
一审另查明，吴昌云在参与涉案房屋竞拍时交纳了5万元保证金。吴昌云于2017年7月22日订购了部分装修材料及经营的货物，支付了5000元订货款，其中提走了20786元的货物，其他货物没有提货，销货清单注明“等待发货”，在提走的20786元货物销售清单中标注“夏季商品概不退换”。
一审法院认为，合肥市房产经营公司作为涉案房屋合肥市瑶海区获港路（大通路）135号13号门面房的所有人将房屋委托合肥市产权交易中心进行公开招标竞租，双方之间系委托关系，吴昌云通过合肥市产权交易中心组织的竞标，竞得了涉案房屋的租赁权，程序合法有效，该院予以确认。竞标成功后，吴昌云在收到《成交确认书》后即向房屋出租人合肥市房产经营公司要求签订租赁合同并交付房屋，而合肥市房产经营公司在约定期限内既不签合同也不交付租赁房屋，属于过错方。由于双方没有签订书面的房屋租赁合同，也没有就租�关系达成口头协议，吴昌云与合肥市房产经营公司之间就涉案房屋的租赁合同关系并没有成立，双方仍处缔约阶段，故吴昌云要求解除合同的请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。鉴于合肥市房产经营公司的过错造成了双方之间无法在约定的期限内订立合同，合肥市房产经营公司应承担缔约过失责任，而吴昌云在收到《成交确认书》后即与合肥市房产经营公司及合肥市产权交易中心联系，并积极主张订立合同履行责任，其尽到了自己义务，在缔约中没有过错。依据合同法关于缔约过失责任的规定，缔约过失方应对信赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此项信赖而产生的损害。信赖利益的损失应包括直接损失和间接损失，本案中吴昌云基于对合肥市房产经营公司的公告招租及《成交确认书》的信赖，进购货物及装修材料并支付了5万元货款，此项应属于吴昌云�于信赖而产生的损害，而吴昌云主张赔偿货物损失107786元，虽其提供的单据上有货款金额，但单据上亦注明“等待发货”，同时吴昌云也没有提供支付凭证证明已支付了销货清单上的货款，除吴昌云提供的“收条”可以证明案外人孙庭坤收取了吴昌云订货款5万元外，无其他证据予以证明，故该院只对吴昌云支付了5万元订货款事实予以确认。对于该部分的损失，该院认为，吴昌云支付的5万元货款是购买货物的支出，吴昌云在支付货款后即取得了货物的所有权，另从吴昌云提供的销货清单上看，吴昌云购买的货物非易腐蚀或不宜保存物品，同时吴昌云也没有提供证据证明该批货物现已无价值和价值贬损，故该院认为该部分的损失应当是吴昌云的租金损失，结合吴昌云提交的货物清单，该院酌定该笔货物销售的周期为3个月，租金标准按吴昌云中标的涉案房屋租金计算�即93600元/年÷12个月×3个月=23400元。对于吴昌云主张的20万元借款4个月的利息损失2万元，该院认为吴昌云借款属缔约外的民间借贷行为，产生利息不能归咎于合肥市房产经营公司的缔约过失行为，且该借款系吴昌云在涉案房屋租赁《成交确认书》之前即已发生，故该院对于吴昌云此项主张不予支持。另吴昌云为参与竞拍向合肥市产权交易中心交纳了5万元保证金，而合肥市产权交易中心是受合肥市房产经营公司委托招标，收取保证金是为了招标程序能正常进行，造成吴昌云最终未能与合肥市房产经营公司签订租赁合同的过错不在于合肥市产权交易中心，且合肥市产权交易中心也尽到协助和通知义务，故对于吴昌云主张的未退还保证金造成的利息损失850元，应由缔约责任的过错方予以承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第�八）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、合肥市房产经营公司于判决生效之日起五日内赔偿吴昌云租金损失23400元、利息损失850元；二、合肥市产权交易中心于本判决生效之日起五日内退还吴昌云5万元保证金；三、驳回吴昌云的其他诉讼请求。一审案件受理费2360元，由吴昌云负担1230元，由合肥市房产经营公司负担1130元。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，关于吴昌云与合肥市房产经营公司租赁合同是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖�告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。因此合肥市房产经营公司委托合肥市产权交易中心于2017年6月发布荻港路（大通路）135号13号门面房租赁公告的行为应为要约邀请。2017年7月14日吴昌云以93600元的价格竞价的行为应为要约，而2017年7月17日合肥市产权交易中心向吴昌云出具《成交确认书》的行为应视为承诺。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效。因此，2017年7月17日《成交确认书》到达吴昌云时，承诺生效，合同成立。而合肥市房产经营公司未与吴昌云签订书面的房屋租赁合同，只是未以书面的方式再次对双方的权利义务进行确定及细化，但并不影响双方租赁合同关系已经成立的法律事实。故一审认定双方租赁合同关系没有成立，系适用法律错误，本院予以纠正。
关于合同能否解除的问题。案涉《成交确认书》中要求，中标人收到成交确认书后，于5个工作日内与出租房签订合同，无故逾期视为放弃承租资格。那么根据权利义务对等原则，出租方也应当确保于发出成交确认书后尽快与中标人签订合同，并交付房屋。但是吴昌云在收到《成交确认书》后于2017年7月18日到合肥市房产经营公司要求签订合同，合肥市房产经营公司未与吴昌云签订合同，2017年7月27日吴昌云再次到合肥市房产经营公司要求交付涉案房屋，合肥市房产经营公司仍以原承租人未办理涉案房屋无法交付为由，未与吴昌云签订合同。期间吴昌云亦通过其他方式向合肥市房产经营公司催告要求履行交房义务。虽然合肥市房产经营公司最终于2017年10月30日与案涉房屋原承租人达成调解协议，收回房屋，但吴昌云已于2017年10月23日向人民法院起诉要求解除合同，故合肥市房产经营公司关于吴昌云拒不与其签订合同的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合肥市房产经营公司在与吴昌云成立租赁合同关系三个月之久仍未履行交房义务，故吴昌云诉请解除合同，事实法律依据充分，本院予以支持。
关于合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救错误，并有权要求赔偿损失。本案吴昌云诉请合肥市房产经营公司支付违约金5万元并赔偿各项损失，因双方未约定违约金条款，故吴昌云要求支付5万元�约金的诉讼请求不能成立。因合肥市房产经营公司违约确实给吴昌云造成了一定的货物损失，一审酌定货物的销售周期，参照案涉房屋租金标准，酌定吴昌云的货物损失金额23400元，本院对该金额予以维持，合肥市房产经营公司应当赔偿吴昌云该经济损失。另一审关于利息损失850元及合肥市产权交易中心返还吴昌云5万元保证金的处理，并无不当，本院予以维持。
综上，合肥市房产经营公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初9283号民事判决第二项，即：“合肥市产权交易中心于本判决生效之日起五日内退还吴昌云5万元保证金”；
二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初9283号民事判决第�项、第三项；
三、解除合肥市房产经营公司与吴昌云就合肥市瑶海区荻港路（大通路）135号13号门面房所成立的房屋租赁合同关系；
四、合肥市房产经营公司于本判决生效之日起五日内赔偿吴昌云货物损失23400元、利息损失850元；
五、驳回吴昌云的其他诉讼请求。
如果本案义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2360元，由吴昌云负担1230元，由合肥市房产经营公司负担1130元；二审案件受理费4720元，由合肥市房产经营公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年七月十六日
书记员 � � � 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。