江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0311民初964号
原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源
负责人：冯敏，行长。
委托诉讼代理人：刘雅婷，女，1991年4月16日生，汉族，住徐州市云龙区。
被告：吴方，男，1980年11月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被告：雷延，女，1981年1月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
以上二被告的共同委托诉讼代理人柳洋，男，1980年11月1日生，汉族，住徐州市泉山区。
被告：江苏德力金属矿产有限公司，住所地徐州市泉山区
法定代表人：吴金铎，经理。
被告：江苏名铸国际贸易有限公司，住所地徐州市泉山区矿大科技园科技大厦
法定代表人：李光，经理。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行与被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行的委托诉讼代理人刘雅婷，被告吴方、雷延的共同委托诉讼代理人柳洋到庭参加了诉讼，被告江苏德力金属矿产有限公司，被告江苏名铸国际贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴方、雷延偿还原告借款本金564875.58元及截至2018年1月29日的利息41814.95元，并继续支付至实际履行完毕之日的利息（含罚息、复利）；2、判令被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、判令原告对被告吴方、雷延所有的蓝××商务广场（××）x号楼x单元xxx室房产拍卖、变卖、变卖所得的价款优先受偿；4、本案案件受理费、评估费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2015年8月13日，原告与被告吴方、雷延签订合同编号为（43）铜信房借字（2015）第81xxx号铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同，借款金额为620789元，期限自2015年8月21日至2025年8月12日，年利率5.94%，逾期、挪用则收取罚息、复利。为确保借款的切实履行，原告又与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司签订了编号为（43）农信高保字（2015）第081xxx号最高额保证合同，自愿为该笔借款提供连带保证责任担保、与被告吴方、雷延签订了合同编号为徐房地押（按）字2015081xxx号的抵押合同，抵押物位于蓝湾商务广场北区x号楼x单元xxx室房产。原告依据合同约定向被告支付借款620789元。被告不履行合同约定的义务，多次索要未果。
被告吴方、雷延共同辩称，对原告的诉状请求和陈述的事实均无异议。现在吴方、雷延无偿还能力，不能履行到期债务。
被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司均未到庭参加诉讼，亦均未提交书面答辩意见。
原告围绕其诉讼请求向本院提交了其与被告吴方、雷延签订的《铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同》（合同编号为（43）铜信房借字（2015）第081305号）及与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司签订的《最高额保证合同》（合同编号为（43）农信高保字（2015）第081305号），用以证明其与被告吴方、雷延之间存在借款关系、与被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司之间存在保证合同关系；原告与被告吴方、雷延之间签订的《徐州市不动产抵押合同》（合同编号为徐房地押（按）字2015081305号）、被告吴方与徐州市华杰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同号为0494274）、徐州市不动产登记局于2015年8月14日签发的《不动产登记证明》（他项权证，证号为苏[2015]徐州市不动产证明第6074xxx号），用以证明被告吴方、雷延用于抵押的房产已在房产部门进行了合法有效的抵押登记；《借款借据》（编号20120xxxx）、银行交易流水、核心业务系统单及指定送达地址协议书等，用以证明原告以按约将贷款发放划入被告指定的徐州市华杰置业有限公司账户内及截至2018年1月29日被告尚欠借款本金564875.58元及利息41814.95元未归还。
经质证，被告吴方、雷延对上述证据的真实性均无异议；被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司未到庭对上述证据进行质证。
本院认为，被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司未到庭参加诉讼且未对上述证据进行质证，系其对自己诉讼权利的放弃；被告吴方、雷延对上述证据的真实性不持异议，本院确认上述证据的效力。原告提供的上述证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，能够证明案件真实情况，本院对其证明效力依法予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：被告吴方与被告雷延系夫妻关系。2015年8月13日，被告吴方作为借款人及抵押人、被告雷延作为共同借款人及抵押物共有人与铜山县农村信用合作联社福源信用分社（贷款人）签订合同编号为（43）铜信房借字（2015）第081305号的《铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同》，其中约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为620789元的个人商业用房贷款，用于购买坐落于蓝××商务广场（××）x号楼x-
xxx室、建筑面积63.59平方米、购房总价款1341749元、购房合同编号为0494274的房屋；本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%后确定利率为5.94%（换算公式为月利率=年利率/12，日利率=年利率/360）；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率上浮10%重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）上浮10%确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款分1次划入户名为徐州市华杰置业有限公司、开户行为铜山县农村信用合作联社福源信用分社、账号为3203×××02的账户中；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人指定其在贷款人处开立的户名为吴方、账号为62×××90的个人结算账户作为还款账户，在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人有未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户并授权贷款人随时划收；如果还款账户中的款项不足以支付本合同项下的到期应付款项，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在贷款利率的基础上加收50%确定；利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任构成借款人违约，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人（借款人）自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为蓝××商务广场（××）8号楼x-
xxx室，贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；本合同项下由第三方提供保证担保时，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。
同日，被告吴方、雷延作为抵押人与抵押权人铜山县农村信用合作联社福源信用分社签订了编号为徐房抵押（按）字2015081305的《徐州市不动产抵押合同》一份，其中约定：为确保43铜信房借字2015第081305号合同的履行，抵押人吴方、雷延愿意以其位于徐州市泉山区蓝××商务广场（××）x-x-
xxx的合法房地产抵押给抵押权人铜山县农村信用合作联社福源信用分社，该抵押房地产为期房，双方约定该房地产价值1341749元，本次抵押为一般抵押，被担保的主债权数额为620789元，债务履行期限自2015年8月13日起至2025年8月12日止。随即，双方办理抵押登记手续，由徐州市不动产登记局于2015年8月14日签发了证号为苏[2015]徐州市不动产证明第6074508号的《不动产登记证明》，其上载明：证明权利或事项为预告登记，权利人（申请人）为铜山县农村信用合作联社福源信用分社，义务人为雷延、吴方，坐落于蓝××商务广场（××）x号楼x-
xxx，抵押方式为一般抵押，债权数额为620789元，原预告抵押证明号为YD0121534。
与此同时，被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司作为保证人与债权人铜山县农村信用合作联社福源信用分社于2015年8月13日签订合同编号为（43）农信高保字（2015）第081305号《最高额保证合同》，约定：为了确保吴方（债务人）与债权人签订的编号为43铜信房借字2015第081305号的《个人房产按揭借款合同》（下称主合同）的切实履行，保证人已收到并阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保。保证人自愿为主合同债务人自2015年8月13日起至2025年8月12日止在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为人民币为620789元整，上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间；在本合同约定的期限和最高余额内，保证人对债务人的债务承担不可撤销担保责任；保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用以及因汇率变化而实际超出最高余额的部分；本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或者两个以上的，各保证人之间对债务人的债务承担连带保证责任；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；若发生法律、法律规定或主合同约定的实现导致主债务提前到期的，债权人有权要求保证人提前履行保证责任，保证人保证期间自主合同债务提前到期之日起二年；债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或者发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。
2015年8月21日，铜山县农村信用合作联社福源信用分社将上述借款合同约定的贷款620789元及其他合同项下的借款计20000000元分16笔发放给吴方并转支进入徐州市华杰置业有限公司账号为3203×××02的账户中，同日被告吴方在铜山县农村信用合作联社福源信用分社出具的编号为201201427的江苏省农村信用社借款借据借款人处签名并加按手印，承诺：兹借到上述款项保证按规定用途使用，并按期归还。该借款借据载明：借款人吴方，借款日期自2015年8月21日至2025年8月12日，借款金额为620789元，借款年利率为5.94%，每1个月21日为结息日。
被告吴方、雷延按月还款至2016年3月21日后出现逾期。原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行提交的会计日期为2018年1月29日的江苏农信核心业务系统查询单显示，涉案借款累计收息39549.59元、累计收回本金55913.42元，截至2018年1月29日贷款余额为564875.58元、应收表外利息41025.97元、应收本期利息788.98元。
另查，2016年5月3日，经中国银监会江苏监管局苏银监复〔2016〕91号文件批复，徐州铜山农村商业银行股份有限公司开业的同时铜山县农村信用合作联社终止，铜山县农村信用合作联社的债权债务转为徐州铜山农村商业银行股份有限公司债权债务。
2018年2月8日，原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行以吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司为被告诉至本院要求被告偿还借款本金564875.58元及截至2018年1月29日的利息41814.95元，并继续支付至实际履行完毕时的利息。被告江苏德力金属矿产有限公司，被告江苏名铸国际贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；被告吴方、雷延到庭后认可所欠款项，但称其没有偿还能力。
本院认为，被告吴方、雷延作为借款人和抵押人与铜山县农村信用合作联社福源信用分社签订的《铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同》及《徐州市不动产抵押合同》、被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司作为保证人与铜山县农村信用合作联社福源信用分社签订的《最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且其相关内容不违反法律法规的禁止性规定，故对各方当事人均具有相应法律拘束力。铜山县农村信用合作联社福源信用分社经批准更名为徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行并承继原铜山县农村信用合作联社福源信用分社的债权债务，故徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行作为本案的原告主体适格。
根据铜山县农村信用合作联社福源信用分社与被告吴方、雷延签订的《铜山县农村信用合作联社个人房产按揭借款合同》，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期、要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，并与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。被告吴方、雷延在获得贷款人发放的贷款后未按约定的期限及数额偿还借款本息已构成违约，故原告要求被告提前归还贷款本息及提前行使抵押权的诉讼主张具有事实和合同依据，本院依法予以支持。
被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司自愿为被告吴方、雷延的上述债务提供连带责任保证，且铜山县农村信用合作联社福源信用分社与上述两被告签订的《最高额保证合同》的明确约定，债权人在就债务人提供的担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩，故原告要求被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对涉案债务承担保证责任亦有合同依据和法律依据于法有据，本院予以支持。另外，根据法律规定，被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司在承担保证责任后，有权向债务人吴方、雷延进行追偿。
依原告提交的被告不持异议的客户名称为吴方的江苏农信核心业务系统查询单，截至2018年1月29日，被告吴方、雷延计欠贷款本金564875.58元、利息41814.95元，故原告要求被告吴方、雷延清偿上述贷款本息并继续支付2018年1月30日起至债务清偿完毕之日止的利息的诉讼请求具有事实与合同依据，本院依法予以支持。
被告吴方、雷延虽以蓝××商务广场（××）x号楼x-
xxx室房产为涉案贷款提供抵押担保并与铜山县农村信用合作联社福源信用分社签订了《徐州市不动产抵押合同》且办理了抵押权预告登记手续，但预告抵押登记作为一种临时性登记行为，其目的在于保障权利人将来依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，但权利人不能据此直接享有抵押权，故不产生优先受偿的效力。因此本院对原告要求对蓝××商务广场（××）x号楼x-
xxx室房产享有优先受偿权的主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十七条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴方、雷延于本判决生效后十日内归还原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行借款本金564875.58元并向原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行支付2018年1月29日前欠付的贷款利息41814.95元；
二、被告吴方、雷延于本判决生效后十日内继续向原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行支付自2018年1月30日起至债务清偿之日止按合同约定利率计算的利息；
三、被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9870元，减半收取4935元，由被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司连带负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 郑凤金
二〇一八年四月四日
书记员 邱 媛