四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第427号
上诉人（原审原告反诉被告）李代平，男，生于1969年1月14日，汉族。
委托代理人李忠文，男，生于1952年10月15日，汉族。
委托代理人刘登文，女，生于1969年3月13日，汉族。系李代平之妻。
被上诉人（原审被告、反诉原告）胡金珍，女，生于1965年1月20日，汉族。
委托代理人刘致和，四川荔香律师事务所律师。
上诉人李代平因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市合江县人民法院（2013）合江民初字第2548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人李代平以及委托代理人李忠文、刘登文，被上诉人胡金珍以及委托代理人刘致和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年5月1日，原告（反诉被告）李代平与被告（反诉原告）胡金珍签订了《租赁协议》。该协议约定：胡金珍将北门口城墙上第二层门市租与李代平使用，租期从2003年5月1日起至国家拆迁为止；每月租金400元，提前一月付完下一季度的钱；李代平不得损坏房屋的一切设施，不得使用、破坏楼顶和墙体；李代平必须先交压金2000元给胡金珍，在国家拆迁后退还；任意一方违约，违约方需交纳2000元给另一方等。合同签订后，原告（反诉被告）李代平依约向被告（反诉原告）胡金珍交付了2000元压金，在此租赁的面积约145m2的房屋中采用装修用木板材隔墙形成旅社用房间，并办理了营业、卫生、特种行业等证照，开办经营了合江县北门口茶旅社。合同签订后，原告（反诉被告）李代平依约向被告（反诉原告）胡金珍交纳了每月房租（前期每月400元，后调为每月450元，2013年4月1日上调为每月500元），2013年1月，被告（反诉原告）胡金珍要求上调房租每月800元，原告（反诉被告）李代平认为过高，双方协商未果。2013年3月30日，被告（反诉原告）胡金珍在收取原告（反诉被告）李代平2013年4月至6月房租时，书面告知李代平“自己要经营，于2013年7月3日收回该出租房”，双方就解除合同未能协商一致。2013年6月29日，原告（反诉被告）李代平根据合江县公安消防大队的要求对其旅社木质隔墙进行整改，被告（反诉原告）胡金珍进行阻拦致整改未完成。2013年7月1日，合江县公安消防大队以合公消封字（2013）第002号临时查封决定书对原告（反诉被告）李代平经营的合江县北门口茶旅社进行了查封。该临时查封决定书载明：“我大队于2013年6月28日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，违反了《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）第3.2.1条规定。现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：合江县北门口茶旅社客房。查封期限：2013年7月1日15时至2013年7月10日15时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。同日，被告（反诉原告）胡金珍对原告（反诉被告）李代平经营的合江县北门口茶旅社断水断电。2013年8月1日，被告（反诉原告）胡金珍拆除了合江县北门口的茶旅社的值班室，将该出租房屋门锁拆换并关锁，原告（反诉被告）李代平经营茶旅社的设施、物品未搬离该出租房屋，被告（反诉原告）胡金珍自行对该旅社部分设施、物品进行了清点管理。2013年8月26日，被告（反诉原告）胡金珍请人对出租房屋打扫卫生、搬运了该旅社部分旧棉被、杂物倒入垃圾存放地点。原告（反诉被告）李代平的妻子刘登文在现场时也将该旅社的旧钢丝床处理卖与收“破烂”的人。经原告（反诉被告）李代平、被告（反诉原告）胡金珍分别提供该旅社财物清单，法院于2013年11月4日组织双方到该出租屋现场清点核对，该出租屋内现有旅社财物：海尔21寸电视机1台、电脑1台、吊扇1把、座扇10把、方桌2张、电脑桌1张、大圆桌1张、方凳19跟、棉被79床、电话机1部、藤椅2张、竹沙发1张、棉垫14床、床单被套42床／件、单人床13张、棕垫13床、凉席13床、热水瓶5个、席梦思1床、灭火器2个、应急灯2盏、防火石膏板11块、游戏机1个、值班床和衣柜是附合在值班室上用木条及木板搭建，已拆除，材料在现场。按原告（反诉被告）李代平的财物清单计尚欠缺旅店读卡器1个、方凳6根，价值2120元。
审理中，原告（反诉被告）李代平陈述对旅社整改在2013年6月28日开始是用防火的石膏板贴在原板壁上，贴了部分，后来合江县公安消防大队看了说要将木板全部拆换，要用角钢加上防火的石膏板来做隔墙才符合消防要求，自己还没来得及按此要求做，就被合江县公安消防大队查封了。用角钢加上石膏板做隔墙进行整改，没有告知被告（反诉原告）胡金珍，也未征得其同意。被告（反诉原告）胡金珍当即表示用角钢和石膏板来整改影响房屋结构和安全，不同意原告（反诉被告）李代平对其出租房屋用角钢和石膏板来整改。
审理中，除原告（反诉被告）李代平的陈述外，其还向法院提供了以下证据：1、租赁协议、胡金珍的房屋产权证、压金收条、房租收条；2、合江县北门口茶旅社的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证；3、合江县公安消防大队合公消防字第（2013）第0241号责令限期改正通知书、合公消函（2012）184号关于合江县北门口茶旅社消防安全检查情况的函、刘登文要求排除妨碍申请书、尹德伟的情况说明；4、合江镇派出所的接（报）处警登记表2份、受理报警登记表1份；5、2013年7月1日起在租赁房屋发生断水断电、拆值班室等情况的现场照片52张；6、收据5张、销货单3张、收条3张、发票1张、通知2张；7、记账本1册；8、证人李方华、董朝生、何瑞均当庭作证的证人证言。
审理中，除被告（反诉原告）胡金珍的陈述外，其还向法院提供了以下证据：1、租赁协议和租金收条；2、合江县北门口茶旅社被合江县公安消防大队查封前后的现场情况照片16张；3、证人尹建明、梁映斌、陈小琼、罗永惠的自书证明材料；4、合江镇百花亭社区人民调解委员会工作人员胡蓉作的情况说明；5、胡金珍制作的录音、录像、通知；6、证人周建华、石银花当庭作证的证人证言，证人王通福当庭作证的证人证言及其记录的财物清单。
原审法院根据被告（反诉原告）胡金珍的申请，向合江县公安消防大队调取的合公消封字（2013）第0002号临时查封决定书、临时查封现场笔录、现场照片；根据原告（反诉被告）李代平的申请，组织双方到租赁房屋现场对合江县北门口茶旅社的财物进行清点、核对，形成了财物清点、核对笔录。
上述证据经当庭举证、质证，原告（反诉被告）李代平和被告（反诉原告）胡金珍对原告李代平提供的证据：1项、2项、3项中的合江县公安消防大队限期改正通知书、消防安全检查情况的函、4项、5项；对被告（反诉原告）胡金珍提供的证据：1项、2项、5项中的通知；对原审法院调取的证据合江县公安消防大队临时查封决定书、临时查封现场笔录，现场照片以及现场财物清点、核对笔录无异议，原审法院对此证据的真实性予以确认、采信。原告（反诉被告）李代平和被告（反诉原告）胡金珍对原告（反诉被告）李代平提供的证据3项中的刘登文要求排除妨碍申请书、尹德伟的情况说明；6项、7项、8项；对被告（反诉原告）胡金珍提供的证据：3项、4项、5项中的录音、录像、6项的证据形式存在瑕疵、证据关联性、合法性及证明目的，提出了各自的异议。原审法院对此证据结合已经确认、采信的证据的内容、证据关联性、形成的证据锁链以及双方的陈述等因素，综合认定了前述审理查明的事实。
原审法院认为，原告（反诉被告）李代平与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同合法有效，该合同约定的租期为从2003年5月1日起至国家拆迁为止。从合同约定租期的内容来分析，双方约定了合同履行的起始日和合同到期的条件，并未明确约定合同到期的具体时间，即明确固定的租期。该合同从起始日至今已履行逾十年，2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行后，以前国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，该合同约定的“国家拆迁”已变为了“国家征收”，而从本案来讲，“国家拆迁”条件逾十年也未成就，“国家征收”现今也没有具体明确的时间，也就是说“国家拆迁”或“国家征收”这一合同到期的条件成就的时间至今都不能具体确定。因此，该合同因租期约定不明确，应属不定期租赁合同，被告（反诉原告）胡金珍可以依法随时解除不定期租赁合同。原告（反诉被告）李代平租赁被告（反诉原告）胡金珍的房屋，应当按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，不得影响或损坏租赁房屋的结构和安全，而原告（反诉被告）李代平在租赁房屋内经营茶旅社，采用易燃装修材料造成消防安全隐患、影响公共安全而被合江县公安消防大队临时查封，其整改要采用角钢等材料也因可能改变房屋结构等因素为被告（反诉原告）胡金珍所拒绝，原告（反诉被告）李代平欲通过采用角钢等材料整改而实现继续经营茶旅社的目的已不能达到。因此，被告（反诉原告）胡金珍以影响房屋安全和结构因素行使合同履行不安抗辩，解除房屋租赁合同的理由也成立。综上，原告（反诉被告）李代平要求继续履行合同，排除被告（反诉原告）胡金珍对李代平执行整改旅社和经营管理的妨碍，被告（反诉原告）胡金珍恢复旅社值班房屋和设施的请求不能成立；被告（反诉原告）胡金珍要求解除合同，原告（反诉被告）李代平搬走其物品、腾空租赁房屋的请求，法院依法予以支持。因房屋租赁合同解除，原告（反诉被告）李代平须搬离前述经法院组织双方清点核对的旅社财物，可以自行拆除未形成附合的装饰装修物如木板墙及房间门，腾空租赁房屋交付被告（反诉原告）胡金珍。被告（反诉原告）胡金珍已拆除的值班室内附合搭建的值班床及柜子，因合同解除本须拆除，拆除后材料仍在租赁屋内，原告（反诉被告）李代平可自行搬离，被告（反诉原告）胡金珍对此可不作赔偿。因房屋租赁合同解除，被告（反诉原告）胡金珍应退还原告（反诉被告）李代平压金2000元。原告（反诉被告）李代平经营的合江县北门口茶旅社于2013年7月1日被合江县公安消防大队依法临时查封，至今未能解除查封，加之被告（反诉原告）胡金珍已明确提出解除合同，收回租赁房屋，其间原告（反诉被告）李代平不能合法经营其茶旅社。因此，其要求被告（反诉原告）胡金珍赔偿从2013年7月1日起至恢复正常经营之日止每天按158.3元计算停业损失的诉讼请求，法院不能支持。被告（反诉原告）胡金珍从2013年7月1日开始擅自对租赁房屋停水断电，多次到租赁房屋与原告（反诉被告）李代平发生纠纷，严重影响了承租人正常使用租赁房屋；2013年8月1日被告（反诉原告）胡金珍对出租房屋的门锁拆换、关锁并自行管理，原告（反诉被告）李代平即未使用该租赁房屋。因此，其要求原告（反诉被告）李代平赔偿房屋损失每月800元至腾空止的诉讼请求，法院不能支持。该租赁房屋拆换关锁后，原告（反诉被告）李代平经营的茶旅社的财物并未搬走，也未经双方清点核对，但却脱离了原告（反诉被告）李代平的管理，其管理责任应归责于被告（反诉原告）胡金珍，经法院组织双方现场清点核对，双方认可合江县北门口茶旅社物品缺少旅社读卡器一个、方凳6根，被告（反诉原告）胡金珍无法返还原物，旅社读卡器1个以合江县公安局治安大队指定单位的销售价格2000元计价，方凳参考原告（反诉被告）李代平的清单报价20元／根，计价120元，应由被告（反诉原告）胡金珍赔偿原告（反诉被告）李代平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条（承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。）、第二百三十二条（当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条（承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。）、第十三条（承租人未经出租人同意装饰、装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。）之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李代平与被告（反诉原告）胡金珍于2003年5月1日签订的《租赁协议》；原告（反诉被告）李代平于本判决生效后十日内腾空租赁的房屋交付被告（反诉原告）胡金珍。二、被告胡金珍（反诉原告）应返还原告（反诉被告）李代平压金2000元；应赔偿原告（反诉被告）李代平旅店读卡器、凳子的价款2120元，合计4120元，于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李代平。三、驳回原告（反诉被告）李代平的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）胡金珍的其他诉讼请求。案件受理费318元，反诉费150元，合计468元，减半收取234元，由原告（反诉被告）李代平负担200元，被告（反诉原告）胡金珍负担34元。
宣判后，上诉人李代平不服，向本院提起上诉，主要上诉理由是：上诉人与被上诉人双方于2003年5月1日签订的房屋《租赁协议》是合法有效的，不符合解除条件；被上诉人应赔偿上诉人的损失。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。
被上诉人胡金珍辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是双方当事人于2003年5月1日签订的房屋《租赁协议》是否符合解除条件？根据上诉人与被上诉人签订的租赁协议的第1条的约定，合同履行的起始日为2003年5月1日，合同到期日为“国家拆迁”，“国家拆迁”是属附条件的期限，这一合同到期的条件成就的时间不能具体确定，也就是租期约定不明确，属不定期租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，被上诉人胡金珍可以依法随时解除合同，且被上诉人已按规定提前三个月通知上诉人要求解除合同。至于上诉人的损失问题，原审法院已组织上诉人与被上诉人双方到现场进行清点核对，并根据清点的财物清单判决给予补偿并无不当。故上诉人所持上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费343元，由上诉人李代平承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 石正秀
审判员 王文辉
二〇一四年三月十四日
书记员 张 玲