广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终8032号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州力骏顺皮具有限公司，住所地广州市番禺区，统一社会信用代码：91440113080366829C。
法定代表人：廖海林，经理。
委托代理人：袁娜娜、吴静屏，广东银德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄敬华，住广州市番禺区。
委托代理人：杜戈卫，广东绅源律师事务所律师。
上诉人广州力骏顺皮具有限公司（以下简称力骏顺公司）因与被上诉人黄敬华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人力骏顺公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判为黄敬华赔偿力骏顺公司前期为投入生产经营而支付的装修费、前期搬迁、安装、调试费及因黄敬华违约而产生的搬迁、安装、调试费合计81115元；2、一审及二审诉讼费用均由黄敬华承担。事实与理由：一、原审法院认定力骏顺公司的法定代表人廖海林在2016年6月10日与黄敬华签订一份《协意书》，内容为“四楼皮带厂廖老板尽量七月之前搬走，房东玲免其一个月房租，6—7月水电费全免，退还押金10000元”，该《协意书》的内容已经充分显示签订该协意的出租方是梁某，并非梁某与黄敬华，但原审法院依然认定力骏顺公司的法定代表人与黄敬华签订了《协意书》，该认定明显与事实不符，应当予以纠正。力骏顺公司因经营场地需要，在2014年分别与黄敬华、梁某签订了两份内容完全不同的租赁合同。2016年6月10日，力骏顺公司的法定代表人廖海林与梁某签订了《协意书》，但双方签订该《协意书》时黄敬华并没有在场。《协意书》第二段内容“房东玲免其一个(月)房租，6—7月水电费全免，退还押金10000元”仅仅是梁某与廖海林协商、作为提前搬走的条件，黄敬华并没有与力骏顺公司签订过任何补偿方案。在力骏顺公司不存在任何违约行为的前提下，力骏顺公司是绝对不可能在黄敬华没有作出任何补偿的情况下同意搬离厂房的。另外，该《协意书》上黄敬华的签名与梁某的签名、以及名字下方的日期的间隔距离明显与常理不符；黄敬华与梁某曾经是夫妻关系，为了逃避自己的法律责任，黄敬华在廖海林与梁某签订了《协意书》后私自在《协意书》右下方添加了自己的签名，其行为明显属于伪造证据，该证据不应当予以采纳。二、原审法院既已认定了“由于黄敬华出租给力骏顺公司的租赁场地未取得建设工程规划许可证，根据…的规定，黄敬华与力骏顺公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效”，却又以力骏顺公司并没有提供充分的证据予以证实装修费损失及相应费用的产生，且以力骏顺公司已与黄敬华签订了《协意书》，驳回了力骏顺公司要求黄敬华支付装修费及搬迁、安装、调试费用损失的请求。原审法院该认定前后矛盾，属于证据不足、适用法律错误，应当予以改判。首先，力骏顺公司与黄敬华从未签订任何《协意书》。其次，即使力骏顺公司与黄敬华所签订的房屋租赁合同因涉案场地没有产权证而无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，黄敬华对涉案合同无效明显存在过错，黄敬华也应当赔偿力骏顺公司因合同无效而遭受的上述费用损失。最后，力骏顺公司在原审过程中为了证实装修费及拆迁、安装、调试费用的存在，已经提交了《装修合同》、《厂房车间装修报价》及《收款收据》等证据予以证实,关于原审认为力骏顺公司并没有提供充分证据证实装修费、搬迁、安装、调试机械的费用的损失，是明显加重力骏顺公司的举证责任。即使原审法院认为力骏顺公司提交的相应的票据证明力不够，证据有瑕疵，但从生活常理出发，力骏顺公司承租了黄敬华的厂房后支出装修费、搬迁、安装、调试机械的费用有必然性。
被上诉人黄敬华答辩称：双方在2015年1月3日签订的《广州市房屋租赁合同》约定是租302房，但力骏顺公司实际承租了4楼，所以2015年1月3日签订的《广州市房屋租赁合同》是为了申请营业执照备案用的合同，并不是双方实际履行的合同。而4楼是没有房产证，原审对此已经查明认定。在2015年1月3日的《广州市房屋租赁合同》中约定收保证金4000元，黄敬华并没有收取。双方在2016年6月10日签订了《协意书》对租赁关系解除已经作了明确的约定，不存在黄敬华违约的情况。力骏顺公司的法定代表人在2016年7月25日发出告知书称安排在二天内搬走，所以力骏顺公司要求黄敬华承担违约责任没有事实及法律的依据。力骏顺公司的上诉请求与事实、理由没有事实与法律的依据，请求二审法院驳回力骏顺公司的上诉。
力骏顺公司向原审法院起诉请求：1、黄敬华向力骏顺公司返还保证金4000元；2、黄敬华赔偿力骏顺公司前期为投入生产经营而支付的装修费53065元；3、黄敬华赔偿力骏顺公司前期为投入生产而支出的搬拆、安装、调试费共计18300元；4、黄敬华赔偿因其违约而造成力骏顺公司支出的搬拆、安装、调试费共计9750元；5、本案一切诉讼费用由黄敬华承担。黄敬华向原审法院提起反诉，请求：1、力骏顺公司按租金每月6000元标准，从2016年7月1日起计算至力骏顺公司返还租赁房屋之日止的实际占用费18000元（暂计至2016年9月）；2、诉讼费用由力骏顺公司承担。
原审法院认定事实：2015年1月3日，黄敬华（合同甲方）与力骏顺公司（合同乙方）签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定：黄敬华将位于广州市番禺区化龙镇东南村龙津路35号302房出租给力骏顺公司作工业用途使用，建筑面积合计480平方米。合同租期为3年，自2014年12月1日至2017年12月1日，租金为每月1600元，租金按月结算，由力骏顺公司在每月10日前以现金方式缴付租金给黄敬华，力骏顺公司向黄敬华缴纳4000元保证金，黄敬华应在租赁期满或解除合同之日将保证金4000元退回力骏顺公司。合同签订后，力骏顺公司向黄敬华支付了保证金4000元，黄敬华亦按合同约定将租赁场地交付给力骏顺公司使用。
另查明：2016年6月10日，力骏顺公司的法定代表人廖海林与黄敬华、梁某签订一份《协意书》，内容为“四楼皮带厂廖老板尽量七月之前搬走，房东玲免其一个月房租，6月-7月水电费全免，退还押金10000元”。力骏顺公司于2016年7月搬离涉案租赁的场地，力骏顺公司剩有部分物品留在涉案场地，黄敬华已将该部分物品搬移至涉案场地的楼顶。
另查明：黄敬华实际出租给力骏顺公司的场地位于广州市番禺区化龙镇东南村龙津路35号四楼（401），该租赁场地未取得建设工程规划许可证。2015年1月3日，案外人梁某以广州市番禺化龙合意手袋厂为出租人，将位于广州市番禺区化龙镇东南村龙津路35号四楼A2（即402）出租给力骏顺公司，租期从2014年12月1日起至2017年12月1日止，出租建筑面积为180平方米，每月租金为1600元。黄敬华确认其出租给力骏顺公司的涉案场地平时都由梁某负责管理。对于上述两处租赁场地，每月均由梁某向力骏顺公司统一收取租金并由梁某一并向力骏顺公司开具租金收据。上述两处租赁场地收取租金情况为：2015年4月至8月力骏顺公司每月支付租金3200元，2015年9月至2016年2月力骏顺公司每月支付租金4800元，2016年3月至5月力骏顺公司每月支付租金6000元。从2016年6月开始，力骏顺公司没有再向黄敬华或梁某支付租金。
另查明：力骏顺公司主张其装修损失及拆迁、安装、调试费用提供了《装修合同》、《厂房车间装修报价》、《收款收据》等证实，黄敬华对上述证据不予确认。力骏顺公司没有提供其它的证据予以补充证明。
原审法院认为：由于黄敬华出租给力骏顺公司的租赁场地未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，黄敬华与力骏顺公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效。黄敬华应将收取的保证金4000元退还给力骏顺公司。
关于力骏顺公司主张的装修费损失53065元及前期为投入生产经营而支出的搬迁、安装、调试费18300元以及因黄敬华违约而造成支出的搬迁、安装、调试费9750元的诉讼请求，由于力骏顺公司并没有提供充分的证据予以证实，且力骏顺公司与黄敬华已签订《协意书》，《协意书》对合同提前终止的清算条款已作明确约定，即“四楼皮带厂廖老板尽量七月之前搬走，房东玲免其一个月房租，6月-7月水电费全免，退还押金10000元”。该《协意书》是双方当事人的真实意思表示，故对于力骏顺公司该部分的本诉诉讼请求，不予支持。
关于黄敬华反诉要求力骏顺公司支付2016年7月后的租金费用，由于力骏顺公司在2016年7月已将大部分物品搬离涉案的租赁场地，虽还有部分物品遗留在涉案场地，但鉴于黄敬华已将该部分物品搬移至涉案场地楼顶，并没有影响黄敬华对租赁场地的使用，而且双方签订的《协意书》对租金的计收亦已作明确约定。故黄敬华反诉要求力骏顺公司支付2016年7月以后的租金，没有事实依据与法律依据，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年2月4日作出判决：一、广州力骏顺皮具有限公司与黄敬华于2015年1月3日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、黄敬华应于判决发生法律效力之日起五日内向广州力骏顺皮具有限公司返还保证金合计人民币4000元；三、驳回广州力骏顺皮具有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回黄敬华的全部反诉诉讼请求。案件本诉案件受理费1928元，由广州力骏顺皮具有限公司承担1878元，由黄敬华承担50元；案件反诉受理费250元，由黄敬华承担。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：力骏顺公司于二审庭审前提交以下证据：2014年8月4日收据（工程预付款53065元，经手人梁成某）和2014年11月8日收据（工程款53065元，经手人梁成某），拟证明力骏顺公司在承租黄敬华厂房投入了53065元装修费，黄敬华明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证，却与力骏顺公司签订租赁合同，明显存在过错，应当赔偿力骏顺公司的装修费损失。黄敬华的质证意见：不属于新证据，不予质证，且与本案没有关联性，上面没有写项目，只是收据，不是发票，也没有付款凭证，只是手写的收据，对真实性不予确认。力骏顺公司于二审庭审后提交以下证据：2016年6月10日力骏顺公司与梁某签订的《协意书》照片复印件（一审已提交），拟证明2016年6月1O日力骏顺公司的法定代表人廖海林仅与梁某签订了《协意书》，当时黄敬华并不在现场，也没有在该《协意书》上签名，黄敬华在原审提交的《协意书》“黄敬华”的签名是其未经力骏顺公司同意、事后私自添加上去的。
本院认为：力骏顺公司与黄敬华签订了《广州市房屋租赁合同》，双方的租赁合同关系成立。因力骏顺公司实际承租的是四楼场地，该场地未取得建设工程规划许可证，故原审法院认定合同无效正确。黄敬华作为出租人将违法建筑物用于出租对于合同无效存在过错，而力骏顺公司作为承租人未尽审慎审查义务，对合同无效也存在过错。根据合同无效相互返还的原则，原审判决黄敬华返还4000元保证金给力骏顺公司符合《中华人民共和国合同法》的规定。关于力骏顺公司主张黄敬华赔偿装修、搬迁等损失问题。首先，力骏顺公司于原审期间提交的《装修合同》、《厂房车间装修报价》、《收款收据》及二审提交的《收据》均不足以证明实际发生的费用；其次，有关装修、搬迁等费用属于力骏顺公司自身经营而产生的费用，其要求出租人予以赔偿依据不足；再次，力骏顺公司虽主张《协意书》只是与梁某签订，但其承租的场地包括黄敬华、梁某出租部分，且其交纳的租金均是统一交给梁某，故不论《协意书》中黄敬华的签名是否为事后添加，对于力骏顺公司主张《协意书》不涉及黄敬华出租部分，本院不予采信。力骏顺公司以黄敬华违约为由要求其赔偿装修、搬迁等损失依据不足，本院不予采纳。上诉人力骏顺公司的上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1828元，由上诉人广州力骏顺皮具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年七月六日
书记员 徐毅敏