广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第655号 原告：员秀芳，女，汉族，1956年10月18日出生，住所地新疆乌鲁木齐水磨沟区。 委托代理人：员喜江，男，汉族，1960年4月6日出生，住北海市海城区。 被告：北海益厦物业服务有限公司，住所地北海市。 法定代表人：蔡荣华，该公司总经理。 委托代理人：伍国武，该公司员工。 委托代理人：莫良志，广西同望律师事务所律师。 原告员秀芳诉被告北海益厦物业服务有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法组成由审判员陈培荣适担任审判长，人民陪审员劳祥凤、罗传晖参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理，书记员王秀珍担任法庭记录。原告员秀芳的委托代理人员喜江，被告北海益厦物业服务有限公司的委托代理人莫良志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告员秀芳诉称：原、被告签订《商品房认购协议书》约定，原告向被告认购被告在北海市迪亚小城以南、南珠汽车站以北1500米“东城佳苑”商品房等，原告依约交付了认购款，但被告不履行合同约定的义务，经原告多次催促被告交房或退还认购款未果，被告已构成严重违约，致使原告不能实现合同目的。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、被告退还原告交纳的商品房认购款307684元及银行利息（从支付购房款之日起按银行贷款利率的四倍计至还清时止）；2、原告对被告出售的北海南珠大道屋梓村东城佳苑A幢908号商品房(预售许可证编号：北建房预字第2013001号)享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。后增加一项诉讼请求如下：判决确认原、被告于2013年1月1日签订的《商品房认购协议书》无效。 被告北海益厦物业服务有限公司辩称：原告不具备解除合同的条件,也不具备要求法院确认合同无效的条件。原告的代理人曾收取被告退回的购房款22万元，余下的购房款被告同意返还。 经审理查明：2013年1月1日，原、被告签订《商品房认购协议书》一份，主要约定：原告认购被告投资建设的坐落北海市迪亚小城以南、南珠汽车站以北1500米“东城佳苑”住宅小区A幢908号房屋，总价为307684元等。2013年1月6日，原告支付了全部购房款给被告，被告同时出具收款收据一张给原告。后因被告没有依约办理房产有关手续并将房屋交付给原告使用，原告经查得知上述房屋已抵押给他人。经原告多次催促，被告于2013年7月6日作出承诺书一份，主要内容如下：2013年1月1日员茹、员秀芳、杨杰三人以现金方式购买了“东城佳苑”的楼房三套，约定交房日期为2013年6月底；如购房者不再购买上述楼房本公司承诺在2013年7月31日将购房款全部退还，并按银行同期存款利率结息等。后被告退还20万元给员茹、员秀芳、杨杰的委托代理人员喜江，余款至今没有退还。为此，原告向本院提起本案诉讼。本案开庭审理时，员茹、员秀芳、杨杰的委托代理人员喜江主张被告退还的20万元由员茹、员秀芳、杨杰平均分配。 另查明：2012年12月28日，被告将上述房屋抵押给陈润强，并办理了抵押手续。 上述事实，有商品房认购合同、取款业务回单、银行卡回执 单、还款计划、银行票据、收条、抵押登记证明书等在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》及被告出具给原告的承诺书中已具体约定了原告认购房屋的位置、房号、面积、单价、房屋交付日期、违约时的利息计算等内容。显然，原、被告签订的《商品房认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按照约定收受购房款，该《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。但原、被告签订《商品房认购协议书》时，被告没有将原告认购的房屋已抵押给他人的事实告知原告，故原、被告签订的《商品房认购协议书》不是合同双方当事人的真实意思表示，违反了法律法规的强制性规定，是无效的合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，原告有权要求被告退还购房款并赔偿损失。故原告要求被告返还购房款并支付利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但被告已退还的部分购房款66666.67元（20万元÷3）应予以扣除，即被告应返还购房款241017.33元给原告，并从2013年1月6日起以本金241017.33元在年利率24%的范围内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付利息给原告。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，已签订《商品房买卖合同》本约的买受人对房屋享有优先权。但本案原、被告签订的《商品房认购协议书》是无效的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，原、被告之间只存在债权债务关系，原告对认购的房屋不能主张物权。即原告只能对物权（房屋）享有优先权，对债权不享有优先权。故本案不适用上述规定。原告要求对认购的房屋享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、原告员秀芳与被告北海益厦物业服务有限公司于2013年1月1日签订的《商品房认购合同》无效； 二、被告北海益厦物业服务有限公司应退还购房款241017.33元给原告员秀芳； 三、被告北海益厦物业服务有限公司应支付利息（利息计算：从2013年1月6日起以本金241017.33元在年利率24%的范围内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至还清上述款项时止）给原告员秀芳； 四、驳回原告员秀芳的其他诉讼请求。 案件受理费5916元，公告费350元，合计6266元，由被告负担（该款原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5916元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  劳祥凤 人民陪审员  罗传晖 二〇一六年一月二十九日 书 记 员  王秀珍 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。