江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2075号
原告（反诉被告）昆山市宏宇广告传媒服务有限公司,住所地昆山市玉山镇昆太路756号，组织机构代码78339650-6。
法定代表人王宏宇，该公司总经理。
委托代理人程忠平，江苏瑞生事务所律师
被告（反诉原告）昆山精密模具标准件有限公司,住所地昆山市玉山镇昆太路756号，组织机构代码25124174-9。
法定代表人王茵，该公司执行董事。
委托代理人董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。
委托代理人王嘉敏，上海市金茂（昆山）律师事务所（实习）律师。
被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司,住所地昆山市萧林路571号，组织机构代码73958309-9。
法定代表人胡澄，该公司总经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人郑希文，江苏沉浮律师事务所律师。
原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司（以下简称宏宇公司）与被告昆山精密模具标准件有限公司（以下简称精模公司）、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐福灿独任审判。审理中，被告精模公司依法提起反诉，经本院审查后，符合法律规定，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2014年10月16日公开开庭进行了审理，原告法定代表人王宏宇及其委托代理人程忠平、被告精模公司委托代理人彭进峰（后被撤销委托）、王嘉敏、被告同创公司委托代理人郑希文到庭参加诉讼。后本院于2014年12月2日再次公开开庭进行了审理，原告法定代表人王宏宇及其委托代理人程忠平、被告精模公司委托代理人董珺、王嘉敏、被告同创公司委托代理人许雪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏宇公司诉称：2009年9月1日，原告与被告精模公司签订《空地租赁合同》一份，约定：由被告精模公司将其拥有使用权座落于昆山市昆太路756号厂区内，西侧自行车棚旁空地出租给原告建造简易厂房，用于经营广告制造业务。该空地60平方米，租金每月8元/平方米，租赁期限2年。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告在租赁空地上建造了厂房，用于经营广告制作业务。合同到期后，原告与被告精模公司于2011年8月26日续签了一份《空地租赁合同》，租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日，其他内容同第一份《空地租赁合同》。2012年8月13日，原告与被告精模公司又续签了一份《空地租赁合同》，租赁期限2年，自2012年9月15日至2014年9月14日；第一年租金每月8.24元/平方米，第二年租金每月8.49元/平方米。其他内容基本同前两份合同。在合同履行期间，一直由被告精模公司工作人员上门收缴租金和水电费，原告按时交纳，从不拖欠。但自2013年1月起，被告精模公司工作人员上门只收缴水电费，拒收租金。2013年1月中下旬的一天，被告精模公司突然无故对包括原告在内的所有承租户拉闸断电，要求所有承租方搬离厂区。以后，当原告等承租户主动上门交纳租金时也遭拒收。
2013年4月23日，被告精模公司要求原告在内的所有承租户在其事先拟好的《备忘录》上签名或盖章。这时，原告及所有承租户才知道被告精模公司拒收租金的原因是其昆太路756号厂区要整体拆迁。另外，被告精模公司又以政府拆迁为由单方向原告及所有承租户发出通知，提出解除合同，房租和物业费计算到2013年4月30日止，要求原告及所有承租户于2013年8月30日之前搬离。自2013年6月1日起被告精模公司停止物业服务。经事后向昆山市房屋征收管理部门咨询得知，被告精模公司的厂房并非政府拆迁，而是被告精模公司与被告同创公司之间的协议拆迁。拆迁补偿安置协议早在2010年就已签订，各项补偿均有明细清单及评估报告。被告同创公司已经向被告精模公司支付了部分补偿费用。
鉴于存在上述原因，原告同意解除与被告精模公司之间签订的《空地租赁合同》，但要求被告精模公司承担违约责任，依法对原告建造的厂房及装饰装修价值、停产停业损失、搬迁费用及鸽棚拆除损失等进行赔偿。被告精模公司不同意赔偿，为此，原告一面寻找租赁合适厂房，筹划搬迁事宜；一面继续与被告精模公司交涉合同解除后的赔偿事宜。2013年11月与案外人签订店面租赁合同，经装修后，于2013年年底与被告精模公司结清租金外的各项费用后，便搬出被告精模公司厂区。被告精模公司以拆迁为由单方面解除合同，属违约行为，该违约行为造成原告上述各项损失。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告精模公司之间的《空地租赁合同》于2013年12月31日已经解除；2、被告精模公司赔偿原告损失，包括：（1）厂房建造及水泥地面浇灌损失补偿费36000元；（2）装饰装修损失补偿费28000元；（3）企业整体搬迁损失补偿费26000元；（4）停产停业损失补偿费50000元；（5）移装固定设施补助费3000元，合计143000元；具体以被告精模公司与被告同创公司之间的拆迁补偿协议及相应的明细单和评估报告为准；拆迁补偿协议及相应的明细单和评估报告没有涉及的项目，则另行委托评估确定。3、被告同创公司在欠付被告精模公司拆迁补偿费的范围内对上述第2项赔偿与被告精模公司承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费用由被告精模公司承担。
被告精模公司辩称：原告确实自2009年9月1日起承租被告空地，被告精模公司同意与原告解除《空地租赁合同》，但解除依据为原告存在违反合同约定的事实，且被告精模公司已经于2013年12月11日依约行使了合同解除权，解除了合同。被告精模公司与原告签订的最后一期租赁合同约定：租赁期限为2012年9月15日至2014年9月14日，租金支付时间为每半年期满前提前一个月。而原告从2012年9月15日起即未按期支付租金，被告精模公司依据合同约定于2013年12月11日发函通知解除合同，原告已经收到该函，但至今未履行相关义务。
对原告提出的赔偿诉请，缺乏法律依据和事实依据，且所谓的损失也无客观依据，损失也未实际发生。主要理由如下：1、原告作为承租人未按期支付租金，存在违约事实，系因原告违约导致合同解除，故被告精模公司不承担原告损失。另原告所主张的损失款项并无事实依据，故请求法院驳回原告的诉请。
被告同创公司辩称：原告与被告精模公司之间系租赁合同关系，被告同创公司并非合同当事人不应当作为被告，被告同创公司按照法律规定仅对房屋产权人即被告精模公司进行拆迁补偿，被告同创公司已经按照拆迁协议将应该支付的补偿款支付给了被告精模公司，被告同创公司对原告没有义务，故请求驳回原告对被告同创公司的请求。
被告精模公司反诉诉称：根据原告与被告精模公司签订的《空地租赁合同》第十五条规定：如遇不可抗拒因素（含自然灾害、政府行政命令、公司倒闭、公司拆迁或公司转制），本合同自然终止，双方互不承担合同终止责任。在租赁期内如遇不可抗拒因素发生不能继续出租该空地，被告精模公司应提前二月通知原告。被告精模公司已经按照合同约定履行自身义务，在出现公司拆迁此种不可抗拒因素后，被告精模公司提前通知原告搬离，并给与原告四个月的免租期，因此被告精模公司无需再履行其他任何补偿义务。根据被告精模公司与原告最后一份《空地租赁合同》关于租金的约定，截止起诉，原告仍结欠被告精模公司到期应付租金3705.97元，且原告至今仍未搬离承租空地，给被告精模公司造成巨大损失，故被告精模公司依法提起反诉，要求判令：1、原告支付到期未付租金3705.97元（自2012年9月15日至2013年4月30日期间租金）及相应的利息（按照同期银行贷款利率自2013年5月1日起计算至2014年7月11日）；2、原告支付被告精模公司因未及时搬离产生的空地使用费（自2013年5月1日计算至2014年7月11日）；3、原告承担反诉案件全部诉讼费用。审理中，被告精模公司变更诉请为：1、原告支付到期未付租金7409.56元（自2012年9月15日至2013年12月11日期间租金）及相应的利息（按照同期银行贷款利率自2012年9月15日起计算至实际支付之日；2、原告支付被告精模公司因未及时搬离产生的空地使用费（自2013年12月12日计算至原告实际搬出之日）；3、原告承担反诉案件全部诉讼费用。
原告宏宇公司针对反诉辩称：原告租金实际交纳至2012年年底，被告精模公司原先反诉状中主张合同终止日为2013年4月30日，原告亦同意，故租金应只欠2013年1月1日至2013年4月30日。后因被告精模公司拒收，才未交纳。关于使用费问题，被告精模公司在《备忘录》中明确给予原告4个月的免租期，同时亦承诺与政府协商可以延长不交纳租金，所以原告自行找房子签合同于2013年12月前搬走，故自2013年4月至年底不存在欠付租金，被告精模公司说原告至今还在占用它的房子完全不符合事实。原告已经搬离承租空地，但被告精模公司不得随意处分原告留在承租空地上的建筑及相关设施。
原告为本诉及反诉一并向本院提供如下证据：
1、收据存根、空地租赁合同两份，证明原告与被告精模公司存在空地租赁关系以及起租时间最早为2009年9月1日；
2、企业动迁协议书；证明被告精模公司已经与被告同创公司就涉案空地达成拆迁补偿协议；
3、备忘录一份，证明被告精模公司明确表示不履行合同才导致合同无法履行；
4、通知一份，证明被告精模公司通知要求原告搬离；
5、电梯保养合同及收据，证明被告精模公司已经停止电梯保养；
6、录音，证明被告精模公司存在拒收租金行为；
7、店面房出租合同及收款收据以及照片，证明原告搬出租赁空地的时间为2013年12月31日；
8、原租赁空地的照片，证明原告因被告精模公司违约造成的房屋及设备损失。
9、2012年9月1日至2012年12月31日期间的租金发票，证明原告实际租金支付到2012年12月31日。
被告精模公司向本院提供如下证据：
1、被告精模公司函件以及原告签收的收条，证明被告精模公司已经于2013年12月11日通知原告所欠付的租金等费用，并要求原告在2014年1月30日前搬离，同时已经通知原告2013年12月11日终止双方之间的租赁合同关系。
被告同创公司向本院提供如下证据：
1、评估报告一份，证明被告同创公司与被告精模公司拆迁补偿协议所依据的评估项目及金额。
经本院主持质证，被告精模公司对原告提供的证据1、2、3、4、6、9真实性无异议，对证据7中的租房协议真实性无异议，其他证据不认可。被告同创公司对原告提供的证据2真实性无异议，其他认为与被告同创公司无关。原告对被告精模公司提供的函及收条真实性不予认可。被告同创公司对被告精模公司提供的函及收条认为不清楚。原告对被告同创公司提供的评估报告真实性无异议，被告精模公司对被告同创公司提供的评估报告真实性不予认可，且认为合同尚未实际履行。经本院审核，对原告提供的证据1、2、3、4、6、8、9及证据7中房屋租赁合同真实性予以认可，对原告提供的其他证据不予认可。对被告精模公司提供的函件及收条真实性予以认可，对被告同创公司提供的评估报告真实性予以认可。
据此，结合当事人庭审陈述等，本院查明事实如下：
原告自2009年9月1日起即承租被告精模公司所有的座落于昆山市昆太路756号厂区内西侧自行车棚旁空地，空地面积为60平方米，双方续签的最后一期合同签订日期为2012年8月13日，约定租赁期限为2012年9月15日至2014年9月14日，租金标准为每月8.24元/平方米，全年共计租金5932.8元，每年租金递增3%，第二年租金为8.49元/平方米。付款方式为每半年交付一次租金，下次交付租金时间为每半年期满提前一个月。租赁期内，如原告未经被告精模公司同意，拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的，被告精模公司有权单方面终止合同。如遇不可抗拒因素发生，（含自然灾害、政府行政命令、公司倒闭、公司拆迁或公司转制）本合同自然终止，双方互不承担终止责任。在租赁期内如遇不可抗拒因素发生不能继续出租该空地，被告精模公司应提前二月通知原告。合同签订后，双方按约履行，后被告精模公司于2013年4月23日向原告发出备忘录一份，内容为：“接政府通知，本厂房将在2013年4月30日移交给政府拆迁办，并于2013年8月30日开始拆迁。根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，现通知贵单位，自2013年4月30日终止《房屋租赁合同》。并就乙方（本案被告，下同）迁出事宜，经双方友好协商达成以下共识：一、合同终止前的各项费用乙方必须按实支付。二、甲方（即本案原告，下同）同意在乙方签署本备忘录后，协调政府延缓乙方搬迁时间，并免除延缓期间的房屋租金、物业费。三、乙方保证在2013年8月30日前搬出厂房，逾期不搬的愿承担一切责任。四、本备忘录一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”另被告精模公司还向原告发出通知一份，要求原告于2013年8月30日前做好搬离和费用结清工作，提出房租费结算至2013年4月30日。后因原告未能按照上述备忘录及通知要求搬离，被告精模公司又于2013年12月11日向原告送达函件一份，内容为：鉴于双方2012年8月31日签订了《空地租赁合同》，合同号46#，合同有效期截止2014年9月14日止。截止到2013年12月10日止，原告尚欠被告精模公司租金计7416元，物业管理费990元。原告需在收到本函件之日起10日内到厂区物业处进行缴纳。根据合同第十条规定：租赁期内未经被告精模公司同意，拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的。被告精模公司有权单方面终止本合同，收回厂房。根据以上合同规定，被告精模公司正式通知原告，即日起被告精模公司已与原告终止租赁合同，限原告在2014年1月30日之前搬离。原告庭审中主张于2013年12月底搬离所承租场地，但同时主张被告精模公司不得对原告遗留在所承租空地上的房屋及设备进行处分。
另查明：原告实际租金支付至2012年12月31日，自2013年1月1日起未再支付租金。合同履行过程中，被告及其他租户找到被告精模公司方面负责人员要求交纳租金，被告精模公司相关负责人员有拒收行为。
又查明：2009年12月15日，被告同创公司委托昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司对被告精模公司位于昆山市昆太路756号房屋、装修附属物及设备进行了评估，该评估报告中未能体现原告所实际承租场地对应的评估价值，但对原告实际承租的空地即西侧自行车棚旁空地所归属的评估报告中标记为第22号房进行了相应的评估定价，原告主张其所承租的60平方米即包含在第22号房的349.44平方米范围之内。被告同创公司庭审中亦明确评估报告涵盖了昆太路756号厂房内所有的建筑物。经核实，评估报告中对应的包含第20-23、33-38号房总面积为793.05平方米的房屋估价为139508.6元，对应的第22号地块上的房屋装修估价为94587元。后被告精模公司与被告同创公司依据上述评估报告签订了企业动迁协议书，由被告同创公司一次性补偿搬迁费用合计36981941元，其中房屋建筑物拆除17918833元，装潢及附着物2765567元，设备搬迁费（可搬迁）1684282元，设备搬迁费（不可搬迁）1055759元，企业搬迁费201500元，土地补偿费13356000元，其中房屋建筑物拆除，装潢及附着物，设备搬迁费（可搬迁），设备搬迁费（不可搬迁）四项费用总额与评估报告一致。协议签订后十日内付款30%，被告精模公司在签约后六个月内交出钥匙，被告同创公司在十日内付清余款。审理中，被告同创公司明确已经支付部分补偿款，余款等待被告精模公司实际搬迁后支付。
本院认为：原告与被告精模公司之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。被告精模公司在签约后将相应空地交予原告使用，原告应按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定，2013年1月1日至2013年3月14日租金应于2012年8月13日合同签订时支付，2013年3月15日至2013年9月14日期间租金应于2013年2月15日支付。因双方于2013年4月就合同终止事宜进行协商，虽协商未达成一致意见，但基于被告精模公司提出终止请求，在协商未果的情况下，双方应继续按照原合同约定履行合同义务，被告精模公司应主动提醒被告方按原合同约定履行付款义务，且合同履行过程中原告亦提供了证据证明其具有主观交纳租金的意愿，被告精模公司存在拒收行为，故不应认定原告自始即存在拒交租金的违约行为。但原告于2013年12月11日收到被告精模公司解除合同通知后，既未在合理期间内交纳应交租金，也未在三个月内提出对合同解除的异议，故被告精模公司该份合同解除通知已生效，本院依法认定原告与被告精模公司签订的合同编号为46#的《厂房租赁合同》于2013年12月11日解除。
关于原告主张要求被告精模公司赔偿相关损失的诉请，双方合同约定，如遇不可抗力因素发生，（含自然灾害、政府行政命令、公司倒闭、公司拆迁或公司转制），合同自然终止，双方互不承担合同终止责任。故本院对原告要求被告精模公司承担因搬迁导致的损失的诉请不予支持。但被告同创公司在评估报告中所评估的应属于原告的财产价值部分，因原告与被告精模公司在租赁合同中未明确约定合同终止后该部分的归属，因该部分投入者为原告，故相应的拆迁补偿也理应归原告享有，被告精模公司作为收取方收取无相应的事实和法律依据，应予以返还给原告。因评估报告中仅有对应场地的评估价值，故本院按照原告实际承租面积占比，房屋折算残值应为139508.6元*60/793.05=10554.84元，装修折算残值应为94587元*60/349.44=16240.90元，二项合计26795.74元应由被告精模公司返还。对原告要求被告同创公司承担连带赔偿责任的诉请，无法律依据，本院不予支持。
关于被告精模公司主张的租金，自2013年1月1日起至2013年12月11日，原告共计结欠被告精模公司租金为8.5*60*8.24+（2+26/30）*60*8.49=5664.38元。该部分租金原告应予支付给被告精模公司。
关于被告精模公司主张的空地使用费，双方合同解除后，原告理应将承租空地返还给被告精模公司，未能返还的，仍应按原租金标准支付相应的实际使用费。原告虽主张自2013年12月底已经搬离承租空地，但同时主张被告精模公司不得擅自处分原告所留在空地上的建筑及设备等，故本院认定原告并未将承租空地返还给被告精模公司，故原告自2013年12月12日起仍应支付被告精模公司空地使用费，按照双方约定的2013年9月15日以后的租金标准8.49元/平方米*60平方米计算至实际返还之日。
关于被告精模公司反诉主张的利息损失，因本院在前述中已经阐明原告在被告精模公司出具备忘录后的合同履行过程中不存在主动拒交租金行为，故被告精模公司仅能主张自发出合同解除通知后原告仍未按通知要求交纳租金的利息损失，即自2013年12月22日起按照结欠的租金5664.38元以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司与被告昆山精密模具标准件有限公司签订的《空地租赁合同》于2013年12月11日解除。
二、被告昆山精密模具标准件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司建筑物及装饰装修补偿款26795.74元。
三、驳回原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司的其他诉讼请求。
四、原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告昆山精密模具标准件有限公司租金5664.38元，并支付相应的利息（以5664.38元为基数，自2013年12月22日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日）。
五、原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告昆山精密模具标准件有限公司空地实际使用费（以8.49元/平米*60平米自2013年12月12日计至实际返还之日）。
六、驳回被告昆山精密模具标准件有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
本诉案件受理费3320元，由被告昆山精密模具标准件有限公司负担625元，原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司负担2695元。反诉案件受理费70元，减半收取35元，由被告昆山精密模具标准件有限公司负担10元，原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
审 判 长 徐福灿
人民陪审员 黄 征
人民陪审员 唐琴娣
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 王 强