河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民初61号
原告（执行案外人）：孙爱民，男，1969年5月7日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。
委托诉讼代理人：杨静，河北蓝岛律师事务所律师。
被告（执行申请人）：承德热力集团有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区上二道河子村豁梁沟内。
法定代表人：辛奇云，董事长。
委托诉讼代理人：陈彦冰，河北德汇律师事务所律师。
第三人（被执行人）：围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司，住所地河北省承德市双桥区车站路武阳小区1#办公楼301室。
负责人：刘文峰，经理。
委托诉讼代理人：苏铁刚，河北汇林律师事务所律师。
原告孙爱民与被告承德热力集团有限责任公司（以下简称热力公司）、第三人围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司（以下简永盛承德分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告孙爱民及委托诉讼代理人杨静、被告热力公司的委托诉讼代理人陈彦冰、第三人永盛承德分公司委托诉讼代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙爱民向本院提出诉讼请求,一、请求法院依法撤销河北省承德市中级人民法院（2018）冀08执异26号执行裁定书，停止对双桥区现代城A12号楼2单元10层1008号房屋的强制执行，并解除查封措施。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与第三人永盛承德分公司在2010年10月7日签订了《承德现代城商品房认购协议》，双方约定以价款383,200.00元购买第三人开发的承德现代城A12号楼2单元10层1008号房屋，原告支付认购款150,000.00元。双方又于2014年8月23日签订了《购房合同》。合同签订后，原告将剩余购房款233,200.00元交付。因第三人原因，承德市中级人民法院于2014年3月31日查封了原告购买的房屋。原告于2018年4月24日向贵院申请执行异议，贵院以河北省承德市中级人民法院（2018）冀08执异26号执行裁定书驳回了原告的申请。原告认为，驳回异议裁定缺乏事实及法律依据。为此,根据民事诉讼法规定,向贵院提起诉讼，请依法撤销河北省承德市中级人民法院（2018）冀08执异26号执行裁定书，停止对承德现代城A12号楼2单元10层1008号房屋的强制执行，并解除查封措施。
被告热力公司未进行书面答辩，庭审中辩称，一、河北省承德市中级人民法院（2018）冀08执异26号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请法院维持该裁定，驳回原告诉讼请求。二、热力公司作为原告与第三人供热合同纠纷，在承德中院起诉，原告当时提出诉讼保全申请，承德中院于2014年1月28日出具（2014）承民初字第00074-1号民事裁定书，冻结第三人5400万元以内存款或查封等值财产，裁定出具后，于2014年3月31日，在承德市住建局查封了包括本案争议房屋在内登记在第三人名下的房产，原告于2014年8月23日与第三人签订了购房合同交了剩余购房款，签订时间和交款时间明显晚于法院查封时间，不具有法律效力。承德中院驳回其异议申请是正确的，请法院予以支持。
第三人永盛承德分公司当庭陈述称，原告所诉与事实基本相符，第三人与原告签订了购房合同，双方各自履行了相应的义务。原告支付了购房款，第三人已将房屋交付给原告，原告对涉案房屋具有实际占有权，拥有了该房屋的物权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告孙爱民为支持其诉讼请求向本院提交了五组证据：
证据一、《商品房认购协议书》，证明目的:在法院对本案涉案房屋查封前，原告与第三人双方已经签订合法有效的书面协议。
证据二、第三人出具的交订购房款《收据》，证明目的：原告已按认购协议的约定缴纳购房定金15万元。
证据三、《购房合同》，证明目的：原告与第三人签订了正式的购房合同。
证据四、第三人出具的收到购房款《收据》，证明目的：原告已缴纳了全部购房款。
证据五、围场满族蒙古族自治县海龙物业管理服务有限公司出具的收据五份，证明目的：原告已作为房屋所有权人履行了缴纳房屋公共维修基金、取暖费、物业费、水电费等相应义务。
被告热力公司质证意见：证据一不具有法律效力。因为当时第三人没有取得商品房预售许可证，不具备出售房屋的条件，所签协议无效。对证据二真实性无异议，但不能达到原告证明目的。签订认购协议时原告只交了15万元，所交款项没有达到50%，不符合最高人民法院的规定。对证据三真实性无异议，但签订日期是2014年8月22日，法院是在2014年1月28日出的裁定，于2014年3月31日在住建局对该房屋进行查封，是在法院查封之后签订的。第三人明知法院对涉案房屋已经查封，仍同原告签订买卖合同是欺诈行为，建议追究第三人法律责任。证据四证明交的购房款是233，200.00元，加上之前交的定金合计383，200.00元，在法院查封之前交的款项不符合最高院应交50%购房款的规定。对证据五真实性有异议，因为本案争议的楼房是A12号楼，此楼由于拖欠建筑公司工程款，至今该楼房门口一直有人看守，一直没有人能进去，水电都没有安装完毕，是半成品楼房，根本没有实际交付，所以不存在水电费问题。
第三人永盛承德分公司质证意见：对原告提交的五组证据的真实性全部认可。第三人作为房屋出售方以交钥匙为准，交钥匙就算交房了，我方已经将钥匙交给原告，至于原告是否居住与我们无关，交付和实际入住是有区别的。
被告热力公司为支持其答辩理由提交了四组证据：
证据一、河北省高院（2016）冀民终153号民事调解书，证明目的：证明第三人欠被告入网费，所以被告有权向法院申请执行。
证据二、承德中院2014年1月28日作出的（2014）承民初字第00074-1号民事裁定书，证明目的：法院查封了第三人5400万元以内的资产。
证据三、承德中院2014年3月31日发出的（2014）承中执字第74-1号协助执行通知书，查封了讼争的房产。证明被告申请法院查封在前，原告签订购房合同在后。
证据四、（2016）冀08执138号执行裁定书，证明目的：证明法院在前一裁定查封财产到期后进行了续封，该查封继续有效。
原告孙爱民的质证意见：对被告提交的四组证据真实性无异议，但是出具的时间均为2014年，原告与第三人签订房屋认购意向书的时间是在2013年5月份，所以被告提交的证据晚于原告与第三人签订房屋认购意向书的时间。被告出示的调解书，只能证明被告与第三人之间存在债权债务关系，但是被告查封原告的房屋属于查封错误。
第三人永盛承德分公司质证意见：证据一民事调解书，不能达到证明目的，只能说明第三人与被告存在债权债务关系，并不能证明被告有权利申请人民法院对涉案房屋进行查封。不能证明被告申请法院对涉案房屋查封的合法性。证据二、三、四也不能达到被告的证明目的。这三份证据只是法院查封的手续，不能作为对涉案房屋查封是否合法的依据。本案审查的是查封是否合法，所以我们认为这三份证据不能达到证明目的，且与本案的争议焦点及双方争议问题不具有关联性。
第三人永盛承德分公司未提交证据。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：原告提交的证据五均系物业公司出具的收据，是否交纳上述费用，并不能作为确认物权转移的依据，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年10月7日原告孙爱民与第三人永盛承德分公司签订了《商品房认购协议书》，预定第三人永盛承德分公司开发的承德市双桥区现代城A12-2-1008号房屋，协议约定总价款为383，214.00元。当日原告孙爱民交定金150，000.00元，第三人出具了收到其购房预定金150，000.00元的收据一张。2014年8月22日，原告孙爱民与第三人双方签订了购买上述房屋的《购房合同》（合同编号：0003），同日原告孙爱民支付剩余购房款283，200.00元，第三人永盛承德分公司为其出具了收到其剩余购房款283，200.00元的收据一张，此时已支付的价款为协议约定总价款的近100%。
另查明，孙爱民在承德市国土资源局无用于居住的房屋登记。
热力公司申请执行永盛承德分公司供用热力合同纠纷一案，本院依热力公司财产保全申请，作出（2014）承民初字第00074-1号民事裁定：冻结围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司5400元以内的存款或查封等值财产。以（2014）承民初字第00074-1号协助执行通知书，于2014年3月31日查封了包括本案讼争的承德市双桥区牛圈子沟现代城A12-2-1008号房屋在内的部分房屋。2016年3月23日河北省高级人民法院作出（2016）冀民终153号民事调解书，内容如下：一、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司自愿偿还所欠承德热力集团有限责任公司入网费20，262，069.40元及该款自2011年10月1日起至给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、本调解书第一项所指款项，围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司自调解书生效之日起第一个月内，向承德热力集团有限责任公司支付100万元及利息；第二个月支付200万元及利息。从第三个月起，连续五个月每月支付300万元及利息；余款及利息于2016年12月31日前付清。因被执行人永盛承德分公司未履行上述义务，申请执行人热力公司向本院申请执行后，本院于2016年3月30日作出（2016）冀08执138号执行裁定，又进行了续封，查封期限三年。为此，孙爱民作为案外人提出异议。本院于2018年4月25日作出（2018）冀08执异26号执行裁定，驳回案外人孙爱民的异议请求。孙爱民不服，提起案外人异议之诉。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。争议焦点为：原告孙爱民就讼争的承德市双桥区现代城A12-2-1008号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告孙爱民所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋并已支付全部价款。原告孙爱民虽在本院2014年3月31日查封之后的2014年8月22日与第三人永盛承德分公司签订的《购房合同》，但在法院查封前的2010年10月7日即与第三人永盛承德分公司签订了《商品房认购协议书》，订购了第三人永盛承德分公司开发的承德市双桥区现代城A12-2-1008号房屋，协议对所购房屋坐落位置、房号、面积、单价、总价款、定金等内容进行了约定，原告亦按照协议约定支付了150,000.00元定金,该协议内容与《购房合同》内容一致，虽然该协议是在第三人未取得有关部门售房许可情况下签订的，但在第三人取得售房许可证后又签订了《购房合同》，对协议内容进行了确认，原告也按照合同约定支付了剩余房价款,故原告孙爱民与第三人永盛承德分公司签订的《商品房认购协议》应视为合法有效的书面合同,应自协议约定的买卖双方签字的2010年10月7日发生法律效力。
综上所述，原告孙爱民对登记在第三人永盛承德分公司名下的承德市双桥区现代城A12-2-1008号房屋提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，享有排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，本院应予支持。被告热力公司的抗辩理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
不得执行承德市双桥区现代城A12号楼2单元10层1008号房屋。
案件受理费7，048.21元，由被告承德热力集团有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
本院(2018)冀08执异26号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 杨玉刚
审 判 员 袁宝山
人民陪审员 王德明
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 张 艾