重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07609号
上诉人（原审被告）：重庆金岛置业有限公司。
法定代表人：孙飚，该公司董事长。
委托代理人：刘夫军，重庆能海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱文。
上诉人重庆金岛置业有限公司（以下简称金岛公司）与被上诉人朱文商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年9月19日作出（2014）渝北法民初字第05400号民事判决。上诉人金岛公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员陈娅梅主审，与审判员汪利组成合议庭进行了审理。上诉人金岛公司之委托代理人刘夫军、被上诉人朱文参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1997年12月27日，原、被告签订《商品房销售（预售）合同》。合同约定：被告将未竣工房屋xxx号预售给原告，房屋建筑面积111.62平方米，总价142918.25元；原告于签订合同时支付5000元，于1997年12月27日前付清全款；房屋于1998年9月30日前竣工，原告付清全款后，被告将住房交付原告使用；上述房屋移交给原告时，双方按规定办理房地产权属转移登记手续，税费按规定各自承担，原告应付税费在签约时付清；房屋面积以房屋竣工后房地产主管部门确认的实际面积为准，房款多退少补。该合同签订当日，原告付清了合同约定的房款。同时，原告向被告交纳了1577.06元，被告出具《收据》一张，载明收款事由为“税”，被告收取该款项后未将其交至税收部门。
1998年9月30日，原告在被告处接房时被告知房屋面积增加了8.84平方米，需要再交11318.74元房款才能接房。原告认为房屋面积的增加是由于被告私自封阳台造成的，拒绝付款，未予接房。2000年10月2日，被告将房屋交付给原告居住，原告按120.46平方米缴纳物业管理费。2001年4月21日，原告向被告缴纳五通费7300元。2002年6月12日，被告向原告邮寄《催款通知书》，称原告至发函当日仍拖欠被告应付分期房款11318.74元。2004年8月9日，被告再次向原告发函，要求被告交纳首付款11318.74元，原告均未予支付。
2012年11月2日，原告朱文将被告金岛公司诉至本院，要求被告金岛公司协助其办理涉案房屋的房地产权证，并支付1997年12月27日起至2013年1月18日止的逾期办证违约金。2013年2月16日，本院作出（2013）渝北法民初字第471号民事判决，判令被告金岛公司协助原告朱文办理涉案房屋的房地产权证，并支付原告朱文从2010年11月3日至2013年1月18日止的逾期办证违约金（以142918.25元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。被告金岛公司及原告朱文均不服该一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。该院于2013年7月22日作出（2013）渝一中法民终字第01854号民事判决，维持了一审判决。
上述（2013）渝一中法民终字第01854号民事判决生效后，因被告未按照判决履行义务，原告于2013年12月9日向本院申请执行。为了办理涉案房屋的房地产权证，原告于2014年1月21日通过中国工商银行向渝北区地方税务局缴纳了印花税71.50元、契税4287.55元，中国工商银行出具了转账凭证两张，其上载明的纳税人及付款人均为被告金岛公司。当日，渝北区地方税务局出具《重庆市契税缴税证明》一份，载明纳税人为原告朱文，房地产面积为120.46平方米，合同金额为142918.25元，计税价格为142918.33元，税率为3%，实纳税额为4287.55元。2014年1月23日，原告通过执行取得了涉案房屋的房地产权证。
另查明，2003年6月6日，原告朱文取得了位于渝北区xxx号案外房屋的产权证及国有土地使用证。
庭审中，关于原告在1997年12月27日向被告交纳的1577.06元的性质，原告陈述：被告在收取该费用时称此系该房屋所有的税款，原告不需再缴纳其他的税款，原告购买该房屋只交了房款、该笔税款以及五通费；被告陈述：不清楚该1577.06元有无包含其他费用，也不清楚《收据》上载明的“税”是什么税。被告称没有将该费用交至税收部门的原因是原告未能将8.84平方米的新增面积差款税金交至被告处，导致被告无法将原告购买房屋的全额购房税款交至税收部门。
关于原告于2014年1月21日缴纳的印花税71.50元及契税4287.55元，原告认可中国工商银行出具的转账凭证中载明的契税4287.55元与渝北区地方税务局出具《重庆市契税缴税证明》上载明的契税4287.55元为同一笔。对于中国工商银行的转账凭证为何载明纳税人为被告金岛公司，原、被告均称不清楚原因。
朱文一审诉称：2013年7月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第01854号民事判决，判令被告在该判决生效后一个月内协助原告办理位于重庆市xxx号房屋的房地产权证，并判令被告在该判决生效后7日内支付原告逾期办证违约金（从2010年11月3日起至2013年1月18日止，以142918.25元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）。该判决已发生法律效力，但被告一直拒绝履行判决确定的义务。原告于2013年12月9日向重庆市渝北区人民法院申请强制执行，凭法院做出的执行裁定书，原告于2014年1月23日取得涉案房屋的房地产权证，但被告一直未支付原告逾期办证违约金。由于重庆市第一中级人民法院作出的民事判决书判令的逾期办证违约金的终止日期为2013年1月18日，而原告于2014年1月23日才最终拿到房地产权证。因此，被告须赔偿原告从2013年1月19日起至2014年1月23日止的违约金。同时，原告在1997年12月27日就向被告全额交纳了税金1577.06元，但原告在办理房地产权证时被告知还没有缴纳税费。由于办理产权证时原告已有第二套房屋，原告不得不按照新的税率缴纳了税款4359.05元，该笔费用被告应当赔偿。综上，原告诉至法院判令：1、被告赔偿原告2013年1月19日至2014年1月23日逾期办证违约金（以142918.25元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）；2、被告重庆金岛置业有限公司赔偿原告多交的税费4359.05元；本案诉讼费用由被告承担。
金岛公司一审辩称：（一）被告未协助原告办理涉案房屋的产权证是有事实和法律依据的。根据相关法律规定，办理房产证的主要义务方是业主，开发商仅为协助义务。本案是由于原告未履行其主要的办证义务，导致被告无法履行其协助义务。1、原告未按房屋买卖合同的约定，缴纳因房屋实得面积增加8.84平方米需补交的购房款11318.74元；2、原告未向被告提交任何办理房产证的材料；3、原告于2014年1月23日办理了房屋产权证的事实证明被告已经履行了辅助义务，原告在多年内未获得房屋产权证是原告自身原因造成的；4、由于房屋实际面积增加了8.84平方米，在判决后根据新的税法原告尚需向被告补交税款，因此被告无法为其办理房屋产权证。（二）关于原告所称多缴纳的房屋税金是无法避免的。无论是涉案房屋还是原告的另一套案外房屋作为第一套房屋，其所购买二套房屋时所需要缴纳的税金均是无法避免的。综上，被告认为应驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房销售（预售）合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告要求被告支付2013年1月19日至2014年1月23日逾期办证违约金的诉讼请求。原告朱文已经按照合同的约定支付了房款，被告金岛公司作为开发商，理应履行其相应的办证义务。由于原、被告签订的《商品房销售（预售）合同》对何时办理房地产权证未予约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告实际于2000年10月2日向原告交房，故其应于房屋交付使用之日起90日内，即2000年12月31日前办理房地产权证，但被告未履行该义务，因此，被告应当支付原告逾期办证违约金。对于被告关于原告未向其提交办证资料，导致房产证无法办理的答辩意见，由于被告未举示证据证明原告未履行提交办证所需资料的义务，且被告作为开发商，负有通知原告履行提交办证资料的职责，但被告未举示证据证明其通知过原告补交资料，因此，对于被告的该项答辩意见，一审法院不予支持。对于被告关于原告未履行向其缴齐房款的义务，被告享有先履行抗辩权的答辩意见，由于原、被告双方对原告是否差欠房屋尾款各执一词且被告未依合法途径主张权利，故被告的该项答辩意见不成立，一审法院不予支持。2013年7月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第01854号生效判决，判决被告协助原告办理房地产权证，并支付从2010年11月3日起至2013年1月18日止的逾期办证违约金。其后，被告依然未履行协助原告办理房地产权证的义务，原告于2014年1月23日通过法院执行才取得了涉案房屋的房地产权证。因此，被告应从2013年1月19日起至2014年1月23日止，以142918.25元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息向原告支付逾期办证违约金。
关于原告要求被告赔偿其多交的税费4359.05元的诉讼请求，原告称其于1997年12月27日已全额支付了税金1577.06元，2003年其购买案外房屋之后，涉案房屋成为了第二套房屋，原告按照新的税率缴纳了税金4395.05元。对此，一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告赔偿因被告逾期办证造成的税费损失4359.05元，应对此承担举证责任。由于原、被告对于原告是否差欠房款有争议，且税款的征收涉及税收政策及税收机关的行为，原告现有的证据不能证明其在被告应为其办理房地产权证时原告应承担的税款金额，亦不能证明其在2014年1月23日取得房地产权证时应承担的税款金额。因此，原告应承担举证不能的法律后果，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告重庆金岛置业有限公司在本判决生效后7日内支付原告朱文从2013年1月19日起至2014年1月23日止，以142918.25元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算的逾期办证违约金；二、驳回原告朱文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告朱文负担60元，被告重庆金岛置业有限公司负担220元。”
上诉人金岛公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、上诉人仅有协助办证的义务，一审法院认定上诉人负有主要的办证义务是错误的。2、被上诉人缴纳的1577.06元购房税款是按照111.62平方米的建筑面积缴纳的，房管部门认定涉案房屋的最终面积是120.46平方米，因此还有8.84平方米的税费需要被上诉人缴纳，在被上诉人未能缴清购房税款之前，上诉人无法为被上诉人办理产权证。3、被上诉人于2014年1月23日已经办理了产权证，证明被上诉人可以自己去相关部门办理房屋产权证。
被上诉人朱文答辩称：请求维持一审判决。
二审中，本院依职权调取了（2013）渝一中法民终字第01854号民事判决的送达回证，该回证载明朱文签收该判决书的时间为2013年7月25日。朱文和金岛公司对该送达回证均无异议。
本院二审查明：本院作出的（2013）渝一中法民终字第01854号民事判决于2013年7月25日送达朱文。
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：金岛公司是否存在逾期办证违约行为，应否向朱文承担从2013年1月19日起至2014年1月23日止的逾期办证违约金。现评析如下：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。金岛公司实际于2000年10月2日向朱文交房，故其应于房屋交付使用之日起90日内，即2000年12月31日前办理房地产权证，但金岛公司并未履行该义务，因此，金岛公司依约应当支付朱文逾期办证违约金。
本院（2013）渝一中法民终字第01854号判决已判令金岛公司协助朱文办理房地产权证，但是金岛公司依然未履行协助朱文办理房地产权证的义务，致使朱文于2014年1月23日通过法院执行才取得了涉案房屋的房地产权证，现朱文在本案中主张逾期办证违约金于法有据，一审法院予以支持并无不当。对于金岛公司提出的不应承担逾期办证违约金的主张，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
但是，本院认为，朱文已于2013年7月25日收到（2013）渝一中法民终字第01854号案的生效判决书，并于2013年12月9日向本院申请强制执行，办理涉案房屋的房地产权证。也即是说，朱文基于该生效判决已能够申请办理过户手续，至此金岛公司不再承担逾期办证的违约责任。故本案中，金岛公司应承担违约责任的期间为2013年1月19日起至2013年7月25日止，之后金岛公司不承担违约责任。一审法院基于查明的事实作出的评判并无不当，本院依据二审中新发现的证据依法予以改判。
综上，上诉人金岛公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院相应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据二审中新发现的证据依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第05400号民事判决；
二、重庆金岛置业有限公司在本判决生效后七日内支付朱文逾期办证违约金（以142918.25元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，从2013年1月19日起算至2013年7月25日止）；
三、驳回朱文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费280元，由朱文负担80元，重庆金岛置业有限公司负担200元。二审案件受理费280元，由朱文负担80元，重庆金岛置业有限公司负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 汪 利
代理审判员 陈娅梅
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王睿杰