成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成华民初字第277号
原告（反诉被告）马金贵。
委托代理人黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）史魁发。
被告（反诉原告）赵艳。
被告史文静。
法定代理人史魁发，基本情况同前，系史文静之父。
法定代理人赵艳，基本情况同前，系史文静之母。
三被告共同的委托代理人游寅江，四川公生明律师事务所律师，特别授权。
原告马金贵诉被告史魁发、赵艳房屋买卖合同本反诉纠纷，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年3月15日公开开庭合并进行审理后，追加被告史文静为被告，又于2013年4月1日公开开庭进行审理，马金贵的委托代理人黄蓉东，史魁发及委托代理人游寅江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告马金贵诉称，被告史魁发、赵艳系夫妻。原告与被告史魁发系朋友，2006年10月，被告被告史魁发欲出售其成华区保和乡胜利村12组靠三环路的拆迁安置房，与原告达成《借款抵房协议》，约定被告史魁发、赵艳将《拆迁农房（现）建房安置协议书》中得到的一套安置房抵押给原告，原告支付借款230000给被告。原告在签订协议时支付了全部购房款。2010年9月，被告的两套拆迁安置房交付，面积均为85.78平方米，被告后悔2006年卖房价格便宜了，迟迟不交房给原告，原告在不得已增加购房款的前提下，被告才同意交房给原告，又办理了系列公证后，2010年10月，被告将东方新城二期3幢2单元1401号房屋交付给了原告，由原告居住使用至今。2012年7月，原告听说小区内其他业主的产权证办下来了，要求被告办理房屋过户手续，被告史魁发拒绝见面，被告赵艳说其丈夫把产权证偷走，无法配合办理。诉讼请求：1、判令三被告履行《预约合同》第四条约定的义务，协助原告到成都市房产管理局办理房屋（位于成都市成华区邛崃山路68号3幢2单元1401号房屋，面积85.78平方米）所有权人更名过户手续，将该房屋的所有权人变更登记在原告名下；2、判令三被告支付违约金2000元（暂计算至2012年12月12日）；3、本案诉讼费用由三被告承担。
本诉被告史魁发辩称，双方签订的《借款抵房协议》无效，当时房屋的位置、面积、价格都不确定。2010年房屋交付后，房子的价格才确定下来后，双方重新议定房屋价格，原告在向被告支付了55000元后提出要办理公证，被告当时同意了与原告一起办理公证，约定办理公证后，要求原告将剩余的房款290000元支付给被告，但原告未予支付。
反诉原告史魁发、赵艳诉称，2010年9月，讼争房屋交房时，面积为85.78平方米，且房价也在上涨，双方重新约定房价为500000元。该价格符合当时的实际情况。但马金贵两次共支付房款210000元，尚欠反诉人房款290000元。马金贵只有支付完全部房款后，反诉人才能将房屋过户。故请求法院判令马金贵立即支付剩余房款290000元，并承担本案本、反诉的全部诉讼费用。
反诉被告马金贵辩称，反诉人反诉理由和事实不成立。全部购房款已经支付完毕，请求法院驳回反诉请求。
经审理查明：被告史魁发、赵艳系夫妻，被告史文静是二人的女儿。2005年12月17日，被告史魁发与成都市成华区土地统一征用开放办公室签订《征地拆迁住房安置协议书》，约定被告史魁发一家安置三人，安置套二房屋两套，建筑面积140平方米；拆迁安置房位于成华区保和乡三环路内侧原胜利村九、十、十一、十二组范围内。2006年11月17日，马金贵与史魁发、赵艳签订一份《借款抵房协议》，约定：史魁发2006年10月28日向马金贵借款230000元，双方协议以房屋作抵押，交房时间为成华区安置办统一交房时间；史魁发无偿还能力，自愿将拆迁安置房（四川省成都市成华区保和乡胜利村12组，套二建筑面积为70平方米的房屋抵押给马金贵；史魁发必须保证该安置房交给马金贵时，无任何债权债务纠纷，并无偿协助马金贵办理该房屋过户换让手续，办理公证手续；该房屋的《征地拆迁住房安置协议书》由马金贵代为保管，在未过户前，史魁发不得以任何借口索要该协议书；如史魁发违约，则偿还欠款230000元，另按欠款的20﹪追加违约金计46000元作为赔偿。史魁发、赵艳及马金贵分别在协议上签字盖章。同日，史魁发在《征地拆迁住房安置协议书》封面写道：“此安置房共计两套（即两个一套二），被拆迁人史魁发自愿将其一套安置房抵押给马金贵，一切安置手续由马金贵办理。”史魁发、赵艳分别签字盖章。
2010年9月，三被告的两套拆迁安置房交付，面积均为85.78平方米，2010年10月12日，史魁发、赵艳、史文静签订《房产分割协议书》，约定由史魁发、赵艳分得位于成都市东方新城二期3幢2单元1401号房屋，史文静分得位于成都市东方新城二期8幢1单元704号房屋。同日，史魁发、赵艳与马金贵签订《预约合同》，约定史魁发、赵艳承诺将位于成都市东方新城二期3幢2单元1401号房屋只向马金贵出售，房屋价格为500000元，马金贵已支付470000元，史魁发、赵艳表示已收到该款项，办理过户手续后，马金贵领取房产证时一次性支付剩余房款30000元；史魁发、赵艳在领取产权证后，根据政策允许上市交易的十五日内无条件协助马金贵办理该房屋所有权更名过户手续；签订本合同当日，史魁发、赵艳将房屋交给马金贵；今后上述房屋产权证办下后，产权证上房屋面积如有变动，双方互不多退少补；如果史魁发、赵艳未按合同约定期限十五日内无条件协助马金贵办理房屋所有权更名过户手续，按每日贰佰元支付违约金。史魁发、赵艳依约将讼争房屋交付给了马金贵使用。2010年10月12日，前述《房产分割协议书》、《预约合同》分别进行了公证，公证书文号分别为2010川成蜀证内民字第46554号、2010川成蜀证内民字第46555号。2012年10月26日，三被告办理了成都市东方新城二期3幢2单元1401号房屋的产权证，登记在三被告名下。
马金贵提交了一份由史魁发书写的，落款时间为2006年10月14日的收条，主要内容是，史魁发将东方新城二期3幢2单元1401号房屋出售给马金贵，金额500000元，史魁发于2006年10月14日收到全款。马金贵称其在2010年10月12日办理公证前几天将最后一笔房款270000元支付给了史魁发、赵艳，全部房款500000元已付清，之所以叫史魁发将收条时间倒签，是为了在发生违约行为时方便追究史魁发的违约责任。史魁发则称，马金贵两次只支付了210000元房款，尚有290000元房款未支付。
上述事实，有《征地拆迁住房安置协议书》、《借款抵房协议》、2010川成蜀证内民字第46554号公证书、2010川成蜀证内民字第46555号公证书、公证申请表、公证处的谈话笔录、前期物业服务协议、结婚证复印件、房屋信息摘要及当事人在庭审中的陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为：虽然马金贵与史魁发、赵艳签订的是《借款抵房协议》，但双方都认可，实际上双方发生的是房屋买卖关系，史魁发、赵艳是出售方，马金贵是购买方，购买史魁发、赵艳拆迁安置房中的一套（后经《预约合同》完善，所购房现地址为成都市东方新城二期3幢2单元1401号）。史魁发、赵艳以当时房屋的位置、面积、价格都不确定为由，主张双方签订的《借款抵房协议》无效，事实上当时房屋的位置、面积、价格都有约定，只是有的方面因房屋尚未建成不可能约定得很具体或很准确，但这并不妨碍房屋买卖合同的成立，也不妨碍合同的有效性。何况法律规定，当事人对合同可以进行补充约定。因此，史魁发、赵艳主张《借款抵房协议》无效并无事实依据和法律依据，本院不予支持。
《预约合同》是对《借款抵房协议》中，买卖双方权利义务的进一步完善和修正，双方均应当遵守合同的约定。2010年10月12日，史魁发、赵艳、史文静签订《房产分割协议书》，约定由史魁发、赵艳分得位于成都市东方新城二期3幢2单元1401号房屋，史文静分得位于成都市东方新城二期8幢1单元704号房屋，但2012年10月26日，三被告办理了成都市东方新城二期3幢2单元1401号房屋的产权证，登记在三被告名下，其中将该房屋产权登记在史文静名下的行为已违反了《预约合同》中，由所有权人史魁发、赵艳将成都市东方新城二期3幢2单元1401号房屋出售给马金贵的约定。《预约合同》约定，史魁发、赵艳在领取产权证后，根据政策允许上市交易的十五日内无条件协助马金贵办理该房屋所有权更名过户手续，2012年10月26日，史魁发、赵艳办理了讼争房屋的产权证，却未按《预约合同》约定，协助马金贵办理过户更名手续，实属违约，史魁发、赵艳应当履行合同义务，并承担相应的违约责任。公证过的《房产分割协议书》约定，被告史文静本来分得的是成都市东方新城二期8幢1单元704号房屋，实际上被告史文静对讼争房屋是没有产权的，却被其法定代理人违背诚实信用原则登记为讼争房屋的产权人，事实上其法定代理人早已将自己分得的讼争房屋出售给了马金贵，故登记为共有产权人的史文静亦有协助马金贵办理过户手续的义务。马金贵仅要求史魁发、赵艳支付违约金2000元，低于合同约定，本院许可。
原、被告双方认可，房屋交付后，将房屋售价增加到500000元，并进行了公证。双方争议的是，房款到底支付了多少，马金贵称已付清全部房款500000元，史魁发、赵艳则主张仅仅支付了210000元，尚有290000元未支付。虽然史魁发书写的收条中，写着已收到全部房款500000元，但公证处谈话笔录、公证过的《预约合同》中，都写明马金贵已支付购房款470000元，剩余30000元在马金贵办理完讼争房屋所有权更名过户手续后，领取马金贵名下产权证的当日一次性向史魁发、赵艳支付。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定，本院应当采信公证过的《预约合同》，认定马金贵已支付购房款470000元，剩余30000元没有支付。无论史魁发书写的收条，还是公证过的《预约合同》、公证处谈话笔录，都不能说明马金贵尚有290000元房款未支付，史魁发、赵艳并未提交证据证实马金贵尚有290000元房款未支付，因此，史魁发、赵艳的反诉请求中，本院只能支持30000元的金额。史魁发、赵艳要求马金贵立即支付剩余购房款的反诉请求，与《预约合同》所约定的马金贵领取房产证时一次性支付剩余房款30000元相悖，本院不能判决立即支付，应按合同约定判决在条件成就时支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告史魁发、赵艳、史文静在本判决生效后三十日内，协助原告马金贵办理位于成都市成华区邛崃山路68号3幢2单元1401号房屋的产权过户手续，过户登记到原告马金贵名下。
二、被告史魁发、赵艳在本判决生效后十日内，支付原告马金贵违约金2000元。
三、原告马金贵领取过户登记在自己名下的成都市成华区邛崃山路68号3幢2单元1401号房屋的产权证后，立即向被告史魁发、赵艳支付购房尾款30000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4425元，由被告史魁发、赵艳承担；反诉案件受理费2825元，由原告马金贵承担300元，被告史魁发、赵艳承担2525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 王 辉
二〇一三年四月八日
书记员 唐肃峰