北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第14921号
原告杜颢（又名杜维善），男，1934年10月29日出生。
委托代理人陈记国，北京市仁和律师事务所律师。
委托代理人杜雅琏，女，1975年1月2日出生，无业。
被告王惠民，男，1964年4月18日出生。
被告王惠茹（兼被告王惠民及第三人北京杏林阁餐厅的委托代理人），女，1962年1月24日出生。
第三人吕嘉东，男，1952年9月18日出生，其他情况不详。
第三人北京杏林阁餐厅（个体工商户，王惠民，男，1964年4月18日出生。
原告杜颢诉被告王惠民返还原物纠纷一案，本院于2012年12月19日以（2011）东民初字第05700号民事判决书判决：王惠民于本判决生效后6个月内腾退北京市东城区×××号院内×××号、×××号房屋及×××号房屋的北半部分，并交与杜颢收回。腾房之时，王惠民负责将其使用的自建房全部予以拆除，并将渣土清运干净；王惠民于本判决生效后15日内给付杜颢房屋使用费人民币1129891元，并按每月人民币32743标准支付自2012年7月1日至判决生效之日的房屋使用费；驳回杜颢的其他诉讼请求。王惠民不服判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2013年9月18日以（2013）二中民终字第04181号民事裁定书裁定：撤销（2011）东民初字第05700号民事判决书，发回本院重审。案件发回后，本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加王惠茹为本案被告，追加吕嘉东、北京杏林阁餐厅为本案第三人。原告杜颢的委托代理人陈记国、杜雅琏，被告王惠茹到庭参加了诉讼。第三人吕嘉东经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告杜颢诉称：原告是北京市东城区×××号院房屋的产权人。多年来，原告一直未在国内居住。原告曾于1985年委托授权吕嘉东办理与该房屋诉讼有关的事宜，且于2010年终止了对于吕嘉东的委托。原告从未委托被告对房屋进行管理。现原告因年岁较大，欲回国居住，但2010年底，原告却发现被告占用该院部分房屋，并开办了北京杏林阁餐厅进行经营。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求1、判令被告王惠民、王惠茹及第三人北京杏林阁餐厅腾退北京市东城区×××号院×××号、×××号房屋及×××号房屋的北半部分，并拆除自建房；2、判令被告王惠民、王惠茹给付原告2005年10月2日至本判决生效之日止的房屋使用费（2012年6月之前的标准以评估报告为准，2012年7月1日之后按照每月32743元的标准支付）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王惠民、王惠茹辩称：原告委托第三人吕嘉东管理北京市东城区×××号院的房屋。1998年，第三人吕嘉东与被告签署协议，将房屋转委托给被告王惠茹管理，并且将房屋产权证及七份租赁合同还有原告本人的印章交付给被告王惠茹。被告王惠茹接受委托后，对院中破旧不堪的房屋进行了修缮，同时也代理原告办理了清退房客的腾退事宜，收回约400平方米的房屋使用权。所以，原告与被告王惠茹之间建立了委托代理关系。被告王惠茹从事委托事项投入了大量资金，包括对屋进行修缮、重建，腾退租户等，对于上述费用及利息原告应该偿还。在从事委托事务过程中，被告王惠茹发生车祸并致二级残疾，身心受到严重损害。此后，被告王惠民帮助被告王惠茹管理该院房屋，并出资对房屋进行了翻建、修缮。对此，原告应赔偿二被告的损失。被告王惠民在管理原告的房屋期间，利用涉诉房屋院中及周边空闲土地建设自有住房。根据相关法律规定，上述自建房屋应属于被告王惠民所有，原告无权要求二被告腾退并拆除。另，二被告在北京没有住房，腾房比较困难。被告王惠茹是受原告委托管理的房屋，原告没有权利要求二被告支付房屋使用费，并且原告主张的部分房屋使用费已超过诉讼时效期间。综上，对于未登记在原告权属证书之内的房屋，原告无权主张任何权利。对于登记在原告权属证书范围内的房屋，被告王惠茹有权终止委托代理关系，但原告应当支付相关费用及利息和赔偿二被告的损失。
第三人吕嘉东未出庭应诉答辩。
第三人北京杏林阁餐厅述称：不同意原告的诉讼请求，同被告王惠茹的答辩意见一致。
经审理查明：1946年8月7日，原告之养母孟小冬以原告名义购置了北京市东城区×××号及车门房产一所（现房号为北京市东城区×××号）。后因孟小冬与杜月笙结婚，原北京市人民法院认定上述房屋系杜月笙所有，故于1952年7月21日作出（52）年度刑清二字第3743号判决。此后，房管部门根据该判决接管了×××号院房屋。1984年12月27日，原北京市中级人民法院经审理，作出（1984）中刑申字第1395号刑事再审判决书，认定×××号院房屋应属原告所有，撤销（52）年度刑清二字第3743号判决，并判决将×××号院房屋发还原告。北京市落实私房政策后，房管部门将×××号院22间半房屋发还给原告。
在私房产权发还过程中，原告于1985年8月8日办理（85）京证内字第×××号公证委托书，委托人为杜维善（杜颢），受托人为吕嘉东，内容为本人杜维善又名杜颢乃北京市东城区×××号（22间半）（现房号为北京市东城区×××号）房产之业权人。现因该楼房部分地方被人侵占使用，拒不交还，故此，本人决定向北京市有关当局提出诉讼有关人士违法事。本人因工作关系，不能回国办理正式诉讼手续。现本人授权于该吕嘉东为本人之全权代理人，包括代表本人向北京市有关当局办理诉有关人士侵占上述房产之有关事宜，要求他们交回房产，有权要求庭外和解，提起反诉或者上诉，以及缴当局有关诉讼之手续费用。代理人在办理上述事项中所作一切必要手续和签署之各种文件，本人均予承认。
1998年9月23日，被告王惠茹发生车祸，并致二级伤残。2005年10月20日，被告王惠民以该院×××号房屋为经营地址注册成立了北京杏林阁餐厅，负责人为被告王惠民，系个体工商户。
2010年8月9日，原告取消对于第三人吕嘉东的所有授权。
诉讼中，被告称1998年7月，居住在北京市东城区×××号院×××号房的住户将该房屋腾空。2001年，原告向本院提起诉讼，要求居住该院×××号、×××号房屋的住户腾房。本院经审理，判决居住该房屋的住户腾退房屋。2003年，居住该院×××号房部分房屋和×××号房的住户将所住房屋腾退。2006年11月14日、16日，被告以原告代理人的名义与居住该院×××号房部分房屋的住户及动迁单位北京市东城区拆迁服务所签订标准租私房腾退交接单，将房屋腾退。2008年4月2日，被告以原告代理人的名义与居住该院×××号房部分房屋的住户及动迁单位北京市东城区拆迁服务所签订标准租私房腾退交接单，将房屋腾退。后，被告将上述房屋收回并且进行了修缮和翻建，×××号房屋收回后用于放置物品，×××号、×××号房屋收回后用于经营北京顶银通达小吃店，×××号房屋收回后职工用于居住，×××号、×××号房屋收回后由王惠民使用，用于经营北京杏林阁餐厅，×××号房屋由王惠茹、王惠民各自使用一部分。对此，原告方称认可当时房屋腾退后的使用状况，但是其他的情况不予认可。
经现场勘验：×××号院内，被告王惠茹现使用该院×××、×××、×××、×××号房。其中，×××、×××号房被用于经营北京顶银通达小吃店；被告王惠茹将×××、×××号西房向东侧扩建出自建部分，扩建后自建部分的东墙平齐；被告王惠茹在×××号西房北侧建有自建房一间，作为卫生间使用。在×××号院×××号房东墙与×××号院南院墙之间开有一院门，院中住户王俊杰、徐桂芝、王俊生、刘学荣、王琪、张硕、王惠茹、王惠民由此门进出各自房屋。×××号院院门内通道西侧有南北2间自建房，均由被告王惠茹使用。上述2间自建房中北侧1间以北有自建房1间，现由被告之弟王惠民使用。×××号院×××号房现由被告王惠茹与王惠民使用。其中，在该房东西最宽处由王惠民砌有东西走向的隔断墙，以该隔断墙为界，房屋南侧部分由被告王惠茹居住，隔断墙北侧部分由王惠民作为北京杏林阁餐厅的部分面积使用。被告王惠茹所住的×××号房部分门前建有自建厨房1间。×××号院×××号房现全部由王惠民作为北京杏林阁餐厅经营使用。王惠民将其中西房走廊向东侧扩建出自建部分，该自建部分的东墙与其南侧自建房的东墙平齐。王惠民将×××号房中的北房的东墙向东至东院墙、北房南墙向南延伸至院中建成自建房，并将上述自建房作为北京杏林阁餐厅的一部分进行经营使用。同时，王惠民将×××号院中×××号房也作为北京杏林阁餐厅的一部分使用。北京杏林阁餐厅在顶银胡同1号院东院墙处开门。原、被告双方对该勘验笔录不持异议。
庭审中，被告王惠茹出示一份甲方为吕嘉东、乙方为被告王惠茹，日期为1998年4月9日所签订的协议书复印件。内容为吕嘉东委托被告王惠茹负责×××号收房租、清理住户；吕嘉东同意被告王惠茹在清理、管理过程中任意居住房屋，期限至甲方提出使用时退出；乙方不得将甲方的房屋借租他人使用；乙方收到：甲方房屋房产所有证、七份私房租赁契约及杜颢私章一枚。该协议书甲方落款处有“吕嘉东”签字及“杜颢之印”的名章。被告王惠茹以此证明被告王惠茹接受吕嘉东的委托对房屋进行管理。原告表示对该协议书的真实性不予确认。
被告王惠民就其对东城区×××号院（北京杏林阁餐厅）王惠民翻建、扩建的房屋及装修部分的价值申请进行评估。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京中评联合价格评估有限公司进行评估。该公司向本院出具评估报告，其结果为：评估对象的市场现值为413349元。原告对该评估结果不予认可，二被告对该评估结果要求重新进行评估，后又放弃重新评估。同时，二被告申请对1987年3月20日房屋产权登记书上的“杜颢之印”及1986年1月24杜颢致北京市东城区房屋管理局函件上的“杜颢之印”是否为王惠茹持有的“杜颢之印”所加盖形成的进行鉴定。经本院委托，由北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定，其鉴定意见为：1987年3月20日房屋产权登记书上的“杜颢之印”及1986年1月24杜颢致北京市东城区房屋管理局函件上的“杜颢之印”名章印文与名章印文式样上的“杜颢之印”名章印文是同一枚印章所盖印。原告对该鉴定意见的真实性认可，但认为被告王惠茹持有的印章是吕嘉东刻制的，无法证明原告与被告王惠茹之间有委托关系。二被告及第三人北京杏林阁餐厅对于鉴定意见的真实性认可。
原告就其主张要求二被告支付的房屋使用费数额向本院申请进行评估。经本院委托，由北京圣元房地产评估咨询有限公司进行评估。该公司向本院出具房地产估价报告，其结果为租期自2005年10月2日至2012年6月30日的出租价格如下：2005年10月2日至2005年12月31日的租金为69590元，2006年年度租金为290962元，2007年年度租金为301272元，2008年年度租金为308145元，2009年年度租金为304708元，2010年年度租金为349384元，2011年年度租金为382604元，2012年1-6月租金为196457元，2012年6月的月租金为32743元。原告对该评估结果没有异议。二被告及第三人北京杏林阁餐厅对该评估结果不予认可。
另查，1999年11月，被告王惠茹将其户籍迁至东城区×××号院。被告王惠民称多年来管理房屋，并在被告王惠茹发生车祸后于1998年底居住在东城区×××号院，照顾被告王惠茹的生活。
上述事实，有双方当事人的陈述及房产所有证，标准租私房腾退交接单，照片，个体工商户营业执照，房屋档案材料，价格评估报告，房地产估价报告，司法鉴定意见书，勘验笔录和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。公民的合法权利受法律保护。财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明的事实，原告为诉争房屋的合法所有权人。北京市落实私房政策后，诉争房屋发还给原告，原告委托吕嘉东办理清退住户及诉讼事宜。此后，被告王惠茹参与了对该院住户的腾退事宜，并将收回的房屋实际占有、使用和管理。在被告王惠茹发生车祸后，被告王惠民帮助其管理该院上述房屋并实际使用。据此，二被告辩称吕嘉东又将管理诉争房屋的相关事宜转委托给被告王惠茹，原告与被告王惠茹之间存在委托关系，但二被告未提供充足有力的证据予以证实，且原告方现不予追认亦表示当时不知情，故本院对二被告的该抗辩意见无法采信。现二被告及北京杏林阁餐厅与原告就诉争房屋的使用问题未签订相关合同，二被告及北京杏林阁餐厅亦未就原告允许其使用诉争房屋提供相关证据予以佐证，故二被告及北京杏林阁餐厅继续使用诉争房屋，无合法依据，对此其应将诉争房屋予以腾退并交还给原告。同时，在腾房之时，二被告应将所搭建和使用的自建房予以拆除。对二被告及第三人北京杏林阁餐厅的腾房具体时间本院将根据二被告及第三人北京杏林阁餐厅的实际情况予以酌定。对于原告要求二被告支付房屋使用费的诉讼请求，考虑到二被告多年来一直使用原告的房屋，其理应支付相关的房屋使用费。关于原告要求二被告给付2005年10月2日至房屋腾退之日房屋使用费的诉讼请求，根据评估单位的评估结果，已对自2005年10月2日至2012年6月30日的房屋使用费数额及此后的使用费标准作出评估，但原告自认其于2010年底始知二被告使用房屋的事实，其没有证据证明曾一直持续向二被告主张权利，故原告的部分诉讼请求已超过法律规定的二年诉讼时效期间，对原告所主张的超过诉讼时效期间的房屋使用费，本院不予支持。关于房屋使用费的具体数额，本院将以原告起诉之日为界点并根据估价结果予以计算。同时应指出，二被告多年来对诉争房屋进行协助清退，修缮添附等，可认定二被告对诉争房屋构成无因管理，且二被告在管理诉争房屋的过程中亦支付了房屋装修、翻建等费用，但考虑到二被告多年来利用诉争房屋进行经营获取收益，故对被告主张原告应赔偿其装修、翻建、管理等费用的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四百条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王惠民、王惠茹及北京杏林阁餐厅于本判决生效后六个月内腾退北京市东城区×××号院内×××号、×××号房屋及×××号房屋的北半部分，并交与原告杜颢收回。腾房之时，被告王惠民、王惠茹及北京杏林阁餐厅负责将其使用的自建房全部予以拆除，并将渣土清运干净；
二、被告王惠民、王惠茹于本判决生效后十五日内给付原告杜颢房屋使用费人民币一百一十五万五千二百八十三元，并按每月人民币三万二千七百四十三元标准支付自二○一二年七月一日至判决生效之日的房屋使用费；
三、驳回原告杜颢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费24425元，由原告杜颢负担11617元，被告王惠民、王惠茹负担12808元（原告杜颢已交纳，被告王惠民、王惠茹于本判决生效后七日内交纳）。评估费共计36200元，由原、被告各负担18100元（原告杜颢已交纳，被告王惠民、王惠茹已交纳6200元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
公告费300元，由被告王惠民、王惠茹负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，原告可于判决书送达之日起三十日内，被告可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 杨 莹
人民陪审员 朱树荆
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 宿云达