广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4336号
原告：广州市时代物业管理有限公司中山市分公司，住所地广东省中山市西区中山一路148号白朗峰花园6幢首层，组织机构代码671586313。
代表人：何小军，总经理。
委托代理人：徐宇祥、尹璐，该公司员工。
被告：孙志强，男，1969年9月18日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港。
被告：李淑儿，女，1963年7月25日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港。
被告：孙雅茵，女，1975年1月1日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港。
原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司诉被告孙志强、李淑儿、孙雅茵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐宇祥，被告孙志强、孙雅茵到庭参加诉讼。被告李淑儿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系中山市西区中山一路148号时代白朗峰小区3栋201房业主。根据被告与时代白朗峰小区开发商中山市时代凯旋置业有限公司（以下简称时代凯旋公司）于2013年7月26日签订的商品房买卖合同约定，被告所购单元为复式住宅。根据前期物业服务合同约定，原告为时代白朗峰小区提供物业管理服务，时代白朗峰小区业主按建筑面积以4元/月?平方米标准交纳物业服务费。根据商品房买卖合同约定，开发商应于2013年9月23日前将该单元交付给被告。开发商于2013年9月17日向被告寄发收楼通知书，通知被告于2013年9月23日前办理收楼手续。但被告因自身原因，迄今仍未办理。根据商品房买卖合同第十一条约定，因买受人的原因未能交付的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付给买受人使用。买受人应当自该交房期限届满之日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付。因此，被告应于2013年10月1日开始支付物业服务费。从2013年10月1日至2015年6月12日，被告共欠缴物业服务费、滞纳金共45610.46元。原告多次催告未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费43125.6元；2.被告向原告支付拖欠物业服务费滞纳金2484.86元（按每日欠缴费用的2‰计算，暂计至2015年6月12日，并请求依照白朗峰花园前期物业服务合同第三十一条的约定计算至实际清偿日）；3.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告明确诉求1的物业服务费期间为2013年10月1日至2015年6月30日,并变更物业服务费金额为43100.4元；变更诉求2的滞纳金为违约金，并明确违约金的计算方法为：以每月欠费金额2052.4元为基数，从当月16日起按日千分之二计算至清偿之日止。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下主要证据：1.前期物业服务合同两份；2.广东省房地产买卖合同；3.催交费通知单、律师函、快递单；4.收楼通知书、催收楼通知书、快递单；5.广东省经营服务性收费许可证、关于西区白朗峰商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函；6.核准变更登记通知书；7.房地产权证、土地使用证；8.时代中山公司遗留工程维修纪实表、照片、遗留工程维修完工通知函。
被告孙志强、孙雅茵共同辩称：1.房地产买卖合同没有对交楼时间及物业费的起算时间、金额进行约定；2.我方从2013年起从来没有收过任何的催缴物业管理费通知单；3.根据房地产买卖合同的补充协议第七条约定，发展商应该将符合质量的房产交付被告，同时根据前期物业服务合同约定，原告应对业主提出的质量问题进行处理，我方从2013年6月接到通知收楼后来到涉案房产时发现房产有很多质量问题，但发展商及原告至今没有妥善处理；4.我方于2015年11月接到通知再次到涉案房产时，发现阳台堆放了很多门窗，原告方没有经过我方的同意擅自使用我们的地方；5.我方于2013年11月发现原告在阳台外部安装了一条巨型的排气管，据原告称该排气管是用于排放地下停车库的废气之用，我方认为这样会对我们的健康造成巨大的影响，遮挡房产的景观，也降低了物业价值，并且我方已经向原告及开发商投诉反映，但至今没有根本解决；6.原告及开发商在售楼时告知被告可以免费使用小区会所设施的，如今会所突然对外发包，且要额外付费加入会籍才可使用会所设施；7.因为质量及各种问题，导致涉案房产空置两年，加上房产价格回落、汇率调整等原因，已令我方损失惨重；8.我方于2015年11月曾提出收楼，但遭到原告的拒绝，因原告要求我方补交之前拖欠的物业服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孙志强、孙雅茵就其辩解意见在举证期限内提交如下主要证据：1.房地产买卖合同；2.照片及验收问题列表；3.函件及照片；4.电子邮件。
被告孙雅茵物经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据材料。
原告所举书证及所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证真实，本院经审查后予以认定。
经审理查明：2013年7月26日，时代凯旋公司（甲方）与三被告（乙方）签订广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖），约定：乙方向甲方购买位于中山市西区××花园××房，建筑面积513.4平方米；该房地产于2011年10月24日向中山市人民政府申请产权登记，领取了房地产权证及土地使用证；乙方取得房地产后，同时承担甲方对房地产所拥有的权利与义务；乙方已在签署本协议前到现场看房及验房，乙方同意按现状接收该房屋，乙方不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼。广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）还约定了其他事项。2013年7月30日，上述房地产办理到三被告名下并由三被告签收了房地产权属证书[土地证号：中府国用（2013）第易20034**号，房产证号：粤房地权证中府字第××号]。2013年9月17日、同年10月15日，时代凯旋公司向三被告指定的地址邮寄收楼通知书、催收楼通知书。2013年10月，三被告到时代凯旋公司办理收楼手续时，发现涉案房屋存在较多质量问题并要求整改，此后时代凯旋公司根据三被告的要求对涉案房屋遗留工程质量问题进行维修，并向三被告发出遗留工程维修完工通知函，但双方对遗留工程质量问题未能达成一致意见。
原告原名称为广州市信诚物业管理有限公司中山分公司，于2011年6月10日核准变更为现名称。白朗峰花园小区由原告自2008年9月1日起提供物业服务。根据原告与时代凯旋公司签订的前期物业服务合同约定：高层住宅按建筑面积4元/月?平方米收取物业服务费，每月物业服务费在当月10日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰支付违约金。涉案物业每月物业服务费为2053.6元（513.4平方米×4元/月?平方米），因三被告拖欠原告自2013年10月1日至2015年6月30日物业服务费43125.6元（2053.6元/月×21月），原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）约定，三被告自取得涉案房地产后，同时承担时代凯旋公司对该房地产所拥有的权利与义务。该合同还约定，三被告已在签署房地产买卖合同前到现场看房及验房，并同意按现状接收该房屋，三被告不得以在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼。涉案房地产已于2013年7月30日办理到三被告名下，故三被告作为白朗峰花园3栋201房的业主应依照前期物业服务合同约定缴纳物业服务费。被告孙志强、孙雅茵以涉案房地产存在较多质量问题拒绝收楼，但经本院审查，这些质量问题并非属于房屋主体结构不合格的问题，故被告孙志强、孙雅茵拒绝收楼的理由不能成立。原告作为白朗峰花园小区的物业管理者已依约为该小区提供物业服务，三被告拖欠2013年10月1日至2015年6月30日物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。三被告应向原告支付上述期间的物业服务费43125.6元,现原告只主张43100.4元，视其对自身权利的处分，本院予以照准。关于逾期付款违约金。鉴于前期物业服务合同对物业服务费的交纳时间有明确约定，该约定对三被告依法具有约束力，故原告诉请三被告支付逾期付款违约金，事实清楚，理据充分，本院予以支持。但前期物业服务合同约定的违约金标准畸高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
被告李淑儿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，由其承担相应的诉讼风险。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙志强、李淑儿、孙雅茵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司支付2013年10月至2015年6月期间的物业服务费43100.4元及逾期付款违约金（计算方法：以上述期间每月拖欠的物业服务费2052.4元为基数，从当月16日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止）；
二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费940元，减半收取为470元（原告已预交），由被告孙志强、李淑儿、孙雅茵负担（三被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，三被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 林佩坚
二〇一六年三月十五日
书 记 员 雷绮婷
曾荣芳