广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）佛城法民一初字第1110号
原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司，住所：，注册号：440602000090605。
法定代表人唐伟斌。
委托代理人宣典虹、伍芷茜。
被告佛山市桃太郎贸易发展有限公司，住所：，注册号：440602000203867。
法定代表人吴祖飞。
被告范应胜，男，1958年10月1日出生。
原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司（下简称普达恒公司）诉被告佛山市桃太郎贸易发展有限公司（下简称桃太郎公司）、范应胜房屋租赁合同一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宣典虹、伍芷茜、被告范应胜到庭参加诉讼。被告桃太郎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月1日，原告与被告桃太郎公司签订《租赁合同》，由原告将位于佛山市厚源路新威花苑二层商场房产租给被告桃太郎公司作商业办公场所，租金每月36750元，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日。签订《租赁合同》时，被告范应胜既担任桃太郎公司法定代表人，也是原告公司的股东。按照《租赁合同》约定，被告范应胜作为原告股东对被告桃太郎公司的租金收益享有50%的份额。但直至2013年8月16日，原告公司发生股东变更登记，被告范应胜不再是原告的股东，此后被告范应胜无权对租金享有任何权利。上述合同签订完毕，原告依约将租赁物交付被告桃太郎公司使用，但被告桃太郎公司未按约向原告交付押金及首期租金。时至今日已两年多，被告桃太郎公司从未支付任何租金给原告。当原告不断催收桃太郎公司租金的期间才发现，被告范应胜早于2012年9月26日把被告桃太郎公司转让给了其现任法人吴祖飞，并签订了《转让协议》，私下免除了被告桃太郎公司自2012年9月26日起5年内的全部租金，严重损害了原告收取租金的权益。因此，从被告范应胜私自免除被告桃太郎公司租金之日即2012年9月26日起至原告股权变更登记之日2013年8月16日期间，被告范应胜应对桃太郎公司在该期间理应缴纳租金的50%承担连带责任；自2013年8月16日起至实际清偿日，被告范应胜应对被告桃太郎公司在该期间理应缴纳的全部租金承担连带责任。另，被告范应胜还应对逾期的违约金承担连带责任。原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告桃太郎公司的《租赁合同》；2、被告桃太郎公司支付拖欠原告的租金1102500元（2012年3月1日暂计至2014年9月1日（30个月、914天），实际计算至清偿日】；3、被告范应胜对第2项租金中的665175元（2012年9月26日至2013年8月16日期间（324天）欠原告的全部租金466725，实际计算至清偿日】承担连带责任；4、两被告对违约金33590元（2012年3月1日暂计到2014年9月1日，实际计算至清偿日）承担连带责任；5、两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确第2、3项诉讼请求：要求计算租金至返还涉案物业之日止。另经本院释明，为避免诉累，原告主张被告桃太郎公司返还涉案物业。
被告桃太郎公司未到庭应诉，其庭前提交答辩意见称：原告曾于2014年5月5日向佛山仲裁委员会提起仲裁，其仲裁依据是原告与被告桃太郎公司于2012年3月1日签订的《租赁合同》第十条。佛山仲裁委员会以（2014）佛仲字第183号案立案受理。在上述仲裁案件的审理过程中，被告桃太郎公司向佛山市中级人民法院提起确认仲裁协议效力申请，佛山市中级人民法院经审理后作出（2014）佛中法民一仲字第3号民事裁定书，认定涉案《租赁合同》第十条约定系当事人真实意思表示，依法裁定驳回被告桃太郎公司提出的要求确认该条款无效的申请。后被告桃太郎公司收到佛山仲裁委员会送达的（2014）佛仲字第183号之二仲裁决定书，称原告因与被告桃太郎公司达成和解而申请撤回仲裁申请，但被告桃太郎公司从未与原告达成任何调解，也不清楚原告撤回仲裁申请的原因和过程。现原告就同一纠纷向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、第五十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，被告桃太郎公司认为本案纠纷应依据涉案《租赁合同》第十条仲裁协议条款的约定通过仲裁裁决予以解决，请法院依法驳回原告的起诉。
被告范应胜辩称：被告范应胜在原告公司原本与另一股东各占50%的资产，涉案物业的装修费用是被告范应胜垫支的，垫支款项应由被告范应胜与另一股东共同承担。在被告范应胜签订转让协议之前，租金已经在被告范应胜垫支的装修款内抵消。后因经营不善，原告的另一股东又无法出资购买被告范应胜手上的股权，被告范应胜遂将被告桃太郎公司转让给案外人吴祖飞经营，并以原告公司股东身份允诺免租五年。当时被告范应胜与原告另一股东曾就上述免租五年的调解起草过方案，但该股东不肯签订，现在被告范应胜也找不到那份文件了。另，当时被告范应胜出售原告公司股权给案外人唐伟坚，但案外人唐伟坚至今还未支付完毕转让款。综上，被告范应胜不同意原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告桃太郎企业机读档案登记资料、被告范应胜身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。
2、《租赁合同》、唐伟斌存折复印件。证明2012年3月，原告将涉案房产出租给被告桃太郎公司，当时被告范应胜作为原告股东对该出租事实进行确认，并确认被告桃太郎公司交纳的租金由原告两股东各享有50%份额。
3、《转让协议》、《收据》。证明2012年9月26日，被告范应胜与被告桃太郎现任法定代表人吴祖飞签订转让协议，被告范应胜将被告桃太郎公司股权与资产全部转让给吴祖飞，转让对价为130多万元。被告范应胜私自免除被告桃太郎公司自2012年9月16日起5年承租涉案房产的租金，损害原告依租赁合同收取租金的权益。
4、被告桃太郎公司股东变更登记资料。证明自2012年10月24日起，被告范应胜不再是被告桃太郎公司的法定代表人及股东。
5、原告股东变更登记资料。证明自2013年8月16日起，被告范应胜不再是原告股东，被告范应胜自此无权分得被告桃太郎租金的50%。
6、佛山中院函。证明1999年中国建设银行佛山市分行通过拍卖取得涉案租赁房产。
7、中国建设银行股份有限公司佛山市分行证明。证明中国建设银行股份有限公司佛山市分行将取得的涉案租赁房产转让给上海合建资产管理有限公司（下简称合建公司）。
8、备忘录。证明合建公司将涉案房产转让给原告，原告对涉案房产具有所有权和处分权。
9、佛山市禅城区国土城建和水务局复函。证明原告就涉案房产至今未能办理房产证的原因。
10、佛山仲裁委员会仲裁决定书。证明原告此前已申请仲裁，但因原告追加范应胜作为被告，被告范应胜不是仲裁协议的当事人，佛山仲裁委员会不予受理，故原告主动撤回仲裁申请，另行提起本案起诉。
诉讼中，被告桃太郎公司庭前向本院提交以下证据：被告桃太郎公司营业执照复印件、租赁合同、唐伟斌存折复印件、（2014）佛中法民一仲字第3号民事裁定书、（2014）佛仲字第183号之二佛山仲裁委员会仲裁决定书。
诉讼中，被告范应胜未提交证据。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取（2014）佛城法民一初字第64号民事判决书。
经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据作如下分析认证：被告桃太郎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据1，被告范应胜无异议，本院予以采信。原告提供的证据2-5，被告范应胜对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据6-10，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告桃太郎公司庭前提交的证据，原告及被告范应胜对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原告及被告范应胜均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年3月1日，原告（权益人、甲方）与被告桃太郎公司（使用人、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、佛山市厚源路新威花苑二层商场，面积为2450平方米，出租给乙方作商业办公场所使用。二、甲方根据2010年11月1日与欧阳耀锦签订的租赁合同，现因乙方注销了原签约公司并变更了法人，现更名为佛山市桃太郎贸易发展有限公司，双方重新约定对本房产权益的续租以及重签租合同事宜，双方约定续租期限为三年，从2012年3月1日起到2015年2月28日止。从2012年3月1日起到2015年2月28日止。租金为第一个出租年度月租金标准为人民币15元／平方米（租金即为人民币36750元／月）。三、在签订本合同之日起3天内，乙方已向甲方一次性交纳三个月的房屋租金款项（其中二个月的房屋租金作为租赁押金，一个月的首月租金，押金在租赁期满或解除合同时，在检查房产主体以及墙身没有相关损坏的情况下甲方将押金退回乙方。……）实行先交租，后使用，乙方每月5号前交清本月租金，逾期30天，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。乙方在收到解除合同通知后，30天内搬清除固定装修外的物品，逾期，乙方同意视为遗弃物，由甲方自行处理。……五、因乙方经营需要，乙方承租前后需对该物业进行装修以及整改的，一切由此产生的装修及整改费用由乙方自行承担，与甲方无关。……七、违约责任1、乙方应按约定给付租金及其他相关费用。延迟给付租金的，每逾期一天，按月租金额的1‰向甲方支付违约金。因延迟缴纳水电费及其他约定由乙方承担的费用造成的滞纳金，罚款及有关责任由乙方自行承担。……3、乙方拖欠租金超过30天的（30天），甲方有权单方解除本合同，自书面通知送达乙方之日起合同解除，甲方有权要求乙方立即交还本房产，并向乙方追缴拖欠租金及违约金。……十、如本合同未尽事宜，双方应本着诚实信用的原则尽量友好协商解决。协商不成的，任何一方可向佛山市仲裁委员会申请仲裁，并依其仲裁规则裁定。……”原告、被告桃太郎公司均在上述合同落款处盖章确认。另，上述合同落款下方注明：“1、租金按股份比列各50%，分别划入两股东指定的账户中，（详见附件）。2、此房屋租赁所产生的一切税费由乙方承担，具体数额以税费发票为准。由甲方负责通知乙方，乙方并及时向甲方缴纳。”，并由被告范应胜作为确认同意人签名确认。
2012年9月26日，被告范应胜（甲方、转让方）与案外人吴祖飞（乙方、受让方）签订《转让协议》，主要约定：“就乙方使用甲方所有座落于佛山市禅城区厚源路新威花苑二层全层商场场地（总面积2450平方米）及佛山市桃太郎贸易发展有限公司股权与资产转让事宜，经过平等协商，甲、乙双方达成了一致意见。现甲、乙双方在平等自愿的基础上，达成本协议如下：一、甲方同意乙方在该场地内进行合法经营，甲方同意乙方自本协议签订日起免租五年。二、甲方同意将佛山市桃太郎贸易发展有限公司股权转让给乙方，并提供合法注册使用手续。三、甲、乙双方同意该场地内的所有装修、装饰品、附属设施、设备，包括佛山市桃太郎贸易发展有限公司原有所有资产（附资产表）转让给乙方。四、甲、乙双方协商同意乙方支付甲方转让费用人民币1302286元，乙方应当在完成法人营业执照变更当日直接支付甲方。五、若乙方未能支付上述转让费的，则甲方有权解除本协议，不予协助乙方办理后续变更转让手续；若甲方收到乙方上述转让价后违反协议的，乙方有权解除本协议，且甲方应当返还乙方已经支付的上述转让价。……”被告范应胜及案外人吴祖飞均在上述协议落款处签名确认。
2012年10月24日，被告范应胜出具收据确认收取案外人吴祖飞交纳的转让费用1302286元。
2014年6月20日，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一仲字第3号民事裁定书，裁定驳回申请人普达恒公司提出的请求确认涉案《租赁合同》仲裁协议无效的申请。
2014年8月18日，佛山仲裁委员会作出（2014）佛仲字第183号之二仲裁决定书，决定准许申请人普达恒公司撤回对被申请人桃太郎公司提出的仲裁申请。
诉讼中，原告陈述：涉案物业为原告所有，但尚未办理产权证，现在由被告桃太郎公司经营使用。原告未向被告桃太郎公司收取涉案租赁合同约定的租赁押金及首月租金。原告直至第一次起诉时才知道涉案《转让协议》的存在。被告范应胜陈述：因为当时涉案物业是毛坯房需要装修，所以经股东协商同意用装修款冲抵押金和租金，故被告桃太郎公司没有另外支付租金。被告范应胜与被告桃太郎公司签订转让协议约定同意被告桃太郎公司免租是为了让案外人吴祖飞管理涉案物业，并由其承担涉案物业的水电费、物业管理费等费用。被告范应胜亦没有向原告补交相应时间段的租金。另，被告桃太郎公司依据转让协议向被告范应胜支付的转让费用性质是资产，并非现金。被告桃太郎公司变更法定代表人亦无对相关债权债务作出处理。
另查明，（2014）佛城法民一初字第64号普达恒公司诉中国建设银行股份有限公司佛山市分行（下简称建行佛山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法审理查明：2007年1月1日，建行佛山分行（甲方）、合建公司（乙方）、普达恒公司（丙方）签订《关于EY-
GD--
134房产权属登记问题的谅解备忘录》，约定：原中国建设银行于2004年6月30日签署《资产转让协议》将其在该协议项下的权利义务转让给合建公司，该资产包括涉案佛山市厚源路新威花苑首层部分商铺及二层商铺，建行佛山分行已根据该协议收取了上述过户资产的买价，应协助将过户资产过户于普达恒公司名下。另，经佛山市禅城区国土城建和水务局查实，根据佛规（禅）工验（2006）152号《佛山市建设工程规划验收合格通知》，新威花苑地下室及住宅规划验收合格，其余为暂不验收。即商业部分并不具备初始登记的条件，故涉案房屋至今仍未办理初始登记。涉案房屋在建设单位还未办理房屋所有权初始登记的情况下，不具备申请办理转移登记的条件。若要将该房产最终过户至普达恒公司名下，须待该房屋具备初始登记条件，依法办理初始登记后，方能按照有关规定依次办理相应的转移登记。后本院于2014年4月11日作出（2014）佛城法民一初字第64号民事判决书，判决确认2007年1月1日普达恒公司、建行佛山分行、合建公司签订的《关于EY-
GD--134房产权属登记问题的谅解备忘录》合法有效；驳回普达恒公司的其他诉讼请求。上述民事判决书已于2014年5月7日发生法律效力。
再查明，2012年10月24日，被告桃太郎公司经工商登记核准变更原法定代表人范应胜为现任法定代表人吴祖飞，其原股东范秋婷、范应胜变更为现任股东苏慧施、吴祖飞。2013年8月16日，原告公司经工商登记核准变更原股东范应胜、唐伟斌为现任股东唐伟坚、唐伟斌，现任法定代表人为唐伟斌。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同》第十条约定：“如本合同未尽事宜，双方应本着诚实信用的原则尽量友好协商解决。协商不成的，任何一方可向佛山市仲裁委员会申请仲裁，并依其仲裁规则裁定。”，该仲裁协议条款亦经（2014）佛中法民一仲字第3号民事裁定书确认有效，且诉讼中经本院依法询问，原告明确以房屋租赁合同关系作为本案基础法律关系提起诉讼，故根据合同相对性原则，该条款对合同双方当事人即原告与被告桃太郎公司均具有约束力。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，因被告桃太郎公司已于庭前书面向本院提出异议，故本案原告就被告桃太郎公司提起的诉请应适用上述合同第十条的约定，依法应由原告向佛山仲裁委员会提起仲裁，不属于本院受理和管辖范围。至于被告范应胜的诉讼主体资格，因原告明确以房屋租赁合同关系提起本案诉讼，而被告范应胜并非涉案租赁合同当事人，故被告范应胜的诉讼主体不适格，原告就被告范应胜的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项的规定，应当予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项、第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：
驳回原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司的起诉。
本案因驳回起诉不收取案件受理费。原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司向本院预交的受理费7512元，在本裁定生效后，经原告佛山市禅城区普达恒房地产服务有限公司书面申请，本院予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
139.起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。