北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14708号
上诉人（原审被告）纪青元，男，1982年10月12日出生。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京叁仟国际货运服务有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡马泉营20号二层221室。
法定代表人运廷良，总经理。
委托代理人荣燕玲，北京市邦盛律师事务所律师。
委托代理人朱海丰，男，1985年11月25日出生。
原审被告北京顺发祥金属结构有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河北村东大地路甲10号。
法定代表人崔黎平，总经理。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
原审被告崔黎平，女，1957年5月5日出生。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
上诉人纪青元因与被上诉人北京叁仟国际货运服务有限公司（以下简称叁仟国际公司）及原审被告北京顺发祥金属结构有限公司（以下简称顺发祥公司）、崔黎平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年1月，叁仟国际公司起诉至原审法院称：2012年9月1日，我方与顺发祥公司、崔黎平、纪青元签订《不定期租赁合同》（下称涉案租赁合同），承租位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村的厂房。期限为不定期，年租金42万元，于合同签订后三日内交纳。2013年8月至11月，我方支付了2013年9月1日至2014年8月31日的租金42万元，租金汇入纪青元的账户。2013年11月25日，北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会向我方发出要收回厂房的通知，我方和崔黎平、纪青元协商无果，被迫搬离，造成损失。为了维护我方的合法权益，故诉至法院请求判令：1、确认各方签订的涉案租赁合同已经于2013年11月25日解除；2、判令顺发祥公司、崔黎平、纪青元连带返还我方支付的未承租期间的房屋租金315000元；3、判令顺发祥公司、崔黎平、纪�元向我方支付违约金70000元。
顺发祥公司、纪青元、崔黎平辩称：不同意叁仟国际公司的诉讼请求。理由如下：一、涉案租赁合同只对崔黎平有约束力。顺发祥公司和纪青元从事的签约行为系根据崔黎平的委托授权从事的民事委托代理行为，属于合同法规定的隐名代理，相应的签约后果应当由崔黎平承担。二、除了从事相关涉案租赁物的出租、签约和经营管理事务外，顺发祥公司和纪青元从未与北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社（下称小武基合作社）签订任何民事协议并取得相关民事权益，也无权以崔黎平名义与叁仟国际公司共同从事民事法律行为，签字盖章和收取租金是履行代理职责。三、涉案租赁合同尚在履行期，所以崔黎平不存在违约，应当继续履行。叁仟国际公司从涉案场地内搬出与崔黎平无关，涉案租赁合同存在继续履行的可能性�四、违约金约定过高，超过损失，应当予以酌减。五、火灾事故发生中，崔黎平过错程度较小，不应当承担过多的赔偿责任。
原审法院经审理查明：2012年9月1日，崔黎平、顺发祥公司、纪青元作为甲方与叁仟国际公司作为乙方签订涉案租赁合同，约定甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村的厂房、场地、相关设施出租给乙方，每年租金四十二万元，两年递增5%上付款。关于合同的解除，第七条约定：甲乙双方均可任意解除合同，但必须在30日前通知对方结清相关款项，否则，赔付对方相当于两个月的违约金。经各方确认，该合同系续签合同，在此之前，叁仟国际公司已经实际租赁并使用涉案场地，场地具体位置位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村甲10号，面积约2000平方米，叁仟国际公司并不欠付2013年8月31日之前的租金。
庭审中，叁仟国际公司举证证明其已通过转账形式交付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金42万元，纪青元认可收到叁仟国际转账42万元，但称该钱款系其代崔黎平收取，且已交给崔黎平。
2013年11月25日，小武基合作社和北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会发布《通知》，该《通知》第1条载明：自本通知作出之日，立即解除我村与崔黎平的全部租赁合同，收回全部租赁场地和房屋。第2条载明：自本通知作出之日起10日内，凡向崔黎平承租上述租赁场地及房屋的所有单位和个人，务必搬迁并将场地和房屋腾退返还给我村。逾期未搬迁腾退的，视为放弃所有遗留物品，我村有权依法处置，由此产生的一切法律后果，由承租户自行承担。经询，涉案场地位于该《通知》所涉范围内。
2013年12月9日，叁仟国际公司从涉案场地搬离。
原审法院经审理�为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，顺发祥公司、崔黎平、纪青元作为甲方与叁仟国际公司作为乙方签订的涉案租赁合同，依法成立并合法有效，各方均应遵照履行。顺发祥公司、纪青元辩称在合同上签字系履行代理行为之意见，纪青元辩称在合同上签字系履行职务行为之意见缺乏合同和事实依据，法院不予采信。崔黎平称顺发祥公司、纪青元不具有涉案场地的合法出租权，但按照合同相对性原则，顺发祥公司、纪青元在合同上盖章、签字，作为合同相对方，并不能减轻、免除其合同义务，故法院对该意见亦不予采纳。
2013年11月25日，小武基合作社和北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会所发布《通知》导致涉案租赁合同不再具有继续履行的可能，叁仟国际公司12月9日自涉案场地搬离，涉案租赁合同实际已经解除，但解除之日应为实际腾�之日，叁仟国际公司要求确认该合同于2013年11月25日解除缺乏相应依据，法院不予支持。
叁仟国际公司自涉案场地搬离，多交纳的租金应当予以返还，顺发祥公司、崔黎平、纪青元作为合同相对方负有返还义务，至于返还金额，叁仟国际公司主张按照2013年12月1日至2014年8月31日期间，共计9个月进行计算并无不当，且计算方式合理正确，法院予以支持。
关于违约金，涉案租赁合同解除，导致合同目的无法实现，顺发祥公司、崔黎平、纪青元作为出租方未能保证叁仟国际公司持续正常租赁并使用涉案场地，且剩余租金钱款迄今仍未返还结清，应当承担相应的违约责任，叁仟国际公司主张违约金有合同依据及法律依据，法院予以支持，但考虑本案情形，法院认为其主张金额过高，将酌情予以减少。
综上，2015年8月原审法院作出如下判决：一�北京顺发祥金属结构有限公司、崔黎平、纪青元于判决生效后七日内返还北京叁仟国际货运服务有限公司房屋租金三十一万五千元；二、北京顺发祥金属结构有限公司、崔黎平、纪青元于判决生效后七日内赔偿北京叁仟国际货运服务有限公司违约金三万元；三、驳回北京叁仟国际货运服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，纪青元不服，上诉至本院称涉案租赁合同为崔黎平与叁仟国际公司所签租赁合同的续租合同，顺发祥公司、纪青元只是作为崔黎平的代理人签订合同，属于隐名代理，故涉案租赁合同应当直接约束崔黎平与叁仟国际公司，与纪青元无关；叁仟国际公司于2013年12月9日从涉案场地搬离，但原判�判令自2013年12月1日返还租金，故请求二审法院撤销原判第一、二项，改判驳回叁仟国际公司要求纪青元承担民事责任的诉讼请求，诉讼费不应全部由我方承担。叁仟国际公司同意原判。顺发祥公司、崔黎平亦不同意原判，但未提出上诉。
本院审理中，崔黎平称：2006年至2012年8月系崔黎平与叁仟国际公司签订的租赁合同，后崔黎平身体不好，很多事情没法管理，就让顺发祥公司、纪青元也签字，可以办业务，这段时间也是纪青元收取的租金；崔黎平、纪青元为顺发祥公司的股东，崔黎平占51%的股份，纪青元占49%的股份。另查，崔黎平与纪青元系母子关系。纪青元系顺发祥公司的原法定代表人，2015年10月22日法定代表人更名为崔黎平。涉案租赁合同中崔黎平、顺发祥公司、纪青元签名下方留有纪青元个人的身份证号码、银行账号及手机号码。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然此前涉案租赁合同的双方为崔黎平与叁仟国际公司，但此后签订合同时顺发祥公司、纪青元亦在合同上签字盖章，加入到合同中来，与崔黎平一道成为合同的一方当事人。崔黎平、顺发祥公司、纪青元作为甲方与叁仟国际公司作为乙方签订的涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在履行合同过程中，由于小武基合作社和小武基村村委会发布《通知》导致涉案租赁合同无法继续履行，故叁仟国际公司从涉案场地搬离的日期2013年12月9日为涉案租赁合同解除之日。虽然叁仟国际公司系2013年12月9日从涉案场地搬离，但小武基合作社和小武�村村委会2013年11月25日即发布《通知》要求解除合同导致叁仟国际公司无法正常使用涉案场地，故原审法院根据叁仟国际公司诉请判令崔黎平、顺发祥公司、纪青元返还自2013年12月1日至2014年8月31日期间的房屋租金，并无不当。因崔黎平、顺发祥公司、纪青元作为出租方未能保证叁仟国际公司正常租赁使用涉案场地，无法实现合同目而导致涉案租赁合同解除，故崔黎平、顺发祥公司、纪青元应当承担相应的违约责任。原审法院考虑本案的具体情形，对违约金的数额酌情予以减少，判令崔黎平、顺发祥公司、纪青元给付叁仟国际公司违约金三万元是适当的，本院予以维持。
因涉案租赁合同载明的是纪青元个人身份信息、银行账号和个人电话，叁仟国际公司亦将42万元租金转至纪青元个人名下，纪青元亦未举证证明其将该款交予崔黎平，故上述行为已表明纪青�并不仅仅作为顺发祥公司的原法定代表人，其个人作为合同一方当事人既实际参与履行了涉案租赁合同，也享受了收取房屋租金的合同权利，故纪青元亦应与崔黎平、顺发祥公司共同承担合同义务，将纪青元个人收取的多余租金返还叁仟国际公司。纪青元上诉称“顺发祥公司、纪青元只是作为崔黎平的代理人签订合同，属于隐名代理，故涉案租赁合同应直接约束崔黎平与叁仟国际公司，与纪青元无关”，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。
综上，纪青元的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3538元，由北京顺发祥金属结构有限公司、崔黎平、纪青元负担3184元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京叁仟国际货运服务有限公司负担354元（已交纳）；二审案件受理费3184元，由纪青元负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 黄 蕾