河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终1843号
上诉人（原审原告）杨宝瑜
委托诉讼代理人杨春雨
被上诉人（原审被告）叶连福
委托诉讼代理人黄国强
被上诉人（原审被告）彭兴旺
被上诉人（原审被告）王凤琴（系彭兴旺之妻）
委托诉讼代理人李亚楠
上诉人杨宝瑜因与被上诉人叶连福及原审被告彭兴旺、王凤琴执行异议纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2017）冀0826民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨宝瑜上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发还重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实有以下错误：1、认定王凤琴夫妻二人和叶连福签订的合同有效是错误的。2016年7月28日王凤琴和叶连福签订合同时，王凤琴还没有拿到该楼房的所有权证，楼房还没有登记在他们名下，他对该楼房还没有取得物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。由此说明王凤琴夫妻二人与叶连福签订的房屋买卖合同，是违背房地产管理法的，他们从事的行为是法律所禁止的，是不能得到法律保护的。同时《中华人民共和国合同法》第53条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。本案三位被上诉人的行为恰恰完全符合上述两法律规定情况。为此该合同是不受法律保护的，是无效的。2、原审法院判令驳回上诉人对王凤琴夫妻财产准予执行是错误的。上诉人认为坐落于大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室楼房在开发商处登记显示购房人为王凤琴夫妻二人，依据该信息能够确认王凤琴夫妻二人为该楼房的所有权人，而叶连福并不是该楼房的所有人。王凤琴夫妻二人作为楼房所有权人，虽然和叶连福签订了楼房转让协议，但没有变更登记在叶连福名下。《中华人民共和国物权法》第31条规定：依照本法规定享有不动产物权的，处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案争议的房产正是法律规定需要办理登记的财产，但是现在该楼房没有变更登记在叶连福名下，所以该楼房的所有权人仍然是王凤琴夫妻二人。叶连福并不是该楼房的所有权人，他取得的只是债权，并没有取得楼房的所有权。因此上诉人对王凤琴夫妻二人名下的楼房有权利申请执行，一审法院判决驳回上诉人的该项诉求是错误的。二、原审判决适用法律错误。本案应依据物权法及房地产管理法重点审查叶连福是否对该套楼房享有所有权。原审判决对该项实体权利却没有进行实质审查，而是简单的依据民诉法及其司法解释等程序法的有关规定给予驳回起诉，属于适用法律错误。
叶连福辩称：被答辩人杨宝瑜的上诉理由缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回被答辩人杨宝瑜的上诉请求。事实与理由：一、被答辩人杨宝瑜依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项、《中华人民共和国合同法》第五十三条第五项（合同法的第五十三条没有第五项，应该是第五十二条第五项）规定认为“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；违反法律行政法规的强制性规定的合同无效”，进而认为答辩人叶连福与被上诉人王凤琴、彭兴旺签订的《房屋买卖协议》无效的理由不能成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》作为行政管理性的法律，并没有“违反本法第三十七条第六项的规定必然导致合同无效”的规定。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，一审法院判决认定答辩人叶连福与被上诉人王凤琴、彭兴旺签订的《房屋买卖合同》合法有效是非常正确的。二、被答辩人依据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，认为“依照本法规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，认为答辩人不能取得争议房屋所有权的理由错误。我国物权法第三十一条的全文是这样规定的：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。而物权法第二十八条至第三十条规定的享有物权的情形是指“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的；因继承或者受遗赠取得物权的；因合法建造、拆除房屋”等事实行为设立或者消灭物权的，才适用该条规定。本案争议的房屋是答辩人通过《房屋买卖协议》这一民事法律行为实施的，所以被答辩人的该上诉理由亦不能成立。三、被答辩人认为一审法院适用法律错误的理由不能成立。被答辩人在一审的诉讼请求有两项（诉讼费项除外）：一是请求确认2016年7月28日彭兴旺、王凤琴与叶连福签订的《房屋买卖协议》无效；二是请求法院判令原告对彭兴旺、王凤琴购买的坐落于大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室楼房准予执行。一审判决分别对《房屋买卖协议》的有效性及是否应该对争议房屋准予执行进行了全面的分析认定，并且程序合法、适用法律正确。四、一审法院（2017）冀0826民初382号民事判决主文明确注明“驳回原告杨宝瑜的诉讼请求”，被答辩人上诉却称被“驳回起诉”错误。
彭兴旺、王凤琴辩称：一审认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
杨宝瑜向一审法院起诉请求：1、依法确认2016年7月28日彭兴旺、王凤琴与叶连福签订的房屋买卖协议无效；2、请求判令原告对彭兴旺、王凤琴购买的座落于大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室楼房准许执行；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：2014年6月15日，王凤琴（买受人）与丰宁金泰房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，王凤琴购买丰宁金泰房地产开发有限责任公司开发的大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室，建筑面积131平方米，总金额为65.5万元。同日，王凤琴全额交付了购房款。2016年5月17日彭兴旺用王凤琴房屋购买合同及缴款发票在丰宁满族自治县傅氏鑫通扶贫小额贷款有限公司借款35万元，2017年2月14日丰宁满族自治县傅氏鑫通扶贫小额贷款有限公司证明：“彭兴旺于2016年5月17日用王凤琴房屋购买合同及缴款发票在我公司借款35万元整，后借款到期，彭兴旺得病，我公司向借款人妻子王凤琴及担保人牛福绵催要，担保人承若近期还清。7月26日叶连福来我公司咨询此笔贷款的借款情况及还款赎取抵押物情况。7月27日叶连福带现金35万元和王凤琴一起来我公司，叶连福将现金交王凤琴，王凤琴与我公司出纳到中国银行将款打入到我公司账户，此笔借款还清。王凤琴将抵押物取走。”2016年3月10日由叶连福担保，彭兴旺向李国军借款10万元，后由叶连福偿还了李国军。2015年彭兴旺分三次向叶连福借款30万元。2016年7月28日，王凤琴、彭兴旺（甲方）与叶连福（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：“一、甲方自愿将座落在丰宁满族自治县大阁镇兴丰路西西苑小区二期1号楼一单元1301号建筑面积为131平方米的楼房一套出售给乙方。二、该房屋价款为700000.00元大写柒拾万元整，房款于协议签订后3日内付清。三、甲方收到款后需为乙方出具收到条。四、房屋交付日期以房地产开发公司实际交房为准，交房所需的费用由乙方承担。五、甲方需无条件协助乙方办理相关的产权登记，所产生的税费由乙方承担。六、违约责任如甲乙任何一方违约应向守约方承担50000.00元的违约金。七、本协议经甲乙双方签字后即发生法律效力。甲方（签字）：王凤琴、彭兴旺，乙方（签字）：叶连福。”同日，王凤琴给叶连福出具了收到700000.00元楼房款的收条。该楼房开发单位未在房产部门备案登记，至今亦未交付购房者。
2016年9月5日，一审法院审查受理了杨宝瑜与彭兴旺、王凤琴民间借贷纠纷一案，2016年9月6日，根据杨宝瑜申请并提供担保，一审法院作出了民事裁定书，对彭兴旺、王凤琴购买的坐落于大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室进行财产保全。2016年10月11日本院公开开庭审理了本案，并于10月12日作出（2016）冀0826民初2663号民事判决书判决：彭兴旺于本判决生效之日起十日内偿还杨宝瑜借款450000.00元及利息，王凤琴承担连带责任。案件受理费8050.00元，保全费2750.00元，计10800.00元，由彭兴旺承担。彭兴旺、王凤琴未在期限内履行还款义务。本案进入执行程序，在对本案诉争房屋进行强制执行过程中，叶连福提出书面异议，称：丰宁满族自治县人民法院2016年9月6日作出的（2016）冀0826民初2663号民事裁定书错误的查封了异议申请人的财产，而彭兴旺、王凤琴与叶连福于2016年7月28日签订了该房屋的买卖协议，该房屋买卖协议先于法院查封此楼房的时间，请求法院立即解除（2016）冀0826民初2663号民事裁定书对异议人叶连福所有的位于丰宁县大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室楼房的查封。并提交了房屋买卖协议、彭兴旺欠叶连福欠款45万元的借条、丰宁满族自治县傅氏鑫通扶贫小额贷款有限公司经理任秀龙的证明：证明彭兴旺于2016年5月17日用王凤琴房屋购买合同及缴款发票抵押在其公司借款叁拾伍万元整，贷款到期，因彭兴旺生病并经与王凤琴协商同意，叶连福在2016年7月27日将彭兴旺借款本息还清，王凤琴所购房屋归叶连福所有。2016年7月28日彭兴旺、王凤琴与叶连福签订了此房屋的买卖协议。2017年1月16日本院作出（2016）冀0826执异字3号执行裁定书，裁定异议人叶连福的异议理由成立。杨宝瑜对此裁定不服，2017年1月20日杨宝瑜向本院提起诉讼，请求依法确认1、2016年7月28日彭兴旺、王凤琴与叶连福签订的房屋买卖协议无效；2、请求判令杨宝瑜对彭兴旺、王凤琴购买的座落于大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室楼房准许执行。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”王凤琴与丰宁金泰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买丰宁金泰房地产开发有限责任公司开发的大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室，并全额交付了购房款，取得了大阁镇兴丰路西苑小区二期1号楼一单元1301室的所有权。该不动产未登记的责任不在购买者王凤琴，而在开发单位，应由开发单位到房产管理部门备案登记。叶连福为证明与彭兴旺、王凤琴存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖协议、丰宁满族自治县傅氏鑫通扶贫小额贷款有限公司的证明、彭兴旺的借条、王凤琴与丰宁金泰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、王凤琴收叶连福购房款70万元的收条、牛福绵、李国军出庭作证证言，证明在叶连福代彭兴旺偿还了债务的基础上达成了房屋买卖协议，与叶连福陈述的事实相吻合，并且王凤琴出具了收叶连福购房款的收条。故叶连福与彭兴旺、王凤琴于2016年7月28日签订的《房屋买卖协议》真实、合法、有效。原告认为王凤琴夫妻二人现在签订转让合同的行为是为了逃避债务，恶意转让财产，转让行为无效，但未提供充分证据加以证明，不予采纳。在杨宝瑜与彭兴旺、王凤琴民间借贷纠纷一案中，判决给付的是金钱类债权，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物。
一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定判决：驳回原告杨宝瑜的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告杨宝瑜承担。
本院二审期间，三方均未提交新的证据。
本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2016年7月28日，王凤琴、彭兴旺与叶连福签订《房屋买卖协议》，王凤琴、彭兴旺将座落在丰宁满族自治县大阁镇兴丰路西西苑小区二期1号楼一单元1301号建筑面积为131平方米的楼房出售给叶连福。同日，王凤琴给叶连福出具了收到700000.00元楼房款的收条。2016年9月5日，一审法院受理了杨宝瑜与彭兴旺、王凤琴民间借贷纠纷一案。即系争房屋在杨宝瑜提起诉讼前已转让给叶连福。一审根据查明的事实判决驳回原告杨宝瑜的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。杨宝瑜的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人杨宝瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔向京
审 判 员 李国兴
代理审判员 白 云
二〇一七年五月十五日
书 记 员 张伟佳