广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法湾民初字第110号
原告郑国朝，男，1963年6月10日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人白朝荣，广东赋诚律师事务所律师。
被告徐贵谦，男，1979年4月15日出生，汉族，身份证�址：广东省博罗县。
委托代理人徐容球，男，1948年11月8日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县，系被告父亲。
原告郑国朝诉被告徐贵谦民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人白朝荣，被告及其诉讼代理人徐容球到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。
原告诉称，被告因资金困难，于2012年2月14日向原告借款人民币共计400000元正，双方约定月利息为10000元，被告以自有粤房地证字第××号房产进行抵押，并进行了登记。
借款后经原告多次催收利息，但被告既不支付利息也不还款，为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即偿还借款人民币400000元正；二、从2015年1月1日按每月10000元人民币支付利息，直到全部款项付清为止，暂算至2015年3月15日利息共�25000元；三、诉讼费用由被告承担；四、原告在本诉讼请求第一项、第二项、第三项范围内对出售、变卖、拍卖本处房屋［房地产权属人：徐贵谦，座落：博罗县九谭镇九洲路，证号：粤房地产证字第××号，建筑面积215平方米，国有土地证号：博国用（96）字第8000**号，土地证地址：九谭镇福九洲公路西侧］享受优先受偿权。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、抵押借款合同，证明被告向原告借款400000元的事实。
二、借款借据、回款单，证明被告向原告出具40万元的借据，原告实际汇款133300元，在2012年2月14日之前被告向曾伟聪借款25万元，后来因为曾伟聪急需用钱，被告也无力偿还，通过曾伟聪找原告，向原告借款还给曾伟聪，被告还想多借，所以总借了40万元，其中25万元加上利息约266700元由原告直接支付给曾伟聪，差�支付了给被告，由此被告出具40万元借据，当天变更抵押登记。
三、国有土地使用证、房地产权证，证明抵押房为被告所有，2012年2月14日进行了原抵押的注销登记，同时2014年2月15日变更为本案原告抵押登记。
被告答辩称，一、本案原告与被告所签订的《抵押借款合同》不合理；二、被告月支付给原告的利息为17100元，根据广东博罗农村商业银行股份有限公司园洲支行的账户明细查询，被告在该行总向原告汇款12次共167000元；三、被告支付超过一万元的部分应在本金中予以扣除。
被告为其答辩向本院所提供的证据有：
广东博罗农村商业银行股份有限公司园洲支行的账户明细查询，证明被告在该行向原告支付了利息167000元。
为查清本案的事实情况，本院依法向中国建设银行股份有限公司惠州博罗石湾支行及广东博罗�村商业银行股份有限公司石湾支行调查了原告账户（账号为：62×××38）的来往明细。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。
被告对原告所提供的证据全部无异议。
原告对被告所提供的证据不认可，认为没有汇入账户的开户行，也没有户名。
原告对本院所调取的证据无异议。
被告对本院所调取的证据无异议。
本院查明，2012年2月14日，原告与被告签订了《抵押借款合同书》，该合同书约定被告因资金周转困难向原告借款40万元，借款期限共2012年2月14日至2032年2月14日止，每月利息为壹万元整（￥10000），该利息在每月的5号前交清，超过10日未交清当月利息的，出借人有权提前追回借款全额及所欠利息，结束本合同出借关系，合同还对抵押物的情况、抵押范围进行了约定。
合同签订�日，原告通过汇款方式向被告汇去了133300元，对于其他的借款266700元，原告称是被告欠案外人曾伟聪款项，后由曾伟聪找到原告，由原告将该266700元直接支付给了曾伟聪。在庭审中，被告对该借款并未有异议。
2012年2月15日，原告与被告到博罗县房产管理局对被告名下位于博罗县园洲镇九潭福九洲路的房屋进行了抵押登记，博罗县房产管理局经审查，依法向原告颁发了粤房地他项权证字第××号《房地产他项权证书》，该抵押物所设立的抵押金额为40万元。
被告向原告支付的利息具体如下：一、在广东博罗农村商业银行股份有限公司园洲支行汇款情况为：2014年1月1日汇17100元、1月30日汇12100元、3月3日汇17100元、4月2日汇17100、6月3日汇17100元、7月2日汇17100元、8月6日汇17000元、9月5日汇17200元、10月8日汇15000元、10月10日汇2200元、11月6日汇15000元、11月7日汇3000元，共计167000元；二、在广东博罗农村商业银行股份有限公司石湾支行汇款情况为：2013年7月26日汇7200元、7月28日汇10000元、8月28日汇17100元、11月30日汇17100元，合计51400元；三、在中国建设银行股份有限公司惠州博罗石湾支行汇款情况为：2012年6月13日汇17100元、8月14日汇15000元、9月12日汇17100元、12月17日汇17100元、2013年1月21日汇17100元、3月6日汇20000元、3月27日汇11800元、4月17日汇20000元，合计135200元。以上总计353600元。
本院认为，被告向原告借款40万元的事实清楚，有由原告提供的《抵押借款合同》、《借款收据》、《汇款单》等为证，事实清楚，证据充分，故本院对被告向原告借款40元的事实予以确认。
双方在合同约定利息为每月10000元，按照本金40万元计算，利息为月息2.5%，《根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题�规定》第二十六条的规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”按照上述规定，未超过年利率24%的部分予以支持，换算成月息，即月息超过2%部分不予支持，而原告与被告约定的月息为2.5%，超过了月息2%，对于超过部分本院不予支持，而对于被告按照月息2.5%所支付的利息，原告可不予退还。
根据本院查明的事实，原告在2015年1月1日前已支付了被告利息353600元，双方约定月息为10000元，按照双方所约定的内容，从2012月2月14至2014年12月31日的利息为325667元［（10000元／月×32个月）＋（10000元÷30天×17日）］，被告所支付超过325667元部分应视为支付原告本金，超过部分为27933元（353600元-325667元），该款应在本金中扣除，故此，被告实际欠原告借款本金为372067元（400000元-27933元）。
原告与被告到博罗县房产管理局对被告名下位于博罗县园洲镇九潭福九洲路的房屋进行了抵押登记，博罗县房产管理局亦向原告颁发了粤房地他项权字第××号号《房地产他项权证书》，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”因此，原告诉请对抵押物享受优先受偿权，本院予以�持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告徐贵谦在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金372067元及支付利息（以借款372067元为本金，按照年利率24%计算，从2015年1月1日起计至清偿之日止）给原告郑国朝。
二、原告郑国朝对被告徐贵谦提供的抵押物［房屋地址：博罗县九谭镇九洲路，建筑面积215平方米共三层，《房地产权证》证号：粤房地证字第××号号］所拍卖、变卖的价款在40万元范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义�，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7675元，由原告承担675元，被告承担7000元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 朱 友 良
审判员 韦鸿翰代理审判员李敏娴
二〇一五年十一月一十二日
误
书记员 陈 晓 灵