安徽省铜陵市狮子山区人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民二初字第00510号原告：舒宝国，男，1980年7月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。委托代理人：周良红，安徽众佳律师事务所律师。被告：张继平，男，1966年7月18日出生，汉族，住安徽省铜陵县。委托代理人：杨东青，铜陵市狮子山区东郊办事处法律服务所法律工作者。原告舒宝国诉被告张继平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理。依法由审判员袁全胜适用简易程序于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告舒宝国及其委托代理人周良红，被告张继平及其委托代理人杨东青到庭参加诉讼；后组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理，原告舒宝国及其委托代理人周良红，被告张继平的委托代理人杨东青到庭参加诉讼。2015年10月22日至2015年11月22日为调解期间，不计入审限。本案现已审理终结。舒宝国诉称：2014年4月21日双方签订购买铜陵大市场7A20号房产的《二手房买卖合同》，舒宝国依约支付定金50万元，并高息借贷筹款支付了剩余房款，但张继平不予办理过户手续，经报案，得知该房抵押给银行。现要求1、解除与张继平签订的《二手房买卖合同》；2、退还购房款235万；3、承担违约金50万元；4、财产保全担保费用损失10300元；5、235万元利息损失（其中50万元从2014年4月21日至退清之日止按月10%计算；185万元从2015年2月19日至退清之日止按月10%计算）；6、诉讼费、保全费由张继平承担。张继平在庭审中辩称：双方签订的《二手房买卖合同》无效，解除合同是建立在有效合同基础上的，无效合同自始无效，双方应各自承担责任，要求驳回舒宝国的诉讼请求。经审理查明：2014年4月21日舒宝国（乙方）与张继平（甲方）签订《二手房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方拥有的铜陵市铜陵大市场7A20号房产，建筑面积一楼125.79平方米，二楼156.53平方米（详见房屋所有权证第2008001648号），土地使用面积为70.6平方米（详见房屋土地使用权证34072号），乙方对所购的房产状况已充分了解；交易价格235万元，在本协议签订并支付定金后，无论任何原因。此价格均不做调整；本协议签订时乙方交付甲方定金50万元，甲方不承担定金利息，余款185万元在2015年2月19日前付清；乙方付清全部房款后，甲方应积极配合乙方将过户手续及时办理；本合同主体甲方二人、乙方二人；附件：出卖方夫妇身份证、结婚证复印件、购买方身份证复印件、房屋所有权证复印件、房屋土地使用权复印件；同时双方还对违约责任等事项进行了约定。合同签订后张继平向舒宝国提供了房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、结婚证复印件；2014年4月24日舒宝国支付张继平定金50万元，2015年2月16日舒宝国支付张继平110万元，2015年2月17日舒宝国支付张继平75万元；房屋所有权证载明：房地产权利人张继平、共有权人吴娟1人，房屋土地使用权证载明：本宗地已设立抵押权，抵押权人中国农业银行股份有限公司铜陵西湖支行，存续期限2012年10月17日至2022年10月17日。该房屋于2012年10月17日在铜陵市房地产市场管理处亦办理了抵押登记。张继平未将房屋过户给舒宝国，舒宝国于2015年8月12日向铜陵市公安局控告合同诈骗，2015年9月3日铜陵市公安局认为没有犯罪事实决定不予立案。2015年9月16日，根据舒宝国申请，本院裁定扣押、冻结或查封张继平价值285万元的财产。2015年12月2日本院向舒宝国书面释明双方签订的《二手房买卖合同》为无效合同，告知可以变更诉讼请求，2015年12月21日庭审中再次告知，但舒宝国坚持认为合同有效，不变更诉讼请求。上述事实，有舒宝国提供的《二手房买卖合同》、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、结婚证复印件、房屋登记信息摘抄证明、收条（含个人取款回单、业务委托书）、不予立案通知书，经庭审举证、质证，本院结合当事人的陈述予以认定。本院认为，《二手房买卖合同》明确约定甲方（张继平）主体为二人，张继平依该合同约定提供给舒宝国的房产证、土地证、结婚证清晰载明该房屋系张继平与吴娟共有，且该房屋土地已经抵押给银行，对上述事实舒宝国应当是明知的。而《二手房买卖合同》无共有人吴娟签名确认同意，也无抵押权人银行的同意，舒宝国与张继平签订的《二手房买卖合同》违反了法律规定，损害了他人利益，属无效合同。张继平与吴娟系夫妻，而张继平处分涉案房产明显不属于日常生活需要，舒宝国也未提供证据证明其有理由相信张继平与吴娟已协商一致，相反舒宝国知道对方主体应为二人，而合同只有一人签字，因此张继平的行为不符合家事代理的要件。审理中本院向舒宝国告知法院认定的合同效力与其认为的效力不一致，应变更诉讼请求，但舒宝国坚持认为合同有效，不变更诉讼请求，因此舒宝国的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通〉则若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决如下：驳回原告舒宝国的诉讼请求。本案受理费29600元，财产保全费5000元，合计34600元，由原告舒宝国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  袁全胜审 判 员  马玉会人民陪审员  谢 蓓二〇一五年十二月二十一日书 记 员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条——有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九十七条——处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百九十一条——抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条——婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通〉则若干问题的意见（试行）》89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条——诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。