江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟民初字第0891号
原告陆丽花。
原告祝惠清。
委托代理人陆丽花。
被告江苏省先科置业有限公司，住所地常熟市虞山林场山茶花路10号。
法定代表人杨志华，该公司董事长。
委托代理人胡守之，常熟市海洋法律服务所法律工作者。
原告陆丽花、祝惠清诉被告江苏省先科置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月17日立案受理，由代理审判员甄洪磊适用简易程序于2013年11月7日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序于2014年2月13日公开开庭进行了审理，两次庭审原告陆丽花（同时为原告祝惠清的委托代理人）、被告江苏省先科置业有限公司的委托代理人胡守之均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆丽花、祝惠清诉称：2011年11月7日，原被告签订购房合同，原告向被告购买由被告开发的梅李镇×号住宅一套，合同价914949元，于签约当日累计支付首付564949元，余款申请建行商业贷款。合同约定该房屋应于2013年4月30日前交付。2013年4月，原告接到被告电话通知，并于4月27日收到入住通知挂号信。经被告反复电话催促，于7月14日至物业办公室缴付费用，领取钥匙。7月23日，媒体发表了市住建局对先科置业等未取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》违规交房的处罚决定，业主才得知迟迟不能办理房产证的真实原因。部分业主在收房时曾要求开发商出示交付备案通知书，但被告工作人员以“放在常熟公司里”为由推托。事情出来后，开发商对业主毫无交代，既未致歉也未告知业主何时取得交房备案通知书。8月3日，原告收到被告寄出的快递（查韵达官网揽件邮戳为8月2日），通知业主8月5日至物业处领取办证资料。开发商对自己的违规行为不置一词，业主纷纷催问下，于8月9日张贴告示，公布逾期违约金结算方案，5月21日至7月18日（领取交房备案日）期间，58天，按房价万分之一每天赔付，折抵物业费。后经媒体介入，开发商才答应可结算现金。原告认为，根据合同约定，重要事项均需以书面通知为准。业主在媒体上获悉信息，并不能作为开发商免除通知义务的依据。业主并不需要开发商将未取得交房备案（即未通过政府全面验收认可）的房子交付原告，因受骗上当提前收房，不能作为开发商免责或部分免责的依据。据此，原告主张逾期违约金的结算期间应该从合同约定次日至开发商取得备案通知后正式书面通知到业主知晓为止，即5月1日至8月3日，共计95天。原告要求被告支付违约金等未果，故诉讼来院，请求法院判令1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币8692.02元，计算方式为：以购房总价914949元为基数按每天万分之一计算，共计95天；2、诉讼费由被告负担。
被告江苏省先科置业有限公司辩称：1、按双方签订的合同约定被告在2013年4月27日就已书面通知原告，要求交接房屋，并反复电话催促，原告一直拖至7月14日前来办理交接手续，这是原告一方的责任，被告在交房期限上没有逾期违约。2、被告在上述交房时已具备了实际交房条件，并正在办理“商品房交付备案”，由于办理时间的拖延，造成未取得“备案通知书”，这只能说明被告在交房上仅存在有瑕疵，但不能以此而否定被告在2013年4月27日已实际要求原告交接房屋的事实。3、被告在2013年7月18日正式取得“备案通知书”，在这时房屋已交付给原告，不存在再有交付问题，在此期间也没有给原告造成任何损失，未取得“备案通知书”而先交房的，按规定仅承担行政责任，没有还要承担民事责任的规定。综上，原告仅凭被告在交房时还未取得“备案通知书”为由要求被告赔付逾期违约金于法无据，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2011年11月7日，陆丽花、祝惠清（买受方）与江苏省先科置业有限公司（出卖方）签订编号为Y2011×1的商品房买卖合同一份，合同载明买受方住所（址）：常熟市梅李镇塘桥村×号。此外合同约定：买受方购买的商品房公安门牌号为×室房屋，该商品房合计建筑面积139平方米，其中：套内建筑面积119.0040平方米，共有部分分摊建筑面积19.9960平方米。商品房总价计人民币914949元。付款方式：买受人于2011年11月7日支付首付款564949元（伍拾陆万肆仟玖佰肆拾玖元整），余下房款35万元（叁拾伍万元整）应于2011年11月14日之前办理银行按揭贷款手续并按照按揭方式付款。合同约定面积与实际交付面积有差异的，以实际交付面积为准。商品房交付后，实际交付面积与合同约定面积发生差异，双方约定按房屋面积以房管部门实测面积为准，按实结算，多退少补。……。出卖方应当在2013年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起20天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。商品房交付时，出卖方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》或《非住宅质量保证书》、《非住宅使用说明书》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。出卖方如未按本合同约定将商品房交付买受人使用，逾期不超过60天（该数字应对等于本合同第七条第1款第【1】项第（1）段中的对应数字），自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之1（该比率应对等于本合同第七条第1款第【1】项第（1）段中的对应比率）的违约金，合同继续履行；逾期超过60（该数字应对等于本合同第七条第1款第【1】项第（2）段中的对应数字）天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起7天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的2%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之1（该比率应对等于本合同第七条第1款第【1】项第（2）段中对应比率）的违约金。本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，填空部分载入的文字与固定文字具有同等效力。附件六：合同补充协议约定：……第九条补充：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日7天内，出卖方应当将买受方已付房款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的2%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之1的违约金。第十二条补充：（1）买受人如对该商品房交付标准和质量认定有争议，可委托常熟市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具之书面鉴定意见作为处理争议的依据，但不影响买受人按规定期限完成对该项商品房的验收交接。买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由出卖人核实后进行维修，维修期间不视为逾期交付。本合同一方按约定向另一方寄送的任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面并应采用挂号信或直接送达的方式。送达地址为《常熟市商品房买卖合同》约定的地址或另一方提前十个工作日书面通知变更后的地址。以挂号信方式邮寄的，同城为投邮（以寄出邮戳为准）后48小时视为送达，异地为一周视为送达。直接送达的，以另一方或代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发送任何书面文件，即视为向买受人全体进行联系或发送书面文件。……本补充协议中约定的内容与《常熟市商品房买卖合同》上印刷、书写、加注的内容不一致的，以本补充协议的内容为准。
2013年4月26日，江苏省先科置业有限公司向陆丽花通过挂号信方式寄发【梅李.聚沙锦苑】入住通知书、【梅李.聚沙锦苑】交付须知、商品房转移（抵押）登记办事指南、收房付款通知、聚沙锦苑物业结算单。【梅李.聚沙锦苑】入住通知书通知陆丽花：梅李.聚沙锦苑经过精心设计和施工，已建成，并通知其在接到通知后至梅李.聚沙锦苑物业管理中心办理交付手续（详见《梅李.聚沙锦苑交付须知》）。收房付款通知明确：“涉案房屋实测面积138.67平方米，其中套内面积为118.797平方米，公摊面积19.869平方米，实际总房价912777元。陆丽花、祝惠清已交房款为914949元。”邮寄凭证显示上述邮件于2013年4月27日邮寄成功。2013年7月14日，祝惠清在《聚沙锦苑交接验收表》上签字，该验收表中表明涉案房屋进户门、铝合金门窗；墙面、地面；开关、面板；强电插座验电以及上水系统检查结果均为合格。2013年7月31日，江苏省先科置业有限公司通过韵达快递向陆丽花邮寄领取办证资料、贷款客房（户）办房产证的步骤、商品房转移（抵押）登记办事指南，通知陆丽花、祝惠清办理房产证，陆丽花于2013年8月3日签收。陆丽花、祝惠清于2013年9月2日取得梅李镇通江路26号聚沙锦苑×幢×室房屋产权证。
另查明：江苏省先科置业有限公司于2013年7月18日取得涉案房屋交付使用备案通知书。2013年7月23日，常熟市住房和城乡建设局发布《关于对常熟弘阳房地产开发有限公司等房地产开发企业违规行为进行处罚的通报》，对江苏省先科置业有限公司开发建设的梅李聚沙锦苑，在未取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》的情况下于2013年4月中旬以电话通知形式向一期已出售的58套房屋的业主告知交房事宜，分多批进行交房进行通告。江苏省先科置业有限公司发布《告示》一份，内容为“根据部分业主反映，关于延期交房的事情，现经公司研究决定对延期交房进行赔偿，具体如下：“一、赔偿的时间：从2013年5月21日起至2013年7月18日止。二、赔偿标准：按房价的万分之一。三、赔偿的具体方法：将赔偿款折抵物业管理费。四、物业管理费起算日期2013年7月19日起算。五、各户赔偿的时间：自取得房产证并办理好水电的过户手续第二日起。”
庭审中，原告称2013年4月27日收到入住通知书、交付须知等后发现涉案房屋小区的车位、绿化等与被告当初承诺标准不符，大概在2013年5月份向被告写了一份小区的各种问题的意见书，意见书中没有谈及被告未取得备案通知书的问题，后被告一直反复电话催促，原告又担心违约，才于2013年7月14日在聚沙锦苑交接验收表上签字。以前原告和被告江苏省先科置业有限公司关于交房事宜的沟通均未涉及备案通知书的问题直到2013年7月23日，原告才与被告交涉其购买的房屋备案通知书的问题。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，对合同当事人具有法律约束力。原告已按合同约定支付了全部房款，被告也应按照合同约定向原告交付房屋，《商品房买卖合同》明确约定被告应在2013年4月30日前取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付买受方使用。被告直到2013年7月18日才取得常熟市商品房交付使用备案通知书，在合同约定的交付期限前，涉案房屋不符合合同约定的交房条件，原告有权拒收并要求被告按约支付逾期交房违约金。后原告于2013年7月14日实际接收了涉案房屋，原告要求被告支付2013年7月14日之后的逾期交房违约金，缺乏依据。综上，本院认定被告逾期交房的时间为75天（2013年5月1日-2013年7月14日）。原告诉请被告支付逾期违约金8692.02元的诉讼请求，本院部分支持6862.12元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告江苏省先科置业有限公司支付原告陆丽花、祝惠清逾期交房违约金人民币6862.12元，于本判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告陆丽花、祝惠清指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：732×××17）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陆丽花、祝惠清的其他诉讼请求。
案件受理费收取人民币50元，由原告陆丽花、祝惠清负担10元，由被告江苏省先科置业有限公司负担40元（原告同意其预交案件受理费中剩余部分40元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550×××99）。
审 判 长 甄洪磊
人民陪审员 张丽云
人民陪审员 王小丽
二〇一四年四月十七日
书 记 员 方 文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。