福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽06民终2194号上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司（以下简称“漳州招商公司”），住所地福建省漳州市漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：谢艺真，福建典格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董宝华，女，1952年5月30日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。被上诉人（原审原告）：李舒娟，女，1982年3月13日出生，汉族，居民，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：刘其斌（系李舒娟的公公），男，住福建省漳州市芗城区。上诉人漳州招商公司因与被上诉人董宝华、李舒娟商品房预售合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2016）闽0681民初字1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人漳州招商公司的委托诉讼代理人谢艺真、被上诉人董宝华、李舒娟的委托诉讼代理人刘其斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州招商公司上诉请求：一、依法撤销原判第一项，改判发回重审或驳回董宝华、李舒娟的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决曲解出卖人的答辩意见为不可抗力，系属不当。由于2013年政府部门出台新的文件《若干房地产项目用地管理分类目录（2013年本）》，故讼争商品房迟延办证非属出卖人原因，而是因为出现情势变更。二、原审判决对于讼争商品房系因情势变更而迟延办证的事实未予查明，致使错误认定本案逾期办证原因是出卖人提交的材料中酒店式公寓用途与项目土地性质不符。“酒店式公寓”这一术语并未改变土地性质用途，土地性质用途应依据政府相关职能部门审批确定为准；本案土地性质用途始终一致，没有变更过，本案商品房买卖合同载明讼争房产用途为酒店式公寓，土地规划用途为“商业”，土地使用年限40年；讼涉地块的报建名称、用途说明，充分阐述了酒店式公寓的实质用途与该项目土地性质一致；出卖人已于2014年3月申报所有权初始登记，办证中心也已收件受理，其以酒店式公寓用途与土地性质不符退件后，出卖人于2016年2月重新申报初始登记，办证中心重新受理并于2016年3月9日完成初始登记。三、原审判决没有考虑到本合同的顺利履行并非仅靠合同双方即可完成，而有赖于第三方的配合，也没有考虑到损益相当和权益平衡。四、原审程序不当，对如果是出卖人违约金应如何计算这一争议焦点遗漏作出判决。董宝华、李舒娟辩称：本案合同合法有效，买受人已经履行了全部合同义务，出卖人主张不能办证原因系相关部门导致的观点不能成立，本案系出卖人违约。原审少认定违约金。请求驳回上诉，增判违约金，并相应调整案件受理费。董宝华、李舒娟向一审法院起诉请求：1、漳州招商公司支付逾期办证违约金，从逾期之日2014年3月26日起至2016年3月25日每日按已付款的0.01％支付违约金30180元，从2016年3月26日起至拿到两证之日止的违约金另行主张；2、漳州招商公司支付董宝华、李舒娟参加诉讼的交通费500元。一审法院认定事实：2012年12月3日，董宝华、李舒娟二人与漳州招商公司共同签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：董宝华、李舒娟共同向漳州招商公司购买位于漳州开发区鸿江路招商卡达凯斯一期公寓（展示区）x区x幢x号商品房一套，商品房的用途为酒店式公寓，建筑面积46.3平方米，每平方米8527.11元，总价款394805元，一次性付款；合同第十四条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；出卖人应于2013年12月28日前将符合约定的商品房交付给买受人。合同签订后，董宝华、李舒娟按约定向漳州招商公司一次性交纳购房款394805元，同年12月5日又交纳该套房屋专项维修资金1852元、印花税197元、契税11844.15元和办证费用1365元，计15258.15元。2013年12月26日，双方办理交房手续，董宝华、李舒娟又交纳房屋面积补差款3411元。2016年5月3日，漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心提交“关于招商卡达凯斯一期初始登记办理情况的说明”，证实漳州招商公司于2014年3月向该中心提交关于“招商卡达凯斯一期公寓（展示期）”A区A幢、A区B幢、A区C幢、A区D幢;B区E幢、B区F幢、B区G幢、B区H幢;C区C1幢、C区C2幢酒店式公寓的房屋所有权初始登记，经该中心审核，认为该项目土地性质为“商服用地”，申请材料中体现的“酒店式公寓”用途存在不符，并据此予以退件。2016年2月2日、3月2日、3月3日，漳州招商公司分别重新提交上述项目（共10幢）初始登记申请，漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心予以受理，同年3月9日完成初始登记并发布办证公告。房屋所有权证书，证实董宝华、李舒娟购买房屋所有权证登记时间为2016年5月10日，房屋性质为市场化商品房，规划用途为商业。一审法院认为：董宝华、李舒娟二人与漳州招商公司签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。董宝华、李舒娟已按合同约定履行了付款义务，漳州招商公司未按合同约定为董宝华、李舒娟在约定时间内取得房屋权属证书，已构成违约，应当承担违约责任。违约金计算时间应自实际交房之日（2013年12月26日）起的第91日起计算，即自2014年3月26日起计算，截至2016年3月9日（漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心发布办证公告日）止，故逾期办证天数为715天，逾期办证违约金为28472.44元（计算方法：398216×0.0001×715＝28472.44元）。董宝华、李舒娟请求漳州招商公司支付逾期办证违约金，应予支持；但其请求的数额过高，过高的部分不予支持。漳州招商公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。董宝华、李舒娟主张参加诉讼交通费用500元，未提供证据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向董宝华、李舒娟支付逾期办证的违约金28472.44元；二、驳回董宝华、李舒娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费567元，由董宝华、李舒娟负担41元，漳州招商房地产有限公司负担526元。二审中，当事人没有提交新证据。对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议，对于没有异议的事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、讼涉2010－B1地块，土地出让合同中明确该项目用地性质为商服用地－批发零售用地（商业综合）及商服用地－住宿餐饮用地（五星级酒店），规划控制条件中明确用地为酒店及商业用地。《建设用地规划许可证》载明用地性质为“商业、酒店用地”，《商品房买卖合同》第一条载明讼涉地块“规划用途为商业”。2、漳州招商公司在报建项目时，关于房屋用途所使用的名称是行业销售用语“酒店式公寓”，但漳州招商局经济技术开发区规划建设局（以下简称“漳州招商局规划建设局”）对使用该名称的总平图予以审批通过。《商品房预售许可证》亦载明“房屋用途性质”为“酒店式公寓、商业”。2014年3月漳州招商公司于向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心提交讼争房屋所有权初始登记时，因“酒店式公寓”的名称与“商服用地”的土地用途存在不符而被退件，但具体提交时间和退件时间不明。2015年12月25日漳州招商局经济技术开发区规划建设局出具《关于招商·卡达凯斯2010－B1地块报建名称及用途说明》，称决定“将该地块方案总平中‘酒店式公寓’更名为‘服务式商业’”。3、2016年3月1日漳州招商公司就招商·卡达凯斯B区H幢提交办理商品房初始登记申请，申请登记用途为“商业”，3月9日完成初始登记并发布办证公告。2016年5月10日办理登记的讼争房屋《房屋所有权证》规划用途为“商业”。4、一审庭审中，合议庭归纳争议焦点后征求当事人意见，漳州招商公司答复“没有”异议。此外，漳州招商公司主张2014年3月退件后即与国土局、规划局、管委会等有关部门进行协调，直至2016年年初才协调好可以办证，但其“没有相关证据”证明该事实。上述事实有双方对真实性均无异议的2012年12月3日《商品房买卖合同》、漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心2016年5月3日《关于招商卡达凯斯一期初始登记办理情况的说明》、2016年11月30日《说明》；漳州招商公司举证、对方当事人对其真实性无异议的2011年4月8日《建设用地规划许可证》（地字第××××××号）、2012年11月2日（2012招）房预售证第×号《商品房预售许可证》、2015年12月2漳州招商局规划建设局《关于招商·卡达凯斯2010－B1地块报建名称及用途说明》；2016年6月2日一审庭审中，漳州招商公司对于合议庭征求归纳的争议焦点的意见时“没有”异议的陈述；二审庭审中漳州招商公司关于2014年3月申请初始登记被退件后即与国土局等有关部门进行协调，直至2016年年初才协调好可以办证，但其没有相关证据对此予以证明的陈述；以及讼争房屋《房屋所有权证》（漳房权证招字第××号、第××号），2016年12月2日调查笔录、双方当事人一、二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据《房屋登记簿管理试行办法》的规定及其所附说明，房屋登记簿、《房屋所有权证》记载的“规划用途”是建设工程规划许可文件及其所附图件上所确定的房屋用途，实践中，该用途是根据土地规划用途、性质进行划分、分类。本案中，虽然漳州招商公司以行业销售用语“酒店式公寓”报建讼涉项目得到了有关主管部门的审核批准，《商品房预售许可证》亦载明了“房屋用途性质”为“酒店式公寓、商业”，但由于该名称与土地用途的规范分类不符，致使漳州招商公司2014年3月提交讼争房屋所有权初始登记申请被退件。自2014年3月被退件后直至2016年3月1日，漳州招商公司才重新提交办理商品房初始登记申请，其应对该段时间内未及时按照主管部门的房屋用途规范分类重新提交讼争房屋所有权初始登记申请承担相应的违约责任――因为，双方《商品房买卖合同》第十四条约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”，与有关部门协调（即使有证据证明其有进行协调）并不属于免除其违约责任的法定事由，若其认为主管部门的不予受理、予以退件等具体行政行为不当，其可通过行政复议或行政诉讼加以解决。故漳州招商公司关于本案讼争商品房系因情势变更而迟延办证、本合同的顺利履行有赖于第三方的配合等上诉主张没有依据，不予采纳。一审中，漳州招商公司虽辩称违约金应予调低，但并未提供证据证明双方合同约定的违约金过分高于实际损失。原审根据双方诉讼请求、答辩意见和举质证等情况所归纳的争议焦点不包含违约金能否调低，并就所归纳的争议焦点征求双方意见，漳州招商公司明确答复“没有”异议。故原审未予调低违约金的判决结果系根据漳州招商公司对此主张举证不能所作出，并非遗漏判决，程序并无不当。故漳州招商公司关于原审遗漏判决、程序不当的上诉主张，与实不符，不予采纳。由于漳州招商公司无法举证证明其2014年3月提交办理商品房初始登记申请和被退件的时间，故原审根据董宝华、李舒娟的诉讼请求自2014年3月26日起算逾期办证违约金的起始时间并无不当。因漳州招商公司系于2016年3月1日重新提交办理商品房初始登记申请，原审将逾期办证违约金的截止时间认定为2016年3月9日系属不当，应纠正为3月1日。故本案逾期办证违约金为28154元（计算方法：398216×0.0001×707≈28154元）。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理,当事人没有提出请求的，不予审理。故对于董宝华、李舒娟二审答辩提出的请求，依法不予审理。综上，漳州招商公司的上诉主张，均无依据，不予采纳。原审判决程序合法，适用法律正确，对于计算逾期办证违约金的截止时间认定有误，应予纠正，其余部分应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持龙海市人民法院（2016）闽0681民初字1744号民事判决第二项；二、变更龙海市人民法院（2016）闽0681民初字1744号民事判决第一项为：上诉人漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被上诉人董宝华、李舒娟支付逾期办证的违约金28154元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费567元，由上诉人漳州招商房地产有限公司负担500元，由被上诉人董宝华、李舒娟负担67元；二审案件受理费512元，由上诉人漳州招商房地产有限公司负担500元，由被上诉人董宝华、李舒娟负担12元，上诉人漳州招商房地产有限公司多预交的二审案件受理费予以退还。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十六日书记员 卢 杰