安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民�初字第00277号原告：王化波，男，1971年11月14日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托代理人：童志伟，安徽安泰达律师事务所律师。被告：安徽景文置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市（景文购物中心）C1106。法定代表人：周玮，公司执行董事兼总经理。被告：蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市（景文购物中心）C1106。法定代表人：沙川，公司执行董事兼总经理。原告王化波为与被告安徽景文置业有限公司（以下简称景文公司）、蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司（以下简称祖玛公司）其他合同（售后包租）纠纷一案，于2015年11月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序，于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人童志伟到庭参加诉讼，被告景文公司、蚌埠市祖玛公司经本院传票传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王化波诉称：2011年初，被告景文公司通过销售广告和宣传资料等以售后包租的方式向社会公众预售蚌埠钱江商业中心的商铺，原告在受到售后包租这一重要承诺的影响下，于2011年9月11日与景文公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房的建筑面积、单价以及相关的权利义务关系。同日景文公司为规避建设部明令禁止开发商采取“售后包租”营销方式，指派其全资子公司祖玛公司与原告王化波签订了《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》，合同主要约定了委托经营回报率，支付方式及日期、相关的违约责任等。两份合同签订后，原告王化波按约履行了合同义务，截止2015年9月30日，两被告仅向原告支付了半年的经营�报款，尚欠原告2015年3月-2016年3月的委托经营回报款25518.48元至今未付，为此要求判令祖玛公司偿付该款，并按合同约定年度回报款的日0.5‰支付逾期付款违约金，景文公司作为祖玛公司的全资母公司，应按《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，对祖玛公司所欠债务承担连带责任。被告景文公司、祖玛公司未作答辩。原告王化波为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告身份证，以证明其主体资格；2、商品房买卖合同、购房发票、房产证以证明原告王化波是蚌埠钱江商业中心1层B1056号商铺的所有权人，出卖人是景文公司。3、蚌埠钱江商业中心楼盘预售宣传单和景文公司与唐宝定、回秀德、曹太梅、修立红四名业主签订的补充协议，以证明景文公司在出售蚌埠钱江商业中心楼盘时即发出售后包租要约，并和个别业主订立补充协议，进一步明确包租的回报率，与《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》中约定经营回报率是一致的，说明景文公司就是《蚌埠钱江商业中心委托经营合同》的相对人。4、蚌埠钱江商业中心委托经营合同，以证明2015年3月20日至2016年3月19日，两被告承诺的经营回报率是按实交购房款的6%计算的，即25518.48元，两被告逾期支付，应以合同约定的年度回报款为基数按日0.5‰支付逾期付款违约金，自2015年4月30日起计。5、交房协议，以证明房地产租赁税应由祖玛公司负担。6、工商信息查询单，以证明祖玛公司是一人有限公司，设立时间为2011年1月26日，股东为景文公司，是景文公司为实现其售后包租营销方式而设立的，景文公司应按公司法第六十三条规定对祖玛公司所欠债务承担连带责任。本案在审理过程中，本院依职权对祖玛公司注册登记情况进行了调查，证实了祖玛公司设立于2011年1月26日，最初股东为两人，注册资本人民币100万元，2013年9月该公司被景文公司收购，成为一人有限公司。对原告所举证据和本院调查的有关证据，因两被告未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与辩证，本院对原告所举证据和本院查明的证据的真实性、合法性予以确认。根据原告所举证据，本院确认如下事实：2011年年初，房地产开发商景文公司为促销蚌埠钱江商业中心商铺，通过销售广告和宣传资料等向社会公开承诺售后包租五年，并与唐宝定等四名业主签订了补充协议，进一步明确了包租五年回报率及前两年经营回报可先期冲抵购房款等内容。2011年9月11日原告王化波因受景文公司“售后包租”�诺的影响，与景文公司签订了商品房买卖合同，该合同约定原告王化波购买蚌埠钱江商业中心1层B1056号商品房，建筑面积17.33平方米，单价按每平方米24584.28元计（该价款系将承诺的包租前两年经营回报冲抵购房款后的摊薄价），建筑面积如有误差，据实结算房价款（后在实际交付房产中，原告王化波实得房产建筑面积为17.3平方米，实交房款为人民币425308.04元），出卖方交付商品房期限为2012年9月20日等。同日原告王化波又与祖玛公司签订了委托经营合同，约定委托期限自2012年9月20日至2017年9月19日止，委托标的物为王化波购买的蚌埠钱江商业中心1层B1056号商品房，建筑面积为17.33平方米，房屋约定价款426046元，经营回报款为前两年按约定的房屋价款每年的5%计（该两年经营回报款已预先冲抵了购房款），第三、第四年按约定的房屋价款6%计，第五年按约定的房屋价款7%计，经营回报款支付方式为每半年支付一次，第三年（自2014年9月至2015年9月）经营回报款即2014年9月支付一次，2015年4月支付一次，共计25563元，第四年（2015年至2016年9月）经营回报款为2015年9月支付一次，2016年4月支付一次，第五年（2016年9月至2017年9月）经营回报款2016年9月支付一次，2017年4月支付一次，同时该合同还约定了双方的违约责任等，其中条款有若祖玛公司无正当理由逾期向原告支付回报，原告应按照逾期每日依本年度约定回报的0.5‰支付违约金等。两份合同签订后，原告依约支付了价款，并且签订了交房协议，但被告祖玛公司自2015年3月20日起便不再向原告支付经营回报。另查明，祖玛公司自2013年9月变更登记后成为景文公司出资的一人有限公司。本院认为，售后包租，包含两层法律关系，一层是“售”即商品房买卖合同关系，另一层是“包租”即房屋租赁合同关系，也就是所谓的委托经营合同关系。对售后包租，一般由房地产开发商与购买者通过签订合同来予以约定，但由于国家建设部在2001年即明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房后，房地产开发商往往采取委托他人或由自己的关联公司来代行包租义务，但这并不能免除房地产开发商应尽的义务。原告王化波与景文公司签订的商品房买卖合同及原告王化波与祖玛公司签订的委托经营合同，系原告与景文公司、祖玛公司各方当事人的真实意思表示，与法不悖，应认定有效，各方当事人均应恪守。祖玛公司未按约支付委托经营回报，已构成违约，应对此纠纷承担全部责任。景文公司虽非原告王化波与祖玛公司签订的《委�经营合同合同》的相对人，但其事先通过销售广告和宣传资料等承诺售后包租五年，该承诺促使了原告接受商品房价格和签订商品房买卖合同，这在签订委托经营合同的同时签订的商品房买卖合同就足以说明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告景文公司对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽包租行为不是以景文公司名义进行�，而是祖玛公司来具体实施的，现祖玛公司不按约履行给付委托经营回报款义务，应视为景文公司不履行义务，且依公司法第六十三条规定，景文公司应举证证明祖玛公司有独立于景文公司之外的财产，但景文公司既不出庭，也不答辩，应视为其不能证明祖玛公司有独立于自己公司的之外财产，故对祖玛公司所欠债务应承担连带偿付责任。原告主张应按其实际购买房产支付的价款计算经营回报，无合同依据，但若以委托经营合同中约定的房价计算经营回报明显不利于被告，故本院对原告此主张予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司、安徽景文置业有限公司在判决生效十日内共同给付原告王化波租金收益款人民币25518.48元（自2015年3月20日-2016年3月19日，以约定的房价×6%计）。二、在判决生效十日内，蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司应按约定支付逾期给付租金收益款违约金（以25518.48元为基数，按日0.5‰计，自2015年4月30日起至付清之日止），安徽景文置业有限公司对该违约金的偿付承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币487元，适应简易程序减半收取243.50元，由蚌埠市祖玛商业经营管理有限公司、安徽景文置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 王 勇二〇一五年十二月七日书记员 闻志鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事�应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举�证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。