天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第1023号
上诉人（原审被告）天津秀水企业管理服务有限公司，住所地天津市南开区。
法定代表人李金祥，董事长。
委托代理人李东光，天津观典律师事务所律师。
委托代理人厉永刚，天津观典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津佳创置业发展有限公司，住所地天津开发区。
法定代表人龚金源，董事长。
委托代理人冯健，天津津粤隆律师事务所律师。
委托代理人龚宗仁，该公司经理。
上诉人天津秀水企业管理服务有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津秀水企业管理服务有限公司的委托代理人李东光、厉永刚，被上诉人天津佳创置业发展有限公司的委托代理人龚宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落于天津市和平区辽宁路175号9层楼房（建筑面积22999.47平方米）一栋系天津佳创置业发展有限公司（以下简称佳创公司）名下所有的港澳台产商业服务业用房，2012年3月31日，佳创公司、天津秀水企业管理服务有限公司（以下简称秀水公司）签订天津鼎旺大厦商铺租赁合同，合同编号：佳（2012）1号，主要内容约定为：1.1、佳创公司将位于该地点（鼎旺大厦）中的负一楼、一楼、夹层、二楼商铺出租予秀水公司用于商业经营使用，建筑面积6261.02平方米即：负一530平方米、一楼1904.73平方米（已减酒店大堂面积）、夹层1760.88平方米、二楼2065.41平方米，计租面积为：6261.02平方，【双方对此计租面积没有异议】。1.2、租赁经营场地的使用范围见附件一。1.3、秀水公司同意以商铺现状租赁，见附件二。2.1、秀水公司向佳创公司承诺，租赁经营场地的经营范围，以秀水公司工商登记的营业执照及向佳创公司签署本租赁协议时承诺使用范围为准，并依法具备齐全的相关证照。秀水公司因办理营业场地经营许可的需要，佳创公司应协助向秀水公司提供有效的证明文件。3.1、租赁期限自2012年4月1日起至2022年3月31日止。扣除下述免租期五个月，秀水公司租金起算自（租金起算日）2012年9月1日始。3.2、佳创公司在租赁合同正式签订生效，且足额收到秀水公司履约保证金及双方确定物业交付现状后，移交该租赁商铺给秀水公司；双方交付日需签署书面交付确认书。3.3、自租赁物业交付之日起至【租金起算日2012年9月1日】前一日，为秀水公司装修免租期；装修免租期包括在租赁期内。3.3.1、装修免租期内秀水公司无须向佳创公司支付租金，但秀水公司仍应按本合同的规定缴纳装修免租期间发生的水费、电费、燃气费（如果使用）、施工保证金（如果约定）、额外空调费（如果使用），及在此期间应该由秀水公司承担的其他实际发生的费用。3.3.2、秀水公司在本合同约定的装修免租期内未能装修完毕或在装修免租期届满后再进行装修的，不再享有任何免租的权利。3.4、秀水公司承诺本商铺不迟于前述装修免租期届满前正式开业；秀水公司不能如约开业，不得主张租金减免之权利；秀水公司长期延迟开业（逾期达30日以上），影响佳创公司整体商圈运营，佳创公司有权选择解除本租赁协议，秀水公司不持异议，并放弃向佳创公司主张任何合同权益。4.1、租金采取固定租金形式；租赁期限起算日起至第二年的该日为一个租赁年度。双方同意租金如下计算（不包括商场物业管理费及设施、能源、通讯使用费用，如水费、电费、燃气费等）：第一、二年度每天每平方米3元，年租金分别为：3999227元（第一年度含五个月的装修免租期）、6855817元；第三、四年度每天每平方米3.15元，年租金分别为7198608元；第五、六年度每天每平方米3.3075元，年租金分别为7558538元；第七、八年度每天每平方米3.472875元，年租金分别为7936465元；第九、十年度每天每平方米3.64651875元，年租金分别为8333288元。租金采用按季度支付方式。第一期租金秀水公司应于本协议租金起算日之前5个工作日内，向佳创公司支付第一期租金1713954元，否则视为违约。后续租金的支付，秀水公司以各期季付开始前5个工作日内，向佳创公司足额支付下一期租金；逾期支付视为违约行为。秀水公司同意每逾期一天按月租金的5‰计算滞纳金。逾期交付达十五天以上，佳创公司有权终止合同。秀水公司须于本合同生效日后三天内，向佳创公司一次性支付履约保证金571318元（按一个月租金计取），作为秀水公司履约本合同所有条款之保证。6.4、秀水公司按照相关法律法规或规章之要求，负责办理营业场地装修施工的各项报批手续，如装修设计方案送规划局、卫生环保单位、消防单位等相关政府机关审批；卫生环保单位、消防单位、质监站等竣工验收备案；水、电、通讯和燃气等设施接通申请等法定程序相关作业，产生的相关费用由秀水公司自行承担。6.5、佳创公司应就前述报批手续，备齐相关文件，协助配合办理。6.6、秀水公司必须于佳创公司规定的时间（装修免租期）内完成装修工程，交政府相关部门及佳创公司验收。如验收不合格，秀水公司需在合理的期限内完成整改并通过验收。秀水公司的装修、整改，应在确定的开业日期之前完成。9.1、佳创公司将保证在交付前提供如附件一、二条件内容商铺予秀水公司。9.2、秀水公司须自行办齐所有经营用证照，确需佳创公司出具相关材料的，佳创公司将予以配合。14.2.（6）、经佳创公司催告后，在30日内，秀水公司仍不履行本合同约定的各款项的支付义务的，或拖延支付期限超过60日，佳创公司有权直接以书面通知方式解除本合同。15.1.（7）秀水公司逾期未支付保证金、租金、物业管理费、水、电、通讯、设备等费用的，或未按本合同的规定重新支付或者交足保证金的行为属于违约行为。佳创公司在合同期限内，因其自身原因不能提供正常经营环境的行为为违约行为。5.2.1、合同约定各项费用，秀水公司应在规定的时间内按期支付，若逾期支付，每逾期一天，佳创公司有权选择要求秀水公司按相应合同条款约定比例支付或应支付费用金额的千分之五支付日逾期支付的滞纳金；逾期15天以上的，佳创公司有权解除本合同。合同解除后该违约金条款继续适用，秀水公司无权要求返还保证金，以上赔偿不足以弥补给佳创公司造成的损失的，秀水公司应负责补足。15.2.2、除本合同另有约定外，一方违反本合同相关约定合同义务，应当向另一方支付按租赁年度年租金的三倍标准计算违约金。违约金不足以弥补损失的，违约方负责补足。16.4、任何与本合同有关的，由本合同双方发出的通知，应当采用书面形式发送至本合同尾部所示地址或传真。任何一方变更上述联系方式的，应当及时书面通知对方，否则变更前地址为有效地址。双方均有义务就往来的通知相互签收或回函确认收到通知，一方拒收的，视为在发出方发出文件的时间即已送达，因此产生的责任由拒收一方承担。16.5、秀水公司在签订本合同三月内重新申请公司取得营业执照后进行置换合同，秀水公司的权利义务届时转由新申请的公司承担。合同附件二中明确：佳创公司提供室内排风及送风管井驳口及室内空调系统。佳创公司负责完成一次装修含防火分区、自动喷淋、消防栓、烟温感联动、消防广播、应急照明、疏散指示，满足国家现行规范要求并通过建筑消防验收。秀水公司二次装修必须与佳创公司验收通过图纸衔接，并根据装修设计进行申报施工及验收。
同时，佳创公司、秀水公司就租赁房屋内的空调系统改造达成口头协议，由佳创公司负责该系统改造工程。
合同签订后，秀水公司按约定向佳创公司交付履约保证金571318元，佳创公司于2012年4月10日向秀水公司交付租赁房屋，届时，双方签署有书面的鼎旺大厦营业场地交付现状交接单，该交接单明确：消防、电梯等系统工程界面接点，验收合格。空调系统依约定办理（预定于2012年5月30日前完成交付）。秀水公司预定于交接日进场施工，三天前完成进场手续。并预定于同年4月12日备齐施工图纸送消防等单位报批，三天内备齐二套图纸交付佳创公司审查。后秀水公司即开始进行装修施工，装修施工内容为：将一层地面瓷砖进行了更换铺装，夹层原楼梯位置改为地面，对夹层及二楼卫生间进行了改造增加了上水，将楼层立柱用龙骨及大芯板进行包装，尚未进行表面装饰。
2012年5月31日，佳创公司给秀水公司法定代表人发函，主要内容为：您租赁我鼎旺大厦成立眼镜城项目，我公司全体将全力配合您的招商和装修工作。为了让您能顺利开业，我公司已与厂家签订了凉水塔翻新、管道清洗和风机盘管清洗、制冷机组维修保养等工程合同并已按序施工中，同时也在提前办理冬季采暖等工作。为了使贵公司有更好的经营环境，我公司决定不惜近600000元资金，将首层、夹层空调风管设施改为进口的风机盘管末端，此设备为世界最新产品，具有吸顶安装、效率高并带泵压冷凝水功能，冷热水箱冷凝水管道均可穿消防管道而布置，使营业空间的高度尽量提高。我公司郑重承诺以诚相待全力支持贵公司开展工作，我公司奉行在服务中管理，请贵公司能理解支持。诚请贵公司如有需要我公司配合之需求时请提前以书面形式告知我公司，以便贵我双方及时协商及早安排。
后双方就空调系统及消防系统的交付问题发生争议，秀水公司停止施工。由于争议发生在装修免租期内尚未到起租期，故在起租期到后，秀水公司拒绝给付租金，至今秀水公司亦未交付租金。
2012年9月3日，佳创公司给秀水公司送达催告函，内容为：贵公司租用本公司鼎旺大厦商铺负一、一楼、夹层、二楼（地址辽宁路175号），根据合同第三条3.1及合同4.2.1的规定应当于2012年9月1日前5个工作日内缴交第一期租金1713954元。请速交纳。
2012年12月13日，佳创公司委托天津津粤隆律师事务所就解除天津鼎旺大厦商铺租赁合同等事宜给秀水公司发函，内容为：贵司与佳创公司于2012年3月31日签订天津鼎旺大厦商铺租赁合同，合同编号佳（2012）1号，我方认为贵司不按约定支付租金，致使合同目的无法实现，我方有权解除合同，以本函件的形式通知贵司。请贵司于一周内全额支付拖欠的租金，承担合同约定的违约责任。并按营业场地交付现状进行交接，退还我方大厦的空调、消防图纸等资料。请贵司尽快安排交接事宜，我方积极配合。
同年12月20日，秀水公司给佳创公司送达商告函，内容为：自双方签订租赁合同至今，你公司到目前为止，仍未按照合同及房屋交接单2.2.3所承诺的执行。我方也曾多次口头及函告催促你方按约定完成。但你方至今没有完善。故我方无法正常运营。根据合同违约责任15.2.2，你方违反了本合同相关约定合同义务，应当向另一方支付按租赁年度年租金的三倍标准计算违约金。违约金不足以弥补损失的，违约方负责补足。我方在办理工商注册中得知，贵方租赁给我方的房产，并不具备对外合法的租赁关系。故使我方无法取得合法的工商营业执照。目前我方针对所租用的商铺，已发生实际费用为2666318元（截止到2012年10月30日）。诚请贵方接到此函后，并于三日内，给我方一个明确的答复。
同年12月28日，佳创公司接到秀水公司上述商告函后向秀水公司发函称：我所受佳创公司委托曾于2012年12月13日及20日分别向贵司的通讯地址和平区营口道106号和贵司工商注册地址发去律师函，已经言明我方发函的态度即通知贵司解除合同并支付拖欠我司租金，承担合同约定的违约金。同时按营业场地交付现状进行交接等事项。我司认为贵司商告函的内容缺乏事实和法律依据，贵司发生的费用与我方无关。在此再次督请贵司按我方律师函履行合同义务。附2012年12月12日解除合同通知的律师函复印件一份。
2013年1月9日，秀水公司委托天津盈佳律师事务所给佳创公司送达律师函，内容为：本所接受秀水公司委托，就其与贵公司租赁合同纠纷一事，提供法律帮助。在经过必要的了解并查阅有关材料后，出具书面意见并予以函告。因纠纷的产生，贵公司与秀水公司商函往来颇多，但问题没有得到实际解决，对贵公司单方提解除租赁合同的意见秀水公司不予同意认可，认为在双方纠纷没有得到实际解决情况下，双方应按照租赁合同约定履行。贵公司与秀水公司于2012年3月31日签订的天津鼎旺大厦商铺租赁合同，系双方协商一致自愿订立的，具备法律效力，双方均应按照约定全面履行，因贵公司未按合同约定交付租赁场所，致使秀水公司至今不能正常开展经营，造成巨大经济损失。为避免损失的继续扩大，本律师希望贵公司在接到本律师函后能够及时与我联系，并希望贵公司与秀水公司因租赁合同出现的纠纷问题，双方能够通过协商得到解决。
另查，佳创公司、秀水公司签订租赁合同前诉争房屋内的消防系统及设施业经验收合格。2012年4月10日，佳创公司交付秀水公司诉争房屋时，消防系统主要设施完善，但部分设施存在缺失，同年7月2日，秀水公司发现后，函告佳创公司加以完善。同年7月6日，佳创公司交付秀水公司消防图纸及空调点位图。同年7月24日，消防系统缺失的设施部分佳创公司已完善并实际交接；空调系统佳创公司改造完毕并交接。秀水公司因未进行2010年度及2011年度年检，于2011年11月21日被工商管理部门吊销企业法人营业执照。2012年10月27日至2012年12月12日间47天的租金为882803.82元，2012年12月13日至2012年12月31日间19天的房屋占有使用费为356878.14元。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。我国合同法规定：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。物权法规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此，佳创公司作为诉争房屋的权利人，与秀水公司签订的房屋租赁合同及对空调系统的改造达成的口头协议系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的强制性或禁止性规定，合同依法成立、有效，约束双方当事人，双方应严格按合同约定履行各自的合同义务。合同法规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方根据前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
按照双方口头合同的约定，佳创公司交付改造后的诉争房屋内的空调系统时间为2012年5月30日，但时至2012年7月24日包括消防系统设施的完善方完成交接，该行为显然违反了双方约定的交付时间，由于此逾期交付行为发生于双方约定的免租期间，如双方能对此正确认识，并诚信的履行合同，佳创公司对其逾期行为后果承担的首先是对秀水公司免租期的延长，根据合同法的前述规定，秀水公司同时享有向佳创公司主张因此违约行为而给其造成的相应损失的权利。据此，双方约定的免租期应延长至2012年10月26日，同时合同约定的首期租金交付时间亦应顺延至2012年10月26日前的5个工作日内，故佳创公司于2012年9月3日向秀水公司发函催要租金无事实根据。然而，双方在此问题发生后，由于未能对该行为后果形成统一的正确认识，亦未正确认识到后期各自行为后果，只是停留在以书信强调各自观点的往来方式进行交涉上，秀水公司在免租期顺延后的时间内，既不对诉争房屋实施装修，亦不履行交付租金的义务的行为，显然亦为违约行为，故佳创公司于2012年12月12日向秀水公司发出的解除合同及催要租金通知，符合合同约定的解除条件，根据前述合同法的规定，该通知到达秀水公司时合同解除，故双方合同于2012年12月13日通知送达秀水公司时即已解除。合同解除后，秀水公司依法负有返还佳创公司诉争房屋的义务，故佳创公司要求秀水公司腾房的请求，依法应予支持。根据合同约定及权利义务相一致原则，秀水公司实际接收占有了诉争房屋，交付租金是其负有的合同义务及法定义务，但合同解除后的部分应为房屋占有使用费，故佳创公司要求秀水公司给付欠租的请求，依法应予支持，但租金起算日应为2012年10月27日始。关于佳创公司要求秀水公司给付违约金的请求，结合本案双方均存在违约责任承担问题的因素，本院不予支持。对于佳创公司的逾期交付行为是否给秀水公司造成损失的问题，秀水公司可另行主张。
一审法院判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告天津秀水企业管理服务有限公司将坐落天津市和平区辽宁路175号（鼎旺大厦）负一楼、一楼、夹层、二楼（6261.02平方米）房屋腾交原告天津佳创置业发展有限公司收回；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津秀水企业管理服务有限公司一次性给付原告天津佳创置业发展有限公司2012年10月27日至2012年12月12日间的租金882803.82元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津秀水企业管理服务有限公司一次性给付原告天津佳创置业发展有限公司2012年12月13日至2012年12月31日间19天的房屋占有使用费为356878.14元；四、驳回原告天津佳创置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费29653元，由原告天津佳创置业发展有限公司负担16784.41元，被告天津秀水企业管理服务有限公司负担12868.59元。
一审法院判决后，上诉人秀水公司不服，以诉争房屋不符合消防要求且上诉人未对诉争房屋占有使用、不应支付租金和占有使用费等为由向本院提起上诉，请求撤销一审法院（2013）和民二初字第196号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人佳创公司答辩，根据2012年4月10日上诉人与被上诉人共同签订的鼎旺大厦营业场地交付现状交接单，诉争房屋消防系统验收合格，且此后诉争房屋所在大厦消防年检亦为合格，上诉人在现场交接后即进入诉争房屋进行装修，应当支付租金和占有使用费。
经本院审理查明，一审法院所查事实正确，有双方当事人陈述、书证等证据证实，本院予以确认。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，关于双方争议的诉争房屋的交付及使用问题，双方签署有书面的鼎旺大厦营业场地交付现状交接单，根据该交接单，被上诉人已经于2013年4月10日将营业场地及工程设施交付上诉人，双方同时对消防、电梯、上下水工程、强弱电工程等营业场地的相关内容进行现场交接与验收，上诉人随后进入诉争房屋实施装修施工行为。因此，上诉人主张其并未占有使用诉争房屋，事实依据不足，本院不予支持。根据天津市公安消防局的验收意见书和天津安华消防检测有限公司出具的消防检验报告，上诉人与被上诉人在签订租赁合同之前诉争房屋所在大厦的消防系统及消防设施已经通过消防验收和消防年检。2010年4月10日双方交接诉争房屋时，亦对消防系统进行交接，双方一致签字确认消防系统工程界面接点，验收合格。此后双方就消防系统的设施完善及消防图纸等问题多次往来函件并进行交接。现上诉人主张诉争房屋不符合消防要求，但未提供相关证据予以证实，本院不予支持。一审法院综合考虑双方租赁合同的签订及履行情况所作的处理结果并无不妥，本院应予维持。关于上诉人在二审期间提出反诉要求被上诉人退还履约保证金并承担违约责任等主张，经本院调解被上诉人不同意上诉人的调解意见，上诉人可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费15957元，由上诉人天津秀水企业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 董国强
代理审判员 豆 艳
二〇一三年十一月八日
书 记 员 刘 锟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……