北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11508号
上诉人（原审被告）罗慧，女，1977年1月2日出生。
被上诉人（原审原告）北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司，营业场所北京市朝阳区管庄乡小寺村望角福邸家园25号楼一层。
负责人包爱华，总经理。
委托代理人权国，男，1962年7月7日出生。
上诉人罗慧因与被上诉人北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第12776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、法官杨扬参加的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
物业公司在一审时诉称：罗慧于2007年11月30日购买北京中北房地产开发有限责任公司（以下简称中北房地产公司）开发的位于北京市双柳北街××号院××号楼××号房屋（以下简称涉案房屋），根据《北京市商品房现房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《旺角福邸家园业主手册》中有关条款的约定，罗慧自2008年6月26日起，接受物业公司对小区的管理与服务，并应按时向物业公司交纳物业管理费等相关费用。但自2011年以来，罗慧无故拖欠物业管理费，物业公司多次与罗慧联系，罗慧一直未交上述费用，影响了物业公司的正常经营服务活动，并侵犯了本小区其他业主的合法权益。物业公司作为小区的受托管理者，自2006年3月开始一直对小区实施管理服务工作，事实履行了《前期物业管理服务协议》中物业公司应履行的责任和义务，但罗慧却未履约支付相应的费用。为了维护物业公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令罗慧给付：1.2011年1月1日至2014年12月31日共计四年物业费合计15820元；2.2011年1月1日至2014年12月31日滞纳金7213.92元。
罗慧辩称：罗慧是涉案房屋的业主，房屋面积109.85平方米，物业费为每月每平米3元。涉案房屋为一层底商，收房后通惠河南街和长营路交叉口因为土山堵路直到2013年4月份才开通，影响罗慧出租房屋，给罗慧造成了损失。2009年，涉案房屋屋顶漏水，物业公司未能及时巡查、维修，也没有积极和开发商进行沟通，没有尽到应尽的义务。物业公司还对罗慧购买生活用水用电进行限制，故罗慧不同意物业公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2007年11月30日，罗慧与中北房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由罗慧购买该公司开发的涉案房屋，实测建筑面积109.85平方米。
2008年6月26日，物业公司、罗慧签订《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司负责对涉案房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该协议约定：物业管理服务内容包括：房屋建筑共有部位及公共设施设备的使用管理，日常维修养护，巡视检查；物业区域内公共设备的日常维修、养护、运行和管理；公共区域环境及卫生的日常管理服务；园林绿化、花木、建筑小品的日常管理养护；公共秩序维护；消防管理与交通秩序维护；消防管理与交通秩序维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；交屋管理；物业装饰装修施工监督管理（专项服务）；向业主及使用人收取物业管理费及其它（特约服务、专项服务）费用等；车辆停放秩序管理及其场地的日常维修养护（专项服务）；拟定各类管理范围；物业档案资料的管理，包括（不限于）工程图纸、业主或使用人档案、物业所需各级工作人员的人事、劳资、培训管理等。该协议约定了物业管理服务质量。前期物业管理期间，物业管理按照年收取物业服务费，乙方于每年1月1日前缴纳当年全年的物业服务费，收取价格为：低板住宅1.35元／月.㎡（建筑面积）、高板及塔楼住宅2元／月.㎡（建筑面积）、商业用房按建筑面积每平方3元／月.㎡（建筑面积）。如延期付款，自应付款之日起至实际支付日止，按照日0.5‰支付滞纳金。
2014年6月15日，物业公司（甲方）与罗慧（乙方）签订《协议书》，约定涉案房屋未交供暖费20870元（08-09、09-10、10-11、11-12、12-13共计5年）物业费23730元（09年至14年共计5年），合计44600元；乙方于本协议签署当日，一次性向甲方支付人民币7910元（2年物业费），乙方前期所欠余款（物业费15820元）（供暖费20870元）共计36690元，（一）2014年12月30日前缴纳12230元，（二）2015年12月30日前缴纳12230元，（三）2016年12月30日前缴纳12230元；乙方逾期未按协议缴纳各项费用，甲方有权中止物业服务，由此产生的一切后果由乙方负责。《协议书》签订后，罗慧交纳了两年的物业费共计7910元。罗慧称当时为出租涉案房屋，需要物业公司提供消防图纸，物业公司强迫其签订该协议，因此该协议应属无效，物业公司对此不予认可。
现物业公司以罗慧未交纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业费为由诉至法院，请求罗慧交纳相应费用。罗慧则称其并非恶意拖欠物业费，其拒绝交纳物业费的理由主要包括2009年涉案房屋墙面和屋顶漏水导致房屋受损，报修后物业公司一直未修理，物业公司还对其限水限电；涉案房屋东侧通惠河南街与长营路交叉口长期存在土山堵塞道路，物业公司对此未积极协调处理，影响其出租房屋，产生经济损失，并提供了照片、录音予以证明。物业公司认为漏水问题应向开发商主张相应权利，土山也并非存在于小区的管理范围内，均与该公司无关，并就此提交小区平面图予以佐证。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，物业公司、罗慧签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
现物业公司按照协议约定，为罗慧在内的小区业主提供了对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目的维护、修缮、服务与管理，罗慧应当按照约定标准支付相应期间的物业管理费。罗慧虽主张涉案房屋出现漏水问题且物业公司服务质量不达标，但漏水问题与本案并非同一法律关系，而涉案房屋漏水后因物业公司不作为遭受损失之情形亦不能作为罗慧拒交涉案房屋物业管理费的理由。从现有证据及双方确认的土山位置来看，罗慧所述道路堵塞区域不属于物业公司物业管理服务范围，罗慧以此抗辩拒绝交纳物业管理费，缺乏依据。故法院对物业公司要求罗慧交纳涉案房屋物业费的请求予以支持，但物业公司计算的数额有误，法院根据涉案房屋建筑面积及收费标准重新予以核算。关于滞纳金，罗慧作为小区业主在小区遇到问题时寻求物业公司帮助与解决符合常理，在未得到解决时通过拒交物业费的行为予以抗辩亦情有可原，罗慧并非无理欠费，法院对物业公司主张的滞纳金不予支持。同时，法院希望物业公司进一步改善服务质量，提升服务水平，注意与业主的沟通交流，注重收费的同时亦尽力为业主解决实际问题，避免类似纠纷的再度发生。据此，一审法院判决：一、罗慧于判决生效后七日内给付物业公司二〇一一年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业管理费共计一万五千八百一十八元四角；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
罗慧不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：罗慧于2007年11月30日购买了涉案房屋。罗慧于2008年7月2日收房时缴纳了2008年度的物业费，在收房时就发现涉案房屋已经有漏水问题。物业公司没有履行合同，未能及时巡查、维修，也没有积极与开发商沟通，进行妥善处理。这严重违反了双方签订的前期物业管理服务协议第二条约定物业公司的物业管理服务内容。一审法院没有认定罗慧是在被胁迫或趁人之危的情形下签了协议书。物业公司完全没有履行相关维修、养护、维护义务，应承担相应的赔偿责任。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
物业公司在二审中针对罗慧的上诉请求和理由答辩称：物业公司同意一审法院认定的事实和判决结果，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《协议书》、照片、录音光盘、小区平面图、当事人陈述及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是罗慧提出的物业公司未履行服务职责能否构成业主要求减免物业服务费用的法定事由。
根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，罗慧提出的抗辩理由认为物业公司未对于涉案房屋漏水问题进行维修，需要说明的是涉案房屋漏水问题属于房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，不能成为其拒绝交纳物业费的法定事由。且在本案审理中物业公司表示已和涉案房屋开发商积极联系，罗慧亦表示开发商的工作人员曾到现场查看过漏水的情况，故对于罗慧的上诉请求，本院不予支持。
综上，罗慧的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费188元，由北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司负担88元（已交纳），由罗慧负担100元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费196元，由罗慧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 杨扬
代理审判员 肖斌
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘欣