浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）浙温行终字第337号
上诉人（原审原告）曾洪寅。
委托代理人李吏民，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）平阳县住房和城乡规划建设局，住所地浙江省平阳县昆阳镇人民路375号。
法定代表人林声强，局长。
委托代理人薛成安。
委托代理人黄飞，浙江九州大众律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王友洁。
被上诉人（原审第三人）郑琴芳。
被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司平阳县支行，住所地浙江省平阳县鳌江镇新河中路1号。
负责人陈琳，行长。
委托代理人刘德杭。
上诉人曾洪寅因诉平阳县住房和城乡规划建设局（下称平阳县住建局）房屋行政登记一案，不服浙江省平阳县人民法院（2013）温平行初字第44号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月9日受理后，依法组成合议庭，于同年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人曾洪寅及其委托代理人李吏民、被上诉人平阳县住建局的委托代理人薛成安、黄飞、被上诉人中国农业银行股份有限公司平阳县支行的委托代理人刘德杭到庭参加诉讼。被上诉人王友洁、郑琴芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原判认定：平阳县昆阳镇水塔村城西小区二号楼四单元411室原登记为原告曾洪寅所有。但原告未出资建造，也未实际占有使用该房屋。2006年3月1日，案外人张志龙以原告名义与第三人王友洁签订了《房屋卖尽协议》。2006年4月15日，第三人王友洁申请将该房屋从曾洪寅名下转移登记在自己名下。2006年3月15日，平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具《委托书》，内容为：“兹有本村民集资建房户曾洪寅（套房坐落水塔村城西居住小区2号楼四单元411室），其本人在外经商，无法亲自前往办理该屋买卖过户等相关手续，现全权委托张志龙办理该屋的房地产买卖过户、领证等手续。特此委托，受托人签署上述相关文件协议等，委托人均予以承认。”该委托书并未经原告签字或捺印确认。平阳县昆阳镇水塔村委会另于2006年3月28日出具《具结书》，内容为原告等人不能亲自办理房屋买卖过户相关手续。该《具结书》经平阳县昆阳镇城西办事处、平阳昆阳镇开发建设指挥部办公室、平阳县昆阳镇人民政府确认“情况属实”，并加盖印章。2006年5月17日，平阳县房产管理局核准登记，并颁发平昆字第032428号房屋所有权证书，确认上述房屋转移登记至王友洁名下。2006年9月14日，该房屋从王友洁再次转移登记至第三人郑琴芳名下。2013年1月10日，郑琴芳将涉案房屋抵押给第三人中国农业银行股份有限公司平阳县支行，并办理了抵押登记。原告不服，诉请撤销平阳县房产管理局以平昆字第032428号房屋所有权证作出的房屋登记行为。张志龙以曾洪寅名义与王友洁签订的《房屋卖尽协议》被人民法院判决确认买卖不成立；平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具的《委托书》被人民法院判决确认委托不成立。
原判认为：1.平阳县房产管理局对平阳县辖区内的房屋有权属登记的法定职权。现平阳县房产管理局已被撤销，被告平阳县住房和城乡规划建设局继受了该局的职权职责，系本案适格被告。2.被告不能证明原告得知被诉行政行为内容的具体时间，故确认原告自认的时间系其得知被诉行政行为的时间点，即2013年6月8日。原告于2013年7月24日提起本案诉讼，符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，未超过法定起诉期限。3.原告系被诉转移登记的原登记产权人，对被诉行政行为享有提起行政诉讼的权利。4.平阳县房产管理局作出被诉行政行为之时，已经认识到应对房屋原登记权利人的身份及意思表示进行审核，但却在原登记权利人未到场、受委托人提供的委托材料明显不符合法律规定的情况下，即认可其代签的《房屋买卖协议》，并以此协议确认涉案房屋权属转移，核准房屋转移登记，行政行为明显违法。5.第三人郑琴芳及中国银行股份有限公司平阳县支行已取得了涉案房屋的所有权及抵押权，且系善意取得。据此判决：确认平阳县房产管理局于2006年5月17日以平昆字第032428号房屋所有权证作出的房屋登记行为违法。
上诉人曾洪寅诉称：1.本案无证据证明被上诉人郑琴芳善意受让涉案房屋并支付相应对价，原审法院未查清该事实即认定其系善意第三人，属事实不清。2.被上诉人平阳县住建局未通知上诉人到场确认，且据涉案房屋卖尽协议及委托书已被法院生效判决确认不成立，被诉行政行为缺乏事实依据，程序违法。请求撤销原判及被诉行政行为。
被上诉人平阳县住建局辩称：1.涉案房屋所占土地虽以上诉人曾洪寅名义取得用地审批，但实际系案外人张志龙出资兴建，且曾洪寅已领取该返回地补偿款，其并非该房屋的实际所有权人，与被诉房屋登记行为没有法律上利害关系，不具备原告诉讼主体资格。2.涉案房屋自被诉房屋登记行为作出至今已近七年且一直为他人使用，根据日常生活经验，上诉人应当知道该行政行为内容，其至2013年7月24日提起本案诉讼，已超过起诉期限。3.涉案房屋现已为善意第三人王友洁、郑琴芳合法取得，中国农业银行股份有限公司平阳县支行合法取得涉案房屋抵押权。该房所占土地原系水塔村安置返回地，该村作为权利主体对放弃优先购买权的安置房组织对外销售，并承诺办理过户登记，被上诉人足以信赖其有合法处分权，且已支付合理对价，属于善意第三人。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人中国农业银行股份有限公司平阳县支行同意平阳县住建局的答辩意见。
被上诉人王友洁、郑琴芳未陈述答辩意见。
各方当事人在一审诉讼中提供的证据均已随案移送至本院。在二审诉讼中，上诉人曾洪寅提供了原平阳县规划建设局会议纪要和平规建发（2005）24号文件（均为复印件），以证明涉案房屋属上诉人所有。
本案争议焦点是上诉人曾洪寅是否具备原告诉讼主体资格、本案起诉是否超过起诉期限、被诉行政行为是否合法及被上诉人王友洁、郑琴芳、中国农业银行股份有限公司平阳县支行是否构成善意取得涉案房屋所有权或抵押权等。综合各方当事人意见，本院认为：1.上诉人曾洪寅在二审诉讼中提供的证据不属于新证据，本院不予接纳。被上诉人平阳县住建局提供的组织机构代码证，可以证明原平阳县房产管理局职责于2012年5月18日已划归平阳县住建局。原判认定的事实有相应证据印证，本院予以确认。2.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”涉案房屋初始登记在上诉人曾洪寅名下，其与该房屋转移登记行为具有法律上利害关系，具备原告诉讼主体资格。3.《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”被上诉人平阳县住建局未举证证明上诉人曾洪寅何时知道或应当知道被诉房屋登记行为的内容，其仅以涉案房屋于2006年已转移登记并由他人使用至今为由主张曾洪寅起诉已超过2年期限，缺乏事实依据，本院不予支持。被诉行政行为于2006年作出，被上诉人自认于2013年6月8日知道该行政行为内容，至其提起诉讼，未超过法律规定的期限。4.《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第七条规定：“申请房屋产权登记，权利人可以亲自办理或委托他人代为办理，委托他人办理的，应出具委托书。”第八条规定：“申请房屋产权登记的，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。”被上诉人平阳县住建局据以登记的房屋卖尽协议、委托书已被生效判决确认不成立，被诉行政行为缺乏事实依据。5.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”涉案房屋原登记在上诉人曾洪寅名下，被上诉人王友洁仅凭平阳县昆阳镇水塔村民委员会出具的具结书、无曾洪寅签名确认的委托书即认为张志龙已取得曾洪寅处分该房屋的委托授权并签订买卖合同，明显不符合上述“善意受让”的条件，不构成善意取得。但被上诉人郑琴芳受让涉案房屋时，该房已登记在被上诉人王友洁名下，郑琴芳足以信赖其有合法产权并具有自由处分权，且于2006年已办理房屋转移登记，其权利应予保护。上诉人曾洪寅主张被上诉人郑琴芳不构成善意取得，但未提供相应证据，本院不予支持。由于涉案房屋已为被上诉人郑琴芳善意取得，中国农业银行股份有限公司平阳县支行是否善意取得涉案房屋抵押权与本案处理无关，不需予以审查认定。
综上，被诉房屋登记行为违法，但涉案房屋已为被上诉人郑琴芳善意取得，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，原判确认被诉行政行为违法并无不当。上诉人曾洪寅上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人曾洪寅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 存
审 判 员 曾晓军
审 判 员 章宝晓
二〇一四年十一月三日
代书记员 沈奇峰