四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川2022民初20号
原告：四川恒通物业管理有限公司，住所地乐至县天池镇川鄂中路278号。统一社会信用代码：915120226602914484。
法定代表人：胡悦斌，总经理。
委托诉讼代理人：胡波，男，系原�职工。
被告：杨武洪，男，1977年10月23日出生，汉族，住四川省乐至县。
委托诉讼代理人：杨文天（系杨武洪之父），住四川省乐至县。
委托诉讼代理人：吴绍联（系杨武洪表叔），住四川省乐至县。
原告四川恒通物业管理有限公司诉被告杨武洪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡波，被告杨武洪委托诉讼代理人杨文天、吴绍联到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月-2016年12月期间的物业管理费2587元，违约金1573元，共计4160元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告和四川恒通房地产开发有限�司于2007年12月1日签订《前期物业管理服务合同》，对乐至县“泓升·山水欣城”小区提供前期物业管理服务，合同对双方权利义务，物业管理费收费标准，逾期交纳物业管理费的违约责任进行了约定。被告系该小区业主，未按时交纳2013年1月至2016年12月期间的物业管理费2587元，经催收未果，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。
被告杨武洪辩称：被告系“泓升·山水欣城”小区业主，未交纳2013年1月-2016年12月期间的物业管理费属实。被告拒交物管费的理由如下：一、原告恒通公司未经小区业主同意，单方将物管费从每月0.38元/㎡调整为0.5元/㎡；二、被告所购房屋自2011年装修时起就出现漏水及墙壁裂缝问题，与原告多次反应无果，原告一直拖延，导致房屋超过质保期；三、被告交纳的房屋维修资金，至今未给付正式发票。
经本院组织原被告举证、质证，双方当事人对原告提交的原告营业执照、组织机构代码、被告身份信息、《前期物业管理服务合同》、乐至县人民政府文件、催费通知，对被告提交的房屋照片的真实性均无异议。本院认为，原告营业执照、组织机构代码、被告身份信息均系国家行政部门颁发、核发，证明原被告基本信息，予以采信。房屋照片能够证实被告房屋存在漏水、墙壁裂缝的问题，庭审中双方均认可原告就房屋质量问题向开发商反映后曾进行了修护处理，原告已履行了协助义务，被告未提交其他证据证实房屋质量问题系原告未履行物业服务合同义务所致，对照片的真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的。其余证据均系书证，来源合法，能证实被告未交纳2013年1月-2016年12月期间的物管费的事实，本院予以采信。原告提交了物管费收款收据、《山水欣�前期物业管理合同补充协议》、公告、通告、议事纪要。拟证明1、开发商与原告签订补充协议，将山水欣城小区物管费由每平方米每月0.38元调整至每平方米每月0.5元，原告就调整物管费一事在小区进行了公告，并在小区内张贴通告，对拖欠物管费的业主进行了催收；2、山水欣城小区于2015年在政府组织下成立了业主委员会。被告称不识字，未发表质证意见。本院认为，物管费收款收据虽盖有原告公章，但未载明住户所属小区名称，无法证实系山水欣城小区业主所交的物管费，故不予采信。其余证据均系书证，来源合法，内容客观真实，证据间形成锁链，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。
经上述由本院确认的证据证实，并结合原被告陈述，查明本案事实如下：“鸿升·山水欣城”小区由四川恒通房地产开发公司（简称恒通公司）�建。2007年12月1日，恒通公司与原告签订了“鸿升·山水欣城”《前期物业管理服务合同》。合同约定的委托管理服务期限：从2009年1月31日至召开第一次业主代表大会为止。业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。委托管理服务事项：房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，原告与业主、使用人另行签订合同的除外。物业管理服务费用：多层住宅每月0.38元/㎡、非住宅每月0.5元/㎡。物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月28日至次月5日前交清。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。签订合同后，原告入住“鸿升·山水欣城”小区，对该小区进行物业管理。
2010年6月30日，恒通公司与原告签订《山水欣城前期物业管理合同补充协议》，约定：按照双方签订的《山水欣城前期物业管理合同》约定，山水欣城多层住宅每月0.38元/㎡，期限从2007年7月至2010年7月，由于物价上涨�各种费用增加及周边小区物管费价格上调。因此，从2010年7月至2015年7月，物管费收取标准调整为：多层每月0.5元/㎡-0.6元/㎡，高层每月0.8元/㎡-1.5元/㎡。乙方应提前一个月告知业主。2011年11月20日，原告向小区业主发出公告：从2012年1月1日起，山水欣城小区在未来三年内多层住宅按每月0.5元/㎡收取。
被告系该小区多层房屋业主，被告从2013年1月至2016年12月期间未交纳物业管理费，经原告催收未果，遂提起诉讼，要求被告给付。
另查明，被告于2014年3月7日向建设单位恒通公司交纳维修资金1077元，恒通公司向被告出具收据并加盖公章。
庭审中，原告自愿主张违约金从2017年1月1日起按人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。
本院认为，本案争议焦点一：�告将小区物管费收费标准从每月0.38元/㎡调整至每月0.5元/㎡是否合法。庭审中，原告向法庭提交了恒通公司与原告签订的《山水欣城前期物业管理合同补充协议》及原告张贴的公告，以证实原告调整物管费是与开发商共同协商形成，并向小区业主发出公告，被告辩称小区在2012年3月份成立了业主委员会，原告调整物管费收费标准未经业主委员会的同意。本院认为，原告与建设单位恒通公司签订的山水欣城前期物业管理服务合同及补充协议，在“鸿升·山水欣城”小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及“鸿升·山水欣城”小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务，被告就小区成立业主委员会一事未提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故原告与恒通公司就小区�层住宅物管费从每月0.38元/㎡调整至每月0.5元/㎡对包括被告在内的小区业主均具有约束力，同时结合被告的辩称能够印证被告对调整物管费收费标准一事知晓，故原告调整物管费收费标准合法有效。
本案争议焦点二：关于被告房屋漏水、墙壁裂缝的问题，原告在向开发商反映后，曾予以维修处理，被告在庭审中予以认可。同时根据被告陈述情况，案涉房屋漏水、墙壁裂缝非小区公共区域，原告作为物业服务企业其职责是对物业公共管理区域及附属设施、环境卫生、生活秩序等提供管理与服务，对非公共区域并无直接管理权限，且被告未提交其他证据证实房屋质量问题系原告未履行物业服务合同义务所致，故被告以房屋质量问题不支付物业管理费，无法律依据。此外，被告以交纳房屋维修资金未开具正式发票为由拒交物业管理费，亦无法律�事实依据，本院不予支持。
综上，被告拒绝交纳物业管理费的辩称均不成立，原告按约定为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，未向原告交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的法律责任。2013年1月至2016年12月被告拖欠原告物业管理费为2584.8元（107.7㎡×0.5元/月·㎡×48月）。现原告主张被告给付物业管理费2587元，超过部分，本院不予支持。
关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。庭审中，原告自愿主张违约金从2017年1月1日起按人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标�计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2017年1月中国人民银行的贷款年基准利率（六个月内）为4.35%，逾期年利率上浮50%为6.525%（即月利率为5.43‰），原告的要求不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告杨武洪在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费2584.8元及以2584.8元为基数从2017年1月1日起至给付完毕之日止按月利率5.43‰标准计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费25元，由被告杨武洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
代理审判员 李丹
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 谢红