安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0111民初520号
原告：安徽省绿安物业管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区宿松路3988号滨水花都A1幢707，统一社会信用代码91340100764798331T（1-1）。
法定代表人：张耀，总经理。
委托代理人：黄晓燕，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：代高磊，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。
被告:陆薇，女，1975年11月30日出生，汉族，技术人员，住安徽省合肥市包河区。
原告安徽省绿安物业管理有限公司诉被告陆薇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法由审判员张建适用简易程序于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告安徽省绿安物业管理有限公司委托代理人黄晓燕、代高磊，被告陆薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽省绿安物业管理有限公司诉称：被告为新里海顿公馆三期2幢1103室的业主，2010年10月上述房屋交房，原告为被告办理了进户手续，并与其签订了《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》和《新里海顿公馆业�（临时）公约》。协议约定：1、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。2、物业服务费每6个月预收一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬。3、物业管理中的公共设施设备运行的能耗费用即公用水电能耗费用（含损耗），应按时分摊计量，按结算结果，每年调整一次。4、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应补交费用并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。协议签订后，原告如约提供了物业服务工作，然被告自2011年5月1日起至今没有缴纳物业服务费，截至2016年7月31日累计欠费已达6398.7元。期间，原告多次通过电话催缴和发函催缴未果。根据《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》约定，被告应从逾期缴费之日起按应缴费用的日千分之三支付违约金，现原告自愿调整为日万分之五计算违约金，计为729.5元。据此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告立即支付自2011年5月1日至2016年7月31日期间的物业服务费6398.7元。二、判令被告立即支付违约金729.5元（合同约定从逾期缴费之日起按应缴费用的日千分之三计算，原告自愿降低为日万分之五计算）；三、判令案件诉讼费由被告承担。
被告陆薇辩称：我家存在漏水现象，我多次与原告沟通，但原告说是开发商的问题，我又去问开发商，开发商又说现在应该是原告负责。房屋漏水现象至今都没有解决，我和原告沟通说把我房屋漏水处理好我就交纳物业费，但是原告并没有帮我解决。根据房屋质量保证书上有显示漏水现象保质期为五年，从我买房到现在已经六年了，我一直反映都没有解决。小区的物业管理人员不负责任，没有尽到物业履行的义务。我们缴纳房屋维修基金，但我们房屋出现问题后，物业�司并没有帮我申请维修基金进行房屋维修。
针对被告的答辩意见，原告解释如下：房屋漏水属于开发商问题，与原告无关。关于房屋维修基金问题，属于房地产行政主管部门管理，与原告没有关系，且申请维修基金需要业主数量和面积占比例均超过一半以上同意才能动用，手续相当繁琐，实际也很难申请动用维修基金。
经审理查明：2010年10月31日，原告与被告签订了《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》和《新里海顿公馆业主（临时）公约》。协议约定：1、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。2、物业服务费每6个月预收一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬。3、物业管理中的公共设施设备运行的能耗费用即公用水电能耗费用（含损耗），应按时分摊计量，按结算结果，每年调整一次。4、业主违反协议，不按本协议约定�收费标准和时间缴纳有关费用的，应补交费用并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。协议签订后，原告提供了物业服务工作。被告陆薇系新里海顿公馆三期2幢1103室业主，房屋建筑面积为69.66平方米，从2011年5月1日至2016年7月31日，被告未缴纳物业服务费和能耗费合计6398.7元。原告多次催要上述欠款未果。
另查明：原告安徽省绿安物业管理有限公司的物业服务资质为一级，合肥市物价局2008年11月6日向该公司颁发收费许可证，2014年核准收费标准为每月每平方米1.4元。
上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》、《新里海顿公馆业主（临时）公约》、《商品房结算及进户凭证》、电费《发票》、照片、催缴物业费通知书、物业服务资质证书、经营性服务收费许可证、服务价格登记证等书�予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为定案依据。
本院认为：原、被告双方签订的《新里海顿公馆前期物业管理服务协议》和《新里海顿公馆业主（临时）公约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告在收房时向原告交纳了部分物业费并在上述协议上签字确认，上述行为可以表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。
合同履行期间，原告依约为包括被告陆薇在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告收取物业管理服务等费用。被告陆薇作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。原告要求被告支付小区产生的公共能耗费依法应当由全体业主分摊，且原、被告签订的协议亦对公共能耗的分担作出约定。本案中，被告陆薇未向原告交纳自2011年5月1日至2016年7月31日期间的物业费及能耗费用，其拖欠物业费及能耗费的行为已经违反了双方合同的约定，因此原告诉请被告支付物业费及能耗费合计6398.7元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
被告辩称房屋漏水及申请维修基金问题，本院认为，房屋漏水属于房屋质量问题，被告可以向房屋开发商另行主张；向房产部门申请房屋维修基金问题，动用维修基金需要业主数量和面积均超过一半以上的业主同意才行，操作难度较大，上述辩解意见不能成为其拒绝缴纳物业费的合法、正当理由，对其上述辩解意见，本院不予采信。
对于被告提供的照片，用以�明小区卫生情况脏乱差，物业管理人员不负责任，没有尽到物业义务的问题，本院认为，小区的环境应靠小区的全体业主共同维护，照片反映的只是一个片段，不具有连续性、持续性的特点，不能全面反映物业公司的服务质量与水平，如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以通过业主委员会或业主代表向物业公司反映，督促其改进服务，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，故对被告的上述意见，本院不予采纳。鉴于原告的物业服务尚有可以完善的地方，在满足业主正当需求方面尚有提升空间，被告拒交物业费的行为虽有不妥，但终归情有可原，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华�民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陆薇于本判决生效之日起十日内向原告安徽省绿安物业管理有限公司支付物业服务费及能耗费合计6398.7元；
二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由原告安徽省绿安物业管理有限公司承担3元，被告陆薇承担22元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 张 建
二〇一七年三月三十一日
书记员 朱丽萍
附：本案判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。