湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1828号
上诉人（原审被告）：雷小辉。
上诉人（原审被告）：秦琳。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：卿敬楷，湖南金钰律师中务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）：蒋南海。
委托诉讼代理人：周文茂，湖南湘永律师事务所律师。
原审第三人：永州市建桥房地产开发有限公司。
法定代表人：韩小桥，该公司负责人。
委托诉讼代理人：伍绍东，系该公司职工（特别授权）。
上诉人雷小辉、秦琳因与被上诉人蒋南海、原审第三人永州市建桥房地产开发有限公司（以下简称建桥公司）物权确认纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。因本案事实清楚，本院依法通过阅卷和询问的方式不开庭进行审理。本案现已审理终结。
雷小辉、秦琳上诉请求：1、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2017）湘1102民初141号民事判决，驳回被上诉人蒋南海的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对已经登记发证的房屋作民事案件受理直接判决确权属程序违法；二、登记发证的房屋与上诉人使用的房屋系同一房屋，只是开发商对房屋编号不规范；三、一审开发商可以隐瞒了房屋已登记和抵押的事实，欺骗上诉人；四、一审适用法律错误；五、一审诉讼费5,350元过高，缺乏法律依据。
蒋南海答辩称：一、一审法院程序适当，适用法律正确，据最高院关于审查物权确认的案件中适用法律第二条规定，被上诉人有权确认物权归被上诉人所有，并非上诉人所说程序违法，缺乏法律依据；二、被上诉人在购房时购房的房屋E栋501房，交付、装修、使用也是此套房屋，据法律规定此套房屋所有权归被上诉人所有；三、一审法院主审人已核查6栋房屋就是E栋房屋，该事实此与上诉人陈述相违背，被上诉人购买的房屋合同面积与房产证面积不同，房屋面积应当以房产局实际测量的为准。
蒋南海向一审法院起诉请求：1.确认零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋501室房屋所有权归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月5日原告蒋南海（乙方）与第三人建桥公司（甲方）签订了一份商品房买卖合同，住房位于芝城花园法华路东温馨名苑小区6栋1单元401号（不含下面车库层），建筑面积135㎡，总价款27万元；付款方式为分期付款，乙方在交付钥匙前付清房款；甲方于2015年5月1日前交房，并约定甲方在交房二年内为乙方办理房屋产权证。合同签订后，原告按合同约定交付房款，2014年11月底第三人将6栋401室交付原告，原告接房后，于2015年上半年进行装修；同年11月17日，原告向第三人交付办理房产证费用2.5万元。
2013年4月30日，案外人肖艳梅（乙方）与第三人建桥公司签订了一份商品房买卖合同，乙方购买甲方的住房二套，位于芝城花园法华路东温馨名苑小区E栋501、503（不含车库层），建筑面积为127.4㎡/套，总价款382,200元；付款方式为一次性付款，甲方于2013年8月30日前交房。合同签订后，第三人将E栋501、503交付肖艳梅。
2016年4月20日被告雷小辉（乙方）与案外人肖艳梅（甲方）通过零陵区林玲房产中介服务有限责任公司签订了房屋买卖协议，肖艳梅将上述购买的温馨名苑一套房屋（产权证号零陵字第7160046**号）以房价225,000元转让给被告雷小辉。2016年4月22日，中介公司为雷小辉、秦琳在零陵区房产局办理了房屋所有权证，权证号码为：716004833和716004847（夫妻分证）；产权面积128.87㎡，所在层数为5层（含车库层），室号为501号，所在栋号为E栋，该栋层数为八层。被告雷小辉、秦琳购房后肖艳梅实际交付房屋为E栋603室（含车库层），事后又进行了装修。2016年下半年，原告发现被告已将E栋501室的房屋产权证办在了被告名下。事后，在第三人的召集下，原、被告及第三人三方共同认可签字，签订了一份承诺书，该承诺书认定，E栋501房错误地办成了雷小辉、秦琳的名字，并在此认定E栋501房属于蒋南海，E栋503房属于唐凌枫，E栋602属于蒋明生，E栋603属于雷小辉，第三人承诺2016年年底前办理好各自的房产证。事后，第三人迟迟未予办理原、被告房产证。
在审理过程中，法院经核实，零陵区房产局在办理温馨名苑小区产权证过程中，已将温馨名苑小区的1、2、3、4、5、6栋分别对应为B、A、D、C、F、E栋，所有房屋均以车库层为第一层。
一审法院认为，原告与第三人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争执的焦点是，E栋501房是否是6栋401房。首先从原告购房合同上看，房屋注明为6栋1单元401号，为地上第五层，该房不包含车库层；零陵区房产局在办理产权证时，已将6栋对应为E栋，将车库层定为第一层6栋401房应确定为E栋501房。其次从交付房屋来看，第三人实际交付给原告的房屋为E栋501，交付给被告的房屋为E栋603，并且双方当事人无异议，并均已装修。第三从承诺书来看，双方当事人均已确认E栋501房屋属于原告所有，E栋603房屋属于被告所有。因此，根据上述情况足以认定，E栋501房应属原告所有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持。
综上所述，原告要求确认温馨名苑小区E栋501室房屋所有权归原告所有的诉请，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，判决：确认零陵区七里店三组温馨名苑小区E栋501室房屋所有权归原告蒋南海所有。案件受理费5350元，由被告雷小辉、秦琳负担。
二审期间上诉人向本院提交证据一份：民事裁定书、房屋产权登记情况，拟证实上诉人是在受欺骗的情况下出据的承诺书，且该房屋已被法院查封。
蒋南海发表质证意见认为，对证据的真实性无异议，但证明目的有异议，证据只能证实涉案房屋的状态，承诺书是承诺的事实。
原审第三人建桥公司发表质证意见认为：对该证据没有异议。
结合双方当事人的举证、质证，本院对上诉人提交的证据认证如下：因各方当事人对证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。但是，该裁定书及产权登记情况只能证明涉案房产已被查封的事实，与本案事实无关，本院依法不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为以下几个：
一、本案程序是否合法。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。本案中，蒋南海就涉案房产的权属归属向法院提起民事诉讼，依法属于法院的受理范围。一审法院依照民事诉讼程序对本案进行审理并无不当，本院予以确认。上诉人提出“一审对已经登记发证的房屋作民事案件受理直接判决确权属程序违法”的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。
二、涉案501室房产权利归属问题。不动产权属证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，具有证据资格，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据，更不备创设具体的权利义务关系。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于基础法律关系，即权利人有证据证明不动产登记确有错误的，登记机关就应当根据实际法律关系变更登记，从而维护事实上的公平正义。从本案事实来看，①蒋南海于2014年11月与建桥公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买由建桥公司开发的温馨名苑小区6栋一单元401房，该房为地上第伍层。经法院核查，购房合同中的6栋即为E栋，车库为第一层，故合同中约定的6栋401室实际对应的应当是E栋501室。建桥公司实际交付的也是501室，并由蒋南海对501室进行了装修。而事实上肖艳梅与雷小辉签订购房合同后实际交付的是603室，雷小辉所装修的也是603室。②合同签订后蒋南海依约缴纳了房款，建桥公司亦交付了房屋，并由蒋南海实际占有、入住。蒋南海依照与建桥公司的买卖合同，实际取得了对涉案房屋的占有、使用权，亦缴纳了相关的办证费用，但是由于建桥公司的原因导致未能及时办理房屋产权证。③以上事实相互印证，与各方当事人在承诺书中陈述的501室属于蒋南海、603室属于雷小辉的事实相符，可以证实登记在雷小辉名下的501室实际是蒋南海所购买并居住的房屋，所有权应当归属蒋南海所有，雷小辉所购买并装修的应当是603室。
至于雷小辉所说房屋面积问题，根据《商品房买卖合同》约定，最终面积确认，在房屋竣工后经当地房产局审核为准。故不能单纯以面积作为认定房屋权属的依据。
综上，雷小辉、秦琳的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,350元，由上诉人雷小辉、秦琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李振湘
审 判 员 彭样平
代理审判员 熊孝航
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。