安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霍民二初字第00211号
原告：项书舟
委托代理人：陈伟，安徽兴隆律师事务所律师。
被告：霍邱县城关镇城北村民委员会
法定代表人：吴家友，主任。
被告：霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组
负责人：吴家义，村民组长。
两被告的共同委托代理人：田永，安徽大鸣律师事务所律师。
原告项书舟诉被告霍邱县城关镇城北村民委员会、霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组房屋买卖合同纠纷一案，安徽省六安市中级人民法院以（2013）六民一初字第00096号案件移送函，将此案移送霍邱县人民法院受理。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告项书舟及其委托代理人陈伟，被告霍邱县城关镇城北村民委员会的法定代表人吴家友、被告霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组的负责人吴家义及两被告的共同委托代理人田永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告项书舟诉称：2006年5月8日，原告与两被告签订了一份《房地产买卖协议书》，约定两被告将常青停车场及土地使用权（土地使用权范围可参见长青旅社、停车场、水泥购件厂、长青修配门市部土地申请审批文件及长青商场土地使用证）及附着的全部房屋（包括长青商场等房屋）出售给原告；合同价款按被告城北村民委员会第一村民小组统计人口212人计算，每人2万元，总计424万元；双方还约定由两被告组织村民开会通过民主程序并在协议上签字，合同款由村组发放给村民，并由村民提供收据；双方还约定了违约金及损失计算方法。合同签订后，原告依约将价款交给村组干部，由他们发放给村民，至2006年6月10日，款项基本发放完毕。最后统计，原告计交付村组款项395.6万元，皆有村组转来的村民签字收据。原告付款后，两被告却没有按约交付房地产给原告，虽经原告多次与两被告沟通、理论，皆没有解决问题，后原告每年都与两被告协商，要求要么交房，要么退款赔利息，但一直未果。
综上事实与我国当时法律规定，两被告当时出售的房地产已由集体土地转为国有，两被告对该房地产有处分权，两被告经过村民民主程序后，出售该房地产合法有效，两被告收到原告交付款项后，没有依约履行交付房屋的义务，显失诚信，且致原告合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，特具状要求：1、请求法院解除原告与两被告签订的房地产买卖协议；2、判令两被告承担连带返还原告人民币395.6万元的民事责任；3、判令两被告连带承担前述款项自2006年6月10日起至还清日止按人民银行同期贷款利率计算的利息（截止2013年10月10日利息为1900198.7元）；4、判令两被告连带承担395.6万元的20%的违约责任；5、由两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告霍邱县城关镇城北村民委员会（以下简称城北村委会）、霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组（以下简称城北村第一村民小组）辩称：1、两被告均未与原告签订任何房屋买卖协议；2、两被告也没有因房屋买卖召开群众议事程序；3、原告诉称的房屋买卖协议行为系原告与第一村民组部分群众的私下个人行为；4、原告起诉两被告要求承担责任没有事实和法律依据。基于以上四点请求法庭驳回原告的起诉。
原告为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：
证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
证据2、2006年5月8日的《房地产买卖协议书》一份，证明原、被告双方签订了协议，并就房屋的价款、民主议事程序、违约责任及损失计算方法等都做了约定。
证据3、长青商场土地使用证一份，证明长青商场土地使用权已转为国有，系买卖协议上所涉及的房地产范围。
证据4、房屋产权证一份，证明地号为0263的房屋所有权人是被告城北村委会，该房地产系买卖协议上的范围，并办理过抵押。
证据5、企业用地情况说明四份，证明被告城北村第一村民小组于1993年作为申请用地单位向县土地局报批建设、拨地申请书，在该四份企业用地情况说明上均有被告城北村委会的盖章确认。
证据6、霍邱县人民政府城关镇党、政办出具的说明及简历，证明甘正杰于2002年至2008年任城关镇城北村党支部书记；吴家友于2001年至今为城关镇城北村文书、支委。
证据7、300万元的收据一份，证明在2006年5月9日城北村文书吴家友向原告所出具的收条，上面有该村支部书记甘正杰的签字，同时也证明原告在履行付款义务。
证据8、收据44张，证明在协议签订后，村民们从村、组干部手中领到原告交付的购房地产款395.6万元。
证据9、收款统计表一份，证明每户村民领款的数额、单据票号及领款人签名等情况。
证据10、关于长青商场等土地使用权属的说明一份，证明被告城北村委会地号为0263房产证上的土地使用权归被告城北村第一村民小组所有，说明上有城北村委会、霍邱县城关镇人民政府的盖章确认。
被告城北村委会、城北村第一村民小组对原告的上述证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2协议与本案原、被告没有关联性，没有城北村委会负责人的签名及印章，该协议不约束两被告。对证据3无异议。对证据4真实性、合法性、关联性无异议，但争议房屋的实际所有人为被告村民小组，因其没有资格办证，所以房产证办的是城北村民委员会。对证据5没有异议。对证据6无异议，但吴家友的行为不能代表村委会。对证据7收300万元属实，但吴家友是村文书，不能代表村委会。对证据8、9房屋买卖均是原告与被告村民小组部分群众的行为，与被告没有关系。对证据10无异议。
被告霍邱县城关镇城北村民委员会、霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组就其辩称理由向本院提交了如下证据：
证据1、法定代表人身份证明，证明村委会主任、村民组长的身份。
证据2、证人吴家超、吴国花的证言，两证人系城北村委会第一村民组的村民，证言的主要内容是：一是村民小组没有通过民主议事程序卖房屋；二是原告与部分村民是私下买卖，款是由4位村民拿钱逐户分发。
原告项书舟对两被告所举两组证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2不认可，因当时村民组只有212人，领钱的人数超过2／3，两证人未领款的行为不能代表村民小组的行为，故达不到被告的证明目的。
经审查，综合分析双方当事人陈述及质证意见，本院认证如下：
原告所提供的10组证据，证据1系证明原告的诉讼主体资格，被告方无异议，予以认定。证据2被告方不认可，但有绝大多数村民代表在协议书上签字，故对其真实性予以认定。证据3、4、5、6、10系被告方在办理土地手续、房产手续、霍邱县城关镇党委政府办公室盖章所出具的说明，系经原告申请本院到本县土地部门、房产部门调取的资料，均符合证据的三性，予以认定。证据7、8、9被告虽不认可是自己的行为，但对真实性无异议，故对其真实性予以认定。
被告城北村委会、城北村第一村民小组提供的2组证据，证据1系证明两被告的诉讼主体资格，原告方无异议，予以认定。证据2的证人证言，原告不认可，被告方没有其他证据予以印证，故对其证言的真实性不予认定。
基于上述证据认定及庭审中双方当事人的陈述与答辩，审理查明的事实如下：2006年5月8日，原告项书舟作为买受方（乙方）与出卖方霍邱县城关镇城北村民委员会、城北村民委员会第一村民小组（甲方）签订了一份《房地产买卖协议书》，其主要内容有：一、甲方自愿将自己坐落在长青停车场房屋及相关土地使用权（内容以长青商场土地证和甲方征拨土地申请书为准）出售给乙方。二、四至边界及面积以现状为准，土地使用面积为见土地证和征地申请书。三、上述房地产成交价格为该村民组每人2万元，共212人，计款肆佰贰拾肆万元人民币（￥4240000）。四、付款方式由村组收放给村民，村民提供收据。五、交接时间为合同签订后两个月内，由甲方将长青停车场房屋及相关土地使用权交付乙方，如甲方不能交付应承担已收款额20%的违约金。六、如有一方违约必须赔偿对方违约金，违约金为合同金额的5%（合同第五条例外）。七、其他约定事项：1、甲方将如下房屋及土地手续交乙方；长青商场国有土地使用证1份，（长青旅社、停车场、水泥构件厂、长青修配门市部）征报土地申请书4份；2、由村、组组织村民开会通过民主程序并在本协议上签字；3、如甲方不能履行合同或合同无效导致乙方不能得到房地产的，乙方的损失计算方法为：乙方交款总额加上该款被甲方或村民占有期间的人民银行同期贷款利息，前述损失由甲方承担。协议的后面由57户村民代表签名。
另查明，合同签订后，原告依约陆续向被告方支付了购房地产款共395.6万元，其中2006年5月9日这一笔300万元的是由时任城关镇城北村文书吴家友立的收条，上面有该村支部书记甘正杰的签字，之后该款全部发放给村民。从2006年5月9日开始至6月10日止，由44户村民代表出具了收条并签字领取了款项，总领款额为395.6万元。原告付款后，两被告却没有按合同约定交付房地产给原告，原告多次与两被告沟通、协调，均没有解决问题，后原告每年都与两被告协商要求要么交房，要么退款赔利息，但一直无果。原告现诉讼要求：1、请求法院解除原告与两被告签订的房地产买卖协议；2、判令两被告承担连带返还原告人民币395.6万元的民事责任；3、判令两被告连带承担前述款项自2006年6月10日起至还清日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；4、判令两被告连带承担395.6万元的20%的违约责任；5、由两被告承担本案的全部诉讼费用。
再查明，1993年7月，被告城北村第一村民小组作为申请用地单位向县土地部门报批建设、拨地申请，建设的项目有：长青旅社、停车场、水泥构件厂、长青修配门市部，在四份申报的企业用地情况说明上，均有被告城北村委会的盖章证明。1996年8月20日，被告城北村委会以申请人的名义向县房产部门申请公有房屋所有权登记，1996年10月被告城北村委会向县房产部门出具“关于长青商场及其第二门市部和城北村农贸市场土地使用权属的说明”，其内容有：①以土地使用者为长青商场申报的国有土地使用权证（证号：140205109）其土地权属城北村第一村民组所有；②以土地使用者为长青商场第二门市部申报的国有土地使用权证（证号：140205104）其土地使用权属城北村第一村民组所有；③以土地使用者为城北村农贸市场申报的国有土地使用证（证号：140205056）其土地使用权属城北村和城北村第一村民组共同所有。该说明上有被告城北村委会及霍邱县城关镇人民政府的盖章确认，并办理了证号为96字第1016号、地号为0263的所有权人为霍邱县城关镇城北村的房屋所有权证。2000年9月24日，被告城北村委会将该房地产办理过抵押，期限为4年。
综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议的焦点是：1、两被告在本案中是否承担民事责任。2、原告的诉讼请求能否得到支持。
1、关于两被告在本案中是否承担民事责任问题。2006年5月8日，原告项书舟作为买受方（乙方）与出卖方霍邱县城关镇城北村民委员会、城北村民委员会第一村民小组（甲方）签订了一份《房地产买卖协议书》，在协议书上虽没有两被告的签字及盖章，但协议中约定由村、组组织村民开会通过民主程序并在协议上签字，实际也有占绝大多数村民代表的签字确认。原告付款后，款项的发放是按协议的约定由村、组领款后分发给村民，并由村民提供收据。由于协议上出卖的是城北村第一村民小组的集体财产，按《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定，村民经三分之二以上同意有权处分集体财产，故该合同合法有效，在原告履行合同后，被告履行不能的情况下，根据有关法律规定，城北村第一村民小组应返还给原告购房款及承担相应的民事责任。庭审已查明，在《房地产买卖协议书》上的财产是城北村第一村民小组的，但办的房产证上的产权人是被告城北村委会。另在合同的签订及初期履行过程中，被告城北村委会是知道并参与其中的，村干签字并发放购房款的行为应是在履行合同上的购房款发放的职责，因此，被告城北村委会应就协议上约定的财产承担连带返还责任。
2、关于原告的诉讼请求能否得到支持问题。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告城北村第一村民小组不履行交付房地产的义务，导致该合同履行不能。后期虽经原告年年催要，被告方即不交房也不退款，现原告诉讼要求解除合同、返还原购房款，本院予以支持。对原告要求两被告连带承担购房款395.6万元20%的违约金，由于该合同的签订不规范、履行过程中手续不健全，原告方也有一定的过错，此诉请本院不予支持。关于原告主张利息的问题，在合同签订后，被告方一直没有履行合同的义务，而且长期占用原告的购房款不予退还，事实上给原告造成了经济上的损失，应承担赔偿责任，且合同中约定损失的计算是从村民占用原告款项开始，故原告付款完毕之日既是利息的起算时间，原告的此项诉请本院予以支持。
综上，本院认为：原告项书舟的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告霍邱县城关镇城北村民委员会、霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组以房屋买卖与其无关及没有通过民主议事程序的辩解理由不能成立，本院不予采信，其收取原告的购房款应予返还。由于被告长期占用原告的款项不予退还，给原告造成了经济损失，原告要求按合同约定赔偿利息，本院予以支持。两被告系签订合同的共同当事人，应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零八条之规定，判决如下：
一、解除原告项书舟与被告霍邱县城关镇城北村民委员会、霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组2006年5月8日签订的《房地产买卖协议》；
二、被告霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组返还原告项书舟的购房款395.6万元并承担利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2006年6月10日计算至购房款还清之日止），于本判决生效后五日内偿清；
三、被告霍邱县城关镇城北村民委员会以《房地产买卖协议书》范围上的财产承担连带返还责任；
四、驳回原告项书舟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58332元，由被告霍邱县城关镇城北村民委员会第一村民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 雷 震
审 判 员 潘治海
人民陪审员 沈 阳
二〇一四年九月十九日
书 记 员 陈 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。