北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终10078号
上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院22层2602。
法定代表人：彭亮，经理。
委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京鼓掌移动科技有限公司，住所地北京市海淀区北清路164号17-27号院331号。
法定代表人：柳成荫，经理。
委托诉讼代理人：汪福龙，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人北京鼓掌移动科技有限公司（以下简称鼓掌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初9825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人幼狮公司之委托诉讼代理人陈伟，被上诉人鼓掌公司之委托诉讼代理人汪福龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
幼狮公司上诉请求：1、请求撤销一审法院第二项，改判幼狮公司不退还鼓掌公司押金人民币54412元；2、一审判决书中判决人民币16989元部分的诉讼费由幼狮公司承担，其余部分及二审诉讼费由鼓掌公司承担。事实及理由：一、一审法院认定鼓掌公司在幼狮公司与物业公司沟通完毕，鼓掌公司可以随时办理装修但没有去申请办理装修许可，拒不支付租金的行为构成违约，该事实认定清楚。二、幼狮公司不服一审法院对合同约定的违约金数额的酌减，本案中约定两个月租金标准的违约金并不符合过分高于造成损失的情形。
鼓掌公司称不同意幼狮公司的上诉请求，同意一审判决。
鼓掌公司向一审法院起诉请求:1.请求法院确认鼓掌公司与幼狮公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年11月10日解除；2.判令幼狮公司返还未使用租期租金43000.13元（2017年11月1日至2017年12月3日）及押金78412元，并赔偿利息损失（以121412.13元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年11月1日起计算至实际支付之日止）；3、判令幼狮公司赔偿鼓掌公司因违约而产生的租金损失8638.33元（2017年11月1日至2017年11月10日）。
一审法院认定事实：2017年8月26日，幼狮公司作为出租方（甲方）、鼓掌公司作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区××，北京市朝阳区新源里×1，承租区域建筑面积198.3平方米，实际承租面积198.3平方米，产权证编号：X京房权证朝字第XX**号，X京房权证朝字第XX**号。租赁用途：办公。房屋性质商品房。甲方承诺在租赁合同期限外给予乙方8天的免租期。自2017年8月27日至2017年9月3日，免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰装修及办理入驻手续等事宜。合同租赁期限为贰年，自2017年9月4日至2019年9月3日止，2017年9月4日至2018年9月3日，租金为39206元/月，2018年9月4日至2019年9月3日，租金为39206元/月。租金支付方式2017年9月4日至2019年9月3日，付款方式为押贰付叁；房屋押金78412元，支付时间为2017年8月26日前支付，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金，如乙方在租赁期限届满之前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还。首期租金117618元，支付时间为2017年8月30日前，租金每叁个月支付一次，于付款月起租日30日前支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2017年11月4日，第三期租金的支付时间为2018年2月4日前，合同期内每期租金以此类推。甲方承担在承租期的物业管理费、供暖费。第八条第四款规定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，不按照约定支付租金达3日。甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向乙方支付违约金，同时退还乙方已支付押金及未使用租期租金，乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金。经甲乙双方协商一致，乙方于签约当日支付甲方房屋租赁定金3000元，剩余房屋押金及首期租金：193030元于2017年8月30日前支付，自甲方收到乙方支付的剩余房屋押金及首期租金后，定金转为房屋押金，如乙方未按照约定支付款项，则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，乙方已支付的款项不予退还。
上述合同签订后，鼓掌公司于2017年8月26日支付房屋押金3000元，于2017年8月28日支付剩余房屋押金75412元及首期三个月的租金117618元。后幼狮公司向鼓掌公司交付涉案房屋。
庭审中，鼓掌公司表示10月底11月初开始对涉案房屋进行装修，在向物业部门申请装修许可时，却被物业部门告知因业主未缴纳11月之后的物业费，不得进行装修。后鼓掌公司将此情况告知幼狮公司，幼狮公司表示将与业主协商，并告知幼狮公司可以先行进行装修，幼狮公司表示去物业部门询问，物业部门告知其在业主未交物业费的情况下，可以先行装修，但是也许会随时面临停工，在此情况下，鼓掌公司未再申请装修许可证。鼓掌公司于2017年11月3日向幼狮公司发送《公函》，载明：因贵司未按时缴纳此房屋物业管理费，导致我司在正常履行合同规定的情况下，无法正常使用房屋，对我司正常的生产经营活动造成重大影响，因上述原因，我司暂缓支付第二期（2017年12月4日至2018年2月4日）租金，并保留追偿对我司造成的损失以及起诉贵司的权利。
2017年11月6日，幼狮公司向鼓掌公司发送《回复函》载明：贵司于2017年11月1日告知我司因此房未按时缴纳物业管理费，导致贵司无法正常办理房屋入住手续，我司于2017年11月3日上午电话回复贵司，当天可以办理相关手续，且下午又以短信告知贵司：后我司于2017年11月6日再次通知贵司及时去物业办理相关入住手续。请贵司于2017年11月7日下班前在物业办理入住手续，如贵司不再办理入住手续请贵司以文字或短信告知我司。现贵司应按合同约定于2017年11月4日缴纳（2017.12.04-2018.02.03）周期房租117618.00元，直至2017年11月6日我司仍未收到贵司的足额租金，请贵司在2017年11月7日前将上述房租款汇至我司收款账户，如贵司未按约定缴纳房租，我司将按合同约定收回房屋。
2017年11月10日，鼓掌公司向幼狮公司发送《关于北京幼狮科技有限公司违约告知函》载明：……从我方2017年11月3日公函递交给贵方时间起，截止2017年11月10日15时，我方从北京市朝阳区新源里琨莎中心（天华泰平物业管理有限公司）物业处得知，贵方仍未履行足额缴纳物业费的义务，严重影响我方对房屋的正常使用，因此，由于贵方截止2017年11月10日15时仍未履行足额缴纳物业费的义务，严重影响我方对房屋的正常使用，我方要求解除与贵方就北京市朝阳区××，朝阳区新源里×1室房屋签署《北京市房屋租赁合同》，以维护我方合法权益，同时由于贵方行为严重影响我方对房屋的正常使用，严重侵害我方合法权益，我方要求贵方退回已交房租和押金共计196030元人民币，并赔偿我方误工费及相关损失，我方保留对贵方的法律诉讼权利。
2017年11月13日，幼狮公司向鼓掌公司发送《回复函》，载明：贵司在11月10日向我方递交的“告知函”中称我司未交物业费给贵司的正常使用造成的影响，贵司与我司于2017年8月26日签订办公房屋租赁合同起即获得入住使用的权利，并于2017年8月29日办理完毕交割手续。贵司在此后长达两个多月期间内未在物业处办理入住也未告知我司房屋存在影响使用的情况，直至11月1日联系我司称因物业管理费未交导致贵司无法对房屋开展经营活动并要求停缴本应缴纳的第二期（2017年12月4日至2018年2月4日）房屋租金。我方在11月1日收到贵司的通知后，立即与业主沟通之后于11月3日及时电话、短信告知贵司可以在物业办理入住手续。但贵司在此后以未收到物业缴费单据为由仍未在物业处办理入住手续。根据上述事实，我司认为贵司的要求缺乏事实依据和法律依据，我司再次通知，贵司原定2017年11月4日应向我司支付第二期房屋租金117618.00元已因贵司的逾期支付构成违约，请贵司在2017年11月13日17:00前将上述房款汇至合同指定收款账户，如贵司未在此期限内及时缴纳房租，我司将按照租赁合同第八条第（四）款第1小条、第十二条的规定解除合同，立即收回房屋。贵司已支付的款项将不予退还。并且我司将保留起诉贵司的权利。
庭审中，幼狮公司表示涉案房屋的业主于2017年11月17日交纳了物业费。
庭审中，双方均认可鼓掌公司并未就涉案房屋进行装修，也未办理正式入住手续。鼓掌公司表示其在发送解除合同的通知后便不再使用涉案房屋，幼狮公司表示其于2017年11月21日才将房屋钥匙收回。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鼓掌公司和幼狮公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。鼓掌公司依照合同约定交纳了房屋押金和租金，幼狮公司应当按照合同约定向鼓掌公司提供符合合同约定的房屋，现鼓掌公司表示因为涉案房屋未缴纳物业费的原因，导致其不能及时办理装修入住手续，在鼓掌公司与幼狮公司进行沟通后，幼狮公司与物业公司进行了协商，并表示鼓掌公司可以继续进行装修并办理入住手续，但是鼓掌公司并未继续向物业公司申请办理装修入住手续。虽然鼓掌公司主张在业主未缴纳物业费的情况下，其办理装修入住手续可能面临一定的风险，但是在幼狮公司已经同物业公司协商的情况下，其并未继续申请办理装修许可证，上述风险存在或然性，不足以导致鼓掌公司的合同目的无法实现，故鼓掌公司以此为由解除合同无事实和法律依据。但是在本案庭审过程中，幼狮公司亦同意解除合同，故法院对于合同解除的事实予以确认。因鼓掌公司并不享有合同解除权，幼狮公司表示其于2017年11月21日收回房屋，故对于合同解除的时间法院依法确认为2017年11月21日。
按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的租赁合同于2017年11月21日解除，对于合同解除之后的租金，幼狮公司应当予以返还。关于租金数额，法院根据剩余天数核算为16989元；因鼓掌公司并不享有合同解除权，其解除合同擅自搬离的行为构成违约，应当向幼狮公司承担违约责任，虽然合同约定鼓掌公司有违约行为的情况下，不退押金作为违约金，但是鼓掌公司认为上述违约金数额过高，要求酌减，因鼓掌公司自始至终并未实际入住涉案房屋，且幼狮公司及时将房屋进行了收回，故对于上述违约金，法院结合幼狮公司的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实原则来确定，法院依法调整违约金的数额为24000元。鼓掌公司交付合同押金78412元，现双方合同已经解除，扣除违约金24000元之后，剩余部分押金54412元，幼狮公司应当予以退还。
关于鼓掌公司主张的利息损失以及因幼狮公司违约产生的租金损失8638.33元，因鼓掌公司不享有合同解除权，故上述损失应当由其自行承担。故对于其该项诉讼请求，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、北京幼狮科技有限公司于判决生效后七日内向北京鼓掌移动科技有限公司退还房屋租金16989元；二、北京幼狮科技有限公司于判决生效后七日内向北京鼓掌移动科技有限公司退还房屋押金54412元；三、驳回北京鼓掌移动科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1451元，由北京鼓掌移动科技有限公司负担658元（已交纳）；由北京幼狮科技有限公司负担793元（于判决生效后七日内交纳）。
本院二审中，幼狮公司提交《付款回单》《佣金确认单》用以证明其支付了中介费，有损失。鼓掌公司对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案中，幼狮公司与鼓掌公司双方签订租赁合同，鼓掌公司租赁幼狮公司出租的涉案房屋，由于未按时缴纳物业费原因，致使鼓掌公司未能及时装修承租房屋，并以此为由向幼狮公司请求解除合同，幼狮公司随即缴纳了物业费用，但是鼓掌公司以已发出解除合同通知为由，要求解除合同，幼狮公司亦收回涉案房屋，原审法院根据上述事实，依法确认的合同解除时间及违约责任承担，具有相应的事实和法律依据。据此判令所返还的租金及押金数额，符合本案客观实际。
综上，幼狮公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林存义
审 判 员 张印龙
审 判 员 赵 霞
二〇一八年八月十六日
法官助理 陈亢睿
法官助理 眭 立
书 记 员 李月明