广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民初字第62号原告（反诉被告）：赵汝汶。被告（反诉原告）：苏炳玲。委托代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。委托代理人：苏雪平，广西众言律师事务所实习人员。原告赵汝汶诉被告苏炳玲租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，被告（反诉原告）苏炳玲于2015年1月26日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）赵汝汶、被告（反诉原告）苏炳玲的委托代理人梁武诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵汝汶诉称：2014年6月25日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租赁位于北海市银海区九州家园10幢2单元11楼03号房屋用于居住使用。2014年12月25日，因原告生意不好无法经营，不再续租被告（反诉原告）的房屋，被告（反诉原告）已验收并更换门锁，但拒不退还押金。故原告（反诉被告）诉至法院，请求判令：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租房协议书》；2、被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）租房押金7000元。原告（反诉被告）赵汝汶对其主张提供的证据有：证据1、《租房协议书》，拟证实原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）房屋的事实及押金的约定；证据2、苏炳玲《居民身份证》，拟证实被告（反诉原告）的身份情况；证据3、《收据》，拟证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳押金的事实。被告（反诉原告）苏炳玲辩称：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租房协议合法有效，被告（反诉原告）在履行合同中不存在违约事实，原告（反诉被告）要求解除合同没有依据，原告（反诉被告）应当继续履行合同。被告（反诉原告）不存在更换门锁的事实，原告（反诉被告）请求退还押金没有依据。被告（反诉原告）苏炳玲对其辩解未提供证据。被告（反诉原告）苏炳玲反诉称：2014年6月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《租房协议书》，双方约定：被告（反诉原告）将位于北海市银海区九州家园10幢2单元11楼1103号房租给原告（反诉被告），租赁期限从2014年6月25日至2015年6月25日，每月租金3000元，租金按季度交纳，每季度前十日交纳。现已超过第三季度租金交款期限，而原告（反诉被告）一直未依约履行。故被告（反诉原告）反诉至法院，请求判令：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳第三季度（2014年12月26日至2015年3月25日）的房屋租金9000元。被告（反诉原告）苏炳玲对其反诉主张提供的证据有：证据1、苏炳玲《居民身份证》，拟证实被告（反诉原告）的身份情况；证据2、《租房协议书》，拟证实原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁协议的事实；证据3、《房屋所有权证》，拟证实被告（反诉原告）对涉案房屋有所有权。原告（反诉被告）赵汝汶辩称：被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金没有依据。2014年11月8日，原告（反诉被告）已提前一个月给被告（反诉原告）通知要求解除合同。2014年12月25日，被告（反诉原告）已经检查了房屋、家电，还更换了门锁，并将原告（反诉被告）赶出了房屋。当时原告（反诉被告）与被告（反诉原告）已结算了水电费。原告（反诉被告）赵汝汶对其辩解未提供证据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《租房协议书》，双方约定：被告（反诉原告）将位于北海市银海区九州家园10幢二单元1103号房屋租赁给原告（反诉被告）居住；租赁期限从2014年6月25日至2015年6月25日，每月租金3000元，租金一季度一付，每季度前十日交纳；租房押金为7000元；无论任何情况下，被告（反诉原告）都不能将租房押金转换为房屋租金；原告（反诉被告）不得擅自改变室内结构，并爱惜室内设施，若人为损坏的需给被告（反诉原告）相应的赔偿；原告（反诉被告）不得擅自对房屋乱贴乱画，如发现则按修复费用赔偿或原告（反诉被告）自行自费修复，如不修复或不赔偿，则押金不退；在租赁期限内，双方如有一方有特殊情况需解除合同的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本合同。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了押金7000元，并按期支付了前两季度的房租，被告（反诉原告）也依约将房屋交付给原告（反诉被告）使用。2014年12月，原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）要求解除上述租房协议书，但被告（反诉原告）未同意。2014年12月25日，原告（反诉被告）搬离该租赁房屋，被告（反诉原告）到场进行了查看。上述事实，有原告（反诉被告）提供的《租房协议书》、《居民身份证》、《收据》及被告（反诉原告）提供的《居民身份证》、《租房协议书》、《房屋所有权证》证实。综合双方的意见，本院认为，本案的争议焦点是：一、本案的租赁合同是否应当解除？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”的规定，原告（反诉被告）明确表示不再续租，并于2014年12月25日搬离租赁房屋，其已明确表示不履行主要义务，故原告（反诉被告）要求解除租赁合同有事实根据和法律依据，本院予以支持，但原告（反诉被告）在租赁期限尚届满前要求解除租赁合同，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告（反诉原告）经本院释明后，仍坚持要求原告（反诉被告）继续履行合同，本院不予支持。因被告（反诉原告）未主张原告（反诉被告）承担违约责任，故本院在此不再处理。但原告（反诉被告）与被告（反诉原告）解除租赁合同未能协商一致，故该租赁合同目前尚未解除，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）交纳第三季度（2014年12月26日至2015年3月25日）租金9000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、被告（反诉原告）是否应当退还原告（反诉被告）租房押金7000元？本院认为，根据双方签订的《租房协议书》关于“无论任何情况下，被告（反诉原告）都不能将租房押金转换为房屋租金；原告（反诉被告）不得擅自对房屋乱贴乱画，如发现则按修复费用赔偿或原告（反诉被告）自行自费修复，如不修复或不赔偿，则押金不退”等的约定，原告（反诉被告）租房押金应为租赁房屋及设施的担保押金，原告（反诉被告）搬离房屋时，被告（反诉原告）已到现场查看，但未提供房屋财产等存在人为损坏的证据，故该租房押金被告（反诉原告）应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵汝汶与被告（反诉原告）苏炳玲签订的《租房协议书》；二、被告（反诉原告）苏炳玲退还原告（反诉被告）赵汝汶押金7000元；三、原告（反诉被告）赵汝汶向被告（反诉原告）苏炳玲的支付2014年12月26日至2015年3月25日的租金9000元。本案本诉受理费50元，由被告（反诉原告）苏炳玲承担；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）赵汝汶承担。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件本诉受理费50元、反诉受理费25元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判长刘瑞代理审判员蒋德春人民陪审员包绮静二〇一五年四月十六日书记员李达斯