浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3845号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：温州大都市建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区新城中天大厦A幢203A室J。
法定代表人：项震，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈学智，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶翔宇，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：温州市城市建设投资集团有限公司，住所地：温州市鹿城区百里西路工人文化宫西塔楼20层。
法定代表人：李道骥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周光，浙江光正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛林辉，浙江光正大律师事务所律师。
原审第三人：温州市国土资源局，住所地：温州市鹿城区学院西路5号。
法定代表人：陈景宝，该局局长。
委托诉讼代理人：张传新，系该局工作人员。
委托诉讼代理人：蔡贤弼，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人温州大都市建设开发有限公司（以下简称大都市建设公司）因与被上诉人温州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城市建设投资公司）、原审第三人温州市国土资源局（以下简称国土局）合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初05130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大都市建设公司的委托诉讼代理人陈学智、叶翔宇，被上诉人城市建设投资公司的委托诉讼代理人周光、毛林辉，原审第三人国土局的委托诉讼代理人张传新、蔡贤弼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大都市建设公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项和第三项；2、改判城市建设投资公司向大都市建设公司支付温州市鹿城区瑞德锦园2幢2303室物业专项维修资金10651.5元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，从而作出了错误判决。1、一审法院将合同未作约定的义务径行强加给大都市建设公司。首先，本案根本没有任何关于测算情况的证据。其次，所谓“测算”属于土地出让单位内部测算，大都市建设公司并不知情。第三，土地出让须知、标书、合同中均未明确表述物业专项维修资金到底由谁承担，说明土地出让招标文件及合同中对于涉案安置房物业维修专项资金的承担主体并未作出约定。在合同没有明确约定的情况下，应依照“有约定从约定、无约定从法定”的法律原则确定合同义务。根据“谁受益、谁负担”的原则，并依照《物业管理条例》第七条第（四）项、《浙江省物业专项维修资金管理办法》第六条的规定，涉案安置房的物业专项维修资金应由业主支付。在本案中，既然是城市建设投资公司要求转移涉案安置房的产权登记，则其应是上述规定中的业主，故涉案房屋的物业专项维修资金应由其承担。2、一审法院未审查城市建设投资公司诉请所涉请求权的来源便直接驳回大都市建设公司关于先履行义务的抗辩。大都市建设公司与温州市江滨路工程建设指挥部、温州市工务局等机构签订的关于移交涉案安置房的协议，实质上是大都市建设公司与国土局之间签订的《国有土地使用权出让协议书》、《国有土地使用权出让合同》和《补充合同》的从合同，其目的只是对代建和交付涉案安置房具体事项的细化，并非是独立的合同。上述关于移交涉案安置房的协议中，城市建设投资公司接收房源是不支付对价的（上述协议显然也不属于赠与等单务合同，大都市建设公司也不可能平白无故将涉案安置房移交给城市建设投资公司），而城市建设投资公司的请求权又不可能无中生有，所以只能来自于主合同相对方的指定。即使涉案安置房的接收者是主合同相对方国土局本身，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，其在未交付完整土地前也无权要求大都市建设公司履行交付房产和协助转移登记的义务，更何况城市建设投资公司只是受指示接收房源的单位。故根据“后手权利不优于前手”的原则，承继相关权利的城市建设投资公司在主合同相对方（即国土局）未履行先履行义务的情况下，自然无权要求大都市建设公司履行协助转移登记的义务。一审法院人为地割裂了主、从合同，在未对从合同相对方请求权来源作审查的情况下予以片面地支持，却忽略大都市建设公司在主合同相对方未履行先履行义务的情况下违法要求大都市建设公司履行后履行义务的事实，属于事实不清。3、一审法院未查明涉案安置房产权转移登记请求权的归属。城市建设投资公司在一审举证阶段出具的“温州市市区城建国有存量资产清单”只能说明其中3套在清单内，另外7套安置房的请求权未是否属于城市建设投资公司，一审法院未予查明。二、一审法院适用法律错误。如上所述，本案主合同相对方未履行先履行义务，且城市建设投资公司未支付物业专项维修资金，一审法院却适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条等条款判决大都市建设公司协助城市建设投资公司办理涉案安置房产权转移登记，并驳回大都市建设公司要求城市建设投资公司支付物业专项维修资金的合理请求，显属适用法律错误。
城市建设投资公司辩称，一、根据大都市建设公司在一审中提供的土地局及工务局文件内容，足以证明涉案安置房的物业维修资金系由大都市建设公司承担。土地出让须知虽然没有明确说明物业维修资金由谁承担，但通过列举方法表明零星配套费均由中标者向有关部门缴纳，可认为物业维修资金已经包含在内。且大都市建设公司已经从中标的地块获得利益，因此，由其负担物业维修资金亦属应当。二、对于未交付的土地，大都市建设公司与国土局之间已经妥善解决，故大都市建设公司的先履行抗辩权不能成立。三、国有资产的主管部门已将涉案安置房移交给城市建设投资公司，因此，城市建设投资公司作为请求安置房转移产权登记的主体资格适格。涉案房屋系因为已经安置，故没有列入移交清单。综上，一审判决正确，请求维持原判，驳回大都市建设公司的上诉。
国土局述称，一、一审法院认定物业维修基金由大都市建设公司承担，完全正确。1、根据《温州市国有土地使用权出让协议》第十一条的约定，大都市建设公司在开发使用该协议项下的地块，必须无偿提供一层商业安置用房620平方米等。该地块招标书第十条第3项亦约定地块开发需缴纳的邮电、消防等零星配套费均由中标者自行向有关部门缴纳。可见，当事人对相关配套费用的支付实际已经做出明确的约定。2、在一审庭审中，大都市建设公司提供了测算报告，根据该测算报告，涉案房屋的物业维修资金在原地块出让测算中已经包含。二、一审法院不支持大都市建设公司的先履行义务抗辩权，处理正确。首先，国土局是土地行政主管部门，不具备受让安置房的行政职能。虽然，国土局在部分合同中是合同一方当事人，但并非安置房的最终受让单位。其次，大都市建设公司与城市建设投资公司签订的三份涉及安置房交付的协议，分别为《市江滨路改建区开发建设管理协议书》、《市中心区建设指挥部开发建设管理补充协议》、《温州市勤奋路东4号A区地块无偿返回房源协议书》，该三份协议书对有关安置房的交付已经作出明确约定。第三，一审法院已对相关协议的效力予以认定，因此，涉及安置房交付的权利与义务应由大都市建设公司与城市建设投资公司行使与履行。国土局未交付的剩余63.35平方米土地不属于大都市建设公司与城市建设投资公司之间合同约定，不能作为本案的抗辩理由。三、国土局与大都市建设公司已经对未交付的剩余63.35平方米土地面积予以妥善处理。大都市建设公司取得勤奋东路4号A区地块8282.79平方米国有土地，其中出让土地面积为4767.89平方米，但尚有63.35平方米土地一直未予拆迁，经协商，国土局与大都市建设公司一致同意对原《国有土地使用权出让合同》的内容进行变更，并签订《补充合同》，对于该63.35平方米土地约定待拆迁后再另行移交。综上，大都市建设公司的上诉缺乏事实与法律依据，建议二审法院依法驳回其上诉。
城市建设投资公司向一审法院起诉请求：1、大都市建设公司协助城市建设投资公司将坐落于温州市鹿城区鹿城路瑞德锦园2幢2303室房屋的产权证、土地证转移登记在城市建设投资公司名下；2、大都市建设公司向城市建设投资公司支付逾期办理转移产权登记、土地登记的赔偿金暂计50000元（以拆迁户缴纳的购房款为基数计算，自2012年5月15日即被告办理初始登记的90日起开始计算到实际履行之日止，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算）。大都市建设公司提出反诉请求：城市建设投资公司向大都市建设公司支付温州市鹿城区瑞德锦园2幢2303室物业专项维修资金10651.5元。
一审法院认定事实：2001年3月15日，国土局就温州市勤奋路东4号、东5号地块发布《温州市国有土地使用权招标出让须知》，其中第十条第3点载明，地块开发需缴纳的邮电、消防等零星配套费均由中标者自行向有关部门缴纳。同月30日，大都市建设公司通过招投标方式竞拍取得温州市勤奋路东4号A区地块开发权。同年6月28日，国土局与大都市建设公司签订《温州市国有土地使用权出让协议书》，同意提供上述地块给大都市建设公司用于房地产开发，并约定大都市建设公司在开发使用该协议项下之地块时必须无偿提供一层商业安置用房620平方米，二层办公安置用房2200平方米，住宅安置用房10200平方米，物业管理等用房205平方米。地下非机动车库850平方米给市政府，其中安置用房的具体位置由江滨路工程建设指挥部根据拆迁安置的实际情况予以确定，其他面积包括机动车位均可出售等内容。2004年8月19日，国土局向温州市人民政府提交《关于勤奋路东4号A地块地价款两种方案测算结果的报告》，载明两种方案的地价测算结果，其中第一种方案：将无偿提供的安置房建设成本纳入地价款计算开发面积的楼面地价。原地块中标价位2122万元，原投标测算的安置房建设成本的标准为1950元/平方米，计2539万元，合计总地价为4661万元，除以开发建筑面积14780平方米，得出楼面地价为3154元/平方米。以该楼面地价为标准按“温政办（1999）59号”文规定计算超面积建筑地价为3064.2万元。经温州市人民政府公文处理批复意见，同意按第一种方案确定地价，因方案调整增加的安置房面积代建费也按同等的造价支付。2005年7月8日，国土局与大都市建设公司签订《温州市国有土地使用权出让合同》，约定该合同项下地块出让土地分摊面积为4767.89平方米，其余3514.90平方米作为拆迁安置房用地另行办理划拨手续，另负担公共道路、绿化带等用地面积为635.30平方米，大都市建设公司竞得合同项下地块土地使用权出让地价2122万元，超面积建筑地价2801.3914万元（其中应扣除增加安置房建设费用1253.85万元），大都市建设公司应缴地价3669.5414万元。2007年9月19日，国土局与大都市建设公司签订《补充合同》，将净用地面积调整为8219.44平方米，其中划拨土地面积保持不变，出让土地分摊面积调整为4704.54平方米，另63.35平方米国有地待国土局完成拆迁后再另行移交给大都市建设公司。2011年11月4日，国土局与大都市建设公司又签订《补充合同》（温土资合[2005]41号补），其中第二条载明，鉴于勤奋路东4号地块A区范围内原黄龙集团车间（占地63.35平方米至今未拆迁的实际，本地块的土地面积仍按2007年9月19日签订的《补充合同》约定面积8219.44平方米暂定。其中出让土地按商品房地上建筑面积26888.87平方米计分摊面积4692.09平方米，划拨土地按安置房及公建配套地上建筑20214.14平方米计分摊面积3527.35平方米。未交付的63.35平方米土地在拆迁完成后视同交付（不再另行办理移交手续），其出让和划拨面积按上述建筑面积分摊）。第四条载明，大都市建设公司应补缴国有建设用地使用权超面积地价款291.6545万元（已抵扣增加安置房及公建配套建设费用95.3823万元）。
2004年11月24日，经原温州市发展计划委员会批复同意，由大都市建设公司对温州市勤奋路东4号A区地块项目进行重新立项建设。2005年4月6日，温州市江滨路工程建设指挥部与大都市公司签订《温州市江滨路改建区开发建设管理协议书》，协议第七条载明，大都市建设公司须无偿提供以下各功能用房面积：①安置用房13020平方米，其中一层商业620平方米，二层办公用房2200平方米，住宅用房10200平方米；②物业经营管理用房205平方米，其中二层120平方米，其他层次85平方米；③地下室非机动车库850平方米等。2006年8月2日，温州市中心区建设指挥部与大都市建设公司对安置用房（商业、办公、住宅）的面积和位置签订《补充协议书》。2011年4月11日，温州市工务局、国土局向温州市人民政府提交《关于勤奋路东4地块（A区）有关问题处理意见的请示》，载明返回房源的物业维修资金原在地块出让测算中已包含在内，但土地出让须知、标书、合同中均未表述明确。大都市建设公司对由开发商承担有异议，要求与其他存有类似问题的房开企业同样处理…。同月，温州市人民政府办公室公文处理单批复载明“有关物业维修资金由大都市建设公司先行支付”。2011年6月15日，温州市工务局与大都市建设公司签订《温州市勤奋路东4号A区地块无偿返回房源协议书》，双方就返回房源等事项达成如下一致协议：一、移交面积以实测面积为准，合计移交21093.02平方米；二、增加639.02平方米面积的代建费金额由大都市建设公司与国土局结算，多还少补…六、根据2011年3月10日市领导批示抄告单的要求大都市建设公司所有代建房源全部（包括钥匙）移交到温州市工务局：（一）大都市建设公司于2011年3月11日已移交33户住宅（总建筑面积4131.99平方米）；（二）现移交房源住宅97户（总建筑面积12127.55平方米），商业2户（总建筑面积620.37平方米），办公6户（总建筑面积2220.45平方米），社区和居委会用房（总建筑面积456.42平方米），公厕（总建筑面积51.43平方米），地下非机动车库（总建筑面积1239.52平方米）；（三）暂缓移交住宅401、402室（总建筑面积245.29平方米）待黄龙集团的索赔问题，按法律诉讼或调解裁决结果出来后再一并处理。同年11月20日，大都市建设公司支付了瑞德锦园的物业维修资金4469510.70元（49661.23平方米×90元/平方米）。2012年2月13日，大都市建设公司办理了涉案房屋的初始产权登记，建筑面积为118.35平方米，后办理了涉案房屋的土地使用权初始登记。
2004年8月5日，根据温政办机[2004]68号文件的规定，温州市城市中心区开发建设指挥部与温州市江滨路工程建设指挥部合并为温州市城市中心区建设指挥部。2010年10月13日，中共温州市委办公室、温州市人民政府办公室发出《温州市市级国有企业整合重组实施方案》的通知，由包括温州市城市中心区建设指挥部等单位合并重组，组建城市建设投资公司。2011年3月1日，温州市工务局挂牌成立，归属温州市住房和城乡建设委员会管理，温州市城市中心区建设指挥部被撤销后尚未完成的征地、拆迁、安置工作由温州市工务局下属的单位承担。2012年2月27日，温州市工务局被撤销，包括瑞德锦园东4#地块瑞德锦园已返还房源在内的相关国有资产经温州市住房和城乡建设委员会、温州市财政局见证移交给城市建设投资公司。
《温州市物业专项维修资金管理办法》第七条载明，拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存：（一）在2003年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存；（二）在2003年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。
一审法院认为，温州市江滨路工程建设指挥部与大都市建设公司于2005年4月6日签订的《温州市江滨路改建区开发建设管理协议书》、温州市中心区建设指挥部与大都市建设公司于2006年8月2日签订的《补充协议书》、温州市工务局与大都市建设公司于2011年6月15日签订的《温州市勤奋路东4号A区地块无偿返回房源协议书》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同。关于城市建设投资公司在本案中的诉讼主体资格问题，根据其提供的相关文件规定，能够证明城市建设投资公司系温州市江滨路工程建设指挥部、温州市城市中心区开发建设指挥部、温州市工务局的权利义务承继主体，故大都市建设公司与上述各家单位签订的三份协议书约定的权利义务内容均由城市建设投资公司承受，大都市建设公司以城市建设投资公司主体不适格为由进行抗辩，不能成立，不予采信。关于物业维修专项资金，根据协议内容，大都市建设公司应无偿提供部分安置房源，且经庭审查明，返回房源的物业维修资金原在地块出让测算中已包含在内，故该笔费用应由大都市建设公司负担。大都市建设公司反诉要求城市建设投资公司返还该笔费用，依据不足，不予支持。至于大都市建设公司主张的国土局未交付剩余63.35平方米土地面积的问题，不属于本案城市建设投资公司与大都市建设公司之间的合同约定，不能作为本案的抗辩理由，可由当事人另行协商处理。综上，城市建设投资公司要求大都市建设公司协助办理涉案房屋的所有权转移登记、国有土地使用权变更登记手续，有事实与法律依据，应予以支持，至于逾期办证的损害赔偿金，缺乏合同依据，亦未实际发生，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、大都市建设公司于本判决生效之日起三日内协助城市建设投资公司办理坐落于温州市鹿城区鹿城路瑞德锦园2幢2303室房屋（建筑面积：118.35平方米）的房屋所有权转移登记、国有土地使用权变更登记手续；二、驳回城市建设投资公司的其他诉讼请求；三、驳回大都市建设公司的反诉请求。本诉案件受理费4714元，减半收取2357元，由城市建设投资公司负担525元，由大都市建设公司负担1832元。反诉案件受理费33元，由大都市建设公司负担。
本院二审期间，城市建设投资公司围绕大都市建设公司的上诉请求，提交了如下证据：1、温州市公共建筑建设投资有限公司资金支付审批表2012-2015年度物业两费支付表（预付）；2、瑞德锦园2011年4月-2015年12月底住宅空置费、补差费汇总及明细表，以及支付发票；3、温州荣德物业经营管理有限公司、温州正鼎发展有限公司、温州市公共建筑建设投资有限公司的工商信息。上述证据拟证明涉案房屋的住宅空置费及补差费已由城市建设投资公司的独资控股子公司温州市公共建筑建设投资有限公司向温州荣德物业经营管理有限公司缴纳，进而证明城市建设投资公司是本案适格的主体。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，城市建设投资公司提供的证据符合证据真实性、合法性、关联性要件，应依法予以确认。上述证据结合当事人一审提供的证据，能够证明城市建设投资公司的待证事实。
本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于涉案安置房物业专项维修资金应由何人承担的问题。虽然，土地出让须知、标书、合同等均未对返回房源的物业专项维修资金承担问题作出明确表述，现有证据亦不足以认定返回房源物业专项维修资金在原地块出让测算中已经包含在内，但根据温州市人民政府2010年9月20日颁发，2011年1月1日施行的《温州市物业专项维修资金管理办法》【温州市人民政府令（第120号）】第七条的规定，拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存：“（一）在2003年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存；（二）在2003年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。”无偿提供住宅安置用房是大都市建设公司取得勤奋东路4号A区地块开发建设权的条件之一，故其是涉案住宅安置用房的建设单位，而非代建单位。因此，一审法院认定该笔物业专项维修资金应由大都市建设公司负担，符合上述规范性文件的规定。
关于国土局未完全履行交付土地的义务，能否构成大都市建设公司拒绝履行协助转移登记义务抗辩理由的问题。首先，涉案安置房的交付包含两个阶段，第一阶段是转移占有交付，第二阶段是登记交付，即在大都市建设公司取得权属初始登记后进行转移登记。只有两个阶段均完成，才构成完整的交付。无偿提供安置房等是大都市建设公司取得勤奋东路4号地块A区开发权的条件，相较于约定的8219余平方米土地，国土局遗留未交付的63.35平方米仅占极小的部分，且没有证据显示因该部分土地未交付对整体的开发建设造成实质性影响。因此，即使国土局未交付63.35平方米的土地，也不足以构成大都市建设公司拒绝履行交付安置房义务的抗辩理由。其次，在《温州市国有土地使用权出让协议书》签订之后，大都市建设公司通过与不同主体签订合同，将土地出让及交付问题与返回房源的问题予以分离，因此，有关土地出让及交付的合同主体与有关返回房源事宜的合同主体已经不同。其中，大都市建设公司与温州市工务局于2011年6月15日就有关返回房源事项达成的协议明确大都市建设公司需移交全部房源，该“移交”应理解为是指完整的交付，故在取得产权和土地初始登记后及时办理权属转移登记手续属于大都市建设公司在该合同项下的义务，大都市建设公司应当履行该合同义务。第三，大都市建设公司与国土局于2011年11月4日通过签订《补充合同》的方式对该63.35平方米土地的交付事宜重新作出约定，如果国土局未履行《补充合同》约定的义务而造成大都市建设公司损失的，大都市建设公司可另行向国土局主张违约责任。但国土局是否履行《补充合同》约定的交付土地义务均不能成为大都市建设公司在另一合同中拒绝向城市建设投资公司（温州市工务局的权利义务继受主体）履行登记交付安置房的抗辩理由。一审法院对其该主张不予支持，处理并无不当。
关于城市建设投资公司是否是本案适格主体的问题。根据当事人在一、二审提供的证据，足以证明在温州市江滨路工程建设指挥部、温州市城市中心区开发建设指挥部、温州市工务局等单位合并重组或撤销后，城市建设投资公司是涉案返回房源的最后接收单位，故其是本案适格的主体。
综上所述，大都市建设公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，本诉部分受理费50元，反诉部分受理费66元，均减半收取，共计58元，由上诉人温州大都市建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年十一月二十二日
代书 记员 李博武