包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终558号
上诉人（一审被告）：包头市恒基房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古包头市昆都仑区团结大街18号街坊恒基景苑小区4号楼15层。
法定代表人：徐斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李敏，内蒙古承达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴建刚，内蒙古承达律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：包钢集团固阳矿山有限公司，住所地：内蒙古包头市固阳县金山镇城北。
法定代表人：孙平，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志勇，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：宋娜娜，该公司员工。
一审第三人：包头市昆区同和医院，经营场所：内蒙古包头市昆都仑区友谊大街16号底店
经营者：杨洪林。
上诉人包头市恒基房地产开发有限责任公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人包钢集团固阳矿山有限公司（以下简称固阳矿山公司）、一审第三人包头市昆区同和医院（以下简称同和医院）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第4892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒基公司的委托代理人李敏，被上诉人固阳矿山公司的委托代理人王志勇到庭参加诉讼。一审第三人同和医院经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
恒基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回固阳矿山公司的一审诉讼请求；一、二审案件受理费均由固阳矿山公司承担。其上诉主张的事实和理由是：一审法院没有查清案件事实，判决认定事实不清，错误适用法律，导致判决不公。首先，固阳矿山公司没有将约定的租赁物全部交付与恒基公司。2006年1月6日，固阳矿山公司与恒基公司签订《租赁合同》，固阳矿山公司将位于友谊宾馆东侧、建筑面积2588.72平方米的砖混结构四层矿山公司宿舍楼整体出租与恒基公司使用，但是，固阳矿山公司并没有将租赁标的物全部交付于恒基公司，其中包括一间门面房和消防通道在整个租赁期间都没有交付与恒基公司，恒基公司有权依法拒绝按照全部租赁物的租金标准支付租金；其次，固阳矿山公司没有给恒基公司依法开具租赁费发票，以及由此造成恒基公司的损失没有查清。按照固阳矿山公司陈述恒基公司已经交付租金247万元为基数计算，恒基公司因固阳矿山公司的违法拒开租赁费正规发票，导致恒基公司将额外支付租赁费总额19.6％的税款，额外多交税款数额将达484120元。该损失依法应当由固阳矿山公司来承担或者在剩余租赁费用中核减；第三、租赁到期后，租赁物已经返还给固阳矿山公司。租赁到期后，双方口头对租赁物进行了交接，而且固阳矿山公司己经直接与转租人签订了《资产租赁合同》，对租赁物中的一、二层直接收取租赁费用，固阳矿山公司的行为证明恒基公司已经事实上将租赁物返还给固阳矿山公司，第三人同和医院转租的三、四层租赁费固阳矿山公司拒绝收取。固阳矿山公司有选择的与次承租方签订《资产租赁合同》，侵害了作为次承租方的本案第三人的优先承租权，固阳矿山公司拒绝接收第三人同和医院的租金，视为固阳矿山公司主动放弃自己的权益，其无权再向恒基公司或者实际使用人再行要求支付占有使用费。租赁物已经不再恒基公司的实际控制之下，实际占有使用人第三人同和医院也参加到本诉之中，恒基公司无需再次返还租赁物，也无需再承担租赁物占有使用费。第四、固阳矿山公司主张的租赁物占有使用情况及产生的费用计算依据没有查清。从2015年12月31日之后，第三人同和医院仅仅占有使用了固阳矿山公司出租的标的物的三、四层，租赁物的其他楼层固阳矿山公司己经直接开始收取租赁收益。对于第三人同和医院占有使用的楼层占有使用费不能按照全部租赁物的租金标准进行计算。
综上，一审判决没有确认固阳矿山公司没有按约履行交付租赁标的物和没有依法开具租赁费发票的法定义务的事实，以及由此造成恒基公司实际损失的事实；一审法院判决恒基公司支付剩余租金数额及利息没有事实基础和法律依据。2016年1月l日之后的租赁物，一审法院的判决认定固阳矿山公司诉求的租赁费及违约金计算标准与事实相悖，判决租赁物占确使用费的承担主体没有事实基础与法律依据。
固阳矿山公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，二审法院应予以维持。恒基公司称固阳矿山公司未交付消防通道，未交付西侧门廊一处底店没有事实依据。《租赁合同》第四条“乙方经营应当符合国家消防、安全的有关规定，保障人身财产的安全。发生事故造成的一切责任由乙万承担”的约定，固阳矿山公司已将矿山公司宿舍楼整体交付恒基公司使用，长达10年之久，恒基公司从未就交付使用的租赁资产范围提出异议，且恒基公司于2015年3月21日给包钢（集团）公司律师事务部的《关于《(2015）包钢律函字第1号》的复函》第三条明确：“我公司与包钢集团固阳矿山有限责任公司合作多年，双方一直合作愉快，从来没有因此产生过争议”，恒基公司在固阳矿山公司诉讼中催要所欠租金时才辩解固阳矿山公司没有交付安全通道，违背常理，没有事实依据。恒基公司为了出租收益，在一楼走廊东、西两侧门廊增建了违法建筑，其违法经营行为的后果当然应当由恒基公司自行承担。
恒基公司请求固阳矿山公司赔偿或抵销其税款损失没有事实和法律依据。《租赁合同》约定的租金价款是不含税价，根据税法相关规定，出租房屋所得收益如开具发票，其发票为普通发票而非增值税发票，不能抵扣税款。恒基公司未向法庭提交其就本案租赁费已支出的税务机关出具的纳税凭证。
次承租人同和医院和恒基公司应当共同承担腾房义务，共同支付未腾房期间的占用费用。恒基公司为了达到转租的目的，与次承租人同和医院串通，共同实施了侵害了固阳矿山公司的合法权益的行为。且恒基公司在《租赁合同》期限届满后未将租赁房屋交付固阳矿山公司，故第三人同和医院和恒基公司应当共同承担腾房和共同支付未腾房期间的占用费。恒基公司于2015年3月21日给包钢（集团）公司律师事务部出具的《关于《(2015）包钢律函字第1号》的复函》第二条“为了保障出租方及承租方的利益不受影响，我公司用租赁房屋与另一家公司合作经营了一个项目，此项目由我方提供租赁房屋，对方提供资金及技术等，双方共同经营、共享收益，我公司并没有将租赁房屋进行转租”，恒基公司和第三人同和医院共同实施了恶意侵权行为。
一审法院判决第三项在日期截止和起算点上有笔误，二审法院应予以更正。一审法院判决第三项的租金截止日应当为2015年11月30日，数额为908333元，占有使用费应当从2015年12月1日起算，每日958.90元计算。
同和医院未进行答辩。
固阳矿山公司向一审法院起诉请求判令：1.确认固阳矿山公司与恒基公司签订的《租赁合同》已于2015年12月1日解除；2.恒基公司给付固阳矿山公司租金908333.34元；3.固阳矿山公司支付恒基公司逾期付款利息（2013年租金33.75万元中的16.25万元的利息从2013年4月10日起计算至租金付清之日止，另17.5万元的利息从2013年10月10日起计算至租金付清之日止；2014年租金25万元中的17.5万元的利息从2014年4月10日起计算至租金付清为止，另外7.5万元租金的利息从2014年10月10日起计算至租金付清为止；2015年租金35万元中的17.5万元的利息从2015年4月10日起计算至租金付清为止，另外17.5万元租金的利息从2015年10月10日起计算至租金付清为止，以上利息均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.恒基公司与第三人同和医院赔偿占用房屋的经济损失，每日按照958.9元计算，自2015年12月1日起计算至实际交还占用房产之日止；5.判令恒基公司及第三人同和医院立即腾出房屋；6.本案诉讼费由恒基公司承担。
一审法院认定事实，2006年1月6日，固阳矿山公司与恒基公司签订《租赁合同》一份，双方约定：固阳矿山公司将位于友谊宾馆东侧、建筑面积2588.72平方米的矿山公司宿舍楼出租给恒基公司；租赁期限从2006年1月1日至2015年12月31日；恒基公司必须在合同签订后三个月内完成对宿舍楼的室内外装修，装修标准不低于100万元；租金每年35万元，合同签订之日支付17.5万元作为2006年4月至9月的租金，余款按租赁期限在每年4月10日前预付半年租金17.5万元，10月10日前预付半年租金17.5万元；租赁期间发生的有关经营的一切费用由恒基公司承担；租赁期间届满，恒基公司应当腾空宿舍楼，保证宿舍楼的正常使用状态，恒基公司已装修的设施保证完好不得拆除，无偿交给固阳矿山公司；恒基公司未按约定支付租金，或者未按约定使用宿舍楼，固阳矿山公司有权单方终止合同，收回宿舍楼，不给恒基公司任何补偿（包括装修补偿）。合同签订后，固阳矿山公司将房屋交付恒基公司使用，恒基公司向固阳矿山公司共计支付租金247.5万元。2015年12月31日之前，恒基公司欠付2013年的租金308333.4元，欠付2014年的租金25万元，欠付2015年的租金35万元，共计908333.4元。
2015年1月20日，恒基公司与第三人同和医院签订了《租赁合同》，双方约定，恒基公司将友谊宾馆东侧宿舍楼4层20间、3楼20间房屋出租给第三人同和医院做医疗用房；租赁期间为2015年1月24日至2015年12月30日止；年租金30万元；关于一楼两间底店由第三人同和医院在合同到期后与两家协商搬家事宜，恒基公司不再参与。合同签订后，第三人同和医院向恒基公司支付了租金，并对房屋进行装修。本案审理过程中，第三人同和医院申请对装修残值进行鉴定，法院予以准许。经鉴定，以2016年7月22日为基准日，第三人同和医院装修的评估价值为243333元。
2015年3月18日，固阳矿山公司向恒基公司发出律师函，告知恒基公司因其未经固阳矿山公司同意将房屋转租给第三人同和医院，该行为损害了固阳矿山公司的权益，要求恒基公司予以答复。2015年3月21日，恒基公司答复固阳矿山公司：租赁合同尚未到期，恒基公司与另一家公司合作经营一个项目，共同使用租赁房屋，并未转租。2015年12月1日，固阳矿山公司向恒基公司送达了《解除合同通知书》，告知恒基公司因其从2013年开始拖欠租金，2014年支付了10万元租金，2015年未支付租金，故固阳矿山公司决定与恒基公司解除租赁合同关系，要求恒基公司支付所欠租金937500元，并交还宿舍楼。同时，固阳矿山公司向第三人同和医院送达了《解除合同通知书》。
一审法院认为，恒基公司未按期向固阳矿山公司支付租金，依照双方约定，固阳矿山公司有权解除合同。固阳矿山公司于2015年12月1日向恒基公司送达了《解除合同通知书》，双方签订的《租赁合同》已经于当日终止。恒基公司应当将租赁房屋返还给固阳矿山公司。固阳矿山公司一并向第三人同和医院送达了《解除合同通知书》，第三人同和医院应当将其向恒基公司承租的房租直接返还给固阳矿山公司。在房屋返还给固阳矿山公司之前，恒基公司应当向固阳矿山公司支付房屋租金及占有使用费。2015年12月31日前恒基公司欠付的租金及占有使用费为908333.4元。2016年1月1日之后的占有使用费，按照每日958.90元（350000元÷365）计算，至恒基公司和第三人同和医院将房屋返还固阳矿山公司之日止。双方约定了租金支付日期，恒基公司应当从每笔租金应付日期之次日起，按照中国人民银行同期贷款利率向固阳矿山公司支付逾期支付租金的利息，至恒基公司付清相应租金之日止。双方约定租金支付方式为提前半年预付，固阳矿山公司要求恒基公司支付逾期付款利息的第三项诉讼请求符合法律规定，法院予以支持，利息从双方约定的付款期限届满次日起计算。第三人同和医院向恒基公司承租的系宿舍楼的部分房屋，固阳矿山公司未提供证据证明第三人同和医院承租房屋占整体宿舍楼的比例，无法确定第三人同和医院应当向固阳矿山公司支付的占有使用费的具体数额，故法院对固阳矿山公司要求第三人同和医院支付占有房屋经济损失的诉讼请求不予支持。固阳矿山公司的其他诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。恒基公司的抗辩意见，无充分证据证明，法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，判决：一、确认原告包钢集团固阳矿山有限公司与被告包头市恒基房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》于2015年12月1日终止；二、被告包头市恒基房地产开发有限责任公司与第三人包头市昆区同和医院于本判决生效后三十日内将位于友谊宾馆东侧、建筑面积2588.72平方米的矿山公司宿舍楼返还给原告包钢集团固阳矿山有限公司；三、被告包头市恒基房地产开发有限责任公司向原告包钢集团固阳矿山有限公司支付租金及占有使用费（2015年12月31日之前的租金及占有使用费为908333.4元；2016年1月1日之后的占有使用费按照每日958.90元计算，至被告及第三人将房屋返还原告之日止）；四、被告包头市恒基房地产开发有限责任公司向原告包钢集团固阳矿山有限公司支付逾期支付租金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算；其中第一笔133333.4元租金的利息从2013年4月11日起计算，第二笔17.5万元租金的利息从2013年10月11日起计算，第三笔17.5万元租金的利息从2014年4月11日起计算，第四笔7.5万元租金的利息从2014年10月11日起计算，第五笔8.75万元租金的利息从2015年4月11日起计算，均计算至相应款项付清为止）；五、驳回原告包钢集团固阳矿山有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13175元（原告已预交），由被告包头市恒基房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，恒基公司围绕其上诉请求向法庭提交两组证据，证据一是《资产租赁合同》的复印件，固阳矿山公司于2016年5月1日与人人餐馆签订《资产租赁合同》；证据二是2016年4月8日、8月4日、10月23日三张收款收据的复印件。以此证明租赁物的第一层四至六间实际已经于2016年1月之前转租于他人，出租方的再次出租行为说明恒基公司已经将租赁物实际交还出租人。一审判决恒基公司按照整体租赁物的租金标准支付租赁物占有使用费没有事实基础，租赁物占有使用费计算依据不足。固阳矿山公司质证称，对真实性、证明目的都不予认可，该证据是复印件，无法核实真伪，除了同和医院以外的其他租户是同意在法院判决之后腾清房屋，所以固阳矿山公司只是起诉了同和医院。
关于本案涉案房屋的情况，恒基公司与固阳矿山公司分别向本院提交说明情况：
恒基公司提交情况说明：一层门面房总计13间，面积总计647.18平米（过道一间小屋同和医院用于接待除外）；二层房间南面11间，北面9间，面积总计647.18平米；两层面积共计1294.36平米。一、二层已经由固阳矿山公司自行收回，三、四层视同固阳矿山公司收回，租赁期届满后，恒基公司没有再收取任何租金。
固阳矿山公司关于部分房屋收回情况说明：一楼从东向西临街底店2号至10号合计面积为472.94平米，收回时间为2016年1月1日；二楼阳面204、205、206、207、208、209房间，阴面211房间、卫生间，最西边一间房间（无房号）合计面积为348.48平米，收回时间为2016年1月1日；四楼西侧413房间，面积49.78平米，收回时间为2016年1月1日。三项合计面积为871.2平米。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的基本事实一致，本院予以确认。
另查明，固阳矿山公司已于2016年1月1日收回部分涉案房屋，收回房屋情况如下：一楼从东向西临街底店2号至10号合计面积为472.94平米，二楼阳面204、205、206、207、208、209房间，阴面211房间、卫生间，最西边一间房间（无房号）合计面积为348.48平米，四楼西侧413房间，面积49.78平米，合计面积为871.2平米。
以上事实有固阳矿山公司提交的部分房屋收回情况说明予以证实。
本院认为，本案争议焦点一是固阳矿山公司是否按照合同约定将租赁物全部交付与恒基公司。依据双方签订的《租赁合同》第一条“固阳矿山公司将位于友谊宾馆东侧、建筑面积2588.72平方米的矿山公司宿舍楼出租给恒基公司”的约定，固阳矿山公司已将矿山公司宿舍楼整体交付恒基公司使用，长达10年之久，恒基公司从未就交付使用的租赁房屋范围提出异议。在2015年3月21日恒基公司给包钢（集团）公司律师事务部的《关于《(2015）包钢律函字第1号》的复函》中第三条“我公司与包钢集团固阳矿山有限责任公司合作多年，双方一直合作愉快，从来没有因此产生过争议”，能够明确恒基公司从未就交付使用的租赁资产范围提出异议，且恒基公司在一、二审审理过程均未提交证据证明其中一间门面房和消防通道在整个租赁期间固阳矿山公司未向其交付，是由固阳矿山公司占用、使用。故恒基公司主张固阳矿山公司未按照合同约定将租赁物全部交付无事实依据，该主张不能成立。
本案争议焦点二是恒基公司主张固阳矿山公司赔偿未开具发票由此造成的损失是否能成立问题。首先，双方当事人未明确《租赁合同》中约定的租金价款是否为含税价；其次，恒基公司未向法庭提交其已向税务机关交纳相应税款484120元的相关证据。故恒基公司请求固阳矿山公司赔偿或抵销其税款损失没有事实依据。综上，一审法院认定2015年12月31日前恒基公司欠付的租金及占有使用费为908333.4元以及恒基公司应支付逾期付款利息正确，本院予以维持。
本案争议焦点三是租赁期限到期后，恒基公司是否已将租赁物全部返还给固阳矿山公司。双方签订的《租赁合同》第十一条约定：“租赁期间届满，恒基公司应当腾清矿山公司的宿舍楼，保证矿山公司宿舍楼正常的使用状态”。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”的规定，租赁合同到期后，恒基公司未按合同约定返还房屋，以及同和医院与恒基公司的租赁合同到期后，同和医院也应当将其向恒基公司承租的房屋返还固阳矿山公司。在二审审理时，恒基公司提交的情况说明不能证明其将租赁物全部返还给固阳矿山公司，该情况说明也不符合合同约定，对此本院不予采信。
固阳矿山公司认可其已收回面积为871.2平米房屋，对此本院予以确认。对于一审法院认定恒基公司与同和医院将位于友谊宾馆东侧、建筑面积2588.72平方米的矿山公司宿舍楼返还给固阳矿山公司予以纠正，应返还面积为1717.52平方米（2588.72-871.2）的矿山公司宿舍楼。2016年1月1日之后的占用使用，应按照每日636.20元（350000元÷2588.72平米÷365天×1717.52平米）计算，至恒基公司和同和医院将房屋返还固阳矿山公司之日止。
综上所述，恒基公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第4892号民事判决第一、四、五项，即“一、确认原告包钢集团固阳矿山有限公司与被告包头市恒基房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》于2015年12月1日终止；四、被告包头市恒基房地产开发有限责任公司向原告包钢集团固阳矿山有限公司支付逾期支付租金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算；其中第一笔133333.4元租金的利息从2013年4月11日起计算，第二笔17.5万元租金的利息从2013年10月11日起计算，第三笔17.5万元租金的利息从2014年4月11日起计算，第四笔7.5万元租金的利息从2014年10月11日起计算，第五笔8.75万元租金的利息从2015年4月11日起计算，均计算至相应款项付清为止）；五、驳回原告包钢集团固阳矿山有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第4892号民事判决第二项、第三项，即“二、被告包头市恒基房地产开发有限责任公司与第三人包头市昆区同和医院于本判决生效后三十日内将位于友谊宾馆东侧、建筑面积2588.72平方米的矿山公司宿舍楼返还给原告包钢集团固阳矿山有限公司；三、被告包头市恒基房地产开发有限责任公司向原告包钢集团固阳矿山有限公司支付租金及占有使用费（2015年12月31日之前的租金及占有使用费为908333.4元；2016年1月1日之后的占有使用费按照每日958.90元计算，至被告及第三人将房屋返还原告之日止）”；
三、上诉人包头市恒基房地产开发有限责任公司与一审第三人包头市昆区同和医院于本判决生效后三十日内将位于友谊宾馆东侧、建筑面积1717.52平方米的矿山公司宿舍楼返还给被上诉人包钢集团固阳矿山有限公司；
四、上诉人包头市恒基房地产开发有限责任公司向被上诉人包钢集团固阳矿山有限公司支付租金及占有使用费，2015年12月31日之前的租金及占有使用费为908333.4元；2016年1月1日之后的占有使用费按照每日636.20元计算，至上诉人包头市恒基房地产开发有限责任公司及一审第三人包头市昆区同和医院将房屋返还被上诉人包钢集团固阳矿山有限公司之日止。
二审案件受理费13175元，由上诉人包头市恒基房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一七年八月十七日
书记员 常慧青
本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。