天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初680号原告刘华。委托代理人王文静，北京市东元律师事务所律师。委托代理人王江，北京市东元律师事务所律师。被告天津塘沽和利丰投资有限公司，住所地天津滨海新区塘沽响螺湾商务区第7号。法定代表人高志文，总经理。委托代理人李超鹏，该公司员工。原告刘华诉被告天津塘沽和利丰投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员闫秀珍独任审判，于2016年5月11日、2016年5月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王文静、王江及被告的委托代理人李超鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘华诉称：原、被告双方于2014年7月8日签订《中惠熙元广场认购书》一份，该认购书主要约定：原告购买被告开发的位于响螺湾中央商务区坨场南路和滨河西路交口的熙元广场1栋-滨河路2466副4号，用途为商铺，建筑面积79.01平方米，折后价2324386元，付款方式为首付百分之五十，余款银行按揭贷款,定金人民币50000元等内容。合同签订后，原告如约履行了自己的义务，但被告却因房价上涨拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，为此原告多次找被告交涉，均无任何结果，故起诉至法院，要求：1.判令被告双倍返还原告定金人民币100000元整。2.判令被告赔偿原告损失424060元。3.判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求,要求判令解除原、被告双方签订的《中惠熙元广场房屋认购书》。原告刘华为证实其诉讼请求成立，提交以下证据：证据1.《中惠熙元广场房屋认购书》，证明原告曾认购被告开发的位于响螺湾中心商务区坨场南路和滨河西路交叉口的中惠熙元广场1栋-滨河路2466副4号商铺，证明原告诉求的损失情况。证据2.《中惠熙元广场》定金收据。证明原告已按照认购书的约定交付被告定金50000元。证据3.购房款抵扣工程款合同，证明（2016）津0116民初681号案件中的熙元广场1栋-210号房屋与本案涉诉房屋属于上下毗邻的楼层，原告同时购买这两套房屋是由于双方协商一致变更了认购书中关于熙元广场1栋-210号房屋的付款时间，因此本案涉诉的熙元广场1栋-滨河路2466副4号房屋的付款时间也相应变更，对此被告是知情的。证据4.被告的销售代表王宇与原告的手机往来短信，证明被告对诉争房屋的付款时间的变更是知情且同意的。证据5.中国农业银行62×××16网上银行转账记录4份，证明原告如约履行了支付房屋首期款的义务。证据6.录音证据一份，证明被告认可其违约在先的事由。证据7.公证书、借款合同、还款计划表和发票各一份，证明原告为履约向案外人高息借款，因被告违约导致原告的损失惨重。证据8.《工程验收证明书》，证明三方签订的抵扣房款合同有效。被告辩称：根据《中惠熙元广场认购书》第一条第二款的规定，原告应于2014.7.15日前支付房屋首付款1333352元。根据该认购书第二条第一款、第二条第三款约定，认购方逾期付款或逾期签订《商品房买卖合同》及附件等文件的，出售方有权解除认购书，认购书解除后，认购方所交定金不予退还，该认购书于2014年7月8日签订，原告方没有按照约定如期给付被告房屋首付款，也没有与被告签订商品房买卖合同，被告是依据约定没收定金。被告为证实其诉讼请求成立，提交以下证据：证据1.广发银行交易明细查询单和中国工商银行转账支票存根各一份，证明被告将工程款637983元退给了原告。证据2.收款人帐户声明书,证明被告将熙元广场1栋-210号商铺部分首期购房款800000元退还给了原告。证据3.土地使用权证，建设工地许可证和商品房预售许可证，证明被告具备与原告签订认购书的资质。经质证，被告对原告所举证据1、证据2的合法性、关联性、真实性无异议，对两份证据本院予以采纳；被告对原告的证据3、证据5的真实性无异议，但不认可其证明目的，因被告认可与原告签订过购房款抵扣工程款合同，对证据3、证据5本院予以采纳。被告对原告所举证据4、证据6的合法性、关联性、真实性不予认可，证据4中的房屋总价与原、被告双方签订的《熙元广场房号确认单》的房屋总价相符，结合被告庭审中关于售楼人员的陈述，本院对该证据的真实性予以认定，证据6与证据1-证据5相互印证，对证据6的真实性本院予以认定。证据7系原告与案外人之间签订的借款合同，与本案无关，本院不予采纳。证据8与本案无关联，本院不予采纳。原告对被告所举证据1、证据2、证据3的真实性、合法性均无异议，但不认可其证明目的，对被告的证据的真实性本院予以认定。经审理查明，原告（认购方）于2014年7月8日与被告（出售方）签订《中惠熙元广场认购书》（以下简称认购书）。认购书约定：原告购买被告开发的位于响螺湾中央商务区坨场南路和滨河西路交口的熙元广场1栋-滨河路2466副4号，用途为商铺，建筑面积79.01平方米，套内建筑面积为64.09平方米。认购书约定的该房屋标准总价为2734572元，优惠折扣为2.97%，认购总价为2653352元，签署认购书时刘华付清定金50000元，2014年7月15日之前刘华支付首期购房款1333352元。该认购书还约定选择一次性付款以及按揭付款方式的认购方应于签订本认购书后7日内，携本认购书及带齐签署合同需提供的文件、已付楼款的银行回单到销售方销售中心签署《商品房买卖合同》及附件等文件；认购方逾期付款或逾期签订《商品房买卖合同》及附件等文件的，出售方有权采取下列方式处理：1）要求认购方支付违约金，每逾期一天，认购方按该物业认购总价的万分之五向出售方支付违约金；2）解除认购书，认购书解除后，认购方所交定金不予退还，出售方有权不再另行通知认购方而将该物业出售他人，因此而获得的一切利益归出售方所有。该认购书中的房号确认单约定滨河路2466副4号房屋的原总价为2734572元，折后总价为2324386元，定金为50000元，首付款为1224386元，50%房款1100000元为按揭贷款支付。庭审中，被告认可涉诉房屋最终优惠价格为2324386元，签订认购书当天原告支付被告定金50000元。另查明，被告的销售代表王宇2015年4月15日向原告发送短信，内容为“喜报[邀请函]2015年4月19日，上午10点在滨海新区第二大街喜来登九点举办新老业主答谢会，大型节目表演、商户签约等精彩活动！并有万元大奖抽奖活动等着你！星期日上午十点我们不见不散哦！王宇祝您生活愉快”。王宇于2015年4月21日向原告发送短信，内容为“2466-4总价2324386元，首付1164386元。1-210总价1257983元”。另查明，原告刘华于2015年4月25日给被告汇款两次，每次汇款数额均为49007.5元、于2015年4月27日给被告汇款502025元、于2015年4月28日时给被告汇款200025元。4月25日汇款的用途标注为“熙元广场1栋滨河路2466副4号首付款”，4月27日、4月28日的汇款用途标注为“熙元广场1栋滨河路2466副4号”。2015年5月9日被告向原告退还房款800000元。再查明，被告的员工2015年5月明确向原告陈述“我这边是坚决不卖，集团有规定的。”上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提供的证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点问题为：1.双方签订的认购书是预约还是本约；2.被告应否双倍退还原告违约金并赔偿原告损失。本院认为，原、被告签订的《中惠熙元广场认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。关于认购书的性质问题，本院认为认购书不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且认购书中对未来双方签订《商品房买卖合同》有明确的意思表示，故该认购书系预约合同，原告关于认购书系商品房买卖合同的主张，本院不予支持。关于被告应否双倍返还原告定金的问题。双方签订认购书后，原告未按合同约定如期向被告支付涉诉房屋首期购房款，被告员工王宇向原告发送短信邀请其参加签约会并再次确认房屋价款后，原告仍未能向被告支付涉诉房屋的全部首期购房款1224386元。原告主张双方曾协商以被告拖欠原告的部分工程款抵扣涉诉房屋的部分首期购房款，然其提供的证据不足以证明该主张，应当承担举证不利的责任。故对原告要求被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。关于原告要求解除双方签订的认购书的主张，根据合同法规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》及其附件，致使双方约定的合同目的无法实现，双方签订的《认购协议书》依法予以解除。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘华与被告天津塘沽和利丰投资有限公司签订的《中惠熙元广场认购书》。二、驳回原告刘华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4520元，由原告刘华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  闫秀珍二〇一六年六月六日书 记 员  杨 晗相关法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。