黑龙江省大庆市大同区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第220号
原告大庆市立国物业管理有限公司。
法定代表人高玉华。
委托代理人杨志国。
被告程福国。
原告大庆市立国物业管理有限公司诉被告程福国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。依法由审判员高玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大庆市立国物业管理有限公司委托代理人杨志国、被告程福国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆市立国物业管理有限公司诉称：被告程福国是大庆市大同区教师嘉园小区X号楼X门商服的所有权人，2011年11月16日至今拒不支付物业管理费，原告的工作人员多次上门收缴物业费，被告至今未给付。现原告起诉要求被告程福国支付2011年11月16日至今拖欠三年的物业费1750元、滞纳金245元，合计1995元并承担本案诉讼费用。
被告程福国辩称：被告程福国不欠原告物业费，被告程福国不同意给付物业费。一是原、被告双方未签订物业服务合同，原告没有给被告程福国提供服务；二是被告程福国屋内的主管线漏水，原告至今没有修好；三是被告程福国家的室内下水道到室外马葫芦的那段主下水管堵了，此管道八家共用，原告没有给被告程福国修好，被告程福国花费1500元修好；四是被告程福国自入住到2015年6月份，其门前垃圾和积雪都由被告程福国清理，原告工作人员从来没有清扫过；五是被告程福国的车停放在小区里，被别人的车给撞了，被告程福国去原告处调取录像，原告的监控坏了，被告程福国花1200元修理车辆；六是被告程福国家房子是把西山，楼主体西墙有裂痕，老鼠能进去，把苯板都磕坏了，被告程福国自己找人给维修，请客吃饭花费200元；七是三号楼的物业服务用房属于全体业主所有，但是原告将其出租，每年租金27000元；八是小区院内地面不平整，把老人都绊倒了；九是车辆随便乱停，小区内没有自行车停放的位置，自行车都停在楼道了；十是小区安保不好，电动车、自行车丢失。
原告大庆市立国物业管理有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
教师嘉园小区前期物业服务合同一份，欲证明开发商和原告签订物业服务合同的前提是开发商给原告提供148平方米作为物业的用房，该房屋现在是原告的办公室，该合同是开发商与原告之间的约定，不是针对业主形成的合同，开发商再没有提供其他活动室用房。被告程福国对该份证据的真实性无异议，认为教师嘉园小区三号楼原告办公室的楼下应该是全体业主的活动室，但是被原告租出去了，每年租金27000元，从2011年开始一直到现在租出去开超市了。本院对该份证据的真实性予以确认。
2、收费许可证复印件三份、大庆市各类物业服务收费标准备案表复印件一份，欲证明原告收费是有许可证的，是有权主张权利的，证明物业公司按照收费标准进行收费。被告程福国对该份证据真实性有异议，认为原告大庆市立国物业管理有限公司应该提交原件，对商服的收费标准有异议。本院对该组证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
营业执照复印件一份（与原件核对一致），欲证明原告大庆市立国物业管理有限公司各项手续齐全合法经营。被告程福国对该份证据的真实性及欲证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
4、加盖公章收据复印件一份，欲证明被告程福国第一次交物业费的时间是2011年11月16日及其缴费同时对收费标准是认可的，是自愿交付的物业费。被告程福国对该份证据的真实性及欲证明的问题均无异议。本院对该份证据的真实性及欲证明的问题予以确认。
被告程福国为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
收款收据三张，欲证明钰兴隆物业公司滥收费。原告大庆市立国物业管理有限公司对被告程福国的收款收据没有异议，对其他两张收据认为与被告程福国没有关系，不予质证。本院对该份证据的真实性予以确认。
2、证人赵贵玉当庭证人证言，欲证明通往被告程福国家屋内的下水道主管线堵了，是被告程福国雇证人赵贵玉修理的。原告认为此种行为物业公司不知情，所产生的费用理应由被告程福国承担。本院对该证人证言欲证明的问题予以确认。
3、证人李红春当庭证人证言，欲证明门前积雪原告没有清理。原告大庆市立国物业管理有限公司认为该证人证言不属实。本院对该证人证言欲证明的问题予以确认。
4、证人张洪艳当庭证人证言，欲证明门前积雪原告没有清理。原告大庆市立国物业管理有限公司认为该证人证言不属实。本院对该证人证言欲证明的问题予以确认。
5、证人赵国臣当庭证人证言，欲证明被告程福国的车被撞坏，花费修车费用1200元。原告大庆市立国物业管理有限公司认为该证人只是负责修车，其确定不了被告程福国车辆在哪里发生的刮痕，被告所居住的位置在小区院外前排的西侧，保安只是不定期的巡逻，被告车辆是否是在小区内划痕不确定，原告公司对小区外的停车没有收取费用，该公司不应承担责任。因被告程福国在本案审理过程未提交修理车辆的正规发票，本院对该证人证言不予确认。
6、证人徐刚当庭证人证言，欲证明被告程福国车辆的停放位置、在停驶状态下被刮坏及原告的监控录像不好使。原告大庆市立国物业管理有限公司认为该证人证言与本案没有关联性，不予质证。结合原告庭审中认可监控存在故障，本院对该证人证言欲证明监控不好使予以确认。
7、证人张继龙当庭证人证言，欲证明被告程福国家西山墙南角裂开了，是其帮助被告程福国用水泥修复的。原告认为不属于楼房质量的问题，裂痕有可能是老鼠磕苯板产生。本院对该证人证言欲证明的问题予以确认。
8、照片五张，欲证明一是楼房墙体有裂痕、马葫芦下水管堵塞均是被告程福国维修；二是小区路面不平整；三是13楼商服二门和三门北侧有裂痕。原告认为从照片上看不出来是教师嘉园小区。本院对该组证据的真实性予以确认。
本院通过原、被告的当庭陈述、举证、质证，查明和认定的法律事实如下：
2012年8月1日，原告大庆市立国物业管理有限公司与大庆天文房地产开发有限公司签订教师嘉园小区前期物业服务合同。被告程福国于2011年11月16日购买大同区教师嘉园小区X号楼X门商服，建筑面积44.88平方米。当日被告程福国交纳物业费583.44元，此笔物业费系2011年11月16日至2012年11月16日期间的物业费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告大庆市立国物业管理有限公司与大庆天文房地产开发有限公司签订的教师嘉园小区前期物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，对被告程福国具有约束力。原告大庆市立国物业管理有限公司应完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的物业服务义务，被告程福国应及时履行给付物业费的义务。原告大庆市立国物业管理有限公司安装在被告程福国居住的教师嘉园小区13号楼1门商服的摄像头存在故障、其门前积雪、垃圾未及时清理，原告大庆市立国物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵。前期物业服务合同规定每年10月份交纳物业费，原告大庆市立国物业管理有限公司主张三年的物业费，因2015年交纳物业费的时间未到，故对原告大庆市立国物业管理有限公司要求被告程福国支付物业费1750元的请求，本院支持918元（44.88㎡×0.947元×12个月×2年×90%），超出部分不予支持；对原告大庆市立国物业管理有限公司要求被告程福国支付物业费滞纳金245元的请求，因其物业服务管理确有瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第三条之规定，判决如下：
一、被告程福国于本判决生效之日起三日内给付原告大庆市立国物业管理有限公司物业费918元；
二、驳回原告大庆市立国物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告程福国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审判员 高 玮
二〇一五年八月十日
书记员 刘春梅
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。