宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑民初字第1603号
原告：宁波经济技术开发区长江物业有限责任公司。
法定代表人：刘爱浩。
委托代理人：吴昊迪。
被告：浙江太平洋房产开发有限公司宁波开发区分公司。
法定代表人：陆泽华。
委托代理人：许春香。
委托代理人：曹海江。
原告宁波经济技术开发区长江物业有限责任公司（以下简称长江物业公司）与被告浙江太平洋房产开发有限公司宁波开发区分公司（以下简称太平洋公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理。依法由审判员谢敏适用简易程序于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴昊迪、被告委托代理人许春香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长江物业公司起诉称：2010年，被告就其开发的京华名苑三期物业管理服务事宜与宁波大榭开发区黄金海岸物业管理有限公司（以下简称黄金海岸物业）签订一份前期物业服务合同，并对此合同进行了备案。2012年10月1日，原告取代黄金海岸物业，与被告建立了物业管理服务关系，双方对于物业管理的收费标准按照综合服务费高层1.5元／平方米／月，多层0.5元／平方米／月，日常维修费高层2元／平方米／年，多层1.5元／平方米／年来计算。因为被告开发的京华名苑三期大部分房产处于未出售状态，所以在原告接手后只有小部分业主向原告缴纳物业费，其余该由被告缴纳的物业费一直处于拖欠状态。经原告统计，欠费户数达100套之多，欠费总额为304243元。欠费期间原告曾多次催讨，被告却一直以种种不合理的理由拒付。2014年6月11日，原告通过律师发函给被告，要求被告限期履行付款义务，被告在收到律师函后回复称会尽快付款但希望原告能够配合其共同解决该小区业主停车位事宜。事后原告也曾张贴公告，试图帮助被告解决与业主之间的矛盾，但反而引起了业主对原告的不满，被告也再次爽约，至今未付物业费。现原告起诉要求被告立即向原告支付物业管理费用（含综合服务费和日常维修费，以下同）304243元。
原告向本院提供：1.前期物业管理服务合同（部分）及合同备案表，拟证明被告就其开发的京华茗苑三期物业管理服务事宜与黄金海岸物业签订前期物业服务合同及约定收费标准的事实；2.业委会证明、芙蓉社区的出具的情况说明、联系单（含业主签名的业主签收单及装修责任承诺书），拟证明原告接收黄金海岸物业公司与被告之间约定的物业管理权利义务，以及收取的时间；3.欠费清单，拟证明被告欠原告物业管理费用304243元的事实；4.快递详情单及律师函，拟证明原告委托律师以律师函形式向被告催讨物业管理费及被告接受记录情况的事实；5.照片，拟证明原告曾帮助、配合被告共同处理业主停车问题的事实。
被告太平洋公司答辩称：原被告之间不存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物业管理费用没有法律依据和事实根据。原告欠费清单计算有误，其中40742元的物业管理费用，被告只需承担5624元，其他应向业主本人收取。原告并没有尽到物业管理义务，应当降低物业管理收取费用。
被告向本院提供：1.买卖合同、发票存根联及交房清单，拟证明原告主张所涉及的9户房屋已交付的事实，其中35118元的物业管理费用应向房屋所有人收取的事实；2.往来票据，拟证明被告已缴纳京华名苑三期物业管理费至2012年10月16日的事实；3.照片8张，拟证明原告擅自出租被告所有的地下停车位给业主而非法获利，并直接造成被告地下停车无法出售及车锁被损坏的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：1.前期物业管理服务合同（部分）及合同备案表真实性、合法性无异议，但与原告无关联。2.京华名苑业委会证明、情况说明、联系单的真实性无异议，合法性、关联性有异议：业委会证明、情况说明所述不实，联系单与被告无关联。3.欠费清单的真实性、合法性、关联性均有异议，其中有9户房屋分别于2012年10月至2013年3月期间已付清全部房款并已办理过户手续，因此该9户物业费用共40742元，被告仅应缴的5624元，其余款项原告应向9户业主收取。且2012年10月16日之后的物业费被告应向黄金海岸公司缴纳，与原告无关。4.快递详情单及律师函的真实性无异议，合法性、关联性有异议，原、被告没有合同关系。5.照片的真实性、合法性无异议，关联性有异议，这份证据反而证明了原告未尽物业管理职责的事实。
原告对被告提供的证据质证如下：1.买卖合同、发票存根联及交房清单的真实性没异议，因被告将房屋交付给业主后，未尽到及时通知的义务，导致原告不能及时向业主收取物业管理费，使原告遭受物业费的损失，所以该物业费应由被告承担。2.往来票据的真实性无异议，关联性有异议。本案原告主张的是被告作为业主的身份应向原告缴纳京华名苑未出售部分的房屋物业管理费用，而被告提供的证据缴纳的是前期物业费、物业保修金、业委会筹备金等，与原告所主张的系两个法律关系。3.照片8张真实性、关联性均有异议，从照片中无法证明原告非法出租、非法获利的事实。
本院根据原、被告的质证意见，结合原、被告在庭审中的陈述，分析认证如下：1.前期物业服务合同的真实性、合法性，本院予以确认。芙蓉社区的出具的情况说明，被告没有证据证明该社区出具的证据系原告伪造，其真实性本院予以确认。京华名苑业主委员会出具的证明经芙蓉社区居民委员会确认，其证明的内容与情况说明可以相互印证，该证明的真实性本院予以确认。被告开具给业主的联系单、业主签名的业主签收单及装修责任承诺书原件均在原告处，可以证明业主交房手续系与原告办理，与京华名苑出具的证明及芙蓉社区委员会的证明均可相互印证，故上述证据的合法性、关联性均予确认。2.买卖合同、发票存根联及交房清单的真实性本院予以确认。3.被告虽然对欠费清单的真实性、合法性和关联性均不予确认，但根据被告的答辩意见，被告认为该欠费清单计算有误，清单中的金额应扣除期间已经出售并交付的9套房屋，故该清单的真实性、合法性和关联性本院予以确认，其中9套房屋中42幢1601室房屋被告未提供房屋交付手续，不能证明该房屋在2014年5月31日之前已经交付，该物业管理费用仍应由被告支付，另8套房屋的物业管理费用应计算至房屋交付之日。4.往来票据的真实性本院依法予以确认。该票据反映收取单位系宁波市北仑区房地产管理处，收取的是前期物业费、物业保修金、业委会筹备金等物业配套费，与应向物业管理单位缴纳的物业管理费用系两个法律概念，故该票据的关联性本院不予确认。
关于本案争议的事实，本院分析认定如下：
被告开具给业主的联系单、业主签名的业主签收单反映，2012年9月30日被告就已经办理涉案小区的房屋交付工作，原告主张从2012年10月1日计算物业管理费用，并无不当。争议的9套房屋物业管理费用共40742元，其中一套无房屋交付的依据，该套房屋的物业管理费用仍应由被告承担。故被告应自2012年10月1日至房屋支付时止的物业管理费用共9910元。
本院根据采信的证据，确认以下事实：被告系京华名苑三期小区开发建设单位。2010年12月14日，被告与黄金海岸物业签订《前期物业服务合同》一份，由黄金海岸物业对京华名苑三期物业进行管理。该合同约定综合服务费高层1.5元／平方米／月，多层0.5元／平方米／月，日常维修费高层2元／平方米／年，多层1.5元／平方米／年。物业管理期限自2010年12月15日至京华名苑业主大会补选三期业主委员之日止。2012年10月1日起，原告接替黄金海岸物业对京华名苑三期物业进行管理。该小区被告尚有部分房屋没有出售，2010年10月1日至2014年5月31日，被告尚应支付综合服务费和日常维修费共273411元。
另查明，原告接盘后，继续履行被告与黄金海岸物业签订的《前期物业服务合同》约定的内容，未另行与被告签订合同。
本院认为：被告作为涉案小区的开发建设单位，在其开发建设的房屋出售之前，系该房屋的业主，应按合同约定和法律规定及时支付物业管理综合服务费、日常维修费等相应费用。原告接替黄金海岸物业对涉案小区进行物业管理，向该小区业主收取物业管理费用，理由成立，原告的主张，合理部分本院予以支持。被告以原、被告未签订物业管理合同，与原告不存在物业管理关系为由拒绝支付物业管理费用，理由不足，本院不予采信。依照《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：
一、被告浙江太平洋房产开发有限公司宁波开发区分公司应在本判决生效后三日内支付原告宁波经济技术开发区长江物业有限责任公司2010年10月1日至2014年5月31日的物业管理综合服务费、日常维修费共273411元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费5864元，减半收取2932元，由原告负担293元，被告负担2639元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市中兴路746号，电话：0574-8784****；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 谢 敏
二〇一四年十月十五日
代书记员 应雯瑶