天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初9220号原告（反诉被告）：李欣武，男，1990年11月29日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李志良，原告李欣武之父，男，1952年4月13日出生，汉族，住天津市南开区。被告（反诉原告）：聂会清，女，1966年5月20日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：李奕非，被告聂会清之子,男，1991年12月12日出生，汉族，住天津市西青区。原告（反诉被告）李欣武与被告（反诉原告）聂会清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法由审判员韩少云适用简易程序公开开庭审理。原告李欣武及其委托诉讼代理人李志良，被告聂会清及其委托诉讼代理人李奕非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李欣武向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订购房买卖协议；2.被告偿还欠款530000元及从2017年10月28日开始拖欠的欠款利息,按照银行贷款年利率5.145%计息;3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中,原告变更第一、二项诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告签订的《二手房买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》；2.被告偿还原告欠款530000元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的，从2017年10月28日起至被告实际还清欠款止基数为180000元的利息和从2017年11月13日起至被告实际还清欠款止基数为350000元的利息。事实及理由:原、被告于2017年8月27日签订《二手房买卖（置换）合同》，约定由原告购买被告坐落于西青区中北镇枫桥园的房屋，约定价格2010000元，面积90.41平方米。2017年8月30日，原告通过转账方式给付被告房款180000元。2017年9月7日，原、被告以及中介方三方于西青房管局签订了《天津市存量房屋买卖协议》，并约定9月14日再支付被告部分房款350000元，若原告申请贷款无果，被告应于原告告知贷款无果情况后15日归还所交付的房款。2017年9月14日，原告又支付房款350000元并申请向银行贷款。2017年10月18日，代办房屋贷款的中介告知原告，贷款无法顺利获得，于是原告通知被告该消息。10月19日，经中介沟通，被告同意协商解决，双方在中介处签订解除协议，约定于10月20日解除购房协议，另原告将还款日期由15日宽限至17日，10月20日双方至西青房管局办理解约手续。因被告多次声称所获部分房款已经擅自挪作他用，无力偿还，故原告认为10月19日的还款约定应增加违约条款，最后双方协商将逾期违约的利息确定在年利率4.9%，但被告不予同意并自行离开，后电话沟通被告告知原告提出先行筹集所欠530000元，后再解约。但到了2017年11月13日即双方约定的最后还款期，被告仍未退还房款。原告与被告沟通多次无果，故提起诉讼，请求人民法院支持全部诉讼请求。被告聂会清辩称并反诉：对于原告诉称的房屋买卖协议的签订以及案涉房屋信息、购房价款、款项支付等事实均无异议，同意解除双方签订的《二手房买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》,但购房款530000元应待上述合同解除后再行返还，不同意支付利息。原、被告于2017年10月19日已经在中介处就解除上述房屋买卖协议及返还房款事宜签订了协议，后至房管局办理手续时，原告未经同意擅自在解除协议上增加违约条款，导致房屋买卖协议至今无法解除，被告房产亦无法出售。现因房价下跌，已造成房屋差价损失至少200000元,另又支出暖气费1857元，故向本院提出反诉请求：1.案涉房屋买卖协议解除后17个工作日返还房款530000元；2.反诉被告赔偿房屋差价损失金额200000元；3.反诉被告承担房屋纠纷期间产生的暖气费1857元；4.房屋鉴定费及诉讼费用由反诉被告承担。请求法院支持以上反诉请求。反诉被告李欣武辩称：反诉原告主张的房屋差价没有事实依据，合同中没有约定，且产生差价是因为市场原因，与反诉被告无关;因房屋交易没有完成，房产仍归属反诉原告，故暖气费应由其自行承担;鉴定费是反诉原告举证需要，亦与反诉被告无关。请求法院驳回全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对双方无争议的事实认定如下：原告（购房方、乙方）与被告（售房方、甲方）于2017年8月27日签订《二手房买卖（置换）合同》，合同第一条关于房屋基本情况约定，甲方自愿将座落在西青区中北镇外环线以西津杨公路南侧枫桥园19-2-201的房屋出售给乙方；合同第二条关于成交价格约定，甲、乙双方协商后的实际成交价房屋实际成交价贰佰零壹万元（2010000元）；合同第三条关于付款约定，乙方于2017年8月27日交付购房定金人民币叁万元整（30000元），乙方于2017年8月30日支付甲方部分房款壹拾捌万元（180000元），乙方剩余房款以资金监管方式支付，乙方须以贷款方式支付，若乙方贷款未果，甲、乙双方合同终止；合同第九条其它事宜中约定，1、乙方如果贷款未果，贷款审批未通过，乙方支付甲方的购房定金不予退回，甲方放弃对乙方其它一切权利的主张，甲方在收到乙方或第三方（见证方）贷款未果、贷款审批未通过后壹拾天（10天）内退还乙方支付给甲方的部分房款，部分房款为壹拾捌万元（180000元）。上述合同签订当日，原告交付被告定金30000元。2017年8月30日，原告又交付被告部分房款180000元。2017年9月7日，原、被告及中介人员至天津市西青区房管局签订《天津市存量房买卖协议》，其中原告为乙方，被告为甲方，该协议第二条关于房屋价款约定为1450000元；关于房屋价款约定，乙方首付款450000元，申请银行贷款1000000元。同日，原、被告又签订《情况说明》一份，其中原告为乙方，被告为甲方，主要内容为，剩余房款350000元于2017年9月14日支付于甲方；支付完剩余房款，甲方应将房屋钥匙、煤气卡、水表卡、电卡、暖气票办理交接手续；若乙方贷款未果，审批贷款出现差错，银行办理贷款终止，乙方应将上述房屋退回。2017年9月14日，原告依约支付被告部分房款350000元，被告则将房屋购水卡、电卡、数字电视、煤气卡、热力公司缴费信息卡交给原告，并将物业交接完毕。同时，原告向被告出具了接收上述物品的《收条》，收条另载明：“若上述房屋交易中止，上述物业交接物品退回。若物业退回时产生的费用由李欣武承担。”2017年9月21日，原告将《天津市存量房买卖协议》约定的首付款450000元打入天津市房地产交易资金监管中心的监管账户中。庭审中，原、被告确认双方实际履行的房屋价格为《二手房买卖（置换）合同》约定的2010000元。合同签订后，因原告办理银行贷款未果，2017年10月19日,原、被告签订《协议书》，该协议载明：“今有枫桥园19#楼2门201房屋。因乙方李欣武贷款无果。现将甲乙双方购房签订协议解除。甲乙双方于2017年10月20日于西青房管局解除协议后，甲方聂会清可将房屋另行出售。乙方无权干涉。甲乙双方签订协议中定金3万元不退。其余部分530000元整甲方于17个工作日内归还乙方。乙方将房屋钥匙退还甲方，便于甲方出售房屋。”同日，原告将水卡、电卡退还被告。2017年10月20日，原、被告至西青房管局办理《天津市存量房买卖协议》解除手续时，原告要求将2017年10月19日的《协议书》中添加“如甲方没能按期全数归还乙方部分房款530000元整，则甲方需按银行贷款基准利息年化10%每日支付乙方欠款利息，直到全数归还为止”的违约条款，被告未同意，故当日双方并未办理协议解除手续。诉讼过程中，被告表示同意解除双方签订的《二手房买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》以及返还房款530000元。但反诉要求原告赔偿房屋差价损失200000元，并申请对房屋差价进行司法鉴定。本院经摇号选取天津津港房地产咨询评估有限公司对诉争房产予以评估，被告缴纳鉴定费6660元，该机构出具《房地产估价报告》（编号津港估司字[2018]第0007号），对诉争房产的估价为1960000元。被告对该估价报告无异议，但原告认为该估价报告与本案无关。另，2017年11月12日，被告就诉争房产缴纳2017-2018年度采暖季的暖气费1857.50元。庭审中，原、被告主要争议如下：1、关于原告主张支付利息的问题。原告认为，因所办理贷款的银行贷款额度收紧以及贷款利率上浮百分之二十导致其未能成功办理贷款，属于法律规定的不能归责于双方当事人的事由而解除合同，故被告应将收受的房款本金以及所产生的利息偿还原告。被告认为，因原告擅自在2017年10月19日签订的《协议书》增加违约条款，导致房屋买卖协议至今未能解除，在协议未解除的前提下不应支付利息。2、关于被告反诉赔偿房屋差价、鉴定费及暖气费损失的问题。原告认为，《二手房买卖（置换）合同》第九条已经明确约定若贷款无果，被告放弃对原告一切权利的主张，且房屋差价损失系市场不可抗力造成，不应由其承担；鉴定费是被告举证需要，与原告无关；关于暖气费,因房屋交易已经中止，应由房屋所有权人被告自行承担。被告认为，房屋差价系因房屋买卖协议未解除所致，而该责任在于原告；鉴定费系为证明房屋差价存在，应由原告赔偿；暖气费依据2017年9月14日《收条》中“若上述房屋交易中止，上述物业交接物品退回。若物业退回时产生的费用由李欣武承担”的约定，属于与原告承担的费用范围。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系。原、被告签订的《二手房买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，合同合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当本着诚实信用的原则，享受各自的权利、履行各自的义务。关于原告主张解除合同及返还购房款的诉请。因被告同意解除《二手房买卖（置换）合同》及《天津市存量房屋买卖协议》，并返还530000元的购房款，本院对此予以支持。但返还款项的期限，因双方于2017年10月19日签订的《协议书》未能实际履行，故本院将依法给予被告相应的履行期，在本判决的判项中予以确定。关于原告主张支付利息的诉请。本院认为，原、被告于2017年10月19日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且已签字、捺印，属合法有效。该协议明确约定“甲乙双方于2017年10月20日于西青房管局解除协议后，甲方聂会清可将房屋另行出售。乙方无权干涉。甲乙双方签订协议中定金3万元不退。其余部分530000元整甲方于17个工作日内归还乙方。”据此，利息损失产生的前提应系《天津市存量房屋买卖协议》的实际解除，即在房管局办理完毕完毕协议解除手续后，若被告逾期不履行还款义务才产生利息损失。但因原告未经被告同意擅自在已生效的《协议书》中添加逾期付款的违约条款，致使双方于2017年10月20日在房管局未能成功办理协议解除手续，合同未能解除的责任在于原告，故原告该诉请没有事实和法律依据，本院对此不予支持。关于被告反诉赔偿房屋差价、鉴定费及暖气费损失的诉请。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖（置换）合同》第九条中约定：“乙方如果贷款未果，贷款审批未通过，乙方支付甲方的购房定金不予退回，甲方放弃对乙方其它一切权利的主张。”该条款系双方对各自民事权利的自主处分，是双方真实意思表示，应受法律保护。被告作为一名完全民事行为能力人，应能够预见贷款未果可能导致的合同后果以及自身利益损失，包括房价下行造成的差价损失，现被告主张赔偿该损失不仅有违诚信原则，亦缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。同理，被告在诉讼中坚持申请司法鉴定，在房屋差价无法得到支持的前提下，鉴定费用亦应由其自行承担。关于暖气费，本院认为，原、被告已经于2017年10月19日就解除房屋买卖协议达成一致，此时，房屋买卖协议虽未正式解除，但房屋交易实际已经中止，原告亦于该日将水卡、电卡等交回被告。2017年9月14日《收条》中虽约定“若上述房屋交易中止，上述物业交接物品退回。若物业退回时产生的费用由李欣武承担。”但案涉暖气费于2017年11月12日缴纳，时间在房屋交易中止之后，且针对的是2017-2018年度采暖季，取暖权利的享有者是房屋所有权人被告，该费用不应属于物业退回时产生的费用，故对于被告主张赔偿采暖费的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李欣武与被告（反诉原告）聂会清于2017年8月27日签订的《二手房买卖（置换）合同》，于2017年9月7日签订的《天津市存量房买卖协议》于本判决书发生法律效力之日解除；二、被告聂会清于本判决书发生法律效力之日起二十日内返还原告李欣武购房款530000元；三、驳回原告李欣武的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告聂会清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，由被告聂会清负担；反诉费2164元，鉴定费6660元，由反诉原告聂会清负担。上述款项于本判决发生法律效力之日起十日日内交付本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  韩少云二〇一八年三月十五日书记员  张昌辉附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。