广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第1310号
原告王永，男，汉族，1971年2月9日出生，户籍所在地西安市莲湖区，现住南宁市良庆区兴象路。
委托代理人黄元，广西龙津律师事务所律师。
被告张刚，男，壮族，1982年8月21日出生，户籍所在地广西横县六景镇。
委托代理人蒙治逵，广西道森律师事务所律师。
第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司。
法定代表人梁锡伟，董事长。
委托代理人李红，女，汉族，1976年5月12日出生，住南宁市江南区白沙路。
原告王永诉被告张刚、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称为辉煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。原告王永及其委托代理人黄元，被告张刚及其委托代理人蒙治逵，第三人辉煌公司的委托代理人李红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永诉称：2011年12月28日，原告与被告、第三人就南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区7号楼×单元××号房屋签订《房屋买卖合约》。当日，被告张刚已交100000元定金和100000元首期房款给原告，原告就将上述房屋及其家具电器交付给被告张刚。2012年9月21日，原告与被告又签订了《补充协议》。此后，原告和第三人辉煌公司多次催促被告张刚办理房屋买卖转移登记手续。2013年3月28日，原告和被告、第三人向南宁市房屋产权交易中心提交房屋买卖转移登记材料，南宁市房屋产权交易中心出具了《业务受理单》。由于被告张刚向南宁市房屋产权交易中心提供了不合法、不真实、不准确的材料，导致《房屋买卖合约》的目的不能实现，原告因此遭受重大经济损失。根据合同约定，原告没收了被告的定金100000元，并要求被告按照合同第九条第二款、第三款赔偿损失并支付逾期违约金。第三人辉煌公司应负民事赔偿的连带责任。原告请求法院判令：一、解除原告与被告、第三人于2011年12月28日签订的《房屋买卖合约》及2012年9月21日签订的《补充协议》；二、被告张刚将房产返还给原告，并赔偿原告经济损失281155元。其中，被告张刚赔偿损失48650元（695000元×7%＝48650元）；支付逾期违约金527505元（695000元×3‰×253天，自2012年9月26日计算至2013年6月5日）；以上合计576155元；被告张刚已经支付房款295000元，所以被告张刚需赔偿原告经济损失281155元（576155元－295000元）；三、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司与被告张刚负民事赔偿的连带责任；四、由被告和第三人共同承担本案的案件受理费。
原告提交以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告身份证及第三人电脑咨询单，证明被告及第三人主体资格；3、房屋所有权证，证明原告拥有房屋所有权；4、《房屋买卖合约》、《家具电器清单》、《房屋买卖合约<；补充协议>；》，证明原告与被告、第三人签订有房屋买卖合同，原告将房产及其家具交付给被告张刚；5、《南宁市房屋产权交易中心业务受理单》（受理编号：201303280551），证明原告与被告、第三人已经办理房屋买卖转移登记，因为被告张刚的资料不实而导致转移登记不成功；6、《无婚姻登记记录证明》及光盘，证明被告提供虚假婚姻证明导致无法交易；7、南宁市房地产档案馆查档明细表，证明原、被告交易的房产处于初审交易状态；8、《客户须知》，证明被告违反第5条“本人保证提供真实完整的交易相关材料、证明。”的约定；9、《南宁市房屋产权交易中心业务受理单》（受理编号：201307041672），证明被告和第三人办理房屋买卖转移登记，原告对此次交易不同意、不知情、不在场。
被告张刚辩称：一、原、被告之间签订的房屋买卖合约及补充协议合法有效，被告信守约定严格按照约定履行合同义务，不存在足以导致合同解除的情形。合同应当继续履行，原告应当尽快履行办理房屋过户手续。1、原告与被告于2011年12月28日签订的《房屋买卖合约》及2012年9月21日签订的《房屋买卖合约<；补充协议>；》均是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定和社会公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；2、被告没有违反合同约定，相反依约履行了自己的义务，为促成房屋交易作了大量的工作；3、被告不存在隐瞒或提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等导致房屋买卖合约目的不能实现的行为；4、解除合约将产生巨大的危害：对法律原则的践踏和对合同相对方合法权益的非法侵害；5、就法律程序而言，法院直接判令合同解除于法无据。二、原告主张的经济损失和以被告购房款直接抵冲没有事实和法律依据。1、被告自始至终恪守合同条款，本着诚实信用原则履行了合同义务，没有违反合同约定，也不可能给原告造成任何经济损失，不应承担违约责任；2、原告未就经济损失事实提供相关证据，应不予支持；3、违约金过高，应不予支持；4、原告没收定金100000元没有法律依据。综上，原、被告之间的房屋买卖合约不应解除，被告没有违约行为，不存在违约责任，原告亦没有产生任何经济损失，原告的诉讼请求不应予以支持。
被告提交以下证据：1、《房屋买卖合约<；补充协议>；》，证明房屋买卖关系及部分合同内容变更；2、《收条》，证明被告已经支付大部分房款；3、税收通用完税证；4、销售不动产统一发票；5、广西辉煌置业咨询服务有限公司收据，证据3-5证明被告为房产过户做了大量的准备工作；6、辉煌置业房屋买卖流程，证明银行按揭手续由买方代办；7、《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，被告为房产过户做了大量的准备工作；8、《南宁市房屋产权交易中心业务受理单》（受理编号：201303280551），证明原、被告同意共同办理房产过户登记；9、《南宁市房屋产权交易中心业务受理单》（受理编号：201307041672），证明被告补正房屋过户材料后仍获得受理；10、《无婚姻登记记录证明》，证明被告符合办理房产过户条件；11、1550770××手机的《业务凭据》；12、辉煌置业公司黄周的名片；13、1387718××手机的通话和电信清单；14、邮件改退批条；15、《广西区内特快专递详情单》；16、《关于配合办理房产过户的通知》；17、张贴《关于配合办理房产过户的通知》的照片，证据11-17证明被告多次要求原告配合办理房产过户手续遭到拒绝；18、媒体关于南宁房价的报道，证明原告因房价上涨而要求解除合约的非法目的；19、《证明》（当庭提交）；20、银行卡客户查询单（当庭提交），证据19-20证明被告在2012年7月份就为办理过户准备相关材料。
第三人辉煌公司陈述称：被告提出的第三人没有及时提交材料不予认可，第三人是合同的第三方，已按正常流程进行配合工作。2013年3月28日，房产局受理双方提交的材料后，出具了受理单。2013年5月28日，房产局经查证资料不全通知到第三人，第三人才知道没有办理房产证，第三人也告知了原、被告双方。对于原告诉请的由第三人承担连带责任的主张，第三人不予认可，第三人已经尽到了义务。
第三人提交以下证据：《客户须知》。
根据原告的起诉、被告及第三人的答辩，归纳本案的争议焦点为：一、本案房屋买卖合同履行情况如何？是否存在足以导致合同解除之情形？二、若合同解除，应如何承担违约责任？原告诉请被告与第三人承担连带责任是否成立？
经审理查明：2011年12月28日，原告王永作为卖方、被告张刚作为买方、第三人辉煌公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》一份，约定：被告向原告购买坐落于南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区7号楼×单元××号房，房屋建筑面积为124.09平方米，房屋所有权证为邕房权证字第020××号，房屋总售价695000元，交易所产生的过户费用及税费由被告支付；定金100000元，由被告在签约同时交付原告并自动转为部分房款，首付款100000元，由被告在原告交付该房产给被告使用之日前直接支付给原告，余款495000元由被告申请商业贷款；房屋的交付时间为被告支付首期房款给原告之日。对于买方（被告）的权利和义务，各方约定：买方保证在该物业交易过程中及时提供真实完整、合法准确的资料，配合卖方、经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止；买方保证依照本合约的约定按时足额支付相应房款。对于经纪方的权利和义务，各方约定：经纪方应按照本合约内约定的相关条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续。对于中介服务费给付，各方约定：由买方（被告）在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费14000元。对于违约责任，各方约定：本合约签订后，若买方（被告）有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，并可要求买方按该物业成交价的7%赔偿损失，同时本合约自动解除，卖方有权将该物业另售予任何人。……2.（1）买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买该物业；2.（2）买方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合约目的不能实现；2.（3）买方在接到卖方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理本次交易相关手续的通知后第柒个工作日起，仍不履行本合约之条款的；2.（4）买方其他违约行为包括但不限于无故终止本合约、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情况，从而导致本合约无法履行；8、本合约三方对应的权利义务及相关责任，均由本合约三方各自承担，合约三方对此互不承担任何连带责任或赔偿责任。合同签订后，原、被告双方另行达成补充协议，约定“买卖双方均同意于2012年7月25日等《房屋所有权证》满五年后，二个月内办理该物业产权转移等相关交易手续。”双方将上述补充协议另附纸条粘贴于《房屋买卖合约》第十六条“三方约定的其他事项”下。
2012年9月21日，原告、被告、第三人三方签订《房屋买卖合约<；补充协议>；》一份，对涉案房屋的付款方式作出约定：定金100000元，被告应在签订协议同时交付原告并自动转为部分房款；首期房款（不含定金）295000元，其中部分首期房款100000元，由被告在原告交付房屋之日前直接支付给原告，剩余首期房款195000元，由被告在2012年9月22日前支付给原告；余款300000元，由被告申请商业贷款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入原告账户。
2011年12月28日，被告向原告交付定金100000元，原告向被告出具《收条》。同日，被告向原告交付部分房款100000元，原告向被告出具《收条》。2012年9月21日，被告向原告支付部分房款195000元，原告向被告出具《收条》。
2011年12月28日，被告向第三人辉煌公司支付代理服务费14000元，第三人向被告出具《收据》。
2012年11月28日，被告向南宁市地方税务局支付个人房屋买卖契税10425元，南宁市地方税务局向被告出具《税收通用完税证》；2013年3月11日，被告向南宁经济技术开发区地方税务局支付房屋转让所得个人所得税6950元，南宁经济技术开发区地方税务局向被告出具《税收通用完税证》。
2013年2月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行向被告出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，载明：“张刚（借款人）：您因购买坐落南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区7号楼×单元××号的房产申请个人房屋贷款（申请日期：2012年12月10日）。贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予您贷款金额为人民币（大写）叁拾万元整。”
另查明：邕房权证字第020××号《房屋所有权证存根》记载：坐落于南宁市江南区白沙大道39号锦绣江南南区7号楼×单元××号房，房屋所有权人为原告王永，共有情况为单独所有。
本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
原告、被告、第三人均有缔约能力，三方分别于2011年12月28日和2012年9月21日签订的《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约<；补充协议>；》，系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。
合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告请求判决解除《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约<；补充协议>；》，其主张是否成立？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同解除包括约定解除及法定解除，约定解除须当事人协商一致或约定的解除合同的条件成就，法定解除须符合法律明定的解除情形。本案中，当事人并未就解除合同协商一致。原告主张合同约定了自动解除的情形，被告违反了《房屋买卖合约》第九条“违约责任”第二款第一项至第四项。考察合同约定，《房屋买卖合约》第九条第二款第一项约定为：“买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买该物业。”本案被告已于2011年12月28日向原告交付定金100000元及部分房款100000元，于2012年9月21日向原告支付部分房款195000元，共计395000元；被告申请的银行按揭贷款300000元，也于2013年2月25日审批通过，根据《房屋买卖合约<；补充协议>；》的约定，应在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入原告账户。由此可见，原告关于被告没有足额支付房款的主张，并无事实依据，本院不予采纳。《房屋买卖合约》第九条第二款第二项约定为：“买方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合约目的不能实现。”原告主张被告提供了虚假的《无婚姻登记记录证明》导致无法交易，但原告提交的证据并不足以证明，即便果真如此，在被告补缴新的材料后，南宁市房屋产权交易中心又于2013年7月4日重新受理，在本案诉讼过程中，原告又已申请暂时中止涉案房屋的过户手续，说明房屋产权交易并非不能实现。本院认为，所谓房屋买卖合同，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。换言之，房屋买卖合同双方之合同目的，对出卖人而言系获得房屋价款，对买受人而言系获得房屋所有权，而本案中，对原告（出卖人）及被告（买受人）均无涉合同目的不能实现之情形，故原告关于被告提供虚假材料导致无法交易的主张，并无事实依据，本院不予采纳。《房屋买卖合约》第九条第二款第三项约定为：“买方在接到卖方、经纪方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理本次交易相关手续的通知后第柒个工作日起，仍不履行本合约之条款的；”第四项约定为：“买方其他违约行为包括但不限于无故终止本合约、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情况，从而导致本合约无法履行。”原告提出被告违反上述约定，但原告并未提交证据证明被告存在符合上述约定之情形，故对原告的该项主张，本院不予采纳。原告还主张被告违反《房屋买卖合约》第十六条第一款之约定，该款约定为：“买卖双方均同意于2012年7月25日等《房屋所有权证》满五年后，二个月内办理该物业产权转移等相关交易手续。”原告对此解释为应于2012年7月25日之后两个月内办理完毕产权转移相关交易手续，而被告理解为系两个月之内办理手续，而不是办理完毕。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案当事人对“两个月内办理”系开始办理还是办理完毕约定不明确，又无法达成补充协议的，可根据合同相关条款或者交易习惯确定。考察《房屋买卖合约》第四条第一款、第五条第一款及第六条第二款的规定，办理交易的相关手续，需卖方、买方及经纪方三方相互配合，而并非任何一方之单方义务；根据交易习惯，买卖双方达成买卖合意后，须向房屋产权交易中心提出交易申请，房屋产权交易中心在受理后经过审核，符合条件的准予过户交易并办理相关过户手续。从合同相关条款及交易习惯来看，在办理过户手续的过程中，其办理的时间长短并非完全由合同双方当事人决定和控制，故在合同各方当事人约定的时间后两个月内开始办理产权转移相关手续，更符合客观实际，现原告以被告单方违反《房屋买卖合约》第十六条第一款之约定而主张解除合同的，理据不足，本院不予支持。综合全案情况，亦未发现符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除之情形。综上所述，行使合同解除权应当通知对方当事人，原告未提供证据证明有其他通知行为的，原告向本院提起诉讼应视为首次通知解除的行为，而被告对此提出异议且原告关于解除合同的主张在实体上并不能成立的，对于其解除合同之主张，本院不予支持。
因本院对原告关于解除原告、被告及第三人于2011年12月28日和2012年9月21日签订的《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约<；补充协议>；》的主张不予支持，故原告基于解除合同所提出的被告返还涉案房屋并赔偿原告经济损失281155元及第三人与被告负连带赔偿责任的主张，所失依附，本院亦不予支持。各方当事人应继续履行于2011年12月28日和2012年9月21日签订的《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约<；补充协议>；》。
本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王永、被告张刚、第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司继续履行于2011年12月28日签订的《房屋买卖合约》及于2012年9月21日签订的《房屋买卖合约<；补充协议>；》；
二、驳回原告王永的诉讼请求。
案件受理费5517元、财产保全费3995元，共计9512元，由原告王永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费5517元，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号010201040000228。上诉人逾期不交，又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 路 纳
人民陪审员 麦志文
人民陪审员 陈伟生
二〇一三年十一月十一日
书 记 员 唐梦婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。