广东省惠州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤13执异78号
异议人（案外人）：梁顺成，男，1945年11月26日出生，汉族，住海南省万宁市兴隆华侨农场七管区。
异议人（案外人）：梁建，男，1993年12月17日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
委托代理人：刘震，男，1962年10月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：袁河丽，女，1975年11月11日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
申请执行人：汕尾市仁泰投资发展有限公司，住所地广东省汕尾市新湖工业园内龙扬鞋业公司厂房1楼2楼。
法定代表人：陈乙军。
委托代理人：杨利兴、杨庆，广东铸铭律师事务所律师。
被执行人：惠阳梅润工贸公司，住所地广东省惠州市惠阳区昙华路57号3楼。
法定代表人：张启明。
本院在执行申请执行人汕尾市仁泰投资发展有限公司与被执行人惠阳梅润工贸公司一案中，案外人向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行审查，并于2017年8月28日举行了听证，异议人梁顺成、梁建的委托代理人刘震、袁河丽、申请执行人汕尾市仁泰投资发展有限公司的委托代理人杨利兴、杨庆参加了听证。现已审查终结。
异议人梁顺成、梁建提出异议申请称，请求撤销（2017）粤13执恢35-1号执行裁定书；解除对证号为惠国土准字（1992）第74号的土地使用权及地上建筑物的查封。事实和理由：（一）异议人已经与卖方签订了《梅润楼商品房认购合同书》，支付了全部的购房款，且已合法入住。（二）根据相关法律规定，对于异议申请人所购的上述房产，贵院依法应予解除查封。基于上述事实，异议申请人所购买的房产完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够拍出执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于异议人所购买的房产，依法应予解封。
申请执行人汕尾市仁泰投资发展有限公司提出答辩意见称，贵院所实施的查封正确，请依法继续执行。事实与理由：（一）被答辩人提交的《“梅润楼”商品房认购合同书》和《房屋转让合同》均属于无效合同。1、被答辩人未取得预售许可证明即与出卖人签订《房屋转让合同》，根据《城市房地产开发经营管理条例》第45条：“商品房预售，应当符合下列条件：…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“…出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，被答辩人与出卖人签订的《房屋转让合同》因违反国家强制性规定而无效。被答辩人不享有该合同权利。同时，《房屋转让合同》中的“签署本合同，由多位亲朋好友共同作证”并无依据。2、根据工商登记资料可知，被执行人全称是“惠阳梅润工贸公司”，而非《“梅润楼”商品房认购合同书》上注明的卖方“广东省惠阳县房产开发公司梅润售楼处”，被执行人并未与被答辩人签订过《认购合同》，不是该合同当事人。同时，“广东省惠阳县房产开发公司梅润楼售楼处”属于非法人组织，不具有民事权利能力和民事行为能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，对“梅润楼”商品住宅小区并无使用权。售楼处擅自与买方签订的《认购合同》属于未经追认的无权处分合同，根据《合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该《认购合同》为无效合同。3、《认购合同》经单方多次涂改且签名笔迹与《房屋转让合同》上的笔记不一致，加之被答辩人未能提供合同对方当事人的有关身份证明材料，因此该两份合同的真实性有待进一步证实。（二）根据“房随地走”原则，被查封土地上的建筑物也属于查封范围。由惠阳县建设用地许可证可知，惠国土准字（1992）第74号下的土地使用权属于被执行人惠阳梅润工贸公司名下。根据《物权法》第146条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”之规定，即使被答辩人签订的《房屋转让合同》有效，根据“房随地走”的原则，惠阳区淡水镇物业城“梅润楼”作为被依法查封的土地上的建筑物，其上的权利也应该随着土地权利的变化而变化，即“梅润楼”也属于被查封范围。被答辩人请求解除查封的请求不能成立。（三）被答辩人提供的收据无法证明其已依约支付购房款。
本院经审查查明：
申请执行人汕尾市仁泰投资发展有限公司与被执行人惠阳梅润工贸公司一案，执行依据为本院（2003）惠中法民二初字第296号民事判决书，确定被执行人惠阳梅润工贸公司应在偿还本金300万元及相应利息给原告中国建设银行惠阳市支行。
本院于2004年3月9日根据中国建设银行惠阳市支行申请立案执行，执行案号为（2004）惠中法执字第163号，并裁定中止执行，以（2004）惠中法执恢字第163-1号裁定，变更申请执行人为中国东方资产管理公司广州办事处。2016年12月9日，申请执行人汕尾市仁泰投资发展有限公司通过买卖竞德中国东方资产管理公司广州办事处公开拍卖的本院（2003）惠中法民二初字第296号民事判决书项下的权利，于2017年4月17日向本院申请变更申请执行人为汕尾市仁泰资产发展有限公司，恢复执行。
立案执行后，本院依法向被执行人惠阳梅润工贸公司发出执行通知书，责令该被执行人限期履行，但被执行人惠阳梅润工贸公司至今未履行判决确定的借款本金300万元本金及利息义务。2017年5月21日本院作出（2017）粤13执恢35号之一执行裁定书，查封被执行人惠阳梅润工贸公司名下位于惠州市××区淡水镇坝尾袁屋菜地园地720平方米。
张玉珍与惠阳县房产开发公司“梅润楼”售楼处于1999年1月11日签订“梅润楼”商品房认购合同书，房屋号为梅润楼B803房，建筑面积60平方米，购房款为人民币39000元，房款已付清。异议人梁顺成、梁建于2007年1月1日从张玉珍处购得该房，并已入住。
本院认为，本案的焦点问题是已出卖给第三人未办理过户登记的房产能否查封的问题。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，在本案中，被执行人惠阳梅润工贸公司不具备预售房屋的条件，异议人明知房屋无法办理证件仍进行买卖，存在过错。故本院查封并无不当，对异议人提出异议不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，裁定如下：
驳回梁顺成、梁建的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 唐 荣 平
审判员 郑 松 荣
审判员 黄 陈 谦
二〇一七年九月八日
书记员 薛志峰（代）