大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初9573号原告张浩，男。委托代理人杨宁，系辽宁昌信律师事务所律师。被告大连西城置业有限公司。法定代表人单小海。委托代理人张鹤，系辽宁智库律师事务所律师。委托代理人于耀程，系辽宁智库律师事务所律师。原告张浩与被告大连西城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李毅独任审理，按简易程序公开开庭进行了审理。原告张浩委托代理人杨宁，被告大连西城置业有限公司委托代理人赵莹莹、于耀程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月19日，原告、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于甘井子区幽丽园“万科西山别墅”（下称案涉房屋），建筑面积241.6平方米，总价款为467万元。合同约定，案涉房屋的交付时间为2017年10月30日之前，若被告逾期交付不超过60日的，自2017年10月31日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的日万分之三承担违约金，合同附件三对房屋的部分交付标准进行了约定，合同签订后，原告按约定全额交付了购房款。2017年10月5日，被告通知原告交付房屋，原告验收后发现房屋不仅存在诸多质量问题，而且房屋与其宣传、样板间和先期交付房屋的品质严重不符，具体表现为：案涉房屋的屋面、地下室等多处漏水，部分雨水管未铺设下水导管，屋面瓦安装的杂乱不堪，多部位接合处存在漏缝，合同约定房屋门窗采用铝木材质，而实际交付的门窗采用塑钢材质，宣传楼书、6号样板间、以及签订合同时已先期交付的房屋外墙、压顶、窗沿、阳台封口及庭院等均采用石材工艺，石材为西班牙进口砂岩，8公分厚蘑菇石等高等材质，而实际交付的房屋板木造型后外喷仿石漆。原告验房后将上述问题向被告提出书面意见，2017年10月19日，原告再次来到案涉房屋，发现被告仍未对房屋进行修复后，再次提出了书面意见。被告认可原告提出的上述问题，同意解决，自2017年10月5日起，经双方多次协商后，被告一拖再拖，不仅未解决上述问题，还未在能承诺的期限内答复并形成可具有操作性的解决方案。综上所述，原告诉至法院，请求法院判决：一、判令被告按《商品房买卖合同》、6号楼样板间及先期交付的17号楼标准采用铝木材质对案涉房屋的所钢门窗予以修复；二、判令被告按其宣传楼书、6号楼样板间及先期交付的17号楼标准，采用西班牙进口砂岩，8公分厚蘑菇石等石材对案涉房屋外墙、压顶、窗沿、阳台封口及庭院予以修复；三、判令被告对案涉房屋的屋面、地下室等多处漏水予以修复；四、判令被告对案涉房屋的屋面瓦重新铺装修复，未铺设下水道管处予以修复；五、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以467万为基数，按日万分之三为标准，自2017年10月31日起被告交付合格房屋止；六、判令被告承担本案受理费、保全费等诉讼费。被告辩称，不同意原告诉请:一、案涉房屋的外墙面及门窗符合设计标准，并通过验收具备交付使用条件，外墙面及门窗已经施工完毕，原告是现房购买，交付的房屋与原告购买时相一致，原告无权要求整改或拒绝收房，如进行整改则属于违反设计变更，我公司将承担行政处罚责任，被告在《商品房买卖合同》附件三中产生笔误，错将露台，阳台门和窗户的材质标注为铝木复合，但案涉房屋施工图中的门窗表中，露台，阳台门和窗户的材质就是塑钢窗户，原告在签订《商品房买卖合同》时验收房屋时并未提出异议，应视为原告认可实际的房屋现状。二、原告诉请要求对已经施工完毕的外墙面，门窗进行恢复原状，属于要求履行非金钱债务属于合同法第110条规定的事实上不能履行、债务标的不适于强制履行、履行费用过高的情况，据此被告有权提出不履行的抗辩，原告诉请应不予支持，且如法院认定被告按原告诉请拆除并重新制作门窗、外立面，将导致合同旅行费用过高，且将对案涉项目其他业主产生连带不良影响，被告认为司法应当维护合同已经履行的实际状态及产生的社会连锁反应。三、案涉房屋的漏水、裂缝、屋檐挡板及屋面瓦已经修复，原告已经在《万科大连区域房屋交接验收表（毛坯房）》中签字确认，原告有异议的下水道管，系被告按施工设计图施工，不存在任何问题，无需修复。四、被告不存在逾期交房的违约行为，被告已于2017年10月10日以EMS全球邮政特快专递的方式，向原告指定联络地址发送了交付通知书，要求原告与10月14日接收房屋，涉案房屋在合同约定的交付日期前已具备合同约定的交付条件，且通过竣工验收备案，根据合同约定及法律规定，原告无权以案涉房屋存在门窗、外墙面不服合同约定、渗漏等质量瑕疵为由拒绝收房，原告要求被告承担逾期交房的责任，没有合同和法律依据。综上所述，案涉房屋已于合同约定的交房期限前具备交付条件，原告以案涉房屋存在门窗、外墙面不符合合同约定、渗漏等质量瑕疵为由拒绝收房，并要求被告承担逾期交房的责任，没有合同和法律依据，故恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，原告、被告于2017年4月19日签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告购买由被告开发的位于大连市甘井子区幽丽园万科·西山别墅，建筑面积241.6平方米，总价款467万元，约定交付时间为2017年10月31日之前，逾期交付不超过60日的自2017年10月31日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的日万分之三承担违约金，合同签订后，原告按约定全额交付了购房款，2017年10月5日，被告通知原告交付房屋，原告验收后发现，实际交付房屋与合同约定不符，合同约定门窗采用铝木材质，实际交付的房屋门窗采用塑钢材质，宣传楼书、6号楼样板间、以及签订合同时已先期交付的房屋外墙、压顶、窗沿、阳台封口及庭院等均采用石材工艺，石材为西班牙进口砂岩、8公分厚蘑菇石等高等材质，实际交付房屋板木造型后外喷仿石漆。另查明，案涉房屋于交付时，房屋的屋面、地下室等多处漏水，屋面瓦安装杂乱，结合处存在裂缝，上述问题被告已经修复，原告已在《万科大连区域房屋交接验收表（毛坯房）》中签字确认。，以上事实有原告提供的商品房买卖合同，楼盘楼书宣传册，宣传图片，被告提供的房屋交接验收表，及原、被告的陈述、本院的庭审笔录在案为凭。这些证据本院经庭审审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告签署的房地产买卖合同，系双方真实的意思表示，内容合法，系有效合同，本案中，原告已按合同约定履行了义务，被告交付的房屋与宣传资料不符，根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条，商品房销售广告和宣传资料，如果内容具体确定，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。据此，当事人违反的，应当承担违约责任，合同约定房屋门窗采用铝木材质，实际交付的门窗采用塑钢材质，宣传楼书、6号楼样板间、以及签订合同时已先期交付的房屋外墙、压顶、窗沿、阳台封口及庭院等均采用石材工艺，石材为西班牙进口砂岩、8公分厚蘑菇石等高等材质，实际交付房屋板木造型后外喷仿石漆，且被告未在做出上述更换前取得原告的同意，事后双方亦未达成一致，据此被告擅自改变门窗及房屋外墙、压顶、窗沿、阳台封口材质的行为已构成违约，应当根据双方签订的商品房买卖合同第十三条的约定进行修复。关于逾期交房的问题，根据双方合同约定，房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应当完成交付后，按照法规和合同约定处理，（1）主体结构以外的质量问题；（2）装修和设备标准与合同约定不一致。因此本案中原告以交付房屋门窗等使用材质与约定不符，不符合交付标准为由拒绝收房，并主张逾期交房违约金的请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋的漏水，裂缝、房屋挡板及屋面瓦等问题，被告已经修复，原告已在《万科大连区域房屋交接验收表（毛坯房）》中签字确认，本院不再考虑，至于原告异议的下水管道，被告系按照施工设计图施工，故原告的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、被告应自本判决生效起十日内按《商品房买卖合同》、6号楼样板间及先期交付的17号楼标准采用铝木材质对案涉房屋的所钢门窗予以修复；二、被告应自本判决生效起十日内按其宣传楼书、6号楼样板间及先期交付的17号楼标准，采用西班牙进口砂岩，8公分厚蘑菇石等石材对案涉房屋外墙、压顶、窗沿、阳台封口及庭院予以修复；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.00元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审判员 李 毅二〇一八年四月二十七日书记员 林雨欣附法律适用：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。