广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第922号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市黄埔区华港实业有限公司，机构代码：19116850X。
法定代表人：梁明波，该公司总经理。
委托代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。
委托代理人：陆伟，广东中汉律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐秀娴，女，1970年6月3日出生，汉族。
委托代理人：邹景盛，男，1985年5月26日出生，汉族。
上诉人广州市黄埔区华港实业有限公司（下称华港公司）、徐秀娴因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2010）黄民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
华港公司一审诉称，原告是黄埔东路2937号金竹山广场首层部分商铺的承租人，经上述商铺的产权人同意于2008年4月20日与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告将上述商铺转租给被告作商业用途，每月租金125818元，租赁期限至2017年12月31日。原告如约将商铺交给被告经营使用，后因被告经营不善，双方于2009年7月7日签订《补充协议》，约定在2008年12月20日至2009年12月19日期间，租金按50%收取，但被告必须每月按时交清租金，否则该协议失效，按原合同执行。自2009年6月20日起，被告没有再向原告交纳租金，上述《补充协议》已失效。被告的行为已构成违约，被告应当交还商铺、按原合同补交所欠租金并支付滞纳金。故起诉要求：1、解除原、被告于2008年4月20日签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即将广州市黄埔东路2937号金竹山广场首层部分商铺腾空交还原告；3、被告补交从2008年12月20日至2009年6月19日的租金（每月按月租金125818元的50%计），2009年6月20日至交还商铺之日止的租金（按每月125818元计）；4、被告支付拖欠租金的滞纳金（从2009年7月1日至付清欠租金之日，每日按月租125818元的1%计）。
徐秀娴一审辩称，由于原告没有涉案商铺的建设规划许可证或房地产权证，故双方签订的《商铺租赁合同》无效，被告同意交还场地。被告已经根据补充协议付清了至2009年6月19日的租金，不存在再补交50%的问题。造成合同无法履行的原因在于，原告无提供产权证或房屋综合税单给被告办理工商执照的续期，被告无法继续经营，且合同无效，原告要求支付滞纳金的理由是不成立的。
徐秀娴并反诉称，被告与原告签订租赁合同后，即投入了1882547元对商铺进行了装修。由于原告无取得商铺的建设规划许可证或房地产权证，未交纳2009年的房屋租赁税，致使被告不能办理营业执照续期而无法继续经营，过错完全在于原告。被告多次与原告协商解除租赁合同，原告同意解除合同、以被告交纳的押金及商铺内的装修折抵被告未付的租金，并承诺会发函给被告，被告基于与原告的法定代表人梁明波是多年朋友，便相信了原告的承诺，并于2010年1月结束经营关闭商铺。但之后原告一直拖延不发函及接收商铺，至2010年4月20日才通知被告清场交铺，竟然出尔反尔向法院起诉，明显是以拖的欺骗行为来骗取被告的租金。根据法律规定，原、被告签订的租赁合同应为无效合同，被告无法继续经营的各项损失是原告的过错造成的。故反诉要求：1、判决原、被告于2008年4月20日签订的《商铺租赁合同》无效，租金计算至2009年9月25日止；2、原告退还被告押金251636元；3、原告赔偿被告商铺装修损失1420125元（被告支出的装修工程1882547元减去2009年6月20日至9月25日共3个月的租金）。
华港公司对徐秀娴的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。涉案商铺已办理了法律规定的规划报建、消防验收等一系列手续，符合使用标准，合同是有效的。被告不交租已经违约，其相应的押金、装修等损失不应由原告承担。
原审法院经审理查明，广州市黄埔东路2937号金竹山广场位于黄埔区广深公路沙步甘竹山（又名金竹山）地段，是广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社于2006年经规划部门批准兴建的临时商业楼。2010年规划部门批准同意该商业楼延长使用期限至2011年9月3日，并明确使用期限届满时建设单位应自行拆除上述临时建筑物或办理申请延期使用手续等。原告是该金竹山广场的承租人，经广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社同意将首层部分商铺转租给被告。2008年4月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，其中约定由原告将上述金竹山广场首层部分租赁给被告经营成衣商业用途，租赁面积约1143.8平方米，每月租金125818元，租赁期限由2008年4月20日至2017年12月31日；前四个月为免租期，由2008年8月20日起计租，由2010年8月20日起每月租金在上一年租金的基础上每年递增8%；被告必须在每月5日前到原告管理处交纳当月租金，逾期每天加罚1%的滞纳金，逾期一个月不交租金的作被告违约处理，原告可不经诉讼无条件收回商铺并要被告补交拖欠的租金；合同签订后被告向原告交纳押金251636元（合同期满无息退回）及第一个月的租金；大堂作为公用场所，装修款各付50%；被告应在场内配备一个以上洗手间；租赁期满，被告所建的所有固定装修无条件归原告所有，被告不得拆走；被告若违反合同规定的，则属违约，原告可不经诉讼无条件收回商铺及没收定金，如原告违约则向被告赔偿定金及被告按5年时间折旧所投资的损失等。
上述合同签订后，被告依约向原告交纳了保证金251636元，原告依约将商铺交付原告。原告对上述承租场地进行了装修，间隔成数个小商铺分别转租给他人经营服装使用。装修项目主要有承租场地室内装修、室内电气安装、卫生间给排水安装、搭建钢结构夹层、室外广告架及其射灯安装等。
2009年7月7日，原、被告签订《补充协议》，其中订明因经商环境变差，被告向原告申请减免部分租金，原告同意在2008年12月20日至2009年12月19日期间，租金按5折收取；被告必须在2009年7月8日前交清2008年12月20日至2009年6月19日共6个月的租金合计377454元，否则本协议作废，按原合同条款执行；余下租金，被告必须每月按时交清，如不能按时缴交或中途停交的，则协议失效，按原合同执行；2009年12月20日起租金按原合同执行。被告依约向原告交清了2008年12月20日至2009年6月19日的租金合计377454元。后被告再要求原告至2012年的租金均减半收取，原告不予同意，被告未再交纳2009年6月20日起的租金。
2010年1月起，被告承租场地内的大部分商铺关门停止经营。同年5月20日，该场地内的经营户全部迁出，商铺空置至今，该场地的出入口由原、被告共同上锁封闭。同年5月底，被告向原告表示以押金及商铺装修费用抵偿所有欠租，原告不同意并要求被告交还场地，被告因原告不同意折抵租金而拒绝交还场地。
被告在诉讼中提出对其承租场地的装修物现值进行评估，原审法院委托广州市诚业工程造价咨询有限公司进行评估。原、被告争议的装修项目为：1、原告称其向被告交付场地时配有金属卷闸门，场地内各小商铺现有的卷闸门是被告利用原有的卷闸门改装而成的，应当属于原告所有；被告称原告的原有卷闸门在接受场地时就已十分破旧不能利用，现有卷闸门是其另行出资订购的；2、原告称该场地门口大堂的装修材料和人工全部由其出资，被告并无按合同约定承担一半的费用；被告称大堂天花（天棚）的材料费及大堂装修项目的人工费均是其出资的，被告仅提供了大堂装修用的瓷砖。
广州市诚业工程造价咨询有限公司出具了《广州市黄埔区金竹山广场首层徐秀娴承租铺位内属于其所有的装修工程项目现值评估报告》（以下简称《评估报告》），确定钢结构及土建装修工程评估价值为642517.23元，电气及给排水安装工程评估价值为322635.49元，争议项目评估价值为22199.51元，合计987352.23元。原、被告对该《评估报告》的内容均无异议。
原审法院认为，广州市黄埔东路2937号金竹山广场是经合法报建的临时建筑，并已经提供消防验收，符合依法出租的条件。该广场目前经批准延长的使用期限为2011年9月3日，因此，原、被告自愿签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》至2011年9月3日的租赁期间是合法有效的，对双方均具约束力。因目前尚不能确定该广场在2011年9月3日后能否取得继续延长使用限期的许可，故上述《商铺租赁合同》超过2011年9月3日的租赁限期部分效力待定。
被告从2009年6月20日起未按合同约定向原告交纳租金，构成违约行为，应当承担违约责任。被告抗辩因原告未提供相关资料，导致其无法办理营业执照年审及继续经营，而拒绝交纳租金是无依据的，其反诉要求租金计算至2009年9月25日，原审法院不予支持。被告已经按照《补充协议》的规定依时付清了2008年12月20日至2009年6月19日的租金，该条款已经履行完毕，不存在导致协议作废的情形，余下的租金不依时交纳，该协议才失效并按原租金额执行，故原告要求被告按原租金额补交2008年12月20日至2009年6月19日50%的租金是不符合协议约定的，原审法院不予支持，被告应当从2009年6月20日起按原租金额计付租金，并支付2009年7月6日起的滞纳金。2010年5月20日被告承租的商铺全部空置，被告因与原告对以押金和装修物折抵租金问题协商不成，未向原告交还场地，而原告在被告空置场地后亦自行对场地加锁进行看管，至此原、被告的租赁合同已实际解除；且原告也没有证明有他人看中了场地欲承租而其无法交付，造成不能另行出租取得实际应得租金利益的损失，故2010年5月20日起应当考虑场地空置和租赁市场大环境的实际情况，由被告按原租金额的50%向原告交纳租金较为合理。因原告对被告应承担的违约责任选择适用支付滞纳金的违约金条款，故被告要求原告返还定金合法合理，原审法院予以支持。
原、被告在租赁合同中没有约定当合同提前解除时属于被告的装修物如何处理，现被告要求原告予以赔偿，原告不同意赔偿，同意被告自行拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，被告违约导致合同解除，其要求原告对其装修物予以赔偿，应当不予支持。但鉴于被告对承租场地进行的装修项目主要是钢结构夹层搭建和场地内土建装修工程，室内照明、通风排气、中央空调设备、卫生间给排水安装等，上述装修项目是场地内的基本设施，完全可继续使用，对被告另行出租场地的经济利用价值较高，因此应根据过错责任和公平合理原则，由原告按评估总价的45%左右予以适当补偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十一条第（二）项规定，原审法院作出判决：一、解除原告广州市黄埔区华港实业有限公司与被告徐秀娴签订的《商铺租赁合同》。二、被告徐秀娴在本判决发生法律效力之日起3日内，将广州市黄埔东路2937号金竹山广场首层原承租的商铺交还原告广州市黄埔区华港实业有限公司。三、被告徐秀娴在本判决发生法律效力之日起3日内，向原告广州市黄埔区华港实业有限公司支付2009年6月20日至实际交还商铺之日止的租金，其中2009年6月20日至2010年5月19日按每月125818元计算、2010年5月20日起每月按62909元计算。四、被告徐秀娴在本判决发生法律效力之日起3日内，向原告广州市黄埔区华港实业有限公司支付2009年7月6日至实际付清上述欠租之日止的滞纳金，其中2009年7月6日起至2010年5月19日每日按125818元的1%计付，2010年5月20日起每日按62909元的1%计付。滞纳金总额不超过上述所欠租金总额。五、反诉被告广州市黄埔区华港实业有限公司在本判决发生法律效力之日起3日内，向反诉原告徐秀娴返还押金251636元。六、反诉被告广州市黄埔区华港实业有限公司在本判决发生法律效力之日起3日内，向反诉原告徐秀娴支付上述商铺内装修物的补偿款450000元。反诉原告徐秀娴在该商铺内的所有装修物归反诉被告广州市黄埔区华港实业有限公司所有，反诉原告徐秀娴不得拆除、损坏。七、驳回反诉原告徐秀娴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28742元、反诉受理费19846元、评估费49367.61元，由原告广州市黄埔区华港实业有限公司负担本诉诉讼费6962元、反诉受理费10816元、评估费22500元，合共40278元；被告徐秀娴负担本诉受理费21780元、反诉受理费9030元、评估费26867.61元，合共57677.61元。
判后，华港公司、徐秀娴均不服原审判决，向本院提起上诉。
华港公司上诉称，一、原审法院认为，“2010年5月20日被告承租的商铺全部空置，……，故2010年5月20日起应当考虑场地空置和租赁市场大环境的实际情况，由被告按照原租金额的50％向原告交纳租金比较合理。”法院的这一认定没有事实依据和法律依据。首先，并不存在我方在空置场地自行加锁看管的事实。经原审法院实地勘察，可以确定，我方是出于安全的需要，而在各个侧门上锁封闭，但场地的正门只有徐秀娴才有钥匙可以出入，故该场地事实上还在徐秀娴的控制之下。由于徐秀娴一直拒绝交还场地，我方亦无法正常使用该场地，因此，原审法院认为双方的“租赁合同已实际解除”没有任何事实依据。其次，原审法院判令徐秀娴按原租金的50％交纳租金，仅是依据“租赁市场大环境”而作出，但法院对于该市场大环境却没有作出任何论述，既没有其他市场参照物，也没有权威机构的评估认可，原审法院的“自由裁量”缺乏事实依据支持。再次，徐秀娴在本案诉讼中从没有提出调整租金，而且在徐秀娴违约的情况下，原审法院主动调整租金，超过了当事人的诉讼范围，也没有任何的法律依据。因此，综上所述，原审判决不当，徐秀娴应当从2009年6月20日至交还商铺之日止，按每月125818元向我方交纳租命，相应的的滞纳金也应当按此计算。二、关于商铺的装修问题。首先，我方对于徐秀娴在商铺内实施的可拆除装修物，均是不同意利用，同意徐秀娴拆除的。其次，对于商铺内不可拆除装修物，根据合同约定，租赁期满，是无条件归我方所有的。现由于徐秀娴单方面违约提前解除合同，不可拆除装修物更应当归我方所有的。再次，根据相关司法解释，出租人实在利用范围内予以适当补偿，现法院判令上诉人承担45％左右的补偿，明显高于适当的标准，应当予以调整。三、关于2008年12月20日至2009年6月19日的的租金问题。根据双方签订的《补充协议》，如徐秀娴不按时交清租金，则该《补充协议》失效，按原合同执行。《补充协议》中约定的“失效”，是指该协议自始失效，并全部按原租金额执行。故我方有理由要求徐秀娴补交2008年12月20日至2009年6月19日50%的租金。故此上诉请求：1、撤销原判第三项，改判徐秀娴向华港公司补交从2008年12月20日至2009年6月19日的租金（每日按月租金125818元的50%计）、2009年6月20日至交还商铺之日止的租金（按每月125818元计）；2、撤销原判第四项，改判徐秀娴向华港公司支付拖欠租金的滞纳金（每日按月租金125818元的1%计算）；3、撤销原判第六项，改判徐秀娴向该商铺内的不可拆除的装修物归华港公司所有，徐秀娴不得拆除、损坏，华港公司不需向徐秀娴支付任何补偿；4、由徐秀娴承担本案诉讼费用。
徐秀娴上诉称，原判决认为，徐秀娴从2009年6月20日起未按合同约定向原告缴纳租金，构成违约行为，因此判决徐秀娴需向华港公司支付2009年6月20日至2010年5月19日按每月125818元计算的租金。同时在2010年5月20日，由于承租场地内的经营户全部迁出，场地出入口由与原、被告共同上锁封闭，因此判决徐秀娴需向华港公司支付2010年5月20日至实际交还商铺之日起每月按62909元计算的租金。同时判决徐秀娴支付2009年7月6日起至实际付清上述欠租之日止的滞纳金，其中2009年7月6日至2010年5月19日每日按125818元的1％计算，20lO年5月20日起每日按62909元的1％计算。我方认为，原判决以上认定完全是违背事实和法律的。一、华港公司不提供产权证及房屋综合税单给徐秀娴办理工商执照续期，违反合同根本目的。徐秀娴在2009年6月20日前，曾经多次向华港公司反映由于华港公司不提供房产证，且未缴纳2009年的房屋租赁税致使徐秀娴不能办理营业执照续期，无法经营，华港公司却一直不予答复。我方认为，我方与华港公司之间签订的《商铺租赁合同》根本目的在于我方租赁华港公司的商铺进行正常的经营，由于华港公司未取得商铺的建设规划许可证、房产证及未缴交房屋租赁税，导致我方无法正常办理营业执照并正常经营，已经严重违反了《商铺租赁合同》的根本目的，根据《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任”，华港公司不提供房屋证及未缴交房屋租赁税已经构成根本违约，应承担违约责任。由于华港公司已经根本违约，因此我方无须再向华港公司支付2009年6月20日之后的租金及相应滞纳金。二、华港公司的违约导致场地内经营户全部迁出，且华港公司对场地上锁封闭，应承担违约责任。在2010年5月20日，租赁场地的出入口由华港公司上锁封闭，导致徐秀娴不能正常经营。同年5月底，徐秀娴向华港公司表示解除《商铺租赁合同》，华港公司不同意解除合同，且拒不退回徐秀娴交纳的定金。由于华港公司对租赁场地出入口的上锁行为，导致徐秀娴无法使用租赁场地。华港公司的这一行为已经构成根本违约，需承担违约责任。因此徐秀娴无需承担20l0年5月20日之后租金及相应的滞纳金。此外，一审判令我方按每月125818元的1%计算违约金过高，应按银行同期贷款利率支付。故此上诉请求：1、撤销原判第三、四项；2、依法改判徐秀娴无需向华港公司支付上述判决的金额。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于徐秀娴上诉称因华港公司未提供相关资料，导致其无法办理营业执照年审及继续经营，以及因华港公司的违约导致场地内经营户全部迁出，且华港公司对场地上锁封闭，应承担违约责任，其无须再向华港公司支付2009年6月20日之后的租金及相应滞纳金的问题。徐秀娴并无提供证据证明其无法办理营业执照年审是华港公司未提供相关资料的原因造成，而按照双方合同的约定，徐秀娴应按时向华港公司交纳租金，但徐秀娴从2009年6月20日起未按合同约定向华港公司交纳租金，已构成违约行为，应当承担违约责任。徐秀娴该上诉主张，理据不成立，本院不予支持。2010年5月20日徐秀娴承租的场地内商铺经营者全部迁出，商铺空置，徐秀娴因与华港公司对以押金和装修物折抵所有租金协商不成，未向华港公司交还场地，而华港公司在徐秀娴空置场地后亦自行对场地加锁进行看管，原审法院对2010年5月20日起的租金以华港公司没有证明有他人看中了场地欲承租而其无法交付，造成不能另行出租取得实际应得租金利益的损失，考虑场地空置和租赁市场大环境的实际情况，判决徐秀娴按原租金额的50%向华港公司交纳租金，并且在徐秀娴在一审中并无提出滞纳金的标准过高的情况下判决徐秀娴按125818元每日1%的标准支付2009年7月6日起的滞纳金，并无不当，本院予以维持。华港公司上诉请求徐秀娴按照原租金额清付2010年5月20日起的租金，理由不充分，本院不予支持。徐秀娴上诉主张原审处理滞纳金的标准过高要求调低，理由不成立，本院不予采纳。华港公司与徐秀娴签订《补充协议》后，徐秀娴已按约定依时付清了2008年12月20日至2009年6月19日的租金，不存在导致该协议作废的情形。故华港公司上诉要求徐秀娴按原租金额补交2008年12月20日至2009年6月19日50%的租金是不符合协议约定的，原审不予支持，没有不妥，本院也予维持。华港公司该上诉请求理由不成立，本院不予支持。
关于装修物如何处理的问题，华港公司与徐秀娴在合同中并无约定当合同提前解除时对装修物如何处理，徐秀娴要求华港公司予以赔偿，华港公司不同意赔偿，只同意徐秀娴自行拆除。原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，认为该装修物是场地内的基本设施，完全可继续使用，对华港公司另行出租场地的经济利用价值较高，根据过错责任和公平合理原则，判决由华港公司按评估总价的45%左右向徐秀娴适当补偿，处理合理，本院予以维持。华港公司上诉要求调低，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，经审查原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。华港公司、徐秀娴双方上诉的理据均不充分，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费34298元，由广州市黄埔区华港实业有限公司负担18588元、徐秀娴负担15710元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 岳为群
二〇一一年四月二十八日
书 记 员 李 焕