浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初8727号
原告（反诉被告）：东阳市金坚烫画有限公司，住所地浙江省东阳市城东街道李宅新建街18号。
法定代理人：任江红，总经理。
委托代理人：徐文飞、陈丽娜，浙江浩伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东阳市金阳光饰品有限公司，住所地浙江省东阳市城东街道五四村综合楼二楼。
法定代表人：杨晓，总经理。
委托代理人：金卫东，男，1971年7月3日出生，汉族，系该公司员工，住浙江省东阳市。
委托代理人：楼文军，浙江国翔律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）东阳市金坚烫画有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）东阳市金阳光饰品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院先后于2016年7月1日和2016年8月11日立案受理，依法适用简易程序，于2016年9月9日公开合并开庭进行了审理。原告东阳市金坚烫画有限公司的委托代理人徐文飞，被告东阳市金阳光饰品有限公司的委托代理人金卫东、楼文军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东阳市金坚烫画有限公司起诉称：2014年5月26日，原、被告签订了《厂房租赁协议书》，原告将位于东阳市城东街道李宅五四村的厂房（以下简称涉案厂房）租给被告。协议约定租期为3年，从2014年7月1日至2017年7月1日，支付方式为年付，要求提前一个月付清。其中，第一年租金为340000元，第二年租金为367200元，第三年租金为396576元（第二年起，租金在上年度基础上提高8%）。协议签订后，原告向被告交付了涉案厂房，被告也按约交纳了前两年度的租金。按协议约定，被告应在2016年6月1日前支付最后一个年度的厂房租金，但经原告催讨，被告至今未付，故诉至法院，请求判令被告支付第三年度的厂房租金396576元，并赔偿利息损失（自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
原告为证明其主张的事实并反驳被告反诉的事实，向本院提供了下列证据材料予以证明：
证据一、厂房租赁协议书1份，拟证明原、被告之间租赁关系的事实及该协议中约定了租金数额、支付时间等内容。
证据二、房屋所有权证及国有土地使用证各1份，拟证明涉案厂房系原告合法所有的事实。
证据三、录音光盘、录音文字整理清单及电子数据存证证明各1份，拟证明原、被告之间签订的厂房租赁协议未解除的情况下，被告因效益不好等原因自行搬离涉案厂房的事实。
证据四、新闻报道打印稿1份，拟证明被告搬离涉案厂房的真实原因是被告自身存在环境污染问题导致村企矛盾的事实。
被告东阳市金阳光饰品有限公司答辩并反诉称：2014年5月26日，原、被告签订了《厂房租赁协议书》，被告承租了原告位于东阳市城东街道李宅五四村的厂房，并依约交付了前两年度的租金及押金10000元。2015年9月份，因原告出租给被告的涉案厂房所在的院子内有一处原告另租给他人的违法建筑，因市政府开展了“三改一拆”工作，五四村的村民要求原告拆除该违法建筑，先后多次到厂区院内闹事，最后连厂房大门都被村民用土堆堵住，致使被告无法正常使用涉案厂房。2016年4月1日，被告被迫将全部设备及物品等搬离涉案厂房。至此，因原告的违约行为致双方签订的租赁协议事实上已经无法履行，已终止。被告无法在租赁期内正常使用厂房，原告已经构成违约，给被告造成的损失应当承担违约责任。请求判令：一、原告返还被告租金61200元（2016年4月1日至2016年5月31日的租金）；二、原告退还被告房屋押金10000元并支付利息（自2016年8月11日起按年利率6%计算至实际履行之日止）；三、原告赔偿被告损失100000元。
被告为证明其主张的事实并反驳原告主张的事实，向本院提供了下列证据材料予以证明：
证据一、书面证明1份，拟证明原告出租给被告的厂区内存在违法建筑，造成村企矛盾激化致被告无法使用的事实。
证据二、照片3份，拟证明原告出租给被告的厂区内存在违法建筑及该建筑拆除的情况，进一步证明期间因违法建筑引起的村企矛盾，致涉案厂房被堵，被告无法正常经营的事实。
证据三、接警单1份，拟证明涉案厂房所在的五四村许多村民对原告租给被告的厂区内违法建筑没有拆除心存不满到厂区闹事，被告无奈向东阳市公安局城东派出所报警的事实。
证据四、招租广告网页截屏1份，拟证明原告法定代理人于2016年3月份在赶集网上发布涉案厂房招租广告的事实。
原告针对被告的反诉在庭审中辩称：原、被告签订的厂房租赁协议系合法有效的，被告没有履行返还租赁物的义务，不能视为合同已经解除，故被告应履行支付第三年度租金的义务，同时原告也不存在违约的行为，系被告因自身环境污染的原因导致村企矛盾，致使企业无法正常经营，故请求驳回被告的反诉诉讼请求。
本院依职权制作了调查笔录1份。
经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据一、二，被告均无异议，经审核，该两组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据三，被告对证据的真实性无异议，经审核，本院认为，该组证据具有证明原告法定代表人任江红与被告法定代表人杨晓于2016年6月24日就涉案厂房进行了电话交涉，从中可知原告同意被告就涉案厂房可以自行对外转租以及被告法定代表人杨晓透露出无意继续承租的意思，同时可证实原告欲证明的被告已自行搬离涉案厂房的证明力。证据四，被告对证据的三性均有异议，认为该报道所指的东阳市金阳光饰品有限公司环境污染问题是被告自己的厂房造成的，该厂房就位于涉案厂房的隔壁，而并非指向涉案厂房。经现场走访及询问相关人员，结合当事人的陈述，本院认定该报道所指的企业系本案被告东阳市金阳光饰品有限公司，且该公司本身的产品生产地基与涉案厂房就位于相邻的前后处，2014年至2016年期间两处厂房均存在不同程度的工业废气排放等导致的环境污染问题，周围的村民对此怨声载道。
对被告提供的证据一，原告对证据的关联性有异议，认为该证明不能达到被告的证明目的，从证明中可知被告从2016年4月1日起已无法正常生产，连同停产还有被告自己的生产厂区，恰恰可以说明被告无法使用涉案厂房并非违法建筑所致。经审核，本院对该真实性予以确认。证据二，原告认为照片的拍摄时间无法证明，但原告确实在2016年5月份拆除了涉案厂房内的违法建筑。经审核，本院认为该证据能够证明被告承租的涉案厂房内曾存有一处违法建筑，且该建筑已于2016年5月份在本市开展的“三改一拆”活动中拆除。证据三，原告对真实性无异议，但其中第二份报警单中载明村民怀疑厂里的东西有污染，结合原告提交的新闻报道恰恰可以证明被告存在环境污染的问题。经审核，本院对该证据的真实性予以确认。结合被告提供的证据一、二、三及当事人双方庭审陈述和调查走访情况，可以得出原告的乱搭乱建行为致使村企矛盾突出，对被告的正常生产有一定的影响，是导致被告租赁期间无法正常生产及搬离的一方面原因，而被告自身存在的环境污染问题导致村民矛盾尖锐，村民强烈要求被告停止生产，在被告的厂区内曾多次发生聚众闹事的事情，被告不胜其扰多次报警，加之当前市场经济低迷，是导致被告本身的厂区及涉案厂房的厂区无法正常生产直至被告搬离涉案厂房的另一方面原因。证据四，原告对证据的三性均有异议，认为原告法定代理人没有在赶集网上发布过招租广告。经审核，该证明不符合有效证据的认定要件，本院不予认定。
关于本院依职权制作的调查笔录，原告无异议，被告对真实性无异议，但认为该笔录只能证实环境污染问题发生地是被告自己的生产厂区，不是租赁的涉案厂房。经审核，本院认为，该笔录符合有效证据的认定要件，予以采纳。
本院经审理，认定事实如下：2014年5月26日，原、被告签订《厂房租赁协议书》1份，协议书约定原告将涉案厂房租给被告办工厂所用，建筑面积为5000㎡，租期三年，从2014年7月1日至2017年7月1日止，第一年的租金340000元，以后每年租金在此基础上提升8%，交款方式为一次性付清，押金10000元，房屋租金应提前一个月支付，如续租，被告在同等条件下有优先承租权，被告没有转租权。协议书同时对涉案厂房水、电费等费用的承担及物品保管、维修和赔偿问题进行了约定。原告及被告法定代表人杨晓双方均在该协议上签名或捺印。之后，被告向原告支付了押金10000元及第一年度、第二年度的租金。目前，涉案厂房的水、电费等费用已结清。2016年6月份，原、被告双方因租赁问题发生争执，双方协商未果，遂诉至本院。
另查明，原告租给被告的厂区内存在乱搭乱建行为，建有一处违法建筑，2016年5月该建筑在市政府开展的“三改一拆”活动中拆除。同时，被告工厂存在废气直排等环境污染问题造成村企矛盾尖锐，村民强烈要求被告停止生产并搬离五四村，为此多次在被告的厂区发生冲突，东阳市公安局城东派出所曾出警调停。
本院为进一步查明案件事实，承办人会同原、被告代理人一起勘查了涉案厂房，询问了城东街道办事处工作人员及五四村村民相关情况，确认被告自身的工厂及租赁的涉案厂房内均存在因生产过程中排放废气、废水引发的环境污染问题，曾经工厂水源下游的李宅村众多村民因怀疑生活水源被污染，将被告的厂区和涉案厂区二个大门同时用土堆堵门的事件。被告自身存在的环境污染问题导致村民矛盾尖锐，多次发生哄闹等群体性事件。同时，原告的乱搭乱建行为也一定程度上致使村企矛盾激化。
本案的争议焦点如下：1、被告何时搬离涉案厂房。2、原、被告双方签订的厂房租赁协议是否已解除及协议解除后责任如何承担。针对争议焦点1，被告辩称2016年4月份开始被告已陆续搬离物品与设备，而5月份涉案厂房已全部腾空，故租赁协议在被告搬离后已实际解除，而原告陈述被告在2016年6月底仍有物品没有清理，双方未办理过移交手续，租赁协议尚未解除。本院认为，原、被告一致确认当前涉案厂房的水、电费等费用均已结清，同时结合双方当事人的当庭陈述、调查的情况及本案确认的录音资料，综合认定被告于2016年6月底搬离了涉案厂房。
针对争议焦点2，原告认为厂房租赁协议至今未解除，故请求被告支付第三年度的租金。被告认为，厂房租赁协议于2016年4月份物品搬离涉案厂房时已解除。本院认为，原、被告双方至今未协商达成解除租赁协议的合意，原告一直未同意解除租赁协议，被告在2016年6月24日的电话交谈中表示了当前经济低迷无意续租的意思，且在庭审中辩称已从2016年4月份开始陆续搬离物品，而5月份涉案厂房已全部腾空。同时，被告自身的工厂及租赁的涉案厂房因生产过程中排放废气、废水引发的环境污染问题，加之当前市场经济低迷，是导致被告自身的厂区及涉案厂房无法正常生产直至被告搬离涉案厂房的主要原因。而原告的乱搭乱建行为致使村企矛盾突出，同样对被告的正常生产、经营活动有一定的影响，是导致被告租赁期间无法正常使用直至被告搬离涉案厂房的次要原因。综合分析原、被告双方的合同目的事实上已无法实现。为平衡当事人利益，解除厂房租赁协议符合法律规定，但被告应向对方承担赔偿责任。鉴于本院认定被告于2016年6月底搬离了涉案厂房，且双方已于搬离时结清了租赁期间的水、电费等费用，可视为已尽到解除的通知义务，故本院确认厂房租赁协议解除时间为2016年6月30日。
本院认为，原、被告双方签订的厂房租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。现因被告已实际搬离涉案厂房，厂房租赁协议已解除，而在案件审理过程中，本院多次释明原告变更诉讼请求，但原告仍坚持本案诉请，故本院对原告主张被告支付第三年度的厂房租金396576元并赔偿利息损失的诉请不予支持。被告因房屋租赁协议解除而应承担的相应赔偿责任的问题，原告可另案主张。同时，根据全案案情及双方对厂房租赁协议解除的过错责任的大小，酌定原告应返还被告租房押金2000元，其余押金8000元不予返还。关于被告要求原告返还租金、赔偿损失等主张，基于本案查明与认定的事实及被告未提供相应的有效证据予以佐证，本院不予支持。
综上，原告的诉请不成立，本院不予支持。被告的反诉诉请部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告东阳市金坚烫画有限公司的诉讼请求。
二、原告东阳市金坚烫画有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告东阳市金阳光饰品有限公司租房押金2000元。
三、驳回被告东阳市金阳光饰品有限公司的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7248元，减半收取3624元，由原告东阳市金坚烫画有限公司负担。反诉案件受理费3724元，减半收取1862元，由原告东阳市金坚烫画有限公司负担22元，由被告东阳市金阳光饰品有限公司负担1840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 任宇强
二〇一六年十二月七日
代书 记员 陆小龙