淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第00342号
原告崔奎。
委托代理人刘伟。
委托代理人徐毅成。
被告淮安伊美置业有限公司。
法定代表人何克能。
委托代理人沈加楼。
原告崔奎与被告淮安伊美置业有限公司（以下简称伊美置业公司）商品房销售合同纠纷，本院于2015年1月15日立案受理，依法由审判员张广兄适用简易程序于2015年2月5日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案转为普通程序，并于2015年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐毅成，被告委托代理人沈加楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔奎诉称：原、被告于2011年9月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告伊美翡翠城小区4幢4单元508室，房屋层高为2.8米。原告交付房款并入住该房屋后，经初步测量部分房间室内高度仅约2.5米，即便算上楼板厚度也与商品房买卖合同第三条第三款约定的层高2.8米相差甚远。故诉至法院请求判令被告赔偿原告商品房层高不足的违约金3.5万元，诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告伊美置业公司辩称：合同上所说的层高与原告的理解不是同一概念，层高是一个专业的法律概念，并不是从楼层地面到楼层吊顶的高度，被告是按设计规划图纸进行施工的。《商品房买卖合同》是建设部门统一格式的要求，合同约定房屋层高为2.8米只是一个主体框架的概念，不可能是每一个点都是2.8米。有部分房屋露台没有达到2.8米的层高，是因为防止遇到雨雪天气，便于顶层的正常排水，因为露台高度不能高于室内高度。同时，如露台也达到2.8米，房屋将出现质量问题，下雨会漏雨，雨水倒灌，故2.8米不是一个物理概念。因此，被告认为房屋是符合设计规划要求的，被告没有违约，层高不需要赔偿。
经审理查明：原、被告于2011年9月2日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于淮安市延安西路北侧伊美.翡翠城4号楼4单元508室住宅房屋。其中，合同第三条约定该商品房属框架结构，层高为2.8米，建筑面积共101.46平方米；第四条约定房屋总价款461738元；第八条约定，被告应当在2012年12月30日前，将上述房屋经验收合格后交付于原告。合同签订后，原告支付首付款141738元并对余款又办理了银行按揭贷款。2013年1月17日，原告取得上述房屋钥匙。原告入住后，发现部分房屋层高不足2.8米，遂向本院提起本案诉讼。
案件审理期间，经原告申请，本院委托淮安市建筑工程检测中心有限公司司法鉴定所对房屋的实际层高进行鉴定。该司法鉴定所于2015年8月21日作出淮建检司法鉴定所（2015）质鉴字第008号司法鉴定意见书，鉴定意见为：经现场实测，伊美翡翠城4幢4单元508室基于同一水准面的阳台顶棚现浇板板底与客厅顶棚现浇板板底相对高差约-299mm，主卧室顶棚现浇板板底与客厅顶棚现浇板板底相对高差约-71mm，相对高差实测值基本符合设计要求，但不符合合同约定要求。原告为此支付鉴定费用5000元。
庭审中，被告对鉴定意见提出异议，认为本院委托对涉案房屋的实际层高进行鉴定，但鉴定机构鉴定意见却是相对高差。原告中途改变鉴定请求，致鉴定结论没有测出绝对层高，应承担相应不利后果。经本院咨询该鉴定机构查明，在现场勘验鉴定时，为尽量减少对室内装修的破坏，该司法鉴定所鉴定人员经与原告代理人及被告所派工作人员沟通，双方一致同意将鉴定请求调整为测量主卧室、阳台与客厅相对高差；双方在场人员均对此进行签字确认（见鉴定意见书附件一）。鉴定人员向本院陈述：通过测量房屋相对高差，同样可以得出房屋的实际层高。因为本案所涉房屋客厅层高是2.8米，阳台与客厅相对高差为-299mm，即说明阳台层高低于2.8米层高［299mm-20mm（20mm是施工允许的高差偏离值）］＝279mm，亦即阳台层高较合同约定层高少了279mm，主卧室与客厅相对高差为-71mm，即说明主卧室层高较于合同约定少了71mm（卧室无高差偏离值）。另外，鉴定人员向本院陈述关于开发商因层高减少而降低工程造价的费用估价建议为最高不超过5000元；对此估价建议，原、被告不表异议，也不申请造价鉴定。
案件审理期间，被告提出在原告申请鉴定前，其承认阳台存在不足2.8米层高的事实，认为对此无需鉴定，如鉴定，鉴定费用由原告自行承担。对此，原告认为，被告虽承认阳台存在不足2.8米层高的事实，但具体相差多少须经鉴定才能得出结论，故仍申请进行鉴定；对被告辩称鉴定费用由原告自行承担意见不予认可。
另查明，被告在销售房屋及签订售房合同前，没有向原告告知房屋有部分部位没有达到2.8米层高的事实。
上述事实，有原、被告庭审陈述、原告举证的商品房买卖合同、工商服务统一收款收据、江苏省地方税务通用电子发票、司法鉴定意见书及鉴定费用票据，被告举证的设计图纸，本院质证笔录、咨询笔录等证据在卷予以证实。
本院对本案进行了调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未果。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，该合同内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据双方所签订的商品房买卖合同约定，房屋层高为2.8米，被告应当按此合同约定向原告交付满足合同约定内容的房屋。现被告交付给原告的房屋，经鉴定，阳台层高低于2.8米层高有279mm，主卧室层高低于2.8米层高有71mm，违反了合同对层高要求的约定，故被告构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方当事人并未就房屋层高问题约定违约金或计算违约金的标准，且原告又未能向本院提供损失的证据，故本院酌情按被告因所交付房屋的层高减少而降低工程造价的费用来衡量原告的直接损失；同时，由于房屋层高不足，虽对房屋的使用功能影响不大，但在一定程度上确实影响该房屋的舒适度等品质；故本院综合考虑上述费用、影响等因素，并结合房屋层高与合同约定层高的具体差距，以及该房屋虽部分层高不足但仍满足设计要求等情况，酌定由被告承担违约责任赔偿原告人民币8200元。对于原告要求以合同标的额20%计算由被告承担违约赔偿3.5万元的主张，本院认为该主张没有法律依据，故不予支持。
对于被告辩称房屋是按设计图纸施工，鉴定意见也认定符合设计要求，且《商品房买卖合同》是建设部门统一格式的要求，不可能是每一个点都是2.8米，被告没有违约，层高不需要赔偿的主张，本院认为，原、被告之间的房屋买卖关系主要受商品房买卖合同的约定调整，如房屋施工设计要求与商品房买卖合同的约定存在不一致、特别是低于合同约定标准的，被告应当向购买者进行告知，并在合同中进行说明。现被告既未在销售房屋及签订售房合同前对原告进行告知，也未在商品房买卖合同中进行说明，违反了诚实信用原则，故本院对被告该辩称主张不予采纳。
对于被告对鉴定意见提出异议，认为本院委托对涉案房屋的实际层高进行鉴定，但鉴定机构鉴定意见却是相对高差。原告中途改变鉴定请求，致鉴定结论没有测出绝对层高，应承担相应不利后果的主张，经本院咨询该鉴定机构已查明鉴定机构采取相对高差测量方法既有利于尽量减少对室内装修的破坏，又取得了原告代理人及被告所派工作人员的同意和确认，且通过测量房屋相对高差，同样可以得出房屋的实际层高；故对被告上述主张不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告淮安伊美置业有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告崔奎人民币8200元。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告崔奎的其他诉讼请求。
案件受理费675元，鉴定费5000元，合计5675元，由原告崔奎负担517元，由被告伊美置业公司负担5158元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张广兄
代理审判员 孙玉玲
人民陪审员 刘素菊
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 徐凤芝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。