浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异300号
案外人金伟良，男，1972年3月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。
案外人谢福根，男，1961年10月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
两案外人委托代理人（特别授权代理）周利生，浙江震天律师事务所律师。
申请执行人西藏宏融资产管理有限公司，住所地西藏自治区拉萨市金珠西路158号世通阳光新城1栋2单元301室。
负责人：徐可。
委托代理人（特别授权代理）陈灿涛，浙江聚腾律师事务所律师。
被执行人浙江通威机械有限公司，住所地绍兴市袍江新区群贤东路5号。
法定代表人：杨永波。
被执行人杨永波，男，1964年12月4日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人潘丽琴，女，1964年4月4日出生，汉族，住诸暨市。
本院在执行申请执行人西藏宏融资产管理有限公司（以下简称宏融公司）与被执行人浙江通威机械有限公司（以下简称通威公司）、杨永波、潘丽琴金融借款合同纠纷一案中，案外人金伟良、谢福根提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人金伟良、谢福根称，申请执行人宏融公司与被执行人通威公司、杨永波、潘丽琴金融借款合同纠纷一案，贵院已立案执行，并作出（2016）浙0602执4112号公告，决定将被执行人通威公司位于绍兴市袍江新区118-1地块的土地使用权和在建工程抵押物（以下简称涉案房地产）依法进行评估、拍卖。现案外人对贵院拍卖涉案房地产提出执行异议，理由如下：2016年8月1日，案外人与被执行人通威公司签订一份租赁合同，约定将被执行人通威公司位于绍兴市袍江新区群贤东路5号的厂房、办公室及其他附属房屋其中一层面积为29236.9平方米，两层及以上面积为18819平方米出租给案外人，同时约定由案外人负责解决用电、生活用水、消防用水、电梯、门卫室及电动门、道路9000平方米左右等所需建设，被执行人积极配合，房屋租赁期自房屋交付之日起10年。合同对有关事项作了约定。合同签订后，案外人按约交付了相应的租金及保证金，被执行人通威公司也交付了相应的房屋使用权。案外人根据合同约定投入了大量的人力、物力、财力，建设合同约定的配套设施，并投入正常使用。为保障案外人的合法权益，现提出执行异议，要求贵院在依法处置上述土地使用权及在建工程的过程中应确保案外人的承租权，在拍卖过程中应注明带租拍卖，同时在拍卖过程中，应对案外人垫资修建的设施设备予以保护，并确认该财产系案外人所有。
申请执行人宏融公司称，第一，案外人与被执行人签订的租赁合同不受法律保护。被执行人通威公司名下的涉案房地产在2013年9月4日就已经办理了抵押登记并由中国工商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称工商银行）领取了编号为绍房建袍在字第0068号在建工程抵押登记证明，而案外人提供的租赁合同是在2016年8月1日签订的，租赁关系的设立在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，案外人提出的异议于法无据，无法对抗申请执行人所拥有并已登记的抵押权。第二，案外人及被执行人在明知抵押权已经设立的情况下仍然恣意妄为，对抵押财产大肆破坏，减少抵押财产的价值。案外人及被执行人在明知抵押权存在的情况下签订租赁合同，对抵押物进行破坏，申请执行人曾多次要求案外人及被执行人停止损害抵押物并对抵押物进行恢复原状处理，但案外人及被执行人均不予理睬，2016年11月2日，贵院对抵押物进行了现场查封，并张贴了封条，但案外人在贵院对抵押物进行现场查封后，仍进场占用抵押物，其行为已属于对抗法院执行。综上，请求贵院裁定案外人的异议请求不成立，并对案外人妨碍法院执行的行为作出处罚。
被执行人通威公司、杨永波、潘丽琴未发表意见。
本院查明：被执行人通威公司名下登记有位于绍兴市袍江新区118-1地块的国有土地使用权[分块一至三，土地证号分别为绍市国用（2012）第18**号，绍市国用（2012）第1823号，绍市国用（2012）第1822号]。2013年9月4日，工商银行与通威公司签订最高额抵押合同1份，约定通威公司以其名下的上述国有土地使用权及土地上的在建工程为其向工商银行的相应借款提供最高额抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续，他项权证号为绍房建袍在字第0068号，抵押债权数额为12900万元。2015年3月27日，工商银行与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）签订了债权转让协议，将其对通威公司所享有的相关债权及担保权益转让给信达公司。2015年5月19日，工商银行与信达公司在《浙江法制报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告，向债务人公告通知了债权转让的事实，并要求债务人履行还款义务。2016年5月23日本院作出（2015）绍越商初字第4823号民事判决书，判决确认信达公司就其享有的相应债权对绍房建袍在字第0068号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额1亿2900万元的范围内享有优先受偿权。
判决生效后，因信达公司将上述判决书项下的债权转让给宏融公司，并已在报纸上刊登公告通知各债务人，宏融公司向本院申请强制执行，本院于2016年8月23日立案受理。执行中，本院作出（2016）浙0602执4112号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人通威公司、杨永波、潘丽琴存款人民币1亿2千万元，或查封扣押其相应财产（其中杨永波、潘丽琴以人民币1亿元为限）。此后本院又作出（2016）浙0602执4112号公告及限期履行通知书，责令被执行人通威公司在2016年11月10日前自觉履行生效法律文书确定的义务，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年11月10日前向本院申请相关权利或提出执行异议。案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为通威公司、乙方（承租方）为案外人、落款时间为2016年8月1日的租赁合同复印件1份，其中约定甲方出租给乙方的厂房、办公楼及其他附属房屋场地坐落在绍兴市袍江新区群贤东路5号，经双方确认，其中一层面积为29236.9平方米，两层及以上面积为18819平方米，该房屋的平面图见本合同附件；甲方按现状交付乙方，由乙方负责解决用电、生活用水、消防用水、电梯（货梯2台、客梯2台，具体视情况再定）、门卫室及电动门、道路9000平方米左右等所需建设（时间暂定2个月），甲方积极配合，但上述费用经甲乙双方确认后由乙方负责支付，并在第一年的租赁费用中予以扣除；房屋租赁期自房屋交付之日起10年；租赁期内租金按如下标准计算：第一、第二年所有第一层租费为85元每平方，二层及以上楼层租费为40元每平方，第三年开始租金每年在前一年的基础上上涨5元每平方；租金按年支付，第一年合同签订后支付定金20万元，于合同签订后三日内支付，其余部分租金于乙方完成本协议基础设施后三个工作日内予以支付，第二年起租金于每年10月1日前付款200万元，余款在3个月内付清；上述租金由乙方汇入甲方如下指定账户：开户人戴丽琴，帐号工行望云支行6222081211005185714；租赁期间，乙方应向甲方缴纳保证金10万元，合同签订后三日内支付；协议同时对双方其他权利义务事项作了约定。2、2016年8月2日中国农业银行个人结算业务申请书复印件1份，其中记载申请人为谢福根，收款人为戴丽琴，金额为15万元。3、2016年8月2日中国银行汇款凭证复印件1份，其中记载付款人为金伟良，收款人为戴丽琴，金额为15万元，附言为定金。4、甲方为案外人、乙方为通威公司、丙方为邵汗锦、落款时间为2016年8月13日的协议书复印件1份，其中约定乙方同意每年一半的房租用于履行（2015）绍越袍民字第624号民事判决书确定的义务，直到上述工程款本金清偿完毕之日止；上述款项由乙方授权甲方直接支付至丙方（丙方开具收据给乙方）。5、甲方为通威公司、乙方为案外人、落款时间为2016年8月18日的协议复印件1份，其中对通威厂房基础设施建设的暂定费用进行了约定。6、收据复印件9份，送货清单复印件4份。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，即使案外人主张的租赁关系真实，因通威公司名下位于绍兴市袍江新区118-1地块的国有土地使用权及土地上的在建工程已于2013年9月4日依法办理了抵押登记，而案外人提交的租赁合同记载的签约时间为2016年8月1日，在抵押登记之后，故案外人所主张的租赁权依法不得对抗已登记的抵押权。此外，仅凭案外人提供的收据、送货清单等现有证据也不足以证明其主张的已垫资修建相应设施设备之事实。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人金伟良、谢福根的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年二月四日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。