湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终188号
上诉人（原审原告）赵艳。
委托代理人杨成呈，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）陈丹波。
委托代理人刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人湖北西陵律师事务所，住所地湖北省宜昌市解放路**号三峡商城**********室。
法定代表人江兴魁，该事务所主任。
委托代理人刘威，男，该所执业律师。特别授权代理。
上诉人赵艳、陈丹波因与原审第三人湖北西陵律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、代理审判员胡晓静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，位于宜昌市解放路52号房屋的所有权原登记在案外人江某某名下，2006年11月27日，江某某与陈丹波签订的《房屋居住租赁合同》，合同约定租赁期限2006年12月1日至2026年11月30日，共二十年，租金标准1000元／月，按年结算，由陈丹波在每年结束前交付。合同第七条第二项约定，承租人逾期交付房租，每逾期一日，出租人按月租金额的5%加收滞纳金。合同第八条第二项约定，拖欠租金达1年的，房屋所有权人可终止合同。
2010年6月23日，宜昌市三峡坝区人民法院依法将该房屋纳入执行财产，向陈丹波制作《执行笔录》，陈丹波陈述其承租房屋系向江某某承租，承租期限为2006年12月1日至2026年11月30日，租金为2000元／月（二栋），陈丹波向法院提交了《房屋居住租赁合同》复印件。同年10月29日，宜昌市中友拍卖有限公司就江某某部分财产拍卖发出《拍卖公告》。同年11月12日，宜昌市三峡坝区人民法院向陈丹波发出（2009）三执字第146-3号《通知》，通知其享有优先购买权。
2010年12月28日，赵艳参与拍卖活动，与宜昌市中友拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。赵艳成为位于宜昌市解放路52号房屋的法定买受人，履行了相关手续。2011年3月16日，赵艳办理的产权登记，取得房屋所有权证书。
2014年5月28日，赵艳向陈丹波发出《友情提示》书面函，告知房屋取得情况，要求其向赵艳交纳租金，并提供了帐号。同年11月17日，赵艳再次向陈丹波发出《友情提示》书面函，内容相同。同年12月1日，赵艳向陈丹波发出《解除房屋租赁合同的通知》，通知陈丹波解除双方之间的租赁合同关系，并限期（2014年12月7日）腾退房屋。陈丹波未理睬，赵艳向人民法院起诉，请求判令：1、解除赵艳与陈丹波之间的《房屋居住租赁合同》。2、陈丹波立即腾退位于宜昌市解放路52号三峡商城A1009、A1011号房屋，房屋面积均为100.14平方米。3、陈丹波按每月1000元的标准向赵艳支付自2010年12月29日起至2015年1月12日止的租金49200元。4、陈丹波按每月1000元的标准向赵艳支付自2015年1月13日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费（租金）。5、陈丹波支付赵艳违约金15000元。
原审庭审过程中，陈丹波与湖北西陵律师事务所均向法庭提交二份合同。即，江某某与湖北西陵律师事务所签订的《房屋租赁合同》及湖北西陵律师事务所与陈丹波签订的《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2007年2月1日至2027年1月31日、2007年3月1日至2027年1月31日，租金分别为600元、1000元。合同均由宜昌市房地产交易所租赁专用章备案盖章。
原审法院认为，赵艳与宜昌市中友拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，并取得了位于宜昌市解放路52号房屋的《房屋所有权证书》，成为合法所有权人。湖北西陵律师事务所辩称拍卖程序违法，系另案法律关系，本案不予审理。宜昌市三峡坝区人民法院在拍卖解放路52号房屋前，对该房屋实际承租人陈丹波进行了调查，陈丹波陈述并提交了《房屋居住租赁合同》，原审法院予以认定。庭审时，陈丹波与湖北西陵律师事务所均向法庭提交二份《房屋租赁合同》，但陈丹波在拍卖前未向宜昌市三峡坝区人民法院如实陈述，表明二份《房屋租赁合同》并未履行，该合同原审法院不予采信。赵艳已向陈丹波发出《友情提示》，表明其权利，陈丹波应向赵艳履行租赁合同义务。赵艳向陈丹波发出《友情提示》时间为2014年5月28日，陈丹波明确新的权利人履行合同的时间自此起算。《房屋居住租赁合同》约定租金按年支付，每年结束前交付。根据合同约定，陈丹波知悉通知后即将履行交纳租金时间为2014年12月30日前。赵艳请求履行告知之前的合同义务即2013年11月30日前租金缺乏事实及法律依据，不应予以支持。其自2013年12月1日到2014年12月30日一年租金即12000元，应当予以支持。合同约定承租人逾期交付房租，每逾期一日，出租人按月租金额的5%加收滞纳金，即50元／天计算违约金，自2015年1月1日起，至履行之日止。赵艳请求支付违约金为15000元，原审法院可视为违约金上限，尊重其自由处分权利。合同约定，拖欠租金达1年的可解除合同，因下一个年度履行未满，不构成解除合同违约条款，赵艳请求解除合同及支付2015年房屋占有使用费（租金）依据欠充分，该诉讼请求不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百九十条之规定，判决：一、陈丹波支付赵艳自2013年12月1日至2014年12月30日一年租金即12000元，于判决生效之日起十日内履行。二、陈丹波支付赵艳违约金50元／天，自2015年1月1日起，至履行之日止，但总额不超过15000元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回赵艳的其他诉讼请求。案件诉讼费1565元（赵艳已预交），减半收取782.5元，赵艳负担482.5元，陈丹波负担300元。
上诉人赵艳不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：2010年12月28日赵艳拍卖取得涉诉房屋后多次向陈丹波催讨租金无果，陈丹波拖欠租金已长达四年多时间，一审判决认定陈丹波拖欠租金不足一年，属于认定事实错误，陈丹波长期不缴纳租金的行为已构成根本违约，赵艳有权依法解除合同。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判支持赵艳的诉讼请求。
被上诉人陈丹波答辩称：陈丹波已按照其与湖北西陵律师事务所签订的《房屋租赁合同》实际履行了交付租金的义务，不存在拖欠租金等违约行为。
上诉人陈丹波不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：陈丹波与湖北西陵律师事务所法定代表人江兴魁签订的《房屋居住租赁合同》已终止，陈丹波已按照与湖北西陵律师事务所签订的《房屋租赁合同》实际履行了支付租金的义务，赵艳虽是房屋所有权人，但与陈丹波不存在租赁合同关系，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销原审判决，改判驳回赵艳的诉讼请求。
被上诉人赵艳答辩称：陈丹波承租了涉案房屋，在法院调查过程中提交了房屋租赁合同，自2011年1月25日起，陈丹波明知出租人为赵艳，仍拒不交租金，赵艳有权解除租赁合同。
二审诉讼过程中，赵艳为支持其上诉主张，向本院提交了三峡坝区人民法院作出的（2009）三执字第146-5号通知及送达回证。证明2011年1月25日，三峡坝区人民法院已明确告知承租人陈丹波其承租的宜昌市解放路52号三峡商城A1009、A1011号房屋所有权人变更为赵艳，其应向赵艳缴纳租金。
经质证，陈丹波对证据的真实性无异议，但认为无法达到其证明目的。证据仅证明房屋所有权人变更为赵艳，法院无权要求陈丹波向赵艳缴纳租金，陈丹波已按合同约定向湖北西陵律师事务所缴纳了租金，赵艳应向湖北西陵律师事务所主张租金。湖北西陵律师事务所对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。三峡坝区人民法院依据的是2006年陈丹波与江兴魁签订的租赁合同作出的通知，该合同已作废。本案所涉房屋的处理应依据2007年湖北西陵律师事务所与陈丹波签订的租赁合同。
二审诉讼过程中，陈丹波为支持其上诉主张，向本院提交了收据五份。证明陈丹波向湖北西陵律师事务所缴纳了2010年1月至2016年6月租金的情况。
经质证，赵艳对证据的真实性有异议，认为湖北西陵律师事务所与陈丹波之间有利害关系，该收据系事后制作。湖北西陵律师事务所对证据无异议。
经审查，赵艳提交的证据能够证明2011年1月25日三峡坝区人民法院已明确告知陈丹波其承租的宜昌市解放路52号三峡商城A1009、A1011号房屋所有权人变更为赵艳。对该证据本院依法予以采信。陈丹波向本院提交的五份收据能够证明陈丹波向西陵律师事务所交纳了2010年1月至2015年6月的部分租金情况，对该证据本院依法予以采信。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院同时查明，2011年1月25日，三峡坝区人民法院已明确告知陈丹波其承租的宜昌市解放路52号三峡商城A1009、A1011号房屋所有权人变更为赵艳。
本院认为：1、2010年6月23日，三峡坝区人民法院依法将案涉房屋纳入执行财产时，陈丹波向法院提供了其与江兴魁2006年签订的《房屋居住租赁合同》，在房屋拍卖时，法院依据该合同内容通知陈丹波享有优先购买权。本案中陈丹波提交江兴魁与西陵律师事务所于2007年2月1日、3月1日签订的两份《房屋租赁合同》，并称2006年签订的租赁合同已经终止，应以2007年两份合同为依据确定双方权利义务，且其已经依该两份合同向西陵律师事务所交纳租金，无需再向赵艳重复交纳。本院认为，陈丹波在2010年房屋拍卖时并未提出该项抗辩并向法院提交2007年的两份合同，赵艳亦是根据2006年的合同主张的权利，现陈丹波以2007年的合同对抗2006年合同效力，有违诚信，本院不予支持。且陈丹波依据哪份合同向西陵律师事务所交纳租金并不影响赵艳作为所有权人依2006年的合同向陈丹波主张权利。2、2011年1月25日三峡坝区法院向陈丹波送达了（2009）三执字第146-5号通知，已告知陈丹波承租的案涉房屋所有权人变更为赵艳。陈丹波本人签收了该份通知。房屋所有权人变更后，在已明确告知承租人的情况下，承租人应向新的出租人即变更后的房屋所有权人支付租金，陈丹波以其与原出租人的租赁合同对抗新的房屋所有权人对房屋的收益权益无法律依据，本院不予支持。3、2011年1月25日，陈丹波已明知承租的案涉房屋所有权人变更为赵艳，陈丹波向新的权利人履行合同的时间应自此开始起算。赵艳于2014年5月28日、11月17日连续两次向陈丹波发出《友情提示》要求陈丹波在收到友情提示后三日内将所欠租金及滞纳金汇入赵艳指定账户，但陈丹波均未理会。2014年12月1日，赵艳向陈丹波发出《解除房屋租赁合同的通知》，要求与陈丹波解除房屋租赁关系，并限陈丹波在2014年12月7日前将房屋交还赵艳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”结合本案具体分析，陈丹波在明知房屋所有权人变更后一直未向赵艳交纳租金，经赵艳连续两次催告，陈丹波逾期仍未支付租金，赵艳依法可以解除合同。因此，赵艳与陈丹波的房屋租赁合同应于通知到达之日，即2014年12月1日解除。陈丹波应按照1000元／月的标准向赵艳支付租金36133元（从2011年11月26日至2014年12月1日），陈丹波逾期支付租金，其应向赵艳支付利息，赵艳主张违约金15000元的性质系租金利息，数额未超出法律规定，本院予以支持。从2014年12月8日至陈丹波腾退房屋之日止，陈丹波应按照1000元／月的标准向赵艳支付房屋占有使用费。
综上，因二审中赵艳提交新证据，致使原审判决认定事实发生改变，继而导致案件处理发生变化。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、撤销西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第00322号民事判决；
二、赵艳与陈丹波之间的《房屋居住租赁合同》于2014年12月1日解除；
三、陈丹波于本判决生效之日起十日内腾退位于宜昌市解放路52号三峡商城A1009、A1011号房屋；
四、陈丹波支付赵艳租金36133元及利息15000元（从2011年11月26日至2014年12月1日）；
五、自2014年12月8日至陈丹波腾退房屋之日止，陈丹波应按照1000元／月的标准向赵艳支付房屋占有使用费；
六、驳回赵艳的其他诉讼请求。
如果未于本判决生效之日起十日内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1565元（赵艳已预交），减半收取782.50元，由赵艳负担203.45元，陈丹波负担579.05元。二审案件受理费2215元（赵艳已预交1740元，陈丹波预交475元），由赵艳负担452.40元，陈丹波负担1762.60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓燕
审 判 员 李建敏
代理审判员 胡晓静
二〇一六年五月二十日
书 记 员 张鹏炜