江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬邗民初字第2399号
原告扬州市邗江区双桥乡人民政府。
法定代表人蒋建军，乡长。
委托代理人汤标，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托代理人吴亚萍，江苏擎天柱律师事务所律师。
被告杨某。
第三人蒋某某。
第三人蒋某某。
第三人韩某某。
原告扬州市邗江区双桥乡人民政府（以下简称双桥乡政府）与被告杨某、第三人韩某某、蒋某某、蒋某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，于2014年9月19日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告双桥乡政府委托代理人吴亚萍、被告杨某、第三人蒋某某、蒋某某到庭参加诉讼，第三人韩某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告双桥乡政府诉称，原扬州市农村信用合作联社双桥信用社（以下简称双桥信用社）于2007年5月25日就涉案房屋与杨某签订了租赁契约，租期至2012年5月31日届满。在租赁过程中，因杨某未全面履行付款义务，双桥信用社于2009年11月17日向原扬州市维扬区人民法院提起诉讼，后达成（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书。因杨某未履行上述调解书约定的义务，双桥信用社向人民法院申请执行，虽经法院执行，杨某尚欠195435元未支付；租赁房屋也没有交付双桥信用社。2014年2月17日，江苏扬州农村商业银行股份有限公司与原告签署房屋转让合同、权利转让协议书，约定将涉案房屋全部转让给原告；同时将（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书确定的双桥信用社的权利和双桥信用社与杨某在2007年5月15日签订的租赁契约中作为出租人的所有权利一并转让给原告，即杨某在履行租赁契约过程中结欠双桥信用社的租金以及实际占用房屋的使用费由原告收取。同年7月1日，原告就涉案房屋办理了邗房字第××号、第××号村镇房屋所有权证。涉案房屋目前由第三人韩某某、蒋某某、蒋某某实际控制。另外，双桥信用社已经变更为江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行。原告为维护自身的合法权益，现请求法院判令：一、被告和第三人韩某某立即向原告移交坐落于扬州市文汇东路120号（原苏农路20号）、建筑面积为934平方米的房屋；二、被告和第三人蒋某某、蒋某某立即向原告移交坐落于扬州市文汇东路120号、建筑面积为1034.8平方米的房屋及院落；三、被告向原告支付扬州市维扬区人民法院（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书确定的欠款195435元及违约金50000元；四、被告向原告支付自2010年6月1日开始的房屋占用费用（暂计算至2014年5月30日为3240000元）。
原告双桥乡政府提供了以下证据：
1、原告组织机构代码证一份，证明原告是适格的诉讼主体；
2、双桥信用社与杨某签订的租赁契约一份，证明杨某与涉案房屋的租赁关系、租金标准等；
3、扬州工商行政管理局准予变更登记通知书一份，证明涉案房屋原所有人（出租人）双桥信用社于2011年1月13日变更登记为江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行；
4、原维扬区人民法院（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书、江苏扬州农村商业银行股份有限公司与原告签署的房屋转让合同、权利转让协议书各一份，证明被告杨某在履行租赁契约过程中通过法院调解尚结欠双桥信用社的195435元房屋使用费、违约金50000元以及实际占用房屋的使用费，同时应当于2010年1月20日前将租赁房屋交还双桥信用社，江苏扬州农村商业银行股份有限公司将涉案房屋所有权已全部转让给原告；
5、邗房字第××号、20××49号村镇房屋所有权证各一份，证明原告系涉案房屋的所有权人；
6、申请执行书、受理案件通知书以及告知书各一份，证明杨某不履行调解书的义务并且将房屋转租，杨某应支付占用房屋的使用费，应当将房屋交还给原告，原告只有通过本案另行主张交还房屋及交付使用费的权利；
7、照片三张，证明第三人韩某某现实际控制了建筑面积为934平方米的房屋，蒋某某及蒋某某现控制建筑面积为1034.8平方米的房屋及院落，他们应当向原告返还上述房屋；
8、万家宾馆的工商登记材料一份，证明第三人韩某某是万家宾馆的经营者，是适格的主体。
被告杨某辩称，2010年1月20日之前所欠的租金是195435元，之后我与汤世荣签订合同，把这个房子的万家宾馆转租给韩某某，汤世荣和韩某某是合作关系，1月20日后的租金是直接交给双桥信用社的，所以这之后的租金与我没有任何的关系。蒋某某和蒋某某我并不认识他们，我是把房屋租给刘少胜，刘少胜也没有支付租金给我，我有两年多没有联系到他了，不知道他在哪里。所以双桥信用社没有道理跟我要这个房屋租金。包括双桥信用社、原告都没有找过我。
被告杨某提供的证据为：
收据二份，证明应当在房屋使用费中扣除已经交付的156000元。
第三人韩某某未答辩。
第三人蒋某某辩称，我们没有和双桥乡政府签订任何合同，我们是与刘少胜签订的房屋租赁合同，应当和签订合同的人来谈这个事情。房子不应当交给原告，如果应当交，应该有租房子给我的人在场。
第三人蒋某某辩称，我们跟刘少胜签订合同以后，也陆陆续续交了房租给他了，后来出了很多事情找不到他人了。这个房子根本就不能出租，水电也没有，导致我们无法经营，亏了好多钱。
第三人韩某某、蒋某某、蒋某某均未提供证据。
经审理查明：
2007年5月15日，双桥信用社（甲方）与被告杨某（乙方）签订租赁契约一份，约定甲方将其拥有的扬州市苏农路20号（现文汇路）1-4层（建筑面积934平方米）及其北侧院内的房地产（建筑面积1034.8平方米的房产）出租给乙方，租赁期限伍年，自2007年6月1日至2012年5月31日，年租金缴纳标准为自2007年6月1日至2010年5月31日每年缴纳690000元，自2010年6月1日至2011年5月31日年缴纳760000元，自2011年6月1日至2012年5月31日年缴纳830000元，租金在每承租年的前5天一次性交付给甲方。
2009年11月17日，原江苏省扬州市维扬区人民法院受理了双桥信用社与杨某租赁合同纠纷一案，该院于2009年12月8日作出（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书，协议内容为：一、杨某于2009年12月16日前给付双桥信用社自2009年6月1日至2010年5月31日的房屋使用费690000元；二、如杨某按协议第一条全面履行，双方签订的原租赁协议对双方继续生效；三、如杨某不能按协议第一条全面履行，杨某应于2010年1月20日前将租赁房屋交还双桥信用社，并给付原告逾期付款违约金50000元，使用费按实际使用时间结算；四、案件受理费12870元，依法减半收取6435元，由杨某负担。
2010年2月2日，双桥信用社向原江苏省扬州市维扬区人民法院申请执行与杨某租赁合同纠纷一案，申请事项为：一、强制被申请人立即将租赁房屋完整交还申请人；二、执行标的为510000元整（其中违约金50000元，2009年6月1日至2010年2月1日的实际房屋使用费460000）；三、诉讼费6435元。该院于2010年7月23日向双桥信用社发出告知书，内容为关于你单位与被执行人杨某租赁合同纠纷一案，我院已于2010年7月23日将全部租金执行到位，至于你单位要求被执行人交还租赁房屋的申请，因租赁房屋已被转租给第三人，第三人是否善意租赁，无法在执行过程中查清，需要通过审理确定，故现对该案作结案处理，待有新的生效法律文书作为执行依据，可另行申请执行。2011年1月13日，双桥信用社将名称变更为江苏扬州农村商业银行股份有限公司双桥支行。
2010年9月3日，双桥信用社向被告杨某出具了金额为100000元的房屋使用费收据。2010年11月1日，双桥信用社向被告杨某出具了金额为56000元的房屋使用费收据。
2014年2月27日，江苏扬州农村商业银行股份有限公司（甲方）与双桥乡政府（乙方）签订权利转让协议书一份，约定：一、甲方将甲方与杨某于2007年5月15日签订的租赁契约中甲方的权利，以及江苏省扬州市维扬区人民法院（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书确定的甲方相关权利，全部转让给乙方，乙方予以接受；二、自本协议签署后，甲方应该在一周内将本协议内容告知杨某，并将已履行告知义务的相关手续移交乙方；三、乙方合法取得上述权利后，乙方可以通过包括诉讼在内的一切手段主张权利，必要时甲方应该予以协助；四、甲乙双方明确，杨某基于江苏省扬州市维扬区人民法院（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书，截至2010年5月31日，调解书确定的690000元房屋使用费尚有195435元未支付；自2010年6月1日至2012年5月31日，基于租赁契约，杨某结欠房屋使用费1463333元，且该费用应该计算至房屋实际交付之日；五、甲乙双方明确，基于江苏省扬州市维扬区人民法院（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书，杨某应该于2010年1月20日前将租赁房屋交还甲方，至今没有交还，调解书确定的50000元违约金至今没有交付；乙方取得本协议中相关权利的基础系甲乙双方签订的房屋转让合同；七、如因本协议发生纠纷，协商不成，由租赁房屋所在地人民法院处理；八、本协议经甲乙双方签字、盖章，并经甲方履行了告知杨某的义务后发生法律效力。
2014年2月27日，江苏扬州农村商业银行股份有限公司（甲方）与双桥乡政府（乙方）签订房屋转让合同一份，约定：甲方自愿将其拥有完全产权的以下两幢房屋及房屋所及范围内（包括院落）的土地使用权转让给乙方，乙方自愿购买；（1）坐落于扬州市苏农路（现文汇东路）20号，幢号为20的房屋共36间，建筑面积为934平方米（产权登记在原扬州郊区双桥信用社名下，产权证标注为村镇房屋所有权证：扬郊房字第××号）及院落；（2）坐落于扬州市苏农路（现文汇东路）20号，幢号为1的房屋共26间，建筑面积为1034.8平方米（产权登记在原扬州市双桥金融服务社名下，产权证标注为村镇房屋所有权证：扬郊房字第××号，集体土地建设用地使用证：扬郊集用00字第1016号）及院落；（3）上述房屋及院落所占土地约2768平方米；购房款为柒佰万元整（该款项包括房屋所及范围内的土地和院落所占土地使用费），乙方应在甲方向其移交房屋后三个月内一次性付清。2014年7月1日，双桥乡政府领取了座落于扬州市邗江区文汇东路120号幢号为1、建筑面积为1034.8平方米、证号为邗房字第集20140048号及幢号为2、建筑面积为934平方米、证号为邗房字第集20××49号两处房屋的村镇房屋所有权证。
另查明，杨某在与双桥信用社签订租赁契约后，将租赁的房屋转租给他人。扬州市邗江区文汇东路120号建筑面积为934平方米的房屋现由第三人韩某某在经营扬州市维扬区万家商务宾馆。建筑面积为1034.8平方米的房屋及院落现由第三人蒋某某、蒋某某在经营宾馆。
以上事实，有当事人提供的租赁契约、民事调解书、申请执行书、告知书、权利转让协议书、房屋转让合同、村镇房屋所有权证、工商登记材料、收据等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、被告杨某及第三人韩某某、蒋某某、蒋某某应否将文汇东路120号建筑面积为934平方米及建筑面积为1034.8平方米的房屋及院落交还给原告双桥乡政府；二、被告杨某应否向原告双桥乡政府支付房屋使用费及违约金，如果应当支付，数额如何确定。
对于争议焦点一，本院认为，被告杨某及第三人韩某某应当将文汇东路120号（原苏农路20号）建筑面积为934平方米的房屋交还给原告，被告杨某及第三人蒋某某、蒋某某应当将文汇东路120号（原苏农路20号）建筑面积为1034.8平方米的房屋及院落交还给原告。被告杨某并未按（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书的约定，履行于2009年12月16日前给付双桥信用社自2009年6月1日至2010年5月31日的房屋使用费690000元的义务，故杨某应于2010年1月20日前将所租赁的房屋交还双桥信用社，现该房屋已由第三人韩某某、蒋某某、蒋某某实际租赁使用。原告双桥乡政府通过房屋转让和权利转让，取得了涉案房屋的所有权及调解书中确定的权利，故原告双桥乡政府要求被告杨某及第三人韩某某、蒋某某、蒋某某交还租赁房屋的诉讼请求应予支持。
对于争议焦点二，本院认为，被告杨某应当向原告支付房屋使用费74000元及2010年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按合同约定的年租金标准计算）。被告杨某未履行（2009）扬维民一初字第1348号民事调解书所确定的义务，故应按调解书的约定支付2009年6月1日至2010年5月31日房屋使用费690000元，按实际使用时间支付2010年6月1日以后的使用费。双桥信用社已申请执行的2009年6月1日至2010年2月1日的实际房屋使用费460000元及违约金50000元，依据原江苏省扬州市维扬区人民法院的告知书，只是要求被执行人交还租赁房屋的申请，因租赁房屋已被转租给第三人，第三人是否善意租赁，无法在执行过程中查清，需要新的生效法律文书作为执行依据，但并未交待违约金50000元需要另行处理，故原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。2010年2月1日至2010年5月31日的房屋使用费应为230000元（690000-460000），扣除被告支付的房屋使用费156000元，被告仍应支付房屋使用费74000元，故原告要求被告支付房屋使用费195435元的诉讼请求予以部分支持。被告至今未向原告交还租赁的房屋，还应当支付2010年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（自2010年6月1日至2011年5月31日止按年租金760000元，自2011年6月1日至实际返还房屋之日止按年租金830000元计算），原告要求被告支付2010年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，予以部分支持。
被告韩某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨某在本判决生效后二十日内，给付原告双桥乡政府房屋使用费74000元及2010年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（自2010年6月1日至2011年5月31日止按年租金760000元，自2011年6月1日至实际返还房屋之日止按年租金830000元计算）；
二、被告杨某及第三人韩某某在本判决生效后二十日内，将位于扬州市文汇东路120号（原苏农路20号）、建筑面积为934平方米的房屋交还给原告双桥乡政府；
三、被告杨某及第三人蒋某某、蒋某某在本判决生效后二十日内，将位于扬州市文汇东路120号（原苏农路20号）、建筑面积为1034.8平方米的房屋及院落交还给原告双桥乡政府；
四、驳回原告双桥乡政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34843元，由原告负担2059元，由被告杨某负担32784元。（原告同意其预交的案件受理费的剩余部分32784元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 方满华
人民陪审员 姚盛雨
人民陪审员 邵国庆
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 刘苏培