广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民二终字第98号
上诉人（一审原告）杨汉连。
委托代理人梁庆树。
被上诉人（一审被告）周芳珍。
委托代理人侯富华。
一审第三人谢姬，女，汉族，住桂平市XX镇XX路**号。
一审第三人梁琰霭。
法定代理人谢姬（系梁琰霭的母亲）。
上诉人杨汉连因与被上诉人周芳珍、一审第三人谢姬、梁琰霭房屋买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2013）浔民初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月12日受理后，依法组成合议庭，于同年4月9日公开开庭审理了本案。上诉人杨汉连的委托代理人梁庆树，被上诉人周芳珍的委托代理人侯富华到庭参加诉讼，一审第三人谢姬、梁琰霭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：第三人谢姬与周芳珍的儿子梁艺霖于1996年结婚，l999年4月29日生育女儿梁琰霭。2000年5月23日，土地管理部门将诉争的坐落于桂平市XX镇XX村XX队的土地使用权证核发给梁艺霖。后在该土地上建成三层楼房，梁艺霖夫妇及其家人共同居住。后梁艺霖病重，其父梁朗清与梁艺霖签订“住宅权属变更协议书”，内容为将房地产所有权变更为梁朗清。2000年11月28日，土地管理部门变更土地使用证的土地使用者为梁朗清。梁艺霖于2002年3月病故。而梁朗清亦因病于2006年1月9日病故。2006年11月25日周芳珍以其夫梁朗清的名义，与杨汉连签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定：转让诉争的土地使用权（67．57平方米）及地上建筑物。转让价为11万元等，而实际转让价为17.5万元。合同签订后，周芳珍协助杨汉连将该地使用权转至杨汉连名下。杨汉连使用该地及房屋。第三人谢姬知道后，于2007年3月向桂平市人民法院起诉，请求确认周芳珍、杨汉连于2006年11月25日签订的《国有土地使用权转让合同》为无效合同。2007年8月15日，桂平市人民法院作出《（2007）浔民初字第326号民事判决书》，该判决书认为，周芳珍以其亡夫名义转让其亡夫为土地使用者的土地使用权及地上的建筑物，其夫病故前没有遗嘱继承，依法应为夫妻共有财产或家庭共有财产。共有财产的处分，应当取得共有人的同意或授权，行为人在取得委托授权人的代理权后，才能以被代理人的名义订立转让的合同。周芳珍以其亡夫的名义与杨汉连签订的转让合同，实质为周芳珍与杨汉连签订的转让合同。但周芳珍在没有取得其他财产共有人的委托，在没有代理权的前提下擅自转让共有财产，应由行为人承担责任。而杨汉连明知周芳珍的丈夫己病故，还继续与周芳珍订立转让合同，依法应认定为恶意串通，据此判决：周芳珍以梁朗清名义于2006年11月25日与杨汉连签订的《国有土地使用权转让合同》为无效合同。周芳珍不服一审判决，向贵港市中级人民法院提出上诉，贵港市中级人民法院审理认为，杨汉连在明知梁朗清已病故，讼争房屋可能有其他共有人的情况下，仍与周芳珍签订《国有土地使用权转让合同》，属恶意串通，遂于2007年11月26日作出（2007）贵民一终字第247号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院受理谢姬、梁琰霭与周芳珍、梁春飞、梁春平析产继承纠纷一案，于2008年12月3日作出（2008）浔民初字第289号民事判决书，判决坐落于桂平市XX镇XX村XX队的一幢三层半砖混结构房屋归第三人谢姬、梁琰霭共同所有。（2008）浔民初字第289号民事判决生效后。第三人谢姬、梁琰霭申请对（2008）浔民初字第289号民事判决强制执行，杨汉连于2011年8月16日递交执行《异议书》1份，指出讼争房屋从2006年11月25日，杨汉连、周芳珍签订《国有土地使用权转让合同》后，讼争房屋一直由杨汉连管理和使用。
一审法院另查明，2013年5月13日庭审时，杨汉连申请对争议的房屋和土地升值进行评估。一审法院依法委托广西科正房地产评估有限责任公司进行评估。该公司于2013年7月25日作出争议的房地产价值为561126元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、造成《国有土地使用权转让合同》无效的过错在哪一方；2、周芳珍应否返还购房款17.5万元给杨汉连；3、周芳珍应否赔偿房屋增值的经济损失386126元和赔偿占用杨汉连的17.5万元购房款的利息损失120000元给杨汉连。
对于第一个争议焦点，一审法院作出的（2007）浔民初字第326号民事判决书和贵港市中级人民法院作出的（2007）贵民一终字第247号民事判决书，均认定周芳珍、杨汉连于2006年11月25日签订的《国有土地使用权转让合同》为无效合同；造成合同无效，是因为杨汉连明知周芳珍的丈夫己病故，还继续与周芳珍订立转让合同，杨汉连与周芳珍签订《国有土地使用权转让合同》为恶意串通。因此，造成本案《国有土地使用权转让合同》为无效合同，本案房屋买卖合同不能实现，过错在周芳珍、杨汉连。
对于第二个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。周芳珍应返还购房款17.5万元给杨汉连。
对于第三个争议焦点，杨汉连在明知梁朗清已病故，讼争房屋可能有其他共有人的情况下，仍与周芳珍签订《国有土地使用权转让合同》，属恶意串通，自身行为存在相应的过错，其无权享受有效合同项下所购房屋价格升值之权益。杨汉连要求周芳珍赔偿房屋价格升值之损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。本案因周芳珍收取杨汉连的购房款后已交房屋给杨汉连管理使用，所以杨汉连要求被告赔偿17.5万元购房款的利息损失120000元，也缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、周芳珍返还购房款175000元给杨汉连；二、驳回杨汉连的其他诉讼请求。本案受理费5000元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），评估申请费7838元，合计12838元，由杨汉连负担10338元，由周芳珍负担2500元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。
上诉人杨汉连不服上述判决，上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人周芳珍签订《国有土地使用权转让合同》为恶意串通是错误的。事实上，在洽谈房屋转让时，上诉人并不清楚被上诉人的丈夫梁朗清已病故，在得知梁朗清已病故后，双方在2006年11月25日签订了《国有土地使用权转让合同》的基础上，又于2007年1月26日签订了《契约》，其中第三条约定“如该房屋及土地等有关问题的纠纷，由甲方（即周芳珍）负责，与乙方（即杨汉连）无关。”因此，被上诉人负有确保涉案房屋无纠纷的义务，否则，被上诉人负一切责任。二、一审法院认定造成《国有土地使用权转让合同》无效过错在杨汉连和周芳珍是错误的。《国有土地使用权转让合同》与《契约》的效力有待其他共有人的追认，因此，是效力待定合同。在（2008）浔民初字第289号案中，被上诉人明知涉案房屋已转让给上诉人，并办理了房屋产权证，却在没有通知上诉人的情况下，将该房屋作为遗产交给第三人，且不上诉，被上诉人与第三人有恶意串通的嫌疑。造成合同无效的责任在被上诉人。三、由于合同无效的责任在于被上诉人，一审判决驳回上诉人要求被上诉人因合同无效造成上诉人的利息损失和房屋增值损失的经济损失的请求是错误的。因此，请求二审法院增加判决被上诉人赔偿上诉人利息损失19950元和房屋增值损失20万元，合计219950元。
被上诉人周芳珍辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。
一审第三人谢姬、梁琰霭未作陈述。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实基本一致。本院另查明，在谢姬、梁琰霭与周芳珍、梁春飞、梁春平析产继承纠纷一案［（2008）浔民初字第289号］中，周芳珍、梁春飞、梁春平表示不要房屋，因而桂平市人民法院判决谢姬、梁琰霭补偿周芳珍、梁春飞、梁春平171820元。在谢姬、梁琰霭与杨汉连财产损害赔偿纠纷一案［（2013）浔民初字第1485号、（2014）贵民一初字第51号］中，一审法院判决杨汉连赔偿自其土地使用权证被撤销之日即2012年8月3日至2013年1月23日期间的房屋被占用损失5800元给谢姬、梁琰霭。
本院认为，一审法院及本院已生效的（2007）浔民初字第326号和（2007）贵民一终字第247号民事判决书，均认定周芳珍、杨汉连于2006年11月25日签订的《国有土地使用权转让合同》为无效合同；造成合同无效原因主要是周芳珍与杨汉连恶意串通。此外，周芳珍未经房屋的其他继承人同意而擅自处分了其他继承人的应得份额，且没有得到其他继承人的追认，导致了《国有土地使用权转让合同》被确认无效且已办理过户给杨汉连的土地使用权证被撤销；在谢姬、梁琰霭与周芳珍、梁春飞、梁春平析产继承纠纷一案［（2008）浔民初字第289号］中，周芳珍、梁春飞、梁春平表示不要房屋；另外，周芳珍还与杨汉连于2007年1月26日签订了《契约》，其中第三条约定“如该房屋及土地等有关问题的纠纷，由甲方（即周芳珍）负责，与乙方（即杨汉连）无关。”因此，周芳珍应对《国有土地使用权转让合同》无效及由此造成的杨汉连的损失承担主要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。周芳珍除应返还购房款17.5万元给杨汉连外，还应赔偿杨汉连因合同无效造成的损失。由于《国有土地使用权转让合同》无效，该合同自订立之日起即不具法律效力，不具备履行条件，因而不产生可得利益即购房屋价格升值之效益，上诉人请求被上诉人赔偿其房屋增值损失20万元没有事实和法律依据，一审法院驳回上诉人该项请求并无不当，应当维持。但被上诉人收取并占用了上诉人土地使用权转让款17.5万元，造成了上诉人该款的利息损失，被上诉人应当赔偿。考虑被上诉人已将房屋交付给上诉人使用直至被法院强制其腾出等本案实际，被上诉人应参照中国人民银行规定的同期贷款利率赔偿利息损失给上诉人为宜。一审法院对上诉人该项请求不予支持明显不当，应当纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2013）浔民初字第1118号民事判决第一、二项；
二、周芳珍赔偿17.5万元的利息损失（利息计算：以17.5万元为基数，从2006年12月1日起至本判决确定还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计）给杨汉连。
一审案件受理费5000元，由周芳珍负担4000元，杨汉连负担1000元；评估申请费7838元，由杨汉连负担。二审案件受理费4600元（杨汉连已预交），由杨汉连负担3000元，周芳珍负担1600元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向桂平市人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈香妙
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈朵朵
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 陆海美