江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10766号上诉人（原审被告）：南京固特建筑装饰工程有限公司，住所地南京市鼓楼区新门口12-1号。法定代表人：胡玉山，该公司董事长。委托诉讼代理人:时爱松，男，汉族，1976年3月21日生，住址：南京市建邺区,该公司员工。委托诉讼代理人：赵海静，女，汉族，1992年12月24日生，住址：江苏省淮安市淮阴区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地无锡市滨湖区梁清路***号。法定代表人：侯志平，该中心部队长。委托诉讼代理人：刘诚，男，中华人民解放军73841部队财务处助理会计师。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。上诉人南京固特建筑装饰工程有限公司（以下简称固特公司）与被上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初6368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人固特公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、改判其无需支付占有使用费；3、判决被上诉人向其支付295万元工程款、装修费和配套建设款；4、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审未审理房屋建设费用；（二）被上诉人因无效合同取得财产，应向其支付工程款、装修费和配套建设款；（三）被上诉人诉讼主体不适格。被上诉人无锡联保中心辩称：（一）被上诉人诉讼主体资格适格，原审认定正确；（二）本案是房屋租赁合同纠纷，并非建设工程施工合同纠纷。无锡联保中心一审请求：1.固特公司返还位于本市××××号门面房（南苏字××号）；2.固特公司支付自2016年3月28日起至门面房实际返还之日止的房屋占有使用费（按原年租金135000元/年计算，暂时计算至2017年6月1日为158671元）；3.固特公司按中国人民银行同期贷款利率支付2016年3月28日至2016年6月27日该季度租金自2016年3月28日起至实际交付房屋之日止的利息、2016年6月28日至2016年9月27日该季度租金自2016年6月28日起至实际交付房屋之日止的利息、2016年9月28日至2016年12月27日该季度租金自2016年9月28日起至实际交付房屋之日止的利息、2016年12月28日至2017年3月27日该季度租金自2016年12月28日起至实际交付房屋之日止的利息；4.固特公司支付违约金5000元。一审法院认定事实：1989年12月7日，南京市人民政府颁发了一份南京市公有房屋所有权、国有土地使用权证（鼓军字第0030号），确认本市鼓楼区新门口10号（南苏字3990）土地面积为31428.1平方米合47.15亩，共有19幢房屋，建筑面积共计18731.1平方米（丘号为013005），单位名称为中国人民解放军总后勤部，使用单位第83483部队（即南京军区联勤部第十六分部），性质为军产。其中编号1的房屋为二层砖木结构，占地面积145.3平方米，建筑面积301平方米。2008年9月2日南京市人民政府颁发一份宁鼓国用（2008）第02131号土地使用权证，登记的土地使用权人为中国人民解放军73841部队，地类（用途）为军事设施用地，使用权类型为划拨，使用权面积为33474.6平方米。2007年7月南京军区联勤部第十六分部基建营房处出具立项通知单，同意中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（以下简称73841部队有偿办）对本市新门口12号门面房（即前述本市鼓楼区新门口10号编号1的房屋）进行维修改造，并要求严格按照工程建设有关规定，确保施工质量。经公开招标并公证，73841部队有偿办确定江苏省建筑工程集团有限公司为预中标单位，2008年3月73841部队有偿办与江苏省建筑工程集团有限公司签订了一份《建设工程施工合同》。委托设计建造总建筑面积631.5平方米，建筑层数为3层，框架结构。但未依法办理规划核准建造手续，实际建造的为5层房屋。2009年8月南京军区联勤部第十六分部审计处对该工程进行了审计。73841部队有偿办原归南京军区联勤部第十六分部管理。南京军区变更为东部战区后，联勤部第十六分部被撤销，其管辖范围归无锡联保中心继承。无锡联保中心对此出具一份《关于诉讼主体变更的情况说明》，确定73841部队已于2016年12月15日停止运行，其权利义务由无锡联保中心继承，涉及73841部队的案件，诉讼主体变更为无锡联保中心等等。2015年2月6日，73841部队有偿办（出租方、甲方）与固特公司（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将本市××××号（坐落号：南苏字第3990号）的房屋建筑面积421平方米出租给乙方使用；租赁用途为办公；租赁期限自2014年9月28日至2015年9月27日，年租金为13.5万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚等等，乙方不得擅自改变租赁用途等等；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应向无锡联保中心支付5000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。2015年3月25日军队房地产管理部门对上述合同批准盖章。上述合同订立后，73841部队有偿办将涉案房屋（即前述权属证书中编号为1的二层房屋，经翻建后的五层房屋中的第3、4层交付固特公司使用，固特公司按照约定交纳了相应租金。2015年9月27日租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但固特公司仍然按季支付租金，73841部队有偿办亦同意其继续使用房屋。固特公司已经缴纳了2016年3月28日之前的有关房租。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2016年9月14日，73841部队有偿办向固特公司发出一份律师函《返还租赁房产催告函》，要求固特公司收函后60日内返还租赁房屋，并按实际占用房屋时间支付租金（可酌情减免2个月租金）等等。次日固特公司收到该函。2016年9月，73841部队有偿办曾向固特公司发函，要求固特公司60日内返还租赁房屋，并按实际占用房屋时间支付租金（可酌情减免2个月租金）。但固特公司未交还房屋。2017年5月7日无锡联保中心在租赁房屋处张贴告示，要求各租赁户按约全面关停并交还租赁房屋等等。固特公司不予同意并继续使用房屋。2017年6月，无锡联保中心诉至一审法院，要求固特公司迁出诉争房屋。固特公司主张已经实际搬出诉争房屋，但无锡联保中心对此不予认可，固特公司对该争议事实未提供房屋交接手续。审理中，一审法院组织双方进行了现场勘察，诉争房屋所在的大楼现为5层，无锡联保中心、固特公司双方一致确认诉争房屋为3、4层，其余房屋由他人使用，且目前诉争房屋仍有固特公司实际占用，不符合交接条件。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据当事人陈述、《军队房地产租赁合同》等证据，无锡联保中心、固特公司因军用划拨土地的房屋出租使用等问题产生争议，双方之间系房屋租赁法律关系。关于诉讼主体问题。不动产权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的物权权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据无锡联保中心提供的土地使用权证和情况说明等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，其现在的权利人为无锡联保中心，无锡联保中心对该划拨土地依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。固特公司认为无锡联保中心诉讼主体不适格的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采信。关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，73841部队有偿办翻修原有合法建筑（即原权属证书中编号为1的二层建筑）时，未依法取得建设工程规划许可证等合法建造手续，即自行建造了诉争房屋所在的目前5层建筑，虽然无锡联保中心方提供了部分立项、审计等手续，但并未依照规定报批建造，也未提供与涉案房屋现状一致的不动产登记或建设工程规划许可证等合法建造手续，故双方就诉争房屋签订的《军队房地产租赁合同》系违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。无锡联保中心要求固特公司搬离诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定。无锡联保中心向固特公司多次发出通知并要求固特公司搬离诉争房屋，但固特公司并未搬离，固特公司应当承担相应的法律责任，无锡联保中心要求固特公司立即返还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。固特公司虽主张其已实际交还诉争房屋，但经一审法院现场核实，固特公司并未交还诉争房屋，故一审法院对固特公司该项抗辩不予采信。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。基于前述分析，73841部队有偿办、固特公司签订的《军队房地产租赁合同》无效，故其自始没有法律约束力，无锡联保中心要求固特公司承担违约金的诉讼请求，系基于合同有效性作为前提，该请求不符合法律规定，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，无锡联保中心要求固特公司参照合同约定的每年13.5万元的标准，给付2016年3月28日至实际返还诉争房屋期间计算的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。无锡联保中心依照合同约定要求固特公司支付拖欠房屋占有使用费相关利息的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、固特公司于本判决生效之日起五日内将承租的本市××××号相关房屋（南苏字××号）返还无锡联保中心；二、固特公司于本判决生效之日起五日内参照每年13.5万元的标准，给付无锡联保中心自2016年3月28日至实际返还诉争房屋期间的房屋占有使用费；四、驳回无锡联保中心的其他诉讼请求。案件受理费3674元减半收取1837元，由固特公司负担。本院二审期间，固特公司提交了涉案房屋照片以证明涉案房屋已腾空。就此，经本院询问，固特公司陈述：涉案房屋已腾空，大门已上锁，但双方并未交接。对于一审查明的事实，双方均无异议。本院认为：本案中，涉案房屋用地系军事划拨用地。根据土地使用权证和情况说明等证据，可以认定其现在的权利人为无锡联保中心，无锡联保中心对该划拨土地依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。上诉人固特公司虽对此提出异议，但并未能就此举证予以推翻，故其此上诉理由不能成立。现涉案《军队房地产租赁合同》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效合同，故固特公司应返还涉案房屋并支付占有使用费。关于上诉人固特公司所主张的工程款、装修费和配套建设款。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，固特公司在本案一审程序中，也未就此提起反诉，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人固特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3674元，由上诉人固特公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十二月二十七日书记员  陈晓君