江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖民初字第671号
原告褚正波。
原告张智艳。
被告靖江荣盛房地产开发有限公司，住所地靖江市靖城镇车站路46号食品厂住宅东楼403室。
法定代表人季某某，董事长。
委托代理人陈智俊，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
原告褚正波、张智艳与被告靖江荣盛房地产开发有限公司为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告褚正波、张智艳，被告委托代理人陈智俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因某港整治改造工程建设需要对原告坐落在靖江市某路某号房屋实施拆迁。2008年11月22日，原、被告签订《房屋拆迁协议书》，约定采用以房换房、差价补足的方式对原告进行安置，被告安置原告坐东朝西面向某路北起底层某两间门面房和某套房，除遇不可抗拒因素外，18个月交房。但由于种种原因，被告一直未能交房。后经原、被告多次协商，原、被告又于2013年7月24日重新签订了《房屋拆迁协议书》，约定调整原协议书中的安置方案为由被告提供靖江市某港二期整治改造工程地块原址新建的某两间门面房以及122.75㎡的住房一套、自行车位两个给原告，该安置房于2014年6月30日前交付原告；如被告未能在2014年6月30日前将具备水通、电通、气通、通讯通、路通、主体质量验收合格、竣工验收合格的房屋交付原告使用，则从2014年6月30日之后的过渡费及违约损失由被告按每月25000元支付给原告；如被告未能在2014年12月30日提供办理产权证的有关材料给原告，则从2014年12月31日起至实际提供办理产权证的有关材料之日止，被告应按日向原告支付全部房款（伍佰万）万分之一的违约金。被告至今未能取得靖江市某路某商住楼项目竣工验收合格证，也未至住建局备案，更提供不了办理产权证的有关材料，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、江苏省住建厅2014年发布的《关于进一步加强商品住房交付使用管理的通知》的规定，也违反了原、被告于2013年7月24日签订的《房屋拆迁协议书》的约定，应承担逾期交房和逾期提供办理产权证的违约责任。被告安置原告的某商住楼某号门面房前面现有按拆迁红线图应由被告负责拆迁的三间半小屋至今未拆除，导致该门面房路不通，原告无法使用，且被告安置原告的某套房根据规划也属于违章建筑。请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金300000元（从2014年7月1日起暂计算至2015年6月30日止）；2、被告支付原告逾期提供办理产权证的有关材料的违约金90000元（从2015年1月1日起暂计算至2015年6月30日止）。
被告辩称：原告诉称被告逾期交房不是事实，根据2013年7月24日双方签订的《房屋拆迁协议书》第四条约定双方认可房屋以水通、电通、气通、通讯通、路通、主体质量验收合格、竣工验收合格作为交付标志，被告将钥匙交给原告，同时双方进行结算。2014年4月，原、被告约定的安置房屋已经具备交付条件，且原告的邻户也已全部进行了交付，被告多次通知原告到被告处办理交付手续，但原告一直拒绝办理。被告遂于2014年5月7日以发送短信的方式通知原告到被告处办理房屋交付手续，但是原告仍没有来办理。2014年7月28日，被告又在靖江日报A4、A13版面的中间进行了公告，通知原告至被告处办理房屋交付手续，但是原告仍未前来办理，故原告要求被告承担逾期交房违约金不应得到支持。由于原告没有到被告处办理房屋交付手续，也没有到被告处领取相关办理产权证的材料，故逾期办理产权证的法律后果应由原告自行承担。原告安置的门面房前的三间半小屋确实没有拆除，但该三间半小屋并不影响安置房的交付，原、被告签订的协议中也没有明确约定该三间半小屋拆除是房屋交付的条件，且拆除该三间半小屋的权利不属于被告。原告的安置房已经竣工验收合格、消防验收合格、环保验收合格、也通过了燃气工程和防雷装置验收，根据靖江市政府2009发布的《靖江市商品房交付使用管理暂行办法》的相关规定已具备交付条件，由于原、被告约定交付的房屋系拆迁安置房，故不适用江苏省住建厅文件所规定的有关商品房交付条件的规定。请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告答辩，原告补充陈述：自2014年4月份起，原告收到被告短信交房通知后曾几十次找到被告办理房屋验收交接事宜，但被告一直拒不提供符合国家规定及合同约定的商品房交付使用条件的证明文件。被告在报纸上刊登的公告，原告没有看到。江苏省住建厅于2014年4月份发布了关于进一步加强商品住房交通使用管理的通知，其中规定商品房交付使用要经建筑工程竣工验收合格，并经建设行政主管部门备案，靖江市市政府的文件是2009年发布的，其效力显然没有江苏省发布的文件效力高，应以江苏省住建厅发布的文件为准。原告被拆迁的房屋是有产权证的私有房屋，拆迁后安置房是在被告开发的某商品房内，故原告的安置房适用商品房交付条件的相关法律法规。
经审理查明：因某港整治改造工程建设需要，被告对原告坐落在靖江市某路某号房屋实施拆迁。2008年11月22日，原、被告签订《房屋拆迁协议书》，约定被告采用以房换房、差价补足的方式对原告进行安置，被告安置原告新建坐东朝西面向某路北起底层某两间门面房（该房进深为11.9米，开间为3.9米，面积共计92.8㎡）和坐东朝西某层套房（实用面积不低于145.12㎡，超出面积不补费用），另外贴补原告人民币肆拾柒万玖仟肆佰贰拾柒元整等。2013年7月24日，原、被告又签订了《房屋拆迁协议书》，约定调整原协议书中的安置方案为由被告提供靖江市某港二期整治改造工程地块原址新建的坐东朝西，面向某路由北向南某两间门面房（即D2、D3号门面房），具体建筑面积为地下室106.49㎡、一层88.99㎡、二层105.47㎡，其中地下室、一层、二层都有楼梯上下相通，二层楼梯旁建有卫生间，以及122.75㎡的住房一套和自行车位两个给原告，该安置房于2014年6月30日前交付原告；原、被告确定，原告享有至本协议约定交房之日的过渡费人民币伍万元整，该款在本协议签订之日一次性支付给原告；如被告未能在2014年6月30日前将安置房屋交付给原告，则2014年6月30日以后的过渡费及违约损失按每月人民币贰万伍仟整支付给原告，双方不再发生其他费用和异议；双方认可房屋以水通、电通、气通、通讯通、路通、主体质量验收合格、竣工验收合格作为交付标志，被告将钥匙交付给原告，同时双方进行结算；2014年12月30日前，被告将办理产权证的有关材料提供给原告，产权证由原告自行办理，如被告不能按期提供办理产权证的有关材料，则从2014年12月31日起至实际提供办理产权证的有关材料之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款（伍佰万元）万分之一的违约金；双方如有需要可以根据本协议内容视具体情况另行签订《房屋拆迁协议书》（主要用于双方完善相关手续），有关条款与本协议不一致或向抵触的，仍以本协议为准；本协议自双方签字（盖章）后生效，本协议之前签订的《房屋拆迁协议书》同时废止。
另查明：靖江市某路某号某公寓楼工程由被告靖江市荣盛房地产开发有限公司开发建设，该工程分别于2013年12月19日、2014年8月27日经单位工程竣工验收合格。2014年5月9日，靖江市某居民用户燃气管道工程通过竣工验收。2014年11月3日，靖江市某公寓楼项目的防雷装置经验收符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2014年5月7日，靖江市某公寓1区、2区土建工程经靖江市公安消防大队综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格。2015年2月2日，被告靖江荣盛房地产开发有限公司的某公寓项目通过竣工环境保护验收。截止2015年5月25日，某项目未至靖江市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。截止2015年6月2日，靖江荣盛房地产开发有限公司的某项目暂未通过规划条件核实。2014年5月7日，被告通过手机短信通知原告办理某D2、D3、D801号房交付手续。2014年7月8日，被告在靖江日报刊登公告，要求某业主于2014年7月12日前提供购房业主的有效身份证复印件送至某物业办公室，统一办理供电远程缴费卡，逾期责任自理。
审理中，经本院勘验，被告安置原告的某两号门面房位于靖江市某路东侧被告开发建设的临某路12间门面房中北首某两间，12间门面房南北总长约46米，某号门面房门口有一东西宽2米的走廊，在北首第六间至北首第九间门面房前紧邻某路边现尚存有三间一层瓦房及瓦房南侧搭建的披棚一间，上述平房东北角距某号门面房门口5.05米。12间门面房中北首4间门前现为空地，已铺设了行道砖至某路边，北首某间（即D2号门面房）前现未铺设行道砖，亦未浇水泥地面、平整。
以上事实有原告提供的2008年11月22日原、被告签订《房屋拆迁协议书》、2013年7月24日原、被告签订的《房屋拆迁协议书》、2015年5月25日靖江市住房和城乡建设局出具的说明、2015年6月2日靖江市规划局出具的说明，被告提供的靖江市建设工程质量监督站出具的证明、单位工程交竣工验收证明书、燃气工程竣工验收报告、防雷装置验收意见书、靖江市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案检查合格意见书、靖江市环境保护局关于靖江荣盛房地产开发有限公司某公寓项目竣工环保验收意见、手机短信截图、2014年7月8日靖江日报，本院现场勘验笔录、照片以及双方当事人的陈述等证据在卷为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2013年7月24日签订的《房屋拆迁协议书》，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。原、被告在上述协议中约定讼争房屋以“竣工验收合格”作为标志。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，故商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收作为标准。本案中，讼争房屋虽然通过了单位工程竣工验收、消防验收和环保验收，但在其通知原告交房时被告并未至靖江市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续，也未通过规划条件核实，加之讼争房屋中的某号系门面房，该房屋门前现尚有未被拆除的房屋存在，势必会对该房屋的使用造成一定影响，故讼争房屋尚不符合交付使用的条件。被告未按合同约定的时间交付符合交付条件的讼争房屋给原告，更无法向原告提供办理产权证的相关材料，应依据合同约定承担逾期交房违约金及逾期提供办理产权证有关材料的违约金。至于违约金计算标准，原、被告已在合同中作出了明确约定，该约定不违反法律规定，应予照准。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：
被告靖江荣盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交房违约金300000元（自2014年7月1日计算至2015年6月30日止）、逾期提供办理产权证有关材料的违约金90000元（自2015年1月1日计算至2015年6月30日止），合计390000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7150元，由被告靖江荣盛房地产开发有限公司负担（该款原告已缴纳，被告于判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陆舜州
代理审判员 曹永清
人民陪审员 何灿芬
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 夏 冬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发按项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。