四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）仁寿民初字第2864号原告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。法定代表人田学良，总经理。委托代理人李光才、李辑之，均系四川陵州律师事务所律师。被告姚洪林。委托代理人李光君，仁寿县文宫法律服务所法律工作者。原告四川省仁寿县双良房地产有限公司（以下简称双良公司）诉被告姚洪林侵权责任纠纷一案，原告于2015年7月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李荣远适用简易程序于2015年8月18日依法公开开庭进行了审理。原告双良公司的委托代理人李光才、李辑之，被告姚洪林及委托代理人李光君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告双良公司诉称，案外人ＸＸ于2012年10月9日取得仁国用（2012）1744号国用土地使用权证后，由于没有开发手续，经过与原告协商，达成合作开发，并由原告对外开发，在此地开发的项目取名“香洲·美庐”。“香洲·美庐”小区共修建9栋多层住宅房屋，报建二、三号楼房屋验收前因超建面积而受到行政处罚，交纳了罚金，也对房屋的安全性进行了鉴定，鉴定结果能保证房屋的安全，对能正常使用予以认可，为此进行了房屋测绘，现购房户全部入住，已领取房地产权证。原告方为自己所开发的“香洲·美庐”二、三号楼地下车库都安装了卷帘门设施，然而被告借口物权归属问题，于2014年10月9日强行破门占用。原告当天报110，城北派出所人员到场查勘。2014年11月7日晚，公司委托的看管人员在继续阻止无效的情况下，采取损坏车辆的办法制止，造成车辆受损。于2015年1月3日达成《行政调解书》，行政调解协议达成后，由看管人员赔偿损失。被告仍继续侵占原告的财产，造成原告无法管理公司财产，公司受损。为了维护其合法权益，特起诉至法院，请求人民法院依法判决：一、被告停止将其驾驶的川ZY06**车辆停放在仁寿县“香洲·美庐”小区2、3号楼地下车库内，并赔偿非法占有期间占用费3200元，以每月400元计算到停止侵害时止；二、修复损坏的车库卷帘门或赔偿损失1000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原、被告身份信息；2、《法人授权证明书》，证明ＸＸ为与原告共同出资开发的项目负责人；3、《四川省建设行政处罚决定书》及相关收据和票据，证明原告超面积建筑受到行政处罚且原告已履行；4、初始登记资料，证明“香洲·美庐”小区住房已全部登记完毕，业主已入住多年；5、房产测绘报告二份、证明“香洲·美庐”小区2号、3号楼的负一层房屋系双良公司项目部所有，不属业主共有部份；6、行政调解书、相片，证明被告的侵权行为存在；7、整理的资料、光盘，证明四川新闻资讯频道SCTV4频道通过调查了解已明确车库所有权归属问题；8、仁寿县房屋所有权登记申请表、商品房买卖合同，《商品房买卖合同》第21条作了明确约定，证明车库、车位属原告所有；9、“香洲·美庐”商住小区2、3号楼建筑设计总明说明及结构设计总说明，证明原告在规划设计施工时已按图施工；被告对原告的以上证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议。其中授权的证明书，授权内容并不是这个内容；对证据2的真实性无异议，但不能因处罚就合法；对证据3的真实性无异议，关联性有异议；对证据4的真实性无异议，关联性有异议。对房屋面积测绘是不包括地下室的，车库进行的测绘，但政府没有确权；对证据5行政调解书无异议，但对相片有异议；对证据6对的真实性、关联性、合法性有异议；对证据7的真实性无异议，但底下是没车库，只有地面有；对证据8、9无异议。被告姚洪林辩称，原告不是仁寿县“香洲·美庐”小区2号、3号楼地下车库的权利人，无权对被告在地下车库停车主张权利。被告作为仁寿县“香洲·美庐”小区业主之一对本案中的地下车库依法理当享有共有和共同管理权。理由为：1、原告并没有为地下室车库的建筑面积支付地价款。按照国家国土部门的地价计算方法，商品房项目的地价款是按照计入建筑容积率的建筑面积计征的，没有计入容积率的建筑面积不计征地价。物权法实施前，非单独立项、非单独报建、非单独投资的、结合地面建筑建设的地下室都不计入容积率。所以，对于没有计入建筑物容积率的本案地下室，原告并没有最终支付过地价款。2、原告并没有为不计入容积率的本案诉争地下室承担建造成本。原告在向国土部门和税务部门核销开发成本、申报开发所得时，是将计入容积率的可销售面积的销售所得减去整个项目的全部建造成本的，并没有单独留下地下室的建造成本不用于抵扣销售收入。因此，在核算开发成本时原告都已经把本案地下室的建造成本核销掉了。本案地下室本质上系全体业主共有。3、在区分所有权方面，应依照“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权，对专有部份以外的共有部份享有共有和共同管理的权利”。由于本案地下室至今没有独立登记到任何人名下，其应属于专有部份以外的共有部份，故理应由全体业主享有共有和共同管理的权利，而不是由原告享有和行使权利。如果原告还保留着部份商品房住宅没卖，也只能按照比例享有相应的权利，而不是享有地下室的全部权利。4、该地下室是附属于上面的商品住宅楼建设的配套建筑、地下室的建设费已列入上面的商品住宅价格。地下室并非单独立项、单独报建、单独投资的，而是附属于商品住宅楼配建的、非经营性停放自行车、汽车及该楼的共用设施设备使用的场所。依据1992年《商品住宅价格管理暂行办法》第九条、第五条（一）款等可知，非营业性配套公共建筑的建设费是进入商品住宅价格的。再依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条第2款可知，建设费用已进入住宅价格的非经营性车场车库和共用设施设备使用的房屋都属于业主的共用设施设备。本案地下室的建设费用依法已进入商品住宅价格，从而依法属于业主的共用设施设备。被告对它依法享有共同所有权和共同管理权。5、依据《城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《最高院审理区分所有权案件的解释》第三条第二款等“房转地随、地转房随”规则，众小区业主购买了房屋，该房屋占用范围内的土地使用权就同时转让给了众小区业主，而土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权也就随之转移。涉诉楼盘的全体小业因购买房屋而享有本楼盘建筑区划内的土地使用权，又因享有土地使用权而享有其地上建筑物及其附着物的所有权。在全体业主因购买了房屋，从而该楼盘的完整土地使用权也属于全体业主享有，如果认定原告还享有住宅楼地下室的所有权，则意味着业主在享有小区土地使用权的同时，原告却仍然可享有没有土地份额的地下室房屋所有权，这明显违反了我国的房屋所有权和土地使用权合一的法律制度。6、依据《最高院审理区分所有权案件的解释》第三条可知，既然本案地下室没有独立登记为任何人的独立产权，它就肯定并只能是共有部份，即被告对该地下室依法享有共同所有权和共同管理权。综合以上几点，被告对仁寿县“香洲·美庐”商品住宅楼的周边人行道路，对设计使用功能为住宅楼车库的地下室及水泵房、配电房等设备用房依法享有共同所有权和共同管理权，被告在小区内停车对原告不构成侵权。被告为支持其辩称主张向本院提供了以下证据：被告身份信息、《房产证》、《商品房买卖合同》，证明被告在“香洲·美庐”购买的房子，证明土地使用权是ＸＸ并不是原告。原告对被告提供的证据的质证意见如下：对被告身份证复印件三性无异议，对土地使用权证真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，按房产证的证明讲只能是分户。对《房屋买卖合同》的真实性及合法性均无异议。被告提交的房产证也证明合同中的21条，被告在签定《房屋买卖合同》也证明地下车位不随商品房转让。经审理查明，案外人ＸＸ于2012年10月9日取得仁国用（2012）1744号国用土地使用权证后，由于没有开发手续，经过与原告协商，达成合作开发，并由原告对外开发，在此地开发的项目取名“香洲·美庐”。“香洲·美庐”小区共修建9栋多层住宅房屋，报建二、三号楼房屋验收前因超建面积而受到行政处罚，交纳了罚金，也对房屋的安全性进行了鉴定，鉴定结果能保证房屋的安全，对能正常使用予以认可，为此进行的房屋测绘，包括地下车库。现购房户全部入住，已领取房地产权证。原告方为自己所开发的“香洲·美庐”二、三号楼地下车库都安装了卷帘门设施，但未办理产权登记。被告认为地下车库物权归属小区全体业主，于2014年10月9日强行破门占用地下11号车库，原告当天报110，城北派出所人员到场查勘。2014年11月7日晚，公司委托的看管人员在继续阻止无效的情况下，采取损坏车辆的办法制止，造成车辆受损，于2015年1月3日达成《行政调解书》，行政调解协议达成后，由看管人员赔偿损失，被告仍继续占用11号车库。原告诉来本院，提出了上述诉称请求。上述事实，有双方当事人的陈述，双方提交的证据予以证实。本院认为，原告双良公司和案外人人ＸＸ共同开发《香洲·美庐》，于2010年10月已全部竣工并交付使用。2013年前除2、3号楼负一层车位、车库未登记，其他所有住宅及1号楼门市营业房的权属全部登记完毕，未登记的车位，车库应属开发商即原告开发取得。虽然原告在开发所修建车库超建面积违规，且未进行物权登记物权尚未设立，但车库系原告修建原始取得。被告姚洪林未经原告同意将自己的川ZY06**小车停放在原告所开发建筑的地下11号车库内，属侵权行为。原告的诉请部分成立，成立部分本院予以支持，其诉请赔偿非法占有期间占有费3200元，以后按月400元计算到停止侵害时止。因原告方未提供相应证据证明3200元占用费，本院不予支持，地下车库卷帘门的损害也无直接证据证明为被告损坏，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一项之规定，判决如下：一、被告姚洪林立即停止侵害，在本判决生效之日起5日内将侵占的位于“香洲·美庐”小区二、三号地下11号车库退还给原告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。二、驳回原告四川省仁寿县双良房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告姚洪林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  李荣远二〇一五年十二月二十三日书记员  邓超利