重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民提字第00163号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡义林。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会。
代表人：冯庆勇，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会主任。
委托代理人：李春林，重庆海力律师事务所律师。
原审被告：重庆天地间物业管理有限公司。
法定代表人：赵明俭，重庆天地间物业管理有限公司董事长。
委托代理人：周海锋，重庆扬义律师事务所律师。
再审申请人胡义林与被申请人重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会（以下简称三峡广场购物中心业主委员会）、原审被告重庆天地间物业管理有限公司（以下简称天地间物管公司）确认合同效力纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第03834号民事判决，向本院提出申诉。本院于2014年6月27日作出（2014）渝高法民申字第00286号裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡义林，三峡广场购物中心业主委员会的委托代理人李春林，天地间物管公司的委托代理人周海锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
胡义林诉称，三峡广场购物中心业主委员会就选聘物管企业及审定物管合同等事宜未召开业主大会并获得业主大会通过及授权，且与天地间物管公司存在恶意串通，损害集体或第三人利益的行为，请求法院判决二被告于2010年4月1日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》（以下简称《4月1日委托合同》）无效。
一审法院审理查明，2010年3月18日，三峡广场购物中心业主委员会作出《关于与天地间物业管理有限公司续签物业管理合同及调整物管费的会议决议》（以下简称《会议决定》），决定2010年5月至2015年5月的物管合同仍与重庆天地间物业管理有限公司签订，物管费由原来的28元／㎡，调整为第一年32元／㎡，第二年35元／㎡，第三、四、五年37元／㎡。
2010年4月1日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《4月1日委托合同》，约定天地间物管公司为位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供物业服务，委托管理期限5年，从2010年6月1日零时至2015年5月31日24时止。合同第三十七条约定，本物业公共区域出租的租金收入，由天地间物管公司每年向三峡广场购物中心业主委员会支付80000元，余下费用由天地间物管公司自行使用、管理。2010年4月13日，该物业服务合同报重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，但签订该合同前，三峡广场购物中心业主委员会既没有召开业主大会，也没有召开业主代表大会。合同签订后，天地间物管公司依照合同约定为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供物业服务，业主也依照合同约定交纳了物业服务费。
2012年8月12日，三峡广场购物中心业主委员会召开业主代表大会，形成两份《业主代表大会会议决议》（以下简称《决议》），其中一份《决议》载明：三峡广场购物中心业主代表大会于2012年8月12日召开，会议应到代表52人，实到51人，符合法定人数。会议对2010年3月18日由业委会与天地间物业管理合同签订时未通过代表大会决议程序的问题进行讨论，大多数意见认为可以对《4月1日委托合同》进行完善后进行补充修订，不能废除原合同，对于合同条款中对于物管费价格按原合同执行，不作调整。另一份《决议》载明：三峡广场购物中心业主代表大会于2012年8月12日召开，会议应到代表52人，实到51人，符合法定人数。会议做出如下决议：1、公共区域收益原则上用于商场共用设施设备的维修、更换，以达到不动用商场现有大修基金的目的；2、委托物管公司对公共区域进行管理，收取的收益在扣除管理成本后用于商场共用设施设备的维修、更新；3、授权业委会与物管公司协商公区收益用于商场共用设施设备的维修、更新所纳入的范围和条件，形成成熟意见后交下一次业主代表大会表决。
2012年12月25日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同（修改补充部分）》（以下简称《补充合同》），约定原合同的第24条、第27条、第37条三条款即行废止，双方按新签订的补充、修改合同内容执行。
一审法院另查明，位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心商铺数量共计758个，总建筑面积为21619.37㎡，套内面积9924.11㎡，分摊面积11695.26㎡。2008年10月13日，胡义林取得位于重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心的沙坪坝区渝碚路人防工程E区056号商铺（建筑面积19.41㎡，套内面积8.91㎡）《人民防空资产所有权证》。
2003年10月，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会成立。2003年11月4日，该业主委员会向重庆市沙坪坝区房屋管理局申请备案。
2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心业主以签署《业主公约》形式和填写《业主公约》表决票的形式对《业主公约》进行表决，情况是542位业主签署了542份《业主公约》，559份《业主公约》表决票对《业主公约》表示赞成。表决结果：《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。该《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为39人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为11人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。
2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心各区（包括A区、B区、C区、D区、E区、F区、G区、H区、I区）选举产生第二届业主代表39人。
2006年6月-10月，选举产生重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心第二届业主委员会，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。
2009年7月6日前，原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心。合并后的业主委员会为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会。
2009年7月6日，胡义林签字确认的重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区域选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为91人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为19人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；授权业主委员会每年签署商场消防和电梯的维保合同；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。但三峡广场购物中心业主委员会未举示证据证明该《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。
一审法院审理中，三峡广场购物中心业主委员会承认原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心后，未按照《业主公约》重新选举产生新的业主代表。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意，但是，三峡广场购物中心业主委员会在签订该合同前既没有召开业主大会，也没有召开业主代表大会，由此可见，选聘天地间物管公司作为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心的物业服务企业，未获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意，因此，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。
2009年7月6日前，原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心，合并后制定了新的《业主公约》，该《业主公约》约定，本商场由各区域选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为91人），但实际未按照《业主公约》重新选举产生新的业主代表，三峡广场购物中心业主委员会于2012年8月12日召开业主代表大会，因其业主代表大会不能代表业主，该业主代表大会无权对续聘天地间物管公司作为该物业区域的物业服务企业等事项做出决定或者进行追认，
由于胡义林的诉讼请求是确认《4月1日委托合同》无效，因此，一审法院对二被告于2012年12月25日签订的《补充合同》是否有效不作评判。遂判决：三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》为无效合同。案件受理费80元由三峡广场购物中心业主委员会、天地间物管公司负担。
宣判后，三峡广场购物中心业主委员会不服一审判决，上诉称：1.一审法院认定被上诉人可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼，缺乏法律依据，适用法律错误；2.即便上诉人没有得到业主大会的授权或是超越授权范围，其与重庆天地间物业管理有限公司签订的《4月1日委托合同》属于效力待定的合同，不属于无效合同；3.从《4月1日委托合同》履行情况，所有业主已对《4月1日委托合同》进行了追认，《4月1日委托合同》不应认定为无效合同。
胡义林答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告天地间物管公司答辩称：对业主委员会与天地间物管公司签订的合同无异议。
二审审理中，三峡广场购物中心业主委员会举示了下列证据：1、《关于确认﹤物业管理委托合同效力﹥及业主代表大会职能的表决案》（以下简称《表决案》），证明业主对《4月1日委托合同》效力的追认。2、沙美丽都地下商场、钻酷地下商场业主资料，证明业主总数和面积。二审对三峡广场购物中心业主委员会举示的证据予以采信。
二审另查明，2013年5月5日，三峡广场购物中心业主委员会采用书面征求意见的形式，向各位业主征求《表决案》意见。该《表决案》具体内容如下：1、对业主代表大会认可的以业主委员会名义在2007年及2010年与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》及《补充合同》的效力予以认可。即追认业主委员会签订的两个合同的效力。2、特别授权业主代表大会代行选聘物业管理企业的职权，业主代表大会通过相关选聘议案，应当经全体代表过半数通过。通过征求意见，1065名业主签名，该表决案获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。
另查明，沙美丽都地下商场总面积4240.36㎡，业主273名；钻酷地下商场业总面积10754.013㎡，业主628名；三峡广场购物中心总面积21553㎡，业主764名。2009年1月5日，沙坪坝区房屋管理局向沙区钻酷地下商场全体业主公告，公告内容：沙区钻酷地下商场业主委员会报来关于沙区钻酷地下商场业主大会决定撤销沙区钻酷地下商场业主委员会，将钻酷地下商场与沙坪坝区三峡广场购物中心合并的情况已备案。2009年3月17日沙坪坝区房屋管理局向沙坪坝区沙美丽都地下商场全体业主公告，公告内容：沙坪坝区沙美丽都地下商场业主委员会报来关于沙坪坝区沙美丽都地下商场业主大会决定撤销沙坪坝区沙美丽都地下商场业主委员会，将沙坪坝区沙美丽都地下商场与沙坪坝区三峡广场购物中心合并的情况已备案。
二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
二审法院认为，（一）关于胡义林是否可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼问题。胡义林系三峡广场购物中心业主，为物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，当业主权益受到侵害，业主有权提起相应诉讼。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，胡义林可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼。
（二）关于涉案物业服务合同的效力问题。本案三峡广场购物中心业主委员会在选聘天地间物管公司及签订物业服务合同前未召开业主大会，但三峡广场购物中心业主委员会于2013年5月5日采用书面征求意见的形式，向各位业主征求《表决案》的意见，有1065名业主签名确认涉案物业管理委托合同效力，该《表决案》获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。从合同的履行情况上看，天地间物管公司在一审审理中举示了所有业主按照涉案物业管理委托合同约定，向其缴纳物业管理费的票据，故可以认定三峡广场购物中心业主对三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》效力的追认。三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》为有效合同。因三峡广场购物中心业主委员会提交了业主对涉案物业服务合同效力追认的新证据，故一审法院认定本案涉案物业服务合同无效不当，依法应予改判。胡义林提出该《表决案》系弄虚作假，但未提供证据予以证明，二审不予采纳，遂判决：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第12166号民事判决；二、驳回胡义林的诉讼请求。一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，由胡义林负担。
胡义林申请再审称：1.二审用询问代替开庭审理，程序违法；2.本案二审已过上诉期才上诉，程序违法。3.三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司有关人员恶意串通，损害业主利益。本案不是善意代理，物管费上调到平均每月35.6元，公共区域租金每年100万元也只交8万元给业委会，其余由物管公司自行收取“使用管理”，代理行为明显损害全体业主利益；4.三个物业管理区域合并的相关行为违反了法律规定，合并行为不能成立。钻酷及沙美业主不能参与表决，相关决议侵害了三峡广场地下商场业主合法权益；5.《表决案》弄虚作假，不能采信。6.二审新证据已过一个月催告期，对本案已无关联性。请求撤销二审判决，维持一审判决。
三峡广场购物中心业主委员会答辩称：1.二审中提交的新证据，即合并备案公告和向所有三峡广场购物中心业主征求意见的《表决案》应当采信，并映证《4月1日委托合同》有效；2.天地间物管公司才是有权要求追认的主体，胡义林的主张没有法律依据；3.我方于2013年6月28日收到上诉状，提出上诉是2013年7月11日，没有超过上诉期。请求驳回胡义林的再审申请。
再审除认可二审查明的事实外，另查明：二审通过询问当事人的方式对三峡广场购物中心业主委员会举示的下列新证据予以采信：1.《表决案》；2、沙美丽都地下商场、钻酷地下商场业主资料，并将上述新证据所反映的案件事实作为定案依据。
再审就上述证据重新开庭、并经双方当事人质证后查明：2013年5月5日，三峡广场购物中心业主委员会采用书面征求意见的形式，向各位业主征求《表决案》意见。该《表决案》具体内容如下：1、对业主代表大会认可的以业主委员会名义在2007年及2010年与重庆天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》及《补充合同》的效力予以认可，即追认业主委员会签订的两个合同的效力。2、特别授权业主代表大会代行选聘物业管理企业的职权，业主代表大会通过相关选聘议案，应当经全体代表过半数通过。通过征求意见，1065名业主签名，该《表决案》获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。
另查明，胡义林在再审中还提交了新证据：1.天地间物管公司的成立资料、天地间物管公司的股东名录，欲证明股东中有两人与业主委员会人员有亲属关系；2.部分业主反映业主委员会与2010年3月18日的会议决定违反了法律规定、要求街道办事处予以撤销。2012年7月16日重庆市沙坪坝区人民政府渝碚路街道办事处给三峡广场购物中心全体业主的通告，就该问题认为：“经调查核实，部分业主反映的内容基本属实，为此我街道办事处责令重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会限期改正”；3.申请证人曾兴芳、张洪湘、颜爵先出庭作证。其中，颜爵先证实其本人并非三峡广场购物中心业主，其签名是代其儿子（业主）所签，曾兴芳、张洪湘均证实《表决案》等材料中的签名是其本人所签。但对签名的内容没有细看。
还查明，本案三峡广场购物中心业主委员会收到判决书的时间是2013年6月28日，提出上诉的时间是2013年7月11日。
本院认为，本案再审的争议焦点包括程序问题和实体问题，程序问题是：1.二审未开庭就对新证据予以认可的审理程序是否正确？2.本案二审是否已经过了上诉期？实体问题是：《4月1日委托合同》的效力如何？
关于二审未开庭就对新证据予以认可是否合法的问题，再审查明，二审仅通过询问双方当事人的方式、在没有开庭的情况下对新证据进行了采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：
“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”
不需要开庭审理的情况仅限于没有提出新的事实、证据等情形。三峡广场购物中心业主委员会在二审中提交了新证据，并形成了新事实，二审应当开庭审理而未开庭，程序不当，胡义林的该再审理由本院予以采纳。再审中，本院已经进行了开庭审理，并组织双方就二审中的新证据进行了质证和辩论，纠正了二审的程序错误。
关于本案二审是否已经过了上诉期的问题，根据查明的事实，三峡广场购物中心业主委员会提出上诉的时间为判决书送达之日起第14天，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条“判决书送达之日起十五日内”提起上诉的规定，没有超过上诉期。胡义林的该再审请求没有事实依据，本院不予采纳。
关于《4月1日委托合同》的效力问题，胡义林的诉讼请求实际包含2个理由：一是《4月1日委托合同》是否因恶意串通、损害第三人利益而无效；二是《4月1日委托合同》是否因没有取得业主大会授权而不生效。
关于是否恶意串通、损害第三人利益的问题，综观胡义林提供的证据，均不能证明三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司恶意串通的事实，也不能证明损害了全体业主的利益。本院对胡义林的该再审请求不予采纳。
关于《4月1日委托合同》是否因没有取得业主大会授权而不生效的问题。首先，本案三个物业管理区域合并一事并没有违反法律、法规的禁止性规定，且经过了相关部门备案，合并符合法律规定；其次，钻酷及沙美地下商场的业主在物业管理区域合并后，成为同一物业管理区域的业主，有权参与相关表决，表决内容也没有违反法律、法规规定，应为有效；第三，胡义林提供的证据不能证明《表决案》弄虚作假，相反，再审中的证人证言证实相关签名均是真实的；第四，关于是否过一个月催告期的问题，这并不影响三峡广场购物中心业主对合同的后续追认；第五，胡义林提交的渝碚路街道办事处的通告，其只是责令限期改正，属于行政管理范畴，对本案民事法律关系的有效性不产生影响。
综上，本案三峡广场购物中心业主委员会在选聘天地间物管公司及签订物业服务合同前虽然未召开业主大会，但三峡广场购物中心业主委员会于2013年5月5日采用书面征求意见的形式，向全体业主征求《表决案》的意见，有1065名业主签名确认涉案物业管理委托合同效力，该《表决案》获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。从合同履行情况上看，天地间物管公司还举示了业主按照涉案物业管理委托合同约定，向其缴纳物业管理费的票据，故可以认定三峡广场购物中心业主对三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》进行了追认。三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《4月1日委托合同》为有效合同。胡义林提出的二审未经开庭即判决的理由成立，本院予以采纳，并在再审中予以纠正，但不影响本案实体判决。胡义林提出的其他再审理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民终字第03834号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 阎 强
代理审判员 谭继权
代理审判员 熊攀峰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 王浩骅