沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民五初字第03281号
原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。
法定代表人：杨掌法，该公司董事长。
委托代理人：许晋，该公司法务。
被告：王猛，无业。
委托代理人：张桂英，王猛爱人，无职业。
原告沈阳绿城物业服务有限公司与被告王猛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员祝仰宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司的委托代理人许晋，被告王猛的委托代理人张桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳绿城物业服务有限公司诉称，原告于2009年进驻东方威尼斯小区，并与该小区的业主委员会签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告也实际接受了原告提供的服务。按照合同约定，收取物业费的标准为住宅部分物业服务费为每月每平方米1.5元，电梯费每月每人12元，车位物业费120元／月，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的千分之三计算滞纳金。被告王猛于2009年4月8日入住原告提供服务的小区，为东方威尼斯小区四组团4#1-3-1的业主，该房屋建筑面积为137.54平方米，原告按照合同约定为被告所居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2013年1月1日至2015年6月30日的期间的物业费、电梯费未付，故诉至法院，请求法院判决被告支付物业费6189.3元、电梯费720元，滞纳金300元，诉讼费由被告承担。
被告王猛辩称，原告陈述的房屋位置、建筑面积、欠费期间属实，我不交物业费的理由如下：2009年入住以后卫生间漏雨。2010年我的电动车在楼下充电时，雨披坏了，不知道被谁划伤了，区域应该有监控，但物业没有尽到监管责任。楼道里多次没有清扫，2012年的时候好几天都没有扫，垃圾从早放到晚上，我给物业打的电话。外面一楼的绿地，大面积都被个人占成菜园子了，侵犯了全体业主的权益。去年电梯失灵，把我妈夹了。锁眼儿也被堵了一次，安全防范做的不到位。去年小区属于规划中的北门也被封闭了，对于我们生活造成很大不便，我们说了接老人也不让进，如果有病，造成送医不及时，责任谁负。社区和园区之间搭的梯子都是后建的，人轻而易举就能跳进来。最关键的是我家房子东面，物业在违章建筑的外面又建了一个铁制的梯子，人走在上面声音非常大。保安人员在里面每天打闹，玩电脑，非常吵，我给物业打电话，我有电话记录，打一次也不管用，又打的第二次，非常扰民，根本睡不了觉，而且影响我的采光。我们在家里说话也不敢大声，精神也受到打击。食堂离我们近，对我们的生命财产是一种威胁。而且物业变更也没有通知业主，属于不合法，最主要的就是我要求排除障碍。还有，原告诉求超过诉讼时效。
经审理查明，2011年3月1日，沈阳市沈河区东方威尼斯花园业主委员会作为甲方，沈阳银基物业有限公司（即原告前企业名称，经工商部门核准，于2014年4月30日变更企业名称为原告现名称，以下统称原告）作为乙方签订《东方威尼斯花园物业服务合同》，约定由原告为东方威尼斯花园1-4组团提供物业服务，物业收费标准为住宅1.5元／月／平方米，电梯费12元／月／人，按年交纳，上打租，业主或物业使用人逾期交纳物业费，每逾期一日，按欠款总额的日3‰向原告交纳滞纳金。合同期限自2011年3月1日至2014年3月1日。2014年7月25日，双方续签合同，合同期限延至2017年2月28日。
被告系沈阳市沈河区沈水路616-4号2-7-2房屋业主，建筑面积137.54平方米，其因拖欠2013年1月1日至2015年6月30日的物业费和电梯费未付，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、物业合同、业主委员会备案通知书、工商变更登记通知书、商品房入住通知单、业主自然情况登记表等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳市沈河区东方威尼斯花园业主委员会签订的《东方威尼斯花园物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费和电梯费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告抗辩的房屋漏水问题。根据我国《建设工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年，被告房屋出现漏雨现象，应属于外墙防渗漏问题，在质保期内应由房屋的出售方承担质保责任，在质保期外，如属于房屋的中大修，应当启动维修基金，而启动维修基金程序较为复杂，并非原告可自行为之，故被告以此拒交服务费，依据不足。
关于被告抗辩的挡光问题。与本案不属同一法律关系，本案不予合并处理。
关于被告抗辩的扰民问题。被告主张的扰民建筑并非是被告入住后原告所建设，而系被告入住之前由开发商所建设，该处房屋距离被告房屋较近并非是原告原因，原告将其用作员工休息室及食堂也是对房屋的合理使用，如果相邻房屋有扰民现象，这属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报。原告将该房屋用作员工休息室，原告亦应约束自己的员工，避免扰民现象的发生，但这并不构成原告履行物业服务的瑕疵，原告履行了自己的物业服务义务，被告就应当依约交纳物业费，故被告以此拒交物业费，依据不足。
关于被告抗辩的原告主体变更问题。根据原告提供的工商变更档案，原告仅是公司名称、股东发生了变更，并不影响原告作为一个企业法人所具有的独立地位，亦不影响其以物业服务主体的身份向业主主张物业费，被告以原告主体变更没有通知被告为由拒交物业费，依据不足。
关于被告抗辩的物业其他服务不到位的问题。因被告未能提供相应的证据，本院不予采信。
关于被告抗辩的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告诉求被告支付沈阳市沈河区沈水路616-4号1-3-1房屋自2013年1月1日至2015年6月30日的物业费和电梯费，该种请求权系一种债权请求权，应适用诉讼时效的规定，原告于2015年9月向本院起诉，故本案诉讼时效应从2013年9月开始计算，被告应向原告支付2013年9月至2015年6月的物业费和电梯费。原告主张2012年底曾起诉过被告，追讨物业费，但自2012年底至原告于2015年9月起诉，也已超过了法律规定的诉讼时效期间。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告王猛于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳绿城物业服务有限公司沈阳市沈河区沈水路616-4号1-3-1房屋自2013年9月1日至2015年6月30日的物业服务费4539元（137.54平方米×1.5元／月／平方米×22个月）；
二、被告王猛于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳绿城物业服务有限公司自2013年9月1日至2015年6月30日的电梯费528元（12元／月／人×22个月×2人）；
三、驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
被告王猛如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费50元，减半收取25元，由被告王猛承担。
本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一五年十二月十四日
书记员 祝 丹