广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终202号
上诉人（原审被告）：广州�致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：罗永强，职务：总经理。
委托代理人：程祥煌，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：严东兴，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋文明，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。
上诉人广州市致岭房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园7栋1104房。广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称�岭公司）是涉案楼盘的开发商。
2009年6月13日，宋文明（乙方）与致岭公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定宋文明向致岭公司购买涉案房屋，该商品房合同约定建筑面积共83.67平方米，其中套内建筑面积68.98平方米；房屋按套内建筑面积计价，单价为每平方米3576元，购房总价款为246642元；乙方以按揭贷款方式付款。甲方应当在2010年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十五条面积确认及面积差异处理约定：根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准，并按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价，面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3%以上（不含本数）的，买受人继续履行合同……实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（4）面积误差比=（实测计价面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。合同第十八条约定：甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料�，乙方不承担责任。合同第十九条约定：甲方违反第十八条的约定，乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向乙方支付违约金。
合同附件五本合同补充协议第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。本合同第十八条约定：“甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”甲乙双方现一致确认，上述“540日”应为540个工作日，如遇到期日为�定节假日，则到期日自动顺延至下一工作日。
同日，宋文明与致岭公司签订了另外一份《商品房买卖合同》，约定宋文明向致岭公司购买7栋1105房。
上述合同签订后，宋文明（乙方）与致岭公司（甲方）签订《狮城国际﹤商品房买卖合同﹥的补充合同》，约定：2、甲方已在狮城国际商品房销售过程中充分说明、告知规划批准的是按房号的小户型／套的商品房；乙方充分理解甲方的说明和告知。3、乙方认为按原规划设计每套房号的小户型的内装修浪费了使用面积且不美观，两套合并购买和使用既可扩大有效使用面积，也美观实用。乙方自愿购买2套将其合并成一套……同时，应乙方要求，在交楼前甲方无偿为乙方修改局部户型间隔。4、户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。7、乙方向甲方购买以下商品房：乙方于2009年6月13日向甲方购买狮城国际房号为5栋1104、1105的商品房，本《补充协议》所指“乙方自愿购买2套”将其合并成一套，系指本条款上述乙方所购买的商品房。
合同签订后，宋文明按约定向致岭公司支付全部购房款，致岭公司亦于2010年9月30日将涉案房屋交付给宋文明使用。
2014年2月17日，涉案房屋所在项目办理了大确权登记手续。2014年9月25日，宋文明向某公司提交办证所需的契税完税证等相关资料。2014年11月17日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2015年1月6日，涉案房屋登记至宋文明名下。2015年9月10日，宋文明领取涉案房屋的《房地产权证》。
根据《房地产权证》登记显示，涉案房屋的实测建筑面积为78.88平方米、套内建筑面积为64.66平方米。房屋实测计价面积比合同约定计价面积减少4.32平方米（68.98平方米－64.66平方米），面积误差比为6.26%（4.32平方米÷68.98平方米×100%）。
宋文明于2015年10月12日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、致岭公司向宋文明支付逾期办证及交付房产证的违约金24664元（违约金从2012年12月14日起计算至2015年9月10日止）；2、致岭公司向宋文明返还房价款25210.8元及违约金（以房价款25210.8元为本金，从起诉之日起，按每日万分之五计算至付清之日止）；3、致岭公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：宋文明与致岭公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，宋文明已按约定履行向致岭公司支付购房款246642元的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起540个工作日内为宋文明办妥产权登记，并将以宋文明为产权人的房地产权证交付宋文明，致岭公司如未按时履行上述义务，应承担逾期办证违约责任。
涉案房屋已于2010年9月30日交付宋文明使用，根据上述约定，致岭公司应于2012年11月29日前为宋文明办妥产权登记。但根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年2月17日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在办妥大确权登记手续之前，涉案房屋尚不具备办证条件。因此在逾期办证之日起至大确权办妥之日止，致岭公司应承担迟延办证违约责任。由于宋文明于2015年10月12日提起本案诉讼主张权利，因此宋文明关于2013年10月13日之前的逾期交楼违约金主张已超过诉讼时效的规定。综上，对宋文明要求致岭公司支付2013年10月13日至2014年2月17日期间逾期办证违约金的请求，原审法院予以支持。项目办妥大确权登记后，涉案房屋已具备办证条件，但宋文明至2014年9月25日才向某公司提交办证所需资料，对此宋文明亦存在过错，故对2014年2月18日至2014年9月25日期间，致岭公司无须承担迟延办证违约责任。
涉案房屋已于2015年1月6日登记至宋文明名下，出证后宋文明即可领取，宋文明于2015年9月10日才领取房地产权证，已超出合理期限，因此对违约金计算的截止时间，原审法院酌情调整为出证后第七天，即2015年1月13日。综上，经计算，致岭公司应向宋文明支付2013年10月13日至2014年2月17日、2014年9月26日至2015年1月13日期间的逾期办证违约金5870元（246642元×0.01%×（128天＋110天）】。对宋文明主张未超出5870元的部分，原审法院予以支持，对超出部分，原审法院不予支持。
针对致岭公司关于逾期交楼违约金的其他抗辩意见，原审法院认为，合同已对办证时间进行了约定，且致岭公司办妥大确权登记的时间已超出合同约定的办证时间，因此致岭公司认为应从宋文明提交全部办证资料后才开始计算逾期办证违约金没有依据。另外，商品房买卖合同已对致岭公司逾期办证违约责任进行了约定，致岭公司以迟延办证对宋文明没有造成任何损失为由请求免责与合同约定不符。因此，对致岭公司上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于面积误差房价款的补偿问题。涉案房屋实测计价（套内）面积小于合同约定计价（套内）面积且超出约定的范围，致岭公司应根据约定向宋文明返还面积误差部分的房价款。经计算，面积误差比绝对值在3%以内部分的面积数为2.0694平方米（68.98平方米×3%），该部分应按合同约定房屋单价据实结算房价款，即致岭公司应向宋文明返还该部分房价款7400元（3576元／平方米×2.0694平方米）。对面积数为2.2506平方米（4.32平方米－2.0694平方米）的部分，致岭公司应按约定单价款的双倍返还相应款项给宋文明，即致岭公司应返还该部分款项为16096元（3576元／平方米×2.2506平方米×2）。综上，致岭公司应向宋文明返还房价款合计23496元（7400元＋16096元）。对宋文明主张的有理部分，原审法院予以支持。关于房价补偿款违约金，合同并未进行约定，宋文明亦无举证证明其在本案诉讼前已向某公司主张权利，宋文明要求按每天万分之五标准支付房价补偿款违约金依据不足，原审法院不予支持。
致岭公司抗辩涉案房屋存在面积误差的原因是由于宋文明购买的两套房子经合并成一套后，原来房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与�同约定计价面积存在差异，但致岭公司对此未提供相应的证据证明。且即使是由于上述原因导致涉案房屋存在面积差异，亦属于致岭公司在同时出售1104房、1105房给宋文明并自愿为其将两套房屋合并成一套时就应当预测得到的，但双方在补充合同中并未对因房屋合并原因造成面积差异的处理方式进行补充约定。补充合同第4条约定：“户型布局修改后，乙方无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责”，该约定仅就房屋户型布局修改后的法律责任问题进行约定，亦未就面积差异的款项返还或补缴问题进行约定。因此关于面积误差的补偿问题仍应根据买卖合同的相关约定进行处理。对致岭公司的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同�》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年11月7日作出如下判决：一、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告宋文明支付迟延办证违约金5870元；二、被告广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告宋文明返还面积差异房价补偿款23496元；三、驳回原告宋文明的其他诉讼请求。案件一审受理费523.44元，由原告宋文明负担215.44元，由被告广州市致岭房地产开发有限公司负担308元。
判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案原告宋文明于2014年9月25日向被告致岭公司提交办理房产证资料，被告收到资料后交花都房管局，房管局2014年11月17日出具受理回执。实际办证时间40个工作日，而合同约定540个工作日，被告完全没有违反合同约定。一审判决被告支付238天逾期办证违约金，完全无视事实和法律规定。造成如此错误是因为一审判决违反合同和法律规定计算违约金起止时间。二、一审判决违反事实与法律规定认定违约金起算时间。1、本案办理房产证期限是540工作日，过此期限才能计算违约金，这是原被告双方均无争议的事实。2、办理房产证权利自愿起点。办理房产证是原告的权利，但该权利必须由原告自愿主张，其他人不能强迫原告主张，而原告主张权利的标志是提交办证资料。一审判决在原告没有主张办证，没有提交办证资料，判决被告支付违约金，明显违反合同及法律规定，而且也违反了广州中院审判惯例。3、前提期限起点。办理房产证必须具备的前提是：原告交清购房款提交购房发票、缴清契税提交完税发票、缴纳住房维修基金提交缴款发票，没有这一前提，房管局不受理，根本不可能办理房产证。但一审判决在原告没有交清购房款，没有缴税，没有交住房维修基金的前提下，居然就判决被告支付延迟办证违约金，这是极为荒唐的。从原告证据交款发票看，原告是在2014年9月25日交清购房款，没有住房维修资金发票，在2014年9月25日才缴纳契税。这充分证明，到2014年9月25日原告才具备办理房产证前提条件。一审判决为了掩盖这一偏袒原告的事实，在判决书中故意不写明原告交清购房款时间，并且完全不写缴税时间和缴纳住房维修基金时间。4、合同期限起点。按照双方合同约定，原告委托被告办证，原告必须将办理房产证所需资料递交被告，被告只有在收到原告办证资料后，才能在约定的540工作日，为原告办好房产证。这是必要条件，这也是常识。一审判决己经认定：合同附件五为本合同补充协议，“第14条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。但一审判决完全不顾原告延迟提交办证资料的事实，判决被告在原告不具备办证条件的前提下支付违约金，明显违反合同约定及法律规定。等于剥夺了合同约定的、双方认可的540工作日的办证期限。三、一审判决违反事实与法律规定认定违约金计算终点。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2003）24号）第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其己在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。这里明确规定了被告只要将办证资料交到房管局，就不再承担违约责任。事实上，被告在收到原告提交的办证资料后，即转交花都区房管局，房管局经审查资料齐全并且符合房屋限购政策后，出具《受理回执》交给原告或者按揭银行的。从被告将资料转交房管局，到房管局出具房产证是需要时间的，这个时间被告不能控制。一审判决将违约金计算终点确定为房产证出证后七日，明显违反法律规定和案件事实。而且，当合同约定与法律规定存在差异的情况下，只能是依据法律规定判案。一审明显偏袒原告一方。更为过分的是，一审判决将违约金计算到房产证出证后七日，完全无视法律规定。四、一审判决违背合同约定，毫无根据判决违约金，明显偏袒原告一方。一审判决认为，“在办妥大确权登记手续之前，涉案房屋尚不具备办证条件。因此在逾期办证之日起至大确权之日止，被告应承担延迟办证违约责任”。这一说法完全是强词夺理，偏袒原告一方。在大确权之前，原告既没有缴纳契税，也没有提交办证资料主张办证，根本不具备办证前提，与是否大确权毫无关系。一审判决为何不说在原告缴税和提交办证资料之前，涉案房屋尚不具备办证条件。一审判决完全抛开合同约定判决违约�，粗暴的偏袒原告一方。五、关于相邻两套房合并一套房面积差问题，这是原告原因造成的，应当由原告承担责任，被告在此没有获得任何利益，不存在退还面积差。1、根本不存在面积差。被告因原告要求，将原告相邻两套房合并成一套房，原来两个厨房中的一个，改造成入户花园，由此该厨房房间面积改按照阳台面积标准计算，即按照50％计算面积，因此产生房产证面积差，并不是实际面积差。根据证据《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》，原告购买了相邻二套小户型住房，要求被告将二套合并成一套大户型，原户型其中一个厨房改造成入户花园，造成测算面积按阳台计算，由此产生面积差，并非实际存在面积差。双方签订的《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》，该合同的附图清楚表明了一个厨房改为入户花园的布局变化，正因为这一变化，才造成该�房按50％计算房产证面积。原告相邻二套房1289号案1104房，合同面积83.67平方，房产证面积78.88平方，1290号案1105房，合同面积56.19平方，房产证面积57.05平方，因为改造的是1104房，1105房没有改造，反而面积还多出了。2、一审判决认为面积差是因为“原来房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与合同约定的计价面积存在差异，但被告对此未提供相应的证据证明”，一审判决这一认定，完全无视事实。被告已经提供了原被告就两套房合并一套房双方签订的《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》，该合同的附图清楚表明了一个厨房改为入户花园的布局变化，正因为这一变化，才造成该厨房按50％计算房产证面积。3、一审判决认为，即使由于上述原因导致面积差，被告应当预测到。一审判决根据什么认定被告应当预测到而原告又不能预测到这完全是偏袒原告的说法。4、一审判决认为房屋布局修改后，所造成的法律责任，不包括面积差。法律责任是一个很宽泛的概念，当然应当包括计价面积差的责任。5，被告在补充合同中承诺免费帮助原告改造，并且按照一套住房收取水电、煤气、电视电话的安装费管理费。而原告承诺所造成的法律责任全部由原告负责，被告已经履行了承诺，原告背弃承诺不应当支持。6、被告已经按照没有改变布局的两套房承担了地价、各类规费、设计、安装、工程、营销等全部费用，并没有因为原告厨房改变布局按50％计价，因而减少被告所支付的费用，没有理由要求返还面积差给原告。7、根据原告提交的《商品房买卖合同》，原告是按照合同第六条的计价方式购房，而合同第十五条明确约定“当事人选择第六条按套计价方式的，不适用本条约定”。上述7个方面己经充分证明，造成面积差的原因是原告自愿的，原告已经承诺自行承担相应后果，原告之后出尔反尔，毫无诚信，应当依法驳回。而且被告在此没有任何获利，不存在退还面积差问题。六、一审判决不符合最高人民法院关于民事判决书制作规范，不列举证据，不做证据认定，这是导致一审判决认定的事实错误原因，起到了偏袒原告的实际效果。七、一审判决回避了被告一审时的答辩意见，对被告答辩意见不作实质性回应，并且在一审判决书中省略被告答辩意见。没有阐述不予采纳被告答辩意见的法律依据，存在法理缺陷，在事实上起到了偏袒原告乙方的作用。综上所述，一审判决无论是事实认定还是适用法律，均有错误。上文从七个方面，指出了一审判决的实质性错误，至于计算错误和笔误还未涉及。同时，上诉人致岭公司根据最新实施的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》“�一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交”。上诉人请求二审法院依法责令一审原告提交购房发票、完税发票、维修基金发票等相关证据。综上，上诉请求：1、依法驳回被上诉人（一审原告）没有事实及法律依据的诉讼请求；2、依照证据和法律公正认定一审原、被告双方过错责任，纠正上诉人致岭公司不应承担的赔偿数额。
被上诉人宋文明答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、关于逾期办证违约金的问题。1、逾期办证违约金起算点。原审法院认定逾期办证违约金的起算点系业主收楼之日起540个工作日，该认定是符合双方合同的约定，双方的补充协议并未变更该起算点；2、开发商为业主办理房产证是其法定义务。对方所说的必须业主提交相关资料才予以办证的说法没有依据。单凭本案证据不足以认定业主迟延提交办证资料，原审并未查明开发商通知业主履行提交相关办证资料义务的时间。原审判令扣除相应时间和将违约金计至出证后七天的认定，我方也是不认可的。我方什么时候去领取房产证，需要开发商提交领证受理回执。原审没有查明开发商什么时候提交受理回执。违约金的截止日应计算到我方领取房产证之日。二、关于面积差的问题。原审关于面积差补偿款的认定符合双方合同的约定，补充协议并未改变主合同关于面积差的约定。补充协议第11条明确约定了返还房款违约金，原审法院没有支持我方该部分诉请是不正确的。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及附件，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。二审争议的焦点，一是迟延办证及违约责任的认定，二是涉案房屋面积差补偿的认定。
关于延迟办证的认定问题，上诉人认为办理涉案房屋产权证是被上诉人的权利，应以被上诉人自愿办证即提交办证资料为起点计算办证时间。该表述与双方合同约定不符。双方合同已经明确约定办证起点及时间为“商品房交付使用后540日内”。且从合同约定内容看，为涉案房屋办理产权证，已经明确是上诉人的义务，作为合同约定事项的履行义务方，应尽力完善自身的办证条件及主动办理。原审查明直至2014年2月17日之前，涉案房屋所在楼盘并未完成大确权，并不具备办证条件，而该时点已经超出合同约定办证时限。从查明的事实看，未办理大确权是无法办证的基本主因，上诉人认为该时段是被上�人未交付办证资料而无法办证，缺乏事实基础。原审考虑到被上诉人应对于办证提供相关资料，据此认定上诉人延迟办证，但对于上诉人一方已经具备办证条件即完成大确权之后至被上诉人交付材料期间的时段不由上诉人承担违约责任，该认定并无不当，本院予以维持。
关于面积误差房价款的补偿问题。上诉人认为涉案房屋存在面积误差的原因是由于被上诉人购买的两套房子经合并成一套后，原来房屋的布局发生改变而导致实测计价面积与合同约定计价面积存在差异，该后果应由被上诉人承担。经审核，首先，双方签订的《商品房买卖合同》第六条已经明确约定“该商品房属预售，按套内建筑面积计价”，此后的相关合同及补充合同条款并无明确予以变更。上诉人主张的依据在于《商品房买卖合同》第十五条不包括第六条按套计价方式的适用，同时，《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》第4条约定了被上诉人承担产权证面积减少的后果。但是，合同第六条并无关于“按套计价”的约定，即《商品房买卖合同》第十五条并不具备因第六条的约定排除适用的条件。而《狮城国际商品房买卖合同的补充合同》第4条约定“户型布局修改后，乙方（被上诉人无权要求甲方恢复原状，所造成的法律责任全部由乙方负责。”并无对面积差的承担予以明确，虽然上诉人认为法律责任的承担应该包括产权面积减少，但合同双方有不同表述，在此情况下，考虑上诉人是合同制定的主动方，原审将约定不明的后果归利于被上诉人，并无明显不当。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费616元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 李 杨