江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0803民初3489号
原告：中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区北门大街200号。
负责人：王小林，该支行行长。
委托诉讼代理人：赵辉，该支行员工。
被告：徐洪星，男，1975年2月17日出生，汉族，住淮安市淮安区。
原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称农行楚州支行）与被告徐洪星金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楚州支行的委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼，被告徐洪星�本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农行楚州支行向本院提出诉讼请求：一、被告徐洪星偿还本金310904.62元，利息（含罚息、复利）3874.58元，本息合计314779.2元（利息已计算至2018年5月30日，以后利息顺延计算至实际还款之日止）；二、原告对被告徐洪星抵押给我行的位于淮安区××花园小区××楼××室房屋享有优先受偿权；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：被告徐洪星因购买位于淮安区××花园小区××楼××室房屋需要，并用该房抵押，于2012年11月30日向我行借款36万元。截止2018年5月30日已逾期4期，共结欠我行贷款本金310904.62元，利息（含罚息、复利）3874.58元，本息合计314779.2元。
被告徐洪星未作答辩。
原告针对诉讼请求依法提交了：营业执照复印件、负责人身份证明、被告徐洪星身份证复印件各，常住人口登记卡复印件各一份、婚姻登记证明复印件一份，个人信贷业务申请表复印件一份、个人购房面谈笔录复印件一份、承诺书复印件一份、个人购房担保借款合同复印件一份、房地产抵押合同复印件一份、房地产抵押清单复印件一份、房屋他项权证复印件一份、贷款审批通知书一份、贷款发放通知单一份、借款借据复印件一份、利息计算表一份等证据予以证实。以上证据经本院审查予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2012年10月18日被告徐洪星因购房需要，向原告申请贷款36万元。
同日被告徐洪星立承诺书一份给原告，内容为：“承诺书农行楚州支行：本人购买座落于淮安区××花园小区××楼××室房产因资金不足向贵行申请个人按揭贷款，现在此承诺：发生包括但不限于房屋不能按期取得、房屋产权证不能及时办理，房屋出现质量等情形之一，均依据《个人购房担保借款合同》约定或相关补充约定，每月按时归还贷款本息或提前还清贷款本息及相关费用，不以与任何第三人之间的任何事由进行抗辩，本承诺未尽事宜，按《个人购房担保借款合同》相关规定执行。承诺人：徐洪星。2012年10月18日”。
2012年11月12日被告徐洪星（借款人、抵押人）、与原告农行楚州支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告楚州支行借给被告徐洪星人民币36万元；借款期限264个月，实际借款期和具体起止日期以借款凭证记载为准（借据中载明借款期限2012年11月30日到2034年11月29日）；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率确定，执行年利率6.55%；按等额本息还款法还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日（借据中载明每月30日为还款日）；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期日起，按�期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。…（2）、借款人未按约定按期足额偿还借款…。合同还约定本合同项下债权的担保方式为抵押，抵押人同意以位于淮安区××花园小区××楼××室房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人的抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。出现下列情形之一时，贷款人�权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。…（7）、借款人、抵押人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务；…。被告徐洪星在借款人、抵押人处签名，原告农行楚州支行在贷款人处盖章。
当日原告农行楚州支行与被告徐洪星签订房地产抵押合同一份，合同约定为确保债务人徐洪星于2012年11月12日起至2034年11月11日向原告发生的债权额36万元的主合同履行，被告徐洪星以位于淮安区××花园小区××楼××室房屋设立最高额抵押担保，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。2016年1月26日办理了抵押登记，领取了他项权证，登记债权数额为36万元。
2012年11月30日原告农行楚州�行将36万元款借给被告徐洪星，被告徐洪星立借据一份给原告。自2018年5月30日起被告徐洪星已逾期5期未能按约还款，截止到2018年5月30日被告徐洪星欠原告贷款本金310904.62元，利息（含罚息、复利）3874.58元，本息合计314779.2元，原告索款未果，遂诉至我院。
本院认为：原告楚州支行与被告徐洪星签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告徐洪星未按上述约定归还借款，已构成违约，原告要求提前收回贷款符合合同约定，本院予以支持。
被告徐洪星欠原告借款本息314779.2元，有原告向法庭提供的《个人购房担保借款合同》、借款借据，系统生成表等证实，事实清楚，经本院审�，予以认定。
被告徐洪星用位于淮安区××花园小区××楼××室房屋为借款设立抵押担保，并办理了抵押登记，因被告徐洪星未按约还款，原告依据合同约定行使抵押权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告徐洪星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权益作出的处分。
综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告徐洪星于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行�份有限公司淮安楚州支行借款本金310904.62元，利息（含罚息、复利）3874.58元，本息合计314779.2元（利息已计算至2018年5月30日，之后的利息按合同约定顺延计算至实际给付之日）；
二、原告对被告徐洪星位于淮安区锦绣江南花园小区19号楼1101室房屋在折价或拍卖、变卖后所得价款在36万元范围内优先受偿。
本案案件受理费6102元（原告已预交6102元），减半收取，财产保全费2320元，合计5371元，由被告徐洪星负担。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及�本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；账号：62×××31；单位：江苏省淮安市中级人民法院）。
审 判 员 崔兆海
二〇一八年七月十八日
法官助理 李 艳
书 记 员 陈 祯
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物�记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先�该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。