北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07902号
上诉人（原审原告）中冶建筑研究总院有限公司，住所地北京市海淀区西土城路33号。
法定代表人岳清瑞，执行董事。
委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托代理人林立成，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京九寰餐饮娱乐有限责任公司，住所地北京市海淀区西土城路35号三号楼一至三层。
法定代表人王晖，总经理。
委托代理人王阳，北京市华洋律师事务所律师。
上诉人中冶建筑研究总院有限公司与上诉人北京九寰餐饮娱乐有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15627号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中冶建筑研究总院有限公司（以下简称中冶建研公司）的委托代理人舒子平，上诉人北京九寰餐饮娱乐有限责任公司（以下简称九寰餐饮公司）的委托代理人王阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中冶建研公司诉至原审法院称：我公司是北京市海淀区西土城路×号×号楼、×1号楼的房屋所有权人。上述房屋自1986年4月起至2011年9月由我公司全资子公司北京冶建宾馆（以下简称冶建宾馆）使用和管理。2007年12月1日，冶建宾馆与九寰餐饮公司签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，约定将上述房屋×1号楼一至三层及夹层的部分房屋及×号楼出租予九寰餐饮公司，租赁期限为三年，至2010年11月30日终止。上述房屋的建筑面积共计为2683.4平方米。租赁合同期满前，冶建宾馆先后三次通知九寰餐饮公司租赁合同到期后将不再续租并要求其作好腾房准备。2011年9月2日，冶建宾馆注销，我公司将上述房屋使用和管理权收回，但九寰餐饮公司自2010年12月1日起占据上述房屋拒不腾退，直至2013年9月22日才腾退上述房屋。该公司的行为已构成对我公司物权的非法侵占。现我公司要求九寰餐饮公司支付自2010年10月30日至2013年9月22日的房屋占用费7716385.04元（按每日每平方米2.8元计算）。
九寰餐饮公司在原审法院辩称：中冶建研公司是房屋的产权人，且是冶建宾馆的独资人，冶建宾馆注销并不影响合同的履行，中冶建研公司是冶建宾馆的权利义务承接人，我公司使用房屋是合法的。我公司在合同到期后继续占有房屋是因为我们双方之间租赁合同纠纷的诉讼中需要对上述房屋的装修价值进行评估，且合同的解除是因为对方违约行为所致，故不同意对方的诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京冶建宾馆（后于2008年11月6日更名为北京冶建宾馆有限公司，以下简称冶建宾馆公司）由中冶建研公司（曾用名称为冶金工业部建筑研究总院、中冶集团建筑研究总院、改制后为冶建宾馆公司的唯一股东）开办，后经中冶建研公司决议解散，并于2011年9月2日获得工商行政管理部门的注销核准许可。位于北京市海淀区西土城路×3号×4号楼等×幢房屋系中冶建研公司所有，该公司将其中部分房屋交冶建宾馆公司经营使用。
2004年8月27日，冶建宾馆（甲方）与北京九寰天商贸有限责任公司（乙方，以下简称九寰天商贸公司）签订《北京冶建宾馆配套楼租赁合同书》，约定将其无偿使用的上述房屋建筑面积2280㎡出租给九寰天商贸公司用于经营中餐、娱乐。租赁期限暂定10年，3年一签订，租金不变。本合同自2004年9月1日起至2007年11月30日止为有效合同。租赁期满后，乙方有优先承租权。除甲方将整座宾馆改为其他用途，或乙方有违约行为外，甲、乙双方应续签租赁合同。乙方每年向甲方缴纳租赁费用80万元整。甲方提供的固定资产和家具归甲方所有，如有损坏丢失，乙方按财产折旧后净值负责赔偿。乙方购置的设备、材料、家具归乙方所有。乙方装修改造的房屋要维持原貌，不得人为损坏、拆卸、移走，所有权归属甲方。在经营期间，除本合同规定的解除合同的条件外，甲、乙双方均不得以其它理由违约或终止合同。甲方违约应赔偿乙方的经营损失和装修费用；乙方违约应赔偿甲方的经营损失。
2006年9月22日，冶建宾馆（甲方）与九寰餐饮公司（乙方）、九寰天商贸公司（丙方）签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，内容为：甲方曾于2004年8月27日与丙方签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，并于2005年3月1日和2005年9月14日分别签订两份补充协议。现乙方已于2006年9月5日依法取得工商部门颁发的营业执照，拟取代丙方继续承租甲方房屋，甲方同意将本合同第一条所述房屋租赁给乙方，就房屋租赁事宜达成以下协议：租赁标的位于北京市海淀区西土城路×3号，建筑面积2280㎡，其中一层建筑面积408.75㎡，加层建筑面积263.25㎡，二层建筑面积807.70㎡，三层建筑面积805.70㎡。此外，根据原补充协议，甲方同意将北京冶建宾馆南配楼夹层的淋浴间、消毒间、仓库等共计146㎡，提供给乙方作为办公用房，甲方同意将北京冶建宾馆南配楼整个一层共计254㎡，提供给乙方作为餐厅包间用房。合同有效期限以原合同为准，即2004年9月1日至2007年11月30日止。本合同到期后如乙方继续承租该房屋，同等条件下乙方有优先承租权。乙方如要求续租，应于租期届满之日前六十日内向甲方提交书面申请，否则视为乙方自动放弃优先权。全年房屋租金为人民币九十三万八千元。其中本合同第一条第一款所述房屋租金为八十万元，第一条第二款所述房屋租金为十三万八千元。自本合同签订之日起，丙方和甲方所签署原合同和补充协议中承租方的权利、义务自动转由乙方享有和承担，丙方在租赁期间所发生债权债务由乙方及丙方共同承担连带责任。租赁期限届满或因任何原因提前解除合同后，甲乙双方应按下列方法处理遗留问题：乙方将租赁房屋腾空后交还甲方；甲方提供的固定资产、电器、家具、设施归还甲方，如有损坏丢失，乙方按财产折旧后的净值赔偿；乙方购置的设备、家具、电器等可拆卸／移动物品归乙方所有，乙方可以搬走，在租赁期内添置的装修等不可拆卸／移动物品归甲方所有。在合同期间，除国家占用土地及遇不可抗力因素外，甲、乙双方均不得以其它理由违约或者终止合同。如乙方违约提前终止合同，乙方已支付的租金甲方概不退还；由于甲方原因无故违约提前终止合同，乙方有权要求甲方赔偿乙方的经济损失。合同期限届满前，任何一方因违反本合同约定，另一方有权依约单方解除合同。
2007年12月1日，冶建宾馆（甲方）与九寰餐饮公司（乙方）签订《冶建宾馆配套楼租赁合同》，其中租期及租金主要约定：租赁标的位于北京市海淀区西土城路×3号，建筑面积共计2683.40㎡，其中一层建筑面积408.75㎡，加层建筑面积263.25㎡，二层建筑面积805.70㎡，宾馆南配楼夹层的淋浴间、消毒间、仓库等共计146㎡，宾馆南配楼整个一层共计254㎡。合同有效期限3年，即从2007年12月1日至2010年11月30日止。本合同到期后如乙方继续承租该房屋，同等条件下乙方有优先承租权，乙方如要求续租，应于租期届满之日前六十日内向甲方提交书面申请，否则视为乙方自动放弃优先权。全年房屋租金为人民币捌拾万元整，物业管理费、取暖费壹拾陆万元整，总计玖拾陆万元整。
上述合同签订后，双方当事人履行合同并无异议。至本期合同期限届满前即于2010年10月25日，冶建宾馆公司向九寰餐饮公司发出《通知》，内容为：根据总院决定，宾馆须将对外出租的经营房屋收回，交由总院统一管理。因此，在宾馆与贵公司签订的房屋租赁合同到期后将不再续租。该合同于2010年11月30日到期，请贵公司提前做好准备，到期腾退房屋。2010年11月4日，冶建宾馆公司再次向九寰餐饮公司发出上述同样内容的通知。2010年11月26日，冶建宾馆公司另向九寰餐饮公司发出《不再续约通知》，内容为：根据中冶建筑研究院总院有限公司的决定，我公司将被解散，自2010年11月26日起我公司不得开展新的经营活动，对正在履行的合约，在合约到期后即行终止。鉴于上述情况，我公司再次通知贵公司，在贵我双方签订的租赁合同于2010年11月30日到期后不再续约，请贵公司做好准备，到期腾退房屋。由于我公司系根据合同规定不再续租，因此贵公司要求我公司赔偿贵公司的经济损失是不成立的。为此，双方当事人虽曾进行协商，但终未能达成一致意见。
上述合同到期后，九寰餐饮公司未将上述租赁到期的房屋返还给中冶建研公司，而是继续占用上述房屋，直至2013年9月22日才将上述房屋腾空后返还中冶建研公司。此期间该公司无经营行为，房屋用于存放与经营有关的物品若干。九寰餐饮公司认为中冶建研公司不续签合同构成违约，起诉要求中冶建研公司赔偿其因合同无法继续履行导致的经济损失，该次诉讼中，九寰餐饮公司主张的房屋装修及物品损失经鉴定机构评估，该评估报告的出具时间为2013年1月21日。该案历经二审，于2013年11月6日审理终结，（2013）一中民终字第11806号民事判决书判决中冶建研公司应赔偿九寰餐饮公司装修损失5949943元、物品损失费591748元。庭审中，九寰餐饮公司表示因该案涉及对租赁房屋装修等财产进行评估作价，受鉴定勘验等工作影响，故占有房屋，以维持争议房屋现场的状况。
诉讼中，中冶建筑研究总院有限公司向法院提交财产保全申请，要求冻结九寰餐饮公司名下的银行存款7716385.04元，并提供了相应担保。法院按上述金额裁定冻结了九寰餐饮公司名下在北京农商银行海淀支行的存款，实际冻结的数额为6152043元，冻结期限自2014年6月3日至2014年12月2日。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《北京冶建宾馆配套楼租赁合同书》、《冶建宾馆配套楼租赁合同》、《通知》、《不再续约通知》、《注销核准通知书》、（2013）一中民终字第11806号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：法人的合法财产权利受法律保护，任何人不得非法侵占。本案中，冶建宾馆公司与九寰餐饮公司系房屋租赁合同关系，但新近一期的三年期合同期限已届满且冶建宾馆公司已被中冶建研公司决议解散并注销，冶建宾馆公司作为合同主体已灭失，经征求冶建宾馆公司开办单位中冶建研公司的意见，该公司表示不与九寰餐饮公司确立新的租赁关系，冶建宾馆公司与九寰餐饮公司之间的合同关系于事实上已终止。故九寰餐饮公司继续使用本案争议房屋已缺乏合同及法律依据，该公司理应支付使用上述房屋期间，即2010年12月1日至2013年9月22日的占用费。至于占用费的标准则应依照双方此前合同中约定的租金数额计算。现中冶建研公司所要求的房屋占用费数额过高，具体费用由法院依法判定。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条之规定，判决：
一、北京九寰餐饮娱乐有限责任公司于本判决生效后七日内给付中冶建筑研究总院有限公司房屋占用费人民币二百二十五万三千元。二、驳回中冶建筑研究总院有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中冶建研公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审判决，发回重审；二、对占用费标准按占用房屋期间占用房屋地段租赁市场价格进行评估，以该鉴定后的标准确定占用费并由九寰餐饮公司承担。上诉理由是：一、原审判决认定房屋占用费应当依照此前合同约定租金标准计算，这是不公正的。房屋租赁合同已经到期失效，不能作为占用费计算的依据。合同租期为三年，即从2007年12月1日至2010年11月30日止，全年房屋租金80万元。中冶建研公司认为租赁合同到期后，除非该合同另有约定，否则合同约定的租赁价格对双方没有约束力。二、原审判决适用法律错误。九寰餐饮公司在租赁合同期满后占用房屋是侵权行为，应适用相关法律规定来认定其侵权赔偿责任。中冶建研公司认为，还应适用《侵权责任法》第十九条的规定，对财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。合同到期后，北京市租房市场租金标准上调幅度较高，原审判决仍以三年前失效合同约定的租金标准来确定三年之后的房屋占用费，缺乏公允性。三、原审判决诉讼程序有误。中冶建研公司在原审过程中提出对房屋占用费标准进行司法鉴定申请，但未得到认可。原审中，中冶建研公司主张按照每平米2.8元的标准计算租金，该标准参照了中冶建研公司同一地点其他房屋出租价格，并对本案租金标准提出司法鉴定申请。但原审判决并未同意该申请，违反了民诉法的相应规定。综上，中冶建研公司认为原审判决确认定事实不清，适用法律错误，请求支持中冶建研公司的上诉请求。
针对中冶建研公司的上诉理由，九寰餐饮公司答辩称：同意他们上诉请求第一项撤销一审判决，发回重审。其他的上诉请求不同意。九寰餐饮公司认为没有必要进行司法鉴定，原审判决认定我们双方是租赁关系，我和对方没有事实上的租赁关系，我认为是侵权关系。原来的租赁合同是和对方的全资子公司签订的合同。在开庭的时候才知道对方将这个子公司注销了。租赁合同不存在，对方不认可我的身份，我也不认为对方是我们的出租人，也不是我们合同的一方。我是实际管理房屋，并没有使用。我认为应属于侵权法律关系，侵权是否成立另说。
九寰餐饮公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回中冶建研公司的诉讼请求，中冶建研公司承担一二审诉讼费用和保全费用。上诉理由是：第一，本案案由错误，适用法律错误。双方之间不存在对争议标的租赁合同关系，按照合同关系确定案由不当。中冶建研公司起诉时认为已经构成对其物权的非法侵占，显然上诉人和被上诉人之间不是合同关系。第二，本案判决构成对已经生效判决的否定，违反基本法律原则。已经生效的法律判决，没有经过法定程序及重新作出的再审生效判决不能改变原生效判决认定的事实。九寰餐饮公司因为赔偿问题与中冶建研公司进行诉讼。海淀法院作出的（2012）海民初字第3978号判决，一中法院作出的（2013）一中民终字第11806号判决，都认定中冶建研公司作为冶建宾馆公司唯一股东，并将冶建宾馆公司解散注销，中冶建研公司作为开办单位应该承担责任。另外该判决认定九寰餐饮公司对争议房屋使用权为10年，原审判决认定九寰餐饮公司占用房屋缺乏法定依据是对生效判决的否定。第三，原审判决计算依据错误。原审判决认定九寰餐饮公司应该支付2010年12月1日到2013年9月22日的占用费，但冶建宾馆公司注销日期为2011年9月2日，在2011年9月2日之前，中冶建研公司与我不存在租赁合同，即使有租赁合同关系，也仅仅开始于2011年9月3日。另外，九寰餐饮公司主动交纳租赁费用，但是被拒绝，我方有对方拒收租金的文件。此外，原审存在法律冲突，海淀法院作出（2012）海民初字第3656号判决后，我方上诉后于2013年4月19日撤回上诉。2013年6月30日海淀法院向我公司发出执行通知，要求我方腾退房屋，如逾期将收取迟延履行金，中冶建研公司在执行中放弃。现在要求我方支付占用费属于重复判决。中冶建研公司主张2010年12月1日到2013年9月22日占用费用，其中2010年12月1日到2011年9月2日的费用，中冶建研公司根本无权主张。冶建宾馆公司注销文件中记载债权债务清理完毕。依据生效判决，诉争房屋受勘验影响，法院要求维持原状，要进行评估，评估结果直接关系到判决结果。其后的执行已对我方迟延作出判罚。因此中冶建研公司的诉讼主张根本不成立。第四，双方赔偿一案，一中法院在2013年10月7日作出生效判决，但中冶建研公司不履行生效判决，在2014年1月6日向原审法院提供担保申请查封九寰餐饮公司的账户并提起本案诉讼。原审法院查明九寰餐饮公司账户中有6152043元财产后，要求原审法院执行庭不发还执行款，不追缴滞纳金，致使中冶建研公司控制了我方12950584元的财产。最后，原审判决诉讼费用分担错误。中冶建研公司主张7716385.04元损失，原审判决我方赔偿其2253000元，仅仅占对方诉讼请求的29.19%，但是判决中却要求我方承担50%的诉讼费用。另外本案已转为一审普通程序，却给中冶建研公司诉讼费用减半，而要求我们承担全部保全费，我们认为显失公平。
针对九寰餐饮公司的上诉请求，中冶公司辩称：对方提出的上诉请求和理由依法不能成立。九寰餐饮公司说案由错误导致适用法律错误没有依据。本案纠纷案由是由原审法院立案庭根据中冶建研公司的诉讼请求来确定的，本案并未适用合同法的规定进行判决。九寰餐饮公司称本案判决是对生效判决否认，此说法难以成立。九寰餐饮公司称原审认定中存在法律冲突，有重复判罚的地方，没有事实和法律依据。
在本院审理过程中，中冶建研公司提供了一份《房屋租赁权价值资产评估咨询报告书》，称位于北京市海淀区西土城路×号×号楼、×1号楼房屋诉讼项目所涉及的2683.40平米房屋租赁权在2010年12月1日到2013年9月22日市场价值为671.09万到923.73万元之间。出具时间是2014年7月7日。对该证据，九寰餐饮公司称：对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。从证据形式上，不符合一份评估报告的正常要求。评估报告应该有的内容，相关的法律法规均有明确规定，但该评估报告仅仅3页，没有任何参考依据，没有任何相关人员签字，只有一个北京中天华资产评估有限责任公司盖章，形式上不符合评估报告的基本要求。
另外，依据海淀区人民法院作出的（2012）海民初字第3652号民事判决的认定，九寰餐饮公司在鉴定机构已经完成对现场的勘验工作后已经具备腾房条件。
九寰餐饮公司称2011年11月，曾主动向原来合同方冶建宾馆公司交纳租赁费用，交纳2010年12月2日起的租金。九寰餐饮公司称当时交的支票，对方的法定代表人当时给签字了，对缴款的事情进行了说明并盖章了，时间是2010年11月23日，原件在原审法院的其他卷宗中。中冶建研公司称需要核实原件，即使是真实的，和本案也没有任何关系，只能证明当时交纳费用冶建宾馆不收了，不收租金双方就没有合同关系。
本院认定的上述事实，有判决书、评估书及双方当事人陈述等证据在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同终止后，承租人应当及时返还租赁物，履行必要的协助义务。依据生效判决的认定：本案所涉租赁合同中租赁期限暂定10年的约定对冶建宾馆仍具有约束力，冶建宾馆公司注销前拒绝续签合同与约定的解除条件并不相符，冶建宾馆公司被注销的事实不能成为免除其违约责任的理由。中冶建研公司作为冶建宾馆公司的上级开办单位，其将冶建宾馆公司解散、注销后理应就九寰餐饮公司的损失承担赔偿责任。而就赔偿数额，双方并未达成一致，需要相关评估机构进行评估。因此，在鉴定机构未完成鉴定工作之前，九寰餐饮公司对涉案房屋的管理属于有权占有，并无侵权故意及侵权行为。相关生效判决亦认定此时九寰餐饮公司尚不具备腾房条件。
该评估报告出具时间为2013年1月21日，至此应认为鉴定机构已经初步完成鉴定工作，九寰餐饮公司对损失赔偿的相关证据已经初步“固定”，已经具备腾房条件，应及时将上述房屋腾空交还给中冶建研公司。由于九寰餐饮公司未及时腾退涉案房屋，未及时履行相应的协助义务，给中冶建研公司造成了损失，因此九寰餐饮公司应自2013年1月21日起至2013年9月22日实际腾退之日止，向中冶建研公司支付相应的房屋占用费。原审判决认定九寰餐饮公司自2010年12月1日起开始交付房屋占用费，缺乏依据，本院依法予以纠正。
此外，因冶建宾馆公司未依照双方约定进行续签引起纠纷，而相关责任的认定仍与租赁合同的内容有关，故原审判决认定为房屋租赁合同纠纷并无不当。另外考虑到合同约定的租赁期暂定为10年，至2014年8月26日到期，房屋年租金为80万元不变，依据生效判决的认定，该约定对冶建宾馆公司仍具有约束力，因此原审判决按照双方约定的年租金标准确定房屋占用费数额，并无不当之处，中冶建研公司要求评估租赁权价值并按照市场价主张房屋占用费的主张，依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人九寰餐饮公司的部分上诉请求，合法有据，本院依法予以支持。中冶建研公司的上诉请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15627号民事判决第二项；
二、变更北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第15627号民事判决第一项为：北京九寰餐饮娱乐有限责任公司于本判决生效后七日内给付中冶建筑研究总院有限公司房屋占用费人民币五十三万四千七百九十四元五角二分；
三、驳回中冶建筑研究总院有限公司的其它诉讼请求。
保全费五千元，由北京九寰餐饮娱乐有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费六万五千八百一十四元，由中冶建筑研究总院有限公司负担六万一千二百五十二元六角七分（已交纳三万二千九百零七元，剩余二万八千三百四十五元六角七分于本判决生效后七日内交纳），由北京九寰餐饮娱乐有限责任公司负担四千五百六十一元三角三分（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六万五千八百一十四元，由中冶建筑研究总院有限公司负担六万一千二百五十二元六角七分（已交纳），由北京九寰餐饮娱乐有限责任公司负担四千五百六十一元三角三分（已交纳）。
本判决为终审判决。
代理审判长 冀 东
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘芳芳