安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2012）相民一初字第01151号原告：淮北市供水实业发展有限责任公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：杨震，该公司经理。委托代理人：陈永昌，安徽嘉闻律师事务所律师。被告：黄文举，男，1953年9月10日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托代理人：许继光，安徽许继光律师事务所律师。委托代理人：沈鹏，安徽许继光律师事务所律师。被告：陈静，女，1981年4月19日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托代理人：徐善民，男，1951年5月6日生，汉族，住安徽省濉溪县。被告：淮北市圣一能源有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区。法定代表人：邵元杰，该公司董事长。委托代理人：胡铭，安徽春铭律师事务所律师。原告淮北市供水实业发展有限责任公司（以下简称供水公司）与被告黄文举、陈静、淮北市圣一能源有限公司（以下简称圣一公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告供水公司的委托代理人陈永昌，被告圣一公司的委托代理人胡铭到庭参加诉讼。被告黄文举、陈静经本院公告送达开庭传票后，被告黄文举的委托代理人沈鹏，被告陈静的委托代理人徐善民到庭参加诉讼。诉讼中，供水公司申请诉讼保全并提供担保，本院裁定查封涉案房屋的产权。本案现已审理终结。供水公司诉称：供水公司于2003年3月28日购买淮北市南湖房地产开发有限责任公司（以下简称南湖公司）开发的淮北市某处H栋（8#）房屋四套（楼下一套，楼上三套），面积约560平方米。供水公司于2003年4月22日一次性交付房款1337580元，购买房屋后一直使用至今。2007年12月11日，黄文举把涉案房屋104门面房办证在自己名下。此后，供水公司找南湖公司及黄文举协商办理产权过户登记手续，但其拖延不予配合。无奈，供水公司于2012年5月2日起诉至相山区人民法院，要求南湖公司和黄文举协助办理过户登记手续。黄文举、陈静得知被诉后，在诉讼期间，于2012年7月25日和圣一公司签订了房地产买卖合同。黄文举、陈静恶意以超低的市场价格把涉案房屋104门面房转让给圣一公司，并于2012年7月27日办理了产权过户登记。黄文举、陈静和圣一公司的房地产买卖合同明显属于恶意串通，损害供水公司利益，圣一公司非善意取得该房产，应当认定该合同无效。为此，请求依法认定黄文举、陈静和圣一公司之间签订的房地产买卖合同无效，案件受理费由黄文举、陈静和圣一公司承担。供水公司为支持其主张，向本院提供以下证据：1、黄文举和陈静的身份证、户口本、结婚证复印件，证明当事人诉讼主体资格；2、圣一公司企业法人营业执照副本复印件，证明圣一公司主体资格；3、南湖公司基本注册信息查询单，证明南湖公司股东情况；4、房地权淮房字第20070＊＊＊＊房地产权证，证明涉案房屋相山区B路116号8#104门面房登记情况；5、淮北市房屋转移登记申请表，证明涉案房屋于2012年7月25日在淮北市房管局申请转移登记情况；6、房地产买卖契约，证明涉案房屋被黄文举、陈静以50万元的超低价转让给圣一公司，该公司的受让行为不属于善意取得，应为无效合同；7、淮北市地方税务局销售不动产统一发票，证明销售发票金额为151.27万元，但该价格也明显低于正常合理价格，不属于善意取得；8、房地产权证存根，证明涉案房屋B路116号某处8#104门面房于2012年7月27日转移到圣一公司名下，房产证号为1201＊＊**；9、淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00580号民事判决书及民事裁定书，证明案件事实均在民事判决书和民事裁定书中体现。黄文举辩称：1、供水公司故意拖延支付剩余房款，不予配合南湖公司办理房屋过户登记，导致涉案房屋被出售给他人，责任完全在供水公司。南湖公司因欠供水公司工程款无钱支付，于2003年3月25日和供水公司签订商品房购销合同，于3月26日签订商品房购销合同补充协议书。约定将南湖公司开发的三套住宅及下面门面房共560平方米出售给供水公司。本次购房实际上是以房抵债，当时拖欠的工程款达不到约定房屋的总价款。2003年4月20日，南湖公司以房屋设计面积向供水公司开具发票后，要求供水公司尽快付清余额，供水公司一直拖延时间，没有付清，直到2012年1月30日二层的三套房屋被淮北市中级人民法院查封，供水公司才提出异议，于2012年6月7日将尚欠的房款10758元汇给淮北市中级人民法院，从而解除了查封。正是由于供水公司不情愿以房抵债，拖延过户，南湖公司才将一楼的门面卖给黄文举个人，后黄文举、陈静又将该房卖给圣一公司，并办理产权过户手续。2、供水公司无权提起诉讼，其诉讼主体不适格，应裁定驳回起诉。黄文举和陈静将具有所有权的房屋卖给圣一公司，并办理了过户登记，已经发生物权转移的效力。供水公司不能对他人处分物权的行为进行干涉，况且供水公司与该房屋并不存在物权关系。本案存在多重买卖合同关系，没有进行过户登记的买受人只能依据债权关系要求出卖人承担相应责任，而无权主张另外的买卖合同关系无效。供水公司和南湖公司之间存在债权债务关系，其与黄文举、陈静、圣一公司无直接法律关系，其无权提起诉讼，无权要求确认他人之间的买卖合同无效。3、黄文举、陈静和圣一公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。黄文举和陈静是房屋的合法产权人，享有处分权。黄文举委托李强代办房屋过户手续，不违反法律规定，李强不是合同当事人，不存在双方代理的问题。供水公司认为黄文举以低于市场价格出售房屋，但未提供正常的市场价格。黄文举、陈静和圣一公司之间的房屋买卖虽然过户时备案的《房地产买卖契约》中约定房价为50万元，但办理过户登记缴纳税款时，开具的房屋价款发票为151.27万元，并未低于淮北市房管局按照地域制定的允许交易的最低价格，符合保证税收的最低要求，并且双方实际交易价格是220万元，有据可查。圣一公司在受让过程中并无恶意，且价格合理，房屋办理过户手续，属于合法善意取得，没有违反《物权法》的规定。黄文举没有向本院提交证据。陈静辩称：供水公司要求确认黄文举、陈静和圣一公司的房屋买卖合同无效，该买卖合同与供水公司和南湖公司之间的债权、债务无法律上的利害关系，应驳回供水公司起诉。陈静、黄文举将房屋以220万元出售给圣一公司，该行为已经有关行政机关审查，确认合法有效，并办理转移登记手续。供水公司认为圣一公司和黄文举、陈静恶意串通，损害供水公司利益，但未提供有效证据支持。黄文举、陈静和圣一公司的房屋买卖行为合法有效，应依法确认，陈静未侵害供水公司合法权益，建议依法驳回供水公司的诉讼请求。陈静未向本院提交证据。圣一公司辩称：1、供水公司的起诉违背了合同的相对性基本法理。本案存在三个基本法律关系，供水公司和南湖公司的商品房购销合同关系，南湖公司和黄文举、陈静之间的房地产交易关系，黄文举、陈静和圣一公司之间的房屋买卖合同关系。供水公司只能向南湖公司主张因房地产购销合同没有履行而产生的法律义务。淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00580号民事判决书不能成为供水公司对本案享有诉权的依据，该判决驳回了供水公司对黄文举个人的诉讼请求。2、黄文举、陈静和圣一公司进行房地产交易时，黄文举、陈静是合法权利人，依法享有处分权，符合《物权法》的规定。虽然房地产契约中载明的交易价格是50万元，但系出于少缴契税的动机，不是真实交易价格，后来实际缴税额是151万余元，该房地产交易没损害国家、集体和社会公共利益，也未损害第三人利益。如果南湖公司和供水公司存在房屋买卖合同关系或以房抵债关系，南湖公司不履行合同，供水公司只能向南湖公司主张债权。3、供水公司的主张缺乏证据支持，应承担举证不能的法律后果。圣一公司向本院提供以下证据：1、房屋买卖协议，证明黄文举、陈静于2012年7月25日与圣一公司签订了房屋买卖协议及协议关于总购房款及其他权利义务的具体约定；2、收条，证明圣一公司按照约定向黄文举、陈静支付了212万元的购房款；3、授权委托书，证明黄文举委托李强办理房屋买卖等事宜；4、李强银行卡明细查询，证明圣一公司按照黄文举的要求，于2012年7月25日通过黄文举的委托代理人李强的账户汇入陈静账户165万元；5、李强银行卡明细查询，证明圣一公司2012年7月26日支付过户办证费用36万元；6、李强的银行卡明细查询，证明圣一公司2012年7月30日两次合计转入黄文举之子黄雨洋账户11.4万元。经当庭举证、质证，本院对供水公司提供的九份证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但对6－7号证据的证明目的不予认定；对圣一公司提供的六份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。经审理查明：南湖公司成立于1996年12月30日，股东为黄文举、陈静，黄文举为南湖公司的法定代表人。2003年3月25日，南湖公司和供水公司签订了《商品房购销合同》，于3月26日签订了《商品房购销合同补充协议》，双方约定南湖公司将其开发的位于某处小区H栋207、208、209号三套住宅及相应位置下门面房（壹层107、108、109号，贰层107、108、109号）共约560平方米的房屋出售给供水公司。房价一层3800元／㎡、二层1100元／㎡，面积以市房管局实测面积为准。购房款从南湖公司欠供水公司的供水工程款中扣除，剩余部分从以后的供水工程款中抵扣。南湖公司代办产权证，费用由南湖公司承担等。2003年4月22日，南湖公司向供水公司出具售房发票，票据载明，二层住宅建筑面积283.6㎡，金额为311960元，一层门面269.9㎡，金额为1025620元，合计1337580元。南湖公司将合同约定的房屋交付给供水公司后，供水公司将房屋出租给他人经营使用。另查，涉案房屋207、208、209号的产权于2007年11月5日办理登记在南湖公司名下，房地产权证载明房屋坐落于淮北市相山区A路B路交叉西北角H栋，房号为204、205、206号，房屋所有权证编号为02＊＊＊＊号；对应于204、205、206号房屋的一层门面房的产权于2007年12月11日办理登记在黄文举名下，房地产权证载明房屋坐落于相山区B路116号8幢104号，建筑面积270.14平方米，房屋所有权证编号为20070＊＊＊＊号。南湖公司和黄文举未依约为供水公司办理上述房屋的产权证。2012年1月30日，涉案房屋204、205、206号被淮北市中级人民法院查封，供水公司因此提出异议，并将尚欠房款10758元于2012年6月7日汇给淮北市中级人民法院，该院审查后裁定解除了对涉案房屋的查封。2012年5月9日，供水公司以南湖公司和黄文举为被告，起诉至淮北市相山区人民法院，要求南湖公司和黄文举协助供水公司办理房屋产权过户登记。2012年7月20日，黄文举委托李强代办B路116号8幢104号房屋的银行抵押注销事宜，并办理房屋出售及过户变更登记事宜，缴纳相关税、费，代收房款等。2012年7月25日，黄文举及其委托代理人李强、陈静和圣一公司签订《房屋买卖协议》，约定“圣一公司购买黄文举、陈静B路116号8幢104号房屋，建筑面积270.14平方米。出售价格220万元整，此款为净价，圣一公司不支付交易中的任何费用。圣一公司在协议签订后，应把房款中的165万元汇入陈静信用社账户，用于偿还贷款，然后将他项权证交委托代理人，由委托代理人办理解除抵押手续，同时办理房屋过户手续。黄文举、陈静把信用社贷款还清，房产过户后，把房屋交给圣一公司，房屋移交前黄文举应与前承租人关系解除，把房屋按现状移交给圣一公司，圣一公司不参与其与现承租人纠纷，其移交房产应无任何纠纷及遗留问题，待黄文举把所有问题解决后，圣一公司把余款55万元扣除办理房产过户手续所产生的税费后汇入黄文举指定账户。买卖上述房地产交易过程中产生的一切费用，均由黄文举、陈静承担（由圣一公司先行垫付，然后从房款中扣除），圣一公司不承担任何费用。黄文举、陈静保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，违反约定，由黄文举、陈静承担责任。”同日，黄文举、陈静和圣一公司向淮北市房地产管理局提交《房地产买卖契约》，双方为少缴契税，将B路116号8幢104号房屋价值约定为50万元。2012年7月27日，淮北市地方税务局出具销售不动产统一发票，核定B路116号8幢104号房屋价值为151.27万元，收取税额206480元。同日，圣一公司取得了B路116号8幢104号房屋的房地产权证书（房屋所有权证编号1201＊＊＊＊）。另查，圣一公司按照黄文举的要求，于2012年7月25日通过黄文举的委托代理人李强的账户汇入陈静账户165万元，2012年7月26日圣一公司支付过户办证等费用36万元，2012年7月30日圣一公司通过李强账户两次转入黄文举之子黄雨洋账户11.4万元，圣一公司合计支付212.4万元。2012年10月14日，淮北市相山区人民法院作出（2012）相民一初字第00580号民事判决书，判决南湖公司协助供水公司办理位于淮北市相山区A路B路交叉西北角H栋（8#）房号为204、205、206号房屋的产权过户登记手续，所需费用按双方协议约定由南湖公司负担，驳回供水公司的其他诉讼请求。供水公司继而提起诉讼，要求依法判令黄文举、陈静和圣一公司签订的涉案104门面房买卖合同无效，致本案纠纷发生。诉讼中，供水公司申请财产保全并以供水公司所有的淮房地权证相山区字第120＊＊＊**号门面房一套提供担保，本院以（2012）相民一初字第01151—1号民事裁定书，裁定查封圣一公司所有的位于淮北市相山区B路116号8#104（房屋所有权证编号1201＊＊＊＊）房屋一套。供水公司支付了保全费5000元。本院认为：本案争议的焦点问题之一是供水公司是否具有原告主体资格？《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”供水公司以黄文举、陈静和圣一公司的合同系恶意串通，损害其利益为由，请求法院确认该合同无效，供水公司起诉时已提供初步证据，证明其与该合同有一定利害关系，且黄文举、陈静在南湖公司具有特殊的身份，故应当认定供水公司为《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项中的“第三人”，具有本案原告主体资格。本案争议的焦点问题之二是黄文举、陈静和圣一公司之间签订的房地产买卖合同是否有效？黄文举、陈静和圣一公司双方订立合同时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人意思表示真实。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。圣一公司购买登记在黄文举、陈静名下的不动产，符合不动产物权登记的公示原则。黄文举委托他人办理房屋出售及过户变更登记、代收房款等事宜，亦不违反法律规定。双方向房管部门提供的《房地产买卖契约》和实际履行的《房屋买卖协议》内容不一致，对购房款的履行数额应以实际交付的数额为准。双方约定的购房款为220万元，已实际交付212.4万元。参照涉案房屋所处地段、出售时间、众所周知的同类房屋市场交易价格及淮北市地方税务局出具的销售不动产统一发票上核定的房屋价值，无证据证明黄文举、陈静和圣一公司实际成交的购房款数额明显低于市场正常价值。因黄文举、陈静转让的房产已经登记在圣一公司名下，不动产物权已经发生转移，既无证据证明圣一公司非善意购买房屋，存在和黄文举、陈静恶意串通之情形，亦无证据证明圣一公司在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道房屋已被供水公司先行占有，故无论黄文举、陈静是否有权处分房屋，供水公司皆无法追回。黄文举、陈静和圣一公司之间签订的房地产买卖合同符合合同法规定的有效要件，应当认定为有效合同。虽然供水公司和南湖公司签订的房屋买卖合同亦为有效合同，但该合同目的不能实现，供水公司可以要求合同义务人解除合同，承担违约、赔偿损失等相关责任。供水公司现要求依法确认黄文举、陈静和圣一公司之间签订的房地产买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第一百零六条的规定，判决如下：驳回原告淮北市供水实业发展有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，诉讼保全费5000元，由原告淮北市供水实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  马中杰审 判 员  李 萍人民陪审员  尹定安二〇一四年五月三十日书 记 员  谢婉莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。