北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终654号
上诉人（原审被告）刘涵，男，1979年8月24日出生。
委托代理人李慧霞，北京智勇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京鸿瑞侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路3号楼201室。
法定代表人陈耀辉，董事长。
委托代理人彭杨，男，1987年4月15日出生，北京鸿瑞侨物业管理有限公司职员。
委托代理人王羽菲，北京市世方永泰律师事务所律师。
上诉人刘涵与被上诉人北京鸿瑞侨物业管理有限公司（以下简称鸿瑞侨公司）物业服务合同一案，上诉人不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第32914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
鸿瑞侨公司在一审中起诉称：刘涵购买了北京市朝阳区万象天际高尔夫花园×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房），并办理了入住手续。2009年8月22日鸿瑞侨公司与刘涵签订《前期物业管理服务协议》，约定由鸿瑞侨公司为刘涵居住的住宅楼提供物业服务。自2011年8月至今，刘涵一直拖欠物业费，鸿瑞侨公司多次向其发出书面及口头催费通知，刘涵均以种种理由推脱，拒不交纳，故诉至原审法院，要求刘涵交纳2011年8月1日至2015年7月31日的物业费24208.72元，并按照每日千分之三的标准支付从上述物业费缴费截止期限至足额交清物业费之日止的违约金。
刘涵在原审中答辩称：鸿瑞侨公司所述房屋面积、物业费收费标准、欠费金额属实。刘涵所居住的房屋质量有问题，房屋主体和窗户均存在墙体开裂、漏水的现象，刘涵曾多次找开发商和鸿瑞侨公司,他们双方互相推诿。2014年10月份开发商给修过，但是修完之后今年依旧漏水。地下车库也漏水，刘涵车位后头就是配电箱，每天开车出去，对其人身安全造成隐患，车库门禁坏了很久没有人修理。小区不同住户家的暖气冷热不均，有的特别热，有的特别冷。刘涵家的卫生间和厨房不热，这么多年刘涵一直在找物业修。此外，还存在以下问题：刘涵花着热水的钱用着凉水；车辆乱停乱放，妨碍正常通行；小区安保存在问题；一楼和地下车库都有信息栏，但是一般停水维修只贴一楼的，不贴地库的；楼道里的垃圾桶特别小，搁不下垃圾，造成楼道里味道不好；小区内从事商业活动。故刘涵不同意鸿瑞侨公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：刘涵为×号房屋的所有权人，×号房屋建筑面积158.6平方米。2009年8月22日，刘涵（甲方）与刘涵妻子钟雅甜（乙方）分别签订《前期物业管理服务协议》和《常营居住区一期（天际）物业临时管理规约》（以下简称《临时管理规约》）。庭审中，经该院询问，刘涵表示其委托妻子钟雅甜与鸿瑞侨公司签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，对钟雅甜签署上述文件的行为予以认可。
《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》约定鸿瑞侨公司为刘涵提供物业服务，首期物业管理费按购房合同约定的交付时间交付，自交接入住或视为交接入住之日起一年的物业管理费。首期物业管理费起计日期自开发企业向产权人发放的《入伙通知书》上约定的交楼收楼日起开始计算；首期之后的物业管理费，每一年收取一次，各产权人应于每个收费期前十五日内向物业管理公司交纳当期物业管理费。×号房屋物业管理服务费用标准为3.18元/建筑平米/月。产权人、使用人未按照本规约、物业管理委托合同交纳物业管理费用，该产权人、使用人应向物业管理企业另外缴付迟交或欠交款项的滞纳金，物业管理企业有权向该产权人、使用人收取迟交或欠交款项每日千分之三的滞纳金，自应付之日起至实际支付日计算。原审庭审中，刘涵对《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》的真实性、合法性予以认可，但认为鸿瑞侨公司的物业服务不到位，并提交了照片八张，以证明×号房屋所在小区地上公共区域及地下车库均存在物业服务不到位的情形。鸿瑞侨公司对以上照片不予认可。
在原审过程的法庭辩论终结后，刘涵提交《情况说明》一份，称：鸿瑞侨公司曾经于2012年起诉刘涵拖欠2011年8月1日至2013年7月31日的物业费，鸿瑞侨公司于2012年12月撤诉，之后再没有向刘涵追缴过，故刘涵认为本案中关于鸿瑞侨公司主张的要求刘涵支付2011年8月1日至2013年7月31日物业费的诉讼请求已过诉讼时效。鸿瑞侨公司提交物业费缴费通知单四张及催缴记录打印页七张，表明从2011年至今鸿瑞侨公司一直向刘涵催缴物业费，刘涵对以上证据不予认可。
原审法院判决认定：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。本案中，鸿瑞侨公司为刘涵提供物业管理服务，刘涵应当按照约定的标准支付鸿瑞侨公司物业费用。刘涵辩称2011年8月1日至2013年7月31日的物业费超过了诉讼时效，但根据鸿瑞侨公司提供的物业费缴费通知，表明鸿瑞侨公司曾经向刘涵催缴过该费用，并未放弃主张的权利，故对刘涵该辩解，该院不予采信。根据刘涵提供的相关证据，×号房屋所在小区的公共管理区域物业管理服务确有瑕疵，故该院对于刘涵应缴纳的物业管理费用予以酌减。因刘涵未缴纳物业管理费系事出有因，并非恶意拖欠，故鸿瑞侨公司要求刘涵支付滞纳金的诉讼请求该院难以支持。另外需要说明的是，鸿瑞侨公司作为物业管理企业，应当尽职尽责提供物业服务，提升物业服务的水平和质量，刘涵亦应当对鸿瑞侨公司的物业管理行为予以理解、尊重和配合，为创造和谐小区共同努力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：1.刘涵于判决生效后7日内支付鸿瑞侨公司2011年8月1日至2015年7月31日的物业管理费
21787.8元；2.驳回鸿瑞侨公司的其他诉讼请求。
刘涵不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉。刘涵主要的上诉理由是：一、原审诉讼主体有误，应当依法驳回起诉。一审起诉时，鸿瑞侨公司提交的起诉状中被告是刘涵的妻子钟雅甜，刘涵只是作为涉诉房屋的所有人到庭说明情况，刘涵并未得到钟雅甜的书面委托，但一审直接将刘涵变更为被告并判决其承担法律义务，违背法律程序。据此可以说明一方面物业提供的物业管理服务有严重瑕疵，另一方面诉讼主体有误，一审应驳回起诉。本案在一审诉讼过程中，鸿瑞侨公司提交的物业费缴费通知单及催缴记录均为自行打印，没有刘涵的签收记录，刘涵也从未接收过相关通知。二、鸿瑞侨公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。根据相关法律规定，除了业主委员会应当履行相关催缴义务，物业公司亦应当履行法定的通知缴纳义务，送达方式应当是直接送达或邮寄送达，而在原审过程中，鸿瑞侨公司的催缴通知单均未送达过刘涵。三、2011年8月1日至2013年7月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效。四、鸿瑞侨公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任，一审法院酌减的物业管理服务费幅度过低。综上，请求二审法院在查明事实的基础上撤销原审判决，发回重审或依法改判；诉讼费由鸿瑞侨公司承担。
鸿瑞侨公司服从原审法院判决。其针对刘涵的上诉理由和请求答辩称：不同意刘涵的上诉请求，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。1.鸿瑞侨公司于2008年入驻涉案房屋所在小区一直为其提供物业服务至今，关于诉讼主体问题，在原审起诉时，鸿瑞侨公司依据合同签字人为钟雅甜，根据合同相对性起诉了钟雅甜，而开庭当时钟雅甜的丈夫刘涵主动出庭应诉，并称其为涉诉房屋的所有权人，申请法院将其变为被告。该过程有原审法院的笔录以及庭审录像为证。2.关于物业费的请求必须经过书面催缴，鸿瑞侨公司一直在为涉诉房屋所在小区提供物业服务，而刘涵确实未缴纳过诉争期间的物业费用，根据合同法、民法通则以及相关司法解释的规定和原理，双方处于同一个物业服务合同关系中，因此在鸿瑞侨公司实际提供物业服务的情况下，根据公平原则与法律相关规定，刘涵应当交纳物业费。3.鸿瑞侨公司自2011年起以不同的形式，如登门、电话、张贴通知以及法院送达传票等向刘涵催缴物业费，2012年公司也提起过诉讼，因此不存在超过诉讼时效的问题。4.酌减幅度是原审法院确定的，关于房屋质量问题应当由开发商负责，物业公司仅应当承担协调责任，鸿瑞侨公司已经向开发商反映过相关问题，若业主成立业主委员会，申请公用维修基金，物业公司也将积极配合。供暖问题，应当由供暖公司负责，物业公司不负责供暖事项，但是鸿瑞侨公司将协调业主和供暖公司，协助解决问题。车辆乱停、安保不到位等问题，鸿瑞侨公司已经在接到业主举报后，进行了积极的整改处理，如果刘涵认为给其造成了人身或者财产的损害，应当另行起诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实有《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、房产证、照片等以及当事人的一审、二审陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于刘涵上诉主张原审判决中诉讼主体有误，应当驳回起诉一节，本院认为：第一，刘涵是本案诉争×号房屋的所有权人，即业主，作为业主在物业管理活动中，应当享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，同时，亦应当按时交纳物业服务费用；第二，刘涵（甲方）与刘涵妻子钟雅甜（乙方）分别签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，后刘涵向原审法院出具声明，表示其对钟雅甜签订《临时管理规约》的行为表示追认；第三，根据原审笔录记载，刘涵在原审过程中称其为钟雅甜的丈夫，系×房屋的实际所有人，本案的原审被告应当是其本人，并提交了房产证原件及复印件，同时，刘涵在原审过程中亦完整行使了当事人的诉讼权利且未就主体问题提出异议，故原审法院依据鸿瑞侨公司的申请以及刘涵的当庭陈述，并基于刘涵是涉诉×号房屋的实际所有权人的事实，将刘涵作为本案的原审被告并不构成重大程序瑕疵，刘涵该项上诉意见不具有事实和法律依据，本院不予采信。
关于刘涵主张鸿瑞侨公司未经法定程序主张物业费且已超过诉讼时效一节，首先在本案中，鸿瑞侨公司自2011年8月1日起至今在×号房屋所在小区实际提供物业服务，同时刘涵认可其与钟雅甜签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》真实性，故根据上述协议及规约中关于交纳物业费的规定，在鸿瑞侨公司实际提供物业服务的情况下，刘涵应当按照双方对于×号房屋物业管理服务费标准的约定，按时交纳物业费；第二，双方对涉案房屋面积、物业费标准以及未交纳物业费的期间均不存在异议；第三，原审中，鸿瑞侨公司提交了若干张物业费缴费通知单，以证明其进行过书面催缴，但是刘涵对上述通知单的真实性不予认可，但认可2012年鸿瑞侨公司就涉案房屋的物业费曾提起过诉讼，后撤诉。综上所述，鸿瑞侨公司实际为×号房屋所在小区提供了物业服务，并且未放弃对于该房屋物业服务费的主张，因此刘涵作为业主应当履行交纳物业费的义务，其以未经法定程序主张以及超过诉讼时效的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。
关于刘涵认为原审法院酌减物业费幅度过低，并要求鸿瑞侨公司赔偿因管理不善而造成刘涵的各项损失一节，本院认为，原审法院根据刘涵提供的相关证据，认为×号房屋所在小区的公共管理区域物业管理服务确有瑕疵，对于刘涵应交物业费予以酌减，并基于此原因未对鸿瑞侨公司主张的滞纳金予以支持，具有事实和法律依据，本院予以确认；关于赔偿事宜，鉴于刘涵在原审中并未就相关赔偿事宜提起反诉，而二审期间就该项诉请，鸿瑞侨公司不同意调解以及本院对此一并审理，故刘涵可就赔偿等诉请另行诉讼解决。
同时，应当指出，物业服务企业与业主之间属于服务与被服务的关系，鸿瑞侨公司作为物业服务企业，应当努力提升自身的企业服务质量，对于业主合理需求应当予以高度重视，改善小区环境，业主亦应当及时缴纳物业费用，双方均应当积极履行合同义务，才能共同促进小区物业服务环境质量的提高。
综上，刘涵的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费203元，由北京鸿瑞侨物业管理有限公司负担20元（已交纳），由刘涵负担183元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费406元，由刘涵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 王天水
代理审判员 付 哲
二〇一六年三月三十日
书 记 员 郭 莹
书 记 员 刘 畅