四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川05民终1274号上诉人（原审被告)：马丽，女，1983年6月20日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：周永忠，四川德才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叙永县富丽精品建材城。经营者：银琪，男，1962年11月29日出生，汉族，住四川省叙永县。上诉人马丽因与被上诉人叙永县富丽精品建材城（以下简称富丽建材城）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2017）川0524民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日受理后，依法组成合议庭，以听证方式进行了审理。本案现已审理终结。马丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回富丽建材城的诉讼请求；一、二审诉讼费由富丽�材城承担。事实和理由：一、一审法院审理程序错误。上诉人签订租赁合同进场后，发现富丽建材城出租的场地存在基础设施、中央空调等不完善，消防安全不过关，导致上诉人多次晕倒在当场。而当时消防部门多次禁止富丽建材城经营所出租的场地，并对其进行罚款。根据消防法的规定，富丽建材城经营的场地属于大型商场，没有取得消防验收合格，就没有该场地的商用使用权言，就不能经营，其出租行为应为无效。为此，上诉人依法申请一审法院向叙永县消防部门调取富丽建材城于2013年至2016年的消防验收以及处罚情况，但一审法院没有调取该证据，程序错误，请求二审法院依法调取。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定38807.00元为上诉人从2015年9月至2016年2月欠付的租金错误。即使富丽建材城有收取租金的权利，根据其出具的2016年6月6日撤场申请，明确载明欠付的是之前所有房租水电。2、一审法院将2016年9月富丽假日酒店有限公司同意银琪将承租房屋转租的说明，认为这一授权及于本案租赁合同，于法无据。双方租赁关系于2016年6月终止，终止前，富丽建材城没有取得转租的权利，终止后的追认不能及于已终止的租赁关系。因此，即使富丽建材城出租的场地经过消防部门验收，由于其在双方租赁关系终止前没有取得转租权，从始至终处于无效状态。3、双方约定租金按月计算，因此，富丽建材城主张租金的时间不应超过应付租金之日其一年内。富丽建材城如果有租金请求权，也只能从其起诉之日2017年3月2日起倒推一年。一审法院认为富丽建材城的起诉未超过一年诉讼时效错误。4、一审中，富丽建材城对上诉人出具的撤场申请书的内容和效力予以认可，在该申请书中，明确约定保证金2万元应当抵�。一审法院未进行抵扣错误。富丽建材城辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。富丽建材城的消防设施经验收合格，也取得了转租权，双方签订的租赁合同合法有效。马丽欠富丽建材城房租、水电、管理费等共计60503.00元，是客观事实。马丽于2016年6月6日提出撤场申请，双方于2016年6月12日解除合同，富丽建材城于2017年3月2日起诉，显然未过诉讼时效。马丽交纳的2万元保证金，因马丽违约，根据合同约定，应不予退还，该争议应另案处理。富丽建材城向一审法院起诉请求：1、解除富丽建材城与马丽于2014年12月31日签订的叙永县富丽精品建材城《租赁合同》（诉讼中，富丽建材城变更该请求为：确认富丽建材城与马丽于2014年12月31日签订的叙永县富丽精品建材城《租赁合同》于2016年6月12日解除）；2、判决马丽支付富丽建材城房屋租赁费、管理费、电费共计60503.00元。一审法院认定事实：2013年9月5日，银琪与叙永县富丽假日酒店有限公司签订《房屋租赁合同》，约定银琪租赁该公司所有的裙楼负一层、负二层用作经营建材、百货，租赁期限为15年，即2013年12月1日起至2028年11月30日止。2013年11月27日，银琪申请登记注册成立“叙永县富丽精品建材城”，类型为个体工商户，经营者为银琪。2014年12月31日，富丽建材城（甲方）与马丽（乙方）签订《叙永县富丽精品建材城》，约定马丽租赁富丽建材城204.07平方米的场地用于经营“七特丽无缝墙布”，租赁期限为5年，即2015年1月1日至2019年12月31日，房屋租金每月6122.1元，管理费每月1020.35元。2016年2月后，马丽未再继续经营。2016年6月6日，马丽向富丽建材城提出撤场申请，理由为：人手不够无力经营，导致该品牌从开业以来亏损较多，难以为继，之前欠房租、水电等共计38807.00元（即2015年9月至2016年2月）。2016年6月12日，马丽在富丽建材城拆卸货品过程中，与富丽建材城的管理人员发生争议并报警。2016年9月22日，叙永县富丽假日酒店有限公司向银琪出具说明，同意银琪在合同的有效期内对所承租的房屋进行转租。一审法院认为，富丽精品建材城与马丽签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，房屋的所有权人叙永县富丽假日酒店有限公司同意银琪在合同有效期内对所承租的房屋进行转租，因此，双方签订的租赁合同成立并生效。对马丽主张双方租赁合同无效合同的辩解理由，不予支持。2016年6月6日，马丽以“人手不够无力经营，导致该品牌从开业以来亏损较多，难以为继”为由，向富丽建材城提出撤场申请。6月12日，马丽从富丽建材城拆卸货品离场，可以视为双方租赁合同于6月12日解除。2016年3月至6月，马丽虽然未再继续经营，但其继续占用富丽建材城的场地，富丽建材城仍为其提供管理和服务，因此，富丽建材城主张2016年3月至5月的房租费18636.00元（6122.1元/月×3个月）和管理费3060.00元（1020.35元/月×3个月），符合合同约定，依法予以支持。关于富丽建材城追诉2015年9月至2016年2月房屋租金和电费、管理费38807.00元，是否已过诉讼时效的问题。一审法院认为，马丽于2016年6月6日向富丽建材城提出撤场申请，双方的租赁合同于6月12日解除，富丽建材城对追诉房屋租金的诉讼时效依法应当从解除合同之日起计算。富丽建材城于2017年6月1日向人民法院诉讼要求马丽支付差欠的房租，未超过法律规定一年的诉讼时效。因此，对马丽主张房租已过诉讼时效的辩解理由，不予支持，对富丽建材城要求马丽支付2015年9月至2016年2月房租等38807.00元的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、确认叙永县富丽精品建材城与马丽于2014年12月31日签订的《叙永县富丽精品建材城》于2016年6月12日解除;二、马丽在本判决生效后十日内支付叙永县富丽精品建材城房屋租金、电费、管理费等共计60503.00元；三、驳回叙永县富丽精品建材城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1313.00元，减半收取656.5元，由马丽负担（富丽建材城已垫付，马丽在支付上述款项时一并支付给富丽建材城）。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、一审程序是否错误；二、富丽建材城的诉请是否超过诉讼时效；三、双方租赁合同是否有效；四、本案欠付金额的认定与保证金的处理。本院根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评判如下：一、一审程序是否错误。本案系房屋租赁合同纠纷，根据富丽建材城诉请内容和马丽的抗辩理由，本案待证事实为双方合同解除、欠付租金金额和适用诉讼时效制度的相关事实。马丽于一审中递交的《�取证据申请书》，载明其申请调取的事由为“由于出租方将没有取得使用权，没有经过消防验收合格的经营场所出租给马丽，造成马丽投资损失…”，该申请事由与本案待证事实不具有关联性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者无其他调查收集必要的，人民法院不予准许。”的规定，一审法院不支持马丽的该项申请，符合法律规定。马丽以此主张一审法院程序错误，无相应事实依据和法律依据，本院不予支持。二、富丽建材城的诉请是否超过诉讼时效。根据庭审查明，马丽于2015年9月起陆续拖欠富丽建材城房租、水电、管理费等；马丽于2016年6月6日向富丽建材城出具《撤场申请》，载明“对于之前所欠房租、水电等共计38807.00元。其中两万元已商量确定由贵公司股东之一（尧勇）承担，剩余部分请贵公司在我们的售后保证金中扣除”，对拖欠的部分房租、水电费作出了还款意见。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方同意履行义务’。”的规定，富丽建材城的诉讼时效期间应从2016内6月6日起重新计算。富丽建材城于2017年6月1日提起本案诉讼，未超过法律规定诉讼时效期间，其合法民事权益应受到法律保护。三、双方租赁合同是否有效。双方于2014年12月31日协商签订本案租赁合同，该合同是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性规定，属合法有效，双方均应按合同约定享受权利，履行义务。马丽以案涉租赁场地未经消防验收、叙永县富丽假日酒店有限公司的追认行为不及于本案租赁合同为由，主张双方签订的租赁合同无效，于法不符，本院不予支持。四、本案欠款金额与保证金的处理。一审中，富丽建材城主张马丽于2015年9月至2016年2月期间欠付租金、水电、管理费等共计38807.00元，马丽于一审庭审中陈述该笔费用“应该是计算到2016年2月28日”。一审法院据此确认该部分事实，符合法律规定。关于马丽所交保证金的处理，双方存在争议，因不属于本案审理范围，一审法院未予抵扣正确，双方可另行协商或诉讼解决。综上所述，上诉人马丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2626.00元，由马丽承担。本判决为终审判决。审判长 范  升  山审判员 �王志红审判员 李    霞二〇一七年十二月二十九日书记员 潘  春  艳