海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海南一中民二终字第122号
上诉人（原审原告）梁晓桐
委托代理人冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）海南赢宏实业投资有限公司
法定代表人魏有惠，该公司总经理。
委托代理人曹开旺，海南国岛律师事务所律师。
委托代理人吴元一，海南国岛律师事务所实习律师。
上诉人梁晓桐因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2013）琼海民二初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：原告梁晓桐与被告海南赢宏实业投资有限公司（以下简称赢宏公司）于2010年1月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的金富花园A1幢A单元402号房，建筑面积77.83平方米，套内面积66.65平方米，按照套内面积每平方米5007.28元计价，总金额333735元。签订合同当天原告支付房总款的95%即317048元，余款16687元在交房前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2010年10月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延；3、设计变更或施工中遇到异常困难，不能及时解决导致工期顺延，连续停水、停电四小时以上导致工期顺延。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已付完全部购房款。2011年8月15日，金富花园A1幢房屋通过竣工验收。2011年12月被告陆续向购房人交房。2012年2月6日，原告来到金富花园向被告递交《关于逾期交房违约请求赔付的函》，要求被告依照合同第八条、第九条第1项的约定赔付。2013年4月3日，原告以被告逾期未交房为由向原审法院提起诉讼，要求被告承担违约责任。被告认可逾期交房，但抗辩逾期交房存在合理的延期情形，已通知原告收房（短信通知），2012年2月6日原告来收房时，要求赔偿违约金，因双方未达成一致意见，原告没有收房。自原、被告签订合同之日（2010年1月15日）至双方约定交房之日（2010年10月31日），琼海地区暴雨以及特大暴雨天气有11天，2010年国庆期间连续9天的强降雨天气导致金富花园工地受淹严重，围墙倒塌，路基受损等。
2010年6月10日，被告与海南伍强电气设备有限公司签订《高、低压变配电设备供货及安装合同》，由该公司安装、调试金富花园的高、低压变配电设备并交付使用。2010年8月3日，海南伍强电气设备有限公司将变配电设备送达金富花园小区A2栋地下室配电房。2010年10月1日至10月9日，琼海市连续9天的强降雨导致琼海遭遇五十年一遇的特大洪涝灾害，全市约有70％的在建项目工地受淹，金富花园位于琼海市嘉积镇低洼地区，工地受淹严重，地下室配电房里的变配电部分设备被洪水浸泡损坏不能使用，监理部门于2010年10月14日向海南伍强电气设备有限公司发出尽快补货，争取按期安装、调试验收交付使用的通知。2011年4月2日损坏的变配电设备换货到位，海南伍强电气设备有限公司开始进行高压设备的安装。赢宏公司于2011年3月22日向琼海市供电局提出高压用电申请，琼海市供电局于2011年3月24日审批通过供电方案。2011年5月7日琼海市供电局嘉积供电所通知赢宏公司为确保供用电线路安全运行，应经审批后方可接火用电，如不经批准擅自接火，将停止供电等。2011年11月22日海南伍强电气设备有限公司完成高、低压变配电等调试，同年11月26日，经琼海市供电局验收合格后正式供电投入使用。该特大洪涝灾害还致使赢宏公司向三亚永政机电工程有限公司购买的电梯设备部分报废或被洪水冲走，被告及时要求该公司补货安装，2011年12月12日通过电梯竣工验收合格。
2013年4月3日，原告梁晓桐向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金83796元（自2010年11月1日起，暂计至2013年3月30日止，共计881天，应计至实际交房之日止）；2、诉讼费由被告承担。
原审法院认为：原、被告于2010年1月15日签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同所约定的义务。本案争议的焦点是：一、被告抗辩逾期交房的理由是否符合合同约定的延期情形。二、被告是否通知原告收房。
一、关于被告逾期交房的事由是否符合合同约定延期情形的问题。被告认可逾期交房，但认为因暴雨导致洪涝灾害，使高、低压变配电安装以及工地其他配套工程安装的调试异常困难，属于不可抗力，符合合同约定的合理延期情形。1、暴雨导致工期顺延问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，2010年10月1日至9日琼海市连续9天强降雨造成洪涝灾害属于琼海近五十年不遇的情形，超出了应当预见的一般恶劣天气范围，客观上不能避免和克服，属于不可抗力。根据合同第八条第二款第2项：台风、暴雨等不可抗力影响，导致工期顺延，出卖人可据实予以延期的约定。因此，强降雨造成洪涝灾害，并导致金富花园工地受淹，围墙倒塌，路基受损，故被告抗辩应予延期的理由充分，本院予以采纳。2、高、低压变配电设备、电梯设备遭洪水浸泡引起补货、换货导致工期顺延的问题。金富花园小区位于低洼地区，是洪涝灾害受灾较为严重的地区，电梯设备及高、低压变配电设备当时安放在小区A2栋地下室和工地上，在洪水来临时无法及时安全转移，导致电梯设备及高、低压变配电设备被洪水冲走或者浸泡损坏，必须向厂家补换设备。本院认为电梯及高、低压变配电设备的安装调试是属于该工程竣工验收部分，因洪涝灾害导致电梯设备及高、低压变配电设备浸泡损坏，引发的补货、换货以及重新安装调试是需要一段时间来完成，因此，补货、换货以及重新安装调试的时间应免除被告的违约责任。本案中，赢宏公司于2011年3月22日向琼海市供电局提出高压用电申请，琼海市供电局于2011年3月24日审批通过供电方案，2011年4月2日高、低压变配电设备补货到位开始安装，至2011年11月26日才通过竣工验收使用。2011年12月12日电梯通过验收。合同约定交房日为2010年10月31日，故应免除被告2010年11月1日至2011年12月12日的违约责任。
二、关于被告是否通知原告收房的问题。原告认为被告至今未向原告发出交房通知书，请求被告支付至交房日的违约金。被告认可逾期交房，但认为房屋早已验收合格，并于2011年12月28日以短信通知原告2012年1月1日来收房，原告也于2012年2月6日来到现场，但认为房屋没有竣工验收，而拒绝收房，是原告放弃收房的权利。本案中，双方合同约定，该商品房经验收合格就可以交付原告使用，原告购买的房屋已于2011年8月15日通过竣工验收，同年12月开始向购房人交房，原告2012年2月6日来到现场向被告发出赔偿违约金函。本院认为，原告购买的房屋于2011年8月15日已经验收合格，完全符合双方约定的交房条件，被告已陆续向其他购房人交付房屋，虽然被告未向原告发出书面交房通知书，但可以认定被告通过其他方式（即手机短信）履行了通知交房的义务，该通知也已到达原告，原告也于2012年2月6日到现场，因赔偿违约金的问题与被告发生纠纷，而拒绝与被告办理收房手续，故被告上述抗辩理由成立，本院予以采纳，应认定被告逾期交房的时间至2012年2月5日。
综上所述，双方约定的最后交房日期为2010年10月31日，被告逾期交房的时间截止至2012年2月6日，免除被告2010年11月1日至2011年12月12日的违约责任，被告应承担自2011年12月13日至2012年2月5日即52天的违约责任，根据合同对违约责任的约定，被告应承担已交付房款日万分之三的违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金4946元（317048元×0.0003×52天＝4946元）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、限被告海南赢宏实业投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告梁晓桐支付逾期交房违约金人民币4946元。二、驳回原告梁晓桐超出以上部分的诉讼请求。
宣判后，梁晓桐不服，向本院提起上诉。梁晓桐上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人赢宏公司支付逾期交房违约金83796元（自2010年11月1日起，暂计至2013年3月30日止，共计881天，应计至实际交房之日止）；3、被上诉人赢宏公司承担本案一、二审费用。理由如下：1、一审法院查明和认定事实不清。被上诉人没有以合同约定的方式及时通知上诉人交房，构成违约，应当承担违约责任；被上诉人逾期交房是因为工程严重拖延，而非不可抗力；被上诉人竣工和交房的时间是确定其违约的重要事实，而一审法院认定被上诉人实际竣工交房的时间前后矛盾，事实不清。2、一审法院适用法律错误。被上诉人从未提交任何证明自己履行通知义务的证据，就应承担举证不能的责任。一审法院仅凭其口头说法就予以认可，违反法律规定的证据规则；合同法规定当事人因不可抗力不能履行合同时应当及时通知对方，双方签订的合同也有相应的通知约定，但被上诉人未按照法律规定和合同约定及时通知上诉人。
被上诉人赢宏公司答辩称：一审认定延期交房属于不可抗力事由，公司也提供证据支持；关于不可抗力是否应当通知对方，公司没有及时通知并没有给对方造成额外损失。
双方当事人二审中均未提供新证据。本院二审经审查查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人梁晓桐与被上诉人赢宏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。该合同第八条约定，出卖人应当在2010年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。2011年8月15日，金富花园A1幢房屋通过竣工验收。被上诉人赢宏公司未按照合同约定向上诉人梁晓桐发出书面交房通知书，但上诉人梁晓桐于2012年2月6日至诉争房屋处时，诉争房屋已经符合合同约定的交付条件，其无正当理由拒绝接收，因此在2012年2月6日之后逾期收房的责任不能归责于被上诉人赢宏公司。导致逾期交房的原因既有客观影响，也有人为因素造成。2010年10月上旬琼海地区的强降雨天气形成的洪涝灾害造成包括赢宏公司金富花园工地在内的当地众多企业及个人的重大损失，赢宏公司不仅经济上受到较大损失，同时也严重影响了本案涉案房屋的施工工期。赢宏公司在配电设备、电梯设备的管理、安装上存在管理不善、灾后补货不够及时的情况，但该公司确实因不可抗力而受到较大损失，依公平原则，原审法院判令赢宏公司向梁晓桐支付逾期交房违约金4946元较为恰当。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2010年10月上旬琼海地区的强降雨天气形成的洪涝灾害属不可抗力，其影响是客观存在的，不因被上诉人赢宏公司是否事后告知买受人而消除或减少。双方签订的《商品房买卖合同》是建设部、国家工商行政管理局统一制作的格式合同。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，应理解该《商品房买卖合同》第八条设置出卖人告知义务，是为了避免买受人遭受他项损失，而并非规定出卖人不履行告知义务就不予免除因不可抗力造成的责任。上诉人梁晓桐提出关于被上诉人赢宏公司未依合同约定及时履行必要的告知义务，不应当扣除逾期天数的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1895元由上诉人梁晓桐负担。
本判决为终审判决
审 判 长 蔡于干
代理审判员 宋 杰
代理审判员 卢艳萍
二〇一四年三月三日
书 记 员 陈素园