安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1222民初870号
原告：奚啟林，男，汉族，1973年6月6日出生，住安徽省太和县。
委托代理人：孙春峰，安徽皖太律师事务所律师。
被告：吴家华，男，汉族，1960年01月8日出生，住安徽省阜南县。
委托代理人：丁兵，男，汉族，1960年1月19日出生，住安徽省阜阳市颍州区。
被告：宿州嘉成置业有限公司，住所地安徽省宿州市浍水路北市府巷东侧凌枫大厦1202室。统一社会信用代码913413025501929327。
法定代表人：闫龙林，该公司总经理。
原告奚啟林诉被告吴家华、宿州嘉成置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年1月29日受理后，依法组成合议庭。于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告奚啟林的委托代理人孙春峰，被告吴家华及其委托代理人丁兵到庭参加诉讼。被告宿州嘉成置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
奚啟林诉称：在太和县人民法院主持下，2016年3月14日，奚啟林与黄立敬、宿州嘉成置业有限公司民间借贷纠纷案达成和解协议，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初271号民事调解书。调解书约定：黄立敬欠奚啟林款400万元及利息（自2015年11月1日起计息，按月息1.8%计算至还款之日），于2016年8月31日前偿还奚啟林160万元、利息和诉讼费及律师费45000元、诉讼保全的担保费15750元，于2017年3月14日前偿还剩余欠款240万元及利息，宿州嘉成置业有限公司承担连带清偿责任。因黄立敬、宿州嘉成置业有限公司没按约履行给付义务，奚啟林向太和县人民法院申请强制执行。诉讼过程中太和县人民法院作出了（2016）皖1222民初271号民事裁定书，查封了登记在宿州嘉成置业有限公司名下，位于宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼126、128、129、130、131、132、133、134、135、136、137、138、139、140十四套房屋。执行过程中，吴家华对执行标的提出书面异议。太和县人民法院于2017年12月26日作出（2017）皖1222民初执异33号执行裁定书，裁定中止对登记在被告宿州嘉成置业有限公司名下，位于宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼128、129、130、131、132、133、134、135八套房屋的执行。奚啟林不服，根据物权法规定，吴家华并不能证明其是所查封房屋的合法所有人，也没有证据证明其已向宿州嘉成置业有限公司支付过全部购房款。根据二被告的主张，涉案房屋消防、规划等均未能通过验收，依法亦不符合交付条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对吴家华要求解除对登记在宿州嘉成置业有限公司名下，位于宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼128、129、130、131、132、133、134、135八套房屋的请求，依法不应予以支持。奚啟林为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求准许对登记在被告宿州嘉成置业有限公司名下，位于宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼128、129、130、131、132、133、134、135八套房屋的执行。
吴家华辩称：太和县人民法院之前对涉案房屋采取的执行措施，已经对因购买而占有该房屋的吴家华合法权利的行使，构成了妨害。从吴家华与奚启林权利行使的顺序及优越性分析不难看出，吴家华对于该房屋享有足以排除强制执行的民事权利。案件事实业经太和县人民法院的调查和裁定认定吴家华房屋排他权。太和县人民法院作出(2015)皖1222民初271号民事调解书，是基于该案当事人恶意串通的调解意见作出的，本案原告主体资格不适格。从2010年7月9日到2013年6月26日吴家华通过银行向闫龙林指定的公司帐户汇款九笔共800万元，约定借款月息3%。2015年5月8日结算本息后，于2015年12月29日将其中的15543092元转为购房款，吴家华已支付商铺全部价款。吴家华购买宿州嘉成置业有限公司位于瑞景国际花园4号楼的8套商铺分别是128号（合同编号：201400275)、129号房（合同编号；201400280）、130号房（合同编号：201400276）、131号房（合同编号：201400281）、132号房（合同编号：201400274）、133号房（合同编号：201400279)、134号房（合同编号：201400277）、135号房（合同编号：201400282)，购销商铺业经宿州房地产官方信息网程序公示，房屋买卖合同以书面方式签订并同时登记备案，并于2015年12月31日交付吴家华占有、使用。购房合同备案后，八套商铺只能卖给吴家华，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买卖当事人的利益实现，依法排除之后的查封。吴家华于2015年12月29日签订商品房买卖合同，30日登记备案，八套商铺依据现房买卖合同约定31日交房完毕，买卖当事人利益目的已经实现，交付拥有、掌握、占有符合不动产法定原则；没有过户是宿州嘉成置业有限公司的原因、非因买受人自身原因未办理过户登记,吴家华没有过错。按合同约定宿州嘉成置业有限公司于2015年12月31日将八套商铺交给业主吴家华，从此吴家华拥有或掌握了八套商铺；原告申请太和县人民法院查封，协助执行送达的时间为2016年2月20日，吴家华拥有或掌握八套商铺的时间先于原告查封，吴家华对于该房屋享有足以排除强制执行的民事权利。综上，奚启林提出的执行异议之诉理由均不能成立，法院依法不应予以支持。
宿州嘉成置业有限公司未答辩也没有提供相关证据。
经审理查明：2010年7月至2013年6月期间，闫龙林（身份证号码）担任宿州嘉成置业有限公司、安徽元通房地产开发有限公司、安徽和顺建设集团有限公司的法定代表人。2010年7月9日至2012年8月17日，吴家华分7次向安徽元通房地产开发有限公司账户汇款6000000元；2012年12月25日，吴家华向安徽和顺建设集团有限公司账户汇款1000000元；2013年6月26日，吴家华委托王凤亭向安徽和顺建设集团有限公司账户汇款1000000元。2012年8月17日，闫龙林出具借条一份，借条载明：“借条今借到吴家华人民币陆佰万元整（6000000.00）借款人：闫龙林担保人：安徽元通房地产开发有限公司（盖章）经办：潘传玉2012年8月17日”。2012年12月25日和2013年6月26日，安徽和顺建设集团有限公司出具收据二份，注明分别收到吴家华、王凤亭借款本金1000000元。
2015年12月29日，吴家华和宿州嘉成置业有限公司签订商品房买卖合同8份，吴家华购买宿州嘉成置业有限公司开发的瑞景国际花园4号楼128号（合同编号：21400275）、129号（合同编号：21400280）、130号（合同编号：21400276）、131号（合同编号：21400281）、132号（合同编号：21400274）、133号（合同编号：21400279）、134号（合同编号：21400277）、135号（合同编号：21400282）商铺。其中128号商铺建筑面积135.93平方米，每平方米14450元，总价款1964596元；129号商铺建筑面积140.71平方米，每平方米14450元，总价款2047330元；130号商铺建筑面积150.1平方米，每平方米14259元，总价款2140275元；131号商铺建筑面积106.26平方米，每平方米16005元，总价款1700690元；132号商铺建筑面积87.36平方米，每平方米16393元，总价款1432092元；133号商铺建筑面积97.41平方米，每平方米16393元，总价款1596842元；134号商铺建筑面积105.41平方米，每平方米16199元，总价款1707536元；135号商铺建筑面积176.74平方米，每平方米16684元，总价款2948730元，8间商铺共计价款15538091元。8份商品房买卖合同第六条付款方式及期限均确定：买受人于2015年5月7日一次性付清总房款。同日，吴家华和宿州嘉成置业有限公司在宿州市房地产管理局办理了商品房购销合同登记备案。2017年11月2日，宿州嘉成置业有限公司出具证明一份：证明载明：“证明买受人吴家华与我公司（宿州嘉成置业有限公司）于2015年12月29日签订商品房买卖合同，该商品房为宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼128号码（合同编号：201400275）、129号房（合同编号：201400280）、130号房（合同编号：201400276）、131号房（合同编号：201400281）、132号房（合同编号：201400274）、133号房（合同编号：201400279）、134号房（合同编号：201400277）、135号房（合同编号：201400282），此8套商品房已于2015年12月31日交付给业主吴家华，并在上述房产合同登记备案表上注明。证明人：宿州嘉成置业有限公司（盖章）2017年11月2日”。2017年12月8日，本院派员对宿州嘉成置业有限公司的付经理闫宝林进行询问，闫宝林对上述证明予以确认。
2017年5月10日至2017年8月25日，吴家华委托李道明（身份证号码）出租瑞景国际花园4号楼128号、129号房、130号房、131号房、132号房、133号房、134号房商铺。李道明分别将上述商铺租赁给石文强（身份证号码）、张长芬（身份证号码）、冉红飞（身份证号码）、孔玉娟（身份证号码）、朱永玲（身份证号码）、谢长宝（身份证号码），135号商铺没有出租。
2018年3月13日，宿州嘉成置业有限公司出具说明一份，说明载明：“闫龙林代安徽元通房地产开发有限公司，向吴家华分期借款人民币共计陆佰万元整（6000000元整），闫龙林代安徽和顺建设集团有限公司向吴家华分别借款人民币贰佰万元整（2000000元整），其中有壹佰万元人民币是王凤亭代吴家华转的，共合计人民币捌佰万元整（8000000元整），利息都是按照双方约定的月息3%结算。本息都是闫龙林安排用宿州嘉成置业有限公司在宿州开发的（瑞景国际花园）商业房抵付，2015年按合同履行完结。因为闫龙林是以上三家公司的法人代表和实际控制人，每笔借款的账户也是闫龙林提供的，本息结算也是（宿州嘉成置业有限公司）会计潘传玉结算的。以上情况属实特此说明。宿州嘉成置业有限公司（财务专用章）2018年3月13日”。同日，闫龙林批示：“请潘传玉按实际情况给予办理。闫龙林”。2018年3月15日，潘传玉在上述说明上注明：“因闫龙林及安徽元通房地产开发有限公司、安徽和顺建设集团有限公司借吴家华款。至2015年5月8日共欠本息壹仟伍佰余万元整。我受闫龙林指示。办理了宿州嘉成置业有限公司开发的瑞景国际花园4#房产的抵账财务手续。以上借款本息结清。潘传玉2018.3.15”。
2018年3月20日，安徽中鑫会计师事务所作出中鑫会[2018]48号审计报告，结论如下：1、2010年7月9日至2015年5月8日：安徽元通房地产开发有限公司（以下简称元通公司）及安徽和顺建设集团有限公司（以下简称和顺公司）借吴家华款本金为8000000元；借款利息（按照借款双方约定的月利率3%计算）为9779000元；本息合计17779000元，减去元通公司已支付吴家华利息金额为330000元，本金和利息为17449000元。2、根据宿州嘉成置业有限公司于2015年5月8日与吴家华结算收据（收条）显示：实际结算的本金和利息合计金额为15163120元。3、借款本息与实际结算金额差额2285880元（人民币大写：贰佰贰拾捌万伍仟捌佰捌拾元整）。
2018年4月23日，闫龙林出具关于对账结算的说明，说明载明：“关于对账结算的说明，闫龙林因企业经营需要向吴家华分批借款，共计人民币捌佰万元整（8000000.元整，包含王凤亭代吴家华转汇1000000.元），借款时双方约定3%的月息。吴家华按闫龙林要求汇入闫龙林指定账户，其中向安徽元通房地产开发有限公司汇款人民币陆佰万元整（6000000.元整）；向安徽和顺建设集团有限公司汇款人民币贰佰万元整（2000000.元整）。2015年5月8日，闫龙林指派会计潘传玉对账结算，2015年12月29日，闫龙林为清偿债务将宿州嘉成置业有限公司名下的八套商铺以总价壹仟伍佰伍拾肆万叁仟零玖拾贰元整（15543092元）卖给吴家华，至此借款本息转化为已付购房款。借款时安徽元通房地产开发有限公司、安徽元通和顺建设集团开发有限公司、宿州嘉成置业有限公司共同法定代表人都是闫龙林。说明人：闫龙林（按印）2018年4月23日”。同日，中华人民共和国安徽省阜南县公证处作出2018皖南公证字第731号公证书，公证书载明“公证书，2018皖南公证字第731号，申请人：闫龙林，男，一九六三年十二月十九日出生，住安徽省阜阳市袁集镇同庄村，公民身份号码：。公证事项：签名、指引。兹证明闫龙林于二0一八年四月二十三日来到我处，在本公证员面前，在前面的《关于对账结算的说明》上签名、指印。中华人民共和国安徽省阜南县公证处，公证员谢某，二0一八年四月二十三日（盖印）”。
2018年4月26日，宿州嘉成置业有限公司出具情况说明一份，情况说明载明：“宿州嘉成置业有限公司开发的瑞景国际花园项目一期4#-10#商业联体楼，因客观原因规划未能综合验收，房产局暂时未受理该栋房屋产权登记。宿州嘉成置业有限公司，2018年4月26日”。同日，宿州市不动产登记中心出具证明一份，证明载明：“证明，经系统查询，申请人宿州嘉成置业有限公司坐落：宿州市汴河西路北侧，长征路南侧瑞景国际花园4#楼、10#楼商业联体，至目前，在本系统内无权属登记信息。注：该幢楼有部分房屋被预查封，2018年4月26日13时42分（盖宿州市不动产登记中心档案查询专用章）”。
另查明：2016年1月11日，本院受理原告奚啟林诉被告黄立敬、宿州嘉成置业有限公司民间借贷纠纷一案。2016年1月13日，本院作出（2016）皖1222民初271号民事裁定书，对宿州嘉成置业有限公司名下的瑞景国际花园4号楼128号、129号、130号、131号、132号、133号、134号、135号商铺予以查封，并于2016年2月20日送达协助执行单位。2016年3月14日，本院制作了（2016）皖1222民初271号民事调解书。2016年9月28日，奚啟林向本院申请强制执行。在执行中，案外人吴家华于2017年11月3日向本院提出案外人执行异议，本院于2017年12月26日作出（2017）皖1222执异33号执行裁定书，裁定中止对宿州嘉成置业有限公司名下位于宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼128、129、130、131、132、133、134、135八套房屋的执行。
上述事实有奚啟林、吴家华的身份证、（2016）皖1222民初271号民事调解书，（2016）皖1222民初271号民事裁定书，（2017）皖1222民初33号执行裁定书、银行汇款单、审计报告、公证书、购房款证明、房屋买卖合同、房间销售情况表、商品房购销合同登记备案表、商铺交付证明，协助执行送达证、租赁合同、宿州嘉成置业有限公司证明、宿州市不动产登记中心证明、太和法院对闫宝林问话笔录、开庭笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案中吴家华与宿州嘉成置业有限公司存在真实的房屋买卖行为，并提供了房屋买卖合同、银行汇款单、审计报告、公证书、购房款证明、房间销售情况表、商品房购销合同登记备案表、商铺交付证明，协助执行送达证、租赁合同、宿州嘉成置业有限公司证明、宿州市不动产登记中心证明、本院对闫宝林问话笔录等予以证明，证据能相互印证，形成证据链条，证明的事实与吴家华陈述的事实相吻合，吴家华与宿州嘉成置业有限公司的房屋买卖合同真实、合法、有效。虽然因诉争房屋规划未能综合验收，房产局暂时未受理该栋房屋产权登记，不能将诉争房屋所有权变更至吴家华名下，但吴家华对上述房屋已占有和使用，按照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不影响房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依照上述法律规定，对宿州嘉成置业有限公司名下的瑞景国际花园4号楼128号、129号、130号、131号、132号、133号、134号、135号商铺，人民法院不得查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。吴家华在人民法院查封之前已和宿州嘉成置业有限公司签订合法有效的书面合同，实际占有、使用了诉争房屋，支付了全部购房款，因诉争房屋规划未能综合验收，不动产登记中心暂时未受理诉争房屋产权登记，阻碍了房屋变更登记，而不是吴家华故意怠于办理变更登记，故其对未变更登记无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院对涉案房屋不得执行。奚啟林请求准许对登记在被告宿州嘉成置业有限公司名下，位于宿州市汴河西路368号瑞景国际花园4号楼128、129、130、131、132、133、134、135八套房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告奚啟林的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告奚啟林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 单 翔
人民陪审员 田玉鹤
人民陪审员 桑祥海
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 高曼莉
附与本案相关的法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条的规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。