北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09338号
上诉人（原审被告）北京亿佳基业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路123号3号楼3层302室。
法定代表人瞿政，董事长。
委托代理人刘永，男，1983年3月6日出生。
被上诉人（原审原告）李静波，女，1977年6月4日出生。
上诉人北京亿佳基业房地产经纪有限公司（以下简称亿佳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第9470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李静波在原审法院起诉称：我与亿佳公司于2013年11月20日签订租赁合同，约定亿佳公司将2508号房屋中的一个单间租给我，租期自2013年11月20日到2014年11月19日。租赁期间政府要求将隔断间拆除，我予以配合于2014年9月24日搬离。现诉至法院，要求判令：亿佳公司返还剩余房租2016元（2014年9月25日到2014年11月19日），并支付利息计算从2014年9月26日至实际给付之日止，利息按照同期银行存款利率计算；诉讼费用由亿佳公司承担。
亿佳公司在原审法院答辩称：我公司积极响应政府号召，将隔断房全部进行了申报，同时及时通知租户尽快办理退房手续，李静波并未在9月28日之前搬离，一直租住到合同到期自行搬走，双方没有办理交接手续。
原审法院审理查明：2013年11月20日李静波与亿佳公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定亿佳公司将2508号（中间）租赁给李静波，其中过道、卫生间等没有单独隔离的部分属于所有合租人的公用部分，与其他承租人共同使用。租赁期限自2013年11月20日起到2014年11月19日止；租金标准为1100元每月。
合同中约定了因国家、地方政策原因无法继续出租或代理出租房屋导致合同解除，甲乙双方互不承担违约责任。
双方认可2014年9月20日亿佳公司曾经在涉案房屋张贴《通知》，载明“根据北京市有关规定，该房隔断需要在本月28日前拆除，请租住隔断房间的客户尽快另外找房，非隔断客户，可等待公司调价通知……”李静波交纳了2014年8月20日到2014年11月19日的租金3300元。庭审中，李静波称于2014年9月24日搬离，并提交了与李×签订的《房屋使用协议》，证明自2014年9月24日开始另行租赁了其他房屋，亿佳公司对此不予认可，表示李静波租住至2014年11月19日，但未提供证据予以证明。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、通知、收据、汇款凭证及本案开庭笔录在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李静波与亿佳公司签订的租赁合同，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。根据合同约定，因国家、地方政策原因无法继续出租或代理出租房屋导致合同解除，甲乙双方互不承担违约责任，本案中李静波对于亿佳公司因隔断房需要拆除提出解除合同的理由予以认可。李静波称2014年9月24日搬离租赁其他房屋提交了租赁合同予以证明，亿佳公司称李静波实际租住至2014年11月19日未提供证据予以证明，故对于李静波主张搬离的时间予以采信，实际合同解除时间以2014年9月24日为准。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对李静波要求返还租金的诉讼请求法院予以支持，亿佳公司应返还2014年9月25日至2014年11月19日剩余租金，亿佳公司未返还剩余租金造成的利息损失也应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：北京亿佳基业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还李静波剩余房租二千零一十六元，并按照同期银行存款利率支付从二○一四年九月二十六日至实际给付之日止的利息。如北京亿佳基业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
亿佳公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回李静波的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由李静波负担。上诉理由：1、一审判决认定李静波在2014年9月24日搬离房屋，并以李静波与其他人签订了租赁合同为由，判决我公司退还房屋租金是错误的。2、李静波没有向一审法院提交与我公司签订的《租赁合同》和交纳租金的证据，一审判决没有事实依据。3、我公司与李静波签订的《租赁合同》约定的租赁截止日期是2014年11月19日，李静波已经履行完毕并于2014年12月3日办理了退房手续，故李静波主张租住到2014年9月24日的事实和理由不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。
李静波服从原审法院判决，针对亿佳公司的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：二审期间，亿佳公司提交了与李静波于2014年12月3日签订的客户退房、退款确认书，证明李静波实际居住到了合同期满并在此之后办理的退房、退款手续，无需退还租金。李静波对于2014年12月3日签订退房、退款确认书并将房屋钥匙退还亿佳公司的事实予以认可，但主张没有及时办理交接的原因是亿佳公司拖延导致，并且签订退房、退款确认书当日只退了押金，租金亿佳公司称需要和房东协商并没有退。关于诉争房屋隔断拆除的时间，亿佳公司称大概在2014年10月中旬或者11月，具体时间记不清了，李静波称是在2014年国庆节之后。
上述事实，有客户退房、退款确认书、当事人的陈述在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案中，亿佳公司将2508号房屋分拆隔断后对外出租，将其中的一间出租给李静波并签订了租赁合同，双方的行为已经构成了群租。虽然双方的上述行为并不影响租赁合同的效力，但法院对租赁合同有效的认定亦不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。正是基于对上述违法行为的整顿治理，导致双方租赁合同无法继续履行，对此事实双方均予以认可，亦未向对方主张违约责任，仅就租金退还问题产生争议，故本案的争议焦点就在于双方租赁合同实际解除的时间认定。对此本院论述如下：
第一、根据亿佳公司于2014年9月20日在诉争房屋张贴《通知》的内容，已经明确根据政府主管部门的要求，隔断房应在9月28日前拆除，进而要求李静波等隔断租户需在此时间之前搬离。亿佳公司作为专业的房屋中介公司，其应当知晓违反上述规定所面临的后果，其不可能任由李静波居住到合同期满，而使自己处于遭受处罚的风险之中。作为诉争房屋的出租人，亿佳公司也有义务在上述通知规定的腾退时间期满后，检查房屋的实际情况，督促分租户搬离并收回房屋，故对于亿佳公司称不知晓李静波搬离的时间显然不符合常理。
第二、从双方2014年12月3日办理退房手续的事实分析，此时间已超出双方租赁合同到期之日达半月之余，按照房屋租赁交易惯例，亿佳公司作为专业出租人，必然会在合同期满前就相关事宜与承租人协商，不可能同意李静波在租赁期限届满后不支付租金继续使用房屋，直至半个月之后才办理房屋交接手续，亦不对李静波超出租期使用房屋的费用进行主张。
第三、二审庭审中，亿佳公司陈述是在2014年10月中旬或者11月将诉争房屋的隔断拆除的，与其主张李静波居住到租赁合同期满的事实显然是矛盾的。
根据上述分析，亿佳公司的陈述存在前后矛盾且与常理不符，本院对其主张不予采信。结合亿佳公司张贴的通知要求以及李静波提交的与案外人签订的租赁合同，能够相互印证，其证明力及合理性均大于亿佳公司的相关主张，故对于李静波主张搬离的时间本院予以采信，双方租赁合同的实际解除时间以2014年9月24日为准。原审法院对此所做认定正确，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方租赁合同实际已于2014年9月24日解除，故亿佳公司应当将多收取的租金及相应利息予以返还，原审法院判决支持李静波的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，亿佳公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由北京亿佳基业房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京亿佳基业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 明 玥