河北省沧州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）沧执异字第15号
异议人（被执行人）庞维静。
委托代理人陈伟，河北衡泰律师事务所律师。
申请执行人嘉利康国际生物科技（北京）有限公司。住所地：北京市密云县经济开发区科技路**号。
法定代表人张凤，该公司总经理。
被执行人沧州市物华经济开发总公司。住所地：沧州市新华区东环中街。
法定代表人贾云起，该公司总经理。
被执行人张振泉。
被执行人杨兆军。
被执行人庞维华。
本院在执行嘉利康国际生物科技（北京）有限公司（以下简称嘉利康公司）申请执行庞维静、沧州市物华经济开发总公司（以下简称物华公司）、张振泉、杨兆军、庞维华借款担保合同纠纷一案中，被执行人庞维静对河北华通资产评估有限公司冀通评字（2015）第18号报告书不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2015年7月27日召开听证会，申请执行人嘉利康公司法定代表人张凤、异议人庞维静的委托代理人陈伟、被执行人物华公司法定代表人贾云起、张振泉、杨兆军到庭参加听证会，河北华通资产评估有限公司（以下简称华通评估公司）委派其注册资产评估师郭秀云到庭接受质询，现该案已审查终结。
异议人庞维静称，一、委估房屋建筑物为三层框架结构，而非混合结构，其向住建局查询，框架结构房屋比砖混结构房屋每平方米造价要高600余元。二、评估报告中提出“委估房产因沧州市物华经济开发总公司未交清土地出让金至今不能办理独立土地使用权证书，应分摊占地面积没有准确数据。本次评估价值未考虑委估房产所占用土地使用权瑕疵的影响价值……”其认为本次评估未包括土地，委托评估房屋具有土地证，至于沧州市物华经济开发总公司未交清土地出让金，与委托评估房屋建筑物产权持有人无关，即委估房屋建筑物所占土地须同时评估。三、评估价格偏低，不够公允，评估报告显示每平米均价为6228.15元，而异议人通过向评估业内咨询和对周边市场沿街门市进行调研得出周边住宅价格每平米5000余元，沿街商业门市1-3层均价为每平米不低于8000元。
申请执行人嘉利康公司称，框架结构比砖混结构每平米高出600元没有证据支持，且评估报告是按市场价值评估，不存在砖混与框架结构区分，土地价值已经评估。该房已经建成十七、八年，周边商家没有证据证明房价涨多少。
被执行人物华公司称，该房屋是框架结构，对评估价值高低不清楚。
被执行人张振泉称，该房屋是框架结构，评估价值过低。
被执行人杨兆军称，对该房屋结构无意见，评估价值过低。
异议人庞维静为证明其主张向本院提交沧州市物华市场商业楼结构专业图纸目录三页、基础平面布置图一页、吊筋做法示意图一页，拟证明委估房屋的结构为框架结构。
申请执行人嘉利康公司对以上证据质证称该楼两边是砖混，中间是框架无异议，图纸跟本案没有关系。
被执行人物华公司对以上证据质证称看不懂图纸。
被执行人张振泉对以上证据质证称该楼是框架结构。
被执行人杨兆军对以上证据无意见。
申请执行人嘉利康公司、被执行人物华公司、张振泉、杨兆军未提交证据。
华通评估公司委派其注册资产评估师郭秀云对异议人庞维静提出的异议出庭接受质询称，因委托评估房屋的房产证记载为混合结构，所以评估报告认定其为混合结构；本次评估采用现行市价法，委托评估房屋的结构不影响评估价值；评估值已包括该房屋占用土地使用权价值；因对委托评估房产现场勘查，该房屋西侧局部因其他建筑物遮挡不临街，房屋当时状况为第一、二层空置、第三层某幼儿园在用，所以对委托评估房屋中临街的第一、二层房屋按门市类选取适当交易案例进行评估，不临街及第三层的房屋按写字楼类选取适当交易案例进行评估，最终得出的评估结论。
本院查明，中国农业银行沧州市运河支行与庞维静、沧州市物华经济开发总公司、庞维华、张振泉、杨兆军借款担保合同纠纷一案，本院于2004年12月8日作出（2004）沧民初字第81号民事判决书，判令被告庞维静偿还中国农业银行沧州市运河支行借款本金2857225.08元及利息；抵押权人中国农业银行沧州市运河支行有权以抵押的财产折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；被告庞维华、张振泉、杨兆军，对抵押财产变现处置价款未清偿的债务承担连带保证责任；被告物华公司在办理抵押登记之前，仍对抵押财产变现处置价款未清偿债务承担连带保证责任。该判决生效后，因被告未按判决履行义务，中国农业银行沧州市运河支行申请强制执行，本院于2005年5月16日立案执行。2007年4月28日，中国农业银行沧州分行、中国长城资产管理公司石家庄办事处及嘉利康公司三方达成债权转让协议，将中国农业银行沧州市运河支行在本案中享有的全部权利义务转让于嘉利康公司，后嘉利康公司向本院申请变更其为本案申请执行人，本院于2007年7月23日作出（2005）沧执字第53号裁定书，裁定变更嘉利康公司为本案申请执行人。因案外人唐铁增、案外人季锡华、张振泉、杨兆军诉庞维静借款纠纷一案已由我院另案先行查封庞维静所有的位于沧州市物华市场商业楼西楼并评估拍卖，两次拍卖均因无人竞买流拍。2014年12月9日，本院委托华通评估公司对庞维静所有的登记在物华公司名下的沧州市物华市场商业西楼再次进行评估。2015年3月11日华通评估公司出具冀通评字（2015）第18号报告书，对涉案房屋评估价值为11758500元。
另查明，庞维静以按揭贷款方式从物华公司处购买本案委托评估房屋，该房屋为三层，房产证记载为混合结构，实际为框架结构，建筑面积为1887.96平方米，东侧局部临街，西侧局部被其他建筑物遮挡不临街。该房屋仍登记在物华公司名下，土地使用权证登记的面积为5339.96平方米，为物华公司多处房产共有的土地使用权证，因物华公司未交清土地出让金，该房屋至今不能办理独立的土地使用权证书。
又查明，冀通评字（2015）第18号报告书第8页记载本次评估价值未考虑委估房产所占用土地使用权瑕疵的影响价值，即未扣除以后办理土地使用权分割时需缴纳的土地出让金价值。该报告第9页记载对委估房屋采用现行市价法进行评估。华通评估公司对该房屋中临街的第一二层房屋按门市类选取适当交易案例进行评估，不临街及第三层的房屋按写字楼类选取适当案例进行评估。
本院认为，异议人庞维静认为委托评估房屋为框架结构不是混合结构，框架结构造价每平方米高出600元。本院通过本次听证确认该房屋为框架结构，但因本次评估采用的是现行市价法，主要参考房屋的市场价值，房屋的结构及其造价不影响本次评估价值。异议人庞维静以报告书第8页记载“本次评估价值未考虑委估房产所占用土地使用权瑕疵的影响价值，即未扣除以后办理土地使用权分割时需缴纳的土地出让金价值”认为本次评估价值中未包括该房屋所占土地使用权的价值，属误解该报告内容。华通评估公司说明评估价值中已包括土地使用权价值，因该房屋没有独立土地使用权，评估时未考虑该瑕疵的影响，而不是未评估该房屋的土地使用权价值。异议人庞维静以向评估业内进行咨询和对周边沿街门市调研认为周边住宅价格每平米5000余元，沿街商业门市1-3层每平米不低于8000元，认为本次评估价格偏低，但异议人庞维静对该主张未提交证据证明。且该房屋东侧局部临街，西侧局部被其他建筑物遮挡不临街，且在本院委托评估现场勘查时第一二层空置、第三层为某幼儿园在用，华通评估公司对该房屋中临街的第一二层房屋按门市类选取适当交易案例进行评估，不临街及第三层的房屋按写字楼类选取适当案例进行评估并无不妥，对异议人庞维静的该项主张不予支持。综上，本院在委托评估过程中，委托评估程序合法，评估结果客观，异议人庞维静的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：
驳回异议人庞维静的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审 判 长 谢盼书
代理审判员 巩云静
代理审判员 刘洪玉
二〇一五年八月三日
书 记 员 冯 月