广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1555号
上诉人（原审原告）：廖增强。
委托代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市铭可达购物中心有限公司。
法定代表人：梁尚明，董事长。
委托代理人：罗永梅，系该司法务经理。
委托代理人：苏洁，系该司法务专员。
上诉人廖增强与被上诉人深圳市铭可达购物中心有限公司（以下简称为铭可达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第42号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月1日，廖增强、铭可达公司签订了一份《租赁合同》，约定铭可达公司将位于深圳市宝安区沙井街道的铭可达购物中心第一层NO.1002、1003铺位出租给廖增强使用，建筑面积201平方米，租赁期限为三年，从2010年8月1日起至2013年7月30日止，计租期从商场正式开业时间为准；在签订本合同时，廖增强应向铭可达公司缴纳相等于租赁单位两个月租金总额的履约保证金及水电押金人民币62300元，在租赁期满廖增强全面履行本合同各项条款的约定和保证铭可达公司出租物业完好的情况下，廖增强退还租赁单位，结清应交的各项费用之后铭可达公司不计息退还履约保证金；月租金人民币30150元、管理费人民币1206元，廖增强应在每月的20-25日缴纳下一月度商铺租金及管理费，廖增强逾期交纳，铭可达公司有权按应缴总额每日3%计收违约金，逾期7日以上，铭可达公司有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，廖增强投入的装修无偿归廖增强所有，铭可达公司有权追偿损失；水电费按分户电费的计量及损耗收费，廖增强应在每月10日前主动到铭可达公司管理部门领取上个月的水电费单，并且在每月15日前付清上个月水电费，逾期按应缴水电费的总额按每日0.3%计收违约金，逾期7日以上，铭可达公司有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，廖增强投入的装修无偿归铭可达公司所有，铭可达公司有权追偿损失；廖增强租赁单位只限作商业经营用途，按铭可达公司同意规划经营手机通讯；廖增强在承租期内未提前通知铭可达公司而单方面解除合同，或未经铭可达公司同意强行撤离，除履约保证金不予退还外，廖增强还需向廖增强支付相当于三个月租金的违约金，否则铭可达公司有权留置铭可达公司物品不让撤离。2010年6月1日，廖增强向铭可达公司支付合同保证金人民币60300元、水电费保证金人民币2000元、装修分摊费人民币60300元。2010年11月1日，廖增强向铭可达公司发函称因铭可达公司无法提供涉案房屋所需的租赁合同等合法手续要求解除合同。铭可达公司曾于本案之前向原审法院起诉要求廖增强支付拖欠的租金、电费、管理费、逾期违约金、合同违约金及可预期收益等费用，原审法院作出（2011）深宝法民三初字第3号民事判决书判决廖增强向铭可达公司支付租金、电费、逾期违约金、合同违约金等，该判决尚未生效。原审法院另查明，涉案房产所有权人为宝安县沙井镇壆岗村经济发展公司，所有权人将涉案房屋出租给深圳市哥弟实业有限公司，深圳市哥弟实业有限公司将涉案房屋转租给铭可达公司，上述租赁已经办理房屋租赁合同备案。一审庭审过程中原审法院要求铭可达公司于一审庭后五日内提交涉案房屋的产权证明或报建手续，铭可达公司于2010年2月24日向原审法院提交涉案房屋的房屋所有权证，2010年3月30日，原审法院去涉案房屋现场予以核实。上述事实，有廖增强、铭可达公司一审当庭陈述，廖增强提供的租赁合同、8-10月工资表、沃丰达沙井店装修结算表、装修费收款收据、水电费保证金收款收据、装修分摊费收款收据、首月管理费收款收据、装修押金收款收据、合同保证金收款收据、解除合同通知及邮寄详情单、专柜／商铺装修申请表及专柜／商铺装修管理规定、《深圳市房屋租赁合同书》、补充条款、补充条款（二）、补充条款（三）、补充条款（四）、补充条款（五），铭可达公司提供的房屋所有权证、权属及同意转租证明书、租赁合同、深圳市房屋租赁合同书（铭可达公司与哥弟公司签订）、收费通知单（4张）、深圳市房地产租赁合同书（哥弟公司与许管德签订）等证据在卷证实，并经一审庭审举证质证，原审法院予以确认。
廖增强在原审中的诉讼请求为：一、铭可达公司返还廖增强履约保证金及水电押金62300元，入场费60300元；二、铭可达公司赔偿廖增强装修费118000.3元，员工工资53570元；三、铭可达公司赔偿廖增强律师费及律师差旅费损失50000元；四、铭可达公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，廖增强、铭可达公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。铭可达公司因未在一审庭审指令的期限内提交涉案房屋的产权证书及报建手续，故原审法院曾欲委托专业评估机构评估涉案房屋装修的现值，但铭可达公司于2011年2月24日向原审法院提交了涉案房屋的产权证书，虽然该证据系庭后提交，但涉案房屋的建设已经取得了相关部门的批准拥有了产权证书属实，故评估装修现值已无必要。原审法院认为，廖增强自商场开业后使用涉案商铺期间，一直未向铭可达公司交纳租金，廖增强已经构成违约。廖增强称因铭可达公司没有办理备案登记故无法办理营业执照已经构成违约要求解除合同，原审法院认为，廖增强未提交相应的证据证明要求铭可达公司协助办理备案登记，故对廖增强以此为理由拒绝缴纳租金的主张，原审法院不予采纳。关于履约保证金、入场费、装修费、员工工资、律师费及差旅费损失的诉请。根据双方签订的《租赁合同》的约定：廖增强应在每月的20-25日缴纳下一月度商铺租金及管理费，廖增强逾期交纳，铭可达公司有权按应缴总额每日3%计收违约金，逾期7日以上，铭可达公司有权单方解除租赁经营合同，履约保证金不予退还，廖增强投入的装修无偿归铭可达公司所有，廖增强无正当理由拒绝交纳租金已经构成根本违约，故对廖增强请求返还上述款项的诉请，原审法院不予支持。关于水电保证金的问题。因双方签订的《租赁合同》中未对水电保证金的返还予以约定，而铭可达公司已经另案向廖增强主张支付水电费，故该款项人民币2000元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、铭可达公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向廖增强廖增强返还水电押金人民币2000元；二、驳回廖增强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3232元，由廖增强负担。
上诉人廖增强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判决被上诉人返还上诉人履约保证金及水电押金62300元，入场费60300元；二、判决被上诉人赔偿上诉人装修费118000.3元，员工工资53570元；三、判决被上诉人赔偿上诉人律师费及律师差旅费损失50000元；四、判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、被上诉人出租涉案房屋的行为违法。通过一审法院审理查明，被上诉人是涉案房屋的三房东，其将涉案房屋再转租给上诉人违反了《深圳经济特区房屋管理条例》第四十六条规定。这种行为造成《租赁合同》无法办理租赁合同备案登记，直接导致上诉人无法办理营业执照进行合法经营，无法实现合同目的。因此，上诉人有权行使先履行抗辩权，不履行2010年6月底之后的合同义务。二、被上诉人过了举证期限之后提交的产权证明存在疑点，一审法院在没有查证情况下直接作为重要证据使用违反法定程序。1、该产权证明如果自始存在的话，应当在举证期限届满前提交法庭，而被上诉人却是在开庭审理一个月之后才提交，上诉人对此不同意质证是符合法律规定的，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。2、被上诉人举证期间提交的经深圳市宝安区房屋租赁管理办公室备案的《租赁合同》中显示，涉案的房屋只有《经营场所临时使用证明》。深圳市沙井街道办事处出具的《沙井街道经营单位、经营场所临时使用证明》显示，涉案房屋经街道办事处有关部门确认，该建筑物是在2004年10月28日之前形成，暂不列入清拆范围，同意该建筑物临时使用，用途为商用。既然是临时用地，主管部门是不会发出产权证明的。但是被上诉人却在一审庭审后提交了涉案房产的产权证明。以上三份证据材料相互矛盾，一审在没有调查该产权证明的真实性及合同法行的情况下直接作为本案的重要依据与事实不符。3、该产权证明被上诉人只将证件拿给上诉人看了一下，没有提交复印件给上诉人，上诉人对该产权证明的真实性产生怀疑。一审直接将该产权证明作为本案重要依据，违反法定程序，是草率行为。上诉人补充：上诉人在一审庭审中已经主张双方签订的租赁合同是无效合同，但一审判决中并未查明此事实，也未在判决书中有任何体现。无效合同的理由如下：1、上诉人曾经在宝安国土局查询租赁合同涉及的房屋产权，但国土局没有相关登记。2、被上诉人在一审期间，超过举证期限后提交了产权证，产权证上的地址与涉案房屋地址不同，一审法院将该产权证作为定案依据是不负责任的。3、被上诉人一审提交的由沙井街道办出具的一份证明中，明确写明该出租房屋为临时建筑，且属于违章建筑，由此可以证明该出租房屋并没有产权证明。
被上诉人铭可达公司答辩称，一、合同有效，被上诉人提供了房产证。二、被上诉人找沙井街道办出具了证明，涉案房屋最近不会被拆除，也有房产证。三、上诉人到国土局没有查询到产权证明，被上诉人也去查询了，国土局一定要法院出具文书才能查询。四、关于地址不一致的问题，涉案房产形成时间是上世纪80年代，被上诉人可以提交宝安县规划国土局的许可证，涉案房屋的地址茔岗大厦，分为A、B、C三栋，被上诉人承租的房屋是B、C栋，并将B、C栋整合成了购物中心，上诉人承租的是一个小铺面，即沙井崇光路11号，一审法官也到现场核实过。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行自己的义务。涉案房屋有合法的产权证明，上诉人称涉案房屋为违法建筑，没有事实依据，本院不予支持。上诉人主张涉案合同无法办理租赁合同备案登记故无法办理营业执照，但并未向法院提供证据证明其曾要求被上诉人协助办理备案登记，本院对此不予采信。上诉人使用了涉案商铺，但一直未向被上诉人交纳租金，上诉人构成根本违约。根据合同约定，上诉人逾期交租7日以上，履约保证金不予退还，上诉人投入的装修无偿归被上诉人所有。原审据此判令驳回上诉人要求返回保证金60300元、装修分摊费60300元、赔偿装修损失118000.3元正确，本院予以维持。同时，上诉人作为违约方，其要求被上诉人赔偿员工工资53570元、律师费及律师差旅费50000元，没有法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6464元，由上诉人廖增强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 俞 红
代理审判员 聂 效
二〇一一年九月二十三日
书 记 员 陈晓莹（兼）