江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3578号原告：南京市栖霞区教师进修学校，组织机构代码42601066-0，住所地南京市玄武区红山街道曹后村28-1号。法定代表人：朱光成，该学校校长。委托诉讼代理人：冯标，江苏欣达律师事务所律师。被告：南京定和医学科技有限公司，组织机构代码76816397-4，住所地南京市鼓楼区江东北路269号华茂大厦B-1804室。法定代表人：金世美。被告：季明才，男，1962年10月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告南京市栖霞区教师进修学校（以下简称栖霞进修学校）与被告南京定和医学科技有限公司（以下简称定和医学公司）、季明才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案后,被告季明才在提交答辩状期间提出管辖异议。本院于2016年10月12日裁定驳回被告季明才的异议申请，被告季明才提起上诉。2016年12月7日，江苏省南京市中级人民法院作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。依法适用普通程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告栖霞进修学校的委托诉讼代理人冯标及被告季明才到庭参加诉讼。被告定和医学公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告栖霞进修学校向本院提出诉讼请求：1.被告定和医学公司支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的房屋使用费420000元及利息（以420000元为基数，按银行同期贷款利率标准计算，自2015年1月1日起至实际给付之日止）；2.被告季明才在125000元范围内对被告定和医学公司应支付的房屋使用费承担连带责任；3.被告定和医学公司支付违约金20000元；4.被告定和医学公司承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告定和医学公司于2011年1月18日签订了租赁合同，约定由原告将坐落于本市鼓楼区××、××、××号房屋出租给被告定和医学公司经营使用，租赁期自2011年1月1日起至2013年12月31日止。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，被告定和医学公司未与原告办理房屋交接手续，仍继续将租赁房屋转租给案外人并收取租金，原告与被告定和医学公司形成不定期的事实租赁合同关系，但被告定和医学公司未向原告支付任何费用。被告季明才原系被告定和医学公司的法定代表人，在租赁期间曾以个人名义收取了部分租金，应当在收取租金的范围内对被告定和医学公司的债务承担连带责任。原告多次向两被告主张合法权益未果，遂诉至法院。被告定和医学公司未答辩。被告季明才辩称，1.原告与被告季明才之间无合同关系，被告季明才认可收取了案涉房屋2014年度部分租金，但其收取租金的行为系职务行为，且已将收取的租金交到被告定和医学公司，原告起诉被告季明才承担责任主体错误；2.原告主张已经超过诉讼时效，不应得到支持；3.案涉房屋自租赁以来投资很大，且使用过程中存在问题，原告的主管单位承诺免除被告定和医学公司交纳2014年度租金。本案原告围绕诉讼请求提交了房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、南京市非税收入一般缴款书（复印件）、企业资料查询表、变更登记通知书（复印件）、网点租赁合同、说明、发票、收条（复印件）、民事裁定书、结婚申请书、照片（复印件）。被告定和医学公司未提交证据。被告季明才对原告提交的证据均予以认可，且未提交证据。原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、企业资料查询表、网点租赁合同、说明、发票、民事裁定书、结婚申请书，符合证据的形式要件，且被告季明才予以认可；原告提交的南京市非税收入一般缴款书、变更登记通知书、收条虽为复印件，但被告季明才均予以认可，且缴款书证明被告定和医学公司已经交纳了2013年12月31日之前的租金，于被告定和医学公司有利，变更登记通知书证明被告定和医学公司法定代表人发生变更这一事实与该公司法定代表人现状相符，收条系被告季明才出具。本院对原告提供的上述证据均予以确认。原告提交的照片不符合证据的认定条件，本院对该证据不予确认。被告定和医学公司本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的抗辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市鼓楼区××、××、××号房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为原告。2005年12月22日，被告季明才承租了案涉房屋，租赁期限自2006年1月1日至2010年12月31日止。2009年12月24日，南京长江中通实业有限责任公司（以下简称中通公司）与交通银行股份有限公司江苏省分行就本市鼓楼区中央北路10号房屋签订了《网点租赁合同》，约定租赁期为5年，自2010年1月1日至2014年12月31日止，租金为40万元/年等等。被告季明才作为中通公司的法定代表人（负责人）或授权代表在该合同上签字。2009年，被告季明才与案外人就本市鼓楼区中央北路16号房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为自2009年9月18日至2014年12月31日止，租金为53000元/年等等。2011年1月18日，原告（甲方、出租方）与被告定和医学公司（原南京博鳄节能设备有限公司）（乙方、承租方）就案涉房屋签订了《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止，租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前90日书面通知甲方，如甲方继续对外出租的，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方作商业用途使用；租金为42万元/年，实行先付租金后承租原则，采取半年付，每年1月20日、7月20日前交纳租赁费；租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借房屋；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，若甲方不接受双倍租金，甲方有权书面通知乙方并收回租赁物，乙方投入的动产部分，由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿；租赁期届满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一日，乙方应向甲方支付原月租金10%的违约金；租赁期限内，任何一方违反本合同的其它约定的，由违约方支付违约金2万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失等等。被告季明才作为被告定和医学公司的法定代表人在该合同上签字。2012年2月20日，被告定和医学公司与中通公司共同出具说明，载明：兹有中通公司与原告所签的租房协议，由于中通公司的营业执照因故长期误审的因素，因此原告提出要求更换为被告定和医学公司作为该房屋的合法承租人。中通公司与交通银行所承租的协议期间，如发生任何情况均由被告定和医学公司承担所有责任。被告定和医学公司已向原告支付了2013年12月31日前的租金。原告与被告定和医学公司签订的合同期满后，被告定和医学公司未向原告返还案涉房屋，并收取了交通银行股份有限公司支付的2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金400000元。被告季明才亦收取了次承租人支付的2014年度部分租金。另查明，2013年5月27日，被告定和医学公司的法定代表人由被告季明才变更为金世美。2015年8月20日，栖霞进修学校因定和医学公司未支付合同期限届满后的租金，亦未返还案涉房屋曾向本院提起诉讼，后于2015年10月20日向本院提出撤诉申请，同日，本院作出（2015）鼓民初字第5464号民事裁定书，准许栖霞进修学校撤回起诉。审理中，原告陈述被告定和医学公司未支付押金。被告季明才陈述其已将收取的2014年度部分租金交至被告定和医学公司，且案涉房屋于2015年6月由原告强行收回。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告与被告定和医学公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期间于2013年12月31日届满，作为承租人的被告定和医学公司在租赁期限届满后继续使用租赁物，并收取次承租人交纳的费用，原告未提出异议，双方之间的合同为不定期的租赁合同。原告向被告定和医学公司主张2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金420000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告季明才在签订上述合同时系被告定和医学公司的法定代表人，代表被告定和医学公司行使职权，并非合同相对方，原告主张被告季明才在收取租金范围内承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于原告主张违约金及利息的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告定和医学公司未按时支付租金，违反了双方的合同约定，被告定和医学公司应当承担违约责任。原告主张20000元违约金，符合合同约定和法律规定，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。因原告主张违约金的诉讼请求已经得到支持，故其主张利息的损失，本院不再支持。被告季明才提出原告主张超过诉讼时效的辩解意见。因原告于2015年8月20日曾向本院提出主张，诉讼时效因提起诉讼而中断，原告再次提起本次诉讼，诉讼时效期间重新计算，故被告季明才该项辩解意见，本院不予采纳。被告季明才提出原告主管单位承诺免除被告定和医学公司交纳2014年度租金的辩解意见，但未提供证据予以证明，故被告季明才的该项辩解意见，本院亦不予采纳。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京定和医学科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京市栖霞区教师进修学校租金420000元；二、被告南京定和医学科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京市栖霞区教师进修学校违约金20000元；三、驳回原告南京市栖霞区教师进修学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8215元、公告费900元，合计9115元，由被告南京定和医学科技有限公司负担（原告已预交，被告南京定和医学科技有限公司于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 燕人民陪审员  连丽萍人民陪审员  魏 伟二〇一七年三月三十一日见习书记员  李 琼