吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0221民初188号
原告：单雅叙，女，1989年5月15日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：孙华茵，北京大成（吉林）律师事务所律师。
被告：吉林市北大壶滑雪度假区管理有限公司，住所地吉林省吉林市北大壶滑雪场。
法定代表人：刘小山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔立媛，吉林松花江律师事务所律师。
原告单雅叙与被告吉林市北大壶滑雪度假区管理有限公司（以下简称北大壶公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单雅叙及其委托诉讼代理人�华茵、被告北大壶公司的委托诉讼代理人崔立媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
单雅叙向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的档口及地锅鸡餐厅租赁合同无效；2.请求判令被告返还租金50,000元、保证金50,000元、管理费20,000元及装修损失138,366元，鉴定费2000元，共计260,366元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月20日原、被告双方签订《吉林北大壶滑雪度假区雪具大厅档口租赁合同》，合同约定被告将北大壶滑雪度假区内的地锅鸡主题餐厅及雪具大厅档口租赁给原告经营使用，租赁期限为三年，合同有效期为2017年8月20日至2020年8月20日。合同签订后，原告为办理营业许可等相关手续，多次催促被告提供经营场所的权属证明材料，被告却以各种方式进行推诿，导致原告至今无法办理营业执照、税务登记证、卫生许可证等相关手续。后经有关部门查询得知，被告出租给原告的房屋并未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。据此，原告请求人民法院依法确认该租赁合同无效并判令被告返还已支付价款及赔偿相关损失。
北大壶公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的合同是合法有效的，是双方当事人真实意思表示，不存在被答辩人所说的租赁合同无效的情况，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情况，所以该合同是合法有效的，被答辩人应继续履行合同。二、答辩人与被答辩人于2017年8月10日签订的租赁合同中就双方的权利义务关系约定的清楚明了，并且双方根据合同的约定，答辩人认真履行了合同。根据该合同第八条规定，被答辩人应在合同签订后，营业执照、税务登记证、卫生许可证、员工健康证等相应手续办理齐全后方可进场经营。三、答辩人是有合法的房屋产权证的，不存在被答辩人所说的答辩人的房屋是违章建筑。并且被答辩人已经在其租赁的档口实际经营了4个月之久，被答辩人并不是因为没有办理营业执照而无法经营，实际原因是被答辩人在经营期间引起了火灾，答辩人下发了停业整顿通知书后，被答辩人不想实际经营下去，但按照合同约定被答辩人如果主动提出解除合同，交纳的租赁费用、违约保证金是不予返还的。至于被答辩人所提出的装修损失，是由于被答辩人自身的原因想解除合同并且根据合同约定也没有理由要求答辩人承担装修损失。综上，请求人民法院依法查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2017年8月10日北大壶公司作为甲方，单雅叙作为乙方，双方签订《吉林北大壶滑雪度假区�具大厅档口租赁合同》，约定被告将北大壶滑雪度假区内雪具大厅旁的地锅鸡主题餐厅及雪具大厅内二个档口租赁给原告经营使用，租赁期限为三年，自2017年8月20日至2020年8月20日。准营制作销售食品品种为，档口：手工水饺、小碗菜；地锅鸡：东北菜。地锅鸡主题餐厅每年租金为50,000元，每年上涨20%，管理费每年20,000元。同时乙方需缴纳100,000元的保证金，甲方在雪具大厅正常运营15天后，返还给乙方50,000元，剩余50,000元于合约期满后返还。单雅叙在交纳上述费用后开始装修，在原地锅鸡餐厅开办东北大食堂，2017年11月18日开始营业。2017年12月29日东北大食堂厨房发生一次起火事件。2018年1月1日，北大壶公司发出通知，要求东北大食堂立即停业整顿。2018年1月4日，单雅叙要求北大壶公司提供产权证明及建设审批手续，办理饭店的营业执照，否则要求解除合同，北�壶公司未提供。2018年1月11日，单雅叙撤出经营，将租赁的餐厅及档口钥匙交付给北大壶公司。因双方就租金返还问题协商未果，现单雅叙以北大壶公司出租的餐厅为违章建筑为由，要求确认双方签订的租赁合同无效，同时要求返还交纳的租金、保证金、管理费，并要求赔偿装修损失。在诉讼过程中，单雅叙申请对其承租餐厅及档口的实际装修价值进行评估。本院委托吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司进行评估，2018年6月1日，该公司出具吉省誉桥评报字（2018）第0403号资产评估报告，确认评估价值为138,366元。单雅叙支付评估费2000元。单雅叙提供的评估费收据不是正规发票，但该评估程序是在法院主持下进行的，程序合法，该费用属于为明确具体损失数额花费的必要费用，故对于该笔费用，本院予以采信。
另查，北大壶公司出租的地锅鸡主题餐厅位于北大湖滑雪场内山脚下的雪具大厅旁，房屋为一层，彩钢结构。二个档口位于雪具大厅美食城内，不另收取租金，按实际营业额进行利润分成。2018年，北大壶公司已返还单雅叙保证金50,000元。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。庭审中北大壶公司提供了一份坐落于北大壶滑雪场24-12-10、建筑面积673.89平方米的产权证复印件，但该房屋为钢筋混凝土结构，设计用途为仓储，本案的租赁物地锅鸡主题餐厅为彩钢结构，二者房屋结构不同，面积不符。北大壶公司又提供的建设用地批准书、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证，为北大壶冬奥训练基地服务中心项目，分为地上三层服务中心19795平方米，地下一层附属设施用房1000平方米，均为框架结构。该三份证据是北大湖训练基地服务中心的建设规划手续，本案租赁餐厅是独立建筑，并不在该规划及审批手续内，北大壶公司在一审庭审辩论终结前未提供租赁房屋的规划许可证等相关材料，该房屋应属于未经批准或未按批准内容建设的临时建筑。依据上述司法解释规定，北大壶公司与单雅叙签订的《吉林北大壶滑雪度假区雪具大厅档口租赁合同》中地锅鸡主题餐厅部分，应为无效合同。
关于单雅叙要求返还租金、管理费，保证金的问题。原、被告在合同中明确了保证金的性质是为保证承租人在规定期限内进行装修，�业，能够遵守管理制度，并在符合一定条件时予以返还的，且北大壶公司按合同约定时间已返还了50%的保证金，现因合同无效，剩余保证金北大壶公司应予返还，故对单雅叙要求返还50,000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。北大壶公司抗辩称单雅叙已实际经营一段时间，租金不应全额返还。本院认为，单雅叙自2017年8月20日合同约定的期限开始至2018年1月11日将租赁餐厅交还时，其已经实际占有使用餐厅及档口4个月，并进行了开业经营，故对于被告的该抗辩理由本院予以采纳。租金及管理费均是按年收取，在单雅叙经营期间的相应费用应参照合同约定数额予以扣减，故应返还的租金为33,333.33元（50,000元÷12个月×8个月），管理费为13,333.33元（20,000元÷12个月×8个月）。
对于单雅叙要求赔偿的装修损�问题。在租赁合同无效时，装饰装修物能够拆除的，由承租人拆除，对于已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担责任。本案中因北大壶公司不能提供出租房屋合法的审批手续，导致单雅叙经营的东北大食堂不能办理工商、税务登记，北大壶公司具有过错。但双方签订的合同中第八条约定：“本合同签订后，营业执照、税务登记证、卫生许可证、员工健康证等相应手续齐全后，方可进场经营”，单雅叙作为餐厅的经营者，在签合同时，应当知道办理相关手续所需要的材料，故单雅叙与北大壶公司签合同之前就知道或应当知道其租赁的房屋没有办理相关手续的资料，其在此情况下签订租赁合同并进行装修和实际经营，也存在一定的过错。且单雅叙实际经营了一段时间，其装修装饰支出的费用�以转化为经营成本的一部分，在营业收入中予以冲抵，故对于装修部分的损失138,366元，单雅叙自身亦应承担一部分，综合考虑，该损失由北大壶公司承担70%为宜，即96,856.2元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、吉林市北大壶滑雪度假区管理有限公司返还单雅叙保证金50,000元、管理费13,333.33元、租金33,333.33元；
二、吉林市北大壶滑雪度假区管理有限公司赔偿单雅叙装修损失96,856.2元；
上述两项共计193,522.86元，于本判决生效后五日内给付。
三、驳回单雅叙的其他诉讼请求。
案件受理费2603元，由单雅叙负担518元，由吉林市北大壶滑雪度假区管理有限公司负担2085元。鉴定费2000元，由吉林市北大壶滑雪度假区管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 李淑杰
二〇一八年七月五日
书记员 黄琪涵