上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初31510号
原告：潘志开，男，汉族，1978年2月25日出生，住江苏省淮安市。
原告：陈车珍，女，汉族，1981年6月4日出生，住江苏省淮安市。
两原告共同委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
被告：王华君，男，汉族，1983年7月23日出生，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。
被告：冯敏，女，汉族，1988年7月20日出生，住安徽省。
委托诉讼代理人：江思佳，上海繁锦律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易实验区。
法定代表人：齐红，该行行长。
委托诉讼代理人：徐剑，男。
委托诉讼代理人：孔英洁，女。
原告潘志开、原告陈车珍与被告王华君、被告冯敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简称建设银行)作为第三人参加诉讼，并分别于2017年1月17日、10月23日公开开庭进行了审理。原告潘志开、原告陈车珍及其委托诉讼代理人孟海、朱超群，被告王华君、被告冯敏的委托诉讼代理人江思佳，第三人建设银行的委托诉讼代理人徐剑、孔英洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘志开、原告陈车珍向本院提出诉讼请求：1、要求被告配合办理上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权注销手续及产权过户手续并交付房屋，房屋转让价为人民币(以下币种相同)1,060,000元；2、要求被告支付逾期注销抵押权赔偿金，自2016年8月9日起至抵押权实际注销之日止按530元/日计算；3、要求被告支付逾期过户赔偿金，自2016年9月16日起至实际过户之日按530元/天计算。
事实与理由：原告潘志开与陈车珍系夫妻，被告王华君与冯敏系夫妻。上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋系产权房，产权登记在两被告名下。2016年7月18日，原、被告经上海合锐房地产经纪事务所居间，就涉案房屋买卖事宜签订房地产居间合同，并于同年8月8日签订示范文本上海市房地产买卖合同，被告系卖售人，原告系买受人，合同约定系争房屋转让价为1,060,000元，原告应于2016年7月16日支付定金20,000元，于2016年8月10日之前支付首付款530,000元，通过贷款方式支付后期房款500,000元，于结清水、电、煤等费用时支付尾款10,000元，被告则有义务在收到原告支付的首笔购房款后第一时间将系争房屋内贷款还清，注销银行抵押权并于2016年9月15日前配合办理系争房屋产权过户手续。然系争房屋买卖合同签订后，原告已经按照合同约定支付定金、首付款并及时办理购房贷款审批手续，被告在收到原告支付的房款后却未前往银行办理还款，亦未办理相应抵押权注销手续，且因房价巨额上涨缘故，被告予以违约，不同意继续出售系争房屋，不配合办理系争房屋抵押权注销及产权过户手续，导致系争房屋至今未过户至原告名下，被告的行为已经构成根本违约，严重侵害了原告的财产权益。为维护原告合法的权益，特提起诉讼。
被告王华君辩称，不同意原告的诉请。卖房子的事情家里人不同意。其出售房屋的时候是隐瞒被告冯敏的，房屋实际登记在被告王华君及冯敏的名下。现在其不同意出售房屋，2016年10月份的时候其想把首付款退给原告方，但是原告方不同意收取。2016年10月份之时其妻子冯敏也知道了这件事情。
被告冯敏辩称，房产证上明确有被告冯敏的名字，但是出售房屋的事情自始至终其都不知道，所以其认为房屋买卖合同是无效的，被告冯敏已经另案主张了合同无效。
第三人建设银行述称，原、被告之间的房屋买卖纠纷不清楚，但是应当在结清贷款后才能注销抵押权，其他的房屋买卖合同不发表意见。
本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权人为被告王华君、被告冯敏，房屋建筑面积为54.61平方米。被告王华君与被告冯敏之间系夫妻关系。
2016年7月18日由被告王华君作为出售方，原告潘志开作为买受方、上海合锐房地产经纪事务所作为居间方签订房地产居间合同一份，居间合同约定双方定于2016年8月20日至居间方处签订正式房地产买卖合同。合同末尾的出售方处由被告王华君签字，买受方处由原告潘志开签字。原告潘志开于2016年7月16日转账支付给被告王华君定金20,000元，同日被告王华君出具房款收据载明收到原告潘志开支付的定金20,000元。
上海合锐房地产经纪事务所的业务员李德辉出庭作证称，2016年7月，原告潘志开、陈车珍至其公司的昆阳店门店有意购买房屋，当时由其接待，被告王华君的房屋是由其同事进行挂牌登记的。看房当日，原告潘志开、陈车珍及其朋友一起去看房，看房之前也是与房东王华君电话联系的，当时看房之时是被告王华君的老婆即被告冯敏开的门，且被告王华君的母亲也在屋内。原告潘志开、陈车珍看了房子之后，双方对房屋的情况进行了交流。之后被告王华君与原告潘志开、陈车珍又回到中介公司的门店聊了一下，并且洽谈了合同细节，具体谈的是成交价格、具体的付款方式、过户、交房手续等，在中介公司的门店以书面形式将居间合同打印，具体洽谈的时候被告冯敏未到场，但是在签订居间合同的时候被告冯敏是来的，被告冯敏将房地产权证的原件以及被告冯敏的身份证及其户口本送到中介公司处的，经过双方的确认之后再签订居间合同的。
2016年8月8日由被告王华君、被告冯敏作为卖售人(甲方)、原告潘志开、陈车珍作为买受人(乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方通过上海合锐房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,060,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三付款协议约定：1、2016年7月16日，乙方支付甲方购房定金20,000元；2、甲乙双方共同约定，于2016年8月10日前乙方支付甲方购房首付款530,000元；3、乙方向银行申请购房贷款500,000元，此房款由银行打入甲方指定账户；4、留尾款10,000元，待结清水电煤、有线电视、物业费当日一次性付清；……四、甲、乙双方同意，甲方于2017年3月15日之前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；……六、甲、乙双方确认，在2016年9月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……九、乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；十、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。另补充条款(一)约定：1、甲乙双方共同约定，至交易完成，乙方自愿让甲方居住到2017年3月，且不用支付任何费用；2、甲乙双方共同约定，至甲方收到乙方首付款起，甲方应在第一时间将房屋内的贷款还清，不得以任何理由，借口拖延还款时间，如果因甲方的原因，影响后面正常交易时间，甲方自愿承担违约责任。合同末尾处冯敏的签字由被告王华君代签。
上海合锐房地产经纪事务所的业务员李德辉出庭作证称，因为需要签订正式的房屋买卖合同，所以证人是通知双方必须到场的，但在农业银行进行房款转账之时，被告冯敏未到场，被告王华君称冯敏请假不成，但是其称冯敏是没意见的，对于价格也没问题。证人称仅有被告王华君一个人的签字是不行的，但被告王华君称出了任何事情其会承担责任，所以被告王华君代其妻子进行签字，而且当时交易之时就是按照市场价格进行的交易，并不存在低于市场价格的情况。
2016年8月8日，原告潘志开通过农业银行转账支付给被告王华君530,000元，同日被告王华君出具房款收据载明收到上述房款530,000元。
2016年9月13日被告陈车珍提出的房屋贷款申请得到了银行的审批通过。
2016年10月9日被告冯敏委托上海繁锦律师事务所向上海合锐房地产经纪事务所发出律师函载明，被告冯敏对此次交易完全不知情，你司作为专业从事房地产经纪业务的公司，在明知被告冯敏系涉案房屋产权人，而被告冯敏自始至终均未到场，你司也未获得被告冯敏出具的被告王华君可代为处分其房屋产权的授权委托书的情况下，仍对该房屋进行居间介绍，极力促成潘志开、陈车珍与王华君签署《上海市房地产买卖合同》，赚取居间费用。基于你司上述严重故意侵害冯敏合法权益的行为，本律师代表被告冯敏郑重申明如下：你司与潘志开、王华君之间签订的《房地产居间合同》无效。
另查明，被告冯敏于2017年1月17日针对原告潘志开、陈车珍与被告王华君所签订的上述房屋买卖合同提起了确认合同无效之诉，本院受理该案件后于2017年7月7日作出(2017)沪0112民初2738号民事判决书，驳回该案冯敏所提诉讼请求的一审判决，嗣后被告冯敏对该案件不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年9月26日作出(2017)沪01民终10619号民事判决书，驳回了该案上诉人冯敏的上诉，维持了本院所作出的一审判决。
诉讼中，原告潘志开、陈车珍于2017年10月25日将剩余房款510,000元汇付至本院的代管款账户。
以上事实，由原告潘志开、陈车珍提供的证据：1、房地产居间合同一份；2、2016年8月8日上海市房地产买卖合同一份；3、银行转账凭证、收条一组；4、房地产登记簿信息一份；5、贷款办理流程查询单一份；6、微信聊天记录一组；7、(2017)沪0112民初2738号民事判决书一份、(2017)沪01民终10619号民事判决书一份。被告王华君提供的2016年10月被告王华君与原告的聊天记录一组。被告冯敏提供其发给中介公司的律师函一份。第三人建设银行提供的涉案房屋的贷款未结清的清单一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，针对被告王华君代被告冯敏与原告潘志开、陈车珍所签署的《上海市房地产买卖合同》的合同效力问题在之前的生效判决书中已经详细阐述，故本院对此不再予以赘述。基于该份房地产买卖合同体现了原告潘志开、原告陈车珍与被告冯敏、被告王华君的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对各方当事人均具有合同约束力，原告潘志开、原告陈车珍与被告冯敏、被告王华君均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。现原告潘志开、陈车珍已经按约支付了部分房款，在合同履行过程中原告潘志开、陈车珍并非违约方，然被告王华君、冯敏在合同履行过程中拒绝履行后续的交易手续，显然违约，理应承担相应的违约责任，故作为守约方的原告潘志开、陈车珍有权要求两被告继续履行上述的买卖合同，对此本院认为，该项诉请于法有据，应予以支持。现原告潘志开、陈车珍亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行，而被告王华君、冯敏亦应在收到原告潘志开、陈车珍的剩余房款后及时将涉案房屋过户至原告潘志开、陈车珍名下。而两被告未能按照合同约定的期限进行涉案房地产的产权变更登记手续，显然构成违约，理应承担合同约定的违约责任。而买卖合同中对于逾期过户的违约责任有明确约定，现两原告主张逾期过户的违约责任于法有据，本院予以支持。但合同中约定的违约责任是以两原告已经支付的房款作为计算违约金的依据，然两原告目前所主张的违约金计算标准与合同约定不符，本院予以相应的调整。另两被告始终认为涉案房屋买卖合同无效，其不应承担违约责任，本院可理解为其对两原告主张的违约金过高要求予以调整。对此本院认为两被告确实存在一定的违约行为，但结合两被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给两原告所造成的实际损失，兼顾到两被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为两原告目前所主张的逾期过户违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以每日100元计。另对于两原告主张的逾期注销抵押违约金，然该项违约金的主张缺乏合同依据，故本院对此诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告潘志开、原告陈车珍与被告王华君、被告冯敏就座落于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖继续以1,060,000元的价格进行交易，被告王华君、被告冯敏于本判决生效之日起十日内至第三人中国建设银行股份有限公司上海浦东分行办理涉案房屋的抵押注销手续，待被告王华君、被告冯敏完成上述抵押注销手续后的十日内协助原告潘志开、陈车珍办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告潘志开、陈车珍负担；
二、被告王华君、被告冯敏于第一项中所约定的产权过户手续完毕后且其收到上述剩余房款510,000元后的十日内，将座落于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告潘志开、原告陈车珍；
三、被告王华君、被告冯敏于本判决生效之日起十日内支付原告潘志开、原告陈车珍逾期过户违约金，自2016年9月16日起至判决生效之日止，按照日100元的标准计付；
四、驳回原告潘志开、原告陈车珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7,170元，财产保全费5,000元，合计12,170元。由被告王华君、冯敏共同负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告潘志开、陈车珍)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年十月三十日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……