云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0423民初75号
原告云南玉清物业服务有限公司。
法定代表人覃丽芬，任公司总经理。
委托代理人代大伟，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告周云春，男。
委托代理人杨志萍，代理权限：特别授权代理。
原告云南玉清物业服务有限公司与被告周云春物业服务合同纠纷一案，本院2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。云南玉清物业服务有限公司委托代理人代大伟，周云春的委托代理人杨志萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
云南玉清物业服务有限公司诉称：原告系通海县园丁小区的物业管理服务企业，通海县新城区建设协调指挥部系通海县园丁小区的代理临时业主委员会。自2009年开始原告就与该指挥部签订了《通海县园丁小区服务合同》，并制定了《通海县园丁小区物业管理服务公约》，双方一直合作至今。2009年9月22日，原被告签订了《通海县园丁小区入住合约》，被告正式成为该小区XX幢X单元XXX号房屋的业主。2013年12月5日，原告再次与该指挥部签订《通海县园丁小区服务合同》，该合同约定：由通海县新城区建设协调指挥部（代理临时业主委员会）委托原告对通海县园丁小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，双方商定物业管理服务费用的标准为0.45元／㎡·月的收费标准向业主收取，其他具体内容详见《通海县园丁小区服务合同》。原告依照合同约定对被告及其小区提供了相应的物业服务管理，原、被告双方一直合作较好，但自2014年以来，被告就一直拖欠物业管理服务费达两年之久，原告分别于2014年2月15日，2015年2月25日统一向小区业主发出了年度物业管理费缴纳通知，后又针对未按期缴费业主发出短信催缴，被告对催缴事宜均置之不理。2015年12月25日，原告委托律师向被告发出律师函，再次对被告所欠物业费用进行催缴，时至今日，被告依旧未缴纳所欠的物业管理服务费用。按期缴纳物业管理费用是业主的基本义务，被告拖业物业管理费用的行为严重阻碍了原告对该小区的正常管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多按时缴费业主的利益。为此，被告除全额缴清所欠物业管理服务费用外，还应当按照《物业管理服务公约》第九条的规定缴纳相应的滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》第六十七条之规定向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告缴纳拖欠的物业管理费1566元（其中2014年783元，2015年783元）；2、被告向原告支付因拖欠物业费而应交纳的滞纳金共1585.575元。其中，2014年滞纳金1507.275元（自2015年1月1日至2016年1月20日共计385日，783元×0.005／日×385日）；2015年滞纳金78.3元（自2016年1月1日至2016年1月20日共计20日，783元×0.005／日×20日），此后滞纳金按上述标准计算至被告缴清费用之日止，两项费用共计3151.575元。
周云春辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、原告履行公用场地、设施、设备的管理义务不及时或不到位。双方于2009年9月22日签订的《通海县园丁小区物业管理服务公约》第二条第６点明确约定“原告负责小区公用场地、设施、设备的管理及维护”但是，原告并没有按照合同约定履行好义务。被告车库门经常被堵，造成车库无法正常使用。2013年3月3日被告正式入住，车子开入58幢1号自购的车库中，不料被告早上急着送孩子上学、上班，车库门被其他车子堵住开不出来，无奈打出租车，结果孩子上学还是迟到被老师责骂，下班回家车子也开不进车库，被告多次向物业公司反映，从未得到解决，导致车库无法正常使用。这种情况从2013年3月持续到2015年12月。2、原告履行小区环境卫生义务时不及时或不到位。双方于2009年9月22日签订的《通海县园丁小区物业管理服务公约》第二条第１点明确约定“原告负责小区道路、公共场所卫生．．．．．．”但是，原告并没有按照合同约定履行好义务。楼道等共用公共区域的清扫，保洁工作不到位。被告所在单元楼道由于物业公司的工作不到位，门上和门旁以及楼道内的墙壁上贴有小广告和大量物管公司的通知，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。3、擅自提高物业管理费。原告合同竞标价是0.35元/㎡、月，在未召开业主大会征得业主同意的前提下擅自将物管费提高到0.45元/㎡、月。二、答辩人认为原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，所以答辩人有权拒绝支付2014年1月至2015年12月物业管理费。同时，请求法院：（1）驳回原告诉讼请求；（2）判令原告承担全部诉讼费用；（3）判令原告向被告赔偿车库无法正常使用造成的损失费9000元（车库年租金3000元×3年）。
经审理查明：通海县园丁小区坐落于通海县新城区，2009年9月1日至2015年12月31日期间，该小区由云南玉清物业服务有限公司进行物业管理。园丁小区XX幢X单元XXX室（面积126.29平方米）和58-1号车库（面积18.62平方米）由周云春户于2009年购置。2009年9月22日，周云春为业主与玉溪市玉清清洗有限公司物业管理分公司签订《通海县园丁小区入住合约》。另外，云南玉清物业服务有限公司于2009年9月向周云春等业主发出《物业管理服务公约》，第二条表示其将对园丁小区业主提供的服务项目及质量以政府物价部门的收费文件规定或物业管理协议为准，主要有清洁卫生、安全保卫、绿化管理、与相关部门协商代收代付各项费用、公共照明设施的管理及维护和公用场地、设施、设备的管理及维护等。第九条主要内容为：业主或使用人未按时交纳物业管理服务费，每延迟一天加收5‰的滞纳金,……。此后直至2013年，周云春按期支付每年的物业管理费。
2013年12月5日，在未成立业主委员会的情况下，通海县新城区建设协调指挥部作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）云南玉清物业服务有限公司签订《通海县园丁小区物业服务合同》，约定通海县新城区建设协调指挥部委托云南玉清物业服务有限公司对通海县园丁小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理期限为自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同第二条约定了委托管理服务事项，包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、管理范围的市政公用设施、附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；维护小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等保安工作，并配合和协助当地公安机关对小区内发生的治安刑事案件的侦破；社区文化建设、体育、娱乐活动；物业及物业管理档案、资料的收集整理；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。合同第四至五条约定了双方的权利义务。合同第七条约定了管理服务费用：1、本物业的管理服务费用按2013年11月22日经双方商定的标准0.45元／㎡.月的收费标准向业主收取，（以房地产管理部门认定的面积为收费面积，未出售的房屋、车库、库房不计收服务费）；……。合同第九条约定了违约责任。第十条约定了其它事项。2013年11月21日，园丁小区宣传栏张贴了通海县新城区建设协调指挥部签章的《关于园丁小区2014年—2015年物业服务费收取的公示》，主要内容公示双方协商确定2014年至2015年物业管理费收取标准定价为0.45元／㎡.月及调价原因等结果，公示期七天自2013年11月23日起至2013年11月29日。
云南玉清物业服务有限公司分别于2014年2月15日，2015年2月25日向小区业主发出限期交纳2014、2015年度物业管理费交纳的通知。2015年12月25日，云南玉清物业服务有限公司委托律师向周云春发出于2015年12月31日前缴纳2014年至2015年物业管理费1566元的律师函。周云春以云南玉清物业服务有限公司擅自提高物业管理费，未按照物业合同约定提供规范停车、清洁卫生等物业服务，导致其无法正常使用自有车库等为由，至今拒绝支付2014年至2015年的物业管理费用。
另查明，云南玉清物业服务有限公司系自然人出资有限责任公司，于2002年3月27日登记注册成立，经营期限至2052年3月26日。2015年1月14日，云南玉清物业服务有限公司取得云南省住房和城乡建设厅颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》（贰级）。
本院认为，前期物业合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在园丁小区业主委员会成立之前，由通海县新城区建设协调指挥部于2013年12月5日选聘云南玉清物业服务有限公司进行园丁小区前期物业管理并签订《通海县园丁小区物业服务合同》并未违反有关法律法规的规定，该前期物业合同成立并生效，并且对周云春具有约束力，双方之间已形成物业管理服务合同关系，双方均应按合同履行。周云春并不能证明云南玉清物业服务有限公司履约存在严重瑕疵，其以云南玉清物业服务有限公司擅自提高物业管理费，未按照物业合同约定提供规范停车、清洁卫生等物业服务，导致其无法正常使用自有车库等为由，要求驳回云南玉清物业服务有限公司要求支付物业管理费的诉讼请求的抗辩主张，本院不予支持。云南玉清物业服务有限公司在向周云春发出《律师函》催缴2014年至2015年物业管理费未果的情况下，按照合同约定的收费标准0.45元／㎡.月诉求周云春缴纳拖欠的物业管理费1566元（其中2014年783元，2015年783元）的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。云南玉清物业服务有限公司没有证据证实其于2009年9月向周云春等业主发出的《物业管理服务公约》第九条内容是由双方共同制定并公示，本院认定该滞纳金内容对周云春无约束力，云南玉清物业服务有限公司要求周云春支付滞纳金的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、周云春于本判决生效后三日内支付云南玉清物业服务有限公司2014年至2015年物业管理费人民币1566元；
二、驳回云南玉清物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由云南玉清物业服务有限公司负担12.5元，周云春负担12.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判员 杨光辉
二〇一六年四月十八日
书记员 朱红艳