广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳中法民一终字第397号
上诉人（原审原告）：林良国，男，1948年10月19日出生，汉族，住阳江市江城区。
委托代理人：庞进彩，女，1955年4月21日出生，汉族，住阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：阳江市华阳置业公司。住所地：阳江市江城区金山北路K5地段**号。
法定代表人：许光，该公司经理。
原审第三人：罗艳芳，又名罗冯仙，女，1971年3月27日出生，汉族，住阳江市江城区。
上诉人林良国因与被上诉人阳江市华阳置业公司（以下简称华阳公司）、原审第三人罗艳芳建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2011）城法民一初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审经审理查明：华阳公司成立于1993年4月13日，是从事房地产开发经营的内资企业法人。位于阳江市金山北路K5地段是该公司开发经营的土地，该公司于2006年1月16日取得该K5地段的国有土地使用证［面积：152352.96平方米；证号：国用（2006）第××××2号］，该地段包括了F3地块的土地，而F3地块原规划长40米，宽14米，东至大路，西至大路。2004年11月25日，林良国与华阳公司签订《高新科技用地预售合同》，约定林良国向华阳公司购买位于阳江市区总体规划的金山北路K5地段的土地面积为112平方米（8米×14米），编号为F3A，单价为600元／平方米，总价款为67200元。当日，华阳公司开具不动产销售（转让）发票给林良国，该发票除加盖有华阳公司的发票专用章外，还加盖有“阳江市工业开发总公司”的公章，双方认可。林良国所购买的上述F3A号地，位于F3地块的最西边，其西边紧挨大路，华阳公司已交付该地给林良国。2009年6月，林良国将该地租给他人作临时工场并搭建简易建筑物，该建筑物没有办理报建手续，实际占地为9米×15米，即135平方米。
华阳公司在转让F3A号地给林良国后，也陆续将F3地块的其余部分分别转让给詹举锐、陈晓明夫妇（两条相连，规格为9米×14米）、李广代、苏宗洁夫妇（两条相连，规格为9米×14米）、王惠贞、蔡进高夫妇（两�相连，规格为9米×14米）和麦娜琳（5米×14米），即除林良国及麦娜琳所购地块的宽度分别为8米和5米以外，其余各人所购地块的单条宽度均为4.5米。
F3地块于2006年经重新测量，规划调整为41米×15米，即调整后该地的长、宽各增加1米。2007年，罗艳芳向詹举锐、陈晓明夫妇受让了F3E号地，该地与林良国的F3A号地相邻，在F3A号地的东边。罗艳芳所购买的F3E号地分为F3E1和F3E2两部分，F3E1号地在东边，面积为67.5平方米（4.5米×15米）；F3E2号地在西边，原面积为67.5平方米（4.5米×15米）。2010年7月8日，华阳公司将林良国的F3A号地与罗艳芳的原F3E2号地之间的15平方米（1米×15米）土地转让给罗艳芳。这样，罗艳芳的F3E2号地面积变为82.5平方米（5.5米×15米）。罗艳芳已付清了F3E号地的购地款给华阳公司，华阳公司也于2010年7月13日开具了两份销售不动产统一发票（电子）给罗艳芳，其中F3E1号地的发票号码为08273327，F3E2号地的发票号码为05744607，即按华阳公司将F3E1、F3E2两地块直接转让给罗艳芳处理。
2009年4月，罗艳芳在未取得建设工程规划许可的情况下，擅自在F3E2号地上建成房屋一间（建筑层数：一层；建筑面积：45.9平方米）。2011年8月11日，阳江市住房和城乡规划建设局对罗艳芳作出行政处罚决定书，对其违法建设面积处以2295元的罚款；同日，该局对罗艳芳作出行政处罚告知书，认定罗艳芳的违法建筑经论证属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，责令其限期改正，告知对其违法行为作出罚款的行政处罚，并要求其按法定程序申请补办《建设工程规划许可证》。2011年9月23日，罗艳芳领取了F3E1号地的《建设用地规划许可证》；同年11月16日，罗艳芳又领取了F3E1号地的《国有土地使用证》［证号：阳府�用（2011）第××××8号］。
2010年9月，罗艳芳以林良国出租给他人搭建厂房的土地中的15平方米（1米×15米）属于其向华阳公司购买的土地，林良国对其构成了侵权，向原审法院提起诉讼，请求林良国对上述的15平方米（1米×15米）土地停止侵害、排除妨碍、恢复原状。2011年12月16日，原审法院作出判决：限林良国在判决发生法律效力之日起三十日内拆除其搭建在罗艳芳位于阳江市金山北路K5地段编号F3E2号地内的15平方米（1米×15米）建筑物，恢复原状，将占用的土地交还给罗艳芳。宣判后，林良国不服，提起上诉。2012年5月18日，本院作出裁定：撤销上述一审判决，发回原审法院重审［重审案号：（2012）阳城法民一初字第990号］。重审中，原审认为，该案须以林良国诉华阳公司、罗艳芳土地使用权转让合同纠纷一案的审理结果为依据，遂于2012年9月1日作裁定：该案中止诉讼。罗艳芳起诉后，林良国遂诉到原审法院，原诉讼请求为：1、判令华阳公司转让给罗艳芳的15平方米（1米×15米）土地行为无效；2、判令华阳公司将F3号地块西边增加的土地面积（1米×15米）优先转让给林良国。诉讼中，林良国变更为诉讼请求：1、判令确认华阳公司与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》中有15平方米（1米×15米）面积的土地是林良国已购买使用的土地，华阳公司转让给罗艳芳无效；2、判令撤销华阳公司为罗艳芳开具发票号码05×××××7的销售不动产统一发票（电子）；3、判令华阳公司、罗艳芳停止侵害；4、案件诉讼费由华阳公司承担。
原审判决认为：华阳公司作为具有房地产开发经营资质的企业，将由其开发经营的登记于其名下的国有建设用地使用权分别转让给林良国及罗艳芳，各自�建设用地使用权转让合同均不存在无效或可撤销之情形，均合法有效。林良国向华阳公司所购买的土地是在F3地块的最西边的紧挨大路的面积为112平方米（8米×14米）的F3A号地，华阳公司已交付该112平方土地给林良国，林良国也已将该土地出租给他人，华阳公司并没有对林良国构成违约或侵权；罗艳芳向华阳公司购买F3地块中的F3E1号地和F3E2号地，依法对上述土地享有合同权利，其中的F3E1号地还因登记而取得了物权。罗艳芳所购买的F3E2号地包含了华阳公司于2010年7月8日所转让的位于林良国F3A号地与罗艳芳原F3E2号地之间的15平方米（1米×15米）土地，对于该15平方米土地转让的效力问题，首先，该15平方米土地的位置应确认为林良国F3A号地与罗艳芳原F3E2号地之间。因为，林良国F3A号地西至大路，而罗艳芳原F3E2号地上已建了一层建筑物，且林良国土地从西向东丈量8米，剩余1米，这1米应为F3地块改变规划后东西方向多出的1米。其次，华阳公司具有房地产开发经营资质，其销售这15平方米土地又符合规划的要求，应为合法有效。因此，罗艳芳并未对林良国的土地实施了侵害，林良国请求华阳公司及罗艳芳停止侵害，理据不足，依法不予采纳。林良国主张其对罗艳芳已购买的土地中的15平方米（1米×15米）部分享有优先受让权，缺乏事实及法律依据，不予采纳。林良国请求涉讼的15平方米土地是其已向华阳公司购买的土地并主张华阳公司转让给罗艳芳的行为无效，显然缺乏理据，依法不予支持。华阳公司开具给罗艳芳的发票号码的05××××××7的销售不动产统一发票（电子），只是本案的证据，诉讼中只需对该证据的真实性、合法性、关联性进行审查，以确定其是否应予采信其证明力的问题（本案已采信其证明力），林良国请求撤销该发票，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十三第、第一百四十四条的规定，作出判决：驳回林良国的诉讼请求。一审案件受理费175元，由林良国负担。
上诉人林良国不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为被上诉人与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》有效，违背事实和法律规定。上诉人于1995年向阳江市工业开发总公司购得K5地段的F3地块中的F3A号地，当时F3号地块规划建设的面积是40米×14米，根据事实该土块已于1996年2月销售完毕，并且交付给各业主管理使用。而罗艳芳在2007年才向陈晓明购买与上诉人用地相邻的F3E2号地，2009年在罗艳芳将F3E2号地建起房屋和上诉人在F3A号地建成简厂房并使用后，2010�7月被上诉人却突然将上诉人的F3A号地与陈晓明的F3E2号地之间的1米×15米的土地转让给罗艳芳，上诉人认为被上诉人侵犯了上诉人的土地使用权而成讼。F3号地块于1996年2月销售完毕，中间不存在还有1米×15米的土地未售的事实。而原审在被上诉人没有出示F3号地块原始规划，没有证据证实F3A号地与陈晓明的F3E2号地之间的1米×15米的土地有销售的情况下，竞认定被上诉人与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》有效。被上诉人转让的F3E2号地给罗艳芳，被上诉人全部提供虚假事实，其向法庭出示的证明和在答辩时称，罗艳芳于1994年10月10日向被上诉人购地，当月开具购地收据，2010年7月13日开具购地发票，销售的土地面积为82.5平方米等都是虚假的。事实上，1994年F3号地块销售时间是1995年，上诉人是第一个买地人，并没有罗艳芳买地的事实，F3E2号地是在1996年2�销售给陈晓明，F3E2号地的面积为63平方米，并不是82.5平方米，1996年2月被上诉人已为陈晓明开具了该地的销售发票，罗艳芳是于2007年向陈晓明转让而来的。2010年，被上诉人又与罗艳芳签订转让合同违反规定，存在一地二卖。合同中约定的82.5平方米中有14平方米是上诉人已于1995年购买并已使用了的土地。上诉人购买F3A号地以后，陈晓明于1996年2月购买F3E2号地，与上诉人的土地相邻，陈晓明购买的F3E2号地已被罗艳芳建成了房屋，建屋时的红线是被上诉人开的，陈晓明的F3E2号地位置已确定，那么紧邻罗艳芳房屋西边的8米×14米的土地即为上诉人的用地，被上诉人与罗艳芳签订的F3E2号地转让合同的面积将原为63平方米变为82.5平方米，根据事实，被上诉人转让了上诉人的14平方米土地事实是清楚的，侵权行为不容置疑。被上诉人与罗艳芳签订的土地转让合同既没有合同的主体，也没有签订合同的时间，又没有合同标的具体内容，该转让合同的内容和形式都存在违法。原审认定该合同有效是错误的。二、原审判决以大路为界确认上诉人的购地面积，违反原有的用地规划，也违背上诉人的购地意愿。城市的土地建设应当根据规划主管部门的规划进行建设。本案的F3地块的建设规划在1994年已经批准实施，建设的范围为40米×14米，其东面为10米路，西面约14米路，南面约13米路，北面9米路。既然F3地块在1996年已销售完，并将土地交付给各业主使用，应不存在再规划的问题。2006年被上诉人未经各业主同意擅自变更F3地块的长度和宽度，只是自认为已卖出的土地，各业主未建有建筑物，公司还可再卖地创收，而通过关系变更规划，被上诉人的这一行为已经违反规划法的有关规定。并且2006年的规划图明确注明“须配合原有规划资料同时�用”。F3地块的原有规划为40米×14米，上诉人买地时是从40米×14米的西边向东量8米，原审判决认为上诉人的土地是以西边大路向东丈量确定面积，是错误的。三、原审判决不依据证据审理本案，对证据的认定有失偏颇。上诉人认为，本案中争议的焦点，主要是F3地块长度增加的1米×15米在什么位置的问题。庭审中，上诉人主张在40米×14米地块的西边，并向法庭提供了1996年F3地块已经销售完毕的证据，并得到了证人的证实，证实F3地块中间没有未卖出的土地。至于被上诉人于2006年将地块增长1米，不可能在地块的中间，只能在地块的两头。既然罗艳芳已将陈晓明购买的F3E2号地建成了房屋，已确定了F3E2号地的位置，上诉人的F3A号地是与F3E2号地相邻，而被上诉人主张增加的1米是在上诉人F3A号地与F3E2号地之间，应当提供规划图及有关证据证明，证实这1米�在1996年未卖出的土地。庭审中被上诉人从来不敢提供原始的规划图和F3地块销售的实际图。原审法院在被上诉人没有证据的情况下，推定上诉人的用地是从现在的大路向东丈量8米便为用地面积，而不认可上诉人购地时是与陈晓明土地相邻的事实。四、原审判决被上诉人没有对上诉人构成违约和侵权不符合事实。上诉人购地时F3地块的面积40米×14米，该地块全部卖出和交付业主使用后，又把40米×14米的地块变为41米×15米，这种擅自改变土地面积的行为便是违约行为，另外，上诉人购买的土地是与陈晓明的F3E2号地相邻，上诉人使用后，被上诉人将相邻的1米又转让给罗艳芳，要上诉人拆厂房给地，强行要上诉人的用地由东往西移过1米，改变上诉人的用地位置，被上诉人存在违约和侵权的事实。原审判决在事实认定上存在错误，认定被上诉人没有侵犯上诉人�土地使用权，作出驳回上诉人的诉讼请求的判决，是错误的，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人华阳公司辩称：一、上诉人诉被上诉人侵权，原审判决认定事实清楚，证据充分，处理正确，被上诉人不存在侵权行为。2006年被上诉人委托建设局测量院重新对15万平方米土地进行测绘，由于1993年卖地时原规划图没有注明土地的深和宽，当时是以比例尺进行核实的，标尺上的1厘米等于1米，十几块长的土地都存在偏差，被上诉人不存在私下以某种关系卖地的现象。被上诉人将讼争土地转让给罗艳芳是合法的，罗艳芳与上诉人是土地相邻人，上诉人并没有优先购买权，增加的土地是在上诉人与罗艳芳之间，2007年上诉人已经知道，并未提出异议。二、新增的土地在上诉人与罗艳芳之间，两人均为新增土地的相邻权人，上诉人并没有优先权，被上诉人可以选择将该土地转让给上诉人或罗艳芳，被上诉人将土地转让给罗艳芳是合法有效的。当被上诉人转让土地给罗艳芳时，上诉人才起诉撤销是无效的。被上诉人曾多次征求上诉人的意见，说1000元／平方米转让讼争土地给上诉人，但上诉人要求按600元／平方米转让，并要立即开具发票，由于被上诉人当时正在转制，无法立即开票，所以没有将土地转让给上诉人，将土地转让给罗艳芳。被上诉人出售给罗艳芳的土地，不是上诉人已经购买的土地，上诉人也没有这方面的证据。罗艳芳向被上诉人购买的F3Ｅ2号土地，已经开具发票，上诉人购买的是F3A号土地。请求二审法院维持原审判决。
原审第三人罗艳芳述称：一、原审认定事实清楚。原审法院根据各方提供的证据，特别是阳江市经委高新技术开发区用地平面图、国有土地使用证及上诉人提供的�据，并经过几次的开庭审理及现场查勘，认定上诉人所购买的F3A号地，是8米×14米，总面积为112平方米，是位于F3地块的最西边，其西边是紧挨大路，认定事实非常客观清楚。同时，原审也查明被上诉人已经根据合同约定将上诉人所购买的土地如数交给了上诉人，被上诉人所销售给罗艳芳的15平方米土地不是上诉人已经购买的土地。被上诉人是具有房地产开发经营资质的国有企业，其所销售给罗艳芳的15平方米土地又是符合规划要求的，被上诉人与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》合法有效，符合事实和法律规定。被上诉人已经将出售给上诉人的位于F3地块的最西边的（8米×14米，总面积为112平方米）土地交给了上诉人使用，被上诉人合法销售给罗艳芳的土地与上诉人没有任何关系，更没有对上诉人构成违约和侵权。二、原审法院举证责任分配符合法律规�。被上诉人出让给罗艳芳的土地使用权是被上诉人合同拥有的处分权，上诉人没有任何证据证实被上诉人与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》中有1米×14米面积的土地是上诉人已购买使用的土地。由于上诉人没有提供任何证据证实，因此上诉人所主张的其对罗艳芳已购买的土地中的15平方米土地（1米×15米）部分享有优先受让权，是缺乏事实及法律依据的。事实上，被上诉人已经按照合同约定如数将上诉人所购买的土地交付上诉人使用，但上诉人所占用的土地实际已超出了其所购买的土地面积，实际上是上诉人自己侵占了他人的土地。由于被上诉人与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》合法有效，符合事实和法律规定，双方的行为与上诉人没有任何关系，更没有对上诉人构成违约和侵权。原审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予以维持。
�院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明：2010年7月，华阳公司与罗艳芳签订《土地使用权转让合同》，华阳公司将增加的15平方米（1米×15米）加上F3E2号原67.5平方米（4.5米×15米）合并为82.5平方米（5.5米×15米）土地转让给罗艳芳。华阳公司为罗艳芳的F3E2号地开具了一份销售发票，号码为05744607。
再查明：2013年7月，林良国以广东迅恒律师事务所名义向阳江市住房和城乡规划建设局去函反映华阳公司将增加1米×15米的土地售给罗艳芳，是否有违反F3用地规划，要求作出答复，该局于2013年9月作出《关于〈阳江市华阳置业公司的售地行为是否违反F3地块的用地规划的函〉的意见》，该局认为根据该地块建成现状，因E2号地已建成，而F3A号地未建，增加用地与F3A号用地合并建设更有利于建筑立面的统一。2013年12月，罗艳芳因对阳�市住房和城乡规划建设局作出《关于〈阳江市华阳置业公司的售地行为是否违反F3地块的用地规划的函〉的意见》有异议，其向该局提出咨询意见，认为若土地纠纷解决后，向相关部门申领国土证，将原建筑物拆除，再将购得15平方米土地合并共同建筑，是否也利于该土地建筑立面的统一。该局于2013年12月20日作出《关于罗艳芳咨询意见书的复函》，该局认为将市区金山路北K5地段F3E2号地的建筑物拆除的前提下，F3A号地与F3E2号地间多出的15平方米与之相连统一规划建设，不影响建筑立面的统一。
在二审审理期间，本院去函阳江市住房和城乡规划建设局调查F3地块有关规划用地及规划调整的情况。该局作出阳住建函（2014）328号复函：经核实，市经委高新技术开发区F3地块的具体尺寸由40米（长）×14米（宽）调整为41米（长）×15米（宽）。市区K5地段F3A号地和F3E2号地均未办理《建设用地规划许可证》。
本院认为：坐落在阳江市江城区金山北路K5地段F3号地块，原规划是40米×14米，在1996年先后由林良国、詹举锐等人向华阳公司购买，林良国购得地块为F3A号面积8米×14米的土地。2007年罗艳芳向詹举锐、陈晓明购买F3E1、F3E2号地，面积为9米×14米。2009年罗艳芳按宽为4.5米在F3E2号地兴建房屋，在罗艳芳兴建F3E2号地时，林良国也按购地时土地位置租给他人作临时工场并与罗艳芳兴建房屋相连建成简易建筑物。根据以上事实及当时规划图证明林良国的F3A号地与罗艳芳的F3E2号地之间不存在空地或巷道，同时华阳公司也认可罗艳芳兴建F3E2号地与林良国兴建简易建筑物相连一起的现状，阳江市住房和城乡规划建设局的复函及提供规划图，F3地块之间也没有规划有巷道，故原审认定华阳公司转让给罗艳芳15平方米土地位置是在林�国的F3A号地与罗艳芳的F3E2号地之间没有事实依据，F3A号地与F3E2号地之间已没有空地。华阳公司与罗艳芳认为转让的1米×15米土地是在F3A号地与F3E2号地之间，实际是将已转让给林良国的F3A号地中紧邻F3E2号地的1米×14米土地重复转让给罗艳芳，华阳公司的行为属“一地二卖”行为，但华阳公司与林良国、罗艳芳签订两份《土地使用权转让合同》，没有违反法律法规强制性的规定，均为有效合同。履行合同一般按照已经办理土地使用权证书情况，合法占有土地以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于林良国的F3A号地和罗艳芳的F3E2号地均未办理《建设用地规划许可证》及未领取《国有土地使用证》，故林良国主张华阳公司转让15平方米给罗艳芳无效，以及撤销华阳公司为罗艳芳开具号码05×××××7的销售不动产统一发票，华阳�司、罗艳芳停止侵害，均理据不足，不予支持。林良国请求确认华阳公司与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》中有15平方米面积的土地是其已购买使用的土地，根据林良国与华阳公司签订的《土地使用权转让合同》，应为1米×14米土地，应予支持该土地属林良国已购买使用的土地。原审判决认定华阳公司转让给罗艳芳15平方米土地的位置在林良国F3A号地与罗艳芳原F3E2号地之间，该认定事实有错，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2011）城法民一初字第543号民事判决。
二、确认华阳公司与罗艳芳签订的《土地使用权转让合同》中紧邻F3E2号地的1米×14米土地为林良国所购买的F3A号地中的土地。
三、驳回林良国的其他诉讼请求。
一审案件受理费175元，二审案件受理费175元，共350元，由华阳公司负担175元，林良国负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 关 衡 勋
审判员 林 浈 量
审判员 司徒达国
二〇一四年五月二十六日
书记员 冯 梅 瑰