重庆市梁平县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梁法民初字第03094号
原告刘福奎，男，生于1972年12月7日，汉族，重庆市梁平县人，居民。
委托代理人王金，重庆渝豪律师事务所律师。
原告周万平，女，生于1971年6月9日，汉族，重庆市梁平县人，居民。
委托代理人刘福奎，男，生于1972年12月7日，汉族，重庆市梁平县人，居民。
被告重庆市诺贝文具有限公司，住所地梁平县双桂街道镇龙村1组（梁平县工业园区3号），组织结构代码为73657985-2。
法定代表人张克荣，系该公司经理。
原告刘福奎、周万平与被告重庆市诺贝文具有限公司（以下简称诺贝文具公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白在勇担任审判长，与代理审判员田安琴、人民陪审员严建华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周万平委托代理人刘福奎，原告刘福奎及其委托代理人王金到庭参加诉讼，被告诺贝文具公司的法定代表人张克荣经本院公告传唤未派人到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告诺贝文具公司有座落在梁平县××街道××村一组的房屋（房权证308字第1171**号，土地使用证梁国用2003字第1327号）中的房屋急需出售，遂于2009年1月，四处张贴要约邀请。2009年1月22日双方签订《房屋买卖协议》，约定被告将其所有的位于梁平县双桂街道镇龙村一组综合楼三楼最右边上住房6间，面积142.4平方米，房价126451.20元（面积与总房款以实际测算为准）卖与原告；并约定签订本协议时原告需预付总房款的20%给被告，付款金额20000元。被告负责办理产权证，原告付工本费1000元，被告在六个月内将产权证办给原告。原告依约付清上述款项，且被告还多收取了原告5000.00元房款后，被告却以种种不能成立的理由至今不为原告办理产权证。现请求法院判决确认其《房屋买卖协议》合法有效，责令被告立即为原告办理房屋产权证书；被告返还多收取的购房款5000.00元给原告；诉讼费由被告承担。
被告诺贝文具公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告诺贝文具公司位于梁山镇镇龙村（现为梁平县经济技术开发区）有混合结构办公、住宅综合楼一幢，建筑面积1429.24㎡；混合结构商用办公综合楼一幢，建筑面积336.11㎡；砖木结构工业用房一幢，建筑面积326.57㎡；该处房屋共计2091.92㎡，房地产权证编号为房权证308字第1171**号，国有土地使用证编号为梁梁国用2003字第1327号。2006年8月17日，被告诺贝文具公司以其该处房产2091.92㎡作抵押在原梁平县农村信用合作联社城西信用社借款77万元，期限为2007年8月28日归还，并在梁平县房地产交易所进行了抵押登记。2009年1月16日因重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司诉诺贝文具公司典当纠纷一案，本院依据重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司的申请，对被告诺贝文具公司位于梁山镇镇龙村的房屋2091.92㎡整体查封。2009年1月，被告诺贝文具公司张帖门市出售告示，表明急需偿还银行贷款，将梁平中学对面的门市、房屋出售，有意者前来洽谈。2009年1月22日，诺贝文具公司与刘福奎、周万平签订《房屋买卖协议》，约定诺贝文具公司为甲方，刘福奎、周万平为乙方，甲方将其所有的位于梁平县××街道（原××镇）××村一组综合楼三楼右边最边上住房6间卖给二原告，面积142.4㎡，房价126451.2元（面积及总房款以实际测算为准）；并约定签订本协议时乙方须预付总房款的20％给甲方，付款金额20000元，其余房款甲已双方到梁平县城西农村商业银行取房屋产权证时付清。甲方负责办理产权证，乙方付工本费1000元，甲方在六个月内将产权证办给乙方。2009年1月23日，原告刘福奎、周万平支付被告诺贝文具公司房款20000元，2009年12月28日原告刘福奎、周万平再次支付购房款5000元，原审被告刘福奎、周万平使用该房屋至今。
被告诺贝文具公司因未偿还原梁平县农村信用合作联社城西信用社的借款，重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行起诉请求诺贝文具公司偿还借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081号民事判决书，判决由诺贝文具公司偿还重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。诺贝文具公司与重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当纠纷一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69号民事判决书，判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款551535.55元及逾期利息，诺贝文具公司不服提起上诉，重庆市第二中级法院终审判决，变更判决由诺贝文具公司偿还重庆市开洲腾达典当有限公司梁平分公司典当借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同类贷款利率计算的资金利息。之后，诺贝文具公司申诉，重庆市高级人民法院裁定驳回诺贝文具公司的再审申请，现两案均在执行过程中。原告刘福奎、周万平于2010年4月21日将购房款107451.20元交至本院执行案款账户，本院将收到的该笔案款用于清偿了诺贝文具公司欠重庆农村商业银行股份有限公司梁平支行的债务，致使争议房屋上设立的抵押权已经消除。诺贝文具公司于2011年向本院起诉，要求确认该房屋买卖协议无效，梁平县人民法院以（2011）梁法民初字第号民事判决书确认该房屋买卖协议无效。2012年11月15日梁平县人民法院作出（2012）梁法民监字第00003号民事裁定书，裁定对该案进行再审。2012年12月18日重庆市梁平县人民法院作出（2012）梁法民再初字第00003号民事判决书，撤销了梁平县人民法院（2010）梁法民初字第号判决书。现原告诉讼来院，请求法院确认原、被告2009年1月22日签订的房屋买卖协议有效，并责令被告立即为原告办理房屋产权证书；判令被告返还原告多交的购房款5000.00元；诉讼费用由被告承担。
另查明，梁平县人民法院在执行过程中对诉争房屋作二次整体查封后，由于购房户已经交付了全部的购房款，查封届满后梁平县人民法院未再继续查封，诉争房屋的查封已经自动解除。现诉争房屋不涉及房地产抵押，不涉及房地产查封、异地登记、行政限制、权证遗失限制等权利限制。
以上事实，有原告的当庭陈述、原告举示的符合证据真实性、合法性、关联性原则的《房屋买卖协议》、收据两张、中国农业银行现金缴款单、（2012）梁法民再初字第00003号民事判决书，本院调取的经原告质证无异议的档案核查证明、国有土地使用证、房屋所有权证、公司基本情况表等证据在案作证，本院予以确认并作为定案的依据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告双方签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，被告将其所有的房屋以126451.20元的价格卖给原告的行为自愿、合法，不违反法律的禁止性规定，原、被告于2009年1月22日签订的《房屋买卖协议》合法有效。原告已按约履行了支付购房款的义务，被告也应当按照合同约定交付房屋，并协助原告办理房屋过户登记。尽管在签订合同时房屋已设立抵押且被司法机关查封，对房屋的物权及过户形成障碍，但目前查封已经解除，且诉争房屋上已不涉及房地产抵押、查封等权利限制，过户障碍已经清除，则被告应当按照《房屋转让协议》约定办理产权证，将房屋过户至原告周万平、刘福奎的名下并承担办理房屋过户的一切费用。因此，原告要求确认双方于2009年1月22日所签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告根据协议规定协助原告将房屋所有权过户至原告名下并承担过户费用的诉讼请求符合法律的规定及合同约定，本院依法予以支持。原告缴纳的购房款多于双方协议的数额，被告应当返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》，判决如下：
一、原、被告于2009年1月22日所签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、由被告在本判决生效后三十日内将位于梁平县××街道（原××镇）××村一组综合楼三楼右边最边上住房六间过户于原告周万平、刘福奎名下，过户费用按约定由被告承担。
三、由被告于本判决生效后三十日内返还原告购房款5000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2829.00元，由被告承担。。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 白在勇
代理审判员 田安琴
人民陪审员 严建华
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 王忠美