河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）许民终第400号
上诉人（原审被告）乔朋，男，汉族。
委托代理人李伟义，男，汉族，系乔朋的舅舅。
被上诉人（原审原告）长葛市金星房地产开发有限公司。
法定代表人刘官政。
委托代理人赵建华，河南华灿律师事务所律师。
上诉人乔朋因与被上诉人长葛市金星房地产开发有限公司（以下简称“金星房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服长葛市人民法院（2013）长民初字第1388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔朋及其委托代理人李伟义，被上诉人的委托代理人赵建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月8日，乔朋与金星房地产公司签订《房屋出租合同》，主要内容为：1、甲方即金星房地产公司将坐落于香港商业街1号楼西侧北起第5间商业附属用房（建筑面积33．77平米）出租给乙方乔朋。2、租期为3年，自2011年9月1日至2014年9月1日。3、每月租金为人民币2026元（不含税费，如因此产生相关税费，税费由乙方承担），乙方每1年缴纳一次租金（上打租）；于2011年6月10日前交纳2011.9.1-2012.9.1的租金合计24314元，于2012年7月1日前交纳2012.9.1日-2013.9.1日的租金合计24314元，于2013年7月1日前交纳2013.9.1日-2014.9.1日的租金合计24314元。4、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金人民币贰万元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币贰万元等。乔朋在交纳了第一年度租金后，未依约交纳第二年度租金，金星房地产公司诉至该院。
原审法院认为，金星房地产公司与乔朋签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。在双方未解除出租合同的情况下，乔朋不依约交纳第二年的房屋租金是造成本次纠纷的原因，对造成本次纠纷有过错，应当继续履行合同，支付金星房地产公司租金24314元。金星房地产公司要求乔朋支付违约金的诉请因不符合合同约定，本院不予支持。乔朋经本院合法传唤正当理由拒不到庭，不应诉、不答辩，由此产生的诉讼风险应由其自担。原审法院依法判决：一、乔朋继续履行其与金星房地产公司于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》；二、乔朋于本判决生效之日起十日内支付金星房地产公司第二年度的房屋租金24314元。三、驳回金星房地产公司其他诉讼请求。案件受理费910元，由金星房地产公司负担410元、乔朋负担500元。
上诉人乔朋上诉称，上诉人已交第一年度租金24314元及租赁押金4052元，后因生意惨淡，无法持续，上诉人于2012年7月向被上诉人提出解除合同，被上诉人不同意。后被上诉人提起诉讼。经协商与被上诉人私下达成协议，上诉人上交房屋钥匙，放弃缴纳的租赁押金；被上诉人收回房屋另行出租他人。但因上诉人法律意识淡薄，未作成书面文字，导致被上诉人出尔反尔。由于上诉人手机遗失，变更了联系方式，未及时得到通知参加庭审，并非拒不参加。综上，请二审法院查明事实，依法撤销原判决的第（一）、（二）项。
被上诉人金星房地产公司答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。2、被上诉人保留从2012年7月至本合同依法解除前的房屋租金追索权。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为，原审判决双方继续履行房屋租赁合同及乔朋支付2012年9月1日-2013年9月1日租金24314元是否适当。
上诉人乔朋为支持自己的上诉主张，向本院递交的证据有，1、照片两张，证明涉案房屋已经租出去了。2、证人张玉龙出庭证言，证明乔朋已于2012年10月初将所租房屋钥匙归还金星房地产公司，乔朋在2012-2013年间，没有使用过本案纠纷房屋；3、赵大龙的出庭证言，证明金星房地产公司在2012年9月份对乔朋所租房屋采取了停水停电，乔朋早已将所租房屋钥匙归还给了金星房地产公司；4、押金条一份，证明被上诉人收取押金4052元。
被上诉人金星房地产公司发表质证意见为，押金条属实，合同有约定，已经冲抵了。照片也属实，但这个照片发生于2014年2月份，根据合同约定，出租方有权另行租赁。两位证人证言所称停水停电不属实，且两位证人在交还钥匙上是相互矛盾的，因为2012年9月份被上诉人的楼盘还在溢水路上，2012年11月份搬至建设路，这个是没有楼的，是两间平房。其次被上诉人于2012年9月16日已经向上诉人发送了律师函，明确了解决纠纷的方式和时间，但上诉人未按照这个方式就是否继续租赁合同达成一致。最后，上诉人始终未向被上诉人按法律要求提出解除合同的要求，故被上诉人保留对上诉人未交纳房租的追索权。
本院经庭审质证及审查后认为，金星房地产公司对乔朋提交的两张照片的真实性不持异议，本院予以确认。证人张玉龙、赵大龙关于乔朋将所租房屋钥匙交还给金星房地产公司的证言，相互印证，本院予以采信。金星房地产公司对押金条的真实性不持异议，本院予以确认。
本院经审理查明，金星房地产公司收取乔朋房屋租赁押金4052元。《房屋出租合同》第三条第1项约定“每月租金2026元，……。”第2项约定“本合同已经签署，乙方即应交纳押金4052元。合同终止，乙方交清租金及水电、物业服务费以及相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。……”。乔朋于2012年10月8日将所租赁房屋钥匙退回金星房地产公司。其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，关于原审判决双方继续履行房屋租赁合同是否适当的问题，本院认为乔朋交回钥匙的行为是以实际行动表明不再履行租赁合同，且在二审庭审中金星房地产公司认可已将本案涉及房屋另行租赁给他人，本案租赁合同实际上不可能继续履行，依据《合同法》第本院解除乔朋与金星房地产公司于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》，原审判决继续履行租赁合同不当，本院予以纠正。
关于原审判决乔朋支付2012年9月1日--
2013年9月1日租金24314元是否适当的问题，本院认为，依据查明的事实乔朋已于2012年10月8日将所租赁的房屋钥匙退回金星房地产公司。因此，乔朋交回钥匙的行为是以实际行动表明不再履行租赁合同，故乔朋应支付2012年9月1日至2012年10月8日期间的房租，数额为2566.3元。原审判决乔朋支付2012年9月1日
--2013年9月1日租金24314元不当，本院予以纠正。
乔朋在《房屋租赁合同》的约定租赁期限未到期的情况下，以实际行动表明不再履行租赁合同，乔朋应依据租赁合同的约定承担违约责任，依据“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，金星房地产公司收取乔朋的押金4052元不再退还。
综上，上诉人乔朋的部分上诉理由成立，本院予以支持，其它上诉理由本院予以驳回。原审判决不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持长葛市人民法院（2013）长民初字第1388号民事判决的第三项；
二、撤销葛市人民法院（2013）长民初字第1388号民事判决的第一、二项；
三、解除乔朋与长葛市金星房地产开发有限公司于2011年6月8日签订的《房屋租赁合同》；
四、乔朋于本判决生效之日起十日内支付长葛市金星房地产开发有限公司房屋租金2566.3元；
五、长葛市金星房地产开发有限公司收取乔朋的租赁押金4052元不再退还；
二审案件受理费420元由上诉人乔朋承担220元、长葛市金星房地产开发有限公司承担200元。
本判决为终审判决。
审判长 张丽萍
审判员 支伟泉
审判员 谢新旗
二〇一四年五月二十一日
书记员 权家铄