北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4650号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国地图出版社，住所地北京市西城区右内白纸坊西街*号。
法定代表人：王宝民，社长。
委托诉讼代理人：陈波，北京平商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈富仁，男，1981年8月15日出生，中国地图出版社综合部副部长。
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区文化北路322号。
法定代表人：郝永忱，董事长。
委托诉讼代理人：闫磊，男，1982年1月28日出生，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：周献忠，北京市海王律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国测商务酒店有限公司，住所地北京市西城区三里河南横街7号。
法定代表人:王君，董事长。
委托诉讼代理人：周献忠，北京市海王律师事务所律师。
上诉人中国地图出版社（下称地图出版社）因与上诉人秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司（下称伟师公司）、上诉人北京国测商务酒店有限公司（下称国测酒店）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人地图出版社委托诉讼代理人陈波，上诉人伟师公司委托诉讼代理人闫磊，上诉人伟师公司与国测酒店共同委托诉讼代理人周献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
地图出版社上诉请求：1.撤销原审判决第七项、第八项；2.依法改判伟师公司向我公司支付自2014年11月21日、2015年2月1日、2015年5月1日、2015年8月1日起分别按年租金475.2万元每日万分之三的标准给付逾期交付房屋租金违约金至实际交付之日止；3.改判国测酒店对第二项内容承担连带给付义务；4.改判驳回国测酒店所要求赔偿装修损失的诉请；5.本案一、二审诉讼费由伟师公司、国测酒店承担。事实与理由：一、一审法院未支持我方要求伟师公司、国测酒店承担逾期支付房屋租金的违约责任是错误的。一审法院以伟师公司逾期支付租金属于对合同理解有误为由不予支持我方该项主张是缺乏法律依据的。合同约定逾期支付租金要承担逾期付款违约金，逾期的每日按照年租金的日万分之三支付违约金。伟师公司逾期支付租金是事实，应当严格按照合同约定履行，国测酒店承担连带给付责任。二、一审法院判决我公司赔偿国测酒店装修损失缺乏事实依据。一审法院以我方同意国测酒店转型、装修，涉案房屋未取得产权证，国测酒店不能办理营业执照存在损失为由，判决我方赔偿其装修损失，没有事实依据。首先，涉案房屋的产权证正在办理中，但是我方提供了产权证明，国家相关部门出具的证明是可以办理营业执照的，国测酒店的营业执照也是这样办的，伟师公司承租涉案房屋的时候明知产权状况，未提出任何异议，现在又以我方隐瞒产权瑕疵为由要求我方承担责任，没有依据。其次，转型与否系伟师公司、国测酒店自行商业行为，应当自行了解开办母婴中心的条件，并自担风险，与我公司无关。再次，国测酒店已经办理了母婴中心的执照，获得了主体资格，证明提供产权证与否不影响其办照，获得主体资格与是整栋楼还是第八层无关，是否经营是其自主行为。最后，二次装修后的房屋国测酒店在经营使用，并无空置，也不存在实际损失。不同意赔偿国测酒店所谓的装修损失。
针对地图出版社的上诉请求，伟师公司辩称：不同意一审判决第一、二、三、四、五、六、七、九、十项，不同意地图出版社的上诉请求。我方不是不交纳租金，一直在与对方协商，而是每年比实际面积多交纳很多租金，我方要求核算面积后多退少补作为后续租金。具体答辩意见见我方上诉请求、事实和理由。
针对地图出版社的上诉请求，国测酒店辩称：不同意一审判决第一、二、三、四、五、六、七、九、十项，不同意地图出版社的上诉请求，同意伟师公司的答辩意见，具体答辩意见见我方上诉请求、事实和理由。
伟师公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、九、十项判决，变更第七项判决，判决地图出版社依法继续履行与我公司于2008年4月29日签订的租期到2023年7月31日的《房屋租赁合同》、继续履行2014年10月21日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2.地图出版社履行租赁物的瑕疵担保责任，按照地图出版社实际交付的面积相应减少房屋租金，我方多支付了560万元的房屋租金和费用，作为抵扣我方下一期应付房屋租金；3.本案一、二审本诉、反诉案件受理费均由地图出版社负担。事实和理由：一是《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效，尚未到期，应当依约继续履行。二是地图出版社存在违约行为，涉案房屋面积并非合同约定的6148.6平方米，远远少于该约定面积，交付面积与约定不符；涉案房屋产权证亦尚未获得，亦未能提供不动产权利证书中登记的法定建筑面积，车位交付的数量与约定不一致，交付车位不仅时间晚了，约定48个车位实际交付32个（部分立体车位）；建筑物管线存在质量瑕疵，造成经济损失，应当赔偿；没有产权证，我方无法转型办理母婴中心，导致我方装修投入损失、装修设计费损失。我方每年都多交纳租金、供暖费。要求按照实际面积支付房屋租金，将6年超出实际面积的租金按照多退少补的原则作为后续租金支付。
针对伟师公司的上诉请求，地图出版社辩称：不同意一审判决第七、八项，不同意伟师公司的上诉请求，涉案房屋作为租赁标的物是一个整体出租的，并非是按照面积和单价计算租金出租的，所以不存在面积不一致退租金的问题，更何况面积现在也未确认是否就是如伟师公司所言小了。具体答辩意见见我方上诉请求、事实和理由。
针对伟师公司的上诉请求，国测酒店辩称：不同意一审判决第一、二、三、四、五、六、七、九、十项判决，同意伟师公司的上诉请求，具体答辩意见见我方上诉请求、事实和理由。
国测酒店上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、九、十项判决，变更第七项判决，判决地图出版社继续履行与我方2013年9月3日签订的《国测酒店租金补缴的协议》；2.判决地图出版社赔偿我方装修损失160万元，暖气管爆裂经济损失193399元，多收取的暖气费174141.48元，共计1967540.48元；3.本案一审本诉、反诉及二审全部诉讼费均由地图出版社负担。事实和理由：一、地图出版社与我公司签订的《国测酒店租金补缴的协议》是合法有效的，双方应当依约继续履行。二、地图出版社存在违约行为，产权无产权证书，存在瑕疵，我方不能转型办照，付出大量投入导致装修损失；不能提供实测面积，实际使用的面积比合同约定面积少一千多平米，导致我方租金每年多交90多万，供暖费每年都多交有损失；建筑物管线质量有瑕疵，导致我方经济损失，地图出版社应当承担瑕疵担保义务和租赁物的维修义务。我方多次致函要求解决问题，地图出版社不予处理，我方要求将6年来超出实际使用面积而多交纳的560万元多退少补，暂不支付租金。
针对国测酒店的上诉请求，地图出版社辩称：不同意一审判决第七、八项，不同意国测酒店的上诉请求，我方提供了产权证明，房屋面积并不是计算租金的方式，我们是整体出租，以租赁标的作为出租对象收取租金的，具体答辩意见见我方上诉请求、事实和理由。
针对国测酒店的上诉请求，伟师公司辩称：不同意一审判决第一、二、三、四、五、六、九、十项判决，要求变更第七项，同意国测酒店的上诉请求，具体答辩意见见我方上诉请求、事实和理由。
地图出版社向一审法院起诉请求：1.请求判令解除2008年4月29日地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》、2013年9月13日地图出版社与国测酒店签订的《国测酒店租金补缴的协议》、2014年10月21日地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同补充协议》。2.判令伟师公司与国测酒店立即将位于北京市西城区原三里河南横街7号（三里河一区12号地办公楼3号楼）的租赁房屋腾空并交还地图出版社。3.判令伟师公司支付房屋租金，自2014年11月1日起按每年475.20万元的标准给付至房屋返还之日。4.判令伟师公司自2014年11月21日、2015年2月1日、2015年5月1日、2015年8月1日起分别按年租金475.20万元每日万分之三的标准给付地图出版社逾期付款违约金至实际交付之日止。5.判令伟师公司给付地图出版社2008年4月29日至7月31日的房屋租金1112547.95元。6.判令国测酒店对上述2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任。7.案件受理费由伟师公司、国测酒店负担。
伟师公司向一审法院提起反诉：1.要求判令地图出版社返还多收取房屋租赁费540万元；2.反诉案件受理费由地图出版社负担。
国测酒店向一审法院提起反诉：1.要求判令地图出版社赔偿母婴护理中心装修施工损失3327958元；2.赔偿因暖气爆裂漏水造成的经济损失193399元；3.判令退还多收取的暖气费174141.48元；4.反诉案件受理费由地图出版社负担。
一审法院认定事实：2005年4月28日，地图出版社作为甲方（主管部门为国家测绘局），中央国家机关公务员住宅建设服务中心作为乙方，双方签订《三里河三区12号地块办公楼项目联合建设分协议》，约定：本项目名称为三里河三区12号地块办公楼项目……，本分项目拟建建筑面积6148.60平方米，其中地上面积4080.60平方米，地下面积2068平方米（含公摊面积）……，甲方分配地下车库车位数48个……。
2007年5月14日，国务院机关事务管理局为地图出版社出具《产权证明》，内容为：西城区三里河南横街7号，原为国家测绘局招待所，2004年4月经我局批准，房屋所有权人由“国家测绘局”变更为“中国地图出版社”。后因我局组织三里河三区12号地块改造，该房屋项目组成部分，未办理产权过户手续。目前，该房屋已还建、扩建完毕，产权仍属中国地图出版社，房屋使用性质不变。
2008年4月29日，地图出版社作为出租方即甲方，伟师公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋坐落于北京市西城区原三里河南横街7号，建筑施工号为三里河一区12号地办公楼3号楼，西侧地上八层，地下三层（其中地下二、三层由物业公司进行统一安排使用与管理）。该房屋建筑面积6148.60平方米（地上部分4080.60平方米，地下部分2068平方米），其中包含公摊面积，具体数据以房产证明中实测面积为准，使用状况为新建。该房屋产权系甲方，产权证正在办理之中，甲方向乙方承诺，此租赁物不存在产权上的瑕疵，不发生因第三人主张对租赁物行使权利；房屋用途为商业用房，乙方在该房屋内的经营范围以营业执照为准，乙方在租赁期内如未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准，不得擅自改变该房屋的用途；本协议签订时，乙方已接收了该房屋，对房屋没有任何异议；乙方负责对房屋的消防安全、装修设计及上下水改造等向有关部门批准，甲方负责提供相关房屋证明手续并协助乙方办理报批手续；租赁期限为十五年，2008年8月1日为起租日，从起租日顺延计算租赁年度，至2023年7月31日租期截止，本合同同时期满；从本协议签订日至2008年7月31日为甲方给予乙方的免租期，免租期间甲方不收取乙方租金，如本合同在租赁期内被提前解除，乙方应按第一年的租金标准向甲方交付免租期间的租金；自起租日起，乙方向甲方交纳租金为每年432万元，五年后即2013年8月1日起，乙方向甲方交纳租金为每年475.20万元……。租金为每六个月为一期，每期为当年年租金的一半，采用预付方式；乙方自签约之日起7日内须向甲方交纳33.945万元作为租赁押金；租赁期内，甲方承担物业管理费，乙方承担物业管理费以外的其他费用；房屋内的室内装修、设施设备等维修保养由乙方自行负责（电梯、中央空调、通风系统除外，但由于乙方管理或操作不当造成电梯、中央空调、通风系统非正常维修的，由乙方承担相关费用）；甲方不能提供产权证明使乙方不能营业的，乙方有权单方面解除合同，不支付或者不按照约定支付租金达30日的、欠缴各项费用达5000元并累计超过30日的，甲方有权单方面解除合同；如果任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。乙方如未按规定的时间向甲方支付租金，每迟缴一天，甲方按当年租金的万分之三加收滞纳金，乙方滞纳天数不得超过30日，超过30日时，甲方有权单方面终止本合同，要求乙方补齐租金和滞纳金，乙方应无条件立即撤离房屋，乙方已付的租赁押金，甲方将不予返还；因乙方对房屋及附属设施使用、管理、维护不当等原因而致使他人财产或人身受到损害时，乙方自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损害赔偿后果；因房屋无产权证明而不能办理证明，所造成的乙方装修损失由甲方负责赔偿。乙方承诺在国测酒店完成工商注册以后三十日内，由国测酒店出具担保书，对本合同履行期内乙方的责任与义务承担连带保证责任，保证期间为乙方应履行责任及义务之日起两年；房屋地下二、三层由管理房屋所在大厦的物业公司统一管理，属甲方权益的有效车位在本合同履行期间内归乙方使用，乙方免费提供其中五个车位供甲方使用。
2008年11月20日，国测酒店向地图出版社发出不欠房租的再次说明，认为地图出版社应在签订房屋租赁合同时交付地下二、三层面积，但在10月22日物业公司召开三里河联建六个单位会议上，物业公司才明确国测酒店可以启用地下二、三层车库，并将地图出版社的32个停车位告诉国测酒店。地图出版社违约在先，国测酒店交纳2008年11月至2009年1月房租59.60万元后，并不欠地图出版社的房租。
2009年1月8日，国测酒店就租赁房屋面积产生异议向地图出版社致函，认为其交纳的供暖费超出合同约定的面积，要求从缴纳2009年2月至7月半年房租中扣除。同年1月15日，地图出版社回函：供暖面积暂按三里河联建办提供的5156平方米为基数，待房产证领取后，以核准的供暖面积为依据，与供暖公司协商多退少补，协商不成，贵公司多支付的供暖费由我社负责补偿。
2013年9月13日，地图出版社作为甲方，国测酒店作为乙方，双方签订《国测酒店租金补缴协议》，约定：甲方作为出租方，乙方作为出租方与承租方伟师公司签订的房屋租赁合同中伟师公司的连带责任保证人和合同的实际履行者，就2008年8月至2009年1月房租事宜达成协议：一、鉴于2008年8月-10月期间地下二、三层未能交付使用，双方同意乙方免交该期间内（3个月）相关面积（地下二、三层）的租金24.20万元。二、鉴于2008年11月-2009年1月期间地下二、三层已交付使用，双方同意乙方支付该期间内（3个月）相关面积（地下二、三层）的租金24.20万元。三、乙方于2014年上半年前向甲方支付第二款规定的租金……。
国测酒店分别于2014年4月16日、8月1日、10月22日向地图出版社支付租金1188000元。
2014年5月，国测酒店发现涉案房屋的面积出现问题后，与地图出版社进行协商。
2014年8月21日，国测酒店向地图出版社发出《关于国测酒店房屋承租面积存在差异等问题的商议函》，对租赁房屋面积及多缴纳供暖费、房屋产权证问题提出异议。同年8月29日，地图出版社复函国测酒店，不认可租赁房屋面积不足及多缴纳供暖费的说法，并称房屋产权证正在办理中，房屋产权证的有无并不影响贵司按双方已签协议约定所从事的经营活动，要求国测酒店尽快补缴租金24.20万元。
2014年9月22日，国测酒店向地图出版社发出《国测酒店经营转型的请示》，将餐饮用房及客房更改为具有母婴护理功能的套房，将酒店改造称母婴护理中心。
2014年10月21日，地图出版社作为甲方（出租方），伟师公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：双方签订房屋租赁合同后，乙方成立了国测酒店经营酒店餐饮业务并具体履行主合同，鉴于目前经营环境的变化，经双方协商，达成协议。甲方同意乙方进行转型经营，由酒店餐饮业务改办母婴房；甲方同意在转型经营过程中给予乙方一个半月的免租期，免除双方于2013年9月13日签订的《国测酒店租金补缴的协议》中约定的乙方所欠租金24.20万元，如乙方在本合同签订后的2个月内并未启动转型经营，则本条约定的免租期和租金的减免自动失效；甲方同意租金缴纳方式由半年预交改为季度预交，时间限为一年，从2014年8月1日至2015年7月31日，具体租金缴纳时间应为每季度的上一个月月底。2015年7月31日后，按照主合同约定的时间交纳租金；乙方和国测酒店于2014年10月20日前交齐2014年8、9、10月份的租金，于2014年11月20日前交齐2014年11、12月和2015年1月的租金（同时扣减第二条约定的一个半月免租期租金和所欠租金24.20万元）。
2015年3月1日，国测酒店向地图出版社发出《催告函》，要求地图出版社尽快落实租赁房屋的实际面积，由于其无法提供产权证，影响了国测酒店母婴会所的注册登记。同年3月13日，地图出版社向国测酒店回函并催款函，内容为：根据双方于2014年10月21日签订的补充协议，贵司未按时支付租金，希望国测酒店严格按照合同履行义务。
审理中，国测酒店就其母婴护理中心装修损失向法院提出鉴定申请，法院委托北京建基业工程管理有限公司对西城区三里河南横街7号房屋地下一层，地上一、二、三、五层装修损失进行鉴定，鉴定结果为征询意见稿的鉴定造价总合计901453.73元，其中争议项造价447457.61元。地图出版社、伟师公司、国测酒店对工程造价鉴定征询意见稿的真实性、合法性均认可。地图出版社不认可关联性，认为该损失属于国测酒店的经营风险，是其变更经营项目造成的，与租赁合同无关。伟师公司、国测酒店对地下一层装修部分提出7项异议，认为该部分应计算在内。对此，北京建基业工程管理有限公司对异议作出回复，并计算金额为184546.94元。
另查一、地图出版社称伟师公司的法人股东为秦皇岛汇泓投资有限公司，国测酒店转型的北京融融母婴护理中心有限责任公司的投资人及国测酒店的投资人均为秦皇岛汇泓投资有限公司，故北京融融母婴护理中心有限责任公司是伟师公司与国测酒店关联公司，成立于2014年10月30日，不存在因为租赁房屋产权问题影响公司注册并提供工商信息。伟师公司、国测酒店不认可地图出版社的证明目的，认为国测酒店转型为母婴护理中心需要办理营业执照，由于地图出版社没有提供房产证，故只能办理第八层楼一层的营业执照，仅第八层楼一层的面积不足以开办母婴护理中心。
伟师公司提供地图出版社与前租户北京蓝盔先锋酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明地图出版社按1.8元/平方米/日收取的租金。本案中，地图出版社按1.92元/平方米/日收取的租金。地图出版社认为不认可证明目的，认为与本案无关。
一审法院认为,地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、地图出版社与国测酒店签订的《国测酒店租金补缴的协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。
从地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》内容看，租赁房屋是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，地图出版社也按照约定交付了租赁房屋，因合同约定地下二、三层由物业公司进行统一安排使用和管理。2008年10月22日物业公司启用地下二、三层车库并将32个停车位交付国测酒店使用。伟师公司与国测酒店称根据合同约定，地图出版社应交付停车位48个，现交付的停车位与合同约定不符。对此，法院认为，地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》中没有约定地下二、三层的停车位问题，本案的主要租赁物已经交付伟师公司并使用多年，退一步讲，即使地图出版社交付的停车位不符合约定，也不必然导致伟师公司拖欠租金，根据合同约定，伟师公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，地图出版社有权解除合同。伟师公司自2014年11月始拖欠地图出版社租金，地图出版社按照合同约定要求解除合同，有合同依据，法院予以支持。地图出版社要求伟师公司支付租金至实际腾退房屋之日止的主张，法院予以支持。地图出版社要求解除与国测酒店签订的《国测酒店租金补缴的协议》及与伟师公司签订的《房屋租赁合同补充协议》的主张，法院亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。地图出版社要求伟师公司与国测酒店腾退涉案房屋的主张，法院予以支持。地图出版社要求伟师公司按照合同约定支付逾期付款违约金的主张，因伟师公司逾期支付租金属对合同理解有误，对地图出版社的该项主张，法院不予支持。地图出版社要求伟师公司支付2008年4月29日至7月31日免租期三个月租金的主张，双方签订的合同约定合同在租赁期内被提前解除，伟师公司应按第一年的租金标准向地图出版社交付免租期间的租金，地图出版社的该主张，依存合同约定，法院予以支持。该租赁房屋的现实际使用人为国测酒店，地图出版社要求国测酒店承担连带责任的主张，法院予以支持。如前所述，伟师公司反诉要求地图出版社返还多收取租金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
国测酒店反诉要求地图出版社因暖气爆裂漏水造成经济损失的主张，合同约定房屋内的装修、设施设备等的维修保养由乙方自行负责（电梯、中央空调……除外），且国测酒店提供的证据不足以证明暖气设备爆裂的原因及购买暖气及电脑与暖气爆裂有直接因果关系，对国测酒店的该主张，法院不予支持。国测酒店要求地图出版社退还多收取的供暖费的主张，地图出版社在2009年1月15日给国测酒店《关于租赁房屋面积产生异议函》的回复中待房产证领取后，以核准的供暖面积为依据，与供暖公司协商多退少补，协商不成，贵公司多支付的供暖费由我社负责补偿。现租赁房屋的房产证尚未取得，待地图出版社取得产权证后，国测酒店可另行向地图出版社主张。国测酒店要求地图出版社支付装修损失的主张，地图出版社同意国测酒店转型经营后，国测酒店对房屋进行了装修，由于租赁房屋尚未取得产权证，导致国测酒店不能办理母婴护理中心的营业执照，对国测酒店的装修损失，地图出版社应予赔偿。具体数额法院参照鉴定造价判定。对鉴定造价中地图出版社有异议的部分，其未提供证据证明，法院不予采信。据此，一审法院于2017年12月判决：一、解除中国地图出版社与秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司于2008年4月29日签订的《房屋租赁合同》和2014年10月21日签订的《房屋租赁合同补充协议》。二、解除中国地图出版社与北京国测商务酒店有限公司于2013年9月3日签订的《国测酒店租金补缴的协议》。三、自判决生效之日起90日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司与北京国测商务酒店有限公司将位于北京市西城区原三里河南横街7号，建筑施工号为三里河一区12号地办公楼3号楼，西侧地上八层，地下三层的租赁房屋腾空交还中国地图出版社。四、自判决生效之日起15日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司按照年租金475.20万元的标准支付中国地图出版社自2014年11月起至实际腾房之日止的房屋租金。五、自判决生效之日起15日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司支付中国地图出版社2008年4月29日至7月31日的房屋租金1112547.95元。六、北京国测商务酒店有限公司对上述四、五项承担连带责任。七、自判决生效之日起15日内，中国地图出版社赔偿北京国测商务酒店有限公司装修损失1086000.67元。八、驳回中国地图出版社的其他请求。九、驳回秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司的反诉诉讼请求。十、驳回北京国测商务酒店有限公司的其他反诉请求。
本院二审期间，国测酒店、伟师公司提供照片用以证实地下二层、三层实际交付车位状况。该照片显示地下车库中有4个车位为平面车位，剩余28个车位为立体车库。地图出版社对于上述照片显示的实际交付车位状况予以认可。本院对于一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，地图出版社与伟师公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、地图出版社与国测酒店签订的《国测酒店租金补缴的协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。
关于地图出版社主张，伟师公司自2014年11月始拖欠租金已经构成违约，诉请解除合同。伟师公司则表示，鉴于至今地图出版社仍未能提供实测面积且提供的租赁物面积不符合约定，另地图出版社在同意国测酒店转型经营的情况下未能提供产权证明用以办理工商注册登记之需，系地图出版社违约在先因此不同意解除合同。关于伟师公司自2014年11月始未付租金的行为是否构成违约解除问题，本院认为，根据已查明的事实，首先，地图出版社与中央国家机关公务员住宅建设服务中心签订的《三里河三区12号地块办公楼项目联合建设分协议》中约定，“本项目名称为三里河三区12号地块办公楼项目……，本分项目拟建建筑面积6148.60平方米，其中地上面积4080.60平方米，地下面积2068平方米（含公摊面积）……，甲方分配地下车库车位数48个……”。地图出版社与伟师公司之间的租赁合同约定，“房屋建筑面积6148.60平方米（地上部分4080.60平方米，地下部分2068平方米），其中包含公摊面积，具体数据以房产证明中实测面积为准”。地图出版社认可其将联建协议中归属己方部分全部出租给伟师公司，且现双方均认可地图出版社交付给伟师公司的地下车库数量为32个（部分为立体车库）。根据上述事实可以认定，地图出版社实际向伟师公司交付的地下二、三层租赁面积小于合同约定的面积。第二，鉴于地图出版社实际交付房屋时并未一次性全部交付，而是在2008年4月租赁合同签订后先将地上部分及地下一层交付，同年11月才将地下二层、三层交付，因此可以认定地图出版社并非依约现状交付特定房屋。第三，双方在《房屋租赁合同》中明确约定承租房屋建筑面积的具体数据以房产证明中实测面积为准，但在合同履行过程中，地图出版社并未提供产权证明中实测面积。2014年8月21日，国测酒店向地图出版社发出《关于国测酒店房屋承租面积存在差异等问题的商议函》，对租赁房屋面积及多缴纳供暖费、房屋产权证问题提出异议。同年8月29日，地图出版社复函国测酒店，不认可租赁房屋面积不足及多缴纳供暖费的说法，并称房屋产权证正在办理中。此外，在双方未形成本诉之前，伟师公司与国测酒店并不知晓地图出版社根据《三里河三区12号地块办公楼项目联合建设分协议》所分配的车位数量。综合上述事实可以看出就租赁房屋面积问题伟师公司、国测酒店存在异议，地图出版社虽未承认交付的面积不符合约定，但是始终未能提供房屋产权证明或者实测面积用以证实交付的租赁面积与租赁合同约定的租赁面积相符。第四,地图出版社与国测酒店在合同履行过程中曾经以《国测酒店租金补缴协议》的形式明确了地下二、三层的租金标准，虽然在履行过程中国测酒店并未实际单独交纳地下二、三层的租金，但是可以认定双方当事人以协议形式变更了原来整体租赁物为固定租金的约定，即将地下二、三层租金标准单独确定。第五，2014年10月21日地图出版社同意国测酒店转型经营后，始终未能提供房屋产权证明用以国测酒店办理变更营业执照之需，因此地图出版社未提供产权证明的行为构成违约。综上，在地图出版社提供的租赁面积不符合合同约定且地图出版社具有未提供产权证明的违约行为情况下，虽然伟师公司有迟延交付租金的情形，但地图出版社以此为由解除合同，本院难以支持。因此对于地图出版社要求解除其与伟师公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《国测酒店租金补缴协议》，并要求腾空租赁房屋并交还的诉请，本院不予支持。
关于租金问题，根据地图出版社与伟师公司之间租赁合同以及双方就地下二、三层交付、使用情况可以认定，2008年10月22日物业公司启用地下二、三层车库并将32个停车位（含立体车位）交付国测酒店使用。而地图出版社提供的联建协议中确认地下车库停车位为48个，现地图出版社交付的停车位与合同约定不符。地图出版社与国测酒店签订的《国测酒店租金补缴协议》约定，地下二、三层3个月的租金为24.2万元。因此本院根据上述情况酌情确定伟师公司应当交付的地下二层、三层年租金为48.4万元，因此涉案房屋前五年的年租金383.6万元，五年后年租金为421.96万元。关于地图出版社所提要求伟师公司给付逾期付款违约金问题，鉴于地图出版社与伟师公司就租赁面积存在争议，且地图出版社在同意国测酒店转型经营后未能提供房屋产权证明用以国测酒店办理营业执照之需，地图出版社未能提供房产证明的行为构成违约，因此对于地图出版社要求伟师公司给付逾期付款违约金的诉请本院不予支持。地图出版社另提要求伟师公司给付合同约定的3个月免租期房屋租金之诉请，鉴于本院不支持地图出版社要求解除合同的诉请，故此项诉请本院亦不予支持。地图出版社所提要求国测酒店承担连带责任的诉请，鉴于本案涉案房屋的实际使用人为国测酒店，且国测酒店对于承担连带给付房屋租金责任不持异议，因此地图出版社要求国测酒店承担给付租金连带责任的诉请本院予以支持。
关于国测酒店要求地图出版社支付装修损失的主张，鉴于本院驳回了地图出版社所提解除合同的诉请，双方的租赁合同继续履行，国测酒店所进行的装修改造仍然可以继续利用。故对于国测酒店所提要求地图出版社赔偿装修损失的反诉主张本院不予支持。
国测酒店反诉要求地图出版社因暖气爆裂漏水造成经济损失的主张，合同约定房屋内的装修、设施设备等的维修保养由乙方自行负责（电梯、中央空调……除外），且国测酒店提供的证据不足以证明暖气设备爆裂的原因及购买暖气及电脑与暖气爆裂有直接因果关系，对国测酒店的该主张，本院不予支持。国测酒店要求地图出版社退还多收取的供暖费的主张，地图出版社在2009年1月15日给国测酒店《关于租赁房屋面积产生异议函》的回复中待房产证领取后，以核准的供暖面积为依据，与供暖公司协商多退少补，协商不成，贵公司多支付的供暖费由我社负责补偿。现租赁房屋的房产证尚未取得，待地图出版社取得产权证后，国测酒店可另行向地图出版社主张。
综上，地图出版社与伟师公司、国测酒店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35117号民事判决；
二、自本判决生效之日起30日内，秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司按照年租金421.96万元的标准支付中国地图出版社自2014年11月至2018年7月31日期间房屋租金（秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司已支付的2008年7月31日至2014年7月31日中多交租金部分予以抵扣）；北京国测商务酒店有限公司承担连带责任；
三、驳回中国地图出版社其他诉讼请求；
四、驳回秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司其他反诉请求；
五、驳回北京国测商务酒店有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费52852元，由秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司、北京国测商务酒店有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费49600元，由秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司负担（已交纳24800元，余款24800元，于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费36364元，由北京国测商务酒店有限公司负担25678元（已交纳21617元，余款于本判决生效之日起七日内交至原审法院），由中国地图出版社负担10686元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）。二审案件受理费120278元，由中国地图出版社负担12027.8元（已交纳），由秦皇岛伟师建筑装饰工程设计有限公司、北京国测商务酒店有限公司负担108250.2元（已交纳67426元，余款于本判决生效之日起七日内交至原审法院)。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 刘苑薇
审 判 员 王 云
二〇一八年七月十三日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤