延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终1538号上诉人（原审被告、反诉原告）:延边吴中房地产开发有限公司（以下简称“吴中公司”），现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101。法定代表人：符斌，该公司经理。委托诉讼代理人：鲍丽伟，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永学，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙文艳，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。上诉人延边吴城房地产开发有限公司(以下简称“吴城公司”)因与被上诉人刘永学、孙文艳商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴城公司的委托代理人鲍丽伟，被上诉人刘永学、孙文艳的委托代理人赵廷发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴城公司上诉称：请求撤销一审判决，发回重审，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。主要理由：1.原审认定“商品房预售合同”（白皮合同）是对“商品房买卖合同”（黄皮合同）进行变更的观点有误。商品房预售合同登记备案制度是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，对合同本身的效力不产生影响，其效力是保护登记权利人的债权请求权。黄皮合同仍然有效，其内容对买卖双方均有约束力。2.原审对交房条件认定有误。黄皮合同约定交房条件是房屋验收合格，后签订的白皮合同约定交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件。上诉人在2015年8月30日已取得了延吉市住建部门的工程竣工验收报告，应认定已具备交房条件。被上诉人认为该报告不是合同约定的竣工验收备案文件，不符合交房条件而拒绝收房。3.相关证据认定有误。上诉人在一审中提交了网上公布的涉案工程施工期间的延吉市停水通知和天气情况表，以证明施工后期遭遇的停水情况及降水情况，对施工进度造成严重影响。该情况是上诉人无法预见、无法避免的。4.不予采信10天的免责期间有误。目前苏州印象小区入住率未到一半，未成立业主委员会，在小区前期物业管理活动中，临时业主委员会仍是唯一合法代表全体业主行使权利的组织。临时业主委员会给予了上诉人10天的免责期间，该期间上诉人应免责。刘永学、孙文艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。刘永学、孙文艳向一审法院起诉请求：请求判令吴中公司支付逾期交房违约金13939.44元【总房款663783.50元×万分之3×70天（2015年8月31日至2015年11月9日）】，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月3日，刘永学、孙文艳与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘永学、孙文艳购买吴中公司开发的苏州印象小区19号楼1单元202号，建筑面积为128.89平方米的房屋，房屋总价款为663783.50元，根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋，但吴中公司未按时交付房屋，于2015年11月9日才通知刘永学、孙文艳接收房屋，逾期交付房屋70天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向刘永学、孙文艳支付全部房价款万分之三的违约金。双方多次协商未成，故诉至法院。吴中公司向一审法院反诉请求：判令刘永学、孙文艳按照合同约定立即支付逾期付房款违约金956元（2014年10月26日至2014年11月14日共计19天按照日万分之2乘以余款200000元），支付迟延收房保管费用1400元（2015年10月26日至2015年11月9日共计14天乘以100元），共计2356元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月26日，刘永学、孙文艳与吴中公司签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：刘永学、孙文艳购买吴中公司开发建设的苏州印象小区19栋1单元202号，建筑面积为128.88平方米的房屋，总价663732元；付款方式为2014年9月26日前首付323732元整，2014年10月26日前支付公积金贷款340000元整；买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。房屋交接过程中，如因买受人原因，未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。”2014年11月3日，就本案诉争房屋，刘永学、孙文艳与吴中公司另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款663732元，买受人应当于2014年9月26日前支付首期房价款463732元，余款200000元向银行申请贷款支付(未约定贷款付款期限)。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间：2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。”该合同同时约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”双方将第二份商品房买卖合同（预售）在延吉市房产管理局办理备案手续后，刘永学、孙文艳向房产管理部门及住房公积金管理部门办理了剩余房款200000元的公积金贷款手续。2014年11月14日，刘永学、孙文艳的公积金贷款200000元转账至吴中公司银行账户内。2015年9月20日左右，吴中公司电话通知刘永学、孙文艳办理收房手续，刘永学、孙文艳因诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合商品房预售合同约定的交房条件而拒绝接收房屋。2015年10月11日，吴中公司向刘永学、孙文艳出具了正式的销售不动产统一发票。2015年10月16日，吴中公司向买受人发出挂号信，通知其于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月9日，刘永学、孙文艳向吴中公司交纳物业服务费等，并补交房屋面积差价款51.50元，同时,吴中公司将房屋交付给刘永学、孙文艳。审理中，吴中公司于2016年8月15日向本院申请撤回反诉请求，本院于2016年8月17日作出（2016）吉2401民初1610号民事裁定书，准许吴中公司撤回反诉请求。一审法院认为：一、本诉请求是否成立的问题。针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定了比第一份合同更为严格、明确的交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记，现吴中公司主张第二份合同是应房产局规范合同管理的要求，为购房户办理房款贷款手续及备案登记手续而签订，此前的第一份合同并未收回，继续有效，但其并未提供证据证明双方特别约定签订在后的第二份合同不发生效力，故其抗辩理由不成立。刘永学、孙文艳与吴中公司签订的第二份合同，即商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，刘永学、孙文艳按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2014年11月3日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”而刘永学、孙文艳在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市建工街龙光委六组”。吴中公司于2015年10月16日，根据刘永学、孙文艳提供的地址向刘永学、孙文艳以挂号信方式发出收房通知，要求刘永学、孙文艳于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使刘永学、孙文艳自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。刘永学、孙文艳应于2015年10月25日收房。买受人刘永学、孙文艳因自身原因于2015年11月9日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付刘永学、孙文艳已交付房价款663783.50元×万分之3的违约金，即10753元（663783.50元×3/10000×54天。二、反诉请求是否成立的问题。因吴中公司在审理中自愿撤回反诉请求，故本院对吴中公司的反诉请求是否成立不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告刘永学、孙文艳逾期交付房屋违约金10753元；二、驳回原告刘永学、孙文艳的其他诉讼请求。如果被告延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费148元（刘永学已预交148元），由延边吴中房地产开发有限公司负担68元，由刘永学、孙文艳负担80元。吴城公司在二审中向本院提交了企业工商变更登记审批表一份，证明延边吴中房地产开发有限公司更名为延边吴城房地产开发有限公司。刘永学、孙文艳在二审中未提交新的证据。本院经审查对一审查明的事实予以确认。另查明，延边吴中房地产开发有限公司现更名为延边吴城房地产开发有限公司。本院认为：刘永学、孙文艳与吴城公司先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确的变更内容的，应视为后合同对先合同的相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中，后签订的合同与先合同约定的交房条款不一致，但后合同对房屋交付条件约定明确，应属于对先合同部分内容的变更，本案交房条件的认定应以后合同约定为准。合同约定交房时间为2015年8月30日，涉案房屋于2015年10月23日起满足约定的交房条件，故一审认定吴城公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日并无不当。对于吴城公司主张后合同对于交房条件的变更约定不发生法律效力的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴城公司主张的本市天气情况及停水情况不足以构成上述法律规定的不可抗力情形，故吴城公司以气象问题主张免责的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照约定的交付条件及交付时间接收房屋，是房屋买卖合同中买受人最重要的合同权利，吴城公司既不能举证证明买受人刘永学、孙文艳放弃或免除了吴城公司延期交房的责任，也不能证明刘永学、孙文艳对临时业主委员会作出相应授权，故对吴城公司以临时业主委员会给予其10天免责期间而主张免责的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吴城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人延边吴城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年十一月十八日书记员  唐 颖