湖南省桃江县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0922执异5号
案外人（异议人）：桃江决胜房地产开发有限公司，住所地：湖南省益阳市桃江县。
申请执行人：倪扬名，男，1983年5月20日出生，汉族，桃江县人，住湖南省桃江县。
被执行人：桃江县元通置业有限公司，住所地，湖南省桃江县。
本院在执行倪扬名与桃江县元通置业有限公司（以下简称“元通公司”）商品房预约合同纠纷一案中，案外人桃江决胜房地产开发有限公司（以下简称“决胜公司”）于2018年2月2日，对本院在执行过程中查封原元通公司名下的桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店（预售证号为2013-0009）第五层3号房屋，向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
案外人决胜公司称：要求依法裁定解除对原位于桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店（预售证号为2013-0009）第五层3号房屋的查封。其理由：1、经桃江县委、县政府主导，决胜公司合法收购原元通公司名下的桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店（现决胜中心）之土地使用权及其建筑物。2、桃江县桃花江镇芙蓉路预售房屋的土地使用权属于案外人，法院查封之前，案外人已经取得该土地的《国有土地使用证》。3、原元通康年国际大酒店《预售许可证》(预售证号为2013-0009)因“烂尾”多年而失效，且其中的全部269间房屋已于2016年10月13日预登记在案外人名下，法院不能查封案外人名下的房屋。4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》十七条的规定，人民法院不得查封涉案财产。
申请执行人倪扬名称:1、法院依法查封的财产是元通公司的财产，决胜公司对标的物的异议不能成立。该房屋没有过户，故法院有权查封。2、决胜公司取得的财产不是善意取得，决胜公司明知元通公司负有巨额债务，但只对部分债务进行偿还，且买受人对在建工程的所有权利瑕疵均有义务消除。3、决胜公司取得元通公司的财产并不是对价取得，未经法定评估，以明显低于市场价格取得，元通公司的行为是恶意逃债，债权人在五年内有权撤销该买卖行为。4、决胜公司取得该房屋存在重大过错，双方未经法定程序来处置该项财产。5、决胜公司与元通公司的土地买卖是一种零地价转让，双方是恶意串通损害债权人利益。6、本案不适用最高法关于查、扣、冻的规定，决胜公司并未提供相应证据证明其已支付全部价款，很大一部分债权人也已经实际占有该房屋。因此，案外人的异议不成立，应当驳回。
被执行人元通公司未提交意见。
本院审查查明：2016年10月12日，元通公司与决胜公司签订《项目转让合同》，约定由元通公司以4008万元的价格将在建的原“元通康年国际大酒店项目”转让给决胜公司。签约当天，元通公司与决胜公司又签订《国有土地使用权转让合同》，在该合同中，双方对土地转让款未进行明确约定。2016年10月12日至2016年10月13日期间，决胜公司在桃江县房管局将原元通公司预售证号2013-0009项下元通康年国际大酒店项目中的268套房屋办理网签。2016年10月14日，决胜公司就受让的项目土地取得了桃江县国土资源局颁发的不动产权证书，产权证号：湘（2016）桃江县不动产证第000310号。2017年7月13日，决胜公司将元通康年国际大酒店项目名称变更为决胜中心优才公寓项目，并取得了湖南省建设用地规划许可证，许可证编号：建归（地）字第公2017018号。2017年12月28日，决胜中心优才公寓项目取得了湖南省建设工程规划许可证，许可证编号桃江副2017060号。2018年1月23日，决胜中心优才公寓项目取得了建筑工程施工许可证，许可证编号430922201801230101。2016年10月12日至2017年6月14日期间，决胜公司根据元通公司的付款指示函，分24笔向元通公司的债权人支付了转让价款39192860.07元。至今，元通公司未就其名下的元通康年国际大酒店项目房屋预售证（预售证号2013-0009）办理变更手续，也无证据证明该预售证已经废止。
2017年9月8日，本院根据已经生效的（2015）桃民一初字第890号民事判决书,并依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，作出（2016）湘0922执569号执行裁定书，凭2013-0009号预售证，预查封元通公司名下位于桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店第五层3号房屋。
本院认为：案外人决胜公司基于实体权利对查封元通公司名下位于桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店提出的排除执行异议，又作为厉害关系人提出执行行为异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。对执行异议的审查以形式审查为原则。本案应审查的内容有：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。
1、案外人决胜公司是否系权利人？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中涉案土地使用权在本院出具执行裁定之前已经登记在案外人决胜公司名下，该土地的地上建筑物也由原元通康年国际大酒店项目更为决胜中心优才公寓项目，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，因此，决胜公司是本案的权利人。
2、关于该权利的合法性与真实性问题。元通公司于2016年10月12日与决胜公司签订《项目转让合同》，将位于桃江县桃花江镇芙蓉路与谷山路交界东北角“元通康年国际大酒店项目”转让给了决胜公司，从形式上而言，双方所签订的《项目转让合同》是真实的。决胜公司取得涉案标的物的不动产权登记证，并将项目变更为决胜中心优才公寓，取得“三证”，故对决胜公司权利的合法性、真实性均予以认可。
3、该权利能否排除执行？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，决胜公司已经实际占有原元通公司名下位于桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店，并通过汇款、转账等方式向元通公司的债权人支付了《项目转让合同》约定的转让价款，因此，决胜公司的权利能排除执行。
综上所述，案外人的异议成立，应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止对桃江县元通置业有限公司名下桃江县桃花江镇芙蓉路的元通康年国际大酒店（预售证号为2013-0009）第五层3号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周大武
审判员 符晨辉
审判员 潘维峰
二〇一八年二月二十七日
书记员 朱玉姣
附相关法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。