北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6692号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万瑞房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街18号院30号楼401号。
法定代表人：门俊，董事长。
委托诉讼代理人：孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐骏，北京市建祥宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋炜，男，1981年10月14日出生。
委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
上诉人北京万瑞房地产开发有限公司（以下简称万瑞公司）因与被上诉人宋炜商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初7801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
万瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的诉讼请求，驳回宋炜的反诉请求。事实和理由：《认购书》第九条约定了宋炜需缴纳首付款的时间，《预售合同正文》第十二条也明确约定了交房时间，即使补充协议等附件对宋炜不具有约束力，那在交房时间明确的情况下，依据《中华人民共和国合同法》的第61条的规定，宋炜也应按照交易习惯在交付前即2016年6月30日前付清全部购房款，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第62条第四款判决本案错误。宋炜仅于签约时支付25万元购房款，后未付首付款亦未办理贷款，却在2015年至2016年间，将我公司列为第三人三次提起行政诉讼，分别要求撤销涉案房屋所在项目的施工许可、规划许可和规划验收许可，已经以自己的行为表明了不履行支付房款的合同义务，我公司有权在合同目的无法实现的情况下行使解除权，依法要求解除合同。一审法院一方面认定补充协议对双方没有约束力，另一方面又在补充协议对双方有约束力的背景下判断我公司的解除权已经消灭，所做之判决逻辑上自相矛盾，也严重违反法律规定。我公司依据相关司法解释的规定，行使解除权并未超过一年的期间，请二审法院查明事实，正确适用法律，支持我公司的上诉请求。
宋炜辩称，买卖合同未约定购房款的具体给付时间，双方亦未就此签订补充协议，我未支付也是因为约定不明所致，不构成违约。合同未予履行的真正原因是万瑞公司没有交付我合同原件，故责任应由该公司承担。万瑞公司主张2016年6月30日为付款期限没有依据，且即使我单方表示支付，他们仍然不会向我交房。由于双方存在纠纷，我未付款是行使不安抗辩权，不应因此承担法律责任。我起诉行政诉讼的目的是为了促使万瑞公司合法合规的建设房屋，从而解决本案纠纷，并无拒绝履行买卖合同的意思表示。万瑞公司的解除权在2014年8月30日形成，但其没有及时行使，解除权已经消灭。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
万瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的关于北京经济开发区河西区X86街区4#住宅楼3层2单元-304的房屋（以下简称304号房屋）《北京市商品房预售合同》及附件；2.判令宋炜协助解除《北京市商品房预售合同》的网上备案手续；3.判令宋炜支付合同总价款10%的违约金。
宋炜向一审法院提出反诉请求：1.判令万瑞公司继续履行双方于2014年5月31日签订的《北京市商品房预售合同》，将304号房屋交付给我；2.判令万瑞公司向我支付违约金193678元。
一审法院认定事实：2014年4月26日，宋炜支付万瑞公司定金10万元。2014年4月27日，万瑞公司与宋炜签订《北京市商品房认购书》，约定宋炜认购803号房屋。2014年5月31日，宋炜提交换房申请，载明因资金无法到位，申请换房至304号房屋，定金转至304号房屋。同日，万瑞公司与宋炜签订终止协议，约定宋炜不再购买803号房屋，已经交付的定金10万元作为304号房屋的定金。
宋炜（认购人）与万瑞公司（出卖人）针对304号房屋签订了《北京市商品房认购书》，认购书中未标注签订日期。该认购书的第四条约定认购人应当自签订本认购书当日向出卖人支付定金10万元。第九条约定认购人与出卖人应该在支付定金之日起20日内签订商品房买卖合同并支付30%的购房款，逾期未签订商品房买卖合同或足额支付30%购房款的，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购书而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还。《北京市商品房认购书》补充协议第9条约定，签订认购书时认购人已经明确了解出卖人出示的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议文本，并对《北京市商品房预售合同》及相关补充协议文本的条款无异议。
2014年5月31日，万瑞公司（出卖人）与宋炜（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）。该预售合同包含主合同及15个合同附件。其中主合同每页右上角处标注了“草稿”二字。附件一至附件十一的每页右上角处也标注了“草稿”二字。附件十二至附件十五则没有标注“草稿”二字。主合同的封面上有万瑞公司印制的红色文字“草稿已阅无异，客户签字”。宋炜在前述文字后签名，文字下方的年月日处为空白。
主合同第三条约定宋炜购买304号房屋，第五条约定房屋总价款为1936783元。第六条约定买受人可以首期支付总购房款的30.29%，剩余价款可向工商银行借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。第十一条约定逾期付款责任“见补充协议”。第十二条约定出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。第二十八条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第三十条约定，出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京市房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。
预售合同附件五的标题为“付款方式及期限的约定”，但其下没有任何内容。
预售合同附件十三为“补充协议”。该补充协议第九条约定：买受人于合同签署前支付房款人民币25万元，于2014年6月30日前支付房款336783元，余款135万元向工商银行申请贷款支付。第十一条约定：买受人未按照约定时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。第十四条约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照总房款的10%向买受人支付违约金。第二十八条约定了出卖人指定购房款的收款单位、账号及开户银行。
2014年5月31日，宋炜支付万瑞公司首期款15万元。
补充协议中除第九条的付款时间和金额的内容为手写外，其余内容均为打印。其中首页抬头处买受人后的内容为空白。尾页出卖人处加盖了万瑞公司的销售合同专用章，日期为空白。买受人签字处为空白，日期为空白。附件十四及附件十五买受人处的签名及日期均为空白。经询问，万瑞公司陈述前述付款时间及金额的手写内容系由公司销售人员填写。
预售合同及其后附补充协议的骑缝处加盖了万瑞公司销售合同专用章。万瑞公司主张骑缝处有宋炜本人的签名，宋炜对此不予认可。经一审法院核对，骑缝章处的内容模糊不清，无法辨认。
万瑞公司提交的日期为2014年5月31日的销售服务确认表的第4项中载明：我已知悉在2014年6月20日前需缴清首期款或全款，并于2014年6月20日前办理按揭/签约手续。该销售服务确认表上内容为统一印制，前述的付款日期处为手写添加。左下方落款处客户签名后的内容为“宋炜”。宋炜否认该签字系其本人书写。因该签字与万瑞公司所提交的其他证据中宋炜的签字明显不同，法院释明万瑞公司对该签字的真实性进行鉴定，万瑞公司表示不申请鉴定。
宋炜在举证时提交了预售合同复印件，预售合同后没有附件，且预售主合同最后一页只有宋炜的签字，没有加盖万瑞公司的公章。宋炜主张当天签合同后销售人员将原稿收回，其提交的前述复印件系由销售人员提供。宋炜主张其后一直向销售人员索要合同原件，但该销售人员离职，其主管也不管这事。经询问，万瑞公司陈述预售合同先由买受人在合同上签字，然后销售人员将合同带回单位盖章。关于预售合同的份数，一审法院第一次庭审中，万瑞公司陈述签订了两份合同草稿。后其在代理词中又更正为只签订了一份预售合同草稿。对于预售合同附件上为何缺少宋炜的签字，万瑞公司称因人员流动性大，公司也不知道什么原因。关于预售合同在盖章后没有返还给宋炜的原因，万瑞公司称草稿合同签订后，其通知宋炜付清首付款，但宋炜未按约定日期支付。在发送书面催告函之前，万瑞公司多次电话通知宋炜签订网签合同，但宋炜不配合。基于上述原因，万瑞公司未将盖章后的草稿合同返还给宋炜。针对其电话通知宋炜配合签订网签合同的主张，万瑞公司未能提交证据佐证。
2014年7月1日，万瑞公司向宋炜发送催告函，其上载明宋炜已支付房款25万元，按照合同约定宋炜应于2014年6月30日前缴纳第2期房款336783元。但至今公司仍未收到相关款项，提醒尽快支付剩余应付房款，否则公司有权追究违约责任。2014年8月18日，万瑞公司再次发送催告函，其上载明：宋炜已支付房款25万元，按照合同约定宋炜应于2014年6月30日前缴纳第2期房款336783元。但至今公司仍未收到相关款项。根据合同补充协议第十一条约定，自2014年7月1日起，宋炜需每日支付387元的违约金。宋炜认可收到催告函，但其主张在收到催告函后，其要求万瑞公司交付合同原件，并要求针对付款时间和条件签订协议，但万瑞公司一直不予理睬。针对其主张，宋炜提交了邮单及律师函。2014年10月20日的律师函中，宋炜提出仅签订了草稿合同而未签订正式合同，望万瑞公司在收到律师函后五日协商合同事宜。2014年11月5日的律师函中，宋炜表示已经收到催告函，但签订草稿合同后，万瑞公司应提供草稿合同原件，且宋炜并未在合同的补充协议上签字，望万瑞公司在收到律师函后五日内协商合同事宜。万瑞公司认可其售楼处收到了上述律师函。
宋炜表示如果继续履行合同，其有能力全款支付并提交了资格核验信息，证明其目前具有购房资格。
一审法院审理认为，案件的主要争议焦点在于，宋炜在签订预售合同时对万瑞公司在庭审中提交的合同附件内容，尤其是补充协议内容，是否知情且同意。对此，法院将从以下方面分析：
第一，涉案预售合同附件中的附件十三（补充协议）至附件十五，均需要由买受人单独签字确认，但其上均无宋炜本人的签字。宋炜此后向万瑞公司发送的律师函中，亦明确否认其签订过补充协议，并要求就合同条款进行协商。故不能认定万瑞公司与宋炜就该补充协议内容达成一致；
第二，虽然预售合同封面上有宋炜签字确认的“草稿已阅无异议”的内容，但根据前文查明的事实，只有预售主合同及部分附件（附件一至附件十一）上标有“草稿”字样，诉争的补充协议上并未标注“草稿”。根据常理，草稿合同的全部附件上均应标注为草稿，而关键的补充协议上恰恰未作标记。故仅凭封面上的已阅内容，不能当然认定宋炜阅签约读了补充协议；
第三，主合同虽然约定了具体付款方式及期限见附件五，附件五上也标注了“草稿”字样，但其上并无任何内容。故买受人无法据此得知付款方式及期限；
第四，预售合同及附件的骑缝处虽有万瑞公司盖章，但其上的签名模糊不清，无法辨认。万瑞公司根据骑缝章上的签名主张宋炜阅读了全部合同内容，证据不足；
第五，销售服务确认表上虽然约定了付清首付款的时间，但其上的签名与宋炜本人的签字明显有差异，万瑞公司也未申请鉴定，故据此确认表不能认定宋炜对于付款时间知情；
第六，虽然304号房屋认购书的补充协议第9条中记载，认购人已明确了解预售合同及相关补充协议文本，但该认购书没有签订日期，且根据房屋买卖的签约流程，认购书的签订日期应在草稿合同之前签订。故万瑞公司依据认购书不能证明宋炜已经知悉补充协议的内容；
第七，即使是草稿合同，也应当由买卖双方各持一份。尤其是买受人，若不持有合同，如何知晓履行义务的具体内容和日期。现万瑞公司自认双方仅签订一份草稿合同，并由销售人员拿回公司盖章，后未将合同交与宋炜。此种情形下，退一步来讲，即使宋炜在全部附件上都签字确认，也不能要求买受人有过目不忘的本领，将合同中的所有内容，包括买受人需要履行的各项义务均熟记于心。万瑞公司主张未将草稿合同交给宋炜，是因为宋炜未按照草稿合同约定日期付清首付款，也未配合进行网签。此理由明显是将交付合同的义务与履行合同义务的顺序颠倒；
第八，根据合同第三十条约定，万瑞公司有义务将预售合同网上联机备案，并将备案表打印盖章后交宋炜一份。万瑞公司自述已将草稿合同上传至建委网站，但其未提交证据证明其将备案表向宋炜送达，也未提交证据证明通知过宋炜签订网签合同。
基于上述理由，可以认定万瑞公司与宋炜之间就补充协议内容并未协商一致，宋炜对于补充协议中的付款金额和日期并不知情。因此，万瑞公司依据补充协议主张宋炜构成违约，证据不足，法院对其诉讼请求不予支持。
关于解除权是否消灭的争议，法院将在假设补充协议对双方具有约束力的背景下进行分析。如按照补充协议约定的解除条件，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。则万瑞公司应自2014年8月30日起享有解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。万瑞公司在2015年8月30日前，并未行使解除权，故其解除权已经消灭。万瑞公司主张其行使的系法定解除权，而非约定解除权。但无论是法定解除权，还是约定解除权，均应在合理期间内行使。
万瑞公司作为出卖人，负有交付房屋的合同义务。宋炜作为买受人，负有支付房款的合同义务。因双方对剩余房款支付日期未达成一致，故无法确定交房义务与付款的履行顺序。根据《合同法》规定，当事人互付债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。现宋炜已经履行部分合同义务，支付了部分房款，万瑞公司亦应继续履行合同，故对于宋炜主张交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。宋炜不认可补充协议的效力，故其主张违约金无合法依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京万瑞房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于北京经济开发区河西区X86街区4#住宅楼3层2单元-304号房屋交付给宋炜；二、宋炜于判决生效后十日内给付北京万瑞房地产开发有限公司剩余房款1686783元；三、驳回北京万瑞房地产开发有限公司的全部诉讼请求；四、驳回宋炜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理过程中，经询双方当事人，均表示由于补充协议没有宋炜签字，对双方均不发生法律效力。
2015年2月始，宋炜曾先后三次提起行政诉讼，起诉北京市规划委员会、北京经济技术开发区管委会及北京市国土资源规划委员会，并列万瑞公司为第三人，要求撤销涉案房屋所在项目的工程规划许可、施工许可及规划核验许可，经一、二审法院审理，均被驳回诉讼请求，最后一份终审判决于2017年3月送达。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，合同生效后，当事人就合同履行等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据已经查明的事实，补充协议对双方当事人均不发生法律效力，而《北京市商品房预售合同》中对付款时间没有约定，双方事后并未就此达成补充协议，故宋炜的付款时间应该按照合同的有关条款或者交易习惯确定。该买卖合同约定，宋炜选择贷款购买房屋，故通常习惯为先行交付一笔首付款，余款通过贷款方式支付，但宋炜未支付首付款亦未办理贷款。买卖合同对付款时间没有约定，但先行支付购房款后取得房屋是商品房买卖合同履行过程中的交易习惯，万瑞公司作为房地产销售企业对此没有异议，而作为买房人的宋炜对此也应该是有认知的，故宋炜至迟应于房屋交付前即2016年6月30日前向万瑞公司支付全部购房款，逾期构成违约。
当事人一方迟延履行债务，致使不能实现合同目的的，可以解除合同。经对方当事人催告，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期行使的，解除权消灭。宋炜未在履行期限内支付购房款，万瑞公司要求解除合同符合法律规定，其解除权的行使期限应自2016年7月1日起计算，万瑞公司于2017年3月向一审法院起诉并未超过一年期限，一审法院认定其解除权消灭没有事实和法律依据，本院予以纠正。
涉案买卖合同应予解除，合同解除后宋炜应配合办理解除网上备案手续，但万瑞公司要求宋炜支付违约金之诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。宋炜要求继续履行合同及万瑞公司支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，万瑞公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第六十一条，第九十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初7801号民事判决；
二、解除北京万瑞房地产开发有限公司与宋炜签订的《北京市商品房预售合同》；
三、宋炜协助北京万瑞房地产开发有限公司撤销北京经济技术开发区河西区X86街区4#住宅楼3层2单元-304房屋的《北京市商品房预售合同》网上备案手续；
四、驳回北京万瑞房地产开发有限公司其他诉讼请求；
五、驳回宋炜的反诉请求。
一审本诉案件受理费22230元，由宋炜负担负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费11922元，由宋炜负担元（已交纳）。
二审案件受理费22230元，由宋炜负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 高宝钟
审判员 李 淼
二〇一八年七月二十六日
书记员 张邵青