广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第1209号
上诉人（一审被告）钟明顺，男，1979年11月10日出生，汉族，凌云县林业局职工，住广西凌云县。
委托代理人左仲育，男，凌云县法律服务所法律工作者，住凌云县。
委托代理人龙绍军，男，汉族，1981年2月6日出生。住广西凌云县。
被上诉人（一审原告）凌云县工商行政管理局，住所地凌云县泗城镇新秀社区西灵小区221号。
法定代表人罗义恒，该局局长。
委托代理人周召中，广西澄碧律师事务所律师。
上诉人钟明顺因房屋租赁合同纠纷一案，不服凌云县人民法院（2015）凌民一初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人钟明顺及其委托代理人左仲育、龙绍军，被上诉人凌云县工商行政管理局及其委托代理人周召中到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年5月25日，原告向社会公开招标出租其所有的位于凌云县泗城镇前进街3幢一层（工商局宿舍楼）的6套店面。2014年5月26日，被告钟明顺向原告交纳竞标押金3000元。2014年5月28日，被告钟明顺以月租6100元竞标得原告招租的2号房屋的租用权。2014年6月25日，被告钟明顺与原告签订房屋租赁合同，承租原告的2号房屋。合同第二条约定租期自2014年7月15日起至2017年6月30日。合同第三条约定交纳房租方式：“第一期，交费时间以出租方通知为准，使用时间是2014年7月15日至2014年12月31日，应交租金33550元；第二期，交费时间2015年1月1日至10日，使用时间是2015年第一季度，应交租金18300元；第三期，交费时间2015年4月1日至10日，使用时间是2015年第二季度，应交租金18300元；第四期·······。”合同第六条约定违约责任：“（一）承租方违反本合同第五条规定情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。（二）承租方不按本合同第三条规定期限内交纳房屋租金的，按照如下方式处理：1、如数补交租金，并向出租方支付违约金，额度为应交租金的30%。2、超过一个月不交纳房租租金的，除执行本款第1项外，出租方可以终止合同，收回房屋。”合同签订后，被告未领取承租房房门钥匙，未实际使用承租房屋，也未按期交纳房租。2015年2月12日，原告通过邮政特快专递向被告邮寄出租房屋的钥匙，签收人是凌云县林业局门卫滕久永。2015年5月，被告书面要求原告解除双方租赁合同关系。2015年6月1日，原告书面回复被告：“可以协商解除合同，但必须支付所欠房租，房屋租金以双方达成解除合同当日计算。”另查明，原、被告均认可，被告2014年5月26日交纳的3000元竞标押金，在中标后作为租金预付款。租赁合同未约定交付讼争房屋（钥匙）的时间、方式。一审法院工作人员于2015年7月22日到讼争房屋进行勘验，并向周边租户了解情况，证实自2014年6月份至今讼争房屋一直处于关门待营业状态。
经询，被告就其自身的损失在本案中不提起反诉。原、被告双方均同意于2015年7月31日起解除2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》。
一审法院审理认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的规定，故属合法、有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于被告的抗辩意见，原告未按约定交付房屋（钥匙），导致被告无法使用讼争房屋，原告构成违约，故被告无需向原告交付房租。一审法院认为，虽然双方签订的租赁合同上没有约定交付房屋（钥匙）的时间和方式，但按照一般市场交易习惯，原告至少在起算房租第一天起需向被告交付房屋（钥匙），如原告未在租期内交付被告房屋使用管理，怠于履行房屋租赁合同造成被告损失，被告可以向原告或相关部门或向法院主张权利，要求原告履行合同、赔偿损失。庭审中，被告自认其从未主动向原告索要讼争房屋钥匙，或与原告协商迟延交付房屋等问题的解决方法，也从未向相关部门或法院主张权利，且认为其不去主张权利、寻求帮助的理由是双方的租赁合同没有约定原告违约的处置方法。被告的不作为行为，实为恶意扩大、放任损失的产生。相反，合同签订后，原告多次电话通知被告领取讼争房屋的钥匙，在通知无果的情况下通过邮寄方式交付房屋钥匙。原告的上述行为属于积极主动减少损失，由此可见，不是原告怠于履行合同不交付讼争房屋，而是被告消极履行合同，不按期接收、使用讼争房屋，且不按期交付房租，存在违约。被告放任空置讼争房屋，恶意扩大损失，故应由其自行承担空置房屋造成的损失。故被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。本案合同系双方自愿订立，故被告抗辩合同条款内容不公平的理由，不予采纳。本案租赁合同签订后，被告并未按约支付租金且不接收讼争房屋构成违约，原告据此主张解除合同符合合同约定，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，因原告在本案诉讼前并未书面通知被告解除合同，故以双方在2015年7月31日庭审当天表示同意解除合同为解除合同的时间。根据双方约定的月租金为6100元，双方的实际租期为12.5个月，被告应支付原告的租金为76250元，扣除被告预付租金3000元，被告还需向原告支付73250元。故原告主张被告支付租金73200元，符合相关法律规定，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告凌云县工商行政管理局与被告钟明顺签订的《房屋租赁合同》于2015年7月31日解除；二、被告钟明顺向原告凌云县工商行政管理局支付房屋租金73200元。本案受理费1630元，由被告钟明顺承担。上诉人钟明顺不服一审判决，在法定期间上诉称，上诉事实和理由：一、一审法院认定事的事实不清。主要表现在以下两点：1、被上诉人受了预付款（部分房租）不给钥匙。2014年6月25日，上诉人与被上诉人签订一个房间租赁合同，合同约定租赁时间为三年，时间从2014年7月15日起至2017年6月30日止。月租金是6100元。合同签订时被上诉人没有将房屋钥匙给予上诉人，2014年7月15日履行合同的第一天上诉人再次找到被上诉人要钥匙，但是被上诉人以原来租户还没有交钥匙为由，要求上诉人等待通知。上诉人等到2015年5月28日才得知被上诉人已经采取邮递送达的方式将钥匙寄给上诉人，上诉人不明白为什么要用邮递送达的原因，于是找到了被上诉人才得知，被上诉人意图要上诉人先交房租后给房屋。由于上诉人在与被上诉人签订合同之前是通过招标的方式通过竞标的方式取得被上诉人的房屋租赁权资格的。参加招投标之前已经向被上诉人交了3000元的保证金，并约定中标之后，该笔保证金自动转为房屋租金。上诉人认为自己已经交了部分房租，依法应该得到房屋经营才符合所签订的合同约定，而被上诉人不给房屋钥匙，上诉人根本没有条件使用被上诉人的房子。而被上诉人说双方已经签订了合同，要求按合同规定收取房屋。双方争执不下，于是上诉人就向被上诉人交了解除合同申请书，可是被上诉人交完租金（指2014年7月15日至2015年5月30日的房租）之后才解除合同。2015年7月初上诉人收到了凌云县人民法院通知开庭的传票才得知，被上诉人早已酝酿起诉上诉人。2、一审判决证据不足。在一审庭审过程中，上诉人要求被上诉人举出合同开始时通知上诉人领取钥匙的证据，被上诉人并未拿出来。而被上诉人知道其违约的情况下，采取邮递送达的方式送达钥匙。可见本案是被上诉人违约，而一审法院硬说成时合同有效，是上诉人不主动领取钥匙，放任损失进一步扩大化，导致违约，判由上诉人承担责任，并判由上诉人承担支付被上诉人73200房租。一审法院在判决中肯定了上诉人交的3000元抵押金已作为预付租金，为什么还要说上诉人放任损失扩大化造成违约。本案中，最明显的是从合同合同签订至邮递送达法前（2014年7月15日至2015年2月14日）这一期间，明明是被上诉人不给钥匙，构成违约，而一审法院反而判决上诉人违约是错误的；二、一审法院作出由上诉人承担73200元判决属误判。一审法院确认上诉人交了预付款，被上诉人在向一审法院提起诉讼时，已经认可其已经收到了3000元的预付款。二是一审法院在被上诉人没有主张的情况下，帮助被上诉人多算了半个月诉讼请求。如果法院一定要判的也应该是70200元。请求二审法院改判由被上诉人自行承担其房屋租金损失73200元；本案诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人凌云县工商行政管理局答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，使用法律得当，属于正确判决。不是不交房门钥匙，而是上诉人赖租。1、工商局招租之前已然清空了所租的所有房子。2、双方签订租赁合同的当天，领钥匙是有通知的。3、上诉人已经数月不来拿钥匙并交付租金了。4、工商局曾经用特快专递的方式把钥匙送给上诉人，上诉人以不是本人签收为由拒绝签收。5、上诉人如果说所租的房子已经缴纳租金的话，一年来直到上诉人起诉为止都没有向工商局汇报过，直到工商局诉讼的时候才主张他的权利，只是在一审当中才提出的这个抗辩理由。6、2015年的5月份，上诉人曾经书面向工商局要求解除合同。二、关于合同的条款，合同双方签订的租赁合同是公平合理的，是真实的意思表示。1、所有租赁合同的条款并没有违反法律的禁止性和限制性规定。2、合同使用的文本是国家的示范文本。3、我们认为这个条款不公平的，也应当在一年内申请撤销这个权利。所以总结双方签订的合同是合法有效的。三、违约责任的问题。在一审诉讼的过程中双方都有指出对方违约。一审判决很清楚，上诉人至今都没有交房租，综上所述都属于上诉人违约。四、关于一审判决问题。上诉人认为拖欠的租金多算了半个月。我们认为少算了，如果算到现在的话少算了很多，所以我们认为是没有错的。综上所述，一审判决是完全正确，上诉人的上诉理由是不能成立的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审判查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本案争议焦点：上诉人是否构成违约，应否承担房屋租金损失73200元。
本院认为，双方当事人对一审判决第一项“原告凌云县工商行政管理局与被告钟明顺签订的《房屋租赁合同》于2015年7月31日解除”没有提出上诉，本院予以确认。关于上诉人是否承担房屋租金损失73200元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案签订的《房屋租赁合同》解除的同时，当事人有权要求赔偿损失，符合法律规定。双方当事人对“交付钥匙”谁构成违约事实产生争议，上诉人没有提供证据（如崔交钥匙证据）证实对方构成违约，故对上诉人主张对方“交付钥匙”事实上构成违约，本院不予采信。被上诉人主张对方“交付钥匙”构成违约事实，提供“邮寄钥匙”的事实，且该事实对方也认可，是能证实被上诉人履行“交付钥匙”的义务，其主张与事实相符，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”由于被上诉人怠于行使权利，且本案签订的《房屋租赁合同》没有明确约定如何履行“交付钥匙”时间，应当以被上诉人“邮寄钥匙”的时间（2015年2月12日至2015年7月15日）确定计算本案租金时间，计算方式为：5个月零3天×6100元=31110元，扣除上诉人预付租金3000元，上诉人应支付尚欠房屋租金28110元。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。但在租赁时间计算上有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持凌云县人民法院（2015）凌民一初字第456号民事判决第一项；
二、变更凌云县人民法院（2015）凌民一初字第456号民事判决第二项为上诉人钟明顺向被上诉人凌云县工商行政管理局支付房屋租金28110元。
一审案件受理费1630元，二审案件受理费1630元，合计3260元。由上诉人钟明顺负担1252，被上诉人凌云县工商行政管理局负担2008元。
上述债务，义务人应于本判决书送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 黄小萍
代理审判员 陈华婷
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 黄俊淋