成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第1084号
原告陈利财。
原告艾俊梅。
两原告委托代理人冉劲，四川广都律师事务所律师。
被告谢其明。
委托代理人罗德强，四川高维律师事务所律师。
第三人谢治平。
第三人尹明燕。
两第三人的委托代理人张金全，成都市锦江区人南法律服务所法律工作者。
原告陈利财、艾俊梅诉被告谢其明、第三人谢治平、尹明燕买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月25日立案受理后，依法由审判员王发广适用简易程序独任审判，于2013年3月4日公开开庭进行了审理。原告陈利财、艾俊梅的委托代理人冉劲，被告谢其明的委托代理人罗德强，第三人尹明燕及第三人谢治平、尹明燕的委托代理人张金全到庭参加诉讼。庭审后，本院根据双方当事人请求，给予庭外和解期间，但无法达成一致协议。本案现已审理终结。
原告陈利财、艾俊梅诉称�两位原告系夫妻关系，两位第三人系夫妻关系，被告谢其明系第三人谢治平的父亲。本案讼争的房屋位于成都市锦江区大观里1号3栋4单元4楼6号，面积76.3平方米，系原告的拆迁安置房。原告从未与被告签订该房屋的买卖合同，2011年3月10日的《房屋买卖合同》不是原告所签，而是被告的儿子谢治平擅自代理原告所签订。原告与第三人谢治平曾经于2007年9月29日办理了《委托书》公证，委托谢治平全权处理该房屋的相关事宜。后原告与谢治平又于2009年2月16日签订了《解除协议》，该协议明确约定：解除2007年9月29日委托公证。至此谢治平不再对该房享有任何权利。根据《合同法》约定，当事人协商一致的可以解除合同，合同解除后，合同的权利义务终止。本案中原告与谢治平之间的委托关系已于2009年2月16日经双方协商终止，但谢治平擅自用已经解除的《委托书》公证于2011年3月10日将该房过户登记在其父谢其明的名下。谢治平代理原告买卖房屋的行为系无权代理。本案讼争的房屋买卖合同没有两原告的签字认可，谢治平无权代理、无权处分，谢其明明知该房存在争议而与其子谢治平恶意串通并将讼争房屋办理在自己名下，侵犯了原告的合法权益。原告陈利财、艾俊梅请求判令：1、确认2011年3月10日被告谢其明与第三人谢治平、尹明燕签订的《房屋买卖合同》无效。2、本案诉讼费由被告承担。
被告谢其明辩称，原告在本案中提出的解除协议是其变造的证据材料。本案的事实是第三人向原告购房，并向原告给付了购房款后，原告向第三人出具了公证的《委托书》，授权第三人可以在该房能够办理过户登记时，自行持委托书办理过户登记。原告与第三人之间的房屋买卖合同有效，原告从未解除过对第三人的委托。后因本案被告谢其明�老，为了让谢其明养老，第三人将该房过户给谢其明。
第三人谢治平、尹明燕述称，被告的辩称属实，原告先将房屋出售给第三人，第三人给付了购房款。原告主张其解除对第三人的委托书是依据变造的证据，其主张没有事实依据。被告与第三人的交易行为并不损害原告的利益。
各方当事人的举证、质证及本院的认证情况：
一、原告陈利财、艾俊梅提交的证据材料：
1、原告在成都市房管局查询的2011年3月10日《房屋买卖合同》、房屋信息摘要，拟证明被告和第三人在原告未到场的情况下，签订买卖合同，将原告所有的房屋擅自出售给被告谢其明，现该房登记在谢其明名下。被告、第三人对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
2、房屋拆迁安置协议书，拟证明本案讼争房屋系原告拆迁安置补偿所得。被告、第三人对此项证据材料的真实性无异议，本�予以确认。
3、2007年9月29日委托公证书，拟证明原告与第三人谢治平办理委托公证的事实。被告和第三人对此项证据材料的真实性无异议，第三人认为委托书来源于2007年9月29日原告与第三人的房屋买卖关系，为了便于第三人买房后办理相关的过户登记以及另行出租、出售事项，原告向第三人出具了该委托书，并办理了公证。本院对此项证据材料予以确认，当事人争议的事实由本院予以认定。
4、原告与第三人签订的2007年8月8日《双方协议》、2007年8月23日《房屋购销合同》、2007年9月27日《房屋购销协议》，拟证明讼争房屋的买卖问题先后签订过三份合同，2007年8月8日《双方协议》初步达成26万元的价格，但未付款。2007年8月23日《房屋购销合同》协议变更了付款方式，重新签订了合同。2007年9月27日《房屋购销协议》再次变更付款方式。被告、第三人对此项证据材料�真实性无异议，本院予以确认。
5、2007年10月1日第三人与原告签订的房屋出租协议，拟证明原告将房屋出售给第三人后，因原告还需要继续居住，双方签订出租协议，第三人将该房出租给原告，由原告居住。被告、第三人对此项证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
6、2009年2月16日《双方同意购房的协议》、“双方有协议12月16日已签”内容的字条，拟证明第三人向原告支付20万元购房款后协商不再买房，协商由原告退款24万元（其中4万元赔偿金）。双方签署了《双方同意购房的协议》，因协议只有一份，原告为了证明有该份协议的存在，要求第三人向其出具了“双方有协议12月16日已签”内容的字条，字条上方的三行小字是原告在征得第三人的同意后单方书写上的。被告认为《双方同意购房的协议》无原件，不予认可，对“双方有协议12月16日已签”内容的字�无异议。第三人对此项证据材料的真实性无异议，但认为“双方有协议12月16日已签”内容的字条上方的三行小字系原告单方添加，该证据材料在本院（2010）锦江民初字第1526号卷宗中并无三行小字，故对添加内容不予认可。本院对《双方同意购房的协议》、“双方有协议12月16日已签”内容的字条的真实性予以确认，其中“12月16日”应为笔误，实际是2月16日。“双方有协议12月16日已签”内容的字条上方三行小字因原告在（2011）锦江民初字第192号案件庭审中确认是其事后添加，且本院（2010）锦江民初字第1526号卷宗中留存的此项证据材料并无三行小字内容，且原告不能证明该三行小字内容是双方当事人的合意，故本院对此三行小字内容不予确认。
被告谢其明提交的证据材料：
1、2011年3月10日房屋买卖合同，拟证明被告与第三人之间存在房屋买卖合同关系。原告、第三人对此项证据材料无异议，本院予以确认。
2、2007年9月29日原告陈利财出具的收条，拟证明第三人向原告支付了购房款。原告和第三人对此项证据材料无异议，原告认为尚有尾款未付清。本院对此项证据材料予以确认。
3、本院（2010）锦江民初字第1526号民事判决书及开庭笔录，拟证明第三人曾经起诉原告，要求原告办理过户登记手续。原告和第三人对此项证据材料无异议。本院对此项证据材料予以确认。
4、2007年9月29日原告向第三人出具委托书的公证书，拟证明原告委托第三人办理过户登记手续，该委托书与陈利财出具的收条是同一天，是第三人履行完毕合同义务后，需要原告协助第三人把房屋过户到第三人或其他人名下，而原告嫌麻烦就把该权利委托给第三人。原告和第三人对此项证据材料无异议，原告认为当时签订了买卖合同后，原告给付了部分购房款，原告就授权第三人自己去办过户登记，但办理了委托公证后原告就不付尾款了，未达到原告的合同目的。本院对此项证据材料予以确认，当事人争议事实由本院予以认定。
5、“甲乙双方有协议12月16日已签”内容的字条、（2011）锦江民初字第192号案件开庭笔录，拟证明“甲乙双方有协议12月16日已签”内容字条上方的三行小字系原告自行添加，未征得第三人同意。对此项证据材料本院在原告提交的相同证据中已予认定。
第三人谢治平、尹明燕除提交与被告相同的证据材料外，还提交了：
1、第三人向成都市锦江区统建办缴纳房屋补差款58337.93元的票据，拟证明第三人除给付原告购房款20万元外，还通过代原告缴纳房屋补差款的方式，给付了购房款58337.93元，该款应从第三人应付原告购房款中扣除。原告与被告对此项证据材料无异议，原告认为其并未委托第三人缴�该款，第三人自己去缴纳应自行承担后果。本院对此项证据材料予以确认，当事人争议的事实由本院予以认定。
2、证人付秀清当庭的证言，拟证明2011年3月9日第三人尹明燕曾同证人一起找原告要求办理过户登记手续，但原告以已经委托给第三人自行办理为由拒绝协助。原告认为证人证言不实，第三人和被告对证人证言无异议。对证人证言本院将结合本案其他证据予以认定。
根据上述证据和当事人一致的陈述，本院查明本案事实如下：
位于成都市锦江区大观里1号3栋4单元6号（原为成都市锦江区大观里12幢4单元6号）、面积76.37平方米的房屋系原告陈利财旧房拆迁安置补偿所得，陈利财未办理权属证书。
2007年8月8日陈利财（作为甲方）与尹明燕（作为乙方）签订《双方协议》，约定：甲方将上述房屋卖与乙方，出售总金额26万元；付先期定金5000元，后期付款25.5万�，留1万元押金待甲方办完产权，把产权证给乙方，乙方再付；甲方办产权以前产生的各种费用都由甲方付，与乙方无关。陈利财和尹明燕在协议上签名，陈利财在协议上注明“月底前落实再付两万，我决定搬出该房”。2008年8月23日陈利财（作为甲方）与尹明燕（作为乙方）又签订一份《房屋购销合同》，约定：甲方将其所有的上述房屋出售给乙方，售价26万元；乙方第一次支付购房定金3.3万元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或者办理产权公证）乙方再付给甲方21.7万元，第三次余款1万元待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证同时付清。办理产权证前的各种费用由甲方付，产权办理完后，交乙方过户的后期费用由乙方全部自付。陈利财和尹明燕在合同上签名。2007年9月27日陈利财（作为甲方）与尹明燕（作为乙方）�签订一份《房屋购销协议》，约定：甲方将其所有的上述房屋出售给乙方，售价26万元；乙方第一次支付购房定金3.3万元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或者办理产权公证）乙方再付给甲方16.7万元，第三次余款6万元待办完过户手续后，乙方拿到新产权证同时付清。办理产权证前的各种费用由甲方全部支付，产权过户的费用由乙方全部自付。2007年9月29日陈利财向尹明燕出具收条，确认收到尹明燕支付的第二次购房款16.7万元。加上此前尹明燕支付的定金3.3万元，陈利财共计收取尹明燕购房款20万元。当日，陈利财、艾俊梅出具一份委托书，内容为：委托人陈利财、艾俊梅夫妻是成都市大观小区沁芳园小区12幢4单元4楼6号房屋的共同所有权人，现自愿委托谢治平代为办理如下事项：1、代为申请办理并领取上述房屋产权证。2�待领证后办理上述房屋的出租、出售、按揭、查档、签订租赁合同、买卖合同、按揭合同和其他法律文件、收租金、售房款和按揭款、办理上述房屋的产权登记过户，如能免征上述房屋的所得税、营业税，委托人有权代为办理相关手续。3、领取上述房屋的国土证并办理国有土地使用权转移登记手续。4、受托人在办理上述事项中所签署的文件，委托人均予承认。受托人有转委托权。陈利财和艾俊梅在委托书上签名，该委托书在四川省成都市律政公证处办理了公证（（2007）川律公证字第17572号）。因陈利财需要继续居住在出售给谢治平、尹明燕的房屋内，2007年10月1日尹明燕与陈利财签订一份《房屋出租协议》，约定尹明燕将上述房屋出租给陈利财使用，租期从2007年10月1日起，月租金400元，到产权办好后一并结算。2009年2月16日谢治平、尹明燕与陈利财签订《经双方同�购房的协议》，内容为：以2009年12月31日为期，如果陈利财、艾俊梅不卖上述房屋，即退还总计24万元，不再另计房租；如果陈利财、艾俊梅卖房，则给付谢治平、尹明燕房租费2万元。尹明燕、谢治平另向陈利财出具一份写有“甲乙双方有协议十二月十六日（笔误，应为2月16日）已签”的字条，以证明《经双方同意购房的协议》成立的事实。
2011年3月10日谢治平持陈利财、艾俊梅的委托书，代理陈利财与谢其明（与谢治平系父子关系）签订一份《房屋买卖合同》，成交价格为99281元，并依据该合同将本案讼争房屋过户给谢其明。庭审中谢其明与谢治平、尹明燕确认实际并未给付购房款。陈利财、艾俊梅认为谢其明、谢治平、尹明燕的行为损害其财产权利，起诉来院。
另查明，2011年2月11日谢治平以陈利财的名义向成都市锦江区统建办缴纳了本案讼争房屋的补差款58337.93元。
本院认为，原告陈利财、艾俊梅起诉时以其从未与被告谢其明签订过《房屋买卖合同》，被告之子谢治平擅自代理原告与被告于2011年3月10日签订《房屋买卖合同》，该买卖合同损害了原告财产权利，请求确认《买卖合同》无效。在庭审中，原告认可曾与谢治平、尹明燕签订《房屋买卖合同》，并出具授权委托书，授权谢治平代其办理权属变更登记等事项。对原告与第三人之间买卖合同的效力，本院认为，2007年8月8日陈利财与尹明燕签订的《双方协议》，2008年8月23日陈利财与尹明燕签订的《房屋购销合同》，2007年9月27日陈利财与尹明燕签订的《房屋购销协议》均是当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律规定，系有效合同。后合同是前合同的修改，故双方的买卖合同权利义务关系应以2007年9月27日为准。合同签订后，谢治平、尹明燕共计给付陈利财、艾俊梅购房款20万元（含定金），按约履行了付款义务。但因陈利财、艾俊梅所售房屋系拆迁安置房，尚无法办理权属证书，故陈利财、艾俊梅向谢治平出具《委托书》并经过公证，委托谢治平办理并领取上述房屋的产权证、国土证，办理出租、出售等事项。2007年10月1日陈利财又与尹明燕签订《房屋出租协议》，陈利财又返租本案讼争房屋，继续居住到产权证办理完毕止。由此可以看出，陈利财、艾俊梅已经将房屋出售给谢治平、尹明燕，并已经实际转移所有权，为了其办理权属证书及转移登记方便，向谢治平出具了委托书。2009年2月16日谢治平、尹明燕与陈利财签订《经双方同意购房的协议》，该协议内容上虽然以2009年12月31日为限，如陈利财、艾俊梅不同意购房，则付给谢治平、尹明燕24万元的约定。但陈利财、艾俊梅并未向本院证明在2009年12月31日前陈利财、艾俊梅明确向谢治平、尹明燕做出过不同意卖房的意思表示。本案中2011年3月10日谢治平持陈利财、艾俊梅的委托书，代理陈利财与谢其明（与谢治平系父子关系）签订一份《房屋买卖合同》，将本案讼争房屋过户登记在被告谢其明名下，是谢治平、尹明燕对其所有的位于成都市锦江区大观里1号3栋4单元4楼6号房屋的合法处分。原告请求确认2011年3月10日被告谢其明与第三人谢治平、尹明燕签订的《房屋买卖合同》无效，无事实依据，本院不予支持。关于谢治平、尹明燕尚未给付的购房款尾款及谢治平、尹明燕主张的其以代原告向成都市锦江区统建办给付补差款58337.93元的方式给付了部分购房款，因本案中原告并未提出给付购房款的诉讼请求，故本案不予处理，双方当事人可以另行协商或主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十三条、《最高�民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
驳回原告陈利财、艾俊梅的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告陈利财、艾俊梅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王发广
二〇一三年四月十一日
书记员 梁 栋