云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2015)宜民初字第774号原告：孙艳琼，女，汉族。原告：段永明，男，汉族。两原告共同委托代理人：王丽萍，云南尚同律师事务所律师。特别授权代理。被告：个旧市平步房地产开发经营有限公司宜良分公司负责人：曹云峰，该分公司经理。委托代理人：陶应强、程云，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。原告孙艳琼、段永明诉被告个旧市平步房地产开发经营有限公司宜良分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法适用简易程序，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告孙艳琼、段永明及共同委托代理人王丽萍，被告委托代理人陶应强、程云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙艳琼、段永明诉称：两原告系夫妻，在宜良县注册成立宜良永昌家具有限公司。2013年9月7日原、被告双方签订《商品房购销合同》（合同编号PB-S058），约定被告将自己在建的世纪良城一期二十栋3层3-3区号房出售给原告，房屋总价款2248933元，2013年12月31日前交房，合同第九条约定了甲方逾期交房的违约责任。合同签订前后，原告付清了全部房款，但被告没有按约在2013年12月31日前交房，后被告方出具了《公告函》和草拟了《补充协议》，承诺在2014年5月30日交房，并承担2014年1月1日至2014年5月30日逾期交房期间的利息及进行其他补偿。考虑到被告方的实际困难，原告同意了被告的条件。但到2014年5月30日被告仍未交房给原告，经原告多次要求交房并承担违约责任，被告都不做明确答复且不承诺交房时间。原告买房是用来从事经营活动的，被告一再违约致使原告与其他商家的合同无法履行，当中的损失不可估算，原告自己的经营损失也惨重。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告继续履行《商品房购销合同》及补充协议，并保证在2015年7月31日是前将房屋将给原告；二、被告支付原告从2014年1月1日至2014年5月30日逾期交房的银行利息67467.99元(以所交房款总额按年利率7.2%计算)；三、被告按房款20%支付违约金449786.6元；四、被告支付其违约给原告造成的经营损失按每月4万元，从2014年6月1日计算至被告实际交房之日止；五、如2015年7月31日被告还不能交房，被告从第二日起按原告所交房款每月3%赔偿原告资金占用费和各项损失；六、诉讼费由被告承担。被告辩称:1、未按时交房是事实，但被告已经进行了赔偿，违约产生的后果已经了断。2、同意继续履行合同，但交房时间要按照国家相关规定验收合格后才能确定。3、原告要求赔偿利息没有事实依据，违约金如果继续履行的话，按照合同约定是每天十万分之三，第四项诉讼请求是间接损失，不应当由被告承担。第五项诉讼请求也没有法律依据。原告为证实为主张向本院提交如下证据：一、登记卡片，证实被告的登记、注册情况；二、商品房购销合同（包含补充协议两份、交房标准一份、登记备案表一份），证实合同约定的交房时间及逾期交房的违约责任是20%，原告有广告位的使用权同时被告应预留电梯口货运位置；三、发票和银行贷款明细，证实原告已按合同约定按揭借款支付了全部购房款，并为此支付相应贷款利息；四、公告函、补充协议，证实被告承诺的交房时间为2014年5月30日，就《商品房购销合同》约定交房时间延期至2014年5月30日，被告承诺以无偿给原告广告位12个、21栋地下室车位1个，并按原告实际交款总金额，依照银行同期贷款年利率7.2%的标准按实际延期时间（天）进行补偿，被告实际未补偿；五、营业执照、机构代码证、税务登记证复印件，证实原告方购房是为了从事经营活动，被告一再违约给原告造成了极大经济损失；六、通知一份，证实针织厂通知原告腾空租赁的房屋，被告逾期交房造成原告的损失。经质证，被告对证据一没有异议；对证据二、三、四的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证据二、四的证明内容有异议，认为合同约定不解除合同是按已付款的0.003%乘以逾期天数承担违约责任，对逾期违约被告已经用四个车位、四套房子作为补偿代替了补充协议约定；对证据五、六，认为与本案无关。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四，因被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采信。对证据二的证明内容，根据双方合同第九条约定，逾期交房60天后，乙方不解除合同，甲方的违约责任应为按合同总金额的20%支付违约金。证据四能够证实原告所主张的事实，对其证明内容本院予以采信。证据五、六与本案无关，本院不予采信。被告为证实其主张向本院提交委托协议复印件一份，证实未按期交房后双方于2014年10月28日按照约定赔偿了原告四套房屋和四个车位作为逾期交房的赔偿。经质证，原告对其真实性没有异议，但对证明内容不予认可。本院认为，委托协议虽真实，但该协议中未约定被告用四套住房、四个车位作为逾期交房的赔偿，故对其证明内容本院不予采信。根据庭审及采信的证据，本院确认如下法律事实：两原告系夫妻，2013年9月7日两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号PB-S058），约定两原告向被告购买被告开发的世纪良城一期二十一幢3层3-3区号商品房，按套计价，房屋总价款2248933元，首付50.2%，其余向银行贷款支付。甲方应于2013年12月31日前交房。其中第九条约定甲方逾期交房60天后，乙方可先以下方式处理：（1）乙方解除本合同，甲方有权将本合同约定的房屋收回，甲方按合同总额的20%向乙方支付违约金。（2）乙方不解除本合同，合同继续履行，甲方按上条约定继续承担违约责任。该合同另附商品房内装饰、设备标准一份（附件二）、交房标准一份以及补充协议两份。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，被告未按约在2013年12月31日前交房。2014年1月6日被告邮寄送达公告函给原告，载明因设计改动造成延期交房约6个月，并承诺2014年5月30日交房，实际延期期间依照银行同期贷款年利息7.2%进行补偿。经协商，双方于2014年2月25日就2013年9月7日签订的（PB-S056、PB-S057、PB-S058）三个《商品房购销合同》的延期交房事宜达成补充协议，约定：被告根据《延期交房公告函》的精神，以业主实际交款总金额，依照银行同期贷款年利息7.2%的标准，按实际延期时间（天）进行补偿并无偿提供项目外立面广告位6个，乙方自身外立面广告位6个以及21栋地下停车位一个给原告使用。广告位具体布局为建筑物东、南、西、北三层以下区域每个面各3个，详细位置待定。车位租赁协议另行签订，具体位置另行确定。补充协议第四条约定，本补充协议签订后，双方均不得就《商品房购销合同》约定的交房时间延期事宜向对方提起任何权利争议及主张。后被告仍未能按约在2014年5月30日交房。双方认可于2014年10月28日再次协商由被告补偿原告四套住房、四个车位，但原告认为该四套住房、四个车位是对2014年5月30后至2014年12月31日期间的违约进行补偿，被告则认为是对合同签订后的违约行为进行补偿。对此双方均无证据证实，仅有被告提交的委托协议复印件载明原告委托被告销售上述物业。另查，被告开发的世纪良城一期二十一幢主体已经完工，因收尾工程未完工尚未竣工验收，交房时间不能确定。因被告一直未能交房，原告于2015年5月18日诉至本院。本案的争议焦点是：被告逾期交房的违约责任应如何认定？本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》（含附件二、一份交房标准以及两份补充协议）系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原告按约支付了购房款后，被告应按约于2013年12月30日前履行交房义务，被告至今未履行该义务，已经构成违约，根据双方《商品房购销合同》第九条约定，原告有权选择是否解除合同，现原告主张继续履行合同，因被告确认合同可以继续履行，故对该请求本院予以支持，至于原告要求被告在2015年7月31日前交付房屋，因该商品房客观上尚未竣工验收并达到本合同约定的标准，交付的时间尚不能确定，故对该请求本院不予支持。针对本案的争议焦点，本院认为，《商品房购销合同》第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，同时实际逾期交房后，双方经协商于2014年2月25日就延期交房事宜签订了补充协议，根据补充协议第四条“本补充协议签订后，双方均不得就《商品房购销合同》约定的交房时间延期事宜向对方提起任何权利争议及主张”的约定，双方实际以补充协议的形式就逾期交房的违约责任达成了新的约定，变更了《商品房购销合同》第九条的约定，第九条约定因此失效，不能再适用。结合公告函及补充协议签订的时间，补充协议的约定应为对2014年1月1日至2014年5月30日违约的补偿，5月30日后的违约双方签订协议时均没有预见，因此也未进行约定。虽然双方2014年10月28日再次协商约定由被告补偿原告四套住房、四个车位，但对该补偿是针对哪段时间的违约双方争议较大，且没有证据证实，应视为没有约定。综上，对2014年5月30日之前逾期交房的违约责任应以补充协议约定的为准，5月30日之后的视为没有约定。针对原告的诉讼请求，因补充协议系双方真实意思表示，合法有效，在确定能继续履行的情况下，原告要求被告继续履行补充协议作为2015年5月30日之前的违约损失有事实和法律依据，依法应予支持。对5月30日后逾期交房的违约责任，因《商品房购销合同》第九条已失效，原告再依据该条要求被告按合同总金额的20%支付违约金没有法律依据，本院不予支持。对原告主张的至实际交房之日的经营损失，因原告未提交证据证实，且该损失不是订立合同时可预见的损失，故对该请求本院不予支持。对原告主张按每月3%支付资金占用费和各项损失，结合被告违约的情形、被告关于逾期交房公告函的精神、双方过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院依照公平及诚信原则，确定被告自2014年5月31日起至实际交房之日止应以实际交款总金额，按银行同期贷款年利率7.2%计算向原告赔偿利息损失，其他的损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告双方继续履行2013年9月7日签订的《商品房购销合同》（含附件二、交房标准以及补充协议两份）及2014年2月25日签订的《补充协议书》；二、被告个旧市平步房地产开发经营有限公司宜良分公司以购房款2248933元为本金，按年利率7.2%计算支付原告孙艳琼、段永明自2014年1月1日起至实际交房之日止的利息损失；三、驳回原告孙艳琼、段永明的其他诉讼请求。案件受理费13373元，减半收取计6686.5元，由被告个旧市平步房地产开发经营有限公司宜良分公司负担。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘小峰二〇一五年七月二十三日书记员  王 馨