广东�深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1976号
上诉人（原审被告）深圳市新田田心恒业股份合作公司。
法定代表人陈瑞明。
委托代理人卢学希，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人海潋千，广东深鹏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陈育奇。
委托代理人郑茂超，广东恒港律师事务所律师。
上诉人深圳市新田田心恒业股份合作公司（以下简称田心恒业公司）与被上诉人陈育奇因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第1050号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1991年10月24日，原宝安县观澜镇田心田心x岭村作为甲方与作为乙方的港龙实业有限公司签订了《土地租赁合同》，约定甲方提供土地二十亩给乙方营建�房，地名窝背，实际面积以测量为准。租用期五十年，自1991年10月1日至2041年9月30日；租金每平方米30元；付款方式为合同生效后，国土局出证付总款三成，六个月后再付二成，其余的款项在一年半内付清，到期不能交付款项，作违约处理，甲方有权无条件终止合约，将该幅土地转让给第三者经营；在租赁期限内，乙方可将该幅土地自由继承转让给第三者使用；乙方在建成厂房投产前与甲方另外签订合约，新约包括甲方按工人总工资收取百分之五的管理费，外汇留存全部由甲方收取；在搞好三通一平后，乙方在一年内开始进行基建工程，在两年内完成投资。合同亦对其他相关事项进行了约定。原宝安县观澜镇新田村田心经济合作社在甲方处加盖公章，港龙实业有限公司在乙方处加盖公章，负责人一栏签名为陈育奇。
1992年4月13日，原宝安县观澜镇新田田心经济合作�作为甲方与作为乙方的港龙发展机构签订了《土地有偿使用合同》，约定甲方根据乙方工业发展经营需要，愿将位于观澜镇新田村的一幅5000平方米的土地租给乙方使用，乙方可在该幅土地上兴建工业厂房和工贸、生活配套等设施；土地使用期为五十年，自1992年4月13日至2041年4月12日；租赁价格为每平方米55元，总额为275，000元，在合同签订日，乙方即付总额的50％给甲方作为定金，领取用地批文后在将总金额付清；乙方在合同签订之日起一年内开展厂房的基建施工；乙方在付清合同的租赁价款，并完成占地面积35％的基建工程后，便可将该土地转让、赠与他人承包（也可继承使用），甲方不能干预，并应协助乙方办理有关手续；乙方在厂房建成从投产当月计起，须向甲方缴交综合管理费，收费方法按乙方租用土地面积每平方米0.5元计算，于每月终后十天内付清。合同亦对其他相关事项进行了约定。原宝安县观澜镇新田村田心经济合作社在甲方处加盖公章，港龙发展机构在乙方处加盖公章，代表一栏签名为陈育奇。
1992年6月13日，原宝安县观澜镇新田经济合作社作为甲方与作为乙方的港龙发展机构签订了《土地有偿使用合同》，约定甲方根据乙方工业发展经营需要，愿将位于观澜镇新田村的一幅20，000平方米的土地租给乙方使用，实际面积以推出丈量为准；乙方可在该幅土地上兴建工业厂房和工贸、生活配套等设施；土地使用期为五十年，自1992年6月13日至2041年6月12日；租赁价格为每平方米50元，总额1，000，000元，在合同签订日，乙方即付总额的10％给甲方作为定金；乙方在合同签订之日起一年内开展厂房的基建施工；乙方在付清合同的租赁价款，并完成占地面积35％的基建工程后，便可将该土地转让、赠与他人承包（也可继承�用），甲方不能干预，并应协助乙方办理有关手续；乙方在厂房建成从投产当月计起，须向甲方缴交综合管理费，收费方法按乙方租用土地面积每平方米0.5元计算，于每月终后十天内付清。合同手写条款部分注明，在推出总面积田心村占有5，000平方米土地。合同亦对其他相关事项进行了约定。原宝安县观澜镇新田村田心经济合作社在甲方处加盖公章，港龙发展机构在乙方处加盖公章，代表一栏签名为陈育奇、陈育粦。
1997年1月11日，各方就租赁土地面积形成《丈量港龙公司购买田心村小组地皮面积情况》的书面材料，港龙发展公司加盖了印章，陈育奇签名确认，村小组一栏由陈瑞朋签名确认，见证人一栏加盖了原深圳市宝安区观澜镇新田村民委员会印章。该份材料显示丈量土地面积分别为60311.38平方米和2743.55平方米，确定合计为63，055平方米，减去田心村预留地5�000平方米、炜力厂原厨房面积300平方米、码径村地皮面积2，000平方米后实际面积为55，755平方米。其中15，000平方米计价30元／平方米，40，755平方米计价50元／平方米，地皮款合计2，487，750元。
2000年12月4日，原观澜镇新田村田心村小组作为甲方、原观澜镇新田村x岭村小组作为乙方与作为丙方的港龙发展公司签订《协议书》，确认丙方占用土地面积为59，517平方米，其中甲方面积为51，017平方米，乙方面积为8，500平方米。丙方应付甲方1，534，976元，应付乙方125，000元。甲方签字为陈瑞朋，乙方签字为周马群，丙方签字为陈育奇。
2009年7月2日，田心恒业公司作为甲方与作为乙方的深圳市宇麒实业发展有限公司签订了《协议书》，载明根据2000年12月4日港龙发展公司（陈育奇）与新田村田心小组结算地皮款达成协议，港龙发展公司欠田心村地皮款总额1，534，976元，扣�2004年2月收港龙租用地皮款25，000元、2004年建田心办公楼工程款929，020元、2009年1月31日付50，000后，现港龙仍欠田心村530，956元地皮款。经双方协商，乙方承诺所欠地皮款530，956元于2009年12月31日前还清。甲方代表一栏加盖了田心恒业公司公章，乙方代表一栏加盖了深圳市宇麒实业发展有限公司公章，陈育奇亦作为乙方代表签名。后深圳市宇麒实业发展有限公司公司付清了上述地皮款。
陈育奇提供的港龙发展公司登记证显示港龙发展公司为信景五金制品厂有限公司之分行，曾于香港商业登记署申请分行登记证，即陈育奇提交的港龙发展公司登记证。田心恒业公司提供的翁余阮律师行出具的《香港法律意见书》及档案查询资料显示，信景五金制品厂有限公司于1992年12月8日成立，由于自1994年1月27日之后没有于期限内向香港公司注册登记处提交周年申报表，于1997年9月19日解散，并从香港公司注册处登记册中剔除，港龙发展公司作为该公司的分行，也因该公司解散时被解散。信景五金制品厂有限公司解散时的最后股东为关捷行［KWANCHITHANG，香港身份证号码X和陈育奇［CHANYUKKEE，香港身份证号码X］，各占50％股份。
庭审中，田心恒业公司、陈育奇双方均认可涉案土地上已由深圳市宇麒实业发展有限公司和其他权利人兴建了建筑物，其中部分办理了房地产证，部分没有办理，在申报历史遗留办证过程中。
上述事实，有田心恒业公司、陈育奇当庭陈述及田心恒业公司提交的《土地租赁合同》、《土地有偿使用合同》、翁余阮律师行函出具的《香港法律意见书》及档案查询资料等证据，陈育奇提交的《土地租赁合同》、《协议书》、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
田心恒业公司起诉请求：1、田心恒业公司与陈育奇签订的《土地租赁合同》和《土地有偿使用合同》无效，并判决陈育奇返还土地使用权给田心恒业公司。2、陈育奇支付拖欠田心恒业公司的管理费8，071，040元，并从起诉时起支付利息至付清款项止（按每月2％计算）。3、本案诉讼费用由陈育奇承担。
原审法院认为，涉案《土地租赁合同》、《土地有偿使用合同》名为租赁，实为买卖，所涉土地上存在多栋建筑物，部分建筑物办理了房地产证，部分仍在行政主管部门历史遗留违法建筑审查过程中。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，田心恒业公司诉请确认合同无效并返还涉案土地涉及到地上建筑物及所占用土地的处理，该地上建筑物的合法性直接涉及到本案的审理，故本案应当先由行政主管部门对涉�土地上的建筑物的合法性进行审查，当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第139条之规定，裁定：驳回深圳市新田田心恒业股份合作公司的起诉。田心恒业公司预交的案件受理费68，297元，予以退还。
上诉人田心恒业公司不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第1050号民事裁定，发回重审或依法改判：l、田心恒业公司与陈育奇签订的《土地租赁合同》和《土地有偿使用合同》无效，陈育奇返还土地使用权给田心恒业公司；2、陈育奇支付拖欠田心恒业公司的管理费8071040元，并从起诉时起支付利息至付清款项止（按每月2％计算）。二、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼保全费用）由陈育奇承担。
事实和理由：一、原审法院对《土地租赁合同》、《土地有偿使用合同》的效力未予处理和答复不当。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地属于集体所有，且未经征用。田心恒业公司与陈育奇就此前的的合同违反了上述规定，故合同无效，因而土地所有权和使用权均应归还田心恒业公司。退一步说，即使合同有效，因陈育奇拖欠田心恒业公司费用800多万元，构成重大违约，田心恒业公司也有权解除合同。原审裁定驳回田心恒业公司请求欠妥。
二、田心恒业公司请求判令陈育奇支付拖欠田心恒业公司的管理费8071040元，原审法院不作处理是欠妥的。
三、在案件审理过程中，陈育奇提交了新的田心恒业公司没有的资料，证明应当追加第三人参与诉讼，田心恒业公司向原审法院提交书面资料，申请追加被告（深圳市宇麒实业发展有限公司、港龙发展公司），法院对此未给予答复（既未同意追加，也未作出不予追加的通知）欠妥。
四、田心恒业公司提出申请要求增加诉讼请求，请求原审法院判令l996年4月29日田心恒业公司与深圳市宇麒实业发展有限公司签订的《土地租赁合同》无效，并判决深圳市宇麒实业发展有限公司返还土地使用权给田心恒业公司。”法院同样未进行处理也是欠妥的。
被上诉人陈育奇当庭答辩称，一、坚持原审的辩论观点。二、原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。三、针对上诉内容，补充一点，在原审审理过程中，田心恒业公司没有追加被告，本案不需要也不应当追加第三方作为被告，�为签订租赁合同都是各自独立的主体资格，也是独立的民事行为。
本院经审理认为，根据涉案《土地租赁合同》、《土地有偿使用合同》约定的内容及双方确认的部分土地已由他人兴建建筑物并办理房地产证的事实，可以认定上述合同实为土地使用权转让合同。在涉案土地上兴建的部分建筑物现属于申报历史遗留违法建筑范围的情况下，涉案土地及地上建筑物的性质、权属均处于不确定状态，在行政机关未就涉案土地及地上建筑物作出相应处理前，人民法院无法对本案相关的合同效力、土地返还问题进行审查，田心恒业公司现就上述问题迳行向人民法院起诉不妥，原审法院裁定驳回田心恒业公司的起诉，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案二审不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年十二月三日
书 记 员 陈晓莹（兼）