江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟虞民初字第1508号
原告国营常熟市虞山林场，住所地常熟市北门兴福寺路街*号。
法定代表人徐学东。
委托代理人杨晓峰、张茜，江苏海容律师事务所律师。
被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司，住所地常熟市三峰街8号。
法定代表人马敏，董事长。
委托代理人邵宏，江苏奚凤鸣律师事务所律师。
原告国营常熟市虞山林场与被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理，依法由代理审判员赵晔适用简易程序，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨晓峰，被告的委托代理人邵宏到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年4月15日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨晓峰，被告的委托代理人邵宏到庭参加诉讼。2014年11月25日第三次公开开庭进行审理，原告的委托代理人张茜、被告的委托代理人邵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国营常熟市虞山林场诉称：2012年1月10日，原告下属的三峰管理区与被告签订房屋租赁协议一份，协议约定三峰管理区将位于虞山林场三峰管理区三峰街区域的房屋租赁给被告，建筑面积为1200M2，场地面积100M2，租赁期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月30日，年租金为人民币8.7万元，租金每年支付一次，实行先付款后使用的原则，被告需于合同签订之日付清第一期租金，以后年度租金结算以此类推。同时约定，被告逾期支付租金，除补交外，原告有权按欠交额按每日万分之五加收滞纳金，被告拖欠租金累计达三个月的，原告有权解除合同。合同签订后，被告未按约支付2012年度房屋租金87000元，2013年4月27日，原告发函要求被告于2013年5月3日前支付拖欠的2012年度房屋租金并与原告办理续租手续，并支付2013年度房屋租金，但被告迟迟未有答复。故诉至法院，要求判令1、解除原被告双方的房屋租赁合同，并要求被告立即迁让。2、判令被告支付自2012年1月1日起至2013年10月30日止拖欠原告的房屋租金（使用费）159500元，以及自2013年11月1日起至判决生效之日止以年租金87000元为标准计算的实际使用费。3、请求判令被告支付自2012年1月1日起至判决生效之日止按欠交租金每日加收千分之五计算的滞纳金。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示对第一项诉讼请求变更为要求被告立即迁让房屋，其余诉讼请求不变。
被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司辩称：一、双方之间存在房屋租赁合同关系的基本事实，2000年底，常熟市新世纪门窗厂（被告前身）与原告下属的三峰管理区谈妥房屋租赁事宜，承租三峰管理区厂房598平方米、场地100平方米以及相关配套设施，房租金为87000元／年，长期租用，但合同一年一签。承租之后，常熟市新世纪门窗厂变更为新世纪公司，从事门窗加工、制作业务。之后，合同由新世纪公司与原告每年续签至今，在房租金交付方式上虽合同约定先付后用但却按先用后付操作。二、2012年1月10日的房屋租赁合同系属补签。2011年底，被告支付当年租金时遭原告拒收。原告表示因三峰街规划改造而解除合同，相关房屋不再出租给被告，并要求被告搬清腾空。双方为此引起纠纷，于2012年3、4月间，多次书面信函往来。2012年9月，双方补签合同，落款时间为2012年1月10日，合同签订后，被告交纳了2011年的房租金。2012年合同到期后，被告交纳房租金，要求续签合同再次遭受原告的拒绝。三、被告不同意解除房屋租赁合同。1、被告自公司成立后即在承租房屋从事经营活动，10多年来从不拖欠房租金。2、双方之间的租赁合同不同于一般民事主体之间的租赁合同。原告是行政事业单位，被告是企业，原告出租房屋给被告开办企业具有招商引资性质，尽管合同一年一签，但从文本格式统一、10多年从不间断、房租金也按87000元从不涨价等因素可以反映，双方之间的合同具有长期租赁、招商引资的性质。因此，原告随意解除合同势必造成被告重大的经济损失。3、被告目前承接诸多工程，搬迁将导致停工，由此产生重大的经济损失。四、被告希望双方握手言欢、继续租赁。
经审理查明：2012年1月10日，原告委托国营常熟市虞山林场三峰管理区（甲方）与被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司（乙方）签订《租赁协议》一份，合同约定，甲方将座落于虞山林场三峰管理区三峰街区域房屋租赁给乙方，其中建筑面积1200平方米、场地100平方米。租赁期限为壹年，自2012年1月1日起至2012年12月30日。年租金为87000元，租金每年支付一次，并实行先付款后使用。乙方因经营业务需要对租赁房屋进行改造或装修时，乙方应提供书面方案并必须取得甲方批准；乙方在改造或装修时，不得损坏房屋的主体结构，不得影响甲方财产安全，不得擅自乱搭建，本协议期满或因乙方原因提前退租时，其改造或装修时资产归甲方所有，乙方不得擅自拆除（可移动的设备由乙方自行处置）。双方对其他事项另作了具体约定。2012年12月31日，租赁期限届满后，双方未再续签租赁协议，被告至今仍实际占用租赁房屋及场地。
2013年4月27日，国营常熟市虞山林场三峰管理区向被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司发出催款通知单，主要内容为：你户租赁期已在2012年12月30日到期，2012年度的房屋租赁费尚未付清。请你务必在2013年5月3日前到管理区交清欠款，办理续租手续。如逾期未交，管理区将收回租赁权。
庭审中，原、被告一致确认，自2012年1月1日起被告未支付租金。
审理中，本院委托常熟市价格认证中心对常熟市新世纪塑钢门窗有限公司内的装饰的现值进行了评估。2014年10月16日，常熟市价格认证中心出具《关于常熟市新世纪塑钢门窗有限公司内的装修的价格鉴证结论书》，结论为价格鉴证标的在价格鉴证基准日期2014年9月29日的现有价格为181302元。被告为此支付了鉴证费3000元。
庭审中，被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司陈述：原被告自2006年起发生租赁关系，被告承租原告座落在虞山林场三峰管理区厂房及场地。双方分别于2006年、2008年、2009年、2011年签订房屋租赁合同，租期均约定为一年。原告国营常熟市虞山林场对上述事实无异议，并表示对滞纳金部分的诉讼请求不予主张。
上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、催款通知单、信函收据、情况说明，被告提供的房屋租赁合同、价格鉴证结论书、及本院的庭审笔录在卷佐证。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷，依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案原告出租给被告的房屋系未经规划批准建设的厂房，故本院认定原、被告双方签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，原、被告双方应相互返还依据合同所取得的财产，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。鉴于被告实际使用的租赁房屋至2011年12月31日前的租金已付清，故对2012年度、2013年度房屋占有使用费用参照原、被告双方所签订《租赁协议》的租金标准计算。因原告已于2013年4月27日向被告发出通知，要求被告于2013年5月3日前交纳所欠租金，逾期未交将收回租赁权，应视为原告已给予被告合理的期限。现原告要求被告迁让房屋予以返还，并要求被告支付2012年度、2013年度房屋占有使用费174000元以及自2014年1月1日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费的请求，本院予以支持。本案租赁合同无效，故在原告不同意利用装饰装修的情况下，应由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。原告将未取得相关建设审批手续的房屋出租，应当对导致租赁合同的无效承担一定责任。被告在租用房屋时应当尽到而未尽到相应的审查注意义务，对合同无效也应当承担相应的责任。本院结合双方的过错程度及涉案租赁协议中关于“协议期满，乙方改造或装修时资产归甲方所有，乙方不得擅自拆除”的约定，确定由原告承担被告装修现值50%的损失，计90651元。据此，依照《合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空其承租的位于虞山林场三峰管理区三峰街的厂房、场地，并返还给原告国营常熟市虞山林场。
二、被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司支付原告国营常熟市虞山林场2012年度、2013年度房屋占有使用费174000元，以及自2014年1月1日起至被告实际迁让之日止按每年87000元的标准计付的房屋占有使用费，上述款项于本判决生效之日起十五日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、原告国营常熟市虞山林场支付被告常熟市新世纪塑钢门窗有限公司房屋装饰损失90651元，于本判决生效之日起十五日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4454元、鉴定费3000元，合计7454元，原告负担3727元，被告负担3727元。（原告同意其预交的诉讼费用727元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 崔劲松
代理审判员 赵 晔
人民陪审员 朱慧红
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 朱 婷