西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初2785号
原告王星，男，1950年11月1日出生。
委托代理人向波，陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人介晓敏，陕西赢弘律师事务所律师。
被告陕西杨家置业有限公司。
法定代表人李志辉，监事。
委托代理人李越，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。
原告王星与被告陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王星的委托代理人向波、介晓敏，被告杨家公司的委托代理人郭燕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王星诉称，2010年11月16日，其与被告签订《红星·美凯城房屋员工内部认购协议书》（以下简称认购协议），约定其购买红星美凯城4号楼1单元4层商品房。2013年10月19日，双方签订补充协议，被告承诺于2013年9月30日前取得商品房预售许可证，否则每满30日支付已交房款1%的违约金，同时被告承诺2013年9月底交付商品房，如未按期交付自2013年10月1日起至实际交付日被告按日支付原告已交房款万分之1的违约金。实际履行中，被告2014年3月18日才取得商品房预售许可证。2014年7月19日其与被告签订《商品房买卖合同》，依据合同约定被告应当在2014年3月31日之前交付商品房，如被告未按期交付应当自2014年4月1日起按日支付已交房款万分之1.1的违约金。但被告至今未交付经验收合格的商品房，故诉至法院要求被告：1、支付2013年10月1日至商品房验收合格之日的逾期交房违约金（暂计至2016年3月21日为21650.16元）、支付延期取得商品房预售许可证的违约金12696.21元共计34346.39元；2、承担本案诉讼费。
被告杨家公司辩称，2014年7月19日，其与原告签订《商品房买卖合同》时约定2014年3月31日之前交付商品房，当时商品房尚未建成，原告应当知道该约定不能实现；2014年12月底商品房已经分户验收合格，原告于2014年12月27日接收商品房属受领迟延，故不应追究其逾期交房的违约责任。其与原告签订的《商品房买卖合同》中未约定延期取得商品房预售许可证其应承担违约责任，原告向其主张该违约金没有依据。另，内部认购协议认购的商品房与《商品房买卖合同》约定的商品房不是同一套商品房，补充协议与本案不具有关联性，原告依据补充协议主张延期取得商品房预售许可证的违约金和逾期交房违约金无依据，且如原告依据补充协议主张违约金已经超过两年诉讼时效，故要求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2010年11月16日，杨宝华、原告认购被告杨家公司开发建设的红星美凯城项目4号楼1单元4层F1号房4层商品房一套，载明原告已缴纳100%的款项，即人民币225510元。2013年10月19日，杨宝华、原告与被告签订补充协议一份，被告承诺2013年9月30日之前取得《商品房销售许可证》（商品房预售许可证），如未按期取得每满30天支付已交房款1%的违约金；被告同时承诺2013年9月底交付商品房，逾期不超过60日或者超过60日原告不解除合同的，被告按日支付已交房款万分之1的违约金。2014年3月18日，被告取得8号楼商品房预售许可证。2014年7月19日被告给原告开具220470元收款收据。2014年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的红星美凯城第4幢1单元4层10401号商品房，商品房建筑面积52.05平方米、总价款为220470元，原告应于2014年7月19日前一次性付清房款；被告应于2014年3月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房不超过60日按日支付原告已交房款万分1的违约金，超过60日且原告不解除合同的被告按日支付原告已交房款万分之1.1的违约金至实际交付日等。《商品房买卖和合同》附件一房屋平面图显示本案商品房房间号为：10401，系4号楼F1户型。2014年12月30日，本案所涉商品房被告组织建设、监理、施工、分包单位分户验收合格。2015年12月27日，原告接收了商品房。2016年3月30日原告诉至本院要求被告支付延期取得商品房预售许可证违约金及逾期交房违约金。
审理中，原告表示其2013年10月1日之前支付房款220470元，在签订《商品房买卖合同》时将原收款收据及认购协议交回被告换取了新的收款收据；被告称原告2014年7月19日一次性支付房款。原告主张应以被告取得竣工验收备案表为商品房验收合格的标准；被告坚持其分户验收合格即符合合同约定的交付条件。原告表示其向被告主张过违约金但未提供证据证明。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告坚持答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。
以上事实，有认购协议、补充协议、收款收据、《商品房买卖合同》、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的认购协议及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。原、被告双方签订的认购协议载明原告在2010年11月16日时缴纳了全部购房款225510元。原告表示，后来因合同面积减少，实际收款为220470元。结合认购协议的内容，对原告称其于2013年10月1日前付清购房款220470元，本院予以采信。被告认为原告认购的商品房与《商品房买卖合同》确定的商品房不是同一套未提供证据证明，结合《商品房买卖合同》附件一，可以确定本案所涉商品房仅认购时与签订《商品房买卖合同》时房号编排不一致实际为同一套商品房。关于商品房交付标准问题，依照《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》的相关规定，商品房竣工验收合格后方可交付使用，且建设单位应当在工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位竣工验收过程中有违反国家关于建设工程质量管理规定的行为的责令停止使用，重新组织竣工验收，故应以被告取得竣工验收备案表为商品房达到交付条件的标准。依据补充协议及《商品房买卖合同》，被告延期取得商品房预售许可证及逾期交房应向原告支付违约金。被告承诺2013年9月30日之前取得商品房预售许可证但实际取得时间为2014年3月18日，自2013年10月1日起原告应知道其权利受到侵害，但原告直至2016年3月30日起诉距被告实际取得商品房预售许可证已超过2年，故被告关于延期取得商品房预售许可证已超过诉讼时效的抗辩成立，原告主张被告支付延期取得商品房预售许可证违约金本院不予支持。2013年10月1开始被告逾期交房，此时起原告应知道其权利受到侵害，但原告2016年3月30日方起诉主张权利，因原告无证据证明其向被告主张过支付违约金，故2013年10月1日至2014年3月30日的违约金已过诉讼时效（起诉时倒推两年）；2015年12月27日原告已经接收商品房，未取得竣工验收备案表交付商品房未给原告造成损失，故原告主张2015年12月27日之后的逾期交房违约金本院不予支持；被告应支付原告2014年3月31日至2015年12月27日的逾期交房违约金应共计15448.33元(220470元×637天×万分之1.1)。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告陕西杨家置业有限公司于本判决生效后三十日之内支付原告王星逾期交房违约金15448.33元。
二、驳回原告王星的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费659元（原告王星已预交），由原告王星承担363元，由被告陕西杨家置业有限公司承担296元，被告陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告王星。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 王 蔚
代理审判员 郭丽华
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 宋 琛