安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芜中民四终字第00071号
上诉人（一审被告）：韩福，男，1964年7月28日出生，回族，户籍所在地青海省化隆县二塘乡三塘村***号。
被上诉人（一审原告）：安徽安兴杰成房地产开发有限公司。
法定代表人：陈焕然，该公司董事长。
委托代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。
委托代理人：王飞，安徽银佳律师事务所律师。
上诉人韩福与被上诉人安徽安兴杰成房地产开发有限公司（以下简称杰成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院于2013年8月29日作出的（2013）弋民一初字第00972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人韩福及被上诉人杰成公司的委托代理人李晏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杰成公司一审诉称：2012年10月10日，杰成公司与韩福签订《中央城财富街商铺租赁协议》一份。杰成公司将位于本市中央城财富街7栋第102号商铺租赁给韩福，合同期限自2012年10月19日至2015年10月18日止，第一年租金为50034元（商铺面积89.4平方米，按2.3元／天／平方米计算），支付方式为一季度一付，先付后租。杰成公司给予韩福四个月免租期（自2012年10月19日起至2013年2月9日），以便于其进行营业准备工作。合同签订后，杰成公司按约将租赁物交付给韩福使用。韩福支付租金至2013年5月19日，此后其未按约定提前十天支付下一期租金。合同约定若韩福超过十五天未向杰成公司足额交纳应付租金，杰成公司有权解除合同，对于韩福已交纳的租赁保证金不予退还，并有权要求韩福承担杰成公司为实现债权而产生的费用。故请求判令：一、解除双方所签订的房屋租赁合同；二、韩福支付自2013年5月20日起至实际占用期间的租金8636.04元（按2.3元／天／平方米计算，暂计算至起2013年7月1日）；三、韩福按银行同期贷款利率的四倍支付自逾期付款之日即自2013年5月20日起至实际给付之日止拖欠租金的滞纳金，暂计算至2013年7月1日为220.31元；四、韩福将所租赁的商铺及相应设施恢复至杰成公司交付时的状态，改造费用由韩福承担，腾空并交还所租赁的商铺；五、韩福已交纳的租赁保证金18763元不予退还；六、韩福承担杰成公司为实现债权而产生的费用2000元。
韩福一审辩称：前几年青海全省退耕还林后，韩福因此失去了耕地。韩福和家乡人一样响应政府号召，携全家老小外出谋生，后经老乡介绍至此地开拉面馆。杰成公司开始承诺韩福其所经营的中央城财富街商铺经营前景很好，韩福相信其承诺租赁了涉讼房屋。韩福并没有拖欠杰成公司房租，已向杰成公司交纳了三个月房租，还有三个月押金，而押金就是房租。现实际经营状况并不好，每天实际营业额只有100元，每月直接亏损13000元，希望杰成公司能给予减免房租的政策。如杰成公司不能，韩福已投资380000元，要求杰成公司赔偿韩福380000元损失。
一审法院审理查明：2012年10月10日，双方签订《中央城·财富街商铺租赁协议》一份。杰成公司将位于本市弋江区花津南路中央城·财富街7栋第102号商铺出租给韩福经营餐饮业使用。租赁期限为三年（自2012年10月19日起至2015年10月18日止），第一年租金50034元（商铺面积89.4平方米，按2.3元／天／平方米计算），每季度提前十天付一次租金，同时约定韩福应向杰成公司交纳租赁保证金18763元（相当于三个月租金）。杰成公司给予韩福四个月免租期，以便于韩福对所租赁房屋进行装修及营业准备。双方约定如在租赁期间内韩福超过十五天（含十五天）仍未向杰成公司足额支付租金及因经营使用所产生的相关费用，杰成公司有权单方面解除协议，收回租赁物，对于已交纳的租赁保证金不予退还，韩福还应承担杰成公司为实现债权而产生的各项费用等。协议签订后，杰成公司按约定将租赁物交由韩福使用。韩福于2012年10月10日交纳了房屋租赁保证金18763元及租金18763元（自2013年2月10日至2013年5月19日）。后韩福未能按约交纳租金，杰成公司遂于2013年7月2日诉诸法院，要求判如所请。
一审法院认为：当事人应当按约定全面履行自己的义务，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。双方于2012年10月10日所签订的《中央城·财富街商铺租赁协议》系当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。杰成公司按约向韩福交付租赁物后，韩福理应按合同约定交纳租金。我国《合同法》规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。韩福自2013年5月20日起无正当理由未按合同约定履行给付租金的义务。杰成公司诉诸法院后，法院依法向韩福送达了诉状副本及相应材料，但其至今仍拒不履行给付租金义务。韩福拖欠租金至今，其行为已构成违约，应承担相应民事责任，故对杰成公司要求解除合同及返还租赁物的请求予以支持。韩福辩称其已交纳的租赁保证金等同于房屋租金，而根据《租赁协议》第六条之规定“该租赁保证金仅作为乙方（韩福）履行本协议约定之各项义务责任的保证。协议生效后，因乙方违约导致甲方解除本协议，租赁保证金甲方不予退还”，故韩福所交纳的租赁保证金应属履约保证金。当事人可以在不违反法律原则和禁止性规定的前提下，在合同中对承担责任的条件预先约定。本案中，双方在合同中已明确约定了韩福作为承租人应当承担保证金责任的条件。其未按约履行交纳租金的义务，应承担杰成公司不予返还所收取的保证金的法律责任。故对杰成公司主张的不予退还保证金的请求予以支持，对韩福相应辩解意见不予采纳。双方在合同中约定滞纳金及为实现债权而支付的费用由韩福承担，该约定系双方当事人意思自治，合法有效，且杰成公司诉求不超出相关法律规定，故对其请求，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第九十三条第二款，第九十六条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、解除安徽安兴杰成房地产开发有限公司与韩福于2012年10月10日所签订的《中央城·财富街商铺租赁协议》；二、韩福于本判决生效之日起十日内将位于芜湖市弋江区花津南路中央城·财富街7栋第102号商铺返还交付给安徽安兴杰成房地产开发有限公司（返还交付的房屋应当符合按照约定的状态），并按原合同日租金205.62元（商铺面积89.4平方米，按2.3元／天／平方米计算）给付安徽安兴杰成房地产开发有限公司自2013年5月20日起至将所租赁房屋实际交付于安徽安兴杰成房地产开发有限公司之日止期间的房屋租金及使用费、所拖欠房屋租金的滞纳金（自2013年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至实际交付之日止）、及实现债权费用2000元；三、安徽安兴杰成房地产开发有限公司对于其于2012年10月10日所收取的韩福交纳的房屋租赁保证金18763元不予退还；四、驳回安徽安兴杰成房地产开发有限公司其余诉讼请求。
韩福不服上述判决，向本院提起上诉称：一、韩福所交纳的18763元租赁保证金从数额上来看并非相当于三个月的租金而是相当于四个半月的租金，故合同中对于预交保证金系三个月的租金的解释实属欺诈，且根据保证金的功能，当韩福无法在规定的时间内按时交纳房租时，保证金可以用来抵扣其应交的租金；二、韩福系出于重大误解订立租赁合同；三、杰成公司在拉面馆开业后即执意终止合同，系属单方违约。故请求二审法院：1、驳回杰成公司的全部诉讼请求；2、判令杰成公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。
杰成公司答辩称：韩福是把免租期纳入其交纳房租的计算期间，故而其最终计算的租金标准较低。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，韩福的上诉理由不足采信。
二审中，当事人双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院所认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、韩福与杰成公司于2012年10月10日所签订的《中央城·财富街商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，当作合法、有效之确认，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，杰成公司按约向韩福交付了租赁物，韩福亦应当按约如期交纳相应的租金，但韩福自2013年5月20日起即无正当理由拒不履行给付租金之义务，其行为业已构成违约。后经杰成公司催告，其仍不履行给付租金之义务，杰成公司即有权单方主张合同之解除。故一审法院对杰成公司要求解除合同及返还租赁物之请求予以支持并无不当。二、韩福上诉称其所交纳的18763元租赁保证金从数额上来看并非相当于三个月的租金而是相当于四个半月的租金，合同所涉条款系属欺诈，但经本院核实，18763元租赁保证金确实相当于三个月的租金（十二个月的租金为75051元），而韩福对于月租金标准认识上的偏差系因其将免租期纳入第一年租赁年度所应交纳租金的计算期间之内，故对该节上诉理由本院不予认可。而对于韩福所交纳的18763元租赁保证金之性质，双方所签订的租赁协议中对其有明确约定，即该租赁保证金仅作为乙方（韩福）履行协议约定之各项义务和责任的保证，故该租赁保证金应属履约保证金。且协议亦约定该租赁保证金不能等同于租金，即乙方（韩福）不得以已交付保证金为由，拒绝（或延期）缴付租金及其它应由乙方（韩福）支付的各项费用。故对韩福上诉所称其无法在规定的时间内按时交纳房租时，保证金可以用来抵扣其应交租金，本院不予认可。综上，韩福的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按原审判决执行。二审案件受理费540元由上诉人韩福负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 勇
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一四年一月二十日
书记员 丁晓丽
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。