广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民一初字第206号
原告：欧阳凤群，女，汉族，1962年11月6日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：董海涛，广东汉章律师事务所律师。
被告：伍伟，男，汉族，1969年8月7日出生，住湖南省桂阳县。
委托代理人：黄志平，广东星啸律师事务所律师。
委托代理人：邓芬香，广东星啸律师事务所辅助人员。
被告：东莞益林表面处理科技有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：伍伟。
原告欧阳凤群诉被告伍伟、东莞益林表面处理科技有限公司（以下简称“益林公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员欧泽林于2013年7月31日公开开庭进行了审理。原告欧阳凤群及其委托代理人董海涛，被告伍伟及其委托代理人黄志平、邓芬香，被告益林公司的法定代表人伍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳凤群诉称：2011年5月23日，伍伟经人介绍承租原告位于东莞市大岭山镇鸡翅岭村水美围仔一巷八号的厂房、宿舍，租赁期从2011年7月1日起至2019年6月30日止，租金为每月12500元，每月1号至10号为交付租金的期间，逾期10天未交租金的，原告有权解除合同。合同签订后，被告伍伟便将其经营的益林公司迁至上述房屋。至2011年11月止，被告伍伟已连续拖欠4个月租金，原告多次上门催讨，但被告伍伟一直置之不理。2011年11月中旬，被告益林公司因拖欠员工工资，导致员工集体闹事，被告伍伟拒绝出面处理后续事宜，被告益林公司仍有设备及有毒原料、产品存放于上述房屋内，上述租赁合同尚未解除。原告多次电话联系被告伍伟要求协商处理租赁物的后续事情，却未果。被告伍伟作为承租人应支付相应的使用费，被告益林公司作为租赁物的使用人，应承担连带责任，两被告在合同解除后亦应搬离租赁物。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.确认原告与被告伍伟签订的租赁合同无效；2.被告伍伟向原告支付2012年8月至2013年5月的使用费125000元及利息（从起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类流动性资金贷款利率计算）；3.两被告立即搬离涉案租赁物，并按每月12500元的标准支付租赁物场地使用费（从起诉之日计算至搬离之日为止）；4.被告益林公司对第2项诉请承担连带责任；5.两被告承担本案诉讼费。后原告变更其上述第2项诉讼请求中利息部分为请求从法院确定涉案《宿舍厂房租赁合同》为无效合同之日起，按中国人民银行同期同类流动性资金贷款利率，计算至被告实际清偿使用费之日止。
被告伍伟辩称：被告伍伟不是本案适格的诉讼主体，被告伍伟是代表益林公司与原告签订租赁合同，被告伍伟与原告签订合同的行为属于职务行为。涉案租赁物是由被告益林公司租赁的，且租金及押金均由被告益林公司支付，可见被告益林公司才为本案适格的诉讼主体，被告伍伟无需向原告承担任何责任。
被告益林公司辩称：被告益林公司已支付2012年8月及以前的租金，原告要求被告益林公司再付2012年8月租金不合理。被告益林公司在正常经营过程中，原告多次锁住被告益林公司的工厂大门，导致被告益林公司无法正常生产，员工陆续离职。原告的行为对被告益林公司造成经济损失，原告违约在先，故被告益林公司无需向原告支付相应的租金。涉案物业是被告益林公司租赁的，租金和押金都是由被告益林公司支付的，被告益林公司的两位股东（包括被告伍伟和案外人廖仁斌）都与原告签订了租赁合同，被告益林公司的两位股东与原告的签约行为均属职务行为。
经审理查明：被告益林公司成立日期为2010年9月21日，被告伍伟为其法定代表人。2011年5月23日，原告欧阳凤群（作为出租方甲方），被告伍伟（作为承租方乙方），双方共同签订了一份《宿舍厂房租赁合同》，约定原告将位于东莞市大岭山镇鸡翅岭水美围仔村1巷8号的厂房宿舍出租给被告伍伟使用。《宿舍厂房租赁合同》约定押金为25000元，每月租金为12500元，每月1-10号交清租金，逾期10天未交清租金，甲方有权终止合同，合同期限从2011年7月1日起至2019年6月30日止。上述合同尾部有“甲方：有17张1.2米铁床给益林公司，合同到期归还甲方”的手写内容，甲方及乙方落款分别为原告欧阳凤群及被告伍伟。被告伍伟及被告益林公司均主张上述合同的主体为原告与被告益林公司，被告伍伟的签约行为是职务行为。
被告益林公司为证明其是上述租赁合同的主体及被告伍伟与原告的签约行为是职务行为，提供一份由原告欧阳凤群作为甲方，与被告益林公司的股东案外人廖仁斌作为乙方，双方共同签订了《宿舍厂房租赁合同》，该合同与被告伍伟与原告签订的《宿舍厂房租赁合同》的时间一致，内容亦基本一致，被告伍伟在该合同尾部注明作废。原告坚持认为与其签订租赁合同的主体为被告伍伟，并非被告益林公司，被告伍伟在与其签订上述《宿舍厂房租赁合同》时，并非以益林公司的名义进行。
合同签订后，原告将上述厂房及宿舍交给被告伍伟使用，后益林公司搬迁至上述厂房及宿舍生产及办公。之后，原告欧阳凤群作为甲方与益林公司作为乙方，双方共同签订了一份《租赁合同》，合同载明“甲方将东莞市大岭山镇鸡翅岭村水美围仔一巷八号1楼租给乙方”、“租赁期间自2011年7月1日起，至2019年6月30日止”、“租金为每个月人民币1800元整，乙方应于每月8日以前交付甲方”，合同尾部有原告欧阳凤群及被告伍伟的签名并加盖了益林公司的公章。该合同未标明签订日期，在合同右上角加盖有“广东省东莞市地方税务局印花税收讫专用章”，并载明缴税日期为2012年7月3日。原、被告均对该合同的真实性予以确认。原告欧阳凤群主张该合同系益林公司因办理工商注册地址变更手续而签订，是租赁后补签的，并未实际履行。
另查明，涉案租赁物没有取得建设规划许可证。原、被告双方均确认上述厂房及宿舍实际的租金标准为每月12500元。原告主张被告伍伟系涉案《宿舍厂房租赁合同》的履行主体，益林公司是上述厂房及宿舍的使用者及受益人，故两被告应承担连带责任。两被告主张被告伍伟的签约行为系其作为被告益林公司法定代表人之职务行为，故应由被告益林公司承担相应责任，被告伍伟无需承担连带责任。被告伍伟为证明其主张提供了收据及上述《租赁合同》为证，其中收据显示益林公司于2013年5月23日缴纳押金25000元。对该收据的真实性，双方均予以确认。原告确认收到押金25000元。原、被告双方均同意以25000元押金折抵相应的房屋使用费。两被告确认2012年9月至今的使用费未支付，辩称已支付2012年8月的使用费，但未提供证据加以证明。
又查明，被告益林公司的生产设备和用品仍存放在涉案厂房及宿舍内，原、被告双方同意在10天内由被告自行搬离，逾期搬离的视为两被告的抛弃物，原告可以将涉案厂房及宿舍内的抛弃物自行清理，由此造成的损失由两被告自行承担。本院于2013年8月2日已告知两被告可于10日内将上述厂房及宿舍内的物品自行搬离。
再查明，原告于2013年5月20日向本院提起诉讼请求解决。本案在审理过程中，本院依原告欧阳凤群的申请，作出（2013）东二法岭民一初字第206-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告伍伟价值120000元的财产，并予以实施。
以上事实，有原告欧阳凤群提交的宿舍厂房租赁合同、企业机读档案登记资料，被告益林公司提供的租赁合同、收据，被告伍伟提交的宿舍厂房租赁合同、仲裁裁决书及送达回证，当事人陈述及本院制作的民事裁定书等附卷为据。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、如何确定涉案租赁合同的相对方；二、如何确定应缴使用费的数额。
关于争议焦点一。根据原告提供的其与伍伟签订的《宿舍厂房租赁合同》显示，伍伟是以自已的名义与原告签订，并非以益林公司的名义与原告签订。伍伟与益林公司是独立的主体，虽然伍伟作为益林公司的法定代表人有权代表益林公司从事民事法律行为，但伍伟应以益林公司的名义作出，否则不能推定伍伟以自己名义作出的行为均对益林公司有约束力，故本院认定原告与伍伟签订的《宿舍厂房租赁合同》的合同相对方为原告与被告伍伟。被告伍伟提供的原告与益林公司签订的《租赁合同》约定的租金为每月1800元，而原、被告双方均确认双方实际履行的租金为每月12500元，故原告与益林公司并没有履行上述《租赁合同》，且上述《租赁合同》右上角盖有广东省东莞市地方税务局印花税收讫专用章，与原告主张的上述《租赁合同》是为了办理工商注册地址变更登记的说法能相互印证，故本院对原告的陈述予以采信，涉案厂房及宿舍因租赁而产生的权利义务关系应以双方实际履行的合同（即原告与被告伍伟签订的《宿舍厂房租赁合同》）为依据。
关于争议焦点二。原告未取得涉案厂房及宿舍的建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告将涉案厂房及宿舍出租给被告伍伟，原告与被告伍伟之间签订的《宿舍厂房租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告伍伟应当向原告返还涉案厂房及宿舍。因被告伍伟已实际使用涉案厂房及宿舍，应参照双方约定的租金标准折价补偿给原告厂房及宿舍的使用价值。
原、被告双方同意被告伍伟于2013年8月2日起10日内搬离涉案厂房及宿舍，逾期搬离的物品视为抛弃物由原告处理，故本院认定被告伍伟已于2013年8月12日搬离了涉案厂房及宿舍，被告伍伟应折价补偿涉案厂房及宿舍的使用价值至2013年8月12日止。因被告伍伟已于2013年8月12日搬离了原告的厂房及宿舍，故本院对原告关于主张判令被告搬离租赁物的请求不予支持。原告主张被告伍伟从2013年8月份起未交纳租金，故折价补偿的使用价值应从2013年8月起算。被告伍伟主张2013年8月份已交纳了租金，被告伍伟对其主张的事实负有举证责任，被告伍伟未提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，本院采信原告的主张，并认定被告伍伟从2013年8月起未交纳租金，故涉案厂房及宿舍使用价值应从2013年8月起折价补偿。参照原告与被告伍伟约定的租金标准，本院认定涉案厂房及宿舍每月的使用价值为12500元。根据上述标准计得，被告伍伟应向原告支付2012年8月至2013年8月12日期间的物业占有使用费共计为154839元（12500元／月×12个月＋12500元／月÷31天×12天）。本院对原告关于使用费的请求，符合上述计算方式部分，予以支持；超出上述计算方式部分，不予支持。原告诉请以125000元为基数，从法院确认涉案《宿舍厂房租赁合同》无效之日起，按中国人民银行同期同类流动性资金贷款利率计算利息，没有法律依据，本院不予支持。被告益林公司并非涉案实际履行的《宿舍厂房租赁合同》的主体，被告益林公司无需承担责任，故本院对原告关于主张判令被告益林公司承担连带责任的请求，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告欧阳凤群与被告伍伟于2011年5月23日签订的《宿舍厂房租赁合同》无效；
二、限被告伍伟于本判决发生法律效力之日起三日内向原告欧阳凤群支付使用费154839元；
三、驳回原告欧阳凤群的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1698元、财产保全费1120元，均由被告伍伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一三年九月四日
书记员 廖新星