江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初3050号
原告：高邮市东方邮都担保有限公司，住所地高邮市文游中路200号。
法定代表人：陈海平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师�
被告：高邮市永联金属材料有限公司，住所地高邮市外环南路高邮镇工业园。
法定代表人：杨士明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨士春，该公司职员。
被告：江苏日月明物资实业有限公司，住所地高邮市文游南路东侧。
诉讼代表人：江苏兴典律师事务所，江苏日月明物资实业有限公司破产清算管理人。
委托诉讼代理人：倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚剑锋，江苏兴典律师事务所律师。
原告高邮市东方邮都担保有限公司（以下简称东方邮都公司）与被告高邮市永联金属材料有限公司（以下简称永联公司）、江苏日月明物资实业有限公司（以下简称日月明公司）追偿权、抵押合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，先依法适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭于2016年10月21日、2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢金荣，被告永联公司法定代表人杨士明及其委托诉讼代理人杨士春，被告日月明公司委托诉讼代理人倪文胜、戚剑锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告永联公司给付原告代偿款300万元、利息1225500元（计算至2016年5月31日，逾期顺加）、律师代理费71732元；2、原告以被告日月明公司抵押的“金陵城市花园”7号楼商业用房对上述款项优先受偿；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年9月13日，永联公司向江苏银行股份有限公司高邮支行（以下简称江苏银行高邮支行）申请商业汇票银行承兑1900万元，由东方邮都公司为其银票敞口部分提供保证，同时由日月明公司为永联公司向东方邮都公司提供反担保。除信用担保外，日月明公司自愿将其所开发的“金陵城市花园”7号楼商业用房抵押给东方邮都公司，为永联公司进行反担保。2014年3月6日，银行承兑到期，永联公司未能足额兑付，后东方邮都公司为永联公司代偿了300万元银行承兑兑付款，现原告提起诉讼。
被告永联公司承认原告代偿的事实，对原告主张抵押权亦没有异议，辩称原告主张的利息没有依据。
被告日月明公司辩称，原告没有证据证明被告日月明公司将“金陵城市花园”7号楼商业用房作为抵押担保，原告提供的抵押协议并没有在房管部门进行抵押权登记，抵押权并没有设立。原告提供的土地他项权证书，其内容明确规定了抵押数额为300万元，抵押时间为一年，而该土地抵押权设立时间为2012年4月，本案原告与被告的债权并不在该土地抵押权担保期间，同时，该土地抵押权所确�的担保金额也在原告对被告的另案诉讼中已经承担了相应的抵押担保责任。被告日月明公司信用担保责任存在，给付利息只能计算到2015年5月13日，诉讼费用及律师代理费不应由被告日月明公司承担。因此请求依法驳回原告对日月明公司享有抵押权优先受偿的主张，也驳回原告要求被告日月明公司承担一切诉讼费用、律师代理费的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月9日，原告东方邮都公司与被告日月明公司签订协议一份，约定：被告日月明公司将其开发的位于高邮市文游南路东侧金陵城市花园7号楼商业用房中34套房屋抵押给原告，作为原告为被告日月明公司向金融机构贷款所提供担保的反担保；抵押价值为28771500元；上述抵押商业用房的期限为被告日月明公司还清金融机构的贷款时止。2012年4月10日，原告与被告日月明公司签订补充协议一份，补充约定上述34套房屋作为原告为被告永联公司、日月明公司等公司向金融机构贷款所提供担保的反担保，以及以上公司向原告借款的担保；担保的范围包括借款本金、利息以及担保主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼拍卖费、律师代理费、差旅费等）；担保期限为借款人还清金融机构及原告借款时止。2012年4月11日，原告与被告日月明公司在高邮市住房保障和房产管理局办理相应的房屋抵押登记手续，高邮市住房保障和房产管理局市场管理科在原被告2012年4月9日签订的协议书上盖章确认，注明同意办理，7号楼34户房屋已冻结。2013年4月13日，原告与被告日月明公司办理了所抵押房屋的土地使用权抵押登记，领取了他项权利证书，证号为邮他项2012第01940号。为证明以上事实，原告除其陈述外，提交了2012年4月9日被告日月明公司与原告所签订的协议书一份，2012年4月10日被告日月明公司与原告所签订的补充协议一份，2012年4月18日土地他项权证书一份予以证实，被告永联公司经质证后均无异议，被告日月明公司经质证后，对真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为不能证明抵押权已经成立，土地的抵押金额，原告已经在另案中实现抵押权，与本案无关；同时被告还认为2012年4月9日这份协议书的目的是因为日月明公司向金融机构贷款，原告东方邮都公司为其担保，而作为反担保，日月明公司才将7号楼当中34套房屋抵押给原告方，这个经过房屋管理部门的批复，7号楼34套房屋已冻结，因此，即使抵押权成立的话，这�也仅仅发生在日月明公司所欠债务的担保。而本案是因永联公司欠债所引起的，在4月9日协议当中并未约定，虽然原告提供了2012年4月10日的补充协议，但该协议纯属私下协议，未经任何部门的登记，所以原告所主张的抵押权依法不能成立。本院经审查后，对上述证据真实性、合法性、关联性予以认定，但能否证明原告的主张，在本院认为部分予以阐述。
2013年9月13日，被告永联公司与江苏银行高邮支行签订《商业汇票银行承兑合同》一份，约定永联公司向江苏银行高邮支行申请商业汇票银行承兑1900万元，并约定商业汇票到期时，除法律规定可予以拒付的情形外，承兑人无条件支付票款。承兑人因向持票人支付而形成的垫付票款自付款之日起转作申请人逾期贷款，东方邮都公司为其银票敞口部分提供保证。日月明公司为此向原告提供了反担保。2014年3月6日�行承兑到期，永联公司未能足额兑付，2014年3月6日，东方邮都公司为永联公司代偿了300万元银行承兑兑付款。但此后，被告永联公司未履行偿还义务，被告日月明公司亦未履行保证义务。原告为主张债权，委托江苏金荣律师事务所代为诉讼，支付律师代理费71732元。为证明以上事实，原告除其陈述外，提交了下列证据：2013年3月12日最高额综合授信合同一份、2013年3月12日最高额保证合同一份、2013年3月12日原告与被告永联公司所签订的担保合同一份、2013年3月12日反担保合同一份、2013年9月13日商业汇票银行承兑合同一份、2013年9月19日商业汇票银行承兑合同一份、银行承兑汇票复印件3张、2014年3月6日特种转帐凭证一份以及支票存根联一份、2014年3月6日江苏银行高邮支行出具情况说明一份、2014年3月6日永联公司出具情况说明一份、委托代理合同一份、江苏增值税专用发票一份、江苏律师行业收费标准一份，到庭被告经质证后对上述证据均无异议，本院对其证明力予以认定。
被告日月明公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，本院根据债权人的申请，于2015年5月13日裁定受理了对被告日月明公司进行破产清算的申请。以上事实有被告日月明公司提供的高邮市人民法院（2015）邮破（预）字第00002号民事裁定书予以证实，原告及被告永联公司经质证无异议，本院认定其证明力。
被告日月明公司为了证明自己的抗辩主张提交了：介绍信一份以及房产管理部门出具的日月明公司7号楼34套房屋产权清单一份，证明作为日月明公司的破产管理人，曾到管理房产部门进行了调查，经查日月明公司7号楼34套房屋无产权抵押登记。上述证据经质证后，原告及永联公司对真实性没有异议，但认为不能证明其主张，认为抵押权已经成立。为此原告亦提交了高邮市人民政府办公室文件邮政办发〔2011〕46号，证明高邮市住房保障和房产管理局下属的市场管理科有对房屋登记抵押的职权，证明了这个抵押是合法有效的；同时原告还提交了（2015）邮商初字第00234号民事判决书一份，证明生效判决书确认了抵押的效力。上述证据被告永联公司经质证后并无异议，被告日月明公司经质证后对真实并无异议，但认为不能证明原告的主张，本院对上述原被告所提证据真实性均予以认定，但能否证明其各自主张，在本院认为部分予以阐述。
在诉讼中针对原告主张的利息，经本院询问原告其具体计算方式是什么，原告陈述是按照月利率15‰计算的，但原告并未提交相应的证据，仅陈述是双方口头约定的，对此两被告均不予认可。
本案的争议焦点为：1、原告主张的利息、律师费能否得到支持。2、原告主张对日月明公司7号楼34套房屋享有抵押权，该抵押权是否成立。
本院认为：原告按约履行了保证义务为被告永联公司向江苏银行高邮支行代偿了300万元，原告承担保证责任后有权向被告永联公司追偿。原告主张按照月利率15‰要求被告承担利息，但未提交充分证据证明双方有此约定，仅陈述双方是口头约定的，被告亦不予认可，故本院不予支持，永联公司应从原告代偿之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息，原告另主张律师代理费71732元，被告虽提出异议，认为过高，但该费用并不超过相关律师行业收费标准，且属于债权人实现债权的费用，根据担保合同以及反担保合同的约定，被告永联公司应当承担，本院予以支持。
被告日月明公司与原告先后于2012年4月9日、4月10日签订了抵押协议和补充协议。�其内容分析，2012年4月9日的抵押协议属于最高额抵押合同，约定抵押物为被告日月明公司开发的位于高邮市文游南路东侧金陵城市花园7号楼的34套房屋；担保对象是原告为被告日月明公司向金融机构贷款所提供的担保，即反担保；最高抵押额为28771500元；抵押期限为被告日月明公司还清金融机构贷款时止。该抵押担保合同系借款合同的从合同，依法有效。根据双方所举证据，2012年4月13日，双方针对涉案房屋的土地使用权办理了抵押登记，且在签订抵押合同时，该地块已经有地上建筑物，虽然双方在房产管理部门办理的抵押登记手续并不规范，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故依据该规定，该抵押土地使用权的地上建�物即本案金陵城市花园7号楼的34套房屋依法应视为一并抵押，且本院生效民事判决书即（2015）邮商初字第00234号民事判决书，亦确认了抵押权依法成立，故本院认定抵押权依法成立。
2012年4月10日的协议属于对4月9日协议的补充约定，其对于担保的内容进一步扩大，增加了因原告为永联公司等公司向有关银行等金融机构借款提供了信用担保，现日月明公司自愿以7号楼34套房作为抵押物向原告提供反担保；担保的范围进一步明确为包括借款本金、利息以及担保主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼拍卖费、律师代理费、差旅费等）；担保期限变更为永联公司等单位还清金融机构及原告借款时止。《中华人民共和国物权法》第二百零五条规定“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权�可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”该份补充协议发生在抵押担保的债权确定之前，变更的内容不违反法律规定，且由于原告系约定抵押物的惟一抵押权人，协议变更的内容并不会对第三人产生不利影响，故该补充协议依法有效，本院对原告要求被告日月明公司承担抵押担保责任的诉讼请求予以支持。
原告为被告永联公司代偿了300万元，依法抵押担保的债权范围包括借款本金300万元、利息及律师代理费71732元。被告日月明公司于2015年5月13日进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，其所担保的债权自破产申请受理时起应停止计息，故被告日月明公司所担保的借款利息依法计算至2015年5月13日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第二百零五条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款之规定，判决如下：
一、被告高邮市永联金属材料有限公司应于本判决生效后十日内偿还原告高邮市东方邮都担保有限公司300万元及利息（以300万元为本金从2014年3月6日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至被告实际清偿之日止），并承担律师代理费71732元。
二、原告高邮市东方邮都担保有限公司有权以被告江苏日月明物资实业有限公司抵押的位于高邮市文游南路东侧金陵城市花园7号楼34套房屋拍卖、变卖所得价款，对上述被告永联公司应偿还的借款本金300万元及利息（以300万元为本金从2014年3月6日起，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至2015年5月13日止）及律师代理费71732元优先受偿。
三�驳回原告高邮市东方邮都担保有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41180元，由原告承担6150元，两被告承担35030元（此费用原告已预交，两被告应于履行判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 王健
人民陪审员 黄玲
人民陪审员 任铭
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 李茜
附本判决所依照的法律条文：
《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”
《中华人民共和国物权法》第二百零五条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”
《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”