重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初6480号
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。
法定代表人夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。
委托代理人袁鸿专，男，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理，住重庆市涪陵区。
被告霍亮兰，女，1973年11月14日出生，汉族，重庆市南川区。
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司与被告霍亮兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由代理审判员冯骥独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司委托代理人袁鸿专，被告霍亮兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆恒昌物业管理有限责任公司诉称，2010年10月21日，原告与南川区XXXX小区业主委员会签订《物业服务合同》。原告进场后按照物业服务合同的约定为该小区提供物业服务。合同到期后，2014年1月15日，原告与南川区XXXX小区业主委员会续签了《物业服务合同》，继续为该小区提供物业服务。被告作为重庆市南川区XXXXX-
XX-
XX房屋（建筑面积82.31平方米）的业主，在2013年3月7日至2015年12月7日期间未依据合同约定交纳物业服务费。原告于2016年4月4日向被告催收未果的情况下，特诉至人民法院，请求判令：被告交纳2013年3月7日至2015年12月7日（33个月）的物业服务费2986元[（0.65元/月·平方米×82.31平方米+路灯费5元/月+电梯费25元/月+二次供水费7元/月）×33个月]及违约金881元（2986元×0.0003元/天×30天×33个月）；诉讼费由被告负担。
被告霍亮兰辩称，对原告诉称的被告房号、房屋建筑面积、物业服务费标准、未交纳物业服务费的期限均属实。但房屋装修期间应减半交纳物业服务费。被告不交纳物业服务费的原因在于房屋存在质量问题，而原告却不配合被告找开放商解决；其他业主在楼顶上种菜对小区安全造成隐患，而原告却不制止；原告工作人员未尽职责，服务态度差，不履行安全保卫职责，对进出小区人员也未进行登记；电梯和监控设备经常损坏，原告从不及时进行修理；原告对小区绿化环境维护较差；小区消防通道被占用而原告却不及时制止；小区的广告费收入从未公示过开支。
经审理查明，2010年10月21日，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。该合同约定：由原告对该小区提供物业服务；合同期限为三年，从2010年10月21日至2013年10月20日；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2011年0.7元/月·平方米；2012年0.8元/月·平方米；2013年0.9元/月·平方米；公共照明电费按5元/月·户；电梯运行费按30元/月·户，三楼以上每增加一层加收0.3元/月·户；二次供水七楼以上15元/月·户；物业服务费按月交纳，每月前10日内履行交纳义务；同时约定业主或物业使用人违反本合同约定未能按时如数交纳物业服务费的，应该按照每日万分之三的标准支付违约金。2014年1月15日，原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订《重庆市南川区XXXX物业服务合同》。该合同约定，由原告继续对该小区提供物业服务；合同期限为五年，从2014年1月10日至2019年1月10日；高层住宅的物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水费70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告系重庆市南川区XXXX小区X-
XX-XX号房屋业主。该房屋的建筑面积为82.31平方米。被告未向原告交纳2013年3月7日至2015年12月7日（33个月）期间的物业服务费。
庭审过程中，原告当庭提出，认可被告的装修期为6个月，且装修期内减半收取物业服务费（不包括公共照明电费、电梯运行费、二次供水费）。
上述事实，有原告提交的物业服务合同两份、催收通知一份及当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与重庆市南川区XXXX小区业主委员会签订了物业服务合同，双方已建立合法有效的物业服务合同关系。被告作为重庆市南川区XXXX小区X-
XX-
XX号房屋业主，应当接受该物业服务合同关系的约束。故，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。由于被告在2013年3月7日至2015年12月7日（33个月）一直未交纳物业服务费，被告房屋建筑面积为82.31平方米，按照合同约定，被告房屋的物业服务费的收费标准为，2013年3月7日至2013年10月20日期间，物业服务费0.9元/月·平方米、公共照明电费按5元/月·户、电梯运行费按32.40元/月·户、二次供水费15元/月·户；2013年10月21日至2015年12月7日期间，物业服务费0.65元/月·平方米、公共照明电费按5元/月·户、电梯运行费按25元/月·户、二次供水费7元/月·户。原告在2013年3月7日至2015年12月7日（33个月）主张物业服务费按0.65元/月·平方米、公共照明电费按5元/月·户、电梯运行费按25元/月·户、二次供水按7元/月·户以及被告的装修期为6个月且装修期减半收取物业服务费（不包括公共照明电费、电梯运行费、二次供水费），符合法律规定，本院依法予以确认。故，被告从2013年3月7日至2015年12月7日（33个月）应向原告交纳的物业服务费1605.05元（0.65元/月·平方米×82.31平方米×6个月×50%+0.65元/月·平方米×82.31平方米×27个月）、公共照明电费为165元（5元/月·户×33个月）+电梯运行费为825元（25元/月·户×33个月），二次供水费为231元（7元/月·户×33个月），共计2826.05元。对原告的违约金诉讼请求，被告未按期交纳物业费，依法应承担违约责任，由于约定的违约金标准过高，本院依法酌定违约金为140元。对被告提出之不交纳物业服务费的理由，经本院审查，均不能成立被告拒不交纳物业服务费的法定抗辩理由，因此，本院依法不予采纳，被告可依据相关法律法规的规定主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、由被告霍亮兰在本判决生效之日起十日内向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2013年3月7日至2015年12月7日期间（共计33个月）物业服务费（包括公共照明电费、电梯运行费、二次供水费）2826.05元及违约金140元，共计2966.05元。
二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告霍亮兰负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 冯 骥
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 龙军宏