云南省曲靖市麒麟区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0302民初65号
原告陶汝琼，男，汉族，1977年12月3日生云南省人，文盲，打工者，住云南省宣威市。
委托代理人林芳妤，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）
被告麒麟区沿江街道余家圩社区居民委员会第七居民小组。
负责人李家林，组长。
地址：麒麟区沿江街道余家圩社区第七居民小组。
委托代理人秦绍兴，云南谦泰律师事务所律师。（特别授权）
原告陶汝琼诉被告麒麟区沿江街道余家圩社区居民委员会第七居民小组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，依法组成合议庭审理后于2017年6月9日作出（2016）云0302民初4910号民事判决书，被告不服判提起上诉，云南省曲靖市中级人民法院于2017年11月7日作出民事裁定书，裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告陶汝琼及其委托代理人林芳妤，被告麒麟区沿江街道余家圩社区居民委员会第七居民小组的负责人李家林及其委托代理人秦绍兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告陶汝琼与被告麒麟××××街道余家圩社区居民委员会第七居民小组于2016年4月2日签订《原活动室出让协议书》，就被告位于麒麟××××街道余家圩社区居民委员会第七居民小组的老活动室一层80平方米的房屋以100060元的价格出让给原告，原告一次性向被告支付了转让款100060元，并向被告支付了办证费6140元。上述老活动室系在农村集体土地上建造的，而原告非集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项、二十五条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可处理。本案被告在转让集体经济组织的财产未召开村民会议，首先程序违法。其次，根据“地随房走”的原则，被告虽然转让的是房屋，实际上也转让了土地使用权，所以双方签订的《原活动室出让协议书》的内容违反上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，请求人民法院判令原被告签订的《原活动室出让协议书》无效；由被告返还原告支付的转让款100060元，并按16.86元/天向原告支付自2013年11月20日至2016年10月12日资金占用费17820.39元；返还原告交付的办证费6140元；案件受理费由被告承担。
被告麒麟××××街道余家圩社区居民委员会第七居民小组辩称，本案属于二审发回重审的案子，原告首先要求解除合同，而现又变更诉讼请求要求确认合同无效，不符合法律的规定；原被告签订的出让协议是双方当事人的真实意思表示，在签订协议之前，被告依法召开党员代表会议、村民代表会议，讨论可对本案出让物向本集体经济组织成员以外的人进行出让，被告处理该出让物程序合法，并没有无效的行为；协议约定，出让方将土地的全部票据移交给受让方，并配合受让方办理受让手续，同意原告在出让物之上进行加层，若遇拆迁，土地上附属房屋拆迁所得补偿款归原告所有，土地所得补偿款归被告所有；出让方即被告已将出让物交付给受让方即原告，截止现在，原告对房屋占有、使用四年之久，且对出让物门窗、楼罩、楼顶及承重墙进行了改造，改造不合理，已造成严重的损害，已无法使用，所以也无法返还。综上所述，双方所签订的出让协议内容合法、程序合法，无合同法规定的无效情形，请求驳回原告的诉讼请求。
根据双方当事人的主张，双方就以下事实无争议：双方当事人于2013年11月协商同意就被告位于麒麟××××街道余家圩社区居民委员会第七居民小组的老活动室一层80平方米的房屋以100060元的价格出让给原告，并于2016年4月2日补签了《余家圩第七组原活动室出让协议书》，被告将出让物交付给了原告，原告向被告支付了转让款100060元、相关的办证费6140元。本案争议焦点：被告的出让行为是否违反了土地管理法第六十三条，村民组织法第二十四条第一款第（八）项、第二十五条的规定，该规定是否为效力性强制规定？假如合同无效，原告的诉请是否符合法律的规定？
原告针对争议的焦点，向本院提交了如下证据：
1、原告的身份证复印件一份，用以证明原告的主体资格；2、《余家圩第七组原活动室出让协议书》，用以证明原被告就余家圩第七组原活动室出让事宜达成协议；3、收条、收款收据，用以证明原告向被告支付100060元转让款的事实；4、被告负责人身份证复印件，用以证明李家林系被告的负责人；5、收条一份，用以证明被告收到原告支付的用于批建房手续的费用6140元。
经质证，被告对证据1、2、3、4的三性无异议，但证据不能证明原告主张的事实和理由成立。被告已将原告支付的6140元交给土管所，土管所同意原告加层。
通过质证，本院认为，被告对上述证据的三性无异议，本院予以确认为定案的依据。
被告针对争议焦点，向本院提交了如下证据：
1、会议记录两份，用以证明被告与原告签订协议之前召开了会议，就处置集体财产作出决定；2、照片42张，用以证明原告在接手房屋后进行了改造，但改造不合理，已对房屋造成了损害。
经质证，原告认为第一份会议记录是组长李家林单方面记录的，没有村民小组成员的签名，不能证实被告就涉案标的物转让召开过村民会议；第二份即10月31日的会议记录上一次一审时没有提交，明显是在开庭之后补充的，所以内容不真实，不质证。有6张照片能够证明原告拆过门窗，揭开楼盖上的石棉瓦，其他照片的来源不清楚，不能证明照片上的房屋是本案涉案房屋。
通过质证，本院认为，第一份会议记录虽然被告的组长作为主持人主持会议，按常理不能又记录，但该形式没有违反法律的禁止性规定，原告的质证意见不成立，不予采纳。在一审第一次开庭时庭审笔录记录了被告提交的第二份会议记录，也组织了质证，在本院制作的民事判决书也作了认证，所以该会议记录内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认为定案的依据，证明了被告在转让本案标的物前按照相关法律规定，召开了会议，并作出了决定向本集体经济组织成员外的第三人转让。原告认可其对转让标的物即房屋的部分结构进行了改造，本院予以确认此事实，但该行为是否对房屋造成损害，是否不可返还，本院不作认定，因在庭审时，本院向被告释明了假如人民法院确认本案所涉合同无效，被告可以按相关法律法规的规定主张赔偿损失，返还标的物或者折价补偿，被告只明确保留诉权，不当庭主张。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2013年10月28日、10月30日原告分别召开本村党员代表会议、村民代表会议，就本村闲置的“老活动室”向本村集体组织成员以外的第三人转让出售。随后，原被告转让上述房屋达成转让协议，2013年11月19日，被告向原告出具了收到转让款100060元的收据、收条。2016年4月2日，原被告双方就转让补签了《余家圩第七组原活动室出让协议书》，约定：被告将位于本村的闲置的“原老活动室”面积80平方米的一层房屋以100060元的价格出让给原告；原告可以在活动室上加盖三层半，相关手续由被告办理，同时被告负责将土地手续和票据转交给原告，配合原告做好房屋相关手续的办理；房屋转让款由原告一次全额支付；房屋如遇国家和政府征用，房屋拆除后所得房屋补偿款归原告所有，所得的土地补偿款归被告所有；如权属纠纷，由被告承担相应损失；被告负责自来水、电等设施的开通，同时负责下水道污水的排放位置。原告接手房屋后拆过门窗，揭开了楼盖上的石棉瓦。2015年2月16日被告向原告出具收条，明确收到原告交付的批建房的手续费6140元。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业……”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构建物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。本案被告与原告达成合意将房屋转让给原告，按照上述法律法规的规定，涉案房屋范围内使用的土地使用权也随之转让，该转让违反了法律的效力性强制规定即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”，所以，被告的转让行为无效，即《余家圩第七组原活动室出让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告因转让房屋取得的转让款、建房手续费在合同无效后应当予以返还。被告作为集体经济组织应当明知不能转让土地使用权，其有过错，但考虑原告长时间使用房屋，其请求的资金占用费，本院不予支持，原告的其他诉讼请求成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陶汝琼与被告麒麟区沿江街道余家圩社区居民委员会第七居民小组签订的《余家圩第七组原活动室出让协议书》无效。
二、由被告麒麟区沿江街道余家圩社区居民委员会第七居民小组于本判决发生法律效力后三十日内向原告陶汝琼返还转让款、建房手续费106200元。
三、驳回原告陶汝琼的其他诉讼请求。
案件受理费2780元，由被告麒麟区沿江街道余家圩社区居民委员会第七居民小组承担2424元，原告陶汝琼承担356元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
审 判 长 ：龚占金
人民陪审员 ：许祥英
人民陪审员 ：武昔花
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 ：高吉瑞