江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0682号
上诉人（原审被告）钱浩杰。
委托代理人汤浩，江苏逸鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡正大畜禽有限公司，住所地无锡市新区梅村工业园群兴路51号。
法定代表人周政，该公司董事长。
委托代理人戴波，江苏行德律师事务所律师。
上诉人钱浩杰与被上诉人无锡正大畜禽有限公司（以下简称正大公司）房屋租赁合同纠纷一案，无锡市北塘区人民法院于2014年2月12日作出（2013）北民初字第0983号民事判决，钱浩杰不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
房产管理部门于2000年4月核发的无锡市锡澄路2＊＊＊号房屋所有权证载明：该房屋所有权人为正大公司，总建筑面积为667.1平方米，由平房（建筑面积52.3平方米）及二层楼房（建筑面积614.8平方米）各一幢组成。2005年3月9日，正大公司与钱浩杰签订房屋租赁合同，载明：1、租赁场地在无锡市锡澄路2＊＊＊号，建筑面积为750平方米。2、租赁期限为八年，自2005年4月10日起至2013年3月30日止，租赁期满时若双方有意继续合作，应提前三个月续签房屋租赁合同。3、年租金为15万元，首付2万元，2005年3月30日再付3万元，2005年6月30日前再付10万元；第二年的房租于2006年4月10日的前十天支付，先付后租；如延期付款，则按欠租的0.3%支付滞纳金，欠租达一个月以上的，正大公司有权终止合同，钱浩杰应无条件迁出；正大公司承诺年租金二年内不变，第三年根据物价指数及房地产价格情况，由双方协商调整。4、房屋的内部装修及门面装潢由钱浩杰负责，费用由钱浩杰承担，如遇房屋漏水等由正大公司负责修复。5、合同期内如遇动迁、土地征用等情形，双方互不承担责任、互不赔偿；如国家对装修、营业方面有补偿的，归钱浩杰所有。6、双方须遵守合同，违约方应支付对方违约金，违约金按半年租金标准计付。7、合同终止及拆迁时撤离，钱浩杰在不破坏房屋结构的前提下可将装修及可移动设施带走。另，合同中有手写的“改从2005.6.10收租金”字样。后，钱浩杰在租赁场所内开设并经营无锡市浩杰宾馆（以下简称浩杰宾馆）。
2013年3月8日，正大公司向钱浩杰发出书面通知，载明：“因你承租的锡澄路2＊＊＊号房屋已列入拆迁范围，故从3月16日起，公司对此处房屋终止对外租赁，请你在十天之内结清房租后搬出，经核实，自2012年6月15日至2013年3月15日，应交房租112500元，已交60000元，还欠52500元，望予以谅解和配合，尽快前来补交欠款，特此通知。”2013年8月14日，正大公司诉至原审法院，要求钱浩杰搬出涉案房屋，支付拖欠的租金并承担违约金，支付合同到期后的房屋使用费。
原审中，正大公司称：1、双方约定的租赁期限至2013年3月30日止，装修期、免租期均在该期限内。2、房屋出租时其已在二层楼房上搭建了第三层房屋，故合同约定的面积比房屋所有权证上记载的面积多了80多平方米，事实上搭建部分的面积远超80平方米，但未补办相关手续，因钱浩杰实际使用了全部房屋，故应支付相应的房屋使用费。3、涉案房屋还未进入拆迁程序，如在2014年7月底前被确定拆迁，相应的装修补偿款仍可归钱浩杰所得。4、其并不知晓也不认可钱浩杰将部分房屋转租给他人的情形，故钱浩杰有义务支付全部欠付的租金和使用费，其将另行对其他房屋使用人主张相应权利。钱浩杰称：1、其自2005年6月起租赁房屋，之前的时间是装修免租期，故实际租期应至2013年6月止，且双方曾口头约定合同到期后可续签。2、合同约定的面积确与房屋所有权证上记载的面积存在差异，其租赁时确已有第三层房屋并由其实际使用。3、涉案房屋已进入拆迁程序，初步评估装修补偿款200万元，其因与正大公司就补偿事宜产生争议而拖欠了部分租金。4、其将部分房屋转租给他人并收取租金。
原审法院至涉案房屋所在地进行勘察发现：座落于无锡市锡澄路2＊＊＊号的房屋现状为三层，除底层房屋的部分由他人用于经营以外，其余均由浩杰宾馆实际使用。
此外，双方当事人一致确认：截至2013年3月15日，钱浩杰欠租金额为52500元。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、营业执照、通知书、现场勘察照片及当事人陈述等在卷佐证。
原审法院认为：
2013年3月8日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示。关于合同效力，产权证明确的面积范围内的部分合同应为合法有效，超出该面积部分的合同应属无效。但因钱浩杰实际使用了无证部分的建筑，故其仍应按合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费。
合同明确约定租赁期限至2013年3月30日止，装修期、免租期的约定未对该期限进行变更，故原审法院对此予以认定。因双方一致确认截至2013年3月15日，钱浩杰欠租金额为52500元，故原审法院对此亦予以认定。据此，截至2013年3月30日，按年租金15万元的标准计算，钱浩杰应支付房屋租金及使用费58664元（52500元＋6164元）。关于逾期付款违约金，虽双方在合同中进行了约定，但基于正大公司于2013年3月8日通知钱浩杰十天内结清房租，且其在诉讼中又作出了按银行同期同类贷款利率计付的让步意见，故原审法院认定违约金应自2013年3月19日起至判决给付之日止以58664元为基数按银行同期同类贷款利率为标准予以计付。关于租赁期限届满后的房屋使用费，钱浩杰仍应比照合同约定，自2013年3月31日起至实际搬迁之日止按年租金15万元的标准予以计付。关于钱浩杰主张的装修补偿款，因租赁期限已届满，双方也未约定此种情况下出租人须支付装修补偿款，故原审法院不予支持。
此外，钱浩杰虽将部分房屋转租给他人并收取租金，但正大公司表示将另行向他人主张权利，故本案中不理涉转租的效力事宜，但钱浩杰有义务支付全部房屋租金及使用费。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十二条之规定，作出如下判决：一、终止正大公司与钱浩杰之间的房屋租赁关系；二、钱浩杰于判决发生法律效力之日起十日内搬出无锡市锡澄路2＊＊＊号房屋；三、钱浩杰于判决发生法律效力之日起十日内支付正大公司租赁期限内的房屋租金及使用费58664元；并自2013年3月19日起至判决给付之日止，以58664元为基数，按银行同期同类贷款利率的标准计付违约金；四、钱浩杰于判决发生法律效力之日起十日内按年租金15万元的标准向正大公司支付自2013年3月31日起至实际搬迁之日止的房屋使用费；五、驳回正大公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3770元，由正大公司负担770元，由钱浩杰负担3000元。
钱浩杰不服原审判决，向本院提起上诉称：双方曾约定合同到期后可续签，况且其也投入了大量资金装修房屋，现正大公司因房屋拆迁而不愿续约，使其面临巨大损失。故请求二审法院在查明事实的基础上撤销原判，依法改判减少无证部分的房屋使用费，并由双方继续签订房屋租赁合同。
被上诉人正大公司辩称：双方在签订房屋租赁合同时无证部分就已经存在，且钱浩杰也实际使用了该部分房屋，故钱浩杰应支付相应的房屋使用费；房屋租赁合同已到期，且钱浩杰存在违约行为，故其不同意续签合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院已查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人一致确认未收到拆迁公告，涉案房屋未进入拆迁程序。
上述事实，有当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，虽超出产权证面积的部分合同无效，但钱浩杰事实上占有使用了该部分房屋，故其理应支付相应的房屋使用费，原审法院按合同约定的租金标准支持房屋使用费并无不当。关于钱浩杰要求续签房屋租赁合同的上诉意见，因正大公司已明确表示拒绝，且钱浩杰也未能举证证明双方之间存在到期续租的约定，故本院对此不予采纳。综上，钱浩杰的上诉请求均无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人钱浩杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘华明
代理审判员 刘翼洲
代理审判员 李 杨
二〇一四年五月十六日
书 记 员 杨 志