广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房再字第1号
原审上诉人（一审被告，一审反诉原告）：陈水汉。
原审上诉人（一审被告）：陈玉珍。
两原审上诉人的共同委托代理人：詹先来，广东卫权律师事务所律师。
原审上诉人（一审第三人）：深圳市森盛投资有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区宝安大道*********号301-2。组织机构代码：56154477-X。
法定代表人：陈水汉，经理。
委托代理人：张运华。
原审被上诉人（一审原告，一审反诉被告）：深圳同仁妇科医院。住所地：广东省深圳市宝安区宝安大道**************号。组织机构代码：66267454-9。
法定代表人：王国泰，总经理。
委托代理人：李映昭、马娉，均系广东鹏浩律师事务所律师。
陈水汉、陈玉珍、深圳市森盛投资有限公司（以下简称森盛公司）与深圳同仁妇科医院（以下简称同仁医院）合同纠纷一案，本院于2013年4月25日作出（2012）深中法房终字第1978号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2013年11月22日作出（2013）深中法民监字第7号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈水汉及其与陈玉珍的共同委托代理人詹先来、森盛公司的委托代理人张运华及同仁医院的委托代理人李映昭、马娉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月22日，同仁医院起诉至深圳市宝安区人民法院称，蔡丽兵系同仁医院员工，陈水汉与陈玉珍系夫妻，蔡丽兵代表同仁医院与陈水汉签订了《转让合同》及《补充协议》，约定将陈水汉承租的位于深圳市宝安区宝安大道贸发大厦1-7楼整栋承租权转让给同仁医院，并由陈水汉负责将该大厦所有租户清退。但陈水汉至今一直未能将房屋实际交付同仁医院使用。请求判令：1、解除蔡丽兵与陈水汉签订的《转让合同》；2、陈水汉、陈玉珍退还转让费及定金240万元及利息（从支付之日起至还清之日止，截止2011年11月15日利息67100元，合计2467100元）；3、陈水汉、陈玉珍支付由同仁医院代付的房租180000元；4、陈水汉、陈玉珍赔偿装修费用260000元；5、陈水汉、陈玉珍负担本案的诉讼费用。陈水汉答辩并反诉称，《转让合同》约定的290万元只是同仁医院对森盛公司在贸发大厦添附财产的折价补偿，陈水汉接受同仁医院委托与贸发大厦原承租户进行搬迁沟通，为同仁医院提供了劳务，同仁医院需向其支付相应报酬。陈水汉反诉请求判令：1、蔡丽兵、同仁医院向陈水汉支付报酬20万元；2、蔡丽兵、同仁医院负担反诉费用。森盛公司针对本诉部分答辩并起诉称，同仁医院转让取得了森盛公司对贸发大厦的添附财产，但未及时与森盛公司结清转让款，侵害了森盛公司的财产权，请求判令：1、蔡丽兵、同仁医院向森盛公司支付财产转让款692000元及利息（利息自2011年8月5日起，按日万分之四的利率，计至清偿完毕止）；2、诉讼费由蔡丽兵、同仁医院负担。
深圳市宝安区人民法院一审查明，陈水汉于2010年7月8日从涉案深圳市宝安区宝安大道贸发大厦的业主刘俊斌等人处取得1-7楼整栋楼的承租权（租赁合同的期限为从2008年1月1日至2020年2月28日），租金为88000元／月，并以森盛公司的名义将该整栋楼分租给不同的承租人。2011年初左右，同仁医院希望取得贸发大厦整栋楼的承租权，其员工蔡丽兵遂作为代表开始与陈水汉协商相关事宜。2011年4月29日，蔡丽兵以及另外一位同仁医院的员工（陈总）以其二人的名义向陈水汉支付预定金20万元，收款收据上注明的收款项目为“贸发大厦1-7楼转让预定金”，陈水汉收款后在收据上签字确认，同时还加盖了森盛公司的公章。
2011年5月31日，蔡丽兵（乙方）与陈水汉（甲方）签订一份《转让合同》，合同约定甲方以290万元价格转让贸发大厦1-7楼整栋楼的承租权。合同约定的付款方式为：（1）乙方在4月28日支付定金20万元；（2）甲方在收到定金后与业主和各租户进行搬迁沟通，沟通不成功甲方应全数退还定金给乙方，甲方与原业主达成搬迁协议后，乙方支付150万元整；（3）甲方在收到150万元后三日内承担协助乙方与原房东的签订合同的义务，乙方签订新的租赁合同后，将支付70万元整；（4）甲方在清理完最后一位租户时，乙方支付合同全部尾款50万元。此外，合同第4条第（2）项还约定清理租户等问题时乙方应当给予协助，但费用由甲方承担；第（6）项约定若乙方违约则应赔偿甲方20万元整；第（7）项约定5-7楼宾馆所有的设施归乙方所有，附物品清单（注：实际上双方并未附物品清单），甲方不得拆除任何物品。1-4楼为空铺。该合同签订后，同仁医院分别于2011年6月3日、6月9日向陈水汉指定的账户转入150万元、70万元。2011年6月10日，同仁医院与陈水汉又签订一份《补充协议》，内容为：经协商，由同仁医院代陈水汉支付2011年6、7月份1-7楼租金，8月份以后的租金由同仁医院负责。2-7楼乙方可在7月进行室内外装修，1楼6家商铺大约在9月底清完。当日以及2011年7月9日，同仁医院分别向贸发大厦的业主转入租金9万元，共计18万元。后陈水汉未能在2011年9月底清完贸发大厦一层的六个商铺，且至一审庭审之日时，该六个商铺仍与陈水汉（森盛公司）保持着租赁关系并在持续经营中。由于陈水汉一直未能将贸发大厦1-7层整体租赁权交付给同仁医院，同仁医院亦由于一层大堂未能使用而未能开办医院。
贸发大厦原5-7楼系作东海湾宾馆经营之用，同仁医院在一审庭审时提交了与原东海湾宾馆的经营者（孙总）的录音资料，孙总在该录音资料中称自己从该宾馆的前任经营者处受让宾馆时支付转让款70多万元，自己装修又花费50多万元。后一审法院依职权向孙总即孙天敏调查询问，其称在清退东海湾宾馆时，通过陈水汉得到补偿款100万元。
一审法院于2012年4月12日到涉案贸发大厦现场进行查看并拍照，该大厦2-7层现空置，一层除六个商铺（仍在经营五金、建材类产品）外，还有一间比较狭小的厅堂，通过该厅堂可上楼。此外，根据一审法院向同仁医院调取的证据，2011年6月1日，同仁医院与涉案贸发大厦1-7楼的业主刘伟忠、刘俊斌、吴茂金签订了一份有效期为12年的租赁合同。该合同第二条约定自物业交付同仁医院之日起计算租赁期并计算租金，租金为90000元／月。合同第二十条约定，合同自双方签字之日成立，自物业实际交付同仁医院使用之日起生效。陈水汉否认该租赁合同的真实性。由于整体物业未能交付给同仁医院，同仁医院认为其与业主刘伟忠、刘俊斌、吴茂金签订的租赁合同尚未生效，因此未缴纳租金，而陈水汉则认为同仁医院已经与原业主签订租赁合同，故自己与原业主的租赁合同相应解除，遂亦未缴纳租金。现业主刘伟忠、刘俊斌、吴茂金另案对陈水汉提出诉讼，在该案件中，此份2011年6月1日签订的租赁合同亦被作为证据提交。
深圳市宝安区人民法院一审认为，关于蔡丽兵的诉讼主体资格问题。蔡丽兵作为同仁医院的员工与陈水汉签订转让合同、交付转让定金等法律行为，属于履行职务的行为，对此，同仁医院和陈水汉均无异议，因此，本案的原告仅应当为同仁医院，蔡丽兵并非与本案有利害关系的主体，对此，一审法院已裁定驳回其起诉。
同仁医院与陈水汉签订的《转让合同》以及相应的补充合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照履行。根据《转让合同》中关于双方权利义务的约定：同仁医院享有的权利是取得整栋贸发大厦1-7楼的承租权，而所负的义务则是向陈水汉支付相应的款项290万元；相应地，陈水汉所负的义务是与贸发大厦各分租租户进行搬迁沟通，达成搬迁协议并协助同仁医院与贸发大厦原业主签订新的租赁合同，最终达成同仁医院在约定的期限内取得贸发大厦1-7层整栋楼承租权的目的，而其所享有的权利就是按照双方约定的、其办理的委托事项的进度取得约定的款项。因此，本案应当认定为委托合同纠纷。而双方约定的“转让款”290万元，由于双方未明确约定其性质及所指，一审法院认为根据合同的性质，应当认定为包括两个部分：即受托人为处理委托事项所要支付的费用（包括但不限于清退补偿费）以及受托人完成委托事务后应当取得的报酬。对于陈水汉提出的290万元是同仁医院为购买森盛公司在贸发大厦上添附物的主张，一审法院认为缺乏有效证据予以证实，不予支持。
关于本诉部分。1、解除《转让合同》的请求。根据双方的约定，同仁医院委托陈水汉办理贸发大厦整栋楼承租权转让的相关事宜，现陈水汉仅清退了贸发大厦2-7楼，并将2-7楼交付给了同仁医院，但对于一楼的六个商铺，陈水汉并没有继续与其协商搬迁事宜，其认为自己只负责沟通但没有保证一定清退的义务，因此，双方签订的《转让合同》仅履行了部分，陈水汉未能在其承诺的期限内（2011年9月底前）将贸发大厦整栋楼的承租权转让给同仁医院，其行为已经构成违约，且一审庭审时陈水汉明确表示并没有最终促成该六个商铺搬迁的义务，也就是说其不会再履行继续协调搬迁的义务，故《转让合同》已经无法继续履行，因此，一审法院对于同仁医院要求解除该合同的请求予以准许。2、对于同仁医院主张的退还转让费及定金240万元，一审法院认为，尽管陈水汉存在违约行为，但其确实已经清退了贸发大厦2-7层并交付给了同仁医院，应当认定其在为完成委托事项的过程中确实履行了部分义务，且根据查明的事实，陈水汉为清退5-7楼的东海湾宾馆确实也向原宾馆经营者支付了相应的清退费用，因此，同仁医院要求陈水汉全额退还转让费及定金缺乏相应的法律依据，也有失公平。但由于陈水汉确实未能将完整的承租权交给同仁医院，即未能完成委托事项，因此，其只能要求委托人即同仁医院支付相应为完成委托事项所支出的费用以及与其已经完成的委托事项相对应的报酬，由于双方未明确约定290万元中各个部分具体金额为多少，也未按照合同的约定列明财产清单，故一审法院仅能参照陈水汉已经完成委托事项的比例并结合已经查明的其支出的清退费等因素酌定该部分款项的金额：就贸发大厦的1-7层的比例看，陈水汉清退了其中的2-7层，占85%，但就功能而言，一层对于整栋楼的使用，特别是对于医院大厅而言至关重要，经现场勘验，一层的六个商铺均是经营五金或建材，对于医院的使用有较大影响，一层厅堂也比较狭小，在一楼的其他商铺未能清退的情况下，确实难以为医院所用，因此，陈水汉的违约行为不能简单认定为轻微违约，这将降低对陈水汉完成委托事项的比例认定。另一方面，双方确认在清退前，贸发大厦2-4层为空铺，陈水汉未提交任何证据证明清退2-4层空铺所支付的费用；而5-7层的东海湾宾馆的清退费用为100万元，故在酌定陈水汉为完成委托事项所支出的费用时，可以认定其清退2-7层的费用并未达到合同约定款项的85%之多。综合以上分析，一审法院酌情认定陈水汉完成委托事项的比例为60%，故其可以得到相应为办理委托事项支出的费用及部分完成委托事项应得的报酬174万元（290万×60%）。现因同仁医院已经向陈水汉支付了240万元，故陈水汉还应当返还同仁医院66万元，此外，由于陈水汉在《补充协议》中承诺于2011年9月底前清完最后六家商铺，但其未能做到，故其除应返还上述款项66万元外，还应当从2011年10月1日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付逾期还款利息。3、对于同仁医院主张的代付房租18万元，根据双方在2011年6月10日签订的《补充协议》，双方均确认2011年6、7月份的租金仍应由陈水汉支付，但同仁医院代为垫付（从尾款50万元中扣除），现由于陈水汉未能完成委托事项，同仁医院亦无须支付尾款50万元，故陈水汉应当向同仁医院返还该两个月份的租金。但根据陈水汉提供的合同，该两个月的租金是88000元／月，共计17.6万元，因此同仁医院多支付的部分，陈水汉无须返还。4、对于同仁医院主张的装修损失26万元，首先，其并未提交证据证明此款项实际发生，其次，同仁医院在陈水汉尚未交付整栋大厦前就自行装修，即便造成了损失，其也应当对损失的产生自行承担责任。5、对于要求陈玉珍承担共同清偿责任的请求。因陈水汉与陈玉珍是夫妻关系，根据婚姻法的规定，夫妻关系存续期间的所取得的财产，应为共同所有，所承担的债务，也应为共同债务。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。对第三人是否知道该约定，应由夫妻一方承担举证责任。因本案中陈水汉和陈玉珍未能举证证明其对陈水汉的上述债务有由其中一方承担的约定，故对陈水汉的上述债务应当由陈水汉和陈玉珍共同承担。
关于本案的反诉部分。陈水汉称《转让合同》是居间合同，而其已经通过自己的居间行为促成同仁医院与贸发大厦原业主签订了新的租赁合同，故要求同仁医院支付居间费20万元。对此，一审法院认为，首先，《转让合同》中并没有明确关于居间合同的约定，更没有居间费用的约定；其次，同仁医院与陈水汉签订《转让合同》的根本目的是取得贸发大厦整体的租赁权，与原业主签订新的租赁合同只是取得整体租赁权的确认方式，虽然本案中同仁医院确实与贸发大厦的原业主签订了租赁合同，但就同仁医院提供的租赁合同的内容看，该合同是附条件生效的合同，即自大厦整体交付之日起生效，但现在该条件并未具备，而实际上，同仁医院至一审庭审之日仍未取得整体租赁权，因此，陈水汉主张的居间报酬20万元，缺乏事实依据。第三，关于陈水汉为完成委托事项付出了劳动，一审法院已经在本诉部分的论述中对同仁医院应当向其支付的报酬予以考量和支持，故其再反诉要求20万元的报酬，也不应得到支持。
关于森盛公司提出的独立诉讼请求。首先，森盛公司未能提交充分证据证明其对于贸发大厦所作的添附以及价值。陈水汉虽然提交了一份“装修造价及资产表”，但该表是其单方面制作，缺乏其他有效证据证实。其次，陈水汉是森盛公司的法定代表人，2011年4月29日的定金收据上已经写明了20万元的定金是对贸发大厦1-7楼的转让款，陈水汉签字确认，因此，该收据无论从时间、金额、项目还是收款人看，均能够与《转让合同》中的约定相对应，可见，森盛公司在该收据上盖章的行为，并不必然推论出森盛公司主张的其与同仁医院之间还存在一份口头达成的财产转让协议、该20万元的定金是同仁医院对贸发大厦的添附物进行拆除改造支付的定金的说法。第三，整个《转让合同》涉及的相对方就是同仁医院与陈水汉，与森盛公司无关，陈水汉接受了同仁医院的委托，办理转让贸发大厦整体租赁权转让的事项，双方也对于在完成委托事项的过程中可能发生的相应费用进行了约定，因此，即便存在对于装修损失的补偿问题，也应当是陈水汉从同仁医院应当向其支付的办理委托事项的费用中支出，而本案的本诉部分已经对于该部分费用作出了裁判，故森盛公司无权向同仁医院主张财产转让款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条的规定，一审判决：一、陈水汉、陈玉珍应于判决生效之日起三日内向同仁医院返还款项66万元及逾期还款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从2011年10月1日起计至一审法院指定的还款之日止）；二、陈水汉、陈玉珍应于判决生效之日起三日内向同仁医院返还代垫租金17.6万元；三、驳回同仁医院的其他诉讼请求；四、驳回陈水汉的反诉请求；五、驳回森盛公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30057元，诉讼财产保全费5000元，共计35057元，由同仁医院负担28473元，由陈水汉、陈玉珍负担6584元；反诉案件受理费4300元，由陈水汉负担，有独立请求权第三人参加诉讼案件受理费10720元，由森盛公司负担。
陈水汉、陈玉珍及森盛公司均不服一审判决，向本院提起上诉。陈水汉、陈玉珍的上诉请求为：1、撤销一审判决；2、改判同仁医院向陈水汉支付居间合同、委托合同报酬20万元及自2011年8月5日起按日万分之四的利率计至清偿完毕时的利息；3、一、二审诉讼费用由同仁医院负担。森盛公司的上诉请求为：1、撤销一审判决；2、同仁医院向森盛公司支付财产转让款69.2万元及该款自2011年8月5日起按日万分之四的利率计至清偿完毕时止的利息；3、一、二审诉讼费由同仁医院负担。
本院二审查明，一审法院查明的事实基本清楚，予以确认。另查，涉案房屋目前由同仁医院使用，之前剩余的6户租户已经由业主和同仁医院予以清退。
本院二审认为，从陈水汉和同仁医院签订的《转让合同》内容来看，既包括了对承租权的权利转让，也包括了对涉诉房屋添附物、广告权等的财产转让，故一审判决对案由定性为委托合同纠纷不当，二审予以纠正。
蔡丽兵代表同仁医院与陈水汉于2011年5月31日签订的《转让合同》和2011年6月10日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格履行。从《转让合同》的内容看，陈水汉各阶段应履行义务与同仁医院的应付款项一一对应，同仁医院也实际在陈水汉履行完前几阶段的义务后支付了相应的款项共240万元，除了陈水汉未清退最后6户租户以及同仁医院未支付50万元尾款外，《转让合同》的大部分内容均已经履行完毕，同仁医院也实际接收了涉诉房屋并进行装修。同仁医院未支付50万元尾款的原因是陈水汉未清退租户，而240万元相对应的合同义务陈水汉已经履行完毕。一审判决按陈水汉完成合同义务的比例计算返还部分转让费及定金的数额，没有合同依据和法律依据，二审予以纠正。在二审期间，最后6户租户也已经由业主和同仁医院清退，同仁医院的合同目的得以实现，故二审认为，在合同的主要义务已经履行且陈水汉未清退剩余6户租户的违约行为并未造成同仁医院的合同目的无法实现的情况下，同仁医院要求解除《转让合同》并要求陈水汉退还转让费、定金240万元及装修费用的诉求，无事实和法律依据，二审不予支持。陈水汉关于其无需退还转让费及定金的上诉理由成立，本院予以支持。
合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。鉴于陈水汉未清退最后的租户，同仁医院根据《转让合同》的约定可不支付剩余尾款50万元。《补充协议》约定同仁医院向业主支付的2011年6、7月份租金在尾款50万元里扣除，即该部分租金应由陈水汉负担。在同仁医院已实际向业主支付2011年6、7月份的租金共18万元的情况下，该18万元陈水汉应予返还同仁医院，一审判决认定应返还的租金为17.6万元错误，应予纠正，鉴于同仁医院并未就该判项提出上诉，本院对一审相关判决予以认定。《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。由于陈水汉和陈玉珍未能举证证明相关约定的存在，故陈水汉和陈玉珍应当共同承担返还义务。
森盛公司主张其与同仁医院存在口头协议，将涉诉房屋的相关财产作价290万元转让给同仁医院。二审认为，首先，同仁医院否定存在上述口头约定，森盛公司亦未举证证实口头协议的存在，其应承担举证不能的后果；其次，森盛公司既不是涉诉房屋的所有权人，亦不是承租人，其并未举证证明其对涉诉房屋有合法的处分权利或系涉诉房屋相关添附物的所有权人；第三，《转让合同》的当事人为陈水汉和同仁医院，森盛公司并非合同当事人。虽然2011年4月29日预定金20万的收据上有森盛公司的盖章，但陈水汉以收款人的身份签字确认，《转让合同》中的其他应付款项均由同仁医院直接向陈水汉支付，《转让合同》的履行并不涉及森盛公司。故森盛公司要求同仁医院支付财产转让款、退还押金款共69.2万元及利息的上诉请求，无事实和法律依据，二审不予支持。
陈水汉上诉认为其居间促成了同仁医院与涉诉房屋业主签订租赁合同，并接受同仁医院的委托对涉诉房屋的原租户进行搬迁沟通和清退，请求同仁医院支付居间及委托报酬共20万元。二审认为，陈水汉作为涉诉房屋的原承租人，将自身拥有的对涉诉房屋的租赁权及部分添附财产统一作价290万元，通过《转让合同》转让给同仁医院。根据《转让合同》第3、4条的约定，在同仁医院与业主签订新的租赁合同以及陈水汉清退所有租户后，同仁医院将向陈水汉支付一定数额款项，可以看出，承租权转让的内容包括了促成同仁医院与原业主签订租赁合同以及沟通、清退原有租户，290万元的转让价也已经包括了相关费用。在陈水汉未举证证明其与同仁医院就其所提的居间及委托事项另有协议的情况下，其要求同仁医院再支付20万元报酬，无事实依据，二审不予支持。至于陈水汉上诉所提的房屋租赁押金16.8万元与本案并非同一法律关系，其在一审反诉中亦未提出，二审不予处理，陈水汉可另循法律途径解决。
综上，上诉人陈水汉关于其无需退还同仁医院转让款的理由成立，二审予以采纳。陈水汉的其他上诉理由及森盛公司的上诉理由不能成立，对相关上诉请求二审均不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，二审判决：一、维持深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第160号民事判决第二、四、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第160号民事判决第一、三项；三、驳回同仁医院的其他诉讼请求。如陈水汉、陈玉珍未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30057元，财产保全费5000元，由同仁医院负担31057元，陈水汉、陈玉珍负担4000元；一审反诉案件受理费4300元，由陈水汉负担；有独立请求权第三人参加诉讼案件受理费10720元，由森盛公司负担。二审案件受理费24844元，由陈水汉、陈玉珍负担14124元，由森盛公司负担10720元。
本院再审过程中，原审上诉人陈水汉的申诉意见是撤销一、二审判决，支持其和森盛公司的诉讼请求，并明确森盛公司主张的69.2万元财产转让款的构成：50万元《转让合同》尾款，同仁医院未支付《转让合同》尾款而构成违约应没收的定金20万元，森盛公司代同仁医院支付的贸发大厦押金16.8万元，以上合计86.8万元，需扣除陈水汉代同仁医院收取的贸发大厦2011年6、7月份租金17.6万元。理由如下：一、贸发大厦的财产归属于森盛公司，森盛公司对外出租经营，该出租经营合同已为政府备案，且森盛公司对外签订广告经营合同。二、森盛公司与同仁医院存在口头协议，将贸发大厦财产作价290万元转让给同仁医院，森盛公司与同仁医院不存在房屋租赁转让，租赁转让是贸发大厦业主与同仁医院直接签订，与森盛公司无关。目前扣除同仁医院支付的240万元，同仁医院尚有50万元未支付。三、在贸发大厦业主刘伟忠等人起诉陈水汉租赁合同纠纷一案中，同仁医院均认可陈水汉所提交的盖有森盛公司与同仁医院公章的《转让合同》，从而判决确认“2011年5月31日，陈水汉（甲方）与蔡丽兵（乙方）分别代表深圳市森盛投资有限公司与同仁医院签订转让合同”。事实上，本案同仁医院所提交的《转让合同》是在陈水汉与蔡丽兵分别签字后再拿到各自所在的单位审核后再盖章的，不能因为同仁医院仅提交盖章前未经审核的合同文本而否认盖章合同文本的存在，更不能不顾案件中的定金收据、政府备案等证据，而随意认定合同主体。四、陈水汉受托清理已在合同前部做出定性，即沟通，沟通不成功是常态，双方都事先预知，所以合同约定了沟通不成功的责任安排，即陈水汉退还定金。因此“清理最后一位租户”是沟通成功时的付款条件，而沟通不成功只是陈水汉退还定金，并非不付尾款。五、沟通是劳务，受托沟通是提供劳务的委托合同，陈水汉尽管没有沟通至“清理最后一位租户”，但其确实进行了沟通而且绝大部分租户已经被清理，劳务的付出是不可逆转的，其应当取得劳动报酬。六、押金应由同仁医院向森盛公司退还，陈水汉起先承租贸发大厦后转交至森盛公司，该押金同样已一并转移，且充抵了同仁医院向业主交纳的押金，因此同仁医院应当向森盛公司退还押金。
森盛公司同意陈水汉的申诉意见。
同仁医院答辩称，一、陈水汉无权取得尾款50万元，并且应退回定金20万元。《转让合同》约定得很清楚，陈水汉取得290万元的条件是：1、所有的原租户经沟通清退，沟通不成功，定金20万元退回；2、在最后一位租户通过陈水汉沟通搬离之后，陈水汉可以取得尾款50万元。从本案陈水汉履行合同的情况来看，最后6位租户是通过业主和同仁医院沟通做工作对租户进行了补偿后才搬离的。二、《转让合同》落款日期是5月31日，而其中约定4月28日支付定金20万元，这说明双方在签订这个合同之前确实进行过口头沟通，而《转让合同》文本是对口头沟通内容的书面确认。三、根据《补充协议》的约定，2011年6、7月份租金由陈水汉支付，支付的方式是从50万元尾款中扣除，因陈水汉无权取得50万元尾款，故其应当返还同仁医院代其支付的6、7月份租金。
本院再审与原审查明的事实一致，予以确认。森盛公司在2013年3月13日之前是陈水汉一人独资的有限责任公司，陈水汉系公司法定代表人。一审庭审中，针对法官所询问的“《转让合同》是与陈水汉签订，还是陈水汉作为森盛公司的法定代表人与原告签订？”，陈水汉的代理人称“《转让合同》是原告与陈水汉个人签订的。”
陈水汉在再审中提交了《转让合同》及《补充协议》各一份，在该合同及协议上，陈水汉的签名处加盖了森盛公司的公章印文，蔡丽兵的签名处加盖了同仁医院的公章印文。
陈水汉主张上述《转让合同》及《补充协议》上除了有其签名，还加盖了森盛公司的公章印文，证实其签订上述合同及协议是代表森盛公司的职务行为。对于双方各自提交的盖有公章印文及未盖公章的两份合同，陈水汉解释为其与蔡丽兵签名后再拿到各自所在单位审核后再在合同上盖章。
同仁医院认可陈水汉提交的新证据，即《转让合同》及《补充协议》的内容与其一审时提交的《转让合同》及《补充协议》的内容一致，亦确认其上加盖的同仁医院的公章印文的真实性，但主张加盖同仁医院的公章是应陈水汉的要求，同仁医院持有的《转让合同》不需要加盖自己的公章，且加盖同仁医院公章印文时该合同没有森盛公司的公章印文，陈水汉所持的合同上森盛公司的印章印文实际上是陈水汉在原合同上自行加盖的。
本院再审认为，本案再审的争议焦点如下：一、《转让合同》的一方当事人是陈水汉还是森盛公司；二、《转让合同》的性质；三、陈水汉及森盛公司的请求应否支持。
关于第一个争议焦点，陈水汉主张其是代表森盛公司与同仁医院签订《转让合同》，为证明其主张，再审期间其提交了加盖有森盛公司及同仁医院公章印文的《转让合同》及《补充协议》。比较陈水汉与同仁医院各自提交的《转让合同》，两者在文本内容上一致，但陈水汉提交的《转让合同》上多加盖了森盛公司及同仁医院的公章印文；陈水汉与同仁医院各自提交的《补充协议》，两者在文本内容上亦相一致，但陈水汉提交的《补充协议》上多加盖了森盛公司的公章印文。对此情况，陈水汉及同仁医院均作出相应解释。综合分析陈水汉在一、二审期间的主张及提交的证据，本院认为：首先，陈水汉所提交的《转让合同》及《补充协议》并不属于一、二审期间无法取得的证据，且其对一、二审期间未能提交该证据未作出合理解释；其次，陈水汉在一、二审期间对于同仁医院提交的《转让合同》及《补充协议》上没有加盖森盛公司的公章印文这一事实从未提出异议，也从未提出其是代表森盛公司签订《转让合同》及《补充协议》的主张。在一审庭审中，针对法官所询问的《转让合同》的签订主体是陈水汉还是森盛公司的问题，陈水汉的代理人明确回答《转让合同》系同仁医院与陈水汉个人签订。陈水汉在再审审理过程中变更其一、二审期间的主张，但未作出合理解释，违反了诚实信用原则。故本院对于陈水汉有关其是代表森盛公司与同仁医院签订《转让合同》及《补充协议》的主张，不予采信。《转让合同》及《补充协议》的一方当事人应认定为陈水汉而非森盛公司，理由如下：一、贸发大厦1-7楼的承租权系由陈水汉通过与贸发大厦的业主签订《租赁合同》而取得；二、如上所述，签订《转让合同》及《补充协议》的一方当事人均为陈水汉；三、虽然2011年4月29日预定金20万的收据上加盖了森盛公司的公章印文，但陈水汉以收款人身份签字确认，《转让合同》中的其他应付款项均由同仁医院直接向陈水汉支付，陈水汉亦无证据证明上述款项已经转给森盛公司。综上，从承租权的来源、合同的签订人及合同的实际履行情况来看，《转让合同》的一方当事人是陈水汉而非森盛公司。至于陈水汉主张的森盛公司负责贸发大厦的1-7楼的对外出租及户外广告，应视为陈水汉将贸发大厦交付森盛公司管理、使用，该事实并不影响对《转让合同》当事人的认定。
关于第二个争议焦点，《转让合同》的性质。陈水汉主张涉案合同包括三个法律关系，分别为财产转让合同关系，即贸发大厦添附物的转让款290万元；居间合同，即陈水汉作为居间人促成贸发大厦业主与同仁医院签订租赁合同；委托合同，即陈水汉受同仁医院委托清理所有租户，但不负法律之外的必须将所有租户清理完毕的义务。本院认为，《转让合同》约定，陈水汉以290万元转让贸发大厦的承租权，并负责与业主以及各分租户沟通，若沟通不成应全部退还定金，以及陈水汉在清理完最后一位租户时，同仁医院将会支付合同尾款50万元，同时约定5-7楼宾馆所有的设施归同仁医院所有。由此可见，《转让合同》既包括了对贸发大厦1-7楼的承租权的转让，也包括了对涉案房产添附物的转让。促成同仁医院与贸发大厦原业主签订租赁合同并清退所有租户均系陈水汉的合同义务，系承租权转让法律关系的应有之义。故二审对《转让合同》的性质认定正确。
关于第三个争议焦点，陈水汉的请求包括：同仁医院支付陈水汉20万元居间报酬；森盛公司的请求为：同仁医院支付森盛公司69.2万元财产转让款，具体构成为：50万元《转让合同》尾款，20万元违约金，贸发大厦押金16.8万元，扣除陈水汉代收贸发大厦租金17.6万元。
关于陈水汉主张的20万元居间劳务报酬，陈水汉主张，其促成了贸发大厦的业主与同仁医院签订租赁合同，并与租户进行了搬迁沟通，根据其与同仁医院的口头协议，同仁医院应当支付20万元的居间报酬以及受委托沟通的劳务费，其又主张《转让合同》第2、3条中约定的“若沟通不成应全数退还定金”，所指的定金20万元即双方对其沟通劳务报酬的约定。本院认为，陈水汉作为涉诉房屋的原承租人，将自身拥有的对涉诉房屋的租赁权及部分添附财产统一作价290万元通过《转让合同》转让给同仁医院。根据《转让合同》第3、4条的约定，在同仁医院与业主签订新的租赁合同以及陈水汉清退所有租户后，同仁医院将向陈水汉支付一定数额款项，可以看出，承租权转让的内容包括了促成同仁医院与原业主签订租赁合同以及沟通、清退原有租户，290万元的转让价也已经包括了相关费用。至于《转让合同》中约定的定金20万元，系指《转让合同》签订前同仁医院向陈水汉支付的定金，根据《转让合同》的约定及“定金”的法律含义，上述定金系保证《转让合同》履行的履约定金，与陈水汉主张的居间劳务报酬并非同一法律性质。故陈水汉在既无相应书面约定，又未举证证明其与同仁医院就其所提的居间及委托事项另有口头约定的情况下，其要求同仁医院再支付20万元报酬，无事实依据。二审对其该项请求未予支持正确。
关于森盛公司主张的50万元《转让合同》尾款，森盛公司在原一、二审中主张，其与同仁医院存在口头协议，将贸发大厦相关装修及财产作价290万元转让给同仁医院，现同仁医院已经接收使用贸发大厦，应向其支付剩余的50万元款项。本院认为，首先，如前所述，《转让合同》的一方当事人为陈水汉，并非森盛公司，故森盛公司无权依据《转让合同》向同仁医院主张该笔款项；其次，森盛公司并未举证证明其所主张的将贸发大厦相关添附财产作价290万元转让的口头协议；再次，从《转让合同》的内容来看，系陈水汉将贸发大厦1-7楼的承租权以及部分添附财产统一作价290万元转让给同仁医院，故290万元既包括涉案房产中添附财产的转让，也包括物业的承租权的转让。综上，森盛公司认为该290万元仅指财产转让款而要求同仁医院支付剩余50万元，缺乏事实依据。
二审认为，鉴于陈水汉未清退最后6户租户，同仁医院根据《转让合同》的约定可不支付剩余尾款50万元。本院再审认为，《转让合同》固然约定清退租户的费用由陈水汉承担，但该合同所约定的“陈水汉在清理完最后一位租户时，同仁医院将汇清本合同的全部尾款50万元”中“清理完最后一位租户”系指尾款的支付时间而非支付条件。290万元合同款项包含了承租权的转让款以及添附财产的转让款，但合同并未区分两者分别对应的款项，对于合同尾款50万元亦难以区分财产转让款以及承租权转让款的具体数额。就《转让合同》约定的陈水汉的合同义务而言，除了贸发大厦第一层的6户租户系由同仁医院和贸发大厦的业主进行清退之外，其他的合同义务陈水汉均已履行，而同仁医院现已实际使用贸发大厦1-7层的物业。故虽然森盛公司在本案中无权向同仁医院主张合同尾款50万元，但陈水汉可就该笔款项在扣除同仁医院以及贸发大厦业主清退第一层租户所支付的费用后，另循法律途径向同仁医院主张。二审判决直接以“陈水汉未清退最后的租户”为理由认定同仁医院可不支付剩余尾款50万元不当，应予纠正。
关于森盛公司主张的16.8万元的租赁押金，与本案并非同一法律关系；其主张的20万元的违约金，因贸发大厦一层最后6户租户并非由陈水汉清退，《转让合同》50万元的尾款在扣除相关清退费用后，同仁医院需向陈水汉支付的金额亦未确定，且森盛公司并非《转让合同》的一方当事人。故上述款项，陈水汉可另循法律途径解决。
综上，陈水汉的申诉请求均不成立，本院不予支持。原审以“陈水汉未清退最后的租户”为理由认定同仁医院可不支付剩余尾款50万元不当，应予纠正。原二审认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，法律适用正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）深中法房终字第1978号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹静
审 判 员 胡劭
代理审判员 乐丹
二〇一四年八月十一日
书 记 员 张威
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。