广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10311号
上诉人(原审原告、反诉被告）：王伟，身份证住址广州市花都区。
委托代理人：杨慧绮，广东力诠律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告）：冯浩钊，身份证住址广州市白云区。
上诉人王伟因与被上诉人冯浩钊租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗云法民四初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年底至2013年初，王伟与冯浩钊达成口头协议，约定王伟向冯浩钊承租广州市白云区黄边北路216号4、5号铺面（以下简称涉案商铺）用于经营餐饮行业，面积540平方米，租赁期限为五年，转让费160000元；第一年的租金为每月54000元，管理费为每月3240元，租赁保证金108000元。双方未签订书面协议。对于租赁合同的其他条款，王伟主张双方约定的承租期从2013年3月起至2018年3月，租金每三年递增10%；冯浩钊则主张双方约定的承租期从2013年1月1日起至2017年12月底，免租装修期两个月，从2013年1月1日起至2013年2月底为免费装修期，从2013年3月份正式收取租金，租金每年递增一次，每年在上一年的基础上递增5%。
此后冯浩钊向王伟交付了涉案商铺。王伟于2013年2月2日和2013年2月4日合计向冯浩钊转账支付保证金108000元、转让费160000元、3月份租金54000元及3月份管理费3240元合计325240元。王伟于2013年2月27日开始对涉案商铺进行装修，于2013年5月17日装修完毕投入使用，用于经营餐厅。
王伟于2015年8月7日向原审法院提起诉本案诉讼，请求判令：一、确认王伟与冯浩钊双方口头订立的商铺租赁合同无效；二、冯浩钊向王伟返还保证金108000元；三、冯浩钊向王伟返还转让费160000元；四、冯浩钊向王伟返还2013年3月租金54000元；五、冯浩钊向王伟返还2013年3月管理费3240元；六、冯浩钊向王伟支付上述请求2-5项的相应利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2013年8月31日起计到冯浩钊清偿完毕之日止）；七、冯浩钊向王伟赔偿装修费用损失、停产利润损失、搬迁费用150万元（以资产评估公司评定估算结果为准）；八、本案的全部诉讼费用由冯浩钊承担。
冯浩钊原审辩称并提起反诉称：2012年12月25日，王伟与冯浩钊达成口头协议，约定王伟向冯浩钊承租黄边北路216号自编4、5、6号场地用于经营餐饮行业，面积540平方米，第一年的场地使用费为每月54000元，承租期自2013年1月1日起至2017年12月底，租期五年。王伟向冯浩钊交纳五年租期的场地使用权投标费160000元，此费用是因为冯浩钊承租涉案物业后需要对外立面进行装修，冯浩钊们是公开对外招租，属于5年合同期的使用费，该费用是不能退回的。保证金为108000元正，场地使用期满无息退回。免租装修期两个月，从2013年1月1日起至2013年2月底为冯浩钊给予王伟的免费装修期，从2013年3月份正式收取场地使用费，场地使用费每年递增一次，每年在上一年的基础上递增5%，并确定在三天内签订书面协议，但后来王伟以各种借口推迟签订书面协议，直到2013年1月28日才在银行转账50000元到冯浩钊方账户，于2013年2月4日将应交余款275240元转账到冯浩钊方账户，签订协议的费用已经转账交清，但王伟还是以各种理由没有与冯浩钊签订书面协议。王伟于2013年2月27日开始装修，2013年5月17日装修完毕开始营业，店名为王系茶餐厅（后改名为王系小厨），冯浩钊从协议一开始就追着王伟签订正式书面协议，但其一直拖着不签协议，商铺场地经营开张了，也一直没有签订书面协议。由于王伟一直拖欠场地使用费，冯浩钊于2013年8月1日给其下达了最后的书面追款通知，王伟的管理人员也签名确认签收了，冯浩钊通知王伟于2013年8月7日交清所欠的场地使用费和水电费共274236元正，如果不交清，冯浩钊将会对其经营的餐厅进行停水、停电处理，但王伟并没有理会通知，只是拖欠费用不签协议。冯浩钊只好于2013年8月8日对其经营的餐厅实施停水、停电处理，没水没电的王系小厨只好停业，但第二天王伟不是找冯浩钊沟通，而是纵容餐厅员工打电话到嘉禾街办事处，说什么无良老板停水、停电，他们员工要上街游行抗议，街道办接到电话比较重视，要求冯浩钊们双方于2013年8月13日到街道维稳办接受询问和调解，在维稳办陈主任的询问和调解下，冯浩钊同意了维稳定办的调解意见即给王伟增加一个月的免费装修期，即少收一个月租金，其交清拖欠的租金、水电费、补签订场地租赁协议，马上办理营业执照，双方接受了街道办的调解并在询问调解笔录上签名。2013年8月14日冯浩钊通知王伟签订书面协议，但王伟一直没有回复冯浩钊，冯浩钊于2013年8月22日向嘉禾街道作了书面报告。但王伟一直向政府各部门进行投诉。冯浩钊于2013年10月9日委托广东强邦律师事务所朱健民律师给其送达了协商律师函，但王伟反复以物业是非法出租为由不去理会，不交费不签协议。纠纷从2013年8月一直拖到现在，王伟从来没有积极面对协商解决，从2012年12月份到2015年10月份，冯浩钊每个月都在亏钱，但冯浩钊从来没有拖欠村里一切费用。但王伟承租涉案场地，应当向冯浩钊交纳场地使用费、水电费及场地使用管理费，王伟拖欠场地使用费从2013年4月份起至2015年9月合计30个月共162万元，拖欠水费5610元、电费39666元，拖欠场地使用管理费从2013年4月份至2013年7月份共4个月合计12960元，全部拖欠费用为1678236元。由于王伟缺乏经营资金和餐饮生意经营不善而不缴交场地使用费及水电费用，冯浩钊一直有催促其缴交，王伟以场地没有装修完毕为由拖欠交费及资金未到位拒不缴纳租金和水电费，冯浩钊采取的措施是合情合法的，冯浩钊也没有去锁王伟的场地大门，王伟自己不营业作为仓库使用，经营场地一直使用至今，一直没有归还给冯浩钊，故冯浩钊方要求王伟支付场地使用费、水电费、管理费合情合法。王伟在不缴纳场地使用费的情况下对场地进行装修、营业及停业作为仓库使用不归还经营场地的情况下应当视为王伟直到现在都在使用涉案场地，本案责任全在王伟，冯浩钊方进行诉讼，根本不存在超过诉讼期的问题。冯浩钊承租的物业是白云区黄边村经营了十几年的经济发展物业，营业执照每家经营者都可以办理，不存在该出租物业不能申请经营许可执照的问题。故提起反诉，请求法院判令：一、王伟向冯浩钊交纳所拖欠的场地使用费1620000元；二、王伟向冯浩钊交纳场地使用水电费，水费5610元、电费39666元；三、王伟向冯浩钊交纳所拖欠的场地使用管理费12960元；四、本案诉讼费用由王伟承担。
王伟针对冯浩钊的反诉原审辩称：一、2013年4月份王伟开始停止缴纳租金，从当天起冯浩钊就已知道王伟不会缴租，所有租金等费用超过两年的诉讼时效，故反诉请求应予以驳回。二、由于冯浩钊切断水电使涉案商铺不具备使用用途，自2013年8月后，王伟便迁出涉案商铺，没有再使用，涉案商铺一直处于冯浩钊管理和控制下，冯浩钊可以对涉案商铺进行使用。冯浩钊切断水电的行为，导致王伟失去对涉案商铺的管理、控制权，王伟并未实际占有使用涉案商铺，无需支付场地占有费。三、涉案商铺无规划报建也不符合消防安全标准，根本不符合约定用途，若按租金标准支付场地使用费则违背了社会交易秩序，也使冯浩钊因此获得非法利益，亦相当法院鼓励出租人将不符合社会公众利益的租赁物出租。四、即使冯浩钊主张场地占有费，也只能是合理期间的占用费，超过合理期间的占用费，不应得到支持。冯浩钊于2013年8月8日对对王伟承租的商铺进行停水、停电处理，即其当时即想收回涉案商铺，不再出租给王伟，在此情况下，冯浩钊应当采取适当和必要的措施，例如及早告知王伟另选承租场地，不要再付出过多的期待时间等产权手续，及时了结租赁关系等，防止王伟损失的进一步扩大，但其应为而不去为，且还是导致合同无效的主要过错方，其不得就扩大的损失要求王伟赔偿。王伟认为，合理期间应综合合同约定的租赁期、常人的共识等因素，即使主张场地占用费，也只应当延长至2013年8月8日后三个月，即2013年4月起至2013年11月8日的场地使用费。
冯浩钊原审提交落款日期为2013年8月1日的《通知》一份，该通知的主要内容为要求王伟在2013年8月7日前缴交2013年4月1日至2013年7月31日的租金216000元，管理费12960元，电费39666元及水费5610元。如未能在限定日之内缴交欠费的，将进行停水停电处理。该通知下部有“已收到通知韦承文”。冯浩钊主张上述通知由王伟开办的餐厅的管理人员韦承文签收，王伟对此予以否认。冯浩钊另提交《律师函》一份，该律师函的主要内容要求王伟在2013年10月15日前与冯浩钊就涉案商铺的相关问题进行协商。王伟否认收到该《律师函》。
原审另查明，冯浩钊提交案外人龙国成与广州市白云区嘉禾街黄边村第二经济合作社于2012年6月18日签订的《租赁合同》复印件，以及冯浩钊与龙国成于2012年10月2日签订的《场地租赁合同》。其中，2012年6月18日《租赁合同》约定：广州市白云区嘉禾街黄边村第二经济合作社将广州市白云区嘉禾街黄边北路自编216号（原新龙玩具厂）场地出租给龙国成，租用期限自2012年7月1日起至2016年12月31日。2012年10月2日的《场地租赁合同》约定：龙国成将白云区黄边二社原新龙厂场地租给冯浩钊使用，期限自2012年10月1日至2020年9月30日。经原审法院发函广州市白云区国土资源和规划局，该局于2015年9月16日复函原审法院，内容为：经核，我局查无广州市白云区黄边北路216号建筑物的规划审批信息。
原审还查明，原审法院根据王伟的申请，经公开摇号后，委托广州市华盟价格事务所有限公司对黄边北路216号4、5号档的装饰装修价值进行评估。2016年1月20日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2016]018号《价格评估结论书》，该结论书评估基准日为2015年11月27日，评估项目共76项，评估结论为黄边北路216号4、5号档的装饰装修价值在评估时点的总价为331861元。经审查，上述76项评估项目中包括第26项吊风扇、第27项格力天花机空调、第28项应急照明灯、第30项SONY液晶平板电视机、第36项格力挂式空调评估价值分别为1067元、28013元、210元、2470元、4183元。对于上述评估结论书，冯浩钊表示认可该评估结论，并表示王伟所做的装修项目对其来说没有用的。王伟则主张涉案商铺装修装饰评估价值远低于其进场时所投入的费用。为进行上述评估，王伟支付评估费20000元。
本案原审审理过程中，原审法院已要求王伟在评估机构看完现场后将涉案商铺交还给冯浩钊，但王伟至今仍拒绝向冯浩钊交还场地。
原审查明，本案审理过程中王伟明确表示，其第七项诉讼请求中的150万元的构成为装修费用损失100万元、停产利润损失33万8千元、搬迁费用为16万2千元。
王伟于2015年8月7日向原审法院递交诉状，提起本案诉讼。冯浩钊于2015年10月26日向原审法院提出反诉。
原审法院认为：王伟与冯浩钊达成口头协议，约定王伟向冯浩钊承租涉案商铺用于经营餐饮行业，双方并对租期、转让费、保证金、租金、管理费等达成一致意见并已实际履行，故王伟与冯浩钊之间形成事实租赁合同关系。涉案商铺所在的建筑没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，王伟与冯浩钊就涉案商铺达成的事实租赁合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。王伟要求确认双方口头订立的租赁合同无效，原审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，王伟要求冯浩钊返还因该合同取得的保证金108000元符合法律规定，原审法院予以支持。对于保证金的利息，涉案商铺租赁合同因无合法的报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，王伟在与冯浩钊签订租赁合同时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，其亦有过错，故对于王伟起诉前的保证金利息损失，应由王伟自行承担，对于其向原审法院递交诉状提起本案诉讼之日即从2015年8月7日起的利息损失，原审法院予以支持，利息应当以108000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年8月7日起计算至实际付清之日止。
对于涉案商铺转让费160000元及利息，由于该费用为王伟取得涉案商铺5年合同期的使用费，双方租赁合同无效后，进场费应当按照剩余使用年限占双方约定的5年租赁期比例将余款退还给王伟。由于王伟已经实际使用涉案商铺，且至今仍未将商铺交还给冯浩钊，故其可待实际将涉案商铺交还冯浩钊之日再行主张，对王伟的该项诉讼请求，原审法院不予支持。王伟要求冯浩钊退还转让费并支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
依照无效合同的处理原则，作为承租人的王伟亦应返还依无效合同取得的财产，包括占有和实际使用房屋所获取的占用利益。占用利益为无形财产，承租人只能以折价补偿的方式予以返还。因此，王伟与冯浩钊的租赁合同虽然无效，但王伟已经实际在涉案商铺开办餐厅，在王伟实际使用涉案商铺期间，其应当参照租赁合同约定的租金和管理费的标准向冯浩钊支付房屋占有使用费。王伟于2013年2月向冯浩钊转账支付了2013年3月份的租金54000元和管理费3240元，上述租金和管理费实际为王伟于该期间使用涉案商铺的对价，应抵作王伟该期间使用涉案商铺的房屋占有使用费，故王伟要求冯浩钊退还其已交纳的2013年3月份租金和管理费57240元及利息依据不足，原审法院不予支持。
对于王伟主张的装修费损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，出租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中导致涉案租赁合同无效的原因是冯浩钊提供出租的房屋未取得建设工程规划许可证，由于房屋的规划建设情况属于政府部门依法公开的信息，王伟作为理性的承租人，承租房屋前应当对涉案商铺是否具有合法的产权及是否取得建设工程规划许可证进行必要的审核，但在双方签订租赁合同时，王伟并没有要求冯浩钊出具房屋合法产权证及建设工程规划许可证，双方对租赁合同无效均有过错，故原审法院认定王伟和冯浩钊各承担50%的过错责任。王伟签订合同后对涉案商铺进行了装修，根据广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2016]018号《价格评估结论书》，该结论书中所列的76项装饰装修项目在评估时点的评估总价为331861元，但76项装饰装修项目中第26项吊风扇、第27项格力天花机空调、第28项应急照明灯、第30项SONY液晶平板电视机、第36项格力挂式空调应属于未形成附合的装饰装修，王伟可予以拆除，故上述5项并不属于装饰装修损失，上述5项评估价值合计35943元应当从评估总价中剔除，故涉案商铺装饰装修损失评估总价为295918元，该损失由冯浩钊和王伟各承担50%，即冯浩钊应当向原告赔偿装饰装修损失147959元。对于王伟主张的停产利润损失，利润损失本质上属于履行利益，由于王伟与冯浩钊之间的租赁合同不具法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故王伟主张的预期利益损失不应得到支持。对于王伟主张的搬迁费用损失，其未能提供证据证明相关损失的存在，且该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。
对于冯浩钊反诉要求王伟向其支付2013年4月1日起至2015年9月30日的房屋占有使用费，2013年4月1日至2013年7月31日的管理费，以及支付2013年8月8日之前的水费5610元、电费39666元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先，王伟至今仍拒绝将涉案商铺归还给冯浩钊，故冯浩钊要求王伟支付2013年4月1日起至2015年9月30日的房屋占有使用费、2013年4月1日至2013年7月31日的管理费、2013年8月8日之前的水电费于法有据。其次，王伟与冯浩钊之间的租赁合同无效，王伟应当向冯浩钊支付的房屋占有使用费和管理费、水电费为普通债权，应适用两年的普通诉讼时效。冯浩钊于2015年10月26日向原审法院提出反诉向王伟主张房屋占有使用费、管理费和水电费，无证据证明2013年10月26日至2015年10月25日期间冯浩钊曾向王伟主张过房屋占有使用费、管理费和水电费，故2013年10月26日以前的房屋占有使用费、管理费和水电费已超过两年的诉讼时效，王伟对2013年10月26日以前的房屋占有使用费、管理费和水电费提出的诉讼时效抗辩成立，原审法院予以采纳，故冯浩钊要求王伟支付2013年4月1日至2013年10月26日的房屋占有使用费，从2013年4月1日起至2013年7月31日共计4个月的管理费，以及2013年8月8日之前的水电费已超过诉讼时效，对冯浩钊的该部分反诉请求，原审法院不予支持。但2013年10月27日至2015年9月30日的房屋占有使用费并未超过两年的诉讼时效，王伟就该部分房屋占有使用费提出的诉讼时效抗辩于法无据，原审法院不予采纳。最后，对于房屋占有使用费的标准，由于自2013年8月8日开始，冯浩钊对涉案商铺停水停电，虽然冯浩钊对涉案商铺停水停电是由于王伟拖欠租金和水电费，但王伟承租涉案商铺用于经营餐饮行业，涉案商铺没有水电供应后已影响王伟的实际经营和日常使用，故从公平角度出发，原审法院酌情确定停水停电之后的房屋使用费按原合同租金标准的60%计付，冯浩钊主张54000元的租金标准未超过双方约定，故王伟应当向冯浩钊支付房屋占有使用费合计750425.8元（54000元/月×60%÷31天/月×5天+54000元/月×60%×23月）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，原审法院判决如下：一、确认王伟与冯浩钊之间就广州市白云区黄边北路216号4、5号商铺成立的事实租赁合同无效；二、在本判决生效之日起三日内，冯浩钊向王伟返还保证金108000元并支付利息（利息以108000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年8月7日起计算至实际付清之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，冯浩钊向王伟赔偿装饰装修费损失147959元；四、在本判决生效之日起三日内，王伟向冯浩钊支付房屋占有使用费750425.8元；五、驳回王伟的其他诉讼请求。六、驳回冯浩钊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21227元，由王伟负担16088元，冯浩钊负担5139元；反诉受理费9952元，由冯浩钊负担4300元，王伟负担5652元；评估费20000元（王伟预交），由王伟负担11083元，冯浩钊负担8917元（冯浩钊负担的评估费于本判决生效之日起三日内迳付给王伟）。
判后，王伟不服本案原审判决，上诉至本院称：一、冯浩钊对合同无效的后果应承担主要责任，即对于涉案商铺装饰装修损失评估总价295918元，应承担80％，为236734.4元；(一)冯浩钊出租涉案商铺时对涉案商铺未取得建设工程规划许可证是明知的，而且也知道王伟租赁商铺是用于餐饮经营，在此情形下其仍将涉案商铺出租。(二)王伟多次要求冯浩钊出具房地产权证，冯浩钊均回复场地产证齐全，是可以办理营业执照的。(三)王伟作为普通公民，无法核实涉案商铺是否取得建设工程规划许可证。广州市白云区国土资源和规划局不对外受理非司法机关的个人、组织对房产、土地的查询，即便是律师凭法院补充材料等函件查询，规划局亦予以拒绝，只有通过司法机关，才能从规划局核查相关信息。故一审判决认为王伟应当承担50％的责任明显加重了王伟作为承租人的注意义务。二、王伟无须向冯浩钊支付房屋占有使用费750425.8元。(一)冯浩钊要求王伟支付房屋占有使用费已超过诉讼时效。王伟自2013年4月就开始停止缴纳租金，即2013年4月份起冯浩钊就知道王伟不会向其缴纳涉案商铺的任何费用，但其一直怠于行使权利，在2015年10月26日才提起反诉向王伟主张房屋占有使用费，已经超过了二年的诉讼时效。(二)王伟未交还涉案商铺的行为是为了保证鉴定机构和法院对损失额的准确认定。由于冯浩钊不予以赔偿王伟的损失，若未经鉴定评估、法院有效判决确定王伟损失额前，王伟即向冯浩钊交还涉案商铺，将会导致王伟的损失无法确认。(三)涉案商铺属于违法建设，王伟不应该支付场地占用费。三、冯浩钊应向王伟返还转让费160000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。”王伟请求确认合同无效后，要求冯浩钊返还因该合同取得的160000元转让费，冯浩钊就应当予以返还。然而原审判决在“应当予以返还”前附加了“王伟必须返还涉案商铺”这一条件，明显违背了法律的规定。再者，冯浩钊并未向王伟要求返还涉案商铺，原审判决超出了诉讼请求。故上诉请求：1.撤销原审判决第三、四项；2.改判冯浩钊向王伟赔偿装修费损失236734.4元(即295918×80％=236734.4元)；3.改判王伟无须向冯浩钊支付房屋占有使用费750425.8元；4.冯浩钊向王伟退还转让费160000元；5.冯浩钊承担本案全部诉讼费用及评估费用。
冯浩钊二审答辩称服从原审判决。
王伟与冯浩钊对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，双方均表示没有新证据提交。
本院认为，上诉人王伟虽上诉称要求撤销原审判决第三、四项等，但本院审理期间，王伟既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费13792元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 余 盾
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 邹文芳
冯镇辉