上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1976号
上诉人（原审原告）上海盟泰家具有限公司，住所地上海市。
法定代表人俞清峰，总经理。
委托代理人谢东，上海四维乐马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王仁华，男，1958年4月22日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。
上诉人上海盟泰家具有限公司（以下简称“盟泰公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2015）青民三（民）初第1001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月16日，俞清峰作为乙方，王仁华作为甲方补签《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方坐落于上海市青浦区嘉松中路崧泽大道路口崧泽福源，该房屋使用面积为1，037.3平方米。租赁期内，该房屋作为家具及石雕使用。另，约定在国家和政府性问题无条件服从，租金由甲乙双方共同协商处理解决，租期结束后甲方物体归甲方，乙方物体归乙方。房屋租期两年，自2013年8月15日起至2015年8月14日止。年租金为人民币189，000元（以下币种均为人民币），先付后用。乙方落款处，由俞清峰签字，盟泰公司加盖公章。
原审另查明，位于上海市青浦区嘉松中路崧泽大道路口名为崧泽福源的房屋建造时未办理相关审批手续。2014年11月9日，上海市青浦区华新镇人民政府出具当场拆除违法建筑决定书并在系争厂房处张贴。
原审再查明，王仁华于2013年8月15日将房屋交付盟泰公司使用。2013年9月29日、2014年1月25日、2014年4月17日、2014年6月18日、2014年10月9日盟泰公司分别支付王仁华租金70，000元、30，000元、50，000元、49，000元、90，000元，共计289，000元交至2015年2月15日。因所涉厂房需拆除，故盟泰公司不得不于2014年11月陆续搬离系争厂房。
2015年3月，盟泰公司起诉至原审法院，请求判令：1、王仁华返还2014年11月4日至2015年2月15日盟泰公司多交的租金59，352元（按照年租金189，000元计算）；2、王仁华赔偿经济损失500，470元。
原审中，盟泰公司称，一、因村里称要拆除违章建筑要求盟泰公司搬离，并另给盟泰公司安排了厂房，盟泰公司自2014年11月7日开始正式搬离，11月底主要物品清空并交付钥匙，12月底全部清空搬离。对此，王仁华表示盟泰公司确已搬离，但并非王仁华要求盟泰公司搬离，而是村里要求，对于搬离时间，王仁华表示不清楚。二、因王仁华未就厂房拆除一事事先告知盟泰公司，造成盟泰公司遭受重大经济损失（包括停产停业损失、工作人员的住宿费、餐费、工资、另租房屋增加的租金损失、搬运费）。为证明自己的损失，盟泰公司提供员工工资单、因搬运租车费收据。王仁华对上述证据材料的真实性及关联性均不予确认。三、对于装修损失，盟泰公司提供装修时的送货单、销货单、收据。盟泰公司称装修时做了水电、分割了5个工人居住的房间、卫生间，对于能拆除的都已拆除带走，因厂房已转卖他人，新的装修将原来的装修覆盖，无法对装修的价值进行鉴定，故不要求对装修损失进行鉴定。王仁华称对证据材料的真实性及关联性均不予确认。至于有无装修，是否带走不清楚，但王仁华在盟泰公司搬离后现场只看到还剩一扇门和一个马桶，其他都没有。
另，王仁华主张其与盟泰公司法定代表人俞清峰之间存在租赁关系，而非盟泰公司。盟泰公司对此不予确认。原审法院认为，俞清峰系盟泰公司法定代表人，租房合同中乙方的名称虽为俞清峰，但落款处加盖了盟泰公司的公章，实际亦由盟泰公司进行经营，故租赁的主体应为盟泰公司，而非俞清峰。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因所涉房屋建设未办理相关建设工程规划许可证，故盟泰公司、王仁华就该厂房签订的房屋租赁合同应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的后果。本案系房屋租赁合同纠纷，合同无效，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，包括房屋及承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益，该利益并非有形财产，无法现实返还，应以房屋使用费的形式予以补偿。房屋使用费应参照租赁合同中约定的租金标准计算。盟泰公司、王仁华在房屋租赁合同中约定租期两年，每年189，000元，现盟泰公司自称至2014年11月底交付钥匙予以腾退，实际占有使用15.5个月，按约理应支付王仁华房屋使用费244，125元，现盟泰公司实际支付王仁华租金289，000元，故王仁华应返还盟泰公司房屋使用费44，875元。另，合同无效的损失赔偿在性质上是缔约过失赔偿，赔偿的对象应为信赖利益损失，该损失应为一方当事人基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应的费用。对于盟泰公司主张的除装修之外的各项损失即使存在亦非双方在订立合同时基于对他方的信赖所产生的损失，盟泰公司要求上述损失，于法无据，原审法院难以支持。对于盟泰公司主张的装修损失，原审法院认为根据在案证据难以证明盟泰公司主张的金额，盟泰公司表示在搬离时对于能拆除的都已拆除搬走，因盟泰公司认为无法鉴定而不同意进行鉴定，考虑到本案的实际情况及双方的过错，对于无法拆除部分的装修损失，酌定王仁华赔偿盟泰公司5，000元。据此，原审法院判决如下：一、王仁华应于判决生效之日起十日内返还上海盟泰家具有限公司房屋使用费44，875元；二、王仁华应于判决生效之日起十日内赔偿上海盟泰家具有限公司损失5，000元；三、驳回上海盟泰家具有限公司其余诉讼请求。
判决后，盟泰公司不服，提起上诉称：2014年11月1日，系争厂房所在村村长称系争厂房要拆迁，勒令己方一周内搬离。11月4日，王仁华挖断己方公司电缆，造成己方停产。11月5日，村里来人闯入系争厂房，先断电并拆除厂房东侧三间房屋。11月7日至8日下雨，因厂房部分屋顶被拆除，己方搬走300平方米的家具成品。青浦区华新镇人民政府与2014年11月9日在厂房大门处《当场拆除违法建筑决定书》，仅一天后该公告又被撤掉。在拆迁过程中，王仁华故意逃避，不接电话也不肯露面，未尽到及时告知和协助减损的责任义务，使己方蒙受巨大经济损失。一审判决未对王仁华过错行为及应承担的赔偿责任进行全面、客观、公正地认定，致使己方经济损失未依法得到赔偿。据此，请求撤销原判，改判支持己方原审诉请。
被上诉人王仁华表示尊重原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，系争厂房建设未办理相关建设工程规划许可证，盟泰公司、王仁华签订的房屋租赁合同为无效合同，双方对此均有过错，应当各自承担相应责任。原审法院根据盟泰公司自认确定房屋使用费计算至2014年11月底，盟泰公司实际占有使用系争厂房15.5个月。原审法院据此确定王仁华应退还的房屋使用费金额，并无不当，本院予以维持。上诉人盟泰公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审法院对于合同无效损失赔偿性质已作充分阐述，本院对此认同。盟泰公司作为承租人在签约时其应当能够预见到系争厂房可能因合法性问题予以返还的法律风险，其要求赔偿除装修损失外的其他各项损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。盟泰公司在原审中对于装修情况进行了陈述并明确对装修鉴定问题的意见。原审法院确定王仁华应赔偿装修损失金额，符合案件事实，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，899.52元，由上诉人上海盟泰家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十二月十四日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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