黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑08民终859号
上诉人（原审原告）：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。
法定代表人张凤滨，经理。
委托诉讼代理人：年春龙，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：陈雷，.
委托诉讼代理人：张少月（系陈雷的母亲）。
被上诉人(原审第三人）：鹤岗市宏顺建筑安装有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区兴建小区1-17号楼2单元102室。
法定代表人耿兆军，经理。
委托代理人袁春林，该公司法律顾问。
上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称融和公司）因与被上诉人陈雷、第三人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司（以下简称宏顺公司）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2014）前民初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭于2017年1月20日公开开庭审理了本案，上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司委托诉讼代理人程淑芝、被上诉人陈雷的委托诉讼代理人张少月、第三人鹤岗市宏顺建筑安装有限公司的委托诉讼代理人袁春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人融和公司的上诉请求：撤销一审判决，陈雷搬出杏林湾小区A楼5单元23层2号。理由是，1、陈雷不具有房屋买受人资格，不享有诉争房屋的物权；2、宏顺公司将诉争房屋抵帐给陈雷的行为不符合工程安装合同约定的抵帐条款，陈雷占有房屋行为不具有合法性；3、陈雷通过宏顺公司低价取得诉争房屋主观具有恶意性，不能认定为善意购买人；4、宏顺公司恶意侵占售房款，诉争房屋不具备以房抵工程款的条件。
被上诉人答辩理由与一审答辩理由一致。
被上诉人宏顺公司答辩称：陈雷占有诉争房屋是合法占有，在抵债给宏顺公司的48套房屋中，其它房屋均是按照卖给陈雷的程序出售的。陈雷购买诉争房屋其主观不具有恶意性，宏顺公司是依据上诉人公司的授权进行销售的。
原告融和公司向一审法院的诉讼请求：被告立即从争议房屋内搬出并将房屋返还原告。理由是，原告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可。2014年4月，原告发现被告未办理任何交款及进户手续的情况下，私自占用原告所有的佳木斯市前进区杏林湾小区A楼5单元23层2号住宅楼房（面积86.13平方米）。2014年4月17日，原告在上述被侵占住宅房门上张贴限期搬出通知书，但被告无动于衷。
被告陈雷辩称：原告所述与事实不符。2012年7月，被告陈雷自第三人宏顺公司处以32万元的价格购买了本案涉案房产。同月转帐支付第三人法定代表人耿兆军房款26万元，第三人将房屋钥匙交予被告并承诺过两天出具购房手续。后因第三人未依约定向被告出具购房手续，故被告并未支付剩余6万元房款。被告收到钥匙后即装修（支出13万元）入住。另购房时耿兆军给被告出具一份原告与第三人之间的房屋抵帐明细（含争议房产）。抵帐明细上有原告单位副总张科志的签字。综上，被告并非私自占有，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宏顺公司辩称：原告所述与事实不符，第三人宏顺公司在原告融和公司处承包了“杏林湾”小区工程项目中水、电及消防工程的施工。双方约定用房屋抵顶工程款，现原告已用部分房屋抵顶第三人工程2255万元，但工程实际造价为3000余万，经第三人核算后，原告尚欠第三人1200余万元。后期签订以房屋抵顶工程款协议时（附房屋明细，含房屋的坐落、面积、单价）约定抵工程款为2900余万元，但施工过程中因设计变更（有原告方增加工程量的签字），工程款增加至3700万元。后期签订的以房抵工程款所约定的房屋价格远高于第三人对外实际售价，但第三人急需工程回款只能低价销售；被告陈雷所述均属实，本案诉争房产属于原告签属的抵工程款明细范围内的房屋。现抵帐明细上的房屋大约有九户左右没有出售，第三人已出售四十余户。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定，原告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月原告与第三人宏顺公司签订《工程安装合同》，约定原告将其开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给第三人。其中水暖单价为73元/㎡、电72元/㎡、消防87元/㎡，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。原告以抹帐房形式（立体砍块）进行工程结算，房价以开盘价降200元/㎡抹给第三人，此期间第三人可对顶帐房屋自行销售，售房款存入原告帐户。合同签订后至2011年1月23日，原告向第三人出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22553567.60元，上述抵帐房屋中包括本案诉争房屋。后第三人依该明细开始对外销售房屋。第三人单位法人代表耿兆军将本案争议房屋又以32万元的价格出售给被告陈雷。2013年1月被告取得房屋钥匙后装修入住至今。
一审法院认为：合同依法成立，受法律保护。本案原告作为诉争房屋的开发单位，已于2011年1月23日以书面合同的形式约定，将本案争议房产在内的48户房屋抵顶给本案第三人宏顺公司（房屋施工单位），用于支付其工程款，并约定宏顺公司可在抵帐房屋自行对外销售。房屋竣工后，第三人又将本案争议房屋出售被告。因此，被告是依据上述合同关有权占有上述争议房屋，故原告以被告系私自占有争议房屋为由，要求被告搬出并将房屋返还原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于原告主张的第三人销售房屋价值已多于原告应付工程款及销售房屋时未依双方之间的合同约定将销房款交到原告帐户等事实，属于原告与第三人之间的工程承包合同纠纷，原告可另行向第三人诉讼主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告佳木斯融和房地产开发有限公司要求被告搬出房屋并将房屋返还原告的诉讼请求。案件受理费6468元，由原告佳木斯融和房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，融和公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。该证据是宏顺公司售房的委托书及收据。证明问题：宏顺公司销售的抵账房屋必须经由上诉人公司同意并且具备授权委托书和抵工程款的收据，并带领买房人亲自到上诉人的财务交纳购房款，才具备买卖合同的效力，在宏顺公司对外销售的房屋中除涉案的房屋外均履行了上述的手续。而本案当中陈雷现居住的房屋是48户房源内，但双方没有到上述单位办理开发手续，宏顺公司与陈雷的交易行为不具有合法性。
陈雷和宏顺公司质证意见：对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，1、上诉人举示的证据恰恰证明房款的收款人是本案的宏顺公司，陈雷也履行了交款的程序购买了本案的诉争房屋。2、上诉人委托宏顺公司出售的房屋分两类，第一类是事先双方签订的抵账房明细表，而后上诉人因工程量的增加和变更导致工程款的增大及上诉人为了变现房屋，在抵账明细表之外又委托宏顺公司代为出售若干房屋，明细表之外的房屋与抵账的房屋手续相同。
本院经审查认为，对该组证据的真实性因各方当事人均无异议予以确认。但该证据并不能证实上诉人提出的交易行为不具有合法性的问题，相反却证明房屋交易由宏顺公司收取房款并出具委托书，因此，对上诉人提出的证明问题本院不予采信。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，宏顺公司为融和公司开发的杏林湾小区的施工单位，其本身无销售商品房的资质，由于双方达成了用房屋抵顶工程款的协议，融和公司同意宏顺公司对外销售房屋，故双方形成了代理的法律关系，买受人的购房行为应视为与融和公司形成了买卖关系，宏顺公司只是代理融和公司进行交易，其后果应当由融和公司承担。从融和公司二审提交的证据不能证明融和公司的主张，相反却能够证明宏顺公司销售的房屋都是宏顺公司收款并出具委托书抵顶工程款。现买受人履行了房屋买卖的所有义务，融和公司否认买房行为并要求返还原物的主张不能得到支持。至于融和公司与宏顺公司之间房屋款项问题应另案主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6468元，由上诉人佳木斯融和房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王云礼
审判员 韩国斌
审判员 王雪杰
二〇一七年一月二十二日
书记员 付丽丽