广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终677号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁齐好，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：芦伟燕，与梁齐好关系。
委托代理人：芦伟添，与梁齐好关系。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：常世芬，身份证住址广州市白云区。
原审第三人：卢炳钊（曾用名芦炳钊、芦炳锡），身份证住址广州市白云区。
委托代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人梁齐好因与被上诉人常世芬、原审第三人卢炳钊物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第751号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁齐好与卢炳坚系夫妻关系。1993年，卢炳坚借用卢炳钊户口本抽得位于广州市白云区鹅掌坦西街二十七巷18号（下称“18号”）宅基地，并用卢炳钊名义办理了18号宅基地使用证（穗郊字第NO.0003599）。该宅基地实际由卢炳坚使用。
1994年10月6日，卢炳钊（甲方）与常世芬（乙方）就18号宅基地签订《私私合作建房协议书》，约定：经甲乙双方协定，在广州市鹅掌坦17队兴建一幢五层楼房，总建筑面积476平方米。具体条款如下：一、甲方责任：1、甲方提供以城建委以及镇国土所批出建房用地批文，证书的地皮一块，长10米，宽8.5米……二、乙方责任：1、乙方提供该工程所需的承建施工工程全部费用及负责办理公证费用……三、产权划分：地下层甲、乙双方各占50%，二层、三层归甲方所有，四层、五层归乙方所有，天面共同拥有和使用，双方不得加建或堆放杂物……。协议签订后，常世芬在18号宅基地上兴建了五层建筑，其中首层西、二层、三层由卢炳坚及其家人使用，首层东、四层、五层由常世芬使用。
1995年11月29日，广州市白云区石井镇人民政府注销使用人为卢炳钊的穗郊字第NO.0003599号宅基地证，并分别核发18号宅基地首层西、二层、三层使用人为卢炳坚的宅基地证（穗郊字第NO.0101012-NO.01010**）、18号宅基地首层东、四层、五层使用人为常世芬的宅基地证（穗NO.0001254-NO.00012**）。
另查，卢炳坚已于2005年死亡。根据1995年11月29日填写的《农村（墟镇）建房用地普查登记表》显示，18号宅基地的户主为卢炳钊。
2015年5月18日，梁齐好向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、常世芬与卢炳钊签订的《私私合作建房协议书》无效；2、常世芬将位于广州市白云区鹅掌坦西街二十七巷18号房之首层东及第四、五层恢复原状（具体要求参照首层西及第三层布局）；3、常世芬限期将上述房屋归还给我使用和管理；4、本案诉讼费由常世芬承担。
常世芬向原审法院提起反诉，请求判令：1、梁齐好停止阻碍我使用白云区鹅掌坦西街二十七巷18号首层东、第四、第五层的妨碍措施，并赔礼道歉；2、梁齐好赔偿我2014年8月至判决作出之日的租金损失（根据广州市房地产租赁管理局发布的房屋租金标准参考价）；3、本案的全部诉讼费由梁齐好承担。后常世芬申请撤回要求梁齐好停止更换门锁妨碍措施和赔礼道歉的第一项反诉请求。
一审庭审中，梁齐好明确其诉讼请求要求常世芬限期将18号房屋首层东及第四、五层恢复原状的依据是其为18号房屋的所有权人，常世芬将房屋拆建成只剩框架结构，故其要求恢复成第二、三层布局。常世芬明确其反诉请求要求梁齐好停止实施的妨碍措施指的是梁齐好在2014年8月20日左右更换大门锁的行为，现其使用的首层东、四层、五层已打掉格局准备重新装修，房屋属于毛坯状态，但因梁齐好的换锁行为导致其拆除原格局后无法进一步装修。另卢炳钊表示《私私合资建房协议书》虽由其与常世芬签订，但因当时18号宅基地登记在其名下，故受卢炳坚之托以其名义签订了上述协议书，但该协议书实际由卢炳坚与常世芬签订。此外，梁齐好表示其已对常世芬所持的18号宅基地的使用权证向原审法院提起行政诉讼，要求撤销常世芬所持的18号宅基地层东、四层、五层的宅基地证[（2015）穗云法行初字第250、251、2**号]，并申请中止本案审理。2015年9月10日，原审法院作出（2015）穗云法行初字第250、251、252号行政裁定书，认为在案证据不足以证明梁齐好与涉案宅基地有法律上的利害关系，故梁齐好不具备该三案诉讼的主体资格，遂裁定驳回了原告对上述三案的起诉。
2015年8月10日，原审法院组织梁齐好和常世芬就更换大门锁问题进行钥匙交接。梁齐好表示已带更换的大门锁钥匙并愿意交给常世芬，常世芬表示现18号宅基地房屋已停水无法使用，其坚持不接收钥匙，并申请撤回了要求梁齐好停止更换门锁妨碍措施和赔礼道歉的第一项反诉请求。
以上事实，有宅基地使用证、《私私合资建房协议书》、证明、行政裁定书、相片、情况说明及各方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：关于《私私合资建房协议书》的效力问题：首先，该协议已实际履行完毕，且常世芬已经取得使用房屋行政部门核发的宅基地证；其次，常世芬使用18号宅基地房屋至今已达近20年之久，卢炳钊和梁齐好对常世芬的使用行为均未提出异议，故上述协议书不宜认定无效，原审法院对梁齐好要求确认《私私合作建房协议书》无效的诉请不予支持。因常世芬对现使用的18号宅基地房屋的首层东、第四层、第五层持有相应的宅基地证，其是18号宅基地房屋首层东、第四层、第五层的合法使用人，其对上述房屋享有包括改变格局在内的相应权利，故梁齐好要求常世芬将上述房屋参照首层西及第三层布局恢复原状和将上述房屋归还其使用、管理的诉讼请求无据，原审法院不予支持。常世芬撤回关于要求梁齐好停止更换门锁的妨碍措施、赔礼道歉的反诉请求属于其对自身权利的处分，原审法院予以准许。关于常世芬要求梁齐好赔偿造成的租金损失问题。常世芬是18号宅基地首层东、四层、五层的使用权人，现梁齐好将18号宅基地大门入口钥匙更换导致常世芬无法使用上述房屋，属于对常世芬合法权益的侵犯，应当承担责任。但因上述房屋现处于拆除后毛坯状态，尚没有发生出租的事实，故常世芬要求梁齐好赔偿租金损失没有事实依据，原审法院不予支持。关于梁齐好要求本案中止审理的申请，因（2015）穗云法行初字第250、251、252号行政裁定书已驳回了梁齐好要求撤销常世芬18号首层东、四层、五层宅基地使用证的起诉。因上述裁定驳回了梁齐好的起诉，常世芬持有的18号宅基地首层东、四层、五层的宅基地证未被撤销，故原审法院对梁齐好的上述意见不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、驳回梁齐好的全部诉讼请求；二、驳回常世芬的全部反诉请求。一审本诉受理费2500元，由梁齐好负担；反诉受理费522元，由常世芬负担。
判后，上诉人梁齐好不服原审判决，向本院提起上诉称：案涉《私私合资建房协议书》签订于1995年，认定该协议效力问题应适用1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。该法第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，要使用集体所有的土地，必须经县级人民政府批准。”。常世芬作为城镇非农业户口居民，是否经过县级人民政府部门批准？其提交的证据根本无法证明其以合资建房形式使用集体所有土地的行为得到县级人民政府批准。案涉《私私合资建房协议书》为无效合同。我方已另案起诉了广州市国土资源和规划委员会，请求撤销常世芬非法取得的宅基地证。该委员会所提交的证据也未能证明常世芬使用集体土地经过县级人民政府批准，仅仅是依据1984年的广州市政府文件作为其发证的依据。但是在1988年12月29日修订了《中华人民共和国土地管理法》后，该文件显然不能继续适用。而且该案并未做实体审查，原审法院仅以我方诉讼主体不适格为由驳回起诉，并不代表广少州市国土资源和规划委员会向常世芬颁发宅基地证的行为就合法有效。上述行政案件的审理结果直接影响到本案对主要事实的认定及对案涉《私私合资建房协议书》效力的认定，我方在一审中依法提出中止审理，但原审法院不予接纳是错误的。综上所述，我方上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判《私私合资建房协议书》无效；2、在关联行政诉讼未审结之前，请求发回重审并中止审理，等待该行政案件结果；3、本案一、二审诉讼费用由常世芬承担。
被上诉人常世芬答辩称：我方不同意梁齐好的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人卢炳钊述称：我方同意原审判决。无论本案的合同有效无效，我方都跟本案无关。实际上合同的订立、履行主体都是常世芬，跟我方没有关系，只是宅基地证登记在我方名下，后来也更正了，所以本案也跟我方无关。合作建房到现在超过了20年，也超过了诉讼时效，当地合作建房是非常多的，不是我们这一个个案。当时政策允许合作建房，不只是颁发了涉案房屋的合作建房宅基地证，颁发的非常多，可见当时的政策是允许的。现在上诉人来否定建房协议的效力，非常不利于社会稳定。当时签署协议时，双方都预见到了风险，签署各方取得的都是产权，并非只是20年的使用权。如果本案判决无效的话，会对整个广州市的合作建房的产生冲击，不利于社会稳定，所以从这个角度来考虑，应当判断合同有效。另外，本案和行政案没有关系，合同效力问题应当根据合同法来审核，跟行政案没有关联。而且合同有效才可以发证，所以本案不需要等待行政案的处理结果。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实无误。
二审另查明，本院（2016）粤01行终78、79、80号案【一审案号（2015）穗云法行初字第250、251、252号】已经作出行政裁定，裁定驳回梁齐好上诉，维持原裁定。上述三案已于2016年5月9日生效。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是梁齐好是否有权要求常世芬恢复涉案房屋原状并向其返还。常世芬与卢炳钊于1994年10月6日签订《私私合资建房协议书》后，双方均按照该协议履行并早已实际履行完毕，常世芬使用18号宅基地房屋近20年，卢炳钊和梁齐好均未对常世芬的使用行为以及《私私合资建房协议书》的效力问题提出异议。常世芬已于1995年11月29日取得使用房屋行政部门核发的18号宅基地首层东、四层、五层的宅基地证（穗NO.0001254-NO.00012**），故在该宅基地证未被依法撤销之前，常世芬对于涉案房屋依法享有权利，原审法院不予支持梁齐好要求确认《私私合作建房协议书》无效的诉请并判令驳回梁齐好要求常世芬将上述房屋参照首层西及第三层布局恢复原状和将上述房屋归还其使用、管理的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人梁齐好的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人梁齐好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年五月九日
书 记 员 宋德光
书 记 员 邝伟贤