重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初6729号原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区长江二路39号，统一社会信用代码91500103660883793Q。负责人桑子露，分公司经理。委托代理人骆渝，男，汉族，1993年7月31日出生，成都中南物业服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市南岸区。委托代理人卢鹏，男，汉族，1963年4月2日出生，成都中南物业服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市巴南区。被告邓婷（同时系被告邓代林的委托代理人），女，汉族，1982年8月23日出生，住重庆市渝中区。被告邓代林，男，汉族，1952年6月5日出生，住重庆市渝中区。被告邓婷（同时系被告邓代林的委托代理人），女，汉族，1982年8月23日出生，住重庆市渝中区。原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司（以下简称中南物业重庆公司）与被告邓代林、邓婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁朗独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，书记员李春涛担任法庭记录。原告中南物业重庆公司的委托代理人骆渝、卢鹏，被告邓代林、邓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业重庆公司诉称，成都中南物业服务有限公司系位于重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”小区的物业服务公司。原告系其分公司并对该小区进行物业服务。被告系该小区附18号6-23-1号的业主。从2010年1月1日起，被告未再向原告交纳物业服务费用等费用，原告多次催收均遭到被告的拒绝。现请求判令：1、被告向原告支付自2010年1月1日起至2016年4月30日止的物业服务费4381.48元、公摊水电费580元，并按每月万分之三的标准计算滞纳金；2、本案受理费由被告负担。被告邓代林、邓婷辩称，被告是重庆市渝中区大坪长江二路39号附18号6-23-1号房屋的业主，从2010年1月1日起未再交纳物业服务费。原告的主体不适格，原告法人代表为桑子露，故被告要求原告出具企业法人专项授权委托书，原告提供的授权委托函不严谨，不是以法人名义授权委托，既无法人具体的姓名、身份证号，也无桑子锐的签名，属无效法人授权委托书，不能证明企业法人代表将法人责任委托给他人，不具有法人资格的委托不是法人委托，此自然人不具备授权，无权在本案中承担责任、处理法人事务。公司法第14条规定，分公司不具备民事责任主体资格，应由公司承担。委托他人代为诉讼，必须出具委托人的签字，故原告作为分公司不具备独立诉讼资格，也无法人证明，故主体不适格，法院应驳回原告的诉讼请求。根据重庆市物业管理条例第45条规定，物管公司从事物管工作应具备物管资质，从业人员应取得相应的国家资质证书，故被告请求原告出具相应的资质证书、营业执照、年审资料、完税证明、应聘人员资质证书。原告出具的前提物业服务合同不完整且违反相关条款，附件3中具体服务标准缺失，没有明确原告的责任和义务，故物管服务没有依据，原告无权收取物业服务费。第6条规定，物业服务费标准最终按物价部门批准的标准执行，公摊水电费按月据实结算，根据市物价局文件，应按0.56元/月·平方米收取，但是原告从2009年开始按照1.1元/月·平方米。原告对水电费的收费也不合理，原告没有单独设立电表水表，原告用水用电全部由全体业主承担。原告没有在公共区域公示上述收费标准。根据最高院法释2009第8号第5条规定，被告有权拒交物管费，并请求原告退还已经收取的物业费。前期物业服务合同第7条约定，原告应履行合同义务，但是在2009年12月至2011年4月期间，被告房门四次被损坏，并多次向原告反映但均未果，被告最终自行更换，根据物管条例35条规定及前期物业服务合同30条规定，原告应对被告的损失进行赔偿。原告还违反了14条，在没有取得业主的授权的情形下利用小区的公共部位收益，取得收入全部算入原告。在业委会多次催告下原告并未移交资料给业委会，根据司法解释，原告未尽到相应管理责任义务的。2009年，原告与开发商签订的前期物业服务合同并未经过业委会授权、街道办事处的登记备案，也未进行招投标、取得业主的同意、未进行公示，故前期物业服务合同无效，不具有法律约束力。2012年3月12日，小区成立业委会，但是原告并没有与业委会签订物业服务合同，业委会多次要求原告撤离小区，物业选聘大会，由于原告干涉被迫中止。民法通则135条规定，诉讼时效为2年，原告的起诉超过了诉讼时效。原告提供的物业服务不符合合同的约定，例如对电梯的维修保养不及时，出现电梯停电停运，小区保安值班不认真，导致盗窃案件发生，小区卫生环境差。被告对原告的滞纳金请求也有异议。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，并请求原告赔偿被告交通费、误工费、防盗门更换费、精神损害抚慰金共计4048元。经审理查明，重庆兰波房屋开发有限公司系重庆市渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”项目的开发商。2007年3月8日，重庆兰波房屋开发有限公司（甲方）与成都中南物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对座落于重庆渝中区大坪长江二路39号“兰波·红城丽景”高层商住楼（建筑面积计224155.27平方米）实施前期物业管理服务。乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务费选择以下第1种方式。1、包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）。（1）住宅：1.10元/月·平方米。……。合同第八条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季季初第一个月前10日内履行交纳物管费的义务。合同第二十六条约定，合同期限为2年，自2007年3月8日起至2009年3月8日止。签约后，成都中南物业管理有限公司进驻“兰波·红城丽景”小区进行物业服务。2009年3月1日，双方又达成《前期物业服务合同》，该合同在物业服务内容、物业服务收费标准、业主应交纳物业费时间的约定与前述合同的约定相同。第二十六条约定，合同期限为3年，自2009年3月8日起至2012年3月8日止。原告为兰波·红城丽景小区提供物业服务至今。另查明，邓代林、邓婷系重庆市渝中区长江二路39号附18号6幢23-1#房屋（房屋建筑面积52.41㎡）的所有权人。在入住初期曾向成都中南物业服务有限公司支付过物业服务费用等费用，从2010年1月1日起未再支付上述费用。2016年3月20日，成都中南物业服务有限公司出具委托函，授权中南物业重庆公司收取“兰波·红城丽景”服务项目所有物业服务相关欠费，必要时提起诉讼。上述事实，有《前期物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》及发票、《电梯定期检验报告》、《保洁服务合同》、《消防设施保养合同》等以及当事人的陈述载卷，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆兰波房屋开发有限公司与成都中南物业管理有限公司签订的关于“兰波·红城丽景”小区物业服务的两份《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，在合同有效期期间内对开发商、业主及其物业使用人具有约束力。上述合同到期后，由于“兰波·红城丽景”小区新的物业服务企业尚未被选聘，其后原告亦继续对该小区进行物业服务，由此，业主应参照前期物业服务合同的约定向物业服务公司支付相应的物业服务费用及其他相关费用。虽然原告不是前期物业服务合同签约一方，但原告作为该公司的分公司，且得到上级公司的授权，故原告提起诉讼维护其权益并无不当。关于被告称原告物业服务质量差，故不交纳物业服务费的抗辩，由于被告未提供相应证据予以证明，故该抗辩不能成立。关于被告称原告因未尽到相应的物业服务义务导致被告房门被损坏而应赔偿原告交通费、误工费等损失，因属于另一种法律关系，被告可另案主张。关于被告辩称涉案小区业主委员会多次要求原告撤场，故原告提供物业服务无法律依据，无权收取物业服务费，但被告未提供相应证据予以证明，故该抗辩不能成立。原告主张的物业费按照1.1元/月·平方米计算收取，本院予以确认。原告主张2015年10月1日前的公摊水电费按照8元每月计算，2015年10月1日之后的公摊水电费按照4元每月收取，未超出每月据实分摊的金额，本院依法予以确认。因原告未举示证据证明其向被告通过催收等方式主张过物业服务费，原告起诉主张2014年5月1日之前的物业服务费、公摊水电费已经超过了诉讼时效期间，被告关于诉讼时效的抗辩成立，本院对原告诉请中超过2年诉讼时效期间的部分，不予支持。关于原告请求的违约金，由于原告举示的相应证据不充分，缺乏相应的约定，该项诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓代林、邓婷于本判决生效后立即向原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司支付自2014年5月1日起至2016年4月30日的物业服务费1383.6元（52.41㎡1.1元/㎡·月24个月）及公摊水电费164元；二、驳回原告成都中南物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告邓代林、邓婷负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员  袁 朗二〇一六年八月十一日法官助理  艾志花书 记 员  李春涛