云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第668号
上诉人（原审被告）昆明雅比汽车销售有限公司。住所地：昆明市盘龙区白龙路429号世博车市****号。
法定代表人覃昆来，总经理。
委托代理人李锐，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南润森房地产开发有限公司。住所地：昆明市人民东路延长线与金瓦路交汇处车行天下国际汽车城C区*楼。
法定代表人李泽龙，董事长。
委托代理人李瑜、杨茜，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明雅比汽车销售有限公司因与被上诉人云南润森房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：根据双方所提交的证据及陈述，双方对签订租赁合同相关事实均无异议。一审法院认为，关于原告要求解除合同的诉请，被告表示同意，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同，故对原告的该项诉请一审法院依法予以支持。关于被告主张其并未实际使用租赁物的观点，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告并未提交证据证实�主张，应对此承担举证不能的不利后果，故对于被告的该主张，一审法院不予采信。对于被告欠付的租金金额，原、被告在租赁合同中明确约定了租金为287811.9元，其中被告支付的定金160327元转换为租金，但根据原告提交的延期付款申请，双方明确的申请延期支付的第一年租金为167019.5元，双方对该申请均予以认可。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。一审法院认为，延期付款申请确定的所欠租金金额可视为对租赁合同租金的变更，被告应支付的租金应以该申请所载金额为准。对于原告要求被告支付逾期付款违约金直至款项付清之日止（按同期人民银行贷款利率四倍暂计算至2014年5月12日为34703元）的诉请，因该主张与合同约定的违约责任约定不一致，原告对违约责任的约定单方作出了变更，被告对此变更不予认可，故一审�院综合本案实际情况，酌情判令被告按同期人民银行贷款利率支付原告违约金。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原、被告于2012年6月25日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》；二、被告于本判决书生效之日起十日内支付原告租金人民币167019.5元；三、被告于本判决书生效之日起十日内支付原告违约金（按同期人民银行贷款利率，以本金167019.5元计算，从2013年7月1日起至本判决确认的履行期限届满之日止）”案件受理费4326元，减半收取2163元，由被告承担。
一审宣判后，昆明雅比汽车销售有限公司向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。其上诉主要事实和理由如下：上诉人于2011年11月17日与被上诉人签订了关于昆明市盘龙区寺瓦路车行天下国际汽车商铺C314-C318的5间商铺的《商铺认租协议》，根据该协议的约定，上诉人向云南润森房地产开发有限公司支付了16万元的商铺定金，并委托昆明鸿禄装饰工程有限公司进行了铺面装修，共计装修费用53.6万元。装修完毕后，本案双方又签订了《车行天下国际汽车城商铺租赁合同》。之后，被上诉人以要调整经营区域为借口，欺骗上诉人及另外7家商家到四楼经营，装修损失由被上诉人承担，但在上诉人和另外七家商家腾出铺面后，被上诉人并未履行赔偿义务，严重侵害了上诉人的合法权益，上诉人为了维护自身合法权益，故用铺面的租金来抵扣装修损失。综上，望二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人云南润森房地产开发有限公司答辩称：本案双方在签订租赁合同后，被上诉人已经将商铺交付上诉人使用，故上诉人应向被上诉人支付租金，但上诉人因为资金问题没有支付租金，经被上诉人多次催促无果，被上诉人发函要求解除合同。对于上诉人提出的装修费的问题，在租赁合同中约定了被上诉人不承担装修赔偿责任。
因一审判决并未具体确认案件事实，本院二审依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的法律事实如下：2011年11月17日，云南润森房地产开发有限公司（甲方）与昆明雅比汽车销售有限公司（乙方）签订《商铺认租协议》，约定乙方自愿承租甲方所拥有的（或有权对外租赁的）位于昆明市盘龙区寺瓦路车行天下国际汽车城C314、C315、C316、C317、C318号商铺，该认租协议签订之日乙方须向甲方缴纳定金160327元作为乙方与甲方签订《车行天下国际汽车城商铺租赁合同》的履约担�，待签订《车行天下国际汽车城商铺租赁合同》时，甲方将该款项转为乙方所需缴纳的租金。2011年11月15日，云南润森房地产开发有限公司开具《收据》，载明收到昆明雅比汽车销售有限公司所交的认租商铺定金160327元。2012年6月25日，云南润森房地产开发有限公司（甲方）与昆明雅比汽车销售有限公司（乙方）签订《车行天下汽车城商铺租赁合同》，约定云南润森房地产开发有限公司将位于昆明市盘龙区寺瓦路车行天下汽车城C314、C315、C316、C317、C318号商铺出租给昆明雅比汽车销售有限公司，租赁期自2012年6月25日起至2015年9月14日止，租金自2012年9月15日起计算，支付方式为一年一付，先付后用，乙方须在本合同签订之日向甲方支付第一年租金和其他相关费用，之后的租金和其它相关费用由乙方每年提前一个月（即按合同租用起算日期提前一个月）支付给甲方，商铺建筑面积合计658.91平方米，标准月租金合计54557.75元／月，年租金合计654693元，优惠后第一年至第三年的实际年租金分别为287811.90元、491019.70元、491019.70元，乙方须缴纳商铺按时装修及开业保证金39534.60元，若乙方按甲方约定时间内装修完毕并在甲方规定的时间内完成开业，该项费用将于乙方开业后一个月内全额无息返还给乙方，乙方须在与甲方签订合同之日向甲方支付10000元经营保证金，除合同另有约定外，甲方应于租赁期满或本合同提前终止后，且双方确认出租铺面的完好归还、乙方付清相关费用及乙方无任何违约行为、办理完所有退租手续后三个月无客户投诉和所售商品及服务质量无问题后二日内，将该保证金全额无息退还乙方，乙方应按时支付租金及其他费用，逾期支付的，每日按应付未付金额的10%支付违约金，逾期超过10天的，甲方有权单方解除合同，收�商铺，乙方已交租金及保证金不予退还。2012年6月20日，昆明雅比汽车销售有限公司出具《延期付款申请》，载明：兹有昆明雅比汽车销售有限公司租赁车行天下汽车城一期C314、C315、C316、C317、C318号商铺，双方的租赁合同已签订，我方已交纳定金160327元，按时装修及开业保证金39534.60元，经营保证金10000元，现由于自身资金紧缺，特申请延期支付第一年租金167019.50元，并承诺所有延期支付的租金在2013年6月30日前全部付清，若到期未能付清的，我方完全同意按照租赁合同中的相关约定执行，同时承诺在2012年6月30日前完成商铺入场装修手续的办理。2014年1月9日，云南润森房地产开发有限公司向昆明雅比汽车销售有限公司寄送《车行天下AUTOMALL一期市场租金催缴通知》，载明请昆明雅比汽车销售有限公司于2014年1月15日下午前结清所承租商铺的欠款及2014年的租金、物业管�费，同时办理C314-C318号商铺的退租手续。现云南润森房地产开发有限公司诉至法院，请求判令：1、确认解除《车行天下汽车城商铺租赁合同》；2、昆明雅比汽车销售有限公司向云南润森房地产开发有限公司支付商铺租金人民币167019.50元；3、昆明雅比汽车销售有限公司支付逾期付款违约金直至款项付清之日止（按同期人民银行贷款利率四倍暂计算至2014年5月12日为34703元）；4、诉讼费用由昆明雅比汽车销售有限公司承担。一审庭审中，昆明雅比汽车销售有限公司明确表示同意解除涉案租赁合同。
另外，二审中，双方当事人一致认可昆明雅比汽车销售有限公司欠付的第一年租金以《延期付款申请》载明的金额为准，即167019.50元。昆明雅比汽车销售有限公司二审陈述称涉案房屋已于2013年6月腾还给云南润森房地产开发有限公司，云南润森房地产开发有限公司二审亦表示�本案租金仅主张至2013年6月。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点在于：昆明雅比汽车销售有限公司是否应按《延期付款申请》支付第一年租金并承担逾期付款的违约责任？
本院认为：云南润森房地产开发有限公司与昆明雅比汽车销售有限公司于2012年6月25日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为合法有效协议，双方均应按照合同约定严格履行。
关于上诉人欠付租金数额应如何确定的问题。2012年6月20日，昆明雅比汽车销售有限公司出具《延期付款申请》，承诺第一年租金167019.50元在2013年6月30日前付清。根据双方合同关于租金自2012年9月15日起计算的约定，该《延期付款申请》中所载明的“第一年租金167019.50元”应为自2012年9月15日起至2013年9月14日止的租金，然而，上诉人在2013年6月已腾还�案房屋，在双方不能明确具体腾还时间的情况下，本院酌定上诉人所应支付的租金期间为自2012年9月15日起至2013年6月30日止共计289天，现双方当事人一致认可上诉人欠付的第一年租金以该《延期付款申请》载明的金额为准，按此计算则上诉人应付租金为167019.50元÷365天×289天=132242.84元。对于上诉人主张因云南润森房地产开发有限公司要求调整经营区域但未赔偿装修损失，其用涉案房屋租金抵扣装修损失的上诉理由，本院认为，关于上诉人所主张被上诉人应赔偿其装修损失，仅凭二审出庭的证人所提供的证言，无法确定被上诉人对其负有的债务金额以及债务是否已到履行期限，故上诉人要求在本案中以涉案房屋租金抵扣被上诉人对其所负的装修赔偿的债务，因证据不足，本院不予支持，其可就装修损失问题另案起诉。
关于上诉人应承担的逾期付款违约责任问题。一审法院酌定由上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率计付相应违约金符合本案实际，但对于欠付租金总额认定有误，本院认定上诉人应承担的违约金以132242.84元为本金，自2013年7月1日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第299号民事判决。
二、解除云南润森房地产开发有限公司与昆明雅比汽车销售有限公司于2012年6月25日签订的《车行天下汽车城商铺租赁合同》。
三、由昆明雅比汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向云南润森房地产开发有限公司支付租金人民币132242.84元。
四、由昆明雅比汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向�南润森房地产开发有限公司支付违约金（具体为：以人民币132242.84元为本金，自2013年7月1日起至该款项实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
五、驳回云南润森房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4326元，减半收取计人民币2163元，二审案件受理费人民币4326元，共计人民币6489元，由云南润森房地产开发有限公司承担人民币2235.02元，由昆明雅比汽车销售有限公司承担人民币4253.98元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行�申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 起 俊
审 判 员 汪 佳
代理审判员 黄金成
二〇一五年一月十三日
书 记 员 马 娜