广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1224民初235号
原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司，住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城D2幢首层，组织机构代码：L1637246-9。
法定代表人：施升华，董事长。
被告：李忠，男，汉族，1959年8月14日出生，住广东省怀集县，。
被告：陈超贤，男，汉族，1978年7月19日出生，住广东省怀集县，。
原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告李忠、陈超贤物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，本院依法追加陈超贤为本案被告，依法由审判员文坚生适用简易程序，于2016年2月23日公开开庭进行审理，原告天翔物业公司的法定代表人施升华，被告李忠、陈超贤到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的法定代表人施升华，被告陈超贤到庭参加诉讼。被告李忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理费7363.4元、滞纳金9067元。合计人民币:16430.4元。（欠费起止日期:2O12年4月l1曰至2015年12月I0曰)；2、判决被告支付承担本案诉讼费。事实和理由:2011午1月开始，我公司受怀集县富威堡房地产有限公司委托管理怀集县迪比利豪城小区。我公司按照协议约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，管理。提供环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应接照协议约定支付相关费用，经我公司以电话、信息和发出纸张的催缴通知书等方式多次催收，被告都以各种理由拒尽义务。至今还拖欠我公司物业服务有关费用。
被告李忠辩称：商铺漏水问题原告是一定要修理好的，物管费方面本人与陈超贤签订的合同已经约定了物管费是由陈超贤负责缴纳的。
被告陈超贤辩称：1、本人未享受到小区内公用设施(监控、能耗、设施维护等)、绿化环境等设施。2、天翔物业管理有限责任公司末做好商铺沿街交通秩序与车辆停放。3、天翔物业管理有限责任公司从未履行《前期物业管理服务协议》里提及二十四小时保安巡逻的义务。根据《民事诉讼法》的规定，物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年，也就是说，本人先前没有收到过物业催要物业费的通知(原告提供的催缴通知不是本人签收，本人也根本没收到过催要物业费的通知单)。综上所述:(1)物业公司没有尽到管理义务，是物业公司失职所致，违约在先。(2)物业公司并没有管理过门面房，甚至门面房也不需要相应的服务（保卫、绿化、小区内公共设施等)，而且门面房的使用也没有占用小区内的空间，因此，不应该交纳。对此，考虑到法律规定和物业管理实践，及物业管理工作顺利开展，故应考虑门面房的特殊性，对门面房的收费给予减收费用(可以用收取垃圾处理费名义相应收取费用(独立沿街商业垃圾费由环卫部门收取)，这样既维护了法律的统一性，也考虑到现实的可行性和公平性。故请求法院对天翔物业管理有限责任公司的不合法行为给予教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。我租赁李忠的商铺也是漏水的，原告于2015年才将商铺修理好，因此原告收取物管费应该从2015年1月份即修复好商铺后开始收取物管费，但我方不同意其收取滞纳金。
本院审理认定事实如下：被告李忠是座落于怀集县怀城镇××西路迪比利豪城A区B2幢12号商铺业主。2011年3月25日原告作为甲方与被告李忠作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利：1、甲方的权利义务：（1）对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮服务与管理；（2）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度……；2、乙方的权利义务：（1）、参加业主大会或业主代表大会，…；……；（3）遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；（4）依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用；（5）装饰装修房屋时，遵守《房屋装修管理协议》；（6）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备，或改变其使用功能。……；第二条物业管理服务内容1、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承受结构部位（…）、户外墙面、门厅等，……，2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备，是指共用的上下水管道、水箱、消防设施、道路……等。3、环境卫生（1）小区公共场所的保洁；……；第三条物业管理服务质量1、房屋外观：…，3、共用部位及共用设施设备的维护和管理：…定期维护和检测，4、环境卫生……，第四条物业管理服务费用1、乙方交纳费用时间：每月或每季一次；……，3、商铺写字楼按建筑面积：1.00元/月.平方米，……，7、乙方出租物业的应通知甲方，物业管理服务费用由乙方交纳；……10、每月交纳费用时间：每月20日前到物业管理处缴交。………第八条违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，……2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，……，4、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从愈期之日起按每天百分之0.2交纳违约金。………”。被告李忠将商铺租赁给被告陈超贤作经营，并签订《房地产租赁合同》。2011年3月份被告陈超贤发现商铺的墙壁漏水，原告都通知开发商进行维修，至2015年才修好。自2012年4月份起，被告陈超贤未再向原告交纳物业服务费，后经原告多次向被告李忠催收，被告李忠仍分文未付。原告经多次催收未果后，遂于2016年1月26日向本院提起诉讼。
庭审中，被告李忠认为其房产证上的面积是148.42㎡，并不是原告所说的167.35㎡。原告认为被告李忠提交了房产证证明商铺面积为148.42㎡，同意按照房产证上的面积来计算，并变更物业管理费为6530.44元，滞纳金为8041.4元。
以上事实有开庭笔录、原告单位营业执照、资质证书、机构代码证、前期物业管理服务协议、催缴通知、被告管理费欠费明细表、原告身份材料等证据材料在案佐证，予以证实。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案双方争议的焦点为，1、原告要求被告支付管理费7363.4元，滞纳金9061元共16430.4元的依据。2、原、被告双方是否存在违约行为，如何承担责任？
原告在本案中提出的与被告李忠签订的《前期物业管理服务协议》等证据，足以证明原告为涉案怀集县富威堡房地产有限公司委托管理怀集县迪比利豪城小区，提供了物业服务，被告李忠作为该小区迪比利豪城A区B2幢12号商铺的业主，根据权利义务对等的原则，其在享受权利的同时，理应承担与之相对应的交付物业管理费的义务，因此，原告依据《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准向被告李忠主张欠付的物业管理费，被告李忠应约支付欠付的物业管理费，故原告要求被告李忠支付尚欠物业管理费的请求，本院予以支持，但具体数额应以本院确定的为准。
据原告在本案中请求支付服务费的期间和数额，经原告与被告李忠核算，从2012年4月11日至2015年12月10日，被告李忠应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为6530.5元[（148.42平方米×1元/平方米/月）×44个月]。
关于违约金的问题。原、被告李忠签订的《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按应缴费用每天2‰支付违约金，但被告未能按时缴纳物业服务费，对原告而言只是资金占用费的损失，且原告也未提供有其他损失的依据。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，…，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，为此，原告请求按每日2‰计算逾期付款违约金，显然过高，鉴于原告要求的违约金过高，本院调整年利率24%即月利率2%计算支付。本院确定由被告自逾期支付物业服务费次日起，按照月利率2%分段计算，向原告支付利息至2015年12月10日，对超出该部分的违约金本院不予支持，2015年12月10日后的违约金原告未在本案中提出主张，故本案不作处理。
对于原、被告双方是否存在违约行为，如何承担责任的问题。原告依据《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准向被告李忠主张欠付的物业管理费，符合法律规定，按照协议约定被告李忠应依约定缴交物业管理费。本案中，被告李忠未能依约支付欠付的物业管理费，己构成违约。被告李忠与被告陈超贤虽已经签订了租赁合同，约定物业管理费由被告陈超贤承担，但是被告李忠与被告陈超贤属另一法律关系，故被告李忠认为物业管理费由被告陈超贤承担的主张，本院不予采纳。被告李忠可依法律关系向被告陈超贤提出主张。关于原告的起诉否超过诉讼时效问题，原告提供了一份催缴通知，拟证明其于2015年12月6日向被告李忠催收过物业管理费，故原告的物业管理费债权未过诉讼时效，对被告方提出超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，缺席判决如下：
一、被告李忠自本判决生效之日起十日内向原告怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2012年4月11日至2015年12月10日的物业服务费6530.5元及违约金（自2012年4月起以148.42元为本金，从次月11日起违约金按月利率2%逐月分段计算至2015年12月10日止）；
二、驳回原告怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，由被告李忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 文坚生
人民陪审员 黄明克
人民陪审员 陈 毅
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 陈珮怡