昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第433号原告（反诉被告）：昆明福林堂药业有限公司。住所：昆明市五华区东风西路**号云南文贸大厦**层。法定代表人：潘红波，董事长。委托代理人：陈家全，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南电网有限责任公司昆明供电局（原云南电网公司昆明供电局）。住所：昆明市吴井路**号。法定代表人：汤寿泉，局长。委托代理人：郑玲玲，云南电网有限责任公司昆明供电局员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明耀龙供电物业服务有限公司。住所：昆明市拓东路**号。法定代表人：伏庭荣，董事长。委托代理人：吴云，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明福林堂药业有限公司诉被告云南电网有限责任公司昆明供电局、昆明耀龙供电物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理，被告昆明耀龙供电物业服务有限公司提起反诉并经本院受理，本案依法由代理审判员徐嘉适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司的委托代理人陈家全、被告云南电网有限责任公司昆明供电局的委托代理人郑玲玲、被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司的委托代理人吴云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司诉称：被告（一）系本案标的物昆明市威远街61号（附1号，昆明市房权证20××71号）房屋所有权人，经被告（一）授权，2014年1月1日，被告（二）与原告签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给原告使用，期限自2014年1月1日至2018年3月15日，合同总金额为494.5万元，如出租方违约擅自提前收回租赁房屋，应按合同约定总价款的5%向原告支付违约金并赔偿原告的损失。同时被告（二）与原告签订了《物业管理服务合同》。合同签订后，原告接收房屋，按约向被告（二）支付了2014年度的120万元租金、25万元物管费及2万元履约保证金，原告已全面履行了合同义务。然2014年8月25日，被告二突然告知原告，因被告（一）已对房屋租赁进行整体招投标，案外人云南复兴实业有限公司中标，被告（二）已无权对外出租房屋，将单方解除《房屋租赁合同》，收回原告承租的房屋，并同意按原合同条款对原告承担违约责任，原告若继续租赁，须与云南复兴实业有限公司重新签订合同。后原告多次发函，要求二被告书面确认：1、是否单方面终止合同？2、如何继续履行？3、房屋所有权人提交书面委托授权房屋租赁的代理人。被告（二）两次回函，均确认因其内部原因导致《房屋租赁合同》无法履行，并要求原告暂停对房屋进行装修及使用。但对原告要求房屋所有权人出具合法授权证明这一正当诉求，二被告至今不予任何回应。二被告的上述行为，已构成违约，直接导致《房屋租赁合同》不能继续履行，原告的合同目的不能实现，并且给原告造成了巨大的经济损失。为此原告于2015年3月26日向被告（二）发出《关于解除被告云南电网有限责任公司昆明供电局答辩称：本案系合同之诉，答辩人不是合同当事人，根据合同相对性原则，答辩人不负有合同上的权利义务，原告对答辩人的诉讼请求没有法律依据，恳请人民法院依法驳回对答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司答辩并反诉称：1、我方虽然出现主体有可能变更的情况，但是原告依然占有使用诉争房屋，没有支付房租，我方主体变更不影响原告使用房屋，所以原告应该支付相应租金；2、2015年1月26日我方两次催促原告交纳房租，原告不履行，构成违约，原告诉请中的违约金不成立；3、原告装修的时候应当提交装修方案，得到我方同意后才能装修，原告在交纳装修、设计费之前未经得我方同意，因此这部分损失我方不承担。请求法庭驳回原告诉讼请求。反诉部分，2013年12月16日反诉人受本诉被告一云南电网有限责任公司昆明供电局的委托办理昆明市威远街61号商铺租赁的相关事宜。反诉人于2014年1月1日与被反诉人昆明福林堂药业有限公司，就昆明市威远街61号（附1号）签订了《房屋租赁合同》。合同约定租期四年，自2014年1月1日至2018年3月15日止，租金按年支付，前三年每年租金为人民币120万元，合同总价款人民币494.5万元。合同签订后，双方实际履行过程中，本诉被告一在不知晓反诉人已将涉诉房屋出租的情况下，将涉诉房屋与其他房屋整体招标招租，中标人为案外人云南复兴实业有限公司（以下简称复兴公司）。反诉人知晓此事后，积极组织被反诉人及案外人复兴公司商谈处理方案。自2014年8月至同年11月都不能协商一致。为了保证被反诉人的相关权益，反诉人于2014年11月17日通知被反诉人暂停对涉诉房屋的装修或使用以免造成损失。经反诉人多方努力，涉诉房屋管理人同意被反诉人继续租用涉诉房屋。反诉人于2015年1月26日通告被反诉人可以正常使用涉诉房屋。被反诉人实际占有涉诉房屋却拒绝交纳房租。反诉人多次催告被反诉人交纳2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金未果。反诉人认为被反诉人于2015年1月接到反诉人可正常使用涉诉房屋通知后，实际占有涉诉房屋达6个月之久，既不交纳房租又不腾退涉诉房屋。反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉，特请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被反诉人腾退所租赁的位于昆明市威远街61号（附1号）房屋，交付给反诉人；价值20万元；3、请求判令被反诉人支付自2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金人民币600000.00元（大写人民币陆拾万圆整）（暂时计算至提起反诉之日）（计算方式120000元/年÷12个月）；4、请求判令被反诉人支付违约金人民币989000.00元（大写人民币玖拾捌万玖仟圆整）；5、案件受理费由被反诉人承担。庭审中反诉原告要求将第一项诉讼请求变更为“要求确认《房屋租赁合同》已经解除”。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司答辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，原告在起诉状中的事实理由里已经充分阐述。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、证明（2013年12月16日被告一）；2、房屋租赁合同；3、物业管理服务合同。证明：1、被告（一）授权被告（二）与原告办理房屋出租事宜；2、被告（二）与原告签订的合同合法有效，各方均应当严格遵守，作为产权人和委托人的被告（一）更不例外。第二组证据：4、保证金收据（2014年2月10日）；5、银行业务回单（2014年1月23日）；6、发票。证明原告全面履行了合同义务。第三组证据：7、中标通知书；8、会议纪要（2014年8月25日）。证明：1、被告（一）的行为已构成根本违约；2、被告（二）承认单方违约，并承诺按原合同进行赔偿并收回出租房屋；3、二被告强迫原告与新的房屋出租主体（复兴公司）重新签订房屋租赁合同，以达到单方面提高租金的目的；4、原告不能装修并正常使用租赁房屋，原告的合同目的无法实现。第四组证据：9、关于是否终止房屋租赁合同的函；10、公证书；11、关于《房屋租赁合同》如何履行的函（2014年9月25日、原告）；12、与昆明供电局罗主任的谈话录音（2015年9月26日）；13、关于昆明福林堂药业有限公司《房屋租赁合同》如何履行的复函（2014年9月30日、被告二）；14、会议纪要（2014年10月28日）；15、通知（2014年11月17日、被告二）。证明：1、原告多次要求二被告答复是否单方终止《房屋租赁合同》；2、鉴于被告（一）事实上已经解除对被告（二）出租房屋的授权，原告多次要求二被告书面明确授权新的出租主体；3、二被告承认因其内部原因，要求原告中止装修和使用出租房屋；4、原告有权停止按原合同支付租金，并已明确告知二被告；5、原告无法装修使用租赁房屋。第五组证据：16、通知（2015年1月26日、被告二）；17、关于《房屋租赁合同》履行的复函（2015年1月30日、原告）；18、关于《房屋租赁合同》履行的再次复函（2015年2月16日、原告）；19、通知（2015年2月26日、被告二）；20、律师函（2015年3月23日、被告二）。证明：1、二被告完全无视原告正当合理的要求，拒绝就新的房屋出租主体提交明确的书面授权；2、在事实上已无授权，并导致原告停止使用租赁房屋几达半年且承受巨大损失的情况下，被告（二）竟然又突然通知原告继续履行合同。第六组证据：21、关于解除《房屋租赁合同》函（2015年3月26日、原告）；22、解除合同通知书（2015月3月26日、被告二）；23、双方指定联系人的通话录音（2015年4月1日）。证明：1、鉴于二被告的行为已构成根本违约，原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同，被告应当承担违约责任并赔偿原告的损失；2、被告已于2015年3月底收回租赁房屋。第七组证据：24、通知（2015年5月22日、被告一）；25、会议纪要（2015年6月1日）。证明：1、被告（一）根本违约；2、被告（二）仍然未获得继续履行《房屋租赁合同》的授权；3、被告（二）承认违约。第八组证据：26、装饰设计服务合同（2014年6月5日）；27、付款凭证；28、设计成果；29、催告函；30、装修工程施工合同（2014年7月23日）；31、补充合同协议书（2014年7月29日）；32、付款凭证。证明：1、原告实际支付设计费48万元，因设计成果已经完成，必将支付剩余的设计费88.2万元；2、原告已付施工费21万元，其中购买16.8万元；3、因被告违约，导致原告损失157.2万元。经质证，被告云南电网有限责任公司昆明供电局对原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第一组证据中的证据1、第六组证据中的证据21、22、第七组证据的真实性予以认可，对第三组证据中的证据7、8、第四组证据的真实性不予认可，对第一组证据中的证据2、3、第二组证据、第五组证据、第六组证据中的证据23、第八组证据认为与其无关不予质证。被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据中的证据8、第四组证据中的证据9、10、11、13、14、15、第五组证据、第六组证据中证据21、22、第七组证据、第八组证据中证据28、29的真实性予以认可，对第三组证据中的证据7、第四组证据中的证据12、第六组证据中证据23、第八组证据中证据26、27、30、31、32的真实性不予认可。被告云南电网有限责任公司昆明供电局在举证期限内未向本院提交任何证据材料。被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、房屋所有权证；2、证明。证明：1、涉诉房屋所有权人为云南电网公司昆明供电局；2、被告二依授权可以办理商铺租赁的相关事宜。第二组证据：3、房屋租赁合同（合同编号:ZL14-57）；4、云南省地方税务局通用机打发票；5、收据。证明：1.原告与被告二签订《房屋租赁合同》于2014年1月1日成立并生效；2、双方已经实际履行，即原告支付2014年租金并占有使用诉争房屋。第三组证据：6、昆明耀龙供电物业服务有限公司会议签到单；7、昆明耀龙供电物业服务有限公司会议纪要；8、昆明耀龙供电物业服务有限公司会议签到单；9、昆明耀龙供电物业服务有限公司会议纪要；10、昆明耀龙供电物业服务有限公司会议签到单；11、昆明耀龙供电物业服务有限公司会议纪要。证明：1、被告二知晓涉诉房屋被产权人整体打包招标招租后，积极组织中标人云南复兴公司、承租人进行协商；2、在协商过程并不影响房屋使用，被告二并没有收回房屋，原告一直实际占有使用涉诉房屋。第四组证据：12、关于《房屋租赁合同》如何履行的函；13、关于《昆明福林堂药业有限公司如何履行的复函》。证明：1、协商过程中原告持续占有使用诉争房屋；2、被告二亦未要求原告按合同约定履行付款义务。第五组证据：14、通知；15、昆明耀龙供电物业服务有限公司铺面移交文件签收表。证明：1、鉴于原告一直未报装修方案审批，被告二在协商过程中为避免原告损失，通知原告暂停装修或使用。第六组证据：16、通知；17、昆明耀龙供电物业服务有限公司铺面移交文件签收表；18、通知；19、《律师函》。证明：1、原告实际占有诉争房屋；2、被告二经催告，原告拒不履行缴纳租金的合同义务。第七组证据：20、关于解除《房屋租赁合同》的函。证明原告虽然发出解除合同的通知，但未履行腾房义务，实际占有诉争房屋。经质证，原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司对被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司提交的所有证据的真实性予以认可。被告云南电网有限责任公司昆明供电局对被告昆明耀龙供电物业服务有限公司提交的第一组证据、第六组证据中的证据16、17的真实性予以认可；对第二、三、四、五组证据、第六组证据中的证据18、19以及第七组证据认为与其无关，真实性无法确定。本院认为，原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第一组证据中的证据1、第六组证据中的证据21、22、第七组证据，被告云南电网有限责任公司昆明供电局和被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对其真实性予以认可，本院依法予以确认。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第一组证据中的证据2、3、第二组证据、第五组证据、第八组证据中的证据28、29，被告云南电网有限责任公司昆明供电局认为与其无关，被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对其真实性予以认可，本院予以确认。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第三组证据中的证据7，被告云南电网有限责任公司昆明供电局和被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其予以确认。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第三组证据中的证据8、第四组证据中证据9、10、11、13、14、15，被告云南电网有限责任公司昆明供电局对真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对其真实性予以认可，故本院对其予以确认。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第四组证据中证据12，被告云南电网有限责任公司昆明供电局认为与其无关，被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对其真实性对其真实性不予认可，原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司又无其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予确认。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第六组证据中的证据23，被告云南电网有限责任公司昆明供电局认为与其无关，被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对其真实性对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，且该证据与证据22相互印证，故本院对其真实性予以认可并采纳。原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司提交的第八组证据中的证据26、27、30、31、32，被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对其予以确认。被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司提交的第一组证据、第六组证据中的证据16、17，原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司、被告云南电网有限责任公司昆明供电局对其真实性予以认可，本院依法予以确认。被告（反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司提交的第二、三、四、五组证据、第六组证据中的证据18、19以及第七组证据，被告云南电网有限责任公司昆明供电局认为与其无关，原告（反诉被告）昆明福林堂药业有限公司对其真实性予以认可，本院对其予以确认。根据以上证据，本院确认本案事实如下：根据昆明市房权证字第××号《房屋所有权证》，位于昆明市威远街变电站幢号为变电站、结构为钢混结构、所在层数为1～3、建筑面积为1860平方米以及幢号为商场、结构为钢混结构、所在层数为1～2、建筑面积为1713.5平方米的房屋所有权人为云南电网有限责任公司昆明供电局。依据昆明耀龙供电物业服务有限公司提供的上述房屋所有权证复印件中加盖有云南电网有限责任公司昆明供电局的公章，并书写有“仅用于办理威远街商铺租赁”文字，时间为2013年12月16日。2013年12月16日云南电网公司昆明供电局出具了一份《证明》，证明中载明云南电网公司昆明供电局委托昆明耀龙供电物业服务有限公司办理威远街61号商铺租赁的相关事宜。后云南电网公司昆明供电局变更名称为云南电网有限责任公司昆明供电局。2014年1月1日昆明福林堂药业有限公司（乙方）与昆明耀龙供电物业服务有限公司（甲方）签订了合同编号为ZL14-57号的《房屋租赁合同》。合同中约定甲方将位于昆明市威远街61号（附1号）的房屋出租给乙方使用，出租房屋的建筑分上下2层，房屋结构为框架。乙方租赁房屋的用途为中医诊断、理疗，中医药品、中药材销售及医疗器械、养生会所、保健品、化妆品、食品、茶饮、日用品经营。未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途。房屋租赁期限为四年，自2014年1月1日至2018年3月15日；房屋租金按年支付，前三年每年租金为120万元，自2017年1月1日至2018年3月15日租金为134.5万元，乙方应向甲方支付的合同总价款为494.5万元；乙方于2014年1月24日前一次付清2014年的租金120万元，2014年10月1日前付清2015年的租金120万元，2015年10月1日前付清2016年的租金120万元，2016年10月1日前付清2017年1月1日至2018年3月15日的租金134.5万元；乙方付款方式为银行转账。双方约定乙方在合同签订的同时向甲方支付房屋租赁保证金2万元作为乙方履行合同项下义务的担保。因租赁房屋所发生的水费、电费、物业管理费、电信、有线电视等费用由乙方承担，上述费用由乙方直接向相关收费单位交付。甲方已于2014年1月1日开始将租赁铺面交付乙方使用，双方对铺面交接无争议。合同还约定乙方需对租用房屋进行装饰、装修时，须提前10日向甲方提交申请及装修方案，经甲方审批同意后，乙方报政府相关管理部门完善政府审理手续后交甲方备案方可对租赁房屋进行装饰、装修。乙方按约定将房屋交还甲方时，乙方没有拖欠租金以及应由乙方承担的费用的，甲方将保证金无息全额退还乙方。合同还约定甲方违约擅自提前收回租赁房屋，应按本合同约定总价的5%向乙方支付违约金；乙方不按本合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按合同总价款5%向甲方支付违约金；乙方未经甲方许可，擅自对房屋进行装饰、装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并解除合同，甲方根据合同收取的租金及保证金不退还乙方，甲方因乙方违约装饰、装修造成的损失，由乙方承担赔偿责任；除合同另有约定外，任何一方违约的，违约方应按本合同约定总价款的5%向守约方支付违约金，若违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。另外甲方为履行合同的指定联系人为赵青，电话为138××××3220，乙方为商云江，电话为138××××4949。合同签订后昆明福林堂药业有限公司向被告昆明耀龙供电物业服务有限公司支付了2014年的房租120万元以及保证金2万元。另查明，因云南电网有限责任公司昆明供电局将威远街61号附1号、附2号的商铺整体租赁给案外人云南复兴实业有限公司，2014年8月13日由昆明耀龙供电物业服务有限公司召集昆明福林堂药业有限公司、威远街61号附2号承租户上海安妮美容美发连锁直营机构以及云南复兴实业有限公司召开昆明供电局投资性房屋威远街铺面会谈。2014年8月25日昆明耀龙供电物业服务有限公司召集昆明福林堂药业有限公司和上海安妮美容美发连锁直营机构召开铺面移交工作协商会议，该会议纪要中载明商谈最终结果为物业公司单方违约，按原合同条款对商户进行赔偿并收回商铺；承租户按中标方云南复兴实业有限公司白优惠方案执行，重新签合同；最终商谈结果为两家承租户回去及时向上级领导汇报，在2014年8月27日上午10:00之前向物业公司给出最终结果。2014年10月28日昆明耀龙供电物业服务有限公司召集昆明福林堂药业有限公司、上海安妮美容美发连锁直营机构以及云南复兴实业有限公司召开铺面移交工作协商会议。会议纪要中载明云南复兴实业有限公司意见为房屋房租价格为每月180元/㎡，现场看威远街两家商铺格局；威远街承租人意见按原合同整体铺面移交，每月180元/㎡不接受，按原合同价格移交，铺面装修及其他损失如何解决；昆明耀龙供电物业服务有限公司意见为三方就眼下问题解决好就将以后的管理权移交给复兴公司。另外，2014年9月25日昆明福林堂药业有限公司向云南电网有限责任公司昆明供电局发送《关于是否终止房屋租赁合同的函》，函中陈述2014年7月21日得知云南电网有限责任公司昆明供电局已经取消对昆明耀龙供电物业服务有限公司的授权，并得到云南中咨海外咨询有限公司《中标通知书》，通知书写明云南电网有限责任公司昆明供电局授权云南复兴实业有限公司办理房屋租赁相关事实。因云南电网有限责任公司昆明供电局授权混乱，导致昆明福林堂药业有限公司无法具体了解真实情况，特请云南电网有限责任公司昆明供电局明确是否单方解除《房屋租赁合同》，若解除则应返还全部租金、物业管理费、履约保证金，并承担违约责任；若未解除合同，则向其提交书面委托授权房屋租赁的代理人，其将按要求支付相应租金；在云南电网有限责任公司昆明供电局未确定委托房屋租赁的代理人并书面通知前，其将暂停支付租金。同日昆明福林堂药业有限公司向昆明耀龙供电物业服务有限公司发送《关于如何履行的函》，要求昆明耀龙供电物业服务有限公司以书面复函明确合同是否继续履行、如何履行，并明确其决定暂缓支付2015年度租金、物业管理费。若房屋所有权人协商一致确定租赁商铺的出租主体后将立即支付上述款项。2014年9月30日，昆明耀龙供电物业服务有限公司向昆明福林堂药业有限公司复函，复函中明确因其与产权方目前就威远街61号商铺的租赁有相应的调整，但目前还没有确定具体执行细节，所以无法准确对函件所提问题做出明确的回复，需要其与产权方完成相关问题的处理后才能对函件所提问题进行明确回复。后昆明耀龙供电物业服务有限公司于2014年11月17日发出通知，要求昆明福林堂药业有限公司自接通知之日起十日内与昆明耀龙供电物业服务有限公司就如何解决进行商谈，并在接通之后暂停对商铺进行装修或使用，否则因此产生的损失不予负责。还查明，2015年1月26日昆明耀龙供电物业服务有限公司向昆明福林堂药业有限公司发通知，告知昆明福林堂药业有限公司商铺的新管理方同意继续租赁该商铺，自接通知之日起昆明福林堂药业有限公司可以正常使用该商铺；有关续租及租赁合同事宜，昆明耀龙供电物业服务有限公司将协调昆明福林堂药业有限公司与新管理方处理。2015年1月30日和2015年2月16日昆明福林堂药业有限公司两次向昆明耀龙供电物业服务有限公司复函，要求昆明耀龙供电物业服务有限公司向昆明福林堂药业有限公司出示房屋所有权人的合法授权证明，否则将追偿相应的经济损失。2015年2月26日昆明耀龙供电物业服务有限公司向昆明福林堂药业有限公司发出通知，要求昆明福林堂药业有限公司在2015年3月5日前交纳租金及物管费，后委托北京盈科（昆明）律师事务所发送了律师函要求昆明福林堂药业有限公司交纳租金。2015年3月26日昆明福林堂药业有限公司向昆明耀龙供电物业服务有限公司发函要求解除《房屋租赁合同》，退还2014年8月25日至2014年12月31日期间的租金、物业管理费、租赁保证金，并承担违约责任赔偿损失。当日昆明耀龙供电物业服务有限公司向昆明福林堂药业有限公司发出《解除合同通知书》，该通知书中载明解除双方的合同编号为ZL14-57的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自本合同解除通知书到达昆明福林堂药业有限公司之日解除，并要求昆明福林堂药业有限公司每逾期一日按合同总价款5%向其支付违约金；并提醒昆明福林堂药业有限公司注意，合同解除，将自行回收昆明市威远街61号（附1号）房屋，并于合同解除之日起三日后更换房屋钥匙；基于昆明福林堂药业有限公司由部分物品放置在该房屋内，特给三天合理时间，自合同解除之日起三日内应自行将放置于房屋内的全部物品收回，逾期不收回，其对物品不负有管理维护义务，物品毁损灭失风险由昆明福林堂药业有限公司承担。庭审中昆明福林堂药业有限公司与昆明耀龙供电物业服务有限公司认可《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除。2015年5月22日云南电网有限责任公司昆明供电局要求昆明耀龙供电物业服务有限公司于2015年6月10日前将涉案商铺移交。2015年6月1日昆明耀龙供电物业服务有限公司组织安妮美发召开威远街61号商铺收复工作会议，对赔偿问题进行协商。另外，2014年6月5日昆明福林堂药业有限公司与案外人昆明博图装饰设计有限公司签订了一份《福林堂威远街女子中医养生馆室内设计装饰设计服务合同》，设计费用共计1362000元。签订合同后昆明福林堂药业有限公司共计支付48万元设计费。2014年7月23日昆明福林堂药业有限公司与案外人云南翰林装饰工程有限公司签订了《装修工程施工合同》，并于2014年7月29日支付21万元装修工程预付款。关于本诉原告昆明福林堂药业有限公司的诉讼请求。被告昆明耀龙供电物业服务有限公司受被告云南电网有限责任公司昆明供电局的委托办理诉争商铺的租赁事宜，并向原告昆明福林堂药业有限公司出具了委托证明。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故涉案的《房屋租赁合同》中规定的权利义务应由被告云南电网有限责任公司昆明供电局承担。本案中在合同履行过程中，因被告云南电网有限责任公司昆明供电局将商铺整体出租给案外人云南复兴实业有限公司，导致原告昆明福林堂药业有限公司自昆明耀龙供电物业服务有限公司于2014年8月13日召开各方当事人关于威远街铺面移交工作会谈之日起不能正常使用涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款之规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中原告昆明福林堂药业有限公司主张返还自2014年8月25日起得租金并未超出法律规定，且原告已交纳租金至2014年12月31日，故本院对原告昆明福林堂药业有限公司要求返还已支付的2014年8月25日至2014年12月31日的房屋租金的诉请予以支持。关于返还租金的具体数额，根据涉案合同的约定以及不能使用涉案商铺的期间，原告所主张的金额并未超过合同的约定，本院依法予以支持。关于原告昆明福林堂药业有限公司要求返还保证金20000元的诉请。依据被告昆明耀龙供电物业服务有限公司于2015年3月26日向原告昆明福林堂药业有限公司发送的解除合同通知书载明将自行回收房屋更换钥匙，且双方合同中指定联系人的通话，应认定昆明耀龙供电物业服务有限公司已将房屋收回，故本院对原告该项诉请依法予以支持。关于支付违约金以及赔偿经济损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因被告云南电网有限责任公司昆明供电局将涉案商铺出租给案外人导致原告昆明福林堂药业有限公司不能正常使用商铺，虽被告昆明耀龙供电物业服务有限公司于2015年1月26日通知原告可以继续使用商铺，但因未能向原告出具所有权人的合法授权证明导致合同解除，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。故应按照合同总价款494.5万元的5%向原告支付违约金247250元。同时涉案的房屋租赁合同也约定违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿损失。原告在承租商铺后支付了48万元设计费以及装修工程预付款21万元，因被告的违约行为给原告造成损失，在扣除违约金后，被告云南电网有限责任公司昆明供电局应向原告赔偿经济损失442750元。关于反诉原告昆明耀龙供电物业服务有限公司的诉讼请求。庭审中反诉原告和反诉被告均认可涉案的《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除，故本院对反诉原告要求确定合同已解除的诉请予以支持。关于反诉原告要求反诉被告腾退涉案商铺并交付给反诉人的诉讼请求。如上文所述，反诉原告已通过通知书告知反诉被告将自行回收房屋并更换钥匙，且通话录音中反诉原告与反诉被告已就房屋腾退等事宜达成一致，应当认定反诉原告已将房屋收回，故对该项诉请不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付2015年1月1日至2015年6月30日的租金以及违约金的诉请。如上文所述，反诉原告未按照约定提供符合约定的房屋交付反诉被告使用已构成违约，故对反诉原告要求支付租金以及支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司返还已支付的自2014年8月25日至2014年12月31日的房屋租金416666元。二、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司返还保证金人民币20000元。三、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司支付违约金247250元。四、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司赔偿经济损失442750元。五、驳回原告昆明福林堂药业有限公司的其他诉讼请求。六、反诉原告昆明福林堂药业有限公司与反诉被告昆明福林堂药业有限公司于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月26日解除。七、驳回反诉原告昆明耀龙供电物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币22869元，由原告昆明福林堂药业有限公司承担人民币7929元，由被告昆明耀龙供电物业服务有限公司承担人民币14940元。反诉案件受理费人民币10451元（已减半收取），由反诉原告昆明耀龙供电物业服务有限公司承担人民币14940元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  周星坪代理审判员  徐 嘉人民陪审员  丁 茜二〇一五年十一月二十四日书 记 员  潘映婕贾艳琳