福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1155号
上诉人（原审被告）：福建丰众商贸有限公司，住所地大田县建设镇香樟嘉园安置房2号楼3层。
法定代表人：罗联柑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑忠联，福建业发律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：林进域，男，1964年4月29日出生，汉族，住福建省大田县。
被上诉人（原审原告）：林进产，男，1958年9月25日出生，汉族，住福建省大田县。
二被上诉人的委托诉讼代理人邱杰，福建枫桦律师事务所执业律师。
原审被告：刘宗雅，男，1981年4月7日出生，汉族，住永安市。
上诉人福建丰众商贸有限公司（以下简称丰众公司）因与被上诉人林进域、林进产，原审被告刘宗雅租赁合同纠纷一案，不服大田县人民法院（2016）闽0425民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丰众公司的法定代表人罗联柑及其委托诉讼代理人郑忠联，被上诉人林进域、林进产及其委托诉讼代理人邱杰等到庭参加诉讼。原审被告刘宗雅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰众公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.林进域、林进产赔偿丰众公司逾期交付房屋损失115600元；3.《租赁合同》继续有效，双方继续履行合同。事实和理由：1.《租赁合同》签订后，虽然林进域、林进产交付了出租的房屋，但并不符合合同约定，因此，租赁期限并未开始起算，丰众公司没有义务支付租金。且依据《中华人民共和国合同法》丰众公司享有顺序履行抗辩权，在林进域、林进产交付符合合同约定的出租房屋之前，有权拒绝支付房租；2.因林进域、林进产交付的房屋不符合合同约定，导致丰众公司无法正常使用，根据《租赁合同》约定“甲方不能按约定交付房屋，每逾期一日应赔偿乙方1000元损失”，应赔偿损失共计为1156000元；3.本案的《租赁合同》合法有效，虽然林进域、林进产有违约行为，但可以更正，更正后不影响《租赁合同》继续履行，丰众公司已经投入大量资金装修房屋以及所需设备设施，若不继续履行，将给丰众公司造成巨大的经济损失。
林进域、林进产辩称：1.其依照《租赁合同》约定交付了出租的房屋，但丰众公司至今已拖欠其房租20个月，根据《租赁合同》约定应当解除合同；2、丰众公司上诉提出赔偿逾期交付房屋损失115600元没有事实依据，且该上诉请求在本诉中没有提出，并不属于本案的审理范围；3、出租的房屋系农村自建房，尚未取得房产证，但水电没有问题，不影响出租房屋的使用，2014年4月5日后丰众公司未再支付房租，已构成违约。
刘宗雅未到庭应诉，亦未向本院提交书面意见。
林进域、林进产向一审法院起诉请求：1.解除林进域、林进产与刘宗雅签订的《租赁合同》，丰众公司、刘宗雅返还租赁物；2.丰众公司、刘宗雅支付租金315391.79元（暂计至2015年12月31日，此后租金计算至实际迁出房屋之日止）；3.林进域、林进产不返还刘宗雅保证金30000元；4.丰众公司、刘宗雅负担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1.2012年4月29日，林进域、林进产（甲方）与刘宗雅（乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：（1）甲方将位于大田县建设镇香樟嘉园安置房（二）一层店面及二、三层所有房间、室外人行道及一至三层外墙立面租赁给乙方作为与他人合作设立公司或与他人合伙经营超市；（2）租赁期限自2012年10月1日起至2024年9月30日止，前三年租金按每月10200元计算，之后每年月租金在上一年月租金的基础上提高5%计算，租金每三个月结算一次，乙方应在每满三个月前十天一次性支付下次租金（三个月合计金额）；（3）甲方应提供租赁物的房产权属证明文件，三相电源独立开户及独立配电箱引至乙方指定位置，水源独立开户并引至乙方指定位置；（4）乙方应在签订合同并交房之日向甲方支付8万元作为签订及初期履行合同的保证金，待乙方经营开业返还5万元，合同签订满三年退还余下的3万元；（5）乙方逾期交付房租，每逾期一日，按所欠租金的千分之一支付违约金。乙方超过应交纳租金60日，仍未交纳全额租金的，甲方有权解除合同等条款。该《租赁合同》签订后，刘宗雅向林进域、林进产缴纳了保证金8万元。2.截至2015年12月31日，丰众公司支付租金91800元（包含保证金50000元），尚欠租金256930元。3.刘宗雅系丰众公司的发起人，本案租赁物的实际使用者是丰众公司。丰众公司注册成立的日期为2012年6月6日。
一审法院认为，2012年4月29日，刘宗雅与林进域、林进产签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容合法有效。刘宗雅作为丰众公司的发起人，丰众公司成立后已经实际享有该《租赁合同》权利，履行了缴纳租金的义务，丰众公司应承担该《租赁合同》的民事责任，故林进域、林进产要求丰众公司、刘宗雅共同支付尚欠租金的诉讼请求，于法无据，不予支持。鉴于丰众公司拖欠租金已超过六十日，根据《租赁合同》第九条的约定，本案解除《租赁合同》的条件已成就，林进域、林进产要求解除与刘宗雅签订的《租赁合同》其理由成立，应予支持。根据《租赁合同》第四条第四项的约定，双方签订的合同已满三年，林进域、林进产收取的剩余保证金30000元应予抵扣尚欠租金，即丰众公司（截至2015年12月31日）尚欠租金应认定为226930元，故林进域、林进产要求不予退返剩余的保证金30000元的诉讼请求，不予支持。鉴于林进域、林进产在交付租赁物时未按合同的约定独立开户三相电源并将配电箱引至指定的位置，也未将房屋权属证明交付给丰众公司、刘宗雅，造成合同解除双方均存在违约，应各自承担相应的民事责任，因此，林进域、林进产主张丰众公司、刘宗雅承担违约金58461.79元的诉讼请求，不予支持。刘宗雅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除林进域、林进产与刘宗雅于2012年4月29日签订的《租赁合同》；二、福建丰众商贸有限公司应在本判决生效后三十日内将位于大田县建设镇香樟嘉园安置房（二）一至三层房屋腾退并返还给林进域、林进产；三、福建丰众商贸有限公司应在本判决生效后三十日内支付尚欠租金226930元给林进域、林进产；并支付自2016年1月1日起至实际腾房之日止的租金（按原租赁合同的约定计算）；四、驳回林进域、林进产的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6481元，由林进域、林进产负担1818元、福建丰众商贸有限公司负担4663元。
双方当事人除对“截至2015年12月31日，丰众公司支付租金91800元（包含保证金50000元），尚欠租金256930元”有异议外，对一审判决查明认定的其它事实无异议，本院对无争议的事实予以确认。本案二审期间，当事人没有提交新证据。
另查明，经本案双方当事人确认截至2015年12月31日，丰众公司支付租金92400元（包含保证金50000元），尚欠租金256930元。
本院认为，2012年4月29日《租赁合同》签订后，林进域、林进产按约交付出租的房屋给承租方使用，丰众公司亦按约支付租金，虽丰众公司与林进域、林进产有就水、电、及交付产权证复印件等问题进行过协商，但并未影响《租赁合同》的履行，直至2014年4月5日丰众公司开始拖欠租金，双方当事人产生纠纷。现丰众公司上诉提出，《租赁合同》因出租的房屋不符《租赁合同》约定，租赁期限未开始起算，丰众公司没有义务支付租金的主张，并无事实和法律依据。因丰众公司拖欠租金已超过六十日，根据《租赁合同》约定，《租赁合同》的解除条件已成就，丰众公司虽上诉提出继续履行《租赁合同》，但对拖欠租金的支付又未能与林进域、林进产达成协议，《租赁合同》约定的解除条件已经成就，故林进域、林进产要求解除《租赁合同》应予支持，一审对此处理并无不当。对于丰众公司提出赔偿逾期交付房屋损失及房屋装修、设备设施损失问题，因系丰众公司在上诉期间提出的新的诉讼请求，不属本案的审理范围，丰众公司可另行主张权利。刘宗雅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，丰众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6481元，由福建丰众商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴ＸＸ
审 判 员 孙 斌
代理审判员 陈姝玥
二〇一六年十一月八日
书 记 员 吴珺伊
附本判决所依据的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。