山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）迎商初字第115号
原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区青年路69号1栋205号，注册号140100200371067。
法定代表人赵琴芳，董事长。
委托代理人申乐茜，太原市金佰纳物业管理有限公司部门经理。
委托代理人边云峰，山西隆诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区新建南路156号，注册号140000400003287。
法定代表人胡志睿，董事长。
委托代理人孙宝强，山西晋韵律师事务所律师。
委托代理人武建业，山西华夏房地产开发有限公司总工程师。
原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司与被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原市金佰纳物业管理有限公司委托代理人边云峰、申乐茜，被告山西华夏房地产开发有限公司委托代理人孙宝强、武建业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告太原市金佰纳物业管理有限公司诉称，2010年5月11日，原告通过招投标与被告订立《前期物业管理合同》，约定由原告对位于太原市杏花岭区北河湾路1-1号金林小区进行物业管理，合同期限截止至与金林小区业主委员会续订物业管理合同止。同时，双方就各自的权利、义务及违约责任进行了书面约定。合同签订后，原告严格依照合同约定和行业规定在金林小区内设立物业管理处，配合被告办理相关房屋交接手续，累计投资100000元左右，将金林小区打造为杏花岭区的园林示范小区。此期间，原告与小区内入住业主签订了《前期物业管理服务委托协议》和《业主临时公约》等协议，建立双方物业服务合同关系。反而是被告无故长期拖欠原告空置房屋的管理物业费、车库服务费以及因工作停滞无法收回的应收物业费等共计约1050000元，给原告正常的物业管理活动造成严重影响。2013年8月29日，被告以原告提供的物业服务不到位、小区内管理秩序混乱为由，向原告下达书面《通知》，告知双方的合同在原告接到通知时终止；原告停止向小区业主收取任何费用，据实结算并退还各项费用；并被告知和新的物业公司办理相关移交事项，要求原告在收到通知后10日内完成上述事项。2013年8月31日早8点半左右，被告在未进行任何通知的情况下，雇佣20多名身穿保安制服的人员，非法闯入原告在小区内的办公场所，强行将原告正在上班的6名工作人员拖出，破坏了原告的正常办公秩序，致使原告为办公购置的大量办公设备无法取出，造成财产损失。同时，被告在小区内以张贴告示的方式捏造原告工作人员卷走“非法收取业主300多万的装修保证金、水电费，企图一跑了之”，以及原告给其造成500万元经济损失的事实，严重侵害了原告作为物业服务公司的形象。被告的行为侵害了原告的财产权益，而且给原告的声誉造成严重损害。故此，原告诉至人民法院，请求判令：1、被告继续履行与原告于2010年5月11日签订的《前期物业管理合同》的内容；2、被告向原告支付其所拖欠的物业费等各项费用共计1050000元；3、被告赔偿原告违约金100000元；4、被告赔偿原告各项经济损失100000元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求的数额1050000元变更为1033573.45元。在本案审理过程中，原告又撤回了其中关于2013年至2014年电梯年检费58474元的主张。
被告山西华夏房地产开发有限公司辩称，1、在物业管理服务合同履行期间，原告严重失职，没有全面履行法定与合同约定的物业管理义务，没有尽到养护、维修、维护、管理各方面职责，没有完成法定和约定的物业管理目标。金林佳园业主对原告的物业服务十分不满，不断投诉物业管理失职不作为，政府主管部门专门发函反映物业管理问题，被告多次书面通知原告整改，但原告一直消极不作为。另外，原告在金林佳园小区的管理与服务人员绝大多数是无法定职业资格证书的低素质人员。原告的物业管理服务行为违反了《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》，也违反了《前期物业管理合同》的约定。被告解除《前期物业管理合同》的行为不仅有充分的法律依据，而且有充分的合同依据；2、被告没有拖欠原告物业费，相反是原告违约给小区形象造成严重不良影响，给被告造成巨额直接和间接经济损失，而且原告至今也没有向被告赔偿损失，没有退还已经预收尚未提供物业服务期间的物业费，没有移交全部物业管理档案和有关材料。综上，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予以驳回。
被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司反诉称，2010年5月11日，反诉原告与反诉被告签订了《前期物业管理合同》，约定反诉原告委托反诉被告为太原市金林佳园小区（一期）提供物业管理服务。反诉被告在物业管理服务期间，没有尽到法定和约定的管理职责，没有完成服务质量目标。不认真全面履行养护、维修、维护、管理义务，聘用无物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。其行为违反了《物业管理条例》等法规规定和《前期物业管理合同》约定，给业主正常生活造成严重不良影响，给反诉原告造成巨大损失。反诉原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和《前期物业管理合同》约定解除合同后，反诉被告没有向反诉原告赔偿损失、退还已经预收尚未提供物业服务期间的物业费，没有移交物业管理档案物品材料。为此特向法院提起反诉，请求依法判决：1、判定反诉原告解除《前期物业管理合同》行为合法有效，反诉被告向反诉原告移交全部物业管理档案和有关物品材料；2、判令反诉被告赔偿给反诉原告造成的损失2010800元及鉴定确定的损失金额；3、判令反诉被告向反诉原告结算退还538151元；4、判令反诉被告承担全部反诉费。在本案审理过程中，反诉原告提出《反诉状变更申请》，将反诉请求第3项中判令反诉被告向反诉原告结算退还538151元变更为判令反诉被告向反诉原告结算退还724868元。
原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司针对反诉辩称，反诉原告主张的损失与反诉被告提供的物业服务合同内容无关；反诉原告所主张的损失没有事实根据和法律依据。应驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2010年5月11日，原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司作为受托方（乙方），被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《前期物业管理合同》，约定被告（反诉原告）将位于北河湾路1-1号金林佳园小区（一期）商住综合项目委托原告（反诉被告）进行物业管理，委托管理期自合同签订之日起至与本小区业主委员会续订物业管理合同为止。合同第二十二条约定了物业管理服务费的收取及标准：乙方对本物业实行包干制管理。物业管理服务费，由乙方按照房屋建筑面积向业主或物业使用人按年（季度）收取，具体标准如下：一、非空置物业：1、住宅物业管理费：1.27元∕月∕平方米；情景洋房按照1.27元∕月∕平方米的标准收取，每栋楼交房之日起首年度高层、九层住宅部分按照0.97元∕月∕平方米的优惠价格收取。2、商业物业管理费：2.0元∕月∕平方米；3、电梯运行管理费：0.33元∕月∕平方米。电梯费包含：电梯安检、年检费用、日常管理费用、相关专业厂家的电梯维修保养费、电梯运行电费，但是不包含财产保险费用。……6、露天停车位：租赁费150元∕月（甲方收取）；管理费20元∕月；7、车库停车位：租赁费350元∕月（甲方收取）；管理费40元∕月；8、空置房屋的管理服务费：（空置房屋指甲方已交建筑部分未交付业主或未出租的房屋）。空置面积小于或等于分批交房总面积的10%，交房首年不计收空置房屋物业管理费，空置期超过1年后，按照该空置房屋物业管理收费标准的80%交纳空置房屋物业管理费；空置面积大于交房总面积的10%时，超出10%的部分，由甲方按照该空置房屋物业管理收费标准的80%交纳空置房屋物业管理费。
业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第__项处理：（1）从逾期之日起按每0.1元∕平米∕天交纳滞纳金；（2）从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳滞纳金；
第二十七条约定，乙方违反本合同第二十条及第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条约定甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
在双方的补充协议中，双方约定以分期交房的方式开展交房工作，双方约定第一期交房的为13号、16号楼座，交付面积为住宅5155.68㎡；第二期交房的为1号、南商铺楼座，面积为住宅14204.6㎡、商业1440.5㎡；第三期交房的为2号、西商铺楼座，面积为住宅14143.4㎡、商业1937.53㎡；第四期交房的为7号楼座，面积为住宅13096.8㎡。上述交房期限均只约定了2010年，未约定具体的日期。
原告（反诉被告）与部分业主签订了《前期物业管理服务委托协议》和《业主临时公约》等协议，本案中原告（反诉被告）针对61户空置房屋向被告（反诉原告）主张物业服务费用及违约金，在本案审理过程中原告（反诉被告）又放弃了部分空置房屋物业费的主张，目前原告（反诉被告）主张物业费的空置房屋为1-0302、1-1303、1-2102、2-0501、2-1901、2-2201、2-2501、5-0101、5-1303、5-1402、5-1703、5-1802、5-3301、4-0202、4-0601、4-2102、4-2701、4-2902、4-3202、9-3-0201、9-1-0101、11-102、14-303、14-401、14-404、13-404、17-504、南商2号、南商3号、南商5号、南商6号、南商7号、南商8号、南商9号、南商10号、南商11号、南商12号、南商13号、南商14号、南商15号、南商16号、南商18号、西商4号、西商8号、3商3号、3商6号。其中原告（反诉被告）提供了与业主签订的《前期物业管理服务委托协议》的房屋有1-0302、1-1303、1-2102、2-0501、4-0202、4-2102、11-102、17-504、南商2号、南商3号、南商5号、南商6号、南商8号、南商9号、南商10号、南商13号、南商15号、西商4号、西商8号、3商6号。原告（反诉被告）主张的空置房屋物业服务费及原告（反诉被告）与业主签订《前期物业管理服务委托协议》之前空置的房屋产生的物业服务费总额为53687.21元。
原告（反诉被告）主张由被告（反诉原告）自用的房屋为11-103、11-104、11-404、1号楼1商、1号楼2商、3商1号，被告（反诉原告）均认可是其自用，产生的物业管理费为75692.44元。
原、被告还签订了《金林佳园二期前期物业服务合同》，该合同无签订日期，双方对该合同的生效日期各执一辞。
金林佳园小区的电费是由反诉被告向业主收取后，交给反诉原告，反诉原告再交给供电局。2013年8月29日反诉原告向反诉被告出具《工作联络单》，内容是反诉被告2至8月份共发生电费624515.6元，两次支付27万元，余354515.6元未支付，希反诉被告尽快支付。反诉被告在该《工作联络单》上加盖了公章。
反诉被告使用的办公用房面积为175平方米，该房屋的供暖由反诉原告提供。2010年供暖时间为4个月，2011年供暖时间为5个月，2012年供暖时间为5个月，供暖费为8820元。
2013年8月29日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《通知》，内容是以90.68%的业主不满意原告（反诉被告）的物业服务等为由，要求解除双方于2010年5月11日签订的《前期物业管理合同》。2013年8月31日，被告（反诉原告）强行将原告（反诉被告）逐出金林佳园。
原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其支付其所拖欠的物业费等各项费用975099.45元中，包括：空置房屋产生的物业服务费用及违约金470994.47元、空置车位物业服务费99840元、被告（反诉原告）自用房屋欠费227209.56元、原告（反诉被告）支付的员工工资及中秋福利44919.94元、原告（反诉被告）公司库存物资价值31185.48元、原告（反诉被告）在物业投入固定资产100950元。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张的各项经济损失100000元是因被告（反诉原告）宣称原告（反诉被告）卷款潜逃对原告（反诉被告）造成的名誉损失。
被告（反诉原告）反诉请求中的损失2010800元包括，1、2010年9月1日16#楼2-101为增加地下室把5根大楼基础梁打断发生的仲裁委诉讼费、房屋破坏鉴定费、沿降观察费及结构安全性鉴定费、修复费；2、2012年9月19日4#楼3201、3301楼板装修时开大洞，形成安全隐患所需修复费；3、2012年10月15日8#楼1-902屋顶私自搭建砖混二层房屋被规划局强拆处罚2万元；4、2012年11月19日8#楼2-901、2-902屋顶私自搭建二层房屋200㎡的修复处罚费；5、26户业主违规私自封阳台修复费及罚款；6、13#、16#南侧绿地被私人侵占、西商公共区域被私人幼儿园侵占所需的修复费；7、2013年7月10日3#楼雨水主管道被堵，造成下大雨时排水不通，管道被压爆的修复费；2013年2月4日3#楼地下室排水泵电源被物业断电，造成消防管道跑水时无法排水，电梯被淹的修复费；2013年3月15日3#楼13层消火栓阀门未关闭造成消防注水时大量跑水，损坏电梯的维修费；各楼内、室外公共设施损坏丢失造成的经济损失；小区电梯维修费。
被告（反诉原告）要求结算退还724868元包括：水费、二次加压电费共计29460.7元、应退还业主预交费用103800元；2013年2月至2013年8月欠山西华夏房地产开发有限公司电费354515.6元、南侧商铺及施工板房已售电未缴电费37317元、业主预存电费115400元；物业用房欠采暖费18375元；金林佳园业主因违建未退装修保证金66000元。
在本案审理过程中，反诉原告于2013年10月10日提出了鉴定申请，又于2014年3月18日撤回了申请。
证实上述事实的证据有书证、当事人陈述等在案为凭。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理合同》意思表示真实、未违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定了空置房屋的物业管理费，被告作为委托方，对于应向原告交付房屋的时间、总面积及实际向原告交付房屋的面积负有举证责任。被告未提供相应证据证明原告主张的空置房屋的物业管理费超出了合同约定的范围，因此对于原告与业主签订《前期物业管理服务委托协议》前的空置房屋的物业管理费应由被告承担。因被告未提供证据证明向原告交付房屋的时间，因此起算时间以原告的主张为准。综上，被告应向原告交纳的空置房屋产生的物业管理费应为53687.21元，被告自用房屋产生的物业管理费为75692.44元，共计129379.65元。原、被告在合同中约定了逾期交纳物业管理费的滞纳金，但约定的数额过高，应以不超过应交纳的物业管理费的30%为准，超出部分本院不予支持，据此滞纳金应为38813.9元。原告与业主签订《前期物业管理服务委托协议》后产生的物业管理费应向业主收取，因此原告相应的主张本院不予支持。原告主张的空置车位物业服务费、空置房产生的电梯运行管理费在合同中没有约定也没有相关法律依据，本院不予支持。
2013年8月29日，被告向原告下达了解除《前期物业管理合同》的通知，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，原告在收到被告解除合同的通知之日起三个月内未就解除合同的效力向人民法院起诉，因此双方签订的《前期物业管理合同》已解除，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。但被告提前解除合同，且未提供充分证据证明其提前解除合同的行为符合双方约定的提前解除合同的情形，因此被告应向原告支付合同约定的违约金10万元，原告的相应诉讼请求本院予以支持。
原告主张的各项经济损失10万元未提供充分的事实及法律依据，本院不予支持。
原告向被告主张员工工资及中秋福利于法无据，本院不予支持。原告主张公司库存物资31185.48元、原告在物业投入固定资产100950元未提供充分证据证明其价值，本院不予支持。
反诉原告要求反诉被告移交全部物业管理档案和有关物品材料，其诉讼请求不具体、明确，本院无法支持；反诉原告要求反诉被告赔偿损失2010800元，其中部分损失是由业主造成的，不应由反诉被告承担责任，部分损失因反诉原告并非权利主体，因此无权向反诉原告主张，而应由金林佳园小区的业主主张，因此反诉原告的相关诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告结算退还538151元，其中有证据证明的物业用房采暖费8820元、电费354515.6元本院予以支持，其余款项不应由反诉原告主张，本院不予支持；
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司物业管理费十二万九千三百七十九元六角五分、滞纳金三万八千八百一十三元九角，以上共计十六万八千一百九十三元五角五分；
二、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司违约金十万元；
三、原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司支付被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司电费三十五万四千五百一十五元六角；
四、原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司支付被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司采暖费八千八百二十元；
五、驳回原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司的其他反诉请求。
前述第一、二、三、四项判决内容，原告（反诉被告）太原市金佰纳物业管理有限公司、被告（反诉原告）山西华夏房地产开发有限公司分别于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万六千一百五十元，由原告（反诉被告）负担一万二千三百八十四元，被告（反诉原告）负担三千七百六十六元；反诉案件受理费减半收取计一万四千三百四十二元五角，由原告（反诉被告）负担一千九百零五元，被告（反诉原告）负担一万二千四百三十七元五角。本诉原告、反诉原告已预付，双方于履行前述判决时一并付清对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张盈敏
人民陪审员 任思洁
人民陪审员 赵 姮
二〇一四年九月九日
书 记 员 王 玫
书 记 员 程志民
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。