安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初354号原告：黄学文，男，1944年12月31日出生，汉族，住安徽省滁州市。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。原告黄文学与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴商业公司）、滁州中普置业有限公司（以下中普置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告黄学文、被告中兴商业公司的委托诉讼代理人张金风、被告中普置业公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄学文向本院提出的诉讼请求：1、被告中兴商业公司支付到期租金41411元及延期利息9460元（以银行贷款利率的4倍计算）；2、被告中普置业公司对中兴商业公司的房租、利息承担连带责任；3、被告中兴商业公司公布实际收到的租金，如实际租金超过保底收入，超出部分按合同约定90%支付给原告；4、两被告支付违约金39384元（50元/平方米/月×43.76平方米×18个月）。5、被告支付本案诉讼费及相关费用。事实和理由：2013年6月8日，原告与被告中普置业公司签订了《滁州市商品房预售合同》，原告购买了位于滁州市醉翁西路669号中普城市商铺，建筑面积43.82平方米，购房总款人民币246606元。2013年4月28日，原告与两被告签订了《中普城市广场全球家居生活管委托经营管理合同》，约定被告滁州中兴商业运营管理有限公司管理经营原告所有商铺。租期从2013年10月1日算起，租期20年，前3年免租期，第四年至第七年租金收益按照购房价的11.84%计算，租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付，第一次支付租金时间在2016年10月1日。该合同还约定，如后期实际租金比率超出11.84%，超出部分按比例同甲方（原告）结算。其中90%归甲方（原告）所有，余10%归乙方（被告中兴商业公司）所有。合同中规定了即便经营中乙方（被告中兴商业公司）亏损，也是乙方自己承担。但被告中兴商业公司没按照合同所约定条款支付租金，至起诉之日，被告尚欠原告商铺租金人民币41411元（2017年1月1日-2018年4月1日），被告滁州中普置业公司作为房屋出售方，同意对被告中兴商业公司拖欠的租金及利息承担连带担保责任。虽经原告多次催要，两被告以公司资金周转困难为由拒绝支付。原告为了维护自身合法权益，向人民法院起诉，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据二、房产证，滁州市商品房预售合同，购房发票，证明原告是该房屋产权人以及房屋总价为246606元；证据三、委托经营管理合同一份，证明合同约定情况以及房屋租金及违约金计算依据；被告中兴商业公司辩称，欠租金是事实，前期已经支付2016年10月至12月三个月的租金7311元，后期由于经营困难，租金暂未支付；违约金计算过高，请求法院予以调整按年利率6%计算利息。被告中兴商业公司没有提交书面证据。被告中普置业公司辩称，1、中普置业公司作为售房一方已履行了交房、协助办理产权证等义务，不承担支付房租和利息的连带责任；2、中普置业公司只对2016年10月1日至2017年5月1日之间的房租及年6%的利息承担一般担保责任，只有在经法院裁决后，强制执行不能清偿时，才应承担。由于中兴商业公司已支付了2016年10月至12月三个月的房租7311元，故中普公司只对2017年1月至4月共9748元及自2017年6月1日起按年利率6%的利息承担一般保证责任；3、原告要求每平方按50元乘以逾期支付时间没有法律依据，合同第五条规定的是针对单方解除合同的一次性赔偿，不是基于连续性的拖欠房租，同时按该条计算的违约金显著高于原告的实际损失，原告的实际损失即为拖欠租金的银行存款利息，但其违约金计算达到了每月2191元（50元乘以43.82平方米），超过了原告可收租金2437元（246606元乘以11.84%除以12）的90%，如法院认为可适用该条款，应依据合同法第114条和合同法解释二第29条规定降低违约金至年6%；4、原告要求公布被告实际收到的租金，此项工作已由滁州市政府派驻中普广场工作组委托江苏省永和会计事务所全面审计，审计结果将在2018年4月底向广大业主公布；5、被告的项目因市场等诸多方面的影响，经营不佳。中兴商业公司前期为了培育市场，维持正常的经营，所收取的租金远低于应支付给原告的租金。但随着市场的发展，经营状况正不断好转，也请求原告和人民法院，为了使企业能够继续发展，实现企业、个人和社会共赢，共同协商一个解决方案。否则，企业破产，将给社会和个人造成巨大的损失。综上，原告对被告中普公司的诉请没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告对中普公司的诉讼请求。被告滁州中普置业公司没有提交书面证据。本院组织当事人对所举证据进行了质证。两被告对于原告所举的证据一、二、三的真实性均无异议，但不认可其证明目的，认为证据三中委托经营合同第五条约定的违约责任是针对单方终止合同的违约金的计算，与本案欠付租金无关。本院对被告无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合案情综合予以认定。本院经审理查明的事实：原告黄文学于2013年4月28日与被告滁州中普置业有限公司签订《滁州市商品房预售合同》，约定由原告黄学文购买被告中普置业公司开发的位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场全球家居生活馆）C单元4037室商铺，实际支付购房款为246606元，并取得不动产权证书（证载建筑面积为43.82平方米）。同日，原告黄文学与被告滁州中兴商业公司和被告中普置业公司三方签订了《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，该合同约定：原告将购买商铺的使用权交付给被告中兴商业公司统一招商经营并管理。经营期限为20年（2013年10月1日——2033年9月30日）。由于市场需要培育期，乙方前期投入较大，为有利于市场招商，共同促进市场繁荣，甲方（原告）同意前三年为免租期，第四至第七年每年保底收益按房款总价的11.84%计算。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付。合同第五条约定：任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的，均应构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，在乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。被告中兴商业公司将原告的房屋出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营后，未能按合同约定的期限支付租金。2016年12月7日，被告滁州中兴商业运营管理有限公司向原告等人出具一份《承诺书》，所欠业主租金（2016年10月1日至2017年5月1日）将于2017年5月31日前付清，如到期中兴公司不能履行支付，中普公司承担（2016年10月1日至2017年5月1日）房租及房租年利率6%的利息。担保人滁州中普置业有限公司愿意为中兴上述债务提供担保，承担保证责任。承诺人：被告滁州中兴商业运营管理有限公司（盖章）法定代表人张俊俊（签字），担保人被告滁州中普置业有限公司（盖章）法定代表人张传棉（签字）。原告已收到被告滁州中兴商业运营管理有限公司支付的三个月租金7311元。本院认为，原、被告签订的《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定原告购买的房屋自2013年10月1日由被告滁州中兴商业运营管理有限公司受托经营管理20年，该房屋已于2014年初由被告中普置业公司直接转交被告中兴商业公司向外出租，因原、被告约定委托经营期的第一至第三年，作为免租期，第四至第七年租金收益为不低于购房总价的11.84%。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付，故被告滁州中兴商业运营管理有限公司应当分别在2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前各支付原告半年的房屋租金14599.07元（246606元X11.84%÷2），扣除被告已支付的2016年10月1日至2016年12月31日的租金7311元，尚欠租金36486.21元。对原告主张的延期付款利息9460元及违约金39384元，即每月2191元，达到原告可得月租金收入的90%，明显过高，被告要求降低违约金标准的意见符合法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定，按所欠金额的月利率2%计算违约利息较为公平。又因被告中普置业公司自愿对被告中兴商业公司欠原告2016年10月1日至2017年5月1日（七个月）的租金及年利率6%的利息承担担保责任，故被告中普置业公司应当对下余的四个月租金9732.7元及按年利率6%的利息承担连带清偿责任。关于原告要求被告滁州中兴商业运营管理有限公司公布实际收到的租金，因原告未提供被告滁州中兴商业运营管理有限公司所收租金超出了原告购房总价11.84%的证据，且被告已承诺在2018年4月底前公布审计结果，故对此诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告黄学文委托经营期间的租金36486元及利息（其中以7288元，自2016年11月1日起；以14599元自2017年5月1日起；以14599元，自2017年11月1日起，分别按月利率2%计算至上述租金付清之日止）。二、被告滁州中普置业有限公司对上述租金中的9732.7元及自2017年6月1日起至付清之日止按年利率6%的利息承担连带清偿责任。三、驳回原告黄学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，减半收取计925元，由原告黄学文负担75元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  徐克文二〇一八年四月二十七日书记员  鲍国慧《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。