山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初344号
原告俞伶芳，无业。
委托代理人林宇南，山东信谊律师事务所律师。
被告奇玉，山东拉峰服装有限公司副总。
原告俞伶芳诉被告奇玉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告俞伶芳及委托代理人林宇南、被告奇玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年7月9日签订房屋买卖合同，合同约定被告购买原告所有的烟台开发区天和小区怡海翠庭**号内*号房产，原告于2015年7月16日办理了房产过户手续，被告向原告支付首付款136万元，余款40万元约定于2015年10月30日前支付。经原告多次催促，被告于2016年1月6日仅支付32万元，余款8万元至今未付。原告诉至法院，要求判决被告向原告支付购房余款8万元及延期付款违约金1万元；诉讼费由被告负担。
被告辩称，我方不同意支付给原告余款8万元，也不应支付逾期付款违约金。具体理由如下：双方签订的房屋买卖合同中明确约定房屋带车库，车库可单独办证，买方应于过户手续办理完毕后将余款付清，房屋虽然于7月17日办理了过户手续，但车库的买卖合同一直到2016年1月28日才改到我名下，车库现尚未办证，还不具备合同约定的付款条件。车库迟迟不能转到我名下是因车库并不在原告名下，而是到开发商处现改的车库合同，导致逾期很久，双方在此期间协商用涉案房屋的租金扣减房款，所以我方扣减8万元未付给原告，这8万元包含应该给我的租金和车库未按期办理手续的违约金�
经审理查明，2015年7月9日，原、被告双方在中介公司的参与下签订房屋买卖合同，约定：被告自愿购买原告所有的位于烟台经济技术开发区天和小区怡海翠庭**号楼内*号房屋，建筑面积193.36㎡，无小棚，有车库（面积17.79㎡），随房附赠品：装修、家具家电一宗。该房屋总房款为人民币176万元整。具体付款时间为：被告于过户前（含过户当日）将第一笔房款136万元自行付给原告，2015年10月30日前被告将余款自行付给原告。原告协助被告将本房产过户到被告名下，过户过程中双方产生的税费由双方依据国家规定承担。原告于产权证过户后收到全款当日内向被告腾交房屋及附属设施，并交清腾交日之前房屋所发生的水电等一切费用。双方对违约责任约定为：被告不按期支付购房款或原告不能按期向被告腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额的千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。合同第十条其他约定事项还手写以下内容：“过户时间为2015年7月18日前。甲方需办理解押手续。此房已出租”。合同落款处有原告、被告签名摁手印，中介方烟台烟房房地产有限公司加盖合同专用章。
2015年7月16日，被告支付给原告第一笔房款136万元。2015年7月17日，涉案房产过户至被告名下。
涉案房屋在买卖前一直由原告出租，租期是从2015年2月1日起至2016年1月31日止，租户于2016年1月25日搬离。原告要求租户将房屋钥匙交给物业管理处保管，未交给被告。现房屋空置。
涉案房屋附带的**号楼*6号车库是原告从案外人刘强、王春华夫妇手中购买所得，一直未办理产权证。合同中对车库如何转移未进行书面约定。双方当庭表示当时对车库口头协商的内容�原告于2015年10月30日前协助将车库买卖合同的买受人变更为被告，即俗称的改合同，然后被告付余款，由被告持该合同及发票自行向房屋产权登记部门申领产权证。
2016年1月6日，双方在物业管理处将车库买卖合同的买受人更改为被告。2016年1月8日，被告向原告支付房款32万元，余款8万元未付。
被告主张余款8万元未付是因为原告承诺房屋在7月18日过户以后的6个月租金给我，每月6000元，合计36000元，应从房款中扣减，加上车库合同虽然改了名，但合同还没给我，我需要有个保证，余款44000元是我扣减的车库逾期办理手续的违约金。
被告为证明其主张，向法庭提交以下证据：
证据1、被告与中介公司工作人员的谈话录音，内容主要是被告去找中介公司的小马核实，签合同时未对租金进行约定，是后来履行过程中，原告对被告做的口头承诺，小马参与原、被告双方买房的全过程，对原告承诺从房屋过户后的租金全部给被告是知情的。经质证，原告对录音真实性有异议，不清楚录音中谈话的对方信息；对证明内容，首先原告认为该证据与本案无关，被告与第三人说的任何话不能约束原告，其次，在该份录音中，被告认可双方的租金在合同中没有约定，对原告具体的口头约定，录音中的男性表述为不是特别清楚，无法证明其主张。
证据2、原告与被告的微信聊天记录截图16张，证明原告通知我去改车库合同是2015年12月30日，实际给我办车库合同改名的手续是2016年1月6日，晚于合同约定的7月18日前过户的时间，也晚于双方约定的10月30日前，聊天中原告也提到让我从房款中扣减几个月租金。经质证，原告对证据2真实性无异议，但称这只是双方微信聊天的其中一部分内容，无法还原案件发生时�全过程，实际是原告于2015年7月13日将原合同交给物业管理处后，多次约请被告办理改合同，被告只有2016年1月5、6日有时间办理相关手续，所以2016年1月6日办理合同改名系被告自己选择的时间；另外我方提议让被告扣减几个月租金后支付剩余房款，被告不同意，这说明双方未就租金问题达成协议。
证据3、2016年1月份我从物业管理处收到的车库买卖合同、发票及6号车库转移登记申请表，虽然车库买卖合同的落款日期是2009年9月19日，但2016年1月28日才通知我可以到物业管理处拿合同、发票及6号车库转移登记申请表，这足以证明原告未按合同约定于7月18日之前办过户手续，也未在10月30日前将车库合同改至我名下，应按合同第三款承担违约责任。经质证，原告对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，该组证据就是车库单独办理产权证所需材料，被告现在可�自行到房管部门办理产权登记手续，无需原告协助，车库至今未办理产权登记手续责不在我；合同落款日期为2009年9月19日，足以印证我方在法庭陈述的双方对车库的转移方式约定的是改合同的方式交易；至于被告什么时候到物业管理处领取的这些材料，我方不清楚。
原告主张车库合同现已更至被告名下，被告应按合同约定支付余款8万元，未在2015年10月30日前将车库转至被告名下，过错不在原告方，因为2015年7月13日我便把原合同给了物业管理处，当时工作人员答复称无法办手续，需等经理出差回来办，因我是外地的，工作人员说可以让被告过来，由物业管理处给被告出个证明，证明合同可以改，推迟几天改是因经理出差，其他人无权限办理，不是原告不配合。但被告拒绝到场。2015年10月31日前我多次与物业管理处电话沟通让他们改合同，但答复是在10月30�前无法办理，想凑两三个合同一起去总公司改，他们让我联系其他两方（原卖家刘强、现买家奇玉）11月份的哪天都到场办手续。我11月1日便从杭州赶过来，1日是周天不能办理，奇玉说2日她没时间不能过来，让我等，我等到8号奇玉的电话一直是关机，9号时管理处经理和原卖家刘强都没有时间，我是外地的，不能久待在烟台，我就跟奇玉约定于2016年1月5日、6日去办。双方曾对房屋租金有过协商，当时说好的是被告于2015年10月30日前付清全部房款后，10月31日之后3个月的租金给被告，但被告一直未付清房款，因此不能扣减租金。
原告为证明其主张，向法庭提交以下证据：
证据1、烟台恒源电力管理有限公司（房屋开发商）向原告出具的收款收据一份、原告给原卖家刘强的转账凭证一张及原卖家刘强给原告出具的转让车库说明一份，其中收款收据内容是39-6号车库物业管理费，交款人是原告，收取物业管理费的期限为2010年4月1日至2015年12月31日。证明虽然车库未办证，但原告从刘强手中以合理价格购买得到涉案车库，是车库的合法所有权人，可以将车库出售给被告。经质证，被告对证据1无异议，称这正好可以证明原告向我出售车库时，并没有取得产权证，而是要通过改合同的方式转到我名下。
证据2、2015年7月13日由物业管理处向原告出具的收到条一份，载明“收到俞伶芳39-6号车库合同一份，用于改合同”。该证据证明我方已经向开发商申请办理车库转让的手续，已经履行了车库转让的协助义务，这之后一直未改成合同的责任不在原告方。经质证，被告称对证据2的真实性不清楚，而且这上面也只是写“用于改合同”，买卖是我和原告之间的关系，而非我与物业之间的关系，原告应与我签订合同，或者直接将手续办至我名下。对此，被告主张原告7月份电话告诉我可以自己到管理处改合同，我当时拒绝了，因为不是我跟管理处的买卖关系，而是与原告签订的买卖合同，原告不给我办，让我自己办理肯定是不行的。
证据3、微信聊天记录截图13张和舒家快捷酒店出具的房费明细，证明原告于2015年11月1日至11月9日从杭州回到烟台，与被告约定于11月8日共同办理车库改合同手续，但11月8日被告又称没有时间，导致无法办理改合同，原告只能继续商定时间，被告称只有2016年1月5日、6日有时间办理相关手续，所以我们于1月6日办理了合同改名手续。经质证，被告对证据3的真实性无异议，但原告只截取了一部分聊天记录，属于断章取义，合同约定原则上是7月18日前把房屋的所有手续办理完毕，包括车库，但原告和我一起去办房产证时跟我说车库现在还不能改合同，�要等，我说我可以等到10月30日，所以合同约定10月30日前付余款，但到10月30日原告也没有将车库更至我名下，之后11月份被告联系我时我没有时间，我不可能天天在家等着她联系我。
关于违约金，原告主张因双方房屋买卖合同约定的延期付款违约金标准（日千分之三）过高，我方按同期银行贷款利率的4倍计算（年利率24%），计算期限是从2015年11月9日暂计至2016年1月8日，计算标准为91天乘以同期银行贷款利率的4倍乘以合同总价款176万元，总额为105316元，我方暂主张1万元。从2015年11月9日起算违约金是因双方约定2015年11月8日办理车库合同改名签字手续，因被告个人原因未能办理，导致我方无法收到全款，此时间确定为我方的损失之日。对此，被告主张原告没有按合同约定在2015年7月18日前将所有的转让手续过户至我名下，导致我无法把余款付清，这是原告没有按合同履行义务在先，不应要求违约金。
以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、完税证明、收据、微信聊天记录、收条、转让说明，被告提供的房产证、车库买卖合同、发票、转移登记申请表、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与被告于2015年7月9日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原、被告应按合同约定履行各自义务。本案原告已按约定将涉案房屋过户至被告名下，将涉案车库合同更至被告名下，被告也应按约支付给原告房款。
关于余款8万元应否支付的问题，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方已于2016�1月6日办理了车库买卖合同的更名手续，39-6号车库合同已更至被告名下，被告随时可持合同、发票、转移登记申请到产权登记部门办理产权登记，已无需原告履行协助义务。被告理应按约定向原告支付余款8万元。被告辩称未付余款8万元是扣除的租金和逾期办理车库转移手续的违约金。对逾期办理车库转移手续，通过双方举证、质证情况，原告已于2015年7月13日将原合同交至物业管理处，此后未能办理合同更名手续是各方原因所致，有开发商原因，有双方时间不好协调的原因，不应全部归责于原告，因此，被告不应要求原告支付逾期违约金，更不应私自从房款中扣减违约金。对租金能否抵扣房款，本院认为，租金是出租人依租赁法律关系向承租人收取的收益，从法律属性上属于房屋的法定孳息。买卖合同中标的物涉及孳息的，应适用合同法第一百六十三条规定，标的物在交付前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。本案双方买卖的不是一般商品，而是房屋，按《城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权的转移、变更应当办理登记。依此规定，我国房屋所有权移转以登记为准。因此，虽然双方未就扣减租金抵房款达成一致协议，但根据被告已于2015年7月18日前支付大部分房款和房屋产权已变更至被告名下的情况，从公平角度考虑，房屋过户后的租金36000元应归被告所有，可以抵扣相应房款。
被告未按合同约定于2015年10月30日前付清余款，是因车库合同未更名至其名下，其是在行使履行抗辩权，并无过错，因此，原告不应要求被告支付逾期付款违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百三十�、第一百六十三条的规定，判决如下：
一、被告奇玉于本判决生效之日起十日内向原告俞伶芳支付房款44000元（已扣除租金36000元）。
二、驳回原告俞伶芳的其他诉讼请求。
被告奇玉如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1025元、保全费920元，合计1945元，由原告俞伶芳负担994元、被告奇玉负担951元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 员 陈婧
二〇一六年五月十日
书记员（代） 赵冉