江西省吉安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第1998号
原告谢秋艳，女，1963年生，汉族，萍乡市莲花县人，无业。
委托代理人甘圆圆，女，1990年生，汉族，江西省吉安县人，城关小学教师。
委托代理人罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师，特别授权。
被告陈增平，男，1967年生，汉族，浙江省武义县人，武义县国税局干部。
第三人李家材，男，1976年生，汉族，江西省吉安县人，个体户。
原告谢秋艳与被告陈增平、李家材房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理。依法由审判员童平华适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢秋艳及其委托代理人甘圆圆、罗瑞华，被告陈增平，第三人李家材均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢秋艳诉称，2012年5月16日，被告陈增平将其所有的吉安县城金庐陵步行街六号店铺（包括三楼住房一套）出租给案外人邓艳兰，期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2014年1月1日，邓艳兰将店铺转租给原告开办正声琴行，转让的相关手续由被告代理人刘文平全权办理，并约定按原合同继续执行，2015年7月1日起至2018年6月30日止另行签订合同。转租后，原告将租金交刘文平收取。2014年6月30日，原告与刘文平签订了店铺租赁合同，期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。2015年6月初，被告来吉安要求原告把租金直接交给其本人，但被告一直未提供微信账号，致使原告无法交纳租金。2015年11月20日，被告以该店铺已经卖给第三人李家材为由，要求原告搬出店铺，并带人到店铺把原告打伤，后报警处理无果。2015年12月8日，被告通过派出所向原告送达限期搬走通知，要求原告于当月20日前搬走。2014年6月30日，原、被告双方签订的店铺租赁合同合法有效，根据买卖不破租赁原则，双方应当继续履行合同。为此，原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与刘文平2014年6月30日签订的店铺租赁合同合法有效，由原告与第三人双方继续履行合同；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈增平辩称，为了便于管理，被告将其所有的吉安县城金庐陵步行街六号店铺委托刘文平代为出租。2012年5月16日，刘文平根据被告授权将店铺出租给案外人邓艳兰，期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2014年1月1日，邓艳兰经被告同意将店铺转租给原告谢秋艳。原告接手店铺后，按合同履行了支付租金的义务。2015年6月份，被告与刘文平有隙，故终止了与刘文平的委托代理关系，并明确告诉原告今后店铺租赁事宜与刘文平无关。蹊跷的是，原租赁合同还有一年的时间，原告与刘文平居然于2014年1月1日又签订一份为期三年（自2015年7月1日起至2018年6月30日止）的店铺租赁合同，有悖常理。请求法院依法确认原告与刘文平2014年6月30日签订的店铺租赁合同无效，驳回原告的诉讼请求。
第三人李家材辩称，1、被告授权了刘文平签订第一份租赁合同，诉争合同未授权；2、委托书授权范围不明确，应结合2012年签订的店铺租赁合同第六条第一款和诚实信用原则进行解释；3、现在店铺所有权是第三人的，要求原告限期搬离房屋。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉称事实，在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的基本身份情况；2、2012年5月16日的店铺租赁合同、店面转让合同及授权委托书各一份，证明被告将店铺开始是租给邓艳兰，后邓艳兰再转让给原告，当时是被告代理人陈文平代办出租手续的整个过程；3、2014年6月30日的店铺租赁合同一份，证明原告与陈文平再次签订了店面租赁合同，并约定了租赁期限、租金及支付方式；4-5、收条两份，证明店面租赁合同转让后原告按时交纳了租金的事实；6、限期搬走通知一份，证明被告已经下达通知原告在2015年12月20日以前从店铺搬走的事实；7、刘文平银行转款凭证七份，证明刘文平先后七次通过银行转账将租金转给被告的事实；8、刘文平证人证言，证明原告与刘文平签订租赁合同的整个过程。
被告陈增平为支持其辩称，在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、责成缴纳房租通知一份，证明被告于2015年6月9日已经通知原告交纳租金的事实；2、收条一份，证明被告迟延交付店铺于第三人，造成损失10000元的事实。
第三人为支持其辩称，在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、房屋居间买卖合同一份，证明被告已将涉案房屋卖给第三人；2、房产证一份，证明第三人已办理涉案房屋的产权过户手续。
经庭审质证，一、关于原告的证据。被告陈增平认为，证据3有异议，该合同的甲方应是被告，而不是刘文平，合同约定的租金应涨，而不该降；其他证据均无异议。第三人李家材不发表质证意见。二、关于被告的证据。原告认为，证据1从证据形式上讲是当事人陈述，但达不到其应有的证明目的，相反证明了被告自认了2014年6月30日的店铺租赁合同有效的事实，另外原告并未接收到该通知；证据2无关联性。第三人认为，证据1不清楚；证据2那1000元押金还在房屋中介机构处。三、关于第三人的证据。原、被告均无异议。
本院认证如下：原告证据1、2、4、5、6、7第三人无异议，本院予以采信；证据3虽存合同格式上的瑕疵，但系在法定期间提供，符合证据规则的规定，本院予以采信。被告证据1原告不认可接到该通知，本院不予认可；证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。第三人证据1、2各方当事人无异议，本院予以采信。
综合上述有效证据并结合庭审情况，本院确认如下法律事实：被告陈增平与案外人刘文平2011年经人介绍相识。2011年5月13日，被告向刘文平出具一份委托书，载明：现本人委托吉安县刘文平先生办理坐落于吉安县金庐陵步行街五、六号两间店面出租或出售。现在租用人张毅平租期到2011年6月30日止，租金已经收取。2012年5月16日，刘文平根据被告授权将六号店铺出租给案外人邓艳兰，双方签订了店铺租赁合同，期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2014年1月1日，邓艳兰的合租人刘丽萍经被告同意将店铺转租给原告谢秋艳。店铺转租后，原告向刘文平交纳了租金，刘文平将收取的租金通过银行转账方式转交给了被告，并由被告出具收条，双方按约履行合同。2014年6月30日，在原租赁合同没有到期的情况下，原告与刘文平又签订了店铺租赁合同，约定：被告将吉安县金庐陵步行街六号店铺出租给原告；期限为3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金第一年14500元，第二年、第三年15000元；支付方式银行转账，提前一个月交租。2015年6月初，被告来吉安要求原告把租金直接交给其本人，但因故原告未交纳2015年7月1日后的租金。2015年11月18日，被告通过房屋中介机构吉安县万家置业有限公司以446000元的价格将吉安县金庐陵步行街六号店铺卖给第三人李家材，双方办理了产权过户手续，第三人取得了房产证。次日，被告与第三人之妻邓友兰补签订了房屋居间买卖合同。第三日，被告以该店铺已经卖给第三人李家材为由，要求原告搬出店铺，为此发生争执，后报警处理无果。2015年12月8日，被告又通过派出所向原告送达限期搬走通知，要求原告于当月20日前搬走，遂成讼。
本院认为，本案的争议焦点是涉案诉争店铺租赁合同是否有效？原告认为，涉案诉争合同系其与被告的代理人刘文平签订的，合同有效，根据买卖不破租赁原则，当事人应当继续履行合同。被告认为，其已终止了与刘文平的委托代理关系，涉案诉争合同无效。第三人认为，委托书授权不明，被告只授权了刘文平签订第一份租赁合同，未授权其签订涉案诉争合同，合同无效。对此，本院认为，涉案诉争合同有效。理由是：一、2011年5月13日被告陈增平向案外人刘文平出具的书面委托书，虽没有载明期间，但对代理事项、权限（即办理涉案房屋的对外出租或者出售）明确具体，故刘文平有权与原告签订涉案诉争合同，刘文平系有权代理，也没有超越代理权。第三人关于委托书授权不明的主张与事实不符。二、本案中不具有委托代理的终止情形。被告虽主张其已终止了与刘文平的委托代理关系，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。退后一步来说，即使被告当时（2015年6月份）解除了委托代理关系，在此之前（2014年6月30日）刘文平也有权签订涉案诉争合同。三、该店铺租赁合同系附生效期限的合同，自期限届至时生效，2015年7月1日期限届至，故该合同已生效。四、2015年11月18日，被告虽将该店铺卖给第三人李家材，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案诉争合同继续有效。涉案诉争合同继续有效，原告和第三人作为合同当事人，应继续履行合同，故原告诉请确认涉案诉争店铺租赁合同合法有效，由原告和第三人继续履行合同，于法有据，本院予以支持。虽原告未按约提前一个月交纳租金构成违约，但被告未据此反诉主张解除合同，故对是否解除合同不是本案审理范围。被告和第三人的答辩理由不能成立，其关于驳回原告诉讼请求的答辩主张本院不予采纳。因店铺租赁合同有效并继续履行，故2015年7月1日至2015年11月17日的租金，理应由原告按约向被告交纳，2016年1月1日至2018年6月30日的租金，理应由原告按约向第三人交纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：
确认原告谢秋艳与案外人刘文平于2014年6月30日签订的店铺租赁合同合法有效，由原告谢秋艳和第三人李家材继续履行合同。
本案受理费912元，减半收取456元，由被告陈增平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判员 童平华
二〇一六年二月四日
书记员 毛志伊
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第二款代理人在代理的权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。