山东省即墨市人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0282执异第11号异议人解玉珍，女，汉族，1962年7月7日出生，住即墨市。委托代理人兰孝青，山东锦海盛律师事务所律师。申请执行人宋卓，女，1979年11月10日出生，汉族，住即墨市。委托代理人王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被申请执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司，住所地即墨市环秀街道办事处前南庄村369号。组织机构代码号：74397105-1。法定代表人胡思水，经理。被申请人胡思水，男，1966年2月20日出生，汉族，住即墨市。被申请人王军英，女，1966年3月19日出生，汉族，住址同上。第三人郭强，男，1973年2月25日出生，汉族，住即墨市。委托代理人胡顺高，青岛三元豪第房地产开发有限公司职工。本院在执行申请执行人宋卓与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英、第三人郭强执行一案中，异议人解玉珍向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭听证审查了本案。异议人解玉珍的委托代理人兰孝青、申请执行人宋卓的委托代理人王佳明、被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司的委托代理人胡顺高到庭参加了听证，本案现已听证审查结束。异议人解玉珍辩称，2012年4月16日，被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司（简称“三元房地产公司”）与异议人解玉珍签订了两份《房地产买卖合同》，约定“三元房地产公司”将其位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋出售给异议人解玉珍，价款为13342114元。截止到2014年2月20日，异议人解玉珍已经向“三元房地产公司”付清房款。2014年3月26日，“三元房地产公司”与异议人签订交接协议书进行房屋交接。同日，异议人委托“三元房地产公司”代为收取交接前已经签订租赁合同的租赁费。因此，上述十处房屋虽然登记在被执行人“三元房地产公司”名下，但其已经出售给异议人，法院实际查封的是异议人享有所有权的财产。故请求立即中止对上诉财产的执行，维护异议人的合法权益。申请执行人宋卓辩称，第一，异议人解玉珍提出的异议不成立，异议人解玉珍没有取得涉案房屋的权属登记是由于其自身原因造成的，根据最高院办理执行异议案件的规定第28条，异议人解玉珍所提异议不符合规定。第二，被执行人“三元房地产公司”2012年左右办理房权证，房权证办理在被执行人“三元房地产公司”名下，如果异议人解玉珍与被执行人“三元房地产公司”之间签订的房屋买卖合同是真实的，此房权证是不会办理在“三元房地产公司”名下的。第三，该涉案房屋已经在2014年6月27日抵押给第三人黄凤爱，第三人黄凤爱与被执行人“三元房地产公司”民间借贷一案已经在2015年达成调解，确认第三人黄凤爱对本案涉案房屋享有优先受偿权，因被执行人“三元房地产公司”没有按期偿还贷款，第三人黄凤爱已经向法院申请强制执行，根据最高院办理执行异议案件的规定第27条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，异议人提出的异议不成立。被执行人“三元房地产公司”称与异议人解玉珍的申请书意见相同。经本院查明，（一）申请执行人宋卓与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英，第三人郭强民间借贷纠纷一案，即墨市人民法院于2015年2月10日做出（2014）即民初字第6923号判决书，判决内容如下：一、被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英于本判决生效后十日内偿还原告宋卓借款2700000元并支付原告自2014年8月6日起至实际还款之日按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息；二、被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英于本判决生效后十日内支付原告律师代理费120000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29600元、保全费5000元、由三被告承担。在诉讼中，本院于2014年10月10日做出（2014）即民初字第6923-1号民事裁定书，裁定；一、查封被告青岛三元豪第房地产开发有限公司名下分别位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋，分别位于即墨路文化路596号、596号甲、596号乙、596号丙、598号、598号甲、598号乙、600号的房产八处，冻结、查封三被告名下价值3000000元的其他财产。二、查封担保人黄丰艳名下位于即墨市商场街（路）48号的房产一处，担保人迟克记名下位于即墨市青烟路763号4号楼3-7户的房产一处。异议人于2016年7月6日提出异议。本案在执行过程中，本院于2016年8月2日做出的（2016）鲁0282执374-1号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋，证号分别为即房地权市字第201345764、201345552、201345547、201345553、201345554、201345546、201345545、201345763、201345539、201345537号（已查封）。本院于2016年10月10日作出（2016）鲁0282执374-2号执行裁定书，裁定如下：一、继续查封被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋，证号分别为即房地权市字第201345764、201345552、201345547、201345553、201345554、201345546、201345545、201345763、201345539、201345537号。二、被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司负责保管被查封的财产。查封期间内，被执行人可以使用被查封财产；但因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、续封期限为三年。被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司于2013年4月16日通过董事会决议，将分别位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋换发成其公司房产证。此十处房产在2016年6月25日经青岛衡元德房地产评估有限公司评估价值为15074792元整。在听证过程中，异议人解玉珍为支持自己的异议成立，向本院提交以下证据：1、青岛市商品房买卖合同两份，证明异议人与被执行人“三元房地产公司”存在商品房买卖合同关系；2、银行转账流水8份，证明异议人支付涉案十处房屋款13342114元的事实；3、收款收据4份，证明被执行人“三元房地产公司”收到全部涉案房款的事实；4、交接协议书1份、交接清单1份、委托书1份，证明异议人已经和被执行人“三元房地产公司”进行房屋交接，并已经实际占有和处分涉案房屋。申请执行人宋卓对异议人解玉珍的质证如下：1、对证据1中的商品房买卖合同，认为其没有办理登记备案手续，故房屋买卖合同的真实性存疑；2、证据2、3中，对其中2012年6月15日借记卡存取款回单8000000元显示的两个汇款方宫兆鹏、王军英，认为两人与本案没有关系，其次异议人没有将购房款交付于被执行人的资金监管账户，该笔银行回单开具的时间与被执行人开收据的时间存在矛盾之处；对2012年12月17日的汇款凭证，认为三个汇款方解元业、宫成敏、宫兆鹏与本案没有关系，同时所开具收据的时间与汇款时间存在矛盾；对其中2014年2月20日的汇款，认为汇款方解元业与本案没有关系，所开具的收款收据是双方为拼凑数额而串通的，银行汇款凭证的金额、收据的金额与合同约定金额严重超额，不符合常理；此外，根据双方签订的合同，异议人解玉珍没有按照商品房买卖合同约定的时间支付购房款；3、对于证据4的真实性有异议，涉案房屋在2016年下半年前都是由被执行人“三元房地产公司”而非异议人解玉珍对外出租并且收取租金。根据双方签订的合同所约定的交付时间，被执行人没有按照约定交付房屋，但异议人没有提出任何异议。被执行人三元公司提出的质证意见如下：异议人提交的证据都是真实有效的。申请执行人宋卓为了证明自己的主张提出以下证据：（2015）即民初第4238号民事调解书复印件一份，证明申请执行人黄凤爱对涉案房屋享有优先受偿的权利，同时三元公司没有将涉案房屋出卖给第三人。异议人解玉珍对申请执行人宋卓质证如下：第一，没有证据证明是由于异议人的过错导致房屋没有过户；第二，所有的汇款是按照被执行人“三元房地产公司”的要求通过案外人汇入“三元房地产公司”指定的账户，案外人宫兆鹏是解玉珍的丈夫，解元业是解玉珍的哥哥，宫成敏是宫兆鹏的侄子，收款后被执行人出具了收款收据，其汇款收据上的日期是符合常理的。第三，双方签订的交接协议规定在交接协议签订之日起365天内办理过户，故涉案房屋未登记过户的过错不在于异议人。第四，双方合同中约定的交房日期与实际交房日期不一致是由于异议人解玉珍与被执行人“三元房地产公司”协商一致后对合同条款进行了变更。第五，2014年3月26日以前，因为房款没有付清，异议人解玉珍一直没有主张房屋出租费用这部分权利，但进行房屋交接时双方约定了异议人解玉珍委托被执行人“三元房地产公司”继续履行先前所签订的租赁协议。核对异议人解玉珍与申请执行人宋卓、被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司提交的证据质证、审核，结合异议人解玉珍的陈述、申请执行人宋卓、被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司的答辩，本院查明如下事实：（一））2012年4月16日，异议人解玉珍与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司签订书面买卖合同，约定将青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋出售给异议人解玉珍，总价款为13342114元。异议人解玉珍分别于2012年12月17日案外人解元业通过银行向被执行人“三元房地产公司”汇款8000000元，2012年12月17日异议人解玉珍向被执行人“三元房地产公司”付房款2700000元，被执行人“三元房地产公司”给其出具收款收据一张，收据号为0092841，2012年12月17日案外人宫兆鹏（系解玉珍之丈夫）通过工商银行付款700000元，附加信息及用途中注明借款，2012年12月17日案外人宫成民通过农村信用社电汇被执行人“三元房地产公司”700000元，附加信息及用途中注明转账，2012年12月17日，案外人宫兆鹏通过民生银行向被执行人“三元房地产公司”汇款500000元，附加信息及用途中注明工程款，2014年2月20日案外人解元业通过农业银行进账单给付被执行人“三元房地产公司”6000000元，2014年2月20日异议人解玉珍连续两次给付被执行人“三元房地产公司”房款104297400元、159914000元，被执行人“三元房地产公司”给其开具收款收据两张，收据号为0276981、0276982，异议人解玉珍、宫兆鹏、解元业、宫成民共计给付被执行人“三元房地产公司”19312114元。（二）2014年3月26日异议人解玉珍（乙方）与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司（甲方）签订交接协议书，协议书约定：2014年3月26日，甲、乙双方根据《青岛市商品房买卖合同》的约定，对位于即墨市湘江二路212号豪第成龙小区1272.63平方米的商业房进行交接。因在交接前甲乙双方已经将部分房屋出租给第三方，为保持原租赁合同的连续性，双方达成协议如下：一、双方确认本协议交接房屋的所有权自交接之日归接收人解玉珍所有，甲方承诺在365日内办理房屋所有权过户手续。二、乙方承诺双方交接前甲方与第三方签订的房屋租赁协议继续有效，原合同保持不变。三、协议生效后，甲方将原签订的租赁合同原件交付给乙方保管。四、自交接之日起，甲方根据原租赁合同享有的权益归乙方享有，甲方不再享有原房屋租赁合同的权益。五、交接后乙方根据原租赁合同收取到期租赁费时需要以甲方名义开具收据（发票）的，甲方承诺无条件协助乙方，但开具发票的税金由乙方承担。并于同日委托“三元房地产公司”代为收取交接前已签订租赁合同的租赁费，同时交接协议书中规定“三元房地产公司”应该在本协议签订后365日内办理房屋所有权过户手续。协议签订的当日双方办理交接清单，异议人解玉珍确认收到涉案房屋。同日异议人解玉珍向被执行人“三元房地产公司”出具委托书，内容如下：双方2014年3月26日签订房屋交接协议，对位于即墨市湘江二路212号豪第成龙小区的商业房进行交接，根据约定，交接前已签订的房屋出租合同继续有效，为便于租赁费的收取管理，现房地权所有人解玉珍委托青岛三元豪第房地产开发有限公司继续代为收取已签租赁合同期内应收租赁费，至原已签合同到期为止，本合同自动生效。（三）本院（2015）即民初字第4238号民事调解书查明：2014年5月6日，原告黄风爱与被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英、青岛喜信贸易有限公司、林建华、青岛港信地产有限公司、李德金民间借贷纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。经审理查明，2014年5月6日，原告黄凤爱与被告青岛三元豪第房地产开发公司、胡思水、王军英、青岛喜信贸易有限公司、林建峰、青岛港信地产有限公司、李德金签订借款合同一份，被告青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英向原告借款15000000元，日利率2.5‰，借款期限自2014年5月6日至2014年5月9日；被告青岛喜信贸易有限公司、林建华、青岛港信地产有限公司、李德金为该笔借款提供连带清偿责任。2014年5月6日，原告向被告指定的账户汇款132000元；2014年5月6日，案外人邵慧娟按照原告的要求向被告指定的账户汇款700000元；2014年5月6日，案外人迟克评按照原告的要求向被告指定的账户汇款698000元。2014年5月6日，案外人于超按照原告的要求向被告指定的账户汇款6000000元。被告青岛三元豪第房地产开发有限公司所有的位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号房屋，（房屋产权证号为：即房地权市字第××号、第××号、第201345547号、第××号、第201345554号、第××号、第201345545号、第××号、第201345539号、第××号）抵押给原告，并办理了抵押登记。原告为本案支付律师代理费460000元。上述事实，由当事人陈述以及异议人提供的青岛市商品房买卖合同2份、交接协议书1份、交接清单1份、委托书1份，申请执行人提交的证据（2015）即民初字第4238号民事调解书，并经当事人听证质证，本院依法予以采信。本院认为，申请执行人宋卓与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英、第三人郭强民间借贷合同纠纷一案的民事判决书已经发生法律效力，被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英、第三人郭强应当自觉履行生效民事判决书确定的法律义务。由于被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、胡思水、王军英、第三人郭强未能履行法律义务，本案在执行过程中，本院于2016年10月10日作出（2016）鲁0282执374-2号执行裁定书，继续查封被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于即墨市湘江二路202号、204号、206号、208号、210号、214号、216号、218号、220号和222号共十处房屋，证号分别为即房地权市字第201345764、为此，异议人解玉珍向本院提出执行异议申请不成立。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，异议人解玉珍所持有的商品房合同虽在本院查封之前签订，但根据合同约定，应于2012年12月31日前交房。合同中并未约定，涉案房屋已经出租。异议人解玉珍称这是由于与被执行人青岛三元豪第房地产开发公司协商一致后对合同条款的变更，但是双方没有就此约定重新签订补充合同。同时，异议人解玉珍所付的款项长达四年的时间不符合商品房买卖合同的约定，所付款项并未交付到被执行人青岛三元豪第房地产开发公司预售监管账户，款项亦超出购房款总价款。异议人解玉珍于2012年4月16日签订购房合同，却一直未办理房屋预告登记及房屋产权过户手续，整个过程中，存在许多疑点，不符合通常的交易习惯，且其无法提供相关证据予以证明。其次，2014年3月26日，异议人解玉珍又与被执行人青岛三元豪第房地产有限公司签订委托书代其收取租赁费，不符合惯常合同约定规范。对此，异议人亦未能提供相关证据予以证明，其履行商品房合同义务已经合法占有涉案的房屋。再次，异议人解玉珍与被执行人青岛三元豪第房地产有限公司虽然签订了书面的购房合同，但是异议人解玉珍出具的八份银行转账流水等证据显示交款人为宫兆鹏、宫成敏、解元业，其中部分款项用途为“借款、工程款”，与异议人解玉珍购房的事实并无直接的关联关系，不能证明青岛三元豪第房地产开发公司收到了异议人解玉珍为购买涉案房产所支付的购房款。而仅凭解元业、宫兆鹏、宫成敏的银行转款单及青岛三元豪第房地产开发有限公司为异议人解玉珍出具的收据，亦无法证明异议人解玉珍已经付清了全部房款。故，其所提交的购房合同与房款收据、银行汇款单存在诸多疑点不能排除合理怀疑。《最高人民法院关于司法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。异议人解玉珍针对本案提交的证据未能形成完整的证据链条，所提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。故，其异议理由不能成立，本院不应予以支持。被执行人青岛三元豪第房地产有限公司将房屋抵押给案外人黄凤爱与其认可异议人的房屋买卖合同相互矛盾。综上，依照《最高人民法院关于司法解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人解玉珍的异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向即墨市人民法院提起诉讼。审判长  国德锡审判员  毛咏梅审判员  段 婧二〇一七年三月十日书记员  黄培培