大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第6296号
原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司，组织机构代码24304223-X，住所地大连市甘井子区。
法定代表人杨文武，系厂长。
委托代理人刘金毓，系大连市甘井子区周水子法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司，组织机构代码07945528-5，住所地大连市甘井子区。
法定代表人崔伦治，系经理。
委托代理人金欣伟，系辽宁得一律师事务所律师
原告（反诉被告）大连合力综合加工有限公司（以下简称合力公司）与被告（反诉原告）大连万华汽配有限公司（以下简称万华公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨文武、委托代理人刘金毓，被告法定代表人崔伦治、委托代理人金欣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年4月15日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定租期为三年，租金每年16万元。合同第七条第4项规定“……如租费拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议”。第八条第1项规定“如果甲方违约赔偿乙方4万元，如乙方违约赔偿甲方4万元”。被告在没有通知原告要解除合同的情况下，私自于2015年7月31日将物品全部搬走，并将厂房钥匙交给了原告。原告多次找被告，就因被告私自违约给原告造成的损失进行协商未果，故诉至法院，请求法院依法判令：1、依法解除《厂房租赁合同》；2、被告支付原告逾期支付租费的滞纳金8,000元，单方终止合同违约金40,000元，合计48,000元；3、被告支付原告损坏的墙壁修复费、厂房门被拆的损失费、水泥地面修复的损失费、30米长电缆线被割走、燃气灶、燃气罐被拿走的损失费合计5,000元；4、被告支付原告剩余租赁费26,274.64元；5、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据予以证明：1、营业执照；2、组织机构代码证；3、法人证明；4、厂房租赁合同；5、照片；6、录音。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告违约在先，在双方签订合同时被告已经明确告知原告必须保证公司可以注册，但原告提供的房产执照面积和实际签订房屋租赁合同的现场面积不符，导致被告公司无法注册，违约责任在原告，被告不应支付滞纳金和合同违约金。关于原告要求被告支付的房屋墙壁、厂房门等的损坏费用，被告认为当初双方签订租赁合同时，是原告协助被告请的后关村施工队，对房屋整体进行改造，在改造过程中，原告也没有进行任何的善意提醒。原告说合同租金计算到2015年10月21日止，我方不认可。原告是用160,000元除以365天计算的日租金，而双方签订合同时约定的160,000元，其中租金为150,000元，剩余10,000元为设备租赁费。被告为支持其辩称，提供以下证据予以证明：1、房屋租赁合同复印件；2、厂房租赁合同复印件；3、房产执照复印件；4、照片；5、发票复印件；6、证明函；7、营业执照；8、组织机构代码证。同时，针对原告的诉讼请求，被告提出反诉，请求判令：1、原、被告签订的厂房租赁合同无效；2、被反诉人赔偿厂房装修改造费用60,000元；3、被反诉人支付厂房设备搬迁费用50,000元；4、被反诉人返还占用厂房期间租金，暂计10,520.64元。被告为支持其反诉请求，提供以下证据予以证明：1、证人证言；2、厂房租赁合同；3、公司变更登记提交材料规范；4、辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定；5、建设项目环保行政许可指南；6、证明函；7、录音；8、施工合同；9、施工费明细；10、增值税发票；11、收条。
原告（反诉被告）针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。被告称合同租金150,000元，与合同不符。原告只是给被告提供厂房和场地，至于被告是否可以注册，与原告无关。被告搬离案涉场地是私自搬走，原告并不知情，违约是由被告造成的，与原告无关。至于被告提出的厂房面积与房产执照不符的问题，被告在此地已经经营了一年之久，并没有任何政府部门干预经营，因此被告的该主张没有依据。被告对厂房进行改建扩建是被告经营需要，与原告无关。原告未提供相应证据证明其反诉辩称。
经审理查明，2014年4月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，合同约定甲方（原告）将位于大连市甘井子区大连湾镇后关村的厂房、场地出租给乙方（被告），租赁期自2014年5月1日至2017年4月30日。合同第三条约定了租金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房年租金为人民币壹拾陆万元整（RMB160,000元）。2、乙方应于本合同签订时一次性缴纳第一年租金人民币壹拾陆万元（RMB160,000元）。3、乙方每年应提前1个月支付当年租金。合同第五条第4项约定：乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门报批的，则应由甲方报请有关部门批准后方可进行。合同第七条第3项约定：租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。合同第七条第4项约定：租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如租费拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。合同第八条第1项约定：租赁期间，经双方同意，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金（RMB40,000元），同时返还剩余租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金（RMB40,000元）。合同第八条第3项约定：甲方应协助乙方办理工商注册、环评等手续，其费用由乙方承担。
合同签订后，被告交纳一年租金并进驻原告厂房。2015年5月1日至2016年4月30日的租金，被告未按照合同约定一次性支付160,000元，仅向原告支付50,000元，后于2015年7月31日被告将厂房钥匙交给原告，并自行搬离场地。
本院所确认的上述事实，有《厂房租赁合同》及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。
关于双方签订的《厂房租赁合同》的效力问题。被告辩称因原告房屋系私自建造，出租的厂房与房产证的面积不符，导致被告无法办理工商登记手续，继而无法在案涉厂房经营，原告存在故意隐瞒事实的情况，故双方签订的合同应属无效。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同只有在特定的法定情形下，才能被认定为无效。在被告租赁原告厂房前，已实际到原告处进行考察，在双方确定无异议的情况下，才签订的《厂房租赁合同》。庭审中，原、被告双方对《厂房租赁合同》的真实性均无异议，虽被告辩称其未按时看到房产证，导致无法知晓厂房实际面积与房产证不符的情况。然而在庭审过程中，被告法定代表人称，被告方于2014年底才看到案涉厂房的房产证，而被告的证人李永杰在接受法庭询问时，则称被告方是在2015年4、5月份才看到的房产证，二人的陈述存在矛盾之处，本院无法认定被告辩称的真实性，且被告未提供其他证据证明其辩称。综上，本院认定原、被告签订的《厂房租赁合同》有效。
现被告已实际搬离案涉厂房、场地，即被告已经以实际行动表示不再履行合同义务。现原告申请解除双方签订的《厂房租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形。故，本院对原告要求解除双方于2014年4月15日签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，予以支持。
关于被告迟延缴纳租金的滞纳金问题，根据双方签订的《厂房租赁合同》第三条第2项、第3项约定了被告支付租金的方式及时间，第七条第4项规定了被告拖欠租金的滞纳金条款。据双方在庭审中所述，2015年度的租金被告仅支付50,000元，并未按照合同约定一次性付清，理应向原告支付租金5%的滞纳金。而关于厂房的年租金，原告认为应按合同约定的160,000元计算，被告则称双方约定的年租金实际为150,000元，剩余的10,000元为设备租金，但被告未提供相应证据证明其主张的真实性及合理性，故应按照合同约定的160,000元为准，被告共应支付原告滞纳金人民币8,000元（160,000元×5%）。
关于合同不能继续履行的违约责任问题，原告主张被告私自搬迁，违约责任应由被告承担。被告则称，因原告提供的房产证记载的面积与双方签订的合同不符，被告无法注册登记为由，该违约责任应由原告承担。对此，本院认为，庭审中原、被告均认可被告于2015年7月31日将钥匙交给原告并搬离场地，此时双方签订的《厂房租赁合同》仍在合同期内，且被告并未有证据证明已提前通知原告，属于擅自搬迁，被告以行动表示其不再继续履行合同，该违约责任应由被告承担。根据《厂房租赁合同》第八条第1项之规定，现被告提前退租而违约，应赔偿原告违约金人民币40,000元。而关于被告主张的原告违约的情形，根据合同第八条第3项之规定，对于被告方办理工商注册、环评等手续，原告方仅有协助义务。即办理工商注册、环评等手续的责任主体为被告，主要义务应由被告自行承担，现被告不能办理相关手续，该后果不应由原告承担。
关于原告要求被告赔偿的墙壁修复费、厂房门被拆的损失费、水泥地面修复的损失费、30米长电缆线被割走、燃气灶、燃气罐被拿走的损失费等费用，原告仅提供照片予以证明，并未提供其他证据证明损失的真实存在及数额，且原告在庭审中对其提出的鉴定申请予以撤回，故本院无法认定原告相应损失的真实存在及数额，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的被告支付剩余租赁费26,274.64元的诉讼请求，本院认为，自2015年7月31日后，被告已经搬离原告厂房、场地，不再继续占有。且原告已经请求被告按照合同约定一次性支付违约金40,000元，原告要求被告支付剩余部分的租金，属于重复计算损失，本院不再支持。另，双方合同已于2015年7月31日实际解除，2015年度的租金被告应从2015年5月1日支付至2015年7月31日，而2015年被告共支付原告租金人民币50,000元，则原告应返还被告多收取的八月份的租金共计13,333元（160,000元/年÷12个月）。
关于被告要求原告赔偿厂房装修改造费用60,000元的反诉请求，根据《厂房租赁合同》第五条第4项、第七条第3项之规定，被告装修或增设附属设施和设备，需要征得原告同意，且原告不做任何补偿。而在案件审理过程中，被告仅提供其与案外人李双签订的《施工合同》，并未提供其他证据证明其已征得原告同意及施工费用已实际发生，并且根据合同约定，原告对被告装修产生的费用不需补偿，故对于被告的该反诉请求，本院不予支持。
关于被告要求原告支付厂房设备搬迁费用50,000元的诉讼请求，因被告属私自搬迁，合同不能继续履行的违约责任由被告承担，原告不应支付被告擅自搬离的搬迁费用，故本院对被告的该反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、准予解除原告大连合力综合加工有限公司与被告大连万华汽配有限公司于2014年4月15日签订的《厂房租赁合同》。
二、被告大连万华汽配有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连合力综合加工有限公司滞纳金人民币8,000元。
三、被告大连万华汽配有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连合力综合加工有限公司违约金人民币40,000元。
四、原告大连合力综合加工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告大连万华汽配有限公司租金人民币13,333元。
五、驳回原告大连合力综合加工有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告大连万华汽配有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费4,890元，其它诉讼费50元，合计人民币4,940元(原告已预交)，由原告大连合力综合加工有限公司自行承担人民币1,000元，被告大连万华汽配有限公司承担人民币3,940元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。
反诉案件受理费1,650元（被告已预交），由被告大连万华汽配有限公司自行承担人民币1,550元，原告大连合力综合加工有限公司承担人民币100元，原告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 傅 军
代理审判员 张 阳
人民陪审员 魏秀梅
二〇一六年五月十日
书 记 员 刘婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。