成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0115民初1419号原告：陈瞻宏，男，汉族，1945年12月27日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人赵峰，四川素文律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都市金秭汇置业有限公司，住所地：成都市温江区柳城大道130号。组织机构代码：564456038。法定代表人谢庆伟。委托诉讼代理人杨晓红，四川明之鉴律师事务所律师，特别授权代理。原告陈瞻宏与被告成都市金秭汇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈瞻宏的委托代理人赵峰，被告成都市金秭汇置业有限公司的委托代理人杨晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瞻宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还电视、电话、光纤、天然气开户费4890元；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金2928.15元；3、判令被告向原告支付增加逾期交房的违约金2928.15元；4、判令被告向原告支付逾期办理楼栋权属证明的违约金17795.36元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在温江区和盛镇艺苑售楼部签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。原告已于合同签订当日足额支付所有购房款人民币323552.00元，已完全履行了合同义务。被告在履行本合同过程中违法国家规定收取电视、电话、光纤、天然气开户费等应当退还原告。根据合同第十条（一）约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付商品房，却于2014年6月29日才向原告交钥匙，逾期达181天。但被告也未按照合同第十二条约定向原告支付逾期交房的违约金2928.15元。原告认为合同约定的按万分之0.5计算违约金过低，要求依据我国《合同法》和相关司法解释增加一倍的逾期交房的违约金。根据合同第十九条（一）初始登记，约定被告应当于2014年12月31日前取得楼栋的权属证明，且未约定逾期取得的违约金或计算方法，至起诉之日被告仍未向原告出示楼栋权属证明，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定向原告支付逾期办理楼栋权属证明的违约金。被告成都市金秭汇置业有限公司辩称，电视、电话、光纤、天然气开户费是被告根据《商品房团购协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定代收代缴的，合同约定应当由原告承担，被告并未从中获利，不应当向原告退还。根据被告与四川艺术职业学院签订的《商品房团购协议》的约定，被告于办理施工许可证后2年内交房均不属违约，而被告2012年11月8日取得施工许可证，则2014年11月8日前交房均不违约。而被告未按期交房，是因市政配套的延迟导致的，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第2款的约定，被告不应承担任何责任，且约定交房时间和实际交房时间相差只有180天。而合同约定的逾期交房违约金并不偏低，即使被告有违约行为，原告并未举证证明约定的违约金低于造成的损失，因此该项请求应当予以驳回。关于逾期办理楼栋权属证明的违约金请求，首先，“艺苑”项目迟延取得建设工程规划合格证，从而迟延取得楼栋权属证明是因市政配套原因所导致的，并非被告原因所导致，根据《补充协议》的约定，交房时间应当顺延，被告无需承担任何责任。而被告在符合交房条件后365天内取得了楼栋权属证明，并不违约。其次，《商品房买卖合同》并未约定逾期办理楼栋权属证明的违约金。因此，原告的该项请求应当予以驳回。即使被告逾期办理楼栋权属证明应当承担违约责任，原告主张的违约金也过高。本院经审理认定事实如下：2011年1月11日，被告成都市金秭汇置业有限公司与四川艺术职业学院签订《团购协议》，约定四川省艺术职业学院经温江区政府引入当地，作为配套设施的设置，被告取得新校区旁的宗地国土使用权，新建“艺苑”项目，四川省艺术职业学院组织教职员工和内部人员向被告订购700套左右的商品房。并约定交房日期为办理施工许可证并开工之日起计算至达到国家建设主管部门竣工验收标准结束24个月为准。若遇国家政策性调整及人力不可抗等非甲方原因造成延误，则交房日期顺延。房屋单价未包含接水、接电、接气、网络、通讯等工程费用和按国家规定应支付的分户接口费用。2013年7月7日，原告陈瞻宏与被告成都市金秭汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。约定原告购买被告开发的位于温江区星艺大道300号***号房屋，总价款为323552元。该合同第十条约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应符合两个条件：1、取得规划验收合格证；2、有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件，将该商品房交付买受人的按照以下第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……逾期在90日以内……自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金……并于该商品房实际交付之日起，30日内向买受人支付违约金，合同继续履行……。该合同第十四条第（三）款第3项约定：买受人自行向相关单位缴纳下列第5种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据：天然气开户费、光纤、通讯等费用（代收代缴）。该合同第十九条第一项约定，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第二种方式处理：2、详见补充协议第七条。[《商品房买卖合同补充协议》第七条约定：若因出卖人原因，未能在买卖合同第十九条第一款约定的日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但买受人仍在买卖合同第十九条，第二款约定的日期届满前取得该商品房房屋所有权证的，出卖人无须承担任何违约责任，出卖人在该商品房所在建筑区域内全部分户房屋所有权证办理完毕2年内配合提交办理该商品房《国土使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房国有土地使用权证，若是政府管理部门的原因造成无法按期取得该证，则出卖人不承担任何责任。双方同意，买卖合同第十九条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应交政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门原因造成的，则出卖人不承担任何责任]。另查明，原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第2款第（3）项约定：买卖合同所指的商品房总价款，不包括以下所述费用，除法律另有规定或双方另有约定者外，该等费用由买受人自行负担：……(3)公共设施的申请开通及服务费用、买受人接受第三方服务或者出卖人另行提供的任何费用，包括但不限于下列各项设施的申请开通及服务提供的费用：天然气开户、光纤、通讯……。《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款约定：如遇下列特殊情况和原因，房屋的交付时间相应顺延，出卖人无需承担任何责任：遭遇自然灾害和其他不可抗力(包括战争、军事行动、动乱、社会群体性事件、空中飞行物坠落、连续停水停电，市政配套的批准安装导致的延误等)，以及政府行为或者法律法规或国家经济政策变动。《商品房买卖合同补充协议》第十二条第三款约定：甲方（即被告）与四川艺术职业学院签订的《商品房团购协议》和相关文件以及四川艺术职业学院认可的文件均是《商品房买卖合同》和本补充协议的组成部分（不包括商铺购买业主）。后原告支付全部购房款，并支付了电视、电话、光纤、天然气开户费4890元，于2014年6月29日收房。另查明，2013年5月26日，被告成都市金秭汇置业有限公司向成都市温江区生态旅游区管委会去函，载明因市政管网接口和南北大道施工问题影响“艺苑”小区的进展，可能会引起延迟交房，请尽快解决。温江区生态旅游区管委会于2013年12月20日复函，载明南北大道项目建设预计2014年9月开工，但为了不影响教职工入住，力争2014年3月开工，2014年7月完工。2013年12月23日，被告成都市金秭汇置业有限公司向四川省艺术职业学院去函，载明因停车位变更为住房，及市政管网无法接入等问题，将顺延交房时间。2013年12月25日，四川艺术职业学院复函，同意顺延交房时间。2014年12月1日，温江区生态旅游区管委会出具说明，载明“艺苑”的市政管网接口尚不能正常使用。2015年3月20日，温江区生态旅游区管委会向被告和四川艺术职业学院复函，载明已协调有关单位将市政管网堵头拔掉，即日起即可正常使用。2016年9月9日，温江区生态旅游区管委会出具情况说明，载明“艺苑”小区原排污口设在柳金路，2013年12月完成施工，后因南北大道开建，柳金路有泄洪渠通过，不利于排污，故管委会于2014年1月要求被告将排污管调整至南北大道，被告及时对雨污管进行了更改，并于2014年10月向规划局提交了变更报告。温江区规划局在该情况说明上签注情况属实并盖章。另查明，“艺苑”项目于2012年11月8日取得建筑工程施工许可证。2013年4月22日，被告与成都凯能天然气有限公司签订施工合同，约定按多层3500元、高层4050元、别墅8100元的价格安装天气然工程。2013年7月4日，被告与中国电信股份有限公司成都温江区分公司签订《光网智慧楼宇（住宅楼）团购合作协议》，约定按1390元每户承建艺苑小区内的网络建设。2013年9月25日，被告与四川三鹏安装有限公司签订《工程施工合同协议》，约定按每户300元的价格安装燃气报警控制系统。后被告均按合同约定价格支付了工程款项。2014年3月28日，被告修建的艺苑小区主体工程竣工验收，2014年4月10日，被告对原告所购房屋进行面积实测。2014年3月31日，被告发出告业主书，向业主交房，请业主进行验收确认。2014年5月19日，被告在成都商报上刊载交房公告。2015年4月2日，被告取得“艺苑”项目的规划合格证。2015年11月10日，被告取得楼栋权属证明。本院认为，本案争议焦点有三：一是被告是否应向原告退还电视、电话、光纤、天然气开户费4890元。按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及《商品房买卖合同补充协议》第一条约定，电视、电话、光纤、天然气开户费应当由原告承担。原告所依据的《四川省物价局、四川省建设厅关于新建商品房价格构成有关问题的通知》已失效，且不属于行政法规，无法确认合同条款无效。且被告已经向成都凯能天然气有限公司、中国电信股份有限公司成都温江区分公司等企业支付了原告所交的开通费用，故原被告之间的约定有效且已经实际实施，该费用应当由原告承担，被告不应当向原告退还。二是被告是否应当向原告加倍支付逾期交房的违约金。虽然被告辩称与四川职业艺术学院签订的《商品房团购协议》约定，交房日期在2014年11月8日前交房均不属违约。但原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定了交房时间为2013年12月31日。《团购协议》签订在前，《商品房买卖合同》签订在后，《商品房买卖合同》对交房的时间的约定应当是对《团购协议》中该条款的变更，故被告交房时间应当以《商品房买卖合同》中约定的交房时间即2013年12月31日为准。而被告在2014年3月31日才发出告业主书向业主交房，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。且房屋主体工程竣工验收是交房的前提条件，原告修建的房屋在2014年3月28日组织竣工验收，4月10日才进行了面积测绘。在原被告约定的交房时间内，被告无法履行交房的义务。故被告应当承担延迟交房的违约责任。但根据温江区生态旅游区管委会的说明，被告于2014年1月被要求更改管网，导致房屋无法排污而延迟交房，该事项属于原被告约定的不可抗力，被告不应承担因该事项而导致延迟交房的违约责任。故被告承担违约责任的时间应当自约定交房的时间起算，至被告对房屋进行面积测绘时止，即从2013年12月31日计算至2014年4月10日，共计101天。后期因更改管网导致延迟的时间，根据原被告约定，被告可以免于承担违约责任。故被告按约定向原告承担延迟交房的违约金为323552元×101天×0.00005=1633.94元。关于加倍支付违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”而本案中，原告并未举证证明约定的违约金低于造成的损失。因此，原告关于支付增加逾期交房违约金的请求因无证据证实其损失高于约定违约金数额，本院不予支持。三是被告是否应当向原告支付逾期办理楼栋权属证明的违约金。原被告的《商品房买卖合同》约定：被告应在2014年12月31日取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告取得楼栋权属证明的时间是2015年11月10日，确属违约。但是根据《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定，如果因被告原因未取得商品房所在楼栋的权属证明，但原告在约定期限内取得房屋产权证书的，被告不承担任何责任。但对被告未按时取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约责任，原被告并未做任何约定。故对被告逾期办理楼栋权属证明的违约金请求因双方并无约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告成都市金秭汇置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈瞻宏支付违约金1633.94元；二、驳回原告陈瞻宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取257元，由被告成都市金秭汇置业有限公司承担25元，原告陈瞻宏承担232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 莲二〇一六年十二月二十三日书记员 周雪瑞