淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮商初字第1158号
原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行，住所地淮安市淮阴区北京东路23号。
负责人张九超，该支行行长。
被告耿国辉。
被告闫冬梅。系耿国辉妻子。
两被告共同委托代理人刘俊东。
被告李雄文。
被告谢中平，曾用名谢忠平。系李雄文妻子。
被告淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花路169号。
管理人淮安中业地产有限公司清算组，负责人王耀新。
本院于2015年11月4日立案受理了原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行（以下至判决主文前简称工行城北支行）与被告耿国辉、闫冬梅、李雄文、谢中平、淮安中业地产有限公司（以下至判决主文前简称中业公司）金融借款合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告工行城北支行委托代理人陈淮波、孙亚明，被告耿国辉、闫冬梅共同委托代理人，被告中业公司委托代理人到庭参加了诉讼。被告李雄文、谢中平经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行城北支行诉称：2011年3月1日，工行城北支行与耿国辉、闫冬梅订立一份《个人购房借款/担保合同》，合同约定该两自然人向工行城北支行借款580万元用于购买淮安市淮阴区爱琴海18幢ＸＸ室房屋，借款期限为10年，李雄文、谢中平、中业公司为此笔借款提供连带责任保证。同日，耿国辉、闫冬梅与工行城北支行签订一份《房地产抵押合同》，办理了商品房抵押权预告登记。上述合同签订后，工行城北支行按约发放贷款给耿国辉、闫冬梅，但二人连续多期未还本付息，经催要未果。为保护自己合法权益，现请求法院判决：1、耿国辉、闫冬梅归还借款本金4209591.76元及利息296340.96元（计算至2015年10月12日，之后以4209591.76元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计收至实际还清之日），承担律师费用198000元；2、李雄文、谢中平、中业公司对上述债务承担连带还款责任；3、五被告承担本案诉讼费用。
被告耿国辉、闫冬梅一审答辩称：1、耿国辉、闫冬梅受胁迫协助中业公司办理假按揭，依法不承担责任。在2011年3月，中业公司欠耿国辉、闫冬梅290万元，当时中业公司面临停工、资金困难，因此找了很多人，包括耿国辉、闫冬梅，要求办理假按揭，套取银行贷款渡过困难，当时承诺所有按揭款的支付都由中业公司承担，不由耿国辉、闫冬梅承担，所以耿国辉、闫冬梅办理了按揭手续，580万的按揭款全部进入了中业公司，耿国辉、闫冬梅没有交付房屋的首付款，耿国辉、闫冬梅也没有得到房屋，所以这个按揭是假按揭。后来，中业公司无力偿还贷款，工行城北支行召集中业公司与耿国辉多次协商，形成每平方米1万元的真实意向，因此耿国辉就如约支付，当耿国辉归还了将近200万元贷款时，耿国辉、闫冬梅接到了法院的判决书，说两人不享有涉案房屋的产权，因此耿国辉、闫冬梅停止了还贷，从而产生了本案的诉讼。现在耿国辉、闫冬梅与中业公司在工行城北支行的协调下，已经形成了真实的还款价格，因此耿国辉、闫冬梅应该按照这个协议履行。2、工行城北支行怠于审查放任假按揭形成，购房还款合同和抵押合同都不是耿国辉、闫冬梅的真实意思，且损害了社会公共利益，因此以前的合同均是无效合同。3、工行城北支行与耿国辉、闫冬梅、中业公司三方合意形成事实真按揭，法院应裁定被告办理房地产证后抵押给工行城北支行，被告再归还真按揭所欠房贷。耿国辉、闫冬梅同意按照每平方米1万元，总面积为394.34平方还贷，因此耿国辉、闫冬梅欠工行城北支行394.34万元贷款，已经归还了将近200万元，剩余的耿国辉、闫冬梅同意继续偿还，利息从现在开始计算。
被告中业公司辩称：1、对中业公司的担保行为没有异议，但根据合同的第10.2条保证担保这项，保证责任的范围是阶段性连带责任保证，前半段是格式合同，后半段为满足条件之后是免除保证责任的。2、预抵押登记证书合同中登记日期是2011年3月8日，中业公司作为担保人在该日期以后就不再承担担保责任；并且保证合同中明确指向了所谓的淮北003号合同，如果没有淮北003号这份合同的话，不能推定后来中业公司签订的保证合同就是为本案的贷款进行的担保。请求法院依法判决。
被告李雄文、谢中平未答辩。
经审理查明：2011年3月1日，耿国辉、闫冬梅作为借款人、抵押人，中业公司作为保证人，与贷款人工行城北支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，三方在该份合同第一条约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为人民币580元；合同第二条约定：2.1该合同项下贷款用于购买坐落于爱琴海ＸＸ和ＸＸ，建筑面积为394.34平方米的房屋。2.2该笔贷款的担保方式为抵押，具体约定见该合同相关担保条款；合同第三条约定：贷款期限为10年；合同第四条约定：4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，6.6%（上）浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；合同第九条约定：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。合同第十条约定“保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，满足该条件的，保证人对该项条件满足之�后到期的借款人的债务免除保证责任”；合同第十四条约定：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……；14.2借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；合同第十七条约定：订立和履行该合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；……第二十条（20.2）约定“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售�记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续”。合同第二十六条约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；合同第三十条约定：30.3主债务同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
同日，工行城北支行（抵押权人）与被告耿国辉、闫冬梅签订《房地产抵押合同》，约定为确保耿国辉自2011年3月3日起至2021年3月3日止，向工行城北支行发生的债权数额580万元主合同的履行，耿国辉、闫冬梅以爱琴海ＸＸ房屋设立抵押担保，担保的范围包括主债权、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用等。2011年3月8日，工行城北支行与耿国辉、闫冬梅在淮安市淮阴区住房和城乡建设局就涉案房屋办理了抵押权预告登记。
2011年3月17日，原告工行城北支行（债权人）与中业公司、李雄文及谢中平（保证人）分别签订一份《保证合同》，主要内容均为：保证人所担保的主债权为工行城北支行与耿国辉于2011年签订的编号为2011年（淮北）字003号个人借款合同，保证方式为连带责任保证；担保范围为主债权本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人还是第三人提供，债权人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩；债权人放弃、变更或丧失其他担保权益�，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。涉案《个人购房借款/担保合同》上未注明编号，工行城北支行称该《保证合同》中2011年（淮北）字003号是系统自动生成编号，即是指2011年3月1日的《个人购房借款/担保合同》，中业公司称工行城北支行不能证明2011年（淮北）字003号即是指涉案的《个人购房借款/担保合同》，但其未能举证为耿国辉2011年在工行城北支行的其他580万元借款提供过担保。
2011年3月21日，工行城北支行向中业公司的帐号为11×××09的帐户发放贷款580万元，工行城北支行提供的借款凭证上载明：借款人耿国辉，收款人名称中业公司，帐号11×××09，金额580万元。下方打印有“本人同意将上述借款转入收款人帐户”，借款人签章处耿国辉、闫冬梅签名按手印。工行城北支行提供的借款还款详细信息表显示，从2014年12月至今，耿国�、闫冬梅累计连续12个月未还款，截止2015年10月12日，贷款余额为4209591.76元，积欠利息296340.96元。
2015年9月24日，本院裁定受理了中业公司申请破产清算案，现中业公司正在破产清算中。
另查明，工行城北支行与江苏安淮律师事务所于2013年10月28日签订委托代理合同一份，其中载明律师代理费为198000元，江苏安淮律师事务所向工行城北支行出具律师代理费发票二份，发票载明律师代理费为人民币198000元。
再查明，中业公司时任法定代表人李雄文与耿国辉、闫冬梅于2012年12月20日签订《协议书》，约定：就爱琴海花园18#－111、112的商品房按揭贷款的归还问题达成协议，约定：中业公司同意将涉案房屋以10000元每平方米价格销售给耿国辉，每月按揭自协议签订之日起，由耿国辉归还，耿国辉多交的按揭款的部分，结算时由中业公司无条件补�耿国辉，首付款发票中业公司必须按耿国辉要求及时开给耿国辉，中业公司必须按时帮助耿国辉办理房屋产权证。
又查明，对于涉案房屋，耿国辉于2011年3月8日取得预购商品房预告登记证书，但一直未取得房屋所有权证书。2013年10月18日，中业公司与陈海霞签订《商铺租赁合同》，约定中业公司将两房屋出租于案外人陈海霞，租赁期自2013年12月15日起至2018年12月15日止，租金为每间每年5000元，后陈海霞、桑明作用该房屋经营超市至今。耿国辉于2014年1月3日起诉陈海霞、桑明要求其搬出房屋，并将房屋恢复至毛坯房原状。本院作出（2014）淮小民初字第0165号民事判决书，认定：耿国辉取得的预告登记书，是为了将来实现物权而设定的登记，是实现请求权的担保手段，故预告登记不具有物权登记性质，耿国辉尚未取得房屋的所有权，耿国辉未能举证证明中业公司已向其交付了房屋，故不予认定耿国辉合法占有房屋的权利。此因耿国辉要求排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，无法律与事实依据，不予支持，遂判决驳回耿国辉的诉讼请求。至今该房屋耿国辉、闫冬梅未办理房屋产权证，中业公司亦未向耿国辉、闫冬梅交付该房屋。
本案争议焦点为：1、被告耿国辉、闫冬梅应否根据涉案借款合同约定向原告工行城北支行归还欠款本息；2、被告中业公司是否免除担保责任。
本院认为：
一、涉案《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》有各方当事人签字确认，且不违反法律法规的规定，该两份合同合法有效。被告耿国辉、闫冬梅辩称原告工行城北支行怠于审查放任假按揭形成，因此房地产抵押合同无效，其辩称没有事实与法律依据，对此辩称本院不予采纳。
对于之后被告耿国辉�中业公司法定代表人签订的关于约定涉案房屋价格及如何归还按揭贷款的协议，耿国辉称是与工行城北支行、中业公司三方一起对贷款达成新的按揭协议，但该协议上没有工行城北支行盖章或签字且工行城北支行表示对此协议不知情也不认可，该协议系被告耿国辉与中业公司之间的内部约定，不能对抗原告主张，故被告耿国辉关于应按该协议向原告还款的主张没有事实依据，本院不予支持。
至于被告耿国辉、闫冬梅是否取得涉案房屋所有权及实际占有涉案房屋，系耿国辉、闫冬梅与中业公司之间的纠纷，原告工行城北支行依据与耿国辉、闫冬梅之间的借款合同关系向其主张权利，耿国辉、闫冬梅不能以此抗辩原告的诉讼主张。
工行城北支行向借款借据上约定的中业公司的帐号发放了贷款，即已履行了放贷义务，借款人耿国辉、闫冬梅应按合同�定归还本息，二人连续逾期还款达12期，原告要求二人提前归还剩余全部贷款本息、并承担律师费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
二、工行城北支行与中业公司之间存在合法有效的保证合同关系。涉案《个人购房借款/担保合同》中约定中业公司作为保证人在涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕且工行城北支行收到房屋正式他项权证书前为耿国辉、闫冬梅夫妇的涉案借款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期日（包括提前到期之日）起两年，现借款人耿国辉、闫冬梅未能按约归还借款，并在保证期间内，且涉案房屋的正式抵押登记手续并未办理完毕，即合同约定的保证人免除保证责任的条件尚未成就，故中业公司应对耿国辉、闫冬梅的涉案贷款承担连带还款责任。中业公司关于免除担保责任的辩称没有事实及法律依据，本院不予�纳，原告要求被告中业公司对涉案欠款本息及律师费承担连带还款责任，本院予以支持。
三、工行城北支行与被告李雄文、谢中平于2011年3月17日签订的《保证合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，系合法有效的。耿国辉、闫冬梅未按约定还款，故原告要求被告李雄文、谢中平对涉案欠款及律师费承担连带还款责任，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告耿国辉、闫冬梅于本判决生效后�日内向原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行偿还贷款本金4209591.76元及利息（利息计算至2015年10月12日为296340.96元，之后以4209591.76元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计收至实际还清之日），承担律师费用198000元；
二、被告李雄文、谢中平对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、在涉案房屋正式抵押手续办理完毕且原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行收到涉案房屋正式他项权证书前，被告淮安中业地产有限公司对上述第一项的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�件受理费44431元，由五被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行。账号：34×××54）。
审 判 长 钱晓晖
人民陪审员 左平亚
人民陪审员 吴超本
二〇一六年一月十四日
书 记 员 王 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的物权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
6、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
7、《中华人民共和国物权法一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……
8、《中华人民共和国物权法一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
9、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
10、《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
11、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
12、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者�定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。