广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法龙民初字第2119号
原告曾香清，女，汉族，身份证住址江西省吉安市新干县。
委托代理人王彬，广东鹏鼎律师事务所律师。
被告欧清慧，女，汉族，身份证住址广东省吴川市。
上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
2013年12月13日欧清慧、曾香清签订《房屋租赁合同》一份，载明“……一、欧清慧将龙华镇锦绣新村区一巷六号房屋的一楼两间铺面，二楼至九楼共三十二套房间出租给曾香清使用，租期为两年，即从二零一四年贰月1日到二零一六年壹月三十一日止。（2014年2月1日至2016年1月31日止）第一年（2014年2月1日至2015年1月31日）租金共264000元（贰拾陆万肆仟元）在2014年1月15日前一次性付清。……二、曾香清须交给欧清慧柒万伍仟元的押金。如有拖欠租金超过十天，欧清慧有权收回房屋使用权，不退押金并终止合同。三、曾香清在承租期间，必须负责出租房的水电费、卫生费、物业治安管理费、有线电视费、网费等等一切费用。如有拖欠所产生的后果由曾香清负责。……”欧清慧在《房屋租赁合同》下部“甲方”处签名，曾香清在《房屋租赁合同》下部“乙方”处签名，双方均予以确认。
2013年12月13日曾香清向欧清慧在中国农业银行深圳市分行开立的账户62×××19内转账付款85000元。
2013年12月13日曾香清向欧清慧在中国农业银行深圳市分行开立的账户62×××19内转账付款100000元。
2014年1月21日曾香清向欧清慧在中国农业银行深圳市分行开立的账户62×××19内转账付款50000元。
2014年9月17日双方产生矛盾。当日曾香清离开所租赁房屋。
二、其他情况
庭审中，在回答“《房屋租赁合同》第一条中龙华镇锦绣新区区一巷六号房屋一楼两间铺面，二楼至九楼三十二套房有无房产证？”这一问题时，欧清慧称“没有房产证”。在回答“区一巷六号房屋既然欧清慧没有房产证，有何证据证实其为此房屋的使用权人？”这一问题时，欧清慧称“欧清慧有土地证和历史遗留回执。”庭审结束后，欧清慧向本院提交1992年10月18日宝安县龙华镇村×（印章字迹不清，此字无法辨认）建设办公室、深圳市宝安区龙华镇城×（印章字迹不清，此字无法辨认）建设管理办公室加盖公章的《建设用地规划许可证》原件一份、2008年9月21日《住宅楼及其宅基地（土地使用权）转让合同书》原件一份、2009年12月31日《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》原件一份。《建设用地规划许可证》上“用地单位”为龚百仲。《住宅楼及其宅基地（土地使用权）转让合同书》载明“龚百仲、陈焕新拥有深圳市宝安区龙华镇（现为龙华街道）三联锦绣新村6号宅基地（土地使用权）一块及上盖四层（第四层为铁皮房）的住宅楼一栋房屋所有权……现有偿转让给欧清慧……”。龚百仲、陈焕新在“甲方”处签名，欧清慧在“乙方”处签名，各方均予以确认。欧清慧在《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》上“申报人签收”处签名予以确认。
庭审中，在回答“曾香清的转账金额共计235000元，剩余的29000元曾香清有何证据证实已支付？”这一问题时，曾香清称“当时支付的是现金，曾香清没有证据。”在回答“曾香清称其在房屋租赁签订后向欧清慧支付29000元，但欧清慧未向曾香清出具收条，欧清慧是否认可？”这一问题时，欧清慧称“不可能。”
庭审中，在回答“关于75000元的收取曾香清有否书面凭证？”这一问题时，曾香清称“没有。”在回答“曾香清称向欧清慧支付押金75000元，但欧清慧没有向其出具收条，欧清慧是否认可？”这一问题时，欧清慧称“曾香清没有给欧清慧押金。”
曾香清要求欧清慧归还垫付水电费，但未能提交证据证实垫付水电费之具体数额，欧清慧对垫付水电费之数额不予认可。
三、原告诉讼请求
曾香清诉至本院，请求判令欧清慧退还已经预付的4个月零14天房屋租金98267元（2014年9月17日至2015年1月31日：22000元／月×4月＋22000元／月／30天×14天）；返还押金75000元；归还垫付涉案房屋10楼的水电费1400元。以上合计人民币174667元。由欧清慧承担本案诉讼费用。
四、本院裁判意见
本院认为，欧清慧未提交深圳市龙华新区龙华街道锦绣新区区一巷六号房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，亦自认此房屋无房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，欧清慧、曾香清2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，曾香清已使用房屋期间按照合同约定的金额支付房屋使用费，欧清慧应将曾香清多缴纳的房屋使用费返还曾香清。《房屋租赁合同》中约定2014年2月1日至2015年1月31日房屋使用费为264000元，则每月房屋使用费为264000÷12=22000元，每日房屋使用费为22000÷30=733.33元。曾香清在2014年2月1日至2014年9月17日期间使用房屋，则房屋使用费为22000×7＋733.33×17=154000＋12466.61=166466.61元。曾香清已向欧清慧支付款项85000＋100000＋50000=235000元。则欧清慧应返还曾香清多支付的房屋使用费235000-166466.61=68533.39元。
曾香清称其在《房屋租赁合同》签订时向欧清慧现金支付房屋使用费29000元，但除其自我陈述外未能提交任何证据证实其观点，欧清慧对曾香清此陈述不予认可。曾香清要求欧清慧返还此部分款项的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对曾香清此部分诉讼请求不予支持。
曾香清称其向欧清慧支付房屋押金75000元，但除其自我陈述外未能提交任何证据证实其观点，欧清慧对曾香清此陈述不予认可。曾香清要求欧清慧返还房屋押金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对曾香清此项诉讼请求不予支持。
曾香清要求欧清慧归还垫付水电费1400元，但未能提交证据证实垫付水电费之具体数额，欧清慧对垫付水电费之数额不予认可。曾香清要求归还垫付水电费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对曾香清此项诉讼请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、原告曾香清与被告欧清慧于2013年12月13日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告欧清慧于本判决生效之日起三日内返还原告曾香清多支付的房屋使用费68533.39元；
三、驳回原告曾香清其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1897元，已由原告曾香清预交，此款由被告欧清慧负担745元，余款由原告曾香清自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 媛
人民陪审员 黄宝林
人民陪审员 王嘉义
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 刘 依
书 记 员 文英玲
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
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