上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初62731号
原告(反诉被告)：刘风，女，1974年3月17日生，汉族，住河南省南阳市。
委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被告(反诉原告)：任中印，女，1957年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告(反诉原告)：任中静，女，1959年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
共同委托诉讼代理人：张新素，上海锦天城律师事务所律师。
原告刘风诉被告任中印、任中静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判。被告任中印、任中静依法提起反诉，本院依法对本诉、反诉合并审理，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘风的委托诉讼代理人陈玲，被告(反诉原告)任中印、任中静及其共同委托诉讼代理人张新素均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘风诉至本院，提起诉讼请求：1.判令确认两被告于2016年8月25日发送的律师函中解除合同通知无效；2.判令两被告向原告交付上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.判令两被告配合原告办理系争房屋过户手续；4.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年10月6日，原告与两被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定两被告将其所有的系争房屋以人民币120万元(以下币种同)的价格出售给原告，还约定2016年9月30日前两被告向原告交付系争房屋，2016年12月30日前原告支付被告房款10万元，2017年12月31日前办理系争房屋产权过户手续，过户当日原告支付被告尾款20万元。签订合同时，原告是单身、非上海户籍，缴纳上海社保两三个月，但两被告明知原告属于限购对象，因此《合同》约定过户时间为2017年。之后，原告按约支付被告房款(含定金5万元)共计60万元。2016年8月27日，原告收到被告寄送的律师函，函告：要求解除《合同》及要求原告配合办理合同解除的后续事宜。2016年9月30日原告向被告转账支付房款30万元。原告认为在签订合同时，其属于限购对象，但不影响合同效力，合同是合法有效的，原告认为其只要在过户时满足限售政策即可，因此原告认为被告要求解除合同的理由不成立。况且，原告于2016年8月31日与案外人诸继承结婚，诸继承是上海户籍，在上海原告及诸继承名下没有房产，因此现在原告不属于限购对象。原告愿意以现金方式立即支付被告剩余房款30万元，为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉请如前。
被告任中印、任中静辩称不同意原告诉请，请求法庭驳回。系争房屋是两被告所有，《合同》签订后，原告确实向被告支付过房款(含定金5万元)共计90万元。但原告非上海户籍，签订合同时原告缴纳社保年限未达到2年，原告属于限购对象，合同实际无法履行，故被告于2016年8月25日，向原告寄送律师函，要求解除《合同》并要求原告配合办理合同解除的后续事宜。2016年8月27日原告收到该份律师函。因此，被告认为《合同》已经解除，所以不同意交付房屋及过户房屋。之后，原告与案外人诸继承结婚，被告认为这是原告恶意规避法律。至于《合同》之所以将房屋过户时间约定为2017年12月底，是因为当时原告经济紧张，不希望多贷款，想分期付款，所以将付款期限拖的比较久。
反诉原告任中印、任中静诉至本院，提出诉讼请求：1.判令确认《合同》已经于2016年8月27日解除；2.判令反诉被告刘风协助反诉原告任中印、任中静办理《合同》网上备案登记注销手续；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：签订《合同》时，反诉被告属于限购对象。在《合同》签订之前，反诉原告对此并不知情，在履行合同过程中，中介告知反诉原告称反诉被告属于限购对象，反诉原告才知道。因此反诉原告于2016年8月25日，向反诉被告寄送律师函，要求解除《合同》并要求反诉被告配合办理合同解除的后续事宜。2016年8月27日反诉被告收到该份律师函。故反诉原告认为《合同》已经解除，《合同》解除之后，反诉被告应配合反诉原告办理《合同》的网上登记备案注销手续。反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。
反诉被告刘风辩称不同意反诉诉请，反诉原告解除合同的理由不符合法律规定，解除合同的通知没有发生效力，故要求法院驳回反诉原告诉请。
本院经审理认定事实如下：系争房屋于2015年5月14日核准登记至被告任中印、任中静名下，二人按份共有。系争房屋是配套商品房，三年内不得转让、抵押。
2015年10月6日，原告刘风作为乙方与被告任中印、任中静作为甲方就系争房屋签订《合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价为120万元。第四条约定双方同意，甲方于2016年9月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认在2017年12月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)5、按国家政策交易过户时须重新签订买卖合同，届时甲乙双方无条件配合对方签订买卖合同，办理过户手续。补充条款(二)约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三付款协议：1、乙方于2015年10月6日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2015年11月1日前，将房款55万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。3、乙方与甲方交房当天将房款30万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、乙方于2016年12月30日前，将房款10万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。5、乙方于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款20万元支付给甲方。
2015年10月5日，被告任中印出具定金收据，明确收到原告支付的定金5万元。2015年11月3日，被告任中印出具收据，明确收到原告支付的系争房屋房款55万元。2016年8月25日，被告任中印、任中静委托律师向原告寄送律师函，函中称：2015年10月6日，原告刘风与被告任中印、任中静签订有《合同》，约定2017年12月31日前办理过户手续。2016年3月25日，限购新政出台，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。根据被告任中印、任中静后来了解到的情况，原告非上海户籍，与被告任中印、任中静签订购房合同时社保缴纳累计未满2年，至合同约定的过户时间，原告也不可能连续缴纳社保或个税累计满5年及以上。被告任中印、任中静认为由于上海市政府发布了更为严格的限购政策，本次交易无法完成，故要求解除《合同》；要求原告协助共同办理《合同》网上备案撤销手续；退还已收的房款60万元。2016年8月30日，原告与诸继承登记结婚。诸继承身份证地址系上海市浦东新区张江镇沔北村诸家宅(北)3号。2016年9月23日，原告向被告任中印转账支付房款30万元。
以上事实有《合同》、上海市房地产登记簿、律师函、定金收据、收据、记账凭证、结婚证、身份证复印件等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，虽然签订《合同》时，原告属于限购对象，不符合限售政策的规定，但违反限售政策规定，并不影响合同效力。《合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应尊重合同，并全面严格履行。
鉴于《合同》签订后，被告曾经向原告寄送过解除《合同》的律师函。原告收到解除合同的律师函后，持有异议，诉至本院要求确认解除合同的通知函无效。因此本案首先要判断《合同》是否已经解除？被告有无合同解除权？被告解除合同是否符合合同约定或法律规定？合同解除权分为约定的合同解除权与法定的合同解除权。本案中，虽然《合同》补充条款(二)约定合同解除权，但本案中交易中心尚未出具不予过户的通知，本案未达到合同约定的解除条件，因此被告不具有合同约定的解除权。那么被告有无法定的合同解除权？被告要求解除合同是否符合合同法第94条的规定？对此，本院认为合同法第94条罗列了因不可抗力、迟延履行主要债务、拒绝履行主要债务、不完全履行债务或其他违约行为导致合同目的不能实现情形下的法定合同解除权。本院认为，原告作为购买方，要求过户房屋是原告的主要合同债权，将房屋产权过户登记至原告名下是被告的主要合同债务。进行简单的排除后，判断本案中被告能否要求解除合同的理由，是原告是否符合法律规定的“具有其他违约行为致使不能实现合同目的”？对此，本院认为，一方面，被告作为出卖方，收取房款是其主要合同权利，支付房款是原告的主要合同义务。对于被告来说，其签订合同的目的是按时足额收取房款。对此，原告之前一直都有按约支付房款，原告在收到解除合同的律师函后，诉至本院表示愿意立即支付剩余房款30万元，可见被告的合同目的能够实现。另一方面，判断房屋能否过户，合同能否实际履行，应以约定的过户时间为准。《合同》约定2017年12月31日前过户，还约定“按国家政策交易过户时须重新签订买卖合同，届时甲乙双方无条件配合对方签订买卖合同，办理过户手续。”，可见原、被告双方的真实意思是被告愿意配合原告在2017年底前重新签订合同，以配合过户。在2017年12月31日之前，原告是否符合限购资格，既受现行政策的影响，也可能受到将来政策的影响，也由于原告自身身份情况的变化，而可能产生变化。综上，被告在寄送解除合同的律师函，要求解除合同时，不具有合同解除权，不符合法律规定，故对于原告要求确认解除合同通知函无效的诉请本院依法予以支持。因此对于被告提出的要求确认合同解除的反诉诉请，本院不予支持。既然合同并未解除，那么对于反诉原告提出的要求配合办理撤销网签合同备案的反诉诉请，本院也不予支持。合同有效，未予解除的情况下，原告诉请被告交房，具有合同依据，本院依法予以支持。至于原告要求被告过户房屋，本院认为合同约定过户期限截止之前，原告作为债权人现在要求被告过户房屋，被告予以拒绝的，目前双方约定的过户截止时间未满，原告的该项诉请缺乏合同依据及法律依据，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、之规定判决如下：
一、确认被告(反诉原告)任中印、任中静于于2016年8月25日发送的律师函中解除合同通知无效；
二、被告(反诉原告)任中印、任中静于本判决生效之日起五日内向原告(反诉被告)刘风交付上海市浦东新区北新园路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、驳回原告(反诉被告)刘风其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)任中印、任中静的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,600元，减半收取7,800元，诉讼保全费5,000元，以上共计12,800元，由被告(反诉原告)任中印、任中静负担，反诉案件受理费减半收取40元，由被告(反诉原告)任中印、任中静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一七年一月三日
书记员 蒋 炜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。