四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遂中民终字第393号
上诉人（原审原告）遂宁市金穗恒远家私，经营场所四川省遂宁市船山区遂州中路。
经营者向忠民，男，汉族，生于1958年1月19日，四川省遂宁市船山区人。
委托代理人（特别授权）饶建勇，四川浩典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）四川中胜实业集团有限公司。住所地四川省遂宁市经济技术开发区南环路**号。组织机构代码74690716-X。
法定代表人周世坤，董事长。
委托代理人许明荣，四川斗城律师事务所律师。
委托代理人米惠，四川斗城律师事务所律师。
原审第三人四川久鼎物业服务有限公司遂宁分公司。住所地四川省遂宁市船山区渠河南路**号。组织机构代码56760091-2。
负责人卓昌友，分公司经理。
上诉人遂宁市金穗恒远家私、上诉人四川中胜实业集团有限公司（以下简称中胜公司）及原审第三人四川久鼎物业服务有限公司遂宁分公司（以下简称久鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人遂宁市金穗恒远家私的委托代理人饶建勇，被上诉人中胜公司的委托代理人米惠，原审第三人久鼎公司的负责人卓昌友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2008年7月22日，原告（乙方）的经营者向忠民与被告中胜公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，中胜公司将其开发的遂宁市新市场综合大楼负一楼除消防通道等公共设施外的全部范围租赁给原告，用途为灯具、家饰用品、电器、建辅材料、百货的招商经营，租期从2007年10月1日至2017年9月30日，10年的租金为300万元。其中《房屋租赁合同》第五条房屋修缮与使用约定：“租赁期间，甲方应随时保证房屋的正常使用，如房屋发生非乙方原因造成的损坏，如房屋漏水、墙体渗漏等，影响乙方正常经营的，甲方应负责维修；甲方在接到乙方书面通知之日起10日内组织人员维修；因屋面漏水、渗透，对乙方造成的货物损失，甲方应承担经济赔偿。实际损失额的确定及确定时间为乙方书面通知到达甲方之日起3日内，甲乙双方应对实际损失进行现场确认，甲方在上述期限内如不予确认，则视为对乙方损失额默认。如屋面漏水、墙体渗透，乙方未在第一时间书面告知甲方或甲方发现渗透书面通知乙方采取措施，但乙方不积极采取减少损失的措施，导致损失扩大，甲方不承担赔偿责任”。合同还约定甲方按3194.76平方米（已扣减墙体渗漏排水沟占用5.24平方米）收取乙方物业管理费。合同签订后，原告保留了约900平方米用于自己经营全友家私，负一楼剩余部分全部用于对外招租。原告并重新修建了隔离墙，隔离面积由5.24平方米增加到28.47平方米。2010年1月16日，被告中胜公司（甲方）与第三人久鼎公司（乙方）签订《物业管理协议书》。协议约定：中胜公司将新市场商贸大楼共6层（含负一层）交由久鼎公司提供物业服务，双方对物业服务的范围、面积、计价方式等进行了约定。其中第九条约定：“因项目在物业管理前期经营中存在亏损状况，甲乙双方签订合约后，甲方向乙方支付商贸大楼维修、经营亏损补偿金人民币40万元（大写：肆拾万元整），该款包括甲方应当依法承担的全部维修、保修费用。”。2011年，中胜公司按协议向久鼎公司支付了40万元。2010年7月5日、16日两次发生暴雨，因暴雨导致负一楼北面墙、家具城办公区西面墙、电玩城屋顶、低压配电室等多处地段发生严重渗漏、冒水，使负一楼家具经营户遭受财产损失，经第三人久鼎公司与各经营户协商，确认损失金额为31390元。2010年7月24日，第三人久鼎公司以《工作衔接函》的形式向被告中胜公司反映了上述情况，同时要求被告中胜公司移交大楼的工程竣工验收资料、隐蔽工程的竣工验收图纸，但被告中胜公司未移交，也未对负一楼经营户的损失问题进行解决。原告在交纳2010年10月1日至2011年9月30日年度租金时，扣除了承租户的损失31390元。被告中胜公司遂于2011年起诉至一审法院，要求解除与遂宁市金穗恒远家私的租赁合同，遂宁市金穗恒远家私返还中胜公司租赁物，支付所欠租金、违约金等，一审法院于2011年10月9日对此案作出了（2011）船山民初字第381号民事判决，判决驳回了中胜公司解除租赁合同的诉讼请求，支持了其租金及违约金的请求，该判决书的本院认为部分载明“因租赁物渗漏、冒水给承租户的财产造成的损失，以双方对损失的数额、责任主体等有异议，告知其可另案主张”。在该案诉讼中，2011年7月5日晚下暴雨，雨水从排气管道倒灌到负一楼，原告向被告中胜公司去函进行了反映，要求被告中胜公司进行维修整改并赔偿损失，被告中胜公司进行了回复，对赔偿费用不予认可，提出与原告的房屋租赁合同纠纷一案进入了司法程序，由法院依法判决。对于2011年7月5日暴雨造成的财产损失，2011年7月9日，第三人久鼎公司安排保安组长杨某某对各经营户受损情况进行清点，并制作了损失清单，清单上记载了物品名称、型号、规格以及商品损坏部位，现场确认全友家私的损失为32730元，另有15294元未经第三人久鼎公司人员签字确认，被告中胜公司没有人员到场确认损失。2011年9月26日，被告中胜公司将新市场综合楼负一楼及四楼、五楼商业门面出售给自然人代唯材。庭审中，被告中胜公司提交了遂宁市新市场商贸中心综合楼竣工验收备案书，证明本案的租赁物工程质量和防水工程抗漏是经检验合格的。
原判认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定积极、充分、全面地履行各自的义务。根据该《房屋租赁合同》的约定，租赁房屋漏水、渗透，给原告造成财产损失的，应由被告承担经济赔偿，本案中被告未举证证明租赁房屋漏水、渗透是由于原告的原因造成，因此，对于原告主张因租赁房屋漏水、渗透造成的损失，应由被告承担。原告的具体损失金额，原告主张的31390元系一审法院生效民事判决的事实部分中确认的，予以支持。原告主张的48024元，原告通知了被告到现场确认损失，但被告未到现场确认损失，该损失中有32730元系第三人久鼎公司工作人员现场签字确认，予以支持，对于15294元，无法核实其真实性，一审法院不予支持。对于原告主张2012年损失2000元，因无证据予以证明，不予支持。对于原告主张的租金损失，因修隔离墙实际减少营业面积23.23平方米，每年相应减少租金为300万元÷10年÷3200平方米×（28.47-5.24平方米）＝2177.8元／年，2008年7月至2013年6月共计应减少租金10889元。对于原告主张的停业租金损失7000元和因抢险救灾、商誉、维修物业损失38000元，以及原告所主张各项损失的利息，未提供充分的证据予以证明，不予支持。因第三人与被告系另一法律关系，第三人在本案中不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：“一、四川中胜实业集团有限公司于本判决生效后十日内返还遂宁市金穗恒远家私因修建隔离墙减少租赁房屋面积的租金10889元；二、四川中胜实业集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿遂宁市金穗恒远家私因租赁房屋漏水、渗透所造成的财产损失
64120元；三、驳回遂宁市金穗恒远家私的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由遂宁市金穗恒远家私负担1000元，四川中胜实业集团有限公司负担2400元。”
上诉人遂宁市金穗恒远家私上诉称：1.原判以上诉人与中胜公司之间的租金标准计算减少面积属于适用法律不当。上诉人承租中胜公司房屋后，因房屋渗漏而修建隔离墙减少营业面积属于中胜公司违约，如果仅判决少交或免交隔离面积的房屋租金，对违约方无任何惩罚，不足以填补守约方的实际损失。2.原判以无法核实15294元财产损失的真实性，以及对2012年的2000元损失的主张上诉人没有提交证据证明为由驳回上诉人遂宁市金穗恒远家私的诉讼请求，违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：因屋面漏水、渗透，对上诉人造成的损失，中胜公司应承担经济赔偿。实际损失额的确定以及确定时间为上诉人书面通知到达中胜公司之日起三日内，双方应对实际损失进行现场确认，中胜公司在上述期限内如不予确认，则视为对上诉人损失额的默认。鉴于中胜公司接到书面通知后拒绝到现场确认损失，所以，应视为其默认上诉人申报的损失额。3.原判对停业租金损失7000元和因抢险救灾、商誉、维修物业损失38000元不予认可，有违生活常识。一审中，上诉人申请的证人出庭证实下列事实：因漏水导致停业半个月左右，三年实际停业一个半月左右；上诉人聘请了工人进行抢险和搬运家具，产生了人工费用；商场进水后沉积了淤泥，造成装修的房屋损坏，也造成了损失。但原判却以上诉人未提供充分证据证实不予支持，是不符合客观实际的。请求二审法院增加判决中胜公司赔偿房屋租金损失共计19111元；增加中胜公司赔偿因违约导致的因漏水造成的财产损失17294元；赔偿因房屋渗漏导致停业期间租金损失、抢险救灾、商誉、维修物业等损失45000元；并由被中胜公司承担一、二审诉讼费。
上诉人中胜公司上诉称：1.原判认定事实不清，实体处理错误。原判认定遂宁市金穗恒远家私损失金额64120元没有证据。原判审理部份载明“第三人久鼎公司与各经营户协商，确认损失金额为31390元。”但在判决理由部份认定31390元的损失系生效判决书确认。显然原判认定的事实前后矛盾。2.原判认定的损失金额
64120元不是本案第三人久鼎公司确认的，在一审庭审中，第三人久鼎公司明确表示签字时没有确认金额，系遂宁市金穗恒远家私事后自行添加，应对该损失金额不予认可。3.原判没有确实充分的证据证明遂宁市金穗恒远家私损失的具体金额，就支持损失
64120元，缺乏证据支持，说明原判在认定事实上过于简单草率。4.本案不是因房屋漏水、渗漏引起地下室进水，而是2011年7月5日晚的特大暴雨，引起雨水从排气管道倒灌到负一楼引起进水，属不可抗力或者恶劣天气引起的意外事件，上诉人中胜公司不应承担责任。5.遂宁市金穗恒远家私有以下严重过错：一是擅自改变租赁用途，属于根本性违约；二是不对恶劣天气进行必要的预防和防备，即使造成遂宁市金穗恒远家私损失也应由其自行承担。6.上诉人在一审时，已经举证证明了遂宁市金穗恒远家私承租的房屋质量、防水工程验收合格，而原判却以上诉人中胜公司未举证证明租赁房屋的漏水、渗漏是上诉人中胜公司造成为由，判决由上诉人承担损失不符合客观实际，也违反法律规定。请求二审法院撤销原判，驳回遂宁市金穗恒远家私的诉讼请求，并由遂宁市金穗恒远家私承担一、二审诉讼费。
原审第三人久鼎公司陈述称，现二上诉人均不要求久鼎公司承担责任，因此，久鼎公司不发表意见。
二审经开庭审理查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人中胜公司对上诉人遂宁市金穗恒远家私在承租其房屋期间因房屋漏水造成财产损失的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点主要有以下几个方面：一是中胜公司是否对房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。双方在《房屋租赁合同》中约定：“租赁房屋漏水、渗透，给承租方造成财产损失的，应由出租方承担经济赔偿责任。”上诉人中胜公司称，房屋漏水不是房屋质量问题，是恶劣天气引起的意外事件，属于不可抗力，上诉人中胜公司不应承担赔偿责任。根据房屋租赁合同的有关约定，出租人应当在租赁合同有效期内保证租赁物符合并持续符合约定的性能与用途；租赁房屋漏水，除双方约定由承租人自行维修外，出租人应当履行维修义务。上诉人中胜公司提出的出租房屋漏水是恶劣天气造成，属不可抗力的上诉理由，没有相关证据证实，其上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决由中胜公司赔偿金穗公司的损失并无不当。二是原判认定造成上诉人31390元和
32730元共计64120元损失的证据是否充分。原审法院于2011年10月作出的已经发生法律效力的（2011）船山民初字第381号民事判决确认上诉人遂宁市金穗恒远家私损失为31390元，据此，本院予以确认。2011年7月，原审第三人久鼎公司安排保安组长杨某某对上诉人遂宁市金穗恒远家私的物品损失进行了核实，制作了物品损失清单，损失金额为32730元，并在物品损失清单上签字。原判依据这两份证据认定上诉人遂宁市金穗恒远家私损失64120元的证据充分。上诉人中胜公司认为，制作物品损失清单时，久鼎公司签字的清单上只有物品名称、规格和数量，没有核定受损物品金额，但没有提供相关证据证实物品清单上载明的物品金额是上诉人遂宁市金穗恒远家私事后添加的，其上诉理由证据不足。对于原审第三人久鼎物业公司工作人员签字确认的受损物品清单以外的物品损失15294元，原判以久鼎公司未予认可，且无法核实其真实性，对上诉人遂宁市金穗恒远家私要求赔偿该15294元损失不予支持的理由充分，上诉人遂宁市金穗恒远家私在二审中未提交新的证据仍然要求确认该15294元损失，无事实依据。三是上诉人遂宁市金穗恒远家私上诉称，上诉人中胜公司出租的房屋，因渗漏而修建隔离墙，减少了营业房实用面积，构成了违约，应当赔偿因违约造成的损失及可期待利益等共计19111元。上诉人遂宁市金穗恒远家私在一审中主张租金损失的赔偿，二审中又主张因被上诉人中胜公司违约造成的损失及可期待利益共计19111元，属于二审中提出新的诉讼请求。根据法律的有关规定，双方当事人在二审中提出的新的诉讼请求，未能达成调解协议的，不纳入二审审理范围。四是上诉人遂宁市金穗恒远家私主张因房屋漏水导致停业损失、雇用人员进行抢险、搬运家具等以及造成装修房屋的损失共计45000元的损失，但未提供证明损失存在及具体损失额度的相关证据，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3400元，由遂宁市金穗恒远家私负担1700元，四川中胜实业集团有限公司负担1700元。
本判决为终审判决。
审判长 谭生斌
审判员 李吉源
审判员 唐克洪
二〇一五年十一月十七日
书记员 肖 敏