山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终1126号
上诉人（原审被告）段园园，女，汉族。
委托诉讼代理人董艳群，河北厚天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大同市南郊区金牛国际家具有限责任公司，住所地山西省大同市南三环路北。
法定代表人赵有成，该公司总经理。
委托诉讼代理人雷炳，山西雅名律师事务所律师。
上诉人段园园因与被上诉人大同市南郊区金牛国际家具有限责任公司（以下简称金牛家具公司）租赁合同纠纷一案，不服大同市南郊区人民法院（2015）南民初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人段园园的委托诉讼代理人董艳群，被上诉人金牛家具公司的委托诉讼代理人雷炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金牛家具公司在一审中起诉称：2014年10月23日，被告大同市南郊区香河时尚家具经销部开始入住原告金牛家具市场，并与原告签订编号为TWHT-20141008-负1层至3层的招商合同及SC-
HT-2014/10/9908012号招商合同的补充协议。被告段园园从2014年10月23日入驻以来一直无法按时交付相关费用，经过原告多次催要，被告总以各种理由进行推脱。2015年6月13日和2015年6月20日为了督促其交费，原告分别与被告又签署了两份承诺还款的协议，截止7月22日共交45万元，其余费用一直未交，致使原告遭受巨大损失。现原告依双方合同约定，于2015年8月9日正式向段园园提出解除合同并已告知。到2015年8月22日，累计拖欠我公司综合费用共计1327477元、电费23112元、水费1197元、滞纳金136845元，各项费用共计1488631元元。为了更好的保障原告的利益，特此向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、判令被告给付原告所欠综合费1327477元，电费23112元，水费1197元，滞纳金136845元，各项费用合计1488631元。2、要求被告交付在其经营期间与商户签订的合同及相关费用和收取票据原件。3、诉讼费用由被告承担。
被告段园园在一审中答辩称：一、原告依据编号为TWHT-2014008-1层-3层的招商合同（以下简称招商合同）以及编号为SC-
HT-2014/10/9908012的补充协议（以下简称补充协议）向被告主张综合费、滞纳金及水、电费没有任何法律依据。不否认的是，原、被告双方确实于2014年10月23日签订了招商合同及补充协议，招商合同及补充协议中也确实约定了原告将金牛家居广场家具城二期-1至3层的独立经营场馆交给被告使用，被告也按约向原告交付了相应租金、综合费及水、电费，并对场馆内外进行了大量装修。但提请法庭注意的是，原告交付给被告使用的场馆并经过消防验收，取得消防验收合格证。也就是说，原告出租给被告的场馆根本不具备交付使用的条件，双方签订的招商合同及补充协议违反了法律的强制性规定，应属无效。依据无效合同，原告无权向被告主张综合费、滞纳金等费用。相反的，原告还应退还已向原告收取的租金。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”；“公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。此外，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同。第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《中华人民共和国消防法》为我国生效的法律，其中第十三条、十五条也为强制性规定。具体到本案中，原告交付给被告使用的金牛家具城二期-1至3屋的场馆并未经过消防验收，取得消防合格证。对此事实，庭审中原告出示的《消防整改通知书》以及原告的自我陈述均足以证明。其实，原告自己也很清楚交付给被告使用的场馆未经消防验收，但原告错误的认为，未取得消防验收合格不应停止使用，只需改正即可。但如前所述，依据法律强制性规定，公众聚集场馆未经消防验收是禁止投入使用的。因此，双方签订的招商合同及补充协议因违反了法律的强制性规定，是无效的。原告依据无效合同向被告主张综合费及滞纳金没有任何法律依据，而依据《中华人民共和国合同法》中的规定，原告应将已收取的被告交付的租金退还给被告。此外，众所周知，金牛家具城的消防验收材料及审批手续应当由建设方及所有人，也就是原告依法向消防主管部门报审，而不应当是由商铺的租用者进行报审，这既不符合法律要求也不符合常理。原告主张与王从东签订了协议，消防验收应当由王从东负责的主张是错误的，是不符合法律及常理规定的，双方的约定更不能对抗法律的强制性规定。二、原告依据无效合同向被告主张各项诉求所提供的证据也没有形成完整的证据链，不足以证明其主张。首先，原告为主张滞纳金及管理费向法庭出示了招商合同及补充协议。如前所述，招商合同及补充协议因违反了法律的强制性规定而导致无效。无效合同自始无效，原告无权依据无效合同取得利益。其次，原告提供的费用补交协议中日期为2015年6月13日的协议中没有被告的盖章也没有业主段园园的签字确认；原告主张的水、电费未向法庭提供水、电费票据原件，原告提供的复印件中更无法看出费用究竟是原告代缴的还是被告自行缴纳的，最重要的是，原告提交的票据中的记载的数额也与原告主张的数额差距悬殊。再次，原告出示的解除合同通知不具备证据的真实性。解除合同通知的落款日期为2015年8月9日，但通知内容中却将欠费数额计算至8月22日。原告当庭表示数额为其估算的，可见并不真实可靠。并且，原告也没有当庭提供解除合同通知的原件。最后，原告出具的王从东的承诺，因王从东未到庭，无法核实其真实性。并且，王从东也无权代表被告及段园园对外签订任何协议或承诺。王从东在被告处并不担任任何职务也就构不成任何表见处理。退一步讲，即使承诺书为王从东本人书写，即使王从东有权代表被告。那么，对于自始无效的无效合同，也根本不存在解除的说法。因此，原告各项诉求既无事实基础。更无法律依据。被告没有任何义务再向原告交纳任何费用。最后，被告在花费了巨额装修费用后在经营不到一年的时间里便得知原告的场馆未经消防验收并不具备交付使用的条件。被告对无效合同的签订并无任何过错。反倒是作为建设方的原告，在明知场馆消防未经验收合格的情况下隐瞒事实与被告签订招商合同及补充协议，并最终给被告造成巨大损失。因此，原告应承担无效合同的全部责任并应赔偿被告遭受的所有损失。而原告起诉被告要求支付的滞纳金、管理费等诉讼请求，没有任何法律及事实依据，理应依法驳回原告全部诉求。
一审法院审理查明：2014年10月23日原、被告签订编号为TWHT-20141008-负1层至3层的招商合同。约定了段园园在原告处入住并进行经营，并于2014年10月23日签订编号为SC-
HT-2014/10/9908012号招商合同的补充协议。2015年8月9日原告按招商合同约定发出“解除合同通知”并张贴于被告经营场所。被告经营期间按招商合同约定共欠原告综合费用1327477元、电费23112元、水费1197元。原告按招商合同所约定的日0.07%违约滞纳金计算违约金为136845元。
一审法院认为，因原、被告签订的“招商合同”及“补充协议”所涉及的租赁房屋系法律规定必须经过消防验收的房屋，现该房未经消防验收合格，应认定上述协议为无效合同。被告按照合同约定对金牛家居广场家具城二期一至三层进行装修并独立经营使用，现被告以该场馆未取得消防验收合格证，违反法律禁止性规定，不具备交付使用条件为由，拒付使用费用。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占用使用费用，人民法院一般应予支持之规定，原、被告签订的“招商合同”是否有效，不能作为被告拒付场馆使用费的抗辩理由，不是认定被告是否承担给付场馆使用费义务的必要条件。故原告主张所欠的各项费用证据确实充分，该院予以支持。原告要求违约的主张，因合同无效，故不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告段园园于判决生效后十五日内一次性给付原告大同市南郊区金牛国际家具有限责任公司综合费用1327477元，电费23112元、水费1197元，以上共计1351786元；二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18198元由被告负担。
判后，段园园不服，向本院提起上诉，请求：1、依法改判上诉人无需依照法定无效合同向被上诉人支付综合费1327477元、电费23112元、水费1197元，共计1351786元，或将本案发回重审。2、本案一、二审有关诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：一审适用法律错误，导致错误裁判。1、一审在已经依法认定“因原、被告签订的‘招商合同’及‘补充协议’所涉及的租赁房屋系法律规定，必须经过消防验收的房屋，现该房未经消防验收合格，应认定上述协议无效合同。”的基础上，并未依法依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十六条、第五十八条关于无效合同的处理规定判令双方相互返还因无效合同取得的财产，反而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条，判决上诉人向被上诉人支付综合费用、电费以及水费共计人民币1351786元，从而违反法律规定，使被上诉人依据法定无效合同取得利益，这有悖法理及《合同法》立法本意，属适用法律错误。依据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效合同或是被撤销的合同自始至终没有法律约束力，合同无效或是被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《合同法》第五十六条、第五十八条关于无效合同的处理原则针对的是《合同法》第五十二条中所规定的几种法定无效合同，而第五十二条中就规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同。本案中，被上诉人出租给上诉人的人口聚集、人口流动性大的大型商场正是我国法律强制性规定必须经过消防验收，取得消防验收合格证才能对外出租经营的场所，未经消防验收合格对外出租，致广大消费者的利益于不顾，符合《合同法》第五十二条中有关规定，应认定为法定无效合同。任何一方不得以法定无效合同取得利益。如果放任当事人以签订法定无效合同的方式而取得利益的话，《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条就没有任何制定的意义，更是违背了立法本意及社会公序良俗。
2、最高人民法院制定的《解释》所适用的“房屋”本意应该限定为城镇居民为生活、工作而居住使用的房屋，并不适用人口聚集、流动性大且需严格办理消防验收手续的大型商场、超市的房屋租赁合同纠纷。同时，《解释》所适用的房屋也并非《中华人民共和国消防法》中明确规定必须经公安机关消防验收合格才能交付使用，才具备使用条件的房屋。《解释》的立法本意就是旨在解决除《合同法》第五十二条规定的法定无效合同以外的因其他原因导致的合同无效，尤其指房屋租赁合同无效时的处理办法。因此，一审依据《解释》第五条判令上诉人依照《合同法》第五十二条中的法定无效合同向被上诉人支付综合费完全与《合同法》及《解释》的立法本意相冲突。此外，《解释》为最高人民法院发布的司法解释，《合同法》为全国人大常委会制定的法律。依据上位法优先下位法的原则，也应当是《解释》服从《合同法》。因此，一审适用《解释》对法定无效合同进行判决，属于适用法律错误。
3、一审在被上诉人并未向法庭提供充足证据的前提下，直接按照被上诉人的诉求数额分毫不差的判令上诉人向被上诉人履行给付义务，实属荒诞。被上诉人为了证明自己的诉求，仅向法庭提供了“招商合同”、“补充协议”、解除合同通知、王从东承诺以及水、电费票据复印件。因此“招商合同”及“补充协议”违反法律的强制性规定而属于法定无效合同，依据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，上诉人与被上诉人应相互返还因无效合同取得的财产，上诉人更无需依据法定无效合同向被上诉人支付任何综合费用。被上诉人当庭并未提供其所主张的水、电费的票据原件，其所提交的水、电费票据复印件中记载的数额也远远低于被上诉人所主张的水电费数额，而被上诉人提供的解除合同通知中也没有上诉人的签字或盖章，被上诉人无法证明其已经向上诉人送达，一审不应完全按照解除合同通知书就认定被上诉人所主张的诉求数额准确、合法，更不能完全按照被上诉人的主张数额进行裁判，并且，被上诉人所主张的综合费用也远远超越了《解释》第五条所规定的租金内容。一审如此判决，证据何在，法律何在。综上所述，一审在正确认定“招商合同”及“补充协议”违反法律强制性规定而导致无效的基础上，依据《解释》及被上诉人提交的完全不具有真实性、合法性及关联性的证据判令上诉人向被上诉人支付巨额综合费等费用，属于证据不足，适用法律错误，请二审查清事实，依法裁判。
金牛家具公司服从一审法院民事判决，其针对上诉人的上诉请求答辩称：上诉人主张合同无效，应各自返还财产，但上诉人使用被上诉人的财产所获得的经营收益应当返还；上诉人关于下位法应服从于上位法的解释有误，不能以此否定最高人民法院的司法解释，而且司法解释中也没有说是针对居民住房而设立的，本案为房屋租赁纠纷，完全可以适用该司法解释。
经审理查明，对原判认定的事实，双方当事人除对2014年10月23日签订招商合同及补充协议的事实无异议外，对其余事实均有异议。
二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。
另查明，2014年10月23日，上诉人段园园与被上诉人金牛家具公司签订的招商合同约定：租赁期限自2014年10月15日至2015年10月14日。乙方（段园园）租赁甲方（金牛家具城）二期-1至3层面积为10908.4平米的营业场地进行经营，乙方应向甲方支付房租、管理费、相关维修费用，另乙方还需缴纳采暖费、水费、电费、卫生费等按甲方规定收取的费用并接受甲方的统一管理。乙方按每3月为一期，按期向甲方支付房租。如乙方未按规定交纳相关费用的，乙方应向甲方每日支付欠费金额0.07%的违约滞纳金。如欠费超过15天，甲方视为乙方违约有权随时终止本合同，收回本合同中约定的摊位或店面，所造成的损失、费用由乙方承担。另招商合同后附有《交费通知单》，载明段园园应交管理保证金15万元、维改材料费2341670元，合计2491670元。
上述事实，有双方签订的《招商合同》及交费通知单在案予以佐证。
本案双方当事人争议的焦点问题为：招商合同及补充协议效力如何认定？原审判决适用法律是否有误？上诉人是否应当向被上诉人支付各项综合费用及水电费，费用应为多少？
关于上诉人所称招商合同及补充协议所涉及的租赁房屋必须经过消防验收，否则无效的意见。本院认为，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”因此，涉案招商合同及补充协议应为无效合同。本院对上诉人该项意见予以采纳。
关于被上诉人所主张的综合费用一节。被上诉人一审中提供了交费通告单、补交相关费用的协议（两份）以及解除合同通知予以证明其主张。其中，交费通知单载明：商户段园园，根据您与市场签订的商铺租赁合同要求，您应按照下表中规定的缴费日期前交纳租赁相关费用合计2491670元，落款处段园园与被上诉人均签字，时间2014年10月23日；第一份补交费用协议载明：甲方金牛公司、乙方香河家具市场、乙方承诺甲方，对所欠费用采用如下方式交纳……甲方代理人签字、乙方代理人张杰山、王从东签字，时间2015年6月13日；第二份补交费用协议载明：甲方金牛公司，乙方香河家具市场，乙方承诺甲方，对于所欠2014-2015年综合费用，乙方采用如下方式交纳……落款处甲方代理人签字、乙方代理人处张杰山、段园园、王从东等人签字，时间2015年6月20日；解除合同通知载明：段园园，你与我公司于2014年10月23日签订的招商合同及补充协议，因你从2014年10月23日到2015年8月22日止，累计拖欠我公司各项费用共计1413746元，依据合同法相关规定及双方招商合同第四条第三款的约定，我方有权解除合同。现正式向你提出解除合同……落款处金牛公司加盖公司，时间2015年8月9日。
关于解除合同通知一节，上诉人对此不予认可，本院认为，因该通知系被上诉人单方出具，虽一审中附有照片，但该照片并不能反映出被上诉人将通知张贴于上诉人的店面或有效向上诉人送达，因此，对被上诉人所举该证据不予采用。关于交费通知单，上诉人对通知单予以签收，故对该证据予以采信。关于第一份补交费用协议，乙方代理人处为张杰山、王从东签字，段园园对此不予认可，本院认为，涉案招商合同系被上诉人与段园园所签，被上诉人提供的现有证据不能证明段园园对王从东、张杰山等人进行过授权或对该二人的行为表示追认，因此该协议对段园园不发生效力，对该证据本院不予采用。关于第二份补交费用协议，乙方代理人处有段园园签字，段园园对此虽不予认可，但其并未提供反驳的证据，故对其该项抗辩意见不予采纳，对该份协议本院予以采信。关于被上诉人所称第二份补交费用协议中同时也有张杰山、王从东的签字，因此可以推断出段园园与该二人系合伙经营的关系，对此，本院认为，仅凭张杰山、王从东二人在该协议中的签字，不能认定其二人与段园园系合伙经营关系，亦不能由此得出该二人在第一份补交费用协议中签字的行为系段园园授权的结论。因此，对被上诉人该项意见不予采纳。
关于被上诉人所主张的电费、水费，其二审中提供水电费票据均为收据，只能证明向段园园收取水、电费的情况，不能证明欠费的事实，故对该系列证据不予采用。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的招商合同及补充协议虽因违反了相关法律规定而无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占用使用费用，人民法院一般应予支持”之规定，现上诉人段园园拖欠被上诉人金牛公司综合费用，应予支付。被上诉人主张综合费用为1327477元，未超出金牛公司与段园园签订的第二份补交费用协议中约定的费用，应予确认。上诉人段园园对此不予认可，但其并未提交任何已交纳费用的凭证及反驳证据，故其该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于被上诉人主张的水、电费，因其提供的证据不能证明上诉人拖欠水、电费用，故对其该项请求不予支持。上诉人关于水、电费一节的上诉请求成立，应予支持。原审判决对水、电费一节认定事实有误，应予纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销大同市南郊区人民法院（2015）南民初字第753号民事判决；
二、上诉人段园园于本判决生效之日起十日内，给付被上诉人大同市南郊区金牛国际家具有限责任公司综合费用1327477元；
三、驳回被上诉人大同市南郊区金牛国际家具有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18198元、二审案件受理费16966元，合计35164元，由上诉人段园园负担33169元；被上诉人大同市南郊区金牛国际家具有限责任公司负担1995元。
本判决为终审判决。
审判长 齐立波
审判员 苗建萍
审判员 王艳宏
二〇一六年十月十七日
书记员 常 佳