上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3347号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海尚点展示展览有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇振兴街4号1幢183室。
法定代表人：刘峰，总经理。
委托诉讼代理人：顾正强，上海力帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海欧吉缘工贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区祝桥镇星光村周周公路1721号。
法定代表人：薛秀凤，总经理。
委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。
上诉人上海尚点展示展览有限公司因与被上诉人上海欧吉缘工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第21571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海尚点展示展览有限公司（以下简称尚点公司）上诉请求：撤销原判主文第二、第三项，改判驳回上海欧吉缘工贸发展有限公司（以下简称欧吉缘公司）的一审本诉诉请，支持尚点公司一审的全部反诉诉请。事实和理由：一、一审判决缺失程序公正。1、本案租赁合同纠纷系本诉与反诉合并审理，案情繁琐复杂双方争议甚大，若缺乏法院调查收集证据则难以查明事实真相。一审法院在审理本案之初适用简易程序与最高院民诉法解释第二百五十六条的规定相悖。2、一审法院2016年2月2日裁定本案由简易程序转普通程序审理，但此时早已超出适用简易程序的审理期限，故该裁定违反了民诉法第一百六十一条、最高院民诉法司法解释第二百五十八条第二款之规定。3、本案于2015年8月3日适用简易程序第一次开庭审理，不清楚欧吉缘公司庭后何时申请鉴定，但其未在举证期限届满前提出鉴定申请当属事实。简易程序审限于2015年9月24日届满后未能依法组成合议庭而任由独任审判员对欧吉缘公司的鉴定申请予以准许，明显不符合最高院民事诉讼证据若干规定第二十五条和最高院民诉法司法解释第一百二十一条第一款的规定。4、一审中双方当事人各自就火灾受损物品申请评估，但一审法院却厚此薄彼差别对待。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1、一审判决超越本案租赁合同纠纷审理范围。本案需要解决的争议是合同标的物返还不能的折价补偿或损害赔偿价格应如何确认的问题。租赁合同标的物违章建筑厂房失火受损，只能赔偿而不能恢复原状，因为违章建筑由于本身的违法性，一般需要被拆除，即法律不允许其存在。另，违章建筑受损的赔偿范围存在特殊性，因其被侵害的并不都是法律所保护的合法权益，故赔偿数额具有局限性，只能进行适当赔偿而不是全额赔偿。一审判决混淆租赁合同与建筑工程施工合同不同的签约主体及权利义务关系，以通过对失火厂房修复加固翻新工程造价进行司法鉴定的形式，支持该工程发包人即欧吉缘公司替代承包人追索工程造价决算款所提之诉请，更是适用程序严重违法，且该工程的施工方未参加本案诉讼，属遗漏当事人。2、一审判决对火灾蔓延、扩大层面的赔偿责任主体认定有误。因欧吉缘公司违反建筑防火规范的强制性规定，导致火灾蔓延、扩大，欧吉缘公司的违法行为与损害结果有明显因果关系，故一审仅判令其承担30%的赔偿责任有失公允。3、从损害赔偿本身的特性和社会公正性出发，财产损害赔偿纠纷的审理应当遵循“填平损害”的价值理念，当事人不应通过诉讼获得额外补偿。失火厂房终究是不合法的存在物，仅因其建筑材料及附属设施、设备的来源具有合法性，故赔偿范围应仅限于该部分财产价值的损失，其他费用均不应保护。此外，欧吉缘公司对失火厂房受损并未申请价格鉴定而擅自清理火灾现场，导致厂房受损的赔偿金额难以确定，其依法应当承担不利的法律后果。此外，对厂房的修复加固翻新工程合同因未取得主管部门的许可而当属无效合同，无效合同项下的工程款结算也仅限于材料费、人工费，且此也非欧吉缘公司可向尚点公司主张的权利。4、根据《火灾现场勘验笔录》和灾后现场照片，应当认定厂房实际过火面积为1,224平方米，而厂房占地总面积为2,448平方米，故欧吉缘公司以失火厂房修复加固翻新工程造价结算书作为租赁合同标的物返还不能的索赔依据，涉嫌恶意诉讼，加固翻新工程造价扣减失火厂房受损鉴定价格后，所得的加固翻新后仍属于违章建筑的费用应由欧吉缘公司自行承担。5、根据《火灾现场勘验笔录》、消防部门拍摄的现场照片、尚点公司拍摄的现场照片、尚点公司库存凭证、尚点公司客户出具的货物毁损证明，可以证实尚点公司因此次火灾遭受了惨重的直接财产损失，但一审法院对双方损失金额的认定显失公平。综上所述，请求二审法院依法支持尚点公司的上诉诉请。
被上诉人欧吉缘公司辩称：1、一审法院在审理过程中根据需要由简易程序转普通程序审理，在程序适用上合法。2、一审中，欧吉缘公司根据法院指定的期限提交相应鉴定申请，鉴定单位根据独立客观的原则对修复费用进行鉴定所出具的报告合法有效。3、欧吉缘公司对厂房修复的处理，采用的是部分全部保留、部分全部修复、部分加固处理，是保持厂房原有状态、不改变结构的修复。根据双方合同约定，尚点公司在使用过程中造成房屋损坏的应当由其修复。欧吉缘公司系在与尚点公司多次交涉，但尚点公司一味拒绝的情况下，为减少损失，确保房屋整体安全，无奈进行了修复工作。欧吉缘公司提起本案诉讼时，厂房已经修复，故欧吉缘公司系要求尚点公司承担修复费用。4、一审法院根据房屋违章的性质，在修复费用的分摊上进行了相应处理。尚点公司以受损房屋系违章建筑为由一味否定房屋财产权益，显然侵害了欧吉缘公司的财产权利。5、本案火灾系因尚点公司未按审批流程搭建烤漆房，不恰当使用烤漆房所致，故火灾责任上应由其承担全部责任。对损失的分摊比例，欧吉缘公司服从一审法院的处理。故不同意尚点公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
欧吉缘公司向一审法院起诉请求：判令尚点公司赔偿其房屋修复损失人民币（下同）3,959,159元。
尚点公司向一审法院提出反诉请求：1、判决确认双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令欧吉缘公司给付尚点公司赔偿款200,000元（尚点公司的财产损失乘以40%，减去欧吉缘公司的财产损失乘以60%，即由欧吉缘公司承担总损失的40%）。
一审法院认定事实如下：2010年6月18日，欧吉缘公司、尚点公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方（欧吉缘公司）将坐落在上海市浦东新区XX镇XX公路XX号的厂房（含办公楼及宿舍楼）租赁给乙方（尚点公司）用作生产加工用房；总建筑面积4,400平方米，每日每平方米建筑面积0.46元，月租金62,500元，年租金750,000元；甲方在2010年8月1日前交付房屋，租期5年，从2010年8月1日起至2015年7月31日止；保证金62,500元，乙方于2010年6月9日交付甲方，合同期满甲方归还乙方；付款方式为每一季度支付一次，先付款后使用；甲方提供乙方的厂房（含办公楼及宿舍楼）属于毛坯房，乙方租赁期间增加的所有设备（空调、锅炉、厨房设备、灯具、风扇、生产用机械等），租赁期满后自行拆除带走；乙方在生产中及在生产场所和整个厂区内确保安全、文明、有序、卫生；租赁物不得转租、转让，如由于乙方使用造成损坏，乙方负责修复完好，如有缺损由乙方按原价赔偿；合同另对其他事项作了约定。
2014年9月28日15时许，尚点公司承租的系争厂房内发生火灾。
2014年9月29日，祝桥派出所民警对尚点公司法定代表人刘峰进行了询问，刘峰在询问笔录中表示“公司主要生产、加工木器、家具，员工有几十人……主车间面积2,470平方米……如发生安全生产、火灾等事故，均由我公司承担……喷漆间烧毁，主车间内有部分小电器，报废的木材，裁板车间北侧有部分客户的旧道具等，幸好裁板车间的设备未受到影响，具体的损失暂时未能统计出来”。
2014年9月30日，南汇公安消防支队防火处对火灾现场进行勘验，勘验情况如下：1、尚点公司生产车间是租借欧吉缘公司的，占地面积3,000平方米，钢筋混凝土框架结构，厂房为一层，车间北侧部分区域为二层（一楼为喷漆车间），东侧为上海A有限公司（以下简称A公司），南侧为办公楼，西侧为上海B有限公司（以下简称B公司），北侧为围墙空地；2、尚点公司与A公司之间通道处有轻微烟熏痕迹，无过火痕迹，南侧办公楼有烟熏痕迹，办公楼与生产车间相通的窗户玻璃多块碎裂，西侧B公司二楼办公室轻微过火痕迹，尚点公司与B公司之间通道内的临时彩钢房部分塌落，呈南轻北重逐渐加重，北侧通道处的临时彩钢房整体塌落，并且西侧严重；3、初步勘验，尚点公司生产车间东侧墙面呈南轻北重，靠北侧墙面的水泥层明显脱落，南侧墙面有烟熏痕迹，窗户玻璃多块碎裂，西侧墙面烧毁程度较东侧严重，并且呈南轻北重，北侧墙面大部分水泥层脱落，并且靠近车间内北侧局部二层钢结构整体软化塌落，并且东轻西重。车间内南侧货物有部分没有烧毁，北侧货物基本烧毁。4、细项勘验。车间内西北角的喷漆房基本烧毁；5、喷漆房西侧内置式1号排风机未发现故障，内置式2号排风机内风扇有明显的弯曲变形，3号排风机内未发现故障点。
2014年10月15日，欧吉缘公司和尚点公司均向公安消防支队提交“火灾直接财产损失申报统计表”，其中欧吉缘公司申报损失包括“厂房185,000元、电线电灯13,800元、门窗60,000元，小计251,800元”，尚点公司申报损失包括“1、雕刻机2台，单价5,000元；2、烤房1间，45,000元；3、木材2立方，单价4,000元，计8,000元；4、细工木板200张，单价150元，计30,000元（小计93,000元）”。次日，公安消防支队结合折旧年限、烧损率、重置价值或者修复费对上述损失进行统计，欧吉缘公司统计损失小计135,000元，尚点公司的统计损失小计64,000元。
2014年10月20日，上海市浦东新区消防支队出具“火灾损失统计表”，认定尚点公司在火灾中设备及其他损失64,000元，欧吉缘公司建筑物及装修损失135,000元。
2014年10月22日，上海市浦东新区消防支队出具“火灾事故认定书〖沪浦公消火认字（2014）第8030号〗”，载明2014年9月28日15时04分许，位于周祝公路3275号9幢的尚点公司发生火灾，烧毁车间内的设备、货物及向欧吉缘公司租借的厂房，无人员伤亡，过火面积2,500平方米，经调查起火原因，起火部位位于生产车间西北角喷漆车间西侧排风扇处，起火原因为排除外来火种、雷击、物品自燃以及电器线路故障引发火灾的可能，无法排除排风扇机械故障引发火灾的可能。
审理中，欧吉缘公司向法庭提供了《土地租用协议书》、《南汇区临时用地申请、审批表》，证明系争厂房所在土地系欧吉缘公司向案外人原南汇区XX镇XX村民委员会租赁得来，并于2003年12月份向相关部门取得了建筑占地4,440平方米的临时用地批复。尚点公司对上述证据真实性无异议，对合法性持异议，认为欧吉缘公司申请用地程序不合法，而系争房屋没有临时规划许可，系违章建筑。
欧吉缘公司还提供《建筑安装工程合同》、预算书、决算书、银行凭证、营业执照等证据，证明2014年12月30日欧吉缘公司与南通XX集团有限公司签订了《建筑安装工程合同》，对尚点公司厂房火灾后予以全面修复。约定的维修面积2,500平方米，工程造价3,878,476.22元。实际发生费用为4,238,865元，包括：1、土建维修费用3,525,984元；2、安装维修费241,535元；3、拆除工程费用372,693元；4、残余物清理外运费98,653元。
审理中，经欧吉缘公司申请，一审法院委托上海C有限公司对涉案的浦东新区XX镇XX公路XX号房屋受损后修复费用进行司法鉴定。鉴定结果为修复费用造价为3,959,159元（包括：1、土建维修工程3,269,233元；2、安装维修工程241,222元；3、拆除工程358,205元；4、残余物清理外运工程90,499元）。欧吉缘公司对鉴定意见无异议。尚点公司认为违法建筑失火厂房的翻新改建工程造价，不属于鉴定受理范畴，无规划许可证、施工许可证、施工图、竣工图等，不能予以鉴定。
尚点公司在审理中提交：1、2014年10月30日案外人上海D有限公司（以下简称D公司）出具的“2014年9月28日尚点工厂失火造成直接与间接损失物料清单及补偿处理结果”，证明D公司烧毁的柜台等损失1,258,238元；2、案外人Z公司无锡分公司及南京分公司（以下统称Z公司）出具的“无锡办店装明损失明细单”、常州百货大楼KD新形象报价单、图纸、“南京办店装明损失明细单”、南京水游城HS新形象报价单、图纸、“宿迁金鹰HSM报价单”、图纸、徐州金地KD新形象报价单、追加制作工作单，证明Z公司烧毁的柜台损失313,913元。3、2014年9月份固定资产计提折旧明细账，证明尚点公司被烧毁的固定资产157,860.36元。4、7-9月材料进库明细（附发票及送货单）、7-9月柜台领用材料明细，7-9月业务统计、项目领料单、6月底库存盘点表，证明尚点公司遭受的原材料、半成品等损毁损失2,700,747.70元；5、工具及用具领用登记册，证明网板、工具、工作台等损失50,000元。欧吉缘公司对上述材料的真实性均不予认可，认为D公司、Z公司的损失清单等属于证人证言，有关明细表均系尚点公司自行制作，没有证据效力，亦缺乏相关材料佐证。
一审法院认为，根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因本案当事人未能提供系争的周祝公路3275号厂房的建筑工程规划许可证或其他合法建造证明，故双方当事人之间签订的《厂房租赁合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。
根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，系争厂房在承租期间，因为尚点公司生产所用的喷漆车间排风扇引发火灾，起火烧毁，之后欧吉缘公司予以修复，现双方当事人对各自损失金额和应承担的过错责任存在争议。欧吉缘公司认为尚点公司应对其修复费用损失承担全部赔偿责任。尚点公司一方面对欧吉缘公司以实际发生的修复费用作为损失提出异议，认为系争厂房为违章建筑，本身不应予以恢复，如赔偿恢复费用则是保护了欧吉缘公司的违法利益。另一方面，尚点公司提出了其自身被火灾损毁的损失金额，并主张对欧吉缘公司的厂房烧毁损失以违章建筑拆迁补偿价格予以认定，要求欧吉缘公司赔偿其中的四成。
对此，一审认为，首先，违章建筑并不是简单的未经相关主管部门许可而动工兴建的建筑物，其本质是违反了土地管理法和城市规划法等相关法律法规的规定而建造的房屋及设施。对违章建筑的认定和拆除，由行政法规进行规范并由政府主管部门负责管理，不属于法院民事案件处理范围。其次，根据法律规定，财产所有权的取得，必须以合法为前提，如果是非法建筑物，当然不得取得所有权。但非法建筑对于建造人而言，建筑材料和建造人工在合成作为建筑物后，已经成为一个整体，建造人对其虽不享有所有权，但成立占有的事实，享有占有的权益。非法建筑应由法定机关通过法定程序来处理，除此以外的其他单位和个人不能擅自拆除或者毁损。尚点公司作为承租人，并非有权国家机关，无权要求拆除或予以损毁。因此尚点公司主张以违建拆除价格补偿的方式来认定欧吉缘公司的厂房烧毁损失亦无法律依据。再次，占有人的财产被侵害，无论被侵占，还是被损毁，法律对其救济，只是使占有人对于物的占有得以恢复。但占有物若为非法建筑，本身存在具有违法性，可能被认定为违建而需要拆除或者没收，也就是说法律不允许其存在。因此，如果非法建筑物被毁损后，一般只能请求损害赔偿，包括对造成的欧吉缘公司的全部直接损失，即建材、施工等费用予以赔偿，而不能请求恢复原状或者予以重建。换句话说，系争厂房被毁损之后，在已经无法投入使用的情况下，如果尚未修复的，尚点公司应对损毁厂房的全部造价分担损失。但本案中，欧吉缘公司已经对系争厂房予以修复，其主张的是已经支出的修复费用，而并非要求尚点公司对系争厂房予以修复或重建。尚点公司认为如果认定欧吉缘公司的修复费用损失，即为允许欧吉缘公司违建的说法，实际是混淆了两者概念，因此并不成立。一审认为，这部分已经支出的经鉴定的修复费用属于欧吉缘公司的直接经济损失，尚点公司应按其过错予以赔偿。
对于尚点公司所受火灾损失，尚点公司提出了清单、报价单、图纸、明细账、登记册、发票等证据，并在审理中提出对其损失进行鉴定或者审计的申请。审理中，双方均明确系争厂房内灾后原状已经不复存在，已经不具备评估的客观条件，同时因为欧吉缘公司对尚点公司提交的证据材料均不予认可，在基础材料真实性、关联性无法认定的情况，进行审计也没有意义。因此，一审未采纳尚点公司该申请。但是，结合实际来看，火灾发生在尚点公司承租厂房进行经营时，灾后双方亦共同向有关部门申报了损失，尚点公司因火灾遭受损失是客观事实，考虑到欧吉缘公司对系争厂房予以修复，却没有保存或者与尚点公司共同清点现场，具有一定过错，且参考双方各自申报的财产损失小计，一审酌情认定尚点公司经济损失为1,580,000元。
最后，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于双方各自应承担的责任，根据消防部门出具的火灾事故认定书，火灾的直接原因在于尚点公司，但欧吉缘公司对租赁合同无效亦具有相当过错，因此，一审认定由欧吉缘公司承担全部损失的三成，尚点公司承担全部损失的七成。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一六年十一月十一日作出判决：一、上海欧吉缘工贸发展有限公司与上海尚点展示展览有限公司于2010年6月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海尚点展示展览有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海欧吉缘工贸发展有限公司厂房修复费用损失2,771,411.30元；三、上海欧吉缘工贸发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海尚点展示展览有限公司损失474,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40,710元，财产保全费5,000元，合计45,710元，由上海欧吉缘工贸发展有限公司负担16,739元，上海尚点展示展览有限公司负担28,971元。反诉案件受理费2,150元，由上海尚点展示展览有限公司自行负担。鉴定费68,000元，由上海欧吉缘工贸发展有限公司负担19,428元，上海尚点展示展览有限公司负担48,572元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，首先，尚点公司就一审程序问题所提异议，因尚点公司所持异议均属程序瑕疵，即便成立也并不影响案件的实体处理，故不能成为支持尚点公司上诉诉请的理由。其次，就尚点公司关于一审判决超越本案租赁合同审理范围、混淆租赁合同和建设工程施工合同法律关系的相关上诉主张，因一审法院系以失火厂房修复费用为欧吉缘公司的损失为前提委托鉴定单位对此进行鉴定，鉴定单位据此对欧吉缘公司翻新改建失火厂房的费用予以认定并无不当，尚点公司上述主张系其对法律关系认定的错误理解，本院对此亦不予采信。第三，就尚点公司对火灾损失的赔偿责任比例所持异议，一审法院系综合考量火灾的起因、租赁合同无效等因素，酌情确定欧吉缘公司对火灾损失承担30%责任，尚点公司承担70%责任，该认定尚属合理妥当，本院对此予以认同。第四，就尚点公司对一审就厂房修复费用损失及尚点公司申报财产损失所作认定的相关异议，一审在其判决理由中已就此阐述了详尽、充分的意见，本院对此予以认同且不再赘述。综上所述，尚点公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币32,763元，由上诉人上海尚点展示展览有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年五月二十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……