湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终778号
上诉人（原审被告）：侯巧琳，女，汉族，1972年12月15日出生。
委托诉讼代理人：冯源，湖南民浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹溅兰，女，汉族，1980年9月8日出生。
委托诉讼代理人：肖峰，湖南善道律师事务所律师。
上诉人侯巧琳因与被上诉人曹溅兰合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯巧琳的委托诉讼代理人冯源，被上诉人曹溅兰及其委托诉讼代理人肖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯巧琳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹溅兰一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由曹溅兰负担。事实与理由：1.一审判决认为本案双方当事人签订的《转让协议书》已无法实现，而支持曹溅兰解除《转让协议书》的诉请属认定事实错误。2.一审判决认为侯巧琳违反与广州军区郴州房管处《军队房地产租赁合同》的约定擅自转租的事实属认定事实错误。3.曹溅兰租赁的涉案门面被军队收回是因国家政策，而非因侯巧琳的个人和租赁更名的原因，故不存在当事人过错的问题，一审判决适用法律错误。曹溅兰并非侯巧琳与广州军区郴州房管处签订的《军队房地产租赁合同》的当事人，一审判决认定本案双方当事人违反该合同条款而承担过错责任是错误的。
曹溅兰辩称：1.本案双方当事人签订合同时，侯巧琳与广州军区郴州房管处签订的租赁合同已到期，侯巧琳属非法处分涉案门面。广州军区郴州房管处对侯巧琳与曹溅兰的租赁合同不予认可，并未与曹溅兰之间形成事实租赁合同。2.曹溅兰并未领取广州军区郴州房管处的门面关停补偿。综上，一审判决认定侯巧琳存在过错是正确的，应当予以维持。
曹溅兰向一审法院起诉请求：1.判决解除曹溅兰和侯巧琳签订的《转让协议》；2.判令侯巧琳退还曹溅兰门面转让费(装修补偿费)398000元，并支付违约金39800元及装修损失97580元，共计535380元；3.本案诉讼费、保全费由侯巧琳负担。
一审法院认定事实：2011年6月21日，经侯巧琳申请，广州军区郴州房管处（甲方）与侯巧琳（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，该合同约定：乙方承租甲方位于郴州市八一路八2-015号门面用于经营服装，租赁期限为2011年6月15日至2011年9月30日，年租金为43200元，租金按年交付，乙方向甲方缴纳租房保证金10000元。该合同还对双方应履行义务、合同的解除、违约责任进行了约定。合同签订后，甲方将门面交付乙方，乙方侯巧琳对门面进行了装修，添置了相关设备进行服装经营，此后甲、乙双方租赁关系一直持续。2014年11月14日，广州军区郴州房管处（甲方）与侯巧琳（乙方）最后一次签订《军队房地产租赁合同》，合同主要内容为：甲方自愿将位于郴州市八一路八2-015号门面（坐落号：广湘字第6138号）出租给乙方经营服装，租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日，年租金为60000元，租金按年交付，租赁期内，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的,必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用；不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门备案后实施；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其它互不补偿；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。同日，甲乙双方还签署《合同补充规定》，其主要内容为：禁止门面转租转让，如有发现转租门面或租自转门面者，一律终止租赁合同；凡门面室内装修和招牌制作悬挂，必须首先到我局办理申报手续并提交装修方案，经同意后，在规定的范围内施工。该合同履行期届满后，侯巧琳仍经营该门面。
2015年11月25日,侯巧琳（甲方、出让方）与曹溅兰（乙方、承租方）就上述门面签订《转让协议书》，其内容为：“甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方将位于军分区鑫光大道15号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为110.01平方米。二、乙方在签订协议时支付甲方订金50000元（此订金可在付装修补偿费时减除）和军分区门面押金10000元。三、乙方在2015年11月30日前一次性向甲方支付装修补偿费398000元（大写：叁拾玖万捌仟圆整），付清后方可使用门面店铺现有空调、货架、灯具归乙方所有，其他物品归甲方所有。四、甲方有义务配合协助乙方办理更名过户手续，若产生相关费用由乙方承担；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。若更改不了户名，退款给乙方店铺归甲方所有。五、乙方交订金后若没有按照双方约定履行职责逾期交付装修补偿金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期15日甲方有权解除协议，且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。九、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效”。曹溅兰于协议书签订当日转付60000元，同年11月28日转付338000元给侯巧琳，并于2015年11月30日向房产所有权人申请对门面进行装修后，以“蘭麗芬”店名经营此门面（未办理工商登记）。
2017年7月6日，广州军区郴州房管处向侯巧琳发出《通知书》，内容为：“侯巧琳:你与我处签订《军队房地产租赁合同》，承租我处湖南省郴州市八一路2-015，该合同于2015年9月30日到期后未续签。根据军队和武警部队全面停止有偿服务活动统一部署，我处于2017年5月25日下发了《告全体租户书》，对相关政策进行了宣传告知，并对2017年6月30日前签订《八一路到期租赁项目关停协议书》的商户给予了租金减免等优惠政策。截止2017年6月30日你未与我处签订《八一路到期租赁项目关停协议书》，现正式通知与你解除双方的不定期租赁合同关系，给予你15日合理腾房期，限你于2017年7月21日前，一次性交清所欠租金和有关费用及滞纳金，清空承租房屋内所有物品，将该处租赁房产交还本处。如你逾期未交还租赁房产，由此所致的经济损失和相关法律后果由你自行承担”。同年8月31日，该门面由广州军区郴州房管处无偿收回，曹溅兰要求侯巧琳退还收取的款项未果，遂酿成此纠纷。
另查明：曹溅兰于2013年经广州军区郴州房管处同意，从他人处受让了另一个位于八一路的门面用于经营服装。
一审法院认为，本案为转让合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人的规定，以及侯巧琳与广州军区郴州房管处《军队房地产租赁合同》第八条第四项不得擅自将所承租的房地产转租的约定。本案中，侯巧琳未经门面出租人广州军区郴州房管处同意，擅自与曹溅兰签订《转让协议书》违反法律规定和合同约定；曹溅兰明知门面转让需经出租人同意，仍与侯巧琳单方签订《转让协议书》，本案双方当事人对造成本案纠纷均有过错，现由于双方签订的《转让协议书》已无法实现，故曹溅兰请求解除该《转让协议书》，予以支持。根据本案双方当事人在本案中的过错以及曹溅兰使用门面的实际情况，依法确定由侯巧琳退还曹溅兰门面转让费（门面装修补偿费）的50%计199000元,曹溅兰请求侯巧琳支付违约金之诉讼请求不予支持。鉴于双方约定侯巧琳对办理门面租赁更名过户负有协助义务，且曹溅兰在门面未更名过户时即进行门面装修等，其损失应由曹溅兰自负。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条规定，一审法院作出如下判决：“一、被告侯巧琳于本判决生效之日起十日内退还原告曹溅兰门面转让费（即门面装修补偿费）199000元；二、驳回原告曹溅兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9153.80元，财产保全费3270元，合计12423.80元，由原告曹溅兰负担6603.80元，被告侯巧琳负担5820元”。
本院二审期间，曹溅兰提交了一份黄春梅与曹溅兰签订的《门面转让协议》，拟证明曹溅兰租赁的与案涉门面同街的另一间门面完成了变更登记，且曹溅兰与广州军区房管处就该门面签订了租赁合同。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。侯巧琳质证认为：对证据的真实性无异议，但与本案无关联性，且证据显示曹溅兰是在2012年签订的，而广州军区房管处自2015年下半年之后已未再与承租方签订新的租赁合同。本院认证认为曹溅兰提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院二审查明：1.2017年7月6日，广州军区郴州房管处发出的《通知书》系送达至案涉门面处，未向侯巧琳本人进行送达。2.曹溅兰二审提交的其与黄春梅签订的《门面转让协议》所涉门面就是一审判决认定曹溅兰于2013年经广州军区郴州房管处同意，从他人处受让了另一个位于八一路的门面。3.本案双方当事人二审庭审中均称，双方在签订本案《转让协议书》时，广州军区郴州房管处是知晓的。侯巧琳向曹溅兰交付案涉门面后，曹溅兰因需对案涉门面进行重新装修前以曹溅兰本人的名义向广州军区郴州房管处填写了申请表，经广州军区郴州房管处审批后，曹溅兰对案涉门面进行了重新装修。2015年12月11日，曹溅兰就案涉门面向广州军区郴州房管处交纳管理费、卫生费360元及2015年10月-2016年9月的出租费60000元，广州军区郴州房管处开具的收费票据中付款单位为“八2-15号曹溅兰”。4.目前案涉门面仅被要求关停，门面内的装修设施暂未处理。5.二审庭审中，双方当事人均陈述2016年后广州军区郴州房管处没有与曹溅兰、侯巧琳就各自承租的门面签订书面租赁合同。6.本院对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案为合同纠纷。本案二审的争议焦点为：双方当事人就案涉门面签订的《转让协议书》是否可以解除。2015年11月25日，侯巧琳与曹溅兰就案涉门面签订《转让协议书》，侯巧琳与曹溅兰均认可广州军区郴州房管处对此事知晓。侯巧琳依约向曹溅兰交付了案涉门面，曹溅兰也依约向侯巧琳支付了装修补偿金398000元。此后曹溅兰以其本人名义向广州军区郴州房管处申请对案涉门面进行装修，并征得了广州军区郴州房管处的审批同意；曹溅兰还以其本人名义向广州军区郴州房管处交纳案涉门面的出租费等费用。曹溅兰并未提交证据证明在其接收案涉门面至门面关停长达一年半的时间内，广州军区郴州房管处曾对其租用案涉门面提出过异议。据此，根据本案现有证据，本院认定广州军区郴州房管处已明知曹溅兰与侯巧琳之间转让案涉门面事实并对曹溅兰接手使用案涉门面予以了认可。根据本案双方当事人签订的《转让协议书》约定，双方当事人均已依约履行完各自义务，曹溅兰未能与广州军区郴州房管处就案涉门面签订书面租赁合同责任不在侯巧琳。现曹溅兰以侯巧琳未协助其办理更名过户手续而主张解除双方签订的《转让协议书》并要求侯巧琳承担违约责任，无法律和合同依据，本院不予支持。就曹溅兰主张的装修损失100000元，因目前案涉门面仅是关停，门面内装修设施暂未处理，曹溅兰主张的装修损失暂无法确定，故对其该项请求，本院在本案中不予支持。
综上所述，侯巧琳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初1495号民事判决；
二、驳回曹溅兰的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费9153.80元，财产保全费3270元，二审案件受理费4280元，一、二审诉讼费用合计16703.8元，由曹溅兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 超
审 判 员 林海波
审 判 员 张友荣
二〇一八年五月二十八日
法官助理 刘芳岑
书 记 员 曹 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。