山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1368号
上诉人（原审原告）平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会。
法定代表人张玉堂，村主任。
委托代理人王萍，平度宏伟法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）平度市实验中学。
法定代表人高福生，校长。
委托代理人田志成，该校工作人员。
委托代理人陈立祥，山东天正平律师事务所律师。
原审第三人王建军。
委托代理人刘勇进，北京在明律师事务所律师。
上诉人平度市人�政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会（以下简称丰山洼村委）因与上诉人平度市实验中学、原审第三人王建军土地租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1887号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员孙琦共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人丰山洼村委的法定代表人张玉堂及委托代理人王萍，上诉人平度市实验中学的委托代理人田志成、陈立祥，原审第三人王建军的委托代理人刘勇进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
丰山洼村委在一审中诉称：2000年8月18日丰山洼村委与平度市少年武术学校签订土地租赁协议1份，平度市少年武术学校被平度市实验中学兼并后，该土地租赁合同的权利和义务由平度市实验中学承担。2004年平度市实验中学将此土地交付给王建军使用，丰山洼村委、平度市实验中学土地租赁协议仍继续履行。但平度市实验中学在租赁期间并没有按照双方协议第三条的约定足额交纳租赁费，只是按照第一年的数额10170元交纳，且交费时间也屡次拖延。经丰山洼村委多次催交，平度市实验中学迟迟未予交纳，已经拖欠至今达18个月之久。平度市实验中学的行为严重违反了合同约定，已构成根本违约，导致合同无法继续履行。为维护丰山洼村委的合法权益，现根据双方签订的租赁协议第四条之约定，请求：1、依法解除丰山洼村委、平度市实验中学之间签订的《土地租赁协议书》、平度市实验中学与王建军之间签订的《租赁协议书》，并判令平度市实验中学、王建军立即清除在租赁土地上的附属物；2、判令平度市实验中学补交所欠2004年以来的土地租赁费90984元及违约金192684元，合计283668元；3、判令王建军交纳至搬出之日的租赁费及违约金。
平度市实验中学在一审中辩称：在平度市实验中学按照土地租赁协议的约定，将租赁土地转让给王建军时，经与丰山洼村委协商，丰山洼村委同意按照每年租赁费10170元租赁给王建军，而且在土地转让后，租赁费丰山洼村委也一直按照每年10170元收取。平度市实验中学已将租赁土地转让，丰山洼村委要求平度市实验中学支付租赁费无事实依据，即使应该支付，也已经超过诉讼时效，且违约金约定过高。请求依法驳回丰山洼村委对平度市实验中学的诉讼请求。
王建军一审中答辩并反诉称：王建军没有任何违约责任，除丰山洼村委拒绝受领的租赁费外，王建军不欠丰山洼村委的租赁费。平度市实验中学与王建军签订的租赁协议合法有效，王建军不同意解除平度市实验中学与王建军签订的租赁协议。租赁合同因国家征用土地终止，丰山洼村委对王建军无法履行合同所造成的损失，应当进行赔偿。请求驳回丰山洼村委对王建军的诉讼请求；判令丰山洼村委赔偿王建军不动产损失439900元，林木损失122216元，鸭场8年损失57600元，尚未履行合同8年损失3128000元，共计3747716元。
丰山洼村委对王建军的反诉请求答辩称：国家已经对租赁土地上的附属物进行了补偿，丰山洼村委不同意对王建军的请求再次进行赔偿。
原审法院查明和认定的基本事实是：2000年8月18日丰山洼村委（甲方）与平度市少年武术学校（乙方）签订《土地租赁协议书》1份，协议约定甲方将位于丰山洼村东农用平地9.25亩、河沟地5.54亩，共计14.79亩土地租赁给乙方，租赁期限为30年�自2000年8月18日至2030年8月18日；租赁费用：平地租赁费每年一亩按800斤小麦、800斤玉米当年市场价格折价，河沟租赁地每年一亩按500斤小麦、500斤玉米当年市场价格折价。租赁费交款方式：在合同签订后，由乙方在一月内向甲方付齐第一年租赁费10170元，从第二年起乙方每年在8月18日前付给甲方当年租赁费，以此类推。付款到期后，如乙方每拖延一天租赁费加付2%折款，如拖期超出6个月，甲方有权收回土地。《土地租赁协议书》第六条约定乙方可充分利用租赁的土地搞项目经营，可盖房、打井等基础建设，开发上项目，无偿开采使用地下水，河沟可填平或开发利用，一切费用由乙方负担；在租赁期间乙方有对外出租、转让的权利，甲方应给以支持。第八条约定如国家征用土地，按国家有关政策处理。《土地租赁协议书》签订后，平度市少年武术学校在租赁土地上建�水厂、栽培了树苗。2003年前后，因国家准备储备用地，平度市少年武术学校将租赁土地上所建的水厂拆除，平度市国土资源局对租赁土地上的树苗、水井等进行了清点。清点后树苗移出租赁土地，水井进行了填堵，水厂房屋进行了拆除，土地恢复了原状，2007年9月14日平度市国土资源局将2003年前后清点的平度市实验中学租赁丰山洼村委土地上的附着物及平度市实验中学租赁其他单位的土地青苗补偿款113897元，通过平度市教育会计核实中心发放到平度市实验中学。2003年9月1日平度市少年武术学校划归平度市实验中学，平度市实验中学按照每年租赁费10170元，向丰山洼村委缴纳了2000年8月18日至2004年8月18日期间的全部租赁费，未按照《土地租赁协议书》的约定以当年小麦、玉米市场价格折价给付。丰山洼村委、平度市实验中学、王建军对丰山洼村委提交的平度市粮食办�室出具的《2004年至2013年国家粮食收购最低保护价及市场价》小麦、玉米价格无异议，根据该价格计算，扣除王建军每年已经交纳的10170元，2004年8月18日至2012年8月18日平度市实验中学应交租赁费如下：2004年1728.9元，2005年2237.4元，2006年2644.2元，2007年5186.7元，2008年7322.4元，2009年8949.6元，2010年10475.1元，2011年12814.2元，2012年截止到2013年7月2日应付19935.99元，其中平度市实验中学应付11103.99元、王建军应付8832元。以上合计平度市实验中学应付租赁费62462.49元，王建军应付租赁费8832元。
同时查明，平度市实验中学将租赁土地上的附着物清除，土地恢复原状后，2004年8月18日平度市实验中学（甲方）与王建军（乙方）签订《租赁协议书》1份，协议约定的租赁土地范围与上述丰山洼村委与平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》一致，租赁期限变更为26年，自2004年8月18日至2030年8月18日，租金为每年10170元；付款方式约定合同签订后，由乙方在1个月内向甲方付齐第1年租赁费，从第二年起，乙方每年在8月18日前付给甲方当年租赁费，依此类推；租赁协议书第6条约定乙方可充分利用租赁的土地搞项目经营，可盖房、打井等基础建设，开发上项目，无偿开采使用地下水，河沟可填平或开发利用。协议第7条约定租赁期满，地面所有附着物归乙方，双方协商或经有关单位评估折价优先卖给甲方，协议不成，半年内乙方可自行处理。第8条约定如果租赁期内土地被征用而造成合同终止，地上附着物补偿费归乙方，如果有其他补偿全归乙方，与甲方无关。《租赁协议书》签订后，王建军在租赁土地上进行重新投资，开展植树、挖平塘、硬化地面，建水厂、办公室等建设，成立了个体工商户性质的平度市田源饮用水厂，并办理了营业执照�税务登记证、食品流通许可证。租赁期间，王建军多次为丰山洼村委提供大桶水。平度市实验中学自与王建军签订《租赁协议书》后，王建军直接每年向丰山洼村委缴纳租赁费10170元。王建军已经给付2004年8月18日至2012年8月17日的租赁费，尚欠2012年8月18日应缴纳的租赁费。2013年2月25日左右王建军到丰山洼村委处缴纳2012年租赁费，丰山洼村委负责人以王建军超过租赁费缴纳期限为由，拒绝收取王建军的租赁费。2013年4月3日丰山洼村委以拖欠租赁费1年零7个月，违反丰山洼村委与平度市少年武术学校签订的协议第四条之规定，向平度市实验中学送达收回土地、补缴租赁费通知，平度市实验中学即将该通知告知王建军，王建军拒绝解除《租赁协议书》，并以丰山洼村委为被告、平度市实验中学为第三人向原审法院提起诉讼，要求判令平度市实验中学停止侵害，继续履行合同。在诉讼期间，2013年7月3日平度市人民政府向平度东方小学颁发了《国有土地使用证》（平国用【2013】第00129号），该国有土地使用证包括本案讼争的租赁土地。2013年7月13日原审法院作出（2013）平民一初字第1740号民事判决书，驳回了王建军要求继续履行合同的诉讼请求，该民事判决书现已经发生法律效力。
另查明，土地被国家征用后，王建军遂向原审法院提出损失评估的鉴定申请，根据王建军的鉴定申请，原审法院委托平度市价格认证中心对王建军租赁土地的投资情况进行了价值评估。2013年8月9日平度市价格认证中心作出鉴定意见如下：1、房屋、车间等不动产部分价值439900元；2、林木、果树部分价值122216元；3、因未能履行合同所造成的经营损失每年391000元；4、鸭场经营损失每年7200元。2013年9月10日平度市价格认证中心作出补充鉴定意见为：1、办公室、车间等不动产部分投入的初始成本价格为469667元；2、林木、果树部分的移栽费用，假设移栽距离20公里以内，移栽费用包括挖树费用、运输费用、再种植费用（未考虑移栽死亡费、因非移栽正常季节移栽死亡率无法确定）119335元。2013年11月19日王建军撤回对丰山洼村委的反诉请求。
审理中，丰山洼村委主张与平度市实验中学签订《土地租赁协议书》已经村民代表大会通过，丰山洼村委、平度市实验中学、王建军均要求按照有效合同处理双方土地租赁纠纷。丰山洼村委要求平度市实验中学给付违约金是根据计算出应付租赁费差额90984元，加上给付10年的租赁费10170元即为192684元。平度市实验中学抗辩租赁协议已经与丰山洼村委协商转让，即使应该给付也已经超过诉讼时效，且违约金约定过高；王建军抗辩租赁协议已经转让，转让费即为10170元，且已经超过诉讼时效。
原审�院认为，租赁协议不得超过20年。丰山洼村委与原平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》已实际履行，其履行期限在20年内合法有效，超出20年的部分无效。丰山洼村委、平度市实验中学均应依约履行各自确定的义务。本案争议的焦点：一是平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》是转租还是租赁权转让；二是租赁费及违约金的交纳问题；三是租赁协议因国家征用终止，丰山洼村委要求清除租赁土地上的附属物，是否属法院审理范围。
关于平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》是转租还是租赁权转让的问题。丰山洼村委与原平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》虽约定在租赁期间协议可以转让，但应当经过丰山洼村委同意。平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》未到丰山洼村委备案，平度市实验中学不能提交与王建军签订�《租赁协议书》已经丰山洼村委同意的证据，平度市实验中学和王建军辩称《土地租赁协议书》已经转让，没有事实依据。而且2004年8月18日平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议》，在文字表述的形式上为租赁而非转让，平度市实验中学未直接收取王建军的租赁费，而由丰山洼村委直接收取王建军的租赁费，只能证明丰山洼村委对平度市实验中学的转租行为的追认，但并不能因此改变租赁土地转租给王建军的性质。2013年4月丰山洼村委也仅向平度市实验中学送达的收回土地通知书，并未告知王建军，说明丰山洼村委认可平度市实验中学与王建军之间的关系为转租关系，而非租赁权的转让关系。综上，丰山洼村委、平度市实验中学之间的租赁关系继续存在，平度市实验中学和王建军辩称已经将租赁土地转让给了王建军的意见，原审法院不予支持。
关于租赁费及违约金的交纳问题。2013年7月3日涉案土地被国家征用租赁协议终止，丰山洼村委要求平度市实验中学、王建军交纳的租赁费，应截止到2013年7月2日。按照平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》的约定，以10170元为基数，王建军应向丰山洼村委支付该期间的租赁费8832元。丰山洼村委与原平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》明确约定了从第二年起按小麦、玉米收取租赁费，2001年8月18日至2004年8月17日丰山洼村委仍按照第一年10170元收取租赁费，是对自己合法权益的处分，不违反法律规定。丰山洼村委要求平度市实验中学支取2004年8月18日至2012年7月2日期间的租赁费，符合《土地租赁协议书》的约定，应予支持。丰山洼村委要求平度市实验中学支付租赁费62462.49元的请求，应予支持，但其超过部分，计算有误，原审法院不予支持。平度市实验中学、王建军主张丰山洼村委要求平度市实验中学支付该期间租赁费已经超过诉讼时效的辩论意见，原审法院不予支持。关于违约金的问题，《土地租赁协议书》约定，租赁费拖延一天加付2%折款，平度市实验中学抗辩该约定明显过高，不予认可。原审法院认为平度市实验中学的意见应予采信，丰山洼村委要求平度市实验中学支付的违约金约定过高，应予以调整。丰山洼村委要求按照所欠交租赁费的一倍支付违约金仍然较高，应按照日万分之五调整为宜。据此自2004年8月18日所欠租赁费之日计算至2013年4月8日丰山洼村委起诉之日，平度市实验中学应付违约金2004年2723.02元，2005年3115.58元，2006年3199.48元，2007年5329.33元，2008年6187.43元，2009年5929.11元，2010年5028.05元，2011年3812.22元，2012年欠租赁费11103.99元应付违约金1276.96元。2013年2月25日丰山洼村委拒收王建军租赁费，因此王建军应付租赁费应计算至2013年2月25日，平度市实验中学应付该期间所欠租赁费8832元的违约金759.55元。以上合计平度市实验中学应付给丰山洼村委违约金37360.73元。平度市实验中学与王建军之间为转租关系，丰山洼村委要求王建军支付的违约金，在丰山洼村委、平度市实验中学之间已经处理，其要求王建军支付违约金的请求，原审法院不予支持。
关于丰山洼村委要求平度市实验中学、王建军清除租赁土地上的附属物的问题。2013年7月3日平度市人民政府向平度东方小学颁发了国有土地使用证，丰山洼村委、平度市实验中学之间签订的《土地租赁协议书》、平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》中的涉案土地已经国家征用，按照丰山洼村委与平度市实验中学和平度市实验中学与王建军签订的租赁协议，《土地租赁协议书》、《租赁协议书》即行终止，且（2013）平民一初字第1740号民事判决书也已经驳回王建军要求继续履行合同的诉讼请求。因此，丰山洼村委要求解除与原平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》、平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》已无实际必要。2013年7月3日涉案土地被国家征用后，租赁土地已经不是丰山洼村委的集体土地，丰山洼村委要求平度市实验中学、王建军清除租赁土地上的附属物，不属于人民法院审理范围，应由政府处理，原审法院不予处理。审理过程中，王建军自愿撤回赔偿损失的反诉请求，是对自己诉讼权利的处分，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决：一、平度市实验中学付给丰山洼村委租赁费62462.49元及违约金37360.73元，合计99823.22元，于判决生效后十日内付清；二、王建军付给丰山洼村委租赁费8832元，于判决生效后十日内付清；二、驳回丰山洼村委要求平度市实验中学、王建军支付其他租赁费及违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5555元，邮寄费120元，合计5675元，丰山洼村委负担3209元，平度市实验中学负担2356元，王建军负担110元；反诉费18391元，减半收取9195.5元，由王建军负担，余款9195.5元退还给王建军。
宣判后，丰山洼村委、平度市实验中学均不服原审判决，上诉至本院。
上诉人丰山洼村委上诉称：一、原审认定事实不清。基于2013年7月3日涉案土地被国家征用，租赁协议自然终止，被上诉人平度市实验中学就应立即清除租赁土地上的附属物，配合丰山洼村委将涉案土地及时交付�因平度市实验中学、王建军迟迟未予清除附属物，导致丰山洼村委未能实际交付，其行为已经严重影响了平度市东方小学的施工建设，平度市人民政府已多次责令丰山洼村委尽快交付涉案土地。平度市实验中学及王建军的行为对丰山洼村委已经构成侵权，且严重违反了双方合同的约定。原审法院认为此不属于人民法院的审理范围应由政府处理，缺乏法律依据，是在故意推诿。二、原审法院判决平度市实验中学及王建军支付的违约金过低。根据《土地租赁协议书》第4条约定，租赁费每拖延一天加付2%折款，平度市实验中学及王建军应支付的违约金会很高，丰山洼村委为了减轻其负担，只要求平度市实验中学及王建军按拖欠租赁费的一倍支付，符合法律规定。平度市实验中学拖欠租赁费62462.49元，就应当承担违约金62462.49元，王建军拖欠8832元，应承担违约金8832元。原审仅支持丰山洼村委部分违约金，与双方合同约定明显不符，二审应予纠正。故请求：1、撤销原审判决，将原审判决第一项改判为平度市实验中学支付违约金62462.49元，将原审判决第二项改判为王建军支付违约金8832元，并立即清除租赁土地上的附属物；2、本案一、二审诉讼费用由平度市实验中学及王建军承担。
上诉人平度市实验中学上诉并答辩称：一、原审认定事实错误。原审认定平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议书》是转租关系而非租赁权的转让是错误的。1、2004年8月18日，平度市实验中学为了集中精力办学，将继承的原平度市少年武术学校的土地租赁合同的权利义务一并转让给了王建军，其与丰山洼村委建立了土地租赁合同关系。该租赁合同的转让是基于《土地租赁协议》第六条“在租赁期间平度市实验中学有对外出租、转让的权利，丰山洼村委应给�支持”的约定。另外，自2004年8月18日合同转让给王建军，丰山洼村委一直按转让合同约定的租金10170元/年收取王建军的租金。基于以上两点，合同转让一事丰山洼村委是知情的，也是认可的。丰山洼村委要求我方支付租赁费和违约金无事实和法律依据，我方与丰山洼村委不存在租赁关系，且租赁费和违约金超过两年诉讼时效，不应支持。
原审第三人王建军答辩称：1、丰山洼村委要求清除附属物的诉求不属于本案受理范围，且一审已经认定，与本案无关；2、丰山洼村委对法律表述不清晰，一方面说违反合同约定，一方面又说构成侵权，如认为违约即视为认可租赁权转让，如认为是侵权则与本案无关。
二审查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题有三个：一、平度市实验中学主张其不应向丰山洼村委支付欠缴租赁费、违约金的上诉理由是否成立；二、丰山洼村委主张的原审认定平度市实验中学向其支付的违约金数额过低的上诉理由是否成立；三、丰山洼村委要求平度市实验中学、王建军立即清除在租赁土地上的附属物的诉讼请求应否得到支持。
关于第一个焦点问题。丰山洼村委与原平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》虽约定在租赁期间协议可以转让，但应当经过丰山洼村委同意，平度市实验中学未提交其与王建军签订《租赁协议书》已征得丰山洼村委同意的有效证据，丰山洼村委对此亦不予认可，其在2013年4月送达收回土地通知书时也仅向平度市实验中学送达，且平度市实验中学与王建军签订的《租赁协议》，从文字内容表述来看为租赁而非合同权利义务转让，故原审认定平度市实验中学与王建军之间的关系为转租关系，并无不当，本院予以维持。平度市实验中学作为承租人，应向出租人足额缴纳租金，因未足额缴纳，应补交欠额并缴纳违约金，因该债务属于分期履行，诉讼时效统一起算，至丰山洼村委起诉时并未过诉讼时效，故平度市实验中学主张不应向丰山洼村委支付欠缴的租赁费、违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第二个焦点问题。丰山洼村委与原平度市少年武术学校签订的《土地租赁协议书》约定，租赁费拖延一天加付2%折款，平度市实验中学则抗辩称该约定明显过高。根据我国法律规定，约定违约金以补偿性为基本功能，在约定违约金过分高于损失时可予以调整，据此，原审认定双方约定的及丰山洼村委原审中起诉要求的违约金（所欠交租赁费的一倍）均过高，并结合本案实际认定按日万分之五予以调整，裁量适当，本院予以维持。
关于第三个焦点问题。结合对第一个焦点问题的分析，丰山洼村委、平度市实验中学、王建军之间系出租人、转租人、次承租人之间的关系，丰山洼村委与平度市实验中学签订的《土地租赁协议书》、平度市实验中学与王建军之间签订的《租赁协议书》，均约定了协议因土地被国家征用而终止，现涉案土地被国家征用，《土地租赁协议书》、《租赁协议书》终止，应当由转租人平度市实验中学和次承租人王建军向丰山洼村委一并承担返还涉案土地的义务，故对丰山洼村委要求平度市实验中学、王建军立即清除在租赁土地上的附属物的诉讼请求，本院予以支持，但应给予平度市实验中学、王建军合理的腾让土地时间，本院根据案件实际认定以三个月为宜。至于王建军在涉案土地上附属物的赔偿问题，王建军曾在原审中反诉，但原审中又申请撤回该项反诉并得到原审法院的准许，因此，对王建军在涉案�地上附属物的赔偿问题，本案二审中不予处理，王建军可另行处理。
综上，上诉人平度市实验中学的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。上诉人丰山洼村委的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1887号民事判决书第一、二、三项；
二、上诉人平度市实验中学、原审第三人王建军在本判决生效后三个月内将所占用的位于山东省平度市东阁街道办事处丰山洼村东地、河沟共计14.79亩返还给上诉人平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会。
一审案件受理费5555元、邮寄费120元，合计5675元，由上诉人平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会负担3209元�上诉人平度市实验中学负担2356元，原审第三人王建军负担110元；原审反诉费18391元减半收取9195.5元，由原审第三人王建军负担；二审案件受理费，由由上诉人平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会负担1582元，由上诉人平度市实验中学负担2296元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙付
代理审判员 王楷
代理审判员 孙琦
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 孔怡
书 记 员 魏威