江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭民初字第03176号
原告李红花，居民。
委托代理人左亮，江苏通达声远律师事务所律师。
委托代理人仲跻文，江苏通达声远律师事务所律师。
被告沭阳中城置业有限责任公司，住所地沭阳县沭城镇中城美地售楼处。
法定代表人吴丙建，该公司董事长。
委托代理人陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。
原告李红花诉被告沭阳中城置业有限责任公司（以下简称中城置业有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周艳独任审判于2014年11月26日公开开庭进行了审理，原告李红花及其委托代理人左亮、被告中城置业有限公司委托代理人陆兴明到庭参加诉讼。后因审理需要，于2015年1月29日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理，原告李红花及其委托代理人仲跻文、被告中城置业有限公司委托代理人陆兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红花诉称：2011年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沭阳县沭城镇的中城美地小区的商铺，建筑面积158.37平方米，总价款690619元。合同约定，该房屋的交付时间为2012年5月31日。合同签订后，原告依约支付了相应房款，被告直至2014年6月7日才将涉案房屋交付给原告使用且至今未能办理房屋产权登记。被告的迟延交房及办证行为导致原告无法使用房屋，给原告造成损失。请求判决：1、被告向原告支付迟延交房违约金101797.24元（以房款总额690619元为基数，自2012年5月31日起计算至2014年6月7日止按日万分之二计算）；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以房款总额690619元为基数按日万分之二计算，自2014年9月7日起计算实际办证之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告中城置业有限公司辩称：1、与原告签订商品房买卖合同是事实，但原、被告间不存在真实的商品房买卖合同关系，原告系从涉案房屋的承建方姜亚明手中购买该房屋，房款也未向被告实际缴纳，被告仅是负责签订合同、出具房款收据并办理备案和办证手续，涉案房屋属于以“以房抵款”方式冲抵姜亚明的工程款。2、合同约定，原告应当于2012年1月1日交清房款，但原告直至2014年5月17日才交清房款。根据合同约定，在原告付清房款并缴纳物业管理费后，被告交付房屋；本案中，在原告交清全部购房款及物业费后被告立即向原告交付了涉案房屋，不存在迟延交付的事实。至于涉案房屋原告未能办理按揭贷款，原告应当在得知无法办理按揭贷款时与被告协商变更房款支付方式，双方在签订购房合同时未能预见到按揭贷款无法办理的后果，同时，即使贷款审批，还存在发放时间的问题，即使贷款未能发放，但原告未能付清房款，根据合同约定，被告有权不交付房屋。3、涉案房屋已具备办理房产登记的条件，原告未能办理房产证系其未向房管登记部门申请办理，不应由被告承担违约责任。4、原告主张的延期交房的违约金计算方式有误，根据合同约定，如果延期交房的，系按照已付购房款的万分之二计算，原告房款分三次支付，如果计算违约金也应当根据缴纳时间分段计算，而非按照总房款计算。
本院经审理查明：2011年10月30日，原告李红花（买受人）与被告中城置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》并于2011年11月22日办理了备案登记，合同约定原告购买被告开发的位于沭阳县重庆路西侧深圳路南侧的中城美地小区商业街2幢111号商铺，商品房按建筑面积计算，每平方米4360.80元，总房款690619元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以沭阳县房管处测量队测量为准，房款按实际面积结算，多退少补；第六条付款方式：买受人于2011年10月30日前首付房款350619元，余款340000元办理银行按揭。买受人在签订本合同后七日内将办理贷款所需资料交至出卖人（贷款资料以银行审核为准）并办妥抵押等所有相关手续。相关费用由买受人自理。买受人逾期提交办理贷款相关资料的，则视同逾期付款，按本合同第七条处理；第八条交付期限：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遭遇不可抗力，且为公共利益或政府职能部门未能及时处理应据实顺延；3、买受人房款未能全额支付（含贷款未到账）的及未支付物业管理费用的；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、……2、……3、如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内办理房地产权属证书的（政府原因除外），买受人不退房，出卖人按照超出日期5元／日支付违约金。该合同出卖人处加盖被告公司的印章及法定代表人印章。在该合同附件四补充协议第3条约定，办理按揭贷款、公积金贷款的买受人，需办理好商品房抵押登记手续后，签署业主公约后再办理商品房交房手续；第5条第2）款约定，由买受人自身原因造成银行拒绝贷款或首付不足，买受人在接到出卖人书面通知后10日内需将申请的贷款金额一次性全部付清或一次性全额补足贷款余额，否则出卖人有权另行转让该商品房且定金不予退还。由此造成的损失，由买受人自行承担全部责任。补清房款者，迟延付款的天数和违约赔偿按《商品房买卖合同》第七条处理。2011年9月22日，被告向原告出具加盖财务专用章的收款收据，收到原告支付的商业街2#-111号商铺房款350619元。
2011年12月12日，原、被告签订补充协议，内容为：由于买受人首付款增加，现对合同第六条第三项做如下变更：由原告首付350619元，增加首付40000元，现首付为390619元，余款300000元。原告于当天向被告支付首付款40000元，由被告向原告出具收款收据，并加盖财务专用章。2014年5月17日，原、被告再次签订补充协议，内容为：由于买受人首付款增加，现对合同第六条第三项做如下变更：由原告首付390619元，增加300000元，现改为一次性付款。原告于同日向被告支付房款300000元，由被告向原告出具收款收据，并加盖财务专用章。2014年6月7日，原告缴纳物业管理费、公共电费、装修垃圾费共计1920元以及装修保证金3160元。同日，被告向原告交付涉案房屋。
另查明，针对涉案房屋银行按揭贷款未能发放的原因，根据原告申请，本院前往中国农业银行股份有限公司沭阳县支行调查相关情况，该支行于2015年3月26日向本院回复称：该行应被告中城置业有限公司的请求，于2011年12月6日受理过原告购买中城美地小区商用房按揭贷款申请（李红花当日提供的资料中缺少结婚证资料），此贷款申请未通过审批，主要原因为开发商沭阳中城置业有限责任公司未协助提供房屋已竣工验收证明。
本院根据原告申请，前往沭阳县房地产管理处查询涉案房屋的竣工验收情况，沭阳县房地产管理处出具的情况说明显示，被告开发的沭阳县沭城镇中城美地小区商业街2号楼于2012年10月28日通过单体分户验收，2014年12月26日通过综合验收，2015年2月取得《竣工验收备案表》，符合交付条件。同时，因为涉案房屋尚未申请房屋初始登记，无法办理房产证。
本案的争议焦点为：1、原、被告间关于涉案商铺是否存在真实的商品房买卖合同关系？2、如果双方间存在真实的商品房买卖合同关系，被告未按合同约定的时间交付房屋，是否应当承担迟延交房的违约责任以及违约金的数额是否成立？3、被告是否应当承担逾期办证的违约责任？原告主张的逾期办证违约金的数额是否成立？
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。
针对第一个争议焦点，原、被告间关于中城美地小区2幢111号商铺存在真实的商品房买卖合同关系。根据原告提供的商品房买卖合同、补充协议以及被告开具的收款收据且被告已经向原告交付涉案房屋的事实，可以证明原告与被告间存在商品房买卖合同关系，且原告现已支付全部购房款。被告辩称，与原告间不存在真实的商品房买卖关系，原告系从涉案房屋的承建方姜亚明手中购买房屋，被告仅是基于与承建方之间的“以房抵款”协议与原告签订商品房买卖合同并出具收据，涉案房屋的房款实际由姜亚明收取用于冲抵工程款。庭审中，原告陈述，其是经姜亚明介绍到被告处购买房屋，姜亚明系涉案工程的承包人，由售楼部出具收条收取购房款并将购房款交给姜亚明，后续又向姜亚明支付补充协议约定的30万元，但均由被告出具收条。根据原告陈述，结合被告辩称的与承建方之间“以房抵款”的协议，可以认定，原告系根据姜亚明的介绍购买被告开发的涉案房屋，原、被告及姜亚明三方协商，由原告向姜亚明支付购房款，该购房款冲抵姜亚明承建涉案工程的工程款，由被告与原告签订商品房买卖合同并履行交付房屋、协助办理房产证的义务。原告向姜亚明支付购房款的事实，不能否定原、被告间系真实的商品房买卖合同关系；因被告系基于其与姜亚明间“以房抵款”的约定，自愿与原告签订商品房买卖合同并出具收款收条、交付房屋，视为其对姜亚明关于涉案商品房买卖合同权利义务的概括承继，原告以其为被告主张权利符合法律规定。被告辩称其与原告间不存在真实的商品房买卖关系，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点，被告不构成逾期交付房屋，不应当承担逾期交付房屋的违约责任。原、被告双方间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当根据诚实信用原则全面履行合同。根据合同约定，原告应于2011年10月30日前缴纳首付款35万余元，余款办理银行按揭；被告应当于2012年5月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用。同时合同又约定“买受人房款未能全额支付（含贷款未到账）的及未支付物业管理费用的，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付。”原告称，原告在缴纳首付款后已经按照约定将办理按揭贷款所需材料交付被告，被告应当协助原告办理银行按揭贷款手续，现因被告未能向银行提供竣工验收证明导致银行未能审批该按揭贷款，责任在于被告，被告应当按约向原告交付房屋，不能根据该条约定延期交付。被告辩称，因为该套房屋系通过承建商介绍出售给原告，部分房款由原告直接支付给承建商，为了保障房款能够及时结清所以进行该项约定，至于因被告原因导致按揭贷款未能办理，属于双方在签订协议时未能预见到的情况，但是合同约定的房款未付清则可以延期交房，该条款仍然有效，被告在原告未付清款项时不负有交房义务，被告不构成迟延交付。本院认为，考虑到双方签订商品房买卖合同系经过涉案房屋承建商的介绍且部分房款根据三方协议直接由原告向承建商支付，最后由被告出具收据予以认可的事实，被告辩称因涉案房屋的购房款系用于冲抵被告应支付给承建商的工程款，为了保障资金到位，特别进行此项约定，该辩解具有一定的合理性。结合原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定原告房款未能全额支付（含贷款未到账）的，则原告可以据实延期交房，该条约定具体、明确，同时该条款已经就贷款未到账的情形进行了约定，贷款未到账的，被告可以据实延期交房。因交付全部购房款是原告购买涉案房屋应当履行的主要义务，被告仅是协助其办理银行按揭贷款手续。贷款未能获得审批，是双方在签订商品房买卖合同时均未能预料到的情形，但并不影响可以延期交房条款的效力。通过办理银行按揭贷款方式支付房款，仅是对于原告的购房款支付方式的一种约定，而非唯一的购房款支付方式，在无证据证明因被告的恶意行为导致贷款未获审批的情况下，不应由被告承担贷款未获审批的不利后果；同时，原告陈述其在2012年1月份左右已被银行告知贷款未获得审批，其在与被告交涉过程中，被告要求其改用现金方式支付。但后来原告一直未能付清剩余房款，直至2014年5月17日才用现金方式交清房款，被告遂即向原告交付了涉案房屋，可以反映在双方得知贷款未获审批时，在协商过程中已经就余款的支付方式进行了协议变更，后原告仍未能付清剩余房款，被告此时不负有交房的义务。原告称其在得知贷款未获审批时要求与被告解除合同，被告不予理睬，但没有提供证据证明，本院不予采纳。综上，根据双方的合同约定以及双方签订合同时的背景条件，合同约定的房款未付清，出卖人可以延期交房的条款合法有效，被告享有先履行抗辩权，原告在未付清房款时要求被告交付房屋并承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。
针对第三个争议焦点，被告逾期办理房屋权属登记，应当承担违约责任。对于逾期办理房屋权属证书的违约金，合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不要求退房的，被告应当按照超出日期5元／日支付违约金。现涉案房屋因为被告未向房地产管理部门办理初始登记，导致房地产管理部门无法为原告办理产权登记，被告应当承担违约责任。被告辩称未能办理初始登记系原告等业主未能缴纳契税且未提出办理房产登记的申请导致的，未能提供证据，本院不予采纳。合同约定，逾期办理房屋权属证书的，按照5元／日支付违约金，现原告要求按照以总房款690619元为基数按日万分之二计算，因违约金以补偿性为准，惩罚性为辅，原告未提供证据证明其实际损失高于该违约金的计算标准，故对其要求增加违约金的请求，本院不予支持。调解不成，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告沭阳中城置业有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李红花支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2014年9月7日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，按5元／日的标准计算）；
二、驳回原告李红花的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2946元，由原告李红花负担2336元，由被告沭阳中城置业有限责任公司负担610元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2946元（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号46×××80）。
审 判 长 周 妮
人民陪审员 刘宗奇
人民陪审员 汪金楼
二〇一五年七月十三日
书 记 员 王敏艳
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。