广东省广州市荔湾区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0103执异82号
案外人：罗小艳，住广州市越秀区。
委托代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。
申请执行人：黄创基，香港居民。
委托代理人：黄纬，住广东省深圳市罗湖区�
转委托代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。
被执行人：广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司），住所地广州市荔湾区。
法定代表人：欧东铭。
本院在执行申请执行人黄创基申请执行被执行人广州市华丰房产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号：（2016）粤0103执恢13号】中，案外人罗小艳于2016年7月20日对本院强制执行将广州市荔湾区人民北路759号xx房（以下简称涉案房屋）交付给申请执行人黄创基提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人罗小艳称：涉案房屋是案外人以567300元的价格从被执行人华丰公司的中方股东广州光大南方经济发展公司（以下简称光大南方公司）购买的，案外人并于2007年9月15日前交付了全部购房款，光大南方公司也向�外人出具了收据。涉案房屋于2007年9月30日交付案外人使用至今，案外人花费了几十万元进行了装修，期间光大南方公司不断向案外人承诺签订正式的商品房买卖合同及办理产权证。鉴于案外人已支付了涉案房屋的全部价款，系涉案房屋的合法使用权人，且已实际占有，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应予中止对广州市荔湾区人民北路759号xx房的搬迁执行。案外人提供了光大南方公司出具的收据、确认书、协议书、银行明细信息打印、电费单据等作为证据。
本院查明：案外人提供的证据一显示：账号为36×××45的账户于2007年9月15日支出50000元和17300元；光大南方公司分别于2007年7月19日、2007年8月20日、2007年8月30日和2008年11月27日向案外人出具《收据》，写明收到案外人购买金门大厦12D05房的各期购房款，分别为50000元、250000元、200000元和67300元，其中2008年11月27日的《收据》上还写有“2007年9月15日收款”、“房款尾数”的字句。
案外人提供的证据二显示：光大南方公司作为甲方、案外人作为乙方签订《协议书》，印某：光大南方公司是被执行人的股东之一，被执行人所开发的人民北路“金门大厦”中的房号为12C02的房屋由华丰公司前法人代表王少钢用合同号为穗房合字98120203号合同假卖及假按揭给黄创基，光大南方公司已向法院提起行政诉讼并向广州市公安局经侦支队报案，经侦支队于2007年1月5日立案；又约定：鉴于上述房屋诉讼尚未完结，故暂不能为案外人签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记等手续，但案外人在购买上述房号为12D05房屋后，可立即入住；在向光大南方公司支付总购房款567300元六个月内，案外人与华丰公司签订正式《商品房买卖合同》及办理合同登记备案�续，一年半内办理相关房产权属证件；如光大南方公司违约，则在十天内用其在华丰公司的权益保证全额退回所收案外人的购房款，并向案外人支付收到总房款的30%的赔偿款。光大南方公司在2009年4月20日向案外人出具《确认书》再次确认上述承诺。
又查明，（2006）粤0103执恢13号案件执行依据（广州仲裁委员会作出的（2005）穗仲案字第2710号裁决书）认定如下事实：1999年4月广州市新怡发房地产开发有限公司（以下简称新怡发公司）与被执行人华丰公司经协商，新怡发公司分别以申请执行人及黄某的名义向华丰公司购买包括涉案房屋在内的华丰公司开发的金门大厦合共20套商品房；1999年4月6日新怡发公司代申请执行人及黄某向华丰公司支付了购买上述20套商品房的定金400000元，其中分摊到涉案房屋的定金为20000元；1999年5月11日新怡发公司代申请执行人及黄某向华丰公司支付了购买上述20套商品房的房款3000000元，分摊到涉案房屋的购房款为206800元；1999年9月27日，申请执行人与被执行人华丰公司签订购买被执行人开发的位于广州市荔湾区人民北路金门大厦D幢D1205号房屋的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字98120203号），约定总房价款为483600元等；上述合同签订后，申请执行人通过银行按揭向被执行人付款290000元；由于被执行人未依上述合同约定在2000年12月31日前向申请执行人交付涉案房屋，申请执行人委托律师于2004年4月5日向被执行人发出律师函，催促被执行人尽快交楼并承担违约责任；由于被执行人一直未交楼，申请执行人于2005年12月1日根据上述合同中的仲裁条款向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会以（2005）穗仲案字第2710号立案受理，经审查后于2006年6月27日作出如下裁决：被执行人于裁决书送达之�起三十日内向申请执行人按双方在1999年9月27日签订的《商品房预售合同》约定的条件交付广州市人民北路金门大厦D幢D1205号房屋；……该裁决书于2006年7月5日送达执行双方，因被执行人无按上述生效裁决书履行，申请执行人于2006年10月12日向本院申请执行，本院依法立案受理，案号（2006）荔法执字第5348号，该案后因暂无法执行而中止执行。2016年1月14日，申请执行人以已取得涉案房屋的产权登记为由申请恢复执行，要求被执行人交付涉案房屋。本院依法立案，案号（2016）粤0103执恢13号。在恢复执行过程中，本院于2016年6月16日到涉案房屋所在地张贴《强制执行告知书》及《公告》，责令被执行人及涉案房屋实际使用人在2016年7月1日前清理屋内所有物品，将房屋交付给申请执行人；并告知如逾期不履行的，则本院强制执行。
听证中，案外人、申请执行人均确认：案外人主张已购买的金门大厦12D05房与广州仲裁委员会（2005）穗仲案字第2710号仲裁裁决要求被执行人交付的广州市人民北路金门大厦D幢D1205号房屋为同一房屋，现址为广州市荔湾区人民北路759号xx房。
另查明，被执行人华丰公司曾于2014年1月7日就涉案房屋的产权登记问题向本院提起行政诉讼，要求撤销申请执行人单方向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋的转移登记及房地产权证，本院以（2013）穗荔法行初字第14号行政判决书，判决驳回被执行人的诉讼请求。被执行人不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法行终字第677号终审行政判决书确认如下事实：涉案房屋所在的广州市人民北路759号地段金门大厦商品房项目是由被执行人华丰公司开发建设，商品房预售许可证号为19940177；光大南方公司曾就涉案房屋的预售合同登记备�向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，广州市越秀区人民法院以（2006）越法行初字第572号之二行政判决书，判决驳回光大南方公司的诉讼请求；光大南方公司不服上诉，广州市中级人民法院于2012年作出（2012）穗中法行终字第399号行政判决书，驳回上诉，维持原判；涉案房屋所在的金门大厦项目属广州市历史遗留的办理房地产权证的问题范围，根据广州市人民政府办公厅颁布的穗府办【2010】67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证；2012年12月10日，申请执行人与工行荔湾支行向广州市国土资源和房屋管理局递交商品房预售合同、抵押登记证明书等资料申请办理涉案房屋的转移、初始登记及等房产证抵押登记，该局于2013年12月3日核准登记，并向申请执行人核发了权证号码为粤房地权证穗字第××号的房地产权证。广州市中级人民法院上述终审行政判决书判决驳回被执行人的上诉，维持原判。
本院认为，本院依据已发生法律效力的仲裁裁决要求被执行人向申请执行人履行交付涉案房屋的义务并无不当，案外人现以其为涉案房屋的实际购买人及合法使用人为由，要求中止对涉案房屋的执行，实质是案外人对本院（2016）粤0103执恢13号案件在执行标的主张实体权利，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从现查明的事实可确认：涉案房屋所在的商品房项目由被执行人开发建设，涉案房屋的预售许可证由被执行人�有；涉案房屋已于2013年12月3日登记在申请执行人名下，申请执行人现为涉案房屋的合法产权人。案外人现提供证据不能证明其购买涉案房屋为向涉案房屋的合法权利人购买，也不能证明其享有足以对抗申请执行人所有权的权利，即案外人现提供的证据并不能证明其享有足以排除执行的权利，案外人本案异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人罗小艳的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谭洁梅
人民陪审员 谢慧贞
人民陪审员 何汉彬
二〇一六年十月十五日
书 记 员 欧卓芬