重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初8934号原告：重庆嘉筑物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路166号火炬大厦2号楼13-3号，统一社会信用代码91500107577189514D。法定代表人：侯凤辉，重庆嘉筑物业管理有限公司执行董事。委托诉讼代理人：方勇，重庆君融律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐进，男，重庆嘉筑物业管理有限公司职工，住重庆市垫江县。被告：李欣，女，1984年2月3日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆嘉筑物业管理有限公司与被告李欣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由审判员ＸＸ独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序于2017年6月13日、2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告重庆嘉筑物业管理有限公司的委托诉讼代理人方勇、徐进，被告李欣到庭参加了诉讼。本案现已审结。原告重庆嘉筑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2016年4月至2017年3月期间的物业服务费1158.70元、2016年1月至2016年12月期间的公摊水电费64.90元，合计1223.60元，并按照每日千分之三支付滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市沙坪坝区某号房屋的业主。被告与原告签订的《前期物业服务协议》中约定，高层住宅物业费按照1.60元/月.平方米收取等内容。原告为被告提供了物业服务，被告从2016年4月起未向原告交纳物业服务费，被告也未向原告交纳2016年1月至2016年12月期间的公摊水电费。原告多次催收未果，现起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告李欣辩称，被告未向原告交纳2016年4月1日至2017年3月31日期间物业服务费1158.70元、2016年1月1日至2016年12月31日期间公摊水电费64.90元的情况属实。被告不缴纳上述物业服务费和公摊费的理由如下，2015年12月30日开发商通知被告接房时，被告发现开发商违规将该小区B区中庭化粪池上的绿化带改建为篮球场，开发商擅自变更规划，未告知被告，经业主反映后，相关部门要求开发商进行整改，但是开发商一直未进行整改。原告接手该小区的物业管理工作，也有义务进行整改。原告未在化粪池上设置警戒标识。本院经审理认定的事实如下，2013年3月20日，原告（乙方）与重庆宝嘉房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为位于重庆市沙坪坝区某号的高层住宅、叠拼别墅、商业铺面提供前期物业管理服务；物业服务费按建筑面积计算，其中高层住宅物业费标准为1.60元/月.平方米；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按总欠费金额每日万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同自实际交房之日起计算，至业主委员会成立之日为止，在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。2013年3月21日，上述合同取得重庆市沙坪坝区房屋管理局的备案证明。2014年8月5日，被告与重庆宝嘉房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买重庆宝嘉房地产开发有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区某号的房屋一套。被告还与重庆宝嘉房地产开发有限公司签订《业主临时管理规约》，其中约定了业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按总欠款金额的0.3%的标准支付滞纳金等内容。2016年1月18日，原、被告签订《业主/住户手册入住合约》。同日，被告(乙方)与原告（甲方）还签订了《前期物业服务协议》，该协议约定甲方按照《前期物业服务合同》约定对本物业服务区域内的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议及《前期物业服务合同》向甲方按时交纳物业管理费用；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费标准为1.60元/月.平方米；甲方违反协议，未达到管理服务质量越大目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起每日按逾期应交费用总额的千分之三交纳违约金等内容。协议签订后，原告为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告未按照协议约定按期向原告交纳物业服务费。现原告起诉要求被告支付2016年4至2017年3月期间的物业服务费1158.70元、2016年1月至2016年12月期间的公摊水电费64.90元，并按照每日千分之三的标准支付违约金。被告认可未向原告交纳2016年4至2017年3月期间的物业服务费1158.70元、2016年1月至2016年12月期间的公摊水电费64.90元的情况属实。被告辩称开发商违规将小区B区中庭化粪池上的绿化带改建为篮球场，原告有义务进行整改，但原告一直未进行整改；原告未在化粪池上设置警戒标识，不同意原告的诉讼请求。另查明，2016年8月15日，重庆市规划局向重庆宝嘉房地产开发有限公司下达《建设项目规划管理报建审查复函》，该复函内容载明：你单位报来的某项目（B区），经审查，原则同意B区体育设施调整，取消室外篮球场一个。审理中，被告提供的该小区B区室外篮球场照片显示，原告在该篮球场中树立了一张写有“危险！化粪池区域请勿靠近”字样的警示牌。被告在审理中辩称原告自始未在化粪池上方设置警戒标识，直到2017年6月初才设置了警戒牌和警戒线。原告称之前在化粪池区域设置了警戒线，被人破坏后，就没有再设置警戒线了，但是在小区内张贴了警示公告，2017年6月初原告联合街道办事处再次设置了警戒线和警戒牌。对于原告的诉讼请求，被告同意交纳全部公摊水电费，但现在只同意交纳50%物业服务费，不同意支付违约金。在原告将篮球场整改为绿化带之后，同意继续按照合同约定的物业服务费标准支付物业服务费。原告不同意被告上述意见。在审理过程中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、重庆市商品房买卖合同、前期物业服务协议、业主/住户手册入住合约、业主临时管理规约、安置房回购协议书、装修入伙手续书、业主装修申请表、业主临时管理规约、建设项目规划管理报建审查复函，被告提供的现场照片等证据在案证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。对于庭审中被告提出的开发商违规将小区B区中庭化粪池上的绿化带改建为篮球场，产生安全隐患，原告接手小区物业管理工作后，原告有义务进行整改的答辩意见，原告称整改责任主体为开发商，而非原告。被告认可整改责任主体为开发商，但是认为原告既然接手了该小区物业管理工作，就有义务进行整改。本院认为，被告认为原告有义务进行整改的答辩意见缺乏法律和合同依据，故对被告提出的原告有义务进行整改的答辩意见本院不予采纳。对于原告之前有无在化粪池区域设置警戒标识，原、被告双方陈述不一致，本院认为，即使原告之前没有在化粪池区域设置警戒标识或者设置的警戒标识被人破坏后原告没有及时设置新的警戒标识，原告提供的物业服务存在瑕疵，但是，这一瑕疵没有给被告造成实际损害，这一瑕疵不足以成为被告不交纳物业服务费用的抗辩理由。根据被告提供的现场照片以及双方的陈述，可以认定原告于2017年6月初在化粪池区域设置了警戒标识，原告对于其服务中存在的瑕疵已经进行了弥补，被告应当向原告交纳物业服务费用。本院认为，原告根据其与重庆宝嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及其与被告签订的《前期物业服务协议》等的约定，为被告提供了物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告没有向原告交纳2016年4至2017年3月期间的物业服务费、2016年1月至2016年12月期间的公摊水电费的行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任。原告起诉要求被告支付2016年4月至2017年3月期间物业服务费1158.70元、2016年1月至2016年12月期间公摊水电费64.90元，被告对欠费事实以及欠费金额无异议，本院予以确认。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：限被告李欣于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆嘉筑物业管理有限公司2016年4月至2017年3月期间的物业服务费1158.70元、2016年1月至2016年12月期间的公摊水电费64.90元，合计1223.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告李欣负担。此款限被告李欣于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆嘉筑物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  ＸＸ二〇一七年七月二十日书记员  陈林