广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法民终字第2128号
上诉人（原审原告）钟华珍。
委托代理人徐书青，广东中矩律师事务所律师。
委托代理人郭乔治，广东中矩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市万科南城房地产有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道千林山居I区5号楼会所101（商业）南2区，组织机构代码77715569-3。
法定代表人周彤，总经理。
委托代理人易斌，男，汉族。
被上诉人（原审被告）深圳万科第五园房地产有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道千林山居I区5号楼会所101（商业）东2区，组织机构代码76639112-1。
法定代表人周彤，总经理。
委托代理人郭嵚，男，汉族。
被上诉人（原审被告）深圳市易理房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗镇416区（牛栏窝地段）千林山居I区5号楼会所101（商业）西2区，组织机构代码74519910-6。
法定代表人周彤，总经理。
委托代理人董浩文，男，汉族。
上诉人钟华珍为与被上诉人深圳市万科南城房地产有限公司（以下简称万科南城公司）、深圳万科第五园房地产有限公司（以下简称万科第五园公司）、深圳市易理房地产开发有限公司（以下简称易理公司）相邻关系纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民一初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市某某街道某某社区18号的4层私宅在2011年10月11日根据《深圳市龙岗区实施〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉的办法》进行了产权登记，房地产证号为：深房地字第××号，登记权利人为钟华珍，该房产属于非市场商品房（非村民建房），不得买卖。前述房屋及周边地块上的私宅对外统称为“某某山庄”住宅小区。
2007年至2011年间，万科第五园公司、万科南城公司、易理公司开发建设位于深圳市龙岗区坂田街道的万科第五园住宅小区第五、六、八期项目，并分别在2008年至2010年期间预售房产，与案外人深圳市万科物业服务有限公司签订相应的《前期物业服务合同》。万科第五园五、六、八期还没有设立业主大会和选举业主委员会。
万科第五园小区与某某山庄为两相邻住宅区，钟华珍主张某某山庄北面与万科第五园相接，另三面临水库，故钟华珍认为出入某某山庄及其所有的软樟坑18号的私宅均须通过万科第五园小区。三被告确认某某山庄北面与万科第五园小区一墙相隔，但三被告认为一直存在一条不经过万科第五园小区的、连接某某山庄与坂田街道坂雪岗大道的通道。钟华珍确认从2011年开始，确实存在一条临时道路可以进出某某山庄，该道路系在万科第五园六期墙外侧而不经过万科第五园小区，但钟华珍主张政府规划国土部门已明确答复该临时通道因所占土地原规划为林地而不可能批准为正式道路，而且该临时通道设置不合理、不安全，钟华珍认为某某山庄实际上无路进出。
另查，三被告主张万科第五园五、六、八期已售罄，并对此提交了相关的预售情况网上查询明细表，钟华珍在庭审中认可万科第五园五、六、八期应该是售罄了。三被告认为现万科第五园五、六、八期道路及公用设施等属于业主共有，而三被告不是万科第五园的权利人，也不存在使用万科第五园的行为，故钟华珍向被告主张权利不当。钟华珍认为被告是侵占钟华珍道路的实施人，是万科第五园小区的原权利人，在万科第五园小区业主委员会成立之前代为行使业主权利，是物业权实际控制人即授权管理道路的主体（根据《前期物业服务合同》），而钟华珍不可能起诉万科第五园小区上千名业主，故被告主体适格。
对于钟华珍要求被告允许钟华珍的水、电、气、污水管网接入万科第五园水电气污水管网的诉请，钟华珍在庭审中撤回对电网接入万科第五园小区电网的请求，钟华珍主张依据必要便利原则和经济原则，钟华珍的房产和某某山庄的水、气、污水管网只能从万科第五园处接入，要接入其他地方的管网也必须从万科第五园小区通过而且不符合经济原则。被告认为钟华珍的请求超越了提供必要便利的原则。
对于钟华珍要求被告将超出红线挖取某某山庄小区的道路平面恢复原状、消除危险的诉请，钟华珍主张被告在建设万科第五园小区五期时将某某山庄24、25、26号别墅北面的一条属于某某山庄的公共道路挖毁半边，要求被告恢复道路原状。钟华珍对其主张提交了一份“坂田某某山庄别墅区规划图”（没有加盖政府国土规划部门的印章）作为证据。被告认为前述证据没有规划部门盖章、为钟华珍单方制作，故不予认可，被告主张万科第五园小区建设时没有超出红线建设或挖毁某某山庄小区道路的情形，被告对其主张提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案收文回执等证据，钟华珍对前述证据的真实性无异议。
钟华珍一审的诉讼请求为：1、允许钟华珍使用被告建设的万科第五园道路通行和允许钟华珍的水、电、气、污水管网接入万科第五园的水电气污水管网；2、被告将超出红线挖取的“某某山庄”小区的道路平面恢复原状，消除危险。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施，属于业主共有。三被告虽分别为万科第五园小区五、六、八期的开发商，但现三被告已将万科第五园小区五、六、八期房屋出售，涉案小区内的道路属于业主共有。钟华珍根据相邻权要求使用万科第五园小区道路通行，应向万科第五园小区道路权利人即该小区业主主张权利。虽被告选聘了案外人对万科第五园小区五、六、八期进行物业管理并签订《前期物业管理服务合同》，但根据《物业管理条例》第二十二条的规定，三被告作为建设单位应在销售物业之前制定临时管理规约且该临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，现万科第五园小区已销售，并且小区道路的利用涉及买受人即业主的合法权益，三被告无权就钟华珍能否利用小区道路问题制定或改变管理规约。同理，钟华珍因铺设电线、水管、暖气、燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，应向该土地、建筑物的权利人即万科第五园小区的业主请求提供必要的便利，且钟华珍要求将其水、气、污水管网接入万科第五园水气污水管网的诉讼请求不仅仅涉及利用相邻土地、建筑物铺设管网的问题，还关系到接入的管网的规划和负荷，应取得相关管理部门的审批同意方可实施。综上，原审法院对钟华珍要求被告允许钟华珍使用万科第五园道路通行和允许钟华珍水、气、污水管网接入万科第五园水气污水管网的诉讼请求，不予支持。钟华珍主张被告在建设万科第五园小区时超出红线挖毁某某山庄小区部分道路，但被告已提交了反驳证据证明万科第五园五、六、八期的建设获得了规划许可和政府的验收回执收文，而钟华珍仅提供了“坂田某某山庄别墅区规划图”作为证据，不足以证明系经政府部门批准的建设规划，也不能证明某某山庄小区已按规划建设，即钟华珍没有充分证据证明某某山庄道路的原状和被告超红线建设侵犯了钟华珍权利，原审法院对钟华珍该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十七条、第八十八条，《物业管理条例》第二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回钟华珍对万科南城公司、万科第五园公司、易理公司提出的全部诉讼请求。一审案件受理费100元（钟华珍已预交），由钟华珍负担。
一审宣判后，上诉人钟华珍不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决遗漏关键事实。（一）一审判决遗漏万科南城公司、万科第五园公司、易理公司切断、占用钟华珍历史道路的事实，钟华珍有权沿用历史道路。钟华珍的小区在建设之初通行的道路就是从第五园八期的中间贯通和西侧通行，该中间的道路现在由建筑隔断而不再具备通行条件，西侧的道路仍存在通行条件而由万科南城公司、万科第五园公司、易理公司用一块铁皮阻断。在钟华珍小区一侧仍可看到建设完成的水泥路，证明历史上的道路确实存在。（二）一审判决遗漏万科南城公司、万科第五园公司、易理公司仍是第五园五、六、八期最大业主的事实，万科南城公司、万科第五园公司、易理公司作为被告主体适格。（三）一审法院未对万科南城公司、万科第五园公司、易理公司能否代表全体业主作出认定，钟华珍认为万科南城公司、万科第五园公司、易理公司是全体业主的最佳诉讼代表人。万科南城公司、万科第五园公司、易理公司是最大业主，也是原业主开发商，又是物业管理授权人，现在第五园五、六、八期没有成立业主委员会，其利益与第五园其他业主的利益是一致的、相同的，其具备经济条件和能力维护所有业主的共同利益，法院裁定的结果可以由诉讼代表人及其他业主共同承担。（四）钟华珍房产除从万科第五园五、六、八期小区通行外，不能取得合法道路通行权。二、一审判决逻辑混乱。（一）有关被告主体资格的认识混乱。（二）将万科南城公司、万科第五园公司、易理公司无权改变规约等同于法院无权对相邻权作出裁判。（三）将判决第五园小区履行相邻权义务的行为混淆于管理部门的审批同意。钟华珍的道路和水电气网接入第五园小区，首先是万科南城公司、万科第五园公司、易理公司第五园小区的同意，其次才是管理部门的审批同意。三、一审程序违法，无视钟华珍的诉讼权利。（一）对先予执行的申请处置适当。钟华珍在一审中提出先予执行的申请，一审法院未在合理期间内予以答复，且以《通知》而未以裁定书的形式予以处理。在《通知》中，对于钟华珍提出的先予执行的理由未进行任何回应，违反法律文书格式的要求。且一审程序将该《通知》与判决书一同送达，令钟华珍失去复议、上诉的机会，侵犯钟华珍的程序权利。（二）对追加被告申请的处置失当。钟华珍申请追加第五园五、六、八期全体业主为被告，一审法院不同意追加，但一审判决又认为钟华珍应向全体业主主张权利，自相矛盾。且一审程序将该民事裁定书与判决书一同送达，令钟华珍失去复议、上诉的机会，侵犯钟华珍的程序权利。四、一审判决适用法律错误。据此，钟华珍向二审法院请求：1、判令允许钟华珍使用万科南城公司、万科第五园公司、易理公司建设的万科第五园道路和允许钟华珍的水电气、污水管网接入万科第五园的水电气污水管网；2、判令万科南城公司、万科第五园公司、易理公司将超出红线挖取的“某某山庄”小区的道路平面恢复原状，消除危险。
被上诉人万科第五园公司答辩称：一、答辩人并非涉案房产的权利人，根据物权法的相关规定，钟华珍应向涉案房产的全体业主主张相邻权利；二、被上诉人建设涉案房产时，已取得相关的法律法规规定的文件，开发建设行为符合法律规定，并不存在任何超越红线，甚至侵犯任何第三方权益的行为，且钟华珍在二审庭审中提到规土委亦向其释明其诉求需要通过涉案房产全体业主的同意方能实施，因此，其对象应当是全体业主，且必须经全体业主同意。
万科南城公司答辩称：同意万科第五园公司的答辩意见。
易理公司答辩称：同意万科第五园公司的答辩意见。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为相邻关系纠纷。本案上诉人钟华珍位于软樟坑18的房产所在小区“某某山庄”与万科第五园小区相邻，其上诉要求允许其使用万科第五园道路通行，允许其水电气污水管网接入万科第五园的水电气污水管网，应当向万科第五园业主主张权利，鉴于上诉人一审请求追加的被告并不明确，一审不予追加并无不当。本案三被上诉人为万科第五园五、六、八期的开发商，因万科第五园房产已售出，三被上诉人已不再是法律上的所有权人，对万科第五园道路通行和水电气污水管线使用情况无权作出决定，故上诉人钟华珍的诉讼请求，应当予以驳回。各被上诉人在万科第五园的建设中是否存在超出红线范围的情形，应当由规划国土部门进行认定和处理，上诉人钟华珍对此可另寻途径解决，本案不予处理。综上，上诉人钟华珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果亦无不当之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人钟华珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 雅 媛
代理审判员 伍 芹
代理审判员 李 卫 峰
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 廖灵觉（兼）