福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0128民初3358号
本诉原告（反诉被告）：金富琳（平潭）实业有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇东大街30号。
法定代表人：傅学霖，该公司董事。
委托诉讼代理人：陈群、贾雪双，福建汇德（平潭）律师事务所。
本诉被告（反诉原告）：平潭自由贸易区两岸发展有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇对台小额商品交易市场16号楼一层。
法定代表人：祝芸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林峰，福建名仕律师事务所律师。
原告金富琳（平潭）实业有限公司（以下简称“金富琳公司”）与被告平潭自由贸易区两岸发展有限公司（以下简称“两岸公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，两岸公司依法提起反诉，本院依法合并审理。因案情复杂，依法转为普通程序进行审理。金富琳公司的委托诉讼代理人陈群、贾雪双，两岸公司的委托诉讼代理人林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金富琳公司向本院提起诉讼主张：1.依法确认金富琳公司对平潭台湾免税市场一号楼一层的K6商铺享有优先承租权；2.诉讼费由两岸公司负担。事实和理由：2014年4月29日，金富琳公司与两岸公司签订《平潭*台湾免税市场租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定金富琳公司承租两岸公司位于平潭台湾免税市场一号楼一层K6区的场地（以下简称“K6商铺”），建筑面积为64.4平方米（实际面积仅44.99平方米），租期为2年，自2014年6月8日起至2016年6月7日止。第一租赁年免收租金，第二租赁年租金标准为98.8元/月/平方米，月租金共计6362.72元。金富琳公司支付总数相当于所租商铺六个月租金款项共计38176.32元的保证金。租赁期满后，在同等条件下，金富琳公司享有优先承租权。合同签订后，金富琳公司按合同约定支付了保证金38176.32元，两岸公司将K6商铺交付金富琳公司经营使用。在租赁期限届满前，金富琳公司多次与两岸公司商谈续租事宜，但由于商铺实际面积与约定面积相差19.41平方米，且两岸公司违规多收取三个月保证金，所以金富琳公司实际多支付11506.248元保证金。根据租赁合同第1.2条约定，两岸公司应退还上述保证金，但两岸公司一直不予退还也不同意抵扣租金，致使双方未能签订新租赁合同。直至2016年9月，两岸公司才将多收的保证金用于抵扣租金并留下13335元作为续租保证金。结算后，金富琳公司于9月30日付清全部租金及相关费用。现两岸公司拟就K6商铺重新招租，金富琳公司已表示愿意在同等条件下续租该商铺，但两岸公司仍旧未停止招租，其行为已严重侵害金富琳公司的合法权益。
两岸公司辩称，1.金富琳公司在承租期间严重违约，也未根据合同约定在租赁期限届满前三个月提出书面续租申请，不享有对K6商铺的优先承租权。2.两岸公司交付的商铺符合合同约定，履约保证金也是严格按照合同约定收取，并无不当。金富琳公司在履约过程中也从未提出异议，且商铺面积和押金数额与优先承租权并无关联性。金富琳公司试图以此主张享有优先承租权缺乏依据，不应支持。
两岸公司向本院提出反诉主张，1.判令金富琳公司立即腾空平潭台湾免税市场一号楼一层K6商铺，并将商铺交还两岸公司；2.判令金富琳公司向两岸公司支付拖欠的合同期内租金42524元，合同期满后占有使用费48298元，物业费4768.9元，水电费7294.5元、违约金59275.39元（其中合同期满后的占有使用费自2016年6月18日暂计至2016年11月30日，违约金按照每日0.5%的标准自每月租金应付之日起暂计至2016年11月30日，水电、物业费暂计至2016年11月30日，之后的占用费、违约金、水电、物业费仍按租赁合同约定支付至商铺交付之日止）；3.确认两岸公司有权没收金富琳公司的履约保证金38176.32元；4.判令金富琳公司赔偿两岸公司律师费10000元。事实和理由:2014年4月29日，两岸公司与金富琳公司签订《租赁合同》，将平潭台湾免税市场一号楼一层K6商铺出租给金富琳公司，双方确认该商铺建筑面积为64.4平方米（最终以产权测量机构测定面积为准）。合同签订当日，金富琳公司向两岸公司支付履约保证金38176.3元，两岸公司也将商铺交付金富琳公司。经测量，K6商铺实际面积为44.99平方米。金富琳公司承租的商铺于2016年6月17日根据两岸公司的通知统一开业。租赁期间，金富琳公司一直拖欠租金、物业管理、水电费等相关费用，截止2016年6月17日合同期满，金富琳公司已拖欠租金42524元，物业费3302.3元、水电费4606.7元，共计50433元。合同期满后，金富琳公司仍不缴纳租金，并拒不交还商铺。金富琳公司上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。金富琳公司拖欠租金，应当以拖欠租金的金额按照每日0.5%的标准支付违约金，截止至2016年11月30日，金富琳公司应当支付的违约金59275.39元。金富琳公司在合同期满之后应当立即返还商铺，并自合同期满之次日起按日租金的200%支付占有使用费，截止至2016年11月30日的占有使用费为48298元。同时，金富琳公司仍应按照原租赁合同约定支付物业费、水电费等费用，截止至2016年11月30日的物业费、水电费共计12063.4元。依照双方约定，两岸公司有权没收金富琳公司缴纳的履约保证金38176.32元。此外，金富琳公司应赔偿两岸公司支出的律师费10000元。
金富琳公司辩称，1.金富琳公司享有优先承租权，且愿意按新的条件继续租赁商铺。因此，金富琳公司可以继续租赁商铺，无需交还。2.金富琳公司于2016年9月30日付清合同约定的9个月租金42524元，截止至2016年8月31日的水电费和2016年9月31日的物业管理费。同时，两岸公司关于合同期满后的占有使用费、违约金计算标准明显过高，且违约金计算基数不明确。3.合同明确规定违约金和保证金具有惩罚性和保证性双重性，两岸公司在主张违约金和合同期满后占用费等。上述费用已经足以弥补损失的前提下，再要求没收保证金，与保证金原则相悖。故两岸公司无权没收金富琳公司缴纳的保证金。4.两岸公司违约在先，金富琳公司已于两岸公司提起反诉前付清租金，不存在违约行为，故两岸公司主张赔偿律师费缺乏法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2014年4月29日，平潭综合实验区免税市场发展有限公司作为甲方与金富琳公司作为乙方签订《租赁合同》一份。该合同第一条约定，乙方承租位于平潭台湾免税市场一号楼一层K6区商铺，双方确认商铺建筑面积为64.4平方米（最终以产权测量机构测定的面积为准），该面积为租金、物业管理费和其他费用的计算依据，最终产权测量机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。合同第二条约定，租赁期限为2年，租赁起算时间以甲方另行通知统一开业时间为准。该合同第四条约定，第一租赁年免收租金，第二租赁年的租金按照98.8元/月/平方米，租金以月为一个缴租期，先付后用，每月租金应在上个月最后10日前交付；物业管理费按照建筑面积计算，标准为7元/月/平方米；能源费用（包含商铺所产生的水、电、燃气等能源费用和相应公共能耗费）以实际发生情况进行公摊。该合同第五条约定，乙方应在合同签订前支付总数相当于所租商铺六个月租赁款项，计为38176.32元的保证金；乙方不得以已交付保证金为由，拒绝或迟延缴付租金及其他费用；乙方如有擅自停业、拒不缴纳租金、物业费、能源费等相关费用及其他情形，甲方有权全额没收履约保证金。按照合同第十八条约定，因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费及甲方支出的律师费），均由乙方承担。该合同第二十三条约定，在乙方并无违反本合同的任何条款的前提下，如其愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应当在租赁期限届满前三个月向甲方书面申请提出续租要求，在同等条件下，乙方享有承租优先权；如果甲方在合同期限届满前三个月未收到续租通知，则视为乙方放弃续租。合同第二十四条约定，在租赁期限届满或本合同因任何原因而终止7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，且甲方无需给予乙方任何装修补充。
合同签订后，金富琳公司依约支付履约保证金38176.32元，并开始使用商铺。经测量机构测量，商铺实际面积为44.99平方米。该商铺每月租金为4445.01元。后平潭综合实验区免税市场发展有限公司通知统一开业时间为2014年6月17日。2015年7月27日，平潭综合实验区免税市场发展有限公司将企业名称依法变更为平潭自由贸易区两岸发展有限公司。2015年8月5日，案外人陈青代为缴纳租金36532.04元。经双方确认，该费用部分用于缴纳K6商铺的租金及水电费等，其中K6商铺的租金已经缴纳至2015年8月31日。2016年9月30日，金富琳公司向两岸公司转账60763.10元，转账摘要记载“免税商场K6K7租金”。2017年1月23日，金富琳公司向两岸公司再次转账29995.33元，转账摘要记载“免税商场K6、K7租金”。
在合同期限届满之后，金富琳公司未返还商铺。双方由此产生纠纷，两岸公司委托福建名仕律师事务所林峰、高超律师参加诉讼，产生律师费10000元。
另查明，台湾金鑫国际实业有限公司（以下简称“金鑫公司”）向两岸公司承租位于平潭台湾免税市场一号楼一层K7区商铺，实际面积65.42平方米，租金标准为100元/月/平方米，租赁期限自2014年6月17日起，租赁期限为2年。因金鑫公司、金富琳公司的法定代表人均为傅学霖，在上述合同履行过程中K6、K7商铺的租金由金富琳公司一并向两岸公司缴纳。
本院认为，本案主要有以下几个争议焦点：
一、关于金富琳公司是否享有优先权承租的问题
金富琳公司与两岸公司之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，当事人应受合法条款之约束。该合同第二十三条约定，在乙方并无违反本合同的任何条款的前提下，如乙方愿意在本合同规定的租赁期限届满后继续租赁该商铺，应在该租赁期限届满前三个月向甲方书面申请提出续租要求，在同等条件下，乙方享有承租优先权。本案中，金富琳公司在合同期限之内仅支付一次租金，已违反合同按月缴纳租金之约定。且金富琳公司未依照在租赁期限届满前三个月提出续租书面申请，故金富琳公司主张其享有优先承租权缺乏合同依据，不应支持。金富琳公司辩称，《租赁合同》中关于续租条件约定系免除一方责任的格式条款，属于无效条款。然而，优先承租权属于当事人基于约定而产生，并非法定优先权类型。在合同中约定续租条件并不属于提供格式合同一方以格式条款免除其责任的情形。若依金富琳公司上述抗辩，关于优先承租权的续租条件属于无效条款，则金富琳公司主张享有优先承租权更无法理支撑。综上，金富琳公司对K6商铺享有优先承租权的诉讼请求，不应支持。鉴于《租赁合同》期限届满，金富琳公司不享有优先承租权，故应当将商铺返还给两岸公司。
二、关于两岸公司是否有权没收金富琳公司缴纳的履约保证金的问题
按照《租赁合同》第1.2条约定，乙方应按照商铺建筑面积支付租金和合同约定的各种费用，最终产权测算机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。《租赁合同》第5.1条约定，履约保证金为所租商铺6个月的租金。本案中，经产权测算，商铺的实际面积为44.99平方米，月租金为98.8元/月/平方米，故履约保证金应为26670.07元（计算方式：44.99×98.8×6）。金富琳公司实际缴纳的履约保证金为38176.32元，两岸公司应将多收取的11506.25元退还金富琳公司。
在合同期限内，金富琳公司仅支付至2015年8月31日止的租金。除此之外，自2015年9月1日至合同期限届满之日（即2016年6月17日）期间，金富琳公司未向两岸公司缴纳租金。按照《租赁合同》第4.1.2条约定，租金应当在上个月最后10日前交付。金富琳公司在租赁期限内拒不缴纳租金的行为已构成违约。《租赁合同》第5.3条约定，金富琳公司在合同租赁期限内存在拒不缴纳租金的情形，两岸公司有权全额没收履约保证金。因金富琳公司缴纳的履约保证金中11506.25元属于多付的费用应予退还外，对履约保证金中剩余的26670.07元，两岸公司有权全部予以没收。
金富琳公司抗辩，履约保证金不应没收，且履约保证金应先用于抵扣拖欠的租金、物业费及水电费等。但《租赁合同》第5.1条已约定，金富琳公司不得以已交付保证金为由，拒绝或延期缴付本合同约定之租金及其他费用。虽《租赁合同》第5.5条约定，两岸公司有权从保证金中扣减相应款项。但该条款与第5.3条属于合同所赋予的权利，两岸公司有权自行选择权利行使方式。故对金富琳公司上述抗辩，不予支持。
三、关于金富琳公司应支付租金、占有使用费、物业管理费、水电费及违约金具体数额的问题
经双方当事人确认，金富琳公司已付清2015年8月31日之前的租金。自2015年9月1日至2016年6月17日止的租金共计42523.92元（计算方式为：（9+17÷30）×4445.01）。按照《租赁合同》第24.5条约定，若乙方未能在租赁期限届满之日交还商铺，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%支付租金，直至按照合同要求交还该商铺为止。本案中，金富琳公司未在租赁期限届满之日返还商铺。两岸公司据此主张自2017年6月18日起，按照该商铺租金标准的200%（即每月8890.02元）计算至实际交还商铺之日止的占有使用费，符合合同约定，应当予以支持。
金富琳公司在租赁合同期限届满之后又支付两笔费用，分别是：2016年9月30日的60763.10元，以及2017年1月23日的29995.33元。鉴于金富琳公司在上述两笔转账时均备注“免税商场K6、K7租金”，故上述款项应按照K6、K7商铺的租金比例进行分配。经计算，金富琳公司在K6商铺支付的款项分别是：2016年9月30日支付24305.24元，以及2017年1月23日支付11998.13元。上述两笔款项共计36303.37元应在金富琳公司拖欠的租金及占有使用费总额中予以抵扣。
《租赁合同》第18.2条约定，乙方未按约定支付租金或物业管理费、能源费和其他费用的，应承担违约金，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数。《租赁合同》第4.1.2条约定，租金支付以月为一个缴租期，先付后用，每月租金乙方应在上个月最后10日前交付给甲方。两岸公司主张违约金以租金为标准从上个月的30日计算，属于对于权利的处分，本院予以确认。金富琳公司抗辩违约金计算标准过高，请求法院予以调整。虽然《租赁合同》第18.13条约定，乙方放弃要求法院或者仲裁机构调减违约金数额的权利。然则，违约金调整请求权系当事人寻求司法救济之法定权利，体现公平原则对合同自由原则的适当限制。若允许事先排除违约金调整的请求权，则与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的立法旨趣相悖。故《租赁合同》第18.13条应属无效条款。结合两岸公司的实际损失，及其在合同在得到的其他救济等综合因素，本院酌定违约金应以年利率6%计算。金富琳公司从2015年9月起就未按时缴纳租金，故该笔租金的违约金应以4445元为标准，按照年利率6%，从2015年9月1日计算至实际交还款项之日止。对于2015年10月至2016年6月期间的违约金按照上述标准逐项进行计算。根据两岸公司提交的计算清单，可确定具体的计算标准如下：违约金按照年利率6%计算，其中4445元从2015年9月1日起算，4445元从2015年10月1日起算，4445元从2015年11月1日起算，4445元从2015年12月1日起算，4445元从2016年1月1日起算，4445元从2016年2月1日起算，4445元从2016年3月1日起算，4445元从2016年4月1日起算，4445元从2016年5月1日起算，2519元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至租金还清之日止）。
金富琳公司认为，违约金与履约保证金不应同时主张。但在法无明文禁止的情况下，对于违约金及履约保证金的约定应当属于当事人意思自治范畴。鉴于两岸公司主张违约金及履约保证金已有相应的合同依据，故对金富琳公司上述抗辩不应予以支持。
两岸公司主张，暂计至2016年11月30日产生的物业管理费为4768.9元，之后物业费按照6元/月/平方米计算。金富琳公司对上述物业计算方式无异议。按照《租赁合同》第24.5条约定，自合同期限届满后至实际返还商铺期间的物业管理费应按照计算标准的100%计算。故金富琳公司应向两岸公司支付至2016年11月30日止的物业管理费4768.9元（之后的物业管理费，按照6元/月/平方米，以44.99平方米为基数，自2016年12月1日计算至实际返还商铺之日止）。
按照《租赁合同》第4.3.2条，免税商场的能源费用以实际发生情况进行公摊，具体标准和费用由甲方另行公布，乙方应无条件按照上述标准和费用支付能源费用。两岸公司提供的水电费明细可以证明至2016年11月30日止的水电费为4705.4元。对该费用应当予以支持。两岸公司尚主张按照2016年11月30日之后的水电费，但其未能提供证据证明水电费的实际发生情况，故本院不予支持。
金富琳公司主张两岸公司尚拖欠所谓补贴款项，但其在庭审中确认上述款项并非民事法律关系所产生，故上述款项并非本案审理范围。若金富琳公司对上述款项存在争议，应当通过其他合法途径寻求救济。
四、关于金富琳公司是否需要支付两岸公司因本案产生的律师费的问题
《租赁合同》第18条已约定在金富琳公司欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括支出的律师费），均应由金富琳公司承担。因金富琳公司的违约行为，两岸公司因此花费律师费10000元。依合同约定，该律师费应由金富琳公司负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第二款、第二百三十五条规定，判决如下：
一、金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内立即腾空位于平潭台湾免税市场一号楼一层K6商铺，并将该商铺返还给平潭自由贸易区两岸发展有限公司；
二、金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付拖欠的租金42523.92元及租赁期限届满后的占有使用费（占有使用费以每月8890.02元为标准，自2017年6月18日起计算至实际返还商铺之日止），其中应当扣除金富琳（平潭）实业有限公司多缴纳的履约保证金11506.25元及合同期满后缴纳的费用共计36303.37元；
三、金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付相应的违约金（违约金按照年利率6%计算，其中4445元从2015年9月1日起算，4445元从2015年10月1日起算，4445元从2015年11月1日起算，4445元从2015年12月1日起算，4445元从2016年1月1日起算，4445元从2016年2月1日起算，4445元从2016年3月1日起算，4445元从2016年4月1日起算，4445元从2016年5月1日起算，2519元从2016年6月1日起算，上述款项均计算至租金还清之日止）；
四、金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付拖欠的水电费4705.4元及至2016年11月30日止的物业管理费4768.9元（之后的物业管理费，按照6元/月/平方米，以44.99平方米为基数，自2016年12月1日计算至实际返还商铺之日止）；
五、平潭自由贸易区两岸发展有限公司有权没收金富琳（平潭）实业有限公司缴纳的履约保证金26670.07元；
六、金富琳（平潭）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司赔偿因本案产生的律师费10000元；
七、驳回平潭自由贸易区两岸发展有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回金富琳（平潭）实业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由金富琳（平潭）实业有限公司负担；反诉案件受理费2227.5元，由金富琳（平潭）实业有限公司负担1069.2，平潭自由贸易区两岸发展有限公司负担1158.3。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 翁奇震
人民陪审员 郭海燕
人民陪审员 薛由伟
二〇一七年五月四日
书 记 员 何 佳
附：1、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
2、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。