安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民二终字第00157号
上诉人（原审原告）：胡茂春，男，1973年3月22日出生，汉族，个体工商户，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托代理人：张承东，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：薛敬梅，女，1962年11月13日，私营业主，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。
委托代理人：杨丽，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人胡茂春因与上诉人薛敬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第01276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡茂春的委托代理人张承东，上诉人薛敬梅的委托代理人金凤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月，胡茂春因经营需要寻租门面房，在与薛敬梅接洽过程中，薛敬梅向胡茂春提供了一份加盖马鞍山中加投资有限公司公章的《说明》，该《说明》内容为“国际华城商业街1栋（公安编号：商业街1栋1-4号一、二层。建筑面积446.16平方米，钢筋混凝土结构）房产系由我公司开发，现已销售给薛敬梅并已实际交付，因公司前期贷款需要而将此房设定了抵押，故尚未办理过户至薛敬梅名下，但薛敬梅享有该房产的实际所有权，可以出租、抵押、转让等一切权利。”2013年8月29日，胡茂春与薛敬梅签订一份《房屋租赁合同》，该合同与案涉争议相关的内容有：胡茂春承租薛敬梅所有的国际华城商业街1栋1-4号房屋（一、二层），建筑面积446.16平方米；该房屋在出租之前，薛敬梅已通过合法途径取得该房屋所有权，但尚未办理过户手续，胡茂春对此已知晓并自愿承租该房屋；租期六年，即2013年8月29日至2019年8月28日，薛敬梅让2个月时间给胡茂春作为装修时间，即合同到期时间为2019年10月28日；房屋租金第一年度为20万元，以后每年度的租金在前一年租金的基础上增加5%（即每年递增5%），每年均先付后租，上述租金为不开票，不含税价格，如需开票，税费由胡茂春承担，首次交付租金时间为2013年8月29日，以后每年的9月28日之前交付租金。该合同对双方其他权利义务还作出约定。胡茂春于合同签订当日即2013年8月29日向薛敬梅交付房屋租金20万元，并随后对承租的上述房屋进行装修。2013年11月28日，案外人李国强办理了安徽省马鞍山市花山区国际华城商业街1-1、1-2、1-3、1-4号房屋的房地权证。李国强办理上述房地权证后，到案涉房屋查看时，发现胡茂春对该房屋进行装修，遂向胡茂春出示了其办理的安徽省马鞍山市花山区国际华城商业街1-1、1-2、1-3、1-4号房屋的房地权证，并要求胡茂春腾让房屋或向其交付租金。2014年3月16日，胡茂春向薛敬梅发出《解除合同通知书》，要求自2013年11月28日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并立即退还房屋租金183333元及利息。薛敬梅于2014年3月20日收到该《解除合同通知书》后，复函称案渉房屋系马鞍山中加投资有限公司向其出售并交付，其系合法占有，马鞍山中加投资有限公司将案渉房屋又出售给第三人，但没有实际交付，其将房屋出租给胡茂春符合法律规定，不影响胡茂春对房屋的使用，胡茂春要求解除合同无法律依据。双方交涉未果，胡茂春遂诉至原审法院，请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、薛敬梅立即退还租金183333元并按中国人民银行一至三年同期贷款年利率6.15%支付自2013年11月28日起至实际履行之日止的利息。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。薛敬梅与胡茂春于2013年8月29日签订安徽省马鞍山市花山区国际华城商业街1-4号房屋的《房屋租赁合同》时，薛敬梅并未取得该房屋的所有权。马鞍山中加投资有限公司出具的《证明》虽承诺薛敬梅享有案涉房屋的实际所有权，并可以出租、抵押、转让，但李国强于2013年11月28日办理了案涉房屋的房地产权证，取得该房屋的所有权。薛敬梅在并未取得案涉房屋所有权的情况下，就与胡茂春签订租赁期限长达6年的租赁合同，薛敬梅不仅对其自身民事权益的保护过于轻率，也增加了合同相对人胡茂春履行合同的风险。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，根据上述司法解释的规定，承租人在租赁房屋权属有争议导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除合同的，应予支持。李国强已经取得案涉房屋的所有权，并向胡茂春提出履行要求，致使胡茂春已无法继续使用租赁房屋，胡茂春在此情形下于2014年3月16日向薛敬梅发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定。薛敬梅于2014年3月20日收到《解除合同通知书》时，双方之间的《房屋租赁合同》即已解除。薛敬梅对此持有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因胡茂春与薛敬梅之间的《房屋租赁合同》已于2014年3月20日解除，薛敬梅应向胡茂春退还自2014年3月20日起合同解除后终止履行部分的租金即121111元。胡茂春诉请薛敬梅返还自2013年11月28日起的房屋租金并自2013年11月28日支付利息，缺乏事实和法律依据。胡茂春主张返还的租金应自2014年3月20日起计付逾期利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：
一、胡茂春与薛敬梅于2013年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月20日解除；二、薛敬梅于判决生效之日起十日内返还胡茂春房屋租金121111元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2014年3月20日起至生效判决确认给付之日止的利息；三、驳回胡茂春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3966元减半收取1983元，胡茂春负担622元，薛敬梅负担1361元。
胡茂春不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：一、原审判决适用法律错误。李国强于2013年11月28日办理完案涉房屋的房地产权证，并获得出售单位交付，实际取得该房屋的所有权。在李国强要求其履行义务的情况下，其与李国强签订了一份新的《房屋租赁合同》，后其向薛敬梅要求退还租金未果，只得于2014年3月16日向薛敬梅发出解除合同通知书，函告薛敬梅自2013年11月28日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，认为案涉房屋权属存在争议，其有权要求解除租赁合同，是正确的。但同时，原审法院又适用我国合同法第九十六条的规定来确认租赁合同解除的时间为“自通知到达对方时解除”即2014年3月20日，是错误的。二、薛敬梅应当赔偿其租金损失15万元。薛敬梅非案涉房屋所有权人，其为了正常经营，不得不与房屋所有权人李国强又签订一份《房屋租赁合同》，在原合同的基础上，从第二年开始，每年增加3万元租金，由于薛敬梅的违约行为，导致其在接下来的5年里每年要多支付3万元租金，对于该损失，薛敬梅应予赔偿。综上，胡茂春请求二审法院支持其原审诉讼请求并判令薛敬梅赔偿其损失15万元，由薛敬梅承担一、二审诉讼费用。
薛敬梅辩称：一、原审判决适用法律错误，但不是胡茂春所称的错误，而是其上诉状中陈述的错误；二、胡茂春要求其赔偿损失15万元，不是二审审理的范围，胡茂春在原审并没有提出该诉讼请求。
薛敬梅不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：一、原审判决适用法律错误。一、原审判决确认案涉房屋归李国强所有无事实和法律依据。1、案涉房屋原由马鞍山中加投资有限公司因向李国强借款而形式上出卖给李国强，即“名为买卖，实为借款抵押，也就是法律上的“让与担保”，应属无效；2、马鞍山中加投资有限公司将案涉房屋售予其，系双方真实意思表示，只是因马鞍山中加投资有限公司与李国强之间存在“让与担保”，才导致无法办理登记，对此，马鞍山中加投资有限公司在说明中明确肯定是抵押给李国强的。正因为马鞍山中加投资有限公司与李国强之间是“名为买卖，实为抵押”，所以才没有将案涉房屋交付给李国强，而是将案涉房屋交付给其，由其占有、使用、收益、待解除抵押后与其办理相关登记手续。原审法院明知案涉房屋权属存在争议，却认定李国强取得案涉房屋的所有权，显然不妥且自相矛盾。既然原审判决认定案涉房屋系李国强享有所有权，那么李国强就应享有占有、使用、收益和处分的权利，而原审判决却认定其对案涉房屋合法享有占有、使用和收益的权利，自相矛盾。原审法院既然认为案涉房屋产权存在争议，那么在确认案涉房屋产权时就应追加利害关系人，而不应直接认定房屋所有权归李国强所有。二、原审法院审理超出其与胡茂春诉争的范围。本案是一起租赁合同纠纷，审查的是其是否合法占有、使用案涉房屋，与房屋的产权无关。三、其是合法占有、使用案涉房屋，并可以收益。退一步说，马鞍山中加投资有限公司对于案涉房屋也是“一房二卖”，两份合同都是有效的，无论是其还是胡茂春对案涉房屋的占有、使用，都是合法有效的。依据合同相对性原理，李国强只能向马鞍山中加投资有限公司主张案涉房屋交付的权利，而不能直接向其或胡茂春主张交付的权利，如因李国强的行为导致其或胡茂春损失的，应承担侵权责任。四、原审判决判令解除其与胡茂春之间的租赁合同，并判令其返还租金，却不判令胡茂春返还案涉房屋及其收益，显属适用法律错误。综上，薛敬梅请求二审法院依法改判，驳回胡茂春的诉讼请求。
胡茂春辩称：一、案涉房屋归李国强所有，马鞍山中加投资有限公司将案涉房屋销售给李国强是在薛敬梅之前，案涉房屋不存在一房二卖的问题，不适用一房二卖的法律规定。薛敬梅受到的损失应当向马鞍山中加投资有限公司主张，不应当占有其房屋租金来弥补损失；二、原审判决认定案涉房屋所有权归李国强所有，未超出其诉请的范围，不查清案涉房屋的所有权，其请求权的基础就没有了依据；三、薛敬梅不当占有案涉房屋，不应当取得该房屋收益。
二审过程中，双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同原审。本院认证意见与原审一致。
经二审查明的案件事实与原审一致。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：胡茂春是否有权解除其与薛敬梅签订的《房屋租赁合同》，如有权解除，该合同应于何时解除，合同解除后的法律后果应如何承担。从本案查明的事实来看，马鞍山中加投资有限公司准备将其开发的案涉房屋销售给薛敬梅的事实是存在的，因此，薛敬梅系合法地占有案涉房屋，其与胡茂春签订的《房屋租赁合同》也是合法有效的。虽然后来马鞍山中加投资有限公司将案涉房屋出售给了李国强，李国强取得了案涉房屋的房地产权证，但马鞍山中加投资有限公司并未将案涉房屋交付给李国强占有，案涉房屋实际仍由薛敬梅占有并对外出租。正因为如此，案涉房屋才存在权属争议。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，并无不当。胡茂春于2014年3月16日向薛敬梅发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，薛敬梅于2014年3月20日收到《解除合同通知书》，原审判决认定胡茂春与薛敬梅之间的《房屋租赁合同》于2014年3月20日解除，是正确的。由于薛敬梅对案涉房屋系合法占有，根据合同相对性的原则，胡茂春在租赁合同解除时应将案涉房屋返还给薛敬梅。否则，胡茂春应继续按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向薛敬梅支付占用期间的使用费。原审判决对解除案涉《房屋租赁合同》的后果承担未作出恰当的处理，应予纠正。至于胡茂春上诉称，双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间为2013年11月28日，因无事实和法律依据，不予采纳。另外，胡茂春还上诉称，薛敬梅应赔偿其租金损失15万元，因胡茂春在原审时并未提出此项诉讼请求，故该项请求不属于二审审理的范围。鉴于胡茂春现在仍占用案涉房屋，故对胡茂春要求薛敬梅支付应退还租金利息的诉请，不予支持。薛敬梅要求胡茂春返还案涉房屋的上诉理由成立，对其诉讼请求部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第01276号民事判决主文第一项、第三项；
二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第01276号民事判决主文第二项“被告薛敬梅于本判决生效之日起十日内返还原告胡茂春房屋租金121111元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2014年3月20日起至生效判决确认给付之日止的利息”为“上诉人胡茂春于本判决生效之日起十日内将位于安徽省马鞍山市花山区国际华城商业街1-1、1-2、1-3、1-4号房屋返还给上诉人薛敬梅，上诉人薛敬梅于本判决生效之日起十日内返还上诉人胡茂春相应的房屋租金（返还租金的数额为20万元扣除上诉人胡茂春租赁合同履行期间应交付的租金及实际占用案涉房屋期间所应支付的使用费，使用费按租赁合同约定的租金标准计算）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费1244元，由上诉人胡茂春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
审 判 员 曹悝元
代理审判员 张鹏鹏
二〇一四年十月十四日
书 记 员 李雅娟