黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0110民初2981号
原告赵妍，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人高明，黑龙江广福律师事务所律师。
被告哈尔滨阳光投资有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区果园街40号。
法定代表人张骎，女，董事长。
委托代理人田瑶，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人杨丽萍，住哈尔滨市南岗区。
原告赵妍与被告哈尔滨阳光投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法组成合议庭,于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人高明、被告的委托代理人田瑶、杨丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年6月7日与被告签订编号为1308510****的《商品房预售合同》购买了被告开发的位于哈尔滨市香坊区果园街40号第2栋1单元7层702号商品房一套，该合同中第三条标注房屋使用面积66.20平方米，而实际房屋面积为62.20平方米，差额为4平方米。另因原告己交付购房款，履行了付款义务，被告应根据合同约定在2013年5月31日前向原告交付房屋，但被告未按照合同约定时间交付房屋，拖延了208天，根据该合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金。故原告要求：1、被告支付原告房屋面积差价款37299.04元；2、被告向原告支付逾期交房违约金6032元；3、案件受理费由被告承担。
被告辩称，原告所提出的两项诉讼请求均己超过法定的诉讼时效。原告购买的是由被告开发建设的阳光名邸住宅小区的商品房，该项工程于2011年8月20日开工，于2013年12月28日竣工，并于2013年12月28日经验收合格。2013年12月27日，原告亲自签收的进户会签单上，明确标明了原告所购房屋的供热面积即使用面积与双方签订的商品房买卖合同中约定的使用面积不符。根据诉讼时效制度的规定，诉讼时效自当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。就本案而言，原告在签收该份进户会签单时，对其所购房屋的使用面积以及交付房屋的时间均与双方签订的商品房买卖合同不符一事是明知的。但是，原告在签收进户单并办理进户手续后的两年时间里，从未对此提出过任何异议和主张，却在2016年4月份才向法院提起诉讼，而此时早己超过了法定的诉讼时效，因此，原告所提出的诉请不应得到支持。二、退一步讲，即使被答辩人的诉请未超过诉讼时效，答辩人也勿需承担面积误差款和逾期交房的违约责任，理由如下：l、原告对双方签订的商品房买卖合同中约定的交房时间不可能实现是明知且认可的。原、被告于2013年6月7日签订的商品房买卖合同中约定，被告应于2013年5月31日前向原告交付房屋，此约定明显与实际情况不符。双方签订合同时，原告所购买的楼盘尚处于在建状态，因此合同中约定的交房时间根本无法实现是显而易见的，原告对此是明知的，其之所以在合同约定的交房时间不可能实现的情况下，仍然与被告签订该份合同，实际上就是表示其认可并接受被告在该楼盘适宜交付时，履行交付义务。2、原告所购买的该套商品房事实上不存在面积误差。本案中，双方签订的商品房买卖合同中，只明确约定了该套房屋的全部价款为伍拾八万元，却并未约定售房单价，而之所以如此约定的原因只有一个，那就是被告是按套向原告出售的位于阳光名邸住宅小区2栋l单元702室的商品房。同时，合同中约定的套内建筑面积与被告实际向原告交付房屋的建筑面积完全相符，并不存在面积差的问题。因此，原告所主张的面积误差款不应得到支持。
原告为证明其诉讼主张，在举证期限内提供证据如下：
证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》1份。证明：1、该合同中约定房屋使用面积66.20平方米，购房款580000元。2、该合同约定被告应于2013年5月31日前向原告交付房屋及不能交付房屋的违约责任。
证据二、2013年6月7日资金结算票据1张、2013年7月9日中国建设银行向原告出具个人贷款支付凭证28万元凭证2张。证明原告已经按合同约定向被告支付房屋首付款并办理银行贷款。
证据三、物业管理费收据2张、工商服务业收据3张、契税收据1张、供热费发票1张。证明：1、原告入住时间为2013年12月27日，入户时已经向被告交付物业费、电梯费、垃圾清理费、水费、电费、装修费、燃气初装费，产权登记费、契税、印花税。2、原告向被告缴纳供热费票据中显示该房屋实际使用面积62.22平方米，与合同约定面积不符。
证据四、证人证言1份。证明原告在诉讼时效内已经向被告主张权利，并多次与被告进行协商。
以上证据经当庭质证，被告对证据一的真实性无异议，但认为根据合同约定可以看出2013年5月31日前交房是无法实现的，原告对被告不可能按合同约定时间交房是认可的。该合同中不仅约定了使用面积，同时约定了建筑面积，被告向原告交付的房屋实际建筑面积与合同约定相符，合同中仅约定了购房总价款，并未约定所购房屋单价，之所以如此约定，是因为原告所购的房屋是被告向其按套出售。被告对证据二无异议。被告对证据三的真实性无异议，但认为该证据能证明原告于2013年12月27日对购买房屋入户时间及房屋使用面积均与合同约定不符是明知的。被告对证据四的真实性有异议，认为该证人是原告所委托的律师事务所的工作人员，其与原告有利害关系，所做的证言，无法证实案件事实，且并无实质证据即书面或影像证据予以佐证。
被告为证明其抗辩主张的成立，在举证期限内提供证据如下：
证据一、照片5张，阳光名邸监理部建立例会会议记录2份。证明原告购买由被告开发的房产在2013年6月20日时，仍然处于在建阶段，根本不可能实现2013年5月31日前交房，而原告在2013年6月7日签订商品房买卖合同时对此是明知的。
证据二、单位工程竣工验收报告1份。证明阳光名邸住宅小区2#楼于2013年12月28日竣工并经验收合格，此时被告方可向包括原告在内的购房者交付使用该房屋。.
证据三、进户会签单1份。证明2013年12月27日，原告在签收进户单时，就己知其购买房产的使用面积(即供热面积)与合同中约定的使用面积不符，但原告起诉至法院时己超过两年。
以上证据经当庭质证，原告对证据一中照片的真实性有异议，认为照片没有拍照日期，无法证实就是其与原告签订房屋买卖合同中出售的该套房屋及该楼盘。对会议记录的真实性无异议，但认为会议记录只能证明是公司内部的记录，不能证明原告对此知晓。原告对证据二的真实性无异议，但认为该证据可以证实诉争房屋所在楼盘于2013年12月28日竣工，该时间已经超过了双方约定的交付时间。原告对证据三的真实性无异议，但认为该证据可以证实：1、原告入户时间为2013年12月27日，被告已经违反合同约定；2、原告在此期间曾多次找被告协商。
经审理查明，原告于2013年6月7日与被告签订编号为1308510****的《商品房预售合同》，购买了被告开发的位于哈尔滨市香坊区果园街40号第2栋1单元7层702号商品房一套。该合同中第三条写明房屋的使用面积为66.20平方米，合同第四条中约定：房屋总价款为580000元；合同第五条约定：双方自行约定以使用面积多退少补。2013年12月27日原告与被告签订的进户会签单上标注诉争房屋的供热面积62.22平方,2015年1月10日原告缴纳供热费的发票上显示诉争房屋的供热面积为62.22平方米。庭审中被告认可房屋的供热面积即是房屋的使用面积。另查明，合同第八条约定被告应当在2013年5月31日前将房屋交付给原告。
本院认为，原、被告的争议焦点是原告的该诉请是否超过了诉讼时效。由于商品房的销售都是以预售的方式，房屋的面积要以房屋所有权证上登记的为准，因诉争房屋还没有取得房屋所有权证，故该房屋的真实、有效的使用面积还没有最终确定，也就不存在原告的诉请超过诉讼时效的问题。但由于诉争房屋的使用面积没有最终的确定，故原告诉请面积差价款的主张也缺乏法律依据，原告可以等诉争房屋取得所有权证后根据房屋所有权证上登记的面积与合同约定的面积是否存在面积差另行主张自己的权利，故本院对原告要求被告返还诉争房屋面积差价款37299.04元的主张不予支持。关于原告诉请因被告逾期交房应当支付原告违约金6032元的问题，因双方签订合同的时间为2013年6月7日，而合同约定的进户时间为2013年5月31日，原告对双方签订的商品房买卖合同中约定的交房时间不可能实现是明知且认可的，其之所以在合同约定的交房时间不可能实现的情况下，仍然与被告签订该份合同，实际上就是表示其认可并接受被告在该楼盘适宜交付时履行交付义务，故本院对原告的该项诉请不予支持。
综上，根据《民法通则》第一百三十五条、《商品房销售管理办法》第二十条之规定，判决如下：
驳回原告赵妍的诉讼请求。
案件受理费883元（原告已预交）由原告赵妍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘 云
人民陪审员 郝淑梅
人民陪审员 关 敏
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 卢金雪