湖南省娄底市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终291号
上诉人（原审原告）：李梅，女，1976年1月1日出生，汉族，居民，住冷水江市。
委托诉讼代理人：李瑜丹，湖南旷真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李忠孝，湖南旷真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖南众友房地产开发有限公司，住所地冷水江市锑都中路。
法定代表人：谭凯华，公司负责人。
委托诉讼代理人：李革华，湖南荆剑律师事务所律师。
上诉人李梅因与被上诉人湖南众友房地产开发有限公司（以下简称“众友房地产公司”）合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2015）冷民二初字第1707号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李梅及其委托诉讼代�人李瑜丹、李忠孝，被上诉人众友房地产公司的委托诉讼代理人李革华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李梅上诉请求：一、依法改判支持李梅一审的全部诉讼请求；二、本案诉讼费及相关费用由众友房地产公司承担。事实和理由：1、李梅与具备房地产开发资质的众友房地产公司签订的《拆迁补偿合同》系有效的民事合同，不存在任何无效情形，原审判决也没有列出《拆迁补偿合同》违反哪条法律的强制性规定，且该合同已实际履行，李梅的房屋已被拆坏，李梅的合法权益应得到保护；2、原审判决认定众友房地产公司在未取得国有土地使用权、未经行政审批的情况下与24户户主签订的《拆迁补偿合同》属无效合同是错误的。在没有签订《拆迁补偿合同》前，该房屋的所有权和土地使用权均登记在李梅名下，根据《拆迁补偿合同》第四条第二款的约�，使拆迁合法化的义务方是众友房地产公司，但众友房地产公司根本没有去相关部门办理审批手续，其违约责任明显；3、本案程序严重违法。本案于2015年11月在冷水江市人民法院立案，立案后委托娄底市星罡司法鉴定所对李梅的损失进行了鉴定，并于2016年4月21日开庭审理，庭审期间，众友房地产公司没有提出合同无效的观点，并当庭及在答辩状中承诺愿意继续履行《拆迁补偿合同》，可庭审后，原审一直拖着不予判决，并在2016年11月9日突然通知因众友房地产公司提交新证据还要第二次开庭，并提出合同无效的观点，明显是相互串通。综上，请求二审法院支持李梅的上诉请求。
众友房地产公司辩称，1、房屋征收与补偿需要按照法定的程序进行，包括进行决定、评估及补偿等，涉案的《拆迁补偿合同》不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是无效的；2、由于规划的调整及周边市文工团的拆迁合同还未完全谈下来，故众友房地产公司延期交房是有正当理由的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回李梅的上诉。
李梅向一审法院起诉请求：1、众友房地产公司赔偿李梅经济损失220500元（包括鉴定费2000元）；2、众友房地产公司支付违约金10000元；3、众友房地产公司从2015年9月按每月1000元标准向李梅支付租金至本案判决生效时止；4、本案诉讼费用由众友房地产公司负担。
一审法院认定事实：冷水江市公共交通总公司24户私有房屋的业主（李梅系业主之一），自愿将其所有的私房交众友房地产公司拆除后建设“冷水江市影视国际商务中心”，并取得新房补偿。2012年4月19日，李梅（甲方）与众友房地产公司（乙方）签订《拆迁补偿合同》。约定：1、甲方交给乙方拆除的私房（土地使用权类型为出让）位于冷水江市锑都中路市公交公司院内家属楼第二层，建筑面积44.61平方米。甲方自愿将该房交给乙方拆除后建设“冷水江市影视国际商务中心”；2、乙方补偿给甲方的房屋位于正在建设的“冷水江市影视国际商务中心”24户住户原地；3、甲方被拆房屋面积和未计算楼梯间、阳台过道与乙方补偿给甲方新房面积的补偿比例为1：1.2，甲方现住房的装修费损失等折算后在1：1.2比例的基础上乙方再增加1：0.8的赔偿比例，两项合计乙方给予甲方的新房比例为1：2；4、甲方在乙方两年建设期间租房，由乙方每月补偿甲方500元租金。甲方从现住房搬出之日，乙方一次性支付甲方第一年的租金补偿6000元整，第二年租金补偿款支付日期与第一年相同，但改为按季支付，以此类推，直至乙方将新房交付给甲方之日止。乙方在两年内不能交付新房给甲方，租金补偿在原每月500元的基础上增加10%，即按每月550元的标准支付；5、本合同生效后，以甲方通知时间为准从现住房内搬出，将拆迁标的交付乙方拆除；6、乙方自甲方交房拆除之日起，两年内将新房交付给甲方使用。因不可抗力、国家政策和城市整体规划发生变化，图纸变更等情况出现，乙方可以延期交房；7、本合同签订之日，甲方必须将被拆房屋的所有权证和土地使用证交付给乙方办理相关手续；8、甲方交付给乙方拆除标的的一切债权债务和邻里纠纷，现拆迁房屋北边靠建设银行家属楼纠纷由乙方处理，其余周边矛盾及拆迁前债权债务概由甲方负责处理和承担费用，乙方不负责任何经济责任；9、乙方拆除房屋后，甲方周边矛盾未处理好，乙方无法办理规划国土用地手续和在建期间周边矛盾无法施工，甲方未能处理好公交总公司球场家属楼和文工团家属楼及办公楼等纠纷，乙方概不承担任何法律责任和经济责任；10、乙方违反本合同条款，不履行合同义务，须向甲方支付违约金10000元，赔偿甲方一切损失。合同签订后，李梅依照约定将拆迁房屋的所有权证及土地使用证交由众友房地产公司办理相关手续，并按照众友房地产公司限定的时间于2012年5月搬离拆迁房屋，将房屋交付给了众友房地产公司拆除。但众友房地产公司自房屋交由其拆迁之日起至本案开庭审理之日止，仅拆除了墙体上的门窗及楼梯栏杆等，并未将房屋地面建筑整体拆除，也未按照房地产开发建设的流程办理好国土用地规划等报建审批手续。2014年7月17日，冷水江市人民政府召开了影视国际商务中心二期建设项目协调工作会议，会议原则同意将冷水江市文化工作团所属红线范围土地列入影视国际商务中心第二期建设，原未建的第四栋安置楼，已审批缴纳的各种费用仍按原优惠政策执行。2014年9月1日，冷水江市召开了第二次规划委员会会议，会议原则同意送审的规划方案，将冷水江市文化工作团所属红线范围土地列入了影视国际商务中心第二期建设。一审法院依李梅的申请委托娄底市星罡司法鉴定所对众友房地产公司按照《拆迁补偿合同》的约定应补偿给李梅的房屋价值进行了鉴定评估。2016年1月25日，娄底市星罡司法鉴定所作出了娄星司鉴【2016】资鉴第18号司法鉴定意见书，评估结果为：争议房产价值为218500元。李梅支付了鉴定费2000元。另查明，众友房地产公司向李梅仅支付至2015年8月31日的新房建设期间租金。众友房地产公司自2015年9月起实际按照每月1000元的标准向拆迁户支付租金。一审法院认为，城市规划范围内进行建筑物建设需办理国土、规划等相关建设行政审批手续。众友房地产公司在未取得国有土地使用�、未经行政审批的情况下与24户户主（包括李梅在内）签订《拆迁补偿合同》，事后又没有补办好相关行政审批手续，故当事人签订的《拆迁补偿合同》违反法律规定，属无效合同，李梅应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同的法律效果主张权利。法院在审理过程中就此向李梅进行了释明，但李梅不同意按照无效合同的法律后果变更相应的诉讼请求，故对李梅基于合同有效提出的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，判决如下：驳回原告李梅对被告湖南众友房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费4757元，财产保全费2400元，合计7157元，由原告李梅负担。
本院二审期间，李梅向本院提交了如下新证据：
证据1，照片9张，拟证明房屋受损，众友房地产公司有实际拆房行为；
证据2，中标通知书复印件1份，拟证明众友房地产公司已经将涉案的工程发包；
众友房地产公司经质证，对证据1的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，涉案房屋的门窗不是众友房地产公司拆除的，而是李梅一方组织拆除的；证据2是针对一期工程，与李梅等24户的二期工程无关。
本院经审查认为，需结合一审中的证据及与本案事实的关联性，予以综合认定。
二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，在城市规划范围内进行建筑物建设需办理规划等相关建设行政审批手续。本案中，李梅与众友房地产公司签订的《拆迁补偿合同》约定李梅将其所有的私房交众友房地产公司拆除后建设冷水江市影视国际商务中心，因涉案建设项目未办理规划、施工等行政审批手续，故原审法院认定双方签订的《拆迁补偿合同》无效并无不当。综上，上诉人李梅的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审诉讼费4757元，由上诉人李梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾爱东
代理审判员 刘 琦
代理审判员 彭祁琏
二〇一七年七月五日
书 记 员 陈 觉
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。