陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0822民初2503号
原告张某某。
委托代理人王某某。
委托代理人刘某某。
被告王某某。
委托代理人刘某某。
原告张某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由代理审判员闫含飞适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某某、被告王某某及委托代理人刘某某到庭参加了诉讼，原告张某某、原告委托代理人刘某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月5日，原被告签订《房屋租赁合同》合同约定，被告承租原告位于府谷县府谷镇高石崖三村共八层房屋一栋，用于经营酒店；租赁期间自2015年3月25日至2020年3月24日，共五年；租金为每年70万元，支付方式及其他合同条款详见合同。2016年4月24日在合同履行期间，双方重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期间从2016年5月1日至2022年4月30日止，共计6年，租金为每年40万元，支付方式为2016年4月24日前付6万元，5月1日再付2万元，5-9月装修期间每月付1万元，剩余房租28万元年底付清，以后从2017年5月1日前一次最少20万元分2次付清。合同第九条第二款约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方支付实际使用期限内租金3倍的违约金，…（二）如乙方违反合同约定或其他侵权行为造成甲方损失的。截止2016年8月1日，被告共欠原告房租689041元，水、暖费66824元未能如约支付，被告应支付实际使用期间租金三倍的违约金，即30万元。
综上所述，原被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同签订后至依法解除前该合同合法有效。原告如约履行了约定的合同义务，但被告违反合同约定，拒不履行支付房租的义务，已经构成违约。经原告多次催要后，被告仍不履行，
为此具状起诉请求依法判令：一、被告支付原告房租689041元，水、暖费66824元，合计755865元；二、被告支付违约（违约金从2015年5月1日至实际返还房屋之日止，按照租金的3倍计算）；三、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告自认实际被告应支付租金为62.8万元。
原告向法庭提交以下证据：
1、房屋产权登记证书、身份证复印件各一份，证明原告作为户主与被告签订合同的主体适格。
2、房屋租赁合同两份、缴费通知书、证明、催告通知书以及解除合同通知书各一份，证明原被告签署《房屋租赁合同》截止原告起诉之日尚欠租赁费55.8万元（2015年3月25日至2016年4月30日）、7万元（2016年5月1日至2016年8月1日），尚欠水暖费66824元未交，同时依据合同约定原告有权要求被告支付违约金，同时原告向被告送达了催告通知书和解除合同通知书。
被告王某某辩称：原告的第一项请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求，2014年12月5日原被告签订的《房屋租赁合同》双方依法协议终止，同时在2016年4月24日重新达成新的《房屋租赁合同》；原告的第二项请求缺乏法律依据，依法不予支持，原来签订的合同已经终止，2016年4月重新签订合同，故不存在违约的事实；因原告非法关闭该房屋，造成的损失，被告将另案起诉。
被告向法庭提交以下证据：
《房屋租赁合同》一份，证明原被告双方对2014年的合同协议终止，于2016年4月24日重新达成新的《房屋租赁合同》；房屋的租赁期限及内容与第一份租赁协议的内容、期限基本是一致的，故原告主张第一份合同的权利不能成立。
本院对原被告提交的证据作如下认定：对原告提供的第一组证据，证明双方主体适格，客观真实，应予确认；对原告提供的第二组证据《房屋租赁合同》两份，水费催缴通知书、采暖费欠款、催告通知书及解除合同通知书，该组证据客观真实，应予以确认；对被告提交《房屋租赁合同》的真实性，应予以确认。
本院根据原告陈述、举证、质证、认证，查明以下事实：2014年12月5日，原被告签订《房屋租赁合同》约定：原告张某某将位于府谷县高石崖三村共计八层房屋出租于被告王某某，原告于2014年12月5日向被告交付该房屋，房租租赁期自2015年3月25日起至2020年3月24日止，共计5年。2014年12月5日，签订合同首付定金20万元并作为以后的押金，2015年3月25日装修完毕，交付50万元，2015年10月1日，交付第一合同年剩余租金20万元。自2016年3月25日起至2020年3月24日止，共计4年。该阶段年度租金为每年70万元，支付方式为每年的1月15日前交清。房屋租赁期间，因使用该房屋发生的水、电、暖等费用由被告支付。2016年4月24日，在第一份《房屋租赁合同》履行期间，双方重新签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期间从2016年5月1日至2022年4月30日止，共计6年，租金为每年40万元，支付方式为2016年4月24日前付6万元，5月1日再付2万元，5-9月装修期间每月付1万元，剩余房租28万元年底付清，以后从2017年5月1日前一次最少付20万，分两次付清。
另查明，被告王某某在签订第一份《房屋租赁合同》后，向原告支付了20万元押金，向原告支付了20万元的租金，签订第二份《房屋租赁合同》时原告支付了3万元租金。原告因被告不按期支付租金，于2016年7月27日在被告租赁房屋大门张贴了催告通知书、于2016年7月30日张贴了解除合同通知书，被告王某某于2016年7月30日看到了该解除合同通知书，根据原告提供府谷县自来水公司用户费欠费催缴通知，截止2016年8月19日汇丰大厦已欠水费及滞纳金共计18408.9元，府谷县供热有限公司出具证明卧龙港2015年度下欠46824元采暖费未支付。
本院认为，自然人之间合法的合同关系应当受到法律保护。原告张某某与被告王某某在自愿的基础上，签订了两份《房屋租赁合同》，双方签订的《房屋租赁合同》真实有效。第一份《房屋租赁合同》约定，租金为每年70万元，租赁期限为2015年3月25日起至2020年3月24日。2016年4月24日双方签订了第二份《房屋租赁合同》约定，租金为每年40万元，租赁期限为2016年5月1日起至2022年4月30日。故第一份合同实际履行期间为2015年3月25日至2016年4月30日，共计13个月零5天，按照年租金70万元计算，被告应支付租金共计767922元，已支付了20万元的租金，下欠租金567922元未予支付。原告自认2015年3月25日至2016年4月30日期间被告尚欠原告55.8万元租金，已支付20万元押金用于支付下欠租金，故截止2016年4月30日被告应支付原告租金为35.8万元。第二份《房屋租赁合同》签订后，被告共向原告支付租金3万元，按照《房屋租赁合同》约定，2016年5月1日起至2016年7月30日止被告应支付原告10万元租金，被告已经支付了3万元，仍下欠7万元租金未支付。故被告王某某应支付原告张某某租金合计42.8万元。关于原告主张被告支付水暖费66824元的诉讼请求，虽双方在《房屋租赁合同》中明确约定，房屋租赁期间水、暖费应由被告支付，但原告并未代替被告缴纳上述水暖费66824元，故对该项诉讼请求应不予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告未提供证据证明因被告不履行合同义务给原告造成了损失，不符合双方合同约定适用按实际使用期限内租金的3倍支付违约金的情形，故应不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告王某某于本判决生效之日起五日内支付原告张某某租金42.8万元。
二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11358元，减半收取5679元，由被告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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代理审判员 闫含飞
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 杨 强