天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7972号
上诉人（原审被告）：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口。
法定代表人：高立香，董事长。
委托诉讼代理人：张增书，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李新辉，男，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：边宝，男，1965年10月14日出生，汉族，天津市军粮城发电有限公司职员，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：刘昱，天津君荐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭清国，天津君荐律师事务所律师。
上诉人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）因与被上诉人边宝商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天山房地产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人承担逾期交房违约金没有事实和法律依据，涉案房屋存在两个合同书的版本，且两个版本的合同书内容不一致，不应按照被上诉人提供的版本合同判决；2、一审判决自相矛盾，判决书中对鉴定意见的表述与鉴定意见不一致；3、66万元如何处理判决未做认定，李国辉不能构成表见代理。
边宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
边宝向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付坐落于天津市津南区房屋；2、判令被告赔偿原告2014年5月31日至2016年11月18日期间延期交房的违约金104168元；3、判令被告赔偿原告2014年5月31日至2016年11月18日期间延期办理房屋权属证的违约金211898元；4、诉讼费由而被告承担。
一审法院认定事实：2010年10月11日，原告边宝向被告天山房地产公司缴纳了“天山入会费”20000元，被告为其出具了收据。2010年10月18日，原告以银行转账的形式向被告缴纳了“天山入会费”480381元，被告亦为其出具了收据。
一审庭审中，原告边宝称，2010年10月11日缴纳“天山入会费”时已约定购买被告开发的、坐落于津南区房屋；在缴纳了定金及首付款后，于2014年1月24日在被告销售人员李国辉的陪同下，按照李国辉的要求，以银行转账的形式向案外人王金贵的个人账户缴纳了尾款660000元。当日，李国辉将原告带至被告售楼处，并将加盖有“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”的收据交给原告。原告称，2014年3月8日，双方签订了编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》，约定被告于2014年5月31日前交房。经被告申请，一审法院对原告提交的编号为2011-0031596号《天津市商品房买卖合同》及2014年1月24日金额为660000元的收据中的公章进行了鉴定，鉴定结论为该两份检材中的“天津市天山房地产开发有限公司”与被告公司在天津市津南区市场和质量监督管理局留存的公章是同一枚印文所盖印；“天津市天山房地产开发有限公司财务专用章”与被告公司本案中前两次出具收据的公章不是同一枚印文所盖印。另查明，被告天山房地产公司至今尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。坐落于津南区房屋现登记在原告边宝名下。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从该条款中可以看出，构成表见代理的首个要件为“表面授权要件”，即相对人“有理由相信行为人有代理权”。本案中，原告边宝在被告的销售处分两次向被告缴纳了“天山入会费”，且案外人李国辉向原告边宝表明的身份为被告天山房地产公司的销售人员，随后李国辉以此身份从被告销售处为原告出具了收据。因此，从李国辉一系列行为看，是具备表面授权要件的，可以认定原告边宝有理由相信案外人李国辉的行为代表被告天山房地产公司。其次，构成表见代理的第二个要件为“相对人主观上的善意无过失”。本案中，作为普通购买者的原告边宝，在被告的销售处、由被告的销售人员引导完成全部购房行为，一审法院综合考虑到原告边宝购买诉争房屋的交款过程、被告销售人员李国辉的职业特征、李国辉对假象的掩饰程度及原告对假公章的辨别程度等多种因素，一审法院认为，原告已经尽到了其所可能尽到的注意义务，足以认定原告边宝善意且无过失。因此，一审法院认为，被告天山房地产公司与其销售人员李国辉的代理行为有效，被告天山房地产公司应当对李国辉以天山房地产公司的名义与原告边宝签订的《天津市商品房买卖合同》承担责任。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2014年5月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。”庭审中，原告边宝要求被告在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的前提下立即交付诉争房屋，而被告至今尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故关于原告要求被告立即交付诉争房屋的主张，不符合双方约定，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿2014年5月31日至2016年11月18日期间延期交房的违约金104168元的主张，一审法院认为，诉争房屋已登记在原告边宝名下，被告天山房地产公司对该事实已明知的前提下，至今尚未具备交付诉争房屋的条件。被告逾期交房的违约行为侵害了原告的合法权益，故一审法院对原告的该项主张，予以支持。关于逾期交房的期间及数额，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，被告应当赔偿原告自2014年6月1日至2016年11月18日期间的违约金，原告主张的数额未超过法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求被告赔偿延期办理房屋权属证的违约金316066元的主张，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条第三款的约定，“甲方自房屋交付之日起180个工作日内完成初始登记，乙方负责在初始登记完毕之日起60日内办理房屋产权登记证书完毕”。本案中，由于诉争房屋尚未交付，故原告的该项主张不符合双方约定。因此，对原告的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效后15日内赔偿原告边宝自2014年6月1日至2016年11月18日期间逾期交房的违约金104168元；二、驳回原告边宝的其他讼请求。案件受理费6042元，由原告承担4544元、被告承担1498元；鉴定费4560元，由被告承担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,上诉人自认收到了被上诉人于2010年支付的两笔共计500381元款项，被上诉人提供的编号为2011-0031596《天津市商品房买卖合同》经鉴定，其中的“天津市天山房地产开发有限公司”印章与被告公司在天津市津南区市场和质量监督管理局留存的公章是同一枚印文所盖印，再之，上诉人的工作人员李国辉以上诉人销售人员的身份接待并指引被上诉人办理的购房款交纳及买卖合同签订，均发生在李国辉在上诉人认可的工作时间、工作地点内，被上诉人对此尽到了谨慎注意义务并无过错，李国辉的行为构成表见代理。李国辉的代理行为上诉人应承担责任。基于以上事实，上诉人与被上诉人签订的编号为2011-0031596《天津市商品房买卖合同》对合同双方产生效力，一审法院基于此合同在上诉人不具备合同约定的交房条件情况下，判定其承担逾期交房违约金符合合同约定，本院予以支持。上诉人以66万元未收到、存在另外版本合同等为由抗辩不应支付逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。
综上所述，天津市天山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2383元，由上诉人天津市天山房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈欣
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 穆艺