山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终193号上诉人（原审原告）：乳山市方正物业服务有限公司，住所地乳山市静园小区。法定代表人：梁清江，总经理。委托诉讼代理人：陈晓丽，山东健华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，山东健华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张云秀，男，1954年5月30日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：常馨丹，乳山持正法律服务所法律工作者。原审第三人：乳山市静园社区静园小区业主委员会。法定代表人：刘连臻，主任。委托诉讼代理人：李振柏，男，乳山市静园社区静园小区业主委员会副主任。上诉人乳山市方正物业服务有限公司（以下简称方正物业公司）因与上诉人张云秀、原审第三人乳山市静园社区静园小区业主委员会（以下简称静园小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2015）乳民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年2月15日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方正物业公司上诉请求：撤销原判，改判支持方正物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.方正物业公司和静园小区业委会于2015年6月1日签订的物业服务合同的签订主体、签订程序合法、物业服务已经实际履行，对全体业主具有约束力；2.自2014年12月1日至今，张云秀一直享受方正物业公司提供的一星级标准物业服务，张云秀理应按照每平方米0.34元的标准向乳山市方正物业有限公司支付物业费及违约金。张云秀辩称，方正物业公司与静园小区业委会签订的物业服务合同违反了物权法第七十六条的效力性强制性法律规定，且业主对该物业合同的签订均不知情。广大业主认为一审判决物业费收费按照0.2元/平方米的标准是合理的。张云秀上诉请求：依法改判，判决方正物业公司与静园小区业主委员会于2015年6月1日签订的物业服务合同无效。事实和理由：该物业服务合同未经业主同意，违反了物权法第76条的效力性强制性法律规定，且业主对该物业合同不知情；物业费的收取标准应按照0.2元/平方米的标准计算。方正物业公司辩称，根据合同法第五十二条以及《最高人民法院》第二条的规定方正物业公司与静园小区业委会签订的物业服务合同无合同无效的情形，张云秀主张合同无效无事实和法律依据。首先，按照合同法及司法解释二第十四条的规定，违反法律的强制性规定并不必然导致合同无效，只有违反了效力性强制性规定才会导致合同无效。其次,现有证据并不能认定业委会的行为违反了物权法的规定，即使能够认定也不会导致合同无效。静园小区业委会述称，协议的签订并非必经业主大会的决议，因为该协议的执行未对业主的实际权力产生影响，仅仅是为是否签订正式物业合同作参考，最终是否签订正式的物业合同需要考核期结束后根据业主的意见来定。根据征求意见表显示，有76%的业主同意与方正物业公司签订物业服务合同，并调整物业费。基于以上情况，其与方正物业公司签订的《乳山市物业服务合同》，对全体业主具有约束力。方正物业公司向一审法院起诉请求：2015年6月1日，原告与乳山市静园社区静园小区业主委员会签订了物业服务合同，合同期限自2015年6月1日至2020年5月30日止，约定将乳山市静园社区辖区范围内静园小区的物业管理服务委托给原告，合同约定了物业服务费的单价及违约责任等。被告张云秀系乳山市静园小区18号楼东单元1楼西的业主，自2015年7月至今一直未按时交纳物业费、水电费。现原告起诉要求被告立即付清物业服务费172.7元及违约金101.61元，水费75元，电费408.54元，共计757.85元。张云秀向一审法院起诉请求：确认原告与乳山市静园社区静园小区业主委员会于2015年6月1日签订的期限自2015年6月1日至2020年5月30日物业服务合同无效。一审法院认定事实：2015年6月1日，第三人乳山市静园小区业主委员会（甲方）与原告乳山市方正物业服务有限公司（乙方）签订物业服务合同，约定“……第六条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.34元／月.平方米；……第七条，物业服务费用（物业服务资金）由乙方按月向业主收取。业主或物业使用人应在每月25日至次月1日履行交纳义务。……第十一条，甲方代表业主作为执行机构，具有以下权利义务：（一）根据业主大会的授权代表业主大会签订本合同。……第二十五条，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴各种费用的，应按3‰·日标准向乙方支付违约金。……第三十二条，本合同期限自2015年6月1日起至2020年5月30日止。……”庭审中，原告向一审法院提交第三人与其签订的协议书一份，拟证实2014年12月15日，原告与第三人签订协议书，约定整改期限、收费标准及考评办法。提交业委会工作说明一份，拟证实涉案物业服务合同签订的经过，该合同系双方真实意思表示，合法有效。提交静园小区业主满意度统计一份，拟证实第三人根据整改协议经征求全体业主的意见，有76%的业主对原告整改期间的服务表示满意。提交公告及公告照片一宗，拟证实第三人在征得全体业主投票后，签订物业服务合同之前，在小区各部位张贴公告。提交乳山市物价局文件复印件一份，拟证实原告收费是按照物价主管部门确定的一星级物业收费标准收费。提交催收材料一宗，拟证实原告对被告进行了催收。经质证，被告认为原告提供的协议书内容没有显示作出决定是否经过业主大会的通过，不同意原告的证明内容。对原告提交的工作说明，被告认为该说明仅第一页加盖公章，没有负责人签字，不符合民诉法规定，该说明中记载的内容应当由业主委员会履行法定程序予以证实其真实性。对原告提交的满意度统计结果，被告认为该征求意见表中所依据的满意与不满意及基本满意指向的是原告服务质量，并不是选聘和解聘物业服务企业，且没有记载2014年12月15日整改协议的内容。对原告提交的公告照片，被告认为无法显示公告位置，不能证明按照法律规定的要求进行了公告。对原告提交的物价局文件，被告认为系复印件，应提供原件予以证实。对原告提交的催收材料，被告有异议，称没有收到催收通知。第三人对原告提交的上述证据均无异议。关于原告及第三人签订的整改协议及业主满意度调查统计，经法庭询问，第三人称该整改协议没有经过全体业主同意，是业主委员会联合街道办事处、房管局、居委会、方正物业、几个业主共同制定的。因静园小区区域太大，不能召开业主大会，只能入户调查。在征求意见表中虽然没有明确要与方正物业续签合同及调整物业费，但是在业主委员会张贴的公告中已经明确告知业主。关于第三人所称的征求意见表，其内容为“静园小区的业主朋友：根据2014年12月15日，静园小区业主委员会与方正物业服务公司达成的整改协议，要求方正物业公司按《乳山市物业服务规范》一星级标准提供服务。期间，业主委员会每月组织区楼长对小区各项服务指标进行现场检查，实行百分制考核，确保服务质量的常态化。整改期满后，业主委员会组织人员入户，征求全体业主对方正物业服务质量的评价意见，作为决定方正物业的去留或调整物业服务费的依据。为了您的满意，为了静园小区的和谐稳定，现提请广大业主，公平、公正，实事求是表达您的意愿。”该征求意见表的考核选项为“满意、基本满意、不满意”。经法庭询问第三人该征求意见表中业主签名处为何没有具体住址、联系电话及捺印确认，第三人称，“当时我们把征求意见表发给了各个楼的楼长，有的由楼长统一签字。”再查明，被告为证实业主对签订物业合同一事不知情，也不同意签订此合同向法庭提交书面入户调查表一宗。经质证，原告认为该调查是否具有合法性不能确定，不能看出是谁以什么名义进行调查的，并且调查的时间也不明确，不能证实被告所要证明的事实。第三人认为该调查表是无效的，因为没有经过业主委员会同意，是被告私自进行的调查，且业主委员会之前已经进行了书面入户调查，不可能存在两份调查结果。另查明，被告张云秀所有的位于乳山市静园小区18幢1201号房屋的登记面积为101.6平方米。关于被告欠付的水、电费，原告提交的收款收据显示2015年7月至11月，被告共欠付水费75元（0元+22.5元+27.5元+25元+0元），共欠付电费408.54元（13.67元+14.77元+222.59元+86.41元+71.10元）。关于物业费，双方一致认可在涉案物业服务合同签订以前，物业费的收费标准为0.2元／平方米。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……《中华人民共和国物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；……第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案原告与第三人虽于2015年6月1日签订了物业服务合同，但该物业服务合同的签订并不是由业主大会决议决定的，亦没有书面征求全体业主的意见，故该物业服务合同应属效力待定，原告要求被告按照该物业服务合同的约定缴纳物业费，理由不当，不予支持。但原告已向被告提供了物业服务，被告亦因享受该物业服务而获益，故酌情以被告按每平方米0.2元的标准支付物业费为宜。原告称涉案物业服务合同系经过第三人及相关部门与原告共同协商限期整改达成整改协议，在整改期满经书面征求业主满意度并进行统计后才根据考评结果签订的，但原告所称的整改协议并没有经过业主大会的同意或者书面征求业主的意见，第三人联合相关机构制定的整改协议并不能代表全体业主的意志，故第三人此后进行的书面征求业主满意度调查及公告亦不能视为履行了相关法律、行政法规规定的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的必经程序，对原告的上述主张不予采纳。关于原告主张的被告欠付的水、电费数额，被告没有异议，依法予以确认。关于被告欠付的物业费，根据被告所有房屋的面积，可以计算得出被告每月应向原告支付的物业费为20.32元（101.6平方米×0.2元／平方米），2015年7月至2015年11月，被告共应向原告支付物业费101.6元（20.32元／月×5个月）。关于原告主张的违约金，因被告拒绝缴纳物业费的原因系被告不认可原告与第三人签订的涉案物业服务合同，并非故意为之，故原告主张由被告支付违约金，理由不当，不予支持。被告要求确认涉案物业服务合同无效，与一审查明的事实不符，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张云秀于判决生效后十日内给付原告乳山市方正物业服务有限公司欠缴的水费75元、电费408.54元，物业费101.6元；二、驳回原告乳山市方正物业服务有限公司要求被告张云秀支付违约金及多诉部分的诉讼请求；三、驳回被告张云秀要求确认原告乳山市方正物业服务有限公司与第三人乳山市静园社区静园小区业主委员会于2015年6月1日签订的物业服务合同无效的诉讼请求。案件受理费25元，反诉费50元，由被告张云秀负担。二审期间，上诉人张云秀向本院提交以下证据：证据一，方正物业公司向静园小区尹姓住户的催交通知单，用以证明方正物业向业主催交物业费时采用停水停电等违法行为。证据二，六位静园小区业主出具的证明材料，证明方正物业对其进行威胁恐吓。经质证，上诉人方正物业公司对两份证据的真实性均有异议，认为催缴通知单上并无方正物业公司的印章，无法证实是方正物业公司出具的。对于证据二，认为无法证实签字人是否是静园小区的业主，并且证人应当出庭接受质询，两份证据与本案均无关联性。静园小区业委会认为催缴费通知单不是真实的，水电费由物业公司催交，业主委员会协助催交，落款处必须有物业公司的印章，证据二载明的情况不属实，不清楚证明材料中的王惠兰是否是业主。原审第三人静园小区业委会提交从方正物业公司财务科调取的方正物业2015年3月6日至2017年1月6日收费情况统计表一宗，证明静园小区95%的业主缴纳了水电费和物业费，剩下的5%因系空房无人居住。经质证，上诉人方正物业公司对该证据的真实性及证明内容均无异议。上诉人张云秀对以上二证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，催交通知单无法显示是对哪个小区的业主进行催交，且在落款处无方正物业公司的印章，对该证据的真实性本院不予采信；证明材料无法说明其中载明的证明人是否系静园小区业主，且证人未出庭接受质询；方正物业公司收费情况统计表不能体现95%的业主已经履行了2015年6月1日签订的物业服务合同，不足以证明静园小区业委会主张的待证事实。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：方正物业公司与静园小区业委会于2015年6月1日签订的物业服务合同效力应如何认定，张云秀应按照何种标准向方正物业公司交纳物业费。业主委员会作为业主大会的执行机构，对外代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，方正物业公司与静园小区业委会于2015年6月1日签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定。至于签订涉案物业服务合同是否召开业主大会并经业主大会讨论形成决议，这是全体业主与业主委员会之间的内部管理问题，方正物业公司在签订合同时作为善意第三人有理由相信静园小区业主委员会代表全体业主的利益签订涉案合同，故涉案物业合同是合法有效的。上诉人张云秀主张物业服务合同未经全体业主同意，应属无效合同，本院认为，根据相关法律规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会的决定对物业管理区内的全体业主具有拘束力，其中，解聘、选聘物业管理企业是业主大会的职责，业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可采取书面征求意见的形式。本案中，整改协议主要要求方正物业公司对其物业服务进行整改，对业主的实际权利并未产生直接影响，且最终是否与方正物业签订物业服务合同和是否调整物业费需要考核期结束后征求全体业主的意见。根据静园小区业委会于2015年5月12日组织的书面征求意见活动中，有76%的业主对方正物业公司提供的一星级服务表示满意，并同意签订物业服务合同，故本院认为，静园小区业委会和方正物业公司于2015年6月1日签订的物业服务合同合法有效。根据张云秀所有房屋面积，可计算出其欠付的物业费为34.54元（101.6平方米×0.34元/平方米），2015年7月至2015年11月，张云秀共应向方正物业公司支付物业费172.7元（34.54元×5个月）。综上所述，乳山市方正物业服务有限公司的上诉理由成立，本院予以支持；张云秀的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省乳山市人民法院（2015）乳民初字第357号民事判决第二、三项；二、撤销山东省乳山市人民法院（2015）乳民初字第357号民事判决第一项；三、上诉人张云秀于本判决生效后十日内给付上诉人乳山市方正物业服务有限公司欠缴的水费75元、电费408.54元、物业费172.7元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人张云秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  王小平代理审判员  葛俊生代理审判员  李亚男二〇一七年三月二十九日书 记 员  陈俣彤