安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0202民初3780号原告：董昌昌，男，1984年8月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告：杨莉君，女，1986年1月5日出生，汉族，住安徽省太和县。原告共同委托代理人：牛东南，安徽君宏律师事务所律师。原告共同委托代理人：邓晓艳，安徽君宏律师事务所律师。被告：安徽中防投资有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区，统一社会信用代码340200000107267（1-1）。法定代表人：关金学，总经理。委托代理人：董芬，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。第三人：光大银行有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市，组织机构代码69897189-3。法定代表人：朱彤，行长。委托代理人：王元强，安徽纬纶律师事务所律师。原告董昌昌、杨莉君诉被告安徽中防投资有限公司，第三人光大银行有限公司芜湖分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董昌昌及两原告的委托代理人牛东南、邓晓燕，被告安徽中防投资有限公司（以下简称“中防公司”）的委托代理人董芬，第三人光大银行有限公司芜湖分行（以下简称“光大银行芜湖分行”的委托代理人王元强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董昌昌、杨莉君向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付的购房首付款203000元、已还购房贷款37182.1元、已还贷款利息29777.13元、违约金53454.98元、律师费2000元（当庭放弃），合计325414.21元，以及在诉讼过程原告继续归还第三人的本金及利息；3、解除原告与第三人光大银行芜湖分行签订的《购房借款合同》，被告归还剩余的借款本金及利息，原告不再承担还款义务；4、本案诉讼费用由被告中防公司承担。事实与理由：2013年7月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的赭山印象****商铺，总价款403000元，签订合同当日原告支付首付款203000元，余款20万元，原告向第三人光大银行芜湖分行贷款支付，第三人光大银行芜湖分行已将贷款支付给被告。但被告中防公司未能在合同约定的2014年9月30日前交付房屋。2015年6月27日，原、被告签订《补充协议》，约定逾期交房违约金由每日万分之二调整为每日万分之三，从2014年10月1日起计算，如2015年12月30日中防公司不具备交房条件，业主选择退房时，支付的违约金不予退还，同时还应承担5%违约金，但被告至今不能交房。原告认为与被告解除合同后，根据商品房买卖合同司法解释第24条、第25条规定，原告要求解除与第三人的购房借款合同，由被告归还剩余的贷款本金及利息，原告不再承担还款义务。被告中防公司辩称，1、同意解除房屋买卖合同，同意退还购房款首付款，并支付5%解除合同违约金，被告已支付原告违约金73346元。2、对于原告与第三人的借款合同，被告只承担担保责任。如果法院判决解除原告与第三人的借款合同，被告愿意偿还借款本金。第三人光大银行芜湖分行陈述，本案为商品房买卖合同纠纷，原告将光大银行列为第三人有不妥之处。根据合同相对性，第三人将贷款发放给原告，原告应按照合同约定履行还款义务。原告只能要求解除房屋买卖合同，即使解除借款合同，原告也应当还款，被告只承担担保责任。原告将债务转移给被告应当经过债权人同意，而原告未经第三人同意转移债务也有不妥之处。本院查明的事实与原告陈述的事实一致，另庭审查明：被告中防公司已经支付原告违约金73346元。原告已还第三人贷款本金38634.45元，截止2016年9月20日，原告尚欠第三人贷款本金161365.55元未还。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对双方具有合同约束力。被告同意解除合同，根据法律规定，合同解除后，被告应返还原告缴纳的全部购房款403000元（首付203000元、贷款20万元），现原告自愿主张被告部分返还购房款241634.45元（首付203000元、已还贷款本金38634.45元），系其对权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约责任及解除合同违约责任进行了明确约定，被告应按照约定的标准支付相应的违约金，原告依据合同自愿计算违约金至2016年7月20日，符合双方真实意思表示及法律规定。原告要求按照其他业主与被告签订的补充协议中约定的违约金标准计算，无法律依据，对原告要求调整违约金标准，本院不予支持。本案被告实际应付原告违约金具体数额为：1、403000元×3÷10000×659天（2014年10月1日-2016年7月20日为659天）＝79673元；2、403000元×5%＝20150元，二项合计99823元，扣减已付的73346元，为26477元。原告主张被告返还已还贷款本金38634.45元的利息，被告中防公司已支付原告逾期交房违约金，因此原告主张该利息属于重复主张，该部分诉请本院不予支持。根据《最高人民法院关于的解释》第二十五条的规定，担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。第三人光大银行芜湖分行在本案中未提出诉讼请求，也未另行诉讼，本案仅审理商品房买卖合同纠纷，原告的购房借款合同纠纷需另行解决，故对原告要求解除借款合同，并由被告返还原告尚欠第三人贷款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院的解释》第二十五条第一款规定，判决如下：一、解除原告董昌昌、杨莉君与被告安徽中防投资有限公司于2013年7月6日签订的《商品房买卖合同》；二、被告安徽中防投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董昌昌、杨莉君部分购房款241634.45元、并支付违约金26477元，合计268111.45元；三、驳回原告董昌昌、杨莉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3190元，由原告董昌昌、杨莉君负担530元，被告安徽中防投资有限公司负担2660元（诉讼费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判长 赵 凌二〇一六年十月二十五日书记员 苏文可附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（三）项当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、接触后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。