北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京01执异243号
案外人：北京乐其电子游艺有限公司，住所地北京市房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦二层。
法定代表人：袁永恒。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街19号。
负责人：姜春勇，行长。
委托代理人：李凤森，北京市中理律师事务所律师。
委托代理人：高海森，男，1965年2月8日出生，中国农业银行股份有限公司北京市分行资产处置部客户经理。
被执行人：北京燕山燕联物资装备有限公司，住所地北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼607。
法定代表人王珺，经理。
委托代理人：赵舫，男，1980年8月7日出生。
买受人：王成，男，1974年12月30日出生。
本院在执行中国农业银行股份有限公司北京房山支行（原名称为中国农业银行北京市房山区支行，以下简称农行房山支行）与北京燕山燕联物资装备有限公司（以下简称燕联公司）借款合同纠纷一案[执行依据：（北京市第一中级人民法院（2007）一中民初字第9355号民事判决书；执行案号：（2008）一中执字第172号]过程中，将在案查封的北京市房山区良乡西潞XX号楼的房屋及土地使用权委托评估拍卖后，经买受人申请本院发布腾房通知，北京乐其电子游艺有限公司（以下简称乐其电子）就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
乐其电子述称：法院拍卖盛川大厦与商户无关，乐其电子具备国家行政部门颁发的合法经营手续，无论房东是谁，买卖不破租赁，乐其电子有继续履行原合同权，应有一个良好的经营环境。故请求法院撤销腾房通知，中止对相关房屋腾退的执行。
农行房山支行辩称不同意乐其电子的请求，该房屋不仅在2005年6月16日起分别抵押给农行房山支行，且从2007年8月24日起就被法院查封至依法拍卖，故请法院依法驳回乐其电子提出的异议。
燕联公司述称同意乐其电子的请求。
王成辩称：不同意乐其电子的请求，竞买后一直未能实际占有该大厦，现该建筑存在重大安全隐患，需要清退后进行整修再行出租，故请法院依法驳回乐其电子提出的异议。
本院经审查查明：本院在审理农行房山支行诉燕联公司等借款合同纠纷系列案件中，农行房山支行申请财产保全，本院于2007年8月24日查封北京市房山区良乡西潞XX号的房产（房屋所有权证号：京房权证房股字第X、**号、XXX号；京房权证房私字第X号、XX号、XXX号、XX**号）及土地使用权。2007年9月20日，本院作出（2007）一中民初字第9355号民事判决书，判决：“一、北京燕山燕联物资装备有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行北京市房山区支行返还借款本金人民币一千三百五十万元，并支付该借款本金自二○○六年六月二十一日起至实际付清之日止的逾期利息（按年利率百分之五点八五九上浮百分之五十计算）。二、北京燕山燕联物资装备有限公司于本判决生效后十日内给付中国农业银行北京市房山区支行所支付的五万元律师代理费。三、对北京燕山燕联物资装备有限公司提供的抵押物京房房他字第XX号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞XX室，附1，附2，一层，房屋所有权证号为S股XX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为三千一百六十五点八零平方米的房屋和京房他项(2005)第060号《土地他项权利证明书》项下，坐落于北京市房山区良乡地区西潞XX号，地号为XX、面积为一千一百二十三点二九平方米的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，中国农业银行北京市房山区支行享有优先受偿权。”判决书生效后，燕联公司未履行判决书确定的义务，农行房山支行向法院申请强制执行。
因燕联公司作为被执行人涉案众多，本院予以合并执行。
执行中，本院将在案查封的房产及土地使用权予以评估并公开拍卖。2010年4月2日，买受人王成以第三次拍卖的最高价竞得上述房产，2012年8月，本院作出执行裁定书将上述房产及土地使用权转移至王成名下。因燕联公司一直未腾退上述房屋，本院于2016年9月6日发布通知，要求北京市房山区良乡地区西潞XX号楼X层房屋、地下室、附一、附二房屋、X号楼XX房屋，X号楼XX房屋的使用人十日内腾退房屋，逾期本院将强制执行。
另查，农行房山支行诉燕联公司借款合同纠纷一案，本院于2007年9月20日作出（2007）一中民初字第9357号民事判决书，该判决查明：2006年3月8日，北京市房山区建设委员会对坐落于北京市房山区良乡西潞XX号楼、房屋所有权证号为S股XX、房屋所有权人为燕联公司、建筑面积为1626.60平方米，坐落于北京市房山区良乡西潞XX室、附1、附2、一层，房屋所有权证号为S股XX、房屋所有权人为燕联公司、建筑面积为3165.80平方米，坐落于北京市房山区良乡西潞XX号楼二层、三层、四层，房屋所有权证号为S股XX、房屋所有权人为燕联公司、建筑面积为4834.90平方米的房屋进行了抵押登记，农行房山区支行分别取得了京房房他字第X、XX、XXX号《房屋他项权证》。并判决：一、北京燕山燕联物资装备有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行北京市房山区支行返还借款本金人民币五百万元，并支付该借款本金自二○○六年六月二十一日起至二○○七年三月二日止的合同期内利息（按年利率百分之五点八五九计算），并计收复利至该利息付清之日止（按中国人民银行有关规定计算）。二、北京燕山燕联物资装备有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行北京市房山区支行支付前项借款本金自二○○七年三月三日起至实际付清之日止的逾期利息（按年利率百分之五点八五九上浮百分之五十计算）。三、对北京燕山燕联物资装备有限公司提供的抵押物京房房他字第XX号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞XX号楼，房屋所有权证号为S股XX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为一千六百二十六点六零平方米；京房房他字第XX号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞XX室、附1、附2、一层，房屋所有权证号为S股XX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为三千一百六十五点八零平方米；京房房他字第XX号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞XX号楼二层、三层、四层，房屋所有权证号为S股XX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为四千八百三十四点九零平方米的房屋和京房他项(2006)第X、XX、XXX号三份《土地他项权利证明书》项下，均坐落于北京市房山区良乡地区西潞XX号，地号均为XX，面积分别为五百七十七点一五、一千七百一十五点五三、一千一百二十三点二九平方米的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，中国农业银行北京市房山区支行享有优先受偿权。
再查，2010年1月6日，燕联公司作为出租方与北京燕航君科技有限公司作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞XX号盛川大厦地下室、一至四层、六至八层面积及所涉及的土地面积出租，租赁期限为20年，自2010年1月6日至2030年1月5日。
2010年10月1日，北京燕航君科技有限公司作为出租方与北京太平宏图文化交流中心作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞XX号盛川大厦一层部分面积及五六七八层（应北京太平宏图文化交流中心要求，北京燕航君科技有限公司计划于楼顶加建九层及十层，加建时间双方协商确定）出租，租赁期限为23年，自2010年11月1日至2033年5月31日。
2011年1月13日，北京燕航君科技有限公司作为出租方与北京太平宏图文化交流中心作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞XX号，租赁面积共计5650平方米出租，租赁期限为16年，自2010年3月10日至2026年6月14日。
2011年1月15日，北京太平宏图文化交流中心作为出租方与北京恒泰万诚酒店管理有限公司、张砚辉作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞XX号（房屋所有权证号为S股XX号，建筑面积5650平方米）出租，租赁期限为15年，自2011年1月15日至2026年6月15日止。
2011年7月1日，北京恒泰万诚酒店管理有限公司、张砚辉作为出租方与乐其电子、袁永恒作为承租方签订房屋租赁合同，将北京市房山区良乡西潞XX号X层第X垮到第X垮，面积约700平米出租（房产证号为京房权证房股字第**号），租赁期为8年，自2011年7月1日起至2019年7月1日止。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，因北京市房山区良乡西潞XX号楼的房产于2005年至2006年已分别设定抵押，抵押人于2010年出租该房产，以已登记的抵押财产出租的不适用“买卖不破租赁”的规则，抵押权优于租赁权，抵押权实现后，租赁合同对买受人王成不具有约束力。且租赁关系发生于法院查封房产之后，被执行人就已经查封的财产进行出租的，不得对抗申请执行人。第三人未经法院准许占有查封财产的，法院可以解除其占有。买受人王成经司法拍卖取得上述房产后，因没有实际交付，向法院申请腾退，本院作出腾退房产的通知并无不当。故乐其电子提出的请求不符合法律规定。综上，乐其电子所提异议无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回北京乐其电子游艺有限公司提出的案外人异议。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 阎 军
审判员 冯更新
审判员 范红萍
二〇一六年十二月二十日
书记员 徐文影