江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8975号
上诉人（原审被告）：李唐平，女，1977年2月6日生，汉族，住江苏省苏州市。
被上诉人（原审原告）：苏州余氏物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市十全街249号。
法定代表人：余小丽，执行董事。
委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾程，江苏益友天元律师事务所实习律师。
上诉人李唐平因与被上诉人苏州余氏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李唐平的上诉请求：请求撤销原判，依法改判。合同具有相对性，苏州余氏物业管理有限公司与开发商签订的前期物业协议对我方不生效，我方不应受其约束。我方的房屋属于商业用房性质，根据2010年6月26日签署的的三方协议，商业物业的管理费为2元/月•平方米，原审法院认定的物业费收费标准错误。苏州余氏物业管理有限公司怠于履行物业服务义务，我方无奈才找其他人维修，并为此提供了维修发票。
苏州余氏物业管理有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
苏州余氏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：原审被告支付自2010年3月1日至2015年12月31日的物业管理服务费20235元，并支付滞纳金2617元（暂计至2015年12月31日，最终计算至实际归还之日）。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：李唐平系太湖广场5幢211室、212室的业主。2011年6月1日，苏州万恒商贸有限公司作为甲方、苏州余氏物业管理有限公司作为乙方签订了《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同载明：甲方将苏州太湖新城商务广场委托乙方实行物业管理，物业类型为酒店式公寓，前期物业管理期限自2011年6月1日至2012年5月31日；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下列约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅3.8元/月•平方米、商业0.5/月•平方米，未出售和出租房由甲方全额交纳；合同期期满，业主委员会没有将续聘或解聘意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方和其委托的物业管理企业的免责事由：1、天灾、地震等不可抗力的事由所造成的损害。2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因甲方和其委托的物业管理企业故意或过失所致者，不在此限。3、因本合同标的本身固有瑕疵所致的损害。4、因甲方或第三人之故意、过失所致。5、甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。6、因乙方书面建议甲方改善公用部位或改造管理措施，而甲方未采纳所致的损害。……双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。附件二约定了具体服务事项：物业管理服务质量均为省标五级。同日，苏州万恒商贸有限公司与苏州余氏物业管理有限公司签订协议一份载明，1、为了合理对本小区的物业管理服务，太湖新城商务广场二期南大门。2、二期的整个商铺和七号楼4-10层小户型房都由经营方自行管理，经营成本及产生和一切费用由经营方承担。3、为了配合苏州市吴中区胥口镇物业管理有限公司的综合管理，整个二期商铺和七号楼4-10层都按0.5元/月计算价格，7号楼由中青国际公寓酒店管理有限公司按年支付。4、5号楼一楼及6、7号楼、太湖新城商务广场商业用房物业费全部按0.5元/月计算。5、二期地下车库归中青旅酒店使用。2012年6月1日、2012年6月1日苏州万恒商贸有限公司与苏州余氏物业管理有限公司再次续签了上述合同，期限至2015年5月31日止。上述合同签订后，苏州余氏物业管理有限公司按约进驻进行物业管理，李唐平未按前期物业管理委托合同交付物业管理费。
关于苏州余氏物业管理有限公司对涉案物业管理期限，其认为自己进驻涉案物业前2009年10月1日至2011年5月31日的物业管理费，已由前物业公司转让给自己，故其有权向业主收取。现涉案物业已由其他物业公司管理，其实际撤离涉案物业时间是2015年12月31日，故2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业费业主应向其交付，但李唐平对此未予认可，苏州余氏物业管理有限公司未能就上述陈述提供相关证据。
另查，苏州万恒商贸有限公司与李唐平于2010年6月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定李唐平向苏州万恒商贸有限公司购买苏州市吴中区胥口镇孙武路602号苏州太湖新城商务广场5幢211室、212室二户，共计面积76.52元。李唐平于2011年5月19日取得上述房屋权证。同日，李唐平与苏州万恒商贸有限公司、苏州宏基物业管理有限公司（原告前任物业）签订《苏州市前期物业管理服务协议》及业主临时公约，《苏州市前期物业管理服务协议》载明物业收费标准为：住宅3.8元/月•平方米。
审理中，苏州余氏物业管理有限公司认为，因李唐平拖欠物业费，其多次催讨未果，故要求其按同期银行贷款利率逐年偿付逾期付款利息（自2010年3月1日至李唐平实际履行日止），李唐平对上述陈述及请求不予认可。苏州余氏物业管理有限公司就上述陈述未提供相关证据。
审理中，李唐平为证明其答辩意见，提供了购房合同、房屋漏水照片及万国防水经营部于2011年10月26日出具的收据一份载明：胥口星城铭座5-211-212，叁仟贰佰捌拾元，外阳台漏水。维修空调基座防水及材料。李唐平认为，其入住后，因房屋质量问题，多次向物业反映未果，遂自行请人修理，花费修理费3280元。
苏州余氏物业管理有限公司对上述收据的真实性不予认可，照片无法确认其真实性以及拍摄时间、地点。其不清楚李唐平是否报修，李唐平提供的维修发票与本案无关。
以上事实，由苏州余氏物业管理有限公司提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、协议、《商品房买卖合同》，李唐平提供的收据以及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据苏州余氏物业管理有限公司与开发商签订的了《苏州市前期物业管理委托合同》及协议，可以确认苏州余氏物业管理有限公司自2011年6月1日始对涉案物业实施管理，期限自2011年6月1日至2015年5月31日，李唐平作为涉案物业业主接受了物业服务，应交纳物业管理服务费。
关于物业服务期限，根据合同约定，苏州余氏物业管理有限公司物业管理自2011年6月1日始至2015年5月31日，其称2011年6月1日之前的物业费已由前物业管理公司向其转让，2015年5月31日合同到期后仍然继续物业管理，自2015年12月31日向新物业公司移交物业管理，因李唐平未予认可前任物业公司转让管理服务费的陈述及服务期限到期后延续至2015年12月31日的陈述，而苏州余氏物业管理有限公司未就上述陈述提供相关证据，故原审法院确认苏州余氏物业管理有限公司物业管理服务的期限为2011年6月1日至2015年5月31日。因李唐平于2011年5月19日已取得房屋权证，故原审法院确定李唐平应就上述期限交纳物业费。
关于物业费收取标准，根据《苏州市前期物业管理委托合同》及协议载明的内容，可以反映苏州余氏物业管理有限公司所管理的全部物业既包含商铺，又包含公寓住房，苏州万恒商贸有限公司与苏州余氏物业管理有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》中明确了物业费收费标准为3.8元/平方米•每月。同日，双方针对部分商铺签订了协议明确，商铺物业收费标准为0.5元/平方米•每月，并就商铺的范围进行了明确，而苏州余氏物业管理有限公司住宅未包含于商铺范围中，故李唐平应按3.8元/平方米•每月交纳物业费。李唐平以其房屋为商业用房为由主张按0.5元/平方米•每月收费物业费的意见，与事实不符，原审不予采信。
关于李唐平以其房屋多次进水、墙面及地面损坏为由拒付物业费，以及要求苏州余氏物业管理有限公司赔偿修理费的答辩意见。
对于房屋质量事宜，根据相关规定，房屋尚在保修期内的，业主可要求房屋开发企业进行维修，如已过保修期限且维修事项属于公共部分维修的，业主可以申请启用公共维修基金进行维修。鉴于苏州余氏物业管理有限公司未认可李唐平关于房屋质量问题的陈述，其提供的现有证据无法确认其入住后房屋存在质量问题。李唐平提供的照片无法确认拍摄时间，不能证明其主张的维修时间发生于苏州余氏物业管理有限公司管理期间，亦不足以证明涉案房屋存在质量问题以及产生质量问题的原因，现有证据也无法证明李唐平曾向苏州余氏物业管理有限公司报修或者申请启用公共维修基金。综上，李唐平提供的证据无法确认苏州余氏物业管理有限公司在履行《苏州市前期物业管理委托合同》中存在根本违约，故对其据此拒绝交付物业费以及要求苏州余氏物业管理有限公司赔偿维修费的意见不予采信。
就物业服务合同而言，业主拒付物业费不利于小区物业服务的长远发展。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。即使物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。
综上，李唐平应向苏州余氏物业管理有限公司支付自2011年6月1日至2015年5月31日的物业费期间的物业费13957.25元，苏州余氏物业管理有限公司要求李唐平支付上述期限前后物业费的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持；关于苏州余氏物业管理有限公司主张的滞纳金，其主张按照同期银行贷款利率逐年偿付逾期付款滞纳金（自2010年3月1日至实际履行日止），李唐平对苏州余氏物业管理有限公司的该项请求不予认可。因涉案《苏州市前期物业管理委托合同》及协议对逾期交纳物业费是否交付滞纳金均未作约定，故原审法院对苏州余氏物业管理有限公司主张2010年3月1日至起诉之日滞纳金的诉讼请求不予支持，李唐平应自苏州余氏物业管理有限公司起诉之日（2016年7月22日）至实际付款日止按同期银行贷款利率偿付逾期付款滞纳金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：
李唐平于本判决生效后十日内支付苏州余氏物业管理有限公司物业费13957.25元及滞纳金（以13957.25元为基数按同期银行贷款利率自2016年7月22日至实际付款日止）。
案件受理费减半收取人民币187元，由苏州余氏物业管理有限公司负担74元，由李唐平负担113元。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，上诉人李唐平以合同具有相对性为由，主张自己未在前期物业服务合同上签字，因此不受合同约束于法无据，二审依法不予支持。涉案房屋的土地性质虽然是商业用地，但是其房屋系用于居住而非商业经营，《苏州市前期物业管理服务协议》对此有明确界定，故原审判决参照约定确定其物业费收费标准并无不当。另上诉人李唐平主张的房屋质量问题属于业主专有部分，不属于公共设施或者共用部位，物业服务企业对此不具有法定或约定的维修义务，上诉人李唐平以此主张拒交物业费同样不应支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费374元，由上诉人李唐平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 袁丽媛