吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0322民初459号
原告：张万生，男，1968年4月29日出生，汉族，住址吉林省梨树县。
原告：张淑侠，女，1969年9月29日出生，汉族，住址吉林省梨树县。
二原告委托代理人：胡广武，吉林辽东律师事务所律师。
被告：吉林省立奥房地产开发有限公司。
法定代表人：周艳平，经理。
委托代理人：姜立国，吉林姜立国律师事务所律师。
被告：吉林省筑鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：张孝宇，总经理。
委托代理人：于洋，吉林公捷律师事务所律师。
原告张万生、张淑侠诉被告吉林省立奥房地产开发有限公司（简称立奥公司）、吉林省筑鑫房地产开发有限公司（简称筑鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月19日受理，并于2017年10月13日作出（2017）吉0322民初2172号民事判决。宣判后，被告立奥公司、筑鑫公司均对判决不服提出上诉，四平市中级人民法院以一审法院未履行法定程序，作出（2017）吉03民终1813号民事裁定，裁定：“一、撤销吉林省梨树县人民法院（2017）吉0322民初2172号民事判决；二、本案发回吉林省梨树县人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张万生及张万生、张淑侠的共同委托代理人胡广武，被告立奥公司委托代理人姜立国、被告筑鑫公司委托代理人于洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张万生、张淑侠诉称：2014年春，二被告为共同开发孤家子镇辽河三中延年大街的房地产建设项目，需征用原告的承包地、宅基地812平方米；拆迁住房112平方米，仓库及生猪养殖场等地上建筑物600平方米。经长时间的协商，被告为实现尽快开工的项目，请保证人为开发商担保。2014年7月17日立奥公司的实际负责人张猛以筑鑫公司的企业法人印鉴，与原告签订了《房屋拆迁产权调换协议》。该协议第一条约定：被告同意将上述土地及建筑物作为交换条件，给付原告12间暖库260.70平方米，住宅楼二套。同时约定12间车库折算人民币156万元，二套楼房作价44万元人民币，总计200万元，交付期限为2014年11月30日以前。该协议第六条特别约定：如甲方不能如期履行合同，甲方与担保人共同承担违约滞纳金，每日交付金额为房价款的0.5%（即￥10000元）。该调换合同订立生效的第二天，被告立奥公司将两套楼房交付（但两套楼房至今被告未予办理产权登记），并于2014年10月20日追加签订了《领取回迁房屋补充协议》。该补充协议重点补充条款：“剩余房屋回迁至二期，补充协议与原协议具有同等法律效益（力），待回迁事宜全部结束后连同原协议一并收回，换回正式回迁协议”。自2014年底至今，二被告以各种理由推拖，被告方告知：“车库早已抵押或转卖他人，已无法履行车库的义务，只能再给原告220平方米回迁楼房抵顶如你不同意就自己想招”。现原告请求法院判令二被告按《房屋拆迁产权调换协议》、《领取回迁房屋补充协议》的约定为原告已经回迁的两处住宅楼房办理楼房产权登记的义务，费用由被告承担；判令二被告按《房屋拆迁产权调换协议》、《领取回迁房屋补充协议》的约定给付原告12个车库的拆迁补偿款1560000元；判令二被告给付原告按年利率24%支付违约滞纳金（计算至本判决执行完毕）。
立奥公司辩称：原告起诉被告立奥公司要求履行房屋拆迁产权调换协议和支付违约滞纳金没有事实及法律依据，请法院在查明事实的基础上驳回原告对立奥房地产的诉讼请求。原告与我公司之间形成正式的回迁合同关系，合同是指2014年10月20日双方签订的书面合同，原告所主张的2014年7月17日合同是原告与筑鑫公司签订的合同，但该合同并没有实际履行，筑鑫公司也没有对该地块进行开发，对该地块进行拆迁建设的是我公司，所以该合同对我公司不具有约束力，依据原告与我公司签订的回迁协议，我公司给原告回迁住宅两套，已经实际履行完毕，其余在二期给原告回迁房屋双方正在协商过程中，原告实际占有我公司开发的商网一个（2号楼208），针对该商网给付条件，双方没有达成一致意见，所以原告诉讼请求没有事实及法律依据，主张12个车库价款156万元不能成立，应驳回原告诉讼请求。
被告筑鑫公司辩称：1、答辩人虽与被答辩人签订《房屋拆迁产权调换协议》，但该协议双方均未实际履行。2014年春，张猛拟投资开发孤家子镇辽河三中延年大街的房地产建设项目，并于2014年7月17日以答辩人名义与被答辩人签订《房屋拆迁产权调换协议》。但协议签订后，出于商业利益的考虑，张猛和答辩人未进行该地块的开发建设。《房屋拆迁产权调换协议》双方均未实际履行，被答辩人未将房屋、土地及相关手续交付答辩人，答辩人也未拆迁，更未开发建设。2、被答辩人与立奥公司成立新的合同关系，应由立奥公司承担合同责任，答辩人不承担回迁及违约责任。案涉地块实际由立奥公司拆迁，也由立奥公司开发建设。立奥公司向被答辩人交付房屋两套，后又与被答辩人签订领取回迁房屋的补充协议，并不是立奥公司代答辩人履行《房屋拆迁产权调换协议》的义务，而是立奥公司和被答辩人间形成了新的合同关系。应由立奥公司承担合同责任，答辩人不承担责任。因答辩人对两处住宅楼房不享有权利，客观上也无法协助办理产权登记。3、答辩人和立奥公司是两个独立主体，双方不存在共同开发行为，不应共同承担责任。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，希望法院判决驳回被答辩人的诉讼请求。
根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，归纳本案的争议焦点：一、原告与筑鑫公司签订的房屋拆迁调换协议是否合法有效，是否已经实际履行；二、原告与被告立奥公司签订拆迁补偿协议是否为房屋拆迁调换协议的补充，该协议是否合法有效；三、被告筑鑫公司与立奥公司是否均应承担民事责任；四、原告请求二被告偿还拆迁损失本金156万元及滞纳金是否应予支持；五、原告要求二被告为其办理房屋产权手续的请求是否应得到法庭支持。
原告提交证据如下：
证据一、2014年7月17日被告吉林省筑鑫开发有限公司与原告签订的房屋拆迁产权调换协议书，证明原告与筑鑫公司签订的合同合法有效，已经履行了44万元，原告用自己的承包土地812平方米、住房112平方米、生猪养殖场600平方米的产权同被告调换车库12间，260.70平方米，回迁楼房2套，面积为109.81平方米和71.66平方米，楼房已经履行完毕。立奥公司对该证据有异议，称该协议没有立奥房公司的公章，真实性不予质证，该合同系原告与筑鑫公司签订的，与我公司无关。依据合同相对性原则该协议对立奥公司没有约束力，协议中关于权利义务的条款也不对立奥公司生效。其次该份证据与原告诉称不符，原告诉称拆迁面积中存在宅基地812平方米，但该份协议证明问题中原告却称该812平方米为承包土地。土地具体性质不清，况且依据该协议也无法证实拆迁中存在该812平方米土地，拆迁面积不详。第三该协议中原被告的权利义务严重不对等，依据协议中原告的拆迁面积和价值与回迁的面积和价值明显有利于原告方，对合同另一方显失公平，依据合同法规定，该协议为可撤销协议。第四该协议中对车库的位置约定是二期工程。而二期工程验收于2016年，况且该协议中没有立奥公司的盖章。所以该协议为可撤销协议，在除斥期间之内。第五协议中对违约滞纳金的约定过高，不符合法律规定。第六协议中车库面积的约定与实际不符，车库约定不明，且协议中所谓的8号车库已不存在，无法履行。筑鑫公司对该证据有异议，称协议中张猛代表个人，不代表立奥公司，筑鑫公司与立奥公司没有任何关系，双方虽签订协议，但是协议未实际履行，被告未实际征用原告房屋及地上物，未进行拆迁，也未开发建设，故被告不应承担回迁责任，因原告已将房屋、土地及地上物交由他方拆除，故原被告之间协议现已经无法实际履行，应予解除。
证据二、被告立奥公司与原告签订领取回迁房屋的补充协议，本合同为格式合同，证明刚才立奥公司代理人抗辩的第一份合同没有盖章的问题，因为这份合同是对原筑鑫公司合同的补充，因此这份证明完全证明了立奥公司已经代替筑鑫公司履行了一部分原合同的义务。立奥公司对该证据真实性没有异议，但对证明问题有异议，称首先协议约定的楼房立奥公司均已交付，应视为立奥公司履行了补充协议内容。其次该补充协议中对立奥公司付的两处楼房均作了明确约定，不能视为是对房屋拆迁产权调换协议的履行，应视为立奥公司其与原告达成的领取回迁房屋补充协议的履行。第三该协议中双方对差价结算没有约定，其他事项约定不明，无法结算，对于原告主张的156万在该份协议中无法体现。该协议虽名为补充协议，但实际体现的就是双方的回迁协议，因该协议使用的为格式文本，协议内容也不仅针对双方的回迁内容，协议书中也有包括对商网门市的记载，其中剩余房屋回迁到二期，是指双方没有具体确定的回迁房屋，其中意向包括原告实际占有的商网，该协议与原告和筑鑫公司签订的协议没有任何关系，该协议中两套房屋已经实际履行完毕，剩余回迁房屋我公司也做了预留，现被原告实际占有。筑鑫公司对该证据没有异议，该证据证明原告已经与立奥公司形成合同关系，合同义务，履行主体是立奥公司，这份协议是原告与立奥公司签订的协议，不能起到对原产权调换协议补充或变更的作用，这是原告与立奥公司形成的新的合同关系。
证据三、被告立奥公司代筑鑫公司履行交付两套回迁楼房的收据，收据内容是天然气，水费、物业费等，证明立奥公司是本次合同纠纷的主要签约人和履行人。立奥公司对该证据真实性没有异议，但对证明问题有异议，首先从该份证据的内容上看应视为立奥公司已经履行了与原告达成的领取回迁房屋补充协议，交付了约定的楼房。其次该楼房的交付是立奥公司对双方达成协议的履行并非是代任何人、任何单位交付。从该份证据也无法得出立奥公司交付楼房的行为是代筑鑫公司的行为。筑鑫公司对该证据没有异议，称这份证据证明回迁主体为立奥公司，并不是代筑鑫公司履行合同义务，与我公司无关，我公司不承担任何责任。
证据四、辽河农垦管理局建设工程验收备案证复印件一份，证明验收竣工时间为2016年1月份。立奥公司、筑鑫公司对该证据均没有异议，筑鑫公司称，该证据可以证明楼盘开发主体为立奥公司，我公司不承担回迁责任，另外也实际无法办理产权证。
证据五、二被告工商登记信息登记表，立奥公司2012年注册登记，注册资金1000万元，筑鑫公司2011年登记注册，注册资金1000万元，证明二被告是依法成立的企业。立奥公司对该证据没有异议，称立奥公司的法定代表人为周艳平。筑鑫公司对该证据真实性没有异议，称二被告没有关系，都是独立法人单位。
证据六、立奥公司与其他回迁户签订的拆迁补偿协议，证明所有回迁户都是在这种形式签订的合同。立奥公司对该证据有异议，称不是我公司签订的，真实性无法确定。筑鑫公司对该证据有异议，称该证据与本案没有关联性，另外该协议同样没有实际履行。
证据七、视听资料一份。证明原告与筑鑫公司签订的合同与立奥公司有关。立奥公司对该证据真实性及证明问题均有异议，称不能证明录音是双方当事人，张猛的录音不能证明与立奥公司有关，立奥公司的法定代表人是周艳平，张猛的行为不能代表立奥公司，与我公司无关。筑鑫公司对该证据没有异议，称与我公司无关。
证据八、原审询问笔录，证明张猛是立奥公司经理及实际控制人。立奥公司对该证据有异议，称我公司对张猛的笔录不予认可，我公司法定代表人为周艳平，与张猛2010年已经解除婚姻关系，张猛行为没有我公司授权，所以我公司不予认可；该笔录说的两份合同都有张猛签字与事实不符。我公司签订的协议没有张猛签字。筑鑫公司对该证据有异议，称与我公司无关，笔录中提及的事实与实际情况不符，我公司从未取得该地块的任何权利，不存在转让的问题。
证据九、照片四张，证明立奥公司长期宣传，大幅降价、贴息出售楼盘的广告。被告立奥公司销售楼盘宣传画一张，证明所有的买楼人每户在价格上均贴息5万元，具有较大的诱惑力，也证明了立奥公司是本案纠纷的最主要开发商。立奥公司、筑鑫公司对该证据均有异议，称与本案争议事实无关，与筑鑫公司无关。
被告立奥公司提交证据如下：
证据一、立奥公司的营业执照，证明立奥公司为自然人独资成立的公司，立奥公司法定代表人是周艳平。张万生、张淑侠对该证据的真实性没有异议，但认为不管是自然人独资公司还是合资公司，企业法人的资格没有问题，依法具有独立承担民事责任的主体身份。筑鑫公司对该证据没有异议。
证据二、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准许可书、商品房预售许可证，证明对该地块进行开发建设的是立奥公司。张万生、张淑侠对该证据的真实性没有异议，称不影响违约责任的成立。筑鑫公司对该证据没有异议，证明权利主体为立奥公司，筑鑫公司不应承担回迁责任。
证据三、照片一张，证明2号楼208号商网146.64平方米由原告实际占有。该房屋为我方根据回迁协议预留的房屋，双方在回迁条件上没有达成一致意见，正在协商。张万生、张淑侠对该证据均有异议,称不是原告自己占用的，是当时拆迁时，因为我东西多，立奥公司借我放东西，没有通水电。筑鑫公司对该证据没有异议。
筑鑫公司向法庭提交证据如下：
证据、营业执照一份，证明我公司是依法成立的法人单位，与立奥公司没有任何关系。张万生、张淑侠、筑鑫公司对该证据均没有异议。
经审理查明：2014年7月17日被告筑鑫公司与张万生、张淑侠签订《房屋拆迁产权调换协议》，需征用原告的承包地、宅基地812平方米；拆迁住房112平方米，仓库及生猪养殖场等地上建筑物600平方米。经协商，被告筑鑫公司同意将上述土地及建筑物作为交换条件，给付原告12间暖库，住宅楼二套。被告筑鑫公司与原告约定了12个车库位置、面积，同时约定甲方给付乙方房产及车库折合人民币200万元，交付期限为2014年11月30日以前。筑鑫公司在甲方处加盖公章，张猛在甲方处加盖名章并签字。后筑鑫公司未对该地块进行开发，亦未实际履行其与张万生、张淑侠签订的《房屋拆迁产权调换协议》。
2014年10月20日,立奥公司与张万生签订了《领取回迁房屋补充协议》，约定2014年10月20日给付张万生两个住宅（已实际履行完毕），分别为1号楼2单元701室（面积109.81平方米），2号楼5单元1003室（面积71.66平方米）；剩余房屋回迁至二期；本协议为补充约定，附在原协议后，与原协议具有同等法律效力，待回迁事宜全部结束后连同原协议一并收回，换回正式回迁协议。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，2014年7月17日筑鑫公司与张万生、张淑侠签订《房屋拆迁产权调换协议》，后筑鑫公司未对该地块进行开发，亦未实际履行其与张万生、张淑侠签订的《房屋拆迁产权调换协议》，故筑鑫公司不承担履行该《房屋拆迁产权调换协议》的义务。2014年10月20日,立奥公司与张万生签订了《领取回迁房屋补充协议》，该补充协议第四条内容为“本协议为补充约定，附在原协议后，与原协议具有同等法律效力，待回迁事宜全部结束后连同原协议一并收回，换回正式回迁协议”，因立奥公司与张万生并未签订其他原始协议，且庭审中张万生与立奥公司均承认，筑鑫公司欲对该拆迁地块进行开发，但并未实际履行拆迁行为，后该拆迁地块由立奥公司进行拆迁并开发，且该补充协议第二条约定的已经交付的两个住宅楼与《房屋拆迁产权调换协议》第二条约定回迁的两个住宅楼相同，故可以认定《领取回迁房屋补充协议》第四条所指的“原协议”系2017年7月17日筑鑫公司与张万生、张淑侠签订《房屋拆迁产权调换协议》，该《领取回迁房屋补充协议》系对《房屋拆迁产权调换协议》的补充和修改。立奥公司辩称，征用原告的承包地、宅基地共812平方米，土地具体性质不清，原告的房屋拆迁面积为73.92平方米，猪圈附属设施的补偿面积为600平方米，其余占地为集体土地，立奥公司给付的回迁房屋已经达到法律规定的补偿标准，而依据协议中原告的拆迁面积和价值与回迁的面积和价值显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，立奥公司对张万生房屋进行拆迁系商业开发行为，签订《领取回迁房屋补充协议》系双方真实意思表示，《房屋拆迁产权调换协议》及《领取回迁房屋补充协议》对立奥公司及张万生均具有约束力，双方均应按协议的约定履行自己的义务。原告张万生、张淑侠按照协议的约定全部履行义务，而被告立奥公司未能按照协议约定履行全部义务。张万生、张淑侠主张《房屋拆迁产权调换协议》中约定的12间车库已经被立奥公司出售或抵押，不能实际交付，故要求给付12间车库等值价款1560000元的请求。因《领取回迁房屋补充协议》约定的由立奥公司给付张万生的两个住宅，即1号楼2单元701室（面积109.81平方米）、2号楼5单元1003室（面积71.66平方米）已于2014年10月20日交付给张万生，两处楼房面积合计181.47平方米。庭审中，张万生称立奥公司已经交付的两个住宅楼市场价值为2450元/平方米，立奥公司并未对楼房价值提出异议，故本院对该楼房价值予以认定。《房屋拆迁产权调换协议》中约定“甲方给付乙方房产及车库折合人民币贰佰万（￥2000000.00元）”，因立奥公司已经交付的住宅楼房面积为181.47平方米，按每平方米2450元作价，该两套住宅楼折合人民币为444601.50元。而该协议约定的12间车库并未约定价值，按总价款2000000元减去已经给付的两套楼房价值444601.50元，余额1555398.50元应为剩余12间车库的总价款。立奥公司未按《房屋拆迁产权调换协议》及《领取回迁房屋补充协议》的约定履行全部义务，即未向张万生、张淑侠交付12间车库，因此应给付张万生、张淑侠12间车库折价后的补偿款1555398.50元。张万生、张淑侠主张按年利率24%支付违约滞纳金（计算至判决执行完毕）的请求，因《领取回迁房屋补充协议》系对《房屋拆迁产权调换协议》的修改和补充，两份协议有冲突的地方应以《领取回迁房屋补充协议》约定的内容为准。而《领取回迁房屋补充协议》系2014年10月20日签订，约定2014年10月20日（签订合同当日）将该楼房交付给乙方使用，并明确说明立奥公司已经将两处住宅（分别为面积为109.81平方米和面积为71.66平方米的楼房）交付给张万生。而该《领取回迁房屋补充协议》第三条约定“剩余房屋（指原协议约定回迁的12间车库）回迁至二期”，并未约定剩余房屋回迁的期限。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张万生、张淑侠依据《领取回迁房屋补充协议》约定的内容，以《房屋拆迁产权调换协议》的违约条款主张违约滞纳金，其依据不足，不能得到支持。关于张万生、张淑侠主张按《房屋拆迁产权调换协议》及《领取回迁房屋补充协议》的约定为其已经回迁的两处住宅楼房办理产权登记，费用由被告承担的请求，因该房屋已经交付完毕，立奥公司有义务按约定为张万生、张淑侠办理产权登记等相关手续。且费用及税金由立奥公司负担。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林省立奥房地产开发有限公司协助原告张万生、张淑侠办理已交付的两套房屋（即1号楼2单元701室（面积109.81平方米）、2号楼5单元1003室（面积71.66平方米））产权登记，并承担办理产权登记的费用及税金。
二、被告吉林省立奥房地产开发有限公司给付原告张万生、张淑侠房屋及车库折价款人民币1555398.50元。
三、被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司不承担民事责任。
四、驳回原告张万生、张淑侠的其他诉讼请求。
案件受理费27568元，由被告吉林省立奥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判长 田 健
审判员 陈洪伟
审判员 王建军
二〇一八年六月二十九日
书记员 张梦瑶