上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第773号
原告上海林籁泉韵服装有限公司。
法定代理人金成斌。
委托代理人王桦宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人耿海霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海敞达投资管理有限公司。
法定代表人王睿。
委托代理人高树声，上海市树声律师事务所律师。
委托代理人贺欣，上海市树声律师事务所律师。
原告上海林籁泉韵服装有限公司与被告上海敞达投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2013年4月16日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年9月4日第二次公开开庭进行审理。原告上海林籁泉韵服装有限公司的委托代理人王桦宇、耿海霞，被告上海敞达投资管理有限公司的委托代理人高树声、贺欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海林籁泉韵服装有限公司诉称，2012年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租本市闸北区洛川中路XXX号XXX栋房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，原告虽未入驻系争房屋，但一直正常缴纳房租。期间，被告将系争房屋旁原为车库的D栋房屋改造出租。D栋房屋的承租人自2012年11月10日开始装修，并使用系争房屋的楼面区域和洗手间，甚至吃住在系争房屋内。为此，原告与被告多次沟通，但被告认为系争房屋的楼面及洗手间为公用部位。根据原、被告之间的合同约定，洗手间、电梯、楼梯等均为承租房屋的内部空间和设施，原告应具有完全排他性的专属使用权。被告单方面违反合同约定，擅自将专属于原告使用的楼面和洗手间许可给第三方使用，导致原告无法实现租赁目的，也使得原定的装修不能如期进行，给原告造成了损失。2012年11月19日，原告委托律师向被告发函，要求被告在5日内消除对原告的不当影响。但被告回函仍坚持原来的观点。鉴于此，原告诉至本院要求：1、确认双方租赁合同于2012年11月29日解除；2、被告退还租赁保证金人民币84，851.55元（以下币种均为人民币）；3、被告支付违约金84，851.55元；4、被告返还2012年11月29日至2012年12月14日的租金14，878.08元、2012年12月-2013年3月份物业管理费14，515.2元。
被告上海敞达投资管理有限公司辩称，同意解除合同，但解除日应为2013年4月16日第一次开庭之日。被告一直按约履行合同，原告擅自提前解约，无权要求被告返还租金及物业管理费。系争房屋在改造之前建筑面积为477.51平方米，改造后建筑面积达到659.04平方米。出租给原告的房屋面积扣除公用部位及一楼未出租给原告的房间面积达到500多平方米，所以合同所载453.6平方米已经是给予原告优惠少算的面积。原告在承租系争房屋时，D栋房屋已经竣工，故原告在承租时已经知晓两栋房屋共用公共设施这一实际情况。且被告从未向原告收取过公共设施使用过程中的能耗费，这都表明被告出租的部位不包括公用设施面积。现在原告单方提出解约，已经构成违约，根据合同约定，被告可以没收租赁保证金。鉴于被告没有违约，亦不同意支付违约金。
经审理查明，2012年，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方作为研发及办公使用，房屋建筑面积453.6平方米。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求和现有装修、附属设施、设备状况以及甲方书面同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，如有，则将分别在本合同附件（二）及、或由双方在本合同补充协议中加以列明。房屋的交付日期为2012年4月1日，租期自2012年4月1日起至2017年3月31日止，交付日即为起租日。自2012年5月15日起至租期届满日止为计租金期。乙方应于交付日前5日内与甲方共同验收该房屋。验收完毕乙方应签署书面的《房屋验收交接书》以示甲方已向乙方交付该房屋。租金每1个月缴纳1次，每年缴纳12次，先付后用。确定每1个月的第一天为交租金的日期。自2012年4月1日起至2015年3月31日止，租金单价为2.05元／天／平米；自2015年4月1日起至2017年3月31日止，租金单价为2.35元／天／平米。系争房屋月租金的计算方式为：实际建筑面积＊当年租金单价＊365天／12月计算所得。在签订本合同后的5个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金金额为叁个月的租金，即84，851.55元。物业管理费为每月每平方米8元，此费用年合计为43，545.6元（每月3，628.8元），按起租日起，每3个月缴纳1次，每年缴纳4次。乙方自行负责房屋的二次装修，乙方二次装修方案须事先经过甲方审核及书面同意，按规定须报政府部门审批的，乙方须获得政府部门审批后方可施工。合同14-1条载明，“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同约定的解除合同时的实际月租金叁倍的金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（二）甲方交付的房屋不符合本合同附件（二）的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……。”合同附件（二）未作任何记载。
合同签订后，原告向被告支付租赁保证金84，851.55元。租金从2012年5月15日开始支付，已付至2012年12月14日。物业管理费自2012年4月1日开始支付，已付至2013年3月31日。
2012年11月19日，案外人上海渊清林国际贸易有限公司（以下简称渊清林公司）委托律师向被告发函称，2012年4月，你司和渊清林公司就系争房屋订立《房屋租赁合同》约定，系争房屋（独栋）全部由渊清林公司租赁使用，并附送小天台。由于经营上的考虑，渊清林公司至今尚未正式入驻使用该栋房屋，但一直正常缴纳房租。期间，你司将原不出租的楼层出租，第三方承租人自11月10日装修，并开始使用E栋楼面和洗手间。渊清林公司还发现承租后有人进入E栋睡觉和吃饭。就以上事项，渊清林公司与你司沟通，你司单方面认为该楼面和洗手间为公用部位。按照合同附件（一）所示的建筑面积530平方米，去除该栋平面图右上侧所示长方形楼梯区域面积后，正好是453.6平方米。另按照通常理解，也仅只有车库、楼梯等少数公共部位和必要设施，属于公共部位。位于E栋二层和三层的楼面和洗手间全部为承租方渊清林公司的内部空间，渊清林公司具有完全排他性的专用使用权，排除任何其他第三方以任何途径或方式进入或停留。其次，渊清林公司权益正在受到你司违约行为的不当侵害。渊清林公司系一家从事国际贸易的创新型服饰经营公司，其经营范围决定了其对租赁物业的特殊要求，即要保障其接待涉外客户品牌服饰经营的保密性、独立性、专属性等特定功能。渊清林公司要求被告在收到本律师函后5日内主动消除对渊清林公司的不当影响。
2012年11月26日，被告向原告回函称，2012年11月19日原告寄送的律师函已收悉。被告出租给原告的房屋面积本身不包括对任何公共设施的独立租用。双方在租赁合同中从未就卫生设施等公共设施提供有异于一般注意或习惯的约定。被告不存在违反合同约定的行为，原告亦不享有任何就公共卫生设施的独占性使用权限。如双方不能达成共识，据目前状况，双方均有权主张解除租赁合同。
2012年11月28日，原告向被告寄送解除合同通知书，要求自该日起解除与被告的租赁合同，并通过法律途径主张返还租赁保证金以及支付违约金、赔偿金等。被告于次日收到该份通知书。
另查明，2011年4月26日，上海市闸北区经济委员会闸经（2011）4号文件载明，“E构空间”上海市产业融合孵化（闸北）基地（以下简称E构空间）项目位于上海市闸北区洛川中路XXX号，原为新民印务厂，属于旧厂房改造项目。对原厂区内1-5号楼（总建筑面积15852.89平方米）进行改进及功能调整。改建后总建筑面积20000平方米，改建后增加的面积可以使用但不计入产证。E构空间运营主体是上海敞达投资管理有限公司，产权方为新民印务厂，租赁期为15年，从2009年8月起至2025年1月止。
2011年1月25日，E构空间5号楼（即E栋房屋）竣工，竣工报告所载建筑面积为659.04平方米。同年6月3日，房地部门核发的房地产权证显示洛川中路XXX号建筑面积15852.89平方米，其中5号楼建筑面积是477.51平方米。
原告方证人陈某出庭作证称，其是房产中介公司的经办人。当时被告方由阎冬经理负责招租事宜，并通过邮件向证人发送了系争房屋的实景图。阎经理告知证人E栋是独栋的，隔壁D栋是车库，没有租户。签约时，出租方是将E栋房屋整体出租，没有提出E栋内的楼梯、电梯、卫生间是可以共同使用的，也没有说明哪一部位不对外出租。租赁面积是被告方提供的，原告也予以认可。证人只查看过E栋房屋，没有查看过屋顶，从外部又看不出D栋房屋的内部情况，所以在原、被告发生纠纷后，证人才知道从屋顶上面，D栋的使用人可以进入E栋房屋。原告对于证人证言无异议。被告认为证人与原告有利害关系，且实景图是通过个人邮箱发送，没有被告公章，记载的租金标准也与合同不符，故对于证人证言不予认可。
审理中，原、被告双方均确认2012年11月19日律师函是以原告关联企业渊清林公司名义寄发的，但与被告签订租赁合同的主体是原告。原告承租房屋后，还未进行装修，系争房屋仍是毛坯状态，且屋内没有原告物品。
被告提供的与系争房屋相邻的D栋房屋的租赁合同载明，被告将本市闸北区洛川中路XXX号D栋01室房屋出租给案外人，建筑面积275.3平方米，房屋交付日期为2012年7月1日，2012年7月1日至2012年8月31日为免租期，签约日期为2012年6月29日。
原告表示被告没有向原告交付过房屋钥匙，亦未签署过房屋验收交接书，故原告合同解除后无须履行任何交接事项。原告于2012年10月准备装修，并向被告提供了装修设计图纸，但后因卫生间是否独用发生争议而未施工。发生争议后，双方进行过协商，被告的意见是把一楼所有房间出租给原告，租金不变。但原告认为原告最初承租的就是整栋房屋。被告方工作人员阎冬通过邮件发给中介经办人员的宣传资料上显示系争房屋是独栋出租，合同附件（一）中未特别标注不予租赁的部位，附件（二）中亦没有公用设施的特别约定。
被告则表示被告方的经办人员阎冬现已离职。据阎冬陈述，双方已完成房屋交接，但是被告方在档案中未找到系争房屋的交接书。被告认为，若被告未交房，原告不会向被告支付房租，也不可能进入房屋进行装修设计。关于原告的装修设计图，被告确实收到过，但原告把被告没有对外出租的部位也进行了设计，所以被告未予同意。按商业惯例，公用设施都不会单独出租给承租方。而且，合同附件（一）房屋一楼平面图中并没有将未出租的房间标注在图纸上，也说明被告不是独栋出租系争房屋。由于绘图人员非专业人士，所以长、宽标注上出现误差。
审理中，原告变更第三项诉讼请求，要求被告支付违约金56，567.7元。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函、解除合同通知书及快递回执、图纸、照片、房地产登记簿、录音、证人证言，被告提供的闸经（2011）4号文件、房地产权证、竣工报告、照片、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的租赁合同约定，原告承租的系E栋房屋，对于出租部位并未作出特别约定。而被告在出租D栋房屋时写明了出租部位是01室，再结合房产中介经办人员的证言以及提供的宣传资料，本院认为，原告的主张更具有高度盖然性，即被告是整栋出租E栋房屋，其中的卫生间、楼梯等部位均应由原告排他性占有使用。原告以被告提供的房屋不符合合同约定、无法实现租赁目的为由解除合同并要求被告支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。通过原、被告之间互相发送的律师函表明，原告在发现系争房屋存在卫生设施共用的情况后曾向被告提出改正，在得到否认的回复之后，原告向被告发送解除合同的通知，并于次日送达被告。被告接收解除通知后，未在合理的期限内提出异议，故本院认定双方的租赁合同的解除日为2012年11月29日。合同解除后，被告应当退还原告租赁保证金以及多收的租金及物业管理费。原告自愿调整违约金数额，并无不妥，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告上海林籁泉韵服装有限公司与被告上海敞达投资管理有限公司就本市闸北区洛川中路XXX号XXX栋房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年11月29日解除；
二、被告上海敞达投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海林籁泉韵服装有限公司租赁保证金84，851。
55元；
三、被告上海敞达投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海林籁泉韵服装有限公司支付违约金56，567.7元；
四、被告上海敞达投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海林籁泉韵服装有限公司2012年11月29日至2012年12月14日的租金14，878.08元；
五、被告上海敞达投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海林籁泉韵服装有限公司2012年12月至2013年3月的物业管理费14，515.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元3，716元（原告已预缴），由被告上海敞达投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 陈名玲
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 董 锟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。