海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民一初字第2243号
原告：杨文春，男，1975年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：42011119750206XXXX。
委托代理人：张忠和、余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。
被告：陈平湖，男，1958年12月2日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，公民身份号码：46010019581202XXXX。
�告：陈平海，男，1953年7月29日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，公民身份号码：46010019530729XXXX。
两被告共同委托代理人：吴坤江，海南英乐律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：麦万红，海南英乐律师事务所实习律师。
原告杨文春诉被告陈平湖、陈平海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由审判员李佳担任审判长，与人民陪审员林秋燕、王巧玲共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张忠和、余文珊，两被告共同委托代理人吴坤江、麦万红庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文春诉称：2011年5月31日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告将产权属于自己的位于海口市美兰区流水坡二队269、281号的房屋（毛坯房）出租给原告商业运营，租期共二十五年即自2011年6月1日起至2036年6月1日止，2011年10月1日到2021年10月1日每季度租金为人民币54000元。合同第四条规定“协议签订之日原告预付人民币18000元给两被告作为押金，合同期满后由两被告退还原告押金”；合同第七条约定“租赁期间，因市政建设需要拆除、搬迁或改造已租赁的房屋…甲方即两被告需归还乙方即原告押金。如果房屋在租赁1-5年遇到政府拆迁问题，原告可以按政府当时补偿费中装修部分价格获得赔偿”。合同签订后，原告依约支付押金和租金，并要求两被告提供房屋产权资料用于申办经营宾馆、商铺的各项手续。两被告向原告提供居委会的两份证明材料用以证明涉案房屋相关原始证件和资料，情况属实，资料齐全，可以经营家庭旅馆。原告根据两被告提供的上述资料办理了经营所需的各项手续。2011年6月2日，原告聘请装修公司对涉案房屋进行整体装修，装修费用共计花费了1676104元。2015年6月，两被告与政府房征收部门签订了《征收补偿安置协议》，约定政府将涉案房屋征收补偿款（含房屋装修补偿款等）支付给两被告。于是，原告多次要求两被�依约将房屋装修补偿款、装修损失及押金等支付给原告，但两被告均予以拒绝。原告经调查并向政府相关部门了解得知，涉案房屋于租赁前就已经被列入政府征收拆迁的范围，且涉案房屋根本就没有报建及取得房屋产权相关手续，涉案房屋应属违章建筑。经原告多次交涉，2015年9月，两被告赔偿原告部分装修损失费用501134元，其余1174970元装修损失拒不赔偿。两被告隐瞒涉案房屋租赁前已经被列入征收拆迁范围且没有合法报建手续、拒不赔偿原告装修费损失的行为，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。同时两被告违反《合同法》的相关规定，恶意隐瞒涉�房屋没有报建手续的事实并将涉案房屋出租给原告商业运营，导致房屋租赁合同无效，两被告过错明显，依法应当返还原告押金，并赔偿原告全部装修损失及搬迁损失。原告诉请判令：1、两被告返还原告房屋押金人民币18000元；2、两被告赔偿原告房屋装修损失人民币1174970元；3、本案诉讼费用全部由两被告承担。
被告陈平湖、陈平海辩称：一、原告诉请两被告赔偿房屋装修损失1174970元没有事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下：第一、原告已收到拆迁补偿款。政府征收部门（海口市美兰区住房和城乡建设局）已向原告支付了拆迁补偿款。政府征收部门历经对原告的应受偿的项目进行认真调查、核实、评估，并经两被告和原告等各方的确认，作出了补偿数额，也就此与原告签订了《征收补偿安置协议》，最终根据各方的确认、协议的结果直接向原告所提供的银行账户给原告发放了补偿款，原告再次要求两被告支付无任何依据。第二、涉案房屋被拆迁是政府因改造棚户区而征收所致，与是否违建没有任何因果关系，原告以违建为由要求两被告赔偿亦无依据。双方签订租赁合同时原告已对房屋的产权、建设有了全面的了解，其实其在办理工商、消防、卫生等手续以及准备装修时是明显知道涉案房屋是未经向政府部门报建的。而且原告没有任何证据证明涉案房屋被认定为违建，更为重要的是，房屋是被政府征收才拆迁的，并非因违建而拆迁，与违建没有任何因果关系。如果房屋被认定为违建，那么政府就不可能征收更不可能进行补偿，而当时原告亦不可能办理消防、营业执照等等手续�本案中无论是两被告还是原告均因政府征收行为得到了补偿，原告以违建为由要求两被告赔偿没有任何道理和依据。另外，征收是政府的强制行为，对两被告来说显然是不可抗力的，两被告依法不就此承担任何责任，原告进行装修时并没有履行报建等合法手续，如今主张赔偿亦是于法无据。第三、原告已对拆迁的后果有了预见，并与两被告就此作出了明确具体的约定。双方在《房屋租赁合同》第七条中约定：“租赁期内因市政建设需要拆除、搬迁或改造已租房屋，使双方造成损失的，互不承担责任。”同时还就如遇拆迁作出了详细的具体的明确的（分别为如在1-5年，在6-10年，在11-25年）约定，从该条的约定中可以看出：双方明确因政府拆迁双方互不承担责任；租赁短期内遇拆迁原告是有预见的，也愿承担相应责任的。第四、原告没有任何有效证据证明其因拆迁损失1676104元。首先，其没有任何证据证明装修共花费了1676104元，装修合同并非实际装修费用，而且装修合同中明显注明附表为工程报价单，充其量也是一个报价的表现，体现不出实际的投入，而《收据》并非正规的发票也体现不出与原告所主张的装修有关，该两份证据缺乏客观性、合法性和关联性；其次，装修费用并不等同于拆迁损失，而且装修工程也用了多年。再次、原告的装修价值和受补偿数额已业经政府征收部门委托鉴定机构作出评估，关于补偿项目和数额原告是确认和接受的，并与征收部门签订了补偿协议。二、原告拖欠租金，无权请求返还押金18000元。综上所述，房屋的拆迁是因政府的征收行为所致，两被告没有任何过错，而且原告亦的得到了补偿，原告要求两被告再次赔偿于法无据，其主张返还押金亦无理，依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年5月31日，原告杨文春（乙方）与被告陈平湖、陈平海（甲方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定，甲方出租海口市美兰区流水坡二队269、281号房屋，建筑面积1895平方米。租期二十五年，自2011年6月1日起至2036年6月1日止。从2011年10月1日至2021年10月1日每季度租金为人民币伍万肆仟元整（54000元）。乙方于每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日缴纳房屋预定租金，乙方以现金形式支付租金，并开具收据。协议签订之日乙方预付人民币壹万捌仟元整（18000元）给甲方为押金，合同期满后由甲方退还乙方押金。甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏房屋架构。乙方可以拆除运营贵重物品（空调、电视、热水器、办公用品等）；甲乙双方按5:5的比例承担电梯安装费用，由乙方安装并垫付资金。乙方每季度壹万元（10000元）在房租中扣除，扣完为止。租赁期间，因市政建设需要拆除、搬迁或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因合同自然终止，租金按实际使用时间计算，多还少补，甲方归还乙方押金。（如果房屋在租赁1-5年遇到政府拆迁问题，乙方可以按政府当时补偿费中装修部分价格获得赔偿；如果房屋在租赁6-10年遇到政府拆迁问题，乙方可以按照政府当时补偿费中装修价格的70%获得赔偿；如果房屋租赁11-25年遇到拆迁问题，乙方不获得任何赔偿；如果甲方未获得任何装修费用的补偿，乙方也将不获得任何赔偿。）上述合同签订后，两被告将房屋交付给原告。原告随即对涉案房屋进行装修。原告凭美兰区白龙街道流水坡社区居民委员会出具的两份证明办理了相关证件，并就涉案房屋主要开展宾馆经营。2015年，政府开始对上述房屋进行征收，并将上述房屋分别现场编号为E8、E9。2015年9月10日，海口市美兰区住房和城乡建设局就上述房屋内的铁梯、烟囱、电梯、消防、抽水泵、不锈钢水池、太阳能电板、三相电表、电话、水表、电表、数字（有线）电视等附属物与原告杨文春签订了《征收补偿安置协议》，约定，共计补偿原告款项405381元。海口市美兰区住房和城乡建设局于2015年9月15日支付给原告405381元。海口市美兰区住房和城乡建设局分别就E8、E9与被告陈平海、何红英（被告陈平湖妻子）等人签订了拆迁安置补偿协议，并就土地补偿、房屋补偿、装修补偿、临时安置补助、搬迁补助等进行了约定。被告陈平海于2015年6月9日与原告杨文�就E9相关征收补偿款项808507元签订了《分款协议书》，约定，陈平海分得610442.74元，杨文春分得198064.26元；并将上述《分款协议书》提交给美兰区棚户区（城中村）改造指挥部。同日，被告陈平海向美兰区棚户区（城中村）改造指挥部递交申请书，表明，其为流水坡片区E9的产权人，房屋原先租给杨文春使用，现在同意将政府给其原建面积的装修补偿款扣留每平方米300元及搬迁费每平方米22元，合计人民币238064.26元补偿给杨文春。但因杨文春尚欠房租40000元，所以申请指挥部将198064.26元扣留补偿给杨文春。同年8月24日，被告陈平湖又向美兰区棚户区（城中村）改造指挥部递交申请书，表明，同意按上述标准将E9的装修补偿款扣留122273元补偿给杨文春。同年6月25日，何红英（被告陈平湖妻子）向美兰区棚户区（城中村）改造指挥部递交申请书，表明，其为流水坡片区E8的产权人，房屋原先租给杨文春使用。现因其与杨文春因房租及装修补偿款有争议，现在同意政府补偿给其原建面积的装修补偿款扣留每平方米300元及搬迁费每平方米22元，合计人民币251830元，然后扣除房屋租金32000元，电梯一半产权的评估价60000元，电费2211元，实际扣留157619元给杨文春。
2015年8月14日，美兰区棚户区（城中村）改造指挥部就杨文春的信访问题作出了《海口市美兰区棚户区（城中村）改造指挥部办公室关于杨春文申诉书的答复》，载明，“……区房屋征收部门从人性化角度出发，多次做各方当事人的协调沟通工作，最终征得征收现场编号E8、E9的房屋所有权人同意将一定数额的补偿款留存在房屋征收部门账户内。若信访人同意相应的调解方案，征收部门会根据房屋所有权人的申请将该款及时拨付给信访人。”海口市美兰区住房和城乡建设局分别于2015年9月10日向原告支付征收补偿款122273元、157619元；于同年9月22日向原告支付征收补偿款198064.26元。
庭审中，原告出示一份录音资料，主张为原告妻子与美兰区棚户区（城中村）改造指挥部陈主任于2015年9月30日通话录音；该通话录音记载有，原告妻子确认收到了海口市美兰区住房和城乡建设局支付的198064.26元。
在原告获得海口市美兰区住房和城乡建设局发放的征收补偿款之前，原告杨文春与被告陈平湖、陈平海曾多次就原告应得的装修补偿款数额问题在拆迁指挥部的组织下进行协商；原告按涉案房屋原建面积装修补偿款每平方米300元及搬迁费每平方米22元标准获得了补偿。原告称，其收到了两被告的装修赔偿款501134元。
至庭审之日，2015年4月份前的房屋租金，原告已经支付。原告主张涉案房屋于2015年5月4日停电，其在停电之前将经营用品搬出，停止经营。被告对此未提出异议。两被告在涉案房屋被实行强制拆迁完毕前，对涉案房屋内的楼梯扶手、电线等进行了拆除、变卖。
涉案房屋已于2015年被拆除完毕，两被告未就涉案房屋的建造取得过建设工程规划许可证。
两被告在将涉案房屋交付给原告前进行了安装门窗及外墙贴瓷砖等简单装修。原告主张租赁房屋后支付装修费用1676104元，并提供了2015年6月2日签订的装修合同及收款收据。装修合同中约定，工程造价1676104元；收款收据4张，金额共计1676104元。原告未提供其他证据证明其支付装修款金额。
本院确认以上事实有《房屋租赁合同》、两份《证明》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、宾馆装饰装修工程施工合同条款》、两份通话录音、宾馆照片和录像资料、《海口市美兰区棚户区（城中村）改造指挥办公室关于杨文春申诉书的答复》、杨文春与陈平海的分款协议书、四份征收资金监管账户付款通知书存根、（E9）流水坡片区改造项目权属人确认表（二）、（E9）土地房屋产权分割、增加现场编号确认表（三）、征收补偿安置协议、海口市美兰区流水坡片区旧改项目分户评估报告表（杨文春）、计算表（二）-房屋拆迁补助及奖励（杨文春）、计算表(三)-住宅自改为经营用房增加补助（杨文春）、计算表（四）-非住宅停产停业及其他补助（杨文春）、海口市美兰区流�坡片区改造征收补偿安置结算表（杨文春）、（E8）住宅自行改为经营用房确认表(五)，（E8）五份海口市美兰区流水坡片区改造征收补偿安置结算表、（E8）计算表（三）-住宅自改经营用房增加补助表、何红英申请书、（E9）住宅自行改为经营用房确认表(五)，（E9）六份海口市美兰区流水坡片区改造征收补偿安置结算表、（E9）计算表（三）-住宅自改经营用房增加补助表、两份陈平海申请书、房屋租金收款收据以及当事人的陈述意见等在案为凭，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，一、关于原告杨文春与被告陈平湖、陈平海签订的《房屋租赁合同》的效力问题。原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定，两被告将涉案房屋出租给原告使用。但两被告在建造该房屋时，未取得过建设工程规划许可证，且现在房屋已经被拆除完毕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与两被告之间签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。
二、关于两被告是否应赔偿原告房屋装修损失1174970元的问题。原告主张，两被告隐�涉案房屋出租前已被列入征收范围且没有合法报建手续的事实。征收公告是政府公开发布的，原告与两被告在《房屋租赁合同》中就政府拆迁问题进行了详细约定，且原告未能提供证据证明两被告对其隐瞒该信息，故不能认定两被告向原告隐瞒了涉案房屋出租前被列入征收范围的信息，原告对此应该是清楚的。原告承租两被告房屋后，办理经营宾馆的相关证件需要提供经营场所的合法使用证明，但其当时仅凭借两被告提供的两份证明而非房屋所有权证办理相关证件，且房屋的权属登记是可在房产管理部门查询的，故无法认定两被告向原告隐瞒其涉案房屋没有合法报建手续的事实。故原、被告对于双方签订的《房屋租赁合同》无效均存在过错。原告承租两被告的房屋，并对其进行了装修。因双方过错，致使《房屋租赁合同》为无效合同，故双方应各自按照导致合同无效的过错分担形成已附合的装饰装修物现值损失。原告为证明其装修损失提供了装修合同和收款收据。该收款收据非正式有效发票，且无相应的支付凭证相互印证，故原告未能提供有效证据证明其共计支付装修款1676104元。从原告与被告陈平海签订的《分款协议书》、美兰区棚户区（城中村）改造指挥部就杨文春的信访问题作出的《海口市美兰区棚户区（城中村）改造指挥部办公室关于杨春文申诉书的答复》、原告提交的其妻子与美兰区棚户区（城中村）改造指挥部工作人员的通话录音、被告陈平海和何红英向美兰区棚户区（城中村）改造指挥部提交的三份申请书以及海口市美兰区住房和城乡建设局向原告拨付征收补偿的四份《征收资金监管账户付款通知书存根》综合可以看出，在征收涉案房屋的过程中，原告杨文春与被告陈平湖、陈平海曾多次就原告应得的装修补偿款数额问题在拆迁指挥部的组织下进行协商；且原告应该最终同意两被告按涉案房屋原建面积装修补偿款每平方米300元及搬迁费每平方米22元标准对其进行补偿，而原告亦收到了相应的补偿款。原告就其添附的附属物装饰装修部分作为被征收人已经直接获得了补偿。故应认为，原告与两被告在拆迁时已经就原告的装修赔偿问题达成了一致意见，且原告已经收到了相应的装修赔偿款项。退一步讲，即使原告实际支出装修费用1676104元，涉案房屋于2011年装修投入使用至2015年4月份，装修价值亦应进行折旧，原告还应负担自己过错部分的装修损失。现原告已经收到装修附属物补偿款345381元（405381元-60000元半部电梯补偿款）和按涉案房屋原建面积每平方米300元标准的装修补偿款。原告未能提供证据证明，其装修损失尚未得到足额补偿。两被告等人为E8、E9的被征收人，且两被告在房屋出租前曾对房屋进行简单装修。E8、E9房屋的装修补偿款是对被征收人的补偿而非原告，是针对涉案房屋附属物外的全部装饰装修进行补偿而非仅针对原告所做装修部分进行补偿。故原告诉请两被告赔偿装修损失1174970元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
三、关于原告诉请两被告返还押金18000元的问题。原告向两被告支付了押金18000元。现房屋已经被拆除，原告已无法继续承租使用该房屋。原告称涉案房屋于2015年5月4日断电。两被告在扣留装修补偿款给原告时，已经扣除了原告至2015年4月份应缴纳的租金。故两被告无合理事由继续扣留原告缴纳的房屋租赁押金。故原告诉请两被告返还押金18000元，合理合法，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈平湖、陈平海应于本判决生效之日起十日内返还原告杨文春押金18000元。
二、驳回原告杨文春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15537元；由原告杨文春负担人民币15287元，被告陈平湖、陈平海负担人民币250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
（此页无正文）
⺀
zrbhzvqxxqggkxqdkv
案件唯一码
|
审 判 长 李 佳
人民陪审员 林秋燕
人民陪审员 王巧玲
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 裴静静
速 录 员 莫旺达
---|---
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有�错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审核：李佳 撰稿：李佳 校对：裴静静 印刷：余小英
---
海南省海口市美兰区人民法院 2016年3月29日印制
（共印15份）