江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第0859号
原告江苏再保典当有限公司，住所无锡市永乐路343号。
法定代表人徐驰良，该公司总经理。
委托代理人陈兴，系北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告无锡市雪羽印染有限公司，住所无锡市惠山区洛社镇石塘湾工业园区。
法定代表人陈孝斌，该公司董事长。
被告李云江。
原告江苏再保典当有限公司（以下简称再保公司）诉被告无锡市雪羽印染有限公司（以下简称雪羽公司）、李云江典当纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告再保公司的委托代理人陈兴到庭参加诉讼。被告雪羽公司、李云江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告再保公司诉称：2013年5月22日，再保公司与雪羽公司签订最高额房地产抵押借款合同一份，约定雪羽公司以其名下位于无锡市洛社镇石塘湾天授的3套房产及其土地使用权作为抵押，由再保公司在2013年5月22日至2016年5月22日期间，向雪羽公司提供最高额为500万元的借款；李云江为雪羽公司的上述借款提供连带责任保证。此后，再保公司分别于2013年6月6日、6月21日、11月4日向雪羽公司发放200万元、100万元、100万元，合计400万元；后经续当，上述3笔款项的最后还款期分别为2013年12月1日、12月31日、11月13日；但雪羽公司均未能还本付息，李云江亦未履行相应的保证责任。再保公司催讨未果，遂向本院起诉，并支付律师费147790元。请求：1、雪羽公司立即支付再保公司借款本金400万元及相应利息（其中以100万元为基数，自2013年11月14日起；以200万元为基数，自2014年1月1日起；以100万元为基数，自2013年12月2日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计算）；2、雪羽公司支付再保公司律师费147790元；3、李云江对雪羽公司的上述第1、2项还款承担连带清偿责任；4、再保公司对抵押的房产及土地享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由雪羽公司、李云江承担。
被告雪羽公司、李云江均未到庭，亦未提供相应证据。
经审理查明：2013年5月22日，再保公司和雪羽公司签订最高额房地产抵押借款合同一份，约定：雪羽公司以其名下位于无锡市洛社镇石塘湾天授村的3套房产（房屋所有权证号分别为：）以及土地使用权证号为锡惠集用（2013）字第5090号的土地使用权进行抵押；在2013年5月22日至2016年5月22日期间，再保公司向雪羽公司提供最高借款金额为500万元的款项；借款利率、当期以当票约定为准；雪羽公司应该按照当票（或续当凭证）约定的届至时间归还当金、支付利息；抵押担保的范围包括主合同（或当票）项下全部借款、利息、综合费用、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费）和所有其他再保公司实际发生的费用；与房地产抵押有关的评估、保险、诉讼、律师费代理等费用由雪羽公司承担；雪羽公司未按时归还借款本金、支付利息或者其他费用的，再保公司有权行使抵押权；借款本金不能按期归还又不能取得续当手续的，视为借款本金逾期，雪羽公司应每日按借款本金的1%支付违约金；在抵押借款期内，在约定的利息支付日未支付利息的，视为利息逾期，雪羽公司应按应付利息金额的5%支付违约金并补足应付利息。
嗣后，雪羽公司为抵押房产办理了抵押登记手续，房屋他项权利人均为再保公司；其中房屋所有权证号为锡房权证的房产登记的债权数额为300万元；但上述抵押均为余额抵押。至今，雪羽公司未就土地使用权的抵押办理抵押登记手续。
2013年6月6日，再保公司向雪羽公司出具当票（当票号为3201233641）一份，载明：当物为房产；典当金额为200万元；月费率为2.1%；月利率为0；典当期限自2013年6月6日起至2013年6月20日止；同日，再保公司通过银行转账支付雪羽公司200万元。此后，该当票经雪羽公司多次续当，最后续当期限为自2013年10月28日起至2013年12月1日止。
2013年6月21日，再保公司向雪羽公司出具当票（当票号为3201233660）一份，载明：当物为房产；典当金额为100万元；月费率为2.1%；月利率为0；典当期限自2013年6月21日起至2013年6月30日止；同日，再保公司通过银行转账支付雪羽公司100万元。此后，该当票经雪羽公司多次续当，最后续当期限为自2013年10月28日起至2013年12月31日止。
2013年11月4日，再保公司向雪羽公司出具当票（当票号为3201233837）一份，载明：当物为房产；典当金额为100万元；月费率为2.1%；月利率为0；典当期限自2013年11月4日起至2013年11月13日止；同日，再保公司通过银行转账支付雪羽公司100万元。
同时，李云江向再保公司出具连带保证承诺书一份，载明：因雪羽公司向再保公司借取当金（当票号为3201233660、3201233641、320123387）；李云江愿意对该笔当金本金、综合费用、利息、违约金、实现债权的诉讼费、评估费、律师费、财产拍卖费、所有权登记费用以及税费承担无限连带担保责任，保证期间为2年；该当金同时受当户提供给的抵押担保的，再保公司有权自行决定行使担保权利的顺序，再保公司有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。
但至上述所有当票当期届满，雪羽公司既未续当也未赎当。再保公司催讨未果，遂向本院起诉。
另查明：2015年11月10日，再保公司与北京市中银（南京）律师事务所签订委托合同一份，约定：再保公司因与雪羽公司等典当纠纷一案，委托北京市中银（南京）律师事务所指派律师参与本案诉讼，并支付律师费147790元。
上述事实，有最高额房地产抵押借款合同、当票、续当凭证、进账单、转账支票存根、房屋他项权证、连带保证承诺书、委托合同、律师费票据等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：雪羽公司与再保公司签订的最高额房地产抵押借款合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。雪羽公司在当期届满后，既未续当又未赎当，再保公司要求雪羽公司支付当金及利息，并承担律师费的主张，符合合同约定，予以支持。雪羽公司以其名下房产为其上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，再保公司要求对抵押的房产享有优先受偿权的主张，符合法律规定，予以支持。因为，雪羽公司至今未办妥土地使用权的抵押登记手续，故本院对再保公司要求对土地使用权享有优先受偿权的主张，不予支持。李云江为雪羽公司的上述债务承担连带责任，且放弃了对履行顺序的抗辩权，故本院对再保公司要求李云江承担保证责任的主张，予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、无锡市雪羽印染有限公司于本判决生效后3日内向江苏再保典当有限公司支付借款本金400万元及相应利息（其中以100万元为基数，自2013年11月14日起至2013年12月1日止；以300万元为基数，自2013年12月2日起至2013年12月31日止；以400万元为基数，自2014年1月1日起均至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算），息随本清。
二、无锡市雪羽印染有限公司于本判决生效后3日内向江苏再保典当有限公司支付律师费147790元。
三、李云江对无锡市雪羽印染有限公司的上述第一、二项还款承担连带清偿责任。
四、对被申请人无锡市雪羽印染有限公司位于无锡市洛社镇石塘湾天授村的房产（担保财产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏再保典当有限公司对变价后所得价款超出顺位在先的担保债权的部分，在200万元的范围内优先受偿。
五、对被申请人无锡市雪羽印染有限公司位于无锡市洛社镇石塘湾天授村的房产担保财产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏再保典当有限公司对变价后所得价款超出顺位在先的担保债权的部分，在300万元的范围内优先受偿。
六、驳回江苏再保典当有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费53850元，公告费566元，合计54416元（已由再保公司预交），由雪羽公司、李云江负担（再保公司同意其预交案件受理费由雪羽公司、李云江向其直接支付，本院不再退还，由雪羽公司、李云江在本判决生效之日起3日内向再保公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 周优育
人民陪审员 徐 健
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 周蔚然
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。