上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第195号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海民旭金属制品有限公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海佳钢餐饮设备有限公司。
委托代理人王劼，上海市震旦律师事务所律师。
上诉人上海民旭金属制品有限公司（以下简称民旭公司）因与被上诉人上海佳钢餐饮设备有限公司（以下简称佳钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：2013年4月4日，上诉人与被上诉人签订《厂房租赁合同》，约定佳钢公司将上海市松江区九亭镇九新公路＊＊＊号厂房（沿街约280平方，门卫室除外）出租给民旭公司做生产使用，租期自2013年4月30日起至2015年4月29日止。租金为人民币（下同）86，870元／年，租金每6个月支付一次，每次支付租金需提前20天，先交费后用房。签约时，民旭公司向佳钢公司交纳履约保证金1万元。合同另约定：承租期内，民旭公司不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应绘制改造平面图由佳钢公司审核同意后方可进行施工，但不能影响房屋主体结构，否则视为违约，佳钢公司有权终止合同。如民旭公司不再承租或因民旭公司违约合同提前解除、合同期满后，民旭公司需按时退还厂房，民旭公司需恢复租赁前厂房的原状。补充条款约定：“本房屋不需用恢复原状，物业费每月230元”。针对补充条款“本房屋不需用恢复原状”，民旭公司陈述该句话意思为房屋无需恢复原状，佳钢公司表示该句话的真实意思是房屋不需用时需要恢复原状。
合同签订后，民旭公司按约支付1万元保证金，并支付了一年的租金86，835元。佳钢公司将系争厂房交付民旭公司使用。
民旭公司于2014年6月26日诉诸原审法院，请求判令：1、解除双方的厂房租赁合同；2、佳钢公司支付违约金44，600元；3、佳钢公司赔偿民旭公司的物料损失84，951.30元；4、佳钢公司排除妨碍，使民旭公司将位于租赁房屋内的物料及工具搬离；5、佳钢公司向民旭公司开具已支付的租金86，870元及物业管理费2，760元的发票。
佳钢公司反诉请求判令：1、民旭公司支付租金52，470元、物业费4，140元；2、民旭公司承担违约责任，佳钢公司没收民旭公司已付的保证金10，000元。
原审审理中，经原审法院院释明双方租赁合同无效后，民旭公司变更其诉讼请求为：1、佳钢公司支付民旭公司损失44，600元；2、佳钢公司返还保证金10，000元；3、佳钢公司赔偿物料损失84，951.30元；4、佳钢公司排除妨碍，使民旭公司将租赁房屋内的物料及工具搬离；5、佳钢公司开具民旭公司已付租金86，835元的发票。佳钢公司变更其反诉请求为：1、民旭公司支付房屋使用费（自2014年4月30日至实际返还之日止，按合同约定的租金标准加上民旭公司使用小办公室500元／月及物业费230元／月）；2、民旭公司将系争房屋恢复原状并返还给佳钢公司。
审理中，法院向上海市松江区规划和土地管理局九亭所就系争房屋是否有建设工程规划许可证及其占用土地性质等情况进行调查，该所工作人员回复称：九新公路＊＊＊号土地已经由农用地转为建设用地，但是松江区供地的相关文件没出。
审理中，佳钢公司表示同意民旭公司将系争房屋内的物料及工具搬离。
原审认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于双方厂房租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中现无证据证明系争厂房取得了建设工程规划许可证，佳钢公司就未取得建设工程规划许可证的厂房与民旭公司签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。
关于合同无效的后果处理问题。在厂房租赁合同被认定无效后，民旭公司应将系争房屋返还给佳钢公司，佳钢公司应将收取的保证金1万元返还给民旭公司。关于系争房屋是否需恢复原状的问题，因厂房租赁合同为无效合同，且民旭公司未能提供证据证明其对系争房屋进行改造前，绘制了改造平面图并经佳钢公司审核同意，加之对补充条款的理解双方存在歧义，法院认为民旭公司应当将系争房屋恢复原状后返还给佳钢公司，民旭公司亦有权将系争房屋内的物料及工具搬离。
关于民旭公司主张的损失44，600元及物料损失84，951.30元，民旭公司认为是佳钢公司阻拦不让正常使用系争房屋导致其向案外人支付的违约金损失以及已经加工过不能继续使用的物料损失。法院认为：首先，民旭公司提供的门窗安装合同、相应付款凭据以及送货单、发货清单，佳钢公司均未予认可，仅凭上述证据，法院难以认定民旭公司所述的损失属实；其次，退一步讲，即便民旭公司确向案外人支付违约金44，600元并产生相应的物料损失，仅凭民旭公司提供的上海市公安局案（事）件接报回执单，法院亦难以认定佳钢公司拒不让民旭公司继续使用系争房屋，故民旭公司的此两项诉请，缺乏依据，法院不予支持。
关于房屋占有使用费，佳钢公司主张按合同约定的租金标准加上民旭公司使用小办公室500元／月及物业费230元／月自2014年4月30日计算至实际返还之日止。现双方均确认民旭公司原支付的租金截至2014年4月29日，故佳钢公司要求自2014年4月30日起计算使用费，于法有据。但因合同并未约定小办公室500元／月的租金，民旭公司对此也不予认可，故该笔费用法院不予支持。故民旭公司应按合同约定的租金标准7，239.17元／月以及物业费230元／月共计7，469.17元／月支付自2014年4月30日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。
就民旭公司提出的租赁发票问题，因双方在租赁合同中未明确约定佳钢公司应当出具租金发票，在已经履行的一年期间双方未曾就发票问题进行交涉，且民旭公司要求佳钢公司开具发票的请求并非人民法院民事诉讼范围，法院不予处理。如民旭公司认为佳钢公司未能开具发票依法纳税，可向有关部门反映。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二〇一四年十一月二十八日判决：一、确认上海民旭金属制品有限公司与上海佳钢餐饮设备有限公司之间所签订的厂房租赁合同无效；二、上海佳钢餐饮设备有限公司返还上海民旭金属制品有限公司保证金10，000元；三、上海民旭金属制品有限公司于判决生效之日起五日内将位于上海市松江区九亭镇九新公路＊＊＊号厂房内的物料及工具搬离；四、上海民旭金属制品有限公司支付上海佳钢餐饮设备有限公司房屋使用费（以7，469.17元／月为标准，自2014年4月30日起计算至实际返还之日止）；五、上海民旭金属制品有限公司于判决生效之日起二十日内将上海市松江区九亭镇九新公路＊＊＊号厂房中拆除的墙体及房梁恢复原状；六、上海民旭金属制品有限公司于上海市松江区九亭镇九新公路＊＊＊号厂房恢复原状之日起五日内将上述厂房返还给上海佳钢餐饮设备有限公司；七、驳回上海民旭金属制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费982元，减半收取491元，反诉案件受理费608元，合计诉讼费1，099元，由民旭公司负担1，034元（已付982元，余款52元于判决生效之日起七日内交付法院），由佳钢公司负担65元（已付）。
判决后，民旭公司不服，上诉称，原审认定事实错误，其与佳钢公司的租赁关系实际已于2014年5月23日解除，其损失均应由佳钢公司负担；按约租赁房屋无需恢复原状，因佳钢公司违约在先、不履行维修义务，导致合同无法实际履行，民旭公司在租期内装修残值损失应由其负担。故上诉请求撤销原判第四、五、七项，支持其原审诉讼请求。
被上诉人佳钢公司辩称，原审裁判正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人民旭公司与被上诉人佳钢公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，但本案标的房屋建造未经合法登记，亦无建设工程规划、建设许可，违反了房屋租赁合同禁止性规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。上诉人主张本案解约及由出租人佳钢公司承担解约损失均以租约有效为条件，该等主张显然缺乏基本法律依据，本院不能采信。
本案债务涉及无效合同返还给付。合同无效，当事人依法应将按约取得的财产予以（实物或价值）返还为原则。关于系争房屋恢复原状问题，上诉人主张按约其毋需恢复房屋原状。经查，租约补充条款确有相关约定，但必须指出，本案租约条款因合同无效对当事人依法不具有约束力。即使准用该约定，租约另曾约定：承租期内，民旭公司不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应绘制改造平面图由佳钢公司审核同意后方可进行施工，但不能影响房屋主体结构，否则视为违约。实际民旭公司从未能举证其对系争房屋进行改造前后曾绘制改造平面图或以其他合理方式经佳钢公司审核同意，所谓不恢复原状即使按约亦未能满足适用其条件，民旭公司该部上诉请求缺乏法律依据，本院难予采信。
关于上诉人主张的损失（含物料损失）、房屋占有使用费中小办公室500元／月的适用等，原审于此已阐述详尽、有据，上诉人在一、二审期间均未能举证证明其法律上的真实性，本院依法不能支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人民旭公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，440元，由上诉人上海民旭金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年四月十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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