上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民再99号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张仁杰，男，1972年4月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李昌靖，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：张开朗，男，1951年11月8日生，汉族，住上海市黄浦区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李建一，女，1953年12月28日生，汉族，住上海市黄浦区。
上列两被申请人之共同委托诉讼代理人：张孝伟，上海陈海杰律师事务所律师。
再审申请人张仁杰因与被申请人张开朗、李建一房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）沪一中民二(民)终字第1943号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2016年8月15日作出（2016）沪民申1000号民事裁定，指令本案由本院进行再审。本院于2016年10月10日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年11月30日公开开庭审理了本案。再审申请人张仁杰的委托诉讼代理人李昌靖、被申请人张开朗、被申请人张开朗、李建一的委托诉讼代理人张孝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张仁杰申请再审称，张开朗、李建一没有解除权，不符合合同解除的约定，请求撤销上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1943号民事判决书，维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决书。
张开朗、李建一辩称，李建一因患病致使家庭经济困难，有权解除合同，请求维持二审判决。
张开朗、李建一向一审法院起诉请求：要求解除合同，张仁杰自系争房屋中迁出并返还房屋。一审法院认定以下事实：张开朗、李建一系系争房屋所有权人。张开朗、李建一作为甲方、张仁杰作为乙方于2013年2月签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期为五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。租金为每月21,000元。合同第九条“违约处理”第1款约定，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，双方按约履行，张仁杰向张开朗、李建一支付了押金21,000元，张仁杰并已支付租金至2015年5月28日。2014年10月27日，张开朗、李建一起诉要求判如所请。一审法院判决：驳回原告张开朗、李建一的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由张开朗、李建一负担。
张开朗、李建一不服一审判决，上诉请求：撤销原判，并依法改判支持张开朗、李建一在原审中的诉讼请求。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审审理中，张开朗、李建一提供李建一的就医记录、出院小结、临床病理诊断报告书以及医疗门（急）诊收费票据。根据出院小结的记载，李建一的入院日期为2015.3.4，出院日期为2015.3.12。根据2015.5-2015.8李建一的医疗门（急）诊收费票据记载，李建一历次就诊所产生的医疗费中自费部分均显示金额为5,592.82元。二审审理中，张开朗、李建一与张仁杰一致确认张仁杰支付系争房屋的租金至2015年11月底。张开朗、李建一表示，如果《租赁合同》解除，解除之后的房屋使用费按照《租赁合同》的标准予以计算。
二审法院认为，张开朗、李建一与张仁杰签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。其中《租赁合同》第九条第一款约定，甲（张开朗、李建一）、乙（张仁杰）双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。现张开朗、李建一起诉要求解除合同，则本案的争议焦点在于该条款是否赋予合同双方在特殊情况下的解约权，本案张开朗、李建一是否有权解除合同。根据合同条款所使用的措辞可以得出，在特殊情况下，合同一方享有合同解除权，但要经过合同另一方的同意；如果合同另一方不同意，主张解除合同的一方构成违约，需承担相应的违约责任。现张开朗、李建一已提供李建一的就医记录、出院小结、临床病理诊断报告书以及医疗门（急）诊收费票据等证据，张开朗、李建一家庭遭遇变故导致经济状况发生变化。由于治疗需要长期的高额的医疗费用，故可以认定张开朗、李建一因家庭成员患病导致经济困难，其符合《租赁合同》约定的特殊情况，并且该特殊情况属于在双方于2013年2月签订《租赁合同》时无法预见的情形，张开朗、李建一据此主张解除《租赁合同》，合法有据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然《租赁合同》履行过程中出现了特殊情况，张开朗、李建一主张解除合同，但张仁杰不予认可，合同解除的责任在于张开朗、李建一，张开朗、李建一应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》的约定，张开朗、李建一违约，除退还张仁杰押金外，还须支付张仁杰21,000元违约金。原审审理中，张开朗、李建一明确其愿意按照合同约定退还张仁杰押金21,000元，退还张仁杰已支付的2015年2月28日至2015年5月28日的房租并支付张仁杰违约金21,000元，此系张开朗、李建一自愿处分其权利，应予照准。鉴于《租赁合同》已解除，张开朗、李建一要求张仁杰迁出系争房屋并将房屋返还张开朗、李建一，合法有据，应予支持。至于《租赁合同》解除之后的房屋使用费，张开朗、李建一主张按照合同标准予以计算，并无不当，应予准许。张开朗、李建一的上诉请求，具备相应的事实与法律依据，应予支持。原审判决认定《租赁合同》解除的条件尚不具备，致所作判决有误，应予纠正。
二审法院判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决；二、解除张开朗、李建一与张仁杰于2013年2月签订的《租赁合同》；三、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内退还张仁杰押金人民币21,000元；四、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内退还张仁杰2015年2月28日至2015年5月28日的房租人民币63,000元；五、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内赔偿张仁杰违约金人民币21,000元；六、张仁杰于本判决生效之日起二十日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将上址房屋返还张开朗、李建一；七、张仁杰于本判决生效之日起二十日内支付张开朗、李建一房屋租金、使用费（自2015年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照21,000元/月标准计算）。一审案件受理费人民币50元，由张开朗、李建一负担25元，由张仁杰负担25元；二审案件受理费人民币50元，由张开朗、李建一负担25元，由张仁杰负担25元。
本院再审中，双方对原审认定的事实无异议。本院审查认为，原二审查明的事实属实，本院依法予以确认。张开朗、李建一提交2015年11月21日签订的编号为2536828的上海市房地产买卖合同，证明其已经将涉案房屋出售给李春瑞、郭阳，房屋已经过户至李春瑞、郭阳名下，合同约定2018年3月11日前交房。张仁杰对此事实无异议，本院予以确认。双方还确认，张仁杰一直占有使用涉案房屋，且一直在按照房屋租赁合同确定的租金标准在支付钱款。
本院再审认为，本案争议焦点在于张开朗、李建一是否有权解除合同。双方约定，如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21,000元整。张开朗、李建一认为其有特殊情况，可以支付违约金解除合同。本院认为，首先，对于何为特殊情况，双方并未明确约定。房屋出租后，出租人对房屋享有收益和处分权，承租人对房屋享有占有和使用权。本案中，张开朗、李建一称因患病、经济困难要出售涉案房屋，但根据法律规定出售房屋并不以解除租赁合同为条件，且事实上张开朗、李建一在张仁杰占有使用涉案房屋的情况下，已经将房屋出售给他人，并未影响租赁合同的履行，故对于张开朗、李建一主张的存在特殊情况，本院难以认定。其次，双方虽然约定有特殊情况可以提前终止合同，但要以对方同意为条件，但本案张仁杰并未同意终止合同。第三，本案房屋租赁合同具有明确的租赁期间，不存在任意解除权。张开朗、李建一愿意支付违约金解除合同，实质是采取违约的方式解除合同，此举不利于维护交易稳定和诚实守信的价值导向，本院不予支持。
综上所述，张开朗、李建一要求解除涉案房屋租赁合同的请求缺乏依据。一审处理得当，应予维持。二审处理失当，应予纠正。张仁杰的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1943号民事判决书；
二、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39231号民事判决书。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由张开朗、李建一负担。
本判决为终审判决。
审判长 屠春含
审判员 沈 洁
审判员 易金淼
二〇一七年一月五日
书记员 施维莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条
人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……