广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞民法二字第196号
原告：李梁，男，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：291X。
被告：吴保桂，男，汉族，住湛江市市辖区，身份证号码：0211。
委托代理人：赵旭，广东大展律师事务所律师。
被告：蔡国华，汉族，住湖南省汉寿县。
第三人：湛江市万家房地产代理有限公司。
法定代表人：王子鸦。
住所地：湛江市霞山区。
委托代理人：李荣国，男，年月日出生，汉族，住湛江市霞山区。
第三人：梁建清，女，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：2945。
原告李梁诉被告吴保桂、蔡国华，第三人湛江万家房地产代理有限公司、梁建清案外人执行异议之诉一案，本院于2013年6月27日作出（2012）霞法民二初字第250号民事判决，原告李梁不服判决，向中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院与2014年1月6日以原审判决违反法定程序为由裁定撤销本院（2012）霞法民二初字第250号民事判决，并将本案发回重审。本院重审后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李梁、被告吴保桂的代理人赵旭、第三人湛江市万家房地产代理有限公司代理人李荣国，第三人梁建清到庭参加诉讼，被告蔡国华经本院合法传唤，无正当理由不到庭。本案已审理终结。
原告诉称，原告于2012年6月4日、2012年6月6日与被告蔡国华、第三人（经纪方）湛江市万家房地产代理有限公司订立《房地产买卖合同》（合同编号：0000617）、《房地产买卖合同补充协议》，以196000元的公款价依法受让被告蔡国华座落湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺，买进合同已实际履行，原告付清全部转让价款，且被告蔡国华也实际交付房屋给原告使用，原告已经实际占用商铺，商铺权属依法属于原告所有。根据最高人民法院《关于审理人民法院民事执行中执行、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，被告吴保桂申请对原告通过合法转让方式依法取得财产的以上商铺进行查封，严重损害了原告的合法权益，不符合法律规定，据此，霞山区人民法院根据被告吴保桂申请作出的（2012）霞民保字第28号民事裁决书，查封原告依法受让给被告蔡国华座落湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺和（2013）湛霞法执字第120号执行民事裁定书裁定拍卖该项商铺，均是没有法律依据的错误裁定，依法应撤销。原告已经支付了合理价款且实际占用涉案商铺，过户手续已在办理中，属于善意第三人，其已经向涉案商铺的出售方（被告蔡国华）支付了全部合同价款，房屋买卖合同中所确定的义务已经履行完毕，造成房屋被查封是由于被告蔡国华过错导致，原告没有过错，依法应对座落湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺（粤房地产证【湛江CQ字第】）停止执行，并确认该房产权归原告所有。
被告吴保桂辩称，涉案的商铺权属不属原告。法院查封是正确的，原告、第三人的诉讼请求不属本案审理范围。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告蔡国华不提交书面答辩状，又不到庭应诉。
第三人万家公司述称，原告于被告蔡国华对141号商铺达成的成交价为160000元，另原告付36000元的过户费、中介服务费给被告包干使用，共价位196000元。各方签订的协议和交易行为不但是各方的真实意思表示，而且也符合交易习惯，是合法有效的。被告蔡国华已将141号商铺交付给原告，原告是该房产的所有人和实际控制人，法院根据被告吴保桂的申请查封该房产的决定是不当的，依法应予纠正。
第三人梁建清述称，原告诉讼属实，请求法院支持原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月22日，被告蔡国华以该价值175680元的商铺作为抵押物，向被告吴保桂借款80000元，在产权登记机构办理了抵押登记。2012年6月初，被告吴保桂、蔡国华经协商一致，同意解除上述商铺的抵押权，拟变卖抵押的商铺，以偿还债务。同年6月3日，被告蔡国华、吴保桂以借款已经还清为由向产权登记机构申请注销该房产的抵押登记。即日，产权登记机构注销了该房产的抵押登记。翌日（2012年6月4日），被告蔡国华、（卖方）与第三人梁建清（买方）、万家公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：0000617）。合同约定141号商铺的总价款为160000元。并对购房定金、房产过户登记费用承担、中介费及购房款的交付，以及违约责任作了约定。合同签订当天，第三人梁建清支付定金10000元给被告蔡国华。2012年6月6日，被告蔡国华与第三人梁建清、万家公司签订《房地产买卖合同补充协议》，协议约定：1、房地产买卖双方须全力配合经纪方办理141号商铺产权过户等相关手续。2、如果上述物业的过户税费超过36000元，经纪方须负责1500，即实收中介服务费4000元。3、买方付196000元给卖方包干使用（即包括过户税费、中介服务费）。4、付款方式：卖方已付定金10000元，今天再付80000元，余款106000元在房产交付时付清。协议签订当天，第三人梁建清给被告蔡国华支付购房款80000元。为将141号商铺过户到原告的名下，2012年7月5日，被告蔡国华（转让方）与原告李梁（受让方）签订《广东省房地产买卖合同》【湛房买卖契字（新）No.F2011900号】，合同约定被告蔡国华拟将141号商铺转让给李梁，房屋建筑面积为21.96平方米，套内面积为16.47平方米，公共分摊面积为5.49平方米，该房地产交易总金额为300000元；本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到湛江市房地产交易所办理过户手续……，对付款方式、违约责任、相关税费的承担等合同没有明确约定。该合同签订当天，被告蔡国华立据：”本人蔡国华收到李梁房屋款66000元，已收齐全部房款，”并与原告李梁向湛江市房地产交易登记中心提交《免办二手房交易资金监控手续申请书》，以双方于2012年7月5日已交足房款，卖方同意将上述房产过户给买方，税费由买方支付为由，申请办理上述房产所有权的转移登记。同时，第三人万家公司收到第三人梁建清交来房产办证费40000元。至2012年7月5日止，被告蔡国华共收取了原告李梁及第三人梁建清支付的款项156000元。2012年7月9日，湛江市房地产交易中心受理原告李梁与被告蔡国华的房地产交易。出具了二手房交易证明。由于被告蔡国华未清偿尚欠被告吴保桂的债务，2012年7月13日，被告吴保桂向本院申请诉前财产保全，本院以（2012）霞民保字第28号《民事裁定书》查封了141号商铺。2012年7月18日和20日，原告李梁缴付了141号商铺房产过户相关的税费。2012年7月20日，原告李梁据以其与被告蔡国华签订的《广东省房地产买卖合同》，已交付了涉案房产的全部房款及缴付了相关税费正在办理产权过户而被本院查封导致不能办理产权转移登记为由，向本院提出异议，要求查封。2012年10月26日，本院作出（2012）霞民保字第28号之一《民事裁定书》认为，原告李梁于2012年7月5日签订的《广东省房地产买卖合同》，合同约定该房交易的金额为300000元，而未能举证证明的该房款已全部支付（原告李梁只按2012年6月6日签订的《房地产买卖合同补充协议》的约定支付196000元），且该商铺尚未交付，本院查封时，交易税也未缴交，房地产交易部门也未核准登记，该商铺的权属尚未发生变更。本院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款的规定查封涉案商铺并取不当。裁定驳回李梁的异议。原告李梁不服，于2012年11月9日向本院提起诉讼。在庭审中，第三人万家公司、梁建清均认可141号商铺的实际受让人是原告李梁，原告李梁和第三人万家公司、梁建清均主张各方当事人实际是按《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》的约定履行，原告李梁与被告蔡国华于2012年7月5日签订的《广东省房地产买卖合同》是为了办过户证，按产权登记机构的要求以房产交易金额300000元的标准计付税费进行纳税而签订的。2012年11月7日和2012年6月20日，湛江市三禾物业服务有限公司出具证明，证明涉案的商铺已转让给李梁，先该商铺业主为李梁，由该公司代为统一经营管理。之后物业费用均由李梁交纳，2013年9月27日至今，李梁在该商铺经营湛江市霞山区李梁服装店。
另查明，干部吴保桂在向本院申请诉前财产保全查封141号商铺后，已于2012年7月19日向本院提起诉讼，要求被告蔡国华清债务，但被告蔡国华不到庭参加诉讼。2012年12月5日，本院作出（2012）霞民三初字第255号《民事判决书》，判决蔡国华向吴保桂清偿借款本金55000元及利息。该案现已进入执行阶段。
本院认为，本案属案外人执行异议之诉。争议的焦点是原告是否实际合法取得湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺（粤房地产证【湛江CQ字第】）的产权。在本案中，原、被告双方签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告收到原告购房款后，双方到湛江市房产交易中心办理二手房交易备案登记，且亦向税务局交纳商铺买卖税款。被告在物业管理部门办理了业主变更登记，原告亦在该商铺中经营生意，故原告已实际占有该商铺。至今没有办理过户登记手续的原因是由于该商铺已被人民法院查封。原告没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结；”故对原告请求确认该争议商铺产权为其所有事实清楚，证据确实、充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对争议的商铺提出异议，本院予以支持，认定原告就争议商铺享有足以排除强制执行的民事权益。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，认定不得执行湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺。解除查封及取消拍卖属于程序问题，本院支持原告不得执行该争议商铺的主张。依照《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法的解释﹥》第三百一十二条第二款的规定，可对原告确认争议的商铺属其所有的诉讼请求一并作出裁判。
综上所述，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《关于人民法院执行办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
不得执行位于湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺（粤房地产证【湛江CQ字第】）.
确认湛江市霞山区解放22号荣福、万年红商厦一层141号商铺（粤房地产证【湛江CQ字第】）的产权为原告李梁所有。
本案受理费4220元，由原告负担2110元，被告吴保桂、蔡国华各承担1555元。
审判长 孙丽霞
审判员 潘志文
审判员 王玉燕
二〇一五年十一月二十四日
书记员 招彩凤
附：相关法律条文
《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。