广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民三初字第234号
原告：佛山市南海区桂城街叠南村洙泗五股份合作经济社，住所佛山市南海区桂城街道叠南村，组织机构代码698170107。
负责人：孔德朗。
委托代理人：罗品贤，是广东创顺律师事务所律师。
被告：佛山市南海区桂城街叠南村洙泗股份合作经济社，住所佛山市南海区桂城街道叠南村，组织机构代码719240355。
负责人：杨笑梅。
委托代理人：林瞿烁，是广东淼鑫律师事务所律师。
委托代理人：麦素文，是广东淼鑫律师事务所律师。
委托代理人：陈传炳，是广东淼鑫律师事务所律师（被告于2016年1月20日撤销了对该律师的授权委托）
原告佛山市南海区桂城街叠南村洙泗五股份合作经济社与被告佛山市南海区桂城街叠南村洙泗股份合作经济社所有权确认纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2016年1月6日、20日公开开庭进行了审理。原告的负责人孔德朗、委托代理人罗品贤，被告的负责人杨笑梅、委托代理人林瞿烁均到庭参加了两次诉讼，被告的委托代理人陈传炳、麦素文分别到庭参加了第一、第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1993年，原告与南海桂城振兴建筑陶瓷店（以下简称“振兴店”，负责人萧振基）就案涉地块[土地证号：南府集用（98）字第0102**号]上合作建房签订了《合作建房合同书》，约定由原告提供土地、振兴店自筹资金建房，房屋建好后首层及二层各四分之三（即一层半）归原告所有，其余归振兴店所有。此后，原告将首层及二层以130万元卖予萧振基，房屋尚未办理过户前，萧振基又以130万元将首层部分转卖给农业银行桂城营业所（以下简称“桂城农行”），其后桂城农行将130万元购房款直接支付予原告，以抵消萧振基尚欠原告的130万元购房款。此时，萧振基已拥有该栋房屋二至六层房产的所有权（首层已卖予桂城农行）。期后，由于萧振基欠包括被告在内的四个单位租金及其他债务无法清偿，其又将二至六层房屋转给了包括被告在内的四单位，以抵偿其所欠租金及其他债务。至此，争议土地上盖的楼房分别办理了房产证，权属人分别登记为被告和农行桂城营业所。但房屋所在土地的使用权至今仍因历史原因登记于被告名下，原因如下：90年代初，南海施行一村一社的农村政策，生产队（又称承包组）对外全部挂靠在村经济社名下，对内各自独立。当时洙五队（又称洙五承包组）、洙四队与新联队三个承包组共同组成了叠南洙泗村经济社，共同使用叠南洙泗村经济社的公章办理对外业务，对内则经济收益独立核算，各自分离，耕地、宅基地等土地权属依然按照历史沿革归各生产队所有和使用。案涉土地登记权属时，正是一村一社的改革期间，原告没有公章，不能独立行使权利，故以被告名义申请土地使用权证，从土地使用权证的档案可以看出真正权属人是原告，因申请办证人正是原告时任的负责人孔桢，尚有其他证据足以证实。约在2000年，随着农村改革的深入推进，原来组成洙泗村的三个承包组拥有了各自公章，并开始以各自名称独立对外办理业务。原告曾要求将案涉土地的使用权变更登记至原告名下，却遭被告无理拒绝。综上，争议土地权归原告所有，因历史原因登记于被告名下，使得目前土地的收益权人与登记所有权人不一致，现因原告已为独立的经济组织，且一直为该土地的实际使用人及受益人，故要求将土地使用证登记回原告名下。综上，请求法院依法判令：一、确认坐落于叠南洙泗村的土地[土地证号：南府集用（98）字第0102**号]使用权归原告；二、被告将土地使用权过户至原告名下；三、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原告主张案涉土地的使用权归其所有缺乏依据。现有土地使用权证登记于被告名下，非经合法程序撤销，该使用权证仍具有合法效力。目前，原告未能提供充分证据证明案涉土地归其所有，本案争议应通过行政诉讼解决，原告诉求不属于民事案件的审理范围。依据土地管理法第十六条，土地使用权和土地所有权发生争议，应协商解决，单位与单位之间的争议由县级以上政府处理，土地争议纠纷应先经政府处理的前置程序，处理未果再通过诉讼途径解决。此外，本案已超最长诉讼时效20年，故原告诉请不应受到保护。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告组织机构代码证（1份，原件）、农村集体经济组织证明书（2份，原件）、被告组织机构代码证（1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.土地登记档案电脑查询信息表（2份，原件）、土地档案资料（1套，复印件加盖公章）、合作建房合同书、协议书、南集建（94）字第011418号集体土地使用权证（各1份，原件）、南府集用（98）字第010299号集体土地使用权证（1份，复印件）、改革开放30周年南海农村集体资产管理回顾（1份，打印件）、说明（1份，复印件）、桂城叠南管理处收据（4份，原件），用以证明案涉土地使用权归原告所有，因历史原因登记于被告名下；土地档案资料中的土地登记申请、调查、审批表第二页右下角备注注明了“洙五承包组、领证人孔桢”，孔桢时任洙五承包组和洙泗村的负责人，当时的洙泗村和洙五承包组是自然村和生产队之间的关系，洙泗村下属三个生产队，包括洙四、洙五、新联，村一级有自己的土地，由三个生产队共有，生产队也有自己的土地；合作建房合同书显示提供土地的一方是原告，落款处签名的全部都是洙五队的村民，因历史原因而加盖了被告的公章；协议书出售房屋的主体也是原告，落款处签名的全部都是洙五队的村民；130万元的房款收据，收款人是原告，租金收据的收款人也是原告，合作建房合同书约定原告享有首层及2层的四分之三收益权，房屋建成后原告将对应房产返租予萧振基，产生了相应租金的收益；原告持有的旧土地使用证备注了该土地实际使用权人是原告。
3．见证书（1份，复印件），用以证明由于历史原因导致土地登记权属人与实际权属人不一致，案涉土地上盖房屋基于原告与萧振基签订的协议，房产证挂名登记于被告名下，后因为萧振基欠债，房屋权属人又按债权比例归属四方所有；事实上，依据原告与萧振基签订的合作建房协议，房屋70年后归原告所有。
4.集体土地建设用地使用权证（3份，原件），用以证明由于历史原因，洙五队的土地全部登记于被告名下，但备注栏均注明为洙五队所有，结合案涉土地的使用权旧证，案涉土地的使用权应归原告所有。
经质证，被告对原告举证1无异议。对举证2的土地登记档案电脑查询信息表的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，该土地的使用权现登记于被告名下，故被告合法享有土地权益；对举证2的土地档案资料的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，资料已明确案涉土地的使用权及土地上盖物业归被告所有；在1986年至2002年6月期间，原告合并至被告处，孔桢既担任洙泗村的村长，又担任洙五队的队长，是土地使用权证的经办人和负责人，故孔桢在备注处注明洙五承包组并不能当然证实案涉土地属于洙五队；对合作建房合同书、协议书不予确认，无法证实合同书及协议书中所载土地即为案涉土地，孔桢的身份特殊，在其本人未出庭作证的情况下被告无法核实该合同书及协议书的真实性，但对合同书和协议书上被告印章的真实性予以确认，当时的公章由孔桢控制；对南集建（94）字第011418号集体土地使用权证不予确认，被告已于1998年补办新证，新证显示土地的使用权归被告所有；对南府集用（98）字第010299号集体土地使用权证无异议；对改革开放30周年南海农村集体资产管理回顾、说明及桂城叠南管理处收据均不予确认，来源不明，收据的经手人是孔桢，但其本人并未出庭作证，故被告无法核实。对举证3不予确认。对举证4的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，三块土地由原告管理和收益，被告只是名义上的所有权人，但案涉土地的情况并不一样，涉及到三个生产队的共同利益，与原告举证的三块土地的性质不一样，不能仅凭备注的内容予以区分，被告举证的新证备注并没有相应内容，被告提交的土地证与原告提交的证号不相符。
诉讼中，被告举证如下：
1.组织机构代码证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。
2.南府集用（98）字第010299号集体土地使用权证、房屋所有权证（各1份，原件），用以证明案涉土地及上盖建筑物由被告合法享有权益。
3．交接表（1份，原件），用以证明被告现任负责人与前任交接时，有办理案涉土地和上盖房产的交接，即交接表上登记的“金福园”。
经质证，原告对被告举证1无异议。对举证2的集体土地使用权证、房屋所有权证的真实性无异议，但对关联性有异议，该证登记的地籍号与原告举证的旧证指向的土地为同一地块，被告举证的土地证上明确记载新证的补办原因是旧证遗失；拿证时，国土部门称旧证已遗失，需补办新证，后来又是国土部门的工作人员找到旧证并返还给原告的。对举证3的真实性无异议，确认案涉土地和房产就在金福园，也恰好证明了孔桢与孔庆凯交接时出现错误，将洙五队的土地使用权证交给了孔庆凯，导致后来又由孔庆凯交接给了被告现任负责人；三个生产队成立经济社时拿出的土地只有叠翠花园的六亩地，交接单上的其他土地实际上是后期添置的。
诉讼期间，原告申请证人孔某出庭作证，本院经审查后予以准许
证人孔某陈述：本人原名孔桢，后更名为孔某。1993年，本人任职洙泗村村长、经济社社长及洙五队队长，曾代表洙五队与萧振基签订合作建房协议，该协议上甲方的经办人员均为洙五队的村民，当时包括洙五队在内的三个队均无公章，对外办理业务时均加盖洙泗村的公章，尽管三个队对外签订合同都使用洙泗村的公章，但在财政上与洙泗村是相互相独立的，哪个生产队开荒的土地原则上由该生产队使用，案涉土地正是洙五队开荒并使用的。由于当时生产队没有公章，故土地使用证均登记于洙泗村名下，证上备注“洙五队”，即说明该地块由洙五队实际使用。签完合作建房协议后，洙五队出地、萧振基出资，开始在案涉土地上动工建房，当时约定使用权70年，期满后土地及房屋全部归洙五队所有。房屋建好后，首层和2层共一层半由洙五队使用，其余由萧振基占有使用。1998年，本人经手办理了土地上盖房屋的房产证，办证时需用到土地使用权证，乡政府那边打电话过来说该证遗失了，遗失原因不明，于是后来补办了新证和办理了房产证。本人任职期间，洙泗村及经济社、洙五队的土地使用权证均由本人保管，其他两个生产队的土地使用权证由各队自行保管。本人卸任时将洙泗村及经济社、洙五队的土地使用权证全部交给新任洙泗村长、经济社社长和洙五队队长孔庆凯，由于交接时间仓促，出错也不足为奇，接收者亦应重新核对，发现问及时提出。成立经济社前，土地由各个生产队各自占有和使用，1992年成立经济社后，三个生产队按股份数分别拿出部分土地上交经济社，共计6亩多，全部是已经开垦好的田地，该部分土地领证时登记的是洙泗村经济社，没作任何备注。涉案土地当时还是一块荒地，不包括在这6亩地以内。1994年，案涉土地办理使用权证时，本人有参与现场丈量，负责拉皮尺，国土部门的工作人员在场核对并填写内容。土地登记表上备注的“洙五承包组”并非由本人书写，是国土部门的工作人员写的。案涉土地的建筑物办理了房产证，登记在洙泗村经济社名下，当时以130万元卖了一楼的部分给农行，约定先付80万元，待办完房产证后再付50万元，洙五队已收齐该130万元房款，估计农行的房产证已办妥。黄权是新联队的村民。本人任职期间，生产队并没有公章。
经质证，原告对证人证言无异议，可见，案涉土地由原告开荒并使用，根据历史惯例，该部分土地使用权归原告所有；造成案涉土地的争议源于旧证遗失后办理新证时，国土部门并没有在备注栏处按旧证的形式备注“洙五队”，且孔桢在办理交接时出错；由于历史原因，以往生产队并无公章，土地使用权登记于被告名下，但这并不能改变土地使用权的真正归属。
被告对证人证言不予确认，证人是原告负责人的父亲，存在利害关系，其证言不能作为认定事实的依据；证人称卸任交接时出错，但原告在随后长达十几年间，一直没有向在任的孔庆凯主张该土地的问题，与常理不符，若案涉土地属于洙五队，那么孔庆凯作为洙五队队员，理应知悉土地权属，也不会在2008年5月与被告现任负责人杨笑梅交接时，将案涉土地使用权证移交给杨笑梅；若案涉土地一直由洙五队管理，见证书上乙方的签名应该是洙五队的队员，但证人陈述乙方负责人签字的黄权却是新联队的村民。
原告举证2的合作建房合同书、协议书、南集建（94）字第011418号集体土地使用权证、桂城叠南管理处收据是原件，被告有异议但未能举证推翻，本院确认其真实性；原告举证2的改革开放30周年南海农村集体资产管理回顾没有相关部门加盖公章，说明出只是手抄件，被告均持异议，故本院不予确认；原告举证3是复印件，没有原件核对且被告有异议，故本院不作审查认定。原告的其他举证以及被告的举证，对方无异议或对真实性无异议，本院予以采信。对于证人证言，本院将结合其他举证进行综合认定。
根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
1993年，南海桂城叠南洙五队（甲方）与案外人振兴店（乙方，负责人是萧振基）签订一份《合作建房合同书》，约定洙五队与振兴店在叠南管理区内的一块土地上合作建房，洙五队提供土地和办妥使用土地的手续及取得建房批文，振兴店负责全部建房用款；房屋建好后，首层及二层建筑的3/4（即一层半）给洙五队、其余建筑属振兴店产权，使用期七十年，七十年后归洙五队所有。洙五队的一层半除80平方米租给农行外，其余租金由振兴店承担，租金第一年每月每平方米12元，以后逐年递增10%，建好后交付振兴店使用时一次性向洙五队交付三年租金，第四年起每年年底前交明年全年租金；合同签订后十二个月内房屋需交付使用，否则振兴店仍需向洙五队交纳租。合同书的甲方处加盖了被告公章。合同签订后，萧振基在案涉土地上动工并建起了六层房屋。
1994年11月17日，上述土地办理了集体土地建设用地使用证，证号南集建（94）字第011418号，土地使用人为叠南洙泗村经济社，用地面积374.3平方米，图号011704，地号丁（4）1，地籍号01172671，用途厂房,备注栏记载了“洙五队承包组”。
1994年12月至1995年1月期间，洙五队收取了萧振基三年的房屋租金共计284220.9元。
1997年9月12日，桂城叠南洙五队（甲方）与萧振基（乙方）、桂城农行（丙方）、桂城叠南管理处（见证方）签订一份《协议书》，确认桂城农行向萧振基购买位于案涉土地上与洙五队合建的六层住宅楼的首层铺位作营业场所，鉴于萧振基建房所用的土地款130万元至今仍未支付给洙五队，各方约定：萧振基向桂城农行出售房产，洙五队应积极主动协助萧振基办理房产证转户等手续，使桂城农行能尽快取得合法房产证；协议签订后五天内，桂城农行一次性将购房款130万元划入见证方桂城叠南管理处的账户内，暂由该见证方保管，桂城农行未取得合法合规的房产证前，各方不得挪用该款；协议签订后，洙五队、萧振基应协助桂城农行到有关部门办理房产证申领和房产转户等手续；直至手续完善并将房产证转交至桂城农行为止，桂城农行亦应于即日签名同意见证方把购房款转洙五队使用；办证费用由萧振基和桂城农行各负担50%，萧振基对桂城农行在购房款中扣除130万元土地款给洙五队予以承认，并在桂城农行取得房产证后按购房合同的总价根据多余少补的原则进行结算。合同书的甲方处加盖了被告公章。其后,洙五队出具收据,确认已收取桂城农行的130万元。
1998年3月18日，上述房屋的首层83.59平方米及二至六层办理了房产证，证号为粤房字第××号，登记所有权人为叠南洙泗村经济社。
1998年10月7日，案涉土地办理了新的集体土地使用证，证号为南府集用（98）字第010299号，登记土地使用者为叠南洙泗村经济社，地号01172671，图号011704丁（4）1，用途厂房，面积374.3平方米,记事栏记载了“属于遗失补办，原使用者叠南洙泗村经济社……”。
2015年12月8日，原告向法院起诉，主张相关权利。庭审中，除案涉土地对应的旧土地使用权证，原告还持有并出示了三份土地使用权证，相关使用权证上登记的土地使用人均为被告，备注栏记载了“洙五承包组”或“属洙五队”的内容；被告确认该三块土地均由原告管理和收益，被告只是名义上的所有权人。此外，本院在庭审中要求被告核实其目前持有的土地使用权证是否有备注某个生产队的情况，但被告未能在限期内作出书面回复。
本院认为：原告主张案涉土地的使用权，故本案属于因不动产物权归属产生的争议，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条，本案属于民事诉讼的受理范围，本院应依法审理。且本案属于物权确认纠纷，故不受诉讼时效的约束。根据目前证据，案涉土地的使用权证虽然登记于被告名下，但对应的土地登记申请表及旧的土地使用权证均备注了“洙五承包组”，被告在庭审中确认了由原告持有且有类似备注的土地使用权证对应的土地实际由原告管理和收益，被告只是名义上的所有权人。庭审中，本院要求被告核实其目前持有的土地使用权证是否有类似的备注内容，但被告未能在限期内作出回复。此外，原告曾就案涉土地的权益处分与案外人签订过多份合同，虽然加盖了被告的公章，但仍可通过合同的约定以及款项的收取体现原告实际享有土地的使用权及收益权。根据目前证据，结合双方的陈述和证人证言，本院确认原告是案涉土地的实际使用权人，鉴于目前土地使用权的登记情况与实际情况不一致，故被告理应协助原告办理相关过户登记手续。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认位于佛山市南海区桂城叠南洙泗村的土地（集体土地使用证号：南府集用（98）字第010299号）使用权归原告佛山市南海区桂城街叠南村洙泗五股份合作经济社享受。
二、被告佛山市南海区桂城街叠南村洙泗股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市南海区桂城街叠南村洙泗五股份合作经济社办理上述土地的使用权变更登记手续。
本案受理费4900元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张焕然
二○二○一六年三月二日
书记员 李丽曼