广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13655号上诉人（原审原告）：广州市冠昊物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄穗生，董事长。委托诉讼代理人：靳中山、张建平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州军区联勤部广州赤岗离职干部休养所，住所地广州市海珠区。负责人：李建民，职务所长。委托诉讼代理人：聂卫国，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭经纬，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:广州市凯荣都国际大酒店有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：龙赳华，董事长。委托诉讼代理人：刘伟渊，广东纵横天正律师事务所律师。原审第三人：广州市江河宾馆，住所地广州市天河区。负责人：何卫，总经理。委托诉讼代理人：刘伟渊，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人广州市冠昊物业管理有限公司（以下简称冠昊公司）因与被上诉人广州军区联勤部广州赤岗离职干部休养所（以下简称赤岗干休所）、广州市凯荣都国际大酒店有限公司（以下简称凯荣都大酒店）、原审第三人广州市江河宾馆（以下简称江河宾馆）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗海法民三初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠昊公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认冠昊公司对位于广州市海珠区石榴岗路3号的“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”拥有自主经营管理中的水电管理权，并判令赤岗干休所、凯荣都大酒店将三号大院综合楼整栋大楼的水电设施、水电用房以及水电管理、水电缴费的相关资料一并返还给冠昊公司；三、本案一、二审诉讼费用由赤岗干休所、凯荣都大酒店承担。事实和理由：一、原审法院关于我方不享有对涉案房屋水电管理权的观点是错误的。首先，根据《合作建房合同书》，大楼由赤岗干休所提供土地，冠昊公司提供资金共同建设；交付冠昊公司自主经营管理50年；冠昊公司负责包括水电建设安装在内的全部建设及资金；双方共同享有物业所有权；冠昊公司负责经营管理，赤岗干休所只负责收取固定的投资回报，冠昊公司有权出租。上述证据说明，因我方是大楼实际投资人以及产权共有人，所以我方在50年内对整栋大楼享有包括水电管理权在内的完整物权。这种权利是基于大楼所有权人身份固有的权利，而并非来源于他人授权。至于水电管理权的具体行使人是否我方、凯荣都大酒店是否有权合法行使水电管理权，则是另一个问题。原审法院否定了我方作为大楼权属人固有的水电管理权，显然混淆了概念。二、原审法院关于涉案房屋水电管理权由承租人享有的观点没有事实依据。原审法院并未查清大楼的承租人身份，且故意混淆凯荣都大酒店与江河宾馆主体身份的不同。我方主张的是凯荣都大酒店无权享有水电管理权且应返还水电设施，但原审法院仅认定“水电管理权由承租人享有”，不仅并未查明谁是承租人（是凯荣都酒店还是江河宾馆）这一主要案件事实，而且也未认定凯荣都大酒店是否享有水电管理权。至于2008年7月31日的《租赁合同书》是我方与江河宾馆之间的协议。即使原审法院根据合同第十五条约定来认定承租人享有水电管理权，也只能认定江河宾馆享有水电管理权，仍无法说明凯荣都大酒店实际行使水电管理权的合法性。所谓“租赁合同存续期间”也仅指我方与江河宾馆之间，而并非指我方与凯荣都大酒店之间。三、涉案房屋的产权登记情况这一主要案件事实未能查明。关于整栋大楼的产权情况，现有证据仅有部分楼层的房屋所有权证和租赁许可证复印件，不仅不全面，且因赤岗干休所不配合、未能核对有关原件。2016年6月23日所做调查笔录显示：被调查人曾某并非军职人员，只是业务科职工而已，且工作证有效期2004年6月届满。曾运昌所说“广州军区因撤销没有公章可盖”、“所有楼层均有登记产权”与事实不符。故此，仅凭该调查笔录不足以证明大楼产权登记情况。因大楼产权登记情况关系到本案合同效力等问题，望二审法院依法查明。四、我方主张水电管理权的问题，重要原因是涉及整栋大楼安全责任问题。该大楼在2015年上半年以及2015年9月发生两次火灾，赤岗干休所和消防部门多次向我方问责，事实上我方对整栋大楼水电管理失去了控制。赤岗干休所答辩称：一、赤岗干休所和冠昊公司签订的合作协议书未约定水电管理权给冠昊公司。二、合作协议书可以看出产权属于赤岗干休所，冠昊公司只是与赤岗干休所有共同经营权。作为产权人，赤岗干休所拥有完整的管理权，水电管理权最终属于赤岗干休所。2008年7月31日三方一致确认水电管理权给江河宾馆，由江河宾馆进行管理。后因江河宾馆主体发生变化，权利和义务转给凯荣都大酒店，由凯荣都大酒店获得水电管理权，所以冠昊公司要求将水电管理权给冠昊公司，与原有协议约定不符，且水电管理权要收回的话，应征求产权人的同意。冠昊公司上诉的事实和理由均不成立，应予以驳回。凯荣都大酒店答辩称：不同意冠昊公司的上诉请求。冠昊公司与赤岗干休所合作建房，其得到的是50年合作经营管理权，不是物权。产权经过一审调查确定是军产，无法更名到冠昊公司名下，冠昊公司只是享有使用权和收益权。冠昊公司出租给我方，与我方地位是一样的。冠昊公司相对于赤岗干休所对大楼所享有的权利，与我方相对于冠昊公司来说是一样的。关于水电管理权，江河宾馆2008年与冠昊公司签订的租赁合同已明确约定，大楼物业同意由承租人管理，冠昊公司还有义务在水电费收取问题上协助承租人。我方收取水电费没有加价，交给赤岗干休所。整栋大楼的水电费账户登记在赤岗干休所名下，供电局供水局每月水电费通知单是发给赤岗干休所，我方按照该金额交给赤岗干休所。关于租赁合同，是与江河宾馆签订，合同第19条已明确约定由于凯荣都大酒店没有登记注册，故以江河宾馆名义签订合同，在凯荣都大酒店登记注册之后由凯荣都大酒店履行合同。关于对方当庭所说的消防问题，当时发生的火灾是一个小火灾，火灾是发生在11至15楼冠昊公司自己使用的楼层里。消防局对整栋大楼消防问题首先是向我方问责，消防部门并没有进行处罚。江河宾馆称同意凯荣都大酒店的意见。冠昊公司于2015年12月22日向原审法院起诉请求：一、确认冠昊公司对位于广州市海珠区石榴岗路3号的“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”拥有自主经营管理权中的水电管理权；二、赤岗干休所、凯荣都大酒店将三号大院综合楼整栋大楼的水电设施、水电用房以及水电管理、水电缴费的相关资料一并返还给冠昊公司；三、赤岗干休所、凯荣都大酒店承担本案受理费。诉讼中，冠昊公司明确第一项诉讼请求中的“水电管理权”为“对综合楼的总配电房、总水房、从负一楼到二十五楼每层楼的水房和电房及水表、电表拥有自主经营管理权中的水电管理权”；第二项诉讼请求中的“水电设施、水电用房以及水电管理、水电缴费的相关资料”为“总配电房、总水房、从负一楼到二十五楼每层楼的水房、电房、水表、电表以及综合楼各用户水电缴费情况及从2012年12月起至实际交付给原告之日止的水电设施日常管理维护的记录档案资料”；并表示管理权就是对上述设施的管理，没有具体的期限，因为整栋楼包括水电设施都是原告所有，是冠昊公司出资建设的。原审法院认定事实：2006年6月30日，广州市冠昊置业有限公司（乙方）与赤岗干休所（甲方）签订《合作建房合同书》，约定：经协商由甲方提供土地，乙方提供建设资金共同建设广州市海珠区石榴岗路“三号大院综合楼”项目。（第一条）项目建成后五十年内，“三号大院综合楼”的所有经营权为甲乙双方共同所有，五十年后的所有权为甲方所有；作为对乙方投资的回报，甲方同意将“三号大院综合楼”交付给乙方经营五十年（自2008年9月1日开始计算50年的限期至2058年止）；乙方在自主经营管理“三号大院综合楼”期间双方约定乙方应向甲方交付每年玖拾万元的固定回报投资收益，该固定回报投资收益从第二年开始每满一年递增叁万元，即2009年10月1日开始递增；乙方经营管理期限届满后，乙方将“三号大院综合楼”交还甲方，双方合作建设“三号大院综合楼”的法律关系终止。（第二条）甲方提供的土地位于广州市石榴岗三号院，宗地编号[粤字第1900C号营区]，该宗土地甲方以划拨方式取得。东某广东省第二人民医院，现西临石榴岗路，南临广东省甘蔗研究所，北临广东省第二人民医院，“三号大院综合楼”项目将建设成一栋钢筋混凝土砖结构的酒店商务写字楼，整个大楼建筑面积20000平方米左右，十九层。（第三条）项目建设工期（含装修、园林建设和空调安装等）为二年；自甲方将已办理相关报建手续后的“七通一平”土地交付工程队后开始计算建设工期，双方协议开工日期为2006年9月1日起，峻工日期2008年9月1日止；项目建设期间施工现场的管理以乙方负责为主。（第四条）甲方负责提供合作建房的项目用地2350㎡左右。（第五条）乙方负责提供项目土建部分的建设资金共计叁仟伍百万元；水电建设安装壹仟伍百万元，室内装饰叁仟伍百万元，达到四星级内部装修标准。（第七条）建成的物业由于法律政策的制约所有权属于甲方；为保证乙方的利益，双方除明确约定在项目建成50年内甲乙方共同享受物业所有权外，甲方同意将建成的物业交由乙方经营管理，甲方只收取固定的经营收益即投资回报；甲方同意并授权乙方在经营管理期间，有权以甲方的名义对外出租物业；等。2008年7月31日，广州市冠昊置业有限公司（甲方）与江河宾馆（乙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》，约定：甲方依法取得广州军区联勤部赤岗干休所三号大院（广州市江海大道3号）综合楼五十年的自主经营权，现经广州军区联勤部赤岗干休所同意后，以此合同为准，同意甲方将部分房产出租给乙方，由乙方租赁经营。（第一条）甲方将该房产的第l层至第10层、第15层至第23层及地下停车场出租给乙方开办酒店整体配套服务使用；乙方提供准四星级室内的装潢、设备及服务标准。（第二条）租赁用途：餐饮行业、娱乐行业、旅馆行业、健身行业、写字楼出租等酒店配套服务的会务、商务、商场、美容美发等经营项目。（第三条）租赁期限：二十年（从交租之日起计算），自2009年6月1日起至2029年5月31日止。（第五条）乙方第一至第三年每月按每平方米35元向甲方交纳租金；以实际建筑面积计算，合计第一至第三年每月租金为玖拾壹万元；乙方交纳租金的标准，将按本合同约定，从第四年起在上一年租金的基础上，每年每平方递增3%;直至本合同期限届满。（第六条）甲方于2008年9月28日，将租赁房产及设备设施交付给乙方使用，甲方交付乙方房产使用的标准是：（1）负责综合楼整体建设工程规划验收合格和一级消防验收合格；（2）负责内水内电接到每层房间预留接、插口；（3）负责提供外水外电，保证增容电变压器3200千伏安；（6）负责供水设备正常交付乙方使用；（8）3200干伏安增容电变压器、车某不能按期交付给乙方，由甲、乙双方友好协商解决。甲方提供给乙方8个月的装修免租期（即从甲方按合同交搂标准交付给乙方使用之日起算，自2008年10月1日至2009年5月31日止），装修期内乙方免交租金；甲方同意乙方在装修免租期之前，提前进场开展装修筹备、设计和部分项目的施工）。（第七条）甲方权利：2、对乙方经营管理该物业及相关设施设备的使用，享有监督权。（第八条）甲方义务：4、在租赁期内，甲方必须保障乙方水、电、气的正常供应，其费用由乙方承担；5、在租赁期内，甲方必须保证在本栋楼内的第11至第14层只限于办公和写字楼用途，不能开展酒店及其它行业，并保证在大楼室内、室外的宣传、广告设置须经乙方同意。（第九条）乙方权利：2、拥有本合同规定范围内的自主经营权和收益权；（第十五条）大楼物业统一由乙方管理，涉及物业事务甲方必须协助乙方解决，按时交纳水、电、税收等费用（收费标准以政府规定交纳金额为准）。（第十八条）本合同经甲、乙双方签字盖章后交广州军区联勤部赤岗干休所鉴证盖章生效。（第十九条）经甲、乙双方协商同意，本合同现签约的乙方单位名称（广州市江河宾馆）在综合楼新企业名称核准注册后进行变更；等。“甲方（盖章）”处盖有“广州市冠昊置业有限公司”印章，“法定代表人”处署名为“谭昌吉”；“乙方（盖章）”处盖有江河宾馆印章，“法定代表人”处署名为“龙赳华”；“鉴证方（盖章）”处盖有赤岗干休所印章。2012年6月7日，广州市冠昊置业有限公司经工商部门核准登记为冠昊公司。2015年1月22日，工商部门准予冠昊公司将法定代表人由谭昌吉变更为黄穗生。诉讼中，冠昊公司、赤岗干休所、凯荣都大酒店和江河宾馆均确认涉案房屋共24层，门牌地址为广州市海珠区石榴岗路3号，涉案房屋所在地块的权属人为赤岗干休所，没有案外人曾主张过涉案房屋及其所在地块的权属。对于涉案房屋的权属人情况，冠昊公司表示整栋大楼没有总的确权，确权的只有部分楼层，剩下相当面积的楼层没有确权，根据所有权证显示已经确权的部分的权属人是赤岗干休所；赤岗干休所、凯荣都大酒店和江河宾馆均表示涉案房屋的权属人是赤岗干休所。原审法院于2016年6月23日前往中国人民解放军广州军区房地产管理处和中国人民解放军广州军区房地产管理分局调取广州市海珠区石榴岗路3号“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”的权属和租赁情况。该单位工作人员表示广州军区广东房地产管理分局与广州军区广州房地产管理处为同一单位，属对内对外的不同称呼；军房字第××号《房屋所有权证》和（2009）穗房租证字第092、093、094号《军队房地产租赁许可证》是真实的，但租赁许可证已过期，并且也已不再出租赁许可证；涉案房屋的权属人为赤岗干休所，没有其它单位或个人主张过涉案房屋的权利。对此，冠昊公司表示对其真实性不予确认，该工作人员陈述的内容不属实，且其无权代表军区房管部门来回答上述调查。赤岗干休所、凯荣都大酒店和江河宾馆均表示对其真实性、合法性、关联性均没有异议。原审法院认为，冠昊公司、江河宾馆在赤岗干休所鉴证下签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》（以下简称“租赁合同书”），是当事人协商一致的真实意思表示，对冠昊公司、江河宾馆和赤岗干休所均有约束力，各方均应按合同约定切实履行。租赁合同书约定：租赁期限自2009年6月1日起至2029年5月31日止，大楼物业统一由江河宾馆管理，涉及物业事务冠昊公司必须协助江河宾馆解决，按时交纳水、电、税收等费用（收费标准以政府规定交纳金额为准）。故在上述租赁合同存续期间，涉案房屋的水电管理权均应由承租人享有。现冠昊公司在租赁合同书约定的租赁期间要求确认其对位于广州市海珠区石榴岗路3号的“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”拥有自主经营管理权中的水电管理权和赤岗干休所、凯荣都大酒店将三号大院综合楼整栋大楼的水电设施、水电用房以及水电管理、水电缴费的相关资料一并返还给冠昊公司，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院于2016年7月15日作出判决：驳回冠昊公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由冠昊公司负担。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，冠昊公司提交下列证据：一、关于组织房地产租赁安全检查的通知及三号安源安全隐患清单复印件；二、致广州军区联勤部赤岗干休所的函复印件；三、2015年9月23日通告书复印件。四、紧急通告复印件。赤岗干休所发表意见称：上述证据没有原件，不予确认其真实性；关于消防问题与水电管理权没有关联性。凯荣都大酒店、江河宾馆发表意见称：对上述证据的真实性不予确认，因为没有原件，且不属于新证据。根据（2016）粤0105民初345号民事判决查明事实，2014年1月22日，赤岗干休所（甲方）、冠昊公司（乙方）、凯荣都大酒店（丙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》，约定：一、乙方同意向甲方缴纳2013年12月31日之前的经营收益，共计人民币1000万元；1、乙方于签订本协议当日支付人民币100万元给甲方，并于两个月内将余下人民币400万元交付甲方；2、丙方在本协议签订当日内代乙方支付人民币500万元给甲方，同时乙方向丙方开出租赁发票，在丙方应交乙方租金中抵扣，付款前乙方应将租赁发票先开给丙方；二、甲方在收到上述款项人民币600万元后90天内办好《综合楼租赁合同书》有关军队租赁手续给丙方，及军队房地产管理局和地方房地产管理局出具的按丙方使用要求备案的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》和《军队消防验收合格证》；根据《综合楼租赁合同书》，乙方对甲方的前述义务向丙方承担连带责任；……如租赁用途涉及违反国家法律和军队有关规定及不符合消防安全规定的，不给予办理相关手续，甲方不承担责任；三、在丙方代为支付500万元款项之后90天内，如果不能办理上述有关手续，乙方按丙方已付款项每日千分之三的比例计算滞纳金给丙方，不足弥补损失的，丙方有权向乙方索赔经济损失，亦有权拒绝向乙方支付任何租金，一切责任由乙方承担；四、乙方同意自2014年1月起，以每月人民币25万元向甲方支付经营收益，该款项乙方同意丙方在应交乙方每月租金中直接抵扣代为支付给甲方，丙方于每月20日之前支付；乙方向丙方先开具租赁发票，未办出军队租赁证件的或拒开发票的，丙方均有权拒绝支付，税费由乙方负责承担；五、如甲乙双方变更了原合作协议，乙丙双方于2008年7月31日所签订的《综合楼租赁合同书》及补充协议继续有效；六、乙丙双方租金结算与甲方无关，乙丙双方租金以及其他未解决问题由乙丙双方解决；七、达成本协议之后，甲、乙双方应尽快推动完成三号大院综合楼的评估工作，根据评估结果重新确定新的经营收益的分配比例，乙方之前所预交的款项根据新的分配比例多退少补；八、本协议一式六分，甲、乙、丙三方签字盖章生效，各执两份为据，具有同等法律效力；等。该协议甲、乙、丙方均有盖章，且乙方“代表人”处有周某签名。冠昊公司确认其对于（2016）粤0105民初345号案并未提起上诉。本院认为，《合作建房合同书》第一条约定“项目建成后五十年内，‘三号大院综合楼’的所有经营权为甲乙双方共同所有”，冠昊公司在一审中已提交涉案房屋《房屋所有权证》和《军队房地产租赁许可证》，确认涉案土地和已确权房屋均属于赤岗干休所名下，故冠昊公司依据《合作建房合同书》主张其对涉案房屋已享有所有权，理据不足，不能成立。《合作建房合同书》约定冠昊公司享有五十年内的自主经营管理权，但冠昊公司、江河宾馆签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》约定大楼物业统一由江河宾馆管理，且约定该合同签约的乙方单位名称（广州市江河宾馆）在综合楼新企业名称核准注册后进行变更。根据生效判决查明的2014年1月22日赤岗干休所、冠昊公司、凯荣都大酒店签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》以及本案中凯荣都大酒店提交的向某公司支付租金的发票，均可证实凯荣都大酒店已承接江河宾馆承租人的权利义务。因此，冠昊公司已将租赁期间的水电管理权让渡予承租人，其在租赁合同期间主张确认其对位于广州市海珠区石榴岗路3号的“广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼”拥有自主经营管理权中的水电管理权和赤岗干休所、凯荣都大酒店返还三号大院综合楼整栋大楼的水电设施、水电用房以及水电管理、水电缴费的相关资料，均理据不足，本院不予支持。综上所述，冠昊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市冠昊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年十一月二十三日书记员  杨仁义黄妙丽