江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4087号
上诉人（原审被告）龚心兰，女，1974年9月28日生，汉族。
上诉人（原审被告）陈拯民，男，1970年12月13日生，回族。
上述两上诉人共同委托代理人陈鹏、曹广科，江苏建康律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）南京双利房地产经纪有限公司，住所地南京市玄武区营苑南路营苑新寓1幢103室。
法定代表人石红民，该公司总经理。
委托代理人居小亮、赵丹，江苏德善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李佳翔，男，1991年9月12日生，汉族。
委托代理人李春蕾，江苏严耀帮律师事务所律师。
上诉人龚新兰、陈拯民、南京双利房地产经纪有限公司（以下简称双利公司）因与被上诉人李佳翔房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李佳翔一审诉称，李佳翔与龚新兰、陈拯民及双利公司于2014年11月8日签订《房地产买卖中介合同》（含房屋买卖中介合同定金协议及补充条款），约定李佳翔购买龚新兰、陈拯民名下的南京市玄武区汇贤路6号尚贤苑某幢某单元402室（以下简称尚贤苑某幢402室）房屋，净出价人民币108万元，双利公司为李佳翔与龚新兰、陈拯民提供中介服务，中介费2万元（包含在净出价108万元中）。签订协议后，李佳翔于2014年11月8日支付龚新兰、陈拯民定金2万元，支付双利公司中介费2万元。2014年11月17日，龚新兰、陈拯民明确告知李佳翔不再按照合同约定出售上述房屋，李佳翔与龚新兰、陈拯民及双利公司多次协商未果，故请求法院判令：解除龚新兰、陈拯民、李佳翔与双利公司签订的《房地产买卖中介合同》（含房地产买卖中介合同定金协议及补充条款）；龚新兰、陈拯民返还李佳翔定金2万元；龚新兰、陈拯民及双利公司连带支付李佳翔违约金7.7万元；双利公司返还李佳翔中介费2万元。
龚心兰、陈拯民一审辩称，在2014年11月8日签订合同之前，龚新兰、陈拯民与李佳翔及双利公司多次接触协商，双利公司曾审查过龚新兰、陈拯民名下的尚贤苑某幢402室房屋所有权证，并详细询问了龚新兰、陈拯民关于该房产的相关情况，在此情况下，龚新兰、陈拯民向中介公司出具了两份承诺书。2014年11月8日三方共同签订了《房地产买卖中介合同》（含房地产买卖中介合同定金协议及补充条款），约定龚新兰、陈拯民出售尚贤苑某幢402室的房屋，净得价77万元。2014年11月14日，龚新兰、陈拯民、李佳翔及双利公司共同携带房屋所有权证及相关证件到房产登记部门办理相关手续时，龚新兰、陈拯民才得知出卖的房屋无法取得净得价77万元。此后，龚新兰、陈拯民与李佳翔及双利公司多次协商，龚新兰、陈拯民同意返还李佳翔2万元定金并承担利息，但李佳翔坚持要求龚新兰、陈拯民承担7.7万元违约金，因而协商未果。龚新兰、陈拯民同意解除《房地产买卖中介合同》（含房地产买卖中介合同定金协议及补充条款），同意退还定金2万元并承担定金利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；双利公司在房屋中介过程中操作不当，致使房屋买卖合同未能履行，龚新兰、陈拯民不应承担违约金。
双利公司一审述称，在房屋买卖交易过程中，双利公司已尽到提醒义务，在操作上没有过错，违约金应由过错方承担。涉案房屋买卖合同不能履行，过错方为龚新兰、陈拯民，故双利公司同意退还部分中介费，不同意支付违约金。
一审法院经审理查明，2014年11月8日，李佳翔（买受方、乙方）与龚心兰、陈拯民（出售方、甲方）及双利公司（中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，三方约定主要内容如下：1、甲方将尚贤苑某幢402室房屋（经济适用房）出售给乙方，甲方出售该房屋净得价77万元，乙方购买该房屋净出价108万元（包括房价以外的所有税费）。2、甲方委托丙方出售上述房产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方代办产权证、土地使用证、贷款、抵押登记、房屋交付等相关事宜。丙方完成甲方委托和代办事项，甲方不支付费用；丙方完成乙方委托和代办事项，乙方支付佣金和代办费2万元，于2014年11月9日前支付。3、丙方承担下列情形之一的违约责任：无正当理由不履行合同的；与他人串通，损害甲、乙方利益的；故意隐瞒，提高委托标的利差；其他过失影响双方交易的。甲、乙双方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未按合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未按合同约定支付佣金和代办费的；其他造成丙方无法完成委托事项的。三方商定，上述违约行为方按标的额的10%计7.7万元作为违约金分别支付给守约方。同日，三方签订《房屋买卖中介合同定金协议及补充条款》，约定：1、甲、乙方经丙方介绍，达成定金协议即乙方于签订协议当日给甲方2万元定金且最终冲抵房款，双方约定于十日前准备好相关材料在中介方见证下签订正式中介合同。2、2014年12月15日前支付购房款46万元，2014年11月8日支付定金2万元，贷款28万元整，尾款留1万元。3、中介费由乙方承担为2万元。未签订中介合同前，买受方违约，卖售方定金可以不退；卖售方违约，需双倍赔偿买受方所付定金；且违约方按照本协议约定支付中介方中介费；如签订正式中介合同，违约责任按中介合同约定执行。本协议属中介合同补充条款。
上述《房地产买卖中介合同》（含房屋买卖中介合同定金协议及补充条款）签订当日，李佳翔出具承诺一份，内容为：“本人李佳翔承诺购买汇贤路6号尚贤苑某幢某单元402室房屋，总出价为壹佰零捌万元整（108000）。此房款除了房款以及中介费之外，剩余钱款委托给双利房产代为缴纳此房在过户过程中所产生的一切税费。若有剩余，此剩余部分归双利房产所得，如有超出部分（超出108万）则由双利公司承担。”龚心兰、陈拯民出具承诺两份，其中一份系龚心兰、陈拯民就出售房屋净得价为77万元做出承诺，另一份系龚心兰、陈拯民就出售房屋权利取得及收益金问题做出承诺，该份承诺内容为：“本人龚心兰、陈拯民承诺所出售的汇贤路6号尚贤苑某幢某单元402室房屋为正规合法途径所得，产权清晰完整安全。如此房为非正规途径获得，此房多出的土地收益金由本人龚心兰、陈拯民承担，与卖方以及中介方无关。（注：正常合法途径的经济适用房在满五年上市时土地收益金为收益的50%）。”
李佳翔于2014年11月8日支付龚心兰、陈拯民定金2万元，于2014年11月10日支付双利公司中介费2万元。
另查明，2003年7月，龚心兰、陈拯民与案外人陈宝才、武淑琴贷款购买了位于南京市鼓楼区模范马路159号501室（以下简称模范马路159号501室）房屋。2008年5月6日，龚心兰、陈拯民取得了尚贤苑某幢402室房屋所有权，该房屋系龚心兰、陈拯民申购的经济适用房。在与李佳翔办理尚贤苑某幢402室房屋过户过程中，龚心兰、陈拯民得知出售该房屋其应缴纳土地收益金为收益的100%，因此龚心兰、陈拯民无法获得合同约定的出售房屋净得价77万元，后三方协商未果，李佳翔遂诉至一审法院。审理中，龚心兰、陈拯民及双利公司均同意解除《房地产买卖中介合同》（含房屋买卖中介合同定金协议及补充条款）。
一审法院认为，本案争议焦点为：导致合同解除的过错方是谁？违约金应如何承担？双利公司是否应退还中介费？
李佳翔认为，龚心兰、陈拯民因无法取得约定的房屋价款，不愿继续履行合同，按合同约定应由违约方支付违约金7.7万元，故龚心兰、陈拯民及双利公司应支付违约金7.7万元。双利公司未按合同约定履行全部委托事项，应退还李佳翔已支付的中介费2万元。
龚心兰、陈拯民认为，龚心兰、陈拯民在出售涉案房屋时，明确告知双利公司涉案房屋系经济适用房及龚心兰、陈拯民持有模范马路159号501室房屋的情况，并将两套房屋所有权证及土地使用权证交给双利公司审查。龚心兰、陈拯民通过双利公司了解到经济适用房上市交易条件及应缴纳土地收益金的情况，而双利公司作为专业从事房地产交易的中介公司，在了解到龚心兰、陈拯民所持有房屋的全部情况后，约定龚心兰、陈拯民出售房屋净得价为77万元，龚心兰、陈拯民才在双利公司中介下签订了《房地产买卖中介合同》。然而在办理房屋过户过程中，龚心兰、陈拯民得知出售涉案房屋应缴纳土地收益金为收益的100%，按合同约定李佳翔支付房屋净出价108万元计算，扣除土地收益金等费用，龚心兰、陈拯民无法取得净得价77万元，因此龚心兰、陈拯民不能履行《房地产买卖中介合同》，同意解除合同。综上，龚心兰、陈拯民并未向双利公司隐瞒出售房屋及持有其他房屋情况，双利公司作为专业从事房地产交易的中介公司，应当对出售房屋应缴纳的费用更清楚，故导致合同解除的过错不在龚心兰、陈拯民，应为双利公司，龚心兰、陈拯民不应承担违约金。
双利公司认为，双利公司就经济适用房出售条件及应缴纳的费用明确说明，虽然龚心兰、陈拯民将持有房屋情况告知双利公司，但双利公司作为中介方仅审查经济适用房是否符合出售条件，双利公司已尽到了相应义务；而且龚心兰、陈拯民也书面承诺，出售房屋非合法取得，超出正常房屋出售时应缴纳土地收益金（收益的50%），由龚心兰、陈拯民缴纳，现龚心兰、陈拯民不愿缴纳超出的土地收益金而不愿履行合同，过错责任不在双利公司，故龚心兰、陈拯民应承担支付违约金的责任，双利公司不应承担违约责任。双利公司已促成买卖双方签订合同，因龚心兰、陈拯民不愿继续履行合同，双利公司未能完成合同中约定的其他义务，故不同意退还全部中介费，同意退还部分中介费。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李佳翔、龚心兰、陈拯民与双利公司于2014年11月8日签订了《房地产买卖中介合同》（含房屋买卖中介合同定金协议及补充条款），该合同系三方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行。龚心兰、陈拯民因无法取得所期望的房屋净价，不愿继续履行，三方经协商未果，李佳翔要求解除三方签订的上述合同，龚心兰、陈拯民及双利公司均表示同意，一审法院予以准许。合同解除后，龚心兰、陈拯民依据合同取得的购房定金应当返还给李佳翔，故李佳翔要求龚心兰、陈拯民返还定金2万元，一审法院予以支持。
关于违约金问题，合同解除后，当事人的权利义务终止，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。李佳翔、龚心兰、陈拯民与双利公司在合同中约定由违约方向守约方承担7.7万元违约金。龚心兰、陈拯民系尚贤苑某幢402室房屋所有权人，其在签订合同时作出承诺，保证房屋为合法途径取得，否则承担因出售房屋多出的土地收益金，由此可见龚心兰、陈拯民对经济适用房申购、出售的条件、政策等应当明知，现龚心兰、陈拯民因无法取得期望的房屋价款而无故不履行合同，构成违约，应承担支付违约金的责任。双利公司作为专业从事房地产交易的中介机构，在中介过程中理应详尽审查房屋出售方提供的房产资料，但双利公司未认真审核龚心兰、陈拯民持有房屋的具体情况，未对龚心兰、陈拯民应缴纳的土地收益金做出客观判断，致使龚心兰、陈拯民认为出售房屋可取得房屋净价77万元而签订合同，双利公司在合同签订过程中未尽警慎审查义务，具有一定的过错，导致龚心兰、陈拯民不愿继续履行合同，故双利公司的行为亦构成违约，应承担支付违约金的责任。综上，根据龚心兰、陈拯民及双利公司的过错程度，一审法院酌定龚心兰、陈拯民承担7.7万元的70%即53900元，双利公司承担7.7万元30%即23100元。
关于退还中介费问题，三方在《房地产买卖中介合同》中明确约定，双利公司接受房屋买卖双方委托，完成相应委托事项，由李佳翔支付中介费2万元。因三方在签订合同后，龚心兰、陈拯民不能继续履行合同，导致合同解除，双利公司仅促成合同签订，未履行其他委托事项，故李佳翔要求双利公司退还中介费的诉讼请求，一审法院予以支持，但应根据双利公司完成的委托事项适当退还中介费，双利公司可退还李佳翔中介费15000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李佳翔与龚心兰、陈拯民及南京双利房地产经纪有限公司于2014年11月8日签订的《房地产买卖中介合同》（含房屋买卖中介合同定金协议及补充条款）解除；二、龚心兰、陈拯民于本判决生效之日起十日内返还李佳翔购房定金20000元，承担违约金53900元，合计73900元。三、南京双利房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还李佳翔中介费15000元，承担违约金23100元，合计38100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2305元，由李佳翔负担100元，龚心兰、陈拯民负担1455元，双利公司负担750元。（受理费李佳翔已预交，龚心兰、陈拯民和双利公司在给付本案判决款项时一并支付给李佳翔。）
龚心兰、陈拯民不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、其在一审庭审中明确表示不承担违约金，一审法院未依法向其释明是否主张调整违约金。一审判决认定的违约金过分高于损失，应当予以调整。2、涉案房屋为经济适用房，上市交易受政策规限，第三人明知经济适用房上市交易政策，未尽职调查经济适用房上市交易审批材料，因第三人的过失促成涉案合同的签订。3、一审判决违约金分担比例不当。其作为普通群众，难以全面了解经济适用房上市交易政策，过于信赖第三人的专业能力，做出错误判断，一审判决其70%违约金明显过高。
被上诉人李佳翔答辩称，龚心兰、陈拯民对于违约金与实际损失之间的关系是理解错误的，违约金并不以实际损失为限，而是在违约金过高的情况下以实际损失为基础适当减少，其明显是两个不同的意思。首先，在本案中相对于被上诉人李佳翔的净出价108万和陈拯民、龚心兰的净得价77万，违约金7.7万并不算高，况且被上诉人李佳翔已经支付了定金、中介费等共计4万元，其次被上诉人李佳翔的实际损失包括前期促成合同，后期因为龚心兰、陈拯民的违约造成双方谈判所花费的差旅费，已支付的定金、中介费及逾期损失，为解决该事宜所花费的律师费、诉讼费，因房屋价格上涨造成李佳翔将来购房支出成本增加，以及被上诉人李佳翔购买此房是为结婚而造成婚期拖延的损失，综合以上所有损失，一审法院所认定的违约金未必能弥补李佳翔，更何谈违约金降低。一审认定事实清楚，判决公正，请求二审法院驳回龚心兰、陈拯民的上诉请求。
双利公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、其在龚心兰、陈拯民签订合同时，已经告知其出售经济适用房的相关法律及政策规定，应当缴纳的土地收益金。龚心兰、陈拯民为表明其是通过正常合法途径购得经济适用房，承诺“如此房非正规途径获得，此房所多出的土地收益金由龚心兰、陈拯民承担”。其在交易过程中已经尽到提醒义务，龚心兰、陈拯民为促成交易，也做出了承诺，其在交易过程中并不存在过错。2、其在合同的交易过程中已经尽到了审慎义务，在土地收益金缴纳的问题上已经提醒龚心兰、陈拯民，且也做出了相应的承诺。因此，合同解除的违约责任应完全由龚心兰、陈拯民承担，其不应承担违约责任。3、中介费应由过错方即违约方龚心兰、陈拯民承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判由龚心兰、陈拯民承担全部违约责任，并返还中介费15000元，由龚心兰、陈拯民承担本案全部诉讼费用。
被上诉人李佳翔答辩称，第三人没有完全履行中介合同约定的所有义务，其理应退还中介费，一审法院判决正确，请求二审法院驳回双利公司的上诉，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案三方当事人签订的合同，系三方当事人真实意思表示，具有法律效力。龚心兰、陈拯民以其无法取得净得价77万元为由，不履行合同，构成违约，一审法院考虑其违约情形，判决其承担53900元违约金，并未过高。本案不属规定的必须释明是否调整违约金的情况，龚心兰、陈拯民主张一审法院未释明是否调整违约金不当的上诉理由本院不予采纳。双利公司作为中介机构，在了解涉案房屋情况后，未能全面理解和释明有关房地产买卖政策，导致签订的合同未能履行，使购房人的购房目的无法实现，存在过错，一审法院判决其适当承担违约金及退还购房人中介费用并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2305元，由上诉人龚心兰、陈拯民负担1521元，由上诉人双利公司负担784元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年九月十四日
书 记 员 罗程允