苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第1220号
原告吴永华。
委托代理人朱魏，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人张丹燕。
被告邹小龙。
被告杨美珍。
二被告共同委托代理人闫怀柏，江苏能成律师事务所律师。
二被告共同委托代理人江瑶。
原告吴永华与被告邹小龙、杨美珍民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理，依法由审判员王坚适用简易程序于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告吴永华及其委托代理人朱魏，被告邹小龙、杨美珍的共同委托代理人闫怀柏、江瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴永华诉称：2011年3月17日，原告与被告邹小龙、杨美珍签订抵押借款合同书，约定原告向二被告提供借款400000元，借款期限自2011年3月17日起至2012年3月16日止；借款期限内的利息按年息12.5%的利率计算；如逾期还款，逾期利息按中国人民银行公布实行的同期同档贷款基准利率的四倍计算，并同时按照每日借款本金的万分之六支付违约金。原、被告双方同时约定二被告以二人共有的位于苏州市某某房产（含20号车库）一套向原告设定抵押，并已办理了抵押登记手续。抵押担保范围为借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、律师费、执行费用、评估费等为实现债权所支出的所有费用。同日，原、被告双方就本抵押借款合同进行了公证。2011年3月21日，二被告收到原告的借款400000元。因二被告逾期未能还款，二被告与原告又签订了补充协议，约定将借款期限延长一年，即自2012年3月20日起至2013年3月19日止，在此期间的借款利息调整为年息13%，其他事宜仍按原抵押借款合同执行。二被告逾期仍未能还款。二被告已向原告付清了自2011年3月21日起至2013年3月20日止期间的借款利息。2014年3月12日，二被告又向原告给付了30000元，该款应作为二被告应支付的逾期利息予以扣除。为向二被告催讨借款，原告于2014年5月20日聘请了律师，并支付律师费17884元。现原告诉至法院，要求：1、判令二被告立即返还原告借款400000元，并支付逾期利息（自2013年3月21日起至生效判决确定的给付之日止按中国人民银行公布实行的同期同档贷款基准利率的四倍计算）、违约金（自2013年3月21日起至生效判决确定的给付之日止按每日借款本金的万分之六计算）；2、判令由二被告赔偿原告的律师费损失17884元；3、判令确认原告对二被告共有的位于苏州市某某房产（含20号车库）房产折价或者变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由二被告负担。
被告邹小龙、杨美珍共同辩称：1、补充协议中约定的借款期限于2013年3月19日到期后，原、被告双方曾口头约定再次将借款期限延长一年；2、2014年3月12日，二被告向原告给付的30000元应视为返还原告的借款本金；3、原告诉请的逾期利息和违约金之和违反了国家有关限制借款利率的规定，超出规定的部分不应得到支持；4、原告诉讼的律师费损失亦属于利息损失，原告不应重复计算；5、二被告向原告抵押的房产属于二被告的唯一住所，不宜对该房产进行折价或者变卖、拍卖。
经审理查明：2011年3月17日，吴永华与邹小龙、杨美珍签订抵押借款合同书，约定：邹小龙、杨美珍因资金周转需要，共同向吴永华借款人民币400000元，借款期限自2011年3月17日起至2012年3月16日止；借款期限内的利息按年息12.5%的利率计算；如逾期还款，逾期利息按中国人民银行公布实行的同期同档贷款基准利率的四倍计算，并同时按照每日借款本金的万分之六支付违约金；出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应当赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等。双方同时约定邹小龙、杨美珍以其夫妻共有的位于苏州市某某房产（含20号车库）一套［建筑面积100.55平方米，另有面积为12.65平方米的20号车库一个，房屋所有权证号：吴房权证松陵字第××号，国有土地使用权证号：江国用（2009）第XXXXXXX号］向吴永华设定抵押。抵押担保范围为该抵押借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、律师费、执行费用、评估费等为实现债权所支出的所有费用。签订该抵押借款合同当日，双方就本合同进行了公证。2011年3月21日，吴永华将借款400000元交付给邹小龙和杨美珍。同日，双方就约定的用于抵押的上述房产办理了抵押登记，登记的债权数额为400000元（他项权证号：吴房他证字第XXXXXX**号）。2012年3月20日，吴永华与邹小龙、杨美珍签订了补充协议，约定：将借款期限延长一年，即自2012年3月20日起至2013年3月19日止；借款利息的利率调整为年息13%，其他事宜仍按原抵押借款合同执行。吴永华自认邹小龙、杨美珍已付清了自2011年3月21日起至2013年3月20日止期间的借款利息。2014年3月12日，邹小龙、杨美珍给付吴永华30000元。
另查明：2014年5月20日，吴永华与江苏颐华律师事务所签订了委托代理合同，约定江苏颐华律师事务所指派律师朱魏、实习律师张丹燕为本案向吴永华提供法律服务，律师代理费为17884元。2014年6月30日，吴永华支付江苏颐华律师事务所律师费17884元。
再查明，2012年7月6日，中国人民银行调整六个月至一年（含）贷款年基准利率为6.00%。
以上事实，由原告提交的当事人的身份证复印件、抵押借款合同书、公证书、借款借据、补充协议、委托代理合同、房屋他项权证复印件、房产所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、律师费发票及本案庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时生效。借款人应当按照约定的期限返还借款。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，且约定的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。为担保债务的履行，债务人将自己所有的财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案原告吴永华与被告邹小龙、杨美珍之间的借款合同依法成立，除约定的逾期利息及违约金条款外合法有效，自2011年3月21日原告吴永华将借款400000元交付给被告邹小龙、杨美珍时生效，被告邹小龙、杨美珍应当按照约定向原告吴永华返还借款，并支付利息。被告邹小龙、杨美珍在签署补充协议后仍逾期未履行还款义务，仅支付了至2013年3月20日止的借款利息，已属违约，依法应当承担返还借款并支付逾期利息、违约金的责任。二被告提出补充协议中约定的借款期限于2013年3月19日到期后，原、被告双方曾口头约定再次将借款期限延长一年的答辩意见，因原告否认，二被告未提供相关证据予以证实，本院对该答辩意见不予采纳。关于被告邹小龙、杨美珍于2014年3月12日给付吴永华的30000元，因双方未约定该款系二被告归还的借款本金，故该款依法应当按照先付息后还本的原则处理。经计算，二被告于2014年3月12日支付的30000元尚不足以支付自2013年3月21日起计算至2014年3月12日的逾期利息，故该30000元应全部冲抵逾期利息。违约金亦为逾期利息，原告吴永华要求被告邹小龙、杨美珍共同支付逾期利息的利率及支付的违约金之和违反了国家有关借款利率不得超过中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍的限制性规定，故对逾期利息和违约金之和超过中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍的部分，本院不予支持，对二被告相关的答辩意见，本院予以采纳。因原、被告双方在抵押借款合同中约定了出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应当赔偿出借人为实现债权支付的律师费等相关费用，故对原告吴永华要求二被告赔偿其律师费损失的诉讼请求，本院予以支持。因二被告未按期履行还款义务，原告吴永华有权就二被告用于抵押担保的财产折价或者变卖、拍卖所得价款在办理抵押登记的债权范围400000元之内优先受偿。关于二被告提出的向原告抵押的房产属于二被告的唯一住所，不宜对该房产进行折价或者变卖、拍卖的答辩意见，与本案的处理无涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告邹小龙、杨美珍于本判决生效之日起十日内共同返还原告吴永华借款人民币400000元，并支付逾期利息、违约金（自2013年3月21日起至本生效判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算，并扣除30000元。如采用转账方式支付，请汇入原告吴永华指定的账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、被告邹小龙、杨美珍于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告吴永华律师费损失17884元。
三、如被告邹小龙、杨美珍未履行上述第一、二项义务，则原告吴永华对被告邹小龙、杨美珍共有的位于苏州市某某房屋（含20号车库）折价或者变卖、拍卖所得价款在400000元之内享有优先受偿权。
如果被告邹小龙、杨美珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5014元，由被告邹小龙、杨美珍共同承担，并于本判决生效之日起十日内直接交付原告吴永华，原告吴永华已预交的案件受理费本院不再退回。原告吴永华有权就被告邹小龙、杨美珍共有的位于苏州市吴江区松陵镇山湖东路585号山湖花园嘉晖苑33幢404号房屋（含20号车库）折价或者变卖、拍卖所得价款在400000元之内对上述案件受理费享有优先受偿权。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××99），并将已预缴上诉费的凭证提交本院。
审判员 王 坚
二〇一四年八月二十一日
书记员 黄亚平