上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第22号
原告李炯照，女，住上海市。
委托代理人范立磊（系原告李炯照丈夫），住上海市。
被告上海晶日酒店公寓管理中心，住所地上海市。
投资人欧阳舒亚。
被告欧阳舒亚，女，户籍地上海市。
原告李炯照诉被告上海晶日酒店公寓管理中心、欧阳舒亚房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。因被告欧阳舒亚下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告李炯照的委托代理人范立磊到庭参加诉讼。被告上海晶日酒店公寓管理中心、欧阳舒亚经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李炯照诉称，原告于2014年2月20日与被告欧阳舒亚、案外人签订了房屋买卖合同，购买了311室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。同日，原告与两被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋租赁给两被告，租赁期限为5年，于原告结清购房全款当日开始起算租期。原告于2014年5月5日结清房款，两被告应当于当日向原告支付保证金人民币31，866元，但两被告没有支付。2014年5月13日、5月18日，原告向两被告发出《租赁房屋保证金付款通知函》，要求两被告在收到通知函后3日内向原告支付保证金，但两被告拒不支付。同年5月22日，原告向两被告发出《房屋租赁合同通知书》，要求解除与两被告之间的租赁合同，并追究两被告的违约责任。为减少损失，原告通过网上招租于2014年12月23日（2015年1月9日起算租金）、2015年1月14日（2015年1月15日起算租金）将涉讼311-1室（34.47平方米）及311-2室（40平方米）另行出租，租金价格低于每日每平方米6元。故原告诉至法院，要求判令：1、确认原告与两被告就涉讼房屋签订的租赁合同于2014年5月23日解除；2、两被告向原告支付房租8，042.76元（2014年5月5日至2014年5月22日）；3、两被告向原告支付违约金81，544.65元；4、两被告向原告赔偿经济损失，包括截止到重新出租房屋之时的房屋租金损失及物业费损失112，894.77元；5、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告明确第三项诉讼请求为6个月租金；第四项诉讼请求计算方式为：311-1室的租金损失按照每日每平方米6元乘以面积34.47平方米，自2014年5月23日至2015年1月8日共计47，775.42元，311-2室租金损失按照每日每平方米6元乘以面积40平方米，自2014年5月23日起至2015年1月14日，共计56，880元。物业管理费损失：311-1室物业费损失为每月每平方米21元乘以面积34.47平方米，自2014年8月1日至2014年12月31日，共计3，619.35元；311-2室物业费损失为每月每平方米21元乘以面积40平方米，自2014年8月1日起至2015年1月14日止，共计4，620元。原告要求两被告承担连带责任。
被告上海晶日酒店公寓管理中心、欧阳舒亚无辩称意见。
经审理查明，2014年2月20日，原告与被告欧阳舒亚、案外人吴某某、沈某签订《上海市房地产买卖合同》，以178万元的价格购买了涉讼房屋，建筑面积74.47平方米。合同附件三“付款协议”约定，双方对房地产进行验看、清点后，原告支付尾款9万元，双方签署《房屋交接书》，相关费用结算日期以交房日期为准。
同日，原告（甲方）与被告上海晶日酒店公寓管理中心（乙方，以下简称“被告晶日酒店”）签署《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋及312室房屋出租给乙方，租期5年，“甲方于结清购房全款当日起算租期并向乙方交付房屋，（结清购房全款当日向乙方交付房屋之日就是租期起算日，）免除首月租金”。第一年租金为每日每平方米6元，第二年6.3元，第三年6.62元，第四年6.95元，第五年7.30元。每月30日前支付下一月租金，逾期支付的，逾期一日按月租金的1%支付违约金。保证金为一个月租金，计31，866元，交房时支付。合同第十条第（五）项约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按6个月租金向甲方支付违约金，保证金不退。合同落款处被告晶日酒店、欧阳舒亚在乙方（一）处签字盖章。
2014年4月23日，涉讼房屋产权登记至原告名下。
2014年5月5日，原告与出售方办理了房屋交接手续，签署了《房屋交接书》，注明相关费用已结清。
2014年5月13日，原告向被告晶日酒店发出《租赁房屋保证金付款通知函》，要求被告晶日酒店在收到通知函的3日内支付保证金31，866元。
2014年5月15日，原告向被告晶日酒店发出《租赁房屋交付通知函》，称原告已于2014年5月5日按照被告晶日酒店的指示将涉讼房屋的钥匙交付指定人员，已完成房屋交接。被告方称未收到钥匙，故通知被告晶日酒店于2014年5月17日处再次交接房屋，被告晶日酒店若未能按时前往交接，视为原告再次完成向被告晶日酒店进行房屋交接的手续。
2014年5月18日，原告再次发函，称2014年5月17日，原告在涉讼房屋处未能等到被告晶日酒店前来交接，并要求被告晶日酒店支付保证金。被告方拒收。
2014年5月22日，原告向被告晶日酒店发出《房屋租赁合同解除通知书》，要求解除与被告晶日酒店之间的租赁合同，并主张违约责任。
后原告提起本案诉讼。
审理中，原告确认，于2014年12月23日将涉讼311-2室房屋另行出租，2015年1月14日将涉讼311-1室房屋另行出租。
涉讼房屋每月物业管理费为1，563.90元，原告已支付2014年8月至12月的物业管理费。
另查明，被告晶日酒店系个人独资企业，被告欧阳舒亚系被告晶日酒店投资人。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、房地产权证、上海市房屋租赁合同、房屋交接书、租赁房屋保证金付款通知函及签收凭证、租赁房屋交付通知函及签收凭证、租赁房屋保证金付款通知函及退回凭证、房屋租赁合同解除通知书及签收凭证，及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。
因被告方未到庭，致本案调解不成。
本院认为，原告与被告晶日酒店签署的房屋租赁合同，属当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。按照租赁合同约定，原告结清购房全款当日向被告方交房，租赁合同租期起算。原告与出售方已经签署《房屋交接书》并结清的相关费用，应当认为已经具备向被告方交付房屋的条件。原告后续多次发函，要求被告前来交房，已尽到出租人的义务，未能交房的责任在于被告方。双方租赁合同对租赁期限的起算附有条件，参照合同法关于附条件生效合同的相关规定，当事人为自身利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。原告发函通知交房，被告未能按时前来，视为原告完成交房义务。因2014年5月5日交房缺乏足够证据，2014年5月17日原告通知交房的事实前后函件相互印证，本院认为双方租赁合同的期限应自2014年5月17日起算。被告方应当于当日向被告支付保证金，但被告方未能按约支付。依据合同法的规定，当事人不履行合同义务致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。被告方未能前来交接房屋，也未支付任何合同项下钱款，致使原告无法实现租赁合同的目的，原告要求解除合同，具有事实和法律依据。原告发函要求解除，被告方予以签收，双方租赁合同于2014年5月22日解除。租期内租金2，680.92元，被告应当支付。被告方既不接收房屋亦不支付费用，构成根本性违约，应当承担违约责任。原告同时主张解约违约金与赔偿损失，于法无据。考虑到合同约定的违约金系承租人中途擅自退租情形下所适用，原告主张赔偿损失，更为符合本案的实际情况。因涉讼房屋分割为两间房，面积并未进行严格测量，同时考虑到另行出租的市场因素，本院酌定被告方应当承担的损失金额为10万元。
关于被告欧阳舒亚是否应当承担连带责任，本案所涉租赁合同系原告与被告晶日酒店签署，被告欧阳舒亚并未以个人身份作出承担合同项下承租人义务的意思表示。原告发送的所有函件中均认为承租人为被告晶日酒店。故承租人义务应当由被告晶日酒店承担。但是，依据个人独资企业法的规定，个人独资企业的资产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人其他财产予以清偿。原告要求被告晶日酒店的投资人承担连带责任，缺乏法律依据，但若被告晶日酒店不足以清偿对原告债务的，被告欧阳舒亚应当以个人财产予以清偿。关于涉讼房屋门口铺面的租金，该铺面并非在涉讼房屋产权范围内，原告要求被告返还该铺面的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
原告李炯照与被告上海晶日酒店公寓管理中心就311室房屋签订的房屋租赁合同于2014年5月22日解除；
被告上海晶日酒店公寓管理中心应于本判决生效之日起十日内向原告李炯照支付房租人民币2，680.92元；
被告上海晶日酒店公寓管理中心应于本判决生效之日起十日内向原告李炯照赔偿损失人民币100，000元；
若被告上海晶日酒店公寓管理中心财产不足以支付上述债务的，被告欧阳舒亚应以个人其他财产予以清偿；
驳回原告李炯照其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，241元，由原告李炯照负担人民币2，190元，由被告上海晶日酒店公寓管理中心、欧阳舒亚负担人民币2，151元。
保全费人民币1，505元，由原告李炯照负担人民币742元，由被告上海晶日酒店公寓管理中心、欧阳舒亚负担人民币763元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
代理审判员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；
……