江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10333号原告：杨靖，女，1975年7月31日出生，汉族，无业，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。被告：王振宁，女，1968年7月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。被告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。原告杨靖与被告王振宁、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨靖的委托诉讼代理人许焕、张峥伟，被告王振宁的委托诉讼代理人肖秋桃，被告我爱我家公司的委托诉讼代理人朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨靖向本院提出诉讼请求：1.被告王振宁继续履行《定金协议书》，立即与原告签订关于南京市鼓楼区xx室（以下简称涉案房屋）的房屋买卖合同；2.被告我爱我家公司立即向原告交付被告王振宁支付的购房定金20万元。事实和理由：2016年9月25日，原告与被告王振宁在被告我爱我家公司签订《定金协议书》，约定原告将涉案房屋及子母产权车位以707万元的价格出售给被告王振宁，并约定了相应违约条款。协议签订后，被告王振宁先行支付购房定金20万元，留存在被告我爱我家公司处。但被告王振宁在原告与被告我爱我家公司的多次催促下，迟迟不履行协议，并向被告我爱我家公司多次口头表示不再履行《定金协议书》，不再购买涉案房屋，但其一直未出具书面函件确认不履约，被告我爱我家公司亦不按协议书约定向原告交付20万元定金，导致原告受损。原告认为，原告与被告王振宁签订的《定金协议书》合法有效，被告王振宁应按约继续履行。被告王振宁的行为已经构成违约。被告我爱我家公司作为居间方，留存购房定金20万元亦无法律依据。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告王振宁辩称，首先，原告提供的涉案房屋产权证上权利人是两人，而签合同的是原告一人，原告没有提供相关证明也没有提供委托授权。其次，被告王振宁在与原告杨靖签订《定金协议书》后，被告王振宁将定金20万元暂存于被告我爱我家公司，三方约定于2016年9月28日签约，原告两次借故要求推迟，之后因被告王振宁出国导致9月30日又无法签约，三方再次约定在国庆节后签约。被告王振宁有两套房屋，原计划出卖一处房产，以支付原告首付款，余款再办理商业贷款。但在国庆节假期，南京市出台了新的房地产调控政策，由于原、被告双方在2016年9月26日前没有网签正式合同，故在该次调控范围内。该新政以及新的贷款政策，导致准备购买被告王振宁房屋的人无法购买，致使被告王振宁原来卖掉一处房产支付首付款的目的无法实现，被告王振宁也无法办理商业贷款，即使被告王振宁能够卖掉第二套房屋，首付款比例也提高较大。由于房产调控新政和新的贷款政策的出台，致使合同不可能履行，应属于法律规定的“情势变迁”情况。被告王振宁为此向被告我爱我家公司说明情况，与原告多次沟通未果。综上，本案合同未能继续履行并非被告王振宁的过错造成，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告我爱我家公司辩称，首先，在原告与被告王振宁双方权利义务的认定方面，由于《定金协议书》系预约合同，故对买卖双方当事人不产生与交易直接相关的权利义务，由于南京市的限贷限购政策导致双方未能签订正式房屋买卖合同，系无法归责于一方当事人的原因，双方均不承担责任。原告要求被告王振宁承担损失，无事实及法律依据。第二，本案原告的请求权基础是根据合同法和《定金协议书》，据此分析，该协议签订方是原告和被告王振宁，被告我爱我家公司并非合同当事人。第三，被告我爱我家公司留存被告王振宁20万元是基于被告王振宁的单方委托，最终如何处理被告我爱我家公司无权决定，合同履行争议应由原告和被告王振宁通过诉讼解决，而被告我爱我家公司只能将款项退给被告王振宁。第四，根据《定金协议书》的约定，若被告王振宁违约，在原告证件齐全的情况下取走定金20万元，假定被告王振宁违约，该条款也并没有原告有权取走定金20万元的条款。综上，原告向被告我爱我家公司主张直接支付20万元，无事实及法律依据，请求驳回原告对被告我爱我家公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市xx室（建筑面积为137.24平方米）的登记所有权人为原告杨靖及案外人马进，双方系夫妻关系，产权为共同共有。南京市鼓楼区清凉门大街8号地下车库负一层229号车位（建筑面积13.14平方米，以下简称涉案车位）的登记所有权人为原告杨靖。2016年9月原告委托被告我爱我家公司出售上述不动产，被告我爱我家公司在收到原告的涉案房屋及涉案车位所有权证后，向原告出具了一份收据。2016年9月25日，原告杨靖（甲方）与被告王振宁（乙方）在被告我爱我家公司签订了一份《定金协议书》，约定甲方将涉案房屋及子母产权车位出售给乙方，双方约定成交价为707万元，签订正式合同，正式合同内容如下：1.乙方办理纯商业贷款（乙方于合同签订时付款给甲方707万元，甲方配合乙方商业贷款300万）。2.甲方净得价，乙方承担契税、个税、相关交易手续费及中介费（房屋成交价的2.4%的8.5折，签约时支付）。3.双方约定乙方先支付定金20万元，留存于被告我爱我家公司，如甲方违约，甲方赔偿乙方20万元，被告我爱我家公司退还乙方先前支付的20万元定金；如乙方违约，在甲方证件齐全的情况下，取走定金20万元。在上述《定金协议书》中，除了原告和被告王振宁签名，被告我爱我家公司的工作人员李海军亦作为见证人进行了签名。合同签订后，被告王振宁将20万元定金交至被告我爱我家公司，被告我爱我家公司对此出具了收据。此后，因双方未能协商一致，导致未能签订正式的房屋买卖合同。2016年9月25日，南京市人民政府办公厅发布了南京市主城区新的限购房地产调控政策，即《关于进一步调控我市房地产市场实施主城区限购措施的通知》【宁政办发[2016]140号】，包括如下内容：“一、暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二、暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。新建商品住房以合同鉴证时间为准，二手住房以网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不得办理相关手续。本通知自2016年9月26日起执行。”2016年10月5日，南京市人民政府办公厅又发布了南京市主城区新的限贷房地产调控政策，即《关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》【宁政办发[2016]143号】，包括如下内容：“1.居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。3.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住宅的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。本通知自2016年10月6日起执行。”由于原、被告双方在2016年9月26日前没有签订网签合同，故买卖行为受南京市本次限贷限购调控政策约束。2016年10月初被告王振宁告知被告我爱我家公司，因政策调整无法继续履行合同。被告我爱我家公司后将该事实转告原告。2015年10月24日，被告我爱我家公司将涉案房屋和涉案车位的产权证送还原告。原告要求被告我爱我家公司将被告王振宁留存的20万元定金直接付给原告。被告王振宁和被告我爱我家公司均未同意。2016年11月4日，被告我爱我家公司已将被告王振宁交付的20万元款项退还被告王振宁。此后，原、被告三方当事人为合同履行、违约责任等问题产生纠纷，原告遂诉至本院，要求判如所请。审理中，被告王振宁提交了其名下的两套房屋所有权证、结婚证、房屋买卖合同等证据，以证明其现在名下有两套房屋，其中一套自住，另一套房屋买卖合同没有网签，购房人是外地人而无法购房，因此被告王振宁筹不到购房款项，按照南京市新政规定也无法获得贷款，被告王振宁再购房存在履行障碍。原告对此持有异议，认为南京市的房地产新政只能影响被告王振宁的流动资金，但被告王振宁有能力付款，限贷问题不能成为被告王振宁拒绝履行合同的理由。在本院主持调解过程中，原告表示如被告王振宁给付原告10万元，则同意解除合同；被告王振宁表示如原告没有损失，被告王振宁不愿意赔偿；被告我爱我家公司表示同意配合双方调解。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《定金协议书》、手机短信记录、收据等；被告王振宁提供的房屋所有权证、手机短信记录、退还定金说明、结婚证、房屋买卖合同等；被告我爱我家公司提供的收据、银行付款回单；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与被告王振宁就涉案房屋及涉案车位买卖事宜所订立的《定金协议书》，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。虽然该合同中约定了房屋买卖部分内容，但由于欠缺房屋交付、款项给付时间等房屋买卖合同的必备条款，故该合同不构成房屋买卖合同本约，而是双方为签订房屋买卖合同所订立的定金合同，定金性质为订约定金。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并应当按照合同约定全面履行自己的义务。在《定金协议书》履行过程中，南京市人民政府于2016年9月25日、10月5日发布了针对南京市主城区房地产市场的新的限贷限购调控政策，对于购房人条件、贷款政策做了进一步限制。由于原告和被告王振宁此时尚未订立房屋买卖合同，故双方的房屋交易行为受该调控政策约束。根据被告王振宁提交的房屋所有权证等证据，该政策调整带来的购房条件、银行贷款以及贷款利率等问题，对其影响较大，如果被告王振宁不出售其名下的其他房屋，则无法获得银行贷款，即使出售房屋其贷款利率也有较大提高。结合《定金协议书》中原告认可被告王振宁用银行贷款支付购房款的内容，可以认定上述限贷限购政策在客观上对被告王振宁构成了合同履行障碍。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高等情形的除外。如果合同履行过程中，非因当事人过错存在履行障碍，导致合同事实上不能履行、不适于强制履行或者履行费用过高的，合同应当终止履行，互不承担违约责任。现由于南京市发布新的限贷限购政策，造成被告王振宁存在合同履行障碍，如继续履行《定金协议书》，则会造成双方当事人的权利义务失衡，本案合同也不适于强制履行，且双方未能签订正式房屋买卖合同，系不可归责于双方当事人的事由所造成，故该《定金协议书》应当终止履行，双方互不承担违约责任。现被告我爱我家公司已将被告王振宁交付的20万元定金给付被告王振宁。基于以上分析，对原告要求被告王振宁立即与其签订涉案房屋及涉案车位的房屋买卖合同，以及要求被告我爱我家公司将被告王振宁交付的20万元定金直接给付原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨靖的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告杨靖负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  冯亚晨二〇一六年十二月三十日书记员  庄 妮