江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沛民初字第1625号
原告陈磊，沛县物价局职工。
委托代理人屈宜跃，工人。
被告蔡可真，居民。
委托代理人王基清，江苏沛翔律师事务所律师。
被告李学斌（别名李建华），居民。
被告马晓梅，居民。
原告陈磊诉被告蔡可真、李学斌、马晓梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告陈磊及委托代理人屈宜跃，被告蔡可真及委托代理人王基清到庭参加诉讼，被告李学斌、马晓梅经本院公告送达开庭传票，期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈磊诉称，陈磊于2008年4月15日与李学斌、马晓梅签订房产买卖协议书，约定李学斌、马晓梅将沛县物资局院内房屋（产权证号沛字第××号）出售给陈磊，陈磊在合同签订之日一次性支付房款10万元。合同签订当日，原告向李学斌、马晓梅以现金方式支付了购房款10万元，李学斌、马晓梅向陈磊出具了收条，并将购房原始发票、房产证、房屋钥匙交给陈磊。后由于李学斌、马晓梅违约未能及时办理房产过户手续。陈磊购买房屋时，该房屋正由胡广福租赁使用，购买房屋后，胡广福尚有6个月租赁期限，陈磊与胡广福又重新签订了房屋租赁协议，约定胡广福租赁到期后，其承租房屋的租金应交给陈磊，胡广福退租后，又由他人租赁涉案房屋。最后，陈磊通过中间人吴金龙将房屋租给周龙使用，陈磊与承租人周龙之间没有签订书面租赁合同，目前该房屋依然由周龙承租使用，周龙按期向陈磊缴纳租金。2014年5月初，争议房屋被查封，请求：一、停止对沛县物资局院内（产权证号沛字第××号）房产的查封执行；二、判令争议房屋所有权归原告，被告协助办理房产过户手续。
被告蔡可真辩称，原告所诉事实不能成立，涉案房屋没有出售给原告，原告也没有实际占有使用房屋，原告没有支付给李学斌购房款，即使出售房屋属实并已经支付全部房款，没有办理产权过户登记原告也有重大过错，根据物权法的规定，李学斌、马晓梅两人享有对涉案房屋的所有权，原告有权申请法院对涉案房屋进行查封并予以处置，查封涉案房屋并无不当。因此，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李学斌、马晓梅未答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明，蔡可真诉李学斌、马晓梅民间借贷纠纷一案，本院受理后，于2013年10月10日作出（2013）沛民初字第1013号民事判决书，内容：李学斌（又名李建华）、马晓梅于本判决生效后十日内偿还蔡可真借款350000元及利息（以15万元为本金，按照同期银行贷款利率从2012年4月29日计算至判决确定的给付之日；以20万元为本金，按照同期银行贷款利率从2012年6月11日计算至判决确定的给付之日）。案件受理费6550元、财产保全费3370元，合计9920元，由李学斌（又名李建华）、马晓梅负担。
蔡可真起诉前，于2013年1月6日向本院提出诉前财产保全申请，本院受理后于当日作出（2012）沛民诉保字第0016号民事裁定书，民事裁定书载明：查封登记在李学斌名下的位于沛县沛中路28号（产权证号：13689号）房屋及沛县物资局院内（产权证号：12679号）的房屋各一套，价值57万元。
沛县物资局院内的房屋产权证号实际应为沛字第××号。
判决书生效后，李学斌、马晓梅未履行义务，蔡可真向本院申请强制执行。
1998年12月29日。李学斌购买了沛县物资一条街房屋一套，建筑面积115.2平米。李学斌在沛县房产管理局办理了房屋所有权证（产权证号：沛字第××号）。
2008年4月15日，李学斌、马晓梅作为甲方、陈磊作为乙方签订房产买卖房协议书一份，双方约定：李学斌、马晓梅将涉案房屋以拾万元的价格出售给陈磊，办理过户所需费用由陈磊负担，陈磊在合同签订之日起一次性付清壹拾万元正。双方还对其他事项进行了约定。
签订合同后，陈磊支付了购房款，李学斌、马晓梅出具了收条一份，内容“收条今收到陈磊物资一条街购房款拾万元正（100000元）2008.4.15李学斌马晓梅”。
因双方买卖房屋时，涉案房屋由胡广福正在承租使用，2008年4月15日，陈磊作为甲方又与作为乙方的胡广福签订了租房协议一份，主要内容：甲方今将物资一条街门面房四间租给乙方使用，使用期限4月15号到拾月叁拾号，房租已付，如到期不租用提前一个月通知甲方，租房期内如有天灾人祸导致的乙方损失，甲方概不承担责任。甲方：陈磊乙方：胡广福2008.4.15。2009年前后胡广福不再租用房屋。
胡广福终止租赁合同后，陈磊的房屋一直委托吴金龙向外租赁，租金由吴金龙收取后交给陈磊。该房至今未办理产权过户登记，仍登记在李学斌名下。
上述事实，有原、被告的陈述、原被告双方提供的证据、证人证言及（2014）沛执异字第0019号执行异议卷宗材料予以证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照以上法律规定，原告陈磊主张已购得李学斌、马晓梅所有的沛县物资一条街房屋（产权证号：沛字第××号）并提出执行异议，要符合三个条件：1、已支付全部价款，2、已经实际占有涉案房屋，3、对未办理产权过户登记没有过错。从本案证据看，1、2008年4月15日，陈磊与李学斌、马晓梅签订了房产买卖协议，李学斌马晓梅出具了收到陈磊购房款拾万元的收条，可以确认陈磊已支付全部价款；2、签订买卖协议后，因胡广福正在租赁使用房屋，根据“买卖不破除租赁”的原则，陈磊又与胡广福签订了租赁协议，由胡广福继续租赁使用，该租赁期的租金交给了陈磊。之后，陈磊委托吴金龙对外租赁房屋，租金由吴金龙收取后交给陈磊，因此，可以认定陈磊已经实际占有使用该房屋；3、涉案房屋尚未办理产权过户是事实，但是，没有证据证明未能办理产权过户登记陈磊有过错。因此，原告陈磊“请求法院停止对涉案房屋的执行，并确认房屋归原告所有”的主张，本院予以支持。原告陈磊请求被告协助办理房产过户手续的主张，不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予理涉，原告可另行主张。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、沛县物资一条街房屋（产权证号：沛字第××号）归原告陈磊所有；
二、停止对沛县物资一条街房屋（产权证号：沛字第××号）的执行；
三、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。
案件受理费160元，公告费600元，合计760元，由被告蔡可真负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
审 判 员 黄文文
人民陪审员 孙 倩
二〇一五年一月十日
书 记 员 陈雪雯
本案援引法律条文
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。