上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6418号
上诉人（原审原告）苏美英，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）何芳，汉族。委托代理人杨长春，系何芳丈夫。上诉人苏美英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2016年1月2日，苏美英与何芳签订房地产买卖居间协议，约定何芳将坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋出售给苏美英，成交总价978,000元。于2016年1月2日向A有限公司支付意向金20,000元。如何芳签署本协议，则苏美英同意交付的意向金转为定金，由此构成支付给何芳的首期定金。苏美英、何芳双方同意在本协议签订后15日内共赴A有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若何芳未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向苏美英双倍返还定金；若苏美英未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付的定金不予返还。首期房价款：苏美英应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后当日内通过A有限公司或直接向何芳支付首期房价款，计278,000元，含已支付全部定金。第二期房价款：680,000元。违约责任：如有任何依法未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价的百分之二十向守约方支付违约金。签订房地产买卖居间协议当天苏美英支付何芳20,000元定金。后苏美英、何芳约定于2016年1月26日签订《上海市房地产买卖合同》，但苏美英于2016年1月26日以房屋存在质量问题而拒绝签订上海市房屋买卖合同。2016年2月23日，何芳通过顺丰速运向苏美英发出两份催告函及解约确认书，表示苏美英务必于2016年2月26日17时前往居间方处与何芳按《上海市房地产买卖合同》履行各自义务，并采取积极配合态度，继续进行交易。何芳给予苏美英上述宽限，并不代表何芳放弃解除该协议并追究违约责任的权利，而是何芳给予苏美英的一个履约机会，若苏美英仍不配合，则该催告函期限届满日视为何芳将追究苏美英法律责任。……若苏美英仍不配合，则该催告函期限届满日视为何芳将该协议解除之日，何芳不再另行通知，何芳届时将没收苏美英已交付何芳方的定金20,000元，追究苏美英其他的法律责任。且何芳将另行处置该房地产。并表示苏美英、何芳就位于上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室的奉字2011第XXXXXX号房地产，双方在A有限公司居间下，于2016年1月2日签订了《房地产买卖居间协议》，且何芳收到苏美英支付定金20,000元。现已过居间协议约定的最晚签约日，且在何芳发出催告函后苏美英仍不履行，故何芳已不准备履行该协议，并做出如下声明：一、何芳自作出本声明之日起单方解除居间协议；二、就何芳已收到的定金20,000元作为违约金不予返还；三、何芳已明确同意居间方解除与苏美英之间关于该房地产权利证明的保管关系（若有），并承诺事后不提出任何异议……后以顺丰速运寄送的两份催告函及解约确认书派件未成功。2016年3月11日，苏美英向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、解除房屋买卖合同；2、何芳赔偿其百分之二十违约金195,600元；3、诉讼费由何芳承担；4、何芳退还苏美英20,000元定金。原审另查明，苏美英于2015年12月29日由A有限公司介绍并首次带领进入涉案房屋进行实地验看，并确认签订看房确认书。原审法院认为，苏美英、何芳虽未签订房屋买卖合同，但从双方与中介方A有限公司共同签订的《房地产买卖居间协议》来看，双方已就涉案房屋买卖的主要条款达成合意，双方之间的权利义务约定应认定为房屋买卖合同性质，对当事人具有法律约束力。当事人应该根据合同约定及法律规定行使权利、履行义务。现苏美英要求解除《房地产买卖居间协议》，而何芳也主张解除，法院予以准许。房屋买卖由于标的额大、市场风险高等因素，属于重大民事行为，苏美英应该对自身履约能力及房屋质量等进行了解并慎重决定。现苏美英方在签约前已看房并于2015年12月29日签订看房确认书，该行为表明苏美英对于涉案房屋质量充分了解并接受，现以房屋存在质量问题而拒绝签订上海市房屋买卖合同，拒绝履行支付房款义务，已构成违约。根据双方合同的约定及法律规定，苏美英无权要求何芳返还已付定金20,000元并支付违约金195,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，原审法院于2016年5月13日作出判决：一、解除原告苏美英与被告何芳于2016年1月2日签订的《房地产买卖居间协议》；二、驳回原告苏美英其余诉讼请求。案件受理费4,212元，减半收取计2,106元，由苏美英负担。原审判决后，苏美英不服，上诉至本院称，原审忽略了本案是因售房者出卖隐蔽瑕疵的房屋而引发的诉讼，何芳用贴画壁纸遮挡住承重墙大面积严重开裂才导致苏美英不能轻易发现该质量问题。何芳对其出售房屋的隐蔽瑕疵也未尽告知义务，其作为出售人应当承担对房屋的瑕疵担保责任。苏美英签署的看房确认书上并没有房屋质量信息约定，不能说明苏美英对房屋质量有认识并接受。因此，苏美英要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由何芳承担。被上诉人何芳辩称，原审认定事实清楚，苏美英没有提供新的证据佐证其上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，苏美英与何芳经协商，于2016年1月2日签订了关于涉案房屋的房地产买卖居间协议，该协议是当事人真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。根据该协议的约定，苏美英、何芳双方同意在本协议签订后15日内共赴A有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若何芳未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向苏美英双倍返还定金；若苏美英未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付的定金不予返还。在上述协议的实际履行过程中，苏美英于2016年1月26日以房屋存在质量问题而拒绝签订上海市房屋买卖合同，且在何芳催告后，仍拒绝签署上海市房屋买卖合同。苏美英的行为构成违约，其应当承担相应的违约责任。关于苏美英以房屋存在质量问题而拒绝签订上海市房屋买卖合同是否构成拒绝签约的合理抗辩的问题，本院认为，双方签署的关于涉案房屋的房地产买卖居间协议为二手房买卖，属于以房屋的现状为基础而进行的买卖，在签署房地产买卖居间协议之前，苏美英又曾在中介公司的带领下实地查看了涉案房屋，并签署过看房确认书。苏美英提出其签署的看房确认书上并没有房屋质量信息约定，不能说明苏美英对房屋质量有认识并接受的说法不能成立；其也未就提出的何芳隐瞒且未告知涉案房屋存在隐蔽瑕疵的说法提供相应的充分依据。因此，在以房屋现状进行买卖的情况下，苏美英在查看过房屋后与何芳签署涉案房屋的房地产买卖居间协议的行为表明，其对于涉案房屋的质量已充分了解并接受，结合现没有证据证明苏美英所述的质量问题属于涉及房屋主体结构质量不合格等的情况，本院认为，苏美英以房屋存在质量问题而拒绝签署上海市房屋买卖合同不构成合理抗辩。综上，上诉人苏美英的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审驳回其要求何芳返还已付定金2万元并支付违约金19.56万元的诉请无误；原审根据何芳的答辩意见对于苏美英诉请解除双方签署的房地产买卖居间协议予以支持，亦无不当。因此，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,212元，由上诉人苏美英负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……