大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0291民初700号
原告：姜娟。
委托诉讼代理人：关亚茹，辽宁恒睿律师事务所律师。
被告：平谷地产发展（大连）有限公司，住所地大连保税区黄海西四路205号国贸大厦E座8层1区。
法定代表人：李晓娜，总经理。
委托诉讼代理人：侯惠珍，辽宁正垒律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司大连分行营业部，住所地大连市中山区中山路10号。
法定代表人：林士刚，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ西，辽宁君连律师事务所律师。
原告姜娟诉被告平谷地产发展（大连）有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司大连分行营业部商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时丽丽担任审判长，与人民陪审员李洁、王者安组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜娟及其委托代理人关亚茹、被告委托代理人侯惠珍，第三人委托代理人ＸＸ西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于大连保税区填海区通港路206号第4幢1单元7层1号面积为96.11平方米的房屋一套，总房款为590115元。原告于签订合同当日向被告支付房屋首付款300115元，于2013年11月19日与第三人签订个人购房担保借款合同，向被告支付了房屋贷款290000元。案涉房屋至今未竣工，不具备交付条件。根据商品房买卖合同第九条约定：“逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”2015年12月30日，原告向被告发出解除合同通知，被告一直未履行支付义务。原告现诉至法院：请求判令解除原告与被告于2013年9月30日签订《商品房买卖合同》；请求判令被告返还原告购房首付款300115元，并赔偿利息损失44229元（按照同期银行贷款利率计算，自2013年10月1日暂计算至2016年4月1日，300115元*5.895%*30个月/12=44229元）；请求判令被告给付原告违约金5901.15元；请求判令解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司大连分行营业部于2013年11月19日签订的个人购房担保借款合同；请求判令被告给付原告自2013年12月26日至2016年3月26日已偿还给第三人中国农业银行股份有限公司大连分行营业部的借款本息56388.98元，并赔偿利息损失7479元；请求判令被告返还第三人贷款本金270301.12元，并按照原告与第三人签订的个人购房担保借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2015年8月5日签订《协议书》，内容是解除商品房买卖合同，约定被告仅需返还原告已交购房款590115元，其中原告的贷款为290000元。原告银行贷款部分由被告按照双方签订的协议第二条第一项的约定打到原告还款账户，由原告交还给银行，支付时间是原告向银行申请提前还贷，得到银行的批准后通知被告，被告于30个工作日将其所欠的银行贷款打到原告的还贷账户上，第二条第二项约定待原告办理完解押等手续后到被告处领取首付款300115元，原告放弃了商品房买卖合同中的其他权利，现原告起诉要求支付其他款项，除了协议书中约定以外的其他款项，无事实和法律依据，应予驳回；协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，应继续履行；即使是按照商品房买卖合同第9条（2）有约定，解除合同的，被告仅需支付已交房款1%的违约金，而原告诉请的范围和金额远远超过了商品房买卖合同中关于解除合同的违约金，并且重复计算利息损失没有事实和法律依据。
第三人陈述，第三人在原告与被告之间解除商品房买卖合同的前提下，同意解除个人购房担保合同。但第三人要求原告偿还借款，被告对该笔借款承担连带责任。
经审理查明，2013年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区填海区通港路206号第4幢1单元7层1号，面积为96.11平方米的房屋一套，总房款为590115元。合同第八条约定：被告应当在2014年12月20日前交付房屋；第九条约定：若被告不能按照约定时间交房，被告逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，被告自原告解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付的首付款300115元，并于2013年11月19日与第三人签订《个人购房贷款担保借款合同》，原告向第三人贷款290000元，用于支付案涉房屋的剩余房款。2013年11月26日，第三人将房屋贷款支付给被告。原告自2013年12月26日开始分期偿还第三人借款及利息，至2016年3月26日已偿还本息合计56388.98元，尚欠第三人贷款本金270301.12元（截至2016年4月）。交房期限届满后，被告未能交付房屋，原告于2015年8月5日向被告提出解除双方之间的商品房买卖合同，并于12月30日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。原告于2016年2月1日向本院提起本案诉讼，起诉状于同年4月11日送达至第三人，第三人同意解除与原告之间签订的《个人购房贷款担保借款合同》。
另查，2015年8月5日，原、被告签订《协议书》，约定双方同意解除合同，退房返款，被告返还全部房款，原告放弃合同中约定的权利义务；关于退款时间约定：原告于10个工作日内到银行提交提前还贷申请书，待贷款银行审批同意后，被告于30日内将银行贷款290000元转至贷款账户，前述手续办完后，被告向原告返还首付款。该协议双方签字后，未实际履行。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、发票及借款凭证、银行还款明细、《解除商品房买卖合同通知书》及邮政快递、回执、案涉房屋照片，被告提供的协议书及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，可以证明案件事实，本院予以采信。第三人提交的《一手房贷款业务银企合作协议》因与本案无关，故不予采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的贷款合同，系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按期交房，已构成违约，原告于2105年8月5日已通知被告解除合同，被告并未提出异议并签订关于合同解除事宜的《协议书》，此行为应视为被告同意原告的解除合同申请，故原告请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，合法有据，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与第三人签订案涉贷款合同是为支付案涉房屋的购房款，原、被告签订的商品房买卖合同解除后，案涉贷款合同的目的亦无法实现，无法继续履行，故原告要求解除与第三人签订《个人购房贷款担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应依约将原告支付的首付款返还给原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应向原告返还首付款300115元；原告交付该款的次日产生利息损失，故被告应按照中国人民银行同期贷款利率赔付原告自2013年10月1日至2016年4月1日的利息损失39202.48元，原告该项诉讼请求，于法有据，应予支持。根据合同约定，若被告不能按照约定时间交房，应自原告解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金，故原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，应予支持，被告应向原告支付违约金5901.15元。2013年12月26日至2016年3月26日，原告因购买案涉房屋，已向贷款银行偿还贷款本息合计56388.98元，该款被告应向原告支付，并赔偿原告因该款发生的利息损失6336.55元（自2013年12月27日至2016年3月27日，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；剩余贷款
270301.12元，在原告与第三人贷款合同已经解除的情况下，应由款项的收到方即本案被告返还给第三人。原告前述诉讼请求，本院予以支持。至于原告所述的因提前还款造成的利息、罚息、违约金，因尚未实际发生，故本院不予支持。被告关于原、被告之间已经签订协议书，关于案涉合同解除、返还房款及原告放弃其他权利的事宜已经做出约定，原告无权再要求其他合同权利的答辩意见，因该协议书的履行附条件，原告放弃其他权利的前提是被告偿还房屋贷款，返还房屋首付款，现被告并未履行该协议书的义务，故该协议书因未得到实际执行而不发生效力，被告该答辩意见，与法不合，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告姜娟与被告平谷地产发展（大连）有限公司于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告姜娟与第三人中国农业银行股份有限公司大连分行营业部于2013年11月19日签订的《个人购房贷款担保借款合同》；
三、被告平谷地产发展（大连）有限公司于本判决生效后十日内向原告姜娟返还房屋首付款300115元及该款自2013年10月1日至2016年4月1日的利息损失39202.48元，合计339317.48元；
四、被告平谷地产发展（大连）有限公司于本判决生效后十日内向原告姜娟支付违约金5901.15元；
五、被告平谷地产发展（大连）有限公司于本判决生效后十日内向原告姜娟赔偿自2013年12月26日至2016年3月26止，原告姜娟已向第三人中国农业银行股份有限公司大连分行营业部支付的贷款本金及利息56388.98元及前述款项的利息损失6336.55元，合计62725.53元；
六、被告平谷地产发展（大连）有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司大连分行营业部偿还原告姜娟剩余贷款270301.12元；
七、驳回原告姜娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费10710元，由被告平谷地产发展（大连）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 时 丽 丽
人民陪审员 李 洁
人民陪审员 王 者 安
二〇一六年七月三十一日
书 记 员 白璐璐（代）
本案法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。