宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第9号
上诉人王立友，户籍地河北省遵化市，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人李道成，住河北省遵化市。
委托代理人杜金玲，户籍地河北省遵化市，现住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人杨燕祥，住宁夏回族自治区中卫市。
委托代理人王一鹏，宁夏宝中律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人中卫市创发物业发展有限责任公司（原中卫市创发房地产服务有限责任公司）。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙桥头区。
法定代表人刘辉，系该公司总经理。
上诉人王立友、李道成为与被上诉人杨燕祥、中卫市创发物业发展有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2013)沙民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人王立友，上诉人李道成的委托代理人杜金玲，被上诉人杨燕祥的委托代理人王一鹏到庭参加了诉讼。被上诉人中卫市创发物业发展有限责任公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：王立友、李道成系合伙关系。2010年1月19日，王立友与杨燕祥签订《味醇香美食楼承包合同》，杨燕祥将其所有的、位于中卫市东大街的味醇香美食楼的配套设施转让给王立友，王立友向杨燕祥支付1万元的转让费。合同约定：王立友根据经营情况确需对餐厅的部分构造或房间进行改造装修需提出书面报告，杨燕祥同意后方可进行改造或装修。在王立友装修工程中，王立友改造或装修所发生的费用由王立友负担。在合同期满或王立友中途退出终止合同的情况下，王立友所改造或装修的一切设施无偿归杨燕祥所有，王立友不得拆除，也不得用装修费用顶替承包费；经营期限自2010年1月19日至2013年1月19日，共计3年。每年承包费为3万元，共计9万元；合同签订后，王立友需一次性交清第一年承包费3万元，以后每年的承包费需在上一年使用期满前3个月交清；如某一方不履行合同条款，给双方造成损失，应承担赔偿责任，按当年承包费的10%赔偿违约金给对方。因不可抗拒的因素致合同无法履行，该合同自行终止，双方均有承担违约的责任或给对方赔偿损失。王立友、杨燕祥还对其他事项进行了约定。
合同签订后，王立友向杨燕祥交纳第一年度的租赁费3万元，并于2010年5月10日注册成立“河北饭店”进行经营。2010年12月，王立友按约交纳第二年度的租赁费3万元，2011年12月交纳第三年度（2012年1月19日至2013年1月19日）的租赁费3万元。在第三年度合同履行的过程中，因市政建设需要，中卫市文昌镇人民政府于2012年2月22日与杨燕祥签订《全民创业城项目房屋征收补偿安置协议》，中卫市创发房地产服务有限责任公司于2013年的1月2日正式将该房屋拆迁。因王立友、杨燕祥对补偿问题未协商一致，故王立友、李道成提起诉讼，要求：依法判令杨燕祥返还王立友、李道成已支付的2012年房屋租赁费3万元；杨燕祥向王立友、李道成支付拆迁安置补偿款中停业损失及装修补偿费、搬迁费、安置费共计30万元；中卫市创发房地产服务有限责任公司协助杨燕祥向王立友、李道成支付上述费用；本案诉讼费用由杨燕祥承担。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王立友与杨燕祥签订合同，租赁杨燕祥所有的位于中卫市东大街的味醇香美食楼注册成立“河北饭店”进行经营，在第三年度经营期间，由于市政建设这一“不可抗力”的因素，杨燕祥与中卫市文昌镇人民政府于2012年2月22日签订《全民创业城项目房屋征收补偿安置协议》，中卫市创发房地产服务有限责任公司于2013年的1月2日将该房屋拆迁。王立友、李道成不是该房屋的被征收人，王立友、李道成以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉杨燕祥，属起诉案由错误，应为租赁合同纠纷。对于王立友、李道成要求杨燕祥返还已支付的2012年房屋租赁费3万元的诉请，因杨燕祥与中卫市文昌镇人民政府签订安置协议是2012年2月22日，协议约定杨燕祥应在3日内向中卫市文昌镇人民政府交付房屋。根据该协议，杨燕祥对其所有的营业房，在2012年2月25日所有权已经转移至中卫市文昌镇人民政府，2012年2月26日至2013年1月19日房屋租赁费26548元（30000元÷365天×323天），杨燕祥应当返还王立友房屋租赁费26548元；对于王立友、李道成要求杨燕祥支付拆迁安置补偿款中的停业损失及装修补偿费、搬迁费、安置费30万元的诉请，因该拆迁的房屋由王立友使用，搬迁补助费2305元，杨燕祥应当支付给王立友；王立友与杨燕祥签订的《味醇香美食楼承包合同》约定：“因不可抗拒的因素致合同无法履行，该合同自行终止，双方均有承担违约的责任或给对方赔偿损失。”王立友租赁的房屋因拆迁停业后，确实给王立友的经营造成一定的损失，中卫市文昌镇人民政府给杨燕祥补偿停业损失153860元，该征收房屋的过渡期为18个月，杨燕祥在过渡期间的房租为45000元(年租金为3万元)，18个月营业损失为108860元（153860元－45000元），王立友出示的证据证明王立友于2011年7月22日即停止用水，王立友的停业时间应从2011年7月22日起计算，损失应为36287元（108860元÷18个月×6个月）予以支持；因临时安置补助费系杨燕祥的房屋被拆迁后18个月的补助费用，拆迁期间王立友、杨燕祥之间的合同期届满，合同自行终止，故对王立友诉请的安置费不予支持；对于装修补偿费、因王立友、杨燕祥在合同中明确约定：“王立友根据经营情况，确需对餐厅的部分构造或房间进行改造装修，需提出书面报告，杨燕祥同意后，方可进行改造或装修”。王立友即无证据证明杨燕祥同意装修，也无有效证据证明其对餐厅进行装修，故对其诉请不予支持；对于王立友要求中卫市创发房地产服务有限责任公司协助杨燕祥向王立友、李道成支付上述费用的诉请，因中卫市创发房地产服务有限责任公司辩称“文昌镇政府答应在部分拆迁补偿款到位后，待该案结束，按调、判结果支付”，故对其诉请予以支持。对于杨燕祥辩称李道成及中卫市创发房地产服务有限责任公司，不是适格主体的意见，李道成与王立友系合伙关系，中卫市创发房地产服务有限责任公司系该房屋拆迁主体的委托方，本案的判决结果与其有直接的利害关系，故对该意见不予采纳；对于杨燕祥请求驳回王立友的诉讼请求，因杨燕祥与王立友签订的《味醇香美食楼承包合同》约定：“因不可抗拒的因素致合同无法履行，给对方赔偿损失”，故对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条第一款、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：1.杨燕祥于本判决生效后15日内返还王立友、李道成房屋租赁费26548元，赔偿损失38592元，以上共计65140元；2.中卫市创发房产服务有限责任公司协助杨燕祥向王立友、李道成支付上述费用；3.驳回王立友、李道成其他的诉讼请求。案件受理费6250元，由王立友、李道成负担5000元，杨燕祥负担1250元。
王立友、李道成不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.二审法院依法撤销中卫市沙坡头区人民法院（2013）沙民初字第434号民事判决第二、第三项，依法改判杨燕祥赔偿王立友、李道成损失30万元，并由中卫市创发房产服务有限责任公司协助杨燕祥向王立友、李道成支付上述费用；2.本案一、二审诉讼费用全部由杨燕祥承担。事实及理由如下：1.原审判决认定的事实与判决结果之间相互矛盾。原审判决认定杨燕祥向王立友、李道成支付的停业损失按征收房屋过渡期的比例计算不合法。原审判决既然确定王立友租赁的房屋因拆迁停业后造成了一定的经济损失，应予以补偿，而中卫市文昌镇人民政府在给杨燕祥签订的安置补偿协议中确定的停业损失为153860元，王立友、李道成作为被拆迁房屋的实际经营人，是因房屋被拆迁造成停产停业受害者，理应获得该笔补偿款；2.原审判决不支持王立友、李道成的装修损失无事实及法律依据。王立友与杨燕祥签订的承包合同已经确定王立友、李道成花费1万元将杨燕祥房屋的装修、旧餐具等配套设施购买，而《全民创业城房屋征收货币补偿评估价、实际补偿价统计表》可以看出装修价为90739元；如果不是王立友、李道成进行了重新装修，仅凭几年前1万元的装修及其他设备不可能得到价值90739元装修补偿款，且杨燕祥承认王立友、李道成进行了装修，所以杨燕祥应按《全民创业城房屋征收货币补偿评估价、实际补偿价评估表》中确定的装修损失支付给王立友、李道成。至于双方签订的《味醇香美食楼承包合同》中约定，在租赁期间中只有“对餐厅的部分构造或房间进行改造装修”才“需提出书面报告，杨燕祥同意后，方可进行改造或装修”。因王立友、李道成并未对租赁房屋构造进行改造，也就无需书面向杨燕祥提出并经同意了，且由于双方的合同解除并非合同期满或王立友中途退出而终止，故装修补偿款应该归王立友、李道成所有；3.原审判决以“因临时安置补偿费系杨燕祥的房屋被拆后18个月的补助费用，拆迁期间王立友、杨燕祥之间的合同届满”为由，未支持王立友、李道成临时安置补偿费的理由，罔顾事实。因临时安置补助费是房屋被征收而导致被征收人或者房屋承租人无房居住、使用，所支付的临时安置补助费。由于拆迁期间双方之间的租赁合同并未届满，不支付王立友临时安置补助费无理由。
被上诉人杨燕祥辩称：1.本案是房屋租赁合同纠纷，李道成并不是合同的当事人，第三人也不是合同的当事人，原审把这两方都列为当事人是错误的，判决第三人承担责任也是错误的；2.鉴于本案的合同即将届满，杨燕祥没有违约行为，王立友也没有列举符合合同约定的损失，一审判决杨燕祥承担责任是错误的；3.王立友不是被拆迁人，其无权在拆迁补偿款中来主张损失。鉴于一审杨燕祥并没有上诉，我们请求二审依法驳回王立友的上诉请求，维持原判或者发回重审。
中卫市创发房产服务有限责任公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
二审期间，当事人均未提交新的证据。
依据双方当事人一、二审陈述，及一审确认效力的证据，本院查明以下事实：王立友、李道成系合伙关系。2010年1月19日，王立友与杨燕祥签订《味醇香美食楼承包合同》，约定：杨燕祥将中卫市东大街的味醇香美食楼投入餐厅的配套设施转让给王立友，转让费1万元；王立友根据经营情况确需对餐厅的部分构造或房间进行改造装修需提出书面报告，杨燕祥同意后方可进行改造或装修。在王立友装修工程中，王立友改造或装修所发生的费用由王立友负担。在合同期满或王立友中途退出终止合同的情况下，王立友所改造或装修的一切设施无偿归杨燕祥所有，王立友不得拆除，也不得用装修费用顶替承包费；经营期限自2010年1月19日至2013年1月19日，共计3年，每年承包费为3万元，共计9万元，合同签订后，王立友需一次性交清第一年承包费3万元，以后每年的承包费需在上一年使用期满前3个月交清；如某一方不履行合同条款，给双方造成损失，应承担赔偿责任，按当年承包费的10%赔偿违约金给对方。因不可抗拒的因素致合同无法履行，该合同自行终止，双方均有承担违约的责任或给对方赔偿损失。王立友、杨燕祥还对其他事项进行了约定。
合同签订后，王立友向杨燕祥交纳第一年度的租赁费3万元，并于2010年5月10日注册成立了“河北饭店”进行经营。2010年12月，王立友按约交纳第二年度的租赁费3万元。2011年7月22日之后自来水公司停止向王立友经营的餐厅供水。2011年12月份王立友交纳了第三年度（2012年1月19日至2013年1月19日）的租赁费3万元。2012年2月22日，中卫市文昌镇人民政府与杨燕祥签订《全民创业城项目房屋征收补偿安置协议》。该协议约定：房屋补偿安置做如下计算，房屋评估价1538605元（含补偿的装修款90739元）；临时安置补助费41497元（10元/平方米×18个月），搬迁补助费2305元（10元/平方米）；停业损失补偿款153860元（按房屋评估价的10%补偿）；提前搬迁奖励27664元；其它133450元；协议签订后，被征收人应在3日内将被征收房屋腾出，交由征收实施单位负责拆除；本次征收房屋的过渡期为18个月，临时安置补助费由征收实施单位拆算为调换房屋面积，周转房被征收人自行解决；提前或推后3个月范围内互不追究违约责任等内容。中卫市创发房地产服务有限责任公司于2013年的1月2日正式将该房屋拆迁。同日，中卫市创发房地产服务有限责任公司向王立友出具证明，证明杨燕祥享有拆迁房屋的各项费用的补偿款，并承诺在双方当事人没有达成解决协议或通过法律程序没有判决之前，保证截留与争议标的相当价值的补偿金，依据处理结果兑现。
被上诉人中卫市创发房地产服务有限责任公司申请变更名称为中卫市创发物业发展有限责任公司，2013年7月4日工商部门予以核准。
本院认为：王立友与杨燕祥签订《味醇香美食楼承包合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。王立友按照合同约定履行了支付租金的义务，但是杨燕祥出租的房屋因行政征收，与行政机关于2012年2月22日签订了《全民创业城项目房屋征收补偿安置协议》，按照该协议约定，杨燕祥自协议签订后的3日内将被征收房屋腾出，交由征收实施单位负责拆除。由此，能够确认杨燕祥自2012年2月26日对该房屋丧失处分、收益的权利，进而确认王立友与杨燕祥之间的租赁合同租赁期间提前10个月零23天终止履行，故应确定双方签订的《味醇香美食楼承包合同》于2012年2月26日解除。解除租赁合同后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现王立友提起诉讼，要求杨燕祥返还租金3万元，原审确定杨燕祥应返还自合同解除之日至终止之日的房屋租赁费26548元（30000元÷365天×323天）是合理的。
由于杨燕祥在与中卫市文昌镇人民政府签订《全民创业城项目房屋征收补偿安置协议》时，明知该拆迁房屋由王立友、李道成租赁从事餐饮经营活动，租期尚余10个月零23天到期的事实，据此能够认定杨燕祥在签订的《全民创业城项目房屋征收补偿安置协议》中，约定了包括王立友、李道成预期收益减少的损失在内的全部补偿款，由征收单位做出相应补偿。对于王立友、李道成提出杨燕祥在房屋被征收给予的停业损失补偿费、装修补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费的范围内赔偿其损失的诉讼请求，其损失应属于租赁合同未到期而被提前解除造成的预期收益减少的损失。考虑到王立友、李道成租赁房屋的期限尚余10个月零23天到期，其预期收益减少的损失应参照政府确定的安置过渡期18个月，平均计算杨燕祥所获得的停业损失补偿款、搬迁补助费、临时安置补助费，给予王立友、李道成10个月零23天的损失较宜。综上因素，王立友、李道成的损失为：1.政府给予杨燕祥的停业损失补偿款为153860元，除去杨燕祥18个月的房屋租赁房收益45000元，剩余108860元为18个月停业损失，王立友、李道成应得10个月零23天的停业损失补偿款为65114元（108860元÷540天×323天）；2.政府给予杨燕祥的临时安置补助费41497元，王立友、李道成应得10个月零23天的临时安置补助费为24821元（41497元÷540天×323天）；3.政府给予杨燕祥的搬迁补助费2305元，王立友、李道成应得10个月零23天的搬迁补助费为1379元（2305元÷540天×323天），以上三项合计为91314元，由杨燕祥给予王立友、李道成赔偿。对于王立友、李道成上诉要求杨燕祥获得的装修补偿款也应归其所有的意见，因王立友、李道成租赁杨燕祥房屋经营餐饮，目的是获得经营收益来收回其投入的成本，及成本之外的利益。本案通过对王立友、李道成租赁房屋尚余10个月零23天租期未能经营减少的收益给予赔偿，已考虑了其投入成本的回收因素，故王立友、李道成的该上诉理由不能成立，不予支持。
综上，原审基本事实认定清楚，但实体处理欠妥，予以纠正。王立友、李道成的部分上诉理由成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院(2013)沙民初字第434号民事判决；
二、被上诉人杨燕祥于本判决生效后15日内返还王立友、李道成房屋租赁费26548元，赔偿损失91314元，共计117862元；
三、被上诉人中卫市创发物业发展有限责任公司协助杨燕祥向王立友、李道成支付上述费用；
四、驳回上诉人王立友、李道成其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6250元，由上诉人王立友、李道成负担4170元，被上诉人杨燕祥负担2080元。二审案件受理费5273元，由上诉人王立友、李道成负担3518元，被上诉人杨燕祥负担1755元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐青山
代理审判员 周晓梅
代理审判员 郭群杰
二〇一四年三月十七日
书 记 员 张海燕
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。