南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖霞民初字第44号
原告（反诉被告）周丹丹，女，汉族，1986年4月7日出生。
委托代理人万晴，江苏道多律师事务所律师。
委托代理人周晓菲，江苏道多律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾海飞，男，汉族，1985年10月3日出生。
被告（反诉原告）宋德芳，女，汉族，1984年11月2日出生。
以上两被告共同委托代理人汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告周丹丹与被告曾海飞、宋德芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，于同年2月19日公开开庭进行了审理，在审理过程中，两被告当庭提起反诉，本院经审查后予以受理，并将两案合并进行了审理。同年4月1日，依法适用普通程序，组成合议庭，于同年6月9日再次公开开庭进行了审理。原告周丹丹及委托代理人万晴、周晓菲，被告曾海飞、宋德芳的委托代理人汤圣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周丹丹诉称，两被告系夫妻关系。2013年11月1日，原告与两被告就位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室的房屋签订房屋买卖合同。合同约定，当事人一方不履行合同的，应该承担违约责任并支付守约方违约金156000元。合同签订后，两被告并未按照合同约定赶时间办理银行按揭手续及支付房屋价款，在原告再三催促下，两被告明确向原告表示不会继续购买原告的房屋。原告认为，依法成立的合同应当被遵守，两被告无正当理由拒不履行合同属于恶意违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。故具状起诉，请求判令：两被告向原告支付违约金156000元，诉讼费用由两被告承担。
被告曾海飞、宋德芳辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据。一、两被告并没有恶意违约，两被告之所以放弃这个房屋，是因为原告与案外人中介公司隐瞒了诉争房屋存在重大缺陷，即房屋三面被变压器包围。在签订合同之前，原告和中介只是晚上带领被告到查看房屋内部，并没有查看房屋的外部环境，也没有说明存在变压器的情况。在签订合同之后不久，两被告查看房屋的外部环境才发现有变压器的存在。变压器的存在会有强大的磁场，不仅有损身体的健康，而且从风水学上讲也对人的身心不利。二、在此之后，被告与原告和中介公司一直协商解除购房合同，三方协商一致后到南京市中央门房产登记中心解除了房屋买卖合同。房屋买卖合同既然已经协商解除，原告无权再追究所谓的违约责任。因为双方的协商相当是一个新的合同，因新的合同取代了原来的房屋买卖合同，在合同解除后双方的权利义务已经消灭。三、根据《民法通则》和《合同法》规定定金和违约金只能选取一个，现原告诉求违约金，那么原告收取被告的定金2万元应当返还给被告，被告保留诉讼权利。根据合同的相关规定，合同解除后合同不再履行，理应恢复原状，原告收取的定金2万元也应当予以返还。四、原告要求10%的违约金明显过高，即使被告违约，被告也请求法院予以调低。而且众所周知，在房屋买卖期间的房价一直在上涨，原告根本没有损失。五、原、被告之间签订、备案的存量房买卖合同隐瞒了真实的交易价格，房款在中介合同里约定的是156万元，而在备案的合同上房款是123万元。双方的行为明显损害了国家的利益，合同应当无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告曾海飞、宋德芳诉称，2013年11月1日双方就位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室的房屋签订房屋买卖中介合同一份。反诉被告收取反诉原告定金2万元，现房屋买卖中介合同已经协商解除，反诉被告作为原告起诉反诉原告要求其承担违约责任的行为，反诉原告认为根据法律规定，定金和违约金只能获取其一，反诉被告理应返还定金。况且双方之间的合同已经解除，反诉被告也应返还定金。故请求判令：反诉被告返还签订房屋买卖合同时收取的定金2万元整，反诉费用由其承担。
反诉被告周丹丹辩称，涉案房屋是有商品房预售许可证的合格房屋，也就是说房屋并不存在任何质量安全的隐患，而且本诉原告是带本诉被告去看过房屋的，不管是早上还是晚上看房，对于买房子的大事情，我们认为本诉被告并未拿出证据证明本诉原告有隐瞒和欺骗的情形。对于本来质量就严格的房屋来说，并不需要对产品性能有任何形式的欺骗。既然双方实地看过房屋，对房屋的实际情况，双方是了解后才签订了价值一百多万元的房屋买卖合同。之后本诉被告再未对房屋买卖合同进行任何形式的履约。关于合同的解除，本案的合同解除是在本诉被告明示违约后，本诉原告通知其解除了合同。合同解除后双方才约定时间撤销房产局的网上备案，因此本案合同的解除并非是协商解除，本诉原告也未放弃追究本诉被告因违约所应承担的责任。由于房屋挂在房产局就不能再进行出售，故双方当事人当天去房产局撤回备案，是为了不让本诉原告的损失扩大。本诉原告撤回房屋登记的行为本是好意，本诉原告没有放弃自己的权利，不能曲解为是协商一致解除合同后就不需要追究相互的责任。关于定金和违约金的问题，既然本诉原告诉至法院主张违约金，那就是本诉原告在二者之间选择了违约金，既然选了违约金，定金的退还与否应当就是数额的支付问题而不是法律问题。
经审理查明，2013年11月1日，本诉原告周丹丹（甲方）与本诉被告曾海飞、宋德芳（乙方）、大贺房地产销售有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份。合同主要约定：1.甲方将其所有的某某路XX号XX幢X单元XXX室（产权证号：栖转字第XXXXXX号、丘号XXXXXX-
III-2）买受房以156万元的净得价出售给乙方。2.乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；3.甲方在乙方款齐当天腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。4.三方商定，违约行为方按房屋价款标的额的10%即15.6万元作为违约金分别支付给各守约方。同时补充约定：乙方于2011年11月1日支付甲方定金2万元；甲乙双方协商于2013年11月6日前去银行签订贷款审批合同，贷款审批下来后乙方支付甲方首付款58万元，用于甲方还清银行贷款，甲方拿到银行注销材料后两个工作日内安排过户手续，同时乙方支付甲方房款8万元，剩余房款86万元，乙方以贷款方式支付给甲方，交房时甲方迁出户口交清水电气物业费，乙方支付甲方尾款2万元。同日，被告向原告支付定金2万元。
2013年11月4日，甲乙双方签订《存量房交易合同》。合同的约定内容有：一、甲乙双方同意上述房屋转让价款为123万元，按以下付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让款安全的全部责任：1.2013年12月15日乙方将付首付款33万元解交监管账户；2.乙方贷款86万元，乙方于2013年11月6日与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入监管帐户。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户。甲方同意乙方自留尾款2万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。二、乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方解除本合同，乙方承担违约责任并支付违约金15.6万元。乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之5支付违约金；乙方逾期支付房价款超过十天且所欠应付到期房款超过5万元的，甲方有权解除合同，解除合同后甲方3天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款3%的赔偿金。三、甲乙双方定于款齐时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方迟延交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之5支付违约金。逾期交付房屋超过10天的，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同后3天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的3%支付赔偿金。
合同签订后，原、被告双方至南京市房管部门办理了合同备案登记，后因被告认为所购房屋存在问题，故一直未支付首付款，亦未履行合同约定的其他义务。双方曾磋商解除合同，因原告不同意被告返还一半定金的要求而未果。2014年1月10日，原告与被告曾海飞的父亲曾某某电话联系解除房屋买卖合同，同时约定时间去房管部门撤销备案。曾某某在电话中称“到年终了，大家都得把事情打理完”，周丹丹回应称“对，因为这个事情拖了很久了，像你们之前。呵，反正我现在也没话讲了，到时候我把时间给你，好吧”。同日，周丹丹发短信给曾某某约定在2014年1月13日早上10时去办理房屋备案撤销手续。2014年1月13日，原、被告按约办理了相关撤销手续。2014年1月20日，原告以被告未能继续履行房屋买卖合同中支付价款的义务，应当承担相应的违约责任为由，起诉至本院，要求处理。被告亦提起反诉，要求返还定金。
另查明，2013年11月至2014年1月，南京市房屋价格总体呈上涨趋势。
上述事实，有原告提供的房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、录音光盘及文字摘要，被告提供的照片、网络资料、定金收条及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告自愿签订的房屋买卖中介合同，不违背法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。其后，双方签订存量房买卖合同，对房屋买卖中介合同的部分条款进行了变更，因存量房买卖合同签订在后，该合同中与房屋买卖中介合同不一致的条款，应以该合同条款为准，但合同中对房屋总价款变更为123万，双方均承认系为避税而确定，该条款损害了国家利益，应认定为无效。
合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订合同后，被告应当按照约定与银行签订贷款合同并支付首付款，被告未履行该义务，显属违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称原告及中介公司在签订合同时隐瞒了房屋相关真实情况，案涉房屋三面有变压器，影响身体健康及风水，故不同意继续履行合同，且不应当承担违约责任，无法律依据，本院不予采纳。
合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中本诉原告周丹丹与本诉被告曾海飞、宋德芳于签订2013年11月4日签订的《南京市存量房交易合同》，双方于2014年1月13日解除。合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，本诉原告要求支付违约金的主张，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”本案中，由于本诉被告未履行支付首付款的义务而导致不能履行房屋买卖合同的后果，本诉被告要求本诉原告返还其定金2万元的主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告周丹丹的诉讼请求。
二、驳回反诉原告曾海飞、宋德芳的诉讼请求。
本诉案件受理费3420元，由原告周丹丹负担；反诉案件受理费150元，由反诉原告曾海飞、宋德芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10×××76。
审 判 长 丁 旦
人民陪审员 管信平
人民陪审员 侯裕芳
二〇一四年七月十七日
书 记 员 吴绮珩