湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5808号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路179-181号俊华大厦4楼。
法定代表人：丁策，执行董事。
委托诉讼代理人：张航，湖北晴川律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉百世威商贸有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道696号汉商新武展购物广场附一楼西区。
法定代表人：李金礼，经理。
委托诉讼代理人：余建军、许高真，湖北诚明律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：艾军，男，1976年12月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：张航，湖北晴川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉市大唐购物中心有限公司，住所地武汉市江汉区181号。
法定代表人：肖正华，董事长。
委托诉讼代理人：唐维觉，该公司职员。
上诉人武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司（以下简称锄禾公司）因与上诉人武汉百世威商贸有限公司（以下简称百世威公司）、被上诉人艾军、被上诉人武汉市大唐购物中心有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人锄禾公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持锄禾公司的全部诉讼请求。事实及理由：1、导致合同解除的原因是百世威公司、大唐公司未能提供适租房屋，百世威公司、大唐公司根本违约，一审认定双方各承担50%的过错责任无事实和法律依据，且显失公平。2、合同解除的时间应以锄禾公司2010年10月15日实际退出经营为准。3、百世威公司一审反诉请求租金已超过诉讼时效，不应得到支持。
上诉人百世威公司上诉请求：改判锄禾公司赔偿百世威公司租金损失630720元，支付房屋占用费321846元，锄禾公司承担本案诉讼费用。事实及理由：1、锄禾公司未按约支付租金，构成根本违约，应承担全部违约责任。2、锄禾公司已取走部分物品，一审判决未予扣减。3、百世威公司无阻碍锄禾公司经营的行为。
被上诉人艾军辩称，意见同锄禾公司。
被上诉人大唐公司辩称，对一审判决无异议。锄禾公司与百世威公司之间的纠纷与大唐公司无关，大唐公司亦未参与其纠纷。
锄禾公司、艾军一审诉讼请求：1、确认大唐公司解除租赁合同的行为无效；2、因百世威公司的违约行为而解除锄禾公司与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》；3、大唐公司返还锄禾公司押金96000元；4、百世威公司向锄禾公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失522387元；5、百世威公司向锄禾公司赔偿生产经营用品损失450822元；6、百世威公司向锄禾公司赔偿因其不能履行合同给锄禾公司造成的直接损失158309.3元；7、本案诉讼费由大唐公司、百世威公司承担。事实与理由：2009年9月7日，艾军作为锄禾公司的发起人在取得全体股东授权后与大唐公司签订了《俊华大厦房屋租赁合同》，约定锄禾公司租赁大唐公司坐落于武汉市江汉区江汉路179-181号俊华大厦第四层1500平方米的房屋经营餐饮，租赁期限自2009年10月15日起至2014年10月15日止。签订租赁合同后，锄禾公司的三名股东投入前期装修及其他费用193万余元。2010年1月8日锄禾公司正式对外营业，并向大唐公司缴纳租金水电等费用。后大唐公司未经锄禾公司同意将俊华大厦1-6层经营权移交给百世威公司，并要求锄禾公司向百世威公司支付租金。2010年3月5日，百世威公司在未通知且未经锄禾公司的同意下，强行在1楼外立面搭建脚手架，导致公司无法经营解聘员工。2010年8月初，大唐公司、百世威公司承诺9月可重新开业，但锄禾公司开业后，俊华大厦外墙体砖块大面积脱落，严重影响锄禾公司的经营。2011年4月12日，锄禾公司收到大唐公司《解除合同通知》，锄禾公司表示异议并向大唐公司发函，并多次与大唐公司、百世威公司协商解决方案未果，后两被告还强行将租赁物清场上锁，不准锄禾公司经营。现锄禾公司用于生产经营的物品不知去向，租赁物已被大唐公司、百世威公司强行另租他人。锄禾公司认为大唐公司转让整体经营权后，百世威公司的行为已构成根本违约，致使锄禾公司不能继续履行合同，并造成了极大的损失，请求判如所请。
大唐公司一审辩称，锄禾公司与大唐公司没有合同关系，不具备原告的主体资格，锄禾公司与艾军之间的关系和约定对大唐公司不具有约束力，艾军将合同的权利义务转给锄禾公司未经大唐公司同意。大唐公司于2009年11月将租赁权转让给百世威公司并告知了艾军，2010年2月艾军向百世威公司履行义务缴纳租金96000元，后艾军的合伙人丁策与百世威公司在2010年10月签订广告协议，因此两原告是知晓并认可了租赁权的转移，因此大唐公司不应是本案被告。锄禾公司并非合同主体，无权要求大唐公司转租时必须征得其同意。由于艾军拖欠租金长达14个月，未向大唐公司也未向百世威公司缴纳，大唐公司依约可单方解除与艾军的租赁合同。艾军缴纳的押金已随合同权利义务的转移至百世威公司，与大唐公司无关，更与锄禾公司无关。综上，大唐公司请求驳回锄禾公司、艾军的诉讼请求。
百世威公司一审辩称，1、锄禾公司的起诉已超过三个月的异议期；2、本案的案由为房屋租赁合同纠纷，百世威公司不是租赁合同的主体，不应列为本案被告；也不应承担赔偿责任；3、锄禾公司未按合同约定支付房租长达一年时间，已构成根本违约，大唐公司解除《俊华大厦房屋租赁合同》的行为符合合同约定和法律规定，对锄禾公司的装修损失和经营用品损失不应承担赔偿责任。4、锄禾公司关于百世威公司不准经营及锁门的说法，并未提交证据证明，且百世威公司不认可，对其说法不应采信；5、原审判决《俊华大厦房屋租赁合同》于2010年10月15日解除没有事实和法律依据；6、锄禾公司应支付拖欠的房屋租金630720元，支付房屋占用费321846元；7、锄禾公司主张的装饰装修损失、生产用品损失，无有效的证据证明，不应支持。综上，锄禾公司、艾军主张百世威公司承担赔偿责任无事实依据和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。
百世威公司反诉请求：1、锄禾公司支付拖欠的房屋租金630720元（从2010年4月14日至2011年5月13日）；2、锄禾公司支付未结清的水电费8507元；3、锄禾公司支付房屋占用费321846元（从2011年5月至2014年5月，计算至家具搬离之日止）；4、锄禾公司支付家具搬迁费4800元；5、反诉费用由锄禾公司承担。事实及理由：2009年9月7日，大唐公司与艾军签订《俊华大厦房屋租赁合同》，约定锄禾公司租赁大唐公司俊华大厦四层房屋从事餐饮经营用途，月租金48000元，2011年3月起租金按递增7%的标准（月51360元）计算。2009年10月10日，百世威公司与大唐公司商议后签订《俊华大厦联营协议》，约定从2010年1月1日起大唐公司以俊华大厦1-6层整体商铺与百世威公司进行联营，由百世威公司统一管理并收取租金后再按合同约定向大唐公司支付，大唐公司将上述联营事宜告知包括艾军在内的全部租户。2010年4月15日起，艾军未向百世威公司、大唐公司支付租金，且艾军将租赁房屋违法转租给锄禾公司。大唐公司遂于2011年3月31日书面告知艾军，通知于2011年4月1日起解除与其签订的《俊华大厦房屋租赁合同》，并要求锄禾公司与艾军在2011年4月15日前腾退房屋，支付欠缴租金。但艾军、锄禾公司对此均置之不理，并将家具留置在百世威的经营场地。2011年5月中旬，百世威公司为避免损失的继续扩大，以8940元/月价格租赁俊华大厦7楼的一间房屋堆放锄禾公司的桌椅。百世威公司认为，锄禾公司作为租赁房屋的实际使用人，既不缴纳租金，也不履行清退义务，强行占用百世威的经营场所，故百世威公司提起反诉，
针对百世威公司的反诉，锄禾公司辩称，大唐公司、百世威公司没有提供适租的房屋和租赁物，艾军代表锄禾公司租赁房屋，在签订合同时已告知大唐公司，不存在违法转租。2011年3月31日，大唐公司发出解除合同通知不合理，在艾军起诉百世威公司时，锄禾公司要求将用品搬离现场，但百世威拒不同意。因此，请求驳回百世威公司的反诉。
一审法院经审理查明：坐落于武汉市江汉区江汉路179-181号俊华大厦4层房屋的所有权人系武汉市俊华房地产开发有限公司（以下简称俊华公司），大唐公司系承租管理人。2009年9月4日，艾军、丁策和黄海共同投资，拟成立锄禾公司从事“铁锅门”餐饮服务。2009年9月7日，艾军与大唐公司签订《俊华大厦房屋租赁合同》，约定甲方（大唐公司）将俊华大厦4层面积1500平方米的部分区域租赁给乙方（艾军），租赁期限自2009年10月15日起至2014年10月15日止；租金标准32元/月/平方米，月租金48000元，年租金576000元，此费用包含物业管理费，正式合同签订后，乙方须先向甲方交纳2个月的租金作为违约金；租赁期满后因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修不动产归甲方所有，设备除外，如桌椅、厨具等；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；如果乙方延期支付租金，甲方有权单方面解除合同并要求乙方补足所欠租；在租赁期内，甲方擅自终止合同，甲方应该按合同违约金的额度向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方则不退乙方违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。双方在合同第一条中约定：“4、租赁房屋交付现状：①租赁房屋已装修可直接使用：电梯井预留、电梯已安装、外墙已装修……”。第五条中还约定：“……2、甲方有以下行为之下的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”合同签订当日，艾军向大唐公司支付押金96000元，于2009年10月10日支付租金96000元，大唐公司在收据上均注明收到铁锅门租金。
2009年10月10日，大唐公司与百世威公司签订《俊华大厦联营协议书》，约定由大唐公司提供俊华大厦1-6层整体商铺作为经营场所，百世威公司投入资金、人员进行自主经营，双方独立行使权利义务并各自独立承担责任，联营期限15年，自2010年1月1日起至2024年12月31日止。合同签订后，大唐公司又退出联营，由俊华公司与百世威公司另行签订《俊华大厦一至六楼整体租赁合同》，约定俊华公司将俊华大厦1-6层商铺整体租赁给百世威公司，租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月31日止。
2010年2月12日，艾军向百世威公司缴纳了2月15日至4月14日的租金96000元。2010年3月至8月，百世威公司在俊华大厦外立面修建观光电梯，锄禾公司停止营业。2010年9月1日锄禾公司重新开业。开业不久后，俊华大厦31楼外墙脱落，又搭建脚手架。其间，大唐公司、百世威公司要求锄禾公司交纳4月至9月的租金，锄禾公司认为大唐公司、百世威公司未提供适租的场地，无法正常经营，并于2010年10月15日退出经营场地。因锄禾公司未缴纳租金，大唐公司、百世威公司将锄禾公司的部分经营物品扣留，并堆放在15楼泵房内。
2011年4月12日，大唐公司向艾军发送《解除合同通知》，通知2011年4月1日解除与艾军签订的租赁合同，要求艾军在4月15日腾退房屋，否则追索房屋占用费，4月20日前补交全部租赁费用及滞纳金。2011年4月14日，艾军向大唐公司发出《对于贵司解除合同的异议书》，认为大唐公司违约，不同意解除合同。
一审诉讼期间，锄禾公司提出鉴定申请，一审法院委托鉴定部门对锄禾公司的装修费用、购买生产用品等费用进行评估，鉴定部门表示无法审计，锄禾公司提交单据证明装饰装修投入728912元。一审法院到锄禾公司经营场地进行现场勘查，通过观光电梯到达四楼经营场所，该经营场所两旁手扶电梯不能使用，锄禾公司的经营用品均堆砌在俊华大厦15楼泵房内。经核对锄禾公司购买的生产经营用品用具的金额为450832元。
一审还查明，锄禾公司曾于2011年7月8日就本案事实提起诉讼，后撤回起诉。
一审法院认为：艾军与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。艾军系锄禾公司的股东，受其他股东的委托在公司成立前与大唐公司签订租赁合同，该租赁场地实际用于锄禾公司经营“铁锅门”餐饮服务，大唐公司对此明知，因此租赁合同中的权利和义务应由锄禾公司享有和承担。大唐公司在与艾军签订合同后，与百世威公司签订联营合同，将租赁场地转给百世威公司，根据艾军与大唐公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》中“租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效”的约定，该租赁合同的出租人已变更为百世威公司，涉案租赁合同项下的权利义务应由其承受。
关于合同的解除。大唐公司与艾军签订的《俊华大厦房屋租赁合同》第一条约定：“4、租赁房屋交付现状：①租赁房屋已装修可直接使用：电梯井预留、电梯已安装、外墙已装修……”。第五条中还约定：“……2、甲方有以下行为之下的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。”本案中，锄禾公司租赁涉案场地经营时，百世威公司为安装观光电梯装修外墙，造成锄禾公司停止经营四个月，根据合同第五条第2款的约定，锄禾公司有权解除合同，但锄禾公司没有解除合同，而是选择继续履行合同，并于2010年9月1日重新开业，至2010年10月15日退出经营场地，其间亦未向百世威公司支付租金。大唐公司于2011年4月14日以艾军未缴纳租金为由向其送达《解除合同通知书》，该解除合同的行为符合合同第五条第3款的约定及法律规定。《俊华大厦房屋租赁合同》应确认于2011年4月14日解除。
在履行合同过程中，锄禾公司、百世威公司均有过错，最终导致合同解除，双方均应当承担相应的过错责任。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于锄禾公司诉请赔偿损失问题：1、押金，合同解除后押金96000元应予以返还；2、装修残值，鉴于鉴定部门对装修残值无法鉴定，根据剩余租赁年限进行折旧，酌情认定为583129元（728912÷5×4），锄禾公司仅主张522387元，予以照准；3、生产经营用品损失，酌情按该用品的使用年限进行折旧，双方约定租赁时间为5年，锄禾公司仅使用1年，该损失确认为360666元（450832÷5×4）；4、对于锄禾公司提出直接损失，该费用是公司用于维持正常的生产经营所产生的，与租赁关系无关，不予支持。综上，锄禾公司的各项经济损失合计979053元，结合锄禾公司和百世威公司的过错原因和程度，锄禾公司和百世威公司应各自承担过错责任的50%为宜，百世威公司应当赔偿锄禾公司经济损失979053元的一半即489526.5元。
关于百世威公司的反诉请求。租赁合同是诺成双务有偿合同。锄禾公司虽停止经营四个月，但从签订租赁合同后，锄禾公司占用并使用百世威公司房屋的权利就已经开始，房屋已经在的锄禾公司管控之下，百世威公司不能再另行取得房屋出租的收益造成了租金损失，对百世威公司要求锄禾公司支付合同解除前的租金的诉请求，予以支持。锄禾公司的租金交至2010年4月15日，合同于2011年4月14日解除。锄禾公司应向百世威公司支付的租金为576000元（48000元×12个月）。由于百世威公司在履行合同中存在过错，确定锄禾公司应当承担百世威公司租金损失576000元的50%即288000元为宜。对于百世威公司要求锄禾公司支付房屋占用费的诉求，因百世威公司以锄禾公司未缴纳租金为由，扣留锄禾公司的部分经营物品，并堆放在15楼泵房内。经释明，百世威公司仍未返还锄禾公司，对此产生的房屋占用费损失，应由百世威公司自行承担。对于百世威公司要求锄禾公司支付水电费、家具搬迁费用的诉请，因百世威公司未能相关证据予以证明，不予支持。百世威公司提出锄禾公司、艾军的起诉已过诉讼时效，经查明，锄禾公司、艾军在诉讼时效期间内提起诉讼，本案诉讼时效未超过。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、艾军与武汉市大唐购物中心有限公司签订的《俊华大厦房屋租赁合同》于2011年4月14日解除；二、武汉百世威商贸有限公司赔偿武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司经济损失共489526.5元;三、武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司赔偿武汉百世威商贸有限公司租金损失288000元；四、驳回武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉百世威商贸有限公司的反诉请求。上述款项于本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行付款义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10957元，其他诉讼费46元，共计11003元，由武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司负担5501.5元，武汉百世威商贸有限公司负担5501.5元（此款武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司已垫付，武汉百世威商贸有限公司应付部分连同上述款项一并给付武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司）；反诉受理费6500元，由武汉百世威商贸有限公司负担3250元，武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司负担3250元(此款武汉百世威商贸有限公司已垫付，武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司应付部分连同上述款项一并给付武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司)。
二审审理中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：百世威公司称因俊华大厦31楼外墙脱落而搭建的脚手架，与百世威公司无关。另，不认同锄禾公司于2010年10月15日退出经营场地；百世威公司未扣留锄禾公司的部分经营物品，是大厦物业所为，与百世威公司、大唐公司无关。一审判决查明的其他事实属实。
本院另查明如下事实：
1、俊华大厦31楼外墙脱落而搭建的脚手架无证据证实系百世威公司所致。
2、百世威公司、大唐公司将锄禾公司的部分经营物品放置俊华大厦15楼泵房后，锄禾公司取走约50把板凳，其余物品未能取走无证据证实系百世威公司、大唐公司所致。
3、一审中，锄禾公司未就百世威公司反诉主张租金一节提出诉讼时效抗辩。
本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。艾军与大唐公司于2009年9月7日签订的《俊华大厦房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该租赁场地实际用于锄禾公司经营“铁锅门”餐饮服务，其后大唐公司与百世威公司联营，锄禾公司、大唐公司、百世威公司对此均知悉。因此租赁合同中的权利和义务应由锄禾公司、百世威公司（大唐公司）享有和承担。合同履行中，因百世威公司安装观光电梯及装修外墙，致使锄禾公司停止经营四个月，根据合同约定，锄禾公司可解除合同，但锄禾公司选择继续履行合同，并于2010年9月1日重新开业并经营至2010年10月15日，其间未向百世威公司支付租金，大唐公司依合同约定提出解除合同，并于2011年4月14日送达《解除合同通知书》。一审判决确认双方合同于2011年4月14日解除有事实和法律依据。
根据本案查明的事实，双方在合同履行过程中均有过错，最终导致合同解除，双方均应当承担相应的过错责任。锄禾公司、百世威公司关于导致合同解除是对方根本违约的上诉主张均不能成立，一审判决酌定双方各承担50%的过错责任并无不当。
关于百世威公司上诉主张锄禾公司已取走部分物品，一审判决未予扣减的问题，因百世威公司未提交证据证实锄禾公司已取走物品的金额，锄禾公司亦不认同百世威公司对该节事实的陈述，故本院对百世威公司的该项上诉主张不予支持。
关于锄禾公司上诉主张百世威公司一审反诉请求租金已超过诉讼时效的问题，经查，锄禾公司一审审理中未就百世威公司反诉主张租金一节提出诉讼时效抗辩，故本院对锄禾公司的该项上诉主张亦不予支持。
综上，锄禾公司、百世威公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21914元，由武汉市锄禾餐饮管理服务有限公司负担10957元，武汉百世威商贸有限公司负担10957元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年十一月六日
书记员 申光伟