浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终253号
上诉人（原审被告）：衢州市文顺农业发展有限公司。住所地：浙江省衢州市衢江区东迹大道**号西面第一间。
法定代表人：张顺军，执行董事。
委托诉讼代理人：王本琦，男，衢州市城西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：朱泉英，女，1964年11月25日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人衢州市文顺农业发展有限公司（以下简称文顺公司）因与被上诉人朱泉英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2015）衢柯民初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：文顺公司原系张顺军个人控股100%，张顺军担任法定代表人。2014年3月31日，张顺军与詹雪耀签订股权转让协议，约定将全部股权转让给詹雪耀，并于同日将法定代表人变更为詹雪耀，詹雪耀实际控制了该公司。
2013年7月1日，原告与柯城区国有资产经营有限责任公司（以下简称柯城国资公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：柯城国资公司将坐落于新安路11号4楼、5楼共12间出租给原告作为办公房使用，租赁期共五年，自2013年7月1日至2018年6月30日。2014年5月9日，原告朱泉英作为出租方与被告文顺公司作为承租方签订《房产租赁合同》一份，约定：原告将位于衢州市柯城区新安路11号5楼4间房产出租给被告使用，租期两年，自2014年5月10日至2016年5月9日止；租金第一年50000元，第二年55000元；第一年租金在合同签订时一次性付清，2015年4月8日前付第2年租金；承租方需另支付出租方水电费等押金2000元，房屋押金8000元，租期满结清费用后，退还押金，如没到期，押金不予退还，转为违约金；依约交付租金，如果拖欠租金，应向出租方交滞纳金500元；租赁期间，如确因特殊情况需要退房，必须提前一个月通知出租方，并经出租方同意，方可解除合同，支付出租方违约金20000元。
朱文斌系原告弟弟。原告自认本案所涉的租金包含在朱文斌与詹雪耀、文顺公司间的欠款1436000元中。对朱文斌与文顺公司关于1436000元的欠款纠纷，衢州市柯城区人民法院（2014）衢柯商再字第3号民事判决认定，朱文斌与詹雪耀系出于非法动机和目的签订虚假借款协议，朱文斌与詹雪耀起诉及调解等行为系恶意串通，损害文顺公司的利益，故驳回朱文斌的诉讼请求。朱文斌不服，提起上诉，浙江省衢州市中级人民法院审理后作出（2015）浙衢商再终字第4号民事判决，驳回上诉，维持原判。
后詹雪耀未支付股权转让款，法定代表人重新变更为张顺军。因文顺公司未支付租金，原告朱泉英与被告文顺公司的第二年房屋租金纠纷，经浙江省龙游县人民法院审理后作出（2015）衢龙民初字第227号民事判决，判令文顺公司支付原告租金55000元、违约金500元。文顺公司不服提起上诉，浙江省衢州市中级人民法院经审理后作出（2015）浙衢民终字第669号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原审法院审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照执行。原告要求被告支付第一年租金50000元，于法有据，法院予以支持。原告要求被告支付滞纳金500元，系合同中明确约定，法院亦予以支持。原告要求被告支付违约金20000元及押金10000元，于法无据，法院不予支持。被告提出詹雪耀在实施诈骗期间的租赁房屋行为应由詹雪耀个人承担责任的意见，法院认为，詹雪耀实施的诈骗行为已经刑事判决认定，詹雪耀作为文顺公司法定代表人的身份与原告签订房屋租赁合同并实际使用房屋的行为系民事法律行为，法人的法定代表人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效，现被告未提供证据证明原告在签订合同时原告知道或者应当知道被告当时法定代表人超越权限，故文顺公司应承担支付租金的义务。被告提出的原告主张的第一年租金已经朱文斌起诉文顺公司案件处理故本案不应处理的意见，法院认为，朱文斌起诉文顺公司案件中，1465000元中虽包含本案所涉租金50000元，但该案经法院审理后以朱文斌虚构债权债务驳回朱文斌诉讼请求，现原告以房屋租赁合同的法律关系提起诉讼，于法有据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告衢州市文顺农业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱泉英2014年5月10日至2015年5月9日租金50000元，滞纳金500元。二、驳回原告朱泉英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元，由被告衢州市文顺农业发展有限公司负担1063元，由原告朱泉英负担749元，于判决生效之日起十日内交纳。
判决后，文顺公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。本案房屋租赁行为是詹雪耀为实施诈骗租赁，非正常的民事行为，该事实已为生效刑事判决确认。被上诉人在柯城法院调查笔录中自述是在詹雪耀公司上班，其充分了解詹雪耀租赁房屋的用途。二、一审法院混淆虚构债权债务的内容。在朱文斌虚假诉讼案件中，法院认定构成虚假诉讼的是朱文斌、詹雪耀涂改银行汇款回单的行为，将50000元改为500000元，对于房租并入借条的部分，法院未进行认定，詹雪耀既然出具借条包含了房租，被上诉人不能就同一事项再行向他人主张权利。三、一审法院违反诉讼程序。被上诉人丈夫是柯城法院工作人员，该案由柯城法院审理违反法律规定。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
朱泉英答辩称：文顺公司租赁了答辩人的房屋并在房屋内办公，詹雪耀还向答辩人出示了公司章程，显示股东是詹雪耀一人。张顺军私刻公章，将法人变更，在刑事侦查阶段，涉嫌犯罪的企业是不能经营的。签订租赁协议的时候，张顺军和詹雪耀在一起，对租赁事宜是知情的。
二审中，上诉人向本院提交：1、2015年1月28日（2014）衢柯商再字第3号庭审笔录一份，拟证明房屋已经转租给詹雪耀，租金已经作为詹雪耀个人的欠款出具借条给朱文斌，租金该案中已处理。2、（2014）衢柯商再字第3号民事判决书、（2015）浙衢商再终字第4号民事判决书各一份，证明涉案租金已经在该案中已处理。被上诉人质证认为，上述判决认定借条虚假是错误的。本院审查认为，对上诉人提供两份证据的真实性可予认定，但上述证据不能证明本案租金经过处理。被上诉人未向本院提交新的证据材料。
经审理，本院查明：文顺公司原由张顺军控股80％，本院查明的其他案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：根据法律规定，企业法人对其法定代表人的经营活动，承担民事责任。本案房产租赁合同签订于詹雪耀担任文顺公司法定代表人期间，合同上盖有文顺公司合同专用章并有詹雪耀签字，合同签订后，文顺公司将承租的房产作为经营场所。故房产租赁合同对双方当事人产生拘束力。文顺公司应当依约支付房屋租金，逾期支付租金的，应当承担相应的违约责任。文顺公司上诉称詹雪耀是为实施诈骗而租赁房屋，非正常的民事行为，房产租赁合同不应对文顺公司发生效力，但文顺公司未举证证明被上诉人知道或应当知道詹雪耀租赁房屋是为实施诈骗行为，故本院对该上诉理由不予支持。在朱文斌诉文顺公司保证合同纠纷案件中，生效判决以朱文斌和詹雪耀签订虚假借款协议，损害文顺公司利益为由，判决驳回朱文斌对文顺公司的诉讼请求，虽被上诉人在该案调查笔录中称借款协议包括了本案所涉房屋租金，但该案生效判决并未对房屋租金进行实体处理。故被上诉人在本案中起诉要求文顺公司支付房屋租金，于法有据。上诉人称一审法院审理本案违反程序，并无法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人文顺公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1063元，由上诉人衢州市文顺农业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘小伟
代理审判员 郑一珺
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 胡芬芬