广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3864号
上诉人（原审被告、反诉原告）：任小彤，女，1970年11月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人:吕传文，广东宏力律师事务所律师。
委托诉讼代理人:方琨，广东宏力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔艳辉，女，1981年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审第三人）：雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦。
法定代表人：冯欣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。
上诉人任小彤因与被上诉人崔艳辉、雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
任小彤上诉请求：撤销一审判决，确认崔艳辉违约并解除双方签订的《物业转让协议》，崔艳辉交付的90000元定金归任小彤所有。事实与理由：《物业转让协议》约定“于2016年5月15日前或同贷书出到两个星期内必须约双方过户”，该约定有两个时间点，一个是固定时间点，一个是非固定时间点，两个时间点非并列的，2016年5月15日系最后期限。如崔艳辉合同签订后立即办理银行同贷书，银行可在2016年5月15日之前出具同贷书，双方在同贷书出具两星期内办理过户登记手续。但因崔艳辉伪造物业转让协议，导致银行在2016年6月12日才出具贷款审批通知书，此时已超过过户期限一个月，崔艳辉已构成根本违约，任小彤有权单方解除合同。且崔艳辉为欺骗银行取得更多贷款，在伪造的协议中将房屋价格多报20多万元，其行为已构成违法，崔艳辉提交的贷款审批通知书不具备真实性、合法性，应依法排除。一审判决错误认定崔艳辉没有违约，进而错误适用法律。
被上诉人崔艳辉辩称，合同约定2016年5月15日前或银行同贷书出具后两个星期内办理房屋过户手续，两个时间点是并列关系。提交给银行的物业转让协议双方均有签名，不存在伪造问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人雅居乐公司辩称，我公司仅是合同的见证方，对合同的履行不存在责任与义务。
崔艳辉向一审法院起诉请求：任小彤双倍返还定金合计180000元。
任小彤向一审法院反诉请求：一、确认崔艳辉违约并解除物业转让协议；二、崔艳辉已付定金90000元归任小彤所有。
一审法院认定事实：任小彤与崔艳辉在雅居乐公司的见证下，于2016年3月27日签订《物业转让协议》1份，约定任小彤以977000元总价将位于中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城16区9栋202房转让给崔艳辉，购房定金为90000元，首期款为60000元，首期款在任小彤与崔艳辉办理过户手续当日由崔艳辉转给任小彤，楼价余款以银行放款为准，首期款数额以银行贷款余额为准，多退少补；如任小彤违约，须于5天内双倍返还定金给崔艳辉，如崔艳辉违约，由任小彤没收定金；任小彤、崔艳辉在收到见证方通知日起须于7日内协议签署时间，从协议时间之日起如逾期15天内仍未能履行签署手续者，则视为违约；崔艳辉、任小彤约定2016年5月15日前或同贷书出到两星期内必须约双方过户。协议还约定其他条款。协议见证方经办人为杨宽。签订协议后，崔艳辉向任小彤支付了90000元定金。2016年6月12日，中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具个人消费贷款审批通知书，载明崔艳辉申请的二手住房贷款已审批通过，决定给予贷款金额800000元。杨宽于2016年6月15日、6月19日分别向任小彤寄发关于凯茵新城16区9幢202房过户通知及关于凯茵新城16区天誉H1-6-202单位办理下一流程通知，分别通知任小彤于2016年6月25日前办理相关部门手续，否则按违约处理（中介部于2016年6月12日已电话、短信及微信通知任小彤本人此消息）、通知任小彤2016年6月23日下午三点到火炬开发区地税局办理核税收据，并要求其带齐相关资料（身份证、房产证、土地证、楼款发票、契税发票等原件）。2016年6月15日、6月16日，崔艳辉分别向任小彤寄发关于凯茵新城天誉H1-6-202房屋过户通知及关于凯茵新城天誉H1-6-202房屋交易回函及过户通知，分别通知任小彤在2016年6月24日前办理过户手续，否则视为违约，应在2016年6月29日前双倍返还定金180000元；通知任小彤不同意其关于2016年6月16日声明函中的内容，因为6月7日通知在6月10日之前过户是不合理的诉求，银行需要在端午节后才能出具同贷书，崔艳辉亦不同意变更付款方式为一次性付款。任小彤于2016年6月15日向崔艳辉寄发关于中山凯茵新城天誉H1-6-202房屋交易合约的解除通知书，主要载明因崔艳辉没有按照6月6日发出的声明约定时间履行交易义务（办理过户手续并支付购房款），因此视为崔艳辉违约，关于涉案交易合同自动解除。任小彤主张其于2016年6月6日向崔艳辉寄发关于中山凯茵新城天誉H1-6-202房屋交易声明，载明涉案房屋交易时间已经超过合同约定的2016年5月15日过户日期，要求崔艳辉于2016年6月10日前与任小彤办理过户并支付首期款，在2016年6月10日前办妥银行同贷手续，若迟延或办理未果则改为一次性付款方式支付购房款，若2016年6月10日依然未能如约办结上述手续，任小彤视为崔艳辉违约，将没收定金并有权解除合同，房屋另售他人。崔艳辉不确认有收到该声明。任小彤提交一份交易价格为1180000元的物业转让协议，拟证明崔艳辉恶意串通经纪方伪造物业转让协议骗贷。崔艳辉认为该份协议当时是为了办理银行贷款，由中介方提供并已跟任小彤沟通，再由双方签名。雅居乐公司不确认该份物业转让协议书。2016年6月29日，崔艳辉诉至一审法院，提出前述请求。
一审庭审中，崔艳辉主张任小彤存在的违约行为是没有按照合同约定配合崔艳辉、雅居乐公司办理涉案房屋的过户手续。任小彤主张崔艳辉存在的违约行为是伪造了购房协议去银行骗贷，造成崔艳辉贷款无法完成，且根据合同补充条款第9条约定，任小彤两次通知要求崔艳辉在约定的期限内在银行落实贷款后明确贷款要发放到任小彤账户内，此为交易必定流程，否则无法保证收款权益。一审法院询问任小彤有无收到崔艳辉催促办理过户手续的通知。任小彤回复称崔艳辉以短信及信函方式催促过其办理过户手续，但是任小彤一方没有去办理，因为崔艳辉没有先与任小彤去银行确认贷款已到任小彤账号中。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。崔艳辉与任小彤签订的物业转让协议，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行各自义务。本案的争议焦点有：1.崔艳辉在履行涉案房产买卖交易过程中有无违约，任小彤能否单方解除合同；2.谁应对涉案房产交易承担违约责任，应如何承担。对上述争议焦点，一审法院作以下分析论述：关于争议焦点一。根据涉案协议约定，崔艳辉、任小彤约定于2016年5月15日前或同贷书出到两个星期内必须约双方过户。任小彤主张对于涉案协议补充条款“于2016年5月15日前或同贷书出到两个星期内必须约双方过户”的理解应为“如果同贷书出来后两周内，时间不达5月15日则以两周内规定的时间为准，合同约定的过户日期应不超过5月15日”。一审法院认为，涉案协议该补充条款中“于2016年5月15日前或同贷书出到两个星期内”内容，为并列的履约条件，即双方可在2016年5月15日前相约办理过户手续，或在同贷书出具后两个星期内相约办理过户手续，不能理解为双方必须在2016年5月15日前办理过户手续。对于任小彤的上述主张，一审法院不予采信。而中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具关于本案房产交易的个人消费贷款审批通知书时间为2016年6月12日，据此，崔艳辉与任小彤应在2016年6月26日前相约办理涉案房产的过户手续。根据一审庭审中任小彤的陈述，崔艳辉及杨宽（涉案房产交易见证方的经办人）分别已于2016年6月15日、6月16日、6月19日向任小彤发函催促其办理过户手续事宜，该函件任小彤已收到，但任小彤认为崔艳辉已违约且其已向崔艳辉发函通知解除涉案协议，因此其不存在履行办理过户手续的义务。对于任小彤主张崔艳辉在涉案房产交易中存在的违约行为，主要是：1.崔艳辉伪造文件骗贷导致贷款不成功；2.崔艳辉没有按通知要求履行义务；3.崔艳辉没有在约定的期限内在银行落实贷款后明确贷款要发放到任小彤账户内。关于任小彤主张崔艳辉存在的第一点违约行为，根据崔艳辉提交的中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行出具关于本案房产交易的个人消费贷款审批通知书显示，涉案房产交易申请的贷款申请已经审批通过，只需双方按流程提交相应资料即可办理，不存在任小彤主张的贷款不成功的情形。关于任小彤主张崔艳辉存在的第二点违约行为，任小彤向崔艳辉寄发的交易声明中要求崔艳辉在2016年6月10日前办妥银行同贷手续、与任小彤办理过户并支付首期款。而涉案协议中并未对双方办妥银行同贷手续及办理过户手续、支付首期款的时间约定为2016年6月10日，除涉案协议外，崔艳辉与任小彤亦未就是否在2016年6月10日前办妥上述手续另达成相关协议，且崔艳辉在涉案房产交易中未见有怠于履行合同义务的行为。综上分析，任小彤无权单方要求崔艳辉按其通知时间办妥上述手续，更无权在崔艳辉未按其通知时间办妥相关手续的情况下视为崔艳辉违约。关于任小彤主张崔艳辉存在的第三点违约行为，首先，对于任小彤要求崔艳辉到银行确认同贷书的真实情况，要求办理手续确保贷款要到任小彤账户中，上述要求双方并未形成合同条款，属于任小彤的单方要求，且根据中国邮政储蓄银行办理二手房按揭贷款的交易习惯，申请贷款方及放贷收款方可在办理同贷书的时候一同办理收款账号，亦可在同贷书出来后办理二手房按揭贷款手续时一并办理收款账号，不存在必须办理收款账号确认手续才能办理过户手续的要求。因此，任小彤关于崔艳辉违约的三点意见，一审法院认为与事实不符，没有合同依据，一审法院不予采纳。合同的解除权是法律赋予守约方的一种救济权利，任小彤在崔艳辉没有违约的情况下单方发函通知解除合同的行为无效，任小彤应按涉案协议约定履行合同义务。关于争议焦点二。根据上述分析，一审法院认为，在涉案协议合法有效的情况下，任小彤没有按照涉案协议约定，在崔艳辉及见证方经办人杨宽的通知、催告下履行协助办理过户手续的义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。涉案协议约定，若任小彤违约，须于5天内双倍返还定金给崔艳辉。因此，崔艳辉诉请判令任小彤双倍返还定金合计180000元，理据充分，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于任小彤诉请判令解除涉案物业转让协议，崔艳辉对此没有异议，一审法院予以支持。任小彤诉请判令没收崔艳辉交付的90000元定金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除崔艳辉与任小彤于2016年3月27日签订的物业转让协议（编号：2002408）；二、任小彤于一审判决发生法律效力之日起五日内向崔艳辉双倍返还定金合计180000元；三、驳回任小彤的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3900元（该款崔艳辉已预付），由任小彤负担（该款任小彤于一审判决生效之日起七日内径付崔艳辉）；反诉案件受理费1025元，由任小彤负担。
二审期间，当事人没有向本院提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：2016年5月15日是否为双方过户的最后期限。对合同的理解应忠于合同原文。双方合同约定“2016年5月15日前或同贷书出到两个星期内必须约双方过户”，该约定明确过户时间为2016年5月15日前或在同贷书出具后两个星期内，并未约定2016年5月15日为过户的最后期限。相关银行在2016年6月12日出具同意贷款的审批通知书，根据上述约定，双方可在2016年6月26日前办理涉案房产过户手续，但任小彤在2016年6月6日、2016年6月15日向崔艳辉发函单方变更合同条款并要求解除合同，在中介人员及崔艳辉催促其办理过户手续后，任小彤也未为崔艳辉办理过户手续，任小彤的行为构成违约。一审法院判令任小彤双倍返还定金合计180000元，理据充分，符合合同约定及法律规定。崔艳辉如何在银行办理贷款问题系属另一法律关系，不属本案审查范围。
综上所述，任小彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元（任小彤已预交），由任小彤负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛焕彬
审判员 张群立
审判员 陈爱玲
二〇一八年四月三日
书记员 张欣琪