江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终1820号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐爱盛，男，1971年11月27日出生，汉族，住江苏省海安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄俊，女，1980年2月29日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。原审第三人：常州市云天房产中介有限公司第四分公司，住所地江苏省常州市。负责人：李红丽。上诉人徐爱盛因与被上诉人黄俊、原审第三人常州市云天房产中介有限公司第四分公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海安县人民法院（2017）苏0621民初5831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐爱盛上诉请求：1.撤销一审判决,依法驳回黄俊一审诉讼请求，改判黄俊承担违约金32800元。2.一、二审诉讼费用由黄俊承担。事实和理由：1.一审法院认定双方于2017年2月23日就房屋转让事宜已经商量好，不合常理。2.黄俊在一审庭审中陈述不一致，李红丽在两次调查笔录中的陈述不一致，一审法院仅根据李红丽的调查笔录认定事实错误。3.一审法院在没有证据的情况下认定买卖合同成立，要求其承担违约责任，过于草率。4.一审法官到常州对李红丽做调查笔录，第三人是本案当事人，未到庭接受质证，程序违法。5.本案黄俊明确表示不愿意购买案涉房屋，并且主动添加支付宝账户，要求其退还定金，黄俊应当承担违约责任。黄俊未予辩称。中介公司未予述称。黄俊向一审法院起诉请求：判令徐爱盛立即支付其违约金32800元；本案诉讼费用由徐爱盛承担。徐爱盛向一审法院提起反诉请求：判令黄俊立即支付其违约金32800元；反诉费用由黄俊承担。一审法院认定事实：徐爱盛拥有503室房屋的所有权,其房屋的共有人为丁桂凤。2017年初，徐爱盛为出售503室而将房屋的相关信息登记在常州市房产中介机构。2017年2月，黄俊从中介公司获得了503室房屋出售的信息，随后与中介公司取得联系，并表明其拟购买503室的意向。随后中介公司负责人李红丽通过电话交流的方式与双方进行沟通，双方确定房屋转让具体事宜后，正逢徐爱盛至常州出差，为此中介公司约定双方于2017年2月23日在中介公司办公室签订房屋转让合同。当日上午李红丽在中介公司办公室接待了双方，并按此前双方协商好的涉案房屋购买的细节，填写了“常州市房屋转让合同”，双方还就定金数额进行了具体协商，最终确定定金为32800元。上述合同的主要内容为，出售方徐爱盛（共有人丁桂凤）自愿将503室（建筑面积85.32平方米）出售给黄俊，出售总价为772800元，购房定金32800元；双方办理资金监管手续时，黄俊向农业银行申请公积金贷款590000元。双方定于2017年3月7日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或黄俊贷款放款七个工作日内办理产权转移登记手续；双方同意待全部手续办妥，贷款贷出，于过户当日将房屋正式交付给黄俊；若出售方中途毁约，应在毁约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿黄俊违约金人民币32800元；若黄俊中途毁约，需赔偿徐爱盛违约金人民币32800元；房屋附属设施油烟机、煤气灶、热水器各一台，天然气开户包含在上述购房款中。协议还约定，办理监管日期以徐爱盛拿到产权证次日前办理；徐爱盛保证该房屋无产权纠纷，并已征得产权人同意。上述合同由李红丽填写后，黄俊按合同约定并通过手机向徐爱盛支付定金32800元（其中黄俊称含此前黄俊交给中介公司的5000元意向金），当即徐爱盛向黄俊出具收条一份，载明：今收到黄俊购买香树湾馨苑1幢503室定金叁万贰仟捌佰元整。此后，由于徐爱盛在常州出差而急需办事，加之中介公司李红丽的疏忽，李红丽未让双方在合同上签字，而将一式叁份的合同各自交一份给黄俊和徐爱盛带走。当晚，黄俊发现其所持有的合同未有双方签名，随即将该情况告知了李红丽，李红丽得知后，当晚与徐爱盛取得联系。为完善手续，李丽红告知徐爱盛于次日前往海安让徐爱盛及其妻子在合同上签字，徐爱盛当晚将其在海安的位置通过微信发给了李红丽。次日，黄俊按照李红丽的约定在高速路口在合同上签署了自己的名字和电话号码，李红丽携带该份合同前往海安，李红丽按徐爱盛微信所发的位置找到了徐爱盛，徐爱盛随即带领李红丽至其妻丁桂凤的工作单位。随后，徐爱盛称其妻不同意双方确定的772800元价格，并提出要求加价二至三万元。李红丽为此通过电话与黄俊取得联系，将加价的情况告知黄俊，黄俊当即表示不同意加价。当日，徐爱盛、丁桂凤拒绝在合同上签字。在此情况下，李红丽返回了常州。当晚，徐爱盛、黄俊相互沟通后，徐爱盛将其收取的32800元通过手机转给了黄俊。此后，因黄俊认为徐爱盛中途毁约存在违约行为，应当向其双倍返还定金，而向一审法院提起诉讼。一审审理中，因中介公司未到庭应诉，为查明案件事实，一审案件承办人依照职权，对涉案合同的经办人李红丽进行了调查。李红丽称：我是中介公司负责人，分公司经过登记。涉案房主徐爱盛挂在中介大约1个多月的时间，黄俊上门看房子，我就把这套房子推荐给她。后电话联系徐爱盛确定价格，徐爱盛出差路过常州，之前是通过我跟双方谈妥的价格，价格谈的是772800元。23日这天价格都认同的，双方都到了我这个办公室，大家都认可的情况下我填写了这份合同。我填写这份合同双方当时都在场，填好合同后黄俊通过手机（具体方式我不记得）向徐爱盛付了32800万元的定金，徐爱盛打了一份收条给黄俊。因为合同内容都是经过双方协商好的，那天也没有什么异议，徐爱盛收取了定金，当时大家都比较忙，急着走，加上我当时的疏忽，没注意双方签字的程序，大家都走了。白天的时候双方都带走了一份合同，到了晚上，黄俊发现合同上没有签字，就发信息给我。我微信中就跟徐爱盛讲次日我去海安找你和你爱人签字，徐爱盛把他在海安的位置给了我。第二天我开车去了海安，徐爱盛在海安见到我以后就一起带我去他爱人工作的单位，到他爱人单位后，徐爱盛就自己去找他爱人，我们在外面等。后来徐爱盛出来了，他老婆没有出面，徐爱盛就讲他老婆不同意这个价格，要加价两三万元。我再跟黄俊联系，黄俊不同意加价，后来我们就回来了，徐爱盛的那份合同我也没有带回来。后来徐爱盛直接跟黄俊联系，徐爱盛就把定金转给她。之后我跟徐爱盛没有联系过，黄俊之后想找我再买房，但是在我这里没有成交。我没有收取过他们任何费用，连我去海安的车费还是自己垫付的。徐爱盛刚开始还答应贴我的路费，但至今也没有给。我认为大家都没有损失，也没有必要追究。从诚信的角度是徐爱盛的问题，我去海安的时候徐爱盛也答应让他和他爱人签字，但没有想到他们反悔了。在我去海安之前，在高速路口黄俊带着这份合同，她在上面签好了字（包括电话号码），把合同给了我。后来我听黄俊说她是想向徐爱盛双倍要求返还定金，她朋友劝她先把定金拿回来再说。徐爱盛对上述调查笔录质证称：这个笔录是在第二次开庭后李红丽顺着律师和黄俊编造的内容进行圆谎的，根本不符合客观事实。关于房子的价格，我在常州的鑫洋置业海盛中介、诚信中介等中介结构都挂过，最早时间是在2016年11月挂的，最低的价格挂的是798000元（不含装修），到2017年2月份时，该楼盘的开发商售价为10500元/平方米，此房价值约为90万人民币，加之我自己装修了，考虑要缴纳不满两年的税，按当时行情，也至少要卖90万元，所以772800元纯属无稽之谈，以上这些资料在中介公司的电脑系统及开发商网站上均有记录，请法庭进一步核查。也请对方提供我认可772800元的书面证据。李红丽来海安时，我约她到海安建设银行人民路办事处摄像头下商谈的，明明是我和我老婆一起接待的，她却说我老婆没出面。明明拿出的是黄俊没签字的空白合同，当我们看到她写772800元时，我们当场拒绝签字。她说黄俊也不愿买了，随后就走了。在回去的路上打电话给我，劝说我既然价格谈不拢，双方又没有损失，叫我当天必须把钱退给黄俊，此事就算了结了。我当时还反复与其确认，黄俊是否肯定不买，在李红丽的一再催促下，加之黄俊主动加我支付宝，我才退钱给黄俊的。最后黄俊提出8元手续费的要求，我也给了她。她当时并没有提出其他的，李红丽说退钱的过程她不知晓纯属撒谎。请法庭调取银行视频和李红丽当天打电话给我的通话记录。在第二次开庭时，黄俊说过交易完后李红丽承诺给她钱，这说明李红丽与黄俊是有共同利益的。李红丽编造调查笔录，为了是帮黄俊打赢官司后从中得到不当利益。因而她编造的这份调查笔录，是存在不良动机的。我要求李红丽当庭对质。不管官司打到哪里，她的这份调查笔录均不可作为证据，法律是公正的，所有证据均要经得起推敲。我收了黄俊的定金只表明我愿意将房子卖给黄俊。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；不能提供证据或者证据不足的承担对其不利的后果。人民法院应当全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判定，从而认定案件事实。分析本案，徐爱盛为出售其拥有的住房，将房屋信息通过中介公示在网络上，黄俊从网络上得知涉案房屋的信息后，与第三人中介公司取得联系，中介公司与双方进行了沟通交流，取得双方一致的意见后，约定双方在中介公司签订房屋转让合同。上述事实表明双方签订房屋转让合同的意思明确，具备房屋转让的合意。2017年2月23日2017年2月23日，正逢徐爱盛到常州出差，中介公司便约定双方在其公司办公室签订房屋转让合同。当日上午，徐爱盛、黄俊来到中介公司办公室，李红丽在徐、黄两人面前将事先商定好的房屋转让具体事宜在合同上进行了填写。黄俊也按合同约定的定金数额向徐爱盛交付32800元，徐爱盛收款后亦向黄俊出具了收条，其在收条中明确载明了收款事由为转让涉案房屋的定金。至此，双方就涉案房屋的转让具体事宜在双方见面后，在中介公司在场的情况下由中介公司李红丽将合同具体内容填写至合同中，表明双方合意的结果已经以书面的形式记载到合同中。2017年2月23日2017年2月23日我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从本案审理查明的事实可以认定，徐爱盛、丁桂凤未在合同上补签名字是出于对双方已确定的房屋转让价格表示反悔，而要求提高价格，导致合同无法继续履行，其行为有违诚实信用原则，构成违约。依据合同法的规定及涉案合同约定的，若出售方中途毁约，应在毁约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿黄俊违约金人民币32800元。黄俊主张要求徐爱盛在本案中再向其赔偿32800元的诉讼请求于法有据，一审法院对此予以支持。徐爱盛反诉认为黄俊系因转让价格过高而反悔不再购买房屋，其主张与本案查明的事实不符。若黄俊有意反悔，其不可能在交纳定金后主动向李红丽提出合同未签字，也不可能于次日赶到高速路口将签名后的合同交予李红丽带至海安让徐爱盛夫妇补签字。此外，结合房地产价格在常州等城市正呈现上涨的趋势等市场因素的影响，黄俊在交付定金，主动在合同上补签名字后，又以转让价格过高而反悔的可信度较低。因而徐爱盛以黄俊因价格过高而反悔的理由不能成立，也缺乏相关证据予以证实。故徐爱盛要求黄俊支付其违约金32800元的反诉请求缺乏事实依据，一审法院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条规定，判决：一、徐爱盛于判决发生法律效力后10日向黄俊支付违约金32800元。如徐爱盛未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回徐爱盛的反诉请求。本诉案件受理费620元，由徐爱盛承担（已由黄俊代垫，徐爱盛在履行上述判决义务时一并给付黄俊）；反诉案件受理费620元，减半收取310元，由徐爱盛承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，关于违约责任的认定问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。具体到本案，黄俊通过中介公司向徐爱盛购买房屋，并当即支付定金32800元，结合案涉房屋转让合同、中介公司负责人李红丽的调查笔录，应当认定案涉房屋买卖合同有效成立，房屋价款为772800元。徐爱盛对合同中载明的价款不予认可，其主张双方口头约定房屋买卖价款是90万元，并未提供证据予以证明。且双方在没有任何书面记载的情况下，作为买房人的黄俊将定金支付给徐爱盛，有悖常理。至于黄俊向徐爱盛提供支付宝账户，仅说明案涉合同不再继续履行，黄俊要求徐爱盛退还定金，并不能因此推定黄俊违约。一审法院根据优势证据规则，综合认定本案系徐爱盛方提出涨价导致合同未能履行，其存在违约情形并承担相应责任，该事实认定和法律适用均无不当。关于一审程序问题。因第三人中介公司未到庭，一审法院到常州向中介公司负责人李红丽调查并形成调查笔录，亦组织徐爱盛、黄俊对该调查笔录进行质证，徐爱盛主张李红丽存在不正当目的，并未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，一审法院程序合法。综上所述，徐爱盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人徐爱盛负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  刘彩霞审判员  谷昔伟二〇一八年七月二十六日书记员  盛姝玲