济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初2680号
原告：沈梅，女，1972年3月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李金生（系沈梅之夫），1964年10月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：崔立庭，山东垠鹏律师事务所律师。
被告：王正义，男，1958年10月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵阳，山东京鲁律师事务所律师。
第三人：济南信诚居房产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陈德新，总经理。
委托诉讼代理人：孙彬朋，该公司员工。
原告沈梅与被告王正义、第三人济南信诚居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年7月8日、2016年8月10日公开开庭进行了审理，原告沈梅及委托诉讼代理人崔立庭、被告王正义及委托诉讼代理人赵阳、第三人济南信诚居房产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙彬朋到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，分别于2016年10月18日、2016年11月17日公开开庭进行了审理，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行位于济南市历下区中联花园A区5号楼1单元201室（合同编号：NO.0000140）、202室（合同编号：NO.0000141）房屋买卖合同（接受房款、交付原告上述房产并为原告办理上述房产权属过户手续及物业交割等）；2.判决被告王正义向原告支付违约金（自2016年5月7日到判决生效之日按总房价款406万元每天千分之三支付，截止到2016年12月7日暂为2557800）；3.诉讼费、保全费等由被告全部承担。事实和理由：2016年4月17日，经第三人见证，原、被告双方自愿签合同编号为：NO.0000140、NO.0000141两份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于济南市历下区中联花园A区5号楼1单元201室、202室两套房屋出卖给原告，并于同日收取原告所交付两套房定金各5万元（合计10万元）。2016年5月3日原告分别向被告及第三人发出书面通知要求被告将被告账户依约告知，以便原告继续按约履行支付首付款或全部购房款。2016年5月7日，被告书面告知第三人201室正常执行买卖合同，202室不再出卖，但2016年5月29日原告经查询二手房买卖信息得知，被告将201室亦对外发布出卖信息。现原告要求被告依约履行合同未果。综上所述，原告认为：本涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，为有效协议，被告应依约全面履行合同。现被告拒绝继续履行合同之行为与约定不符，应依法予以纠正，为依约履行并实现合同目的，现原告依约诉至贵院，请求依法裁判。
被告王正义辩称，1.被告最初在第三人处登记的系201房间出卖，并没有登记202房间，因为202房间被告以及其家人都在里面居住，至于签订202房间的买卖合同，没有经过共有权人宋其风的同意及追认，并且宋其风也没有在合同上签字，因为此事被告与宋其风于2016年5月25日办理了离婚手续，其房产系夫妻共同财产，在没有明确夫妻共同财产分割协议的情况下，其宋其风对于该房产仍有其部分所有权，故而签订该协议非法处分了宋其风的部分所有权，应当属于无效协议，另外王正义于2016年5月7日向原告下发解除202室合同通知，并且书面要求原告正常履行201室的合同，在其原告民事起诉状中也有记载，根据合同法法律规定，解除合同通知送达原告处即发生解除效力，故而该202室房屋买卖合同已经解除。2.原告也未完全履行买卖合同，因为原告未按约定支付房屋首付款，也存在违约行为，从而导致201室房屋的买卖合同至今没有继续履行，故而原告与第三人都存在过错。3.原、被告签订买卖合同后仅交付了定金，对于买卖合同的履行，原告没有实质的损失，并且原告购买房产并非生活所需，而是投资，但是被告如果出卖了房产202室则没有了居所，从维护社会稳定以及公平公正出发，被告请求法院支持被告答辩意见。
第三人济南信诚居房产经纪有限公司述称，对原告起诉没有意见。
当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实为：2016年4月19日，原告沈梅（乙方）与被告王正义（甲方）及第三人济南信诚居房产经纪有限公司（丙方）就被告王正义出卖房屋问题签订编号为：NO.0000140、NO.0000141号《房屋买卖合同》两份，其中NO.0000140号《房屋买卖合同》载明“…一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市历下区中联花园A区5号楼1单元201室的房产给乙方，房屋所有权号：历字第******号；…房屋所有权人为王正义；…产别：私有；房屋建筑面积以房管局测量的面积为准为104.27平方米；…房屋现在是否存在抵押、租赁情况：有租赁，交房时房租转给乙方；甲方保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述出让房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币大写壹佰捌拾叁万元整（小写￥：1830000.00元整）；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币大写伍万元整（小写￥50000.00元整）；甲方自本合同签订时将房屋所有权证或购房合同交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：…（二）按揭贷款：乙方约定于2016年6月5日前工作日内（如有特殊要求可在补充条款注明）将首付房款，人民币大写伍拾伍万元整（含定金）（小写￥550000元整）存入甲方银行账户；剩余房款人民币大写壹佰贰拾捌万元整（小写￥1280000.00元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或者贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担：无乙方承担：交易过户全部税费六、乙方应于本合同签订当日向丙方支付佣金（房屋出售价格的2%）；七、甲、乙双方应在本合同签订之日起十五个工作日内，委托并协助丙方办理包括房产过户、评估、贷款等相关手续；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料，按照本合同第十条规定追究违约方责任；…九、甲、乙双方同意，甲方于收到乙方全部房款通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行检验，检验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担；十、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金赔偿相对方因此所造成的损失；3、若甲方违反第八条、第九条的规定，一方有权依前述之约定获取违约金；4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5、委托代理人签订合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担中介佣金；十一、补充条款：（补充条款与本合同条款冲突的以补充条款为准）甲乙双方约定，甲方需将室内不可移动之装修、一户一表、防盗门留给乙方。…”，合同亦约定了其他内容；其中NO.0000141号《房屋买卖合同》载明“…一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市历下区中联花园A区5号楼1单元202室的房产给乙方，房屋所有权号：历字第******号；…房屋所有权人为王正义；…产别：私有；房屋建筑面积以房管局测量的面积为准为127.04平方米；…房屋现在是否存在抵押、租赁情况：无抵押、无租赁；甲方保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述出让房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币大写贰佰贰拾叁万元整（小写￥：2230000.00元整）；三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币大写伍万元整（小写￥50000.00元整）；甲方自本合同签订时将房屋所有权证或购房合同交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：…（二）按揭贷款：乙方约定于2016年6月5日前工作日内（如有特殊要求可在补充条款注明）将首付房款，人民币大写陆拾柒万元整（含定金）（小写￥670000元整）存入甲方银行账户；剩余房款人民币大写壹佰伍拾陆万元整（小写￥1560000.00元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或者贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后，乙方向甲方结清全部房款。五、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担：无乙方承担：交易过户全部税费六、乙方应于本合同签订当日向丙方支付佣金（房屋出售价格的2%）；七、甲、乙双方应在本合同签订之日起十五个工作日内，委托并协助丙方办理包括房产过户、评估、贷款等相关手续；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料，按照本合同第十条规定追究违约方责任；…九、甲、乙双方同意，甲方于收到乙方全部房款通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行检验，检验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担；十、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金赔偿相对方因此所造成的损失；3、若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4、若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5、委托代理人签订合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担中介佣金；十一、补充条款：（补充条款与本合同条款冲突的以补充条款为准）甲乙双方约定，甲方需将室内不可移动之装修、一户一表、防盗门留给乙方。…”，合同亦约定了其他内容。合同签订后，原告沈梅向被告王正义支付了定金100000元，向第三人济南信诚居房产经纪有限公司支付了中介费81000元。2016年5月7日。被告王正义向第三人济南信诚居房产经纪有限公司发出《通知》一份，载明：“济南信诚居房产有限公司：王正义与沈梅2016年4月19日签订的房屋买卖合同NO.0000140正常执行买卖合同，中联花园5-1-201室。告知：信诚居房产有限公司，王正义与沈梅2016年4月19日签订的房屋买卖合同NO.0000141，因房屋买卖思考比较仓促，多种原因，我决定暂时不考虑中联花园5-1-202室房屋买卖。”。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告沈梅与被告王正义、第三人济南信诚居房产经纪有限公司于2016年4月19日签订的编号为NO.0000140和NO.0000141号两份《房屋买卖合同》的效力问题，原告沈梅主张两份合同均合法有效，被告王正义认可编号为NO.0000140号合同的效力，但辩称编号为NO.0000141号的房屋系其与宋其风的共有房屋，其无权处分，故该份合同无效。经审查，原告沈梅与被告王正义系在第三人济南信诚居房产经纪有限公司办公室内就涉案的两套房屋签署的《房屋买卖合同》，签署该两份《房屋买卖合同》时，案外人宋其风亦在现场，原告沈梅及第三人济南信诚居房产经纪有限公司陈述称宋其风当时在办公室内，而被告王正义辩称宋其风当时不同意出卖202室的房屋，其当时在第三人济南信诚居房产经纪有限公司的办公室外；在本案审理过程中，本院根据原告沈梅的申请依法前往济南市槐荫区民政局调取了王正义与宋其风的《离婚协议书》，根据该份《离婚协议书》，王正义与宋其风于2016年5月23日协议离婚办理了离婚手续，双方在“财产处理”一栏中约定“…二、济南历下区环山路127号中联花园5号楼一单元201室、202室产权归男方王正义所有。…”。综上，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，即使案外人宋其风在原、被告双方签订涉案房屋的买卖合同时不同意对涉案的房屋进行出售，但也因王正义与宋其风于2016年5月23日协议离婚时被告王正义取得了对涉案房屋的完全所有权，宋其风在签订买卖合同时是否同意对涉案房屋进行出售对本合同的效力不再存在影响，且被告王正义虽辩称其签订NO.0000141号《房屋买卖合同》时存在重大误解，但未提交相应的证据予以证明，且原告沈梅亦不予认可，被告王正义的辩称意见依据不足，本院不予采信。综上，原告沈梅与被告王正义签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、被告王正义对两份《房屋买卖合同》是否构成违约的问题，原告沈梅主张被告王正义对涉案的两份《房屋买卖合同》均构成违约，被告王正义辩称其一直同意双方履行NO.000140号《房屋买卖合同》，系原告沈梅对此份《房屋买卖合同》构成违约，其仅是不同意履行NO.0000141号《房屋买卖合同》。经审查，原被告双方就涉案的两套房屋签订的《房屋买卖合同》是两份独立的房屋买卖合同，没有证据证明双方曾约定以两套房屋买卖合同同时履行作为双方之间房屋买卖合同履行的前提，即一份《房屋买卖合同》是否履行并不影响另一份《房屋买卖合同》的履行，根据原告沈梅在诉状中的陈述和原、被告及第三人在庭审过程中的陈述可知，被告王正义一直同意履行编号为NO.0000140号《房屋买卖合同》，而依据NO.0000140号《房屋买卖合同》的约定，原告沈梅应向被告王正义支付首付款的时间为2016年6月5日前，而原告沈梅却于2016年6月1日便以被告王正义不履行合同为由诉至本院要求处理，原告沈梅主张被告王正义对编号为NO.0000140号《房屋买卖合同》构成违约，依据不足，本院不予支持。NO.0000141号《房屋买卖合同》合法有效，被告王正义应依据合同约定履行合同义务，而其却拒绝履行此份合同，构成违约，原告沈梅主张被告王正义对编号为NO.0000141号《房屋买卖合同》构成违约，合法有据，本院予以支持。3、关于本案两份房屋买卖合同是否具有继续履行的条件，原告沈梅主张其与丈夫有房屋两套，一套为住宅，一套为公寓，公寓为商用用房的写字楼，其家庭住宅用房未超过济南市限购政策规定的三套，且同意以现金方式支付购房款，该两份合同可以继续履行。被告王正义辩称其不同意出售编号为NO.0000141号《房屋买卖合同》约定的202室房屋，NO.0000141号《房屋买卖合同》不具有可履行性。经审查，根据原告沈梅提交的《济南市房屋登记信息查询结果证明》可知，原告沈梅与其丈夫名下有两套房产，一套为住宅位于本市市中区英雄山路113号2号楼2-102室，另一套为公寓位于历下区文化东路78号万豪中心综合楼1-1021室，而根据原告沈梅从济南市国土资源局历下分局复印的万豪中心的《土地登记薄》可知，历下区文化东路78号万豪中心综合楼1-1021室房屋所在A地块的土地用途为公建，并非居住用地，故原告沈梅与其丈夫家庭名下仅有一套住宅，加上涉案的两套房屋也未违反济南市政府关于“对在本市市区范围内已拥有3套住房的本市户籍家庭暂停在本市部分区域内向其出售住房”限购政策的规定；另，原被告双方签订的房屋买卖合同中约定原告沈梅采用首付款和贷款的方式向被告王正义进行支付购房款，但因为王正义不同意出售涉案的NO.0000141号《房屋买卖合同》约定的202室房屋，合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现，原告沈梅在诉讼过程中同意以现金全额付款的方式向被告王正义支付购房款以便于本案两份《房屋买卖合同》的实际履行。综上，本院认为，因原告沈梅家庭名下仅有一套住宅房屋、原告沈梅愿意且同意一次性向被告王正义支付剩余房款396万元，合同具备继续履行的条件，原、被告双方之间签订的涉案的两份《房屋买卖合同》应继续履行。如果被告王正义不同意接受房款，原告沈梅可以直接将该房款提存。4、关于原告沈梅主张的违约金是否过高的问题，原告沈梅主张被告王正义的行为构成违约，被告王正义应自2016年5月7日起至本判决生效之日止以两份《房屋租赁合同》的总房价款4060000元每天3‰向原告沈梅支付违约金，被告王正义辩称其从未拒绝买卖201室房屋，原告主张其违约不符合客观事实，本案中原告实际损失仅仅有定金，不存在如此高额的违约金，针对202室房屋违约金部分应当以造成的损失为基准，原告沈梅的该项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回，经审查，被告王正义在签订合同后至本案一审法庭辩论终结前一直同意履行涉案NO.0000140号《房屋买卖合同》，原告沈梅虽主张被告王正义在履行NO.0000140号《房屋买卖合同》过程中存在违约行为，但未提交确实充分的证据予以证明，在此情况下，原告沈梅以被告王正义在履行NO.0000140号《房屋买卖合同》过程中存在违约为由要求被告王正义向其支付违约金依据不足，本院不予支持。被告王正义在履行NO.0000141号《房屋买卖合同》的过程中拒绝履行合同，构成违约，其应承担违约责任。鉴于被告王正义于2016年5月7日以书面形式向第三人明确表示不再履行NO.0000141号《房屋买卖合同》，原告沈梅主张以2016年5月7日作为计算违约金的起始时间合法有据，本院予以支持。被告王正义承担违约责任应当以给原告沈梅造成的实际损失为限，被告王正义的违约行为主要造成原告沈梅已交纳的定金50000元的利息损失，庭审过程中原告沈梅也未提供证据证明因被告王正义的违约行为造成其可得利益损失的数额，本院认为，将本案的违约金调整为自2016年5月7日起至本案一审判决生效之日止以NO.0000141号《房屋买卖合同》约定的定金50000元为基数以年利率6%作为计算标准计算违约金为宜。
本院认为，原告沈梅、被告王正义及第三人济南信诚居房产经纪有限公司于2016年4月19日签订的NO.0000140号、NO.0000141号两份《房屋买卖合同》合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行，被告王正义在履行NO.0000141号《房屋买卖合同》过程中明确表示不履行该份《房屋买卖合同》构成违约，现原告要求被告王正义继续履行NO.0000140号、NO.0000141号两份《房屋买卖合同》及支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。被告王正义提出原告主张的违约金数额偏高应予调整，符合相关法律规定应予以采纳。鉴于原告沈梅在庭审过程中未提交证据证明其因被告王正义违约造成损失的具体数额，结合本案的实际情况和原告沈梅提供的证据，可将本案的违约金调整为被告王正义自2016年5月7日起至本案判决生效之日止以50000元为基数以年利率6%为计算标准向原告沈梅支付违约金。
综上所述，对于原告沈梅要求被告王正义继续履行位于济南市历下区中联花园A区5号楼1单元201室（合同编号：NO.0000140号）、202室（合同编号：NO.0000141）房屋买卖合同的请求本院予以支持，但原告沈梅应于本判决生效之日起三日内向被告王正义一次性全额支付剩余的购房款3960000元，被告王正义应在原告沈梅付款后五日内协助原告沈梅办理涉案房屋权属变更登记，根据双方合同的约定，因办理房屋权属变更登记所产生的税费由原告沈梅承担，被告王正义应在权属登记变更后五日内将涉案的房屋交付给原告沈梅并办理物业交割，但因双方在签订NO.0000140号《房屋买卖合同》时，涉案的201室房屋存在对外出租情况，如果交房时仍然存在对外出租的情况，应遵守买卖不破租赁的原则，如果被告王正义收取了该房屋应交付之日起的房租，被告王正义应将该房屋房租一并交付给原告沈梅。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、原告沈梅与被告王正义继续履行双方于2016年4月19日签订的NO.0000140《房屋买卖合同》和NO.0000141《房屋买卖合同》{涉案房屋坐落于济南市历下区中联花园A区5号楼1单元201室、202室，房产证号分别为：济房权证历字第******号、济房权证历字第******号；原告沈梅于本判决生效之日起三日内向被告王正义支付剩余房款人民币3960000元；被告王正义在原告沈梅付款后五日内协助原告沈梅办理涉案房屋权属变更登记（因办理房屋权属变更登记所产生的税费由原告沈梅承担），并在权属登记变更后五日内将涉案房屋交付给原告沈梅并办理物业交割）。
二、被告王正义于本判决生效之日起十日内向原告沈梅支付违约金（以50000元为基数，自2016年5月7日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算违约金）。
三、驳回原告沈梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58125元，由原告沈梅负担22465元，被告王正义负担35660元。保全费5000元，由被告王正义负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘扬军
人民陪审员 黄莲芝
人民陪审员 姜丽丽
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 刘 琳