上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第172号
上诉人（原审原告、反诉被告）柴妙达。
上诉人（原审原告、反诉被告）石忠英。
上诉人（原审被告、反诉原告）吴清华。
委托代理人高伟力。
上诉人（原审被告、反诉原告）关剑生。
委托代理人高伟力。
上诉人柴妙达、石忠英、吴清华、关剑生因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：柴妙达、石忠英于2009年6月9日经登记为上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的权利人。2013年5月6日，柴妙达、石忠英（甲方，卖售人）与吴清华、关剑生（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积70.11平方米，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）120万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产权利转移及房地产交接）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。该合同补充条款（一）约定：1、甲方应在收到乙方支付的还贷款项后20个工作日内，前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款手续后的15个工作日内，至交易中心办理过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将房地产交付乙方，并办理水电煤等费用结算；8、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。（2）若乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。（3）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条之约定承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则乙方应按本合同第九条之约定承担违约责任。该合同附件三付款协议主要约定，乙方于签约时支付甲方5万元，于2013年5月15日前支付31万元，并将款项用于甲方提前归还其尚欠银行的购房贷款并注销抵押，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款84万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同落款处由吴清华签字，另由吴清华代关剑生签字。
同日，柴妙达、石忠英（甲方）与吴清华、关剑生（乙方）签订《补充协议》，就买卖合同的相关变更事宜作如下约定：1、本次交易甲方承诺该房屋产权满五年且产权人名下为上海唯一一套住房，甲方应缴纳的交易税费（除营业税、个人所得税外）及中介服务费均由乙方承担并支付；2、乙方于2013年5月15日之前支付25万元，2013年5月25日之前支付6万元；3、甲乙双方经协商一致，约定将该房地产买卖合同中的过户时间变更为：2014年6月30日前；4、本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。该协议落款处由吴清华签字，另由吴清华代关剑生签字。
2013年7月，柴妙达、石忠英以吴清华、关剑生逾期付款、办理贷款，已构成违约为由，起诉至原审法院，请求判令：1、吴清华、关剑生违约限期付款、限期办理房贷，赔偿柴妙达、石忠英246，925元，若法院认定吴清华、关剑生违约限期付款、限期办理房贷，柴妙达、石忠英申请解除合同；2、吴清华、关剑生与中介朱希、咸冠伙等联手隐瞒、改动限期付款的内容与二手房房贷细则，吴清华、关剑生赔偿3万元。
吴清华、关剑生反诉并辩称，双方签订买卖合同后，吴清华、关剑生于2013年5月25日付清了首期款36万元，余款84万元按合同约定通过银行贷款方式支付。然在办理贷款过程中，柴妙达、石忠英不仅不予配合，反指责吴清华、关剑生违约，并于2013年6月25日发通知解除合同。柴妙达、石忠英无法定或约定理由单方解除合同，构成根本违约，故不同意柴妙达、石忠英诉请，同时基于柴妙达、石忠英违约，反诉要求解除双方签订的买卖合同并要求柴妙达、石忠英返还36万元房款及赔偿违约金24万元。
原审审理中，关于上述合同及协议签订情况，柴妙达、石忠英表示，因柴妙达、石忠英另购住房急需付款，主动将房价从130万元降至120万元，吴清华、关剑生需要交房解决孩子上学之事，于是在《上海市房地产买卖合同》第七页下方空白处增加以下内容：“因甲方急需付购房款。”乙方承诺：“甲方到手价的120万房款，自签合同起两个月内交付。”（包括乙方申请贷款的84万元）并要求甲方收到房款后壹个月把房钥匙交于乙方，解决乙方住房与儿子上学之事。居间方在2013年5月8日交给柴妙达、石忠英《上海市房地产买卖合同》原件时将上述条款内容擦去了。对此，吴清华、关剑生表示，柴妙达、石忠英所述上述有关合同条款内容擦去的情况不属实，并表示，对合同及协议上吴清华代关剑生签合同及协议的行为予以追认。
原审另查明：1、关于付款情况，2013年5月6日，吴清华、关剑生通过转账方式向柴妙达、石忠英支付定金5万元；2013年5月20日，吴清华、关剑生支付柴妙达、石忠英25万元；2013年5月25日，吴清华、关剑生支付柴妙达、石忠英6万元。对上述事实，柴妙达、石忠英表示，2013年5月6日系在签订买卖合同后支付定金，中介存在违规操作，且当时提供了银行账号，如吴清华、关剑生需支付后续款项可打入该账号。吴清华、关剑生则表示，2013年5月15日及之前曾联系柴妙达、石忠英并至中介处通知柴妙达、石忠英前来接受付款，然因柴妙达、石忠英未前来致付款延误，吴清华、关剑生并无过错。
2、关于贷款办理情况，2013年5月7日，柴妙达、石忠英向银行还款，银行出具结清证明。2013年5月8日，柴妙达、石忠英向宝山区房地产登记处提交抵押权注销申请。2013年5月8日左右，柴妙达、石忠英曾向中介、吴清华、关剑生提出办理贷款手续，遭到拒绝。2013年6月7日、8日，中介通知双方到场签署相关贷款材料，柴妙达、石忠英未签署。对上述事实，柴妙达、石忠英表示，中介未告知柴妙达、石忠英贷款细则。2013年6月7日、8日，中介拿了相关材料让柴妙达、石忠英签字，但当时没有出示吴清华、关剑生的身份证、结婚证、户口簿等，且考虑到关剑生在签合同时并未到场且未出具委托书、吴清华用驾驶证签合同的情况，柴妙达、石忠英不放心，于是拒绝签字。吴清华、关剑生则表示，2013年5月8日左右之所以拒绝办理贷款，是因为当时抵押权注销申请手续尚未核准，办理贷款条件尚未具备。根据证人方某某的证言，中介在2013年6月7日、8日是出示过身份证、户口簿、结婚证等相关证件的。
3、关于税费承担情况，柴妙达、石忠英曾向中介核实，因未满五年，如提前过户则应多承担税费8万元。吴清华、关剑生表示，在未满五年的情况下，如提前过户则需多承担税费，而当时柴妙达、石忠英急需拿到钱款，而拿到贷款需要提前过户，根据合同、协议约定，该部分增加的税费应由柴妙达、石忠英承担，双方对此税费分担产生争议。
4、2013年5月16日，柴妙达、石忠英发通知催促吴清华、关剑生付款。2013年5月17日、18日左右，双方至中介处协商解决交易税费的承担问题，协商未成。2013年5月19日，柴妙达、石忠英发通知告知因吴清华、关剑生未按约定期限付款，应按合同的违约责任进行赔偿。2013年6月7日，柴妙达、石忠英发通知告知吴清华、关剑生违约未办理银行贷款申请手续，故通知吴清华、关剑生尽快履行合同约定并按合同第九条之约定承担违约责任。2013年6月25日，柴妙达、石忠英发通知给吴清华、关剑生，称因吴清华、关剑生远远超15日仍未完全履行贷款申请手续与付款义务，柴妙达、石忠英有权单方解除合同，故通知2013年6月25日起合同解除，并要求吴清华、关剑生承担违约责任，按15日支付违约金并支付房屋总价的20%违约金。2013年6月25日至8月份期间，双方当事人多次至工商部门、中介处协商继续交易的税费承担问题，但仍协商未果。
原审审理中，关于诉请，柴妙达、石忠英表示诉请中的限期系指逾期的违约行为，246，925元的赔偿系按照买卖合同第九条赔偿房价的20%即24万元违约金加上未付款的84万元15日的逾期赔偿金与25万元迟延5日支付的逾期赔偿金共计6，925元。关于柴妙达、石忠英是否要求主张解除合同，经原审法院多次释明后，柴妙达、石忠英表示，柴妙达、石忠英没有解除合同的权利，柴妙达、石忠英的各种行为都表明其没有解除合同的意思，但是要求法院确定吴清华、关剑生违约。法院确定吴清华、关剑生违约以后，按照合同办，柴妙达、石忠英就随时随地可以解除合同。现对解除合同不做要求，并等确定吴清华、关剑生违约后，才能解除合同，才能要求吴清华、关剑生赔偿，才考虑是否要求吴清华、关剑生办理贷款、支付后续款项、办理过户等事宜。吴清华、关剑生则表示，鉴于柴妙达、石忠英很难打交道，合同没有履行下去的必要。
原审法院经审理后认为，双方当事人就系争房屋达成的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应予恪守。柴妙达、石忠英主张部分合同条款内容有擦去，然无充分证据予以佐证，实难采信。本案中，依合同、协议约定，吴清华、关剑生应于2013年5月15日前支付25万元，如逾期未付款，则按未付款的日万分之五支付赔偿金。而实际上，吴清华、关剑生于2013年5月20日支付该笔款项，故对柴妙达、石忠英主张的25万元的5天逾期付款赔偿金部分，经计算为675元，可予支持。
本案一审争议焦点在于84万元贷款的支付方式与时间的确定。依合同、协议约定，吴清华、关剑生于2013年5月25日前付清首付款，吴清华、关剑生于付清首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若吴清华、关剑生申请贷款起满45个工作日，贷款不足的，则在过户前以现金予以补足。合同、协议另约定，双方在2014年6月30日前进行过户。对此，柴妙达、石忠英主张贷款84万元应在合同签订后两个月内支付，缺乏合同依据，故不予采信。然考虑到双方约定的贷款办理时间与过户时间相隔期限较长，依一般惯例，即便双方依合同约定先行办理出贷款申请手续，到2014年6月30日前才进行过户，可能致贷款申请办理、过户及过户后放贷等手续无法有效衔接。而在本案中，吴清华、关剑生虽已提出办理贷款申请，然该申请即便获批，亦难以与过户时间衔接，缺乏可操作性。现双方约定的贷款申请期间已过，难以认定可归责于一方。嗣后，双方经多次协商，亦未就贷款、过户、提前过户税费承担等达成一致意见，使合同、协议难以继续履行。同时，考虑到吴清华、关剑生提出解除合同并明确表示无继续履行的必要，柴妙达、石忠英虽未明确提出解除合同，然其在2013年6月25日发解除合同通知并在本案中依据合同解除条款主张违约赔偿。综合考虑上述因素，并避免合同关系处于不确定的状态，吴清华、关剑生主张解除合同，可予准许。合同解除后，柴妙达、石忠英应将已收取的36万元房款返还给吴清华、关剑生。柴妙达、石忠英主张吴清华、关剑生逾期办理贷款致未支付后续款项等构成违约及主张吴清华、关剑生与中介隐瞒、改动条款内容等而要求吴清华、关剑生赔偿违约金（赔偿金）或损失，依据不足，不予准许。吴清华、关剑生主张柴妙达、石忠英未配合办理贷款及单方发解除合同通知构成违约，鉴于贷款办理难以归责于一方，又鉴于2013年6月25日柴妙达、石忠英发解除合同通知缺乏解除权、解除行为不能发生效力且之后双方尚在协商继续交易的税费承担问题，故对吴清华、关剑生依据上述理由主张柴妙达、石忠英违约并支付违约金，亦不予准许。
原审法院据此作出如下判决：一、解除柴妙达、石忠英与吴清华、关剑生就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；二、吴清华、关剑生于判决生效之日起十日内支付柴妙达、石忠英赔偿金675元；三、柴妙达、石忠英于判决生效之日起十日内返还吴清华、关剑生房款36万元；四、柴妙达、石忠英及吴清华、关剑生的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人柴妙达、石忠英、吴清华、关剑生均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人柴妙达、石忠英上诉称：在签订《上海市房地产买卖合同》时，中介咸冠伙提出以敲中介公章为由非法保管一式七份的合同原件，并对付款时间、方式进行改动，擦掉了这方面的内容。2013年5月8日、9日，柴妙达向中介朱希以及吴清华当面提出三方同去办理吴清华贷款手续，但遭对方拒绝。因中介朱希、咸冠伙隐瞒了二手房置换交易银行贷款细则，并违规操作达九个月之久，给柴妙达、石忠英造成了巨大损失，而吴清华、关剑生未在合同约定期限内完成贷款手续，并串通证人作伪证，亦应承担违约责任。综上，请求：撤销原审判决，改判吴清华、关剑生违约限期付款，若法院判决解除合同，应承担合同诈骗违约金五万元（若法院判决继续履行合同，应承担合同诈骗违约责任，赔偿柴妙达、石忠英276，925元），如二审法院认定一审法院判决有错，为继续履行合同，柴妙达将申请合同诈骗违约，赔偿柴妙达、石忠英276，925元，并补充上诉费的不足部分。
上诉人吴清华、关剑生辩称并提起上诉称：1、柴妙达、石忠英虽在签约时提供了建设银行账号，但之后却告知己方其原先提供的银行账号已改，且未及时告知新的银行账号，吴清华、关剑生于2013年5月15日之前曾联系柴妙达、石忠英，并至中介处通知其前来接受付款，但柴妙达、石忠英均未理睬。后在中介的通知下，柴妙达、石忠英才带着新的银行卡与吴清华、关剑生共同到银行现场划款。2、柴妙达、石忠英未按合同约定的期限配合签署办理贷款所需的相关材料，违反合同补充条款一第8.3条的约定，构成违约。3、柴妙达、石忠英于2013年6月25日所发的解约函，已构成根本违约、预期违约。综上，请求撤销原审判决主文第二项，改判柴妙达、石忠英向吴清华、关剑生支付违约金24万元。二审审理中，吴清华、关剑生确认合同并未约定付款账号，均是双方到银行当场转账，且就其主张的柴妙达、石忠英曾向其告知账号更改一节，除中介的人证外没有其他证据。
针对吴清华、关剑生的上诉请求，柴妙达、石忠英答辩称：柴妙达仍保留着建设银行的账号，2013年5月16日、19日其分别向吴清华、关剑生发函，5月17日在中介处碰到了关剑生和其父亲，但关剑生并未将钱款支付给柴妙达、石忠英。因柴妙达要向上家付钱，上家是农业银行账户，所以2013年5月20日的20万元是由双方一起到银行转到柴妙达的农业银行账号。综上，请求驳回吴清华、关剑生的上诉请求，支持柴妙达、石忠英的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，柴妙达、石忠英与吴清华、关剑生签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应恪守履行。吴清华、关剑生主张其未按约付款，系因柴妙达、石忠英变更银行账号，且未及时予以告知所致，故不应承担支付逾期付款5天的赔偿金675元，但吴清华、关剑生并未提供充分证据予以证实，且双方在合同中就付款账号未作约定，故本院对吴清华、关剑生的该项上诉意见不予支持。柴妙达、石忠英上诉称中介将合同第七页的部分内容擦去，并向其隐瞒了二手房买卖银行贷款细则，本院认为，柴妙达、石忠英对此并未提供证据予以印证，且其与吴清华、关剑生约定系争房屋的部分房款以贷款形式支付。而柴妙达、石忠英作为完全民事行为能力人，依社会常理对贷款相关政策理应自行进行必要的了解，故对柴妙达、石忠英的上诉意见，本院难以采纳。根据合同及补充协议的相关约定，吴清华、关剑生向银行申请办理贷款的时间与过户时间间隔较长（相隔近10个月左右），根据一般交易习惯，这会导致申请银行贷款、办理房屋过户以及过户后银行放款等一系列手续无法合理有效地衔接进行，原审基于此作出贷款办理中产生的问题难以归责于一方当事人的认定，并无不当，本院予以认同。关于吴清华、关剑生主张柴妙达、石忠英2013年6月25日所发的解约函已构成根本违约、预期违约一节，原审已作充分阐述，本院赞同，不再赘述。综上，柴妙达、石忠英、吴清华、关剑生的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，950元，由上诉人柴妙达、石忠英承担人民币1，050元，上诉人吴清华、关剑生承担人民币4，900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年四月十四日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。