北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第5478号
原告何秀莲，女，1944年6月18日出生。
委托代理人刘建军，北京市环泰律师事务所律师。
委托代理人陈阳，男，1972年4月17日出生。
被告北京长胜物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇新康园小区P2号楼106室。
法定代表人刘长艳，总经理。
委托代理人赵春艳，北京守望律师事务所律师。
委托代理人姚建新，男，1958年2月5日出生，被告公司项目经理。
原告何秀莲与被告北京长胜物业管理有限责任公司（以下简称长胜物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯自华独任审判，公开开庭进行了审理。原告何秀莲的委托代理人刘建军、陈阳，被告长胜物业公司的法定代表人刘长艳，委托代理人赵春艳、姚建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何秀莲诉称：2010年12月27日，被告与原告居住小区原业主委员会签订《北京市昌平区清水园小区物业服务合同》，约定服务期为三年，自2010年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，后两年，每年须进行物业满意率调查，满意率不低于50%则合同自动生效。被告管理本小区物业期间，将小区共用部分场地出租，每年获租赁收入320000元，其中2011年度出租收入被告已按业主建筑物专有部分占本小区建筑物总面积比例分发，但2012年度及2013年度租赁收入分配问题因本小区业主对被告服务满意率不足50%，续签服务合同出现争议，而至今未予发放。依据物业服务合同约定，被告经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有。但在被告公示的2012年和2013年收支情况报告中，被告并未注明该部分收益属于全体业主，反而显示其将这部分收入已经使用。因此请求法院确认被告长胜物业公司通过出租等方式取得的清水园小区共用部分2012年和2013年经营收入归全体业主所有，判令被告长胜物业公司将第一项诉讼所确认的归属全体业主的共有收入中申请人所拥有的份额（即申请人的专有面积占小区专有面积之和的份额）返还给申请人。
被告长胜物业公司辩称：一、原告依据物业合同第14条约定，被告经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，原告首先要明确权属问题，即哪里是属于业主所有。1、根据小区的规划图及北京京电房地产所提供的房产证明显示，在小区共用部分、共用设施仅为配套公建部分且由公司经营只有1#门卫室即小白楼。2、2011年12月2日合同中第14条事实�已经发生改变，即其中添加了小白楼的经营或者出租的收入全部归由长胜物业公司所有的条款。
二、长胜物业公司2012年度、2013年度的小白楼的收入已经全部以物业服务的形式使用，原告既然已经受益，不存在公司返还原告所谓所应得的份额，反而因此得到了不当得利。
三、原告事实上是享受到了其他由物业公司提供的额外服务。原告既然承认2011年度小区的出租收入已经发放，其实是承认享有长胜物业公司所提供额外物业服务，因为根据物业服务项目收支情况报告显示，小区物业费收支三年均为亏损，长胜物业公司以亏损维持整个小区物业的经营和稳定。事实上，由于历史遗留问题，仅以本小区0.65元／平／月的物业费为基础用于维持整个小区及物业的运作根本实现不了。自小区建立后，物业公司一直以其他的收入的收益来填补物业费的不足。
四、原告所依据的法律不予认可：1、对小区内的共用部分所有权主体认识不清，起诉主体部分不合格。2、原告既然依据合同纠纷起诉，那么适用的法律应当是合同法，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中第2条规定，”当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同”，结合本案，2011年12月2日长胜物业公司致业委会的函告、广大居民投票和小区居委会公告及合同实际履行情况，物业合同第14条已经添加了小白楼的经营或者出租收入全部归长胜物业公司所有的条款。故此请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告何秀莲系北京市昌平区XXX小区X号楼X单元XXX房屋的业主，房屋面积为68.25平方米，被告系为原告房屋所在小区提供物业服务的物业公司。
2010年12月27日，北京市昌平区清水园小区业主大会与长胜物业公司签订《物业服务合同》，将清水园小区的物业委托给长胜物业公司管理，合同期限为3年，自2012年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，试用期内，双方均有权选择是否执行剩余合同年限，任何一方如果决定不再执行剩余合同或提出变更合同部分条款，须提前3个月通知对方。后两年，每年须进行物业服务满意率调查，满意率不低于50%，则剩余合同自动生效。物业服务费实行包干制，标准为0.65元／平方米／月。合同第十三条约定，长胜物业公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得业委会的同意后，签订有关协议。合同第十四条约定，长胜物业公司经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，使用方式由业主大会表决决定。
2011年10月16日，长胜物业公司致函北京市昌平区清水园小区业主委员会（以下简称清水园业委会），就继续为该小区服务提出申请条件，主要为：1、小白楼全部（包括业委会办公室）及自行车车棚的四分之一归长胜物业公司经营出租，收益归长胜物业公司所有，西侧垃圾楼归长胜物业公司保持现状使用；2、9号楼地下室三个单元门归长胜物业公司使用或出租当库房，留一个空间最大的给业委会办公用，9、10号地下室出租收入2012年安5比5分成，业委会和物业各得一半钱；......4、小区的各种公益性收入归长胜物业公司所有，如网络管理费、饮用纯净水管理费等。2011年10月25日，清水园业委会出具复函，主张小白楼的收益的30%归业主，70%归物业公司，小区废品收购、网络管理费及饮水机管理费三项收益归长胜物业公司所有，外来停车费收益30%归业主所有，70%归长胜物业公司所有，但上述主张须提交业主大会进行表决，表决通过后方可实施。西侧垃圾楼产权属开发商，业委会无权决定，自行车棚不再继续出租。2011年10月31日，清水园业委会最后答复长胜物业公司，称业委会搬到10号楼地下室办公，小白楼委托长胜物业公司整体出租，出租收益按照3：7分成，业委会三成，物业公司七成（或者业委会保留出租收益中的4万元，其余归物业公司），如物业公司同意，业委会将组织召开业主大会表决。2011年11月5日，长胜物业公司复函清水园业委会，称同意业委会10月25日的复函内容和10月31日修改条款最后答复意见书，请业委会尽快召开业主大会。2011年11月8日，清水园业委会决定自2011年11月10日至20日以书面表决方式召开业主大会。2011年11月20日，长胜物业公司致函清水园业�会及相关机构，称因亏损原因，将于2011年11月30日终止物业服务合同。2011年11月30日，清水园业委会致函长胜物业公司，称清水园小区于2011年11月21日晚进行计票，因本次表决同意续聘物业公司的业主仅占全体业主的19.7%，不符合清水园业主大会议事规则的规定，故此业主大会无权形成执行决议续聘物业公司。2011年12月2日，长胜物业公司致函清水园业委会，要求将小白楼全部收益归长胜物业公司所有，并请业委会或居委会通过投票方式告知业主，让业主来选择是否同意。2012年12月3日，清水园小区居委会召开会议，决定第二天由清水园业委会出选票并盖章，就小区物业服务问题进行决议。2012年12月4日，清水园业委会称不便参与制票送票等过程，后由小区部分居民将征求业主是否同意将小白楼的经营和收入全部归物业公司的意见表征求居民意见，该意见表收回后交由居�会保管。2011年12月16日，东小口地区办事处发布通知，告知因清水园业委会全体委员辞职，小区的档案资料、印章及财务帐目暂由清水园居委会保管。
长胜物业公司在住建委网站对2012年及2013年的物业服务项目收支情况报告进行了公示，其中2012年物业共用部分经营收入为320000元，支出为50000元，2013年共用部分经营收入为365000元，共用部分经营支出为284461.97元。长胜物业公司在本案审理中对公共收入进行了说明，其中2012年的收入为：小白楼租金126040元，饮水机占地费1200元、管理费10000元，收废品管理费10000元，网络配合管理费10000元，10号楼地下室租金126450元，10号楼地下室水电费及饮水机水电费36910元，共计320600元。2013年收入为：小白楼租金收入200000元，饮水机占地费1200元、管理费10000元，收废品管理费10000元，网络配合管理费15000元，10号楼地下室租金165000元，外�人员租房水电费20075元。经双方核实，双方均认可10号楼地下室的产权为开发单位京电房地产公司产权，原告方对被告提交的收入说明没有异议。
上述事实，有原被告双方提交的物业服务合同、物业收入项目收支情况报告、房产证、申请、致函、回函、收入情况说明、本院提取的居委会证明及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案共涉及三个问题，一、原告是否具有适格的主体资格，二、清水园小区的共有设施收入是否属于业主共有，三、原告是否有权要求分割共有收入。
一、原告何秀莲作为清水园小区的业主，有权就小区的共有设施收入问题提起诉讼，故此原告何秀莲可以作为适格原告提起诉讼。
二、关于清水园区的共有设施收入问题。依据清水园业主大会与长胜物业公司签订的物业服务合同，长胜物业公司经营归业主所有的共用部位、共用设施�备所得的收益归业主所有，此后长胜物业公司虽就共有收益问题与清水园业委会进行了协商，但双方并未就此问题达成协议，清水园小区业主大会亦未就共有收益全部归长胜物业公司进行表决并作出决定，故此长胜物业公司主张清水园小区共有收益已全部归其所有的辩解理由，没有事实及法律依据。按照合同约定及相关法律规定，清水园小区的共有收益仍应归小区业主全体共有。关于清水园小区的共有收益，因10号楼的产权不属于全体业主，故此该部分租金收入不应计入共有收益之中。长胜物业公司收取的水电费应属于代收代缴部分，亦不应计入共有收益之中。其他部分，均为长胜物业公司基于对清水园小区的共有设施出租、管理所收取的费用，应当认定为共有收益。
三、原告何秀莲是否有权要求分割共有收益。依据相关法律规定，扣除合理成本之后的共有收益可以用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，本案中，清水园小区并未就小区的共有收益的使用召开业主大会，共同进行表决，故此原告何秀莲起诉要求分割共有收益，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、北京长胜物业管理有限责任公司于2012年、2013年利用清水园小区物业共用部分的经营收入归北京市昌平区清水园小区全体业主共有。
二、驳回原告何秀莲的其他诉讼请求。
案件受理费二十五元，由被告北京长胜物业管理有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本�并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期届满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯自华
二〇一四年六月十八日
书记员 胡雅楠