辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0114民初2400号
原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。
法定代表人：孙洪涛，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘继，男，1980年1月6日出生，汉族，系该公司员工，现住沈阳市大东区。
被告：王振，男，1978年6月13日生，汉族，现住沈阳市于洪区。
原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）诉被告王振物业服务合同纠纷一案，2017年12月7日，本院做出（2017）辽0114民初13715号民事判决书，被告王振提出上诉；2018年1月17日，沈阳市中级人民法院做出（2018）辽01民终332号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告王振，被告绿建物业公司的委托诉讼代理人刘继均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2012年6月27日至2017年11月30日期间的物业费7,295元（65个月零4天）及滞纳金1,000元（滞纳金计算至给付之日止），共计8,295元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年6月6日原告与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订了《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》，2011年6月6日，原告与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司续签了《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》，双方约定：由原告为绿地老街坊一期全体业主提供物业管理服务，物业管理服务标准为“住宅按建筑面积每月每平米1.2元向业主或物业使用人收取”，“业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金”。被告于2012年6月27日办理了绿地老街坊一期55-7号2-3-3住宅入住，房屋建筑面积93.33平米，被告于2012年6月27日开始拒不缴纳物业管理费，为此提起诉讼。
被告王振辩称，欠费属实，但是没有交纳物业费是有原因的，我家房屋从交付时开始窗户和门就漏风，2016年7月25日和2017年10月12日我家房屋墙体漏雨。还存在单元防盗门及家里的对讲机损坏，这些问题向物业提出过，物业不管。园区内有私搭乱建占用绿地的情况特别严重，物业不管理。一楼防盗门入住以来一直损坏，近一个月才可以使用，但是家里的对讲机还是不好使。有业主养大型犬和家禽的特别多，物业不管理。园区业主开车进入园区收费不合理，而且没有卡的车辆给钱就可以进入，为此前年晚上发生开车来入室盗窃的案件。我家房屋的价格没有上涨，与原告物业服务的水平有关系。原告应出具物业服务合同及资质证书及物业从业人员的资质证书。原告的物业费标准1.2元都包含什么项目我们不清楚。另外原告的诉讼请求超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绿建物业公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。2009年6月6日，原告（乙方）与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对老街坊城北新苑提供前期物业管理服务，合同期限自2009年6月1日起至2011年5月31日止。物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为：［多层住宅］1.2元/平方米/月；［高层住宅］1.2元/平方米/月；［别墅］1.2元/平方米/月；［商业网点］0.6元/平方米/月；［电梯费］按居住人数12元/人/月。
2011年6月6日，原告（乙方）与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定合同期限自2011年5月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同后自动终止。物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为：［多层住宅］1.2元/平方米/月；［高层住宅］1.2元/平方米/月；［别墅］1.2元/平方米/月；［商业网点］0.6元/平方米/月；［电梯费］按居住人数12元/人/月。
被告王振系绿地老街坊415楼2-3-3房屋的业主，该房屋建筑面积为93.33平方米。自被告入住以来，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告至今尚未交纳2012年6月27日至2017年11月30日的物业服务费。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，绿建物业公司与辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的两份《绿地老街坊一期前期物业管理服务合同》均系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，两份合同均对包括被告王振在内的全体业主具有约束力。被告作为业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业服务费；原告作为物业服务企业，应当按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，但是被告主张物业服务存在瑕疵，比如单元防盗门及家里的对讲机损坏，物业未能及时维修等问题，原告对此未予否认，可见原告提供的物业服务存在一定瑕疵，应当适当减免被告的物业费用，鉴于此，故对其物业费的诉讼请求按照80%计算为宜，即按房屋面积93.33平方米×1.2元/平方米/月×65个月零4天的80%计算为5,835.7元。
关于原告主张被告支付滞纳金的请求。鉴于原告未按照合同约定全面履行义务，本院不予支持。
关于被告提出有关房屋质量和维修的问题，因房屋买卖合同与物业服务合同是两个不同的法律关系，开发商和物业公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任，如果房屋存在质量问题，被告应当向开发商主张权利。如果对物业公司与开发商沟通协商维修不满意，亦应及时向开发商主张相关权利。关于被告提出的小区内私搭乱建问题，业主的这些行为更多关乎的是业主的素质，与绿建物业公司提供的物业服务没有关联，同时绿建物业公司不具有行政执法权，被告可另行主张权利，业主豢养动物问题亦同理。关于被告主张因物业管理不善导致物品丢失问题，因被告未提供证据，如有证据，亦可另行主张权利。关于被告质疑物业公司及其工作人员资质、收费标准的问题，因上述问题属行政管理范畴，故被告不能以此为由拒绝交纳物业费，上述理由均非拒绝交纳物业费的正当理由，故对被告的上述反驳意见，本院不予采信。
关于被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题。根据当事人的自述的纠纷产生过程，能够证明原告主要是以物业造成其财产损失、服务有瑕疵等为由，拒绝向原告支付物业费，考虑到实践中物业公司往往会采用打电话催缴、张贴通告、上门催缴等多种方式定期或不定期向业主催缴物业费的通常做法。且被告提供的情况说明只证明社区未现场参与物业费催缴工作，不能直接证明原告物业公司未向业主催缴物业费。因此，对于被告提出的该项反驳意见，本院不予采信。
一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题，都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应采取拒交物业费的方式。绿建物业公司作为物业管理者，在今后的物业服务中也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、被告王振于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳绿建物业服务有限公司物业服务费5,835.7元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告王振承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 赵海波
审 判 员 王 敏
人民陪审员 熊丽静
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 王东杰