大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第5867号原告大连杨柳物业管理有限公司法定代表人李连玉，系该公司总经理。委托代理人陈宇，系辽宁律昇律师事务所律师。被告赵希伟原告大连杨柳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告赵希伟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宇，被告赵希伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年底，原告与某新居小区的开发单位中国人民解放军*部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费高层住宅为0.8元/月/平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区杨柳街*号业主，长期拖欠物业费。截止2014年12月31日共拖欠从2011年1月至2014年12月物业费3,171元。产生滞纳金已超过本金，虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令被告支付物业服务费3,171元、滞纳金1,500元。被告赵希伟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，对原告所述的房屋位置、面积、交费标准及未交费的起止时间均无异议。被告不同意缴纳物业费的原因有以下几点：1、被告入住了两三年主卧室窗户上面透寒、长霉斑。2、厨房靠走廊那一侧往下面渗水，长霉斑，多年没有人管。3、小区安全门没有锁，2015年9月10日才换上新的，然后还锁不上。半夜有人敲门，给家里的老人造成了惊吓。4、电梯阁楼的玻璃碎了，原告常年不更换，那窗户碎的特别严重，不知道什么时候会掉下来砸到人，原告管理太差，物业服务不到位。5、走廊里的窗户有破碎，3楼-6楼，冬天往楼里刮北风，这都是常年的事。6、走廊里脏乱差、防火通道放的东西太多了，一旦着火非常危险。7、小区里的绿化带都被改成了停车场，原告乱收费，收取的费用不知道都干什么了。如果通过业主委员会，应该告诉业主。这些都从来没有公布。8、原告说被告三年没有缴纳物业费，被告认为已经超过了诉讼时效。9、以上问题没有解决，被告不同意缴纳物业费和滞纳金。10、卫生间排气道堵塞了，排气排不出去，盖楼时他们物业把排气道都给扒了。经审理查明，被告赵希伟系大连市甘井子区某街*号房屋的业主，房屋建筑面积82.58平方米，该房屋由中国人民解放军*部队（以下简称“*部队”）开发。2007年12月26日，原告与*部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对某小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区*院东院（行政街号包含被告所居住的某街*#）。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.80元/㎡（月）（含电梯费），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。被告未交纳2011年1月至2014年12月31日的物业费。另查，至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。本院所确认的上述事实，有原告提供的收费许可证、资质证书、物业管理委托合同及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业服务单位之间是平等主体。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据合同约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.8元，其自2011年1月至2014年12月依法应向原告交纳物业费3,171元（0.8元/月/平方米*82.58平方米*48个月）。但被告提出原告主张的部分物业费已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”现原告于2015年7月30日向本院提起诉讼，因此原告主张的2013年7月30日之前的物业费已经超过二年的诉讼时效。原告主张已在诉讼时效期间内向被告催交并发过律师函，构成诉讼时效中断。被告抗辩从未接到原告的催缴通知，也未接到原告的律师函。对此应由原告举证证明。庭审中，原告未举证证明，应承担举证不能的不利后果。故被告抗辩2013年7月30日前的物业费已过诉讼时效，本院予以采纳。因此原告要求被告支付拖欠的物业服务费3,171元的诉讼请求，本院仅支持自2013年7月31日起至2014年12月31日止的物业费1,125元（0.8元/月/平方米*82.58平方米*17个月零1天），超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称窗户透寒、长霉斑等问题原告未能予以解决，不应交纳物业费一节。本院认为，第一，房屋透寒、长霉斑与房屋自身的构造和品质有关，是被告在购买房屋时客观存在的，不是原告原因所致。第二，房屋超过质保期后，物业公司才能申请维修基金，且维修基金的使用，必须制作相关计划，报主管部门批准后才能实施，并有严格的金额限制。第三，《物业管理委托合同》明确约定，原告负责共用部位的维修养护，房屋自用部位的维修养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受委托并合理收费。故，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称的原告存在维修不及时、管理不到位等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告赵希伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2013年7月31日起至2014年12月31日止的物业费1,125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判长  刘秀娟审判员  张金霞审判员  刘 瑾二〇一六年十二月二十九日书记员  刘英俊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。