安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00056号
上诉人（原审被告）：宣城市时代房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市。
法定代表人：朱震，该公司董事长。
委托代理人：程学平，安徽师阳安顺律师事务所律师。
委托代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱兰英，住安徽省宣城市。
上诉人宣城市时代房地产开发有限公司（以下简称“时代房地产公司”）因与被上诉人朱兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2014）宣民一初字第00374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人时代房地产公司的委托代理人叶树生、被上诉人朱兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年11月6日，朱兰英作为被拆迁人与拆迁人时代房地产公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：朱兰英将其所有的房屋交由时代房地产公司拆迁；房屋拆迁补偿采取房屋产权调换方式；时代房地产公司提供位于时代碧云间房屋A幢903室。2012年4月17日，时代房地产公司作为出卖人与朱兰英签订了《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将位于状元南路时代·碧云间A幢0903室出卖给朱兰英；总价款为290664元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报宣城市房地产管理局备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房…；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日支付总房款的万分之1向买受人支付违约金。2012年4月15日，时代房地产公司将案涉房屋交付朱兰英使用。2012年4月17日，时代房地产公司向朱兰英出具了金额为292754元的购房收据一张。2013年7月11日，时代房地产公司通知朱兰英办理房产证。
另查，2012年4月15日，时代房地产公司（甲方）与朱兰英（乙方）签订了《房屋交付协议》一份，其中第三条约定：本协议第一条、第二条履行后，乙方不再向甲方主张过度安置费等费用，双方因拆迁补偿安置法律关系的权利与义务终结。
2014年1月15日，朱兰英诉至法院，请求判令：1、时代房地产公司支付其逾期办理房产权证违约金11388元（292754元×1／10000×389天）；2、案件诉讼费用由时代房地产公司负担。
原审法院审理认为：朱兰英与时代房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《商品房买卖合同》、《房屋交付协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行合同。合同的一方违约，相对方有权请求违约方按照合同约定承担违约责任。案涉《房屋交付协议》第三条的约定是否免除了时代房地产公司的逾期办证违约责任是案件争议焦点。从《房屋交付协议》内容上看，“双方因拆迁补偿安置法律关系的权利与义务终结”与本案因逾期办理房产证的违约责任非同一法律关系，拆迁安置法律关系应指房屋拆迁、产权调换、过渡费用及补偿等法律关系；从形式上看，该《房屋交付协议》是时代房地产公司制作的格式条款，且现对该条款有不同的理解，该条款不应作扩大解释，故时代房地产公司以该条款约定双方权利义务已经终结为由辩称不承担逾期办证违约金的理由不能成立，不予采信。虽然案涉房屋系朱兰英原有房屋拆迁安置，未向时代房地产公司实际交付房款292754元，但朱兰英交付给时代房地产公司拆迁房屋的价值应视为其履行了交付房款义务，且《商品房买卖合同》对逾期办证违约责任作出了明确约定，故时代房地产公司辩称“案涉房屋系拆迁安置房，朱兰英未交付房款，因此不能支持其逾期办理房产证的诉请”的意见不能成立，不予采信。根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，时代房地产公司应在案涉商品房交付使用之日（2012年4月15日）起后60日内即2012年6月14日前将办理产权登记需由时代房地产公司提供的资料报宣城市房地产管理局备案，时代房地产公司未能提交证据证明其履行了上述义务，故其应承担逾期办证的违约责任。应从逾期后次日即2012年6月15日至时代房地产公司通知办证之日即2013年7月11日（共计391天）止起每日按已付房价款的万分之一计算违约金，综上，时代房地产公司应支付朱兰英逾期办理房产证违约金为11388元（292754元×1／10000×其诉请的389天］。时代房地产公司关于朱兰英未支付燃气开户费用以及门禁系统费用等的辩解意见，因与案件无关联，不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告宣城市时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱兰英逾期办理产权证的违约金11388元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，减半收取42.5元，由被告宣城时代房地产房地产发展有限公司负担。
时代房地产公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、朱兰英取得的案涉房屋属于拆迁安置房，双方签订了房屋拆迁补偿安置协议，事后双方签订的《商品房买卖合同》是为了办理房屋产权证的需要，故案涉的《商品房买卖合同》无效；2、朱兰英没有向时代房地产公司支付购房款，故时代房地产公司不存在向朱兰英支付违约金的情形；3、逾期办理案涉房屋产权证既非时代房地产公司故意，也未对朱兰英造成实际损失。4、时代房地产公司与朱兰英于2013年7月11日签订了《房屋交付协议》，双方之间的权利义务关系在签订该协议时已终止。综上理由，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回朱兰英的一审诉讼请求。
朱兰英在庭审中答辩称：1、时代房地产公司与朱兰英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，故该合同合法有效；2、案涉房屋虽为拆迁补偿安置房，但朱兰英已将自己所有的原房屋交付时代房地产公司，《商品房买卖合同》上的房屋价款是时代房地产公司填写的，应视为朱兰英已支付时代房地产公司案涉房屋价款；3、案涉房屋产权证逾期办理是时代房地产公司与办证管理部门之间的事，与朱兰英无关。4、《房屋交付协议》终止的是双方就拆迁安置法律关系的权利义务，与朱兰英要求支付逾期办证违约金无关。原判正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
时代房地产公司、朱兰英在二审中均未提交新证据。
当事人的其余举证与一审相同，本院认证意见也与一审一致。
本院查明的事实与原审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：1、时代房地产公司与朱兰英签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、对案涉房屋逾期办理产权证，时代房地产公司应否承担违约责任。
本院认为：关于争议焦点1。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的五种情形为：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，朱兰英取得的案涉房屋虽为拆迁补偿安置房，但在房屋拆迁补偿安置协议签订后，时代房地产公司又与朱兰英签订《商品房买卖合同》对其他事项进行了约定，该合同是双方自愿签订的，无欺诈、胁迫和恶意串通行为，内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，时代房地产公司亦未提供证据证明该合同存在上述无效情形，故原审法院认定该《商品房买卖合同》与城市房屋拆迁补偿安置协议均合法有效系属正确。时代房地产公司此点上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点2。因案涉的《商品房买卖合同》合法有效，故时代房地产公司和朱兰英均应按该合同约定全面履行各自义务。该合同第十五条约定，时代房地产公司应在案涉房屋交付使用后60日内将办理产权登记需由时代房地产公司提供的资料报宣城市房地产管理局备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的日万分之1向买受人支付违约金。因时代房地产公司系在2012年4月15日将案涉房屋交付朱兰英，故按照合同约定时代房地产公司应在2012年6月14日前将办理案涉房屋产权登记需由时代房地产公司提供的资料报宣城市房地产管理局备案，但时代房地产公司无证据证明其在此期间内履行了上述义务，故其应承担逾期办理房产证的违约责任。因时代房地产公司于2013年7月11日已通知朱兰英办理案涉房屋产权证书，故时代房地产公司应从逾期后之次日即2012年6月15日起至时代房地产公司通知朱兰英办证之日即2013年7月11日止每日按已付房价款的万分之1计算向朱兰英支付违约金。因案涉房屋是因房屋拆迁而实行产权调换所得，且双方就差价进行了结算，故时代房地产公司在向朱兰英出具的收据上填写的房屋价款292754元应视为是时代房地产公司对朱兰英原有房屋的估价。由于朱兰英已将其原有房屋交付时代房地产公司拆迁，故应视为朱兰英按案涉《商品房买卖合同》约定已向时代房地产公司支付了该房屋全部价款。因此，原审法院判决时代房地产公司应支付朱兰英逾期办理房产证违约金为11388元（292754元×1／10000×389天］，并无不当。关于2012年4月15日双方签订的《房屋交付协议》，因系双方就拆迁补偿安置法律关系权利义务终止的约定，与本案中朱兰英主张时代房地产公司支付逾期办证违约金无关，故时代房地产公司此点上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
至于时代房地产公司称逾期办理案涉房屋产权证未给朱兰英造成实际损失以及逾期办理案涉房屋产权证不是其主观故意而为。时代房地产公司该辩解意见无论是否属实，均不能免除其按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定而应承担的违约责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院依法予以维持。上诉人时代房地产公司的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费85元，由上诉人宣城市时代房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建军
代理审判员 魏牟莉
代理审判员 包 娟
二〇一四年六月九日
书 记 员 刘志华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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