山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0110民初209号原告：绿地集团太原置业有限公司，住所地太原市迎泽区长风街半山路1号。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：杜宝宝,山西德为律师事务所律师。被告：陈旭清，女，1988年11月15日生，汉族。委托诉讼代理人：赵智峰，男，1987年10月23日出生，汉族，住山西省太原市，系被告陈旭清之夫。原告绿地集团太原置业有限公司与被告陈旭清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团太原置业有限公司的委托诉讼代理人杜宝宝以及被告陈旭清的委托诉讼代理人赵智峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还诉争房屋（总价884085元）；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；3、判令被告支付原告向中国工商银行支付的代偿款6459.36元、逾期偿还代偿款的违约金645.94元、解除合同违约金88408.5元，共计95513.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，双方约定被告购买原告开发的房屋，房屋总价884085元，被告于合同签订当日支付首付款274085元，剩余61万元采用银行贷款方式支付。合同还约定，原告提供担保帮助被告办理购房按揭贷款，担保期内若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而致原告代为偿还的，被告应在接到原告通知之日起10日内全额返还原告代付款项并赔偿该款项10%的违约金，若被告未按规定时间支付，原告有权解除合同及补充协议，有权收回该房屋并要求被告返还原告代付款并承担房款总额10%的违约金，违约金不足赔偿原告实际损失的，按实际损失赔偿。合同签订后，原告、被告、中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行（下称：工行迎宾支行）签订《个人购房借款/担保合同》，被告向工商银行申请贷款61万元用于购买原告的上述房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。工商银行发放贷款后，因被告多次未偿还贷款，工商银行从原告的保证金账户中扣收被告逾期贷款本息共计6459.36元。2017年10月18日，原告向被告寄送《代偿款催收通知书》，要求被告收到通知书之日起10日内全额返还原告代付款项，并支付代偿款10%的违约金；逾期未能支付的，原告有权解除合同。因被告主动偿还代偿款项的履行期限已届满，被告未能按约偿还代偿款本息及违约金，原告有权按照《商品房买卖合同》第六条第三款的约定解除合同并要求被告返还房屋，有权要求被告支付前述代偿款本息、逾期违约金、解除合同违约金等。故原告诉至法院，请求维护其自身权益。被告对原告诉请及事实均无异议。本院经审理依法确认事实如下：2014年4月3日，出卖人原告与买受人被告签订的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的房屋一套，建筑面积97.9平方米，房屋总价884085元，被告须于合同签订当日支付首付款274085元，余款61万元采用银行贷款方式支付。原告提供担保帮助被告办理购房按揭贷款，担保期内若因被告拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致原告代为偿还的，被告应在接到原告通知之日起10日内全额返还原告代付款项并赔偿该款项10%的违约金，若被告未按规定时间支付，原告有权解除合同及补充协议，有权收回该房屋并要求被告返还原告代付款，承担房款总额10%的违约金，违约金不足赔偿原告实际损失的，按实际损失赔偿。2014年4月16日，借款人暨抵押人被告、贷款人工商银行迎宾支行、保证人原告三方签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告向贷款人申请借款61万元用于支付本案诉争房屋购房余款，借款期限30年，还款方式为按月等额本息还款法，被告不享有宽限期，诉争房屋为抵押物，原告为被告提供阶段性连带责任保证，即原告对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，原告对该项条件满足之日后到期的被告的债务免除保证责任。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付首付款274085元，并办理了按揭贷款。《个人购房借款/担保合同》签订后，工行迎宾支行依约向被告发放贷款，开始时，被告基本能按约还款，偶有逾期，经催收亦可及时还款，2017年由于被告涉嫌刑事犯罪，其开始连续2月未全额还款，累计6次逾期，积欠贷款本息6649.51元。2017年9月20日，工行迎宾支行向原告发出《关于扣收陈旭清逾期贷款本息的通知》，先期扣收原告违约贷款本息6459.36元。2017年10月18日，原告向被告寄送《代偿款催收通知书》，要求被告收到通知书之日起10日内全额返还原告代付款项，并支付代偿款10%的违约金；逾期未能支付的，原告有权解除购房合同。2017年10月22日，该通知书妥投签收。2017年12月14日，原告向被告寄送《告知函》，再次通知被告收到该函后3日内来原告处办理交房手续，如被告未按原告通知的日期办理房屋交接手续，则自原告通知的交接日届满之次日视为该房屋已交接，该房屋的风险责任及相关物业费用由被告承担。2017年12月20日，该函妥投签收。2018年1月2日，原告向被告寄送《关于解除的通知》，通知被告因其主动偿还代偿款项的履行期限已届满，其未能依约偿还代偿款本息及违约金，原告有权依约解除购房合同并要求被告返还房屋，支付前述代偿款本息、逾期违约金、解除合同违约金等。该通知妥投签收。被告至今未实际收房，未支付原告积欠代偿款6459.36元。原告曾在起诉前向本院提出诉前财产保全申请，为此向中国太平洋财产保险股份有限公司太原中心支公司投有诉讼财产保全责任保险，支付保险费2652元，支付申请保全费4940元。另查明，被告因犯×××罪，被山西省晋中市中级人民法院法院判处有期徒刑二年七个月，并处罚金15万元，刑期自2017年8月10日起至2020年3月9日止，现服刑于×××监狱。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方就房屋买卖达成的真实合意，不违背法律强制性规定，应认定为有效合同，双方之间成立商品房买卖合同法律关系；《个人购房借款/担保合同》为《商品房买卖合同》的关联合同，不违背法律强制性规定，亦应认定为有效合同，合同当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约履行交房、代偿付款及催收代偿付款、解除合同等相关通知义务，被告未依约履行相应约定义务，构成违约。故原告根据《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》的相关约定主张解除购房合同，被告协助原告办理购房合同的撤销备案登记手续，被告支付原告代偿款、逾期偿还代偿款的违约金、解除合同违约金、诉讼费用等的诉讼请求，事实清楚，于法有据，相关金额计算正确，本院均予支持。但原告关于要求被告返还诉争房屋的主张，因被告从未实际收房，且根据在案山西省晋中市中级人民法院作出的（2015）晋中中法刑初字第56号刑事判决书显示，诉争房屋因被告涉嫌犯罪而被侦查机关依法扣押，但该判决并未对涉案房屋作出处理的事实，本院认为，房屋手续是否被扣押、房屋是否被查封虽不影响原、被告之间商品房买卖合同法律关系成立、解除的有效性，但房屋实际的占有、使用及处理，需待该刑事案件作出处理后再作认定，故原告此项主张因客观事实而无法做出处理，原告可待相关刑事案件作出最终处理认定后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告绿地集团太原置业有限公司与被告陈旭清于2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告陈旭清协助原告绿地集团太原置业有限公司办理本判决第一项中述及《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、被告陈旭清自本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团太原置业有限公司向中国工商银行迎宾路支行支付的代偿款6459.36元、逾期偿还代偿款的违约金645.94元、解除合同违约金88408.5元，共计95513.8元；四、驳回原告绿地集团太原置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13598元，申请保全费4940元，财产保全保险费2652元，由被告陈旭清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  王 亮人民陪审员  任秀花人民陪审员  杨爱珍二〇一八年七月五日书 记 员  刘 敏