广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初736号
原告四会市龙华豪庭业主委员会，住所地：四会市城中街道新风路四十座。
委托代理人叶金泉，该业主委员会原主任。
被告叶海全，男，1965年5月3日出生，汉族，住四会市。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶金泉，被告叶海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：四会市城中区新风路四十座至四十七座龙华豪庭小区于2012年6月22日依法成立了四会市龙华豪庭业主委员会并实行自主管理小区，经业主大会决议通过小区的物业管理费收费标准按物业使用面积，每月每平方米0.8元，并从2012年7月开始实施收费。被告在四会市龙华豪庭小区内名下的物业四会市城中区新风路四十三座42号，建筑面积109.03平方米，每月物业管理费87元，欠费期间为2013年3月至2014年8月共18个月，共欠物业管理费1566元。现原告是没有任何工资劳务费支付给业委会主任叶金泉，由于被告没有尽业主义务准时缴交其产权名下的物业管理费用造成本次诉讼，因此增加了业委会主任叶金泉的劳动工作压力，从做起诉材料到立案开庭结案等整个过程加起来占用十天劳动时间，按原来管理物业小区的报酬计算要求补偿本次起诉差旅费（含起诉资料工本费，出行车辆油费支出等）合共500元。原告按业主大会规定自主管理龙华豪庭小区物业管理，被告没有履行业主的缴费义务，原告多次在小区公共宣传栏发告示向被告催缴拖欠的物业管理费未果。据此，请求判令被告：1.支付物业管理费1566元。2.承担本案诉讼费。3.支付原告代表起诉本案差旅费500元。
原告递交证据如下：1.四会市龙华豪庭业主委员会备案表。证明原告依法成立业主委员会。2.四会市龙华豪庭业主大会议事规则。证明议事规则约定物业管理费的收费标准，以及按照建筑使用面积收取管理费。3.四会市龙华豪庭缴费单。证明被告从2012年7月至2013年2月一直有缴费，从2013年3月停止缴纳物业管理费及停车费。4.四会市龙华豪庭企业财务会计报表。证明被告从2013年3月至2014年8月共18个月欠交物业管理费1566元。5.收入证明、业委会工作人员工资欠发表。证明原告的委托代理人起诉被告所支出的差旅费用。6.四会市龙华豪庭业主公约。证明原告起诉被告是有依据的。7.（2015）肇四法民一初字第883号民事判决书。证明原告曾就物业服务问题向法院起诉，原告的委托代理人的身份是合法的。8.被告身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格。9.不动产档案证明。证明被告物业的房产信息。
被告辩称：一、业委会成立时，本人夫妇两人积极参与义务劳动，且踊跃捐款，同时也支持业委会的工作，自觉缴纳物业费用，直到2013年3月确认业委会辜负了业主的期望，不是真心为了搞好小区建设，不是为了业主利益，而是为了谋私利才终止缴纳物业管理费。二、业委会在物业管理活动中，采取虚报、瞒报、做假账等手段，贪污挪用公款，中饱私囊，公款吃喝，侵害了广大业主的利益及合法权益，也违反了龙华豪庭业主大会议事规则第三条规定。小区运作了3个月，2012年9月15日公示业委会经费超支41064元，在包括我在内的小区业主强烈抗议斗争下，2012年10月8日晚发起由居委及街道办参与的查账活动，核实业委会实际超支只有7652.4元，业委会做假账贪污挪用公款共33411.6元。被查出以上问题之后仍不改正，竟然公款吃喝。三、业委会主任叶金泉津贴只有600元/月，并非其私自造假盖章的2500元/月。四、原告提供的龙华豪庭企业财务会计报表造假，原告提供会计员证照曾绮玲有名无实，首先她不是小区业主，也没有来过小区，小区业主都没有见过，其次作为会计员从没有参与过小区的管理活动，不负责收钱、也不负责发工资、不记账、不管理库存现金、空白结算凭证、有价票据及印章，完全没有尽到会计人员应有的基本职责，形同虚设。五、业委会为维护既得私利，开始干起违法行为，以达到强迫业主缴费的目的。未经业主同意，私自把原来开发商配给我们的楼梯锁换掉，并且新锁不配钥匙给业主，把原来密码锁设置失效，改成现有业委会可以控制的门禁系统，业主无法回家及出入小区大门。违反业主大会议事规则第六条，未经业主大会会议表决，私自高价聘请卫保物业管理公司的保安，把控小区大门，维持业委会的控制权，但时间不久，保安公司发现受骗把人撤走。六、业委会兼职盈利项目，违反了国家物业管理条例第十九条，不得从事与物业管理无关的活动的规定。七、没有按规定召开业主大会，进行换届选举，违法选出第二届业主委员会，并且在没有得到当地居委会和街道办的同意就继续强行收取物业管理费，违反了业主大会议事规则第二十五条规定。被告在庭审中补充答辩意见：1.原告的委托代理人无资格，其已经不是龙华豪庭的业主。2.原告与我没有签订合同，如果以本人前期已缴纳物业管理费为理由，与原告形成了事实的物业服务合同，是原告先违约，一直没有提供服务，小区成立业委会的初衷已经变质，与初衷相违背，严重侵害了业主的利益。3.我没有缴纳物业管理费之后，原告对我停止一切服务，停用门禁卡，减少安保人员。
被告递交证据如下：1.D3栋登记信息与捐款明细表。证明被告捐款的事实。2.四会市龙华豪庭2012年7月支出情况表。证明原告2012年7月的支出情况是真实的。3.龙华豪庭7-8月收支情况公示。证明原告公示的收支情况有出入。4.公告栏公示的公告。证明原告虚报、瞒报，收入不记账，支出弄虚作假。5.2012年11月支出有餐费支出款项。证明原告利用公款吃喝，支出款项有餐费。6.龙华豪庭7-8月费用支出工资栏。证明门禁卡的价值没有原告公示的金额高。7.小区维护员及保安深夜私自换锁。证明原告未经业主同意，深夜更换门禁卡锁，以达到强行收费的目的。8.业委会私自高价外聘保安公司。证明原告未经业主同意高薪聘请保安公司。9.不动产档案证明。证明原告的委托代理人不是业主，没有资格。10.委托代办图片。证明原告营私利。
经审理查明：四会市龙华豪庭小区位于四会市城中街道新风路四十座至四十七座，总建筑面积32254.15㎡，总套数为346套，2012年6月26日经四会市住房和城乡建设局批准成立了四会市龙华豪庭业主委员会。四会市龙华豪庭业主委员会于2012年6月22日制作的《龙华豪庭业主大会议事规则》载明“每一位业主每月每平方米建筑使用面积交纳0.8元管理费”，同日制作《四会市龙华豪庭业主公约》约定：本公约对物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。业主应按规定或约定向物业管理处交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。四会市龙华豪庭小区自2012年7月起由四会市龙华豪庭业主委员会聘请保安和保洁员进行管理至2014年8月。2014年8月后四会市龙华豪庭业主委员会停止了对四会市龙华豪庭小区的物业管理。四会市城中街道新风路四十三座42号房屋的业主为被告叶海全、何丽萍，该房屋的建筑面积为109.03平方米，每月应交物业管理费为87元，被告从2013年3月至2014年8月未向四会市龙华豪庭业主委员缴纳物业管理费。被告承认原告以公告的方式向其催缴物业管理费，在其欠交物业管理费期间，原告有提供物业服务，但质量不如以前。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据本案当事人在庭审中的起诉和答辩意见，本案争议焦点是：原告委托代理人在本案中的代理资格，被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。
一、关于原告委托代理人在本案中的代理资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”、第五十八条第二款规定：下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。本案中，叶金泉是原告的原主任、负责人，在新主任未产生前，其作为代理人代表原告出庭并无不当。被告该辩解意见，本院不予采纳。
二、被告是否有正当理由拒绝交纳物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？本院认为，被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，被告拒绝交纳物业费的主要理由是原、被告没有签订物业服务合同、原告收支混乱、私自高价聘请保安公司、兼职盈利项目、违法换届选举、服务质量与合同约定不符等问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，虽然原告未与被告签订物业服务合同，被告作为四会市龙华豪庭业主，已实际享受了物业管理服务，其与原告构成了事实上的物业管理关系。原告所收取的管理费标准在《龙华豪庭业主大会议事规则》中已经载明，对全体业主有约束力，同时被告在2013年3月之前也是向原告缴纳管理费的，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告应该支付物业管理服务的对价。被告以其未与原告签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，违背公平合理、等价有偿的原则。对于被告所主张原告收支混乱等内部管理问题，可通过向业主大会及有关行政部门提议、举报的途径进行整改或规范，不能作为拒交物业管理费的理由。对被告提出的服务质量的问题，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行起诉解决。根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告该理由不足以构成拒交物业费的正当理由。
根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，四会市龙华豪庭业主委员会根据业主大会的决定对四会市龙华豪庭小区实行管理，符合法律规定。原告在对四会市龙华豪庭小区进行物业管理过程中，聘请了保安、保洁员等，履行对小区管理职能，支付聘请员工的工资及各项管理费用。由于原告的管理行为是为全体业主服务的，被告作为小区业主之一,接受了原告提供的公共卫生、安全保卫等相应服务，理应支付相应的物业服务费，否则就违背了权利与义务对等原则，对已付费的其他业主也是不公平的。原告主张被告支付2013年3月至2014年8月的物业管理费1566元，本院予以支持。对于原告主张被告支付其委托代理人起诉所产生的差旅费500元的请求，由于其提供证据不能足以证实，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告叶海全应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市龙华豪庭业主委员会支付2013年3月至2014年8月的物业管理费1566元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 邱 毅
审判员 周忠海
审判员 夏睿娜
二〇一六年八月十五日
书记员 张小敏