山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1324号
上诉人（原审被告）：田鲁明，退休干部。
被上诉人（原审原告）：龙口市盛源化工有限公司。企业代码：73173229－9。
法定代表人：徐启茂，任董事长。
委托代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。
上诉人田鲁明因与被上诉人龙口市盛源化工有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2012）龙龙民初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告龙口市盛源化工有限公司诉称，2005年9月，原山东龙口化肥厂破产，原告经法定程序取得了包括大牟家水源地在内的原化肥厂的全部土地使用权。在化肥厂破产清算间，经清算组核查，原化肥厂大牟家水源地由被告占用。经协商，原告将水源地租赁给被告（无书面合同）。被告仅向原告支付了2006年的租赁费500元，至今尚欠原告租赁费3250元经原告索要无果，请求判令被告支付所欠租赁费3250元及逾期付款利息；解除租赁合同并判令被告自行清除地上附着物。
原审被告田鲁明辩称，对于租赁费3250元，既没有法律依据，也没有文字根据；2007年我去交租赁费时，原告告诉我这块地要卖，我要的话优先，不要必须倒出来，我告诉不要，也可以倒出来，但我在上面建有房子和猪舍，必须给我补偿2万元，我原来不清楚边界，是建了房子和猪舍四年后才弄清楚，造成这个事的原因是原化肥厂，后来原告又租给我了也没有合同。如果他总是卖不出去，我还要一直给他租赁费吗。
原审法院审理查明，原山东龙口化肥厂在龙口经济开发区大牟家村与和平村土地相邻处有水源地一块，原土地使用证号：龙国用（91）字第0156号，面积933.72平方米，该水源地上建有房屋、水塔、机井和机井房。后原山东龙口化肥厂歇业，该水源地处于无人看管状态。被告田鲁明于1996年承包了龙口经济开发区和平村民委员会与该水源地毗邻的土地，并于1997年在水源地范围内的空地上建八间猪舍和四间平房。2000年原山东龙口化肥厂发现后，经与被告协商，被告每年向权利人交纳500元使用费，双方未订立书面合同。2005年9月27日，该厂破产还债，后原告经拍卖方式取得该土地的使用权，2007年办理了土地使用权证，证号为：龙国用（2007）第0094号，面积898平方米。2007年1月25日，原告收取了被告2006年水源地使用费500元，后双方发生纠纷。原告诉来原审法院，要求被告给付所欠租赁费3250元及逾期付款利息；解除租赁合同关系，被告自行清除地上附着物。
原审法院依据当事人陈述、土地使用证、拍卖成交确认书、原山东龙口化肥厂及原告收取被告租赁费的收据认定上述事实。
原审法院认为，原告经拍卖方式取得了该水源地的土地使用权，并办理了土地使用权证，原告作为该土地的合法使用权人，对该土地享有占有、使用、收益的权利，被告在没有征得原告同意的情况下，擅自在原告的土地上建猪舍和房屋，其行为侵犯了原告的合法权利，所以，原告请求判令被告自行清除地上附着物理由正当，依法应予支持。关于原告主张的租赁费，首先应确定原、被告间是否存在租赁关系。从被告将2006年租赁费500元交给原告的事实可以看出，原、被告间存在口头租赁协议，协议内容延续原来内容，即租赁费为每年500元。后原告依据租赁权人有优先购买权的原则，询问被告是否购买该土地使用权，被告明确表示不购买。原告亦未表示解除与被告间的租赁合同，故被告在事实上一直使用该土地，可以认定原、被告间的租赁合同继续履行，是系不定期租赁。被告庭审中对原告请求租赁费的时间提出异议，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，同时合同法对支付租金期限没有约定的，租赁期间在一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。原告应在被告不交纳租赁费之日起一年内向被告主张，但本案原告直至2012年7月才提起诉讼，故自2007年至2010年的租赁费因已过诉讼时效，依法不应支持。对于原告请求解除租赁合同，被告亦表示同意，依法应予解除。被告辩称理由与法无据，原审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、第一百三十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、解除原被告租赁合同关系。二、被告田鲁明于本判决生效生30日内，将原告座落于龙口经济开发区大牟家村北水源地（土地使用证号：龙国用（2007）第0094号）上所建八间猪舍和四间平房拆除，并将原告房屋内物品腾空，将场地及房屋交付给原告。三、被告田鲁明于本判决生效后十日内，付给原告龙口市盛源化工有限公司2011年－2012年租赁费1000元。四、驳回原告龙口市盛源化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告龙口市盛源化工有限公司承担50元，被告田鲁明承担100元。
宣判后，上诉人田鲁明不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，证据不足，从而导致本案的错误判决。首先，该案的客观事实是，上诉人于1996年承包了龙口市经济开发区和平村与该水源地毗邻的土地，并于1997年在承包地范围内的空地上建八间猪舍和四间果园临时看护房。2000年龙口化肥厂发现后，与和平村委查清地界后，经与上诉人协商，其同意在上诉人已建猪舍和临时看护房的基础上，每年支付500元连续交七年使用费继续使用猪舍和临时看护房所占用的土地。其次，上诉人所建的猪舍和临时看护房系在被上诉人取得水源地土地使用权之前已经使用了十年，那么，就不存在一审法院认定上诉人擅自在被上诉人水源地上建猪舍和临时看护房的事实。基于此，上诉人认为：既然上诉人所建的猪舍和临时看护房并非其擅自建造，而是在被上诉人取得水源地土地使用权时，已使用十年。同时，上诉人在答辩时也依法主张要求被上诉人补偿其损失2万元，那么一审诉讼过程中，法官应当依法对此进行相关的释明（释明范围：诉讼费的缴纳以及对被上诉人要求拆除水源地上附着物的后果）。上诉人在缴纳2006年使用费时（即2007年1月25日），被上诉人明确表明水源地不对外出租，上诉人若不买，立即倒出来，而上诉人当时就明确表示倒出水源地。且在上诉人答辩时，也明确说明可以倒出水源地，仅是因双方未能就水源地上的附着物补偿达成一致，从而上诉人未拆除水源地上的附着物。所以，上诉人认为在2007年1月25日，上诉人缴纳使用费时，双方就已解除了租赁合同。进而上诉人就不存在再继续缴纳租赁费的问题。二、一审法院程序违法。既然在一审期间，上诉人业已向被上诉人主张要求补偿水源地上附着物2万元，那么，法官依法应对此进行相应的释明。否则，一审法院的程序就违法。
二审中，上诉人对上诉理由作如下补充：一、我是1996年租用和平村31亩拓荒地，当时龙口化肥厂己倒闭，水源地房屋倒塌，杂草丛生，与我承包地毗邻相接。1997年春我是沿着东西流水沟自然地界北侧内建了8个猪舍及四间平房。2000年春，我建猪舍四年后，化肥厂找和平村委，双方才弄清水源界限。二、2006年我去交租金时，徐启茂对我说：“水源地不对外出租了，要卖掉，你若要优先，一口价15万元，不要马上倒出来。”我说：“不要，我马上给你倒出来。但我建有猪舍及房屋，你得给我适当补偿。”两天后我把水源地倒出来并告知徐启茂。三、一审法院不尊重事实，认定事实不清，失去公平、公正办案原则。我建猪舍在前面，原告取得合法权在后。1、我1997年春建猪舍是因地界不清所致，当时和平村委认可，化肥厂也没出来制止。我是不存在擅自故意侵犯原告合法权利的。2、原告是在2007年才取得合法权利，我与原告在2007年1月25日双方当面终止口头租赁协议，原告在取得合法权利的同时双方又终止口头租赁协议。因此是不存在侵犯原告合法权利的。3、我自2000起连续7年向化肥厂交租金，自2007年1月25日我与徐启茂双方当面终止口头租赁协议之后，一审法院还判我交租金1000元，这是不公正的。请求：1、依法驳回被上诉人要求上诉人给付租赁费的诉请；2、依法判令被上诉人支付猪舍和果园临时看护房补偿款2万元；3、上诉费由被上诉人承担。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争执的焦点问题是：1、2007年1月25日以后双方是否形成了不定期的租赁关系。2、被上诉人是否应该给上诉人补偿2万元。3、原审程序是否违法。
原山东龙口化肥厂与上诉人存在口头租赁土地有关系，双方未约定租赁期限，故该租赁为不定期租赁。被上诉人经拍卖方式取得了该水源地的土地使用权，并办理了土地使用权证，作为该土地的合法使用权人，被上诉人对该土地享有占有、使用、收益的权利。在上诉人向被上诉人交纳了2006年的租赁费后，双方仍未约定租赁期限，上诉人主张在交纳2006年租赁费后，已同意解除租赁合同，并将猪圈、房屋倒出，但上诉人未与被上诉人办理交接，上诉人在事实上一直使用该土地，可以认定双方间的租赁合同继续履行，故上诉人与被上诉人之间仍然存在不定期租赁的合同关系，被上诉人要求解除合同并要求上诉人交纳租赁费的主张应予支持。上诉人要求被上诉人补偿人民币2万元，对此本院认为，被上诉人建猪圈、房屋时，并未征得原土地使用权人即原山东龙口化肥厂的同意，在租赁合同履行中，也未对合同解除后的地上附着物如何处理进行约定，故上诉人要求被上诉人在合同解除后对猪圈、房屋进行补偿，没有事实和法律依据，其主张本院不予支持。另外，上诉人以原审法院未对诉讼费的缴纳以及拆除水源地上附着物的后果进行释明主张原审法院程序违法，没有法律依据，对此主张本院亦不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人田鲁明负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 罗春光
审判员 刘光锐
二〇一五年八月二十五日
书记员 李燕平