安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1221民初3157号
原告：张其忠，男，1973年11月11日出生，汉族，农民，住安徽省阜临泉县，
委托诉讼代理人：李英，安徽文瑞律师事务所律师。
被告：李春和，男，1983年7月14日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县，
被告：李林林，女，1986年4月10日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县，
委托诉讼代理人：李景合，安徽泉河律师事务所律师。
原告张其忠与被告李春和、李林林买卖合同纠纷一案，本院以简易程序立案受理后，并于2016年7月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法裁定转为普通程序审理，并组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告张其忠及其委托诉讼代理人李英，被告李林林及其委托诉讼代理人李景合到庭参加诉讼，被告李春和经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张其忠诉称：原、被告系同一村民委员会的村民。2014年9月23日，原告与被告李春和签订房屋买卖合同，原告购买被告李春和位于李庄新街的房屋，原告支付购房款45万元，被告李春和将房屋交付给原告管理使用，原告取得该房屋所有权。原告认为被告李春和未经被告李林林同意将夫妻共同所有的房屋卖给原告，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。为维护原告的合法权益，为此，原告诉至本院，请求：1、判决原告与被告2014年9月23日签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告返还原告购房款45万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告张其忠为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原告张其忠的身份证复印件1份，据以表明原告的合法诉讼主体资格；
2、房屋买卖合同、收条及银行转账凭证复印件各一份，据以表明原告于2014年9月23号通过银行转账给被告李春和购房款45万元且被告李春和已收到该转账并给原告出具了收条。
被告李林林辩称：1、原告与被告李春和所签房屋买卖合同是否真假，被告李林林不清楚，被告李春和是否收到原告45万元房款，被告李林林也不知情；2、如果原告与被告李春和所签定房屋买卖合同是真实的，该合同应属无效，被告李林林也不应返还原告购房款，因为被告李春和是在和被告李林林分居期间，擅自转让夫妻共同财产，目的是转移夫妻共同财产，现被告李春和已起诉李林林离婚，显然被告李春和把房屋转让给原告目的是达到与被告李林林离婚时，被告李林林得不到财产。被告李林林为支持其抗辩主张，向本院提交身份证原件1份，据以表明本被告具有合法的诉讼主体资格。
被告李春和未答辩亦未举证。
经审理查明：被告李春和与被告李林林系夫妻关系，原告张其忠与二被告系安徽省临泉县土陂乡梨树庄行政村村民。2014年9月23日，原告张其忠与被告李春和签订房屋买卖合同约定：甲方（李春和）现有房屋三间，位于李庄新街，路东，南靠李新龙，北靠王振献，东靠李春和，西边是路，南北长3.5丈，东墙皮至西水泥路边，双方协定总房款为45万，肆拾伍万，（包括房屋地皮），甲方收到房款后，房屋产权为乙方所有（永久性）从此双方不得反悔，如有一方反悔，需赔对方3倍房款，如有产权纠纷，有甲方负责。原告张其忠与被告李春和分别在该房屋买卖合同上签字按手印，另外有七个证明人也签字按手印。原告张其忠于签订买卖合同当天支付给被告李春和45万元购房款，被告李春和出具收条一张，收条载明“收条，今收到张其忠买房款肆拾伍万元整（450000元整），李春和，2014年9.23”。后因被告李林林不让原告在涉案的房屋中居住，原告诉至本院请求1、判决原告与被告2014年9月23日签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告返还原告购房款45万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
上述事实，有本院认定的原告所举证据以及双方当事人及委托代理人的庭审陈述在卷佐证。
本院认为:《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国土资源部国土资发〔2004〕234号文件不属于我国《合同法》第五十二条规定的强制性的行政法规。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”但是该通知既非法律，亦非行政法规，不能作为判断合同效力的依据。更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。至于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定。原告张其忠与被告李春和是同村人、属于同一集体经济组织，故本案双方所签的《房屋买卖合同》应认定为有效。
本案系农村房屋买卖纠纷，房屋是自然人特别是农村人口家庭重要的财产，被告李林林称不清楚房屋状况显然不符合生活经验法则，其该主张既无明确的事实主张也无证据予以证明，本院不予采纳。被告李林林称涉案房屋系与被告李春和的夫妻共同财产，被告李春和擅自单方转让夫妻共同财产，房屋买卖合同也应当归于无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定：”夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”原告张其忠已经支付了合理对价并实际居住涉案房屋，由于目前农村房屋大多没有进行房屋所有权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条的规定，原告应是善意取得，原告张其忠与被告李春和签订的房屋买卖合同为有效合同。
综上，原告张其忠与被告李春和双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律、行政法规规定的其他法定无效的情形，应认定为有效合同。原告主张《房屋买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、地一百零六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
驳回原告张其忠的诉讼请求。
案件受理费8050元，由原告张其忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 杨子全
审 判 员 段鸣涛
人民陪审员 滑得利
二〇一七年一月十日
书 记 员 陈佳佳
附：本判决书适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于＂夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权＂的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。