广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第12号
上诉人（原审原告）蓝海。
被上诉人（原审被告）深圳市联顺房地产开发有限公司。
法定代表人凌国庆，总裁。
委托代理人王金龙，广东吉光律师事务所律师。
委托代理人梁儒茂，广东吉光律师事务所实习律师。
上诉人蓝海因与被上诉人深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称联顺公司）委托合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人
民法院（2014）深龙法布民初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，联顺公司是位于深圳市龙岗区X房地产项目开发商，该广场二至四楼物业合计15236平方米为商业用途。2001年7月9日，联顺公司与深圳市法兰西施投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述二至四楼物业出租给该公司，租赁期限12年（2001年8月15日到2013年8月14日）。合同签订后，深圳市法兰西施投资发展有限公司在承租物业开办了新一佳超市。联顺公司为了便于开发销售，将X广场二至四楼层部分分割成产权式商铺对外销售，蓝海是向联顺公司购买了分割后的商铺业主。
2001年12月27日，蓝海、联顺公司在该日签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》，两份合同约定的主要内容是：蓝海购买X广场第二层X号房，建筑面积21.02平方米，用途为商铺，售价为293913元，款项一次性付清；装修标准为“配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶”；蓝海在购买联顺公司所出售的X中心广场商铺时已经清楚知道，联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法兰西施投资发展有限公司（新一佳），租期为十二年，因此蓝海同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保蓝海收益，采取全权委托联顺公司出租，蓝海收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁方向和直接收益，均由联顺公司承担，蓝海不介入具体的租赁行为；委托出租期限为140个月，从2002年1月15日起至2013年8月14日止；蓝海委托联顺公司出租月租金为1959元；蓝海同意联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给蓝海使用；如联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给蓝海。
《委托出租协议书》签订后，蓝海、联顺公司均依约履行到2013年8月14日，联顺公司支付了期间140个月的租金给蓝海。2012年11月15日，联顺公司与新一佳超市有限公司【为深圳市法兰西施投资发展有限公司（后更名为深圳市新一佳商业发展有限公司）的股东】签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在X广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；合同还约定，联顺公司只是表达其持有7137.01平方米物业的业主意见，新一佳超市有限公司如需承租二至四层非联顺公司所有部分，需向其他业主争取。其后，新一佳超市有限公司陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年（2013年8月15日到2023年8月14日），首年租金标准为原租赁实收金额上上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。蓝海拒绝与新一佳超市有限公司签订租赁合同，并在2014年3月12日起诉新一佳超市有限公司，要求新一佳超市有限公司返还商铺并赔偿从2013年8月15日起按230元／平方米／月标准支付到实际排除妨碍之日止的损失赔偿。2014年5月28日，原审法院作出（2014）深龙法民三初字第331—348号民事判决书（蓝海与其他17位业主共同起诉），判决新一佳超市有限公司按其自愿给付的原实收标准上浮20%标准支付蓝海使用费损失。此判决蓝海不服，已上诉至深圳市中级人民法院，现正在审理过程中。蓝海随即又在原审法院提起本案诉讼。
又查，就蓝海所有的X广场第二层X号商铺所在位置，蓝海提交此商铺的深房地字第X号房地产证上并未标明地界点座标，在房产证第九、十页附图标明的地界点坐标为整个X广场X宗地座标。在蓝海、联顺公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附表，有整个二层平面的1：150图纸上标明了X商铺所在位置。
蓝海向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、联顺公司按配备独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的装修标准，向蓝海返还深圳市龙岗区X镇X广场第二层X号房产；2、联顺公司向蓝海支付2013年11月15日至实际返还涉讼房产之日期间的双倍租金，暂计至2014年12月14日为50934元；3、联顺公司承担诉讼费。
原审法院认为，蓝海、联顺公司在2001年12月27日签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。依照合同约定，联顺公司需在2013年8月14日后的三个月内返还蓝海商铺，如延期交付，要支付双倍租金。但在本案中，蓝海商铺所在X广场二至四层实际并未进行任何分隔，而是在购买前已由新一佳公司承租后开设了大型购物商场，并开办至今。蓝海商铺面积在X广场二至四层中占比仅为0.1%左右，可以确定蓝海商铺仅为产权式商铺，已与X广场其他商铺一起形成一个完整、独立的整体，具有不可分性。在此情况下，如蓝海坚持要将其所在部分进行独立分割，势必影响商场作为整体功能及效益的发挥，会损害其他大部分产权式商铺业主的相关权益，不利于社会经济发展。根据本案实际情况，不宜对蓝海商铺进行物理分隔并进行独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花的装修。
对蓝海要求返还商铺及主张支付2013年11月15日至实际返还涉讼房产之日期间的双倍租金的相关诉请。有关司法解释规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。此规定为“情势变更原则”。在本案中，蓝海及其他业主的产权式商铺如有稳定租金收益，足以保障其合法权益。经测算，蓝海租金收益与购买商铺售价的比例（俗称租售比）在2013年8月14日前已达7.99%／年（1959×12÷293913），其后蓝海虽未与新一佳公司签订新的租赁合同，但该公司承诺承租价格有一定程度的上涨，蓝海商铺的租售比肯定比之前更高，相比其他投资方式已有较好的投资回报。在此情况下，在不支持蓝海要求对商铺进行物理分隔的情况下，应依照“情势变更原则”相关规定及公平原则处理，原审法院确定暂时中止相关约定条款的履行，联顺公司暂不需根据合同约定在2013年11月15日前返还商铺及支付约定未能返还的双倍租金损失。至于何时返还商铺问题，原审法院认为在情势再次发生重大变更，如新一佳公司或其他承租人未能继续承租商铺，造成商场空置从而给蓝海造成损失等情况下，联顺公司应当按照与蓝海签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》及《委托出租协议书》相关约定，及时尽快将蓝海商铺恢复合同约定状态并返还及装修好给蓝海，如不能返还应当赔偿损失。
综上所述，原审法院对蓝海的全部诉讼请求，均予以驳回。虽然蓝海诉请原审法院驳回，但由于本案涉及争议属联顺公司未能充分与业主沟通而导致，原审法院认为蓝海为此维权所产生的诉讼费用应由联顺公司承担。依照最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回蓝海的诉讼请求。本案受理费536元（蓝海已预交）由联顺公司负担。
上诉人蓝海不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市龙岗区龙岗法院（2014）深龙法布民初字第1169号民事判决书；2、判令联顺公司依合同赔偿2013年8月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金；暂计至2014年8月14日（计算方法：1959月＊12个月＊2双倍租金=50934元）；3、判令联顺公司承担全部诉讼费。主要事实和事由：
一、一审判决存在适用法律错误。情事变更是有适用条件的，情事之变更，须未为当事人所预料，而且具有不能预料之性质；情事之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。本案的《委托出租协议》是《买卖合同》的从合同，和《买卖合同》共同约定了联顺公司的权利和义务，联顺公司在和蓝海签署《委托出租协议》时已经预知了相关的法律风险，联顺公司在销售涉诉房产之前已经将X广场整体出租给新一佳，这一情况是作为蓝海购买涉诉商铺的前提以及签署《委托出租协议》的合同约定，在这个交易背景下，联顺公司作为强势地位的合同方，在其开发的商铺，在其起草的格式合同里仍然约定其具有复铺和双倍租金的违约责任，共同证明了，蓝海在本案的诉讼请求属于联顺公司从事商业活动中固有的法律风险，不属于情事变更的范畴。联顺公司作为开发商二楼占有935.15平方米，三楼占有1143.31平方米，四楼占有整层5040.55平方米。二楼占有的部分是当初未能卖出去没人要的商铺。联顺公司为了达到把其分散和位置不佳的商铺和很难出租的三、四楼部分物业整体打包出租。于2012年11月15日秘而不宣的与新一佳超市有限公司签订了《租赁合同》，合同中第一页中有“甲方只是表达持有7137.01平方米物业的业主意见，而其他业主的意见，则需要乙方去另行合同获取”，第八页有“甲方承诺不到处宣扬商场合同到期的问题”，“截止2013年7月13日止，如乙方仍由于没有与本物业二至三层的所有其他小业主签定合同，无法确保完整履行本合同”，第九页有“若乙方尚没有完成最后所有小业主的签约，造成无法整体经营，甲、乙双方必须再次协商”，证明了在小业主未知情的情况下，联顺公司和新一佳已秘密签订《租赁合同》，而正是联顺把分散的物业整体出租给了新一佳造成了2013年8月l4日《委托出租协议》到期后无法整体统一复铺的定局，并和新一佳串通，由新一佳游说其他小业主。联顺本可以通知广大小业主，并征求大家的意见，在取得统一意见后再决定是统一复铺还是统一出租给新一佳。由此也证明了联顺是蓄意不履行整体复铺，迫使小业主一个一个的去找新一佳签由新一佳单方制定的合同，使小业主在谈判中无法形成一个整体，明显处于不利的地位，事后小业主多次要求联顺出来协商解决问题，但是联顺公司只回了一句话“你要维权就法庭见”。在事件的发展过程中，联顺公司明显存在过错，并不适用于情事变更因不可归责于当事人之事由而发生。一审审理查明部分，联顺公司在清晰知道蓝海和众多小业主有合同协议在《委托出租协议》约定的2013年8月14日到期后需按相关装修标准复铺的前提下，还蓄意制造无法整体统一复铺的局面，恶意串通新一佳，利用小业主单独面积小，利益也不大，怕麻烦，刻意给小业主设置重重困难，迫使小业主低价租给新一佳，损害其他小业主的利益。此一行为严重违反了合同法第六条的诚实信用原则。一审判决书第7页中有“本案没有证据证明联顺公司尽到了必要的通知、沟通、解释义务”，正是其表面不作为，暗地里串通新一佳损害其他小业主的利益的行为，才导致无法整体统一复铺的局面，联顺公司拥有不可推卸的责任。根据《物权法》规定，蓝海对商铺在法律上具有占有、使用、收益和处分的权利，但判决书第7页有“如有稳定租金收益，足以保障其合法权益”，“亦无需承担向蓝海支付双倍租金的违约责任”，是罔顾法律事实，仅以收益权代替了物权法中完整的“占有、使用、收益、处分的权利”，严重歪曲物权法本意。根据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中联顺公司不但没有采取补救措施和赔偿损失，恰恰相反采取暗地里串通新一佳损害其他小业主的利益，并藉由“情事变更”为由规避履行合同义务。
二、根据合同法第121条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”联顺公司仍然应当承担法律责任。而且违约金是带有惩罚性质的，应该高于蓝海的实际损失。所以不能因为新一佳支付占用费就认定联顺公司无需支付惩罚金。根据合同法第113条规定，合同法采用的是完全赔偿原则，损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失，还要包括可得利益的损失。联顺如果整体复铺，业主们可以收铺自用，也可以租给更好的租户，可以选择租给谁，由于联顺的蓄意不履行合同，致使我们损失前述可得利益。蓝海另案起诉新一佳的案件中，二审的判决第6页有“后新一佳公司陆续与小业主签订了《房屋租赁合同》，续租的期限为10年，自2013年8月15日至2023年8月14日，首年租金在原租金实收金额上上涨20%，第二年起月租金在上一年租金的基础上递增1%”。一审判决书第6页有“联顺公司返还涉案商铺的请求，本院暂不予支持”。二审维持一审原判，这一判决势必造成联顺公司长期在没有任何租赁合同的情况下占用蓝海的物业，但判决的占用费确没有考虑租金的每年递增。这种现实的损失是在蓝海没有任何过错情况下发生的，本案中应考虑蓝海现实中的损失。虽然在《委托出租协议》第四条约定联顺公司享有三个月免租期去履行复铺，但联顺公司却没有去履行三个月内免租期复铺的义务。而是早早把分散的物业出租给新一佳继而造成无法整体复铺的定局，蓝海认为联顺公司需对此一过错行为负责，对2013年8月15日至2013年11月14曰的违约赔偿予以追讨。联顺公司故意混淆侵权支付和违约支付，虽然现在侵权人是新一佳，法院为了维护大多数业主的利益牺牲了蓝海个人利益，作出了暂不复铺的判决，但是不代表法院认可了新一佳的侵权合法，新一佳对已签租赁合同部分商铺拥有使用权，对没有签合同部分的商铺是如何取得使用权的？没有任何法律依据。联顺公司在本案中的过错是显而易见的，其故意造成无法整体复铺的行为，其隐瞒这一重大情况的行为，使蓝海和众多小业主，在没有选择的情况下，在信息不对称上、时间和人力物力上均与联顺公司和新一佳比处于劣势的情况下，众多小业主被迫跟新一佳签订租赁合同，已构成恶意串通蓄意不履行合同，损害蓝海和众多小业主，进而造成新一佳事实上长期持续不断的占用没有签约业主的物业，并长期持续的使蓝海无法行使“占有、使用、处分的权利”，而这一切皆是由联顺公司的行为引起的。本案一审不但不以此客观事实为依据，对联顺公司予以重判，反而把白纸黑字合同约定的双倍租金赔偿等应由联顺公司履行的义务，藉由“情事变更”，收益权等同于物权等错误依据做出了错误的判决。希望法院依据客观事实对一审的判决予以纠正。
被上诉人联顺公司答辩认为，联顺公司没有违约行为，不应当承担违约责任。双方虽然签订有委托租赁协议书，但该协议到期后由于绝大多数的业主都选择了与案外人续租，这是业主对于自有物业的处分，完全符合法律规定，应当视为双方不再需要履行协议当中约定的由联顺公司复铺的义务，至于本案的蓝海所有的商铺，由于绝大多数业主选择续租，该商场整体以来开办超市，无法确定蓝海商铺所在具体位置，按照双方之间关于装修标准的约定，虽然是由联顺公司提供地板、天花、插座等装修，但是需要由业主自行提供间隔，而提供间隔是装修的前提和基础，由于蓝海的商铺无法确定具体位置，蓝海也无法提供间隔，合同约定联顺公司的义务根本没有履行基础，皮之不存，毛将焉附，所以蓝海的根本问题不是向联顺公司主张装修义务，而是先要收回由案外人实际占用的商铺，原审法院认为联顺公司需要在情势变更之后仍然需要承担复铺的义务，联顺公司对于此表示反对，联顺公司认为由于情势变更的原因，双方之间的协议已经没有履行的必要，此后也不需要再履行复铺义务，这一认定希望二审法院予以更正，商场内的绝大多数小业主，包括联顺公司选择与案外人续租，是对自己所有的财产权作出了合法处分，并无不当，蓝海以此为由向联顺公司主张违约责任，没有法律依据，另外原审判决中对于诉讼费承担的决定是错误的，联顺公司请求二审法院依法予以更正。依照诉讼费用缴纳办法第29条的规定，诉讼费用由败诉方承担，本案中蓝海的请求被全部驳回，理应承担全部诉讼费用，但一审法院却判决联顺公司承担诉讼费用，没有任何法律依据，而且违反了前述法规，应当更正。综上所述，联顺公司认为蓝海的上诉理由不能成立，应予以驳回。对于一审判决中的部分内容，由于综合全案，联顺公司没有可上诉的内容，但请求二审法院对于认定不当部分予以改正。
本院经审理查明，原审法院（2014）深龙法民三初字第345号民事判决，判决新一佳公司于该判决生效之日起十日内向蓝海赔偿从2013年8月15日起至判决生效之日止占用涉案商铺的使用费损失。本院于2014年9月9日对上述案件作出（2014）深中法房终字1642号终审判决，裁判结果是驳回上诉、维持原判，该判决生效时间是2014年10月13日。原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
二审期间，蓝海提交证据光盘一张，光盘内容包含01-09份文件：其中01-03号PDF文件无法打开查阅；04号文件系联顺公司向涉案物业2-3楼商铺业主出具的《承诺书》；05-09号文件系视频文件。蓝海提交上述证据拟证明原审适用情势变更原则是错误的，导致联顺公司不需负任何责任。联顺公司就该光盘发表质证意见：1、01-03号PDF文件的形成日期都是在本案一审起诉之前，在一审程序中蓝海没有向法庭提交，依法不应该认定为新证据，不应该作为二审证据予以认定。2、04证据承诺书的形成时间也是在蓝海一审起诉之前，但是一审程序中蓝海没有向法庭提交，在本案中也不应该作为新证据，其次，该承诺书没有原件，对真实性联顺公司不予认可。3、05-09号视频文件，前三段视频是2013年9月25日的电视节目，内容是关于蓝海与新一佳之间的租赁合同纠纷，与联顺公司无关，也与本案无关。后两段视频是蓝海自称与新一佳沟通的自拍视频，对其真实性、合法性、关联性，联顺公司均不予认可，由于其形成时间是在一审期间，蓝海没有提交，依法也不应该作为新证据向本案提交。
本院认为，根据各方当事人的意见，本案二审争议焦点是：1、联顺公司是否应将涉案商铺返还给蓝海；2、联顺公司是否应当承担违约责任。
针对第一个争议焦点，本院认为，蓝海是涉案商铺的所有权人，对该商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案商铺所在的X广场二至四层共15236平方米的物业，系于联顺公司出租给法兰西施公司、法兰西施公司在此开办了新一佳超市后，再由联顺公司分割成单元商铺进行销售的，蓝海在购买X广场商铺时已清楚知道联顺公司已将X广场二至四层商铺整体出租给法兰西施公司，租赁期限自2001年8月15日至2013年8月14日止，并同意将所购买的商铺在上述期限内出租给第三方，每月收取固定租金的方式获得回报。蓝海的商铺虽然办理了独立的房地产证，但其在购买涉案商铺时已知晓统一经营的状况，知道其商铺与X广场其他商铺具有不可分割性。在联顺公司将X广场二至四层共7137.01平方米的物业继续租赁给新一佳公司、新一佳公司又陆续与X广场内大部分业主签订了续租的期限为10年的《房屋租赁合同》、且目前商场处于正常经营的情形下，蓝海拥有商铺面积仅占X广场二至四层的一小部分要求联顺公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，使新一佳公司无法正常经营，进而损害X广场二至四层大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，蓝海在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。故蓝海要求联顺公司返还涉案商铺的上诉请求，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，本院认为，蓝海与联顺公司签订的《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。联顺公司在合同到期后的三个月内，没有返还商铺给蓝海，不符合合同约定，应承担相应的违约责任。合同法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。联顺公司主张因新一佳公司的原因无法返还商铺，联顺公司可另循法律途径解决。依照合同约定，联顺公司应从2013年11月15日起按双倍租金标准（3918元）向蓝海承担违约责任，该违约金具有补偿性质，当违约金不足以补偿损失时，当事人可以请求赔偿损失，但蓝海没有证据证明损失超过合同约定的违约金，故本院认为，蓝海因不能收回商铺而获得的最多补偿为两倍租金即3918元。考虑到本院（2014）深中法房终字1642号生效判决已确定新一佳公司向蓝海赔偿从2013年8月15日起至2014年10月13日止的房屋使用费损失，即从2013年11月15日至2014年10月13日期间蓝海因不能收回商铺已得到每月2157.56元的赔偿，因此，该期间联顺公司应按每月1760.44元标准承担违约责任，此后按每月3918元标准承担违约责任至本判决生效之日止。
二审期间蓝海提交的材料，不符合新证据的规定，本院不予采信。
综上所述，蓝海的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用情势变更原则不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第1169号民事判决。
二、深圳市联顺房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蓝海支付违约金至本判决生效之日止（从2013年11月15日至2014年10月13日期间，违约金计算标准为每月1760.44元，此后按每月3918元标准计至本判决生效之日止）。
三、驳回蓝海的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费1608元，由蓝海负担749元，由深圳市联顺房地产开发有限公司负担859元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 陈晓莹（兼）