河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2958号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张粉瑕，女，1971年8月3日出生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：高军东，河南师大方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐传刚，男，1980年10月10日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：陈大豪，河南国基律师事务所律师。
原审第三人：郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地郑州市金水区优胜南路26号第30层3004、3005室。
法定代表人：孙小明，该公司总经理。
上诉人张粉瑕因与被上诉人徐传刚、原审第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初23969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭于2017年3月7日公开开庭审理了本案，上诉人张粉瑕的委托诉讼代理人高军东、被上诉人徐传刚及其委托诉讼代理人陈大豪到庭参加了诉讼，原审第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张粉瑕上诉请求：1.依法撤销（2016）豫0105民初23969号民事判决；2.依法改判解除双方于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》，并判令徐传刚向张粉瑕支付违约金170500元；3.本案诉讼费用由徐传刚承担。事实与理由：一、原审判决适用法律错误，侵犯张粉瑕的合法权益。（一）《房屋买卖合同》约定的解除条件已经成就，张粉瑕可以解除该合同。《房屋买卖合同》第四条第二项第二款约定：“付款方式为贷款时，甲、乙双方于银行放款后十个工作日内办理该房屋的过户手续”；第四条第一项第二款约定：“乙方应在该房屋过户之前一次性补足”差额；第六条第三项约定：“若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋”。从一审判决可以看出，1.银行贷款于2016年7月21日发放，因此双方应于2016年7月31日前办理过户手续，徐传刚应于过户前一次性补足房款差额部分18.5万元，可是2016年7月31日前，徐传刚没有向张粉瑕支付以上差额，2016年7月31日之后超过3日，徐传刚仍没有支付差额，因此其违约，张粉瑕有权解除合同。（二）徐传刚履行“大部分付款义务”。不构成对张粉瑕行使解除权的抗辩。根据合同第四条第一项第二款的约定，徐传刚负有足额支付房款的先履行义务，应在过户前将差额补足给张粉瑕，张粉瑕则根据合同约定，在徐传刚履行了足额付款义务后，负有配合徐传刚办理过户的后履行义务。因此，徐传刚履行大部分付款义务不能构成对张粉瑕行使解除权的抗辩，徐传刚应当按照合同约定承担违约责任。（三）《郑州市存量房买卖合同》存在损害国家利益的情形，因此无效。2016年7月18日签订的《郑州市存量房买卖合同》是在徐传刚与房屋中介的串通下，欺骗张粉瑕而签订的，徐传刚存在偷逃税款的现象，该合同是无效合同。二、原审判决违反法定程序，超越法院职权，侵犯张粉瑕的合法权益。（一）徐传刚违约，应当按照合同约定支付房款金额10%的违约金。（二）原审法院自行将违约金数额调整为5万元的行为违反法律规定的程序，属于越权裁判。（三）判决书自相矛盾、表述错误。原审判决“本院认为”确定的是先足额支付房款、后办理过户；“判决如下”确定的则是先办理过户、后支付剩余房款自相矛盾。（四）当事人的姓名为张粉瑕，而一审判决书中均写为“张粉暇”。
徐传刚辩称：一、本案涉诉的原因是郑州房价暴涨，张粉瑕反悔房屋买卖引起。2016年7月份，郑州房价暴涨，张粉瑕在银行发放贷款后，要求加价20万元，不加价20万元就不继续履行合同，张粉瑕在一审开庭笔录中也承认“要求20万元赔偿款合理”的事实。二、张粉瑕所称先履行义务和后履行义务是为了利用“先、后”而拖延配合过户时间达到表面上徐传刚违约的假象，这是错误的，本案应是同时履行。《房屋买卖合同》关于“若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应在该房屋过户之前一次性补足”和“甲乙双方约定于银行放款后十日内办理该房屋的过户手续”的约定，是可以到房管局办理房屋过户过程中同时履行的，也就是一方支付余款、一方在过户手续上签字，由中介保管，待双方履行完毕后由中介分别将余款和签字的过户手续交给对方。根据房屋买卖通过中介交易的惯例，通过中介同时履行，是符合交易习惯的，法院应当依法予以保护。三、徐传刚履行了大部分付款义务，并且已经开始偿还贷款，若违约损害的必然是徐传刚的利益，徐传刚没有违约的客观动机。1.本案中，徐传刚为了改善住房，将原有的房屋出售，将获得的房款用于支付本案涉案房屋的房款，没有必要在房价上行的境况下选择违约；2.房贷开始还款，徐传刚面临双重压力，既要还房贷，又要支付房租，而张粉瑕却继续收取房租，徐传刚急迫想要办理完交易程序，减少压力。3.《房屋买卖合同》约定“甲方承诺收到全款当日腾空该房屋，将该房屋交于乙方并与乙方进行交接验收”，徐传刚已经履行了大部分付款义务，表明徐传刚愿意将余款支付给张粉瑕，尽快交接房屋、入住房屋。4.徐传刚至开庭前一直在支付按揭贷款，随时准备将余款支付给张粉瑕。四、《郑州市存量房买卖合同》不损害国家利益，仅仅是为了资金监管。本案继续履行的是《房屋买卖合同》，双方认可的也是《房屋买卖合同》的交易金额，《郑州市存量房买卖合同》的效力与本案无关。五、原审判决徐传刚向张粉瑕支付违约金5万元，对徐传刚极不公平，是错误的。本案是张粉瑕违约，张粉瑕应当按照总房款10%支付违约金。六、徐传刚有诚意支付房屋余款。在一审开庭中，徐传刚也将剩余的房款全部拿至法庭，而张粉瑕却拒不接受。七、在银行发放贷款后，徐传刚已经开始偿还按揭贷款，徐传刚和中介按照合同约定一直催促张粉瑕协助办理过户手续，在合同约定的过户期限之后，仍与张粉瑕磋商过户事宜，协商无果徐传刚才于2016年8月29日向法院起诉要求继续履行合同。
原审第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司未发表意见。
徐传刚向一审法院起诉请求：1.判令继续履行双方于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张粉瑕协助为徐传刚办理位于郑州市××区××单元××西户房屋的过户登记手续；3.判令张粉瑕向徐传刚支付违约金170500元；4.本案诉讼费用由张粉瑕承担。
张粉瑕向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》和2016年7月18日签订的《郑州存量房买卖合同》；2.判令徐传刚向张粉瑕支付170500元；3.本案诉讼费、律师费由徐传刚负担。
一审法院认定事实：1.2016年4月16日原、被告双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将位于郑州市××区××单元××西户的房屋以总价款170.5万元的价格出售给原告，并约定首付款42.5万元于网签当日转到房管局资金监管中心，剩余房款125万元由原告向银行贷款后转到房管局资金监管中心……若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，原告应在该房屋过户之前一次性补足。付款方式为贷款时，双方约定于银行放款后十个工作日内办理该房屋的过户手续。2.被告认可收到定金2万元，原告已经将首付款31万元转到房管局资金监管中心，银行贷款金额为119万元;3.郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证显示原告徐传刚因上述房屋的交易存入监管金额为150万元；
一审法院认为：合同应当得到履行。原、被告双方签订有《房屋买卖合同》，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。本案中原告已经按照合同约定的方式支付了房款152万元。原告诉称其通过被告中介公司另支付房款5000元，但原告提交的证据不足以证明该5000元已经支付给被告，且被告对该笔房款不予认可，故该院对于该5000元的房款亦不予认可。按照原、被告签订的《房屋买卖合同》的约定原告尚欠房款18.5万元未支付。本案中原告已经按照合同约定支付了大部分房款至资金监管账户，已经按照合同约定履行了主要义务，现被告要求解除《房屋买卖合同》及《郑州市存量房买卖合同》的诉求不符合我国法律规定的解除合同的几种情形，故对于被告的该项反诉请求该院不予支持；当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，除我国法律规定的情形外对方可以要求履行，本案中原、被告双方签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，原告已经履行了大部分付款义务且被告亦配合原告进行了网签手续及贷款手续，故该院认为原告继续履行合同的诉求与法有据，该院予以支持。但原告在履行合同过程中未按照合同约定及时全额支付全部425000元首付款，且亦未获得足额的贷款来支付合同约定的全部房款，致使被告张粉暇至今不能拿到全额房款，故原告存在的违约行为在先，但被告张粉暇提交的证据不足以证明原告的违约行为给其造成的损失，该院认为合同约定的170500元违约金已经超出被告张粉暇的具体损失，对于被告张粉暇反诉要求的违约金该院酌定为5万元，对于原告要求被告张粉暇支付违约金的诉求该院不予支持。原告至今未支付全部房款，故对于原告要求被告张粉暇协助其办理房屋过户手续的诉求该院不予支持，原告可以在按照合同约定全额支付房款后要求被告张粉暇按照合同履行过户义务。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张粉暇继续履行其与原告徐传刚于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》，并应于本判决生效后三十日内协助原告徐传刚办理位于郑州市××区××单元××西户房屋的产权过户手续；二、原告徐传刚应于办理位于郑州市××区××单元××西户房屋产权过户手续之日起十日内支付剩余房款18.5万元；三、原告徐传刚应于本判决生效后十日内支付被告张粉暇违约金5万元；四、驳回原告徐传刚的其他诉讼请求；五、驳回被告张粉暇的其他反诉请求；案件受理费21680元，由原告徐传刚负担1971元，被告张粉暇负担19709元；反诉费1885元，由原告徐传刚负担553元，被告张粉暇负担1332元。
二审期间，上诉人张粉瑕提交两条手机短信的打印件，系2016年8月29日张粉瑕向徐传刚、郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司发送的手机短信，拟证明已将解除合同的通知告知郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司和徐传刚。
被上诉人徐传刚质证称：对短信的真实性无异议，但短信中张粉瑕所称的人身威胁不属实。
被上诉人徐传刚提交一份中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单一份，拟证明：2016年7月21日银行已经发放贷款；该贷款在房管局的资金监管账户；徐传刚一直按期偿还银行贷款。
上诉人张粉瑕质证称：对于银行流水详单的真实性无异议，但与张粉瑕无关，不能证明资金在监管账户。
因双方当事人对对方提交证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。
原审第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司二审期间未提交证据，对张粉瑕、徐传刚提交的证据未发表意见。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为,2016年4月16日上诉人张粉瑕（出卖方）、被上诉人徐传刚（买受方）、第三人郑州壹加贰联合不动产经纪有限公司（居间方）签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，各方当事人均应当诚信履行。该《房屋买卖合同》第四条付款方式约定徐传刚选择商业贷款方式付款，首付款为425000元于网签当日转到房管局资金监管中心，剩余房款125000元，由徐传刚向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给张粉瑕；徐传刚申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，徐传刚应在该房屋过户之前一次性补足。张粉瑕、徐传刚双方于银行放款后十个工作日内办理该房屋的过户手续。第六条第三项约定：“若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋”。根据上述合同条款，张粉瑕应当在银行放款后的十个工作日内积极配合办理房屋过户手续，徐传刚也应积极交纳房款总额与房屋贷款之间的差额。各方当事人均应诚实信用、积极配合，才能使合同得到顺利履行。按照合同约定，交付房屋、配合办理房屋过户手续是张粉瑕的主要合同义务，而张粉瑕在银行放款后未积极配合办理房屋过户义务，构成违约；支付房屋价款是徐传刚的主要合同义务，徐传刚未按照合同约定的首付款金额支付款项，虽也存在违约行为,但徐传刚在张粉瑕未配合过户的情况下未积极支付房款差额不构成根本违约。关于张粉瑕上诉称支付全额房款与过户房屋按照约定存在先后顺序，其未过户房屋系其行使先履行抗辩权的理由，从合同约定看，徐传刚应在该房屋过户之前一次性补足房款与贷款金额的差额，张粉瑕在银行放款后的十个工作日内积极配合办理房屋过户手续，按照合同本义及本案房屋买卖款项由房管局监管的实际情况，如在办理过户手续当天支付剩余房款办理过户并不违反合同的约定，也符合一般房产买卖合同的履行习惯。张粉瑕并未到房屋登记部门协助办理过户手续，也未向徐传刚催交剩余房款，不能得出因为徐传刚不交纳房款差额，导致张粉瑕不履行过户义务的结论。因张粉瑕未履行合同主要义务，故张粉瑕以徐传刚未交付全部房款，通知解除合同的理由，本院不予采纳。针对徐传刚未按照合同约定足额支付首付款425000元的违约行为，一审法院根据徐传刚的过错程度及本案实际情况，酌定徐传刚向张粉瑕支付违约金50000元并无不当，对张粉瑕的该项上诉理由本院亦不予采纳。合同应当严守，一审法院判决双方当事人继续履行合同符合法律规定。
综上所述，张粉瑕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，但一审判决将张粉瑕误写做“张粉暇”有误，应予纠正；判决双方当事人履行合同义务的期限，予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初23969号民事判决；
二、上诉人张粉瑕继续履行其与被上诉人徐传刚于2016年4月16日签订的《房屋买卖合同》，并应于本判决生效后三十日内协助被上诉人徐传刚办理位于郑州市金水区东风路18号3号楼东2单元3层西户房屋的产权过户手续；
三、被上诉人徐传刚应于本判决生效后三十日内支付上诉人张粉瑕剩余房款18.5万元、违约金5万元；
四、驳回被上诉人徐传刚的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人张粉瑕的其他反诉请求；
一审案件受理费21680元，由徐传刚负担1971元，张粉瑕负担19709元；反诉费1885元，由徐传刚负担553元，张粉瑕负担1332元。二审案件受理费21680元，由上诉人张粉瑕负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 王燕燕
审判员 曹逢春
二〇一七年五月九日
书记员 王佳佳