福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10548号
原告魏立仁，男，1955年9月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人郑明辉、郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。
被告马东升，男，1980年12月12日出生，汉族，住河北省沧州市献县。
委托代理人刘雷、陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告魏立仁与被告马东升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法由代理审判员梅文侃适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告魏立仁及委托代理人郑明辉、郑子腾，被告马东升的委托代理人刘雷、陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏立仁诉称，2012年3月20日，原、被告签订一份《购买定金收条》，约定原告将坐落于厦门市思明区东坪三里28号楼406室房产出售给被告，原告收取定金5万元。2012年3月26日，原、被告经厦门宏盛厦房地产中介有限公司的居间，达成《房产预约买卖协议书》，约定：被告向原告购买讼争房产，出售总价为1036000元，定金10万元。合同签订后，被告共支付200000元（含定金100000元）给原告。原告将讼争房产交付被告使用。但之后被告无正当理由迟延支付购房款，原告向被告发出《律师函》，要求单方解除《房产预约买卖协议书》等，但被告均置之不理后，被告将原告诉至法院，经两审法院审理，厦门市中级人民法院作出终审判决，认定原被告签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，并认定被告违反厦府办（2011）24号文件规定的限购政策，存在客观上履行不能，合同目的无法实现。但判决之后，被告拒不腾退讼争房屋，原告诉请判令：1、解除原、被告于2012年3月26日签订的《房产预约买卖协议书》；2、被告立即腾空址在厦门市思明区东坪三里28号楼406室房屋并交付原告；3、被告赔偿原告租金损失43500元。
被告马东升辩称，一、原告违约在先，多次拒不接受被告支付的购房款。被告不存在无正当理由迟延支付购房款。被告在原先起诉案件以及本起诉讼，只要原告同意，可立即支付全额购房款。原告拒不履行协议的根本原因在于房价上涨，借口种种理由，拒不履行合同，因此原告主张被告迟延履行义务构成根本违约毫无事实基础，原告无任何理由要求解除《房产预约买卖协议书》。二、生效判决确认原、被告签订的《房产预约买卖协议书》合法有效，原告无任何理由要求腾空讼争房屋。而在预约买卖协议中，明确约定了将房产交付给被告使用及原告办出产权证后再过户等附随条件，但原告拒不配合办理过户手续，而想毁约，要求被告将房产腾空交还没有任何依据。三、双方约定的房产买卖目的可以实现，原告无理由解除合同，被告要求继续履行合同。首先，过户登记条件已成就。讼争房产的产权已办理变更登记，产权人为原告，具备过户给被告的条件。其次，被告符合购买条件。已经缴满了一年以上的社保，在厦门也没有其他的房产，符合购买条件。四、原告主张赔偿损失没有依据。违约的是原告，被告无需承担原告的任何损失，综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年3月20日，原、被告签订一份《购买定金收条》，约定原告将坐落于厦门市思明区东坪三里28号楼406室房产出售给被告，原告收取定金5万元。2012年3月26日，原、被告经厦门宏盛厦房地产中介有限公司的居间，签订一份《房产预约买卖协议书》，约定：被告向原告购买讼争房产，出售总价为1036000元，定金10万元。购房款分三次支付，被告于2012年3月26日支付200000元（含定金）；2012年12月30日支付300000元；在产权过户当日支付余额536000元。若被告不能按期支付房款或原告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过叁拾日仍未履约的，视为悔约。守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。原告应于2012年3月26日将讼争房产交付被告使用。另约定讼争房产产权证办出一个月内，双方办理公证或过户，被告在公证当日或过户当日将房屋余款支付原告。合同签订后，被告依约支付原告200000元（含定金100000元）。原告将讼争房产交付被告使用。被告未按约于2012年12月30日支付300000元。之后，被告多次要求支付购房款，与原告协商未果。2013年5月14日，被告将原告诉至本院，要求确认双方签订《房产预约买卖协议书》有效，并将讼争房产过户给被告。在诉讼过程中，原告于2013年6月4日取得讼争房产产权证（厦国土房证第01073503号）。2013年6月18日，本院作出（2013）思民初字第6060号民事判决，内容为：1、确认《房产预约买卖协议书》合法有效；2、魏立仁协助将讼争房产过户至马东升名下；3、在办理完过户手续当日将购房尾款836000元支付魏立仁。魏立仁不服一审判决，提出上诉。其上诉理由中自认关于马东升未按约定于2012年12月30日向魏立仁支付300000元，而延迟了十几天后才联系讨论付款问题的事实。2013年9月15日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第2684号民事判决，认为双方当事人签订购房合同应遵守国家有关房地产政策，马东升在购房时知道或者应当知道厦门市对房产的限购政策，原告提供证据不足以证明其已符合厦门市购房条件，双方签订《房产预约买卖协议书》存在客观上履行不能等，故判决维持原判第一项，撤销原判第二、三项，驳回双方其他诉讼请求。2013年11月26日，2013年12月23日，原告向被告发出《律师函》，要求解除《房产预约买卖协议书》、没收已付定金，腾退讼争房产。2013年12月6日，被告向原告发出《律师函》，要求原告继续履行合同，接收房款并协助办理过户登记。
另查明，2011年2月22日，厦门市国土资源与房产管理局颁布《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》（厦国土房（2011）38号），规定：能够提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套。原告系非厦门本地户籍居民，其自2011年11月在厦门缴纳社会保险。
二审宣判后，被告向福建省高级人民法院提出再审申请。2014年8月21日，福建省高级人民法院予以立案审查。2014年10月30日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民申字第1225号民事裁定书，查明，2011年12月31日，厦门市人民政府发布厦府办（2011）277号文《厦门市人民政府办公厅关于继续住房限购政策的通知》，主要内容为：经研究决定，我市住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行”。认为二手房买卖交易时间的认定是以业务收件时间为准，马东升缴纳社保已超过一年。二审以马东升违反限购政策为由，购房协议存在客观上履行不能，虽有不妥，但负有先履行义务的马东升未按约定时间支付300000元购房款，违约在先，负有后履行义务的魏立仁有权拒绝其过户的诉讼请求。为此驳回马东升关于讼争房产过户的诉讼请求，并无不当，故裁定驳回马东升的再审申请。
以上事实，有《房产预约买卖协议书》、《购买定金收条》、厦国土房证第01073503号产权证、（2013）思民初字6060号民事判决书、（2013）厦民终字第2684号民事判决书、律师函、邮递回执单、电话通话录音、社保缴纳证明、（2014）闽民申字第1225号受理通知书、民事裁定书、《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》（厦国土房（2011）38号）以及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人真实意愿，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。被告未按合同约定时间支付房款，构成违约。从被告提供录音证据、（2013）思民初字6060号民事判决中认定的中介人员证言内容，可以证实被告虽未按期支付房款，但逾期后即积极主动要求履行付款义务，因原告不予接收以致被告无法履行的事实。根据合同约定：“若被告不能按期支付房款或原告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过叁拾日仍未履约的，视为悔约。守约方有权解除合同”。原告在上诉中自认关于被告逾期后延迟了十几天后才联系讨论付款问题，综上分析，被告虽有逾期未付违约行为，但并不构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；原告并未提供证据证实其有催告被告履行付款义务。而被告在逾期后随即多次主动要求付款给原告，其继续履行合同意愿明显。由于原告无合理理由拒不接收房款，以致被告在逾期后30日内未能履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。故不能认定被告在逾期后仍拒不履行付款义务。另外，二手房买卖交易时间的认定是以业务收件时间为准，被告自2011年11月开始缴纳社保，至原告办理产权证时已超过一年，符合限购政策，不存在合同客观履行不能，对此，福建省高级人民法院（2014）闽民申字第1225号民事裁定书亦作出认定，综上，原告主张解除合同，不符合法律规定和合同约定的解除条件，不予支持。原告要求被告腾空并交付讼争房屋以及赔偿租金损失的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告魏立仁的诉讼请求。
本案案件受理费7062元，由原告魏立仁负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 梅文侃
二〇一五年一月十五日
书 记 员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。