成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初6372号原告（反诉被告）：曹植菁，女，1973年3月2日出生，汉族，住成都市武侯区。原告（反诉被告）：惠一哲，男，1975年12月31日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被告（反诉原告）：唐玲，女，1988年3月18日出生，汉族，住成都市双流区。委托诉讼代理人：吴伟祺，男，系唐玲丈夫。委托诉讼代理人：姜彤，四川汇韬律师事务所律师。原告（反诉被告）曹植菁、惠一哲与被告（反诉原告）唐玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理，2017年7月11日被告唐玲向本院提起反诉，本院同意后，依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）曹植菁、惠一哲,被告（反诉原告）唐玲及其委托诉讼代理人吴伟祺、姜彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹植菁、惠一哲向本院提出本诉诉讼请求：请求确认《房屋买卖合同》、《预约合同》无效。事实和理由：曹植菁、惠一哲与唐玲于2016年6月26日签订了一份《房屋买卖合同》，于2016年6月28日签订了一份《预约合同》。曹植菁、惠一哲将位于成都市双流区西航港川大路三段×××号×××花园×××幢×××单元×××号房出卖给唐玲。2016年3月31日惠一哲经四川省华西医院心理卫生中心确诊为重度精神疾患后，停止工作并持续治疗1年多。患病期间，不具备正常的思维能力和判断能力，不能控制自己行为，具有暴力倾向，常有极端想法。惠一哲对自身行为及后果不具备相应的预见能力，不具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当时，惠一哲突然无缘无故向曹植菁提出变卖×××花园×××幢×××单元×××号房屋。曹植菁坚决不同意。惠一哲即不断以他人及自身生命安全相要挟。为防止恶性事件的发生，在其胁迫下曹植菁只得同意出卖房屋，于是与唐玲签订了上述合同。唐玲针对本诉辩称，1.合同签订过程中，曹植菁和惠一哲均无任何拒绝签订合同的异常表示，故《房屋买卖合同》、《预约合同》有效;2.曹植菁和惠一哲提供的证据材料不能证明惠一哲无民事行为能力;3.即便惠一哲无民事行为能力，因曹植菁作为法定代理人签署了合同，也不影响《房屋买卖合同》、《预约合同》的有效性。唐玲向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认房屋买卖合同、公证预约合同有效；2.请求判令曹植菁和惠一哲继续履行公证预约合同、房屋买卖合同；3.请求判令曹植菁和惠一哲履行成都市双流区西航港街道川大路三段×××号“×××花园”×××栋×××单元×××层×××号房屋产权过户手续，将房屋产权过户至唐玲名下；4.请求判令曹植菁和惠一哲支付合同总金额30%的违约金136500元。事实和理由：唐玲通过大唐房屋中介有限公司购买曹植菁和惠一哲位于成都市双流区西航港街道川大路三段×××号×××栋×××单元×××号房屋一套，2016年6月6日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：唐玲以总价455000元购买上述房屋。房款分三笔付清，第一笔为签订本合同当日支付定金20000元；第二笔为办理《预约合同》公证当日支付房款200000元；第三笔为唐玲取得上述房屋产权证15个工作日内，曹植菁、惠一哲配合办理银行贷款手续，以银行贷款一次性支付购房余款235000元。该合同及公证预约合同均约定了违约金。该合同同时约定办理预约合同公证日为交房时间。合同签订后，双方按约定于2016年6月28日办理了预约合同公证，唐玲支付第二笔房款200000元，曹植菁、惠一哲交付了房屋。随后，唐玲花费20多万元装修了该房屋并入住。唐玲从邻居处得知，“×××花园”小区的房产证已经颁发后，积极与曹植菁、惠一哲联系，曹植菁、惠一哲明确提出加价出售，拒绝继续履行原合同，随后拒绝接听唐玲的电话。曹植菁、惠一哲针对反诉辩称，1.双方签订的合同因惠一哲在签订时患有严重的精神疾病而无效；2.曹植菁、惠一哲不存在不履行合同的事实；3.针对对方装修投入的事宜，待法院确认合同无效后，经第三方具有资质的评估单位出具评估报告后，我方愿意承担相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的事实及无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）曹植菁、惠一哲提交的华西医院心理卫生中心病历、华西医院处方笺及药品发票清单、华西医院门诊部病情证明书、成都八一骨科医院出院证明书及病情证明书、《房屋买卖合同》、《公证书》，唐玲不认可关联性，并认为达不到曹植菁、惠一哲的证明目的，本院认为，前述证据与本案的待证事实具有一定的关联性，本院予以确认，就证明力本院将综合全案证据予以综合认定；关于学校领导的短信息截图，唐玲对三性不予认可，本院认为，该份证据与本案审理没有关联性，依法不予采信。（二）唐玲提交的《房屋买卖合同》、《公证预约合同》、定金收据、首付款回单、首付款收据、业主证明、购电卡、购气卡、购水卡，曹植菁、惠一哲认为与本案没有关联性，也达不到唐玲的证明目的，本院认为，前述证据与本案的待证事实具有一定的关联性，本院予以确认，就证明力本院将综合全案证据予以综合认定。（三）唐玲申请的证人李兵、刘小刚出庭作证的证言，本院将综合全案证据予以认定。本院结合上述有效证据及当事人的陈述对本案事实作如下认定：曹植菁、惠一哲与唐玲于2016年6月26日通过成都大唐房屋中介有限公司签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定卖方（甲方）是曹植菁、惠一哲，买方（乙方）是唐玲，丙方是成都大唐房屋中介有限公司。唐玲以455000元购买曹植菁和惠一哲共同所有的位于成都市双流区西航港川大路三段×××号×××花园×××幢×××单元×××号房屋（备案合同号为306×××）。合同第二条……（一）签定合同时乙方向甲方支付20000元作为购房定金，同时甲方需要提供该房屋办理产权过户所需证件及材料（房产证或购房付款收据等）交由丙方代管，甲方所交资料必须真实有效。（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为：①乙方以商贷加公积金购买上述房屋，签订本合同时乙方向甲方支付人民币20000元作为上述房屋定金；②甲乙双方约定在2016年6月30日之前办理预约公证，当日乙方向甲方支付房屋首付款人民币200000元；③余下房款人民币235000元由乙方贷款银行一次性支付给甲方。第九条……2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金贰万元。……2016年6月28日双方又签订了一份《预约合同》并由四川省成都市蜀都公证处公证。合同第六条约定，违约责任1、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、不配合乙方办理过户手续的、提高转让价款的，甲方应向乙方支付房屋总价30%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。2、若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付房屋总价款30%的违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。……另查明，2016年6月26日唐玲向曹植菁、惠一哲支付了20000元定金；2016年6月28日唐玲向曹植菁转账200000元首付款。又查明，曹植菁、惠一哲已向唐玲交付案涉房屋，唐玲已装修并使用至今，案涉房屋于2017年5月12日已可办理产权证登记。还查明，2016年3月31日惠一哲经四川省华西医院心理卫生中心门诊诊断为抑郁状态，2016年6月16日至2017年1月12日期间诊断为抑郁症。2017年5月9日至2017年6月3日期间曹植菁因腰椎间盘突出症、腰椎骨质增生、颈椎病在中国人民解放军成都军区八一骨科医院入院治疗。庭审中，唐玲表示愿意一次性向曹植菁、惠一哲支付剩余全部购房款235000元。本院认为，本案争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》、《预约公证合同》的效力为何？唐玲要求曹植菁、惠一哲继续履行合同，协助办理过户手续的诉请应否得到支持？唐玲诉请曹植菁、惠一哲支付违约金的诉请能否得到支持？本院针对争议焦点分述如下：关于案涉《房屋买卖合同》、《预约公证合同》的效力问题，曹植菁、惠一哲主张合同签订时惠一哲患有严重的精神疾病，合同不是曹植菁、惠一哲的真实意思表示，应当无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十九条的规定，“精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”本案中，惠一哲并未经人民法院按照法定程序认定并宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，而仅仅依据曹植菁、惠一哲提供的相关病历来看，无法直接得出惠一哲系无民事行为能力或限制民事行为能力人。此外，根据《中华人民共和国民法通则》第十七条“无民事行为能力或限制民事行为能力人的精神病人，由下列人员担任监护人：（一）配偶；……”的规定，即便惠一哲因精神疾病缺乏相应的行为能力，曹植菁作为其配偶也当然成为其法定代理人。而在案涉合同签订过程中，曹植菁与惠一哲均共同到场并在合同上签字，且收取了唐玲的定金和首付款，双方的交易真实存在。故本院认为，曹植菁、惠一哲与唐玲签订的《房屋买卖合同》、《预约公证合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。关于唐玲要求曹植菁、惠一哲继续履行合同，协助办理过户手续的问题，本院认为，案涉合同签订后，唐玲支付了购房定金和了首付款，依约履行了合同义务，曹植菁、惠一哲也已交付房屋。为减少诉累，有利于全面解决双方合同纠纷，本院在确定合同继续履行并判决曹植菁、惠一哲协助唐玲办理过户手续后，唐玲应及时向曹植菁、惠一哲支付剩余全部购房款。唐玲在庭审中表示愿意一次性支付曹植菁、惠一哲全部购房款，该行为不违反法律规定，本院予以确认。案涉房屋产权证于2017年5月12日已经可以办理，案涉合同并无不能实际履行的障碍，加之唐玲已实际装修并入住，为维护市场交易秩序，曹植菁、惠一哲应当按照约定协助唐玲办理房屋过户手续，故对唐玲的该项诉求，本院予以支持。关于唐玲诉请曹植菁、惠一哲支付违约金的问题，《房屋买卖合同》、《预约公证合同》中均有关于违约后违约责任承担的约定，但内容并不相同，而在两份合同中并未约定两份合同如若冲突的情况下该以哪份合同约定为准，故双方关于违约责任的承担约定不明。且曹植菁、惠一哲虽至今未协助唐玲办理过户手续，但唐玲也并未举证证明其有实际损失的产生，加之案涉房屋现有上涨价值已足以弥补唐玲的损失，故结合本案房屋现有价值、双方履行合同程度、过错程度大小等因素，本院对唐玲主张的违约金的诉请不予支持。综上，对曹植菁、惠一哲的诉请，本院不予支持，对唐玲的部分诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十七条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、曹植菁、惠一哲于本判决生效之日起七日内协助唐玲办理位于成都市双流区西航港川大路三段×××号×××花园×××幢×××单元×××号房屋（备案合同号为306×××）的过户手续，将该房屋过户至唐玲名下；二、驳回曹植菁、惠一哲的诉讼请求；三、驳回唐玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由曹植菁、惠一哲负担；反诉案件受理费3030元，减半收取计1515元，保全费3770元，共计5285元，由唐玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 刘晓云二〇一七年九月二十二日法官助理 郑志燕书 记 员 王 丹