福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初2884号
原告：福建金融国际中心建设有限公司，住所地福州市台江区高桥路26号福建阳光假日大酒店618房，统一社会信用代码913500005575951950。
法定代表人：吴金秋，董事长。
委托诉讼代理人：陈羚辉，福建闽江律师事务所律师。
被告：王建勋，男，汉族，1970年9月7日出生，住所地福建省闽侯县，
被告：李秋月，女，汉族，1972年9月7日出生，住所地福建省福州市台江区，
第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓屏路142号，统一社会信用代码913500008581400041。
法定代表人：刘丽华，行长。
委托诉讼代理人：谢汝兴、高琼，该公司员工。
原告福建金融国际中心建设有限公司（以下简称金融建设公司）与被告王建勋、李秋月、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金融建设公司的委托代理人陈羚辉、第三人建行福建分行的委托代理人谢汝兴到庭参加诉讼，被告王建勋、李秋月经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金融建设公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除编号为201235700046的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告归还原告代其向贷款银行支付的到期贷款，总计215065.05（暂计至2016年8月4日，诉讼过程中产生的划扣款项继续追加进诉讼请求中），并支付相应的逾期付款违约金，违约金以原告代被告向贷款银行偿还的全部款项为基数，每逾期一日按照0.5‰计算，从2015年9月30日起分期计算，计算至全部货款实际付清之日止，从2015年9月30日起暂计至2016年8月4日为11986.41元(详见附表)。上述费用从应归还给俩被告的购房款中抵扣；3.请求判令俩被告向原告支付购房款总额20%的补偿金，即883493.8元。上述补偿金从原告应归还给俩被告的购房款中抵扣；4.请求判令俩被告向原告支付商品房保管金，暂计至2016年8月4日为288619.75元（详见附表）。上述商品房保管金从原告应归还给俩被告的购房款中抵扣；5.请求判令俩被告协助办理解除合同注销登记手续。6.请求确认原告将应归还第三人的贷款1965717.12元（暂计至2016年8月4日）从应归还俩被告的购房款中抵扣；7.请求判令俩被告承担本案的律师费、取证费、诉讼费等相关费用。事实和理由：2013年4月22日，原、被告双方针对XX大厦XX层XX办公单元的房产（下称讼争房产），在平等自愿的基础上达成购房意向，签订了编号为XX的《商品房买卖合同》，约定俩被告以4417469元的价格向原告购买讼争房产。2013年4月16日，俩被告向原告支付了2217469元之后，余款220万元以向第三人申请贷款的方式支付。2015年9月30日、2015年12月30日、2016年3月30日、2016年6月28日及2016年7月29日，因俩被告迟延履行还贷义务，致建行要求原告承担连带保证责任，从原告处分别划扣走25225.36元（已还）、50858元、72179.72元、68059.2元及23968.13元，共计215065.05元。期间，原告多次致电并以书面方式通知俩被告还款，但俩被告均未向原告还款。2016年4月16日，原告向俩被告发去《律师函》，要求俩被告于3日内还款。截止至起诉时，俩被告都不曾履行上述义务。与此同时，2015年6月25日，在满足交房条件的情况下，原告发出《通知函》，要求俩被告前来办理交房手续。但截止起诉时，俩被告依旧没有配合完成交房手续。2016年8月3日，第三人向原告发出《通知函》称由于俩被告的违约行为，借贷合同已经解除，要求原告承当连带责任，返还购房款本金1965717.12元，利息59.18元。但俩被告不向银行还贷，致使原告收取的购房款被划扣。后俩被告经原告多次书面催告后仍不履行还款义务，直至建行宣布贷款一次性到期，要求原告承担担保责任，返还196万余元的购房款本金。俩被告的行为最终将致使原告无法获得足额的购房款；俩被告不配合完成交房手续，并且在经原告催告后9个月后仍未表示要履行其义务。据此可以认定俩被告迟延履行主要义务（包括缴交购房款及履行交房义务），且经催告后在合理期限内仍未履行，主观恶性大。因此，俩被告的行为同时符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除的条件。故原告请求解除编号为XX的《商品房买卖合同》。同时，在《商品房买卖合同》补充条款第一条第4项中约定：“……从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用”。本案中原告作为买受人已代俩被告向第三人支付215065.05元房贷。因此，原告诉请俩被告按照合同中的约定，还原告代其向贷款银行支付的到期贷款，总计215065.05元，并支付相应的逾期付款违约金，暂计至2016年8月4日为12208.711元。另，还应承担本案的律师费、取证费、诉讼费等相关费用；依据《商品房买卖合同》补充条款第四条第一项约定，俩被告应向原告支付解除合同后的补偿房款总款百分之二十的补偿金，即883493.8元；3、依据《商品房买卖合同》主合同文本第十一条中的约定，俩被告应向原告支付商品房保管金，暂计至2016年8月4日为288619.75元。基于本案中的《商品房买卖合同》被解除，三方继续履行个人贷款合同已无必要，应归还给第三人的贷款1965717.12元，相应的款项从原告应归还的购房款中予以扣除。
被告王建勋、李秋月未作答辩亦未提供相关证据材料。
第三人建行福建分行述称，原告与俩被告商品房买卖的法律关系应由法院认定，我方只要求原告归还俩被告向我方借贷的220万元，应当扣除原告代俩被告归还的贷款金额，然后可以解除商品房买卖合同。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王建勋、李秋月未到庭应诉质证，视为放弃抗辩权利，因此对原告提供的证据本院予以确认并在卷佐证。现本院认定如下事实：
1.2013年4月22日，原告与俩被告签订了一份《商品房买卖合同》（编号为XX），约定被告王建勋、李秋月向原告购买座落于福州市台江区XX街道XX大道XX大厦XX层XX办公号房，建筑面积143.95平方米，总金额为4417469元……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期办理的，每延期一日应向出卖人交纳商品房保管金人民币5元/平方米，买受人无合法理由逾期接房或拒不接房，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。……附件六合同补充协议第一条第第四款：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用；第五款：如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止缴款合同的履行并要求出卖方承担连带保证责任的，则出卖方向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，且买受人须向出卖方支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金。出卖方可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金。
2.2014年3月3日，以被告王建勋、李秋月为借款人、建行福建分行为贷款人，原告金融建设公司为保证人，三方订立一份《个人住房借款合同》，合同约定：被告王建勋、李秋月向建行福建分行借款2200000元，用于购买台江区XX街道XX大道XX大厦XX层XX办公，……借款期限自2014年4月3日起至2024年4月3日止，共计120月……本合同项下贷款发放后，贷款人授权中国建设银行股份有限公司福州城南支行，办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款。等业务……。俩被告按上述《个人住房借款合同》的约定向建行福建分行还款至2015年8月。2015年9月、12月、2016年3月、6月、7月、9月、12月、2017年3月均未足额支付借款本息。
3.2015年6月25日，原告向被告王建勋、李秋月发出一份《XX大厦（IFC）入伙通知书》，通知俩被告于2015年6月30日正式办理物业交付手续及携带相关证件、缴交费用等事宜。该通知书于2015年6月25日寄出，2015年6月26日由同事签收。
4.2015年10月20日，原告向被告王建勋、李秋月发出一份《通知函》，内容为：“……合同总价为人民币4417469元整，付款方式为按揭贷款，贷款金额为人民币220万元整，建设银行福建分行已于2015年2月16日放款。2015年9月，经建行多次催收，您仍未按照约定向建行偿还贷款本息，9月30日，建行从我司账户代扣了您9月的贷款本息计人民币25225.36元（详见附件）。……请务必于2015年10月27日前向我司支付代付的贷款本息人民币25225.36元，否则，我司将按照《商品房买卖合同》的约定，追究您的违约责任。请您予以配合！”原告提供该《通知函》EMS快递面单未体现寄出时间，也未提供该快递回执查询记录，无法体现俩被告签收与否及时间等情况。
5.2015年11月2日，原告向俩被告寄出一份《通知函》，内容为：感谢您于2013年4月10日购买我司开发的XX大厦XX层XX办公，该房产已按合同约定达到交付标准，我司于2015年6月25日专函通知您……，携带相关材料前来办理交房手续。该《通知函》于2015年11月3日寄出，2015年11月4日由物业签收。
6.2016年4月6日，原告向俩被告发出一份《通知函》，内容为：“……从2015年11月起，经建行多次催收，您仍未按照约定向建行偿还贷款本息，建行从我司账户代扣了您2015年11月-2016年3月的贷款本息计人民币123037.72元……请务必于2016年4月9日前向我司支付代付的贷款本息人民币123037.72元，否则，我司将按照《商品房买卖合同》的约定，追究您的违约责任。请您予以配合！”原告提供该《通知函》EMS快递面单，体现寄出时间2016年4月6日，最终该《通知函》因逾期被退回。
7.2016年4月16日，原告委托律师向俩被告发出一份《律师函》，内容为：“……后您未能依约按期偿还贷款，致金融国际公司承担连带担保责任被扣除款项，目前被扣除款项分别为2015年9月30日，扣款25225.36元（该笔款项您已归还）；2015年11月、12月合计50858元；2016年3月30日，扣款72179.72元……您未能依约偿还按揭贷款，致金融国际公司承担连带担保责任，代您向建设银行偿还贷款，造成金融国际公司损失，您已构成违约，且金融国际公司已收到建设银行通知，将于2016年4月提起诉讼，解除与您的借款合同……”。原告提出该《律师函》于2016年4月21日寄出，但后被邮局退回。
诉讼中，原告于2017年3月29日，原告代俩被告还清剩余所有贷款本息1847197.39元，中国建设银行股份有限公司福州城南支行出具结清证明，内容为：“尊敬的客户王建勋，您在我行的个人贷款，贷款总额2200000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2017年3月29日结清……”。该行出具《附（代偿王建勋、李秋月贷款月供本息明细表）》，证实：“2015年9月30日，代偿王建勋、李秋月2015年9月贷款本息25225.36元；2015年12月30日，代偿王建勋、李秋月2015年11月-12月贷款本息50858元；2016年3月30日代偿王建勋、李秋月2016年1-3月贷款本息72179.72元；2016年6月28日代偿王建勋、李秋月2016年4-6月贷款本息68059.2元；2016年7月29日代偿王建勋、李秋月2016年7月贷款本息23968.13元；2016年9月28日代偿王建勋、李秋月2016年8-9月贷款本息47954.31元；2016年12月22日代偿王建勋、李秋月2016年10月-12月贷款本息71597.37元；2016年12月23日代偿王建勋、李秋月2016年10月-12月贷款本息714.36元；2017年3月28日代偿王建勋、李秋月2017年1月-3月贷款本息68203.54元；2017年3月29日代偿王建勋、李秋月剩余所有贷款本息（结清）1847197.39元，合计2275957.38元。”
本院认为，本案《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。因被告王建勋、李秋月从2015年9月起未足额或未按期向中国建设银行股份有限公司福州城南支行交纳按揭款项，根据合同约定在俩被告未能按期归还银行贷本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求原告承担连带保证责任的，则在原告向贷款银行偿还所有贷款本息之日，《商品房买卖合同》及附件、补充协议等同时解除，并支付原告相当于商品房总价款百分之二十的违约金，故原告要求解除与俩被告于2013年4月22日签订的《商品房买卖合同》诉讼请求有合同约定且符合法律规定，本院予以支持，鉴于原告于2017年3月29日代俩被告归还中国建设银行股份有限公司福州城南支行剩余贷款本息，据此原告与俩被告签订的《商品房买卖合同》于2017年3月29日解除。因此对原告提出被告王建勋、李秋月应协助原告办理解除上述《商品房买卖合同》的注销登记手续的诉请，本院亦予以支持。关于原告要求被告按讼争房屋的房价款20%支付违约金883493.8元，本院认为，原告要求按讼争房屋的房价款的20%即883493.8元作为违约赔偿金，显然过高，不符合公平合理的原则，本院酌定将违约金数额降低至220873元（即4417469元×5%），原告诉请违约金数额超过本院酌定的部分不予支持。关于原告要求被告偿还垫付款项2275957.38元的诉讼请求，本院认为，上述本院已确认双方讼争屋的《商品房买卖合同》已于2017年3月29日解除，且原告也未将讼争屋交付给被告，因此原告应将被告已付购房款4417469元返还给被告，现扣除被告应支付原告违约金220873元以及原告代被告向中国建设银行股份有限公司福州城南支行即第三人建行福建省分行偿还贷款本息共计2275957.38外，所余购房款1920638.62元（4417469元-220873元-2275957.38元）原告应退还俩被告。因原告诉请解除与俩被告所签订的座落于福州市台江区XX街道XX大道XX大厦XX层XX办公号房的《商品房买卖合同》，本院已支持原告的解约违约金，故就原告诉请俩被告支付的逾期付款违约金及商品房保管金，系继续履行合同前提下相关费用，故该部分诉讼请求本院不予支持。关于原告提出要求被告支付律师费15000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认2013年4月22日原告福建金融国际中心建设有限公司与被告王建勋、李秋月订立就座落于福州市台江区XX街道XX大道XX大厦XX层XX办公号房的《商品房买卖合同》于2017年3月29日解除；
二、被告王建勋、李秋月应于判决生效之日起十日内配合原告福建金融国际中心建设有限公司办理解除上述《商品房买卖合同》的注销登记手续；
三、被告王建勋、李秋月应于判决生效之日起十日内向原告福建金融国际中心建设有限公司支付违约金220873元；
四、被告王建勋、李秋月应向原告福建金融国际中心建设有限公司支付原告代其归还中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还贷款本息共计2275957.38元；
五、被告王建勋、李秋月应向原告福建金融国际中心建设有限公司支付律师费15000元；
六、原告福建金融国际中心建设有限公司应退还被告王建勋、李秋月购房款4417469元；
七、上述三、四、五、六项判决金额对抵后余额1905638.62元（4417469元-220873元-2275957.38元-15000元），原告福建金融国际中心建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告王建勋、李秋月；
七、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42139元，由原告福建金融国际中心建设有限公司负担20227元，被告王建勋、李秋月负担21912元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 静
人民陪审员 郑昧旦
人民陪审员 林 由
二〇一七年四月十一日
书 记 员 马艳珍
附：本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。