宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初658号原告：宁波市上韵速递有限公司。统一社会信用代码91330212563883636J。住所地：宁波市海曙区鄞县大道古林段*号。法定代表人：刘晓光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天诚律师事务所律师。被告：宁波中通投资发展有限公司。统一社会信用代码91330212758880048M。住所地：宁波市海曙区鄞县大道古林段*号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。被告：浙江途众汽贸控股有限公司。统一社会信用代码91330212079209404A。住所地：宁波市海曙区鄞县大道古林段*号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：吴专生，浙江和义观达律师事务所律师。原告宁波市上韵速递有限公司（以下简称上韵公司）为与被告宁波中通投资发展有限公司（以下简称中通公司）、被告浙江途众汽贸控股有限公司（以下简称途众公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施益适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，组成合议庭审理，于2017年5月24日、2017年8月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱丽君、张秀秀、两被告的委托诉讼代理人吴专生到庭参加2017年5月24日的庭审，原告的委托诉讼代理人朱丽君、张秀秀、两被告的委托诉讼代理人陈敏到庭参加2017年8月14日的庭审。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认两被告解除房屋租赁合同构成违约；二、两被告连带赔偿原告损失3184252元；三、本案诉讼费由两被告承担。案件审理过程中，原告变更前两项诉讼请求为：一、两被告向原告支付违约金130000元；二、两被告向原告赔偿损失3054252元（承担连带赔偿责任）。事实和理由：2012年3月27日，被告中通公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告中通公司将位于宁波市鄞州区鄞县大道古林段1号的地上建筑物及周围空地给原告用于办公，合同对双方的权利义务进行约定。2015年3月5日，被告中通公司向原告发送通知一份，要求解除合同，2015年11月16日，被告中通公司向原告发送《关于配合搬迁的通知》一份，要求原告于2016年4月底前搬迁，后原告复函不同意搬迁，两被告为迫使原告搬迁，通过停电、堵门等方式阻碍原告正常经营，后经一审、二审判决确认，原告腾退涉案房屋。原告认为，两被告单方解约的行为构成违约，造成原告严重损失，因协商未果故成诉。两被告辩称：请求法院判决驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、双方的纠纷经过（2016）浙02民终2105号案件判决书，判决认定“以违约为代价解除合同”，现原告在既已主张违约金的前提下，无权再就第二项损害赔偿提出诉请；二、原告提供的证据既不能证明其实际损失金额，也不能证明该费用支出与合同解除存在因果关系。根据双方合同约定，两被告同意原告装修的范围仅为两个钢棚、雨棚、办公室、厕所，其余装修均系在原告未经同意的情况下进行，且原告也承认作业平台、电缆等均由其自行拆除，在此情况下，再向两被告主张损失，不应支持；原告主张的设备残值、经营成本增加等损失，均未提供充分证据予以证明，即便存在损失，也是由原告自行扩大生产造成，两被告提前解除合同是因政府要求，系属情势变更，在两被告提前一年书面告知原告的情况下，原告一再延误时间，并且原告新找的房屋面积远远超过原租赁面积，该部分损失应由原告自行承担。另外，根据双方订立的《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》约定，合同的相对方已发生变更，原告要求两被告承担连带责任无依据。本院经审理，认定事实如下：2012年3月27日，被告中通公司与原告签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告中通公司将其位于宁波市鄞州区鄞县大道古林段一号的地上建筑物及周围空地租赁给原告用于快递操作及对应的办公，租赁房屋占地面积约18000平方米，建筑面积（含约定之共用建筑面积分摊）为1800平方米，空地面积约16200平方米，房屋结构为钢结构；房屋租赁期限为5年，自2012年5月11日起至2017年5月10日止；第一年至第三年的年租金（含税）为1600000元，第四年的年租金（含税）为1680000元，第五年的年租金（含税）为1764000元，被告中通公司需提供以上金额的符合税法规定的有税务局监制章的正规房屋租赁发票；租金遵循先付后用原则，按每6个月为一个支付周期，各期租金必须在距每一支付期开始的五日前全额付清；为确保本合同租赁房屋及附属设施安全完好和租赁期限内相关费用如期结算，原告同意于实际交付日当天向被告中通公司支付130000元，作为原告履行本合同义务的保证金。合同履行完毕双方不再续签租赁协议或经过双方协商一致，双方终止（解除）租赁关系的，被告中通公司将在办理完毕终止（解除）租赁关系后的三日内将保证金无息退还给原告。因原告违反本合同的约定而产生的欠付款项、违约金、损失赔偿金、未结算水、电、通讯等各项费用，被告中通公司可以保证金中予以扣除；租赁期间，双方均须认真全面履行合同，不得擅自解除合同。未经对方同意，擅自变更或解除本合同的，应承担违约责任。如原告拖欠租金和其他费用已超过30天的，被告中通公司有权解除合同并要求原告支付违约金；租赁期内，被告中通公司擅自解除本合同的，应退还原告预先支付的保证金和剩余租金，并向原告支付违约金（相当于原告预先交付的保证金）。涉及原告装修装潢的损失由双方另行协商解决。其他违约行为给守约方造成损失的，违约方应赔偿守约方的一切损失等等。上述合同签订后，被告中通公司按约向原告交付了租赁物，原告按约向被告中通公司支付了2015年11月10日前的租金。因原告租赁房屋所在的途众汽贸城升级改建，被告中通公司于2015年3月5日向原告发送《通知》一份，主要内容为：一、由于途众汽贸城整体升级改建原因，本公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》不得不于2016年3月31日前解除，对此本公司深表歉意；二、请贵公司能在接下来一年多的时间里寻找新的场地，以做出新的安排和规划，并能在2016年3月31日前搬迁；三、请贵公司在收函后尽快派专人前来，处理合同解除及可能涉及到的相关善后事宜，本公司也将派专人与贵公司进行友好协商，共同寻求最妥善的解决方案。原告收到该《通知》后未书面答复被告中通公司，但双方一直在协商此事。2015年8月1日，原告、被告途众公司及被告中通公司签订《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》一份，主要内容为：经三方一致同意，从2015年8月1日起，被告中通公司与原告签订的《房屋租赁合同》主合同和补充协议出租方主体由被告中通公司变更为被告途众公司，原出租方的权利和义务均由现出租方被告途众公司承担和履行，被告中通公司不再履行；原告已向被告中通公司支付的履约保证金130000元被告中通公司无须退还，直接由被告中通公司支付给被告途众公司，被告途众公司也不得再要求原告另行支付履约保证金；本变更协议未涉及的内容仍以上述主合同和补充协议为准等等。2015年11月16日，被告中通公司向原告发送《关于配合搬迁的通知》一份，主要内容为：考虑到贵公司搬迁时间实际，愿意积极与拆除公司协商，但搬迁时间确定为2016年4月底前；整个市场拆迁期间，肯定会对贵公司经营产生较大影响；请在2015年11月15日前能书面达成一致意见。原告于2015年11月24日向被告中通公司发送《回复函》一份，主要内容为：针对被告中通公司发出的要求原告于2016年3月31日前搬离场地的《通知》以及《关于配合搬迁的通知》，原告认为双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，且尚未到期，对双方均具有法律约束力，故不同意提前解除合同；原告收到被告中通公司的搬迁通知后，为避免不必要的争议，已开始寻找新场地，但基于公司经营特点及当地实际情况，至今仍未寻找到合适的新场地。为了妥善解决问题，原告希望被告中通公司本着诚实信用原则积极配合原告寻找新场地，以便在找到新场地并落实搬迁事宜后双方再协商合同解除事宜。2016年1月，本案被告2曾以本案原告为被告，被告1为第三人提起诉讼，要求本案原告解除合同、承担房屋租金等。宁波市鄞州区人民法院2016年5月16日出具（2016）浙0212民初799号民事判决书，判决：一、原告浙江途众汽贸控股有限公司和被告宁波市上韵速递有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除；二、限被告宁波市上韵速递有限公司于本判决生效后三十日内将租赁原告浙江途众汽贸控股有限公司的位于宁波市鄞州区鄞县大道古林段一号的地上建筑物及周围空地[租赁房屋占地面积约18000平方米，建筑面积（含约定之共用建筑面积分摊）为1800平方米，空地面积约16200平方米，房屋结构为钢结构]恢复原状并返还给原告浙江途众汽贸控股有限公司；三、限被告宁波市上韵速递有限公司于本判决生效后三十日内支付原告浙江途众汽贸控股有限公司自2015年11月11日起至2016年1月11日止的租金155369.86元（已扣除被告宁波市上韵速递有限公司已交纳的租赁保证金130000元），并按《房屋租赁合同》约定的租金标准（2016年1月12日至2016年5月10日为每年1680000元，2016年5月11日以后为每年1764000元）继续支付自2016年1月12日起至被告宁波市上韵速递有限公司返还房屋之日止的租金或房屋占有使用费；四、驳回原告浙江途众汽贸控股有限公司的其他诉讼请求。后本案原告不服，上诉于宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2017年7月22日出具（2016）浙02民终2105号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。以上事实，原告提供（2016）浙0212民初799号民事判决书、（2016）浙02民终2105号民事判决书、房屋租赁合同、房屋租赁合同主体变更协议、通知、关于配合搬迁的通知、回复函、快递面单、房产证、土地证、交房条件、交接确认书、装修方案示意图、房屋租赁合同补充协议予以证明，上述证据经两被告质证无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院经举证、质证并认定如下：原告提供如下证据：证1、《房屋租赁合同》两份、《房屋租赁合同》终止协议一份、租金付款银行回单一组、网银记账凭证一组、发票一组，拟证明两被告违约，原告重新租赁产生重叠租赁期间的租金损失，另外，因案件审理过程中，租赁场地因产权问题面积缩小，原告重新订立了租赁合同，另行支付了租金。证2、装卸搬运作业服务合同及附件、劳务派遣费发票、付款票据一组，拟证明因两被告违约，原告购买的设备无法立即使用，需与劳务派遣公司签署服务合同。证3、原设备照片、新设备及场地照片、快件分拣流水线系统设备加工定制合同及附件场地实测图、设备清单两份、发票及付款凭证、交易凭证、说明、《伸缩机设备加工定制合同》一组，拟证明原告所需生产设备均根据实际场地定制，在不同的场地不能重新利用，原告需重新添置设备，原生产设备采购成本为3436757元，根据剩余租期分摊的残值损1150000元。证4、合同、价格清单、审计报告、原告2015年度资产负债表数据、原告截至2016.6资产负债表数据，拟证明因被告违约导致原告装修费、固定资产等财产损失金额超过原告索赔金额。经质证，两被告对证1的真实性、证明力有异议，认为新租赁合同的面积扩大，系原告扩大经营规模导致，涉嫌伪造；证2的真实性无异议，关联性有异议，原先的操作也需人工辅助，无法证明代替原来的分拣；对证3中老设备订单的真实性无异议，认为上述设备不是定制，是通用产品，该组证据只能证明原告曾经购买过这些设备，但是不能证明这些设备在原告离场时是存在残值的，即使是有残值，残值也是由原告享有，对凭证的真实性无异议。费用系原告自行扩大经营产生，与两被告无关。对证4中的真实性、关联性有异议，审计报告是第三方出具，只能证明原告存在装修，但不能证明原告搬离时该装修还存在残值，两被告只同意一个办公室、厕所、两个棚及一个雨棚；对上述证据，本院认定如下：因两被告对证2、证3的真实性无异议，故本院真实性予以确认；证4系原告单方委托的审计机构作出的报告，本院对证明力不予采信；证1的证明力本院将在之后一并阐述。结合上述证据及双方庭审，本院对如下事实进行确认：原告承租涉案房屋及场地后，用于经营快递行业，对涉案场地进行装修，并购买了雨棚、钢平台、地面硬化连接、电缆工程、隔离栏及加工定制快件分拣流水线系统等材料用于经营。庭审中，双方确认原告已于2016年7月初腾退涉案房屋并已向两被告缴清至2016年6月30日止的房租。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》解除是否因两被告违约导致。本院认为，原告与被告中通公司于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，真实有效，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行各自的义务。合同约定的履行期自2012年5月11日起至2017年5月10日止，在租赁期内，被告中通公司通知原告因其需重组升级，需提前终止房屋租赁协议，原告收到通知后，双方一直协商妥善的处理方案，均未果。后原告于2015年11月24日向被告中通公司发送《回复函》一份，要求被告中通公司继续履行合同，并要求被告中通公司协助配合寻找新租赁场地事宜，但双方未对终止租赁合同和赔偿事宜达成一致意见。被告中通公司在未发生法定解除事由和合同约定的解除事由的情况下，提出终止合同，显属违约，且在（2016）浙0212民初799号、（2016）浙02民终2105号案件中已对“以违约为代价”等相关事实予以确认，两被告辩称系因政府规划、情势变更导致合同提前解除，但未能提出充分证据佐证，故本院对该项辩称不予采信，考虑到被告中通公司已将该合同项下的权利义务转让给被告途众公司，被告途众公司应承担相应的违约责任，原告要求两被告承担连带责任的请求无充分事实与法律依据，本院依法不予支持；二、两被告应否对原告的损失承担赔偿责任以及应承担赔偿责任的项目与数额。依照合同法的相关规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，并规定了“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，未采取适当损失措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，原告于2015年3月收到被告中通公司要求解除合同的通知后，至2015年11月才给予书面回复，并称要求两被告配合寻找新的场地，在双方始终未能协商一致的情况下，原告应及时向被告途众公司表明合同是否继续履行的意向，并在合理期间内妥善保管、搬迁能拆除、搬迁的动产，并及时减少损失，但原告并未积极配合搬迁、寻找新的场地，故本院酌定原告应对自身损失的扩大承担20%的责任。关于装修装潢残值。根据《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”根据上述法律规定，原告要求赔偿的损失是剩余租赁期内装饰装修残值损失，两被告虽辩称原告用于经营的部分装修未经其同意，但在签订合同时，被告中通公司应对原告的经营性质予以明知，部分流水线钢构、地面固化工程、电缆等作业平台修建于案涉租赁物内，已与房屋结合在一起非毁损不可分离，形成了附合且上述修建符合租赁合同的用途，属于善意添附，在将近四年的时间内两被告也未表示反对，可视为两被告对原告装修行为的默认，故对两被告的该项辩称，本院不予采信。考虑到快递行业的特殊性且相关的装修残值无法通过鉴定程序确认，结合原告的过错、部分装修的折旧情况、原告自认的拆除内容等，本院酌定被告途众公司应赔偿原告装修装潢损失700000元；关于生产设备残值损失。对该项损失，原告提交了与案外人签订的《输送设备系统定制合同》等予以证明，虽部分合同明确约定流水线可以灵活移动、整体替换等，但因部分大型设备拆除、腾退时易丧失部分使用价值，两被告的单方解约行为至少致原告在设备使用上经营收入的下跌，故本院酌情认定原告该部分损失为104000元；原告要求被告赔偿生产经营成本增加的人力成本，提交了搬运服务合同等予以证明，两被告对此有异议，因快递行业人员需求量较大且考虑到涉案场地租赁面积较大，提前解约腾退需临时配备大量的人力、物力，故本院酌情认定被告途众公司需赔偿原告的人力损失200000元；原告主张房租差价并提供了《房屋租赁合同》等证据予以证明，因原告与案外人签订的租赁合同自2017年4月起订立，租赁的地段、面积等都由原告自行选择且与市场总体方向相关，且原告重新租赁的房屋面积达比原定的租赁面积扩大数十倍，原告亦无法对两份《房屋租赁合同》的履行变动作出合理解释，考虑到物价上涨等原因，现同地段的房屋租金已较双方签订合同时有较大的上涨，原告另行租赁厂房确需额外支出租金，故本院综合考量上述因素，酌情认定被告途众公司应赔偿原告租金损失200000元。原告主张违约金，两被告对此有异议，根据双方合同约定，“租赁期内，被告中通公司擅自解除本合同的，应退还原告预先支付的保证金和剩余租金，并向原告支付违约金（相当于原告预先交付的保证金）。……其他违约行为给守约方造成损失的，违约方应赔偿守约方的一切损失等等。”可见双方对违约造成的损失承担方式已有合理性预见，因原告并未提供证据证明两被告有合同约定的“其他违约行为”，故本院对原告的该项主张依法不予支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浙江途众汽贸控股有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宁波市上韵速递有限公司装修装潢损失700000元、生产设备残值损失104000元、人力损失200000元、租金差价200000元，共计1204000元；二、驳回原告宁波市上韵速递有限公司的其他诉讼请求。如被告途众公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费32274元，由原告宁波市上韵速递有限公司负担12722元，被告浙江途众汽贸控股有限公司负担19552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施 益人民陪审员  徐菊芬人民陪审员  包贤官二〇一七年八月十五日代书 记员  闻婉冬本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。