湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初1158号
原告中国光大银行股份有限公司株洲分行。
负责人成立志，该行行长。
委托代理人段小三，男，1986年5月14日出生，汉族，该行员工。代理权限特别授权（即代为提起诉讼、承认、变更、放弃诉讼请求、进行调解等特别授权）。
委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告伍志强，男，1965年4月30日出生，汉族。
被告潘莲香（被告伍志强之妻），女，1964年1月17日出生，汉族。
被告株洲市九天置业有限公司。
法定代表人王和平。
委托代理人邹亚洲，湖南百杰律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告中国光大银行股份有限公司株洲分行（以下简称光大银行株洲分行）诉被告伍志强、潘莲香、株洲市九天置业有限公司（以下简称九天置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理。依法组成由审判员王丹担任审判长、人民陪审员沈成元、曹佩均参加的合议庭,分别于2016年7月15日、2016年9月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告光大银行株洲分行的委托代理人段小三、李慧兰，被告伍志强、被告九天置业公司的委托代理人邹亚洲到庭参加了诉讼，被告潘莲香经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第二次开庭，原告光大银行株洲分行的委托代理人段小三、李慧兰，被告九天置业公司的委托代理人邹亚洲到庭参加了诉讼，被告伍志强、潘莲香经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行株洲分行诉称：2012年6月28日，原告与被告伍志伟签订了《中国光大银行个人贷款合同》一份，约定原告向被告伍志强、潘莲香提供人民币1041万元的个人贷款，被告用于购买商铺，贷款期限为120个月（2012年6月28日至2022年6月28日），贷款利率为年利率8.16%，逾期利率按约定年利率上浮50%收取，违约罚息按约定年利率上浮100%收取，还款方式为按月等额还本付息；担保方式为阶段性连带责任保证，即被告伍志强、潘莲香所购买的位于株洲市芦淞区芦淞路1号九天广场的商铺作为借款的抵押担保，在被告伍志强、潘莲香取得该房屋的所有权证并办妥原告为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有被告伍志强、潘莲香应偿还款项，被告九天置业公司提供连带责任保证担保。2012年6月28日，合同签订后，原告依约向被告伍志强、潘莲香发放贷款1041万元，2012年7月12日，办理了房屋抵押预告登记。截止2016年5月23日，该笔贷款已累计逾期5次，被告伍志强、潘莲香共欠原告借款本金6453287.69元、利息（未含罚息）63852.28元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告伍志强、潘莲香立即偿还原告的剩余借款本金人民币6453287.69元、利息（未含罚息）63852.28元（暂算至2016年5月23日，之后的利息、罚息按合同约定的计算方式计算至全部借款清偿之日止）；2、被告伍志强、潘莲香承担实现债权、抵押权的费用（律师费人民币65171元）；3、原告对被告伍志强、潘莲香抵押给原告的位于株洲市芦淞区芦淞路1号九天广场1－018、1－020、1－090、1－156、1－175、1－182、1－196、1－197、1－206、1－214、2－013、2－017、2－023、2－025、2－080、2－121、2－126、2－219、2－238号商铺拍卖、变卖的价款在上述借款本金及利息及实现债权、抵押权费用的范围内享有优先受偿权；4、被告九天置业公司对上述第1、2项诉讼请求所列借款本金、利息及实现债权、抵押权的费用承担连带清偿责任；5、三被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。
被告九天置业公司辩称：1、根据三方签订的《个人贷款合同》，我方承担的是一种阶段性担保，而至今原告与被告伍志伟、罗朝霞所购买的铺面已办理了预抵押登记，至此我方担保责任已经免除，不应承担担保责任；2、根据原告与被告伍志伟、罗朝霞购买铺面所办理的预抵押登记，原告有权对预抵押登记铺面拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权；３、现在该铺面已进入不动产权证书办理程序，办理后可以完成抵押手续，完成抵押手续后，我方同样应免除担保责任。
被告伍志强、潘莲香未予答辩，亦未向本院提供证据材料。
经审理查明，确认以下案件事实：2012年6月28日，原告与被告伍志强、潘莲香签订了《中国光大银行个人贷款合同》（抵押、保证）一份，约定原告向被告伍志强、潘莲香提供人民币1041万元的个人商用房贷款，被告用于购买商铺，贷款期限为120个月（2012年6月28日至2022年6月28日），贷款利率为年利率8.16%，逾期利率按约定年利率上浮50%收取，违约罚息按约定年利率上浮100%收取，还款方式为按月等额还本付息；保证人九天置业公司提供阶段性连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设立抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。被告伍志强、潘莲香作为抵押人提供其所购买的位于株洲市芦淞区芦淞路1号九天广场1－018、1－020、1－090、1－156、1－175、1－182、1－196、1－197、1－206、1－214、2－013、2－017、2－023、2－025、2－080、2－121、2－126、2－219、2－238号商铺作为借款的抵押担保。2012年6月28日，合同签订后，原告依约向被告伍志强、潘莲香发放贷款1041万元，2012年7月12日，办理了上述房屋抵押预告登记。截止2016年9月19日，被告伍志强、潘莲香、九天置业公司已还本息合计6820299.41元（其中被告伍志强、潘莲香自行偿还本息6508812.34元，被告九天置业公司垫付本息311487.07元），故被告伍志强、潘莲香共欠原告借款本息（未含罚息）6238016.87元。原告多次催收未果，遂酿成本案纠纷。
另查明、被告伍志强、潘莲香系夫妻关系。
以上事实有原告营业执照、法定代表人身份证明，被告身份证、户口本复印件、被告公司企业公示系统查询单，《光大银行个人贷款合同》（抵押、保证）、光大银行借款借据，抵押物清单及预购商品房抵押预告登记证明，贷款余额表，委托代理协议及发票，原、被告陈述及庭审笔录予以证实。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？原告光大银行株洲分行与被告伍志强、潘莲香、九天置业公司所签订的《光大银行个人贷款合同》（抵押、保证），是各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律，依法有效。原告光大银行株洲分行已经履行了合同义务向被告伍志强、潘莲香进行放款，但被告伍志强、潘莲香未按合同约定如期偿还借款本息，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对原告光大银行株洲分行要求被告伍志强、潘莲香偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求予以支持。原告光大银行株洲分行要求被告伍志强、潘莲香支付律师65171元的诉讼请求，根据双方委托代理协议及本案的实际情况，本院予以支持。被告九天置业公司作为保证人，仍在合同约定的阶段性连带责任保证期间内，对上述债务仍需承担连带保证责任。预售商品房抵押贷款中，虽然原告光大银行株洲分行与被告伍志强、潘莲香对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告光大银行获得现实的抵押权，而是待建成交付被告伍志强、潘莲香后，原告光大银行株洲分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至被告伍志强、潘莲香名下，则抵押权设立登记无法完成，原告光大银行株洲分行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告光大银行株洲分行要求对被告伍志强、潘莲香的预购买的房屋享有优先受偿权的请求不予支持。被告潘莲香经本院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告伍志强、潘莲香在本判决书生效十日内支付原告中国光大银行股份有限公司株洲分行借款本借款本息（未含罚息）6238016.87元（暂算至2016年9月19日，之后的利息、罚按合同约定的计算方式计算至实际清偿之日止）；
二、被告伍志强、潘莲香在本判决书生效十日内支付原告中国光大银行股份有限公司株洲分行为实现本债权支出的律师代理费65171元；
三、被告株洲市九天置业有限公司对上述一、二项债务承担连带保证责任，被告株洲九天置业有限公司在已承担责任范围内，有权向被告伍志强、潘莲香追偿；
四、驳回原告中国光大银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费57876元，财产保全费5000元，共计62876元，由被告伍志强、潘莲香、株洲市九天置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：市农行红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18－161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 王 丹
人民陪审员 沈成元
人民陪审员 曹佩均
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 陈 园
附判决书引用的法律条文的原文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。