广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3500号上诉人（原审原告）：谢谦，住广州市越秀区。委托代理人：林思臻，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：陈婧婧，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李吉华，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：张穗民，住址同上。两被上诉人共同委托代理人：黄文芳、曹丽，均系广东德法理律师事务所律师。上诉人谢谦与被上诉人李吉华、张穗民因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2013)穗云法民四初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为：李吉华与谢谦于2012年9月5日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。李吉华和张穗民主张上述合同无效缺乏法律依据，原审法院不予采纳。根据《房地产买卖合同》约定，双方同意该物业交付使用时间为李吉华收齐楼款当天。本案中，谢谦提交其于2012年9月11日向李吉华出具的《物业交接确认书》，以双方在合同签订之前已查验过房屋为由，确认该通知送达给李吉华之日即视为双方已完成物业的交接手续。李吉华确认已签收了该《物业交接确认书》，故根据上述确认书的内容，应视为双方已完成物业的交接手续。且谢谦在（2012）穗云法民四初字第1356号案一审庭审中确认涉案房屋实际已交付，其已经整理着涉案房屋的花园和围墙；在该案二审的庭审过程中，谢谦确认其以涉案房屋所有人的身份缴交涉案房屋的管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费，亦即自2012年9月11日开始，谢谦自认其支付涉案房屋管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费是以房屋所有人的身份支付，而并非代李吉华支付。故谢谦通过向李吉华出具《物业交接确认书》的形式确认其已经接收涉案房屋，系对其自身合法权益的处分，该确认书对谢谦本身具有拘束力。另民事诉讼应当遵循诚实信用原则，谢谦在关联案件庭审中已明确确认涉案房屋自2012年9月11日已经交付，并表示其自该日开始已以房屋所有人的身份在管理房屋，现谢谦又以李吉华未向其交付涉案房屋为由要求李吉华和张穗民将涉案房屋交付其使用及支付逾期交房违约金及管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费、公告费等缺乏事实和法律依据，亦违背诚实信用原则，故对其诉讼请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，于2015年12月16日作出如下判决：驳回谢谦的全部诉讼请求。本案受理费57609元，保全费10000元，由谢谦承担。判后，上诉人谢谦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“根据《物业交接确认书》的内容，应视为双方已完成物业的交接手续”是错误的。我方认为：1、谢谦于2012年9月11日发出《物业交接确认书》的目的是为阻止李吉华悔约将涉案房屋另行出售他人，该确认书不能作为双方完成物业交接手续的证据，事实上李吉华既未协助过户，也未交付房屋，谢谦至今仍未接收涉案房屋。2、李吉华承认因为悔约，在收齐楼款当天没有与谢谦一并到场查验房屋，双方没有签署《物业交接确认书》，没有将房屋钥匙交付谢谦，即合同约定的房屋交付转移占有的条件无一成就，涉案房屋从未交接。二、原审判决认定谢谦“在(2012)穗云法民四初字第1356号案一审庭审中确认涉案房屋实际已交付，其已经整理涉案房屋的花园和围墙；在该案二审的庭审过程中，谢谦确认其以涉案房屋的所有人的身份缴交涉案房屋的管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费，亦即自2012年9月11日开始，谢谦自认其支付涉案房屋管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费是以房屋所有人的身份支付，而非代李吉华支付。故谢谦通过向李吉华出具《物业交接确认书》的形式确认其已经接收涉案房屋，系对其自身合法权益的处分，该确认书对谢谦本身具有拘束力”是错误的。(一)谢谦在原审法院(2012)穗云法民四初字第1356号案庭审中回应法院“涉案房屋有无交付”时陈述“实际上已交付”是基于希望李吉华不要悔约另行出售，将涉案房屋过户交付给谢谦。由于双方已在《房地产买卖合同》第四条约定“双方同意该物业交付时间为卖方收齐楼款当天”，所以当2012年9月10日谢谦付清全部房款后于次日9月11日向李吉华邮寄《物业交接确认书》通知李吉华“鉴于双方在签订合同之前已查验过房屋，据此本通知送达给你方之日即视为双方已完成物业交接手续”，目的正是希望李吉华不要悔约、不要将涉案房屋另行出售给他人、希望李吉华依约履行过户和交付的合同义务，但实际上涉案房屋直至现在仍未实际交付。(二)谢谦在原审法院(2012)穗云法民四初字第1356号案庭审所称“在整理涉案房屋的花园和围墙”是指涉案房屋与谢谦房屋后面两户共用的开放式后花园及围墙，而且该开放式后花园及围墙并不属于两房屋的产权范围(详见谢谦证据3涉案房屋的房地产权证，涉案房屋后面即南向是没有花园的)，而是两房屋后面与白云山脚之间的空地，当时两户人共同作为开放式后花园共用，李吉华在国外期间，谢谦曾帮忙打理，所以原属于李吉华涉案房屋产权的房产范围，谢谦从未接收占有使用装修。(三)谢谦代李吉华先行垫付涉案房屋管理费、清洁费、水电费更加不能证明谢谦已接收占有使用涉案房屋，谢谦代垫只是基于《房地产买卖合同》第五条的约定，是李吉华提出并同意的，以减轻李吉华的麻烦和减少李吉华因逾期交纳各项费用产生的损失，是对李吉华权益的维护；而且从所发生的水电费金额可知，全部是公摊的费用，根本没有实际使用的费用发生，也证明谢谦根本没有接收占有使用装修涉案房屋。原审判决认为谢谦因为自认以房屋所有人的身份支付涉案房屋管理费等，而非代李吉华支付才通过向李吉华出具《物业交接确认书》的形式确认其已经接收涉案房屋，明显不符合事实。事实上，水费和污水处理费及电费，因李吉华一直不交纳导致产生违约金，谢谦于2013年才代其垫付，谢谦的行为只是根据合同帮忙垫付，以减少李吉华的损失。三、原审判决认定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则，谢谦在关联案件庭审中已明确确认涉案房屋自2012年9月11日已经交付，表示其自该日开始己以房屋所有人的身份在管理房屋，现谢谦又以李吉华未向其交付涉案房屋为由要求李吉华和张穗民将涉案房屋交付其使用及支付逾期交房违约金及管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费、公告费等缺乏事实和法律依据，亦违背诚实信用原则，故对其诉讼请求本院不予支持”是错误的。根据过往的关联案件及已生效的广东省高级人民法院(2015)粤高法审监民提字第37号《民事判决书》，在本系列案中无遵循诚实信用原则的正是李吉华，才导致涉案房屋迟延过户、迟延交付。四、原审判决没有正确适用法律。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条是关于对自认证据的处理，原审法院依据该规定作出判决，但实际是错误的适用了该条法律。我方认为：1、谢谦发出《物业交接确认书》及在关联案件中陈述涉案房屋交付，目的均为阻止李吉华悔约将涉案房屋另行出售他人，实际并未接收占有使用涉案房屋，且李吉华在庭审中从未承认已将涉案房屋交付谢谦，即李吉华一直确认涉案房屋是未交付谢谦且也不同意出售给谢谦的。2、房屋交付转移占有是实践行为，非诺成行为，除了双方确认外，还应有实际接收占有使用行为的发生。在(2013)穗中法民五终字第1721号案件中2013年9月13日的开庭笔录中“审：涉案房屋现在有无交付？众：没有。”，（2015）粤高法审监民提字第37号案中，李吉华也陈述“未收拾个人物品、细软、未搬家”。谢谦二审中提供了物业管理公司的证明，证明涉案房屋未交付给谢谦使用，谢谦只是代交管理费；为李吉华装修的颜某先生也可以证明涉案的7号房屋现装修与其当时的装修仍一样，谢谦并未接收房屋，更谈不上李吉华在一审中陈述的强行进行装修。事实上，现在的7号房屋大门紧闭，门前的杂草丛生，一看就是多年未使用，透过房屋的玻璃窗，可以清楚看到仍有李吉华的物品堆放在房屋里面。另涉案房屋的现状是随时可以去现场查证的，谢谦多次请求原审法院到涉案房屋现场勘查，以核实证明涉案房屋从未由谢谦占有使用装修，但原审法院却不予查明。综上，谢谦上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令李吉华、张穗民将广州市白云区某路某街7号房屋交付给谢谦使用；3、判令李吉华、张穗民按4500元／日的标准计付自2012年9月11日起至实际交付涉案房屋给谢谦之日止的逾期交房违约金给谢谦，暂计至2013年12月9日为2025000元；4、判令李吉华、张穗民一次性返还谢谦代为垫付的2012年10月至2013年12月管理费、清洁费8534元，2010年1月至2013年9月水费和污水处理费185.45元，2013年1-2月电费139.5元，合共8858.95元给谢谦，并自2013年12月23日起按每日2.34元的标准计付逾期付款的利息给谢谦；5、判令李吉华、张穗民一次性返还谢谦代为垫付的2014年1月至2015年9月的管理费、清洁费11947.6元，2013年9月19日起至2015年1月23日的水费和污水处理费66.96元，2013年3月-2014年4月的电费58．5元，合共12073.06元给谢谦，并自2015年10月30起按3.18元／日的标准计付逾期付款的利息给谢谦；李吉华、张穗民承担本案一、二审全部受理费、诉保费、公告费396.2元。被上诉人李吉华、张穗民答辩称：1、本案一审认定事实准确，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。2、本案争议焦点是房屋是否交付？谢谦在2012年9月12日提起（2012）穗云法民四初字第1356号民事诉讼时，就在该案2012年11月16日进行的庭审中明确本案房屋是已经实际交付并且准备进行管理和装修，(2013)穗中法民五终字第1721号案件的开庭笔录中也明确房屋交付，谢谦在省院申诉时也确认房屋是实际交付。谢谦2013年12月9日提起本案诉讼时，也提交了《物业交接确认书》再次表明房屋已经交接。从历次诉讼庭审中可以看出，谢谦均一致承认涉案房屋已经交付。谢谦现之所以反悔是因为其通过申诉取得了房屋所有权，但其之前的陈述是已生效判决的基础，其现在否认该基本事实是不是就此可以对之前生效判决进行再审？3、谢谦一审庭审时确认在签订合同之后就向涉案房屋的物业管理处交纳了装修保证金准备装修，可以认定我方已经将涉案房屋交付了，是因为我方不配合谢谦办理过户，谢谦才停止了装修活动。李吉华在关联案中有一份说明也陈述说其在合同签订后的第三天意图去涉案房屋拿结婚照，但谢谦得手（房屋）后已经火速围避房屋。4、本案物业现貌并不能反映当时交付的场景。本案物业交付时间是在2012年9月12日之前，之后本案物业就进入了诉讼期，谢谦在未完全取得所有权的情况下围蔽本案物业，实际占有，但未实际装修本案物业。谢谦最终取得本案物业合法所有权的时间是2015年10月21日。本案物业的外场景（花园、围墙）早已完全与谢谦的5号房屋融为了一体，内场景并不能准确反映出几年前的客观事实。综上所述，本案房屋交付的所有事实和证据全是由谢谦提供，其竟出尔反尔，又否定自己提供的事实，这是明显颠倒黑白，非常不诚信，其上诉理由明显不成立。经审理查明：2012年9月5日，谢谦（买方）与李吉华（卖方）共同委托北京市盈科（广州）律师事务所律师见证双方签订《房地产买卖合同》，该合同约定部分条款如下：一、该物业建筑面积为251.79平方米（以《房地产证》登记为准）。该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状是指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约，但须保留原有入墙的固定及基本设备）。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币肆佰伍拾万元整(￥450万元)。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于物业维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。有关付款方式如下：签署本合同之日，买方向卖方支付壹拾万元作为定金，余款440万元买方在本合同生效之日七个工作日内一次性付清给卖方。为本次交易而按规定应向有关政府部门支付一切税费的方式为：由买方全部承担。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，亦由买方承担。三、卖方合法持有《房地产证》，号码为穗房地证字第XXX号。买方已经查看过卖方的房产证。该物业无抵押、查封登记；卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权过户登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签署《物业交接确认书》。卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。卖方应在物业办理过户登记后7天内迁出户口。五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的如下欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、物业管理费等费用，如卖方无时间处理的，买方可先行垫付上述费用，卖方应据实向买方返还）。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。如卖方不按约定时间交楼给买方的，则卖方应将已收之房款应于解除合同发出之日五天内退还。(3)逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。七、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。(1)买方知悉该物业业权人为李吉华，李吉华的配偶是张穗民，现业权人承诺在签署本合同后尽快让张穗民在本合同补充签名或办理委托手委托代理人代为出售该物业，如卖方不履行该条约定的，视为卖方违约，应承担违约责任。(2)卖方同意本次交易过程中，买方可以在3-5年内自行选择过户时间，买方也有权自行指定卖方过户到他人名下。如卖方不按买方要求办理过户的，卖方除双倍返还定金外，还应按同期商业银行长期贷款利率的四倍支付利息给买方，并赔偿买方其他直接和间接的损失。如果卖方确需在3年内购房，因该物业未过户影响到卖方购房的，买方应立即办理过户。买卖双方同意买方在签订本合同叁日内将部分楼款人民币伍万元整（￥50,000元）作为交楼保证金交卖方代理人保管。该保证金用于确保卖方在物业正式交付使用前，已交清该物业名下发生的欠款、欠等。当买卖双方签订《物业交接确认书》，并核实相关单据后，视为卖方已经清结该物业所产生的欠费。代理人可以把上述交楼保证金作为楼款转交回卖方。若发生欠费情况的，则买卖双方同意按如下方式处理：卖方委托代理人以保证金支付欠费，剩余部分退回卖方；不足则由卖方另行补足。……九、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。十、双方己就本合同所有条款知悉了解详尽。合同双方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。合同签订后，谢谦于当日向李吉华支付定金款10万元。2012年9月7日，谢谦向李吉华支付购房款50万元。2012年9月10日，谢谦向李吉华支付购房款共计390万元，向涉案房屋所在物业公司广州市广某物业管理有限公司（以下简称广某物业）支付物业管理费和垃圾清运费共计15602.4元，并于当日向李吉华发出《履约通知》，主要内容为：本人谢谦已按《房地产买卖合同》如期将440万元汇到你指定的账户，请查讫，并请即日起安排办理该房产过户手续。李吉华确认收到上述通知。2012年9月11日，谢谦向李吉华发出《物业交接确认书》，主要内容为：根据你我双方签订的《房地产买卖合同》第四条约定，我已于9月10日履行完付款义务，你方应将买卖合同项下的房屋自即日起交付我使用。鉴于双方在签订合同之前已查验过房屋，据此本通知送达给你方之日即视为双方已完成物业交接手续。李吉华确认收到上述确认书。2012年9月13日，谢谦（原告）以李吉华（被告）未协助其办理涉案房屋过户手续为由诉至法院，原审法院受理后立案，案号为（2012）穗云法民四初字第1356号。该案中，谢谦的诉讼请求为：一、李吉华协助谢谦办理涉案房屋交易过户登记手续，将涉案房屋的权属办至谢谦名下；二、李吉华返还谢谦代垫付的2010年7月至2012年9月涉案房屋的管理费、垃圾清运费共15602.4元；三、李吉华按4500元/日的标准计付自谢谦起诉之日起至办妥涉案房屋的交易过户登记手续，将涉案房屋的权属办至谢谦名下之日止的违约金给谢谦；四、李吉华承担该案受理费、诉保费。另该案2012年11月16日的庭审中，有如下记载“原告提交15物业交楼确认书、16快递存根及17快递查询结果以证实买卖的房屋已经实付，原告在9月11日通知被告根据买卖合同的约定，在原告支付房款当天被告就已经交付房屋。原告在9月12日将视为交付的通知书送达后，被告一直没有异议”以及李吉华的质证意见“15、16、17可以证实涉案房屋视为交付的主观认定，被告是不同意的。……涉案房屋是否已经视为交付给原告，这点是不同意原告的主张，真实的意思表示应当以原告的确认为准。或法院依据查明的事实和证据进行确认。”该案庭审中，谢谦另提交了两张某物业收据，拟证明其已经向物业管理公司支付了涉案房屋装修的押金和装修管理费两项共3300元，称其已经整理着涉案房屋的花园和围墙，但没有拿到钥匙进入房屋，并主张因其不能见到李吉华，所以在2012年9月11日发出视为交付的确认书。经审理后，原审法院于2012年11月19日作出（2012）穗云法民四初字第1356号《民事判决书》，认为“故在原告向被告支付了全部购房款后，被告却未依约协助原告办理涉案房屋的交易过户手续，已构成了违约，现原告要求被告协助其办理涉案房屋的交易过户手续，并支付违约金的主张合理合法，本院予以支持。由于原告并未举证其受到的损失高于被告应支付的违约金，故原告主张按每日总楼价的千分之一支付违约金的标准过高，调整为以房价总款为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准从原告起诉之日起计至办理完毕涉案房屋房产交易过户手续止”，并判令：“一、本判决生效之日起十日内，李吉华协助谢谦按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区某路某街7号房屋的产权过户手续；二、本判决生效之日起十日内，李吉华向谢谦支付违约金（以450万元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年9月13日至办理完毕上述房屋的房产交易过户手续止）；三、本判决生效之日起十日内，李吉华向谢谦返还代为垫付的2010年7月至2012年9月的物业管理费和垃圾清运费共计15602.4元；四、驳回谢谦的其他诉讼请求。”李吉华不服上述判决，上诉至本院，本院受理该上诉并立案，案号为（2013）穗中法民五终字第1721号。在（2013）穗中法民五终字第1721号案中，李吉华向本院提起上诉意见与本案有关的内容有：“本案诉争的房屋，上诉人原打算回国定居长期使用的，并不想出售，上诉人之所以愿意与被上诉人谈买卖，就是因为被上诉人趁上诉人不在国内居住期间，长期不断侵占、违章扩建、把上诉人前后花园当施工地，导致破坏上诉人的房屋，令上诉人的房屋面目全非，回国后有家归不得，只好带着小孩暂居宾馆，这次上诉人再次回国，就不忍心再次看到自己费尽心血设计、装修的房屋由昔日富丽堂皇的别墅变成现在白蚁侵蚀、杂草丛生的破破烂烂境况。因此，上诉人回国卖屋前确未曾去实地查看房屋和未咨询中介、在又想告被上诉人侵占、又被被上诉人不断游说、发短信误导，又不想伤及和气、又想解决房屋纠结的复杂心理状态下，在未征得丈夫同意，又不想触景伤心这种强困扰意识下与李吉华谈妥以450万元的价格将房屋出售给被上诉人，但，在收到定金的第三天，就发觉售价与市场价严重不符，更未收拾个人物品、细软，未搬家”，谢谦与本案相关的答辩意见为“涉案房产的状态李吉华是知悉”。在该案2013年9月13日的开庭笔录中载有如下内容“审：涉案房屋现在有无交付？众：没有。”再查，谢谦在该案中提交涉案房屋2012年10月至2013年6月涉案房屋管理费、清洁费发票，以及电费发票和2010年1月至2013年3月的水费和污水处理费发票，拟证明涉案房屋在合同签署和合同约定过户的时间之后所有的费用都由谢谦缴纳，即使房屋没有过户，其已经在履行房屋所有人的责任。本院于2013年12月5日做出（2013）穗中法民五终字第1721号《民事判决书》，认为“涉案房屋依法属于李吉华与张穗民的夫妻共同财产，李吉华与谢谦签订《房地产买卖合同》处分涉案房屋未经张穗民同意，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定；以及谢谦要求李吉华协助涉案房屋的交易过户手续并将涉案房屋过户至谢谦名下与广州市目前的房地产调控政策相矛盾，存在履行上的障碍为由，对谢谦要求李吉华协助过户的诉讼请求不予支持”，因此判令：一、维持广东省广州市白云区人民法院(2012)穗云法民四初字第1356号民事判决的第三、四项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院(2012)穗云法民四初字第1356号民事判决的第一项、第二项。谢谦于2013年12月10日以李吉华、张穗民为被告向原审法院提起本案诉讼，其起诉称：“……依据合同第六条的约定，除合同继续履行，被告应立即将涉案房屋交付原告外，还须按逾期每日总楼价的千分之一的标准支付自2012年9月11日起至实际交付涉案房屋给原告之日止的逾期交房违约金给原告，暂计至2013年12月9日为2025000元。此外，根据合同第五条等的约定，被告应在涉案房屋正式交付使用前，交清所有关物业名下发生的欠款及应付费用，如水电、物业管理费等，如被告无时间处理的，原告可先行垫付上述费用，被告应据实向原告返还。原告签订购房合同后，原告代被告垫付了管理费、清洁费、水费、污水处理费、电费，被告除应一次性返还给原告外，还应按9.6%/日的标准支付逾期付款利息给原告，以弥补原告的经济损失。……”，请求判令：“一、两被告立即将广州市白云区某路某街7号房屋交付原告使用；二、两被告按4500元/日的标准计付自2012年9月11日起至实际交付涉案房屋给原告之日为止的逾期交房违约金给原告，暂计至2013年12月9日为2025000元；三、两被告立即一次性返还原告代为垫付的2012年10月至2013年12月的管理费、清洁费8534元，2010年1月至2013年9月水费和污水处理费185.45元，2013年1-2月电费139.5元，合共8858.95元，并自2013年12月23日起按每日2.34元的标准计付逾期付款的利息给原告；四、两被告立即返还原告代为垫付的2014年4月至2015年9月的管理费、清洁费10240.8元，2013年9月19日起至2015年1月23日止的水和污水处理费75.33元，合共10316.13元给原告，并自2015年10月1日起按2.7元/日的标准计付逾期付款的利息给原告；五、判令两被告承担本案公告费396.2元、六、两被告承担本案全部受理费用、诉讼保全费。”谢谦不服本院于2013年12月5日做出的（2013）穗中法民五终字第1721号民事判决而提出申诉，广州市检察机关于2014年6月12日发出《民事监督案件受理通知书》。广东省人民检察院于2014年12月24日作出粤检民抗字[2014]192号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2015年1月13日作出（2015）粤高法审监民抗字第18号民事裁定书，提审该案。2015年6月16日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法审监民提字第37号《民事判决书》，该院再审后认为：结合合同签订前后的协商过程以及合同的约定，谢谦有理由相信出卖房屋为李吉华、张穗民夫妻双方共同意思表示；无证据证明涉案房屋存在重大误解及显失公平的情形；再审期间，谢谦已具备在本市住宅限购区域内住房购买资格，限购政策不影响本案的履行；以及限购政策导致合同不能实际履行的后果不能归责于李吉华，双方在《房地产买卖合同》中约定谢谦可以在3-5年内自行选择过户时间，目前尚在双方约定的履行期限内等为由，判决：一、撤销广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1721号民事判决和撤销广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1356号民事判决第二项；二、维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1356号民事判决第一、三、四项。上述再审判决书已于2015年6月24日发生法律效力。上述判决生效后，谢谦向原审法院申请强制执行上述判决内容，涉案房屋已于2015年10月21日登记在谢谦名下。另查，谢谦本案中提交广某物业开具的2012年10月至2015年9月的管理费、清洁费发票及费用缴纳通知单、案外人广州市金百合陈列用品有限公司（法定代表人为谢谦）的企业法人营业执照，拟证明谢谦通过其控制的广州市金百合陈列用品有限公司向涉案物业所在的物业公司广州市广某物业管理有限公司交纳了涉案物业2012年10月至2015年9月的管理费、清洁费（每季度1706.8元）。谢谦提交广州市自来水公司、广州市污水治理有限责任公司开具的水费、污水处理费发票、银行代扣水费及污水处理费授权书、水费和排污水费扣划记录，拟证明谢谦垫付了涉案房屋2010年1月19日至2015年1月23日部分月份的水费和污水处理费合计252.41元。谢谦提交案外人广州市全华实业有限公司向广州市金百合陈列用品有限公司开具的电费发票、证明等拟证明涉案房屋所在的松园山庄因历史原因没有用电公变，至今由广州市全华实业有限公司提供专变供电，所有用户的电费由广州市全华实业有限公司代收后统一转交供电局。2013年3月19日和2014年6月6日，谢谦通过其控制的广州市金百合陈列用品有限公司向其交纳了涉案房屋电费：139.50元和58.50元。李吉华、张穗民认为，谢谦提交的管理费、清洁费发票和电费发票付款方为广州市金百合陈列用品有限公司，其不认识该公司，也与本案无关。对于水费和污水处理费，部分发票无原件，对银行扣划记录不予确认。并主张由于谢谦持有上述费用单据，反而可以证明谢谦自2012年9月以后已经实际占有、使用涉案房屋，谢谦自己提交的《物业交接确认书》亦认可了该事实，因此相关费用与李吉华、张穗民无关。再查，本案一审诉讼中，谢谦支付公告费390元及汇费3.9元、手续费2.3元。谢谦并在本案中前后两次申请财产保全，两次各向原审法院缴纳财产保全费各5000元。再查，上诉人谢谦在本案二审庭审中称依据《房地产买卖合同》第四条，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；谢谦另称之所以未在2012年9月13日诉至法院的（2012）穗云法民四初字第1356号一案中主张逾期交楼违约金是出于对诉讼费用的考虑。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对双方的诉辩意见，本院评析如下。首先，房屋买卖合同关系中的交付包括事实交付和法律交付，即俗称交楼和办证。在李吉华与谢谦于2012年9月5日签订的《房地产买卖合同》中第四条双方约定“卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志”，即双方约定事实交付是以交钥匙为标志。本案中，谢谦提交其于2012年9月11日向李吉华出具的《物业交接确认书》，以双方在合同签订之前已查验过房屋为由，确认该通知送达给李吉华之日即视为双方已完成物业的交接手续。李吉华确认已签收了该《物业交接确认书》，并未强调需以收取钥匙为事实交付的标志，反而在关联案件中主张签订合同后三天谢谦已围蔽房屋导致其不能进入房屋并取回相关物品。由上可见，谢谦作为买方已明确放弃已交付钥匙作为转移占有的标志，现无依据证实李吉华对此提出异议且李吉华主张已失去对案涉房屋的控制权，双方此时对案涉房屋已事实交付并无争议。而且谢谦在2012年9月11日向李吉华发出《物业交接确认书》后，即以李吉华未协助其办理涉案房屋过户手续为由于2012年9月13日诉至法院成讼（案号为（2012）穗云法民四初字第1356号），谢谦在该案中并未主张李吉华承担逾期交楼责任，其在本案称是出于诉讼费的考虑而未主张，该解释并不合理且与其在该案中提交的《物业交接确认书》不一致，本院对此不予采信，而且从合同约定的交楼后办理过户的履行顺序来看，亦说明谢谦此时对于案涉房屋实际转移占有是不持异议。另谢谦在（2012）穗云法民四初字第1356号案一审庭审中确认涉案房屋实际已交付，其已经整理着涉案房屋的花园和围墙；在该案二审的庭审过程中，谢谦确认其以涉案房屋所有人的身份缴交涉案房屋的管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费，亦即自2012年9月11日开始，谢谦自认其支付涉案房屋管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费是以房屋所有人的身份支付，而并非代李吉华支付，这与合同约定“当买卖双方签订《物业交接确认书》，并核实相关单据后，视为卖方已经清结该物业所产生的欠费”也是一致的。上述事实均能印证谢谦以向李吉华出具《物业交接确认书》的形式确认涉案房屋已完成事实交付，是其真实意思表示，原审认定该确认书对谢谦本身具有拘束力合理有据，谢谦现否认其已实际接收房屋显然与之前其作出的意思表示相悖，本院亦不予采信。其次，如前所述，谢谦是认为李吉华在关联案件庭审中已明确确认涉案房屋自2012年9月11日已经交付，并表示其自该日开始已以房屋所有人的身份在管理房屋，现谢谦又以李吉华未向其交付涉案房屋为由要求李吉华和张穗民将涉案房屋交付其使用及支付逾期交房违约金及管理费、清洁费、水费、污水处理费和电费、公告费等缺乏事实和法律依据，亦违背诚实信用原则，故对其诉讼请求原审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。至于（2013）穗中法民五终字第1721号案中2013年9月13日的开庭笔录中“审：涉案房屋现在有无交付？众：没有。”的内容，一方面，该案是原审支持谢谦基于李吉华已实际交付房屋故要求李吉华协助办证的请求后、李吉华不服原审判决上诉而成讼，因此，结合其时双方各自的诉讼立场，该陈述并非认定事实的单独依据，应做综合分析判断；另一方面，法院的询问并未明确是事实交付还是法律交付，故双方的回答也不能否定之前的意思表示，故谢谦以上述开庭笔录记载的内容否定之前其确认已事实交付的意思表示缺乏理据，本院亦不予采信。最后，谢谦据以主张违约金的条款为“合同因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金”，而谢谦在前案中已依据该条款主张李吉华承担从2012年9月13日至办理完毕案涉房屋的房产交易过户手续止的违约金，该诉讼请求已经法院终审驳回，其在本案中又依据合同同一条款主张李吉华、张穗民承担自2012年9月11日起至实际交付涉案房屋之日止的逾期交房违约金。由上可见，谢谦主张出卖人就过户之前同一迟延履行期间的逾期交房和逾期办证行为重复承担违约责任，亦无法律依据，本院亦不予支持。另如前所述，谢谦已确认2012年9月11日视为交付案涉房屋，故之后案涉房屋的使用情况与李吉华、张穗民无关，且案涉房屋在终审判决过户至谢谦名下之后，谢谦亦无依据证实其要求李吉华、张穗民协助搬离物品被拒，故谢谦以李吉华、张穗民至今仍占有使用案涉房屋为由主张出卖人承担逾期交楼违约金的诉讼请求缺乏理据，本院不予采信。至于李吉华、张穗民仍有物品放置在案涉房屋的问题，双方可协商适时取回，谢谦在并无依据证实其使用案涉房屋受到李吉华、张穗民阻扰和有障碍的情况下，以此为由要求其承担逾期交房的违约责任理据不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人谢谦的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费57609元，由上诉人谢谦负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一六年五月十三日书 记 员  张 辉