山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第561号
上诉人（原审原告）山东美嘉园物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人吴发明，董事长。
委托代理人李文深，山东彰理律师事务所律师。
委托代理人廖伏雨，山东彰理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐捷，女，1957年9月11日出生，汉族，住济南市。
上诉人山东美嘉园物业服务有限公司（以下简称美嘉园物业）因与被上诉人徐捷物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理，上诉人美嘉园物业委托代理人李文深、廖伏雨，被上诉人徐捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2006年8月1日，济南三庆置业有限公司（甲方）与美嘉园物业（乙方）签订前期物业管理委托合同，约定甲方委托乙方对燕柳园小区实行前期物业管理；委托期限自2006年8月1日至2016年8月1日；具体物业服务费标准为多层住宅：0.7元／月／平方米。美嘉园物业要求徐捷支付2013年12月31日之前的物业费8851.5元。
2005年4月22日，济南市物价局济价房字（2005）49号文件载明，燕柳园物业费用标准为0.4元／月／平方米。
另，济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时，指定的物业公司为济南三庆物业管理有限公司（以下简称三庆物业）。
原审法院认为，济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时，明确约定了三庆物业为开发商指定物业管理机构。而2006年8月1日，济南三庆置业有限公司作为开发商与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同，系在涉案小区已经有物业公司的情况下所签订，开发商此时更换物业公司的行为并没有另行经过业主的同意，因此该更换行为属于无效行为。
另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。因此，在业主与三庆物业签有物业服务合同的情况下，开发商无权将全部物业服务业务委托给他人，因此三庆物业与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同属于无效合同。美嘉园物业依据该无效合同向业主主张权利，没有法律依据，不予支持。综上，原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回原告济南美嘉园物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告济南美嘉园物业管理有限公司承担。
上诉人美嘉园物业不服原审判决上诉称：原审判决认定济南三庆置业有限公司在与业主签订商品房销售合同时指定的物业公司为三庆物业，没有依据。原审判决以开发商更换物业公司没有经过业主同意为由，认定上诉人签订的前期物业管理委托合同无效，没有法律依据。上诉人受山东三庆置业有限公司（以下简称三庆置业公司）委托从事物业管理，并未受三庆物业委托。原审判决认定合同无效，适用法律错误。上诉人为燕柳园小区提供了物业管理服务，徐捷应交纳物业费。请求二审法院依法改判。
被上诉人徐捷辩称：美嘉园物业与徐捷不存在物业服务合同关系，美嘉园物业无权主张物业服务费。三庆置业公司不是徐捷购买房屋的开发商，无权就徐捷所在小区与美嘉园物业签订物业委托管理合同。应该驳回美嘉园物业的诉讼请求。
经本院审理认定，原审判决认定2006年8月1日签订前期物业管理委托合同的事实属实，但委托单位是三庆置业公司。
另，2000年9月20日，徐捷与济南润业房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，徐捷购买的房屋位于燕柳园2号楼2单元701室，套内面积68.85平方米，建筑面积76.97平方米。
在本案二审期间，美嘉园物业根据提交的济南市历下区人民法院（2007）历民初字第2565号民事判决书，主张2003年12月11日，美嘉园与三庆物业签订债权转让协议，三庆物业从事涉案小区的物业管理至2004年2月底，三庆物业将应收2002年1月1日至2004年2月的物业费债权转让给美嘉园物业。
2003年12月9日，三庆置业公司与美嘉园物业签订《前期物业服务合同》，约定由美嘉园物业负责汇文轩、燕柳园、燕柳园、燕舞园、中建苑、枫润山居、新馨家园等七处物业管理，其中并未对物业收费标准进行约定。美嘉园物业实际自2004年3月开始提供物业管理。
2014年1月22日，美嘉园物业名称由济南美嘉园物业管理有限公司变更为山东美嘉园物业服务有限公司。
2002年11月11日，济南三庆房地产综合开发有限公司变更为山东三庆置业有限公司。
2005年4月22日，济南市物价局济价房字（2005）49号文件载明，“各物业管理企业应严格按照新确定的收费标准执行，原批复文件同时作废。”收费标准原按套内建筑面积改为按建筑面积计算；根据济价房字（2001）403号文件，之前燕柳园收费标准为按套内面积每平方米0.45元。
根据美嘉园物业提交的委托书，济南润业房地产开发有限公司自2000年5月日起委托三庆置业公司选聘物业公司，为燕柳园2号楼提供物业服务。徐捷主张自交房之后屋顶漏水一直未能解决，不同意交纳物业费。
美嘉园物业向本院提交的徐捷欠费明细要求2008年8月1日之前的物业费按按建筑面积收取0.4元／月／平方米。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”涉案小区未成立业主大会，根据上述规定，2003年12月9日、2006年8月1日，三庆置业公司与美嘉园物业签订的前期物业委托管理合同，并且美嘉园物业自2004年3月起也实际提供了物业管理服务，故业主徐捷应支付物业费。
根据济价房字（2001）403号文件，燕柳园收费标准为按套内面积每平方米0.45元。按套内面积每平方0.45元计算，徐捷每月应交物业费为30.98（0.45×68.85）元。美嘉园物业主张按建筑面积每平方0.4元计算，徐捷每月应交物业费为30.79元（0.4×76.97），美嘉园物业主张的交费标准低于物价部门规定的数额，系美嘉园物业对自己权利的处分，不损害徐捷权益，本院予以支持。自2002年1月1日至2004年2月底，由三庆物业提供物业服务，徐捷应缴纳物业费800.49元。三庆物业已将债权转让给美嘉园物业，徐捷应向美嘉园物业支付上述款项。自2004年3月1日至自2006年7月31日，徐捷应交物业费为892.85元。自2006年8月1日至2013年12月31日，按照合同约定收费标准，徐捷应交物业费为4795.23元。
综上，美嘉园物业上诉要求徐捷支付物业费，本院予以支持。徐捷主张房屋漏水问题，属于开发商应承担的质量责任。其据此不支付物业费，理由不成立。原审判决认定三庆置业公司与美嘉园物业签订的前期物业管理委托合同无效不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第2506号民事判决；
二、被上诉人徐捷于本判决生效之日起10日内支付上诉人山东美嘉园物业服务有限公司6488.57元；
三、驳回上诉人山东美嘉园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各50元，由上诉人山东美嘉园物业服务有限公司各负担20元，被上诉人徐捷各负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 曹 慧
代理审判员 何菊红
二〇一四年十一月十日
书 记 员 孙培培