湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4831号
上诉人（原审被告即反诉原告）：武汉光彩餐饮文化传播有限公司。
法定代表人：范劲，董事长。
委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张伟，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告即反诉被告）：福星惠誉商业发展有限公司。
法定代表人：谭少群，董事长。
委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉光彩餐饮文化传播有限公司（以下简称武汉光彩餐饮公司）因与被上诉人福星惠誉商业发展有限公司（以下简称福星惠誉商业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第01521号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人武汉光彩餐饮公司的委托诉讼代理人罗荣华，被上诉人福星惠誉商业公司的委托诉讼代理人向明、侯威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武汉光彩餐饮公司上诉请求，1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：一审法院先入为主，缺乏客观事实判断，在案件审理过程中，武汉光彩餐饮公司曾因本案案情复杂申请反诉，一审法院受理后，经武汉光彩餐饮公司申请延期开庭，因为案件审理过程中的举证内容需要时间准备，但一审法院收取了延期开庭并提交证据的申请，但不给予任何回复，不给予武汉光彩餐饮公司合理的举证期限，就匆忙开庭，剥夺了武汉光彩餐饮公司的举证权利和参与庭审的权利。本案武汉光彩餐饮公司未交纳物业服务费用是因为被上人经维修后未达到使用功能和目的，导致武汉光彩餐饮公司存在使用隐患，且被上诉人多次中断供电导致武汉光彩餐饮公司存在重大经济损失。被上诉人亦存在违约行为，武汉光彩餐饮公司依据合同法行使抗辩权有法律依据。
福星惠誉商业公司辩称，一审法院并未违法，上诉人未按时开庭参加诉讼，在一审开庭当天上诉人提出过延期开庭审理，但未得到准许。开庭审理中上诉人代理人参与了部分的庭审过程，后提出撤回对我方的反诉诉请。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。
福星惠誉商业公司向一审法院起诉请求，2014年6月20日，福星惠誉商业公司与黄秀珍签订了《福星惠誉群星城物业服务协议》，约定福星惠誉商业公司向黄秀珍承租的位于福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号EL5-2）提供物业服务，黄秀珍依约应向福星惠誉商业公司支付有关服务费用。后福星惠誉商业公司、黄秀珍与武汉光彩餐饮公司又签订了《协议书》一份，约定自协议生效之日起，黄秀珍将物业服务协议项下其全部的权利、义务转让给武汉光彩餐饮公司，武汉光彩餐饮公司同意自协议生效之日起概括承受物业服务协议项下黄秀珍全部的权利、义务。协议书生效后，福星惠誉商业公司依约向武汉光彩餐饮公司提供了符合标准的物业服务，但武汉光彩餐饮公司自2015年3月20日起至今无正当理由拒绝缴纳物业服务费，违反了协议约定，损害了福星惠誉商业公司的合法权益，致使合同目的不能实现。依据物业服务协议第3条、第6条的有关约定，福星惠誉商业公司有权停止提供物业服务、要求武汉光彩餐饮公司支付拖欠的物业服务费及每逾期一日按应付金额的0.3%向福星惠誉商业公司支付违约金。判令1、武汉光彩餐饮公司向福星惠誉商业公司支付所欠的物业服务费99935.1元（暂计至2015年12月31日，实际计算至武汉光彩餐饮公司腾退房屋之日止）；2、武汉光彩餐饮公司支付违约金18288元（暂计至2015年12月31日，实际计算至武汉光彩餐饮公司腾退房屋之日止）；3、本案诉讼费用由武汉光彩餐饮公司承担。
一审法院审理查明，黄秀珍从事经营活动承租的湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的EL5-2商铺位于徐东大街的“群星城”商业综合体内，“群星城”的物业服务由福星惠誉商业公司提供。福星惠誉商业公司（甲方）与黄秀珍（乙方）在2014年6月20日签订了《福星惠誉群星城物业服务协议》（以下简称物业协议），约定甲方向黄秀珍承租的位于福星惠誉群星城的商用房屋（商铺号EL5-2）提供物业服务，物业服务期限与商铺租赁合同期限一致，物业服务费为每月11103.9元（30元／月／平方米×370.13平方米），物业服务费按季支付，第一期物业管理费应于合同签订后5个工作日内支付，后期的物业服务费均在每个季度最后一个月的20日前支付；乙方未按照协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、水电费等费用的，甲方有权扣留全部或部分履约保证金，乙方应按未付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期达15日的，甲方有权中止或停止对其提供物业服务；乙方和出租方湖北福星惠誉洪山房地产有限公司的商铺租赁合同终止后，甲、乙双方的《福星惠誉群星城物业服务协议》自动终止。合同书还对物业服务事项、双方的权利义务、代收代缴费用、保险、争议解决等事项作出相应约定。物业服务合同成立后，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（甲方）、福星惠誉商业公司（乙方）、黄秀珍（丙方）与武汉光彩餐饮公司（丁方）签订《协议书》一份，约定自协议生效之日起，丙方将物业服务协议项下全部的权利、义务转让给丁方，丁方武汉光彩餐饮公司同意自协议生效之日起概括承受物业服务协议项下丙方的全部权利、义务。武汉光彩餐饮公司在从事餐饮经营期间，向福星惠誉商业公司交纳履约保证金22208元，支付2014年10月1日至2015年3月31日共计六个月的物业服务费66623.40元（30元／月／平方米×370.13平方米×6个月）。武汉光彩餐饮公司在第一个交纳租金的年度内，安装在商铺顶部的共用污水管道曾发生渗漏，武汉光彩餐饮公司通知后，福星惠誉商业公司对破损的管道及时进行了修复。新的交费期届满后，武汉光彩餐饮公司以商铺内经过天花板共用的污水管道破裂渗漏、中央空调质量不符合标准，引起出风口有水滴下落，影响正常经营造成的损失，出租人福星惠誉洪山房地产公司未予赔偿为由，拒绝向给付2015年3月31日以后的物业服务费。为此，福星惠誉商业公司群星城分公司于2015年3月20日向武汉光彩餐饮公司送达《缴款通知书》，要求承租人武汉光彩餐饮公司在3月20日前履行结清拖欠的租金144350.70元及物业费333311.70元及水电费、POS机租用费等义务。逾期未给付，将追究承租人的违约责任。但武汉光彩餐饮公司未按期履行义务。福星惠誉商业公司群星城分公司于2015年3月26日再次将《延期缴纳租金及物业管理费的告知函》送达至武汉光彩餐饮公司，告知如在3月30日前未支付物业费及违约金等等，逾期至4月4日仍未交纳将停止物业服务。给付超出合同约定的给付期限30日，将视为武汉光彩餐饮公司单方解除双方的物业服务合同。因武汉光彩餐饮公司未按物业服务合同履行义务，支付2015年3月31日后的租金、物业费，同年5月14日，福星惠誉洪山房地产公司通知武汉光彩餐饮公司解除双方的《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》，收取的保证金128442元不予退还。自收到《解约通知书》三日起七日内，给付拖欠的租金、物业费等，办理合同解除后的相关手续，并将承租的商铺返还给福星惠誉洪山房地产公司。武汉光彩餐饮公司接受通知后，在2015年5月15日以《回函》告知福星惠誉洪山房地产公司，拒付租金是因为漏水造成武汉光彩餐饮公司的损失福星惠誉洪山房地产公司未予以赔偿引起的，其解除物业服务合同的理由不充分，不同意解除。物业服务合同和房屋租赁合同解除后，武汉光彩餐饮公司仍占用福星惠誉洪山房地产公司的商铺从事经营活动直至无法用电后，在2015年11月29日才停止经营活动，但未将租赁的商铺返还给福星惠誉洪山房地产公司，也未将拖欠的物业服务费支付给福星惠誉商业公司。
一审法院认为，福星惠誉商业公司与黄秀珍签订《福星惠誉群星城物业服务协议》及福星惠誉商业公司、黄秀珍、武汉光彩餐饮公司签订《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。物业服务合同的权利义务转让给武汉光彩餐饮公司后，福星惠誉商业公司与武汉光彩餐饮公司应当按照协议约定履行各自的义务。武汉光彩餐饮公司承租的商铺共用部分的管道发生渗漏后福星惠誉商业公司履行了维修义务，武汉光彩餐饮公司的证据不能充分证明其有合理的理由拒交物业服务费的事实，经福星惠誉商业公司书面催讨后，未向福星惠誉商业公司给付物业服务费，应承担继续履行的违约责任。按照双方约定，福星惠誉洪山房地产公司在2015年5月14日解除《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》时，福星惠誉商业公司和武汉光彩餐饮公司之间的物业服务合同也同时终止。福星惠誉商业公司提供的物业服务系为整个“群星城”商业综合体的共用部分提供的，由此维护“群星城”整体商业形象和业主的正常经营。双方的物业服务合同终止后，武汉光彩餐饮公司虽然不是业主，但继续在“群星城”内从事餐饮经营，没有事实上和法律上的依据，享受福星惠誉商业公司提供的服务。因此武汉光彩餐饮公司应当比照双方的《福星惠誉群星城物业服务协议》约定的物业服务费的金额，支付物业服务费至停止经营的2015年11月29日止。福星惠誉商业公司要求武汉光彩餐饮公司支付违约金18288元的诉讼主张，明显过高，一审法院酌定以武汉光彩餐饮公司实际拖欠款项为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉光彩餐饮文化传播有限公司于判决生效之日起三日内支付福星惠誉商业发展有限公司物业服务费（以每月11103.9元为标准，从2015年4月1日起计算至2015年11月29日止）。二、武汉光彩餐饮文化传播有限公司于判决生效之日起三日内支付福星惠誉商业发展有限公司违约金（以实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期贷款利率130%计算至判决确定给付之日止）。三、驳回福星惠誉商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2664元，减半收取1332元，由武汉光彩餐饮文化传播有限公司负担。
二审审理中，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明，一审审理过程中，武汉光彩餐饮公司于2015年11月24日申请撤回反诉，一审法院以（2015）鄂武昌民商初字第01521号民事裁定书裁定准许武汉光彩餐饮公司撤回反诉。反诉费1332元，由武汉光彩餐饮公司负担。因此，武汉光彩餐饮公司在一审法院申请撤诉符合法律规定，一审法院作出（2015）鄂武昌民商初字第01521号民事裁定书已发生法律效力。
本院在审理期间，上诉人武汉光彩餐饮公司与被上诉人福星惠誉商业公司均要求案外调解并向本院提出书面申请60天期限，经本院准许，组织双方多次协商、调解，武汉光彩餐饮公司、福星惠誉商业公司双方各持己见。
本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，福星惠誉商业公司与黄秀珍签订《福星惠誉群星城物业服务协议》及黄秀珍、武汉光彩餐饮公司签订《协议书》均合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。福星惠誉商业公司为武汉光彩餐饮公司提供了物业服务，武汉光彩餐饮公司应根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，武汉光彩餐饮公司仅以商铺内共用的污水管道破裂渗漏、中央空调质量不符合标准，引起出风口有水滴下落，影响正常经营造成的损失，出租人福星惠誉洪山房地产公司未予赔偿为由作为拒绝交纳物业费的理由，则会使福星惠誉商业公司、武汉光彩餐饮公司双方利益关系失去平衡，不属于上述规定的正当理由，且福星惠誉商业公司履行了维修义务，武汉光彩餐饮公司的证据不能充分证明其有合理的理由拒交物业服务费的事实，经福星惠誉商业公司书面催讨后，武汉光彩餐饮公司未支付所欠物业服务费用，应承担继续履行的违约责任。因福星惠誉商业公司主张违约金18288元的明显过高，一审法院酌定以实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至给付之日止符合本案实际。故一审判令武汉光彩餐饮公司支付物业服务费用及违约金并无不妥。武汉光彩餐饮公司认为一审违反程序，在一审中曾提起反诉，但其于2015年11月24日参加一审开庭审理，并申请撤回了反诉，故武汉光彩餐饮公司所述此节与实际情况不符。武汉光彩餐饮公司上诉认为一审剥夺了其举证权利和参与庭审的权利，缺乏事实依据。综上所述，武汉光彩餐饮公司上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2664元，由武汉光彩餐饮文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚治国
审判员 李 行
审判员 叶 欣
二〇一六年十二月九日
书记员 张 缤