上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10625号
上诉人（原审原告）：王立林，男，1963年10月27日出生，汉族，住江苏省射阳县。
上诉人（原审原告）：王立中，男，1975年9月16日出生，汉族，住江苏省射阳县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：侯信林，上海天眷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：仇锦军，女，1957年8月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
被上诉人（原审被告）：贾学台，男，1955年7月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
原审第三人：索成将，男，1967年9月16日出生，汉族，户籍地江苏省射阳县，现住上海市闵行区。
上诉人王立林、王立中因与被上诉人仇锦军、贾学台及原审第三人索成将房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王立林及其与王立中的共同委托诉讼代理人侯信林，被上诉人仇锦军、贾学台的共同委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。原审第三人索成将经本院合法传唤未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人王立林、王立中上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：本案有充分的事实依据证明贾学台的行为构成有权代理。2016年3月25日，上诉人通过银行向仇锦军汇款5万元（人民币，下同），注明是购房定金，仇锦军并无表示异议。2016年5月9日，各方当事人在莘城宾馆商谈上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）交易，仇锦军本人在场，虽初期有不愉快，但该不愉快针对合同条款而非针对贾学台的代理。且经贾学台的沟通后已经化解，仇锦军对贾学台的签字并未提出反对意见。当日，也是由仇锦军本人将系争房屋钥匙交付给上诉人，上诉人也于当日向仇锦军支付50万元，注明支付房款，仇锦军收到房款后四个月均未提出异议。上诉人接收房屋后，因网络安装、水电费用交付、信件交接等多次与仇锦军联系，仇锦军对此也从未提出异议。2016年8月29日，上诉人将剩余房款支付给仇锦军后，其也没有提出异议。8月31日，上诉人亲属金某向仇锦军发出协助过户短信后，其回复也完全配合。综上，贾学台出售房屋并非无权代理，本案构成有权代理，仇锦军应继续履行合同。
被上诉人仇锦军、贾学台辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人索成将未到庭发表意见。
王立林、王立中向一审法院起诉请求：1、确认王立林、王立中与仇锦军签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令仇锦军协助王立林、王立中将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋过户到王立中名下；3、判令仇锦军、贾学台连带承担违约金30万元。
一审法院认定事实：2016年3月25日，仇锦军作为甲方，贾学台作为甲方担保人，王立林、案外人王某作为乙方，索成将作为乙方担保人签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“一、房屋状况：本合同所涉房屋位于闵行区XX路XX小区XX号XX室，房屋性质为商品房，……二、价款及付款方式：该房屋出卖总价为131万元（含室内现有设施及装修）。三、付款方式：本合同签字后乙方付定金5万元，2016年4月底前付50万元，2016年6月底前付款65万元，余款11万元在产权证办理过户后三日内付清。甲方明确，房款支付账户为：收款人仇锦军。开户行：建行定海桥支行。银行账号：XXXXXXXXXXXX8127。乙方逾期付款按日万分之五承担利息，逾期超过一个月，甲方有权解除合同。四、房屋交接：甲方同意，乙方向甲方付足55万元时，甲方向乙方交付房屋。……七、合同的担保：贾学台对甲方的履约义务承担保证责任。索成将对乙方的履约义务承担保证责任。八、合同生效。本合同甲方由贾某为签字生效。乙方由王立林代为签字生效。”合同后甲方处有“贾学台贾学台代仇锦军”字样签字，乙方处有“索成将王立林王某”字样签字。同日，王立林一方向仇锦军银行卡内转账5万元。
2016年5月9日，贾学台代理仇锦军作为甲方，贾学台作为甲方担保人，王立林、王立中作为乙方，索成将作为乙方担保人签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“一、房屋状况：本合同所涉房屋位于闵行区XX路XX小区XX号XX室，房屋性质为商品房，房屋产权证号为沪房地闵字（2001）第XXXX**号。……二、价款：房屋及室内现有设施总价131万元。三、付款方式：本合同签字后乙方付定金5万元，2016年5月初付50万元，余款2016年8月底前付清。甲方明确，房款支付账户为：收款人仇锦军。开户行：建行定海桥支行。银行账号：XXXXXXXXXXXX8127。四、房屋交接：甲方同意，乙方向甲方付完120万元房款时，甲方向乙方交付房屋。五、房屋交易费由乙方承担。甲方同意，乙方付清房款后，甲方随时协助乙方将房产证过户到王立中名下。房屋过房时，甲乙双方都不得在本合同之外提出改变房价的任何要求。房屋过户的一切税费均由乙方承担。……七、合同的担保：贾学台对甲方的履约义务承担保证责任。索成将对乙方的履约义务承担保证责任。八、违约责任：甲乙双方均不得单方解除合同。单方解除合同，承担对方违约金30万元。九、合同生效。本合同经甲乙双方及担保人签字后生效。”合同后甲方处有“贾学台代仇锦军”字样签字，乙方处有“王立林王立中（王立林代）索成将”字样签字。同日，王立林、王立中向仇锦军银行卡内转账50万元。贾学台将系争房屋钥匙交付给王立林、王立中。
2016年8月29日，贾学台通过短信将仇锦军账号发给王立林、王立中后，王立林、王立中通过手机银行向仇锦军银行账户分别转入50万元、26万元。次日，贾学台通过短信确认钱收到。
2016年8月31日，案外人金某向仇锦军发送短信，称：“仇姐您好！我已到上海，请帮忙找个中介，明天过户，找好请联系我，谢谢！”次日，仇锦军回复：“早上好！中介下午一点左右接待我们。我拿到地址发给你。”
2016年9月9日，王立林与贾学台进行通话，贾学台表述，因仇锦军家里有点矛盾，导致房屋出售不太顺利。
2016年10月27日，仇锦军通过银行转账方式向贾学台账户退还购房款131万元。
2017年1月12日，索成将向法院寄送一份《情况说明》，上载：“经本人庭后仔细回忆后，将本人参与的与本案相关的事宜向贵院说明如下：1、本案涉及的房屋最初是本人看中的。本人与贾学台系多年朋友，与王立林也是多年朋友。贾学台曾向我说我想要的话，可以把这个房屋卖给我（但都是协商，没有达成一致意见）。后来我的情况发生了一些变化，不准备再购买这个房屋，所以向贾学台介绍了王立林给他认识。2、贾学台与王立林签署协议的时候我是在场的。签约时没有人提起过仇锦军，也没人问起说贾学台是否有权代理仇锦军等相关事项，只是把基本条款谈拢了双方就签字了。这份协议签约时，仇锦军不在场。3、2016年5月9日，贾学台、本人和王立林夫妇四个人到茶室谈合同的事情，贾学台说房东本人也要到场的。仇锦军是后来的，她到场后，情绪很激动，非常生气，说了贾学台很多句。为此王立林很尴尬，就说他和本人是不是回避一下，如果情况实在不方便要么他就不买了。然后本人和王立林他们就出来，让贾学台和仇锦军两个人在里面协商。过了段时间贾学台出来叫我和王立林进去，说好了好了，然后又和仇锦军说你来也来了要么签掉算了，当给我个面子。但是仇锦军说要签你签，我不签。然后就离开了。后来是贾学台一直在稳定场面，说他可以做通仇锦军工作的，条件是王立林赶紧先把第一期的房款付掉，并且房子今天就可以交掉。后来签字的时候，本人本来是不想签字的，因为这个事情确实和本人没什么关系。但是他们都说王立林是我介绍的，我要帮王立林做个担保，保证他履行协议。后来我觉得碍于朋友面子，加上王立林也应该有实力买这个房子的，我又签了字，然后就走了。后来发生了什么事情，我确实就不知道了。”
另查明，王立中自2011年7月开始缴纳社保，截止2016年累计月数为66个月。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，贾学台出卖系争房屋的行为是否有代理权，即是否得到仇锦军的授权或者追认？王立林、王立中认为，贾学台有代理权，理由在于：1、5月9日各方到场进行协商时，仇锦军有授权行为，且没有明确予以否认；2、贾学台掌握系争房屋房产证号、钥匙、仇锦军账号等，足以让王立林、王立中相信仇锦军在出售系争房屋这节事情上对贾学台有过授权；3、交房当日，仇锦军到场一起参与交房，可见其已经认可房屋出售一事；4、事后案外人金某微信联系仇锦军过户事宜，仇锦军亦通知了中介地址与协商时间；5、仇锦军一直是以家庭矛盾为由拒绝履行合同，并未对合同本身提出过质疑。仇锦军认为，自己事先没有对贾学台出售系争房屋进行授权，事后也没有进行追认，故贾学台私自出售系争房屋的行为没有代理权。贾学台认为，仇锦军对出售房屋一事并未授权或追认，其仅仅是因为自己面子上过不去，才私自完成了之后的事情。对于王立林、王立中与仇锦军、贾学台上述意见，法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王立林、王立中应对自己主张贾学台有代理权的事实进行举证。对此，王立林、王立中提供了银行流水、短信记录、录音记录等证据证明贾学台存在代理权，并当庭对5月9日协商经过、交房经过等进行陈述。但在没有书面授权委托书以及王立林、王立中与仇锦军、贾学台各自陈述不一致的情况下，王立林、王立中并未进一步举证证明仇锦军在5月9日协商时存在授权行为以及交房当日仇锦军也在场陪同。短信记录在仇锦军予以否认，且内容仅仅是仇锦军告知王立林、王立中中介地址的情况下，并不能视为该证据足以证明仇锦军存在授权或追认。通话录音证据发生在王立林与贾学台之间，为贾学台个人单方陈述，并未得到仇锦军认可，故法院亦无法认定该证据足以证明仇锦军具有授权或追认房屋出售行为之意思表示。结合索成将提供的情况说明，法院无法认定仇锦军在5月9日协商当时曾经对贾学台进行过授权或追认以及交房当日仇锦军到场进行交接。
根据《合同法》无权代理中“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”之规定，王立林、王立中并未催告，且即便存在催告，仇锦军也未对此进行表示，应视为拒绝追认。综合以上分析，《房屋买卖合同》为无权代理合同，贾学台在出售系争房屋前后并未得到仇锦军的授权或追认，故《房屋买卖合同》对仇锦军不发生法律效力，由贾学台承担责任。王立林、王立中要求确认其与仇锦军之间合同效力，并要求仇锦军继续履行该合同、配合其过户的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。
至于王立林、王立中要求仇锦军、贾学台赔偿王立林、王立中30万元违约金的诉请，法院认为，即便房屋买卖合同对仇锦军生效，该违约金在合同中的性质为解约违约金，王立林、王立中在本案中并未诉请解除合同，因此该诉请与王立林、王立中在本案中的主张相悖，此项诉请无法律依据，法院亦不予支持。
一审法院审理后作出判决：驳回王立林、王立中全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,900元，由王立林、王立中共同负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了一份署名为第三人索成将于2016年8月30日出具的情况说明，其在该说明中陈述2016年5月上旬，其与贾学台、仇锦军、王立林、金某均在莘城宾馆参与签约，仇锦军本人在现场指示贾学台代其签字，签字后，王立林在现场通过手机银行向仇锦军支付房款50万元，转款后，仇锦军、贾学台、王立林、金某四人一起乘坐贾学台的轿车去系争房屋实地交房。其本人因出差赶车未到交房现场。被上诉人对该情况说明不予认可。
上诉人另向本院提交短信记录一份，显示2016年6月16日，案外人金某向仇锦军发送短信，内容为“你好！你有一封上海市公安局的快递在XX路XX弄XX号XX室。”被上诉人对该短信内容的真实性不持异议，但认为与本案缺乏关联性。
本院审核上述证据后认为，对于第三人索成将出具的情况说明，其内容经与其在一审庭审中的陈述及一审庭审后提交的情况说明比对后，索成将三次对案情的陈述均有不同程度的差异，索成将经本院合法传唤也未到庭参加审理进行进一步说明，故对于索成将在本案一、二审中所作的相关陈述，本院均不予采信，其陈述不作为定案的依据。
案外人金某向仇锦军发送的短信内容，双方对其真实性均不持异议，故本院对该短信的真实性予以确认。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，系争房屋自2016年起的物业费、水电费、煤气费均由上诉人支付，上诉人另在系争房屋内安装了电信网络。
本院认为，本案的争议焦点是贾学台代仇锦军出售系争房屋是否为无权代理，涉案《房屋买卖合同》是否对仇锦军产生拘束力。对此，上诉人主张贾学台系有权代理仇锦军将系争房屋出售给上诉人，仇锦军本人也是知情且同意的；被上诉人则主张贾学台系擅自将系争房屋出售，仇锦军已经明确表示不同意出售系争房屋。
根据双方当事人于本案所提交的证据及相关陈述，本院确认如下事实：一、签订《房屋买卖合同》当日，仇锦军本人在场，虽然对于其是否明确表示同意出售房屋并参与签约后的交房手续双方各执一词，但可以明确的是仇锦军清晰知晓贾学台代理其与上诉人协商出售系争房屋的事宜，并且在明知贾学台以其名义代其签订《房屋买卖合同》之后，也未当场明确提出反对意见；二、仇锦军于2016年3月25日及签订《房屋买卖合同》的5月9日以及之后的8月29日，多次收取了上诉人向其支付的系争房屋购房款共计131万元，仇锦军对上述款项系购房款不持异议，直至同年10月27日之前，仇锦军未向上诉人表示过异议；三、案外人金某与仇锦军之间的短信往来及相关证据已可表明仇锦军至少在2016年6月知晓系争房屋已交由上诉人占有使用，且未有证据证明其对此表示反对；四、2016年8月，同样通过双方往来短信可知，仇锦军具有配合上诉人进行过户的意思表示。
综合上述事实，本院认为贾学台将系争房屋出售给上诉人，仇锦军对此是明知且同意的，贾学台签订《房屋买卖合同》的行为属有权代理，对被代理人仇锦军产生拘束力，仇锦军应按约继续履行《房屋买卖合同》。被上诉人主张仇锦军已经在2016年5月9日签约现场明确表示不同意出售系争房屋，但本院认为，并无确凿的证据证明仇锦军对房屋出售事宜明确表示反对，若确如被上诉人主张，仇锦军完全可以在相关当事人均在场的情况下，明示不同意贾学台在买卖合同上签字，并阻止房屋的交接，但仇锦军采取默认的态度不符合常理。况且，从仇锦军签订房屋买卖合同之后的客观行为来审查，其也从未表示过异议，反而配合上诉人进行房屋交易，故即使仇锦军在签约现场表示过犹豫，其日后的行为也已表明其认可了买卖合同的效力并付诸实际行动进行履约，上诉人完全有理由相信贾学台系有权代理代仇锦军处分系争房屋，仇锦军本人应对其自身行为负责，依据诚信原则继续履行合同。现上诉人已经向仇锦军全额支付了房款，故仇锦军应配合上诉人完成系争房屋的过户手续。至于上诉人另主张的违约金请求，双方所约定的违约金系无法履行导致解约的赔偿，而上诉人系基于继续履行起诉本案，故该诉请缺乏请求权基础，本院不予支持。
综上所述，王立林、王立中的部分上诉请求具有事实依据，可予以支持；一审判决认定贾学台系无权代理仇锦军出售系争房屋，与本案事实不符，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31330号民事判决；
二、仇锦军与王立林、王立中继续履行2016年5月9日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
三、仇锦军于本判决生效之日起十日内配合王立林、王立中办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋所有权变更登记至王立中名下的过户手续；
四、驳回王立林、王立中的其余诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计人民币2,900元，由王立林、王立中与仇锦军各半负担。二审案件受理费人民币5,800元，由王立林、王立中与仇锦军各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十月三十日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国民法通则》第六十五条
民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
……
三、《中华人民共和国民法通则》第六十六条
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
……
四、《中华人民共和国合同法》第四十九条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……