江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第0294号
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路41号。
负责人李颖，该行行长。
委托代理人王玉娟。
被告吴岳兴。
委托代理人戴忠岐，江苏同益大地律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下简称农行张家港分行）与被告吴岳兴金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王玉娟以及被告委托代理人戴忠岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行张家港分行诉称：2012年3月1日，我行与吴岳兴签订1份《最高额担保个人借款合同》，约定我行在2012年3月1日至2015年2月8日期间可以向吴岳兴提供额度为3000000元本金的贷款，吴岳兴以其自有房地产为其借款提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续。2013年3月7日，我行向吴岳兴发放贷款3000000元，但贷款到期后吴岳兴未依约归还借款本息，为此请求法院判令：1.吴岳兴偿还我行欠款本金2768000元、计算至2014年3月13日止的利息、罚息及复利共计217173.35元以及自2014年3月14日起至判决确定的履行之日止的罚息与复利；2.我行对抵押物享有优先受偿权；3.诉讼费由吴岳兴承担。
被告吴岳兴辩称：对于农行张家港分行主张的借款本金、利息、罚息以及复利的金额均没有异议，但现在没有能力还款，希望银行能够再次给予一定的还款期限。
经审理查明，2012年3月2日，吴岳兴将其名下位于金港镇港区蟠港南路、产权证号为金00×××24号的房屋以及位于同一地区、使用证号为张国用（2001）第07×××86号的土地抵押给农行张家港分行，双方于当日办理了抵押登记手续，抵押的债权分别为1400000元与1600000元。
2012年3月1日，农行张家港分行与吴岳兴签订1份《最高额担保个人借款合同》。双方约定：农行张家港分行于2012年3月1日至2015年2月28日期间向吴岳兴提供3000000元的借款本金额度；单笔借款利率以每笔借款发放日对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%确定；借款人逾期还款的，对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率上浮50%计算罚息；对应付未付的利息，按逾期借款利率计算复利；吴岳兴以上述房地产为该合同提供抵押担保；担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。
2013年3月7日，农行张家港分行向吴岳兴发放贷款并出具《个人借款凭证》1份，载明：借款金额为300000元，借款期限为2013年3月7日至2014年3月5日，执行年利率7.5%，逾期年利率11.25%。上述《个人借款凭证》由吴岳兴签字确认。
2014年2月25日，吴岳兴归还借款本金232000元、利息17158.33元后，未再归还借款本息，原告因此诉至法院。
审理中，农行张家港分行明确借款利息、罚息、复利的计算方式为：自2013年3月7日起至2014年3月5日止按年利率7.5%计算的利息共计226887.3元，被告已经归还17158.33元，尚结欠我行利息209728.97元；自2014年3月6日起至2014年3月13日止以本金276800元为基数按逾期年利率11.25%计算的罚息为6920元，以上述罚息为基数按逾期年利率11.25%计算的复利为524.38元；上述利息、复利与罚息共计217173.35元；自2014年3月14日起至法院判决确定的履行之日止按照年利率11.25%计算罚息与复利。
以上事实有《最高额担保个人借款合同》、房屋他项权证、土地使用权他项权证、《个人借款凭证》、转账业务凭证、利息清单以及庭审笔录等予以证明。
本院认为，原被告双方签订的《最高额担保个人借款合同》是双方真实意思表示，其形式与内容不违反法律规定，合同有效。原告出具的《个人借款凭证》上有被告本人签字，该凭证上关于借款期限、执行年利率以及罚息年利率的约定不违反法律规定，具有法律效力。双方应当按照上述借款合同以及借款凭证履行各自义务。原告依约发放贷款后，被告仅归还部分本息，原告主张被告归还尚结欠的借款本金2768000元，本院予以支持。原告关于利息、罚息与复利的计算方式与金额，符合双方合同以及借款凭证的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。被告以自有的房屋与土地使用权为其借款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记手续，抵押权自登记时设立，原告对抵押物的变价款在抵押登记的范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条等规定，判决如下：
一、被告吴岳兴归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金2768000元、自2013年3月7日起至2014年3月13日止的利息、罚息与复利217173.35元，以及2014年3月14日起至判决确定的履行之日止以上述本金为基数按年利率11.25%计算的罚息与复利。限被告吴岳兴于本判决生效后10日内履行。
二、如被告吴岳兴未按上述第一项履行付款义务，则原告中国农业银行股份有限公司张家港分行对被告吴岳兴名下位于金港镇港区蟠港南路、产权证号为金00×××24的房屋的变价款在1400000元范围内享有优先受偿权，对被告吴岳兴名下位于同一地区、使用证号为张国用（2001）第07×××86号的土地使用权的变价款在1600000元范围内享有优先受偿权。
如果被告吴岳兴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30761元，由被告吴岳兴负担，该款原告中国农业银行股份有限公司张家港分行已预交，由被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，开户行：农行园区支行，帐号：10×××99。
审 判 长 肖建峰
代理审判员 朱婷婷
人民陪审员 茅国兴
二〇一四年四月十六日
书 记 员 徐冰燕
本判决引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。