四川省雅安市名山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1803民初882号
原告：余良君，男，1955年1月26日出生，汉族，住址雅安市名山区。
委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦野旭，四川天责律师事务所律师。
原告：佐鹏良，男，1954年3月7日出生，汉族，住址雅安市雨城区。
委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦野旭，四川天责律师事务所律师。
被告：雅安市名山区公路养护管理段，住所地雅安市名山区蒙阳镇茶都大道***号。
法定代表人：蔡正萍，职务段长。
委托诉讼代理人：陈勇，雅安市名山区公路养护管理段职工。
原告余良君、佐鹏良诉被告雅安市名山区公路养护管理段（下称名山养路段）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，根据被告名山养路段的申请，启动重新评估程序，并于2016年11月10日委托四川信合资产评估有限责任公司对原告余良君、佐鹏良在租赁房屋场地的投资进行资产评估。2016年12月31日，作出川信资评报[2016]第119号评估报告书。本院于2017年3月1日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余良君及原告佐良鹏的共同委托诉讼代理人费文华、秦野旭，被告名山养路段法定代表人蔡正萍及其委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余良君向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿终止租赁合同损失127.652171万元、一年的预期经营盈利15万元、返还租金7.2万元，共计149.852171万元。事实和理由：2009年11月14日，原告佐鹏良与被告签订《房屋场地租赁合同》，租赁被告位于三蒙路7km+900m处的蒙山道班房屋11间及围墙内场地用于经营茶家乐，租期30年，并一次性支付租金9万元。2013年2月2日，原告余良君与原告佐鹏良签订《承包经营合同书》，原告余良君支付原告佐鹏良投资及租金40万元后，取得对租赁房屋及场地剩余租期内的承包经营权。2014年12月，雅安市人民政府批准《雅安市蒙顶山景区创建AAAAA级旅游景区提升规划》，原告余良君承包经营房屋场地位于景区规划拆迁范围。原告取得租赁房屋场地后，从长期经营打算，对房屋进行了装修改造，新添了生产经营所需设备设施，年纯收益达15万元。2016年5月9日，原告余良君委托成都天合房地产评估公司对投资形成资产进行评估，评估价为70.6613万元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。
原告余良君提交了以下证据材料：（1）2009年11月14日名山养路段与佐鹏良签订的《房屋场地租赁合同》；（2）2012年11月6日佐鹏良与余良君签订的《转租协议》；（3）2012年12月26日佐鹏良与余良君签订的《转租协议终止合同》；（4）2013年2月2日佐鹏良与余良君签订的《承包经营合同书》；（5）名山养路段提出的《租赁合同终止协议书》草案（内含四川鼎证资产评估有限公司资产清查评估明细及拆迁补偿标准）；（6）2016年5月18日成都天合房地产评估有限公司作出的《评估报告书》。
原告佐鹏良诉称：余良君所述均属实。在本案中，我与余良君是转租赁关系，该案诉讼所得权益由余良君独自享有，我与余良君已无任何债权债务。
被告名山养路段辩称，原告请求赔偿损失127.652171万元，是其依据本人单方委托评估后计算的数据，鉴于原、被告双方对评估损失各执一词，不能形成一致意见，已申请法院重新委托四川信合资产评估有限公司进行评估，原、被告争执损失数额，应以重新评估结果为准。对原告请求赔偿一年的预期经营盈利15万元，因无相应法律依据，依法不应支持。对返还剩余租金7.2万元，无异议。请求法庭在查明事实，分清法律关系后，依法公正判决。
被告名山养路段提交了以下证据材料：（1）2016年11月10日，申请本院重新启动鉴定程序后，委托四川信合资产评估有限公司作出的川信资评报[2016]第119号《资产评估报告书》及补充说明；（2）（2016）川18民终1101号民事判决书。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、针对原告出示的转租协议、转租协议终止合同、承包经营合同书，是二原告之间对案涉租赁房屋场地的内部约定，与佐鹏良作出的承诺相印证，证明原告余良君是案涉租赁房屋场地的权利义务承受人，虽对被告无约束力，但客观反映了二原告内部权利义务关系的演变过程，符合本案事实，予以采信。2、对原告出示的《租赁合同终止协议书》及附件，系被告名山养路段就终止合同涉及的相关赔偿事宜提出的意向性意见，无双方的签字确认，不具相应证据属性和证明力，不予采信。3、四川鼎证资产评估有限公司出具的评估报告与成都天合房地产评估有限公司出具的评估报告，分别由被告名山养路段与原告余良君自行委托评估机构作出，鉴于二份评估报告结果差距较大，审理中，本院根据被告名山养路段的申请，启动重新评估程序，由讼争双方共同选定四川信合资产评估有限公司作为重新评估机构，新选定的评估机构再根据本院委托对案涉资产重新核查形成川信资评报[2016]第119号《资产评估报告书》及《补充说明》。虽对同一案涉资产形成了三份评估报告，且均由有资质的评估机构作出，但重新评估报告在启动程序上，较前二份评估报告更趋公正，重新评估报告的证明力强于前二份评估报告，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”的规定，对四川信合资产评估有限公司作出的川信资评报[2016]第119号《资产评估报告书》及《补充说明》，作为认定本案事实的证据予以采信，对四川鼎证资产评估有限公司与成都天合房地产评估有限公司作出的评估报告均不予采信。
经审理查明：2009年11月4日，佐鹏良与名山养路段签订《房屋场地租赁合同》载明：佐鹏良租赁名山养路段位于三蒙路7km+900m处蒙山道班房屋及场地，一次性支付30年租期的租金9万元，因政策或规划需要拆除、改造租赁房屋，由佐鹏良与规划方按有关政策协商赔偿，并退出该房屋和场地。2012年11月6日，佐鹏良与余良君签订《转租协议》，佐鹏良拟将承租房屋及场地转租给余良君经营。因未获得名山养路段同意，佐鹏良、余良君遂于2012年12月26日签订了《转租协议终止合同》。2013年2月2日，余良君与佐鹏良签订《承包经营合同》载明：余良君支付佐鹏良前期投资及剩余租期的租金共40万元后，取得佐鹏良承租房屋场地剩余租期内的承包经营权，同时，余良君在承包经营期内应自觉遵守原房屋场地租赁合同之各项规定，合法经营。余良君取得案涉房屋场地承包经营权后，对房屋进行了修缮改建，添置部分生产经营所需设施设备，形成部分新增固定及流动资产。
2014年11月3日，雅安市人民政府作出关于《雅安市蒙顶山景区旅游总体规划》和《雅安市蒙顶山景区创建国家AAAAA级旅游景区提升规划》的批复，案涉租赁房屋场地位于规划区内需拆除。2015年7月14日，名山养路段向佐鹏良发出《解除合同告知函》，提前终止合同，由佐鹏良与规划方按有关政策协商赔偿，退还房屋场地。佐鹏良在该函上签注：已授权余良君办理。余良君在该函上签注：已收到，请按有关文件办理。之后，原、被告双方就终止合同所涉及的相关赔偿，经多次协商无果。被告名山养路段于2016年3月10日起诉，请求终止2009年11月14日签订的《房屋租赁合同》、二原告共同返还租用房屋及场地。2016年7月26日，本院作出（2016）川1803民初244号民事判决，终止双方签订的房屋场地租赁合同、案涉房屋场地返还给名山养路段，涉及的相关赔偿可另行协商或者诉讼解决。一审宣判后，二原告不服提出上诉。2016年11月7日雅安市中级人民法院作出（2016）川18民终1101号民事判决，驳回上诉，维持原判。二原告遂于2016年9月2日，另行起诉来院。
审理中，本院根据被告名山养路段的申请，于2016年11月10日委托四川信合资产评估有限责任公司对案涉资产进行评估，以2016年12月6日为评估基准日的案涉资产（不动产、动产）原值67.28万元，净值47.88万元。被告垫付评估费用8300元。庭审中，原告根据重新评估报告变更诉讼请求为：（1）赔偿资产原值67.28万元、10%的生产经营损失补偿6.728万元、搬家补贴0.946万元、搬家奖励1.892万元、搬迁过渡补助0.54万元、剩余库存茶叶15万元，计92.386万元；（2）返还剩余租金7.2万元；（3）赔偿一年的预期盈利损失15万元，总计114.586万元。
本院认为，根据原告佐鹏良与被告签订的《房屋场地租赁合同》第七条第一款“因政策原因或规划需要拆除、改造标的房屋，由乙方与规划方按有关政策协商赔偿，并退出房屋场地”的约定，因案涉房屋场地位于蒙顶山景区规划区内需拆除，所签租赁合同无法继续履行应予终止，并经（2016）川18民终1101号民事判决给予确认。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，案涉房屋场地需征收拆迁，原告从长期经营角度对案涉房屋进行的修缮改造投资等，因提前终止合同而受到的损失，应获得相应补偿，因此，对原告主张的合理部分，依法应予支持。依据二原告内部承包经营合同约定，原告余良君是获得该补偿的权利人。
由于原告对租赁房屋场地进行的不动产、动产投资，在实际运营中已形成贬值，其请求赔偿投资原值67.28万元的主张，缺乏法律依据，不予支持。按司法解释规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，但因被告同意对其投资按现市场价值进行补偿，因此，原告主张的投资损失按评估报告确定的现市场价值47.88万元予以确认。鉴于四川信合资产评估有限责任公司出具的评估报告，已涵盖了原告对租赁房屋场地的所有不动产和动产投资现市场价值，已不需要进行动产搬迁，其请求赔偿搬迁补贴0.946万元的主张，无事实及法律依据，不予支持。原告只是被拆迁房屋场地的承租人，不需以置换房屋等方式进行临时安置，其请求赔偿搬迁过渡补助0.54万元的主张，无事实及法律依据，不予支持。县级人民政府从鼓励拆迁支持地方建设的角度，针对拆迁户制定了“先搬后奖”地方性政策，但原告从2015年7月14日通知终止合同至今，未完成搬迁交房，因此，原告请求给予搬家奖励1.892万元的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告自知道案涉房屋场地需拆迁时，应采取措施及时处置易变质动产，以防止损失扩大，从被告与原告协商终止合同至今已有一年之久，对原告请求赔偿库存茶叶15万元的主张，无事实和法律依据，不予支持，即使有库存茶叶也应由原告自行处理。对原告请求赔偿一年盈利损失15万元的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于租赁合同系提前解除，对原告正常的经营收益存在一定影响，对其主张的经营损失，可酌情给予补偿，根据本案实际，由被告酌情补偿原告经营损失20000元。原告至今未交还租赁房屋场地，在此期间应依约承担租赁费用，但因被告同意返还剩余租金7.2万元，本院给予尊重。
综上，为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决如下：
一、由被告雅安市名山区公路养护管理段赔偿原告余良君投资损失478800元、经营损失20000元；
二、由被告雅安市名山区公路养护管理段返还原告余良君剩余租金72000元；
三、驳回原告佐鹏良、余良君的其他诉讼请求。
上述款项在本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18287元，鉴定费8300元，合计26587元，由原告佐鹏良、余良君负担10600元，由被告雅安市名山区公路养护管理段负担15987元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 杨培琼
审 判 员 卢华平
人民陪审员 陈 琼
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 唐双萍