贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第987号
上诉人（原审被告）彭仕芳，女，1969年1月1日出生，汉族。
委托代理人黄克界，贵州名恒律师事务所律师。
委托代理人李甍，贵州名恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）上海宝达投资有限公司，住所地上海市黄浦区西藏南路760号904室。
法定代表人沈伟，该公司董事长。
委托代理人杨正林，贵阳市云岩区中西法律服务所法律工作者。
上诉人彭仕芳与被上诉人上海宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年3月3日作出（2015）白民初字第220号民事判决，上诉人彭仕芳不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，贵州南湖商贸有限公司白云综合市场是贵州南湖商贸有限公司下属的非法人机构，具体负责贵阳市白云区某某某农贸市场的经营管理。2008年8月6日，贵州南湖商贸有限公司将某某某农贸市场的经营管理权转让给宝达公司。彭仕芳是租赁贵阳市白云区某某某农贸市场食肉摊位的经营户之一，长期在该市场进行生猪肉的售卖。2009年6月28日，宝达公司作为贵阳市白云区某某某农贸市场的经营管理者，与在市场经营食肉、蔬菜、粮油、禽蛋、食杂、水产、水果、卤味及豆制品的代表，共同参加了贵阳市白云区工商分局与贵阳市白云区经济贸易局联合召集的某某某农贸市场改造会议。此次会议明确，某某某农贸市场回迁摊位租金价格分别为：食肉摊位400元/月·个、蔬菜摊位200元/月·个、其他摊位250元/月·个、半封闭式摊位60元/月·个，宝达公司承诺摊位租金自回迁后5年内不涨价，由城管、工商、某某某街道办事处等部门和单位进一步加大对改造后市场周边秩序的整治力度，坚决取缔占道经营和乱摆摊设点等行为。自2009年起，彭仕芳与宝达公司始签租赁协议。此后，协议一年一签，直至2011年。在2011年11月1日签订的《租赁协议》中双方约定，彭仕芳租赁A167号摊位，租赁期限自2011年11月1日至2012年10月31日，租金每月400元，按季度交付，若拖欠租金累计达60天以上，则按三个月租金支付违约金。协议内容还包括质保金、进场杂费、水电费的交付，擅自转租的后果，协议中止和终止的情形，违约金的计算标准，未涉及市场的升级改造问题。合同签订后，彭仕芳按约向宝达公司付租至2011年12月30日。此后原、被告双方就市场外的占道经营问题产生意见分歧，彭仕芳遂未再付租金，但彭仕芳仍在某某某农贸市场从事经营，所租摊位经抓阄方式几番调换，现为A162号。
原判认为，贵阳市白云区某某某农贸市场的经营管理权已由贵州南湖商贸有限公司合法有效地转让给了宝达公司。理由为：从形式上而言，该转让有贵州南湖商贸有限公司与原告宝达公司签订的书面协议；从实质上来说，租赁某某某农贸市场摊位的各行业经营户代表参加了某某某农贸市场升级改造的会议，宝达公司作为经营管理者也参加了该次会议，会议明确了市场的租金收取标准，宝达公司也表示自回迁后5年内不涨租金，由此可认定，租赁某某某农贸市场摊位的全体经营户不但知晓并已认可宝达公司是市场的经营管理者。因此，被告辩解市场经营管理权的概括转让未取得被告等经营户同意，不具有法律效力的意见不成立，不予采纳。贵州南湖商贸有限公司白云综合市场的营业执照载明，其性质为非法人机构，本案协议加盖的虽是其印章，但自2008年宝达公司取得某某某农贸市场的经营权起，无论是贵州南湖商贸有限公司还是其下属的白云综合市场，均已退出某某某农贸市场的经营管理，协议加盖贵州南湖商贸有限公司白云综合市场印章系宝达公司沿用所致，贵州南湖商贸有限公司白云综合市场在本案中虽有名却无实，故彭仕芳辩解贵州南湖商贸有限公司白云综合市场应为本案适格原告的理由不成立，不予采纳。关于本案租金与市场升级改造之间关系的问题。首先，契约是判断订立者权利义务的依据。纵观本案协议，未涉及任何市场升级改造的内容，即被告按每月400元的标准交付租金，与市场升级改造没有关联；其次，从白经贸纪[2009]1号会议文件来看，所列事项彼此独立，并不互为前提，会议虽涉及租金和市场升级改造的问题，但没有内容显示彭仕芳按每月400元标准交付租金须以市场改造升级到4A标准为条件，故彭仕芳辩解租金按每月400元交付以市场达到4A标准为前提的理由不成立，不予采纳。某某某农贸市场外确实存在占道经营问题，这一问题是否归属宝达公司解决，协议内容没有涉及，只在白经贸纪[2009]1号会议文件有所体现，即“由城管、工商、某某某街道办事处等部门和单位进一步加大对改造后市场周边秩序的整治力度，坚决取缔占道经营和乱摆摊设点等行为”，因此，彭仕芳以市场外存在占道经营为由不履行交租义务的行为于法无据，不予支持。彭仕芳作为承租某某某农贸市场摊位的经营户，负有交付租金的义务。原、被告签订的《租赁协议》至2012年10月31日止，但自2012年1月起未再履行交付租金的义务，并一直租赁摊位至今，侵犯了宝达公司的合法权益，故其要求彭仕芳交付自2012年1月1日起至2014年12月31日期间的租金14400元[400元（每月租金）×36个月（2012年1月1日至2014年12月31日）]，予以支持。合同约定，累计拖欠租金60天以上，则应按三个月的租金给付违约金，故宝达公司诉请给付违约金1200元[400元（每月租金）×3个月]，予以支持。宝达公司诉请的2015年1月1日后的租金，因在双方解除租赁合同或另行就租赁达成约定前，彭仕芳使用摊位的状态是延续的，因此，宝达公司要求按每月400元计算2015年1月1日起至租赁合同解除或另行约定期间的租金，予以支持。本案中，宝达公司诉请的是租金，并非确认彭仕芳租赁的摊位号数，庭审中，彭仕芳认可2012年以来未再交付租金，并陈述现所租摊位号为A162，故将宝达公司诉请中的摊位号由A167变更为A162号。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决：一、被告彭仕芳在本判决生效后10日内给付原告上海宝达投资有限公司2012年1月1日至2014年12月31日期间使用A167、A162号摊位的租金14400元、违约金1200元，共计15600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告彭仕芳按每月租金400元的标准向原告上海宝达投资有限公司承担其自2015年1月1日后至双方租赁关系解除或就租金重新达成约定期间的租金。案件受理费人民币190元，减半收取95元，由被告彭仕芳负担。
宣判后，彭仕芳向本院提起上诉称，1、被上诉人所出租摊位的经营状况被市场外违法经营者影响、市场内部卫生条件恶劣是属于租赁物是否适租的问题，是本案法律关系中当事人双方权利义务是否应得到充分履行的决定性因素。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条规定，被上诉人应当确保上诉人对出租摊位具有使用权，确保上诉人在对出租摊位占有使用的同时，在一定范围内保障上诉人使用该出租摊位而产生收益权利。在本案中，上诉人的正常经营权利被市场外部违法经营者及恶劣的市场内部经营环境所侵害。4A级市场标准是被上诉人承建某某某菜市场改造项目及承包该市场整体经营资质的基本承诺和基本要求，虽然在合同中没有明确的详细约定，但双方关于该4A级标准与菜市场现状的关系也曾经通过政府会议加以明确，不能将4A级建设标准与租赁合同拆分来考察。同时，被上诉人在建立市场及对市场进行改造后，并未遵守白云区政府出台的白云区农贸市场综合整治实施方案，将未达标的摊位直接进行出租，是一种违约行为。因此，由于被上诉人没有履行保持租赁物符合约定用途的义务，根据合同法第六十七条、第六十八条，拒绝向被上诉人继续履行义务，是属于行使其合同权利中的不安抗辩权，上诉人的拒绝履行行为合法有效，不应当被认定为违约行为。2、根据合同法第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被上诉人向贵州南湖商贸有限公司概括转让其与上诉人的租赁合同中所有权利与义务，需要经过上诉人的同意与许可。原判所适用的法律存在瑕疵。3、被上诉人在对上诉人以及其他商贩回迁后的摊位安排上存在分配不合理情况。综上，原判所认定事实存在重大瑕疵及错误，现请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宝达公司答辩称，1、原判认定事实清楚，适用法律正确，市场已经达到4A级标准；2、市场以外不属于被上诉人的管理范围，不应将市场外的行为影响到了上诉人的经营这种情况转嫁给被上诉人；3、被上诉人是贵阳市政府招商引资进来的，整体承包了某某某农贸市场后升级改造，农贸市场的商户也参与了政府协调会，说明经营商户是知情的；4、农贸市场外的卫生问题，因为在经营过程中商户整体没有交租金，作为管理人已经无力管理，所以市场卫生是商户自身造成的。综上，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审查明的事实与原判查明的事实基本一致。在本院审理过程中，彭仕芳提交了以下证据：1、2010年10月31日的《租赁协议》一份，载明：出租方为某某某农贸市场，承租方为彭仕芳，落款盖章签名处为甲方“上海宝达投资有限公司”公章，市场负责人“王红”签字，乙方彭仕芳，协议期限自2010年11月1日至2011年10月31日，租金400元/月。2、2011年11月1日的《租赁协议》一份，载明：出租方为某某某农贸市场（白云综合市场），承租方为彭仕芳，落款盖章签名处为甲方“贵州南湖商贸有限公司白云综合市场”公章，市场负责人“王红”签字，乙方彭仕芳，协议期限自2011年11月1日至2012年10月31日，租金400元/月。3、某某某农贸市场的现场视频资料一份，证明市场周边占道经营一直未得到改善，市场内部没有达到4A级标准。经质证，被上诉人宝达公司对上述证据的真实性均无异议，认可租赁协议的内容，但对现场视频资料的证明内容有异议，认为市场外的占道经营行为不属于被上诉人的管理范围，市场内的环境基本是很好的，仅是瓷砖的损坏，这属于正常磨损，并无不适租的情况。
本案事实，有当事人陈述、《协议书》、白经贸纪[2009]1号文件、营业执照、《租赁协议》、收款收据等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、宝达公司作为本案主体是否适格；二、农贸市场达到“4A级标准”是否为上诉人支付租金的前提条件。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，若一方当事人转让合同权利义务的行为未经对方当事人的同意，则转让行为无效。本案中，2008年宝达公司接管某某某农贸市场，2009年政府召开协调会议，2010年上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》亦盖有宝达公司的公章，且摊位租金也支付至2011年止，综合以上一系列案件事实来看，上诉人彭仕芳对于宝达公司系某某某农贸市场的实际经营管理者这一情况系知情的，上诉人在未提出任何异议的情况下，至今仍租用该农贸市场的摊位进行经营，其行为应当视为同意贵州南湖商贸有限公司将《租赁协议》的权利义务转让给被上诉人宝达公司，故宝达公司有权收取该农贸市场的摊位租金，其作为原告提起诉讼，主体适格。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保责任，且主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值，对租赁物是否产生相应的收益不属于出租人的担保范围。本案中，宝达公司将市场摊位交付给彭仕芳使用，符合双方《租赁协议》的约定，该摊位也符合食肉摊位的经营用途，对于彭仕芳承租该摊位是否产生相应的收益依法不在宝达公司的担保范围内。对于彭仕芳提出的关于宝达公司改造市场未达到白经贸纪[2009]1号文件中所提及的4A级标准，被上诉人已经构成违约的上诉理由。本院认为，白经贸纪[2009]1号文件中只是笼统地提到了“4A级标准”，未详细明确该标准的内容，在农贸市场改造完毕后，白云区经济贸易局出具了该农贸市场建设标准为4A的初验意见，且在上诉人与被上诉人双方签订的《租赁协议》中亦并未涉及建设标准的内容。上诉人彭仕芳提供的视频资料不足以证明改造后的农贸市场未达到4A级标准，也未提供充分证据证明其支付租金的前提是农贸市场必须达到4A级标准，故对上诉人的该项主张，依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，本案中，彭仕芳与宝达公司在租赁期间届满后未再签订租赁合同，但彭仕芳仍继续使用摊位经营，宝达公司起诉时也未提出解除合同，故双方当事人的权利义务仍受原租赁合同的约束，彭仕芳应当按照《租赁协议》的约定支付2011年之后欠付的租金及违约金，原判认定彭仕芳支付所欠租金及违约金正确，本院予以维持。但对于被上诉人一审中提出的第二项诉讼请求，因该诉请涉及将来给付义务，按照意思自治原则，任何机关、组织或个人均不得非法干涉民事主体的合同自由，且宝达公司在起诉时，并未实际产生该项损失，故对该诉请应不予支持，原判认定有误，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人彭仕芳的上诉理由不成立，本院不予支持。原判对于彭仕芳须支付2015年1月1日起的租金认定有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第220号民事判决第一项；
二、撤销贵州省贵阳市白云区人民法院（2015）白民初字第220号民事判决第二项；
三、驳回上海宝达投资有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费190元，由上诉人彭仕芳负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄 新
代理审判员 黄智静
代理审判员 邱翠雪
二〇一五年七月二十日
书 记 员 石 敏