江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6415号
上诉人（原审被告）王宗明，男，1971年1月31日生，汉族。
委托代理人禹海，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐友勤，女，1971年1月2日生，汉族。
委托代理人赵静，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人张天涯，江苏致邦律师事务所实习律师。
上诉人王宗明因与被上诉人徐友勤房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐友勤原审诉称，2014年1月1日，徐友勤、王宗明签订《租赁合同》一份，约定徐友勤将位南京市鼓楼区湖北路88号面积为24㎡的房屋租给王宗明使用，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金为70000元／年（约合5833.3元／月），如合同期满前双方未达成续租一致并重新签订租赁协议，王宗明应当在租赁期满前无条件让出承租房屋，否则王宗明应按照原租金标准加收30%支付房屋使用费，并按原租金标准的三倍计算，承担逾期让房期间的违约金。2014年12月31日租赁期满，王宗明在并未与徐友勤达成续租一致的情形下拒不迁出房屋。徐友勤多次要求王宗明迁出并交还房屋，但王宗明一直置之不理，非法占用该房屋，至今尚未向徐友勤交还。为维护自身合法权益，徐友勤特向法院提起诉讼，请求判令：1、王宗明向徐友勤返还位于南京市鼓楼区湖北路88号租赁房屋并支付逾期交房的房屋使用费（按约定的租金70000元／年标准的1.3倍，自2015年1月1日起计算至实际交还房屋之日止）；2、王宗明向徐友勤支付逾期交还房屋的违约金（按约定的租金70000元／年标准的3倍，自2015年1月1日起计算至实际交还房屋之日止）；3、王宗明承担本案的全部诉讼费用。
王宗明原审辩称，涉案房屋坐落于南京市鼓楼区湖北路88号，房屋面积24㎡，自1992年9月份就属于南京市鼓楼区商业网点开发经营服务公司所有，后归南京市鼓楼区湖南路管委会管理。王宗明自1992年起就开始承租该房，合同每年一签，最后一期合同截止到2014年12月31日。王宗明已承租涉案房屋多年，一直合法经营，不知道南京市鼓楼区湖南路管委会何时将该房承租给了南京我德广告传媒实业有限公司。2014年9月份，王宗明收到南京我德广告传媒实业有限公司邮寄的一份函件，内容为：南京我德广告传媒实业有限公司欲自行经营，需收回房子。南京我德广告传媒实业有限公司与南京市鼓楼区湖南路管委会签订租赁合同时，王宗明与南京市鼓楼区湖南路管委会签订的租赁合同还没有到期，故违约的不是王宗明，而是南京市鼓楼区湖南路管委会，王宗明要求按照此前其与南京市鼓楼区湖南路管委会签订的租赁合同继续承租涉案房屋，请求法院判决驳回徐友勤的诉请。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区湖北路88号面积为24㎡的房产原属南京市鼓楼区商业网点开发经营服务公司所有，该单位后沿革为南京湖南路山西路地区建设管理服务中心，南京湖南路山西路地区建设管理服务中心系南京湖南路山西路地区管理委员会下属单位。
2008年11月3日，出租方南京湖南路山西路地区管理委员会（甲方）与承租方南京我德广告传媒实业有限公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方同意在本合同有效期内将商铺出租给乙方从事经营管理活动，并同意乙方以自己（乙方）的名义将商铺对外租赁或自营，乙方按照本合同规定向甲方支付租金，乙方在合同期内如出现亏损由乙方自行负责（合同项下商铺包含案涉房屋），租赁期限为15年，自2008年11月10日至2023年11月9日（其他内容略）。
王宗明系南京市鼓楼区绣琦美发店经营者。2009年1月13日，南京湖南路山西路地区建设管理服务中心（甲方）与王宗明（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，内容为：甲方将位于南京市鼓楼区湖北路88号的房屋租给乙方作门面房经营理发店，房屋面积24㎡，租赁期为一年，自2008年12月31日起至2009年12月31日，每平方米月租金132元，每月租金3168元，房租每季度交纳一次，租赁期内，如甲方需用该房，则提前三个月通知乙方，甲方不承担任何责任（其他内容略）。该合同已实际履行，租赁期满后，南京湖南路山西路地区建设管理服务中心或南京湖南路山西路地区管理委员会未与王宗明继续签订租赁合同，而是告知王宗明案涉房屋已经委托南京我德广告传媒实业有限公司管理，如果继续承租，需和南京我德广告传媒实业有限公司签约。
2012年1月1日，南京我德广告传媒实业有限公司（甲方）与徐友勤（乙方）签订一份《租赁协议》，内容为：甲方将位于湖北路88号门面房租赁给乙方使用，此房使用面积大约24平方米，租赁期限自2012年1月1日至2023年11月9日止（系甲乙双方于2012年5月18日对原租赁期限2012年1月1日至2022年12月31日所做的变更），租金43016元／年，双方还约定徐友勤对该房屋享有对第三人转租、发包、与他人联营的权利。
2014年1月13日，出租方徐友勤（甲方）与承租方王宗明（乙方）签订一份《租赁合同》，内容为：甲方自愿将位于南京市鼓楼区湖北路88号的房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积24平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金70000元；乙方于首次缴纳租金时一并缴纳房租押金500元，租赁期间如无任何违约及拖欠任何费用，租赁期满甲方将押金无息退还乙方，否则扣除违约金和拖欠费用后，剩余押金无息退还乙方；需要继续承租该房屋的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，若甲、乙双方对续租的租赁合同达不成一致，乙方应当在租赁期满时无条件让出承租的房屋，若乙方在租赁期满前三个月不向甲方讲明是否续租则视为乙方不要求续租，乙方也应当在租赁期满前无条件让出承租的房屋。如乙方不能按时让出房屋，则按原租金标准加收30%房屋使用费，并承担相应违约责任；如乙方不能按时让出房屋，则按原租金标准的三倍进行计算，承担逾期让房期间的违约金（房屋使用费）。合同订立后，王宗明按约缴纳了租金（押金未缴纳），徐友勤按约将租赁房屋交付王宗明使用，租赁期满后，双方未达成续租协议，王宗明仍然占有、使用该房屋，未向徐友勤支付租期届满后的房屋占有使用费及违约金。
由此，徐友勤将王宗明诉至原审法院，提出上述诉求。庭审中，王宗明称如果本案涉及其违约，双方约定的违约金也过高，请求法院依法调低。
上述事实，有当事人陈述、情况说明、商铺租赁合同、租赁协议、说明、房屋租赁协议、租赁合同等证据予以证实。
原审法院认为，南京市鼓楼区湖北路88号房产归属南京湖南路山西路地区管理委员会所有，该管委会于2008年11月3日将该房出租给南京我德广告传媒实业有限公司从事经营管理活动，租限自2008年11月10日至2023年11月9日，在该租赁期内，虽然该管委会的下属单位南京湖南路山西路地区建设管理服务中心又于2009年1月13日将案涉房屋出租给王宗明从事美发店经营，租期自2008年12月31日至2009年12月31日，但该管委会或其下属单位南京湖南路山西路地区建设管理服务中心在该一年期内已实际全面履行了该租赁合同义务，在王宗明与该管委会或其下属单位南京湖南路山西路地区建设管理服务中心未续约的情况下，双方的租赁合同权利义务终止，南京市鼓楼区湖南路管委会或其下属单位南京湖南路山西路地区建设管理服务中心不存在违约问题，王宗明要求按照此前其与南京市鼓楼区湖南路管委会签订的租赁合同继续承租涉案房屋，无合同及法律依据，原审法院不予支持。
南京湖南路山西路地区管理委员会同意在合同有效期内将商铺出租给南京我德广告传媒实业有限公司从事经营管理活动，并同意南京我德广告传媒实业有限公司以自己的名义将商铺对外租赁或自营，南京我德广告传媒实业有限公司又以自己名义与徐友勤签订了自2012年1月1日至2023年11月9日的租赁协议，并同意徐友勤就该房屋享有对第三人转租、发包、与他人联营的权利。徐友勤按约承租后，就案涉房屋与王宗明在平等自愿基础上签订了租赁合同，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。现合同约定的租赁期限已到期，徐友勤、王宗明双方未达成续租协议，王宗明应归还租赁房屋，但其至今仍占有、使用该房屋，构成违约，应承担相应违约责任。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，徐友勤主张王宗明返还案涉房屋，有事实和法律依据，原审法院予以支持；双方合同约定，如王宗明不能按时让出房屋，则按原租金标准加收30%的房屋使用费，据此徐友勤主张支付逾期腾房的占有使用费的诉请，本院予以支持；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。据此推知，基于违约金一般仅为补偿性质，损失赔偿和违约金不能同时主张。本案徐友勤主张的逾期交房占有使用费属于损失赔偿，现又主张逾期交房的违约金，违反了不得同时主张的法理，故原审法院对徐友勤违约金的诉求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决，一、王宗明于判决生效之日起二十日内将南京市鼓楼区湖北路88号租赁房屋腾空并完好无损的交还徐友勤，同时支付逾期腾房占有使用费（自2015年1月1日起至王宗明返还该房屋之日止，以双方约定的年租金91000元为标准计算）。二、驳回徐友勤的其他诉讼请求。如王宗明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2612减半收取1306元，由王宗明负担395元，徐友勤负担911元。
上诉人王宗明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。山西路地方建设管理服务中心与我德广告传媒实业有限公司签订房屋租赁协议，一直没有告知王宗明。王宗明始终认为当时签订合同是与山西路地区建设管理中心所签。徐友勤与王宗明续签合同时是以山西路地区建设管理中心身份签订，并没有告知她是代表南京我德广告传媒实业有限公司来签订租赁协议。
被上诉人徐友勤答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王宗明所签合同是和徐友勤所签，而非上诉人主张的山西路管委会，其从来没有以山西路管委会名义与王宗明签订合同，合同上明确是徐友勤个人。上诉人也认为山西路管委会和他提过以后房子由我德公司管理，显然知晓出租方已非山西路管委会。
双方对原审查明的事实并无异议，二审中也均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，合同应按约履行，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人王宗明主张徐友勤与其签订合同时是以山西路地区建设管理中心身份所签，但双方合同明确显示为徐友勤和王宗明个人签订，上诉人并无证据证明其主张。徐友勤已书面通知不再续租，双方合同于2014年12月31日到期后，王宗明占有、使用该房屋并无合同及法律依据。原审判决王宗明迁出房屋并支付使用费，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2612元，由上诉人王宗明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月九日
书 记 员 罗程允