杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱商初字第3234号
原告（反诉被告）：任建林，男，汉族，1971年12月6日出生，住杭州市萧山区。
委托代理人（特别授权代理）：孟德荣、李益步，浙江六和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴荣芳，男，汉族，1968年1月12日出生，住杭州市萧山区。
被告（反诉原告）：高又芬，女，汉族，1969年1月26日出生，住杭州市萧山区。
被告（反诉原告）：浙江东丰贸易发展有限公司。住所地：杭州市下城区绍兴路***号***室。
法定代表人：吴荣芳。
被告（反诉原告）：杭州东胜物资有限公司。住所地:杭州市下城区绍兴路***号***室。
法定代表人：高又芬。
四被告（反诉原告）的共同委托代理人（特别授权代理）：陆大海，浙江民禾律师事务所律师。
原告（反诉被告）任建林（以下简称任建林）诉被告（反诉原告）吴荣芳（以下简称吴荣芳）、被告（反诉原告）高又芬（以下简称高又芬）、被告（反诉原告）浙江东丰贸易发展有限公司（以下简称东丰公司）、被告（反诉原告）杭州东胜物资有限公司（以下简称东胜公司）民间借贷纠纷一案,本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日、2016年10月21日、2017年1月19日三次公开开庭进行了审理。任建林的委托代理人孟德荣，吴荣芳及吴荣芳、高又芬、东丰公司、东胜公司四人（以下简称吴荣芳等四人）的委托代理人陆大海均到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。
任建林诉称，吴荣芳等四人因经营需要，从2012年9月开始多次向任建林借款，截至2014年12月15日，吴荣芳等四人尚欠任建林借款本金37003000元，应付利息647443.53元。2014年12月16日，任建林与吴荣芳等四人签订借款清偿协议，协议就吴荣芳等四人以房产等资产抵偿任建林债务等事宜予以约定。协议签订后，吴荣芳、高又芬已按协议约定将其名下的杭州市滨江区西兴街道滨盛路1505号银丰大厦的房产办理了过户手续，任建林也按协议约定继续向吴荣芳等四人提供900万元款项以归还招商银行承兑汇票融资缺口900万元，但吴荣芳等四人以各种理由拖延办理剩余房产的过户手续，也未将协议签订后抵债房产出租获得的租金支付给任建林，吴荣芳等四人资产抵偿债务后尚欠任建林的剩余债务2150443.53元未予归还。任建林就上述争议以民间借贷纠纷为案由起诉至杭州市拱墅区人民法院，经法院立案受理之后，吴荣芳等四人已于2015年10月19日归还任建林借款本金1547444.92元，吴荣芳、高又芬已协助办理苏州市人民路239号22幢1035室、1038室房产的过户登记手续，同时吴荣芳、高又芬已分别将杭州市阳光海岸公寓2幢3单元1001室房产、余杭区良渚街道风雅乐府13幢13-6室房产出售，并以出售所得房款分别清偿了任建林借款本金1400万元、350万元及该部分借款本金应付的利息。但东丰公司至今仍然拒绝办理杭州市下城区绍兴路168号901室、902室、903室、905室房产的过户登记手续，吴荣芳、高又芬、东丰公司也未将抵债房产出租获得的租金支付给任建林。任建林根据吴荣芳等四人已履行债务的情况，请求判令：1.吴荣芳、高又芬、东丰公司、东胜公司归还任建林借款本金5102998.61元，并支付利息335619.64元（利息自2014年12月16日起暂计至2015年10月18日，此后按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.吴荣芳、高又芬将抵债房产出租获得的租金150万元（自2014年12月16日起）支付给任建林；3.由吴荣芳、高又芬、东丰公司、东胜公司承担本案诉讼费用。
吴荣芳等四人辩称，第一，任建林与吴荣芳等四人之间并不存在借贷关系，任建林个人并没有向吴荣芳等四人支付过有关借款，在双方签订的借款清偿协议之后，任建林也没有支付过相应款项。本案所涉3700万元系由任建林实际控制的杭州东昌物资有限公司、浙江东昌钢铁有限公司同东丰公司、东胜公司之间的款项往来，并不属于任建林与吴荣芳、高又芬之间的款项往来，因此任建林的主体不适格，任建林应当提供相应证据证明其诉求。第二，任建林出借给吴荣芳等四人的3700万元款项不属实，3700万元金额包含利滚利的利息在内，实际吴荣芳等四人的欠款金额不到3700万元，任建林应当提供证据证明具体的借款金额。第三，本案所涉借款清偿协议系违法的，系任建林与吴荣芳等四人为了进行合理的债权债务转移所设定的协议书，是以合法形式掩盖债权转移的目的，应当确认为无效协议。第四，根据双方以往的借款往来，案涉债权债务并未约定还款期限，根据相关法律法规，以物抵债的协议本身应当不予确认。第五，任建林主张按照6%计算利息，无法律及合同依据。合同未约定6%的利息，根据相关法律法规，未约定借款利率应当视为没有利息。第六，任建林关于抵偿租金所获收益的诉请，合同并未对此作出约定，若任建林认为房产属于任建林而吴荣芳等四人在进行管理获得收益，应当以无因管理之债进行起诉，不宜在本案中一并审理。第七，双方在清偿协议中关于房产抵偿的协议，双方另行签订了房产转让协议，并且向房管局进行了登记、缴纳了有关契税，不论何时过户，均应以双方实际交易的价格为准。因此，在计算债权债务款项清偿的问题上，双方应本着实事求是的原则进行计算。第八，根据吴荣芳等四人对本案证据的梳理，经过计算，截至2016年1月5日止，吴荣芳等四人共同偿还款项高达54778564.82元，实际超额还款4432927.18元，对此吴荣芳等四人提起反诉，要求任建林返还该部分超额偿还的款项。
任建林为证明其本诉主张，向本院提交了如下证据：
1.借款清偿协议，证明截止2014年12月15日，吴荣芳等四人尚欠任建林借款本金37003000元、应付利息647443.53元，并同意以名下房产等资产抵偿债务。该协议明确银丰大厦1301、1302、1305的抵偿金额系10719400元。
2.房产证、国有土地使用权证、契证，证明吴荣芳、被高又芬已将抵偿债务的银丰大厦1301、1302、1303、1305、1306室房产过户至任建林指定的吴伟娟名下。
3.房产证、国有土地使用权证、契证，证明吴荣芳等四人抵偿债务的其他房产情况。
4.付款回单，证明任建林支付吴荣芳等四人900万元以清偿招商银行债务。
5.贷款还款凭证，证明任建林支付提前归还苏州房产贷款的资金2485156.51元。
6.房产证、国有土地使用权证，证明吴荣芳、高又芬已将抵偿债务的苏州市人民路239号22幢1035室、1038室房产办理过户手续。
7.银行支付凭证，证明吴荣芳等四人于2015年10月19日归还任建林借款本金1547444.92元。
8.银行支付凭证，证明吴荣芳等四人出售余杭区良渚街道风雅乐府13幢13-6室房产后归还任建林借款本金350万元、利息207533元（按照年利率6%计算），合计3707533元。
9.银行支付凭证，证明吴荣芳等四人出售杭州市阳光海岸公寓2幢3单元1001室房产后归还任建林借款本金1400万元、利息868000元（以1400万元为基数、自2014年12月16日签订协议之日起至2015年12月29日的利息）。
10.租赁合同及付款凭证，证明吴荣芳等四人将抵债房屋出租并收取租金。
经庭审质证，吴荣芳等四人对任建林的证据1的真实性无异议，签字、盖章均属实，但关于借款金额、抵债的真实意思、甲方系任建林的事实均有异议，抵债应当以双方签署的房屋转让合同标明的价格为准。另合同未约定还款期限，亦未约定借款本金所产生的利息如何计算，且双方私下将吴荣芳等四人的房产进行抵债，本身不符合法律规定。此外，签订该份协议时，吴荣芳等四人债务缠身面临破产，有继续借款的需求，故该份协议书系为了防止吴荣芳等四人资产被银行或其他债权人所控制、拍卖而签署的协议书，不具有法律效力。
对证据2的真实性无异议，对过户的事实无异议，吴伟娟系任建林的妻子，双方就银丰大厦1301、1302、1303、1305、1306室五套房产签署过有关房屋转让合同。从任建林提交的契证、发票中可以看出，1301室房产当时的过户价格系6427275元，1302室系4063599元，1303室系4319420元，1305室系4099697元，1306室系4393985元。
对证据3的真实性无异议。
对证据4，对任建林借款给吴荣芳等四人900万元的事实无异议，但借款时间系2015年4月20日，按照借款清偿协议书的借款时间系2015年3月18日。任建林逾期借款导致吴荣芳等四人产生银行罚息139017.90元，该损失系由于任建林违反借款清偿协议所造成的。
对证据5，对收条所述任建林借款给吴荣芳等四人2485156.51元的事实予以认可。
对证据6的真实性无异议。苏州市人民路239号22幢1038室的交易价格为4493850元，1035室的交易价格为4585258元，均过户至吴伟娟名下，应当以该两项价格作为抵偿价格。另按照借款清偿协议第9款，从债务清偿角度看，从合同签订之日即2014年12月16日起至2015年11月10日，该期间的利息应由任建林承担，然实际任建林并未承担，故双方实际并未履行借款清偿协议，以物抵债的协议并不是真实的意思表示。在此期间，1038室抵偿本金200229.78元、利息283320.80元，总额为483550.58元；1035室抵偿借款本金208590.74元，利息295151.38元，总额为503742.12元。若按照债权清偿协议，上述两笔费用应当由任建林承担。
对证据7的真实性无异议。
对证据8的真实性无异议。然吴荣芳等四人于2015年11月13日归还任建林160万，于2016年1月5日归还任建林2107533元，还款总额系3707533元无异议，但不认可任建林所述归还借款本金350万元、利息207533元。吴荣芳等四人主张计算总账，不认可任建林分笔计算借款本金与利息。
对证据9的质证意见同证据8，对2015年12月29日归还任建林14868000元的事实无异议，但不认可任建林所述该笔款项14868000元系出售杭州市阳光海岸公寓2幢3单元1001室房产所得。
对证据10，吴荣芳等四人认为复印件不具备法律效力，不予质证。
吴荣芳等四人反诉称，2012年9月，吴荣芳等四人因经营需要向任建林借款。截至2014年12月15日，吴荣芳等四人共向任建林借款及利息37003000元，利息647443.53元，合计37650443.53元。后吴荣芳等四人陆续向任建林返还借款，经吴荣芳等四人查实，截至2016年1月吴荣芳等四人累计向任建林返还54778564.82元，已超出借款金额4432927.18元，故任建林没有占有该款的合法依据，应予以返还。且由于任建林逾期支付招商银行授信款项致使吴荣芳等四人承担招商银行罚息139017.90元，该笔罚息应由任建林承担。请求判令：1.任建林返还吴荣芳、高又芬、东丰公司、东胜公司四人多支付的借款4432927.18元；2.任建林支付吴荣芳、高又芬、东丰公司、东胜公司四人代为支付的招商银行罚息139017.90元；3.由任建林承担全部诉讼费用。
任建林针对吴荣芳等四人的反诉辩称，第一，截至目前，吴荣芳等四人仍未过户绍兴路和平大厦的房产，且尚有部分借款未予清偿。吴荣芳等四人认为截至2014年12月15日尚欠任建林借款及利息37003000元，但该37003000元仅系借款本金，不包括利息，故吴荣芳等四人认为其多返还了443万余元，该主张没有事实依据。第二，吴荣芳等四人认为，应当由任建林承担招行罚息139017.90元，这系因吴荣芳等四人迟延支付招商银行授信款项所导致的，应当由其自行承担。综上，吴荣芳等四人的诉请依法不能成立。
吴荣芳等四人为证明其反诉主张，向本院提交了如下证据：
第一组：
1.招商银行授信协议，证明吴荣芳等四人拥有招商银行授信额度900万元的事实。
2.银行承兑汇票，证明承兑汇票的到期日为2015年3月18日。
3.付款回单，证明任建林于2015年4月20日支付900万元的事实。按照合同约定，任建林应当于2015年3月18日打款给吴荣芳等四人，故任建林的违约行为导致吴荣芳等四人因逾期支付招商银行授信款项产生139017.90元的罚息。
4.借贷业务客户付款回单，证明吴荣芳等四人代为支付逾期罚息的事实。
第二组：
5.杭州市房屋转让合同，证明吴荣芳等四人与任建林对银丰大厦1301、1302、1303、1305、1306室存在合法有效的房屋转让关系及约定的转让价格。
6.发票，证明吴荣芳等四人与任建林对银丰大厦1301室、1302室、1305室实际的转让价格。
7.税收缴款书，证明吴荣芳等四人实际支付的过户房屋产生的税费金额。
第三组：
8.苏州市存量房买卖合同，证明吴荣芳等四人与任建林对苏州人民路1305室、1308室存在合法有效的房屋转让关系。
9.按揭账户交易明细表，证明按照协议应当由任建林承担苏州房产的按揭贷款还款义务，但吴荣芳等四人代为缴纳的按揭贷款金额，故双方并未遵守协议的事实。
10.收条，证明吴荣芳等四人向任建林支付苏州1035室、1038室2015年四季度的租金的事实。
第四组：
11.银行转账凭证；
12.收条；
该组证据共同证明吴荣芳等四人向任建林支付借款的事实。
第五组：
13.银行转账支票存根、补充协议书、收款回单，证明吴荣芳等四人通过任建林支付给杭州高特佳龙之海脉投资管理合伙企业（以下简称高特佳企业）300万元出资款后，经吴荣芳等四人与任建林协商同意将出资额变更为210万元，故任建林向吴荣芳等四人返还90万元出资款的事实。
经庭审质证，任建林对上述证据质证如下：
对证据1-3的三性无异议。
对证据4的三性无异议，对证明目的有异议，第一，吴荣芳等四人并非代为支付，借款人系吴荣芳等四人，故返还的主体应当系吴荣芳等四人。第二，13万余元的性质并非系罚息，而系900万元借款应当支付的利息。另吴荣芳等四人认为任建林逾期提供借款属于违约，但系因吴荣芳等四人未按照协议约定于2014年12月16日签订协议之后的三日内过户相关房产给任建林，故吴荣芳等四人认为任建林违约的主张不成立。综上，应当由吴荣芳等四人自行承担该笔139017.90元款项。
对证据5-7的形式真实性无异议，对证明目的有异议，5份转让合同约定的总价系23303976元，而抵债合同约定的总价系1700万元，其中1301、1302、1305室三套房产于2014年10月14日过户，双方签订借款清偿协议的实际时间系2014年12月16日，吴荣芳等四人先行将1301、1302、1305三套房产过户给任建林，且抵债价格系1700万元。故双方应当以抵债协议约定的价格为准，而不是房屋转让合同的价格为准。
对证据8的形式真实性无异议，对抵债金额有异议，吴荣芳等四人认为抵债金额系9079108元，但双方抵债协议明确该房产的抵债金额系350万元，而任建林需要承担尚未归还的银行贷款。
对证据9-10的真实性无异议，对证明目的有异议，吴荣芳等四人认为任建林未按约履行返还银行按揭贷款的义务，但吴荣芳等四人之所以归还银行按揭贷款的原因，系吴荣芳等四人一直在收取案涉房产的租金，其所获取的租金远高于需要归还的按揭贷款。
对证据11-12的真实性无异议，任建林确实收到1547444.92元，但该金额系在任建林提起诉讼并查封吴荣芳等四人财产之后，吴荣芳等四人主动返还任建林的金额，也系借款协议中约定的资产抵债之后吴荣芳等四人应当归还的金额。但吴荣芳等四人在支付时，在2150443.53元的应付款中扣除了招商银行罚息139017.90元及抵债协议签订之前过户的三套银丰大厦房产的过户费用463980.71元。另证据12中的收条明确载明，风雅乐府对应还款金额系3707533元，阳光海岸对应还款金额系14868000元，吴荣芳等四人虽然不认可备注内容，但该收条系吴荣芳等四人提交的证据，证明3707533元包括350万元本金、利息207533元，14868000元包括140万元本金、利息868000元。
对证据13的形式真实性无异议，对证明目的有异议，高特佳企业的股权系吴荣芳等四人委托浙江东昌钢铁有限公司代为持有，由于投资存在风险，目前该基金股权的价值达不到300万元。按照抵债协议，该基金股权的价值应当系200万元，而不是吴荣芳等四人所主张的210万元。
经审查，本院对双方证据的形式真实性予以认定，对关联性综合全案事实综合认定。
经审理，本院查明的事实如下：2014年12月16日，任建林（甲方）与吴荣芳等四人（乙方）达成了《借款清偿协议》，内约定，1.截止2014年12月15日，乙方已累计向甲方借款本金人民币37003000元，尚欠甲方利息647443.53元整。截止2014年12月15日，上述乙方应付甲方借款本金和利息共计人民币37650443.53元。2.为清偿债务，2014年11月乙方吴荣芳、高又芬已将其名下的坐落于杭州市滨江区西兴街道滨盛路1505号银丰大厦1301室、1302室、1305室房产过户至甲方指定的吴伟娟名下。3.乙方于2015年3月18日前将归还招商银行承兑汇票融资敞口900万元，甲方同意代偿上述银行债务900万元。根据《中华人民共和国合同法》，甲乙双方经过友好协商，就借款清偿事宜达成如下协议，以资共同信守：一、甲乙双方共同确认，乙方以其名下的下列资产抵偿给甲方以偿还债务，具体如下：1.乙方吴荣芳、高又芬将坐落于杭州市滨江区西兴街道滨盛路1505号银丰大厦1303室房产（房屋面积为244.69平方米，房产证号：吴荣芳-
杭房权证高新移字第××号，高又芬-
杭房权证高新移字第××号；土地证号：杭滨国用2012第007449号）以人民币31403**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。2.乙方吴荣芳、高又芬将坐落于杭州市滨江区西兴街道滨盛路1505号银丰大厦1306室房产（房屋面积为244.69平方米，房产证号：吴荣芳-
杭房权证高新移字第××号，高又芬-
杭房权证高新移字第××号；土地证号：杭滨国用2012第007452号）以人民币31403**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。3.乙方吴荣芳、高又芬于2014年11月已过户至甲方指定的吴伟娟名下的杭州市滨江区西兴街道滨盛路1505号银丰大厦1301室、1302室、1305室房产，面积合计835.24平方米，乙方按单价每平方米12833.87元的价格以合计人民币10719400元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。上述1-3项银丰大厦房产合计抵偿乙方债务1700万元。4.乙方浙江东丰贸易发展有限公司同意将坐落于杭州市下城区绍兴路168号901室房产（房屋面积为122.3平方米，房产证号：杭房权证下移字第××号；土地证号：杭下国用2006第003026号）以人民币1674832.**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。5.乙方浙江东丰贸易发展有限公司同意将坐落于杭州市下城区绍兴路168号902室房产（房屋面积为88.32平方米，房产证号：杭房权证下移字第××号；土地证号：杭下国用2006第003025号）以人民币1209494.**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。6.乙方浙江东丰贸易发展有限公司同意将坐落于杭州市下城区绍兴路168号903室房产（房屋面积为59.34平方米，房产证号：杭房权证下移字第××号；土地证号：杭下国用2006第003028号）以人民币812629.**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。7.乙方浙江东丰贸易发展有限公司同意将坐落于杭州市下城区绍兴路168号905室房产（房屋面积为58.64平方米，房产证号：杭房权证下移字第××号；土地证号：杭下国用2006第003027号）以人民币803043.**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。上述4-7项绍兴路168号房产合计抵偿乙方债务450万元。8.乙方吴荣芳及言彩琴将坐落于杭州市余杭区良渚街道风雅乐府13幢13-6室房产（房屋面积为185.82平方米，房产证号：吴荣芳-
余房权证良移字第××号；言彩琴-
余房权证良移字第××号；土地证号：杭余商国用2013第27888号）以人民币35000**元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。9.乙方吴荣芳、高又芬将坐落于苏州市人民路239号22幢1038室房产（房屋面积为65.31平方米，房产证号：吴荣芳-
苏房权证市区字第××号，高又芬-
苏房权证市区字第××号；土地证号：苏国用2010第02030646号）和苏州市人民路239号22幢1035室房产（房屋面积为68.**平方米，房产证号：吴荣芳-
苏房权证市区字第××号，高又芬-
苏房权证市区字第××号；土地证号：苏国用2010第02030649号）以总价人民币35000**元抵偿给甲方，以清偿等额债务。该房产尚余的按揭贷款由甲方负责归还。10.乙方杭州东胜物资有限公司委托浙江东昌钢铁有限公司持有杭州高特佳龙之海脉投资管理合伙企业（有限合伙）210万元出资额，杭州东胜物资有限公司以人民币2000000元整抵偿给甲方，以清偿等额债务。11.乙方吴荣芳、高又芬同意将坐落于杭州市阳光海岸公寓2幢3单元1001室房产（房屋面积为377.96平方米，房产证号：吴荣芳-
杭房权证上移字第××号，高又芬-
杭房权证上移字第××号）以人民币1400万元抵偿给甲方，以清偿等额债务。上述全部资产合计抵偿乙方债务4450万元，剩余债务金额为2150443.53元。二、甲方协助乙方对浙江东丰贸易发展有限公司、杭州东胜物资有限公司的库存、应收账款、预付款等资产进行清理，用清理后所得资金清偿剩余债务2150443.53元。三、乙方吴荣芳及言彩琴在本协议签订之日起三日内，对杭州市余杭区良渚街道风雅乐府13幢13-6室房产是否抵偿债务享有选择权，如乙方未将该房产抵偿债务的，乙方应以前述第二条清理所得资金清偿以该房产抵偿的债务350万元。四、除已过户的房产外，乙方同意在本协议签订之日起三日内配合甲方将上述抵偿债务的资产过户至甲方或甲方指定的第三人名下，因过户产生的税费由甲方承担。五、除苏州市人民路239号22幢1035室、1038室房产尚余的按揭贷款由甲方承担外，乙方确认上述抵偿债务的资产不存在查封、抵押等权利限制的情形。六、自本协议签订之日起两年内，如甲方出售抵偿债务的资产，且出售价格高于基准价格（基准价格=相应资产抵偿金额+抵偿债务资产过户税费等成本+自本协议签订之日起至资产出售之日止按年利率6%计算的利息），则超出基准价格部分的款项属于乙方所有，甲方应在收到转让价款后及时支付给乙方。
另查明，银丰大厦1301室、1302室、1305室房产已于2014年11月13日过户至任建林的妻子吴伟娟名下，《杭州市房屋转让合同》记载的上述三套房转让价格总计为14590571元；银丰大厦1303、1306室在《借款清偿协议》签订之后的2015年3月23日过户至任建林的妻子吴伟娟名下，《杭州市房屋转让合同》记载的房价总计为8713405元；苏州市人民路239号1038、1039室于2015年11月12日过户至任建林及其妻子吴伟娟名下，《苏州市存量房买卖合同》中记载的转让款总计9079108元。风雅乐府13幢13-6室房产由吴荣芳出售后，归还任建林借款本金及利息3707533元，阳光海岸公寓2幢3单元1001室房产由吴荣芳出售后，归还了任建林本金及利息14868000元，对此任建林及浙江东昌钢铁有限公司向吴荣芳等四人出具了收条予以了确认。绍兴路168号901、902、903室吴荣芳等四人未过户至任建林名下。另外，任建林为吴荣芳等四人垫付了苏州市人民路239号1038、1039室按揭贷款2485156.51元，于2015年4月20日为吴荣芳等四人向招商银行业垫付还款900万元。吴荣芳等四人另返还给了任建林1547444.92元。
本院认为，《借款清偿协议》中确认了双方的债权债务金额，且双方已按该协议的内容履行完毕的部分，本院予以认定。其中银丰大厦的1301室、1302室、1305室房产已于2014年11月13日过户至任建林的妻子吴伟娟名下，虽然《杭州市房屋转让合同》中约定的该三套房屋的总价款为14590571元，但在2014年12月16日的《借款清偿协议》中吴荣芳等四人同意该三套房屋按照10719400元抵偿给任建林，因《杭州市房屋转让合同》早于《借款清偿协议》，故本院认定该三套房屋按照10719400元抵偿给任建林。
银丰大厦1303、1306室在《借款清偿协议》签订之后的2015年3月23日过户至任建林的妻子吴伟娟名下，而《杭州市房屋转让合同》记载的上述两套房价总计为8713405元，该《杭州市房屋转让合同》可以视为双方就该两套房屋的抵偿金额变更了意思表示，应以8713405元作为双方抵偿金额。
苏州市人民路239号1038、1039室于2015年11月12日过户至任建林及其妻子吴伟娟名下，《苏州市存量房买卖合同》中记载的转让款总计9079108元，该《苏州市存量房买卖合同》可以视为双方就该两套房屋的抵偿金额变更了意思表示，应以9079108元作为双方的抵偿金额，同时，吴荣芳等四人应当返还任建林所垫付的该两套房的按揭贷款2485156.51元。
风雅乐府的出售款在任建林出具的收条中载明归还售房款及利息3707533元，阳光海岸的售房款及利息14868000元，但该收条中未明确本金、利息的区分具体金额，《借款清偿协议》中未明确利息的计算方式，仅载明了借款本金37003000元、利息647443.53元，故本院认定该收条中记载的利息系归还《借款清偿协议》中约定的利息647443.53元。
高特佳企业的股权系东胜公司委托浙江东昌钢铁有限公司代为持有，《借款清偿协议》中约定该股权折价200万元抵偿给任建林，因该股权无需办理转让登记手续，故抵偿已履行完毕，本院予以确认。
对于收条中任建林所认定的吴荣芳等四人返还了任建林1547444.92元，本院予以确认。
本案的债权金额为《借款清偿协议》中约定的本金37003000元、利息647443.53元，另有任建林为吴荣芳等四人垫付归还的招商银行贷款900万元，总计46650443.53元。
对于任建林主张的苏州房产及银丰大厦房屋的租金，该主张属于另外的法律关系，应当另案处理。
对于招商银行的罚息139017.90元，吴荣芳等四人未按约定在《借款清偿协议》签订之日起三日内办理过户房产的过户手续，违约在先，任建林以此为由未按《借款清偿协议》约定及时为吴荣芳等四人向招商银行还款900万元贷款，由此产生的罚息由吴荣芳等四人自行承担。
综上，吴荣芳等四人已还的款项为10719400元+8713405元+9079108元-2485156.51元+3500000元+207533元+14000000元+868000元+2000000元+1547444.92元=48149734.41元。减去本案的债权金额46650443.53元，任建林尚要返还吴荣芳等四人1499290.88元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：
一、反诉被告任建林于判决生效之日起十日内返还反诉原告吴荣芳、反诉原告高又芬、反诉原告浙江东丰贸易发展有限公司、反诉原告杭州东胜物资有限公司款项1499290.88元。
二、驳回本诉原告任建林的全部诉讼请求。
三、驳回反诉原告吴荣芳、反诉原告高又芬、反诉原告浙江东丰贸易发展有限公司、反诉原告杭州东胜物资有限公司的其他诉讼请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费60370元，财产保全费5000元，合计65370元，由本诉原告任建林负担；反诉案件受理费减半收取计21688元，由反诉原告吴荣芳、反诉原告高又芬、反诉原告浙江东丰贸易发展有限公司、反诉原告杭州东胜物资有限公司负担14576元，由反诉被告任建林负担7112元。
反诉原告吴荣芳、反诉原告高又芬、反诉原告浙江东丰贸易发展有限公司、反诉原告杭州东胜物资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告任建林于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 方素平
人民陪审员 胡 敏
人民陪审员 朱浩卿
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 游慧玲