山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终423号
上诉人（原审原告）：张伟萍，女，1969年7月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：魏宪峰，河南秋意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东乳山嘉润实业有限公司，住所地山东省乳山市滨海新区旅游度假区。
法定代表人：戚纪伟，董事长。
被上诉人（原审被告）：上海临江控股（集团）有限公司，住所地上海市中山南路865号。
法定代表人：谈意道，经理。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：于乐胜，山东省乳山信誉法律服务所法律工作者。
原审第三人：山东乳山农村商业银行股份有限公司，住所地山东省乳山市胜利街101号。
法定代表人：于洋，董事长。
委托诉讼代理人：刘冠群、宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。
上诉人张伟萍因与被上诉人山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称乳山嘉润公司）、上海临江控股（集团）有限公司（以下简称上海临江公司），原审第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司（以下简称乳山农商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2016）鲁1083民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张伟萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除张伟萍与乳山嘉润公司、上海临江公司于2013年8月2日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及张伟萍与乳山农商银行于2013年12月11日签订的《个人购房担保借款合同》；2.乳山嘉润公司、上海临江公司退付张伟萍购房款121095元、已还按揭贷款本息36558.15元（暂计算至2016年4月18日），合计157653.15元；3.乳山嘉润公司、上海临江公司向乳山农商银行支付剩余按揭贷款本息；4.乳山嘉润公司、上海临江公司支付张伟萍违约金24275.05元（自张伟萍交款之日暂计算至2016年5月9日起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），并要求继续计算至实际还款之日。事实和理由：1.一审判决缺乏法律和事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋的交付时间、交付条件为2012年11月30日前、验收合格，张伟萍已付清全部房款，但直至一审起诉之日（2016年5月9日），案涉房屋仍未具备交付条件，亦未办理任何交付手续，致使张伟萍的合同目的无法实现，乳山嘉润公司、上海临江公司构成根本违约，而一审判决引用案涉房屋具备交付条件的备案证的登记时间为2016年7月16日，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，张伟萍享有法定解除权；2.一审程序严重违法。一审判决违反民事诉讼法相关规定，拖延审理期限，于2016年7月1日作出判决，而于2017年11月23日才向张伟萍邮寄判决书，审理时间达19个月之久。
乳山嘉润公司、上海临江公司辩称，1.案涉合同不具备法定解除条件。张伟萍未因乳山嘉润公司、上海临江公司延迟交房行使催告权，解除权已消灭，且乳山嘉润公司、上海临江公司虽存在延期交房情况，但已向张伟萍发致歉函并承担延期交房的违约责任，张伟萍亦同意延期交房；2.案涉房屋已于2016年7月16日经综合验收合格并已备案，符合交付条件，张伟萍的合同目的足以实现；3.乳山嘉润公司、上海临江公司已将案涉房屋交付给张伟萍使用，且可以办理房屋产权转移手续，张伟萍要求解除合同不符合法律规定的条件，请求驳回张伟萍的上诉请求。
乳山农商银行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
2016年5月9日，张伟萍向一审法院起诉请求：1.解除张伟萍与乳山嘉润公司、上海临江公司于2013年8月2日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，同时解除《个人购房担保借款合同》；2.乳山嘉润公司、上海临江公司退付张伟萍购房款121095元、已还按揭贷款本息36558.15元（暂计算至2016年4月18日），合计157653.15元；3.乳山嘉润公司、上海临江公司向乳山农商银行支付剩余按揭贷款本息；4.乳山嘉润公司、上海临江公司支付违约金24275.05元（自张伟萍交款之日暂计算至起诉之日2016年5月9日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5.乳山嘉润公司、上海临江公司承担本案的诉讼费用、保全费、担保费。
一审法院认定事实：2011年7月31日，张伟萍与乳山城基置业有限公司（以下简称乳山城基公司）签订《滴水湾国际养生堂置业计划书》，拟购买乳山城基公司、上海临江公司开发的座落于乳山银滩旅游度假区长江路588－1号1－224号房，张伟萍按照计划书应支付认购金5万元。2013年8月2日，张伟萍与乳山城基公司、上海临江公司签订《商品房买卖合同》，约定：张伟萍所购房产房款231530元；张伟萍于2011年8月15日之前支付首付款121530元，余款11万元选择银行按揭，逾期付款的违约责任……；第八条交付期限：乳山城基公司、上海临江公司应在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张伟萍使用，但如遭遇不可抗力（特殊情况），且乳山城基公司、上海临江公司在发生之日起30日内告知张伟萍的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乳山城基公司、上海临江公司可据实予以延期；第九条逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，乳山城基公司、上海临江公司如未按本合同第八条规定的期限将该商品房交付张伟萍使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乳山城基公司、上海临江公司按日向张伟萍支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，张伟萍有权解除合同。张伟萍解除合同的，乳山城基公司、上海临江公司应当自张伟萍解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张伟萍累计已付款的1%向张伟萍支付违约金。张伟萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乳山城基公司、上海临江公司按日向乳山城基公司、上海临江公司支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金等其他条款。
张伟萍于2011年7月31日、8月29日分别向乳山城基公司支付购房款5万元、71095元。2013年12月11日，张伟萍与乳山农商银行（原乳山市农村信用合作联社徐家信用社）签订《个人购房担保借款合同》，办理了按揭贷款11万元用于支付案涉购房款。贷款合同的保证人为山东仁合担保有限公司、乳山城基公司、上海临江公司，抵押物为案涉房产。至2016年4月18日，张伟萍已经偿还贷款本息36558.15元。
2013年5月27日，乳山城基公司向张伟萍发出致歉函，将交房时间更改到2013年8月20日，并同意支付违约金和半年租金（已支付）。2013年12月26日，乳山城基公司向张伟萍发出交房通知书，通知张伟萍于2013年12月31日交接案涉房屋，具体办理交接时间分春节前：2014年1月1日至2014年1月10日，春节后：2014年3月1日以后。张伟萍认可双方同意将交房时间更改为2013年8月20日，但不认可通知书中所载明的2013年12月31日。
另查，乳山嘉润公司、上海临江公司在其他案件中提交编号为371083201609290102－JY－001号《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，证实案涉房屋（乳山市银滩长江路588-1号）经建设单位组织综合验收合格，于2016年7月16日备案登记。另，乳山城基公司已经被乳山嘉润公司吸收合并（2014年3月），其债权债务均由乳山嘉润公司继承。
一审法院认为，张伟萍与乳山城基公司、上海临江公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。因乳山城基公司已被乳山嘉润公司吸收合并，乳山城基公司的债权债务均由乳山嘉润公司承继，故张伟萍与乳山城基公司之间的法律关系应由乳山嘉润公司予以承受。
本案争议主要焦点问题：张伟萍以乳山嘉润公司、上海临江公司逾期交付案涉房产为由要求解除《商品房买卖合同》的主张能否成立。
对此先应确定案涉房屋交付使用的起算日期。首先，《商品房买卖合同》约定的交付时间2012年11月30日并非张伟萍与乳山嘉润公司、上海临江公司的真实约定，因双方签订合同的时间为2013年8月2日，而合同约定的时间却早于合同签订时间，合同为预售合同，如果案涉房屋在双方签订时已经具备交付条件，双方完全可以签订现房买卖合同，而没有必要签订预售合同。其次，从张伟萍的付款情况，结合之后乳山城基公司发出的致歉函，说明双方对于案涉房屋的实际交付日期作出了变更，即变更为2013年8月20日，对此，张伟萍亦予以认可。虽然，乳山城基公司在交房通知书中通知交接房屋时间为2013年12月31日，但并不能说明双方关于交房时间的再次变更，只能说明乳山城基公司、上海临江公司未能按照变更后的交房时间及时向张伟萍交付案涉房屋，存在违约行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该条法律规定，买受人可以请求解除合同的条件是其解除权成就之日起一年内行使，该期间为除斥期间，不存在中止、中断或者延长的情形。法律之所以作出这样的规定，因为民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，禁止权力滥用。合同解除权的行使会导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律后果，则现有的法律秩序会遭到破坏。为了保护守约方的合法权益，法律赋予守约方解除权。但如果允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有的合同关系，则会导致权利滥用。享有解除权的民事主体应及时行使解除权，从而有利于尽早确定违约行为发生的合同关系。如果解除权人在相当长的时间内未行使解除权，致使相对人有正当理由信赖其将不再行使解除权时，不得再行使解除权。
本案中，乳山城基公司、上海临江公司应当于2013年8月20日前向张伟萍交付案涉房产，根据合同中房屋交付条件的约定，乳山城基公司、上海临江公司超过该期限三个月未交付房屋，张伟萍有权解除合同，即张伟萍可以自2013年11月20日起以乳山城基公司、上海临江公司逾期交付房屋为由行使解除权，期限为一年即至2014年11月20日，该期间为除斥期间，不存在中止、中断或者延长的情形。张伟萍在2016年8月22日提起本案诉讼，以逾期交付房屋为由要求解除合同，已经超过可以行使解除权的一年期间，且张伟萍在解除权成就期间即2013年12月11日，仍然办理银行按揭贷款继续支付购房款，说明张伟萍没有解除合同的意愿。现案涉房屋已经综合验收合格，阻却房屋交付的事由已消失。故，张伟萍要求解除合同的理由不当，不予支持，与此张伟萍相对应的要求退还购房款并承担相应利息的诉讼请求，也不能成立。张伟萍与乳山农商银行的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，为有效合同。张伟萍要求一并予以解除该贷款合同的主要事由是基于其认为有权要求解除案涉合同，而张伟萍要求解除案涉合同的请求不成立，亦未提出其他充分证据证实其有权解除贷款合同，故张伟萍要求解除贷款合同的诉讼请求，理由不当，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2016年7月1日判决：驳回张伟萍诉讼请求。案件受理费1969元、保全费2025元，由张伟萍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。在另案[(2017)鲁10民终1365号]中，本院至乳山市国土部门调查了案涉房屋所在楼房的不动产权登记情况，该部门提供的登记信息显示，2017年3月13日、5月23日国土部门为乳山城基公司办理了1893号、5325号不动产权证书，1893号不动产权证书标注已作废。另，乳山嘉润公司、上海临江公司主张张伟萍只有接收房屋后才能办理银行按揭贷款，房屋已经交付，但无证据证实。
另查，《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同连同附件共12页，具有同等法律效力……。附件三为《补充协议》，系对质量保修期、住房专项维修基金等费用缴纳进行的约定。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，张伟萍与乳山城基公司、上海临江公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。因，乳山城基公司已于2014年被乳山嘉润公司吸收合并，故乳山城基公司的债权债务均应由乳山嘉润公司承继。现双方争议的焦点问题是张伟萍以乳山嘉润公司、上海临江公司逾期交付房屋为由要求解除案涉《商品房买卖合同》的主张能否成立。
首先，关于案涉房屋的交付问题。张伟萍与乳山城基公司、上海临江公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2012年11月30日，而合同签订的时间却为2013年8月2日，在实际履行中，乳山城基公司于2013年5月27日向张伟萍发出致歉函，将交房时间更改到2013年8月20日，并支付了张伟萍违约金和半年租金，对此，张伟萍予以认可。故应认定双方对房屋的交付时间进行变更，即变更为2013年8月20日。后，乳山城基公司虽在交房通知书中通知交接房屋时间为2013年12月31日，但并不能证明双方对于交房时间的再次变更。同时，乳山嘉润公司、上海临江公司主张案涉房屋已经交付，但没有提供证据证实，张伟萍对此亦不予认可，故对乳山嘉润公司、上海临江公司的该主张，本院不予认定。
其次，关于乳山嘉润公司、上海临江公司是否存在根本性违约的问题。《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为验收合格，而在张伟萍于2016年5月9日诉至一审法院、一审法院于2016年7月1日作出判决时，案涉房屋仍未具备交付条件，乳山嘉润公司、上海临江公司在另案中提交的《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》时间为2016年7月16日，已构成根本违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……，（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，……。据此，张伟萍要求解除《商品房买卖合同》的理由正当，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。《补充协议》是《商品房买卖合同》内容的一部分，亦应予以解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，张伟萍要求解除与乳山农商银行于2013年12月11日签订的《个人购房担保借款合同》的理由正当，本院亦予以支持。
再次，关于应返还的数额以及违约金计算的问题。张伟萍于2011年7月31日、8月29日支付购房款121095元，至2016年4月18日偿还银行贷款本息36558.15元，故乳山嘉润公司、上海临江公司应返还张伟萍房款121095元、赔偿张伟萍银行贷款本息36558.15元。因乳山农商银行没有提供张伟萍尚欠的银行按揭贷款本息，由乳山农商银行另行向乳山嘉润公司、上海临江公司主张。在合同的实际履行中，乳山城基公司于2013年5月27日向张伟萍发出致歉函并支付了张伟萍违约金和半年租金，将房屋的交付时间变更为2013年8月20日，故购房款121095元的违约金应自2013年8月20日开始计算。双方签订的《商品房买卖合同》约定，张伟萍解除合同的，乳山城基公司、上海临江公司按张伟萍累计已付款的1%向张伟萍支付违约金，该违约金明显低于张伟萍所遭受的损失，张伟萍要求按中国人民银行同期贷款利率计算的理由正当，本院予以支持。
综上所述，张伟萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省乳山市人民法院（2016）鲁1083民初1949号民事判决；
二、解除张伟萍与乳山城基置业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司于2013年8月2日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及与原乳山市农村信用合作联社徐家信用社于2013年12月11日签订的《个人购房担保借款合同》；
三、山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司返还张伟萍购房款121095元以及违约金（以121095元为基数，自2013年8月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司赔偿张伟萍银行贷款本息36558.15元。
一审案件受理费1969元，保全费2025元，二审案件受理费1969元，均由山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年七月二十五日
书记员 邓雯涛