重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）足法民初字第07319号
原告：重庆鹰爵科技五金产业园有限公司（组织机构代码68394094-9），住所地重庆市大足区工业园区龙水工业园。
法定代表人：应卫忠，董事长。
委托代理人：龚晓辉，重庆鹰爵科技五金产业园有限公司职工。（特别授权）
委托代理人：文红，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。
被告：尹青松，男，1986年2月11日出生，汉族，重庆市大足区人。
被告：王洁，女，1985年9月7日出生，汉族，重庆市大足区人。
被告：尹彬，男，1966年6月5日出生，汉族，重庆市大足区人。
原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司诉被告尹青松、王洁、尹彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李玉辉担任审判长，与代理审判员宋云祥、代理审判员曾相强组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司特别授权委托代理人龚晓辉，一般授权委托代理人文红到庭参加了诉讼。原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司法定代表人应卫忠，被告尹青松、王洁、尹彬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司诉称：2014年11月21日被告尹彬为被告尹青松、王洁在原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司购买了位于重庆市大足区龙水镇某路某某商品房一套，总价1300000元，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定：签合同时由被告按总房款的31.3%付款，余款在拿房产证时付清，并约定了相关的违约责任。被告向原告支付了421800元购房款后，原告即加紧为被告办理房产证，当原告为被告办好房产证通知被告拿房产证并缴清剩余房款878200元及原告为其垫缴的大修基金、契税等53923.28元时，被告对原告的多次催款推诿拖延、置之不理。现原告为维护自身的合法权益，特起诉来院，请求法院依法判决：1、判令三被告立即支付原告房款878200元和原告为其垫缴的大修基金、契税等53923.28元，从2014年12月17日起由被告按日向原告支付逾期欠款932123.28元万分之十的违约金至付清欠款为止。2、本案诉讼费由三被告承担。
被告尹青松、王洁、尹彬均未答辩。
经审理查明：被告尹青松、王洁系夫妻关系，被告尹彬、尹青松系父子关系。2013年10月19日，被告尹彬向原告缴纳了位于重庆市大足区龙水镇某路某某商品房的购房定金51800元。2014年11月21日，原告与被告尹彬签订了一份《购房协议书》，双方在协议中约定由被告尹彬购买原告位于重庆市大足区龙水镇某路某某商品房一套。2014年12月3日，原告与被告尹青松、王洁签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中约定“被告尹青松、王洁购买原告位于重庆市大足区龙水镇某路某某商品房一套，该商品房为现房，房屋总成交金额1118048元；付款方式为签合同时付款350000元，余款768048元在交房产证时一次性付清。被告尹青松、王洁若逾期付款超过30日，原告有权解除合同，若原告不解除合同的，合同继续履行，被告尹青松、王洁从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金”。另外，双方还在该合同中约定“现售商品房的，自本合同签订之日起三十日内，原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司、被告尹青松、王洁双方应向土地房屋登记机构提出本商品房《房地产权证》，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。合同签订当日，被告尹彬又向原告支付了上述房屋的购房款300000元。2014年12月17日，被告尹彬代被告尹青松、王洁领取了上述房屋的房产证。2015年8月9日，被告尹彬又向原告支付了上述房屋购房款70000元。至此，被告尹彬向原告共计支付了上述房屋购房款421800元。原告先后为被告尹青松、王洁垫付了上述房屋的契税、印花税、物业专项维修基金、测绘费等共计53923.28元。
上述事实，有原、被告的陈述，《购房协议书》、《重庆市商品房买卖合同》、房产证领取登记表、税收完税证明、重庆市大足区土地房屋权属登记中心签章的发票和重庆市大足区财政局签章的收据等证据在卷为证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告尹青松、王洁签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于购房总价款的问题，原告主张实际约定的购房款为1300000元。虽然原告与被告尹彬签订的《购房协议书》约定上述房屋总价款为1300000元，原告举示的被告尹青松、王洁作为欠款人，被告尹彬作为担保人于2014年12月17日向其出具的欠条载明“至今还欠原告购房款948200元”，该金额加上被告尹彬在此之前已支付的上述房屋的购房款351800元即为1300000元。但《购房协议书》只是被告尹彬拟购买上述房屋的意向书，应视为预约合同，而该套房屋的本约合同即《重庆市商品房买卖合同》是原告与被告尹青松、王洁签订，并非原告与被告尹彬签订。预约合同不发生实体权利义务，本约合同则是确定当事人之间的权利义务，本约合同效力高于预约合同，应当以本约合同为准。同时，该套房屋的《重庆市商品房买卖合同》是经过重庆市大足区国土资源和房屋管理局登记备案的，原告举示的欠条未经三被告质证，证明力小于经过登记备案的《重庆市商品房买卖合同》，应当以该套房屋的《重庆市商品房买卖合同》约定的总成交金额1118048元为准。此外，该套房屋的契税、印花税、物业专项维修基金都是以《重庆市商品房买卖合同》约定的总成交金额1118048元缴纳的，也能印证上述房屋的总价款为1118048元。所以，本院认定上述房屋的总价款为1118048元。关于责任承担主体的问题，虽然已缴纳的421800元购房款均是被告尹彬向原告支付的，但该套房屋的《重庆市商品房买卖合同》是原告与被告尹青松、王洁签订的，被告尹彬向原告付款只能视为一种代理行为，根据合同相对性原则，原告只能要求被告尹青松、王洁履行还款义务及承担违约金。同时，虽然被告尹彬在被告尹青松、王洁向原告出具的欠条担保人一栏签名、捺印，但欠条未约定担保人的保证方式和保证期间，应推定保证方式为连带责任担保，保证期间为6个月。欠条载明还款期限为2014年12月25日，原告于2015年9月25日向本院提起诉讼，已超过了法定的6个月的保证期间，被告尹彬不承担购房欠款的担保责任。关于违约金计算基数、支付比例和起算时间的问题，原告与被告尹青松、王洁在该套房屋的《重庆市商品房买卖合同》中对逾期支付购房款的违约金有明确约定，自合同约定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之十的违约金，但该合同并未对物业专项维修基金、契税等约定违约金。根据意思自治原则，应当尊重原告与被告尹青松、王洁的约定，违约金以尚未支付的购房款为基数，按照每日万分之十从2014年12月18日开始计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二款之规定，判决如下：
一、被告尹青松、王洁于本判决生效后十日内共同向原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司支付购房款696248元以及逾期支付购房款违约金（以696248元为本金，按照每日万分之十的比例，从2014年12月18日算至付清购房款时止）。
二、被告尹青松、王洁于本判决生效后十日内共同向原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司支付原告为其垫付的的契税、印花税、物业专项维修基金、测绘费等共计53923.28元。
三、驳回原告重庆鹰爵科技五金产业园有限公司的其他诉讼请求。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12582元，由被告尹青松、王洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期限内均未提出上诉，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年。
审 判 长 李玉辉
代理审判员 宋云祥
代理审判员 曾相强
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 孙红菊