上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第690号
原告郭建亮。
委托代理人贵阳杰，上海锦维律师事务所律师。
被告周勤芳。
第三人上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区某某公路2300弄21、23号。
法定代表人雷晶，董事长。
委托代理人吕燕燕，该公司员工。
原告郭建亮与被告周勤芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人贵阳杰、被告周勤芳到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司为本案第三人参加诉讼，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人贵阳杰、被告周勤芳、第三人委托代理人吕燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭建亮诉称，2010年2月8日，原、被告签订租赁合同一份，约定：由被告承租原告所有的位于本市某某路2300号101室的房屋；租赁期限5年，自2010年3月1日至2015年2月28日止；租金每三个月支付一次，先付后用。合同履行期间，被告拖欠2012年9至11月的租金余款2090元、2012年12月至2013年2月的租金27090元、2013年3至5月的租金27090元未支付，原告于2013年3月27日委托律师向被告催讨租金未果，且无法联系被告本人。被告长期拖欠租金不付，损害了原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告支付2012年9至11月的租金余款2090元及2012年12月至实际返还房屋之日的租金（按9030元／月计算）；2、判令被告支付自2012年12月1日至实际支付租金之日的违约金（以年租金108360元为基数，按日千分之五计算）；3、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；4、判令被告携其财产搬离租赁房屋，并将房屋恢复原状；5、判令被告支付律师费10000元。
被告周勤芳辩称，同意解除合同，并且被告的物品已经搬走，原告也已经收回房屋，并将房屋出租给案外人使用。租金支付到2013年4月份，是根据合同由第三人代收的。5月初至8月15日的租金确实未付。不同意支付违约金，也不同意计算标准。房屋存在漏水，原告也未开具租金发票，故不同意支付违约金。第三人于8月中旬强行进入并收回租赁房屋，被告于8月21日发现并报警。当时被告已经找好下家，并谈好了转让费，但第三人将房屋转给其他人，还签了合同，换了门锁，并销毁了被告的物品和账册，关于货物的损失及转让费被告已另行起诉第三人。
第三人陈述，其将107、109、111、113、115室房屋出租给被告使用，原、被告之间的租赁关系与其无关，租金也是直接给付的，第三人只是提供了合同格式文本。被告欠第三人租金，第三人会另行起诉。第三人收取的是与被告之间租赁关系的租金，没有代收过原告的租金。对于原告提交的第三人与案外人之间的租赁合同复印件的真实性不予认可，且对于系争房屋目前是否出租、由何人承租不知情。
经审理查明，原、被告于2010年2月8日签订租赁合同，约定：原告将其所有的某某路2300弄101号房屋出租给被告使用，建筑面积107.51平方米；被告租赁该房屋仅限作为餐厅使用；租赁期限5年，自2010年3月1日至2015年2月28日止，免租期3个月；租金支付方式为付三押二，先付后用，每季度支付一次，其中2010年3月1日至2012年2月28日的月租金为8385元，2012年3月1日至2014年2月28日的月租金为9030元；租金在支付月份前一个月的20日前支付，其中物业管理费由被告直接支付给原告指定的物业管理单位，被告逾期交付租金，每逾期一天按月租金的5%交纳滞纳金；被告以汇款方式付款，原告指定上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司的账户作为汇款帐户；被告应在签订合同时向原告交付保证金16770元，若租赁期限届满，被告未发生违约责任，结清一切费用后保证金无息返还。被告未按合同交纳租金超过30天，经原告催告仍未付款的，原告有权解除合同，收回房屋，被告已付租金及保证金不退，被告在支付所有欠款后仍需支付违约金，违约金相当于当年月租金的2倍。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告使用房屋期间，将系争房屋与隔壁103室房屋的隔墙打通，用于整体经营餐厅。原告于2013年3月27日委托律师向被告催讨2012年9月至11月的房租余额及2012年12月至2月的房租未果，遂涉讼。
另查，被告于2013年8月21日10时49分报警称在某某路2300弄101号“江桥人家”内店里的多瓶酒被盗，请民警到场处理。
审理中，原告向本院提交第三人与案外人程达观于2013年8月20日就某某路2300弄107、109、111、113、115、101、103、105室房屋签订的租赁合同（复印件）一份，该合同约定的租赁期限为2013年8月20日至2017年12月31日，同时约定第三人应于2013年8月20日前，且程达观付清合同约定的首期租金、保证金后向其交付租赁房屋。被告对上述合同的真实性没有异议，并提交照片称现在案外人经营的餐厅名为“相聚一堂”。第三人则认为原告未提供原件，对该合同的真实性不予认可，并称其对于系争房屋目前的状态并不知情。
以上事实，有原、被告签订的租赁合同、房地产权证、律师函、第三人与案外人签订的租赁合同复印件、案件接报回执单、照片、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告提交的第三人与案外人签订的租赁合同及被告提交的报警记录和照片，本院对于被告所称原告已于2013年8月21日收回房屋另租他人的陈述予以采信，双方的租赁合同于2013年8月21日因终止履行而解除。因原告已收回房屋按现状另行出租，故对于其要求被告搬离、交付房屋，并将房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。被告关于其已支付租金至2013年4月30日的抗辩意见，因其并未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。被告实际使用房屋至2013年8月20日，故理应支付2012年9月至11月的租金差额2090元，及2012年12月1日至2013年8月20日的租金78260元。被告未按约支付租金，显属违约，原告向其主张逾期付款违约金合法有据，但其主张的违约金计算方式与合同约定不符且过高，本院酌情确定被告应以欠付金额为基数，按照同期银行贷款利率的1.3倍从合同约定的付款期限计算至实际支付之日止（合同约定应在2012年12月1日前给付的从2012年12月1日起算）。关于原告主张的律师费，被告虽然欠付租金在先，但原告在未与被告解除合同的情况下即收回房屋另行出租，双方对于合同的解除均有过错，故原告向被告主张律师费缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告郭建亮与被告周勤芳于2010年2月8日签订的房屋租赁合同于2013年8月21日解除；
二、被告周勤芳应于本判决生效之日起十日内给付原告郭建亮2012年9月至11月的租金差额2090元、2012年12月1日至2013年8月20日的租金78260元；
三、被告周勤芳应于本判决生效之日起十日内按照银行同期贷款利率的1.3倍给付原告郭建亮违约金（分别以29180元、27090元、24080元为基数，从2012年12月1日、2013年2月20日、2013年5月20日计算至实际支付之日止）；
四、驳回原告郭建亮其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5054.52元，减半收取2527.26元，由原告郭建亮负担1645.66元，被告周勤芳负担881.60元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。