江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0156号
原告（反诉被告）徐兵。
被告（反诉原告）彭小艳。
原告（反诉被告）徐兵与被告（反诉原告）彭小艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月28日立案受理后，依法由审判员夏宏光适用简易程序独任审判，审理中被告彭小艳向本院提起反诉，后依法组成合议庭审理，分别于2013年3月21日、5月15日、9月21日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐兵，被告（反诉原告）彭小艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐兵诉称：原、被告签订租房合同，但被告在未征得原告同意的情况下，擅自将租赁房屋进行转租赚取差价，故原告有权解除合同。被告对2013年3月9日前的租金尚欠50元未付，以及2013年3月至同年5月退还房屋钥匙期间的租金未付。因被告对租赁房屋进行转租构成违约，故依约被告应承担违约责任，并且应对2012年9月起至2013年5月期间赚取的租金差价赔付原告。故诉至法院，请求：1、判令依法解除原、被告签订的租房合同；2、判令被告支付原告违约金1500元及一个月押金不予返还；3、判令被告支付原告自2012年9月9日至2013年5月15日期间的租金差价2620元；4、判令被告支付原告2013年3月前的尚欠租金50元；5、判令被告支付2013年3月9日至同年5月15日被告交还钥匙期间的房屋租金1650元；6、诉讼费由被告承担。
被告彭小艳辩称：租房合同并没有规定不得转租第三方的事项；原告明知被告承租房屋隔墙、装分表用于转租的事实，被告不存在违约，况且原告将租赁房屋中的房客赶走造成被告损失。原告在租房合同上擅自添加内容，原告存在更改合同的违约责任，现同意解除租赁合同，且被告已于2013年5月15日将租赁房屋钥匙交还原告，故请求依法处理。
反诉原告彭小艳诉称：反诉原、被告之间签订租房合同属实，但反诉被告擅自更改合同内容，故反诉被告提交的租房合同应属无效合同，反诉原告所提交的租房合同为有效合同。因合同并未约定承租方不得转租内容，且合同中约定反诉原告可以隔墙、装分表，故应视为反诉被告默许房屋可以转租；反诉被告到租赁房屋中将房客赶走，造成反诉原告经济损失，故请求：1、判令反诉被告赔偿两个月违约金及退还一个月押金计2250元；2、判令反诉被告退还2012年12月18日交付的三个月房屋租金2200元；3、判令反诉被告赔偿隔墙材料费及人工费650元；4、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告徐兵辩称：反诉原告不按期交付租金，在未征得反诉被告同意的前提下将房屋转租，反诉原告违约在先，反诉被告不应承担违约责任；反诉原告将房屋进行隔断，反诉被告以为其用于遮挡油烟，并不清楚是用于转租；因反诉原告违约，故隔墙材料费不应赔偿，请求驳回反诉原告的全部诉请。
经审理查明：本案涉案的租赁房屋，即坐落于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋所有权人系原告徐兵及其妻子周芹共同共有。原告徐兵提交签订于2012年9月6日的《租房合同》一份，约定由被告彭小艳向原告徐兵租赁涉案房屋用于居住，租期三年，自2012年9月9日至2015年9月9日，租金为每月750元，付款方式为交三押一，押金为750元，租赁期间的水、电、宽带费由被告自理；原、被告租赁期间均不得擅自变更解除合同，一方如因特殊情况需终止合同时，应提前二个月通知对方，并补偿二个月房租金；租赁期间，承租方需在到期前五天内支付下期租金；同时合同中对其它事项约定为：自住、同意隔墙、装分表，但不允许凿墙敲梁打洞，否则后果自负，装修保证金保证能退；房屋为毛坯，物业费由出租方负责，承租方对房屋设施已熟知，如发生伤害事件，房客负全责；租房人租期未到搬出，一个月押金不退，房屋内部设施破坏原价赔偿，租方自住。被告对上述租房合同签订的事实确认无异，但认为该合同中对其它事项约定中的“自住”及“租方自住”系原告擅自自行添加，对合同其余内容约定无异。庭审中，原告对租房合同中其它事项约定中的“自住”及“租方自住”系自己添加的事实确认无异。上述租房合同签订后，被告于2012年9月6日向原告交付了押金750元，原告向被告开具了750元收据一份；被告于2012年9月8日向原告交付了第一期租金2250元，原告向被告开具了2250元收据一份；被告于2012年12月18日向原告交付了第二期租金2250元中的2200元，尚欠50元未付。
另查明：就涉案租赁房屋转租事宜，原告否认同意被告转租，且被告认为除合同之外无其它证据用以证明原告同意转租。被告当庭确认向原告承租涉案房屋就是用于转租，次承租人共有三人，自2012年9月底至2012年12月底期间租赁使用涉案房屋，每月租金为930元，三次承租人已于2012年12月底搬走。原告当庭对次承租人何时居住使用及何时搬走均不清楚，并主张房屋转租租金为每月1230元，但无证据证明。现原告确认涉案房屋被告实际使用期间为自2012年9月9日至2013年5月15日止，且被告已于2013年5月15日返还原告涉案房屋、钥匙及门卡。对于被告在租赁房屋中添加的石膏板隔断，原、被告当庭一致确认价值为500元，且原告当庭表示对该隔断自己将要使用。
以上事实由原告提供的房屋所有权证1份、土地使用权证1份、租房合同1份、照片13份、建设银行卡交易明细单1份，被告提供的租房合同1份、收款收据2份、建设银行柜员通知书1份、收条1份及原、被告在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：本诉部分，原、被告签订的租房合同，系双方协商一致的真实意思表示，依法成立有效。被告抗辩原告所提供的合同中有原告擅自添加的内容，原告承认系自己单方添加，故该添加内容无效，但除添加部分之外的合同其它内容真实有效。依据租房合同约定，被告租房用途为居住，并无转租内容，且被告并无其它证据证明原告同意转租的事实；被告抗辩合同约定涉案房屋可以隔墙、装分表，即视为原告同意转租的意见，本院认为隔墙及装分表的约定，并不当然得出只能用于转租使用，被告自己居住自用也可从居住方便或付费结算简便的角度予以隔断或安装分表，其抗辩意见理由不充分，本院不予采纳。现被告同意解除合同，故本院对原告主张要求解除租赁合同的请求予以支持。对于原告主张要求被告承担违约金及不予退还押金的请求，因合同并未约定违约金，故对原告的违约金主张本院不予支持；对于押金，根据合同承租人租期未到搬出则一个月押金不退的内容约定，其实质意思即因被告转租构成违约导致合同解除，押金不予退还，故原告该请求本院予以支持。对于原告主张的自2012年9月9日至2013年5月15日期间的租金差价2620元的请求，因被告违约转租，被告向次承租人收取的超出原告应收取的租金部分利益，应于返还，该请求本院予以支持，但原告并无足够证据证明转租期间及转租租金标准，被告自认转租期间为2012年9月底至12月底，转租租金为每月930元，结合合同约定的租金标准为每月750元，租金差价利益为每月180元，以三个月计，故本院认定被告应返还原告的租金差价利益为540元；对于原告主张被告支付第二期租金余款50元的请求，被告确认无异，本院予以支持；对于原告主张被告支付2013年3月9日至同年5月15日期间的租金1650元的请求，基于被告对该期间租金没有支付的事实，故该请求本院依法予以支持。反诉部分，基于反诉原告未征得反诉被告同意进行转租的行为，反诉原告构成违约，故本院对反诉原告要求反诉被告承担违约金的请求不予支持；对于反诉原告主张返还押金750元的请求，基于本诉所述理由，本院不予支持；对于反诉原告主张退还2012年12月18日支付的租金2200元的请求，因反诉原告实际租赁使用了该期间的涉案房屋，理应支付反诉被告该期间的租金，故该请求于法无据，本院不予支持；对于反诉原告主张赔偿隔墙材料费的请求，因该装饰装修系经反诉被告同意，又因系反诉原告违约导致合同解除，但反诉被告明确表示同意留用，庭审中双方一致确认隔墙材料价值为500元，故本院认定反诉被告补偿反诉原告装饰装修材料费500元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告徐兵与被告彭小艳于2012年9月6日签订的租房合同。
二、被告彭小艳交付原告徐兵的押金750元归原告徐兵所有，不予退还被告。
三、被告彭小艳于本判决生效之日起十日内返还原告徐兵租金利益损失540元。
四、被告彭小艳于本判决生效之日起十日内支付原告租金1700元。
五、驳回原告徐兵的其它诉讼请求。
六、反诉被告徐兵于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告彭小艳装饰装修材料费500元。
七、驳回反诉原告彭小艳的其它诉讼请求。
八、上述第三、四、六项相抵，被告彭小艳于本判决生效之日起十日内支付原告徐兵1740元。（如采用转账方式支付，请汇入原告徐兵指定账户；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
本诉案件受理费115元，由原告徐兵负担70元，由被告彭小艳负担45元。此款原告徐兵已预交，本院不再退还，被告彭小艳承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
反诉案件受理费25元，由反诉原告彭小艳负担22元，由反诉被告徐兵负担3元。此款反诉原告彭小艳已预交，本院不再退还，反诉被告徐兵承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 夏宏光
人民陪审员 俞 绮
人民陪审员 朱 炜
二〇一四年四月十六日
书 记 员 金伟华
附判决引用条款：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但粗族人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。