青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1158号
上诉人（原审被告）：西宁城西好事多超市，经营场所西宁市城西区
经营者宋毅，男，汉族，1968年12月23日出生，住西宁市城西区
委托代理人卢祎辰、高军，青海齐光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王万明，男，汉族，1960年4月13日出生，个体工商户，住甘肃省兰州市七里河区
委托代理人马海军、陈晨，青海马海军律师事务所律师。
上诉人西宁城西好事多超市（以下简称好事多超市）与被上诉人王万明租赁合同纠纷一案，王万明于2016年4月19日向西宁市城西区人民法院提起诉讼。西宁市城西区人民法院于2016年7月22日作出（2016）青0104民初641号民事判决，好事多超市不服提起上诉。本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭，并于2016年10月13日公开开庭审理了本案，上诉人好事多超市经营者宋毅及委托代理人卢祎辰、高军、被上诉人王万明的委托代理人马海军、陈晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
好事多超市上诉请求：维持原判第一、三项，撤销第二项并驳回支付王万明租金、违约金的诉讼请求。事实和理由：一审法院以送达起诉状副本时间即2016年4月20日认定合同已解除，缺乏依据。虽然双方在商铺租赁合同中对解除合同有约定，但仅是在协商一致的情况下解除合同，本案事实是王万明租赁的商铺租金过高，造成好事多超市收支不平衡且经营亏损与王万明多次协商无果，于2016年2月20日搬离租赁商铺，明确表示已不能履行主要债务，因此在2016年2月20日双方之间的合同已解除。2016年2月11日至4月12日期间未占用王万明商铺，不应承担此期间租金203000元。一审时好事多超市要求用5万元保证金抵充违约金，原判对此未审理，现好事多超市要求将保证金5万元抵充违约金。原审判决好事多超市承担违约金365400元，而王万明没有证据证明造成了365400元的损失，原判认定的违约金是错误的。好事多超市依约按照装修现状返还房屋已经承担了违约责任，同时又承担违约金365400元，违约责任明显过高，且对同一行为责任承担双重违约责任不符合法律规定。
王万明辩称，好事多超市与王万明约定租赁合同解除条件为“双方协商一致”或“好事多超市违约时，王万明享有解除权”。好事多超市虽与2016年2月10日搬离租赁场所，后又以短信方式通知王万明解除合同，但其逾期缴纳租金的行为己构成违约，且也未与王万明就解除合同协商一致，故王万明作为合同解除权人可以以诉讼方式行使解除权。一审法院判决支持王万明解除合同的诉请，并以诉状副本送达好事多超市即2016年4月20日时解除，裁判结果有事实和法律依据。本案租金的计算正确，经一审法院审理己确定双方之间的租赁合同于2016年4月20日解除，王万明诉请租金时间为2016年2月11日至4月12日，好事多超市称其不能承担一审判决认定的租金的理由无法律和合同依据。本案违约金的计算及承担不存在错误。王万明诉请的违约金基于好事多超市的根本违约行为，根据合同约定好事多超市应支付双倍违约金。好事多超市提及的合同第六条、第十条等均是对彼此义务的设定，与双倍返还年租金并不重复，并非双重违约责任。好事多超市违约解除合同致王万明房屋出现租赁空置期，使王万明基于租赁合同连续获得经济收益受损。同时好事多超市搬离商铺时对房屋内的设施设备进行破坏，给王万明造成经济损失。一审法院根据法律规定及当前经济环境等因素将王万明主张的违约金2436000元下调至365400元，违约金数额低于王万明实际损失，好事多超市认为违约金过高的理由不成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王万明向一审法院起诉请求：解除双方签订的商铺租赁合同，并由好事多超市支付2016年2月11日—4月12日的租金203000元、免租期50天的租金169150元及违约金2436000元，共计2808150元。
一审法院认定事实：2015年5月10日，王万明与好事多超市商铺租赁合同，王万明将位于本市城西区五四西路39号的店铺出租给好事多超市使用。租赁期限六年，即自2015年7月1日至2021年7月1日止，租金在第一、二年为70元/平方米/月，即1218000元/年;第三、四年为每平米80元/平方米/月；第五、六年为90元/平方米/月。2015年7月1日至2017年7月1日期间的租金为半年支付一次。同时约定了50天的装修免租期。合同签订后，好事多超市于2015年5月12日接收商铺，装修后开始营业。先后向王万明支付租赁保证金5万元及2015年8月10日至2016年2月10日期间的租金609000元。后好事多超市以在此经营效益不好为由，于2016年2月20日搬离该处，随后于同年3月22日向王万明短信通知解除双方签订的租赁协议，并告知房屋钥匙已转交给他人，为此双方产生纠纷。
一审法院认为，（一）关于《铺租赁合同》何时解除的问题。合同的解除可以分为法定解除和约定解除。本案中，双方在租赁合同第十一条对此虽有所约定，但仅有在双方协商一致的情况下解除合同或好事多超市在违约的情况下王万明享有解除权的约定，所以并不能以好事多超市短信通知王万明解除合同视为双方之间签订的租赁合同当然解除，因此对庭审中好事多超市提出其已经在2016年2月10日搬离了租赁场所，且在2016年3月22日发给王万明短信内容可以证实其在同年2月19日就已经因租金太高导致亏损经营为由向王万明告知过解除合同的辩解理由不予采信。现好事多超市已经搬离此租赁处，其以自己的行为明确表示不再履行该合同，故对王万明要求解除双方签订租赁合同的诉求应予支持。鉴于作为解除权人的王万明是以诉讼方式行使解除权，则合同应当自诉状副本送达好事多超市时解除，即2016年4月20日。（二）租赁费的计算。因王万明主张租金时间自2016年2月11日至4月12日，是在合理范围内主张商铺租赁费，故该租金的计算时间以王万明主张的为准，即1218000元（年租金）÷12个月×2个月＝203000元。（三）免租期50天的租金169150元的诉求。双方当事人在签订租赁合同中对免租期进行了约定，王万明给好事多超市50天的免租期该条款内容属实双方的真实意思表示，王万明对该期间租金的主张没有法律、事实依据，不予支持。（四）关于支付违约金2436000元的诉讼请求。双方当事人在租赁合同中第十二条对违约责任有约定，但对于约定的过分高于违约损失的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定，考虑到当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，以1218000元×30%＝365400元计算较为适宜。遂判决一、解除王万明与西宁城西好事多超市于2015年5月10日签订的《商铺租赁合同》；二、西宁城西好事多超市于本判决生效后十日内一次性向王万明支付租金203000元、违约金365400元，共计568400元；三、驳回王万明的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的基本事实好事多超市、王万明均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
二审查明，王万明认可将好事多超市支付的保证金5万元应从租金或违约金中扣减。
本院认为，关于租赁合同解除时间如何确定的问题，在合同履行期限届满之前，好事多超市搬出租赁场地及以发短信要求解除合同的方式明确表示不再履行合同义务，好事多超市的行为已构成预期违约。但并不是一发生预期违约，好事多超市就可以解除合同，因为《中华人民共和国合同法》第九十四条为保护守约方的利益，赋予守约方法定解除权，所以王万明可以行使法定解除权终止与好事多超市的租赁合同。王万明以起诉的方式通知好事多超市解除合同，诉状副本送达好事多超市之日即2016年4月20日，就是合同解除时间。关于租金如何确定的问题，租赁合同于2016年4月20日解除，解除之前合同尚在履行中，并不能因好事多超市搬出租赁场地即免除承担租金的义务，所以按合同约定好事多超市应支付此期间内租金203000元。关于违约金如何确定的问题，租赁合同是王万明与好事多超市真实意思表示，不违反法律规定，好事多超市存在根本违约行为，理应赔偿王万明的相应损失，至于违约金数额确定是否适当，双方在合同中约定违约金为2436000元，即如果违约方违约，那么守约方的损失为2436000元，这应是双方在签订合同时可以预见到的，此条款对双方均有约束力，而好事多超市在履行期限届满前解除合同，势必造成租赁场地空置，王万明还需时间进行招租，给其造成经济损失。现一审法院认定以一年租金1218000元的30%即365400元为违约金，仅为双方约定违约金数额的百分之15%，相当于3.6个月租金,违约金不属于明显过高情形。鉴于王万明认可将保证金50000元应从好事多超市承担的违约金365400元中扣减掉,所以好事多超市应承担的违约金为315400元。
综上所述，好事多超市主张驳回支付王万明租金、违约金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决计算违约金时将保证金50000元遗漏未扣减,对此部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青海省西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初641号民事判决第一、三项，即一、解除王万明与西宁城西好事多超市于2015年5月10日签订的《商铺租赁合同》；三、驳回王万明的其他诉讼请求；
二、变更青海省西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初641号民事判决第二项，即西宁城西好事多超市于本判决生效后十日内一次性向王万明支付租金203000元、违约金365400元，共计568400元，变更为西宁城西好事多超市于本判决生效后十日内一次性向王万明支付租金203000元、违约金315400元，共计518400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费29266元，由西宁城西好事多超市负担。
本判决为终审判决。
审判长 靳 玲
审判员 李宏宁
审判员 纳 敏
二〇一六年十月十八日
书记员 哈春瑛
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。