陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00145号
上诉人（原审被告）汉中市第二城乡建设综合开发有限公司。住所地汉中市汉台区北团结街东门商城**号楼*******号。组织机构代码：43596006-X。
法定代表人田文杰，执行董事。
委托代理人王新，陕西汉泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐丹，女，汉族，汉中市天舞艺术培训中心法定代表人。
委托代理人闫龙，陕西汉钟律师事务所律师。
委托代理人吴宝恒，汉中市国际标准舞学会法定代表人。
上诉人汉中市第二城乡建设综合开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民�字第01160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汉中市第二城乡建设综合开发有限公司委托代理人王新，被上诉人徐丹的委托代理人闫龙、吴宝恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告徐丹为开办天舞艺术培训中心，于2010年1月12日与汉中市汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部签订房屋租赁合同，承租位于金门商城1号楼202号、203号房以及4号楼205号、206号房，租赁期限为2010年2月1日至2011年1月31日，租金24790元；同年2月5日又与汉中市汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部签订房屋租赁合同，承租该商城1号楼204号房，租赁期限为2010年3月1日至2011年1月31日止，租金9711元；2011年3月6日与汉中市汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部签订以上房屋的续租合同，租赁期限为一年，租金35385元。之后又分别于2012年4月11日、2013年5月31日与被告汉中市第二城乡建设综合开发公司签订房屋租赁合同（续租），继续承租以上房屋中l号楼206号房，租赁期限均为一年，租金为40206元，以上五份合同出租方代表均为黄文军，并有黄文军签字确认。以上五份合同主要约定：1、该出租房屋为对外出售房屋，出租方对外出售该房屋时，应在出售前两个月通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权，如不购买，两个月内须无条件搬出并退房。所交租金按实际使用时间结算；2、该出租房因属对外出售房屋，原则上承租人不得进行装修，确属经营需要装修，所产生的一切装修费用由承租人承担，出租方概不负责；3、租赁方若续租房屋，应在租赁期满前一个月向出租方提出申请，经同意后，其租金按照市场价格商定，租房期满后或续租不申请出租方同意，此合同自行失效；该合�还对物业、安全等其他事宜进行了约定。合同签订后，原告于2010年5月14日在承租房屋内成立了汉中市天舞艺术培训中心，为保证培训班的顺利开班，原告在房屋承租期间对房屋进行了室内装修并购置了相关配套设备。双方最后一次合同约定租期为2013年2月1日至2014年1月31日。2013年12月10日被告向原告发出书面通知，通知内容摘要为“因本公司出租房屋需另作他用，你所租赁的营业房在合同到期后我公司将予以收回，不再签订租赁合同”，当日，原告向被告公司递交书面购房申请，内容摘要为“我培训中心承租房屋近四年，投入装修近五十万，现培训中心已初具规模，根据培训中心业务发展需要，决定购买租赁房屋1号楼202号、203号、204号、206号，4号楼205号、206号房屋，以利于培训中心长远发展，依照双方签订的租赁合同第七条之规定，培训中心享有同等条件下的优先购买权，具体价格面积面议”。同年12月25日，被告与ＸＸ签订《商品房购房协议书》，约定被告将包括上述诉争房屋在内的营业房17间以共计3168192元的价格卖给ＸＸ，并办理了过户登记。后原、被告双方房屋租赁合同到期后，原告一直继续使用ＸＸ的上述诉争房屋，2014年6月11日，完美物业公司向原告发出书面通知，内容摘要为“由于天舞舞蹈班长期拖欠房租，给公司造成巨大损失，现通知你缴纳2014年2月-6月10日期间的房租及物业费，并通知你不再续租，三天内撤离房屋，若不撤离将强制拆除搬离，一切后果天舞舞蹈班负责”。原告自同年6月22日后陆续将舞蹈培训班内的器材搬走。
原审法院另查明，原告于2014年6月12日向汉中市汉台区价格认证中心提出鉴定申请，该认证中心于2014年6月15日作出汉台区认鉴（2014）083号鉴定意见书，该鉴定结论书以2014年6月12日为价格�定基准日，对汉中“天舞艺术培训中心”室内装修工程及配套设施进行了价格鉴定，鉴定结论为：鉴定基准日总鉴定价格为146362元，并出具装修及设施的鉴定价格明细表对鉴定物的成新率及鉴定价格列明。
原审法院认为，原、被告双方签订的五份房屋租赁合同均是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，租赁关系合法有效，应受到法律的保护。根据双方诉辩意见以及举证质证情况，现本案存在以下争议焦点：1、被告是否侵犯原告的优先购买权。首先，在双方五份租赁合同中均约定有该房屋为对外出售房，出租房若要出售应提前两个月通知承租人，承租人有优先购买权，最后一份租赁合同约定的租赁期截止日为2014年1月31日止，而被告于2013年12月10日向原告下达书面通知，该时间不符合双方合同约定的提前两个月，该行为属于违约行为；从发送通知的内容看，该通知只是告知原告所租房屋需另作他用，届期将收回不再续租，但并没有明确告知原告房屋将进行出售，从形式上讲，以上两项行为实际上是侵犯了原告履行优先购买权的条件；对于被告答辩认为原告提出的购买申请只是被告准备出售房屋的一部分，而被告是要整体出售，而法定的优先购买权指的是同等条件下，原告申请购房的范围和数量并不符合同等条件的辩论意见。对于同等条件的界定，需从诉争物的可分性与整体性把握，就该案而言，被告所有的房屋均为商业铺面，原告承租的是其中一部分，是可分的诉争物，通过原告提交的三份房管部门的查档证明，该三份证明分别证明被告将其所有房屋的部分卖给了其他租赁户并办理了产权变更登记，而这些所卖房屋也只是被告所有房屋的一部分，虽然原告承租房屋只是所卖房屋的其中一部分，但该部分亦是可分的，应当�定对该部分是在同等条件下，原告对其承租部分的房屋享有优先购买权。其次，从第一份租赁合同直至第五份合同，均明确约定该出租房为对外出售房屋，原告诉称正是因为出于自己对该房屋享有优先购买权的信任才承租的房屋，并且为开办舞蹈班在装修与设施方面投入了一定资金，在收到被告的不再续约的通知之日当天便向被告提交了书面的购房申请，原告的以上一系列行为符合积极行使优先购买权的正常逻辑，而被告将诉争承租房出售于其他人并办理过户登记使原告丧失了优先购买房屋的权利和机会，应当认定为侵犯原告优先购买权；2、被告是否需要因侵犯原告优先购买权而赔偿原告损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告请求被告承担赔偿责任符合法律规定，予以支持。首先对于原告诉请的房屋装修损失180000元，被告答辩认为既然本案以优先购买权起诉，那么赔偿应是对丧失优先购买权后的损失赔偿而不是装修费赔偿，且原告提交的请求装修赔偿的证据中，大部分是装修购买的设备，而设备是可以搬运的，不应赔偿。原审法院认为，被告侵犯原告优先购买权的行为与原告的装修损失具有因果关联性，被告应当进行赔偿，对于原告提交的《汉中市汉台区价格认证中心》出具的（2014）083号鉴定结论书，因该鉴定结论由国家具有鉴定资质的机关作出，可以作为认定原告装修损失的合法依据。另外，房屋既已出售他人并出租使用，如再扣除可搬运、拆除部分的损失显然不切合实际，被告该辩解理由不能成立。但鉴于原、被告在签订房屋租赁合同时，双方已有房屋租赁期限届满装修费用被告不承担责任方面的约定，原告基于优先购买权的信赖利益又投资180000元进行装修，缺乏必要的风险意识和注意义务，其装修损失让被告一方全部承担亦有失公允，综合原告已使用该装修的实际情况，对经鉴定的装修残值价值146362元，系因被告侵害原告优先购买权所致，其给原告造成的经济损失是客观存在的，被告对此应当承担主要赔偿责任，酌定由被告承担赔偿原告房屋装修损失70%的责任，即146362元×70%=102453.40元，其余损失由原告自负。故原告要求被告赔偿房屋装修损失180000元的诉讼请求部分予以支持；对于原告主张的教学设备搬迁费3000元，虽然原告向法庭提交了搬迁费收条三张，但已超过法定举证期限，且三张收条的真实性存在瑕疵，原告对此应承担相应的举证不能后果；对于原告诉请的新的房屋所有人可能提出的房屋占用费14000元，原告未提交相关证据证明该项损失已经实际发生，故本案不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、汉中市第二城乡建设综合开发有限公司于判决书生效之日起二十日内赔偿徐丹房屋装修损失人民币102453.40元；二、驳回徐丹的其他诉讼请求。案件受理费4240元，由汉中市第二城乡建设综合开发有限公司负担3240元，徐丹负担1000元。
上诉人汉中市第二城乡建设综合开发有限公司上诉称，上诉人建设完“东门商城”项目后，于2010年与被上诉人建立了租赁关系。2013年5月31日，双方当事人续签了一年的《房屋租赁合同》，租期为2013年2月1日起至2014年1月31日止，同时对双方的权利、义务作了约定。2013年8月，上诉人决定将含被上诉人承租的6间房屋在内的17间房屋整体出售，并通过物业管理人员告知了承租人，在楼梯入口张贴了通知。之后直到2013年12月上旬，无任何承租人表示整体购买。2013年12月11日，被上诉人向上诉人提交《购房申请》，要求购买其租赁的6间房屋，但因不符合上诉人整体出售的条件，上诉人拒绝了被上诉人的申请。2013年12月25日，上诉人将16间房屋整体出售给ＸＸ，并签订了《商品房购房协议书》。双方当事人的租赁协议于2014年1月31日到期后，被上诉人直到2014年6月24日才将房屋腾退，并将空调、电扇、灯具等拆除搬走。根据上述事实，上诉人在与被上诉人签订房�租赁合同时，就明确告知其可以行使优先购买权，其在4年时间内并未行使，之后被上诉人要求单独购买其中6间的行为，与上诉人整体出售的条件亦不相符，不符合实现优先购买权的条件。同时，上诉人在租赁合同中，明确要求被上诉人不得对承租房屋进行装修，按法律规定，双方合同自行终止后，上诉人无义务赔偿被上诉人的装修费用。而且，被上诉人所装的空调并未与建筑物形成附合，完全可以分离，原审法院将被上诉人已经拆除的空调、电扇、灯具等物品，认定为“已形成附合的装饰装修物”并判决上诉人赔偿，是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人徐丹答辩称，上诉人陈述的将房屋整体出售，与事实不符，实际上其他购房人也有单独购买的行为，其中邢某只购买了其中100余�方米的一间用房。上诉人直到2013年12月10日，才告知被上诉人等承租人不再续租，而且内容也是“因房屋另作它用”不再出租，而不是告知承租户要整体出售。之后于2014年6月26日，被上诉人将租赁房屋内的相关设备清单、房屋钥匙以特快专递的方式邮寄给了上诉人，并未拆走空调等任何物件。根据上述事实，被上诉人承租房屋，从事的是幼儿艺术教育，需要长期稳定的教学环境和专业设施，不装修根本无法满足使用需要，被上诉人正是因为上诉人告知承租的房屋是对外出售房，并且约定了优先购买权，打算将来最终购买，所以才租赁该房屋并予以装修。现因为上诉人剥夺了被上诉人的优先购买权，导致被上诉人装修投资和购置的设施不能发挥应有的价值，造成了实际损失，二者具有因果关系。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理中查明的事实与原审一致，故对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案上诉的争议焦点是，上诉人出卖租赁房屋的行为是否侵犯了被上诉人的优先购买权，上诉人是否应当赔偿被上诉人的损失及损失的计算是否适当。
首先对于上诉人出卖租赁房屋的行为是否侵犯了被上诉人的优先购买权问题。就租赁房屋的优先购买权，法律有明确规定，而且本案双方当事人在租赁合同中也明确约定了优先购买权的行使及上诉人出售房屋两个月前的通知义务，本案上诉人未履行上述合同及法律规定的义务，在被上诉人明确要求购买租赁的上诉人房屋时，上诉人仍将房屋卖于他人，损害了被上诉人的优先购买权，理应承担相应责任。至于上诉人上诉认为其出售的房屋是整体出售，被上诉人的申请不符合条件问题。根据查明的事实，上诉人并非将房屋整体出售�一人，而是分别出售给了数人。上诉人陈述的将房屋整体出售及被上诉人行使优先购买权不符合条件，故未将房屋出售给被上诉人的理由不能成立，本院不予支持。
其次对于上诉人是否应当赔偿被上诉人的损失及损失的计算是否适当问题。上诉人损害了被上诉人的优先购买权，按法律规定，理应承担赔偿责任。双方当事人虽然在租赁合同中约定原则上不得进行装修，但租赁房屋使用中，要实现其租赁价值，对房屋进行适当装修是必然的。基于法律规定及双方在租赁合同中明确约定了优先购买权，而且被上诉人得知上诉人要出售房屋时，亦明确提出购房申请，若上诉人按法律规定和合同约定，保障了被上诉人优先购买权的实现，被上诉人的该项装修损失是可以避免的。被上诉人虽未严格履行合同约定，对租赁房屋进行了装修，但正是因为上诉人损害了被上诉人的优先购买权，导致该装修损失的实际发生，二者具有因果关系，原审法院根据双方过错，对装修损失按照三、七责任划分，是适当的。对上诉人上诉提出的电扇、灯具已由被上诉人拆走，并无证据证实，本院不予采纳；但对其中的5台空调，经鉴定残值20560元，拆除后不影响其使用价值，原审法院判决该部分作为损失由上诉人予以赔偿不当，本院予以纠正。
综上，原审法院认定基本事实清楚，判处原则正确，但对部分损失的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第01160号民事判决第二项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第01160号民事判决第一项；
三、由汉中市第二城乡建设综合开发有限公司于本判决生效后20日内赔偿徐丹88061.4元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费2349元，由汉中市第二城乡建设综合开发有限公司负担2019元，徐丹负担330元（汉中市第二城乡建设综合开发有限公司预交二审案件受理费4240元，本院退还1891元，原审法院执行时，将徐丹应负担的330元，一并执行给汉中市第二城乡建设综合开发有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹建祥
代理审判员 岳 媛
代理审判员 刘际勇
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 胡新一