新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵八民一终字第349号
上诉人（原审原告）：王金明，男，1955年5月17日出生。
委托代理人：王新宝，石河子市司法局红山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：冯泽耀，男，1943年9月5日出生。
被上诉人（原审被告）：冯兴东（冯泽耀之子），男，1973年5月26日出生。
上诉人王金明为与被上诉人冯泽耀、冯兴东房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团莫索湾垦区人民法院（2014）莫民初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭，于同年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人王金明及其委托代理人王新宝、被上诉人冯泽耀、冯兴东到庭参加了诉讼。本案现已审查终结。
原审法院审理查明：2010年9月18日，原告王金明委托何育德代其购买被告冯泽耀自建的经济适用房一套（位于迎宾路的A1栋3单元3号），并代签购房协议一份，当日支付定金10000元。该协议第二条约定：“甲方（冯泽耀）新建房销售单价为1450元／㎡�总价款约为，乙方（王军民）先支付20000元定金，工程到正负零验收完10日内乙方再支付完总房款的50%的房款，余款在接到交房通知10日内一次性结算并交付房屋。”第三条：“新建房预计于2010年12月30日前交工，购买住宅用房时，符合廉租房政策的补贴，补贴款由团里支付给个人。”第四条：“违约责任：1、乙方不能在约定的时间内支付房款的，按到期应付款总额每日0.3%计算违约金，超过十日的，甲方可自行处理，乙方已付房款扣减10000元违约金后，余款退给乙方。”协议签订后，原告分三次支付40000元房款（2010年9月18日付给被告冯泽耀10000元定金、2010年11月6日付给被告冯泽耀10000元房款、2010年11月13日付给被告冯兴东20000元房款）。
另查明：在该购房协议及二被告出具的收条上，“王军民”“王军明”均指原告王金明。该房屋于2011年10月建成，实际面积为78.20㎡。当年10月，被告冯泽耀曾通知何育德交余款，但未找到何育德。原告王金明得知被告冯泽耀催款后，去找被告冯泽耀交剩余房款，双方因价格发生争执没有交付余款。一个月后，被告冯泽耀将该房以1600元／㎡的价格卖给他人。2012年，被告冯泽耀曾找过原告要退还40000元房款，但原告坚持要房子拒绝退款。
原告王金明于2014年6月23日向原审法院提起诉讼称：2010年9月18日，原告与被告冯泽耀签订一份购房协议，约定被告冯泽耀将其开发的商住楼A1栋3单元3号住宅楼售给原告，双方约定单价为1450元／㎡，房屋交工时间为2010年12月30日之前。原告分3次向二被告支付了40000元购房款。在2011年8月份，被告冯泽耀通知原告房价每平米上涨150元，原告表示不愿意接受。原告坚持按协议约定的价格交房款，被告冯泽耀拒收。2011年11月被告冯泽耀的房子才交�，且被告冯泽耀已经将该房屋卖给了他人。原告多次找二被告协商未果，现诉至法院请求：1、判令解除原告与被告冯泽耀2010年9月18日签订的购房协议，判令被告返还原告购房款40000元，赔偿损失50000元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。
被告冯泽耀、冯兴东辩称：被告冯泽耀的房子是经济适用房，2010年9月18日，被告冯泽耀与何育德签订了这份合同，当时何育德为了享受团里的购房补助，拿着王金明的优惠卡来买房，所以合同上就填的王金明的名字。第一次何育德交给被告冯泽耀10000元定金后，双方约定一次性交完房款就每平方米优惠50元，否则就按1500元／㎡算。后面何育德又分两次交给二被告30000元房款。当时材料涨价，一五○团在电视上发布房价在原有基础上增加100元，所以被告冯泽耀的房子就要按1600元／㎡出售。当时买冯泽耀房子的其他人有意见，经司法�调解，被告冯泽耀已经把其他三家的房款全部退还。2011年10月被告冯泽耀找何育德的父亲让他通知何育德快交剩余房款，但没有见到何育德。一个月后，被告冯泽耀把涉案房屋卖掉。二被告称不认识原告王金明，也没有收过他一分钱。现在房子已经卖完了，如果要退款，必需扣除10000元违约金，且不同意支付原告的任何损失。
原审法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守。原告王金明与被告冯泽耀是合同的双方，均应严格遵守该协议。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”依照协议第二条约定，该房屋的单价应为1450元／㎡。本案中被告冯泽耀以一五○团房价上涨为由将房价定为1600元／㎡，属于单方对合同的变更，依据上述法律规定，未经双方当事人协商一致，应该推定为未变更。依据该法第六十三条规定：“……逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。”依据双方签订的购房协议，该房预计于2010年12月30日前交付，而实际被告冯泽耀至2011年10月份才建成房屋，与合同约定的交付时间推迟了10个月。被告冯泽耀交付房屋的行为属于逾期交付标的物，依据法律规定，在价格上涨时应当按照原价格执行。该法第九十四条第四款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案被告冯泽耀已将该房屋卖给他人，且无其他房屋可以继续履行购房�议，其违约行为致使该合同目的已无法实现。故对原告要求解除该购房协议的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告已经支付40000元购房款，其中20000元付给被告冯泽耀（含定金10000元），另外20000元付给被告冯兴东。庭审中被告冯泽耀认可收到原告40000元房款的事实。依据合同的相对性，被告冯泽耀与原告王金明是适格的合同主体，被告冯兴东不是合同的相对方，不受该合同的约束。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。在解除合同之后，应当由被告冯泽耀退还原告已经交付的全部购房款，故对原告要求被告冯泽耀退还房款40000元的诉讼请求，该院予以支持。对原告要求赔偿50000元损失的请求，原告�为被告冯泽耀应当赔偿其相同面积的房屋2014年与2010年的差价，具体计算办法为（2200元／㎡-1450元／㎡）×78.2㎡=58650元，原告主张50000元。该法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订的购房协议并未约定房屋出售方的违约责任，原告要求的损失50000元过高，超出了违约方的预见，其主张的损失无法律依据，故对要求被告承担损失50000元的诉讼请求该院不予支持。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在协议没有解除前被告冯泽耀单方涨价且将房屋另卖他人的行为没有法律依据，被告冯泽耀虽辩解原告王金明违约，但未提供相关证据予以证明，故该院对被告的辩解不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十三条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
解除原告王金明与被告冯泽耀签订的购房协议；
二、被告冯泽耀于判决生效之日起十日内退还原告王金明已支付的购房款40000元；
三、被告冯兴东不承担责任；
四、驳回原告王金明的其他诉讼请求。
案件受理费2050元，减半收取1025元（原告王金明已预交），由被告冯泽耀负担455.56元，由原告王金明自行负担569.44元。
上诉人王金明不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定被上诉人单方涨价，并将房子另卖他人的行为已构成违约，但对被上诉人违约给上诉人造成的损失却不予认定，显失公平。上诉人的损失客观存在。根据购房合同约定，上诉人买房时房价是1450元／㎡就可以购买一个平方，现在房子涨价了，要2200元／㎡。上诉人主张的房屋差价损失合理合法。二、原审法院判决被上诉人冯兴东不承担连带责任错误。冯兴东是房产开发人之一，庭审中他从未否认过自己参与房产开发的事实，并且在答辩时表示愿意退还购房款。因此，原审法院仅凭冯兴东在购房协议上没有签名就认定他不是合同的相对方，判决冯兴东不承担责任错误。综上，请求二审法院依法撤销原判决第三、四项，改判被上诉人冯兴东承担连带责任，共同赔偿因其违约给上诉人造成的损失50000元，由二被上诉人承担一、二审的诉讼费及送达费。
被上诉人冯泽耀答辩称：一、合同是我和何育德签订的，和王金明没有任何关系。预交的房款40000元，是履行我与何育德签订的合同，与王金明没有关系。二、上诉人要求违约金没有依据。房子建成后，我电话通知何育德交50%的房款，何育德没有及时支付房款。根据合同，我抽出违约金10000元，其余退回。由此可见，违约方是何育德。三、王金明称找我协商房款未果，故没有交余款与事实不符。王金明从未与我见面协商房子的事情。四、涉案房屋是我与团里签订的建房合同，冯兴东只是帮手，故冯兴东列为被告不合理。团场房子涨价，故我承建的房子价格也上涨。经协商后愿意接受涨价的人按照1600元／㎡购房，不同意的退房。综上，上诉人的上诉理由没有法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
被上诉人冯兴东口头答辩：同意冯�耀的答辩意见。
本院二审查明：二审查明的事实与原审查明的事实一致。对原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为：本案的争议焦点是：一、被上诉人是否应当赔偿上诉人违约损失。二、被上诉人冯兴东是否应承担责任。
关于焦点一。上诉人与被上诉人签订的购房合同约定房价1450元／㎡，后由于被上诉人单方涨价，上诉人不同意，双方产生矛盾。被上诉人将房屋卖给他人，致使合同不能履行，给上诉人造成损失，被上诉人应承担违约责任。上诉人依据2014年与2010年相同面积的房屋的差价，主张被上诉人赔偿其损失50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当预见到的因违反合同�能造成的损失。上诉人主张的损失数额超出双方签订合同时的预见，本院不予支持。考虑上诉人2010年11月交纳40000元房款，违约损失应按当年同期银行贷款利率计算为宜，具体数额为9600元（40000元×6%×4年），故上诉人的上诉理由部分成立。
关于焦点二。被上诉人冯兴东是否应承担责任。根据查明的事实，冯兴东只是在2010年11月13日替其父冯泽耀收了上诉人20000元的房款。而本案房屋买卖合同签订的相对主体是上诉人王金明与被上诉人冯泽耀，依据合同的相对性，冯兴东不受该合同约束。故对上诉人要求被上诉人冯兴东承担责任的上诉请求，本院不予支持。
综上，原判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《民事诉讼法》第一百七十条第�款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持莫索湾垦区人民法院（2014）莫民初字第237号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销莫索湾垦区人民法院（2014）莫民初字第237号民事判决第四项，即“驳回原告王金明的其他诉讼请求”；
三、被上诉人冯泽耀于判决生效后十日内给付上诉人王金明违约损失9600元。
以上各项被上诉人冯泽耀于判决生效后十日内履行金钱给付义务。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2050元，减半收取1025元；二审案件受理费2050元，以上费用合计3075元（上诉人已预交），由上诉人王金明负担1384元，由被上诉人冯泽耀负担1691元（与前款同期给付上诉人）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘丽美
审 判 员 赵 政
代理审判员 方 园
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 贺丹妮