上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1502号
原告（反诉被告）刘凯洲，男，1989年9月12日生，汉族，住江苏省泰兴市。
原告（反诉被告）孙琳，女，1988年2月24日生，汉族，住江苏省泰州市。
上述二原告（反诉被告）的共同委托代理人凌宏，上海罗业律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡永鑫，男，1975年5月15日生，汉族，住浙江省杭州市。
被告（反诉原告）涂秋霞，女，1983年9月6日生，汉族，住上海市长宁区。
上述二被告（反诉原告）的共同委托代理人王怡敏，上海市中和律师事务所律师。
原告刘凯洲、孙琳与被告胡永鑫、涂秋霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告胡永鑫、涂秋霞提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案于2015年7月22日、2015年10月14日二次公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人凌宏、二被告的共同委托代理人王怡敏二次到庭参加庭审，被告涂秋霞到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告刘凯洲、孙琳诉称：2014年9月14日，原、被告经案外人上海创世纪房地产经纪有限公司（以下简称“创世纪公司”）居间下签订房地产买卖合同，约定二被告将其名下上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）以204万元的价格出卖给二原告（另，房屋装修补偿款16万元）。为此，二原告全权委托案外人创世纪公司办理房屋交易过程中的一切事宜。2014年8月24日，二原告支付定金5万元，同年9月21日支付购房款70万元（含定金）和房屋装修补偿款16万元。2015年1月二原告贷款合同获批。2015年2月14日二原告支付购房款25万元。2015年3月24日，二原告代为支付房屋交易税费145，125.48元。此后，二原告多次要求案外人创世纪公司联系二被告并办理房屋过户手续，但均被搪塞拖延。现经了解得知，因上海市关于外地户籍购买本市住房的政策规定，二原告不具有购房资格，实际无法实现房屋过户。二原告认为，因不具有购房资格无法实现合同目的，该房屋买卖合同应当予以解除。故二原告起诉要求：1、原、被告签订的房屋买卖合同于判决生效之日解除；2、二被告共同返还已付购房款950，000元，装修补偿款160，000元和二原告代为支付的税费145，125.48元，共计1，255，125.40元；
被告胡永鑫、涂秋霞辩称：同意解除买卖合同；同意返还税费，但需要等税务机关退给二被告后，以实际退的金额为准退还给二原告。二原告存在明显的违约行为，应该承担相应的违约责任，二被告同意扣除二被告反诉中主张的违约金之后返还余款给二原告。合同约定交易税费由二原告承担，二原告支付的税费是直接支付给税务机关和房产部门的，要二被告退还税费是不合理的。同时，二被告提起反诉，称双方约定房屋总价款为256万，付款时间第一期为合同签订之日付款86万（含定金），第二期为办理产权过户手续后30个工作日支付168万，第三期为办理物业过户之日支付2万元。合同签订后，二原告仅支付了房款111万元（含定金5万元），其余房款均未支付，也没有按合同约定在2014年10月31日之前办理产权过户手续。二被告多次要求二原告办理产权过户手续并支付尾款，但二原告一直予以推脱，显然属于违约行为。根据合同第九条第三款约定，二原告违约的应当向二被告支付滞纳金（以未支付房款为基数，按日万分之五的标准计算），如因二原告的原因而解除合同的，二原告还应当承担房屋总价的2%（5.12万）的违约金。二原告逾期付款、逾期过户、延期办理贷款，导致二被告向案外人购买房屋时资金周转困难，二被告向案外人支付了违约金，违约金是房屋总价的20%即77.80万元，经过二被告和案外人的某某，实际支付了违约金30万元。故二被告反诉请求判令：1、解除原、被告双方于2014年9月14日签订的上海市房地产买卖合同和协议书；2、二原告向二被告支付2014年11月1日起至合同解除之日止的滞纳金，按二原告逾期未付款145万元的日万分之五标准（725元每日）计算；3、二原告支付二被告违约金5.12万元；4、二原告赔偿二被告经济损失30万元。
针对反诉，原告刘凯洲、孙琳辩称：不同意二被告的反诉请求。本案合同无法履行属于不可抗力造成的，且二原告不符合上海的购房政策，买房行为是的无效法律行为，定金应该予以返还。合同附件3的第2条约定付款具体时间以银行放款的当日为准，2015年1月25日涉案房屋的银行贷款办理出来了，不存在逾期的情况，本案主要是因为不能过户所以无法拿到抵押权证继而银行无法放款，过错不在于二原告，二原告的合同履行行为是符合合同约定的。本案的过户是双方的共同义务，是需要二被告的配合的。二原告一直是积极履行，没有违约情况。合同补充条款2第1条明确约定了合同解除的情形，事后二原告发现自己无法过户要求解除合同也是有合同依据和法律依据的。二原告是基于中介的信任才全权委托中介办理交易，直到办理审税才知晓二原告无法办理交易过户。
经审理查明：2014年8月24日，原告孙琳通过银行转账向被告胡永鑫支付房款5万元，被告胡永鑫出具了相应《预付房款收据》。
2014年9月14日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定交易房屋坐落于松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为89.09平方米，转让价款为240万元，甲方于2014年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2014年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方逾期未付款（包含但不限于此项违约），应当向甲方支付滞纳金，滞纳金按乙方逾期未付款日万分之五计算，滞纳金自本合同规定的应付款期限之日起第二日计算至实际付款日止；逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的滞纳金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担逾期未履行义务之违约责任，违约金为总价款的百分之二；甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金和违约金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足滞纳金和违约金的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。补充条款（一）第一条约定，甲、乙双方在此确认本合第二条所列房价款不包含就转让上述房地产按国家法律法规等规定甲、乙双方应支付的交易税费，该房地产交易过程中所涉及的交易税费（包含居间服务费）均由乙方承担……。补充条款（一）第二条约定，甲方同意并积极配合乙方申请银行贷款168万元用于支付部分房价款……。补充条款（一）第三条约定，甲方应在收到乙方银行贷款后三日内与乙方办理房屋交接手续，相关费用结算完毕后，双方签订房地产买卖交接书；甲方逾期不交付房地产，则按照本合同第十条第三款承担违约责任。补充条款（一）第四条约定，乙方应在合同约定交易过户期限内办妥银行贷款审批手续，如因乙方原因在交易过户日前贷款未获银行审批通过，导致逾期办理过户登记，视为乙方违约；甲、乙任何一方未按照约定的期限前往松江区房地产交易中心办理产权过户手续的都以违约处理……如因乙方原因导致未能按约定期限办理交易过户手续，则依据本合同第九条第三款约定承担违约责任。补充条款（二）约定，签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三（付款协议）约定，乙方支付给甲方第一期房款70万元（包含已付定金5万元），支付时间为双方签订房地产买卖合同当日；乙方支付给甲方第二期房款168万元为银行贷款部分，该期房款由乙方贷款银行直接汇入甲方指定的银行收款账户内，支付时间约为甲、乙双方办理房地产产权证交易过户后三十个工作日（具体日期以银行放款当日日期为准）；乙方支付给甲方第三期房款2万元为交房尾款，该笔款项支付时间为甲方配合乙方办理相关物业过户且甲、乙双方办理房屋交接当日。特别告知（二）载明：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定，如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任；《上海市政府办公厅关于贯彻落实﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的事实意见》（沪府办发（2011）6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市）（2013）11号第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。
同日，原告刘凯洲（乙方）与被告胡永鑫（甲方）签订《协议书》一份，协议第一条约定，甲方转让涉案房屋净到手价为256万元，双方同意买卖合同价为240万元，双方确认差额部分房价款为16万元。协议第二条约定，乙方上述差额部分房价款16万元于甲、乙双方签订买卖合同当日支付给甲方。协议第四条约定，该装修补偿款属于上述房价款部分房款，如果因甲、乙双方中一方原因导致房屋无法交易，该补偿款与买卖合同中的房价款具有同等的违约责任。
2014年9月15日，原告孙琳通过银行转账向二被告支付房款65万元及16万元，合计81万元。
2014年9月21日，被告胡永鑫出具《预付房款收据》二份，言明收到原告刘凯洲涉案房屋首付款70万元及涉案房屋装修补偿款16万元。
2014年10月4日，二被告（乙方）与案外人魏某某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方位于闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积118.47平方米，转让价款共计270万元。后，二被告（乙方）与案外人魏某某（甲方）签订《补充协议》一份，对房屋价款、付款方式、交房等进行了约定，并约定以上事项任何一方违约则要赔偿另一方房屋总价款的20%作为违约金。
2014年12月22日，案外人上海炫锋投资管理有限公司出具《收据》一份，言明其通过第三方创世地产为原告刘凯洲代为办理上海市松江九亭贝尚湾XXXX室的交易过户事宜，2015年1月10日前完成审税工作，1月25日前办理过户。
2015年1月25日，原告刘凯洲（借款人、抵押人甲）、孙琳（抵押人乙）与案外人中国银行股份有限公司上海市松江支行（贷款人）签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定本合同自贷款人在取得该商品房《抵押登记收件收据》及／或《抵押登记受理单》正本之日起生效。
2015年2月14日，原告刘凯洲通过银行转账向二被告支付房款25万元。
2015年3月24日，二原告以被告胡永鑫的名义向税务机关缴纳税、费143，925.48元及1，200元，合计145，125.48元。
2015年7月21日，二被告（乙方）与案外人魏某某（甲方）签订《补充协议（二）》一份，言明因乙方于2014年9月14日与二原告签订的合同未能按时履行，以致乙方出现资金周转困难和交易过户障碍，致使乙方发生未能按时向甲方支付全部购房款、未能按时办理交易过户的违约情形，现双方同意继续履行双方的上海市房地产买卖合同及补充协议，乙方同意向甲方支付违约金30万元，且在2015年8月1日前付清。
2015年7月23日，被告涂秋霞向案外人魏某某转账汇款20万元。
2015年7月29日，被告胡永鑫向案外人魏某某转账汇款10万元。
另查明，涉案房屋于2014年5月14日登记于二被告名下。
再查明，至2015年4月，原告刘凯洲累计缴纳本市个人城镇基本养老保险达8个月，原告孙琳累计缴纳本市个人城镇基本养老保险达8个月。
庭审中，对于税费的退还，二原告表示需要二被告的协助配合，二被告也愿意协助配合二原告办理退还税费手续，并同意退还二原告税务机关实际退还的金额。对于网签合同备案手续，双方均同意作为合同解除的后果一并予以撤销。
以上事实，有预付房款收据、上海市房地产买卖合同、协议书、银行明细清单、有上海市房地产登记簿、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、收据、个人住房（二手房）抵押借款合同、银行转账凭证、税收缴款书、补充协议（二）、银行业务凭证、个人结算业务受理单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为240万元，而原、被告之间《协议书》中又约定装修补偿款16万元，据此，本院认定原、被告真实的房屋买卖价格应为256万元。《上海市房地产买卖合同》及《协议书》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》及《协议书》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照256万元的价格继续履行合同。关于《上海市房地产买卖合同》及《协议书》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。本案中，上海市房地产买卖合同的特别告知（二）及补充条款（二）对于本市房屋限购均有明确的说明及约定，原告不符合限购规定仍签署合同，致使房屋无法办理登记手续，继而银行无法放贷，合同实际无法履行，二原告的行为构成违约。上述二份合同实际无法履行，应予解除，鉴于诉讼前双方均未向对方发送过书面的解除通知，且审理中双方均同意解除合同，故本院以庭审时间，即2015年6月8日作为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，二被告理应将房款111万元返还二原告。如前所述，合同无法履行的原因在于二原告违约，故二原告应承担相应的违约责任。二原告至今仍未支付剩余款项145万元，根据合同约定，除应承担以未付款为本金，按每日万分之五的标准计算十五日的滞纳金，即10，875元之外，还应承担总价款2%的违约金，即51，200元，以上合计62，075元。至于二原告提出的被告逾期交房的抗辩意见，根据补充条款的约定，二被告应在收到二原告银行贷款后三日内与二原告办理房屋交接手续，现银行并未放款，故二原告的抗辩缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。至于二被告主张的经济损失30万元，系二被告自愿支付给案外人，且系基于原、被告签订合同之后二被告与案外人所签之合同，超过了订立本案合同时二原告预见到或者应当预见到的损失，故二被告关于赔偿经济损失30万元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于二原告以被告胡永鑫名义缴纳的税费二被告并未实际收取，但作为合同解除的后果，二原告主张二被告协助办理退还税费手续将代缴的税费退还二原告，以及撤销网签合同的备案手续，二被告亦同意配合，于法不悖，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳与被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞签订的关于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的上海市房地产买卖合同及协议书于2015年6月8日解除；
二、被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳房款111万元；
三、原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞滞纳金10，875元、违约金51，200元，合计62，075元；
四、被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳办理上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋的（上海市房地产买卖合同编号：XXXXXXX）的税费退还手续；
五、原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞办理上海市房地产买卖合同（编号：XXXXXXX）的撤销备案手续；
六、驳回原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞的其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16，096元，反诉案件受理费4，827.70元，合计诉讼费20，923.70元，由原告（反诉被告）刘凯洲、孙琳负担1，902元（已付），被告（反诉原告）胡永鑫、涂秋霞负担19，021.70元（已付4，827.70元，余款1，419.40元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
人民陪审员 钱兴明
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十二月四日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。