山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2567号
上诉人（原审被告、反诉原告）崔连江，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄大武，男。
委托代理人李正涛，山东文鼎律师事务所律师。
上诉人崔连江因与被上诉人黄大武房屋租赁合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2013）即民初字第3344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长、代理审判员李蕾担任本案主审、代理审判员齐新参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年12月12日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人崔连江，被上诉人黄大武及其委托代理人李正涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄大武在一审中诉称，2011年7月17日，黄大武、崔连江签订房屋租赁合同，约定崔连江自2011年8月8日起租赁黄大武位于即墨市北安街道办事处邹家疃村的厂房用于生产经营，租期为20年。房屋交付使用后大约1年的时候，黄大武发现崔连江没有按照合同约定正确使用该房屋，对房屋造成严重损害。并且崔连江未经黄大武同意，私自对房屋进行改建。后经派出所调解，崔连江同意于2013年4月5日开始搬离该房屋，但至今崔连江没有搬离。请求法院判令：1、崔连江立即腾空房屋，并赔偿黄大武经济损失人民币10000元；2、本案诉讼费由崔连江承担。
崔连江在一审中辩称，1、双方签订租赁合同后，黄大武交付了房屋，崔连江缴纳租赁费，合同是双方真实意思表示，合法有效；2、崔连江既没有对租赁物造成损害，也没有违反合同约定，造成根本性违约，崔连江不同意解除合同，双方所签订的厂房租赁合同应继续履行，要求依法驳回黄大武的诉讼请求；3、黄大武在租赁期内为达到解除合同目的，于2013年4月2日和4月9日两次非法闯入崔连江租赁的厂房内，肆意砸毁设施，对崔连江的生产经营造成破坏，给崔连江造成了严重经济损失。同时在该租赁合同的履行中，黄大武违反合同约定拒绝履行房屋修缮义务，崔连江为修缮房屋支出的费用应由黄大武予以返还。
崔连江在一审中反诉称，2012年4月2日和4月9日，黄大武两次到崔连江租赁的厂房内，将该厂房的动力电私自掐断并砸毁配电箱，恶意阻挠崔连江正常的生产经营，并要求解除租赁合同，腾让房屋，黄大武的恶意行为给崔连江造成了巨大的经济损失。黄大武在交付租赁房屋后，经崔连江多次催促，未履行维修义务，崔连江为此代维修房屋，支付维修劳务费和材料费3000元。请求法院依法判令：1、崔连江与黄大武继续履行2011年7月17日双方签订的厂房租赁合同；2、黄大武赔偿崔连江经济损失7000元；3、黄大武返还崔连江房屋维修款8000元；4、本案一切诉讼费用由黄大武承担。
黄大武在一审中辩称，1、崔连江在公安机关达成解除合同的协议有效，崔连江应腾出房屋；2、崔连江要求赔偿损失及返还维修款没有事实和法律依据，黄大武没有破坏崔连江正常经营的行为，也无造成损失的事实；3、黄大武不认可崔连江对该房屋进行维修的事实。请求法院依法查清事实，驳回崔连江的反诉请求。
原审法院查明，黄大武、崔连江于2011年7月17日签订厂房租赁合同，约定：一、乙方（崔连江，下同）承租甲方（黄大武，下同）位于邹家疃村厂房，正房12米×50米，附房268平方米，占地面积为3000平方米，承租方乙方自行管理；二、租赁期限20年，自2011年8月8日起至2031年7月31日止；三、2011年8月1日至2012年7月31日租金人民币35000元，每三年递增一次，递增幅度为10%；四、租赁费用支付：甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月的租金。第一年支付租金为在8月1日支付，以后每年支付一次，支付的时间在每年8月1日之前，逾期按当年租金总额的10%／天缴纳违约金；五、甲方负责房屋的基本维护，如乙方造成房屋的损害，由乙方负责维护，并保证在本合同终止时归还甲方。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当，造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。乙方因正常生产需要，在租赁物内进行固定资产建设，需经双方协商一致后方可进行。乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿等。履行中，崔连江已缴纳2011年8月1日至2012年7月31日租金35000元，黄大武为其出具了收到条。黄大武提供录音资料证实崔连江承租后乱挖乱建，违背了合同约定。崔连江不认可，并称证人邹慎胜证实在院内挖一个4×3×1.5米的鱼池，证人邹治佳到庭证实是2×1.5×0.7米的鱼池一个，虽两证人证实的鱼池大小存在差异，但挖一个鱼池的事实存在。崔连江称其并没违反合同约定，承租后根据生产需要安装了10×8米的两间临时性塑钢活动板房。黄大武再未提供相关证据证明。
庭审中，黄大武主张崔连江没有按照合同约定正确使用租赁房屋，要求崔连江赔偿损失10000元，并明确表示10000元的损失是指崔连江破坏租赁物和崔连江烧电焊和气焊破坏地面所造成的损失，但未提供有效证据证明。黄大武主张崔连江未按合同约定缴纳厂房租赁保证金，崔连江不认可并申请证人邹某甲到庭作证，证人称2012年7月31日黄大武找崔连江要租赁费、租赁厂房押金，崔连江说租赁合同20年，要不要押金不要紧，黄大武当时同意了。经质证，黄大武对证人证言不认可，并称一直在索要。
庭审中，黄大武向原审法院提交调卷申请，因黄大武、崔连江此前因租赁关系发生争执经即墨市公安局北安派出所立案处理，要求调取卷宗。原审法院依法调取后组织质证，黄大武、崔连江对公安机关的调查笔录真实性均无异议。其中2013年4月2日公安机关询问崔连江、王红霞（黄大武大嫂）时记载：“崔连江同意和王红霞中止租房合同，崔连江答应1个半月搬走，时间从4月5日至5月20日时搬完，厂房给王红霞腾出来，如搬不完到人民法院解决，出现意外后果自负，双方均表示同意，崔连江、王红霞签字。”2013年4月7日，公安机关询问崔连江时记录，问：“发生什么事情？”答：“我公司车间的配电盘被房东砸坏了二个，把开关拿走了。”问：“有什么损失？”答：“院内有三颗苹果树、一颗枣树，共计80多元钱，开关260多元钱，主要是耽误生产。”2013年4月8日公安机关询问王红霞时，王红霞称其公爹黄绪正到车间把西墙上保安器铁盒拽下来，然后黄大文用钳子把盒内的电线钳断，把保安器拆下来，而后就走了。同日公安机关询问黄绪正时，黄绪正认可王红霞所述事实。
庭审中，崔连江提起反诉请求，要求黄大武其赔偿经济损失7000元，提供盖有即墨市大鹏五金电器商店出具的780元收款收据一份，以此证明部分损失，并申请证人邹某乙到庭作证，证明2013年4月给崔连江维修配电盘，收取维修费200元。经质证，黄大武不予认可，但未提交证据证明。崔连江要求黄大武返还房屋维修金8000元，并提供石拉坡金鑫建材出具的1138元的购料单，证明维修房屋时所花费用。经质证，黄大武不认可，称该购料单无经办人签字，无公章，崔连江再未提供相关证据证明。
另查明，黄大武于2007年2月16日与案外人王洪玉签订土地转让合同，以土地转让合同的形式获得王洪玉位于即墨市北安街道办事处邹家疃村三亩土地使用权，后黄大武在该土地上建造涉案厂房。审理中，在原审法院限定时间内，黄大武未提交该宗土地使用证明、建设工程规划许可证及政府部门相关批复文件。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设规划许可证的规定建设房屋与承租人订立的租赁合同无效。黄大武出租的房屋在限定时间内未能提供建设工程规划许可证明，崔连江虽然能按合同约定使用租赁物，但承租该租赁物时违反了相关法律的强制性规定，为此双方签订的厂房租赁合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》关于无效合同的处理原则，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。照此规定，黄大武要求崔连江腾出房屋返还租赁物之请求符合法律规定，原审法院予以支持。黄大武要求崔连江赔偿因履行合同过程中未能正确使用租赁物造成的损失10000元的诉讼请求，其未能提供有效证据证明，原审法院不予支持。崔连江要求黄大武赔偿经济损失7000元，审理中原审法院调取公安机关询问笔录证实，崔连江在正常生产的过程中，黄大武及其家人单方面停电、拽坏配电盒的事实存在。崔连江提交即墨市大鹏五金电器商店出具的购买相关配件780元收据，电工邹某乙维修费200元，共计980元的损失费的证据予以证明，为此崔连江的反诉请求原审法院予以部分支持，黄大武应依法予以偿付。对崔连江多主张部分因无证据证明，原审法院不予支持。崔连江要求黄大武返还垫付房屋维修费8000元的反诉请求，因崔连江未能提交维修房屋的相关证据，仅提供没有盖章、签字的购料单，黄大武不予认可，崔连江未能提供有效证据证明，原审法院依法不予支持，综上，原审法院依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、崔连江于判决生效后三十日内腾出承租厂房返还租赁物并交于黄大武；二、黄大武偿付崔连江部分经济损失980元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由崔连江承担；反诉费减半收取88元，由黄大武承担50元，崔连江承担38元。
宣判后，崔连江不服原审判决，上诉至本院。
上诉人崔连江上诉称，1、黄大武请求法院解除租赁合同、腾让房屋的依据为：崔连江对承租房屋造成严重损坏的事实及公安派出所调查笔录中“所谓的双方同意解除”的事实，上述两项事实通过法庭调查、质证，依法并不成立；2、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定错误。本案双方争议的房屋并不在村庄规划区内，如该房屋经审查没有合法手续，则该房屋为违法建筑，依据民事诉讼法的规定，本案不属于人民法院受理民事诉讼范围，应依法驳回黄大武的起诉；3、崔连江经营生产型企业，租赁为期20年的房屋，追求的是企业生产发展的稳定性，黄大武恶意欺骗崔连江导致租赁合同无效，给崔连江造成巨大损失。一审法院判决合同无效，但对合同无效的经济损失（租赁费及搬迁费等相关合理费用）未作处理；4、崔连江一审中反诉要求黄大武赔偿经济损失及维修房屋支出的费用，一审法院未支持是错误的。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回黄大武的诉讼请求，支持崔连江要求继续履行租赁合同的请求；一、二审诉讼费由黄大武负担。
被上诉人黄大武答辩称，1、崔连江和黄大武签订租赁合同后，崔连江未按合同约定使用租赁物，对租赁物造成破坏，且未经黄大武同意，私自乱建。崔连江的行为构成违约，是合同解除的理由之一；2、崔连江和黄大武之间因房屋租赁发生过多次纠纷，曾多次报警处理。经公安机关调解，双方达成了解除合同的笔录，应视为双方就合同解除达成一致，属于协商解除合同；3、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款的规定，村庄范围内的房屋租赁合同纠纷，可以参照该解释处理。即人民法院可以参照其处理，并不违法。涉案房屋违反了该解释第二条的强制性规定，故双方所签厂房租赁合同无效；4、当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认合同无效。崔连江与黄大武之间签订的合同本身是无效的，一审法院在查明事实的基础上，有权依法作出判决，黄大武的起诉有事实和法律依据；5、按照合同法规定的无效合同的处理原则，合同被认定无效后，双方进行财产返还。一审判决崔连江腾空承租的厂房符合法律规定；6、一审法院在查明事实的基础上，依法判决黄大武赔偿崔连江损失980元。崔连江主张合同无效造成的经济损失无依据。请求二审法院维持一审判决。
经审理查明，崔连江已向黄大武交纳2011年8月1日至2013年7月31日期间的租赁费。本院查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。崔连江承租的涉案厂房位于即墨市北安街道办事处邹家疃村，根据上述司法解释的规定，可以参照其处理。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，崔连江与黄大武所签涉案厂房租赁合同为无效合同。因涉案厂房租赁合同无效，崔连江应将涉案厂房腾还黄大武。崔连江上诉主张继续履行双方的厂房租赁合同，本院不予支持。关于崔连江上诉所称的合同无效的经济损失问题，因其在一审中并未对此提起反诉，本院在本案中不予处理。崔连江一审反诉主张的黄大武损毁其财物的损失及房屋维修款，原审法院根据崔连江的举证情况，判令黄大武赔偿崔连江部分损失，该处理正确，本院不予变更。
根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第180条的规定，第二审人民法院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正。原审法院在判决主文部分仅支持了黄大武一审的部分诉讼请求及崔连江一审的部分反诉请求，而对于其认定的不应支持的部分请求在判决主文中未作处理，本院依法予以纠正。
综上，崔连江的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决主文有遗漏之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第180条之规定，判决如下：
一、维持即墨市人民法院（2013）即民初字第3344号民事判决；
二、驳回被上诉人黄大武的其他诉讼请求；
三、驳回上诉人崔连江的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，反诉费88元，二审案件受理费50元，共计188元，由上诉人崔连江负担88元，被上诉人黄大武负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年二月十八日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 郇小雪