北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第9099号
原告方应琴，女，1974年7月26日出生。
委托代理人陈青振，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被告北京明力华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店302室。
法定代表人王军，董事长。
委托代理人纪长喜，男，1987年7月10日出生。
委托代理人陈铱，男，1983年1月15日出生。
原告方应琴与被告北京明力华房地产开发有限公司（以下简称：明力华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马建庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告方应琴的委托代理人陈青振，被告明力华公司的委托代理人陈铱、纪长喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方应琴诉称：原告方应琴与被告明力华公司签订大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅4#-1层4#《商品房预售合同》（合同编号：Y999166），合同第三条、第五条约定：该商品房预测建筑面积为485.99平方米，按照建筑面积计算，每平方米24691.87元，合同总价款1200万元。合同第十四条面积差异处理条款约定：实测面积与（本合同）第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。第2种方式的内容（合同第10页）为：建筑面积误差比绝对值在3%以内的，依据实测建筑面积结算房价款。2013年3月20日，明力华公司向方应琴移交代办的房屋所有权证、契税收缴款书、住宅专项维修基金收据、补充协议，方应琴核对房屋所有权证后发现，房屋所有权证载明的该商品房的面积是475.76平方米，比预测建筑面积减少10.23平方米。依据购房合同第十四条的约定，明力华公司应该退还方应琴10.23平方米的房价款252598元，但该公司至今未履行此义务。需要说明的是，明力华公司与方应琴2011年9月2日签订的补充协议（2013年3月20日送达方应琴）中陈述：买受人已于办理入住手续之日与出卖人结清房款。但是，办理入住手续时，该公司向方应琴发送的入住通知书第三条明确显示并未退还方应琴房款。因此方应琴向法院提起诉讼，诉讼请求为判令被告退还房屋面积差价款252598元。
被告明力华公司辩称：明力华公司与方应琴于2010年5月28日签订《商品房预售合同》，将明力华公司开发的位于大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅4#-1层售予方应琴。根据合同附件十一其他补充约定第10条的约定：此套房屋办理入住时，如房屋面积有变更，买卖双方不做费用结算。此项约定作为原合同的补充条款，是双方真实的意思表示，已构成了对原合同第十四条面积差异处理的补充和修改，且附件十一第6条也明确约定：本补充协议与《商品房预售合同》有不一致之处的，以本补充协议为准。另外，方应琴于2011年4月11日到明力华公司处办理入住手续，双方于2011年9月2日签订《补充协议》，根据补充协议第三条：”买受人已于办理入住手续之日与出卖人结清房款”的约定，更加能够说明，双方已经就房款达成一致、结清房款的事实。综上所述，方应琴不顾事实及双方合同约定，企图歪曲事实，向明力华公司索取不正当利益，不仅是对双方交易行为的蔑视，更是对法律的践踏，请法院依法作出公正裁决，维护明力华公司的合法权益。
经审理查明：2010年5月28日，方应琴（买受人）与明力华公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：Y999166），合同主要内容为：方应琴购买的房屋坐落于大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅4#-1层4#；该商品房的用途为住宅、车库、储藏室；预测建筑面积共485.99平方米，其中，套内建筑面积485.99平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积0平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币24691.87元，总价款人民币1200万元；明力华公司应在本合同项下的全部款项到达开发商账户后30日内交付该商品房；该合同第十四条还约定了面积差异处理方式，双方约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理，即根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；该条第3种处理方式为双方自行约定：见补充协议；该合同第二十八条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
同日，双方签订了附件一至附件十一。其中附件五付款方式及期限的约定为：付款方式为分期付款，买受人应于2010年5月28日前向出卖人交纳完毕首期房款（含20万元定金），即人民币500万元，买受人应于2010年6月30日前向出卖人交纳完毕二期房款，即人民币100万元，买受人应于2010年12月31日前向出卖人交纳完毕剩余房款，即人民币600万元。附件十一其他补充约定中第6条约定：本补充协议是《预售商品房买卖合同》不可分割的一部分，由双方在签订《预售商品房买卖合同》之同时签订，与《预售商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有不一致之处的，以本补充协议为准；第10条约定：此套房屋办理入住时，如房屋面积有变更，买卖双方不做费用结算。
合同签订后，方应琴履行了付款义务。2011年6月30日，明力华公司向方应琴发放《团河行宫别墅入住通知书》，其中在需要交纳的费用清单收费细目差价款一项未填写数字，计费方法处为”按建筑面积结算”。现明力华公司已经履行了交付房屋的义务。2011年9月2日，双方签订《补充协议》，约定：买受人购买了坐落于大兴区黄村卫星城东部团河行宫别墅4#，现房屋坐落变更为大兴区团河路9号团河行宫别墅56#；根据该楼栋《房屋土地测绘技术报告书》中的实测数据，将原《北京市商品房预售合同》中第三条中约定的”其预测建筑面积共485.99平方米，其中，套内建筑面积485.99平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米”变更为：”其实测建筑面积共475.55平方米，其中套内建筑面积475.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米”，此面积为产权登记面积；买受人已于办理入住手续之日与出卖人结清房款。
2013年3月左右，明力华公司将上述《补充协议》、涉案房屋的所有权证书交付方应琴。该证书记载登记时间为2012年5月25日，建筑面积为475.76平方米，套内建筑面积为475.76平方米。
庭审中，明力华公司主张，根据附件十一的约定，明力华公司无需退还房屋面积差价款。方应琴主张，《商品房预售合同》第十四条列举了三种房屋面积差异处理的方式，双方共同选择了第2种方式，那么第3种方式就不再适用，因此附件十一第10条不能适用；根据《商品房预售合同》第二十八条的约定，附件十一第10条的约定，违反公平原则，不合理的排除了方应琴要求退回房屋面积差价款的主要权利，不合理地免除了应当由明力华公司应当承担的退回房屋面积差价款的责任，所以附件十一不能适用。
经本院主持调解，双方各持己见，未能达成调解协议。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房预售合同及附件一至附件十一、购房款发票、入住通知书、补充协议、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。方应琴与明力华公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房预售合同》的第十四条的约定，在3种面积差异处理方式中双方选择的是第2种即建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。庭审中，双方确认，涉案房屋实测面积比预测面积少10.23平方米，根据建筑面积单价计算，面积差异部分的差价款为252597.83元。关于被告明力华公司主张的双方达成补充协议如房屋面积有变更、买卖双方不做费用结算及根据2011年9月2日签订的《补充协议》双方已就房款一事达成一致、结清房款的辩解意见，本院认为，首先，在商品房预售合同第十四条关于面积差异处理方式中第3种方式为双方自行约定见补充协议，但是双方并未选择此种处理方式；其次，退一步讲，即使双方在补充协议中达成了”如房屋面积有变更、买卖双方不做费用结算”协议，但是因为该协议不合理地免除了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，不合理地排除了买受人主要权利，应该以商品房预售合同为准。综上，对于方应琴要求明力华公司退还房屋面积差价款的诉讼请求，本院予以支持，具体数额按照合同约定的单价及面积差异数额予以计算为252597.83元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告北京明力华房地产开发有限公司退还原告方应琴房屋面积差价款二十五万二千五百九十七元八角三分（于本判决生效后七日内履行）；
二、驳回原告方应琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千五百四十四元，由被告北京明力华房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马建庆
二〇一三年十月十五日
书记员 罗俊君