河北省灵寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第00594号
原告贾喜平。
委托代理人李爱霞、张展，河北世纪联合律师事务所律师。
被告河北永冠房地产开发有限公司，灵寿县快捷宾馆二楼。
法定代表人张小志，该公司经理。
被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司，灵寿县人民东路。
法定代表人张秀菊，该公司经理。
委托代理人赵博，该公司职工。
原告贾喜平诉被告河北永冠房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，被告河北永冠房地产开发有限公司向本院提出申请，申请追加灵寿县中山伟业房地产开发有限公司为本案的共同被告，本院予以�许后依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告贾喜平及委托代理人李爱霞、张展，被告河北永冠房地产开发有限公司负责人张小志、被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司委托代理人赵博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾喜平诉称，原告系中山宾馆家属院住户。被告于2011年对中山宾馆进行改建，涉及到家属楼拆除，住户搬迁、回迁，原、被告于2011年6月4日就有关事宜达成协议：一、甲方（即河北永冠房地产开发有限公司）补偿贾喜平（即灵寿县中山宾馆家属院住户贾喜平）搬迁费、租房费每年6000元，每户回迁新建楼时间为2年，共计12000元；五、贾喜平购买地下停车位优惠5%。六、新建楼标准：新建楼为钢筋混凝架结构，地上四层为商业，住宅楼为八层，每户单元设电梯一部，窗户及阳台为塑钢材料，分户门为防盗门；地�储藏室门为铁皮门，墙面为水泥光面，地面为水泥地面；室内墙面粉刷，地面铺地砖，厨房、卫生间瓷砖到顶，按装大便器、洗手盆；木门（木制包箱门）；每间按装电灯；采暖为电热采暖；电话网线；有线电视铺设管线到户；水、电、暖每户设表，分户控制。（若贾喜平要求自己装修，甲方给贾喜平装修费20000元）。七、房产证办理：楼房交工备案后，甲方办理集体房产证，贾喜平凭集体房产证和有关手续办理个体房产证，费用自理。八、违约责任：1、贾喜平必须在签订协议后十五日内搬出旧楼，将钥匙交给甲方，且室内暖气、内外门窗及分户门不得拆除，房屋结构不允许破坏，否则照价赔偿，如不能如期搬出旧楼，视为违约，并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，但不影响此协议履行。2、甲方预计每户回迁新楼时间为2年，若甲方不能按时交付贾喜平使用，每�长1天可按每年6000元折合每天款数由甲方付给贾喜平，直到贾喜平搬迁新楼为止。在新楼建设过程中，同为拆迁户的石红喜房租自2014年6月17日至今增长到9000元／年。故原告虽在老家居住，但房租应按市场价格计算。九、本协议未尽事宜双方协商解决，任何一方不得擅自变更或解除本协议。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章后生效，贾喜平搬入新房后此协议自动终止。双方于2011年6月4日签订本协议，已经发生法律效力。原告所选楼房为二单元五层D户型（现房号2-901）楼房一套。原、被告签订合同后，原告按照约定迁出家属楼，然被告至今未交付房屋及地下储藏室一间。新楼建成后，原告发现被告为原告所建新楼没有进行室内粉刷、地面铺地砖，厨房卫生间未铺瓷砖，也未按装大便器、洗手盆；没有按装木门，未按合同约定履行义务。原告多次�求被告按照合同约定履行合同义务并交付房屋及地下储藏室，然被告要求原告交纳物业费1539元，装饰押金2000元，垃圾清运费400元，天然气接口费6700元，壁挂炉3600元，报警器150元，住宅合同售房价37107元，储间合同成交额16940元，办房产证费用6778元，共计68544元，否则不交房。原告认为：原告尚未居住该楼房，不存在物业费、垃圾清运费。原告迁出房屋时，上述费用尚未发生，不应当收取上述费用。原告迁出房屋时室内暖气、内外门窗及分户门没有拆除，房屋结构没有破坏，当时居住环境暖气可以正常使用，且协议书第六条明确约定新建楼房采暖为电热采暖，分户门为防盗门，因此天然气接口费6700元、壁挂炉3600元、报警器150元、装饰押金2000元、原告不应承担；关于办房产证费用6408元，根据协议书第七条约定应由原告本人凭集体房产证和有关手续办理个体房产证�费用自理。因此，不应当向原告收取办房产证费用。原告原来家中都有院落能够停放机动车辆，被告开发时将原告院落一并占用，理应给原告安排停车位，然房屋建成后原告多次向被告要求购买停车位，被告均以其车位不卖为由拒不出售，致使原告连自行车都不能停放，无法正常生活。原告达不到被告的无理要求，被告就不给付原告房屋钥匙，使得原告至今无家可归，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、依法判令两被告无条件（不得向原告收取天然气接口费、壁挂炉费、物业费、装修押金、垃圾清运费、报警器费，测绘费、交易收费、公共维修基金、契税、登记费、他项权证费作为交房前提条件）将符合新建楼标准（室内墙面粉刷，地面铺地砖，厨房、卫生间瓷砖到顶，按装大便器、洗手盆；木门（木制包箱门））的位于中山华府二单元五层D户型，�房号为2-901室的房屋及地下储藏室（不少于5平方米的）一间交付给原告；2、判令两被告向原告支付逾期交房违约金10676.71元（违约金自2013年6月4日起暂计算至2015年8月11日，要求支付至原告搬迁新楼之日止）；3、判令两被告以优惠于市场价5%的价格向原告提供车位一个；4、本案诉讼费等一切相关费用均由两被告承担。
被告河北永冠房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与灵寿县中山伟业房地产开发有限公司（以下称中山伟业）之间系委托代理关系，答辩人与原告之间签订的《协议书》系中山伟业委托答辩人与原告签订，该协议所确定的权利义务均应由中山伟业承担，各原告应当要求中山伟业承担交付房屋、支付违约金等合同义务。中山伟业系中山广场的开发建设单位，建设地址位于灵寿县人民东路130号中山宾馆旧址。中山伟业为了顺利拆迁，并委托�辩人对灵寿县中山宾馆家属院住户做拆迁补偿安置思想工作，答辩人根据中山伟业公司的授权，以答辩人的名义与各原告签订了有关拆迁安置补偿的《协议书》，答辩人仅为名义上的合同主体，该协议书的意思表示系中山伟业的真实意思表示，该协议书的权利义务依法均由中山伟业承担，与答辩人无关。根据《民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《合同法》第402条，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同约束受委托人和第三人的除外。根据本案中依法应由中山伟业向各原告承担则任。
二、答辩人根据中山伟业的授权及意思表示与各原告签订协议书之后，至此答辩人已完成代理事宜，关于协议的具体履行与答辩人无关，协议签订后，各原告均已依照合同约定搬迁，但中山伟业并未兑现其承诺。综上所述，答辩人仅是中山伟业的代理人，并非中山广场项目开发承建单位，各原告应当要求中山伟业交付房屋、承担相关责任。
被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司辩称，一、本案的诉争房产的原开发建设单位是永冠开发公司，永冠开发公司法人张小志作为中山宾馆唯一股东，开发建设了中山广场项目。在2011年5-11月期间，永冠开发公司与原告签订了《协议书》，并实施了一系列的开发行为，此时中山伟业还没有成立（成立于2012年6月5日），不具有民事行为能力，中山伟业不可能也无法作出委托永冠开发公司的意�表示。在中山伟业作为中山广场项目的开发建设单位时，本案所争议的《协议书》主体或权利义务没有发生转移，中山伟业与原告之间也没有形成新的合同关系，永冠开发公司仍然是12户原告的拆迁安置义务人的身份没有改变。因此，原告和永冠开发公司主张中山伟业系本案争议房产的实际开发者与事实不符。
二、基于合同相对性原则，原告主张《协议书》中的权利，应当向永冠开发公司主张，中山伟业没有向原告交付房屋的义务，原告主张要求中山伟业向其公司支付违约金的诉求没有法律依据。
三、关于原告主张不得收取物业费、装修押金、垃圾清运费，这些费用都是由灵寿县浩宇物业管理有限公司收取的物业管理费用，中山伟业公司没有向原告收取过这些费用。该项费用是否应当缴纳是原告与物业公司之间的物业服务合同纠纷，与本案不�于同一法律关系，原告可另案向物业公司主张。关于天燃气接口费、壁挂炉、报警器费的费用，因该项目建设初期灵寿县并未接通天燃气，在项目建设过程中，为改善业主居住条件，降低生活成本增加了相应设施，这两项费用是中山伟业代替石家庄昆仑新奥燃气有限公司灵寿县分公司收取的，并且中山伟业公司已实际向燃气公司缴纳了此项费用。中山伟业公司有权在与原告订立合同时要求其支付上述费用，现中山伟业公司与原告并未形成合同关系，原告无权要求法院干涉双方订立合同的意思表示。关于测绘费、交易手续费、公共维修基金、契税、登记费、他项权证是办理房屋产权证所需要缴纳的费用，原告可以直接向相关部门交纳。关于新建楼房的标准，在原告与永冠开发公司签订了《协议书》后，永冠开发公司已向原告支付了2万元的装修费。因此，回迁房就不�在包括原告诉称的相应装修了。
四、车位应归中山伟业所有，是否出售是中山伟业的权利，中山伟业与原告之间没有形成合同关系，原告要求以优惠于市场5%的价格向其提供车位的诉求没有法律依据。
综上所述，中山伟业与原告之间自始至终没有形成合同关系，原告主张的《协议书》中的权利，应当向永冠公司主张，请求法院驳回原告对中山伟业的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月4日原告贾喜平与河北永冠房地产开发有限公司签订协议书，双方对中山宾馆涉及到的家属楼拆除，住户搬迁、回迁有关事宜达成协议：一、河北永冠房地产开发有限公司补偿原告贾喜平搬迁费、租房费每年6000元，每户回迁新建楼时间为2年，共计12000元；二、贾喜平旧楼建筑面积与新建楼建筑面积置换比例为1：1.1，超出面积部分河北永冠房地产开发有限公司按成本价即每平米1900元，收取超出面积房款；三、河北永冠房地产开发有限公司施工图设计出来后，贾喜平按签订协议的顺序挑选楼层、户型，但仅限于二单元；四、河北永冠房地产开发有限公司无偿提供地下储藏室一间，不少于5平米，超出面积河北永冠房地产开发有限公司按每平米2000元收取；五、贾喜平购买地下停车位优惠5%。六、新建楼标准：新建楼为钢筋混凝架结构，地上四层为商业，住宅楼为八层，每户单元设电梯一部，窗户及阳台为塑钢材料，分户门为防盗门；地下储藏室门为铁皮门，墙面为水泥光面，地面为水泥地面；室内墙面粉刷，地面铺地砖，厨房、卫生间瓷砖到顶，按装大便器、洗手盆；木门（木制包箱门）；每间按装电灯；采暖为电热采暖；电话网线；有线电视铺设管线到户；水、电、暖每户设表，分户控制。（若贾喜平要求自己装修，甲方给贾喜平装修费20000元）。七、房产证办理：楼房交工备案后，甲方办理集体房产证，贾喜平凭集体房产证和有关手续办理个体房产证，费用自理。八、违约责任：1、贾喜平必须在签订协议后十五日内搬出旧楼，将钥匙交给甲方，且室内暖气、内外门窗及分户门不得拆除，房屋结构不允许破坏，否则照价赔偿，如不能如期搬出旧楼，视为违约，并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，但不影响此协议履行。2、河北永冠房地产开发有限公司预计每户回迁新楼时间为2年，若河北永冠房地产开发有限公司不能按时交付贾喜平使用，每延长1天可按每年6000元折合每天款数由河北永冠房地产开发有限公司付给贾喜平，直到贾喜平搬迁新楼为止。九、本协议未尽事宜双方协商解决，任何一方不得擅自变更或解除本协议。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章后生效，贾喜平搬入新房后此协议自动终止。2014年9月3日中山华府物业部出具收条一份，收到住宅楼钥匙（全套）。现住宅楼钥匙（全套）在被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司。另查明，一、庭审中原告贾喜平认可收到被告河北永冠房地产开发有限公司装修费20000元；二、原告贾喜平与被告河北永冠房地产开发有限公司签订的协议双方约定河北永冠房地产开发有限公司预计每户回迁新楼时间为2年，若河北永冠房地产开发有限公司不能按时交付贾喜平使用，每延长1天可按每年6000元折合每天款数由河北永冠房地产开发有限公司付给贾喜平，直到贾喜平搬迁新楼为止。至原告贾喜平起诉之日，被告河北永冠房地产开发有限公司尚未将房屋及地下储藏室（不少于5平方米）交付原告贾喜平。三、被告灵寿县中山伟业房地产开发有限公司现尚未出售停车位。
以上事实由相关证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同的当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原告与被告河北永冠房地产开发有限公司签订协议书，双方应当按照协议书履行自己的义务，根据原告与被告河北永冠房地产开发有限公司签订的协议，被告河北永冠房地产开发有限公司未能将房屋及地下储藏室（不少于5平方米）交付原告应当承担违约责任，违约金按照双方约定的6000元／年计算，截止到2015年8月11日被告未将房屋及地下储藏室（不少于5平方米）交付原告的违约时间共计797天，违约金确定为6000元／年÷365天×797天=13101.37元。关于原告主张由二被告以优惠于市场价5%的价格向其提供车位一个，因该车位尚未出售，市场价格无法确定，原告可在车位出售时另行主张。关于原告主张的天然气接口费、壁挂炉费等费用因与原告、被告河北永冠房地产开发有限公司签订的协议无关，本案不作处理。关于原告主张交付符合新建楼标准的房屋，因原告已经收取协议中约定的20000元装修费，故对于原告的该项主张本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告河北永冠房地产开发有限公司、灵寿县中山伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内交付原告贾喜平房屋一套及地下储藏室一间（不少于5平米）。
二、被告河北永冠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告贾喜平违约金13101.37元；
三、驳回原告贾喜平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费128元，由被告河北永冠房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审判长 李玉敏
审判员 康 静
审判员 马守良
二〇一五年十一月十九日
书记员 唐珍珠