山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）枣民五初字第23号
原告（反诉被告）：沈尚方。
委托代理人：沈奇。
委托代理人：陈玉，山东玉镜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：枣庄贵诚集团鹏盛投资管理服务有限公司。住所地：枣庄市市中区君山东路***号。
法定代表人：朱延东，该公司总经理。
委托代理人：张晨，该公司工作人员。
委托代理人：孟德，山东龙头律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈尚方与被告（反诉原告）枣庄贵城集团鹏盛投资管理服务有限公司（以下简称贵诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈尚方的委托代理人沈奇、陈玉，被告贵诚公司的委托代理人张晨、孟德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告沈尚方诉称：2011年6月2日，沈尚方与贵诚公司签订了《枣庄贵诚1818美食广场商铺租赁合同》一份，该合同约定：沈尚方租赁贵诚公司的商铺用于经营品牌西餐店、品牌火锅类餐饮及配套服务产品。租赁期限为8年，自2011年6月2日起至2019年6月1日止。免租期4个月，2011年6月1日起至2011年9月31日止。月租金每月59541元，履约押金178623元等。该合同附件1为租赁区位户型图。该图对租赁区位进行了约定。合同签订后，沈尚方实际履行了合同。在沈尚方实际履行合同过程中得知：1、贵诚公司对出租的标的物没有所有权或出租权。2、贵诚公司出租的标的物没有取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。3、贵诚公司擅自更改租赁区位户型。贵诚公司的上述行为造成沈尚方无法使用租赁物�无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消防法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，应当依法解除合同。由于贵诚公司的行为，造成沈尚方因履行合同遭受了经济损失，依法应由贵诚公司承担。综上所述，贵诚公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》等法律规定，应依法解除双方的租赁合同，因租赁合同给沈尚方造成的损失，依法应由贵诚公司赔偿。为维护沈尚方的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、依法解除沈尚方与贵诚公司签订的商铺租赁合同；二、贵诚公司赔偿沈尚方因解除合同给沈尚方造成的经济损失302万元；三、诉讼费及其他费用由贵诚公司负担。
本诉被告贵诚公司答辩称：原、被告签订的商铺租赁合同，贵诚公司于2010年5月13日�枣庄永泰置业有限公司承租取得了该商铺的使用权，消防部门已认定为消防合格，贵诚公司没有擅自更改租赁物的户型。合同签订后，沈尚方已经在租赁商铺内进行经营，因此，沈尚方主张的请求及事实理由均不能成立。贵诚公司根据合同的约定将租赁商铺交付沈尚方，沈尚方没有严格按照合同的约定向贵诚公司交纳租金，给贵诚公司造成经济损失，因此，贵诚公司的反诉符合法律规定。
反诉原告贵诚公司反诉称：2011年6月2日，反诉人与反诉被告之间签订《枣庄贵诚1818美食广场商铺租赁合同》，合同中约定了双方的权利义务。现反诉被告违反合同约定，拖欠反诉人租金及物业费，而且反诉被告的违约行为给反诉人造成巨大经济损失，为此，反诉人依约行使合同解除权，特向贵院提起诉讼，请贵院依法受理并判令：一、依法解除反诉人与反诉被告之间的商铺租赁合同，反诉被告返还租赁物；二、反诉被告向反诉人支付拖欠的租金1472866元（从2012年4月1日至本判决生效之日止；截止到2014年6月，59541元／月，租金每年环比递增5%，扣除已缴房租230000元）；三、反诉被告赔偿反诉人物业费430650元（从2011年10月1日至本判决生效之日止；截止到2014年6月，13050元／月，33个月）；四、反诉被告向反诉人支付违约金1654766元；五、本案反诉费由反诉被告负担。
反诉被告沈尚方答辩称：沈尚方在租赁的前期经营很好，在经营到2012年3月4日，由于贵诚公司的消防不过关，消防人员将沈尚方所租住的商铺大门进行贴封条，沈尚方无法经营，沈尚方曾多次到消防部门协调，一直未能继续经营，贵诚公司现在已经将沈尚方租赁房屋的门全部锁上，沈尚方已无法进入所租赁的房屋经营，从贵诚公司的反诉状可以看出，租金是从2012年4月1�开始计算，沈尚方的房屋大门是从2012年3月4日被贴封条，根据最高院的司法解释，消防不过关是不允许任何人员进行使用的，贵诚公司没有取得消防使用合格证，贵诚公司的反诉不成立，关于物业费及前期的费用沈尚方已全部交纳完毕，关于反诉请求的违约金，本案是贵诚公司违约造成了沈尚方的损失，因此，贵诚公司的反诉请求不成立。综上，请求驳回贵诚公司对沈尚方的反诉请求。
本院经审理查明：2010年3月30日，枣庄永泰置业有限公司（以下简称永泰公司）与枣庄贵诚集团购物中心有限公司签订《房屋租赁合同》一份，永泰公司将其所有的枣庄市市中区君山东路114号物业地下一层、地上四层（用途：商业、住宅）共计2200平方米的房屋出租给枣庄贵诚集团购物中心有限公司，合同约定：租赁期限十三年即自2010年5月1日起至2023年4月30日止、在不违反本合�条款前提下，枣庄贵诚集团购物中心有限公司可对合同租赁范围内的标的物部分进行转租。同年5月13日，枣庄贵诚集团购物中心有限公司作为转租方与受让人贵诚公司签订《商场转租合同》一份，合同约定枣庄贵诚集团购物中心有限公司将承租的君山东路114号商场转租给贵诚公司，建筑面积2200平方米，转租后商场由枣庄贵诚集团购物中心有限公司投资的现有装修、装饰及其他所有设备等营业设备等全部归贵诚公司，商场转租后，贵诚公司同意履行原有商场租赁合同中所规定的全部条款……。
2011年6月2日，贵诚公司（甲方）与沈尚方（乙方）签订《枣庄贵诚1818美食广场商铺租赁合同》一份，约定被告将位于枣庄市市中区君山东路114号，102、111-115、117号面积1305平方米的商铺租赁给原告。合同第2.2条经营范围：乙方租赁商铺用于经营品牌西餐厅、品牌火锅类的餐饮及配套服务产品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变、超越应当的经营范围，否则乙方应承担违约责任；4.1租赁期限：8年，自2011年6月2日至2019年6月1日止。5.1免租期：甲方为有效的支持与协助乙方开展经营活动，为乙方提供一定的免租期，免租期时间为4个月，即自2011年6月1日至2011年9月31日止。5.2租金：该商铺租金计算标准为天租制，其租金为1.5元／天／㎡，该商铺的合计月租金59541元／月，租金计算的起始时间为2011年10月1日。5.3租金支付及时间：该商铺以先付租后使用的原则实施，租金每三个月缴纳一次，租金支付时间为提前5天支付下期租金。在签订本合同时，乙方须预缴免租期后三个月的租金，合计178623元。5.6物业管理费：乙方应按甲方管理规定及时交纳物业管理费，商业管理收费标准拟定为按建筑使用面积10元／平米／月收取，每季度（三个月）支付一次。5.7水电费的交纳：乙方在所租赁的商业商铺内产生的水、电费由乙方自行承担，由贵诚公司统一收取。履约押金：6.1为保证乙方对本合同的履行，在签订本合同时，乙方需向甲方缴纳相当于三个月租金的押金，合计人民币178623元。6.2乙方所交纳履约押金在本合同履行完毕时，若乙方全部履行其义务，则由甲方在合同到期后10日内无息全额退还，若乙方未履行与甲方在本合同中应当的相关费用（包括但不限于租金、水、电、气费、物业管理费）或违约，则甲方可从乙方所交纳的履约押金中扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金。8.1乙方保证在签订本合同后，于2011年6月4日前进场装修，2011年9月31日前装修完毕并开始营业，如因甲方原因延迟乙方进场装修，乙方开业日期及计租日期相应顺延。9.1乙方有以下行为之一的，视为违约：乙方未按合同规定的�间支付租金，按照以下方式承担责任：1）逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的2‰的违约金，合同继续履行；2）逾期超过30天（包括30天）的，甲方有权解除合同并收回商铺。甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按合同租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担……。9.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同并收回商铺，乙方除应支付应付租金外，还应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担：……6.乙方有其他违约行为致使本合同目的无法实现，合同无法继续履行的。9.4若因装修违规或质量不合格，以及装修、经营期没履行《消防责任书》中规定的义务，乙方承担由此产生的一切经济后果和法律责任……。附件：1.租赁区位户型图；2.租赁房屋交付标准；3.商业物业管理相关文件及表式……。同年6月5日，原告向被告交付租房押金178623元，被告向原告出具收款收据一份。2011年6月6日，原告与枣庄市家佳装饰工程部签订《装修工程合同书》一份，约定枣庄市家佳装饰工程部以包工包料的方式承包玖度火锅餐厅，建筑面积1300平方米。原告分四次向枣庄市家佳装饰工程部支付装修工程款173.96万元。2012年3月4日，消防部门就涉案商铺进行消防检查，因消防不合格作出查封处理。同年6月19日，被告向原告下达通知一份，要求积极配合，根据要求及时上报消防验收资料，于2012年6月30日前将店铺装修竣工图及具有设计资质的原始证明材料上报1818美食广场。
另查明：原告为经营涉案商铺，共计购买配套设施、配件及其他支出共计2381286.04元。
再查明：原告已向被告交纳电费月份为2012年1-3月、8-12月；2013年全年度；2014年1-4月。原告已向被告交纳水费月份为2012年1-2月、9-12月；2013年全年度；2014年1-2月。被告认可原告已向其交纳租金23万元。
上述事实，由三份租赁合同、押金条、房屋产权证使用权证、装修合同、装修收据、通知、照片、发票、收据、庭审笔录等在卷为凭，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告对涉案商铺是否具有出租权；二、双方当事人是否具有违约行为，各自主张的损失能否得到支持。
关于焦点一，永泰公司系涉案商铺的所有权人，其有权就涉案商铺进行占有、处分、使用及收益，故其与枣庄贵诚集团购物中心有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。该租赁合同约定，枣庄贵诚集团购物中心有限公司可以将涉案商铺进行转租，故其与贵诚公司之间订立的《商场转租合同》亦合法有�，本院依法予以确认。该合同第二条约定“贵诚公司同意履行原有商场租赁合同中所规定的全部条款”，《房屋租赁合同》中关于涉案商铺可以转租的约定亦可约束《商场转租合同》的双方当事人，即贵诚公司可以将涉案商铺进行转租，因此，其与原告订立的《枣庄贵诚1818美食广场商铺租赁合同》合法有效，本院予以确认。原告关于被告对涉案商铺不具有出租权的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，《枣庄贵诚1818美食广场商铺租赁合同》对本案的双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。
双方租赁合同2.1条租赁范围约定原告“租赁商铺用于经营品牌西餐厅、品牌火锅类的餐饮及配套服务产品”。实际履行中，原告就涉案商铺用于经营“玖度火锅”饭店。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而�立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2003）民一他字第11号：“……关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”之规定，向消防部门申报消防安全检查的义务人应当为“玖度火锅”的经�者即原告。因原告未依照法律规定向消防部门申报消防安全检查，以致于因消防不合格，被消防部门予以查封。原告的行为违反了双方订立的租赁合同第9.4：“若因装修违规或质量不合格，以及装修、经营期没履行《消防责任书》中规定的义务，乙方承担由此产生的一切经济后果和法律责任……”之约定，故原告存在违约行为。其主张被告应当承担申报消防安全检查的义务的主张没有法律依据，本院不予支持。
被告并未按照租赁合同附件中的租赁区位户型图向原告提供房屋，擅自改变房屋结构。被告的行为亦存在违约。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原告与被告均要求解除涉案租赁合同，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当�自承担相应的责任”之规定，原、被告均存在违约行为，且过错相当，其应当各自承担各自的损失。因此，对于双方的其他主张本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）沈尚方与被告（反诉原告）枣庄贵诚集团鹏盛投资管理服务有限公司于2011年6月2日签订的《枣庄贵诚1818美食广场商铺租赁合同》；
原告（反诉被告）沈尚方于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）枣庄贵诚集团鹏盛投资管理服务有限公司返还枣庄市市中区君山东路114号，102、111-115、117号商铺；
驳回原告（反诉被告）沈尚方的其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）枣庄贵诚集团鹏盛投资管理服务有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费30960元，由原告（反诉被告）沈尚方负担；反诉案件受理费35266元，由被告（反诉原告）枣庄贵诚集团鹏盛投资管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 岳永军
审 判 员 朱海燕
代理审判员 翁加伟
二〇一五年八月二十九日
书 记 员 吴 凡