内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2921民初791号原告：娜仁，女，1961年4月1日出生，蒙古族，系阿拉善盟图书馆退休人员，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：徐彩霞，系阿左旗法律援助中心法律工作者。被告：阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司。法定代表人：苏九维，系该公司董事长。被告：阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司。法定代表人：陈勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵多悟，系该公司法律顾问。第三人：张斌，男，出生年月日、民族、职业、现住址均不详。原告娜仁与被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司（以下简称丰凯龙公司）、阿拉善盟基础设施建设投资经营有限责任公司（以下简称基投公司）、第三人张斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月26日立案受理，依法由审判员冯瑞平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐彩霞与被告基投公司的委托诉讼代理人赵多悟到庭参加了诉讼。被告丰凯龙公司、第三人张斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》；2、依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为；3、判令被告立即为原告办理房地产登记手续；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年7月21日，原告与被告签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告认购被告开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都住宅小区22号楼某单元501室，单价为1276元/平方米，建筑面积93平方米，总计应付款118668元，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定2010年7月26日交付房屋。该协议签订后，被告也如约向原告交付了房屋，后原告要求被告办理房地产登记手续，但被告以各种理由推托，不予办理相关手续。后原告经了解得知，被告丰凯龙公司向第三人借款并以涉案房屋进行抵押贷款，被告丰凯龙公司还与第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了相关登记手续。原告认为被告及第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告为维护合法权益，向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告丰凯龙未答辩。被告基投公司辩称，2010年3月，被告基投公司经盟行署同意，通过招商引资形式与被告丰凯龙公司合作，对该地段进行开发，定名为”凯龙名都项目”，凯龙名都建设项目的开发企业为被告丰凯龙公司。2010年3月5日，依据盟行署会议纪要的要求，被告基投公司与被告丰凯龙公司签订了《房地产联合开发协议书》，在协议书中明确二被告的职责分工，被告基投公司主要负责办理项目立项等前期手续，协调改造区域内设施配套工程过程中的有关问题。由被告丰凯龙公司实际负责实施区域内的拆迁工作，被告丰凯龙公司负责项目的全面实施，承担拆迁涉及费用支付，住户回迁安置房建设、商业开发建设、销售、修建经一路及道路两边绿化、人行道建设等工作。2010年4月，该项目启动，被告基投公司履行了《房地产联合开发协议书》中约定的义务。被告丰凯龙公司对所有开发的楼盘进行日常经营、销售等行为，被告基投公司均未参与。综上所述，该项目涉诉事项与被告基投公司无关，被告基投公司不应承担相应的法律责任。第三人张斌未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月15日，被告丰凯龙公司与被告基投公司签订《联合开发协议》，约定被告丰凯龙公司与被告基投公司公司联合对案涉小区进行旧城棚户区开发，被告基投公司负责案涉区域的房屋拆迁工作，被告丰凯龙公司负责被告基投公司与拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的拆迁安置工作。2010年7月21日，原告与被告基投公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议约定：被告基投公司与原告经商定，原告被拆迁房屋作价118668元，由被告基投公司在拆迁后置换凯龙名都小区22号楼某单元502号93平方米的房屋一套，双方同时就拆迁其他事宜进行约定。后被告丰凯龙公司如约向原告交付了变更后的凯龙名都22-*-501室即案涉房屋，原告实际居住至今。2014年5月16日，被告丰凯龙公司向第三人借款200万元，双方签订了《借款协议书》，约定借款期限为2014年5月16日至2014年11月16日止，月利息4%，被告丰凯龙公司将其开发建设的包括案涉房屋在内的14套房屋向第三人抵押担保，并向第三人出具抵押担保的14套房屋的购房合同及收款收据，同时约定如被告丰凯龙公司在借款期间未能按期履行还款义务，第三人有权变现该14套抵押物；如被告丰凯龙公司按期履行了还款义务，第三人需将被告丰凯龙公司向第三人提供的购房合同及收款收据退还被告丰凯龙公司，抵押权取消。2014年11月16日，被告丰凯龙公司法定代表人苏九维与第三人就200万元借款签订《贷款展期协议书》，约定借款到期日为2015年5月16日，并约定借款所用于抵押的14套房屋抵押担保继续有效。后被告丰凯龙公司一直未给原告办理所认购房屋的产权登记手续，原告遂诉至本院，要求支持原告诉讼请求。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于原告诉请人民法院依法确认原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效的诉讼请求。本案中，被告丰凯龙公司与被告基投公司于2010年3月15日签订的《房地产联合开发协议书》约定对案涉小区进行棚户区开发，被告基投公司据此与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方间的《房屋拆迁补偿安置协议书》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，且原告已将被拆迁房屋交付给被告拆迁，被告将拆迁安置房交付给原告居住至今，双方已经履行了协议的主要义务，故原告请求人民法院依法确认原告与被告基投公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效的诉讼请求本院予以支持。关于原告诉请要求依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为的诉讼请求。被告将案涉房屋的网签办理登记在第三人名下仅仅是以双方间的借款设立担保行为，双方间并无转让案涉房屋的真实意思表示，即使双方在《借款协议书》中约定如被告在借款期间未能按期履行还款义务，第三人有权变现该14套抵押物，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条”当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”的规定，双方间的该部分约定内容为无效约定。另根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条”设立担保物权，应当依照物权法和其他法律的规定订立担保合同”的规定，被告丰凯龙公司将案涉房屋产权网签登记在第三人名下为借款提供担保的行为不符合上述法律规定的担保方式，已经损害原告合法权益。即使被告丰凯龙公司已将案涉房屋网签登记在第三人名下，但买卖房屋过程中，办理网签行为仅是房屋买卖行为的其中一个环节，依据公平原则、诚实守信原则考虑，房屋买卖行为最终应从保护真实买受人、具备房屋买卖合同必要要件的书面载体的合同、认购书、房屋购买时间先后等为准综合认定，被告丰凯龙公司与第三人就案涉房屋在房屋管理部门的网签登记行为不足以认定为房屋的所有权登记，故对原告要求确认被告丰凯龙公司与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理网签行为属于无效的民事行为的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求判令被告立即为原告办理房地产登记手续的诉讼请求。原、被告双方已经按照《房屋拆迁补偿安置协议书》履行了各自的主要义务，原告将房屋交付被告拆迁，被告也将拆迁安置房屋交付原告居住至今，故对原告要求判令被告为原告办理房地产登记手续的诉讼请求本院亦予以支持。被告丰凯龙公司、第三人张斌经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告娜仁与被告阿拉善盟基础设施投资经营有限公司于2010年7月21日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；二、确认被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司与第三人张斌就位于阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区22号楼某单元501号房屋签订的编号为2010-0002*30的《商品房买卖合同》及办理的相应网签行为无效；三、被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告娜仁办理阿拉善左旗巴彦浩特镇凯龙名都小区22号楼2单元501号房屋产权手续。案件受理费100元，由被告阿拉善盟丰凯龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审判员  冯瑞平二〇一八年五月四日书记员  胡春霞