湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2630号
上诉人（原审被告）:伍亚伟，男，汉族，1955年5月11日出生，住长沙市开福区。
委托诉讼代理人:段言，北京大成（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李卯秀，女，汉族，1969年2月11日出生，住湖南省新宁县。
被上诉人（原审被告）：周曼科，女，1950年3月7日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人:袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：梁峰，男，1970年8月20日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人:袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：梁佳，男，1973年5月10日出生，汉族，住长沙市天心区。
委托诉讼代理人:袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王鹏飞，长沙市雨花区凤凰法律服务所法律工作者。
上诉人伍亚伟因与被上诉人李卯秀、周曼科、梁峰、梁佳租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2014）天民初字第02442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人伍亚伟上诉请求：一、将一审判决第一项改为“解除原告李卯秀与被告周曼科为股东的长沙市天心区科曼企业管理有限公司于2013年10月31日签订的《门面租赁合同》”；二、将一审判决第二项改为“限第三人梁峰、梁佳于本判决生效之日起十日内向原告李卯秀退还款项120000元”；三、将一审判决第三项改为“限第三人梁峰、梁佳于本判决生效之日起十日内赔偿原告李卯秀装修损失316714.94元”；四、将一审判决第四项改为“由梁峰、梁佳以436714.94元为基数，按同期银行贷款利率的标准向李卯秀支付自2013年12月1日起至实际偿付之日止的利息”；五、依法判决周曼科对梁峰、梁佳上述义务承担连带责任；六、本案一、二审所有诉讼费用及鉴定费用由李卯秀、周曼科、梁峰、梁佳承担。事实和理由：一审判决部分事实认定错误，导致判决错误。一、李卯秀在向法院提交的租赁合同中有长沙市天心区科曼企业管理有限公司（简称科曼公司）的盖章和伍亚伟的签名，在没有任何证据证明科曼公司的公章是假的情况下，公章的所有人周曼科应对租赁合同上加盖公章的后果承担责任。实际上本案争议的合同是李卯秀与科曼公司签订的租赁合同，而不是伍亚伟与周曼科之间的租赁合同，伍亚伟与周曼科之间是租赁关系还是合作、合伙关系，不能仅凭该租赁合同去认定。二、周曼科向李卯秀发出《停工通知》，导致李卯秀无法继续装修，才导致本案纠纷。根据李卯秀提交的租赁合同，周曼科作为科曼公司的唯一股东和法定代表人，其向承租人李卯秀发出停工通知，是一种违约行为，应承担相应责任。即使是伍亚伟个人与李卯秀形成租赁合同关系，伍亚伟已履行租赁房屋交付义务，也未提供隐瞒房屋的实际产权人，伍亚伟对于李卯秀无法正常经营无违约行为，不应承担责任。三、梁峰、梁佳是房屋实际产权人，其母周曼科是经其授权，与李卯秀签订租赁合同及向李卯秀发出停工通知的行为，应由梁峰、梁佳承担连带责任。
李卯秀答辩称：伍亚伟与周曼科之间的纠纷与李卯秀无关，李卯秀因无法经营产生的损失应予赔偿。
周曼科、梁峰、梁佳共同答辩称：伍亚伟与李卯秀之间的租赁合同加盖原科曼公司的印章，不能代表是科曼公司的行为，而是伍亚伟的个人行为。且伍亚伟没有得到房屋产权人梁峰、梁佳的同意，就不能将房屋租赁给李卯秀。周曼科之所以要求李卯秀停工，是因为李卯秀经营宾馆擅自改变了房屋的机构，危及房屋安全，是作为房屋产权人行使物权的行为。本案是伍亚伟与李卯秀之间的租赁合同关系，与周曼科、梁峰、梁佳，李卯秀的损失应由伍亚伟承担。
李卯秀向一审法院起诉请求：一、解除李卯秀、伍亚伟、周曼科之间的《门面租赁合同》；二、周曼科、伍亚伟及梁峰、梁佳连带赔偿周曼科办理宾馆设计绘图、进行装修所造成的损失444567元、误工经营损失30000元；三、周曼科、伍亚伟及梁峰、梁佳以444567元为基数，按照年利率12%的标准向李卯秀赔偿自2013年12月1日起至实际偿付之日止的利息损失。
一审法院认定事实：梁峰、梁佳系位于长沙市天心区下碧湘街13号办公室全部（面积为：304.38平方米，产权证号为：长房权证天心字第××、70××30号）、位于长沙市天心区下碧湘街011号全部（面积为：873.36平方米，产权证号为：长房权证天心字第××、70××81号）、长沙市天心区下碧湘街13号厂房全部（面积为：1266.67平方米，产权证号为：长房权证天心字第××、70××78号）的共同所有权人。后长沙市天心区下碧湘街13号变更为长沙市天心区下碧湘街47号。周曼科系梁峰、梁佳的母亲。2013年6月3日，周曼科注册成立长沙市天心区科曼企业管理有限公司（以下简称科曼公司），该公司为自然人独资有限责任公司，后周曼科于2014年9月10日注销该公司。2013年7月16日，梁峰、梁佳向周曼科出具《委托书》，委托周曼科全权处理下碧湘街一切事宜，包括签订租赁合同。同日，周曼科与伍亚伟签订《门面租赁合同》，约定由周曼科将位于长沙市天心区下碧湘街47号整栋三层门面出租给伍亚伟用作百货市场，租赁期间为五年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止，年租金为1200000元，自第二年开始每年租金递增百分之三，租赁期间所产生的水电费用均由伍亚伟自行负担，公共区域水电费用按门面面积分摊到每个门面，由伍亚伟收取并支付，并约定伍亚伟在招商经营中所发生的一切债权债务均由伍亚伟自行负责。合同签订后，伍亚伟于2013年7月31日向周曼科支付租金600000元，伍亚伟又于2013年12月31日、2014年1月4日向梁峰的账户汇款180000元、50000元。另外，周曼科将科曼公司的公章交付给伍亚伟进行管理、使用，后周曼科于2013年11月29日将科曼公司的公章从伍亚伟处收回。2013年10月31日，伍亚伟与李卯秀签订《门面租赁合同》，约定由伍亚伟将位于长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面、三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面出租给李卯秀用作宾馆及宾馆接待室（A3门面）使用，合同五年一签，前五年租赁期限自2014年2月1日起至2019年1月31日止，续租期限自2019年2月1日起至2024年1月31日止，租金标准自2014年2月1日至2017年1月31日为21067元/月，自2017年2月1日至2019年1月31日为21699元/月，自2019年2月1日至2024年1月31日为22350元/月，合同签订之日，李卯秀应向伍亚伟支付押金20000元，并支付三个月租金，以后租金按每半年支付，且提前10天支付。合同第四条约定，伍亚伟同意给予李卯秀三个月的装修免租期；第七条约定，伍亚伟承诺在本市场不再接受同类项目，并不允许开的吧、舞厅噪音大的行业等，双方均应严格遵守合同条款，如因伍亚伟原因给李卯秀造成损失，伍亚伟负责赔偿李卯秀损失，李卯秀支付租金及水电费等不能延时，如延时超过双方约定期后10天，伍亚伟有权终止合同，将李卯秀清退出场，李卯秀交付的押金不退，伍亚伟并可追索李卯秀给伍亚伟造成的损失；在合同期内，李卯秀有权转租转让；合同第八条约定，一楼A3号门面转让费30000元由原告李卯秀负担，合同期内如因伍亚伟原因或经济纠纷或债务等导致李卯秀不能正常营业，伍亚伟负责赔偿。同时，伍亚伟在该《门面租赁合同》中加盖了科曼公司的公章。合同签订后，李卯秀于2013年10月31日向案外人陈莉交付了A3号门面的转让费30000元和租赁押金20000元、首付租金70000元，陈莉向李卯秀均出具了上述款项的收款收据，并加盖了科曼公司的公章。李卯秀遂对长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面、三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面进行装修施工。2013年11月28日，周曼科至施工现场强行要求停工，并向李卯秀送达了停工通知书，以伍亚伟与李卯秀签订的租赁合同未经周曼科、科曼公司许可，且李卯秀的装修行为改变了房屋结构并危及房屋安全为由要求李卯秀停止装修施工行为，李卯秀遂被迫停止施工行为至今。因李卯秀与周曼科、伍亚伟就赔偿事宜未能达成一致协议，李卯秀诉至法院。另查明，经一审法院委托，友谊国际工程咨询有限公司对位于长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面以及三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面的装修工程的造价进行审计，该公司作出友谊国际司鉴（2015）A002号审计报告，确认该工程的结算造价为316714.94元。李卯秀支付了鉴定费用16000元。还查明，2014年8月，李卯秀向长沙市公安局天心分局进行报案，声称其被合同诈骗。长沙市公安局天心分局分别对龚丽、ＸＸ、李卯秀、王谊、陈莉、龙奇星、伍亚伟、周曼科等人作了调查笔录。一审法院依法对上述调查笔录均予以了调取，并查实案外人陈莉、龚丽均系伍亚伟于2013年7月聘任的百货市场的管理人员，伍亚伟自周曼科处租赁了涉案房屋之后，又将涉案房屋里的门面出租给个体工商户，部分与个体工商户签订的租赁合同中也加盖了科曼公司的公章，但个体工商户的租金及其他费用均系龚丽、陈莉收取。2014年8月29日，长沙市公安局天心分局就李卯秀被合同诈骗案作出《立案决定书》，后长沙市公安局天心分局于2014年11月4日作出《撤销案件决定书》，认为不应当对犯罪嫌疑人伍亚伟追究刑事责任。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，经所有权人梁峰、梁佳委托后，周曼科、伍亚伟经平等协商，自愿签订《门面租赁合同》，约定由周曼科将位于长沙市天心区下碧湘街47号整栋三层门面出租给伍亚伟用作百货市场，租赁期间为五年，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。后伍亚伟又与李卯秀签订《门面租赁合同》，约定由伍亚伟将位于长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面、三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面出租给李卯秀用作宾馆及宾馆接待室（A3门面）使用，该行为实际上系伍亚伟的转租行为，其本应征得所有权人梁峰、梁佳或受托人周曼科的同意，否则其转租行为属于无权处分，但因周曼科与伍亚伟签订租赁合同之后，将科曼公司的公章交付给伍亚伟使用，后伍亚伟在其与李卯秀签订的《门面租赁合同》上加盖了科曼公司的公章，故李卯秀有理由相信该《门面租赁合同》已经获得周曼科或科曼公司的许可，故该《门面租赁合同》合法、有效，伍亚伟与李卯秀也构成租赁合同关系。现李卯秀于合同签订后，已经向伍亚伟聘请的百货市场的管理人员陈莉支付了A3号门面的转让费30000元、租赁押金20000元和首付租金70000元，共计120000元，李卯秀已经按约定履行了合同的义务，伍亚伟也应当按照合同的约定向李卯秀交付房屋，并确保该房屋不存在权利瑕疵，在租赁期间能够保持租赁物符合约定的用途，但是，李卯秀按照合同约定对其租赁的长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面、三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面进行装修过程中，遭到周曼科的强制停工至今，李卯秀无法正常进行经营，由此遭受损失，伍亚伟作为合同的相对方，未能向李卯秀提供没有权属瑕疵且能确保李卯秀正常经营的门面，故伍亚伟构成违约，应当承担相应的违约责任，鉴于房屋的所有权人梁峰、梁佳均不同意由李卯秀继续租赁长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面、三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面用于经营宾馆，李卯秀与伍亚伟签订的《门面租赁合同》无法达到合同目的，李卯秀要求解除其与伍亚伟签订的《门面租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。因李卯秀与伍亚伟签订的《门面租赁合同》第四条约定伍亚伟给予李卯秀三个月的装修免租期，李卯秀于2013年11月在装修施工期间被强令停工，系伍亚伟构成违约，李卯秀要求伍亚伟退还其收取的A3号门面的转让费30000元、租赁押金20000元和首付租金70000元，共计120000元，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，鉴于伍亚伟的违约行为，导致李卯秀对长沙市天心区下碧湘街47号百货市场临街一楼A3号门面、三楼C1-C15、C33-C45、C52-C59号共计32间门面进行装修施工产生了损失，经友谊国际工程咨询有限公司作出的友谊国际司鉴（2015）A002号审计报告，确认李卯秀的装修工程的结算造价为316714.94元，故伍亚伟应当赔偿李卯秀该损失316714.94元，对于李卯秀主张的其他损失，因其未提供充分的证据予以证据，一审法院不予支持。同时，因李卯秀自2013年11月底被强令停止装修施工，李卯秀因履行合同所投入的资金也产生利息损失，李卯秀要求伍亚伟自2013年12月1日赔偿利息损失，符合法律规定，一审法院确定由伍亚伟以436714.94元（316714.94元+120000元）为基数，按同期银行贷款利率的标准向李卯秀支付自2013年12月1日起至实际偿付之日止的利息。关于李卯秀要求周曼科、梁峰、梁佳共同承担连带违约责任的诉讼请求，一审法院认为，周曼科经梁峰、梁佳委托后与伍亚伟签订了租赁合同，双方构成租赁合同关系，后伍亚伟与李卯秀签订租赁合同，伍亚伟与李卯秀也构成租赁合同关系，但周曼科、梁峰、梁佳均与李卯秀并无直接的合同关系，也未收取李卯秀的相关费用，根据合同的相对性原则，李卯秀要求周曼科、梁峰、梁佳承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、解除李卯秀与伍亚伟于2013年10月31日签订的《门面租赁合同》；二、限被伍亚伟于本判决生效之日起十日内向李卯秀退还款项120000元；三、限伍亚伟于本判决生效之日起十日内赔偿李卯秀装修损失316714.94元；四、由伍亚伟以436714.94元为基数，按同期银行贷款利率的标准向李卯秀支付自2013年12月1日起至实际偿付之日止的利息；五、驳回李卯秀的其他诉讼请求。如果伍亚伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8505元，鉴定费16000元，共计24505元，由李卯秀负担505元，由伍亚伟负担24000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。伍亚伟又向本院提供以下证据：本院2016年3月15日作出的（2015）长中民三终字第08247号民事判决书，拟证明伍亚伟与周曼科之间的法律关系及相关事实。经质证，李卯秀对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。周曼科、梁峰、梁佳对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，且该案判决也认为伍亚伟与周曼科之间只是租赁合同关系，周曼科之所以要承担责任是因为周曼科参与了该案合同的履行，而本案中无此情况。本院认为，该判决中查明的事实与本案纠纷无关联性，故本院不予采信。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点主要为周曼科、科曼公司是否为李卯秀租赁合同相对方及周曼科、梁峰、梁佳是否应对李卯秀承担赔偿责任。
李卯秀与伍亚伟于2013年10月31日签订的《门面租赁合同》上虽加盖科曼公司的印章，但根据已经查明的事实，该租赁合同系伍亚伟个人与李卯秀协商签订，且租赁合同中保证金和租金均系伍亚伟个人收取，周曼科仅将涉案房屋租赁给伍亚伟使用，现未有证据证明科曼公司授权伍亚伟与李卯秀签订租赁合同，也未有证据证明科曼公司或科曼公司法定代表人周曼科参与了租赁合同的签订和履行，故伍亚伟主张与李卯秀签订《门面租赁合同》的主体系科曼公司及周曼科的上诉理由不能成立，2013年10月31日《门面租赁合同》应为李卯秀与伍亚伟个人签订的租赁合同。
伍亚伟与李卯秀签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效。李卯秀已按合同约定向伍亚伟支付租金，伍亚伟也应按照合同约定向李卯秀交付涉案房屋并确保涉案房屋在租赁期间正常使用，但李卯秀按照合同约定对其租赁涉案房屋进行装修过程中，因周曼科的强制停工导致无法正常经营使用，根据合同的相对性原则，伍亚伟作为租赁合同的相对方，构成违约，故一审判决认定伍亚伟应向李卯秀承担相应的损失赔偿责任并无不当，本院予以维持。周曼科经涉案房屋所有权人梁峰、梁佳委托后与伍亚伟签订了涉案房屋租赁合同，后伍亚伟又将涉案房屋转租给李卯秀，伍亚伟与周曼科、梁峰、梁佳之间的争议可依据合同相对性另寻途径解决。
综上所述，伍亚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8505元，由上诉人伍亚伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 毛韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。