安徽省淮南市潘集区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潘民一初字第01958号
原告:陈龙，男，1988年3月27日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：陈乃志，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈从玉，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。
被告：王建洋，男，1989年2月1日出生，汉族，农民，户籍所在地安徽省淮南市潘集区，现住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：王建友，泥河镇谢街村支部书记。
第三人：张慧慧，女，1988年1月2日出生，汉族，农民，户籍所在地安徽省淮南市潘集区泥河镇谢街村瓦沟沿甲队**号，现住安徽省淮南市潘集区田集街道瓜园村大树一队**户。身份证号码3404061988********。
第三人：王某。
法定代理人：张慧慧，系王某母亲。
原告陈龙诉被告王建洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，依法由审判员王良敏适用简易程序于2015年9月23日第一次公开开庭进行了审理，原告陈龙的委托代理人陈乃志、被告王建洋到庭参加了诉讼。在审理过程中，因案情复杂，本案于2016年2月2日转为普通程序，依法组成合议庭审理，并依法通知张慧慧、王某为本案第三人，于2016年4月12日第二次公开开庭进行了审理，原告陈龙的委托代理人陈乃志、被告王建洋的委托代理人王建友、第三人张慧慧，同时其作为王某的法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈龙诉称：2015年初，陈龙与王建洋经朋友介绍相识，王建洋称自己有位于潘集区祥苑社区D区12号楼西单元302室房屋一套，愿意作价100000元出售给陈龙，陈龙本身也有购房打算，于是先行支付定金4000元。2015年3月10日，陈龙与王建洋签订了《房屋买卖协议》一份，该协议约定了房屋位置、价格、交付方式及违约责任等内容，同时陈龙支付了剩余购房款96000元。当时因王建洋及其家人未搬离该房屋，口头约定3个月内交付房屋，现双方约定交房期限已过，但王建洋却不按约履行交付房屋义务。故陈龙起诉至法院，请求法院判令：1、依法确认陈龙与王建洋之间的房屋买卖协议合法有效；2、王建洋依协议约定履行交付房屋的义务（位于潘集区祥苑社区D区12号楼西单元302室房屋一套，价值10万元）；3、本案诉讼费用由王建洋承担。
王建洋辩称：该钱款实际上不是购房款，实质是借款，付款的4000元定金是扣除的第一个月利息，剩余96000元是其借的。该房屋其只是一个共有权人，其个人无权出售。陈龙在小区物业登记的物业户名过户手续不齐全。
张慧慧、王某共同述称：该房屋张慧慧和王某都有一部分，张慧慧与王建洋协议离婚的时候，说明了是把房屋赠给两个女儿，王建洋没有权利出售该房屋。王建洋私自去卖，损害了张慧慧和两个孩子的权益。房屋的主权是两个女儿所有，离婚协议注明了直到两个小孩十八周岁才可以处置该房屋；并且原告方没有了解这个事情就买了，侵害了其权益。
陈龙为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、陈龙、王建洋的身份证各一份。证明原、被告的诉讼主体资格和基本信息情况。
王建洋、张慧慧、王某的质证意见：无异议。
2、2015年3月10号陈龙与王建洋签订的房屋买卖协议一份。证明双方房屋买卖是事实，并且陈龙已经按照协议约定履行了房款10万元的支付义务。
王建洋的质证意见：真实性无异议，房屋协议是其签的，但当时签订了两份，一个是房屋买卖协议，一个是借款协议，现在对方借款协议没拿出，只拿了房屋买卖协议，实际上房屋只是借款的抵押。王建洋个人没有权利处分。该房子应该在20万以上，10万元的作价不合理。
张慧慧、王某的质证意见：对于这份协议的真实性无异议，但是该房子有张慧慧及孩子的权利，王建洋没有权利处分。
3、淮南市泥河镇人民政府村镇建设办公室和淮南市泥河镇谢街村村民委员会出具的证明一份。证明王建洋出售的房屋情况，有偿出售给陈龙，以及该房屋买卖，王建洋所在村委会和镇政府也同意，房屋可以转让。
王建洋的质证意见：王建洋本人无异议。其代理人对于真实性有异议，认为证明上面没有村长和书记签字，是不真实的。
张慧慧、王某的质证意见：对于真实性有异议，这份证明没有王建洋和出具证明的人的签字，其认为是虚假的。
4、淮南市福宁兴旺牧业管理有限公司物业管理处收据、国网潘集供电公司客户服务卡各一份。证明王建洋已配合陈龙办理了相关转让手续。小区物业收取陈龙2013-2015年的物业费，该房屋在物业登记户名及供电公司的电费户名已经由王建洋转给陈龙。
王建洋的质证意见：王建洋本人意见为物业变更的时候其不在，是陈龙自己去办理的，至于供电公司的户名其不清楚。其代理人意见为真实性不清楚；即使是真实的，也是不合法的。
张慧慧、王某的质证意见：真实性其不清楚；即使是真实的，也是不合法的。
5、陈龙的中国农业银行卡明细对账单一份。证明陈龙于2015年3月10日转账96000元给王建洋。
王建洋的质证意见：无异议。
张慧慧、王某的质证意见：这个钱其没有见到，其不承认。
王建洋就其抗辩及陈述的事实和理由，向本院提交了如下证据：
1、王建洋的户口本。证明其家庭成员的基本情况。
陈龙、张慧慧、王某的质证意见：无异议。
2、离婚协议一份。证明王建洋无权处分该房屋。
陈龙的质证意见：对于其真实性、合法性无异议，但是该协议书证明了张慧慧不具有此房屋的所有权，王建洋对两个女儿有监护权。
张慧慧、王某的质证意见：无异议。
3、2016年2月6日王杰出具的收条一份。证明其私下调解，对方已经接受了，陈杰和陈龙是合伙人，其已经退还给陈杰2万元。双方实际上是借贷，但签的房屋买卖合同。
陈龙的质证意见：真实性不确定，但是没有关联性。
张慧慧、王某的质证意见：无异议。
张慧慧、王某就其主张及陈述的事实和理由，向本院提交了如下证据：
1、离婚协议一份。证明王建洋无权处分该房屋
陈龙的质证意见：同前面离婚协议的质证意见一致。
王建洋的质证意见：无异议。
2、淮南市泥河镇谢街村村民委员会出具的证明一份。证明本案的房屋是张慧慧和两个女儿共同所有，王建洋自己没有权利处分。
陈龙的质证意见：真实性没有异议；但是这份证明上面也没有村里领导签字，不符合证据的形式要件。
王建洋的质证意见：真实性无异议。
本院在第一次庭审后为核实案件事实依法从淮南市泥河镇人民政府征地拆迁办公室调取的淮南市泥河镇谢街村本案案涉房屋分配登记名单和从淮南市潘集民政局调取的婚姻登记证明、离婚协议各一份。材料显示本案案涉房屋分配时登记在王建洋、张慧慧和王某三人名下，及王建洋、张慧慧婚姻状况与离婚协议情况。
陈龙、王建洋、张慧慧、王某的质证意见：无异议。
根据原、被告及第三人举证、质证，本院对当事人所举证据进行如下确认：
陈龙提交的证据1、5，王建洋无异议，本院对其真实性予以确认；证据2，王建洋及张慧慧虽对陈龙出证观点有异议，但对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3，王建洋本人无异议，且该材料上盖有淮南市泥河镇人民政府村镇建设办公室和淮南市泥河镇谢街村村民委员会的公章，并经本院核实，本院对其真实性予以确认；证据4，其中淮南市福宁兴旺牧业管理有限公司物业管理处收据，该收据盖有物业公司的公章，本院对其真实性予以确认，其中国网潘集供电公司客户服务卡，经本院核实内容真实，本院对其真实性予以确认。
王建洋提交的证据1、2，陈龙、张慧慧、王某对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据3，系王杰出具的收条，无其他证据相互印证，与本案无关联性，本院对其不予确认。
张慧慧、王某提交的证据1、2，陈龙、王建洋对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实：2015年3月10日，出卖人王建洋（甲方）与买受人陈龙（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：“第一条买卖房屋的情况该套买卖房屋位于潘集区祥苑社区D区12号楼西单元302室，建筑面积约120平方米。第二条该房屋价款规定该套房屋总价款为100000元（拾万元整）。第三条乙方付款形式及付款时间双方签订合同后，乙方一次性支付甲方房款100000元，由甲方出具收款凭证。第四条房屋交付日期甲方同意订立合同时交付该买卖房屋给乙方。第五条甲方保证对该房屋拥有全部所有权，该房屋上不存在抵押、担保、租赁，否则承担违约责任。第六条若有违约，违约方支付违约金叁万元给对方。第七条双方可以协商变更或解除本买卖协议。第八条因该套房屋系拆迁还原房，甲方在签字时已经将该房屋户头变更为乙方所有，经乙方查实后，如未变更，由甲方承担违约责任，并由甲方继续履行在合同期限内协助乙方办理房屋过户手续，所有税费由乙方承担，甲方必须到场签字，出具相关证明。”协议落款处王建洋及其母亲许克荣签字并按手印，陈龙签字并按手印。同日，陈龙通过银行转账向王建洋支付96000元。协议签订后，陈龙在本案案涉房屋祥苑社区的淮南市福宁兴旺牧业管理有限公司物业管理处交纳了2140元物业费，并将该房屋在物业登记业主戶名由王建洋变更为陈龙，另外，在国网安徽淮南市潘集供电公司处将该房屋的用电户名由王建洋变更为陈龙。王建洋至今一直未能交付该房屋。
另查明，2012年8月27日，王建洋与张慧慧于淮南市潘集民政局登记结婚。2008年2月26日生育一女王某，2012年8月28日生育一女王思雨洁。2013年7月9日，王建洋与张慧慧于淮南市潘集民政局登记离婚。离婚时，王建洋与张慧慧双方关于财产部分在离婚协议中约定：“财产分割、房产女方所有赠与子女，债权债务由双方各自承担，男方的债务由男方承担，女方的债务由女方承担。房屋的户主权由两个女儿分配(房产证必须是两个孩子的名字)。离婚后房屋可由男方居住，不能由男方支配。卖房可由王某、王思雨洁满法定年龄后自己决定。”
再查明，2012年年底，淮南市泥河镇谢街村分配房屋时，本案案涉房产由王建洋、张慧慧、王某三人共同取得。该房产至今未办理土地使用权证和房屋所有权证。
根据原、被告的诉、辩意见及第三人的陈述，本院归纳本案争议的焦点为：1、王建洋与陈龙间是否名为房屋买卖关系实为借贷关系；2、陈龙要求王建洋交付房屋是否有事实和法律依据。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
关于王建洋与陈龙间是否名为房屋买卖关系实为借贷关系。经查，陈龙与王建洋签订的是《房屋买卖协议》，王建洋提出其与陈龙间名为房屋买卖，实质是借贷关系的主张，王建洋提交证据无法证明该主张，故对其该辩解意见，本院不予支持。
关于陈龙要求王建洋交付房屋是否有事实和法律依据。经查，陈龙与王建洋签订《房屋买卖协议》，约定王建洋将涉案房屋出售给陈龙，并就房屋价款及各自责任作了约定，该《房屋买卖协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人买卖房屋的意思表示真实，不违反法律规定，协议内容合法有效，但该房屋系王建洋、张慧慧和王某三人共有，王建洋单独无权处分，合同签订后，共有权利人张慧慧和王某也不同意追认，房屋无法交付，合同目的不能实现，另外，该房屋买卖属不动产物权转让，应依法办理物权转移登记手续，未经登记，不发生效力，且陈龙至今未占有该房屋，陈龙不构成善意取得，故陈龙要求王建洋交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于陈龙提出的张慧慧与王建洋离婚时已经将房屋赠与孩子，王建洋作为孩子的监护人，有权处理房屋的主张。根据《中华人民共和国民法通则》第十六条第一款规定“未成年人的父母是未成年人的监护人。”《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”及《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张慧慧与王建洋离婚时协议将房产赠与两子女，两子女现尚不满十周岁，系无民事行为能力人，张慧慧与王建洋皆为监护人，监护人应当保护被监护人的合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，且张慧慧与王建洋离婚时将该房屋赠与两子女，该房屋并未依法办理登记手续，故该房屋物权并未发生转移，依然属于王建洋、张慧慧和王某三人共有，故王建洋无权对该房屋进行处分，陈龙的该辩解意见无事实和法律依据，本院不予支持。对于王建洋、张慧慧和王某提出的王建洋无权处分该房屋的意见，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民法通则》第十六条第一款、第十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条第一款的规定，判决如下：
一、王建洋与陈龙双方于2015年3月10日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回陈龙的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由陈龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 钱 峰
审 判 员 王良敏
人民陪审员 秦正伟
二〇一六年五月十六日
书 记 员 吴 瑾
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。
《中华人民共和国民法通则》
第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。
……
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
监护人依法履行监护的权利，受法律保护。
监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。