文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初3562号原告:中国工商银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青路30号。法定代表人:汪竹松，该支行行长。委托诉讼代理人:韩伟，该支行职工。被告:李洪礼，男，汉族，1966年11月26日生，居民，住涟水县。被告:雍学芹，女，汉族，1966年10月25日生，居民，住址同上。被告:李志邦，男，汉族，1992年10月26日出生，居民，住。被告:淮安金港房地产开发有限公司，住所地在涟水县炎黄大道南侧淮浦路西侧。法定代表人:张军，该公司总经理。委托诉讼代理人:季志南，江苏龙俊律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称工商银行）诉被告李洪礼、雍学芹、李志邦、淮安金港房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金港公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩伟到庭参加诉讼，被告李洪礼、雍学芹、李志邦、金港公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李洪礼、雍学芹、李志邦3人立即偿还原告贷款本息620572.20元，其中本金615511.52元，积欠利息5060.68元。（截止2018年5月21日，具体金额按照原被告借款合同计算），判决将被告在原告处抵押的房屋享有优先受偿权；2、淮安金港房地产开发有限公司对债务承担连带还款责任；3、判令被告全额承担本案一切诉讼费用。事实和理由：被告李洪礼、雍学芹、李志邦于2015年02月06日与淮安金港房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买其开发的金港泊林郡8幢106号,但因资金短缺向原告申请了住房贷款68万元，期限20年，双方签订了借款合同和房屋抵押合同，原告于2015年02月13日发放了该笔贷款，还款方式为按月偿还贷款本息。自2018年3月起，被告累计有2个月没有偿还原告贷款本息，累计逾期28次，严重违反了双方合同的相关约定。金港公司为该笔借款提供连带保证担保。被告的行为违反了双方的约定，给原告的正常经营带来了困难，根据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定理应承担还款责任，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告工商银行为证明自己主张举证如下：1、李洪礼、雍学芹、李志邦个人贷款申请表、个人贷款谈话笔录；2、李洪礼、雍学芹、李志邦与淮安金港房地产开发有限公司商品房买卖合同、首付款发票；3、李洪礼、雍学芹、李志邦与原告签订的借款合同、房地产抵押合同各一份；4、被告雍学芹、李志邦还款、担保承诺书各一份；5、被告李洪礼贷款明细表一份；6、被告李洪礼68万贷款凭证一份；7、李洪礼、雍学芹、李志邦预告登记复印件一份；8、李洪礼、雍学芹、李志邦办理贷款时身份证、户口簿等复印件各一份；9、被告淮安金港房地产开发有限公司和我行签订的按揭贷款合作协议一份。被告李洪礼、雍学芹、李志邦未作答辩。被告金港公司辩称，1、原告诉称的案件基本情况基本属实，答辩人为三被告提供了阶段性担保；2、答辩人愿对抵押物不能清偿的部分承担连带责任，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：被告李洪礼、雍学芹系夫妻关系，李志邦系李洪礼、雍学芹之子。被告李洪礼、雍学芹、李志邦于2015年02月06日与淮安金港房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，被告购买其开发的金港泊林郡8幢106室。2012年2月10日原告与被告李洪礼、雍学芹、李志邦、金港公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告李洪礼、雍学芹、李志邦向原告借款68万元，用于购买金港公司开发的金港泊林郡8幢106室房屋，期限20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。还款方式：按月等额本息还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告李洪礼、雍学芹、李志邦向原告出具共同还款承诺书，承诺自愿共同承担还款义务，负责共同按时偿还贷款本息，直至贷款本息全部结清为止。同时合同还约定：保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所在其他应诉费用承担连带保证责任，但满足约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日到期的借款人的债务免除保证责任。被告李洪礼、雍学芹、李志邦以其购买的上述房屋为上述借款作抵押，并于2012年2月12日办理了商品房预告登记证明，但至今没有办理正式抵押登记手续。2012年3月5日原告工商银行（甲方）与被告金港公司（乙方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议第4条约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方愿为购买该项目商品房借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在借到甲方书面催款通知书后三日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其在甲方的结算账户中扣收乙方保证期限至贷款发生之日起至以本协议项下的房产向贷款行办理完抵押登记，并将房屋他项权证书交甲方质管时止，保证范围包括主债权、利息、违约金及实现债权的费用；原告于2015年02月13日向被告发放68万元贷款，还款方式为按月偿还贷款本息。但被告未按合同的约定履行还款义务，自2018年3月起，被告累计有2个月没有偿还原告贷款本息，累计逾期28次，截止2018年5月21日被告共计欠原告贷款本息620572.20元，其中本金615511.52元，积欠利息5060.68元。以上事实，有个人贷款申请表、个人贷款谈话笔录、商品房买卖合同、首付款发票、借款合同、房地产抵押合同、担保承诺书、贷款明细表、贷款凭证、按揭贷款合作协议等载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告李洪礼、雍学芹、李志邦未按合同约定履行按期还款义务，按合同约定，原告有权提前收回尚未到期的贷款本息。保证人在保证期间内对债务人的到期债务承担连带还款责任。故对原告要求借款人李洪礼、雍学芹、李志邦偿还贷款本息，要求保证人金港公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权问题，涉案房地产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，债权登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告请求对涉案房地产以拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。因涉案房屋在未办理房屋抵押权设立登记之前原告不享有优先受偿权，故不存在对抵押物进行清偿，被告金港公司应按合同的约定为商品房借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；保证范围为全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所在其他应诉费用承担连带保证责任。对金港公司辩解其只在抵押物不能清偿的部分承担连带责任的理由本院不予采信。被告李洪礼、雍学芹、李志邦、金港公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李洪礼、雍学芹、李志邦于本判决生效后十日内偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行2018年5月21日前贷款本金615511.52元，利息5060.68元，合计620572.20元；承担自2018年5月22日起至实际付清之日止，以贷款本金615511.52元为基数，按合同约定计算的利息。二、被告淮安金港房地产开发有限公司对被告李洪礼、雍学芹、李志邦所欠原告中国工商银行股份有限公司涟水支行贷款本息承担连带还款责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10006元减半收取5003元，由被告李洪礼、雍学芹、李志邦共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。审判员  刘立卫二〇一八年六月二十一日书记员  黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。