贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1174号
上诉人（原审被告）黎炳华，又名黎秉华，务农。
上诉人（原审被告）陶艳，务农。系黎炳华之妻。
上列二上诉人共同委托代理人石友建，贵州黔文律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托代理人马岱，贵州黔文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）兰修祥，务农。
委托代理人龙锡华，贵州黔信律师事务所律师。
上诉人黎炳华、陶艳与被上诉人兰修祥农村房屋买卖合同纠纷一案，贵州省修文县人民法院于2014年7月14日作出（2014）修民初字第297号民事判决，上诉人黎炳华、陶艳对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告兰修祥为贵州省大方县长石镇水塘村村民，被告黎炳华、陶艳为贵州省修文县扎佐镇喻家街村（现为红桥村）村民，二人系夫妻关系。二被告在未取得集体土地使用权证及建设用地规划许可证等建房许可手续的情况下，于2011年起在位于扎佐镇喻家街村四组的一块集体土地上修建一栋四层的砖混结构房屋。2013年3月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将该房屋四楼二号房屋出卖给原告，房屋面积118平方米，单价1168元／平方米，总价共计137800元；原告在合同生效当日内支付被告房屋预付款100000元，待被告办理完所购房屋的所有合法手续交给原告后三日内支付剩余款项；被告在收到预付款之日起240日内，将该房屋及土地使用手续交付给原告。合同签订当日，原告向被告支付了100000元房屋预付款，被告将房屋交付原告，原告对该套房屋进行装修居住使用。后原告要求被告办理房屋过户手续未果，遂起诉请求：1，确认原、被告于2013年3月2日签订的买卖合同无效；2，二被告返还原告购房款100000元；3，二被告支付原告装修款38515元；4，本案诉讼费由二被告承担。本案在审理过程中，原告申请对其房屋装修部分的价值进行评估，经法院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所进行评估，原告的房屋装修费用在评估基准日的总价格为38515元。评估费2500元由原告支付。
原判认为，违反法律、行政法规强制性规定签订的合同为无效合同。原告兰修祥与被告黎炳华、陶艳签订《房屋买卖合同》买卖的房屋是修建在原喻家街村（现为红桥村）集体土地上的房屋，原告兰修祥非喻家街村村集体组织的成员，不具备在该村享有宅基地使用权资格，且被告在出卖该房屋时未取得建房相关审批手续，双方签订的《房屋买卖合同》违反法律法规的禁止性规定，应属无效合同，对原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉请，予以支持。无效的合同自始无效，没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应将所购房屋腾退给被告，被告应将收取的购房款返还原告。原告诉请二被告返还10万元购房款的请求，于法有据，予以支持。原告腾退房屋后，其装修房屋费用属因合同无效受到的损失，双方应根据各自的过错责任进行承担。被告无视法律规定，将建在集体土地上的房屋出卖给原告，原告明知所购房屋坐落于修文县扎佐镇喻家街村四组，且其不是该村村民，以明显低于当地市场价格购买被告出卖的房屋，原、被告对合同无效均存在过错，且过错基本相当，酌定双方各承担原告装修房屋费用的百分之五十。原告装修房屋费用评估为38515元，原告对其中的蹲便器系被告安装予以认可，相应的费用260元应予扣减，即原告装修房屋费用为38515元-260元=38255元，故二被告应当支付原告装修费用19127.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告兰修祥与被告黎炳华、陶艳于2013年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告黎炳华、陶艳于本判决生效之日起十五日内返还原告兰修祥购房款10万元；三、原告兰修祥于本判决生效之日起十五日内将位于修文县扎佐镇喻家街村四组房屋一套（四楼二号房）腾退给被告黎炳华、陶艳；四、被告黎炳华、陶艳于本判决生效之日起十五日内支付原告兰修祥装修房屋费用19127.5元；五、驳回原告兰修祥的其他诉讼请求。案件受理费1680元，原告兰修祥负担340元，被告黎炳华、陶艳负担1340元；鉴定费2500元，原告兰修祥负担1250元，被告黎炳华、陶艳负担1250元。
宣判后，黎炳华、陶艳不服，向本院提起上诉称，上诉人在与被上诉人签订买卖房屋的合同时，已尽到充分告知义务，不存在欺骗行为，被上诉人也明知上诉人是农房而购买，现被上诉人在超过一年时间才提出返还，故被上诉人的装修与上诉人没有直接关系，房屋装修费应由被上诉人自行承担；上诉人出卖的房屋可以对外出租，故上诉人存在租金损失，应从被上诉人预交的购房款中扣减。请求依法改判上诉人不承担19127.5元的装修费，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人兰修祥答辩称，上诉人在签订合同时称可以办理房屋的产权证，并约定办理完产权证后才支付剩余的购房款，但到期时却不能办理产权证，反而二上诉人要求被上诉人支付剩余的购房款，因此上诉人存在欺骗行为，应具有完全的过错；装修费问题，原判只判令上诉人承担一半的责任是根据各方过错确定的；至于房屋租金损失问题，被上诉人将100000元购房款支付给上诉人，我方也存在利息损失，其双方的损失相当，我方才未提出利息损失而只主张装修损失。请求驳回上诉，维持原判。
二审理查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、身份证、户籍证明、《房屋买卖合同》、收据、评估费发票，鉴定报告等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是买卖合同无效后的责任问题。本案中，因本案购买的标的物是建在村集体土地上的农房，而买方并非房屋所在村集体的村民，该买卖行为违反法律禁止性规定，原判认定涉案合同无效是正确的。因双方在本案中均是完全民事行为能力人，明知其民事行为导致的法律后果，故原判认定双方均存在过错并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人应当返还已取得的购房款，而被上诉人也应当返还房屋。至于上诉人提出的租金损失应从已付购房款中扣减的问题，首先，一审中，上诉人并未提出该抗辩，也未提出租金损失的反诉，故本院不予处理；其次，被上诉人在二审中指出其未提出房款利息损失是基于考虑上诉人的租金损失而未提出，故二审中亦不予处理利息损失的问题。至于被上诉人的装修费问题，因合同无效后，根据法律规定，因合同所得应予返还，无法返还应折价补偿。现房屋的装修与房屋已形成附合，无法返还，且装修又基于双方的买卖而产生，故被上诉人必然在无法获得装修的返还时产生损失，因此，该装修不能返还时，应依法由上诉人进行折价补偿。原判考虑到双方均存在过错，且过错程度相当，故由上诉人返还装修费的百分之五十符合法律规定，对双方较公平，并无不当。故上诉人主张不承担装修费的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费278元，由上诉人黎炳华、陶艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 李泽梅
代理审判员 衷进全
二〇一四年十月十五日
书 记 员 胡 芳