济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第855号
原告济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区。
法定代表人隋阳，总经理。
委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。
被告刘德林，男，1960年12月12日出生，住济南市槐荫区。
委托代理人董德芳（被告之妻），女，1961年3月17日出生，住济南市槐荫区。
原告济南华舜物业管理有限公司与被告刘德林物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由代理审判员牟阳独任审判，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林世军、被告委托代理人董德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南华舜物业管理有限公司诉称：2001年8月1日，原告与玉景家园小区开发商济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，约定由原告对小区进行物业服务，原告根据合同约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。请求法院判决被告支付物业费7780.58元；被告按日支付百分之三的违约金；诉讼费用由被告承担。
被告刘德林辩称：因为我家中被盗了，当时物业公司法人王成培承诺让我免交物业费，有当时录音为证。而且我2003年、2007物业费也已经交了，只是2008年2014年没有缴纳物业费。同时起诉状所述“被告至今拒交物业管理费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：原告自提供服务以来从未与业主沟通，不了解业主不缴纳物业费原因，导致矛盾激化；原告不履行维护公用设施的义务，照明设施缺失但每月都收取4元照明费，小区门后大理石板脱落也至今损坏无人修理；答辩人家中两次遭到浸水浸泡，一次地下室被盗，造成财产损失严重，物业公司态度恶劣也不到现场查看，声称不负责维修：小区公用设施常年没有更换，部分单元门损坏也没有及时更换，存在严重安全隐患：小区绿化损坏严重，绿植大面积枯死，物业公司没有起到管理职责；原告从未对物业费收支使用进行过公示，物业办公室也只有一个工作人员值班，根本没有绿化维护、保洁、维修等工作人员。物业预收费不得超过半年，原告要求预交一年管理费不合理。答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2001年8月1日，原告济南华舜物业管理有限公司与济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，合同约定，济南经济房地产开发中心将玉景家园小区委托至济南华舜物业管理有限公司实行物业管理服务，物业管理服务期限自2001年8月1日起至玉景家园小区业主委员会成立并与物业公司签订《物业服务合同》时止。物业管理服务费标准为按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元／平方米／月，商业用房及居民用房改变其使用性质的0.6元／平方米／月。协议生效后，原告济南华舜物业管理有限公司对玉景家园小区提供了物业服务。2010年10月，原告济南华舜物业管理有限公司的法定代表人由王成培变更为隋阳。
被告刘德林系济南市槐荫区玉景家园小区的业主，其房屋建筑面积145.54平方米。按上述收费标准，被告刘德林自2003年1月至2003年12月，2007年1月至2014年3月未交纳物业费共计7780.58元。
以上事实，有原告提交的《玉景家园物业服务委托合同》、《山东华土集团济南华舜物业管理有限公司玉景家园小区物业管理合同书》、工商登记情况、被告提交的录音一份、派出所出具的损失证明一份、照片一宗及当事人的陈述为证。
本院认为，原告济南华舜物业管理有限公司与济南经济房地产开发中心签订《玉景家园物业服务委托合同》，属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该协议为有效协议。被告刘德林作为玉景家园小区的业主接受了济南华舜物业管理有限公司的服务，应当交纳物业服务费。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，华舜物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告拒绝交纳物业费的做法本院不支持。原告济南华舜物业管理有限公司要求被告按照《玉景家园物业服务委托合同》的约定支付拖欠的物业费共计7780.58元的诉讼请求，不违反法律和相关法规的规定，本院予以支持。原告要求的违约金，对此本院认为，被告刘德林拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到华舜物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告济南华舜物业管理有限公司要求被告刘德林承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张先履行抗辩权，对此本院认为，在物业服务合同中，业主交纳物业费用、享受物业服务与物业服务企业提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分。虽然物业服务合同中一般有业主支付物业服务费用时间的约定，但该约定不足以构成合同义务先后履行的依据，故本院对此答辩意见不予采纳。对于原告提供的录音证据证明其免交物业费的事实，因没有其他证据予以佐证，对此答辩意见本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘德林自本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付物业管理费7780.58元。
二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘德林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 牟 阳
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 赵姗姗