辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8384号
上诉人（原审原告）：顾明，男，1985年6月17日生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人（原审原告）：顾振楼，男，1953年11月22日生，汉族，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：张少华，女，1956年3月20日生，汉族，住大连市西岗区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：邵颖，辽宁住邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连中海地产有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街3号6层602-21号。
法定代表人：张智超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵莹莹、杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连高新技术产业园区汇贤园1号8层#08-12A室。
负责人：刘益民，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄志宇，该公司员工。
上诉人顾明、顾振楼因与被上诉人大连中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）、中海物业管理有限公司大连分公司（以下简称中海物业分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初6200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人顾振楼及其委托诉讼代理人张少华，上诉人顾明、顾振楼共同委托诉讼代理人邵颖，被上诉人中海地产公司委托诉讼代理人赵莹莹、杨婕妤，被上诉人中海物业分公司委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾明、顾振楼上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审全部诉请。事实和理由：第一，案涉房屋存在严重影响居住人身和财产安全及严重影响正常居住使用等问题，房屋实际情况与规划图沙盘图、售卖的现房实景严重不符，不符合商品房买卖合同约定的交房标准及交付使用条件。第二，中海地产公司至今未交房屋钥匙、未交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。第三，2010年4月7日前，上诉人要求交房，被上诉人未交房交钥匙。且被上诉人提供的商品房买卖合同补充协议中相关条款为格式条款。
中海地产公司二审辩称：服从一审判决。
中海物业分公司二审辩称：服从一审判决。
顾明、顾振楼向一审法院起诉请求：1.被告中海地产公司履行购房合同，限期恢复房屋购买原状；2.被告中海地产公司交付房屋；3.被告中海地产公司赔偿逾期交房违约金2,055,673.54元，包括有：房屋租金损失1,260,000元、贷款利息损失795,673.54元。
一审法院认定事实：1.2010年2月7日，二原告与被告中海地产公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告中海地产公司开发的位于大连市高新园区第C12幢一单元1-3层4号房（行政街号为科海园10号-4）、建筑面积为240.4平方米的商品房一处。该合同第八、九条约定，出卖人应当在2010年4月7日前向买受人交付经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位进行验收合格的房屋。如出卖人未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，出卖人自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订《<商品房买卖合同>补充协议》，该协议第八条约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定期限内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房的毁损、灭失的风险及相关费用。该补充协议第十一条约定：买受人认为交付的房屋有质量瑕疵的，应书面向出卖人提出，出卖人应派员处理，如确有瑕疵，则按照《住宅质量保证书》予以保修。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失。若该商品房质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件，出卖人须按《住宅质量保证书》依法保修。上述质量瑕疵和质量争议不影响商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件。
上述《商品房买卖合同》订立后，二原告按照合同约定交纳了购房款4,158,000元，其中部分购房款系通过银行贷款取得。二原告于2011年11月3日取得案涉房屋的权属登记。
2.关于案涉房屋是否交付，二原告与被告中海地产公司存在争议。二原告提交照片数份、短信记录以证明被告中海地产公司所交付的房屋因存在多处质量问题故一直由二被告在进行整改，且因相邻房屋屋主进行违建，故被告中海地产公司要求在二原告接受房屋现状的前提下才可向二原告交付房屋钥匙。故自2012年至2015年（二原告提供的短信记录时间），二原告及家属通过电话、短信等方式多次与被告中海物业分公司的相关人员进行沟通要求其交付钥匙、对房屋质量问题进行维修及对相邻违建进行拆除。被告中海地产公司则辩称案涉房屋已交付。其提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案》以证明案涉房屋所在C12#别墅的建设工程已于2009年7月27日竣工验收备案。被告中海地产公司亦提供《住宅（车库）验收单》、《住宅小区业主登记表》、《房屋装修管理服务协议》以证明房屋交付事实。据《住宅（车库）验收单》所载：案涉房屋验收时间为2010年5月2日。其中业主意见记载为：”①1楼厨房窗玻璃损坏。②2楼北卧室窗玻璃损坏。③2楼卫生间玻璃损坏。”复查结果中记载为”设施设备齐全”。同时该验收单上未记载钥匙移交内容，并由原告顾振楼签字确认。二原告同时提交《中海华庭入伙通知书》以证明被告中海地产公司确于2010年4月29日向其发出交房通知，但二原告在第一次验收时（2010年5月2日）发现房屋出现所诉称的问题，故被告中海地产公司未向其交付钥匙。二原告亦诉称原、被告于2012年5月27日第二次组织验收房屋，但被告亦未交付钥匙。被告中海地产公司认可钥匙至今未交付的事实，但其辩称系二原告因其主张拒收钥匙。关于是否存在2012年5月27日第二次验收房屋一事，被告中海地产公司予以否认，且原、被告均未提供证据予以证明。
一审法院认为：二原告与被告中海地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。
本案中，原、被告间的《商品房买卖合同》签订于2010年2月7日，合同约定的交付房屋时间为2010年4月7日。2010年4月29日，被告中海地产公司向二原告发出书面交房通知。2010年5月2日，原、被告对案涉房屋进行交房验收，原告顾振楼签署验收单，案涉房屋钥匙未交付。2011年11月3日，二原告取得案涉房屋所有权证。通过二原告提供的短信证据可证，二原告自2012年至2015年多次以短信形式向多名物业人员询问案涉房屋及钥匙的交付时间，并要求对其所认为案涉房屋存在的质量问题进行整改。2016年7月，二原告提起本案诉讼。至本案辩论终结，案涉房屋钥匙并未进行交接。现原告诉称被告中海地产公司未按约交付房屋，而被告中海地产公司则辩称未能进行钥匙交接系因二原告拒绝接收。故本案争议的焦点为被告中海地产公司是否已履行交付案涉房屋的义务。
一审法院认为，被告中海地产公司已履行交付案涉房屋的义务。理由如下：首先，案涉房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房标准。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告中海地产公司应当在2010年4月7日前向二原告交付经建设单位组织设计、监理、施工单位等五方进行验收合格的房屋。而据被告中海地产公司所提供的工程竣工验收备案表，案涉房屋于2009年7月已取得竣工验收备案，即案涉房屋在合同约定的交房期限前已符合双方合同约定的交付条件。其次，二原告所陈述的房屋质量问题不能作为判定案涉房屋是否已符合交付条件的依据。现二原告诉称案涉房屋存在六项质量问题，包括五项房屋内设施设备的损坏及相邻房屋的违建问题，故房屋不符合交付条件。《商品房买卖合同》的补充协议对于房屋存在质量问题的解决方式有明确约定。即如二原告认为交付的房屋有质量瑕疵的，其应书面向出卖人提出。现根据被告中海地产公司提供的验房单，二原告已对房屋存在质量问题进行书面明确，而根据二原告自述，二被告在此后时间亦对其所提出的质量问题进行维修（但二原告称二被告维修时间拖延）。现二原告认为上述质量问题致使房屋未达交付条件，而被告中海地产公司则认为房屋已符合交付条件，双方对质量问题产生争议。根据补充协议约定，二原告应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，其则有权提出解除合同并由出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失。但二原告并未按照合同约定进行相应的程序。且补充协议亦约定，质量瑕疵和质量争议不影响商品房的交付，亦不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件。故二原告所陈述的房屋质量问题不能作为判定案涉房屋是否符合交付条件的依据。第三，案涉房屋钥匙未进行交接的责任应由二原告承担。原告称案涉质保书等文件未进行交接，被告中海地产公司予以否认，原、被告均认可案涉房屋钥匙至今尚未交接。但对钥匙未交接原因，原、被告存在不同的解释，二原告称被告中海地产公司拒不交付钥匙，而被告中海地产公司则辩称系二原告拒不接收钥匙，但原、被告均未能就其诉辩进一步提供证据。一审法院认为，案涉房屋价值不菲，如二原告所述系其多年积蓄及贷款所购而得，但据二原告所提供的证据及自述来看，自2010年4月至2016年7月二原告提起诉讼已逾6年时间，其除向二被告通过短信、电话方式主张权利外，并未按照合同约定的相应程序及其他合法程序维护自己的合法权益。而被告中海地产公司在房屋钥匙未进行交接的前提下，对案涉房屋所存在的质量问题也在进行维修履行合同约定的保修义务。故在原、被告均未对案涉房屋钥匙未能交接的原因进行翔实陈述及举证的情况下，应以《商品房买卖合同》及补充协议的约定判定举证责任的承担。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第八条约定，二原告应按期自行至被告中海地产公司处领取钥匙、办理移交手续。如二原告未按期办理移交手续，则视为房屋已交付。现被告中海地产公司已履行通知房屋交付的义务，故二原告应举证证明被告中海地产公司拒不向其交付钥匙、质保书等文件的事实。二原告虽提供多条短信记录来证明其多次要求二被告交付钥匙，但仅以二原告单方面的短信记录无法直接证明被告中海地产公司拒不交付钥匙及质保书等文件的事实，故案涉房屋钥匙及质保书等文件未在规定期限内办理交接手续由二原告承担责任，同时应视为被告中海地产公司已经按期交付房屋。故案涉房屋于验收日（2010年5月2日）视为已交付。二原告虽诉称于2012年5月27日进行过第二次验收且签订过相应文件，但并未提交证据证明，无法予以采信。第四，关于二原告诉称补充协议中的相关条款系免除被告中海地产公司的责任，故应认定为无效条款一节。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，补充协议中本案所涉及的条款并未存在免除被告中海地产公司责任、加重二原告责任、排除二原告主要权利的情形，故二原告此节诉称，不予采纳。
综上，被告中海地产公司已于2010年5月2日完成交付房屋义务。故对二原告诉请被告中海地产公司履行合同交付房屋，不予支持。关于二原告诉请被告中海地产公司恢复房屋购买原状一节，本案系原、被告间的房屋买卖合同纠纷，被告中海地产公司主要义务为交付房屋及房屋保修，原告此项诉请应向对其房屋进行妨害的相关主体提出。关于原告诉请的逾期交付房屋违约金（包括租金损失及贷款利息损失），合同约定的房屋交付日期为2010年4月7日，被告中海地产公司于2010年5月2日交付房屋确存在逾期，但此期间（2010年4月8日至2010年5月1日）的违约金，二原告的起诉现已超过诉讼时效，不予支持，被告中海地产公司此节答辩，予以采纳。关于二原告诉请的2010年5月2日以后的逾期交房违约金，并无合同及事实依据，不予支持。关于原告对被告中海物业分公司的起诉，因其在庭审中明确对中海物业分公司无具体诉讼请求，应在程序上予以驳回。
一审法院判决如下：驳回原告顾明、顾振楼全部诉讼请求。案件受理费23,245元，其他诉讼费50元，共计23,295元（原告已预交），由原告顾明、顾振楼自行负担。
本院对一审判决认定事实予以认定。
本院补充查明：二审期间，三方当事人共同确认上诉人购买的是现房。
本院认为：上诉人诉请中海地产公司履行购房合同，恢复房屋购买原状，具体为：恢复卖房规划图显示的墙外体水管原状，若房屋仍存在渗水情况，需根治该问题；将违建拆除一节。本院认为，中海地产公司否认因房屋墙体质量问题导致案涉房屋存在墙体渗水情况，上诉人亦未提交证据证明房屋墙体存在质量问题，需根治。且根据上诉人提交的照片可见，为防止雨水渗入车库，墙外体水管被接长，以使屋顶流下的雨水远离墙体，有利于案涉房屋的使用。故本院对上诉人要求恢复卖房规划图显示的墙外体水管原状，若房屋仍存在渗水情况，需根治该问题的请求，不予支持。至于上诉人要求中海地产公司将违建拆除一节，上诉人自述违建非中海地产公司搭建，故上诉人应向对其房屋进行妨害的相关主体提出主张，故本院对上诉人要求中海地产公司将违建拆除的请求，亦不予支持。
上诉人诉请中海地产公司交付房屋一节，本院认为，根据上诉人提交的录音资料可知，上诉人与中海物业分公司对房屋交付前上诉人应否交纳物业费存有争议。且上诉人同意接收房屋，中海地产公司亦同意交付房屋。因此，上诉人可在与中海物业分公司依据合同约定解决物业费纠纷后，与中海地产公司按合同约定流程及手续自行办理房屋交接。故本院对上诉人要求中海地产公司交付房屋的诉请，不予支持。
上诉人诉请中海地产公司赔偿逾期交房违约金2,055,673.54元，包括房屋租金损失1,260,000元、贷款利息损失795,673.54元一节，本院认为，合同约定的交房条件为经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位验收合格，而案涉房屋于2009年7月27日已经竣工验收备案，符合房屋约定的交房条件。从2010年5月2日上诉人签字确认的《住宅（车库）验收单》来看，案涉房屋仅存在玻璃损坏的问题。上诉人亦未提交充分证据证明案涉房屋存在主体结构质量不合格或属于严重影响正常居住使用的质量问题。依据合同约定，房屋存在质量瑕疵，应由中海地产公司履行保修义务，上诉人不能据此拒绝接收房屋，若上诉人拒绝接收房屋，应自行承担不利后果。且上诉人购买房屋时，案涉房屋已建成，即上诉人系现房购买房屋，上诉人于2011年11月3日亦已办理取得了房屋权属登记。退一步讲，即使中海地产公司应承担违约责任，上诉人亦未提交证据证明其房屋租金损失为126万元。又因上诉人支付贷款利息是为取得房屋所有权，房屋未实际使用的损失并非上诉人支付的贷款利息损失。故本院对上诉人诉请中海地产公司赔偿逾期交房违约金的诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,245元，由顾明、顾振楼负担。
本判决为终审判决。
审判长张萍萍
审判员赵虹
审判员陈伟
二○一七年十二月二十九日
书记员杜玉洁