浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终540号
上诉人（原审原告）：湖州珍贝房地产开发有限公司，住所地湖州市珍贝路888号。
法定代表人：邱小永，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汤鉴学、陈中，浙江银湖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖州织里天河影院有限公司，住所地湖州市织里镇大港路1388号。
法定代表人：范嘉东，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陆磊，该公司员工。
上诉人湖州珍贝房地产开发有限公司（以下简称珍贝公司）与上诉人湖州织里天河影院有限公司（以下简称天河公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初8188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
珍贝公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项与第五项并予以改判；二、一、二审诉讼费用由天河公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。根据双方所签租赁合同的约定，天河公司应当及时支付水电费。截止2017年9月30日，天河公司共结欠电费100744元，天河公司也予以认可。珍贝公司要求天河公司支付该笔费用，一审法院应当支持。二、天河公司未按约足额支付房屋租金显属违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定违约金为总租金的20%系双方真实意思表示，也未违反法律的强制性规定。一审法院以当年度房屋租金的20%为限酌定的判决不合理，应当以合同约定的违约金也即总租金的20%为宜。
天河公司答辩称，一、一审判决第三项有关房屋租金的内容与事实相符。二、对于一审判决第五项，天河公司认为该违约金在合同中有点过分高于珍贝公司所受损失，一审法院依法行使自由裁量权并无不当。反而该约定在一审判决中高于珍贝公司所受的实际损失，珍贝公司也无证据证实其受损依据。所以该违约金的认定过分高于其实际损失，请求法院依法裁定。三、针对水电费，一审判决认定的事实是清楚的，请求二审不予支持珍贝公司该项上诉请求。
天河公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判继续履行案涉租赁合同；三、一、二审诉讼费用由珍贝公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。双方签订租赁合同后，因影院所在商场出现断水、电等情况，导致天河公司经营的影院无法正常经营。且在与珍贝公司协商后，断水、电等情况依然存在，给天河公司造成严重损失。二、一审法院判令解除租赁合同不利于社会经济秩序，违反公平原则。双方签订租赁合同后，天河公司前期投入巨大。现判令解除租赁合同，对天河公司造成巨大损失。
珍贝公司答辩称，一、断水、电是由于天河公司未交付相应的水电费导致。二、案涉房屋租赁在2017年5月1日前应缴纳150万元，但天河公司一直未缴。到了9月份，6-9月共欠了电费，导致停电，与珍贝公司没有关系。三、导致合同解除的原因是天河公司未依约履行合同，一审判决解除合同是正确的，请求二审驳回天河公司的上诉请求。
珍贝公司一审诉讼请求：一、解除双方之间2016年5月1日签到的《房屋租赁合同》，天河公司在合同解除后立即腾空租赁房屋并交还给珍贝公司；二、天河公司支付租赁合同解除前结欠珍贝公司的租金225000元（计算至2017年10月底，实际应计算至判决解除之日）、水电费100744元（仅计算至2017年9月30日），逾期付款违约金24300元，违约金286万元，以及租赁合同解除后实际交还房屋期间的占有使用费（按每月12.5万元计算）；三、本案诉讼费由天河公司承担。
原审法院经审理，认定事实如下：珍贝公司与天河公司原存在租赁关系。2016年5月1日，双方续签《房屋租赁合同》一份，合同约定，珍贝公司将其所有的位于，房屋面积为2515.57平方米的房屋出租给天河公司使用。房屋租赁期限为120个月，自2016年5月1日至2026年4月30日。2016年5月1日至2020年4月31日期间内的年租金为150万元，之后的租金分别按上年度租金增加5%累计计算。租金支付按先付后用原则执行，第一年年租金按一季度一交，以后每年租金应于每年4月20日前全额支付，如逾期支付，则逾期违约金按每天万分之六支付。双方对违约责任还进行了详细的约定，其中约定如天河公司逾期支付房屋租金或物业管理费等其他费用超过15日的，珍贝公司有权终止合同，收回房屋，天河公司还应按合同总租金的20%支付违约金。合同签订后，天河公司继续使用租赁房屋，并支付了第一年租金150万元。截至目前天河公司支付了2017年5月1日至2018年4月30日的部分房租525000元，剩余部分一直未付，珍贝公司经催讨未果，以致纠纷成讼。
一审法院审理认为：珍贝公司与天河公司双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，珍贝公司已按约向天河公司交付了租赁房屋，天河公司也应按照双方约定支付房屋租金。根据合同约定，如天河公司逾期支付房屋租金或物业管理费等其他费用超过15日的，珍贝公司有权终止合同，收回房屋。该条款约定了珍贝公司行使合同解除权的条件为天河公司逾期支付房屋租金超过15日。按照合同约定，天河公司应当在2017年4月30日前支付2017年5月1日至2018年4月30日的房屋租金150万元。截至目前，天河公司仅支付房屋租金525000元，未能按期足额支付全部租金。珍贝公司行使合同解除权的条件已成就，故对珍贝公司要求解除与天河公司签订的《房屋租赁合同》的请求该院予以支持，为便于计算房屋租金，该院确认双方合同解除日期为2017年12月30日。2017年5月1日至2017年12月30日的房屋租金为1000000元，天河公司仅支付525000元，还应支付珍贝公司房屋租金475000元。合同解除后，天河公司应当腾空租赁房屋并返回给珍贝公司。鉴于天河公司租赁的房屋面积较大，天河公司在租赁期间内为生产经营需要进行装修装潢并添附了附属物，该院认为应给与天河公司合理的腾房时间，腾房时间该院酌定为两个月。在天河公司腾空房屋并返回给珍贝公司前，天河公司仍应按照125000元/月向珍贝公司支付房屋占用费。关于逾期付款违约金及违约金的问题，该院认为，天河公司未按期足额支付房屋租金显属违约，应当承担违约责任，但双方约定的违约金明显过高，根据天河公司的请求，该院依法予以调整。该院经综合考量后认为，天河公司应承担的违约责任以当年度房屋租金的20%（即300000元）为限，较为合理。关于水电费的问题，因珍贝公司未提交证据证明其替天河公司代缴水电费100744元，故对该项诉讼请求该院不予支持。同时，天河公司被停止供电，无法正常经营，是天河公司未及时缴纳水电费所至，与珍贝公司并无关联，故对于天河公司提出的珍贝公司擅自断水断电导致天河公司无法正常经营对天河公司造成损失的答辩意见该院不予采信。据此，为维护交易稳定，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、湖州珍贝房地产开发有限公司与湖州织里天河影院有限公司于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》自2017年12月30日解除；二、湖州织里天河影院有限公司应在将租赁房屋返回湖州珍贝房地产开发有限公司，限于该判决生效之日起两个月内履行；三、湖州织里天河影院有限公司应支付湖州珍贝房地产开发有限公司2017年5月1日至2017年12月30日的房屋租金475000元，限于该判决生效之日起十日内付清；四、湖州织里天河影院有限公司在2018年1月1日起至租赁房屋返回之日止，仍应按125000元/月的标准向湖州珍贝房地产开发有限公司支付房租占用费，限于房屋返还之日起十日内付清；五、湖州织里天河影院有限公司应当支付湖州珍贝房地产开发有限公司违约金300000元，限于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回湖州珍贝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费32480元，减半收取16240元，财产保全费5000元，合计诉讼费21240元，由珍贝公司负担9340元，由天河公司负担11900元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，珍贝公司向本院提交了天河公司2017年6月至9月的水电费抄表明细四份，拟证明天河公司结欠珍贝公司水电费100744元的事实。
天河公司质证认为，对该份证据不予认可，第一，首先，该份证据是由珍贝公司及其代理人所作的见证，代理人所在的律师事务所与珍贝公司之间存在利害关系，所以该份证据不具有协议的法律效力。第二，该份证据仅能表明产生了相应的用电情况，但无法证明是否实际支付了该笔款项。
本院认为，珍贝公司二审中所提交的仅是该公司自行统计的天河公司租赁影院场地的用电量数字，但未能提交该公司就该用电量已实际缴纳的相关凭证，故本院对该份证据不予确认。
二审中，天河公司未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审法院对珍贝公司主张的水电费未予支持是否正确；二、一审法院判决天河公司支付珍贝公司30万元违约金是否合理；三、一审法院对天河公司经营的影院因停水停电造成严重损失的相关事实未予认定是否正确；四、一审法院对案涉租赁合同予以解除是否正确。
关于争议焦点一，关于天河公司租赁影院场地所耗水电费的问题，因珍贝公司一审中未提交相关证据证实已实际缴纳水电费。二审中虽然提供了有关该影院的用电量统计数字，但该数字是珍贝公司的单方统计，且依旧未能举证证明该公司已替天河公司垫付相关费用的事实，故本院对珍贝公司的水电费主张不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，珍贝公司与天河公司约定的违约金为案涉合同总租金的20%，但珍贝公司未举证证明其因天河公司的违约而造成的实际损失数额，且天河公司也在一审中主张双方约定的违约金过高，故一审法院根据本案的实际情况将违约金酌情调整至30万元也并无不当。珍贝公司就此提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点三，本院认为，一审中，天河公司抗辩称珍贝公司的停水停电给其造成严重损失，但其未提供证据证实，且天河公司也未在一审中提出反诉，故一审法院对该节事实不予认定并无不当。天河公司就此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点四，本院认为，根据一、二审已经查明的事实，天河公司截止目前仅支付房屋租金525000元，未能按期支付剩余全部租金。根据珍贝公司与天河公司签订的《房屋租赁合同》的约定，珍贝公司行使合同解除权的条件已经成就，故一审法院对珍贝公司要求解除案涉合同的诉请予以支持并无不当。天河公司上诉所称的一审法院判令解除房屋租赁合同将造成无法挽回的巨大损失且不利于促进社会经济发展的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，珍贝公司和天河公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32480元，由珍贝公司负担16240元，天河公司负担16240元。
本判决为终审判决。
审判长 沈国祥
审判员 朱惠明
审判员 梁 帅
二〇一八年六月二十六日
书记员 谢敏飞