北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初47267号原告（反诉被告）：刘媛媛，女，1983年8月11日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市朝阳区，现住河北省三河市。委托诉讼代理人：安翔，北京德翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐霄，北京德翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：王强，男，1980年4月3日出生，汉族，中工国际工程股份有限公司工程师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马荣花，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任力，北京德和衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽敏，女，1981年2月27日出生，汉族，北京青�政治学院教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马荣花，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任力，北京德和衡律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，户籍所在地广东省深圳市南山区，现住北京市朝阳区。原告（反诉被告）刘媛媛（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王强、张丽敏（以下简称各自姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘媛媛之委托诉讼代理人安翔、齐霄，王强及其与张丽敏之委托诉讼代理人马荣花、任力，链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳、王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘媛媛向本院提出诉讼请求：1、要求王强、张丽敏向刘媛媛返还定金33.1万元；2、要求王强、张丽敏支付刘媛媛违约金33.1万元。事实和理由：一、刘媛媛与王强、张丽敏通过链家公司的居间介绍，于2017年3月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：刘媛媛以使用花家地实验小学学区名额为目的购买王强、张丽敏位于北京市朝阳区花家地南里某1号房屋；二、王强、张丽敏应将交易房屋所对应的学区名额在2018年3月1日前空出。三、王强、张丽敏承诺的学区情况及学区名额不属实，属于王�、张丽敏根本违约的情形。合同签订后，刘媛媛依约履行了合同，截至起诉时，刘媛媛已经于合同签订当日及2017年4月5日，分别通过自行支付及理房通支付的方式向王强、张丽敏按时足额支付了定金，共计33.1万元。王强、张丽敏在明知其使用学区名额的行为将导致刘媛媛子女无法使用学区名额的情况下，仍于2017年5月，径行使用花家地实验小学的学区名额，其行为已构成根本违约，致使刘媛媛的购房目的已无法实现，故刘媛媛已依法通知王强、张丽敏解除房屋买卖合同，王强、张丽敏也已经收到了通知。王强、张丽敏的行为已经构成了违约，故应当承担违约责任。因此希望法院判如所请。王强、张丽敏辩称并反诉称：刘媛媛的请求与事实不符，没有依据。关于学区房，根据相关政策，过户以前由王强、张丽敏的孩子使用该上学名额，过户之后由刘媛媛的�子使用该上学名额。2017年4月27日北京市朝阳区颁布了新的学区政策，即六年一学位，在此情况下，就可能导致刘媛媛的子女无法在北京市朝阳区花家地实验小学就读，但是这是国家政策导致的，并非王强、张丽敏违约，且王强、张丽敏认为双方签订的房屋买卖合同并未解除。王强、张丽敏希望合同可以继续履行。如果刘媛媛坚持解除房屋买卖合同，王强、张丽敏也同意解除房屋买卖合同，但不同意刘媛媛的诉讼请求。此外需要补充的是，王强与刘媛媛的约定是有顺序的，王强的孩子要先使用学区房，之后是刘媛媛的孩子使用学区房，并且当时的政策是允许的。补充协议的第三条约定了学区房的名额。4月6日的聊天记录显示王强与链家公司的经纪人谈话中提到学区房的名额，以及4月27日与刘媛媛的丈夫的聊天记录，也显示了合同履行是有步骤的。王强的孩子已经到了上学的年纪，王强没有违反双方的约定。刘媛媛主张合同目的不能实现原因不是王强和张丽敏违约，并且本案不应适用情势变更的情形。在房价从480万元下降为350万元左右，本案也不存在不公平的情况。另，王强和张丽敏提出反诉，要求：1、刘媛媛支付王强和张丽敏北京市朝阳区花家地南里7号楼6单元661号房屋的差价损失；2、刘媛媛赔偿王强和张丽敏另购其他房屋的定金100万元；3、刘媛媛赔偿王强和张丽敏借款利息（自2017年7月30日至实际给付之日止，以99万元为基数，按照月息1.5%的标准计算）。刘媛媛针对王强和张丽敏的反诉请求辩称，不同意王强和张丽敏的全部诉讼请求，反诉请求没有任何事实和法律依据。链家公司述称：链家公司同意解除房屋买卖合同、补充协议以及其他相关文件，对于赔偿问题与链家公司无关。刘媛�就其主张向本院提交了如下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；2、《居间服务合同》；3、《补充协议》；4、《变更协议书》；5、收条；6、《理房通定金支付服务协议》及银联商务签购单；7、《解除房屋买卖合同通知书》及顺丰速运详情单。王强、张丽敏对刘媛媛提交证据的质证意见为：对证据1至证据3的真实性认可，但不认可其证明目的，并称《补充协议》的第3条约定了学区名额，根据当时的政策，王强、张丽敏只要在2018年3月1日前将名额空出，刘媛媛的孩子就可以使用学区名额，当时王强、张丽敏并未隐瞒学区的情况，后来政策的变化不是王强、张丽敏的违约；对证据4至证据6的真实性认可，王强、张丽敏确实收到了刘媛媛支付的33.1万元的定金；对证据7的真实性认可，并称王强、张丽敏收到了原告寄来的解除通知，但是王强�张丽敏并不同意解除房屋买卖合同。链家公司对刘媛媛提交的上述证据的真实性均予以认可，对证据1至证据6的证明目的亦予以认可。王强、张丽敏就本诉向本院提交了如下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》；2、王强与链家公司工作人员的微信记录截屏打印件；3、《朝阳区教育委员会关于印发的通知》以及《朝阳区教育委员会关于印发的通知》电脑截屏打印件、王强与北京市朝阳区招生考试中心工作人员的电话录音及文字摘抄件；4、刘媛媛与链家公司工作人员以及被告与链家公司工作人员的微信记录截屏打印件；5、刘媛媛、王强、张丽敏及链家公司工作人员的会谈录音及文字摘抄件；6、《解约通知回复函》同意解约的函及快递详情；7、网上APP打印件，欲证明房屋的最新价格下降到350余万元，刘媛媛想要无责解除合同的请求不能成立。刘媛媛对王强、张丽敏所提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但对关联性以及证明目的不认可；对证据2的真实性、合法性以及证明目的均不予认可；对证据3中的《朝阳区教育委员会关于印发的通知》的真实性、合法性以及关联性均予以认可，但对其证明目的不认可；对证据3中的《朝阳区教育委员会关于印发的通知》的真实性、合法性予以认可，但对其关联性及证明目的不认可；对证据3中的电话录音及文字摘抄件的真实性、合法性予以认可，但对关联性及证明目的不�认可；对证据4的真实性、合法性以及证明目的均不予认可；对证据5的真实性、关联性及证明目的均不予认可；对证据6的真实性、合法性以及证明目的均不予认可；对证据7的关联性不予认可。链家公司对王强、张丽敏提交的本诉证据的真实性均予以认可，但对证明目的不发表意见。王强、张丽敏就其反诉请求向本院提交了如下证据：1、王强、张丽敏与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》；2、王强、张丽敏与刘媛媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《变更协议书》；3、王强与张丽敏向案外人出具的借条复印件3张；4、王强与张丽敏支付的买房定金电子回执单及短信记录；5、网上APP打印件，欲证明房屋的最新价格下降到350余万元，刘媛媛想要无责解除合同的请求不能成立�刘媛媛对网签、张丽敏所提交的反诉证据的质证意见如下：对反诉证据1的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可；对反诉证据2的真实性、合法性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可；对反诉证据3和4的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对反诉证据5的关联性不认可。链家公司对王强、张丽敏提交的反诉证据的真实性均予以认可，但对证明目的不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院依法确认如下事实：2017年3月16日，刘媛媛作为买受人与王强作为出卖人，张丽敏作为共有权人在居间人链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定买受人通过居间人的居间服务购买出卖人位于北京市朝阳区花家地南里某1号房屋（以下简称涉诉房屋）；房屋的基本情况：所售房屋坐落为：北京市朝阳区花家地南里某1号；产权证明所载建筑面积共58.60平方米；房屋成交价格为308万元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为180.1万元；买受人向银行你贷款金额为200万元2018年9月30日当日将房屋交付给刘媛媛；出卖人应当在该房屋所有权转移之日2018年4月1日，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；……。同日，王强、张丽敏与刘媛媛及链家公司签署了《居间服务合同》，约定刘媛媛承担居间费107382元。2017年3月16日，王强、张丽敏作为甲方（出售方）与刘媛媛作为乙方（买受方）以及链家公司作为丙方（居间方）签订了《补充协议》（以下简称《补�协议》），约定：甲乙双方同意，交易房屋价格及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为488.1万元；乙方于2017年3月15日将第一笔定金10万元自行划转支付甲方；2017年4月8日前将第二笔定金45万元以理房通支付给甲方；乙方与2017年6月30日前将第一笔首付款120.1万元以第三方担保祝福的方式支付甲方；乙方于过户前3日将第二笔首付款108万元以建委监管支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后3日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2017年7月30日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为花家地实验小学学校的学区房，且符合交易房屋学区名额在2018年3月1日前空出；违约责任约定甲方承诺学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的，甲方构成根本违约，其乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。2017年3月29日，王强、张丽敏作为甲方（出售方）与刘媛媛作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签署了《变更协议书》，约定，房屋成交价格由308万元变更为450万元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价由180.1万元变更为38.1万元等。合同签订后，刘媛媛于2017年3月16日向王强支付了定金10万元，于2017年4月5日向王强支付了定金33.1万元。刘媛媛于2017年6月3日向王强、张丽敏寄送了《解除房屋买卖合同通知书》1份，主要内容为：“通知人（即刘媛媛）与卖方（即王强、张丽敏）通过居间人北京链家房地产经纪有限公司介绍，于2017年3月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同签订后，通知人依约履行。卖方在明知其使用学区名额的行为将导致通知人子女无法使用学区名额的情况下，仍于2017年5月，径行使用花家地实验小学的学区名额，其行为已构成根本违约，致使通知人的购房目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》之规定，现通知人正式通知卖方：即日，房屋买卖合同关系解除。卖方当承担合同解除的一切法律责任”。王强、张丽敏已经收到了该通知书。王强作为买受人与案外人张桂东作为出卖人在链家公司的居间下于2017年3月11日签署了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》。王强与张桂东亦因房屋买卖合同纠纷诉至法院。庭审中，刘媛媛、王强、张丽敏以及链家公司对本案中涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》以及《变更协议书》已经解除的事实均予以确认。另，双方均当庭确认王强、张丽敏已经于2017年5月使用涉诉房屋的上学指标为王强、�丽敏的子女办理了上学报名手续，因北京市朝阳区出台新的入学政策，导致刘媛媛在2017年之后的六年内无法再使用涉诉房屋的入学指标，但王强、张丽敏表示因为是随机的，故可能还会有空位的，双方在签合同时是确定刘媛媛的孩子可以在花家地实验小学入学的，但是在合同履行过程中，因为政策调整导致了不能保证刘媛媛的孩子入学。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》以及《变更协议书》等系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。因刘媛媛、王强、张丽敏以及链家公司在庭审中均表示对本案中涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》以及《变更协议书》已经解除的事实予以确认，故本院对此事实亦不持异议。现双方争议焦点在于：1、刘媛媛是否享有单方解除权，以及其向王强、张丽敏发送的解除合同通知是否符合合同约定及法律的规定；2、本案中刘媛媛、王强和张丽敏，到底哪方存在违约，是否应当承担违约责任。依据双方签订的合同显示，刘媛媛、王强、张丽敏均确认，涉诉房屋在合同签署之时为北京市朝阳区花家地实验小学学校的学区房，且涉诉房屋学区名额应在2018年3月1日前空出；另，在违约责任中约定，王强、张丽敏承诺学区情况、学区名额不属实，或逾期迁出户口，致使刘媛媛无法实现购买学区房之目的，则王强、张丽敏构成根本违约，刘媛媛有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。据此可以判断出使用涉诉房屋的入学指标（名额）是刘媛媛与王强、张丽敏签署本案所涉的房屋买卖合同的主要目的。因2017年3月，北京市朝阳区教育委员�制定了《朝阳区教育委员会关于印发的通知》，该政策对涉诉房屋的入学指标使用有了新的规定。然，王强、张丽敏在知道该相关规定后，仍在2017年5月使用涉诉房屋的入学指标（名额）为自己的子女办理了入学登记手续，导致刘媛媛的子女依据新的规定无法在合同约定的时间里再使用涉诉房屋的入学指标（名额），故导致刘媛媛的合同目的无法实现，而王强、张丽敏的行为是导致该合同目的无法实现的主要原因，故王强、张丽敏的行为已经构成了违约，刘媛媛依据双方合同的约定依法享有合同的单方解除权。关于王强、张丽敏主张刘媛媛解除合同的行为属于违约的反诉主张本院不予采纳。关于刘媛媛要求王强、张丽敏返还定金33.1万元的诉讼请求，因本案所涉合同已经解除，故王强、张丽敏应当�已经收取的定金返还给刘媛媛，据此，本院对刘媛媛的该项诉讼请求予以支持。关于被告称原告的行为构成根本违约，故不同意退还原告的定金之主张，因缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。因王强、张丽敏的行为已经构成了违约，故应当承担相应的违约责任。关于刘媛媛要求王强、张丽敏支付违约金的诉讼请求，因于法有据，故本院亦予以支持，但在本案审理期间，经本院释明，王强、张丽敏明确表示不同意向刘媛媛支付违约金，并称刘媛媛所主张的违约金数额过高。经审查，本院认为，结合本案纠纷的起因等情况，刘媛媛所主张的违约金数额确实存在较高的情形，故违约金的具体数额本院将根据本案查明的事实以及在本案实际情况的基础上综合进行考量，并予以酌定。关于王强和张丽敏要求刘媛媛支付房屋差价损失、赔偿另购其他房�的定金以及赔偿借款利息的反诉请求，因缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。需要指出的是，王强、张丽敏为了保障自己适龄子女按时入学的初衷无可厚非，但王强、张丽敏在相关部门出台新政策的情况下，未经与刘媛媛协商即先行使用涉诉房屋入学指标（名额）的行为，直接导致了本案所涉合同目的无法实现的后果，王强、张丽敏亦应对此后果有明确的预知，亦应对其选择承担相应的责任。可怜天下父母心，刘媛媛、王强、张丽敏作为父母为子女的教育、成长呕心沥血，但双方在处理问题时应多换位思考，并妥善处理双方之间的矛盾，从而减少不必要的负累。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王强、张丽敏于本判决生效后7日内返还刘媛媛定金33.1万元；二、王强、张丽敏于本判决生效后7日内给付刘媛媛违约金15万元；三、驳回刘媛媛的其他诉讼请求；四、驳回王强、张丽敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10420元，由刘媛媛负担1905元（已交纳）；由王强、张丽敏负担8515元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费10900元，由王强、张丽敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并�对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 李甲军审判员 谷培培二〇一八年四月十九日书记员 张 楠