广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初1012号
原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行，住所地：河池市金城江区。
负责人黄福义，该行行长。
委托代理人韦庆豪，该行风险经理。
委托代理人梁锋，该行客户部经理。
被告胡浩，男，汉族，1975年7月11日生，住址：河池市。
被告河池市财源房地产有限公司，所住地：河池市。
法定代表人简灵忠，该公司董事长兼总经理。
委托代理人罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行诉被告胡浩、河池市财源房地产有限公司（简称财源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法由审判员徐小庆、审判员韦怀明、人民陪审员周荣思组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理，书记员李秀芬担任法庭记录。原告委托代理人韦庆豪、梁锋，被告财源房地产公司的委托代理人罗挥得到庭参加诉讼，被告胡浩经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理本案。现已审理终结。
原告诉称，1、2012年10月26日，被告胡浩、财源房地产公司与我行签订编号45020120120096336《个人购房担保借款合同》，向我行借款金额26.3万元，期限10年，执行利率6.55%（其中基准利率6.55%），合同约定借款人胡浩以其所购的河池市金城江区城东大道五桥南侧“广电网络大厦”2号楼2单元1704号房产抵押给原告，已到房产部门办理了“在建工程抵押登记证明”手续，登记证明号为“河房抵建字第20121526号”。2012年11月14日原告按合同第三十条“借款提取”，并以编号450220120325543号的《借款凭证》将款项按合同约定支付到借款人指定账户内（收款账号：20×××41，户名：河池市财源房地产有限公司）。放款26.3万元，期限至2022年11月13日到期，借款合同约定还款方式为“按月等额本息还款”，每月应还款本息2993.01元，被告至2015年4月14日均按期足额还款，但从2015年5月14日起借款人都未按期履约还款，截至2016年2月29日止只还借款本金46,793.30元、利息38,003.49元，尚欠借款本金214,206.20元、利息11,102.19元，合计225,308.39元（利息计至2016年2月29日止，以后所产生的利息按借款合同约定另计）。累计欠款10期，已构成违约，原告经多次催讨未果。
2、作为保证人财源房地产公司于2012年10月26日与我行签订编号45020120120096336《个人购房担保借款合同》，根据《个人购房担保借款合同》第十条借款担保的规定，财源房地产公司承担连带责任保证义务，在借款人违约未按期偿还贷款本息，我行有权要求保证人连带偿还上述欠款本息。
依据合同第十二条（12.4）发生下列“⑵借款人未按约定按期足额偿还借款”情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他贷款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。请求人民法院判令：1、终止双方于2012年10月26日签订编号为45020120120096336号《个人购房担保借款合同》；2、被告胡浩偿还尚欠原告的贷款本金214,206.2元、利息11,102.19元，合计225,308.39元（利息算至2016年2月29日止，以后所产生的利息按借款合同约定另计）；3、被告胡浩不能偿还上述贷款本息时，依法拍卖、变卖其用于借款抵押的房屋，用于偿还借款本息；4、保证人河池市财源房地产有限公司承担上述本息清偿；5、本案诉讼费用、执行费、评估费、拍卖费等由被告承担。
原告对其陈述的事实向本院提供以下证据：
1、金融许可证；
2、统一社会信用代码，证据1-2证明原告主体资格情况；
3、金城江支行告知函，证明原告的诉讼主体资格；
4、黄福义身份证明，证明黄福义为原告负责人；
5、借款人、抵押人身份证，证明被告身份情况及户口所在地；
6、离婚证、个人婚姻状况声明，证明婚姻状况；
7、保证人、组织机构代码证、营业执照、法人身份证，证明保证人的主体资格；
8、在建工程抵押登记证明，证明被告在贷款时已将房产抵押给原告并到河池市房产管理局办理抵押登记；
9、借款凭证，证明2012年11月14日原告按约定将26.3万元借款转入被告指定的河池市财源房地产有限公司的银行账号：20×××41；
10、还款信息表，证明被告起诉前的还款情况。
被告财源房地产公司辩称，1、答辩人对原告起诉的第1.2.3项诉讼请求没有异议。2、答辩人认为原告的第4项诉讼请求不合法、不合规，原告应当对被告胡浩抵押房产处分后，在处分房产价款不足以偿还贷款本息时，原告才能主张抵押人或抵押人的保证人（答辩人）追索应偿还部分。3、本案既有保证又有物的担保，原告应依法处置胡浩用作抵押担保的住房来偿还其拖欠的住房按揭贷款本息和费用，如原告放弃债务人胡浩提供的物的担保，答辩人在原告放弃胡浩抵押物权利的范围内免除担保责任。而原告诉请的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等也依法由被告胡浩承担。请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告财源房地产公司无证据提交法庭。
被告胡浩未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
经过开庭质证，被告财源发地产公司对原告提供的1-10证据均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。被告胡浩经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据及庭审查明的案件事实，本院确认以下法律事实：2012年10月26日，被告胡浩（借款人、抵押权人）与中国农业银行股份有限公司河池分行（贷款人，原告承继债权）签订了编号为45020120120096336的《个人购房担保借款合同》，财源房地产公司作为该合同的保证人盖章确认。担保借款合同约定，被告向该行借款26.3万元，用于购买位于河池市金城江区城东大道五桥南侧“广电网络大厦”2号楼2单元1704号房产，并以该在建的房产押给原告，双方于2012年11月9日到房产部门办理了“在建工程抵押登记证明”手续，登记证明号为“河房抵建字第20121526号”。2012年11月14日原告按合同第三十条“借款提取”，并以编号450220120325543号的《借款凭证》将26.3万元款项按合同约定支付到借款人胡浩指定账户内（收款账号：20×××41，户名：河池市财源房地产有限公司）。《借款凭证》载明：“借款日期2012年11月14日，到期日2022年11月13日，还款方式为“按月等额本息还款”，执行利率6.55%，逾期利率9.825%，每月应还款本息2993.01元。
担保借款合同对“担保”约定：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。财源房地产公司承担阶段性保证，即阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
担保借款合同对“违约责任”第十二条的12.4款约定：发生下列“⑵借款人未按约定按期足额偿还借款；”情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他贷款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。
被告胡浩至2015年4月14日均按期足额还款，但从2015年5月14日起，其都未按期履约还款，截至2016年2月29日止，其只还借款本金46,793.30元、利息38,003.49元，尚欠借款本金214,206.20元、利息11,102.19元，合计225,308.39元（利息计至2016年2月29日止，以后所产生的利息按借款合同约定另计）。累计欠款10期，已构成违约。原告经多次催讨未果，遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，1999年10月18日，原中国农业银行河池市支行与中国农业银行河池分行合并，成立中国农业河池分行营业部，后根据其区分行及河池银监分局的批准，原中国农业银行河池分行营业部更名为中国农业银行河池广场支行，2013年2月20日中国农业银行河池广场支行根据农桂银复〔2012〕458号及河银监复〔2012〕1号文件精神，中国农业银行股份有限公司河池分行恢复河池广场支行为其管辖型一级支行，并更名为原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行。2009年，经中国银行业监督管理委员会批准，中国农业银行改制为股份有限公司。
本院认为，首先，被告胡浩因购房所需，与原告承继了债权的中国农业银行股份有限公司河池分行（贷款人）于2012年10月26日签订了编号为45020120120096336的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立的，未违反法律的强制性规定，合同成立、有效。依法成立的合同即具有法律约束力，合同当事人必须按照合同的约定全面履行合同约定的义务。其次，本案中，原告按约向被告胡浩发放了26.3万元的贷款款项，即享有按期收回贷款本息之权利。被告胡浩使用原告提供的贷款，应遵守合同的约定，承担按期偿付本息的义务。但被告胡浩自2015年5月14日起未能按期履约还款，逾期了10期，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。因双方在合同“违约责任”第十二条的12.4款约定：“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。”故原告诉请解除与被告胡浩于2012年10月26日签订了编号为45020120120096336的《个人购房担保借款合同》、要求被告胡浩清偿截止2016年2月29日，尚欠原告的借款本金214,206.20元、利息11,102.19元，合计225,308.39元，及之后所产生的利息按借款合同约定另计的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三、虽然本案讼争合同项下的贷款依法办理了房地产在建工程抵押登记手续，但该房屋未取得房地产权属证书，亦未办理房产抵押登记，不具备终局的物权效力，故原告对该房屋的处分不享有优先受偿权。被告胡浩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。第四、被告财源房地产公司作为该《个人购房担保借款合同》的连带责任保证人，为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，在被告胡浩抵押房产至今未取得权属证书及办理正式抵押登记手续前，其应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。财源房地产公司承担保证责任后，有权向被告胡浩追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行（原中国农业银行股份有限公司河池分行）与被告胡浩于2012年10月26日签订了编号为45020120120096336的《个人购房担保借款合同》；
二、被告胡浩向原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行偿还截止2016年2月29日的借款本金214,206.2元、利息11,102.19元，合计225,308.39元；自2016年3月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止所产生的利息、罚息按合同约定及中国人民银行的规定另行计付；
三、被告河池市财源房地产有限公司对被告胡浩上述第二项债务承担连带清偿责任，被告河池市财源房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告胡浩追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司河池金城江支行的其他诉讼请求。
本案受理费4680元，公告费350元，共计5030元（原告已预交），由被告胡浩全部负担，被告河池市财源房地产有限公司承担连带给付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4680元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐小庆
审 判 员 韦怀明
人民陪审员 周荣思
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 李秀芬
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。