辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01461号
上诉人（原审被告）：潘新锋。
委托代理人：潘日全。
委托代理人：卫茂升，律师。
被上诉人（原审原告）：方英华。
委托代理人：宋华平，法律工作者。
原审原告方英华与原审被告潘新锋房屋租赁合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年10月28日作出（2014）开民初字第131号民事判决，潘新锋不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人潘新锋的委托代理人卫茂升，被上诉人方英华的委托代理人宋华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方英华一审诉称，2013年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于金石滩市场的门头房出租给原告，租期自2013年4月1日起至2016年4月1日止，年租金20，000元。原告预交2，000元保证金，第三年作房租冲抵，若租赁期未满原告不租，被告不返还保证金，还需承担违约金：余下每年10，000元。原告于2013年4月1日向被告交付2013年4月1日至2014年3月31日的租金20，000元以及保证金2，000元。案涉门头房于2013年9月18日被拆除，致使原告合同目的无法实现，故原告诉至法院，要求被告返还2013年9月18日至2014年3月31日的房屋租金10，660元、保证金2，000元，合计12，660元及利息（自2013年9月18日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告潘新锋一审辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉门头房系大连经济技术开发区金石滩街道（以下简称金石滩街道）为落实被告父亲养殖海域所涉海域补偿金而批准由被告出资建造的，金石滩街道城建土地科于2011年5月5日向被告出具证明一份，承诺负责办理案涉门头房的产权。该证明原件被告已交予原告，被告出租案涉门头房行为合法。案涉门头房被大连金石滩国家旅游度假区城市管理与行政执法局（以下简称金石滩城管局）违法拆除，原、被告皆系该违法行政行为的受害人，应以金石滩城管局为责任主体，故不应由被告向原告承担责任。金石滩城管局下发的核查通知书和责令改正违法行为通知书均由原告签收，原告应向金石滩城管局提起行政诉讼。被告曾将案涉门头房出租他人使用，产生收益，被告对案涉门头房享有依法经营收益的权利。
一审法院经审理查明：2013年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于金石滩市场的门头房出租给原告，租期自2013年4月1日起至2016年4月1日止，年租金20，000元。原告预交2，000元保证金，第三年作房租冲抵，若租赁期未满原告不租，被告不返还保证金，原告还需就剩余租期承担每年10，000元的违约金。合同签订后，原告向被告交付2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金20，000元以及保证金2，000元，并于2013年4月1日至2014年9月23日期间实际使用案涉门头房。
另查，案涉门头房由被告父亲出资建造，未取得建设工程规划许可证。2013年9月23日，金石滩城管局以无审批擅自搭建为由将案涉门头房拆除。
再查，被告就案涉门头房被拆除一事，在大连经济技术开发区人民法院对金石滩城管局提起行政强制拆除及赔偿诉讼，大连经济技术开发区人民法院以（2014）开行初字第6号行政判决驳回潘新锋的诉讼请求。后潘新锋提起上诉，大连市中级人民法院于2014年9月4日作出（2014）大行终字第151号行政判决，以金石滩城管局在未做出强制执行决定及送达等程序的情况下，实施了强制拆除案涉经营用房的强制执行行为，程序违法为由，判决确认大连金石滩国家旅游度假区城市管理与行政执法局强制拆除潘新锋案涉构筑物的行政强制行为违法。前述行政判决并未确认案涉经营用房的建设审批手续合法。
一审法院认为，被告就案涉门头房与原告于2013年4月1日签订租赁合同，因被告在本案法庭辩论终结前未取得案涉门头房建设工程规划许可证，故该合同应为无效。无效合同自始没有法律约束力，被告因该合同取得的租金扣除原告实际使用期间的部分，其余应返还原告。原告自2013年4月1日至2013年9月23日期间实际占有使用案涉门头房，按照双方年租金20，000元的约定，原告使用期间的租金应为9，644元（20，000元÷365天×176天），被告应返还原告未使用期间租金10，356元及保证金2，000元，合计12，356元。鉴于被告对造成合同无效存在过错，被告应自2013年9月23日起按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。根据合同相对性原则，金石滩城管局行政行为程序违法与本案无关，故被告以此为由拒绝返还原告租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、于判决生效后十日内，被告潘新锋返还原告方英华租金10，356元、保证金2，000元及利息（自2013年9月23日起至判决确定的给付之日止，以12，356元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告方英华的其余诉讼请求。如果被告潘新锋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，由被告承担。
潘新锋上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法改判驳回方英华的原审全部诉讼请求，由方英华承担本案一、二审诉讼费用。原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序不当，应予撤销。一、原审判决认定案涉合同无效，违背了“不告不理”的民事诉讼原则，并以此作出判决，确有错误。二、原审判决以“合同相对性原则”为由认定“金石滩城管行政行为程序违法与本案无关”，确有错误。三、原审判决认定金石滩城管局行政行为违法属于程序违法，与本案无关，确有错误。此外，方英华在一审诉状中请求的是给付之诉，并不是确认之诉，但一审法院判决的是确认之诉；原审判决对案涉经营用房的来源和性质没有查清。
方英华二审答辩认为，不同意潘新锋的上诉请求，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应维持一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院经审理另查明，二审期间，方英华放弃其在原审中要求潘新锋支付利息的诉讼请求。
本院查明的上述事实有方英华在二审期间提交的申请书及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条还规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，2013年4月1日，潘新锋与方英华签订案涉房屋租赁合同，潘新锋将案涉门头房出租给方英华使用。方英华依约向潘新锋交纳了2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金20，000元以及保证金2，000元。2013年9月23日，金石滩城管局以无审批擅自搭建为由将案涉门头房拆除。至此，方英华无法继续使用案涉门头房，其租赁案涉门头房的合同目的无法实现，故方英华诉请要求潘新锋返还自2013年9月23日起至2014年3月21日止剩余租期租金及保证金的主张具有事实和法律依据，原审法院判决潘新锋向方英华返还租金10，356元及保证金2，000元并无不妥，本院予以确认。因方英华在本案二审期间放弃了其诉请主张的要求潘新锋支付自2013年9月18日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，该行为系当事人对自己权利的处分，本院予以照准。
至于潘新锋上诉主张应由金石滩城管局对方英华直接承担法律责任一节，本院认为，依据合同的相对性原则，潘新锋与方英华系案涉租赁合同的双方当事人，方英华依约将租金和保证金交付给潘新锋，案涉纠纷系方英华诉请要求潘新锋返还剩余租期的租金和保证金，而不是向金石滩城管局主张损害赔偿的纠纷，潘新锋以此为由对抗方英华要求其返还剩余租期的租金和保证金的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第131号民事判决书第一项为：本判决生效后十日内，原审被告潘新锋返还原审原告方英华租金10，356元、保证金2，000元；
二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第131号民事判决书第二项；
三、驳回原审原告方英华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费117元（潘新锋已预交），由潘新锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 夏丽娜