贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民商终字第31号
上诉人（原审被告）金政，男，1986年12月27日生，水族，贵州省三都水族自治县人，住三都水族自治县三合镇。
委托代理人金庆华，男，1958年5月18日生，水族，贵州省三都水族自治县人，住三都县三合镇，系上诉人金政之父。
被上诉人（原审原告）贵州省三都水族自治县国有资本运营有限责任公司，住所地三都县三合镇。
法定代表人覃春平，该公司董事长兼总经理。
委托代理人邓洪军，贵州法庄律师事务所律师。
上诉人金政与贵州省三都水族自治县国有资本运营有限责任公司（以下简称三都县国资公司）租赁合同纠纷一案，三都县人民法院于2014年11月17日作出（2014）三民初字第486号民事判决后，金政不服，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：三都县植物油厂与被告金政于2009年1月18日签订《租赁合同》，将原三都饲料公司厂房，除原生产车间外铁门以内租赁给被告用于汽车修理。合同约定租期为2009年1月18日至2015年1月17日；租金为每年27000元，每年付清后方能使用；若三都县植物油厂在合同约定租赁期满前收回房屋，必须提前一个月书面通知被告，同时退还剩余租金并赔偿13000元。2011年12月29日，三都县人民政府《关于县植物油厂改制和职工安置方案的批复》（三府（2011）182号），将植物油厂改制工作交由县国资公司负责，所有资产用于抵偿所欠县国资公司资金，三都县植物油厂的资产（包括厂房等）划归原告所有。原、被告仍然按照《租赁合同》履行各自义务，被告租金交至2012年10月30日。2012年11月，原告根据县城总体规划和县政府工作安排，计划对出租给被告的厂房土地进行开发，分别于2012年11月6日、2012年12月19日、2013年7月2日三次向被告发出通知，要求终止合同限期被告搬离。被告于2012年11月6日收到通知后多次与原告协商要求赔偿损失未果，原告不再向被告收取租金，被告也一直未搬离承租场地。2014年4月4日，原告书面通知被告交清2012年11月1日至2014年3月31日之间所欠租金38500元，被告以原告提前终止租赁合同造成违约影响其汽车修理厂不能正常经营为由，拒不搬出承租场地，也未支付租金。原告遂向一审法院起诉。
原审原告三都县国资公司一审诉称：2009年1月18日，三都县植物油厂与被告金政签订《租赁合同》，将原三都县饲料公司厂房，除原生产车间外铁门以内租赁给被告金政使用，约定租期从2009年1月18日至2015年1月17日，租金为每年27000元，每年付清后方能使用，若三都县植物油厂在合同约定租赁期满前收回房屋，必须提前一个月书面通知被告金政，同时退还剩余租金并赔偿13000元。合同签订后，双方按合同履行各自的义务。2011年12月29日，经三都县人民政府《关于县植物油厂改制和职工安置方案的批复》（三府（2011）182号），将植物油厂改制工作交由原告三都县国资公司负责，所有资产用于抵偿所欠原告三都县国资公司资金。将三都县植物油厂的资产（包括厂房等）划归原告所有，原告仍然按照《租赁合同》履行出租人的义务，但是被告未按合同履行，2012年的房租费只交至10月，已存在违约。2012年12月19日，原告根据县城总体规划县政府工作安排，计划开发该片区，并依照《租赁合同》第五条的约定，原告通知被告办理终止合同相关事宜，并上门与之友好协商提前终止租赁合同事宜，其提出要求赔偿300万元，否则不搬。原告认为被告提出的赔偿要求属无理要求，经多次做其思想工作，但被告置之不理，原告在做其思想工作时都是说明：在双方未达成友好提前终止协议之前，不影响其租赁期的经营活动。但是被告从2012年11月1日期未支付分文租金。2014年4月4日，原告通知被告交清2012年11月1日至2014年3月21日之间的租金38500元，但被告金政及其合伙人金庆华（系被告父亲）以原告与之协商提前终止租赁合同影响其修理厂的经营为由，既不愿签订提前终止租赁合同协议，也不履行合同约定交租金，经多次协商仍然置之不理。被告未按约定交付租金的违约行为违反了《合同法》第227条的规定，原告可据此解除租赁合同。在租赁合同解除前，被告应向原告支付租金，其标准为每年27000元，折算为每月2250元，每天75元。租赁合同解除后，被告腾房前，该期间为被告逾期占有房屋，产生逾期腾房占有使用费，该费用的标准应参照租赁费标准，即每年27000元，折算为每月2250元，每天75元。据此，请求人民法院依法判令解除三都县植物油厂与被告金政于2009年1月18日签订的《租赁合同》；判令被告金政立即腾房，搬出承租原三都县饲料公司厂房；判令被告金政按每月2250元，即每天75元向原告支付租金和逾期腾房占用使用费，该费用计算至法庭作出解除合同判决之日。
原审被告金政一审辩称：2012年11月，原告三都县国资公司下达通知，因县城总体规划，责令被告2012年11月30日前搬离，收到通知后，被告积极配合政府工作，准备搬迁事宜，但原告未与被告协商补偿事宜。原告三都县国资公司又在2012年12月、2013年7月再次下达同一内容的通知，仍然未协商补偿事宜，要求被告无条件搬走。被告在2012年11月收到通知后就解散工人，停止业务，准备搬迁，在国家有明确补偿标准的情况下原告一直不予补偿。被告修理厂从收到通知至今已停业22个月，期间多次到原告处商谈补偿事宜未果。原告所述拖欠租金事实并不存在，被告曾多次到找原告交租金，原告下通知后就不收租，只一味要求被告搬走，也不补偿，被告没有也无法强迫原告收房租。
一审审理认为：原三都县植物油厂与被告金政签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法、有效，双方应依约履行合同的义务。根据三都县人民政府《关于县植物油厂改制和职工安置方案的批复》（三府（2011）182号），原三都县植物油厂的资产（包括厂房等）划归原告三都县国资公司所有，原告取得出租场地的产权成为本案适格主体。原告要求与被告提前解除合同和要求被告腾房搬出承租场地的诉讼请求，因原告根据县城总体规划和县政府工作安排而提出，属于客观情况变化，原告已按合同约定履行了提前告知义务，予以支持。原告要求被告支付拖欠租金至合同解除之日止的诉讼请求，因原告要求提前解除合同造成违约导致被告汽车修理厂无法正常营业，不予支持。被告称因原告要求提前解除合同导致了被告经营的汽车修理厂无法正常营业，造成巨大损失，原告应承担违约责任并按国家拆迁补偿规定赔偿被告损失的辩解，因被告未提供有效的证据予以证明具体损失情况，应按合同约定由原告赔偿被告违约金13000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决：一、解除原三都县植物油厂与被告金政于2009年1月18日签订的《租赁合同》；二、原告三都县国资公司在判决生效后十日内支付被告金政违约金13000元；三、被告金政在判决生效后15日内搬出承租的原三都县饲料公司厂房场地；四、驳回原告三都县国资公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1100元，已减半收取550元，由原告三都县国资公司承担。
一审判决宣判后，金政不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判为三都县国资公司赔偿金政实际损失300万元；二审案件受理费，由被上诉人承担。其主要理由：一审判决“原告三都县国资公司在本判决生效后十日内支付被告金政违约金13000元”，未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定依法判决。2012年11月6日，三都国资公司下达通知，因县城总体规划，责令上诉人2012年11月30日前搬离，收到通知后，上诉人积极配合政府工作，准备搬迁事宜，但国资公司未与上诉人协商补偿事宜。国资公司在2012年12月、2013年7月再次下达同一内容的通知，仍然未协商补偿事宜，要求上诉人无条件搬走。上诉人在2012年11月收到通知后就解散工人，停止业务，准备搬迁，在国家有明确补偿标准的情况下三都国资公司一直不予补偿。上诉人修理厂从收到通知至今已停业24个月，期间多次到三都国资公司商谈补偿事宜未果。因三都县国资公司造成修理厂停业，备件积压滞销，投资无法收回等巨额损失。即按照三都县因征收房屋造成的停产停业损失补偿标准规定的最低补助每平方米每月40元计算，需要支付本厂的停业损失也应为220万元。
被上诉人三都县国资公司在二审法定期限内未提出答辩意见，但其委托代理人提交书面代理意见为：1、三都县国资公司起诉金政解除《租赁合同》，系金政不交租金的行为所致，符合《合同法》第二百二十七条之规定，所以一审判决第一项、第三项正确；2、一审判决第二项，判决三都县国资公司支付金政违约金13000元，不符合《租赁合同》约定，无事实依据，无法律依据，判无所请；3、一审判决对被上诉人诉讼请求第三项逾期腾房占有使用费不予支持，该逾期腾房占有使用费属于被上诉人合法合理的损失，依据《合同法》第九十七条之规定，该损失应当由金政向被上诉人支付；4、《租赁合同》租赁期限已于2015年元月17日届满，金政无任何理由占有租赁厂房、场地。综上，上诉人金政不交付租金，且租赁期限己届满，无任何理由占有租赁厂房、场地，为此，请求中级人民法院及时裁决，驳回金政的上诉请求。
二审审理过程中，上诉人向本院提交的证据有：1、修理厂停业前照片，证明停业前经营状况；2、修理理厂停业后的照片，证明停业后经营状况；3、三都县原植物油厂片区（第一期）棚户区改造及拆迁范围，证实三都县拆迁范围；4、三都县原植物油厂片区（第一期）棚户区改选及开发项目房屋片收与补偿安置方案，证实三县补偿安置方案；5、三都县原植物油厂片（第一期）地块规划方案，证实本厂在拆迁范围。经本院组织双方质证，被上诉人质证意见，上诉人提供的证据19张照片不属于新的证据，一审时也提供过。本案属于租赁合同纠纷，与本案无关联。上述证据经本院审查后认为，上诉人二审提供的照片反映上诉人租用原三都植物油厂经营停业前后的情况，原三都植物油厂属于拆迁范围。
经本院审理，二审查明：上诉人二审提供的照片反映上诉人租用原三都植物油厂经营停业前后的情况，原三都植物油厂属于拆迁范围。其余二审查明事实与一审查明事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人《租赁合同》应否解除，上诉人是否将租赁物交还被上诉人；2、上诉人有关由被上诉人赔偿因违约造成其实际损失3000000元的请求如何处理。
本院认为：关于上诉人与被上诉人《租赁合同》应否解除，上诉人是否将租赁物交还被上诉人问题。原三都县植物油厂与被告金政签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应依约履行合同的义务。根据三都县人民政府《关于县植物油厂改制和职工安置方案的批复》（三府（2011）182号），原三都县植物油厂的资产（包括厂房等）划归被上诉人三都县国资公司所有，原告取得出租场地的产权成为本案适格主体。被上诉人因三都县城总体规划和三都县政府工作安排，要求与上诉人提前解除《租赁合同》和上诉人腾房搬出承租场地，根据双方《租赁合同》第五条约定，一审对被上诉人此项诉请予以支持并无不当。对于被上诉人一审要求上诉人支付拖欠租金至合同解除之日止的诉请，一审以被上诉人提前解除合同违约造成上诉人无法正常营业不予支持，被上诉人就此未提起上诉，本院予以维持。
关于上诉人有关由被上诉人赔偿因违约造成其实际损失3000000元的请求如何处理问题。本案中，上诉人一审辩称因被上诉人要求提前解除合同导致其经营的汽车修理厂无法正常营业，造成巨大损失，被上诉人应承担违约责任并赔偿其损失3000000元，仅为上诉人一审对被上诉人诉请的抗辩，而不是独立的诉讼请求，一审在对此未立案情况下，将上诉人的抗辩理由作为其诉讼请求进行审理不当，本院予以纠正。故对上诉人主张由被上诉人赔偿因违约造成其实际损失3000000元的请求，本案不予处理。对于上诉人是否产生经营损失的问题，上诉人可另行主张权利。
综上，上诉人主张赔偿损失的上诉请求，应由上诉人另行主张权利，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三都县人民法院（2014）三民初字第486号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销三都县人民法院（2014）三民初字第486号民事判决第二项。
一审案件受理费1100元，减半收取550元，由被上诉人贵州省三都水族自治县国有资本营运有限责任公司承担。二审案件受理费1100元，由本院退还上诉人金政。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
审 判 员 熊元伦
代理审判员 蔡云飞
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 杨 墨