福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初6437号
原告：吴荣昌，男，1971年9月26日出生，汉族,住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：吴坚平，北京中银（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁佳奇，北京中银(泉州)律师事务所律师。
被告：王宏鹏，男，1979年8月17日出生，香港特别行政区居民,住福建省泉州市。
本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告吴荣昌的委托诉讼代理人吴坚平到庭参加诉讼，被告王宏鹏未到庭。本案现已审理终结。
吴荣昌向本院提出诉讼请求：一、判令王宏鹏向吴荣昌支付尚欠的租金人民币305000元；二、判令王宏鹏以月利率2%向吴荣昌支付因未按约定期限交付租金而产生的违约金（其中95000元自2015年2月24日计付至所欠租金实际付清之日止；95000元自2015年5月24日计付至所欠租金实际付清之日止；55000元自2015年8月24日计付至所欠租金实际付清之日止；60000元自2015年11月24日计付至所欠租金实际付清之日止），暂计至2016年7月23日合计为人民币81524元；三、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）由王宏鹏承担。庭审中吴荣昌明确诉求第三项为诉讼费及公告费850元。事实和理由：2013年4月2日，吴荣昌与王宏鹏签订《房屋租赁协议》一份，双方约定吴荣昌将位于泉州市丰泽区云鹿路世纪嘉园1号楼1、2、3号店面的房产租赁予王宏鹏；租期为五年，自2013年5月20日至2018年5月19日；租金为每月人民币55110元，每季度支付一次计人民币165330元，每次租金在该期开始月的前3日支付；其中双方还约定王宏鹏逾期支付租金的除补交所欠租金外，还应按租金×每日5%计算向吴荣昌支付违约金。在合同履行至2014年11月时，王宏鹏便开始有逾期支付租金的行为。截止2015年12月31日，在不算违约金仅计租金的前提下王宏鹏尚欠吴荣昌优惠后的租金（按每季度135000元计）人民币305000元。综上，王宏鹏的行为已经构成严重违约，给吴荣昌造成严重的经济损失，为维护吴荣昌的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。
被告王宏鹏未作答辩。
经审理查明，2013年4月2日，吴荣昌与王宏鹏签订《房屋租赁合同》一份，约定吴荣昌将坐落在泉州市丰泽区云鹿路世纪嘉园1号楼1、2、3号店面的房产出租给王宏鹏。合同第二条约定租期共五年，自2013年5月20日至2018年5月19日止，租赁用途为商业使用；第三条约定租赁期间，每月租金为人民币55110元，租金每季付一次，计人民币165330元，每次租金在该期开始月的前3日内缴纳；第四条约定王宏鹏应在签订合同的当天向吴荣昌交付保证金人民币55000元整。在合同终止或解除后的七天内王宏鹏应将该房产以良好、可正常使用的状况返还给吴荣昌，且办妥交接手续。吴荣昌在该房产交接手续办理完毕后七天内将上述保证金扣除相应费用后应无息退还给王宏鹏。若保证金不足扣除王宏鹏应付费用，王宏鹏应在收到吴荣昌通知后三日内补足，如在租赁期间，王宏鹏严重违反约定，吴荣昌有权没收该保证金，不予返还；第六条第5款约定租赁期间，王宏鹏需依约交付租金，如有拖欠租金，吴荣昌有权提前解除合同，收回房屋，有权追回王宏鹏所欠租金，并要求王宏鹏支付相当于陆个月租金的违约金；第八条第2款约定王宏鹏未按约定时间交付租金时，除补交所欠租金外，还应按租金×每日5%计算向吴荣昌交付违约金，逾期七天时，吴荣昌有权解除本合同，并有权要求王宏鹏赔偿损失。前述合同签订后，王宏鹏依约交纳了保证金55000元。至2014年11月19日，王宏鹏均依约交纳租金。自2014年11月20日至2015年2月19日，吴荣昌给予王宏鹏租金优惠，每季度少收30330元，即每季度收135000元。自2015年2月20日起，王宏鹏共支付给吴荣昌租金16万元，具体付款情况如下：2015年4月30日（2015年2月20日至5月20日季度区间内）付4万元，2015年7月24日（2015年5月21日至8月20日季度区间内）付4万元，2015年9月16日（2015年8月21日至11月20日季度区间内）付4万元，2015年10月31日（2015年8月21日至11月20日季度区间内）付4万元。吴荣昌自认王宏鹏于2016年3月22日搬出诉争店面。另查明，诉争房屋至今未取得建设工程规划许可证和产权证。吴荣昌为本案诉讼支出公告费850元。
本院认为，吴荣昌就未取得建设工程规划许可证的房屋与王宏鹏签订的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，王宏鹏自2015年2月20日开始拖欠租金，其中2015年2月20日至5月20日、2015年5月21日至8月20日、2015年8月21日至11月20日期间发生的租金为135000元，其分别支付了4万元、4万元、8万元，分别尚欠95000元、95000元、55000元，2015年11月21日至12月31日，拖欠租金数额为6万元（13500元÷3个月÷30天/月×40天=6万元），共计拖欠租金305000元，吴荣昌诉求王宏鹏偿还尚欠房屋占有使用费符合合同约定和法律规定，应予支持。根据合同第四条约定，如在租赁期间，王宏鹏严重违反约定，吴荣昌有权没收对方交付的保证金55000元，不予返还，该租赁保证金具有双方当事人清结合同履行及承租人承担违约责任的备用金的性质，其有别于定金，吴荣昌要求没收该保证金于法无据，但可用保证金直接抵充被告尚欠的租金，优先抵充2015年2月20日至5月20日的租金，则该季度发生的租金尚欠4万元（95000元－55000元），总计尚欠租金为25万元（305000元－55000元）。吴荣昌根据合同第八条约定主张王宏鹏应支付违约金，并主动调整为按月利率2%计付，符合合同约定和法律规定，予以支持。其诉求王宏鹏应承担公告费850元，符合法律规定，并予支持。被告王宏鹏经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百三十八条之规定，判决如下：
一、被告王宏鹏应于本判决生效之日起十日内偿付原告吴荣昌房屋占有使用费25万元，并按月利率2%支付违约金（其中4万元自2015年2月24日起算；95000元自2015年5月24日起算；55000元自2015年8月24日起算；6万元自2015年11月24日起算；均计至实际付清款项之日止）；
二、驳回原告吴荣昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7098元，由原告吴荣昌负担1194元，被告王宏鹏负担5904元；公告费850元，由被告王宏鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 付莉苹
代理审判员 吕千虹
代理审判员 胡彩云
二〇一七年二月四日
书 记 员 肖弘亮
附：本案所引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第5房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第五百三十八条不服第一审人民法院判决、裁定的上诉期，对在中华人民共和国领域内有住所的当事人，适用民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第一百六十四条(?javascript:SLC(183386,164)?)规定的期限；对在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，适用民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百六十九条(?javascript:SLC(183386,269)?)规定的期限。当事人的上诉期均已届满没有上诉的，第一审人民法院的判决、裁定即发生法律效力。
二、申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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