江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2668号
上诉人（原审被告）：许淑云，女，1969年4月2日生，汉族，住南通市港闸区。
委托诉讼代理人：施万成，南通市永兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王建林，男，1965年3月28日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：吴永刚，北京市惠诚（南通）律师事务所律师。
上诉人许淑云因与被上诉人王建林租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人许淑云上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回王建林的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋的建造未经审批，是违法建筑，不属于王建林所有。2、王建林使用欺骗的手段与幸福街道办签订了拆迁补偿协议，并获得了补偿。王建林对房屋已无任何权利，无资格提起本案的诉讼。3、南通市港闸区工习绣品厂使用该厂房已十余年，在拆迁中未能得到任何补偿，是其未搬离的根本原因。4、租赁合同约定王建林出售或抵押房屋时应征得许淑云的书面同意，拆迁等同于上述处分行为。王建林未征求许淑云的意见。5、一审法院将车间及食堂判决返还给王建林，缺乏事实和法律依据。
被上诉人王建林答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。因案涉房屋不具有合法批建手续，一审法院判决租赁合同无效。许淑云应将房屋返还王建林。
王建林向一审法院起诉请求：1、判令许淑云搬离承租的南通市港闸区幸福街道秦西村十六组16间车间及食堂，并归还给王建林。2、判令许淑云支付2016年的房租30000元，2017年2月9日至2017年4月9日的房租12000元。
一审法院查明事实如下：2006年3月8日，王建林（乙方）与案外人南通市港闸区幸福街道秦西村经济合作社（甲方）签订了《土地租用协议》一份，约定乙方有偿租用甲方16组土地（面积为1.91亩）办企业。合同签订后，王建林在上述土地上搭建了房屋，但至今未取得建设工程规划许可证。2015年1月10日，王建林（甲方）与许淑云（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于南通市港闸区幸福街道秦西村十六组16间车间、4间食堂（合计800多平方米）出租给乙方使用，租金为72000元/年，租赁期限自2015年2月10日起至2017年2月9日止；乙方在租赁期限届满时，将房屋完整的交还给甲方；凡因国家规定法律、政府规定（地方政策）而造成提前终止合同，甲乙双方互不追究对方责任，各自的损失各自承担。合同签订后，王建林将上述房屋交付给许淑云使用，许淑云将租金支付至2016年6月底。2016年下半年，上述土地及房屋被纳入政府征收搬迁范围，王建林认可已与相关单位签订了征收补偿协议，但并不持有相应的书面合同。2017年3月15日，王建林发出《通知》一份，要求许淑云设立的南通市港闸区工习绣品厂在3日内全部搬出。许淑云在接到上述通知后，仍继续占有使用案涉房屋至今。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉《房屋租赁合同》虽系王建林与许淑云自愿签订，但由于没有证据证明案涉厂房取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效合同自始没有法律约束力，承租方应将房屋返还出租方，故王建林要求许淑云搬离并返还所承租的上述房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。许淑云关于王建林已与相关部门签订了征收补偿协议即不再享有要求其搬离并返还承租房屋的抗辩意见于法无据，故不予采纳。许淑云关于双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同的抗辩意见成立，应予采纳。
关于许淑云应否向王建林支付租金的问题，鉴于王建林认可案涉土地和房屋已被纳入征收搬迁范围，但因许淑云既未能提供征地搬迁补偿协议的书面合同，亦未能提供有关部门和单位实施征收搬迁的具体起始时间和搬迁过渡期限，法院无法确定被告2016年6月之后应当如何计算房屋占有使用费，举证不能的法律后果应由王建林承担，故法院对王建林要求许淑云支付2016年6月之后房屋占有使用费的诉请碍难支持。许淑云关于王建林与有关单位和部门所签订的征收搬迁补偿协议中含有其权益，王建林应将相关权益归还的抗辩意见，因与本案不属同一法律关系，故不予涉理。双方对2016年6月之后的房屋占有使用费如何计算及许淑云在案涉土地房屋被征收搬迁后是否享有权益的问题，可另行协商或主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、许淑云于判决生效之日起十日内搬离所承租的位于南通市港闸区幸福街道秦西村16组的16间车间和4间食堂，并将上述房屋返还给王建林；二、驳回王建林的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由王建林负担370元，许淑云负担80元。
二审中，双方当事人提供了证据，本院组织质证。
经审理查明，2016年10月24日，王建林与南通市港闸区幸福街道秦西村社区经济合作社签订《港闸区非住宅房屋搬迁补偿协议》。南通王建工贸有限公司在协议上加盖印章。拆迁的性质为协议搬迁。原审查明其余事实正确，本院予以确认。
本院认为，王建林出租给许淑云的房屋建造时未经审批，双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同被确认无效后，双方当事人应返还因合同取得的财产。许淑云应将所租赁的房屋返还给王建林，并参照合同约定的租金标准支付实际使用期间的房屋使用费。如存在其他损失，由双方根据各自的过错程度分担。王建林向法院起诉要求许淑云返还房屋合法有据，本院予以支持。许淑云以案涉房屋拆迁为由拒不迁出，缺乏法律依据。王建林与许淑云之间系租赁合同关系，双方权利义务的确定应以租赁关系为依据。王建林与相关部门签订拆迁补偿协议，系对自身权益的处分，与许淑云无涉。况且签订拆迁补偿合同未影响租赁合同的实际履行。
审理中，南通市港闸区工习绣品厂以提起行政诉讼，需待行政案件的审理结果为由，向本院申请中止本案的审理。该申请不能成立：（一）南通市港闸区工习绣品厂不是本案的当事人，无权申请中止审理。（二）南通市港闸区工习绣品厂起诉要求南通市港闸区幸福街道办事处履行法定职责，无论其判决结果如何，不影响王建林依照租赁关系主张返还房屋的权利，与本案的裁判结果无关。
关于许淑云的其他上诉理由。案涉房屋虽无规划许可证，但属王建林建造，该事实不因租赁关系发生改变。王建林与相关部门签订《港闸区非住宅房屋搬迁补偿协议》正是基于该房屋系王建林实际建造的事实。王建林尚未按照协议的约定将该房屋交付，不存在租赁合同权利义务的转移问题，王建林仍有权根据租赁合同关系主张权利，具备民事诉讼的主体资格。因租赁合同无效，合同中约定的出售、抵押需征得许淑云同意的条款已不能适用，且本案因拆迁发生纠纷，不同于出售、抵押行为。
综上，许淑云的上诉理由均不能成立。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人许淑云负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一七年八月八日
书记员 施惠惠