江西省乐平市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）乐民一初字第654号 原告（反诉被告）汪保华，男，1974年8月3日出生，汉族，江西省乐平市人，个体工商户（经营超市），现住江西省乐平市。 委托代理人（特别授权）朱敏，江西弘乐律师事务所律师。 被告（反诉原告）乐平市人民医院，住所地江西省乐平市翥山东路69号。 负责人陈琴英，系该院书记。 委托代理人（特别授权）张镜，江西护三农律师事务所律师。 原告汪保华诉被告乐平市人民医院（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法组成合议庭，决定合并审理。原告汪保华及其委托代理人朱敏，被告的委托代理人张镜，均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告（反诉被告）诉（辩）称，2013年上半年，被告大门左侧的5间店面（商铺计1075平方米）挂牌与乐平市公共资源交易中心招标招租，原告通过招标的形式获得被告该店面承租权。随后，双方在乐平市国资办见证下，订立了《房屋租赁合同》。合同约定，原告于2013年5月1日始获得商铺经营权，然在具体经营中，被告不按约定提供水、电。2013年5月22日，原告向被告申请在租赁房屋的二、三楼经营宾馆，在征得被告许可后，原告投入200万元进行了宾馆装饰，并置办了宾馆营业所需的各种物品，然被告依旧不履行提供水、电的职责，导致原告装饰宾馆价值200万元的物品搁置2年之久。期间，原告无数次找被告协商，终因被告以种种理由推托，未果。故此依法起诉，请求法院判定原、被告《房屋租赁合同》有效，责令被告履行《房屋租赁合同》中第五条约定的提供水、电义务，并顺延三年租期。本案诉讼等费用由被告承担。庭审前原告提出了变更诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、责令被告赔偿原告因履行合同支付的装饰费宾馆装饰费146.88万元、超市装饰费23.3万元，并退回已缴纳的全部租金74.06万元及押金10万元，合计人民币254.24万元；3、按上述费用254.24万元自《房屋租赁合同》签订之日起至案件审结之日止按银行同期贷款月利率0.6%，计付利息。另，原告对被告反诉辩称，《房屋租赁合同》约定被告应提供水电，同时，水电是房屋租赁合同履行的最基本要求和必备要件，被告从合同签订开始已经收取原告缴纳的23个月总计74.06万元的房租，原告无数次要求被告履行合同提供水电无果的情况下再拒付房租，符合《合同法》第67条规定。原告拒付房租外，没有任何一条违反合同约定，被告的反诉无事实依据，建议法院驳回被告反诉请求。 原告（反诉被告）为支持其诉（辩）称，提供如下证据： 1、原告《居民身份证》及被告《组织机构代码证》各1份，旨在证明原、被告身份，是适格的民事诉讼主体。 2、《房屋租赁合同》及《关于经营宾馆的申请书》各1份，旨在证明2013年5月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告门口店面房屋面积为1075平方米经营超市；同年5月22日，原、被告对该房屋租赁合同的经营内容进行了变更，即该房屋一楼原告经营超市，二、三楼改为原告经营宾馆的事实情况。 3、《大楼装修期的申请》1份，旨在证明原告自2013年7月1日按约定对该房屋进行装修，向被告报告的事实情况。 4、《票据》12张，旨在证明原告向被告支付23个月的租金，每月32200元，共计74.06万元的事实。 5、《保证金》列表及《银行汇款凭证》1份，旨在证明被告已收取原告10万元保证金的事实。 6、《广州晴星装饰公司报价单》3份，旨在证明原告宾馆装修费用为105.18万元，超市装修费用为270198元，购置空调等设备为927750元等事实情况。 7、现场《照片》7张，旨在证明原告租赁的房屋进行了装修，购买了设备、物品等事实情况。 8、江西神州司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》1份，旨在证明原告为该房屋二、三楼开宾馆装饰及宾馆配套物资所花费的费用，经鉴定为人民币1362326.49元的事实情况。 被告（反诉原告）辨（诉）称，2013年春节后，我院大门旁边店面向市公共资源交易中心挂牌招标招租。招标告知事项明确：1、租期为三年，2、经营项目为超市。3、租期以中标价格确定等。原告经拍租竞标以月租32200元的价格中标。随后，原告与我院正式签订了房屋租赁合同。双方在合同中约定租期自2013年5月1日至2016年5月1日，共计三年，租金在每月30日前付清，逾期每日按租金总额的1%交纳滞纳金，逾期一个月，我院有权收回房产，租赁期内，原告不得任意改变经营内容等。原告在租赁房屋后，对交纳房租事项总是拖拉。按照合同约定我院有权终止合同，并追究原告的违约责任。鉴于原告已对店面进行了装修、装潢，我院一直以协商方式向原告索要房租。原告却以其投入200万元用于开设宾馆，并提出由我院按其宾馆要求供水、供电。我院认为，由于原告改变房屋用途，本身属违约。且宾馆用电势必超负荷用电，给我院医疗用电带来不安全因素，并告知原告增设用电设施，费用由其自理，产权归其所有，我院不可能为原告经营宾馆买单。原告在其无理要求被我院谢绝后，仍然拒绝交纳租金。综上所述，我院没有违反租赁合同的行为，对原告的无理要求不能满足。租期是招标时确定的，我院也无权顺延。故敬请法院驳回原告的诉请。另，被告反诉称，由于原告违反合同第三条的约定，我院为维护自己的合法权益，特提出反诉，1、请求法院判决原、被告解除《房屋租赁合同》。2、判决原告支付我院租金193200元及滞纳金48300元（2015年4月1日至9月30日止）共计人民币241500元。3、本案诉讼费和反诉费由原告承担。 被告（反诉原告）为支持其辨（诉）称，提供了如下证据： 1、《医疗机构执业许可证》和《组织机构代码证》复印件各1份，旨在证明被告身份，是适格的民事诉讼主体。 2、租赁合同、缴纳租金的截止时间等事实，同原告举证的第二组、第四组、第五组、第八组证据证明内容相同，无需重复举证。 经审理查明，2013年1月22日9时许，原告通过向乐平市公共资源交易中心招标招租竞拍的形式，获得了被告大门口西侧一栋一至五间三层商铺共计1075平方米的承租经营权，并于2013年5月1日签订了书面《房屋租赁合同》。合同约定，……租期三年（从2013年5月1日至2016年5月1日），月租金32200元，每月30日交纳房租，逾期按租金总额的1%交纳滞纳金……，被告向原告提供水电，不得无故停供，每月按数量交纳水电费，逾期不交，被告有权停供……。原告取得该房屋承租权后，首先，原告对一楼商铺进行装修，被告仅提供了照明用电，没有提供用水。同年5月22日，原告利用对一楼装修时向被告提出《关于（在二、三楼）经营宾馆的申请》，被告同意后并在原告申请书上写上了“同意申请人意见”，加盖了被告行政公章。当时被告仍未提供用水。同年7月1日，原告又为用水问题书面向被告提出了申请，2013年8月底被告才向原告提供了居民用水。9月份原告对二、三楼按宾馆的设置进行装潢，12月底原告对二、三楼的宾馆房间等设施已装潢完毕。并房间配有床、桌子、椅子、电视、空调等设备。原告宾馆因仅有居民用户的一般用水、用电，没有符合宾馆要求的水电，而没有开业（使用）。为此，原告又多次向被告要求解决宾馆的用水、用电问题，未果。自2013年11月前，原告按期足额向被告交纳了房租。2014年5月8日，原告再次以被告提供的用电不能满足宾馆的商业经营为由，向被告提出书面申请，要求解决用电，无果。于是，原告停交了被告房租。后原、被告为解决宾馆用水、用电和拖欠房租问题，进行了多次磋商，被告同意为原告按宾馆要求供水、供电。并口头约定，被告为原告提供水、电专供，设置开户，户名为原告；其水、电开户的设备等费用，原、被告各承担二分之一。于是，原告分别于2014年7月10日和14日向被告交纳了五个月房租，共计人民币16.1万元。后因被告“总务科”和“物管办”提供的开户水、电设备费用评估价格不一致等情况，原告宾馆的供水、供电的事情被搁置。同年11月5日，原告又以“关于承租物业未通电不能经营的情况说明”为由向被告报告，要求被告提供水、电，未果。继而原告第二次停交被告房租。2015年元月12日，原告为解决宾馆供水、供电事情，向乐平市洎阳街办司法所申请调解，经乐平市洎阳街办司法所召集原告及原、被告委托代理人进行调解，并于同年4月5日形成了协议，双方共同采购水、电专供的专用器材，费用由双方均摊，由被告负责施工，水电开户名为原告；原告交清房租（至2015年3月止）。于是，原告于同月14日向被告一次性交纳九个月房租，共计人民币28.98万元。后被告委托代理人告知原告，被告领导不同意在协议签字。原告承租的宾馆用水、用电问题，再次搁置。于是，原告于2015年7月9日，具状诉至本院。 诉讼中，原、被告虽陈述解除《租赁合同》，但双方从房屋租赁的实际等诸多因素考虑，均表示续租，要求法庭调解，但后因对宾馆未使用的原因及房租计算等产生分歧，调解无效。2016年5月20日，被告对原告租赁的店面停供水、电，本院为此多次做调解工作、无效。2016年12月28日，原告申请对其租赁的店面一楼超市，二、三楼宾馆装修的费用及设备进行价格评估鉴定，而被告书面说明表示不参加原告对超市、宾馆的装修费用及设备的价格评估鉴定（书面说明材料已移给价格评估鉴定机构），考虑到原告超市一直在使用和本案鉴定费用等情况，本院仅依法委托鉴定机构对原告的二、三楼宾馆装修的费用及设备进行价格评估鉴定，经江西神州司法鉴定中心鉴定，其鉴定意见为：1、二、三楼装饰装修工程造价897626.68元，2、二、三楼水电及消防工程造价201142.81元，3、宾馆配套物资造价263557元，合计工程造价为人民币1362326.49元。 庭审质证中，被告对原告提供的证据提出如下异议：1、对房屋租赁合同和经营宾馆申请书的真实性、合法性没有异议、但对关联性有异议；2、对洎阳街办法律服务所出具的《情况说明》真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议；3、对原告提供的租金、水电费、定金票据的“三性”没有异议；4、对江西神州司法鉴定中心鉴定的宾馆装饰装修工程造价、消防工程造价和宾馆配套物资造价的鉴定意见，提出与租赁无关；5、对原告提供的其他证据均提出异议。但被告对其异议，均未提供证据佐证。另，原告对被告提供的证据没有异议。 综上，原、被告争议的焦点为：1、本案违约的争议，及违约责任；2、违约损失是否包括间接损失和直接损失？3、原告要求被告支付超市的装修费用，是否应得到支持？4、被告反诉要求判决解除原、被告房屋租赁合同，和判决原告支付其2015年4月1日至9月30日的租金及滞纳金计241500元的诉求，是否应得到支持？5宾馆和超市的租金计算问题。 上述焦点，根据原、被告在本案中的陈述意见、争议的意见及举证、质证等的情况，本院认为：1、原、被告签订店面房屋租赁合同是双方真实意思的表现，且该租赁合同是在乐平市公共资源交易中心竞拍租赁成交后形成的，合同签订前有多个部门审核，在价格上有多个部门参与监督，且有众多竞标者参与竞价，较比其他合同程序上要严谨、公正，因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，……受法律保护”。故该合同受法律保护。2013年5月22日，原告根据其需要，向被告申请对其租赁的房屋二、三楼改为经营宾馆，经被告同意后，原告才按照宾馆的设置、设施进行装饰装修。因此，该店面二、三楼经营宾馆，是原、被告新的合约，且未违反法律规定，未侵害国家或他人利益，因此，该《租赁合同》由经营超市更改为：一楼四间店面经营超市，一楼西侧一间店面和二楼、三楼经营宾馆的约定，同样对原、被告双方具有法律约束力，受法律保护。后被告不按宾馆要求向提供水、电，比照原《房屋租赁合同》约定了被告提供水电的类推，提供宾馆的水电是被告应尽的义务，即原、宾馆原《房屋租赁合同》对供水、供电约定不明，但按照相关规定，房东为租赁物提供水电，是房东的附属义务。因此，被告未给原告提供宾馆用水、用电，应依法认定是被告违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行和合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。因此，被告应赔偿原告损失。2、违约责任是否包括间接损失和直接损失，本案违约责任，既包括直接损失也包括间接损失，即宾馆投资费用损失是直接损失，但原告投资收益损失未提供证据，应不予支持。3、原告超市自装修后一直使用至今，被告2016年5月20日对超市停工水电，是原、被告合同约定的合同到期期限，因此，原告要求赔偿超市房屋装修费用，应不予支持；原告使用超市的房屋，应交纳租金。4、被告反诉解除房屋租赁合同和支持其2015年4月1日至9月30日的租金及其滞纳金计241500元的诉求，首先，原、被告在诉讼中均明确表示同意解除房屋租赁合同，故应予照准；其次，租金及其滞纳金是建立在租赁合同承租人一方违约前提下，出租人一方主张对方违约提出的合法诉求，按被告陈述的原告拖欠房租，但被告主张的事实理由不成立，相反是因被告未履行合同附属义务，为原告提供宾馆的用水、用电，且原告是在多次申请要求被告解决宾馆用水用电、未果的前提下，被告承若后又食言，才开始拖欠房租的，故被告要求原告支付租金和滞纳金计241500元的诉求，缺乏事实依据，不予支持。5、合同约定月租金为32200元，这是指店面房屋整栋楼的月租金，该栋楼包括二、三楼宾馆和一楼五间店面，本应考虑一、二、三楼房屋的使用价值和宾馆配置设备等费用的情况，综合考量每个楼层的房屋租金，但原告自己诉求“……二楼加三楼的租金就等于一楼的租金”，因此，一楼月租金为16100元（32200元÷2），而原告一楼五间店面，实际开超市只有四间，其中一间作为宾馆通道，按原告超市使用的四间店面计算，原告超市月租金为12880元（16100÷5×4）；原告宾馆装修完毕后，因被告未提供宾馆水电要求，供水、供电，致使宾馆一直闲置，未开业。因此，宾馆使用的房屋租金应剔除，原告应交纳一楼四间超市房屋的租金。现原、被告已解除租赁关系，原告向被告交纳10万元合同保证金，应予退回。综上，原告诉求应依法核准计算，具体计算如下： 一、宾馆装饰装修及其配套物资造价，合计为1362326.49元（按江西神州司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》鉴定的，1、二、三楼装饰装修工程造价897626.68元；2、二、三楼水电及消防工程造价201142.81元；3、宾馆配套物资造价263557元）。 二、原告使用一楼开超市四间店面房屋租金为658168元（从2013年5月1日算至2017年8月2日解除合同腾房日止，计4年3个月3天，每月按12880元计算），原告支付了被告租金740600元，被告应退回原告租金82432元。 三、原告多付租金82432元的利息（从2015年4月1日起至2017年8月2日解除合同腾房日止，计2年4个月3天，按月利率0.6%计算，即82432元×0.6%×28.1个月）13898.04元。 四、被告退回原告保证金10万元。 上述一至四项共计人民币为1558656.53元。 以上事实，有原、被告陈述，及提供的证据，庭审笔录等材料为证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。因此，原、被告通过乐平市公共资源交易中心招标招租竞拍签订的《店面房屋租赁合同》合法、有效，应受法律保护。后原、被告变更租赁物使用用途，将二三楼改为经营宾馆，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，亦应受到法律保护。被告未履行合同附属义务，为原告提供符合宾馆要求的水、电，致使原告宾馆装饰装修等完毕后，闲置未开业而造成损失，应当承担民事责任。因此，原告起诉有理，应予支持。但原告要求被告承担其超市的装修费用，亦与事实和法律相悖，不予采纳；同时，原告要求的赔偿损失过高，应不予支持。被告反诉要求原告支付2015年4月1日至2015年9月30日止的租金及其滞纳金共计241500元，与事实和法律相悖，不予支持。经本院2017年9月14日的审判委员会讨论决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，第九十一条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、宣告解除原告汪保华与被告乐平市人民医院签订的被告乐平市人民医院西侧一栋店面《房屋租赁合同》。现租赁宾馆房屋内配套设施及物品（详见鉴定物品清单）归被告乐平市人民医院所有。 二、被告乐平市人民医院在本判决生效后十日内一次性支付原告汪保华宾馆装饰装修及其配套物资造价1362326.49元和退回租金82432元及其利息13898.04元，保证金10万元，共计人民币1558656.53元整。 三、驳回原告其他诉讼请求。 四、驳回被告乐平市人民医院反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费27134元，反诉受理费2462元，鉴定费30000元，共计59596元，决定由被告乐平市人民医院承担56596元，原告汪保华承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  程巧敏 人民陪审员  石红琴 人民陪审员  江文淑 二〇一七年九月十八日 书 记 员  钱麓宇