南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终82号
上诉人（一审被告）：天山房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市开发区天山大街109号，组织机构代码：72162248-3。
法定代表人：吴振山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周朝杰，男，1966年12月6日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区，该公司员工。
委托诉讼代理人：石佩林，男，1963年9月15日出生，汉族，住河北省石家庄市桥东区，该公司员工。
被上诉人（一审原告）：秦兆生，男，1957年1月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：何国欣，广西元胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦代光，广西元胜律师事务所实习律师。
上诉人天山房地产开发集团有限公司（以下简称天山公司）因与被上诉人秦兆生房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天山公司的委托诉讼代理人周朝杰、石佩林、被上诉人秦兆生的委托诉讼代理人何国欣、韦代光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天山公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第734号民事判决第二项，改判减少违约金数额，具体数额由法院认定；2.本案诉讼费由被上诉人秦兆生承担。事实和理由：1.一审开庭时，秦兆生当庭提出变更诉讼请求不符合法律规定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉，应当在举证期限届满前提出。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，属于适用法律错误。2.天山公司与秦兆生于2015年2月9日解除租赁合同，秦兆生于2015年5月14日将涉案房屋另行出租，并向一审法院提交了另行出租的租赁合同，合同中约定每月租金8558元，秦兆生实际向新承租人收取的月租金应高于合同约定的租金标准，一审法院认定事实有误。秦兆生既然已于2015年5月14日将涉案房屋另行出租，天山公司不应就2015年5月14日之后的租期向秦兆生承担违约责任。一审法院判决天山公司支付11个月的违约金，明显违背公平原则，请求二审法院予以调低违约金数额。秦兆生辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，审判程序合法。虽然一审法院并未全部支持秦兆生的诉讼请求，但秦兆生接受一审判决，请求二审法院驳回天山公司的上诉请求，维持原判。
秦兆生向一审法院起诉请求：1.天山公司向秦兆生支付房屋租金166800元；2.天山公司向秦兆生支付所租用房屋的物业费9543.65元；3.本案诉讼费由天山公司承担。一审第一次庭审法庭调查中，秦兆生将第一项诉讼请求变更为天山公司向秦兆生支付90350元（2015年2月份的房租13900元及违约金76450元，违约金为未履行的11个月租期房租的50%）。
一审法院认定事实：秦兆生是涉案房屋的所有权人。2013年12月15日，秦兆生（出租方）与天山公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：秦兆生将南宁市金湖路59号地王国际会展中心第八层H区815、816号房出租给天山公司使用，租期从2014年2月1日至2015年1月31日；合同还对其它事项做出了约定。2014年12月17日，秦兆生与天山公司又签订了一份《房屋租赁合同》，约定：天山公司继续承租秦兆生位于南宁市金湖路59号地王国际会展中心第八层H区815、816号的房屋，房屋面积共计114.11平方米，租期自2015年2月1日至2016年1月31日；每月租金13900元，租金按年结算，一年租期结束前10日内，天山公司向秦兆生支付下一年租金；天山公司承租期间所产生的水费、电费、物业费、宽带费等由天山公司向该费用收取部门直接支付；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，同时，提出终止合同的一方应向另一方支付违约金，违约金金额为本合同未履行期间所租房屋租金的50%；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，天山公司未依约支付租金、物业费，后单方提出解除合同。2015年2月9日，秦兆生与天山公司达成口头协议解除租赁合同，天山公司于当日搬离涉案房屋并将钥匙交给了物业公司。2015年5月14日，秦兆生与陈世坤签订《物业租赁合同》，将涉案房屋出租给陈世坤，租期自2015年5月15日至2016年5月14日，月租金8558元。秦兆生、天山公司提供的地王国际商会中心管理处收费通知单表明，2015年2月的物业费为799元，秦兆生已于2016年5月11日向物业公司支付了涉案房屋2015年2月至2015年5月14日的物业费及拖欠物业费所产生的滞纳金。一审法院认为，秦兆生与天山公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于租金及物业费，天山公司单方提出解除合同，秦兆生与天山公司于2015年2月9日达成口头协议解除租赁合同，双方签订的合同于2015年2月9日解除，天山公司于当日将涉案房屋钥匙交给了物业公司，一审法院确认天山公司已于2015年2月9日将涉案房屋交还给了秦兆生。合同于2015年2月9日解除，且天山公司自2015年2月1日至2015年2月9日实际占有使用涉案房屋，故天山公司应向秦兆生支付2015年2月1日至2015年2月9日的租金。根据合同约定，每月租金13900元，故天山公司应向秦兆生支付2015年2月1日至2015年2月9日的租金4170元（13900元／月÷30×9天）。合同还约定，天山公司承租期间产生的物业费等费用由天山公司向该费用收取部门直接支付，因天山公司未支付2015年2月1日至2015年2月9日期间的物业费，秦兆生已代为支付了该期间的物业费，故该笔费用由天山公司向秦兆生支付。根据天山公司提供的通知单，2015年2月的物业管理费为799元，故2015年2月1日至2015年2月9日的物业管理费为240元（799元÷30天×9天）。2015年2月9日，秦兆生与天山公司的租赁合同已解除且天山公司已返还涉案房屋给秦兆生，秦兆生要求天山公司支付2015年2月9日之后的租金及物业费，一审法院不予支持。关于违约金，根据合同约定，租赁期间任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，同时，提出终止合同的一方应向另一方支付违约金，违约金金额为本合同未履行期间所租房屋租金的50%。因天山公司单方提出解除合同，故天山公司应向秦兆生支付违约金。秦兆生主张天山公司按未履行的11个月租期房租的50%作为违约金，天山公司主张违约金过高，请求法院调低。双方的合同解除后，秦兆生于2015年5月14日将涉案房屋另行出租，综合合同的剩余期、涉案房屋的空置期及秦兆生另行出租的差价等因素，违约金并未过分高于因天山公司违约给秦兆生造成的损失，一审法院对天山公司的该项主张不予采信。合同未履行期间自2015年2月10日至2016年1月31日止，秦兆生主张按未履行的11个月租期房屋租金的50%计算违约金，是秦兆生对自己民事权利的处分，一审法院予以支持，天山公司应支付秦兆生违约金76450元（13900元×11个月×50%）。判决：1、天山公司向秦兆生支付租金4170元及物业费240元；2、天山公司向秦兆生支付违约金76450元；3、驳回秦兆生的其他诉讼请求。本案案件受理费3827元（秦兆生已预交），由天山公司承担1755元，秦兆生承担2072元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。秦兆生对一审判决认定的事实无异议，天山公司对一审判决认定的事实提出异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天山公司对一审判决认定秦兆生与案外人陈世坤于2015年5月14日签订《物业租赁合同》，将涉案房屋以月租金8558元出租给陈世坤的事实提出异议，天山公司认为秦兆生实际向陈世坤收取的租金应高于8558元。秦兆生陈述由于天山公司提前解除租赁合同，秦兆生为避免涉案房屋长时间空置造成更大损失，遂将房屋出租给陈世坤，其实际也是按合同中约定的每月8558元标准向陈世坤收取租金。由于天山公司对其主张并未能提供相应证据予以证明，故对于天山公司提出的异议，本院不予支持。一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、一审判决程序是否合法。2、一审判决天山公司向秦兆生支付违约金76450元是否适当。
关于第一个争议焦点，秦兆生在一审起诉时提出的第一项诉讼请求为要求天山公司向其支付房屋租金166800元，在一审进行法庭调查时，秦兆生提出将第一项诉讼请求变更为要求天山公司向其支付2015年2月份的租金13900元及违约金76450元，秦兆生要求天山公司支付违约金的诉讼请求，实际属于增加的诉讼请求，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定进行裁判，并无不当。且一审法院在一审庭审中向天山公司释明时，天山公司明确表示不需要新的举证期限，一审法院审理程序并未违反法律规定。
关于第二个争议焦点，秦兆生与天山公司签订的《房屋租赁合同》明确约定：“租赁期间任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，同时，提出终止合同的一方应向另一方支付违约金，违约金额为本合同未履行期间所租房屋租金的50%。”本案中，由于天山公司要求提前解除合同，搬离涉案房屋，构成违约，天山公司应按合同约定向秦兆生支付相应的违约金。双方于2015年2月9日解除租赁合同后，秦兆生于2015年5月14日以每月8558元的租金标准将涉案房屋出租给案外人陈世坤，从秦兆生另外出租涉案房屋的时间及月租金数额来看，秦兆生在本案中主张的违约金76450元（按原合同11个月租金总额的50%计算）并未过分高于其损失。天山公司虽提出秦兆生实际向陈世坤收取的租金数额高于合同中约定的每月8558元，但并未向本院提供任何证据予以证明。本案亦无证据证明秦兆生已免除天山公司提前解除合同的违约责任。因此，一审法院综合秦兆生与天山公司的合同剩余期、涉案房屋空置期及另行出租的租金差价，判决由天山公司按双方合同约定的11个月租金总额的50%向秦兆生支付违约金76450元，并无不当，本院依法予以维持。天山公司请求本院对一审判决的违约金予以调低，该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3827元（上诉人已预交），由上诉人天山房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年十二月一日
书 记 员 符贵芳