黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港民一初字第00312号
原告黄石农村商业银行股份有限公司（以下简称黄石农商行），住所地黄石港区磁湖路55号。
法定代表人刘战明，董事长。
委托代理人方贤根，湖北方式律师事务所律师，代理权限特别授权。
被告李海芳。
被告项惠霖，与李海芳系夫妻关系。
被告杨振成。
原告黄石农商行与被告李海芳、项惠霖、杨振成金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法由审判员阮珊担任审判长，与人民陪审员熊丰、傅靖宏组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告黄石农商行的委托代理人方贤根，被告李海芳、项惠霖到庭参加诉讼。被告杨振成经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月31日，被告李海芳、项惠霖与原告订立《个人借款合同》，向原告××民币300万元，年利率为7.56%，到期还款日为2015年10月21日，未按期还款则在上述约定利率的基础上加收50%罚息，借款方承担律师服务等事项的费用，发生争议在××所在地法院通过诉讼方式解决。项惠霖还在《共同还款承诺书》上签字。杨振成与原告签订了《最高额抵押合同》，以其房产作抵押担保。原告依约向××指定的银行账户放款300万元。借款到期后，原告多次催讨无果，为实现债权，原告聘请律师并支付律师代理费78973.49元。现原告起诉请求判令：1、被告李海芳向原告偿还借款本金300万元，并支付计算至2015年11月12日止的利息148674.89元、律师费78973.49元；2、被告李海芳向原告支付剩余利息、罚息（按合同约定的计算方式自2015年11月13日起算至实际还清日止）；3、被告项惠霖、杨振成对上述债务承担连带责任；4、三被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，提供了原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告的身份证复印件、编号08201512540004个人借款合同、借款凭证、借款借据、编号08201412510006-1最高额抵押合同、房屋他项权证、银行交易记录、委托代理合同及律师代理费发票等证据材料。
被告李海芳、项惠霖未提交答辩状，庭审时辩称，两被告认可原告的诉请，应按照借款合同的约定还款，但两被告无力偿还，请求以抵押财产先行偿还借款。
被告李海芳、项惠霖未提供证据。
被告杨振成未应诉。
经庭审质证，被告李海芳、项惠霖对原告的证据均无异议。
结合原、被告的陈述，原告提供的上述证据已形成证据链，可以证明本案的事实，本院依法予以确认。
经审理查明，2014年1月16日，原告（××）与被告杨振成（××）签订了编号08201412510006-1《最高额抵押合同》，约定：2014年1月16日至2019年1月16日，在主债权300万元的最高余额内，杨振成以其名下坐落于武汉市江岸区东方恒星园1栋1层4室的房屋作为抵押物为被告李海芳与原告的借款提供担保；抵押担保的范围包括债务本金、利息、律师费、诉讼费等；主债权到期主债务人未予清偿的，××有权实现抵押权。双方于2014年1月20日办理了上述房屋的抵押登记手续。2015年1月31日，原告（××）与被告李海芳、项惠霖（××）签订了编号08201512540004《个人借款合同》，约定：两被告向原告借款300万元用于经营周转；借款期限12个月，自实际放款日起算；借款利率为固定年利率7.56%；按月结息，到期还本，结息日为每月21日；××将借款划入××在××处开立的指定账户；该合同项下借款为最高额担保；××承担该合同项下有关费用的支出，包括但不限于律师服务费等。同年2月2日，原告按约发放贷款300万元。被告李海芳、项惠霖按约付息至2015年3月20日，自2015年3月21日起未按约偿还贷款利息，借款到期后，亦未按约偿还借款本金。因而成讼。
另查明，2015年11月12日，原告与湖北方式律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付了律师代理费78973.49元。
本院认为，原、被告之间的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》不违反法律法规规定，为有效合同。原告已经履行了发放贷款的合同义务，李海芳、项惠霖理应按约履行偿还借款本息的合同义务，但两被告未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告要求被告李海芳、项惠霖偿还借款本金300万元的诉求，本院予以支持。关于利息。原、被告在借款合同中仅约定借款利率为固定年利率7.56%，未约定罚息利率，故对原告要求被告李海芳、项惠霖自2015年3月21日起按年利率7.56%支付利息至判决确定给付之日止的诉求，本院予以支持，对超出部分则不予支持。
关于律师服务费。因律师服务费符合《个人借款合同》及《最高额抵押合同》的约定，亦符合《湖北省律师服务收费管理办法》的规定，故本院予以支持。
关于抵押物的优先受偿权。《最高额抵押合同》为有效合同，且作为抵押物的房屋已经在房产管理部门办理了抵押物登记，该房屋的抵押权自登记时设立。依据抵押合同的约定，本案中抵押担保的范围包括主债权、利息及律师费等费用，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定，债务履行期届满××未受清偿的，可以与××协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，××可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归××所有，不足部分由债务人清偿。故对原告提出的上述抵押物担保范围内的诉求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。杨振成在承担抵押担保责任后有权向李海芳、项惠霖追偿。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李海芳、项惠霖于本判决生效后10日内返还原告黄石农村商业银行股份有限公司借款本金人民币300万元，并支付利息（以300万元为基数，从2015年3月21日起按年利率7.56%计算至本判决确定的给付之日止）。
二、被告李海芳、项惠霖于本判决生效后10日内给付原告黄石农村商业银行股份有限公司律师服务费人民币78973.49元。
三、被告李海芳、项惠霖届期不履行上述第一、二项付款义务的，原告黄石农村商业银行股份有限公司可以与被告杨振成协议将位于武汉市江岸区东方恒星园1栋1层4室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖上述房产所得价款在判决第一、二项的总额范围内优先受偿。房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杨振成所有，不足部分由被告李海芳、项惠霖继续清偿。被告杨振成在承担抵押担保责任后有权向被告李海芳、项惠霖追偿。
四、驳回原告黄石农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32621元及公告费600元，由被告李海芳、项惠霖、杨振成连带负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费32621元，收款户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 阮 珊
人民陪审员 傅靖宏
人民陪审员 熊 丰
二０一六年七月六日
书 记 员 黄卿卿