南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第1450号
原告南京苏房房屋租赁有限公司，住所地南京市六合区金牛湖风景区。
法定代表人罗燕，该公司总经理。
委托代理人解丽，该公司员工。
委托代理人赵速，南京东恒律师事务所律师。
被告周学琴，女，1961年5月6日生，汉族，无业。
被告朱长玉，女，1979年11月30日生，汉族，无业。
委托代理人许利，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人王梦雅，江苏圣典律师事务所实习律师。
原告南京苏房房屋租赁有限公司（以下简称苏房租赁公司）与被告周学琴、朱长玉房屋租赁合同纠纷一案，原告苏房租赁公司于2015年3月16日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员黄茜适用简易程序于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告苏房租赁公司的委托代理人解丽、赵速，被告周学琴，被告朱长玉的委托代理人许利、王梦雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏房租赁公司诉称，2011年12月，原告与被告周学琴签订房屋租赁合同，约定由周学琴承租原告承租使用的南京市瑞金路xx号门面房（建筑面积20平方米），该房屋的产权人为原南京市白下区房产经营公司。租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金为每年28000元。合同到期后双方未再签订房屋租赁合同。在此之前，周学琴将该门面房转租朱长玉，原告对此并不知情。现原告与被告周学琴之间的房屋租赁合同因到期未续签已自然终止，但两被告既不支付房屋占用费也不将房屋返还原告，已经侵犯了原告的合法权益。原告也曾发函要求周学琴迁让，但是周学琴及次承租人朱长玉均置之不理。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告周学琴、朱长玉迁让原告所承租的南京市秦淮区瑞金路xx号门面房（建筑面积20平方米），并支付自2013年1月1日起至2014年11月30日止的房屋占用费153333.34元（按被告转租租金80000元／年计算）；2、两被告承担本案诉讼费用。
被告周学琴辩称，首先，原告陈述的是事实，周学琴也同意返还房屋给原告，但是没有按期搬离房屋是因为该房屋一直被朱长玉占用；其次，原告主张的房屋占用费与被告周学琴无关，合同到期后周学琴也已经和原告终止了租赁合同，此后一直是朱长玉占用该门面房。综上，请求法院依法裁判。
被告朱长玉辩称，被告朱长玉也同意返还给原告，但是自2012年12月31日之后，被告朱长玉就不再占用该门面房，原告不应起诉被告朱长玉，朱长玉在本案中亦不应承担任何责任。综上，请求法院依法驳回原告对于朱长玉的诉讼请求。
经审理查明，南京市秦淮区瑞金路xx号房屋（以下简称诉争房屋，实际门牌号码为瑞金路xx临）系由南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白房公司）管理的南京市直管非住宅公房，白房公司将诉争房屋租赁给苏房租赁公司使用，后苏房租赁公司将其转租给周学琴，对于苏房租赁公司的上述转租行为，白房公司予以默许。2009年6月10日，周学琴与朱长玉签订《房屋租赁合同》，约定：由周学琴将诉争房屋租赁给朱长玉使用，租赁期为三年，自2009年7月1日起至2012年6月30日止；租金为人民币80000元／年，一次付清；合同期满后该房屋自动收回。2011年12月29日，周学琴与苏房租赁公司签订《房屋租赁合同》，约定：由苏房租赁公司将诉争房屋租赁给周学琴使用，该房屋建筑面积约为20平方米；租赁期限从2012年1月1日起至2012年12月31日；租金为每年28000元，每半年一付；周学琴不得擅自转租、转借承租房屋。2012年7月27日，周学琴向苏房租赁公司缴纳2012年7月1日至2012年12月31日的半年租金14000元。2012年7月1日，周学琴与朱长玉签订的租赁合同期限届满，朱长玉未搬出涉案房屋，双方为此发生争议，周学琴遂诉至本院，要求朱长玉按照双方原合同标准支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋占用费40000元，并自2012年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付迟延给付利息。在该案审理过程中，本院曾于2014年3月14日前往诉争房屋进行调查，朱长玉当时仍在诉争房屋内实际经营。后本院于2014年3月25日作出（2013）秦民初字第2595号民事判决，判令朱长玉向周学琴支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋使用费40000元，并按中国人民银行同期同档贷款利率支付上述款项自2013年1月1日起至实际给付之日止的利息。
另查明，2013年1月10日，苏房租赁公司向周学琴发出通知，载明：因周学琴在租赁期限届满后，已表明不再续租，故苏房租赁公司通知周学琴在接到通知后一周内将诉争房屋腾空返还苏房租赁公司。2014年3月25日，苏房租赁公司向周学琴发出律师函，再次要求周学琴腾空返还诉争房屋并支付房屋占用费。但在收到苏房租赁公司发出的上述函件后，周学琴始终未能将诉争房屋腾空返还苏房租赁公司。而朱长玉在其与周学琴签订的租赁合同期限届满后，亦未与周学琴办理诉争房屋的交接手续。
再查明，（2013）秦民初字第2595号民事判决生效后，因朱长玉未履行该法律文书确定的义务，周学琴向本院申请执行，本院于2014年7月24日作出（2014）秦执字第1576号民事裁定书，裁定查封朱长玉位于本市瑞金路xx号的门面房。
在本案审理过程中，依原告苏房租赁公司申请，经本院组织，原告于2015年4月30日收回诉争房屋。
以上事实，有《南京市直管非住宅公房租赁合同》、《房屋租赁合同》、（2013）秦民初字第2595号民事判决书、（2014）秦执字第1576号民事裁定书、谈话笔录、照片及当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，经本院组织，原告苏房租赁公司已于2015年4月30日收回诉争房屋，本院对此予以确认。房屋租赁合同期限届满后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，承租人对此应承担连带赔偿责任。关于被告周学琴认为其不能返还诉争房屋系因朱长玉占用所致，故其不应承担相应法律责任的抗辩主张，本院认为，在租赁合同期限届满后，周学琴作为承租人理应腾房返还出租人，次承租人占用诉争房屋并不能作为其免责事由，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。关于被告朱长玉认为其自2013年1月1日起不再占用诉争房屋，且已经与周学琴就诉争房屋进行了口头交接，故其并非适格被告的抗辩主张，本院认为，从本院2014年3月14日的调查情况来看，朱长玉当时仍在诉争房屋内实际经营，且朱长玉亦未能就其已与周学琴完成房屋交接提供相应证据予以证明，故对其该项抗辩主张，本院亦不予采纳。本案中，周学琴将其自苏房租赁公司处租赁的诉争房屋转租给朱长玉使用，但在周学琴与苏房租赁公司签订的房屋租赁合同期限届满后，周学琴始终未能向苏房租赁公司返还诉争房屋，而朱长玉作为次承租人亦未腾房返还，故对于原告要求朱长玉按照两被告所签订的租赁合同约定的租金标准（即80000元／年）支付自2013年1月1日起至2014年11月30日止的房屋占有使用费153333.34元，周学琴承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告朱长玉于本判决生效之日起十五日内支付原告南京苏房房屋租赁有限公司自2013年1月1日起至2014年11月30日止的逾期腾房占有使用费153333.34元，被告周学琴对上述逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3367元，减半收取为1683元，由被告周学琴、朱长玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
代理审判员 黄 茜
二〇一五年四月三十日
见习书记员 朱秋萍