苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00603号
原告苏州世茂商业物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区宝带西路1155号3幢401-A室。
法定代表人陈宏伟，总经理。
委托代理人周蓬，该公司职员。
被告苏州宏鑫盛石锅鱼餐饮有限公司，住所地苏州市宝带西路1155号2幢5-15层财智中心906室。
法定代表人吴东方。
原告苏州世茂商业物业管理有限公司（以下简称“世茂公司”）与被告苏州宏鑫盛石锅鱼餐饮有限公司（以下简称“宏鑫盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法由代理审判员张鹏独任审理。因案情复杂，本院于2015年10月19日依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托代理人周蓬到庭参加诉讼，被告宏鑫盛公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告世茂公司诉称：原、被告就苏州市宝带西路1155号1幢2层219、220、224-226、245号商铺租赁事宜，于2014年1月7日签署了《租赁经营合同书》。根据双方约定，租金、物业管理费均采用预付制，结算周期为一个日历季，被告应于每个结算周期首日的3日前向原告支付该结算周期的租金并向原告或原告指定的物业管理公司支付该结算周期的管理费；同时，被告亦应按约支付电费、水费等公用事业费。然被告自2014年10月起开始拖欠租金、物业管理费及公用事业费等相关费用，其中包括拖欠原告2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金100066元、2014年10月1日至2015年3月31日期间的物业管理费39474元及截至2015年3月23日的水费8907.50元、截至2015年3月23日的电费47013.62元。经原告多次口头及书面催讨，被告仍不予支付。为此，原告根据租赁合同的约定，于2015年3月17日发函通知被告租赁合同自2015年3月31日解除，并要求被告按租赁合同的约定将商铺恢复原状返还原告。根据租赁合同第十五条的约定，因被告拖欠支付租金、物业管理费、公用事业费等费用超过15日而导致原告解除租赁合同的，原告有权不予返还保证金，并且被告应向原告支付相当于解除日所在租赁年度2个月保底租金及2个月管理费的总额的违约金。若被告未按时支付租金、物业管理费、公用事业费等有关费用的，每延误一日，还应按照其应付未付金额的0.5%的标准向原告支付滞纳金。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签署的租赁合同于2015年3月31日解除；2、被告支付租金100066元；3、被告支付物业管理费39474元；4、被告支付水电费55921.12元；5、被告支付违约金53180元，并支付逾期付款的滞纳金（以拖欠的租金、物业管理费、水电费金额为本金，其中租金、物业管理费从2015年1月1日起算，水电费从合同解除次日即2015年4月1日起算，每日按未付金额的0.5%计算至判决生效之日）;6、本案诉讼费由被告负担。
被告宏鑫盛公司未作答辩。
经审理查明：苏州市宝带西路1155号1幢2层219、220、224-226、245号商铺由世茂公司（当时名称为“苏州世茂百货有限公司”）向房屋业主受托经营后从事商业经营活动，受托期限为整幢大楼开业（2010年）起十年，可对外转租。
2014年1月7日，原告世茂公司（甲方）与被告宏鑫盛公司（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定将苏州市宝带西路1155号世茂运河城之1幢2层219、220、224-226、245号商铺（计租面积438.6平方米）出租给被告宏鑫盛公司用于经营“湘鱼村石锅鱼”，租赁期为6年268天，自商铺交付日即2014年1月7日起算；装修免租期自2014年1月7日至2014年3月7日止，此期间乙方无需支付租金及物业管理费，但应承担此期间发生的公用事业费等其他相关费用。合同第六条“保证金”约定，乙方在租赁合同签署时支付保证金54000元，如乙方未履行合同约定的义务所产生的任何租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均可在保证金中抵扣；在合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除合同的，则甲方有权不予返还保证金。合同第七条“租金、管理费、其它费用及其支付方式”约定，租金自商铺交付之日即2014年1月7日起计收，第1-2年（2014年1月7日-2016年1月6日）的基本租金为20011元/月，第3-4年（2016年1月7日-2018年1月6日）的基本租金为21078元/月；第5-6年（2018年1月7日-2020年1月6日）的基本租金为22146元/月；第7年（2020年1月7日-2020年9月30日）的基本租金为23213元/月；租金结算周期为一个日历季，采用预付制，乙方应于每个结算周期首日的3日前向甲方支付该结算周期的租金；首期租金于计租日前支付；乙方自该商铺交付日起以一个日历季为一个结算周期向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，每月6579元，物业管理费采用预付制，乙方应于每个结算周期首日的3日前支付该结算周期的管理费，首期管理费应于交付日前支付；乙方在租赁期间及实际使用、占用期间内应自行承担其商铺内发生的水、电、燃气、通讯等公用事业费。合同第十四条“合同的解除”约定，乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应承担相应的违约责任和赔偿责任。合同第十五条“乙方的违约责任”约定，如甲方因第十四条规定的情形解除合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度2个月保底租金及2个月管理费总额的违约金；乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费用及有关费用的，每延误一日，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方加付滞纳金。
合同签订后，原告世茂公司于2014年1月7日将租赁商铺以毛坯状态交付给被告宏鑫盛公司，被告宏鑫盛公司根据经营需要对房屋装修后开设了“湘鱼村石锅鱼”开展经营。被告宏鑫盛公司按期向原告世茂公司支付了租赁初期的租金，保证金仅支付了34000元。后因被告宏鑫盛公司存在迟延支付的情况，原告世茂公司于2014年7月21日发出落款日期为2014年7月18日的《关于要求立即支付欠款的函》的函件，通知被告宏鑫盛公司支付2014年7月1日至2014年9月30日期间的租金及物业管理费，被告宏鑫盛公司接函后，结清了当期所欠租金及物业管理费。被告宏鑫盛公司自2014年10月1日起，又开始拖欠租金、物业管理费、电费、水费。
2015年3月4日原告世茂公司向被告宏鑫盛公司发出《关于要求立即支付欠款的函》的函件，要求其于2015年3月6日前交清拖欠的租金、物业管理费、电费、水费等合计190981.82元并按合同约定的标准支付滞纳金。被告宏鑫盛公司于当日收到该函件后未再交纳相关费用。
2015年3月25日，原告世茂公司向被告宏鑫盛公司发出《关于租赁合同正式终止事宜》的函件，告知因被告宏鑫盛公司严重违反双方签署的租赁合同约定且给原告方造成了重大损失，通知其自2015年3月31日起解除双方签署的租赁合同，保证金不予返还，并要求被告宏鑫盛公司立即付清欠款、返还商铺。被告宏鑫盛公司于次日收到该函件后并未将商铺返还原告世茂公司，而是继续占用经营。此后，被告宏鑫盛公司于2015年第一季度内在未通知原告世茂公司的情况下自行将店铺关张，并将厨房设备搬走后，便无法取得联系。原告世茂公司在发出解除通知后便自行收回房屋，于2015年5月将涉案房屋出租给他人。
在本案审理过程中，原告世茂公司表示可以将被告宏鑫盛公司已付的34000元保证金与本案中被告的应付款项相抵扣。
以上事实，由原告世茂公司在庭审中的陈述及提供的《租赁经营合同书》、商铺交付使用通知书、商铺交付确认书、欠费明细、2014年7月18日《关于要求立即支付欠款的函》、2015年3月4日《关于要求立即支付欠款的函》、《关于租赁合同正式终止事宜》的函件等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告世茂公司与苏州市宝带西路1155号1幢2层219、220、224-226、245号商铺业主签订委托经营管理协议后，在约定的期限内按约经营管理上述房屋，将商铺转租给被告宏鑫盛公司，双方签订的租赁经营合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告世茂公司按照合同约定向被告宏鑫盛公司交付了租赁房屋，被告宏鑫盛公司理应依约支付租金、物业管理费及公共事业费。根据租赁合同的约定，被告宏鑫盛公司至迟应于2014年9月27日前付清该年度10月至12月的租金，其未足额支付，应于2014年12月28日前付清下一年度1月至3月的租金，其分文未付，累计超过15天后，原告世茂公司有权按照合同约定行使合同解除权。原告世茂公司发出的解除合同通知确定的解除日期为2015年3月31日，被告宏鑫盛公司在该日期前收到该函件，本院确认原告世茂公司发出的解除合同通知有效，双方之间签订的租赁合同于2015年3月31日解除。关于原告世茂公司要求判决确认租赁合同于2015年3月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。至于原告世茂公司提出的各项支付请求，本院分别确认如下：
1、2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金。支付租金是承租人的基本义务。被告宏鑫盛公司尚结欠原告世茂公司2014年10月1日至12月31日期间的租金40033元及2015年1月1日至3月31日期间的租金60033元，合计100066元，本院予以确认。原告世茂公司要求被告宏鑫盛公司支付租金100066元的请求，本院予以支持。
2、物业管理费。租赁合同中约定的物业管理费标准为每个月6579元。被告宏鑫盛公司尚结欠原告世茂公司2014年10月1日至12月31日的物业管理费19737元及2015年1月1日至3月31日的物业管理费19737元，合计39474元。故原告世茂公司要求被告支付39474元物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。
3、水电费。被告宏鑫盛公司尚结欠原告世茂公司2014年4月23日至2015年1月23日及2015年2月23日至3月23日期间的电费合计47013.62元，2013年11月23日至2015年3月23日期间的水费8907.5元，以上水电费共计55921.12元。故原告世茂公司要求被告支付55921.12元水电费的诉讼请求，本院予以支持。
4、解除合同的违约金及逾期付款滞纳金。原告世茂公司根据合同，分别就被告宏鑫盛公司拖欠租金导致合同解除及逾期支付租金的违约行为主张解除合同的违约金和逾期付款滞纳金，并无重复，均应得到支持。至于该两项费用的具体金额，原告世茂公司根据合同分别主张解除合同违约金为53180元（2个月保底租金及物业管理费之和）及滞纳金为每日按未付金额的0.5%计算。本院审查后认为，违约金的设定具有惩罚性和补偿性的双重功能，合同中约定的违约金标准符合其设置的功能，与原告因被告拖欠租金造成的损失相当，故原告世茂公司要求被告支付53180元违约金的诉讼请求，本院予以支持，与保证金34000元相抵后，被告宏鑫盛公司还需支付19180元；而滞纳金的计算标准过高，本院酌情调整为自原告确认的各项款项应付之日起算，以该项应付款项为基数，按银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍计算至原告世茂公司主张的判决生效之日止。原告世茂公司明确表示，为方便计算，租金、物业管理费合计139540元（100066+39474）从2015年1月1日起算滞纳金；水电费55921.12元从合同解除次日即2015年4月1日起算滞纳金，不违反合同约定，本院予以认可。
综上，原告世茂公司与被告宏鑫盛公司于2014年1月7日签订的租赁合同于2015年3月31日解除；被告宏鑫盛公司需向原告世茂公司支付结欠的租金100066元、物业管理费39474元、水电费55921.12元、违约金19180元及滞纳金，原告世茂公司已经收取的保证金34000元无需返还。原告世茂公司超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州世茂商业物业管理有限公司与被告苏州宏鑫盛石锅鱼餐饮有限公司于2014年1月7日签订的《租赁经营合同书》于2015年3月31日解除；
二、被告苏州宏鑫盛石锅鱼餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州世茂商业物业管理有限公司支付房屋租金100066元、物业管理费39474元、水电费55921.12元、违约金19180元，合计214641.12元；
三、被告苏州宏鑫盛石锅鱼餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内按银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍支付租金、物业管理费和水电费至本判决生效之日止的滞纳金（其中租金、物业管理费以139540元为基数，自2015年1月1日起算；水电费以55921.12元为基数，自2015年4月1日起算）。
以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告苏州世茂商业物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18881元，公告费600元，合计19481元，由被告苏州宏鑫盛石锅鱼餐饮有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告苏州世茂商业物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 张 鹏
人民陪审员 虞君瑜
二〇一六年二月三日
书 记 员 邓 琴