陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民初字第02612号
原告刘某，男，汉族。
委托代理人付生强，系陕西金赞律师事务所律师。
被告陕西某绿色果蔬有限公司
法定代表人张某，系该公司董事长。
被告定边县某绿色果蔬有限公司。
法定代表人张某，系该公司经理。
委托代理人崔占华，系陕西金赞律师事务所律师。
原告刘某与被告陕西某绿色果蔬有限公司、定边县某绿色果蔬有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法组成合议庭于2015年8月19日、2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人付生强、被告陕西某绿色果蔬有限公司、定边县某绿色果蔬有限公司的委托代理人崔占华到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，并报审判委员会研究决定，现已依法审理终结。
原告诉称，2013年4月份原、被告口头达成购买房屋买卖合同，被告向原告出售两套房屋，原告于2013年4月23日向被告交纳购房款120000元，于2013年7月31日向被告交纳购房款160000元，共计280000元，被告均向原告出具有收据。但截至今日被告仍未将房屋交付于原告，原告事后才得知被告所出售的房屋至今未办理国有土地使用证，更不用说房屋所有权证，致使该房屋根本无法向原告交付，故原告向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告之间所签订的房屋买卖合同成立，并解除原、被告所签订的房屋买卖合同。2、由被告返还原告已付购房款28万元并承担利息（利息按月利率2%计算至兑现完毕之日止）。3、由被告赔偿因其过错导致给原告造成的经济损失。
原告向法庭提交以下证据：
1、收据两支，证明1、2013年4月23日被告收取原告购买其位于衣食梁市场两套房屋首付款120000元；2、2013年7月31日原告第二次给被告交纳购房款160000元，两次共计280000元；3、证明原告与被告形成了房屋买卖合同关系。
2、定边县人民政府专项问题会议纪要第24次一份，证明1、由国土局负责按照程序将农业示范园区已批回的313亩国有建设用地使用权出让，出让价为76000元／亩；2、由国土局负责按照程序将出让后的国有建设用地使用权登记在竞得人名下，并由竞得人按照程序上报，申请过户在商户名下。
被告辩称，陕西某绿色果蔬有限公司负责筹办定边县某绿色果蔬有限公司及与定边县政府签订协议时出面处理相关事宜，定边县政府将项目设定后，定边县某绿色果蔬有限公司就开始筹建，之后所有事物就与陕西靖杨公司没有关系。2013年定边县政府为了推进农业园区的进程，以农业集体建设用地在定边县白泥井镇衣食梁村征用了一片土地，当时上级政府尚未批准该土地为国有土地，但县人民政府已经上了会议纪要，成立了园区办，后政府为被告指划了三四百亩土地，并要求靖杨公司按照农业示范园区的要求建设，所有手续也是由园区办协助办理，靖杨公司并没有办理手续的义务。故靖杨公司所建房屋是政府制定建设工程，是筹建房、不是销售房，不存在商品房预售许可、规划许可、施工许可。原告刘某与被告公司从未进行过房屋交易，也未订过任何合同，靖杨公司也没有向任何一名个人或者单位出售过房屋，也没有收到过原告向被告交付的钱，故被告不存在与原告解除合同一说。对于原告所要求退还购房款，因被告未收到原告所交的一分钱，原告也未向被告单位交过钱，故不存在返还购房款。对于本案所涉房屋，因被告靖杨公司是定边县招商引资单位，是根据政府的招商政策与农园办的合同所建，建房的基本模式为农户投资进行建设，谁建设归谁所有，市场建成后按照靖杨公司与农户签订的合同，农户向靖杨公司返还20%的房屋产权，农户返还的40套房屋靖杨公司没有权力出售，而是将房屋交于定边县农业特色园区办公室（简称农园办）进行分配，给农园办的40套房屋低于市场价格，而农园办不能对外出具收款收据，故农园办的王茂隆拿了靖杨公司的收款收据向原告出具了收据，故本案被告只与农园办有关系，而与原告无关系，不存在给原告交房。
被告向法庭出示了以下证据：
1、定边县党政联席会议纪要一份，证明规划是政府审定的，不是靖杨公司，项目是政府补贴性项目，靖杨公司仅仅是操作单位。
2、靖杨公司与农园办合同一份，证明1：该工程并不是商品房开发，是大型物流园区与农产品交易市场；2、本项目为对外招商引资项目，是政府直接指导的工程；3、政府承诺在此项目中给靖杨公司补贴3360万元，其中省财政补贴2800万元，县财政配套补贴560万元。
3、大市场房屋建设合同一份，证明农业园区建设的房屋是各商户自行投资，自己修建的。
4、票据移交明细表一份，证明被告移交给农园办的40套房子，其中有36户是农园办分配出去的，与靖杨公司无关。
5、关于定边县2013年度第11批次农用地转用或土地征收批复一份，证明靖杨公司的物流园区由集体建设用地经省政府批转转为国有建设用地；政府24次专项纪要一份，证明政府建设的交易市场与物流园区的313亩土地以出让形式出让给靖杨公司，让靖杨公司再将这些土地以申报转户的形式落实到各商户名下；竞买资格确认书、使用权价格受理确认书各一份，证明土地局在2014年12月27日已将土地确认给靖杨公司为合法土地使用权；收据两支，证明土地靖杨公司已经将出让金交于国土资源局，共缴纳1160万元；规划平面图一份，证明市场的规划建设是政府指导要求的，而不是靖杨公司作出的；照片8张，证明本案争议的房屋早已建成，靖杨公司已经交于农园办。
6、定边县人民政府党政联席会议纪要一份，证明本案争议的房产是经过县政府规委会批准的项目，要求边建设边完善手续，边批报的模式，按城市规划对上述项目进行各方面的定点工作。
7、城乡规划管理局给靖杨公司颁发的项目选址意见书一份，证明建设的项目是经过规委会和城建进行批准的项目，并不是没有依据的进行建设，是合法有效的行为。
8、录音两份（与王茂隆、陈世经的录音），证明本案争议房屋是靖杨公司移交于农园办进行向外招商的，房屋钥匙已经交于农园办。
本院依法调取了以下证据：
1、边万福、白尚义及王茂隆的谈话笔录各一份，证明本案所涉房产的建成经过及经过，与农民达成协议的内容。
2、陈世经、王随强、杨金旺、白尚义、乔红亮、边万福的谈话笔录各一份，证明靖杨公司与农园办的关系及农民建房的情况。
经庭审质证：
1、被告对原告所举第1组证据中第一支票据看不清，对第二支票据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为票据系农园办借用靖杨公司的票据给原告开出的，收款人王茂隆是农园办的办公室主任。
2、被告对原告所举第2组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为应根据纪要的本身证明问题，纪要是2014年5月28日的，从纪要中可以看出靖杨公司承包的农业园区物流园和交易市场已经从集体土地转为国有土地了，而不是靖杨公司的商业行为。
3、被告对本院调取的第1组证据有异议，认为王茂隆是农园办的办公室主任，靖杨公司没有要求王茂隆收费，王茂隆对其收费的说法是推卸责任的说法，且房屋现在被告已经交付给农园办了，土地证没有办出来是政府操作的原因。
4、被告对本院调取的第2组证据均有异议，认为陈世经所说的靖杨公司招商建房的说法错误，如果该项目为靖杨公司的，又为何要与农园办签订合同，合同中也明确说明是政府工程。陈世经所说其介绍亲戚购买房屋及王茂隆帮忙开具发票的说法也是错误的，陈世经作为农园办主任不可能介绍40多户亲戚购买房屋，靖杨公司也没有委托王茂隆开具发票。且房屋钥匙靖杨公司已经交给农园办了，因此办理土地证和房屋产权证是政府的义务，而非靖杨公司的。
5、原告对被告所举第1组证据的真实性无异议，但认为纪要的内容与本案无关联性。
6、原告对被告所举第2组证据的真实性无异议，认为该合同是农园办与靖杨公司签订的，合同反而可以证明土地是靖杨公司竞买的，在土地承建房屋的产权也是靖杨公司的，而不是农园办的，农园办只是起到管理的作用。
7、原告对被告所举第3组证据的真实性无异议，认为该合同是靖杨公司竞买土地后，将大市场交由边万福来开发，靖杨公司得到房屋的产权20%，而现在原告购买的房屋就是在靖杨公司所得得20%范围之内。
8、原告对被告所举第4组证据的真实性无异议，认为该票据移交表证实了原告向被告交款120000元、160000元的事实，同时证明了王茂隆所收取的钱全部交于了靖杨公司的业务员陈恭喜，说明了原告向被告购买房屋的事实。
9、原告对被告所举第5组证据中的、、、、、组证据的真实性均无异议，对组照片证明的问题有异议，认为房屋现在也没有交予农园办，房屋不是农园办卖于原告个人的。
10、原告对被告所举第6、7组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为项目的选址是该地皮在未批之前被标为临时用地，到第九期时建设用地办为集体用地或国有土地，但在实施过程中被告没有按照文件的约定办理手续。
11、原告对被告所举第8组证据有异议，认为与本案没有关联性。
12、原告对本院调取的第1、2组证据无异议。
本院对原、被告提交、及本院调取的证据作如下认定：
1、原告所举第1组证据收据两支，因加盖有靖杨公司公章且收据中的数额与靖杨公司向本院提交的票据移交清单中数额相符，故对其真实性及证明问题本院予以采信。
2、原告所举第2组证据，被告对其真实性无异议，该会议纪要列明的事项与原告所要证明的问题相符，故本院对其真实性及证明问题予以采信。
3、被告所举第1、2、3、4、5、6、7组证据，原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。
4、被告所举第5组的第、、、、、组证据，原告对其真实性无异议，对该组中照片的证明问题有异议，经本院核实，照片中房屋确已建成，且被告已将部分房屋钥匙交于农园办，故对该组证据的真实性本院予以采信。
5、被告所举第6、7组证据，因该证据系政府文件，且原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
6、被告所举第8组证据，因该录音证据无其他证据与其互相印证，故对该组证据本院不做认定。
7、本院依法调取的第1、2组证据，因系本院与各涉案当事人直接的面谈记录，系各当事人的真实意思反应，故对该组证据的真实性及证明目的，本院予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及认证查明以下事实，定边县党政联席会议纪要于2012年8月16日在听取了关于定边县现代农业示范区公共服务基地入园企业有关情况的汇报，2012年9月19日再以党政联席会议纪要的形式安排：由靖杨公司拿出项目建设规划，政府为其指划建设用地，该建设用地先用集体建设用地报批，如需出让则酌情按国有建设用地报批。2012年10月11日靖杨公司与边万福等衣食梁当地农民签订了《大市场房屋修建合同》约定：靖杨公司修建大市场，当地农民进入经营并在市场内修建有关经营用房，靖杨公司每亩按建设用地收取20000元，按国有建设用地补交36000元，农民所占土地使用权属农民，办理有关证件费用由农民承担。农民所建房屋需按照靖杨公司的设计图纸进行建筑，并规定工程应当于2012年10月15日前开工，于2013年6月底前竣工。农民所建房屋的20%所有权和土地使用权（含占地面积和建筑面积）交于靖杨公司。2012年的12月14日定边县城乡建设局向靖杨公司出具了建设项目选址意见书。2013年4月23日，原告刘某向被告交付120000元购房款、2013年7月31日原告向被告交付购房款160000元，共计缴纳房款280000元，两次交款均有加盖被告公司的公章的收据。2013年5月17日定边县现代特色农业科技示范区管理办公室（简称农园办）与被告就靖杨公司在定边县现代农业服务基地内建设大型物流园区和农产品交易市场签订了合同书，其中约定：农园办以协议方式向被告以成本价出让位于定边现代农业服务基地的集体建设用地420.7亩，出让价20000元／亩，如转为国有出让价格为56000元／亩。双方签字后，靖杨公司应按集体土地付清841.4万元，如转国有，应当补齐差价。靖杨公司的项目规划方案需符合农园办的总体规划，设计方案也需经规委会审核同意，一期工程应当于2013年6月前竣工并投入运营。合同同时约定：该项目为对外招商引资项目，项目报批及建设所需要的手续由农园办指派专人协助办理，靖杨公司提供所需的资料文件及费用以及该工程如期建成，农园办负责兑付给被告相应的补贴资金。2013年12月31日陕西省人民政府审批土地件作出陕政土批（2013）705号文件，同意将衣食梁村20.9150公顷集体土地依法征收为国有，并用于城镇建设。2014年5月28日第24次定边县人民政府专项问题会议纪要决定已批回的313亩建设用地使用权的出让价为7.6万元／亩，国土局负责，按程序将出让后的国有建设用地使用权登记在竞得人名下，并由竞得人按程序上报，申请过户在商户名下。2015年2月9日靖杨公司向定边县国土资源局缴纳了购置土地的款项1165万元。
另查明，本案原告所购房屋双方约定每平米为1400元，未约定房屋位置、面积、及房屋交付时间、房屋总价款及房屋应当具备的资质，原告未缴纳完毕房屋的全部款项，双方交易，仅有被告向原告出具的收据。本案原告所诉房屋已于2013年底建成，本院同与靖杨公司签订大市场协议的相关投资建房人白尚义、王随强、杨金旺、白尚义、乔红亮谈话中，均表示因靖杨公司未办理出国有土地证书，其尚未向靖杨公司返还所约定的20%的房屋产权，边万福表示其已将二十多套房屋的钥匙交于靖杨公司，原告如果居住其并不阻挡，但只要国有土地证书未办理出，其不会同意原告取得房屋产权。农园办主任陈世经表示靖杨公司曾将二十多把房屋钥匙交到农园办。现原告因被告未能向其交付房屋，且被告向原告所售房屋无相关手续而向本院起诉。
本院认为，原、被告虽未签订书面房屋买卖合同，但原告已将房款缴纳给被告，且有被告出具的加盖有其公司公章的收据佐证，故双方形成了房屋买卖合同。被告辩称其并未与原告形成房屋买卖合同关系，及被告并未向原告出售过房屋，与事实不符，本院不予采信。原告向被告购买的房屋系定边县白泥井镇衣食梁村当地相关投资建房人向被告返还的房屋，房屋所在大市场中的313亩已批准为国有建设用地，且房屋已于2013年底建成，原告也于2013年向被告交付了两次购房款，但在本案开庭审理后，被告仍未向原告交付房屋，而是将部分房屋钥匙交至农园办，且拒绝就房屋位置及应当具备的手续等进一步与原告协商并达成协议，亦未向本院出示有关该房屋的任何手续或证书，应当向被告返还房屋的衣食梁当地投资建房人表示，在其未得到国有土地证书前，拒绝向被告交付房屋的所有权，致使原告至今无法实现其购买房屋的目的。同时，根据相关法律的规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，对被告辩称的其系定边县招商引资单位，所建房屋是政府制定建设工程，是筹建房，不是销售房，不存在办理各项相关手续，于法无据，本院不予支持。本案被告违反民事活动中关于诚实信用的约定，在原告购房已近两年之后，且原告提起诉讼后，被告仍既未履行其向原告交付房屋的义务，也未向本院举证证明其所售房屋已办理出相关的手续，故被告应当承担返还原告已付购房款的责任。对原告诉请的利息，因双方未予约定，根据法律规定“如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同期同类贷款月利率计息”，故原告主张的利息应从付款之日起按中国人民银行同期同类贷款月利率计付。对原告要求被告赔偿其经济损失的诉求，因无相关证据印证，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告刘某与被告陕西某绿色果蔬有限公司、定边县某绿色果蔬有限公司的房屋买卖合同。
二、由被告陕西某绿色果蔬有限公司、定边县某绿色果蔬有限公司于本判决生效后五日内返还原告购房款共计280000元及利息（其中120000元的利息从2013年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款月利率计算至兑现完毕之日止；160000元的利息从2013年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款月利率计算至兑现完毕之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5600元，保全费3320元，共计8920元由被告陕西某绿色果蔬有限公司、定边县某绿色果蔬有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 员 李占军
代理审判员 延腊梅
人民陪审员 孟志强
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王 飞