甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第183号
上诉人（原审被告）贾明，男，1963年5月2日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托代理人张文琴、杨景熙，兰州市七里河区西站法律服务所法律工作者。
委托代理人贾庆，男，1971年7月2日出生，汉族，住兰州市城关区。系上诉人贾明之弟。
上诉人（原审被告）钱月运，女，1971年6月3日出生，汉族，住兰州市城关区。
上诉人（原审被告）王希礼，男，1946年11月15日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托代理人李国元，甘肃李国元律师事务所律师。
委托代理人王立新，男，1970年11月15日出生，汉族，住兰州市城关区。系上诉人钱月运丈夫、王希礼之子。
被上诉人（原审原告）胡晓琴，女，1965年2月6日出生，汉族，住兰州国资物业七里河区。
委托代理人胡晓红，女，1968年6月29日出生，汉族，住兰州市七里河区。系被上诉人胡晓琴之妹。
委托代理人胡馥萍，女，1962年11月18日出生，汉族，住兰州市城关区。系被上诉人胡晓琴姐姐。
上诉人贾明、钱月运、王希礼因确认合同无效纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30247号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贾明的委托代理人张文琴、贾庆，上诉人钱月运、王希礼的委托代理人李国元、王立新，被上诉人胡晓琴及其委托代理人胡晓红、胡馥萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告胡晓琴和被告贾明系夫妻关系，于2001年8月9日登记结婚。诉争房屋系2008年开发公司拆除被告贾明母亲产权房后的拆迁安置房，其母亲将该房屋安置购买权转赠贾明。2009年6月20日，被告贾明（简称丙方）与拆迁人兰州市国资物业管理有限公司（简称甲方）、拆迁实施单位兰州国资房屋置换拆迁有限公司（简称乙方）签订了《房屋搬迁安置协议》（搬迁顺序号：第823号），协议约定：“由甲方对丙方位于兰州市七里河区火星街45-97号和兰州市七里河区敦煌路509-533号（原兰州一毛厂第一、第二住宅区）住宅及非住宅进行搬迁。为明确双方权利和义务，经甲、乙、丙三方协商一致。丙方同意甲方对其进行就地期房安置（原兰州一毛厂第一、第二住宅区）。安置房屋建筑面积为60平方米（以兰州市房地产交易中心核定的面积为准）。”三方约定的其他事项：“1.丙方上述房屋如有产权债纠纷，由丙方自理，甲方概不负责。2.本人系原火灾过渡户，因家中有特殊困难，允许其从零平米起购住房一套。3.但不享受过渡费、搬家费、奖金等各种费用补助。本人履行保密义务，如违约本协议作废……”。落款有乙方、丙方盖章及甲方签名。2009年8月31日，贾明与胡晓琴向兰州市国资物业管理有限公司交纳首付款60000元。2012年9月，原告胡晓琴和被告贾明之间发生了夫妻矛盾，贾明离开胡晓琴至今。2012年10月1日，被告贾明（简称甲方）与被告王希礼（简称乙方）签订房屋转让协议一份，约定：“甲方自愿将位于兰州市七里河区火星街由兰州市国资物业管理有限公司安置在兰州国资第一佳园（原兰州一毛厂院内，安置协议建筑面积60㎡）的安置房屋一套（协议顺序号：第823号，搬迁时间：2009年6月20日）以60000元的价格一次性自愿转让�乙方”。2012年10月16日，被告贾明（简称甲方）又与被告钱月运、王希礼（简称乙方）签订房屋转让协议一份，约定：“甲方自愿将位于兰州市七里河区火星街由兰州市国资物业管理有限公司安置在兰州国资第一佳园（原兰州一毛厂院内，安置协议建筑面积60㎡，协议顺序号：第823号，搬迁时间：2009年6月20日）的安置房屋一套的以5000元∕㎡的价格一次性自愿转让给乙方，最终结算面积以界定面积为准。房屋转让协议签订后，乙方一次性向甲方付清上述房款。甲方负责配合乙方办理选房、交房、过户等手续，剩余安置房款及入住费用均由乙方交纳”。协议签订后，被告钱月运、王希礼给被告贾明返还了首付款60000元，并给贾明支付了35000元房屋转让费。被告贾明于2012年10月3日向被告王希礼打了两张收据，金额分别为90000元和40000元整。经向被告钱月运、王希礼核实，二人亦认可被告贾明所打两份收据金额有误，实际被告贾明收到的款项为95000元，分别为60000元房款及35000元转让费。房屋建成后，被告钱月运、王希礼亲自到分房现场选择了兰州市国资物业管理有限公司第一佳园2号楼2单元1306室房屋。2012年10月29日，被告钱月运、王希礼又以被告贾明名义向兰州市国资物业管理有限公司交纳剩余房款72972.5元，并办理了入住手续、领取了该房屋钥匙，缴纳了相关费用（包括壁挂炉4850元、天然气初装费2332元、维修基金5259.8元、有线初装费360元、电子单元门134元、垃圾清运费400元、装修保证金2000元、天然气17元、电费100元、水费26.5元，共计15479.3元）。2012年11月，原告胡晓琴更换了诉争房屋门锁，占有居住诉争房屋至今。另查，被告贾明与母亲柳洪桂及原告胡晓琴均属于一毛厂职工。被拆迁房屋系被告母亲柳洪桂名下的产权房，被告贾明名下没有分到住房，一直与母亲同住。2001年，柳洪桂名下的产权房屋发生火灾被烧，贾明及其母亲被安置在女单身楼上。诉争房屋系2008年开发公司拆除被告贾明母亲产权房后的拆迁安置房，按当时政策，只能给贾明母亲安置一套房屋，后经贾明母亲与拆迁公司多次交涉，多安置了一套房屋，将该房屋安置在贾明名下。涉诉房屋系拆迁安置房屋，允许买卖，但因一毛厂安置户的房屋过户手续冻结，故该房屋未办理更名手续。
原审认为，《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见。物权法规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”“处分共同的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。”《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》也规定：损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案中，被告贾明的母亲实际转赠给贾明的只是该房屋的购房资格，该房屋还是由贾明和胡晓琴婚姻存续期间共同出资购买，应视为夫妻共同财产，被告贾明不能私自处分。处分共有财产应经共同共有人的同意，但被告贾明与被告钱月运、王希礼签订的两份协议中均未有共同共有人胡晓琴的签名同意，而且被告贾明与被告王希礼、钱月运签订的《房屋转让协议》明确约定是以每平方米5000元的价格转让的，但实际被告贾明向被告王希礼打的两张收据，金额分别为90000元和40000元整，不仅与贾明实收到的款项95000元不符，也与二被告之间签订的转让协议不符，被告贾明以明显不合理的低价转让财产，三被告之间存在串通之嫌。该协议既损害了原告胡晓琴的合法权益，亦违反了法律规定。故其诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第（五）项的规定，判决：被告贾明与被告钱月运、王希礼签订的两份《房屋转让协议》无效。原告胡晓琴与被告贾明于本判决书生效之日起五日内共同返还被告钱月运、王希礼房款183451.80元（其中购房首付款60000元、转让费35000元、剩余房款72972.5元、其它入住费用15479.3元）�案件受理费100元，由被告贾明承担。
宣判后，贾明、钱月运、王希礼不服，向本院提起上诉。
贾明的主要上诉理由及请求为：原审判决认定事实不清。1、涉案房屋虽属上诉人贾明与被上诉人胡晓琴的夫妻共同财产，但王希礼在与上诉人签订《房屋转让协议》之时，并不知晓被上诉人反对出售涉案房屋，不存在王希礼与上诉人恶意串通损害被上诉人合法权益的行为。王希礼作为善意第三人，与上诉人签订的《房屋转让协议》，应属有效。2、王希礼因购买涉案房屋实际支出款项183451.80元，不存在上诉人以不合理的低价转让涉案房屋的事实。3、上诉人在出售涉案房屋之时，就出售房屋的想法与被上诉人进行过商量，被上诉人对出售涉案房屋的事实是知晓的。因此，原审判决关于上诉人与王希礼在被上诉人不知情的情况下恶意串通签订《房屋转让协�》，以不合理的低价转让涉案房屋，损害了被上诉人合法权益的认定，与事实相悖。故请求二审法院撤销原判，依法改判确认上诉人与王希礼签订的《房屋转让协议》有效，本案诉讼费由被上诉人胡晓琴承担。
钱月运、王希礼的主要上诉理由及请求为：1、上诉人与贾明转让涉案房屋的行为，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。2、上诉人与贾明签订《房屋转让协议》之后，已依约交付了相关款项，办理了房屋入住手续并领取了房屋钥匙。被上诉人胡晓琴称其不知道上诉人与贾明之间转让涉案房屋的事实，不符合情理。被上诉人对转让涉案房屋的事实，应当是明知的。3、原审判决认定涉案房屋属贾明与被上诉人胡晓琴的夫妻共同财产，无法律依据，且不符合事实。贾明母亲赠与贾明的仅是涉案房屋的购房资格。上诉人与贾明之间转让的仍然只是购房资格，购房资格不能作为贾明与被上诉人胡晓琴的夫妻共同财产。上诉人认为，即使要在本案中区分出被上诉人胡晓琴的共同财产，也应限于购房首付款6万元。故请求二审法院撤销原判，依法确认上诉人钱月运、王希礼与贾明签订的《房屋转让协议》有效，并判决驳回被上诉人胡晓琴的诉讼请求。
被上诉人胡晓琴辩称：1、上诉人贾明与钱月运、王希礼在被上诉人不同意转让涉案房屋的情况下，恶意串通办理房屋转让手续，且实际交易价格大大低于合同约定价格，是以合法形式掩盖非法目的的违法行为。另，涉案房屋是拆迁安置房，安置方案中明确规定，该房屋不得转让。故各上诉人之间签订的《房屋转让协议》，违反法律规定，应属无效合同。2、《房屋转让协议》中无被上诉人签名，被上诉人对涉案房屋转让行为既不知情也不同意。上诉人主张被上诉�明知房屋转让行为，无事实依据。3、涉案房屋是被上诉人与贾明多次向有关单位反映协商，为解决无房户的实际困难和搬迁工作的顺利进行，并交付了首付款6万元而取得。原审判决认定涉案房屋属贾明与被上诉人的夫妻共同财产，符合本案事实。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决对于本案基本事实的认定无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：涉案《房屋转让协议》是否合法有效。从本案查明事实来看，涉案房屋系上诉人贾明及被上诉人胡晓琴与拆迁单位签订《房屋搬迁安置协议》后所取得，并以贾明名义缴纳了购房首付款6万元。据此可以认定，涉案房屋应属贾明与胡晓琴在婚姻关系存续期间取得的共同财产，贾明与胡晓琴是涉案房屋的共同共�人。上诉人钱月运、王希礼所提涉案房屋不应认定为贾明与胡晓琴共同财产的上诉理由，与本案查明事实不符，本院不予采纳。依照相关法律规定，处分共有的不动产，除共有人之间另有约定的以外，应经全体共同共有人同意。本案中，涉案《房屋转让协议》中无被上诉人胡晓琴的签字，被上诉人胡晓琴对《房屋转让协议》亦不认可，上诉人贾明及钱月运、王希礼虽主张，被上诉人胡晓琴对涉案房屋转让事宜是明知的，但各上诉人均未提供充分证据证明房屋转让行为已取得了共同共有人胡晓琴的同意。故各上诉人的该项上诉主张，证据不足，本院不予支持。各上诉人在未经房屋共有人胡晓琴同意的情形下，就涉案房屋所签《房屋转让协议》，损害了被上诉人胡晓琴的合法利益。原审判决据此认定《房屋转让协议》无效，并就合同无效的法律后果一并作出处理，符合本案实际情况及相关法律规定，应予维持。综上，各上诉人的上诉主张，无充分的事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人贾明预交的二审案件受理费100元，由上诉人贾明承担；上诉人钱月运、王希礼预交的二审案件受理费100元，由上诉人钱月运、王希礼承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张武生
代理审判员 关 涛
代理审判员 王锡东
二〇一五年五月十九日
书 记 员 宋彩艳