江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第01611号
原告中国银行股份有限公司张家港分行。
被告吴国标。
被告张家港新东方置业有限公司。
原告中国银行股份有限公司张家港分行（以下简称中行张家港分行）与被告吴国标、张家港新东方置业有限公司（以下简称新东方公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理，原告中行张家港分行的委托代理人高宇、被告新东方公司的委托代理人朱国杰到庭参加诉讼，被告吴国标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行张家港分行诉称：2012年11月，被告吴国标向原告申请贷款额度453万元，用于购买坐落于张家港市杨舍镇缇香世家的房屋。2013年1月4日，被告与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向原告申请个人住房贷款453万元用于购买住房，期限25年，被告以其所购住房为贷款提供抵押担保，被告新东方公司提供阶段性连带保证责任。2013年1月4日，原告按约将453万元贷款划入被告指定的账户，但被告吴国标贷款后出现逾期。同时，被告吴国标在原告不知情的情况下办理了房屋所有权证，但未办理相应的抵押登记，原告为此于2015年8月向法院起诉要求被告吴国标办理抵押登记，但由于该房屋已被他人查封，导致抵押登记无法办理，法院为此驳回了原告的诉讼请求。原告认为，被告吴国标违反合同约定，未能按期偿还合同约定的贷款利息，构成严重违约，根据借款合同之规定，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告新东方公司承担连带责任。现起诉要求判令：1、被告吴国标立即偿还所有贷款本金4290037.01元（暂计算到2015年10月19日），之后的利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至还清贷款本息之日止；2、被告吴国标承担律师费损失96400元；3、本案诉讼费由被告吴国标承担；4、被告新东方公司对被告吴国标的前述债务承担连带清偿责任。
被告新东方公司辩称，1、被告新东方公司已将贷款合同标的抵押物商品房如期交付给被告吴国标，被告新东方公司的阶段性保证责任期间已经完成，因此，被告新东方公司不应再承担保证义务。2、原告不当放弃案争合同约定的权利义务，导致合同所涉商品房抵押权丧失，可以视为原告放弃物的担保，被告新东方公司应当在原告放弃权利的范围内免除保证责任。3、被告吴国标提供了物的担保，且对原告实现债权的顺序没有约定，原告应当先就物的担保实现债权，因此本案中原告对被告新东方公司无请求权，应予以驳回。
被告吴国标未作答辩。
经审理查明：2012年11月，吴国标向中行张家港分行递交《中国银行个人贷款申请表》，申请贷款额度为453万元用于购买住房，承诺以张家港市杨舍镇缇香世家9-106的房屋为贷款作抵押担保，按要求办理抵押登记，并且提供了婚姻状况证明等个人信息。2013年1月，中行张家港分行（贷款人）与吴国标（借款人）、新东方公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定吴国标向中行张家港分行借款453万元用于个人购置住房，贷款期限为25年，本合同项下贷款利率为浮动利率方式，即从贷款人实际放款日起一年内按实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.9125‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按罚息利率按日计收利息，直至还清本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）*年罚息利率／360；贷款的偿还：按月等额本息还款，还款日为每月的5日；本合同的担保方式为：由借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证；双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等。下列附件及经双方共同确认的其它附件构成不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力；附件一、个人一手住房贷款合同通用条款（本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为本通用条款的确认，无需另行在本通用条款上签字或盖章）；附件二：抵押物清单；合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则：1、借款人应按约定及时贷款人办妥以贷款人为抵押人的抵押登记或预告登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；2、本合同项下担保的范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失及其他所有应付费用；……9、如借款人在任何正常还款或提前还款日未按约定向贷款人清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权。借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息；……出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……(6)要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。合同还约定了其它权利、义务内容。2013年1月4日，中行张家港分行向吴国标发放贷款453万元，并将上述款项汇至新东方公司账户，双方签署的《借款借据》载明：借款金额为453万元、月利率为4.9125‰、计划还款日期2037年11月。吴国标在借款后至2015年4月5日起出现逾期还款的情形，截止2015年10月19日已逾期数期，结欠中行张家港分行借款本金4290037.01元。
另查明，一、2014年11月14日，吴国标办理了张家港市杨舍镇缇香世家9幢06室房屋的房屋所有权登记手续，所有权证编号为张房权证杨字第××号，共有人为吴晓红，2015年8月6日之后，该房屋被本院及江阴市人民法院多次查封，吴国标一直未将该房屋的他项权证办理至中行张家港分行名下。二、原告中行张家港分行曾于2015年8月27日向本院起诉要求吴国标、吴晓红将其所购的张家港市杨舍镇缇香世家9幢06室房屋的他项权抵押登记至其名下，但本院以该房屋已被本院及其他案件依法查封不得抵押为由驳回诉讼请求。三、原告中行张家港分行为本次诉讼与江苏梁丰律师事务所律师签订《委托代理合同》，约定支付律师费189401元，庭审中，原告中行张家港分行明确按江苏省律师收费办法最低标准96400元主张。四、本院于2016年2月23日至张家港市房屋产权登记交易中心了解预告抵押登记的相关情况，工作人员告知只有公积金贷款的房屋才办理预告抵押登记，商业贷款的房屋没有办理过预告抵押登记业务。
以上事实，有《个人一手住房贷款合同》、《借款借据》、《委托代理合同》、本院《（2015）张商初字第01370号民事判决书》、《调查笔录》等书证以及庭审笔录予以证明。
本案的主要争议为被告新东方公司是否应对被告吴国标的上述债务承担连带保证责任？
被告新东方公司认为，根据双方合同约定，原告应当与被告吴国标办理预告抵押登记，但该预告抵押登记未能办理，同时，原告也怠于行使抵押权人的权利，导致讼争合同项下房产的抵押权不能实现，故新东方公司不应再承担保证责任。
原告认为，合同明确约定了被告新东方公司的保证责任为借款人办妥合同项下房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权证，本案中抵押权并未设立，贷款人并未收到他项权证，被告新东方公司担保责任免除的情形并不成立，被告新东方公司应当承担保证责任。原告得知被告吴国标取得房产证后于2015年8月诉至法院，请求被告吴国标办理抵押登记手续，原告已经尽到了积极的催促义务。被告新东方公司为房屋买卖中的实际受益方，并且掌握了被告吴国标办理产权证的相关材料，对于被告吴国标何时办证具有优先知情权和实际控制力，相反，原告对上述事件不具有可控性。被告新东方公司基于其实际受益方，免除担保责任的双重因素，理应比原告更有责任督促被告吴国标办理抵押登记。另外，合同并未约定一定要办理预告抵押登记，且本地房产部门也证实本案的情形无法办理预告抵押登记。
对此，本院认为：被告吴国标在取得房屋产权证后未能按约办理了抵押登记，导致抵押权无法设立，就原告与被告新东方公司而言，主要归责于被告新东方公司。理由为：涉案房产的物权变动是抵押权的设立前提，被告新东方公司作为房屋的出卖方，在将物权变动至被告吴国标名下后，理应督促被告吴国标办理抵押登记并及时通知原告中行张家港分行，以促成设立抵押权。同时，被告新东方公司作为房屋的出卖方是房屋交易受益的一方，也是本案贷款的保证人，其完全应当清楚不办理抵押登记造成的后果，因此，无论从合同约定的角度，还是从诚实信用的角度，被告新东方公司对于被告吴国标未能办理抵押登记具有不可推卸的责任，并且目前也无证据证明原告中行张家港分行有存在阻碍担保责任解除条件的成就的积极行为，相反，原告中行张家港分行为促成抵押权的设立，已通过诉讼的方式作了积极的努力，综上，被告新东方公司的保证责任免除的条件未成就，其仍应承担保证责任。对于预告抵押登记，是否有约定双方存在争议，即使有约定，因本案系商业贷款，相关职能部门明确无法办理，故原告中行张家港分行对此并不存在过错。综上，被告新东方公司有关免除保证责任的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。合同约定被告新东方公司的保证责任至办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，且双方约定的保证方式为连带责任保证，故被告新东方公司应对被告吴国标的本案债务承担连带清偿责任。
综上，本院认为，原告中行张家港分行与被告吴国标、新东方公司签订的《个人一手住房贷款合同》不违反法律规定，合法有效，合同对各方均有约束力。被告吴国标未按时足额偿还贷款本息且未按约办理抵押登记，构成违约，原告中行张家港分行有权按约要求借款人提前清偿全部贷款本息，故原告中行张家港分行要求被告吴国标归还全部借款本息的诉讼请求应予以支持。合同约定争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担，现原告主张的律师费数额未超过法律规定，故该律师费损失应由被告吴国标承担。被告吴国标经本院合法传唤未到庭，放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利，不利的法律后果由其自负。据此，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴国标归还原告中国银行股份有限公司张家港分行借款本4290037.01元、利息及罚息（自2015年10月20日至实际履行之日止按借款合同约定的利率计算）。
二、被告吴国标承担原告中国银行股份有限公司张家港分行律师费损失96400元。
上述第一、第二项限于判决生效后10日内履行。
三、被告张家港新东方置业有限公司对被告吴国标的本案债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42636元、财产保全费5000元合计47636元由被告吴国标、张家港新东方置业有限公司负担，该款原告已预交，由被告吴国标、张家港新东方置业有限公司在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，帐号：10×××99。
审 判 长 肖建峰
人民陪审员 张惠良
人民陪审员 张春华
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 贝 宇
本判决引用法规：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。