广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初19217号原告（反诉被告）：黄宏伟，男，1959年9月8日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：张高生，广东鼎汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽仪，广东鼎汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李瑞源，男，1969年12月6日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：麦康杰，广东江林律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广彪，广东江林律师事务所实习律师。原告黄宏伟与被告李瑞源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序后，于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告黄宏伟及其委托诉讼代理人张高生，被告李瑞源委托诉讼代理人麦康杰、周广彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄宏伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.被告双倍返还定金76000元；3.被告返还原告支付的中介前期经办手续费5000元；4.被告向原告赔偿损失30000元。事实与理由：原告在中山市鸿大房地产中介有限公司（以下简称鸿大公司）的介绍下与被告于2016年5月19日签订房地产买卖合同，约定被告以360000元将其名下位于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房的房地产卖给原告。合同签订后，原告履行了合同义务，被告却以房价上涨等各种理由不按合同约定履行其义务，不配合原告办理房产过户手续，单方解除合同等，经多次催告，被告仍不履行义务。被告李瑞源辩称：合同签订后，由于原告的个人原因一直无法办理银行按揭。据原告及中介公司透露，期间邮政储蓄银行、建设银行均不受理原告的按揭申请，即认定原告不具备银行按揭条件。期间，被告多次致电及微信联系原告及中介公司，质问办理银行按揭期限，但原告均以已经向相关银行申请，正等银行答复为由无故拖延。合同约定买方须于6月10日前申请按揭，但其直到2016年8月7日被告向其发出解除合同通知书时仍未拿到相关银行按揭手续。与此同时，被告本意拟出售涉案的房产购买商铺，并于2016年5月23日与第三方签订了商铺买卖合同书，打算以涉案房产等凑足500000元资金购买商铺，并已支付商铺定金50000元及中介公司费用10000元。由于原告违约，致使被告无法按时支付商铺转让款，导致卖方没收定金及中介公司已收取的居间费不予退还。故本案因原告违约，迟迟没有办理按揭手续，并没有按合同的约定向被告支付房款，构成严重违约，被告迫于无奈解除合同，原告请求双倍返还定金及赔偿损失没有事实和法律依据。由于原告违约，由此造成的中介费也应当由原告承担。原告的诉讼请求应依法予以驳回。被告李瑞源向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2016年5月19日签订的卖屋买卖合同；2.被告无需退还原告定金38000元；3.原告向被告赔偿经济损失60000元。事实与理由：与本诉答辩意见一致。原告黄宏伟对被告李瑞源的反诉辩称，与本诉事实与理由意见一致。1.被告未经催告单方面解除合同不符合解除合同的程序性规定，被告构成违约。被告后来实际履行合同的行为都足以证明当时原告延迟期限之后合同实际上在继续履行，是后来被告违约导致合同没有履行。2.被告反诉中提出的证据材料与本案无关。从反诉涉及的案外房产交易事宜看，如2016年8月26日被告收到案外人给被告的解除商铺买卖合同的通知函时间来看，如果被告能够在8月8日到鸿大公司办理过户手续的时候，如不不告而别未办理过户，原告的银行贷款则一个月能够还完。如果真实有交易的存在，其应尽快办理而不是不告而别，所以其即使存在损失也是被告自己造成的，应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：1.2016年5月19日，李瑞源（卖方）、黄宏伟（买方）与鸿大公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房；建筑面积57.44平方米，房产证号02××57号，土地证号33××18，成交价360000元。定金38000元为第一部分楼款，经纪方预收5000元作为前期经办手续费用；第二部分楼款银行按揭付款，买方申请银行按揭250000元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，买方须于2016年6月10日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在房产过户当天付清首期款（除已付之定金和预售款外）72000元（根据实际贷款金额多退少补，贷款总额由按揭银行一次性支付到卖方提供的收款账号，放款时间以按揭银行规定的工作日为准）。在银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起七日内，双方须签署中山市房地产买卖合同（现售），并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复之日起七日内，买方须到国土局等相关部门办理完缴纳税费及领取房地产证的手续，领取房产证当日，买方须到相关部门办理按揭贷款抵押登记手续。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在后收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同还约定了其他内容。2.2016年5月19日，黄宏伟向李瑞源支付首期款38000元，李瑞源出具收据。黄宏伟向鸿大公司支付税费预收款5000元，鸿大公司出具收据，庭审中黄宏伟述称鸿大公司以预付税费名义收取了该5000元作为前期经办手续费。李瑞源向鸿大公司提交涉案房产的房产证及土地使用证原件，鸿大公司出具收据。3.庭审中黄宏伟与李瑞源确认2016年6月21日去中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行（以下简称农行坦洲支行）办理按揭申请事宜。鸿大公司经办人与李瑞源2016年6月30日微信聊天记录载明：李瑞源“那边农行我都开好户了”鸿大公司经办人“农行没审批下来，需要换银行”。2016年8月4日，农行坦洲支行向黄宏伟出具个人二手住房贷款同意贷款通知书，同意黄宏伟贷款250000元用于购买中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房。2016年8月8日黄宏伟与李瑞源的短信聊天记录载明：洪宏伟“李瑞源老乡，银行按揭于8月5日已批下来，因6日至7日单位休息日，故不能办理业务。今天是8日，请你早上9时到中介处和我一起到相关部门办理过户手续，谢谢”。李瑞源未回复。4.2016年9月9日公司出具证明，载明“。202016年8月8日介方约买卖双方到鸿大公司一同到中山市国土局办理过户手续，当时卖方李瑞源以目前的房价涨了很多为由，提出加价50000元，买方黄宏伟要求按照合同约定履行，因卖方李瑞源不告而单独离走不能办理过户手续。”庭审中，本院就该证明向黄宏伟与李瑞源释明，如对该证据存在异议可以申请鸿大公司出庭作证，如不申请作证，本院即确认该证据，黄宏伟、李瑞源庭后均未申请鸿大公司出庭作证。5李瑞源提交向鸿大公司、黄宏伟作出的关于解除房屋买卖合同的通知，载明：“。买方故意拖延未在202016年6月10日前办理按揭手续，经卖方多次催促到6月21日才申请按揭，此为买方首次违约，鸿大公司曾承诺在签订合同后2个月内卖方可收齐所有购房款，但时至2016年8月7日，卖方仍未收到买方除定金以外的任何购房款，造成卖方严重损失。卖方在这段时间内一直积极配合你们两方办理各种手续，也一直催鸿大公司让买方尽快支付购房款，特别是在7月份多次与鸿大公司沟通并发信息催促此事，8月初鸿大公司答应在8月份的第一个星期内（即8月5日前）办好此事，但至8月7日仍未有任何进展。鸿大公司为促成此笔交易从而获得买方丰厚的佣金17200元，故意忽视其年龄及收入，特意承诺可帮买方申请到银行贷款，使买方在一时冲动之下购房而无力支付购房款，导致买方违约及卖方严重损失，鉴于买方的违约，鸿大公司对买方的欺骗及对卖方的不作为，卖方有权单方解除此合同并任意处置该房产，卖方无需承担任何责任但可酌情退还买方部分定金。”该通知的落款时间为2016年8月7日，但邮寄时间为2016年8月9日。6.鸿大公司于2016年8月15日宏伟发出催告函，载明：“。现买方黄宏伟已向农行坦洲支行申请购买该房产的按揭款250000元，银行已于202016年8月4日下发个人二手房贷款同意贷款通知书（编号：农行中山贷通字（2016）第0077号）。根据合同约定，银行出具贷款承诺书之日起七日内，双方须签署中山市房地产买卖合同（现售）并办理递件过户手续。截止目前中介方已按照合同约定履行了合同，并多次电话、口头通知双方按照合同约定办理过户手续未果，现向你发出正式书面催告通知，请务必于收到通知三日内联系我履行合同义务（拒收视为已收到），前往中山市国土局办理该房产过户手续，否则视为违约，我方有权向中山市人民法院起诉追讨损失。”7.2016年8月23日，黄宏伟委托广东鼎汉律师事务所向李瑞源发出催告函，通知李瑞源继续履行合同，于接到催告函后2日内书面通知黄宏伟与中介方，约定时间办理涉案房屋过户手续，如置之不理或单方要求解除合同，则将通过诉讼途径解决。8.本院依黄宏伟申请于2016年11月9日向农行坦洲支行发函调查询问黄宏伟申请按揭贷款时间、银行发出同意贷款通知书时间、是否存在延长贷款审批时间事由等问题。2016年11月22日农行坦洲支行出具回函，回复如下：本行于2016年7月11日接收黄宏伟的贷款申请；我行向黄宏伟发出的同意贷款通知书[编号：农行中山贷通字（2016）第0077号]时间是2016年8月4日；关于黄宏伟的贷款申请时间，我行对黄宏伟所提供的资料审查时，对其流水不符合我行要求提出疑问，并通知黄宏伟补充银行流水，但经办人因时间久远忘记其流水具体提交日期。9.本院在向农行坦洲支行调查黄宏伟申请按揭贷款时，银行工作人员反映，因为需要律师审核当事人提交的材料，审核完之后才会把材料交给银行，所以银行收到贷款申请材料的时间和当事人提交材料的时间不一致，所以黄宏伟向银行提交申请按揭材料时间并非是2016年7月11日。庭审中，经本院向黄宏伟、李瑞源告知，黄宏伟、李瑞源确认。10.因黄伟宏的诉讼请求包含双倍返还定金及损失，经法院释明，黄伟宏认为定金不足以赔偿损失，但不申请评估。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄宏伟与李瑞源签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意识表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。因黄宏伟与李瑞源均要求解除双方签订的房地产买合同，本院予以确认。结合双方诉辩意见及本院查明的事实，双方争议的焦点为：黄宏伟申请银行按揭时间是否存在违约，李瑞源是否可以据此解除合同。合同约定，黄伟宏应于2016年6月10日前申请按揭。农行坦洲支行复函确认于2016年7月11日接收黄宏伟按揭申请，但同时表示黄宏伟在此前已将按揭申请材料提交银行。李瑞源与黄伟宏于2016年6月21日到农行坦洲支行申请按揭，并未对申请按揭的时间提出异议，可以认定黄伟宏与李瑞源以实际行为变更合同约定的按揭申请时间，故黄伟宏申请银行按揭的时间并未违约。银行于2016年8月4日出具同贷书之后，黄伟宏及中介方通知李瑞源2016年8月8日办理过户手续。中介方证实李瑞源以房屋涨价为由拒绝履行合同；李瑞源于2016年8月9日直接向黄宏伟发出解除合同通知。李瑞源拒绝履行合同并解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，黄宏伟要求李瑞源双倍返还定金76000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。黄宏伟主张的前期经办费5000元，有合同约定及鸿大公司开具的收据予以证实，本院予以支持。关于黄宏伟主张李瑞源赔偿损失30000元的请求，因黄宏伟未提供证据证明存在损失，本院不予支持。关于反诉，因李瑞源违约，故其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告黄宏伟与被告李瑞源于2016年5月19日签订的房地产买卖合同中关于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄汇怡阳光公寓3号楼701房的买卖条款；二、被告李瑞源于本判决生效之日起七日内双倍返还原告黄宏伟定金76000元及前期经办费5000元；三、驳回原告黄宏伟其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李瑞源其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2520元（原告黄宏伟已预交），由原告黄宏伟负担681元，被告李瑞源负担1839元（被告李瑞源于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告黄宏伟）；反诉案件受理费1125元（反诉原告李瑞源已预交），由反诉原告李瑞源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  罗晓冰审 判 员  张剑峰人民陪审员  黄瑞芬二〇一七年三月一日书 记 员  冯要举杨万红