河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第381号
上诉人（原审被告）：河北溯源房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华区槐安东路145号西美五洲大厦19层。
法定代表人：张秋兰，董事长。
委托代理人：李卿，河北千山恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙景瑞，男，1951年7月23日出生，汉族，现住深州市。
委托代理人：刘广，河北中衡诚信律师事务所律师。
上诉人河北溯源房地产开发有限公司（以下简称溯源公司）因与被上诉人孙景瑞买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2015）衡桃民二初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人溯源公司委托代理人李卿、被上诉人孙景瑞委托代理人刘广到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告孙景瑞起诉称：2013年11月12日，孙景瑞与溯源公司签订君悦华府商品房预订合同，合同约定孙景瑞购买溯源公司开发的君悦华府21号楼2单元402室房屋一套，面积91.9平方米，价款395619元。合同签订时，溯源公司销售人员承诺2015年5月1日交房。但至今溯源公司欲建楼房的位置仍未进行拆迁，现溯源公司已不可能按照其承诺的日期开盘及交房。且溯源公司在没有取得商品房预售许可证的情况下即销售房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。故诉请法院确认双方订立的合同无效。判令溯源公司返还孙景瑞房款395619元并按同期银行贷款利率支付利息损失。
原审被告溯源公司答辩称：双方签订的是预订合同，是一个优惠的合同。签订合同时溯源公司无预售许可证，孙景瑞是明知的，溯源公司认为该合同是合法有效的。合同的第四条第二款中有相关的规定，孙景瑞退房应向溯源公司提交退房申请，孙景瑞没有向溯源公司提出书面退房申请。该条款同时规定，孙景瑞申请退房溯源公司在收到退房申请60个工作日内，退还孙景瑞房款，利息应该按照存款利率计算。
原审法院查明：2013年11月12日，双方签订君悦华府商品房预订合同，合同约定孙景瑞购买溯源公司开发的君悦华府21号楼2单元402室房屋一套，面积91.9平方米，价款395619元。合同签订后，孙景瑞依约交纳房款395619元。溯源公司至今未取得商品房预售许可证，孙景瑞所购房屋至今尚未建设。
原审法院认为：溯源公司在未取得商品房预售许可证明的情形下与孙景瑞订立的商品房预售合同，违反法律规定，系无效合同，无效合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。故孙景瑞在因溯源公司过错导致合同无效的情形下，请求溯源公司返还已付购房款395619元并按同期银行贷款利率的计算利息，符合该司法解释的规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：确认原告孙景瑞同被告河北溯源房地产开发有限公司签订的商品房预订合同为无效合同；被告河北溯源房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内返还原告孙景瑞已交购房款395619元及利息损失（自2013年11月12日至判决确定给付之日止，按同期银行贷款利率计算）。
上诉人溯源公司上诉称：一、本案基本事实认定错误。1、双方签订的《君悦华府商品房预定合同》是预定合同，属于意向性协议而非商品房预售合同。订立合同的目的是“为了保证和满足乙方能够优先购买君悦华府商品房”，并非溯源公司与孙景瑞就诉争房产买卖事宜达成的最终合意。该合同第四条第二款、第五条第六款均明确约定孙景瑞在与溯源公司签订《商品房买卖合同》时可以申请退房也可以证实这点，如果该合同是双方之间签订的商品房预售合同，显然不会允许孙景瑞这样无条件退房。2、该合同合法有效，双方均应继续履行。首先，该合同是双方真实意思表示，且不侵害国家、集体或第三人利益，不存在我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形；其次，双方之间签订的为意向性协议，而非商品房预售合同，不管是合同的名称，还是合同订立目的部分的文字性表述，还是合同内容都可以体现这点，因此，原审判决对于该合同的性质，本应以合同双方当事人签订合同时的合意来确认，而非按照某一部法律法规进行反推；再次，孙景瑞在签订合同时，对溯源公司未取得商品房预售许可证的事实是明知的，也知道该合同只是意向性协议而非预售合同，因此本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，即未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，合法有效。3、关于已付房款利息的确认，双方已在合同明确约定，如孙景瑞选择退房，溯源公司以银行同期存款利率支付增值金，原审法院以银行同期贷款利率支付利息没有任何依据。二、原审法院适用法律错误。本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定。首先，诉争合同的标的为商品房有限购买权而非商品房，对此合同有明确约定，该合同只是意向性协议，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条所规定的商品房买卖或预售合同；其次，诉争合同签订时，合同中所预定房屋的房号、规划设计、户型结构及面积均未确定，对此合同第一条及第五条第六款有明确约定。并不符合原判决所援引的《商品房销售管理办法》第十六条的规定，不能将诉争预定合同认定为商品房预售合同；再次，孙景瑞在合同签订时均已知悉和接受，溯源公司不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形。三、原审法院徇私舞弊、枉法裁判。原审法官为支持孙景瑞不合理的诉讼请求，混淆基本事实，适用错误的法律规定，甚至无视双方《预定合同》的明确约定，错误认定本案法律关系及利息计算方式，显然不符合我国现行法律规定和审判规制。综上，原审判决认定事实错误，适用法律确有错误且存在徇私舞弊、枉法裁判的情形，请求人民法院依法予以撤销，并将本案发回重审。
被上诉人孙景瑞答辩称：本案中的预定合同就是房产公司的文字游戏，其目的就是收取房款，违反了法律规定，在没有预售许可证的前提下通过各种方式收取购房者房款，无论采取预约还是预定的方式都是违反法律强制性规定。房产公司采取预定方式变相销售房产的行为是无效的。
双方当事人在一审所举证据均经庭审质证，并已随卷移送本院。二审中，本案审理重点与一审一致，双方当事人对一审证据未发表新的质证意见亦未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉合同中未约定商品房交付使用的条件及日期，约定日后再签订正式商品房买卖合同。从合同内容看，该合同系商品房买卖双方对今后订立商品房买卖合同相关事宜进行预先约定，是对双方交易房屋的初步确认，而不是对商品房买卖结果的直接确认，故该预定合同在性质上是商品房买卖预约合同。但商品房买卖预约合同应当在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。这是商品房买卖合同作为不动产交易的本质特征决定的，其目的在于保障交易安全和社会公众利益。本案中，开发项目用地上的旧房拆迁工作尚未完成，该项目尚未立项，更谈不上开工建设，庭审中溯源公司对拆迁完毕、取得预售许可证、签订正式商品房买卖合同的时间均不能确定，故该预定合同不是针对特定项目签订的，缺乏商品房买卖的现实基础，这一阶段签订的预定合同应认定无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，《商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”，溯源公司在签订预订合同时收取孙景瑞预订款395619元的行为亦违反了上述规定，应认定该预定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因溯源公司占用孙景瑞预订款将近两年时间，且孙景瑞的合同目的并未实现，故原审法院判决溯源公司返还孙景瑞预订款395619元并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算利息，并无不当，本院予以维持。溯源公司的上诉理由，与法相悖，本院不予支持。
综上所述，原审法院对案涉合同的性质认定有误，适用法律错误，但判决结果正确，本院予以维持。依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2234元，由上诉人河北溯源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王江丰
审 判 员 李淑华
代理审判员 关信娜
二〇一五年十月二十日
书 记 员 徐佳佳