北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第14626号
原告张润芳，男，1937年8月8日出生。
原告王秀荣，女，1938年1月16日出生。
原告张×，男，1999年2月9日出生。
原告兼原告张×之法定代理人丁红梅，女，1972年7月25日出生。
共同委托代理人韩凤霞，河北维平律师事务所律师。
共同委托代理人张翠，河北维平律师事务所律师。
被告陈福泽，男，1964年3月8日出生。
委托代理人张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
第三人张卫，男，1983年10月20日出生。
原告丁红梅、张润芳、王秀荣、张×与被告陈福泽、张卫租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁红梅及四原告共同委托代理人张翠、韩凤霞，被告陈福泽之委托代理人张巡礼，第三人张卫到庭参加第一次庭审；原告丁红梅及四原告共同委托代理人张翠、韩凤霞，第三人张卫到庭参加第二次庭审诉讼，被告陈福泽经本院依法传唤，未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
四原告共同诉称：
2004年8月20日张润芳夫妇将其所有的位于顺义区×村小区路房址×内（1）和×内（2）两套房分别给了长子张军、次子张民。2010年8月张民将属于其的房屋租赁给被告陈福泽并签订了房屋租赁合同。张民于2013年5月22日死亡，四原告系张民的法定继承人。2014年3月丁红梅受其他三原告的委托与被告及第三人签订了补充协议，合同中约定年租金18万元，半年交付一次，合同期内房租不变，本合同签订当日交付半年租金9万元，日后每半年交付租金。被告自2014年8月后就开始拖延支付租金，至今拖欠16万元租金未支付。按合同约定原告有权要求被告支付租金及赔偿滞纳金，并有权解除合同。
另外，补充协议约定被告在装修过程中不得私搭乱建，不准允添附，若未经允许私自变更主体结构的，出租方有权解除合同并提出违约金的赔偿。但补充协议签订后，被告及第三人仍在承租的房子上对房屋进行了私搭乱建，严重破坏了房屋的主体结构，并导致了严重的安全隐患，原告多次找被告及第三人要求恢复原状，二人对原告置之不理。
综上所述，原告依法提起诉讼，要求：1.依法判决解除张民与被告陈福泽签订的房屋租赁合同，并解除四原告与被告及第三人签订的补充协议；2.请求依法判决被告陈福泽及第三人张卫拆除私搭乱建建筑，恢复房屋原状；3.请求判决被告支付拖欠房租160000元及逾期付款利息10032元，计算至起诉之日，以后利息另计；4.请求判决被告赔偿原告违约金90000元；5.案件受理费由被告承担。
被告陈福泽辩称：不同意解除租赁合同及补充协议，本案租赁合同应继续履行。根据法院现场勘验，目前有三个承租人继续承租涉诉房屋并正在经营，故双方租赁合同不能解除，被告不清楚承租人是谁。关于原告第二项诉讼请求，被告没有私搭乱建情况，被告、第三人对房屋进行重新装修、装饰改善是使涉诉房屋价值增大，而不是价值减少；房屋的第二、三层不是被告陈福泽建的；添附的二、三层是继续经营状态，客观上无法拆除。关于原告的第三项诉讼请求，需要原告提交双方关于租金结算的相关凭证来进行计算。关于原告的第四项诉讼请求，根据双方签订的租赁合同条款，没有关于违约金的约定，故被告不同意支付原告违约金。
第三人张卫述称：不同意原告第二项诉讼请求。第三人是从被告陈福泽手上承租的涉诉房屋。在建房过程中，第三人根据房东的要求，对房屋房顶进行了及时的维修和修复。建成房屋后，原、被告及第三人三方约定由第三人给被告补偿5万元，被告给原告补偿7万元。在第三人建筑、装修过程中，房东未以任何形式告知第三人涉诉房屋是不允许装修和建设的，而是在建成后才告知第三人的，若现在拆除会造成第三人的经济损失。
经审理查明：
原告张润芳、王秀荣系张民之父母，原告丁红梅系张民之妻，原告张×系张民之子。张民于2013年5月22日死亡。
北京市顺义区李桥镇×小区路×院所在宅基地登记在原告张润芳名下。2004年，张润芳家庭组织分家，将登记在张润芳名下宅基地西半侧的房屋分给张民。后张民对其分得的房屋进行了翻建。2010年8月12日，张民（合同甲方）与被告陈福泽（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张民将位于顺义区李桥镇×小区路×内3号房屋出租给陈福泽作为商业用房；房屋交付时为南北门面，东西新建两层楼房，水泥墙面（内外墙）地面，无门窗；租期为六年，自2010年8月30日至2016年8月30日；年租金为18万元，半年交付一次，合同期内房租不变，本合同签订当日交付半年租金9万元，日后每年二月三十日和八月三十日交付租金。关于违约责任，双方约定乙方应及时交纳房租，每逾期一日按年租金的千分之三作为滞纳金，如乙方不能按时交租，超期一个月，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方不动产投资不可拆毁归甲方。关于其他事宜，双方约定乙方对房屋每三年内部整修一次，并承担费用，租赁期满后，房屋的不动产（如吊顶、地面、墙面、软包、电路、暖气、室内水井、门窗、灯具等）归甲方所有。在租赁期内，乙方按时交纳房租，可自行选择经营项目，可转租，但转租时须告知甲方，按照合同履行，如有违反按照第六条违约责任处理。
张民出租给被告陈福泽使用的房屋范围包括：北正房一层，院西侧房屋两层，南房一层及二层除张民家庭自住的部分，北房及南房之间的两层楼板房。
同日，张民与被告陈福泽签订《违约责任书》，约定：如乙方不能按照规定的日期交纳租金，逾期30日甲方有权终止协议，并通过法律程序追缴乙方所欠甲方全部租金及规定的滞纳金。如乙方不能按规定交纳用房租金，乙方应将租赁甲方房屋内所有物品归甲方所有。
2013年12月份，被告陈福泽将其从张民处租赁的房屋全部转租给第三人张卫。第三人张卫承租房屋后，在西侧二层房屋上加盖了三层，在北正房上加盖了二、三层。第三人张卫称，其承租涉诉房屋后觉得房子矮，想加高，陈福泽说让其自己决定，但要看看房屋主体能否承受。改造房屋时第三人未告知原告其想改造加建房屋，也不知道陈福泽有没有跟原告说。
四原告称，2013年年底，其并未住在涉诉房屋处；2014年初回来发现房屋正在改建过程中，四原告不同意改建，于是在2014年3月7日跟陈福泽、张卫签订了补充协议。补充协议的内容为：一、乙方承租方在装修过程中不得私搭乱建，造成损失自负，不准允添附、结构变更（主体结构）。未经允许私自变更主体结构，甲方有权解除合同并提出违约金赔偿（6个月房租）。二、乙方在装修或使用期间出现意外事故（失火、人员伤亡等）一切由乙方承担，乙方在装修和维修费用方面一切自负。……四、乙方在租期内自愿补偿房租5万元（2年半），在2016年8月30日前交齐。陈福泽和张卫在该补充协议的承租方签字，出租方四原告未签字，但四原告认可该协议的效力。
四原告称，上述补充协议签订后，张卫继续改建，四原告多次阻止，但阻止不了，陈福泽和张卫在改造房屋之前均未告知四原告要改造房屋一事。
对此，张卫称，签订补充协议时，其已将房屋的主体结构改造完毕，就剩装修了，四原告系阻止其装修未阻止其建房。
四原告要求被告陈福泽及第三人张卫将院西侧房的三层及北正房的二、三层拆除。
2015年7月21日，丁红梅与陈福泽打电话，丁红梅说：“说的挺好，就是一分钱不拿，就是再拖，你把16万拿出来，这都快一年了”。陈福泽答：“我挺难的，我知道你也难我可以理解，和张卫这两天开庭了，该给你钱就给你了，我有钱了不会欠你一毛钱的”。丁红梅：“我说不让盖，非盖，你不出面，我说他又不听，今天这接一点明天那接一点，现在这房子也漏”，“现在这房子是他想怎么接就怎么接，根本谁说都不听”。
庭审中，原告丁红梅另提交其与被告陈福泽的短信，在短信中多次向陈福泽催要租金，其中2015年6月23日，短信内容为：“现在欠16万元何时解决，你没有期限，那是救一家老少活命的钱”；2015年7月16日，丁红梅短信内容为：“老陈，我现在急需钱，你说句痛快话，房租几天付齐，你跟张卫打官司我不管，我心里要着火，已经等不及了，一年了，房租给不了。”8月2日，丁红梅短信内容为：“老陈，你不回电话后果自付！你让张卫歇歇吧，他再乱搭就要出人命了”。
四原告根据上述通话和短信内容主张被告陈福泽欠付其一年的租金合计16万元，故依据房屋租赁合同第六条有关逾期交纳租金及滞纳金的约定要求解除双方之间的房屋租赁合同及补充协议，并要求被告向原告支付逾期付款利息。四原告依据补充协议第一条的约定，认为被告未经允许私自变更房屋主体结构，要求被告支付相当于6个月房租的违约金。关于合同解除的后果，原告要求被告陈福泽和第三人张卫将承租房屋腾退给原告，第三人张卫要求被告陈福泽及四原告共同赔偿其装饰装修的损失。
上述事实，有庭审笔录、房屋租赁合同、补充协议、集体土地建设用地使用证、录音材料、短信、照片等在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈福泽经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加第二次庭审，视为其放弃了答辩和质证的权利。
张民与被告陈福泽签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，合同条款对双方均具有法律约束力。张民去世后，四原告作为张民第一顺序的法定继承人，概括继承上述合同项下张民的合同权利及合同义务。通过四原告提交的通话录音及短信，可以看出原告丁红梅多次向被告陈福泽催要租金16万元，被告陈福泽对此未提出异议，只是称自己现在无钱给付，故本院对四原告主张的被告拖欠16万元租金的事实予以确认。被告陈福泽未在合同约定的期限交纳租金，逾期交纳2014年9月至2015年2月的租金超过一个月，四原告根据《房屋租赁合同》第六条的约定，要求解除张民与被告签订的《房屋租赁合同》具有合同依据，本院予以支持，合同解除的时间以原告的起诉状送达被告之日即2015年9月7日为准。
补充协议系《房屋租赁合同》的补充条款，四原告虽未在该补充协议上签字，但其认可该协议的效力，故该协议于四原告、被告及第三人之间具有法律效力。主合同解除，从合同亦应一并解除。原告要求确认补充协议解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四原告要求在合同解除后，被告及第三人将房屋腾退给四原告，本院予以支持。第三人要求四原告和被告陈福泽赔偿其装修损失，与本案不属同一法律关系，第三人可另行起诉。
四原告主张被告及第三人在改造房屋前未告知原告，第三人也认可改造房屋一事其未向四原告事先告知。通过四原告提交的其与陈福泽的通话、短信等内容，可以看出四原告是一直反对被告及第三人改造房屋的，并多次阻止未果。涉诉房屋为宅基地上所建农房，第三人改造加建二层或三层未经审批，具有一定的危险性，也确实影响了四原告原有房屋的安全性。现《房屋租赁合同》已解除，四原告要求被告及第三人将改造加建的房屋拆除，并恢复原状，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告拖欠房租，四原告要求被告支付2014年度至2015年度的租金16万元，本院予以支持。原告依据房屋租赁合同关于滞纳金的约定要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。
关于四原告主张的违约金，第三人张卫坚持主张签订该补充协议时房屋的主体结构已改造完成，补充协议签订之后其未再改变主体结构，四原告亦未举证证明补充协议签订之后，被告或第三人有继续破坏房屋主体结构的行为，故对四原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认张民与被告陈福泽于二〇一〇年八月十二日签订的《房屋租赁合同》及原告丁红梅、张润芳、王秀荣、张×与被告陈福泽及第三人张卫签订的补充协议于二〇一五年九月七日解除；
二、被告陈福泽及第三人张卫于本判决生效之日三十日内将北京市顺义区李桥镇×小区路×院西半侧北正房的二、三层及西房三层拆除，恢复北正房一层及西房二层的屋顶、防水至适宜居住状态；
三、被告陈福泽及第三人张卫于本判决生效之日三十日内将北京市顺义区李桥镇×小区路×院西半侧北正房一层，西房一、二层，南房一、二层（四原告自住部分除外）及南房与北正房之间楼板房一、二层腾退给原告丁红梅、张润芳、王秀荣、张×；
三、被告陈福泽于本判决生效之日起十日内支付原告丁红梅、张润芳、王秀荣、张×租金十六万元；
四、驳回原告丁红梅、张润芳、王秀荣、张×其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千二百元，由原告丁红梅、张润芳、王秀荣、张×负担二千元（已交纳），由被告陈福泽负担三千元，由第三人张卫负担二百元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 宗 明
人民陪审员 王桂华
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 曾庆贺