天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5910号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市吉祥家具有限公司，住所地天津市西青经济开发区张家窝工业园。
法定代表人：杜国勋，经理。
委托诉讼代理人：陈家绪，天津君利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景珊珊，天津君利律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杜国勋，男，1959年7月6日出生，汉族，天津市吉祥家具有限公司经理，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：陈家绪，天津君利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景珊珊，天津君利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市美得空间隔断制造有限公司，住所地天津市西青经济开发区张家窝工业园丰达道5号。
法定代表人：薛刚，董事长。
委托诉讼代理人：陈彩静，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧明超，天津益清律师事务所律师。
原审被告：马凤芝，女，1960年10月19日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：陈家绪，天津君利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：景珊珊，天津君利律师事务所律师。
上诉人天津市吉祥家具有限公司、杜国勋因与被上诉人天津市美得空间隔断制造有限公司、原审被告马凤芝租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初7835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人天津市吉祥家具有限公司、杜国勋上诉请求：1.撤销一审判决,改判上诉人给付被上诉人自建房屋拆迁补偿款141205.4元、租金损失43750元、旗杆损失5000元、搬迁费38209.6元，共计228165元或依法发回重审；2.撤销一审判决，改判上诉人杜国勋不承担给付责任或依法将案件发回重审；3.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由:1.一审法院认定被上诉人应获得的赔偿数额时背离了上诉人与被上诉人之间签订的合法有效的协议，且认定的数额缺乏事实和法律依据。《租赁合同终止协议》第十四条约定除终止协议第7、8条中约定的搬迁费全部由政府赔偿给被上诉人之外其他所有产生的赔偿，全部按照总额的3：7分配原则分配赔偿额，但一审法院在最终认定被上诉人应获得相应赔偿数额时并没有依据该协议的约定。在认定数额上，一审判决缺乏事实和法律依据。政府所补偿的拆迁费是针对整个被拆迁厂房，依据是被拆迁厂房的整体面积及单价，并非被拆迁人实际搬运花费。另，上诉人天津市吉祥家具有限公司与被上诉人签订的关于涉案租赁房屋的2号合同在2015年3月31日到期后并未签订新的续租协议。2.一审法院认定上诉人杜国勋应承担相应的给付赔偿责任没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》等签订的主体均是天津市吉祥家具有限公司，杜国勋作为法定代表人办理上述事项不能简单的依此认定其个人财产与公司财产混同而要求杜国勋本人承担上述给付责任。
被上诉人天津市美得空间隔断制造有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.上诉人所述租赁合同的终止协议，内容前后矛盾，经过一审法院核实所以认定未按照租赁合同终止协议三七比分配。2.被上诉人一审提交了租赁合同以及被上诉人支付2号车间2015年3月31日到2016年3月7日的租金95000元，该租赁虽无租赁协议但有实际履行租金的行为，故一审法院判定本案涉诉租赁房屋涉及2号车间，支付租金补偿给被上诉人。3.上诉人天津市吉祥家具有限公司的法定代表人在领取补偿款后该1000万余元的补偿款并未转入天津市吉祥家具有限公司的公司账号，而是转入杜国勋的个人账户，公司财产与股东财产混同，应承担连带责任。
原审被告马凤芝辩称，同意上诉人的上诉请求及事实和理由。
天津市美得空间隔断制造有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自建房屋拆迁补偿336356.6元，自装拆迁房屋补偿826706元、搬迁运费140000元、租金损失67500元、停产停业损失177170元、电动门损失12950元、旗杆损失5000元、迟延支付利息90809.6元、律师费56000元，三被告承担连带责任，合计1712492.2元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。天津市吉祥家具有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计1101500元；2、反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：为证实其主张，原告提交了2004年3月26日签订的3号车间的租赁合同，房屋租赁期为10年，自2004年4月1日至2014年3月30日，年租金120000元；合同第8条(2)约定：甲方（被告）提供1300平米的展厅场地，甲乙双方共同出资建立展厅，使用权与管理权双方共同拥有。2007年4月1日，原、被告之间签订2号车间的《房屋租赁合同》，租期8年，自2007年4月1日至2015年3月31日，第一年租金为50000元、第二年租金为60000元、第三年租金为70000元，第四年租金为80000元。2014年4月25日，原、被告之间签订3号车间的《房屋租赁合同》，第一年租金165000元，第二年租金175000元，第三年租金175000元，第四年租金195000元，第五年租金205000元。合同第2条约定：本合同是在原合同的基础上做增加补充并续租。合同第3条约定：乙方（原告）自主装修办公室、安装、装饰展厅的各项设施、安装电子门及其他设施，在承租期内所有权归乙方所有，若乙方不再承租，除装修以外的其他各项设施的所有权归乙方所有。2016年3月7日，原、被告之间签订《租赁合同终止协议》，协议约定：“一、原2＃、3＃厂房租约未满，经甲乙双方协商，2＃、3＃厂房租期截止于2016年3月31日，甲方另付乙方共计人民币95000元租金后所有租金全部结清。租赁合同终止。二、在此协议签订之前，甲方已将所有租金全部给付了乙方。甲方不欠乙方租金或其他任何费用。三、甲方因为租用乙方生产厂房进行合法生产经营活动，在租赁期未满情况下政府要求拆迁，造成甲方生产经营不能正常进行，所造成装修损失，拆迁搬运等所有因此拆迁所造成之损失应由政府根据相对应之拆迁补偿标准补偿给甲方。四、为保证甲方有合理足够的搬迁时间，乙方同意甲方于2016年3月31日主要物料搬迁完毕，允许其他物料于2016年4月10日之前搬迁完毕。在此之前所有甲方物料还是由甲方自行管理使用，乙方不得动用甲方任何物料。五、甲方因为拆迁期间造成之生产经营损失，所有之赔偿由政府全部赔偿给甲方。六、甲方对此厂房内部的装修投入人民币100多万元，具体数额依甲方提供相应的票据。此部分的装修损失由政府必须全部赔偿给甲方。七、甲方拆除，搬迁所有产生之人工费用，将于搬迁完毕汇总后，依据汇总费用由政府赔偿给甲方。不在甲乙双方分配比例之中，全属于甲方所有。八、甲方因拆除搬迁所有之运费、装卸费用，将于全部搬迁完成后进行汇总，依据此汇总费用由政府赔偿给甲方。不在甲乙双方分配比例之中，全属于甲方所有。九、甲方自建的包括花坛、旗杆、遮阳棚等设施等（见附件）拆迁赔偿必须由政府全部赔偿给甲方。十、为了更好地证明区分甲乙双方对此厂房内设施、基础、装修、物料等进行区分，双方对其进行了一次盘点（如有漏盘情况可以再补充）,双方就盘点物所属分别进行确认并签字，签字证明文件作为此协议之附件。如果涉及到属于甲方之物料造成之拆迁赔偿一律由政府赔偿给甲方。十一、拆迁过程中造成3个月租金损失，应全部由政府赔偿给甲方。十二、在与政府或是拆迁办进行拆迁补偿谈判等过程甲方有权参与并有权知晓所有内容细节，乙方有义务告知甲方，不得隐瞒或任何等行为而损害甲方利益。十三、补偿款必须分别汇入甲方和乙方账户或是两方同意的第三方账户，乙方不得扣留上述所有约定好属于甲方的补偿款项。十四、甲方提供相应所有实际发生的票据由乙方统一向政府索赔，双方约定上述7、8条全部赔偿给甲方之外其他所有产生的赔偿，按总额的3:7分配原则分配赔偿额，70%赔偿给甲方，30%赔偿给乙方。此协议及所有附件内容经甲乙方确认后并签字即刻生效，具有同等法律效力。”此协议后附经被告天津市吉祥家具有限公司法定代表人杜国勋签字的原告所属自建、自装项目照片清单，原告自建、自装项目包括财务室、食堂及食材存放处、水房/锅炉房、食堂后院、生产车间通道及两侧（含废品库、原辅料库、样品储藏室、劳保库、包装品库、废料库、工具库、空压机室）、厂房大门、车棚、旗杆、花坛、职工宿舍1、职工宿舍2。原告主张自建房屋拆迁补偿336356.6元，系赔偿明细中的第1、10、11、12、13、14、16、17、24-26项的合计，并提供了有被告杜国勋签字的照片。被告对第13、16、24-26项的补偿不予认可，认为上述房屋系被告自建，关于被告杜国勋在照片上的签字系对厂房现状的确认，而非对权属的确认。被告对赔偿明细中1、10、11、12、14、17项没有异议，上述各项合计141024.6元。《租赁合同终止协议》第十条约定盘点的目的是为了确认原告物料的现状，也是为了保障原告物料造成的拆迁赔偿，与原告主张的自建房无关。被告同意支付原告自建房屋补偿款100000元。原告主张自装拆迁补偿款826706元，其中办公室装修230560元、豪华展厅装修596146元。办公室装修的补偿是拆迁补偿表中第3项中的一部分，原告的承租范围为拆迁补偿平面图和拆迁补偿表中列明（长15.54+11.4+15.82）米×6.74米×2层=576.4平方米，其中400元的差价系装修费用，576.4平方米×400元=230560元。豪华展厅装修596146元是以票据为准主张的，装修时间在2013年-2015年期间，原告提供的票据包括安装费、工程款、材料款共计451161元，机器设备款144985元。被告主张：原告承租面积为2970平方米，拆迁补偿完全是针对厂房的补偿，并不包含装修部分，且原、被告双方在合同中约定，原告不再承租时，装修归被告所有，原告无权主张装修补偿。
原告主张：租金损失3个月，2号车间95000元/年，95000元÷12个月×3=23750元、3号车间175000元/年，175000元÷12个月×3=43750元，被告认可3号车间的租金数额43750元，但不认可2号车间的租金数额，其认为合同于2015年3月31日到期后，并没有续签。双方确未在2015年4月1日至2019年3月31日的合同上签字、盖章，但原告提供了其于2016年3月7日交纳2015年度2号车间全年租金95000元给被告天津市吉祥家具有限公司的收据。原告主张电动门的损失12950元、旗杆的损失5000元，其中电动门的损失以票据为准，旗杆的损失是被告认可的数额。被告主张电动门最开始是被告购置的，原告承租后在未征得被告同意的情况下私自更换，故原告无权主张电动门的损失。对旗杆的损失5000元无异议。原告主张搬迁运费140000元，以搬迁的实际支出为准，有支出的发票为证。被告同意支付原告搬迁运费，支付的标准为：根据原告租用的面积与全部厂房的面积之比支付一部分。原告主张停产停业损失费177170元，主张的依据是根据员工的人数及工资估算出的数额。被告对原告主张的停产停业的损失均不同意赔偿，拆迁方并没有向被告支付此部分费用。
原告主张延期付款的利息90809.6元，自被告2016年7月15日领取拆迁款之次日，即2016年7月16日至2016年11月15日共4个月的利息，按照银行同期贷款利率的4倍。被告不同意支付利息，因终止协议中没有约定给付原告补偿款的时间。原告主张律师费56000元，担保费6800元，应由被告承担。被告认为原告的主张没有法律依据和相关规定，故不同意给付。2016年3月7日，被告杜国勋从案外人天津市宏泽园科工贸有限公司领取了拆迁款11763330.35元的支票，2016年7月15日，被告天津市吉祥家具有限公司为天津市宏泽园科工贸有限公司出具了财务收据。2016年4月28日，被告天津市吉祥家具有限公司与天津市宏泽园科工贸有限公司签订了《协议书》，该协议书确定了拆迁补偿费为11763330.35元，拆迁时间自2016年4月28日至2016年5月20日。现涉诉房屋已拆迁完毕。2008年3月26日，原告天津市吉美得家具制造有限公司更名为天津市美得空间隔断制造有限公司。反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司针对反诉请求向一审法院提出鉴定申请，并提交了财产损失范围的照片，申请对反诉被告(原告)在租赁期间对其财产造成的损失进行鉴定，一审法院向司法鉴定办公室递交了申请并提供了反诉原告提交的证据，办公室经联系，名册中没有机构可以对原告的委托事项进行评估鉴定。
一审法院认为，原告与被告天津市吉祥家具有限公司签订的坐落于天津市西青经济开发区张家窝工业园丰达道6号厂房的2号车间、3号车间的《房屋租赁合同》及2016年3月7日签订的《租赁合同终止协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。原告主张自建房屋拆迁补偿336356.6元，系赔偿明细中的第1、10、11、12、13、14、16、17、24-26项的合计，被告仅同意支付100000元，对赔偿明细中的13、16、24-26项系原告所有的主张不认可。根据原告提供的有被告杜国勋签字的照片以及《租赁合同终止协议》第九条、第十条的约定，不能完全确认照片中的房屋全部为原告自建，也包括被告的房屋，故原告要求被告给付自建房屋拆迁款336356.6元的诉讼请求，应予部分支持，即对被告没有异议的款项141024.6元应予支持，对余款195332元应支持其70%为宜，即136732.4元（195332元×70%）。
原告主张自装拆迁补偿款826706元，其中办公室装修230560元。原告主张的办公室装修补偿是原告按照其承租范围内拆迁补偿平面图和拆迁补偿表中列明的数据，计算得出，赔偿明细表中，除该二层楼的单价为1200元外，其余补偿均为600元或800元，存在400元的差价，原告主张该400元差价系对装修费用的补偿，原告就其主张未提供充分的证据证实，在拆迁补偿表中并没有明确该400元差价系对装修的补偿，故原告主张230560元承租房屋装修补偿款的诉讼请求，不予支持。原告主张15号豪华展厅装修596146元，原告提供的票据显示，装修时间在2013年-2015年期间，原告提供的票据包括安装费、工程款、材料款共计433461元，该部分费用，原告已实际支出，但应扣除一部分折旧费，故该部分补偿应以原告实际支出的数额433461元的70%为限，即303422.7元。原告主张的机器设备款144985元，但拆迁行为并没有给原告的机器设备造成损害，原告仍然可以占有、使用该部分设备，且原告亦未提供证据证实拆迁单位支付了该部分费用，故原告要求被告支付机器设备款144985元的诉讼请求，不予支持。被告主张拆迁补偿完全是针对厂房的补偿，并不包含装修部分，且按照合同约定，原告不再承租时，装修归被告所有的主张，不符合合同约定和法律规定，不予采信。《租赁合同终止协议》第十一条明确约定，拆迁过程中造成3个月租金损失，应全部由政府赔偿给甲方(原告)，且原告并不欠被告租金，故原告主张3个月租金损失67500元的诉讼请求，应予支持。因涉诉厂房拆迁时，拆除的电动门属原告所有，即使被告以前存在电动门，但拆迁时早已拆除，拆迁单位应是对现有物品的补偿，故电动门的损失应补偿给原告而非被告，但拆迁补偿明细中没有列明电动门的损失为12950元，原告已经使用了一段时间，故电动门的损失应以12950元的70%为限，即9065元；关于旗杆的损失5000元，原、被告已达成一致意见，故原告主张旗杆的损失5000元的诉讼请求，应予支持。原告主张搬迁运费140000元并提供了票据，按照《租赁合同终止协议》第三条之约定，原告的该项请求，应予支持。被告关于按照原告租用的面积与全部厂房的面积之比支付一部分搬迁费用的抗辩，不具备合理性和合法性，不予采信。因原、被告双方在《租赁合同终止协议》中并没有约定拆迁款向原告的支付期限，故原告主张延期付款的利息90809.6元的诉讼请求，不予支持。原告主张停产停业损失费177170元，被告对原告主张的停产停业损失不同意赔偿，且原告亦未提供证据证实其停业损失的存在，故原告的该项诉讼请求，不予支持。原告主张律师费56000元，担保费6800元，被告不同意支付，且原告的该项请求，无合同约定和法律规定，不予支持。反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司要求反诉被告（原告）天津市美得空间隔断制造有限公司赔偿损失1101500元的诉讼请求，因反诉原告未提供充分的证据证实其损失的客观存在，故反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司的反诉请求，不予支持。因《租赁合同终止协议》的签订主体系原告和被告天津市吉祥家具有限公司，被告杜国勋作为被告天津市吉祥家具有限公司的法定代表人领取了涉诉拆迁款、且该拆迁款存入了被告杜国勋的个人账户，故被告天津市吉祥家具有限公司与被告杜国勋应共同向原告支付应支付的拆迁补偿款。一审法院判决：一、被告（反诉原告）天津市吉祥家具有限公司与被告杜国勋于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告（反诉被告）天津市美得空间隔断制造有限公司自建房屋拆迁补偿款277757元、装修补偿款303422.7元、租金损失67500元、电动门损失9065元、旗杆损失5000元、搬迁运费140000元，共计802744.7元；二、驳回原告（反诉被告）天津市美得空间隔断制造有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市吉祥家具有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20212元，由本诉原告天津市美得空间隔断制造有限公司负担8385元，由本诉被告天津市吉祥家具有限公司负担11827元；反诉案件受理费14714元，保全费5000元，合计19714元，全部由反诉原告（被告）天津市吉祥家具有限公司负担（应于本判决发生法律效力之日起五日内交付本院）。
二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人天津市吉祥家具有限公司与被上诉人天津市美得空间隔断制造有限公司签订的坐落于天津市西青经济开发区张家窝工业园丰达道6号厂房的2号车间、3号车间的《房屋租赁合同》及2016年3月7日签订的《租赁合同终止协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人主张自建房屋拆迁补偿款336356.6元，根据被上诉人提供的有上诉人杜国勋签字的照片以及《租赁合同终止协议》第九条、第十条的约定，不能完全确认照片中的房屋全部为被上诉人自建，也包括上诉人的房屋，据此一审法院判决支持被上诉人自建房屋拆迁补偿款277757元并无不当。关于被上诉人主张的装修补偿款，一审法院根据被上诉人提供的票据，在扣除相应的折旧费后，支持其303422.7元并无不当，上诉人主张拆迁补偿完全是针对厂房的补偿，并不包含装修部分，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。关于电动门的损失，因涉诉厂房拆迁时，拆除的电动门属被上诉人所有，即使上诉人以前存在电动门，但拆迁时早已拆除，拆迁单位应是对现有物品的补偿，故电动门的损失应补偿给被上诉人；被上诉人主张搬迁运费140000元并提供了票据，按照双方《租赁合同终止协议》的约定，被上诉人的该项请求，应予支持。关于租金损失，上诉人主张涉案租赁合同的2号合同在2015年3月31日到期后并未签订新的续租协议，但是上诉人并未提供证据证明合同到期后曾要求被上诉人搬走，且双方都认可合同到期后，被上诉人继续使用涉诉厂房，被上诉人亦提供了2016年3月7日给上诉人95000元租赁费的票据，上诉人虽主张95000元系2015年3月31日之前所欠缴的租金，但是并未提供充足的证据予以证明，本院不予采信，因此，一审法院判决支持被上诉人租金损失67500元并无不当，本院予以确认。《租赁合同终止协议》的签订主体系被上诉人和上诉人天津市吉祥家具有限公司，上诉人杜国勋作为上诉人天津市吉祥家具有限公司的法定代表人领取了涉诉拆迁款、且该拆迁款存入了上诉人杜国勋的个人账户，故上诉人天津市吉祥家具有限公司与上诉人杜国勋应共同向被上诉人支付应支付的拆迁补偿款。
综上所述，天津市吉祥家具有限公司、杜国勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9546元，由天津市吉祥家具有限公司、杜国勋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 阎 涛
代理审判员 刘 艳
二〇一七年九月十三日
法官 助理 常嘉奕
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……