北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终8359号
上诉人（原审被告）：北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市东城区安德里北街21号。
法定代表人：李宗芳，经理。
委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘徙南，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范明娟，女，1952年2月8日出生。
被上诉人（原审原告）：沈志锋，男，1978年11月6日出生，上海市京元房地产开发有限公司董事长。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭喜根，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：金哲君，上海君赛律师事务所律师。
上诉人北京市新兴房地产开发总公司（简称新兴公司）因与被上诉人范明娟、沈志锋商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第18100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新兴公司之委托诉讼代理人杨燚，被上诉人范明娟、沈志锋共同委托诉讼代理人金哲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新兴公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回范明娟、沈志锋的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院程序错误，应追加杨某1为本案当事人；2.一审法院认定事实错误，对我公司从2006年6月25日起违约的认定错误，双方此前诉讼中，二审判决双方互付履行义务，因此即便认定我公司违约，也应该从二审判决作出之日起计算；3.一审法院支持违约金与不支持房租的判决内容矛盾。
范明娟、沈志锋共同辩称，不同意新兴公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。杨某1转让合同权利已经生效判决确认,现亦再行出具情况说明，明确了其转让本案违约金请求权的意思表示；一审判决对新兴公司违约，并自2006年6月25日起计算违约金的认定合理；我们同意一审判决将房租作为违约金的组成部分。
范明娟、沈志锋共同向一审法院起诉请求：1.新兴公司支付自2006年5月26日至2015年9月30日的逾期交房违约金1296万元；2.新兴公司向我们返还自2014年1月1日至2015年12月31日期间房租240万元。
一审法院认定事实：范明娟与沈某（2011年9月死亡）系夫妻关系，沈志锋系二人之子。
2004年3月25日，沈某、杨某1（YANGNANCYWEN，以下简称杨某1）（买受人，乙方）与新兴公司（出卖方，甲方）签订《购房协议》。该协议约定，甲方同意将其在西城区和平门危改小区四合院（以双方盖章认定的建筑图纸为准，以下简称涉诉房屋）出售给乙方，总建筑面积暂定为650平方米，最终面积以西城区国土资源和房屋管理局测绘所实际测绘面积为准；如不超过±2%,则以650平方米计价；如超过±2%，则按实际测绘面积结算房款（超出±2%部分），计算公式为850±[单价×（＞或﹤±2%部分）]。房屋出售总价为850万元人民币，不含土地使用权出让金。乙方自签署协议后15日内向甲方支付300万元，自房屋结构达到正负零阶段再支付甲方100万元，并自涉诉房屋结构完成时再向甲方支付200万元；乙方自甲方完成涉诉房屋交屋标准后再向甲方支付250万元（甲方应在每期支付房款时书面通知乙方，并经乙方验收签字，乙方在验收签字后7日内付款）。房屋总工期为210天，开工日期为首期付款后90天之内，结构到顶日期为正式开工日起120天，竣工日期为开工日起210天，交房期为竣工验收后30天。甲方未能按照协议规定及时交付房屋，则甲方向乙方支付已付房款每日万分之五的赔偿金；如果逾期超过60日，从第六十一日起，则甲方向乙方支付已付房款每日万分之十的赔偿金，并按协议上述有关甲方原因导致协议解除或无法履行的约定执行，则甲方应在协议解除后七日内赔偿乙方违约金200万元。该《购房协议》由杨某1之父杨某2代杨某1签署。
《购房协议》签订后，沈某、杨某1按协议约定时间分别于2004年4月、2005年8月、2006年1月共计给付新兴公司购房款600万元。2006年5月26日，涉诉房屋的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签署《竣工验收意见表》，同意涉诉工程竣工验收。2006年6月7日，涉诉房屋的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》经北京市西城区建设委员会备案。
2012年12月，新兴公司取得涉诉房屋的所有权证。涉诉房屋坐落地址为北京市西城区11号，建筑面积为638.35平方米，规划用途为居住用房、地下库房、地下排练厅及附属用房（该所有权证同时还包含北京市西城区9号房屋）。
另查，2012年12月25日，新兴公司与苗某签订《房屋租赁合同》，新兴公司将涉诉房屋出租给苗某作为办公使用，租赁期限为2013年1月1日起至2017年12月31日止，年租金总额为120万元；在合同生效之日起，苗某须向新兴公司交纳30万元租赁保证金。在租赁期限内，新兴公司有权出售所属房屋，但新兴公司应于出售前一个月通知苗某；在同等条件下，苗某有优先购买权。合同签订后，苗某于2013年1月给付新兴公司租赁保证金30万元及2013年的房屋租金90万元。苗某使用涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了一定的装修。
2013年12月23日，新兴公司与苗某签订《备忘录》，鉴于苗某对涉诉房屋进行了精装修且费用较高，新兴公司同意在《房屋租赁合同》到期后，苗某优先续约，续约期租金标准第一年为180万元/年，自第二年起，每年在上一年租金的基础上递增5%，依次类推，租期五年。之后，苗某分别于2013年12月、2014年12月向新兴公司支付2014年、2015年房屋租金各120万元。
2014年1月26日，范明娟、沈志锋、杨某1起诉新兴公司，请求判令新兴公司交付涉诉房屋，并将涉诉房屋所有权登记至范明娟、沈志锋、杨某1名下。该案中，新兴公司提出反诉，请求确认《购房协议》已于2011年6月28日解除。诉讼期间，范明娟、沈志锋与杨某1达成协议，杨某1将其在《购房协议》中所享有的权利转让给范明娟、沈志锋，以范明娟、沈志锋的名义主张权利，但杨某1仍承担《购房协议》中所约定的义务。同时，范明娟、沈志锋与杨某1亦变更其诉讼请求，请求判令新兴公司向范明娟、沈志锋交付涉诉房屋，并将涉诉房屋所有权转移登记至范明娟、沈志锋名下。一审法院经审理后，认定沈某去世后，其继承人有权继承沈某在《购房协议》中享有的权利与承担的义务。新兴公司并未提供相关证据证明其曾通知沈某、杨某1支付剩余250万元，故该二人对未支付剩余购房款并不存在过错，不应当承担逾期付款的违约责任。2015年2月6日，北京市东城区人民法院作出（2014）东民初字第02293号民事判决书，判决：一、范明娟、沈志锋、杨某1于判决生效后七日内给付北京市新兴房地产开发总公司剩余购房款人民币250万元；二、北京市新兴房地产开发总公司于判决生效后七日内将北京市西城区新壁街11号房屋交付范明娟、沈志锋；三、北京市新兴房地产开发总公司于判决生效后六个月内协助范明娟、沈志锋、杨某1办理北京市西城区11号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记至范明娟、沈志锋名下，办理所有权转移登记手续所需要缴纳的土地出让金及相关税费等费用，由范明娟、沈志锋、杨某1负担；四、驳回范明娟、沈志锋、杨某1的其他诉讼请求。新兴公司不服判决，提起上诉。2015年7月20日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第04613号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
一审法院审理过程中，范明娟、沈志锋主张经过双方之间房屋买卖合同纠纷的二审生效文书，已经确定了合同的效力，驳回了新兴公司的解除请求。新兴公司应于2006年5月26日具备竣工条件日交付房屋，并向范明娟、沈志锋交付两年房租。对此，新兴公司主张按照双方之间房屋买卖合同纠纷的二审生效文书履行，在此之前双方存在争议，无法确定违约。范明娟、沈志锋向法院提交400万元案款，不代表向新兴公司履行。依照同时履行抗辩，也不需要向范明娟、沈志锋办理交接和过户手续，在此之前，房屋由新兴公司所有，房租应该由新兴公司收取。
经询，范明娟、沈志锋在合同约定交付房屋的期限届满后，口头向新兴公司询问过房屋情况，没有相关书面证据。对此，新兴公司称，新兴公司要求和范明娟、沈志锋进行房屋交接，但其二人不同意。双方确认2016年全年的房屋租金已由范明娟、沈志锋收取。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，沈某、杨某1与新兴公司签订的《购房协议》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。杨某1在诉讼中向范明娟、沈志锋转让其在《购房协议》中所享有的权利，生效判决亦确认涉诉房屋的所有权转移登记并交付给范明娟、沈志锋，故范明娟、沈志锋依据《购房协议》进行诉讼并无不当。依照《购房协议》约定，交房期为竣工验收后30天，即新兴公司应最迟于2006年6月25日进行房屋交付。现新兴公司未能在约定期限内进行房屋交付，并将房屋出租，应视为违约。生效判决已经确认新兴公司并未提供证据证明其通知二人付款，范明娟、沈志锋不存在过错，新兴公司不具备单方解除权。故新兴公司主张因范明娟、沈志锋尚未给付余款，且双方对合同是否解除存在争议，故应在争议解决后继续履行的抗辩意见不能阻却新兴公司构成违约的事实，法院对此不予采信。新兴公司主张违约金过高，法院将依据范明娟、沈志锋的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定。关于房屋租金一节，根据生效判决，新兴公司应当于2016年1月20日前为范明娟、沈志锋办理产权转移登记。因房屋转移登记之前，涉诉房屋仍在新兴公司名下，新兴公司收取涉诉房屋转移登记之前期间的租金收益并不违反法律规定。现范明娟、沈志锋主张新兴公司向其支付2014年、2015年全年的租金，欠缺法律依据，故范明娟、沈志锋关于要求新兴公司交付此期间房租的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京市新兴房地产开发总公司于判决生效后七日内给付范明娟、沈志锋逾期交房违约金六百万元；二、驳回范明娟、沈志锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
另，本院考虑杨某1作为共同购房人，虽在前述案件中曾表示将相关权利转让给范明娟、沈志锋，但对本案违约金之请求权是否一并转让表述并不明确，故要求杨某1对此予以明确。现杨某1经我国驻纽约总领事馆认证，提交了相关情况说明，载明其原所做权利转让的意思表示包含本案的违约金请求权，范明娟、沈志锋向本院提交上述情况说明的原件及翻译件。新兴公司对翻译件的准确性提出质疑。对双方争议的上述事实，本院认为，结合以上情况说明的原件及翻译件看，可以确认杨某1将本案涉及的违约金请求权转让给范明娟、沈志锋的意思表示，故本院据此认定杨某1非必须参加本案诉讼的当事人。
本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为，范明娟、沈志锋、杨某1与新兴公司签订的购房协议效力及其履行问题，已经生效判决确认，本院在此不再赘述。依据生效判决确认购房协议应予履行，新兴公司应该在房屋竣工后30天，即2006年6月25日前交付房屋，现其没有依约履行构成违约，应承担违约责任。范明娟、沈志锋要求新兴公司支付违约金有事实依据，符合法律规定。一审法院酌情确定之违约金数额亦无不当，本院不再予以调整。杨某1非必须参加本案诉讼的当事人，故一审法院没有遗漏当事人。而一审法院未支持范明娟、沈志锋要求给付租金的问题，因其二人未就此提起上诉，本院对此亦不再予以审查。
综上所述，新兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53800元，由北京市新兴房地产开发总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一六年十二月二十八日
书记员 程 飞