宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终471号
上诉人（原审原告）：陆杉，女，1964年7月25日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司平罗支行职工。住平罗县。
委托诉讼代理人：王万银，男，1963年8月2日出生，汉族，平罗县农副产品加工流通服务中心干部，系陆杉丈夫。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：宁夏鑫洲置业有限公司（原称宁夏银台房地产开发有限公司）。住所地:平罗县
法定代表人:陈小林，系宁夏鑫洲置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：王新，男，1972年11月5日出生，汉族，个体户。住平罗县。
被上诉人（原审第三人）：宁夏金都建筑有限公司（原称平罗县第二建筑安装工程公司）。住所地：平罗县。
法定代表人：刘兴军，系宁夏金都建筑有限公司董事长。
委托诉讼代理人:陈刚，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人陆杉因与被上诉人宁夏鑫洲置业有限公司（以下简称鑫洲公司）、王新、宁夏金都建筑有限公司（以下简称金都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的(2017)宁0221民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审原告陆杉及其委托诉讼代理人王万银、原审被告鑫洲公司的委托诉讼代理人陈泽东、原审被告王新、原审第三人金都公司的委托诉讼代理人陈刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆杉上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判鑫洲公司向陆杉返还购房款142532元；3.依法判令鑫洲公司支付购房款利息110762元、赔偿办证损失费用5451.96元、赔偿一倍购房款损失142532元，合计401277.96元；4.依法判令王新和金都公司对上述第3项请求承担连带责任；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误，判决显失公平。1.本案的基础法律关系是《商品房买卖合同》，并不是上诉人与王新之间的房屋买卖合同。首先，上诉人是基于王新与鑫洲公司和金都公司签订的《建设工程施工合同》才将房款交付给王新，而王新和鑫洲公司是合作开发关系，虽然鑫洲公司没有直接收取上诉人交付的房款，但是该房款王新是以鑫洲公司抵顶给王新工程款的方式获取，应当视为鑫洲公司收取了上诉人交付的房款。其次，金都公司的经营范围中并没有房屋销售资质，王新作为个人也没有销售涉案房屋的资质，王新先是挂靠鑫洲公司作为涉案房屋工程的开发方，后又挂靠金都公司作为涉案房屋工程的承建方，最后又自行销售涉案房屋。鑫洲公司和金都公司也约定以房屋抵顶工程款，由鑫洲公司履行办理产权的相关手续，鑫洲公司和金都公司违规操作的行为严重违反了法律关于开发、承建、销售房屋的规定，在本案中存在重大过错，其应当承担过错责任。再次，如果鑫洲公司和王新之间没有签订工程开发建设的协议书，王新获取涉案房款没有任何依据，而王新是在鑫洲公司的授权下销售涉案房屋，并获得涉案房屋的房款，鑫洲公司存在重大过错。因此，王新实际所收取的上诉人交付的房款的性质实际上就是鑫洲公司抵顶给王新的工程款，鑫洲公司应当承担返还房款的责任。2.上诉人于2007年10月31日向王新交付了涉案房屋的第一笔购房款120000元，于2014年与鑫洲公司签订商品房买卖合同时又向王新补交了22532元，鑫洲公司才向上诉人出具了涉案房屋的购房发票。原审法院从双方签订合同的时间2014年6月16日开始计算上诉人的利息损失明显认定事实错误，应当从2007年10月31日计算至2017年12月30日止。3.鑫洲公司明知涉案房屋已经被马军强占有，仍与上诉人签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并收取相关费用，导致上诉人的损失进一步扩大，鑫洲公司存在重大过错，对上诉人的损失其应当承担全部的赔偿责任，原审判决上诉人承担50%的过错责任，明显适用法律错误。4.王新在鑫洲公司的授权下将涉案房屋于2007年10月31日出售给上诉人，鑫洲公司于2014年6月16日向上诉人补开了一份完税发票，并签订商品房买卖合同。而刘振延在王新已经将涉案房屋卖给上诉人的情况下于2008年3月28日将涉案房屋出售给马军强，刘振廷的行为视为鑫洲公司同意后的出售行为，由于鑫洲公司的行为导致上诉人与王新签订的房屋买卖合同被平罗县人民法院判决无效，无法取得涉案房屋，鑫洲公司的行为造成”一房二卖”，其应当向上诉人承担支付一倍购房款的赔偿责任。5.鑫洲公司明知涉案房屋已经出售给他人，依然收取上诉人的物业储备金的行为是错误的，应当将物业储备金全额退还给上诉人。
综上，鑫洲公司在本案中存在重大过错，其应当对上诉人的损失承担法律责任。原审法院认定事实不清、适用法律错误，判决显失公平。
鑫洲公司辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，陆杉陈述的事实和理由与客观事实不符，鑫洲公司和王新不是合作开发关系，鑫洲公司也未收取任何房款，请求驳回上诉，维持原判。
王新同意陆杉的上诉请求，认为应当予以支持。
金都公司辩称，陆杉要求金都公司承担连带责任于法无据，连带责任是法律责任，不是陆杉可以随意要求金都公司承担的责任。原判认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。
陆杉向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告购房款142532元；2.判决被告鑫洲公司赔偿原告已付房款利息110762元；3.判决被告鑫洲公司赔偿原告办理房屋产权证费用损失5451.96元；4.判决被告鑫洲公司赔偿原告购房款一倍的损失142532元；5.判决被告王新、第三人金都公司对上述赔偿款承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：被告鑫洲公司系平罗县金水湖畔2号楼的开发商，该工程由第三人金都公司（原平罗县第二建筑安装工程公司）承建，由被告王新、案外人刘振廷具体施工。2007年7月2日，被告鑫洲公司与被告王新、案外人刘振廷签订《康熙饮马湖二期工程开发建设协议书》一份，约定经营方式为谁投资谁受益；楼房建设中乙方（王新、刘振廷）可自行出售房屋，但须参考甲方（鑫洲公司）提供指导价。同时约定，在乙方售房时甲方负责给乙方办理所需的相关手续，并对其他权利、义务进行了约定。2007年10月31日，原告的丈夫王万银与被告王新签订《商品房买卖合同》一份，约定以149110元的价格出售给王万银。因被告王新未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，无权处分涉案房屋，平罗县法院以（2008）平民初字第2675号判决驳回王万银的诉讼请求，认定王万银与被告王新签订的《商品房买卖合同》无效。
同时查明，原告陆杉及被告鑫洲公司、被告王新在明知涉案房屋已由案外人马军强实际占有的情况下，三方仍于2014年6月14日签订协议书一份，并由原告陆杉、被告王新分别向被告鑫洲公司出具承诺书一份。三方在协议书及承诺书中均认可，涉案房屋的房款已由被告王新实际收取，原告陆杉未向被告鑫洲公司支付任何购房款。同时三方约定，在该协议签订后，由被告鑫洲公司与原告陆杉签订正式的商品房买卖合同，并由被告鑫洲公司为原告陆杉办理涉案房屋的相关房产登记手续。在此基础上，原告陆杉与被告鑫洲公司于2014年6月16日签订《商品房买卖合同》一份。合同签订当日，被告鑫洲公司向原告陆杉出具了”销售不动产统一发票”及收取的物业储备金1096元；2014年7月14日，原告陆杉向平罗县地税局征收管理所缴纳契税4275.96元、向平罗县房产站交纳房屋所有权登记费80元；2014年7月18日，平罗县房屋产权产籍管理所将涉案房屋登记在原告陆杉及共有人王万银名下。2014年8月8日，宁夏银台房地产开发有限公司变更为宁夏鑫洲置业有限公司。
另查明，2014年7月23日，原告陆杉起诉案外人马军强及其配偶吴学琴返还原物纠纷一案，平罗县法院以（2014）平民初字第1310号民事判决驳回原告陆杉的诉讼请求；陆杉对该判决不服，向石嘴山市中级人民法院提起上诉，该院以（2015）石民终字第270号民事判决，认定原告陆杉与被告鑫洲公司恶意串通，损害案外人马军强、吴学琴的合法权益。同时认定原告陆杉与被告鑫洲公司于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效，驳回原告陆杉的上诉，维持原审判决；2015年7月7日，案外人马军强以平罗县房屋产权产籍管理所为被告，提起行政诉讼，要求撤销平罗县房屋产权产籍管理所于2014年7月18日给原告陆杉办理的平房字第2014-500**号房屋所有权证，依法予以支持。至此，原告陆杉认为其购买涉案房屋的目的已不能实现，引起本案诉讼。
一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。本案中，原告陆杉与被告鑫洲公司在庭审过程中均认可双方于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效，涉案的房款142532元是由被告王新实际收取，故被告王新应当向原告陆杉返还购房款142532元。造成此次合同无效的原因，是由于原告陆杉与被告鑫洲公司在明知涉案房屋已由案外人马军强实际占用的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》。双方的行为已被石嘴山市中级人民法院以（2015）石民终字第270号民事判决书认定为恶意串通损害第三人的利益。原告陆杉、被告鑫洲公司对此次合同无效均存在过错，由此合同无效产生的损失应由原告陆杉与被告鑫洲公司各自承担50%的责任。原告陆杉主张被告鑫洲公司负担2007年10月30日至2017年12月30日的利息110762元，因原告陆杉与被告鑫洲公司签订合同的时间为2014年6月16日，故对原告陆杉主张被告鑫洲公司负担的2007年10月30日至2014年6月16日的利息，不予支持；对2014年6月16日至2017年12月30日的利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利率6.15%）计算为：142532元×6.15%÷365天×1289天=30956元，由被告鑫洲公司承担50%,即15478元。故原告陆杉请求被告鑫洲公司承担利息110762元的诉讼请求，依法支持15478元；对原告在办理该产权证时花费的房屋所有权登记费、契税及原告为涉案房屋交纳的物业储备金，合计5451.96元，由被告鑫洲公司负担50%，即2725.98元。本案中原告陆杉从被告王新处购买涉案房屋，并不是从被告宁夏鑫洲置业有限公司处直接购买，不属商品房买卖合同，故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，主张被告鑫洲公司赔偿其购房款一倍的损失142532元的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。对原告陆杉主张被告王新、第三人金都公司应承担连带赔偿责任的诉讼请求，因原告陆杉未提供相关证据予以证明，不予支持。
对被告鑫洲公司辩称，原告首先未将涉案房屋的房款向其公司缴纳，其次原告在明知涉案房屋由他人购买和居住的情况下，向其出具承诺，免除原告追究被告就涉案房屋所产生的法律责任及相关权益损害赔偿，故其不应当就本案承担赔偿损失等责任的辩解意见，于法无据，依法不予采纳。对第三人金都公司辩称其只是施工单位，不具有商品房屋的开发、预售和销售的资质，原告陆杉与被告鑫洲公司是否存在买卖房屋的法律行为和法律事实，与该公司无关，其不承担法律责任的辩解意见，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条、第十八条规定，判决：被告王新于判决生效后十日内向原告陆杉返还购房款142532元；二、被告宁夏鑫洲置业有限公司于判决生效后十日内向原告陆杉支付房款利息15478元、赔偿损失2725.98元，共计18203.98元；三、驳回原告陆杉的其他诉讼请求。案件受理费7319元，由原告陆杉负担3914元，被告宁夏鑫洲置业有限公司负担255元，王新负担3150元。
二审期间上诉人陆杉提交了（2008）平民初字第2675号民事判决书、（2009）平民初字第608号民事判决书各一份，证明鑫洲公司和金都公司以及王新三方签订的《建设工程施工合同》是真实合法的。
被上诉人鑫洲公司对证据的真实性、合法性、关联性不表异议，对证明目的因为在原审中被上诉人认可该份合同，因此不需要重新质证，但说明该合同是鑫洲公司与二建公司所签订的施工合同。
被上诉人王新对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
被上诉人金都公司的质证意见同被上诉人鑫洲公司的质证意见一致。
被上诉人王新提交了鑫洲公司的告示一份，证明鑫洲公司委托王新卖房并办理涉案房屋房产手续的事实。
上诉人陆杉对证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议。
被上诉人鑫洲公司对证据的真实性无异议，但认为无法达到被上诉人王新的证明目的。
被上诉人金都公司对证据的真实性、合法性、关联性不表异议，对证明目的有异议，但金都公司作为建设单位，不清楚发告示的原因。
二审中被上诉人鑫洲公司和金都公司没有提交证据。
针对以上证据，本院认为，陆杉提交的两份判决书，因各被上诉人对其真实性、合法性、关联性以及证明目的均无异议，且为法院生效判决，本院予以认定；对王新提交的告示，因陆杉、鑫洲公司、王新对其真实性均不表异议，且能够证实鑫洲公司委托王新卖房并要求住户与王新联系办理相关房产手续的事实，本院予以认定。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实予以确认。
本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。本案中，陆杉丈夫王万银与王新签订的《商品房买卖合同》已被法院生效判决认定无效，故王新理应返还王万银涉案房款，但因鑫洲公司与王新、刘振廷在《康熙饮马湖二期工程开发建设协议书》中约定”谁投资谁收益，楼房建设中乙方（王新、刘振廷）可自行出售房屋”，结合王新二审中提交的鑫洲公司发布的告示，可以认定王新系受鑫洲公司委托售房的事实，其售房的行为后果应由鑫洲公司承担，王新作为受托人，其不应承担向陆杉返还房款并承担利息的责任。故鑫洲公司应当承担返还陆杉购房款142532元以及其2007年10月30日向王新交纳的120000元房款自交款之日起至2014年6月16日的利息计48930元（120000元×6.15%÷365天×2420天，自2007年10月30日至2014年6月16日）；因陆杉对其与鑫洲公司签订的《商品房买卖合同》无效具有一定过错，原审根据双方过错责任判令鑫洲公司对2014年6月16日之后的房款利息以及陆杉办证损失的费用承担50%的责任，判令其承担陆杉房款利息15478元并无不当。鑫洲公司共应承担陆杉房款利息64408元。
关于陆杉要求鑫洲公司赔偿一倍购房款损失142532元的请求，因王万银和王新签订的《商品房买卖合同》以及陆杉2014年6月16日和鑫洲公司签订的《商品房买卖合同》均已被法院生效判决认定无效，故陆杉的该项请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》中”出卖人应当承担不超过已付购房款一倍赔偿责任”的条件，其该上诉理由亦不能成立。
关于上诉人陆杉要求金都公司承担连带责任的请求，因本案中从2007年王新收取陆杉房款到2014年陆杉与鑫洲公司签订《商品房买卖合同》，自始至终金都公司均没有参与其中，其对陆杉的损失没有任何过错，故陆杉要求其公司承担连带责任既没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，但判决结果错误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第三百九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区平罗县人民法院（2017）宁0221民初2433号民事判决第（三）项，即”三、驳回原告陆杉的其他诉讼请求。”；
二、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2017）宁0221民初2433号民事判决第（一）、（二）项，即”一、被告王新于本判决生效后十日内向原告陆杉返还购房款142532元；二、被告宁夏鑫洲置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陆杉支付房款利息15478元、赔偿损失2725.98元，共计18203.98元。”；
三、被上诉人宁夏鑫洲置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人陆杉返还购房款142532元、支付购房款利息64408元、赔偿损失2725.98元，共计209665.98元；
一审案件受理费7319元，由陆杉负担1465元，宁夏鑫洲置业有限公司负担5854元；二审案件受理费9056元，由陆杉负担1813元，宁夏鑫洲置业有限公司负担7243元。
本判决为终审判决。
审判长王丽琼
审判员马少英
审判员吕晓芳
二○一八年七月四日
书记员唐庆楠
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的。其他部分依然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将沿未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终身的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。