杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初526号
原告：黄建民。
原告：全鹰。
被告：浙江省钱江船舶有限公司，住所地：杭州市上城区南星桥第一码头6号。
法定代表人：徐信宏，董事长.
委托代理人：王立新，浙江天册律师事务所律师。
委托代理人：陆芳，浙江天册律师事务所律师。
原告黄建民、全鹰诉被告浙江省钱江船舶有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱旭东独任审理，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告黄建民、全鹰及被告的委托代理人王立新、陆芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建民、全鹰诉称：两原告和被告在2013年3月25日签订合同编号为2013预1209302的《商品房买卖合同》，购买位于上城区复广支二路杭州海运国际大厦2号楼714室，原告支付全部房款1391838.52元，合同约定被告应当在2013年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用。原告在2013年12月15日应被告邀请参观即将交付的2号楼714室房屋，因为是精装修交付，原告发现有21处地方有问题需要整改，并填写被告出具的《海运国际大厦参观意见表》呈交给被告进行整改，在2013年12月29日交付验房时，仍发现有7处地方需要整改，并填写《海运国际大厦业主房内验房单》。之后被告整改一直拖拖拉拉，经原告多次催促终于在2014年6月30日勉强通过复验，原告在复验结果一栏签字确认，由于在整改期间局部多次油漆等因素造成原告一直无法入住，故原告认为这一违约事实是被告造成，从交付到整改结束半年时间的物业费应由被告承担。在正式入住2号楼714室两个月之后，原告发现地板存在较大的问题，多处地方有空鼓隆起的现象，走动时发出咯吱咯吱的较大异响，特别晚上上卫生间声音更响。原告在2014年11月29日、12月16日和2015年1月10日多次填写《海运国际大厦业主户内验房单》要求整改，被告整改方提出换地板，但却不能保证解决以上问题，经原告事后从被告整改方得知，这一情况系地板施工工艺上的缺陷，所以无法根治，让人有种哑巴吃黄莲的感觉！而且随着时间的延续，到目前为止这种现象越发厉害，已严重影响到原告的使用感受，根本无法体会原告花费巨资购买高端精装修房屋所能带来的舒适感，故原告认为被告应对地板缺陷负全部责任。
被告当初在预售楼盘时的楼书彩页中有两项重要配套设施，也是原告当时十分重视的配套设施，近七千方主题商业走廊和高档员工餐厅，但是现在过去了整整两年，到目前子虚乌有。众所周知，在商品房预售中由于其特殊性，开发商在销售商品房时，房屋尚未建成，开发商卖的其实是楼书，购房者下定决心买房的依据、信息等也都来自于开发商的精美楼书，售楼楼书对于最终签订的购房合同起到了至关重要的作用，因此，预售楼盘的楼书不仅仅起到介绍作用，还成了所预售的商品房这一“空中楼阁”最直接、最具体的形象表述。作为购房者在预购时难以见到房屋本身，见到的仅仅是楼书这件“外衣”。据此，预售楼盘的楼书应是购房合同的有效组成部分，是预售房屋的外在体现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告楼书所载明的内容应当视为合同要约的一部分，属于《商品房买卖合同》的内容。故原告认为楼盘的环境及配套设施在原告心中的价值在所购买的商品房价格中占有相当大的比例，原告入住后根本无法享受到这些配套设施的便利，严重损害了原告的预期利益。综上所述，两原告认为由于被告存在以上几项违约事实，为了维护自身的合法权益，根据《民法通则》第一百一十条和《合同法》第一百零七条的相关规定提起诉讼，要求：1、被告支付2014年上半年物业费1989.54元；2、被告按合同原价收回未按《商品房买卖合同》的要求销售的房屋；3、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告对上述第二项诉讼请求变更为被告赔偿两原告208775元。
被告浙江省钱江船舶有限公司辩称：原告诉请并无事实和法律依据，应依法予以驳回。原告与被告之间不存在物业管理合同关系，且原告诉称2014年上半年物业费中，有三个月是被告代为缴纳，而并非原告交纳。根据原告与被告于2013年3月25日签署的2013预1209302《商品房买卖合同》第十二条之规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。根据原告与被告于2013年3月25日签署的《委托装修管理协议》，商品房由原告委托被告进行装修管理。在被告按照协议约定完成户型变更及装修管理服务后，在《商品房买卖合同》约定的交付日期交付给原告，由原告一并验收。经原告对委托装修的房屋验收合格并接收房屋的，即视同原告已对《商品房买卖合同》项下的房屋验收合格。根据原告所签署的《海运国际大厦交付流程表》，原告已经于2013年12月29日进行验房，该房屋已经通过业主验收。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十八条规定，商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于合同附件六。根据附件六-
保修项目：室内装饰装修保修期限为2年，保修期内因产品或施工质量问题出现的室内装饰装修质量问题，出卖人将无偿进行保修。根据原告在诉状中指称，其提出的地板问题，如若属实，则被告愿意承担上述保修责任，但原告的赔偿诉请并无事实和法律依据。原告所称的楼书，明确载明所规划的商业配套，该等规划至今并未变更，该等配套均作为商业用途出售，由买方根据规划用途具体实施，该物业的商业配套并非原告自营，现已经在招商过程中，被告从未承诺具体的时间和业态格局。原告的指称毫无事实依据和法律依据。综上所述，被告要求判决驳回原告的诉讼请求。
审理中，两原告向本院提交书面证据材料如下：
1、结婚证，证明两原告为合法夫妻。
2、商品房买卖合同，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系。
3、商品房交接书，证明2013年12月31日，被告将涉案房屋钥匙交付原告。
4、发票，证明原告购买房屋。
5、房屋所有权证，证明涉案房屋所有权人为两原告。
6、参观意见表，证明2013年12月25日参观了涉案房屋，并发现21处整改问题。
7、户内验房单，证明2013年12月29日，涉案房屋有七处整改，且被告也确认。
8、发票，证明涉案房屋半年物业费金额为1989.54元。
9、业主户内验房单，证明原告多次反映地板存在问题，强烈要求整改。
10、屋内照片，证明涉案房屋存在地板问题和施工缺陷。
11、预售楼书，证明原告主张的问题均事实存在。
12、走廊照片，证明预售楼书中配套设施的现状。
被告向本院提交的书面证据如下：
1、编号为2013预1209302的《浙江省商品房买卖合同》、《委托装修管理协议》复印件、《海运国际大厦交付流程表》，证明被告已经依约交付房屋并经原告验收确认，被告仅依约负有保修责任。
2、《海运国际大厦临时管理规约》、《海运国际大厦前期物业管理服务协议》、发票、物业联系单，证明原告与被告之间不存在物业管理合同关系，且2014年上半年物业费中，有三个月是被告代为缴纳。
3、楼书，证明楼书明确说明是规划内容，且商业配套规划并未改变，实施规划不是开发商的责任。
经庭审质证，本院对两原告及被告提交的证据认证如下：
被告对两原告提交的证据1、2、3、4、5均无异议，对证据6的真实性无法确认，仅有原告签字，没有施工单位和物业的签署，该意见表如果有的话也是交给整改单位整改，原件应该在开发商，对证据7的真实性无异议，是交接房屋时提出的一些要求整改的内容，这些内容也已经在2014年6月30日时确认通过，与本案也无关；对证据8的真实性无异议，与本案无关，是2014年下半年缴纳的物管费；对证据9的三张验房单不清楚，房屋已经交付，不存在验房记录的情形；证据10的真实性无法确认，不清楚是哪里的照片；对证据11的真实性无异议，最后一页关于商业走廊等商业规划，重要声明为仅供参考；证据12的真实性无异议，因走廊不是开发商自营的，是业主自行开发，需要符合规划。
本院对两原告提交的证据1-5、9予以确认；证据6、8认为与本案无关；对证据7予以确认，表明原告收房时，要求对7个部位进行整改；对证据10不予确认；对证据11、12的真实性予以确认，该证据仅表明证据本身反映的内容。
两原告对被告提交的证据1的真实性无异议，原告是要求被告保修，但被告未积极面对；对证据2无异议，原告不是主张被告帮助原告支付物业费，而是要求被告赔偿原告物业费；对证据3的真实性无异议，认为原告没有看到有规划两字，原告作为客户不可能注意楼书的背面，被告售楼人员也没有提醒原告背面的内容，原告是出于对售楼人员的信任才买被告的房子，至今两年还未完成规划的内容，存在欺诈的情形。本院对被告提交的证据予以确认。
根据上述有效证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：
2013年3月25日，原告黄建民、全鹰与被告浙江省钱江船舶有限公司就坐落于杭州市上城区海运国际大厦2号楼714室房屋签订浙江省商品房买卖合同一份，约定商品房交付时间在2013年12月31日前。同时双方对商品房的交接约定如下：商品房达到交接使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。商品房进行验收交接时，被告应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托杭州市有资质的检测机构就相关质量问题进行检测；原告在房屋验收中及其后发现的不影响正常居住使用的质量瑕疵，被告将根据法律规定在保修范围及保修期限内承担保修责任，原告不得以此拒领房屋。
同日，两原告与浙江南都物业管理有限公司签订海运国际大厦前期物业服务协议，约定前期物业服务期限自开发商通知业主交付房屋之日起至海运国际业主委员会成立并与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止，自开发商通知业主交付房屋次月1日起，该物业公司向原告开始计收物业服务费，首次办理交付手续时，原告应一次性缴纳6个月的物业服务费。
同日，两原告在被告提供的海运国际大厦临时管理规约下方签名，表示同意遵守并倡导其他业主准守该临时管理规约。该管理规约规定：业主/物业使用人应按照前期物业服务协议的约定安时足额支付物业服务费用。
同年12月15日，原告黄建民参观诉争房屋，填写海运国际大厦参观意见表，提出21项反馈意见。同年12月29日对房屋进行验收，提出7项整改意见：1、电灯开关有间隙；2、衣柜内板色泽不一，第二格抽屉小洞修补；3、电视套边框顶部木线维修痕迹；4、卫生间淋浴房左右下角凡尔赛金石材料断裂缝处理；5、客厅左侧顶部喷淋盖更换；6、进户门后背有喷漆痕迹处理；7、配电箱镜子左下角有点模糊痕迹。同日原告黄建民领取了所购房所有表箱钥匙、两书等资料，并在海运国际大厦交付流程表中的验房一栏的该房屋已通过业主验收处签字。之后原告向物业公司缴纳三个月的物业管理费，另三个月作为集中交付期间的赠送由被告替业主缴纳。2014年6月30日原告对上述7项整改意见进行复验。
2015年12月30日，两原告以被告交付的房屋因局部油漆等因素导致其无法入住、以被告交付使用的房屋地板存在空鼓、发出异响等缺陷，影响生活的舒适感、以被告售楼时介绍的两项重要配套设施（七千万主体商业走廊和高档员工餐厅）无法享受为由，要求被告赔偿。审理中，经询问被告表示如果存在两原告认为的地板使用舒适度的问题，愿意上门提供保修。两原告认为对被告的服务失去信心，不愿意让被告提供保修。
另查明：被告提供的海运国际大厦楼书第45页载明：近七千万主题商业走廊，规划精品店、银行、餐厅等多元商业配套；装修极具品位的员工餐厅，计划引入高档餐饮品牌。该楼书尾页最下方注明重要声明：本资料中图片和文字仅供参考，不构成合同要约之表示，最终以政府审批及合同约定为准。
本院认为，合同是双方当事人的真实意思表示，合同签订后即具有法律效力，双方应按合同约定履行各自的义务，承担各自的风险。本案原告2013年12月29日验房时虽提出部分整改意见，但仍领取相关入住材料，视为两原告认可被告交付的房屋符合交付条件。根据合同中有关房屋交接约定，从房屋交付使用起始日开始缴纳物业管理服务费，现原告认为被告交付的房屋因存在7处整改的地方导致其无法入住，故要求被告赔偿相应期间的物业费不符合合同的约定，该诉请不予支持。
根据双方合同约定，验收后出现的不影响正常居住使用的质量瑕疵，被告仅根据法律规定在保修范围及保修期限内承担保修责任。现两原告入住后认为地板存在空鼓、发出异响的现象，该状况并不影响两原告的居住使用，被告应承担保修责任，两原告据此要求被告赔偿缺乏法律依据，不予认可。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，被告提供的楼书明确表明为规划或计划，既未明确表述商业走廊及员工餐厅为被告的自营项目，也未明确告知具体的开张营业时间。现两原告认为该商业配套为被告的要约的陈述缺乏法律依据，故两原告现以未享受上述配套设施的便利为由，认为被告违约，要求被告赔偿的诉请不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告黄建民、全鹰的全部诉讼请求。
预收案件受理费17344元，实收2231元，由原告黄建民、全鹰负担，退回原告黄建民、全鹰15113元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 朱旭东
二〇一六年三月二十八日
书记员 韩文涛