辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁民一终字第00768号
上诉人（原审被告）：白淑芳，女，1963年10月15日出生，汉族，系铁岭市色织厂退休职工，户籍地铁岭市银州区，现住铁岭市银州区。
被上诉人（原审原告）：董井光，男，1968年11月24日出生，汉族，系铁岭县物资局下岗职工，住址铁岭市银州区。
上诉人白淑芳与被上诉人董井光房屋买卖合同纠纷一案，铁岭市银州区人民法院于2014年9月4日立案受理，2015年2月25日作出（2014）铁银民一初字第00539号民事判决书，宣判后，白淑芳不服提出上诉，铁岭市中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）铁民一终字第00235号民事裁定书，裁定撤销原判发回重审。银州区人民法院于2015年10月23日作出（2015）铁银民一初字第00487号民事判决，宣判后，白淑芳不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人白淑芳、被上诉人董井光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告董井光一审诉称：2014年4月份，原告与被告达成处分位于铁岭市银州区碧海蓝天楼上3单元501室房屋买卖协议，该房面积90.50平方米，同时原告向被告支付1万元订金。之后，原告在5月10日前准备交齐房款，多次要求被告履行过户义务，要求被告出示产权证，但是被告至今没有履行义务。原告后来到房产部门查询发现被告根本不是房屋所有权人，此房为廉租房，故原告找到被告要求退还给付的购房订金，并要求承担违约责任，现原告依法起诉，请求法院依法判决。诉讼请求：要求被告退还楼房订金1万元，并依据协议订金条款承担违约责任；被告承担本案诉讼费。
被告白淑芳一审辩称：被告不同意原告的诉讼请求，原告起诉的事实与理由是错误的，原告与被告签订的买卖合同依法有效。被告与房屋所有权人于海平是夫妻关系，诉争房屋是夫妻共同财产，具有100%的产权，原告与被告签订的房屋买卖合同约定了订金1万元，房屋总价款36万元，除了订金1万元之外，其余款项应该在2014年5月10日前一次性交齐。原告没有在5月10日前将房款交齐，这是原告违约，被告积极配合原告到铁岭市程远建筑工程有限公司办理房屋过户手续，该公司同意为原告办理相应的过户手续，在合同中有约定，如果原告反悔不退订金，本案真实的事实是原告不交房款，不购买房屋是原告违约，按照约定不应该退还订金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2010年3月被告白淑芳与其丈夫于海平全款购买铁岭市诚远建筑工程有限责任公司出售的坐落于铁岭市工商局西侧碧海蓝天洗浴中心楼上廉租房3单元501室房屋一处，建筑面积90.49平方米，该房屋未办理产权证书。2014年4月9日原告与被告口头对诉争房屋达成买卖协议，约定房屋总价款36万元，订金1万元，除订金外其余款项在2014年5月10日前一次性交齐，原告违约不予返还订金，当日原告即交付被告订金1万元。另查明，本案诉争房屋为廉租房市场运作化部分，被告已经全款购买该房产权但未办理产权证书。
一审法院经审理认为：本案诉争房屋被告虽然已经全款购买，但未办理产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房产不允许买卖，故原、被告所达成的诉争房屋的买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定系无效合同，双方依此订立的从合同订金合同亦为无效合同，被告因该合同收取的原告订金，应当予以返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项[下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的]，《中华人民共和国合同法》第十条第一款（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式）、第五十二条第五项[有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定]、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）的规定，判决如下：一、原、被告签订的房屋买卖合同无效；二、被告白淑芳于本判决生效后10日内返还原告董井光订金1万元。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费50元（原告董井光预交），由被告白淑芳负担。
白淑芳的上诉理由及请求是：原审判决认定该房屋未办理产权证书是错误的，产权证书正在办理中，而不是未办理产权证书。我与被上诉人约定的是在诚远建筑公司办理（发票）收据更名，不是办理房屋产权证。被上诉人将购房款交齐后，我就将房屋交付给被上诉人。是被上诉人自己反悔的，按收条约定，是不退订钱的。因此法院认定事实错误。原审判决适用法律错误，双方签订的协议符合合同有效和生效的法律规定，协议有效，按协议约定反悔不退钱。请求撤销原判，改判房屋买卖合同有效，被上诉人交付的订金1万元，因上诉人违约不予退还。诉讼费用由上诉人承担。
被上诉人董井光二审答辩意见，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本院查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案诉争房屋为廉租房，虽然上诉人交付了全款，但该房屋至今没有办理产权证书。上诉人出售该房屋，被上诉人向上诉人交付了订金之后，被上诉人以上诉人无法提供产权证为由，向被上诉人主张退还订金。订金是否应返还是本案争议的焦点，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原审认定合同无效不妥，理由是买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，如因无权处分致使标的物所有权不能转移的，由出卖人承担违约赔偿的责任，并不必然导致合同无效。因此，原审法院认定该买卖合同无效的理由错误，本院予以纠正。但上诉人主张不予返还订金的理由不成立，理由是虽然双方签订合同时合同有效，但无论上诉人主张的房屋正在办理当中，还是收据更名，事实上按双方约定付款和交房的期限内，上诉人并未办理完毕产权证或更名，属于上诉人违约，标的物所有权不能发生转移，被上诉人主张不再履行房屋买卖合同，即解除合同，提出返还订金，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00487号民事判决第二项即被告白淑芳于本判决生效后10日内返还原告董井光订金1万元。
二、撤销银州区人民法院（2015）铁银民一初字第00487号民事判决第一项即原、被告签订的房屋买卖合同无效；
三、解除上诉人白淑芳与被上诉人董井光签订的房屋买卖合同。
逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
一、二审案件受理费各50元，均由上诉人白淑芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 军
审 判 员 张 杰
代理审判员 徐铭泽
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 黄博超