湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00135号
原告武汉市武房物业发展公司，住所地江岸区发展大道371号。
法定代表人张俊涛，系该公司负责人。
委托代理人魏南贵（特别授权），系湖北瑞通天元律师事务所律师。
被告武汉利邦多投资有限公司，住所地武汉市硚口区长丰大道天勤花园14栋1层3号。
法定代表人周文博，系该公司负责人。
委托代理人郭瑶（特别授权），系湖北维力律师事务所律师。
原告武汉市武房物业发展公司与被告武汉利邦多投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李晓丹独任审判，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告武汉市武房物业发展公司的委托代理人魏南贵、被告武汉利邦多投资有限公司的委托代理人郭瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市武房物业发展公司诉称，2011年11月5日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，协议约定被告承租原告享有租赁经营权，位于武汉市硚口区天勤花园12栋、13栋2楼、面积1573.93平方米的房屋，用作办公场所，租期5年，从2011年11月28日起至2016年11月27日止。协议签订后，原告将房屋交付给被告，被告仅支付了首个季度租金和保证金后，就不断以水电设施存在瑕疵问题为由拒付租金十个月。原告为表示诚意，主动免除被告拖欠的租金。双方又再次协商，于2013年3月12日重新签订租赁协议，在租赁物及面积不变情况下，将租期变更为2013年4月1日至2016年3月31日，并以降低租金和特别约定解决水电设施瑕疵问题。但新协议签订后，原告仅支付两个季度租金后便故技重施，再次以同样理由拖欠租金，原告多次追讨无果。截止三月，被告拖欠租金151097.36元，原告向被告发出解除协议律师函，被告仍置之不理。为维护原告合法权益，现起诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2013年10月1日至2014年3月13日的租金107230.33元；2、被告立即腾退房屋，并按租金三倍标准支付房屋2014年3月14日至2014年4月27日的占用使用费113323.01元（后续房屋占用使用费支付至腾退之日止）；3、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、委托租赁证明、房屋权属证明书，证明租赁房屋产权人是武汉房开天勤置业有限公司，其把该房屋租赁给我方进行出租，从2011年11月初开始，期限为6年；该房屋产权是合法的。
证据二、房屋租赁协议书（2011年11月25日），证明原告于11年11月28日将诉争房屋租赁给被告作为办公场所以及其租金标准。
证据三、缴费凭证，证明被告第一次签合同时交了一个季度的租金56349元。
证据四、房屋租赁协议书（2013年3月12日），证明原告与被告重新签订了协议，期限为3年，付款方式是每个季度五日前交纳租金；双方约定同意无上下给排水，第一次租赁协议自动作废。
证据五、进账单，证明被告付了前两个季度的租金75548.6元。
证据六、催收函，证明被告拖欠我方租金的事实。
证据七、通知，证明我方在2013年12月23日向被告发通知要其腾退房屋。
证据八、律师函，证明我方再次向被告催款，要求其收到函后三日内付清租金，逾期将视为双方合同正式解除。
被告武汉利邦多投资有限公司辩称，我方认为双方签订的《房屋租赁合同书》无效，该租赁房屋没有相应的所有权证，且没有上下给排水，没有电，所以双方签订的合同书违反消防法的相关规定，因为该合同无效，所以被告无需支付这期间的租金及房屋占用费；即使认定该协议书是有效的，因为原告违约在先，致使被告无法正常使用租赁协议中的租赁房屋，大量的租赁房屋，处空置状态，被告并未使用。故被告存在拖欠租金的问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁协议书、武汉市地方税务局通用税控发票，证明原被告双方于2013年3月12日签订《房屋租赁协议书》一份，协议签订后，被告依约向原告支付了两个季度的租金。
证据二、关于房屋维修的报告（附现场照片4张），证明原告提供给被告出租房屋存在严重的漏水问题，已严重影响了被告的正常使用，经多次协商，原告虽答应解决，但至今仍然未能解决。
证据三、律师函，证明因原告在提供给被告的出租房屋内未安装水电设施，致使被告长期无法在承租房内正常办公，且该房屋漏水情况严重，原告的行为侵犯了被告的合法权益，为此，被告聘请律师向原告送达了《律师函》，以希望原告能尊重被告的合法权益。
证据四、照片，证明被告提供的租赁房屋存在严重的漏水问题，且房屋内没有水电设施，致使被公安无法正常使用《租赁协议》中的租赁房租，大量的租赁房屋至今仍是原告交付时的空置状态，被告并未实际使用，所以被告不应向原告支付租金107230.33元，也不应按三倍租金标准支付房屋占用费113323.01元。
经庭审质证，被告对原告的证据一、证据六、证据七的真实性有异议，对证据二无异议，对证据三、四、五、八的真实性无异议，证明目的有异议；原告对被告提交的证据一真实性无异议，证明目的有异议，对证据二、三、四的真实性有异议。经本院审核，对原告提交的证据一、二、三、四、五、八予以采信，对被告提交的证据一予以采信。
经审理查明，武汉市硚口区长丰大道天勤花园12栋2层1-1号、1-2号、13栋2层1号系武汉房开天勤置业有限公开发经营。武汉房开天勤置业有限公司于2011年11月初将上述房屋委托给原告对外租赁经营，期限六年。2011年11月25日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将武汉市硚口区长丰大道天勤花园12栋、13栋2层面积1173.93平方米的房屋租被告办公，租期为2011年11月28日至2016年11月27日，第一年租金为每月16元／平方米，第二年为每月17元／平方米，第三年为每月19元／平方米，第四年为每月21元／平方米，第五年为每月23元／平方米，房屋保证金2万元。合同履行过程中，双方因诉争房屋的水电设施发生争议，被告拒交房租，双方经协商原告免除被告十个月租金，并于2013年3月12日重新签订《房屋租赁协议书》，约定被告承租武汉市硚口区长丰大道天勤花园12栋2层1-1号、1-2号、13栋2层1号面积为1573.93平方米的房屋。租期为2013年4月1日至2016年3月31日，第一年租金标准为每月16元／平方米，第二年为每月17元／平方米，第三年为每月19元／平方米，房屋保证金20000元。协议还约定，原告出租给被告的房屋按双方签订该协议时该房屋现状予以交接，12、13栋2层均为毛坯房，无上下给排水，仅提供独立电表各一块。双方协议签订之日即视为被告同意、认可且接受该房屋。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，被告向原告支付了2013年4月1日至2013年10月1日的租金151097.28元后因房屋水电设施问题再未支付租金。2014年3月10日，原告向被告送达书面《律师函》，要求被告在收函之日起三日内支付所欠租金，逾期双方的《租赁协议书》解除。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示、内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方应依约履行。被告的答辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。双方合同明确约定以诉争房屋现状予以交接，被告认可、接受房屋，合同履行过程中被告以房屋水电设施问题不履行缴纳租金的义务，违反了合同约定。原告在2014年3月10日向原告发出书面通知要求被告履约否则逾期解除合同，被告收到通知后仍未履行合同，故双方的租赁合同于2014年3月14日解除。合同解除后，被告应从诉争房屋腾退，并向原告支付欠缴的2013年10月1日至2014年3月13日的租金，原告主张被告向其支付1077230.33元本院予以支持。原告在本案开庭后提出更改租金数额超过举证期限，本院不予采纳。同时，被告应向原告支付2014年3月14日至腾退之日止的房屋占用使用费，原告要求被告按三倍租金的标准支付无法律和事实依据，本院不予支持，本院酌情确定被告以每月17元／平方米的标准向原告支付房屋占用使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉利邦多投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市武房物业发展公司支付租金107230.33元。
二、被告武汉利邦多投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市武房物业发展公司支付2014年3月14日至腾退之日止的房屋占用使用费（面积1573.93平方米，以每月17元／平方米为标准）。
三、被告武汉利邦多投资有限公司于本判决生效之日起十日内从武汉市硚口区长丰大道天勤花园12栋2层1-1号、1-2号、13栋2层1号（面积1573.93平方米）房屋腾退。
案件受理费4608，减半收取2304元，由武汉利邦多投资有限公司负担。（此款已由原告武汉市武房物业发展公司预交，武汉利邦多投资有限公司在本判决生效之日起五日内将此款支付给原告武汉市武房物业发展公司。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自行撤回上诉处理。
代理审判员 李晓丹
二〇一四年七月十六日
书 记 员 李 凤