泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0504民初89号(以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途)原告泸州市龙马潭区利泰花园业主委员会。负责人杨孝金。被告龙维贵。委托代理人陈秀群。原告泸州市龙马潭区利泰花园业主委员会与被告龙维贵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员马佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泸州市龙马潭区利泰花园业主委员会的负责人杨孝金，被告龙维贵及其委托代理人陈秀群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳自2014年6月至2017年1月共计32个月，水、电、气、物业服务费共计金额3252.60元。2、判令被告承担本案诉讼费、资料打印费等。事实与理由：原告自2006年经市主管部门审查备案成立业主委员会，经业主大会通过自愿实行自治管理，授权业委会直接进行物业服务管理，收取物业服务费，并代收代交水、电、气费及服务费，侵害了小区其他业主的合法权益。原告于2016年6月向被告发出了欠费催交通知书，并于2016年10月经大驿坝社区调解，被告仍拒绝交纳。为维护小区的合法权益和正常管理秩序，依照《合同法》和《物业管理条例》等相关法律规定，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告不具备相应的主体资格。被告是小区业主大会推出的执行机构，其职责中没有起诉业主成员的条款；原告不是独立的法人，不具有参与法律诉讼的主体资格。被告的水、电、气费用，是直接与相应企业发生的买卖关系，原告是代收，并不具备按法律规定程序进行催缴、追收的主体资格。二、原告未履行相应法律义务。原告收取物业管理费用，却未充分履行相应的法律义务，所以被告暂停支付物管费，原告充分履行法律义务后，按义务与权利对等原则，被告应实际支付。自2014年被告所在2幢楼的一楼和二楼先后开业餐馆、旅馆，他们四处开门、开窗、加层，大幅改变墙体结构和承重，影响危及房屋和被告及本幢业主安全，而原告却无任何主动作为。在本幢业主多次强烈要求并形成书面申诉材料后，原告才被动去社区、城建部门，敷衍了事，原告代理人因利益纠葛，没有向相关部门讨要结果，没有向业主反馈情况，也没有召集相关业主商量对策提出意见建议，更没有运用法律为业主维权。原告管理混乱，2幢楼长期堆放杂物，卫生脏乱差，被区委多次通报。三、原告侵犯了被告的合法权益。2幢楼楼顶为被告等本幢楼业主共有，被告入住前，楼顶已安装基站，入住后向原告反应，楼顶基站影响本幢业主身心健康，妨碍屋顶花园建设、衣物凉晒、观光休憩等，要求原告与社区、基站所在公司交涉，拆除基站，对所收取的费用，应由2幢业主共有，或用于2幢楼外墙渗漏水墙面的维修。但原告对此不顾，又瞒着本幢业主，同意新增基站，还续签了长期合同，并将费用用于小区其他开支，墙面无人维修，使被告房屋客厅、卧室多处墙面严重渗水，影响被告居住质量和房产保值增值。被告同意支付水电气费，但原告要求与物管费捆绑收取，妨碍被告正常支付水电气费，影响了本人信誉。所以要求驳回原告的诉求；并要求原告充分履行管理义务，督促政府相关部门改变商户开门、开窗、加层违法行为；要求原告尊重被告合法权益，撤销与基站所在公司的合同，由被告所在2幢楼业主与基站公司协商；要求原告所收基站费用与被告物管费用进行清偿；判令原告承担本案诉讼费用。经审理查明：利泰花园小区自建成后由专业物业公司管理，自2006年起，由小区业主成立的业主委员会负责管理至今，有2006年1月8日制定、2009年7月26日修订的《利泰花园自治管理章程》，小区绝大部分业主在一个较长时间段内在《利泰花园自治管理章程签字表》的“同意章程签字”项下签字确认。章程第四条自治管理的宗旨“确保和维护全体业主的合法权益，积极营造一个气氛和谐，秩序井然，风气文明的良好居住环境。”第五条“业主委员会经业主大会授权后有以下权利义务”，其中第三项“根据有关法规与约定，向业主收取自治管理服务费，代收代交水、电、气费及相关费用。”第六条业主的权利义务第七项“按时交纳代收代交服务项目的水、电、气费和物业服务费及其他费用。”第九条代收代交、收费服务第一项“受有关单位委托，代收代交本物业区水、电、气费服务。”第十条物业服务费用的收取第一项“住宅房屋按建筑面积每月0.25元/㎡收取。”第二项“非住宅房屋按商业用房性质，建筑面积每月0.80元/㎡收取，并适当收取门面卫生费。”章程还对物业管理服务内容与质量、协助义务、所收费用支出、违约责任等进行了规定。小区没有再另行签订物业服务合同。自2006年起，小区业主的水电气费和物业管理服务费一直由业主委员会收取，小区聘请的卫生人员和保安的费用由小区业主委员会收取的服务费和其他费用中由业主委员会支付。龙维贵自2014年6月到2017年1月未交水电气费和物业服务费共32个月，金额为3252.60元，每月物业服务费固定为40元，平均到房屋面积，每平方米仅0.25元。原告对被告所欠水电气和物业费进行催收未果。原、被告对欠交时间及金额予以认可，被告对应交水电气费用予以认可，双方对服务费的交纳产生分歧。另查明，利泰花园业主委员会与四川移动通信有限责任公司泸州分公司2006年6月14日签订《利泰花园小区公共场地租赁协议》，将小区二号楼十二号房屋楼顶出租出移动通信公司作建设基站铁塔及附属设备使用，租期逢2006年1月1日起三年，每月租金100元；2010年11月4日双方签订《利泰花园租赁合同》，将相关楼顶租赁给移动通信公司作基站通信设备安装，租期自2010年7月1日起至2015年6月30日止5年，租金为4800元/年含税。还查明，龙马潭区创建全国文明城市指挥部办公室以（2016）第105期督查通报利泰花园小区多个楼栋下及楼梯口杂物乱堆，楼栋号不规范，似“牛皮癣”，入口左边第一栋楼楼下环境脏乱，青苔遍布。上述事实，有原被告的当庭陈述，有《利泰花园自治管理章程》、《利泰花园自治管理章程签字表》、《利泰花园小区公共场地租赁协议》、《利泰花园租赁合同》、收款收据、龙马潭区创建全国文明城市指挥部办公室[2016]第105期督查通报等证据在案佐证。本院认为，被告对欠费金额及应当交纳水电气费的事实予以认可，不违反法律规定，本院予以确认。现对主要争议评判如下：1、关于原告诉讼主体资格及诉讼范围的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，其他组织是经合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对泸州市龙马潭区利泰花园进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”，原告具备诉讼主体资格。业主委员会的诉权范围取决于职能范围，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条和第八十三条，以及《利泰花园自治管理章程》对代收代交本物业区水电气费和物业服务费的规定，业主委员会对涉及业主共有和共同管理权利的事项，有权作出相应决定，对于此职责范围内发生的纠纷，业主委员会有权以自己的名义参加诉讼。而受诉方无特别规定限定于本小区业主或小区外的他人。而且在2014年6月前，被告的水电气费和服务费也长期直接交由原告处理，这不违反法律规定，且符合双方的约定。现被告认为相关费用不应交由原告的抗辩理由没有法律和事实依据，本院不予支持。2、关于原告履行服务是否尽职的问题。被告认为一是所住小区卫生环境脏乱差，也即原告服务质量存在瑕疵；二是有些房屋（物业）的使用权人擅自拆墙增开门窗等行为，而原告作为物业服务管理人却消极对待，没有尽到一个善良管理人应尽的责任，影响被告安全和生活质量。利泰花园小区没有聘请专门的物业公司管理，而是成立业主委员会自主管理，业主委员会代表全体业主行使物业管理人的职权、履行责任。小区管理方式、质量、职责要求以及维权途径，是业主或业主大会解决的内部事务，不是本案审理的范围，原被告可以另行解决。并且，被告没有就物业服务瑕疵，要求减免收费及提出具体的减免金额，而是要求以基站收益清偿服务费和以业主委员会管理不到位而拒绝履行交费义务，其理由不充分，对其抗辩，本院不予支持。3、关于原告是否侵犯被告合法权益的问题。利泰花园小区业主委员会是否越权行使权力，小区2幢楼顶安装的基站是否侵犯被告合法权益，安装基站的收益如何处理等问题，双方没有形成统一意见和提出具体方案，并且这属于另一法律关系，双方可遵行《利泰花园自治管理章程》商议解决或被告另行主张。4、对于原告要求被告承担资料打印费的问题，原告未提出具体诉讼，且不符合法律规定，对此诉求，本院不予支持。综上所述，被告在生活中消费了水电气，产生相应的水电气费，就应支付相应的费用，被告也接受了物业服务，也应支付物业服务费用，对于利泰花园小区物业管理不尽人意，引起业主不满，认为原告侵犯了其权益，可以另行主张，对被告以侵权责任抵消合同责任的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙维贵在本判决生效之日起十日内支付原告泸州市龙马潭区利泰花园业主委员会水电气费和物业服务费共计3252.60元。驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 马 佳二〇一七年三月十四日书记员 张斌斌