惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第810号
原告：广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司），住所地：广东省广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。
法定代表人：谈国勇。
委托代理人：王帅、徐文欢，该公司职员。
被告：温丽霞。
被告：钟光。
委托代理人：温丽霞，系被告钟光之妻。
原告康景公司诉被告温丽霞、钟光物业服务合同纠纷一案，本院2015年4月28日立案受理后，由审判员薛银标适用简易程序独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，7月9日原告向本院申请由双方进行调解。原告康景公司的委托代理人王帅、徐文欢以及被告温丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景公司诉称，2008年9月25日被告购买位于广东省惠州市大亚湾西区龙海二路珠江东岸花园65栋4号，与原告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2009年3月29曰，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2012年7月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年3月止共拖欠�业管理费24525.6元。原告多次催要，被告均拒不交纳。故请求判令：一、被告支付拖欠的管理费元24525.6及违约金（从逾期之日起，每日按应缴总额0．1％的标准收取，至实际付清之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。
原告提交企业资质证书、物业管理合同、前期物业服务协议、收楼表格、紧急联络表、欠费明细、催收证明等证据，拟证明其诉称事实。
被告温丽霞、钟光辩称：1、房屋交接证明文件不全，交楼验收未通过。2009年3月29日被告与原告签署的《收楼表格》中原告没有提供《住宅质量保证书》，双方也未签署房屋交接单。且房屋交接事项也未经过开发商代表与被告确认。另《交楼验收表》中己提出3条房屋质量问题（至今未修复），之后外墙、SPA房和地下室渗水，内外墙、柱子裂缝，墙面脱皮，墙面发霉，大门前台阶下雨积水等各种�题不断，房屋质量一直处在未通过验收状态。2、管理服务问题严重，履行义务不到位，被告有权行使履行抗辩权而拒付管理费。自购房以来，原告应该非常清楚开发商没有向被告提供《住宅质量保证书》及该房屋一直处于待修复状态。但原告未能履行职责，督促开发商提供《住宅质量保证书》，以便该房屋维修内容有据可依并质量问题及时得到解决，以此维护业主的安居权利。灭虫不力，致使小区白蚁泛滥，环境卫生不达标。花园沟渠清理不力，致使排水不顺畅。购房至今，被告从未看过清理花园沟渠泥土相关信息，也从未看到清理过花园沟渠泥土痕迹。夜间各小道路灯开灯率低，存在不安全隐患。小区会所一直提供开发商售楼之用，游泳池没有按季节变化适时提供开放。管理的服务内容没有配套具体细则，分摊水电费计算标准、依据及范围不透明。未做到每六个月公布物业管理费用收支账目。在交楼时被告就提出了异议，而此后，被告又一直联系管理处解决问题，而管理处的答复一直是“待核实”，但却一直未有任何实质性的行动，有怠于履行义务的行为。为此，根据合同法的规定，被告有权行使履行抗辩权，在管理处未解决问题、履行义务之下，也有权不履行缴纳管理费的义务。上述几种情况应视为未达到管理服务质量约定目标，提供物业服务的合同目标根本无法达成，因此按照《前期物业管理服务协议》第11条的约定，应由原告承担责任，而不是由被告承担责任。而根据合同履行中的举证原则，原告是履行物业管理义务的一方，故应由先由原告证明物业服务达到协议约定的管理服务质量目标，然后在此之下，方能要求被告履行缴纳支付管理费的义务。原告要求被告支付从逾期之日起按日加收0.1%的违约金无法律�事实依据。因本事件中并非仅被告违约拒付管理费，而是原告过错在先、不履行义务在先，因此不存在承担该类违约盒的依据。3、物业管理的委托合同期限早己过，在合同期限之后被告并无委托原告进行管理，双方无自然终止合同关系，不存在缴纳管理费的事宜。根据物业管理法规的规定，在物业管理期限过后，应通过招投标方式聘请物业管理公司。而双方的合同在2014年己到期，被告未与原告订立新的合同，相应的物业也未进行招投标聘请原告，因此，原告在2014年合同到期后，不存在收取被告物业管理费的合约依据。至于是否事实上形成合同，因被告并未同意原告继续进行管理，也未享受到原告管理所带来的好处，原告不能强卖强买的要求被告接受服务并缴纳管理费。
被告提交商品买卖合同、物业管理委托合同、前期物业管理协议、收楼表格、交楼验�表、快递邮件及业主申诉书、业主意见书、照片等证据，拟证明其辩称事实。
经审理查明：原告康景公司成立于1999年8月11日，经营范围为物业管理等，营业期限至2019年8月10日，并取得建设部颁发的中华人民共和国物业服务企业壹级资质证书。2008年9月25日被告购买位于广东省惠州市大亚湾西区龙海二路珠江东岸花园第65幢4号房（属住宅），与原告签订《前期物业管理服务协议》。协议约定的主要内容包括：一、双方的权利和义务：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告依协议交纳管理费用。二、物业服务内容和物业服务质量；三、物业管理服务费用：交纳物业管理服务费用的缴交时间从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积每月每平方米2.8元，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次，商铺建筑面积每月每平方米4元，物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整。四、违约责任：未达到管理服务质量约定目标的，有权要求限期改正，逾期未改正造成损失的，承担相应的法律责任；被告违反协议，致使未达到管理服务质量约定目标的，有权要求限期改正，逾期未改正造成损失的，承担相应的法律责任；擅自提高收费标准或乱收费的，有权清退所收费用，退还利息并支付违约金；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，有权要求补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至缴清应缴费用。五、合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，协议还约定其他事�。
另查明，上述合同签订后，原告康景公司依约为被告房屋所在的东岸花园提供物业管理服务。被告温丽霞和钟光是东岸花园第65幢4号房屋的所有权人，东岸花园第65幢4号房建筑面积为265.42平方米，被告于2009年3月29日签署收楼表格和交楼验收表并入住，入住后被告交纳了2009年3月至2012年6月的物业管理服务费，后以房屋质量有问题为由，欠缴2012年7月至2015年3月的管理费用共24525.6元。
又查明，2008年8月7日开发商惠州市深惠珠江房地产开发有限公司与原告签订物业管理委托合同，委托期限为五年，2014年双方续签物业管理委托合同，委托期限为涉案小区的业主委员会成立时止。起诉前东岸花园未成立业主委员会，案经本院组织双方进行多次调解未果。
以上事实，根据原告提交的企业资质证书、物业管理合同、前期物业服务协议、收楼表格�紧急联络表、欠费明细、催收证明，被告提交商品买卖合同、物业管理委托合同、前期物业管理协议、收楼表格、交楼验收表、快递邮件及业主申诉书、业主意见书、照片以及原、被告的庭审陈述等证据，经庭审核实质证，可以认定。
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实、合法、有效，当事人应当按协议约定诚信履行相应的义务。原告按约定提供物业管理服务，而被告未按约定交付物业管理费用，已构成违约，原告以被告违约为由主张支付欠缴物业管理费用及逾期交纳违约金的请求，于法有据，应于支持。原告起诉要求被告支付物业服务费24525.6元，其计算方法和期限合法合理，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题�《前期物业管理服务协议》约定物业服务费每两个月合缴交一次，逾期之日应从2012年9月1日起起算。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，被告应当向原告支付违约金，此约定的违约金实际是逾期付款的违约金，从逾期之日起每天按应交物业服务费的百分之一交纳违约金明显过高，结合我院的审判实践及同类案件的处理原则，本院依法予以调整为以应交费用为基数每日按千分之一的标准计付违约金。由于被告已经交纳2012年6月前的服务费，因此，本案中的逾期违约金应从2012年9月1日起，按每两月应交的物业服务费为基数以每日千分之一计算至实际支付之日止为宜。关于被告辩称交接证明文件不全，交楼验收未通过的问题，因被告已签署收楼表格和交楼验收表并实际入住，其抗辩理由与事实不符，不予采信。关于被告主张原告管理未达到管理服务�量约定目标的问题，因原告已履行了合同的主要义务，只是存在部分的瑕疵，被告应当承担支付物业服务费的义务，但有依法享有要求原告继续履行和采取补救措施的权利，若动辄以此为由拒交物业费，将影响物业服务企业向全体业主提供物业服务，不利于业主公共利益的保护，因此被告的辩解不予支持。关于被告辩解物业管理的委托合同早已过期的问题，因2014年开发商惠州市深惠珠江房地产开发有限公司与原告续签物业管理委托合同，委托期限为涉案小区的业主委员会成立时止，不存在委托期限已过的问题。关于被告申请追加开发商惠州市深惠珠江房地产开发有限公司为第三人的问题，根据合同的相对性，惠州市深惠珠江房地产开发有限公司与原告仅是委托与受托关系，惠州市深惠珠江房地产开发有限公司与本案无实际的利害关系，被告的申请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告温丽霞、钟光在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东康景物业服务有限公司支付物业服务费24525.6元及逾期付款违约金（违约金应从2012年9月1日起，按每两月应交的物业服务费为基数以每日千分之一计算至实际支付之日止）。
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为264元（已由原告预交）�由被告温丽霞、钟光共同负担，原告已预交的受理费不予退回，由被告在本判决发生法律效力之日起10日内直接向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 薛银标
二〇一五年八月二十日
书记员 陈 露