四川省新津县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0132民初2391号
原告：田蓉。
委托诉讼代理人:杨建军。
委托诉讼代理人：赵成乾。
被告：严进珍。
被告：谢开华。
第三人：成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司
法定代表人：袁国入。
委托诉讼代理人：罗旭刚。
委托诉讼代理人：李泞。
第三人：中国工商银行股份有限公司新津支行。
负责人：杜强。
原告田蓉诉被告严进珍、谢开华、第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司、中国工商银行股份有限公司新津支行房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月18日、2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告田蓉的委托诉讼代理人杨建军、赵成乾，被告严进珍、谢开华、第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗旭刚、李泞到庭参加庭审，第三人中国工商银行股份有限公司新津支行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田蓉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告严进珍、谢开华履行房屋买卖合同；2.请求判令被告严进珍、谢开华支付原告违约金人民币20000元（贰万元）；3.请求判令被告严进珍、谢开华承担本案一切诉讼费用。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求为：请求由原告田蓉代被告严进珍、谢开华向中国工商银行股份有限公司新津支行支付本案涉案房屋的按揭款，再由原告田蓉向被告严进珍、谢开华支付剩余房款，支付完房款后，被告严进珍、谢开华协助原告田蓉办理房屋过户手续，并于房屋过户手续办理完成之后，被告严进珍、谢开华将房屋交付给原告。事实和理由：原告与二被告于2017年7月29日签订了房屋买卖合同，合同编号为：0×××××6。第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司为居间服务方。该合同二被告为甲方，原告为乙方，第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司为丙方，该合同三方约定：二被告将位于新津县五津镇希望东路99号5栋2单元6层2号住宅出售给原告，该房屋面积87.73平方米，产权证号为：权0×××××0号。价款为：838800元，付款方式及付款时间约定为：（1）签订合同当天乙方支付甲方购房定金20000元；（2）乙方贷款购买此房，贷款金额由银行评估为准；（3）甲方向银行申请还款，注销抵押，乙方银行贷款审批通过，过户当天乙方支付甲方购买首付款，剩余尾款由银行直接放款到甲方银行账户。该合同第四条约定，基于丙方提供的居间服务，甲方向丙方支付居间服务费8388元，乙方向丙方支付居间服务费16776元，上述居间服务费在本合同签订时付清丙方，第五条甲乙双方约定甲方向银行还款注销抵押，乙方向银行申请贷款审批通过15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。第九条的违约责任为：合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元。合同签订当天，原告依约向二被告支付人民币20000元，向第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司支付居间费人民币16700元，向担保公司交贷款服务与评估费10550元。房屋买卖合同已经签订生效，原告已履行了约定义务，经多次催告，二被告都拒绝履行合同，严重损害了原告利益，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请法院判如所请。
被告严进珍、谢开华辩称，因为家人不同意卖房，其儿子也需要住房，现不同意继续履行与原告签订的房屋买卖合同，现在被告已经构成违约，其愿意根据合同的约定对原告进行赔偿。
第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司述称，成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司是原、被告房屋买卖合同的居间方，双方签订买卖合同之后，被告向银行预约提前归还本案诉争房屋的银行按揭贷款，在去归还房屋按揭款的当天，二被告就不愿意再卖房了，之后二被告又同意继续卖房，又再次向银行预约提前还款事宜，在预约期间，二被告又再次不同意继续卖房，并提出愿意赔偿原告20000元。
第三人中国工商银行股份有限公司新津支行述称，本案被告严进珍、谢开华于2012年10月25日在中国工商银行股份有限公司新津支行贷款280000元用于购买新津县××镇××路99号5栋2单元6层2号住房。截止2018年3月21日贷款本金余额206626.72元，无违约情况。2017年7月29日，严进珍、谢开华到该行办理该笔贷款提前还款申请，该行按照相关业务要求进行登记并上报审批流程。2017年12月该行通知严进珍、谢开华前来办理提前还款业务，但严进珍、谢开华至今未来办理，并告知该行暂不还款。本案严进珍、谢开华与他人的二手房买卖合同纠纷为其双方之间纠纷，虽然严进珍、谢开华已明确告知暂不提前还款，但该行仍然同意谢开华、严进珍办理提前还款业务，如果法院判决由田蓉代替严进珍、谢开华偿还贷款，该行也接受。
本院经审理认定事实如下：2017年7月29日，原告田蓉与被告严进珍、谢开华在第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：严进珍、谢开华将位于新津县××镇希××路99号5栋2单元6层2号建筑面积87.73平方米的一套房屋（使用性质：住宅）自愿出售给田蓉，该房屋产权证号为：权0114290，成交房款为838800元；签订合同当天原告支付二被告购房定金20000元，原告贷款购买此房，贷款金额由银行评估为准，二被告向银行申请还款，注销抵押，原告银行贷款审批通过，过户当天原告支付被告购买首付款，剩余房款由银行直接放款到二被告银行账户；原、被告双方约定二被告向银行还款，注销抵押，原告的银行申请贷款审批通过15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；交房时间为过户当天；原、被告双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列2种方式追究违约方责任：1、终止合同，违约方向守约方按总房款的5%支付违约金。2、合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元，人民币大写：贰万元整。以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。
合同签订当天原告田蓉向被告严进珍、谢开华支付了20000元定金，向第三人成都大唐隆鑫房地产经纪有限公司支付了居间服务费16700元，严进珍、谢开华未到中国工商银行股份有限公司新津支行提前还清案涉房屋的按揭贷款。
另查明，严进珍、谢开华于2012年10月25日在中国工商银行股份有限公司新津支行贷款280000元，并用新津县××镇××路99号5栋2单元6层2号住房作抵押，现贷款尚未还清，中国工商银行股份有限公司新津支行是案涉房屋的抵押权人。
以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《租房买房佣金全返欠条》、中国工商银行股份有限公司新津支行出具的情况说明、询问笔录等证据在卷佐证。
庭审中，原告田蓉表示签订房屋买卖合同时要求按揭购买本案房屋，现在原告可以全款支付购房款。
本院认为，第三人中国工商银行股份有限公司新津支行经传票传唤未到庭，其法律后果自行承担。田蓉与严进珍、谢开华签订的《房屋买卖合同》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法、有效，双方均应按约履行各自义务。现本案的争议焦点为：一、原、被告签订的合同是否应当继续履行；二、若合同继续履行，被告应当承担的违约责任。
关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定，签订合同当天原告支付二被告购房定金20000元，被告向银行申请还款，注销抵押，过户当天原告支付二被告购买首付款，剩余房款由原告申请按揭购房贷款的银行直接放款到二被告银行账户，原告向二被告支付20000元定金后，被告明确表示不愿意出售本案房屋，也未向银行提前还清贷款。现案涉房屋上设立抵押，尚在抵押期间，抵押权人中国工商银行股份有限公司新津支行对于严进珍、谢开华与田蓉买卖抵押房屋的行为未提出异议，并明确表示法院判决由田蓉代替严进珍、谢开华偿还贷款，抵押权人也接受。原告田蓉也明确表示能够全款购买案涉房屋并愿意代被告严进珍、谢开华向中国工商银行股份有限公司新津支行清偿房屋抵押贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，在严进珍、谢开华拒不履行合同约定清偿房屋贷款的情况下，田蓉作为买受人可以代为清偿债务消灭抵押权，且抵押权人中国工商银行股份有限公司新津支行对此亦无异议，故原、被告双方签订的《房屋买卖合同》继续履行的条件已成就，合同目的可以实现，故田蓉请求严进珍、谢开华继续履行合同、偿还房屋剩余贷款、协助办理转移登记及交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。田蓉自愿承诺在代为清偿房屋抵押贷款后一次性支付剩余房款，系其继续履行合同应尽义务，符合双方合同约定，本院予以确认。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定以及双方所签合同中约定原、被告双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同继续履行，违约方向守约方支付违约金20000元，本案中虽然未明确被告向银行申请还款，注销抵押的时间，但被告在银行通知其还款时不予还款，并明确表示不继续履行合同，属违约行为，兼顾合同履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等综合因素衡量，对原告主张的违约金20000元予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，判决如下：
一、被告严进珍、谢开华继续履行与原告田蓉签订的《房屋买卖合同》；
二、原告田蓉于本判决生效之日起十日内代严进珍、谢开华向第三人中国工商银行建设股份有限公司新津支行清偿新津县××镇××路99号5栋2单元6层2号（权属证号：监证0×××××4；监证0×××××5）房屋抵押贷款；
三、原告田蓉于本判决生效之日起十日内，将剩余房款（合同总价款838800元扣除定金20000元及代严进珍、谢开华清偿的房屋抵押贷款）一次性支付被告严进珍、谢开华；
四、被告严进珍、谢开华在原告田蓉履行本判决第三项确定的义务后十日内，协助将新津县五津镇希望东路99号5栋2单元6层2号（权属证号：监证0×××××4；监证0×××××5）房屋所有权转移登记至原告田蓉名下，并将房屋交付给原告田蓉；
五、被告严进珍、谢开华在原告田蓉履行本判决第三项确定的义务后十日内向原告田蓉支付违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6194元（已减半）、保全费4814元，共计11008元，由被告严进珍、谢开华承担。此款原告田蓉已预交，被告严进珍、谢开华在履行前述给付金钱义务时一并支付给原告田蓉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 杨鑫
二〇一八年五月七日
书记员 郭婷