湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03013号
原告（反诉被告）：武汉亿隆房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区湘隆时代广场D1栋2号。
法定代表人：丁奕。
委托代理人：王辉军，湖北成和诚律师事务所律师。
委托代理人：王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘景。
委托代理人：付嘉。
委托代理人：龚承军，湖北省正平法律服务所法律工作者。
原告武汉亿隆房产经纪有限公司（以下简称亿隆公司）与被告刘景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员钟小培适用简易程序审理。被告刘景于2015年8月3日提起反诉，本院予以准许。2015年8月20日，原、被告均向本院申请调解，本院准许。本院于2015年8月20日、12月1日两次对本案公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）亿隆公司委托代理人王辉军、王丽华，被告（反诉原告）刘景委托代理人付嘉、龚承军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）亿隆公司诉称：2013年10月6日，亿隆公司下属经典家园分公司与刘景签订《商铺租赁合同》，约定刘景将其拥有的位于武汉市武昌区南湖街南湖花园经典家园商网1-2层1-19室房屋租赁给亿隆公司，房屋面积为108平方米，租赁期限为60个月（2013年10月18日至2018年10月17日止）；房屋租金在合同第一年为每月15，000元，第二年和第三年租金分别在上一年的基础上递增10%，第四年和第五年的租金分别在上一年的基础上递增15%；租金付款方式为每半年支付一次，先付后用，租金起付日为2013年11月1日。亿隆公司在签订合同当日支付押金3万元；在租赁期内，如刘景不同意转租，亿隆公司需提前2个月通知刘景，2个月后办理退租手续，并退还押金，亿隆公司不承担相关违约责任。合同签订后，亿隆公司依约履行了合同义务。因涉案房屋所处地段开始地铁施工，并进行地面打围，致使亿隆公司无法继续经营，亿隆公司依约提前2个月通知刘景，且刘景同意解除与亿隆公司签订的《商铺承租合同》，但刘景拒不退还押金3万元。亿隆公司现诉至法院，请求判令：1、刘景向亿隆公司返还3万元押金及相应利息；2、诉讼费用由刘景承担。庭审中亿隆公司明确第一项诉讼请求中的利息按照同期银行贷款利率自2015年6月3日计算至实际付清为止。
原告（反诉被告）亿隆公司为支持其诉讼主张，向法庭提交以下证据：
证据一、商铺承租合同一份、情况说明两份、工商查询信息两份、收据一份，拟证明原、被告成立合法有效的房屋租赁合同关系，刘景已向亿隆公司收取押金3万元，主张押金的权利主体是亿隆公司；
证据二、手机短信记录、物业费收据、水电费发票、录音资料，拟证明亿隆公司提前两个月告知刘景，并与刘景协商退租事宜；原、被告于2015年6月2日同意解除房屋租赁合同；依合同约定，刘景应向亿隆公司返还押金3万元；
证据三、证人李某的证言，拟证明亿隆公司已经支付3万元押金，并提前两个月告知刘景与其协商退租事宜。
被告（反诉原告）刘景辩称及反诉称：关于本诉，亿隆公司主张返还押金没有事实和法律依据，刘景在履约过程中没有违约行为，相反是亿隆公司有违约行为，根据合同约定，刘景有权扣押3万元押金，不予返还。请求驳回亿隆公司的诉讼请求。关于反诉，亿隆公司没有依约履行义务，未经刘景同意，且未提前两个月通知刘景，擅自搬离所租房屋，拖欠三个月租金未交纳，亦未交付电费，已构成根本违约。2015年4月至6月双方虽然对降租和转租通过电话和短信进行商谈，但最终未达成书面协议。现反诉请求判令：1、终止刘景与亿隆公司签订的商铺承租合同；2、亿隆公司向刘景支付2015年5月1日至8月1日的房屋租金38，500元（16，500元×3-11，000元）和反诉人垫付的电费504.74元；3、亿隆公司赔付3万元，刘景不退还押金3万元；4、由亿隆公司承担全部诉讼费用。
被告（反诉原告）刘景为支持其抗辩意见及反诉主张，向法庭提交以下证据：
证据一、商铺承租合同，拟证明1、双方形成房屋租赁合同关系；2、亿隆公司实际拖欠租金38，500元、电费504.74元；3、亿隆公司若拖欠房租或拒付房租，刘景可以无条件收回房屋，终止合同，并没收亿隆公司所交的3万元押金；4、参照合同第二条第一款的约定，违约方应向守约方赔付3万元；
证据二、房屋所有权证、房屋产权信息查询单，拟证明刘景享有租赁房屋的所有权，有权对外签订该房屋的租赁合同；
证据三、银行卡客户交易查询单，拟证明刘景名下的银行卡记载，2014年11月亿隆公司足额支付了99，000元租金，但2015年5月12日，仅支付了一个月的部分租金11，000元，尚欠5，500元，亿隆公司拖欠租金38，500元，构成根本违约；
证据四、手机短信记录，记载双方当事人在2015年4月至6月期间，关于租金调整以及转租事宜商议过程，拟证明双方虽口头同意月租金下调至11，000元，但对具体事宜及转租没有达成书面补充协议；
证据五、电费提示单、电费月抄表明细，拟证明亿隆公司2015年6月初擅自搬离后，拖欠电费未交清，后由刘景垫付交清，亿隆公司违反合同约定，已构成违约；
证据六、照片一组，拟证明亿隆公司未经刘景同意，且未提前两个月通知刘景，擅自搬离所租房屋，导致该房屋至今闲置，给刘景造成经济损失；
证据七、营业执照，拟证明亿隆公司下属分公司即合同签订方在签订本合同时尚未依法登记成立，即开展经营活动，属于违法行为，刘景保留检举揭发的权利。
原告（反诉被告）亿隆公司辩称：关于第一项反诉请求，租赁合同已于2015年6月2日办理交接手续时解除，故不存在终止的问题。关于第二项反诉请求，2013年11月1日至2015年4月30日的租金，亿隆公司已经全部付清，没有拖欠的行为；2015年5月的租金，双方口头约定将16，500元调整为11，000元，是对合同的变更，故该月租金也已付清；刘景主张的2015年6月1日至2015年8月1日的租金也不存在。关于电费，因供电部门系统的原因无法结算当年5月份的电费，确实有部分电费未交，并非亿隆公司的主观原因，若能证明是亿隆公司搬走前使用的，愿意支付；关于赔付3万元，没有合同依据。关于押金，因双方协商解除合同，不存在赔偿3万元押金的问题。请求驳回刘景的反诉请求。
经当庭举证、质证，刘景对亿隆公司提交的证据一、二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方对租赁合同第六条的理解有争议，刘景在录音中的陈述受到诱导性发问；对证据三的真实性有异议，因为证人没有参与原、被告双方的协商。亿隆公司对刘景提交的证据一、三、四、六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明亿隆公司拖欠租金、擅自搬离，公司不存在违约行为；对证据二无异议；对证据五的真实性无异议，认为若可以证明是亿隆公司搬离前发生的电费，亿隆公司愿意承担；对证据七的真实性无异议，对关联性有异议。
本院对亿隆公司提交的证据一、二的真实性予以认可；对证据三，因与证据一、二相互印证，对其真实性予以认可。对刘景提交的证据的真实性予以认可。上述证据的证明效力结合案情及当事人陈述综合认定。
经审理查明：亿隆公司于2008年3月21日成立，其股东为武汉世纪宏图投资有限公司。亿隆公司经典家园分公司于2014年5月13日成立，系有限责任公司分公司，住所地武汉市武昌区南湖花园经典家园商网1-2层1-19室，亿隆公司经典家园分公司于2015年6月5日注销。
坐落于武汉市武昌区南湖花园经典家园商网1-2层1-19室，建筑面积108平方米，设计用途商业服务，房屋所有权证号为市2009004870，该房屋产权于2009年3月18日登记在刘景名下。
2013年6月10日，刘景（甲方）与亿隆公司经典家园分公司（乙方）签订《商铺承租合同》，约定：甲方将其拥有的位于武汉市武昌区南湖街南湖花园经典家园商网1-2层1-19室房屋租赁给乙方；租赁期限为60个月（2013年10月18日至2018年10月17日止），租赁期限内若甲方违约致使合同不能继续履行，则需向乙方赔付3万元；乙方在签订合同当日支付押金3万元；房屋租金在合同第一年为每月15，000元，第二年和第三年租金分别在上一年的基础上递增10%，第四年和第五年的租金分别在上一年的基础上递增15%；租金付款方式为每半年支付一次，先付后用，租金起付日为2013年11月1日，若乙方拖欠房租或拒付房租，甲方可以无条件收回房屋，终止合同，并没收乙方所交押金；乙方在租赁期间使用水费、电费均由乙方根据单独设置之计量读表数按国家标准单价计算凭发票负责缴付；租赁期内，乙方在经营不佳且征得甲方同意且不损害甲方利益的情况下，可转第三方来承租，原合同条款不变；如甲方不同意转租，乙方需提前2个月通知甲方，2个月后办理退租手续，并退还押金，乙方不承担相关违约责任；合同期间，如因不可抗力致本合同不能继续履行，应免除双方各自应承担的经济责任；本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》和有关规定，经双方共同协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2013年10月6日，刘景出具收据，载明：今收到世纪宏图不动产李某交房屋押金3万元整（武昌区南湖花园经典家园商网1-2层1-19室）。
庭审中，亿隆公司陈述，世纪宏图不动产系武汉世纪宏图投资有限公司的简称。2015年8月21日，武汉世纪宏图投资有限公司出具情况说明，载明亿隆公司系其子公司，刘景收取的3万元押金系亿隆公司独立支付，与武汉世纪宏图投资有限公司无关。
亿隆公司已经付清截至2015年4月30日的租金。因武汉地铁7号线施工，诉争房屋地段处于打围范围之内，亿隆公司以公司亏损为由，自2015年4月初至6月初，与刘景通过电话、短信等方式沟通，要求转租、降租，刘景不同意转租，双方达成口头协议，将租金暂降至每月11，000元，亿隆公司告诉刘景，如果有租户租金高于亿隆公司，刘景可以租给他人。2015年5月12日，亿隆公司向刘景支付了2015年5月份的租金11，000元。
2015年6月2日，亿隆公司搬离上述房屋，短信通知刘景领取了房屋钥匙，双方对退房收尾事宜未进行协商。次日，刘景在该房屋贴出门面出租告示，因种种原因，截止2015年8月20日该房屋未能租出。2015年7月5日的电费提示单载明，诉争房屋2015年6月份电费为504.74元，亿隆公司未交纳该电费。
现双方为退房收尾事宜分别诉至本院，请求判如所请。
本院认为：刘景与亿隆公司经典家园分公司签订《商铺承租合同》，系双方真实意思表示，亿隆公司认可，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。
一、关于押金3万元是否应该退还的问题。双方签订的《商铺承租合同》约定：若亿隆公司拖欠房租或拒付房租，刘景可以无条件收回房屋，终止合同，并没收亿隆公司所交押金；租赁期内，如刘景不同意转租，亿隆公司需提前2个月通知刘景，2个月后办理退租手续，并退还押金。合同履行期间，武汉地铁7号线施工、诉争房屋被打围，对租户的经营负面影响客观存在，亿隆公司于2015年4月1日即开始与刘景协商，诉争房屋于2015年6月2日移交，双方协商一致解除了合同，故双方均不构成违约。亿隆公司有权要求退回押金，刘景无权没收押金。
二、关于租金是否付清的问题。双方系经协商降低了2015年5月份的租金，故亿隆公司已付清截止2015年5月31日的房屋租金，未支付2015年6月1日的租金366.67元（11，000元÷30）。双方之间的租赁合同已于2015年6月2日终止履行，故刘景要求支付2015年6月2日至2015年8月1日的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、电费问题。亿隆公司承认有部分电费未交，该房屋移交后长期闲置，该电费提示单在该房屋闲置期间产生，在亿隆公司没有相反证据证明的情形下，应认定该电费系亿隆公司使用房屋期间产生，该电费应按照合同约定，由亿隆公司支付。
四、刘景要求亿隆公司按照对等原则支付3万元违约金的问题。双方在合同履行过程中平稳交接，均不存在恶意违约行为。故亿隆公司无权主张押金利息，刘景亦无权主张违约金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）武汉亿隆房产经纪有限公司与被告（反诉原告）刘景之间关于武汉市武昌区南湖花园经典家园商网1-2层1-19室房屋的《商铺承租合同》于2015年6月2日终止履行；
二、被告（反诉原告）刘景应于本判决生效之日起十五日内退还反诉被告武汉亿隆房产经纪有限公司房屋押金30，000元；
三、原告（反诉被告）武汉亿隆房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）刘景房屋租金366.67元；
四、原告（反诉被告）武汉亿隆房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）刘景电费504.74元；
五、驳回原告（反诉被告）武汉亿隆房产经纪有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘景的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费550元，减半收取275元，由原告（反诉被告）武汉亿隆房产经纪有限公司负担；本案案件反诉受理费763元，由被告（反诉原告）刘景负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 钟小培
二〇一六年一月二十九日
书记员 刘 旭