广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书(2015)隆民一初字第678号原告韦伊如，女，1992年7月8日出生，壮族，住广西马山县。委托代理人覃鸿，广西国海律师事务所律师。被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司，住所地广西马山县白山镇西华街203号。法定代表人吴泽伟，该公司董事长。委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。原告韦伊如与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，由代理审判员黄明备依法适用简易程序，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。书记员赵昌吉担任法庭记录。原告委托代理人覃鸿、被告委托代理人李德明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：“被告将丽水帝都第1号楼2单元1102号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为132.15平方米，套内建筑面积106.52平方米；房屋价款441760元；交房标准为毛坯房；于2014年1月18日之前交付房屋；被告逾期交房超过60日的，按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金”。原告付首期款132760元后，一直未收到由被告指定贷款银行要求原告办理按揭贷款的通知。交房期限届满至今，被告仍无法按期交房。为维护合法权益，原告特向人民法院起诉，请求依法判决：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告在一个月内向原告退回购房款132760元，向原告支付逾期交房违约金6638（自2014年1月19日起至2015年6月30日止，按原告累计已付款的5%计算），并赔偿原告所购房支出税费6686元，合计146084元；3、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，用于证明被告将商品房出卖给原告，该商品房买卖合同合法有效的事实；2、《收据》、《付款凭证》复印件，用于证明原告已依约向被告支付首期款，被告应承担逾期交房违约责任的事实；3、税费票据复印件，用于证明被告应赔偿原告因购买商品房而支出相应税费的事实。被告辩称，首先，被告也同意解除合同，并返还已付首期款132760元，但因原告未办理按揭手续，已先违约，故其无权请求被告支付逾期交房违约金及赔偿相关税费；其次，因原告逾期不办理按揭手续，以致按揭款至今未发放，故原告应支付被告逾期付款违约金22088元（441760元×5%）。被告对其答辩意见在举证期限内提供的证据有：1、《丽水帝都入伙通知书认领表》复印件，用于证明实际交房日期应为2015年5月1日，原告主张的违约金计算有误的事实；2、建设方、施工方、监理方共同出具的《关于丽水帝都工程延期交房情况说明》复印件，用于证明2014年7月5日，因特大洪灾，丽水帝都工程基础设施受损和毁坏严重的事实；3、马山县永昌电业有限责任公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7.5”水灾供电抢修情况说明》复印件，用于证明2014年7月5日，因特大洪灾，丽水帝都工程供电系统遭受严重毁坏的事实；4、南宁市力祺电梯有限公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7.5”水灾供电梯抢修说明》，用于证明2014年7月5日特大洪灾造成丽水帝都工程电梯严重毁坏的事实；5、2014年7月5日马山县特大洪灾图片，用于证明2014年7月5日马山县遭遇特大洪水，给丽水帝都工程带来巨大损失，项目基础设施全部毁坏，需要重新调试和更换的事实。根据原告陈述及被告答辩，本院确认本案争议焦点为：1、原告主张的违约金及税费应否获支持？2、被告能否向原告主张违约金？经过开庭质证，本院对原、被告双方提交的证据确认如下：对于原告提交的证据，被告质证意见为：对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议，但原告要求被告支付违约金及赔偿相关税费无事实和法律依据。对于原告提交的证据，本院认证意见为：被告对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议，故可作为认定案件事实的依据。对于被告提交的证据，原告质证意见为：因收房日期不清楚，且部分原告没有签字收房，故原告对被告证据1的质证意见，以法庭核对为准；约定交房日期为2014年1月18日，洪灾发生日期为2014年7月5日，相差半年，故原告对被告的证据2、3、4、5的真实性无异议，但对关联性有异议。对于被告提交的证据，本院认证意见为：因该证据1无原件核对，故本院对该证据1的真实性不予认可；因洪灾在合同约定交房日期后发生，而洪灾又系被告违约迟延履行交房义务后发生的，不能免除其责任，同时被告的证据2、3、4、5亦不具关联性。经审理查明，原告于2013年5月13日向被告支付丽水帝都1号楼2单元1102号房购房款132760元。2013年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该购房合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于马山县白山镇江滨东路508号的丽水帝都第1号楼2单元1102号房，套房总价款为441760元；2、买受人采用银行按揭贷款方式支付其余的购房款。买受人须在签订本购房合同及附件的同时交付首期房款132760元，其余的房款309000元由买受人向银行办理按揭手续；3、⑴买受人选择银行按揭付款方式的，由出卖人指定按揭贷款银行，买受人申请的按揭金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额的，则差额部分由买受人在接到通知后五日内向出卖人补齐首期差额，否则视为买受人不履行合同，由买受人承担逾期付款的违约责任；⑵买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用。⑶如买受人逾期不及时提供按揭所需资料、不及时到银行办理上述手续、不及时补齐差额的，出卖人有权按以下方式处理：合同继续有效，买受人向出卖人按逾期天数每日支付合同总价款0.1%的违约金至办理完银行按揭手续，按揭款至出卖人帐号止；⑷买受人逾期付款超过60日后，如果继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、⑴出卖人应当在2014年1月18日前，将经验收合格，并符合本合同约定的关于装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；⑵如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房款的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日；5、除前述规定的出卖人可据实延期的特殊原因外，出卖人逾期交房，不超过60日的，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金等。2013年6月17日，马山县绿地房地产综合服务有限责任公司向原告收取房产档案查询服务费60元。购房合同签订后，原告未及时主动配合被告向贷款银行提交办理按揭所需的材料。直至合同约定的交房期限届满，因被告逾期交房而引起纠纷后，原告才将办理按揭材料连同按揭贷款申请表一并提交农行马山县支行审核。2013年7月15日，原告因购买本案商品房而支付契税6626.4元。至本案受理开庭审理之日止，原告按揭贷款申请仍未获得农行马山县支行审核通过。2015年9月25日，原告以交房期限届满，被告仍无法按期交房为由，而诉至本院提出前述诉请。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方真实合意，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应得到全面严格履行。本案合同系预售房买卖合同，通常采用先付清房款后交房的交易模式以确定双方权利义务。这一交易模式在本案购房合同有关买受人先付清首期款，在签订合同后及时办理按揭手续，以保障出卖人在可预见的合理期限内得到按揭款，或在按揭款不发放时及时补齐首期差额，而出卖人则于2014年1月18日前交付房屋等一般性条款中得到印证。而对于如因买受人原因未能在2014年1月18日前使得按揭款及时发放或付清房款的这一特殊情形，合同则约定出卖人交房义务的履行顺延至按揭款发放日或付清房款日。合同这一交房日期顺延特殊条款，实质上将出卖人实际交房期顺延至按揭款发放日或付清房款日的同时，亦将买受人先付清房款，出卖人后交付房屋的预售房顺序履行交易模式自动转换成买受人付清房款之时，出卖人也应交付房屋的现房同时履行交易模式。购房合同关于房屋交易模式自动转换的特殊约定条款系双方真实合意，应得双方严格遵守及履行。因原告“被告没有按期开工、按期交房，原告有所顾忌，与被告发生纠纷后，原告已经交了贷款材料，银行还没有批下来，至于为何办不下来，原告也不清楚”的当庭陈述，已构成自认。基于此，合同约定交房日期届满前，原告应付的购房按揭款仍未能发放，则交房日期顺延至按揭款发放日的条件已成就。而直至庭审辩论终结前，购房按揭款仍未发放，故交房日期亦无法最终确定。因此，被告不构成逾期交房，也就不应承担相应违约责任，即原告行使合同约定解除权的条件并未成就，其解除合同及违约金诉请，亦无事实和法律依据，本院不予支持。但于庭审时被告亦同意解除购房合同，故应认定原、被告在合同解除问题上达成新的合意，而该合意并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以支持。据合同法第九十七条规定，被告应返还购房首期款132760元给原告。因被告并不存在逾期交房违约行为，原告行使合同约定解除权的条件并未成就，故被告对购房合同解除并无过错，故原告诉请被告赔偿税费损失，无事实依据，本院亦不予支持。因被告未提起反诉，故其要求原告支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告韦伊如与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司于本案判决生效之日起三十日内返还原告韦伊如已付购房首期房款132760元；三、驳回原告韦伊如要求被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金6638元及赔偿税费损失6686.4元的诉讼请求。案件受理费3220元,适用简易程序，减半收取1610元（原告韦伊如已预交1610元），由被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司负担1478元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉受理费3220元（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，帐号：01×××17），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不交受理费，也不申请缓交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  黄明备二〇一五年十二月二十一日书 记 员  赵昌吉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。