贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2701民初1067号原告：ＸＸ明，男，1984年12月19日出生，汉族，福建省长乐市人，现住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：陈建军，系贵州仁义律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成旺，男，1957年3月1日出生，汉族，福建省长乐市人，现住贵州省都匀市，系ＸＸ明之父。被告：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地都匀市新华路126号2单元3楼，统一社会信用代码522701000142187。负责人：杜鑫忠。被告：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层，统一社会信用代码91520000798806985U。法定代表人：罗远筑。委托诉讼代理人：杜鑫忠，系分公司负责人。原告ＸＸ明诉被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑房开都匀分公司）、贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建军、陈成旺，被告黎筑房开都匀分公司负责人杜鑫忠、黎筑房开公司委托诉讼代理人杜鑫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ明向本院提出诉讼请求：1、判令两被告按合同约定立即交付房屋；2、判令两被告从2014年9月17日起至按合同约定条件交付房屋之日止，以已交房款4426900元为基数，以每日万分之4为标准支付逾期交房违约金；3、判令两被告立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告；4、判令两被告从2014年9月17日起至按合同约定将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，以已交房款4426900元为基数，按每日0.1%计算支付违约金；5、判令二被告支付原告已经支付的银行贷款和利息382122.44元。事实和理由：2013年7月18日，原告与被告黎筑房开都匀分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于都匀市工人路××“中××大厦”××房，该商品房建筑面积为885.38平方米，原告应支付的购房总价款为4426900元；被告应在2014年9月16日前向原告交付该商品房；被告逾期交房超过30日，被告从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；被告逾期交付房屋有关文书，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理该房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款0.1%的违约金。2013年7月5日，原告之父代表原告与被告签订了一份《协议书》，约定：原告所欠银行贷款，如在交房前还清，其贷款本息由被告支付。原告已在约定日期前即2014年10月27日还清，故被告应按约定偿付给原告。综上所述，被告均未按双方签订的合同履行自己的义务，故起诉法院要求支付其诉请。被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司、贵州黎筑房地产开发有限公司承认与原告签订商品房买卖合同和逾期交房和办证的事实，但辩称逾期交房和办证的原因属于不可抗力，理由是：1.被告建设的“中鑫大厦”商品房工程项目，除供电和消防问题外，已于2014年2月全部完成，由于供电问题迟迟不能解决，配电房不能并网取电，市政府二期拆迁又迟迟没有完成，导致消防通道被居民房屋占用，消防建设不能正常进行，因此达不到总体验收条件和交付使用条件；2.由于市政规划、农民征地赔偿过高、农民阻工严重等原因，造成“中鑫大厦”商品房不能按照设计规划并网送电，消防通道只有采取先租用房屋，然后拆除的方式进行完成，消防已于2016年9月通过验收。因此，该栋大楼不能取得商品房所有权初始登记有关文书并交付给原告是都匀市市政规划等原因造成，对被告而言，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告应当全部免责，原告的诉讼请求依法不能成立，故请求依法驳回其诉讼请求。庭审后，被告以合同约定的违约金过高为由，要求法院依法予以调整。原告ＸＸ明为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证、被告黎筑房开公司营业执照。拟证明：原、被告主体资格适格。被告对该组证据无异议。2、《商品房买卖合同》，拟证明：原被告之间商品房买卖合同关系成立的事实。被告对该组证据无异议。3、首付款收据（4张）、《银行按揭购房借款合同》，拟证明：原告履行了合同约定的付款义务。被告对该组证据无异议。4、《协议书》、《信用社贷款收回凭证》（3份），拟证明：由原告父亲陈成旺在银行贷款支付的本息应当由被告承担。被告质证认为：这个协议是公司副总签订的，真实性无异议，但对原告的证明目的不认可，事实是原告抵押贷款，我方是为了防止出现原告无法支付利息，房子被银行查封的情况，所以才借款给原告用于支付银行利息。现在原告要求我们承担提前还款的本息，我方不同意，这实质是借款关系。5、《贵州省黔南州公安消防支队建设工程消防验收意见书》，拟证明：2016年9月“中鑫大厦”已经消防验收合格的事实。被告对该组证据无异议。6、《承诺书》，拟证明：被告承诺交房之前负责把房屋出租，以收取租金的事实。被告质证认为：我们只卖房，不包房屋出租，我方对该组证据不予认可。7、《租赁合同》，拟证明：案涉商品房出租时间是2016年6月，被告逾期交房的事实。被告质证认为：房子已按期交房，原告什么时候出租与本案无关。被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司、贵州黎筑房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《贵州省黔南州公安消防支队建设工程消防验收意见书》，拟证明：2016年9月12日“中鑫大厦”已经消防验收合格的事实。原告对该组证据无异议。2、《关于都匀“中鑫大厦”延迟并网通电的情况反映》，“正泰电气股份有限公司”盖章并注明“正常并网供电按供电局正式通电时间为准”的字样，拟证明：由于电缆入地建设项目从2013年开始，市政府与供电部门一直在协调，再加上都匀斜桥扩建造成并网供电问题进一步被拖延，造成该栋楼一直使用临时施工用电，直到2017年2月才正常并网供电。原告质证认为：该组证据不具备诉讼证据特征，属于被告自述的情况说明，没有政府批复等相关依据，对证据三性不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黎筑房开都匀分公司系被告黎筑房开公司设立并领取营业执照的分公司，分公司不具有法人资格。2013年7月18日，原告ＸＸ明与被告黎筑房开都匀分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第三条和第七条，原告向被告购买位于贵州省××市工人路××“中××大厦”××号房屋一套，建筑面积885.38平方米，每平方米单价是6070.48元，总价款是4426900元，付款方式采取贷款方式付款，首付2226900元，余款220万元申请办理银行按揭贷款；第十一条，交房时间是2014年9月16日前；第十三条，除不可抗力外，逾期交房在30日内，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按已交付房价款的日万分之2在实际交付之日起15日内支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日，原告有权退房，被告退款并按原告已付款的0.1%支付违约金，如继续履行合同，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按已交付房价款的日万分之4在实际交付之日起15日内支付违约金；第二十二条，被告承诺在2014年9月16日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同还对其他事项作了明确的约定。之后，原告之父陈成旺按合同约定交纳了首期房款2226900元，2013年8月，原告向贵州省农村信用社申请住房抵押贷款220万元支付剩余房款。2014年10月27日，原告已全部还清信用社贷款。2014年10月31日，都匀市中鑫物业管理有限责任公司正式接收该物业，由于临时用电和不能办理房产证等原因，被告黎筑房开都匀分公司采取临时交房的方法通知业主交房，部分房主接通知后相继入住，至今仍有部分房主一直未领取钥匙。2015年7月1日，原告领取房屋钥匙将该房出租至今。期间，“中鑫大厦”业主多次与被告黎筑房开都匀分公司协商办证、消防、地上停车场、电梯等事宜，被告曾承诺在2016年12月31日前办理应由其提供的全部办证资料。由于被告迟迟未办理，故原告起诉来院，要求支持前述诉请。根据本院调取的证据和经审查确认的证据，另查明，“中鑫大厦”直到2016年9月12日消防验收才合格，主体工程于2014年8月26日经“四方”整体竣工验收合格（该事实经黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2015）黔南民初字第23号民事判决书认定），但存在不能并网用电使用临时施工用电的问题，主要原因是都匀市电力配套设施建设滞后，电力配额不足，再加上电力配套费执行和电网入地安装问题，并网供电受阻，故案涉大厦直到2017年2月才正常并网供电。另外，该栋大厦未按规划进行施工建设，减少商业建筑面积、增加住宅面积、减少地下停车场面积、超出项目红线建设，致使规划验收未能通过，从而导致至今未办理产权证，目前只有采取补缴超建面积土地出让金和罚款后，国土、住建等部门才能按程序完善相关手续办理产权证。2013年7月5日，原告之父陈成旺与被告黎筑房开都匀分公司签订《协议书》一份，约定：陈成旺购买都匀市工人路中鑫大厦六层营业用房，面积2650.03平方米，被告为买受人办理银行按揭贷款660万元，在未交房前，被告代垫买受人的按揭贷款及利息，待交房后，买受人自行交纳银行贷款及利息，被告代垫的款项买受人归还被告；在交房以前，如果买受人一次性付清购房款660万元，被告在银行按揭所产生的费用由其自行承担。本院认为，根据双方诉辩，本案主要有五个争议焦点：一、被告逾期交房和办证的原因是否属于不可抗力；二、原告已经实际接受房屋的行为性质；三、合同约定的违约金是否存在过高属于依法予以调整的情形；四、原告诉请要求被告按双方签订的《协议书》支付原告在银行按揭所产生的费用，与本案是否属于同一法律关系；五、二被告的责任承担。一、关于被告逾期交房和办证的原因是否属于不可抗力的问题本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定了房屋交付的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告黎筑房开都匀分公司应当于2014年9月16日前交付房屋，但直至2014年10月31日被告才采取临时交房的方式通知房主交房，至今未办理产权证，被告已明显违约，应承担违约责任。被告辩称逾期交房和办证事出有因，属于不可抗力，但从查明的事实来看，案涉大楼于2014年8月26日“四方验收”合格，但至今未取得建设管理机构颁发的《建设工程竣工验收备案证》，公安消防验收也是到2016年9月12日才验收合格，2017年2月也才正常并网供电，再加上被告未按规划进行施工建设，减少商业建筑面积、增加住宅面积、减少地下停车场面积、超出项目红线建设，致使规划验收至今也未通过，因此逾期交房和办证是多因一果。都匀市电力配额不足以及电力配套费、电网入地安装等因素，致使都匀市多个楼盘并网供电受阻，这只是逾期交房和逾期办证的原因之一，该因素的确不可归责于房开商，但被告不能因此抗辩全部原因都属于不可抗力。被告辩称公安消防未验收是由于政府规划停止开发二期工程造成的，由于未提供相关证据证明，本院不予确认。综上，造成案涉大楼逾期交房和至今未办证的原因并不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告抗辩不可抗力的理由不能成立，本院不予支持。二、关于原告已经实际接受房屋的行为性质问题案涉商品房主体工程已于2014年8月26日经“四方”竣工验收合格，都匀市中鑫物业管理有限责任公司正式接收该幢楼的物业，2014年10月31日，被告采取临时交房的方法通知业主交房时，符合双方约定的上水、下水、供电达到使用等条件，部分房主接通知后也相继入住，考虑到不能如期并网供电的问题不能归责于被告，故案涉大楼的实际交房时间本院认为应是2014年10月31日。由于原告买房的主要目的是用于商业出租，故其直到2015年7月1日才领取房屋钥匙并将该套房屋出租至今，这应视为是其对自己权利的处分，故对原告要求被告按合同约定立即交付房屋的诉请，本院不予支持。三、关于合同约定的违约金是否存在过高依法予以调整的问题由于被告违约，逾期交房和办证的原因又不属于不可抗力，理应按照合同约定即分别按已交付房价款的日万分之四和日百分之零点一支付违约金，但庭审后被告表示过高，要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，本院认为双方约定违约金过高，故以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，以交付房款4426900元为基数，将逾期交房违约金调整为日万分之一，从2014年9月17日起计算至2014年10月31日止共计44天，逾期办证违约金调整为日万分之零点五，从2014年9月17日起计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止，并且被告应积极协助原告办理《房屋产权证》。四、关于原告诉请要求被告按双方签订的《协议书》支付原告在银行按揭所产生的费用问题，因该协议书系原告之父陈成旺与被告所签，本案案由是商品房买卖合同，该项诉请与本案不是同一法律关系，故在本案中不予审理认定。五、关于二被告的责任承担问题根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼法第四十八条规定的“其他组织”，成为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此被告黎筑房开都匀分公司经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，其作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。但其毕竟不具有法人资格，责任能力不完整，为更好地保护债权人的利益，在黎筑房开都匀分公司不能清偿债务时，应由作为主管机构的被告黎筑房开公司承担补充赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持，被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起10日内支付原告ＸＸ明逾期交房违约金19478.36元（以交付房款4426900元为基数，从2014年9月17日起按照日万分之一计算至2014年10月31日止共计44天）；二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起10日内支付原告ＸＸ明逾期办证违约金（以交付房款4426900元为基数，从2014年9月17日起按照日万分之零点五计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵州黎筑房地产开发有限公司对上述第一、第二项债务承担补充赔偿责任；四、驳回原告ＸＸ明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54862元，原告ＸＸ明负担20000元，被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司和贵州黎筑房地产开发有限公司负担34862元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 黄    莹审 判 员 罗  国  微人民陪审员 武    智二〇一七年十月九日书 记 员 桂诗扬（代）