广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4459号
上诉人(原审被告)：王石，身份证登记住址广州市海珠区。
委托诉讼代理人:黄智鑫，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新新。
被上诉人(原审原告)广州市金溱物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：尹利湛，职务董事长。
委托诉讼代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。
上诉人王石因与被上诉人广州市金溱物业管理有限公司（以下简称金溱公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王石上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回金溱公司的诉讼请求，责令金溱公司对物业服务资金进行决算并公开，并按照决算结果向某石收取物业管理费；二、判令本案一审、二审诉讼费由金溱公司承担。事实与理由：一、王石并非拒绝交纳物业服务费，而是拒绝按照过高的预收费标准交纳物业服务费，要求金溱公司先履行对物业服务资金进行决算的义务，再按照决算结果交纳多年来的物业服务费。《前期物业服务委托合同》第五条、第七条约定：金溱公司应当每年对物业服务资金进行决算；金溱公司每月按应收的物业服务费10%的比例提取酬金；物业服务资金归业主所有。根据上述合同约定，年度预决算不仅决定了业主每年实际应交纳物业服务费的标准，同时也决定了金溱公司每年实际应收取的酬金。而《广东省物业管理条例》第四十九条也明确规定，实行酬金制的物业服务合同，物业服务企业应当每年对物业服务资金进行年度预决算并向全体业主予以公布。二、金溱公司在多年来拒不履行预决算义务的情况下，无权按照《前期物业服务委托合同》规定的预收费标准收取物业服务费。根据《前期物业服务委托合同》第五条的约定，每平方米55元/月的收费标准为“预先交纳”而已，仅是预收。涉案商铺的光明广场每年的物业服务费高达3300万元，而根据金溱公司自己罗列的2011年度总支出为1559.7万元。可见《前期物业服务委托合同》约定的预收标准明显过高，远远超过正常、合理的物业服务支出。根据《前期物业服务委托合同》第五条，金溱公司应当根据每年决算的结果及年度的预算情况，向某石等业主收取物业服务费。在金溱公司多年来对物业服务资金拒绝履行预决算义务的情况下，如果金溱公司可以继续按照预收费标准一直收取物业服务费，那么其将不会对物业服务资金进行决算；如果允许金溱公司继续按照明显过高的收费标准收取物业服务费，那其将因自己的违约行为而获益，这是法律所不允许的。三、金溱公司故意隐瞒《前期物业服务委托合同》内容，恶意侵占物业服务资金。如果不要求金溱公司对物业服务资金进行决算，就等于纵容金溱公司恶意侵占行为。《前期物业服务委托合同》是开发商与金溱公司签订的，未将合同约定内容告知王石，导致王石对合同内容毫不知情。不仅如此，在金溱公司与其他业主的物业纠纷诉讼中金溱公司均刻意不提供《前期物业服务委托合同》作为证据。本案王石某甲的物业服务合同是从房管部门调取的。从上述事实可以看出，金溱公司故意向业主隐瞒物业服务合同的用意是非常明显的，其目的在于隐瞒多年来其没有对物业服务资金进行预决算及侵占物业服务资金等行为。四、原审法院没有追加开发商为第三人，没有查明开发商交纳物业服务费的情况，没有对物业服务合同效力进行审查认定。涉案物业合同由开发商与金溱公司签订，而涉案商场七层商铺仍由开发商占有，若开发商无须交纳或少交物业服务费，而要求其他业主以过高标准交纳物业费，则涉及开发商与金溱公司恶意串通，《前期物业服务委托合同》将是无效的。并且开发商交纳的物业费影响物业服务资金的盈亏，进而影响其他业主交纳物业费的标准。故本案应追加开发商为第三人。五、多年来光明广场绝大多数商铺均处于空置状态，金溱公司提供的物业服务极为有限，如果金溱公司拒不履行决算义务或是无法进行决算，法院有权根据物业服务的实际情况合理确定物业服务收费标准。《前期物业服务委托合同》是在王石接管涉案商铺后由开发商与金溱公司签订的，背后是开发商与金溱公司串通损害其他业主利益。开发商与金溱公司实质上是同一班人员两个公司牌子而已。王石购买涉案商铺价格为37.6万，现金溱公司主张的物业管理费及滞纳金已经高达23.4万元，已经完全超出了物业服务正常、合理的收费范围。在此情形下，即使合同有约定收费标准，法院也应根据实际情况对收费标准予以调整，而不能机械、僵硬地根据合同认定物业服务收费标准。六、原审程序存在种种违法之处，其判决的公正性令人怀疑。原审不仅无视《前期物业服务委托合同》中的种种约定，无视金溱公司多年来拒不对物业服务资金进行预决算的违约事实，而且对王石申请追加第三人的请求没有作出书面回复，对金溱公司明显超过期限、当庭增加的诉讼请求违法予以许某。原审判决的公正性令人怀疑。
金溱公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、依据《物业管理条例》及王石与开发商签订的合同约定，金溱公司按照前期物业委托合同约定收取物业费并无不当。二、物业费的调整依法应由委托方或业主大会按照程序表决后进行调整。预决算公示仅是为保证业主的知情权，而不是调整依据。三、金溱公司没有隐瞒或侵占行为。前期物业服务协议及临时规约等相关文件，金溱公司在2008年9月24日移交商铺时已向某石公示并让其签署，但王石拒绝签署。同时，金溱公司实行的是酬金制，收取的所有费用扣除酬金后属所有业主所有，不存在侵占行为。四、发展商作为部分商铺业主，其是否交纳物业费是另一层法律关系，不是王石拒交物业费的抗辩理由。五、涉案商铺于2008年交还给王石之后，应由王石自行管理、出租，长期空置是王石怠于履行及保护自身权益的后果，产生的不利后果应由其自行承担，不能成为其拒交物业费的理由。六、原审程序并无不当。金溱公司在一审起诉时是按照千分之三点五的标准提交的起诉状，当庭按照前期物业委托合同约定改为千分之一，该诉讼请求的变更符合法律约定及条件。而且，原审法院在滞纳金调整问题上，已按照有利于王石的标准调整为银行同期贷款利率。
金溱公司于2016年4月6日向原审法院起诉请求：判令王石支付2008年10月至2016年2月期间拖欠的物业服务费117480元（每月1320元）及滞纳金117480元（自2008年10月6日起按每月应缴未缴为本金，每日0.1%标准计算）。
原审法院认定事实：2004年12月8日，王石（买受人）与广州光明房产建设有限公司(出卖人，以下简称光明公司)签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于广州市西湖路光明广场地块的土地使用权，买受人所购的商品房为自然层五层575号房，建筑面积共24平方米等。双方在该合同附件四：合同补充协议中约定：在业主委员会未成立之前，买受人同意由出卖人所聘之物业管理公司管理“光明广场”并须按“光明广场”管理规定进行营业，承诺遵守管理公约要求等。
金溱公司是具有三级资质的物业服务企业。2008年5月31日，光明公司（甲方）与金溱公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方选聘乙方对光明广场近50000平方米商业物业提供前期物业管理服务，收费标准为55元/平方米/月；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月的五日前履行交纳当月物业服务费的义务。物业服务费根据产权建筑面积按月计收，已办理房产证以登记次月为准，未办理房产证以买卖合同约定建筑面积为准。甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。期限自2008年5月31日起至业主委员会成立并代表全体业主依法与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2008年9月24日，王石接收涉案商铺。涉案物业至今没有成立业主大会或业主委员会。此外，王石在庭审中表示不曾与金溱公司签订任何书面的管理文件。自2008年9月24开始，王石没有向金溱公司缴纳过任何物业管理费。
因王石收铺后未按时缴交物业管理费用，2010年11月15日，金溱公司向某石邮寄了《温馨提示》及《缴费通知书》，并于2010年11月23日在广东省广州市公证处办理了保全证据《公证书》。此后，金溱公司通过邮寄的方式向某石派送《缴费通知单》，2013年2月4日，金溱公司再次通过广东省广州市公证处办理了保全证据公证，向某石邮寄了《2012年末催收款通知书》及《温馨提示》。2015年1月16日，金溱公司再次通过广东省广州市公证处办理了保全证据公证，向某石邮寄了《2014年年终催收款通知单》及575铺费用明细表（计算至2014年11月30日止）。
原审法院认为：虽然金溱公司、王石之间没有签订物业管理合同，但根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，金溱公司受涉案商铺所在光明广场的建设单位光明公司的委托，并与其签订《前期物业服务委托合同》，对涉案商铺所在的光明广场提供物业服务，符合有关法律及行政法规的规定，因金溱公司业已提供了相应的物业管理服务，王石理应支付相应的对价。故，金溱公司要求王石支付自2008年10月至2016年2月期间的物业管理费的诉讼请求合法，予以支持。王石提出的抗辩不足以成为拒绝交纳物业管理费的理由。
此外，金溱公司主张的滞纳金实为王石逾期支付物业管理费的违约金，根据上述《前期物业服务委托合同》的约定，王石应在每月1-5日支付当月的物业管理费，金溱公司逐月向某石发出催缴通知，要求王石支付物业管理费，且按月支付物业管理费也符合一般日常交易习惯。但王石仍然拒绝支付，故金溱公司要求王石支付逾期支付物业管理费违约金的诉讼请求合法，予以支持。至于违约金的标准问题，王石抗辩不同意缴纳违约金视为其对违约金标准过高的异议，而金溱公司主张的每日以当月应缴未缴的款项的0.1%标准计收逾期付款违约金的标准过高，予以调整为以同期应付未付的物业管理费为基数参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条第一款的规定，原审法院于2016年12月8日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王石向原告广州市金溱物业管理有限公司支付广州市越秀区西湖路63号575号房自2008年10月1日至2016年2月29日止的物业管理费（按每月55元/平方米×24平方米计付）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王石某乙原告广州市金溱物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的违约金（以每月应付未付的物业管理费本金为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率自2009年10月6日起计至实际付清款项之日止，违约金总额以不超过所欠的物业管理费总额为限）；三、驳回原告广州市金溱物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3776元，由被告王石负担。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，金溱公司与光明公司签订的《前期物业服务委托合同》约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳。预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方的酬金。金溱公司每月按应收的物业服务费10%的比例提取酬金。
本院认为，金溱公司受涉案商铺所在光明广场建设单位委托，签订《前期物业服务委托合同》，对涉案商铺所在的光明广场提供物业服务，符合法律及行政法规规定，对于物业管理范围内的物业业主均具有约束力。
关于金溱公司与光明公司是否恶意串通导致《前期物业服务委托合同》无效。本案中王石并未提出反诉请求，其上诉主张金溱公司与光明公司构成恶意串通导致《前期物业服务委托合同》无效，不属本案审理范围；王石上诉主张追加光明公司为第三人，本院不予支持。
关于公开决算。物业管理服务合同关系中，物业管理企业提供物业服务，业主交纳物业管理费，系双方的合同主要义务，也是对等义务，金溱公司是否公开决算不能成为业主拒绝交纳物业管理费的抗辩理由，而且本案中王石并未提出反诉，其上诉主张金溱公司履行公开决算义务不属本案审理范围，应另寻法律途径主张。
关于物业管理费标准。商业性质的物业管理服务收费并无政府指导价，而是实行市场调节价。《前期物业服务委托合同》采取酬金制，预收的物业服务资金包括物业服务支出和乙方的酬金，金溱公司每月按应收的物业服务费10%的比例提取酬金。王石上诉主张物业管理费标准过高，理据不足，本院不予支持。王石应当按照《前期物业服务委托合同》的约定支付物业管理费。
关于滞纳金。王石自2008年10月至今从未支付物业管理费，已构成违约，应支付相应的违约金，原审法院已酌情调低违约金标准，并无不当，本院予以维持。
关于原审程序。金溱公司起诉状中的诉讼请求为判令王石支付2008年10月至2016年2月期间拖欠的物业服务费117480元及滞纳金56296.04元，合计173776.04元（以上物业服务费及滞纳金暂计算至2016年2月止，实际计算至王石全部缴清欠款为止），在一审庭审法庭调查时金溱公司陈述诉讼请求为判令王石支付2008年10月至2016年2月期间拖欠的物业服务费117480元（每月1320元）及滞纳金117480元（自2008年1O月6日起按每月应缴未缴为本金，每日0.1%标准计算），原审法院已询问王石是否需要新的举证和答辩期间，王石表示不需要，故王石上诉主张原审程序违法，不能成立，本院不予支持。
综上所述，王石的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3776元，由上诉人王石负担。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年六月七日
书记员 杨仁义
黄妙丽