江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第39号
上诉人（原审被告）帅某某。
委托代理人帅起里。
被上诉人（原审原告）陈某某。
委托代理人周逸伐，江西明理律师事务所律师。
上诉人帅某某因与被上诉人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：赣州市章贡区张家围路25号2栋403室是被告帅某某向原赣州市印刷厂购买的补贴出售住宅。2003年10月，原告陈某某经人介绍，得知被告位于赣州市章贡区张家围路25号2栋403室房屋欲出售。经过看房谈价，双方确定房屋转让价为38000元，并起草了协议书，交由被告妻子潘某某带往广州市交被告本人审阅。不久，被告审阅并签字确认后交由其妻子潘某某带回赣州市。同年11月1日，被告妻子潘某某将有被告签字的协议书交给原告签字，《协议书》正式签订。该《协议书》约定：甲方（即被告）收到乙方（即原告）的38000元房款后24小时内将房屋所有权证、租赁证及房屋钥匙交给乙方。乙方负责办理房屋转让的一切手续，并承担房屋转让过程中发生的一切费用（含各种税款）及法律责任……。《协议书》签订时，被告妻子潘某某代表被告与原告对该房屋进行了交接。即原告将38000元房屋转让款汇入被告帅某某本人的银行账户，被告帅某某确认收到房款后，通知其妻子潘某某将该房屋的《产权证》、《租赁证》及房屋钥匙交给原告。2004年原告将上述房屋进行了装修并入住（至今）。2005年8月赣州市人民政府转发《关于进一步搞活住房二级市场的若干意见》的文件，对于以补贴形式出售给个人的公有住宅，可按660元／平方米的成本价，由原购买人向当年的补贴单位补足差额房款，将房屋过渡为全产权后，允许上市交易。2008年6月，赣州市房地产管理局出台《关于做好已购补贴出售房屋过渡全产权工作的通知》的文件，对已购补贴出售房屋过渡全产权工作的开展进行具体部署，组织实施。原告得知该消息后，于2012年以原购房人帅某某的名义，向赣州市房屋产权登记管理处提出了要求购买上述房产全产权的书面申请。2013年9月，赣州市房地产管理局经审核通过了原告申请。原告已按照流程正在办理上述房屋过渡全产权的手续，并要求被告协助原告办理相关的房产过户登记手续，但遭到被告拒绝。2013年10月，被告以房产证遗失为由向赣州市房地产管理局申请重新办理了上述房屋的房产证。为此，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告帅某某立即协助原告陈某某办理房屋产权证过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。原审另查明：赣州市章贡区张家围路25号2栋403室为被告帅某某向原赣州市印刷厂购买的补贴出售住宅，2003年11月1日，被告妻子潘某某代表被告与原告就上述房产达成《协议书》，并交付了上述房屋以及该房屋的《产权证》、《租赁证》、水电收据等相关资料给原告，原告支付转让款38000元给被告，并在上述房屋一直居住至今的事实以及原告正在办理上述房屋过渡为全产权的手续，被告拒绝协助，并于2013年10月以房产证遗失为由重新补办上述《房产证》。
原审法院认为：原告陈某某与被告帅某某就赣州市章贡区张家围路25号2栋403室房屋转让所签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，因而是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告已依据协议约定支付了转让款给被告，被告也将该房屋及其相关房产证件交给了原告，原告因此居住使用该房屋至今已长达十年时间。因基于签订协议当时的房改政策，不能办理产权过户登记，之后双方也一直未办理过户登记，但未办理物权变更登记，并不影响上述协议的效力。被告帅某某虽未到场签订协议，而由其妻潘某某代表完成房屋转让协议的签订及上述房产的移交。被告在协议签订后的十年时间内从未提出过任何异议，应视为被告夫妻对上述房屋转让行为已形成合意。现因房改政策变化，上述房产在过渡为全产权后可以办理过户手续。因此，原告要求被告协助原告办理房产过户手续，被告应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行协助义务，协助原告办理上述房屋的产权过户手续。原告的诉讼请求，予以支持；被告的抗辩理由不成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告帅某某于本判决生效之日起五日内协助原告陈某某办理坐落于赣州市章贡区张家围路25号2栋403室房屋的产权过户手续。案件受理费100元，由被告帅某某承担。
上诉人帅某某不服该判决提出上诉，请求撤销一审判决依法改判上诉人妻子潘某某与被上诉人签订的协议无效，一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是：1、根据2005年8月29日赣州市人民政府赣市府发（2005）85号文件规定，上诉人妻子潘某某与被上诉人签订房屋转让协议时，诉争房屋为国家公有住宅，权属归国家所有，是国家明令不能上市交易的，该协议违反合同法等有关法律法规的规定，依法无效。2、房屋转让的协议中签名是上诉人妻子潘某某所签，指纹也是潘某某所按，上诉人没有书面委托任何人买卖诉争房屋，也没有书面委托任何人办理房屋移交等其他有关事宜，被上诉人是在上诉人根本不知情的情况下与潘某某签订的协议，上诉人亦不能提供支付了房款的证据，因此上诉人与潘某某签订的协议无效。
被上诉人陈某某答辩称：1、根据1999年建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》以及江西省人民政府2001年印发《关于落实中共江西省委关于进一步解放思想加快经济发展的若干意见实施办法》的规定，本案房屋转让的协议是在上述规定颁布以后签订的，有房屋产权证书，双方可以进行交易。2、双方当事人签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，未违反法律和社会公共利益，协议中也约定了房屋转让手续事项，上诉人在房屋买卖过程中是完全知情的，因此应当协助被上诉人办理房屋产权过户手续。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、关于公有住宅出售是否导致合同无效的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定：“下列民事行为无效。……（五）违反法律或者社会公共利益的”。本案上诉人与被上诉人签订的协议并未违反法律强制性规定，并且，根据赣州市房地产管理局《关于做好已购补贴出售房屋过渡全产权工作的通知》（赣市房字（2008）**号）文件，完成房屋过渡全产权即可以办理过户手续，即房产过户不存在障碍。因此，本案双方当事人签订的协议书合法有效。二、关于上诉人是否有权处分的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案被上诉人与上诉人妻子潘某某签订协议时，虽然上诉人本人不在场，但潘某某及两名介绍人杨某某、陈某某均在场。两名证人亦当庭作证，证明潘某某将协议带回给上诉人看了，并承诺会协助办理过户手续，被上诉人把钱打到了上诉人的账户上，而且听到上诉人打电话给潘某某确认钱已到账。故上诉人妻子潘某某处置涉案房产，不是其一人所为，原审判决推定该房屋的转让是上诉人夫妻合意行为，符合逻辑。此外，双方签订协议已过了十余年的时间，被上诉人一直在诉争房屋居住，上诉人一直未提出异议，上诉人主张其妻子潘某某未经上诉人同意，将涉案房屋转让给被上诉人，与事实不符，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人帅某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年四月十日
书 记 员 王 佳
代理书记员 陈 慧