成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金牛民初字第1294号
原告刘巍建。
委托代理人罗威，四川蓉城律师事务所律师。
被告四川苏宁云商销售有限公司。
法定代表人陶京海。
委托代理人郭龙伟，北京市中银（成都）律师事务所律师。
委托代理人梁剑，北京市中银（成都）律师事务所律师。
原告刘巍建与四川苏宁云商销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘巍建的委托代理人罗威，被告四川苏宁云商销售有限公司的委托代理人郭龙伟、梁剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月26日，原告以拍卖方式取得了成都市三洞桥路＊号第＊层商业用房的房屋所有权。因该房在拍卖前已由原产权人出租给被告（被告当时名称为成都苏宁电器连锁加盟有限公司），按其原有租赁协议，租赁期限至2012年10月30日止。合同约定被告在租赁期满后需将租赁房屋�复原状后交付给原告。合同履行期限即将届满时，被告明确不再承租该租赁房屋，并承诺将房屋恢复原状后交付原告。故原告决定将该房屋继续对外招租。2012年10月18日，案外人四川龙行天下体育文化传播有限公司有意租赁该房屋，但要求需恢复该房屋的外墙通风照明情况。原告考虑到原有租赁合同对此有明确规定且被告也明确承诺会履行此义务。故向四川龙行天下体育文化传播有限公司保证在双方约定的租赁期限开始前（2012年12月1日前）可以满足案外人要求。在此基础上，原告与案外人签订了《房屋租赁合同》，并收取了案外人定金50万元。原被告的租赁合同到期后，被告撤离房屋时，却未对房屋进行任何的恢复工作，反而将房屋的外墙、窗户破坏殆尽，使得该房屋不具备正常的使用条件。原告就此多次向被告交涉，要求被告按合同规定恢复房屋外墙及窗户，但�告一直拒不履行义务，拖延至今，致使原告无法履行与案外人四川龙行天下体育文化传播有限公司签订的租赁合同。案外人因无法使用该租赁房屋，向原告提起诉讼，要求原告双倍返还定金，法院已判决原告返还100万元。同时由于被告的违约行为，使得该房屋一直不具备使用条件，无法出租使用至今，给原告造成了巨大的经济损失。被告据此应承担违约责任，请求法院判决：一、被告将成都市三洞桥路＊号第＊层商业房屋外墙恢复原状，达到房屋使用条件；二、被告赔偿原告经济损失249万元，并从2014年1月起按每月158882.10元的标准（每平方米65元／月）支付空置费至房屋能够实际交付为止；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，租赁合同约定租赁期限届满后恢复房屋原状，原状是什么状况，合同没有约定，属于合同约定不明；被告多次组织通知联系原告、物�及相关业主要求协助查找恢复标准但原告从未对其是否持有原图纸向被告做过任何答复也拒绝参加任何协调会议，被告在无法确定原合同约定的标准的情况下依据合同法第61条的规定，和原告及相关业主协商达成新的方案，但原告一直不配合，致使新的方案不能确定，导致方案不能报政府审批；原告对被告的改造强行阻扰，使得改造被迫中止。因涉及十八大、全国两会、财富论坛等重要时间节点，因此也给改造带来了困难，原告不配合被告外立面的改造，恶意扩大损失，依据合同法第119条的规定，原告对扩大的损失承担责任。据此，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年10月26日成都国贸实业集团公司与重庆苏宁电器有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：成都国贸实业集团公司将成都市金牛区石灰街＊号某广场地上一至三层整层共7000平方米、B座地下一层800平方米及其相应附属设施及场地租赁给重庆苏宁电器有限公司，租赁期限为十年，自2002年11月1日起至2012年10月30日止，合同约定的租赁期满后的十五天为重庆苏宁电器有限公司撤离期，在此期间，双方办理清理、结算等相关手续，撤离期间不收取租金，年租金为295万元，无递增，在本合同约定的租赁期内，租赁物的所有权继受人应承受本合同的约束，租赁期间，重庆苏宁电器有限公司根据经营需要自行添加其他设备、设施或其它财产，费用由重庆苏宁电器有限公司负担，产权归重庆苏宁电器有限公司，租赁期届满时，重庆苏宁电器有限公司对其自行安装的设备、设施进行拆除，但须保证拆除后恢复原状，重庆苏宁电器有限公司可以在商场外墙（1—5层）上装饰重庆苏宁电器有限公司企业专用标识，租赁合同终止后，重庆苏宁电器有限公司必须将外墙恢�原状，若未按要求将外墙恢复原状的，重庆苏宁电器有限公司应按原外墙造价标准赔偿成都国贸实业集团公司。2004年3月24日成都国贸实业集团公司与成都苏宁电器连锁加盟有限公司签订房屋租赁补充协议，约定：该扩租协议是双方对2002年10月26日某广场一至三层整层《房屋租赁合同》的补充，本合同租赁物为成都市金牛区石灰街＊号某广场第＊层，共计2385.23平方米的房屋、附属设备和附属场地，租赁期限为自2004年3月25日到2012年10月30日，租赁费用为每年228982.08元，无递增，本补充协议未尽事宜，以原《房屋租赁合同》的相关约定为准。成都苏宁电器连锁加盟有限公司于2011年注销，四川苏宁云商销售有限公司（更名前为四川苏宁电器有限公司）承接了房屋租赁合同及补充协议的相关权利和义务，一直在实际使用房屋。2009年原告刘巍建以拍卖方式取得了成都市金牛区某广场第＊层（2444.64平方米）房屋所有权，并办理了所有权登记（房屋坐落金牛区三洞桥路＊号＊层，规划用途商业，建筑面积2444.64平方米），刘巍建与四川苏宁云商销售有限公司继续履行上述《房屋租赁合同》及补充协议至合同期满。在合同到期前的2012年10月19日，四川苏宁云商销售有限公司向刘巍建发函称：双方租赁合同将于2012年10月30日到期，关于房屋外墙问题，因党的十八大即将召开，政府相关部门在此期间暂停办理外立面施工的手续，故我司对相应的房屋外墙恢复事宜需先等十八大以后再申请手续并及时恢复。2012年12月20日，四川苏宁云商销售有限公司致函刘巍建称：双方租赁合同于2012年10月30日到期，公司在2012年11月10日前腾退搬离了第＊层租赁场地，请贵方于2012年12月25日前与我公司办理房屋交接手续，逾期不办理，将视为房屋已交接，关于外墙问题�由于党的十八召开，政府相关职能部门不同意会议期间进行外立面改造施工，需等十八大以后才能申办手续及施工，公司正在积极办理外立面改造的相关手续，待施工手续办理妥善后，公司将对1到6层的裙楼的现有钢架等进行拆除，请贵方与公司一起会商外立面改造的相关事宜。期间，双方经协商无法达成一致，房屋也未交付刘巍建。2013年4月，四川苏宁云商销售有限公司对房屋外立面广告位进行改造，超出相关部门批准的1-3层施工范围，在未征得＊层业主刘巍建书面同意情况下，对＊层房屋的外立面进行了实际拆除，致＊层房屋客观上无法正常使用至今。后双方多次协商无法达成一致。
另查明，2012年10月18日，刘巍建与四川龙行天下体育文化传播有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：刘巍建将其所有的成都市金牛区三洞桥路＊号＊层商业用房（建筑面积2444.64平方米）出租给四川龙行天下体育文化传播有限公司，租赁期限为2012年12月1日至2022年11月30日止，2012年12月1日至2015年11月30日每平方米租金标准为每月65元，刘巍建承诺于2012年11月20日前将房屋交付四川龙行天下体育文化传播有限公司，四川龙行天下体育文化传播有限公司本合同签订后三日内向刘巍建支付定金50万元。后四川龙行天下体育文化传播有限公司按约定向刘巍建支付定金50万元，刘巍建未将房屋交付四川龙行天下体育文化传播有限公司。四川龙行天下体育文化传播有限公司为此诉至本院，本院于2013年12月3日判决刘巍建自判决生效之日起十日内向四川龙行天下体育文化传播有限公司返还100万元。判决生效，刘巍建自动履行了判决。
上述事实有工商资料、《房屋租赁合同》及补充协议、房屋产权证书和拍卖文书、函件、《房屋租赁合同》、公证书、生效民事�决书、汇款凭证、会议纪要、情况说明、通知、照片、证明、证人证言及庭审笔录等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，2009年原告刘巍建以拍卖方式取得了成都市金牛区某广场第＊层（2444.64平方米）房屋所有权，并办理了所有权登记，依法承接了成都国贸实业集团公司与四川苏宁云商销售有限公司之间的《房屋租赁合同》及补充协议中出租方的权利和义务。原被告双方事实上也继续履行《房屋租赁合同》及补充协议至合同期满，双方对此均无异议。根据租赁合同，四川苏宁云商销售有限公司在租赁合同终止后，有对外墙恢复原状的合同义务，当然包括如何恢复，由于恢复工作客观上需要一定的时间并办理相关审批手续，四川苏宁云商销售有限公司理应在合同约定的合同租赁期满后的十五天撤离期前做好相关的恢复工作，没有证据显示四川苏宁云商销售有�公司在此期间在合理履行对外墙恢复原状的合同义务，也没有证据证明刘巍建在强行阻扰四川苏宁云商销售有限公司的恢复改造工作，这也不符合正常的情理和经验。四川苏宁云商销售有限公司未适时履行合同义务，应承担违约责任。合同到期后的2013年4月，四川苏宁云商销售有限公司对房屋外立面广告位进行改造，超出相关部门批准的1-3层施工范围，在未征得＊层业主刘巍建书面同意情况下，对＊层房屋的外立面进行了实际拆除，是致＊层房屋无法正常使用至今的主要原因。对外立面的恢复虽然受一些客观因素的影响，考虑到刘巍建在房屋未实际收回情况下将诉争房屋出租给第三方也有一定过错，综合本案的具体情况，本院认为四川苏宁云商销售有限公司应将诉争房屋外墙恢复原状，达到房屋使用条件并交付刘巍建，对因本案产生的损失，四川苏宁云商销售有限�司承担八成的主要赔偿责任，刘巍建自行适当承担两成损失。
对本案损失的认定，刘巍建在合同到期后，无法向第三方交付租赁房屋产生的50万元定金损失系实际损失，与本案有关联系，应作为本案损失考虑。关于合同到期后闲置损失，根据本案的具体情况，按每平方米50元／月的标准计算较为恰当，即每月122232元从2012年12月1日计算到房屋外墙恢复原状，达到房屋使用条件并交付之日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条、第九十二条、第一百零七条第一百一十二条、第一百一十三条等相关法律规定，判决如下：
一、被告四川苏宁云商销售有限公司于本判决生效之日起60日内将成都市金牛区三洞桥路＊号第＊层商业房屋外墙恢复原状，达到房屋使用条件，并将房屋交付原告刘巍建。
二、被告四川苏宁云商销售有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘巍建定金损失40万元。
三、原告刘巍建房屋闲置损失按每月122232元从2012年12月1日计算到房屋外墙恢复原状，达到房屋使用条件并交付之日，被告四川苏宁云商销售有限公司承担八成的赔偿责任，截止判决生效之日的部分于本判决生效之日起10日内支付，其余部分于房屋外墙恢复原状，达到房屋使用条件，并交付后的10日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4500元，由刘巍建承担500元，四川苏宁云商销售有限公司承担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 官 犍
二〇一四年三月十四日
书记员 何丽珠