海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0108民初1236号原告：唐福祥，男。委托诉讼代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。被告：海南万宁万鑫实业有限公司。法定代表人：林夏和，总经理。委托诉讼代理人：高鼎，海南威盾律师事务所律师。被告：邹淑旺，男。委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱美如，海南广哲律师事务所实习律师。原告唐福祥与被告海南万宁万鑫实业有限公司、邹淑旺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛肖斐、被告海南万宁万鑫实业有限公司委托诉讼代理人高鼎、被告邹淑旺委托诉讼代理人盛铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐福祥诉称，海口市椰林路8号蜀盛大厦804房产即诉争房产登记在海口盟华贸易有限公司名下，2004年8月3日，经（2004）美民一初字第288号民事判决书判决限令海口盟华贸易有限公司将诉争房产过户至海南万鑫实业发展公司（变更为海南万宁万鑫实业有限公司）名下，2005年1月11日，经（2005）美执字第36-1号民事裁定书裁定将海口盟华贸易有限公司名下的诉争房产办理过户给海南万鑫实业发展公司所有。2006年6月30日，美兰法院向海口市房产局下达协助执行通知书，将登记在海口盟华贸易有限公司名下的位于海口市椰林路8号蜀盛大厦804房产办理过户至海南万鑫实业发展公司名下。基于上述法律文书确认，诉争房产实际为被告海南万鑫实业发展公司所有。2008年11月1日，被告海南万鑫实业发展公司与被告邹淑旺签订《委托合同》及《委托书》，授权邹淑旺对诉争房产享有签订、代收房款等权利，委托期限自2008年11月至办妥房屋过户手续时止。2008年11月26日，原告与被告海南万鑫实业发展公司签订《房屋买卖协议》，由邹淑旺签字，约定原告向被告购买诉争房产，建筑面积172.96平方米，每平米1800元，总售价为311328元；约定原告须在协议生效后三日内付清购房款；海南万鑫实业发展公司承诺办理产权过户。签订合同后原告按约定支付了全部购房款，并接收了诉争房产入住至今，但因被告涉及欠税问题，一直未按协议约定为原告办理过户手续。原告为此多年来不停要求被告尽快办理过户手续，均无果。特请求：1、依法确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法责令被告为原告办理房产过户手续；3、诉讼费用由被告承担。被告海南万宁万鑫实业有限公司辩称，一、原告唐福祥与被告邹淑旺于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》系双方恶意串通、损害我司合法权益的虚假、无效合同。2008年11月1日，我司作为甲方，被告邹淑旺作为乙方，双方签订了《委托合同》，我司委托被告邹淑旺代为出售蜀盛大厦804、805房，该合同第四条第一项中约定“第三方与乙方签订上述房屋转让合同所付的购房款，应付给甲方在银行开设的账户上……”；2011年10月23日，我司与被告邹淑旺就2008年11月1日所签订的《委托合同》有关事宜签订《委托合同补充协议书》，将蜀盛大厦804、805房的出售的最低价格变更为2300元／㎡；2013年1月5日，我司与被告邹淑旺就2008年11月1日所签订的《委托合同》有关事宜又再次签订《委托合同补充协议书》，将委托被告邹淑旺代为出售蜀盛大厦804、805房的时间变更为“2013年1月5日至2013年5月15日止”；2014年3月18日，被告邹淑旺与我司签订《房屋出租合同》，我司将蜀盛大厦804、805房出租给被告邹淑旺，随后被告邹淑旺按出租合同的约定向我司支付租金。上述有关合同的签订，完全可以证明至本案诉讼时，被告邹淑旺并没有实际将涉案房产代为出售给原告。按照原告的诉称，2008年11月26日，被告邹淑旺与其签订《房屋买卖协议》，将蜀盛大厦804出售给了原告，那么，2011年10月23日,被告邹淑旺为何还与我司签订补充协议，将代为出售房产的最低价格进行变更？2013年1月5日，被告邹淑旺为何又与我司签订补充协议，将代为出售房产的时间延长至2013年5月15日止？两次就蜀盛大厦804出售的有关事宜签订补偿协议，则完全可以证明签订补偿协议前（即2013年1月5日前），被告邹淑旺并未将蜀盛大厦804出售给原告。如果2008年11月29日被告邹淑旺已经将蜀盛大厦804代为出售给原告，被告邹淑旺仍于2011年10月23日、2013年1月5日分别就蜀盛大厦804出售的有关事宜与我司签订补充协议，显然不符合逻辑！也无法自圆其说！正是因为蜀盛大厦804房尚未实际出售，被告邹淑旺才会在2014年3月18日与我司签订《房屋出租合同》，承租蜀盛大厦804房并按约向我司支付租金。如果蜀盛大厦804房在2008年11月29日已经出售给了原告，那么我司为何至今没有收到房款？作为经手人的被告邹淑旺为何还会与我司签订《房屋出租合同》并向我司支付租金？这岂不是很荒唐的事情吗？！2008年10月30日，我司委托被告邹淑旺出售蜀盛大厦804房时，约定的出售价格是1500元／㎡，现房产价格已大幅上涨，原告与被告邹淑旺恶意串通，炮制了一份虚假的《房屋买卖协议》，并将签约时间倒签为2008年11月26日，伪造购房事实，企图以1700元／㎡的极低价取得我司的房产，从而损害我司合法权益。因此，《房屋买卖协议》系虚假、无效的合同。二、原告诉请将蜀盛大厦804房过户给原告没有任何的事实和法律依据。既然被告邹淑旺与原告于2008年11月29日所签订的《房屋买卖协议》系双方恶意串通、损害我司合法权益的虚假、无效合同，对我司没有任何的约束力。因此，原告诉请将蜀盛大厦804房过户给原告没有任何的事实和法律依据。被告邹淑旺辩称，一、我是基于海南万鑫实业发展公司的委托，在代理期限与代理权限范围内，以委托人海南万鑫实业发展公司的名义与原告订立房屋买卖合同，由此产生的法律后果应直接归属于委托人海南万鑫实业发展公司。因此，受到《房屋买卖协议》约束的合同主体应为海南万鑫实业发展公司，原告应向海南万鑫实业发展公司主张自己权利，我作为代理人依法不负有履行合同的义务。2008年11月1日，海南万鑫实业发展公司与我订立《委托合同》，委托我对外出售海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房，委托权限包括签订房屋转让合同、支付税款、费用，办理房产过户、代收房款，委托期限为2008年11月至2009年12月（至办妥房屋过户手续时止），合同同时约定海南万鑫实业发展公司出具给我的《委托书》一并成立并生效。2008年11月26日，我以委托人海南万鑫实业发展公司的名义与原告订立《房屋买卖协议》，约定将椰林路8号蜀盛大厦804房出售给原告，并代海南万鑫实业发展公司收取了购房款311328元，将涉案房产交付原告。我订立房屋买卖合同、代收购房款、交付房屋均是发生在委托期限内，且未超出委托权限范围，是为了完成委托人所托事项而进行合法、有效的代理行为。依据《民法通则》第六十四条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。”及第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”该《房屋买卖协议》合法有效，相关合同权利、义务应直接归属于委托人海南万鑫实业发展公司。海南万鑫实业发展公司作为《房屋买卖协议》中的出卖方，应妥善履行自身合同义务，为买受人办理过户手续。而我作为海南万鑫实业发展公司的代理人，仅是代表海南万鑫实业发展公司来订立合同，我并不属于该《房屋买卖协议》的任何一方合同主体，不受合同约束，作为代理人依法不负有履行该合同内容的义务。二、我作为代理人，只需促成原告与海南万鑫实业发展公司之间的交易，完成受托事项，即可收取报酬。我的利益完全独立于《房屋买卖协议》中的双方主体，与合同中的买方或是卖方均不具有一致的利益，因此也不可能串通其中一方来损害另一方的权利。我作为联系起买方与卖方的中间人，更希望本着诚实信用的原则，如实披露案情，并敦促合同双方各自妥善履行自身义务，维护交易的稳定安全，以维护我作为中间人的商业信誉。在代表海南万鑫实业发展公司与原告订立《房屋买卖协议》、收取购房款后，我即及时向委托人海南万鑫实业发展公司汇报了所托事项进展情况，并敦促海南万鑫实业发展公司尽快为原告办理过户手续。但海南万鑫实业发展公司通过向房管部门了解，发现在将涉案房屋过户给原告之前，还需要将房产从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司。因海口盟华贸易有限公司已经停业，下落不明，海南万鑫实业发展公司需要承担其与海口盟华贸易有限公司的双份税费，因此海南万鑫实业发展公司才一直拖延办理过户手续。此后，我屡次敦促海南万鑫实业发展公司办理过户手续，然而海南万鑫实业发展公司以税费过高为由拒绝。直到2011年10月，海南万鑫实业发展公司提出如需海南万鑫实业发展公司完税，将房产从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司，则需要将委托合同中的最低价格提升至2300元/平方米，因此才产生了《委托合同补充协议书》。且双方于2014年3月达成协议，在完成办理涉案房产过户手续之前，我以房屋租赁名义分期向海南万鑫实业发展公司转交购房款，并在过户手续完成后，将上述款项从购房款总价中扣除。三、我与原告签订的《房屋买卖协议》是真实的，并且已经收到转账支付的房款。只是由于双重税费问题无法办理过户，过错及责任不在我。海南万鑫实业发展公司去税务局申报过户报税的时候，才发现税务机关要求缴纳从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司过程中所产生的税费，这是海南万鑫实业发展公司原来未曾设想到的情况。而根据委托合同及委托书，我并不负有代为缴纳将涉案房产从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司过程中所产生税费的义务。据此，由于双重税费已经超过了房款，海南万鑫实业发展公司又不肯承此项税费，所以一直未能完税办理过户，此事就此搁置。我也不敢将收取的购房款一次性支付给海南万鑫实业发展公司，避免造成更大损失。对于出售房产之事，我也告知海南万鑫实业发展公司，2011年10月，海南万鑫实业发展公司提出如需海南万鑫实业发展公司完税，将房产从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司，则需要将委托合同中的最低价格提升至2300元/平方米，因此才产生了《委托合同补充协议书》，据此从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司的税费属于海南万鑫实业发展公司承担。之后，海南万鑫实业发展公司多次催促房款，追问我为什么没有交付房款，我为了缓和矛盾，双方于2014年3月达成协议，在完成办理涉案房产过户手续之前，我以房屋租赁名义分期向海南万鑫实业发展公司转交购房款，并在过户手续完成后，将上述款项从购房款总价中扣除。我认为，造成涉案房产已经交付买受人却迟迟无法过户的原因，是在于海南万鑫实业发展公司不肯承担在将房产从海口盟华贸易有限公司名下过户至海南万鑫实业发展公司过程中所产生的税费。而基于《委托合同》所产生的我与海南万鑫实业发展公司之间产生的税费之争，并不影响海南万鑫实业发展公司与原告之间《房屋买卖协议》的效力。该《房屋买卖协议》是在海南万鑫实业发展公司的授权下，于委托期限、范围内订立的，内容真实、合法有效。在买受人已经支付全部价款，实际入住涉案房屋的情况下，海南万鑫实业发展公司也应妥善履行出卖人的义务，配合办理过户手续。综上所述，我作为代理人，并非《房屋买卖协议》中的任何一方，不受合同约束，原告应向海南万鑫实业发展公司主张自己权利。故请求人民法院驳回原告针对我的诉请。经审理查明，2001年6月27日，海口市椰林路8号蜀盛大厦804号、805号房产均被登记在海口盟华贸易有限公司名下（证号分别为海口市房权证海房字第HK02XXXX、HK02XXXX号）。2004年8月3日，就海南万鑫实业发展公司与海南海苏实业有限公司、海口盟华贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2004）美民一初字第288号民事判决书，其中判决海南海苏实业有限公司、海口盟华贸易有限公司将上述两套房产权过户至海南万鑫实业发展公司名下。该判决已经发生法律效力。2008年10月30日，海南万鑫实业发展公司向被告邹淑旺出具《委托书》，主要内容为：海南万鑫实业发展公司委托邹淑旺办理位于海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房屋买卖事宜，具体事项包括签订上述房屋转让合同、房屋产权的交易、过户、完税、评估、代收房款等事宜；委托该房屋出让价1500元/㎡，海南万鑫实业发展公司不负责税费等费用；邹淑旺在办理上述事项过程中所签署的有关文件和实施的行为海南万鑫实业发展公司均接受；委托期限至办完上述事项为止；附委托合同书。2008年11月1日，海南万鑫实业发展公司与邹淑旺签订一份《委托合同》，约定海南万鑫实业发展公司委托邹淑旺售卖海南万鑫实业发展公司通过美兰区人民法院判决并执行所取得的位于海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房；邹淑旺对上述房屋享有签订房屋转让合同、支付税款、费用，办理房产过户、代收房款（以交付给海南万鑫实业发展公司在银行设立的账户为主）的权利；海南万鑫实业发展公司委托邹淑旺售卖的海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房最低底价为1500元/㎡（其房产面积以产权证载明或房产局测量为主），高出（或超过）其最低价的价款就为邹淑旺所应得的委托费用（或佣金）；第三方与邹淑旺签订上述房屋转让合同所付的购房款，应付给海南万鑫实业发展公司在银行开设的账户上，海南万鑫实业发展公司应及时向付款方（第三方或邹淑旺）出具收据或发票；邹淑旺必须在自己所得的“委托费用”中承担该房屋因转让、过户所产生的出售方所应负担的税款与费用，海南万鑫实业发展公司不负责其税费；委托期限自2008年11月至2009年12月（至办妥房屋过户手续时止）；向第三方（购买方）宣示条款为海南万鑫实业发展公司收到全部房款后，如不及时出具收据或发票、未协助将其房屋过户给购买方，则该房屋属于购买方；邹淑旺取得“委托费用”后，未及时支付该房屋因转让、过户所产生的出售方所应负担的税费与费用，办理过户手续，致使购买方的权益受损害时，应单独承担返还购买方的房款之义务；本合同双方签名、盖章并与海南万鑫实业发展公司另外给邹淑旺出具的《委托书》一起成立并生效。2008年11月26日，被告邹淑旺以海南万鑫实业发展公司（甲方）委托代理人的身份与原告（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将自有产权海口市椰林路8号蜀盛大厦804房出售给乙方，建筑面积172.96平方米，每平方米1800元，总售价311328元；乙方须在本协议生效后三日内将购房款全部付清；甲方承诺，收到乙方购房款后，当即提供房产证和有关文件，由甲方委托人蜀盛大厦管理处主任邹淑旺办理产权过户，过户所需各种税费按国家规定双方各自承担。邹淑旺在该合同落款甲方委托代理人处捺指印。2011年10月23日，海南万鑫实业发展公司与邹淑旺签订一份《委托合同补充协议书》，约定海南万鑫实业发展公司委托邹淑旺出售海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房最低价格为2300元/㎡,取消2008年11月1日签订委托合同所标的房屋买卖价格;2008年11月1日签订委托合同第三条委托费用：海南万鑫实业发展公司委托邹淑旺售卖的海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房最低底价1500元/㎡同时作废。2013年1月5日，海南万鑫实业发展公司法定代表人林夏和与邹淑旺签订一份《委托合同补充协议书》，约定海南万鑫实业发展公司委托邹淑旺出售海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房，经双方协商再次确认，委托出售房屋时间为2013年1月5日至2013年5月15日止，如邹淑旺不能按照约定的时间内出售该两套房屋，委托合同将视为无效合同；邹淑旺必须认真履行委托合同的有关条款，不得恶意拖延时间，不得弄虚作假损害海南万鑫实业发展公司利益，否则将赔偿海南万鑫实业发展公司损失的利益。2014年3月18日，海南万鑫实业发展公司法定代表人林夏和与邹淑旺签订一份《房屋出租合同》，约定出租海口市椰林路8号蜀盛大厦804、805房，2013年2月1日至2013年12月1日每套租金2000元/月；2014年每套每月租金2500元。2016年4月20日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，邹淑旺确认其已收到原告支付的全部购房款311328元。另查，登记在海口盟华贸易有限公司名下的海口市椰林路8号蜀盛大厦804房产权证由原告持有，且该房屋由原告居住使用。2012年2月21日，海南万鑫实业发展公司经工商登记变更为海南万宁万鑫实业有限公司。本院所确认的上述事实，有房屋所有权证、民事判决书、《委托书》、《委托合同》、《房屋买卖协议》、《委托合同补充协议书》、《房屋出租合同》、当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告邹淑旺以被告海南万宁万鑫实业有限公司委托代理人的身份与原告签订《房屋买卖协议》，在被告海南万宁万鑫实业有限公司授权范围内，该行为后果应由被告海南万宁万鑫实业有限公司承担。该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。被告海南万宁万鑫实业有限公司辩称该合同是原告与被告邹淑旺恶意串通签订的，未提交证据证明，不予采信。该合同约定：“甲方承诺，收到乙方购房款后，当即提供房产证和有关文件”，现涉诉房屋产权证由原告持有，且该房屋由原告居住使用，结合邹淑旺确认其已收到原告支付的全部购房款事实，应认定原告已依约履行付款义务，被告海南万宁万鑫实业有限公司未依约办理过户，构成违约。该合同约定由邹淑旺办理产权过户，邹淑旺在该合同落款甲方委托代理人处捺指印，没有异议，故邹淑旺亦应承担相应合同责任。原告的诉请，于法有据，予以支持。两被告间关于购房款交付争议属于委托合同纠纷范畴，当事人可另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告唐福祥与被告海南万宁万鑫实业有限公司委托代理人邹淑旺于2008年11月26日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、被告海南万宁万鑫实业有限公司、邹淑旺须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告唐福祥将海口市椰林路8号蜀盛大厦804房产权过户至原告唐福祥名下。案件受理费5970元，由被告海南万宁万鑫实业有限公司、邹淑旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。⺀nom3mpkpkmd3kdmitl案件唯一码审 判 长 黄 亮人民陪审员 黄亚六人民陪审员 黄于涵二〇一六年十月十二日书 记 员 廖芙蓉速 录 员 郑惠丹 附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。