南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第3847号
原告南京江东实业总公司中保公司，组织机构代码13524494—2，住所地本市鼓楼区江东中保村。
法定代表人陶仁余，总经理。
委托代理人徐燕，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人金蕾，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告南京蟠龙实业有限公司，住所地本市鼓楼区江东街道中保村。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地本市鼓楼区中保村。
委托代理人李宏志，男，汉族，1976年10月12日生。
第三人马大诚，男，汉族，1963年4月1日生。
委托代理人肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。
第三人华夏银行股份有限公司南京分行，组织机构代码83478202—9，住所地南京市鼓楼区中山路81号。
负责人何羽，行长。
委托代理人芮振华，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人施建辉，江苏致邦律师事务所律师。
原告南京江东实业总公司中保公司（以下简称江东实业中保公司）诉被告南京蟠龙实业有限公司（以下简称蟠龙实业公司）、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司）及第三人马大诚、华夏银行股份有限公司南京分行（以下简称华夏银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江东实业中保公司的委托代理人徐燕、金蕾，被告蟠龙金陵公司的委托代理人李宏志、第三人马大诚的委托代理人肖秋桃、第三人华夏银行南京分行的委托代理人芮振华到庭参加诉讼。被告蟠龙实业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江东实业中保公司诉称，1997年4月8日，原告江东实业中保公司与被告蟠龙实业公司签订了两份购房协议，约定原告江东实业中保公司向被告蟠龙实业公司购买1000平方米商业用房，购房款用该公司应付原告江东实业中保公司的20亩土地征地补偿费折抵。此后，被告蟠龙实业公司设立了被告蟠龙金陵公司，专门负责对征用原告江东实业中保公司的土地进行房地产开发，两公司的股东均为平理、马大翔。被告蟠龙金陵公司在征用原告江东实业中保公司的中保村20亩土地上，开发建设了本市江东北路298号阳光锦绣阁商品房等房地产项目。2004年，阳光锦绣阁商品房竣工。2004年9月7日，原告江东实业中保公司与被告蟠龙实业公司又签订了补充协议，双方对交付房屋的楼层及面积进行了调整，面积调整为1065平方米，楼层由一层调整为三层。2004年9月，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司将阳光锦绣阁三层中约1065平方米房屋交付原告，原告江东实业中保公司将其中743.35平方米房屋出租给中国民生银行南京分行使用。被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司将房屋交付原告后，至今未按协议约定将上述房屋所有权及土地使用权证办至原告江东实业中保公司名下，原告江东实业中保公司多次催促无果。2007年7月30日，被告蟠龙金陵公司不顾上述房屋已经交付原告使用等事实，与其股东马大翔的亲兄弟马大诚签订了虚假的商品房买卖契约。南京市鼓楼区人民法院作出（2011）鼓民初字第1787号民事判决，判决蟠龙金陵公司与马大诚2007年7月30日签订的《阳光锦绣阁商品房买卖契约》无效。马大诚不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院作出（2013）宁民终字第61号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。蟠龙金陵公司与马大诚2007年7月30日签订的阳光锦绣阁商品房买卖契约已被法院确认无效，原告江东实业中保公司与被告蟠龙实业公司于1997年4月8日签订的房屋买卖协议、2004年9月7日的补充协议，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。被告蟠龙实业公司与被告蟠龙金陵公司存在办公地址混同、人员混同、公司资产混同、财务管理混同等事实，两公司构成公司法人人格混同，应共同对被告蟠龙实业公司与原告江东实业中保公司签订的房屋买卖协议承担责任，并将本市江东北路298号阳光锦绣阁3A座房屋所有权证及土地使用权证办至原告名下。综上，原告江东实业中保公司诉至法院，诉讼请求为：1.确认位于本市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁3A座房屋（建筑面积为743.35平方米）的产权归原告江东实业中保公司所有；2.判令被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司立即将上述房屋所有权证及土地使用权证办至原告名下。
被告蟠龙实业公司未答辩，亦未提交证据。
被告蟠龙金陵公司辩称，被告蟠龙金陵公司不是合同的相对人，该案与被告蟠龙金陵公司无关，请求驳回原告江东实业中保公司的诉讼请求。
第三人马大诚述称，一、该案与被告蟠龙金陵公司无关。诉争房屋是被告蟠龙金陵公司开发建设的，但原告江东实业中保公司与被告蟠龙金陵公司没有任何的书面协议，更没有签订任何的买房协议，原告江东实业中保公司仅仅是与被告蟠龙实业公司之间签订了协议和补充协议。两被告是各自独立的法人，没有权利义务关系，亦无隶属关系。二、诉争房屋应归第三人马大诚所有。被告蟠龙金陵公司已将诉争房屋出售给第三人马大诚，第三人马大诚已支付了首付款，并就剩余房款向第三人华夏银行南京分行进行了按揭贷款，第三人华夏银行南京分行已将贷款支付给了被告蟠龙金陵公司，且第三人马大诚与被告蟠龙金陵公司之间的房屋买卖合同已经在房产部门登记备案并办理抵押登记，故诉争房屋应为第三人马大诚所有。三、第三人马大诚已就买卖合同无效一案向江苏省高级人民法院申诉，该案的审理结果可能与本案的审理有关联，请求该案中止审理。综上，请求驳回原告江东实业中保公司的诉讼请求。
第三人华夏银行南京分行述称，一、被告蟠龙金陵公司不应承担被告蟠龙实业公司应负的合同义务。诉争房屋为被告蟠龙金陵公司开发建设，被告蟠龙金陵公司与原告江东实业中保公司之间无任何房屋买卖协议，而原告江东实业中保公司与被告蟠龙实业公司之间的协议，特别是2004年9月7日所签订的补充协议，由于当时被告蟠龙实业公司对诉争房屋没有任何处分权利，故该协议应属于自始客观不能履行的协议。被告蟠龙金陵公司与被告蟠龙实业公司两者是相互独立的公司，原告江东实业中保公司主张被告蟠龙金陵公司承担被告蟠龙实业公司的项下的合同义务无法律依据。二、第三人华夏银行南京分行对诉争房屋享有抵押权。诉争房屋已经房产管理部门办理了抵押登记，抵押自始合法有效。综上，原告江东实业中保公司的诉讼请求无法律和事实依据，请求予以驳回其诉讼请求。
经审理查明，（一）当事人的基本情况及诉争房屋的基本情况
1995年5月，原告江东实业中保公司注册成立，系南京市鼓楼区人民政府江东街道办事处中保村村民委员会设立的集体企业。
1993年12月，被告蟠龙实业公司注册成立，原股东为平理与周一超，现股东为平理、马大翔，法定代表人为平理。1997年11月，被告蟠龙实业公司取得本市中保村相关地块的国有土地使用权。
1999年11月，被告蟠龙实业公司以上述国有土地使用权作价700万元入股，和南京锦绣金陵饮食文化有限公司（以下简称锦绣金陵公司）以现金300万元出资，注册成立了被告蟠龙金陵公司，法定代表人亦为平理。此后被告蟠龙金陵公司对该地块进行房地产开发建设。2006年7月，被告蟠龙金陵公司的股东变更为平理、马大翔。第三人马大诚系被告蟠龙金陵公司副总经理马大翔的哥哥。诉争房屋为坐落于本市鼓楼区江东北路298号“阳光锦绣阁”3A座房屋（建筑面积为743.35平方米），该房屋系被告蟠龙金陵公司开发建设。
（二）原告江东实业中保公司与被告蟠龙实业公司签订购房协议及履行情况
1997年4月8日，被告蟠龙实业公司（甲方）与南京市鼓楼区江东街道中保村村民委员会（以下简称中保村村委会）、江东实业中保公司（乙方）签订了两份《协议》，第一份《协议》约定：甲方因建设需要征用乙方土地20亩（13334.103平方米），土地性质由原来的联营改为征地；乙方购买甲方在征用土地范围内建造的临街商业门面房1000平方米，一楼500平方米，二、三楼合计500平方米，其位置乙方可任意选择；双方协商一致认定1000平方米的商业房的价格不超过每平方米3000元，即总造价在300万元以内；甲方征用乙方20亩土地，补偿费用为3130800元，除去应付区房产局、江东办事处的费用外，剩余款额均为乙方购甲方商业房的预付款，不足部分在甲方交付乙方房屋后，由乙方一次性补齐；甲方确保在房屋交付使用前，将乙方1000平方米商业用房的房产证及其他所有的购房手续办妥，其发生的费用由甲方承担；在甲方未将1000平方米商业用房交付乙方使用之前，甲方和乙方在1997年3月1日签订的联营协议继续有效，甲方每年支付给乙方联营利润按原订协议执行。第二份《协议》约定了3130800元征地总费用的组成等事项，并附有一份征地补偿清单。
1999年1月30日，原告江东实业中保公司（乙方）与被告蟠龙实业公司（甲方）关于1997年4月8日的《协议》签订了《补充协议》，补充协议约定：甲方必须继续保证乙方原签协议规定拥有1000平方米商业用房的产权；乙方购买甲方商业用房的具体位置为迎江东路街边（详情见协议后的图纸）；甲方确保乙方1000平方米的商业用房在同一单元内一层迎街门面500平方米，二层250平方米、三层250平方米；乙方购买甲方商业用房的价格和总费用按原签协议规定每平方米3000元，总费用为300万元以内；乙方购买甲方1000平方米商业用房费用的支付办法按照原协议规定，在甲方征用乙方20亩土地补偿费用313.08万元中扣除；甲方必须保证在1999年12月31日前将1000平方米商业用房经质检部门检验合格后交付给乙方；如甲方在1999年12月31日前不能将1000平方米商业用房交付给乙方，延期所造成的经济损失由甲方按每年16万元补偿给乙方（逐月进行计算）；若工程竣工，甲方不能按协议中规定的日期交房，甲方将按每平方米50元的费用补偿给乙方，即1000平方米商业用房甲方每年支付给乙方60万元的补偿费用。
2004年9月7日，原告江东实业中保公司（乙方）与被告蟠龙实业公司（甲方）又签订了一份《补充协议》，补充协议约定：乙方为了便于甲方销售阳光锦绣阁1至3层商业用房，经友好协商，双方同意将1997年所订协议作如下调整：双方在1997年协议中约定甲方交付给乙方的商业用房1000平方米，从维护双方共同利益点出发，乙方同意甲方将交付的商业用房全部安排在3楼，调整后的面积约为1065平方米（最终面积以房屋产权证为准）；甲方交付给乙方商业用房比1997年协议约定面积多出65平方米，考虑到甲、乙双方多年来的友好合作关系，甲方对多出的面积不再另收费用；按照1997年协议约定，甲方应为交付给乙方的商业用房办理产权证和国有土地使用权证，费用由甲方承担（两证面积不低于约定的1065平方米）。
阳光锦绣阁工程竣工备案后，原告江东实业中保公司接收了坐落于本市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁301室的全部房屋（即阳光锦绣阁3A座，建筑面积为743.35平方米）和302室的部分房屋（302室即阳光锦绣阁3B座，3B座的建筑面积为667.92平方米），交付房屋面积为1065平方米。原告江东实业中保公司自2004年10月1日起将上述房屋陆续出租给他人租赁使用。
（三）阳光锦绣阁项目的房地产开发情况
“阳光锦绣阁”所在地块，原为本市鼓楼区人民政府江东街道办事处中保村塘庄三队集体土地（由原“中保水泥制品厂”使用，北临草场门大街，西临江东北路，东临原“南京国际礼品有限公司”，南临中保村），中保村撤队后该土地转为国有土地。
1997年11月，被告蟠龙实业公司取得中保村上述20亩土地的建设用地许可证，拟建客车站6200平方米、服务中心11000平方米。
1998年5月，被告蟠龙实业公司领取了宁鼓国用98字第02113号国有土地使用权证，土地坐落于本市鼓楼区江东街道中保村塘庄三队（地号06－010－504－041），面积为10050.5平方米，使用年限40年（自1998年5月7日至2038年5月6日）。被告蟠龙实业公司将取得的土地使用权分为A、B、C三块，1999年3月与江苏法制报社签订协议，转让最北侧的A地块约3509.42平方米。1999年4月，被告蟠龙实业公司领取了宁鼓国用99字第06153号国有土地使用权证，土地坐落于本市鼓楼区江东街道中保村塘庄三队（地号06－010－504－041－1），面积为6408.6平方米，使用年限40年（自1998年5月7日至2038年5月6日）。
1999年11月24日，被告蟠龙实业公司将该6408.61平方米土地使用权（即B、C地块）以股本金的形式，与锦绣金陵公司共同成立被告蟠龙金陵公司进行房地产开发，其中在B地块（面积约3105.3平方米）开发建设“阳光金峰阁”，在C地块（面积约3303.3平方米）开发建设“阳光锦绣阁”。
1999年11月，南京市计委、建委书面批复被告蟠龙实业公司与锦绣金陵公司，同意两公司成立被告蟠龙金陵公司，经营范围：本市中保村塘庄三队地块房地产开发、商品房销售及售后服务。1999年11月，被告蟠龙金陵公司注册成立。
1999年12月，被告蟠龙金陵公司向南京市建委申请“蟠龙综合楼（锦绣阁）”项目立项，其申请内容为：本市鼓楼区中保村塘庄三队地块是被告蟠龙实业公司于1997年经土地出让获得，并经计委同意建设，现被告蟠龙实业公司将该项目委托被告蟠龙金陵公司开发上市，该项目占地0.4公顷，规划建设3万平方米，其中住宅2.3万平方米，商业用房0.5万平方米，地下室0.2万平方米。
2000年2月，南京市建委、计委书面批复被告蟠龙金陵公司，同意由其开发原由被告蟠龙实业公司开发建设的蟠龙综合楼项目，所建房屋允许上市销售。
2000年5月，被告蟠龙实业公司向南京市国土局申请，称因其无房产开发资质，经批准成立了蟠龙金陵公司，其以中保村土地入股，为顺利办理各项前期手续及后期销售需要，申请将中保村土地更名为被告蟠龙金陵公司。
2001年12月24日，被告蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司签订了一份国有土地使用权转让合同，被告蟠龙实业公司将其名下的宁鼓国用99字第06153号国有土地使用权证上面积为6408.6平方米的土地使用权，以13656726元的价格转让给被告蟠龙金陵公司（注：该合同约定转让款并未实际支付）。
2001年12月，被告蟠龙金陵公司领取了宁鼓国用2001字第24742号国有土地使用权证，土地坐落本市鼓楼区江东街道中保村塘庄三队（地号06－010－504－041－1），面积为6408.6平方米。
2001年12月27日，被告蟠龙金陵公司取得了《建设工程规划许可证》，工程名称：锦绣阁（住宅），用途：商住综合楼，地上21层（其中1－3层大中型商场3597平方米，4－21层一般住宅11886平方米）、地下1层（社会停车场）2734平方米，建筑面积共计18217平方米。
2003年6月，被告蟠龙金陵公司领取了宁鼓国用2003字第10489号国有土地使用权证，土地坐落本市鼓楼区江东街道中保村塘庄三队（地号060100780414），使用权面积为3303.3平方米（即“阳光锦绣阁”所在的C地块）。
2004年5月，南京市建筑安装工程质量监督站对“阳光锦绣阁（－1～3层）”出具了房屋建筑工程竣工验收备案表（开工日期2001年3月28日，竣工验收日期2005年4月14日）。
2006年9月，南京市国土资源局与被告蟠龙金陵公司签订土地出让合同补充协议，约定原出让的本市中保村塘庄三队地块（10050.276平方米）内，现根据新批准的规划平面图及测绘结果，补交剩余3055.9平方米土地（即“阳光锦绣阁”所在的C地块）用途变更及容积率增加部分地价，该地块内有2670.4平方米商业用地调整为住宅（酒店式公寓）用地，建筑容积率由1.71调整为7.73，补交土地出让金5989271元，商业40年，住宅（酒店式公寓）65年。
（四）被告蟠龙金陵公司与第三人马大诚签订商品房买卖契约及抵押贷款情况
2007年7月30日，被告蟠龙金陵公司（甲方）与第三人马大诚（乙方）签订了一份《﹤阳光锦绣阁﹥商品房买卖契约》（以下简称《商品房买卖契约》），约定：乙方购买甲方阳光锦绣阁3A座房屋（即诉争房屋），该房屋使用功能为商业，该房屋建筑面积为743.35平方米；价格16200元／平方米，价款合计12042270元；甲方应于2007年12月31日前将该房屋交付乙方等等。在《商品房买卖契约》附件“房屋交接单”中，甲方、乙方及物业公司均未验收交接，亦未签字盖章。次日，上述商品房买卖契约到南京市房地产市场管理处办理了备案登记。
2007年8月14日，第三人马大诚（甲方）作为借款人、抵押人，第三人华夏银行南京分行（乙方）作为贷款人、抵押权人，被告蟠龙金陵公司（丙方）作为开发商、担保人，三方签订了《个人房屋抵押借款合同》和《南京市房地产抵押合同》。借款合同约定：甲方向乙方申请个人房屋抵押借款500万元，甲方必须且只能用于按照甲方与丙方签订的《南京市商品房买卖契约》购买坐落于本市鼓楼区阳光锦绣阁3A座房屋；甲方自愿以本合同约定的房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；丙方自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任；本合同项下保证为阶段性担保，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。抵押合同约定：甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；第一部分为抵押预告登记阶段：本合同所对应担保的主债合同为上述个人房屋抵押借款合同，借款为500万元，甲方自愿将所购买的坐落于本市鼓楼区阳光锦绣阁3A座房屋抵押给乙方，担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；第二部分为抵押登记阶段：甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保；第三部分为办理抵押登记手续的约定：三方同意本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续，在申请甲方所购商品房抵押预告登记同时，甲方、乙方同意向抵押登记机关提前申请办理甲方该商品房抵押登记等等。合同签订当日，上述南京市房地产抵押合同到南京市房地产市场管理处办理了抵押登记，该合同上加盖了“南京市房地产市场管理处抵押登记专用章”。
2007年8月15日，第三人华夏银行南京分行将500万元贷款汇至被告蟠龙金陵公司账户。2007年9月21日被告蟠龙金陵公司以“退款”等为由，向第三人马大诚华夏银行个人账户（62×××66）存入64000元，此后以同样理由多次退款，其中2007年10月19日退还57200元、2007年11月20日退还57200元、2007年12月13日退还57200元、2008年1月18日退还58000元、2008年2月19日退还60000元、2008年3月26日退还58000元、2008年4月18日退还58000元、2008年5月21日退还58000元、2008年6月20日退还58000元，共计退还第三人马大诚房款585600元。500万元款项中，被告蟠龙金陵公司尚余4414400元未付清。
2008年11月，华夏银行南京分行因马大诚自2008年7月20起停止履行还款义务为由，另案诉至本院，本院于2009年1月7日作出（2008）鼓民二初字第1393号民事判决，判决：马大诚自本判决生效后十日内一次性偿还华夏银行南京分行贷款本金4666810.77元和相应利息、罚息；诉讼费49134元由马大诚负担。该民事判决生效后，因马大诚未履行给付义务，华夏银行南京分行已申请强制执行，尚未执结。
（五）商品房买卖契约被法院确认无效的情况
2009年2月，原告江东实业中保公司以蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司、马大诚为被告，华夏银行南京分行为第三人诉至本院，请求确认蟠龙金陵公司与马大诚于2007年7月30日签订的本市阳光锦绣阁3A座商品房买卖契约无效；并确认位于本市江东北路298号阳光锦绣阁3A座的743.35平方米房屋的产权归原告所有，同时判令蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司立即将该743.35平方米房屋的所有权证及土地使用权证办至原告名下。本院经发回重审于2012年10月11日作出（2011）鼓民初字第1787号民事判决，判决：一、蟠龙金陵公司与马大诚于2007年7月30日签订的《〈阳光锦绣阁〉商品房买卖契约》无效；二、驳回江东实业中保公司的其他诉讼请求。该一审判决认为：江东实业中保公司诉请确认位于南京市江东北路298号阳光锦绣阁3A座的743.35平方米房屋的产权归江东实业中保公司所有，并判令蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司立即将该743.35平方米房屋的所有权证及土地使用权证办至江东实业中保公司名下与确认蟠龙金陵公司与马大诚2007年7月30日签订阳光锦绣阁3A座商品房买卖契约无效非同一法律关系，本案不予理涉，江东实业中保公司可另行主张。马大诚不服该民事判决，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2013年3月20日作出（2013）宁民终字第61号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。该终审判决认为：蟠龙实业公司征用江东实业中保公司所在村委会土地准备开发建设房屋，后蟠龙实业公司将该土地使用权转让至蟠龙金陵公司名下，由蟠龙金陵公司实际开发建设涉案房屋；江东实业中保公司用征地补偿款支付购房款，并于2004年对涉案房屋占有、使用、受益，蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司对此未提出异议，虽然蟠龙金陵公司未与江东实业中保公司签订房屋买卖协议，但蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司存在办公地址混同、人员混同、公司资产混同、财务管理混同等事实，两公司构成公司法人人格混同，应共同对蟠龙实业公司与中保公司签订的房屋买卖协议承担责任。
（六）其他情况
审理中，中保村村委会于2013年10月28日向被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司邮寄了《告知书》，内容为：中保村村委会对于1997年4月8日协议所享有的权利全部转让给江东实业中保公司，并由江东实业中保公司单独行使权利；同意也知晓江东实业中保公司2004年9月7日与蟠龙实业公司签订的《补充协议》。
以上事实，有双方当事人陈述、协议、补充协议、房屋租赁合同、本院（2011）鼓民初字第1787号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第61号民事判决书、个人房屋抵押借款合同、南京市房地产抵押合同、本院（2008）鼓民二初字第1393号民事判决书、告知书、EMS快递单等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。江东实业中保公司、中保村村委会与蟠龙实业公司于1997年4月8日订立的关于房屋买卖的《协议》，以及江东实业中保公司与蟠龙实业公司于1999年1月30日、2004年1月7日签订的《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该协议及补充协议依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。蟠龙实业公司征用江东实业中保公司所在村民委员会土地准备开发建设房屋，后蟠龙实业公司将该国有土地使用权转让至蟠龙金陵公司名下，由蟠龙金陵公司实际开发建设诉争房屋。江东实业中保公司用征地补偿款支付了购房款，并于2004年对诉争房屋占有、使用、受益，蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司对此均未提出异议，虽然蟠龙金陵公司未参与签订房屋买卖协议，但蟠龙实业公司与蟠龙金陵公司存在办公地址混同、人员混同、公司资产混同、财务管理混同等事实，两公司构成公司法人人格混同，应共同对蟠龙实业公司与江东实业中保公司签订的房屋买卖协议承担责任。中保村村委会将协议项下的权利转让给原告江东实业中保公司，并通知了被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司，该转让对被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司产生约束力，原告江东实业中保公司直接主张权利并无不当。由于原告江东实业中保公司与蟠龙实业公司之间是房屋买卖合同关系，仅是债权债务关系，原告江东实业中保公司现直接主张确认房屋所有权，无法律依据，本院不予支持；但被告蟠龙实业公司应当按协议约定协助将房屋所有权和国有土地使用权转移登记至原告江东实业中保公司名下，由于被告蟠龙金陵公司应共同对蟠龙实业公司与江东实业中保公司签订的房屋买卖协议承担责任，且诉争房屋也实际是被告蟠龙金陵公司开发建设，现办理转移登记房屋所有权和国有土地使用权，被告蟠龙金陵公司亦应予以协助。
关于第三人华夏银行南京分行是否对涉案房屋享有抵押权的问题。涉案房屋的南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）上加盖了“南京市房地产市场管理处抵押登记专用章”由于抵押登记时抵押人马大诚尚未取得房屋所有权，根据三方签订的南京市房地产抵押合同的约定，该登记行为系抵押预告登记。该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。虽然该登记行为发生在物权法颁布后实施前，但是该登记行为符合物权法中关于预告登记的相关规定，该抵押预告登记行为所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来设立抵押权的请求权。现因第三人马大诚与被告蟠龙金陵公司所签订的关于诉争房屋的《〈阳光锦绣阁〉商品房买卖契约》已被法院确认无效，第三人马大诚已无法依据《〈阳光锦绣阁〉商品房买卖契约》取得诉争房屋的房屋所有权，第三人华夏银行南京分行亦已无法设立涉案房屋的抵押权。故第三人华夏银行南京分行对涉案房屋不享有抵押权，第三人华夏银行南京分行可根据合同约定另行主张其他权利。
综上，被告蟠龙实业公司、蟠龙金陵公司应当协助原告江东实业中保公司办理诉争房屋的权属证书。被告蟠龙金陵公司辩称该案无其无关，与事实不符，故该项辩解意见本院不予采信。第三人马大诚的辩解意见亦无事实和法律依据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第八十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京蟠龙实业有限公司、南京蟠龙金陵建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助将坐落于南京市鼓楼区阳光锦绣阁楼3A座房屋（建筑面积为743.35平方米）的所有权和国有土地使用权转移登记至原告南京江东实业总公司中保公司名下；
二、驳回原告南京江东实业总公司中保公司的其他诉讼请求。
案件受理费64535元、保全费5000元，合计69535元，由被告南京蟠龙实业有限公司、南京蟠龙金陵建设开发有限公司负担（此款原告已预付，两被告于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
审 判 员 刘春晓
人民陪审员 李 茜
二〇一四年十一月二十日
见习书记员 汪慧娣