浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0122民初5411号
原告：中国工商银行股份有限公司桐庐支行，住所地：浙江省桐庐县城广场路169号。
代表人：邵怡宁，行长。
委托诉讼代理人：李琳夏，住杭州市下城区，系原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行员工。
被告：陈大兴，男，1972年2月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被告：朱爱秋，女，1971年2月12日出生，汉族，住浙江省乐清市。
被告：浙江荣正置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县富春江镇渡济村。
法定代表人：朱观武。
被告：上海荣正宝岛集团有限公司，住所地：上海新河经济小区（崇明县新河镇新开河路825号2幢）。
法定代表人：朱观武。
原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行与被告陈大兴、朱爱秋、浙江荣正置业有限公司、上海荣正宝岛集团有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2016年11月7日向本院提起诉讼，诉请：一、被告陈大兴、朱爱秋立即偿还原告借款219662.95元，支付利息3120.9元（利息算至2016年8月21日止，后续利息按合同约定利率算至本息全部清偿之日止）；二、被告陈大兴、朱爱秋为其上述借款作抵押的房地产依法处置后的价款原告享有优先受偿权；三、被告浙江荣正置业有限公司、上海荣正宝岛集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由四被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年1月13日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2009年1月22日，原告与四被告签订《个人房屋担保借款合同》一份，合同约定：陈大兴以购买桐庐县××镇山水半岛××室房产为由向原告申请借款67万元，借款期限为2009年1月22日至2019年1月22日；贷款利率为浮动贷款利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款年利率为5.049000%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下调15%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月最后一日；逾期还款利息为年利率6.5637%；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿付贷款本息的，原告有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在陈大兴、××下××于桐庐县××镇山水半岛××室房产提供抵押担保。被告浙江荣正置业有限公司、上海荣正宝岛集团有限公司对上述借款承担连带责任保证，其中浙江荣正置业有限公司为售房人，保证期限至合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并将他项权利证书及抵押证明文件交付贷款人保管之日止。2008年12月30日，被告朱爱秋出具共同还款承诺书一份，承诺对《个人房屋担保借款合同》项下的全部债务承担共同还款责任。被告陈大兴、朱爱秋提供抵押担保的期房依法办理了预抵押登记。2009年1月22日，原告依约向被告陈大兴发放了贷款67万元。后被告陈大兴、朱爱秋未按约还本付息，原告依约宣布贷款全部到期，并向四被告邮寄合同提前到期通知书，要求被告四被告在2016年11月7日前偿还全部贷款本息。截止2016年8月21日，被告陈大兴、朱爱秋尚欠原告借款本金219662.95元及利息3120.9元。被告陈大兴、朱爱秋抵押担保的桐庐县××镇山水半岛××室房产房产，目前已建成交付，经原告催告，被告陈大兴、朱爱秋未配合原告办理该房产的正式抵押登记手续。
本院认为：原告与四被告签订的《个人房屋担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照履行。原告请求确认对提供预抵押担保的商品房处置后的价款享有优先受偿权，而提供抵押担保的商品房目前已竣工交付，具备办理现实抵押登记的条件，抵押权人（即原告）已经向抵押人（即被告陈大兴、朱爱秋）催告申请正式的抵押登记，因为被告陈大兴、朱爱秋不配合才导致提供预抵押担保的商品房无法转为正式的抵押登记，抵押物也已符合折价、拍卖、变卖等流通条件，本院认为应该赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权，故对原告的该诉请，本院依法予以支持。在该基础上，根据《个人房屋担保借款合同》的约定，被告浙江荣正置业有限公司的阶段性保证责任担保期满，应免除被告浙江荣正置业有限公司的保证责任。本案中，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务，双方未就债权实现顺序作出约定，而债务人自己提供了物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权，故被告陈大兴、朱爱秋提供抵押的房产处置后的价款，由原告受偿后的不足部分，被告上海荣正宝岛集团有限公司对该不足部分承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈大兴、朱爱秋于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行借款219662.95元，支付算至2016年8月21日止的利息3120.9元及按合同约定自2016年8月22日起计算至借款还清之日止的利息；
二、原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行对被告陈大兴、朱爱秋提供预抵押的位于桐庐县××镇山水半岛××室房产处置后的价款，享有优先受偿权；
三、被告上海荣正宝岛集团有限公司对上述两项判决中原告未足额受偿部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4642元，减半收取2321元，财产保全费1770元，合计4091元，均由被告陈大兴、朱爱秋、上海荣正宝岛集团有限公司负担。
原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告陈大兴、朱爱秋、上海荣正宝岛集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 王泽静
二〇一七年一月十六日
书 记 员 蒋玲燕
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。