浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1004民初1851号
原告（反诉被告）：台州市奔特电机有限公司，住所地台州市路桥区金清镇黄琅分水盐场17号地块。
法定代表人：赵榛，公司执行董事。
委托诉讼代理人：李小平，浙江天墨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钱卫国，男1981年5月15日出生汉族，住浙江省长兴县。
被告（反诉原告）：郑永方，男，1966年8月4日出生汉族，住浙江省温岭市。
二被告共同委托诉讼代理人：项子昇，浙江新台州律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：黄情，浙江新台州律师事务所律师。
原告台州市奔特电机有限公司为与被告钱卫国、郑永方房屋租赁合同纠纷一案，于2018年3月6日向本院起诉，本院于同日受理。2018年3月27日，被告钱卫国、郑永方向本院提起反诉，本院于同日受理。本院于2018年3月29日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告台州市奔特电机有限公司委托诉讼代理人李小平、被告钱卫国、郑永方及其委托诉讼代理人项子昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州市奔特电机有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告厂房租金270000元；2、判令两被告支付暂算至2018年3月1日的违约金67500元（自2018年1月1日起至实际支付之日止，每日按月租金22500元的5%计算）；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年10月20日，两被告与原告签订厂房租赁合同，承租原告位于金清黄琅17号地块3号厂房2楼，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月30日，年租金为税后270000元，每年一次性付清。第一年租金给付时间为2015年，第二年为2016年，以此类推。合同还约定逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的5%计收违约金。合同签订后，原告向两被告交付了上述厂房，两被告亦如约支付了第一年、第二年的租金。根据合同约定，被告应于2017年向原告一次性支付第三年的租金270000元，但被告一直未予支付，故原告向法院起诉。
被告钱卫国、郑永方辩称并提起反诉：1、根据台路环建【2012】18号批复的意见，原告出租的厂房内不能进行喷漆、表面处理等生产工序，但原告隐瞒这一事实，诱使答辩人租赁原告厂房开办喷漆厂，答辩人认为原告此举系欺诈，租赁合同应当解除；2、原告的厂房没有取得房屋所有权证，且将厂房出租给答辩人后，又将离厂房不到100米的场地出租给承融汽校，致使答辩人无法取得环保等行政许可，根据先履行抗辩权的规定，答辩人可以拒绝支付租金。同理，原告亦无权要求答辩人支付违约金，并且原告主张的违约金过高。被告反诉要求：1、解除反诉原告与反诉被告于2015年10月20日签订的厂房租赁合同；2、判令反诉被告退还已付的两年租金540000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告机器设备等贬值损失1400000元（按鉴定报告为准）；4、反诉的案件受理费、鉴定费由反诉被告承担。事实与理由：2015年10月20日，反诉原告与反诉被告签订厂房租赁合同，由反诉被告将位于路桥区金清镇黄琅17号地块3号厂房2楼（面积3000多平方米）出租给反诉原告，用于各类塑料配件的喷漆。反诉原告在承租后投入了约1500000元，而根据台路环建【2012】18号批复的意见，反诉被告的厂房内是不能进行喷漆、表面处理等生产工序，但反诉被告隐瞒了这一事实，诱使反诉原告认为可以在此开办喷漆厂，反诉被告此行为系欺诈。又因反诉被告提供的厂房没有取得房屋所有权证，且在将厂房租赁给反诉原告后，又将距离厂房不到50米的场地出租给承融汽校，致使反诉原告无法取得环保等行政许可。反诉原告在承租厂房后不能正常开工生产，不能实现合同目的，损失惨重，故向法院提起反诉。
原告台州市奔特电机有限公司辩称：1、双方签订的租赁合同是合法有效的，合同里只约定了厂房用途为工业厂房，并没有约定用于喷漆，况且合同第6条约定，涉及环境、安全等相关法律责任的，由被告承担。另外环境评估与本案租赁合同没有关联；2、原告答辩人不存在欺诈或者隐瞒的情况，答辩人的环评报告是被告已经持有的，厂房能不能进行喷漆或者能不能通过环境评估，是被告自己的事情，与答辩人无关；3、关于房产证问题，按照法律规定，没有房产证，只要有土地使用权证，租赁合同同样是有效的，况且被告已经支付了两年租金，表明当时被告是积极的履行合同的，也就更加说明了租赁合同的合法有效。综上，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原告台州市奔特电机有限公司与被告钱卫国签订厂房租赁合同，后被告郑永方作为乙方之一在合同上签字。双方约定由被告承租位于金清黄琅17号地块3号厂房2楼，厂房面积3498平方米，用途为工业用房，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月30日，年租金为税后270000元，第一次于2015年10月20日先付150000元，第二次于2016年2月1日前付120000元，以后每年一付。合同还约定逾期未支付租金的，每逾期一日，按月租金的5%计收违约金。同时，合同还约定被告必须守法经营，在经营过程中，涉及环境、安全、公安、消防、质量、工商、税务等相关法律责任的，由被告方承担。合同签订后，原告按约向被告交付了上述厂房，被告亦按约支付了第一年、第二年的租金。现因被告未支付第三年租金，原告诉至本院。
另查明，原告于2008年3月11日就案涉厂房取得土地使用权证，于2012年6月29日取得建设工程规划许可证，于2013年5月24日取得建筑工程施工许可证。
上述事实，有原告提供的厂房租赁合同、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及原、被告的当庭陈述等证据所证实。
本院认为，原告台州市奔特电机有限公司与被告钱卫国、郑永方签订的厂房租赁合同，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认。原、被告双方均应按照合同履行各自的义务，本案中原告已按约交付了厂房，被告亦已支付了前两年的租金，但未按约支付第三年租金，已构成违约，故本院对原告主张的要求被告支付厂房年租金270000元及违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金问题，被告辩称违约金过高，要求予以调整，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”，本案中原告的实际损失应为被告逾期支付租金造成的利息损失，现原告主张按照月租金的5%计算，明显高于原告实际损失的百分之三十，故本院调整为按照年利率7.8%计算。原告主张违约金自2018年1月1日起开始计算，本院认为原、被告双方仅约定后续的租金系每年一付，但并未约定具体的日期，故违约金应自原告向被告提出租金主张之日起开始计算，现原告并未提供证据证明其于2018年1月1日向被告主张租金，故本院确定违约金自2018年3月6日（即起诉之日）起开始计算。被告反诉主张原告存在欺诈行为，且厂房未取得房屋所有权证，另又将距离厂房不到50米的场地租给汽校，致使其无法取得环保等行政许可，不能实现合同目的，要求解除合同，返还已付的两年租金，并要求原告赔偿机器设备等贬值的损失，本院认为，一方面被告提供的证据无法证明原告存在欺诈这一事实；另一方面，原告交付的厂房适合于双方合同约定的使用、收益的目的，无法取得环保等行政许可并不妨碍被告使用厂房之合同目的的实现，故对被告的反诉请求本院不予支持。对于被告抗辩的先履行抗辩权的问题，本院认为，根据双方签订的合同，原告已按约履行自己的义务，故对该抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告钱卫国、郑永方于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市奔特电机有限公司租金人民币270000元，并赔偿自2018年3月6日起至判决确定的履行之日止按年利率7.8%计算的违约金。
二、驳回原告台州市奔特电机有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告钱卫国、郑永方的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6370元，减半收取计3185元，由原告台州市奔特电机有限公司承担600元，由被告钱卫国、郑永方负担2585元。反诉案件受理费11130元，由被告钱卫国、郑永方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审判员 毛俏俊
二〇一八年七月二十四日
书记员 黄 霞
附件：
本判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
浙江省台州市路桥区人民法院
上诉案件交纳诉讼费用通知书
（2018）浙1004民初1851号
台州市奔特电机有限公司、钱卫国、郑永方：
原告台州市奔特电机有限公司为与被告钱卫国、郑永方房屋租赁合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用6370元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
浙江省台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行股份有限公司台州市分行；帐号：19-900001040000225089001。
特此通知。
二○一八年七月二十四日