福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终2512号上诉人（原审被告）：招商局地产（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市集美区同集南路90号凤林美居委会办公楼综合楼508室。法定代表人：萧睿，该公司董事长。委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞萍，女，1970年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人招商局地产（厦门）有限公司（以下简称招商局地产公司）因与被上诉人王瑞萍房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招商局地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王瑞萍诉讼请求。事实和理由：一、讼争商铺具备合同约定的交付条件并实际交付，不存在瑕疵。讼争商铺所在项目2015年6月30日通过厦门市集美区建设局的建设工程竣工验收备案，具备交付条件，王瑞萍接收讼争商铺时未提出任何异议。红线外的配套设施、设备与招商局地产公司的合同交付内容无关。《商品房买卖合同》的主要权利义务已履行完毕，讼争商铺不存在瑕疵，王瑞萍主张的价值贬损缺乏依据，一审判决认定讼争商铺存在瑕疵错误。二、招商局地产公司对红线外规划用途调整、变化和影响不承担义务且无法预见。商品房项目不利因素信息的披露旨在协助买受人了解购房相关注意事项，不是出卖人的法定义务，不成为出卖人承担责任的依据。项目红线外不是出卖人规划开发的范围，红线外规划用途调整、变化和影响不属于出卖人可以控制的范围，不可归责于出卖人。出卖人对商品房项目红线外相关信息的披露仅基于申请预售时的现状或根据相关规划得知的信息，若此后发生变更，出卖人无义务另行告知。讼争商铺外面的路灯箱变是厦门市集美区建设局设计和建设的，且该构筑物位于讼争商铺所在项目的红线外。虽然厦门市集美区建设局的函件载明包括路灯箱变在内的路灯安装及道路绿化过程在实施过程中得到各部门及周边相关房地产开发商的关注及支持，实施过程较为顺利，但该函件涉及的项目是路灯安装和道路绿化工程，并未体现施工细节，尤其未体现路灯箱变具体安装位置，虽然不排除招商局地产公司知悉厦门市集美区建设局将实施该项目，但并不意味着招商局地产公司知悉具体的设计和施工细节，且若知悉设计或施工细节会对房地产项目造成负面影响，开发商不会予以支持。路灯箱变是否构建、何时构建取决于案外人的决定，招商局地产公司对案外人的行为无法影响或控制，招商局地产公司对此不承担责任。三、承租人对讼争商铺提出异议与招商局地产公司无关，王瑞萍请求招商局地产公司赔付缺乏依据。王瑞萍购买讼争商铺是投资行为，是否顺利出租、取得收益的高低应由其自行承担风险。2016年厦门房产中介行业普遍不景气，承租人即房产中介公司以口头或书面方式对租赁合同提出异议并不代表其解约的真实意思表示，与讼争商铺价值的认定无关。王瑞萍以违约之诉提起本案诉讼，《商品房买卖合同》已全面履行，招商局地产公司对项目红线外事项无义务且不可预见，《商品房买卖合同》对此亦未约定，故招商局地产公司不存在违约行为。王瑞萍辩称，一、一审判决认定招商局地产公司交付的合同标的物存在瑕疵正确。1.讼争商铺为临街商铺，特别注重视野、采光、通风、外部观感等，招商局地产公司在推介讼争商铺时亦宣传其视野好、位置靠近大门口、一目了然等有利因素，故讼争商铺的价格比其他商铺高。2.讼争商铺门前搭建的路灯箱变属于大型遮挡物，不仅对讼争商铺的通风、采光、视野、外部观感造成不利影响，客观上还影响到相邻商铺，相邻商铺的出售及价格都受到很大影响。3.招商局地产公司在售楼处设置讼争商铺所在小区的沙盘模型，模型上未对上述路灯箱变进行相应的标识，王瑞萍无从知悉这一不利因素。二、根据合同法的有关规定，招商局地产公司应当告知门前将搭建路灯箱变这一王瑞萍重点关心和询问的事实，但招商局地产公司不仅不如实告知，反而告知虚假消息，误导王瑞萍，违背了诚实信用原则，应当就产生的不利后果承担法律责任。1.录音、建设局函件等证据证实招商局地产公司对讼争商铺门前搭建路灯箱变知情且提供施工支持。路灯箱变本就是为招商局地产公司开发的小区的沿街路灯所设置的配套设施，招商局地产公司显然也是关心和关注施工进展的。2.合同法第六十条明确当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。招商局地产公司作为出售方，本应将会影响商铺价值、使用的门前搭建路灯箱变的有关事实（不论该事实是否对其不利）主动告知，但招商局地产公司并未告知，有违诚信，构成违约。3.王瑞萍在与招商局地产公司商谈购买讼争商铺时，已就门前现状主动询问，但招商局地产公司仍未如实告知该不利因素，而是称要搭建花圃，更加美观，店面价值更高，故意隐瞒实情，误导王瑞萍，存在极大的过错。三、一审判决认定招商局地产公司赔偿王瑞萍经济损失于法有据、公平合理。1.招商局地产公司主张讼争商铺门前搭建路灯箱变为王瑞萍的投资“风险”不能成立。讼争商铺门前搭建路灯箱变系王瑞萍作出购买的意思表示前即已规划，招商局地产公司已经知悉，而王瑞萍基于现场实地勘察无法得知，主动询问后又受到招商局地产公司的故意隐瞒和误导，这与“风险”不是一个概念。2.合同法第四十二条、第一百零七条和第一百一十三条均规定在本案情形下招商局地产公司需要赔偿损失。3.讼争商铺相邻商铺因被路灯箱变遮挡，长期无法出售，每平方米降价5799.3元，招商局地产公司为此砍去门前两棵树木，以上事实印证讼争商铺因被遮挡导致市场价值下降，王瑞萍所购买的讼争商铺地理位置较相邻商铺更优，被遮挡部分更多，市场价值下降幅度大于相邻商铺，一审判决支持王瑞萍每平方米5000元贬值幅度的主张公平合理。王瑞萍向一审法院起诉请求：1.判令招商局地产公司赔偿王瑞萍损失450850元；2.本案案件受理费、评估费、鉴定费等诉讼费用由招商局地产公司承担。一审法院认定事实：2015年8月7日，王瑞萍与招商局地产公司签订合同编号为03223247的《商品房买卖合同》，约定由王瑞萍以单价30930.3元/㎡、总价2788985元的价格向招商局地产公司购买J2010P08地块商住项目二期4-1号地块A2号1层102单元（建筑面积90.17平方米）。2015年8月19日，上述《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案，厦门市国土资源与房产管理局于2015年9月6日对合同进行登记备案。王瑞萍、招商局地产公司确认，王瑞萍购买上述商铺后，有关部门在讼争商铺前方约10米处搭建起一处长约5米、宽约3.45米，高约2.75米的路灯箱变。2017年7月1日（路灯箱变竣工后），案外人陈华明与招商局地产公司签订合同编号为03319332的《商品房买卖合同》，约定由陈华明以单价25131元/㎡、总价2315319元的价格向招商局地产公司购买J2010P08地块商住项目二期4-1号地块A2号1层103单元（建筑面积92.13平方米）。2017年9月25日，厦门市集美区建设局向一审法院发函，称集美北部新城横十路（路尾）路灯箱变正式用电工程由该局作为建设单位，厦门电力工程集团有限公司作为承建单位，开工日期为2015年7月20日，竣工日期为2016年3月17日，该项目实施过程中得到周边相关房地产开发商（包括招商局地产公司）的关注及支持，实施过程较为顺利。另查明，招商局地产公司在其售楼处设置案涉店面所在小区的沙盘模型，模型上并未对上述路灯箱变进行相应的标识。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王瑞萍、招商局地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务，且当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同义务。案涉店面作为临街商铺，门前设置路灯箱变此类大型遮挡物对其经济价值影响较大。王瑞萍作为普通的商品房购买者，在路灯箱变仅设置了基座的情况下，即使通过现场实地勘察也无法得知在其所购买的商铺门前将要设置路灯箱变的事实。现有证据可以证实，招商局地产公司对有关部门将在案涉商铺门前设置集美北部新城横十路（路尾）路灯箱变一事是知情的，且招商局地产公司也在该路灯箱变的施工过程中给予了关注和支持，但招商局地产公司在向王瑞萍出售案涉商铺时，并未向王瑞萍披露该路灯箱变设置的相关情况，且在其售楼处设置的沙盘模型中，亦对路灯箱变没有相应的标识。后招商局地产公司向王瑞萍交付的商铺的正门口被路灯箱变遮挡，招商局地产公司向王瑞萍交付的合同标的物存在瑕疵，招商局地产公司应当承担赔偿责任。王瑞萍提交与案涉店铺相邻店铺的买卖合同，可证明案涉店铺的相邻店铺因被路灯箱变遮挡，导致案外人与招商局地产公司交易价每平方米降低5799.3元，亦可以印证案涉商铺的正门口被路灯箱变遮挡，导致该商铺的市场价值下降，故王瑞萍主张招商局地产公司应赔偿其损失450850元（5000元/平方米×90.17平方米=450850元），于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：招商局地产公司应于判决生效之日起十日内向王瑞萍支付赔偿款450850元。双方当事人对一审法院认定的事实，除招商局地产公司提出其收到一审法院送达的《厦门市集美区建设局关于（2017）闽0211民初字498号调查令的函》并无“（包括招商局地产公司）”字样外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。二审中，招商局地产公司提交《厦门市集美区建设局关于（2017）闽0211民初字498号调查令的函》，证明其一审收到的函件无“（包括招商局地产公司）”字样，一审法院根据含“（包括招商局地产公司）”字样的函件作为认定事实的依据，程序违法。王瑞萍质证认为，该证据真实性无异议，王瑞萍申请一审法院发出调查令，厦门市集美区建设局出具第一份函件，因一审法院认为其未回复法院要调查的事实，王瑞萍将第一份函件原件交还，厦门市集美区建设局又出具了第二份函件。一审法院组织质证时有出具第二份函件的原件。二审查明，招商局地产公司、王瑞萍二审均确认涉案路灯箱变位于讼争商铺所在项目的红线图范围外。本院认为，招商局地产公司与王瑞萍签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，一审判决认定其合法有效正确，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，招商局地产公司依约将符合约定条件的商品房交付王瑞萍使用。讼争商铺门前的路灯箱变系案外人厦门市集美区建设局所建，且该路灯箱变位于讼争商铺所在项目的红线外，属市政建设工程，该工程建设非招商局地产公司所影响或控制。王瑞萍主张招商局地产公司作为项目开发主体，对项目的整体规划及周边绿化规划清楚知晓，事先明知市政公司将会在讼争商铺前方的绿化带上搭建低压室、会影响讼争商铺的使用和实际价值，故意隐瞒，误导王瑞萍购买讼争商铺的理由，缺乏事实和法律依据。王瑞萍请求招商局地产公司赔偿其损失，不予支持，一审判决应予撤销。《厦门市集美区建设局关于（2017）闽0211民初字498号调查令的函》不影响本案二审的处理结果。综上所述，招商局地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初498号民事判决；二、驳回王瑞萍的诉讼请求。一审案件受理费8063元、减半收取4032元，由王瑞萍负担。二审案件受理费8063元，由王瑞萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲审 判 员 陈 璟审 判 员 胡林蓉二〇一八年七月十七日代书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。--