河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终1392号
上诉人（原审原告、反诉被告）户相竹，男，1971年1月15日出生，汉族，住河南省商丘市。
委托代理人万继先、王忠杰（实习），河南华豫律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）徐丽，女，1962年1月7日出生，汉族，住河南省商丘市。
被上诉人（原审被告）商丘市鼎豪机动车驾驶员培训有限公司。住所地河南省商丘市梁园区凯旋北路森林公园车管所对面。
法定代表人徐艳峰，总经理。
上诉人徐丽及被上诉人共同委托代理人宋付波、张明锋（实习），河南保航律师事务所律师。
上诉人户相竹与上诉人徐丽及被上诉人商丘市鼎豪机动车驾驶员培训有限公司（以下简称鼎豪驾驶员培训公司）租赁合同纠纷一案，户相竹于2016年1月6日起诉至商丘市睢阳区人民法院，请求依法判决解除原、被告签订的租赁协议，被告向原告支付违约金及各项损失共计1900000元，诉讼费用由被告承担。被告徐丽于2016年2月1日提出反诉，请求判决户相竹赔偿其各项损失1982500元。商丘市睢阳区人民法院于2017年2月6日作出（2016）豫1403民初168号民事判决。户相竹、徐丽均不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人户相竹及委托代理人万继先、王忠杰，上诉人徐丽及被上诉人鼎豪驾驶员培训公司共同委托代理人宋付波、张明锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2014年1月25日，原告与被告徐丽签订《租赁协议书》一份，原告为甲方，被告徐丽为乙方。协议第一条：1、乙方租赁甲方位于商丘市金桥路与商宁路交叉口常路口村地域内、商丘市睢阳区武装部南600米左右路东一块场地，用于机动车驾驶员培训基地和初学驾驶员电子化考场使用；2、该协议约定租赁期限为10年，自2014年1月25日起生效，第一年租赁费为400000元，以后每年在上一年度租金的基础上均递增10000元；3、甲方保证土地来源的合法性；4、甲方负责在该土地上按照乙方设计标准施工建设（包括地面的硬化、路边石、简易绿化、房屋建造）；5、甲方不能为乙方提供正常的生产经营环境或因土地有较大纠纷，致使乙方无法正常经营时，按本协议的第十项“违约责任”之约定执行，乙方有权终止本协议；6、该协议第十项约定：本协议书一经签订即具有法律约束力，甲乙双方均应严格遵守，否则违约方应向守约方支付违约金300000元，并赔偿守约方由此造成的一切经济损失。协议签订后，原告按照被告徐丽提供的图纸设计标准进行施工，建造了驾校和驾驶员电子化考场使用的房屋、场地及配套设施。被告徐丽在此场地开办了“商丘市鼎豪机动车驾驶员培训有限公司”，该公司法定代表人为徐付强。
原、被告所签订的《租赁协议书》中所涉及的土地24.72亩，属于商丘市睢阳区古宋办事处常路口13户村民分别承包经营的一般耕地。2013年2月份，该13户村民分别与原告签订《土地转包协议书》，将上述土地转包给原告经营。原告在该宗土地上种植了果树，开办了“农家乐”饭店。
原、被告签订《租赁协议书》后，被告方依约将第一年租金400000元及第二年度租金410000元支付给了原告。被告方为筹建驾校购买轿车25辆，花费2000000元，考试设备系统、办公用品等花费919983元。
被告方为了经营，需要对该项目进行环境影响评价并办理有关手续，因租赁的土地没有办理土地使用证，导致被告方无法提供用地和规划手续，商丘市环境保护科学研究不能对该项目进行环境影响评价，被告的驾校无法经营。
2015年11月22日，被告以原告自身原因不再使用该场地为由要求解除合同。
原审认为，原告与被告徐丽属于土地租赁合同纠纷。因涉案土地性质为一般耕地，未经规划及审批，原告又将自己租赁当地村民的上述土地租赁给被告徐丽用于机动车驾驶员培训基地和初学驾驶员电子化考场使用，改变了土地的用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第四项“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，因此与原告与被告徐丽之间的《租赁协议书》属于无效合同。本案中，原告与被告徐丽签订合同时，均应当知道该行为的违法性，对双方因违法租赁和建设及导致合同无效造成的后果均有过错，均应承担相应的责任，对各自的损失应各自承担。因此，原告的诉讼请求及被告徐丽的反诉请求均不予支持。对于原告要求被告鼎豪驾驶员培训公司承担民事责任的请求，因被告鼎豪驾驶员培训公司不是本案合同当事人，根据合同的相对性，原告要求该公司承担责任的请求缺乏事实和法律依据，该请求依法不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）户相竹对被告（反诉原告）徐丽、被告商丘市鼎豪机动车驾驶员培训有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）徐丽对原告（反诉被告）户相竹的反诉请求。
一审案件受理费22000元，财产保全费5000元，合计27000元，由原告（反诉被告）户相竹承担；反诉费22000元，减半收取11000元，评估费31000元，共计42000元由被告（反诉原告）徐丽承担。
户相竹不服原审判决，上诉并答辩称，原审判决认定事实部分错误，认定“因租赁的土地没有办理土地使用证，导致被告方无法提供用地和规划手续，商丘市环境保护科学研究不能对该项目进行环境影响评价，被告的驾校无法经营”没有事实依据。原审判决双方签订的《租赁协议书》无效不符合法律规定，签订合同是双方当事人的真实意思表示，《土地管理法》关于使用土地按照用途使用和建设用地涉及农用地转化为建设用地应当办理农用地审批手续的规定明显属于管理性规范，不属于效力性强制性规范，不能因此否认合同的效力。上诉人户相竹的损失应由徐丽、鼎豪驾驶员培训公司共同承担，上诉人按照徐丽提供的设计方案使用用途建设驾校使用的办公用房、专用场地等设施，上诉人户相竹因此投资100余万元。解除合同后，由于设施场地的专用性，上诉人投资建设及拆除费用都是客观损失，完全是徐丽、鼎豪驾驶员培训公司明知土地现状的情况下要求上诉人户相竹建设产生的直接损失。上诉人户相竹的损失范围应包括履行涉案协议投资建设的费用及其他直接和间接损失，徐丽、鼎豪驾驶员培训公司租赁土地实际经营两年之久，并办理了营业执照，上诉人的租金收入属于基于合同的合法收入，不应扣除。鼎豪驾驶员培训公司由徐丽实际控制，也是租赁合同的实际承租人，并在涉案地招生办学，故鼎豪驾驶员培训公司应与徐丽共同承担责任。上诉人徐丽的上诉理由不能成立，涉案租赁合同为有效合同，由于上诉人徐丽的违约，造成了上诉人户相竹的损失，上诉人徐丽本人没有产生损失，即使有损失也是由其自身违约造成。请求二审改判支持户相竹的诉讼请求。
徐丽不服原审判决，上诉并答辩称，原审判决上诉人徐丽对合同无效造成的后果具有过错是错误的，上诉人基于户相竹拥有土地合法使用权的承诺，才放心与其签订租赁协议书，并投入巨额资金准备长期经营。由于户相竹确实办不下来土地使用手续，导致无法经营驾校，上诉人徐丽才不得于2015年11月22日通知户相竹解除合同，后果均是户相竹一人的违法行为造成的，上诉人徐丽无过错。判决认定徐丽损失为932415元是错误的，上诉人徐丽为履行合同直接投入资金2919983元，经评估损失为1883371元，原审没有认定车辆、考试设备系统、电脑等折旧损失。上诉人徐丽的损失大于户相竹的损失，户相竹应赔偿上诉人徐丽全部损失，即使按照原审认定的双方过错，户相竹也应赔偿徐丽一半以上的损失，原审判决驳回上诉人徐丽的反诉请求是错误的，不公平的。原审程序错误，上诉人徐丽对两个评估报告均提出了异议，并对评估上诉人徐丽损失的55号报告提出重新评估申请，原审对此未予答复。原审判决上诉人徐丽承担全部评估费是错误的。请求二审依法改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人鼎豪驾驶员培训公司辩称，鼎豪驾驶员培训公司不是合同的一方当事人，与上诉人户相竹不存在法律关系。即使上诉人户相竹有损失也与鼎豪驾驶员培训公司没有关系，上诉状中说共同承担连带责任没有事实和法律依据。请求二审依法裁判。
根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，涉案合同是否符合法定解除条件；上诉人户相竹要求上诉人徐丽及被上诉人支付违约金及各项损失190万元的诉讼请求有无事实和法律依据；上诉人徐丽要求上诉人户相竹赔偿各项损失1982500元的反诉请求有无事实和法律依据。双方当事人对归纳的争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。
二审期间，上诉人户相竹提交照片四张，证明涉案租赁合同标的物所在地现状，已经被政府有关部门拆除，上诉人户相竹产生的损失客观存在。被上诉人工商登记变更情况，证明2015年4月28日起，被上诉人将经营场所变更到租赁合同所涉经营场所，在该场所实际经营。
上诉人徐丽质证认为，对照片的真实性无异议，对其证明目的有异议，该照片所显示的内容是双方合同所约定的经营场所，部分被拆除，应该是西半部被拆除。不能证明东半部也被拆除，该拆除的事实，证明了上诉人户相竹使用该土地是违法的，其将该土地出租给上诉人徐丽同样也是违法的。基于该违法的事实，导致上诉人徐丽不能正常办理营运手续，从而通知上诉人户相竹解除双方的租赁合同，完全是成立的。对工商登记变更情况真实性无异议，对证明目的有异议，该证据显示被上诉人公司注册地址，变更时间是2015年10月19日，不是上诉人户相竹所说的2015年4月份，在双方履行地点进行的变更。这一事实也正好说明上诉人徐丽在双方租赁合同的场所无法经营，在被迫迁至现经营场所，仅仅是营业执照不能够证明已经进行驾驶员培训经营，驾驶员培训经营是特许经营，在没有取得许可证的前提下，是禁止经营的，上诉人户相竹的证据证明上诉人徐丽在涉案场所已经经营两年，没有事实依据。
被上诉人鼎豪驾驶员培训公司质证认为，对真实性都无异议，同上诉人徐丽的质证意见，公司原办公地址在南京路，因不符合办学条件，才准备搬迁旧址找新的办公地址
本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，关于合同效力问题。涉案土地为耕地，户相竹将自己租赁的农用地转租给徐丽用于建设机动车驾驶员培训基地和初学驾驶员电子化考场使用，未经规划及审批，由农耕地变为工业用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原审认定户相竹与徐丽签订的《租赁协议书》无效适用法律正确。
关于损失问题。根据商大正估字（2016）第54号价格评估报告书，上诉人户相竹就涉案驾校建设的实际投入应为917091元，涉案合同租赁期限为10年，已经使用2年，对实际投入应折旧20%；根据商大正估字（2016）第55号价格评估报告书，上诉人徐丽就涉案驾校建设的实际投入不可移动物损失应为109415元。涉案两年的81万元租金，对上诉人徐丽来说是实际使用场地经营驾校应该的支出，经营驾校是一种营利行为，不应将租金视为损失。对上诉人户相竹来说，土地被使用，是应得到的收益，不能算作损失的弥补。办理土地手续的协调费用13000元不能证明合法支出，亦不能算作损失，应由出资人自行负担。故户相竹投入冲抵徐丽损失后实际损失为917091元×80%-109415元=624258元（小数点后四舍五入），该投入属于户相竹实际损失。户相竹作为承租人对农村集体所有的土地不得转租用于非农业建设应当是明知的，故对合同无效存在过错；徐丽作为机动车驾驶员培训基地的从业者亦应当知道涉案土地不能擅自用于非农业建设，其让上诉人户相竹投资建设驾校，而后又以不能经营为由引发纠纷，存在较大过错，故本院酌定徐丽承担实际损失624258元的60%责任，即374555元（小数点后四舍五入）。
被上诉人鼎豪驾驶员培训公司不是本案合同当事人，根据合同的相对性，原审不予支持户相竹要求该公司承担责任的请求并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，但对损失计算和责任划分不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初168号民事判决；
二、上诉人徐丽于本判决生效之日起十日内向上诉人户相竹给付374555元；
三、驳回上诉人户相竹的其他上诉请求；
四、驳回上诉人徐丽的上诉请求及反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22000元，财产保全费5000元；反诉费22000元，减半收取11000元，评估费31000元，共计69000元。二审案件受理费33000元，总计102000元，由上诉人户相竹负担40800元，由上诉人徐丽负担61200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 玮
审 判 员 张学朋
代理审判员 宋德卿
二〇一七年六月三十日
书 记 员 段 培