昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第123号
原告：朱霖峰，男，汉族，1965年10月15日出生，自由职业，住昆明市盘龙区。
委托代理人：王子豪，云南西翥律师事务所律师，一般授权代理。
被告：严浜，男，汉族，1974年10月25日出生，住昆明市。
第三人：严伟，男，汉族，1978年1月13日出生，住昆明市。
原告朱霖峰诉被告严浜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，本案依法追加严伟作为第三人参加诉讼，并组成合议庭于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告朱霖峰及其委托代理人王子豪到庭参加诉讼，被告严浜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。第三人严伟经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱霖峰诉称：2014年9月5日，原、被告签订了《买卖合同》，约定被告将新闻路小区9幢4单元60××号房产以35万元卖给原告。由于被告急于偿还建行抵押贷款27万元。当天，原告替代被告支付了27万元的贷款，该款抵作购房款。同时约定，一个月内将户过到原告名下，过户后再付8万元尾款。《房屋预交协议》约定：若违约处违约金5万元。另外，该房屋产权现登记在被告母亲名下，被告母亲于2013年10月13日病逝。其继承人为被告和其弟，其弟于2014年7月写下委托协议，授权被告全权处理售房事宜。2014年9月中旬，该房屋房产证、土地证被告交由原告，11月1日被告将房屋移交给原告管理使用。时至今日，已超期4个多月，被告以种种借口拒绝过户。综上所述。为维护原告合法权益，特请求：1、判令被告履行《买卖合同》将昆明市新闻路小区9幢4单元60××号房屋产权过户到原告名下；2、判令被告支付违约金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中原告朱霖峰向法庭明确要求第三人严伟与被告严浜共同履行《买卖合同》将昆明市新闻路小区9幢4单元60××号房屋产权过户到原告名下，并承担违约责任。
被告严浜缺席无答辩。
第三人严伟缺席无答辩。
原告朱霖峰针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、买卖合同；2、房屋移交协议；3、委托协议。证明原被告之间成立了房屋买卖合同法律关系，被告逾期未将房屋过户到原告名下，构成违约。
4、公证书；5、房产证；6、土地证。证明本案所诉房产系本案被告和其弟继承其母亲的财产。
7、身份证。证明原告诉讼主体资格。
8、户口本。证明被告诉讼主体资格。
9、摘抄表1份。
10、死亡注销证明。
11、亲属关系证明。
12、职工登记表2份。
13、情况说明。
14、死亡注销证明（李明）。
15、婚姻查档证明。
16、结婚证。
17、银行卡业务单。
被告严浜在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
第三人严伟在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。本案原告朱霖峰对其主张的事实提交了证据证明，被告严浜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人严伟经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告朱霖峰所举证据真实性的抗辩。原告朱霖峰提交的证据形式、来源均符合法律的规定，且可以相互印证，故本院对原告朱霖峰提交的证据的真实性予以确认并依法采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2014年7月4日严伟委托严浜全权处理母亲名下地址为昆明市五华区新闻路新闻里9栋7单元6楼××号的房产（房产证号为昆明市房权证字第××），一切出售权及转让权都由严浜负责办理。2014年9月4日严浜与朱霖峰签订了一份《房屋移交协议》。协议中约定严浜将位于昆明市新闻路小区9幢4单元60××号的房屋（房产证号为昆明市房权证字第××，面积为54.99平方米）房屋一套正式移交给朱霖峰，日期从2014年9月7日开始，严浜承诺在一个月内完善手续交给朱霖峰过户（以买卖合同期限为准）。如严浜造成朱霖峰不能在约定的期限内按时过户，由此产生的经济损失由严浜承担。并注明2014年9月7日以前的一切债权、债务由严浜负责处理，双方如任何一方违约，处违约金五万元。2014年9月5日，严浜与朱霖峰签订了一份《买卖合同》。合同中约定严浜将位于昆明市新闻路小区9幢4单元60××号的房屋（房产证号为昆明市房权证字第××，面积为54.99平方米）房屋一套出售给朱霖峰，出售金额为350000元。由于严浜欠中国人民建设银行贷款270000元，该房产作为银行贷款抵押，现到期无法偿还，严浜所欠建设银行贷款270000元由朱霖峰先行支付，后将该房屋两天内交给朱霖峰。（2014年9月5日严浜的270000借款转为卖房款）。严浜赔完建设银行贷款收回房产证后交由朱霖峰过户。合同中还约定除朱霖峰已支付银行270000元后剩余款项待房产过户后一次性付清尾款80000元，双方约定期限为一个月完成（2014年9月5日至2014年10月5日，如超出期限由严浜负责承担一切后果）。
另查明，王咏红与严建华婚姻关系存续期间共生育两个子女，分别是严浜和严伟。严建华于1992年8月8日病故后，王咏红于1996年8月13日与李明再婚，婚后没有生育子女。2010年12月8日李明去世，2013年10月13日王咏红去世，2010年12月8日至2013年10月13日王咏红在西山区辖区范围内无婚姻登记档案。另王咏红的父亲王再兴、杨家珍均已去世。根据云南省昆明市华信公证处（2008）云昆华信证字第82××号《公证书》，2008年3月17日李明与王咏红对夫妻财产约定进行了公正。双方约定位于昆明市新闻路小区9幢4单元60××号房屋（房产证号为昆明市房权证字第××，面积为54.99平方米）的夫妻共同财产的产权归王咏红一人所有，涉及房屋的一切债权债务归王咏红。根据昆明市房权证字第××号《房屋所有权证》，昆明市新闻路小区9幢4单元60××号房屋所有权人为王咏红，房屋建筑面积为54.99平方米；设定他项权利摘要一栏中权利人为建设股份有限公司云南省分行，权利种类为最高额抵，注销日期为2014年9月11日。
还查明，庭审中原告陈述2014年9月5日通过银行取款以及家中现金向被告严浜支付27万元现金用于归还建设银行贷款，严浜于2014年11月1日将诉争房屋交付朱霖峰，尾款80000元尚未支付。
本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第十条之规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”被告严浜及第三人严伟系王咏红的子女，系王咏红的法定继承人，有权继承其遗产。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条之规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”本案诉争房屋系王咏红的遗产，应由被告严浜和第三人严伟继承，在诉争房屋分割前应为两人的共同财产。经第三人严伟委托，诉争房屋的出售权及转让权都由被告严浜负责，故被告严浜对诉争房屋的处分行为对第三人严伟有效，被告严浜与原告朱霖峰签订的协议与合同对第三人严伟具有约束力。依据涉案买卖合同，严浜至今未按约定完成过户，故本院对原告要求被告严浜及第三人严伟履行《买卖合同》将昆明市新闻路小区9幢4单元60××号房屋产权过户到原告名下的诉讼请求依法予以支持。关于违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告及第三人未按约定将诉争房屋过户至原告名下违反了合同约定，依法应当承担违约责任。依据《房屋移交协议》的约定，应向原告支付违约金50000元。据此，根据《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告严浜及第三人严伟在本判决生效后五日内履行2014年9月5日签订的《买卖合同》，将昆明市新闻路小区9幢4单元60××号房屋过户至原告朱霖峰名下。
二、被告严浜及第三人严伟在本判决生效后五日内向原告朱霖峰支付违约金人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1050元，由被告严浜及第三人严伟承担人民币1050元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一五年八月十八日
书 记 员 潘映婕