上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初1986号原告：孙仁军，男，1978年7月20日生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人：陈小燕，上海市昆仑律师事务所律师。被告：上海乾都实业有限公司，住所：上海市奉贤区庄行镇大叶公路XXX弄XXX号。法定代表人刘聪瑞，董事长。被告：阮仁龙，男，1957年2月9日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：张志华，女，1961年9月24日生，汉族，住上海市奉贤区。以上两被告共同委托代理人张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。被告：上海乾松物业管理有限公司，住所：上海市奉贤区。法定代表人：顾思杰。原告孙仁军诉被告上海乾都实业有限公司(以下简称乾都公司)、被告阮仁龙、被告张志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理，依法适用简易程序，后追加上海乾松物业管理有限公司(以下简称乾松公司)为被告，转为普通程序审理，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告孙仁军及其委托代理人陈小燕，被告阮仁龙、张志华的共同委托代理人张锦殿到庭参加庭审，被告乾都公司、乾松公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭到庭应诉。本案现已审理终结。原告孙仁军诉称，2012年11月20日，原告与乾都公司签订《房屋合同书》一份，约定原告向乾都公司长期租赁位于大叶公路XXX弄XXX号《乾都家园》7号429和430室房屋(即本案系争房屋)，总租金为人民币(下同)284,000元，租赁期限为50年。合同签订后，原告依约支付了租金284,000元。2013年，因本案系争房屋未办理相关建造审批手续，属违章建房，被政府依法强制拆除。现原告认为，被告阮仁龙、张志华系夫妻，亦是乾都公司的股东及实际控制人，三被告默许刘某某以乾都公司的名义对外违法租售乾都家园的房屋，侵害了原告的权益，应共同承担责任，故诉至法院，要求判令：1、确认原告与被告乾都公司于2012年11月20日签订的《房屋合同书》无效；2、判令被告共同返还原告租金284,000元，并支付自2013年2月2日起至本判决生效日止，按银行同期贷款利率计算的利息。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、房屋合同书两份，旨在证明原告与乾都公司约定将本案系争房屋出租给原告，并约定了租期、租金等事项的事实；2、收据六份，旨在证明原告按约向乾都公司和乾松公司交付了房款284,000元，乾都公司和乾松公司出具了相关的收款收据的事实；3、档案机读材料、股东会决议、股权转让协议、企业法人营业执照、公司变更登记申请书、准予变更(备案)登记通知书、询问笔录等一组，旨在证明被告阮仁龙、张志华现系乾都公司的股东和实际控制人等事实。被告乾都公司未答辩，也未提供证据。被告阮仁龙、张志华共同辩称，被告阮仁龙、张志华主体资格不适格，被告阮仁龙、张志华确实是被告乾都公司股东，但是作为股东不应作为诉讼主体，除了具体特定条件，本案中不具有法律规定的特定条件，所以本案不应作为诉讼的主体。被告乾都公司在存续期间，法人地位独立，有资格独立参与诉讼，不能认定被告阮仁龙、张志华为实际控制人，即使是实际控制人代表的也是公司行为，对外行为由公司承担，不应是股东。被告乾都公司作为存续期间的企业法人，独立资产超过注册资金，有能力对外承担民事责任。被告阮仁龙、张志华、乾都公司与原告之间没有事实法律联系，不应承担租金损失。被告阮仁龙、张志华、乾都公司没有收取过原告的支付款项，所有款项都是刘某某非法占有。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告乾松公司未答辩，也未提供证据。经庭审质证，被告阮仁龙、张志华对原告提供的证据真实性无异议，但认为房屋合同书系刘某某冒用名义所为，与被告阮仁龙、张志华无关系，收据也是刘某某冒用名义收取，对于证据3的证明内容不予认可。本院对原告提供的证据1、2予以确认，对证据3按照相应事实予以确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2012年11月20日，原告与被告乾都公司签订《房屋合同书》两份，约定：原告向乾都公司长期租赁位于大叶公路XXX弄XXX号《乾都家园》7号429和430室房屋，总租金各为人民币(下同)137,000元，租赁期限均为50年，各自2012年8月30日至2062年8月30日，租赁期满后，原告拥有该房屋的永久使用权等。上述合同落款甲方处盖有“上海乾都实业有限公司合同专用章”。合同书签订后，原告分别于2012年11月11日向被告乾都公司支付房款20,000元，于2012年11月20日向被告乾都公司支付房款64,000元，于2012年11月20日向被告乾都公司支付车库款10,000元，于2013年1月10日向被告乾松公司支付房款170,000元，于2013年2月1日向被告乾松公司支付房款10,000元，于2013年2月1日向被告乾松公司支付房款10,000元，共计284,000元。被告乾都公司、乾松公司分别向原告出具盖有各自财务专用章的收据。另查明，2012年10月10日，被告乾都公司与案外人刘某某签订《建筑物使用协议》一份，约定：被告乾都公司将位于上海市奉贤区庄行镇张塘村的3#、6#标准工业建筑给刘某某使用，建筑面积6,495平方米；使用期限为20年，自2011年11月起至2031年10月，使用费用为13,330,000元；到期后，被告乾都公司同意继续免费给刘某某使用；刘某某自支付定金起即享受标的物的一切直接或间接权益并承担相应义务。2012年11月18日，被告乾都公司与刘某某签订《解除协议》一份，约定：同意解除双方所签订的关于上海市奉贤区庄行镇张塘村之3#、6#标准工业建筑的建筑物使用协议，且刘某某同意乾都公司向政府所做的承诺。2013年4月16日，被告乾都公司与刘某某又签订《终止协议书》一份，约定：双方签订的《建筑物使用协议》于2013年4月16日终止；乾都公司垫支给刘某某7,000,000元，刘某某同意汇入庄行镇政府部门指定账户，由镇政府监督刘某某解决与第三方解除协议的费用，另4,000,000元由乾都公司用于将建筑恢复原样及已使用期间的费用；已与刘某某或乾松公司签订协议已入住建筑物内以及还未入住的人员，是由刘某某及乾松公司造成，由刘某某及乾松公司负责清退；刘某某承诺于2013年5月底前清退完建筑物内全部人员，清退费用由刘某某及乾松公司自行承担。刘某某及乾松公司利用建筑物已收取的第三方的费用，刘某某负责退还给第三方，与乾都公司无关。又查明，2013年6月13日，被告乾都公司法定代表人刘聪瑞向上海市公安局奉贤分局邬桥派出所报案称：2013年5月，上海市奉贤区庄行镇人民政府在大叶公路XXX弄XXX号拆除违章时发现有人使用伪造的“上海乾都实业有限公司合同专用章”、“上海乾都实业有限公司财务专用章”，故来报案。2015年7月24日，本院作出(2014)奉刑初字第757号刑事判决书，其中认定2011年8月至2012年3月刘某某从乾都公司处受让厂房使用权，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自将二幢厂房改建为400余间居住公寓，并将该公寓先后命名为“乾都公寓”、“百佳苑”对外宣传，最后以“乾都家园”予以租售。2012年4月起，刘某某虚构公寓能办理大产证、享受永久使用权等事实，先后以乾都公司、乾松公司名义将“乾都家园”对外租售盈利。2012年3月至12月，上海市奉贤区规划和土地管理局、上海市奉贤区庄行镇人民政府多次责令乾都公司停止厂房改建施工及租售。2012年12月底，刘某某明知所改造公寓系违章建筑的情况下，仍隐瞒真相，继续租售牟利。经统计，刘某某于2013年1月1日至3月5日共租售公寓约90套，骗取被害人房款700余万元。同年3月7日，镇政府发出《代为拆除决定书》，通知乾都公司限期拆除上述改造的违章建筑。刘某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取对方当事人钱财，数额特别巨大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。判决：一、刘某某犯非法拘禁罪，判决有期徒刑一年；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。决定执行有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。二、违法所得予以追缴、不足之数责令退赔。该判决已经生效。再查明，被告乾都公司仍在存续期间，其股东现为被告阮仁龙、张志华。2012年7月27日，上海市奉贤区规划和土地管理局向被告阮仁龙制作询问笔录一份，阮仁龙称系争建设工程为原生产用房内部加层装修，于2011年10月5日开工装修，由乾都公司设计施工，未办理建设工程规划许可证；该工程不销售，是作为职工宿舍使用。本院认为，本案系争的《房屋合同书》内容表述虽为长期租赁，但从双方对于租赁期限为五十年，期满后原告拥有房屋永久使用权的表述及系争房屋可以办理房产证的约定来看，该合同实质为房屋买卖合同。上述《房屋合同书》中出售的房屋的建造至今未获得相应的审批手续，属违章建筑，故针对该房屋所订立的《房屋合同书》为无效合同，对原告要求确认该《房屋合同书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。本院认为，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。本案中，刘某某受让乾都公司两幢厂房的使用权后，在未进行合法审批手续的情况下进行改建，乾都公司对厂房的使用未进行有效的监督管理；在刘某某公然以乾都公司、乾松公司名义对外出售房屋时未进行有效的制止，导致原告购买改建公寓并支付购房款；综上，乾都公司、乾松公司具有明显过错，且该过错行为与本案原告的经济损失之间具有因果关系，故乾都公司、乾松公司对刘某某的犯罪行为所造成的经济损失，依法承担相应的赔偿责任。现系争的合同无效，被告乾都公司、乾松公司应当共同承担原告已支付购房款的损失，故对原告要求乾都公司、乾松公司赔偿购房款及相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告阮仁龙、张志华赔偿上述损失的诉讼请求，因被告阮仁龙、张志华仅为被告乾都公司股东，故原告要求被告阮仁龙、张志华承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。被告乾都公司和乾松公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭应诉，应承担相应的法律后果，不影响本院依法审理和裁判。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告孙仁军于2012年11月20日签订的两份《房屋合同书》无效；二、被告上海乾都实业有限公司、上海乾松物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙仁军房款损失人民币284,000元；三、被告上海乾都实业有限公司、上海乾松物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙仁军以上述房款为本金，自2013年2月2日起至本判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；四、对原告孙仁军的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,560元，由被告上海乾都实业有限公司、上海乾松物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  屠朝辉人民陪审员  顾秀英二〇一六年八月二十九日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条……行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。