山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第18号
上诉人（原审被告）：莱商银行股份有限公司胜利支行，住所地：莱城区凤城西大街150号。
负责人：许群，该行行长。
委托代理人：王涛。莱商银行股份有限公司胜利支行信贷科长。
委托代理人：李勤。莱商银行股份有限公司公司银行部职工。
被上诉人（原审原告）：高向军。
委托代理人：翟庆涛，山东鲁泰律师事务所律师。
原审第三人：高文春，个体工商户。
委托代理人：边秀文，个体工商户，系高文春之妻。
原审第三人：边秀文，个体工商户，系高文春之妻。
上诉人莱商银行股份有限公司胜利支行（以下简称“莱商银行胜利支行”）因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2014）莱城民初字第1080号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人李勤、王涛，被上诉人委托代理人翟庆涛，原审第三人边秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年12月6日，原告高向军与第三人高文春、边秀文签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买第三人高文春、边秀文所有的位于莱芜市某宿舍楼房一套（房产证号：房权证莱房字第××，土地证号：莱芜市国用（2004）字第00013500**号，登记房屋所有权人、土地使用权人为高文春），购买价格546000元。当日，原告从其妻子张丽萍银行账户转账546000元至第三人边秀文银行账户，边秀文为原告出具收到房屋款546000元的收条一份，第三人将上述房屋权利证书及房屋钥匙交付原告，后原告将涉案房屋作为经营用房对外出租。
2012年7月30日，该院在审理莱商银行胜利支行诉高文春、边秀文金融借款合同纠纷一案中，以（2012）莱城商初字第581号民事裁定书查封了涉案房屋。该案执行程序中，本案原告高向军提出异议，该院（2014）莱城执异字第6号执行裁定书认为，异议人主张取得涉案房屋所有权，未办理房屋过户登记手续，且不符合没有过错的情形，其异议理由不成立，裁定驳回了原告的异议。原告随在法定期间内向该院提起了案外人执行异议之诉。
上述事实，由《房屋买卖合同》、银行转账凭证、边秀文收条、房屋租赁合同、（2014）莱城执异字第6号执行裁定书、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响房屋买卖协议的效力，故原告高向军与第三人的房屋买卖协议不违反法律强制性规定，该民事合同行为合法有效，当事人由此产生的权利应受法律保护。涉案房屋未办理过户登记至原告名下的原因为第三人高文春未予配合，原告未向房屋登记管理机关办理暂缓登记，但不能由此认定原告有过错。《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，原告高向军尚未办理涉案房屋的过户登记手续，其虽未取得涉案房屋的物权，但其已经支付涉案房屋全部价款、已实际占有涉案房屋、虽未办理涉案房屋过户登记手续但无过错，原告请求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，理由成立，予以支持。因房屋属于不动产，房屋所有权属的取得只有在房屋登记管理部门办理过户登记手续后所有权才发生转移，故原告确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、停止对位于莱芜市某宿舍楼房一套（房产证号：房权证莱房字第××，土地证号：莱芜市国用（2004）字第00013500**号，登记房屋所有权人、土地使用权人为高文春）的执行。二、驳回原告高向军确认上述房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费100元，由被告莱商银行胜利支行负担。
上诉人莱商银行胜利支行上诉称，根据《物权法》规定，房产属于不动产，应以登记为主。房屋所有权及土地使用权证书的登记人仍为高文春，根据法律的规定，应当依法认定涉案房产归高文春所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。按照《物权法》规定，在未找到房屋所有人的情况下，被上诉人应依法办理预告登记。但被上诉人并未办理预告登记，属于被上诉人过错。另外，被上诉人高向军提交的合同明显有涂改，与第三人高文春提交的合同不符，房款收到条为边秀文出具，该房屋面积为67.79平方米，转让价款明显不合理。请求依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人高向军答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。
原审第三人高文春、边秀文述称，房屋是买卖在前，担保债务在后，一审判决正确，请求维持原判。
二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案被上诉人高向军和第三人签订了房屋买卖合同以后，双方并未到有关部门办理变更登记，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被上诉人与当事人进行房屋买卖时，虽然支付了房款、实际占有居住房屋，但交易时涉案房屋已经办理了土地证和房产证，具备变更登记条件，被上诉人不予办理变更登记、怠于行使自己的权利，存在过错，人民法院依据上述规定，依法查封争议房屋并无不当。被上诉人主张因土地系划拨土地无法变更登记的理由不能成立。即使被上诉人找不到第三人，亦应当通过司法途径要求其协助办理过户手续。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院裁定驳回上诉人诉讼请求不当，依法应当继续执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持莱芜市莱城区人民法院（2014）莱城民初字第1080号民事判决第二项。即：驳回被上诉人高向军要求确认本案所涉房屋归其所有的诉讼请求。
二、变更莱芜市莱城区人民法院（2014）莱城民初字第1080号民事判决第一项为：继续对位于莱芜市某宿舍楼房一套（房产证号：房权证莱房字第××，土地证号：莱芜市国用（2004）字第00013500**号，登记房屋所有权人、土地使用权人为高文春）的执行。
一、二审案件受理费各100元，由被上诉人高向军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高新江
审 判 员 尹 腾
代理审判员 李逢春
二〇一五年五月五日
书 记 员 刘瑶瑶