福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼎民初字第4063号
原告纪雪玲，女，1982年2月13日出生，汉族，福鼎市桐北小学教师，住福鼎市。
原告张承喜，男，1981年8月23日出生，汉族，店下镇政府公务员，户籍地福鼎市。
两原告共同委托代理人李绍养，福建秉坚律师事务所律师。
两原告共同委托代理人高有辉，福建秉坚律师事务所实习律师。
被告黄世棋，男，1975年3月1日出生，汉族，户籍地福鼎市。
被告高丽玲，女，1975年6月15日出生，汉族，户籍地福鼎市。
被告黄秀凤，女，1968年5月15日出生，汉族，现住福鼎市。
原告纪雪玲、张承喜与被告黄世棋、高丽玲、黄秀凤债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法由代理审判员林姗姗适用简易程序公开开庭进行了审理。原告纪雪玲、张承喜及委托代理人李绍养、高有辉、被告黄秀凤到庭参加诉讼，被告黄世棋、高丽玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪雪玲、张承喜诉称，2011年2月21日，原告与被告黄世棋双方经协商达成协议，由被告黄世棋将其向陈春妹受让的福鼎市华鑫锦绣苑14栋203室房产（该房产系陈春妹于2010年3月11日向福鼎市华鑫房地产开发有限公司认购的）转让给原告，双方对转让总价及付款方式等相关事项进行了约定。原告在约定的当日便支付了购房定金50000元。2011年3月18日，原告按照双方约定向被告黄世棋支付第二笔购房款179793元。然而在款项支付完毕后，原告经了解得知，被告所转让给原告的房屋的土地征收手续还未完成，房屋至今无法进行动工建设，根本无法进行交易，合同目的根本无法实现。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”根据国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋权属登记机构不得为其办理房屋所有权属登记手续。”并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。被告转让未竣工的预售商品房的行为违反了《中华人民共和国房地产管理法》中的禁止性规定，故而应当认定双方签订的房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告在与被告达成转让协议后所支付的购房款，被告应当予以返还。被告高丽玲系被告黄世棋的配偶，应当对夫妻共同债务承担共同偿还责任。被告黄秀凤作为促成该合同的房产中介，应当承担共同偿还责任。经原告多次催讨无果，故诉至本院，请求依法判令：1、依法确认原被告之间于2011年2月21日形成的债权债务概括转移合同无效；2、三被告共同返还原告已付购房款229793元及利息（自2011年3月18日起至实际还款之日止，月利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。3、案件受理费由三被告承担。
被告黄秀凤辩称，买卖确实是有存在的，但与黄世棋无关，张承喜是找到其妹妹要求购买该商品房，这套商品房是其于2011年向陈春妹转手购买的，又卖给张承喜，购房款是由其收取，《收据》中的字是黄世棋签的，整件事只是利用黄世棋的名字来进行操作，黄世棋对这件事情全部都不知情。所以款项应当由其偿还，希望原告能够同意分期予以偿还。
被告黄世棋、高丽玲未作答辩。
经审理查明，二被告黄世棋、高丽玲系夫妻关系。案外人陈春妹与福鼎华鑫房地产开发有限公司于2010年3月11日签订了编号为HX2142的《华鑫锦绣苑认购书》，合同约定陈春妹向福鼎华鑫房地产开发有限公司认购“华鑫·锦绣苑”14号楼2层203单元商品房，商品房价款为506966元，并确认该合同为签约合同。陈春妹于2010年3月11日向福鼎华鑫房地产开发有限公司缴纳定金30000元。之后，陈春妹向黄世棋、黄秀凤转让上述《华鑫锦绣苑认购书》的合同债权债务，并向黄世棋、黄秀凤交付该《华鑫锦绣苑认购书》及福鼎华鑫房地产开发有限公司的定金《收款收据》。2011年2月21日，原告纪雪玲、张承喜与被告黄世棋、黄秀凤达成口头约定将该认购合同转让给两原告。原告于2011年2月21日向被告黄世棋、黄秀凤支付50000元购房定金，并由黄世棋出具《收据》，载明：“今收到张承喜同志，购买福鼎市华鑫锦绣苑14栋203室，面积118.45平方米，每平方6220元，预收定金伍万元。”落款处为：“收款人：黄世棋；中介人：黄秀凤”并加盖有“福鼎市华景房产中介”公章。2011年3月18日原告向被告黄世棋、黄秀凤支付179793元购房款，并由黄世棋出具《收据》，载明：“今收到纪雪玲同志，购买福鼎市华鑫锦绣苑14栋203室，面积118.45平方米，每平方6220元，第二次付款壹拾柒万玖仟柒佰玖拾叁元。”落款处为：“收款人：黄世棋；中介人：黄秀凤”并加盖有“福鼎市华景房产中介”公章。之后，《华鑫锦绣苑认购书》和福鼎华鑫房地产开发有限公司的定金《收款收据》即被交付给两原告。由于福鼎华鑫房地产开发有限公司至今未建设商品房和取得商品房预售许可证，故原告诉至本院。
上述事实，有原告提供的两原告身份证、被告黄世棋、高丽玲的户籍证明、《结婚登记审查处理表》、被告黄秀凤身份证、《收据》两份、《华鑫锦绣苑认购书》、福鼎华鑫房地产开发有限公司的定金《收款收据》及原告、被告黄秀凤在庭审的陈述予以证实。
综上所述，本院认为，案外人陈春妹与福鼎华鑫房地产开发有限公司签订的《华鑫锦绣苑认购书》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行义务。虽然原告纪雪玲、张承喜主张是与被告黄世棋、高丽玲形成债权债务概括转移合同，且被告黄秀凤主张其才是该债权债务概括转移合同的相对方，并自认收取两原告购房款，仅仅是借用黄世棋的名义与两原告进行交易，但并未对此予以举证证明，故本院对此不予认可。认定本案原告纪雪玲、张承喜与被告黄世棋、黄秀凤之间形成债权债务概括转移合同，但该转移并未经福鼎华鑫房地产开发有限公司同意，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的禁止规定，应当认定该转移合同无效。两原告已实际支付购房款229793元，事实清楚，充分证据，本院予以认定。由于转移合同无效，被告黄世棋、黄秀凤因该合同取得财产依法应予以返还，同时该笔债务发生被告黄世棋、高丽玲夫妻关系存续期间，应当认定为夫妻共同债务，被告高丽玲应对上述款项与黄世棋承担共同偿还责任。由于双方在订立合同的过程中均有过错，依法应当各自承担相应的责任，本院确认在主张权利之前由两原告自行承担，主张权利之后的逾期付款利息由三被告承担，故应当由三被告支付自起诉之日2015年12月28日起至实际还款之日止，按中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息。其余部分，本院不予支持。被告黄世棋、高丽玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第、第五十八条、第八十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄世棋、高丽玲、黄秀凤应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告纪雪玲、张承喜购房款229793元及自起诉之日即2015年12月28日起至实际还款之日止按中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息。
二、驳回原告纪雪玲、张承喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5497元，减半收取2748.5元，由被告黄世棋、高丽玲、黄秀凤负担。
代理审判员 林姗姗
二〇一六年三月十八日
书 记 员 许佳佳
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。