上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1121号
上诉人（原审被告）上海怡文展示设计制作有限公司。
法定代表人周建荣。
委托代理人周亮，上海合亦和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海华新电池厂有限公司。
法定代表人葛永家。
委托代理人朱耀文，上海市鹤铭律师事务所律师。
委托代理人凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。
上诉人上海怡文展示设计制作有限公司（以下简称“怡文公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年7月20日怡文公司与上海华新电池厂签订了《厂房租赁协议》一份，协议约定上海华新电池厂将坐落于上海市青浦区华新镇淮海工业园区华腾路XXX号厂房（以下简称“系争厂房”）租赁给怡文公司，租赁面积约6，300平方米，单价为人民币（以下币种均为人民币）0.9元／平方米／天，租期2年，即从2012年10月1日起至2014年9月30日止，年租金为2，050，000元，租金支付方式每三个月支付一次。怡文公司应于协议签订之后3日内，向上海华新电池厂支付租赁保证金10万元，在双方协议生效时，付首季度房租时扣除。该协议第六条协议解除第二款还约定，上海华新电池厂、怡文公司双方确需提前解约，须提前90天书面通知对方，怡文公司向上海华新电池厂交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本协议所产生的费用。解约方应于本协议提前终止之前向对方支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿。上述协议签订之后，上海华新电池厂向怡文公司交付了厂房，怡文公司也按约交付了租金至2014年6月30日，但对系争厂房未作装修及添附。
2013年4月25日，上海华新电池厂名称经工商部门核准变更为上海华新电池厂有限公司，以下简称（“华新公司”）。
2014年8月，华新公司起诉至原审法院，称《厂房租赁协议》签订后，双方尚能按约履行协议的各项义务，2014年6月16日，怡文公司突然发来一份电子邮件，内容是怡文公司以华新公司出租的厂房没有房产证属非法租用为名，要求于2014年6月30日提前解除租房协议。华新公司出租的房屋，完全是经合法手续出资建造的，怡文公司借口单方解除合同，也未按照合同约定履行义务，理应承担相应的责任。根据双方签订的《厂房租赁协议》第六条第2项的约定：怡文公司须提前90天书面通知华新公司，并应支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿。怡文公司于2014年6月16日以电子邮件的形式通知华新公司，双方解除合同的日期应为2014年9月15日。怡文公司租金已支付到2014年6月30日，故还应支付2个半月的租金，另再赔偿2个月的租金作为违约金，现请求判令：一、解除华新公司与怡文公司签订的《厂房租赁协议》；二、怡文公司支付厂房租金427，083元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，从2014年6月30计算至2014年9月15日，计2.5个月）；三、怡文公司支付解约违约金341，666元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，计2个月）。
原审审理中，怡文公司认为系争厂房未办理相应的产证，故应认定华新公司、怡文公司所签《厂房租赁协议》无效。华新公司认为《厂房租赁协议》有效，系争厂房系经政府相关部门批准的合法建筑，并向原审法院提交了青计投（2002）295号文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》等证据为证，上述证据表明，上海华新电池厂厂房于2002年3月10日经上海市青浦区发展计划委员会获准迁建项目批复，于同年6月14日经上海市青浦区规划管理局审核，取得建设用地规划许可证，于2002年11月11日取得建设工程规划许可证，并于2003年8月12日经竣工验收合格。但系争厂房至今确未办理产权证。怡文公司对上述证据均予以确认。原审法院认为，华新公司已就系争厂房的合法性，提供了相应的证据，怡文公司也予以认可，根据相关法律规定，系争厂房虽未办理产权证，但已经取得建设工程规划许可证且经相关政府部门批准，故华新公司、怡文公司签订的厂房租赁协议有效。
就华新公司、怡文公司双方争议的解除厂房租赁协议日期而言，怡文公司于2014年6月16日向华新公司传送电子邮件一份，主要内容为通知华新公司，因系争厂房不能提供房产证，怡文公司租用系争厂房至2014年6月30日止，在此之后将不再租用也不再支付租金。华新公司确认收到此邮件。现华新公司、怡文公司均同意解除厂房租赁协议，但对于解除协议日期双方有争议，怡文公司认为曾于2014年3月30日口头告知华新公司要求解除该协议，但华新公司不予认可，且怡文公司也未提供相应的证据予以证明，故原审法院对此不予采信。华新公司认为按照协议约定，解除时间应确定为收到2014年6月16日怡文公司发给华新公司的邮件之后的三个月，即2014年9月15日才视为协议解除。原审法院认为，对于上述邮件双方均已经确认，邮件内容也即要求解除协议，按照双方所签《厂房租赁协议》第六条第二款的约定，协议解除日期应为2014年9月15日。
原审法院经审理后认为，华新公司、怡文公司之间签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。合法有效的合同对双方均有约束力，当事人均应依约履行。现本案已明确华新公司、怡文公司双方所签协议解除日期为2014年9月15日，在协议解除之前未付租金，怡文公司理应支付，故华新公司要求怡文公司支付厂房租金427，083元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，从2014年6月30计算至2014年9月15日，计2.5个月）的诉请，予以支持。华新公司依据双方所签《厂房租赁协议》第六条第二款约定，主张怡文公司支付解约违约金。华新公司的主张有事实依据，但怡文公司认为违约金过高。原审法院也注意协议约定租期2年，即从2012年10月1日起至2014年9月30日止，而本案确定的协议解除日期为2014年9月15日，综合考虑怡文公司违约的实际情况，原审法院酌情确定怡文公司向华新公司支付违约金17万元为妥。原审审理中，怡文公司表示对于怡文公司向华新公司支付的保证金即作为押金的10万元，因双方对于水电费还未结算，故在本案中要求对水电费和押金均不予处理。华新公司对水电费也要求在本案中不予处理，对此，法院予以准许，双方另行解决。
原审法院据此作出判决：一、上海华新电池厂有限公司与上海怡文展示设计制作有限公司于2012年7月20日签订的《厂房租赁协议》于2014年9月15日解除；二、上海怡文展示设计制作有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华新电池厂有限公司厂房租金427，083元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，从2014年6月30计算至2014年9月15日，计2.5个月）；三、上海怡文展示设计制作有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华新电池厂有限公司解约违约金170，000元。
原审判决后，上诉人怡文公司不服，向本院提起上诉称：一、自《厂房租赁协议》签订至今，华新公司尚未取得系争厂房的产权证，华新公司出租系争厂房的行为系无权处分，双方签订的《厂房租赁协议》应属无效。二、2014年6月16日怡文公司发函告知华新公司合同解除事宜，直至怡文公司彻底搬离系争厂房，华新公司仍未给予任何回应。华新公司不表态、不制止的行为即表示对怡文公司提出解除合同要求的默认，是双方协商一致的结果，故解除通知到达之日即2014年6月16日应为合同解除之日。三、原审法院判决的赔偿金远高于华新公司的损失，显失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回华新公司的原审诉讼请求。
被上诉人华新公司答辩称：系争厂房是按照政府的规定审批建造的，是合法财产，故《厂房租赁合同》合法有效。怡文公司单方面擅自解除合同，且双方合同约定应提前90天书面通知解除。关于违约金，原审法院已酌情予以调整。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，怡文公司提供录音资料一份，证明怡文公司曾在2014年3月底向华新公司口头提出过提前解除合同一事，华新公司也在录音中不止一次承认过此事。对此，华新公司认为该录音资料并非新证据，且双方合同约定提前解约须以书面形式提前90天向对方提出，现怡文公司未以书面形式向华新公司提出提前退租的行为显已违约。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系争厂房虽未办理产权证，但出租人已取得建设工程规划许可证并经竣工验收合格。因此，怡文公司主张其与华新公司之间签订的《厂房租赁协议》无效缺乏充分依据。根据《厂房租赁协议》约定，双方的租赁期限应至2014年9月30日止，且双方确需提前解约的，须提前90天书面通知对方，解约方还应于协议提前终止之前向对方支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿。现怡文公司于2014年6月16日以电子邮件形式向华新公司提出解除租赁关系，其虽主张在2014年3月底时曾口头向华新公司表示要求提前解约，并认为应以书面解除通知到达华新公司之日即2014年6月16日为协议解除日期，但并无证据表明双方对于提前解约曾达成过合意，故原审根据查明的事实作出《厂房租赁协议》于2014年9月15日解除、怡文公司应支付协议解除之前未付的租金之认定，合法有据。至于怡文公司主张违约金是否应予调低的问题，本院认为，基于诚实信用和公平原则，原审法院综合考虑本案的具体情况后，将约定的违约金酌情调整为17万元，数额尚属合理，可予维持。综上所述，怡文公司的上诉请求不能成立，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，770.83元，由上诉人上海怡文展示设计制作有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月八日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）华新公司判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持华新公司判决、裁定；
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