四川省屏山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1529民初165号
原告：屏山县双兴建材有限责任公司，住所地：四川省屏山县屏山镇丁发村。
法定代表人：刘汝江，系公司总经理。
被告：吴冯全，女，1973年12月12日出生，汉族，住四川省屏山县。
委托诉讼代理人：刘汉洲，四川静江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙天楷，男，住四川省宜宾市南溪区。
原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）诉被告吴冯全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告双兴公司的法定代表人刘汝江，被告吴冯全的诉讼代理人刘汉洲、孙天楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双兴公司诉称：2015年4月18日，原告与被告吴冯全签订了《商铺租赁合同》，主要约定：“被告租赁原告位于屏山县双兴建材装饰城（以下简称“双兴建材城”）的××-××号1间商铺，租赁期限为2015年5月10日至2020年6月14日止计61.5个月，费用标准及缴纳方式：被告签订合同时一次性交清3个月使用费5046元及物管费404元，每期下次交纳期限为上次租金到期日之前15日一次性交清3个月使用费”。双方在履行合同期间，被告自2015年9月15日至2015年12月25日(政府实际于2015年12月28日拆迁)欠原告门市占有使用费5607元、物管服务费449元，合计6056元，抵扣被告已经缴纳的保证金1817元后，尚欠原告4239元，此款经原告多次催收均未果。请求法院判决被告向原告支付门市使用费、物管服务费共计4239元。
被告吴冯全辩称：原告双兴公司所有的双兴建材城的临时土地使用权租赁期限为2011年7月18日至2014年5月6日。期限届满后，原告故意隐瞒该情况，与被告于2015年4月18日签订为期61.5个月的商铺租赁合同，该租赁合同无效。被告在经营期间，听闻建材城系违法建筑，可能被政府强制拆除，被告遂向原告询问求证，原告向被告保证建材城在租赁合同期限内不会拆除。2015年8月6日，屏山县住建局在双兴建材城张贴出屏住管强拆【2015】第001号强制拆除违法建设决定书，决定对该建材城强制拆除。同时，政府相关部门又于2015年8月强制接收管理了该建材城，并告知承租户从2015年8月20日起不得再交纳租赁费用，导致被告无法正常经营。因此自2015年9月15日起就未再交纳租金，至2015年12月搬离了商铺。对原告要求被告支付2015年9月15日至2015年12月25日的门市占有使用费、物管服务费应不予支持。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告所举证据，经庭审质证，本院综合认定以下法律事实：
原告双兴公司之法定代表人刘汝江在公司成立前，经屏住建【2011】第60号建设用地规划许可证、屏住建第【2012】30号建设工程规划许可证批准，通过租赁方式取得屏山县石盘工业集中区PSX2011-11、PSX2011-12地块的国有土地使用权，用地单位为刘汝江，用地位置为屏山县新县城石盘组团。2012年1月4日，刘汝江将在该国有土地修建的屏山县双兴建材装饰城的资产移交给原告双兴公司。2013年屏山县国土资源局出具的证明载明：“兹有屏山县双兴建材装饰城于2011年7月18日取得位于新县城石盘组团B02-5/01地块内面积为11480㎡的临时市场用地使用权……该宗地临时用地使用权期限顺延至2014年5月6日”。
2015年4月18日，原告双兴公司与被告吴冯全签订商铺租赁合同，主要约定为：“1.甲方屏山县双兴建材有限责任公司（原告），乙方吴冯全（被告）；2.商铺基本情况，位于屏山县双兴建材有限责任公司××-××号共计1间门市，计费面积67.28㎡（其中公摊面积8.78㎡），本商铺限乙方用于门窗、吊顶行业类的经营，不得超范围经营；3.使用期限自2015年5月10日起至2020年6月14日止共计61.5个月；4.费用标准及交纳方式，按照先付费后使用的原则，双方商定第一合同年度使用费标准为25元/月/㎡，以后合同年度使用费标准随行就市计收，交纳方式为按季度交纳，每期下次交纳期限为上次费用到期之日前15日，乙方签订合同时首期交清3个月使用费5046元（计算标准为3个月×25元/月/㎡×67.28㎡）；5.物管服务费标准为2元/月/㎡，交纳方式与使用费相同，首期交纳404元；6.本协议乙方一次性交纳履约保证金1817元；7.权利和义务，甲方交付商铺给乙方后，由乙方按经营的产品需要到甲方物管部办理装修许可证后方可自行装修，装修费用自理，但装修方案及用料必须符合消防安全。合同期满后除乙方产品外的装修均归甲方所有，乙方不得拆除任何装修，否则视为乙方违约等；8.违约责任中约定……在合同期内，如因政府拆迁等原因，由政府按相应补偿标准赔偿乙方相应装修损失并由甲方退还乙方已经交纳的未到期占用费，甲、乙双方如单方面违约，则由违约方付给对方违约金10000元”。
2015年8月6日，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局发出关于对双兴建材城的屏住管强拆【2015】第001号强制拆除违法建设决定书，决定于2015年8月12日依法对双兴建材城的违法建设实施强制拆除。
2015年9月9日，2015年10月16日，屏山县违法建筑管理联合执法大队发出了关于对双兴建材城有限责任公司临时构（建）筑物第一期和第二期实施强制搬迁拆除的命令，宣布强制搬迁拆除开始。
2015年12月，被告吴冯全搬离向原告双兴公司租赁的××-××号铺面。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告的营业执照、组织机构代码证、租赁合同、双兴建材城物管证明、屏山县国土资源局证明、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、资产移交协议、被告身份证复印件、拆除违法建设催告书、强制拆除违法建设决定书、屏山县国土资源局屏国土资函【2014】49号关于双兴建材有限责任公司续期土地使用权的回复、屏山县国土资源局屏国土资发【2014】25号屏山县国土资源局关于收回双兴建材城土地使用权的通知、责令限期自行拆除违法建设公告、屏住建发【2014】41号文件、屏山县违法建筑管理联合执法大队关于对双兴建材城有限责任公司临时构建筑物第一期、第二期实施强制搬迁拆除的命令、2015年8-10月物管人员工资表及转账凭证等证据材料在案佐证。
本院认为，原告双兴公司主张其与被告吴冯全签订案涉商铺租赁合同，虽然因为临时土地使用权到期而导致无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，被告仍应参照合同约定的租金支付标准支付门市占有使用费、物管费。被告认为，原告同被告签订为期61.5个月的房屋租赁合同时，向被告隐瞒土地使用权已经到期不能再续租的事实，致使被告自2015年8月就无法正常营业，原告自2015年8月就未再对双兴建材城进行管理，其物业管理人员的工资费用均由屏山县住建局支付，被告配合政府拆迁于2015年12月搬迁。现因案涉租赁的商铺已被强制拆除，致使被告租赁目的无法实现，故原告的主张不应当得到支持。本院认为，原、被告双方于2015年4月18日签订的案涉商铺租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，该案涉商铺的临时土地使用权至本案辩论终结前未获得批准续期，该租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，原告在明知其地上建筑物的临时土地使用权未经批准续期而与被告签订长达61.5个月的租赁合同，存在一定过错。被告在知晓承租商铺超过临时建筑的使用期限还与原告签订租赁合同，且在政府有关部门决定拆除商铺后仍未及时向原告交还承租商铺，继续使用案涉租赁商铺至2015年12月才搬离，也存在过错。原告主张的门市占有使用费、物管服务费自2015年9月15日计算至2015年12月25日。被告主张自2015年9月15日起未支付使用费，并自2015年12月起即搬离，但未说明具体搬离的日期，故对被告未支付占有使用费、物管费期间的认定，本院采纳原告的主张。原告主张，依照合同约定，该期间门市占有使用费为5607元、物管服务费为449元，合计6056元，本院予以采信。结合原、被告的过错程度，本院酌情认定被告应支付的门市占有使用费、物管费为4239.20元，抵扣被告交纳的保证金1817元后，被告实际还应支付原告门市占有使用费、物管费2422.20元。
被告吴冯全主张2015年8月以后双兴建材城物管人员工资等费用已由政府部门支付，应当免除被告的给付责任。本院认为，所涉物业管理人员的相关费用资金来源不属于本案审理范围，更不能当然免除被告应向原告支付实际产生的物管费用的义务，故对被告的此节辩解主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴冯全自本判决生效之日起十日内给付原告屏山县双兴建材有限责任公司门市占有使用费、物管服务费2422.20元；
二、驳回原告屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告屏山县双兴建材有限责任公司负担21元，由被告吴冯全负担29元。
一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人申请执行的期限为两年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 张荣彬
代理审判员 彭春秀
人民陪审员 王德敏
二〇一六年八月十一日
书 记 员 陈 诚