浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初15656号原告:张有斌，男，1973年5月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：张亚宁，女，1977年1月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。二原告共同委托诉讼代理人:虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松。委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。原告张有斌、张亚宁为与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年9月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通并组成合议庭，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告张有斌、张亚宁的共同委托诉讼代理人虞景勇，被告现代房地产公司的委托诉讼代理人何江南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张有斌、张亚宁共同起诉称：二原告共同购买被告开发的义乌市房屋一套，该房屋建筑面积为166.05平方米，价格为23283元每平方米，房屋总价为3866142元。二原告依约履行了支付全部购房款的义务，原告所购房屋办理了预售备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应在2015年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告，第十条明确约定，逾期交房超过90天，买受人继续履行合同的，被告应承担自2016年1月1日起按日向买受人即原告支付已交付款万分之十的违约金至实际交付房屋之日止。但时至今日，原告所购房屋被尚未建造完工，更谈不上交付，被告构成违约。请求判令：被告按每日3866.14元支付原告自2016年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，至起诉之日止违约金为970401.14元。被告现代房地产公司答辩称：对基本事实无异议。1、逾期交房答辩人不具有过错；2、本案约定违约金过高，应给予减少到同类房屋价格的租金；3、根据合同规定违约金应分阶分别计算；4、请求结合商品房买卖司法解释第16、17条调整违约金数额，以同类地段的租金28元平方米/月作为标准予以调整。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据一、收款收据1份，证明原告支付了购房款。证据二、商品房买卖合同一份，证明约定了双方的权利义务，被告的违约责任。证据三、备案登记一份，原告已取得了房屋的产权。证据四、承诺书一份（复印件），证明被告向购房户融资利息为月利2%，逾期交房违约金日万分之十是合理的。证据五、情况汇报一份（复印件），证明被告承诺延期交房违约金按双方签订的合同执行。被告现代房地产公司质证认为：1、合同违约金条款不能证明原告的证明目的，因为违约金的约定过分高于原告的损失。2、承诺书真实性无异议，证明对象有异议，承诺书的承诺对象并非是原告当事人，而是对住建局检查的承诺，承诺内容是说预售合同签订之前，被告向原告融资的月利率是2%，该2%的月利和日违约金万分之十没有必然联系。3、情况汇报证明对象有异议，情况汇报和合同条款并不矛盾，既然合同违约金条款约定违约金过高，这个情况汇报也应当作出相应调整。4、关于承诺书和情况汇报，提交对象非原告，所以根据合同相对性原则，此两份证据的合法性和关联性均有异议。5、对其他证据无异议。被告现代房地产公司为支持自己的抗辩，向本院提供资产评估报告一份[复印件，原件存档于（2016）0782民初15658号案卷]，证明被告违约金应当按照资产评估年租金参照执行。原告的质证意见：评估报告来源不合法，经过对商博花园A8幢1单元1801室的购房人张有斌和张亚宁核实，他们不知道评估的事情也没有参与过评估。评估报告的委托方是义乌国鼎法律咨询服务有限公司，该公司既不是本案原被告，也不是利害关系人，和本案没有任何关系，从报告载明的内容看，没有委托书、没有现场照片，原告认为该评估是虚假评估，评估报告注明只能报告载明的使用者使用，也就是义乌国鼎法律咨询服务有限公司。本案违约金是有双方协议约定，不需要任何评估。因此原告认为该评估报告不具有真实性、合法性、和本案也没有关联性，不能证明被告所要证明的证明目的。结合双方的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：一、原告提供的证据。对证据一、二的证明效力予以确认。对证据三、四、五的真实性予以确认。二、对被告现代房地产公司提供的资产评估报告本身的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性。在审理过程中，被告现代房地产公司申请对涉案小区同地段的房屋年租金进行评估。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七的规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，可参考同地段同类房屋租金标准确定逾期交付房屋的违约金。在本案中，商品房买卖合同中明确约定了违约金计算标准，故对被告的该申请，本院不予准许。根据上述已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2015年1月19日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为166.05平方米，每平方米23283元，总价款3866142元；被告应在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合其他交付及使用条件的商品房交付给原告使用；被告未按合同约定的期限交付房屋，如逾期超过90日的，原告可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。涉案房屋仍在建设当中，至今尚未竣工，还不符合合同约定的交付条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对涉案房屋的交付期限作出了明确约定，被告未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告应从合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。现原告要求被告继续履行合同，并自2016年1月1日始计付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为逾期交房违约金是否给予调整以及调整后标准如何确定的问题。一、关于违约金是否予以调整的问题。因双方当事人签订的商品房买卖合同将逾期交房违约金约定为日万分之十，也即年息36%，明显偏高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可依法对违约金比例予以调减。二、关于违约金调整后新标准的确定问题。逾期交房增加了购房款的融资成本，也造成了购房户的其它潜在损失。同时，违约金条款本身也是对违约方的一种惩罚性条款，违约金的调整仍应部分考虑对违约方违约行为的制约和惩罚。综合以上因素，本院将本案逾期交房违约金比例酌情调整为日万分之三。综上，对原告诉请中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下:一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张有斌、张亚宁逾期交房违约金人民币298079.55元（已算至2016年9月14日止，之后的违约金自2016年9月15日起以总房款3866142元为基数按日万分之三计付至实际交房之日止）。二、驳回原告张有斌、张亚宁的其他诉讼请求。案件受理费13504元，由原告张有斌、张亚宁负担7732元，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担5772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴晨播审 判 员  舒 怡人民陪审员  杨丽青二〇一七年十二月二十六日书 记 员  李 双