湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0408民初852号原告(反诉被告)：衡阳市规划科技信息中心，住所地：衡阳市高新技术开发区祝融路。法定代表人：肖玉凝，该单位主任。委托代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人：刘千义，湖南天戈律师事务所律师。被告(反诉原告)：邓秋爱，女。委托代理人：胡启明，湖南南舫律师事务所律师。委托代理人：刘磊，湖南南舫律师事务所律师。原告衡阳市规划科技信息中心（以下简称规划科技中心）为与被告邓秋爱房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。原告于2016年8月4日申请对涉案租金标准进行司法鉴定。2016年8月5日，被告邓秋爱向本院提起反诉，并于2016年8月16日申请对涉案房屋装修等经营投入及逾期收益进行司法评估鉴定。2017年3月15日，本院召集双方当事人进行庭前证据交换，并于2017年5月8日公开开庭进行了合并审理。原告规划科技中心委托代理人蔡熙中、刘千义，被告邓秋爱及委托代理人胡启明、刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告规划科技中心向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《衡阳市规划局机关食堂租赁经营合同书》，由被告腾让、返还全部房屋；二、被告向原告支付所拖欠的租金455986元(租金暂计至2016年3月31日，具体2013年10月至2015年9月按一楼25元/m/月、二楼15元/m/月计算。2015年9月新产权人已经明确，从2015年10月开始租金按一楼45元/m’/月、二楼25元/m/月计算，2016年3月31日以后的租金按一楼45元/m/月、二楼25元/m/月计算至被告腾让房屋时止)；三、被告支付所欠电费计54530元（计算至2016年3月31日，后续产生费用以实际发生为准）；四、被告支付原告违约金计27867元(违约金暂计至2016年3月31日，实际按欠租金额的年7.5%计算至租金全部清偿时；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年3月12日，原告与被告签订衡阳市规划局机关食堂租赁经营合同书》，约定：将上述门面房屋的南头楼下门面作机关食堂餐厅，北头两空留作他用，其它门面租赁给被告作酒店经营；鉴于被告投资较大等原因，原告给予一定扶持：第一年租金全免，第二年租金参照周边市场情况，扣除两个员工工资后，只收取50%的租金，第三年以后，租金全部参照周边市场价格，扣除两个员工工资后照实收取；租期10年；每年年初缴本年度租金的30%，年末全部缴满，否则原告可解除合同；酒店由被告自主经营、自负盈亏，食堂由被告为原告管理。同时，合同还约定：原告负责采购大米和食用油，菜及配料由被告采购；如就餐人数达不到固定额原告仍按固定人数与被告结算；就餐人数每月到食堂领取一月的餐票等等。2012年4月1日原告将约定房屋交付给被告占有使用，合同约定承包期从酒店开业之日起算。酒店于2012年9月下旬开业，承包期即从2012年10月起算。合同履行过程中，参照周边门面行情，租金应按一楼45元/m每月、二楼25元/m每月计算，被告应于2013年10月1日缴交2013年10月至2014年10月第二租赁年度租金的30%计59796元，但被告未予缴交。2014年10月，被告应缴交2013年10月至2014年10月第二租赁年度70%的租金，计139524元，但仍未缴交。之后，2014年10月被告应缴交第三祖赁年度的30%租金计119592元，以及原告代付的水电费83786元，被告均未缴交。2015年4月，在原告多次催促下，被告同意结算，但又提出减免租金以及冲抵水电费、餐费的条件。为促使其恪守合同，原告同意一楼租金仅按25元/m/月、二楼按15元/m''/月结算，并让步同意再给予9个月免租期，即：2012年12月至2013年12月的租金全兔，2013年12月至2014年12月租金减半，并同意在新产权人明确之前，结算参照此结算办法执行。2015年4月30日，双方按约定标准分两次进行了结算。但是被告应在2015年年底交纳的租金229755元以及2016年年初应交纳的租金119592元，以及从2015年5月至2016年3月欠原告的电费54530元，均未缴交，构成严重违约。原告认为：租金系被告所租房屋的使用对价，食堂用房并未计入租赁面积，也未计付租金，且酒店系被告自主经营、自负盈亏性质，被告拒付租金没有任何法律依据。鉴于被告违约事实清楚、证据充分，根据原、被告双方所签订的合同第八条“年初缴租金30%，年末全额缴满，否则，甲方有权可解除合同”的约定，以及《合同法》第93条第二款、第94条第一款第（四)项、第107条、第227的规定，原告现依法向贵院提起诉讼，恳请法院依法判如所请。被告邓秋爱辩称，原告诉请理由不成立，原告歪曲事实，原告未按约定支付就餐费用，导致被告无法支持经营支付租金，且原告违约停止就餐，导致租赁合同无法进行。现被告就原告违约行为提出反诉请求法院驳回原告的诉请。被告邓秋爱向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人签订的《衡阳市规划局机关食堂租赁经营合同书》；2、被反诉人赔偿反诉人5456754元，（其中经营投入损失3986754元，逾期利益损失1470000元）；3、被反诉人支付反诉人拖欠的用餐费用23398元；4、被反诉人支付反诉人预交的电费30000元（已在庭审中放弃该项请求）；5、被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2012年初，衡阳市城市规划局决定要为自己单位开办机关食堂，特邀请本局员工的家属即反诉人来经营。合同签订后，为积极履行合同，反诉人将自己在规划局的家属房卖掉，另向亲戚、朋友借钱装修和购买各种设备，合计投入398万余元，投入资金全部用于购买设备、装修门面，为装修经营食堂，反诉人是倾家荡产、负债累累。食堂正式经营后，规划局和下属信息中心的员工在反诉人经营食堂就餐，但规划局和下属信息中心从未按月与反诉人结账支付餐费，导致一直拖欠就餐费达20余万元。为此，规划局主动提出以拖欠的餐费冲抵反诉人应交纳的房租。经双方结算至2014年年底，应付就餐费为217510元，反诉人应付租金和电费208001元。两者相抵规划局和中心还需支付反诉人9509元。后双方又对2015年1月至4月的费用进行了一次结算，应付就餐费为100021元，反诉人这边应付租金和电费86132元。两者相抵规划中心还需支付反诉人13889元。因此，本案中是规划中心违约在先，没有按月与反诉人结账支付餐费，而反诉人并没有违反约定拖欠租金。而规划中心违约在先的情况下，原告更在2015年的4月直接违反约定，停止安排工作人员在食堂就餐，致使食堂无法正常经营下去。反诉人作为规划局员工的家属，来签订合同经营食堂，本身就是冲着贵局职工就餐和公务接待的承诺，觉得有经营保障才放心投入，是以局机关、中心的工作人员在食堂就餐作为合同履行的条件和目的。而规划局却突然停止员工就餐，并且将承诺的食堂公务接待也转给其他酒楼，造成反诉人无法继续经营食堂，一直处于亏损状态。在停止就餐后，信息中心就单方提出要与反诉人解除合同，反诉人多次找到规划局领导要求协商处理好双方合同关系，但一直没有明确答复。到现在，却收到了对方起诉的文书。以上事实充分说明，是规划中心违约在先，原告单方停止就餐，恶意解除合同，造成反诉人无法继续经营面临重大的损失。而现在原告又想通过诉讼途径，以达到解除合同目的从而逼走反诉人。为此，为维护自己的合法权益，反诉人特提起反诉，望法院查明事实，支持反诉人的请求。原告规划科技中心针对被告邓秋爱的反诉辩称，第一、1、反诉人诉称被反诉人构成先行违约不成立，双方租赁合同履行过程中，反诉人存在先行违约的情形，反诉人违反租赁经营合同书的开业时间，拖延至2012年9月进行开业；2、违反租赁经营合同书中未经反诉人同意装修经营方案；3、违反租赁经营合同有关交缴房屋租金的约定，应当在第二年年初缴纳租金，反诉人仍然拖欠租金，且超出原告方消费抵扣额40余万元；第二、1、鉴于合同本身的缺陷，作为食堂管理者的被反诉人，暂停在食堂就餐，实际履行过程中未按实际发生的就餐人员和合同所指的餐票进行就餐，按固定餐票进行计算，违反了相关的规定，有权暂停进行整改。且原告方向反诉人发放了相关的函件，食堂合作经营完善后可以继续进行合作，反诉方明知却不进行整改；2、被告方主张违约事实理由不充分，机关食堂不属于酒店经营范畴，系自主经营，有亏损盈利风险，反诉人本身经营亏损，以被反诉人暂停就餐为由不能成立；3、反诉人要求赔偿装修损失不成立，是其自主经营的范畴，装修的投入与反诉人无关，原告方不存在违约过错，对装修损失不承担，且装修有五年折旧期，根据合同规定，如由原告方承担损失费用，事实不清，证据不足；4、反诉人主张可得利益的赔偿不成立，请求法院依法驳回反诉人的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院作如下认定：关于原告的证据6-15，商品房买卖合同、工作联系函及快递回单、房屋交付证明、电费抄表单、消费单据以及税务发票等，虽然被告均提出异议，但本院认为上述证据均能证明原、被告就食堂租赁经营过程中的各种往来情况，且其来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。关于被告的证据4-8，食堂就餐人员表、短信记录、法人证书、司法鉴定意见书等，本院认为上述证据其来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。本院经审理认定事实如下：2012年3月12日，原告规划科技中心（作为合同的甲方）与被告邓秋爱（作为合同的乙方）签订《衡阳市规划局机关食堂租赁经营合同书》1份。该合同第一条约定：“甲方将设在规划院家属楼西边的临街门面提供给乙方经营。其中，南头楼下门面作机关食堂餐厅（两空作厨房和通道），北头两空门面预留他用，其他门面均租给乙方经营”；第二条约定：“包括食堂和经营场地在内所有设施设备及装修由乙方负责。装修方案须经甲方审核同意”；第五条约定：“考虑地段较偏及乙方投资较大，秉着互惠互利的原则，甲方将给予乙方一定扶持，具体办法：第一年租金全免；第二年租金参照周边市场情况，扣除两个员工工资后，只收取50%；第三年及以后，租金全部参照周边市场情况，扣除相当于两个员工工资后，照实收取”；第八条约定：“租赁时限：乙方承包时间从食堂酒店开始营业时算起，租期为十年，租金参照市场行情执行，按年计算，每年年初缴本年度租金的30%，年末全额缴满。否则，甲方可解除合同。合同期满后乙方如需续租，在同等条件下，甲方优先考虑乙方续租。租赁期间，如乙方不再经营，不得自行转让，乙方必须提前三个月通知甲方，解除合同。经营未满五年乙方提出解除合同的，装修按五年平均分摊费用计算，经营期间分摊的装修费用作折旧处理，余下期间按实际时间折算的费用，甲方可以考虑补给乙方。经营满五年的，装修不再计算费用。合同解除后，甲方自行处理，乙方无权干涉”；第九条约定：“食堂酒店运作方式：1、乙方酒店自主经营，自负盈亏。2、甲方负责食堂的管理，负责采购大米和食用油，菜及其他配料由乙方采购。乙方按甲方确定的每天机关就餐人数总额安排好饭菜，甲方确定的每天就餐入数须固定，以便乙方合理安排。如就餐入数达不到固定额甲方仍按固定人数与乙方结算；如就餐人数超过固定人数，甲方不再增补费用，乙方必须认真安排就餐。乙方按人数总额每月与甲方结账。3、乙方必须确保食堂安全、卫生、味美、量足。甲方将定期检查和三个月一测评，三个月实际就餐者满意度达不到30%，第一次，要及时改进，第二次还达不到30%，甲方在当月与乙方结账时将扣除10%作罚金，更换厨师，连续三次满意度达不到30%，甲方接管食堂，不再交乙方经营。4、食堂只安排机关人员统一就中餐，早晚餐自行安排。5、乙方除负责局机关人员中餐就餐外，还可对外经营，但机关人员的中餐必须安排专人烹饪和服务。机关人员就餐必须辟出单独的餐厅和窗口，外来客人就餐不得与机关人员安排在同一场地。6、乙方每周五提供下周菜谱交甲方审定并公布。7、局里给予机关和大队、中心人员一定生活补贴，标准为每人每餐15元，就餐人员每月到食堂领取一月的餐票，当月就餐只能用本月餐票。餐票不得转借，不逾期使用，不兑换钱物。8、机关工作人员异动、出差、学习，必须及时通知食堂停餐。9、局机关和中心、大队及相关规划事务性来客接待可以安排在乙方经营的食堂酒店，但消费价格应适当优惠于市内同等级酒店”。合同签订后，原告于2012年4月1日将约定房屋交付给被告占有使用，被告于2012年4月开始装修，2012年10月取名“尚宾酒楼”（食府）开始试营业，2012年12月正式营业。2012年9月至2015年4月，原告的职工在被告经营的食堂就餐。之后，原告即停止安排工作人员在该食堂就餐。2014年1月至2017年1月，案外人衡阳市水利局也安排职工在被告经营的食堂就餐。2015年开始，尚宾酒楼处于亏损状态。2017年1月20日，被告所经营的尚宾酒楼停止营业。2015年4月13日，原、被告经结算，一、尚宾食府租赁面积：一楼为378.3平方米（不包括食堂和厨房）、二楼为647.5平方米；原告同意一楼租金按25元/m/月、二楼按15元/m''/月结算，并让步同意再给予9个月免租期，即：2012年12月(被告实际从2012年9月开始酒店经营）至2013年12月的租金全免。二、尚宾食府实际欠费总额：1.共计欠费217976.4元。（电费83786.4元，租金134190元）2.尚宾食府已为食堂代付水费9975.5元：尚宾食府实际欠费为208001元（217976.4-9975.5）。三、结算结果：中心在尚宾食府消费14726元、局机关在尚宾食府消费29984元、食堂171000元，三笔相加共计217510元。中心和局机关、食堂应付217510元与尚宾食府欠费208001元相抵，中心应付尚宾食府9509元。尚宾食商已预交的电费30000元可在其欠费中减去。从2015年1月开始，在新的产权人明确之前，结算参照此办法执行。2015年4月30日，原、被告参照上述办法再次结算，2015年1-4月相抵后原告应付被告13889元。之后，原告未将该二笔欠款支付给被告，被告至今亦未向原告交纳房租。另查明，本案所涉出租门面的所有人、管理人情况如下：原告衡阳市规划科技信息中心原名为衡阳市城市规划服务中心。2009年6月8日，衡阳市规划局职工龙瑞祥等274户业主授权龙瑞祥、李华添、杨小林、许常志、罗铭等五人(即：团购房领导小组)与衡阳市弘辰房地产开发有限公司(简称“弘辰公司”)签订《商品房定向开发及团购合同书》，约定由龙瑞祥等274户定向团购“弘辰公司”定向开发的雅香苑274套住宅以及约1700平方米门面、车位等。2009年12月10日，在与团购房领导小组商议并同意的情况下，原告与衡阳市弘辰房地产开发有限公司签订了《门面购买意向协议书》，约定雅香苑一期临光辉北路门面由原告购买，此后原告支付了280万元购房款。2011年10月，“弘辰公司”将上述门面交付原告，确定由原告行使经营管理、使用、收益等权利(包括租赁权）。2015年7月，基于客观原因，经原告与衡阳市弘辰房地产开发有限公司及团购房领导小组商议，上述门面仍由274户业主中愿意出资的购房户共同购买。2016年1月20日，龙瑞祥等228户与“弘辰公司”签订《商品房买卖合同》，约定由龙瑞祥等228户购买上述门面(即合同中约定的雅香苑小区一期（1-6号楼）101、102、103、104、105、106、107、108、201、205、227、228、228、230、231、232号门面房屋）。2016年5月20日，该228户出具确认函，委托原告对该门面进行管理。再查明，湖南中信高新有限责任会计师事务所衡阳分所于2017年1月17日作出湘中新衡（2017）会鉴字第001号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、根据市场调查，雅香苑一期临光辉北路门面租金标准为：2015年一楼月租金40元/平方米，二楼月租金20元/平方米；2016年一楼月租金50至60元/平方米，二楼月租金30至40元/平方米。建议2015年9月后尚宾酒楼一楼月租金按45元/平方米，二楼月租金按25元/平方米。2、邓秋爱在租赁期间的经营投入为3802420元，其中装修投入3095920元，设备设施投入706500元。3、2013年度尚宾酒楼获得的利润为128280.43元，该利润可作为解除租赁合同的预期年收益参考。鉴定机构对其他事项作如下说明：本鉴定意见是在审查送鉴材料的基础上作出的，送鉴材料的真实性、完整性与合规、合法性由提供资料的各方负责，本所及鉴定人员对此不承担任何责任。本次鉴定，尚宾酒楼提供了2013年度财务资料，其他年度财务资料均未提供。提供的2013年度记帐凭证所附的原始凭证大多为白条，没有税务发票。本次鉴定，鉴定人员未对票据的真实性进行鉴定，仅对2013年度财务资料进行了复核。由于尚宾酒楼属个体工商户，酒店装修及设备设施购置均未开具税务发票，也未通过银行转账支付，而是开具白条收据，酒店装修也未进行工程造价审核，因此，本次鉴定对装修投入和设备设施投入主要依据白条收据和对商品和服务提供方函证情况得出。之后，原告向本院申请对被告提供的“白条”出具时间真实性进行司法鉴定，但被告拒绝提供证据原件，故导致鉴定无法进行。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告所签订的《衡阳市规划局机关食堂租赁经营合同书》系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效。本案中，原、被告均表示同意解除租赁合同，故本院依法予以支持。对于双方所争议的问题，本院作如下分析、认定：一、对于租金、电费等费用的计算问题。本院认为，由于原、被告于2015年4月13日和4月30日进行了二次结算，截至2015年4月30日，相抵后原告应付被告13889元。并且，双方约定从2015年1月开始，在新的产权人明确之前，结算参照此办法（一楼租金按25元/m/月、二楼按15元/m''/月）执行。因此，对原告主张租金从2013年10月起算，本院不予支持。本院认为，租金应从双方结算后即2015年5月起算，至2016年1月20日（购房合同签订日为新的产权人明确之时），一楼租金按25元/m/月、二楼按15元/m''/月计算，计算公式为：一楼378.3平方米*25元/m/月*9个月为85117.5元、二楼647.5平方米*15元/m/月*9个月为87412.5元,合计为172530元。2016年1月20日之后的租金按鉴定意见书确定的一楼月租金按45元/平方米，二楼月租金按25元/平方米计算。虽然原、被告双方均未向本院提供结算后所欠电费的数据，但原告于2015年4月停止在食堂就餐后，被告仍照常经营，故从2015年5月起至房屋实际返还之日止所产生的电费应由被告承担。二、对于本案损失的计算及违约责任的承担问题。本院认为，原告未能按合同约定履行其及时结账、付款的义务，并且原告不遵守合同约定的结账方式及善意消费协助义务，擅自停止其工作人员在食堂就餐，原告的上述行为构成违约，理应承担相应的违约责任。被告反诉要求原告赔偿其经营投入损失3986754元及逾期利益损失1470000元，被告并申请对该损失进行了司法评估。本院认为，虽然司法评估报告书中确定尚宾酒楼的经营投入为3802420元，但被告拒绝提供收款人刘成秋所出具的“白条”原件，导致该“白条”出具时间真实性的鉴定无法进行，该行为所产生的不利后果应由被告自行承担。因此，对该评估报告书中涉及刘成秋的款项2259000元，本院依法不予认可。根据原、被告订立的合同第八条约定：“…经营未满五年乙方提出解除合同的，装修按五年平均分摊费用计算，经营期间分摊的装修费用作折旧处理，余下期间按实际时间折算的费用，甲方可以考虑补给乙方…”，原告于2015年4月违约停止食堂就餐，此时被告经营的酒店时间为二年零六个月。因此，对被告的经营投入损失1543420元（3802420元-2259000元），可酌情由原告补偿50%即771710元。被告主张的逾期利益损失1470000元，于法无据，本院依法不予支持。由于原、被告双方的诉请未能得到全部支持，故本案诉讼费应按比例由原、被告合理分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)衡阳市规划科技信息中心与被告(反诉原告)邓秋爱于2012年3月12日签订的《衡阳市规划局机关食堂租赁经营合同书》；二、被告(反诉原告)邓秋爱自本判决生效之日起10日内将其所租赁的衡阳市雅香苑一期临光辉北路门面返还给原告(反诉被告)衡阳市规划科技信息中心；三、被告(反诉原告)邓秋爱于本判决生效后10内支付原告(反诉被告)衡阳市规划科技信息中心2016年1月20日之前的门面租金149132元（172530元-13889元-9509元）；2016年1月20日之后至租赁房屋实际返还之日止的租金按一楼月租金45元/平方米、二楼月租金25元/平方米计算另行支付；四、2015年5月起至租赁房屋实际返还之日止所产生的电费由被告(反诉原告)邓秋爱承担；五、原告(反诉被告)衡阳市规划科技信息中心于本判决生效后10内支付被告(反诉原告)邓秋爱补偿款771710元；六、驳回原告(反诉被告)衡阳市规划科技信息中心的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)邓秋爱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9184元，反诉费28440元，合计37624元，由原告(反诉被告)衡阳市规划科技信息中心负担11287元、被告(反诉原告)邓秋爱负担26337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  赵志平人民陪审员  李会仁人民陪审员  范重辉二〇一七年六月二十日代理书记员  洪 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。