山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第47号
上诉人（原审被告）：张玉才，农民。
委托代理人：王传福，山东宁海律师事务所律师。
委托代理人：宫本峰，烟台高峰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨仁德，农民。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨志敏，农民。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨仁建，农民。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张树环，农民。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨义婷，农民。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨义纲，农民。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
原审被告：杨仁修，农民。
委托代理人：刘玉梅，农民。
委托代理人：胡丽莎。
上诉人张玉才因与被上诉人杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲及原审被告杨仁修房屋买卖纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）烟牟大民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玉才及其委托代理人王传福、宫本峰，被上诉人杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲共同的委托代理人曲振阳及原审被告杨仁修的委托代理人刘玉梅、胡丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，杨曰诠与曲维芝系夫妻关系，二人婚后生育五名子女，即杨仁国、杨仁德、杨仁修、杨志敏、杨仁建。曲维芝于1972年去世，杨曰诠于1995年去世。杨仁国与张树环系夫妻关系，其二人婚后生育两名子女，即杨义婷、杨义纲。杨仁国于2010年去世。杨曰诠生前建房屋四栋，分别给杨仁国、杨仁德、杨仁修、杨仁建结婚居住，但房产证全部登记在杨曰诠名下。张玉才系外来务工人员，户口仍在原籍济南市齐河县。2004年11月24日，张玉才经刘殿尧介绍以13000元的价格购买杨仁修居住的房屋，该房屋登记在杨仁修父亲杨曰诠名下，房产证号为：牟房产证字第××号，土地使用证登记在杨仁修名下，证号为：36953号。双方签订了房权转让证明，该证明载明：立卖契人杨曰诠将自有座落在南莒城村正房四间、厢房3间、平台2间情愿卖于张玉才名下管理为主。四至以本户外墙基为准，同众言明，卖价13000元，款项当交不欠，恐后无凭，以此为证。买房人：张玉才（加盖手印），卖房人杨仁修（加盖手印），中说人：刘殿尧（加盖手印）。房产证06××77号，土地使用证36953号，南莒城村民委员会（加盖印章）。协议签订后，张玉才将款付给杨仁修，杨仁修将房屋及房产证、土地使用证交给张玉才。杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲对杨仁修卖房的事实没有异议，但认为杨仁修卖房未经其他共有人同意，也未办理房产过户，不属于善意取得，应认定无效。张玉才主张涉案房屋是杨仁修的，双方签订的房屋买卖合同有效，并提供证人赵某的证言和赵某与其妻孙某的录音资料予以证实。二证人证实其与杨仁修、张玉才是多年的邻居，杨仁修卖给张玉才的房屋是杨仁修的父母建的，在杨仁修结婚时给杨仁修了，杨仁修的父母也给他的几个兄弟每人一栋房子，但房产证都是写的他父亲杨曰诠的名字。杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲对证人赵某、孙某的证言提出异议，认为证人应出庭做证，接受双方当事人质证。二证人虽证明杨仁修结婚时父母将涉案房屋给了杨仁修，但没有相关证据证明，二证人的证言不足以对抗房产证证明的事实。庭审中，张玉才主张购房款及房屋增值部分另案主张权利。
原审法院依据当事人庭审陈述笔录、房产证存根一份、烟台市牟平区大窑街道办事处南莒城村村民委员会证明一份、房权转让证明一份、房产证三份、土地使用证一份、证人赵某证言一份、录音资料一份等认定上述事实。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，同时，特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。严禁宅基地进入市场进行交易。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。否则，当属无效行为。张玉才并非烟台市牟平区大窑街道办事处南莒城村集体经济组织成员，其与杨仁修之间的房屋买卖行为违背了法律的强制性规定，应属无效行为。杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲做为涉案房屋的利害关系人主张杨仁修与张玉才之间房屋买卖行为无效，理由正当，予以支持。由于房屋买卖双方系杨仁修和张玉才，基于房屋买卖行为无效，双方应相互返还房屋及购房款。但张玉才表示对返还购房款及房屋增值部分另行主张权利，本案对此不予处理。杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲要求确认涉案房屋为其及杨仁修共同共有，因该主张与本案属两个法律关系，不予合并审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，原审法院于2014年6月20日判决：一、杨仁修与张玉才于2004年11月24日就房产证号为：牟房产证字第××号房屋签订的房屋买卖合同无效。二、驳回杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲的其它诉讼请求。案件受理费550元，由杨仁修、张玉才各交纳275元。
宣判后，上诉人张玉才不服，向本院提起上诉称，原审判决第二项为“驳回原告的其他诉讼请求”，显然驳回了被上诉人关于确认房屋为被上诉人与原审被告共同共有的诉请。被上诉人既然不是房屋共同共有人，就不能成为房屋的利害关系人，也就无权提出“杨仁修擅自将该房屋处分给张玉才的行为无效”的诉请。卖房人杨仁修和买房人张玉才都没有提出房屋买卖合同无效的诉请。原审判决认定“买卖合同无效”，违背了民事诉讼“不告不理”的原则。房屋买卖行为发生于2004年11月24日，《物权法》于2007年10月1日施行，该法没有溯及既往的效力，不能用来规范该房屋买卖行为。原审判决引用的《物权法》条文都是用来规范农村宅基地，而不是用来规范农村房屋。原审判决引用的“严禁宅基地进入市场进行交易。只有房屋买卖的双方均是同一集团经济组织成员的，可以认定合同有效。否则，当属无效行为”不是《土地管理法》第六十二条的条文，而是办案法官自己的认识。杨仁修与张玉才买卖的不是杨仁修享有使用权的宅基地，而是杨仁修拥有的居住房屋，我国法律保护农民对房屋的处分权。原审判决引用《土地管理法》第六十二条的规定，是适用法律不当。国务院办公厅国办发（1999）39号文《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院2007年12月11日常务会议的相关决议、国土资源部国土资发（2004号］文《关于加强农村宅基地管理的意见》都是禁止城市居民和城镇居民在农村买房，未禁止农民在农村买房。张玉才是户口在山东省齐河县章屯镇胡新村的农民，十几岁就到牟平区大窑办事处南莒城村周围村庄的苹果园打工，在当地生活已近30年，购买涉案房屋近10年，已将南莒城村当成第二故乡。原审判决房屋买卖合同无效，张玉才将无处居住。“非本集体经济组织成员不能在本集体经济组织买房”的观点没有法律依据。依据“法无禁止即可为”的原则，杨仁修与张玉才的房屋买卖合法有效。请求撤销原审判决第一项，确认杨仁修与张玉才签订的房屋买卖合同合法有效。
被上诉人杨仁德、杨志敏、杨仁建、张树环、杨义婷、杨义纲答辩称，原审法院应一并认定涉案房屋为六被上诉人与原审被告共同共有。被上诉人在一审中明确提出上诉人与被上诉人不是同一集体经济组织成员，故涉案房屋买卖合同无效，不存在不告不理的问题。《土地管理法》第八条、第六十二条规定农村宅基地属于农民集体所有，由于农村宅基地具有福利和保障性质，本集体组织成员对宅基地的使用也是无偿取得，所以取得宅基地使用权的主体仅限于本集体组织成员，否则将扰乱农村集体土地管理秩序和农村经济管理体制。而农村房屋的买卖同时也一并涉及到农村宅基地的转移，因此对集体经济组织之外的农民购买本集体经济组织宅基地应视为无效。上诉人与被上诉人及原审被告不是同一集体经济组织成员，因此涉案房屋买卖合同属于无效合同。原审被告处分涉案房屋未征得其他共有人的同意，该处分行为无效。涉案房屋所有权证载明的产权人为原审被告的父亲杨曰诠，上诉人明知房屋所有权不属于原审被告所有而购买，不构成善意取得。原审判决正确，请求维持。
原审被告杨仁修述称买卖是无效的，房屋属于我与六被上诉人共有。
本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，具有较强的福利和保障性质，是本集体经济组织成员无偿取得的，非本集体经济组织成员无权取得。杨仁修与张玉才之间的房屋买卖所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。张玉才非涉案房屋所在村集体经济组织成员，依法不得购买该房屋。杨仁德等六被上诉人要求确认杨仁修与张玉才之间房屋买卖协议无效，理由正当，应予支持。综上，上诉人张玉才的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人张玉才负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一五年一月三十日
书记员 林重霄