四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0302民初2539号原告：高鸿宇，女，现住四平市。委托诉讼代理人：张广术，吉林华圣律师事务所律师。被告：四平市文华房地产开发有限公司。法定代表人：王文发，总经理。委托诉讼代理人：孙立峰，北京大成（长春）律师事务所律师。原告高鸿宇与被告四平市文华房地产开发有限公司（以下简称文华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告高鸿宇的委托诉讼代理人张广术、被告文华公司的委托诉讼代理人孙立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高鸿宇向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告房屋租金7631954元，违约金2350000元（违约金计算至起诉之日，此后按月2%另计），合计9981954元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过履行四平市中级人民法院（2012）四民二初字第3号民事调解书，取得了位于四平市铁西区站前街悦众委道里电影院综合楼5781.65平方米的房屋。2012年1月9日，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告将上述房屋租赁给被告，租期自2012年1月9日起至2013年10月12日止，租金分4次支付：（1）2012年1月9日至2012年6月12日的租金为5562000元，于签订本合同时一次性支付；（2）2012年6月13日至2012年12月12日的租金为5562000元，于2012年6月13日前一次性支付；（3）2012年12月13日至2013年6月12日的租金为5562000元，于2012年12月13日前一次性支付；（4）2013年6月13日至2013年10月12日的租金为3708000元，于2013年6月13日前一次性支付。合同签订后，被告2012年12月12日之后的租金没有按时交纳，被告向原告出具承诺书承诺，近期即向原告支付租金，未给付期间可按租金额月4%向原告赔偿租金损失。2013年6月30日原、被告双方签订协议书，双方确认截止2013年6月30日，被告欠原告租金及违约金共计7631954元，并以该款为基数，按月4%向原告支付违约金，被告保证在2013年10月12日前给付该款，本协议即视为被告为原告出具了上述款项的欠据。如果被告不能在2013年10月12日前给付上述款项，原告可适当为被告顺延，违约金依然按上述方法计算。同时，原告收回被告租赁的房屋，由原告直接与被告转租给的大富豪鞋店进行交接。此后，被告一直未向原告给付租金及违约金，故提出诉讼。被告文华公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、本案并非租赁合同争议，2012年因被告经营需要资金，提出向原告借款，为担保被告到期还本付息，双方约定采用买卖房屋的方式来履行借款合同，双方同时约定以支付租金的方式来向原告偿还利息，签订合同后双方共同在四平市中级人民法院进行调解，并形成调解书，原告实际向被告提供的借款金额为43183350元，被告在偿还部分利息后，没有按期偿还债务的本金及利息，最终原告申请人民法院执行民事调解书，将用于担保的房屋变更至原告名下以偿还欠付原告的借款本金及利息，本案的实质内容为民间借贷法律关系，原告基于租赁合同提起诉讼，缺乏事实依据及法律依据。2、原告提起诉讼已经超过了法定的诉讼时效期间，在2013年末，双方已经就偿还借款本金及利息作出了结论性的意见，自2014年起至原告起诉时，原告从未向被告主张过所谓的租金，如按照原告所称，欠付租金按照民法通则的规定，原告提起诉讼，已经超过了诉讼时效期间，综合以上理由，被告认为原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年1月9日四平市中级人民法院作出（2012）四民二初字第3号民事调解书，本案被告文华公司同意将坐落于铁西区站前街悦众委道理电影院综合楼，建筑面积5781.65平方米的房屋转让给原告高鸿宇，转让价格51500000元。同日，双方签订协议书及房屋租赁合同，协议书及房屋租赁合同约定原告高鸿宇将上述涉诉房屋租赁给被告，租期为2012年1月9日至2013年10月12日，租金分4次交纳：1、2012年1月9日起至2012年6月12日租金总额为5562000元。被告于本合同签订之日起一次性支付原告，原告收款后应提供给被告有效收款凭证。2、2012年6月13日起至2012年12月12日租金总额为5562000元。被告应于2012年6月13日前一次性支付原告。3、2012年12月13日起至2013年6月12日租金总额为5562000元。被告应于2012年12月13日前一次性支付原告。4、2013年6月13日起至2013年10月12日租金总额为3708000元。被告应于2013年6月13日前一次性支付原告。2012年12月12日被告给原告出具承诺书一份，被告承诺近期向原告交付租金5562000元，再按租金金额的月4%赔偿原告租金损失。不足整月的可按日计算，但被告最长不能超过3个月向原告交付上述租金及租金损失。2013年6月30日双方签订协议书，协议第三条约定：被告确认，截止2013年6月30日，被告已经拖欠原告租金及违约金共计人民币7631954元。被告签订本协议即视为为原告出具上述金额的欠据。原告同意被告在2013年10月12日前给付上述款项，同时应以上述款项金额为基数按月4%向原告支付违约金。若被告不能在2013年10月12日前给付上述款项及向原告支付相应的违约金，那么经原告同意后可适当顺延，原告上述款项违约金的计算方法仍按上述方法计算。2015年11月9日原告取得涉诉房屋的所有权证。上述查明的事实有（2012）四民二初字第3号民事调解书、定金收据、协议书、收据、房屋租赁合同、承诺书、2013年6月30日的协议书、房屋所有权证（四平市房权证四字第XX**号）及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告依据2012年1月9日四平市中级人民法院作出的（2012）四民二初字第3号民事调解书取得了坐落于铁西区站前街悦众委道理电影院综合楼，建筑面积5781.65平方米的房屋的所有权。2012年1月9日双方签订房屋租赁合同，约定原告高鸿宇将上述涉诉房屋租赁给被告，租期为2012年1月9日至2013年10月12日，租金分4次交纳。该房屋租赁合同合法、有效，本院予以采信。被告辩称双方为借贷关系，双方约定以支付租金的方式向原告偿还利息，被告对此未提供证据予以证明，故对于被告的上述主张本院不予支持。被告辩称原告主张租金的诉讼请求超过诉讼时效，根据双方2013年6月30日签订的协议书第三条载明“……若被告不能在2013年10月12日前给付上述款项及向原告支付相应的违约金，那么经原告同意后可适当顺延，……”，被告支付租金及违约金的期限经原告同意后可适当顺延，故原告的起诉未超过诉讼时效。2013年6月30日双方签订的协议书约定：被告确认，截止2013年6月30日，被告已经拖欠原告租金及违约金共计人民币7631954元。被告签订本协议即视为为原告出具上述金额的欠据。原告同意被告在2013年10月12日前给付上述款项，同时应以上述款项金额为基数按月4%向原告支付违约金。故原告主张被告支付房屋租金7631954元的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告支付违约金2350000元，违约金的数额高于应支付房屋租金的30%，违约金数额过分高于造成的损失，本院依法予以调整，故被告应支付原告违约金2289586.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告四平市文华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告高鸿宇房屋租金7631954元、违约金2289586.2元。如逾期履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81674元，减半收取40837元，由被告四平市文华房地产开发有限公司负担40589元，由原告高鸿宇负担248元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  王凤二〇一七年十二月十八日书记员  付强