黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终1028号
上诉人（原审被告）：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：樊华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王颖，女，1965年9月26日出生，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河镇。
委托诉讼代理人：易有林（王颖丈夫），男，1964年2月4日出生，汉族，住所地黑龙江省绥芬河市绥芬河镇。
上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人王颖商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2015）牡东民初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人绿地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审法院判决上诉人承担逾期交房及车位违约金，没有事实和法律依据。1.根据法律的相关规定，建设单位在收到建设工程竣工报告以后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格时方可交付使用。上诉人已在合同规定的期限前组织了具备验收资格的部门进行了验收，并一致确认符合交付条件，上诉人不存在违约情形。竣工验收备案是行政机关的行政行为，不是合同约定的交付条件。所以，只要开发单位组织了五方验收并合格，就符合商品房交付使用的条件，没有办理备案手续并不应当影响商品房的交付，且质监部门不是认定商品房质量是否合格的法定机构，它只是履行备案手续的部门。2.国际花都项目没有取得竣工备案及办理消防验收的责任在于政府拆迁进度，土地交付延误，原审庭审中上诉人已出示相关证据证实此主张。基于此，导致没有如期办理竣工备案及办理消防验收符合《商品房买卖合同》第八条的对逾期交房免责的约定，属于市政因素导致答辩人逾期交付商品房的情形。因此，被上诉人主张逾期交房的违约金是不符合合同的约定，不应当支持。二、原审法院判决上诉人承担逾期办理房照违约金，违反双方签订的商品房买卖合同的约定，依法应当撤销。上诉人与被上诉人在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权相关部门备案。买受人不退房的，同意延期至360日，出卖人向买爱人支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，违约金以房价款百分之一为最高上限，该违约金承担的前提是以被上诉人收到房屋为基准点计算的，本案原审法院认定被上诉人并没有接收房屋，故根本不存在被上诉人已收到房屋使用后上诉人应承担逾期办理房照违约金的情形，故原审法院判决上诉人承担逾期办理房照违约金没有事实及法律依据。
被上诉人王颖辩称，一、关于逾期交房及车位违约金。1.上诉人将未依法取得《建设工程竣工验收备案证书》的商品房交付买受人使用，违反了合同的约定，根据合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。开发商组织的五方验收只不过是对单个商品房进行的内部验收，交房时，消防未经过验收，并不具备合同约定的该商品房经验收合格的交付条件。2.上诉人认为没有如期取得竣工备案及办理消防验收的责任在于政府拆迁进度致使土地交付延误。被上诉人认为政府动迁行为不属于《商品房买卖合同》第八条规定的免责条款约定情形。3.《车位使用权销售合同》第八条约定，车位应于2012年12月30日前交付使用，可时至今日并没有交付买受人使用，已经给买受人造成了实际经济损失，上诉人应当依合同约定赔付逾期交付违约金。二、关于逾期办理房照违约金。现距双方约定的交付房屋日期已超过360日，被上诉人根据合同约定主张逾期办证违约金符合规定。
被上诉人王颖向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2012年12月1日至2015年5月25日逾期交房违约金25194.95元；2.被告支付逾期办理房屋产权证书违约金2783.97元；3.被告支付2012年12月31日至2015年5月25日逾期交付车位违约金11375元；4.判令被告赔偿原告垫付的2013、2014、2015年度因逾期交房而产生的供热费及滞纳金5037元；5.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年5月21日，原告王颖与被告绿地公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于牡丹江市东安区国际花都二期的房屋，该合同约定：“……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第10幢1单元010602号房屋。该商品房建筑面积82.95平方米……第四条：计价与价款。按建筑面积计算该商品房总价为278397元……第八条：交付期限。出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政策法规或者行政命令的改变、市政因素、文物考古、挖掘等非卖方能力所及的情况而导致预期交付的。……第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，同意延期至360日，买受人不能在360日内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买方支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，违约金总额以买受人已交付房价款的百分之一为最高限额”。签订合同后，原告王颖交纳购房款278397元及该房屋2013年度至2015年度的供热费及滞纳金5037元。被告于2013年7月书面通知原告接收房屋，但原告以该房屋尚未经过竣工验收为由至今拒绝接收房屋。2011年11月12日，原、被告双方签订车位使用权销售合同，由原告购买被告出售的坐落于国际花都1号地库A097号车位，建筑面积44.72平方米，总价款为13万元，被告应于2012年12月30日前，将车位交付原告，双方约定，逾期交付超过90日，原告有权解除合同，如原告不解除合同，合同继续履行，原告同意出卖人即被告承担延期交付违约金以90日为最高限额。合同签订后原告王颖向被告交付了全部的车位款13万元。被告至今未向原告交付车位。国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因，牡丹江市国土资源局于2013年8月向被告绿地公司交付全部净地。该工程现未经消防部门验收，未经工程质量监督部门竣工备案。一审法院认为，本案系原、被告双方因履行商品房销售合同过程中产生的争议，原告要求被告绿地公司承担逾期交付房屋的违约责任，故本案符合商品房销售合同纠纷构成要件，案由为商品房销售合同纠纷。关于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告已履行了合同义务，向被告绿地公司交纳了购房款，被告绿地公司具有按合同约定于2012年11月30日前向原告交付房屋的合同义务。被告抗辩称，诉争房屋已经通过了设计、建设、施工、监理、勘测单位的验收，符合交付条件，并于2013年7月通知原告接收房屋，但原告拒绝接收房屋。对此本院认为，《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”故房屋验收的范围，应当依照当事人合同约定和法律的强制性规定。本案中当事人约定：第八条交付期限：出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。因此被告交付的房屋除经工程质量验收合格后，还应在消防等方面不存在影响使用的障碍。2013年7月被告通知原告交房时，消防未经过验收，至今未向本院提供证据证明消防工程经过验收，故涉诉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。原告未接收房屋符合法律规定。关于违约金的给付期限及金额的问题，本院认为，原、被告双方约定被告于2012年11月30日前将房屋交付给原告，自2012年12月1日至2015年5月25日被告共计逾期交付房屋905天，被告应承担的违约金为人民币25194.95元（278397元×1‱×905天）,故本院对此数额予以确认。被告抗辩称因政府征收原因延迟交付土地，导致被告延期交付，对此，本院认为，被告同国土资源局签订建设用地使用权出让合同，如因国土资源局的违约行为导致被告的损失，应由被告另行主张权利，同本案不是一个法律关系，故对被告的此项抗辩意见不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金2783.97元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，同意延期至360日，买受人不能在360日内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买方支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行，违约金总额以买受人已交付房价款的百分之一为最高限额”。现被告未按照合同约定履行登记备案义务，且已超过360日，故应当按照合同约定支付逾期办证违约金2783.97元，原告的此项主张符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩称原告未接收房屋，故不能支付逾期办证违约金，对此，本院认为，原告未接收房屋的原因系被告未按照约定提供符合交付条件的房屋，责任在被告，原告主张逾期办证的权利不能因为被告的违约行为而消灭，现距离原、被告双方约定的交付房屋日期已将超过360日，故原告依照合同约定主张逾期办证违约金并无不当，经计算，原告诉讼请求的金额符合法律规定，本院对此予以支持。原告主张被告支付2012年12月31日至2015年5月25日逾期交付车位违约金11375元，对此，本院认为，原、被告双方在车位使用权销售合同中约定:“出卖人如未按本合同约定规定的期限将该车位交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付车位总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人延期交付超过90日，买受人同意出卖人承担交付违约金以90日为最高限额”。据此，原告要求继续履行合同，应当按照合同约定主张权利，原告主张损失超过约定的违约金，但未提供证据予以证实，经计算被告应给付原告违约金1170元（13000元×1‱×90天），本院对此予以支持，超过部分不予保护。原告主张被告给付原告垫付的2013年度至2015年度因逾期交房而产生的供热费及滞纳金5037元，对此本院认为，《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款规定：“新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳……”，原告至今未使用购买的房屋，故被告应当返还原告交付的供热费及滞纳金5037元，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《黑龙江省城市供热条例》第四十四条第三款的规定，判决如下：一、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王颖2012年12月1日至2015年5月25日的逾期交房违约金人民币25194.95元；二、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王颖逾期办理房照违约金2783.97元；三、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王颖逾期交付车位违约金1170元；四、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王颖2013年度至2015年度供热费及滞纳金5037元；五、驳回原告王颖的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院出示证据。二审认定一审查明事实。二审中，被上诉人王颖申请撤回要求上诉人绿地公司给付逾期办理房屋产权证书违约金2783.97元的诉讼请求。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人于2013年7月1日出具“国际花都交房通知书”，通知被上诉人办理涉诉房屋入户手续时，未经消防验收、亦未经工程质量监督部门竣工备案，不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，构成违约，被上诉人未接收并使用涉诉房屋符合法律规定。双方签订的《车位使用权销售合同》约定上诉人应在2012年12月30日前向被上诉人交付车位，但上诉人至今未向被上诉人交付涉诉车位，亦构成违约。上诉人自认国际花都项目二期地块因拆迁补偿原因土地交付延误，导致建设工程竣工后未如期办理竣工备案及办理消防验收。上述情形不属于双方签订的《商品房买卖合同》及《车位使用权销售合同》中规定的免责条款。因此，上诉人依照合同约定应承担逾期交付的违约责任。上诉人的该项上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
在本案二审诉讼中，被上诉人申请撤回要求上诉人给付逾期办理房屋产权证书违约金2783.97元的诉讼请求，被上诉人的该项申请符合法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条第一款的规定，判决如下：
一、维持黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2015）牡东民初字第227号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2015）牡东民初字第227号民事判决第二项；
三、驳回上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费900元，由上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司负担655元，被上诉人王颖负担245元；二审案件受理费655元，由上诉人绿地集团牡丹江置业有限公司负担585元；由被上诉人王颖负担70元。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 毕 旭
审判员 李冬梅
二〇一六年十一月十日
书记员 李维嘉