山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第907号
上诉人（原审被告）：鄄城国泰市场建设开发有限公司。
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�定代表人：张健，该公司总经理。
住所地：鄄城县青年路与鄄九路交汇处。
委托代理人：李军，该公司副总经理。
委托代理人刘瑞田，山东亘古律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周生柱，居民。
上诉人鄄城国泰市场建设开发有限公司因与被上诉人周生柱房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院（2015）鄄民初字第899号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，上诉人鄄城国泰市场建设开发有限公司的委托代理人李军、刘瑞田、被上诉人周生柱到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
周生柱原审诉称，原告购买了被告开发的位于山东省鄄城县的“鲁西南商贸城”第11幢9号房，并于2011年7月20日向被告交纳了部分购房款人民币108237元。被告收款后向原告出具了两张收款收据，一张金额为人民币101287元，另一张金额为人民币6950元。原被告双方于2012年3月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定购房款总价为人民币157322元，付款方式为一次性全额付款，扣除已经支付的108237元，原告还应支付尾款49085元。被告仅同意扣减已交的101287元，不同意扣减以“自营还返款”名义收取的6950元。原告无奈只能按照被告的要求支付56035元。2013年7月9日，原告书面致函被告要求退还多收款项6950元及银行利息，并要求被告支付逾期办证违约金，但因被告留存在《商品房买卖合同》上的联系地址不详，导致快件退回。因涉案房产为现房，按照合同约定，被告应当在2012年6月12日之前为原告办理房产证，但至原告起诉之日，被告仍未办理涉案房产的初始登记，客观上导致被告无法将涉案房产转让给原告，被告逾期�证达三年之久。原告请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还全部购房款164272元；被告支付逾期办证违约金人民币50813.9元（自2012年6月12日计算至判决规定的履行期限最后一日）；诉讼费用由被告承担。
鄄城国泰市场建设开发有限公司原审辩称，原被告双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方当事人应当继续履行。原告第一次邮寄的联络函，被告根本没有收到，且从原告的诉状陈述也可以证明。原告第二次邮寄的解除合同通知书，快递签收单上的签名人“王丹”不是被告公司的工作人员。“王丹”是售楼处的工作人员，与被告公司不是同一个公司。被告邮寄的解除合同通知书也不符合合同解除的情形，所以原告要求解除合同的行为无效。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，可以证实被告仅仅负有在交付房屋90日内向�权登记机关提供资料备案的协助义务，而没有为原告办证的义务。同时，该条也约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的双方协商解决。本案的原告没有在约定期限内取得房产证，但被告已履行了协助义务，没有任何违约情形和违约行为，不应承担赔偿违约金的责任。原告因办证的问题从未与被告协商过，所以原告诉请被告赔偿其违约金没有事实与法律依据。
原审法院经审理查明：2012年3月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份。双方约定：原告周生柱购买被告开发的“鲁西南商贸城”第11幢9号楼，商品房价款为人民币157322元。合同签订当天，原告周生柱将全部房款支付给被告，被告将涉案房屋交付给原告周生柱。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。2010年8月20日，被告为拉动鲁西南商贸城的发展，制定了一份经营公告，即在业主认可房价的基础上，每平方米优惠人民币壹佰元作为自营返还奖励。如果能达到自营要求，可以享受每平方米100元的自营返还奖励。经营的时间是自2012年5月26日到2013年5月26日，参加活动的业主必须按照公司要求的时间开业经营，2013年5月26日以后三个月内业主可持经营公告和被告为其开具的自营返还交款单领取自营返还款。2011年7月20日，原告周生柱向被告交纳了6950元的自营还返款，被告出具了收款收据一份，载明“自营还返金”6950元。2013年7月9日，原告周生柱以EMS快递的形式按照双方在《商品房买卖合同》中确定的地址向被告邮寄了一份联络函，联络函的内容是：一、鄄城国泰市场建设开发有限公司应立即退还多收的购房款6950元及银行利息。二、鄄城国泰市场建设开发有限公司迟延办理房产证，应依法承担违约责任。2013年7月26日，邮递快件因地址不详，电话错误为由退回给原告周生柱。2015年5月6日，原告周生柱以EMS快递的形式向被告邮寄了一份解除合同通知书，解除合同通知书的内容是：原告要求解除双方于2012年3月12日签订的《商品房买卖合同》，并由鄄城国泰市场建设开发有限公司退还周生柱已经缴纳的全部购房款。2015年5月9日，该邮递快件由“王丹”签收。2014年9月份，被告向鄄城县房地产管理局申请办理商品房屋初始登记。2015年7月2日，鄄城县房地产管理局办理了鄄房权证城区字第××号房屋初始登记证明，原告周生柱现已可以办理房屋所有权证书。
上述事实有当事人陈述、书证等在卷为凭，已经庭审质证，足以�定。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，周生柱可以自解除权发生之日即2013年6月12日起请求解除合同和赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告周生柱应当于2014年6月12日前行使合同解除权，原告于2015年5月6日行使合同解除权的行为已经超过了法定的除斥期间，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还购房款的诉讼请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告迟延将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案的行为，直接导致原告在合同订立之日�9０日内未能取得房屋权属证书，被告应当承担违约责任。因双方签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金，可以按照已付购房款157322元，由被告自2012年6月12日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2013年7月9日周生柱邮寄联络函的行为导致诉讼时效的中断，被告抗辩称原告请求违约金已经超过诉讼时效的理由本院不予采纳。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、驳回原告周生柱要求的解除与被告鄄城国泰市场建设开发有限公司2012年3月12日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求；二、被告鄄城国泰市场建设开发有限公司于判决书生效后十日内支付原告周生柱逾期办理房产证违约金。（违约金按照已付购房款157322元，自2012年6月12日起参照中国人民银行发布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）三、原告周生柱其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，由原告周生柱负担3585元；由被告鄄城国泰市场建设开发有限公司负担941元。
上诉人鄄城国泰市场建设开发有限公司不服原审判决上诉称：原审法院认定上诉人存在违约行为，判决其承担违约责任属认定事实和适用法律错误。一是被上诉人在原审中没有证据证明其未在法定期限内取得房产权证是上诉人的原因造成，原审法院认定上诉人存在违约行为缺乏证据支持。二是本案中不存在因“出卖人�责任”而造成买受人办证逾期的情形，原审法院判决上诉人承担违约责任没有事实和法律依据。据此，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人周生柱答辩称：上诉人在2015年7月2日才办理涉案房产初始登记，其严重迟延办理初始登记是导致被上诉人至今未取得房屋权属证的唯一根本原因，这足以反证是由于出卖人的责任导致被上诉人不能如期取得产权证。一是双方于2012年3月12日签订房屋买卖合同并于同日交付房屋，上诉人应依法在合同订立之日90日内为被上诉人办妥房屋权属证书。二是上诉人应首先办理房屋初始登记，被上诉人才可以办理房产证。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理查明，2015年6月30日，上诉人鄄城国泰市场建设开发有限公司向鄄城县房地产管理局�请办理涉案商品房屋初始登记。其他查明的事实与一审基本相同。上述事实有鄄城县商品房屋初始登记证明、鄄城县房地产管理局出具的证明、商品房买卖合同等相关书证及当事人陈述予以证实，足以认定。
本院认为，该案的争议焦点是：原审法院判决上诉人支付被上诉人逾期办理房产证的违约金有无事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人与被上诉人于2012年3月12日签订商品房买卖合同，并于当日交付使用，上诉人于2015年6月30日申请办理涉案商品房初始登记，2015年7月2日，鄄城县房地产管理局办理了鄄房权证城区字第××号房屋初始登记证明。上诉人严重迟延申请办理房屋初始登记的行为，直接导致被上诉人未能在规定期限内取得房产证，上诉人依法应当承担违约责任。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文生
代理审判员 张秀云
代理审判员 王英超
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 史 伟