杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初10686号原告：杨某,男,19xx年8月11日出生,汉族,住杭州市余杭区。委托代理人：徐虹，浙江浙杭律师事务所律师。被告：杭州厚仁商业街开发经营有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇厚诚路97号。法定代表人：朱承达，董事长。委托诉讼代理人：楼献、鲍芳，浙江峰翔律师事务所律师。原告杨某（以下简称原告）诉被告杭州厚仁商业街开发经营有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案延长审理期限一个月。原告的委托诉讼代理人徐虹，被告的委托诉讼代理人楼献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年1月19日签订的《合同书》;2.被告立即返还原告购房款8500000元，并支付利息3343643元（利息按照银行同期商业贷款利率，自2011年1月19日计算至实际付清之日，暂计至2017年8月8日，8500000元×6%÷365天×2393天=3343643元）；3.被告向原告支付违约金1700000元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：被告立即返还原告购房款8386209元，并支付利息3298881元。事实与理由：原、被告于2011年1月19日签订《合同书》一份，约定由原告向被告购买被告开发的，位于杭州市西湖区墩�天地项目8幢3层整层房屋，转让总价款为8500000元，房屋交付时间为2012年12月31日。《合同书》第6.8条约定：“甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续”。原告于当日向被告付清全部购房款8500000元。原告曾以《合同书》第6.8条约定的房屋交付后3年自约定交房之日起算为由起诉要求解除《合同书》，该案业已经杭州市西湖区人民法院、杭州市中级人民法院、浙江省高级人民法院审理，最终浙江省高级人民法院认定《合同书》第6.8条约定的“房屋交付后3年”应自实际交房之日即2013年10月30日起算。由此，被告最迟应于2016年10月30日前为原告办理房屋产权转移登记手续，但被告至今未予办理，构成违约。原告已满足《合同书》第6.9条要求的退房条件：1、已于2017年1月22日向被告发出退房通知函，通知被告解除合同并要求其承担违约责任，被告已收悉该函；2、原告一次性付清购房款，不存在被告对原告的担保责任；3、房屋未曾使用，一直保持交付原状。另，根据《合同书》第6.9条的约定，被告应在收到原告退房申请后一个月内返还原告购房款并补偿利息，但被告至今分文未付，再次构成违约。根据《合同书》第8.1条“由于甲方违约不履行本合同义务，则甲方除返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的20%向乙方支付违约金”的约定，被告应另行向原告支付违约金1700000元。原告认为，《合同书》系双方真实意思表示，应受法律保护。被告未按照约定履行合同义务已构成违约，应承担违约责任。被告辩称，原告诉称返还购房款8500000元是错误的，收房后因实测面积比合同约定面积小，被告已退购房款113791元。一、原告根据《合同书》第6.9条提出退房，而适用该条款的前提是如何理解《合同书》第6.8条。被告承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续，是建立在预测3年内政府会出台关于留用地产权登记政策实施细则的基础上，而原告当时也是认可这一预测并相信政府会在3、4年内出台相关实施细则的。故《合同书》第6.8条有关约定解除权是双方基于该前提而约定的。根据《合同书》中涉及产权转移登记的条款第2.1条、第3.5条、第6.1条、第6.5条、第6.6条、第6.7条、第6.8条可知：1、项目用地性质为村级留用地。2、房屋所有权登记必须根据政府出台的关于留用地产权登记政策的实施细则才能确定。3、在被告取得该房屋初始登记后，再根据政府相关部门关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知原告办理。4、办理产权转移登记时，需按照杭州市人民政府的要求签订《杭州市房屋转让合同》（网签）。5、业主要向政府有关部门缴纳相关税费；6、3年内办妥房屋产权转移手续，需甲方、乙方和政府相关部门的共同行为。二、案涉房屋不具备退房权利行使的条件。1、杭州市人民政府关于留用地产权登记政策的实施细则尚未出台。2、杭州市人民政府关于村级留用地的管理办法也在不断完善中。根据《合同书》第2.6条的约定，不可抗力就包括了“政府法律法规和政策的改变等政府性行为”。《合同书》第2.1条约定“该项目系根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见的通知》杭政办函[2008]183号文件、规定开发的10%村级留用地建设项目”�2014年2月21日，杭州市人民政府发布《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》，同时规定“前发《批转市国土资源局关于加强杭州市区留用地管理暂行意见的通知》（杭政函[2005]128号）、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》（杭政办函[2008]183号）、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》（杭政办函[2009]209号）同时废止”。故案涉《合同书》签订时的政策依据已发生改变，这属于双方约定的不可抗力的政府性行为。而双方在政府性行为发生改变后多次协商，未能达成书面协议。3、案涉房屋所在的三墩镇厚仁乐上商业街于2016年12月3日正式开街。作为村级留用地项目，被告的各方股东已析产，并于2016年10月18�委托杭州市勘测设计研究院进行土地复测（交房时的土地测绘结果在办理房屋产权初始登记时已失效），以便办理房屋初始登记。现办理产权登记的报告已由三墩镇人民政府报西湖区人民政府同意，由区政府报市政府批准，批准后即可在市国土资源局办理相关手续。预计在2018年上半年可以为原告办理房屋产权转移登记手续。届时，还需原告配合。三、如果退房，本案也只能适用《合同书》第6.9条，不能适用第8.1条。1、从第6.8条的约定来看，退房权的设定并非一种根本性的违约责任。2、房屋已于2013年10月30日交付给原告，被告已履行了合同的根本性义务。3、第8.1条是针对被告作为甲方不交付这一根本性义务而设定的，与第8.2条相对应。4、关于如何退房，《合同书》第6.9条作出了具体约定。即使按照该条款“甲方（被告）应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿”，原告主张按照银行同期商业贷款利率自2011年1月19日计至实际付清之日的利息，也违反了该条款的约定，且自相矛盾。原告认可实际交房之日为2013年10月30日，而交房后业主自用或出租，均会产生相应收益。原告放弃经营收益，该损失应由其自行承担。因本案不是不能交房引发的违约责任，故利息不能自2011年1月19日起算。因原告自身不使用交付后的房屋，故利息也不能自2013年10月30日起算。根据《合同书》第6.9条，利息补偿仅能按照2016年11月1日之后的同期商业贷款利率计算。双方为此多次协商未达成一致，故不存在被告“再次构成违约”，而又适用第8.1条支付1700000元违约金的情形。综上，村级留�地项目本身是改革开放后的杭州市城市建设过程中出现的创新产物，政府的相关政策也有一个逐步完善的过程。对此，双方在签订案涉合同时均是清楚的，而且在房价上也有直接体现。故而，被告再次重申：在杭州市人民政府关于村级留用地产权登记政策的实施细则出台后的3年内，双方共同办妥房屋产权的转移登记手续。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告提交了下列证据材料：1、《合同书》。证明原、被告就房屋买卖的相关事宜进行约定。2、房款收据2张。证明被告已于2011年1月19日收到原告支付的购房款8500000元。3、退房通知函；4、对2016年1月11日退房通知函的回复函。证据3、4共同证明原告于2016年1月11日第一次书面通知被告解除《合同书》，要求被告返还购房款及利息，并支付违约金，被告收悉该通知函。5、（2016）浙0106民初1581号民事判决书；6、（2016）浙01民终4086号民事判决书。证据5、6共同证明原告已于2016年3月1日向杭州市西湖区人民法院就本案提起诉讼，法院判决支持了原告的诉请，但杭州市中级人民法院以原告解除合同时间未到为由撤销一审判决，改判驳回原告诉请。7、关于再次要求退房的通知函复印件、快递面单打印件、快递签收底单。证明原告于2017年1月22日第二次通知被告解除《合同书》，要求被告返还购房款及利息，并支付违约金，被告收悉该通知函。8、民事申请再审材料清单。证明原告于2016年12月8日向浙江省高级人民法院就（2016）浙01民终4086号民事判决提出再审申请。9、（2016）浙民申3984号民事裁定书。证明浙江省高级人民法院在再审裁定书中明确原、被告实际交房之日为2013年10月30日。10、快递面单、快递查询单打印件。证明原告于2017年6月1日收到再审裁定书，明知原、被告实际交房之日为2013年10月30日。上述证据经质证，被告对原告提供的证据的真实性、证明对象均无异议。被告提交了下列证据材料：1、2013年10月30日原、被告签订的《补充协议》；2、2013年11月1日原告收到250000元的收条；3、2013年11月1日原告收到退面积差异费的收条。证据1-3共同证明2013年10月30日双方就延期交房签订《补充协议》；杨某收到250000元后，双方不再存在任何经济纠葛；实测房屋面积为751.01平方米，退还原告购房款113791元，原告实付购房款为8386209元。4、杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见》的通知（杭政办函[2008]183号）复印件；5、杭州市人民政府杭政函[2014]35号文件《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》复印件。证据4、5共同证明杭州市人民政府自1995年开始探索村级留用地项目，多年来也是摸着石头过河，相关政策在不断完善中；截至目前，市政府关于留用地产权登记政策的实施细则尚未出台。6、2016年10月18日《日常土地测绘技术服务合同》；7、2017年8月11日杭州市三墩镇人民政府《关于转报被告的函》复印件。证据6、7共同证明在各级政府的支持下，被告积极推进房屋所有权初始登记工作。上述证据经质证，原告对被告提供的证据1-3的真实性、合法性无异议，但不能证明待证对象。《补充协议》是针对延误交房达成的，并不涉及本案不能办证的纠纷。证据4、5的真实性、合法性无异议，证明对象有异议。相关政策是否出台，不是免责事由，被告违反《合同书》第6.8条的约定，未在规定时间内办理产权构成违约是不争的事实。证据6、7的真实性、合法性无异议，不能证明待证事实，能够证明案涉房屋在2016年12月尚未具备办理产权过户的条件，故而未在约定期限内办理产权过户的事实，进一步证明被告违反《合同书》第6.8条的约定。经审查，本院认证如下：被告对原告提供的证据的真实性、证明对象均无异议，且证据来源合法，与待证事实有关联，均予以认定。被告提供的证据，原告对真实性、合法性均不持异议，且与待证事实有关联，本院对真实性、合法性、关联性均予以认定。但原告签订《补充协议》并收取被告支付的250000元后，能否再就本案诉争提出主张，涉及争议焦点，在本院认为部分阐述。被告提供的证据4、5及相关实施细则能否作为被告的免责事由，涉及争议焦点在本院认为部分阐述。本院经审理认定事实如下：被告系由杭州坤和旅游客运中心有限公司（原名称杭州坤和实业发展集团有限公司）、杭州厨房斗股份经济合作社、杭州厚诚桥股份经济合作社为厚仁路商业街建设项目管理而设立的有限责任公司。2011年1月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》一份，明确：甲方经营的“三墩新天地”项目坐落于杭州市西湖区上，位于董家路与金渡北路之间，沿厚仁路东西两侧布置，是总建筑面积约150000方的综合建筑群。该项目系根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见的通知》杭政办函[2008]183号文件、规定开发的10%村级留用地建设项目，目前该项目正在建设中。双方约定：乙方购买三墩新天地项目8幢3层整层房屋，预测建筑面积761.2平方米，乙方明知至合同签署日为止，该项目正在建设中，尚未办理房屋所有权初始登记，该房屋所有权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则出台而定。乙方于本合同签订当日即2011年1月19日付清全额房价款计8500000元。第六条“办理产权证登记的约定”：6.1甲方应在该房屋办理初始登记后，根据杭州市人民政府相关部门关于办理该房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知乙方，并按照本合同约定的条件，将该房屋转让给乙方。乙方则应按照政府需要（如《杭州市房屋转让合同》示范文本）及甲方书面通知规定的期限与甲方共同履行办理产权登记程序；6.8甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续。若在约定的时间内未办妥三证，乙方可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为乙方放弃退房权；6.9若根据6.8条款规定乙方申请退房，则必须具备以下条件：A、在规定时间内收到乙方书面的退房申请；B、已解除了甲方对乙方贷款的担保责任；C、已将该房屋恢复原状。则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿。第七条“该房屋交付的约定”：7.1本《房屋买卖合同》的房屋交付时间为2012年12月31日。该房屋交付条件为项目工程竣工验收、质量和消防验收合格，建筑装饰装修标准符合本合同附件二的要求。第八条“违约责任”：8.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将本合同项下房产转让给第三人或者拒绝将该房屋转让给乙方或者由于甲方违约不履行本合同义务。则甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的20%向乙方支付违约金；8.2乙方违反本合同内容的约定，则构成违约，乙方应按本合同总金额20%向甲方支付违约金。该《合同书》签订后，原告即向被告支付购房款8500000元。2013年10月30日，因交房时间延误，双方就此签订《补充协议》一份，约定：被告于2013年11月1日前支付给原告250000元；从签订合同之日起到2014年6月31日止，原告所购置房屋的物业管理费由被告承担；原告收到250000元后，双方不再存在任何经济纠葛。次日，原告收到被告支付的250000元，并从被告处退回所购房屋因面积差异多支付的购房款113791元。2016年1月11日，原告向被告寄送退房通知函，认为房屋交付后3年内，被告未能办妥房屋产权转移登记手续，被告的行为构成违约�致使原告合同目的无法兑现，故原告解除与被告签订的《合同书》，并要求被告办理退房交接手续，退还购房款，支付利息损失及合同总金额20%的违约金。2016年1月16日，被告回函确认于1月14日收到上述退房通知函。2016年3月1日，原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告，形成本院（2016）浙0106民初1581号案件，诉请判令：确认双方签订的上述《合同书》已于2016年1月14日解除，要求被告返还购房款并支付利息及违约金。本院经审理认为案涉房屋已交付原告，《合同书》第6.8条“甲方承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续”的真实意思表示应为合同约定交房之日起3年内，原告在约定时限内行使退房权利且符合《合同书》第6.9条所约定的条件，据此判决确认《合同书》于2016年1月14日解除，被告返�原告购房款8386209元，支付暂计至2016年2月16日的利息2574845元。被告不服一审判决，上诉至杭州市中级人民法院，形成（2016）浙01民终4086号案件。该案经审理认为上述约定的“房屋交付”应为实际交付时间，而非约定的交付时间，截至《补充协议》签订之日房屋尚未交付，据此认为原告的约定解除权尚未成就，故于2016年9月7日判决撤销一审判决，驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审，该院经审查认为“房屋交付后3年”应指房屋实际交付后3年，并将双方签订《补充协议》之日即2013年10月30日视为房屋实际交付之日，据此认为《合同书》约定的合同解除条件未成就，故于2017年5月24日驳回了原告的再审申请。2016年10月，被告委托杭州市勘测设计研究院对案涉厚仁路商业街建设项目进行了土地复核验收测绘。2017年1月22日，原告向被告寄送关于再次要求退房的通知函，要求被告在收函之日起七日内退还原告购房款8500000元并补偿利息损失，另赔偿违约金1700000元。被告收到了该通知函。2017年8月，杭州市三墩镇人民政府向西湖区国土分局发送了《关于转报被告的函》，其中提及该项目已于2016年12月基本建成并开街营业，目前正在办理土地复核验收和产权登记手续。另查明：案涉房屋自被告通知原告收房后，原告未到被告处领取过钥匙，案涉房屋处于原始状态。本院认为，�、被告签订的《合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故对双方当事人均有法律约束力。根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下四个争议焦点，现分别分析如下：一、《补充协议》的签订是否意味着双方就本案争议达成合意。本案争议为案涉房屋在约定时间内未办理产权证，原告是否有权行使约定解除权，而《补充协议》是被告违约延期交房达成的违约责任的承担合意，故《补充协议》解决的争议与本案争议不同，被告以此抗辩本案争议亦得以解决，显然与事实不符，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。二、如何理解案涉房屋产权办理登记的相关约定。案涉房屋所涉项目为10%村级留用地建设项目，原、被告对此均知晓，双方也因此约定产权登记必须根据政府关于留用地产权登记政策的实施细则而定，同时约定被告在取得该房屋初始登记后根据政府关于办理案涉房屋转让产权登记通知之日起30日内书面通知原告办理。上述约定虽然是双方真实意思表示，但是双方同时还约定，被告承诺在房屋交付后3年内办妥房屋产权转移登记手续，如在约定时间内未办妥三证，则原告可以在三个月内决定是否退房，超过三个月视为放弃退房权。该项约定与前述一般约定并不矛盾，是双方就案涉房屋办理产权转移登记手续在时间上的明确约定，该项约定文意清楚，不存在任何争议，即案涉房屋在交付后3年内未能办理产权转移登记手续的，则原告享有退房权利，同时双方对该项退房权利约定了限制条件。这一约定实质为双方约定一方解除合同的条件，该约定解除权系双方真实意思表示，对原、被告均有法律约束力。因此，杭州市人民政府关于留用地产权登记政策的实施细则是否出台，不能作为被告的免责事由。三、案涉房屋是否已经具备退房权利行使的条件。原、被告对于《合同书》第6.8条中“房屋交付后3年内”的理解存在争议。根据二审生效判决的认定，“房屋交付”应为实际交付时间。至于该时间的确定，本院认为，原告虽至今未领取案涉房屋钥匙，但其已于2013年10月30日与被告签订了《补充协议》，接受被告以对其进行经济补偿的方式承担延期交房的责任，因此应将双方签订《补充协议》之日视为房屋实际交付之日，庭审中双方对该事实也予以了确认。根据《合同书》第6.8条约定，原�有权在2013年10月30日后的3年内即2016年10月30日前办妥房屋产权转移登记手续，若未在该期限内办妥三证，原告可以在三个月内即2017年1月30日前决定是否退房。现原告于2017年1月22日再次发函要求退房，且房屋处于原状，亦无担保，既符合合同约定的行使退房权利的时限，也符合合同约定的申请退房的条件，故案涉《合同书》应予解除。四、合同解除后被告的民事责任。《合同书》第6.9条约定，原告行使退房权后，“则甲方应当在一个月之内将房款全部退还乙方，同时按银行同期商业贷款利率计算利息予以补偿”。此处约定使用“同时”二字，而非“逾期”，文意解释有利于原告，故利息起算应理解为自原告给付房款之�起计算。原告以扣除因房屋面积差异而退还的购房款113791元后的房款8386209元为基数计算利息，合理正当。但其主张按年利率6%计息，缺乏依据，本院按照人民银行同期五年以上贷款基准利率计算自2011年1月19日暂至2017年8月8日的利息为3380993元，原告仅主张3298881元，系对其自身民事权利的处分，本院予以支持。此后利息按年利率4.9%另计。对于原告行使该项约定解除权后的被告的法律责任，该条款已经明确约定，即由被告补偿支付原告相应利息，故原告请求再适用第8.1条的违约金条款，没有事实依据，本院不予支持。据此，被告应当返还原告已付购房款8386209元，并按人民银行同期同类贷款基准利率计付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除杨某与杭州厚仁商业街开发经营有限公司于2011年1月19日签订的《合同书》。二、杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内返还杨某购房款8386209元。三、杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内支付杨某利息3298881元（计算至2017年8月8日），2017年8月9日起至上述购房款返还之日止的利息，按照未还购房款数额和年利率4.9%另行计付。四、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实收103062元，应收102111元，由杨某负担12969元，杭州厚仁商业街开发经营有限公司负担89142元。杨某于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州厚仁商业街开发经营有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 吴   凯人民陪审员 林 秀 明人民陪审员 李 跃 年二〇一八年五月二十五日书 记 员 赖�芳