广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第710号
原告：广州市荔湾区教育局，地址：广州市荔湾区。
法定代表人：徐启贵，职务：局长。
委托代理人：刘吉春，广东科德律师事务所。
委托代理人：卢志奇，广东科德律师事务所。
被告：冯瑞祥，住广州市越秀区。
委托代理人：邝卓文，广东法纳川穹律师事务所律师。
被告：广州市祥宝玉器工艺品有限公司，住址：广州市荔湾区。
法定代表人：冯瑞祥。
委托代理人：邝卓文，广东法纳川穹律师事务所律师。
被告：广州市荔湾区玉华宾馆，住所：广州市荔湾区。
投资人：唐福洪。
被告：唐福洪，住址：湖南省祁东县。
第三人：周安顺（兼被告广州市荔湾区玉华宾馆的委托代理人），男，汉族，1964年9月9日出生，住址：湖南省祁东县金桥镇新屋町村大方组*号。
被告唐福洪及第三人周安顺的委托代理人：龙华山，祁东县洪城法律服务所法律服务工作者。
原告广州市荔湾区教育局诉被告冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司、广州市荔湾区玉华宾馆、唐福洪和第三人周安顺租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后,依法组成合议庭,于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区教育局的委托代理人刘吉春、卢志奇，被告冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司的共同委托代理人邝卓文，被告广州市荔湾区玉华宾馆的委托代理人周安顺，被告唐福洪和第三人周安顺的共同委托代理人龙华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市荔湾区教育局诉称：荔湾区文昌北路宝华后街4-6号物业是原告的历史用房，原来是荔湾区的“教工之家”。2007年下半年开始，原告委托广州市荔湾羊城综合服务部（以下简称羊城服务部）对该物业进行管理，羊城服务部于2008年3月10日与冯瑞祥签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2007年10月1日至2019年9月30日。2008年，冯瑞祥将上述承租场地的首层作为广州市祥宝玉器工艺品有限公司（以下简称祥宝玉器）的经营场地并办理了工商登记，将二层局部、三层全部作为广州市荔湾区玉华宾馆（以下简称玉华宾馆）的经营场地并办理了工商登记。上述场地由三被告经营使用。但至今为止，从未向原告交纳过租金，并在2008年10月在未征得原告同意及办理报建手续的情况下，擅自对承租房屋进行拆改、搭建，导致原告受到规划部门的处罚。为此，羊城服务部多次致函三被告要求支付租金、恢复被拆除的建筑，否则解除合同。但三被告以百般理由抵赖，拒不履行义务，唐福洪作为玉华宾馆的投资人，应对玉华宾馆的责任承担无限连带责任。
为此，原告特向贵院起诉，请求判令：1.确认原告与冯瑞祥于2008年3月10日签署的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除；2.冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司、广州市荔湾区玉华宾馆、唐福洪及第三人十天内共同将位于荔湾区文昌北路宝华后街6号（现场地址为4号）的房屋（包括首层、二层、三层）腾空交回给原告；3.冯瑞祥向原告支付拖欠的自2007年10月1日起至实际交回之日止的房屋使用金（其中，2007年10月至2008年9月按每月38500计算；2008年10月至2009年9月按每月39655计算；2009年10月至2010年9月按每月40844计算；2010年10月至2011年9月按每月42069计算；2011年10月至2012年9月按每月43331计算；2012年10月至2013年9月按每月44630计算；2013年10月至2014年9月按每月45969计算；2014年10月至2015年9月按每月47348计算；2015年10月至2019年9月每满一年，每年递增3%，截至2014年12月31日是3913032元）；4.祥宝玉器、玉华宾馆对冯瑞祥的上述债务承担连带责任，唐福洪、周某甲对玉华宾馆的债务承担连带责任；5.本案诉讼费由四被告承担。
被告冯瑞祥、祥宝玉器共同辩称：对原告的第一、二项诉请没有异议，但不同意第三项诉请，理由如下：双方的租赁合同和租赁意向书约定，被告租赁案涉房屋后，由被告投资改造，由原告协助提供报建手续。2009年被告对案涉房屋大量投资改造后，被城管部门要求违章拆除；拆除后，案涉房屋是半空置状态，没有正常经营。2009年6月11日，羊城服务部向冯瑞祥发出要求其拆除房屋、停止经营的函件，以及要求解除合同和收回场地。事后，原告一直没有跟进事件，也没有去案涉房屋收回场地和交接房屋，导致事情一直拖延至今未解决。而原告发函后，至今也没有依法向冯瑞祥追讨租金。后来，案涉房屋二、三层由周某乙私下出租给第三人经营。冯瑞祥当时并不知情，因此，冯瑞祥认为，原告一直没有履行业主的管理责任，导致租金一直未能收取，该责任不应由冯瑞祥承担。且该追讨的租金已过诉讼时效。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告唐福洪辩称：一、唐福洪与李某签订的《协议书》合法有效，受法律保护。理由如下：1.原告对于冯瑞祥与李某签订租赁合同以及李某与周某甲签订《协议书》是知情的，没有提出异议。羊城服务部将案涉房屋出租给冯瑞祥作商业用途使用，李某为了开办玉华宾馆，与冯瑞祥于2010年4月29日签订了《租赁合同》。尔后，唐福洪与李某于2011年3月17日签订了《协议书》，约定李某将其投资的宾馆转让给唐福洪，并将其在《租赁合同》中的权利和义务转让给了唐福洪。羊城服务部受原告的委托办理租赁事宜，其为配合李某、唐福洪办理玉华宾馆的经营执照和变更登记而与该二人签订租赁合同都是代表原告作为。2.冯瑞祥对李某与唐福洪签订的《协议书》是认可的。唐福洪与周某甲购买玉华宾馆后，冯瑞祥向唐福洪和周某甲收取租金，没有提出异议。
二、原告无权向唐福洪和玉华宾馆收取租金。唐福洪、周某甲与李某签订协议是基于冯瑞祥与李某签订的《租赁合同》，唐福洪和周某甲承接了李某在该合同中的地位，不与原告发生直接关系。况且唐福洪与周某甲合伙经营期间都按期向冯瑞祥交纳了全部租金。
综上所述，原告与冯瑞祥签订的《广州市房屋租赁合同》，冯瑞祥与李某签订的《租赁合同》，以及唐福洪与李某签订的《协议书》均系合法有效合同。唐福洪与周某甲是次承租人，并且依约向冯瑞祥交纳了全部租金。因此，唐福洪和周某甲以及玉华宾馆均不承担向原告交纳租金的责任。如果原告要求收回房屋，则同意交回，但原告及冯瑞祥应赔偿相应的损失。
第三人周某甲的答辩意见与唐福洪一致，另补充：冯瑞祥在答辩中提到的周某乙是冯瑞祥前妻的弟弟。何某是为冯瑞祥打工的。周某甲提交的证据中，租金收据的签名“冯瑞姬”是冯瑞祥的姐姐。周某乙收取被告租金后，没有及时交给冯瑞祥，后冯瑞祥到公安局报案。
被告玉华宾馆的答辩意见与周某甲一致，另补充：玉华宾馆从未签订过关于案涉场地的合同，不是本案适格的被告。
经审理查明：据广州市房地产管理局出具的《产权证明书》记载，宝华后街6号，原三区三段3589地号，该地解放后无办登记；产权属荔湾区教育局所有，公字编号3956-2819。
2008年3月10日，羊城服务部（甲方）、冯瑞祥（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在荔湾区文昌北路宝华后街6号的房地产出租给乙方作商业使用，面积350平方米，租期从2007年10月1日至2009年10月30日，其中从2007年10月1日至2008年9月30日的月租金为38500元，从2008年10月1日至2009年10月30日的月租金为39655元；租金按月结算，乙方在每月第5日前现金交付租金给甲方；合同第八条“其他约定”：租赁期内，第3-12年（即2009年11月1日-2019年9月30日），月租金年度递增幅度为3%；其余部分双方协商使用；加建部分若政府职能部门要求恢复原状，乙方无条件服从，自行出资恢复等；若遇不可抗力因素，包括收回作教学用途，乙方须无条件按规定时间撤出。庭审中，冯瑞祥陈述，合同落款处乙方的签名并非其本人所签，是案外人周某乙所签，但冯瑞祥当时对此知情，确认该合同的真实合法性。原告于2007年7月将案涉场地交付冯瑞祥使用。冯瑞祥未向原告交纳过租金。庭审中，各方当事人确认荔湾区文昌北路宝华后街6号房屋即荔湾区文昌北路宝华后街4号后座房屋。
2007年3月23日，原告出具《委托书》，委托羊城服务部负责宝华后街6号物业的租赁事宜。
2007年12月11日，广州市公安局向某宝玉器核发《消防安全检查意见书》，核准祥宝玉器关于宝华后街6号物业首层（面积480平方米）开业的申请；2008年5月13日，工商部门核准成某甲宝玉器，法定代表人为冯瑞祥。2008年9月27日，广州市公安局向玉华宾馆核发《消防安全检查意见书》，核准玉华宾馆关于宝华后街6号（该建筑为11米的三层商业楼）第二层局部、第三层全部（面积共578平方米）宾馆开业的申请；2009年8月10日，工商部门核准成某乙华宾馆，投资人为唐福洪。现案涉物业首层由祥宝玉器使用，二三层由玉华宾馆使用。
2008年6月1日，文采公司向羊城服务部出具《证明》称：案涉物业在2008年5月30日办理工商注册手续，成某甲宝玉器，从今开始将以祥宝玉器与羊城服务部办理相关的一切事务。从即日起，由该物业发生的所有债权债务概由祥宝玉器负责。6月2日，祥宝玉器向羊城服务部出具《报告》称：祥宝玉器租用案涉物业共三层作商业使用，其中，二三层用于服务性公寓，现阶段基本装修完成，正在进行设备调试及相关手续的办理。冯瑞祥与祥宝玉器共同确认，两者属同一主体，冯瑞祥代表祥宝玉器，祥宝玉器也认可冯瑞祥的签名。
2010年4月29日，冯瑞祥（甲方）和案外人李某（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市文昌北路宝华后街6号的二三楼场地出租给乙方作旅业经营使用，共595平方米，租赁期限从2009年8月10日至2016年8月10日，每月租金26000元，每月10号前交纳租金。之后，李某在案涉物业二三楼经营旅业。冯瑞祥陈述，合同落款处甲方的签名并非其本人所签，是周某乙所签，冯瑞祥对此不知情。
2010年10月21日，唐福洪、周某甲签订《合伙协议》约定二人合伙经营玉华宾馆；二人从2011年初开始接手经营玉华宾馆。2013年3月16日，唐福洪、周某甲签订《转让协议》约定唐福洪将玉华宾馆转让给周某甲。2013年3月20日起，玉华宾馆实际由周某甲经营。周某甲每月向冯瑞姬交纳租金。冯瑞祥确认自2013年1月起有通过冯瑞姬收取玉华宾馆交纳的租金，以及在本案审理过程中收到周某甲通过冯瑞姬的工商银行账号转账支付的2015年5月至9月份租金131000元。
另查，羊城服务部分别于2014年1月13日、2月5日委托律师向文采公司、祥宝玉器、玉华宾馆、冯瑞祥致发《律师函》，要求其支付拖欠的场地使用费，否则依法解除租赁合同。冯瑞祥于2014年1月26日委托律师函复原告称，自2009年6月案涉物业处于半空置状态，随后原告在提出解除合同意向后，没有再更进此事，欠付场地使用费的责任并非全在被告。
庭审中，原告、冯瑞祥确认双方于2008年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除，但之后并未办理场地交接手续；原告认为合同解除后，被告非法占有案涉物业；被告认为，应视为原告放弃对案涉物业主张权利，被告属于自由使用案涉物业的状态。原告称有多次要求被告拆除违建、交回场地，但没有书面的依据；冯瑞祥认为原告从未主张过收场地，没有交租的原因是双方一直就违章问题在协商；另冯瑞祥主张，祥宝玉器的实际经营人是周某乙，有关的签名都是周某乙一手操作，非冯瑞祥本人所签；但租赁合同表面上由冯瑞祥本人所签，依法应由冯瑞祥承担相应责任。周某甲及玉华宾馆表示，案涉物业二三楼自其接手起即是现状，如要搬迁，没有需要拆除的部分。
原告为证明其对于李某、唐福洪承租案涉物业二三层用于经营玉华宾馆并不知情的事实，提供了原告从工商部门调取的羊城服务部与李桂林于2009年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》、羊城服务部与唐福洪于2010年12月18日签订的《广州市房屋租赁合同》、原告出具的《报告》和《同意书》（两份）、李某与唐福洪于2011年3月17日签订的《协议书》以及玉华宾馆《个人独资企业变更登记申请书》，认为上述材料均是私刻公章假冒原告名义办理的，原告保留追究刑事责任的权利。冯瑞祥表示对此不知情，签名并非其本人所签。玉华宾馆、唐福洪、周某甲均认为上述材料均是真实合法的。唐福洪为证明其与周某甲在2011年3月至2013年3月期间向冯瑞祥交纳了租金的事实，提供了“周某乙”和“何某”出具的租金收据，认为周某乙是冯瑞祥前妻的弟弟，何某是帮冯瑞祥打工的人。原告、冯瑞祥以及祥宝玉器均对上述收据不予确认。
本院认为：关于羊城服务部和被告冯瑞祥于2008年3月10日签订的《广州市房屋租赁合同》的主体问题，庭审中，原告确认羊城服务部是受原告委托负责案涉物业的租赁事宜，因此羊城服务部以自己的名义与被告签订的合同，该合同直接约束原告，原告是合同的权利义务主体；另虽然冯瑞祥主张合同实际由周某乙签订，但冯瑞祥同时亦对该合同予以追认，因此冯瑞祥应为合同的另一方义务主体。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告、冯瑞祥均确认上述合同于2009年6月11日解除，因此对于原告主张确认双方于2008年3月10日签署的《房屋租赁合同》于2009年6月11日解除的诉讼请求，本院予以支持。
关于案涉场地腾退的问题，根据周某甲和玉华宾馆提供的证据，案涉物业二、三楼是由冯瑞祥于2010年4月29日出租给案外人李某作旅业经营使用，虽然冯瑞祥称合同上的签名是由周某乙所签，其不清楚二、三楼的出租情况，但结合周某乙在此前代理冯瑞祥和羊城服务部签订租赁合同，此后祥宝玉器出具《报告》告知羊城服务部“案涉物业二、三层用于服务性公寓，正在进行设备调试及相关手续的办理”以及冯瑞祥确认有向玉华宾馆收取租金的事实，可以认定，冯瑞祥对于玉华宾馆承租案涉物业二、三楼是知情的，且由其实际控制该二三楼。因合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方合同已解除，原告起诉要求收回场地合法合理，冯瑞祥、祥宝玉器亦同意将案涉场地腾空交还给原告，双方可按此执行；玉华宾馆、周某甲、唐福洪作为案涉场地内的实际使用人，也负有搬迁退房的义务，至于玉华宾馆、周某甲、唐福洪因此而产生的损失，应另循法律途径解决。
关于原告主张的房屋使用金是否成立的问题，虽然原告、冯瑞祥确认《广州市房屋租赁合同》已于2009年6月11日解除，但双方并没有办理场地的交收，冯瑞祥一直基于该租赁关系使用案涉场地至今，因此冯瑞祥仍应按合同约定的标准向原告支付房屋使用金至实际腾退之日。被告认为该期间为原告放弃对案涉物业主张权利理据不足，本院不予采纳。原告于2015年4月21日提起本案诉讼，因原告未能提供证据证明其诉讼时效依法存在中止、中断的情形，故被告提出原告的部分诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩主张成立，对超过诉讼时效部分的诉讼请求本院不予支持。
关于祥宝玉器、玉华宾馆、唐福洪和周某甲是否承担连带责任的问题，首先，祥宝玉器是冯瑞祥承租案涉场地后，以案涉场地首层为工商登记地址而成立的公司，且祥宝玉器也当庭确认由其承租案涉物业，祥宝玉器与冯瑞祥实际属同一主体，因此本院认定，祥宝玉器和冯瑞祥应共同承担案涉场地的债权债务，祥宝玉器也需履行房屋使用金的支付义务。其次，原告主张由冯瑞祥支付房屋使用金是依据双方的租赁合同关系，是依法行使其合同权利，玉华宾馆、唐福洪、周某甲与原告不存在租赁合同关系，其与原告之间属另一法律关系，原告可另循法律途径解决。因此对于原告要求玉华宾馆对冯瑞祥的债务承担连带责任，唐福洪、周某甲对玉华宾馆的债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条的规定，判决如下：
一、确认原告广州市荔湾区教育局和被告冯瑞祥于2008年3月10日签署的关于租赁荔湾区文昌北路宝华后街6号房地产的《广州市房屋租赁合同》于2009年6月11日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告冯瑞祥、广州市祥宝玉器工艺品有限公司、广州市荔湾区玉华宾馆、唐福洪和第三人周安顺迁出荔湾区文昌北路宝华后街6号房屋（即荔湾区文昌北路宝华后街4号后座房屋），由被告冯瑞祥将上述腾空的房屋交还给原告广州市荔湾区教育局。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告冯瑞祥一次性向原告广州市荔湾区教育局清缴从2013年4月21日至被告实际交还房屋之日止的房屋使用金（其中，2013年4月21日至2013年9月30日按每月44630计算，2013年10月1日至2014年9月30日按每月45969计算，2014年10月1日至2015年9月30日按每月47348计算，2015年10月1日至2019年9月30日每满一年，每年递增3%；）。
四、被告广州市祥宝玉器工艺品有限公司对上述第三项判决承担连带清偿责任。
五、驳回原告广州市荔湾区教育局其他诉讼请求。
本案受理费38104元，由被告冯瑞祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 孟 静
人民陪审员 罗夏杰
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 钟细妹
邱思陵