海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终407号
上诉人（原审原告）：广州军区房地产管理局三亚房地产管理处。
法定代表人：徐航军。
委托诉讼代理人：夏洪录。
委托诉讼代理人：邢亚萍。
被上诉人（原审被告）：三亚亚龙湾风景高尔夫文化公园有限公司。
法定代表人：吴柱。
委托诉讼代理人：苏威。
委托诉讼代理人：叶昱君。
上诉人广州军区房地产管理局三亚房地产管理处（以下简称三亚房管处）因与被上诉人三亚亚龙湾风景高尔夫文化公园有限公司（以下简称高尔夫公司）土地租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2016)琼0271民初8486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三亚房管处的委托诉讼代理人夏洪录、邢亚萍，被上诉人高尔夫公司的委托诉讼代理人苏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人三亚房管处上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初8486号民事判决，改判支持三亚房管处的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费均由高尔夫公司负担。
事实与理由：一、三亚房管处认为一审判决认定本案为借用合同关系而不是租赁合同关系错误。
(一）合同性质的认定不能仅凭合同名称和合同中所使用的词语来定，而应当根据合同内容、双方的权利义务分配来认定。本案的合同虽名为借用，但从合同内容上看，不符合借用合同无偿性的基本特征。借用和租赁同样都是使用，同样到期都需要归还，借用和租赁二者的本质区别就在于是无偿性还是有偿性，该观点在理论界和司法实践中的认识是统一的。如果借用也可以有偿，那么借用和租赁就混同无法区分了。本案高尔夫公司使用三亚房管处的场地和地上营房并不是无偿的，而是需要支付补偿费的，即需要支付对价，因此涉案合同符合租赁合同特征，虽名为借用，但实为租赁。
(二）一审法院认定本案合同为借用的两点理由均不成立。
1、一审法院认定从2000年使用至今高尔夫公司没有向三亚房管处缴纳过租金，双方2002年签订协议书补偿的是看管费、领证费和测量费及青苗款。一审法院的该说法是对双方合同的片面的、仅停留在字面含义的理解，不能成立。
（1）高尔夫公司实际向三亚房管处缴纳了租金，只是其缴纳租金没有使用租金一词，且高尔夫公司不是按年缴租金，而是50年的租金全部一次性缴纳。虽没有使用“租金”一词，但否定不了交纳租金的事实。
（2）根据双方《借用4437号座落协议书》第三条约定，高尔夫公司支付补偿费（即租金）不仅仅是看管费、领证费和测量费，还包括使用甲方（即三亚房管处）该营区内的营房、水井、果树等设施的补偿，可见，所谓的补偿是针对使用对象给付的。况且，不论是借用人还是承租人均无法定义务对借用前、承租前的成本或费用承担支付义务，因此高尔夫公司支付给三亚房管处的所谓“补偿费”，实为50年时间的土地及营房的租金，双方约定仅仅是改变了费用的名称，而不能改变有偿使用（支付租金）的事实。
（3）在双方签订的《补充协议》中还专门对费用标准和支付期限问题进行明确约定，其中第二条约定：“乙方应向甲方支付每亩壹万元的补偿费（按实际测量面积为准）”，这完全体现了三亚房管处不是无偿借用的本意。而第三条、第六条对三亚房管处移交营区土地以及高尔夫公司支付“补偿费”的双方权利义务做了详细约定，第十条还约定了违约责任，证明三亚房管处交付租赁物，高尔夫公司需支付使用租赁物的对价，即租金，这完全符合租赁合同双务、有偿的特征。
（4）2002年9月29日，三亚房管处与高尔夫公司就减免部分“补偿费”所签订的《补充协议书》更加印证了涉案合同是租赁合同的性质。根据该补充协议书可知，补偿费是按照高尔夫公司实际使用面积计算，高尔夫公司没有使用的部分，不予支付补偿费，用多少面积付多少费用，完全体现出了所谓的补偿费是对使用物支付对价性质。这显然与借用合同无偿性的基本特征差别巨大，借用还是租用在此一目了然。
2、一审法院认定三亚房管处及高尔夫公司所签订的合同都是写明借用，而非租赁，三亚市政府的函件也明确定为借用，所以定为借用合同符合合同法规定的诚实信用原则。一审判决的认定理由显然不符合法律规定。
（1）前述已经说明了合同性质的认定不应局限于合同名称以及合同内容中所使用的字眼，而应当根据合同内容全面判断。本身就名不符实的合同不能根据合同的用语来判断合同性质。
（2）三亚市政府的函件并不能成为认定合同性质的依据。三亚市政府发函给三亚房管处是与其协商借用土地，但三亚房管处在请示其上级机关时明确借用土地需支付补偿费，双方的合同也是按照支付费用再使用的方案签订的，合同的内容反映出双方真实意思是有偿使用，实质就是租赁，市政府发出的协商函件并不是双方签订的合同，该函件内容不决定合同性质。
（3）如何认定合同性质与是否符合诚实信用原则没有直接关联，合同性质由合同内容所反映出的特征决定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定的诚实信用要求根据合同的性质履行相关义务，即正确认定合同性质是诚实履行的前提，而不是颠倒顺序，以是否符合诚实信用原则来推导合同性质。
综上，一审判决认定本案为借用合同关系不符合涉案合同的本质特征，本案的一系列协议包括2000年1月31日的《借用4437号座落协议书》、《补充协议》以及2002年9月29日的《补充协议书》均符合合同法第二百一十二条规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的”租赁合同特征，涉案合同性质应为租赁合同。
二、一审法院适用法律错误。
由于一审法院错误认定本案合同性质，将租赁合同认定为借用合同关系，导致一审判决适用法律不正确，没有适用合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，由此作出的驳回三亚房管处诉讼请求的判决也是错误。
鉴于一审法院认定事实和适用法律有误，请求二审法院依法改判纠正，支持三亚房管处的上诉请求。
被上诉人高尔夫公司辩称，一审判决认定本案涉案协议为借用合同是正确的，并适用法律正确。从以下几个方面综合考量，涉案协议的性质应为借用合同，而非租赁合同。
一、双方签约的真实意思表示。本案中，三亚市人民政府向三亚房管处发函明确为借用其闲置土地50年，三亚房管处向其上级部门请示亦为借用闲置土地给高尔夫公司，其上级部门批复亦为借用。由此可见，双方签约的真实意思均为借用土地，双方从未就土地租赁的意思表示进行多磋商及协调，双方一直均是以借用土地的真实意思进行磋商、协调、请示等等，直至签约，此从三亚房管处自身一审、二审对涉案协议的性质均定性为借用合同可佐证。并双方在涉案协议均写明为借用，三亚房管处的上级部门在给高尔夫公司颁发的土地使用证中亦记载为借用，此更进一步证明双方签约的真实意思表示为借用。双方签约的真实意思表示为借用在本案中是毋庸置疑的，而此为认定合同性质作为关键的因素，既然双方签约的真实意思表示为借用，而本案双方签订的涉案协议的条款内容及履行过程中均没有改变双方签约的真实意思表示，则应按照双方签约的真实意思认定涉案协议的性质为借用合同。
二、涉案协议的条款内容。涉案协议的条款内容中没有就有关租赁合同的内容进行约定，没有有关租金的条款（租金如何计算，如何缴纳，如何递增等等，均没有约定），出租方及承租方的权利义务也没有约定，条款中的“乙方自费补偿农民的建筑和青苗费用后，土地可以免除使用”更是与租赁合同需付费使用的法律特征相违背。《借用4437号座落协议书》前言及有实质性内容的第一至第三条，内容无一例外均为借用。《补充协议书》（2002年9月29日）第八条的约定：“乙方付完补偿费视为全部履行协议”与租赁合同的法律特征亦违背，租赁合同的乙方（承租方）除需向出租人支付租金外，还负有合理使用租赁物、妥善保管租赁物等等义务，而非付完租金即全面履行协议，由此亦可见，涉案协议中提及的补偿费与租金是两回事。综上，涉案协议的条款内容没有任何有关租赁合同的约定，有关的条款约定更是与租赁合同的约定，有关的条款约定更是与租赁合同的法律特征相违背。
三、涉案协议的履行情况。涉案协议在实际履行过程中，三亚房管处的上级部门给高尔夫公司颁发了《土地使用证》（军用字第0000750号），在该使用证上明确记载为借用，并明确记载使用期限为50年，此与租赁合同的法律特征相差甚远。在高尔夫公司使用涉案土地长达16年的时间里，三亚房管处从未提出双方的关系为租赁，亦未要求高尔夫公司办理《军队房地产租赁许可证》及进行年检，相反在此后双方共同向政府有关部门报建时，三亚房管处对双方的借用关系亦予以认可。由此可见，双方完全按照借用合同履行涉案协议。
四、本案的情形与军队房地产租赁的规定不相符。根据《军队空余房地产租赁管理规定》、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》的规定，军队对外出租房地产：①应使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本，签订租赁合同；②军队房地产租赁实行许可证制度，承租人承租军队房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并在租赁场所明显位置悬挂；③严格实习租赁年检制度，每年必须办理租赁项目年检手续，审验《军队房地产租赁许可证》。本案中，双方未使用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本签订合同，没有申领《军队房地产租赁许可证》，亦未年检。如果说双方签订的涉案协议为租赁合同，三亚房管处作为军队房地产管理部门，对军队房地产租赁的管理规定再熟悉不过，但却一条都不履行、不遵守，次非渎职，只能说明双方签订的涉案协议非租赁合同，而为借用合同。
五、关于借用合同是否无偿及涉案补偿费的问题。借用合同为无名合同，在我国的司法实践中，没有任何的法律规定、最高院的公报案例等法的渊源将借用合同定性为只能是无偿性的合同，相反在司法实践、司法裁判中均认可借用合同可以无偿，也可以有偿。因此，三亚房管处以借用合同为无偿性合同，而本案高尔夫公司支付了补偿费，故涉案协议名为借用，实为租赁，没有法律依据，更无法理根据。况且涉案协议所提及的补偿费与租金不是一回事，无法等同。在《借用4437号座落协议书》第三条明确了补偿费的性质，根据该条的约定其与租金的性质完全不是一回事。土地租金是承租方使用土地的使用费，而《借用4437号座落协议书》第三条约定的补偿费并非是使用土地的费用。三亚房管处的逻辑实际上认为借用合同是无偿的，而高尔夫公司支出了费用（无论其性质），故本案涉案协议非借用合同，而为租赁合同。如前所述，此逻辑没有法律依据，更无法理根据。
综上所述，根据本案的实际情况，及我国相关法律法规的规定，本案涉案协议仅也只能定性为土地借用合同。一审判决认定本案涉案协议为借用合同是正确的，并适用法律正确。三亚房管处的上诉请求没有依据，应依法驳回，并维持原判。
上诉人三亚房管处向一审法院起诉请求判令：1.确认双方于2000年1月31日签订的《借用4437号座落协议书》和《补充协议》以及2002年9月29日的《补充协议书》性质均为租赁合同，合同中租期超过20年的部分无效；2.案件受理费由高尔夫公司负担。
一审法院认定事实：2000年1月14日，三亚市人民政府向三亚房管处发函，协商借用部队空余营区土地支援地方扶贫工作，之后经三亚房管处请示广州军区房地产管理局，同意将三亚市田独镇博后村广琼字第4437号座落287亩土地及地上建筑物借给高尔夫公司使用。2000年1月31日，三亚房管处与高尔夫公司签订《借用4437号座落协议书》：借用三亚房管处空余营区土地位于三亚市田独镇博后村面积为287亩（以实际测量为准)；因三亚房管处在该营区内有营房、水井、果树等设施，再加上三亚房管处对该营区在未借用给高尔夫公司使用前，支付了对该营区的看管费、领证费和测量费，高尔夫公司应向三亚房管处支付一定数额的补偿费。同日，双方签订的《补充协议》约定：三亚房管处同意将该营区借给高尔夫公司使用50年，借用时间从2000年2月1日起至2050年1月31日止；高尔夫公司应向三亚房管处支付每亩1万元的补偿费（按实际测量面积为准）。2002年9月29日，根据高尔夫公司提出的减免部分补偿费请求，双方又签订《补充协议书》其中约定：减去减免的部分，一次性补偿费共计应交给三亚房管处269.43万元；在补充协议签订一个月内高尔夫公司应将结余款114.43万元一次性付给三亚房管处，并付清三亚房管处预付农民的青苗费2.08万元。款项交齐,三亚房管处负责把军用土地证交给高尔夫公司。改变用地性质，由三亚房管处向上级申请报告。协议签订后，高尔夫公司已将合同约定的补偿费向三亚房管处支付。三亚房管处已将土地借用给高尔夫公司。高尔夫公司对土地进行开发建设。三亚房管处向上级广州军区房地产管理局报请审批，2000年7月5日，广州军区房地产管理局颁发土地使用者为高尔夫公司的军用字第0000750号土地使用证。
另查明：一审法院开庭时已向三亚房管处释明本案合同性质为借用合同，而非租赁合同。
一审法院认为，本案争议的焦点是本案是租赁合同纠纷，还是借用合同纠纷。虽然三亚市中级人民法院作出的（2015）三亚民二终字225号民事裁定书认为是租赁合同纠纷，但应是借用合同纠纷。一、从2000年使用至今高尔夫公司没有向三亚房管处缴纳过租金，双方2002年签订协议书补偿的是看管费、领证费和测量费及青苗款。二、三亚房管处及高尔夫公司所签订的合同都是写明借用，而非租赁，三亚市政府的函件也明确定为借用，所以定为借用合同符合合同法规定的诚实信用原则。三亚房管处与高尔夫公司于2000年1月31日签订《借用4437号座落协议书》和《补充协议》，协议对高尔夫公司借用营区座落位置、面积、借用期限、用补偿费以及期满后土地和地上设施的处理都有明确约定；2002年9月29日签订《补充协议书》对减免部分补偿费等问题进行补充约定。双方签订的借地协议及其补充协议系通过三亚市人民政府向三亚房管处发函、三亚房管处请示广州军区房地产管理局后双方协商后签订的，是双方的真实的意思表示，且已实际履行，该协议不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应遵守履行。三亚房管处主张双方于2000年1月31日签订的《借用4437号座落协议书》和《补充协议》以及2002年9月29日的《补充协议书》性质均为租赁合同不对，一审法院在开庭审理中已向三亚房管处释明本案合同性质为借用合同，但是三亚房管处没有变更诉讼请求，所以三亚房管处的主张事实不清，证据不足，理由不充分，一审法院不予釆信。双方签订就涉案借用土地的合同应继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条第五项、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼据证据的若干规定》第二条，判决：驳回三亚房管处的诉讼请求。一审案件受理费28354元（三亚房管处已预交），由三亚房管处负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：本案争议的焦点是本案是租赁合同纠纷，还是借用合同纠纷。
借用合同是出借人定期或不定期将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后归还原物给出借人的合同，借用合同具有无偿性。根据三亚房管处与高尔夫公司于2000年1月31日签订的《借用4437号座落协议书》和《补充协议》，协议对高尔夫公司借用营区座落位置、面积、借用期限、用补偿费以及期满后土地和地上设施的处理都有明确约定。后来，双方又签订了《补充协议书》对减免部分补偿费等问题进行补充约定。双方当事人签订的借地协议及其补充协议系通过三亚市人民政府向三亚房管处发函、三亚房管处请示广州军区房地产管理局后双方协商后签订的，是双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方当事人均应遵守执行。根据《借用4437号座落协议书》第三条约定，高尔夫公司支付补偿费还包括使用三亚房管处营区内的营房、水井、果树等设施的补偿。而借用合同，不论是借用人还是承租人均无法定义务对借用前、承租前的成本或费用承担支付义务，故高尔夫公司支付给三亚房管处的所谓“补偿费”，实为50年时间的土地及营房的租金，双方约定仅是改变了租赁费的名称，而不能改变有偿使用的事实。在双方签订的《补充协议》中还专门对费用标准和支付期限问题进行明确约定，其中第二条约定高尔夫公司应向三亚房管处支付每亩壹万元的补偿费，体现了三亚房管处是有偿借用的本意。而第三条、第六条对三亚房管处移交营区土地以及高尔夫公司支付“补偿费”的双方权利义务做了详细约定，第十条还约定了违约责任，上述条款均证明三亚房管处交付租赁物，高尔夫公司应向三亚房管处支付租赁物的租金，符合租赁合同双务、有偿的特征。另，高尔夫公司与三亚房管处就减免部分“补偿费”所签订的《补充协议书》也印证了涉案合同是租赁合同的性质，补偿费是按照高尔夫公司实际使用面积计算，高尔夫公司没有使用的部分，不予支付补偿费，用多少面积付多少费用，体现了补偿费是对使用物支付对价性质，故不符合借用合同无偿性的基本特征。一审判决认定三亚房管处及高尔夫公司所签订的合同都是写明借用，而非租赁。因合同性质的认定不应局限于合同名称，而应当根据合同内容全面判断。三亚房管处在请示其上级机关时明确借用土地需支付补偿费，双方的合同也是按照支付费用再使用的方案签订的，合同的内容反映出双方真实意思是有偿使用。本案的一系列协议均符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的租赁合同特征，涉案合同性质应为租赁合同。上述合同性质名为借用合同，实为租赁合同。另根据本院作出的（2015）三亚民二终字225号民事裁定书已认定本案系租赁合同纠纷，故三亚房管处上诉主张双方所签订的《借用4437号座落协议书》和《补充协议》以及2002年9月29日的《补充协议书》性质均为租赁合同的理由成立，本院予以支持。一审判决违反了借用合同的无偿性特征，错误认定本案系借用合同纠纷不当，本院予以纠正。
三亚房管处上诉称，一审判决将租赁合同认定为借用合同关系，没有适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，属适用法律错误。依照上述法律规定，涉案合同中租期超过20年的部分无效，三亚房管处的上诉理由成立，本院亦予以支持。
综上所述，三亚房管处的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实不清楚，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初8486号民事判决；
二、确认上诉人广州军区房地产管理局三亚房地产管理处与被上诉人三亚亚龙湾风景高尔夫文化公园有限公司于2000年1月31日签订的《借用4437号座落协议书》和《补充协议》以及2002年9月29日的《补充协议书》均为租赁合同，该合同中租期超过20年的部分无效。
一审案件受理费28354元、二审案件受理费28354元（广州军区房地产管理局三亚房地产管理处均已预交），均由被上诉人三亚亚龙湾风景高尔夫文化公园有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 泽
审判员 李柔翰
审判员 王晓艳
二〇一七年五月十二日
书记员 贺素贞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
……。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。