云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第36号
上诉人（原审原告）汤凤美，女，1954年11月5日出生，汉族。
上诉人（原审原告）毕芳，女，1977年11月5日出生，汉族。
上诉人（原审原告）毕伟，男，1980年12月30日出生，汉族。
以上三上诉人共同特别授权诉讼代理人毕国明，男，1949年12月15日出生，汉族。
上诉人（原审被告）ＸＸ良，男，1964年8月13日出生，汉族。
上诉人（原审被告）蒋梅兰，女，1965年5月20日出生，汉族。
以上二上诉人共同特别授权诉讼代理人曹春平，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。
被上诉人陈利群，男，1978年4月6日出生，汉族。
上诉人汤凤美、毕芳、毕伟、ＸＸ良、蒋梅兰因与被上诉人陈利群买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日受理后依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人汤凤美、毕芳，以及上诉人汤凤美、毕芳、毕伟的共同诉讼代理人毕国明，上诉人蒋梅兰，以及上诉人蒋梅兰、ＸＸ良的共同诉讼代理人曹春平，被上诉人陈利群均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：被告ＸＸ良、蒋梅兰系夫妻关系。2010年1月被告ＸＸ良、蒋梅兰与开发商中豪置业签订购房合同，购买了位于昆明市彩云北路螺蛳湾国际商贸城专业街商住楼一期25栋4楼404、405、406、407共四套住房。接房时房屋为毛坯房。2010年5月25日被告ＸＸ良与被告陈利群签订一份《租房合同》，约定将四套房屋出租给陈利群经营昆明君达酒店有限公司，租期自2010年7月1日起为10年，每年每间房屋租金为15，000元，每年按4%的租金增长租金，并约定了违约责任。合同签订后，被告陈利群将房屋装修、改造为6套进行经营，装修时对房屋的承重墙及房屋结构进行了变动。至2010年8月29日，原告与被告ＸＸ良、蒋梅兰夫妇签订《房屋买卖合同》将上述四套房屋作价136万元出售给三原告，双方后于2010年11月19日又签订一份《房屋买卖合同补充协议》。被告陈利群作为丙方在合同中签字确认放弃对上述4套房屋的购买权，并与原告签订了房屋买卖后租赁合同，约定继续维持该租赁关系，原租赁合同的权利、义务关系转让给原告和陈利群。《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》中特别约定“原告购房前4套房屋已经改造为6套，甲方称改造手续已经相关部门审批通过，甲方须在正式过户时提供给乙方原改造审批通过材料。如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套房屋的经费，应由甲方和丙方承担责任及经费。”。房屋交接并办理好过户手续后，被告陈利群在2013年因经营状况不好要求降低房租未获原告同意后，于2013年7月3日向原告表示不再租用并搬离了房屋。后原告以三被告违约为由向一审法院提起诉讼，要求被告陈利群支付2013年7月1日至12月31日止的房租33，745.92元，并赔偿损失326，079.92元；要求被告恢复房屋状态；要求被告ＸＸ良退赔购房款中包含的装修费15.6万元。一审法院审理后，作出（2013）官民一初字第2642号民事判决主文内容为：一、解除原告与被告陈利群之间的租赁合同关系；二、由被告陈利群于判决生效后10日内支付原告违约金30，000元并赔偿原告2013年7月1日起至10月30日止的租金22，497元；三、驳回原告的其他诉讼请求。该份判决现已发生法律效力。在该案审结后，因涉案四套房屋的物管企业云南中豪仓储服务有限公司向原告下发整改通知，认为专业街一期25栋404、405、406、407房装修改变房屋结构存在安全隐患，违反了相关安全规定及装修管理规定，要求原告作为业主限期整改，逾期将强制执行。原告应要求将房屋恢复原状后，于2014年4月15日经云南中豪仓储服务有限公司验收合格，原告为恢复房屋结构支出费用55，300元。现原告认为该恢复行为造成其损失，故以其诉请诉至一审法院。原告遂诉至一审法院，请求：1、判令被告承担违规装修导致整改恢复4套房屋原户型结构的费用55，300元；2、由被告支付原告整改期间4套房屋一个月的租金损失4700元，所交保证金不退；3、判令被告ＸＸ良、蒋梅兰退赔原告所交购房款中的装修费270，000元；4、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认为：原告提起的诉讼系因原告与被告ＸＸ良、蒋梅兰签订的房屋买卖合同引发，故本案应以买卖合同的法律关系确认后解决。针对双方的争议焦点一，即原、被告签订的合同是否系双方的自愿行为，原告是否知晓装修改造的情况？从原、被告于2010年8月29日签订的房屋买卖合同来看，合同第五条已载明“在乙方购买该四套住房之前，甲丙双方已将原4套住房改为6套，甲方称改造手续已经相关部门审批通过，甲方须在正式过户时提供给乙方原改造审批通过材料。如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套房屋的经费，应由甲方和丙方承担责任及经费。如因乙方转卖、转租需要还原或改造结构，则由乙方自行承担还原结构费用。”，故原告在签订合同时是知晓该房屋改造情况的。针对该条款约定的内容，因现物管公司认为该改造行为改变房屋结构存在安全隐患，要求原告限期整改，故原告整改恢复原状的费用按照合同规定应当由三被告承担。虽然被告蒋梅兰辩称在合同条款中已将“甲方”二字划去，但经一审法院生效判决确认该二字并未划去，被告ＸＸ良、蒋梅兰也未针对此提起上诉，故一审法院确认按照双方的约定，三被告应依照上述约定承担还原结构的费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告在原告与其协商后未主动按照合同约定恢复房屋原状，现原告已依据物管公司的要求将房屋恢复原状，故原告恢复原状支出的费用应当由三被告承担。至于原告要求由被告支付原告整改期间4套房屋一个月的租金损失4700元，所交保证金不退并判令被告ＸＸ良、蒋梅兰退赔原告所交购房款中的装修费270，000元的诉请，因双方在买卖合同及房屋买卖合同补充协议中并未对恢复原状后的预期收益损失及出售价中所包含的装修费应如何处理进行约定，故一审法院依据相关法律规定确认该损失应当视为由原告自行承担，故一审法院对原告的该诉请不予支持。被告ＸＸ良经依法送达传票传唤，无正当理由未到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院依法缺席判决。判决如下：一、由被告ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群于本判决生效之日起十日内支付原告汤凤美、毕芳、毕伟将昆明市彩云北路螺蛳湾国际商贸城专业街商住楼一期25栋4楼404、405、406、407四套住房恢复原房屋结构支出的费用55，300元；二、被告ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群承担连带清偿责任；三、驳回原告汤凤美、毕芳、毕伟的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由三被告承担2000元，原告自行承担4250元。
一审判决宣判后，一审原告汤凤美、毕芳、毕伟，被告ＸＸ良、蒋梅兰均不服，向本院提起上诉。
上诉人汤凤美、毕芳、毕伟上诉称：ＸＸ良为将房屋卖高价把房屋租给陈利群，未经审批将房屋改变为6套精装修房，并采用故意隐瞒、恶意欺诈手段将房屋以136万元卖给汤凤美等人。2013年7月16日，因为陈利群单方违约提前7年停租后，上诉人为接收房屋到物管部门查询，才知道被上诉人改变房屋结构的装修，从未得到物管部门及相关部门的审批，存在欺诈行为。物管部门发出的《整改通知书》明确指出这4套房屋存在安全隐患，违反了相关安全要求及装修管理条例规定，要求从2013年8月29日起，30日内整改完毕。逾期未处理将强制执行。由于被上诉人拒绝整改，迫使上诉人不得不按物管《整改通知书》要求进行整改，支付整改工程经费55300元，并造成整改期间租金损失4700元，才把房屋恢复到原结构（毛坯房）。双方在谈房价时，蒋梅兰说精装修费为25万元，陈利群也多次说过，这4套房的装修费为27万元，这27万元已经包含在上诉人支付的购房款136万元中。上诉人购买的不是毛坯房，而是精装修房，所付房款也比毛坯房高了约56万元，其中就包含27万元的装修费。因为被上诉人未经审批擅自违规装修改变房屋结构，存在安全隐患的原因，才产生整改后27万元的精装修完全被损坏的结果，理所当然应由卖房时收过装修费的ＸＸ良退赔买方。只有这样，才符合根本的因果关系和推理逻辑，也才符合等价有偿、损坏照价赔偿的原则常理。故请求判令：1、被上诉人ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群不仅必须赔付上诉人整改工程经费，还必须赔付整改期间4套房屋一个月的租金损失4700元，所交保证金不退；2、被上诉人ＸＸ良、蒋梅兰退赔上诉人所交购房款项136万元中包含的装修费27万元；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人陈利群答辩称：不同意上诉人汤凤美、毕芳、毕伟的上诉请求，一审判决我方也不同意，我方认为上诉人汤凤美、毕芳、毕伟主张的房屋存在安全隐患是没有证据的，我方装修房屋没有动承重墙，水电这些我方都是没有动过，并且改造房屋是在ＸＸ良认可的情况下改造的。上诉人主张的物管整改通知，物管并不是政府部门，其无权要求整改，目前为止我方也没有收到政府部门的整改通知。并且房屋的整改是经过物业公司批准的，检查完毕退还了我的押金。汤凤美、毕芳、毕伟主张的重新改造费5万元钱也没有发票等证据证实。
上诉人ＸＸ良、蒋梅兰针对汤凤美、毕芳、毕伟的上诉答辩并上诉称：一、本案一审判决认定事实及适用法律错误。（一）本案上诉人ＸＸ良、蒋梅兰与被上诉人汤凤美、毕芳、毕伟，以及陈利群三方签订的《房屋买卖合同》中第五项明确约定了：“……如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套结构经费，应当丙方承担责任及经费”。合同中原约定是“甲方和丙方承担责任及经费”，但经合同三方协商达成一致意见，不需甲方承担责任，并且对《房屋买卖合同》进行了变更，划去了“甲方”，并且由三方捺了手印进行确认。一审判决认为因生效判决中有过包含“甲方”的表述因此判决上诉人承担责任明显认定事实错误。（二）一审判决认定的需由ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群承担的还原房屋结构支出的费用55300元无依据，首先应确认整改本身的必要性，其次是费用计算的客观性与合理性。（三）汤凤美、毕芳、毕伟在购买本案所涉房屋时明知该房屋的状况，且也明确了解房屋可能存在违规装修改建，亦可能会被要求整改的情况，但其仍愿意购买，随后签订买卖合同并过户，正是因为其看中了由于陈利群对房屋的装修使房屋能从四套变为六套大大增加了房屋的投资及使用价值。综上，上诉人ＸＸ良、蒋梅兰在本案中不应承担任何的赔偿责任。一审判决认定事实及适用法律错误，故请求判令：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人汤凤美、毕芳、毕伟一审针对上诉人ＸＸ良、蒋梅兰的诉讼请求。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈利群答辩称：我方只是房屋承租人，第一次是和ＸＸ良签订的协议，后来是经过他们双方买卖后，才与汤凤美、毕芳、毕伟签订的租赁协议。我才是最大的受害者，房屋是我装修的，我就不应当再承担责任。
汤凤美、毕芳、毕伟针对ＸＸ良、蒋梅兰的上诉答辩称：我方认为被上诉人没有合法合理的事实依据，不承认自己的手印及签订的合同。合同系三方反复商量签订，并且ＸＸ良、蒋梅兰自行划去了自己承担责任的约定。合同明确约定的装修改造审批材料我方要求对方提交。商品房买卖合同系长期有效，就算过户后也有效，并且合同也具有法律效力。我方认为房款包含27万元的装修有相应的证据进行证实。如果ＸＸ良、蒋梅兰可以提供审批材料，物管就不会要求我们整改了。只要有安全隐患我方就要按照物管的规定整改。物管退还装修押金并不能代表装修合格。装修申请是ＸＸ良写的，其隐瞒真实的整改情况，欺骗物管，故应当由其三人承担损失赔偿责任。
二审中，上诉人汤凤美、毕芳、毕伟、ＸＸ良、蒋梅兰均未提交新证据。被上诉人陈利群提交装修申请一份，欲证明装修系经过物管审批。上诉人汤凤美、毕芳、毕伟、ＸＸ良、蒋梅兰质证对真实性均予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理，一审判决所认定的“《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》中特别约定‘原告购房前4套房屋已经改造为6套，甲方称改造手续已经相关部门审批通过，甲方须在正式过户时提供给乙方原改造审批通过材料。如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套房屋的经费，应由甲方和丙方承担责任及经费。’”有笔误，本院对此予以纠正，应当为“《房屋买卖合同》及《房屋买卖后租赁合同》中特别约定‘原告购房前4套房屋已经改造为6套，甲方称改造手续已经相关部门审批通过，甲方须在正式过户时提供给乙方原改造审批通过材料。如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套房屋的经费，应由丙方承担责任及经费’”。一审判决所认定的其他部分案件事实与二审查明一致，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：一、被上诉人陈利群将本案涉案房屋4套改造成6套是否有欺诈行为存在；二、ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群是否应当向汤凤美、毕伟、毕伟支付其主张的恢复4套房屋的费用55300元；三、ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群应否共同向汤凤美、毕伟、毕芳支付一个月租金损失4700元；四、ＸＸ良、蒋梅兰是否应当向汤凤美、毕芳、毕伟退赔装修费27万元；五、汤凤美、毕芳、毕伟向陈利群收取的保证金5000元是否应当退还。
本院认为：根据三方于2010年8月29日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖后租赁合同》第五条约定“在乙方购买该四套住房之前，甲丙双方已将原4套住房改为6套，甲方称改造手续已经相关部门审批通过，甲方须在正式过户时提供给乙方原改造审批通过材料。如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套房屋的经费，应由丙方承担责任及经费。如因乙方转卖、转租需要还原或改造结构，则由乙方自行承担还原结构费用”。对于汤凤美、毕芳、毕伟主张ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群将涉案的4套房屋改造成6套，且没有合法的审批手续，存在欺诈的主张。本院认为，根据双方合同约定，汤凤美、毕芳、毕伟在签订买卖合同时，是明知房屋已由4套改造成了6套，且合同约定在办理过户时ＸＸ良、蒋梅兰应将改造的审批手续提供给汤凤美、毕芳、毕伟，但现4套房屋的产权已分别于2011年7月25日、8月9日、8月16日办理到了汤凤美、毕芳、毕伟名下。二审庭审中，汤凤美、毕芳、毕伟认可在办理过户时ＸＸ良、蒋梅兰并未向其提供改造的审批手续，则仍要求ＸＸ良、蒋梅兰办理过户手续，应视为汤凤美、毕芳、毕伟对该事实的认可，故其主张ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群存在欺诈行为的观点无事实依据，本院不予采信。对于ＸＸ良、蒋梅兰认为其不应承担恢复4套房屋费用的主张，本院认为，根据三方所签《房屋买卖合同》、《房屋买卖后租赁合同》均约定“如今后因房屋改造未经审批追究责任或相关部门要求还原4套房屋的经费，应由丙方承担责任及经费”，且汤凤美、毕芳、毕伟均在二审庭审中认可其持有的《房屋买卖合同》原件载明的“应由甲方和丙方承担责任及经费”，已划去了“甲方”，且双方在划去的部分进行了按印确认，同时，在同一天签订的《房屋买卖后租赁合同》第五条则无“甲方”的记载，从此事实可以证实，三方在2010年8月29日已达成一致意见，同意该房屋还原的改造费用由陈利群承担，故ＸＸ良、蒋梅兰的主张有事实和法律依据，本院予以支持。对于汤凤美、毕芳、毕伟仍要求ＸＸ良、蒋梅兰承担该55300元无事实和法律依据，本院不予支持。对于陈利群在二审答辩中认为汤凤美、毕芳、毕伟主张的改造费用55300元并不存在，且该费用不应由其承担，本院认为，该改造费用汤凤美、毕芳、毕伟在一审审理过程中，已向一审法院提交了《装修整改合同》、《收款收据》及物管公司出具的验收单予以证实，且陈利群并未提出上诉，视为对一审判决的认可，故本院对其该答辩理由不予采信。对于汤凤美、毕芳、毕伟要求ＸＸ良、蒋梅兰、陈利群共同向其支付一个月的租金损失4700元，对陈利群交纳的保证金5000元不予退还，并由ＸＸ良、蒋梅兰退赔其所交购房款中的装修费270000元的主张，因三方在《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，以及《房屋买卖后租赁合同》中并未对恢复原状后的预期收益损失及出售价中所包含的装修费应如何处理进行约定，且从三方合同约定以及履行情况来看，陈利群对于房屋改造并不存在任何违约情形，故对于汤凤美、毕芳、毕伟以上主张无事实依据，本院不予支持。
综上，原判适用法律正确，但判决结果有所不当，应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第1877号民事判决。
二、由被上诉人陈利群于本判决生效之日起十日内支付上诉人汤凤美、毕芳、毕伟将昆明市彩云北路螺蛳湾国际商贸城专业街商住楼一期25栋4楼404、405、406、407四套住房恢复原房屋结构支出的费用55300元。
三、驳回上诉人汤凤美、毕芳、毕伟的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计12500元，由上诉人汤凤美、毕芳、毕伟负担10405元，被上诉人陈利群负担2095元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 焦 菡