山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰民初字第433号
原告付娟。
委托代理人袁堂宗，山东创序律师事务所律师。
委托代理人刘伟，山东创序律师事务所律师。
被告临沂骅东汇仁置业有限公司，住所地：临沂市兰山区八一路58号江南映像售楼处。
法定代表人吴晓东，总经理。
委托代理人贾艳新，山东沂蒙律师事务所律师。
原告付娟诉被告临沂骅东汇仁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付娟的委托代理人刘伟，被告临沂骅东汇仁置业有限公司的委托代理人贾艳新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付娟诉称，2012年7月30日，原、被告签订了《商品房预售合同》，原告依据被告提供的户型结构和广告页承诺的事项，购买被告开发的商品房一套，合同约定总价款为335471元，交付楼房的时间为2014年6月30日，逾期交房超过90天原告有权要求解除合同，还约定被告变更设计未通知原告的，原告有权要求退房等内容。合同签订之后，被告无视合同的约定，没有按照进度进行施工，导致被告至今未能够交付楼房，截止至原告起诉之日，被告逾期交房到达199天，其违约行为成就解除合同条件；另外被告在施工中擅自改变厨房的位置，造成原有的客厅无法正常使用，变更之后的厨房无给排水不能够正常使用，被告的该违约行为也成就解除合同的条件。由于被告的上述违约行为，导致了合同目的不能够实现，现原告要求解除涉案合同，立即向原告返还房款，并赔偿因被告违约给原告造成的经济及未清偿债务之前的损失（即诉讼终结之前而产生的银行贷款利息等）。综上所述，被告无视合同的约定，其逾期交房和擅自变更楼房结构，成就了解除合同的条件，原告有权要求解除涉案合同，要求被告退还已收房款335471元，赔偿因其违约给原告造成的60820.65损失，故提起诉讼，请求法院依法解除双方之间签订的商品房预售合同；判令被告立即向原告返还房款335471元，并赔偿利息损失50320.65元；判令被告因违约给原告造成的预期合同利益损失10500元及房款退还之前的利息等损失；判令被告承担本案的一切诉讼费和保全费。
被告临沂骅东汇仁置业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人所签订的《商品房预售合同》第九条约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。答辩人尽管于2015年1月6日委托律师发出要求退房函，但被答辩人并没有提供退房必需的由银行出具的房贷凭证和特权证（他项权利证），答辩人无法进行结算和到房管局办理注销双方所签订的《商品房买卖合同》，也无法退还全部购房款及1%的违约金。因此，造成未按合同约定办理退房退款的责任不在答辩人方。二、被答辩人诉称答辩人擅自变更楼房设计，与事实不符。改变原设计厨房设置是根据国家突发的强制性规定和经被答辩人同意后实施的，此项变更不仅给买受人带来不便，而且给答辩人增加了建设成本拖延了工期，是不可抗力因素，根本不存在答辩人擅自变更之事实。三、被答辩人以逾期交房为由诉求退房退款合法有据，但诉求赔偿损失并支付利息，没有事实根据和合同依据。根据合同约定，逾期交房90天后，买受人解除合同的，出卖人退还已付全部购房款及1%的违约金。因此，答辩人不能同意被答辩人的该项诉求。综上所述，被答辩人诉求解除合同是对自己权利的处分，但诉求赔偿损失并支付利息没有合同依据和事实依据。为此，请求人民法院根据事实及合同约定，依法予以裁判。
经审理查明，2012年9月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS224818.内容：“出卖人：临沂骅东汇仁置业有限公司买受人：付娟第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于兰山区八一路58号，编号为25的地块的土地使用权出让证号为：临兰国用（2011）第0159号。该地块土地面积为15918平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2011年05月22日至2081年05月21日止。建设工程施工合同约定的开工日期为：2012年03月01日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2013年03月01日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为山东省临沂市房产和住房保障局，商品房预售许可证号为临房预售字第2012098号。第三条买受人所购房屋的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第6号楼2204号房，房屋代码为1713218。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.8米，建筑层数地上32层，地下2层。该商品房阳台是其中封闭阳台数为：0，非封闭阳台数为：0。该商品房预测建筑面积共56.36平方米，其中，套内建筑面积44.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.07平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5173.83元，总金额（人民币）叁拾叁万伍仟肆佰柒拾壹元整。第六条付款方式及期限1、一次性付款（1）总金额（人民币）335471叁拾叁万伍仟肆佰柒拾壹元整（含已付定金50000.00元），买受人应于签署本合同当日全额付清。第八条交付期限出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向山东省临沂市房产和住房保障局申请登记备案。”该商品房预售合同于2012年8月6日在临沂市房产和住房保障局备案。2012年8月11日，原告全额支付给被告购房款335471元。后因被告未能按合同约定期限将房屋交付原告，2015年1月20日原告诉至本院。
另查明，庭审中原告对被告未按时交房给其造成的损失向本院提出评估申请。经本院委托，2015年5月8日临沂市正鼎价格评估有限公司出具临正鼎价评字（2015）第074号《价格评估报告》一份，内容如下：“价格评估项目名称：兰山区八一路58号江南映像付娟购买的楼房月租价格评估；价格评估目的：确定该标的物在价格鉴定基准日的月租价格；价值价格评估基准日：2014年6月至2015年5月；价格评估结果：该标的物在评估基准日的平均月租价格为每月人民币1000元整。
上述事实，主要根据商品房预售合同书、收款收据、庭审笔录、当事人陈述等予以证实，相关证据均已收集、记录在案。
本院认为，原告和被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。该合同对双方的权利、义务等均有明确的约定，原、被告均应按合同的约定履行义务。根据合同约定被告应于2014年6月30日前向原告交付房屋，现因被告逾期交房，原告要求依法解除双方签订的购房合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告交付的购房款335471元，返还给原告。对原告主张的利息损失50320.65元，该损失系被告的违约行为给原告造成的损失，应参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，符合法律规定部分，本院予以支持。对原告主张的预期合同利益损失10500元，应根据临沂市正鼎价格评估有限公司出具的价格评估报告确定的涉案房屋月租赁价格1000元为标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十六的规定，判决如下：
一、解除原告付娟与被告临沂骅东汇仁置业有限公司签订的商品房预售合同（合同编号YS224818）；
二、被告临沂骅东汇仁置业有限公司本判决生效后十日内返还原告付娟购房款335471元；
三、被告临沂骅东汇仁置业有限公司本判决生效后十日内赔偿原告付娟利息损失（利息自2012年8月12日起，至实际履行之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；
四、被告临沂骅东汇仁置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告付娟房屋租赁损失4000元（期间自2014年9月29日起至2015年1月20日止）；
五、驳回原告付娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7244元，由被告临沂骅东汇仁置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李向欣
审 判 员 乔 丽
人民陪审员 刘培培
二〇一五年七月二十日
代书 记员 张俊萍