福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初470号原告:泉州市新都贸易发展有限公司，住所地：福建省安溪县湖头镇上田村。法定代表人：纪建鹏，任公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王春明，福建安荣律师事务所律师。被告：蔡江山，男，1963年10月23日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：苏丽华，女，1966年12月27日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：中国银行股份有限公司安溪支行，住所地：福建省安溪县凤城镇民主路536号金龙现代广场B栋一层15-16号、B、C栋商业裙楼三层。负责人：陈炳良，任该支行行长。原告泉州市新都贸易发展有限公司（以下简称新都贸易公司）与被告蔡江山、第三人苏丽华商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，鉴于中国银行股份有限公司安溪支行（以下简称中国银行安溪支行）与本案处理具有法律上的利害关系，依法追加中国银行安溪支行作为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新都贸易公司的特别授权委托诉讼代理人王春明到庭参加诉讼，被告蔡江山、第三人苏丽华经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人中国银行安溪支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新都贸易公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新都贸易公司与蔡江山于2011年10月25日签订的合同编号为NO.0423189的《商品房买卖合同》（包括附件六：合同补充协议及其他相关附件）；2.判令蔡江山、苏丽华立即协助新都贸易公司到房地产管理部门办理址在安溪县湖头镇锦绣新华都第7幢5层××号房的预告登记注销及合同编号为NO.0423189的《商品房买卖合同》及附件的备案登记撤销及相关退税手续；3.判令蔡江山、苏丽华立即偿还新都贸易公司代其清偿的款项19,544.49元，并赔偿给新都贸易公司支付的律师代理费2,000元；4.本案案件受理费由蔡江山承担。事实和理由：新都贸易公司与蔡江山于2011年10月25日签订的合同编号为NO.0423189的《商品房买卖合同》（包括附件六：合同补充协议及其他相关附件）。合同约定：蔡江山向新都贸易公司购买址在安溪县湖头镇锦绣新华都第7幢5层××号房。该商品房建筑面积共114.94平方米，总金额399,991元。其中附件六《合同补充协议》第三条第1项约定：蔡江山应于签订本《商品房买卖合同》时付清首期款项为总房价的30℅即120,991元，同时提供银行按揭贷款所需的全部资料并办理银行贷款的全部手续。蔡江山向银行办理按揭贷款为总房价的70℅即279,000元…，如新都贸易公司阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行按揭贷款本息，新都贸易公司有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求蔡江山赔偿出卖人的一切经济损失。该商品房于2012年10月26日到安溪县房地产交易管理处办理预告登记及备案登记，登记号为安房备登字新都11064号。自2015年4月10日起至2015年11月30日止，蔡江山累计八个月未能偿还银行按揭贷款本息。为此中国银行安溪支行分别于2015年7月30日、同年11月30日从新都贸易公司账户中扣划9,380.12元、10,164.37元，合计19,544.49元。蔡江山已累计八个月未能偿还银行按揭贷款本息，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，约定解除合同的条件成就，解除权人新都贸易公司可以解除合同。蔡江山未作答辩，也未提交任何书面证据。苏丽华、中国银行安溪支行未作陈述，也未提交任何书面证据。新都贸易公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：1.营业执照复印件，证明新都贸易公司的基本身份情况及诉讼主体资格；2.蔡江山、苏丽华的居民身份证复印件及结婚证复印件，证明：⑴蔡江山的基本身份情况及诉讼主体资格；⑵蔡江山与苏丽华结婚的事实;3.《商品房买卖合同》复印件（包括附件六：合同补充协议及其他相关附件），证明：⑴新都贸易公司与蔡江山签订合同编号为NO.0423189的《商品房买卖合同》，约定蔡江山向新都贸易公司购买址在安溪县湖头镇锦绣新华都第7幢5层××号房；⑵附件六《合同补充协议》第三条约定买受人累计三个月未偿还银行按揭贷款本息，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；⑶该商品房于2011年10月26日到安溪县房地产交易管理处办理预告登记及备案登记，登记号为安房备登字新都××号等事实;4.中国银行安溪支行蔡江山贷款交易明细复印件，证明蔡江山自2015年4月10日起至2015年11月30日止，累计八个月未能偿还银行按揭贷款本息等事实;5.中国银行安溪支行特种转账借方传票、贷款还款回单及其交易明细复印件，证实中国银行安溪支行分别于2015年7月30日、同年11月30日从新都贸易公司账户中扣划9,380.12元和10,164.37元用于代为清偿蔡江山不良贷款等事实;6.律师费发票复印件，证实新都贸易公司因本案诉讼支付律师代理费2,000元的事实;7.安房预湖头镇字第000××号商品房预告登记证，证明涉案房产已于2011年11月30日办理预告登记的事实。庭审中，本院依法出示安溪县住房和城乡规划建设局出具的涉案房屋权属登记查档一份，证实涉案房屋已于2016年4月5日被本院在（2015）安执字第4698号案件执行中查封。新都贸易公司质证认为，法院查封与本案的合同解除没有关联性，根据合同约定，双方合同约定的解除条件已经成就，依法应解除合同。本院认为，蔡江山、苏丽华、中国银行安溪支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又在本院指定举证期限内不提交证据，视为自愿放弃举证、质证权利。新都贸易公司提供的上述证据及安溪县住房和城乡规划建设局出具的房屋权属登记查档，经审查来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，符合证据的采信条件，依法予以采信。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡江山与苏丽华于2011年9月19日补办结婚登记（结婚证字号J350524-2011×××）。2011年10月25日,蔡江山向新都贸易公司购买址在安溪县湖头镇锦绣新华都第7幢5层××号房。该商品房建筑面积共114.94平方米，总金额399,991元。双方签订合同编号为NO.0423189的《商品房买卖合同》（包括附件六：合同补充协议及其他相关附件）。其中附件六《合同补充协议》第三条第1项约定：买受人应于签订本《商品房买卖合同》时付清首期款项为总房价的约30℅即120,991元，同时提供银行按揭贷款所需的全部资料并办理银行贷款的全部手续。买受人向银行办理按揭贷款为总房价的70℅即279,000元…，如超过约定期限3天买受人仍未前来办妥银行按揭贷款和公积金按揭贷款手续或出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行按揭贷款本息，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人赔偿出卖人的一切经济损失。2011年10月26日，该商品房买卖合同办理备案登记，登记号为安房备登字新都××号。2011年11月30日，该商品房办理预购商品房预告登记，登记号为安房预湖头镇字第000××号，预告登记权利人为蔡江山。自2015年4月10日起至2015年11月30日止，蔡江山累计八个月未能偿还银行按揭贷款本息。中国银行安溪支行分别于2015年7月30日、同年11月30日从新都贸易公司银行账户中扣划9,380.12元、10,164.37元，合计19,544.49元，以偿还蔡江山的不良贷款。2016年1月20日，新都贸易公司向本院提起诉讼。2016年4月5日，本案诉争的房产被安溪县人民法院在（2015）安执字第4698号案件执行中采取查封措施。本院认为，新都贸易公司与蔡江山签订的《商品房买卖合同》（编号为NO.0423189）及《合同补充协议》等相关附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，蔡江山按合同约定将购房首付款120,991元交付给新都贸易公司，而新都贸易公司也基于交易习惯，为蔡江山所办理的银行按揭贷款承担担保责任。现因蔡江山未能如期偿还按揭贷款，导致新都贸易公司被扣划款项19,544.49元以承担按揭保证责任，根据新都贸易公司与蔡江山所签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条约定，新都贸易公司诉求解除双方所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，新都贸易公司应将已收取的购房首付款120,991元返还给蔡江山。根据《合同法》第六十条第二款，蔡江山作为合同当事人应协助新都贸易公司办理涉案商品房备案注销登记及预告登记撤销等手续，但鉴于目前涉案商品房处于被司法机关查封状态，存在办理注销障碍，故蔡江山应在具备办理注销条件之时，协助新都贸易公司办理址在安溪县湖头镇锦绣新华都第7幢5层××号房的预告登记注销手续和涉案《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件的备案登记撤销及相关退税手续。新都贸易公司诉求蔡江山赔偿其因本案诉讼支付的律师代理费2,000元，因该费用非本案诉讼的必要支出，该请求于法无据，本院不予支持。虽然新都贸易公司提供证据证明截止至2015年11月30日其被扣划19,544.49元以偿还蔡江山的不良贷款，但因蔡江山与中国银行安溪支行、新都贸易公司之间的贷款抵押合同尚未解除，涉案房屋按揭贷款尚未全部还清，故对已代为偿还的19,544.49元新都贸易公司可另案主张。新都贸易公司的诉求中符合法律规定部分，本院依法予以支持；不符合法律规定部分，本院依法不予支持。蔡江山、苏丽华、中国银行安溪支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、泉州市新都贸易发展有限公司与蔡江山于2011年10月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0423189）及合同补充协议、相关附件于本判决生效之日起解除；二、蔡江山应于具备办理注销条件之日起10日内协助泉州市新都贸易发展有限公司办理址在安溪县湖头镇锦绣新华都第7幢5层××号房的预告登记注销手续及涉案房屋《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0423189）、合同补充协议及相关附件的备案登记撤销及相关退税手续；三、泉州市新都贸易发展有限公司应在上述合同的备案登记撤销和房屋预告登记注销手续办理完毕之日起15日内返还蔡江山购房首付款120,991元；四、驳回泉州市新都贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，由蔡江山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴瑜虹人民陪审员  陈秀珠人民陪审员  陈淑莲二〇一六年十二月九日书 记 员  曾秋华附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。