山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋中中法民终字第1107号
上诉人（原审第三人）刘得生，男，1947年5月27日生，汉族，平遥县城西街道办事处居民，现住平遥县。
委托代理人赵显贵，山西显耀律师事务所律师。
委托代理人巩文婕，山西显耀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）刘强，男，1973年12月27日生，汉族。
委托代理人王文田，男，1971年11月16日生，汉族，现住陕西省紫阳县，沈阳嘉嘉禾防腐保温工程有限公司职工。
被上诉人（原审被告）刘德祥，男，1953年7月20日生，汉族。
原审第三人刘杰，男，1974年1月24日生，汉族。
上诉人刘得生因与被上诉人刘强、刘德祥及原审第三人刘杰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院（2015）平民初字第431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，刘德祥与刘得生系亲兄弟，其父为刘治安、其母为安玉兰，刘治安、安玉兰均已去世。第三人刘杰系第三人刘得生的儿子。1980年，刘治安、安玉兰、刘德祥向桥头村委会批得位于桥头村东堡宅基地一块，内有六颗枣树，后陆续修建五间北房，1992年，平遥县土地管理局为刘德祥颁发了集体土地建设用地使用证。该宅院现门牌号为平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号。刘治安、安玉兰去世前，与刘德祥共同居住该宅院，去世后，该宅院由刘德祥执掌。
2014年农历8月24日，刘强与刘�祥订立卖房契约，约定：“刘德祥将自己东堡文明路南一巷1号房院一所，其中正窑五间，枣树六株，占地面积508.25平方米，南北长25米，东西宽20.33米，东至ＸＸ坚，西至空地，南至道、北至大街，该宅西侧有空基一块，东至本宅，西至道，南至道，北至大街，同中说和转让给刘强名下永久执掌使用。但刘强从立约之日起需满足刘德祥在有生之年有一间住房及生活方面正常的必需占地。刘德祥在居住期间只有居住权，没有转借、转让他人的权利，以及不得任何人享受及占用。该房院作价款壹拾肆万元，该款笔下交清，并当场交付该房产有效证件”。
刘得生、刘杰得知刘德祥出卖房院，诉诸原审法院要求确认该房院的一间为刘杰所有，剩余四间作为遗产由刘得生、刘德祥继承、分割。该院在2014年7月29日作出（2013）平民初字第1085号民事判决书，判决位于平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号宅院内从东数的第一间、第二间为刘得生继承所有；从东数的第三间、第四间、第五间为刘德祥继承所有；刘得生给付刘德祥遗产分割款20000元；驳回刘杰的诉讼请求。判决后，刘德祥不服，上诉于晋中市中级人民法院，晋中市中级人民法院于2014年11月21日作出（2014）晋中中法民终字第1069号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审认定，平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号宅院在刘治安、安玉兰去世前，为刘治安、安玉兰、刘德祥共同所有，刘治安、安玉兰去世后，财产分割前，为刘得生、刘德祥共同所有，有平遥县人民法院（2013）平民初字第1085号民事判决书、晋中市中级人民法院（2014）晋中中法民终字第1069号民事判决书足以证实，该院依法予以�定。财产分割前，刘德祥未经共有人刘得生同意，擅自处分共同宅院，该处分行为无效。但我国合同法第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号宅院内五间窑洞业已分割，刘德祥取得了从东数的第三间、第四间、第五间窑洞的所有权，故刘德祥关于该三间窑洞的处分应为有效。对宅院西侧的空基地，刘强、刘德祥未提供证据证实刘德祥为该空基的合法宅基地使用权人，刘强与刘德祥签订的卖房契约中有关空基地部分的约定应为无效。
原审判决：一、刘强与刘德祥于2013年农历8月24日签订的卖房契约中有关平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号宅院内五间窑洞从东数的第三间、第四间、第五间窑洞的部分有效，其余部分无�；二、刘德祥协助刘强办理位于平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号宅院内五间窑洞从东数的第三间、第四间、第五间窑洞的过户手续；三、驳回刘强的其他诉讼请求。
宣判后，刘得生不服，向本院提起上诉。其上诉请求及主要的上诉理由是：二被上诉人之间的买卖关系无效，诉争房院中的北房五间，其中3.33间是父母遗产属于上诉人和被上诉人刘德祥共同共有，被上诉人仅占共有房屋的40%，不达三分之二没有单独处分权。房屋五间的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道均属整体建筑和共同使用。根据《物权法》、《民法通则》的相关规定被上诉人刘德祥剥夺了上诉人的优先购买权；二被上诉人是恶意串通恶意取得。被上诉人刘德祥明知房院属于和上诉人共有，刘强明知上诉人因为房屋继承和刘德祥存在矛盾，且�知部分房产由上诉人掌控，还购买全院房产，双方的买卖关系是恶意串通、恶意取得。综上，上诉人认为二被上诉人的买卖契约侵害了上诉人的法定权益，故请求改判被上诉人之间关于共有部分的买卖关系无效，依法支持上诉人的优先购买权。被上诉人刘强答辩称：答辩人在购房时听刘德祥说是在刘得生不购买的情况下才买的，也就是说上诉人放弃了购买权，答辩人的行为是善意的，也给付了14万元的购房款，因此答辩人取得房屋是善意的，不存在恶意窜通；本案诉讼标的经两审法院已确认刘德祥取得了其应当取得的房产所有权，在此情况下刘德祥有权处分自己的房产；本案所争的标的物刘得生、刘德祥所取得的共有财产均不超过父母财产共有财产的50%，上诉人上诉所说的观点是错误的。综上，请求维持原判。被上诉人刘德祥答辩称：我出卖房子时问过上诉人两次，他说不要，我就卖给别人了，请求维持原判。原审第三人刘杰答辩称：同意上诉人的上诉意见，请求支持上诉的上诉请求。
经二审审理查明的基本事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是被上诉人刘强与被上诉人刘德祥所签订的房屋买卖协议是否有效，该房屋买卖行为是否侵害了上诉人刘得生的权益。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十六条规定：“…合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案所涉位于平遥县中都乡桥头村文明路南一巷1号宅院在财产分割前，为上诉人刘得生与被上诉人刘德祥共同共有，在二人共同共有关系存续期间，被上诉人刘德祥未经上诉人刘得生的同意，擅自将该房产转让给被上诉人刘强，属于无权处分行为，被上诉人刘强亦未形成善意取得，此时被上诉人刘德祥与被上诉人刘强所签订的卖房契约处于合同效力待定状态。而后，被上诉人刘德祥在其与上诉人刘得生法定继承纠纷一案中，经平遥县人民法院（2013）平民初字第1085号及晋中市中级人民法院（2014）晋中中法民终字第1069号民事判决，被上诉人刘德祥取得了本案所诉争宅院内五间窑洞从东数的第三间、第四间、第五间的所有权，符合合同法第五十一条所规定的无处分权的人订立合同后取得处分权的情形，依据该法条规定，被上诉人刘德祥与被上诉人刘强所签订的卖房契约中关于该三间部分应为有效，其余部分无效。本院认为，本案诉争房产在作为遗产分割之前为上诉人刘得生与被上诉人刘德祥共同共有，分割后二人就各自取得的房产为各自所有，被上诉人刘德祥有权处分自己取得的财产。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人刘得生负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 俊
审判员 白雁军
审判员 元晓鹏
二〇一六年二月二十二日
书记员 李 玲