江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5390号
上诉人（原审被告）江苏大田生态科技发展有限公司，住所地江苏盐城市盐都区尚庄镇庆福村一组。
法定代表人于莲英，该公司董事长。
委托代理人张学凡，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京通亚置业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路450号。
法定代表人尹建华，该公司董事长。
委托代理人周健，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托代理人高霞，江苏爱信律师事务所律师。
上诉人江苏大田生态科技发展有限公司（以下简称大田公司）因与被上诉人南京通亚置业有限公司（以下简称通亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
通亚公司原审诉称，大田公司承租通亚公司位于南京市秦淮区白下路166号101室房屋（以下简称诉争房屋），面积为332.22平方米，租期自2014年2月16日至2024年2月15日止，租金为70735.18元／月，每3个月支付租金211292.11元。但自2014年11月16日至今，大田公司一直拖欠房屋租金，截止至2015年4月15日拖欠租金共计353615.9元。大田公司拖欠租金的行为构成违约，通亚公司遂于2015年4月16日向大田公司发出解除租赁合同函，合同解除后，大田公司应支付自2015年4月16日至2015年7月15日的房屋使用费共计298992元（按照10元／平方米／天计算）及违约金（自2014年11月16日计算至实际腾空计付之日止，按千分之一／天的金额计算）。为维护通亚公司合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、确认通亚公司、大田公司于2015年4月16日解除《斯亚财富中心租赁合同》；2、大田公司支付房屋租金351849元、房屋使用费298992元及违约金；3、大田公司及时腾空并返还房屋；4、承担本案的诉讼费用。
大田公司原审辩称：一、通亚公司、大田公司之间的租赁合同未达成解除条件，通亚公司逾期交付诉争房屋在前，通亚公司于2014年8月15日才交付诉争房屋，在此期间大田公司自行垫付了空调改造费用。二、通亚公司、大田公司约定了4个月的免租期及通亚公司、大田公司双方抵款的相关协议，大田公司认为诉争房屋应当从2014年12月16日起算租金，大田公司已经支付了5个月的租金，故诉争房屋租金实际交纳至2015年5月16日，通亚公司解除合同的事实不充分，故请求驳回通亚公司的诉讼请求。三、违约金要求过高，请求法院予以调整。四、若租赁合同解除，大田公司装修诉争房屋的损失过大。
原审法院经审理查明，2013年11月20日，通亚公司、大田公司签订《斯亚·财富中心租赁合同》，约定：通亚公司将诉争房屋出租给大田公司使用；租期自2013年11月25日至2023年11月24日，该房屋租金为7元／平方米／天，合计70735.18元／月，租期内从第3年开始每一年递增一次租金，该房屋的日租金分别按照上年度租金总额的3%递增，租金支付方式为每3个月预付一次，租期前2年第一次付款为1414703.53元、之后每次付款212205.53元；如租金到期未付超过5个工作日，则大田公司应按应付金额的日千分之一向通亚公司支付违约金，超过15日租金到期未付，通亚公司有权收回该房屋，大田公司应承担相应违约责任；大田公司未征得通亚公司书面同意，逾期不支付租金超过15日的，通亚公司可书面通知大田公司解除合同，同时违约方应按照租金的两倍支付违约金，造成损失的，同时按照实际损失支付赔偿金；通亚公司提供免租期自2013年11月25日至2014年3月25日；交付该房屋的时间为2013年11月25日，具体以通亚公司书面通知为准；大田公司应于2013年8月25日前向通亚公司支付房屋租赁保证金212206元；除续租外，大田公司应该在租期届满后的5日内归还该租赁房屋；未经通亚公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，大田公司应按10元／平方米／天向通亚公司支付该房屋占用期间的使用费；如果发生根本性违约，受损方有权单方解除合同并请求赔偿；租赁期间，通亚公司根据大田公司的商业经营要求，协助配合办理本合同附件二列出的附属设施和设备安装、开通、维护和维修，费用由通亚公司承担；使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等相关使用费用由大田公司承担。为变更租赁期间，通亚公司、大田公司签订《补充协议》，约定：将租赁期限延长自2014年2月16日至2024年2月15日止，免租期变更为2014年2月16日至2014年6月15日止。2013年11月20日，南京斯亚物业管理公司与大田公司签订《物业管理服务合同》，约定由南京斯亚物业管理公司为大田公司位于斯亚财富中心的承租房屋提供物业管理服务。2013年12月30日大田公司作为业主，签收《公寓商铺验收接收表》，确认接收诉争房屋，并于接收表载明诉争房屋的空调送风口、空调回风口、空调新风口、风机盘管控制器与风机盘管由大田公司定位，通亚公司提供并安装。
2014年12月5日，通亚公司向大田公司发出《催款告知函》（该函由大田公司法定代表人吴军签字），函告大田公司已拖欠房屋租金共计211292.11元，大田公司租金到期未付已超过十五日，根据合同约定如租金到期未付超过5个工作日，则大田公司应按应付金额的日千分之一向通亚公司支付违约金，超过15日租金到期未付，通亚公司有权收回该房屋，大田公司应承担相应违约责任，现通亚公司根据合同请大田公司于2014年12月15日前缴清欠款及违约金，如未收到，通亚公司有权单方解除租赁合同并收回租赁房屋，由此产生的费用及违约责任由大田公司承担。2015年4月14日，南京斯亚物业管理公司与通亚公司共同向大田公司发出《解除合同函》，函告大田公司已拖欠通亚公司房屋租金421975.28元，拖欠南京斯亚物业管理公司物业管理费29301.9元，大田公司已构成根本违约，自大田公司收到本函之日起解除与大田公司之间签订的房屋租赁合同、物业服务合同，自大田公司收到本函之日起三日内无条件退场并支付拖欠的所有费。2015年4月16日，大田公司收到该函。因大田公司未支付拖欠的房屋租金并迁出诉争房屋，通亚公司于2015年4月21日诉至原审法院。原审庭审中，通亚公司、大田公司确认大田公司已缴纳保证金212206元。大田公司分别于2013年11月26日、2014年12月3日向通亚公司支付房屋租金141470.35元、212205.53元。通亚公司表示该租金是2014年6月15日至2014年11月15日的房屋租金，通亚公司于2013年12月30日交付诉争房屋，扣除4个月免租期后，通亚公司本应于2014年5月1日开始起算租金，但通亚公司现在仅从2014年6月15日开始起算租金。
原审另查明，大田公司分别于2014年3月10日、2014年5月27日支付空调改造费共计17000元。大田公司于2015年3月17日向通亚公司发出《租赁款抵款申请》，大田公司希望以诉争房屋更换玻璃费6000元、管道材料及施工费用7780元、茶叶费用15595元、办公用品15500元，合计44875元冲抵诉争房屋2014年11月16日至2015年2月15日期间的部分租赁款。
上述事实，有《斯亚·财富中心租赁合同》、《补充协议》、《物业管理服务合同》、《公寓商铺验收接收表》、《催款告知函》《承包经营协议书》、《承包经营协议书补充协议》、银行凭证、照片、及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，通亚公司、大田公司签订的《斯亚·财富中心租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于大田公司主张因通亚公司未按约安装空调，致使实际于2014年8月15日方才交付诉争房屋的辩称意见，因通亚公司提供的公寓商铺验收接收表载明大田公司于2013年12月30日签收诉争房屋，并约定了由大田公司先提供空调位置再由通亚公司安装空调，表明通亚公司已于2013年12月30日交付诉争房屋，大田公司未提供证据证明已先行向通亚公司提供了空调的位置定位，故对于该抗辩意见，原审法院不予采信。大田公司承租通亚公司的诉争房屋，理应支付相应的租金，通亚公司、大田公司约定了诉争房屋的租赁期限自2014年2月16日至2024年2月15日止，及免租期自2014年2月16日至2014年6月15日止，现大田公司支付了2014年6月15日至2014年11月15日期间的诉争房屋租金，故大田公司应当支付2014年11月16日至2015年4月15日的诉争房屋租金353675.98元（70735.18元／月×5个月=353675.9），现通亚公司主张的房屋租金为351849元，低于双方实际约定的标准，原审法院予以确认。大田公司未按约支付房屋租金，构成违约，应当支付违约金。合同中约定违约金标准过高，大田公司请求调整，原审法院考虑合同的履行状况、大田公司的违约程度、案件实际情况，酌定按所欠租金351849元从2014年11月16日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类同档贷款基准利率四倍计算违约金。因大田公司逾期支付诉争房屋租金，解除合同条件成就，通亚公司按约向大田公司发出解除租赁合同函，大田公司于2015年4月16日收到该函，故对于通亚公司主张确认《斯亚·财富中心租赁合同》于2015年4月16日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。租赁合同解除，承租人应当将诉争房屋返还给承租方，并应参照双方合同约定的标准10元／天／平方米支付2015年4月16日至2015年7月15日房屋使用费3202320.2元（10元／天／平方米×91天×332.22平方米=302320.2元），现通亚公司主张的房屋使用费为298998元，不违反法律规定及合同约定，原审法院予以确认。由于大田公司已交纳保证金212206元，该保证金应当予以冲抵上述大田公司理应承担的款项。关于诉争房屋装修，大田公司未提出反诉，本案不予处理，如大田公司认为其财产受到损失，可以另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十二条之规定，原审判决：一、南京通亚置业有限公司与江苏大田生态科技发展有限公司签订的《斯亚·财富中心负租赁合同》于2015年4月16日解除。二、江苏大田生态科技发展有限公司于判决生效之日起十日内迁出并腾空南京市秦淮区白下路166号101室房屋。三、江苏大田生态科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向南京通亚置业有限公司支付房屋租金351849元元及违约金（自2014年11月16日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类同档贷款基准利率四倍计算）。四、江苏大田生态科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向南京通亚置业有限公司支付自2015年4月16日至2015年7月15日的房屋使用费298992元（江苏大田生态科技发展有限公司已交纳的212206元保证金从上述款项中抵扣）。五、驳回南京通亚置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7630元，保全费2620元，合计10250元，由江苏大田生态科技发展有限公司负担。
大田公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定双方房屋的实际交付时间错误，上诉人根本无法接收被上诉人提供的房屋并在免租期内完成装修并开业。原审判决以上诉人签字的表格作为房屋交付的实际时间错误。二、原审判决认定合同解除错误，上诉人认为涉案房屋并未达到解除条件。1、涉案房屋的实际交付时间为2014年8月15日，根据双方协议，扣除免租期，上诉人的房租已经交付至2015年5月16日。在被上诉人发函之时，根本不欠租金；2、被上诉人在上诉人处有若干消费，被上诉人应当承担付款义务。综上，请求二审法院：1、判决撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2、由上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人通亚公司答辩称：一、我方认为原审判决第一、二、三项是正确的，原审判决第四项我方不予认可，按照合同约定，保证金应当在上诉人实际返还房屋时才可以抵扣，但原审判决直接抵扣了保证金，是不合理的，存在程序问题。二、上诉人目前上诉的行为是拖延时间、损害我方利益。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因双方签订的《斯亚·财富中心租赁合同》、《补充协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应按约履行。由于2013年12月30日大田公司作为承租人签收《公寓商铺验收接收表》，确认接收诉争房屋，因此，上诉人称原审判决认定其签字的表格作为房屋交付的实际时间错误的意见不能成立，本院不予支持。通亚公司、大田公司签订的《斯亚·财富中心租赁合同》约定，房屋租金为该房屋租金为7元／平方米／天，合计70735.18元／月。《斯亚·财富中心租赁合同》还约定，如果发生根本性违约，受损方有权单方解除合同并请求赔偿。《补充协议》约定，将免租期变更为2014年2月16日至2014年6月15日止。由于上诉人大田公司已支付了2014年6月15日至2014年11月15日期间的房屋租金，但其后上诉人大田公司并未向被上诉人通亚公司支付房屋租金，构成违约。2014年12月5日，通亚公司向大田公司发出《催款告知函》，该函要求大田公司于2014年12月15日前缴清欠款及违约金，嗣后大田公司并未履行合同义务。2015年4月14日，被上诉人向大田公司发出《解除合同函》，符合双方合同约定，在解除合同约定条件成就的情况下，原审法院对于通亚公司主张确认《斯亚·财富中心租赁合同》于2015年4月16日解除的诉讼请求予以支持并无不当，依法应予支持。上诉人认为双方合同未达到解除条件的理由不能成立，本院不予支持。大田公司上诉主张通亚公司支付消费款项，不属于本案审理范围，本院不予理涉。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7630元，由上诉人江苏大田生态科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 俞梦霏