河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第133号
上诉人（原审原告）明珍。
委托代理人明彦，女，1960年3月8日出生，满族。系明珍之妹。
上诉人（原审被告）邱淑荣，退休干部。
委托代理人师海燕，女，1978年7月29日出生，汉族。系邱淑荣之女。
上诉人明珍与上诉人邱淑荣房因屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第1724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年6月1日，明珍之妹明彦代理明珍与邱淑荣签订了一份房屋买卖合同。将明珍名下的海港区燕海东里48栋2单元1号的房屋一套卖给邱淑荣，房屋建筑面积为67平方米，总价款是30万元。合同第四条约定：双方于合同签订的同时邱淑荣付明珍购房定金2000元，待产权变更完毕后，将余款人民币298000元一次性付给明珍。双方同意于2007年7月16日明珍将房屋正式交付给邱淑荣使用。合同第七条约定：此房是发票，明珍负责办理一切更名过户手续。包括办理房本都由明珍负责过到邱淑荣名下，费用由明珍负责，邱淑荣于2007年6月7日交给明珍房款50000元办理发票更名（从房款中扣除），明珍发票更名后邱淑荣付余下全款。合同签订的当日，邱淑荣按合同约定交给明珍定金2000元，2007年6月7日按约定邱淑荣应交明珍购房首付50000元，而实际邱淑荣交付明珍47000元，加上2000元定金一共是49000元。2007年6月7日，双方签订一份补充协议，约定：1、燕海东里48栋2单元l号一楼面积66.73平方米，下房一间，房屋产权过户的一切费用由明珍负责，如邱淑荣违约，前期付款49000元明珍不退回给邱淑荣，如明珍违约双倍退回给邱淑荣。2、邱淑荣付完房款后2007年7月16日前给邱淑荣腾房。明珍按照合同的约定，将购房发票变更到邱淑荣的名下。发票为河北省国有住房出售收入专用发票，购房人为邱淑荣，开票日期为1997年12月24日，售价为74328.48元，加盖的售房单位财务章为秦皇岛市海港区安居工程办公室。邱淑荣的女儿师海燕发现后，认为发票是假的或明珍是诈骗，于2007年7月20日到秦皇岛市公安局海港区分局东环路派出所报案称明珍诈骗。公安机关经询问认为是民事纠纷，不予立案。期间明珍于2007年7月31日办理并取得了该房屋的所有权证书，产权登记在明珍名下，该房系明珍于1999年10月25日购买的经济适用房，但此前一直没有办理产权证书，2007年8月9日办理了上市交易备案。后邱淑荣多次找明珍要求退还购房款49000元，明珍认为邱淑荣不想购买此房属于违约行为，不同意退还，并于2007年9月16日给邱淑荣送达了一份《解除合同通知》，通知载明“在合同履行中，你曾多次找到房屋中介、海港区东环路派出所、海港区公安经侦大队等单位，用语言、行动明确表示不再购买此房，根据《合同法》规定，我正式通知你：解除我们之间所有的买卖合同及补充协议。此通知送达你手中，立即生效。”在另案中，邱淑荣因明珍未退还购房款，将明珍、明彦诉至法院，要求返还购房款49000元并按银行贷款利率的四倍支付利息，承担本案诉讼费用。原审法院于2009年6月19日作出（2009）海民初字第948号民事判决书，判决明珍于判决生效后7日内返还邱淑荣购房款49000元，该案发回重审后，原审法院于2012年6月19日作出（2011）海民重初字第6号民事判决书，判决明珍于本判决生效后十日内返还邱淑荣购房款47000元，明珍不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）秦民终字第1445号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中，明珍认为邱淑荣没有按照合同约定的期限交纳前期购房款5万元，后又用自己行为表明不再购买此房，存在违约行为，应承担违约责任。按照双方2007年6月7日补充约定，如邱淑荣违约，前期付款49000元不退回，转化为违约金，考虑到合同第七条约定，明珍要求邱淑荣承担2万元违约金；另外邱淑荣的违约行为导致明珍房屋不得不降价出售，明珍与邱淑荣买卖合同价款是30万元，后转让给陈文学价款为27万元，直接损失3万元，合计为5万元。原告认为生效判决已明确告知明珍的损失可以另案起诉，遂诉至法院，要求赔偿损失50000元。
另查明，2007年9月18日，明珍与陈文学就诉争房屋签订赠与合同并办理了公证。2007年9月19日，明珍与陈文学签订房屋买卖合同，将该房以27万元的价格卖给陈文学，陈文学于当日交付定金5000元、9月19日交付购房款190000元、9月21日交付购房款75000元，原告分别出具了三张收条。
还查明，诉争房屋原来产权人是明珍，明彦是代理其姐姐明珍与邱淑荣签订的房屋买卖合同并收了首付款。
原审法院审理认为，明珍、邱淑荣于2007年6月1日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，但是合同第七条约定“此房是发票，明珍负责办理一切更名过户手续。包括办理房本都由明珍负责过到邱淑荣名下，费用由明珍负责，邱淑荣于2007年6月7日交给明珍房款50000元办理发票更名（从房款中扣除），明珍发票更名后邱淑荣付余下全款。”该约定违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民头和国契税暂行条例》的相关规定，属于逃避国家税收、侵害国家利益的行为，该条款无效。2007年6月7日双方签订的补充协议是基于买卖合同第七条的约定，亦不具有法律效力。在合同履行过程中，邱淑荣认为明珍提供发票虚假，并向公安机关报案，随后双方协商不成，明珍将房屋转让他人，可以认定双方对解除合同均是认可的，明珍应返还邱淑荣购房款。已生效判决确认的是合同第七条及补充协议无效，双方当事人违反无效条款不承担违约责任，双方可以根据有效的约定和对方的违约情节追究违约责任，故邱淑荣关于明珍属于重复起诉的抗辩理由不能成立，明珍有权起诉要求邱淑荣承担违约责任。明珍要求邱淑荣承担违约金，因生效判决已按定金罚则对邱淑荣交纳的定金不予退还，定金条款与违约金应选择适用，对明珍要求邱淑荣承担2万元违约金的请求，不予支持。合同如正常履行，明珍可获得合同履行利益为30万元，在合同履行过程中，因邱淑荣不想履行合同在先，存在违约行为，导致合同未能最终履行，双方解除合同，明珍以27万元的价格将房屋转让他人，实际损失3万元，对明珍要求邱淑荣赔偿房屋差价损失3万元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定判决，一、邱淑荣于本判决生效后十日内赔偿明珍经济损失30000元；二、对明珍的其他诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由明珍承担420元，邱淑荣承担630元，于本判决生效后十曰内交纳。
上诉人明珍不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定上诉人的实际损失3万元是错误的，上诉人的实际损失应是5万元。上诉人明珍与邱淑荣在2007年6月1日签订的房屋买卖合同，2007年6月7日又签订了补充协议，约定了违约金条款。在这个时间的前前后后，来看此房、想买此房的人很多。在2007年6月中旬左右，有一想买此房的人，给价33万5千元，包括家具、电器等，但当时明珍与邱淑荣已签订了房屋买卖合同和补充协议。所以明珍为了诚信，继续积极履约，并把煤气改造、有线电视、电卡等等一切都变更到邱淑荣的名下。可是，直到2007年9月中旬，邱淑荣仍拒不履约，这时全国房价下跌，明珍迫不得已通过法律手段和邱淑荣解除合同，以低价27万元卖给他人，造成实际损失5万余元。
邱淑荣辩称：首先上诉人所诉与事实不符，1、对方制造假发票，当时注明的日期是1997年而房产交易的日期是2007年6月1日，在（2012）秦民终字1445号第二页、第三页，对房产交易争执主要矛盾表述的清晰。当时的合同真实买卖价格为300000元，虽然对方合同注明是发票，但是按照国家办理的程序如下，首先是卖房人合法上市的证明房产所有权证按原购价正常缴纳房产契税等相关税后，其名下取得正常房产证，完成上市交易资格，对方上诉人房产是于1999年10月25日购买的经济适用房但此前一直没有办理房产证，经济适用房必须办理交易的备案，对方在出具假发票之后，我方在房产部门证实真伪，得知此发票为假发票，建议我们立刻报案。故此，我们当时在海港区进行了报案，对方被迫海港区公安刑侦追究刑事责任的压力，托关系加快办理了房产证，在以往的诉讼当中，卷中有报案的时间，我方先行报案。对方2007年7月31日才取得了房产证，于2007年8月9日办理了备案，并不象对方所陈述，先取得房产证我方后报案的。2、对方陈述在6月到10月合同签约过程中，我方拒不履约，与事实不符。（2012）秦民终字1445号第3页，及双方签订的房屋买卖合同第7条，均明确规定由对方负责办理更名过户手续将发票更名我方后在付剩余的房款。补充协议中对方认同我方交足49000元按合同第7条发票更名手续。我方所理解的发票更名是指，按国家正常流程在对方取得房产证之后，按我方签署的300000元真实交易价格进行在缴纳契税，房产交易税等相关税费。此时，发票更名完成，落户在我方名下。而对方是指违反国家相关税法直接将发票甚至假发票落户到我方名下，对这种行为法庭不应支持，对于我方坚持遵守国家流程相关税法合法交易的行为应予支持。3、对方与我方签订300000元其中包含了我方留给对方按所有交税的费用而对方习惯于制造假票偷税，在与我们合同未终止的过程中，不按原合同第7条履行发票更名手续。如果对方按我方正常要求对方需要缴纳4500元，个人所得税为30万减原值价74328.48元在乘以20%的所得税，合计共5万余元。我方要求对方正常手续缴纳。实际房产扣除税费，剩余净价约250000元。而对方以假赠与真买卖的形式卖给陈文学，再次偷税40000元左右，实得房款270000元，比正常卖我方多的利益20000余元，由此，对方270000元的价格没有任何损失，反而我因对方不诚实守约遵守税法办理过户影响我方买房，所遭受的损失，房产涨价200000余元。4、对方法庭陈述说开庭中以认定我方多次违约与事实不符。对方提出的解除通知书，我方之前给法庭的通知书是对方已将房产另售他人后伪造的送达时间，为隐瞒了一房二卖的事实。说家中老人去世为由，让我方继续等待。2009年对方代理人明彦说对方上诉人已回到秦皇岛请我方来秦皇岛办理过户手续。我方按对方的要求到达了国贸大厦，而明彦和他丈夫到了国贸大厦交给我方一张解除合同通知书，并用事先准备好的照相机进行了照相。针对此事已在一审法院2012年审判过程中证人杨国目睹了事实的真相并出庭作证。解除合同2007年9月16日而实际时间是2009年，对此我方多次要求法庭申请相关机构对此解除合同通知书真实打印时间予以鉴定。我方再次要求对解除合同书做鉴定。北京能够鉴定真实打印时间和送达时间，该通知书是对方违约在先，单方解除房屋买卖合同掩饰房产另卖他人及违约的真相，在我方将对方另案起诉的过程中，其中最后一次海港法院进行审理，审判法官刘长利多次打电话给我方说考虑到我方上诉人年老体弱已经是70多岁的老人，每次从北京到秦皇岛打官司所耗费的人力物力财力很多，告诉我们法院的相关领导已做通对方工作，退还我方47000元，建议另外2000元不要计较了。我方及家人头次打官司本性善良，相信法院法官，同意2000元不要就能收回47000元房款，就同意了法官的建议。判决书出来之后对方以此为由又进行了上诉，所以对方开庭认定我方违约的事实并不客观存在。5、对方法庭陈述赔偿违约责任任选其一（2012）秦民终字1445号海港法院以判决没收2000定金，并明确指出违约金对方违约金的请求法院应不予支持。我方认为海港法院又受理此案本就是违反立案程序。对方更无权利要求我方对其承担2000元以外的赔偿义务。6、对方在法庭陈述2007年10月7日秦皇岛新政策需要花费很多，称花了20000余元的费用才将房产另售他人，与事实不符。对方上诉人于2007年9月18日，将涉案房产以假证过户给了陈文学，赠与形式逃避了房产交易的正常流程。对方所指的多花费的20000余元的费用是否有符合事实的证据发票。如没有法院不能采信。7、我方通过百度文库原文下载、调取了专业房产调研机构，依照秦皇岛市房产局、统计局调取了《2007年秦皇岛市房地产市场调研报告》作为本案的新证据提交，其中第6页，公布了秦皇岛市海港区2007年涵盖高价位别墅房产均价为4550元每平方米。第14、15页公布了2007年一手现楼的价格，以当年的中央胜境以成交95%以上现房的市场均价仅为每平方4200多元，该楼盘的地理位置、优势、建筑品质、管理服务且是新房，均优于对方房产，我女儿不在身边，情感寂寞，刚刚从深圳到秦皇岛，不了解秦皇岛的房产价格，基于对明彦的信任等情况下，在哄骗下签订了房屋买卖合同。按合同所指房产是燕海东里的10余年的老房，是一楼无装修。300000元的购房价折合单价每平方4700余元的，明显高过当地同等房产价格。但我方并没有因此拒绝履约，一直等待对方按合同约定将发票房本更名到我方名下，对方于合同签订3个月左右，私下将房产卖给陈文学。获得净房价270000元，没有任何对方所指的损失。比卖给我方多的20000余元。而且当年报告中当年的房产价格并没有下降，我方要求原审法院及对方提交权威部门提供的2007年涉案房产同小区同面积同楼层的真实价格。衡量270000元是否存在真实的损失。8、对方违背与我方房屋买卖合同的约定将房产另售他人，是自愿的行为。如果270000元的售价价格低，等房价高了在进行出售。如果法院认定我方仅以我方与对方签订合同和另外270000元的损失是非常不遵守客观事实，盲目办案的做法。综上，我方认为海港区法院对于案件重复受理不符立案程序，不尊重法律事实。要求撤销河北省秦皇岛市海港区人民法院（2012）秦民终字1445号民事判决书。驳回上诉人明珍的请求。并由上诉人明珍承担相应的诉讼费用。
上诉人邱淑荣上诉称：1、上诉人明珍的过错造成合同无法履行，造成损失的过错责任不应由上诉人邱淑荣承担。2007年6月1日，上诉人明珍与邱淑荣签订了《房屋买卖合同》，明珍为逃避税约定了一项无效条款，但邱淑荣并未因此获利。合同履行过程中，明珍直接将发票过户到邱淑荣名下，致使发票时间和金额与实际交易不符，邱淑荣认为明珍提供虚假发票，为了保护自身合法权益，才进行报案等维权行为，当时明珍未取得房产证，邱淑荣的行为性质是行使不安抗辩权，而非违约行为。明珍取得房产证后并未明示提出履行反而提出解除，并将房屋另卖，严重区别邱淑荣在房产证下发前基于不安抗辩提出的解除。因此，明珍的过错才是造成合同无法履行的根本原因，而非邱淑荣的原因。必须指出的是（2012）秦民终字第1445号判决书判邱淑荣承担违约责任，邱淑荣对此并不认可，但考虑到诉讼成本及息讼原因，并未上诉。2、一审法院对明珍实际损失3万元的认定是错误的。明珍另卖房屋27万元是不真实的。即使另卖房屋交易价格是27万元，邱淑荣认为也应先确认另卖房屋时当地同等房屋的市场均价，若市场均价高于27万元，而明珍低价出售房屋，是其放弃收益自行处分的结果，不能认定为损失。因此，在未进行市场评估的前提下，已由证据证明明珍进行虚假交易，明珍虚假交易的27万元不能作为房屋差价损失的证据，更不能由无过错的邱淑荣承担赔偿责任。
明珍辩称：从对方所说第一条就承认造成了损失，刚才对方说的房产市场价格，就以明显说明当时对方买的价格过高了。对方说发票的金额与实际不符，如果发票直接更名，只能是当时的金额和时间，当事人说的前后矛盾，一会儿说提供的发票是虚假的又说真实的。一审法院认定发票是真实的，发票没有形成事实，随后就变成产权证。2、签订的合同是300000元，全部是对方真实意思的表示，假赠与真买卖与本案没有关联系。上诉人所说偷税与本案没有关系。对方提供的第二条明确证明我方损失的事实。对方提供市场的评估价我方认为与本案没有任何关系，一是对方要求没有这个权利，二是双方约定的价位，是双方同意签订的合同。秦皇岛房产局直到现在房屋过户也没有要求要评估报告。没有卖房子的先去评估多少然后卖多少钱。对方所说，完全与事实不符，如果我方没有正常的手续，手续不全怎么能够卖给他人，这都是房产要求的必备手续。如果对方诚心的履约，我们能300000元不卖，再去卖270000元？合同约定过户的费用一切由我方承担，但需要对方的配合，但是对方身份证不给人也不到，怎么过户。对方提到通知书，她认为通知书是真实的，所以是她提供给一审法院，我们也认为是真实的不存在虚假的。另卖他人的时候是在9月下旬签的合同但是过10月后过的户，所以我方多交了20000元的费用，我方要求赔偿损失是我方的实际损失。直接损失就是3万元，由于对方的违约，耽误了我方卖房的时机。卖房子的时候是中介带着邱淑荣看房不下5、6次，并不存在欺骗邱淑荣的事实，房子是装修的有家电、有家具，当时邱淑荣相中了这套房子，生活方面比较方便。而且我们卖的300000元有家电家具，补充协议签了很多都能证实。我方并不存在欺骗行为。邱淑荣当时非常愿意买此房，师海燕回来后不同意买这套房子。
本院审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，明珍与邱淑荣于2007年6月1日签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示。对于双方签订合同第七条一审认定属于逃避国家税收、侵害国家利益的行为，该条款无效。2007年6月7日双方签订的补充协议是基于买卖合同第七条的约定，亦不具有法律效力。本院予以认可。在合同履行过程中，邱淑荣认为明珍提供发票虚假，并向公安机关报案。整个案件的事实都已经有（2012）秦民终字第1445号终审民事判决予以认定。明珍有权起诉要求邱淑荣承担违约责任。一审认定实际损失3万元，本院予以支持。另明珍请求损失5万于法无据，不予支持。对于邱淑荣提出的合同无法履行的责任不在自己，不应承担违约责任的上诉理由及明珍的实际损失一审认定是错误的主张因已有生效民事判决予以确定，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由明珍负担525元，邱淑荣负担525元。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 刘信奇
审判员 邹德林
二〇一四年四月二日
书记员 孙秀丽