湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初8173号
原告徐卓，男，汉族，1981年4月12日出生，住长沙市岳麓区。
委托代理人罗喜立，湖南正强律师事务所律师。
被告长沙天亚房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区王公塘附一号。
法定代表人冯新力，总经理。
被告湖南天马房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区麓山南路308号。
法定代表人杨德辉，总经理。
两被告共同委托代理人喻朋，湖南湘恒律师事务所律师。
原告徐卓诉被告湖南天马房地产开发有限公司（以下简称“天马公司”）、长沙天亚房地产开发有限公司（以下简称“天亚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗喜立，被告天马公司、天亚公司的委托代理人喻朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐卓向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办妥并交付曙光泊岸锦园10栋1单元101号房屋的不动产权证（土地使用权证）；2、被告向原告支付延迟办理房产证的违约金45460元；3、被告向原告支付延迟办理不动产权证（土地使用权证）的违约金42450元（暂计算至2016年11月21日，应计算至办妥之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年曙光泊岸锦园200多位业主就两被告迟延履行办理房屋所有权证及土地使用权证向岳麓区法院提起诉讼，该集团诉讼的案件已经全部判决生效，在集团诉讼过程中，原告未向法院申报登记。到起诉为止，被告只办理了房屋所有权证，未办理土地使用权证，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第19条关于迟延办理房屋所有权证和土地使用权证的规定：出卖人应当在交付商品房后365个工作日内，完成初始登记，初始登记后90个工作日内办妥房屋所有权证，取得房产证后180个工作日内办好土地使用权证，如因出卖人的原因，未能在规定的期限内为买受人办理好权属证书的，若买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2011年11月27日，被告向原告交付所购商品房，按照合同约定，被告最迟应当在455个工作日后即2013年11月6日为原告办好房产证，然而事实上被告到2015年1月5日才为原告办好房屋所有权证，同时，按照合同约定经过180个工作日后即2015年10月20日应当为原告办好土地使用权证，但是至今未办理好土地使用权证。综上所述，经过核算，被告迟延办理房产证为4××天，迟延办理土地使用权证为395天（暂计算至起诉时止），其迟延履行合同义务构成违约，为保护交易稳定秩序，原告选择要求被告继续履行合同义务，并要求被告按照合同约定承担违约金责任，故提起本诉。
被告天马公司、天亚公司共同辩称：一、根据2015年3月1日施行不动产登记暂行条例，统一办理不动产登记，不动产证遵循不变不换原则，房屋所有权没有发生变更时无需更换不动产登记证，只有在权利变动时，才需办理不动产证；二、被告已经于2014年11月27号办理原告所在栋的初次登记，并于2015年1月5号办理产权证，被告违约行为到2014年11月27号截止，那么至原告起诉之日其主张的部分诉求已经超过诉讼时效；三、无法为原告办理产权证并不是被告违约，而是国家政策发生变化，没有给原告造成损失，因此被告没有违约行为。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、长沙市商品房买卖合同，拟证明原、被告双方之间的商品房买卖合同法律关系，合同中合同第十九条对交房、办理房屋产权证、土地使用权证的条件和期限，以及违约情形和违约责任均已做出约定。
证据二、销售不动产统一发票、贷款合同，拟证明原告已按照合同约定付清了全部购房款。
证据三、物业维修资金缴款凭证，拟证明原告支付了购房所需要缴纳的物业维修金。
证据四、《入伙手续表》，拟证明原告已经支付全部购房款项及费用。
证据五、房屋所有权证书，拟证明被告超过合同约定期限，已经构成违约。
针对原告提交的证据，两被告的质证意见为：对证据一至证据五的真实性均无异议。
两被告为了支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据一、长沙市岳麓区人民法院民事判决书（部分）、长沙市房屋产权登记收件收据，拟证明两被告在2014年11月27日为原告办理初始登记，并于2015年1月5日办理产权证，故被告违约应当截止至2014年11月27日。原告诉求应属于债权，受两年诉讼时效的限制，原告主张已经超过诉讼时效。
针对两被告提交的证据，原告的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议。对证明目的有异议，按照法律规定，合同有不同履行期限的以最后一次时间作为履行期限，本案诉讼时效应当从2015年10月21日开始计算至2017年10月20日。原告在法定期限内提起诉讼，没有超过诉讼时效。
针对原告提交的证据，结合两被告的质证意见，本院认定如下：对证据一至证据五的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
针对两被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下：对该证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
结合本院依法认定的证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2011年2月25日，原告徐卓与被告天马公司、天亚公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XXXX)及其附件。原告购买了两被告开发的位于长沙市×××路××单元××号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为1074707元，交房时间为2011年11月30日前。合同第十九条约定：出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告以现金及银行贷款方式向两被告支付了全部购房款1074707元，并交纳了物业维修资金17831元、契税42988元。2011年11月27日，被告将上述房屋交付给原告。长沙市房屋产权管理局已于2014年11月27日受理本案涉案房屋的房屋产权证登记手续，并于2014年12月19日将涉案房屋登记在原告徐卓名下。2015年1月5日，两被告将房屋产权证发放给原告。两被告至今未为原告办妥土地使用权证。现因被告未按合同约定时间为原告办理好房屋产权证及土地使用权证，故原告诉至本院。
另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证。此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。
本院认为，原告与被告天马公司、天亚公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告在合同约定的2011年11月27日向原告交付了所购房屋。根据合同约定，出卖人在交付商品房后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。据此，两被告应当在2013年9月24日前为原告办理好房屋所有权证。但两被告在2014年11月27日才完成涉案房屋所在栋的初始登记，并于2014年12月19日将涉案房屋登记在原告徐卓名下。在办妥房屋所有权证后180个工作日即2015年9月9日前办好土地使用权证，但两被告至今仍未办理涉案房屋的土地所有权证。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。两被告未在合同约定的时间内为原告向相关职能部门申请办理房屋的房屋权属证书，存在违约行为，应当承担违约责任。因两被告在2014年11月27日已经完成了初始登记，且在90个工作日内办妥了房屋所有权证，故对原告主张迟延办理房屋所有权证的违约金应当从2013年9月25日起计算至2014年11月27日止。被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本案原告请求被告承担迟延办理房屋所有权证所产生的违约金属于债权的范畴，受两年诉讼时效的限制，但自原告向法院提起诉讼之日（即2016年11月21日）往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行。又根据长政发[2016]15号文件精神，长沙市不动产登记中心自2016年9月9日起对已经办理了房屋所有权证，但没有办理国有土地所有权证的不再发放新的国有土地所有权证。据此，对原告要求被告继续办理土地使用权证（即诉请中的不动产权属证书），本院不予支持。因两被告没有在合同约定的时间内办理土地使用权证，故对原告主张迟延办理土地使用权证从2015年9月10日起计算至2016年9月9日止的违约金，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据合同约定，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的迟延办理房屋所有权证、土地使用权证的行为所造成的损失情况，且被告在辩论中提出违约金过高，请求法院予以调低违约金，本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失、本案的实际及本院处理该小区同类案件的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定两被告向原告支付自2014年11月21日起至2014年11月27日止迟延办理房屋产权证的违约金及自2015年9月10日起至2016年9月9日止迟延办理土地使用权证的违约金共计10000元。对原告主张超出部分的违约金，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告徐卓支付迟延办理权属证书的违约金10000元；
二、驳回原告徐卓的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1998元（原告已预付），由被告湖南天马房地产开发有限公司、长沙天亚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 侯 艳
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 戴林玉
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。