甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第889号
上诉人（一审被告）张军，男，汉族，甘肃省临泽县人。
被上诉人（一审原告）临泽县富民产业投资开发有限责任公司。
法定代表人张健，该公司总经理。
委托代理人孙俊林，甘肃民申律师事务所律师。
委托代理人宋体昌。
上诉人张军与被上诉人临泽县富民产业投资开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服临泽县人民法院（2015）临民初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人张军，被上诉人临泽县富民产业投资开发有限责任公司的委托代理人孙俊林、宋体昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年1月1日，原被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：被告租赁原告位于临泽县沙河镇原农技中心办公楼一楼沿街南1号50平方米门面房一间，租期一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租赁费3万元，租赁期间的水、电、暖气费由被告承担；被告在签订租赁合同时交纳租房押金1万元，该押金用于保障房屋及房屋内的设备完好，如出现损坏的现象，原告有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，房屋及房屋内的设备完好无损，经原告验收合格，则如数退还押金。合同还约定，如原告改变租赁房屋用途或产权发生变化，应提前1个月通知被告，被告在接到通知后30天内将房屋移交原告，如被告逾期不予答复，原告有权在规定的时间到期后清理房屋，造成的损失和费用由被告承担，逾期一天按房租总价款的30%收取滞纳金，滞纳金从房租押金中扣除；租赁期满，被告必须按时搬出全部物件，如被告逾期不搬迁，应承担原告因此所受的损失。合同签订后，原告将租赁房屋交付给了被告使用，被告给原告交租赁费3万元，交押金1万元。2014年11月至2015年4月初被告和其家属梁海霞外出到海南，租赁的门面由其儿媳何凯利料理。被告于2015年4月初从海南回来后与原告协商续签租赁合同事宜，原告要求涨房租，被告因原告要求涨房租就不同意续签房屋租赁合同，要求原告退还押金1万元，其将房屋腾退给原告；原告要求被告先腾退房屋，并要求被告承担逾期使用房屋的费用。原被告因而发生纠纷，原告于2015年6月10日向本院提起诉讼。
上述事实，由原被告双方当庭陈述，原告在庭审中提交经被告方质证无异议的房屋租赁合同以及本院的庭审笔录证实。
另原告在庭审中提交该单位于2014年12月8日出具告知对象为被告的门面到期通知一份，该门面到期通知主要内容为：被告租赁原告的门面于2014年12月31日到期，2015年原告拟将租金调整到80元／平方米，如被告继续承租，具有优先承租权，请于12月20日前到原告公司签订租赁合同，如不续租，请于12月31日前，将房屋内所有物件全部搬出，并经原告公司查验后办理押金退还手续。原告说明因被告及家属外出，原告工作人员将该通知送给了给被告料理门面的被告小儿子张国森。被告方质证意见为对原告提交的门面到期通知不知情。
一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告张军在房屋租赁期限届满后于2015年4月初找原告协商续签租赁合同事宜时得知原告要涨租金，明确表示不续签租赁合同，因此，被告张军应按照合同的约定将房屋腾空交付给原告，原告验收房屋及房屋内设备完好无损后按合同约定退还被告押金。被告张军以原告不给其退押金为由拒绝履行给原告腾空交付租赁房屋的义务，构成违约，应按合同的约定承担违约责任，并应承担逾期搬出房屋的使用费，逾期搬出房屋的使用费按原房屋租赁合同约定的每月2500元标准计算。被告给原告交付房屋，原告在验收房屋及房屋内设备完好无损后，原告应退还被告租房押金1万元。因被告没有按租赁合同约定给原告腾空交付租赁房屋，原告没有给被告退还租房押金不构成违约，对被告辩称原告违约，应承担违约责任的主张不予支持。综上，经合议庭评议决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款和第三款、第二百三十五条之规定，判决：一、被告张军于判决生效之日起三日内迁出原告临泽县富民产业投资开发有限责任公司位于临泽县沙河镇原农技中心办公楼一楼沿街南1号门面房屋；二、被告张军于判决生效之日起十日内向原告临泽县富民产业投资开发有限责任公司支付违约金9000元；三、被告张军于判决生效之日起十日内按照每月2500元的标准向原告临泽县富民产业投资开发有限责任公司支付2015年1月1日至实际搬离房屋之日止（其中计算到2015年8月31日房屋使用费为20000元）的房屋使用费；四、原告临泽县富民产业投资开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还被告张军租房押金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告张军承担。
宣判后，一审被告张军不服提起上诉称：1、未经其委托一审让其妻参加庭审诉讼，未能依法主张权利，造成判决错误，一审程序存在违法；2、一审认定的部分事实存在错误。一审认定被上诉人给上诉人在2014年12月8日送达了续签租赁合同的通知，但并未认定在合同履行期内即其去海南之前双方曾协商了续签租赁事宜，使所做的判决不符合实际情况和法律规定，故请二审依法据实予以改判。
二审中双方均无新的证据提交，经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实依法予以认定。
本院认为，上诉人同被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严守合同。合同约定的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，合同约定的租期届满后，上诉人未按合同约定退还租赁房屋，被上诉人主张按合同约定退还房屋并承担逾期使用房屋的使用费及违约损失的请求符合合同约定和法律规定，一审对被上诉人的合理请求给予支持并无不当。上诉人主张一审认定部分事实错误，即一审认定被上诉人于2014年12月8日送达了续签通知，但对其在合同约定的租期内自愿协商了续签事宜一审未作认定。事实上，一审判决并未对被上诉人主张于2014年12月8日给上诉人送达了续签通知的事实予以认定。上诉人主张在租赁期限内双方协商了续签事宜不存在违约的问题，对此上诉人未能提供任何证据予以证明，故此项上诉理由不能成立。上诉人主张一审程序违法的问题，即其未给其妻授权，法院让其妻参加庭审活动违反程序。就本案涉案房屋由上诉人同其妻共同经营，开庭时上诉人之妻明确表示代为诉讼，且在诉讼中所做陈述和主张同上诉人在上诉时的主张及二审庭审中对案情的陈述及主张完全相同，其妻的代理行为不影响对案件事实的认定和处理，故此项上诉理由也不能成立。综上述，一审认定事实清楚，证据确实充分，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费525元，由上诉人张军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王力珍
审判员 安凤梅
审判员 白登山
二〇一五年十二月二十四日
书记员 尹建兵
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。