福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0128民初1752号
原告：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地平潭县城关九一六圆盘西侧。
法定代表人：陈曦，系该行行长。
委托诉讼代理人：陈尾娇，钟秀玲，女，系该行职工。
被告：林朱云，女，1988年12月3日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县西和园8号。
法定代表人：周廷艳，职务：董事长。
委托诉讼代理人：蔡晨思，男，系该公司职工。
原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称：建设银行平潭分行）与被告林朱云、平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）金融借款合同纠纷，本院于2017年4月5日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行平潭分行的委托代理人陈尾娇、钟秀玲，被告西航公司的委托代理人蔡晨思到庭参加诉讼，被告林朱云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行平潭分行当庭变更诉讼请求为：1、判令解除原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行与被告林朱云、平潭西航实业集团有限公司于2012年5月25日签订的编号为2012年建闽潭个房借字269号的《个人住房借款合同》；2、判令被告林朱云偿还所欠原告借款本金1050956.02元，利息8616.39�（截止到2017年2月28日）和2017年2月28日至还清借款之日止依合同所约定的罚息（罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%）以及违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数，违约金收取比例为日万分之二点一）；3、判令被告林朱云以其所有的福建省平潭县航海滨城二期CD区西航吉祥庐域D5幢1502号的商品房对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及违约金；4、判令被告平潭西航实业集团有限公司对上述借款承担连带保证责任，直至被告林朱云清偿所欠我行的所有借款本息及违约金；5、本案的一切诉讼费用均由被告林朱云、平潭西航实业集团有限公司承担。
事实与理由：2012年5月24日，被告林朱云因购买福建省平潭县航海滨城二�CD区西航吉祥庐域D5幢1502号的商品房，购房价为1606756元人民币，已付房价486756元人民币，尚缺购房款1120000元人民币，向原告申请个人住房按揭贷款1120000元人民币。经原告与被告林朱云协商一致后，双方于2012年5月25日签订《个人住房借款合同》，编号为：2012年建闽潭个房借字269号，由被告林朱云所购买的福建省平潭县航海滨城二期CD区西航吉祥庐域D5幢1502号的商品房作为该笔贷款的抵押。依合同约定，原告于2012年5月29日依照合同约定向被告发放1120000元人民币贷款，期限叁佰陆拾个月，按月等额本息还款。当日，原告依据被告的委托将该笔贷款转入开发商平潭西航实业集团有限公司的账户中，用于购房。贷款发放后，被告林朱云在2015年12月之前每月都能按时还款，虽偶有拖欠，但也能及时还款，在此之后其便开始拖欠应还贷款，经多次电话及上门催收，拒不履行正�还款义务。鉴于被告林朱云、平潭西航实业集团有限公司已严重违反双方签定的《个人住房借款合同》，双方签订的《个人住房借款合同》第十六条（见合同第18页）中明确“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”，属于借款人违约情形时，《个人住房借款合同》第十七条（见合同第20页）明确借款人出现违约情形时，贷款人可以行使“宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”、“行使担保权利”、“解除与借款人的借贷关系”等违约救济措施。被告林朱云的行为已直接影响原告正常的生产经营，造成恶劣的社会影响。同时，由于被告平潭西航实业集团有限公司对被告林朱云的借款承担连带保证责任。因此为保障原告的合法权益不受侵害，维护法律权威和社会良好的信用制度，打击不守信用、不重合同的部分借款人，原告特将被告提起诉讼，请求贵院判如所请。
林朱云未作答辩。
西航公司辩称，原告诉请的第二项内容即要求罚息又要求违约金，罚息是特定性的违约金，诉请中的违约金是概括性的违约金，原告只能选择其一。二是《中华人民共和国物权法》176条，在合同无约定或者约定不明的情况下，物保优先于人保，在同时存在人保和物保的情形之下，依法物保先于人保，此后不足偿还部分，西航公司将依法承担其相应的法律责任。
建设银行平潭分行围绕诉讼请求依法提交借款人身份证、户口簿及婚姻情况证明、个人住房借款贷款合同、林朱云的收入证明、共同还款承�书、委托扣款账户、预购商品房贷款抵押登记证明书，平潭综合实验区房地产交易收件收据、开立贷款账户通知、个人住房借款申请书、贷款支付凭证、个人贷款对账单等证据，林朱云未提交证据，并放弃到庭质证的权利，故本院对建设银行平潭分行提供证据予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2012年5月24日，林朱云因购买平潭县航海滨城二期CD区（西航吉祥庐域）D5幢1502号的商品房，向建设银行平潭分行申请个人按揭贷款1120000元。2012年5月25日，双方签订《个人住房借款合同》（编号为2012年建闽潭个房借字269号），依合同约定，原告于2012年5月29日向被告发放1120000元人民币贷款，期限自2012年5月25日起至2042年5月25日止，按月等额本息还款，当日，原告依据被告的委托将该笔贷款转�开发商西航公司的账户中用于购房。上述商品房登记在其子林朱云名下，《个人住房借款合同》是由三方共同签署，以林朱云所有的平潭县航海滨城二期CD区（西航吉祥庐域）D5幢1502号的商品房提供抵押担保，并由西航公司提供阶段性保证。
2012年5月29日，平潭综合实验区房地产交易中心为涉案房产办理了预购商品房贷款抵押登记证明书，载明所担保债务的履行期限自2012年5月起至2042年5月止。
贷款发放后，林朱云开始偿还贷款，本息共计299010.27元，支付的首付款为486756元。被告林朱云还款至2015年12月29日，之后开始逾期还款，为此西航公司为其垫付款项115695.82元。截止到2017年2月28日林朱云尚欠原告本金1050956.02元，利息8616.39元。
另查明，2015年2月15日，经中国银行业监督管理委员会福建监管局批准，中国建设银行股份有限公司平潭支行更名为中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（即本案原告）。
本院认为，建设银行平潭分行与林朱云签订的《个人住房借款合同》，是当事人的真实意思表示，条款没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。林朱云向建设银行平潭支行申请贷款，建设银行平潭支行已按约足额发放贷款，借款后未能按约还款付息，已构成违约，应当承担违约责任。建设银行平潭分行依照合同约定要求偿还贷款本金1050956.02元及相应利息、罚息、违约金等符合法律规定和合同约定，予以支持。建设银行平潭支行主张林朱云应以涉案房产对上述借款本息及违约金承担抵押担保责任且以该房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿上述借款本息及违约金。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉（西航吉祥庐域）D5幢1502号的商品房已完成初始登记，但原告并未提供已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记的条件，�购房人林朱云待具备抵押登记等物权登记的条件时，负有协助办理抵押登记的义务，西航公司应督促其办理。
综上，案涉商品房尚未具备物权登记条件，购房人抵押权客观上无法依登记而设立，在此情况下债权人对商品房处置价款依法不能享有优先受偿权。但待具备物权登记条件，购房人林朱云负有协助办理抵押登记的义务，西航公司应督促其办理。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人建设银行平潭支行对案涉不动产待物权登记条件具备时，购房人林朱云协助办理抵押登记后，建设银行平潭支行对涉案�产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因建设银行平潭支行与保证人西航公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行平潭支行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立的情况下，西航公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，保证人西航公司在承担保证责任后，有权向债务人林朱云追偿。在追偿过程中，若债权人建设银行平潭支行对案涉房产办理抵押登记后，对拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还西航公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林朱云。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》三十一条、三十三条、四十六条、五十三条、一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、林朱云于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行借款本金1050956.02元及截止2017年2月28日的利息8616.39元，之后至还款之日止的利息、罚息、复息和违约金依合同约定计算；
二、平潭西航实业集团有限公司承担连带清偿责任；
三、林朱云应在物权登记条件具备之日起三十日内，协助中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行办理涉案房产（西航吉祥庐域）D5幢1502号的商品房的抵押登记手续，平潭西航实业集团有限公司应督促林朱云并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，平潭西航实业集团有限公司的保证责任终止；
四、上述房产抵押登记办妥后，中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对原审判决第一项确定的主债权优先受偿。尚有余款的，应优先清偿平潭西航实业集团有限公司因承担保证责任所垫付之款项115695.82元及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，�款项垫付之日起计算）；再有余款的退还林朱云；
五、平潭西航实业集团有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向林朱云追偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14336元，由林朱云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈爱心
人民陪审员 翁珠娇
人民陪审员 丁秀娥
二〇一七年九月十五日
书 记 员 翁奇震
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权�立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的�款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传�，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
一是认为建行享有优先受偿权，平潭综合实验区房地产交易中心出具的预购商品房贷款抵押登记证明书说明该涉案房产已经办理登记，优先受偿权利应当得到确认。