海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）陵民初字第633号
原告陵水黎族自治县水务局。
法定代表人许智云，局长。
委托代理人黎叶，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人王子龙，海南祥瑞律师事务所实习律师。
被告陵水黎族自治县水电工程建筑有限公司。
法定代表人洪淮，总经理。
第三人陈孝杨，男。
第三人何良，男。
第三人李昌道，男。
第三人王思淮，男。
第三人苏日平，男。
以上五位第三人共同委托代理人莫如平，北京大成（海口）律师事务所律师。
第三人谢道娥，女。
原告陵水黎族自治县水务局（以下简称水务局）诉被告陵水黎族自治县水电工程建筑有限公司（以下简称水电公司）、第三人陈孝杨、何良、李昌道、王思淮、苏日平、谢道娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月10日受理后，依法组成合议庭对案件进行审理。原告起诉后于2013年11月4日申请追加第三人苏日平参加诉讼，本院予以准许。本案于2013年12月20日第一次公开开庭进行了审理。之后，因第三人提出申请，本院于2014年1月14日对涉案房屋安全质量委托鉴定，于2014年5月4日结束鉴定。本案于2014年5月20日第二次开庭审理。原告水务局委托代理人黎叶、王子龙，被告水电公司法定代表人洪淮，第三人陈孝杨、何良、李昌道、苏日平、王思淮及代理人莫如平均二次到庭参加诉讼。第三人谢道娥经本院合法传唤，未提出正当理由而未到庭。本案现已审理终结。
原告水务局诉称，原告于1999年9月28日与被告水电公司签订《合同书》，约定由水电公司垫资承建水电局（现水务局）营业大楼（现综合办公楼）。大楼完工验收合格后，原告将大楼一层六间铺面（北斗路37、39、41、43、45、47号）拨给水电公司用于抵偿垫资款30万元。其后，水电公司又将铺面转租给第三人陈孝杨、何良、李昌道、谢道娥、王思淮，并签订了《房屋使用权转让合同》，约定租期50年，每间铺面租金25000元。被告转租铺面后，因经营不善，公司已停业多年。原告一直使用综合办公楼至今，楼房因多年使用、自然损耗等原因已成危房，经陵水县房屋安全鉴定办公室出具陵鉴（2012）002号房屋安全报告确认为C级危房，处理建议为拆除重建。原告将拆除意见报送县财政局，经报请县政府批准同意予以拆除。为维护双方当事人的共同利益，原告要求与被告解除《房屋使用权转让合同》有事实与法律依据。在原告与被告、第三人磋商期间，第三人不予配合，阻挠原告开展工作。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的关于水务局综合办公楼的《合同书》；2、被告向原告返还陵水县北斗路37、39、41、43、45、47号铺面。
被告水电公司辩称，1996年，原告水电局将单位的几位职工以下岗为由，安排成立水电公司。1999年原告水务局改建办公大楼，安排水电公司承揽改建工程，工程款约40万元。因原告无力拨付工程款，经局会议讨论将一层6间铺面及一间办公室抵顶工程款。后因公司没有资金支付材料款及工人工资，就将6间铺面分租给陈孝杨、何良、李昌道、谢道娥、王思淮五个人。对于这件事，由法院公正判决。
第三人陈孝杨、何良、李昌道、苏日平、王思淮陈述称，一、原、被告于1999年9月28日签订的《合同书》及第三人与被告签订的《房屋使用权转让合同》均合法有效，相关各方应履行合同，不得解除合同。1、原告拟拆除第三人的铺面，重新兴建水务局大院，项目性质属于商品开发，而不是国家规划征用，因此原告不具备解除《合同书》的权利。2、原告水务局要求被告水电公司返还第三人依法使用的6间铺面无事实和法律依据。被告与第三人在合同中约定每间铺面的转让价款为2.5万元，实际为5万元。上述二份合同均约定房屋的使用年限为50年，使用年限未满50年，原告无权收回铺面。二、解除原告与被告于1999年9月28日签订的《合同书》条件不成就。原告水务局委托鉴定的房屋是1974年兴建的，而本案所涉铺面是1999年兴建，陵鉴（2012）002号《房屋安全鉴定报告》与本案所涉6间铺面，没有关联性。鉴定报告于2012年5月14日签发，已超1年的有效期。而经海南省第一中级人民法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，房屋危险性等级综合评定为B级，基本满足正常使用要求。三、原、被告所签订的《合同书》不具备房屋租赁合同的特征，而是具有物权属性的房屋使用权转让合同。退一步来说，即使《合同书》属于房屋租赁合同，但该合同签订于《合同法》实施之前，不应适用《合同法》第二百一十四条第一款的规定审理本案。综上所述，原、被告签订的《合同书》及被告与第三人签订的《房屋使用权转让合同》合法有效，原告诉求解除合同的条件不成就，应继续履行合同并驳回原告的诉讼请求并由原告承担鉴定费27210元。
经审理查明，原告水务局的综合办公大楼位于陵水黎族自治县椰林镇北斗路，建于1974年。被告水电公司为水务局的下属公司。1999年，原告水务局改建办公大楼，同时在原办公大楼的北侧建造一栋三层楼房，一层楼房共有6间铺面（北斗路37、39、41、43、45、47号），由被告水电公司垫资承建上述工程。工程完工后，因原告无力拨付工程款给被告，双方于1999年9月28日签订《合同书》，约定：原告将北侧楼房一层6间铺面拨给被告使用，抵顶被告的垫资款30万元，使用年限自1999年10月1日至2049年10月1日止，使用期限届满后，被告将房屋交回给原告。其中第五条约定：在使用期限内，原告不得随意收回铺面，如因国家规划征用，原告必须赔偿损失，赔偿金额双方磋商确定。1999年11月11日，被告水电公司与第三人陈孝杨、何良、王思淮、谢道娥、李昌道分别签订《房屋使用权转让合同》，将37、39、41和43号、45号、47号铺面的使用权转让给5位第三人使用，期限为50年，自1999年12月1日至2049年11月30日止。合同中约定每间铺面的转让款为2.5万元，实际为5.5万元。转让合同第五条约定了违约责任：铺面使用期间，被告水电公司不得以任何理由终止合同而收回铺面，否则必须按2.5万元的200%计算退赔给第三人，并赔偿第三人因终止合同停业而造成的损失；因国家规划征用，被告必须按实际剩余金额的200%退赔给第三人。第八条第2项约定第三人要改变房屋内部结构须经被告同意。合同签订后，6间铺面一直由5位第三人使用。庭审中，原告自认知晓被告将铺面转让给第三人。2003年4月21日，第三人谢道娥将铺面转让给第三人苏日平使用。2012年5月14日，原告委托陵水黎族自治县房屋安全鉴定办公室对其综合大楼进行房屋结构安全鉴定，经鉴定1974年建造的房屋属于C级危房，处理意见为拆除重建。之后，原告将拆除意见报送县财政局，经报请县政府批准同意予以拆除。2013年5、6月间，原告因要拆除办公大楼，曾与第三人磋商拆迁赔偿事宜，未达成协议。
原告起诉后，第三人陈孝杨、何良、李昌道、苏日平、王思淮申请重新对涉案铺面的房屋安全进行鉴定，经本院委托，海南省第一中级人民法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司予以鉴定，仲恒鉴字（2014）第（SWO156号）鉴定结论为：房屋危险性等级综合评定为B级，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本能满足正常使用要求。
以上事实，有三方当事人的庭审陈述笔录，以及当事人提交的证据在案为凭据，当事人对上述事实无异议，足于认定以上事实。
本案当事人有争议的事实是：涉案6间铺面所在的楼房是否属于需要拆除的危险楼房。
原告提交了陵鉴（2012）002号《房屋安全鉴定报告》，证明原告的综合办公大楼属C级危房，已报请县政府同意拆除重建。
被告的质证意见：被告认为原告的综合办公大楼不属于危房。
第三人的质证意见为：鉴定报告明确写明所鉴定的房屋建造时间为1974年，而涉案铺面是1999年建造的，鉴定结论与1999年建造的房屋无关联性。原告的综合办公大楼，1974年建造的房屋占一小部分，大部分是1999年建造的房屋。
对广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的仲恒鉴字（2014）第（SWO156号）房屋安全鉴定报告，当事人的质证意见如下：
原告认为：该鉴定报告存在鉴定漏项：1、第三页7.1地基基础部分，该鉴定报告仅对涉案房屋的垂直倾斜率进行了测量，且该测量设备仅为电子经纬仪。按照危险房屋鉴定标准，对涉案房屋的地基检测应当为水平横移程度，还有地基沉降速度进行鉴定。2、该份鉴定报告第五页7.3，由于涉案房屋74年为砖木结构，99年为混凝土结构，鉴定报告没有就95年混凝土结构碳化程度和强度、钢筋的力学性质、腐蚀程度等进行鉴定。因此原告认为该份鉴定报告不能作为判断涉案房屋为危险房屋的依据。
被告对此份鉴定报告无异议。
第三人认为：作出鉴定报告的鉴定机构及鉴定人员具备相关的资质，该鉴定报告是依据规范的标准来进行鉴定的，高度符合证据的三性原则，法院应依据该份鉴定报告对本案作出判决。
本院认证：陵鉴（2012）002号《房屋安全鉴定报告》系原告自行委托鉴定，且鉴定报告明确写明所鉴定的是1974年建造的房屋，第三人提出异议要求对涉案铺面的安全进行重新鉴定，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二十八条的规定，本院对该鉴定结论与案件的关联性不予认定。对仲恒鉴字（2014）第（SWO156号）房屋安全鉴定报告，鉴定机构及鉴定人员具备相关的鉴定资质，鉴定程序合法，原告虽对鉴定结论的依据提出异议，但未能提交足于反驳的相反证据，故本院认定该鉴定报告的证明力。
本院认为，一、本案合同的性质及效力问题。本案案由应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告签订《合同书》约定将涉案6间铺面拨给被告使用50年以抵顶垫资款30万元，期满后交回房屋。不管原告以何种方式将房屋的使用权交给被告使用，房屋的所有权自始至终未发生转移，实际上是原告将房屋的使用权租赁给被告使用而一次性收取租金的行为。租金的支付方式首先由当事人约定，如约定不明则适用法律规定的支付方式。而本案中当事人约定一次性以租金抵顶垫资款并未违反法律规定，当然也是租金支付的一种方式。因此，原、被告签订的《合同书》符合合同法关于租赁合同的构成要件，应认定为房屋租赁合同。
至于合同的效力问题，本案原告虽未诉请确认合同的效力，但无效合同具有违法性，依照合同法的立法精神，本院可以主动审查合同是否具有无效的因素。对于无效合同，无须当事人诉请，应当主动确认合同无效。《合同法》第二百一十四条规定，房屋租赁期限最长不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。《合同法》于1999年3月15日公布，于当年10月1日实施。原、被告签订合同于1999年9月28日，在《合同法》公布之后，一般来说原、被告作为政府机关及企业单位，有学习和了解《合同法》的义务，在签订合同时应当考虑《合同法》关于房屋租赁期限的新规定。原、被告的合同期限开始于《合同法》实施之日，期限为50年，远远超过《合同法》规定的20年期限，应当予缩短，因此原、被告签订的《合同书》关于租赁期限的约定超过20年的超过部分无效，其余条款为有效条款。
被告取得房屋使用权后，与第三人签订《房屋使用权转让合同》，实质上是将房屋使用权转租给第三人使用，原告知晓此事但未提出异议，可视为原告认可被告的转租行为。《房屋使用权转让合同》签订于《合同法》实施之后，应适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限的规定，合同中租赁期限超过20年的超过部分无效，其余条款为有效条款。
二、原、被告于1999年9月28日签订的《合同书》是否具备解除条件。依法成立的合同，受法律保护。合同成立生效后，当事人应依合同约定履行各自的义务，不得随意解除合同。原告诉请解除合同的理由是：涉案铺面属于应当拆除的危房，合同当事人继续履行合同已无法实现合同目的。经本院委托鉴定，6间铺面基本能满足正常使用要求，即第三人尚能继续使用房屋，可以实现合同目的。故原告诉请解除合同条件不成就，本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》七十一条的规定，判决如下：
驳回原告陵水黎族自治县水务局的诉讼请求。
案件受理费5800元，由陵水黎族自治县水务局负担；鉴定费27210元，由第三人陈孝杨、何良、李昌道、苏日平、王思淮负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 王素芳
审 判 员 林小丽
人民陪审员 王宏亮
二〇一四年七月二日
书 记 员 吴彬彬
附：适用的法律依据
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。