杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初3336号原告：吴奇，男，1973年10月2日出生，汉族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：潘建明，浙江汉鼎律师事务所律师。被告：姜慧珍，女，1939年8月18日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：祝兵，女，1968年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系被告姜慧珍的女儿。委托诉讼代理人：彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路**号*层。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华、王燕，系该公司员工。原告吴奇为与被告姜慧珍、第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，由审判员杨政独任审判。被告姜慧珍在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。被告姜慧珍不服本院裁定上诉至杭州市中级人民法院，后中院维持本院裁定。本院于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告吴奇及其委托诉讼代理人潘建明，被告姜慧珍及其委托诉讼代理人祝兵、彭亚，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴奇起诉称：2017年3月13日，原、被告和第三人我爱我家公司共同签署《购房意向合同》，约定被告将其所有的坐落于杭州市德胜新村南3幢1单元302室的房屋（产权证号：杭房权证拱换字第××号）以1075000元的总价转让给原告，交易过程中产生的税费、中介服务费、评估费等相关费用由买方承担。签订本合同时原告向第三人支付意向金50000元，在被告签署合同后，意向金转为购房税费，不足部分由原告补足。甲、乙双方在本意向合同签订后7日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》，本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。发生争议协商不成的，向丙方所在人民法院起诉。合同签订后，原告依约支付了50000元意向金，但此后被告拒绝与原告签订《杭州市房屋转让合同》，要求提高转让价格。原、被告及第三人为此多次协商未果。后第三人无奈将意向金退还原告。故向法院起诉，请求判令：1.被告姜慧珍向原告支付违约金107500元；2.诉讼费用由被告承担。原告吴奇为证明其主张的事实向本院提交以下证据：1.《购房意向合同》1份，证明原、被告与第三人共同签署合同，就拟转让的房屋坐落、价格、税款承担、违约责任、诉讼管辖等事项作出明确约定的事实。2.收款收据、ＰＯＳ签购单各1份，证明原告按合同支付了50000元意向金的事实。3.短信记录1份，证明被告以种种理由推诿，拒签房屋转让合同的事实。被告姜慧珍答辩称：1、被告无任何违约行为，本案实际上是原告在预定期内未与被告签订商品房买卖合同。2、本案中原告并未提供任何证据证明被告怠于履行签订正式房屋买卖合同的行为，也没有提供其在预定期内积极履行签订正式房屋买卖合同的行为。从本案事实上看，双方未在预定期7日内签订房屋买卖合同，无法证明被告具有违约行为。3、根据合同第8条约定，如办证或其他原因使交易不成，乙方不支付任何违约金，本案中购房意向合同已经明确约定交易不成被告无须支付违约金，同时本案合同中约定的房屋转让总价的违约金亦是过高。4、退一步说，从定金合同角度分析，定金合同为实践性合同，以交付定金为生效要件，根据一般房产买卖交易习惯，都需要支付定金作为担保，本案中原告未向被告支付定金，该定金合同也是未生效的。综上，原告主张违约金于法无据，请法院驳回原告诉讼请求。被告姜慧珍为证明其主张的事实向本院提交2017年3月23日与中介的短信记录一份，证明原告积极在履行合同，要求与被告签约，但是被告没有按照合同约定7日内与原告签约，被告没有违约的事实。第三人我爱我家公司陈述意见称：2017年3月13日原告夫妻俩及被告和第三人的经纪人在门店签订了杭州市的房屋《购房意向合同》。买家的购买条件是首付500000元，市公积金组合贷款。3月14日，被告提出原告是外地人银行按揭审批通不过的，为了消除被告的疑虑，第三人将原告的征信报告以及社保的相关资料在被告的陪同下去了杭州银行做预审，银行给出答复是可以贷款。事后，被告电话联系第三人的经纪人要求提高首付到80万元，于是第三人经纪人联系原告，原告借钱筹集了60万元。被告女儿联系第三人经纪人要求原告改为商业贷款，原告经第三人经纪人沟通，也同意改成商业贷款。3月24日，原告查档出来，第三人经纪人通知被告转正式合同，被告不同意。第三人经纪人联系被告女儿约3月27日转正式合同，被告女儿说其母亲心情不好要平复几天等周三再说。3月28日即周二晚，第三人的经纪人联系被告女儿确定签约时间，被告女儿提出要涨价到120万元，且要一次性付款。第三人经纪人联系原告，原告不同意。第三人同意解除合同，原告的其他诉讼请求，请法院依法判决。第三人我爱我家公司未向本院提交证据。经庭审质证，对原告吴奇提交的证据，被告姜慧珍质证认为：对证据1三性无异议，该证据第8条也约定由于其他原因造成正式合同无法签订乙方不承担违约责任。对证据2三性无异议，该笔款项是支付给中介的作为税费，被告没有收到的。对证据3真实性无异议，从该证据也可以看出双方对正式的合同条款进行磋商的过程，由于对商品房交易的重要条款没有达成一致，这是导致正式合同没有签订的事实。第三人我爱我家公司对证据1、2三性无异议，但意向金已返还原告。对证据3，认为这是原告和被告之间的，第三人不做质证。对被告姜慧珍提交的证据，原告吴奇认为孙其佩确实是这笔业务中第三人的业务员，短信内容不清楚。这里面是说让原告办贷款，是否是孙其佩本人手机无法核实。第三人我爱我家公司认为孙其佩原来是我爱我家公司的员工，现在已经离职了，这笔业务当时也确实是他做的。据此，本院对各方证据真实性均予以确认，证明效力后文详述。综上有效证据及当事人的陈述，本院认定如下案件事实：2017年3月13日，甲方吴奇（买方）、乙方姜慧珍（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定姜慧珍将位于德胜新村南3幢1单元302室房屋以1075000元的价格转让给吴奇，同时约定：首付款在签订《杭州市房屋转让合同》后，2017年3月20日前打入监管账户。银行放贷后两个工作日内交房。全款1075000元由我爱我家公司交易完毕后一次性交于乙方。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元。若乙方接受甲方的购买条件并签署意向合同后，意向金转为购房税费，不足部分由甲方补足。甲、乙双方同意在本意向合同签订后7日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。当乙方签订本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务。若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）。若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）。本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。在合同第八条其他约定事项中，并手写载明如下内容：如办证或其他原因以使交易不成，乙方不支付任何违约金。同日，吴奇向我爱我家公司支付代收购房意向金50000元。《购房意向合同》签订后，姜慧珍就付款方式等继续与吴奇磋商，迄今因双方未能签订正式房屋买卖合同，原告吴奇诉至本院。本院认为，案涉《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。庭审中，各方确认对解除案涉《购房意向合同》无异议，本院予以确认。经审查，双方在《购房意向合同》中约定在2017年3月20日前签订《杭州市房屋转让合同》，事实上在该日双方未能如约签订合同。现双方当事人就未能签约的原因各执一词，原告吴奇主张被告姜慧珍在与原告签订《购房意向合同》后，拒不签订房屋转让合同属于违约要求被告支付违约金。被告姜慧珍则认为吴奇未能在合同约定时间内与其签约构成违约。根据庭审查明的事实，吴奇、我爱我家公司确认《购房意向合同》第八条其他约定事项系被告姜慧珍特别要求手写写入，其中明确记载“如办证或其他原因以使交易不成，乙方不支付任何违约金”。而吴奇、我爱我家公司就姜慧珍特别要求写入的该项内容并无提出异议，故在案涉格式合同中手写写入的上述内容，亦系双方当事人充分协商的结果，其内容对各方当事人具有约束力。而上述内容已经排除了乙方即姜慧珍在此情况下支付违约金的责任。故原告吴奇要求被告姜慧珍支付违约金的请求与上述约定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴奇的诉讼请求。案件受理费2450元，减半收取1225元，由原告吴奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员  杨 政二〇一七年十一月六日代书记员  施丽莎?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?