贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终1773号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：李刚，男，1973年8月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，
委托诉讼代理人：万群芝（系李刚之母），女，1954年5月11日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民路官厅村。
负责人：魏春兰，系该资产管理委员会主任。
委托诉讼代理人：张永富，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202199810675041。
上诉人李刚因与被上诉人钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会房屋租赁合同一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人李刚的委托诉讼代理人万群芝，被上诉人钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会的委托诉讼代理人张永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李刚上诉请求：1、撤销（2017）黔0201民初188号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人赔偿上诉人李刚修下水道费用和停业损失费用合计285950元；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决程序错误、认定事实错误、适用法律错误。一、一审判决程序错误。在被上诉人未诉请解除租赁合同的前提下，一审法院判决上诉人搬离案涉房屋系程序错误。本案系房屋租赁合同纠纷，法院应当围绕租赁合同是否成立且有效、租赁关系是否处于期满终止履行状态、当事人是否具有违约行为、是否具有违法行为等问题进行审查。一审法院未对上述问题进行审查，而是以被上诉人的诉讼请求为依据认定事实，程序严重错误。从被上诉人的一审诉讼请求来看，被上诉人未请求确认合同处于何种状态。故本案中，若认定房屋租赁合同已到期，上诉人还占用涉案房屋的话，该占用行为就是侵害房屋物权的行为，应当认定侵害物权期间的损害赔偿，而不是补交房租；若租赁合同处于履行状态，应先对合同是否解除进行处理，然后依据合同解除的法律后果进行处理。一审法院未作上述审查，而是认定租赁合同期满，判决上诉人返还租赁物。本案租赁合同期满后，双方未签订书面房屋租赁协议，是因为在《房屋租赁协议》中约定“租赁期满后若有变动，乙方（李刚）有优先租用权。”该约定的意思是指若没有变动，李刚不享有优先权，继续按本协议履行。自签订《房屋租赁协议》后，均未发生任何变化，且上诉人的房租已经交到2017年8月18日止。据此，应当认定《房屋租赁协议》处于继续履行状态，应在《房屋租赁协议》解除的前提下，按照解除合同的法律后果予以处理。但是，一审判决未对租赁合同状态进行认定，武断认为《房屋租赁协议》已经到期不符合客观事实，不符合法律规定。二、一审判决认定事实错误。1、村民阻止上诉人经营的违法行为与被上诉人具有直接利害关系。从被上诉人多次单方变更房屋租金来看，被上诉人对交易持不稳定态度。被上诉人不依法履行义务，而是以自我意思改变合同的约定，该行为违法且违背社会公共利益。村民阻止上诉人经营的行为系受到被上诉人随意单方改变租赁合同行为的指引、煽动产生。村民阻止被上诉人经营后，被上诉人即提起本案诉讼，这两个行为并非巧合，是被上诉人故意损害上诉人利益的直接体现。被上诉人对村民阻止上诉人使用租赁物具有批示、指挥的作用，故被上诉人应在本案中承担赔偿责任。2、上诉人与被上诉人之间的租赁合同不符合所附解除条件，不应当认定具有合同解除的事实，一审判决上诉人搬离案涉房屋系认定事实错误。合同解除需达到一定的法定条件，任何人均不得任意解除合同。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》未达到必须解除的程度。故合同不应当解除，双方应继续履行合同。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及二百三十条处理本案明显错误。上诉人完全按照被上诉人的要求提前支付租金，且金额明确；《房屋租赁合同》处于继续履行的状态，不存在承租期满返还租赁物的情形。
被上诉人钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会答辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》已经因合同履行期限届满而失效，不存在被答辩人诉称的程序错误。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁协议》已于2016年6月9日届满，该合同对双方当事人已不具有效力。且在租赁期限届满后，答辩人已与被答辩人之母达成被答辩人支付租金并搬离案涉房屋的调解协议。本案的产生在于被答辩人未履行调解协议。故一审程序合法。二、被答辩人称答辩人煽动村民干扰被答辩人经营不是事实。答辩人因被答辩人不履行调解协议，为维护自身的合法权益而向人民法院起诉。被答辩人认为答辩人煽动村民干扰其经营是其主管臆断，并无证据证实。故被答辩人认为一审判决认定事实错误不正确。三、答辩人与被答辩人之间的合同已因履行期限届满而失效，非答辩人单方违约解除合同。四、答辩人与被答辩人之间的合同已届满，因为答辩人不履行返还租赁房屋的义务应承担完全过错责任，期满后仍拒不归还答辩人房屋，对答辩人已构成侵权，属非法占用，一审法院依照法律的规定判决被答辩人支付租金并归还房屋合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本诉原告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会向一审法院起诉请求：1、请求判令本诉被告搬离租用本诉原告的位于人民路××、东距青杠林法庭约60米处的两间门面；2、请求判令本诉被告支付自2016年7月20日至2016年12月20日的租金9792元（2016年12月20日以后的房租每日按照64.4元计算至搬离为止）；3、本诉的诉讼费用由被告承担。
反诉原告李刚向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法驳回反诉被告的诉讼请求；2、请求人民法院依法判令反诉被告支付反诉原告修复两个门面下水道的费用5950元、停业损失280000元，合计285950元；3、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：六盘水市人民政府于2003年7月18日以市府办复[2003]15号文件（市人民政府办公室关于市中心城区城市社区设置方案的批复），批复同意钟山区人民政府在市中心城区设置49个城市社区，其中荷城街道办事处辖区设立花园路、荷城、钟环、茶叶林、菜园、官林路、城南、马鞍、杨柳、桃林、巴西、汽运、动力、笔架山、烧结、五号点、七号点、八冶等18个社区，原官厅村所辖区域在荷城街道办事处的辖区范围内。钟山区人民政府于2003年7月23日以钟府办发[2003]130号文件向其辖区的各街道办事处及区政府有关工作部门转发了上述15号文件。后钟山区人民政府荷城街道办事处于2004年4月15日下发荷办通字[2004]27号文件，文件载明撤销麒麟村、钟山村、官厅村、城西村等四个村，设立钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会管理街道办事处清产核资后的原官厅村集体资产。
原钟山区荷城办事处官厅村民委员会名下有位于钟××××南侧、东距青杠林法庭约60米处4、5号门面两间，该两间门面属钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会的资产。钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会将该两间门面出租给李刚，李刚租用后用于经营海尔电器，双方为此于2009年4月4日签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方（李刚）因业务需要，向甲方（钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会）租用位于人民路官厅村办公大楼楼下门面计30平方米左右门面一个；租房期限暂定贰年，2009年9月18日起至2011年9月18日满，租期满后如有变动，乙方有优先租用权；门面租金按每年捌仟元计付，付款方式每年付一次（全年房租），按时计付不拖欠（此合同订立前已交付定金壹万贰仟元）；甲、乙双方在租赁期内，无论物价涨跌，房屋门面租金按原协议不变计付；乙方在租房期内，不得无故损坏房屋，如有损坏，由乙方负责修复，乙方不能转让，如乙方擅自转让，甲方有权收回；乙方在租房期间使用的水电费用由乙方按实用数量支付；甲、乙双方不得反悔，如其中一方违约，造成对方的损失，一切责任和经济损失应由违约方全部负责赔偿。后钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会于2009年12月15日与李刚签订了另一份《房屋租赁协议》，约定：乙方（李刚）因业务需要，向甲方（钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会）租用位于人民路官厅村办公大楼楼下门面共计30平方米左右门面一个，租房期限暂定两年，2010年5月1日起至2012年5月1日满，租期满后如有变动，乙方有优先租用权；门面的租金按每年壹万零伍佰元整支付，付款方式每年一次（全年房租），按时计付不拖欠；甲、乙双方在租赁期间，协议不变，两年后若需续租，按市场价重新协商，协商不好，乙方在租房期间装修自行拆走；乙方在租房期间不能无故损坏房屋，如有损坏，由乙方负责修复，乙方不能转让，如乙方私自转让，甲方有权收回；乙方在租房期间使用的水电费由乙方按照实用数量支付水电费用；甲、乙双方不得反悔，如其中一方违约，造成对方的损失，一切责任和经济损失应由违约方全部负责赔偿。上述两份协议约定的租赁期限届满后，李刚仍继续使用上述两间门面，但钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会与李刚未签订新的租赁协议。钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会的工作人员欧元荣、万群芝于2014年6月9日向李刚出具收条一份，内容为：今收到李刚交来房屋出租费两年，时间从2014年6月9日至2016年6月8日止，每年23500元，共计肆万柒仟元整（47000），此据。后李刚于2016年7月15日以钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会的名义向六盘水市钟山区荷城社区服务中心交纳了从2017年7月8日起至2017年8月18日止期间的租金2611元，六盘水市钟山区荷城社区服务中心向李刚出具了相应的收据。李刚使用争议门面期间，门面的下水道渗水，李刚为维修下水道支付给了维修人员5950元，同时因维修下水道致李刚不能正常经营店面，经双方协商，钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会同意减收李刚20天的租金。
2016年6月11日，案外人封堵争议门面导致李刚不能正常营业，门面内的人员童光玉因此向荷城派出所报警，该所民警出警协调后，告知双方到相关部门处理。李刚的母亲万群芝曾因涉案门面与原官厅村一、二组的居民发生过纠纷，经荷城社区组织调解，万群芝与原官厅村村民16人及钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会三方于2016年7月6日签订了《调解协议》一份，约定：万群芝要求官厅资产管理委员会处理修建下水道费用和门面停业损失费用由场坝社区引导走诉讼程序，万群芝本人认可；万群芝租用门面从调解之日起40日内搬离，房租按原价支付；门面腾空后再另行处置。签订上述协议时，李刚不在现场，协议上也无李刚的签名。同时，万群芝亦以村民封堵李刚租赁的门面造成损失未得到赔偿等为由多次向有关部门信访。现钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会与李刚之间因涉案门面的租金未能协商一致而发生纠纷，钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会要求李刚搬离使用门面并支付尚欠部分租金未果，故诉至法院。
一审法院认为，钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会依据政府相关文件的规定管理使用本案争议门面期间，将门面租给了李刚使用，双方因此签订了两份房屋租赁协议，对租金及租赁期限等进行了约定，但协议约定的租赁期限届满后，李刚仍继续租赁使用涉案门面，并按23500元/年的标准向钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会支付了两年的房租，双方约定租赁期限从2014年6月9日起至2016年6月8日止，但双方对此并未签订新的书面租赁协议，仅是在该管理委员会的工作人员向李刚出具的收条中注明了租金和租赁期限，而收条载明的租赁期限届满，应视为双方约定的租赁期间届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方约定的租赁期限届满后，李刚应向钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会返还租赁物，故对钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会主张要求李刚搬离涉案两间门面的诉讼请求，予以支持；同时，李刚应按双方约定的每年23500元的标准向钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会支付使用门面期间的费用至搬离之日，即从2016年6月9日起至2016年12月20日止期间，李刚应向钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会支付费用12254.79元（即23500元÷365天×195天＝12254.79元），对于钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会同意减收的20天的租金1287.67元及李刚已交纳的租金2611元，应当相应减少，即李刚还应向钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会支付租金（使用门面期间的费用）8656.12元，对钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会主张超出8656.12元的部分，不予支持；从2016年12月21日起至李刚搬离涉案门面之日止的租金按64.38元/天计算。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，李刚自行维修涉案门面所支付的维修费用，应由钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会负担，现钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会对李刚已支付维修费5950元的事实予以认可，故对反诉原告李刚主张要求反诉被告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会支付修复下水道的费用5950元的诉讼请求，予以支持。对反诉原告要求驳回本诉原告的诉讼请求的主张，因本院已根据本诉当事人的陈述及双方提供的证据在本诉部分作出了处理，故对反诉原告提出的该项诉讼请求，不予支持。对于反诉原告李刚要求钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会赔偿其损失280000元的主张，因李刚自认封堵门面的人系村民，故李刚主张的损失并非钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会违约或侵权导致，故对反诉原告李刚的该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、本诉被告李刚于判决生效后五日内搬离位于钟××××南侧、东距青杠林法庭约60米处4、5号门面；二、本诉被告李刚于判决生效后五日内支付给本诉原告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会租金（使用门面期间的费用）8656.12元（租金暂算至2016年12月20日，从2016年12月21日起至李刚搬离位于钟××××南侧、东距青杠林法庭约60米处的4、5号门面之日止的租金按64.38元/天计算）；三、驳回本诉原告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会的其他诉讼请求；四、反诉被告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会于判决生效后五日内支付给反诉原告李刚维修费用5950元；五、驳回反诉原告李刚的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由本诉被告李刚负担44元，由本诉原告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会负担6元；反诉案件受理费5590元，减半收取2795元，由反诉被告钟山区人民政府荷城街道办事处官厅村集体资产管理委员会负担58元，由反诉原告李刚负担2737元。
二审期间，上诉人李刚向本院提交了以下证据：1、2016年6月12日接处警登记表；2、证明一份；3、“诚信商户”；4、记账流水；5、李豪红出具的工资收条，魏茂露出具的工资收条；6、销货清单；7、照片，拟证明上诉人损失28万元的事实。被上诉人质证认为，对接处警登记表的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能说明是被上诉人主持村民或被上诉人的工作人员阻止上诉人经营；对“诚信商户”的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对记账流水、工资收条、销货清单的“三性”均有异议；对照片真实性、合法无异议，对关联性及证明目的有异议。
本院对上诉人二审期间提交的证据分析认定如下：上诉人提交的证据不能证实被上诉人造成其营业损失28万元的事实，不能达到其证明目的，本院不予确认。
二审期间，被上诉人未向本院提交新证据。
本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。
综合双方当事人二审诉辩，本案二审争议焦点为：1、一审判决程序是否违法；2、上诉人应否搬离案涉门面；3、上诉人要求被上诉人赔偿停业损失28万元的主张应否得到支持；4、被上诉人一审中要求上诉人支付租金的请求应否予以支持。
关于一审判决程序是否违法的问题。本案上诉人与被上诉人于2009年12月15日签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限至2012年5月1日，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，双方并未签订书面合同，上诉人是以口头租赁合同的方式继续承租案涉房屋至2016年6月8日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，上诉人与被上诉人之间成立不定期租赁关系，被上诉人可随时解除合同。本案中，被上诉人在向人民法院起诉之前，经六盘水市钟山区荷城社区人民调解委员会主持调解，与上诉人之母达成调解协议，被上诉人给予了上诉人40天的过渡期搬离案涉房屋。在上诉人未履行上述调解协议的情况下，被上诉人向人民法院起诉主张上诉人搬离并返还案涉房屋，上述行为即包含了解除合同的意思表示。一审法院根据被上诉人的诉请作出判决并无不当，程序合法。
关于上诉人应否搬离案涉门面的问题。因被上诉人已主张解除双方的不定期租赁合同，上诉人继续占有使用案涉门面于法无据，一审法院判决上诉人搬离案涉门面并无不当。
关于上诉人要求被上诉人赔偿停业损失28万元的主张应否得到支持的问题。关于该主张，上诉人并未提交充分有力的证据证实是被上诉人的行为给其造成损失以及造成了多少损失，故对于该主张，本院不予支持。
关于被上诉人一审中要求上诉人支付租金的请求应否予以支持的问题。上诉人在庭审中对被上诉人陈述其前期缴纳租金的情况并无异议，上诉人欠付被上诉人租金的事实存在。故一审判决支持的租金并无不当之处。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5719元，由上诉人李刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 梅
审判员 岑加祥
审判员 周元军
二〇一七年十一月十五日
书记员 熊 艳