湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第662号
上诉人（原审原告）郑启鸿，个体工商户。系“沅陵县官庄怡和宾馆”登记业主。
被上诉人（原审被告）向先高，农民。
委托代理人向沅生，系沅陵县正大法律服务所法律工作者，执业证号：11801110646，代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）朱时芬，农民。
上诉人郑启鸿因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2013）沅民一初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人郑启鸿，被上诉人向先高及其委托代理人向沅生到庭参加诉讼，被上诉人朱时芬经传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：向先高、朱时芬出租的房屋原属张家华、张家贵所有，于2011年6月17日通过转让所得。房屋转让前郑启鸿与张家华、张家贵存在房屋租赁关系。根据“买卖不破租赁”的规定，2011年9月24日，郑启鸿（乙方）在《房屋租赁合同》基础上，与向先高（甲方）另行签订了《房屋租赁合同》。合同中约定郑启鸿租赁向先高房屋一楼的服务台、二、三层的客房、五楼的洗衣间、晒台和储藏室，用于开设宾馆休闲娱乐及与之相关的经营服务活动，期限为2011年元月3日至2025年元月3日止。乙方前三年租金为每年50000元，每年12月31日前给付；乙方不按时给付，甲方有权解除合同。该合同签订后向先高依约履行了合同的全部义务，但是郑启鸿在2012年12月31日前却未向向先高给付2012年的房屋租金50000元，由此向先高于2013年元月1日通过官庄邮政局以快递方式向郑启鸿发出催款通知书，通知书中告知郑启鸿于元月7日前交纳租金，否则元月8日依约解除《房屋租赁合同》。郑启鸿开办的怡和宾馆工作人员杨国庆于当日收到催款通知书。2013年元月11日因郑启鸿未交纳租金，向先高、朱时芬在行使解除权时要求其父亲坐在沅陵县怡和宾馆门口的一楼服务台，并同时将宾馆服务台大门封锁。次日上午9时，郑启鸿与向先高因房屋租金问题发生争执，向先高打了郑启鸿一耳光，郑启鸿心脏病发作被送往沅陵县人民医院住院治疗。之后向先高、朱时芬将宾馆大门封锁。2013年4月1日，郑启鸿就向先高、朱时芬封锁怡和宾馆期间造成的经济损失委托沅陵县友谊法律服务所向沅陵县价格认证中心进行价格评估。沅陵县价格认证中心于同月7日做出关于怡和宾馆客房部、怡和投资服务部等营业损失价格鉴定结论书，其中怡和宾馆客房营业损失115200元、百货零售服务部营业损失21136元、健身休闲服务部营业损失66240元、怡和投资咨询服务部营业损失48968元，合计251544元。
另查明：原房主张大堂、张家华、张家贵在转让房屋给向先高之前，于2010年3月28日、2011年4月28日两次与郑启鸿签订了《房屋租赁合同》该合同明确表明，郑启鸿承租该楼房的四楼共计10间用于宾馆办公室、休闲娱乐、洗浴按摩业务，租期1年，租金一次性付清。依照买卖不破租赁的原则，在该处房产转让给向先高之后，该协议履行至2012年4月28日，2012年4月1日怡和宾馆主管向青云与朱时芬协商，要求继续承租四楼，并交纳了2012年4月18日至2013年4月18日租金13000元。
据此，原审法院认为：本案为一起房屋租赁合同纠纷，郑启鸿、向先高于2011年9月24日签订的合同，系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应系合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行权利承担义务。在合同履行的过程中，郑启鸿于2012年12月31日前没有向向先高支付到期租金，向先高于2013年1月1日向郑启鸿寄送通知，要求郑启鸿及时给付租金，并提出解除双方的房屋租赁合同，但郑启鸿却以双方存在纠纷没有解决为由未支付，因而向先高、朱时芬于2013年1月11日将郑启鸿租赁的房屋封堵，从而使郑启鸿无法经营。现郑启鸿认为双方应当继续履行合同，要求向先高、朱时芬停止侵害、排除妨碍，并赔偿因堵门使郑启鸿经营停业造成的经济损失251544元，同时承担评估费、交通费。而向先高认为郑启鸿没有履行及时给付租金的义务，按照合同的约定，向先高于2013年1月1日已向郑启鸿发出了催交及解除合同的通知，在向先高、朱时芬堵门时，房屋租赁合同已经解除，因而向先高不承担任何责任。故本案的焦点是：一、郑启鸿、向先高与朱时芬双方的租赁合同是否解除，二、向先高、朱时芬对郑启鸿租赁的房屋封锁是否构成侵权，三、向先高朱时芬是否应当赔偿郑启鸿的经济损失。
一、郑启鸿虽然没有在约定的期限内支付房租，但并不是无故拒付或拖欠房租。郑启鸿因所租赁的房屋出现墙体开裂、漏水等质量问题，影响了郑启鸿的正常经营，为此郑启鸿与向先高产生了纠纷。当时双方在处理纠纷的过程中，郑启鸿也是以此纠纷为由没有及时支付租金，而且，郑启鸿是与向先高个人签订的合同，向先高于2013年1月1日向郑启鸿邮寄的要求郑启鸿于2013年1月7日前支付房租的邮件是其他人签收，并不能证实郑启鸿本人收到了该邮件；即使郑启鸿收到了该邮件，向先高催告郑启鸿支付房租，因郑启鸿所欠房租为50000元，数额较大，向先高亦应给郑启鸿合理的准备时间。因而，向先高解除合同的条件并没有成就，双方的合同没有解除，且2013年元月11日向先高采取堵门等措施后，郑启鸿筹措了45000元欲支付给向先高，表明郑启鸿有继续履行合同的意愿。从现实情况看，郑启鸿租赁向先高的房屋为12年，期限较长，且郑启鸿为进行经营活动对租赁的房屋投入了大量的资金，如果轻易解除合同，并不利于交易的安全和公平。
二、郑启鸿、向先高与朱时芬双方签订的合同约定的解除合同的条件没有成就，双方没有解除合同，因而，郑启鸿与向先高、朱时芬双方应当按照合同的要求继续履行。郑启鸿应当支付向先高租金，向先高应当按照要求，将租赁物交付郑启鸿，让郑启鸿能够正常、合理的使用租赁物，实现郑启鸿租赁房屋进行正常经营活动的目的。现向先高将租赁的房屋封锁，违反了继续履行合同的义务，影响了郑启鸿对租赁物的使用，侵害了郑启鸿的权益，所以应当解除封锁，排除妨碍；
三、向先高、朱时芬对封锁房屋期间造成郑启鸿一、二、三、五层的营业损失即怡和宾馆客房部115200元、百货零售服务部21136元，不应承担赔偿责任。因郑启鸿未按合同约定交付房屋租金，向先高依合同约定行使合同的租金催交和合同解除权，如合同解除后，郑启鸿则应当依合同约定将房屋返还给向先高，鉴于双方为此发生纠纷，向先高、朱时芬对房屋进行封锁，行使的是自救行为，并未损害郑启鸿此部分租赁房屋的合法权利，因此郑启鸿要求向先高、朱时芬赔偿因封锁房屋造成一、二、三、五层的营业损失，本院不予以支持。郑启鸿还要求向先高、朱时芬赔偿封锁房屋期间四楼休闲、娱乐中心停业损失66240元、怡和投资咨询服务部停业损失48968元，本院予以支持。根据郑启鸿主管向青云与口头约定，四楼租期为2012年4月18日至2013年4月18日，因该合同未到期，且郑启鸿已交清了房租，现因向先高的行为致使郑启鸿不能经营，理应承担违约损失的赔偿责任。向先高提出郑启鸿与张大堂及向先高签订的合同中，都没有表示郑启鸿租赁四楼用于开设投资咨询服务部或办公室，但郑启鸿分别于2008年9月17日、2011年9月24日签订的租赁合同中，均表示郑启鸿自主经营，且郑启鸿经营怡和投资咨询服务部已多时，向先高、朱时芬应当知晓，却一直没有表示反对，应视为默认。关于鉴定费用的承担，根据上述损失各自承担的份额按比例承担，即郑启鸿自行承担600元，由向先高、朱时芬承担400元。车旅费500元因郑启鸿提供的证据未能证明开支的时间与鉴定的时间相符，应承担举证不能的责任，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、郑启鸿与向先高于2011年9月24日签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当按照合同继续履行；二、向先高、朱时芬停止侵害并解除对租赁房屋的封锁；三、向先高、朱时芬于判决生效后十日内赔偿郑启鸿四楼休闲、娱乐中心停业损失66240元、怡和投资咨询服务部停业损失48968元、鉴定费400元，共计115608元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5095元，由郑启鸿负担2761.5元，向先高、朱时芬负担2333.5元。
宣判后，郑启鸿上诉称：原审法院认定被上诉人封锁是自救行为，从则判决不支持上诉人要求赔偿因其封锁房屋造成一、二、三、五层的营业损失，即宾馆客服部115200元、百货零售服务部21136元是认定事实错误。2013年1月11日被上诉人封锁房屋后上诉人无法经营，第二天上诉人交纳租金45000元到官庄派出所，但被上诉人拒绝领受。故被上诉人的行为是野蛮、愚昧的极极端行为，人为造成损失扩大，应承担赔偿责任。原审法院对鉴定费中的600元及车旅费500元不予支持也是认定事实错误。请求二审法院判决由被上诉人赔偿上诉人宾馆客服部损失115200元、百货零售服务部损失21136元、车旅费500元及全部鉴定费。
被上诉人向先高、朱时芬辩称：上诉人违约事实清楚，未支付到期租金或迟延支付租金无正当理由，开办投资咨询服务部依据不足。被上诉人2013年元11日行使《房屋租赁合同》解除权是合法行为，不构成侵权，不应承担任何赔偿责任。原审法院认定事实不清，证据不足。请求二审法院依法改判。
经审理查明：原审法院认定的事实属实，与二审查明的事实一致。二审中，上诉人提供了5组证据，即沅陵县人民法院（2013）沅民一初字第238号、239号民事判决书、（2013）沅民一初字第181号民事调解书、2013年1月15日出警情况说明、向先高与朱时芬锁门经过图；被上诉人提供了报警备案表一份、询问和调查笔录各一份。双方提供的证据均不属新证据，不应予以采信。
本院认为：原审法院根据本案实际情形，判决向先高、朱
时芬赔偿郑启鸿四楼休闲、娱乐中心停业损失66240元、怡和投资咨询服务部停业损失48968元、鉴定费400元，因向先高、朱时芬并未就此提出上诉，郑启鸿对这部分判决表求服从，故对这项判决可以维持。关于郑启鸿承担的鉴定费600元，因郑启鸿要求赔偿的鉴定项目只得到部分支持，所以由其自行承担该600元鉴定费并无不当。关于车旅费500元，因郑启鸿没有确切依据证实，原审法院不予支持也是恰当的。
关于宾馆客服部损失115200元和百货零售服务部损失21136元的赔偿，因郑启鸿没有按合同约定交纳房租，违约在先，引起向先高与朱时芬行使合同约定的解除权。所以郑启鸿的违约行为是导致纠纷发生及产生损害后果的起因；向先高与朱时芬解除合同虽未违反法律规定，但在解除合同没有得到合同相对方认可，也未经过司法机关裁决的情况下，采取封锁房屋的过激措施，导致合同不能履行，造成郑启鸿无法营业而产生停业损失。其行为也违反了合同应当忠实履行的原则。故对宾馆客服部损失和百货零售服务部损失双方应当承担同等法律责任。据此，向先高与朱时芬对郑启鸿的宾馆客服部损失115200元和百货零售服务部损失21136元应当承担一半的赔偿责任。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但对本案部分损失的处理不当。上诉人的部分上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：
一、维持原判湖南省沅陵县人民法院（2013）沅民一初字第238号民事判决；
二、由向先高、朱时芬赔偿郑启鸿宾馆客服部损失57600元和百货零售服务部损失10568元，限本判决生效后10日内付清。
上诉案件受理费3039元，由上诉人郑启鸿与被上诉人向先高、朱时芬各负担1519.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 金 丽
代理审判员 宋艳云
二0一五年元月二十九日
代理书记员 戴蚁玲