广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终4113号
上诉人（原审被告）：李赞棠，男，汉族，1962年4月30日出生，住广东省深圳市龙岗区，
被上诉人（原审原告）：广东尚佳物业管理有限公司（原东莞市尚佳物业管理有限公司）。住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区东莞市商业中心*期工程*号办公楼***号。
法定代表人：李美丽，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：李凯，男，汉族，1976年7月9日出生，住新疆阿勒泰市，是广东尚佳物业管理有限公司员工。
委托代理人：邓言锋，男，汉族，1982年2月16日出生，住湖南省蓝山县，是广东尚佳物业�理有限公司员工。
上诉人李赞棠因与被上诉人广东尚佳物业管理有限公司（以下简称为尚佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初14723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李赞棠上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.确认案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）无效；3.一审、二审诉讼费由尚佳公司承担。二审期间，李赞棠明确其第一项上诉请求为撤销一审判决第一项，改判李赞棠无需向尚佳公司支付案涉物业管理服务费，并补充请求判决李赞棠为本案不适格当事人，请求判令尚佳公司退出案涉物业服务。事实与理由：一审法院认定尚佳公司与东莞市正豪实业投资有限公司（以下简称为正豪公司）于2012年4月9日签订的《前期物业服务合同》（住宅部分）因未达到规定的人数标准，以及未有效通知李赞棠，而对李赞棠不产生约束力，但依据“东莞市正豪实业投资有限公司说明书”认定李赞棠向尚佳公司缴纳物业管理费，属于适用法律错误。一、一审法院认定案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）对李赞棠没有约束力，则合同对李赞棠无效。无效合同的处理必须以合同双方过错的程度各自承担不利后果。李赞棠非合同签订方，不清楚服务合同的存在，不存在过错，故不应承担缴纳物业管理费义务。二、“东莞市正豪实业投资有限公司说明书”作为证据不合法。从尚佳公司提交的证据目录及一审庭审笔录看，尚佳公司没有提交过该证据，而一审法院却将该证据送达李赞棠。一审质证中，仅有书记员在场，李赞棠曾质证质疑该证据来源，书记员当庭回答此证据由法庭提供（但没有记录在案），对此李赞棠�述不认可。证据的成立必须符合程序要求。一审法院为达到尚佳公司的诉讼目的，有协助尚佳公司收集证据之嫌，丧失了法院中立的原则，据此证据判决李赞棠不利后果，是明显错误的。三、案涉物业既没有政府国土部门规划许可，更没有合法物业证书，属违法建筑。就违法建筑所签订的合同不受法律保护，更不适用于物业管理法。本案应按无效合同处理，李赞棠不存在过错，不应承担合同义务。物业管理属于委托与被委托的关系，李赞棠未委托尚佳公司管理自己的物业，不存在向尚佳公司缴纳物业管理费的义务。但考虑公共利益，合理分担本案物业共有部分的费用符合无效合同的处理原则。
被上诉人尚佳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回李赞棠的上诉请求。
尚佳公司向一审法院起诉请求：1.判令李赞�支付2014年6月至付清日止按160元/月计算的物业管理费及按万分之三每日计算的滞纳金（暂计至2016年4月，欠物业管理费为3680元，每月管理费从下月25日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为364.3元）；2.判令李赞棠支付维修资金694.2元；3.案件诉讼费用由李赞棠承担。
一审法院经审理查明：东莞市道滘商会（甲方）与李赞棠（乙方）于2010年11月2日签订《合资建房合同》，该合同记载，东莞市道滘商会委托正豪公司签订案涉合同，合同涉及的土地规划用途为办公及商住，土地使用权年限自2006年1月3日至2056年1月2日，乙方拥有合同项下物业的所有权利的期限与合同所涉及土地使用期限相同；乙方依合同约定出资后，取得第B2幢9层第02号物业所有权；该物业的用途为住宅；物业建筑面积共88.84平方米，其中套内建筑面积61.92平方米，公共部位与公用分摊建筑面积26.92平方米；乙方取得物业的对价为168796元；乙方的物业仅作住宅用途使用。《合资建房合同》落款处，甲方（签章）处盖有“东莞市道滘商会”印章及相关人员的签名，委托代理人（签章）处盖有“东莞市正豪实业投资有限公司”印章；乙方（签章）处签有“李赞棠”及捺印，并签有“2010年11月2日”。
尚佳公司与正豪公司于2012年4月9日签订《前期物业服务合同》（住宅部分），合同约定：由尚佳公司对位于东莞市道滘镇振兴路123号商会大厦实施前期物业管理服务；物业服务费的具体标准为高层住宅1.8元/月/平方米（房屋的总层数在七层以上）；物业服务支出应全部用于合同约定的支出；物业管理费用按月交纳，业主或承租人应在当月30号前交纳当月费用。住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用；业主按有关规定将住宅专项维修资金交纳至政府在东莞银行开设的住宅维修资金专项帐户。合同期限自2012年4月10日起至2017年4月10日止。尚佳公司主张《前期物业服务合同》（住宅部分）已经经过案涉项目业主总人数二分之一以上以及项目总面积二分之一以上的业主签名确认。李赞棠主张案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）并未经其同意，且签订违反法定程序，应认定为无效。
尚佳公司主张其于合同签订后至今一直对案涉小区进行物业管理，李赞棠作为案涉项目的一名业主，应按约定交纳物业管理服务费；李赞棠从2014年6月起未交纳相关费用；经催款，李赞棠仍未交纳相关费用。同时，尚佳公司表示其向李赞棠的案涉房屋送达收费通知单催收物业管理费，通知单上写明滞纳金须按照每日万分之三的标准计收。李赞棠主张从未收到催收通知书，尚�公司也未按合同约定将住宅专项维修资金存入约定帐户；且案涉物业实际由正豪公司提供物业管理。
正豪公司出具说明一份，主要记载，经道滘商会部分业主与尚佳公司协商，同意由2012年4月起至今，尚佳公司对道滘商会大厦小区进行物业管理服务工作。
另查，尚佳公司取得中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级。
以上事实，有《合资建房合同》、《前期物业服务合同》（住宅部分）、收费通知单、催缴通知书、资质证书、收款收据以及一审法院庭审笔录等附卷为证。
一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，尚佳公司与正豪公司于2012年4月9日签订《前期物业服务合同》（住宅部分），该合同的签订因未达到规定的人数标准，以及未有效通知李赞棠，而对李赞棠不产生约束力。但根据《前期物业服务合同》（住宅部分）的约定，结合正豪公司的说明，一审法院确认尚佳公司已为案涉物业提供了物业管理服务，尚佳公司与李赞棠已形成实际上的物业管理服务关系，且尚佳公司的收费标准符合规定，李赞棠作为案涉物业第B2幢9层第02号物业的使用人及受益人，应当参照《前期物业服务合同》（住宅部分）的约定向尚佳公司支付物业管理服务费。李赞棠主张其已向正豪公司交纳物业管理服务费，但没有向一审法院提交证据予以证明，一审法院对此不予确认。故一审法院认定李赞棠应向尚佳公司缴纳的物业管理服务费为：2014年6月至2016年12月共31个月的物业管理费1.8元/月/平方米×88.84平方米×31个月=4957.27元。
对李赞棠应否缴纳滞纳金的问题，尚佳公司并没有证据证明其已将催款通知书有效送达给李赞棠，且案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）并未对滞纳金的�取进行约定；故一审法院对尚佳公司要求李赞棠支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
对李赞棠应否缴纳维修资金的问题，《前期物业服务合同》（住宅部分）约定住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用；业主按有关规定将住宅专项维修资金交纳至政府在东莞银行开设的住宅维修资金专项帐户。尚佳公司称其代收取的住宅专项维修资金交给业主代表管理，但并未向一审法院提交证据证明双方的交接；且尚佳公司的代收取行为与合同约定不符。故一审法院对尚佳公司要求李赞棠支付维修资金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四�、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、限李赞棠于判决发生法律效力之日起五日内支付尚佳公司第B2幢9层第02号物业2014年6月至2016年12月共31个月的物业管理服务费4957.27元；二、驳回尚佳公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费50元（尚佳公司已预交），由尚佳公司负担10元，李赞棠负担40元。
本院经审理查明：
二审法庭调查中，李赞棠主张案涉物业为违法建筑，故其不是合法业主，亦不是本案适格被告；并主张相应物业权益应归正豪公司，但以正豪公司归还李赞棠所有投资款为前提。
二审法庭调查中，尚佳公司确认案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）未经过招投标，亦未能提交�据证明已取得物业所在地的房地产行政主管部门的批准。尚佳公司并称不清楚案涉物业是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。
在2016年9月5日的一审庭审中，对于李赞棠有无支付相关费用，李赞棠称“因为当时是正豪公司，我方是租赁了一套房子出去，租金作为管理费”，并称租金作为管理费是“交给正豪公司的”；李赞棠于二审期间向本院提交补充意见称其指的已交管理费的是另外一套房子，与案涉物业无关。
二审期间，李赞棠向本院提交追加第三人申请书，以查清本案事实为由，申请追加正豪公司为本案第三人。
尚佳公司原名“东莞市尚佳物业管理有限公司”，于2017年7月13日经核准变更企业名称为“广东尚佳物业管理有限公司”。
除以上事实外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
�院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对李赞棠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点为：一、李赞棠是否本案适格被告；二、如何认定案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）的合同效力；三、李赞棠是否应当向尚佳公司支付物业管理服务费。
关于争议焦点一。东莞市道滘商会与李赞棠签订的《合资建房合同》记载正豪公司与李赞棠等人作为出资合建人共同出资兴建规划批准的物业，并约定李赞棠出资后取得第B2幢9层第02号物业所有权，尚佳公司据此向李赞棠主张所涉物业的物业管理服务费于理有据，本院对李赞棠就此提出的上诉主张不予采纳。
关于争议焦点二。《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方�选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本案中，东莞市正豪实业投资有限公司并未通过招投标的方式选聘物业公司，其采取协议的方式选聘亦未经物业所在地的房地产行政主管部门的批准，正豪公司与尚佳公司据此签订的案涉《前期物业服务合同》（住宅部分）不符合上述法律规定，应当认定为无效。
关于争议焦点三。一审法院已组织双方对正豪公司的说明进行质证，程序合法正当，应予采信。李赞棠作为《合资建房合同》所约定的权益人，对尚佳公司已提供物业管理服务的事实予以否认，但未能提供任何证据予以反驳，一审法院采信尚佳公司的主张认定其已提供物业管理服务并无不当。虽然案涉《前期物�服务合同》（住宅部分）被认定无效，但尚佳公司已实际提供物业管理服务，且《前期物业服务合同》（住宅部分）约定的收费标准符合规定，故一审法院参照此标准计算物业管理服务费并无不当，本院对李赞棠主张无需支付物业服务费用的上诉意见亦不予采纳。
此外，正豪公司对案涉诉讼标的并无独立请求权，与本案处理结果没有法律上的利害关系，也没有提出申请参加本案第二审程序，李赞棠在二审中申请追加正豪公司为本案第三人缺乏依据，本院对此不予支持。李赞棠在二审期间提出的要求尚佳公司退出案涉物业服务的上诉请求已超出了尚佳公司在本案中提出的诉讼请求，本院对此不予处理。
综上所述，李赞棠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李赞棠负担。
本判决为终审判决。
审判长 祁晓娜
审判员 何 飞
审判员 邓晓畅
二〇一七年十一月十日
书记员 张春宁
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。