上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初15473号
原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：何金成。
委托诉讼代理人：贾忱。
被告：许圆，男，1979年1月18日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被告：陆晓春，女，1985年2月6日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：许圆。
原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告许圆、陆晓春(以下简称被告)居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人何金成，被告许圆(暨被告陆晓春的委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原公司向本院提出诉讼请求：要求被告许圆、陆晓春支付佣金40,000元及逾期付款违约金，以40,000元为本金按照日万分之五的标准自2016年2月5日起计算至判决生效之日止。事实和理由：2016年2月4日，被告许圆、陆晓春通过原告居间介绍，为购买上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室以及602室房屋(以下简称601室、602室)，与产权人签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《房屋买卖合同》。原告已居间成功，但被告至今未支付佣金，经催告仍未履约，故诉至法院要求判如诉请。审理中，原告表示放弃主张逾期付款违约金。
被告许圆、陆晓春辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在居间服务过程中没有履行如实告知义务，601室、602室在一本产证上，若要交易进行贷款，必须将601室和602室分立成两本产证，而事实上601室和602室已被产权人打通，无法进行拆分，从而导致被告购房无法办理贷款手续，而被告必须通过贷款购房，故因原告在签订《房屋买卖合同》之前未如实告知被告办理贷款的前提条件，导致交易无法完成，被告签约时支付的10万元定金，产权人仅退还了95,000元。在事后与产权人交涉以及向交易中心咨询的过程中，原告均没有参与，没有尽到居间义务，故无权收取佣金。另原告经办人员曾口头明确表示过因交易无法进行，不再收取佣金，事实上从订立《居间协议》至今近一年半的时间里，原告也从未向被告催讨过佣金。
本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，案外人周国胜、肖春囡作为甲方(出卖方)、被告许圆、陆晓春作为乙方(买受方)、原告中原公司作为丙方(居间方)就车站北路XXX弄XXX号XXX室、602室房屋分别签订《居间协议》，其中601室的《居间协议》约定：乙方通过丙方居间向甲方购买601室房屋，总房价款为170万元；602室的《居间协议》约定：乙方通过丙方居间向甲方购买602室房屋，总房价款为90万元。上述两份《居间协议》共同约定：1、乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议60日内补足定金至5万元；2、委托期限：自丙方收到意向金后2个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的2%作为补偿金，若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；3、居间义务：(1)向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：乙方拟购买该房地产及购买条件；(2)向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：甲方拟出售该房地产及出售条件；(3)撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；(4)向甲、乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；(5)故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；4、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金，在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权收取佣金，或者有权选择向违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。
同日，被告许圆作为甲方(佣金支付人)、原告中原公司作为乙方(佣金收受人)就601室、602室分别签订《佣金确认书》，约定：601室的佣金数额为22,000元，602室的佣金数额为18,000元，支付时间均为《房屋买卖合同》成立时。
同日，被告许圆、陆晓春与周国胜、肖春囡就601室、602室分别签订了《房屋买卖合同》，约定，由被告许圆、陆晓春购买601室、602室房屋，其中601室建筑面积47.9平方米，转让价款为170万元，602室建筑面积35.69平方米，转让价款为90万元，均约定为办理交易过户手续之需，于《房屋买卖合同》签署后63天前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。两份《房屋买卖合同》对付款方式、交房、交易过户、税费负担等事项一并作出约定。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。被告与出售方在原告居间下签订的《房屋买卖合同》已具备房地产买卖合同的主要条款，且双方在合同中已确认签订正式买卖合同系为办理交易过户手续之需，应认定原告作为居间方已促成买卖合同成立，原告有权收取佣金。被告辩称原告未如实告知其若办理贷款需将601室、602室拆分成两本产证，导致交易不成，对此原告不予认可，原告主张之所以就601室、602室分别签订《居间协议》和《房屋买卖合同》，就是为了拆分产证办理交易及贷款之需，且被告作为购房者，在签署合同之前理应对交易和贷款的条件作必要了解，现交易不成，被告亦未尽到审慎义务，故对其辩称意见本院不予采纳。被告另主张原告工作人员曾口头承诺不再收取佣金，因其未提供相应的证据加以证明，本院不予采信。中介公司提供的房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。原告虽促成被告与出售方签订了《房屋买卖合同》，但因601室、602室未拆分产证，被告无法办理贷款，买卖双方因此解约，原告并未在房屋产权过户等方面向被告提供后续服务，其居间服务未全部完成，不应收取全额佣金，应视情扣减原告的佣金数额。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告许圆、陆晓春应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金15,000元；
二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,055.50元，减半收取527.75元，由上海中原物业顾问有限公司负担277.75元，被告许圆、陆晓春负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一七年九月二十六日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
……