上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第423号
原告陈再涛。
委托代理人方达夫，安徽皖和律师事务所律师。
被告陈永根。
被告晏生凤。
被告陈磊。
上述三被告的共同委托代理人刘奇，上海运帷律师事务所律师。
原告陈再涛与被告陈永根、晏生凤、陈磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈再涛及其委托代理人方达夫，被告陈永根、晏生凤、陈磊的共同委托代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈再涛诉称：原告在上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇地产”）的居间介绍下，欲购买被告所有的位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”）。由于被告及汉宇地产在带看系争房屋及签订买卖协议之前，均未如实告知房屋有漏雨问题，并且在带看房屋期间也未下雨，原告也没有发现漏雨之事。2013年12月15日签订买卖协议后，原告当场付给被告人民币（以下币种同）20，000元作为定金，并约定于2013年12月29日前签订买卖合同。2012年12月17日下雨天，原告与汉宇地产工作人员李显军、邓志刚又一次到系争房屋处查看，发现主卧左边墙角有漏雨现象，地板有起翘情形，当时原告就提出要尽快和被告协商此事，但汉宇地产一直没有约到被告协商解决房屋漏雨之事。随后，原告又以电话、短信及书面的方式通知汉宇地产尽快约房东协商，在此期间原告一直没有得到被告和汉宇地产的任何解决办法。汉宇地产只是告知原告，被告在12月29日才有时间协商，原告要求双倍返还定金，解除买卖协议，而被告以降低房价20，000元作为解决办法，最后双方并没有协商一致。原告认为，由于被告的房屋质量问题以及隐瞒房屋漏雨事实的原因，导致协议无法履行，还耽误了原告14天的时间，有违诚实信用原则。现在因为被告不愿双倍返还定金，对原告造成了一定的损失，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还定金40，000元；2、解除房地产买卖协议。
被告陈永根、晏生凤、陈磊辩称：首先，原告的陈述不符合事实，被告没有欺诈行为，原告纯属故意毁约。被告购买系争房屋后一直到现在都没有居住过，而是把房屋出租出去，对于窗沿是否存在渗水的情况被告不清楚，且承租人也没有向被告反映过，所以被告不可能知道这个情况，被告不知情的情况下何来欺诈。其次，原告所陈述的房屋主卧左边墙角漏雨不符合事实，被告的房屋不存在质量问题。经被告事后了解，系争房屋只是窗台的外檐存在渗水现象，属于房屋细微的瑕疵，被告得知后立刻和物业取得联系，物业在2013年12月29日之前已经妥善解决，根本不影响交易的进行。再次，原告的诉请缺乏法律依据。原告的定金交付后已经转为预付款，被告积极履行合同义务，不存在违反协议约定的行为，原告要求双倍返还定金缺乏法律依据；合同的解除权属于当事人行使的权利，而不能由法院判决解除，合同法对此有明确规定，而且本案根本就不符合合同解除的条件；即便原告认为被告的行为存在欺诈，原告也只能要求变更或撤销合同，而不能要求解除合同，更无权要求双倍返还定金。综上，被告不同意解除合同，坚持要求原告继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：三被告是系争房屋的权利人。
2013年12月15日，三被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方）、汉宇地产作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金20，000元，待甲方签收后该意向金即转为定金；系争房屋成交总价款为1，598，000元（买卖条件在《房地产买卖协议》中具体约定）；丙方应在收到意向金后次日起三个工作日内转付该意向金，在此期间，如甲方无法接受《房地产买卖协议》所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲、乙双方另行达成一致外，丙方将在二个工作日内或乙方认可的二个工作日之外的某个时间，将意向金无息返还乙方；乙方交付的意向金待甲方书面签收后即转为定金。协议还对房地产买卖居间中的其他事宜进行了约定。
2013年12月15日，三被告作为卖售人（甲方）、原告作为买受人（乙方），双方签订了《房地产买卖协议》一份，约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对汉宇地产居间提供的房地产之购买诚意，通过汉宇地产向甲方支付意向金20，000元，待甲方签收后该意向金即转为定金；房屋座落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室，房屋成交总价款为1，598，000元；甲、乙双方确认签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年12月29日前（含当日）共赴汉宇地产签署该房地产的买卖合同（网签版）；甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额，违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项，违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方。协议还对房地产买卖中的其他事宜进行了约定。同日，被告收取了原告的定金20，000元。
另查明，诉讼中，原告提交了通知及邮寄凭证、电话清单、短信记录、录音资料等，证明2013年12月15日之后，原告多次与被告联系，要求被告前来商谈正式商品房买卖合同的签订事宜，被告拒不协商，短信记录是发给汉宇地产的李显军和杨霖，2013年12月25日原告也和被告短信联系过，被告也回了短信；2013年12月29日，原、被告在汉宇地产处进行过协商，协商的时候房东同意以降价20，000元的方式继续履行合同。被告则表示通知的真实性无法核对，通知不是发给被告的，汉宇地产也没有对被告说过通知函的事情，但是在此期间汉宇地产说过原告反映过房屋渗水的事情，被告在2013年12月29日之前告知物业并且解决好了这个事情；电话和短信的真实性无法核对，这是否是汉宇地产工作人员的电话不好确认，即便是真实的，与原告主张的诉请是不相关的，汉宇地产工作人员李显军的短信可以看出，其一再通知原告在2013年12月29日之前签订正式的合同，但是原告一直以房屋渗水为由拒绝签订，没有进行交易的原因在于原告而非被告；2013年12月29日原、被告的确在汉宇地产处进行过协商，被告也作出让步，愿意降价20，000元继续履行合同，但是原告还是不同意，虽然原告庭后提供了录音资料，但即便录音资料是真实的，也只是反映双方的争辩过程，原告拿出了多套方案，并没有明确要求解除合同，更没有发出过解除合同的通知。
庭审中，被告提交了现场拍摄的照片4张，证明原告所谓渗水的部位只是窗台的外檐，且被告已经找到物业修好了；从室内拍摄的二张照片看，这个房屋是出租出去的，被告也没有居住，被告看了现场并不是房屋质量存在问题，仅仅是房屋外部的窗檐出现小的瑕疵，不影响房屋正常交易，更不存在欺诈，原告是出于其他原因不愿意签订合同。由于原告一直纠结这个问题，导致交易无法正常进行。原告则表示对于被告提供的照片的真实性、关联性没有异议，原告也认可渗水的事实；被告明知渗水，却在原告交付定金之后的半个月内，经原告一再催促，仍不与原告协商渗水的事情；系争房屋渗水的部位就在被告提供的室内照片上窗户的左上角，原告主张的房屋质量问题就是上述渗水的问题，2013年12月29日合同不签的主要原因就是房屋存在渗水的问题。
再查明，系争房屋是带租约买卖。庭审中，原告表示2013年12月15日之前，原告没有去看过系争房屋，2013年12月15日，汉宇地产工作人员带原告去看系争房屋，当时房屋内有租客，被告没有和租客沟通好，租客不同意原告及中介进入看房，因为系争房屋是毛坯房，中介就带原告去看了小区里面相同房型的房屋；2013年12月17日正好下雨，中介陪同原告再次去看系争房屋，看到了房屋内有渗水情况，原告当时就向中介提出要与被告协商这个事情，但是中介一直没有给原告一个准确的答复；原告主张双方签订的房屋买卖协议因符合法定解除条件而解除，解除的时间为2013年12月29日，原告虽然没有向被告发出过解除协议的书面通知，但原告都是通过中介来沟通的，向中介告知过解除，双方一直都是在协商。被告则表示原告在签订居间协议和买卖协议之前已经看过系争房屋，2013年12月29日之前，被告也与中介沟通过要求签订正式合同，但是原告拒绝签订；本案中，被告既没有明确表示不履行合同，也没有迟延履行主要义务，更不存在被告迟延履行债务或者存在其他违约行为致使合同目的不能实现的情形。因此，原告要求解除合同，明显缺乏法律依据。
以上事实，由房地产登记簿、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、定金收据、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》是当事人的真实意思表示，并未违反法律或行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。
其次，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同，但应当予以通知，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据庭审查明的事实，原告主张的房屋存在质量问题是指系争房屋主卧的窗户左上角部位下雨时存在渗水现象，原告与被告协商未果后要求解除合同，被告则认为窗台角落渗水仅为细微的瑕疵，而且已经妥善解决，不影响交易的进行。本院认为，原、被告签订《房地产买卖协议》后，原告的主要义务在于支付购房价款、各项税费以及协助办理房屋过户手续，而被告的主要义务在于将房屋实物交付原告并完成过户登记，故即便窗台角落存在些许渗水情形，也并不足以证明被告迟延履行其主要债务，若被告履行合同不符合约定或者存在质量瑕疵，原告可以要求其承担修复或减少价款等违约责任，但不得据此不履行买卖协议，或者擅自解除买卖协议。至于原告主张的被告存在故意隐瞒房屋漏雨的情形，缺乏相应的证据予以证实，本院不予采信。综上，原告并不享有合同解除权，其主张解除房屋买卖协议的诉讼请求，本院不予支持。
再次，如前所述，被告并不存在迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的情形，房屋买卖协议未能履行的原因在于原告以系争房屋存在渗水问题不能协商解决为由拒绝继续签订网签版的房屋买卖合同并要求解除房屋买卖协议。故原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院亦不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈再涛的诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取400元，由原告陈再涛负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
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第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
二、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
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