江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4636号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京景街商业投资管理有限公司，住所地南京市玄武区太平桥南路38号。
法定代表人：周雯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘云，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚银珍，女，1953年12月3日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓翘，江苏德善律师事务所律师。
上诉人南京景街商业投资管理有限公司（以下简称景街公司）因与被上诉人姚银珍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
景街公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判支持上诉人一审全部的诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。上诉人与南京中冶正兴置业有限公司（以下简称中冶置业公司）之间的委托关系�否终止不能仅以中冶置业公司出具给南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司（以下简称河西新城公司）的《情况说明》为依据，该证据仅是中冶置业公司的单方陈述；根据一审法院对中冶置业公司的调查，河西新城公司已于2015年撤销了对中冶置业公司的授权，故中冶置业公司已经无法以自己的名义将涉案房屋出租，中冶置业公司也告知上诉人2016年1月1日之后的租赁事宜与河西新城公司协商；中冶置业公司与上诉人签订《租赁合同》后，上诉人已经支付了保证金200万元，可见河西新城公司已经实际享有和承担前述租赁合同的权利义务。二、一审法院适用法律错误。中冶置业公司对外签约的行为，对河西新城公司有法律约束力，河西新城公司应当履行合同义务，且不因事后撤销委托行为受到任何影响；中冶置业公司授权范围仅限于对外签订《商铺�赁合同》、收取租金，其无解除合同的权利；上诉人与姚银珍的租赁合同依法应当受到保护。三、本案中中冶置业公司与上诉人之间签订的租赁合同实际上是由产权人委托中冶置业公司对外作出的一种民事法律行为，对于产权人河西新城公司具有法律约束力，在合同履行过程当中，河西新城公司也参与合同履行，实际收取了相应的保证金等款项，故一审法院的判决基础错误。
姚银珍辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。由于上诉人向河西新城公司支付了165万元保证金，其认为合同履行期间河西新城公司实际享有中冶置业公司与上诉人签订租赁合同的权利，上诉人的观点没有依据。在该合同中中冶置业公司是合同的相对方，合同具有相对性，该合同对河西新城公司不产生法律约束力，中冶置业公司有权以自己名义向上诉人发函解除租赁合同，上诉人在与中冶置业公司的租赁合同解除后，无权再享有涉案房屋的对外转租权，进而无权向被上诉人主张2016年1月1日后的租金及管理费。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
景街公司向一审法院起诉请求：1、姚银珍支付2014年1月1日至2016年12月31日房屋租金1544725元。2、姚银珍支付2015年1月1日至2016年12月31日管理费41026元。3、姚银珍支付违约金317150.2元。4、姚银珍承担诉讼费。
姚银珍向一审法院反诉请求：1、景街公司退还姚银珍保证金15万元。2、景街公司赔偿姚银珍加盟费损失6万元。3、景街公司赔偿姚银珍装修损失28万元。4、景街公司赔偿姚银珍其他损失31万元（设备的闲置费约10万元、维修房屋漏水费用5万元、重新装修5万元、遣散员工费用11万元）。
一审法院认定事实：涉案的莲花村莲池路36-1号、34号、36号房�，系属莲花村经济适用房商业用房，由南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司（以下简称河西新城公司）委托南京中冶正兴置业有限公司（以下简称中冶置业公司）以中冶置业公司名义对外出租经营。2012年9月，景街公司与南京中冶置业公司签订租赁合同，由景街公司承租包括涉案的莲花村莲池路36-1号、34号、36号房屋在内的共7164.1平方米房屋。租赁期限为八年。
2012年12月12日，景街公司与姚银珍签订《租赁合同》，约定：姚银珍向景街公司承租莲池路36-1号一层及二层、莲池路36号、莲池路34号一层及二层房屋共562平米；租赁期限为四年，从实际交房之日起算；第一年租金标准为：莲池路36-1号一层（89平方米）为4.4元/平方米/天，莲池路36-1号二层（103平方米）为2.4元/平方米/天，莲池路36号（98平方米）为2.3元/平方米/天，（40平方米）为3元/平方米/天，莲池路34号二层（232平方米）为1.6元/平方米/天，第一年租金合计月为49万元，自第三年起租金按5%递增；姚银珍应于房屋交付前向景街公司支付自实际交付之日至2013年12月31日的首期租金，于每年最后一个月的1号前预交下一年度租金；管理费为0.1元/平方米/天，姚银珍应于缴付各期租金同时缴纳管理费，管理费由姚银珍向景街公司或景街公司指定的第三方支付，但景街公司不提供该费用对应的服务；如姚银珍未按合同约定的时间足额支付租金及保证金的，每延期一日，应承担应付租金及保证金总额的百分之一的违约金；如姚银珍未按合同约定足额支付管理费或其它各项费用的，每延迟一日，应承担应付未付金额的百分之三的违约金。
合同签订后，景街公司将涉案房屋交付姚银珍经营“小尾羊”品牌餐饮。姚银珍向景街公司支付了2013年全�房租，并向案外人和莲公司支付了2013年和2014年的管理费。庭审中，姚银珍称合同签订后向景街公司支付了保证金15万元；涉案房屋2014年的租金已经交给景街公司的工作人员李爽，2015年1月1日至2015年8月24日的租金已经交给景街公司的工作人员陈钢；2015年1月1日之后的管理费均已支付给了案外人和莲公司，但均未提供相应证据。景街公司则称姚银珍未支付保证金，2014年1月1日起的房屋租金及2015年1月1日起的管理费均未缴纳。
另查明，姚银珍于2012年10月26日与内蒙古小尾羊餐饮连锁股份有限公司签订特许经营合同，以涉案房屋经营“小尾羊”餐饮店，期限为三年，自2013年1月1日至2016年1月1日止，特许经营费共18万元。但该“小尾羊”餐饮店自2015年起不再经营，目前涉案房屋重新装修后经营“齐味家”火锅店。姚银珍称因“小尾羊”餐饮店未能继续经营，景街�司遭受加盟费损失6万元、装修损失28万元、设备闲置损失10万元、房屋漏水维修费5万元、员工遣散费11万元；该店未能继续经营的原因是涉案房屋严重漏水，且景街公司私自在莲池××××号经营“快天下”餐饮店。经查，经营场所位于莲池××××号的系名称为“南京市建邺区留下来餐饮店”的个体工商户，经营者为陈文华。
庭审中，姚银珍出具《情况说明》复印件及《授权书》各一份。《情况说明》落款时间为2015年8月24日，系案外人中冶置业公司出具给案外人河西新城公司，载明中冶置业公司已终止了2012年12月10日授予景街公司的《莲花村经济适用房商业用房经营委托书》。《授权书》系案外人河西新城公司于2015年12月31日出具予案外人江苏永同昌实业发展有限公司（以下简称永同昌公司），载明：为妥善处理中冶置业公司与原告莲花北苑商业《租赁合同�解除后的遗留事宜，河西新城公司委托永同昌公司自2016年1月1日其接手管理原中冶置业公司与景街公司签订的《租赁合同》中相关物业并代为收取原景街公司招商的商户租金。景街公司则称其未与中冶置业公司解除《租赁合同》，也未就涉案房屋与永同昌公司办理交接手续。后经一审法院向中冶置业公司调查，该公司称：因河西新城公司于2015年年底已撤销了对中冶置业公司的授权，故中冶置业公司已无法以自己的名义将涉案房屋对外出租。中冶置业公司已向景街公司发出《关于终止<租赁合同>的函》，告知中冶置业公司的授权已被终止，2016年1月1日之后的租赁事宜应与河西新城公司协商。
以上事实，有《租赁合同》、《授权书》、《特许经营合同》、询问笔录、庭审笔录等证据予以证实。
对景街公司的本诉请求，一审法院认�，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。结合河西新城公司于2015年12月31日出具予永同昌公司的《授权书》及中冶置业公司的陈述，可知河西新城公司对中冶置业公司的授权已于2015年底终止，中冶置业公司与景街公司的《租赁合同》于2015年年底终止，本案双方签订的《租赁合同》亦应于2016年1月1日起终止。姚银珍不应再向景街公司支付2016年1月1日起的房屋租金及管理费。但姚银珍应按照《租赁合同》的约定向景街公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的房屋租金以及2015年1月1日至2015年12月31日的管理费。姚银珍主张其已向景街公司的工作人员缴纳了2014年1月1日至2015年8月23日的房屋租金、向和莲公司缴纳了2015年1月1日至2015年8月23日的管理费，但并无相应的证据予以证明，对姚银珍这一主张，一审法院不予支持。姚银珍未按《租赁合同》约定的时间足额向景街公司支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整为自姚银珍逾期缴纳租金、管理费之日起按年利率6%计算。
对姚银珍的反诉请求，一审法院认为：第一，姚银珍无证据证明其已向景街公司支付了15万元保证金，故其要求景街公司返还保证金的请求，无事实依据，一审法院不予支持。第二，姚银珍未提供证据证明其曾要求景街公司对涉案房屋漏水进行维修，也无证据证明其曾自行维修，且姚银珍陈述涉案房屋目前已正常经营其他品牌餐饮，故姚银珍因涉案房屋漏水致其不能经营的说法不能成立；姚银珍亦无证据证明莲池××××�“快天下”餐饮店系景街公司经营，且景街公司与中冶置业公司签订的《租赁合同》及双方之间签订的《租赁合同》中均未约定景街公司不得在涉案房屋周边经营餐饮业务，故即使“快天下”餐饮店确系由景街公司经营，也未违反合同的约定。姚银珍主张其损失系因景街公司违反合同约定导致，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条的规定，一审判决：一、姚银珍于判决生效之日起十日内向景街公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金1004500元及2015年1月1日至2015年12月31日的管理费20513元，合计1025013。二、姚银珍于判决生效之日起十日内�景街公司支付违约金（违约金以490000元为基数，自2014年1月1日至2014年12月31日，按年利率6%计算；以1025013元为基数，自2015年1月1日至实际支付之日止，按年利率6%计算）。三、驳回景街公司的其他诉讼请求。四、驳回姚银珍的诉讼请求。一审案件本诉受理费13840元，反诉受理费5900元,合计19740元，由景街公司负担3840元，由姚银珍负担15900元。
二审中，景街公司提交以下证据：一、河西新城公司对中冶置业公司出具的委托书（复印件），证明双方是一种委托关系，中冶置业公司对外签约实际上是受产权人委托的行为。二、交房确认书以及收据3张，确认书证明河西新城公司委托中冶置业公司与景街公司签订的协议中，起算点是2013年6月1日，结合景街公司与中冶置业公司签订的合同第三条约定的租期8年来看，但我方对于姚银珍的转租仅仅4年，姚银珍与我方之间也是从2013年6月1日起算，我方在收取2013年租金的时候就只收取了七个月的租金。收据证明我方交了200万元保证金，其中向河西新城公司交了165万元，交给中冶置业公司是35万元。姚银珍质证称：一、上诉人对该证据的理解是错误的，我方认为是河西新城公司授权中冶置业公司对外出租，当然包括租赁合同的签订，也包含租赁合同的解除以及租赁合同中涉及的其他权利义务，都应当由中冶置业公司享有、承担；二、对证据的真实性没有异议。1、我方认为租赁合同第9页第一句话“由甲方无故终止合同的…”，该合同中实际赋予了中冶置业公司任意解除权，只是需要承担相应责任。结合中冶置业公司发出的终止租赁的函件来看，其有解除权并行使了解除权，我方认为其是解除的明确意思表示，因此该合同已经在2015年12月31日终止。2、对交房确认书的真实性没有异�，但我方认为上诉人据此认为一审法院适用最高院司法解释第15条适用法律错误的观点是上诉人的单方误解，一审法院的意思应当是指既然河西新城公司已经终止了对中冶置业公司的授权，中冶置业公司就无法再履行与景街公司的合同，景街公司与姚银珍的合同自然没有履行的基础，而非单独从租赁年限理解。3、关于对方提交的收据，我方并不清楚该钱款的流向，即使是真实的，也不能反映中冶置业公司的权利义务由河西新城公司承受。
姚银珍提交证据：南京市河西新城国有资产经营控股责任公司出具的说明，证明河西新城公司是产权人，2016年1月1日之后景街公司无权再收取租金。景街公司质证认为：对方提交的证据是说明，并不符合证据的基本形式。1、根据民诉法的相关规定，如果是单位出具的正式性的内容，应当由经手人或者负责人签字盖章，必要时相关出具证明材料的经手人应当到法庭接受法庭的询问。因此，我方对该说明公章的真实性无法确认。2、根据该说明内容来看，其仅仅将涉案房屋租给了江苏永同昌公司，其租赁关系是否合法有效，我方认为并非本案中的审理范围。本案中需要解决的是景街公司对外转租行为是否符合法律规定，是否有事实依据。至于河西新城公司“一房多租”是其自己的行为，与本案无关。
对上诉人和被上诉人提交上述证据的真实性，本院予以确认。
本院二审查明的事实与原审相同。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、景街公司是否有权向姚银珍主张2016年1月1日至2016年12月31日的房租和管理费。二、一审法院对双方合同约定的违约金计算标准进行调整是否符合法律规定。
关于争议焦点一，从本案双方提交的证据看，河西新城公司�2016年1月1日起已将涉案房屋出租给永同昌公司，将相关权利授权由永同昌公司行使，中冶置业公司对此亦不否认，故中冶置业公司自2016年1月1日起对涉案房屋已无租赁权利的情况下，其与景街公司之间的租赁合同亦应于2016年1月1日起终止履行，景街公司与姚银珍之间的租赁合同亦应于同日终止履行。因景街公司自2016年1月1日起不再是涉案房屋的承租人，故其基于与姚银珍之间的租赁合同向姚银珍主张2016年1月1日之后的租金和管理费没有依据，一审法院对景街公司此主张未能支持并无不当。虽然景街公司对河西新城公司与中冶置业公司之间租赁关系变更的事实不予认可，但其并未提出相反证据或合理理由进行反驳；且景街公司主张河西新城公司系其与中冶置业公司之间租赁合同的当事人，无法律依据，本院不予支持。景街公司上诉主张中冶置业公司无权解除租赁合同，本院认为，中冶置业公司的租赁权已实际被产权人河西新城公司取消，中冶置业公司无权继续出租涉案房屋，至于中冶置业公司在其与上诉人的租赁合同关系中是否存在违约解除以及应否承担责任，上诉人可以另案主张权利。
关于争议焦点二，本案双方约定如姚银珍未按合同约定的时间足额支付租金及保证金的，每延期一日，应承担应付租金及保证金总额的百分之一的违约金；如姚银珍未按合同约定足额支付管理费或其它各项费用的，每延迟一日，应承担应付未付金额的百分之三的违约金。因双方约定的违约金标准确实过高，景街公司一审中仅主张双方约定违约金的20%表明其亦认为双方约定的违约金标准过高，又因姚银珍在一审中请求降低违约金标准，故一审法院酌情将违约金标准调整为年利率6%并无不当。景街公司坚持主张按双方约定违约金�准的20%计算姚银珍应当支付的违约金，但并未提出合理理由，故本院对其主张不予支持。
综上所述，景街公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13840元，由上诉人南京景街商业投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年八月十六日
书记员 汪海燕