安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一初字第03141号
原告：柳东，男，1975年8月10日出生，汉族，个体户，住安徽省阜阳市。
原告：张燕红，女，1981年2月10日出生，汉族，个体户，住安徽省阜阳市。
以上两原告共同委托代理人：马勇，安徽鸣理律师事务所律师。
被告：郭明，男，1974年4月2日出生，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市。
委托代理人：陈胜友，安徽颍州律师事务所律师。
被告：从善业（又名从善叶），女，1958年7月28日出生，汉族，颍上县人，住安徽省颍上县。
被告：王应俭，男，1956年8月20日出生，汉族，颍上县人，住安徽省颍上县。
被告：谢勇，男，1982年4月23日出生，汉族，淮南市人，住安徽省阜阳市。
第三人：王标，男，1972年4月16日出生，汉族，利辛县人，住安徽省利辛县。
第三人：高文玲，女，1971年6月13日出生，汉族，利辛县人，住安徽省利辛县。
以上两第三人共同委托代理人:仇学志，安徽皖北律师事务所律师。
原告柳东、张燕红诉被告郭明、从善业、王应俭、谢勇确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，在审理过程中依法追加王标、高文玲为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告柳东和张燕红共同委托的代理人马勇，被告郭明委托的代理人陈胜友，第三人王标及王标与高文玲共同委托的代理人仇学志到庭参加了诉讼，被告王应俭、从善业、谢勇经本院合法传唤未能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告柳东和张燕红共同诉称：郭明将位于阜阳市颍州区文峰办事处中南大道80号汇鑫颐祥苑9栋楼602室的房屋卖给原告，房价共计55万元整。原告付清房款，拿到房屋钥匙后，对房屋进行了精装修并居住至今。后被告郭明的代理人谢勇为保全债权，又将涉案房屋过户在其父母王应俭、从善业名下，王应俭、从善业又将涉案房屋过户在第三人王标、高文玲名下，他们之间均没有真实的交易关系，所签订的房屋买卖合同也是无效的。为维护原告的合法权益，请求法院主持公道，判决确认郭明与王应俭、从善业所签订的房地产买卖合同无效；第三人与被告王应俭、从善业所签订的房地产买卖合同无效；被告和第三人协助将涉案房产过户到两原告名下。
原告柳东为支持其主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告身份证、结婚证，证明目的：二原告的自然状况、主体资格及二原告系夫妻关系。证据二：原告与郭明之间的房屋买卖合同、拆迁补充协议、郭明出具的收条2张，证明目的：①原告与郭明签订房屋买卖合同，原告已经交付了全部购房款及办理产权证的相关费用；②原告签订合同当日已经实际取得房屋，并进行了装修、居住。③郭明并未委托谢勇出售房屋，谢勇是为保全债权而让郭明授权的，没有真实的交易关系。证据三：郭明首次申请办理房产登记的电子档案，证明目的：①原房屋共有人同意涉案房屋所有权归郭明一人所有，郭明是唯一产权人，其有权处置该房产；②郭明与原告签订的房屋买卖合同合法有效。证据四：物业公司证明、原告交付物业费、车位费收据6张，证明目的：原告于2012年合法占有、取得涉案房屋至今，并交纳了物业管理费及车位费。证据五：原告缴纳水电费详单及有线电视用户证，证明目的：原告在合法占有涉案房屋期间，于2012年7月开始缴纳水电费、有线电视费用至今。证据六：吴帅在公安机关的陈述、原告因装修房屋而支付费用的相关票据25张、现场照片18张，证明目的：原告在2012年4月为装修涉案房屋支出费用约30万元，并开始实际合法占有、使用涉案房屋。证据七：郭明与谢勇签订的借款合同、银行转账凭证、借条、阜阳市惠颍公证处出具的公证书，证明目的：谢勇与郭明之间存在借款合同关系，谢勇为保全债权而让郭明出具了授权委托书。证据八：王应俭、从善业与郭明的代理人谢勇签订的房屋买卖合同的档案，证明目的：①谢勇出售房屋未征得郭明的同意，系谢勇独自进行的；②房屋买卖合同上郭明的签名是谢勇伪造，合同无效③谢勇为保全债权而恶意转移房产，无真实的交易关系。证据九：阜阳市颍州公安分局出具受案登记表，证明目的：原告曾就涉案房产向公安机关报案，以取得法律保护。证据十：阜阳市颍州公安分局就本案的侦查卷宗材料，证明目的：①王应俭、从善业与谢勇系父母子女关系，合同当事人与代理人之间关系特殊，系典型的自买自卖行为；②代理人谢勇以明显低于市场的价格出售房屋，损害了被代理人郭明的利益；③谢勇、王应俭、从善业在公安机关对购房资金的来源、交付方式的陈述相互矛盾，没有真实的交易关系，明显是为保全债权而恶意转移房产；④根据王应俭、从善业、谢勇的陈述可以查明，王应俭、从善业从来没有到所购房屋中查看，与日常交易习惯相悖;⑤根据王应俭、从善业、谢勇的陈述可以证实，双方均明知所买卖的房屋已经被原告实际占有，而恶意签订所谓的房屋买卖合同，积极配合谢勇转移房产，系典型的意识联络。证据十一：安徽安吉房地产估价咨询有限公司出具的《房地产评估报告》，证明目的：①王应俭、从善业与谢勇签订合同时，当时的房屋市场价为64.05万元；②谢勇以48万元的价格出售明显低于市场价格，有损被代理人郭明利益的行为。证据十二：①安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第03141号受理案件通知书②王标、高文玲与从善业、王应俭之间的房屋买卖合同，证明目的：①合同系在诉讼期间为转移房产而签订的，说明买卖双方在主观上是恶意的；②王标、高文玲没有查看涉案房屋，双方没有真实的交易关系。证据十三：①安徽省阜阳市颍州区人民法院（2014）州民一初字第00784号案件应诉通知书、民事起诉状；②安徽省阜阳市颍州区人民法院（2015）州民一初字第01576号民事裁定书、缴纳诉讼费发票、开庭传票、民事起诉状，证明目的：原告与被告王应俭、从善业从2014年4月开始就涉案房产一直存在诉争，其转移房产的行为在主观上是恶意的。证据十四：安徽省阜阳市颍州区人民法院在另案对谢勇、王应俭、从善业的询问笔录，证明目的：谢勇、王应俭、从善业刻意隐瞒其亲属关系的事实，说明他们在出售房屋时主观上存在恶意。
被告郭明没有提交书面答辩状，其代理人庭审中代为辩称：郭明当初向谢勇借款，谢勇为了保证借款利息和本金能够收回迫使郭明去办理公证事宜，该公证从郭明的主观意图没有处理涉案房产的意思。从谢勇的角度公证是保证借款利息和本金收回的担保，所以谢勇擅自处理房产是无效行为。
被告郭明未向本院提交证据。
被告王应俭、从善业、谢勇未答辩，也未举证。
第三人王标、高文玲未向本院提交书面陈述意见，其代理人庭审中代为述称：被告签订的协议是当事人真实意志表示，依法应予保护。被告郭明系涉案房屋产权人，依法在房地产登记部门已经登记，且获得房地产权证证明，其委托谢勇代为买卖拥有所有权的房屋，授权是有效的。谢勇受郭明委托全权处置郭明的房屋真实合法有效，依法应予保护。原告诉求从善业、王应俭与第三人签订买卖合同无效的问题，本案原告对该四人签订的买卖合同不具有诉权。该四人签订的买卖合同系双方真实意志表示，作为买受人的第三人支付了相应的对价，且依法办理了房地产权登记并取得房屋产权证书，系法定的产权所有人，应依法保护。
第三人王标和高文玲为支持其主张，向本院提交了房产证一份，证明第三人真实合法的买售房屋，系涉案房屋目前唯一合法人的产权人。
经审理查明：两原告柳东和张燕红系夫妻关系，被告王应俭和从善业系夫妻关系，两第三人王标和高文玲系夫妻关系。位于阜阳市颍州区文峰办事处中南大道80号汇鑫颐祥苑9栋楼602室房屋，原系房屋拆迁后郭明取得的安置房，郭明并未实际居住。2012年4月11日双方签订了房屋买卖合同，将涉案当时尚未办理房产证的房产出售给了原告，约定房价55万元，同日郭明给张燕红出具了收条一张，收条载明郭明收到张燕红购房款550000元，合同签订当日郭明就将涉案房屋的钥匙交给了两原告，两原告不久即对涉案房屋进行了豪华装修，并居住至今。
2013年2月22日郭明领取涉案房产的房产证，房产证载明涉案房产郭明单独所有。2013年8月29日郭明经公证处公证将自己具有独立产权的涉案房屋委托谢勇向外出售，2013年9月郭明向谢勇借款550000元，2013年12月3日谢勇以郭明代理人的身份与王应俭就诉争房屋签订《房地产买卖合同》，约定房地产转让价为480000元，同日向阜阳市房地产管理局递交了房产转移登记申请书，后将诉争房产转移登记至王应俭、从善业名下。
2014年3月王应俭、从善业以排除妨碍为由将柳东、张燕红诉至法院，要求柳东、张燕红搬出诉争房屋，后撤回起诉。2014年7月1日二原告柳东、张燕红以被告涉嫌诈骗为由到阜阳市公安局颍州分局报案，公安机关侦查后未予立案。2014年9月19日、2015年5月14日二原告柳东、张燕红两次将王应俭、从善业、郭明诉至法院，要求确认郭明与王应俭、从善业签订的《房地产买卖合同》无效，后均撤回起诉。2015年9月9日二原告柳东、张燕红第三次将王应俭、从善业、郭明、谢勇诉至本院，要求确认郭明与王应俭、从善业签订的《房地产买卖合同》无效。2015年10月26日在本案审理期间第三人王标、高文玲与被告王应俭、从善业共同委托的代理人方其勇就诉争房屋签订了《房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为594400元，并实际将诉争房屋转移登记至两第三人名下，第三人王标当庭承认至今未交付购买涉案房屋的购房款，王标和高文玲也未到涉案房屋查看房屋状况，对所购涉案房屋的面积、单价、坐落均不知情。
另查明：本院在审理王应俭、从善业诉柳东、张燕红排除妨碍纠纷一案中，2014年6月4日本院传唤王应俭、从善业到庭接受询问，从善叶和王应俭称，通过自己女儿王会的朋友谢勇介绍购买郭明的涉案房屋，购房款是现金给的，没有通过银行转账，第一次去涉案房屋到楼下看看，没有上楼，第二次到涉案房屋是在办好房产证后，上楼看房和住在房子里的人发生吵架；谢勇称自己和王应俭、从善叶的女儿是朋友关系，郭明借自己55万元，在借款之前郭明就委托自己卖房子，自己没有到涉案房屋内看过，只是在楼下看看，王应俭和从善叶将购房款48万元现金交给谢勇了。柳东和张燕红向公安机关报案，公安机关2014年6月4日询问时，王应俭称谢勇是自己和从善业的亲生儿子，在谢勇上初中考学时过继给别人了，购房款48万元，自己到北京女儿处带回20万元现金，另20万元是银行转款，8万元是谢勇欠款抵账；从善业称谢勇是我和老伴的亲生儿子，在谢勇小时候送给亲戚抚养的，48万元购房款，其中40万元是女儿从北京汇给我们的，另8万元是我和老伴这些年攒的钱；谢勇称从善业和王应俭是自己父母，在谢勇8、9岁时送到淮南亲戚家抚养的，48万元购房款，有以前谢勇借父母的8万元，剩下40万元是谢勇妹妹分两次给谢勇的现金，一次是在签合同前谢勇妹妹在河东张北菜市场给谢勇20万元，另一次谢勇妹妹给谢勇父母汇款20万元，谢勇父母把钱取出来把20万元现金交给谢勇了。
再查明：张燕红委托安徽吉韵房地产估价咨询有限公司对涉案房屋2013年11月18日价值进行评估，该公司于2015年8月21日作出评估报告，结论为涉案房屋价值为64.05万元。庭审中郭明的代理人称郭明向谢勇借款时已告知谢勇涉案房屋已卖给柳东。
上述事实，由身份证、结婚证、原告与郭明之间的房屋买卖合同、拆迁补充协议、郭明出具的收条、郭明首次申请办理房产登记的电子档案、物业公司证明、原告交付物业费、车位费收据、原告缴纳水电费详单及有线电视用户证、郭明与谢勇签订的借款合同、银行转账凭证、借条、阜阳市惠颍公证处出具的公证书、王应俭、从善业与郭明的代理人谢勇签订的房屋买卖合同的档案、阜阳市颍州公安分局侦查卷宗材料、安徽安吉房地产估价咨询有限公司出具的《房地产评估报告》、本院（2015）州民一初字第03141号受理案件通知书、本院（2014）州民一初字第00784号案件应诉通知书、本院（2015）州民一初字第01576号民事裁定书、本院和公安机关对谢勇、王应俭、从善业的询问笔录、房产证档案及当事人陈述等，予以证实。
本院认为:两原告与郭明签订房屋买卖合同的时间在先，原告付款领到钥匙后不久即装修居住至今，为涉案房屋的合法占有人，该房屋买卖合同合法有效。
郭明出具委托书委托谢勇于2013年12月3日与王应俭所签订房地产买卖合同效力的问题，第一，郭明的代理人谢勇与王应俭、从善业系父母子女关系，合同当事人及代理人之间关系特殊;第二，根据王应俭、从善业、谢勇在公安机关的陈述及双方在当庭的陈述可以查明，在王应俭、从善业与谢勇签订合同时，双方均明知所买卖的房屋已经与柳东、张燕红签订过协议，也都明知该房屋在柳东、张燕红的实际控制之下;第三，王应俭、从善业与谢勇签订合同购买该房屋的整个过程中，王应俭、从善业从来没有到所购房屋中查看，与日常交易习惯相悖;第四、王应俭、从善业与谢勇房屋销售价格为440000元，未提交付款方面的证据，没有真实的交易关系；第五、从销售价格来看，也明显低于市场价格；第六、因原告柳东、张燕红已经实际取得并合法占有诉争房屋，郭明自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权，无法向王应俭、从善业交付诉争房屋，其合同目的无法实现。综上，该房地产买卖合同，有恶意串通损害善意第三人权益之嫌，应为无效。
王应俭、从善业出具委托书委托方其勇于2015年10月26日与第三人王标、高文玲所签订的房地产买卖合同的效力问题，第一，王标当庭确认，签订买卖合同前，王标、高文玲从来没有到所购房屋中查看，对涉案房屋结构、状况毫不知情，此与日常交易习惯相悖;第二，王标当庭确认，没有实际交付购房款；第三，王应俭、从善业自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权，无法向第三人交付房屋，合同目的无法实现；第四，王应俭、从善业与王标、高文玲明知涉案房屋存在诉争，恶意转移房产。综上，该房地产买卖合同，有恶意串通损害善意第三人权益之嫌，应为无效。两原告为涉案房屋的利害关系人，有权主张后两个合同无效，并要求相关义务人协助办理涉案房屋的过户手续。因谢勇在涉案房屋买卖合同中只是委托代理人，原告主张谢勇承担责任，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告王应俭、从善业出具委托书委托方其勇于2015年10月26日与第三人王标、高文玲所签订的房地产买卖合同无效。
二、确认被告郭明出具委托书委托谢勇于2013年12月3日与王应俭所签订房地产买卖合同无效。
三、被告郭明、王应俭、从善业、王标、高文玲于本判决生效之日起十日内共同到阜阳市不动产登记中心，协助原告柳东、张燕红办理产权变更手续，将位于阜阳市颍州区文峰办事处中南大道80号汇鑫颐祥苑9栋楼602室房屋过户到原告柳东、张燕红名下。
四、驳回原告柳东、张燕红的其他诉讼请求。
案件受理费80元，诉讼保全费2020元，合计2100元，由被告郭明、王应俭、从善业、第三人王标、高文玲共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 马怀利
人民陪审员 贾培良
人民陪审员 常 鸿
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 张 弦