江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4001号
上诉人（原审被告）：杨建美，女，1976年1月5日生，汉族，户籍地浙江省杭州市余杭区，现住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京金华东机电有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区莫愁路97号。
法定代表人：林宣宙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴跃峰，江苏国成律师事务所律师。
上诉人杨建美因与被上诉人南京金华东机电有限公司（以下简称金华东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初12430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨建美上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案租赁合同在房屋征收拆迁前已届满到期，上诉人保证被上诉人一直使用至租赁合同届满，承租人并没有任何损失，承租人主张租赁合同届满后原承租房屋发生拆迁的征地补偿金没有法律依据。二、涉案租赁合同已经到期，对承租人而言无任何装修残值，一审法院将属于所有权人的房屋装修款部分判决给被上诉人没有事实基础和法律依据。1、一审法院认为“2015年7月，涉案房屋所在地块遇征收，期间原、被告租赁合同尚未期满。”上诉人认为，一审混淆征收之前冻结房产和实际拆迁征收两个概念，房屋征收冻结系指政府拟对某个地区进行征地拆迁行为，对该地区的房产及人口现状等进行冻结固定，该措施并不会影响承租人对房屋的实际使用，不会损害承租人的实际利益。2、上诉人在购买房屋时，该房屋内的装修设施即为现状，房款中即包含该房屋中的所有装修物，所有相关装修费用应归上诉人所有。3、上诉人购买该房屋后和被上诉人一年一签租赁合同，即使被上诉人在某一年租赁期内对所涉房屋有过添附（如被上诉人可以证明对房屋进行了粉刷等），在该年度租赁期满时，所添附装修使用残值应当截止到该年度的租赁期满，期满后对承租人就不应当有任何装修残值，之后如遇到拆迁，相关的拆迁补偿款应当归上诉人所有。三、租赁合同约定，“本合同执行期间如遇上级政府建设管理需要，或遇不可抗力的因素，双方应无条件服从协议自然终止，甲方（上诉人）不承担任何补偿（租金按照实际使用时间结算）”上述条款对在租赁期限内发生拆迁进行了明确约定，发生拆迁，租金按照实际使用时间结算，出租人不承担任何补偿。现一审判决将本属于出租人的部分补偿款直接判决给承租人，显然违背租赁合同的约定。四、关于搬家费181484元和装修费155840元，该部分费用的具体数字系上诉人和拆迁办多次谈判后增加其他补偿费用计入这两个项目，并不能反映搬家及装修的情况，一审法院在调查时，拆迁办工作人员的陈述也反映出这一点，一审判决以该两部分费用作为酌定的基数不符合客观情况。租赁合同既然已经到期，承租人搬迁所产生的费用就应当自行承担，不应当由出租人或拆迁人进行补偿。五、租赁合同届满后，上诉人向被上诉人支付了14188元的款项，被上诉人收取该款项时在微信当中表示感谢上诉人，并未提出任何其他补偿，现一审判决要求上诉人将其和拆迁办经过多次谈判所争取来的补偿，支付一部分给被上诉人，不符合法律、合同约定。
金华东公司辩称，一、上诉人认为租赁合同到期的观点错误。1、租赁期限在2016年6月30日到期后，仍然由被上诉人租赁涉案房屋，双方之间形成新的租赁关系。上诉人买受涉案房屋时间是2008年，被上诉人在上诉人买受涉案房屋时已经租赁涉案房屋。二、关于拆迁款的事实。1、拆迁款中的搬家费181484元，被上诉人在一审中已经提供了相关证据证明该巨额搬家费是由于被上诉人从事机电行业，需要搬的货物多达100多吨，上诉人才会有这么高额的搬家费。2、在拆迁补偿款中装修补偿包含被上诉人的相应装修费，如门头、附属设施、一、二楼之间的隔断，上诉人才会有多达155840元的装修补偿款。三、2016年6月30日合同到期后，双方形成新的租赁关系，上诉人在2016年6月30日之后，未向被上诉人主张房租，反而支付给被上诉人14188元，显然不符合常理。由此证明上诉人与被上诉人形成新的租赁关系，请求驳回上诉人的上诉请求。
金华东公司向一审法院起诉请求：杨建美返还金华东公司因租赁的补偿款搬家费181484元、装修费155840元、其他各项费用3500元，合计340824元。
一审法院认定事实：涉案房屋系杨建美所有，一直由金华东公司租赁使用，房屋租赁合同自2014年起一年一签，租赁期限自每年1月1日至12月31日。2015年7月，南京市秦淮区房屋征收管理办公室张贴《房屋征收冻结通知书》，因秦淮区范家塘文津桥地块危旧房改造及环境整治工程项目对相关土地房屋进行征收，涉案房屋在征收范围内。2016年1月初，金华东公司、杨建美签订《房屋租赁合同》，约定，金华东公司继续承租涉案房屋，租期半年，自2016年1月1日至2016年6月30日；本合同执行期间如遇上级政府建设管理需要，或遇不可抗力的因素，双方应无条件服从协议自然终止，杨建美不承担任何补偿（租金按实际使用时间结算）。
2016年6月，金华东公司向杨建美发送金华东公司在涉案房屋装修装潢、所有物品及职工等情况，杨建美同意谈好后回电。7月16日，杨建美向金华东公司支付14188元，金华东公司将房屋腾空交出钥匙。8月26日，杨建美与南京市秦淮区房屋征收管理办公室签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，杨建美因涉案房屋征收获得固定电话拆移补助费620元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费1000元、宽带网拆除补助费1000元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、装修补助费155840元、征收其他非住宅房屋的设施搬运费用181484元。12月初，金华东公司询问杨建美征收补偿问题是否谈好、金华东公司装修和营业损失说好一起去谈，杨建美称没有谈好。后金华东公司诉至一审法院。
一审审理中，金华东公司陈述其主张的其他各项费用3500元具体为固定电话拆移补助费620元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费1000元（5台）、宽带网拆除补助费1000元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元。杨建美陈述，征收补偿款除50000元外均已收到。金华东公司、杨建美确认，涉案房屋中电话及空调确系金华东公司所有，但空调仅有一台，无热水器。金华东公司未提交电增容、有线电视拆移的相关证据。
一审法院认为，对于租赁合同未到期遇拆迁的补偿问题，双方当事人在合同中有明确约定的，应按约定处理。当事人约定不明或没有约定，参照拆迁政策。本案中，金华东公司承租涉案房屋多年。2015年7月，涉案房屋所在的地块遇征收，期间金华东公司、杨建美的租赁合同尚未期满。2016年1月，金华东公司、杨建美再次续签半年合同，故金华东公司、杨建美租赁合同未到期即遇拆迁的事实本院予以确认。杨建美关于“拆迁行为发生在合同终止之后，金华东公司主张相关的补偿费用没有法律和合同依据”的辩称意见不予采信。
关于租赁合同是否对拆迁补偿问题进行约定，合同约定“本合同执行期间如遇上级政府建设管理需要，或遇不可抗力的因素，双方应无条件服从协议自然终止，甲方（杨建美）不承担任何补偿（租金按实际使用时间结算）”，根据该条款约定，应当是对因“上级政府建设管理需要，或遇不可抗力的因素”合同提前解除情况下，杨建美也即出租方不承担违约责任的约定，并不当然包括因金华东公司承租所应获得的拆迁补偿；结合双方在2016年6月、12月间的短信联系内容，即杨建美同意谈好补偿告知金华东公司及杨建美在12月仍推说未谈好的情况，一审法院认为该约定并非是对拆迁补偿问题的明确约定，故对拆迁补偿问题可参照拆迁政策进行补偿。杨建美关于“根据合同约定，如遇政府拆迁合同终止，杨建美不承担任何补偿”的辩称意见，不予采信。
关于金华东公司主张的各项费用：1、其他各项补偿3500元，一审法院根据现有证据酌定，金华东公司应获得的补偿为固定电话拆移补助费620元、空调拆装费200元、宽带网拆除补助费1000元，合计1820元。2、搬家费181484元、装修费155840元，一审法院根据本案案情，考虑金华东公司承租期限在征收过程中届满、征收补偿数额确定的实际情况等因素，酌定，上述两项费用金华东公司获得30%，即搬家费54445.2元、装修费46752元。
综上，杨建美应向金华东公司支付各项补偿1820元、搬家费54445.2元、装修费46752元，合计103017.2元。因杨建美已向金华东公司支付14188元，故其还需支付88829.2元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨建美于判决生效之日起十日内向南京金华东机电有限公司支付各项补偿、搬家费、装修费合计88829.2元。二、驳回南京金华东机电有限公司的其他诉讼请求。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，杨建美提供南京朝劳劳动服务有限公司出具的情况说明一份及南京朝劳劳动服务有限公司与杨建美签订的南京市存量房买卖合同一份。证明其购买涉案房屋时室内的装修即为现状，其在买卖涉案房屋时该装修所有权已转到上诉人手中，上诉人支付的购房款中包含了该部分装修物的价格，因此拆迁发生的装修补偿费用应归上诉人所有。
金华东公司质证认为，1、买卖合同是2008年3月签订的，室内附属设施和装修情况一页为空白，证明当时买卖时对装修的相关情况没有单独列明，也间接证明卖方对涉案的装修情况并不清楚，也没有装修。2008年之前金华东公司已经承租了涉案房屋，涉案房屋原系南京朝劳劳动服务有限公司的，2008年杨建美购买涉案房屋，仍出租给金华东公司使用，由此也说明涉案房屋是金华东公司装修的。2、南京朝劳劳动服务有限公司与杨建美签订房屋买卖协议的时间是2008年3月6日，此时，金华东公司已经租赁了涉案房屋，根据“买卖不破租赁”的原则，南京朝劳劳动服务有限公司无权对涉案的装修残值进行处理。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，在租赁合同履行期间内，房屋遇拆迁，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，应分别其情形予以处理。本案中，双方签订的租房协议至2015年12月31日到期，2016年1月双方又再次续签了半年的合同。2015年7月涉案房屋即被列入房屋征收范围，双方虽约定“本合同执行期间如遇上级政府建设管理需要，或遇不可抗力因素双方应无条件服从协议自然终止，杨建美不承担任何补偿”，该约定并不能表明金华东公司放弃政府对房屋征收拆迁补偿，应视为双方对拆迁补偿约定不明。因涉案房屋在租赁期内遭遇拆迁，客观上导致金华东公司一定的经济损失。杨建美与南京市秦淮区房屋征收管理办公室已经签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，取得了相应的补偿，一审法院考虑到金华东公司经营项目，结合双方短信联系内容，综合本案具体情况，酌定杨建美支付金华东公司固定电话拆移补助费620元、空调拆装费200元、宽带网拆除补助费1000元，合计1820元；酌定杨建美支付金华东公司30%的搬家费、装修费，即搬家费54445.2元、装修费46752元，并无不妥，应予维持。杨建美关于涉案租赁合同的租期在房屋征收拆迁前已届满，搬家费、装修费中还包含其他补偿费用，但其未能提供有效证据加以证明，本院不予采纳。
综上所述，杨建美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6412元，由杨建美负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年九月二十五日
书记员 汪海燕