广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第354号
原告罗庆球。
被告桂林市坤达农业科技有限公司。
法定代表人刘助生。
委托代理人秦祥然，广西桂山律师事务所律师。
第三人桂林市农业科学研究所。
法定代表人刘助生。
委托代理人廖国新。
原告罗庆球与被告桂林市坤达农业科技有限公司（以下简称坤达公司）、第三人桂林市农业科学研究所（以下简称农科所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月22日立案受理，依法由代理审判员银小平于2013年6月25日、2013年8月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗庆球，被告桂林市坤达农业科技有限公司的委托代理人秦祥然，第三人桂林市农业科学研究所的委托代理人廖国新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗庆球诉称：2012年7月23日，原告与被告签订了一份铺面租赁合同，原告按合同约定付清了押金和一个季度的铺面租金，被告将铺面交给原告使用，然后进行装饰，于2012年9月29日开业。主要经营项目是与加盟商合作的涮烤自理、台湾卤肉饭，刨冰、米粉，深受学生的欢迎。平均每天营业额在5000元内，效果很好。经营至2013年5月13日，被告停供原告铺面水电，乙方按月结清使用的水电费。乙方履行了合同的义务，按甲方通知的水电费数额及时付清，乙方依照合同的约定有使用水电的权力。2013年5月13日，被告单方停水、停电，造成原告严重经济损失，按原告经营的项目，每天的营业收入为：涮烤自理2000元／天，台湾卤肉饭1000元／天，台湾刨冰960元／天，桂林米粉420元／天，每天收入共计人民币4380元，月收入为131400元。除此之外，还有工资损失20000元／月，铺面租金损失11800／月，设备折旧6700元／月，工资、租金、折旧损失共计人民币38500元。上述二项款总计损失人民币169900元／月。被告违反合同的约定，其应承担由此造成的经济责任和违约责任，本次诉请要求赔偿原告的经济损失10万元，直至本案执行完毕为止。事件发生后，原告经与被告协商，其采取不理睬的态度，原告无奈诉至法院，请求1、判令被告赔偿原告经济损失10万元；2、案件受理费由被告承担。
被告坤达公司辩称：1、原告罗庆球违反合同，应当承担违约责任。2012年7月23日，坤达公司与罗庆球签订一份《门面租赁合同》（以下简称《合同》），坤达公司将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区门面房屋贰号楼一层编号为9-11号共三间租赁给原告进行商业经营，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止共五年，《合同》约定租金：自2012年9月1日起至2015年8月31日共三年，贰号楼每月每间2500元，共计每年租金90000元；从2015年9月1日起到合同终止之日止，共贰年，每年租金在上一年的基数上递增10%，即2015年9月1日至2016年8月31日止年租金为99000元，2016年9月1日至2017年8月31日止年租金为108900元。双方还约定履约信誉保证金为18000元（每间门面6000元），按季度缴纳租金，实行先交租金后使用。《合同》第十条第（3）款还约定：“不按规定时间缴纳房租、水费、电费等费用，拖欠时间累积达30天的，出租方有权终止合同，收回房屋”第十一条约定：“乙方（罗庆球）逾期未交租金或拖欠部分房租的，甲方（坤达公司）有权按所欠租金每月5%向乙方加收违约金”第十二条约定：“合同期满，乙方无违约责任，房屋经甲方验收后一次性全额无息退还乙方所交信誉保证金；否则，甲方有权没收乙方所收信誉保证金”。合同签订后，罗庆球按《合同》约定向坤达公司交清了履约保证金和第一季度的铺面租金，坤达公司向罗庆球交付了房屋，《合同》双方已实际履行。可是，罗庆球自2012年12月1日至今，已长期拖欠租金达6个月之久，罗庆球违反合同，应承担违约责任。2、罗庆球拖欠租金违反合同，坤达公司解除合同、收回房屋合法有据，罗庆球起诉无理，应予驳回。坤达公司于2013年5月15日向罗庆球下达《关于解除合同、收回门面的通知》，坤达公司向罗庆球提出解除合同、收回房屋的要求，合法有据。故坤达公司请求法院驳回原告罗庆球的诉讼请求，并承担诉讼费。
第三人农科所陈述：（1）坤达公司是由农科所和桂林市XX中心共同出资成立的具有独立法人资格的有限公司；坤达公司注册资本为人民币50万元，两个出资人各出资50%即25万元。（2）桂林市农业科技展示服务区门面权属桂林市农业科学研究所，该门面由坤达公司经营管理，坤达公司独立享有对桂林市农业科技展示服务区门面租赁经营的权利义务，自主经营，自负盈亏；（3）农科所完全同意坤达公司对该案的答辩意见，要求法院驳回罗庆球对坤达公司提起的诉讼请求，并判令罗庆球承担本案诉讼费用。
原告罗庆球对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、铺面租赁合同，证明原、被告双方签订了租赁合同，被告违反合同的约定，应承担违约责任；2、点菜单，证实当日餐费收入情况及经营损失情况；3、日报表十张（2012年11月6日至2013年5月10日之间），证明当日米粉、快餐、刨冰收入情况，及经营损失情况；4、水电费票据，证明原告按合同约定已交了水电费；5、工资表，证明原告发放工资数额，作赔偿的依据。6、电脑咨询单，证明坤达公司是农科所和桂林市穗丰农技推广中心出资成立的，刘助生是该公司的法人。
经过开庭质证，被告坤达公司对原告提供的证据1的真实性无异议，对合同中的第六条有异议，认为原告没有做到，是原告违约；对证据2、3的真实性有异议，由法院认定；对证据4的真实性予以认定；对证据5的真实性不予认可；对证据6没有异议。第三人农科所对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为应由坤达公司发表质证意见；对证据2的真实性有异议；对证据3的真实性有异议；对证据4，农科所作为第三方，不予评价，由坤达公司予以质证；对证据5真实性有异议；对证据6没有异议。本院认为，原告提供的1号证据与被告提供的对应证据相同，且被告无异议，本院认可其真实性，被告坤达公司提出原告没有做到合同中第六条，是原告违约，经本院审查，原告未提供缴纳水电费的证据，可以认定原告未按合同第六条约定履行义务，被告坤达公司的辩解有理有据。对于证据4系被告出具的收据，被告坤达公司认可真实性，本院予采信。对于证据2、3、5，被告不予认可真实性，经本院审查，这些证据出自原告，无法确定如何形成及形成的时间，且没有相关证据佐证，本院不予确认其真实性。
被告坤达公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照复印件一份，证明坤达公司具有法人资格；2、组织机构代码证复印件一份，证明坤达公司具有法人资格；3、原、被告签订的《门面租赁合同》和《门面厨房建设和使用合同》各一份，证明（1）租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止共五年；（2）贰号楼9-11号共三间每月每间2500元，每间门面后建厨房一间共3间每月每间300元，自2015年9月1日起至合同终止之日止共2年，每年租金在上一年的基础上递增10％；（3）按季度缴纳租金，实际交清租金后使用。自2012年12月1日起，乙方必须在每季度的第一个月10日前付清该季度的租金；（4）不按规定时间缴纳房租、税费、电费等费用，拖欠时间累计达30天的，出租方有权终止合同收回房屋；（5）乙方逾期未交租金或拖欠部分租金的，甲方有权按所欠租金每日5‰向乙方加收违约金；（6）合同期满，乙方无违约责任，房屋经甲方验收后一次性全额无息退还乙方所交信誉保证金，否则甲方有权没收乙方所交信誉保证金；（7）《厨房合同》第六条特别约定：“如有拖欠或拒不缴纳厨房土地租赁费用等情况，按照双方签订的门面租赁合同第十条规定的违约处理；4、原告罗庆球向被告交履约信誉保证金18000元票据复印件各一份，证明罗庆球已交信誉保证金18000元；5、原告罗庆球按《合同》约定向被告交清了第一季度的铺面租金票据复印件各一份，证明原告罗庆球已交2012年9月1日至2012年11月30日止的铺面租金；6、原告罗庆球按《合同》约定向被告交清了第一季度水电费5068.2元票据复印件一份，证明原告交清了2012年8月至2012年12月17日止的水电费5068.20元；7、2013年4月18日被告向原告下达的催款<；；通知>；；复印件一份，证明被告向原告下达催款通知；8、2013年4月18日被告向原告下达《关于解除合同、收回门面的通知书》，证明被告向原告宣布解除合同，收回门面；9、原告罗庆球拖欠水电费明细表一份，证明原告拖欠2012年12月17日至2013年5月30日止的水电费175.5元，欠电费5384.4元。10、市农科报字（2009）15号农业科学研究所文件；11、雁建规管字（2009）23号桂林市雁山区建设局文件，两文件证明坤达公司租赁的场地属合法建筑。
经过开庭质证，原告对被告坤达公司提供的证据1的真实性无异议，但认为坤达公司没有出租门面的权力，权力在农科所；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，认为被告没有履行告知的义务，没有通知原告缴纳水电费；对证据4、5、6无异议；对证据7、8，主张因没有收到，不予认可；对证据9，因没有收到，坤达公司没有告知要交多少水电费，交多少并不清楚；对证据10、11，认可文件内容是真实的，但文件是扫描的，对证明内容不予认可，认为是违法建筑。第三人农科所对被告坤达公司提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11均无异议；对证据6，主张由坤达公司质证，农科所不做表态。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、10、11，因各方当事人对真实性无异议，本院予以确认证据的真实性；对于被告坤达公司提供的1、2号证据证明坤达公司的主体资格，原告的质证意见并未针对被告的证明内容，本院对原告的质证意见不予采信；关于3号证据，本院确认其真实性，对于其证明内容，与本案诉讼请求有直接关系，本院将再行论述；关于4、5、6号证据，系相对方（即原告）缴纳的费用，原告无异议，本院予以确认；关于7、8、9号证据出自被告坤达公司，原告不认可其真实性，经本院审查，这些证据无法确定如何形成及形成的时间，且没有相关证据佐证，本院不予确认其真实性。
第三人农科所在举证期限内提供以下证据：1、事业单位法人证书复印件，证明农科所的主体资格；2、组织机构代码证复印件，证明农科所是事业法人；3、法定代表人身份证复印件，证明刘助生任农科所所长；4、市农科字（2010）9号文件复印件，证明由坤达公司负责农科所科技展示服务区的建设，建成后由坤达公司负责管理使用。
经过开庭质证，原告对第三人提供的1、2、3号证据无异议，对证据4的真实性无异议，对证明的内容有异议，认为建设方面没问题，但在管理方面，坤达公司没有权利与原告签订合同，没有财产处分的权利，合同属无效合同。被告坤达公司对第三人提供的证据均无异议。本院经过审查，对当事人均无异议的1、2、3号证据予以采信，对于证据4，因农科所同意由坤达公司管理使用诉争的房屋，故坤达公司所签合同得到了农科所的追认，至于合同是否有效，本院将综合本案事实再行论述。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2012年7月23日，罗庆球与坤达公司签订一份《门面租赁合同》，坤达公司将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区门面房屋贰号楼壹层9-11号共三间租赁给罗庆球进行商业经营，合同约定：第三条、门面租赁期为5年，从2012年9月1日起到2017年8月31日止；给予乙方（罗庆球）门面装修时间为1个月（从合同签订之日起至2012年8月31日止）。第四条、租金和履约信誉保证金。租金：2012年9月1日到20158月31日止共三年，每月每间2500元，共计每年租金90000元，从2015年9月1日起到合同终止之日止，共二年，每年租金在上一年度的基数上递增10%，即2015年9月1日至2016年8月31日止年租金为99000元，2016年9月1日至2017年8月31日年租金为108900元；履约信誉保证金为18000元（每间门面6000元）；第五条、租金和履约信誉保证金缴纳方式：按季度缴纳租金，实行先交清租金后使用，乙方（罗庆球）于签订合同当日一次性付清租赁期间第一个季度的租金22500元、履约信誉保证金18000元，从2012年12月1日起，乙方必须在每季度的第一个月10日前付清该季度的租金；第十条、乙方（罗庆球）有下列行为之一的，甲方（坤达公司）有权终止合同，收回房屋（甲方可在收回房屋通知发出一周后，将乙方添置的可移动财产移除至房屋外）并没收履约信誉保证金，造成损失的，由乙方赔偿：（3）不按合同规定时间缴纳房租、水费、电费等属乙方应缴的费用，拖欠时间累计达30天的。2012年8月29日，罗庆球向坤达公司缴纳了3间门面的信誉保证金人民币18000元及门面租金22500元，坤达公司将三间门面交付给罗庆球使用，罗庆球开办一家名为“主烤官桂林理工大店”的餐饮场所并经营，该店未在工商部门登记注册。2012年9月9日，罗庆球与坤达公司签订一份《门面厨房建设和使用合同》，合同约定：乙方（罗庆球）需按每月每间厨房300元向甲方交纳厨房土地租赁费用，厨房土地租赁费用交纳日期同双方签订的门面租赁合同的门面租赁租金一致，如有拖欠或拒不交纳厨房土地租赁费用等情况，按照双方已签订的门面租赁合同第十条规定的违约处理［甲方有权终止门面租赁合同，并且没收门面租赁押金（6000元／间）］。2013年3月11日，罗庆球向坤达公司缴纳水电费5068.20元。之后罗庆球未再向坤达公司缴纳门面及厨房的租金，坤达公司于2013年5月13日停供“主烤官桂林理工大店”三间门面的水电。
另查明，桂林市坤达农业科技有限公司成立于2000年5月22日，股东为桂林市农业科学研究所和桂林市XX中心，各出资25万元，各占50%，法定代表人刘助生。桂林市农业科学研究所为事业法人，法定代表人为刘助生。
再查明，本案诉争的房屋在桂林市农业科学研究所大门两侧农业科技服务区范围内。农业科技服务区系农科所报建，桂林市雁山区建设局于2009年11月30日发布《关于桂林市农业科学研究所新建农业科技服务区的临时规划定点通知书》，同意农科所新建临时农业科技服务区，临时建筑有效期为两年。2010年9月25日，农科所决定由坤达公司负责农业科技服务展示区的建设工作，建成后由坤达公司负责管理使用。
综合诉辩双方的意见，本院归纳当事人争议的焦点为：1、原告是否违约，原告是否按时按期缴纳租金及水电费；2、原告的诉讼请求是否应当支持；3、原告的经济损失具体是多少；4、被告坤达公司与第三人农科所是什么关系。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案诉争房屋，系临时建筑，有效期为两年，即从2009年11月30日起至2011年11月30日，罗庆球与坤达公司签订的《门面租赁合同》，签订之日为2012年7月23日，临时建筑的有效期已经届满。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”临时建筑的原所有权人为农科所，农科所未经主管部门批准延长使用期限，依照《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，该《门面租赁合同》应为无效合同。
关于原告的诉讼请求是否应当支持。原告主张坤达公司违反合同约定，应承担违约责任，赔偿其经济损失10万元。虽然提供了点菜单、日报表及工资表等记录作为其经营损失的证据，但原告提供的这些证据经过庭审质证，真实性已被否定，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故，原告的主张无证据证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告罗庆球的诉讼请求。
案件受理费人民币2300元，适用简易程序减半收取1150元，由原告罗庆球负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费人民币2300元（收款单位：桂林市中级人民法院。开户行：农行桂林高新支行，帐号：20216301040001416），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 银小平
二〇一三年八月十五日
代书 记员 葛争飞