四川省成都市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）川01民终577号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行。住所地：西藏自治区拉萨市北京西路**号。
法定代表人韩文贞，行长。
委托代理人王蓉，四川法典律师事务所律师。
委托代理人蒋春光，四川法典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）余小琴，女，汉族，1957年11月25日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
委托代理人颜诗树，四川谦信律师事务所律师。
原审第三人夏远银，男，汉族，1953年8月19日出生，住四川省成都市龙泉驿区。
上诉人中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称建行西藏分行）因与被上诉人余小琴、原审第三人夏远银合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第2812号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人建行西藏分行代理人王蓉、蒋春光，被上诉人余小琴及其委托代理人颜诗树，原审第三人夏远银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1998年，余小琴从建行西藏分行处分得一套位于成都市青羊区×××路××村×组×栋×单元×层×号的住房（权0××××37，建筑面积82平方米），产权登记人为余小琴。夏远银与余小琴系夫妻关系，双方于1981年7月8日登记结婚。
2003年1月，西藏自治区住房制度改革办公室下发了《西藏自治区住房制度改革办公室（批复）》（藏房办【2003】2号），同意建行西藏分行制定的《中国建行西藏区分行实施住房分配货币化改革方案》。2003年6月19日，建行西藏分行印发了《中国建设银行西藏区分行住房分配货币化实施方案》（以下简称“方案”），文件号建藏发【2003】72号。方案中规定了享受福利分房的职工条件，按照级别分配的面积等。其中第二十一条第（二）项规定：“对已在1998年享受我行福利性住房的员工，若要重新参加本次福利性住房的分配、调整，需按现行房改政策执行，同时退出原有福利住房，并确保其房屋设施完好。。。。。”第（四）项规定为：“已退休员工与在岗员工（含内退员工）享受同等政策。”
2004年11月23日，余小琴向建行西藏分行缴纳了首期缴款额132882.62元。2006年8月17日，余小琴向建行西藏分行交尾款40648.8元。2008年1月10日，余小琴向建行西藏分行缴纳了购房上限款23892元。2006年8月17日，余小琴与建行西藏分行签订了《中国建设银行西藏分行集资房购买协议》（以下简称协议）。协议第二条第1项约定，集资人同意接受甲方（建行西藏分行）《住房分配货币化实施方案》。该协议第四条约定，集资房款按《建行西藏区分行住房购买货币化实施方案》规定执行，本协议集资房款为203244元。协议第十五条第一款约定，“乙方（余小琴）在2006年12月31日前推出原有从甲方（建行西藏分行）分配的其他住房。否则将视为乙方自动放弃参与本次集资建房，甲方有权收回集资房，但对于乙方已支付的集资款，甲方应退还乙方。”2006年集资房建成，余小琴实际占有该房屋至今。该房屋产权现在建行西藏分行名下。余小琴至今未退出×××路房屋。
2013年9月5日，建行西藏分行向余小琴送达《解除<集资房购买协议>的通知》，该《通知》载明，因余小琴未在2006年l2月31目前退出原有从建行西藏分行分得的福利房．以行为表明已自动放弃参与本次集资购房，故建行西藏分行通知余小琴解除与其签订的《集资房购买协议》。余小琴收到通知后，签字表明不同意解除，愿意应诉。原审认定以上事实，有建行西藏分行提交的建行西藏分行和余小琴签订的《集资房购买协议》、《西藏自治区住房制度改革办公室（批复）》（藏房办【2003】2号）、《中国建设银行西藏区分行住房分配货币化实施方案》（建藏发【2003】72号）、房屋信息摘要、解除《集资房购买协议》的通知，余小琴提交的2011年11月向建行西藏分行递交的关于讨要购房合同的申请，集资房款票据、房屋信息摘要、物管费票据、（2013）锦江民初字第4155号民事裁定书，及各方当事人的陈述在案为证。
建行西藏分行在原审中的诉讼请求是：1、解除双方于2006年8月17日签订的《集资房购买协议》；2、案件诉讼费由余小琴承担。
余小琴在原审中的反诉请求是：1、撤销建行西藏分行和余小琴于2006年签订的《集资房购买协议》中的第十五条第一款的内容；2、确认建行西藏分行于2013年9月5日向余小琴发出的“解除《集资购房协议》的通知”不具有法律效力；3、建行西藏分行为余小琴办理成都市锦江区××××段×号西藏建银大厦×单元××楼×户型（×号）房屋的产权；4、案件诉讼费用全部由建行西藏分行承担。
原审法院认为，该案讼争的余小琴与建行西藏分行签订的《集资房购买协议》系由单位修建并由符合特定条件的职工进行购买的集资房购买合同，《集资房购买协议》的内容是依据《中国建设银行西藏区分行住房分配货币化实施方案》制定的，该方案经过西藏自治区住房制度改革办公室批复同意。方案第五章明确了集资房的性质属于福利性住房分配。余小琴购买集资房的资格是基于其职工身份以及其在建行西藏分行的职级、工作年限等条件，购买集资房的费用远低于市场价。故余小琴与建行西藏分行签订的《集资房购买协议》，双方不是平等的民事主体关系，《集资房购买协议》的实质是单位向职工进行福利分房。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”建行西藏分行的起诉以及余小琴的反诉，实质是余小琴是否有购买集资房资格的争议。余小琴是否享有集资房购买资格，根据《集资房购买协议》中的约定，是由建行西藏分行制定的住房分配方案以及签订合同时的房改政策进行确定的。结合该案实际情况，余小琴已经实际占有了修建完成的集资房，建行西藏分行的诉讼请求与余小琴的诉讼请求均涉及占房，腾房纠纷。综上，原审法院认为该案系职工与单位之间就职工是否具有福利房购买资格引发的纠纷，且涉及房改政策，不是平等民事主体之间的民事纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，该案不属于法院受理的范围，应驳回建行西藏分行的原审起诉及余小琴的原审反诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项、第一百五十四条第一款(三)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：一、驳回建行西藏分行的起诉。二、驳回余小琴的反诉。
宣判后，原审原告建行西藏分行不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审对双方争议内容认定错误，本案原审中建行西藏分行的诉请内容不涉及到“公房占有、腾退纠纷；2、原审裁定适用法律错误，本案系平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院依法受理民事诉讼的范围；3、法院对本案进行审理，符合双方意愿与选择，有利于双方矛盾化解。综上，建行西藏分行上诉请求撤销原裁定，依法裁定成都市锦江区人民法院立案对本案进行审理。
被上诉人余小琴发表答辩意见称：1、余小琴在订立案涉合同时是否为退休职工与本案并无关联，建行西藏分行不应对员工区别对待；2、案涉《集资房购买协议》是基于被上诉人系建行西藏分行职工身份进行的单位内部房改分房，双方不是平等主体之间的房屋买卖合同关系。综上，原审裁定正确，请求二审法院驳回建行西藏分行上诉。
二审中，建行西藏分行确认签订《集资房购买协议》时，被上诉人余小琴系建行西藏分行退休职工，根据其工龄、职称等标准对房屋进行了区别划分。
经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为案涉《集资房购买协议》的性质，究竟是平等主体之间的房屋买卖还是单位内部福利分房。
根据本案查明事实，结合上诉人建行西藏分行二审中的自认，本案双方订立《集资房购买协议》的政策背景，是基于《西藏自治区住房制度改革办公室（批复）》（藏房办【2003】2号）、《中国建行西藏区分行实施住房分配货币化改革方案》（建藏发【2003】72号）等政策性文件。双方订立《集资房购买协议》的基础，是基于建行西藏分行1998年单位内部福利分房与案涉房屋进行置换。再结合《集资房购买协议》当中关于建行西藏分行有权收回集资房，以及建行西藏分行根据职工的工龄、职称等内容对集资房屋的分配进行区别划分等事实，原审认定本案双方订立的《集资房购买协议》的实质是单位内部福利分房，双方之间不是民事意义上平等主体之间的房屋买卖关系正确，本院依法予以维持。
本案中，建行西藏分行原审中诉讼请求为解除双方之间订立的《集资房购买协议》，其内容涉及到建行西藏分行与余小琴之间就成都市锦江区××路×段×号西藏建银大厦房屋的占房，以及成都市青羊区×××路××村×组住房的腾退，而前述两套房屋均属于建行西藏分行单位内部因建房、分房等原因而引起，因此原审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定驳回建行西藏分行起诉适用法律正确，本院依法予以维持。
综上，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 蔡诗言