江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1227号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙永俊。
委托代理人陈敏，上海市徐易朱律师事务所律师。
委托代理人徐申，上海市徐易朱律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）常州市武进乐购生活购物有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区定安中路1号。
法定代表人李方杰，该公司总经理。
委托代理人孙丹，上海胡光律师事务所律师。
委托代理人周富胜，上海胡光律师事务所律师。
上诉人孙永俊与上诉人常州市武进乐购生活购物有限公司（以下简称武进乐购公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服常州市武进区人民法院（2013）武民初字第1959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月14日公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
孙永俊诉称，我和武进乐购公司于2012年3月28日签订《武进店铺租赁合同》，根据该租赁合同，我向武进乐购公司租赁常州市定安中路1号乐购武进店S33-A号铺位用于经营忆浙里餐厅，租赁期限自2012年4月15日起至2017年5月14日止，其中，第一月为免租期。租赁合同签订后，我依约向武进乐购公司支付了租金、管理费、公用事业费及各项保证金，其中履约保证金人民币128000元、公用事业保证金人民币32000元（合计16万元）。餐厅开业后，营业收入逐月增加。但是，自2013年4月起，餐厅屋顶开始出现裂缝并引发多处漏水，面积达餐厅部分天花板面积约三分之一，并导致餐厅装潢、电路等严重破坏。此外，漏水还滴落在客人的身上、衣物上及饭菜里，已多次发生客人倒滑、投诉和索赔等事件，严重影响了客人的就餐环境和安全及餐厅的正常经营，并直接导致餐厅经营收入的减少。为此，我反复向武进乐购公司及其上海总公司反映，要求予以维修，但武进乐购公司一直拖延不进行修理。迫于无奈，我从8月起拒付租金和管理费，武进乐购公司才于10月17日发函称将于当日22：30后开始施工，要在“餐厅的天花板顶部做防水处理并维修漏水的天花板”。但实际不但不进行修理，也不解决双方间的纠纷，反而于10月23日起停止供电，逼迫餐厅停止营业，给我造成了巨大经济损失。自2013年4月餐厅天花板发生漏水以来，我一直与武进乐购公司协商解决，但武进乐购公司置之不理，故诉至法院，要求：1、判令解除双方签订的《武进店铺租赁合同》。2、判令武进乐购公司返还我支付的各项保证金人民币16万元。3、判令武进乐购公司赔偿我的损失人民币656281元。4、本案诉讼费用由武进乐购公司承担。
武进乐购公司辩称，一、我公司愿意对房屋漏水处进行维修，但孙永俊阻扰维修工作。2013年6月7日，孙永俊向我公司通报漏水情况后，我公司立即组织人员对漏水展开调查和勘查。在发现漏水系三楼停车场渗入后漏至二楼的情况后，根据孙永俊的请求，向总部申请进行维修。2013年10月17日，我公司向孙永俊发函告知于当日晚上营业结束后对租赁区域进行维修，但遭到孙永俊员工的阻扰，导致维修工作无法进行。根据合同约定，孙永俊阻扰维修工作而产生的后果，概由其自行负责。孙永俊在2013年4月份发现房屋漏水情况后未及时通报我公司，且孙永俊在我公司拖延维修后也未自行采取维修措施，故因此产生的损失应当由其自行负责。二、租赁区域漏水未维修并未给孙永俊造成严重损失，也不影响其正常经营，不足以逼迫其停止营业。影响店铺营业额变化的因素有多种，孙永俊未能提供证据证明漏水是导致其营业额下降的原因，也未能提供证据证明漏水与其停止营业有任何关系，故我公司不应当承担孙永俊因其自身原因导致停止营业的损失。三、我公司有权根据合同约定对孙永俊采取停电停水措施。根据合同约定，若孙永俊未能支付合同规定的应付款项，我公司有权停止履行包括但不限于物业管理服务、能源供应等合同相关义务。孙永俊不能因物业原因（包括但不限于漏水），拒付或延迟支付合同规定费用。在孙永俊未履行合同付款义务的情况下，我公司已发函告知其在合理期限内履行合同的付款义务，否则将采取相应的合同约定的措施，但孙永俊未予理会，我公司遂对其停电停水。该行为系维护自身合法权益，也符合合同的约定。对此产生的后果，应当由孙永俊自行承担。
武进乐购公司反诉称，孙永俊自2013年8月份以来，以各种理由拒绝向我公司支付租金、管理费和水电费。经催讨，孙永俊仍置之不理。截止2013年11月份，孙永俊已拖欠我公司租金和管理费140593元，公用事业费用6473.37元，此外，孙永俊仍实际占有租赁房屋未归还。现请求判令：1、解除我公司与孙永俊之间《店铺租赁合同》。2、孙永俊立即归还租赁房屋。3、孙永俊立即向我公司支付租赁房屋拖欠的租金和管理费合计人民币140593元（截止2013年11月份），并支付后续租金至实际归还租赁房屋之日止（按月租金和管理费合计人民币33920元计算）。4、孙永俊向我公司支付因上述未履行金额产生的违约金至实际清偿之日止（按日千分之四的利率计算，暂计至2013年11月31日为人民币47080.96元）。5、孙永俊立即向我公司支付公用事业费共计人民币6473.37元。6、本案诉讼费用由孙永俊承担。
孙永俊辩称，1、所租赁房屋自2013年4月起漏水，严重影响了餐厅的经营，我无数次要求武进乐购公司维修，但武进乐购公司却置若罔闻，迫于无奈，我只得自2013年8月起拒付租金和管理费（水电费仍继续支付），所以，并不是我违约，而是武进乐购公司不履行其义务。2、武进乐购公司不但不对房屋进行修理，反而采取停电的恶劣手法，逼迫我停止营业，导致租赁合同无法继续履行，使我遭受巨大损失。3、对于反诉请求，我认可第一、二项。对于第三项，认为2013年10月23日前的租金和管理费应当与本诉部分我主张要求的损失一并考虑，不同意全部支付，要求对租金和管理费减半支付。10月23日停业是由武进乐购公司造成的，我在此之后因未实际使用房屋，故租金和管理费不予承担。对于每日千分之四的违约金，因合同中没有约定，而且是武进乐购公司违约在先，故不应由我承担。2013年10月23日前的公用事业费可以承担，之后的不予承担。对于11月份的公用事业费，因我11月份未使用房屋，不清楚武进乐购公司是如何计算的。
原审经审理查明，武进三阳购物中心有限公司作为甲方与武进乐购公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定由甲方将坐落于常州市武进区定安路1号房屋出租给乙方，租期为20年，起租日为2002年11月25日，并约定甲方同意乙方可将不超过承租房屋建筑面积百分之五十的场地分租／转租给其他商户经营。
2012年3月28日，孙永俊与武进乐购公司签订店铺租赁合同。武进乐购公司将常州市武进区定安中路1号乐购武进店S33-A号商铺出租给孙永俊，用于经营餐饮，品牌为忆浙里。
合同主要内容为：第八条支付方式2.之后每月20日前，乙方向甲方支付下期的租金、管理费及病虫害控制费，由乙方汇入前述甲方指定银行账户到账。4.乙方必须在每个公历月的20日前，向甲方支付根据本合同约定的标准计算所得的电费、水费、煤气费、电话费等公用事业费用，汇入前述甲方指定银行账户到账。5.乙方如延迟支付租金、管理费，每延迟一天，应向甲方支付未履行部分百分之二的违约金。8.乙方不能因物业原因（包括但不限于漏水），拒付或延迟支付上述任何费用。9.若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不限于租金、管理费、病虫害控制费、履约保证金、装修管理保证金、公共事业费保证金、电费、水费、煤气费、电话费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，甲方有权停止履行包括但不限于物业管理服务，能源供应等本合同相关义务。第九条8.乙方应保持租赁区域内设施（包括但不仅限于租赁区域的整个内部、店铺地面材质，墙身、地板、天花板的内部涂层、其他粉饰材料、底层和其他固定装置和附属装置，如门、窗、电气设备、租赁区域上方相对应的中央空调装置和管线等）良好、清洁、牢固的状态和条件，随时按甲方的要求进行粉刷和维护并承担相关费用。乙方同意允许甲方或其代理人于乙方行政人员平日上班时间进入租赁区域内查看并检查其保养情形。甲方负责对购物中心的全部公共区域进行清洁、维修及保养。9.甲方维修租赁区域及其附属设施，应提前两天书面通知乙方，乙方必须积极协助和配合，因乙方阻挠维修工作而产生的后果，概由乙方负责。第十条免责条款除非本合同明确约定，甲方无需进行任何维修工作，亦无需对租赁区域和其中任何设施进行保养。
合同附件二主要内容：租赁面积约为170平方米。租金为19200元／月，租金在2013年5月15日前不作变更（即按人民币3.71元／天／平方米）；自2013年5月15日，租金为人民币20352元／月（即按人民币3.94元／天／平方米计算）；自2014年5月15日，租金为21573元／月（即按人民币4.18元／天／平方米计算）；自2015年5月15日，租金为22868元／月（即按人民币4.42元／天／平方米）；租金按月支付，实行先付后用。自2016年5月15日，租金为24239元／月（即按人民币4.69元／天／平方米）。管理费为人民币12800元／月，管理费在2013年5月14日前不作变更（即按人民币2.48元／天／平方米）；自2013年5月15日，管理费为人民币13568元／月（即按人民币2.62元／天／平方米计算）；自2014年5月15日，管理费为人民币14382元／月（即按人民币2.78元／天／平方米计算）；自2015年5月15日，管理费为人民币15245元／月（即按人民币2.95元／天／平方米计算）；自2016年5月15日，管理费为人民币16160元／月（即按人民币3.12元／天／平方米计算）。管理费按月支付，实行先付后用。履约保证金为人民币128000元。公用事业保证金为32000元。
原审又查明，孙永俊向武进乐购公司支付履约保证金128000元、公用事业保证金32000元。孙永俊未支付2013年7月15日至2013年8月14日及以后的租金、管理费，未支付2013年9月15日至2013年10月24日的公共事业费。
原审再查明，孙永俊分别于2013年6月7日、7月14日、8月10日、8月23日、9月13日、10月14日、10月15日向武进乐购公司发函，反映房屋自2013年4月份起漏水情况及要求武进乐购公司尽快维修，否则将停止支付租金。
2013年10月18日，武进乐购公司向孙永俊发催款函，要求支付所欠相关费用。
2013年10月17日，武进乐购公司向孙永俊发关于店铺维修事宜的通知，称将在当晚22：30后进行维修，但孙永俊员工不配合维修。孙永俊否认武进乐购公司去维修的事实。
2013年10月23日，武进乐购公司向孙永俊发停电通知，称如孙永俊不付清租金，将停止物业服务。当日，武进乐购公司停止向孙永俊供电，孙永俊于2013年10月24日起停止营业。
原审诉讼中，法院向双方当事人释明，是否进行房屋交接及对装修价值进行鉴定。双方当事人均不对装饰装修价值申请鉴定。孙永俊认为房屋内的所有装修、物品均系损失范围，如进行房屋交接无法确定损失，故不同意进行房屋交接。
原审法院对孙永俊提供的相关装修合同、发票审核确定：工程装修合同，价款为327000元；广告灯箱价款21000元（实付）；煤气管道安装及报警设备价款27000元；厨房设备价款146140元；桌椅价款52000元；空调购买及安装价款32784元，合计605924元。
以上事实，由《店铺租赁合同》、通知、催款函、缴款通知单、装修所涉合同、收据及发票、照片等证据予以证实。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、双方当事人是否有违约行为？是否有解除合同的权利？2、孙永俊应支付的租金、管理费、公共事业费金额？3、双方的损失如何确定？
关于第一个争议焦点。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，孙永俊、武进乐购公司签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。合同中约定，武进乐购公司负有对公共区域进行维修的义务，而涉案房屋内漏水系三楼楼顶的停车场渗水导致的，而孙永俊对房屋内漏水处积极维修后仍未有改善，且多次催告武进乐购公司进行维修，但武进乐购公司以内部流程复杂为由未及时维修，拖延数月。原审法院认为，楼顶的停车场系公共区域，范围较大，孙永俊作为承租人，自行维修较为不便，且对于承租人，维修租赁物并非其义务，故武进乐购公司称孙永俊应自行维修，再向武进乐购公司主张维修费的意见，法院不予采信。对于武进乐购公司称2013年10月17日孙永俊阻扰其维修的意见，因其提供的证据不充分，法院不予采信。根据现场查看情况，房屋顶部确实存在多处漏水、破损的情况，但孙永俊在此期间仍能正常经营，其未有证据证明漏水对其经营造成严重影响，故原审法院认为，武进乐购公司不积极履行维修义务的行为构成一般违约。
合同中明确约定“乙方不能因物业原因（包括但不限于漏水），拒付或延迟支付上述任何费用。”“若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不限于租金、管理费、病虫害控制费、履约保证金、装修管理保证金、公共事业费保证金、电费、水费、煤气费、电话费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，甲方有权停止履行包括但不限于物业管理服务，能源供应等本合同相关义务。”孙永俊称上述条款系无效条款的意见，因无法律依据且亦未提供证据予以证明，法院不予采信。虽然漏水情况能证实武进乐购公司提供的租赁标的物存在瑕疵而应承担维修义务，但鉴于合同已有明确约定，故孙永俊以此为由拒绝支付租金的行为构成根本违约。武进乐购公司有权利要求解除合同，孙永俊应将房屋返还给武进乐购公司。
关于第二个争议焦点。原审法院认为，合同法规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。原审法院认为，孙永俊要求减少租金，须对因维修租赁物而影响其使用等事实承担举证责任，因孙永俊所举证据不足以证明其主张，故其要求减少2013年10月23日前租金、管理费的意见，法院不予采信。故孙永俊应按合同约定支付租金、管理费及公共事业费。对于租金、管理费的计算金额。因合同约定的起租日为2012年5月15日，经核算，自2013年7月15日至2013年10月23日，孙永俊应缴纳租金、管理费共计116709.8元（其中2013年7月15日-8月14日32000元，8月15日-9月14日33920元，9月15日-10月14日33920元，10月15日-10月23日10036.8元，补交6833元）。对于公共事业费的计算金额，因10月份的公共事业费应系2013年9月15日至2013年10月14日发生，因孙永俊使用租赁房屋至2013年10月23日，10月15日至10月23日发生的公共事业费应作为11月份发生的公共事业费，金额为793.37元，孙永俊应予以支付。上述合计117503.17元。
对于2013年10月23日后至诉讼期间的租金、管理费，因该期间由孙永俊实际占用，经法院释明后，仍继续占用，故应支付该期间的租金和管理费，但鉴于武进乐购公司仍停止供电，致孙永俊无法正常使用的情况，法院酌情考虑，孙永俊应按合同约定租金、管理费标准减半支付至归还房屋之日止。武进乐购公司将孙永俊缴纳的履约保证金、公用事业保证金返还给孙永俊。
关于第三个争议焦点。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。双方当事人均主张解除合同，故未形成附合的装饰装修物，应由孙永俊拆除，对于形成附合的装饰装修，由双方根据各自的过错承担相应的责任。在诉讼中，经法院依法释明后，孙永俊拒不将可移动物品搬走，认为房屋内所有物品均系损失范围，法院结合孙永俊提供的装修相关材料及房屋内物品的现状认为，厨房设备、桌椅、空调等系未形成附合的装饰装修物，可移动拆除，应由孙永俊自行处理。对于工程装修合同涉及装修内容，应视为形成附合的装饰装修。对于装饰装修残值的确定，孙永俊提供了装修的相关材料，武进乐购公司不予认可，经释明后，双方当事人均不申请鉴定。原审法院认为，应由武进乐购公司承担举证责任。法院以孙永俊提供的工程装修合同及所支付的327000元价款为参考依据，结合孙永俊使用时间，认定装饰装修残值为228900元（32700÷60×42=228900）。因武进乐购公司存在一般违约行为，故法院认定其承担40%的责任，即91560元。对于孙永俊主张的其他损失，法院认为其提供的证据不足以证明该损失系武进乐购公司的行为造成，故法院不予支持。
对于武进乐购公司主张的违约金，因合同中约定“乙方如迟延支付租金、管理费，每迟延一天，应向甲方支付未履行部分百分之二的违约金。”武进乐购公司主张按日利率4‰计算，经核算，超出中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息部分，法院不予支持。
本案经调解无效。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、孙永俊与常州市武进乐购生活购物有限公司签订的《店铺租赁合同》解除。二、孙永俊于本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给常州市武进乐购生活购物有限公司，并将未形成附合的装修物自行搬离。三、孙永俊于本判决生效之日起十日内支付常州市武进乐购生活购物有限公司2013年7月15日至2013年10月23日的租金、管理费、公共事业费共计117503.17元，支付自2013年10月24日至将房屋返还给常州市武进乐购生活购物有限公司之日止的租金、管理费、公共事业费（按月租金和管理费合计16960元计算），并支付上述款项自2013年11月11日起至本判决确定履行期限内的支付之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息。四、常州市武进乐购生活购物有限公司返还孙永俊履约保证金、公共事业保证金160000元。五、常州市武进乐购生活购物有限公司支付孙永俊装饰装修残值91560元。六、驳回孙永俊其余诉讼请求。七、驳回常州市武进乐购生活购物有限公司其余反诉请求。案件受理费12043元，由孙永俊负担8332元，由常州市武进乐购生活购物有限公司负担3711元。反诉费4722元，由常州市武进乐购生活购物有限公司负担949元，由孙永俊负担3773元。
上诉人孙永俊不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判：1、确认原审判决在本案违约责任认定上的错误，依法依约确认被上诉人武进乐购公司的根本违约致使合同目的不能实现，我的合同权利和合同义务不能得到保证和适当履行；2、撤销原审判决第三项、第五项内容，对我应当支付的租金、管理费、公共事业费金额进行调整；3、撤销原审判决第六项内容，依法改判支持我的原审第三项诉讼请求；4、本案受理费依法依据事实重新确定。理由在于：原审判决认定了以下案件事实。1、我在武进乐购公司租借的经营场位确实存在多处漏水和破损，且拖延数月，又不能由我自行修复，武进乐购公司存在一般违约；2、我从2013年6月7日至10月15日先后七次发函向武进乐购公司提出经营场位自4月份起多处漏水、严重影响餐铺经营、造成顾客衣物污损的情况，要求武进乐购公司立即依约履行修理义务。在武进乐购公司怠于履行法定义务和合同义务且我尽自己努力采取接漏措施无济于事的无奈之下，明确告知武进乐购公司从8月份开始停止支付租金和管理费，仍支付公用事业费用和燃气费等，以促请武进乐购公司进行修理，直到武进乐购公司擅自在2013年10月23日停止一切物业服务的根本性违约出现后，不得已被迫停止场位经营，武进乐购公司对于我的停止支付和协商经营场位受到损害情况下的租金调整等，均没有表示异议，采取默示放任的态度；3、武进乐购公司违反合同关于提前两天发出修理通知的规定，依武进乐购公司自己所说，2013年10月17日当天通知当天晚上十点修理，我的员工进行阻扰，但武进乐购公司对此没有任何的证据加以证明；4、武进乐购公司自己提供的证据合同上有十天的缴纳费用通知期，其于2013年10月18日向我发出的催款函却擅自改变合同约定变成了两天，并且于催款函后七天的2013年10月23日发出停止一切物业服务的通知，这也违背了其交款通知书上写明滞纳的逾期宽限为十天并可以另加两天异议期的内容，正是这种根本违约的事实和对我七封备忘录形式的告知函的漠视和默示，才使我无法再在经营场位继续经营，使双方的合同目的不能实现。上述大量事实证明，不是我无端不履行合同义务，也不是我拒绝支付租金和管理费，更不是我付不起租金主动退出经营场位，而是我的法定权利和合同权利没有得到保护，我有充足的法律依据和合同约定说明本案的根本违约在武进乐购公司一方。原审法院在使用法律上的不当，导致判决失误。本案应当全面考察当事人双方在合同订立、履行、违约诸方面的行为，全面、准确适用合同法的相关规定和司法解释以及常州市的地方规定。此外，我将先予执行原审判决第二项内容。但是我对其中什么是未形成附合物存有与原审法院不同的意见并坚持原审相关诉请。故我会在撤离后妥善存放至二审结束。
上诉人武进乐购公司针对上诉人孙永俊的上诉请求辩称，孙永俊的上诉状在主要事实和理由中主要存在几点错误：1、原审仅查明孙永俊从2013年6月7日至10月15日先后七次发函我公司，但是并没有对发函的内容包括从4月起存在多处漏水，严重影响餐铺经营，造成顾客衣物污损等事实进行认定，相反原审法院已经以孙永俊未能提供证据证明餐铺经营受到漏水影响及顾客损失驳回孙永俊的该部分诉讼请求；2、原审查明事实中并没有认定我公司在2013年10月23日停止一切物业服务的行为构成根本违约，相反合同明确规定，孙永俊不得因物业原因包括漏水向我公司拒绝支付租金；3、原审并没有查明我公司应当给予孙永俊十天的缴费通知期，根据合同13.3.2条，我公司有权在孙永俊拖欠应付费用的情况下，单方终止合同，在此情形下，我公司应给予孙永俊十天的缴费通知期，但在本案中，我公司是根据合同第8.9条，在孙永俊未能支付应付款项的情况下行使停止提供物业管理服务和能源供应的合同义务，而非单方行使合同解除权，因此不适用合同第13.3.2条的规定，孙永俊以13.3.2条证明我公司存在根本违约是对合同内容的曲解。综上，我公司不同意孙永俊的上诉意见，要求全部驳回其上诉请求。
上诉人武进乐购公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决第五项内容，改判武进乐购公司不承担装饰装修损失，本案上诉费用由被上诉人孙永俊承担。理由在于：一、根据合同约定，孙永俊应承担对租赁区域的维修和保养义务，原审判决认定事实错误。根据双方签订的合同第九条和第十条约定，武进乐购公司保证租赁区域的正常使用，孙永俊承担租赁区域的维修和保养义务。涉案房屋内漏水系三楼停车场原因导致，武进乐购公司在收到孙永俊通知漏水后即对三楼停车场做出防水处理，已履行了保证租赁区域正常使用的合同义务。漏水事件发生后，孙永俊并未依据合同约定对租赁区域进行维修，原审法院认定“对于承租人，维修租赁物并非其义务”缺乏依据，据此认定的上诉人“不积极履行维修义务构成一般违约”与事实不符，也违反双方的合同约定。二、根据法律规定，武进乐购公司不应当承担讼争房屋的装修装饰损失，而应由孙永俊自行承担，原审判决法律适用错误。原审判决在争议焦点一的论述过程中已经认定武进乐购公司与孙永俊之间的合同解除系因孙永俊根本违约行为导致，而非双方违约行为导致，所以对于系争房屋的装修装饰损失应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，法院不予支持”。原审判决援引“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错程度相应的责任”系适用法律错误。因此，武进乐购公司不应当承担讼争房屋的装修装饰损失，而应当由孙永俊自行承担。
上诉人孙永俊对上诉人武进乐购公司的上诉请求辩称，我方不同意武进乐购公司的全部上诉意见：1、原审认定武进乐购公司对租赁区域及公共区域负有维修和保养的义务符合合同约定，也符合法律规定；2、武进乐购公司主张已经对停车场做了防水处理，所以已经履行了保证租赁区域正常使用的合同义务的情况不是事实，事实是武进乐购公司在2013年4月租赁区发生漏水之后一直怠于维修，其发出维修通知是在2013年10月17日当天，所通知的维修时间是当天晚上，但是武进乐购公司没有来修理。直至2013年10月23日我被迫停止经营之日，武进乐购公司没有进行任何的维修和保养，租赁区域仍处于漏水状态，而且在武进乐购公司的自认中，其表明要等上级公司的批准，所以武进乐购公司今天的陈述是谎言；3、武进乐购公司在原审庭审中始终坚持应当由我根据合同法，先进行维修然后由武进乐购公司承担维修费用，我在原审反复强调合同法规定的是我有权先进行维修然后武进乐购公司承担维修费用，但不是我的义务。事实上我已经对租赁区域进行了维修，在夹层里做了接水盘，以及其他能采取的维修措施，但是不能解决漏水问题，我的维修不能免除武进乐购公司的维修义务，原审的认定符合法律规定；4、是武进乐购公司怠于行使其维修义务的根本违约导致餐厅被迫停止经营，进而导致合同解除，应当由武进乐购公司承担全部责任，装修残值应当全部由武进乐购公司承担，而不是仅承担40%，同时除原审判定的装修残值以外，武进乐购公司还应承担我的其他损失，包括餐厅经营所用的厨具、家具等。
二审过程中，上诉人孙永俊向本院提交以下证据材料：1、2013年4月至2013年10月常州市的天气预报，证明在这段时间内常州经常下雨，有的月份甚至一半的时间在下雨，导致房屋一直处于漏水状态，影响租赁区域的正常使用和店铺经营；2、代理律师陈敏的一份工作记录，证明原审所谓的关于房屋交接的释明实际并不存在。
上诉人武进乐购公司对上诉人孙永俊提交的上述证据质证认为，对证据1、2的真实性、关联性和证明目的均不予认可。
上诉人武进乐购公司未向本院提交相关证据材料。
二审庭审中，孙永俊对于原审审理查明的相关事实提出异议认为：1、原审遗漏查明合同中与本案相关的武进乐购公司重要义务；2、孙永俊已将租金和管理费支付至2013年7月31日，已将公共事业费支付至2013年9月30日；3、孙永俊没有以商铺中所有的物品均系损失范围为由不同意进行房屋交接，原审也未对房屋交接问题进行释明；4、广告灯箱价款应为26000元，而非21000元。对其他原审查明事实无异议。
武进乐购公司对原审查明的事实无异议，对于孙永俊提出的异议，武进乐购公司认为：1、原审法院在庭审中多次就房屋交接问题向孙永俊进行过释明，原审承办法官在现场勘查中也就房屋交接问题与双方当事人进行沟通，但是孙永俊始终不予理会，一直到原审判决之后孙永俊才向武进乐购公司表示希望交接房屋；2、对于孙永俊已经缴纳的租金、管理费和公共事业费金额，武进乐购公司认可原审查明的事实。
二审庭审中，双方当事人确认孙永俊已于2014年5月28日搬出租赁店铺，并将店铺归还给武进乐购公司。武进乐购公司同时认可孙永俊已将公共事业费缴纳到2013年9月30日。
关于租金和管理费，孙永俊在庭审中主张，双方租赁合同从2012年4月15日开始，当年4月15日到5月14日是合同约定的免租期，之后孙永俊将2012年5月15日至同年6月30日一个半月的租金和管理费一次性支付给乐购公司，再之后就是按照自然月的划分来交租金和管理费。对此，武进乐购公司认为，租金和管理费是从这个月15号到下个月14号这样划分，因为每年的5月15日会对租金和管理费进行调整。
二审经审理查明，2012年4月17日，孙永俊就商铺广告灯箱采购及安装项目与凯利广告公司签订合同一份，合同约定总价为26000元。2012年5月17日，孙永俊实际支付凯利广告公司灯箱款21000元。
二审另查明，武进乐购公司向孙永俊发出的催款函中载明，2013年7月20日前应缴2013年8月租金32000元，2013年8月20日前应缴2013年9月租金33920元、补挂2013年5月15日至31日租金差额1073元、补挂2013年6月至8月租金差额5760元。
上述事实，有孙永俊原审提交的灯箱合同、收据、武进乐购公司原审提交的催款通知单及双方当事人庭审陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，首先，关于武进乐购公司是否存在根本违约或一般违约行为的问题。孙永俊主张武进乐购公司对于其多次发函反映的房屋漏水问题长期怠于处理和修复，导致孙永俊的餐铺经营受到严重影响，武进乐购公司还从2013年10月23日开始停止能源供应，导致孙永俊的餐铺自此无法继续经营，因此是武进乐购公司的上述根本违约行为导致双方租赁合同无法继续履行并最终解除。武进乐购公司则主张其公司已经在收到孙永俊漏水通知后对三楼停车场进行了防水处理，从而履行了保证租赁区域正常使用的合同义务，根据租赁合同约定，租赁区域的维修和保养义务应由承租人承担，武进乐购公司不需承担该义务，也就不存在相应的违约行为。对此，本院认为，1、孙永俊主张房屋长期漏水对其餐铺经营造成了严重影响，但是其原审提交的漏水照片、顾客投诉信、顾客索赔单据、营业额统计数据及二审提交的气象记录等证据不能证明其经营的餐铺由于漏水问题受到了严重的影响，以致其租赁商铺的合同目的无法实现，孙永俊应当对此承担举证不能的法律后果；2、根据双方租赁合同约定，武进乐购公司应保证租赁区域的正常使用，并负责对购物中心的全部公共区域进行清洁、维修及保养，武进乐购公司维修租赁区域及其附属设施，应提前两天书面通知孙永俊。根据审理查明的事实，武进乐购公司自认孙永俊所租商铺的漏水系三楼停车场渗入后漏至二楼所致，而停车场属于购物中心的公共区域，孙永俊无法通过仅维修其租赁区域的天花板而从根本上解决漏水问题。因此，结合双方租赁合同的约定和漏水的实际情况，该维修工作应属武进乐购公司的合同义务。武进乐购公司在收到孙永俊多次发函通知后未能及时修复解决房屋漏水问题，存在一般违约行为；3、根据双方租赁合同约定，孙永俊不能因物业原因（包括但不限于漏水）拒付或延迟支付租金、管理费等各项费用，若孙永俊未能支付上述费用，武进乐购公司有权停止履行包括但不限于物业管理服务、能源供应等合同相关义务。根据本案审理查明的事实，武进乐购公司于2013年10月23日起停止向孙永俊所租商铺供应能源系因孙永俊自同年8月起以房屋漏水问题长期不解决为由拒绝支付租金和管理费所致，武进乐购公司停止能源供应的行为未违反双方租赁合同的约定，不构成违约。
其次，关于武进乐购公司是否应承担孙永俊的部分装饰装修损失的问题。虽然本案房屋租赁合同的解除系由于孙永俊拒绝支付租金的行为构成根本违约所致，但是综观本案纠纷的起因和发展过程，武进乐购公司对于孙永俊反映的房屋漏水问题长期拖延、怠于维修和解决是导致双方矛盾一步步激化和升级的关键原因。孙永俊在漏水问题长期无法解决的情况下，采取拒付租金和管理费的方式迫使武进乐购公司积极履行其应尽的维修义务，虽违反双方租赁合同的约定，亦是无奈之举。据此可以认定，武进乐购公司对于本案房屋租赁合同的解除亦存在较大过错。原审根据纠纷的实际情况，判定武进乐购公司承担孙永俊装饰装修损失的40%部分，正是考虑到该因素，故本院认为原审对于该问题的认定并无不当。
最后，关于孙永俊应向武进乐购公司缴纳的租金、管理费和公共事业费金额问题。根据武进乐购公司提交的催款通知单内容，可以认定孙永俊对于租金和管理费是按自然月度进行缴纳的，武进乐购公司主张孙永俊未付的首笔月度租金和管理费最后缴款日为2013年7月20日，据此可以认定孙永俊已将租金和管理费交至2013年7月31日。此外，二审庭审中，双方确认孙永俊已将公共事业费交至2013年9月30日，由此可见公共事业费也是按自然月度进行缴纳。原审认定孙永俊还需缴纳的租金、管理费和公共事业费金额不当，本院依法予以纠正。据此，孙永俊还应向武进乐购公司缴纳2013年8月1日至同年10月23日期间的租金和管理费93845元，2013年10月1日至同月23日期间的公共事业费5680元，两项合计99525元。由于二审庭审中，双方当事人均确认孙永俊已于2014年5月28日将店铺予以归还，故孙永俊还需向武进乐购公司支付2013年10月24日至2014年5月28日期间的租金和管理费122586.84元。
此外，原审所认定的21000元系孙永俊实际支付的广告灯箱费用，孙永俊按照合同约定价款26000元进行主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，上诉人孙永俊的上诉理由部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持，上诉人武进乐购公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持江苏省常州市武进区人民法院（2013）武民初字第1959号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项内容；
二、撤销江苏省常州市武进区人民法院（2013）武民初字第1959号民事判决第三项、第六项内容；
三、孙永俊于本判决生效之日起十日内支付常州市武进乐购生活购物有限公司2013年8月1日至2013年10月23日的租金、管理费和公共事业费共计99525元、自2013年10月23日至2014年5月28日的租金、管理费122586.84元，两项合计222111.84元及利息（自2013年11月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）；
四、驳回孙永俊其余诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12043元，由孙永俊负担8332元，由常州市武进乐购生活购物有限公司负担3711元；反诉费4722元，由常州市武进乐购生活购物有限公司负担1100元，由孙永俊负担3622元。二审案件受理费10363元，由孙永俊负担6218元，由常州市武进乐购生活购物有限公司负担4145元。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 蒋 洁