北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03055号
上诉人（原审被告）何泽英，女，1963年8月6日出生。
委托代理人骆亨（何泽英之夫），男，1962年1月22日出生。
被上诉人（原审原告）董洁，女，1963年4月24日出生。
委托代理人柴国莉，广东广和（北京）律师事务所律师。
委托代理人李曦丹，广东广和律师事务所实习律师。
原审被告吴苏宁，男，1953年4月12日出生。
原审被告吴天岭，男，1998年5月6日出生。
法定代理人吴苏宁（吴天岭之父），基本情况同上。
原审被告李蓉（牟轩平之母兼其委托代理人），女，1970年6月24日出生。
原审被告牟轩平，男，1994年3月16日出生。
上诉人何泽英因与被上诉人董洁、原审被告吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何泽英及委托代理人骆亨、被上诉人董洁及委托代理人柴国英、李曦丹，原审被告吴苏宁、李蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董洁一审诉称：2010年9月2日，我与何泽英签订房屋租赁合同，约定将我所有的位于北京市朝阳区1609室房屋（以下简称1609室）出租给何泽英，租期为2009年9月2日至2013年9月1日，并约定何泽英必须独立使用，无权以任何形式和理由擅自将房屋转租、转借或分拆给第三方使用，不得擅自改变使用功能及拆改房屋承重结构，不得故意损坏房屋内设备设施。否则我有权终止合同。2013年7月，我发现何泽英在承租房屋期间内擅自改变房屋结构，添加隔断，除自己租住该房屋，还分别转租给其他两家，何泽英擅自转租的行为严重违反了双方签订的合同。综上，请求法院判决：1.自判决生效之日解除我与何泽英于2013年5月15日签订的房屋租赁合同；2.要求何泽英、吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平立即腾退1609室。
何泽英一审辩称：不同意董洁诉讼请求。双方自2009年开始签订租赁合同，当时是我一家居住，此后我告知董洁希望可以允许转租，董洁口头答应，虽我提出要把转租写进合同，但董洁以合同需要备案，不能写入转租条款为由要求我配合签订合同。董洁允许我转租是双方2010年再次签订房屋租赁合同的前提，董洁对我转租房屋是明知并且认可的。董洁实际目的是涨房租，却以此为由要求解除租赁合同，对此我不同意。因我在2013年8月底就已经搬离了房屋，所以对于董洁的诉讼请求，我均不同意。
吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平一审均未出庭答辩。
一审法院经审理查明：董洁将1609室出租给何泽英，双方曾于2009年9月2日、2010年9月2日签订《房屋租赁合同》。2013年5月15日，董洁（出租方、甲方）与何泽英（承租方、乙方）再次续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年9月2日至2014年9月1日，月租金为4000元，乙方先交租金后使用，按半年付租，履约保证金4000元，合同期间遇有乙方违反本合同中任何条款，甲方有权根据情节扣留履约保证金，甲方保证乙方享有依法承租的权利。乙方必须独立使用，无权以任何形式和理由擅自将房屋转租、转借或分拆于第三方使用，不得擅自改变使用功能及拆改房屋承重结构，不得故意损坏房屋内设备设施。否则，甲方有权中止合同并不承担一切损失和连带责任；合同期间，因一方违约导致本合同无法履行，守约方可以书面通知违约方解除合同。就《房屋租赁合同》中划线部分，董洁解释称，董洁之夫将合同文本交何泽英签字，但何泽英未经其同意删除了其中禁止转租条款，董洁当即产生了怀疑，后发现房屋确已转租，故提起本案诉讼。何泽英对此表述不予认可，称其自2012年3月除部分自住外即开始转租房屋，董洁对此知情，何泽英曾要求加入允许转租条款，但董洁以不符合行政管理要求拒绝。另，何泽英提交短信，证明董洁对转租知情，董洁认可短信真实性但不认可证据的关联性。经本院询问，何泽英就其所述的董洁知晓转租情况未能提交其他证据。
另查，1609室现居住有吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平。吴苏宁、吴天岭居住一间、李蓉、牟轩平居住一间。本院现场勘查中，四人表示系从何泽英爱人骆亨处租赁房屋，向何泽英支付租金，纠纷前没有见过房东。
何泽英已交纳1609室押金和房租，房屋租金支付至2013年2月，何泽英称其已于2013年8月底搬离了1609室，董洁不予认可，称双方未进行交接，何泽英仍应搬离房屋。
一审法院认为，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同，如出租人允许转租，相关意思表示应以明示方式为之。本案何泽英称董洁知晓其向吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平转租1609室部分房间，但未能就此提供相应证据，应承担不利举证后果。董洁要求解除双方《房屋租赁合同》具有事实和法律规定，本院予以支持。何泽英虽称已经搬离1609室，但双方未进行书面交接，且在其招揽的次承租人腾退之前，不能视为其完全履行了腾退义务，另因董洁与何泽英租赁关系已解除，吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平无权继续使用对1609室，故董洁要求何泽英、吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。
需要说明是，对于何泽英预交房屋押金和部分租金的处理，因何泽英、吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平执行最终腾退时间尚不能确定，押金、租金是否需要返还和返还金额需视实际腾退时间、占用房屋情况而定，双方对此如有争议可另行解决。
吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平经本院传唤未到庭，视为放弃答辩和举证质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、董洁与何泽英于二○一三年五月十五日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除；二、何泽英、吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平于本判决生效后三十日内搬离北京市朝阳区1609室。
何泽英不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是1.一审法官办案有失公正，庭审中多次为董洁支招，庭外使用不正当手段帮董洁收集证据；2.一审判决张冠李戴，本末倒置。何泽英于2013年9月2日住进该房系履行2013年5月15日签订的租赁期为2013年9月2日至2014年9月1日的新合同，该合同并未规定不能合租、分租、转租等内容。原因是董洁因上调房租未达到目的，而无故毁约。综上，请求：1.撤销（2013）朝民初字第035131号民事判决，改判驳回董洁的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由董洁承担。
董洁辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
吴苏宁、吴天岭述称：何泽英收取了我房租，却没有交纳物业等费用。现房屋无法居住，我要求何泽英退还我押金2700元，并自我搬走之日退还我未居住时间的房租，按约定给我1个月的租金作为违约金。
李蓉、牟轩平述称：我与何泽英签订的期限是2013年5月11日到2014年3月10日。我于2014年2月26日搬走，我要求退还押金1900元。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
庭审中，何泽英称不清楚李蓉、牟轩平搬走时间；董洁称不清楚李蓉、牟轩平搬走时间，但现他们已不在涉案房屋内居住；吴苏宁认可李蓉、牟轩平搬走时间。
上述事实，有《房屋租赁合同》三份及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，董洁与何泽英签订的租赁合同中并未有关于转租的约定。现双方在履行过程中就此发生的争议，应按相关法律规定处理。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。现何泽英未就董洁事前同意和事后追认其转租部分房屋的行为提供相应证据，故董洁要求解除《房屋租赁合同》和腾退房屋请求，理由正当，本院予以支持，对押金、租金返还等问题，各方另行解决。综上，一审法院判决的处理结果并无不当，本院应予维持；对何泽英的上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由何泽英、吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平各负担7元（董洁已交纳，何泽英、吴苏宁、吴天岭、李蓉、牟轩平于本判决生效后七日内支付董洁）。
二审案件受理费70元，由何泽英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 金园园
二〇一四年五月二十日
书 记 员 肖 斌