广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16886号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丽洋，住广州市花都区。
委托代理人：唐斌，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜惠敏，住广州市花都区。
上诉人黄丽洋因与被上诉人杜慧敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄丽洋上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回杜某的诉讼请求；2、撤销原审判决第四项,杜某立即支付黄丽洋涉案车位占有使用费36100元，室内装修工程人工费用10000元、材料费用20000元，共计金额为66100元；3、诉讼费用由杜某承担。事实与理由：一、原审判决认定黄丽洋交还涉案车位给广州市花都区实验中学（以下简称花都实验中学）的具体日期是错误的。根据之前已生效判决，涉案车位在没有交还给花都实验中学之前，黄丽洋有事实上的占有使用权，当然也有权收取杜某每月支付的租金(也就是占用费)。退一步讲，涉案车位在没有交还给花都实验中学之前，即使黄丽洋没有向花都实验中学支付占用费，黄丽洋也有权收取其承租人、使用人的占用费。至于黄丽洋应当向市花都实验中学支付的占用费，可以由花都实验中学通过法律途径向黄丽洋主张。事实上，原审判决在认定黄丽洋于2013年12月31日将涉案车位交还给花都实验中学，这是不正确的。根据原审法院2014年12月3日作出的(2013)穗花法执字第3378号公告，至少截止2014年12月3日，本案涉案车位，黄丽洋并没有将其交还给花都实验中学。在此期间花都实验中学有权收取黄丽洋的占用费，黄丽洋也有权收取其承租人、使用人的占用费。二、原审判决认定占有使用费超过诉讼时效期间，是错误的。如上所述，至少截止2014年12月3日，黄丽洋并没有将涉案车位交还给花都实验中学。按照二年的诉讼时效期间，最早也应该到2016年12月4日才超过诉讼期间，而黄丽洋于2016年3月7日提起反诉，要求杜某支付占有使用费，完全在诉讼时效期间内。
被上诉人杜某答辩称：请求驳回�丽洋的上诉，维持原判。
杜某向原审法院起诉请求：1.黄丽洋立即退回定金6400元及利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日计至付清之日止；2.黄丽洋承担案件受理费。
黄丽洋向原审法院反诉请求：1.杜某立即支付车位占有使用费36100元；2.杜某立即支付涉案车位室内装修工程人工费用10000元，材料费用20000元，共计金额为30000元。上述两项款项共计66100元，杜某自黄丽洋反诉之日起,按中国人民银行同期贷款利率向黄丽洋支付利息损失至实际还清款项之日止；3.案件诉讼费用由杜某承担。
原审法院查明的事实：涉案房产（车位）位于广州市花都区新华街商业大道35号校园西街、广州市花都区实验中学运动场西面看台底下，土地性质为国有土地，土地使用者为花都实验中学。2000年5月11日，花都实验中学与黄丽洋签订《租赁�同》，约定花都实验中学将位于运动场西面看台底下15-44号车位出租给黄丽洋使用，租赁从2000年7月1日起至2012年6月30日止。合同期满后，花都实验中学没有与黄丽洋续签租赁合同。
2013年3月29日，黄丽洋与杜惠敏签订《校园西街（15）号租赁合同》，约定：黄丽洋将校园西街15号车位出租给杜惠敏使用，租期从2013年4月1日起至2013年9月30日止，租金每月1000元，租金按月缴纳，杜惠敏须在每月二十五日前将下一个月的租金存入黄丽洋指定的银行账号并保留银行回执以备黄丽洋查证，如不按期交纳租金则每日按月租金的千分之一加收滞纳金。杜惠敏应在签订合同时向黄丽洋交纳合同定金2000元，合约期满后，如杜惠敏没有违反合同，黄丽洋必须把合同定金（不计算利息）退还杜惠敏。合同第7条约定风险免责声明：由于该车位属历史遗留问题，产权复杂，如果政府、法院导行为判决导致该车位不能继续出租，则黄丽洋向某惠敏退还合同定金和未使用的租金，黄丽洋不作任何赔偿。第八条违约责任：双方必须严格遵守本合同的所有条款，任何一方均不得擅自改变、违反。如黄丽洋违约则须向某惠敏双倍返还合同定金作为违约金；如杜惠敏违反合同第2、3、4条，则黄丽洋有权没收合同定金作为违约金，并无条件收回车位及随意处置遗留在车位内所有财物，同时受损害方均保留依法向违约方追讨因其违约行为而造成的经济损失的权利。合同自签订后交收合同定金之日起生效。合同有租赁补充协议一份，与本合同具有同等法律作用。
合同签订当日，杜惠敏与黄丽洋签订《合同补充协议》，约定双方就商铺租赁事宜协商订立合同补充协议，约定因涉案车位由黄丽洋出资改造成商铺出租，杜惠敏将其作为商铺使用，在租赁期�杜惠敏应分期返还黄丽洋的改造资金每月2200元，改造资金按月交纳，杜惠敏须在每月二十五日前将下一个月的改造资金存入黄丽洋指定的银行账号并保留银行回执以备黄丽洋查证，如不按期交纳改造资金则每日按月租金的千分之一加收滞纳金。杜惠敏应在签订合同补充协议时向黄丽洋交纳合同定金4400元，合约期满后，如杜惠敏没有违反合同，黄丽洋必须把定金（不计算利息）退还杜惠敏。上述合同及补充协议签订当日，杜惠敏向黄丽洋支付合同定金共6400元。杜惠敏与黄丽洋之间的合同到期后，双方未续签合同，杜惠敏继续使用车位并支付租金。
另查，花都实验中学诉黄丽洋租赁合同纠纷一案，原审法院作出（2012）穗花法民三初字第659号民事判决判令：一、黄丽洋于判决发生法律效力之日起三十日内向广州市花都区实验中学交还位于广州市花都区新华街商业大道35号校园西街、广州市花都区实验中学运动场西面看台底下15-44号车位；二、黄丽洋于判决发生法律效力之日起三十日内向广州市花都区实验中学支付占有使用费，占有使用费按每年64130元的标准，从2012年7月1日起计算至黄丽洋将上述第一项判项中的车位交还给广州市花都区实验中学之日止。黄丽洋不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1143号生效判决判令：一、维持广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第659号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、变更广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第659号民事判决第二项为：黄丽洋于本判决发生法律效力之日起三十日内，向广州市花都区实验中学支付占有使用费，占有使用费按每年64130元的标准，从2013年1月1日起计至黄丽洋将上述第一项判项中的物业交还给�州市花都区实验中学之日止；三、驳回广州市花都区实验中学的其他诉讼请求。上述判决生效后，因黄丽洋未履行生效判决确定的义务，花都实验中学向原审法院申请强制执行【执行案号：（2013）穗花法执字第3378号】，该案执行过程中，花都实验中学与黄丽洋均表示同意由黄丽洋交还车位，租金计算至2013年12月31日止。之后该案经执行，扣划黄丽洋款项64775元（截止2013年12月31日的租金），退款64130元给花都实验中学，向原审法院缴纳全案执行费645元，至此，该案全部执行完毕，以全执结方式结案。
关于杜惠敏向黄丽洋支付车位占有使用费的情况，黄丽洋认为杜惠敏拖欠2013年7月至2015年1月的占有使用费，杜惠敏认为其依约向黄丽洋支付租金和占有使用费至2014年11月，因与黄丽洋协商同意减租，故每月支付租金1000元至2000元不等。对此，杜惠敏提交银行流水予以证明。至于2014年12月之后的租金，杜惠敏表示，因黄丽洋与花都实验中学的租赁纠纷，其得知黄丽洋与花都实验中学的合同已经到期，黄丽洋无权收租，且法院多次张贴公告限令租户搬离商铺，管理混乱，不知交租给谁，故其没有缴纳2014年12月和2015年1月的租金，之后涉案商铺被花都公资办收回，杜惠敏与花都公资办签订租赁合同书，2015年2月之后的租金交给了花都公资办。黄丽洋对杜惠敏陈述的减租的事实以及提交的上述证据均不予确认，认为从未与杜惠敏约定减租事宜，对杜惠敏提交的银行流水的真实性无法确认，也无法确认收取租金的银行账号即黄丽洋的账户。诉讼中，杜惠敏申请查询收取租金的银行账号62×××49以及6222003602114206299是否为黄丽洋的账号，经（2013）穗花法执字第3378号案执行卷宗显示，上述账号均是黄丽洋开户的银行账号。诉讼中，杜惠�认为黄丽洋从未向其追讨过租金或占有使用费，黄丽洋主张的占有使用费已超过1年的诉讼时效期间。
诉讼中，黄丽洋提交安装工程款发票，钢管补偿费发票，招牌广告管理费发票，安装工程预、结算材料基价标，安装工程预、结算材料计划表，安装工程预（结）算书，拟证明黄丽洋就涉案商铺向花都自来水公司、供电局等部门交纳的部分费用和工程材料款项，杜惠敏对上述证据的三性均不予确认，认为无法证明相关事实。
原审法院认为：涉案商铺是黄丽洋向花都实验中学承租后再转租给杜惠敏使用，因黄丽洋与花都实验中学约定的租赁期限至2012年6月30日已届满，且双方之后未再续签合同，而黄丽洋与杜惠敏约定的转租期限自2013年4月1日起至2013年9月30日止，故黄丽洋与杜惠敏约定的转租期限因超出黄丽洋与花都实验中学约定的租赁期限而无效�根据合同无效处理的原则，杜惠敏请求黄丽洋返还合同定金6400元合法有据，原审法院予以支持。关于定金的利息，黄丽洋应当返还定金而拒不返还，杜惠敏要求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息亦合理合法，原审法院予以支持。
关于黄丽洋主张的2013年7月至2015年1月的车位占有使用费及利息，根据（2013）穗花法执字第3378号案的执行卷宗显示，黄丽洋仅向花都实验中学支付了截止至2013年12月31日的车位占有使用费，经原审法院多次释明，黄丽洋亦未提交证据证明其向花都实验中学支付2014年1月1日之后的占有使用费的事实，故黄丽洋请求杜惠敏支付2014年1月1日之后的车位占有使用费理据不足，原审法院不予支持。关于2013年7月至2013年12月31日的车位占有使用费，因房屋占有使用费适用二年的诉讼时效期间，黄丽洋于2016年3月7日提起本案的反诉，黄丽洋也未提交证据证明其在提起本案反诉前向某惠敏主张过占有使用费，故黄丽洋主张的2013年7月至2013年12月31日的占有使用费及利息已过诉讼时效期间，原审法院不予支持。
关于黄丽洋主张的车位室内装修费用及利息，因杜惠敏每月向黄丽洋支付的租金中包含了改造资金，改造资金即租户在租赁期内向黄丽洋支付的车位装修和改造的费用，故杜惠敏每月支付的租金中已包含了使用该部分投入的费用，之后，涉案车位亦由花都公资办收回，杜惠敏并未享有之后该部分投入的收益，故黄丽洋要求杜惠敏支付其装修车位的人工和材料费用及利息理据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干�题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决：一、黄丽洋于判决发生法律效力之日起十日内向某惠敏返还定金6400元；二、黄丽洋于判决发生法律效力之日起十日内向某惠敏支付定金6400元的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月8日起计至黄丽洋付清之日止；三、驳回黄丽洋的反诉请求。案件受理费50元，反诉案件受理费726元，均由黄丽洋负担。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，黄丽洋与花�实验中学的租赁期限至2012年6月30日截止，因此，在此日期之后黄丽洋与杜某之间的转租无效，原审法院支持杜某要求黄丽洋返还其合同定金6400元及其利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付）并无不当，本院予以支持。
关于占有使用费的问题。根据原审法院（2013）穗花法执字第3378号执行案件显示，花都实验中学依据广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1143号民事判决提起的执行案件已全部执行完毕，花都实验中学与黄丽洋均表示同意由黄丽洋交还车位，租金计算至2013年12月31日止。没有证据显示在此日期之后因杜某占有使用涉案车位，黄丽洋有向花都实验中学支付过相关费用。因此，黄丽洋要求杜某向其支付涉案车位2014年1月1日后的占有使用费依据不足，原审法院不予支持并无不当。至于2013年12月31日前涉案车位的占有使用�，应适用二年的诉讼时效，黄丽洋没能举证证实其在2015年12月31日前有向某慧敏主张过，原审法院认为其于2016年3月7日在本案反诉中主张已过诉讼时效正确，本院予以确认。
关于涉案车位室内装修的相关费用。根据双方在《合同补充协议》中的约定，杜某在租赁期间以每月分期向黄丽洋返还改造资金1300元的形式支付了相关费用，现杜某现已不在涉案车位经营，黄丽洋再向某慧敏主张涉案车位室内装修的相关费用，本院不予支持。
综上所述，黄丽洋的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1613元，由上诉人黄丽洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一六年十二月二十八日
书记员 吴 桐