上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初47905号原告：新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX-XXX室。主要负责人：王建勇，总经理。委托诉讼代理人：庄昱峰，上海秦雷律师事务所律师。被告：冯欣，男，1984年1月24日生，汉族，住上海市浦东新区新场镇新环西路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：卢欣(系被告冯欣的妻子)，住同被告冯欣。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司与被告冯欣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人庄昱峰、被告冯欣的委托诉讼代理人卢欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年5月至2016年6月的物业服务费人民币10,478.42元；2.判令被告支付滞纳金3,143.53元。事实和理由：原告系上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”的前期物业管理服务企业，被告系“汇锦城3#地块”XXX号XXX室业主。被告拖欠2013年5月至2016年6月(含依据业主临时规约应预缴的3个月物业服务费)的物业服务费。原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司提供了上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、补充协议、业主临时管理规约、交房通知书、交房物品签收单、入住须知、催款律师函及邮寄清单。被告冯欣辩称，对原告诉称的其拖欠物业费的时间段和金额无异议，但认为1.小区收费标准是5级或超5级，但业主从入住小区起从没有享受过与此相匹配的服务，所以不同意按照3.30元的标准交纳物业费；2.小区卫生状况差，管理混乱，没有做到人车分流，车辆肆意进入，破坏绿化。愿意按照与原告服务相符的2.15元的标准交纳物业费。被告冯欣提供了1.照片6张，证明小区楼门口垃圾堆积成山，绿化带被破坏；2.电话录音1份，证明业主与物业王经理积极沟通，反映要提高服务质量的情况；3.上海市物业服务分等收费标准，证明物业管理的5级服务标准，原告未按合同开展文化活动及主题布置；4.电话录音1份，证明业主向原告申请报修，原告未在24小时内受理；5.小区物业管理财务收支情况表，证明业主与原告开会，要求原告公布年度预决算及账目收支情况；6.照片10张，证明楼道保洁工作不到位；7.照片9张，证明电梯维护没有达标，虽有保养单，但实际是乱签的；8.照片5张，证明网球场等公共区域的维护没有达标；9.照片2张，证明小区内水景维护没有达标；10.照片4张，证明原告未做到垃圾箱分类；11.视频1份和照片4张，证明在小区内抓获偷鞋小偷的情况及小区未做到双人立岗；12.照片5张，证明小区内车辆乱停放；13.照片6张，证明小区绿化维护管理不到位；14.照片8张，证明死掉的树木未及时补种；15.照片4张，证明小区楼内墙砖脱落未作处理，报修后大概过了一年多才做处理，且维修是用塑料纸粘贴；16.照片15张，证明小区道路被压坏情况；17.照片5张，证明小区公共设备设施损坏未得到维修；18.照片3张，证明小区户外娱乐设施损坏没有维护；19.视频1份及照片1张，证明小区大门门禁管理不到位，不使用门卡，灯有损坏的情况；20.照片4张，证明小区消防栓检查不合格，至今未处理；21.照片9张，证明小区会所多功能厅环境恶劣，地毯肮脏，管理严重不合格；22.照片24张，证明小区会所健身器材损坏不维护，地上烟头遍地，地毯被烫坏，棋牌室环境脏乱差；23.视频1份，证明原告将物业费及停车费捆绑，不缴物业费就不受理停车位租赁，业主报警处理的情况；24.录音证据1份，证明业主向物业负责人询问物业服务是否达到5级标准，物业也承认未达标；25.物业张贴的落款时间为2016年7月7日告示1份，内容是物业称未交费业主不能进入会所娱乐。根据原告、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2011年1月21日，原告与建设单位上海虹大房地产有限公司(下称虹大房产)签订前期物业服务合同，约定原告为虹大房产开发建设的上海市浦东新区新场镇新环西路1000弄“汇锦城3#地块”进行前期物业管理服务，合同约定的物业管理期限为自物业的首套房屋交付之日起至满两年之日止，收费标准为3.30元/月*平方米。2014年3月1日，原告与虹大房产签订补充协议，约定物业管理期限变更为自物业首套房屋交付之日起至业主委员会成立并与新物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。被告系“汇锦城3#地块”XXX号XXX室业主，其房屋建筑面积83.56平方米。因被告拖欠2013年5月至2016年6月的物业服务费10,478.42元，故原告诉来本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位虹大房产与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题而要求降低物业收费标准，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户要求降低物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。当然，原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。对于原告要求被告支付滞纳金的诉求，考虑到被告未按约支付物业服务费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：一、被告冯欣于本判决生效之日起十日内支付原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司自2013年5月至2016年6月的物业服务费10,478.42元；二、驳回原告新工(厦门)物业管理服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取计70元，由被告冯欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王 金二〇一六年八月二十九日书记员 叶子晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……。四、《最高人民法院%26lt;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。