安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜民一初字第01565号
原告（反诉被告）：芜湖中成置业有限公司,住所地芜湖县湾沚镇延安东路。
法定代表人：梅林，经理。
委托代理人：彭本奇，安徽振宏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴芳，女，1972年2月19日出生，住安徽省芜湖市中山。
原告（反诉被告）芜湖中成置业有限公司与被告吴芳（反诉原告）建设用地使用权抵押纠纷一案,本院于2014年10月28日受理后,依法由审判员吴之国适用简易程序于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告芜湖中成置业有限公司委托代理人彭本奇、被告吴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）芜湖中成置业有限公司诉称：原告于2009年12月25日与被告签订《借款抵押合同》。合同约定被告借款800万元给原告。2009年12月28日，原告以座落于芜湖县××世纪大道以北（幸福里小区）的土地使用权设定抵押。该宗土地证号为芜国用（2009）0011**号，面积8743.83平方米，他项权利证号为芜他项（2009）119号，抵押权人吴芳，抵押金额800万元，抵押期限二年。原告于2011年5月27日归还被告借款295.5万元。后双方约定原告出售幸福里小区五套门面房给被告，并用部分售房款抵销吴芳的债权。为此原、被告双方于2011年12月30日签订五份《商品房预售合同》（合同编号：YS009541、YS009543、YS009544、YS009546、YS009548）。五套门面房建筑面积共计561.14平方米，每平方米售价15000元，售房总价款为8417100元。原告售房款抵销被告债权后的余款，被告至今未给付。原告对被告所负债务已全部清偿，被告理应及时申请注销抵押权登记。原告为维护自身及购房业主的合法权益，向本院起诉请求判令：确认被告对原告取得的芜国用（2009）001173号土地使用权所享有的抵押权消灭，被告立即办理抵押权注销登记。
原告（反诉被告）向本院举证如下：
1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、被告《身份证》复印件，证明原、被告诉讼主体适格；
2、《借款抵押合同》，证明原告与被告约定借款800万元的事实；
3、《芜他项（2009）119号他项权证》，证明被告于2009年12月28日以幸福里小区国有土地使用权向被告提供借款抵押担保的事实；
4、《商品房预售合同》，证明原、被告于2011年12月30日签订商品房买卖合同，原告出售五间门面房给被告，售房款合计8417600元；
5、《工商银行个人业务凭证上》，证明原告于2011年5月27日返被告借款295.5万元；
6、被告出具的《证明》，证明被告同意原告预售房屋，表明被告自愿放弃了预售72户的土地使用权的抵押权；
7、《网上银行转帐明细》，证明原告自2012年3月以后共向被告付款135万元。
被告（反诉原告）吴芳辩称：原告还款300万元属实，其虽以五套门面房折价400万元抵偿所欠被告借款，但由于至今未向被告开具售房发票导致被告无法办理产权证书，并且原告尚欠被告借款100万元，被告因此不同意办理抵押权注销登记。基于上述事实，被告反诉请求判令原告协助办理幸福里小区五套门面房的产权证书；返还被告借款100万元，按约定年利率18%支付自2013年9月28日至债务履行完毕期间的利息（计息本金为500万元），并按约定支付违约金50万元。
被告吴芳（反诉原告）举证如下：
1、《借款抵押合同》、《土地他项权利证明书》、《借款收据》，证明原告以土地使用权向被告抵押借款800万元的事实；
2、《补充协议》，证明原告承诺于2012年3月28还清全部借款，否则以原告五间门面房折价400万元抵偿被告借款，以及双方就非被告方原因导致债权不能完全实现或不能正常获得房屋产权证书，对借款利息及违约责任进行了约定；
3《商品房预售合同》，证明原、被告就幸福里小区五间门面房已签订预售合同的事实；
4、《银行交易明细》，证明原告支付借款利息至2013年9月，被告债权未过诉讼时效；
5、《银行转帐凭证》，证明原告返还被告借款300万元的事实。
针对被告的反诉原告辩称：原告一直在积极配合被告办理房屋产权证书，之所以至今未办理产权证书是因为被告并不诚心接受这五套门面房，责任在被告方。原、被告双方已通过补充协议明确约定原告以五套门面房抵偿被告借款，截止2012年3月28日，原告只欠被告借款100元。原告并未违约，不应承担违约金。
原、被告所举证据，均经当庭予以质证，本院现作如下分析认定：
一、被告对原告所举证据1、证据2、证据3、证据5无异议；原告对被告所举证据1、证据3、证据5无异议，本院经审确认其证明效力；
二、被告对原告所举证据4有异议，认为合同关于房屋价款的约定并非客观真实，房屋价款应以原、被告签订的《补充协议》为准；对原告所举证据6的证明目的有异议，认为同意原告预售房屋并不等于放弃抵押权；对证据7真实性无异议，但对原告证明目的有异议，证据只能证明原告支付利息135元，而不是还款135元。本院通过对全案证据综合分析，并结合双方当事人的庭审陈述，经审查认同被告的质证意见；
三、原告对被告所举证据3无异议，但认为该证据证明至2012年3月28日，原告只欠被告借款100万元；对被告所举证据4有异议，认为真实性无法确认；本院经审查认为，原告的异议不能成立。因为补充协议只证明原告承诺于2012年3月28日还清借款，但原告并未按承诺期限还清借款。虽然原、被告均同意以五间门面房抵偿借款，但原告至今未向被告实际交付房屋，更未办理房屋产权证书。被告所举证据4虽为复印件，但其所证明的事实和原告所举证据7所证明的事实一致，即证明被告向原告陆续付款的事实，本院经审查认，该证据应为客观真实。
经审理查明：原告芜湖中成置业有限公司与被告吴芳于2009年12月25日签订《借款抵押合同》。合同约定：原告向被告借款800万元，借款期限为半年，自2009年12月25日至2010年6月24日；借款年利率为18%，按季度付息。2009年12月28日，原告以座落于芜湖县××世纪大道以北（幸福里小区）的土地使用权向原告提供抵押担保。该宗土地证号为芜国用（2009）0011**号，面积8743.83平方米，他项权利证号为芜他项（2009）119号，抵押权人吴芳，抵押金额800万元，抵押期限二年。2009年12月29日，被告向原告提供借款800万元，原告向被告出具了《借款收据》。但原告并未按借款合同约定的期限及时还款，仅于2011年5月27日向被告还款295.5万元（被告认可还款300万元）。2011年12月30日，原、被告经协商签订了五份《商品房预售合同》，约定原告将其开发的幸福里小区五套门面房（房屋代码分别为17139、17140、17141、17142、17144）出售给被告。同日，原、被告就前述《商品房预售合同》签订了一份《补充协议》，约定：一、因芜湖中成置业有限公司欠吴芳借款800万元未还，芜湖中成置业有限公司同意以其中400万元充抵吴芳购房款；二、芜湖中成置业有限公司承诺于2012年3月28日之前全部还清所欠吴芳借款800万元。如逾期未还，芜湖中成置业有限公司认可吴芳购买的五间门面房总价为400万元，无论五间门面房实际价值多少，吴芳仅出资400万元即可获得所购五间门面房的全部产权，且芜湖中成置业有限公司认可吴芳在合同期限内已付清全部房款，芜湖中成置业有限公司负有协助吴芳办理产权的义务；如因芜湖中成置业有限公司及他方原因导致吴芳债权不能完全实现或不能正常获取所购房屋产权证书，芜湖中成置业有限公司除按原借款协议偿还本金及利息外，另向吴芳支付违约金50万元；四、如《商品房预售合同》与《补充协议》相抵触，以《补充协议》为准。原告由于未能按《补充协议》约定在2012年3月28日前还清被告借款，且至今未向被告交付预售的五间门面房并为被告办理产权证书，便依双方借款合同的约定利率，就尚欠借款本金500万元向被告支付利息至2013年12月28日止。
本案在审理过程中，经被告申请，本院对原告的其他财产采取了保全措施，被告因此同意放弃对芜国用（2009）001173号土地使用权的抵押权，芜湖县国土资源管理局依被告申请于2015年1月14日注销了被告的抵押权登记。
本院认为：原告芜湖中成置业有限公司与被告吴芳于2009年12月25日签订《借款抵押合同》内容不违反法律、法规定的规定，且被告已按合同约定向原告提供了借款，双方的抵押借款合同已生效，应受法律保护。由于原告未按合同约定的期限及时还款，原、被告又于2011年12月30日签订《商品房预售合同》和《补充协议》。预售合同和补充协议的内容也不违反法律、法规的规定，应为有效。原告未能按照补充协议的约定在2012年3月28日前还清全部借款，被告反诉请求原告按补充协议的约定将五间门面房交付给被告，并协助被告办理产权证书，本院予以支持。扣除五间门面房充抵400万元借款后，原告尚欠被告借款本金100万元，被告请求返还，本院予以支持。由于原告至今未按约定将门面房交付给被告，并协助办理产权证书，被告请求原告按约定就尚欠借款本金500万元支付约定利息，本院也予以支持。原告未在2012年3月28日前还清全部借款，也未向被告交付房屋及办理房屋产权证书，虽已构成违约，但鉴于被告仍按借款合同约定的利率就尚欠500万元借款支付此后的利息，未给被告造成实际损失，且房屋抵偿价格较底以及约定违金过高，本院出于公平，也为了平衡双方当事人的利益，对被告请求原告承担50万元的违约金不予支持。由于被告已申请注销了土地抵押权，原告据以起诉的事实和理由已不复存在，本院将另行制作民事裁定予以驳回。综上，本院为维护被告合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定判决如下：
一、原告（反诉被告）芜湖中成置业有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）吴芳借款100万元，同时按年利率18%支付自2013年12月29日至本判决确定给付之日的利息（计息本金为500万元）；
二、原告（反诉被告）芜湖中成置业有限公司于判决生效后十日内协助被告（反诉原告）吴芳办理幸福里小区五间门面房（房屋代码分别为17139、17140、17141、17142、17144）的产权证书；
三、驳回被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）芜湖中成置业有限公司支付违约金50万元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案反诉受理费13360元由原告（反诉被告）芜湖中成置业有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 吴之国
二〇一五年一月二十七日
书记员 周利杰
附：本判决所依据的法律条款：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。