安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初3952号原告：娄凤军，男，1982年5月4日出生，汉族，务工，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，公司法律顾问，住安徽省凤阳县。原告娄凤军与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄凤军的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄凤军向本院提出诉讼请求：1.判令绿都公司支付娄凤军逾期交房违约金12773.46元;2.判令绿都公司退还娄凤军房屋面积误差款1359.7元、多收取的办证费8081元；3、判令绿都公司支付娄凤军逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年2月20日起按年利率7.5%向娄凤军支付已付房款违约金至房屋所有权证实际办理交付给娄凤军止）；4.诉讼费由绿都公司承担。庭审中娄凤军将诉讼请求3项变更为判令绿都公司支付娄凤军逾期办理房屋所有权证违约金83828.48（自2014年2月20日按年利率7.5%计算至2017年10月20日）。事实与理由：2011年9月1日，娄凤军与绿都公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，娄凤军购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第8幢2单元201号房，建筑面积109.85㎡，单价2774.97元，购房款计304831元。同时娄凤军与绿都公司口头约定购买储藏室一间，价款48027元。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付娄凤军使用，并出具符合合同约定的证明文件。绿都公司逾期交房娄凤军不退房的，按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。合同十五条约定，在商品房交付使用后290日内，娄凤军应当取得房地产权证书。合同签订后，娄凤军依约支付了全部房款和储藏室价款，因绿都公司未能按期交房，至2013年5月1日双方办理房屋交接手续，但相关验收合格报告及房地产权证书至今没有办理、交付。绿都公司在2012年8月1日向娄凤军收取的代办证费用15242元，但绿都公司至今没有向娄凤军交付产权证，多收取的办证费也未退还给娄凤军。绿都公司辩称，娄凤军要求绿都公司支付逾期交房违约金缺乏事实依据，根据合同第八条约定，政府相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房，出卖人可以据实延期，绿都公司有证据证明，导致交房延迟的原因是政府部门未能及时组织验收。娄凤军要求绿都公司支付逾期办证的违约金缺乏事实与法律依据，也不应得到支持。娄凤军要求退房屋面积误差款和多收取的费用，可以据实结算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的事实，即造成逾期交房和逾期办证是否为绿都公司的原因。绿都公司提供综合查验申请表、综合查验备案表，证明2013年4月房屋竣工，绿都公司提出综合验收，到2015年11月政府相关部门才验收备案。但证据显示开发企业擅自改变规划，并收到行政处罚，娄凤军提供了凤阳县国土资源和房产管理局文件，证明是由于开发企业擅自改变规划，导致项目不能及时验收，绿都公司申请综合查验时间已超过双方约定交房时间，故绿都公司提交的证据不足以证明是政府原因造成验收迟延。综上，对绿都公司所称造成逾期交房和逾期办证的原因不在绿都公司，本院不予确认。综上，本院认定事实如下：2011年8月12日，娄凤军与绿都公司达成购房意向，娄凤军向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间，并支付了购房首付款94831元和储藏室价款48027元。2011年9月1日，娄凤军与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，娄凤军购买绿都公司开发的“禄都花苑”小区第8幢2单元201号房一套，该房建筑面积109.85方米，单价2774.97元，总价款合计304831元，娄凤军首付94831元，余款21万由娄凤军办理银行按揭贷款支付。娄凤军按揭支付了剩余购房款。《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人。第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付娄凤军使用，但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，除卖人可据实延期：1、遭遇不可抗逆，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房；3、发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的，交付日顺延。合同第九条约定，逾期30日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日支付已付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。绿都公司未按期交房，直到2013年5月1日才把房屋和储藏室交付娄凤军。娄凤军与绿都公司约定，由绿都公司为娄凤军代办房地产权证，2012年8月1日绿都公司收取娄凤军代办证费15242元。2017年4月8日凤阳县国土资源和房产管理局为娄凤军登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积109.36平方米。绿都公司为娄凤军缴纳契税4652.06元、专项维修资金2428元、登记办证费和测绘费260元。在合同履行过程中，因绿都公司不能按期交房、未支付违约金、产权证长期办不下来，娄凤军多次找绿都公司。本院认为：娄凤军与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。娄凤军依约履行了付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年10月30日前将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。绿都公司于2013年5月1日交付房屋，绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对娄凤军要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。关于娄凤军要求绿都公司返还多收取的代办房产证费用。绿都公司收取娄凤军办证费用15242元，实际为娄凤军办证支出7340.06元，多收取的7901.94元，应返还娄凤军。对娄凤军请求符合上述部分予以支持，超出部分不予支持。关于娄凤军要求绿都公司返还房屋面积误差款。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对娄凤军要求绿都公司返还房屋面积误差款1359.7元，予以支持。关于娄凤军要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。后协商未果。商品房2013年5月交付，但于2015年才通过综合验收，后绿都公司为娄凤军办理产权登记，至2017年4月才登记颁发不动产证书，绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2013年5月1日交房，故违约金应自2014年2月16日起计算，娄凤军要求自2014年2月21日起计算违约金，予以支持。违约金应计算至产权证登记颁发日，娄凤军要求计算至2017年10月20日不予支持。根据违约时的银行计收逾期贷款的规定，本院酌定按年利率7.5%计算。逾期办理产权证违约金为71698.79元，对娄凤军请求中符合部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告娄凤军逾期交房违约金12773.46元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告娄凤军房屋面积误差款1359.7元、办证费7901.94元；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告娄凤军逾期办理房屋所有权证违约金71698.79元；四、驳回原告娄凤军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取1210元，由原告娄凤军负担140元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担1070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨春权二〇一七年十二月五日书记员  胡红密附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。