江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00438号
上诉人（原审被告）兴化市粮食企业资产经营管理总公司，住所地兴化市马桥路粮贸大厦三楼。
法定代表人彭宗亮，该公司党总支书记。
委托代理人徐建庆、刘兴，江苏兴华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林育祥。
委托代理人黄德满，江苏信利达律师事务所律师。
原审第三人兴化市城东镇人民政府，住所地兴化市城东镇。
法定代表人郭庆军，该镇镇长。
委托代理人沈干俊，该镇副镇长。
委托代理人王宝林，兴化市城东法律服务所法律工作者。
上诉人兴化市粮食企业资产经营管理总公司（以下简称粮企总公司）因与被上诉人林育祥、原审第三人兴化市城东镇人民政府（以下简称城东镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2014）泰兴民初字第2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，林育祥、粮企总公司于2011年12月10日签订租赁合同一份，约定粮企总公司将位于兴化市城东镇人民路东南侧建筑面积864平方米及部分空地出租给林育祥，租赁期限为30年，从2012年1月1日至2042年12月31日，租赁用途为生产经营，租金合计500000元，签订合同时一次性缴纳。该合同由林育祥、粮企总公司签字盖章予以确认。2011年12月17日，林育祥向粮企总公司一次性缴纳了租金500000元，粮企总公司向林育祥出具收据一份，载明收到林育祥交纳的东鲍粮贸公司仓房及空地租金的事实，并加盖粮企总公司财务专用章。因承租房屋北侧空地出让后，开发企业施工导致林育祥冷库无法正常使用，林育祥将货物转移共花费30000元。
原审法院另查明：1、2011年11月28日，粮企总公司与城东镇政府签订合作协议一份，约定将位于兴化市城东镇人民路南侧粮企总公司部分地块作为商业和住宅用地挂牌出让，收益由双方平分；2、2011年12月9日，林育祥向案外人曹伟借款500000元，用于支付涉案房屋的租金，并约定按照兴化农商行贷款利息结算。
经原审法院现场勘验，林育祥承租房屋北侧空地出让后，施工时搭建的脚手架距离入口处临时建筑的最小距离为1.9米。若工程结束，脚手架、临时建筑拆除后，出让土地上建筑物距离林育祥承租房屋最小距离为3米。
原审法院认为，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同。本案中，租赁的标的物为仓库及部分空地。从现场勘验来看，仓库周边仅有人民路南侧、租赁房屋北侧在合同签订时存有空地，后由粮企总公司与城东镇政府合作，通过挂牌出让，用于商品房开发建设，致林育祥无法继续使用上述空地。从合同履行的标的物来看，虽然粮企总公司的主要义务为提供租赁的仓库，但林育祥对仓库的使用，很大程度上依赖于道路的通畅。合同签订时，双方在合同上明确将部分空地纳入租赁范围，林育祥因此可以便捷使用运输工具运输货物，仓储成本可以控制。而上述空地出让后，在施工过程中，该仓库唯一通道的最小通行宽度仅为1.9米，即便工程竣工后，最小通行宽度也仅为3米，限制了运输工具的类型，造成林育祥的运输费用上升。且林育祥的租期还有20多年，极大地增加了林育祥的租用成本。从现场勘验结果来看，该仓库唯一通道至人民路的连接道路宽度也仅为3米，且拐弯道口设有电线杆，而该连接道路的东侧就是河流，对仓储产品的运输极为不便，容易发生交通事故。故粮企总公司虽然履行了交付房屋的主要合同义务，但其违约行为导致林育祥合同目的难以实现，林育祥请求解除双方于2011年12月10日签订的租赁合同的诉讼请求，予以支持。虽然粮企总公司辩称相邻土地的开发利用并非其过错，但其与城东镇政府协议合作出让空地，并将土地实际交付使用，已经违反了租赁合同的约定，故对粮企总公司的该答辩意见不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方约定的租金为31年共计500000元，合每年16129.03元。截止到法庭辩论终结之日，林育祥共使用租赁物3年1个月11天，共计租金50243.07元，故合同解除后，林育祥应当返还粮企总公司承租的房屋以及占有利益50243.07元，粮企总公司应返还收取的房屋租金500000元，上述金钱给付义务相抵后，粮企总公司应返还林育祥房屋租金449756.93元。
至于林育祥主张的购买设备的损失，系林育祥自主经营行为，且林育祥从他人处购买设备后，依法享有设备的所有权，林育祥可以自行利用、处分，对林育祥主张的该部分损失，不予支持。
因粮企总公司的违约行为，导致林育祥继续使用仓库成本上升巨大，林育祥在准备解除合同前将储存之货物搬运至他处，并无不妥，即便在合同解除后，林育祥搬运上述货物的损失，也应当由粮企总公司负担，故林育祥主张的货物搬运费用予以支持。至于搬运货物的费用30000元，有案外人王洪友出具的收条为证，亦符合市场价格，予以认定。
至于林育祥主张的租金利息损失，因合同解除前，粮企总公司占有林育祥给付的租金符合合同约定，也不违反法律规定，故在此期间不产生利息损失。虽然粮企总公司在合同解除前存有违约行为，但该违约行为可以成为林育祥解除合同的法定事由，林育祥可以据此主张解除合同。而合同在解除前，对双方当事人均具有约束力，林育祥可以依据合同占有、使用承租房屋，粮企总公司可以依据合同占有租金，故利息起算的时间应以合同解除为准。鉴于林育祥在起诉前并未与粮企总公司解除合同，故利息的起算时间应以判决确定的时间为准。至于利息计算的标准，林育祥为支付租金向案外人曹伟借款，有债权人曹伟提供的借条复印件为证，林育祥同时提供了曹伟向江苏兴化农村商业银行西鲍支行贷款的凭据，且贷款及出借时间均在合同签订前一天，故对林育祥述称的借款事实予以认定，双方在借条中约定的利息计算方式，予以确认。鉴于粮企总公司的违约行为导致合同解除，造成林育祥的该部分利息损失，应当由粮企总公司予以赔偿。
至于林育祥主张的翻建、修复费用60000元，虽然提供了收条，但未提供证据证明翻建、修复事实的发生，仅凭收条难以认定林育祥所主张的事实，对林育祥主张的该请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，原审判决：一、解除原告林育祥与被告兴化市粮食企业资产经营管理总公司于2011年12月10日签订的租赁合同（合同编号：兴粮资2011001）。二、原告林育祥于本判决生效之日起立即将承租的位于兴化市城东镇人民路东南侧房屋返还给被告兴化市粮食企业资产经营管理总公司，被告兴化市粮食企业资产经营管理总公司于本判决生效之日起十日内返还原告林育祥缴纳的租金449756.93元。三、被告兴化市粮食企业资产经营管理总公司赔偿原告林育祥损失30000元及租金利息（从本判决生效之日起至实际给付之日，按江苏兴化农村商业银行同期贷款利率计算）。四、驳回原告林育祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8800元，由林育祥负担3600元，粮企总公司负担5200元，此款林育祥已预付，粮企总公司应付部分在履行本判决时一并给付林育祥。
上诉人粮企总公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、2011年11月28日，上诉人与原审第三人签订合作协议，将城东镇人民路南侧部分地块作为商业和住宅用地挂牌出让。2011年12月10日，上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定由被上诉人承租上诉人位于城东镇人民路东南侧的部分房屋和空地。被上诉人承租的部分房屋与空地，位于上诉人与原审第三人签订的合作协议中约定挂牌出让的地块南侧，两者并无重叠，原审判决将租赁合同中的空地臆断为挂牌出让的地块，进而认为上诉人同意将该地块挂牌出让构成违约，判决解决租赁合同错误。二、被上诉人车辆进出受影响与上诉人无法律上的关联，造成的损失不应由上诉人承担。被上诉人承租的部分房屋和空地北侧的地块挂牌出让，是行政机关依法实施，不是上诉人实施。被上诉人如认为该行为有违法之处，或该地块的规划损害其合法权益，应通过合法途径向相关行政机关提出异议或主张权利，与上诉人无涉；如认为该受让地块的建设行为对其经营产生不利影响，造成损失，应依法向建设方或施工方主张权利，同样与上诉人无关。原审判决混淆了不同的法律关系，判决损失由上诉人承担显然错误。请求撤销一审判决，发回重审或查明事实后径行改判。
被上诉人林育祥答辩称，合同签订后不久，承租冷库北侧的空地被开发，导致冷库不能正常使用，产生纠纷。请求尽量调解，调解不成驳回上诉，维持原判。
原审第三人城东镇政府述称，我方与上诉人经过协商同意，对闲置土地及资产进行挂牌出让，行为合法有效，并未损害他人利益，不应承担责任。
对于一审查明事实，除“林育祥将货物转移共花费30000元”、“林育祥向案外人曹伟借款500000元”上诉人有异议外，各方当事人对其他事实无异议，本院予以确认。
对于林育祥将货物转移花费30000元一节，本院认为，上诉人虽对被上诉人提供的王洪友收条的真实性提出异议，但对被上诉人搬运货物的事实予以认可。被上诉人因仓库不能正常使用而搬运货物，必然会产生一定的费用。被上诉人就自己的主张提供了相应证据，其主张的费用亦符合市场价格，上诉人对此未能提供反驳证据，故对上述事实，本院予以确认。
对于林育祥向案外人曹伟借款500000元一节，本院认为，被上诉人一审中提供了其向曹伟出具的借条及曹伟向兴化农村商业银行借款的借据，且借款的时间与签订租赁合同及缴纳租金的时间基本吻合，一审法院据此认定上述事实并无不当，本院予以确认。
二审中，本案的争议焦点为：一、被上诉人要求解除与上诉人签订的租赁合同应否支持；二、上诉人对损失是否承担赔偿责任。
本院认为，根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。上诉人与被上诉人签订的租赁合同，约定租赁期限自2012年1月1日至2042年12月31日，超过二十年，违反了法律规定，超过部分应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人已缴纳了租赁期限内的全部租金，故对于合同无效部分所涉租金，上诉人应当予以返还。
对于双方签订的租赁合同有效部分是否应当解除的问题，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。上诉人2011年11月28日与原审第三人签订合作协议，将城东镇人民路南侧部分地块挂牌出让。2011年12月10日上诉人与被上诉人签订租赁合同，将城东镇人民路东南侧建筑面积864平方米房屋及部分空地出租给被上诉人。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，并未告知被上诉人人民路南侧部分地块挂牌出让的事实。且根据一审法院的现场勘验笔录，被上诉人租赁的仓库周边仅有人民路南侧、租赁房屋北侧在合同签订时存在空地，空地出让后，在施工过程中，距被上诉人租赁仓库唯一通道最小通行宽度仅为1.9米，即便工程竣工后，最小通行宽度也仅为3米。限制了上诉人在经营过程中选择的运输工具类型，对仓储产品的运输极为不便，造成经营成本上升，导致合同目的不能实现。被上诉人要求解除合同，具有事实和法律依据，应予支持。
关于争议焦点二，本院认为，合同解除后，尚未履行合同的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人之间的合同，因上诉人的违约行为而解除，对因此给被上诉人造成的损失，上诉人应当予以赔偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人兴化市粮食企业资产经营管理总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 焱
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一五年七月十四日
书 记 员 邵 峰