山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第490号
上诉人（原审原告）：莱阳市古柳粮油加工厂。住所地：莱阳市古柳办事处西徐格庄村。
法定代表人：张军令，该厂厂长。
委托代理人：刘克浩，山东旌旗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵学峰，（莱阳市城厢街道办事处东关村）。
委托代理人：刘彩芬，山东梨城律师事务所律师。
上诉人莱阳市古柳粮油加工厂因用益物权纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2014）莱阳穴民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告诉称，1992年9月15日，原告取得莱集建（92）字第014644号集体土地建设用地使用权，该宗土地位于莱阳市古柳街道办事处西徐格庄村北莱高路西侧，面积为44101.12平方米。2008年12月22日，因借款合同纠纷一案烟台市中级人民法院（2007）烟执字第366号民事裁定书将莱集建（92）字第014644号土地上的房屋折价抵顶了原告欠莱阳市古柳农村信用合作社的全部欠款。后来，莱阳市古柳农村信用合作社以拍卖的方式将该宗土地上的厂房转让给被告。2011年11月11日，原告与被告签署协议书一份，将该宗土地上的建筑物交付给被告，被告接手后将该宗土地也一并纳入其管理之下受益。原审原告认为，被告依法取得相应建筑物的所有权，但该宗土地的使用权仍然属于原告，被告对该宗土地占有、使用并从中受益应当向原告交纳土地使用费，现诉至人民法院，请求依法定程序委托有资质的机构对该宗土地的年度使用价值予以评估后判决被告自2011年11月11日起至被告对地上建筑物失权之日向原告按年度支付土地使用费180000元；诉讼费由被告承担。
原审被告辩称，莱阳市古柳粮油加工厂这一企业名称，因改制，由两个不同性质的企业使用，集体性质的莱阳市古柳粮油加工厂于1999年3月改制注销，私营性质的莱阳市古柳粮油加工厂则于1999年7月15日由张军令另行出资重新组建。莱集建（92）字第014644号集体土地建设用地使用证是以集体性质的莱阳市古柳粮油加工厂进行的权利登记，因1999年3月地上物改制归张军令所有，涉案土地作为建筑物专属地转由张军令临时租赁，原莱集建（92）字第014644号集体土地建设用地使用证已经丧失效力。原告莱阳市古柳粮油加工厂因法律事实的发生，丧失了院内全部土地使用权。综上，根据物权法第182条和183条的规定，房屋和土地是不可分割的，即房随地走，地随房走。原莱阳市古柳粮油加工厂取得的土地建设用地使用权的时间为1992年，当时原告的企业性质为集体企业，而原告至1999年改制为私营企业，根据土地管理法的第9条、第10条、第11条有关规定，对本案所争议的土地包括使用费，其无权主张。原告的诉讼请求无事实和法律依据请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，莱阳市古柳粮油加工厂曾是乡镇集体企业，原隶属于莱阳市古柳街道办事处。该企业所在厂房土地使用权经两份土地使用证确认：1、莱阳市土地管理局于1992年9月15日颁发的莱集建（92）字第014644号《集体土地建设用地使用证》注明土地使用者为：莱阳市古柳粮油加工厂。2、莱阳市土地管理局于1995年3月23日颁发的莱集建（95）字第000003号《集体土地建设用地使用权》注明土地使用者为：莱阳市古柳粮油加工厂。
1999年3月1日，张军令与莱阳市古柳街道办事处签订了《莱阳市古柳粮油加工厂产权界定暨出售合同书》一份，该合同约定：“莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂（包括烟台隆盛达食品有限公司、莱阳市齐花浓香花生油有限公司、莱阳富强食品有限公司）全部资产、全部负债及所有权权益以零价出售张军令，但不包括厂区所占土地”。
1999年7月15日，张军令出资重新成立了莱阳市古柳粮油加工厂，位于山东省烟台市莱阳市古柳办事处西徐格庄村，机构代码，16977220-9，该企业设立方式为个人独资企业，法定代表人：张军令。2007年11月1日，该企业因未参加年检被莱阳市工商行政管理局吊销营业执照。
2003年12月22日，原告莱阳市古柳粮油加工厂与莱阳市古柳街道办事处签订《关于古柳粮油加工厂土地租赁问题的调整补充协议》一份，该协议约定：土地实行租赁，自2003年1月1日起，莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂的土地（89.56亩）租赁给原告莱阳市古柳粮油加工厂至2049年2月28日，租期50年。
莱阳市古柳粮油加工厂在经营期间，因债权债务关系，其房屋产权发生转移。2008年12月22日，山东省烟台市中级人民法院（2007）烟执字第366号《民事裁定书》裁定内容如下：“将被执行人莱阳市古柳粮油加工厂所有的位于莱阳市古柳街道办事处西徐格庄联中路北莱集建（92）字第014644号土地上的、房屋建筑面积12125.77平方米（详见烟永会评咨字（2008）17号评估报告房产约300间）。以297.15万元的价值抵顶给申请执行人莱阳市古柳农村信用合作社，抵顶本案的全部欠款”。其中烟永会评咨字（2008）17号《莱阳市古柳粮油加工厂资产评估报告书》注明：1、委托方。烟台市中级人民法院。2、评估目的。为满足烟台市中级人民法院对莱阳市古柳粮油加工厂资产总价值拟进行司法鉴定的需要，对列入本次评估范围的资产进行评估，以评估值作为司法部门鉴定价值的参考依据。3、评估产权依据。烟台市中级人民法院提供的莱阳市古柳粮油加工厂借款抵押品登记表。4、特别事项说明。本次评估由于无法确认借款抵押合同中的300间房屋的具体位置，故对莱阳市古柳粮油加工厂的全部房产，共12125.77平方米的房产进行了评估；由于委托方提供的土地证原件及复印件为集体土地建设用地使用证，故本次评估没有考虑土地的价值。5、附件。《借款抵押物品登记表》载明房屋300间。《固定资产-
房屋建筑物清查评估明细表》载明房屋307间，该宗房产囊括整个莱阳市古柳粮油加工厂的全部房产，分36个方块分别评估，累计总值5803416.13元。
2011年3月16日，山东方正拍卖有限公司在烟台市西大街67号通汇大酒店会议室对该宗房产进行拍卖，鲁方成字2011【3-1】号《拍卖成交确认书》载明：“1、买受人赵学峰。2、拍卖标的。莱阳市古柳街道办事处西徐格庄村北的房产，建筑面积为12125平方米。3、成交额2850000元”。
2011年11月11日，甲方张军令，莱阳市古柳粮油加工厂法定代表人与乙方赵学峰签订《协议书》一份，该《协议书》载明：“乙方买受莱阳市古柳粮油加工厂所有厂房的所有权，但甲方一直占用厂房至今，造成乙方巨大的使用费损失，双方协商达成协议；甲方将占用数月的莱阳市古柳粮油加工厂厂房全部交付给乙方，于签订本协议之日完成厂区的整体交接；本协议系双方充分协商后达成共识的基础上自愿签订，签订之日，双方将双方之间及涉及莱阳市古柳粮油加工厂全部纠纷事务处理终结，互不追究”。
2012年3月16日，被告赵学峰（乙方）与莱阳市古柳街道办事处（甲方）签订《土地租赁合同》一份，该租赁合同裁明：“甲方将原莱阳市古柳粮油加工厂所属土地共89.56亩租赁给乙方经营使用（附：厂区土地面积图）；租赁期限为37年，自2012年3月16日起至2019年3月16日止；终止甲方与张军令1999年3月1日签订的土地租赁合同……”。
由于原告不同意调解，致使本案调解不能。
原审法院依据原被告的庭审陈述、协议书、民事裁定书、集体建设用地使用证、征地协议书、收款收据、评估报告、土地租赁合同、调整补充协议等证据认定上述事实。
原审法院认为，莱集建（92）字第014644号集体土地使用权证是给集体性质的莱阳市古柳粮油加工厂进行的权利登记。1999年3月1日，张军令与莱阳市古柳街道办事处签订的《莱阳市古柳粮油加工厂产权界定暨出售合同书》中明确约定：“莱阳市古柳街道办事处将莱阳市古柳粮油加工厂（包括烟台隆盛达食品有限公司、莱阳市齐花浓香花生油有限公司、莱阳富强食品有限公司）全部资产、全部负债及所有权权益以零价出售张军令，但不包括厂区所占土地”。并且莱阳市古柳粮油加工厂经过企业改制，地上物由张军令个人所有，企业性质也变为私营独资企业，土地也是由张军令个人租赁使用，这都充分说明厂区所占土地的所有权属于莱阳市古柳街道办事处集体所有，莱阳市古柳街道办事处有权与被告赵学峰签订土地使租赁合同来处理厂区所占土地的使用问题。故原告莱阳市古柳粮油加工厂要求被告赵学峰支付自2011年11月11日起至被告对地上建筑物失权之日按年度支付土地使用费180000元，无事实依据和法律依据，原审法院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十四条第二款及相关的民事法律法规之规定，判决：驳回原告莱阳市古柳粮油加工厂的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告负担。
宣判后，上诉人莱阳市古柳粮油加工厂不服，向本院提起上诉称，1992年9月15日，上诉人取得莱集建（92）字第014644号集体土地建设用地使用权，该宗土地位于莱阳市古柳街道办事处西徐格庄村北莱高路西侧，面积为44101.12平方米。2008年12月22日，因借款合同纠纷一案烟台市中级人民法院（2007）烟执字第366号民事裁定书将莱集建（92）字第014644号土地上的房屋折价抵顶了上诉人欠莱阳市古柳农村信用合作社的全部欠款。后来，莱阳市古柳农村信用社以拍卖的方式将该宗土地上的厂房转让给被上诉人。2011年11月11日，上诉人与被上诉人签署协议书一份，将该宗土地上的建筑物交付给被上诉人，被上诉人接手后将该宗土地也一并纳入其管理之下受益。
上诉人认为，被上诉人依法取得相应建筑物的所有权，但该宗土地的使用权仍然属于上诉人，被上诉人对该宗土地占有使用并从中受益应当向上诉人交纳土地使用费，一审判决结果驳回了上诉人的一审诉讼请求。
上诉人认为一审判决的错误之处在：1、改制前后，上诉人莱阳市古柳粮油加工厂主体没有发生变化、享有民事权利及承担民事义务的能力没有发生变化，一审判决对上诉人的主体资格的认定是错误的；2、集体土地的所有权只能由集体经济组织-
村民委员会享有，这是由法律来设定的，而非由合同来约定的，一审判决对涉案土地的所有权归属的认定与法律不符；3、物权的归属以登记机关为准，本案诉争的莱集建（92）字第104644集体土地使用权登记在上诉人名下，这在上诉人改制前后并没有改变，一审判决结果违背了物权法的规定。上诉人于2003年12月22日与莱阳市古柳街道办事处签订租赁合同补充协议，该合同的期限是2003年1月1日至2049年2月28日，莱阳市古柳街道办事处在上诉人不知情的情况下，与被上诉人签订另一份租赁协议，单方终止了与上诉人的租赁合同，是无效的。上诉人与莱阳市古柳树街道办事处签订的租赁合同在租赁期内并无违约行为，故该合同应继续履行。请求：1、撤销莱阳市人民法院（2014）莱阳穴民初字第115号民事判决书，依法改判被上诉人按一审请求向上诉人支付土地使用费或者发回莱阳市人民法院重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵学峰答辩称，（2014）莱阳穴民初字第115号民事判决根据法定证据，认定的以下事实是完全正确的：“基于一系列法律事实的发生，原集体莱阳市古柳粮油加工厂所使用范围内的集体土地使用权已经经过由集体企业使用、后因企业改制归张军令个人租赁使用、最终因为地上物资产所有权转移及土地租赁，土地使用权转由赵学峰完整享有。”一审判决认定事实清楚，实体判决符合事实与法律，请求二审依法驳回“莱阳市古柳粮油加工厂（私营）”的上诉。第一、莱集建（92）字第014644号集体建设用地，一直属于古柳街道办事处集体所有、授权给集体企业使用，后法律事实的变动，决定了原集体企业失去土地使用权，土地使用权因为地上物产权的变动，先由张军令个人租赁、后由赵学峰个人租赁，与集体企业同名的私营企业未获取集体企业权利。1、“莱阳市古柳粮油加工厂”这一名称，因改制，由两个不同性质的企业使用，集体性质的加工厂于1999年3月改制注销、权利主体消灭；私营性质的加工厂则于1999年7月15日由张军令另行出资重新组建（后该企业被吊销营业执照、多年不再经营），该私营企业与原集体企业不具备同一性、私营企业并未必然取得原集体企业的权利；2、莱集建（92）字第014644号土地证是为集体性质的“莱阳市古柳粮油加工厂”进行的权利登记，该权利与私营的“莱阳市古柳粮油加工厂”无关，私营的“莱阳市古柳粮油加工厂”以他企业证书主张权利不成立，故以私营企业起诉，诉讼事实不成立，一审驳回其诉讼请求正确。3、1999年3月集体企业改制、地上建筑物改制归张军令所有，涉案土地作为建筑物专属用地转由张军令临时租赁使用，原莱集建（92）字第014644号土地证书已经丧失法定的权属证明效力。4、莱阳市古柳粮油加工厂院内全部房产经过烟台中院执行裁定实物抵债归莱阳市农村信用社所有、2011年3月16日赵学峰参加拍卖依法取得物的所有权，必然取得了属内土地使用权，后古柳街道办事处与赵学峰签订土地租赁合同、确定了赵学峰的使用权利，终止了张军令及其私营企业的权利。第二、赵学峰对于涉案土地的使用权，来源合法、权利排他。企业建设用地具有依附于地上物的专属性，建设用地使用权主体与其上建筑物所有权主体不可分割，具备法定的同一性，依据“地随房走”的法定原则，答辩人因取得地上物，同时依法取得了地上物所占用的土地使用权，原地上物所有人则丧失土地使用权。1、莱集建（92）字第014644号土地上的全部房产，经执行易主、拍卖易主，最终由答辩人于2011年3月16日取得了所有权、同时取得所占土地的使用权。有（2007）烟执字第366号执行裁定书、拍卖成交确认书及2011年11月11日张军令、莱阳市古柳粮油加工厂与答辩人签订的交接协议为证。2、2011年11月11日，张军令以集体企业改制所有人身份、原集体企业法定代表人的身份，与答辩人签订交接协议、并当即履行，张军令将莱阳市古柳粮油加工厂整个大院内房产和土地整体向答辩人完成交接，张军令个人丧失涉案土地一切权利；3、建设用地使用权，只能专属于其上建筑物所有人。莱阳市古柳街道办事处作为涉案土地的所有权人，在地上物易主后与答辩人签订了新的土地租赁合同，确认了事实用地人的租赁权利。第三、“莱阳市古柳粮油加工厂”因法律事实的发生，丧失了“古柳粮油加工厂”院内全部土地使用权，原告无论作为集体企业还是私营企业，均无权收取土地使用费，其主张收费，既无法定事由也不存在约定事由。1、有（2012）莱阳民一初字第228号判决、（2013）烟民四终字第199号判决及（2014）鲁民申字第620号民事裁定书为证，原告丧失涉案土地使用等权利，答辩人对集体土地的使用上合法有据；2、原告既非土地所有人，又非土地出租人，也没有获取土地所有人授权的单独使用土地转租受益权利，不享有涉案土地收益权。上诉人与古柳街道办事签订的租赁协议是基于原来涉案土地地上物由张军令个人改制取得地上物的事实，实际租赁主体是张军令个人，而不是企业。上诉人与古柳街道办事处签订的协议因为法定事实的产生，当然失去效力，不应当再继续履行。是否应当继续履行，与本案无关，是另一个法律关系。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争执的焦点问题是，1、上诉人是否享有涉案土地的使用权。2、被上诉人是否应该向上诉人缴纳土地使用费。
1、关于上诉人是否享有涉案土地的使用权。本院已查明，集体所有制的莱阳市古柳粮油加工厂被注销后，张军令又申请注册成立了莱阳市古柳粮油加工厂，即本案上诉人，两个加工厂虽然名称相同，但并非是同一企业。本案所涉的土地是1992年9月15日由集体所有制莱阳市古柳粮油加工厂取得的莱集建（92）字第014644号集体土地建设用地使用权，而非上诉人取得，并且在张军令出资重新成立了上诉人后，张军令与莱阳市古柳街道办事处签订了《莱阳市古柳粮油加工厂产权界定暨出售合同书》，约定集体所有制的莱阳市古柳粮油加工厂全部资产、全部负债及所有权权益以零价出售张军令，但不包括厂区所占土地。
虽然上诉人于2003年12月22日与莱阳市古柳街道办事处签订《关于古柳粮油加工厂土地租赁问题的调整补充协议》，将涉案土地租赁给上诉人50年，但后因上诉人在经营期间，因债权债务关系，其房屋产权转移给被上诉人赵学峰，上诉人与被上诉人于2011年11月11日签订《协议书》，上诉人将占用数月的莱阳市古柳粮油加工厂厂房全部交付给乙方，并且约定“将双方之间及涉及莱阳市古柳粮油加工厂全部纠纷事务处理终结，互不追究”。按照已生效的本院（2013）烟民四终字第199号民事判决及山东省高级人民法院（2014）鲁民申字第620号民事裁定书的认定，上诉人已丧失涉案土地使用权等权利。
2、被上诉人是否应该向上诉人缴纳土地使用费。2012年3月16日，被上诉人赵学峰与莱阳市古柳街道办事处签订《土地租赁合同》，约定莱阳市古柳街道办事处将涉案土地租赁给被上诉人赵学峰经营使用37年，终止莱阳市古柳街道办事处与张军令1999年3月1日签订的土地租赁合同。因被上诉人取得了涉案土地地上附着物的所有权，并租赁涉案土地经营使用37年，故被上诉人取得涉案土地的使用权，上诉人向被上诉人主张土地使用费，已失去事实及法律依据。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉主张本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人莱阳市古柳粮油加工厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 周立杰
审判员 杨忠霞
审判员 郑 勇
二〇一五年四月十六日
书记员 王 琪