江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第1984号
上诉人（原审被告）张雪红。
被上诉人（原审原告）海门市余东镇启凤街居民委员会，住所地海门市余东镇启凤街。
负责人张振平。
委托代理人宋一鸣。
原审被告赵建新。
上诉人张雪红因与被上诉人海门市余东镇启凤街居民委员会（以下简称启凤居委会）、原审被告赵建新房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2013）门四民初字第0357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，张雪红、赵建新系夫妻关系，均为个体工商户。自2007年起，张雪红以其名义租赁了启凤居委会集体所有的位于海门市余东镇人民路原余东蓄电池厂内的厂房，用于开设服装厂。
2010年12月，张雪红以其名义与启凤居委会签订租赁协议，约定租赁上述厂房七间，租赁期自2010年12月20日至2015年12月19日，年租金9000元，合同期内一次性付清。
2012年1月，赵建新又以其名义与启凤居委会签订租赁协议，约定租赁包括上述七间厂房在内的九间厂房，租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金11000元，合同期内每年年底前付清。
2012年10月12日，启凤居委会向赵建新发出告知书，告知不再续租，其应于租赁期满时将承租的厂房原状返还。2013年1月1日至今，赵建新未腾还启凤居委会上述厂房，张雪红以租期未满为由继续使用上述厂房，但未交纳租金。
2013年1月5日，赵建新与南通三轮时装有限公司、南通卫轮服装有限公司签订了劳动合同，合同期间自2013年1月6日至2016年1月5日。
2013年3月30日，启凤居委会向赵建新发出催告函，再次催告返还房屋。后启凤居委会以张雪红、赵建新未返还承租的厂房为由，诉至法院，要求腾还厂房并支付租金损失。
庭审中，各方争议焦点为：一、张雪红、赵建新之间是否为共同经营。
启凤居委会主张张雪红、赵建新系共同经营，提供在南通市海门工商行政管理局余东分局调取的张雪红、赵建新的工商登记信息，并认为根据登记，经营者部分是赵建新，部分是张雪红，有些经营时间是重合的，经营地点也相同，加之使用的工人相同，故张雪红、赵建新系共同经营；提供2007年度至2012年度交纳租金的记账凭证，交款人均记载为赵建新。
经质证，张雪红、赵建新对工商登记信息的真实性不持异议，但认为租赁厂房是以个人名义进行，与工商登记信息无关，故该信息不能证明两人系共同经营；记账凭证中的交款人姓名是笔误，租赁协议是启凤居委会与张雪红签订的，交纳租金的也是张雪红。赵建新提供了其与南通三轮时装有限公司、南通卫轮服装有限公司签订的劳动合同，用以证明其从事其他工作，未参与共同经营。
经质证，启凤居委会对该份合同的真实性没有异议，但认为用人单位的老板赵卫星与赵建新系嫡亲兄弟，该份合同是为交纳养老保险金而签订的，与本案没有关联性。
结合法院在庭审中的询问及各方陈述情况，法院分析认证如下：
1、夫妻共同经营应当具备共同出资、共同管理、共负盈亏等内容。按照婚姻法及司法解释的有关规定，婚姻关系存续期间生产、经营的属夫妻共同财产，夫妻一方以个人名义所负债务，属于夫妻共同债务。本案中，张雪红、赵建新未提供以个人财产出资或对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有且第三人知道该约定的相关证据，故可以认定张雪红、赵建新对其经营的服装厂共同所有、共同出资、共负盈亏。
2、根据张雪红、赵建新提供的工商登记信息，赵建新名下的海门市展露服装厂经营场所为海门市余东镇人民路147号，经营范围为服装加工；目前仍在营业的海门市余东镇喜贵服装厂经营场所、经营范围均同上。张雪红名下的海门市展鸿服装厂经营场所为海门市余东镇人民路143号，经营范围为服装加工；海门市余东镇翱翔服装厂经营场所、经营范围均同上。而上述无论是人民路143号还是147号，指向的都是启凤居委会所有的案涉蓄电池厂厂房；经询问，张雪红、赵建新均认可海门市展露服装厂、海门市展鸿服装厂都使用了案涉厂房。据此可以证明，张雪红、赵建新均从事服装加工行业，均使用了案涉厂房，两人名下的服装厂经营期间也高度重合。
3、第一次庭审中，经法院询问，赵建新陈述其于2012年承租案涉厂房用于服装加工，张雪红任检验员。第二次庭审中，张雪红陈述2012年案涉厂房由其实际使用。而张雪红、赵建新对于雇佣工人（陈美、张菊花、陈娟等）、使用机器（缝纫机40台）等情况的陈述基本相同。
4、根据交纳租金的凭证，交款人均记载为“赵建新”，赵建新认为是笔误，但交款人无论是张雪红还是赵建新，均未在当时提出异议。证明张雪红、赵建新对对方支付租金的行为均予以默认，认可该行为能代表自己的意思表示。且赵建新在第一次庭审中也承认在以张雪红名义租赁案涉厂房时，其也向启凤居委会交纳过租金，张雪红也陈述在以赵建新名义租赁案涉厂房的2012年度，张雪红、赵建新共同向启凤居委会交纳了租金。
5、赵建新提供的劳动合同不能否定其参与共同经营的可能性，缺乏与本案的关联性。
结合上述2-5点，可以证明张雪红、赵建新均参与了其共有服装厂的管理，根据上述证据，法院认定张雪红、赵建新共同经营其夫妻共有的服装厂，其中一人的代表行为对张雪红、赵建新均发生法律效力，张雪红、赵建新应共同承担服装厂经营期间的民事责任。
二、关于案涉厂房的两份租赁协议的效力。
张雪红于2010年12月以其名义与启凤居委会签订的租赁协议（以下简称前协议），协议载明租赁案涉厂房七间，租赁期自2010年12月20日至2015年12月19日，年租金9000元，合同期内一次性付清。启凤居委会陈述是为办理个体营业执照需要而向张雪红出具，该协议不是当时双方当事人的真实意思表示，且从未实际履行。
赵建新于2012年1月以其名义与启凤居委会签订的租赁协议（以下简称后协议），协议载明租赁包括上述七间厂房在内的九间厂房，租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日，年租金11000元，合同期内每年年底前付清。
前后两份协议虽由张雪红、赵建新分别以其名义与启凤居委会签订，但基于在第一焦点中查明的事实，两份协议均对张雪红、赵建新发生法律效力。根据合同法相关规定，当事人协商一致，可以变更合同，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式等的变更，是对要约内容的实质性变更。本案后协议对前协议中的合同标的（厂房由七间增加为九间）、报酬（年租金由9000元增加为11000元）、履行期限（届满日由2015年12月19日变更为2012年12月31日）均作了实质性变更。
双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份协议均属有效协议时，除当事人有特别约定外，如果前后两份协议对同一内容有不同约定产生冲突时，在不违反协议目的前提下，基于意思表示最新最近，可根据协议成立的时间先后，认定以后一协议确定的内容为准。根据后协议，法院认定启凤居委会与张雪红、赵建新之间的租赁期间已于2012年12月31日届满。
综上所述，原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故启凤居委会要求张雪红、赵建新腾还案涉厂房的诉请法院予以支持。启凤居委会要求张雪红、赵建新将案涉厂房恢复原状，因未能提供证实原状的依据，故对该请求不予支持。张雪红、赵建新在租赁期间届满后无合同依据的情况下，占有、使用案涉厂房，已造成启凤居委会损失，应当支付租金损失。张雪红、赵建新要求启凤居委会进行补偿，既未作为反诉提出，又未能提供证明补偿金额合理性的相关依据，故对补偿问题不在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第三十条、第四十六条、第七十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、赵建新、张雪红腾空其占有的海门市余东镇启凤街居民委员会集体所有的位于海门市余东镇人民路原余东蓄电池厂内的厂房九间，并将上述厂房返还海门市余东镇启凤街居民委员会。二、赵建新、张雪红支付海门市余东镇启凤街居民委员会的租金损失（以11000元／年为基数，计算自2013年1月1日起至判决确定的履行之日止）。案件受理费人民币38元（已减半收取），由赵建新、张雪红负担。
判决后，张雪红不服提出上诉称，1、本人与启凤居委会在租赁协议中约定租赁期限为2010年12月20日至2015年12月19日，启凤居委会无权要求本人腾出租赁房屋。2、赵建新自2000年2月至今在南通三轮时装有限公司上班，没有时间与本人共同经营。3、在原审第三次开庭中，本人要求启凤居委会补偿4万元，原审没有采纳。本人现要求启凤居委会补偿本人在租赁房屋内投入的生产设施损失。请求二审法院撤销原判，依法改判。
启凤居委会答辩称，2010年12月的租赁协议是为张雪红办理营业执照所签订，这份协议实际上并没有履行。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赵建新答辩称，我当时租的七间房子，后来村委腾出了两间，就租了九间房子，这两间房子的门窗都是我的。我当时不同意租一年，启凤居委会说以后和老村委会换一下，收钱是一年一次。启凤居委会跟我要房子是因为当时他们要在房子里装变压器，张雪红与他们发生了言语冲突。在原审我不懂需要反诉，法院也没有告知我，我现在要求赔偿。我从2000年就在公司上班，没有和张雪红共同经营。请求二审法院依法公正处理。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张雪红、赵建新分别以个人名义与启凤居委会签订两份租赁协议，这两份租赁协议的租赁物都位于余东镇原蓄电池厂房屋，不同处在于张雪红签订的租赁协议中厂房为七间，租期为2010年12月20日至2015年12月19日，而赵建新签订租赁协议中厂房为九间，租期为2012年1月1日至2012年12月31日。根据余东蓄电池厂的城镇单位房产所有权登记申请书以及现场登记查勘图，该厂位于余东镇人民路52、54、56号，共计九间房屋。由于两份租赁协议的租赁物地点相同，租期存在重合，故赵建新所租赁的九间厂房包含了张雪红所租赁的七间厂房，加之张雪红、赵建新系夫妻关系，二人以个人名义登记的公司经营地点相同均为租赁物的地点，经营范围相同均为服装加工，可以认定张雪红、赵建新作为两份租赁协议的共同承租人在租赁物内共同经营。赵建新主张自2000年2月至今在南通三轮时装有限公司工作，没有参与共同经营。赵建新在其他公司工作，并不影响其参与共同经营，事实上在赵建新主张的工作期间里，以赵建新个人名义登记的公司一直还在经营。张雪红、赵建新作为共同承租人，分别与启凤居委会签订两份租赁协议，基于意思表示最新、最近的原则，应当以第二份租赁协议确定张雪红、赵建新与启凤居委会的租赁关系。按照第二份租赁协议，双方约定的租期已经届满，承租人张雪红、赵建新在租赁期间届满后无合同依据的情况下，占有、使用租赁物，应当支付启凤居委会租金损失。至于张雪红、赵建新主张的装修损失，其在原审中并未提出反诉，亦未缴纳相应的诉讼费用，本案中不予理涉。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，张雪红的上诉理由不能成立，原判决应予维持。据此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人张雪红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 丁净玉
代理审判员 高 雁
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 张晓光