包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民终1785号
上诉人（原审被告）张连平，男，住内蒙古包头市。
委托代理人付玉成，包头市九原区148法律服务六所法律工作者。
上诉人（原审被告）曹立春，男，住内蒙古包头市。
委托代理人张丽枝，女，住内蒙古包头市，系上诉人曹立春妻子。
委托代理人郭焰，内蒙古诺行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦笠淳，男，住内蒙古包头市。
委托代理人段亚南，包头市“148”指挥协调中心第一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）秦维，男，住内蒙古包头市。
上诉人张连平、上诉人曹立春因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2015）包东民初第672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张连平及其委托代理人付玉成，上诉人曹立春的委托代理人张丽枝、郭焰，被上诉人秦笠淳的委托代理人段亚南，被上诉人秦维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告秦笠淳与第三人秦维系父子关系。座落于包头市东河区毛凤章营子8栋1号、建筑面积53.79平方米的三间平房（北房），产权登记人为秦维，产权证号：包东字第XXXX号；座落于包头市东河区毛凤章营子8栋1号、建筑面积14.4平方米的一间平房（西房），产权登记人为秦利春，产权证号：包东字第XXXX号，西房北墙借上述秦维名下的西侧一间北房的南墙，且与之相通，该间北房与西房共用西房的门出入。1997年5月8日，卖房人秦维、买房人张连平及中证人孙某签订《卖房协议》一份，内容为：今有秦维在毛凤章营自建私房一处，正房三间，四至见房产证，门牌号汽车大修厂宿舍8栋1号，并附带凉房、炭房、土暖气、电视天线、电表卖于张连平名下，同中证人、买主、卖主双方议定总价18000元整。说明如下：第一、房价18000元，现交12000元，下欠6000元，在7月8号前交清，到期交不清按月利3分付利息；第二、何时交清款，何时交买主房本；第三、房证由买主办过户手续付用费，卖主出证明、证据，房本有假卖主负责；第四、正房西墙是袁永强所有，可用不可拆；第五、任何一方反悔，要赔对方损失费5000元整；第六、旧证换新证，费用由卖主付；本协议一式三份，买主、卖主、中证人各执一份为证；第七、卖主付交易税百分之一，其余买主付；第八、房院占地东西10米、南北11米。2003年4月21日，被告曹立春与被告张连平签订《协议书》一份，被告张连平将座落于东河区毛凤章营子8栋1号的平房出让给被告曹立春。《协议书》中载明，此平房北房面积为53.79平方米，并带西房一间，凉房一间，独门独院。本案争议房屋即东河区毛凤章营子8栋1号14.4平方米的西房一间（产权证号：570**），从2003年4月21日起一直由被告曹立春占有、使用。
另查明：2011年10月13日，原告秦笠淳将被告曹立春诉至法院，要求判令被告曹立春尽快将毛凤章营子8栋1号平房一间归还原告，并由被告负担占有的14年房费16800元。法院于2012年3月13日作出（2011）包东民初字第1537号民事判决书，认为原告秦笠淳基于包东字第XXXX号房屋所有权证向被告主张东河区毛凤章营子8栋1号14.4平米的西平房一间的物权，而被告曹立春则以其占有、使用本案争议房屋是基于其与张连平之间的《协议书》为由抗辩，而张连平转让该房屋又是基于其与秦维之间签订的《卖房协议》，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同的约定，因此，被告曹立春是否有权占用该房屋，应首先确定上述《协议书》、《卖房协议》两份合同的效力，而上述合同是否有效，属于另一法律关系调整，应另案解决，驳回原告秦笠淳的诉讼请求。原告秦笠淳不服提出上诉，包头市中级人民法院作出（2012）包民三终字第140号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，本案诉争的“西房”的产权登记所有权人为原告秦笠淳，且原告秦笠淳至今仍持有该诉争“西房”的《房屋所有权证》。1997年5月8日，第三人秦维与被告张连平签订的《卖房协议》中明确写明秦维自建正房三间，并附带凉房、炭房、土暖气、电视天线、电表等，但唯独未有“西房”的内容，且秦维在出售房产及院落时，只向张连平移交了其名下的房产所有权证，被告张连平购买的只是秦维名下的房产及附属物，而不包括原告秦笠淳名下的这间“西房”。2003年4月21日，被告张连平与被告曹立春在签订《协议书》时，却明确写明：“此平房北房面积为53.79㎡，并带西房一间，凉房一间，独门独院”，将原告秦笠淳名下的这间“西房”也一并进行了买卖。被告张连平在与被告曹立春签订《协议书》时，并未取得该“西房”的处分权，事先处分该房时未征得所有权人原告秦笠淳的授权，事后也未得到原告秦笠淳的追认，因此，《协议书》中约定“并带西房一间”的内容应当无效。原告秦笠淳要求房屋占用费的诉讼请求，缺乏相关证据，法院不予支持。本案经内蒙古自治区包头市东河区人民法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认被告张连平与被告曹立春于2003年4月21日签订的房屋买卖《协议书》中约定的“此平房北房面积为53.79m²，并带西房一间”，其中的“并带西房一间”的内容无效；二、驳回原告秦笠淳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张连平、曹立春承担。
宣判后，张连平、曹立春不服，向本院提起上诉。
张连平上诉请求二审法院撤销原审判决第一项；依法确认其与曹立春于2003年4月21日签订的房屋买卖协议书中约定的“并带西房一间”的内容有效。其主要理由是：1、上诉人购买的院落是秦维私建房，在1997年整体出售给张连平，后张连平对该房院进行了改造，孙某可以作证。该房院四至清楚，整个院落只有一处出入的大门，买卖时秦维只字未提14.4平方米的房子是他儿子的，谁也不会想到这么小的院落内可能有他人的房子，而且还是14年后才主张权利。2、一审确认协议中“并带西房一间”的内容无效依据不足。事经多年后才主张买卖无效已超过诉讼时效，原审法院案由错误，应为确认合同效力纠纷，由此导致适用法律错误。
曹立春上诉请求二审法院发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：1、两份协议中转让的不动产都是由三部分组成，《卖房协议》表述为正房、凉房、炭房；《协议书》的表述是正房、凉房、西房，可见该院落中仅有三处不动产，且在《卖房协议》中一并转让，一审认定《协议书》中“并带西房一间”的内容无效依据不足。2、秦维与秦笠淳是父子关系，秦笠淳不可能不知道院落整体出售的事实。十多年对自己的房子不闻不问，不符合常情常理。3、一审适用法律错误。不动产的登记不是物权确认的唯一依据。虽然秦笠淳持有登记证书，但如果其知道或应当知道其父出售房屋的行为已经侵害了其权利，以默认的方式认可，则法院对其主张不应支持。上诉人在购买房屋时是善意的，转让人持有院落的产权登记凭证及交易协议，居住6年之久，无任何权属争议，符合一般大众的交易认知度。秦维出售房院的行为构成表见代理，买售人有理由相信其行为是合法的，且对院落有处分权。
被上诉人秦笠淳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
被上诉人秦维辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明的案件事实，与原审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人张连平与上诉人曹立春签订的《协议书》中约定的“并带西房一间”的内容是否有效的问题。因该西房北墙借用被上诉人秦维名下的西侧正房南墙修建而成，两房共用该西房的门出入庭院，且被上诉人秦维在转让其三间正房时一并转让所在的院落，而该西房正在此院落内，受让人有理由相信其对该院落的所有房屋有处分权。被上诉人秦维与被上诉人秦笠淳系父子关系，通常情况下，被上诉人秦笠淳不可能不知晓房屋及院落被出售的事实，在时隔十几年后才主张权利，亦不符合常情常理。故上诉人张连平符合不动产善意取得的条件，有权取得争议房屋。在此基础上，上诉人张连平亦有处分该西房的权利，其与上诉人曹立春在《协议书》中约定的“并带西房一间”的内容合法有效。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2015）包东民初字第672号民事判决；
二、驳回被上诉人秦笠淳一审的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计300元，由被上诉人秦笠淳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨励昕
审判员 岳海岩
审判员 赵红玲
二〇一六年十一月十七日
书记员 于 雁
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。