广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤04民终272号
上诉人（原审被告）：胡国提，男，汉族，1968年10月17日出生，住所地广东省珠海市香洲区。
委托代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈丽媛，女，1973年6月4日出生，澳门特别行政区居民，住所地澳门。
委托代理人：左缅章，广东金浓律师事务所律师。
委托代理人：黄一桂，广东金浓律师事务所实习律师。
上诉人胡国提因与被上诉人陈丽媛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2016）粤0491民初817号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈丽媛一审起诉请求：1.胡国提退还5万元（币种为人民币，以下同）购房定金及利息（以本金5万元按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至全部款项付清之日止）给陈丽媛；2.本案诉讼费由胡国提承担。
一审法院经审理查明：
陈丽媛系澳门特别行政区非永久性居民，其单独所有位于广东省××香××区××号（君兰居）4栋1单元801房的房屋所有权，该房的用途是城镇住宅用地/成套住宅。
涉案房屋珠海市前山明珠路明珠新村6栋602房的所有权人是谢红梅，该房系谢红梅于2000年向建信房产公司购买，使用期限1992年2月至2062年2月，房屋的用途是住宅。
2016年9月11日，胡国提向陈丽媛出具收据，内容是：“今收到陈丽媛购买珠海市前山明珠路明珠新村x栋x房面积捌拾点玖贰平方，总价壹佰贰拾壹万捌仟圆整。定金支付伍万，先付贰万，剩余叁万，13号前补足定金叁万圆整。过户时补足首付款，其余银行按揭支付。经手人：胡国提”。2016年9月14日，胡国提又向陈丽媛出具收据，内容是：“苏昭豪代陈丽媛补交明珠新村x栋x房定金。（买房）。必须在2016年10月15日前交首付款。代交人：苏昭豪。经手人：胡国提”。
2016年10月3日，胡国提发短信给问陈丽媛“请问是否定10月12号签合同及办按揭手续，首期款准备多少，要按揭几成，请回复，我要复谢红梅及安排时间”。2016年10月9日，陈丽媛回复胡国提“原定于10月12号签合同及办按揭手续要取消，因为珠海购房限制政策10月6日生效，我和女儿不符合珠海购房条件，所以你要退回5万定金我”。
2016年10月6日，珠海市人民政府办公室印发珠府办函[2016]203号文件，通知印发之日起实施《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，文件规定：对于拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房。2016年10月25日，珠海市住房和城乡规划建设局发布《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，文件规定：市人民银行、银监局：10月6日之前的普通住房实质性交易已经开始的，按以往政策执行，但需同时符合以下条件：1.销售的楼房合法（已取得商品房预售许可证、商品房地产权权属证明书且无查封无抵押）。2.已经网签或者已经缴纳了定金、首付款或者全款等款项（需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或者有效的银行转账、支付票据）。有明确具体交易的房屋等证明。市人民银行、银监局：明确执行限购后贷款相关政策的时间，10月6日之前，已经进行实质性交易（已经进行了网签或缴纳了定金、首付款、全款，提供有相关有效的银行转账、支付票据）的，按照限购前的贷款政策执行。市不动产登记中心：未办理网签，但购房人提供限购前第三方转账交易凭证的，主张在限购前已经发生实际交易的，可以采信；未办网签，购房人提供的限购前银行转账凭证或支付票据未载明账目来往双方的姓名及所购住房的具体房号，但购房证据链清晰的，可采信；已经入住、有相关水电收费凭证的二手房交易，可以采信。
2016年10月28日，陈丽媛向一审法院提起诉讼。2016年11月28日，广东省江门市江门公证处出具公证委托书，载明：委托人谢红梅委托胡国提代为办理涉案房屋买卖等相关事宜。
一审法院认为：
本案系房屋买卖合同纠纷。陈丽媛系澳门特别行政区非永久性居民，本案系涉外民事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，对于合同的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，由于胡国提住所地、涉案房屋所在地在广东省珠海市，内地与本案有最密切联系，因此，本案应适用内地法律作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法。
陈丽媛、胡国提虽未签订书面的珠海市商品房买卖合同，但根据陈丽媛、胡国提提交的收据及当庭的陈述，能够认定陈丽媛与胡国提之间成立就涉案房屋的买卖达成了合意，同时，根据陈丽媛提交的短信记录“我要复谢红梅及安排时间”的内容，能够认定陈丽媛在交付定金5万元之后的2016年10月3日，已明知涉案房屋的实际所有权人为谢红梅。据此，陈丽媛主张“胡国提声称拥有的珠海市香洲区前山明珠路明珠新村6栋602房”缺乏事实依据，不能成立。
因珠海市于2016年10月6日起实施限购政策，陈丽媛非珠海市户籍人口且在珠海市××××套住宅用房，涉案的房屋亦属于限购对象，在此情况下，根据《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》的要求，陈丽媛、胡国提必须提交符合“已经网签或者已经缴纳了定金、首付款或者全款等款项（需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或者有效的银行转账、支付票据）。有明确具体交易的房屋等证明。”的相关文件才能够按照限购前的贷款政策执行，必须提交符合“未办网签，购房人提供的限购前银行转账凭证或者支付票据未载明账目来往双方姓名及所购住房的具体房号，但购房证据链清晰的，可采信”的相关文件才能办理房产登记。本案中，陈丽媛、胡国提就涉案房屋买卖的行为仅完成了交付定金，而该定金的实际收取人并非涉案房屋的所有人谢红梅，且胡国提提交的公证委托书系在本案立案之后一个月的2016年11月28日，在此情况下，陈丽媛持有的两张收据并不符合上述政府文件的要求，陈丽媛事实上无法办理相关的过户登记，双方买卖房屋的合同目的不能实现，陈丽媛基于限购政策主张解除合同并要求胡国提退还定金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”的规定，一审法院予以支持。胡国提提出双方的交易并不受限购政策影响的抗辩主张无事实依据，一审法院不予采纳。因胡国提未能及时向陈丽媛退还定金，给陈丽媛造成的资金被占有期间的利息损失，应予赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院判决如下：胡国提于判决发生法律效力之日起十日内向陈丽媛退还定金5万元并支付利息（利息计算方式：以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月28日起计算至实际支付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取525元，由胡国提负担。
胡国提不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回陈丽媛起诉或诉讼请求；2.由陈丽媛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：
一、一审法院认定事实不清，胡国提并不是本案的适格主体，请求撤销一审判决，驳回陈丽媛的起诉。
本案案由为房屋买卖合同纠纷。合同的主体为房屋出卖人和房屋买受人。胡国提作为房屋出卖人谢红梅的代理人，通过房地产中介（安盛地产）与陈丽媛协商房屋出售事宜，在整个商品房买卖过程中胡国提只是充当代理人的角色。从胡国提与中介部门经理苏晓龙的短信对话、中介员工苏昭豪出具的证明以及陈丽媛与苏昭豪的微信对话可知，在协商购房过程中，胡国提已明确涉案房产权利人为谢红梅，陈丽媛对此未曾提出任何意见。同时，相关的定金实际最终也交给谢红梅。因此，当时胡国提与陈丽媛达成房屋买卖意向，收取定金时的效力是待定的。胡国提事后取得谢红梅的委托公证书，公证书已经明确了胡国提与委托人谢红梅的权利义务关系，也就是说胡国提的代理行为得到了谢红梅的追认，所以胡国提代理行为的法律后果应由委托代理人谢红梅承担。根据合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。同时，一审法院也认定胡国提并非是以自己的名义出售涉案房产，收取定金的。因此，胡国提并不是本案的适格主体，一审法院忽视这一重要问题，是错误的。
二、陈丽媛无证据证明涉案房产不符合要求办理过户手续，双方买卖房屋的合同目的不能实现。
1、根据《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》珠规建房【2016】43号文，“（二）关于在限购政策出台前已存在实质性交易行为的确认。1、因客观原因未在限购前进行网签，但能够提供限购前出具的载明交款日期的正式机打税控发票或者证明限购前已实质付款的支付定金或房款的凭证……”本案中陈丽媛已经交定金5万元给胡国提代收，胡国提代委托人谢红梅出具了定金收据给陈丽媛。该情况，胡国提提供的银行流水单可显示。此外，从陈丽媛与珠海市不动产登记中心通话录音也得知，胡国提代谢红梅缴纳定金的情况发生在限购前，上述行为已经符合了《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》的要求，是可以办理房屋买卖过户的。
2、如果涉案房产因政策变动不能办理过户手续，陈丽媛会同谢红梅（或谢红梅委托人）到相关部门递交文件，相关部门必定会出具不予办理的通知或决定，并说明理由。相反，珠海市不动产交易中心专门为胡国提一份复函，该复函并未认为涉案房产不能过户。一审法院不能代替具体职能部门认定委托人谢红梅与陈丽媛之间的房屋不能办理过户。而是看陈丽媛能否提供不能过户的行政决定证据。一审判决是明显的越权行为。依谁主张谁举证原则，陈丽媛主张不能过户明显理据不足。
三、陈丽媛违约，胡国提无需返还其5万元定金。
陈丽媛于2016年9月11日向胡国提支付了定金2万元，胡国提出具了定金收据，2016年9月14日，陈丽媛支付完剩下的3万元定金，陈丽媛也出具了定金收据。此外，对于该定金，胡国提可按珠海市不动产登记中心的要求提供银行流水证明，陈丽媛也清楚是能办理过户手续的，不受政策的影响。陈丽媛不购涉案房产的原因是其无法办理银行按揭，其行为已构成违约。因此，本案违约在于陈丽媛，与胡国提无关，其交付的5万元定金，胡国提无需返还。
陈丽媛二审辩称：
一审判决认定关于本案涉案房屋无法过户，有事实根据，胡国提并没有证据证明本案的房屋过户能够进行。依据双方在庭审中提交的证据对应珠海的限购文件，从表面上可以判断，本案买卖不符合过户条件。胡国提及陈丽媛应一审法院的要求在当天下午两点半去到不动产登记中心，将所带的凭据，询问交易过户的问题，不动产登记中心当场答复本宗交易不可以进行。
经审查，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
二审过程中，本院发函给珠海市不动产登记中心，对本案的情况是否可以办理过户手续进行咨询，该中心复函中称：只要双方的付款凭证是真实的，可以过户。
本院认为：
陈丽媛系澳门特别行政区非永久性居民，本案系涉澳民事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，对于合同的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律，由于胡国提住所地、涉案房屋所在地在广东省珠海市，内地与本案有最密切联系，因此，一审法院适用内地法律作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法正确。
本案二审争议的焦点问题是：胡国提是否为本案适格主体；本案情况是否可以办理过户手续。
一、关于胡国提是否为本案适格主体
本案为房屋买卖合同纠纷。根据陈丽媛提交的短信记录可知，陈丽媛知悉涉案房屋的产权人为谢红梅，胡国提系受谢红梅委托办理涉案房屋的买卖手续。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，本案中，谢红梅作为涉案房屋的所有权人应对胡国提的代理买卖行为承担民事责任，陈丽媛应当向谢红梅主张返还购房定金。胡国提代理买卖案涉房屋收取定金等行为的法律后果亦应由委托代理人谢红梅承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条规定：“下列情形，以行为人为当事人：（一）……；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；（三）……。”陈丽媛在知悉谢红梅才是涉案房屋的所有权人的情况下，仍与胡国提继续进行买卖行为，可认定陈丽媛有理由相信胡国提有代理权，依照上述法律规定，胡国提不是本案的适格主体，陈丽媛应向谢红梅主张权利，陈丽媛对胡国提的起诉应予驳回。
二、关于本案情况是否可以办理过户手续
鉴于胡国提不是本案的适格被告，委托人谢红梅未参与本案诉讼，对陈丽媛起诉的事实问题本院不予评判。
综上所述，胡国提的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海横琴新区人民法院（2016）粤0491民初817号民事判决；
二、驳回陈丽媛的起诉。
一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，由一审法院和本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审判长 郑伟民
审判员 管文超
审判员 汪 栋
二〇一七年六月二十七日
书记员 陈 钿