北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12050号
上诉人（原审被告）：马×1，男，1962年6月15日出生。
被上诉人（原审原告）：王×，男，1987年12月12日出生。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
原审被告：马×2，男，1925年10月30日出生。
委托诉讼代理人：马×1（同上诉人马×1）。
上诉人马×1因与被上诉人王×、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审被告马×2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初16890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马×1（马×2的委托诉讼代理人）、被上诉人王×、被上诉人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马×1上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判定2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及《居间服务合同》无效。事实与理由：我不是涉案房屋的产权人，我与王×签订合同未获得马×2的授权，而且受到王×、链家公司的胁迫，合同无效因此不应支付违约金。
王×辩称：我不同意一审判决，但未上诉。一审判决的违约金过低。马×1没有代理权，但双方签订的合同有效。链家公司没有审核好房源。
链家公司辩称：同意一审判决，我公司已将一审判决中的57420元居间服务费退还王×。
马×2述称：同意马×1的意见。
王×向一审法院起诉请求：2016年2月25日，我经链家公司居间介绍购买马×2所有的位于北京市朝阳区××447号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，我依约履行合同约定的付款义务，但马×2拒绝履行合同义务，拒不配合我办理网签事宜。另因马×2、马×12016年5月17日庭审中明确表示拒绝履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等系列文件，其行为构成根本违约，故为避免更多损失，我请求法院判令：1.马×2、马×1违法解除2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》；2.马×2、马×1、链家公司返还房款2万元；3.马×2、马×1、链家公司赔偿居间代理费57420元；4.马×2、马×1、链家公司赔偿保障服务费9657元；5、马×2、马×1、链家公司赔偿评估费600元；6、马×2、马×1、链家公司赔偿违约金522000元。
一审法院认定事实：马×1系马×2之子。涉案房屋登记在马×2名下。
2016年2月25日，马×1代马×2与王×签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定马×2将涉案房屋出售给王×，房屋成交价格为248万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为13万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人直接支付定金2万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部门房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为173万。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，马×1代马×2（甲方）与王×（乙方）、链家公司（丙方）同时签订了《补充协议》，约定乙方于2016年2月25日支付定金2万，乙方于批贷后接丙方通知3个工作日内将第一笔首付款85万元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方应于网签后接丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷且首付款到位接丙方通知3个工作日内（网上预约为准），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该份《补充协议》上仅有链家公司人员签字，未有其公司盖章。
此外，各方还于当日签署了系列文件，马×1、王×、链家公司签订了《居间服务合同》，约定王×向链家公司支付居间费57420元。马×1、王×、北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，约定北京中融信担保有限公司为此次房屋交易协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续、协助办理房屋抵押登记手续；协助办理房屋解押手续；……该公司手续保障服务费9657元，由王×承担。
签订上述系列文件后，王×支付了马×1定金2万元。签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》时，马×1均未提供马×2委托授权。
2016年3月2日，王×向链家公司支付了居间费57420元、向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费9657元、代收评估费600元。
王×陈述2016年3月4日，马×1明确表态因没有马×2的授权不再出售房屋,理由是没有经过马×2本人的同意，没有马×2的授权，表示不再卖房。马×1表示2016年2月26日早晨即通知链家公司觉得受骗不再进行，定金可以随时退还，后约王×重新谈、重新签，王×没来，27日明确表示解除合同。
庭审中，王×提交了上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《房屋交易保障服务合同》、《北京链家预收费专用收据》、《北京中融信担保有限公司专用收据》、购房资质证明，证明其所述情况，马×1对证据真实性认可，但称合同没有马×2的授权委托书，没有链家公司骑缝章，且显失公平。马×1提交了照片证明《补充协议》应该有链家公司公章，提交了2016年3月4日各方协商以及2016年3月15日马×1与链家公司熊×通话的录音记录证明其2月25日签订合同时被胁迫且链家公司答应退还所收取费用并答应赔偿王×5万元，王×对上述证据真实性均不认可。链家公司称双方签订《补充协议》后由经纪人拿回盖章，有时间差，对马×1提交的录音证据认可。
一审法院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，马×1代马×2与王×签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》等系列文件时未提供马×2授权，且王×、链家公司均知晓马×1未提供马×2授权，虽王×表示马×1承诺肯定有处分权，但该房屋买卖系重大交易事项，各方均应尽到合理谨慎的注意义务，另该房屋买卖事后未经马×2追认，故上述系列文件均对马×2不发生效力，相应责任由马×1承担。马×1辩称《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》等存在欺诈、显失公平等意见，缺乏事实和法律依据，对其该抗辩，法院不予采纳。现因马×2、马×1不同意履行房屋买卖合同，王×要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的请求，有事实、法律依据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，合同解除后，王×要求马×1退还定金2万元，合法有据，法院予以支持。关于违约金，在合同签订过程中，王×在明知马×1未取得马×2的授权委托书、合同可能存在不能履行风险的情况下与马×1签订合同，其对合同解除也存在一定的过错，且结合双方所述在签订房屋买卖合同不久后马×1一方即已明确表示拒绝履行合同，马×1抗辩合同约定的违约金数额过高，综上，法院酌情确定马×1赔偿王×违约金的数额为八万元。关于王×要求解除《居间服务合同》以及赔偿居间代理费、保障服务费以及评估费，因链家公司在促成马×1、王×签订合同过程中未审查授权情况，服务瑕疵导致房屋买卖合同未能履行，保障服务费及评估费系王×支付给北京中融信担保有限公司，王×除向马×1支付定金外后续服务并未履行，故上述费用并非当然为王×因房屋买卖合同产生之损失。本案系房屋买卖合同纠纷而非居间服务合同纠纷，但考虑居间与房屋买卖关联性，涉及居间合同以及居间费，法院一并判决确定居间合同解除且居间费由链家公司退还，涉及保障服务费及评估费，王×可与北京中融信担保有限公司另行解决。
一审法院于2016年8月30日判决：一、解除王×与马×1于2016年2月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；解除王×与马×1、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》以及《居间服务合同》；二、马×1于本判决生效之日起七日内退还王×定金二万元；三、马×1于本判决生效之日起七日内支付王×违约金八万元；四、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还王×居间服务费五万七千四百二十元；五、驳回王×的其他诉讼请求。
二审中，马×1已退还王×定金2万元。链家公司已退还王×居间费57420元。对于一审法院查明的事实，双方无争议，本院予以确认。
上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》等相关证据在案佐证。
本院认为：二审审理中，马×1退还王×定金2万元；链家公司退还王×居间费57420元，即当事人已自动履行一审判决的第二、四项，本院不持异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，马×1代马×2与王×签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》等系列文件时未提供马×2授权，但上述合同并非无效。马×1主张签订上述协议时，受到王×和链家公司的胁迫，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马×1已明确表示拒绝履行合同，应向王×支付违约金。一审法院酌情确定马×1赔偿王×违约金八万元，属于一审法院自由裁量权的合理范围，本院不再调整。
综上所述，马×1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由马×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 沈 放
审判员 孙 妍
二〇一六年十一月三日
书记员 王 雨