浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙嘉民终字第434号
上诉人（原审原告）：杨溢。
被上诉人（原审被告）：嘉兴港区大洋房地产开发有限公司。
法定代表人：顾捷。
委托代理人：章建伟、ＸＸ宇。
上诉人杨溢因与被上诉人嘉兴港区大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2012）嘉秀民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年8月30日受理后，依法组成合议庭进行审理。因案件审理需要，本案于2012年10月16日中止诉讼，并于2013年12月6日恢复审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2007年8月13日，杨溢与大洋房产公司签订《财富广场西区住宅装修合同》一份，约定：大洋房产公司为杨溢购买的嘉兴市财富广场A幢A单元302室商品房进行室内装饰装修，装修价款为281010元（包含在双方签订的《商品房买卖合同》中），适用浙江省地方标准《家庭装饰装修工程质量规范》（DB33／1022-2005）作为装修质量的检验和判定标准；装修完工后，大洋房产公司将请专业检测机构对商品房的室内空气进行检测，检测结果符合标准要求才能交付杨溢；如因大洋房产公司责任导致室内空气质量不符合标准的，大洋房产公司必须进行整改，整改所需的期限视同延期装修交付，按合同6.3款约定承担违约责任，在规定的保修期限内经整改还达不到标准、规范要求的，杨溢可向大洋房产公司提出退还装修价款的要求；杨溢自行添加的家具、设备、花卉植物、重新涂刷等行为致使室内空气质量不符合标准的，由杨溢自行承担责任，与大洋房产公司无关。装修结束交付日为2007年12月10日之前；等等。2007年11月16日，杨溢与大洋房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：杨溢以113万元的价格向大洋房产公司购买由其开发的嘉兴市财富广场A幢A单元302室商品房；付款方式为杨溢于2007年7月24日付5万元，8月30日前付20万元，9月28日前付10万元，12月5日前向银行办毕78万元贷款手续；大洋房产公司于2007年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付杨溢使用，并应当在交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由大洋房产公司提供的资料报产权登记机关备案；如因大洋房产公司的责任，杨溢不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款承担万分之三天的违约金，累计最高不超过已付房价款的2%”处理；大洋房产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，杨溢有权要求大洋房产公司赔偿双倍的装饰、设备差价；等等。合同签订后，杨溢按约支付了大洋房产公司购房首付款35万元。同年11月22日，杨溢与大洋房产公司及中信银行嘉兴分行签订《个人购房借款合同》及补充协议各一份，约定杨溢因向大洋房产公司购房而向中信银行嘉兴分行借款78万元，借款期限自2007年11月22日起至2027年11月22日止，还款方式为按月等额本息；杨溢同意以本合同项下借款资金所购房屋抵押给银行，作为借款之担保，在办妥抵押登记前，大洋房产公司提供阶段性连带责任保证，等等。同日，中信银行嘉兴分行将78万元划入大洋房产公司帐户。11月27日，财富广场物业公司与杨溢办理了交房验收手续。12月2日，杨溢入住财富广场A幢A单元302室，并实际居住至今，但尚未办理过户登记手续。
2008年8月20日，杨溢致函大洋房产公司，要求其尽快交付空气质量检测报告、修补墙面及解释促销广告中信息的完整含义，否则不排除杨溢将来主张解除合同（退房）。9月19日，杨溢致函大洋房产公司要求退房，理由为大洋房产公司拒不提供空气质量检测结果文件、修补墙面，以及精装修房的促销广告存在欺诈。9月28日，大洋房产公司复函杨溢，认为其已履行购房合同的全部义务，且杨溢已入住近一年，故不同意杨溢的退房要求，并通知杨溢及时完善交房手续，办理产权过户登记手续。10月2日，杨溢向大洋房产公司发出《对0928复函的回复》，称经杨溢催告后，大洋房产公司仍未履行空气质量检测、墙面修补等义务，并在购房价格上存在欺诈和显失公平的成份，故杨溢有权解除合同，要求大洋房产公司在同年12月31日前办妥退房有关事项，并及时将剩余房贷归还中信银行嘉兴分行。
原审另查明：2008年12月至2012年3月期间，中信银行嘉兴分行与杨溢、大洋房产公司之间因案涉A302室商品房房贷、担保等纠纷发生多次诉讼，相关裁判文书业已生效。
2012年2月27日，杨溢提起本案诉讼，要求确认其于2008年9月20日、2009年4月10日发送到达大洋房产公司的解除合同通知因大洋房产公司丧失异议权而发生解除的效力。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点在于杨溢向大洋房产公司发出的解除《商品房买卖合同》的通知是否发生合同解除的法律效力。关于合同解除，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，杨溢与大洋房产公司之间签订的《商品房买卖合同》和《财富广场西区住宅装修合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定或法律规定确定各自的权利和义务。杨溢以大洋房产公司未及时办理房屋产权移交手续和未按照约定提供室内空气质量检测报告为由要求解除购房合同。关于未及时办理房屋产权移交手续的问题，根据双方确认的事实，大洋房产公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日期前将房屋交付给杨溢，杨溢已验收了房屋并居住至今，故大洋房产公司已履行了合同约定的主要义务。虽然该房屋至今尚未过户至杨溢名下，但办理过户登记手续需要双方配合完成，即使存在未交付相关文件资料的情形，导致杨溢不能在约定期限内取得房地产权属证书，根据该合同第十五条的约定，杨溢也只应追究大洋房产公司的违约责任，不能主张退房。故杨溢的上述理由并不符合合同法第九十三条第二款关于合同约定解除的规定。同样，上述理由也不符合合同法第九十四条关于合同法定解除的规定。因此，无论根据合同约定还是法律规定，杨溢均不享有购房合同的解除权。关于未提供室内空气质量检测报告的问题，根据双方签订的《财富广场西区住宅装修合同》第三条至第六条的约定，如果由于大洋房产公司的责任，室内空气质量达不到标准的，大洋房产公司须进行整改，经整改仍达不到标准的，杨溢可提出退还装修价款的要求，大洋房产公司承担延期交付的违约责任。因此，即便是由于大洋房产公司的原因未提供室内空气质量检测报告，杨溢也只能根据该住宅装修合同的约定向大洋房产公司主张违约责任，合同并未约定杨溢因此享有解除权。同样，上述理由也不符合合同法第九十四条的规定，故杨溢也不能以此理由行使法定解除权。
由于杨溢主张解除案涉合同所依据的事实和理由并不符合合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定，其向大洋房产公司发送的商品房买卖合同解除通知，即使大洋房产公司未在三个月期限内提出异议，也并不发生合同法第九十六条规定的合同解除的法律效力，对大洋房产公司并无约束力。故对杨溢要求确认其发送给大洋房产公司的商品房买卖合同解除通知已发生解除的效力的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释（二））第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：驳回杨溢的诉讼请求。案件受理费80元，由杨溢负担。
原审判决宣告后，杨溢不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实有误。双方合同约定大洋房产公司在办理房屋交付手续时应出示房屋质量合格的证明文件，若其不提供的，杨溢有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由大洋房产公司承担。另外，双方合同还约定大洋房产公司应在房屋交付后90日内将办理房屋所有权转移登记的资料移交给杨溢，因大洋房产公司的原因导致无法办理房屋所有权登记的，杨溢有权解除合同。由于大洋房产公司未能出示齐全的质量合格证明文件，双方未签署房屋交接单。杨溢在2008年9月19日、2009年4月9日向大洋房产公司发出解除合同的通知。在发出解除合同通知时，杨溢是合同的守约方。大洋房产公司自2008年9月20日之后已终止履行购房合同约定的交付房屋义务、所有权转移登记的资料移交义务、维修义务等。涉案房屋至今仍登记在大洋房产公司名下。大洋房产公司至今未对其于2008年9月20日、2009年4月10日收到的二份购房合同解除通知提出异议之诉。二、根据杨溢的诉讼请求，本案是异议权审查之诉，不是解除权之诉。本案争议焦点为大洋房产公司的异议权何时产生，何时消灭，三个月除斥期间的起算点和终点的审查。本案无需实质审查解除通知中主张的内容，因为该内容属于大洋房产公司提起的确认之诉应审查的内容。原审审查的争议焦点超越了原审诉讼请求。合同法第九十六条规定，当事人一方按照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据合同法解释（二）第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间的，在解除合同到达对方之日起三个月内才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。无解除权的一方发出解除通知同样适用合同法解释（二）第二十四条有关异议期的规定。三个月的异议期是维护市场交易秩序和财产关系稳定的需要。一方要求解除合同，通知到达后对方没有在异议期内提出异议并提起诉讼的，不管发出解除通知的一方是否具有解除权，解除通知发生效力。对方收到通知后怠于行使权利是以默示的方式认可对方提出的解除主张。本案中大洋房产公司在收到杨溢发出的解除合同通知后，没有向人民法院提起异议之诉，故杨溢发出的解除合同通知已经发生法律效力。原审认为杨溢没有解除权，杨溢发出的解除合同通知不发生法律效力的观点错误。三、大洋房产公司不能提供空气质量检测合格的证明，违反了合同的约定，该违约行为导致合同目的不能实现，杨溢因此享有合同解除权。双方合同约定交付以双方签署房屋交接单为凭，但大洋房产公司至今未能提供交接单证明房屋已经交付，而且其发函要求杨溢完善交房手续，说明大洋房产公司认可房屋交付未完成的事实。因此，大洋房产至今未实现法律意义上的实物交付。原审认为根据双方确认的事实，大洋房产公司已经在约定的交房日期前将房屋交付给杨溢，杨溢已经验收了房屋并居住至今，故大洋房产公司已经履行了其主要义务，原审该项认定没有依据。根据购房合同的约定，大洋房产公司逾期交付房屋的，杨溢有权解除合同。另外，购房合同约定，由于大洋房产公司的原因导致杨溢无法办理房屋所有权登记的，杨溢可以解除合同。原审认为办理过户登记手续需要双方配合完成没有依据。因此，杨溢在发出两份解除合同通知时，享有法定解除权及约定解除权。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，且超越诉讼请求，请求二审撤销原判，将本案发回重审或者改判支持其原审诉讼请求。
二审中，大洋房产公司未作答辩。
双方在二审中均未提交新的证据。
本院除对原审认定的事实予以认定外，另认定：在2009年4月9日杨溢向大洋房产公司发出解除合同通知，解除合同的理由是大洋公司未按照合同约定将产权登记资料移交杨溢。大洋房产公司于次日收到该通知。
本院认为，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。如主张解除合同的一方不享有法定或约定的解除权，即使对方未在规定期限内提出异议，解除通知也不发生解除合同的法律效力。因此，杨溢主张解除合同通知是否发生法律效力只需审查对方有否提出异议的上诉理由不能成立。
关于杨溢在发出解除合同通知时是否享有法定或者约定的解除权的争议。杨溢发出的两份解除合同通知载明的解除理由是大洋房产公司未提供空气质量检测结果文件和房屋产权登记资料。大洋房产公司已交付房屋，杨溢已实际入住该房屋，故大洋房产公司已实际履行交付房屋的主要合同义务。即使大洋房产公司存在未能提供空气质量检测结果文件和产权登记资料的情形，也只能要求大洋房产公司承担违约责任，而不能行使法定解除权。另外，双方约定如因大洋房产公司的原因导致室内空气质量达不到标准的，大洋房产公司应进行整改，经整改仍达不到标准的，杨溢可提出返还装修价款的要求，大洋房产公司承担延期交付的违约责任。因此，根据合同约定，即使大洋房产公司未能提供空气质量检测合格证明，杨溢亦无权以此为由解除合同。其次，双方合同明确约定，如因大洋房产公司的原因导致杨溢未能取得房屋权属证书，杨溢不能要求退房，只能要求大洋房产公司承担支付违约金的违约责任。因此，根据合同约定，即便系大洋房产公司的原因导致杨溢未能取得房屋权属证书，杨溢亦无权据此要求解除合同。
综上，杨溢在发出两份解除合同通知时不享有法定解除权和约定解除权，其提出的解除合同请求不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的条件，故该两份解除合同通知不发生解除合同的法律效力。杨溢上诉认为其解除合同通知已发生法律效力的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨溢负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 杨迪虎
审 判 员 谭 灿
代理审判员 陈 远
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 邵 洁