新疆维吾尔自治区新源县人民法院民 事 判 决 书（2016）新4025民初2992号原告:王喜先，男，1934年9月11日出生，汉族，住新疆新源县。委托诉讼代理人：杨德利（系原告王喜先之女婿），男，1972年12月29日出生，汉族，住新疆新源县。被告：张宪忠，男，1968年6月20日出生，汉族，住新疆新源县。委托诉讼代理人：胡晓岸，新疆盛业（伊宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，新疆盛业（伊宁）律师事务所实习律师。被告：新源县海宏房地产开发有限公司，住所地：新疆新源县光明路阳光家园。（缺席）法定代表人：牛强，该公司董事长。被告：新源县城镇房地产开发有限公司，住所地：新疆新源县卡普河路。（缺席）法定代表人:杨哲，该公司总经理。原告王喜先与被告张宪忠、新源县海宏房地产开发有限公司（以下简称海宏房产公司）、新源县城镇房地产开发有限公司（以下简称县城镇房产公司）合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，适用简易程序于2016年9月22日公开开庭审理了本案。经审理发现本案案情较为复杂，裁定转为普通程序后，于2017年1月18日组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告王喜先的委托诉讼代理人杨德利、被告张宪忠及其委托诉讼代理人胡晓岸、张瑞到庭参加诉讼，被告海宏房产公司、县城镇房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王喜先诉称，被告张宪忠为了开发新源县祥和佳苑小区，于2015年3月29日，与原告签订《棚户区改造联建合同》，约定被告张宪忠征迁原告位于拟开发小区的平房，并在2015年7月31日前向原告交付新源县祥和佳苑小区6单元202室和7单元101室两套楼房。合同签订后，被告对原告原有平房进行了拆除，并开发成祥和佳苑小区。但经原告多次催要，被告至今拒不向原告交付约定的两套补偿房屋。为此原告起诉请求判令：1.被告张宪忠向原告交付新源县祥和佳苑小区6单元202室、7单元101室两套房屋；如果无法交付该两套房屋，应当向原告交付另行约定的该小区7单元202室、6单元101室两套房屋，并支付违约金50万元；2.本案诉讼费由被告承担。被告张宪忠辩称，自己当时因没有开发房地产资质，因此便套用县城镇房产公司制式的拆迁补偿合同与原告签订拆迁补偿合同，但后来自己是挂靠在海宏房产公司名义开发了新源县祥和佳苑小区；根据补偿合同约定，自己是以两套房屋（共190平方米，每平方米折价3000元，约合57万元）的实物形式对原告房屋进行补偿。合同签订后，原告反悔，要求增加补偿标准并变更补偿方式为货币补偿。自己同意了原告要求，并一次性向原告支付了货币补偿款共70万元。原告收到该补偿款后，一直未提出异议。原告以实际行动表明双方对补偿方式变更达到了一致，双方合同已履行终结。如果原告收取的70万元不是安置房屋变价款，那么原告收取的该70万元全部或部分即构成不当得利。因此不同意原告的诉讼请求。被告海宏房产公司、县城镇房产公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2015年3月29日，被告张宪忠因拟对原告所居住房屋所在片区进行棚户区改造，套用被告县城镇房产公司制式的拆迁补偿合同，与原告代理人王新顺（王喜先的儿子）签订了一份棚户区改造联建合同（以下简称改造联建合同），约定：乙方（王喜先）在2015年4月1日前将其位于新源县团结路家属院133.76平方米砖混结构的平房及88平方米砖木结构的辅助房予以拆除，甲方（张宪忠）同意在2015年7月31日前向乙方交付补偿的新建小区楼房二套，每套为95平方米，分别为新建小区的6单元202室、7单元101室，超过或少于安置补偿产权面积按市场均价3000元/平方米折抵多退少补。改造联建合同第八条约定:合同生效后，若单方违约，则赔偿另一方经济损失50万元，本合同仍继续履行。被告张宪忠、原告王喜先代理人王新顺及见证人李新劳均在该改造联建合同上签字。2015年4月1日，被告张宪忠通过银行转账形式向原告代理人王新顺支付70万元后，王新顺和杨德利（系原告之女婿）向被告张宪忠出具一份收条。收条内容为：今收到张宪忠支付王喜先房屋置换款700000元，柒拾万元整，置换款已付清。杨德利、王新顺（签字）2015.4.1。之后，被告海宏房产公司在原告拆除房屋所在地段开发建设了新源县祥和家园住宅小区。被告张宪忠至今未向原告交付改造联建合同约定的两套补偿房屋。2017年1月6日，本院依职权至新源县房地产管理办公室（以下简称县房管办）就本案诉争的补偿房屋产权现状进行了调查。县房管办向本院出具一份证明，内容为：经查询新源县海宏房地产开发有限公司开发的新源县团结路祥和家园小区6单元202室、7单元101室房屋，截止目前未在我办办理商品房网上签约及备案手续。庭审中，原告陈述其与被告张宪忠约定的拆迁补偿方式为两套楼房（共190平方米）加70万元现金补偿，当时因担心引起其他拆迁户的不满因此70万元现金补偿条款未在改造联建合同中明确写明。被告张宪忠陈述其向原告支付的70万元，是双方协商一致后对原先合同约定实物补偿变更为货币补偿的变价款（两套房屋190平方米）57万元及另行多向原告支付的13万元。经本院庭审释明，被告张宪忠主张如果认定自己存在违约行为，原告主张的50万元违约金亦明确过高于原告的实际损失。以上事实，由原、被告庭审陈述及下列证据予以证实：1、原告与被告张宪忠于2015年3月29日签订的改造联建合同，证实双方关于房屋拆迁补偿事项及违约责任内容；2、杨德利和王新顺于2015年4月1日出具的收条及信用社转账凭条，证实原告收到被告张宪忠支付的房屋置换款70万元；3、县房管办出具的证明，证实本案诉争房屋产权状况；4、证人李新劳的证人证言，证实原、被告合同约定的拆迁补偿方式是两套房屋的实物补偿。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告张宪忠签订的实质为拆迁补偿性质的合同合法有效，双方均应当按合同约定履行各自义务。被告张宪忠在签订该合同时，并没有县城镇房产公司及海宏房产公司的授权，事后该签约行为亦没有得到两公司的追认，因此应当由张宪忠享有或承担该合同中相应的权利义务。本案各方当事人争议焦点主要为以下三点：一、原告诉求主张的两套房屋是否存在交付的可能或必要。根据合同相对性原则，原告只能向合同相对方被告张宪忠主张合同约定的两套补偿房屋。根据查明的事实，该两套补偿房屋系被告海宏房产公司开发的房屋，现并不在被告张宪忠名下，张宪忠并没有对该两套房屋的合法处分权，亦没有证据表明双方对合同约定两套房屋的位置达成了变更履行的一致意思表示，因此被告张宪忠目前并不存在向原告交付两套房屋在法律上的履行可能。即使按被告张宪忠陈述，其已经向原告支付了安置补偿房屋的变价款及超付款项共70万元，自然亦无再向原告交付两套房屋的必要。因此原告诉求主张的两套房屋，于法无据，本院不予支持。二、被告张宪忠是否应承担违约责任。被告张宪忠按照改造联建合同应当在2015年7月31日前向原告交付安置补偿的新建小区两套房屋。原告在上述约定的交付时间前收取被告张宪忠支付的70万元房屋置换款，不论该款项是被告主张的应安置补偿两套房屋的变价款，亦或是原告主张的合同外口头协商被告张宪忠应另行支付的拆迁补偿款，均不足以反映原告就被告张宪忠未能按原合同约定的实物补偿方式履行义务，免除了被告张宪忠的违约责任。因此，被告张宪忠未能在约定期限内按合同约定向原告交付两套房屋，已构成违约，应向原告承担违约责任。三、原告主张的违约金是否应予调整。违约金数额应当与违约行为给守约方造成的损失大致相当。原告主张的违约金50万元，已明确超出其因被告张宪忠违约行为造成的经济损失，依法应予调整。因此综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度及预期收益等因素，本院依法调整被告张宪忠应当支付原告的违约金为180000元。综上，原告诉求主张的合理部分，于法有据，本院予以支持。被告县城镇房产公司、海宏房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告主张的事实和证据进行辩驳的权利，对由此可能产生的不利法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告张宪忠于本判决生效之日起七日内支付原告王喜先违约金180000元；二、驳回原告王喜先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告王喜先负担5632元，由被告张宪忠负担3168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 长  李 政代理审判员  方拥军人民陪审员  王晓波二〇一七年一月十九日书 记 员  柴丽娜