湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终1062号上诉人（原审原告）：李海林，女，1984年9月18日出生，汉族，住娄底市。委托诉讼代理人：葛增端，湖南楚为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发公司。住所地：长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼***房。法定代表人：罗伟志。委托诉讼代理人：袁文彬，湖南泰涟律师事务所律师。上诉人李海林因与被上诉人长沙铁路房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李海林上诉请求：撤销原判，改判被上诉人按合同约定赔偿违约金。事实和理由：一、原审认定部分事实错误。被上诉人违法操作，在没有补缴土地出让金的情况下，将经济适用住房改为商铺，公开对不特定对象出售，造成上诉人等业主三年多时间办不到土地使用证。按照合同约定，被上诉人应从2015年5月14日起至两证办好之日止按日应向上诉人承担所交购房款万分之三的违约金。一审法院认为未办理土地使用证的行为并不影响上诉人的居住使用，这一认定是错误的。因不能及时办理土地使用证，导致上诉人无法将户口迁入小区，孩子不能及时上学，无法办理房屋抵押等，被上诉人的违约造成了上诉人较大损失。二、原审适用法律不当。《商品房买卖合同》已就违约责任约定了违约损失赔偿计算方法，因出卖人的原因逾期未办好两证，按所交购房款支付万分之三每日的违约金。该条款系由被上诉人自己拟定的格式条款，现在被上诉人又主张违约金过高，违背诚信原则。原审仅判决3000元违约金，明显不当。被上诉人长沙铁路房地产开发公司答辩称：一、一审认定事实错误。1、上诉人所购商铺早在2015年7月已办理好房屋所有权证，并非在案件审理过程中办好的。2、因国家实行房产证和土地证两证合一，上诉人所购商铺在2017年5月又办理了不动产证书。二、导致延期办理土地出让手续致使逾期办理不动产证的原因与责任不在被上诉人，被上诉人不存在违约，原审认定被上诉人违约是错误的。本案中，被上诉人早在2012年底即向国土局申请办理包含上诉人所购商铺在内的月塘大厦一、二层商铺土地由划拨变更为出让地的变性手续。国土局于2013年3月26日正式受理。由于整栋房屋只有部分变性，国土局当时认为要竣工验收后按分摊土地使用权面积才好办理手续。待项目于2014年初竣工验收后，被上诉人再次催促，但因政府部门程序繁琐，一直拖延到2015年1月7日才同意土地变性，并要求补交土地出让金，补办出让手续。接下来关于确定土地出让金基准地价的问题，因政府2014年1月19日公布了新一轮基准地价，而被上诉人认为该项目报批、建设、竣工及销售都在此之前，且早就提出了土地变性申请，故应按此前文件确定基准地价，但国土部门对于究竟应按何标准确定基准地价犹豫不定。直至2016年1月，市政府法制办才就此出具法律意见书予以确定。期间，大量的请示、汇报耽误了较长时间，直至2016年9月7日，市政府召开常务会议，才确定按此前的文件执行。目前，被上诉人已经补交土地出让金，办理了土地出让手续，且为上诉人办理好了不动产证书。由此可见，被上诉人不存在违约，原审认定被上诉人未及时进行土地变性，导致无法按约为上诉人办理土地证，是错误的。三、逾期办证不同于逾期交房。按《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约责任明显过高，应予以减少。本案房屋已按约交付使用，房产证也在合同约定后不久即办理好。即使土地证未及时办理好，也不影响上诉人所购房屋的正常使用，并未造成实质影响。原审法院对违约金予以调整，符合法律规定。综上，请求驳回上诉。李海林向一审法院起诉请求：一、判令长沙铁路房地产开发公司自2015年5月14日起至两证办好之日按日支付总购房款万分之三的违约金；二、判令长沙铁路房地产开发公司在两个月内办理好土地使用权证，并提供正式发票结算办证费用。一审法院认定：2013年8月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于娄星区月塘街××大厦××号房屋，价款93340元。被告应于2013年12月31日前交付房屋，于2015年5月14日前协助办理好房屋所有权证和土地使用证。其中第十五条规定“第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后2015年5月14日前协助买受人办理好《房屋所有权证》与《土地使用证》。如因出卖人的责任，买受人不能在前述约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，每逾期一日，由出卖人按买受人已付房价款的万分之三支付违约金。如因买受人未及时提交办理产权登记所需资料或未及时交纳相关税费等原因而导致不能办理或延期办理产权登记手续，出卖人不承担任何责任。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款及办证税费，被告按约向原告交付了房屋。因被告未及时进行土地变性，导致无法按约为原告等业主办理房屋所有权证及土地使用证。原告与被告多次协商无果，遂诉至本院。在案件审理过程中，被告为原告办理了房屋所有权证，至今仍未将原告的土地使用证办理好。一审法院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按约向被告支付了购房款及办证费用，被告按约向原告交付了房屋，双方之间形成了房屋买卖合同关系。被告应按约为原告办理房屋所有权证和土地使用证。在案件审理过程中，被告为原告办理了房屋所有权证，至今仍未将原告的土地使用证办理好。故本院对原告要求被告办理土地使用证的诉讼请求予以支持。关于逾期办理房屋所有权证和土地使用证的违约金的问题。双方在合同中约定每逾期一日，由被告按原告已付房价款的万分之三支付违约金，原告起诉要求被告按此约定承担违约责任，被告辩称逾期办证不是被告的原因，且被告认为该违约金过高，请求本院予以调整。经审查，被告已按约向原告交付房屋，且已办理好房屋所有权证，其未办理土地使用证的行为并不实质影响原告的居住使用。但因被告未及时进行土地变性，致使被告逾期办证，故不能免除被告的违约责任。按合同约定，违约金为28元/天，结合本案的实际情况，本院认为将违约金酌情调整为3000元为宜。关于原告要求被告提供办证的正式发票结算办证费用的问题，因本案土地证尚未办理，其费用还不确定，故本院在本案中对原告的该项请求暂不处理，但被告在办理好房地产相应的证书后，应当提供正式的发票与原告结算办证费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告长沙铁路房地产开发公司在本判决生效后三十日内为原告李海林所购买的娄星区月塘街××大厦××号房屋办理好土地使用证。二、被告长沙铁路房地产开发公司在本判决生效后十日内向原告李海林支付逾期办理房屋所有权证、土地使用证的违约金3000元。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李海林的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告长沙铁路房地产开发公司承担。本案审理过程中，上诉人李海林、被上诉人长沙铁路房地产开发公司均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本案双方的争议焦点为：《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高及应否调整的问题。上诉人李海林称，原审判决调整违约金计算标准没有法律依据，应按双方约定的标准计算违约金。被上诉人长沙铁路房地产开发公司则称，未及时办理土地使用权证并非被上诉人的原因导致，迟延办证对上诉人并未造成实质性影响，原审判决对违约金予以调整，符合法律规定。本院认为：本案中，上诉人李海林与被上诉人长沙铁路房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，李海林按约向长沙铁路房地产开发公司支付了购房款及办证费用，长沙铁路房地产开发公司按约向李海林交付了房屋，但直至本案审理过程中才办理了房屋所有权证，至今仍未协助办理土地使用权证，其行为违反了合同约定。根据《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，致使买受人不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，由出卖人按买受人已付房价款的万分之三支付违约金。本案一审过程中，长沙铁路房地产开发公司以双方约定的违约金过高为由，要求予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李海林称长沙铁路房地产开发公司迟延办证的行为给其造成了损失，但未能提供证据证明其损失实际存在及损失的具体数额。鉴于案涉房屋已按约交付使用，亦已办理房屋所有权证，长沙铁路房地产开发公司迟延办理土地使用权证的行为对房屋的居住使用并未造成实质性影响。根据前述规定，原审考虑到长沙铁路房地产开发公司早在2012年底便开始向市国土局申请案涉房屋土地由划拨地变更为出让地，且土地使用权的变性须经各方参与方能实现的特殊性，酌情判决对双方约定的违约金予以调整，审慎行使了自由裁量权；同时，原审判决又对长沙铁路房地产开发公司的违约行为予以认定，符合合同法的立法精神，亦兼顾了上诉人的利益。因此，原审判决并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李海林负担。审 判 长  万江国审 判 员  肖 勇审 判 员  周 怡二〇一七年八月十四日代理书记员  杨佳宜附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。