浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初3309号
原告：诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社。住所地：诸暨市暨阳街道城郊居民区。
法定代表人：陈卫平。
委托诉讼代理人：陈大栋，浙江卓颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周铳，浙江卓颂律师事务所律师。
被告：俞立勇，男，1969年5月30日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
被告：诸暨市九号厨房大酒店。住所地：诸暨市暨阳街道苎萝东路***号（1-17）。
负责人：俞立勇。
两被告的委托代理人：张礼均，浙江正瑞律师事务所律师。
原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社（以下至判决主文前简称城郊居民区经合社）与被告俞立勇、诸暨市九号厨房大酒店（以下至判决主文前简称九号厨房）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩华独任审判，并公开开庭进行了审理。原告城郊居民区经合社的委托诉讼代理人周铳、被告俞立勇（即被告九号厨房的负责人）及两被告的委托诉讼代理人张礼均到庭参加诉讼。庭审后，原、被告又进行了多次协商，但未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告城郊居民区经合社起诉称：2013年10月14日，俞立勇向原告承租位于诸暨市暨阳街道苎萝东路与环城东路交叉路口1-11号临时营业房，用于经营饭店，总面积为660平方米，双方约定租赁期限为2013年11月15日至2016年11月15日，第一年租金为700000元整，第二、三年租金以中标价累计递增6%计算，并约定在下年租赁期发生日一个月前付清。合同签订后，俞立勇支付了第一年租金，并注册成立了九号厨房，开展经营活动。第二年租赁期限开始后，两被告没有按约付清租金，经原告多次催讨，两被告支付了截止2014年11月14日的租金。2014年12月15日，九号厨房向原告递交报告，提出两个方案，一则要求解除合同，租金按实际计算，并补偿三个月租金；二则要求继续履行合同，下调租金。原告在收到该报告后出具复函，同意解除合同。后两被告一直没有将所承租的房屋腾退给原告，致使原告一直没有办法重新办理租赁物的再次招标，给原告造成了损失。现起诉，要求判令两被告立即腾退所租赁的房屋，两被告支付自2014年11月15日起至腾退日止的租金，另支付赔偿款157304元。庭审中，原告增加诉讼请求，要求确认原告与被告俞立勇签订的《房屋租赁合同》于2015年2月6日解除的诉讼请求，并明确合同解除后的费用为占有使用费。
被告俞立勇、九号厨房共同答辩称：1、2013年10月14日，俞立勇与原告签订《房屋租赁合同》，约定了租期、租金等属实。合同签订后，俞立勇注册成立了九号厨房，租金实际支付至2014年11月14日；2、九号厨房实际经营人系蔡松，案涉房屋的实际使用人也是蔡松，原告也是明知且认可该情况，如果尚欠租金，应由蔡松承担责任；3、2015年2月6日，原告指派工作人员强行锁住租赁房屋大门，使九号厨房无法继续经营，被告实际占有房屋的时间在2015年2月6日已经结束；4、案涉房屋系临时建筑，出租期限超过了临时建筑使用期限，按照法律规定，2013年10月14日签订的合同是无效的，被告在酒店的经营过程中，进行了装修，装修费用的价值现在将近80万元左右，按照合同法及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第三条的相关规定，应由原、被告双方按照各自的过错，由原告赔偿被告的相应损失。综上所述，原、被告之间的租赁合同属于无效合同，原告的诉讼请求不符合法律规定，要求予以驳回。
原告城郊居民区经合社为证实其主张的事实，提交了以下证据：
1、诸暨市暨阳街道居民委员会给诸暨市人民政府暨阳街道街道办事处（以下简称暨阳街道办事处）的《关于城郊村要求保留35亩留置地块面上建筑的报告》一份、临时建设审批表一份、规划图（复印件）两份，拟证明原告根据上级的规定，将案涉临时营业房报批及暨阳街道办事处认可该房屋为临时建筑的事实。两被告质证认为，临时建设审批表只有暨阳街道办事处及诸暨市规划局规划管理科的意见，临时建筑应由土管部门、规划部门审批，故该审批手续不完善；规划图系复印件，真实性无法确认；报告是原告单方意思表示，且是否提交给相关部门也无法考证，法律规定临时建筑的期限为二年，超过即无效。
2、《房屋租赁合同》一份，拟证明原告与俞立勇于2013年10月14日签订合同，对租期、租金及违约责任等作了约定的事实。两被告质证认为，对真实性没有异议，但由于原告出租给被告的房屋已经超过了临时建筑的使用期限，该合同无效。
3、函件三份（第一份落款时间为2014年12月15日，系九号厨房向原告发送的《报告》；第二份落款时间为2015年2月4日，系原告向两被告等发送的《关于终止租赁合同的函》；第三份落款时间为2015年2月6日，系九号厨房向原告发送的《对〈终止房屋租赁合同〉的回复》），拟证明《房屋租赁合同》于2015年2月6日已经解除的事实。两被告质证认为，对真实性没有异议；2014年12月15日及2015年2月6日以九号厨房名义发送给原告的函件系实际经营人蔡松所为，对该函件的形成情况被告俞立勇是不知情的；该三份函件中，原告在《关于终止租赁合同的函》中明确了蔡松是案涉房屋的实际使用人，也可以明确案涉房屋在2015年2月6日已经停止营业，实际由原告占有控制；由于案涉房屋系临时建筑，超过了使用期限，双方签订的租赁合同无效，所以不存在合同解除的问题；2015年2月6日因原告指派工作人员强行锁住了酒店大门，使酒店无法继续营业，从函件中可以看出，2015年2月6日酒店已经实际停业了，在这个情况下，被告向原告发函要求原告招标出卖酒店的财产以减少损失及支付占用使用费，故2015年2月6日之后不应该计入被告占有使用的时间。
4、《协议》一份，拟证明原、被告协商一致，截止2015年8月19日两被告尚欠租金500000元的事实。两被告质证认为，该份协议不能达到原告的证明目的，被告实际占有到2015年2月6日止，因为案涉房屋系临时建筑，原、被告双方的《房屋租赁合同》无效，造成了原告巨大的经济损失，原告也没有履行招标的义务，导致九号厨房的资产未能出让，且该协议中也约定了以九号厨房的资产出让的方式清偿被告应该支付给原告的占有使用费。
被告俞立勇、九号厨房为证实其辩称的事实，提交了以下证据：
5、110出警单一份，拟证明2015年2月6日原告与蔡松因为房屋租赁的问题发生纠纷的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，派出所出警后发生的事情，应该由办案民警出庭作证。
6、照片一份，拟证明原告方已经在使用租赁房屋的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，不能达到被告的证明目的。
7、申请证人郭某出庭作证，拟证明2015年2月6日，原告的工作人员强行锁住酒店大门，致使酒店无法继续营业，房屋由原告方实际占有控制的事实。证人郭某陈述：九号厨房的电器都是其维修的；2015年5月份，其来该店维修电视机，当时门口在吵架，后来有人将酒店的大门锁掉了，听别人说是因为房租的事情来锁门的，具体锁门的人是谁不清楚；酒店老板是一个姓俞的人。原告质证认为，发生纠纷的时候，证人是在维修电视机，不知道外面的事情，具体锁门的是谁也不清楚，不能达到被告的证明目的；证人作为酒店的维修工，维修了快两年的时间；证人还明确陈述酒店的老板是俞立勇，可以看出俞立勇还是在经营酒店的。两被告质证认为，基本没有异议，可能因为时间较长，证人有些情况想不清楚；叫证人去维修电器的是酒店的其他人。
上述证据，本院分析认证如下：
证据1，《关于城郊村要求保留35亩留置地块面上建筑的报告》系原告单方制作，也无证据表明暨阳街道办事处已收到该报告并作出回复，故本院不予确认；临时建设审批表上诸暨市规划局规划管理科的意见为“请国土、建设、暨阳街道签署意见后，报局领导审定”，暨阳街道办事处的意见为“同意报审”，土管部门及市规划局未有最终审定意见，故不符合临时建设报批程序，本院不予确认；规划图系复印件，未经与原件核对，本院不予确认。
证据2、3、4，本院对真实性予以确认，至于是否具有法律约束力本院将在下文阐述。
证据5、6、7，本院对真实性予以确认，可以证明相应的事实。
经审理，本院查明：九号厨房是个人独资企业，负责人系俞立勇。2013年10月14日，原告城郊居民区经合社（甲方）与被告俞立勇（乙方）签订了《房租租赁合同》一份，约定：“甲方将坐落在暨阳街道苎萝东路与环城东路交叉路口1-11号临时营业用房，总面积660㎡，以公开竞标方式，有偿出让使用权，乙方中标，中标价为柒拾万元整…一、营业用房租赁期限：自2013年11月15日起至2016年11月15日止，暂定时间三年。二、营业房年租金（人民币）柒拾万元整，第一年租金在本协议签订前付清，第二、三年租金以中标价累计递增6%计算，并在下年租赁期发生日一个月前付清…”。此后，九号厨房在该房屋内营业。
2014年12月15日之后，双方多次函件往来，磋商合同解除事宜。2015年2月6日，原告对案涉租赁房屋的大门用锁锁住，当日，双方还为此发生纠纷，拨打了110报警电话。2015年8月19日，双方又签订《协议》一份，对合同解除事宜作了约定。
还查明：现案涉房屋的一侧墙柱上挂有“诸暨市世通汽车修理厂”的牌子，并有“世通汽修”醒目字样。
再查明：案涉租赁房屋系临时建筑，但未经相关主管部门审批。
庭审中，本院就双方签订的《房屋租赁合同》的效力进行了释明，原告表示如该合同无效，则将租金变更为占有使用费。
本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案的第一个争议焦点为原告与俞立勇于2013年10月14日签订《房屋租赁合同》是否有效？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”案涉租赁房屋系临时建筑，在2009年期间曾经报请相关部门审批，但最终未有土管部门和规划部门的审定意见，应视为未经批准；退一步讲，即使2009年曾经批准，但临时建筑的使用期限为二年，而原告将该房屋出租给被告方的时间是2013年，显然已超过了二年的使用期限，故该合同应当认定无效。据此，双方基于无效合同所进行的后续协商，包括解除合同、租金支付等，也应归于无效，也即前述证据2、3、4均不具有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽《房屋租赁合同》无效，但被告方仍应按约定的租金标准计付房屋的占有使用费，由此，引出本案的第二个争议焦点即被告方实际占有使用案涉房屋的截止时间是何时？庭审中，原告陈述“现在酒店有两道锁，一道是原告的锁，一道是被告俞立勇的锁”、“是2015年2月份的时候，双方是一起锁的，具体时间不清楚”，而被告方陈述“是2015年2月6日，锁是同一时间锁的，加锁是他们白天锁的，我们保安是晚上去锁的”，再结合证据5、7，足以证明原告对案涉房屋的大门上锁时间是2015年2月6日。鉴于原告对案涉房屋加锁的行为，已阻止了被告方此后再使用该房屋，故被告方实际使用房屋的截止时间应认定为2015年2月6日。另从证据6也可以看出，案涉房屋的墙柱上已由他人作标牌，从侧面反映被告方已不再使用案涉房屋。
综上所述，原告与俞立勇于2013年10月14日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告方理应将案涉房屋腾退给原告，但在被告方腾退过程中，原告不得设置障碍，已设置的障碍（如门锁）应予消除。现被告方已支付了2014年11月14日前的占有使用费，原告对此亦无异议；参照双方对“租金”标准的约定，被告方应支付原告2014年11月15日至2015年2月6日期间的房屋占有使用费为170761.64元〔700000元×（1+6%）÷365天×84天〕。虽然合同系被告俞立勇和原告签订，但实际系九号厨房占有使用该房屋，且该酒店系个人独资企业，其负责人也即俞立勇，审理中，被告九号厨房对原告要求其承担相应义务也未提出异议，故上述义务由两被告共同承担并无不当。原告要求两被告支付赔偿款157304元，因其系基于双方在《房屋租赁合同》中的约定提出的请求，现本院认定该合同无效，不具有法律约束力，故对该请求不予支持。被告方在抗辩中提出有损失要求原告赔偿，但未提起反诉，亦未提供初步证据，故本院不予审查，当事人可另行处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社与被告俞立勇于2013年10月14日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告俞立勇、诸暨市九号厨房大酒店将位于诸暨市暨阳街道苎萝东路与环城东路交叉路口1-11号临时营业房腾退给原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社，限本判决生效之日起三十日履行完毕；在该期间内，原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社应消除其设置的锁门障碍，并不得另设障碍；
三、被告俞立勇、诸暨市九号厨房大酒店支付原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社2014年11月15日至2015年2月6日期间的房屋占有使用费170761.64元，款限本判决生效之日起三十日内付清；
四、驳回原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14664元，依法减半收取7332元，由原告诸暨市暨阳街道城郊居民区村级股份经济合作社负担5332元，被告俞立勇、诸暨市九号厨房大酒店负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 韩华
二〇一六年十月十日
书记员 赵焕