新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民事判决书
（2017）新02民终43号
上诉人（原审被告）:克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地：克拉玛依市昆仑路49-2号。
法定代表人:魏杰，系该公司经理。
委托诉讼代理人:夏鲲峰，男，1971年3月31日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）:金涛，男，1977年2月17日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）:田婷婷，女，1981年8月31日出生，汉族。
二被上诉人委托诉讼代理人：侯小山，新疆先觉律师事务所律师。
上诉人克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司(简称克市瑞鑫房地产有限公司)因与被上诉人金涛、田婷婷商品房销售合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人克市瑞鑫房地产有限公司的委托诉讼代理人夏鲲峰与被上诉人金涛、田婷婷的委托诉讼代理人侯小山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人克市瑞鑫房地产有限公司的上诉请求：1、判令撤销一审判决书，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费、案件送达费和其他诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：第一、上诉人对未按合同约定日期交房的事实没有异议，但延期交房是上诉人无法控制的原因造成的。上诉人在合同履行期间确实遇到了天然气入户工程及高层外立面规划、设计审批变更等非上诉人所能控制的市政建设和政策性变化，且上诉人在2014年1月6日的克拉玛依日报上发出迟延交房的公告，按合同约定履行了应当告知的义务，被上诉人在看到公告后并未向上诉人提出解除或变更合同的主张，亦未提出其他异议，视为默认并接受逾期交房事实。所以按合同约定上诉人可免于承担违约责任。第二、2014年4月，市信访局主持并协调市建设局、市房产局、市燃气公司等相关部门共同召集上诉人与业主代表经过各方友好协商，重新达成2014年7月31日前交房的协议，因此被上诉人诉称上诉人无故延期交房的违约行为和推断不能成立。第三、若被上诉人认可合同约定的交房时间，本案已超过二年诉讼时效，若被上诉人认可公告的2014年7月31日交房时间，实际晚交房三日，应计算三日违约金。第四、同类案件应适用�一标准，与本案情况类似的案件裁判结果是驳回了要求上诉人支付违约金的诉讼请求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称，1、上诉人提到的免责事由不属于不可抗力，同时在报纸上的公告也是格式合同，并未向被上诉人解释说明，对被上诉人不发生法律效力。2、针对业主与上诉人达成了新的交房协议实际是不存在的。3、本案并未过诉讼时效。4、上诉人陈述存在同案不同判问题，该案件与本案案件事实不同，故该主张不能成立。被上诉人认为一审认定事实清楚、适用法律正确，请求本院依法维持。
一审原告金涛、田婷婷向一审法院起诉请求：1、判令克市瑞鑫房地产有限公司支付金涛、田婷婷逾期交房违约金33232元；2、克市瑞鑫房地产有限公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年1月24日，被告克市瑞鑫房地产有限公司与原告金涛、田婷婷签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天池南52幢1单元301号房屋。合同第八条交付期限约定：01lydyh01出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180内告知买受人的；2、由于市政停水、停电或其他非甲方所能控制的情形导致的延误；3、24小时内降水超过100mm或六级以上大风、沙尘暴等客观情况及视为配合政府的法规和公告而引起的延误。01lydyh01合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：01lydyh01除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付逾期不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履�；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之贰的违约金。01lydyh012014年8月1日，被告向原告交付了房屋。对于双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。
原告主张已经按�同约定交付了购房款606436元，并提供首付款收据、克拉玛依住房公积金个人住房抵押借款合同、克拉玛依住房公积金管理中心出具的公积金个人贷款明细、契税完税发票予以证实。被告对原告贷款支付房款320000元予以认可，但认为首付款收据上的印章仅有01lydyh01克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司01lydyh01字样，无编码，故对首付款收据的真实性不予认可。关于契税完税发票的开具程序，被告解释称，被告出具房款已经交清的证明后地税局方可开具契税完税发票。一审法院认为，原告提供的首付款收据盖有被告的印章，�告对真实性不予认可，但未提供相反证据予以证实，且根据被告所述，被告出具付清房款的证明是开具契税完税发票的前提条件，故原告已经持有契税完税发票的事实可以证实原告已经交清房款，结合被告已经向原告交付房屋的事实，一审法院对原告已经交付房款606436元予以确认。
被告主张逾期交房是因燃气公司工期延误与房屋外立面审批迟延所致，其已与原告达成2014年7月31日交房的协议，并提供下列证据予以证实：1、2012年8月6日，被告与燃气公司签订的《克拉玛依市天然气建设工程委托建设管理合同》，委托燃气公司建设天池南二期住宅楼项目天然气管道工程。2、2014年1月6日，被告在克拉玛依日报发布的通告�01lydyh01我公司开发建设的天池南二期住宅楼（50、51、52栋）已基本完工，所剩天然气入户接头工作因冬季低温无法施工。不得已，整个工程将延至2014年春季验收交工。我们对因此给购买了上述住宅的业主带来的不便表示歉意。特此通告！01lydyh013、2014年4月10日，克拉玛依市信访局的信访简报：购房人反映克市瑞鑫房地产有限公司延期交房，克市瑞鑫房地产有限公司解释称政府配套工作不到位耽误了工期。信访局联系克市瑞鑫房地产有限公司及房产局、建设局派人到现场做疏导解释工作，要求克市瑞鑫房地产有限公司作出施工进展计划书，告知购房人；积极协调燃气公司尽快开工。4、情况说明一份，载明克市瑞鑫房地产有限公司承诺2014年7月31日前交房。5、2014年7月11日，被告向燃气公司发的函，载明被告督促燃气公司完成天然气入户工程。原告对以上证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。一审法院认为，上述证据只能证实被告就交房时间作出承诺，并不能证实双方重新达成2014年7月31日前交房的协议，故对被告称双方已就交房时间重新达成协议的事实不予确认。关于逾期交房的原因，上述证据中仅是被告单方面的说明，并不能证实其主张。
一审法院认为，原告与被告对双方签订的《商品房买卖合同》内容事实无异议，一审法院予以确认。双方当事人的争议焦点是：1、原告是否按合同约定支付了购房款；2、被告未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2013年10月30日前交付房屋，是否存在免责事由及应否承担违约责任；3、违约金计算方式及数额。
一、关于原告是否按合同约定支付了购房款。承前所述，因原告提供了交付首付款和贷款的凭据，已交纳契税，且被告已向原告交付房屋，依法认定原告已全额支付购房款。二、关于被告是否存在免责事由的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条01lydyh01买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。01lydyh01及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同�纷案件适用法律若干问题的解释》第一条01lydyh01本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同01lydyh01之效力性规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人理应依合同约定内容履行各自义务，否则将承担相应的民事法律后果。依上述查明事实，原告已经依约交付购房款，全面履行了合同义务，但被告未按合同约定日期交付房屋。被告辩称延期交房是因燃气公司工期延误、房屋外立面审批迟延所致，依据合同第八条的约定，其可据实延期。一审法院认为，首先，被告提供的证据并未证实延期交房的原因仅是天然气工程延误或房屋外立面审批迟延。其次，即使天然气工程的确延误，案涉合同约定的交房日期由克市瑞鑫房地产有限公司确定，克市瑞鑫房地产有限公司应当预见和避免可能存在的工期延误，合理确定交房时间，燃气公司工期延误并非其不能控制的情形。再次，克市瑞鑫房地产有限公司因与第三方设计、施工或办理行政手续等原因致使涉案标的未能竣工，是克市瑞鑫房地产有限公司应当自行承担的经营风险，不影响金涛、田婷婷的合同权利。故对该项辩解理由依法不予采信，克市瑞鑫房地产有限公司并无免责事由，应承担违约责任。三、关于违约金计算方式及数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条01lydyh01当事人一方不履行合同义务或者履行�同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。01lydyh01第一百一十四条第一款01lydyh01当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。01lydyh01结合上述查明的事实，克市瑞鑫房地产有限公司迟延履行交付房屋义务的事实存在，且双方在合同中对违约金计算方式进行了明确约定，该约定不违反法律法规禁止性规定，克市瑞鑫房地产有限公司理应依约向原告支付违约金。金涛、田婷婷要求克市瑞鑫房地产有限公司向其支付逾期交房违约金33232元（274天×606436元×2?）的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。克市瑞鑫房地产有限公司认为逾期交房未超过180日的辩解理由无事实和法律依据，依法不予采信。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告金涛、田婷婷支付违约金33232元。案件受理费315.40元，由被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司负担。
二审诉讼中，上诉人围绕上诉请求依法提交一份来源是2016年9月6日克拉玛依日报上刊登的《01lydyh01四供一运01lydyh01改革平稳推进》的文章，以证明燃气公司的运营生产和管理带有企业与政府行为，上诉人与燃气公司之间不是平等主体，现因燃气公司行为导致晚交房，属于不可抗力行为，上诉人对晚交房应免责。本院组织被上诉人对该组证据进行了交换和质证。被上诉人对该证据的真实性、合法性均认可，对关联性不予认可，认为该证据不能证实上诉人具备免责条件，且该证据并非新证据，一审庭审中出示过。另，上诉人出示本院制作的（2016）新02民终85号民事判决书复印件一份，以证明同一类案件，延期交房的原因相同，不应出现同案不同判的结果。经质证，�上诉人对该证据的真实性、合法性均认可，对关联性不认可，认为与本案无关。本院审查认为，上诉人出示的克拉玛依日报的文章无法证实晚交房原因系不可抗力，且（2016）新02民终85号民事判决涉案房屋系保障性住房，本案房屋系商品性住房，涉案相对人亦非本案相对人，该判决认定事实与本案不具有关联性，故本院依法对该二份证据均不予采信。
经查阅一审卷宗，上诉人�一审抗辩时并未主张被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。本案二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，当事人在经济活动中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、上诉人克市瑞鑫房地产有限公司未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2013年10月30日前交付房屋，是否存在免责事由；三、�诉人应否承担违约责任。
一、关于本案是否已过诉讼时效问题。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定：01lydyh01当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外01lydyh01。经查阅一审卷宗，上诉人在一审抗辩时并未主张过被上诉人的诉请超过诉讼时效，二审期间�上诉人亦未提供新证据证明被上诉人的诉请已超过诉讼时效，其在二审中行使诉讼时效抗辩权不符合法律规定，故对该主张本院依法不予支持。
二、关于上诉人是否存在免责事由的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条01lydyh01买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。01lydyh01之效力性规定，上诉人与被上诉人在自愿平等的基础上，签订的《商品房买卖合同》及补充协议意思表示真实一致，内容不违反法律强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，否则将承担相应的民事法律后果。依据庭审查明事实，被上诉人按约全额交付购房款，已履行了合同义务，但上诉人未按《商品房买卖合同》约定的日期即2013年10月30日前交付房屋。上诉人辩称晚交房系不可抗力，可以据实延期，且已按照补充协议约定在报纸上进行了公示告知，所以不应承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条01lydyh01当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更。01lydyh01第三十九条第一款01lydyh01采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。01lydyh01之效力性条款，因补充协议并未对主合同约定的具体交付房屋日期作出明确的变更，上述合同系格式合同，对免除或者限制责任的条款未能进一步予以说明。至于与第三方设计、施工或者办理行政手续等原因致使涉案标的物未能竣工，不影响被上诉人的合法权利。故涉案交易标的物的交付日期视为未变更，双方当事人应按《商品房买卖合同》约定的日期即2013年10月30日前为交付房屋前为交付房屋日期。故本院对上诉人的该项辩解意见依法不予采信。
三、关于上诉人应否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条01lydyh01当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。01lydyh01第一百四十四条第一款01lydyh01当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方式。01lydyh01之效力性条款，上诉人迟延履行交付房屋的事实存在，且双方在合同对违约金计算方式进行了明确约定，该约定不违反法律法规等禁止性规定且符合当事人订立合同的初衷，故上诉人应依法承担违约责任。
综上�上诉人克市瑞鑫房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630.80元，由上诉人克拉玛依市瑞鑫房地产�发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔汇涛
代理审判员 吴婷
代理审判员 李萍
二〇一七年二月六日
书 记 员 郗翠清