广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3093号
上诉人（原审被告）：中山年代房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区岐江公园北侧喜来登酒店七楼之五。
法定代表人：余伟标，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周军，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：黄希苗，女，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：黄永亿，男，1966年5月14日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。
上诉人中山年代房地产开发有限公司（以下简称年代公司）因与被上诉人黄永亿商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
年代公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人未能签订商品房买卖合同的根本原因在于资金不足等自身原因，要求修改合同只是借口。被上诉人于2016年1月7日向上诉人提交了延期事项申请表，写明因为资金周转原因申请延期付款，后因未能筹集到资金以及其他个人原因未能签订合同，以借口修改合同条款希望退还定金。二、上诉人已公示商品房买卖合同范本，被上诉人“清楚了解，认可并同意按公示的文本进行签署、履行”，买卖双方已就商品房买卖合同条款达成一致，被上诉人无权要求修改合同条款，上诉人有权拒绝修改合同条款。三、认购书为预约，赋予双方就本约未决事项进行磋商的义务，如果预约中已经约定了本约的条款，就应当遵守执行，而不是继续磋商。被上诉人要求修改已经公示的商品房买卖合同条款等于发出变更合同的要约，上诉人有权拒绝承诺。被上诉人单方要求修改商品房买卖合同条款不成的情况下发出解约通知，属于因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，上诉人有权没收定金。四、被上诉人作为理性商人，具有多次购房经营，熟悉商品房购买行业惯例，理应为自己的行为负责。五、如果支持被上诉人的主张，则任何人均可以借鉴其方法要求退还定金，只要购房人提出修改合同要求，就等同于“协商”，就视为“不可归责于当事人双方”，开发商就必须退还定金。综上，请二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
黄永亿辩称，一、被上诉人于2016年1月12日到上诉人处打算签署买卖合同，只是因为合同不能协商一致才导致未能签订，不存在资金不足的情况。延期申请表在签订认购书同时就签订；二、被上诉人从未见过上诉人所称的公示的合同样本，一审也没有出示合同文本已经公示的证据，被上诉人于2016年1月12日才看到合同文本，因而提出修改意见，签署认购书不等同于达成正式买卖合同；三、合同第十六条第三款明显是不公平条款，限制了被上诉人实体权利，并不能通过诉讼程序进行救济。认购书中第三条第一款、第十二条均是上诉人的格式条款，上诉人并未向被上诉人予以解释、说明，应为无效条款。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
黄永亿向一审法院起诉请求：1.确认黄永亿与年代公司签订的认购书已于2016年1月30日解除；2.年代公司返还黄永亿定金55000元。
一审法院认定事实：2016年1月7日，黄永亿（认购方）与年代公司（出售方）之间签订认购书，由认购方认购出售方开发建设的2-220单位，建筑面积80.99平方米，认购总价为838668元整。付款方式为银行按揭付款，在签订认购书时支付定金55000元，首期楼款373668元须于2016年1月14日前付清（扣除定金），剩余楼款410000元须在2016年1月14日前办理银行按揭并提供贷款所需资料，认购方的按揭申请是否被银行接纳以及按揭申请的年限、金额、利率以银行最终批复为准。此成交价已减除两年返租13%，金额125318元，首期、签约延期至2016年1月29日。认购方确认在签订认购书时，出售方已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证、预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等开发文件，并公示了中山市商品房买卖合同连六个附件的详细内容，以及业主临时公约、前期物业管理服务协议，认购方清楚了解，认可并同意按公示的文本进行签署、履行。认购方须于2016年1月14日前，携带本认购书、定金收据、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项本人亲临富元彩虹装饰城销售中心签署中山市商品房买卖合同及业主临时公约、前期物业管理服务协议等相关文件，如申请按揭者须同时签署齐备按揭申请所需文件，递交按揭所需资料及缴清相关费用。如认购方有下列任一情况的，均视为违约。出售方无需通知认购方并有权及时作出单方面解约处理，届时出售方除可将认购方所交至全部款项（包括但不限于定金、房款）作为违约金没收外，并无需另行通知认购方有权以任何方式将该物业另行出售……1.认购方未依本认购书所约定的日期按时或足额支付任何一期楼价款；2.认购方未依上述指定的日期签署中山市商品房买卖合同（含补充协议及其他附件）……如出现认购方违约，若出售方同意继续履行合同，每逾一天，出售方有权每天按总房价款万分之二向认购方收取违约金。若出售方决定解除认购书或者向认购方追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求认购方承担其他违约责任的，出售方有权要求认购方承担出售方因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费等）。认购方确认在签订本认购书前已阅读并认可出售公示的认购指南、收费指南、中山市商品房买卖合同（含补充条款及其他附件）等资料。该认购书还约定了其他事项，并由年代公司盖章，黄永亿签名捺印确认。黄永亿分两期向年代公司支付定金合共55000元。
后黄永亿于2016年1月12日前往年代公司处就商品房买卖合同的相关条款进行协商，并向年代公司主张希望修改正式商品房买卖合同的部分条款，异议主要集中在外墙使用权的归属、逾期交楼以及逾期办证违约责任等等方面，希望与年代公司进行协商修改。黄永亿当时是与欧姓销售人员进行洽谈的，后欧姓销售人员称不能做主，也不愿意转达黄永亿的修改意见，于是黄永亿于2016年1月12日以书面形式向年代公司寄发修改意见，年代公司确认于2016年1月13日收到。2016年1月28日，黄永亿再次前往年代公司处协商修改合同事宜，当时在场的还有年代公司的销售人员黄燕以及曾姓经理。曾姓经理答复黄永亿除了面积条款可以修改之外，其他条款均不可修改，并且在此过程中，黄永亿还发现黄永亿对涉讼商铺的外墙没有使用权。经过一番考虑之后，黄永亿于2016年1月29日委托律师向年代公司寄发律师函，要求年代公司解除认购书并返还定金。年代公司于2016年1月30日收到函件。后年代公司于2016年2月18日向黄永亿寄发关于解除认购书的通知，认为黄永亿的行为已构成违约，自2016年2月18日之日解除认购书，定金不予退还。现黄永亿认为其与年代公司就商品房买卖合同的部分条款未能达成一致意见，故诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查明：黄永亿提供与欧姓销售人员、黄燕以及邰姓销售人员的短信信息往来，主要内容均是黄永亿要求对正式买卖合同的部分条款进行修改的要求。经质证，年代公司确认邰姓销售人员是其员工，欧姓销售人员、黄燕以及前述提及的曾姓经理均是代理公司的工作人员。
一审法院又查明：庭审中，年代公司陈述，黄永亿是经其朋友官大品介绍到年代公司处购买商铺的，并将官大品的购买申请至黄永亿名下购买。年代公司并提供内部延期事项申请表载明年代公司同意黄永亿延期签约至2016年1月29日。申请内容处载明为“资金周转”。另外，涉讼商铺至今尚未出售。
诉讼中，黄永亿、年代公司双方有和解意愿，故申请庭外和解两个月。但期限届满，双方并未达成一致意见。
一审法院认为，本案是商品房预约合同纠纷。黄永亿、年代公司之间签订的商品房认购协议书是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，黄永亿、年代公司双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行各自的义务。
双方于2016年1月7日签订认购书，认购书的性质是预约合同，双方仍可就正式商品房买卖合同的条款进行进一步磋商。认购书中约定，双方约定于2016年1月29日之前签订正式商品房买卖合同，而在签订认购书即2016年1月7日之后到2016年1月29日期间，黄永亿与年代公司就正式商品房买卖合同的条款进行多次沟通协商，并能提供信件、律师函、短信等证据形成证据链予以证实，黄永亿的这一系列行为较符合逻辑以及生活常理，故一审法院认定黄永亿曾与年代公司就签订正式商品房买卖合同进行过多次磋商。但根据双方的举证，双方均有向对方发出解除认购书的相关函件，表明双方并未就正式商品房买卖合同的条款达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，年代公司应向黄永亿返还所交纳的定金55000元。
关于认购书的解除问题。由于双方对解除认购书主张的时间不一，且基于前述，一审法院认定是由于未能就正式商品房买卖合同的条款达成一致意见，这是不可归责于任意一方的事由，即双方均不存在违约责任。鉴于双方对主张解除认购书的时间不一，故一审法院在本案中以判决形式解除双方于2016年1月7日签订的认购书。
综上，黄永亿诉求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除黄永亿与年代公司于2016年1月7日签订的认购书；二、年代公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向黄永亿退还定金55000元。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1176元，减半收取为588元（黄永亿已预交），由年代公司负担（年代公司于一审判决生效之日起七日内迳付黄永亿）。
双方在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。本案二审争议焦点为认购书的解除应归责于何方。
年代公司上诉认为系因黄永亿自身原因单方解除认购书，构成违约，定金应予以没收。本院认为，相对商品房预售合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，虽然认购书约定“认购方确认在签订本认购书时，出售方已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证、….等开发文件，并公示了中山市商品房买卖合同连六个附件的详细内容，以及……，认购方清楚了解、认可并同意按公示的文本进行签署、履行”，但该条款内容实际上限制了买方黄永亿对商品房买卖合同进一步磋商的权利，对黄永亿权利影响甚巨。而通过考量上述认购书内容可知，认购书为年代公司欲反复使用而预先制定的格式合同，年代公司作为提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。年代公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就认购书中上述条款内容向黄永亿作了提示及说明，也未有证据证明向黄永亿出示了正式商品房买卖合同文本，故该条款对黄永亿不产生法律效力，黄永亿仍享有对正式商品房买卖合同进行磋商的权利。纵观黄永亿提出的修改意见，并非违背诚实信用原则否认预约合同中已决条款或提出令年代公司无法接受的不合理条件，属于就合同主要条款的正常沟通协商，故一审法院认定双方系因不可归责于双方事由导致商品房买卖合同未能订立正确。年代公司的上诉意见，理据不足，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人年代公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1175元，由上诉人中山年代房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年一月二十一日
书 记 员 易嘉璇