浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1444号
上诉人（原审被告）：杨志强。
上诉人（原审被告）：王军洁。
两上诉人共同委托代理人：倪妮、车王望。
被上诉人（原审原告）：傅蓉瑛。
委托代理人：周金广。
上诉人杨志强、王军洁因与被上诉人傅蓉瑛所有权确认纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室房屋系傅蓉瑛所有。2005年10月，傅蓉瑛之女沈瑾因欠王军洁二十余万元无力归还，遂萌生利用上述房屋办假按揭套取贷款归还欠款的想法。沈瑾通过王军洁找到案外人袁艳燕帮忙。袁艳燕提供了其婆婆的照片，由沈瑾向制证人提供该照片伪造了傅蓉瑛的身份证，同时还伪造了上述房屋的房产三证。2005年11月7日，沈瑾带着袁艳燕婆婆至杭州市上城公证处办理了委托公证，杭州市上城区公证处出具了（2005）杭上字第4086号委托书公证书，委托书记载的委托内容为傅蓉瑛委托沈瑾办理杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室房屋的转让事宜，包括签订房屋转让合同、支付有关税费、收取房款等一切相关手续。后沈瑾用假的房产三证调换出傅蓉瑛放置在家中的真三证，于2005年11月10日以傅蓉瑛代理人的身份与杨志强、王军洁签订《杭州市房屋转让合同》，将傅蓉瑛所有的杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室过户到杨志强、王军洁名下。2010年2月沈瑾因职务侵占被刑事拘留，傅蓉瑛在整理沈瑾房间时，发现了房屋转让的相关资料，才得知自己的房屋已被转让。2010年3月8日傅蓉瑛向浙江省杭州市钱塘公证处申请对（2005）杭上字第4086号委托书公证书进行复查，2010年4月9日浙江省杭州市钱塘公证处出具（2010）浙杭钱复第02号复查决定书，决定撤销（2005）杭上字第4086号委托书公证书。傅蓉瑛于2010年7月向公安机关报案。2013年12月16日沈瑾因伪造国家机关证件罪、伪造居民身份证罪被判处有期徒刑。傅蓉瑛于2014年1月23日起诉至原审法院，请求判决确认杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室房屋产权所有人为傅蓉瑛。后傅蓉瑛当庭将诉讼请求变更为：1.判令傅蓉瑛与杨志强、王军洁签订的《杭州市房屋转让合同》无效；2.判令杨志强、王军洁将杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室产权所有人恢复为傅蓉瑛；3.本案诉讼费由杨志强、王军洁承担。
另查明，杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室过户至杨志强、王军洁名下后，以杨志强的名义在深圳发展银行杭州湖墅支行办理了按揭贷款，贷款金额为266000元，该贷款实际交付给杨志强、王军洁用作归还王军洁的欠款。双方约定由沈瑾向银行每月归还按揭款，至还款完成后再将房屋过户至傅蓉瑛名下。后沈瑾每月归还按揭款至2010年2月被刑事拘留，之后的按揭款由杨志强、王军洁支付，至2013年6月，杨志强、王军洁停止向银行支付按揭款。案涉房屋虽登记在杨志强、王军洁名下，但一直仍由傅蓉瑛居住。目前该房屋被多家法院查封。
原审法院认为：案涉杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室系傅蓉瑛所有。傅蓉瑛之女沈瑾为清偿债务，伪造傅蓉瑛的身份证及房屋三证，办理委托公证，在傅蓉瑛不知情的情况下，将案涉房屋过户至杨志强、王军洁名下，并用房屋进行抵押贷款，所贷款项用于归还其欠王军洁的债务。对于上述事实，傅蓉瑛与杨志强、王军洁均无异议，且已经生效判决确认。沈瑾并非案涉房屋的所有权人，其未经傅蓉瑛授权，与杨志强、王军洁签订房屋转让合同，属于无处分权的人处分他人财产，该合同是否有效，是本案争议的焦点。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，傅蓉瑛作为权利人，显然未对沈瑾的行为进行追认，沈瑾在订立合同后也未取得处分权，故其转让房屋的行为属于无权处分他人财产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，房屋转让合同是否有效，需要确定杨志强、王军洁取得案涉房产是否属于法律规定的善意取得。对此，原审法院从物权法所规定的善意取得的构成要件进行分析。首先，杨志强、王军洁受让该房屋时是否是善意的。案涉房屋之所以可以在傅蓉瑛不知情的情况下办理过户登记手续，是因为沈瑾伪造傅蓉瑛的身份证及房产三证，并用伪造的证件由他人假冒傅蓉瑛办理委托公证后才能达成。为完成委托公证，王军洁向沈瑾介绍了其在中介公司工作的朋友袁艳燕，并由袁艳燕的婆婆冒充傅蓉瑛办理假身份证据，到公证处办理公证，根据袁艳燕在公安机关的证言及生效刑事判决所确认的事实，整个过程王军洁均知情，因此可以认定王军洁对于沈瑾无权转让案涉房屋是明知的，在此情况下其仍与丈夫杨志强共同受让了案涉房屋，应认定杨志强、王军洁在受让时具有恶意，不适用善意取得。其次，善意取得的适用应以有偿取得为前提。本案中沈瑾与杨志强、王军洁签订房屋转让合同的真正意图是为了套取银行贷款，用于归还沈瑾在王军洁处的欠款。整个交易过程中并无被告支付房款的证据，房屋向银行抵押后获取的贷款266000元并未支付给房屋所有权人，而是交给杨志强、王军洁作为沈瑾归还王军洁欠款，银行的按揭款仍由沈瑾支付，房屋至今为止也一直由傅蓉瑛居住。故杨志强、王军洁受让房屋却未支付对价，足以证明其取得房屋并非善意。综合上述理由，杨志强、王军洁受让案涉房屋，不符合善意取得的构成要件，现傅蓉瑛主张确认沈瑾以傅蓉瑛名义签订的房屋转让合同无效的请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。无效的合同自始自终无法律约束力，故杨志强、王军洁因无效合同取得的财产，应予以返还，傅蓉瑛请求将杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室产权予以恢复登记至自己名下的请求，原审法院亦以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，于2014年4月14日判决：一、确认签订于2011年11月10日的卖方为傅蓉瑛、买方为杨志强、王军洁的《杭州市房屋转让合同》无效；二、杨志强、王军洁于判决生效之日起十日内将杭州市下城区横燕子弄17幢2单元701室房屋产权恢复登记至傅蓉瑛名下。案件受理费80元，减半收取40元，由杨志强、王军洁负担（于判决生效之日起十日内履行）。
宣判后，杨志强、王军洁不服，向本院提起上诉称：一、袁艳燕在公安机关的陈述属于单方证言，并没有相关证据予以证明，不能作为定案依据；且生效刑事判决书中并没有认定王军洁对沈瑾伪造身份证骗取委托公证一事是知情的。故一审法院认定“王军洁向沈瑾介绍了其在中介公司工作的朋友袁艳燕，并由袁艳燕的婆婆冒充傅蓉瑛办理假身份证据，到公证处办理公证，根据袁艳燕在公安机关的证言及生效刑事判决所确认的事实，整个过程王军洁均知情，因此可以认定王军洁对于沈瑾无权转让案涉房屋是明知的，应认定杨志强、王军洁在受让时具有恶意，不适用善意取得。”是错误的。二、根据上诉人提供的收据、划款及扣款委托书、转账凭证足以证明上诉人已向沈瑾支付了首付款114000元及购房款266000元，根据《公证书》沈瑾有权代收卖房款，而在沈瑾被刑事拘留后案涉房屋的按揭贷款一直由上诉人偿还，直至2013年6月，故上诉人已经支付了相应对价。三、即使如一审法院所判，在合同无效的情况下，双方应当返还财产，一审法院在判决中对于上诉人在本案中已支付的房屋对价（即银行按揭款）只字不提，损害了上诉人合法权益。另，房屋抵押权人已经起诉，案涉房屋已在多起民事诉讼案件中被法院查封，诉争房屋实际无法办理产权恢复登记。请求本院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
针对杨志强、王军洁的上诉，傅蓉瑛辩称：一、被上诉人认为原审判决事实清楚，上诉人王军洁称不知情，在（2013）杭下刑初字第676号刑事判决书中提到王军洁和沈瑾找到袁艳燕去办假身份证，在刑事案件证言中，王军洁也是知道办假证的过程的；二、上诉人在原审中自认贷款了26万，并没有支付给房屋产权人，而是由沈瑾归还其借款；基于以上两点，上诉人的上诉理由不能成立。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据公安机关对袁艳燕所作的笔录及（2013）杭下刑初字第676号刑事判决书的认定，王军洁对沈瑾与袁艳燕合谋伪造傅蓉瑛的身份证及房产三证，并用伪造的证件由他人假冒傅蓉瑛办理委托公证并最终将案涉房屋过户给杨志强、王军洁的事实是明知的，故原审法院认定杨志强、王军洁在受让案涉房屋时具有恶意并无不当。本案中沈瑾与杨志强、王军洁签订房屋转让合同的真正意图是为了套取银行贷款，用于归还沈瑾在王军洁处的欠款，故杨志强、王军洁实际并未向房屋所有权人傅蓉瑛支付相应的房款。综上，傅蓉瑛主张确认沈瑾以其名义与杨志强、王军洁签订的房屋转让合同无效的理由成立，原审法院对其诉讼请求予以支持并无不当。杨志强、王军洁虽为案涉房屋支付了部分按揭款，但按照二人与沈瑾的约定，按揭款是由沈瑾向银行归还的，故杨志强、王军洁可另行向沈瑾主张权利，与傅蓉瑛无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨志强、王军洁的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨志强、王军洁负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年七月七日
书记员 袁其伟