山东省泰安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁09执复30号
复议申请人（被执行人）：张熙国，男，1963年8月13日出生，汉族，住所地：泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：赵美玲，山东岱青律师事务所律师。
复议申请人（被执行人）：冯霞，女，1978年2月12日出生，汉族，住所地：泰安市岱岳区。
申请执行人：张汉翠，女，1968年7月18日出生，汉族，住所地：泰安市泰山区。
复议申请人张熙国、冯霞不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称岱岳区法院）作出的（2017）鲁0911执异199号执行裁定，向本院申请复议。本院于2018年2月24日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
在岱岳区法院执行张汉翠与张熙国、冯霞买卖建材合同纠纷一案过程中，异议人张熙国、冯霞对岱岳区法院（2013）岱执字第988-5号执行裁定执行冯霞名下位于岱下明珠花园的房产提出异议，认为该房产不应作为被执行标的，岱岳区法院对该房产的执行在程序和实体上均违法，请求撤销对该房产的执行。事实与理由：首先，张熙国、冯霞从来未收到或接到评估拍卖该房产的所有通知手续，评估拍卖程序违法。其次，该房产占有土地系粥店社区居委会集体土地，属于小产权房，根据法律规定，小产权房买卖合同无效，因此该房不应作为执行标的。
岱岳区法院查明，原告张汉翠与被告张熙国、冯霞、张新胜买卖建材合同欠款纠纷一案，该院于2012年5月24日作出（2011）岱商初字第947号民事判决书，判令被告张熙国、冯霞共同支付原告张汉翠货款717341元并偿付经济损失。该案审理中，该院于2011年8月30日查封被告冯霞位于泰安市岱下明珠花园11号楼2单元302室房屋。上述判决生效后，经原告张汉翠申请，该院于2013年8月26日对该案立案执行，案件编号为（2013）岱执字第988号。执行中，该院对上述案涉房屋进行续行查封。2013年11月1日，被执行人张熙国向该院填写当事人送达地址确认书，确认被执行人张熙国、冯霞的送达地址为“大河小区11号楼西单元101室”，联系电话为“156××××8887”。经岱岳区法院对案涉房屋委托评估，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司经实地查验，于2014年6月27日作出广泰评（泰）字（2014）第167号《岱岳区粥店社区居委会岱下明珠花园11号楼2单元302室房地产估价报告》，确定该房地产价值为人民币46.93万元。2014年7月18日，该院按照被执行人张熙国提供的送达地址向其邮寄上述房地产估价报告。后该院于2014年10月29日、2015年7月27日、2015年9月14日，委托拍卖机构对案涉房屋进行三次拍卖，均因无人缴纳保证金而流拍。2015年9月16日，申请执行人张汉翠向该院提出申请，同意以第三次拍卖保留价38.0133万元接受案涉房产以抵偿欠款。2015年10月27日，岱岳区法院作出（2013）岱执字第988-5号执行裁定书，裁定扣除案件诉讼、执行等费用，将案涉房屋交付申请执行人张汉翠抵偿欠货款347558元，余款继续执行。2016年1月14日，该院向被执行人张熙国及冯霞送达上述以物抵债执行裁定书，由韩运才予以代收。2017年10月13日，张熙国、冯霞对该院以上执行裁定书提出执行异议。上述广泰评（泰）字（2014）第167号房地产估价报告中“估价的假设和限制条件”第3条第（3）项载明：估价对象位于岱岳区粥店社区居委会岱下明珠花园11号楼2单元302室，该房产为回迁房，集体土地使用权，建筑面积102.918平方米由岱岳区粥店社区居委会提供。
岱岳区法院另查明，岱岳区法院（2011）岱商初字第947号民事判决书查明张熙国与冯霞系夫妻关系，认定该案债务系家庭债务，冯霞对此债务也应承担还款责任。
岱岳区法院认为，一、关于张熙国、冯霞异议所称的其从未收到关于评估拍卖案涉房屋所有通知手续的问题。对此该院经查，被执行人张熙国在本案执行中向该院提供了其与被执行人冯霞的送达地址并留存了联系电话，在被执行人未向该院告知予以变更的情况下，该院按照其确认的联系方式和送达地址向其通知或邮寄送达案涉房屋相关评估事项和文书，故被执行人张熙国、冯霞的该异议没有事实依据，该院不予支持。二、关于该院将涉案房产裁定抵债是否违反法律规定的问题。对此该院认为，涉案房屋系在岱岳区粥店社区居委会记载于冯霞名下的房屋，该房屋非法律规定禁止人民法院查封及处分的财产，亦非法律规定应豁免执行的被执行人财产，因此该院将该房于流拍后经本案申请执行人同意并予以裁定抵债并无不当。并且，假设本案裁定抵债的涉案房屋存有暂不具备登记条件等瑕疵，但后续的完善相关手续、办理产权登记等事项亦可由承受人即本案的申请执行人予以承担，因此，作为本案被执行人的张熙国、冯霞以其涉案房屋存有产权瑕疵为由主张不应将该房作为抵偿其债务的执行标的，其所提该执行异议于法无据，该院不予支持。综上岱岳区法院认为，对涉案房屋裁定抵债等执行行为未加重被执行人张熙国、冯霞债务负担，亦未侵害其其他合法权益，故对张熙国、冯霞执行异议应予驳回。岱岳区法院于2017年12月27日作出（2017）鲁0911执199号执行裁定，驳回异议人张熙国、冯霞的异议请求。
张熙国、冯霞向本院申请复议称，请求撤销岱岳区法院（2017）鲁0911执异199号执行裁定并依法改判。事实与理由：岱岳区法院作出的（2017）鲁0911执异199号执行裁定适用法律错误，认定事实不清，对涉案房产的执行不论在程序上还是实体上都严重违反法律规定，侵害了复议申请人的合法权益。一、程序方面。1、复议申请人冯霞作为该房产的购买人，没有收到法院有关该房产的保全查封裁定，进入执行程序后，涉及该房产评估机构的选定、参加评估现场等都没有通知过冯霞。房产评估报告出来后，也只向复议申请人张熙国进行过邮寄送达，但未送达成功，但根据相关规定，通过邮寄送达方式无法送达时，应当考虑选择其他送达方式。但通过阅卷没有看到有关该评估报告其他方式的送达材料，也没有看到向复议申请人冯霞送达该评估报告的相关送达材料。2、2014年10月29日、2015年7月27日以及2015年9月14日三次对该房产的拍卖，都没有通知过复议申请人；并且该涉案房产属于回迁房，因无产权证无法实际拍卖，复议申请人对前述的三次拍卖的合法性存有异议。一般来说，拍卖标的物必须同时具备三个方面的条件，第一，自然属性。标的物性质必须为特定物而非种类物，不特定便无法实际转移所有权。第二，经济属性。标的物必须具有交换价值。即无论是财产还是财产性权利，都应当能够以货币衡量其一定的价值。第三，法律属性。拟强制拍卖的标的物必须无流通障碍。依照《中华人民共和国拍卖法》第八条：依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。如房产，在房产占用范围内的土地未依法进行相关土地手续变更审批的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条规定的不得转让和不具备转让条件的房地产等。通过以上分析，对涉案房产的拍卖是违法的，因为房产评估报告中载明该房产是回迁房，集体土地使用权，不能自由流转，存在流通障碍，不符合拍卖条件。二、实体方面。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案复议申请人冯霞购置的该套房产就属于还未登记发证的房产，还没有实际过户到冯霞名下。《房屋登记办法》第八十七条：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。本案异议人并非涉案房屋所在地的村民成员，房屋所有权转移登记根本无法办理，房屋所有权无法转移到复议申请人名下，该房产买卖合同无效，因此，该房产无法作为本案的合法执行标的，应当依法撤销对该房产的执行。
张汉翠未提交答辩意见。
本院查明，张熙国、冯霞曾于2014年10月23日向岱岳区法院提出执行异议，认为该院查封了冯霞的岱岳区粥店社区居委会岱下明珠花园11号楼2单元302室住房，并委托泰安市嘉德拍卖行有限公司拍卖，拍卖行定于2014年10月29日在泰安市中级人民法院拍卖，岱岳区法院的执行程序违法，主张该房屋没有产权证，产权不明，不具备拍卖条件，请求终止对该房屋的执行程序。岱岳区法院经审查查明，被执行人冯霞于2011年购买张俊顺的位于泰安市岱岳区粥店社区居委会岱下明珠花园11号楼2单元302室回迁房一套。岱岳区法院认为，涉案房屋系异议人购买，虽未办理权属登记，但属规划建筑，符合拍卖处置条件。遂作出（2013）岱执异字第988-1号执行裁定，驳回异议人张熙国、冯霞的异议。张熙国、冯霞不服，向本院申请复议。本院于2015年6月2日作出（2015）泰执复字第5号执行裁定，认为岱岳区法院执行处置该房产于法有据，并无不当，驳回张熙国、冯霞的复议申请，维持岱岳区法院（2013）岱执异字第988-1号执行裁定。
以上事实，有张熙国、冯霞提交岱岳区法院的2014年10月23日执行异议申请书、本院（2015）泰执复字第5号执行裁定在卷证实。
本院查明的其他事实与岱岳区法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是拍卖程序及拍卖财产是否合法问题。关于拍卖程序问题。2013年11月1日，被执行人张熙国填写当事人送达地址确认书，确认其本人及妻子冯霞的送达地址及电话。岱岳区法院在执行过程中，依据以上地址向被执行人邮寄送达了有关法律文书、房地产估价报告。因被执行人的原因邮件被退回，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定，文书退回之日即视为送达之日。同时，根据二复议申请人向岱岳区法院提交的书面申请书所述，其知道岱岳区法院即将拍卖该房产的时间及房产评估价格，并委托诉讼代理人在执行人员的主持下就该房产抵债问题进行了调解。故岱岳区法院的拍卖程序符合法律规定，没有损害当事人利益。复议申请人主张拍卖送达程序严重违反法律规定的理由不成立，本院不予支持。关于拍卖财产问题。该位于泰安市粥店社区居委会岱下明珠花园11号楼2单元302室房产系冯霞购买自当地社区居民张俊顺，已归冯霞所有，该房产经评估已经确定其价值，不属于法律禁止拍卖的财产。在房地产估价报告中已经说明该房产为回迁房，所占用土地性质为集体土地使用权，以物抵债接受人对拍卖财产的瑕疵已经知晓，故岱岳区法院根据申请执行人的请求裁定以物抵债正确。复议申请人主张该房产不符合拍卖条件、无法作为合法执行标的，执行实体上严重违反法律规定的理由亦不成立，本院不予支持。
综上，岱岳区法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人的理由不成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回张熙国、冯霞的复议申请，维持泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911执异199号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 于 刚
审判员 张 林
审判员 张宗强
二〇一八年三月二日
书记员 陈珠慧