山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第441号
上诉人（原审被告）：杜玉焕，女，1969年3月8日出生，汉族，居民。
委托代理人：赵正东，山东诚杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东开元置业集团有限公司。住所地：临沂市兰山区金雀山路**号。
法定代表人：李忠山，董事长。
委托代理人：魏丙辰，山东理永律师事务所律师。
原审被告：马增辉，男，1986年5月21日出生，汉族，居民。
上诉人杜玉焕因与被上诉人山东开元置业集团有限公司（简称开元公司）及原审被告马增辉租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
开元公司一审诉称，自2010年起，马增辉、杜玉焕就租赁开元公司位于中丘路香榭丽舍项目2号楼108、-108号商铺从事餐饮经营，由于马增辉、杜玉焕资金紧张，一直未按租赁合同约定支付租赁费。2013年1月8日，开元公司、马增辉、杜玉焕双方达成“天一居租金还款协议书”，就马增辉、杜玉焕方拖欠的租金约定了还款期限，并约定于2012年12月26日后，按照新签订的租赁合同履行。2013年1月22日，双方补签了租赁合同，约定租期为五年，自2012年12月27日至2017年12月26日。但在履行该租赁合同过程中，马增辉、杜玉焕还是没有如期支付租金。开元公司因无法联系到被告，于2013年11月26日登报公告，解除了与马增辉、杜玉焕之间的租赁合同。就马增辉、杜玉焕所欠的租金及违约金，开元公司诉至法院，请求判令解除开元公司与马增辉、杜玉焕签订的房屋租赁合同，判令马增辉、杜玉焕支付租赁费94450元及违约金50000元。
杜玉焕一审辩称，原告主体不符，涉案房屋租赁合同是与山东开元置业发展有限公司签订的，与本案原告无关。我与马增辉代表临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司与山东开元置业发展有限公司签订房屋租赁合同，临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司租赁山东开元置业发展有限公司的房屋开办了天一居酒店，均属职务行为，其后果应由临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司承担。我方作为本案主体不适格。请求依法驳回开元公司的诉讼请求。
马增辉未参加一审诉讼，亦未提出答辩意见。
原判决认定，2013年6月20日，山东开元置业发展有限公司变更名称为山东开元置业集团有限公司。
2013年1月22日，开元公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的马增辉、杜玉焕签订“租赁合同”，约定：甲方愿意将其所拥有的位于临沂市兰山区中丘路香榭丽舍项目2#楼108、-108号商铺出租给乙方，租赁建筑面积为707.93平方米，该房屋为现状出租，承租方已充分了解并接受房屋各项配套设施。租期5年由2012年12月27日至2017年12月26日，第一年、第二年租金258394元；第三年租金271314元；第四年租金284880元；第五年租金299124元。乙方应遵守西街商业物业管理规定，并按时向现代物业管理公司交纳物管费，乙方承担租赁期店铺内的水、电、有线电视、电讯、经营税收等一切因乙方实际使用产生的费用，并自行按单如期缴纳。为确保该商铺在租赁期间不受非正常损害，在正式续签该租赁合同之日，原租赁合同缴纳15000元保证金不予退还，视为乙方默认并作为新签租赁合同保证金。如租赁期满或提前终止时，在乙方无违约并缴清应付款项后，甲方即将保证金在七个工作日内无息返还乙方。乙方按上述租金计算标准向甲方缴纳租金，每一年分十二期支付，每月一期。第一期租金21533元，应于签订合同同时支付，以后每期的租金，于前一期的最后一个月前付清，先付后用。乙方逾期交付租金的，则每日按未缴纳金额的3‰向甲方支付滞纳金。甲方现状租赁该房屋，乙方装修不得随意改变建筑物结构及设施，如需改变需先征得甲方同意，所发生的费用由乙方自理。租期结束未经甲方同意不得随意拆除，以免损坏其它部分装修。甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用。乙方依法向甲方交纳租金及相关费用，乙方须按时向有关部门交纳水、电等费用及政府规定的各种税费。乙方在使用期间除履行本协议所规定的各项条款外，并须一并履行双方于2013年1月8日签订的“天一居租金还款协议书”及与现代物业公司于2013年1月1日签订的“天一居还款协议书”，否则甲方可以随时终止本协议。乙方如将租赁场所全部或部分转租、分租、出借予他人，应事先征得甲方书面同意。合同有效期满后，乙方如需继续租用该商铺，应于有效期满之日前三个月向甲方提出续租要求，并在同等条件下拥有该租赁区域的优先承租权。租赁期内，任何一方终止合同及违约，违约方将承担守约方一切损失，违约方支付50000元违约金给守约方。乙方如无故拖延应交付甲方所收取各项费用的时间，则甲方以每日3‰按实际拖欠日收取滞纳金；如乙方超出费用交付约定时间15日，仍不支付甲方应所收取各项费用或不足额支付各项费用的，视乙方违约，甲方有权停止乙方对该商铺的使用权。由于乙方的原因，乙方所交纳的保证金不予退还，并赔偿甲方的直接经济损失。一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按本合同所示地址发送，更改地址、执照内容等重要文件要在七天内以书面通知对方，因通讯地址错误导致不能送达，后果由过错方承担。
2013年1月8日，开元公司为甲方与作为乙方的杜玉焕、马卫国签订“天一居租金还款协议书”，约定：2010年，乙方承租甲方西街2#楼108、-108，从事餐饮经营，截止2012年12月26日，乙方拖欠甲方租金299626元，双方确认上述欠款事实，达成如下还款协议，自2012年12月29日，乙方分三次（2012年12月29日缴纳110000元；2013年2月28日缴纳100000元；2013年3月28日缴纳89626元）付清；2012年12月26日后，乙方按照新签订的租赁合同向甲方缴纳租金，每一年分十二期支付，每月一期有，每期的租金于前一期的最后一日前付清，先付后用，乙方逾期交付租金的则每日按未缴纳金额的3‰向甲方支付滞纳金；在乙方按规定时间还清全部欠款时，甲方可不收取违约金；如乙方未能按本协议规定时间内还款，乙方将按当期未有还款金额的每日3‰的数额向甲方支付违约金，直至乙方还清全部欠款之日止。如乙方任何一期超过本协议规定日期2天未能履行分期还款义务，乙方愿意承担违约金3万元，新续签租赁合同可以终止，由此造成的停水、停电等责任与甲方无关。
2013年11月26日，开元公司在鲁南商报刊登公告，公告内容如下：2013年1月22日，我方开元公司与马增辉、杜玉焕就中丘路香榭丽舍项目2号楼108、-108号商铺签订租赁合同，合同约定租金按月支付，先付后用，但对方未按合同履约，截至本期（2013.10.27-2013.11.26）共计欠租94450元整，严重违约。我方经多次协调催收未果。鉴于以上事实和合同违约责任约定，我公司决定正式与承租方解除租赁合同，并将通过法律途径追收其租金欠款。根据合同约定，承租方具有该商铺的优先购买权。自本公告登报1个月内，承租方若不行使该项权力，我方将对该商铺另行出售。特此公告。
2013年4月13日、5月3日、6月18日、6月25日、7月31日、8月6日、9月5日，马增辉分别向开元公司交纳租金20000元、20000元、5000元、5000元、11000元、50000元、10000元；合计121000元。
2013年5月28日，开元公司与马增辉签暑开元置业消费清单，载明：开元公司自2012年1月1日至同年4月8日在马增辉天一居店消费9919元；开元公司自2012年10月20日至2013年5月18日在马增辉天一居店消费13301元。
2013年9月5日，杜玉焕向开元公司出具内容为“本人杜玉焕保证于2013年9月26日前将香榭丽舍2号楼108、-108室营业房所欠房租共计72917元（截止2013年10月26日）交至开元公司，否则天一居自行承担由此造成的一切后果”的保证书。
2010年12月30日，杜玉焕以“马卫国、杜玉焕”名义向开元公司交纳丽舍西街2号楼108、-108保证金15000元。
原判决认定的上述事实有当事人陈述、举证、质证及庭审调查所认证，有关证据均已收集记录在卷。
原审法院认为，开元公司与马增辉、杜玉焕签订的“租赁合同”，体现当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该租赁合同的签订主体是明确的，承租人是明确的。从2013年1月8日双方签订的“天一居租金还款协议书”、2013年9月5日杜玉焕向开元公司出具的保证书可以看出，在上述租赁合同约定的租赁期间前，马增辉、杜玉焕已经承租使用租赁物，双方对租赁合同的主体并无异议。因此，杜玉焕主张“原告、被告主体不适格、马增辉、杜玉焕是代表临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司与开元公司签订房屋租赁合同承租房屋开办天一居酒店，其后果应由临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司承担”，理由不足，不予采纳。“租赁合同”约定了开元公司终止本协议、停止马增辉、杜玉焕的租赁物使用权的情形，即马增辉、杜玉焕不履行本协议、超出费用交付约定时间15日。因此，2013年11月26日，开元公司在鲁南商报刊登解除与承租方租赁合同的公告，符合“租赁合同”的约定，不违反法律规定，公告产生法律效力。开元公司与马增辉、杜玉焕之间的“租赁合同”关系自公告之日起即予解除。马增辉、杜玉焕应当支付租赁使用开元公司房屋的租金，马增辉、杜玉焕向开元公司交纳的保证金应抵作租金。马增辉、杜玉焕不按约交纳租金，为此，开元公司行使了“租赁合同”的解除权，马增辉、杜玉焕负担了“租赁合同”约定的租赁期间未届满也不能继续使用租赁物的法律后果。因此，开元公司诉讼请求马增辉、杜玉焕支付违约金50000元，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、开元公司与马增辉、杜玉焕“租赁合同”于2013年11月26日解除。二、马增辉、杜玉焕于本判决生效后十日内给付开元公司租金77641元。三、驳回开元公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付借款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3189元，由开元公司负担1475元，由马增辉、杜玉焕共同负担1714元。
上诉人杜玉焕不服原审判决上诉称：1.我、马增辉与开元公司签订“租赁合同”是代表临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司签订，系公司的职务行为，所欠租赁费用应由临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司承担。我、马增辉不应承担责任。2.判决数额计算错误，一审期间，开元公司所诉数额为94450元，在临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司消费25027元、保证金15000元，抵减之后数额应为54423元。综上所诉，请求二审法院依法撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2014）临兰商初字第399号判决书，依法改判或发回重审，本案的上诉费用由开元公司依法承担。
被上诉人开元公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，杜玉焕于2013年9月5日向开元公司出具保证书一份，该保证书载明，截至2013年10月26日共欠开元公司租金72917元。按照“租赁合同”约定的第一年租金258394元计算，2013年10月27日至2013年11月26的租金为21533元，合计欠付租金94450元。2013年1月22日的“租赁合同”载明原租赁期间马增辉、杜玉焕已交保证金15000元，该保证金不予退还，视为新“租赁合同”的保证金。
认定上述事实的证据与原审相同，另有当事人在本院审理期间的陈述予以证实。
本院经审理查明的其他事实与原审相同。
本院认为，2013年1月8日的“天一居租金还款协议书”载明杜玉焕与马增辉之父马卫国于2010年租赁开元公司的商铺从事餐饮经营，2013年1月22日马增辉、杜玉焕与开元公司签订的“租赁合同”以及2013年9月5日杜玉焕出具的交付租金保证书均明确载明马增辉、杜玉焕为“租赁合同”的当事人及租金的付款义务人。利用商铺从事餐饮经营是马增辉、杜玉焕承租商铺的目的，是否设立临沂市兰山区耀贤轩餐饮有限公司与开元公司无关，因此，马增辉、杜玉焕对租赁开元公司的商铺所欠付的租金应当承担偿付义务，杜玉焕关于其签订“租赁合同”是职务行为，其不应承担责任的上诉理由不能成立，不予支持。
开元公司在天一居的消费金额为23220元，该23220元有加盖开元公司的“开元置业消费清单”予以证实。开元公司对杜玉焕提交的天一居单方制作的消费单据不予认可，杜玉焕亦没有提交其他证据予以证实，本院认定开元公司在天一居的消费金额为23220元，该23220元已在开元公司主张马增辉、杜玉焕欠付租金94450元的“租金交付统计表”中扣减，杜玉焕主张应抵减开元公司在天一居的消费25027元的上诉理由不能成立，不予支持。
2013年1月22日的“租赁合同”载明原租赁期间马增辉、杜玉焕已交保证金15000元，开元公司向一审法院提交的“租金交付统计表”中未将该15000元扣减，但一审判决主文中判令马增辉、杜玉焕应偿付给开元公司的租金77641元已经扣减了该15000元，因此本院对杜玉焕主张应抵减保证金15000元的上诉理由不予支持。
综上，杜玉焕的上诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3189元由上诉人杜玉焕负担。
本判决为终审判决。
审判长 田开玉
审判员 杨敬国
审判员 张念国
二〇一五年十一月二日
书记员 孙 壹