辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽03民终1508号
上诉人（一审原告）：付春凯，男，汉族。
委托代理人：李强，辽宁明岳律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：于瑞友，男，汉族。
委托代理人：孙素坤，女，汉族，系于瑞友妻子。
委托代理�：罗莎莎，女，汉族。
原审第三人：鞍山凯达房屋开发有限公司（原海城市建新房屋开发有限责任公司）。
法定代表人：陈学德，该公司经理。
委托代理人：王晶，辽宁星洲律师事务所律师。
上诉人付春凯与上诉人于瑞友、原审第三人鞍山凯达房屋开发有限公司（以下简称凯达公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，海城市人民法院（以下简称海城法院）于2011年1月30日作出（2010）海民一初字第00349号民事判决，付春凯不服向本院提起上诉，本院于2011年8月16日作出（2011）鞍民一终字第203号民事判决。付春凯不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2013年3月25日作出辽检民抗（2013）39号民事抗诉书，向辽宁省高级人民�院提出抗诉。辽宁省高级人民法院于2013年5月6日作出（2013）辽立一民抗字第55号民事裁定，提审本案。提审后于2014年7月21日作出（2004）辽审一民抗字第6号民事裁定，撤销本院（2011）鞍民一终字第203号民事判决及海城法院（2010）海民一初字第349号民事判决，将此案发回海城法院重审。海城法院于2015年6月5日作出（2004）海民一初字第00307号民事判决。付春凯、于瑞友均不服向本院提起上诉。本院于2015年12月22日作出（2015）鞍审民再终字第00027号民事裁定，撤销海城法院（2004）海民一初字第00307号民事判决，发回海城法院重审。海城法院于2017年1月10日作出（2016）辽0381民初1804号民事判决，付春凯、于瑞友不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭对此案进行了审理。上诉人付春凯的委托代理人李强、上诉人于瑞友及其委托代理人孙素坤、罗沙沙、原审第三人凯达公司的委托代理人王晶到庭参加诉讼。上诉人付春凯经依法传唤未出庭。本案现已审理终结。
付春凯上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法判令于瑞友赔偿付春凯违约金人民币100万；2、本案一切诉讼费用由被上诉人于瑞友承担。事实和理由：1、依双方签订的《开发权及土地出让协议书》，土地权利应为面积8012平方米，用途为综合用地的国有土地使用权。于瑞友挂靠在第三人办理国有土地出让手续时，其没有拿到8012平方米用途为综合用地的国有土地使用权。按照土地出让合同记载，其仅拿到了4163平方米用途为住宅用地的国有土地使用权，因此构成违约。依据协议约定，其应当赔偿上诉人违约损失100万元。2、一审判决于瑞友赔偿违约损失20万没有法律依据。一审认定于瑞友因其自己的过错导致所获得的土地出让手续存在严�瑕疵及没有向付春凯交付土地出让金缴纳凭证等行为是“存在一定过错，应承担一定责任”，明显与事实不符。3、一审判决认定上诉人存在过错没有事实和法律依据。于瑞友并未按照协议第六条约定将全部手续交付给上诉人，包括“国有土地使用权出让合同”。在此案再审期间，于瑞友出示了其缴纳土地出让金缴费凭证的原件，一审判决认为“此前该组票据一直在于瑞友手中，未向相关部门提供上述凭证”，这是导致其办理土地手续出现瑕疵的原因，同时也充分证明于瑞友未按协议约定将全部手续交付付春凯。双方签订协议时，于瑞友并未告知上诉人其根本没有拿到面积为8012平方米、用途为综合用地的国有土地使用权的事实。2006年7月2日上诉人为其出具了100万元欠条后，于瑞友才将国有土地使用证原件交给上诉人。以上事实证明，双方按照原海城国有（2002）字第138号土地使用证进行的转让，而不是按照“国有土地使用权出让合同”进行的转让。于瑞友没有明确告知付春凯其土地权利的实际情况。4、上诉人在实际开发过程中对原设计规划进行变更是经过有关主管部门批准的，而非“擅自更改”。5、辽宁省人民检察院抗诉书对于瑞友存在违约的事实进行了客观公正的论述，辽宁省高级人民法院下达的再审裁定书对此也有所转述，而再审判决对相关事实不予论证不妥。
于瑞友辩称，我四证俱全，将手续齐全地转让给付春凯，没有影响对方建楼，付春凯要求我赔偿没有根据。政府部门注销土地使用证及更改土地使用证与我无关。对方更改原设计规划图增加了近600万的收益。楼已经盖完了，我向付春凯要求给付转让费时，对方才说我的土地证不合理。当时申请办证时我要交8012平的土地出让金，因只有4163平为住宅用地需要交纳土地出让金，其余面积为绿化用地不需要交费。政府部门后来的改证行为与我无关。
于瑞友上诉请求：1、撤销一审判决，改判于瑞友不向付春凯给付违约损失20万元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认为海城市政府将原土地使用证注销并重新换证，据此认定于瑞友违约不能成立。双方于2006年签订协议，而换证行为发生于2010年。上诉人无法预见到订立合同四年后会发生政府部门注销重新发证。上诉人在订立转让合同时取得的转让土地全部证照都是由相关政府主管部门颁发，而非上诉人伪造。上诉人在合同签订和履行过程中无过错。2、付春凯依据上诉人交付给其的证照很顺利的完成了土地开发事宜，且已将开发的房屋销售完毕。上诉人及时全面履行了转让协议，一审判决认定政府注销原土地使用证并重新发证为上诉人违约，强人所难。3、一审判决认定上诉人转让土地后未将土地出让金缴纳凭证交付给付春凯存在过错而让上诉人承担20%的违约责任不妥。如上诉人不缴纳土地出让金政府部门不会向上诉人颁发土地使用证。交付土地出让金缴纳凭证仅为合同的附随性义务，根本不影响付春凯开发土地。上诉人在履行合同过程中没有违约行为，不应当承担违约责任。付春凯也未对其损失的具体数额举证证明。4、一审法院认为此案诉讼时效应从海城市人民政府撤证之日即2010年4月22日起算是错误的。双方签订土地转让合同后，即将国有土地出让合同原件交付给付春凯。且在鞍山市中级人民法院（2008）鞍民一初字第6号案件中，付春凯曾在该案庭审时将该份国有土地使用权出让合同作为证据使用，可见付春凯早在2007年12月10日前即知晓该合同的全部内容。该合同第一条即清晰载明出让人出让的土地为4163平方米。诉讼时效起算点最迟应为2007年12月10日。付春凯主张权利已超二年诉讼时效。
付春凯代理人辩称，于瑞友存在违约行为，付春凯起诉没有超过诉讼时效。
第三人凯达公司辩称：与我方无关，我方没有意见发表。
付春凯向一审法院起诉请求：2006年3月25日，原、被告签订一份“开发权及土地出让协议书”，约定被告于瑞友将其已取得开发权的土地一处转让给原告付春凯，转让费为人民币250万元，由付春凯在楼房建筑完毕后，按照立体给付现楼。同时约定，如于瑞友提供的手续有瑕疵，由其负责完善，如不能完善，付春凯有权对其按违约进行处理。协议签订后，于瑞友向付春凯交付了相关手续，包括投资许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证及后交来的国有土地使用证。按照这些证件记载，付春凯受让的开发土地面积应为8012平方米。但在后来的开发建设过程中，付春凯发现于瑞友实际上在国土部门只交纳了4163平方米的土地出让金，剩余的土地出让金其根本没有交纳，付春凯在起诉后申请原审法庭调取土地局档案时也发现于瑞友在国土部门只交纳了4163平方米的土地出让金，由于于瑞友没有按合同约定为付春凯办理8012平方米综合用地，仅为付春凯办理了4163平方米住宅用地，土地性质和面积的变化致使付春凯蒙受巨额经济损失，合同中约定的违约金远远不能弥补所受损失，故依照《合同法》的相关规定，�原诉求的赔偿损失100万元变更为评估后的实际损失，如实际损失小于100万元，则按100万元的违约金进行赔偿。
一审法院认定事实：于瑞友于2001年挂靠在海城市建新房屋开发有限责任公司名下，在海城市响堂管理区小河村取得土地开发权一处，其投入资金并办理了开发建设的手续及进行了先期投入，后于2006年3月25日与原告付春凯达成“开发权及土地出让协议书”，将该项目转让给付春凯。该协议的主要内容是：“甲方于瑞友，乙方付春凯，甲方挂靠在海城市建新房屋开发有限责任公司名下，在海城市已取得土地开发权一处，位于海城市响堂管理区小河村，投资许可证编号：2001103312043；建设工程规划许可证号（NO.313431），土地使用证号：海城国有（2002）字第138号，拆迁许可证号：拆许字（2002�第09号。甲方、乙方现经充分协商，达成协议如下：一、甲方将该地块的开发权及相关权利、土地、手续等全部转让给乙方；二、双方商定价格为250万元整，给付方式为：楼建筑完毕后，按照立体（即由上至下）给付现楼（中间一栋楼）的形式，按照商业用房为当时售楼价格，住宅楼当时售楼价，给付甲方250万元现楼。如不能取齐的，乙方可以给付现金；三、甲方在前期所做的投入所产生的权益及利益均归乙方所有；四、甲方负责协调乙方与海城市建新房屋开发有限责任公司、村上关系，如出现影响乙方正常开发的行为，甲方承担全部责任；五、双方在本协议签字后，甲方退出开发，甲方在该开发中，没有任何权益和收益权；六、甲方将全部手续（不含土地使用证）交给乙方，甲方在100万元现金到位后，将土地使用证交给乙方。乙方在接收后，进行动迁；七、违约责任：1、甲方如在本合同签字后不转让本合同第一条的权利，或反悔影响乙方的经营活动时，甲方赔偿乙方100万元：2、乙方不在规定时间付款，要承担日万分之一的利息，直至付清为止。不给甲方楼房，在给付现金的基础上，增加给付10万元。3、如甲方的手续出现瑕疵或不能协调好本合同第四条的关系，甲方负责将手续完善或协调好，在五日内不能解决的，乙方出面办理，由此产生的一切费用由甲方承担。如乙方也无法办理，乙方有权要求按照甲方违约处理。八、本合同解除条件：1、甲方和乙方协商一致；2、一方出现违约，另一方明确表示不履行本合同时；3、遇法规、政策调整时，本合同不能存续时。九、本合同一式两份。双方签字后生效。”落款有二人签名。原、被告签订协议后，付春凯挂靠在海城市建新房屋开发有限责任公司的名下，将该工程发包给海城市甘泉建筑公司。2006年7月2日付春凯给于瑞友出具一份欠条，内容为：“现欠于瑞友协议楼房协议款100万元，于瑞友将土地使用证交给付春凯；此款含在双方协议的250万元转让款中，双方原协议第六条作废；其他条款不变。欠款人付春凯”。2006年11月10日原、被告双方又签订了一份“开发权转让补充协议书”，该协议的主要内容为：“甲方于瑞友，乙方付春凯，甲、乙双方就开发权转让中事宜达成补充协议如下：一、甲方在开发前期拖欠河家村委会土地出让款70万元，现经协商，此款由乙方接手，由乙方向河家村委会支付；二、原开发权转让金额中，乙方应支付给甲方的转让款中扣减70万元；三、乙方与河家村委会商讨转让款给付事宜，协调结果与甲方无关；四、本协议经河家村委会同意后，由乙方负责实施；五、原协议甲方的三名动迁户，二家已给钱，一家应还平120平方米，还平动迁户由乙方负责兑现；六、本协议一式三份，甲、乙、河家村委会各一份，甲、乙双方签字后生效”。落款有二人签字。协议签订后，于瑞友依约履行了协议，将该楼的开发权及土地使用权交给付春凯，付春凯自签订后在此处已开发楼房，付春凯在实际施工过程中，变更了于瑞友转让给其的三栋楼房规划设计图，是依照重新规划设计的两栋楼规划设计图进行的施工。现该楼房已竣工并公开售楼，付春凯未按协议的约定给付于瑞友转让费180万元。
另查，于瑞友依据双方签订合同的约定，于2007年12月10日起诉至鞍山市中级人民法院，请求判令付春凯给付其转让费180万元及违约金10万元，鞍山市中级人民法院于2009年5月4日作出（2008）鞍民一初字第6号民事判决书，判决：付春凯于判决发生法律效力后15日内给付于瑞友项目转让费100万元；驳回于瑞友其他诉讼请求。宣判后于瑞友及付春凯均不服该判决并上诉至辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院审理后查明：2006年3月25日，于瑞友、付春凯签订开发权和土地转让协议，2006年7月2日，付春凯给于瑞友出具一份100万元欠条后，于瑞友交付给付春凯转让开发权的相关证书：1、2002年12月，海城市人民政府颁发的国有土地使用证，载明：使用权面积为8012平方米。2、2005年6月21日，海城市城乡建设管理局颁发的建设工程规划许可证，载明建设规模9540平方米。3、2006年4月12日，海城市城乡建设管理局颁发的房屋拆迁许可证，载明：拆迁住宅建筑面积1850平方米，占地面积9735平方米。4、2002年4月23日，海城市规划和国有资源局颁发的建设用地批准书，载明：�准用地面积8012平方米。5、2001年12月6日，海城市计划局出具的海城市基本建设计划通知单，载明：建设规模6000平方米，主要建设内容：商品房住宅楼2000平方米，投入20万元。6、2002年4月20日，海城市规划和国土资源局与海城市建新房屋开发有限责任公司签订的国有土地使用权出让合同中出让土地面积为4163平方米，出让金为173513元。付春凯主张于瑞友转让其手续中的国有土地使用权出让合同、基本建设计划通知单与国有土地使用证载明的面积不一致、于瑞友交纳的土地转让金及交付计划局的费用不足。但是付春凯未向于瑞友提出异议，本次诉讼期间亦未因此节问题提出反诉。辽宁省高级人民法院据此于2009年11月9日作出（2009）辽民一终字第161号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
又查，海城市国土局地籍卷海城市人民政府土�批件海政地字（2002）16号批复：根据辽政地字（2002）231号土地批件，关于海城市2002年度第一批次建设用地的批复，经审查，同意将海城市响堂管理区小河居委会旱地0.8012公顷出让给建新房屋开发有限责任公司作为综合用地。国土局审批卷海城市人民政府批件海政地字（2002）16号批复：根据辽政地字（2002）231号土地批件，关于海城市2002年度第一批次建设用地的批复，经审查，同意将海城市响堂管理区小河居委会旱地0.4163公顷出让给建新房屋开发有限责任公司作为住宅用地。2010年4月22日海城市人民政府作出关于注销海城市建新房屋开发有限责任公司土地登记的决定，内容：经调查核实，你单位于二00二年十一月持面积为8012平方米、用途为综合用地的海证地字（2002）16号土地批件申请土地登记时，原海城市规划和国土资源局在你单位未提供土地使用权出让合同和土地�用权出让金支付凭证的情况下办理了土地登记，并颁发了国有土地使用证（海城国用（2002）第138号），此行为违反了原国家土地管理局一九九五年发布的《土地登记规则》第二十六条第一款相关规定，经海城市人民政府研究决定：1、注销该土地登记，并收回已颁发给你单位的国有土地使用证。2、你单位可持合法手续到海城市国土资源局重新申请办理土地登记。同日，海城市人民政府作出关于撤销海政地字（2002）16号土地批件的决定，内容为：经调查核实，海城市建新房屋开发有限责任公司于二00二年十月取得的面积为8012平方米、用途为综合用地的海政地字（2002）16号土地批件存在以下问题：批件内容与你单位于二00二年十月和原海城市规划和土地资源局签订的国有土地出让合同约定的面积、用途不一致，故该批件不具合法性。依据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第一款第五项的规定，经海城市人民政府研究决定：撤销面积为8012平方米、用途为综合用地的海政地字（2002）16号土地批件。
还查，2010年8月6日，海城市人民政府颁发了海城国用（2002）第138号土地使用证，土地使用权人为海城市建新房屋开发有限责任公司，用途为住宅用地，使用权面积为4163平方米。2002年4月22日，于瑞友交纳的土地出让金及各项费用共计215664元，相关票据一直在于瑞友手中。现付春凯实际建成一栋楼，并已销售。
另查，2012年11月8日，海城市处理信访突出问题及群众性事件联席会议办公室印发（2012）57号市级领导信访接待日会议纪要。主要内容为：2002年，于瑞友与王恩志合伙顶用建新房屋开发有限公司申请征用位于省道大盘线左侧响堂管理区小河沿村环城路1号小区土地，总面积8012平方米，包含企业代替市政府征用的大盘线两侧控制线25米内的公共绿地3849平方米（代征地块不出让，不收土地出让金，土地使用权为政府所有），退出红线后实际出让面积为4163平方米。市规划和国土局在土地勘测地形图上对代征地范围做了明确的标注，并且明确告知了用地单位代征地范围及出让用地范围，该地块用地性质为住宅用地（国土资源部文件255号明确规定底层为商业、上部为住宅的建筑，用地性质为住宅用地）。按照以上程序及规定，市规划和国土局对该地块收取了土地出让金及征地相关费用，并签订了出让合同，同时组卷上报到鞍山市及省政府。
一审法院认为，本案争议的焦点是于瑞友在履行合同的过程中有无违约行为，是否应当承担违约责任。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，海城市国土�地籍卷海城市人民政府土地批件海政地字（2002）16号批复及国土局审批卷海城市人民政府批件海政地字（2002）16号批复，两件批复的内容不一致，又2010年4月22日海城市人民政府作出关于注销海城市建新房屋开发有限责任公司土地登记的决定，因第三人于二00二年十一月持面积为8012平方米、用途为综合用地的海证地字（2002）16号土地批件申请土地登记时，原海城市规划和国土资源局在你单位未提供土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证的情况下办理了土地登记，并颁发了国有土地使用证（海城国用（2002）第138号），此行为违反了原国家土地管理局一九九五年发布的《土地登记规则》第二十六条第一款相关规定，经海城市人民政府研究决定：注销该土地登记，并收回已颁发给你单位的国有土地使用证。同日，海城市人民政府作出关于撤销海政地字（2002）16号土地批件的决定，撤销面积为8012平方米、用途为综合用地的海政地字（2002）16号土地批件。且于瑞友在法院诉讼中才将土地出让金的缴纳凭证原件出示，此前该组票据一直在于瑞友手中，未向相关部门提供上述凭证，于瑞友存在一定过错，对此应承担一定的责任。但付春凯在履行合同的过程中，将原协议约定交付的楼座擅自更改图纸造成无法对于瑞友履行的结果，且于瑞友提出其于2006年3月25日与付春凯签订“开发权及土地出让协议书”时已将“国有土地使用权出让合同”交给了付春凯，其中明确记载出让的土地面积为4163平方米，用途为住宅用地一节，付春凯称未给其本人，是其本人在相关部门借出的原件，付春凯的陈述没有依据，同时承认该出让合同原件确系本人出示的，显然付春凯在此过程亦存在过错。另�春凯将于瑞友原交给他的建设三栋楼设计规划图改为后期的建两栋楼设计规划图，虽然付春凯称均是经过相关部门批准的，但从最初的欲建三栋楼设计规划图中可看出付春凯应当知道于瑞友与其实际签订协议应转让的土地使用权面积及可建楼房的规模及范围，付春凯擅自变更于瑞友交付设计规划图的方案，付春凯本人也应当承担相应的责任。
于瑞友2006年3月25日与付春凯达成“开发权及土地出让协议书”关于违约责任的第七条中的第一项：“甲方（于瑞友）如在本合同签字后不转让本合同第一条的权利，或反悔影响乙方（付春凯）的经营活动时，甲方赔偿乙方一百万元和第三项如甲方手续出现瑕疵或不能协调好本合同第四条的关系，甲方负责将手续完善或协调好，在五日内不能解决的，乙方�面办理，由此产生的一切费用由甲方承担。如乙方也无法办理，乙方有权要求按照甲方违约处理“。根据以上，海城法院确定于瑞友承担20%的违约责任，即100万元×20%=20万元。关于被告于瑞友提出原告付春凯起诉已超过诉讼时效的辩解，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵犯之日起算。海城市人民政府是于2010年4月22日将案涉国有土地使用权证（海城国有（2002）第138号）予以注销，并核发新证。付春凯主张其民事权利被侵害的时间是从2010年4月23日起算，并未超过诉讼时效，故于瑞友的辩解不予采信。综上，经海城法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告于瑞友于本判决书生效后10日内给付原告付春凯违约损失20万元；二、驳回原告其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审再审查明的事实基本一致。
另查，于瑞友起诉付春凯追索转让费一案,本院于2009年5月4日作出（2008）鞍民一初字第6号民事判决，判决付春凯给付于瑞友转让费100万元。付春凯的答辩意见为：由于村上不给接入自来水接口，房屋进度缓慢，无法完成配套工程，原告于瑞友不给协调，属于违约。辽宁省高级人民法院二审判决认为,关于付春凯提出于瑞友转让的手续中，国有土地使用权出让合同与国有土地使用证载明的土地面积不一致，于瑞友支付的土地转让金不足的问题，在履行交接手续时，付春凯并未提供证据证明曾就此节问题向于瑞友提出异议，亦未举证证明其对开发造成影响，且未就此节问题提出反诉，其以此为由拒付全部项目转让款，不予支持。判决驳回上诉维持原判。
另查，于瑞友向海城法院另行起诉付春凯给付剩余所欠转让费80万元及违约金10万元。
再查，一审庭审笔录中记载原告付春凯代理人有如下表述：我们承认当时在签订协议的时候建筑面积是4163平方米，改变也是按照4163平方米，交易时按照8012平方米，当时不应该得到土地使用证，土地有瑕疵。
再查，海城市国土资源局于2010年4月7日向海城市人民政府所作《关于海城建新房产开发公司土地出让及登记情况汇报》中可见，2002年4月20日海城市规划和国土资源局与海城市建新房产开发公司签订了国有土地使用权出让合同，将道路红线外4163平土地作为住宅用地出让给建新房产开发公司（红线内3849平土地作为企业代征绿化带，不需办理土地出让），海城市人民政府于2002年10月23�下达了土地批件，批文号为海政地（2002）16号，用途为住宅，面积4163平。
再查，海城市人民政府土地批件海政地字（2002）16号，《关于向海城市建新房屋开发有限公司出让土地使用权的批复》中载明，同意将海城市响堂管理区小河居委会旱地0.8012公顷出让给建新房屋开发有限公司作为综合用地。
本院认为，本案争议焦点为于瑞友在履行双方签订的土地开发权转让协议中是否存在违约行为，应否对付春凯承担违约责任。
首先，从双方签订的《开发权及土地出让协议书》的内容上看，该协议第一条约定“甲方将该地块的开发权及相关权利、土地、手续等全部转让给乙方”，该协议中并未对双方交易的土地面积予以明确，转让的标的系土地的开发权利及相关手续。从协议履行的过程看，付春凯在给于瑞友出具100万欠条后，于瑞友即将相关的手续移转给付春凯，其后付春凯开始行使对地块的开发行为，建房盖楼并出售。海城政府撤销原土地证并重新颁发新证，系因行政过错所致的更改行为，且换发新土地使用证的行为发生于2010年，双方协议签订于2006年，于瑞友对政府的改证行为无法预知。且原8012平方米的综合用地国有土地使用证被撤销后重新登记为4163平方米的住宅用地使用证，付春凯更改设计图纸是在4163平的范围内进行，可见更换土地使用证对付春凯的开发行为并无实质性影响。故于瑞友并不存在违约行为。
其次，双方基于相同事实及法律关系在另一案件中，即于瑞友作为原告起诉付春凯给付案涉协议转让费的诉讼中（2007年12月10日本院受理），付春凯未就此节问题提出抗辩及反诉，亦未举证证明因土地使用权出让合同与土地使用权证书载明的面积不一致给其开发造成的影响。付春凯曾在该案庭审时将该份国有土地使用权出让合同作为证据使用，可见付春凯此时即已知晓土地出让合同内容，该合同第一条即清晰载明出让人出让的土地为4163平方米。且根据此案一审庭审笔录记载，原告付春凯一方在一审陈述中表明在签订转让协议时双方对建筑面积为4163平方米是明确的。
本案中于瑞友不存在违约行为，本院对其上诉主张予以支持。上诉人付春凯主张的要求于瑞友支付违约金100万元的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销海城市人民法院（2016）辽0381民初1804号民事判决第一项。
二、维持海城市人民法院（2016）辽0381民初1804号民事判决第二项。
三、驳回付春凯要求于瑞友赔偿100万元违约金的诉讼请求。
一审案件受理费15100元、付春凯缴纳的二审案件受理费11800元、于瑞友缴纳的二审案件受理费4300元,均由付春凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 里明辉
代理审判员 孙 雪
代理审判员 周 瑞
二〇一八年三月十九日
书 记 员 单国圆