江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初10332号
原告：南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司（统一社会信用代码91320115053282443F），住所地南京市江宁经济技术开发区双龙大道1222号。
法定代表人：陈广川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘楠楠，该公司员工。
被告：南京射以观德文化传播有限公司（统一社会信用代码913201043026739804），住所地南京市秦淮区中华路1号-75。
法定代表人：李毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪雯，江苏宁嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩宇，江苏宁嘉律师事务所实习律师。
原告南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司（以下简称同曦公司）与被告南京射以观德文化传播有限公司（以下简称射以观德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告同曦公司委托诉讼代理人刘楠楠、被告射以观德公司的法定代表人李毅及其委托诉讼代理人汪雯、韩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告同曦公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金552076.87元（按3.5元/天/平方米）、物业管理费153722.62元（按25元/月/平方米）、水电费7461.93元、人员培训费840元，暂计算至2017年6月30日，实际算至被告房屋清空成毛坯状态返还给原告之日止；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金53260.60元，暂算至2017年6月30日，实际算至被告实际支付之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：其与被告射以观德公司于2015年5月签订租赁合同及补充协议，约定射以观德公司承租其位于南京市江宁区××大道××都××广场××楼××、Ａ505的商铺，租期为2015年5月25日至2016年5月24日止。租赁合同约定商铺租金为扣点模式，月租金为月销售额×约定扣点比例，约定扣点比例为30%，按月支付。约定其收银、物业管理费为25元/月/㎡，商铺计租面积为200平方米，具体以实测为准，实测面积为305.05平方米。其按约将房屋交付给射以观德公司使用，射以观德公司一直未按期足额缴纳租金、物业管理费。后其与射以观德公司就该租赁合同于2016年5月24日到期后，射以观德公司既不续约也不返还租赁商铺，长期占用其商铺，其多次催要无果，故诉至法院。
被告射以观德公司辩称，1.其不存在违约行为。原告同曦公司陈述其在合同到期后长期无合同占有使用房屋与事实不符，因为根据合同法236条规定，双方形成了不定期租赁，按照原有的租赁合同继续履行。在2017年6月9日，同曦公司向其发函要求其撤场，其在三天内撤场并归还了房屋，其不存在长期占有、使用涉案房屋的情况；2.关于租金、物业管理费，其不存在拖欠的问题。根据合同约定，租金按照销售金额扣点计算，扣点的比例是销售额的30%，也规定了物业管理费是由甲方在收银款中直接扣除，其从未收到过同曦公司要求另行结算租金、物管费的通知。由于商场经营状况惨淡，很多楼层商铺撤除，其多次提出要求撤场，但同曦公司一再挽留，要求其装修升级以配合五楼艺术中心的经营，其考虑到前期售出的会员卡，要一直为会员提供服务，故同意了同曦公司的请求，一直经营至同曦公司要求撤离。双方在撤离的过程中沟通顺畅，无任何纠纷；3.关于电费、培训费，电费在合同中未作明确约定，同曦公司一直对其使用的水电费是减免的，现要求收取电费没有依据。对于培训费，虽然补充协议有约定，但同曦公司并没有对其人员进行实际培训，同曦公司主张培训费也没有依据。综上，请法庭查明事实，驳回同曦公司全部诉请。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年，原告同曦公司（甲方，原南京同曦瑞都购物广场有限公司）与被告射以观德公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定由射以观德公司承租同曦公司位于南京市江宁区双龙大道1222号同曦瑞都购物广场内五层编号为A503、A505商铺用于经营国艺弓道。《租赁合同》附件一《补充协议》约定，商铺使用面积170平方米，建筑面积200平方米（使用面积以实测为准，使用面积=建筑面积*0.85，合同中涉及面积计算的（包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、装修押金等）均以建筑面积为准。租赁期限自2015年5月25日起至2016年5月24日止。租金支付方式为扣点模式，月租金为乙方月销售额×约定扣点比例，约定扣点比例为30%；支付方式为按期支付，每一个月为一期；结算方式为当期租金于当期开始前提前＿日以＿元/日/平方米标准先行支付，下一期开始的五个工作日内依据上期销售额计算租金，确定上期实际应交租金，乙方应于该五日内补足上期租金差额，以此类推；租金支付涉及销售额扣点的，销售额以乙方税前销售额为准，乙方销售额需交至甲方收银台，所产生刷卡费用由乙方承担，乙方不得私自收银，不得截留、挪用销售款，乙方不得短开、拒开、错开收银票据以及其他违规行为，否则甲方有权收取乙方收取当日销售额两倍且不低于10000元/次的违约金，如情节严重或乙方再次违反该条款的，则视为乙方严重违约，甲方有权依合同相关约定要求乙方承担违约责任。乙方每月销售额以1至30为结算期，于5日前对账，甲方认证无误后，由甲方于次月25-30日支付结算款；物业管理费单价为25元/月/平方米，每月共计5000元，支付方式为每一个月为一期，每期支付一次，每次由甲方在结算款中直接扣除。第一期管理费应于合同签订后30日内支付完毕；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付履约保证金，合计10000元。甲方在收到乙方的履约保证金之后，向乙方出具收据。该保证金作为乙方切实履行义务的保证，合同解除或终止时，若乙方已按约付清所有款项，并无其他违约行为，亦无任何权利义务纠纷，则待乙方依约返还联销店铺后，甲方于30日内将上述保证金余额无息返还乙方。《补充协议》第七条第3款约定，乙方委托甲方对专柜人员进行岗位培训，有关培训费用均由乙方承担。费用标准人民币20元/人/月，由甲方账扣。合同期内，同曦公司未收取射以观德公司水电费。
2015年4月30日，同曦公司收取射以观德公司装修保证金10000元、施工证押金80元。射以观德公司自2015年5月28日起至2016年1月25日通过同曦公司营业系统收取营业款数额为87105元，自2016年1月25后至射以观德公司撤场时，同曦公司营业系统未收到射以观德公司营业款。同曦公司分别于2015年8月5日以及2015年10月9日向射以观德公司打款17276.07元和7694.75元，共计24970.82元。射以观德公司已支付同曦公司2015年5月至2016年1月租金26131.50元、物业管理费44559.88元，合计70691.38元。以上共计射以观德公司尚余款1522.80元（87105+10080-70691.38-24970.82）。
年5月25日，同曦公司向射以观德公司邮寄落款为2017年5月22日联系函一份，载明“南京射以观德文化传播有限公司：贵司承租我司瑞都购物广场五楼Ａ503、505商铺经营国艺弓道。根据相关合同约定，租赁合同到期前，贵司需提前与我司就续约事宜签订新的租赁合同，否则，应于合同到期时返还商铺。另外，贵司应按时交纳租金、物业管理费等各项费用，且贵司销售需交至我司商场收银台，贵司不得私自收银，否则我司有权对贵司收取当日销售额两倍且不低于10000元／次的违约金。应于每月5日前向我司提供有效财务报表。但是，贵司租赁合同到期后，我司本着友好合作的态度就是否续约多次与贵司协商，但贵司既不返还商铺也不与我司签订新的租赁合同，继续占有使用我司商铺。而且，贵司自2015年11月起至今一直未及时足额缴纳商铺租金、物业管理费等各项费用，我司多次催缴无果。另外，我司多次收到关于贵司私自收银的举报，并附有大量证据。我司多次就上述问题向贵司口头或书面沟通协调均无果，贵方的上述行为已严重违反合同约定，给我司造成了严重的损失。为维护贵我双方利益，请贵司接函后内立即至我司缴纳违约金，并缴清全部拖欠款项。否则，我司将从贵司保证金中扣除相关费用，并且保留采取进一步法律措施的权利。”。射以观德公司于2017年5月26日收到该函件。2017年6月9日，同曦公司再次向射以观德公司邮寄联系函，载明“……。为维护贵我双方利益，我司迫于无奈决定不与贵司续约，请贵司接函后3日内立即至我司缴纳违约金，并缴清全部拖欠款项。同时将租赁商铺清空并恢复原状。如贵方逾期未缴清欠款、将商铺清空并恢复原状的，贵方店铺所有物品将被视为遗弃物，我司将自行安排人员进场清空并恢复店铺原状，由此产生的费用均由贵方承担。我司保留追究贵方的违约责任并要求贵方赔偿由此给我司造成的一切实际损失的权利。”。射以观德公司于2016年6月10日收到该函件，并于2016年6月13日从涉案商铺撤场。
关于涉案商铺的返还时间，同曦公司认为是2017年8月17日，射以观德公司则认为应当是2017年6月13日，其撤场将涉案商铺归还同曦公司系基于同曦公司发函通知要求其离开，其才于2017年6月13日撤场，且撤场时也告知了同曦公司相关人员。
关于租金标准，同曦公司主张按照3.5元/天/平方米计算，射以观德公司则认为根据合同约定，租金按照销售金额扣点计算，扣点比例为30%，同曦公司并未要求其另行结算，其不存在拖欠租金。
关于涉案商铺的面积，同曦公司认为商铺实测面积为305.05平方米，同曦公司提交商铺（专柜）面积核实确认表复印件一份予以佐证。射以观德公司经质证认为该确认表系同曦公司单方制作，确认表上也没有其人员签字，且测量时间在其撤场之后，故不予认可，射以观德公司陈述双方合同约定的其承租涉案商铺面积为200平方米。因该商铺（专柜）面积核实确认表系复印件，且未经射以观德公司予以确认，同曦公司亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。
审理中，同曦公司认为射以观德公司一直私自收银构成违约，并提交卡号为10×××33会员卡原件一张以及账单详情复印件一张，证明顾客于2017年5月6日在射以观德公司处充值，付款方式为按照射以观德公司员工闾某的要求汇款到闾某的余额宝账户，说明射以观德公司有营业额，但未通过同曦公司营业系统。射以观德公司经质证认可该会员卡样式与其公司会员卡一致，但无法核实其真实性，故对会员卡的真实性不予认可。对于账单详情，不能证明是会员卡的费用，闾某是其单位员工，现已离职，故对账单详情真实性不予认可。对于会员卡与账单详情因射以观德公司不予认可，且同曦公司未提交其他证据予以佐证，且会员卡与账单详情无法确认相互之间的关联性，故对该两份证据的真实性本院不予确认。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于同曦公司主张射以观德公司支付至房屋清空成毛坯状态返还给其之日的房屋租金。本案中，同曦公司于2017年6月9日向射以观德公司发函要求射以观德公司在收到函件后3日内至单位缴纳违约金并缴清全部拖欠款项，同时将涉案商铺清空并恢复原状，否则射以观德公司经营涉案商铺中所有物品将被视为遗弃物，同曦公司将自行安排人员进场清空并恢复店铺原状。后射以观德公司于2016年6月13日从涉案商铺撤场，故应当视为射以观德公司已于2016年6月13日将涉案商铺交还给同曦公司，射以观德公司应支付同曦公司租金至2016年6月13日。因双方《租赁合同》于2016年5月24租期届满，期满后双方未再签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同，射以观德公司应按照《租赁合同》及《补充协议》的约定支付同曦公司2016年2月1日至2016年6月13日的租金。双方合同约定租金计算方式为扣点模式，月租金为射以观德公司销售额×约定扣点比例，因同曦公司营业系统自2016年1月26日起未收到射以观德公司营业款，且并无充分证据证明射以观德公司在此期间有销售额，同曦公司主张射以观德公司支付租金依据不足，本院不予支持。同曦公司主张射以观德公司私自收银，并提交有射以观德公司会员卡以及账单详情，但该两份证据不足以达到同曦公司的证明目的，故本院不予采信。
关于同曦公司主张射以观德公司按照25元每月每平方米的标准支付自2016年2月1日起至房屋清空成毛坯状态返还之日止的物业管理费。本案中，射以观德公司于2017年6月13日返还涉案房屋，双方合同约定物业管理费的标准为25元/月/平方米，故射以观德公司应支付同曦公司自2016年2月1日起至2017年6月13日止的物业管理费，经本院计算为22333.33元（134天×25元/月/平方米×200平方米），故对同曦公司该项诉讼请求本院予以部分支持。射以观德公司辩称根据合同约定，物业管理费在同曦公司收银款中直接扣除，同曦公司并未要求其另行结算，其不存在拖欠物业管理费，但本案中同曦公司营业系统在此期间并未收到射以观德公司的营业款，无法扣减物业管理费，射以观德公司不能据此免除其缴纳物业管理费的义务，故对射以观德公司该辩解意见，本院不予采信。同曦公司主张涉案商铺实测面积应为305.05平方米，应按实测面积计算物业管理费依据不足，本院不予支持。
关于同曦公司主张射以观德公司支付电费7461.93元，同曦公司在《租赁合同》履行期间并未收取射以观德公司电费，双方《租赁合同》到期后，形成不定期租赁关系，合同继续履行，双方应当按照《租赁合同》的约定确定双方的权利和义务，同曦公司该项主张于法无据，本院不予支持。关于同曦公司主张射以观德公司支付人员培训费840元，同曦公司并未提交证据证明其对射以观德公司的员工进行了培训，射以观德公司对此亦不予认可，故对同曦公司该项诉请，本院不予支持。
关于同曦公司主张射以观德公司支付自欠付之日起按照日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。本案中，双方合同约定物业管理费在结算款中直接扣除，但同曦公司营业系统自2016年1月26日起并未收到射以观德公司营业款，同曦公司无法直接扣除物业管理费，双方亦未进行结算。同曦公司自2017年5月25日发函向射以观德公司主张物业管理费，故同曦公司仅能从射以观德公司于2017年5月26日收到联系函之日起主张至实际给付之日止的逾期付款违约金，违约金的标准应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，故对同曦公司该项诉请，本院予以部分支持。同曦公司主张按照日万分之三的标准计算逾期付款违约金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、被告南京射以观德文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京同曦瑞都新生活文化广场有限公物业管理费22333.33元，扣除南京射以观德文化传播有限公司剩余款项1522.80元，还应支付20810.53元；
二、被告南京射以观德文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司逾期付款违约金（以20810.53元为基数，自2017年5月26日起计算至实际给付之日止）；
三、驳回原告南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费11474元，由原告同曦公司负担11163元，由被告射以观德公司负担311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 史朝霞
人民陪审员 张 钰
人民陪审员 李向群
二〇一八年一月十一日
书 记 员 杨 露