广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4649号
上诉人（原审原告）：陈智，身份证住址：广东省雷州市。
上诉人（原审原告）：王文慧，身份证住址：广东省茂名市茂港区。
上列两上诉人共同委托代理人：林高民。
被上诉人（原审被告）：刘昕翌，身份证住址：北京市朝阳区。
委托代理人：刘潜，住北京市朝阳区。
上诉人陈智、王文慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月27日，陈智、王文慧与刘昕翌及居间方签订《房屋买卖合同》。陈智、王文慧购买刘昕翌名下的房屋一间。房屋买卖合同签订后，陈智、王文慧支付定金30000元给刘昕翌。2014年2月24日，陈智、王文慧与刘昕翌签订《广州市存量房买卖合同》。2014年4月24日，刘昕翌提前清偿房屋抵押贷款，将房屋的产权清晰，并与陈智、王文慧到房管部门拟办理涉案房屋产权过户，因陈智、王文慧暂不具备购买当地房地产的资格而不能办理该过户手续。自此，双方没有继续履行合同。
2014年7月31日，陈智、王文慧以房屋买卖过程中刘昕翌及中介方没有履行谨慎的审核义务，不审查核实陈智、王文慧是否具备购买当地房地产的资格，且刘昕翌故意不告知涉案房屋已设定抵押存在他项权，合同不能履行的责任在于刘昕翌为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除与刘昕翌签订的房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同，由刘昕翌双倍返还定金60000元；2、由刘昕翌支付返还定金的利息（从2014年1月27日起至定金全部返还时止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并由刘昕翌承担案件诉讼费用。
刘昕翌原审答辩称：2014年4月24日，刘昕翌提前偿还抵押贷款，将房屋的产权清晰，并与陈智、王文慧一起到房管部门办理房屋产权过户手续。由于陈智、王文慧不具备购买当地房地产资格，房屋产权过户手续未能办理。陈智、王文慧明知自己不具备购买当地房地产的资格，却强行为之，房屋买卖合同不能履行的责任在于陈智、王文慧，故不同意陈智、王文慧的要求返还定金的诉讼请求。
本案原审审理过程中，陈智、王文慧向原审法院提供的证据有：1、房屋买卖合同；2、定金收据；3、广州市存量房买卖合同；4、契税纳税申报表；5、补充协议；6、房地产权情况证明、房地产他项权利明细；7、公证书及结婚证；8、原告缴费历史明细表；并以上述证据支持其诉讼请求的成立。
刘昕翌对陈智、王文慧提供的证据均予以确认。
刘昕翌向原审法院提供的证据有：1、工商银行贷款品种要素一览；2、中国工商银行个人二手房贷款初审结果通知书；3、证人证言；并以上述证据支持其抗辩主张的成立。
对刘昕翌提供的证据，陈智、王文慧表示：对第1项证据予以确认；对第2项证据的真实性、合法性予以确认，对其证明的内容不予确认；对第3项证据的真实性有异议，理由为该证人的身份无法确认。
原审庭审结束后，陈智、王文慧向原审法院补充提供了部分证据。原审法院将该部分证据向刘昕翌送达。刘昕翌认为陈智、王文慧补充提供的证据超过举证期限，不同意质证。
上述事实另有原审庭审笔录为证。
原审法院认为：通过庭审查明的事实及质证的证据可知，陈智、王文慧与刘昕翌签订的房地产买卖合同，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。整个房屋买卖合同履行过程中，双方均积极履行合同。合同不能继续履行的原因为陈智、王文慧暂不具备购买当地房地产的资格。陈智、王文慧认为自身是否具备购买当地房地产资格应由刘昕翌，包括居间方在内予以审查、核实。刘昕翌抗辩认为购房者是否具备购买当地房地产资格，为其自身必备条件，是房屋买卖合同全面履行的基础，自身不具备购买当地房地产资格而强行购买房屋，责任自负。因双方均认为对方应当承担合同不能履行的责任，故有必要以审理查明的事实为基础，结合双方提供的证据，依据法律的规定，作综合分析，断明是非。涉案房屋登记于刘昕翌名下，尽管该房屋存有房地产权的他项权问题，但该他项权的存在与本案的房屋买卖合同的履行，并没有造成障碍，故陈智、王文慧认为刘昕翌名下的房屋存有他项权而影响房屋买卖合同履行的主张，不符合法理，不予采纳。国家政策的规定而产生陈智、王文慧是否具备购买当地房地产资格，属于行政强制问题，这一行政强制问题不能由本案中的陈智、王文慧与刘昕翌协商处理，只能通过陈智、王文慧消除行政强制内容后方能不受其限制，因而陈智、王文慧是否拥有购买当地房地产的资格查核责任理所当然由陈智、王文慧独立完成。案中，陈智、王文慧未完成该查核责任，却将此责任归咎于他方，显属强词夺理，由此，陈智、王文慧认为刘昕翌不审查其是否具备购买当地房地产�格而应承担房屋买卖合同不能履行的责任的主张显然不能成立，不予采信。故陈智、王文慧要求刘昕翌承担责任的请求，不予支持。双方继续履行房屋买卖合同受阻后，陈智、王文慧没有采取继续完善取得购买当地房地产资格的措施，反而向法院起诉，处理合同违约责任问题，由此可见，双方已经丧失继续履行合同的诚信基础，故陈智、王文慧要求解除与刘昕翌之间的房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同的诉讼请求，予以支持。由于房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同不能履行为陈智、王文慧自身问题所导致，合同不能履行的责任在于陈智、王文慧，故陈智、王文慧要求刘昕翌双倍返还定金及加付利息的诉讼请求无理，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款、第一百零七条的规定，于2014年10月8日作出判决：一、原�陈智、王文慧与被告刘昕翌之间的房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同予以解除；二、驳回原告陈智、王文慧的其他诉讼请求。案件诉讼费650元，由陈智、王文慧负担600元，刘昕翌负担50元。
判后，上诉人陈智、王文慧不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈智、王文慧未具备购房资格，是双方解除合同的法定条件，但其责任不在陈智、王文慧，是居间方没有尽到告知和审核的义务。刘昕翌与陈智、王文慧及居间方一起到番禺区地方税务局缴交税费，说明陈智、王文慧对自己是否具备购房资格是不清楚的，否则，其二人是不会自愿缴交34000元税费的，包括刘昕翌的个人所得税16900元都是由陈智、王文慧缴交的。刘昕翌的过错主要有两方面：一是刘昕翌明知陈智、王文慧不具备购房资格，仍然要教唆陈智、王文慧伪造证明材料来骗取购房资格，应承担过错的责�，见陈智、王文慧提供的证据5《补充协议》。二是刘昕翌在与陈智、王文慧分别签订两份合同之前，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，存在着欺诈行为。对此，刘昕翌应当承担惩罚性赔偿包括适用定金罚则的责任。陈智、王文慧要求刘昕翌双倍返还定金及加付利息的理由是因为刘昕翌存在着欺诈行为，即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。（二）陈智、王文慧是否具有购房资格，与刘昕翌存在着欺诈行为所产生的法律后果显然是不同的。陈智、王文慧享有知悉其购买房屋或者接受服务的真实情况的权利，刘昕翌也应充分履行告知义务，刘昕翌为了房屋销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房屋卖给不知情的买受人，其行为已构成欺诈。对此，刘昕翌应当对该违约行为承担惩罚性赔偿包括适用定金罚则的责任。上诉请求：撤销原判第二项，支持陈智、王文慧的诉讼请求。
被上诉人刘昕翌答辩称：陈智、王文慧故意隐瞒其不具有购房资格，使得合同无法继续履行，上述《补充协议》是在其未能办理过户后，通过中介公司要求刘昕翌保留涉案房产，待其消除限购条件再办理过户。在签订合同时，陈智、王文慧是知道涉案房屋抵押情况的，双方在《房屋买卖合同》第八条及《广州市存量房买卖合同》第四条均对抵押作出了相关约定，在双方办理过户时已注销了贷款“不存在”抵押，没有违反合同约定，更与合同无法履行无任何关系。同意原审判决，不同意陈智、王文慧的上诉请求。
上诉人陈智、王文慧与被上诉人刘昕翌对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，上述《房屋买卖合同》（陈智、王文慧为买方，刘昕翌为卖方，经纪方为丙方）中订明：买卖之房屋地址为广州市xx区xx镇xxxxx园雅苑xx座G08；买方确认已查�该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可（合同第四条）；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责（合同第八条）。
上述《广州市存量房买卖合同》（陈智、王文慧为乙方、买方，刘昕翌为甲方、卖方，房地产中介服务机构为丙方）第十九条订明：“买卖双方承诺遵守住房限购政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因申报不实所引致的相关责任”。
上述陈智、王文慧向原审法院提交的证据5，即涉案房屋买卖双方于2014年4月25日签订的《补充协议》主要内容如下：1、买方于2014年4月26日支付人民币47�元作为首期楼款给卖方，双方约定于2014年4月30日前去办理房屋递件过户手续。卖方于2014年5月30日交付该物业予买方使用。2、如果因为买方原因，导致递件过户不成功，卖方同意买方最迟于2015年（）月前办理房屋递件过户手续。买方须于2015年（）月前结清余款。3、此协议于卖方收齐首期楼款之时起生效。
根据上述陈智、王文慧向原审法院提交的证据6之《房地产他项权利明细》的记载，涉案房屋曾设定两项他项权利，其中，设定日期为2004年12月8日的抵押已于2011年1月19日涂销，设定日期为2013年5月14日的抵押之涂销日期为2014年4月24日。
二审中，陈智、王文慧向本院提交了权属人为刘昕翌的《房地产权证》【粤房地证字第C3028232号】复印件，该房产证复印件“他项权情况”一栏内容显示，涉案房屋分别于2004年12月8日及2013年5月14日办理了他项权登记。陈智、王文慧�以此证明在房产交易前刘昕翌已经将该房产证复印件交中介方，隐瞒了涉案房屋已经抵押的事实。刘昕翌对该房产证复印件的真实性无异议，但认为该证据不能证明陈智、王文慧拟证明的内容。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈智、王文慧与刘昕翌签订的上述《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》中有关涉案房屋买卖关系的内容是签约人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定双方签订的房地产买卖合同有效正确，本院予以确认。
陈智、王文慧作为上述房地产买卖合同的买方，对其自身是否具备购房资格负有审慎注意义务。陈智、王文慧与刘昕翌签订上述房地产买卖合同时，广州市实施住房限购政策已超过三年，从广州市实施的住房限购政策来看，非本市户籍人士在满足一定条件下可以购买本市住宅，上述《广州市存�房买卖合同》第十九条亦对“住房限购政策”进行了提示，陈智、王文慧作为完全民事行为能力人，对其自身是否具备购房资格理应有合理的认知与判断。故对陈智、王文慧提出的关于其“对自己是否具备购房资格不清楚”的上诉理由，本院不予采纳。至于陈智、王文慧上诉提出“居间方没有尽到告知和审核义务”的问题，涉及居间合同，与本案不属同一法律关系，本院不予审理。
关于陈智、王文慧上诉主张刘昕翌“明知陈智、王文慧不具备购房资格，仍教唆陈智、王文慧伪造证明材料来骗取购房资格”的问题。上述《补充协议》签订于双方签订涉案《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》并到房管部门办理涉案房屋产权过户手续之后，包括三项内容：1、支付首期楼款、办理递件过户手续、交付物业的时间；2、如果由于买方原因导致递件过户不成功，卖�同意买方迟延办理房屋递件过户手续及结清余款的期限；3、该补充协议生效时间。该三项内容均不足以证明陈智、王文慧以该补充协议为据提出的该项主张，故本院对其该项主张不予采信。
根据上述《房屋买卖合同》第四条的约定，陈智、王文慧确认已查阅涉案房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，对涉案房屋的抵押情况、产权情况等均予认可。陈智、王文慧上诉主张刘昕翌“故意隐瞒所售房屋已经抵押”，依据不足，本院不予认定。且根据本案查明的事实，刘昕翌已于2014年4月24日双方办理交易过户手续前涂销抵押，符合上述《房屋买卖合同》第八条关于卖方应在办理交易过户手续前将有关涉案房屋的解除抵押事项处理完毕的约定。即使签订上述房地产买卖合同时，涉案房屋存在抵押这一他项权，该他项权的存在亦并没有对涉案房屋买卖合同�履行造成障碍，原审对陈智、王文慧提出的关于刘昕翌名下的房屋存有他项权而影响房屋买卖合同履行的主张不予采纳，认定合同不能履行的责任在于陈智、王文慧，并无不当。
陈智、王文慧二审中提供的《房地产权证》复印件，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序新证据”，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陈智、王文慧上诉请求理由不成立，应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费650元由陈智、王文慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年四月二十三日
书记员 邹凌青
徐毅敏