广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1735号
上诉人（一审原告）：珠海市金豪物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：赖水洁，经理。
委托诉讼代理人：王德光，广东友邦方达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳华永，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：周亚旭，男，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市，
委托诉讼代理人：伍峰，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省珠海市，
上诉人珠海市金豪物业管理有限公司（以下简称金豪公司）因与上诉人周亚旭物业服务合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金豪公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判令周亚旭支付金豪公司2016年4月至2016年8月物业管理费824.5元，物业管理费违约金106元；3、判令周亚旭支付金豪公司公共设施维修分摊费109.6元，公共设施维修分摊费违约金14.1元；4、判令周亚旭承担本案一审、二审的诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院在金豪公司继续管理服务金地花园小区的合法性问题上认定事实不清，适用法律错误。1、在金地花园业委会解聘金豪公司的法律效力上存在认定事实错误，在金豪公司与周亚旭所签订的前期物业管理服务协议是否已解除的问题上，虽然金地花园业委会曾书面通知解聘金豪公司，但金豪公司对该通知解聘的效力不予认可。前期物业管理服务协议第十六条约定了双方发生争议的解决方式，应经过协商或调解程序，协商或调解无效的再向仲裁委员会申请仲裁，故金地花园业委会无权单方面解除前期物业管理服务协议，且目前双方均未申请仲裁或提起诉讼，金地花园业委会的通知解聘的效力处于待定状态，金豪公司与周亚旭签订的前期物业服务协议仍然有效，金豪公司继续管理服务金地花园小区合法有据。2、一审法院混淆了金地花园小区业主大会决定解聘金豪公司的决议是属于小区业主自治范畴，该决议所具有的法律效力并不必然产生解除前期物业管理服务协议的效力。金地花园业主大会决定解聘金豪公司的决议所具有的法律效力是指针对全体小区业主而言具有法律效力，对金豪公司没有任何法律约束力。金地花园业委会作为业主大会的执行机构对外执行决议时，应按照双方约定的解决争议方式进行。3、已生效的（2014）珠中法民三终字第30号判决所认定的事实错误，不能作为本案裁判的依据。该判决依据的是金地花园业主大会所作出的解聘金豪公司的决议，如前所述，决议仅对自治范畴内全体成员有约束力，对外不能产生解除合同的法律效力。因此金豪公司与金地花园业主签订的前期物业服务协议并未解除，金豪公司继续管理服务金地花园小区，收取物业费合法有据。
二、即使前期物业服务协议已解除或无效，金豪公司未退出金地花园小区责任在业委会，金豪公司继续管理服务金地花园小区符合无因管理构成要件。1、金豪公司作为前期物业管理企业，自2008年以来投入大量服务设施设备，而2012年金地花园业委会要求金豪公司撤出小区时未就投入设施如何移交，如何补偿等问题进行过协商，侵犯了金豪公司的合法权益，金豪公司未撤出小区有正当原因，责任在金地花园业委会。2、2012年以来金地花园业委会与其新聘的房产物业公司一直未有效组织物业交接工作，房产物业公司一直未履行其与金地花园所签订的物业服务合同。因此金豪公司未撤出小区，责任在金地花园业委会和房产物业公司。3、2012年至今，在没有顺利交接的情况下，金豪公司为了不影响金地花园小区业主正常生活和安全，善意管理小区至今，付出劳动和巨大成本，该行为也符合无因管理的构成要件，根据享受服务需支付等价有偿的原则，金豪公司参照前期物业服务协议的收费标准收取周亚旭物业服务费及公摊费用于法有据。
周亚旭辩称：一、一审法院在审理时提出了水费问题，当时以无因管理为由进行判决，无因管理不适用本案，无因管理是无偿的义务劳动，金豪公司代表业主缴纳水电费和公摊费用是否无偿服务？业主并没有重新委托金豪公司进行物业服务，因此本案用无因管理判决业主承担水电费是适用法律错误。二、没有任何证据证明水电费、公摊费是业主消费的，金豪公司所提供的任何证据都是单方证据，无第三方的证明，且业主二审提交的证据中有供水公司的回复，供水公司查明涉案小区只有总表并没有分表，抄表也只抄到总表并未抄到分表。三、从业主在二审提交的证据可以看出金豪公司所有的数据都是不真实的，存在随意性和乱收费的问题。四、珠海市中级人民法院对涉案小区同类案件已有生效判决，业主认可珠海市中级人民法院相关判决的意见。
周亚旭上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判无须支付水费。2、本案上诉费用由金豪公司承担。
事实和理由：一、一审法院违背（2014）珠中法民三终字第30号判决内容，该判决已认定金豪公司被小区业委会解聘，对小区不存在管辖权，但金豪公司拒绝执行中院判决，强行管理小区收缴费用，有强买强卖之嫌，周亚旭不同意支付金豪公司代缴的水费，且对金豪公司主张的水费数据不予认可，业委会及供水公司均要求金豪公司移交金地花园的供水设施，但金豪公司一直拒不移交，致使周亚旭无法正常缴纳水费，该损失由金豪公司造成，不受前期物业管理协议的约束，应由其自行承担。一审法院判决支付水费没有任何法律依据，且判决支付的水费数据也没有任何证据证明，金豪公司提交的证据均系其单方面制作，且有明显瑕疵，也没有得到业主认可。
二、一审法院依据无因管理判决周亚旭承担自用水费存在适用法律错误。一审法院亦认可金豪公司为周亚旭包括代缴水费无任何法律依据，但却认为代缴水费属无因管理行为明显与事实不符，金豪公司已被业委会解聘。不是小区合法管理者，其强买强卖构成侵权，并且其强行管理小区拒绝向供水公司移交水表给业主带来不便，业主也质疑其公布的水费数据的合法性和真实性。金豪公司为了自己利益强行管理小区造成混乱，业主安全得不到保障，其行为不构成无因管理。
金豪公司辩称：一、业主所用的水费、公摊电费是其日常消费所产生的，物业公司是基于前期物业服务合同代交水费及公摊电费，即便前期物业服务合同被认定为解除后无效，基于不当得利的法律关系，业主理应支付我方代缴的水电费。二、业主所主张的水电费并不存在乱收费问题，根据业主提交的证据的数据显示，物业公司收取费用的数据与业主统计的数据相差并不大，且有些还少收取了，总体上讲还是符合收费标准的，因为各自的计算方式存在误差，即便根据有利于业主的原则，业主缴纳自己消费的水电费也是合情合理的。
金豪公司向一审法院起诉请求：1、判令周亚旭支付金豪公司2016年4月至2016年8月物业管理费824.5元，物业管理费违约金106元。2、请求依法判令周亚旭支付金豪公司2016年4月至2016年8月代缴的水费312.8元，代缴水费违约金40.2元。3、请求依法判令周亚旭支付金豪公司公共设施分摊费109.6元，公共设施分摊费违约金14.1元。4、请求依法判令周亚旭支付金豪公司代缴水费的利息1.9元（从2016年4月计至2016年8月，按年息5%计算）；代缴公共设施分摊费利息0.7元（从2016年4月计至2016年8月按年息5%计算），并请判令周亚旭从2016年9月起支付金豪公司代缴水费利息、代缴公共设施分摊费利息到付清拖欠的水费和公共设施水费之日止（以水费312.8元、公共设施109.6元为基数并按年息5%利率计算）。5、本案诉讼费用由周亚旭承担。
一审法院认定事实：周亚旭是香洲区翠前南路X号X栋X单元XX02房的产权人，房屋的建筑面积为109.91平方米。
周亚旭（即乙方）签署《前期物业管理服务合同》,约定由金豪公司告（即甲方）对“金地花园”进行前期物业管理。其中，第一条：“前期物业管理是指业主、业主大会首次聘请的物业管理企业进驻物业管理区域之前的物业管理，也即房屋交付使用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。”第六条：“二、物业管理服务费用标准为住宅用房1.5元/平方米/月。六、公共用电、用水费用按政策、法规规定由住户合理分担。七、排污费、清理垃圾费及与物业管理有关的费用。”第八条：“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”第十一条:“在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，该协议继续有效。”第十二条：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反协议，造成甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方按本物业有关管理制度及《业主公约》的规定限期采取相应改正措施；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天交纳3‰的违约金，直至交情欠款之日止或采取相应法律措施。”
金豪公司主张2016年4月至2016年8月，周亚旭尚欠物业管理费824.5元、水费312.8元、公共设施分摊费109.6元，管理费违约金106元，水费违约金40.2元，公共设施分摊费违约金14.1元，水费利息1.9元、公共设施分摊费利息0.7元。
根据（2013）珠香法湾民一初字第120号民事判决书所查明的事实：2011年5月23日，珠海市香洲区金地花园小区召开首次业主大会，选举产生了金地花园业主委员会（以下简称“业委会”），并于2011年7月12日报当地行政主管部门备案。2012年4月20日，业委会向金豪公司出具《告知函》，表示：业委会经过广泛征求小区全体业主的意见后决定不予金豪公司续签物业管理合同，业委会将以招投标的形式重新选聘新的物业管理企业，要求金豪公司做好相关事宜。同年4月24日，金豪公司复函业委会称业委会的成立以及当选委员存在违反规定的情形，将待相关部门对此作出认定后再进行交接。同年5月18日，业委会在小区内发布公告，确定房产物业公司和珠海市葆力物业管理有限公司作为候选单位，决定于2012年6月2日至2012年6月9日召开业主大会对上述两家候选企业进行投票表决。同年6月14日，业委会在小区内发布公告，载明投票结果为选定房产物业公司为小区物业管理服务企业。同年6月25日，业委会向金豪公司发出一份《告知函》，内容是：该小区于6月2日至8日采用书面征求意见的形式召开了业主大会，根据全体业主投票表决结果，房产物业公司被聘为小区的物业管理服务企业并于同年6月30日零时起进驻小区，要求金豪公司做好交接工作并移交相关资料、图纸等。同年7月1日，业委会在小区内张贴通告，要求业主停止向金豪公司交纳物业管理费、停车费等各项费用。同年8月27日起，在相关政府部门指导下，业委会再次组织召开业主大会，对于是否解聘金豪公司向业主书面征求意见。同年9月12日，业委会在表决投票程序结束后向相关部门发出邀请，请求指导开箱验票。同年11月14日在中山亭社区居民委员会开箱验票，开箱计票结果为同意解聘金豪公司。同年11月15日，业委会在小区内就上述投票情况发布公告。同年11月22日，业委会致函金豪公司，再次要求其十五日内退出金地花园管理服务区域并移交相关资料等。同年12月7日，珠海市香洲区前山街道办事处致函金豪公司，要求其尽快与业委会做好交接工作，退出该小区的物业管理区域，但金豪公司至今仍未退出。
再查，（2014）珠中法民三终字第30号民事判决书对（2013）珠香法湾民一初字第120号民事判决书所查明的事实予以确认，并认定业委会于2012年11月14日召集业主大会决定解聘金豪公司的决议具有法律效力。
金豪公司在庭审中称：（2014）珠中法民三终字第30号民事判决书生效时金地花园业主委员会任期已经届满，金豪公司并不清楚是否成立了新的业委会，金豪公司有责任继续履行《前期物业管理服务合同》。
周亚旭在庭审中称：金地花园业主委员会于2011年5月23日成立，任期三年直至2014年5月22日到期，到期后由于各种原因未能重新成立新的业主委员会。原业主委员会继续行使职能，直到2016年11月在街道办和居委会的协助下才重新成立业委会。而由于金豪公司拒绝退出小区管理，房产物业公司无法进驻小区进行实际管理。
以上事实，有上述相关证据及当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为，案涉的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《前期物业管理服务合同》第一条约定，“前期物业管理”是自房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。
金地花园业委会于2011年5月23日选举产生并于2011年7月12日报当地行政主管部门备案,其后亦已聘用房产物业公司作为新的物业管理企业。此外，业委会于2012年4月20日向金豪公司出具《告知函》决定不再与金豪公司续签物业管理合同。4月24日，金豪公司复函业委会称业委会的成立以及当选委员存在违反规定的情形，将待相关部门对此作出认定后再进行交接。可见金地花园业委会的成立有效，且已就解聘金豪公司的事宜对金豪公司进行了通知。上述事实亦已经过珠海市中级人民法院终审判决认定。一审法院认为，解聘金豪公司的行为是业委会依法享有的自治权利，此时金豪公司已然丧失继续管理小区的合法性。金豪公司不顾业委会解聘及办理交接的通知，继续管理小区物业，有强买强卖之嫌，违背了公平、自愿、诚信原则，且不利于小区的管理及社会的稳定，此风不可助长。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，就金豪公司向业主主张2012年4月20日后的物业管理费等费用及违约金的请求，一审法院不予支持。
金豪公司主张的公共设施公摊费109.6元，金豪公司并未提交相关证据证明上述费用已实际发生或已实际支付。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金豪公司没有完成其证明责任，应承担证据失权的不利后果。一审法院对于金豪公司主张周亚旭支付上述费用及违约金的请求不予支持。
至于金豪公司主张的2016年4月至2016年8月的水费312.8元，虽然双方的物业服务合同权利义务终止，但是该水费是周亚旭家庭自住使用产生的费用，理应承担，周亚旭对未缴纳水费的事实亦予以确认。再从无因管理的角度来看，金豪公司虽无合同依据，但代为垫付，周亚旭应予承担自用水费312.8元。金豪公司主张周亚旭支付上述水费的利息及违约金的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，一审法院判决如下：一、周亚旭于判决生效之日起五日内支付给金豪公司垫付的水费312.8元；二、驳回金豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由金豪公司负担。
二审期间，金豪公司提交如下证据：1、缴纳公摊电费发票（2012年7月-2016年8月）及公摊电表照片，证明金豪公司一直代缴金地花园小区照明、电梯、梯灯三个公摊电表电费；2、金地花园公用电分摊表（2012年7月-2016年8月）及公用表电月抄表记录，证明金豪公司收取公摊电费有合法依据；3、缴纳金地花园用水总表发票，证明金豪公司一直代缴金地花园小区用水总表的水费；4、金地花园水表月抄表记录，证明金豪公司代收水费、污水处理费有合法依据；5、金地花园业主缴费情况统计表（截止2016年9月），证明金地花园大部分业主认可金豪公司提供的物业服务，并按前期物业服务协议缴纳所有物业管理服务费；6、金豪公司在金地花园小区投入财产统计表，证明金豪公司在金地花园投入财产情况。周亚旭对上述证据真实性、合法性、关联性不予认可。周亚旭提交如下证据：1、媒体报道，证明物业不合法；2、珠海市公安机关侦破系列入室盗窃案，证明物业非法管理且不履行职责；3、车库照明；4、小区净化器耗电；5、电梯门口电子屏广告耗电，证据3-5证明公摊电费不合理；6、5月和6月收费通知，证明乱收费；7、（2017）粤04民终1289号民事判决书；8、（2017）粤04民终1175号民事判决书，证据7、8证明物业收取物业管理费不合法；9、水务集团处理结果，证明小区只有总表抄水费，尚未实施抄表到户，分摊到业主的水费等无法律依据；10、2017年7月3日19：22物业打业主。金豪公司对上述证据发表如下质证意见：1、证据1、2真实性、关联性均有异议；2、证据3、4、5关联性有异议，因为金豪公司收取的公摊电费只包括照明电、电梯电和梯灯电，与业主提交的这部分用电无关；3、证据6真实性有异议，对业主的证据来源及计算方式有异议；4、证据7、8真实性、合法性、关联性予以认可；5、证据9关联性有异议，因为只有水务集团的总表，落实到业主的分表是由物业每月负责抄送的；6、证据10关联性有异议。
本院经审查认为，金豪公司提交证据1公摊电费发票，该份证据显示缴费客户名称为广大永晟集团有限公司，用电地址为前山翠前路东、鞍莲路北侧，该地址并非翠前南路212号金地花园地址，因此本院对该份证据不予采信；证据2公用电分摊表无法证实缴纳电费事实，本院不予采纳；证据3、4与案件事实有关联，本院予以采纳；证据5、6与本案并无关联性，本院不予采纳。周亚旭提交的证据与本案事实并无关联性，本院不予采信。
本院经审理查明，金豪公司于2016年7、8月及2017年1、2月向珠海水务集团有限公司缴纳翠前南路212号金地花园（生活总表）水费。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于金豪公司是否有权收取物业管理费问题
本院认为，金豪公司上诉主张依据双方签订的前期物业管理服务协议第十六条之约定，解除前期物业服务协议应通过仲裁程序，且金地花园业主大会的解聘决议对金豪公司不发生法律效力，因此，双方签订的前期物业服务协议并未解除，金豪公司继续管理金地花园小区、收取物业服务费用有合法依据。对此，本院认为，第一、根据双方签订的前期物业管理服务协议第十六条关于“本协议在履行过程中如发生争议，双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解。协商或调解无效的，向珠海市仲裁委员会申请仲裁”之约定，申请仲裁的程序解决的前提是双方因履行前期物业管理服务协议而发生纠纷。本案中，金地花园于2011年5月成立了业主委员会，业主委员会并聘用了新的物业公司。根据《物业管理条例》第二十六条关于“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定及双方《前期物业管理服务合同》第一条关于“‘前期物业管理’是自房屋交付适用之日起至物业成立业主大会，并与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理”之约定，双方《前期物业管理服务合同》已经终止，故金豪公司主张通过仲裁程序解决纠纷的前提条件已经不存在。第二、金地花园业主委员会成立并聘用了新的物业服务企业后，向金豪公司出具了《告知函》决定不再与金豪公司续签物业服务合同，即对解聘金豪公司的事宜进行了通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因金豪公司并未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，因此，自金地花园业主委员会的《告知函》到达金豪公司时，前期物业服务协议即已解除。第三、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，金豪公司依据前期物业服务协议向业主主张2016年4月至2016年8月的物业管理费请求，无事实及法律依据，本院不予支持。金豪公司上诉认为其继续服务构成无因管理，对此本院认为，无因管理是指没有法定或者约定义务，为避免造成损失，主动管理他人事务或为他人提供服务的法律事实。本案中，金地花园业主委员会已经要求金豪公司撤出金地花园，及时办理交接，而金豪公司无视业主委员会决议，强行继续留在金地花园，其行为并不符合无因管理构成要件，金豪公司该上诉理由，理据不足，本院不予支持。金豪公司上诉称其在金地花园有投入，因此其并未撤出金地花园，对此本院认为，是否在金地花园投入是金豪公司经营问题，并不能成为在金地花园业主委员会通知解聘后其继续留在金地花园管理的理由，本院对此亦不予采纳。
二、金豪公司是否有权收取公摊设施分摊费及水费问题
金豪公司向周亚旭主张公摊设施分摊费，其内容为照明、电梯、梯灯三部分公摊电费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，金豪公司应当提交代缴公摊电费单据，但金豪公司提交并非金地花园小区缴纳电费单据，其应当承担举证不能之不利责任，金豪公司主张公共设施公摊费109.6元，本院不予支持。至于2016年4月至2016年8月水费问题，金豪公司提交证据能够证明其确有代缴翠前南路212号金地花园（生活总表）水费，周亚旭亦认可家庭自住过程中确有水费产生，因此对该部分金豪公司代缴水费，周亚旭应当支付，一审法院认定正确。虽然周亚旭上诉认为水费计算方式有误，但是其并未提交证据予以证实，本院对其该主张不予采纳。至于周亚旭提及水表未实施抄表到户，属于小区水表管理方式问题，并不能成为拒付实际产生水费之理由。
综上所述，金豪公司、周亚旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由金豪公司负担人民币50元，周亚旭负担人民币50元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年七月二十日
书记员 李立荣