南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）桂71民终165号上诉人（原审被告）：蒋胜涛，男，1972年5月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：赵峻清，广西思贝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市滨湖路53号南湖公务员小区综合楼二楼。法定代表人：李院海，该公司董事长。委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所律师。原审被告：广西南宁伍涛投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号阳光绿城8号楼4单元3层208号。法定代表人：蒋胜涛。上诉人蒋胜涛因与被上诉人南宁市中房地铁物业服务有限责任公司（以下简称中房地铁物业公司）及原审被告广西南宁伍涛投资有限责任公司（以下简称伍涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒋胜涛及其委托诉讼代理人赵峻清，中房地铁物业公司的委托诉讼代理人黄洪彬，伍涛公司的法定代表人蒋胜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋胜涛上诉请求：请求撤销一审判决第一项，在双方清算账目后再确定具体租金数额。事实与理由：1.案涉合同已经在2015年12月31日到期终止，中房地铁物业公司的租金主张没有事实依据。中房地铁物业公司与伍涛公司2013年7月4日签订了《租赁合同》，租期自2013年8月1日至2015年12月31日，由于中房地铁物业公司在2015年合同到期时，就在现租户中宣传案涉房屋已经收回其直接管理，因此，伍涛公司催收房租出现阻碍，并与现租户发生冲突。合同于2015年12月31日终止后，中房地铁物业公司与伍涛公司没有续签租赁合同，合同已经终止。中房地铁物业公司在2015年底就已收回案涉房屋，因此争议房屋实际在中房地铁物业公司控制中，伍涛公司没有任何支付租金的义务。伍涛公司于2016年3月25日向中房地铁物业公司发出《终止合同申请》确认已经终止了租赁合同，因此，伍涛公司无需支付合同解除后的租金。2.《承诺书》被中房地铁物业公司单方解除，伍涛公司没有支付租金义务。2017年2月15日签订的《承诺书》属于新的合同关系，但由于中房地铁物业公司在2017年3月就开始宣传双方已经解除了租赁合同关系，该合同自中房地铁物业公司单方解除权的行使之日已经解除，伍涛公司没有支付租金的义务。3.中房地铁物业公司收取的5000元履约保证金应当予以抵扣或者返还。由于案涉房屋合同已经终止，伍涛公司没有支付合同终止后的案涉场地的租金，合同签订时伍涛公司支付中房地铁物业公司的5000元履约保证金应当抵扣其他场地的租金。中房地铁物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蒋胜涛的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。伍涛公司的陈述意见与蒋胜涛上诉意见一致。中房地铁物业公司向一审法院起诉请求：1.伍涛公司、蒋胜涛共同连带向中房地铁物业公司支付租金47952元；2.诉讼费由伍涛公司、蒋胜涛承担。一审法院认定事实：2013年7月3日伍涛公司向中房地铁物业公司支付案涉房屋履约保证金5000元。2013年7月4日，中房地铁物业公司（出租方，甲方）与伍涛公司（承租方，乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：中房地铁物业公司受中房南宁公司委托，对本合同指定物业进行租赁代管；中房地铁物业公司将南宁市明秀东路15号明秀小区1号停车楼二层，一层西面第一、二间，一层东面一间出租给伍涛公司；租期从2013年8月1日起至2015年12月31日，双方确认自租期起算之日出租场地已按现状交付伍涛公司使用，租赁期限届满，如伍涛公司需续租，应在租期届满的一个月前向中房地铁物业公司提出书面申请，经中房地铁物业公司书面同意后可续租并重新签订租赁合同；2013年8月1日至2013年12月31日的租金为1980元/月，2014年1月1日至2014年12月31日的租金为2180元/月，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为2398元/月；租金按半年度缴纳，先交租金后使用场地，每年度的12月10日、6月10日前缴纳当前半年租金；伍涛公司在合同签订生效后5天内向中房地铁物业公司缴纳履约保证金5000元，合同终止时，在伍涛公司与中房地铁物业公司结清费用、无任何违约行为，且中房地铁物业公司验收合格后5个工作日内，中房地铁物业公司将履约保证金无息退还伍涛公司；伍涛公司承租期间发生的一切房屋及设施、设备维修由伍涛公司负责组织实施，维修费用由伍涛公司支付；伍涛公司应付的违约金、赔偿金等中房地铁物业公司有权直接从履约保证金中扣除。合同还对其他事项作约定。合同签订后，伍涛公司向中房地铁物业公司支付租金至2015年11月，之后未再支付任何租金。合同期届满后，伍涛公司继续使用案涉房屋，但双方没有签订新的书面合同，2017年2月15日伍涛公司向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，载明：南宁市明秀东路145号明秀小区4栋5栋之间明秀小区1号停车楼二层，一层西面第一、二间，一层东面一间作为商业用房，原租赁期限已经到期。由于2015年12月11日出台《南宁市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》，该办法伍涛公司已清楚，伍涛公司同意自2017年1月1日起临时租赁明秀小区4栋5栋之间明秀小区1号停车楼二层，一层西面第一、二间，一层东面一间用于保管车辆，租金按2600元/月计算，伍涛公司于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。承诺书签订生效后5天内伍涛公司向中房地铁物业公司缴纳履约保证金5000元，合同终止时，在双方结清费用、无任何违约行为，且原告验收合格后5个工作日内，中房地铁物业公司将履约保证金退还伍涛公司。如该用房进入交易平台后伍涛公司未能竞拍下该房屋的租赁权，伍涛公司同意按中房地铁物业公司指定时间撤场，双方对此互不追究其相关的违约赔偿责任。2017年4月9日，中房地铁物业公司召开蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会，蒋胜涛参加了会议，蒋胜涛查阅中房地铁物业公司提供的相关报表后，对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载案涉房屋所欠租金有异议，理由是2016年年初，因中房地铁物业公司市场拓展部的介入，导致有3个月的租金未能收取，现商铺使用人已经向其交纳租金至2017年2月，蒋胜涛要求减免未收上使用人租金月份的相应租金。对《蒋胜涛承租明秀小区代管资产欠交水电费、垃圾费、路政灯电费统计表》，经蒋胜涛初步确定，基本属实，部分有异议，待与明秀小区物业服务中心核实。双方达成共识，对有异议的部分内容进一步核实，已经明确没有问题的款项，蒋胜涛在2017年4月底向中房地铁物业公司支付相关费用。2017年5月15日，中房地铁物业公司向伍涛公司、蒋胜涛发出《关于限期付清拖欠租金等费用的律师函》，蒋胜涛于2017年5月16日签收，并注明收到10份律师函，因有异议，待审。2017年6月，中房地铁物业公司收回案涉房屋。另查明，2015年2月4日南宁市中房物业服务有限公司的企业名称变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司。一审法院认为，中房地铁物业公司与伍涛公司于2013年7月4日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。伍涛公司、蒋胜涛主张合同的相对人是蒋胜涛而非伍涛公司，但《租赁合同》的抬头承租方名称为伍涛公司，落款处有伍涛公司的盖章，伍涛公司向中房地铁物业公司出具过《承诺书》，中房地铁物业公司也认为合同的相对人为伍涛公司，故对伍涛公司、蒋胜涛的该项主张不予以采信。2016年1月1日至2017年6月中房地铁物业公司与伍涛公司双方虽未签订书面的租赁合同，但伍涛公司继续使用案涉房屋，并向中房地铁物业公司出具了《承诺书》，中房地铁物业公司也没有提出书面异议，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。关于租金问题。根据合同约定，租期从2013年8月1日起至2015年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为2398元/月。伍涛公司向中房地铁物业公司支付租金至2015年11月，之后未再支付任何租金。伍涛公司、蒋胜涛主张已付清合同约定租期内的租金，但未提交证据予以证明，故对伍涛公司、蒋胜涛该主张不予采信。因此，伍涛公司拖欠中房地铁物业公司2015年12月份的租金2398元。伍涛公司、蒋胜涛主张中房地铁物业公司在2015年底收回了案涉房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，中房地铁物业公司也不认可伍涛公司、蒋胜涛的主张，中房地铁物业公司提交的蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会会议纪要证明合同到期后伍涛公司还在继续使用案涉房屋，故对伍涛公司、蒋胜涛的该项主张不予采信。中房地铁物业公司提交的蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会会议纪要证明在中房地铁物业公司召开蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会上蒋胜涛对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载案涉房屋所欠租金有异议，理由是2016年年头，因市场拓展部的介入，导致有3个月的租金未能收取，现商铺使用人已经向其交纳租金至2017年2月，蒋胜涛要求减免未收上使用人租金月份的相应租金。双方达成共识，对有异议的部分内容进一步核实，已经明确没有问题的款项，蒋胜涛在2017年4月底向中房地铁物业公司支付相关费用。中房地铁物业公司未提交对蒋胜涛所提出异议的理由的核实情况，故对蒋胜涛在协调会上主张因市场拓展部的介入，导致有3个月的租金未能收取的理由予以采信。因此中房地铁物业公司要求伍涛公司支付2016年1月至3月的租金，不予支持。合同期届满后，伍涛公司继续使用房屋，未交回给中房地铁物业公司，应支付2016年4月1日之后的租金，2016年4月1日至2016年12月31日期间的租金标准应按原合同最后一期租金标准计算，因此伍涛公司拖欠中房地铁物业公司2016年4月1日至2016年12月31日的租金21582元（计算方法：2398元/月×9个月）。2017年2月15日，伍涛公司向中房地铁物业公司出具《承诺书》，同意自2017年1月1日起临时租用案涉房屋，租金按2600元/月计算。因此伍涛公司拖欠中房地铁物业公司2017年1月1日至2017年4月30日的租金10400元（计算方法：2600元/月×4个月）。伍涛公司、蒋胜涛主张中房地铁物业公司在2017年初开始宣传中房地铁物业公司与蒋胜涛已经解除了租赁合同，但未提交证据予以证明，故对伍涛公司、蒋胜涛的主张不予采信。伍涛公司拖欠中房地铁物业公司2015年12月1日至2017年4月30日的租金共34380元（计算方法：2398元+21582元+10400元），一审庭审中，中房地铁物业公司同意用伍涛公司已支付的5000元履约保证金抵扣租金，因此抵扣之后，伍涛公司还应支付中房地铁物业公司租金29380元（计算方法：34380元-5000元）。因此中房地铁物业公司要求伍涛公司支付2015年11月至2017年4月30日的租金47952元，支持29380元，超出部分不予支持。关于连带责任问题。2017年4月9日中房地铁物业公司召开的蒋胜涛租赁该公司代管资产欠交租金等费用协调会，蒋胜涛参加了会议，但蒋胜涛对案涉房屋所欠租金有异议，且并未同意支付。因此中房地铁物业公司要求蒋胜涛承担连带责任，向中房地铁物业公司支付租金的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.广西南宁伍涛投资有限责任公司公司向南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付租金29380元；2.驳回南宁市中房地铁物业服务有限责任公司其他诉讼请求本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。中房地铁物业公司对一审查明的事实没有异议。蒋胜涛对于一审法院认定“合同签订后，伍涛公司向南宁市中房物业服务公司支付租金至2015年11月，之后未再支付任何租金。”有异议。针对蒋胜涛提出的异议，根据双方当事人在一审提供的证据，一审法院认定上述事实无误，对蒋胜涛提出的异议，不予支持。经审查，本院确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审判决伍涛公司向中房地铁物业公司支付租金29380元是否正确？本院认为，中房地铁物业公司与伍涛公司于2013年7月4日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同约定的租赁期限届满后，双方虽未订立书面的租赁合同，但伍涛公司继续使用案涉房屋，并于2017年2月15日向中房地铁物业公司出具了《承诺书》，同意继续租赁案涉房屋，中房地铁物业公司也没有提出书面异议，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系一直延续并合法有效。蒋胜涛、伍涛公司主张合同到期和签订《承诺书》后，中房地铁物业公司对外宣传已收回案涉房屋，案涉房屋已在中房地铁物业公司实际管理下，且原租户一直向中房地铁物业公司交纳租金，双方合同已经解除，故伍涛公司租金只应支付租金至2015年11月，合同期满后伍涛公司不需要支付租金，但未提交相关证据予以证明，蒋胜涛、伍涛公司的主张没有事实和法律依据，应不予支持。蒋胜涛、伍涛公司主张中房地铁物业公司收取的5000元履约保证金应予以抵扣或者返还，一审判决中已予抵扣。因此，一审判决伍涛公司支付中房地铁物业公司租金29380元,合法有据，应予支持。综上所述，蒋胜涛的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费535元（上诉人蒋胜涛已预交），由上诉人蒋胜涛负担。本判决为终审判决。审判长  黄顺超审判员  玉 萍审判员  袁宇飞二〇一八年八月三日书记员  林 欢