贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民终字第2048号
上诉人（原审被告、反诉原告）中天城投集团遵义有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路蔺家坡还房小区**栋*层。
法定代表人徐勇，该公司总经理。
委托代理人朱雄，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王小燕，女，1986年10月18日生，汉族，贵州省桐梓县人。
上诉人中天城投集团遵义有限公司（以下简称中天城投遵义公司）因与被上诉人王小燕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人中天城投集团遵义有限公司的委托代理人朱雄，被上诉人王小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路“中天·ＸＸ湘江”楼盘系中天城投遵义公司开发建设的房地产项目，其中C区工程已于2011年6月23日通过消防验收合格，后又于2011年9月26日通过综合竣工验收，该C区工程裙房四层15号、24号、25号三间房屋在房产登记管理机关的登记规划用途为商业用房。2013年5月27日，王小燕与中天城投遵义公司签订三份《租赁合同》，约定中天城投遵义公司将前述15号、24号、25号三间商业用房出租给王小燕作商业经营使用，双方在三份合同中均约定以下内容：租赁期限为三年，免租期两个月，即租赁期限从2013年7月27日起算，租金标准为每月每平方米12元，签订合同之日后3日内支付首年租金，并于次年7月27日前支付次年租金，以此类推；如王小燕未按约交付租金，应在中天城投遵义公司催告后7天内付清，并按每天千分之二计付逾期付款违约金；如王小燕无合同约定或法律规定的情形无故解除合同，应按照当年租金的20%赔偿中天城投遵义公司的损失；租赁期满或合同提前终止时，王小燕应按照中天城投遵义公司的意见保留退租时的装修无偿交付给中天城投遵义公司，同时中天城投遵义公司有权让王小燕保留加装的装饰和固定设施，王小燕不得拆除，也不得向中天城投遵义公司提出补偿要求；租赁期满或合同提前终止时，王小燕应在10日内交还租赁房屋，逾期中天城投遵义公司有权清点处置遗留财物，同时王小燕应补交占用期租金；合同中还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，王小燕向中天城投遵义公司交纳了三间商业用房的首年度租金23697元和合同约定的保证金，中天城投遵义公司即将该三间商业用房交付给王小燕进行装修。2013年6月8日，王小燕与遵义市中新装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，将租赁前述三间商业用房拟开设的“香香小厨私房菜馆”室内装饰工程发包给该公司进行装修，采用包工包料的方式，约定装修总价款为388000元。在装修期间，王小燕向物业管理公司支付了相应的物业管理费和装修管理费，也为经营需要购买了空调、桌椅、厨房设备等有关物品，还支付了员工工资、交通差旅费、日常生活费等各项费用。同时，为了经营需要，王小燕还租赁了胡武刚个人所有与前述三间商业用房相邻的11号商业用房，支付了相应的租金和保证金。
在经营菜馆的各项工作准备就绪后，王小燕经营的菜馆开始开业经营，开业不久，遭到小区业主的阻扰，阻扰理由包括出租房屋系业主共有公摊面积及经营菜馆影响小区环境两项，为此王小燕与小区业主产生纠纷，王小燕方工作人员于2013年9月10日11时36分向遵义市公安局红花岗区分局ＸＸ路派出所报警，该派出所接警后派员处理，并将处警情况记录于《接处警登记表》。基于前述原因，王小燕准备经营的菜馆一直未能顺利开展经营，为此王小燕多次与中天城投遵义公司进行协商，但未能解决业主阻扰的问题，也未就后续事宜达成一致意见，双方于2013年10月30日在中天城投遵义公司销售中心发生纠纷，并再次向遵义市公安局红花岗区分局ＸＸ路派出所报警，该派出所接警后再次处理。其后，菜馆经营问题一直未能解决，2014年7月28日，中天城投遵义公司向王小燕发出《催告函》，要求王小燕交纳第二年度租金，2014年8月25日，王小燕向中天城投遵义公司发出通知书，要求解除双方签订的三份《租赁合同》，同月27日，中天城投遵义公司向王小燕进行回复，称同意解除合同，并要求办理房屋交接手续。其后，因双方未就损失赔偿有关事宜协商一致，故王小燕未将房屋移交给中天城投遵义公司。现王小燕起诉，请求判令中天城投遵义公司赔偿其的各项损失共计575476.6元，并退还房租23697元。中天城投遵义公司提起反诉，请求判决：一、解除与王小燕签订的三份《房屋租赁合同》；二、由王小燕交还三间门面；三、由王小燕支付至交还租赁房屋之日止的租金（按照每月每平方米12元计算）；四、由王小燕支付逾期支付租金的违约金，按照每日千分之二计算；五、由王小燕支付解约违约金4740元。
在本案诉讼过程中，因王小燕对支付装修费仅举证了收款收据，不能举证正式发票，王小燕遂申请对装修价值进行评估，遵义天诚价格评估咨询有限责任公司于2015年4月24日作出遵天价评字（2015）年第51号《价格评估咨询报告》，评估装修价值为350456.76元，王小燕为此支付评估费11000元。
一审法院审理认为，王小燕与中天城投遵义公司对于双方签订三份《租赁合同》后形成租赁合同关系的事实不持异议，对此予以确认，前述《租赁合同》系双方在自愿的基础上所订立，且不违反相关法律的规定，均为合法有效，双方均应当按照合同约定享有权利并履行义务。双方在庭审中的争议在于小区业主阻扰经营是否能够归责于中天城投遵义公司，对此争议，根据所查明小区业主阻扰经营的原因，从以下两个方面予以评述：首先，中天城投遵义公司出租的三间商业用房均系其所开发的未出售房屋，其所有权应当属于中天城投遵义公司，小区业主主张该三间商业用房系业主共有缺乏事实和法律依据，以此为由阻扰王小燕经营不具有正当性；其次，该三间出租房屋的登记规划用途为商业用房，只要王小燕在经营过程中获得相关行政机关的审批许可，就可用于各种商业经营，现小区业主以经营类型影响小区封闭环境阻扰经营没有法律依据，仍然不具有正当性。根据前述两个方面的理由，小区业主阻扰王小燕经营的行为不具有正当的理由和法律依据，其行为已经构成侵权，而中天城投遵义公司作为出租方已经履行了合同义务，将符合约定使用条件的商业用房交付给王小燕用于商业经营使用，中天城投遵义公司对此没有违约行为。因此，小区业主阻扰经营不能归责于中天城投遵义公司，更不能以此认定中天城投遵义公司在履行合同中违约。
对于王小燕要求中天城投遵义公司赔偿损失575476.6元的诉讼请求，其中所主张的装修费为388000元，其他为购买桌椅、空调等设备及支出工资、差旅交通费、日常生活费所产生的损失。对于前述其他损失部分，根据以上认定，中天城投遵义公司在履行合同过程中没有违约行为，故对该部分损失不承担赔偿义务，对王小燕该部分诉讼请求不予支持。对于王小燕所主张的装修费损失，中天城投遵义公司抗辩合同中约定租赁关系提前终止时所有的装修无偿归其所有，因该合同是中天城投遵义公司为了能够重复使用而预先拟定，且合同文本中关于租赁关系提前终止时装修价值归属的约定也没有以划线、加粗等方式予以提醒，中天城投遵义公司也没有举证证明在签署合同时对该条款予以明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，该条款应当认定为格式条款，同时，该条款约定内容明显排除了相对方的重要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，三份《租赁合同》中关于租赁关系提前终止时装修价值归属的约定无效，但此约定无效并不导致合同中的其他约定无效，故对中天城投遵义公司的前述辩解意见不予采纳。另外，双方已经以书面形式同意解除合同，且中天城投遵义公司也认可王小燕装修是经过其同意的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，对于装修损失双方应当按照公平原则予以分担。对于装修具体价值，根据评估报告，总价值为350456.76元，其中应当扣除王小燕认可的玄关地弹门价值7366.5元和位于王小燕向其他业主租赁房屋中的前厅收银台价值119033.39元及门头价值10586元，还应当按照比例扣除卫生费、搬运费、管理费，总计应当扣除的费用略高于中天城投遵义公司主张扣除的145819.41元，故对中天城投遵义公司的该项意见予以采纳，认定本案中所涉三间商业用房王小燕投入的装修价值为204637.35元。对于王小燕该部分损失，根据公平原则，双方解除合同后因王小燕投入的装修使租赁房屋价值得以提升，同时因装修固定格局的局限，也会为中天城投遵义公司的下一步使用或继续对外出租形成一定的障碍，再结合双方合同约定租赁期限等因素，酌情认定中天城投遵义公司承担其中70%的赔偿义务，也即是由中天城投遵义公司承担原告装修损失143246.15元。
对于王小燕要求中天城投遵义公司退还租金23697元的诉讼请求，根据查明的事实，王小燕租赁三间商业用房开设菜馆初始即遭到小区业主阻扰，中天城投遵义公司对此明知且还参与解决，但未能取得实质效果，其后双方针对后续问题一直协商但未能达成一致意见，故王小燕才未交还租赁房屋，也即是王小燕一直没有得到租赁商业用房的使用，故中天城投遵义公司应当退还王小燕所交纳的租金，对王小燕的该项诉讼请求予以支持。
对于中天城投遵义公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求，因王小燕已经发出解除合同通知，中天城投遵义公司也回复予以同意，双方在诉讼中也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，双方的合同已经自行解除，中天城投遵义公司该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。对于中天城投遵义公司要求王小燕腾空交还三间商业用房的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王小燕应当在合同解除后返还租赁房屋。对于中天城投遵义公司要求王小燕支付租金和逾期付款违约金的诉讼请求，根据上述对本诉请求中关于返还租金的认定和论述，王小燕不承担支付租金义务。对于中天城投遵义公司要求王小燕支付解约违约金的诉讼请求，因合同不能履行系不可归责于双方的原因，并非王小燕无故行使合同解除权，故王小燕不应当承担解约违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，判决：一、由被告中天城投集团遵义有限公司退还给原告王小燕租金23697元并赔偿装修损失143246.15元，以上共计人民币166943.15元，限于本判决书生效之日起十日内履行支付；二、由反诉被告王小燕将位于贵州省遵义市红花岗区ＸＸ路“中天·ＸＸ湘江”C区四层15、24、25号三间营业房腾空交还给反诉原告中天城投集团遵义有限公司，限于本判决书生效之日起二十日内履行；三、驳回反诉原告中天城投集团遵义有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由原告王小燕承担3500元，被告中天城投集团遵义有限公司承担1400元；反诉案件受理费190元，由反诉原告中天城投集团遵义有限公司承担；评估费11000元，由被告中天城投集团遵义有限公司承担。
一审宣判后，中天城投遵义公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决既然已经认定上诉人没有违约行为，却判决上诉人需对被上诉人王小燕经营不能的装修损失承担赔偿责任，明显前后矛盾。王小燕因第三方阻扰，而不愿继续经营，从而造成出现装修损失，该装修损失的出现系因第三方侵权引起，同时也是基于被上诉人自愿放弃经营的原因导致；2、一审认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系格式条款合同不当，《租赁合同》的文本虽是上诉人提供，但是主要条款是双方共同协商拟定，若被上诉人不认可《租赁合同》的各条款，可以与上诉人进行协商。3、被上诉人无法使用租赁房屋，是因为第三人造成的，上诉人不存在侵权和违约责任，对装修物的残值不应当承担70%的赔偿责任。即使要赔偿，亦应扣除已承租的一年租期，由双方对余下的租期按五五比例平摊；4、按照《租赁合同》的约定，被上诉人应当向上诉人支付租金，因上诉人不存在侵权和违约责任，不能免除被上诉人支付租金的义务，同时因被上诉人不支付上诉人的租金，导致《租赁合同》被解除，被上诉人应当承担解约违约金。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审予以改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王小燕二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持原判。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、双方当事人所签订的三份房屋租赁合同的性质是否属于格式合同以及合同关于装修价值归属的相关约定是否因限制王小燕的主要权利而无效；2、中天城投遵义公司是否应当赔偿王小燕的装修损失，如应赔偿，损失金额如何确定；3、王小燕未按期支付第二年租金是否构成违约，应否向上诉人支付至交还租赁房屋之日的租金并承担解约违约金，中天城投公司应否返还王小燕已交纳的租金。
关于第一个争议焦点。经过庭审查明，上诉人中天城投遵义公司与被上诉人王小燕签订的《租赁合同》是为了能够重复使用而预先拟定的合同，对于合同文本中关于租赁关系提前终止时装修价值归属的约定，中天城投遵义公司也并未予以特别提示，也没有举证证明在签署合同时对装修价值归属条款予以明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，该条款应当认定为格式条款，同时，该条款约定内容明显排除了王小燕的主要的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《租赁合同》中关于租赁关系提前终止时装修价值归属的约定因限制王小燕的主要权利而无效。据此，上诉人中天城投遵义公司认为《租赁合同》中关于装修价值归属的约定不是格式条款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。现有证据表明王小燕未能使用租赁房屋系安外人因素造成，中天城投遵义公司亦已在其力所能及的范围内尽到了协助义务，故双方合同关系解除不可归责于任一方。因《租赁合同》中关于装修价值归属的约定无效，并且中天城投遵义公司也认可王小燕装修是经过其同意的，故合同解除后装修损失如何处置，应依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，由双方根据鉴定机构基于租赁房屋现状对装修价值作出的评估金额进行分担。一审结合装修房屋价值的损益以及双方合同约定租赁期限等因素，酌情认定中天城投遵义公司承担70%的赔偿义务，并无不当，本院予以确认。
关于第三个争议焦点。根据庭审查明的事实，被上诉人王小燕租赁三间商业用房开设菜馆初始即遭到案外人的阻扰，虽然经过多方协商，终未能达成一致意见，导致《租赁合同》解除，王小燕因未能实际使用租赁房屋，上诉人中天城投遵义公司应当退还王小燕所支付的租金。因《租赁合同》的解除系不能归责于双方的原因造成，并非王小燕故意为之，因此王小燕亦不应当承担解约违约金。故对上诉人中天城投遵义公司主张王小燕应当向其支付租金并承担解约违约金的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人中天城投遵义公司的上诉理由均不能成立，本院对其请求改判的上诉请求，不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3180元，由上诉人中天城投集团遵义有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉振
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二〇一五年十一月三日
书 记 员 杨恩高