云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第467号 原告林建英，女，1991年5月30日生，汉族，初中文化，楚雄市人，农民，住楚雄市。 诉讼代理人马立力，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。 诉讼代理人罗玉芹，云南楚恒律师事务所实习律师（特别授权）。 被告刘正忠，男，1962年3月10日生，汉族，初中文化，姚安县人，农民，住姚安县。 诉讼代理人朱振兴，姚安县法律援助中心公职律师（一般授权）。 原告林建英与被告刘正忠合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法由审判员普秀梅适用简易程序，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告林建英及其诉讼代理人马立力、罗玉芹，被告刘正忠及其诉讼代理人朱振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林建英诉称，2014年5月10日，我与被告刘正忠签订协议，约定被告以40800元的转让费将其经营的楚雄市三中旁的臭豆腐砂锅米线店转让给我，2014年的房租为10440元，由我付给被告上述两项费用合计51240元，被告为我办理2015年的续租手续，若续租不成导致我不能正常经营造成经济损失，则由被告赔偿我转让费40800元。我已按照约定支付被告2014年的房租及铺面转让费40000元，剩余800元转让费约定待签订2015年的租房合同后付清。协议签订后我才知道被告转租给我的铺面系楚雄市环城小学（以下简称环城小学）出租给被告的，被告与环城小学签订的房屋租赁合同约定租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，被告在承租期内禁止转租铺面。由于被告违反合同约定，环城小学于2014年12月26日发通知终止了与被告的租赁关系，要求被告于2014年12月31日前搬离铺面，导致被告不能为我办理上述铺面2015年的续租手续，我与被告的协议无法履行，我多次要求被告返还已付款项及支付相应利息，被告拒不返还。综上，被告隐瞒铺面不能转租的事实，未经房屋所有权人同意擅自将铺面转租给我，致使房屋所有权人终止了租赁关系，从而导致我与被告的协议无法履行，合同目的不能实现。为维护我的合法权益，请求依法判令：一、解除我与被告于2014年5月10日签订的协议；二、由被告返还我铺面转让费40000元，支付2014年5月10日至2015年1月31日的利息7039元（40000元×266天×6%÷12个月÷30天×4倍），并承担2015年2月1日至转让费及利息还清之日止的逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。由被告承担本案诉讼费。 被告刘正忠辩称，一、我一直在正常经营米线店，后来原告想承租米线店找我协商，我将我与环城小学签订的房屋租赁合同拿给原告看，并告知原告铺面不能转租，但原告说只要我们隐瞒转租的事实，谎称是我的侄儿子帮我经营，并继续用我原来的店名，环城小学不可能知道，2015年由我与环城小学续签一年的租房合同，房租由原告支付即可。经原告劝说，2014年5月10日，我和原告签订了协议，随后将米线店里的所有设备、设施和生活用品交给原告，原告接手后即可正常经营。后来原告经营不下去找人将米线店转租的情况告知环城小学的领导，环城小学才不同意和我续签2015年的房屋租赁合同。二、米线店转租给原告前，店里有全套开展经营活动所需的各类物品，其中砂锅100多个（有50个是新的）、新冰箱1个、消毒柜1个、绞肉机1个、新大电饭锅1个、大碗50个、盘子50个、大桶2只、铜锅2口、桌椅板凳4套、五米长的碗柜1个、装水的冰箱1个、六眼液化灶1个、大汤锅1个、小汤锅1个、锑锅1个、炉子3个、电扇2个、货架1个、大米50公斤、煤气罐2个等，另外还有5000元的房屋押金、500元的计划生育担保金、500元的可口可乐冰柜押金收条及1963元的房产税单据，以上所有财物和收条均包含在40800元内，且原告还有800元转让费未付。上述物品被原告使用了近七个月，且已被原告搬走，原告无法将所有物品按原状返还给我。综上，原告故意向环城小学的领导告发我们转租铺面一事，导致我与原告签订的协议无法履行，责任应由原告承担，且我与原告约定的40800元转让费实际为米线店内财物的折价款和各项押金、担保金等的总和，我不应返还原告主张的40000元转让费，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、协议，欲证明原、被告双方针对转租事宜签订协议；2、收条，欲证明被告收到原告支付的40000元转让费；3、房屋租赁合同，欲证明被告与环城小学签订的合同约定被告不能转租铺面；4、店面停止出租通知，欲证明环城小学已终止与被告签订的房屋租赁合同；5、收条，欲证明除40000元转让费外，原告另付给被告收条所载的6000元款项。 经质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-4无异议；对证据5的真实性无异议，被告在转让铺面时将收条交给了原告，原告未另付给被告相应款项，收条所载款项包含在40000元转让费里。 被告针对其辩解向本院提交了如下证据：1、由玉华出具的证明及其身份证复印件、姜翠华出具的证明及其身份证复印件，欲证明原告明知被告与环城小学租用的铺面不能转租，还与被告签订协议承租被告的米线店，被告在签订协议当天将米线店内的物品及所交纳押金、保证金收条交给了原告；2、地方税（费）申报表，欲证明被告承租环城小学的铺面后交纳了1963元的房产税。 经质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：因证人未出庭作证，对证据1不予认可；对证据2不予认可，1963元的税费已包含在原告支付给被告的10440元房租中。 因案情需要，本院于2015年4月21日组织双方进行了现场勘查，并制作了现场勘查笔录。经现场勘查，涉诉铺面位于楚雄市，铺面面积约23㎡，现店名为“老五街豌豆凉粉”，店内现存放的可口可乐冰柜1个、长桌3张、四方桌1张、冰箱1个、消毒柜1个、挂式电风扇2个、大电饭锅1个、推餐车1辆、铝合金支架1个、液化气罐2个、煤灶1个、瓷大碗若干、瓷小碗若干、佐料缸若干、凳子若干（记录成若干的项目为原、被告均不同意清点数目）为原告接手被告的米线店时店内已有物品。在现场勘查过程中，经本院要求，原告提供了接手米线店时被告移交的个体工商户营业执照（记载的字号为楚雄市鹿城正忠臭豆腐砂锅米线店，经营者为被告，发执照日期为2012年5月28日）及其丈夫杨开聪与环城小学于2015年3月26日针对涉诉铺面签订的房屋租赁合同（租期为2015年4月1日至2015年12月31日，月租金为1196元）。 本院认为，原告提交的证据1-4经质证，被告无异议，本院予以采信；证据5能够证实原、被告签订协议后，被告将其经营米线店过程中交纳的保证金、押金收条一并移交给原告，本院予以采信。被告提交的证据1系证人证言，证人未出庭作证，且无其他证据相印证，本院不予采信；证据2结合庭审能够证实被告承租涉诉铺面后交纳了2014年的房产税1963元，本院予以采信。现场勘查笔录本院结合其他证据予以认定。 根据上述有效证据，结合庭审，本院确认本案法律事实如下：2014年5月10日，原、被告签订协议，约定被告将位于楚雄市其经营的正忠臭豆腐砂锅米线店以40800元的转让费转让给原告，由原告支付给被告2014年的房租10440元，被告为原告办理所转租铺面2015年的续租手续，若不能办理导致原告不能正常经营造成经济损失，由被告赔偿原告40800元的转让费，协议还载明转让费及2014年的房租合计51240元原告已全部付清。签订协议当日，原告支付给被告10440元的租金及40000元转让费，并另行约定剩余800元转让费待签订租房合同后付清。同日，被告将米线店及其营业执照和店内的物品及5000元房屋押金、500元计划生育担保金、500元可口可乐冰柜押金收条一并交给原告，原、被告对所交接物品未进行清点及出具移交清单。在原告经营米线店过程中，2014年12月26日，环城小学以被告违反与其签订的房屋租赁合同为由，向被告发出停止出租的通知，决定终止与被告的租赁关系，要求被告于2014年12月31日前搬离所租用铺面，自2015年1月1日起，原告未能继续使用涉诉铺面。另查明，2014年2月28日，被告与环城小学签订房屋租赁合同，约定由被告承租涉诉铺面，合同期限为2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金为870元，年租金为10440元，由被告承担房产税，并在订立合同时向学校交纳押金5000元。随后被告交纳了2014年的房产税1963元。被告于2011年10即开始承租涉诉铺面经营米线店至转租给原告时。同时查明，2015年3月26日，原告的丈夫杨开聪与环城小学签订房屋租赁合同承租涉诉铺面，合同期限从2015年4月1日至2015年12月31日，月租金为1196元，签订合同后将铺面更名为老五街豌豆凉粉继续经营至今。 本院认为，原、被告签订的协议涉及两个民事法律关系，一是铺面转租行为，二是米线店经营权转让行为，两个行为之间是相互联系、不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生的，虽然双方转租铺面的行为未经原出租人环城小学的确认，并因环城小学以被告违反与其签订的合同约定为由终止了与被告的房屋租赁合同，被告与环城小学签订的合同履行期限为一年，在原告起诉来本院时该合同履行期限已届满，实际已终止，被告未能为原告办理涉诉铺面2015年的续租手续，但被告转租铺面给原告的行为，仅为被告未按与环城小学签订的房屋租赁合同的约定履行，原、被告之间就铺面转租及米线店经营权转让所签订的协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。原告受让米线店经营权的目的是利用原米线店使用的铺面、营业执照及物品继续经营，在原、被告履行协议过程中，原告用以经营的铺面被环城小学收回，被告未能按约定为原告办理2015年的续租手续，将铺面继续提供给原告，致使原告不能按双方协议的约定继续使用该铺面，直至2015年3月26日原告的丈夫另行与环城小学签订房屋租赁合同后继续使用该铺面，现双方均同意解除协议，对该协议本院予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告以被告未能按协议约定为其办理涉诉铺面2015年的续租手续为由，要求被告返还已支付的40000元转让费。本案中，协议解除系因被告未能按约定为原告办理涉诉铺面2015年的续租手续引起，原告明知被告与环城小学签订的房屋租赁合同系一年度一签，且被告能否办妥所转租铺面2015年的续租手续系不确定的情形，仍与被告签订上述协议，引起本案纠纷。另外，原、被告签订协议后，原告已实际经营米线店近八个月，在一定程度上获得了受让米线店经营权的预期价值，2015年3月26日，原告的丈夫与环城小学签订合同后继续使用涉诉铺面，原告未能正常经营涉诉铺面的时间仅三个月，原告亦未提交证据证明被告未能为其办理涉诉铺面2015年的续租手续给其造成经济损失的具体数额，故结合本案实际情况，由被告返还原告已支付的转让费28000元为宜。根据庭审查明，原、被告签订协议后，原告已将2014年的房租10440元支付给了被告，现原告要求被告返还的40000元转让费实为米线店经营权、店内的物品及原告获得米线店经营权的预期价值和被告在承租涉诉铺面后经营米线店过程中交纳的房屋押金5000元、计划生育担保金500元、可口可乐冰柜押金500元及1963元房产税。原告主张收到被告移交的房屋押金、计划生育担保金及冰柜押金收条后，另行支付了上述三份收条合计记载的6000元款项给被告，1963元房产税费包含在其已支付的10440元房租中，被告收到其支付的房租10440元未出具收条，收到押金、担保金6000元亦未出具收条，押金、担保金及房产税合计7963元均未包含在40000元转让费中，对此，原告未提交证据证实其主张，且原、被告双方签订的协议中已明确载明原告已付清房租，同时庭审中，原告自认被告将其交给环城小学的2014年的租金收条交给了自己，在此情况下，被告收到原告的租金不再出具收条符合常理，故对被告关于其交纳的6000元押金及担保金、1963元房产税包含在原告支付的40000元转让费中的辩解，本院予以采纳。现原告继续经营涉诉铺面，故6000元的押金及担保金收条继续由原告保管，收条所载款项6000元在被告应返还原告的转让费中扣除，同时，在被告交纳涉诉铺面2014年的房产税1963元后，铺面主要由原告使用，故1963元亦应在被告返还原告的转让费中扣除。因原、被告在交接米线店过程中，对店内的物品未进行清点也未出具清单，现双方对交接物品的种类、数量、价值分歧较大，返还原物已不可能，故米线店内的物品由原告自行处理，由原告酌情支付给被告一定数额的物品折价款，根据本案实际情况，本院酌情认定店内的物品折价款为7000元，该款项在被告应返还原告的转让费中予以扣除。综上，扣除原告接手米线店时店内物品的折价款7000元及押金、担保金收条所载款项6000元、1963元房产税后，被告实际应返还给原告的转让费为13037元。根据原、被告签订的协议，被告未能为原告办理涉诉铺面2015年的续租手续时，赔偿损失的方式为返还转让费，故对原告要求被告另行支付转让费的利息的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告林建英与被告刘正忠于2014年5月10日签订的协议； 二、由被告刘正忠返还原告林建英转让费13037元，现铺面内属原告林建英接手被告刘正忠的米线店时的物品由原告林建英自行负责处理； 三、驳回原告林建英的其他诉讼请求。 案件受理费539元（已减半收取），由被告刘正忠承担149元（未交），由原告林建英自行承担390元（已交）。 以上被告刘正忠应当执行的款项合计13186元，限本判决生效后十日内付清，款交本院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决。享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  普秀梅 二〇一五年四月二十四日 书记员  郑会乔