广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤52民终128号
上诉人（原审原告）：普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会。住所地：广东省普宁市。
负责人：赖壮鑫，主任。
委托代理人：石翀，广东晨辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赖炯育，男，汉族，住广东省普宁市。
委托代理人：林秀梅，广东南山律师事务所律师。
委托代理人：张伟娜。
上诉人普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会（下称赤过鸟村委会）因与被上诉人赖炯育租赁合同纠纷一案，不服广东省普宁市人民法院（2015）揭普法民一初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2007年9月1日，赤过鸟村委会与赖炯育签订《出租合同》，双方约定主要内容：1.赤过鸟村委会提供老学校出租给赖炯育，年租金2000元，赖炯育应付按金2000元，赖炯育应于每年国历9月1日向赤过鸟村委会缴交租金。2.赤过鸟村委会为了村民经济收入，免收赖炯育第一年租金。3.租用期为三十年�即2007年9月1日至2037年9月1日）若租期满，赖炯育需要，可延期20年，租金另议。4.本合同自签订起执行生效，本合同一式两份，双方各执一份。合同签订后，赖炯育于2007年9月15日缴纳按金2000元，2011年4月30日缴纳2008年9月15日至2011年9月15日三年租金6000元，2013年11月26日缴纳2011年9月15日至2013年9月15日二年租金4000元。2014年4月16日，赖炯育以现金存款方式将6000元存入赤过鸟村委会账户（户名：普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会，账号：×××）。本案租赁物为普宁市赤岗镇赤过鸟村原小学也即老学校，属于村庄规划区内。
二、2011年6月12日，赖炯育与赖壮鑫（别名赖洪杰）签订《租赁协议》，赖炯育将本案租赁物转租给赖壮鑫，双方约定：现有赤过鸟原老学校由赖炯育租给赖洪杰，租金为每年4000元，租期为五年，即于2011年1月1日起至2016年1月30日止。赖洪杰一次�付给赖炯育24000元，其中五年租金20000元，一年押金4000元。在租期内，赖洪杰不得改变老学校原状，租期满后，赖炯育不负责赖洪杰室内装修费用。
三、赤过鸟村委会因赤过鸟村办公点破旧，被定为2015年度村址办公改建项目，选择原老学校校址（即本案租赁物）重建村委办公址，而于2015年5月开始先后委派工作人员与赖炯育协商终止合同事宜，但未果。
四、庭审中，赤过鸟村委会陈述其于赖壮鑫当选为该村村书记也即2014年1月时知道赖炯育将租赁物转租给赖壮鑫。
2015年10月23日，赤过鸟村委会向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.赤过鸟村委会、赖炯育签订的出租合同无效；2.本案诉讼费用由赖炯育承担。2015年12月3日，赤过鸟村委会变更诉讼请求：1.解除赤过鸟村委会、赖炯育签订的出租合同。2.本案诉讼费用由赖炯育承担。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。赤过鸟村委会、赖炯育于2007年9月1日签订的《出租合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原审法院予以认定。但双方约定租期30年，超过20年的部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
根据双方当事人在诉讼中提出的主张，本案争议的焦点为：赤过鸟村委会主张解除其与赖炯育的出租合同是否成立。赤过鸟村委会主张解除出租合同并提出两个理由：1.赖炯育未经赤过鸟村委会同意将租赁物转租给赖壮鑫；2.赖炯育拖欠租金。
关于赖炯育是否未经赤过鸟村委会同意转租及该行为是否构成解除合同事由。赤过鸟村委会在起诉状中称其于2015年5月11日以来委派人员与赖炯育协商解除、终止合同事宜，而在变更诉讼请求申请书及庭审时陈述其于2014年4月24日开始与赖炯育协商解除、终止合同事宜，赤过鸟村委会陈述存在前后矛盾。且赤过鸟村委会向法庭提供的会议记录中，2014年4月24日的记录并无关于委派人员与赖炯育协商解除、终止合同事宜的内容，2015年5月11日起的记录才有相关内容，且赖炯育收到赤过鸟村委会关于终止租赁合同事宜的通知是2015年6月。综合上述情况分析，原审法院认定赤过鸟村委会于2015年5月开始与赖炯育协商终止合同事宜。赤过鸟村委会2015年5月开始与赖炯育协商终止租赁合同事宜，但其理由是重建新村址所需，而不是因赖炯育将租赁物转租给赖壮鑫。直至2015年12月3日赤过鸟村委会变更诉讼请求，以赖炯育未经赤过鸟村委会同意将租赁物转租给赖壮鑫为由要求解除合同，赤过鸟村委会此时明确的对赖炯育的转租行为提出异议，未有证据表明在此之前赤过鸟村委会有对赖炯育的转租行为提出异议。而赤过鸟村委会陈述其于2014年1月份知道赖炯育的转租行为。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，赤过鸟村委会超过六个月未对赖炯育的转租行为提出异议，现据此要求解除合同，原审法院不予支持。
关于赖炯育是否存在拖欠租金的行为及该行为是否构成解除合同事由。赖炯育提供银行现金存款凭证证明其于2014年4月16日以现金存款的方式将6000元存入赤过鸟村委会账户缴纳租金。对于赖炯育提供的上述证据，赤过鸟村委会虽然当庭提出异议，但未能提供足以反驳的证据或理由支持其主�，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，对赖炯育提供的上述证据的证明力，原审法院予以确认。在未有证据证明赤过鸟村委会、赖炯育之间还存在其他经济往来的情况下，赖炯育将6000元存入赤过鸟村委会账户，数额也符合3年租金，原审法院认定赖炯育已完成付还租金的义务。赤过鸟村委会以其对此不知情，不知道该款是何事何人存入，否认该情况，理由不成立。赤过鸟村委会同时主张如果赖炯育要正确履行缴纳租金行为应向公证部门提存，本案中赖炯育已将租金存入赤过鸟村委会账户，不存在提存的情形。赖炯育已支付应缴租金，赤过鸟村委会再以赖炯育欠租为由主张解除合同，不能成立，原审法院不予支持。综上所述，赤过鸟村委会主张解除合同，理由不成立，证据不充分，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，于二○一五年十二月二十八日作出（2015）揭普法民一初字第722号民事判决：驳回普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会负担。
赤过鸟村委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决�将案件发回重审，或者依法改判解除赤过鸟村委会与赖炯育签订的出租合同。2.本案一、二审诉讼费由赖炯育承担。事实与理由：一审判决认定双方签订的《出租合同》合法有效属于认定事实不清，适用法律错误。《出租合同》涉及的租赁物（即合同所约定的赤过鸟原老学校）具体位置在哪？建设面积有多大？是否办理权属证书？是否有建设规划许可证？对这些涉及《出租合同》是否有效的关键事实，一审判决仅依据双方签订的《出租合同》就认定该租赁物的存在，由此认定该《出租合同》合法有效，作出如此认定明显属于认定事实不清，适用法律错误。赤过鸟村委会认为，双方签订的租赁合同应当认定为全部无效合同，理由是：一是双方签订的租赁合同未经村民代表大会表决通过，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、�政法规的强制性规定。”《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”二是租赁物没有建设工程规划许可证，未依法进行权属登记。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，一审判决认定《出租合同》部分有效，部分无效是错误的，合同应当认定为全部无效，请求二审法院纠正。二、一审判决认定双方签订的《出租合同》不能解除属于认定事实错误，适用法律错误。（一）一审判决关于《出租合同》有效性的认定前后自相矛盾，一方面认定出租合同�效，另一方面又认定《出租合同》是部分有效，部分无效。（二）一审判决认为《出租合同》不能解除的理由是存在两个错误：一是以合同有效为基本前提。二是一审判决作出不公平的事实认定。1.从2014年4月16日赖炯育以现金存款的方式将6000元存入赤过鸟村委会账户，赖炯育主张是缴纳租金，但赖炯育无法出具赤过鸟村委会确认的租金收据。2.赤过鸟村委会在起诉书的陈述与变更诉讼申请的陈述并不矛盾。自2014年4月24日起，赤过鸟村委会就通过镇政府工作人员向赖炯育协商解除、终止合同事宜，由于赖炯育不同意，自2015年5月11日起，赤过鸟村委会不得以才多次派员与赖炯育直接协商，这从会议记录就可以看出：2014年4月24日是请镇政府协助，其他记录是派员。所以两者并不矛盾。3.赤过鸟村委会对合同的异议应当自2014年4月24日起算，我国合同法没有合同终止的概念，也没有合同终止的相关规定，因此，自赤过鸟村委会通过镇政府人员向赖炯育协商时就应当认为对合同有异议，虽然会议记录以取缔、终止合同，实际就是解除合同，这不影响异议的成立。另外，从赖炯育提供的存款凭证也可以证实，从2014年4月份双方对合同就存在争议。所以原审认定以变更诉讼请求日为异议日显然是错误的。4.赤过鸟村委会依据村民代表大会表决结果，从2015年5月25日，租赁物已由赤过鸟村委会占有，赤过鸟村委会对租赁物进行拆除时遭到赖炯育阻拦，由于租赁物破旧不堪，租赁物已经丧失正常的使用价值，双方租赁合同已经无法再继续履行。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误。请二审法院依法改判，以维护赤过鸟村委会的合法权益。
赖炯育答辩称：一、一审判决认定双方签订的《出租合同》合法有效，认定事实清楚，适用法律正确，赤过鸟村委会认为合同无效的依据不足，且已超出其一审诉讼主张。1.赤过鸟村委会在一审中已确定合同有效。赤过鸟村委会于2015年10月23日向普宁市人民法院提起诉讼，诉讼请求为“判令原告、被告签订的出租合同无效”，一审第一次庭审时，赤过鸟村委会当庭变更诉讼请求为“解除原告、被告签订的出租合同。”可见，赤过鸟村委会在一审变更诉讼请求时就已放弃了合同无效的主张，认为合同是合法有效的，才变更诉讼请求为解除出租合同。在一审庭审中，关于合同效力问题，赤过鸟村委会也没有异议，只是认为应当解除。对于已没有异议的事实，赤过鸟村委会在上诉状中重提不仅超出其一审诉讼请求，且违反法律规定。2.赤过鸟村委会适用法律错误。赤过鸟村委会引用2010年10月28日修订通过的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，主张租赁合同无效，系适用法律错误。《中华人民共和国村民委员会组织法》颁布于1998年11月4日，在当时施行的村民委员会组织法第19条中，仅规定“村民的承包经营方案”需经村民会议讨论通过，并无关于租赁方式处分村集体财产的也需经村民会议表决通过。直至2010年10月28日村民委员会组织法进行修订，在修订通过的《村民委员会组织法》中的第24条第八项中，才有赤过鸟村委会主张的租赁需经村民代表大会表决通过的情形。本案，赤过鸟村委会与赖炯育于2007年9月1日签订《出租合同》，对于该租赁合同的效力问题应适用2007年9月1日之前颁布的相关法律法规、司法解释的规定，而综观当时的法律规定，并无任何法律规定租赁需经村民代表大会表决通�。赤过鸟村委会引用2010年10月28日的《村民委员会组织法》及2009年的司法解释，适用法律错误。二、一审判决认定双方签订的《出租合同》不能解除，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。1.一审判决关于《出租合同》有效性的认定并不自相矛盾。一审法院在一审判决第七页“本院认为”中认为“原、被告于2007年9月1日签订的《出租合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。”与后部分认为的“但双方约定租期30年，超过20年的部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”并不矛盾。首先，《出租合同》效力问题在于出租行为本身是否有效，一审法院关于合法有效的认定，是就合同出租行为本身并不违反法律强制性规定而认定的有效。而租期超过法律规定的20年的，《合同法》明确规定，仅是超出部分无效，未超出20年的部分是仍然有效，并不矛盾，而是准确适用法律规定。2.一审判决认为赤过鸟村委会主张解除合同理由不成立的判决是正确的。第一，赖炯育于2014年4月16日以现金存款的方式将6000元存入赤过鸟村委会账户缴纳租金，是不争的事实。正是赤过鸟村委会企图违约，并以不收取租金的方式来制造赖炯育违约的假象，由于赤过鸟村委会一再不肯收取租金，赖炯育才无奈通过现金存款的方式向赤过鸟村委会缴纳租金，银行现金存款凭证就是缴纳租金的有效凭证，赤过鸟村委会以“被上诉人无法出具上诉人确认的租金收据”为由提出上诉是恶意否认客观事实。第二，赤过鸟村委会直至2015年5月份，才以老学校拟作为新村址建设为由，提出终止租赁合同，其在变更诉讼请求中的陈述与之前的陈述自相矛盾。赤过鸟村委会在2015年10月23日《民事诉状》的第二页第三行称“自2015年5月11日以来，原告委派村委人员前往被告办公室，协商租赁合同解除、终止等事宜，但被告拒绝解除合同。”赤过鸟村委会向法庭提交的2015年5月11日《会议记录》中记载“经两委会讨论决定，由方少才、李丽虹、赖坤涛三位同志到流沙赖炯育办公室协商解决终止村老学校租赁合同一事。”2015年5月18日《会议记录》中记载“经两委会讨论决定，由赖坤涛、李丽虹、方少才三位同志再一次到流沙赖炯育办公室协商解决终止村老学校租赁合同一事。”这些诉状自诉及会议记录内容，均系赤过鸟村委会自认，2015年5月11日第一次向赖炯育提出终止合同之说。赤过鸟村委会直到一审变更诉讼请求时才称2014年4月份便向赖炯育提出解除合同，但该主张既与赤过鸟村委会第一次诉请陈述、会议记录本身不符，也与客观事实不符，更没�任何证据可予支持赤过鸟村委会的主张。因此，一审法院认定“原告于2015年5月开始与被告协商终止合同事宜”是正确的。第三，赤过鸟村委会试图以合同终止概念问题混淆法庭视听。首先，如上所述，赤过鸟村委会并无任何有力证据证实其在2014年4月24日就已向赖炯育提出解除、终止合同。其次，赤过鸟村委会也没有任何证据证明其在2014年4月24日就已提出不同意赖炯育转租的说法。赖炯育是直到一审庭审时才听到赤过鸟村委会所说的不同意转租，此前，赤过鸟村委会不曾以此向赖炯育主张合同解除或终止。第四，2011年6月12日，赖炯育将其向赤过鸟村委会所租的老学校转租给赤过鸟村委会现任村主任赖壮鑫，租期自2011年1月1日起至2016年1月30日止。赤过鸟村委会现所主张的“从2015年5月25日，租赁物已由上诉人占有”不符合事实。2015年5月25日，属于赤过鸟村委会现任村主任赖壮鑫承租期间，由赖壮鑫使用，并不是赤过鸟村委会。至于赖壮鑫在向赖炯育承租期间，破坏租赁物的，赖炯育将另行通过法律途径要求赖壮鑫承担相应的法律责任。现租赁物并不是赤过鸟村委会所说的丧失正常的使用价值，仍然是可以为赖炯育所用的，赤过鸟村委会以此要求解除合同既与事实不符，也不符合合同解除的法律条件，不可支持。综上所述，赤过鸟村委会的上诉理由依据不足，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回赤过鸟村委会的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院对本案查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。二审围绕上诉争议的问题进行审理。
关于双方签订的租赁合同是否有效的问题。赤过鸟村委会主张依据《中华人民共和国村民委员会组�法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，应认定双方签订的租赁合同无效。一方面，在1998年11月4日颁布实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条中，并无规定以租赁方式处分村集体财产的需经村民会议讨论决定。直至2010年10月28日《中华人民共和国村民委员会组织法》进行修订，在修订通过的《中华人民共和国村民委员会组织法》中的第二十四条第八项中，才规定以租赁方式处分村集体财产的需经村民会议讨论决定。本案中，赤过鸟村委会与赖炯育于2007年9月1日签订《出租合同》，对于该租赁合同的效力问题应适用2007年9月1日之前颁布的相关法律法规、司法解释的规定，即应适用1998年11月4日颁布实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》。故赤过鸟村委会以未经村民会议讨论决定主张�租合同无效理由不成立，本院不予支持。另一方面，根据2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，赤过鸟村委会主张涉讼房屋并未取得建设规划许可证。涉讼房屋属于村庄规划区内，依法应取得乡村建设规划许可证。但乡村建设规划许可证管理制度是2008年1月1日起实施的《中华人民共和国城乡规划法》对乡村房屋建设的规定，2008年1月30日建设部出台的《关于贯彻实施城乡规划法的指导意见》也指出，我国将建立乡村建设规划许可证制度。由此可以看出，2008年之前农村建房并不需取得建设规划许可证。涉讼房屋是在2008年之前建成，并不需取得建设规划许可证，故赤过鸟村委会以涉讼房屋未取得建设规划许可证主张租赁合同无效理由不成立，本院不予支持。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故原审认定双方签订的《出租合同》合法有效，但超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。
关于双方签订的租赁合同应否解除的问题。一方面，根据查明的事实，赖炯育于2014年4月16日以现金存款的方式将6000元存入赤过鸟村委会的账户缴纳租金。赤过鸟村委会虽提出异议，主张不知道该款是何事何人存入。但在赖炯育与赤过鸟村委会之间不存在其他经济往来的情况下，赖炯育�6000元存入赤过鸟村委会的账户，数额也符合3年租金，原审认定赖炯育已完成付还租金的义务并无不当，本院予以支持。故赤过鸟村委会以欠租为由主张解除合同，理由不成立，本院不予支持。另一方面，根据赤过鸟村委会向法庭提交的《会议记录》，赤过鸟村委会直至2015年5月份，才以重建新村址所需向赖炯育提出终止租赁合同。赤过鸟村委会在原审起诉时也称是在2015年5月11日以来委派人员与赖炯育协商解除、终止合同事宜。故原审认定赤过鸟村委会于2015年5月开始与赖炯育协商终止合同事宜并无不当，本院予以支持。赤过鸟村委会陈述其于2014年1月份知道赖炯育的转租行为。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因赤过鸟村委会超过六个月未对赖炯育的转租行为提出异议，现据此要求解除合同，理由不成立，本院不予支持。综上，赤过鸟村委会主张解除合同，理由不成立，证据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赤过鸟村委会的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由普宁市赤岗镇赤过鸟村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢树君
审 判 员 黄小贺
代理审判员 吴海燕
二〇一六年五月十八日
书 记 员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。