广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初5665号原告：戴雄辉，男，1972年5月15日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：何列明，广东灜湾律师事务所律师。被告：林建明，男，1981年1月4日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：郭训富，广东香山律师事务所律师。原告戴雄辉诉被告林建明土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案受理后，依法由审判员石慧适用简易程序于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告戴雄辉的委托诉讼代理人何列明、被告林建明的委托诉讼代理人郭训富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告戴雄辉向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年9月22日签订的《土地出租合同》；2.被告退还其收取原告的合同保证金人民币10万元及该保证金从2017年9月22日起至上述合同解除之日止的资金占用费（依中国人民银行同期同类贷款利率计算）;3.被告退还原告租金人民币7万元及该租金从2017年9月26日起至上述合同解除之日止的资金占用费（依中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：原告因公司发展，急需一块可以建设厂房等设施的工业用地。经人介绍，原、被告于2017年9月22日签订了一份《土地出租合同》。合同明确约定：原告租赁的土地是用于工业用途，租赁期限从2018年1月1日至2030年5月30日；保证金人民币10万；土地年租金为383976.00元/年；租金每年分两期缴交，每年1月1日交第一期租金，每年6月1日前缴交第二期租金；同时约定：被告方“保证对本合同的出租行为享有合法的处分权，否则，导致本合同被认定为无效、撤销或第三人提出异议的，视为甲方过错，并由甲方赔偿乙方实际损失”。双方还约定了其它事项。合同签订后，原告依约支付了保证金及首年第一期部分租金。2018年2月初，原告向城建规划部门报建时，被明确告知，该出租地块不符合土地规划，不允许建设。由于被告出租的该土地不符合土地规划、不能建设原告相应的设施，导致原告无法达到合同目的，根据《合同法》第九十四条的规定,原告有权请求人民法院解除该合同。为切实维护自己的合法权益，原告依法提出如上请求。原告戴雄辉对其主张的事实以及诉讼请求向法院提交的证据有：1.《租地合同》、《土地出租合同》;2.土地使用权证、用地图;3.中国农业银行银行卡交易明细清单;4.关于解除合同的函、快递单；5.录音光盘、录音记录；6.照片；7.微信对话打印件；8.国内标准快递单；9.收据。被告林建明辩称，1、针对原告第一项诉讼请求，被告认为原告提出解除双方的租赁合同是没有事实依据，也没有合同约定，原告方自己违约，没有按时支付租金，被告没有任何违约的情况，所以双方签订的《土地出租合同》是没有达到解除合同的条件，所以双方的合同应当继续履行。而不能因为原告的违约单方解除；2、原告提出称本案租赁的土地不能报建，不符合土地规划，不允许建设并没有任何事实依据，从原告自己提供的土地证，土地证明确载明是工业用地，所以原告提出不能实现合同目的是没有事实依据的；3、是原告方违约，原告除了支付合同保证金10万元和租金7万元之外，即只支付了2018年1月和2月的租金，从2018年3月至5月的租金都没有支付，所以原告是合同违约的一方，被告保留追索土地占用期间的租金的主张的权利。被告林建明就其辩解向法院提交的证据有：1.土地出租合同;2.租地合同;3.收据。本院经审理查明以下事实：位于中山市××镇地：沙仔村“兴丰围”，用地：沙仔村沙仔中组，土地使用面积为85706.5平方米，权利人为中山市民众镇××村沙仔第二经济合作社，土地证号：集（2006）0806**。权利性质（土地使用权类型）：批准拨用工业用地，登记时间：2006年12月30日。2010年5月19日，中山市民众镇××村民委员会（甲方）与肖兴权（乙方）签订《租地合同》，主要约定：甲方将位于中山市民众镇××村的一块面积约23.76亩的工业用地租赁给乙方开办工厂之用，期限自2010年6月1日起至2030年5月31日止。租赁期间，若甲方将本租赁地块的所有权转让给第三方，该第三方即成为当然的甲方，享有原甲方的权利，承担甲方的义务，本合同继续生效。2017年9月20日，肖兴权(甲方)与林建明（乙方）签订《土地出租合同》，主要约定：甲方将位于中山市民众镇××村的一块工业用地，土地面积5333平方米（折合8亩）租赁给乙方，用途：乙方租用上述土地只可用作工业用途，乙方所开办项目必须依法办理好政府相关主管部门的审批手续后，方可进场经营，出租期限从2017年11月1日起至2030年11月30日止。租赁期内，甲方同意乙方转租给第三人，所得收益归乙方所有。同日，林建明（甲方）与戴雄辉（乙方）签订《土地出租合同》，主要约定：甲方将位于中山市民众镇××村的一块工业用地，土地面积5333平方米（折合8亩）租赁给乙方，乙方租用上上述土地只可用作工业用途，乙方所开办项目必须依法办理好政府相关主管部门的审批手续后，方可进场经营，出租期限从2018年1月1日起至2030年5月30日止，土地租金标准，租赁期内，2018年1月1日至2030年11月30日期间内，每月每平方米6元，年租金为383976元，13年租金不递增，租金缴交办法，每年分二期，即每年1月1日前缴交第一期租金，6月1日前缴交第二期租金，如乙方逾期缴纳租金超过10天，视作违约，甲方有权解除本合同，乙方所交付的保证金不予返还，甲方并有权依照合同的约定追收乙方拖欠的租金及违约金，为保证本合同的履行，乙方在签订本合同之日向甲方交付100000元作为合同保证金，该保证金在上述土地租期届满且乙方没有违约行为并缴清全部费用后，甲方一次性不计息退回乙方，乙方承租标的土地后投资建设厂房，投资额约200万元。双方确认戴雄辉租赁的土地系位于中山市民众镇××村“兴丰围”85706.5平方米地块的一部分。签订合同当日，戴雄辉向林建明支付租地押金100000元，并支付了2018年1月及2月租金70000元，并称之后未支付租金系案涉地块的土地性质因规划部门与国土部门登记不一致，没有办法建设工业设施，导致合同目的不能实现，故其要求与林建明解除合同。林建明确认戴雄辉支付了2018年1月、2月的租金，但不同意解除合同。2018年3月14日，戴雄辉向林建明的身份证地址也即双方出租合同注明的地址：中山市××镇沙仔行政村四围头路37号邮寄了关于解除《土地出租合同》的函件，载明:经咨询建设规划部门，双方于2017年9月22日签订的《土地出租合同》中约定出租给我方的，位于中山市××镇沙仔“兴丰围”的土地，由于不符合土地规划，属于不允许进行工业建设的地块，因此，前述《土地出租合同》已不能实现合同目的，为此，我不得不遗憾通知贵方，从接到本函件之日起解除双方于2017年9月22日签订的土地出租合同，并请贵方在接本通知后三日内将我方之前交予贵方的合同保证金、租金共人民币170000万及资金占有费退回我方，另如对本通知有不同意见，请在接信后两日内书面回复我方，否则，将视为对本通知所有内容的认可。林建明否认收到上述邮件。经查询，该邮件显示于2018年3月15日“家人林建文”签收。本院依职权向中山市城乡规划局发函调查案涉地块的情况，该局于2018年6月6日复函称，中山市民众镇××村沙仔第二经济合作社用地位于中山市民众镇××村“兴丰围”，土地证号为集（2006）0806**，土地证载用途为工业，面积85706.5平方米，该用地在《中山市××镇总体规划（2015-2020年）》中属非建设用地（农林用地），因证载功能与镇总规不符，不可用于建设工业设施，也不能办理规划报批手续。因双方协商未果，戴雄辉遂于2018年3月28日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。戴雄辉与林建明签订的《土地出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的焦点为：戴雄辉要求解除合同是否理据充分。关于焦点一，案涉土地由林建明通过转租行为合法占有，戴雄辉与林建明通过签订《土地出租合同》的目的是租用案涉土地投资建设厂房作工业用途，因案涉地块的不动产登记表中载明系批准拨用工业用地，本可以作为相关的工业用途，因《中山市××镇总体规划（2015-2020）》将该用地规划为建设用地（农林用地），不可用于建设工业设施，林建明无法获得相关的规划报批手续，其无法投资建设厂房，故其签订合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；……”之规定，案涉土地因政府政策导致证载功能与镇总规不符合，这是不可抗力因素导致不能实现合同目的，戴雄辉可以依法解除合同，戴雄辉向林建明的身份证地址也即双方签订合同载明的林建明地址邮寄了解除《土地出租合同》的信函，该邮件显示于2018年3月15日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，本院确认双方签订的《土地出租合同》于2018年3月15日解除。林建明辩称没有收到该邮件但没有提供证据予以反驳，本院不予采纳。关于戴雄辉主张林建明退还其收取的合同保证金100000元及资金占有费，本院确认双方的合同已解除，因合同解除系因政府政策导致案涉土地性质改变，不可归责于合同双方当事人，林建明收取戴雄辉的合同保证金应予以退还戴雄辉；关于戴雄辉主张林建明支付资金占用费，于法无据，本院不予支持；关于戴雄辉主张林建明退还已缴纳的租金70000元及租金占用费，如前所述，本院确定双方签订的《土地出租合同》于2018年3月15日解除，双方确认案涉土地于2018年1月1日已经交付戴雄辉使用，林建明交付的租金70000元系2018年1月、2月期间的租金，在该期间，林建明实际占有使用案涉土地，且双方约定，戴雄辉应从2018年1月1日缴纳租金，故戴雄辉主张林建明退还已缴纳的租金70000元及资金占用费于法无据，本院不予支持；关于双方提及案涉土地证、红线图由谁持有及归还问题，不属于本案处理范围，双方可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告戴雄辉与被告林建明于2017年9月22日签订的《土地出租合同》于2018年3月15日解除；二、被告林建明在本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴雄辉退还保证金100000元；三、驳回原告戴雄辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3774元，减半收取计1887元（原告已预交），由原告戴雄辉负担801元，被告林建明负担1086元（被告林建明负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告戴雄辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 石 慧二〇一八年六月二十八日书记员 黄威阳杨丽燕