大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第1762号
原告大连兴达企业集团有限公司。
法定代表人刘洪峰，系董事长。
委托代理人董蕾，系辽宁君连律师事务所律师。
被告大连海恩船舶中等职业技术学校。
法定代表人林文生，系校长。
委托代理人程国滨、所超，系辽宁法大律师事务所律师。
被告大连市船用电器有限公司。
法定代表人陶尊伍，系总经理。
委托代理人柏卫东，系辽宁郡东律师事务所律师。
原告大连兴达企业集团有限公司（以下简称兴达企业）与被告大连海恩船舶中等职业技术学校（以下简称海恩学校）、大连市船用电器有限公司（以下简称船用公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理，原告大连兴达企业集团有限公司的委托代理人董蕾，被告大连海恩船舶中等职业技术学校的委托代理人所超、大连市船用电器有限公司的委托代理人柏卫东，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连兴达企业集团有限公司诉称，2006年被告海恩学校与原告签订4份租赁合同，租赁原告所有的房屋及场地。其中2006年8月23日签订2分租赁合同，租金共计500.000元／年，租金实行年交，每年10月30日前交付下一年度租金，约定租期为2006年11月1日至2016年10月31日，原告主张租金期限为2006年11月1日-2012年10月31日，租金计3，000，000元；2006年11月28日签订2分租赁合同，租金共计200，000元／年，租金实行年交，每年4月15日前交付下一年度租金，约定租期为2007年3月1日至2016年10月31日，实际租期为2007年3月1日-2011年12月31日，租金计966，670元。租金合计3，966，670元，被告实际支付租金3，440，000元，拖欠租金计526，667元。被告船用公司在上述4份租赁合同中，均作为担保人。故请求法院判令：1、被告海恩学校立即支付拖欠租金526，667元；2、被告船用公司承担连带偿还责任；3、解除原、被告于2006年8月23日签订的《房屋租赁协议》及《场地租赁协议》。
被告海恩学校辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。
一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失了本案的胜诉权。1、原告的诉请的租金，2006年8月23日签订的租赁合同租金计算至2012年10月31日；2006年11月28日签订的租赁合同租金计算至2011年12月31日。海恩学校最后一笔租金系于2012年12月11日向原告支付，依据法律规定，租金的诉讼时效为1年，故诉讼时效截止时间为2013年12月11日，原告起诉时间为2013年12月25日，法院立案时间更在次之后，原告诉请必然超过诉讼时效。2、依据法律规定“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务。”本案中的《情况说明》，根据原告陈述，系被告配合原告向税务部门提交，仅作为原告向税务部门交纳税款只用，也并未作出任何一种承诺或行为，并不产生任何诉讼时效中断的效果。
二、案涉租赁合同解除时间分别为2011年9月30日及2012年4月30日，原告主张租期与事实不符。1、原告的证据《情况说明》的原件已经由原告向税务部门提交，并作为其交纳税款的依据。由此说明，原告已经接受该《情况说明》，并实际使用。该份证据作为唯一的、并且已经向公权力部门提交的书证，其所载内容应当作为认定本案合同解除时间的依据。2、证人梁晓爽在海恩学校的介绍下，于2012年3月与原告就租赁情况（指接租2006年8月23日租赁合同涉及的房屋及场地）进行谈判，并约定可于2012年4月实际租赁，最后因租金问题未能成功。但足以证明原告与海恩学校的均认可租赁合同于2012年4月30日解除，否则原告无权就该房屋及场地另行租赁。3、关于2006年11月28日的租赁合同，原告自认已于2012年1月1日另行租赁给案外人。据此，海恩学校不可能一直租赁到2011年12月31日，海恩学校必须有清空腾退的时间。实际是原告与海恩学校已于2011年9月30日解除租赁合同，后续时间为海恩学校陆续撤离及原告同案外人商谈租赁的时间。
综上，案涉合同的解除时间分别为2011年9月30日、2012年4月30日，根据双方约定的租金标准，租金合计3，650，000元，扣除被告已经支付的3，440，000元，被告实际拖欠租金为22，667元，另还应扣除代原告交纳的房屋租赁土地收益金8，619元，故原告诉请数额没有依据。另因原告诉请已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告船用公司辩称，不同意原告诉讼请求，同意被告海恩学校的答辩意见。根据原告陈述，2006年11月28日的合同已于2011年12月31日终止；2006年8月23日的合同租金主张时间至2012年10月30日。船用公司的保证责任是连带保证责任，保证期间是6个月，故已超出保证期间，保证人应免除保证责任。应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年8月23日兴达企业与海恩学校、船用公司签订《房屋租赁协议》及《场地租赁协议》，约定海恩学校租赁兴达企业所有的位于大连市甘井子区红旗街道棠梨街1号的四层框架办公楼（大甘村房子红第0202020020号，建筑面积总计4，000平方米）及全部装修装饰、位于棠梨街1号的场地4000平方米及场地地面以上的附属设施；年租金共计500，000元；交付日期为2006年8月23日，计租日期为2006年11月1日，租期10年至2016年10月31日；海恩学校自2009年起于每年10月30日前交付下一年度的全部租金；出租房屋的房产税、营业税等由兴达企业承担；合同期满后30日内，海恩学校交还所承租的房屋，此30天为搬迁期，不付租费；任何一方要提前终止合同，应提前6个月通知对方。双方协商一致，达成协议提前终止合同，协商不成时仍按原合同执行；担保方船用公司对本协议海恩学校所应承担的全部责任给予担保。
2006年11月28日兴达企业与海恩学校、船用公司签订《房屋租赁协议》及《场地租赁协议》，约定海恩学校租赁兴达企业所有的位于大连市甘井子区红旗街道棠梨街1号的三层框架房屋的北半部分（大甘村房字红第0202020023，建筑面积总计1，350平方米）、所附属的场地820平方米及场地地面上的附属设施；年租金共计200，000元；交付日期于2006年12月31日前交付完毕，2007年3月1日开始计算租金，租期自2007年3月1日至2016年10月31日；海恩学校自2008年其每年4月15日前交付当年的全部租金；出租房屋的房产税、营业税等由兴达企业承担；任何一方要提前终止合同，应提前6个月通知对方。双方协商一致，达成协议提前终止合同，协商不成时仍按原合同执行；担保方船用公司对本协议海恩学校所应承担的全部责任给予担保。
2013年11月26日海恩学校出具《情况说明》，内容为：“海恩学校与兴达企业签订2份房屋、场地租赁合同，第一份合同（即2006年11月28日签订的房屋、场地租赁合同）总金额200，000元，自2007年3月1日-2016年10月31日止；第二份合同（即2006年8月23日签订的房屋、场地租赁合同）总金额500，000元，自2006年11月1日-2016年10月31日止。经双方协商第一份合同已于2011年9月30日终止。第二份合同已于2014年4月30日终止。租金未结清。”海恩学校及船用公司均认可情况说明的内容。兴达企业陈述，双方并未协商合同终止日期，因海恩学校拖欠租金，兴达企业需向税务机关交纳税金，故要求其出具拖欠租金的证明，兴达企业虽不认可内容中的合同终止时间，但其也说明了拖欠租金的情况，故兴达企业已将该《情况说明》提交税务部门。
另查，2006年11月28日签订的房屋、场地租赁协议所涉及房屋及场地，兴达企业已于2012年1月1日出租给案外人。
证人梁晓爽系大连东兴机电中等技术学校负责人，证实2012年3、4月份曾与兴达企业商谈过租赁房屋、场地事宜（系2008年8月23日的租赁协议涉及的房屋、场地），最后因价格原因未能成功。后因购买海恩学校的教学用品，于2013年前往涉案房屋拉走物品。
再查，海恩学校共计交纳租金3，440，000元，最后一次交纳租金时间是2012年12月11日。2次签定的房屋、场地租赁协议所需租金均一起交纳，未进行具体区分。海恩学校因欠付原告租金，经原告要求于2012年10月19日向大连市房屋租赁登记管理中心交纳房屋租赁土地收益金8，619元。
以上事实有原、被告签订的《房屋租赁协议》、《场地租赁协议》、《情况说明》、房屋租赁土地收益金收据、证人梁晓爽证言、原、被告的陈述，以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，2006年11月28日签订的协议所涉及房屋、场地，原告已于2012年1月1日租赁给案外人。根据协议“任何一方要提前终止合同，应提前6个月通知对方”，原告与海恩学校就涉及房屋、场地提前终止已经达成一致，原告才能于2012年1月1日租赁给案外人。结合原、被告之间的协议，房屋、场地交付时间为2006年12月31日，计租时间为2007年3月1日，有3个月宽限期。故海恩学校提出，2006年11月28日签订房屋、场地租赁协议的终止时间为2011年9月30日，符合租赁合同的实际情况，本院予以确认。原告提出的终止时间为2011年12月31日，未能给予海恩学校撤离时间，也未给新承租人进入时间，不符合租赁的实际情况，本院依法不予支持。
2006年8月23日签订的房屋、场地租赁协议，因双方就提前终止合同未能协议一致，根据协议“双方协商一致，达成协议提前终止合同，协商不成时仍应按原合同执行”。2013年11月26日的《情况说明》系海恩学校单方面出具，虽由原告作为证据提交，但其并未认可内容中的合同终止时间，因此也不能认定该终止时间是双方协议一致的结果。结合证人梁晓爽的证言，梁晓爽虽与原告商谈租赁事宜，但未能协商成功，最终也未租赁涉案房屋及场地，因此不能单纯以原告有另行租赁意向，就说明原告与海恩学校的租赁协议已经终止。另外证人证实，直到2013年海恩学校还有教学用品存放于涉案房屋内。故，原告虽陈述海恩学校于2012年7月未告知即自行撤走，但其未将租赁房屋腾退并完整交付给原告，导致原告亦无法再另行出租。原告据此主张至2012年10月30日的房屋租金，于法有据，本院依法予以支持。
关于诉讼时效及保证期间，《担保法》第26条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任”。因2006年8月23日的房屋、场地租赁协议，双方并未就终止达成一致，仍应按原协议执行，故不存在履行届满的问题。另外，海恩学校于2013年11月26日出具的《情况说明》也认可拖欠租金的事实。又因，原、被告对2次签订租赁合同的租金交付未进行区分，均统一交纳，无法具体区分，故2006年11月28日签订合同的租金也不存在诉讼时效问题。综上，二被告关于诉讼时效及保证期限的答辩意见，本院依法不予采信。
现原告提出解除2006年签订的房屋、场地租赁协议，因原告认可海恩学校已于2012年7月自行离开，海恩学校也表示已经不在租赁。同时依据法律规定，对承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。故本院对该项请求予以支持。
另外，根据租赁协议“出租房屋的房产税、营业税等由兴达企业承担”，故2012年10月19日海恩学校交纳的房屋租赁土地收益金8，619元，应从租金中扣除。
综上，2006年8月23日签订的房屋、场地租赁协议，租金计算时间为2006年11月1日-2012年10月30日，每年500，000元，租金计3，000，000元；2006年11月28日签订的房屋、场地租赁协议，租金计算时间为2007年3月1日-2011年9月30日，每年200，000元，租金计916，667元。租金合计3，916，667元，扣除海恩学校已支付3，440，000，海恩学校代缴的房屋土地收益金8，619元，尚欠租金合计468，048元。被告船用公司对此应承担连带担保责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告大连兴达企业集团有限公司与被告大连海恩船舶中等职业技术学校、大连市船用电器有限公司于2006年8月23日签订的《房屋租赁协议》及《场地租赁协议》；
二、被告大连海恩船舶中等职业技术学校于本判决生效之日起十日内给付原告大连兴达企业集团有限公司拖欠租金合计人民币468，048元，被告大连市船用电器有限公司承担连带偿还责任。逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，467元，其他诉讼费50元，合计人民币9，517元（原告已预交），由被告大连海恩船舶中等职业技术学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 罗禹超
二〇一四年六月十二日
书 记 员 王雅婷
附法律适用：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。