湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初3134号
原告：刘芑麟，男，生于1985年4月30日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。
委托诉讼代理人（特别授权）：左红银，湖北夷水律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：赖秦宽，湖北夷水律师事务所实习律师。
被告：迟文皓，男，生于1986年11月8日，土家族，湖北省鹤峰县人，住湖北省恩施市。
被告：符啸，男，生于1987年3月2日，土家族，湖北省鹤峰县人，住恩施市。
被告：张洋，男，生于1987年3月29日，土家族，湖北省鹤峰县人，村镇银行职员，住恩施市。
三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：宋冀，湖北硒都律师事务所律师。
原告刘芑麟与被告迟文皓、符啸、张洋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用简易程序于2016年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘芑麟及其委托诉讼代理人左红银、赖秦宽，被告符啸及三被告共同委托诉讼代理人宋冀到庭参加诉讼。双方申请庭外调解期限2个月。本案现已审理终结。
原告刘芑麟向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2015年1月1日至2015年6月30日的固定回报240000元，并按照协议约定赔偿违约金500000元；二、判令被告支付原告带起缴纳的物业管理费、水电气等27945.4元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年6月27日，原告与被告签订《合作协议》，协议约定：原告将自己租赁的位于恩施市舞阳坝东风大道256号金泰广场3号楼203号房，总面积约760.49平方米租赁期间的使用权入股，被告提供项目（前半场地做台球城，后半场地做西餐厅的项目）并以现金出资方式进行合作。该合作项目以被告给原告提供固定回报，原告不参与被告的经营管理的方式进行。合作期限为：因租赁的场地于2020年6月30日截止，故双方合作期为2013年8月1日起至2020年6月30日止。在合作期间内，任何一方单方违约，违约方承担违约金50万元，并向守约方赔偿全部损失。协议签订后，被告支付了至2015年1月的固定回报。由于被告的不履行《合作协议》的行为，导致合作项目已经无法实现，给原告造成较大的经济损失。在被告停止经营活动后，原告多次通知被告支付已经到期的固定回报和由原告代其缴纳的经营期间产生的物业管理费、水电气费合计27945.4元，并要求被告协商处理停止经营后续事宜，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
三被告辩称，首先，原、被告双方签订的是合作协议，在签订合作协议之时，原告本身就存在违约行为。其次，合作协议明显的显示公平，违反了法律的相关规定，不应认定为有效。三被告也向法院提起诉讼，要求本案原告返还押金并支付违约金的诉讼请求。综上，请求人民法院查清本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。
双方当事人围绕其诉讼主张提交了证据，经本院组织证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人吴明钢承租案外人王荣模购买的位于恩施市东风大道256号金泰广场3#楼203号房屋（面积760.49平方米）（以下简称金泰广场3-203号房）从事餐饮经营。2013年1月20日，案外人吴明钢（甲方）与原告刘芑麟（乙方）签订《合作协议》，协议载明：1、甲方将自己租赁的位于湖北省恩施市舞阳坝东风大道256号金泰广场3号楼203室建筑面积共760.49平方米的场地和公司品牌作为合作资产，乙方提供餐饮项目并以现金出资方式进行合作，乙方可自行选用该品牌；2、该合作项目以乙方给甲方提供固定回报，甲方不参与乙方的经营管理的方式进行；3、合作期限：2013年3月1日起至2020年6月30日止，固定回报为2013年3月1日起至2015年6月30日止，每年40万元；2015年7月1日起至2020年6月30日止，每年44万元。该回报从本合同签订开始每半年支付一次并提前一个月支付；4、在合作期，乙方必须向甲方支付押金10万元；5、合作期间甲方必须保证提供给乙方的场地能够按合同约定时间从事餐饮经营；6、合作期间，乙方可以自行在不违背本协议的条款下转让经营权，但需提前告知甲方；7、甲方现在场地内所有的物品设施无条件交由乙方自行处理；…11、合作期内因任何一方单方违约导致合同无法履行并给对方造成损失的，违约方承担违约金30万元。但下列情况除外：甲方房屋租赁合同上所注明的免责条款所导致的场地出租房收回；…14、乙方提供履约担保人。在吴明钢持有的《合作协议》落款处，“担保人”栏由原告刘芑麟之母吴长江签名。吴岂麟接受房屋后，仍然经营餐饮。
2013年6月27日，原告（甲方）与被告迟文皓、符啸、张洋（乙方）签订《合作协议》，载明：1.甲方将自己租凭（赁）的位于湖北省恩施市舞阳坝东风大道256号金泰广场3号楼203号房，建筑面积约760.49平方米的租凭（赁）期间的使用权入股，乙方提供项目（前半场地做台球城，后半场地做西餐厅的项目）并以现金出资方式进行合作；2、该合作项目以乙方给甲方提供固定回报，甲方不参与乙方的经营管理的方式进行；3、合作期限为：因租凭（赁）的场地于2020年6约30日截止，故双方合作期为2013年8月1日至2020年6月30日止。乙方向甲方支付固定回报：2013年8月1日起2015年6月30日止每年48万元，该回报从本合同签订开始每半年支付一次，上半年的回报于当年1月1日前支付，下半年的回报于当年7月1日前支付；2015年7月1日起2020年6月30日止每年52万元，该回报每半年支付一次，上半年的回报于上一年12月1日前支付，下半年的回报于当年6月1日前支付。合作期满，甲乙双方不需要清算。甲方除享有的固定回报外剩余的包括设备在内的固定资产归乙方所有，如乙方经营亏损，亏损则由乙方承担。4、甲方需提前三天交付乙方场地，甲方在2013年8月1日前所有的债务、水、电、气及工商税务费用均与乙方无关。5、在合作期间乙方须向甲方支付押金20万元。合同期满，经甲方确认乙方对该房屋未造成任何损坏且不欠甲方任何费用也无欠缴费用后，甲方如数无息退还保证金给乙方。如乙方对该房屋造成了损坏或者欠甲方费用或欠缴其他费用的，则甲方有权不再向乙方退还该保证金，并有权要求乙方继续履行义务，承担违约责任。6、合作期间，乙方可以自行在不违背本协议的条款下转让经营权，但需提前告知甲方，并进行备案。乙方如果擅自将房屋转租、转让或转借的，利用房屋进行非法活动的，损害公共利益的，拖延租金超过预交期20日的甲方有权解除该合同。7、甲方现在场地内所有的物品设施（所有物品清单见附件二）无条件交由乙方自行处理。如双方合作期满前本协议解除的，设备归乙方所有，乙方须向甲方支付10万元设备费用，该费用自动从10万元从保证金中支付，保证金自动变更为10万元。如合同期满，设备归乙方所有，并无需向甲方支付任何使用及折旧费用。8、甲方原先申请的卫生、工商证件交予乙方进行后半场的西餐厅使用，也可协助乙方进行证照变更，相关费用由乙方自行承担。但在使用期间，乙方不遵守国家法律法规所造成的结果均由乙方一方承担。9、乙方有权根据经营需要，在不改变主体、承重和不损坏建筑物外观统一的情况下，可对室内进行必要的整修、改造，甲方不得干涉。10、在合作期内，因场地所产生的水、电、气卫生、物业管理费、债务邓均由乙方自行承担。11、合作期内因任何一方单方违约，违约方承担违约金50万元，并向守约方赔偿全部损失。但下列情况除外：经有关部门鉴定，租赁期间如因不可抗力邓原因造成房屋损失和损坏的，乙方不承担修缮或赔偿责任，但应向甲方说明情况并提供鉴定机构的有效证明文件的。
合同签订后，原告按约定将金泰广场3-203号房交付了三被告使用。三被告于2013年7月29日给原告支付押金20万元，同时支付2013年8月1日至2014年1月31日（半年）门面“租金”24万元。此后，三被告于2013年3月1日支付原告2014年2月1日至7月31日之间的“租费”24万元、2014年8月3日支付2014年8月1日至2015年1月31日之间的“租费”24万元。此后三被告再未向原告交纳“租金”。
庭审时，被告符啸陈述：被告实际经营到2015年1月31日，因为出现亏损，成本高，无法经营下去，被告提前两个月电话告知原告要求退房，不再经营，原告不同意，被告反正不再经营了，后来就把钥匙交给了原告。对此，原告陈述：被告并未提前通知终止合同，是在原告再三要求被告支付房屋租金的情况下，被告提出终止合同。被告符啸并陈述：停止经营后，被告未交纳经营期间的部分水、电、气等费用。
2015年7月7日，被告迟文皓给原告出具“情况说明”，载明：“本人于2015年7月7日将恩施市舞阳坝东方大道256号金泰广场3号楼203室的租赁物归还给刘芑麟，同时放弃对室内现有所有物品的处置权”，并于当日将房屋退还给原告，原告随即将房屋退还给承租人吴明钢并退还至房屋所有人。此后，应房主要求，原告交纳了被告实际租赁期间所欠的水、电、气、物业管理等费用27945.4元。
在双方申请的调解期限内，原、被告未能达成协议。
本院认为，原、被告签订的《合作协议》约定，原告不参与经营，仅收取固定回报，且原告给被告出具的收据载明的项目为“租金”，因此，原、被告之间的真实意思表示实为转租合同关系，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故转租合同合法有效，双方理应按照约定履行各自的义务。故本案案由应定为租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及原告的诉讼请求，本院评述如下：
1.依据被告符啸的陈述，被告决定因经营亏损不再经营，实际上也未按约定向原告支付2015年2月以后的租金，意思表明不再履行《合作协议》，构成违约，被告应当承担违约责任。合同约定：合作期内因任何一方单方违约，违约方承担违约金50万元，并向守约方赔偿全部损失。但根据本案实际履行情况，本院酌情支持违约金20万元。
2.2015年7月7日，被告将案涉租赁物退还给原告，原告也接受了租赁物，故双方于该日解除了《合作协议》。原告要求被告支付截止2015年6月30日的租金（固定回报），本院予以支持。被告已支付租金至2015年1月，实际欠5个月的租金20万元（48万元／年÷12个月／年×5个月）。合同约定：“如双方合作期满前本协议解除的，设备归乙方所有，乙方须向甲方支付10万元设备费用，该费用自动从10万元从保证金中支付，保证金自动变更为10万元”，故被告交纳的保证金20万元，原告应退还被告10万元。应退的保证金10万元冲抵租金后，被告还应支付原告租金10万元。
3.合同约定：“在合作期内，因场地所产生的水、电、气、卫生、物业管理费、债务邓均由乙方自行承担”，故原告已交纳的被告实际租赁期间所产生的水、电、气、物业管理等费用27945.4元，应由被告承担，故原告要求被告支付27945.4元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告迟文皓、符啸、张洋于本判决生效后三日内支付原告刘芑麟租金100000元（已扣除保证金10万元）。
二、被告迟文皓、符啸、张洋于本判决生效后三日内支付原告刘芑麟违约金200000元。
三、被告迟文皓、符啸、张洋于本判决生效后三日内支付原告刘芑麟水电气等费用27945.4元。
四、驳回原告刘芑麟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费11478元，减半交纳5739元，由原告刘芑麟负担2739元，被告迟文皓、符啸、张洋负担3000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张勇
二〇一六年十二月十四日
书记员 刘丹