中华人民共和国
浙江省温州市鹿城区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）温鹿行初字第257号
原告广发银行股份有限公司温州分行，住所地温州市锦绣路万康商务中心B幢。
负责人宋佳伟，行长。
委托代理人毛毅坚（特别授权），浙江光正大律师事务所律师。
委托代理人程杰（特别授权），浙江光正大律师事务所律师。
被告温州市住房和城乡建设委员会，住所地温州市府东路561号。
法定代表人周守权，主任。
委托代理人江悠悠（特别授权），该委房屋登记中心工作人员。
委托代理人胡震宇（特别授权），该委房屋登记中心工作人员。
第三人叶益新。
第三人郑要武。
第三人陈明凡。
第三人孔贺双。
委托代理人张仁（特别授权），北京世纪律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司温州分行（以下简称广发银行温州分行）不服被告温州市住房和城乡建设委员会（以下简称温州市住建委）房屋行政登记，于2015年8月27日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年1月26日、2016年6月15日公开开庭审理了本案。原告广发银行温州分行的委托代理人毛毅坚、程杰，被告温州市住建委的委托代理人江悠悠，第三人孔贺双、陈明凡的委托代理人张仁到庭参加诉讼。第三人叶益新、郑要武经本院合法传唤未到庭，不影响本案审理。本案经本院审委会讨论，现已审理终结。
2012年6月25日，原温州市房产管理局（以下简称原温州市房管局）将坐落于温州市鹿城区西山南路通泰景苑26幢××室房屋（建筑面积152.36平方米，以下简称涉案房屋）所有权登记至第三人陈明凡名下，并向第三人陈明凡颁发了温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证（以下简称被诉房屋登记）。
原告广发银行温州分行诉称，1、2011年9月28日，原告就其与温州市银星实业有限公司、温州市宝利日用金属制品有限公司、叶益新、郑要武的金融借款合同纠纷向温州市鹿城区人民法院（以下简称鹿城区法院）提起民事诉讼，案号为（2011）温鹿商初字第2466号，在诉讼过程中，原告自原温州市房管局处查得叶益新、郑要武名下财产线索，向鹿城区法院申请予以查封。2011年10月14日，原温州市房管局根据法院查封裁定协助查封了涉案房屋。2013年9月，原告向鹿城区法院申请对涉案房屋进行续封，并向原温州市房管局查询涉案房屋的权属情况，根据原温州市房管局出具的房屋权属登记信息查询证明显示，涉案房屋已转移登记至第三人陈明凡名下。2、鹿城区法院于2011年10月14日查封的是登记在第三人郑要武名下的涉案房屋，并非涉案房屋的预告登记状态或拆迁安置权益，法院的查封符合法律规定。在法院查封期间，第三人郑要武、叶益新将涉案房屋转移登记至第三人陈明凡名下，明显存在恶意转移财产，逃避履行生效法律文书确定的义务的情形。原温州市房管局作为房屋登记主管部门，负有法定的协助查封职责，其未尽到法定职责，致使涉案房屋在法院查封期间被转移登记至第三人陈明凡名下，严重侵犯了原告的合法权益。3、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，涉案房屋于2012年5月3日登记至第三人郑要武、叶益新名下，预查封即转为正式查封，查封期限自2011年10月14日起至2013年10月14日，原温州市房管局在此期间将涉案房屋转移登记给第三人陈明凡，违反法律规定。4、本案并非民事案件，不适用善意取得，且善意取得要有合法的前提，第三人陈明凡与第三人郑要武、叶益新的房屋买卖行为属于恶意转让财产的行为，其取得涉案房屋是不合法的。5、涉案房屋虽为拆迁安置房，但根据第三人陈明凡与第三人郑要武、叶益新之间的买卖可以看出，涉案房屋是可以在市场上交易、流通的，且没有其他法律法规、规章限制，应属于商品房的一种。综上，请求法院依法撤销被诉房屋登记。
原告广发银行温州分行在法定举证期限内向本院提交如下证据:1、原告的营业执照、组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。2、温州市房产管理局的组织机构代码证，证明被告温州市住建委的主体资格。3、第三人叶益新、郑要武的身份证复印件、陈明凡的身份信息查询证明，证明第三人的诉讼主体资格。4、（2011）温鹿商初字第2466-1号《民事裁定书》、（2011）温鹿商初字第2466-1号《协助执行通知书》，证明鹿城区法院于2011年10月14日作出裁定查封了登记在第三人郑要武名下的涉案房屋。5、房屋权属登记信息查询证明，证明原温州市房管局在法院查封期间作出被诉房屋登记违法。
被告温州市住建委辩称，1、被告作出被诉房屋登记时，涉案房屋不处于查封状态。涉案房屋系拆迁安置房，拆迁安置户为第三人郑要武。2009年5月，第三人郑要武就涉案房屋办理了拆迁安置权益的预告登记（登记证明号：2100005424）。2011年10月14日，被告根据（2011）温鹿商初字第2466-1号裁定书和协助执行通知书对上述预告登记进行了查封。2011年12月，温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理了涉案房屋的房屋所有权登记（产权证号:6547**）。2012年5月，第三人郑要武、叶益新向被告申请办理了涉案房屋的转移登记（产权证号：670245、670246）。同年6月，第三人郑要武、叶益新将涉案房屋出卖给第三人陈明凡并办理了涉案房屋的转移登记（产权证号：××）。2、涉案房屋于2011年时尚未办理房屋所有权登记，鹿城区法院要求被告协助查封的仅是涉案房屋拆迁安置权益的预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，故涉案房屋拆迁安置权益的预告登记自温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理涉案房屋的所有权登记之日起三个月后已失效，以该预告登记为基础的查封效力也随之断裂，而法院亦未向被告另行送达相关法律文书要求查封正式登记后的涉案房屋。3、房管部门的拆迁安置房预告登记与正式登记是两个系统，若拆迁安置房未进行正式登记，在正式登记的系统中是无法查询到该房屋信息的。被告是经查询拆迁安置房预告登记系统后，认为涉案房屋自可以正式登记之日起已超过三个月，预告登记已失效，其查封亦已失效，故作出被诉房屋登记。根据法律规定，预查封自动转为正式查封适用于商品房，涉案房屋为拆迁安置房不适用于预查封自动转为正式查封的情形。综上，被告作出被诉房屋登记事实清楚、证据确实充分、程序合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告温州市住建委在法定举证期限内向本院提交如下证据：1、房屋权属登记信息查询证明，证明被告依法作出被诉房屋登记。2、温州市房屋登记申请书；3、转移登记问询笔录。证据2-3证明被告作出被诉房屋登记程序合法。4、身份证复印件；5、温房权证鹿城区字第6702**号房屋所有权证；6、常住人口登记卡、出生医学证明；7、购房人及家庭成员情况申报表、结婚证；8、《房屋买卖合同》。证据4-8证明被告作出被诉房屋登记事实清楚、证据确实充分。9、（2011）温鹿商初字第2466-1号协助执行通知书；10、（2011）温鹿商初字第2466-1号民事裁定书；11、房屋权属登记信息查询证明。证据9-11证明鹿城区法院要求被告协助查封是涉案房屋的拆迁安置权益的预告登记而非所有权登记。12、房屋权属登记信息查询证明，证明温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会于2011年12月办理了涉案房屋的所有权登记，且法院并未向被告另行送达相关法律文书要求查封办理了所有权登记后的涉案房屋，故被告作出被诉房屋登记时，涉案房屋不处于查封状态。
被告温州市住建委并提供《中华人民共和国物权法》第二十条，《房屋登记办法》第七条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十八条、第二十条、第二十三条、第三十三条、第八十一条的规定，作为其作出被诉房屋登记的法律依据。
第三人陈明凡述称，1、被告温州市住建委作出被诉房屋登记事实清楚、证据确实充分、程序合法。第三人购买涉案房屋时，涉案房屋未处于查封状态，依法可以买卖。2、第三人对涉案房屋被法院查封的事实不知情，且无证据证明第三人陈明凡与妻子孔贺双与第三人郑要武、叶益新有恶意串通，第三人购买涉案房屋时已支付合理对价，故应属于善意第三人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈明凡在法定举证期限内向本院提交如下证据：1、存款明细账，证明第三人陈明凡向第三人郑要武、叶益新支付了购房款。2、《房屋买卖协议书》，证明第三人陈明凡与第三人郑要武、叶益新就涉案房屋约定的实际购房款是2818000元。
第三人叶益新、郑要武在举证期限未向本院提交陈述意见及证据。
审理中，本院依法调取了以下证据：1、（2016）浙0302执异66号案件的执行听证笔录、执行裁定书及送达回证；2、（2012）温鹿执民字第1215号移送公安机关侦查函。
经庭审质证，1、对原告广发银行温州分行提供的证据，被告温州市住建委及第三人陈明凡对证据1-6的三性均无异议。2、对被告提供的证据，原告对证据1-8的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，认为被告在涉案房屋查封期间作出被诉房屋登记违法；对其他证据的三性无异议。第三人陈明凡对被告提供的证据的三性均无异议。3、对第三人陈明凡提供的证据，原告对证据1的三性均有异议，认为该份证据显示的付款人是陈新友，非第三人陈明凡本人，且金额与被告提交的《房屋买卖合同》上约定的购房款不一致；对证据2的三性有异议，认为该证据无法确认交易的真实性。被告对证据1-2的关联性有异议，认为与被诉房屋登记无关，对其真实性、合法性无法认定。
本院对上述证据认证如下：1、原告广发银行温州分行提供的证据，各方对其真实性均无异议，可以证明本案待证事实，本院予以采信。2、被告温州市住建委提供的证据，各方对其真实性、关联性均无异议，可以证明第三人陈明凡与第三人郑要武、叶益新就涉案房屋向原温州市房管局申请房屋转移登记，原温州市房管局作出被诉房屋登记的事实，本院予以采信。3、对第三人陈明凡提供的证据，因本案不涉及善意第三人的审查，故本院不予采信。
经审理查明，第三人叶益新与郑要武系夫妻关系。西山南路通泰景苑26幢××室房屋（即涉案房屋）系拆迁安置房，拆迁人为温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会，拆迁安置权益人为郑要武。2009年5月4日，涉案房屋预告登记至第三人郑要武名下（预告登记证号2100005424，建筑面积150.41平方米）。2011年9月28日，原告广发银行温州分行就其与温州市银星实业有限公司、温州市宝利日用金属制品有限公司、叶益新、郑要武的金融借款合同纠纷向本院提起民事诉讼，案号为（2011）温鹿商初字第2466号。在（2011）温鹿商初字第2466号案件审理过程中，原告依据其从原温州市房管局查询所得的房屋权属登记信息查询证明向本院提出财产保全申请，要求查封温州市银星实业有限公司、温州市宝利日用金属制品有限公司、叶益新、郑要武名下价值1300万元的财产。2011年10月14日，本院作出（2011）温鹿商初字第2466-1号民事裁定书及（2011）温鹿商初字第2466-1号协助执行通知书并送达原温州市房管局，要求原温州市房管局协助查封郑要武购买的坐落温州市鹿城区通泰景苑26幢（葡萄地块7-1幢）××室房屋（登记种类：其他预告登记；所有权证号：2100005424；建筑面积：150.41平方米），在查封期间，不准办理转让、抵押等手续。2011年12月9日，涉案房屋的拆迁人即温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会办理了涉案房屋的所有权登记（取得温房权证鹿城区字第6547**号房屋所有权证）。2012年5月3日，第三人郑要武及其妻叶益新向原温州市房管局申请办理了涉案房屋的所有权转移登记（取得温房权证鹿城区字第6702**号房屋所有权证、温房权证鹿城区字第6702**号房屋所有权证）。2012年6月20日，第三人陈明凡及其妻孔贺双与第三人郑要武、叶益新向原温州市房管局申请办理涉案房屋的转移登记，第三人陈明凡与孔贺双约定涉案房屋由第三人陈明凡单方所有。原温州市房管局于2012年6月25日作出被诉房屋登记，将涉案房屋的所有权登记至第三人陈明凡名下。2013年9月16日，原告自原温州市房管局查询取得房屋权属登记信息查询证明显示涉案房屋登记在第三人陈明凡名下。原告不服被诉房屋登记，提起本案诉讼。
另查明，根据温市编[2015]83号关于调整市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制的批复，原温州市房管局于2015年8月11日被撤销，其职责划入温州市住建委。陈明凡曾就涉案房屋办理抵押登记，该抵押登记至今未注销，但有关该抵押登记的债权债务已清偿完毕。
本院认为，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第八条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，涉案房屋为拆迁安置房，被拆迁人为第三人郑要武。但第三人郑要武、叶益新在取得涉案房屋后将其转卖给第三人陈明凡，涉案房屋已进入市场流通，根据上述规定，涉案房屋属于可以向社会销售的房屋，符合商品房的定义。被告温州市住建委主张涉案房屋不属于商品房，无事实和法律依据，本院不予支持。2、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条、第十六条、第十七条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封的期限为二年。本案中，本院于2011年10月14日已依法作出民事裁定书和协助执行通知书并送达原温州市房管局对涉案房屋进行查封，因涉案房屋未进行房屋所有权登记，仅有预告登记，故法院的查封为预查封，预查封期限自2011年10月14日至2013年10月14日。在预查封期间，涉案房屋的所有权于2012年5月3日登记至第三人郑要武名下，预查封登记应自动转为查封登记，查封期限自2011年10月14日至2013年10月14日。被告主张根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，第三人郑要武、叶益新在涉案房屋可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效，涉案房屋的预查封亦失效，故其作出被诉房屋登记时涉案房屋不处于查封状态，属法律认识错误，本院不予支持。3、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条规定，已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。本案中，被告在涉案房屋被法院查封期间作出被诉房屋登记，致使涉案房屋的所有权发生转移，违反了上述法律规定。4、结合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十一条及《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》（[1999]执他字第21号）和《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号），人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度，至于买受人是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。综上，被告作出被诉房屋登记违法，应予确认无效。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定，判决如下：
确认被告温州市住房和城乡建设委员会于2012年6月25日将坐落于温州市鹿城区西山南路通泰景苑26幢××室房屋的所有权转移登记至第三人陈明凡名下的行为无效。
本案受理费50元，公告费600元，由被告温州市住房和城乡建设委员会负担。
如不服本判决，原告广发银行股份有限公司温州分行、被告温州市住房和城乡建设委员会、第三人陈明凡可在判决书送达之日起十五日内，第三人叶益新、郑要武可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 侯璐琼
人民陪审员 郑黎萍
人民陪审员 朱汉阳
二〇一六年六月二十日
书 记 员 张若颖
附：本判决适用的相关法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）
第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十六条国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
第十七条预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
第二十一条已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。
《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》（[1999]执他字第21号）
河北省高级人民法院：
你院《关于被执行人转卖法院查封财产第三人善意取得是否应予保护的请示》收悉。经研究，答复如下：
人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。但鉴于所请示的案件中，有关法院在执行本案时，对液化气铁路罐车的查封手续不够完备，因此在处理时对申请执行人和买受人的利益均应给予照顾，具体可对罐车或其变价款在申请执行人和买受人之间进行公平合理分配。
《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）
北京市高级人民法院：
你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉，经研究，答复如下：
北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。