湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初5853号
原告（反诉被告）：长沙科文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。
法定代表人：李若木。
委托诉讼代理人：刘力平，湖南芙蓉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李定国，男，1951年3月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：陈雷光，湖南骄阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）长沙科文物业管理有限公司（以下简称科文公司）诉被告（反诉原告）李定国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。代理书记员任友担任庭审记录。科文公司的委托诉讼代理人刘力平、李定国及其委托诉讼代理人陈雷光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科文公司向本院提出本诉诉讼请求：1、李定国继续履行合同，配合办理所退房屋的过户登记等手续；2、李定国承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2010年7月2日签订《退房协议》，约定李定国将原于1999年3月29日所购得科文公司所开发的东汉名店（现名为位于五一大道868号的新世界大厦）1088号、3178号铺位退还给科文公司；科文公司分三期支付退房款（含科文公司的母公司长沙新世界国际大饭店有限公司租赁该商铺所欠的租金）共计811920.83元；协议签订后，科文公司拥有本商铺的全部权利，李定国与科文公司母公司的租赁关系终止等。合同签订后，科文公司先后向李定国支付了45万元的款项；同时，科文公司的母公司也依据退房协议终止了与李定国的租赁关系；在科文公司多次通知李定国要求准备配合办理该商铺的过户等手续时，李定国均予以回绝，至今未办理商铺的过户手续，科文公司也因此未继续向被告支付剩余的应付款项。科文公司认为，科文公司已经履行了退房协议的主要义务，且李定国已予以接收，但却拒绝配合办理房屋过户手续，属于根本违约行为，严重损害了科文公司的合法权益。为维护科文公司的合法权益，特提起诉讼，望判允所请。
李定国的本诉答辩意见是：1、驳回科文公司的本诉诉求，2、科文公司赔偿李定国本案的律师代理费6000元。同时，李定国向本院提出反诉，诉讼请求：1、确认双方之间的房屋买卖合同已于2011年10月11日解除；2、科文公司赔偿上述房屋买卖合同解除前依照合同约定应当支付给李定国的违约金69950元；3、反诉受理费由科文公司负担。事实和理由：1999年3月28日，李定国与科文公司签订编号为1-0200、1-0123的两份《商品房购销合同》，李定国分别购买科文公司位于五一大道868号新世界大厦的第一层1088号、第二层3178号商铺，李定国共计支付房款716711元。2002年2月8日，科文公司的母公司与李定国签订返租合同。至2010年，科文公司支付了部分租金，但尚欠租金十多万元。2010年7月2日，双方签订《退房协议》约定，科文公司收回上述商铺，返回李定国购房款及欠付租金共计811920.83元。同时，双方特别约定：甲方未按本协议的约定支付款项，则每延迟一天交付应支付应付款项万分之五的违约金。甲方如付款延迟时间超过60天，乙方有权解除本合同。协议签订后，科文公司并未按照协议约定时间付款。因此，李定国于2011年10月3日向科文公司发出《关于解除“退房协议”的通知》，正式提出解除退房协议、恢复原购房合同及返租协议的所有权利。科文公司已于2011年10月11日复函确认收到上述通知。因此，该合同已于2011年10月11日解除。且根据协议约定，科文公司应当向反诉原告支付合同解除前的违约金。请求法院依法支持李定国的反诉请求。
科文公司的反诉答辩意见是，请求人民法院驳回李定国的反诉诉讼请求，理由是：1、科文公司因地铁1号线施工等市政工程建设，对科文公司的经营影响极大，已经构成了法定的情势变更，故在履行退款协议中因自身经营困难未能按期支付退房款，已经多次告知了李定国，并获得了李定国的谅解，否则科文公司也不会陆续向李定国分15次支付退房款；2、对于李定国要求支付违约金的反诉请求，人民法院不应支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、1999年3月28日，李定国与长沙科文物业发展有限公司（下称“科文发展公司”）签订编号为1-0200的《商品房购销合同》，合同约定李定国向科文发展公司购买商品房为第壹层1088号房，建筑面积共19.21平方米，该商品房单位售价为（人民币）每平方米34560元，总金额为663898元。
李定国与科文发展公司又签订了编号为1-0123的《商品房购销合同》，约定李定国向科文发展公司购买商品房为3178号房，建筑面积共14平方米，该商品房单位售价为（人民币）每平方米15010元，总金额为210140元。
2002年2月8日，李定国与长沙东汉国际大酒店有限责任公司（下称“东汉公司”）签订《租赁合同》，约定李定国将上述1088号商铺租赁给东汉公司统一经营，东汉公司定期向李定国支付铺位租金，租赁期为十年。
2004年12月20日，李定国取得了座落在长沙市××、××广场西北角房号为2××号的房屋产权证，房产证号为：长房权证开福字第××号，房屋建筑面积：16.65平方米；分摊面积：8.73平方米。
同日，李定国取得了座落在长沙市××、××广场西北角房号为1××号的房屋产权证，房产证号为：长房权证开福字第××号，房屋建筑面积：18.64平方米；分摊面积：10.35平方米。
二、2010年7月2日，李定国（乙方）与科文发展公司（甲方）签订《退房协议》，该协议主要约定：……李定国将其名下1088、3178号铺位退还科文发展公司，科文发展公司应当退还李定国款项人民币811920.83元，其中包含李定国的实际购房款716711元和返租租金；……支付方式为：1、签订本协议后支付10万元，2、签订本协议后60天内支付50万元，3、办理完房屋转让手续后90天内将余款211920.83元支付完毕；……本“退房协议”签订后，李定国应在收到第二笔退房款50万元后90天内配合科文发展公司办理好房屋转让手续，房屋转让手续的全部税费由李定国承担；……科文发展公司未按本协议的约定支付款项，则每迟延一天科文发展公司应支付应付款项万分之五的违约金。如付款迟延时间超过60天，李定国有权解除本合同；如李定国不配合，导致科文发展公司无法在约定的时间内办理产权变更手续，则每延迟一天李定国应支付科文发展公司已付款项万分之五的违约金，如李定国的原因导致无法办理此房屋转让手续超过约定时间60天，科文发展公司有权解除合同，要求李定国退还已付的款项，并有权向李定国收取违约金50万元；……。
从2010年7月8日至2011年9月28日，科文发展公司先后15次向李定国支付款项共计46万元，分别是：2010年7月8日付3万元；2010年7月21日付3万元；2010年7月29日付2万元；2010年8月11日付2万元；2010年8月27日付2万元；2010年9月14日付2万元；2010年10月14日付6万元；2010年12月3日付1万元；2011年1月17日付5万元；2011年3月28日付3万元；2011年5月20日付3万元；2011年8月16日付3万元；2011年9月28日付5万元。2010年7月8日、2010年7月21日根据李定国的委托支付款项共计6万元。
2011年10月3日，李定国向科文发展公司发出了《关于解除“退房协议”的通知》，称：由于科文公司没有按照协议第二条约定履行退款义务…本人决定解除“退房协议”，并恢复原购房合同及返租协议的所有权利。
四、2013年11月29日，长沙科文物业发展公司更名为长沙科文物业管理有限公司，同时变更了法定代表人和经营范围。
五、在庭审过程中，李定国就科文发展公司是否收到《关于解除“退房协议”的通知》向本院提交了（2011）芙蓉律函字第35号《律师函》，科文公司对该《律师函》的真实性无异议，但是对是否有委托授权提出异议。
以上事实有《商品房购销合同》、房屋产权证、《退房协议》、银行流水、《关于解除“退房协议”的通知》、《律师函》、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是《退房协议》和《关于解除“退房协议”的通知》的效力的认定问题。对此，本院分析如下：
一、2013年11月29日，长沙科文物业发展公司更名为长沙科文物业管理有限公司，即原告，故长沙科文物业发展公司的权利义务由原告承继；
二、《退房协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议没有违反法律、行政法的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按协议的约定全面履行各自的义务。《退房协议》中关于退房款项的支付约定是：“支付方式为：1、签订本协议后支付10万元，2、签订本协议后60天内支付50万元，3、办理完房屋转让手续后90天内将余款211920.83元支付完毕”,按照上述付款金额以及时间的约定，由于第一笔10万元的支付时间不明确，但是科文发展公司应当协议签订后的60日内即在2010年9月2日前支付60万元，但是根据科文发展公司支付的流水分析，在2010年9月2日之前，包括委托付款的金额共计是18万元，在2010年11月2日之前付款8万元，可见，科文发展公司未按照退房协议的约定期限足额支付前期的60万元。
双方违约责任的约定是“科文发展公司未按本协议的约定支付款项，则每迟延一天科文发展公司应支付应付款项万分之五的违约金。如付款迟延时间超过60天，李定国有权解除本合同；如李定国不配合，导致科文发展公司无法在约定的时间内办理产权变更手续，则每延迟一天李定国应支付科文发展公司已付款项万分之五的违约金，如李定国的原因导致无法办理此房屋转让手续超过约定时间60天，科文发展公司有权解除合同，要求李定国退还已付的款项，并有权向李定国收取违约金50万元”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依照上述法律的规定以及当事人约定的解除合同的条件，李定国在科文发展公司付款时间超过60天后，于2011年10月3日向科文发展公司送达了《关于解除“退房协议”的通知》，从李定国提交的邮寄回单、《律师函》的内容以及庭后科文发展公司提交的代理意见可以认定，科文发展公司于2011年10月3日收到了《关于解除“退房协议”的通知》，并于2011年10月11日出具了《律师函》。《退房协议》自《关于解除“退房协议”的通知》到达科文发展公司时解除，即《退房协议》在2011年10月11日已经解除。如科文发展公司对解除《退房协议》的效力有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而科文发展公司是通过《律师函》的方式提出解除合同效力的异议，不能达到法定效果。综上，本院认为，科文发展公司与李定国签订《退房协议》在2011年10月11日已经解除。李定国反诉的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于李定国的第二项反诉请求，本院不予支持。李定国在科文发展公司逾期付款后，应当在合理期间内行使合同的解除权，李定国在能够行使合同解除权的初始日即2010年11月2日之后近一年的时间即2011年10月3日才发出解除合同的通知，扩大了科文发展公司的损失，有违诚信信用原则，故李定国的违约金的反诉请求，本院不予支持。
如前所述，本院确认《退房协议》在2011年10月11日已经解除，故科文公司依据《退房协议》要求李定国履行过户的本诉诉求，本院不予支持。另科文公司在庭后提交的代理意见中增加了诉讼请求，因未在法庭辩论终结前提出，该请求本院在本案中不予处理。至于李定国收取的科文发展公司的退房款，双方可以协商处理，也可以另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）长沙科文物业管理有限公司（原长沙科文物业发展公司）与被告（反诉原告）李定国于2010年7月2日签订的《退房协议》在2011年10月11日解除；
二、驳回原告（反诉被告）长沙科文物业管理有限公司的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李定国的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由长沙科文物业管理有限公司承担，反诉受理费814元，由长沙科文物业管理有限公司承担500元，李定国承担314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
人民陪审员 李荣干
人民陪审员 李国志
二〇一七年四月二十七日
代理书记员 任 友