广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1791号
原告茅嘉阳，男，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××4055。
委托代理人周军，广东雄爵律师事务所律师。
委托代理人郑忠理，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告欧阳江宁，男，汉族，住广东省东莞市常平镇东莞，公民身份号码：×××2070。
被告谭文，男，汉族，住广东省恩平市，公民身份号码：×××4912。
原告茅嘉阳诉被告欧阳江宁、谭文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人周军，被告欧阳江宁、谭文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年4月23日签订《租赁合同》，原告将东莞市建筑设计院宿舍楼501单元物业租给被告使用。合同约定：租赁期为三年，自2013年4月23日至2016年4月23日，租金为1800元／月，押金为1800元，被告应于每月23日前将租金交给原告。
在租赁期间，被告仅向原告支付租金3600元，从2013年6月23日开始一直拖欠租金、水电费及物业管理费。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决：1、确认被告已解除所签订的租赁合同；2、被告支付拖欠的租金25200元及拖欠租金总额20%的滞纳金5040元；3、被告支付违约金19440元；4、被告赔偿损失2000元；5、被告支付电费314.15元，税费488.3元，物业管理费2639元；6、由两被告承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告欧阳江宁辩称，1、被告只是“张胖子餐厅”的股东，案涉房屋是租来作为餐厅员工宿舍使用的，当时是被告谭文找到的案涉房屋，被告欧阳江宁只是见证人，因为当时不清楚法律才成为合同的乙方；2、餐厅被承包以后，餐厅管理层和房东发生争执，被告欧阳江宁参与协调未果便离开，而后房东把房门换锁，收回了案涉房屋，将餐厅员工的物品全部锁在里面，个别员工撬开窗户将私人物品取走，当时房东有向步步高派出所报警；3、被告欧阳江宁开的店是个体工商户，但被告欧阳江宁和被告谭文都不是经营者；4、原告诉求的违约金、滞纳金过高，应该以同期贷款利率为准。
被告谭文辩称，谭文在合同上签名仅是证明人，不是本案被告。
经审理查明，案涉租赁物位于东莞市莞城区罗沙牛蜞坑市建筑设计院宿舍A座501，权属人为原告。2013年4月23日，原告与两被告于签订了一份《租赁合同》，甲方为出租方即原告，乙方为承租方即两被告，主要条款约定如下：1、甲方将东莞市建筑设计院501物业，共计建筑面积135平方米出租给乙方使用；2、双方约定租金每月1800元，以银行支付凭据为准；3、租赁期限为三年，由2013年4月23日至2016年4月23日止；4、乙方租金必须于每月23号前交付；5、中途退租押金不予退还，并要承担租赁年限每月租金总和30%的违约金；6、乙方必须依约交纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方有权向乙方收取20%的滞纳金，如拖欠租金5天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；7、水电费、管理费、电话费、清洁费及水、电、气管线、表计维修费等一切缴费，乙方都应按规定及时向有关部门交纳……。
合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，双方均确认被告支付租金至2013年6月22日。原告变更主张水费为239.5元、电费为295.24元，被告没有提交证据证明其已经向有关部门交纳水电费、物业管理费，但不同意向原告支付。
双方对合同解除的时间及原因存有争议。原告主张被告一直拖欠租金，被告已经构成违约，原告是在2014年7月1日自行收回案涉物业，故合同是在2014年7月1日解除的。被告则主张是由于原告在2013年6月5日将房门锁住，导致被告无法进入房屋，是原告违约在先，故合同是在2013年6月5日解除的。对此，被告申请证人出庭以及申请法院调取当时发生纠纷时步步高派出所民警所做的笔录。证人侯某作为当时两被告经营的餐厅的经理，称在2013年6月10号左右，房东的太太将案涉房屋的房门焊死，导致被告的员工无法入住，当时双方还报警处理。经法院到步步高派出所调查，派出所民警称没有相关报案笔录资料。
对于原告主张的滞纳金及违约金，被告认为过高，不同意支付，即使支付也应按照银行同期贷款利率计算。庭审中，原、被告双方确认双方未进行交接，原告是在2014年7月1日自行收回案涉物业，原告主张收回物业后发现部分家具被损坏，故要求被告赔偿损失2000元，但对此原告没有提交证据予以证明。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、房产登记信息查询结果、水电费清单、物业管理费缴费单以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。本案的争议焦点如下：一、合同解除的时间及原因。二、被告欧阳江宁应否向原告支付租金、滞纳金、违约金。三、被告欧阳江宁应否向原告支付水电费、物业管理费。四、被告欧阳江宁应否向原告赔偿损失。五、被告谭文应否承担连带责任。
关于焦点一。在合同签订后，原告有义务交付房屋给被告使用，而被告有义务依时足额支付租金。本案中，证人的证言不足以证明原告存在将房门焊死而导致被告无法使用房屋的情形。在被告没有有效证据证明其主张的情况下，根据民事诉讼举证责任分配规则，被告应当承担举证不能的责任。因此，本院对被告的该项主张不予采信。在合同没有解除的情况下，被告应当继续支付租金，而被告交租至2013年6月22日之后没有再继续支付租金的行为违反了合同的约定。因此，原告以被告拖欠租金为由，在2014年7月1日收回案涉物业，并诉请确认双方签订的《租赁合同》已经在2014年7月1日解除的主张，合理有据，本院予以支持。
关于焦点二。如上所述，在租赁期间内，被告有义务证明其已经足额及时支付每月租金，被告没有证据证明其已经足额支付租金或已提前将物业返还给原告。因此，本院认为被告应当向原告支付2013年6月23日起计至2014年7月1日期间的租金1800元／月×12个月＋1800元／月÷30天×9天=22140元。对于原告主张的滞纳金及违约金，就同一违约行为，原告主张两项违约责任已经过高，故本院予以调整，根据双方“中途退租押金不予退还，并要承担租赁年限每月租金总和30%的违约金”的约定，被告应当向原告支付违约金1800元／月×12个月×3年×30%=19440元。
关于焦点三。被告没有证据证明其已经交纳水电费、物业管理费，而根据合同约定上述费应由被告承担，因此，原告诉请求要求被告支付上述费用合理有据，本院予以支持。被告应当向原告支付水费239.5元、电费295.24元、物业管理费2639元。
关于焦点四。原告主张被告损坏房屋内的家具，要求被告赔偿损失2000元，但由于原告没有证据证明其存在该项损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。
关于焦点五。虽然被告谭文主张其仅是证明人而在合同上签名，但其没有提交相应证据证明，本院对其主张不予采信。本院认为，被告谭文与被告欧阳江宁均作为乙方在租赁合同上签章，是合同的相对方，应当承担连带责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认双方签订的《租赁合同书》已经在2014年7月1日解除。
二、被告欧阳江宁应于本判决生效之日起十日内向原告茅嘉阳支付2013年6月23日至2014年7月1的租金共计22140元。
三、被告欧阳江宁应于本判决生效之日起十日内向原告茅嘉阳支付违约金19440元。
四、被告欧阳江宁应于本判决生效之日起十日内向原告茅嘉阳支付水费293.9元、电费295.24元及物业管理费2639元。
五、被告谭文对被告欧阳江宁的上述债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告茅嘉阳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1178.03元，原告承担257.83元，两被告承担920.2元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
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审 判 长 邹国雄
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。