广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终19088号
上诉人（原审原告）：广州市建筑集团有限公司（原广州市第一建筑工程有限公司），住所地广州市越秀区广卫路4号，组织机构代码23123544-8。
法定代表人：贺全龙，董事长。
委托代理人：罗宇芸，女，该公司职员，联系地址。
委托代理人：王伟，广东国鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶燕，女，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：叶启清，男，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住址广州市。
被上诉人（原审被告）：叶启元，男，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：叶启宽，男，香港特别行政区居民，现住香港。
上诉人广州市建筑集团有限公司（以下简称市建公司）因与被上诉人叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
市建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽向市建公司共同支付广州市越秀区东华西路三角市x号xx1房屋38.26平方米部分的使用费143888.22元（自1999年1月1日起，暂计至2015年6月30日）及相应利息49596.02元（自2005年12月27日起，每月按应付未付的使用费按同期人民银行贷款利率计算，暂计至2015年6月30日）；3.本案全部诉讼费由叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽承担。事实和理由：一、涉案xx1房客观上无法进行实物间隔或产权分割，一审法院认为市建公司未对房屋进行间隔负有过错是没有事实和法律依据的。涉案xx1房已被规划验收为一套独立房屋，只有一个大门、一套厨卫及管道设施，按照现行法律规定，其不可能被分割为具有两个独立房产证的两套房屋，事实上也不可能进行空间上的间隔，否则任何一方会丧失住宅使用功能。按照房屋拆迁裁决书等生效法律文书的内容，市建公司与原被拆迁人苏柳根或其继承人之间只能以共有的形式对房屋享有所有权。除了将拆迁补偿的房屋（x号xx1房及xx号x01房）交付给被拆迁人及其继承人入住之外，自2005年12月广州市中级人民法院作出终审行政判决书后，市建公司一直不断催促叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽共同到房管部门办理产权调换手续，因为根据房管部门的规定，办理产权调换手续必须由双方全部人员一并到场办理。但由于叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽一直无法达成产权分配的统一意见（截至本案诉讼期间仍未达成），其四人一直不配合共同办理产权调换手续。市建公司曾于2014年向广州市越秀区人民法院申请强制执行，但该院以超过申请执行期限为由予以驳回。此外，市建公司也曾向房管部门咨询能否由市建公司单方申办产权调换手续，但房管部门答复无法单方办理。因此市建公司对产权调换手续至今无法办理的情况不存在任何过错，一审法院认定事实错误，应予纠正。二、一审法院适用法律错误，市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽对涉案xx1房的所有权共有事实是清楚且有效的，市建公司享有的物权份额部分由叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽占用至今，应当支付相应的使用费。根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”基于该xx1房屋在法律上不可分割为两套具独立产权房屋的客观情形，按照广州市国土资源和房屋管理局出具的穗房拆裁字[2000]1095号《房屋拆迁裁决书》及广州市东山区人民法院作出的（2004）东法行初字第7号行政判决书和广州市中级人民法院作出的（2005）穗中法行终字第184号行政裁决书的内容，对于涉案xx1房已产生物权法律效力，即该房屋其中31.42平方米部分属于叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽所有（其四人还应有各自份额），38.26平方米部分属于市建公司所有，双方对该房屋属按份共有，即按分得面积所占份额享有所有权。即使不动产登记管理部门关于涉案xx1房的登记簿显示产权人为市建公司，也并不影响双方实际所享有该房屋所有权按份共有的效力。因此，既然市建公司享有的涉案xx1房共有权份额明确，叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽使用该房屋至今也是客观事实，市建公司基于物权保护原则，向房屋使用人主张该份额使用费，具有充分的事实和法律依据。市建公司请求叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽支付房屋使用费的标准为：按照广州市国土资源和房屋管局历年公布的住房租金指导参考价，按照同地段的指导价住房租金标准单价，按市建公司所享有的面积部分计算。
叶燕、叶启元二审共同答辩称：同意一审判决，不同意市建公司的上诉请求。事实和理由：拆迁补偿方式有三种，可由被拆迁人选择决定，第一种产权交换，第二种货币补偿，第三种产权交换和货币补偿共同进行，因此不存在无法分割和共同共有这种说法。市建公司至今未进行合理拆迁补偿，未办理产权交换手续，在此情况下，该公司要求叶燕、叶启元签名代收涉案房屋，交付其二人使用，根据拆迁规定，未办理产权交换手续之前的住房使用属于过渡使用时期，根本不产生任何费用。请求驳回市建公司的上诉，维持一审判决。
叶启清二审答辩称：同意一审判决，不同意市建公司的上诉请求。1998年拆迁地段回迁大楼竣工，叶燕户及孙莉莉和叶启元户先后接收了移交的三角市x号xx1房和xx2房入住，并不是强行占用，因双方无租约，故也不是租用，而是临时安置。我国《物权法》规定不动产物权以登记为要件，市建公司不按2000年2月24日与叶启清的约定，签订拆迁补偿安置协议书，亦无与叶燕、叶启元、叶启宽签约，以致无法完成房屋交易登记，现在涉案xx1房无法确权，不可能出具房产证。本案所有被拆迁人目前仍在临迁中。本案一审判决已认定由于市建公司至今未履行生效判决所确定的义务，负有过错责任，故应由市建公司承担后果。
叶启宽经合法传唤，未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
市建公司向一审法院起诉请求：1.判令叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽向市建公司共同支付广州市越秀区东华西路三角市x号xx1房38.26平方米部分的使用费（自1999年1月1日起计至2015年6月30日，使用费根据房管部门公布的租金标准计算）；2.判令叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽向市建公司共同支付拖欠房屋使用费的利息（自2005年12月26日起计至2015年6月30日，每月按应付未付的使用费按同期人民银行贷款利率计算）。
叶燕、叶启元一审共同辩称：不同意市建公司的诉讼请求。市建公司在没有与叶燕、叶启元办理拆迁补偿手续的情况下，要求其支付房屋使用费没有任何依据。涉案xx1房现由叶燕、叶启元实际使用，其二人认为市建公司安置其二人居住在涉案房屋是属于临迁安置，不属于产权调换房屋，故不能计算房屋使用费。
叶启清一审辩称：市建公司的诉讼请求仅针对涉案xx1房，与叶启清无关，其没有使用该房屋。1999年最终裁决都还没有下来，房屋使用费不可能从1999年起算。虽然事情与其无关，但市建公司至今未划分面积作为其产权交换补偿面积，相关的法律责任应由市建公司自负。市建公司称是被拆迁人内部分配问题导致无法进行产权分割及登记是不属实的。
叶启宽一审没有答辩。
一审法院认定事实：1998年12月31日，市建公司（甲方）与苏柳根（乙方）签订《三角市商住楼房屋移交协议书》，约定：根据双方签订的《房屋安置补偿协议》，现甲方将东华西路街号西梯xx2、xx3楼贰单元的房屋移交乙方使用，就有关回迁问题，订下如下条款：一、乙方回迁的房屋建筑面积暂定100平方米（包括公用面积分摊），产权面积以房管部门测量为准，如有增减则按商定互补。二、新建房屋甲方将属于乙方的单元钥匙交给乙方之日起30天内，乙方必须完成单元的内部装修并入住，甲方同时停止发放临迁房给乙方。三、乙方入住的房屋内土建、墙面、厨房、厕所、门窗、排污及管道等验收合格……四、由于房屋是整体规划建筑的组成部分，所有房屋均应保持整齐美观，不得随意加建或改动，如乙方需作房屋部分变动或装修更改，应提前五天通知甲方并征得甲方同意，才能改动或变更，否则造成一切责任由乙方承担……六、本房屋移交协议与入住前需缴纳费用表和住宅楼宇综合管理规定以及原双方签定的协议共同执行等。该协议落款处乙方落款为“苏柳根叶燕代”。1999年1月5日，市建公司向苏柳根住户发出《东华西三角市入住需缴纳费用表》，通知回迁地址为东华西路三角市回迁楼西梯xx2、xx3房，需缴纳：住房保证金600元，余泥排放费保证金1200元，电表自动计费器1300元，通邮费300元，水电押金600元，防盗门费700元，购房款待确权后计收等，费用合计4700元，收壹套2350元（xx2房）。该表上“签收人”一栏落款为“苏柳根叶燕代”。庭审中，双方确认上述两份证据中提及的“东华西路三角市回迁楼西梯xx2房”即为涉讼的东华西路三角市x号xx1房。
2004年2月28日，广州市国土资源和房屋管理局出具穗房拆裁字[2000]1095号《房屋拆迁裁决书》，裁定：一、申请人广州市第一建筑工程有限公司于本裁决书送达之日起15日内在原广州市东华西路仁秀里65号房屋地段规划红线范围内已竣工验收合格的回迁楼三角市xx号首层左侧东向划出有建筑面积27.06平方米、三角市x号第4层xx1房划出有建筑面积31.42平方米的套间，即合计建筑面积58.48平方米作为对拆除苏柳根占有的广州市东华西路仁秀里65号房屋的合法继承人的房屋产权调换补偿，并供被申请人叶显辉户（含户内叶启清领有执照的“东山区联发百货店”，下同）、被申请人叶燕户回迁居住使用……等。因叶显辉、叶启清不服上述拆迁裁决，向原广州市东山区人民法院提起诉讼，该院于2005年1月13日出具（2004）东法行初字第7号《行政判决书》，判决维持上述1095号房屋拆迁裁决。叶显辉、叶启清、叶启宽、叶燕不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2005年12月26日出具（2005）穗中法行终字第184号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
2015年5月，市建公司分别向叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽寄送《关于收取东华西路x号xx1房屋部分面积使用费的函》，要求叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽一次性支付自移交使用房屋之日起至今的房屋使用费等。其中叶燕于2015年6月2日签收该函，叶启清于2015年5月26日签收该函，叶启元于2015年5月22日签收该函。
据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，越秀区东华西路三角市x号xx1房（建筑面积69.6758平方米）现登记的产权人为市建公司。
庭审中，叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽确认：涉讼xx1房现由叶燕、叶启元实际使用。
一审法院认为：市建公司于1999年1月将涉讼房屋移交给苏柳根户回迁，叶燕代为接收了涉讼房屋并使用至今。此后，根据生效的法律文书判决，市建公司最迟应在2006年1月在涉讼xx1房划出有建筑面积31.42平方米的套间作为对叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽的房屋产权调换补偿。即使叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽对产权调换补偿房屋的产权分配问题产生纠纷，亦属被拆迁人之间的内部纠纷，市建公司作为拆迁人，理应履行生效判决所确定的义务，对涉讼xx1房进行划分并将产权调换补偿给被拆迁人，故对市建公司称因叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽之间多年来未就产权调换后的房屋产权分配达成一致意见，致使其无法为叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽办理产权调换补偿的陈述，一审法院不予采信。市建公司至今未履行生效判决所确定的义务，不仅未对房屋进行间隔划分，亦未为叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽办理产权调换补偿，至今涉讼xx1房的产权仍全部登记在市建公司名下。叶燕、叶启元早已回迁使用涉讼xx1房，在市建公司未对房屋进行间隔划分的情况下，不可能知悉应属其所有的产权部分的具体位置，更无法选择不使用属于市建公司所有的产权部分的房屋位置，对于本案的纠纷，市建公司负有过错，市建公司在此情况下主张叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽支付房屋使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第五条的规定，一审法院于2016年3月9日判决如下：驳回原告广州市建筑集团有限公司的诉讼请求。本案受理费4170元，由原告广州市建筑集团有限公司负担。
经查，上述一审法院查明的“庭审中，叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽确认：涉讼xx1房现由叶燕、叶启元实际使用。”其中“叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽确认”有误，应为“叶燕、叶启清、叶启元确认”，对此，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：
2014年8月18日，叶启清向广州市越秀区人民法院申请执行，要求将广州市东华西路三角市xx号1x1室房产27.06平方米补偿给叶启清，将未补偿足额的房产13.88平方米给叶启清补偿。该院立案执行，并于2014年12月11日作出（2014）穗越法执字第7185-1号执行裁定书，查明：叶启清曾诉叶燕、叶启元、叶启宽继承纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2006年10月26日作出（2005）越法民一初字第1197号民事判决书，判决：原座落广州市东华××房屋58.48平方米的产权由叶启清继承十分之七（40.936平方米），叶燕、叶启元、叶启宽各继承十分之一（5.848平方米）。该院认为，根据广州市中级人民法院作出的（2005）穗中法行终字第184号行政判决，被执行人市建公司需在原广州市东华西路仁秀里65号房屋地段提供总建筑面积58.48平方米（即本市越秀区三角市xx号首层右侧东向划出有建筑面积27.06平方米，三角市x号x层xx1房划出有建筑面积31.42平方米的套间）进行产权调换，并供叶显辉户、叶燕户回迁居住使用；虽然该院（2005）越法民一初字第1197号民事判决，确定叶启清继承上述被拆迁房屋总建筑面积58.48平方米的十分之七（40.936平方米），但该判决未对上述两产权调换后的房屋进行析产，对于由谁单独占有广州市东华西路三角市xx号1x1室未明确，且叶启清无证据证明被执行人市建公司对拆迁的广州市东华西路任秀里65号房屋未补足产权调换面积，故该院对叶启清的执行请求不予支持。裁定：驳回申请执行人叶启清的执行请求。
二审中，叶启清向本院提交2000年2月24日“叶显辉、叶启清代”与市建公司签订的《协议书》一份，拟证明在2000年2月24日叶启清仍在临迁中，市建公司需支付每月1000元临迁费，其提供涉案xx1房是临迁措施。对此，市建公司质证意见如下：该协议不属于新证据，与本案没有关联性。对2000年2月24日叶启清一人仍处于临迁期间的事实没有异议。在双方没能达成拆迁补偿安置协议的情况下，市建公司于1999年1月5日将涉案xx1房的钥匙交付给叶燕，这只是给叶燕一户包括叶启元临迁安置的房屋。2005年广州市中级人民法院作出（2005）穗中法行终字第184号行政判决书生效为止，拆迁补偿安置问题已由生效判决作出终局处理，即叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽一方只占有涉案xx1房部分面积的份额。
本院认为，根据上述广州市国土资源和房屋管理局作出的穗房拆裁字[2000]1095号房屋拆迁裁决,涉案xx1房中的建筑面积31.42平方米，是作为市建公司对拆除原广州市东华西路仁秀里65号房屋的产权调换补偿，并供叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽等人回迁居住使用，市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽等人应会同办理产权调换补偿手续。该裁决经本院于2005年12月26日作出（2005）穗中法行终字第184号行政判决书，终审判决维持，至此，市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽之间的拆迁安置问题得到解决，2005年12月26日可视为市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽达成拆迁补偿安置协议的时间。
根据上述房屋拆迁裁决确定的“会同办理产权调换补偿手续”内容，市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽均负有办理涉案房屋产权调换补偿手续的义务。叶燕、叶启清、叶启元虽提出市建公司未与其办理拆迁补偿手续，但并未充分举证证明至今未办理产权调换补偿手续是由市建公司单方原因导致，故市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽双方对“未办理产权调换补偿手续”均有责任。一审法院对此认定为市建公司单方责任，依据不足，本院予以纠正。
根据上述房屋拆迁裁决,涉案xx1房建筑面积69.6758平方米中的31.42平方米属产权调换补偿面积，故“超出建筑面积”约38.26平方米。根据本案查明的事实，涉案xx1房由叶燕、叶启元实际使用，叶启清、叶启宽并没有实际使用该xx1房，市建公司要求叶启清、叶启宽支付该xx1房超出面积的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。
现无证据显示双方已达成涉案xx1房上述超出的38.26平方米由叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽向市建公司购买的协议，即超出的建筑面积38.26平方米产权仍属于市建公司。如上所述，2005年12月26日可视为市建公司与叶燕、叶启元、叶启清、叶启宽达成拆迁补偿安置协议的时间，鉴于市建公司实际已于2005年12月26日前将涉案xx1房交付叶燕、叶启元居住使用，故自2005年12月27日起叶燕、叶启元无偿占用该超出的建筑面积38.26平方米，缺乏依据。根据公平原则，市建公司要求叶燕、叶启元按房管部门“历年公布的住房租金指导参考价”支付2005年12月27日至2015年6月30日上述超出面积38.26平方米的房屋使用费有理，本院予以支持。一审判决驳回市建公司该期间的房屋使用费请求不当，本院予以纠正。叶燕、叶启元、叶启清以对涉案xx1房的使用“属于临迁安置，不属于产权调换房屋”为由，主张“不能计算2005年12月27日起至2015年6月30日的房屋使用费”，理据不足，本院不予采纳。至于市建公司提出的1999年1月1日至2005年12月26日期间的房屋使用费请求，由于该期间双方尚未达成拆迁补偿安置协议，叶燕、叶启元该期间对涉案xx1房的使用可视为临迁安置，故对市建公司该期间的房屋使用费请求，本院不予支持。鉴于双方因拆迁安置问题对上述期间房屋使用费应否支付有争议，没有约定房屋使用费的支付时间，叶燕、叶启元并非恶意欠交房屋使用费，市建公司上诉请求叶燕、叶启元支付“逾期支付2015年6月30日及之前房屋使用费的利息”，依据不足，本院不予支持。
上述叶启清二审提交的证据材料，不属于新证据，且无涉本案处理，本院不予采纳。
综上所述，市建公司的上诉请求部分成立。叶启宽经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定之规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1719号民事判决；
二、叶燕、叶启元应于本判决生效之日起十日内，参照同期房管部门公布的住宅房屋租金参考价标准，向广州市建筑集团有限公司支付2005年12月27日至2015年6月30日广州市越秀区东华西路三角市x号xx1房建筑面积38.26平方米的房屋使用费;
三、驳回广州市建筑集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4170元，由广州市建筑集团有限公司负担2117元，叶燕、叶启元共同负担2053元。二审案件受理费4170元，由广州市建筑集团有限公司负担2117元，叶燕、叶启元共同负担2053元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年十一月二十九日
书记员 杨仁义