陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民提字第00019号
抗诉机关：陕西省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：桂绍荣，男，汉族，1958年7月17日出生。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：陕西华宇实业有限公司。
法定代表人：高卫华，该公司董事长。
委托代理人：陈志荣，男，该公司法律顾问。
委托代理人：杨凯，男，该公司工作人员。
申诉人桂绍荣因与被申诉人陕西华宇实业有限公司（以下简称华宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市中级人民法院（2012）咸民终字第00470号民事判决，向检察机关申诉。陕西省人民检察院于2015年2月26日作出陕检民（行）复查（2015）61000000020号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年3月25日作出（2015）陕民抗字第00009号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陕西省人民检察院指派检察员姜少波、助理检察员田银辉出庭。申诉人桂绍荣，被申诉人华宇公司的委托代理人陈志荣、杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月4日，一审原告桂绍荣诉至咸阳市秦都区人法院称，其购买华宇公司开发的商品房，但华宇公司取得该房工程消防验收意见书的时间晚于合同约定的交房日期，故应承担逾期交房的违约责任。另，华宇公司强收天然气并网安装费和热源建设费违法。请求：1、华宇公司承担逾期交房违约金13944.47元；2、华宇公司停止收取“热源建设费”1132元和天然气“并网安装费”2535元。华宇公司答辩称，涉案房屋已于2009年9月21日经法定单位验收合格，达到交付的约定条件，桂绍荣以未经消防验收拒收房屋，逾期交房的后果是其自己造成的。新消防法已废止了关于消防验收的强制性规定。合同关于交房条件在第八条作了明确约定。合同关于热源建设费和天然气并网安装费的约定不违法，且该费用的收取未形成事实。据此请求驳回桂绍荣的诉请。
咸阳市秦都区人民法院一审查明，2007年（应为2008年）4月28日，桂绍荣与华宇公司签订《商品房买卖合同》一份，桂绍荣购买华宇公司开发的“华宇·蓝郡”项目商品房，房款为128639元，约定2009年10月1日前交房，如出卖人未按规定期限交房，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人承担已交付房价款日万分之四的违约金。2010年6月29日咸阳市公安消防支队对该房屋进行了验收，同意投入使用。另，华宇公司通知桂绍荣交纳代收的天然气并网安装费2535元、热源建设费1132元。华宇公司逾期交房的时间共计271天，即从约定交房期限届满的2009年10月1日起至2010年6月29日桂绍荣接房止。
一审认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应予保护。桂绍荣按约定交纳了购房款，华宇公司应依约交房。但华宇公司在约定的交房日无消防验收合格证，依合同桂绍荣有权拒收房屋，由此产生延期交房的责任应由华宇公司承担，故桂绍荣要求华宇公司承担逾期交房的违约金之请求，应予支持。桂绍荣要求华宇公司停止向其收取天然气并网安装费及热源建设费，属另一法律关系，本案不予涉及。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第一百零七条之规定，判决：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、华宇公司于判决生效后即给付桂绍荣逾期交房的违约金13944.47元。三、驳回桂绍荣的其他诉讼请求。案件受理费240元，由桂绍荣负担50元，华宇公司负担190元。
华宇公司不服，提起上诉称，双方合同约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，涉案商品房已经五家法定责任体验收合格，符合约定的交付条件。一审以修订前的《消防法》为据裁判案件，明显错误。2008年10月28日修订的《消防法》已经废止了消防验收的强制规定，一般民用商品房不在必须进行消防验收范围之列，修订后的《消防法》于2009年5月1日实施，本案合同约定的交房时间是2009年10月1日前，故应适用修订后的《消防法》。另，双方《商品房买卖合同》是全国通用文本，合同没有涉及消防验收内容，如果设置的交房条件违反了法律强制性规定，只能认定为无效合同。请求改判驳回桂绍荣的诉讼请求。桂绍荣以原判正确，应予维持进行了答辩。
咸阳市中级人民法院二审查明的事实与一审一致，该院予以确认。
二审认为，本案《商品房买卖合同》有效，双方均应按照约定履行各自的义务，桂绍荣已经按时交纳了购房款，华宇公司应当按期交房。华宇公司在合同约定的期限内向桂绍荣发出交房通知，但桂绍荣以房屋未经消防验收为由拒收房屋，因双方合同约定的交房条件为“商品房经验收合格”，并未约定房屋交付时必须经过消防验收，本案所涉商品房已经五家责任体验收合格，符合合同约定的交付条件，桂绍荣超出合同约定请求华宇公司承担逾期交房违约金无事实及法律依据，对其诉讼请求予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决：一、维持原判第一条即本案《商品房买卖合同》合法有效；二、撤销原判第二条即“陕西华宇实业有限公司于本判决效后即给付桂绍荣逾期交房违约金13944.47元”；三、驳回桂绍荣的诉讼请求。一审案件受理费240元，二审案件受理费149元，由桂绍荣负担。
陕西省人民检察院抗诉认为，原审适用法律错误。理由：根据新《消防法》第十一条、第十三条第一款第（三）项的规定，以及《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（三）项和《高层民用建筑设计防火规范》（2005版）3.0.1条的规定，华宇·蓝郡属于新《消防法》规定的“其他特殊建设工程”，应当进行消防验收。由于涉案房屋未在约定的交房日期前进行消防验收，华宇公司构成违约，理应承担违约责任。
本院再审期间，桂绍荣称，（一）双方合同约定：出卖人应当“依照国家和地方人民政府的有关规定”交房，“有关规定”既有建设行政部门和其他单位验收工程的行政依据，也有双方确认该商品房合格的质量标准依据。同时，消防配套设施既是合同标的物的组成部分，更是买受人生命财产安全和公共安全的重要保障，出卖人应依法依约全面履行义务；（二）依照有关规定，涉案商品房建筑是按照消防技术标准进行消防设计的工程，申请消防验收和验收备案是被申诉人的法定义务，公安消防的行政许可是竣工验收和验收备案的必备条件。没有消防验收合格的文件，合同目的不能实现；（三）二审认定事实和适用法律错误。二审无视出卖人应当“依照国家和地方人民政府的有关规定”的约定，曲解“该商品房经验收合格”为交房的唯一条件，同时未指明一审适用法律错误之处。请求：撤销二审判决，判令华宇公司承担逾期交房的违约金13944.47元并承担案件诉讼费用。
华宇公司答辩称，二审判决认定事实和适用法律完全正确。双方签订的合同中，没有约定交房时必须达到消防验收合格或者备案。消防验收或者备案是一种行政管理制度，没有及时验收备案，不等于消防工程不合格，申诉人也不能因此获得民法上拒绝接收房屋的理由。另外，申诉人早已取得房产证，不存在无法实现合同目的的情况。
本院再审查明，双方当事人对一、二审查明的基本事实，即签订合同情况、合同内容及涉案商品房工程消防验收时间等不持异议，应予确认。另，二审对以下事实已查明，但在判决中未予表述不妥，应予纠正。即：涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后于2009年9月30日在工程质量监督部门备案；华宇公司在合同约定的期限内通知交房，桂绍荣以未经消防验收为由拒收房屋。
本院再审认为，本案争议的焦点是消防验收是不是交付涉案商品房的条件，桂绍荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。
桂绍荣认为，双方在合同中约定“该商品房经验收合格”的同时，还约定“依照国家和地方人民政府的有关规定”交房，消防法等法律及规章亦规定了华宇公司的消防验收义务，因此，消防验收是约定的交房条件。而华宇公司进行消防验收的时间晚于合同约定的交房时间，故应承担迟延交房的违约责任。华宇公司辩称，双方合同没有将消防验收或备案约定为交房条件，涉案房屋已经法定单位验收合格，达到约定的交付条件，桂绍荣以未经消防验收为由拒收房屋没有依据，其公司不应承担任何责任。
本院认为，本案是商品房买卖纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”
双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格”。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门2009年9月30日出具工程质量合格、准予备案的意见。华宇公司即在合同约定的期限通知桂绍荣接收验收合格的涉案房屋，华宇公司已依约履行了合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂绍荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，桂绍荣的申诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持咸阳市中级人民法院（2012）咸民终字第00470号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 桂 红
代理审判员 朱玉红
代理审判员 任 庆
二〇一五年六月一日
书 记 员 曹亚晶