昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西法民初字第692号
原告马丽英，女，回族，1963年1月29日出生。
委托代理人李志斌、黄波，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南弘力房地产开发有限公司。
组织机构代码：71940440-1。
住所：云南省昆明市北门街北仓坡*号。
法定代表人杨祖辉。
委托代理人晏军，男，汉族，1972年10月21日出生，系云南弘力房地产开发有限公司工作人员，特别授权代理。
原告马丽英诉被告云南弘力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告马丽英的委托代理人李志斌、黄波，被告云南弘力房地产开发有限公司的委托代理人晏军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告马丽英诉称：2011年7月27日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于昆明市西坝新村641号安康景苑小区B幢第10层1005号房屋；被告于2012年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。若被告未按合同约定的时间交房，则应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期10天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任。律师费以政府物价部门所规定的最高限额为准。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务，然而被告却未按时向原告履行交房义务。时至今日，虽经原告多次催讨，被告仍拒不履行。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告履行交房义务；2、被告赔偿原告从2012年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2014年11月30日为96980.65元）；3、被告向原告支付因原告维权所产生的律师代理费［基本代理费1000元和风险代理费（最后法院裁判文书确定的被告应向原告支付的违约金金额乘以13%）］；4、被告承担本案诉讼费。
被告云南弘力房地产开发有限公司辩称：一、涉案小区整体没有竣工验收，不具备交房条件，所以被告现在无法向原告交付双方合同约定买卖的房屋。二、被告的确存在逾期交房行为，按合同的约定应支付违约金，但被告不认可原告所列出的金额，应当按照双方认可的金额来计算。三、被告同意支付基本代理费，但不愿意支付风险代理费，这是原告和律师之间的约定，不能约束被告。四、对于原告起诉状中所陈述的事实与理由认可。
原告马丽英为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《商品房购销合同》（后附补充协议）1份，欲证实2011年7月27日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于昆明市西坝新村641号安康景苑小区B幢第10层1005号房屋；被告于2012年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并将符合合同约定的商品房交付给原告。若被告未按合同约定的时间交房，则应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期10天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任。律师费以政府物价部门所规定的最高限额为准。
经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。
二、发票3张、公证书1份，欲证实合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务。
经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。
三、《商品房购销合同补充协议》，欲证实原、被告就逾期交房签订过补充协议，被告仍然未能及时履行交房义务。
经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。
四、《民事诉讼委托代理合同》、发票，欲证实因原告维权所产生的律师代理费应由被告承担。
经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可，但被告不应当支付风险代理费，该费用与被告无关。
被告云南弘力房地产开发有限公司没有提交证据。
通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一、二、三，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据四，被告有异议，因系原件且没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。
综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：
2011年7月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于昆明市西坝新村641号安康景苑小区B幢第10层1005号房屋，价款为554872元。付款方式及期限约定为：“买受人首期支付购房总价款的60.35%金额334872元，大写（叁拾叁万肆仟捌佰柒拾贰元整），付款日期：2011-12-01。其余价款220000（元），大写（贰拾贰万元整），向富滇银行昆明市国防支行贷款支付。乙方在付完首付款后7日内向银行办理完按揭手续。”逾期付款的违约责任约定为：“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止10天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2012年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。如果法律法规政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，甲方在公告或书面通知乙方后交房时间顺延，甲方不承担逾期交房的违约责任。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对违约责任补充约定：“任何一方经法院认定违约，违约方除了愿意承担主合同所约定的违约责任之外，还愿意承担守约方因此所耗费的律师费、公证费、邮寄费和其他损失等违约责任。律师费以政府部门所规定的最高限额为准。”2011年12月14日，原、被告与富滇银行股份有限公司昆明国防支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定原告贷款220000元，被告作为保证人。2014年4月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，约定由于甲方的责任造成延期交房给乙方造成极大损失，责任完全由甲方承担，甲方按原《商品房购销合同》第9条承担违约赔偿。赔偿方式为：①2014年4月30日之前支付乙方50%违约金（延期交房日起至2014年3月31日止）；②余下的50%违约金（含2014年4月1日起至实际公告交房之日止），在公告交房之日起五个工作日内支付给乙方（先赔付，后接房）。甲方承诺乙方最后交房时间为2014年11月30日；若甲方提前交房，须提前告知乙方。若2014年11月30日以后又延期交房，甲方同意可按退房程序办理，乙方退房款按购房合同总价乘以乙方购房时的贷款利率全额按实际天数计算；若无贷款的，按银行同期贷款利率计算（本金加利息）一次性赔付乙方；乙方若仍要履行《商品房购销合同》，延期交房责任由甲方承担。另，原告与云南新洋务律师事务所约定原告委托云南新洋务律师事务所律师进行诉讼代理，律师服务费经双方协商确认为（1）基本代理费人民币壹仟元整；（2）标的费为原告最终获得的赔偿款项的13%。原告支付代理费1000元。
原、被告一致陈述：原告已经按照约定的时间和金额向被告支付了房屋价款。涉案小区尚未竣工验收，不具备交房的条件。
原告陈述：《商品房购销合同补充协议》中约定被告因其逾期交房应承担的违约金按商品房购销合同约定的逾期交房的违约金的计算方式计算，计算期间为自双方合同约定的履行期间届满后的次日起至2014年3月31日止。按照上述方式计算的违约金分两次支付，第一次于2014年4月30日前支付50%；第二次于公告交房之日起五个工作日内支付剩余的50%。若到2014年3月31日被告仍没有交房的，2014年4月1日后的违约金另外计算，且与第二笔50%的违约金一并支付原告。若2014年11月30日被告仍没有交房，则应当按照《商品房购销合同》的约定继续计算逾期交房的违约金。
被告陈述：《商品房购销合同补充协议》中约定被告因其逾期交房应承担的违约金按商品房购销合同约定的逾期交房的违约金的计算方式计算，计算期间为自双方合同约定的履行期间届满后的次日起至2014年3月31日止。按照上述方式计算的违约金分两次支付，第一次于2014年4月30日前支付50%；第二次于公告交房之日起五个工作日内支付剩余的50%。2014年4月1日起至实际交房之日止的违约金不再计算。若2014年11月30日被告仍没有交房，被告应如何承担逾期交房的违约责任，补充协议中没有约定。补充协议中约定的两笔违约金的支付期限已经届至可以支付。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定的时间向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2012年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约。原、被告于2014年4月4日达成《商品房购销合同补充协议》，对被告逾期交房应承担的违约责任及承担违约责任的方式进行了补充约定。但双方就该补充协议中“由于甲方的责任造成延期交房给乙方造成极大损失，责任完全由甲方承担，甲方按原《商品房购销合同》第9条承担违约赔偿。赔偿方式为：①2014年4月30日之前支付乙方50%违约金（延期交房日起至2014年3月31日止）；②余下的50%违约金（含2014年4月1日起至实际公告交房之日止），在公告交房之日起五个工作日内支付给乙方（先赔付，后接房）。”的理解存在争议。从上述条款所使用的词句来看确会产生原、被告双方所述的两种不同理解，而该补充协议系被告提供的格式合同，上述条款系格式条款，当存在两种不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款的一方。故就上述条款理解为由于被告延期交房，其应当向原告支付逾期交房的违约金。违约金分两笔支付，第一笔于2014年4月30日之前支付，支付的数额为自延期交房之日起至2014年3月31日止，按照《商品房购销合同》第9条约定计算的违约金的50%；第二笔于被告公告交房之日起五个工作日支付，支付数额包括自延期交房之日起至2014年3月31日止，按照《商品房购销合同》第9条约定计算的违约金的50%以及自2014年4月1日起至实际交房之日止，按照《商品房购销合同》第9条约定计算的违约金。庭审中，被告陈述补充协议中约定的违约金的履行期限已经届至，可以支付。截止开庭当日，被告仍未向原告交付双方约定的房屋，而双方在补充协议中对于被告2014年11月30日仍未交房，其如何承担违约责任没有做出约定，则应按照《商品房购销合同》的约定来承担。故截至开庭当日被告应向原告支付违约金104526.91元。关于原告要求被告立即向其履行交房义务的诉讼请求，因双方一致陈述涉案小区尚未竣工验收，不具备交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本院不予支持。至于原告主张的律师代理费，庭审中，原告明确表示律师代理费包含基本代理费1000元和风险代理费（最后法院裁判文书确定的被告应当向原告支付的违约金金额乘以13%）。本院认为，被告没有按照约定的期限向原告交付房屋的行为已构成违约，按照双方的约定，被告应承担原告因此所支付的基本代理费1000元。但就风险代理费，一方面，原告尚未实际支付；另一方面，根据合同法上的可预见规则，被告因其违约行为给原告造成损失的，其赔偿损失的数额不应超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。故本院对原告主张的风险代理费不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马丽英违约金104526.91元。
二、被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马丽英律师代理费1000元。
三、驳回原告马丽英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2225元（原告已预交），减半收取即1112.5元，由被告云南弘力房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告马丽英）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 姚 琳
二〇一五年三月九日
书记员 吴梦琦