内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂前民初字第365号
原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂托克前旗。
法定代表人ＸＸ，公司执行董事兼经理。
委托代理人达楞古日巴，内蒙古自治区鄂托克前旗法律援助中心律师。
被告白怀宝，男，汉族。
原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司（以下简称鑫正物业公司）诉被告白怀宝物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法由代理审判员徐嘉敏适用简易程序于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告鑫正物业公司的委托代理人达楞古日巴、被告白怀宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫正物业公司诉称，2011年10月1日，我公司与敖勒召其镇凯祥家园开发商鄂托克前旗安居房地产开发有限责任公司签订《物业服务合同》一份，合同约定，由我公司承担该小区的物业管理与服务工作，期限从2011年10月1日至2013年10月1日。合同签订后，我公司依约保质保量的为该小区的业主提供物业管理与服务工作。被告白怀宝系该小区的业主，至今拖欠2012年7月13日至2013年12月31日的物业费3748元拒不缴纳，以致严重影响我公司的正常运作。依据《物权法》第七十二条、《物业管理条例》第六十七条和《内蒙古自治区物业管理条例》第五十四条之规定，以及我公司和敖镇凯祥家园开发商鄂托克前旗安居房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》，诉至人民法院，请求判令被告白怀宝支付拖欠原告的物业费3748元（2012年7月13日至2013年12月31日）及违约金1125元并承担本案诉讼费。
被告白怀宝辩称，第一、这房子的第一责任人不是我，2011年至2013年我不在该小区居住，不应该起诉我；第二，物业公司的服务不到位，没有摄像头，西面没有院墙，走廊及电梯卫生差，房子的墙有裂缝，窗子漏水，客厅暖气不通，找物业公司解决就推卸责任。
庭审中，原告鑫正物业公司提交的证据有：第一组：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证书各一份，用以证明鑫正物业公司的相关手续合法，是有资质的物业服务企业。对此被告质证无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定；第二组：合同书及物业管理服务合同各一份，用以证明被告拖欠原告物业费及双方的权利义务约定，同时证明原告收取物业费的标准和服务内容。被告的质证意见为：我认为与开发商签订合同需要业主在场，物业的收费标准应该需要物业部门定价，并且是和业主、开发商、物业公司这三方商量定价；物业公司服务不到位。被告对辩称意见未提供证据予以证明，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定；第三组：凯祥小区业主明细一份，用以证明被告于2012年7月13日入住凯祥家园，该时间是依据政府分房的时间所定。被告的质证意见为：不认可这个证据，那时我并没有入住，我是2012年7月22日从别人手中买的房子，并当庭提交购房合同和收条各一份予以佐证。原告对被告提交的购房合同和收条的质证意见为：对这两份证据的真实性与关联性均不认可，这个合同是与个人签订的，没有证明人到场，不予认可，因原告没有证据予以反驳且该明细系原告自书。故本院对该购房合同及收条的真实性、合法性、关联性予以认定，对原告提交的凯祥小区业主明细的证明目的不予认可。被告的入住时间应当以其购买房屋的时间计算为宜。
根据上述有效证据，审理查明以下事实：
原告鑫正物业公司是一家资质完备的物业服务企业。鄂托克前旗安居房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司签订了合同书及物业管理服务合同各一份，两份合同的内容均为甲方选聘乙方对凯祥家园提供前期物业管理服务事宜，具体包括物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任及其他事项，后附物业构成明细及物业共用部位明细。合同书约定的服务期限为2011年10月1日至2013年10月1日，多层电梯的收费标准为每平方米1.8元；物业管理服务合同约定的服务期限为2013年1月1日至2014年12月31日，多层电梯的收费标准为每平方米1.6元。被告白怀宝居住在凯祥家园7号楼三单元506室，建筑面积128.81平方米，该栋楼为多层电梯楼。因原告存在管理不善及服务不到位的原因，被告拖欠2012年7月22日至2012年12月31日的物业费1.8元／㎡×128.81㎡×5.3=1229元，拖欠2013年1月1日至2013年12月31日的物业费1.6元／㎡×128.81㎡×12=2473元。现因被告欠交物业费经原告多次催要未果，原告诉至法院。
本院认为，物业服务合同是一方提供服务和另一方接受服务的合同。物业公司有代行处理物业管理事务的义务，但有要求业主支付物业费的权利。业主有支付物业费的义务，也有要求物业公司提供服务的权利。若业主不交物业费，则物业公司难以维持，服务质量愈加下降，业主意见累积，最后只会矛盾激化，形成恶性循环。因此，业主必须按照物业服务合同按期交纳物业费，同时物业公司作为服务企业，要转变服务观念，提高服务质量。二者理应相互配合，以利于安定团结，有利生产生活，实现互利共赢。
本案中双方当事人矛盾纠纷发生的主要原因有两点：第一，被告白怀宝存在认识上的偏差。根据相关法律法规规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。鄂托克前旗安居房地产开发有限责任公司是凯祥家园的建设单位，其与原告之间签订的合同书及物业管理服务合同的性质为前期物业合同。故上述两份合同对凯祥家园的全部业主具有约束力，被告理应按照合同约定的收费标准如期交纳物业费。物业服务企业的主要职责是服务和维护，对于被告所述房子的墙裂缝、窗子漏水及客厅暖气不通的现象，是房屋质量问题及供热公司的责任，不属于物业公司的服务项目。因此，被告仅以单方认为没有享受到相关物业服务且在没有证据证明的情况下，拒绝交纳物业费，本院不予支持，应负本案的主要责任；第二，原告鑫正物业公司提供物业服务不到位。综合实际情况，原告确实存在管理不善、服务和维护不到位的问题，鉴于此，原告没有全面履行合同义务，应负本案次要责任。双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告白怀宝于本判决生效之日向原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司交纳2012年7月22日至2013年12月31日的物业费3702元；
二、驳回原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告白怀宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 ：徐嘉敏
二〇一四年七月八日
书 记 员 ： 王 蕾
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，以业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
第六条，经书面催要，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。