北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初2612号
原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，统一社会信用代码×××。
法定代表人范有昕，总经理。
委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生。
委托代理人刘杰，北京百朗律师事务所律师。
被告韩收麦，男，1951年7月28日出生。
原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）与被告韩收麦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李秀文独任审判，公开开庭进行了审理。原告大龙物业之委托代理人胡海花、刘杰，被告韩收麦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大龙物业诉称:原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系×小区业主，其物业面积146.21平方米，按约定其应当向原告缴纳从2007年6月24日至2015年12月31日的物业管理费26816元。该业主享受合同权利却未按约定交费，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：1.被告支付原告2007年6月24日至2015年12月31日物业费26816元；2.被告承担本案诉讼费。
被告韩收麦辩称：我是涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积为146.21平方米，认可2007年6月24日至2015年12月31日未缴纳物业费。2007年6月24日之前我一直按时缴纳物业费。后来我不交物业费的原因有以下几点：1.被告买房及贷款过程中原告及开发商存在过错。2003年，被告购买了×小区的房屋，房屋总价款是59万元。被告交付了定金2万元。由于当时开发商说可以办理贷款，被告又交了首付款180277元后，准备贷款39万元。但后来由于开发商的原因，贷款没有办下来。开发商的理由是被告年龄过高，贷款办不下来。被告要求开发商退款，开放商一直拖延。直到2005年9月，在占用我的20万元2年后，开发商又告诉我能办理贷款，给我造成很大损失，而且在这期间我一直租房住，还有房租损失。2.原告及开发商在未告知被告的情形下，一房两卖，私自改变了被告购买的房屋楼层。2005年，贷款办下来后，被告积极准备手续和费用，准备交接房屋。但被告去看房时，发现被告购买的×小区的房屋正在装修。经打听才得知，开发商擅自将被告购买的3楼房屋卖给了别人。被告当即要求开发商退款，多次协商后开发商也决绝退款。无奈之下，被告只得接受开发商更换的4楼的房屋。开发商擅自更换楼层的行为，严重侵犯了被告的合法权利。3.原告及开发商交付的房屋不符合规定。被告办完一切手续后，经与物业共同检验楼房时，发现原告和开发商交付的房屋的防盗门有重大质量问题，防盗门上有一个大洞，门框门扇高度变形，里面结构已经受损，无法正常使用，外面锁上进不去，里面锁上出不来。大龙物业的交接验收人员仁师傅、张兰英、李艳秋共同验收房屋并出具了证明，证明防盗门有重大质量问题，并承诺尽快予以更换或者修复。因为卫生间也有问题，他们怕往下漏水，给我们做了一次防水处理。我多次催促物业更换防盗门，过了几天，他们弄来一个黄色的旧门子，往门框上一比划，门子短了5公分，颜色也不搭调。他们感觉太不匹配就把门搬走了，说跟上边联系一下，调换一套新的，让我等着。我也去找过开发商、大龙售楼部、质监部门，他们说楼房已经全部验收，房子已经移转给物业公司，后边的事一切由物业公司处理。因为我一直租房住，等着装修入住，几个月过去，门的问题没有解决，于是在2005年9月11日我让物业的人员给我写了一个防盗门有洞的书面证明。这么多年来，原告始终未给被告解决问题。原告的行为耽误了被告的装修及入住。被告在此期间又重新租了一套房子，房租每月2500元，半年多花费租金1万多元。4.由于原告及开发商的过错，给被告及家人造成了人身损害及精神损失。原告迟迟没有解决防盗门的问题，由于租房租赁期到期，被告只能搬进涉诉房屋内居住。因房屋内有强烈的刺激性异味，被告只能开窗睡觉，导致脖子僵硬，换上了严重的颈椎病。被告到部队医院进行手术治疗花费1万多元。被告与老伴搬进涉诉房屋时，楼上邻居正在装修，经常从自造六层将脚手架板直接往5楼扔，发生巨大声响，被告居住的4楼房屋就像地震一样，曾吓得被告老伴急往外跑，因为门的质量问题，门锁打不开，致使老伴晕在门口好几个小时。等被告从天津返回后，才找开锁公司为老伴开的门。后来，到医院检查，老伴因为惊吓患上了心脏病，心跳过速、心律不齐，过两年便去世了。因为原告的拖延懈怠，导致被告痛失亲人，精神受到极大打击。住房期间，被告曾多次给物业打电话来维修防盗门。原告说防盗门存在质量问题与原告无关，物业承担了房屋验收，有问题修补及向业主交钥匙的重要工作，他们有不可推卸的责任。
原告在没有解决上述问题和争议的情况下，在没有赔偿原告损失的情况下，在未尽到物业服务职责至少存在服务瑕疵的情况下，向被告索要物业费没有事实和法律依据。更可恨的是有一年，深夜派来几个不明身份的人来逼物业费，给我造成了精神上的损失。
经审理查明:
韩收麦系×小区业主，其物业面积146.21平方米。
2005年6月24日，韩收麦与北京市裕滨物业管理中心（以下简称裕滨物业）签订物业管理服务协议书，约定由裕滨物业为韩收麦居住的小区提供物业管理服务，收费管理服务费标准为：高层1.6元/建筑平方米·月（其中包括：物业费、电梯费、水泵费、生活垃圾外运费），多层1.8元/建筑平方米·月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。2006年9月11日，裕滨物业资产无偿划转到大龙物业，由大龙物业为韩收麦居住的小区提供物业管理服务。韩收麦现拖欠2007年6月24日至2015年12月31日期间的物业费。
庭审中，韩收麦提供照片复印件，证明其在收房时，防盗门上有一个大洞。针对韩收麦反映的问题，大龙物业解释称其在业主与开放商之间只是起到一个协调的作用，其并没有为韩收麦维修或者更换防盗门的义务。
另，在本院审理其他案件的过程中，有业主反映涉诉小区的物业服务存在瑕疵。经本院进行现场勘察，发现韩收麦的房屋防盗门上确实有一个大洞，且在洞的上下方都有明显的裂纹。
上述事实，有双方当事人陈述、×小区物业管理服务协议书、注销核准通知书、顺国资复[2006]30号文件、资质证书、照片等证据在案佐证。
本院认为：
裕滨物业与韩收麦签订的物业管理服务协议书，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因裕滨物业资产无偿划归大龙物业，后大龙物业承继裕滨物业的权利义务，向韩收麦提供了物业管理服务，韩收麦应根据物业管理服务协议书的约定向大龙物业公司交纳物业费。对于韩收麦称其房屋防盗门有洞，大龙物业未尽到维修或者更换义务而拒绝缴纳物业费的辩解意见，根据双方之间的约定，该部位不属于大龙物业负责提供维修服务的范围，故本院不予采信。但根据大龙物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及本院现场勘察的情况来看，大龙物业在提供服务时确实存在不符合服务标准的情况，故本院酌情扣减物业服务费。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议大龙物业加大服务意识，加强与业主之间的沟通，明确物业的服务范围。同时，小区业主也应了解大龙物业的服务范围，对于不属于物业应当解决的问题，及时寻找到责任方，避免损失的扩大。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告韩收麦给付原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○○七年六月二十四日至二○一五年十二月三十一日期间物业费二万四千一百三十四元，于本判决生效之日起十五日内执行；
二、驳回原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十六元，由原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担八元（已交纳），由被告韩收麦负担四十八元，于本判决生效之日起七日内执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李秀文
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 陈 洁