广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初（一）字第362号原告徐家海，男。原告委托代理人吴啸虎，广西众维律师事务所律师（特别授权）。被告柳州市正居房地产有限责任公司，住所地：广西柳州市潭中西路西端北面。法定代表人郑日深，董事长。委托代理人黄永坚，广西桂三力律师事务所律师（特别授权）。原告徐家海诉被告柳州市正居房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法组成由审判员覃军担任审判长，审判员李鸿和黄颖参加的合议庭，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。书记员戴卫云担任法庭记录。原告之委托代理人吴啸虎、被告柳州市正居房地产有限责任公司之委托代理人黄永坚参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐家海诉称，2011年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同——见原告提交的证据1），合同约定：原告购买被告开发的柳州市育才路7号正居·金福第小区3栋2单元13-3号房，购房款为叁拾捌万伍仟柒佰捌拾肆元整（385784元），交房日期为2012年6月30日。合同签订后，原告即按照合同第六条的约定，于2011年2月23日前向被告支付了首付款168784元（见原告提供的证据2），2011年3月3日原告通过向建设银行按揭贷款，向被告支付了余下的购房款217000元（见原告提交的证据3、4）。交房时，因房屋实有面积大于合同约定面积，故原告向被告补交购房款544元（故实际购房款总额为386328元）。但是被告直到2012年12月下旬才电话通知原告说可以交房，且在2012年12月30日该商品房才竣工验收合格（即在2012年12月31日才符合合同第八条约定的交房条件——见原告提交的证据5），超过合同第八条约定的交房日期（2012年6月30日）共183天。按照合同第九条的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：386328元＊1.5／10000＊183天=10604.7元，故诉请法院，要求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金10604.7元。2、被告承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同，证明双方房屋买卖关系及双方的权利、义务；2、购房款发票，证明原告按合同约定向被告支付购房款；3、个人住房（商业用房）借款合同，证明原告按合同约定向银行办理了按揭贷款；4、个人贷款支付凭证，证明银行向原告发放贷款，原告向被告支付购房款；5、竣工验收备案表，证明被告竣工验收的情况，完成竣工验收备案的时间是2013年10月11日。被告柳州市正居房地产有限责任公司辩称，不同意原告的诉讼请求，其诉请的理由不成立。其在诉状中的主张及观点均无证据支持；并且，是与案件客观真实情况相违背的，是没有事实依据的。在2012年12月21日起至2012年12月27日期间，被告已经电话通知所有原告在2012年12月30日到被告处办理交房的相关手续；并且，在2012年12月31日，被告在售楼部及小区公示栏公示商品房经竣工验收合格的相关证明文件，向业主公示说明商品房已经符合交付条件，公告通知所有业主收房。涉案商品房在2012年11月30日经竣工验收合格，说明商品房已经符合《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件。在2012年12月21日起至2012年12月27日期间，原告接到电话通知后，故意不按被告的通知日期收房，责任应由其承担，与被告无关。涉案商品房按施工合同应在2010年8月1日起施工，2011年10月24日竣工。后因气候异常、限电使用等客观原因，无法在此期间完成施工；因此，柳州市建委批准延期施工一年，并批准《施工许可证》延期一年到2012年11月30日。这是客观原因延期一年，并非被告原因造成延期。那么，按《商品房买卖合同》第八条规定，被告交房可据实予以延期为365天。被告没有逾期交房，因此，不存在支付逾期违约金。因为：1、按柳州市气候评估所出具的《气候证明》，自2010年8月6日起至2012年9月30日，连续降雨四小时或间断降雨累计六小时为一天的，共计190天。2、柳州市文化局、教育局、环保局文件规定，中、高考期间全天禁止施工，每年的6月7日至8日，6月24日至26日，共5天；那么，施工三年（2010年至2012年）期间，共计15天。3、因施工过程中，因地基超深5米原因，工程量较原设计增加，施工单位要完成基础深施工，需要增加施工时间，必须延期施工45天；并得到监理部门及相关部门认可。以上共计：190天＋15天＋45天＝250天。那么，按《商品房买卖合同》第八条规定，被告交房可据实予以延期为250天。所以，被告没有逾期交房，不应支付逾期违约金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据；因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告柳州市正居房地产有限责任公司为证明其主张，提供了以下证据：1、气象资料使用证明，拟证明下雨情况；2、柳州市文化局、柳州市环境保护局、柳州市教育局文件，拟证明中期间严禁施工，限制性施工的每年有20天；3、广西建工集团第四建筑工程有限责任公司柳州分公司报告，拟证明因工程量较原设计增加，要求顺延工期45天，这也是非出卖人的原因；4、竣工验收备案表，拟证明建设工程，商品房于2012年12月30日验收合格；5、土方开挖及外运工程承包合同，拟证明该工程在2009年10月28日开始进场动工；6、建设工程施工许可证、报告，拟证明因客观原因，建委同意施工延期一年；7、工程施工合同，拟证明2010年7月20日签订施工合同由建工集团四建公司施工。被告庭后于2014年12月16日向本院递交证据：1、情况说明1份，原件；2、施工日志60页，复印件加盖广西建工集团第四建筑工程有限责任公司公章，证据1-2拟证明在2010年、2011年及2012年的中高考时间段，被告接到政府文件要求一定时间段内禁止施工，被告按政府文件施行，在禁止施工的时间段内停止施工。根据双方签订的商品房销售合同约定，禁止施工的时间段符合可延期的条件，应予以扣除。经庭审质证，原告对被告递交的证据1的真实性认可，但有许多的记录标注不规范无法计算降雨的情况及时长，不能作为判定下雨的情况；对证据2，2010年文件不在双方签定的合同之内，不受其影响。以教育局的文件证明其延期交房理由是不成立；对证据3，双方是于2010年12月之后签定的合同，证据3对合同是没有影响的；对证据4的真实性认可，不同意其证明目的；对证据5-6与本案无关，证明被告的施工是连续的没有受影响，对证据7与本案无关，这只是被告与其他施工单位的关系。原告对被告于2014年12月16日递交的证据认为已经超过举证期限。施工日志应该完整的提交，才能保证证据的完整性。只是夜间停工不能达到足以延期的条件。中高考禁止施工的要求中，不是全天禁止的天数，是不能够全天予以扣除的。因为根据噪声防治法的规定，在城市建筑密集区，夜间是禁止施工的，除非有特使情况经过批准才可以，故即使不是中高考期间，夜间同样要禁止施工，以该文件主张夜间禁止施工而要延期的主张是不成立的。被告对原告的所有证据的真实性无异议，但全部不同意原告的证明目的，有些情况是合同中没有约定的，都原告方自己加上去的。合同第8条约定了交房条件是验收合格，不同意原告的证明目的。合同还约定了其他内容延期交房的规定，应按合同约定处理。按补充协议规定被告也没有违约。本院认为，民事证据是指在民事诉讼中能够证明案件真实情况的各种资料。被告递交的证据3系在本案《商品房买卖合同》签订日期之前、证据5及证据7与本案无关联性，本院对上述证据不予采纳。原告递交的证据及被告递交的其他证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采纳，对于证据的证明目的，本院将结合查明的事实，在本院认为部分予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告柳州市正居房地产有限责任公司于2011年2月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买柳州市育才路7号正居·金福第3栋2单元13-3号房屋，建筑面积78.7平方米，购房总金额385784元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误；影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因：如自然灾害，恶劣天气（气象部门记录连续降雨四小时或间断降雨累计六小时为一天），市政停水、停电（停水，停电连续四个小时以上为一天）政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性传染病等造成工程延误；3.买受人以个人住房按揭贷款方式购房的，贷款未能到达出卖人账户；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的工程延误”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分处理（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.因买受人的原因，出卖人无法通知到买受人的延期责任由买受人自行承担”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人在接到收房通知或自出卖人在《南国今报》、《柳州日报》或《柳州晚报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋移交出卖人选聘的物业管理公司，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担，并从移交之日起由买受人交纳相关费用”。附件四第三项约定：“1、买受人应在交房通知书规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书制定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。……5、出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接受手续”。附件五约定：“一、双方同意，本合同所涉及到的任何通知，出卖人可以按以下地址、电话或传真号码送达买受人，或在报纸（《柳州日报》《南国今报》）上刊登通知……”。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，正居·金福第住宅小区1#、2#、3#楼及地下室于2010年8月5日开工，于2012年12月21日竣工。2012年12月30日，该工程经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查并验收合格。原告自认于2012年12月下旬接到被告电话通知其收领房屋。被告在庭审中认可实际交房日为2012年12月31日。又查明，根据柳州市气象局下属机构柳州市气候评估所出具的《柳州市区降水情况》，从2011年2月14日至2012年6月30日，柳州市区一天中降水连续4小时或累计达到6小时的，共计128天。柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局于2010年5月12日出具《关于中、高考期间加强环境噪声管理的通知》、于2011年5月16日及2012年5月16日分别出具《关于加强中、高考期间环境噪声管理的通知》，通知均决定：从当年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日，采取以下强制性措施，严格控制噪声污染。1、禁止在中午12：00时至14：30时、夜间22：00时至次日凌晨6：00时进行产生噪声和扰民的建筑施工作业。2、在6月7日至6月8日及6月24日至6月26日全天禁止在考点附近进行产生环境噪声的扰民的建筑施工作业……。广西华蓝工程咨询管理有限公司于2014年12月10日出具的《情况说明》记载：“柳州市正居房地产有限责任公司开发的“正居·金福第”房地产项目……我公司是该项目的施工监理单位。在施工监理期间，我公司要求施工单位严格执行政府相关部门文件规定，在中考及高考期间：2010年5月30日至6月8日，2010年6月17日至6月26日；2011年5月30日至6月8日，2011年6月17日至6月26日；2012年5月30日至6月8日，2012年6月17日至6月26日；按规定时间段禁止施工。施工单位已按文件规定执行……”。根据被告递交的《施工日志》记载，在上述时间段内，案涉工程均因执行文件，实行限时段或全天停止施工。2012年3月5日，被告及监理方、施工方共同向柳州市住房和城乡建设委员会出具《报告》一份，内容为：“由我公司投资开发的“正居·金福第住宅小区1#、2#、3#楼及地下室”……《建设工程施工许可证》于2010年8月5日取得，有效期为二0一0年八月至二0一一年十一月到期，因去年五月份期间柳州市天气异常，比起往年雨水较多，导致工地无法施工，而当年的7月至9月初，又碰上了柳州市电的紧张，每天的限电也让工地的进度受到了延误。限电后到了国庆节假期，接着又碰上了今年的早年，所以导致该项目工程没能在施工许可证规定期限里完成工期……在此特向贵委申请办理《建设工程施工许可证》的延期，将施工有效期限延至二0一二年十一月，恳请贵委给予批准办理”。2014年3月4日，原告以被告逾期交房构成严重违约为由，诉至法院，要求1、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币10604.7元；2、判令本案诉讼费由被告承担。被告辩称不同意原告的诉讼请求，其诉请的理由不成立，被告没有逾期交房，不应支付逾期违约金。本院认为，本案双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。原告认可被告已于2012年12月下旬电话通知原告交房，而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，正居·金福第住宅小区3#楼于2012年12月30日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查验收合格，故直到2012年12月30日，正居·金福第3栋2单元10-3号房屋才达到交房条件，被告自认2012年12月31日为实际交房日，故被告逾期交房天数共计达184天，应当予以确认。被告逾期交房虽属实，但是，根据合同第八条的约定：如遇政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策、自然灾害，恶劣天气（气象部门记录连续降雨四小时或间断降雨累计六小时为一天），市政停水、停电（停水，停电连续四个小时以上为一天）政府指令暂停施工、规划发生变化，恶性传染病、施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的工程延误，可据实予以延期。该条内容明确具体，原告在签订房屋买卖合同时对该条款并未提出异议，故应当视为被告可逾期交房的合法事由。根据系柳州市气象局下属机构柳州市气候评估所出具的《柳州市区降水情况》，从2011年2月14日至2012年6月30日，柳州市区一天中连续降水4小时及累计降水6小时的，共计128天。根据柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局于2011年5月16日及2012年5月16日出具的《关于加强中、高考期间环境噪声管理的通知》，禁止在2011年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日以及2012年5月30日至6月8日、6月17日至6月26日中午12：00时至14：30时，夜间22：00时至次日凌晨6：00时进行产生噪声和扰民的建筑施工作业，共计40天。该时间虽未禁止全天施工，但一天中禁止施工时间达10个半小时，因禁止施工导致的延误可视为一天；且根据广西华蓝工程咨询管理有限公司出具的《情况说明》及上述时间的《施工日志》，在上述时间内，案涉工程按照政府文件要求实际限时段或全天停止施工，故上述时间符合合同约定可逾期交房的事由。上述两部分时间共计168天，期间两部分重复的日期有9天，符合合同约定可逾期交房事由的天数为159天（168天－9天），应予扣除，逾期交房25天（184天-159天），故被告应支付原告逾期交房违约金为964.46元（385784元×万分之一×25天）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：被告柳州市正居房地产有限责任公司向原告徐家海支付逾期交房违约金964.46元。案件受理费65元（原告已预交），由原告徐家海负担59元，由被告柳州市正居房地产有限责任公司负担6元。上述应当履行的债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 覃 军审判员 李 鸿审判员 黄 颖二〇一四年十二月十七日书记员 戴卫云附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条【法律效力】民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。