山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁04民终1143号
上诉人（原审被告）：山东嘉帝置业有限公司，住所地山东省济南市济西东路18号。
法定代表人：赵嘉明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王鹏，北京法桓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘书明，男，1965年10月25日出生，汉族，住青海省格尔木市。
委托诉讼代理人：孙涛，山东荆河律师事务所律师。
上诉人山东嘉帝置业有限公司（以下简称嘉帝公司）因与被上诉人刘书明商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初5450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人嘉帝公司的委托诉讼代理人王鹏、被上诉人刘书明的委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉帝公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项和第四项内容，驳回刘书明的诉讼请求；2．刘书明承担一审和二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院第一项判决嘉帝公司开具3090002.55元发票没有合同依据，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）判决开具3090002.55元发票没有合同依据。2011年10月10日双方签订的《商品房买卖合同》第六条第2项“商品房单价为人民币每平方米9880.42元；总金额为人民币叁佰零九万零仟零佰零拾贰元五角五分”；第八条第3项“贷款方式付款。买受人己交首付款1550002.55元”；合同附件五《销售合同补充协议》第1条约定刘书明已经交付银行按揭贷款首付款中的1550002.55元；合同第7条约定“甲方所出具的发票总额中未含优惠金额，以实收金额为准”。主合同以及补充协议均没有任何条款明确约定嘉帝公司涉案房屋开具发票的事宜。（二）一审法院没有查清涉案房屋的具体成交金额，属于认定事实不清。根据双方签订的《借款合同》，刘书明曾向嘉帝公司借款人民币34万元，还款期限自2011年10月10日至2013年3月9日。嘉帝公司开具的编号5285351（2011年10月10日）和编号3459435的收据(2012年1月6日)只是为了刘书明银行按揭贷款便利出具，并不是嘉帝公司实际收取的购房款总额。嘉帝公司自2012年2月6日至2015年1月6日按月为刘书明还银行贷款66万元，双方没有书面合同，是双方的口头约定。一审法院仅根据两份收据简单得出3090002.55元购房款总额与事实不符。因此，涉案房屋款总额应根据《商品房买卖合同》、《销售合同补充协议》、《借款合同》的约定以及嘉帝公司为其偿还银行贷款金额综合计算，可得出刘书明实际支付的购房款总额应为2430002.55元，而不是3090002.55元。（三）发票管理工作属于国家税务主管部门行政职责，不属于人民法院民事案件审理范围，一审判决嘉帝公司开具发票属于适用法律错误。根据《中华人民共和国发票管理办法》第四条以及第十九条、第二十条、第二十一条、第三十五条之规定，发票管理工作属于国家税务主管部门行政职责，税务机关是发票开具的法定管理机关，属于税务机关的行政权力，不属于法院民事案件的受案审理范围，一审判决开具发票属于适用法律错误。二、一审法院第二项判决超出刘书明诉讼请求，适用法律错误。刘书明2016年9月2日提交一审法院的民事起诉状有四项诉讼请求，刘书明2016年12月7日提交一审的《诉讼请求变更申请书》有五项诉讼请求，并没有“刘书明依据其承诺交纳专项维修基金、契税及办理产权变更的相关费用”这一诉讼请求，嘉帝公司对此项义务也并未提出任何反诉请求。一审法院此项判决属超出刘书明诉讼请求审理，且此项判决未明确刘书明履行期限，该项判决不符合《人民法院民事裁判文书制作规范》裁判主文内容必须明确、具体、便于执行的规定。因此，一审法院这一判决属于超出刘书明诉讼请求，且履行期限不明确不利于执行，适用法律错误。三、嘉帝公司与刘书明之间不存在委托经营事实，刘书明提交的电子证据不符合证据规则，没有事实和证据证明双方存在委托法律关系，一审法院认定“原、被告之间存在委托经营管理合同”，并判决支付委托经营管理期间的租金及利息损失属于事实错误。（一）现有证据不能证明嘉帝公司与刘书明之间存在书面《托管经营管理协议》。刘书明提交的证据4《委托经营管理协议》均没有双方签字捺印，一审庭审中代理人明确发表质证意见对其真实性和证明目的均不认可。至于刘书明一审庭审笔录中陈述“合同和偿还银行贷款的协议、委托经营管理协议刘书明签字后交给嘉帝公司的工作人员”说法与事实不符。嘉帝公司与刘书明之间于2011年10月10日签署了《商品房买卖合同》、《销售合同补充协议》、《借款合同》均有双方签字，刘书明提交的嘉帝公司不予认可的《委托经营管理协议》电子邮件时间是2011年10月10日上午10:28分，从时间来看明显与事实不符，前后矛盾。鉴于购房时刘书明购房款不够，签订购房合同同时用涉案房屋作抵押，才有嘉帝公司借款给刘书明34万元首付款的事实，并签订了17个月的《借款合同》，约定归还借款前不予办理相关所有权转移手续；鉴于涉案房屋购买前已经出租的事实，嘉帝公司给予刘书明66万元的购房优惠，66万元由嘉帝公司按月分期代刘书明付款还给银行（即2011年1O月10日至2014年10月10日期间），涉案房屋由嘉帝公司无偿使用三年（36个月）；鉴于此，刘书明才于2011年12月19日出具书面《承诺书》“承诺两年内前来交纳专项维修基金、契税及确权抵押相关费用”。因此，即使有66万元偿还借款的事实，也并不当然推定双方存在《委托经营管理协议》。（二）刘书明提交的“QQ聊天记录、电子邮件记录”属于电子数据，电子数据的提取过程和提取方式不符合证据规则，难以保证证据的客观性，不应该作为认定存在《委托经营管理协议》的证据。民事诉讼法证据种类第五类是“电子数据”，本案中“QQ聊天记录、电子邮件记录”属于电子数据。但电子证据在鉴别手段上具有复杂性，对使用记录、访问时间、修改记录等信息甚至需要动用更为复杂的技术手段，委托专业机构鉴定才能获取。电子证据在物理上具有脆弱性，其在被操作、被提取的过程中，容易由于主客观原因造成数据损坏、修改和删除，并且难以恢复。电子证据的外观隐蔽性、物理脆弱性使其取证难度大于传统证据，可能会与公民隐私权和保护商业秘密相冲突，甚至会影响证据的合法性；因为目前民事立法方面存在着空白，可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国刑事诉讼法>的解释》第九十三条对电子数据的审查与认定的规定:“对电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等电子数据，应当着重审查以下内容：（一）是否随原始存储介质移送；在原始存储介质无法封存、不便移动或者依法应当由有关部门保管、处理、返还时，提取、复制电子数据是否由二人以上进行，是否足以保证电子数据的完整性，有无提取、复制过程及原始存储介质存放地点的文字说明和签名；（二）收集程序、方式是否符合法律及有关技术规范；经勘验、检查、搜查等侦查活动收集的电子数据，是否附有笔录、清单，并经侦查人员、电子数据持有人、见证人签名；没有持有人签名的，是否注明原因；远程调取境外或者异地的电子数据的，是否注明相关情况；对电子数据的规格、类别、文件格式等注明是否清楚；（三）电子数据内容是否真实，有无删除、修改、增加等情形；（四）电子数据与案件事实有无关联；（五）与案件事实有关联的电子数据是否全面收集。对电子数据有疑问的，应当进行鉴定或者检验。”本案中的电子数据存在以下问题：1.只有刘书明打印出来的空白合同复印件，邮件的过程是否存在删除、修改或者增加的客观情形无从判断；从邮件发件人的内容来看属于合同要约邀请，没有收件人的打印内容；打印的复印件有多种样式且没有嘉帝公司的签名盖章，难以客观反映真实情况，不能认定是合同要约作为定案依据；2．邮件发件人身份没有查明，刘书明提交的赵永梅两份名片记载的其邮箱为Ｊｉａ×××＠163.ｃｏｍ和ｚｈａ×××＠126.ｃｏｍ，而刘书明提交的邮件发件人“美丽D心情邮箱为840×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”，邮箱存在三个以上，明显存在矛盾，难以判断是何人使用；收件人“天路人894×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”的身份真实性和唯一性没有排除合理怀疑。3．电子数据提取过程未经专业机构公证鉴定，难以保证提取过程是否客观公正、内容是否真实可靠、是否存在修改和删除情形等情形。（三）广告扇子的内容属于要约邀请，并不属于要约。刘书明提交的扇子，属于间接证据，一审代理人明确表示对扇子的来源、真实性及证明目的均不认可；另嘉帝公司与刘书明签署的附件五《销售合同补充协议》第3条明确约定“本项目所发布的宣传广告、DM单页内容等不作为合同的依据”。合同法第十五条规定要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。因此，扇子在法律上属于要约邀请，要约邀请则不能因对方的承诺而成立合同，要约邀请人也无须向对方承担任何法律责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第五条：当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。因此，刘书明提交的证据不能证明合同的订立，也不符合法律规定的合同要件，嘉帝公司与刘书明之间没有证据证明存在《委托经营管理协议》书面协议，也就不存在赔偿租金及租金利息损失的依据问题。一审法院认定事实不清，适用法律错误。四、嘉帝公司有先履行抗辩权，不属于逾期办证，不应承担逾期办证违约金。刘书明曾于2011年12月19日出具书面《承诺书》“承诺两年内前来交纳专项维修基金、契税及确权抵押相关费用”，刘书明至今没有履行承诺义务，因其未依照承诺交纳有关费用，嘉帝公司有先履行抗辩权，才未配合刘书明办证，主要责任在刘书明。根据《房屋登记办法》的相关规定，办证应该由刘书明向有关部门申办。合同没有约定嘉帝公司为其代为办证，一审法院经审理查明既然认定刘书明有先履行义务，又认定嘉帝公司违约赔偿违约金，前后矛盾。综上，嘉帝公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项和第四项内容，驳回其诉讼请求。
刘书明辩称，一、开具发票既是法定义务，也是合同的附随义务。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第二十条的规定，嘉帝公司作为销售单位开具发票系法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十六条的规定，开具发票系合同的附随义务，无需约定，系嘉帝公司应当履行的附随义务。二、房屋价款没有任何争议，嘉帝公司实际收到的房款总额也为3090002.55元，至于部分房款系银行贷款，与房屋总价的认定没有关联。嘉帝公司出具的2011年10月10日的房款收据，金额为1550002.55元；2012年1月6日的收款收据，金额为1540000元，共计3090002.55元。上述两份证据嘉帝公司均无异议，作为房屋价款认定根据没有任何争议。至于其中的1540000元系银行贷款，银行贷款中的66万余元由嘉帝公司代为偿还，与房屋总价款的认定没有任何关系。二、办证过程中，刘书明需要履行一定的附随义务，在刘书明诉请嘉帝公司办证的基础上，法院判令嘉帝公司履行办证相应的附随义务，属于在请求内裁判，没有超出诉讼请求。三、认定双方的委托经营合同，事实清楚、证据充分。1.商品房买卖合同第5条约定所购房屋正处于租赁状态，能印证双方订立的委托经营合同的客观真实性。嘉帝公司对房屋出卖时处于租赁状态这一事实没有异议。订立合同的同时将房屋交付，属于一种类似于占有改定方式的特殊交付，自交付之日刘书明肯定享有房屋的占有、使用、收益、处分等权能。因此租赁收益归刘书明所有属于常理。2.赵永梅系嘉帝公司工作人员，嘉帝公司对此没有异议。刘书明提交的电子邮件文本符合电子数据证据的规定，且文本邮件记录及聊天内容足以显示双方订立合同的详细过程及约定内容。电子邮件文件共4份，嘉帝公司对商品房买卖合同及其补充协议、借款合同均无异议，这两份无异议的内容与电子邮件发送的内容完全一致；对于偿还36个月银行贷款的协议虽然嘉帝公司不认可该协议的真实性，但偿还36个月银行贷款的事实嘉帝公司没有异议，且嘉帝公司没有提供反证推翻刘书明提供的电子邮件显示的该协议，因此应当认定刘书明提供的协议为有效证据。最后只剩下委托经营管理协议，根据聊天内容及文本足以证实该委托经营管理协议客观、真实，结合通过电子邮件发送4份文件，其中三份均客观真实，且系针对同一房屋买卖的合同文件，不可能其中的一份是虚假的，不符合日常生活经验法则。3.刘书明提交的扇子属于要约，但仅是刘书明的补强证据，该证据结合上述证据的情况能印证委托经营管理协议的客观、真实。民诉法解释第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”一审根据该证据认证原则，认定委托经营管理协议证据确实、充分。四、嘉帝公司没有先履行抗辩权。先履行抗辩权是指双方互负债务，且债务有先后履行顺序。本案中刘书明已交清全部房款，对嘉帝公司不负任何债务。承诺书中提到的专项维修基金、契税及确权抵押费用均是在嘉帝公司开具发票以后，刘书明持发票办理房屋所有权证书过程中向行政机关缴纳的规费、税金，正因嘉帝公司违法、违约拒绝开具发票导致刘书明无法履行下余其它程序。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘书明向一审法院起诉请求：1.判令嘉帝公司就诉争房屋开具为3090002.55元的发票，履行协助办理房屋所有权证的义务；2.支付委托经营管理期间的租金202655.52元（房屋面积312.74平方米乘0.6元乘30乘36个月=202655.52元）；3.赔偿租金利息损失暂时主张15000元，自2014年10月11日起至判决确定之日止，按照同期银行贷款利率计算；4.支付逾期办证违约金3090元；5.赔偿逾期办证损失911550元，按照同期银行贷款利率计算；6.诉讼费用由嘉帝公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月10日，刘书明与嘉帝公司签订《商品房买卖合同》，约定刘书明购买嘉帝公司开发的美明嘉苑小区B-15B号营业房，房屋建筑面积312.75平方米。合同第五条第2项约定出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；合同第六条“计价方式与价款”中，刘书明、嘉帝公司约定该商品房单价为9880.42元/平方米，房屋总价款3090002.55元。刘书明支付首付房款1550002.55元，其余房款向万达信用社贷款。刘书明同意委托嘉帝公司代交专项维修基金、契税、合同第二十一条约定的物业服务费用、办理贷款所需费用。合同第十七条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
刘书明、嘉帝公司签订合同时，嘉帝公司已将该商品房出租。合同签订当日，刘书明向嘉帝公司交纳房款1550002.55元，嘉帝公司向刘书明出具收据一张（收据号码NO.5285351），收款事由为：B-15B营业房首付款。
2011年10月10日，嘉帝公司工作人员赵咏梅以美丽D心情（840×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）向刘书明发送了嘉帝广场商铺付款明细，附言为：你好刘哥：B-15B商铺总房款：3090002.55元。首付：1550002.55元，贷款：1540000.00元，你已经支付1万+57.2万元+7万元+20万元+（利息2080元）以上几项合计共：854080.00元，首付还需补交金额：695922.55元。托管经营管理协议和补充协议书请查看。（上面需要填写的日期按你首付款全部到账的日期为准）并有普通附件4件。此后，2011年10月15日、10月26日、11月1日分别通过以上QQ号向刘书明发送了贷款事宜、刘书明贷款合同、刘书明借款合同等。其中委托经营管理协议内容为：甲方：嘉帝公司乙方
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身份证号码：-----现甲、乙双方友好协商，就乙方委托甲方代理经营和管理其位于：滕州市解放西路7号[欧罗巴风情嘉帝广场]B-15B号商铺事宜（商铺编号图附后），达成以下协议：一、乙方委托甲方代理经营及管理商铺期限为：从2011年10月日至2014年10月日止，共3年。二、甲方所代理经营的商铺租金按以下时间返还给乙方（需扣除5‰管理费）。每平米单价0.6元。具体时间：2014年月日。该委托经营管理协议还对甲、乙双方的权利与义务、违约责任等进行了规定。
邮件发送的补充协议书内容为：甲方：嘉帝公司乙方：根据甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》及乙方与滕州市农村信用合作联社万达信用社签订的《商品房按揭贷款合同》，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、乙方自愿购买的嘉帝公司营业用房（滕州市解放西路嘉帝广场）312.74平方米，总房款3090002.55万元。首付1550002.55万元，在滕州市农村信用合作联社万达信用社按揭贷款1540000万元。二、为解决乙方购房的经济困难，甲方为乙方房贷无偿代还36个月的本息，在三年内分36次按月还款，从乙方按揭房贷款项到甲方帐户之日起算。三、甲方代还本息每月18538.52元，具体代还本息日期自2011年月日至2014年月日。
2011年10月26日（星期三）上午9：38向刘书明发送的“刘书明贷款合同”内容为：甲方向乙方借款金额为35万元，借款期限12个月，自2011年10月10日起至2012年10月9日止。甲方还款计划如下：甲方承诺按月分期偿还借款，每月偿还29167元。甲方按照乙方提供的银行账号于2011年11月起每月的9号汇至乙方账户中。
2011年11月1日（星期二）上午9：06向刘书明发送的“刘书明借款合同”内容为：甲方借款用途用于购买乙方所建设的位于滕州市解放西路北侧美明嘉苑房号为B-15B的营业用房，借款金额为34万元整，借款期限为17个月，自2011年10月10日起至2013年3月9日止。甲方还款计划如下：甲方承诺按月分期偿还借款，每月偿还20000元。甲方按照乙方提供的银行账号于2011年11月起每月的9号汇至乙方账户中。甲方以所购买的美明嘉苑B-15B营业用房作为此借款的抵押，如不按期归还借款，此房不予办理相关所有权转移事宜。
刘书明根据嘉帝公司发送的邮件在托管经营管理协议和补充协议等协议上均签名，并交给嘉帝公司盖章。但嘉帝公司未将托管经营管理协议盖章后交付刘书明。
协议签订后，刘书明办理了贷款手续、向嘉帝公司借款34万元的手续，2012年1月6日刘书明又向嘉帝公司交纳购房款154万元，嘉帝公司向刘书明出具收据一张（收据号码NO.3459435）。刘书明、嘉帝公司之间的34万元借贷关系，刘书明亦按约定还款完毕。
2011年12月19日刘书明向嘉帝公司书写承诺书一份，内容为：“本人向嘉帝公司郑重承诺两年之内前来交纳专项维修资金、契税及确权抵押相关费用。承诺人：刘书明2011.12.19”。
2012年9月18日嘉帝公司取得了双方诉争房产（解放西路北侧美明嘉苑二期15B号营业房）的房屋所有权证书（产权证号为滕房权证城区字第××号，建筑面积为82.14㎡、230.60㎡）。
双方又签订了《委托经营管理协议》，该协议中明确载明刘书明委托嘉帝公司经营管理商铺期限从2011年10月10日至2014年10月9日，共3年，每平方米每日0.6元，租金2014年10月10日前返还给刘书明。
后双方因商品房办理产权登记等事宜产生争议，刘书明为此诉来一审法院。
诉讼中，刘书明向一审法院提交了印有“欧罗巴风情嘉帝广场包租三年年返租金8%买就送总房款的24%开盘当日成功购买前十名再送三年租金（带租约销售）地址：解放西路7号嘉帝广场（解放路立交桥西邻50米）电话0632-566XX****X****66XXX566XXX”等字样的塑料扇子一把，以印证双方之间存在委托经营管理关系。嘉帝公司对此证据不予认可。
庭审中，嘉帝公司向一审法院提交了刘书明签名的“销售合同补充协议”，该协议第2条：本合同房价不包括以下费用（以相关部门收取）：办理按揭贷款、办理产权证等各项手续、税费以及其他设施初装、开通（口）、使用费等费用及商业运营管理公司、物业公司收取的相关费用等；7.甲方所出具的发票总额中未含优惠金额，以实收金额为准。
嘉帝公司向一审法院提交的书面答辩状中，认可双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定购房款为3090002.55元，但是嘉帝公司给予了刘书明优惠66万元，是以代刘书明向贷款银行支付了36个月（2012年2月6日至2015年1月6日止）月供的方式支付给刘书明的，嘉帝公司未向刘书明出具购房发票的原因系刘书明未交纳该优惠66万元房款的税收及没有交纳专项维修基金等费税。
嘉帝公司认为双方补充协议中已明确约定甲方所出具的发票总额中未含优惠金额，以实收金额为准。刘书明对此认为，此优惠金额系指商品房买卖合同洽谈过程中甲方要价与实际成交价之间的差额，并非指嘉帝公司代还银行按揭贷款的数额。且假设双方明确约定开发票金额扣除嘉帝公司代还银行贷款金额，该约定也因双方恶意串通、违反税收征管法规的规定损害国家利益而无效。
一审法院认为，2011年10月10日刘书明与嘉帝公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。嘉帝公司向刘书明开具的房屋收款收据两张，证明刘书明已经按照合同约定的价款履行了支付全部购房款3090002.55元的义务。双方诉争的焦点之一是嘉帝公司应开具的发票的具体金额。《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；……。交易后卖方开具发票的行为既是附随义务，也是交易习惯。刘书明要求嘉帝公司开具3090002.55元的发票，嘉帝公司认为双方补充协议中已明确约定甲方所出具的发票总额中未含优惠金额，以实收金额为准，嘉帝公司代刘书明向贷款银行支付了36个月的本息，给予了刘书明房款优惠66万元，实收金额为2430002.55元。刘书明认为，此优惠金额系指商品房买卖合同洽谈过程中甲方要价与实际成交价之间的差额，并非指嘉帝公司代还银行按揭贷的数额。一审法院认为，刘书明作为购房者，其向嘉帝公司交纳了全部购房款后，嘉帝公司作为开发商即负有向刘书明出具《房地产开发企业销售专用发票》的义务。依据此发票，才可交纳房产契税及办理权属登记。嘉帝公司向刘书明实行的优惠，是对其商品房促销的一种方式。嘉帝公司认为优惠的66万元不应作为购房款，此部分不应开具发票，且双方约定以实收金额为准，该约定违反了《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，属偷逃税收规避法律的行为，属无效约定。故嘉帝公司辩解理由不当，不予采纳。
关于刘书明要求嘉帝公司协助办理房屋产权登记的事项。
《商品房买卖合同解释》第1条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。嘉帝公司向刘书明交付了房屋，并办理了诉争房产的初始登记，但嘉帝公司还应向买受人开具发票等，刘书明才能取得诉争房产的产权登记。现嘉帝公司至今未向刘书明出具发票，刘书明要求嘉帝公司协助办证，理由正当，应予以支持。
关于刘书明主张支付委托经营管理期间的租金及利息的问题。
刘书明称系嘉帝公司的工作人员赵咏梅以其QQ号美丽D心情（840×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）与刘书明通过电子邮箱发送诉争商品房买卖合同相关文本，并提交了从刘书明的邮箱内提取打印出来的无双方当事人签名、盖章的商品房买卖合同、托管经营管理协议、补充协议书、借款合同等相关文本的内容及聊天记录。庭审时嘉帝公司对刘书明提交的商品房买卖合同复印件真实性无异议，对于刘书明提供的含有“甲方为乙方房贷无偿代还36个月的本息，在三年内分36次按月还款”的补充协议，嘉帝公司虽不予认可，但其答辩时对代刘书明偿还36个月按揭贷款共计66万元的事实予以认可，则嘉帝公司亦应持有双方之间的该协议，而嘉帝公司未予提供以否定刘书明所提交该补充协议的真实性，则对刘书明所交的补充协议的真实性予以认定。双方之间关于刘书明向嘉帝公司借款34万元的借款协议已实际履行且刘书明已还款完毕。刘书明所提交的上述系列合同符合民诉法关于电子数据证据的提取形式，再结合嘉帝公司向刘书明出售诉争商品房时，该商品房已出租的事实及刘书明向法庭提交的印有“嘉帝广场包租三年年返租金8%”内容的扇子，对双方之间存在“委托经营管理合同”关系，予以认定。故刘书明主张支付委托经营管理期间的租金202655.52元（房屋面积312.74㎡×0.6元×30天×36个月=202655.52元），理由正当，应予以支持。刘书明还主张赔偿租金利息损失暂时主张15000元，因双方委托经营管理协议已明确约定管理期限为3年，刘书明主张自2014年10月11日开始计算利息损失，亦合法有据，一审法院予以支持。
关于刘书明主张嘉帝公司支付逾期办证违约金3090元的问题。
双方在商品房买卖合同中明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。刘书明至今未取得房屋权属证书，其主张嘉帝公司支付违约金3090元，但刘书明认为该违约金过低，已要求一审法院予以调整，故其再主张约定违约金，不予支持。
关于刘书明主张赔偿逾期办证损失911550元的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。刘书明主张双方约定的违约金过低，要求调整违约金，并依据此法律规定进行计算。一审法院认为，刘书明购买商品房后，嘉帝公司已向刘书明交付了该营业房，刘书明对该房已占有、使用。但刘书明未取得房屋所有权证，使其处分权受到了限制。刘书明未取得房屋所有权证而存在的损失难以确定，且双方约定的该项违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，故刘书明主张调整违约金，一审法院予以准许。但刘书明主张911550元违约金过高，且刘书明对其未取得房屋所有权证而存在的损失未提交证据证明，对此一审法院酌定以刘书明所交购房款总额，参照2016年度人民银行贷款年利率4.35%计算违约金为134415元。
综上，刘书明要求嘉帝公司就诉争房屋开具金额为3090002.55元的发票、履行协助办理房屋所有权证的义务、支付委托经营管理期间的租金202655.52元、赔偿租金利息损失15000元、调整逾期办证违约金，理由正当，证据充分，应予以支持。刘书明向嘉帝公司出具的交纳专项维修资金、契税及确权抵押相关费用的承诺，该承诺中的相关费用系为办理其产权登记的必要支出，应予履行。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告山东嘉帝置业有限公司向原告刘书明开具金额为3090002.55元的购房发票；二、原告刘书明依据其承诺交纳专项维修基金、契税及办理产权变更的相关费用后，被告山东嘉帝置业有限公司协助原告刘书明将位于滕州市解放西路北侧美明嘉苑二期15B号营业房产权变更登记至原告刘书明名下；三、被告山东嘉帝置业有限公司支付原告刘书明委托经营管理期间的租金202655.52元、并赔偿租金利息损失（以15000元为限，以202655.52元为基数，自2014年10月11日起至判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）;四、被告山东嘉帝置业有限公司向原告刘书明支付逾期办证违约金134415元；五、驳回原告刘书明的其他诉讼请求。上列一至四项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7420元，原告刘书明负担1064元，被告山东嘉帝置业有限公司负担6356元；财产保全费3520元，由被告山东嘉帝置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。
嘉帝公司提交了以下证据：滕州市不动产登记办事指南以及滕州市房地产交易监理所的便民服务手册，以此证明因刘书明没有在规定的时间内自己去交纳维修资金及契税等，所以办理不了房产证，是刘书明自己违约在先。
刘书明质证意见为：嘉帝公司没有向法庭说明该证据的举证目的以及提交该证据与案件有什么关联性。本案的焦点是因嘉帝公司没有给刘书明开具发票，导致刘书明无法办理在取得房屋所有权证书过程中的其他相关手续，只要嘉帝公司按时开具发票，刘书明是否交纳相关税费或办理其他手续，那么嘉帝公司均构不成违约，所以嘉帝公司提交的两份证据不能证明刘书明违约。刘书明的义务就是支付房款，嘉帝公司的义务就是完成初始登记、开具发票。
本院对一审查明的其他事实依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、嘉帝公司应否负有向刘书明开具发票的义务，以及开具发票的具体金额；二、一审判决是否超出了刘书明诉讼请求的范围；三、当事人之间是否存在委托经营的事实；四、嘉帝公司是否享有先履行抗辩权，是否存在逾期办证的事实，应否承担逾期办证的违约金以及一审判决所确定的办证违约金是否适当。
关于焦点问题一，本案是商品房买卖合同纠纷，嘉帝公司是销售者，刘书明为购买者。根据税收征管法第二十一条第二款及发票管理办法第二十条规定，嘉帝公司销售商品房，收取刘书明的购房款，作为收款方应当向刘书明开具发票，这是嘉帝公司应负的法定义务。依照合同法第六十条、第一百三十六条规定，开具并提供发票是嘉帝公司应负的协助义务。嘉帝公司上诉称开具发票是税务机关的行政权力，不属于人民法院民事案件受理的范围、不应受到人民法院的司法管辖。嘉帝公司的该上诉理由与合同法的规定相违背，亦与税收征管法及发票管理办法的规定背道而驰，依法不予支持。嘉帝公司主张替刘书明代付银行贷款66万元，认为所开具发票的金额应为实际收款额2430002.55元（3090002.55-660000），而非收据金额3090002.55元。一审已经查明，嘉帝公司与刘书明所签订的商品房买卖合同约定的总房款为3090002.55元。嘉帝公司于2011年10月10日、2012年1月6日分别向刘书明出具1550002.55元、1540000元的收据两张，共计交款3090002.55元，商品房买卖合同所约定的购房款已经交付完毕。诚然嘉帝公司为刘书明代付了36个月总计66万元的银行贷款，这显然是嘉帝公司作为商品房开发企业的经营促销行为，其让利的目的是为了该笔大额营业房交易的完成。根据嘉帝公司出具的收款收据，嘉帝公司认可收到房款总额为3090002.55元，因此开具发票金额为3090002.55元有客观事实根据。嘉帝公司以双方签署的销售合同补充协议约定“甲方所出具的发票总额中未含优惠金额，以实收金额为准”为由，上诉主张开具发票的金额应为2430002.55元。即使按照嘉帝公司与刘书明所签订的销售合同补充协议的内容，因双方的约定规避税收征管法的规定，造成国家税款的流失，依照合同法第五十二条的规定，该约定条款无效，嘉帝公司的主张不能成立。
关于焦点问题二，一审查明，2011年12月19日，刘书明向嘉帝公司出具承诺书一份，承诺交纳专项维修资金、契税及确权抵押相关费用。刘书明的上述承诺内容系办理涉案房屋所有权转移登记手续所必需的费用支出，在权利、义务相统一的前提下，一审判决同时确定刘书明所负担的义务，并不违反法律规定，亦不损害当事人任何一方的权益，判决并无不当。嘉帝公司主张该项判决内容超出刘书明的诉讼请求的范围，其主张不能成立。该判决主文内容一审已经确定为判决生效后十日内履行完毕，嘉帝公司提出该项判决履行期限不明确不利于执行，与客观事实不符，不予支持。
关于焦点问题三，一审已经查明且当事人均无异议的是：在刘书明购买涉案房屋之前，该房屋已经处于出租状态。刘书明斥巨资购买营业用房是为了投资收益，其目的不言自明。如果购房者花费300余万元购买了营业房屋，却任凭由售房者出租受益，这明显不符合常理。根据刘书明提供的与嘉帝公司的工作人员赵永梅之间的QQ聊天记录及电子邮件往来，能够反映出：双方之间的商品房买卖合同、托管经营管理协议、补充协议书、借款合同等相关电子文本的存在。一审查明电子文本中的商品房买卖合同双方无异议，嘉帝公司为刘书明代还房贷的补充协议已实际履行，因此，刘书明所提供的电子邮箱中的电子文本具有客观真实基础。托管经营管理协议有邮件往来的电子载体，并有涉案房屋业已出租的事实，加之带有包租内容的扇子予以印证，一审认定委托经营管理协议的存在，并判令嘉帝公司支付委托经营管理期间的租金及利息损失，有事实和法律依据。嘉帝公司主张委托经营管理的事实不存在，与案件事实不符，不予支持。
关于焦点问题四，根据本案事实，刘书明将涉案房款交纳完毕之后，嘉帝公司即应当为刘书明开具发票，协助刘书明办理房屋所有权转移登记手续。嘉帝公司迟迟不为刘书明开具发票，存在违约行为。刘书明所承诺的两年内前来交纳专项维修资金、契税及确权抵押相关费用，是在拥有发票后而办理不动产登记手续中所需的支出，嘉帝公司开具发票与刘书明交纳上述费用无关。嘉帝公司以刘书明未交专项维修资金、契税及确权抵押相关费用为由，主张享有先履行抗辩权，于法无据。由于嘉帝公司未开具发票，造成刘书明无法完成房屋所有权转移登记手续，不能取得不动产权证书，导致办证迟延，本案存在逾期办证的事实。依照商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，嘉帝公司应当承担违约责任。一审法院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，符合司法解释的规定。嘉帝公司主张不应承担逾期办证违约金，与法相悖，不予支持。
综上所述，嘉帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7420元，由山东嘉帝置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李政远
审判员 孙中海
审判员 杨丽娜
二〇一七年九月十二日
书记员 马馥君