重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第01398号
上诉人（原审被告）邓春晓。
被上诉人（原审原告）重庆两江房地产有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道70号14幢1楼4-1-1-1号，组织机构代码66641104-1。
法定代表人汪世忠，总经理。
委托代理人徐建成。
上诉人重庆两江房地产有限公司（以下简称“两江公司”）因与被上诉人邓春晓商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第04552号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2010年2月11日，邓春晓与两江公司签订房屋买卖合同及补充协议约定：乙方（邓春晓）购买甲方（两江公司）开发建设的3-1号房屋，总成交金额407961元；在本商品房实际交付使用之日起60日内，乙方委托甲方向房屋所在地土地房屋登记机构代办权属登记手续并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，自约定提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金。嗣后，邓春晓按约履行付款义务，两江公司于2011年11月12日交房后，至今未提交办理3-1号房屋房地产权转移登记申请及取得登记受理单，邓春晓遂向法院提起诉讼。
邓春晓一审诉称，我与两江公司于2010年2月11日签订《重庆市商品房买卖合同书》（以下简称“房屋买卖合同”），约定邓春晓购买两江公司开发的位于重庆市巴南区3-1号房屋（以下简称“3-1号房屋”）。我已付清房款407961元，两江公司于2011年11月12日交房后，未按约定履行转移房屋产权的义务，我至今未取得3-1号房屋的房地产权证，两江公司应承担违约责任。现诉请两江公司于判决生效后办理3-1号房屋产权转移登记至邓春晓名下，并以购房总款为基数年利率9%的（按人民银行贷款基准利率6%上浮50%计）标准支付邓春晓自2012年2月10日至起诉之日2013年6月28日的逾期取得房地产权证违约金5.09万元。
两江公司一审辩称，涉案房至今未办理房地产权证书系邓春晓未提供完整办证资料所致，且合同已约定按日万分之0.5的的违约金标准，邓春晓以9%的年利率主张违约金不应支持。故请驳回其诉请。
一审认为，邓春晓与两江公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和法规的效力性强制性规定，合法有效。根据约定，两江公司系向土地房屋登记机构申请办理涉案房屋房地产权证的义务主体，其未举示至今未取得房地产权证系邓春晓怠于递交办证资料或不可归责于两江公司的相关证据，应承担举证不能的后果即承担至今未取得房地产权证的违约责任。据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权履证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，两江公司应承担房屋交付60日之次日即2012年1月11日至起诉之日2013年6月28日违约责任。鉴于邓春晓主张自2012年2月10日起算两江公司的违约责任系对其权利放弃，予以支持。两江公司至今未办理诉争房产权转移登记，据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，还应承担继续办理该房产权转移登记的义务。邓春晓未举示因两江公司逾期办理房地产权登记所致的实际损失额，其诉请以9%的年利率计算违约金的主张，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、重庆两江房地产有限公司支付邓春晓以407961元为基数自2012年2月10日至2013年6月28日期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期取得重庆市巴南区3-1号房地产权证违约金；二、重庆两江房地产有限公司于本判决生效之日起5日向重庆市巴南区3-1号房屋所在地的土地房屋登记机构提交此房屋房地产权转移登记至邓春晓名下的资料并取得登记受理单；三、驳回邓春晓的其他诉讼请求。上述第一项，限本判决生效之日起5日内履行完毕，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，由重庆两江房地产有限公司承担。
两江公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人在合同中对逾期办证违约金进行了明确约定，即按日支付房价款万分之0.5的违约金，一审却以双方未明确约定或损失数额难以确定为由适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定，判令上诉人按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，属适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法予以改判。
邓春晓二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。
本院二审补充查明：2012年2月13日，被上诉人邓春晓与案外人刘建国签订《房地产买卖及经纪合同》，将讼争房屋出售给案外人刘建国，约定房屋余款18万元在讼争房屋转移过户当日支付。现讼争房屋已由被上诉人交付案外人刘建国使用，但因被上诉人至今未取得房屋产权证而无法办理过户手续导致仍未取得房屋余款18万元。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实无异。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。现被上诉人按约履行了付款义务，而被上诉人却未按约履行办证义务，应承担相应违约责任。在具体违约责任的确定上，双方合同中虽然明确约定每日按已付房价款万分之0.5计算逾期办证违约金，但根据二审查明的事实，因上诉人未履行办证义务，导致被上诉人无法向案外人履行过户义务而无法取得房屋出售余款18万元，客观上对被上诉人造成了实际损失，且该损失明显超过双方合同约定的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被上诉人要求调整，符合法律规定，结合被上诉人的实际损失情况，本院酌情调整违约金至每日按已付房价款万分之一，一审按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以调整过高，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。基于二审审理中出现的新证据和事实，本院对一审判决予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第04552号民事判决第二项；
二、变更重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第04552号民事判决第一项为“重庆两江房地产有限公司以407961元为基数，按日万分之一支付邓春晓2012年2月10日至2013年6月28日期间的逾期办证违约金”；
三、撤销重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第04552号民事判决第三项；
四、驳回邓春晓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费535元，二审案件受理费1070元，合计1605元，由上诉人重庆两江房地产有限公司承担1000元，由被上诉人邓春晓承担605元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一四年五月七日
书 记 员 张坤