湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0811民初433号
原告:袁芳，女，汉族，住广东省湛江市霞山区，
委托代理人：刘刚，男，汉族，住广东省湛江市霞山区，系原告袁芳的丈夫。
被告荣盛广东房地产开发有限公司。
法定代表人：林琴，总经理。
原告袁芳诉被告荣盛广东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告袁芳及其诉讼委托代理人刘刚到庭参加诉讼。被告荣盛广东房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由缺席庭审。本案现已审理终结。
原告起诉称，2012年6月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201202745）。合同约定，别个将湛江市麻章区瑞云北路郦都商住小区26号27号楼702房售予原告，房款为367323元整。合同第八条第九条约定，被告应在2013年11月30日前，依照法律法规的规定，将验收合格商品房交付原告使用，逾期交付须按日向原告支付万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当通知原告办理交接手续，同时，被告须出示合同第八条规定的《验收合同证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日为原告办理权属登记，如不能在规定时间内办理权属登记证书，则被告按原告购房款的1%向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告交付了首期房款并办理了银行按揭支付余款，并预交了2013年12月1日至2014年2月28日物业管理费389元。2013年11月25日，被告在不具备交付的条件下谎称涉案房屋已符合交付条件并且同栋的其他业主也已经办理交接手续，要求原告在《房屋交付验收表》签名，原告经查看房屋内厨房、房门、玻璃、阳台、卫生间不符合条件，并且被告无法提供《验收合格证》《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，于是被告当时不同意签收。2016年3月，原告多方打听得知被告已于2014年2月27日办理验收合格备案手续。但截止起诉时，被告仍未为原告办理房屋产权登记手续。
综上，被告未按照国家法律规定和合同约定向原告交付房屋，已构成违约；被告未依照国家法律法规和合同的约定为原告办理权属登记证书，也属违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金、支付逾期办理房屋权属登记违约金、以及判令被告退回物业管理费等共计20000元；二、被告按照原告已付房款总额开具正式发票；三、被告在十五天之内为原告办理湛江市麻章区瑞云北路郦都商住小区26号27号楼702房的《房地产权证》；四、本案诉讼费由被告承担。
原告在举证期限内提交的证据有：证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告荣盛广东房地产开发有限公司的工商登记信息，证明被告诉讼主体适格；证据3、《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告之间的房屋买卖合同是原、被告双方真实意思表示；证据4、《收据》复印件三张（分别为2012年5月13日、2012年5月19日、2012年6月5日），证明原告按照合同向被告支付了房款；证据5、个人贷款支付凭证复印件；证明原告按照合同向被告支付了房款；证据6、《收据》复印件一张，证明被告已收取办证费800元；证据7、《收据》复印件一张（2013年11月25日），证明被告收取了2013年12月1日至2014年2月28日的物业管理费。原告当庭提交的证据有：证据8、原告袁芳与被告荣盛广东房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案证据目录，证明被告的证据所证明的事项应按照证据目录表所示。
被告经本院合法传唤，缺席本案庭审，庭后书面答辩称，原告关于请求支付逾期交房违约金、支付逾期办理房屋权属登记违约金以及要求被告退回物业管理费共计20000元，但原告在起诉中却没有明确两项违约金和要求退回的物业管理费各项具体数额为多少。因此，依法对上述请求应当驳回。原告已经于2013年11月25日收房，并装修入住，被告已经在合同约定的期限内交房，且原告在明知涉案房屋未取得《竣工验收备案表》的情况下收楼，证明已经接受房屋现实情况。原告主张支付逾期交房违约金没有事实依据，况且涉案房屋在2014年2月27日已经取得《竣工验收备案表》，原告直至2016年8月才起诉，该诉请已经过诉讼时效，丧失胜诉权。被告已为涉案房屋办理了房地产预告登记证明，并于2014年7月21日取得涉案房屋的《商品房产权权属证明书》，后因无法联系上原告而导致无法办理房屋所有权转移手续，导致原告尚未取得涉案房屋的房地产权证。被告于2014年7月根据《商品房买卖合同》中原告的电话号码158××××2063联系原告，但原告此时已经停止使用该号码（至今仍处于停止使用状态）。由原告起诉状中的联系电话号码186××××7568可知，原告确实没有告知被告已经更换电话号码的情况。根据广东省高院的相关指导意见，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内取得房屋权属证书的情况下，才需承担逾期办证的违约责任。被告已经取得涉案房屋的《商品房产权权属证明书》，后因无法联系上原告而导致无法为原告办理房屋所有权转移手续。因此，被告不应承担逾期办理房产权属登记违约金的责任。被告与物业管理公司是各自独立的两个法人。收取原告的物业管理费的主体是物业管理公司，而不是作为房地产开发公司的被告。因此，被告没有退还物业管理费的义务。
因被告已于2014年4月29日为原告开具了涉案房屋的购房发票，故原告无义务重复开具发票给原告。
综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告庭后提交的证据有：证据1、《业主文件/钥匙签收表》、《闭水使用证明》复印件，证明原告曾于2013年11月25日已经收房，在2016年8月起诉已经过诉讼时效；证据2、购房发票复印件，证明被告于2014年4月29日已经开具涉案房屋购房款的发票；证据3、《房地产预告登记证》、《商品房产权权属证明书》复印件，证明被告已经按合同履行办证义务，涉案商品房已具备办理所有权证转移到原告名下的条件。被告已按合同登记的电话联系方式联系被告签署相关手续，但联系不上原告。原告未取得涉案房屋的权属证书是由于其自身原因，并非被告违约；证据4、通讯登记表复印件，证明被告已经按合同履行办证义务，涉案商品房已具备办理所有权证转移到原告名下的条件。被告已按合同登记的电话联系方式联系被告签署相关手续，但联系不上原告。原告未取得涉案房屋的权属证书是由于其自身原因，并非被告违约；证据5、委托书、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记业务询问笔录，证明办理原告名下的房屋权属证书需原告亲自签署相关手续，被告方可帮原告办理，但因联系不上原告签署相关手续，导致被告无法继续帮原告办理房屋权属证书；而与原告同期的大部分业主在签署以上手续后，均已取得房屋权属证书。
经审理查明，2012年6月1日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.201202745）。合同第三条约定，原告购买被告位于湛江市××路××都××小区××楼××房；第四条约定总房款为367323元；第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和人民政府有关规定，将具备该商品房验收合同条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第十一条对房屋交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款给被告。2013年11月25日，在尚未取得《竣工验收备案表》的情况下，双方进行闭水试验和办理房屋交付。在庭审中，原告称房屋内厨房、房门、玻璃、阳台、卫生间不符合条件，且被告无法提供《验收合格证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告只在《房屋交付验收表》的初检验栏签字，但原告并未对此予以举证证实。原告在《业主文件/钥匙签收表》的“业主签收”一栏中签名确认，领取了房屋的钥匙。2014年2月27日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。2012年8月29日办理了商品房预告登记。
在诉讼中，被告对本案的诉讼时效提出抗辩，认为本案已超过法定诉讼时效。
另查明，原告主张被告赔偿物业管理费，但所提交的证据显示收取物业管理费的主体为廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司，没有证据证实被告收取其物业管理费的事实。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。合同约定被告应于2013年11月30日前将房屋交付房屋给原告。虽双方于2013年11月25日办理了房屋交付手续，但双方确认2014年2月27日涉案房屋办理了《工程竣工验收备案表》。被告在明知涉案房屋尚未符合合同第八条所约定的交付条件而通知原告接收房屋，被告对此存有主观过错，2013年11月25日的交房行为应属无效，故涉案房屋的交付时间不能认定为2013年11月25日，而应认定为具备交付条件的2014年2月27日。被告显然逾期交付房屋，依约定应当承担违约责任，但被告提出了诉讼时效的抗辩。合同约定被告应于2013年11月30日前将房屋交付房屋给原告，故本案的诉讼时效从2013年11月30日起计算二年，至2014年2月27日发生中断后重新起算二年，至2016年2月27日届满，原告于2016年8月15日提起本案的诉讼，显然超过了法定诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。”的规定，予以驳回原告的该诉请。
关于原告请求被告支付逾期办理房屋权属登记违约金的问题。合同约定被告应在商品房交付使用后360日内办理涉案房屋的产权登记备案，被告于2014年2月27日实际履行了交付义务，故被告依约应于2015年2月27日前办理登记备案手续。对于是否因原告的原因造成至今未能办理产权登记，被告未举证予以证实，应由被告负举证不利的法律后果。现涉案房屋仍未能办理产权登记，被告显然违约，依约应当承担支付违约金的民事责任。原告已足额支付的购房款367323元，被告应当支付逾期办理房屋权属登记违约金3673.23元（367323元×1%）。超出部分，本院不予支持。对于被告对该项请求提出的诉讼时效抗辩，显然不成立，故本院不予采信。
对于原告请求被告退还物业管理费389元的问题。原告提供的收据系廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司收取了管理费389元。廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司具有独立法人资格，故原告主张被告返还管理389元，显然被告主休不适格，故予以驳回。
对于原告请求被告按照原告已付购房款总额开具正式发票的问题。在本案诉讼中，被告提交的发票，证实被告收取原告的房款已经开具发票，原告主该诉请显然没有事实依据，予以驳回。至于发票的交付问题，原告可以到被告处领取，并办理相关领取手续。
对于原告请求被告为原告办理涉案房屋的《房地产权证》的问题。原、被告签订《商品房购房合同》，原告依约交付足额购房款，履行了买受人的义务；被告作为出卖人，应当依约将办理权属登记给原告，将应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案房屋的《房地产权证》。被告应尽的是协助办证义务，故原告主张被告在履行办理产权证的义务，实为协助办理产权登记的任务，即履行合同的附随义务。涉案房屋至今尚未办理产权登记，显然不当，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零二条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条的规定，判决如下：
一、限被告荣盛广东房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付逾期办理房屋权属登记违约金3673.23元给原告袁芳。
二、限被告荣盛广东房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十五日内协助原告袁芳办理湛江市麻章区瑞云北路郦都商住小区26号27号楼702房的《房地产权证》。
三、驳回原告袁芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原告负担100元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
［］
审判员 钟华翔
二〇一六年十一月十日
书记员 ＸＸ慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
第一百零二条第一款当事人因故意或重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》
第一百五十三条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。”