南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第1781号
原告尹俊。
被告蓝爱丽。
第三人南宁市旺角房地产咨询有限公司，住所地南宁市园湖路12-18号一楼铺面。
法定代表人高瑜。
原告尹俊与被告蓝爱丽、第三人南宁市旺角房地产咨询有限公司（以下简称“旺角公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告尹俊、被告蓝爱丽到庭参加诉讼。第三人旺角公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告尹俊诉称：2013年3月24日，原告经第三人介绍，向被告购买南宁市秀安路X-
X号棕榈湾X栋2单元2401号房（以下简称“2401号房”），并与被告、第三人签订《房屋买卖及居间合约》。合同约定房屋总价为27.8万元，其中7.8万元为首付款，20万元通过银行按揭贷款的方式给付，被告交房前应将房产所欠缴的各项费用结清。2013年8月1日，原告向被告支付全部购房款28万元，被告于当日将2401号房钥匙交付原告。原告入住后发现，被告并未结清2013年6月至8月的水电费，也没有结清房屋交付前的物业费，已构成违约。
为此，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金41920（利息计算方式为：以27.8万元为基数，自2013年8月1日计算至2014年8月12日，按每日万分之四计算）；二、被告向原告支付2401号房于2013年6月至8月期间产生的水电费及2010年11月1日至2014年6月19日期间产生的物业费共计2477.5元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告蓝爱丽辩称：一、原告于2013年8月1日获取20万元银行按揭贷款并将该款支付给被告，被告于当日即将房屋交付原告，被告不存在逾期交房的违约行为，因此，无须承担逾期交房的违约金。二、因水电费采用每两月查看一次读数的方式支付，被告向原告交付的时候尚未到2013年8月中旬读数的时日，因此，被告当时无法确定水电费的具体数额，现被告愿意根据实际产生的水电费数额承担2013年6至8月期间的水电费。至于物业费，被告并非有意不去缴纳，只是该房屋亦是被告于2011年2月左右从案外人覃某处购买，覃某在交房的时候即有部分物业费未给付，因覃某经济困难，被告对此也未催讨。在原告向被告购房时，被告已催讨覃某补交相应物业费，覃某亦于2014年9月11日补交了相应物业服务费、物业费滞纳金、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用共计2005.4元。因此，被告对物业费的拖欠并无过错，无须向原告支付物业费。
经审理查明：2013年3月25日，原告、被告及第三人签订《房屋买卖及居间合约》一份，约定由原告向被告购买2401号房，第三人提供相应居间服务。合同第二条约定购房款为27.8万元。合同第四条第4款约定：“卖方在交付物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业所欠缴之杂费（包括水电、燃气、物业管理费、物业维修基金、电话费及有线电视费等），否则视为卖方逾期交楼。”合同第五条第4款约定：“卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付违约金。买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。”合同签订后，原告分数次向被告支付了房屋首付款7.8万元，并在从银行获取20万元贷款后于2013年8月1日将该款支付被告，同日，被告将2401号房的钥匙交付原告。在被告将房屋交付原告占有使用前，2401号房产权已于2013年7月2日从被告名下转移登记至原告名下。
另查明：2401号房于2013年8月11日前产生的电费为102.96元，于2013年8月10日前产生的水费37.46元，前述费用已由原告在受领2401号房后缴纳。原、被告双方均确认2401号房所产生的水电费系每两个月根据仪表读数收取一次，2013年6月至8月的水电费通常在8月中旬收取。此外，被告庭审时主张在其将房屋交付原告使用时，确有部分年月的物业服务费用未缴纳，但该费用已于2014年9月11日由房屋原产权人覃某于2014年9月11日缴纳。原告在庭审时主张其支付了2013年8月1日至2014年7月31日的各项物业费用，但对于房屋交付前产生的物业费用，原告未有代缴行为。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人旺角公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
原告、被告及第三人签订的《房屋买卖及居间合约》出自各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并依法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。
关于违约金。《房屋买卖及居间合约》第四条第4款明确约定被告在出售房屋前应结清各项费用，否则视为逾期交房。因水电费系相关单位每两个月计数收取，在被告向原告交付房屋时，有各项物业服务费用未缴纳，直至2014年9月方行补交，因此，被告构成相关单位未对使用数额进行确认并向被告收取费用，被告因此未能结清水电费并不构成违约。但被告在向原告交付2401号房时，尚违约，应依法承担相应违约责任。被告主张物业费的欠缴行为系案外人覃某引起，该法律关系与原、被告间产生的法律关系并不同一，相互独立，并不影响被告在本案中违约行为的成立。现原告主张按照合同第五条第4款之约定，被告应支付4万余元的违约金，经查，被告已于2013年7月将房屋产权转移登记至原告名下，在原告支付全部购房款当天即将房屋交付原告占有使用，虽然被告未结清物业费之行为构成履行上的瑕疵，但原告的合同目的并未因此受到根本影响。并且，在本案中，原告主张的水电费、物业费欠缴金额为2000余元，即便以原告主张遭受的损失作为衡量依据，如被告因2000余元的欠费金额承担4万余的违约金，亦将显示公平。因此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情确定被告应向原告支付的违约金为3000元。
对于2013年6月至8月11日的电费102.96元、2013年6月至8月10日的水费37.46元，虽原告已于2013年8月1日受领2401号房，但因现已无法准确区分2013年8月1日后至水电表读数前原告使用的具体水电额度，本院酌情根据使用时间予以均分水电费，被告应承担的电费为87元（102.96元／72天＊61天），水费为88元（102.96元／71天＊61天），水电费合计为175元。对于物业费，因原告并未代被告向他人实际缴纳房产交付前的欠缴部分，其主张被告支付物业费用于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告蓝爱丽向原告尹俊支付违约金3000元；
二、被告蓝爱丽向原告尹俊支付水电费175元；
三、驳回原告尹俊的其他诉讼请求。
本案受理费910元（原告尹俊已预交），由原告尹俊负担110元，被告蓝爱丽负担800元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 李秉鸿
人民陪审员 黎细石
二〇一四年十一月六日
书 记 员 唐 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。