宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终895号
上诉人（原审被告）：任锁柱，男，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审原告）：中卫市中达物业服务有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：张学忠，该公司经理。
委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人任锁柱因与被上诉人中卫市中达物业服务有限责任公司（以下简称中达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1661号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月23日受理后依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，上诉人任锁柱，被上诉人中达物业公司的委托诉讼代理人蔺化平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任锁柱上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中达物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.中达物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。中达物业公司服务存在严重的瑕疵，主要表现在公共区域的环境卫生方面，此外还存在下列问题：（1）不公开物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用情况。南街村、西部宾馆、国土资源局、技术监督局四个单位缴纳的暖气、入网费和维修资金共计柒拾万柒仟元，对外停车收费、营业房、自行车棚收费从未公开公布。为此小区31位业主于2016年6月27日共同向信访局进行了情况反映。物业公司违反了该规定，侵犯了任锁柱的知情权，应当承担违约责任。（2）普遍乱占道路现象存在极大的安全隐患。《物业管理条例》第五十条第一项规定业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益。小区人行道（消防通道）共宽5.9米，物业占用人行道停车收费，停车占用2.6米，仅剩3.3米道路供汽车、摩托车、电动车、自行车、行人行驶。小区道路属全体业主共有，物业单位占用共用道路私自收费的行为，不仅严重损害了全体业主的利益，违反此项规定，应当承担违约责任。（3）未按规定收费。一审中中达物业公司提交中卫市物价局（2014）20号文件中规定物业费为每月0.45元m2属实，但物价局又发了《关于调整规范沙坡头物业服务收费政策的通知》，明确写到“中山小区物业服务收费标准应在0.45元/m2/月的基础上下调20%，即0.36元/m2/月”，并于2014年6月1日执行，但中山小区物业仍按调整前的0.45元/m2/收物业费。2.一审中任锁柱列举了物业管理服务存在的诸多问题，并提交了5张照片，证明小区卫生服务差的事实。小区是合家居住的场所，脏乱的卫生环境，乱收费等种种问题得不到实质的解决，于法于理都不能按时交物业费，一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度过低。综上，一审判决事实不清，请二审法院在查明事实的基础上支持任锁柱的上诉请求。
中达物业公司针对任锁柱的上诉请求答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.中达物业公司一直按照物业服务的基本规定管理和从事物业服务合同，不存在不妥当的地方。2.关于任锁柱所述楼上渗水的问题，不属于物业公司的管理范畴，物业公司的管理范围仅限于小区内共用部位的卫生以及设施的维护，不能深入到业主的具有一定私密性的范围，任锁柱应当找具体侵权人维权。
中达物业公司一审诉讼请求：1.判令任锁柱交纳所欠物业费1191.60元，其中2013年欠275元（按每月每平方米0.30元计算，房屋面积为76.43平方米）、2014年欠366.80元（按每月每平方米0.40元计算）、2015年物业费欠366.80元（按每月每平方米0.40元计算）、2016年物业费欠6个月183元（按每月每平方米0.40元计算）；2.本案诉讼费用由任锁柱负担。
一审法院审理查明：中达物业公司是依法成立的物业服务公司，为中卫市沙坡头区中山小区提供物业服务。任锁柱系中卫市沙坡头区中山小区6号楼2单元202室房屋的业主，房屋建筑面积为76.43平方米。中达物业公司收取物业服务费的标准按中卫市物价局文件的规定，以每户业主房屋的建筑面积计收。2011年，中卫市物价局作出卫价发（2011）19号文件，确定中山小区的物业服务等级为三级，收费标准为每月每平方米0.30元，该文件自2011年10月1日起执行。2014年5月26日，中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫价发（2014）20号文件，调整了中卫市各住宅小区物业服务费的收费标准，其中将三级住宅的收费标准调整为每月每平方米0.45元。2016年7月，任锁柱所住楼层的3楼住户水管漏水，对楼下住户造成不便，任锁柱当时向中达物业公司申报要求处理，中达物业公司认为，其对漏水问题没有处理的义务，任锁柱应当向楼上漏水的住户主张相关权利。
2014年7月4日，中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫建住发（2014）87号文件，确定中山小区的等级为三级。2013年，按每月每平方米0.30元计算，任锁柱欠中达物业公司物业费275元未付。2014年，按每月每平方米0.40元计算，任锁柱欠中达物业公司物业费366.80元未付。2015年，按每月每平方米0.40元计算，任锁柱欠中达物业公司物业费366.80元未付。2016年1月至6月，按每月每平方米0.40元计算，任锁柱欠中达物业公司物业费183元未付。为此，中达物业公司诉至法院。
一审法院认为：中达物业公司与任锁柱虽未签订物业服务合同，但中达物业公司自2005年起向中山小区提供物业服务，与任锁柱形成了事实上的物业服务合同关系。中达物业公司已向任锁柱提供物业服务，任锁柱应当承担交纳物业服务费的义务，中达物业公司要求任锁柱交纳2013年的物业服务费275元、2014年的物业服务费366.80元、2015年的物业服务费366.80元，其收费标准符合中卫市物价局规定的标准，且任锁柱对收费标准无异议，中达物业公司的该项诉讼请求成立，予以支持。中达物业公司要求任锁柱支付2016年1月至6月期间的物业服务费183元，从庭审中双方当事人的陈述来看，2016年7月，任锁柱所住房屋的3楼漏水，任锁柱向中达物业公司反映情况要求处理，中达物业公司在庭审中认为其对漏水没有处理义务。根据诚实信用原则，物业服务企业在发现业主的相关设施需要维修、维护时，有义务采取相应的维修、维护措施，中达物业公司发现住户存在漏水后未履行维护、维修义务，导致漏水问题对其他业主造成了影响，应承担相应的民事责任，对中达物业公司要求任锁柱交纳2016年1月至6月期间的物业费183元的诉讼请、
求不予支持。任锁柱以中达物业公司提供物业服务未达到所期望的卫生条件为由提出抗辩，但其提供的证据没有其他证据相印证，不足以证明其主张，对其抗辩理由不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款之规定，判决：1.任锁柱于判决生效之日起五日内向中达物业公司交纳2013年至2015年期间的物业费1008.60元；2.驳回中达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由中达物业公司负担4元，任锁柱负担21元。
依据各方当事人一、二审陈述及确认效力的证据，二审确认一审查明的事实。
本院认为：对于任锁柱提出物业公司未按规定收取物业服务费的上诉意见，2014年7月4日，中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫建住发（2014）87号文件，确定中山小区的等级为三级，按照中卫市物价局和中卫市住房和城乡建设局联合发出卫价发（2014）20号文件规定，三级物业服务等级的综合服务收费标准为每月0.45元/㎡，任锁柱虽提出物价局下发了《关于调整规范沙坡头物业服务收费政策的通知》,调整了中山小区的物业收费标准，但未提供相应的证据予以证实，应按照卫价发（2014）20号文件确定的标准向物业公司交纳物业服务费。
卫价发（2014）20号文件自2014年6月1日起开始实施，中达物业公司要求任锁柱自2014年1月1日至2014年5月30日按照此标准交纳物业费的请求无法律依据，2014年1月1日至2014年5月30日仍应按照2013年的收费标准进行收费；2014年6月1日至2016年6月30日的物业服务费，中达物业公司自愿按照每月0.40元/㎡的标准收取，该主张未超过相关收费标准，应按照其主张确定任锁柱应交的物业服务费金额。
对于任锁柱提出物业公司未尽到物业服务职责，其不应交纳物业服务费的上诉意见，《中卫市物业服务收费管理实施细则（暂行）》第五条一款一项规定：“综合性物业服务收费是指物业服务企业对物业管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护及房屋共用部位、共用设施设备、相关场地的日常使用管理和维护保养等提供服务所收取的费用。服务内容包括：1.物业管理区域内道路、公共走廊、楼道、通道的清扫保洁，上下水管的清理，化粪池的清理以及生活垃圾的收集、清运；2.物业管理区域内公共绿地、花草树木的定期修剪、喷药、浇水等养护管理；3.配备专职人员执勤巡逻，维护物业管理区域内正常的生活秩序和公共秩序，协助有关部门做好管理区域内的安全防控工作；4.物业管理区域内户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等房屋共用部位，共用下水管道、落水管、电梯、天线、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、停车场、车库、公益性文体设施等共用设施设备的维修、养护、管理，不包括上述设备的大修、中修和更新、改造；5.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；6.接受业主委托的其他公共性服务内容”。任锁柱提出物业公司未完全履行物业服务职责包含以下四个问题：1.物业公司未按照规定公布相关的财务支出明细；2.物业公司未按照规定清扫楼道及道路、管理维护公共绿地；3.物业公司未按照规定维护公益性文体设施；4.物业公司非法占用通行道路停车。对于其提出的问题1，按照物业管理的相关法律规定，物业公司应定期向业主公布相关资金及场地使用情况，物业公司如未履行以上职责，业主有权要求其履行，但业主以物业公司未履行公开义务作为拒交物业费的抗辩理由无法律依据，不应支持；对于问题2，依据任锁柱一审提供的照片结合本院实地查看情况及物业公司自认的事实，能够确认中山小区任锁柱所居住的单元内存在楼梯扶手未按规定清洁、小区草坪未及时维护的事实，因中达物业公司未尽到物业服务职责，应酌情扣减相关物业服务费；对于问题3，中达物业公司认可其未对小区内的健身器材进行保养维护，并认为其不负有此项义务，该意见于法无据，对该部分的物业服务费亦应做相应扣减；对于问题4，依据双方陈述中山小区内存在占用道路停车的问题，但所停放车辆并非物业公司所有，因中山小区系老小区，小区内的停车位无法完全满足业主的停放需求，物业公司占用道路一侧划定了停车位，物业公司收取的泊车费应按照规定补充专项资金，用于服务全体业主，业主对于该项资金的使用情况具有监督权，在道路上划定停车位是为了满足业主的需要，任锁柱以物业公司在道路上划定停车位为由拒交物业费的意见无法律依据，不应支持，但任锁柱对于物业公司如何使用泊位费具有知情、监督权，物业公司应履行告知义务。综合以上意见，物业公司未能完全履行其服务职责，应适当扣减部分物业服务费，结合物业服务的项目范围及各项服务的服务频率，本院酌情认定任锁柱按照80%的比例向中达物业公司交纳物业服务费。2013年1至2014年5月任锁柱应交纳物业服务费为389.79元；2014年6月至2015年12月任锁柱应交纳的物业服务费为580.87元；2016年1至6月的物业服务费按照一审判决认定的事实，中达物业公司未对任锁柱楼上住户漏水问题及时处置，造成任锁柱房屋受损，任锁柱不应交纳此期间的物业服务费，中达物业公司对此无异议，本院对于此处理意见予以维持；据此，任锁柱欠付的物业服务费为970.66元，因物业公司未能完全履行物业服务职责，任锁柱实际应付的物业服务费为776.53元。
综上，任锁柱的部分上诉理由成立，应予支持。一审认定部分事实不清，判决结果不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初第1661号民事判决；
二、任锁柱于本判决生效之日起五日内向中卫市中达物业服务有限责任公司交纳2013年至2016年6月期间的物业费776.53元；
三、驳回中卫市中达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由中卫市中达物业服务有限责任公司负担7元，由任锁柱负担18元；二审案件受理费50元，由中卫市中达物业服务有限责任公司14元，由任锁柱负担36元。
本判决为终审判决。
审判长 张瑞花
审判员 李 娟
审判员 董 瑶
二〇一六年十二月二十三日
书记员 李江宁
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。