广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第164号
原告：东莞市厚街经济发展总公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘淦芳，系总经理。
委托代理人：成文环，广东凯略律师事务所律师。
委托代理人：黄世昌，广东凯略律师事务所律师。
被告：广东冠美装饰设计有限公司。住所地：东莞市厚街镇。
法定代表人：张旭初，系总经理。
委托代理人：王忠明，北京市首创（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：谭利兰，北京市首创（东莞）律师事务所实习律师。
原告东莞市厚街经济发展总公司（简称厚街经济发展总公司）诉被告广东冠美装饰设计有限公司（简称冠美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序审判，并于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告厚街经济发展总公司的委托代理人成文环、黄世昌到庭参加了诉讼，被告冠美公司的委托代理人王忠明、谭利兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厚街经济发展总公司诉称：2010年11月28日，原告与东莞市厚街金泰丰家具厂（以下简称“金泰丰厂”）签署《厂房租赁合同》，约定由金泰丰厂承租原告位于厚街镇将军岭工业区厂房、宿舍及饭堂等配套建筑物，租赁期限自2010年12月1日至2022年9月30日止，在承租期内水电、排污等费用均由金泰丰厂承担，金泰丰厂应按时缴纳。合同还约定2011年2月1日至2016年1月期间每月租金为122264.00元，金泰丰厂须每月5日前结清当月租金，如逾期支付租金的，应按照每日千分之一向原告支付逾期违约金。2014年1月23日，原告、被告及金泰丰厂签署《三方协议书》，约定金泰丰厂将上述《厂房租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告，并约定自2014年2月1日起，被告作为新的承租方承继金泰丰厂在《厂房租赁合同》项下的所有权利和义务，并继续履行与原告间的租赁合同。签署上述《三方协议书》后，被告已作为承租方实际履行《厂房租赁合同》的内容。然，被告自2014年9月起拖欠原告的租金、水电费、排污费等费用，虽经原告催促，被告至今尚未支付。原告认为，被告拖欠超过两个月的租金及水电费、排污费等费用的行为，严重损害了原告的合法权益，已构成严重违约。根据《厂房租赁合同》第四条第2款第1项之约定，原告有权解除与被告的租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及《厂房租赁合同》第五条之约定，原告、被告的租赁合同关系解除后，原告有权要求被告清偿所有欠款及垫付费用、支付违约金、交还全部租赁物及赔偿损失等。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、被告立即退场并将位于厚街镇将军岭工业区的全部租赁物交还原告；3、被告向原告支付租金（自2014年9月1日起计至被告退还全部租赁物之日止，暂计至2014年12月31日为489056.00元）；4、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（分别以每月欠付租金为基数，按照每日千分之一的标准，自被告每月租金欠付之日起分别计至全部租金清偿之日止，暂计至2014年12月31日为31421.84元）；5、被告向原告支付代为垫付之每月水费、电费及污水处理费（以每月实际垫付之费用为准计至全部租赁物返还之日止，暂计至2014年11月30日，已垫付水费3308.00元、电费19761.10元、污水处理费2532.40元，合计25601.50元）；6、被告承担本案全部诉讼费用。
被告冠美公司辩称：1.在2013年7月22日，金泰丰公司已经注销了，故本案的三方协议应是无效的，该协议签订于2014年1月24日，此时金泰丰已经注销长达半年，故其无资格签订协议，而且金泰丰与原告签订协议时隐瞒了注销事实；2.金泰丰虽然注销，但在经营过程中因为其他原因在2014年10月被法院查封，从查封之日起，被告再无经营，人员也解散了，被告认为从查封之日起，原告不应再请求租金，在签订三方协议时，金泰丰向原告交付250000元押金，原始的租赁合同中第三条第七项有明确约定，故押金应抵扣租金或返还被告。
本院经审理查明：原告厚街经济发展总公司与案外人东莞市厚街金泰丰家具厂（以下简称金泰丰厂）于2010年11月28日签订一份厂房租赁合同，约定由金泰丰厂租赁原告名下位于厚街镇将军岭工业区建筑面积为14384㎡的厂房、宿舍及饭堂等配套建筑，其中三层厂房一座面积为8178㎡、六层宿舍一座及饭堂为6190㎡、门卫室为16㎡，租赁期限从2010年12月1日至2022年9月30日，租金每月为122264元，当月租金在当月5日前结清，租金从2016年2月1日起每月递增至128377元；金泰丰厂应支付250000元为押金，如本合同期满不再续约，则在金泰丰厂支付全部应付费用并搬离厂区后无息退还；如果金泰丰厂拒不支付租金或逾期交租逾2个月或违反本合同第三条第3、5、6款的约定，厚街经济发展总公司有权单方解除合同，并有权从押金中扣除相应的款项以补偿损失，且不足部分仍可再行求偿，对于逾期支付的租金可按照每日千分之一的标准计算逾期违约金直至厚街经济发展总公司提出解除合同为止。
上述合同签订后，厚街经济发展总公司、金泰丰厂、冠美公司又于2014年1月23日签订一份租赁合同承租方变更之三方协议书（以下简称三方协议），约定将2010年11月28日租赁合同中金泰丰公司的权利义务概括转让给冠美公司，新的租赁期限从2014年2月1日起计至2022年9月30日止，协议书有原、被告公司盖章，金泰丰厂处有盖公章及法定代表人方国安签名。在庭审中，原告确认收取了金泰丰厂的押金250000元，并在庭后提交了代理词及机读档案，显示金泰丰厂正如被告所述在2013年7月22日注销，但原告在代理词中认为三方协议由原金泰丰厂经营者方国安签名，应当是有效。
三方协议签订后，被告从2014年9月1日开始就没有向原告缴纳租金，之后涉案厂房内机器设备因为被告与他人的经济纠纷被查封，原告为减少损失于2015年2月5日将涉案厂房内的机器设备集中堆放至后面的仓库内，并由原告派人进行保管。原告认为，不清楚查封的具体时间，仓库虽然仅有一层，但也属于租赁合同的14384㎡范围内，故认为被告至今没有将租赁物完整交回给原告，并认为法院判决生效之日才为租赁物的交还之日，要求继续计算租金至租赁物交回之日止。被告同意解除租赁合同，但认为涉案厂房内设备因被告与他人的纠纷以及金泰丰厂与他人的纠纷导致从2014年10月份起被查封，被告也从查封后就遣散人员没有再经营，故从查封之日起视为交还给原告且不应再计算租金，且金泰丰厂的押金应可以抵扣被告所欠的租金。
原告缴纳了涉案租赁物2014年11月1日至2014年12月1日的电费19761.1元，2014年11月的水费3308元，2014年11月的污水处理费及垃圾处理费2532.4元。另涉案租赁物于2001年取得建设工程规划许可证。涉案起诉状副本于2015年2月8日送达。
以上事实，有原告提供的建设用地批准书、建设用地规划许可、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证书、厂房租赁合同、租赁合同承租方变更之三方协议、工行业务回单、租金收据、电费发票、水费发票、污水及垃圾处理费票据及本院一审庭审笔录、当事人陈述为证。
本院认为：案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，案涉房屋可用于出租用途。另三方协议中的金泰丰厂虽然已经注销，但其经营者方国华仍有权对金泰丰厂注销后的债权债务进行处理，其在协议中同意由被告概括继承金泰丰厂在原租赁合同中的权利义务，故该三方协议为有效协议，被告当然取得租赁合同项下的乙方权利义务，并有权主张押金的抵扣。
现被告从2014年9月起就未向原告缴纳租金，之后涉案厂房内设备被查封，至少也是因为被告与他人的纠纷导致，故查封后的租赁物租金仍应由被告承担。现双方均确认涉案厂房内的机器设备在2015年2月5日集中堆放于之后的仓库内，但该仓库仅为一层，且原告也无证据证明原租赁合同的14384㎡内有包含该一层仓库，故原告应承担举证不能的不利后果，本院认定该一层仓库并不包含在涉案租赁合同的范围内，并认定从2015年2月5日起原告已经取回了涉案租赁物的控制权。
原告起诉要求解除合同，起诉状副本于2015年2月8日送达给被告，而原告的集中堆放申请系发生在被告收到起诉状前，且原告最终在2015年2月5日就取回了租赁物的控制权，应当视为原告以实际行动解除了与被告之间的租赁合同关系，本院认定合同正式解除的时间为2015年2月5日，并认定解除之后不应再行计算租金。综上，被告应当从2014年9月初向原告支付拖欠租金至合同解除之日，为633152.86元［（122264元／月×5个月）＋（122264元÷28天×5天）］。另因被告当庭提出押金的抵扣，故与押金250000元抵扣后，被告仍需支付383152.86元。
至于逾期租金违约金，因押金抵扣租金的效果自被告提出抵扣之时方才产生，故抵扣之前的250000元租金的违约金应计至提出抵扣之日止，剩余未抵扣的租金部分按合同约定计算。现合同明确约定所有租金违约金均按照日千分之一计至甲方提出解除合同之日止，即起诉之日，属当事人真实意思表示，故本院予以确认，并认定每月拖欠的租金应从当月6日起按照日千分之一计至2014年12月25日止，同时起诉之后的租金则无需计算违约金，即2014年9月的租金违约金以122264元为本金从2014年9月6日起计算，2014年10月的租金违约金以122264元为本金从2014年10月6日起计算，2014年11月的租金违约金以122264元为本金从2014年11月6日起计算，2014年12月的租金违约金以122264元为本金从2014年12月6日起计算，均按日千分之一计至2014年12月25日止。
另原告缴纳了涉案租赁物2014年11月1日至2014年12月1日的电费19761.1元，2014年11月的水费3308元，2014年11月的污水处理费及垃圾处理费2532.4元，而直至2015年2月前，涉案厂房内堆放的为被告的机器设备，按常理，上述水电费应由场地使用者即被告承担，总计为25601.5元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市厚街经济发展总公司与被告广东冠美装饰设计有限公司之间的租赁关系于2015年2月5日解除；
二、被告广东冠美装饰设计有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市厚街经济发展总公司支付租金383152.86元；
三、被告广东冠美装饰设计有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市厚街经济发展总公司支付租金违约金，其中2014年9月的租金违约金以122264元为本金从2014年9月6日起计算，2014年10月的租金违约金以122264元为本金从2014年10月6日起计算，2014年11月的租金违约金以122264元为本金从2014年11月6日起计算，2014年12月的租金违约金以122264元为本金从2014年12月6日起计算，均按日千分之一计至2014年12月25日止；
四、被告广东冠美装饰设计有限公司于本判决生效之日起三日内向原告东莞市厚街经济发展总公司支付水电费、垃圾处理费及污水处理费共25601.5元；
五、驳回原告东莞市厚街经济发展总公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4630元，原告已预交，由原告东莞市厚街经济发展总公司承担1230元，由被告广东冠美装饰设计有限公司承担3400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 超
二〇一五年三月十七日
书 记 员 陈雯榆
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