安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终1145号
上诉人（原审原告）：曹保卫，男，1971年1月7日出生，汉族，住安徽省宿州市。
委托诉讼代理人：昌秀云（系曹保卫之妻），女，1971年9月25日出生，汉族，现住安徽省宿州市。
委托诉讼代理人：韩斌，安徽安康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓友兰，女，1938年5月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。
原审第三人：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路城隍庙内。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李运銮，男，该公司员工。
上诉人曹保卫因与被上诉人邓友兰、原审第三人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）案外人执行异议纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6865号民事�决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹保卫及其委托诉讼代理人昌秀云、韩斌，被上诉人邓友兰的委托诉讼代理人周建，原审第三人宏利公司的委托诉讼代理人李运銮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曹保卫上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持曹保卫的诉讼请求。事实和理由：1.邓友兰与宏利公司之间系因民间借贷引起的金钱债权。2.一审已经查明，宏利公司于2011年3月3日将案涉房屋安置给曹保卫，而邓友兰在2015年才起诉宏利公司并申请查封案涉房屋。3.案涉房屋系曹保卫及其家人唯一居住用房，且从2013年一直实际居住至今。4.曹保卫于2013年9月12日已经付清全部购房款。5.房屋预售登记备案属于行政管理制度，不影响房屋买卖合同效力。综上，曹保卫对案涉房屋享有足以排除强制执行的民�权益，应当判决不得执行并确认该房屋归曹保卫所有。
邓友兰辩称，1.案涉房屋登记在宏利公司名下，案涉房产在查封时没有附加任何权利，该房屋还属于宏利公司。2.曹保卫购买房屋不能对抗法院的强制执行。
宏利公司述称，曹保卫与宏利公司之间签订的购房协议是真实的，曹保卫也实际占有该房屋。
曹保卫向一审法院起诉请求：1.判决停止对位于宿州市环城北路的欣意国际城1#北楼405室房产的执行，并解除对该房产的查封；2.确认欣意国际城1#北楼405室房产属曹保卫所有；3.诉讼费用由邓友兰承担。
一审法院认定事实：2006年4月20日，曹保卫作为乙方与宏利公司作为甲方签订了一份协议书，该协议载明：“乙方自愿购买甲方开发建设的宿州市城隍庙商城A区10#层东头住宅壹套，建筑面积约110㎡（暂定），单价1680元/㎡，计总房�人民币壹拾捌万肆仟捌佰元整（￥184800元），最终建筑面积以房产测绘面积为准，单价不变，房款多退少补，乙方首付人民币壹拾万元整，2006年4月20日付玖万元整十日内再付壹万元整，余款在上房拿钥匙前一次付清，如因甲方安置原因无法将该房屋交给乙方，则在二期房屋四层内安排，单价不变，乙方须对协议严格保密，否则甲方有权收回该房屋，退还乙方所缴房款”。2007年4月5日，曹保卫与宏利公司又签订了一份协议书，约定：宏利公司将宿州市城隍庙商城10号楼603室借给曹保卫使用；使用期限自2007年4月5日至城隍庙二期工程住宅交付日止。2011年3月3日，宏利公司作出《关于安置户曹保卫的安置办法》，将2006年4月20日协议书约定的安置房屋调整为涉案房屋即位于宿州市埇桥区环城北路欣意国际城北1#楼北楼405#，同年9月，曹保卫付清该房购房款并交齐综合服务费、装修垃圾清运费、水电户费，装修后曹保卫及其家人居住至今。现该房产仍在宏利公司名下，房屋编码为3413020103001500150405，曹保卫购买该房屋，未在相关部门进行商品房预售备案。2015年3月25日，本案邓友兰与宏利公司因民间借贷纠纷申请查封诉前财产保全，一审法院以（2015）宿埇民保字第99号民事裁定查封了涉案房屋。邓友兰于2015年4月15日起诉宏利公司，2015年5月25日，一审法院以（2015）宿埇民一初字第3637号民事调解书，确认宏利公司分两期偿还邓友兰借款本金50万元及利息等，宏利公司首期未按期履行，邓友兰申请执行，一审法院于2016年3月21日作出（2015）埇执字第2758号执行裁定，拍卖涉案房屋。2016年5月4日，曹保卫提出书面异议，请求立即中止对涉案房产的执行，一审法院（2016）皖1302执异44号民事裁定书以曹保卫未提供非因自身原因未办理过户登记的证据�由驳回曹保卫的执行异议。一审法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案曹保卫虽与宏利公司签订了房屋买卖协议并已交付房款，因其未在相关部门进行房屋预售备案，且该房产现仍登记在宏利公司名下，曹保卫未提供证据证明其对涉案房屋享有所有权，故涉案房屋仍属宏利公司所有。邓友兰作为宏利公司的债权人，依据生效的裁判文书申请对已查封的涉案房屋予以执行，符合有关法律规定。因此对曹保卫请求判决停止对位于宿州市环城北路的欣意国际城1#北楼405室房产的执行，并解除对该房的查封；确认欣意国际城1#北楼405室房产属曹保卫所有的诉讼请求，因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回曹保卫的诉讼请求。一审案件受理费5490元，由曹保卫负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：曹保卫提供的中国工商银行宿州分行银行转账记录，以证明其已经支付全部房款，邓友兰、宏利公司对该证据的真实性均无异议，对其真实性予以确认。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封�前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邓友兰与宏利公司之间系因民间借贷引起的金钱债权；其次，曹保卫作为买受人于2006年4月20日与作为房地产开发企业的宏利公司签订了书面协议，该协议对房屋的具体位置、面积、单价、总价计算方式等内容进行了约定，系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规关于无效合同的规定，应为有效合同，而邓友兰因与宏利公司因民间借贷于2015年3月25日申请对案涉房产诉前财产保全，一审法院以（2015）宿埇民保字第99号民事裁定查封了涉案房屋并于2016年3月21日作出（2015）埇执字第2758号执行裁定拍卖涉案房屋，故，曹保卫符合已于一审法院查封案涉房产之前与宏利公司签订合法有效的书面买卖合同的条件；最后，2013年9月曹保卫交清了房款及其他费用并上房居住至今，且案涉房屋系曹保卫及其家人的唯一居住房屋。故，曹保卫对案涉房屋享有的权利具有排除执行的效力，能够阻却对案涉房屋的执行，曹保卫上诉要求停止对案涉房屋执行的理由成立，本院予以支持。关于曹保卫要求确认欣意国际城1#北楼405室房产属其所有的请求，虽曹保卫对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，但不动产物权的变动应以登记为准，在案涉房屋办理物权转移前，曹保卫所享有的相关权利性质仍为债权，曹保卫可依据相关法律规定及其与宏利公司合同约定向宏利公司要求协助办理相关权利登记，对其要求确认案涉房屋属其所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，曹保卫上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉�解释》第三百一十二条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初6865号民事判决；
二、不得对位于宿州市环城北路欣意国际城1#北楼405房产执行；
三、驳回曹保卫其他诉讼请求。
一审案件受理费5490元，二审案件受理费5490元，均由安徽宏利房地产开发有限公司负担。
安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302执异44号执行裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 杨俊举
审判员 李 震
二〇一八年六月六日
书记员 刘 敏
附：本案适用相关法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和�民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审�民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。