文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初20311号原告深圳市百佳华百货有限公司。法定代表人庄小雄。委托代理人段志升，广东鹏港律师事务所律师。被告代兵，男。委托代理人曹俊浪，广东法广律师事务所律师。委托代理人文梓炜，广东法广律师事务所实习律师。原告深圳市百佳华百货有限公司与被告代兵租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、判决确认原、被告双方于2015年签订的《深圳市百佳华百货商铺租赁合同》及补充协议于2016年8月15日解除；2、判决被告向原告支付拖欠的租金、电费合计451443元及违约金758元(暂计算至2016年8月15日起，实际应计算至付清之日止）；3、判决原告不予退还被告保证金50000元（以上第1至3项合计人民币95904.43元）；4、判决被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人段志升和被告委托代理人曹俊浪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月15日，被告就位于深圳市宝安区松岗街道松岗路段293号松岗店商场1楼C1-J07号商铺与原告签署了自2015年9月15日起至2017年9月14日止的《深圳市百佳华百货有限公司商铺租赁合同》（以下筒称租赁合同）。2015年11月4日，原、被告双方就租赁合同签署补充协议，补充协议将租赁合同中面积由97平方米变更为90平方米、租金由每月19400元变更为18000元，管理费由每月3492元变更为3240元。水费6元/吨、电费1.45元/度。根据原、被告签署的租赁合同及补充协议约定，被告应于每月8日前向原告支付清当月的租金、管理费、上个月的水电费。自2016年7月份开始，被告开始拖欠租金、管理费用、水电费用。原告于2016年7月25日、28日、8月15日通过发函向被告追讨拖欠的费用、迟延支付违约金，但被告至今还是未支付。另根据租赁合同第14.4及14.4.5之约定，因被告有拖欠租金约情形，原告有权不予以退还被告履约保证金。综上所述，原告特向贵院提起诉讼,请求判决支持原告诉讼请求。被告口头答辩如下：1、原告第一项诉求不予认可。我方已于2016年7月27日向原告发函通知原告双方的租赁关系已在2016年7月31日解除，解除原因是原告违约。2、第二项诉求的租金和电费，我们暂停支付2016年6月、7月的租金，是因原告的违约行为至今未改善，所以我们没有给付租金。双方在2016年7月已解除合同，但原告不让我们搬厂。3、我们不认可不退还保证金的要求。原告违约使我们在2016年7月通知，2016年7月31日解除合同。另，至今我们没有看到原告的报建或规划手续，因此我方认为该租赁物是违建，保证金应退还我们。经审理查明：2015年9月15日，原、被告签订《深圳市百佳华百货有限公司商铺租赁合同》（以下筒称租赁合同）,约定由被告将位于深圳市宝安区松岗街道松岗路段293号松岗店商场1楼C1-J07号商铺出租给原告，租赁期限从2015年9月15日起至2017年9月14日止的，月租金为19400元，管理费为3492元/月，水费6元/吨、电费1.45元/度；被告应于每月8日前向原告支付清当月的租金、管理费、上个月的水电费；原告应向被告交纳5万元作为履约保证金，如被告有违约并给原告造成损失或损害，在原告发出要求被告纠正该等行为并赔偿原告损失的书面通知后7天内，被告拒不纠正该等行为并拒绝赔偿原告损失的，原告有权解除合同，租赁保证金不予退还外，还有权就前述经济损失要求被告全额赔偿；如被告没有违反本合同及《商户装修管理规定》的规定，于免租装修届满，且消防部门验收合格后一个月内，原告向被告无息返还装修押金；由于非原告主观过失，使该商铺设施正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，且中断期一次连续超过30天，被告认为严重影响正常使用商铺的，可解除本合同；被告违反本合同及其补充条款的规定，且经原告书面提出后的30天内，被告未予纠正的，原告有权提出解除合同。合同签订后，被告依约向原告交付租赁保证金5万元及装修押金5000元，原告向被告交付涉案商铺。2015年11月4日，原、被告双方就租赁合同签署补充协议，约定将租赁合同中面积由97平方米变更为90平方米、租金由每月19400元变更为18000元，管理费由每月3492元变更为3240元。自2016年7月份起，被告开始拖欠租金、管理费用、水电费用。原告于2016年7月25日向被告发函追讨拖欠的费用、迟延支付违约金。2016年7月27日，被告向原告发出书面《通知》，以原告存在未能按约定退还装修押金、店铺周边卫生问题严重以及每月停电5至7天、备用电源又不肯对其开放，严重影响其正常营业为由，提出从2016年7月31日起正式解除双方租赁关系。2016年7月28日，原告将涉案商铺门上锁，并向被告发出《公函》，称已收到《通知》，并回复：装修押金是装修完毕后，向分店提出退款申请，分店验收合格后到总部办理退款手续的，我司从未阻止办理；卫生问题，并非双方约定的甲方（原告）义务；停电问题并非我方主观造成的，而是由第三人市政修路导致。被告未经允许擅自停止营业，并拖欠租金等费用，属严重违约，请立刻予以纠正。被告收到《公函》后，于2016年8月3日向原告发出《通知2》，大致内容如下：双方租赁关系已于2016年7月31日解除，因原告强行将商铺上锁，导致被告无法将财产搬离，经多次沟通未果，被告自行于2016年8月1日搬离部分物品，请原告尽快将非法扣押的财产返还被告。2016年8月15日，原告向被告再发《公函》，以被告继续停业、欠费为由通知被告：确定于2016年8月15日解除双方租赁合同，履行保证金作为违约金予以没收；截至2016年8月15日，被告拖欠费用合计45904.43元，要求被告在收到函件后三日内交清；务必于2016年8月18日前迁离并腾空赁铺并交还原告，逾期视为放弃铺位内财产的处置权。原告为追讨租金等款项，遂诉至本院，请求判如所请。庭审中，为证实涉案商铺的合法产权，原告向法庭提供房产证复印件，称原件抵押在银行。被告以其系复印件为由不予认可。庭审后，本院依法予向国土部门查证，经查，涉案商铺具有合法产权。以上事实，有原告提供的租赁合同及补充协议、公函、快递单、房产证复印件、被告提供的《通知》、微信聊天记录，产权信息查询资料，以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法、有效。本案双方当事人均以书面形式向对方提出解除租赁合同，且双方均确认收到对方的解除通知，因此，本案关键在于哪一方解除通知先成立并生效。从庭审查明可知，被告确实存在拖欠原告自2016年7月份起的租金及水电等费用的事实，且原告也因此而向被告发出解除租赁合同的通知，但被告以原告违约在先，且被告在原告向其发出解除通知前已其向原告发出解除通知。因此，应先审查被告的解除通知是否成立。原告提出解除的理由有三：1、逾期未向被告退还装修押金5000元；2、店铺周边老鼠泛滥造成的卫生问题严重影响经营；3、每月停电5至7天、备用电源又不肯对被告开放，严重影响正常营业。庭审中，原告确认装修押金尚未退还；至于卫生问题，原告不予认可；对停电问题，原告确认存在停电的事实，但称系由于供电部门的问题造成。对以上三个理由，本院论证如下：第一、装修押金的问题，无论装修押金的未退还被告是否有责任，由于装修押金的退还问题并不是合同约定的解除条件，且装修押金逾期退还与被告经营不能显然没有直接的因果关系，即该情况不构成根本违约的情形，因此，被告该解除租赁合同的理由不成立；第二、停电问题，尚且不论造成停电的责任归属问题，从庭审查明可知，每月5至7次的停电情形，也尚未达到双方约定的中断期一次连续30天的解除条件，因此，被告该解除理由亦不成立；第三、卫生问题，原告未否认卫生问题的存在，但被告未举证证实其所主张的卫生问题足以造成其经营不能，且该问题也并非合同约定的解除条件，因此该解除理由同样不能成立。综上，被告以上解除合同的理由，均不成立，本院均不予支持。被告逾期未向原告支付租金等款项已构成违约，原告有权请求解除租赁合同，虽然双方在合同中约定，原告书面提出后的30天内被告未予以纠正的情况下，原告方有权解除合同，而实际上从原告书面要求被告纠正违约行为到提出解除并未满30天，但在原告提出解除合同前，被告已向原告发出解除合同的通知，且实际上被告也早已停止营业，因此，原告关于请求确认原、被告双方于2015年签订的《深圳市百佳华百货商铺租赁合同》及补充协议于2016年8月15日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于请求判令被告向原告支付拖欠的租金、电费合计451443元及违约金758元(暂计至2016年8月15日，实际应计算至付清之日止）的诉求，原告该诉求系指2016年7月1日至8月15日的租金及滞纳金、6月1日至8月15日的管理费及滞纳金、2016年6月、7月的水、电费及滞纳金。被告对2016年8月份后的租金、水电及管理费均不予认可，理由为该期间已因解除合同没有经营；对7月的水电费以无票据为由不予认可。本院认为，如上所述，本院已认定双方租赁合同的解除之日为2016年8月15日，故被告应承担2016年8月15日前的租金。至于原告主张的7月份水、电费4871.90元（电费4787.90元，水费84元），由于原告未提供相应的票据予以证实，且被告不予认可，故对该部分诉求本院不予支持。原告诉求的其他费用共计40274.53元（45146.43元-4871.90元)，于法有据，且被告对其金额无异议，本院予以支持。至于违约金部分的请求，双方并未对此进行约定，且原告并未举证证实其因被告违约所造成的实际损失，故本院不予支持。关于请求判令原告不予退还保证金5万元的诉求，本院认为，双方对被告保证金有明确约定，且被告也存在违约事实，故原告当然有权依约向被告主张不予退还保证金。但是，考虑到在被告经营过程中经常出现停止供电及卫生问题的客观事实，该客观事实必然对被告的经营造成相当程度的负面影响，因此，在综合考虑本案的客观情况、双方当事人的履约情形等实际情况，依照诚实信用、公平公正的原则，本院对被告该违约责任适当予以减轻，酌定原告无需退还租赁保证金30000元，剩余保证金20000元退还被告。因此，原告该项诉求，本院支持合理部分。另，庭审中，原告明确表示可退还被告装修押金5000元，因此，扣除该装修押金及原告应退还的保证金20000元后，被告仍需向原告支付租金、管理费及水电费差额15274.53元（40274.53元-20000元-5000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2015年签订的《深圳市百佳华百货商铺租赁合同》及补充协议于2016年8月15日解除；二、原告深圳市百佳华百货有限公司无需向被告代兵退还租赁保证金30000元；三、被告代兵于判决生效之日起十日内支付原告深圳市百佳华百货有限公司租金、管理费及水、电费差额15274.53元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1099元，由原告承担1008元，被告承担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇一七年三月六日书记员 陈春晓（兼）书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。