广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1668号
上诉人（原审被告）：温春利，女，汉族，1972年4月5日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：朱清云，系广东通用律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁伟能，系广东吉径律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶振粦，男，汉族，1946年10月28日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：徐荣昆，系广东宝晟律师事务所律师。
上诉人温春利因与被上诉人叶振粦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告叶振粦诉称，原告于2004年11月22日委托妻子刘某与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、原告将位于螺子湖X路X号的一栋三层半楼房（粤房地证字第××号）出租给被告经营管理；2、每月租金人民币4800元，于当月10号前交纳；3、合同期从2005年1月1日起至2012年12月30日止；4、被告一次性支付押金10000元；5、原告同意被告将房屋内部装修为6个套间；6、出租房屋用于办公、经商但不用于经营餐饮；7、被告若使用不当造成损坏应负责修复或按价赔偿；8、被告逾期缴交房租，每逾期一天按租金的5‰加收违约金，逾期超过30天的原告有权终止合同，不退押金，并追究被告的违约责任及要求修复赔偿等内容。2012年10月6日，原、被告双方将合同期延至2015年12月30日，租金变更为人民币7500元/月，其余条款不变。合同签订后原告即将涉案房产交给被告经营管理。自2014年起被告开始陆陆续续拖延支付房租，经原告多次追讨均无理拒不支付，后来原告在追讨房租过程中发现，被告竟然私自将租赁房产内部改建成21个单间，严重破坏了房屋的结构和使用安全，于是原告立即要求被告将房屋恢复原状并赔偿损失。被告耍赖拖延至2015年12月，突然人去楼空，携款潜逃，原告立即向惠州市公证处申请证据保全，同时申请惠州捷信工程造价咨询事务所有限公司对房屋的修复损失进行了工程造价估算。在多方联系被告未果的情况下，原告只好向河南岸派出所报案（报警回执号：44130020160225110049XXXXXX）。综上所述，被告违反双方合同约定，未经原告同意，擅自改建出租房屋内部结构，严重破坏了房屋的正常结构和使用，拒不修复且拖欠租金卷款潜逃的行为已经严重违反双方合同的约定和《合同法》第219条、第223条，“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第7条、第13条的规定，应当依法承担支付租金，违约金和将房屋恢复原状，赔偿损失等违约责任。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠房屋租金人民币90000元并从逾期之日起按人民银行同期贷款利率支付利息至还清全部欠款之日；3、原告不需要向被告返还10000元押金；4、被告向原告赔偿房屋修复损失费人民币154107.89元；5、本案的诉讼费、保全费、公证费、评估费等诉讼费用由被告承担。
原审被告温春利辩称，1、被告拖欠租金是事实，我方对此无异议；2、被告虽然拖欠租金，但是没有违约，我方拖欠租金是原告同意的；3、原告请求押金不予退还，我方对此有异议，被告虽然经济状况不佳而拖欠房租，但是合同规定，如果超过30天不缴纳房租，原告是可以解除合同的，但是原告没有要求解除合同，我方认为原告是同意拖欠租金的，押金应当返还；在合同期届满前两个月，原告在租赁物的大门口贴了一个通知，把被告的租户都已经赶走了，这两个月的租金，我方认为应当扣除；4、原告请求赔偿房屋的修复费用，是没有事实及法律依据的。合同明确约定原告同意将房屋内部装修为6个套间的形式；本案争议是发生在合同期届满后，原告在届满前都没有对装修有异议，我方认为原告现在提出来已经超过诉讼时效，且原告是同意被告进行装修的。本案争议发生在合同期届满之后，按照合同法的规定，原告在收回房子之前，原告对装修都没有提出异议，故原告是认可被告对该房屋进行装修；原告在第一次签订合同之后，就把房子交付给被告装修，当时被告装修的是毛坯房，所有东西都是被告弄的，合同现在到期之后，原告要求将房子收回去，被告已经将房子的钥匙给回原告，原告的房子没有任何损失，被告也没有故意去损害房子，从事实及法律的方面来说，被告不存在赔偿的问题。我方认为原告要求被告赔偿房屋的损失是没有事实及法律依据。
一审法院查明的事实
经原审法院审理查明，2004年11月22日，原告叶振粦与被告温春利签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于惠州市河南岸螺子湖X路X号楼房（共三层半，一楼门面，二、三、四楼住房）出租给被告；租赁期限为8年，自2005年1月1日起至2012年12月30日止，每月租金4800元，每月10日前支付；原告同意被告将房屋内部装修为六个单套间格式（单套间为每个套间均带有厨房、厕所）；被告逾期支付租金的，每逾期一天，按月租金额的5‰加收违约金；租赁期内，被告因使用需要内装修，需经原告同意；租赁期届满后，双方应共同检查交接该物业，如发现损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由被告赔偿，由被告装修添加的物品动产部分，可由被告搬走，固定的装修物，被告不得拆除。被告向原告支付押金10000元。租赁期届满后，双方协商一致续期3年，每月租金7500元，其余条款不变。
租赁期内，被告将房屋改装成21个单间（均带有厨房及卫生间），双方对于合同约定的“将房屋内部装修为六个单套间格式”的理解发生争议，原告称该约定是指整栋楼改成6个单套间，被告称该约定是指可以将每层楼改装成6个单套间，并称装修时原告知情且同意，原告予以否认。原告称其在双方续签合同时才知道被告改建房屋的情况，要求被告将房屋恢复原状并赔偿损失遭拒。被告共拖欠租金90000元。租赁期满后，被告搬离租赁房屋，并称将钥匙归还给原告的女儿，原告予以否认，称被告人去楼空，原告报警后在公安机关的帮助下才进得房屋。后原告向惠州市公证处申请对房屋进行证据保全，委托惠州工程造价咨询事务所对涉案房屋修复工程造价进行评估。惠州市公证处于2016年1月21日对涉案房屋进行现场拍照，于2016年1月28日出具《公证书》。据《公证书》中的照片，原告的房屋留有大量垃圾，部分墙体剥落、损坏。惠州工程造价咨询事务所于2016年1月22日出具《工程造价估算报告书》，评估结果为154107.89元。惠州工程造价咨询事务所具有工程造价咨询企业乙级资质证书，评估人员吴某具有全国建设工程造价员资格证书，刘某忠具有工程师职称。原告支付公证费4200元，评估费3000元。原告称该评估结论是修复成6个单套间的造价，被告对该评估结论有异议。结合原、被告对房屋交付给被告时的状态的陈述及原告提交的房屋图纸，房屋交付时结构如图纸所示，地面为水泥地，墙壁有刷白，每层楼通水电，但未在房屋内布管线。本院致函惠州工程造价咨询事务所，要求该公司根据房屋交付的状态，重新核定工程造价，该公司将造价调整为108531.78元。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为，原告叶振粦与被告温春利签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现合同期限已届满，被告未继续使用租赁房屋，合同的权利义务已终止，故无解除的必要。被告在履行合同过程中拖欠租金，已构成违约，被告称原告同意其延期交付租金，但未提供相关证据予以证明，对其辩解，不予采纳。原告要求被告支付拖欠的租金并承担相应的违约责任，有事实及法律依据，应予支持。原、被告约定的逾期支付租金违约金为每日5‰，原告诉请按中国人民银行同期同类贷款利息计算违约金，未超出该约定，予以支持。根据合同约定，被告应付租金日期为每月10日，则违约金应自每月的11日起算。综上，被告应向原告支付租金90000元并自2015年6月11日起开始按中国人民银行同期同类贷款利息计付违约金。
关于被告是否应赔偿原告房屋修复损失的问题。根据合同约定，被告可将租赁房屋装修成6个套间，结合原告房屋的面积、结构，该条约定应理解成将整栋楼改装成6个套间，即使如被告所理解，可将每层楼改装成6个套间，被告的改装亦不符合该约定，被告的改装行为构成违约。被告称原告在其装修期间已知情，但未提供相关证据予以证明，对其辩解，不予采纳。原告在续签合同时，得知被告将房屋改装成21个单间后仍继续履行合同，但此时被告的改装行为已完成，其违约改装行为确实对原告造成了损失，应承担相应的赔偿责任。结合原、被告的履约情况，本院酌情由被告承担80%的赔偿责任。惠州工程造价咨询事务所具备相应的资质，该鉴定机构根据本院的要求将修复费用调整到修复成房屋交付给被告时的状态的价格，被告对该结论有异议，但未提供足以推翻该评估结论的证据，因此，对该公司出具的调整后的评估结论，本院予以采信。原告收取的押金，作用在于被告存在违约行为，对原告造成损失时，用以抵扣被告应当赔偿的损失，以减少原告所受的损失，故原告要求不退还押金，不予支持。被告所支付的押金应当抵扣被告应赔偿的上列损失。即被告应向原告支付房屋修复费用76825.42元（108531.78元×80%－10000元）。合同到期后，被告在未向原告办理租赁房屋交接手续前即自行搬离，导致原告为保全证据、确定损失而支出公证费及评估费，该部分费用应由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告温春利应于本判决生效之日起七日内向原告叶振粦支付租金90000元及违约金（违约金以90000元为计算基数，自2015年6月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）。
二、被告温春利应于本判决生效之日起七日内向原告叶振粦支付房屋修复费用76825.42元、公证费4200元、评估费3000元，合计84025.42元。
三、驳回原告叶振粦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5112元（原告已预交2556元），由原告叶振粦负担2556元，被告温春利负担2556元。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的诉辩意见
上诉人温春利不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、依法撤销惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初3820号民事判决第二项。二、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、惠城区人民法院(2016)粤1302民初3820号民事判决书认定事实错误:1、认定上诉人的装修行为违约缺乏事实依据。2004年11月上诉人与被上诉人签订合同后即对该房屋进行装修，虽未按合同约定装成了21个单间，但没有被上诉人的认可是不可能的事。何况，从房屋外面举目可见第四层已作改变，被上诉人没有理由不清楚此事实，但被上诉人直至续订合同时均无异议，依法应认定为默许，被上诉人不得再以此事进行争议，法院亦不应支持其反悔行为。2、认定上诉人的装修行为确实对被上诉人造成了损失没有事实依据。众所周知，出租人收租，承租人交租，房屋的自然损耗与承租人无关。上诉人经被上诉人同意下装修，没有故意损坏房屋，房屋的自然耗损与上诉人无关。被上诉人没有任何证据证明上诉人的装修行为造成了房屋损失，上诉人无需担责。二、惠城区人民法院(2016)粤1302民初3820号民事判决第二项适用法律错误。1、上诉人的装修行为经被上诉人同意，且无故意毁损被上诉人的房屋，没有造成被上诉人房屋任何损失，依法无需担责。2、上诉人的装修行为是否经被上诉人同意，因该行为经10多年无争议，且第一次合同到期时被上诉人均无异议，在法律上应认定被上诉人默许，在证据规则方面从常识上讲上诉人亦无需举证。3、一审判决要求将房屋修复至第一次签订合同时交付的状态没有法律依据。虽然第二次订约时只变了租金，但其房屋经8年收益后再续租给上诉人，上诉人此时接受的房屋现状己变更，上诉人交回房屋时的状态应与续订时的状况相符，否则才是违约。4、被上诉人要求房屋修复至第一次签订合同时的状态早已超过诉讼时效。法院应依法驳回起诉。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不正确依法应予改判。希二审法院依法查清事实，依法支持上诉人的诉讼请求。上诉人在庭审中补充上诉意见：被上诉人与上诉人续签了房屋租赁合同，在续签合同时，被上诉人明知房屋改造现状，在双方协商一致的情况下才续签了合同，因此，被上诉人在原审时主张房屋修复损失费没有事实依据。同时，原租赁合同有明确约定，房屋内部装修为6个内部间隔室，三层房子如果只做六间房，在该地段的租金水平较低，六间房是远远无法达到上诉人通过转盘谋求利益的目的，不符合一般常理。当时双方约定每层楼改六间房，三层楼合计二十间房，顶层一隔间，与合同约定一致，二十一间房根据当时的租赁水平才可以达到合同目的。
被上诉人叶振粦发表答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律恰当，判决合情合理合法，请求二审法院依法维持。上诉人的上诉理由与事实不符，因为房屋的占地面积只有80多平方米（包含楼梯、过道），房屋上面只有三间房，上诉人的陈述与事实不符。
本案二审中，上诉人温春林提交一组新证据：《照片》，拟证明一、涉案房屋正常使用中，且已全部对外出租。被上诉人现如今每月收租近一万元。被上诉人一审主张上诉人恢复原状，赔偿修复损失的诉讼请求，完全是无中生有，与事实不符的。从案涉房屋的使用现状完全可以证明上诉人在第一次租赁合同中的改造行为，并没有给被上诉人造成任何损失；相反，被上诉人是明知并确认，并从中享受重大经济利益的。二、第一次租赁合同的期限为八年，且已经顺利履行完毕，双方的权利义务业已终止，房屋改造行为发生在该合同内，对房屋改造的后果是不存在任何异议的。续签合同时，双方多次协商后签订的，且续签合同后并不存在改造房屋的事实。被上诉人续签合同的行为足以证明其已经接受房屋改造的现状，却又在起诉时主张不知情及要求恢复原状，被上诉人的请求无事实和合同依据。综上，请求贵院依法撤销原审判决第二项。被上诉人叶振粦发表质证意见：提供的照片不能作为他没有破坏房屋的证据。为了防止上诉人在房屋修复后不认账，所以才在一审起诉前同惠州市公证处及房屋修缮方以及惠州工程造价咨询事务所对房屋所做的证据保全。目前，房屋的一楼还在使用，这个是由另外一家帮忙修缮出租的。房屋的二、三、四楼部分由于改建导致损坏比较严重，目前尚未修缮好。我们负责清理垃圾及人工费大概在十万元左右。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付房屋修复费用。本院对此分析如下：
根据上诉人与被上诉人双方在《房屋租赁合同》中的约定，被上诉人同意上诉人将房屋内部装修为6个单套间格式，而上诉人将其装修为21个单套间，改变了房屋的内部结构，违反了双方在合同中的约定。故上诉人的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张被上诉人在装修期间知情，但并未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。虽然被上诉人其后在续签合同时知情，但改装行为业已完成，被上诉人也并未表示放弃追究上诉人的违约责任，故上诉人主张被上诉人默许其改装行为，不具有事实依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人应当承担恢复原状的修复费用。依据惠州工程造价咨询事务所出具的《工程造价估算报告书》中的内容，将涉案房屋重新恢复成六个套间的造价为108531.78元。上诉人认为其交回房屋时的状态应与续订时的状态相符，由于续签的合同只是在原合同的基础上调整了租金，其他权利义务并未作调整，因此一审法院采信该鉴定结论，并无不当，本院予以维持。并且，一审法院根据双方的履约情况，判决被上诉人自负20%的责任，是对上诉人利益的兼顾，合乎情理，应予以维持。至于上诉人所提及的诉讼时效问题，由于上诉人的违约行为处于持续之中尚未结束，故被上诉人起诉时并未超过诉讼时效。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费为5112元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年十月十一日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷