安徽省利辛县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1623民初1945号
原告：陆斌，男，1973年2月20日出生，汉族，住利辛县。
委托诉讼代理人：任彰，安徽文州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴明江，男1951年11月20日生，汉族，住安徽省利辛县。
被告：安徽利辛农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省利辛县文州路630号，组织机构代码15230264-9。
法定代表人：王锋，董事长。
委托诉讼代理人：王文光，安徽宝诚律师事务所律师。
原告陆斌诉被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司、安徽健隆拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，利辛县人民法院作出（2014）利民二初字第00267号判决，判决后原告陆斌及被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司均提起上诉，亳州市中级人民法院（2015）亳民二终字第00169号民事裁定书裁定：撤销利辛县人民法院（2014）利民二初字第00267号判决，发回利辛县人民法院重审，本院依法另行组成合议庭重新进行了审理，作出（2016）皖1623民初425号民事判决，原告陆斌及被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司均再次提起上诉，亳州市中级人民法院（2016）皖16民终1613号民事裁定书裁定：撤销利辛县人民法院（2016）皖1623民初425号民事判决，发回利辛县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭重新审理，因安徽健隆拍卖有限公司已注销，原告陆斌于2017年7月8日向本院申请撤回对安徽健隆拍卖有限公司的起诉，本院裁定准许陆斌撤回对安徽健隆拍卖有限公司的起诉。2017年8月8日公开开庭进行了审理，原告陆斌的委托诉讼代理人任彰、吴明江，被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王文光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆斌向本院提出诉讼请求：1、依法宣告原被告之间的房地产买卖协议无效；2、要求被告返还所收取原告拍卖房款及佣金计1291500元，并赔偿给原告造成的经济损失，损失按同期银行利率的4倍计算，从收款之日到赔偿之日；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：利辛农商银行（原利辛县农村信用合作联社）委托被告健隆拍卖公司公开拍卖位于利辛县胡集镇人民中路门面房及后面房屋院落，原告参与竞拍。2010年4月8日被告健隆拍卖公司为原告出具拍卖成交确认书，同年4月12日被告拍卖公司收到原告交纳的拍卖房款123万元，拍卖佣金61500元，分别由被告拍卖公司出具的收条为凭。同年4月22日原告与被告利辛农村信用联社签订房屋转让协议。2013年原告在使用该房屋土地的过程中，受到当地居民的严重阻挠，同时也被政府职能部门告知该房屋占地系政府划拨使用，禁止交易，导致原告无法对该房地产行使权利，至此原告才知道合同无效。原告多次找被告协商处理，但是被告仅愿意返还原告本金，不愿承担原告的损失。被告健隆拍卖公司明知被告利辛联社没有合法的不动产登记手续，仍违法接受委托进行拍卖活动，致使合同无效，被告拍卖公司应依法承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
陆斌针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向法庭提供的证据为：
证据一、原告的身份证，证明原告的身份；
证据二、房地产评估报告复印件，证明合同的标的物为房屋和土地；
证据三、房屋转让协议，证明原告与被告利辛农商银行（原利辛县农村信用合作联社）签订了买卖合同；
证据四、拍卖成交确认书，证明原告通过拍卖公司得到该房地产及竞拍价格；
证据五、收据二张，证明被告健隆怕拍卖公司收取原告拍卖的款项。
利辛农商银行辩称：一、被告与原告之间买卖行为合法有效，且实际履行完毕，买卖不违反法律强制性规定，原告诉请确认买卖合同无效的请求没有事实及法律依据，根据最高院关于审理买卖合同的解释第三条的规定，如果原告认为被告没有处分权利而主张合同无效的请求，法院不应予以支持，原告应以解除合同，并赔偿损失为由向法院提起诉讼。二、原告要求返还购房款及利息的请求应予以驳回，因为原告对于买卖标的物的处分行为应承担相应的法律后果。
被告利辛农商银行就其抗辩向法庭提出的证据为：
证据一、声明、拍卖成交确认书复印件、房屋转让协议，证明1、原告对购买标的物没有办理相关手续是明知的，原告愿意自行解决办理相关手续；2、双方成交时间是2010年4月10日前，原告已超过诉讼时效；
证据二、照片复印件，证明原告已经将买卖标的物拆除，标的物已不存在。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对陆斌所举证据二房地产估价报告，原告提供的系复印件，且评估报告的目录与内容亦不相符，对该证据不予认定。2、对利辛农商银行所举证据一，陆斌对其真实性无异议，对其合法性及证明目的有异议。本院认为，成交确认书能够证明拍卖成交的时间为2010年4月10日，成交金额为123万元；声明及房屋转让协议，根据法律规定，没有进行登记的房地产不得委托拍卖转让，被告虽作出声明，但由于转让的房地产未进行权属登记，故对声明及房屋转让协议的真实性予以认定，对证明目的不予认定。
根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2009年12月25日，原利辛县农村信用合作联社委托利辛县同鑫房地产评估咨询有限公司对坐落于利辛县胡集镇人民路南侧的胡集老信用社房地产五间门面、后院房屋及院落进行评估。同月，利辛县同鑫房地产评估咨询有限公司出具估价（它）字（2009）第50058号房地产估价报告，估价结果房地产总价106.51万元。房地产估价技术报告中记载：委托评估房屋总建筑面积968.30平方米，后院房屋及院落占用土地面积为1064.01平方米，于2009年12月25日的现状公开市场价值为房地产总价106.51万元。其中，房屋价格合计905542元，土地价格为159602元。2010年3月18日，原利辛县农村信用合作联社与健隆拍卖公司签订委托拍卖合同，合同约定：拍卖的房地产为胡集镇人民路南侧胡集信用社的房地产，拍卖标的保留价为107万元；交付方式为实物交付；委托拍卖的标的没有办理土地使用证和房地产证，以标的现状拍卖；拍卖成交后产权过户由买受方到相关部门自行办理，涉及税费由买受人承担；拍卖的房地产范围内有一家住户，搬迁的事宜，拍卖成交后由买受人自行协商解决。2010年3月27日，健隆拍卖公司发布关于拍卖位于利辛县胡集镇人民路南侧房产一处（胡集老信用社房产），建筑面积约968.3平方米，参考价107万元的拍卖公告。2010年4月8日，原告参加拍卖会，拍得健隆拍卖有限责任公司拍卖的利辛县胡集镇人民路南侧房产，成交价123万元，并签订拍卖成交确认书。同日，原告在被告健隆拍卖公司出具的声明上签字。声明的内容为：“拍卖的标的以现状拍卖，标的位于利辛县胡集镇西段南侧房地产一处（胡集老信用社）房地产，用途为经营及住宿用房屋，因历史原因委托方未办理土地使用证和房地产权证，买受人如办理产权及过户由买受人自行办理，所涉及的税费由买受人承担。产权发生争议或纠纷由买受人自行解决。拍卖的房地产范围内的所有住户搬迁事宜，由买受人自行协商解决。以上声明无论发生何种情况，均与拍卖人无关。特此声明”。2010年4月12日，原告向健隆拍卖公司交付拍卖房款123万元及拍卖佣金61500元。2010年4月22日，原告（乙方）与利辛县农村信用合作联社（甲方）签订房屋转让协议，协议内容为：一、房屋门面五间，及后面房屋院落，东至供销社南至沟中心，西至张龙云商店，北至人民路转让给乙方。二、房屋转让价格壹佰贰拾叁万元整（1230000.00），房款一次付清。三、房屋因没有正式房产手续，房屋转让后，由乙方自行办理转让手续并承担一切费用。拍卖的房产范围内所有的住户搬迁事宜由乙方和住户自行协商解决；四、拍卖成交后，信用社不承担一切事后责任。同年5月，原告取得该房产后，分三次将房屋全部拆除。原告在拆除房屋清理场地过程中因土地产权归属与当地群众发生纠纷，群众阻止原告施工，争议土地至今未确定权属。拍卖的土地是1991年胡集磷肥厂拖欠胡集信用社的钱，抵付给胡集信用社的，抵付凭证丢失，抵付的土地具体面积不清，房屋系1992年建的砖瓦房。2014年5月，利辛县农村信用合作联社名称变更为安徽利辛农村商业银行股份有限公司。
本院认为：拍卖合同的标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品和财产权利。”第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得作为拍卖标的。”第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。”利辛农商银行委托拍卖的房地产系1991年胡集磷肥厂欠胡集信用社的款抵付给胡集信用社的，胡集磷肥厂抵付时没有提交土地权属凭证，抵付后胡集信用社、利辛县农村信用合作联社也没有向利辛县人民政府申请土地确权、办证，胡集信用社、利辛县农村信用合作联社没有取得该宗拍卖土地的使用权，依据《中华人民共和国拍卖法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条之规定，利辛县农村信用合作联社没有处分该宗土地的权利，原告与利辛县农村信用合作联社签订房屋转让协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告利辛农商银行在未取得土地使用权证及房屋所有权证的情况下，违反法律的强制性规定，将该宗土地及房屋委托拍卖，并与原告签订买卖合同，最终导致拍卖和买卖合同无效，存在主要过错。《中华人民共和国拍卖法》第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”健隆拍卖公司、利辛县信用合作联社在拍卖声明、房屋买卖协议中明确以现状拍卖房屋，没有正式房地产手续，房屋转让后，由乙方自行办理转让手续并承担一切费用，但该声明仅是对房屋本身存在的瑕疵，并不包括对房屋所有权会发生争议，原告只能预见需自行办理产权证及土地证等事项，无法预见涉案房屋会与案外人发生争议而导致自己不能取得其使用权的后果，对买卖合同无效，存在的过错明显小于被告。原告在取得土地及房屋后，未办理任何政府有关部门批准文件的情况下将房屋拆除，致使房屋无法返还，具有一定过错。故被告安徽利辛县农商银行股份有限公司应将收取的拍卖房款123万元返还给原告，原告的利息损失由被告安徽利辛农商银行股份有限公司承担80％，其余的损失由原告自行承担，原告的利息损失应从交付拍卖房款时起按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。原告要求被告安徽利辛农商银行股份有限公司按同期银行贷款利率的4倍支付利息损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告在取得拍卖的土地及房屋后，将房屋自行拆除，致使房屋无法返还，给被告安徽利辛农商银行股份有限公司造成一定的损失，根据被拆除房屋的建设年限、房屋结构及原被告双方的过错程度大小，本院决定原告应承担该房屋损失即评估价格905542元的20％，即181108.4元，其余损失由被告利辛农商银行自行承担。被告健隆拍卖公司由于对拍卖标的物的合法性未尽到审查义务，也具有一定的过错，其应当将收取的佣金61500元及利息返还给原告，但因健隆拍卖公司变更名称后注销，原告已撤回对健隆拍卖公司的起诉，佣金的损失由原告自行负担。被告抗辩本案已超过诉讼时效，没有提供证据，且原告自从拆房至现在仍在争议诉讼中，不存在超过时效的事实，故辩称理由不成立。因安徽利辛农村商业银行股份有限公司。对案涉土地没有合法权益，拍卖的土地不应返还给安徽利辛农商银行股份有限公司。综上，案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条、第四十一条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告陆斌与被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司签订的房屋转让（买卖）协议无效；
二、被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司返还原告陆斌拍卖房款123万元及利息的80％，利息从2010年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止;
三、原告陆斌赔偿被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司拍卖的房屋拆除灭失损失181108.4元；
四、驳回原告陆斌的其他诉讼请求。
上述二、三两项于判决生效之日起十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16424元，由原告陆斌负担2000元，被告安徽利辛农村商业银行股份有限公司负担14424元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 冉献军
审 判 员 相 燕
人民陪审员 刘建魁
二〇一七年十一月二日
书 记 员 许 可