云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第858号上诉人（原审被告）云南奥宸房地产开发有限公司。住所地：昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。法定代表人邹建民，该公司董事长。委托代理人毕淼，男，彝族，1984年2月1日出生，住云南省昆明市西山区，系云南奥宸房地产开发有限公司员工，特别授权代理。委托代理人王梦昕，女，汉族，1993年2月2日生，住云南省昭通市水富县，系云南奥宸房地产开发有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）朱明月，女，1990年3月21日出生，汉族，宣威市人，自由职业，高中学历，现住云南省昆明市。委托代理人张迪，云南海度律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人杨昕月，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“奥宸公司”）因与被上诉人朱明月商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理此案后，依法组成合议庭于2016年1月19日公开开庭审理本案，上诉人奥宸公司委托代理人王梦昕，被上诉人朱明月的委托代理人张迪、杨昕月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2013年7月28日原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房购销合同，合同约定原告购买被告开发项目名称为奥宸滇池星城（G07地块）Ⅱ商品房。合同约定原告购买G07三幢第4层402号房屋，规划设计用途写字楼。房屋面积为73.25平方米，单价为每平方米6456.31元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），合同第六条约定：“买受方首期支付购房价款的51.37%金额242925元，付款日期2013年7月28日，其余价款230000元，向中国建设银行昆明西坝路支行贷款支付。”，第七条约定：“甲方应于2014年12月25日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付乙方”，第九条约定：“二、甲方逾期交房的，应按本协议第四条约定的商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向乙方支付违约金。乙方应于该商品房交付当日填写《退款申请单》并提交给甲方。否则，视为乙方不可撤销的放弃请求甲方支付违约金的权利”，第十条：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、短信或登报中任何一种形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品方式用说明书》”。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按照以下方式处理：在该商品房交付于接受完成前，乙方无需交付物管费、且不承担该商品房损毁迷失的风险。同日，双方签订《合同补充协议》，协议1.6条约定：“甲方仅于因其故意或重大过失而未能在《购销合同》第七条所约定的期限内向乙方交付该商品房时，向乙方承担违约责任”，10.1条约定：“甲方可以通过下例任何一方式通知乙方：（1）在项目所在地公开发行的报纸上刊登告示；（2）当面递交、快递或邮寄信函；（3）短信；（4）发送电子邮件”，双方在合同上签字盖章确认。合同签订后，2013年8月7日当事人对该商品房购销合同进行了备案登记。2013年7月23日原告朱明月向被告支付了人民币242925.00元购房款。2013年8月20日原告与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订借款合同。合同约定原告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款人民币230000元，借款期限为120个月（2013年8月21日至2023年8月21日），贷款利率按照浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整一次。贷款发放后，原告按照贷款合同向中国建设银行股份有限公司云南省分行归还贷款、2015年1月7日原告在云南法制日报登报公告要求被告向其交付所购买的商品房。原告诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2、被告向原告返还购房款472925元；3、被告向原告支付自2014年12月26日起至2015年4月7日止的违约金4120元，并判令被告向原告支付自2015年4月8日起至还清购房款之日止的违约金（以被告未返还原告的购房款总额为基数，按每日0.1%的利率计算）；4、被告向原告赔偿截至2015年4月7日原告向按揭贷款银行支出的利息24640.17元，并判令被告向原告赔偿自2015年4月8日起至还清购房款之日止原告向按揭贷款银行支出的利息；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第一款：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，虽然原、被告签订《商品房购销合同》第九条第二项中约定被告逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向原告支付违约金。但并不能当然排除法律赋予当事人一方解除合同的权利，作为守约方可以选择解除权亦或是接受逾期违约金，而本案中，原告向被告发出催告之后，三个月内被告也未向原告履行交房义务。因此，原告方选择行使解除权并在法律规定的催告后合理期限内提出解除合同，有事实及法律依据，应当予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案的实际情况，本案双方签订的《商品房购销合同》一经解除，原告方支付首付款242925元及通过贷款方式支付的购房款230000元，被告方应当予以返还，因该款项在原告支付给被告后是由被告占有使用，被告应当返还该购房款的利息，故原告主张返还其支付的首付款及通过贷款方式支付的购房款及相应的同期银行贷款利息，有事实及法律依据，应当予以支持。综上，一审法院认为,原告朱明月与被告奥宸房地产公司之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，原告按照合同约定支付了房款，被告应当按照合同约定如期交房。本案中，被告奥宸房地产公司在合同约定的交房时间2014年12月25日没有如期交房，在原告催告后至今没有履行其交房义务，原告请求解除合同于法有据，依法予以支持。对于原告主张被告支付自2015年4月8日起自款清之日的违约金及利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告主张违约金，双方在履行合同过程中被告违约，且双方在合同中约定了违约金，违约金约定并不过高，依法予以支持。对于原告主张发放贷款之日起至2015年4月7日的按揭银行贷款利息24620.17元，该利息是原告与被告签订购房合同之后，办理银行按揭贷款所实际支付的，该贷款利息是原告支付购房款所导致的实际损失，予以支持。对于原告主张的2015年4月8日以后的银行代理利息，原告通过主张违约违约金可以弥补其“实际损失”，因此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告朱明月与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订的编号为ZYGC字第1398号《商品房购销合同》解除；二、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱明月退还购房款人民币472925元，并支付原告朱明月违约金人民币4120（以人民币472925元为基数计算自2014年12月26日起至2015年4月7日止）及支付自2015年4月8日起至还清购房款之日止的违约金（以被告未返还原告的购房款总额为基数，按每日0.1‰的利率计算）；三、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告朱明月支付向银行按揭贷款所支付的银行利息24640.17元；四、驳回原告朱明月其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4412.50元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。一审判决宣判后，上诉人奥宸公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、一审判决解除本案双方所签订的《商品房购销合同》错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九十五条判决解除合同错误。本案中根据双方的约定，上诉人逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向被上诉人支付违约金，但并未约定逾期交房被上诉人可以行使解除权。二、一审法院判决上诉人返还被上诉人支付的购房款元及利息、违约金错误。如前所述，因本案双方所签订的《商品房购销合同》不应解除，故双方均应按照合同履行各自的权利义务。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱明月针对上诉人奥宸公司的上诉答辩称：一、双方所签订的《商品房购销合同》因上诉人不能按时交房已导致合同目的不能实现，被上诉人按照法律规定对上诉人进行了催告，并且给予了合理的期限，但上诉人仍未能交房，故被上诉人有权解除合同；二、虽然双方在合同中约定了违约金，但仅指上诉人逾期交房时，被上诉人选择继续履行合同的情况下，上诉人才支付违约金，这一约定并未排除被上诉人有权解除合同。且双方当事人在2016年1月6日已签订补充协议，约定上诉人在十五个工作日内向被上诉人无条件退房和购房总款，并全额支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人于二审中向本院提交以下新证据：一、照片及录音资料，欲证实上诉人与被上诉人及多名业主于2015年12月16日在昆明市住房和城乡建设局会议室就退房一事进行协商，被上诉人等多名业主将上诉人的负责人围困，上诉人的负责人在受到人身胁迫下与被上诉人签订了《关于奥宸中央广场（G07地块）延期交房的补充协议》（以下简称“补充协议”）；二、照片一份，欲证实上诉人现已对涉案楼盘恢复施工。经质证，被上诉人对证据一有异议，认为照片仅能反映上诉人与被上诉人在协商退房事宜，并不能证实上诉人的负责人受胁迫签订补充协议，并且当时双方是在昆明市住建局的会议室开的协调会，不可能出现胁迫的情形，补充协议也并不是在当天签订，而是在2016年1月6日签订，该协议也是上诉人制作后提供给被上诉人的，录音资料因无法确认其真实性，故对证据一均不予认可；对证据二无法核对上诉人是否对涉案楼盘恢复施工，故对其真实性不予认可。针对上诉人提交的证据一，因照片及录音资料无法证实上诉人的主张，且未能提交证据证实上诉人的负责人在丧失人身自由后第一时间向警方报案，故本院对其关联性不予确认；对证据二无法证实涉案楼盘是否恢复施工，故本院对其真实性及关联性均不予采信。被上诉人向本院提交以下证据：一、《关于召开奥宸中央广场项目上访问题协调会的通知》，欲证实昆明市住房和城乡建设局组织上诉人与被上诉人在内的多名业主召开了关于交房问题的协调会，并提出了若上诉人不能按时交房，上诉人应向业主退房并承担退款责任的要求；二、《关于奥宸中央广场(G07地块)延期交房的补充协议》，欲证实上诉人于2016年1月6日和被上诉人签订了补充协议，约定若上诉人未能按时履行交房义务，被上诉人可以解除《商品房购销合同》并承担退款等；三、“退房申请”；四、三段录像，均证实被上诉人向上诉人递交“退房申请”，上诉人同意后与被上诉人签订了补充协议。经质证，上诉人对被上诉人提交的证据一、三有异议，对于证据的三性均不予认可。对于被上诉人提交的证据二、四的真实性予以认可，但对于关联性及合法性均不予认可。认为该份协议是上诉人的负责人在受到胁迫下所签订的不公平的协议，该协议并无公司法定代表人盖章。针对被上诉人提交的证据，因被上诉人未能提交证据一的原件，上诉人对此有异议，故本院不予采信；被上诉人提交的证据三，虽上诉人不认可“退房申请”的真实性，但上诉人与被上诉人签订了补充协议，故本院对《退房同意书》予以采信；对于被上诉人提交的证据二、四，因上诉人对补充协议及三段录像的真实性无异议，本院对该两份证据予以采信；双方当事人对一审法院确认的事实均无异议，本院予以确认。综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致。因本案被上诉人于二审中向本院提交了新证据，故本案另补充确认以下法律事实：2016年1月3日，被上诉人朱明月向上诉人递交“退房申请”。2016年1月6日，上诉人与被上诉人签订补充协议，约定上诉人将最终交房时间延迟至2015年12月25日，上诉人从原定交房时间2014年12月25日起至2015年6月25日止每日按购房总款的0.1‰向被上诉人支付逾期交房的违约金。若上诉人于2015年12月25日仍未交房，上诉人应按购房总款的0.2‰每天向被上诉人支付违约金。若上诉人于2015年12月25日交房，则上诉人应从2015年6月26日至2015年12月25日止每天按购房总款的0.2‰每日计算向被上诉人支付违约金，支付时间为2016年1月25日开始支付。若上诉人未能在2015年12月25日交房，被上诉人可以选择解除《商品房购销合同》，上诉人应在2015年12月25日后的15个工作日内向被上诉人无条件退还购房总款，并按协议约定于十五个工作日内向被上诉人全额支付违约金。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、被上诉人是否有权解除《商品房购销合同》？二、上诉人是否应向被上诉人退还购房款及支付相应利息损失并承担相应的违约金？本院认为：一、被上诉人是否有权解除《商品房购销合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的约定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上诉人与被上诉人签订的补充协议，双方已经明确约定了上诉人应于2015年12月25日交房，但上诉人仍未在此日期交房，故根据该补充协议，被上诉人有权解除《商品房购销合同》。虽上诉人主张补充协议系其在受到胁迫的情况下签订，但上诉人未提交相应报警记录或其他证据予以证实，故本院对上诉人的该项主张不予支持。二、被上诉人是否应向上诉人退还购房款及已支付给银行的相应利息并承担相应违约金的问题。因“补充协议”中约定了上诉人未能于2015年12月25日交房，被上诉人在解除《商品房购销合同》后，上诉人应于2015年12月25日后的15个工作日内向被上诉人无条件退还购房总款。因上诉人未履行按期交房的义务且《商品房购销合同》已解除暨退还购房款的时间也已届满，同时补充协议中对逾期交房的违约金进行了约定，被上诉人支付给按揭银行的利息也属于其的实际损失应当由上诉人承担，故一审法院对此所做判决并无不妥之处。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4412.50元，由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长  刘昕光审判员  陆有林审判员  汪 佳二〇一六年二月十四日书记员  马 娜