辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽05民终1589号
上诉人（原审被告）尹凤艳，女，1964年3月27日出生，汉族，现住辽宁省本溪市溪湖区。
被上诉人（原审原告）洪维新，男，1940年7月21日出生，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。
委托代理人蔡小平，辽宁泓龙律师事务所律师。
上诉人尹凤艳因房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2016）辽0502民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2014年4月18日，洪维新（甲方）与尹凤艳（乙方）签订一份租房协议，内容为：“1、甲方现有楼房一处坐落在某某社区，建筑面积240平左右租给乙方使用。租期5年，协议执行期从2014年7月20日至2019年7月20日止。合同到期甲方有优先租用权。房租可涨价，但甲方不可不租；2、每年的租金为三万元整，租金缴纳方式为上打租，第一年半年一交，第二年以后年交，需提前10天交纳租金，如期不交，甲方有权终止合同，产生后果由违约方承担；3、在不影响楼房主体结构的情况下，可对楼房内部进行改造，所发生的一切费用由乙方承担，甲方无偿为乙方协调有关部门，协议到期，乙方必须保持楼房整体的完整性和基础装修后原样交付甲方。乙方在承租期间突发变化无能力继续经营，乙方可以转兑，如果发生不可抗拒的因素如地震、自然灾害乙方损失由自己承担。如发生动迁，甲方协助乙方向动迁办索要赔偿；4、承租后，供水、供电、供暖设备由乙方日常保养和维护，保证三大设备完好无损，正常运转。供水免费、供电和供暖费用由乙方自行承担；……6、乙方在装修期间（2014年4月20日到2014年7月20日），不计乙方房租费，三个月后如果房前道路没有修好需延续不计房费，甲方给乙方提供水、电、采暖的路线及合理建议。甲方建筑材料如旧砖、旧木料等，如乙方能用上的甲方都可提供，减少乙方成本；……9、合同生效乙方先交伍仟元房费，7月20日再交壹万元计壹万伍仟元半年房费。中途效益好、坏，甲乙双方及亲属不准参与此事；……”。合同签订后，尹凤艳给付洪维新房屋租金5000元，后双方就何时开始起算租金产生争议，尹凤艳在双方争议期间内未付租金，其从2016年1月起至2017年3月止，按月（标准为年3万元，即月2500元）给付洪维新租金共计37500.00元。2014年至2015年采暖期，涉案房屋的采暖费由洪维新按32元/m2的标准向供暖公司缴纳取暖费，2015年至2016年采暖期、2016年至2017年采暖期取暖费已由尹凤艳交纳。
另查，洪维新持有一份《临时借用铁路土地及建筑物协议书》，内容为“沈阳铁路局与借用者本溪列车段经营服务部双方缔结协议如下：土地位置：铁路辽溪乙线本溪站（区间）自（空白）公里起至66公里525公尺止；用途：新建1、茶炉室2、车库；占地面积：长7.8（5.0），宽3.4（4.0），46.52平方米，其中建筑物2处；借用期间：自1992年9月3日起至（空白）年（空白）月（空白）日止；……”上述协议书加盖丹东铁路分局本溪土地管理站及丹东铁路分局本溪列车段经营服务部印章。1993年8月14日，本溪列车段经营服务部出具《关于本溪列车段汽车食宿店扩大建筑面积的申请报告》，内容为，本溪列车段经营服务部为扩大再生产、增加经济效益，经主管机关研究决定成立本溪列车段汽车食宿店（地点本溪市联铁街）。因经营面积不足，特向上级主管机关申请，请批面积（包括涉案房屋所占面积）。该申请经丹东铁路分局本溪土地管理站、丹东铁路分局本溪工务段、丹东铁路公安处、丹东铁路分局工务科、丹东铁路分局土地规划管理办公室、丹东铁路分局总工程师室审批同意。1998年8月8日，丹东铁路分局本溪列车段出具证明一份，内容为：“本列经营服务部的汽车食宿店是我段职工洪维新自己投资建成的，产权归个人所有，特此证明。”
再查，本溪市市政设施工程建设处施工的南兴路维修改造工程开工日期为2011年9月4日，竣工日期为2014年10月30日。南兴路维修改造工程的竣工验收证书载明该工程存在的问题及处理意见为路面存在横向裂缝，终点新旧路接头处出现下沉。2015年6月份前处理完毕。
原审法院认为：洪维新、尹凤艳签订的租赁协议依法有效，双方应该按照约定行使权利履行义务。协议签订后，洪维新按照协议约定将房屋交付尹凤艳使用，尹凤艳按约定给付房屋租金5000元后，双方就协议内容“三个月后如果房前道路没有修好需延续不计房费”的履行发生争议。首先，双方均未能向法庭提供证据证明双方约定道路“修好的标准”，应以法庭依职权调查结果为准。经查，双方争议房屋附近的道路涵盖在南兴路维修改造工程之内，该工程于2014年10月30日完工并经施工单位检查合格，符合质量标准及验收规范，虽竣工验收证书中体现南兴路维修改造工程存在问题，但并未影响道路通行，且尹凤艳辩称待道路维修至无瑕疵才可计收房租明显违背公平原则；其次，尹凤艳要求按照其庭审提供的《铁路营业线施工安全协议书》中载明的工程竣工日期起算租金，该协议书中载明的工程开始施工日期为2016年9月19日，此时已距双方签订租赁合同2年5个月之久，洪维新作为合同甲方，对租金的给付期限让步至“道路修好”，该期限必然是可以预见的，即当时道路已处于在修状态，不可能是2年5个月后才开工的工程。故尹凤艳应从2014年10月30日起给付房屋租金，尹凤艳从2016年1月起按月给付租金，其拖欠的租金部分为从2014年10月30日起至2015年12月止，共计35000元，扣除其已经支付的房屋租金5000元，尚拖欠租金30000元。
关于尹凤艳辩称办理各项手续期间不支付租金一节，尹凤艳办理各项手续属于履行行政管理的审批程序，是其租赁房屋从事经营活动的自身需要，该程序并不影响其与洪维新之间租赁合同的效力，且双方在租赁协议中亦没有约定因办理审批手续导致经营活动延迟而顺延租金的问题，故尹凤艳该辩解意见不予采纳。
关于洪维新要求尹凤艳给付取暖费一节，2014年至2015年采暖季系由尹凤艳占有使用涉案房屋，依照租房协议约定采暖费由尹凤艳负担。对于取暖费数额，洪维新已实际向供暖部门交纳该年度取暖费6687.36元，故洪维新要求尹凤艳给付该款的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。
关于洪维新主张解除与尹凤艳房屋租赁合同一节，双方因租金起算日期发生争议尹凤艳拒付租金，但从2016年1月起至庭审辩论终结前，尹凤艳按照租赁协议约定的数额按月给付租金，洪维新亦未明确表示拒绝收取租金，双方行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件，故对洪维新的该项诉讼请求，不予支持，双方应从2017年4月起，继续履行房屋租赁协议所确定的内容。据此，原审法院判决：一、尹凤艳于判决生效后10日内给付洪维新房屋租金30000元及取暖费6687.36元；二、驳回洪维新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由尹凤艳负担。
上诉人尹凤艳的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人洪维新的全部诉讼请求。全部诉讼费用由被上诉人洪维新承担。其依据的事实及理由是：双方当事人争议的“房前道路”从未施工维修，洪维新仅提供“竣工验收证书”既认定“房前道路”修好与事实不符。庭审时被上诉人洪维新提供的“临时占道申请书”证明涉案房前道路因修建高铁桥临时占用，时间为2014年3月15日至2014年6月30日，至2016年9月才施工修路，10月路才修好。因路未修好，上诉人尹凤艳无法正常经营，导致投入大量资金、人力和物力等成本无法收回。上诉人尹凤艳延
付租金是合理合法的。房屋租金应从2016年10月起计算。
被上诉人洪维新提出答辩：原审判决正确，应予维持。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为，依照2014年4月18日洪维新、尹凤艳签订的《租房协议》第6条约定：乙方（尹凤艳）在装修期间，由2014年4月20日至2014年7月20日，三个月不计乙方房租费，三个月后如果房前道路没有修好需延续不计房费，甲方（洪维新）给乙方（尹凤艳）提供水、电、采暖的路线及合理建议。……现尹凤艳以“房前道路”没有修好为由拒绝缴纳房屋租金，但《竣工验收证书》记载的涉案道路的维修竣工日期为2014年10月30日，虽然有“路面存在横向裂缝，终点新旧路接头处出现下沉”的问题，但“房前道路”一直可以通行，尹凤艳一直在经营，且尹凤艳亦承认“房前道路”在高铁占路期间一直可以通行。双方对于“道路修好”的标准无“柏油路且没有坑”的约定，尹凤艳以“房前道路”必须是“柏油路且没有坑”为标准拒付房屋租金显失公平，尹凤艳应当向洪维新支付2014年10月30日至2015年12月期间的租金，因此尹凤艳的上诉请求不应予以支持。故一审判决正确，应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项
之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七百九十元，由上诉人尹凤艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱飞
审判员 高伟
审判员 孙源
二〇一七年十月三十日
书记员 回娜
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。