湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）慈民四初字第44号
原告张胜。
委托代理人李文华，湖南风云律师事务所律师。
委托代理人田晓梅。
被告代必浓。
委托代理人汪海，湖南金旅律师事务所律师。
原告张胜诉被告代必浓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序由审判员潘双庆担任审判长，人民陪审员严定红、人民陪审员符洪波组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告张胜及其委托代理人李文化、田晓梅、被告代必浓及其委托代理人汪海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张胜诉称，2011年6月23日，原告与被告代必浓签订房屋租赁协议，原告将慈利县物贸商住楼19号门面出租给被告，租期自2011年7月31日至2019年7月30日止，年租金前三年为4万元，以后每年上调10%等相关事宜。按此协议到2015年7月中旬被告应将2015年至2016年度的租金交付给原告，但约定期限届满后经原告多次催收，被告拒不缴纳，鉴于被告的违约行为，原告于2015年9月30日给被告送达了一份《要求代必浓履行商铺租赁合同，否则即解除该租赁合同的通知》，但被告收到通知后仍未履行相关义务。故向法院起诉，要求依法解除原、被告的房屋租赁协议，被告支付拖欠的租金（自2015年8月1日至搬出租赁房屋时的租金，每月4033元），并支付违约金43560元（计算至2015年10月31日，最终以结案时间为准）。
为支持其诉讼请求，原告张胜向本院提交了以下证据：
1、商铺租赁合同，旨在证明租赁合同签订的时间、内容，租赁期限、租金的数额、给付时间、违约责任等；
2、2015年9月30日给被告送达《要求代必浓履行〈商铺租赁合同〉，否则即解除该租赁合同的通知》、特快专递回执、邮政储蓄银行收据、短信提示，旨在证明：2015年9月30日鉴于被告违约，原告履行了通知的义务；
3、慈利县公路局门面租赁合同及收费收据、慈利县农村信用合作联社租赁合同、金穗商业街门面出租合同书，旨在证明：被告所租门面周边租赁户的租金均已上涨的事实，原告有权对门面租金进行调整。
被告代必浓辩称，原告所陈述的三项诉讼请求与事实不符，被告不存在违约行为，原告擅自上调租金，就是违约，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告代必浓为了支持其诉讼请求依法申请证人李某、向某出庭作证，证明目的为被告周边租赁户所租门面租金几年没有上涨的事实。
双方发表质证意见如下：被告代必浓对原告张胜提交的证据1没有异议，对证据2的真实性有异议，被告未收到该通知，对证据3的关联性有异议，认为证据中的门面所处的位置、面积等与被告所租门面没有可比性。原告张胜对证人李某、向某的证言所证实门面租金没有上涨的情况有异议，认为两证人的门面租金没有上涨并不能代表原、被告不能上涨租金，对其关联性有异议。
本院认证如下：原告张胜提交的证据1来源合法，能证明双方在2011年6月23日签订了期限为8年的租赁合同，被告没有异议，本院予以采信。证据2系原告邮寄的通知书，有特快专递回执，表明系被告丈夫杨万华签收，对此通知书的内容被告应该知悉，本院予以采信。原告提交的证据3与被告提交的两份证人证言与本案没有关联，本院不予采信。
根据原、被告的陈述和本院采信的证据，本院查明如下案件事实：
原告张胜与被告代必浓于2011年6月23日签订商铺租赁合同一份，双方约定：原告将慈利县物贸商住楼19号门面出租给被告使用，租赁期限自2011年7月31日至2019年7月30日止，年租金前三年为4万元，从第四年起每年的租金随周边店面的租金幅度来提升，（在当年的租金上涨不超过10%）。在签订合同时被告应缴纳当年的租金4万元，以后按年度一次性支付租金，但必须提前十五天支付。其中合同第九条违约责任第2项规定乙方（承租方）必须在上述规定日期之前及时交付租金，逾期未交，甲方（出租方）有权按应付款千分之十按日计算收取滞纳金，逾期十五日以上，甲方有权单方面解除合同，装修费无偿归甲方所有，押金不退。合同签订后双方自2011年7月至2013年7月一直按4万元/年的租金执行，未发生争议。2014年度原告提出在上年基础上涨租金，经双方协商一致，同意租金为42800元，被告已履行完毕。2015年7月，原告提出要求涨下一年房租，租金按4.84万元计算，被告代必浓以周边租赁户均未涨租金为由拒绝支付遂酿成纠纷。原告张胜于2015年9月30日向被告代必浓邮寄送达了《要求代必浓履行＜租赁合同＞否则即解除该租赁合同的通知》，载明：请将2015-2016年度的租金4.84万元在3日内汇至指定的银行账户，如若未缴纳，即通知解除与你所签商铺租赁合同，对此若有异议，可向法院起诉。被告代必浓在收到通知后既未缴纳2015-2016年度的门面租金，也未提出异议，请求确认解除合同的效力。原告张胜于2015年10月21日向法院提起诉讼，要求依法解除原、被告的房屋租赁协议，被告支付拖欠的租金（自2015年8月1日至搬出租赁房屋时的租金，每月4033元），并支付违约金43560元。
本院认为，原告张胜与被告代必浓签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，2014-2015年度对上调租金已达成协议，双方均予以认可，且已履行完毕，可见原、被告对双方在合同中的约定“在当年的租金上涨不超过10%”的约定不持异议，现原告张胜要求上调2015-2016年度租金既符合合同的约定，又符合交易习惯，被告代必浓既未缴纳2015-2016年度的门面租金，也未提出异议，请求确认解除合同的效力，故原告张胜要求被告代必浓支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。租金的数额以上年度42800元为基数不超过10%计算为47080元即每月3923元，自2015年8月1日起至被告迁出所租门面时止。被告代必浓没有及时支付租金已构成违约，在收到原告邮寄的通知后既未缴纳2015-2016年度的门面租金，也未提出异议，向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故原告张胜要求解除合同，被告代必浓迁出所租门面的诉讼请求，本院予以支持。此外，原告张胜主张的违约金数额明显过高，超出了原告的实际损失，本院不予支持。被告代必浓以原告张胜擅自上涨租金属违约行为没有事实和法律依据，其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告张胜与被告代必浓2011年6月23日签订的商铺租赁合同；
二、被告代必浓迁出所租门面并支付自2015年8月1日至本判决书生效之日止期间的租金（按每月3923元计算）。限本判决生效后十日内履行。
三、驳回原告张胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1100元，由原告张胜承担100元，被告代必浓承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 潘双庆
人民陪审员 严定红
人民陪审员 符洪波
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 杨 芳
援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同
可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不
满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。