重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1588号
上诉人（原审被告）：曾令红，女，1967年5月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审原告）：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2（博德台）一楼，统一社会信用代码915001129028684238。
法定代表人：颜建国，龙湖物业服务集团有限公司总经理。
委托诉讼代理人：涂绪，重庆丽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗灏，重庆丽达律师事务所律师。
上诉人曾令红因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初11897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月13日公开对本案进行了询问。曾令红及龙湖物业的委托诉讼代理人罗灏到庭参加了询问。本案现已审理终结。
曾令红上诉请求：1、撤诉一审判决，改判驳回龙湖物业的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由龙湖物业承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。曾令红没有接房，不应承担物管费及公摊水电费。曾令红是在办理交房手续时才发现小区地下室修建了配电房，并且有明显的噪音，因此当场拒绝接房。本案所涉物管费及公摊水电费应当由开发商承担。二、龙湖物业主张的滞纳金不合理，曾令红因开发商和龙湖物业的原因无法入住涉案房屋，本身不存在过错，并且遭受重大损失，要求曾令红承担高额滞纳金不合理。三、一审判决适用法律错误。本案应当依法中止审理，曾令红已在以上法院受理本案前向法院起诉开发商和龙湖物业环境污染侵权行为之诉，该案正处于审理阶段。如果法院最终确认因龙湖物业侵权行为导致涉案房屋无法入住，则可以认定龙湖物业自身原因导致《前期物业服务协议》合同目的不能实现，曾令红无需履行该合同，更不应承担违约责任。本案需以上述另案的审理结果为依据，一审法院应当依法中止审理。龙湖物业在本案中起诉金额为13万余元，一审判决支持的金额只有3万多，故一审案件受理费不应全部由曾令红承担。
龙湖物业辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙湖物业向一审法院起诉请求：2009年12月23日，曾令红购买了坐落于重庆市××号的房屋。同日，龙湖物业与曾令红签订《龙湖-
东桥郡前期物业服务协议》、《龙湖-
东桥郡临时管理规约》。上述协议签订后，龙湖物业依约为曾令红提供了物业服务，但曾令红从2010年11月至今一直拖欠相应的物管费、公摊水电费等费用。经龙湖物业多次催收，曾令红均未履行相应的义务。曾令红拒不支付物管费等费用的行为已构成违约。龙湖物业现诉至法院，请求法院依法判令曾令红立即向龙湖物业支付2010年11月至2016年8月期间的住宅物管费30001.30元，公摊水电费3428.60元，并支付上述欠款截止2016年8月22日的合同滞纳金106046.30元，本案诉讼费由曾令红负担。
一审法院认定事实：2009年12月23日，曾令红与开发商龙湖地产签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于重庆市××西永××地块××号房屋，建筑面积244.91平方米。同日，重庆新龙湖物业服务有限公司（甲方）与曾令红（乙方）签订《龙湖-
东桥郡前期物业服务协议》（以下简称：协议）。协议第一条约定，甲方同意提供、乙方同意接受甲方对龙湖-
东桥郡实施物业服务；协议第二条约定，甲乙双方的权利、义务以该协议和《龙湖-
东桥郡临时管理规约》为准；协议第四条第8.约定，乙方应于每月15日前缴纳物业服务费及其他应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用。特别指明：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并开始向甲方支付物业服务费等相关费用；协议第五条1.4约定，公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.20元/平方米.月计，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算；协议第五条3.1.1约定，龙湖-
东桥郡的物业服务费按每户建筑面积收取；3.1.2约定，物业服务费应按月缴纳，乙方在当月15日之前将费用缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用千分之三的滞纳金；3.1.3约定，首次物业服务费收取以交房通知文书确定的交房日期为准，交房日期在15日之前（含15日）的收取当月全月的物业服务费，交房日期在15日之后的收取当月半个月的物业服务费；协议第五条3.2约定，首次公摊水电费的收取是以交房通知文书确定的交房日期为准。交房日期在15日之前（含15日）的收取当月全月的公摊水电费，交房日期在15日之后的收取当月半个月的公摊水电费。交房后，无论房屋是否空置、装修、被占用，公摊水电费的收取标准均按照本协议第五条1.4项的约定执行。乙方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用千分之三的滞纳金。
2009年12月23日，曾令红签署《龙湖-东桥郡临时管理规约》（以下简称：规约）。规约第三章第一条约定，“小区”是指命名为“龙湖-
东桥郡”住宅的建筑物、构筑物、配套设施、停车（场）库及其所属区域；第二条约定，“开发商”是指龙湖地产；第七条约定，“业主”是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人；第六章第一条1.约定，本小区由重庆新龙湖物业服务有限公司根据本规约进行服务；第七章第四条约定，各业主需按期付清相关的各种费用，住宅物业服务费在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准；第五条约定，（业主）应于每月15日前缴纳物业服务费及其他应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用。特别指明：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，各业主应按此交房时间办理交房手续，并开始向物业服务企业支付物业服务费等相关费用；第九章约定，为协助服务者维持本小区的正常管理，业主应按期缴纳应缴纳的各项费用。逾期未交者，每日加收应交费用总额千分之三的滞纳金。
2010年4月，重庆新龙湖物业服务有限公司向重庆市物价局递交《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》，该表载明的物业名称为龙湖-
东桥郡，物业类型为高档住宅小区，物业服务企业名称为重庆新龙湖物业服务有限公司，住宅物业服务费标准为3.50元/平方米.月。2010年4月5日，重庆市物价局批示意见为：符合备案条件。
2010年10月19日，曾令红在《业主物品领用登记表》上签字，领取了包括入户门钥匙、业主卡、电费缴费卡等物品。
2010年12月9日，涉案房屋在重庆市××区土地房屋权属登记中心办理了权属登记，登记显示房屋所有权人为曾令红，房屋坐落为重庆市××号，建筑面积244.91平方米。
一审另查明，2016年5月23日，重庆新龙湖物业服务有限公司更名为龙湖物业服务集团有限公司即本案龙湖物业。
一审还查明，2015年6月25日，曾令红作为另案原告，向一审法院提起诉讼，起诉要求龙湖地产和重庆新龙湖物业服务有限公司拆除1-29-4号房屋旁安装的全部高低压配电设备，并将该配电房迁移到不影响业主安全生活的地方，诉讼费由龙湖地产和重庆新龙湖物业服务有限公司承担。后该案移送至重庆市渝北区人民法院，并于2016年3月14日受理。案件尚在审理中。
一审审理中，龙湖物业明确诉讼请求如下：诉请主张的住宅物管费、公摊水电费欠费时间为2010年11月至2016年8月，住宅物管费实行半价收取、按照建筑面积计算，为1.75元/月/平方米×244.91平方米×70个月=30001.30元；公摊水电费每月据实收取，为0.2元/月/平方米×244.91平方米×70个月=3428.6元，以上合计33429.9元；滞纳金以曾令红每月拖欠的住宅物管费和公摊水电费为基数，从2010年12月起至曾令红付清之日止，按照每日千分之三计算。
由于双方意见分歧较大，调解未果。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款之规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。涉案房屋已于2010年12月9日在重庆市××区土地房屋权属登记中心办理了权属登记，房屋所有权人为曾令红，由此可以认定曾令红系涉案房屋的业主。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。曾令红与龙湖物业的前身重庆新龙湖物业服务有限公司于2009年12月23日签订有《龙湖-
东桥郡前期物业服务协议》，曾令红也签署了《龙湖-
东桥郡临时管理规约》，并于2010年10月19日在《业主物品领用登记表》上签字，领取了包括入户门钥匙、业主卡、电费缴费卡等物品，完成了接房手续。上述均表明曾令红对物业服务协议和管理规约内容的接受，曾令红理应履行协议和规约中规定的包括缴纳住宅物管费和公摊水电费等在内的全部义务。曾令红从签订商品房买卖合同、到另案向一审法院和重庆市渝北区法院提起诉讼、以及在本案中申请追加被告和申请中止诉讼，所填写的本人住所地均为重庆市××区鲁能星城三区25-3-1-2，该地址可以视为曾令红长期、稳定的居住地。龙湖物业向该地址邮寄物管费催费函等法律文书，邮件送达情况回执显示为“他人收，物业”，龙湖物业履行了法律规定的催收义务。龙湖物业经向曾令红多次催讨欠付的住宅物管费、公摊水电费等未果的情况下，诉至一审法院请求判令曾令红偿付拖欠的住宅物管费、公摊水电费，并交纳滞纳金，理由正当，应予支持。虽然《物业服务收费管理办法》第十六条规定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。但是，在本案中，涉案房屋已交付曾令红，曾令红完成了接房。曾令红与开发商龙湖地产之间因涉案房屋所涉公共区域附属设施引发的环境污染责任纠纷，与本案的物业服务合同纠纷并非同一法律关系。该案的处理并不影响本案作出裁判。由于开发商原因给曾令红造成的相关损失，曾令红可另案主张权利。故对曾令红要求本案中止审理和追加曾令红的申请，该院不予准许。
曾令红未按照合同约定向龙湖物业交纳相关住宅物管费和公摊水电费，系违约行为，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，对于龙湖物业要求曾令红支付所欠2010年11月至2016年8月期间住宅物管费和公摊水电费的诉讼请求，该院予以支持。曾令红的房屋建筑面积为244.91平方米，上述房屋目前的住宅物管费收费标准为1.75元/月.平方米，故曾令红应缴纳的物业服务费为：244.91平方米×1.75元/月.平方米×70个月=30001.48元。龙湖物业只主张30001.30元，该院予以支持；关于公摊水电费，合同约定公摊水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知书确定的交房日期至次年12月31日按建筑面积0.20元/平方米.月计，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算。现龙湖物业统一按建筑面积0.20元/平方米.月计，并提供了相应的发票佐证，曾令红未能举示相反的证据予以反驳，该院对龙湖物业的意见予以采纳，故曾令红应缴纳的公摊水电费为：244.91平方米×0.2元/月.平方米×70个月=3428.74元，龙湖物业只主张3428.60元，该院予以支持。以上两项合计33429.90元。
关于滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。龙湖物业与曾令红双方签订的《龙湖-
东桥郡前期物业服务协议》、《龙湖-
东桥郡临时管理规约》虽约定了曾令红逾期交纳物业服务费的，按日加收应付款的千分之三作为滞纳金，但该滞纳金明显偏高，该院依法予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率支付。滞纳金以每月的住宅物管费、公摊水电费（428.59元+48.98元=477.57元）为基数，从欠费次月即2010年12月开始计算，直至曾令红付清欠费为止。
据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、曾令红于本判决发生法律效力后十日内向龙湖物业服务集团有限公司支付2010年11月至2016年8月期间住宅物管费30001.30元，公摊水电费3428.60元，以上两项合计33429.90元，并向龙湖物业服务集团有限公司支付滞纳金，该滞纳金以曾令红每月欠付的住宅物管费和公摊水电费477.57元为基数，从2010年12月起，至曾令红付清欠费止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、驳回龙湖物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3088元，减半交纳1544元（龙湖物业服务集团有限公司已预交），由曾令红负担，此款限曾令红于本判决发生法律效力后立即迳付龙湖物业服务集团有限公司。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，曾令红作为涉案房屋业主，与龙湖物业签署了前期物业服务协议，也签署了涉案小区临时管理公约，且于2010年10月19日在《业主物品领用登记表》上签字，领取了入户门钥匙、业主卡及电费缴费卡等物品，即应当按照协议约定承担涉案房屋的物业管理费用。曾令红上诉称其实际并未接房，与本案查明的事实不符，且未提供证据证明其主张，其该项上诉请求难以成立。曾令红认为其无法入住涉案房屋，本身即遭受了重大损失，故其承担滞纳金不合理。曾令红因涉案房屋质量问题导致长期无法入住，应当在其与房屋开发商之间因房屋买卖形成的法律关系中予以解决，与本案没有直接关系，其该项上诉主张亦难成立。曾令红认为其已经以环境污染侵权为由另案起诉涉案房屋开发商和龙湖物业，故本案应当中止审理。由于曾令红和龙湖物业之间系因双方之间形成的物业管理合同而产生的纠纷，而曾令红另案提起的环境污染侵权之诉系另一法律关系，其处理结果对本案的审理并无直接影响，故其要求中止本案审理的上诉请求亦不能成立。
综上，曾令红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3088元，由曾令红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫信良
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 唐 欢