湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第3551号
原告（反诉被告）陈某某，男，1961年X月X日出生，汉族，户籍所在地湖南省X县X镇X村*组*号。
委托代理人熊某某，X律师事务所律师。
被告（反诉原告）某房地产经纪有限公司，住所地长沙市雨花区X路X号XX公寓第X栋X房。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人喻某某，北京X律师事务所律师。
委托代理人邹某某，北京X律师事务所实习律师。
被告曾某某，女，1965年X月X日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区**号*楼*栋*房。
原告（反诉被告）陈某某诉被告（反诉原告）某房地产经纪有限公司（以下简称安迪公司）、被告曾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员向湘菱担任审判长，人民陪审员柳满希、李美华参加评议的合议庭，后因工作变动，变更为由代理审判员章大峰担任审判长，人民陪审员柳满希、李瑞参加评议的合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行审理。书记员陈思敏担任庭审记录。原告（反诉被告）陈某某及其委托代理人熊某某，被告（反诉原告）安迪公司的委托代理人喻某某、邹某某、被告曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称：陈某某于2014年10月20日与曾某某签订了《房屋买卖合同》，经纪方为安迪公司，出卖人为曾某某，安迪公司和曾某某为让陈某某签订该合同，隐瞒了曾某某名下房屋存在抵押的事实，谎称交易房屋无权属争议，之后未将房产证原件存放在安迪公司，致使陈某某基于错误的认识签订了上述合同。曾某某和安迪公司系故意隐瞒房屋的真实情况，导致无法办理房屋产权过户手续，系欺骗行为，根据合同约定，曾某某和安迪公司存在违约，应承担连带赔偿责任。为维护陈某某的合法权益，诉请法院判令：1、安迪公司和曾某某退还陈某某定金20000元；2、安迪公司和曾某某向陈某某双倍返还20000元定金；3、安迪公司和曾某某向陈某某支付违约金6000元（按500元／天的标准计算至起诉之日）；4、安迪公司、曾某某承担本案的诉讼费和原告的律师费。
被告安迪公司辩称：陈某某提起诉讼没有事实与法律依据。安迪公司与陈某某、曾某某三方于2014年10月20日签订了《房屋买卖合同》，就曾某某名下位于长沙市韭菜园28号新富城综合楼南栋1607号房屋买卖及中介事项达成一致意见。合同签订后，陈某某以曾某某的房产证书原件未存放在安迪公司处，因该房屋存在抵押从而认定该房屋无法办理产权过户手续，要求安迪公司和曾某某承担违约责任，这与事实不符，合同约定的房屋完全可以办理过户手续，只需依合同约定履行各自义务即可。所以，请求法院依法驳回陈某某的诉讼请求。
被告曾某某辩称：一、陈某某诉称曾某某存在欺骗行为与事实不符。曾某某委托安迪公司出售房屋时，已明白说明房屋的实际情况，且提供了房屋产权证书复印件，该权证书上显示“设定他项权利摘要栏记载抵押40万至2025年12月18日”，这一情况安迪公司也口头告诉了陈某某，这一事实可以从合同第二条第（二）项付款方式的约定中得到印证，约定贷款金额不得高于40万元与房屋抵押40万元是一致的。陈某某只是利用安迪公司口头告知而合同中未写明这一事实，这系格式合同字句未作更改所致。二、陈某某称房屋存在抵押无法办理房屋产权过户手续，这与事实不符。现实中大量的房屋买卖合同中都存在抵押房屋。只要双方依约履行，完全可以完成房屋买卖行为。曾某某按合同的约定将办理该房屋贷款所需的相关资料准备齐全交给了安迪公司，是陈某某反悔后找合同中的文字纠缠。三、陈某某要求双倍返还定金并要求支付违约金的诉求不应得到支持。因曾某某未违约，且要求返还定金和支付违约金系重复计算。要求支付律师费没有依据。请求法院依法驳回陈某某的诉讼请求。
反诉原告安迪公司诉称：在签订《房屋买卖合同》时，安迪公司的员工口头告知了陈某某房屋的真实情况，但未更改合同中印好的文字，致使合同中确有“甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方（安迪公司），用于产权过户”的约定，但从合同的整体来看，约定了陈某某以公积金贷款方式购买房屋，曾某某“在签订合同3日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全”。根据住房公积金中心的要求，房屋出卖人曾某某须提供的资料为：售房人身份证、户口本复印件一份、婚姻状况证明复印件一份、房屋产权证复印件一份、租户同意出售该房屋的书面文件一份。这些资料曾某某都已提供，若陈某某提供应提供的资料，完全可以办理公积金贷款审批手续。公积金贷款到位后，房屋出卖人即可偿还银行贷款，陈某某可正式办理公积金贷款手续。合同虽有不严谨的地方，但不影响双方履行各自的义务完成房屋买卖过户。曾某某和安迪公司都履行了合同前期的义务，合同之所以无法履行，是因陈某某违约，依合同的约定，陈某某应向安迪公司支付中介费并承担违约责任。故诉请法院判令：1、陈某某向安迪公司支付房屋中介费12760元；2、陈某某向安迪公司支付违约金20000元；3、陈某某承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告陈某某辩称：一、曾某某和安迪公司在签订合同时隐瞒房屋的真实产权情况，并未告知房屋存在抵押和出租的事实，陈某某对房屋产生误解，给陈某某造成了的损失；二、合同约定要求曾某某在合同签订3日后，曾某某应将房屋产权证原件存放在安迪公司，但至现在曾某某和安迪公司也无法提供房屋产权证原件。三、由于安迪公司和曾某某的隐瞒真实情况和违约行为导致合同无法继续履行，安迪公司要求支付中介费、违约金等没有法律依据，请法院依法予以驳回其诉讼请求。
被告曾某某陈述称：合同交易的房屋是否出租与陈某某买房没有关系，且陈某某在签订合同前已经现场看过房屋的现状，明知房屋存在抵押和租赁的事实，是陈某某自己不愿继续履行合同导致合同无法履行。
经审理查明：2014年10月20日，甲方（卖方）曾某某与乙方（买方）陈某某、丙方（居间方）安迪公司融圣国际店签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：0001127），约定：陈某某购买曾某某名下位于长沙市芙蓉区韭菜园28号新富城综合楼南栋1607房屋，房屋面积约107平方米，房屋总售价638000元。乙方于2014年10月20日支付购房定金2万元给甲方，甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方，用于产权过户。第二条第（二）项是关于“付款方式”的约定，经甲乙双方协商，乙方于2014年10月20日支付2万元作为购房定金，乙方需公积金贷款，贷款额度由乙方确定，但不得高于40万以上，待公积金中心审批通过后，双方约定去房地局过户，在过户时乙方将首付款付给甲方，余下房款由公积金中心付给甲方。第三条甲方义务的内容为，1、甲方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售权利，同时甲方承诺已取得共有权人的同意，有权签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付该房屋。甲方保证共有权人和承租人已放弃优先购买权……4、在签订合同3日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。第四条乙方的义务内容为，1、乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效；并于签订合同3日内将所需文件资料送交丙方……第六条其他约定中的第2项，基于丙方在促成甲乙双方交易中已提供服务，甲方支付6380元佣金，乙方支付12760元佣金。约定的佣金，基于丙方已为甲乙双方提供了服务，为保障丙方合法权益，可于签订该房屋买卖合同之日一次性支付给丙方或丙方有权在已收定金及购房款中直接扣除应得佣金，甲乙双方均无异议。第七条关于违约责任的约定，主要内容为，甲乙双方未按本合同约定及时提供材料或未按时履行付款义务的或甲乙双方未按本合同约定的条款履行其他合同义务的，每逾期一日由违约方向守约方及丙方支付500元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方及丙方有权解除本合同，并要求违约方向守约方及丙方支付与本合同定金数目相同的违约金……备注内容为，乙方按揭服务费由丙方收取，为贷款额的4.5%。
另查明，位于长沙市芙蓉区韭菜园28号（原55号）新富城综合楼南栋1607房屋所有权人曾某某单独所有，该房屋建筑面积111.37平方米，在房屋产权证复印件记载的内容显示，设定他项权利摘要栏权利人签注：抵押40万至2025年（2025系手写，字迹模糊）12月18日止。截止本案法庭辩论终结前，曾某某未提供涉案房屋产权证书原件。在签订购房合同时，涉案房屋已出租给案外人杨昊。
2014年10月20日，陈某某向曾某某支付了购房定金2万元。曾某某已向安迪公司支付佣金6000元。
以上事实，由当事人身份户籍资料、企业工商登记资料、《房屋买卖合同》、房产证复印件、定金收条、承租人声明、未收取房产权原件的证明及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为：房屋抵押权存续期间，在买受人代为清偿债务或出卖人提前偿还债务而消除抵押权前，按照现行的产权登记手续，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续。本案中，安迪公司和曾某某不能举证证实其在签订合同前或当时已告知过陈某某房屋被抵押的事实，曾某某也未主动涤销抵押登记，陈某某明确表示不愿继续履行合同，涉案房屋过户的目的则不能实现，且在合同签定后至本案起诉前，曾某某未将房屋的产权证书原件存放在安迪公司用于过户。在此情况下，陈某某有理由怀疑曾某某是否享有涉案房屋的所有权，曾某某的上述行为属于违约，故陈某某主张解除合同，要求退还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持，曾某某应向陈某某退还购房定金20000元。但在房屋买卖过程中，审查出卖人是否拥有房屋所有权是一项最基本的活动，故陈某某未先审核房屋产权情况直接签订《房屋买卖合同》，致使合同目的无法实现，陈某某自身存在过错，故其主张违约金和另返还定金20000元以及律师费的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉，安迪公司在明知涉案房屋存在抵押登记的情况下，未举证证明已将该房屋情况如实告知了陈某某，且在《房屋买卖合同》签订后，安迪公司也未按合同约定收取曾某某的房屋产权证原件用于房屋过户，安迪公司的居间行为存在过错，属于违约行为，故安迪公司向陈某某主张中介服务费和违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：
一、被告曾某某于本判决生效后十日内向原告陈某某退还购房定金20000元；
二、驳回原告陈某某其他的诉讼请求；
三、驳回反诉原告某房地产经纪有限公司的诉讼请求。
当事人如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费950元，由曾某某负担，反诉案件受理费309元，由某房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 章大峰
人民陪审员 柳满希
人民陪审员 李 瑞
二〇一五年五月五日
书 记 员 陈思敏
附：本案适用的法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。