重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第10223号
原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福虹路世界贸易广场C座2601-2604，组织机构代码61888834-7。
法定代表人：王琦，董事长。
委托代理人：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人：张成晟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：王济良，女，1986年12月9日生，汉族，住重庆市江北区。
原告中海物业管理有限公司与被告王济良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张成勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托代理人王文远、张成晟，被告王济良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业管理有限公司诉称：2007年原告与中海地产重庆有限公司签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由原告向中海地产重庆有限公司开发的小区（中海·北滨1号（北滨华庭），地址：重庆市江北区北滨路）提供物业管理服务，并按照合同和相关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用；费用按季度收取，业主或者物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前将四个季度的金额交清，逾期按每日应交纳费用的千分之三收取滞纳金；合同同时约定，该合同期限自2007年10月28日起，至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告系中海北滨X号小区X-X（重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X）号房屋业主，物业建筑面积98.76平方米。被告欠交物业服务费时间段为2012年1月—2015年6月，金额为7459.22元；欠交水电公摊费时间段为2011年9月—2015年6月，金额为472.75元。原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，在原告按约提供了物业管理服务期间，被告应按约履行交纳相关费用的义务。被告拒不履行交费义务，为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7459.22元，支付水电公摊费472.75元。2、判令被告向原告支付以未交纳物业服务费为基数，按每日千分之三的标准从2011年9月起计算至付清物业服务费之日止的违约金。
被告王济良辩称：被告系涉讼房屋业主。关于原告物业服务费的请求，物业服务费被告交纳到2012年5月，2012年6月起未交纳物业服务费，但原告要求被告支付物业服务费并没有事实依据，原告也未举示被告欠费依据。另外，原告违反合同约定将天赐龙都纳入北滨华庭，侵犯业主权益，业主可以据此不交纳物业服务费。关于原告公摊费的请求，原告未出示据实收取的发票，被告无法确定分摊金额。关于原告违约金的请求，原告在提供服务过程中存在侵权、违约、未尽到职责等问题，原告违约在先，原告无权收取违约金。
经审理查明：原告系中海·北滨1号物业管理企业，其资质等级为壹级。被告系涉讼房屋业主，房屋属高层电梯住宅，房屋建筑面积98.76平方米。
2007年中海地产重庆有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》，合同约定由乙方为中海·北滨1号提供物业服务。合同第三条约定乙方提供的公共性物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯房（井）、楼内化粪池、垃圾通道、垃圾中转站、污水管（井）、雨水管（井）、物业管理用房。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、二次供水水箱及水泵、水泵房、潜水泵、信报箱、楼道灯、避雷装置、楼内消防设施设备、电梯、安防及消防监控设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤。以上约定的事项不含业主、非业主使用的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、室内装饰装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”合同第六条约定：“本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层电梯住宅物业服务费1.8元/月/平方米。”合同第七条约定：“小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳。共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。专项设备运行费用指电梯、二次供水专用设备设施等发生的运行电费、日常维护保养费、年检费、检测费。”合同第八条约定：“物业服务费用（含车位服务费等）按季度交纳。业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以乙方通知时间为准）将四个季度的费用全部交清。逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。”合同第十八条约定乙方的义务：“制止本物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”合同第二十四条、第二十五条约定：“甲方应于房屋交付前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积860平方米。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”合同第二十六条、第二十七条约定：“本合同期限自2007年10月28日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。在以下条件下乙方继续履行本合同：（1）若本小区业主大会成立并未选聘或选聘物业管理企业，乙方继续履行本合同；（2）若本小区业主大会尚未成立，乙方继续履行本合同。”合同还对甲方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等进行了约定。小区未成立业主委员会。
被告欠交物业服务费时间段为2012年1月—2015年6月，金额为7466.26元（98.76×1.8×42=7466.26）；公摊费为据实收取，被告欠交水电公摊费时间段为2011年9月—2015年6月，金额为472.75元。
庭审中，原告举示了入伙房屋交接单、质量保证书、入住成员情况登记表、消毒记录、楼道保洁人员巡逻签到表、日检记录、监控值班记录表、门岗值班记录表、快递催费单等证据，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了原告的义务，且向被告进行了费用催收。被告质证：入伙房屋交接单、质量保证书、入住成员情况登记表认可证据的真实性和证明目的，没有异议，其余证据不认可真实性，催费快递也未收到。本院认为，原、被告对入伙房屋交接单、质量保证书、入住成员情况登记表证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对其三性予以确认，其余证据被告虽不认可真实性，但未提供证据对其进行反驳，本院认可这些证据的真实性，该部分证据证明了原告提供物业服务的内容和催费情况。
被告提供了照片（复印件）、土地使用权证附图（复印件）、小区规划图、光盘1张（复印件）、会议纪要、会议签到表等证据，拟证明：原告将小区与天赐龙都的隔离栏拆除，破坏小区结构；原告违规为天赐龙都提供物业服务；小区绿地被侵占用做菜地，绿化率不足，原告存在违约行为；小区存在占道停车问题；58栋楼后面有土堆未处理；原告物管与保安人员未对进入小区的人员和车辆进行严格检查和核实，存在违约行为；原告对侵权和违约行为的确认，小区业主未交费是由于原告未解决小区的问题。原告质证称：对小区规划图的真实性认可，但是对其关联性不予认可，原告按合同提供了物业服务，并不存在违约行为；其余证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对被告陈述的问题，其应当另案起诉。本院认为：原、被告对小区规划图的真实性均认可，本院对其真实性予以确认，但规划图无法证明原告存在违约行为；照片、附图、光盘系复印件，原告也不认可其真实性，故本院对其真实性不予确认；会议纪要、会议签到表系原件，原告虽不认可真实性，但未提供证据对其进行反驳，本院认可两份证据的真实性，两份证据显示原告的物业服务确实存在一些不到位的情况。
以上事实，有《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》、水电公摊费发票和水电分摊表、资质证书、入伙房屋交接单、质量保证书、入住成员情况登记表、消毒记录、楼道保洁人员巡逻签到表、日检记录、监控值班记录表、门岗值班记录表、快递催费单、照片、土地使用权证附图、小区规划图、光盘、会议纪要、会议签到表及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《【中海·北滨1号】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。
关于原告主张的物业服务费、水电公摊费请求能否成立的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案《物业服务合同》的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。本案中，原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告应按约支付物业服务费及水电公摊费。被告虽对原告的物业服务质量提出质疑，但举示的证据仅能证明原告物业服务存在一定不足之处，并不构成被告不交纳物业服务费的合理理由；对其以此为由不交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采信。因此被告应向原告支付物业服务费7466.26元，故对原告要求被告支付物业服务费7459.22元的诉讼请求，本院予以支持。原告举示了水电公摊费的发票和水电分摊表，被告应按照合同约定向原告支付水电公摊费472.75元，故对原告要求被告支付水电公摊费472.75元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金的请求是否成立的问题。虽然物业服务合同约定了业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约金，但原告是否已按照《物业服务合同》的约定全面履行了物业管理义务，其没有提供充分证据予以证实，且从被告提供的证据来看，原告所提供的物业服务亦存在不足之处。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告王济良于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司物业服务费7459.22元，水电公摊费472.75元。
二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取143元，由原告中海物业管理有限公司负担85元，被告王济良负担58元，被告王济良负担部分已由原告中海物业管理有限公司预交，被告王济良履行上述义务时一并支付给原告中海物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 张成勇
二〇一五年十二月八日
书 记 员 杨凌燕