湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂09民终392号
上诉人（原审原告、反诉被告）：单莎莎，女，1982年11月11日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：沙云霞（系单莎莎之母）,住湖北省孝感市开发区。
委托诉讼代理人：苏瑾，湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁勇华，男，1978年8月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：肖丽敏，湖北律之心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙威，男，1957年7月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：沙云霞（系单莎莎之母）,住湖北省孝感市开发区。
委托诉讼代理人：苏瑾，湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人单莎莎、袁勇华因与被上诉人孙威租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人单莎莎及其与被上诉人孙威的共同委托诉讼代理人沙云霞、苏瑾、被上诉人袁勇华的委托诉讼代理人肖丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
单莎莎上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、驳回袁勇华的一审反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费用由袁勇华负担。事实和理由：1、袁勇华在租赁房屋期间，未能尽到妥善保管义务，导致租赁房屋发生火灾受损，应当承担赔偿的违约责任，并承担修复房屋的补救措施，继续履行合同的义务，不得单方解除合同。袁勇华单方解除合同也不符合《合同法》第231条规定的解除条件。2、袁勇华未依法依约向上诉人返还房屋，应承担返还房屋的义务并支付占有使用费的赔偿责任。3、一审判决上诉人返还袁勇华租金136878.5元缺乏事实及法律依据。
袁勇华辩称，本案已经查明因第三人原因导致租赁物毁损，合同目的不能实现，答辩人向上诉人发出合同解除书，明确表达将房屋交还给上诉人，没有占用房屋，上诉人应当返还租金。上诉人放任房屋不管，扩大的损失应由其自行承担。一审判决第三项正确。
袁勇华上诉请求：1、撤销一审判决第二、五项，改判驳回单莎莎、孙威的一审诉讼请求。2、维持一审判决第一、三、四项内容。3、本案一审、二审诉讼费用由单莎莎、孙威负担。事实和理由：1、一审判决上诉人赔偿单莎莎、孙威的房屋损失没有事实和法律依据。本案已经查明第三人王杰（已被判刑）放火造成租赁物损坏，超出了上诉人应尽的管理义务，上诉人不能预见和避免，一审判决没有证据证明上诉人对承租房屋有何保管不善之处。涉案租赁合同没有因第三人的犯罪行为造成租赁物损失的约定，因此，犯罪行为不能认定为上诉人的违约行为，犯罪行为人的责任不能强加给上诉人承担。2、上诉人与单莎莎、孙威均是受害者，在此次火灾中造成的损失应当由第三人赔偿。上诉人已经提起刑事附带民事诉讼，要求第三人王杰承担赔偿责任，已获得法院支持。单莎莎、孙威不向第三人提出民事赔偿请求，反而向上诉人索赔，没有法律依据和合同依据。3、一审法院对租赁房屋的修复费用认定明显错误，租赁房屋是由上诉人出资装修，此费用不属于单莎莎、孙威的损失。4.租赁期间商铺的物业费、水费、电费等支出，上诉人已经实际支付，一审判决属于重复支付。
单莎莎、孙威辩称，关于袁勇华是否承担违约责任，《合同法》第222条规定很清楚。合同适用无过错责任，出租人将房屋交袁勇华使用，承租人应当承担看管义务，如果第三人对房屋造成毁损，承租人应承担责任。从一审袁勇华提交的刑事判决书认定事实看，承租人安装的大门质量不合格，安防系统已经向袁勇华的手机发送过信息，袁勇华没有及时阻止小偷的盗窃行为，导致罪犯盗窃无果后实施放火行为，袁勇华没有尽到看管义务。关于赔偿数额问题，鉴定所指的房屋修复费用是指将房屋修复至出租给袁勇华的初始状态。关于房屋水电费，一审我方提交了相关单据。
单莎莎、孙威向一审法院起诉请求：1、确认袁勇华于2016年12月25日出具的《解除合同通知书》无效。2、判令袁勇华立即返还租赁房屋并承担房屋实际占用费（自2017年6月28日起至实际返还房屋之日止，按照合同约定租金22813.13元/月）、物业费1088.1元、水费228元、电费7312.89元。3、判令袁勇华承担租赁商铺的修复费用388097.93元以及一个月的租金损失22813.13元。4、本案的案件受理费、鉴定费、保全费等由袁勇华承担。
袁勇华向一审法院反诉请求：1、依法确认袁勇华与单莎莎、孙威的租赁合同于2016年12月25日解除。2、判令单莎莎、孙威共同返还袁勇华租金136878.5元。3、本案诉讼费用及其他费用由单莎莎、孙威承担。
一审法院认定事实：单莎莎、孙威与袁勇华于2013年4月9日签订一份《房屋租赁合同（续租）》，约定单莎莎、孙威将位于孝感市北京路与北京二路交汇处的商铺租赁给袁勇华用于东方灯饰城的经营，租赁期限为2013年6月28日至2017年6月27日。合同约定：年租金180000元，租金在每年的基础上递增15%。先付款后使用，一年支付一次租金，其中2016年6月28日至2017年6月27日的年租金为273757元。合同还约定，袁勇华应自行承担承租期间的消防、卫生、安全以及相应配套设施的维护等工作，如因袁勇华的原因发生火灾等自然灾害，由袁勇华自行负责赔偿。未经单莎莎、孙威同意，袁勇华不得擅自拆改房屋结构等权利义务。合同签订后，单莎莎、孙威交付了租赁物，袁勇华依约支付了合同约定租期内的租金至2017年6月27日。2016年12月20日凌晨，犯罪分子王杰进入租赁房屋内盗窃并且实施了放火行为，致房屋内的财产全部损失及房屋受损。2016年12月25日，袁勇华向单莎莎、孙威发出了《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。单莎莎、孙威于2017年1月23日向袁勇华送达了湖北省卓胜律师事务所《关于要求履行合同义务及时修复房屋的律师函》，明确表示袁勇华应对此次事故承担全部赔偿责任，无权解除租赁合同，其单方解除合同的行为无效。双方就合同效力及赔偿问题未能达成合意，以致成诉。依据单莎莎、孙威的申请，一审法院分别委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对房屋安全进行鉴定，委托湖北拓展工程造价咨询有限公司对房屋恢复原状工程造价进行鉴定。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2017年7月7日作出仲恒鉴字【2017】SW1254号房屋火灾后结构可靠性检测鉴定报告，结论为：依照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的规定，该房屋鉴定区域可靠性综合鉴定等级评定为Ⅲ级。不符合国家现行标准规范的可靠性要求，影响整体安全，在目标使用年限内明显影响整体正常使用，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施。湖北拓展工程造价咨询有限公司于2017年10月12日作出鄂拓价鉴字【2017】第97号单莎莎、孙威房屋火灾受损恢复原状工程造价鉴定书，结论为：单莎莎、孙威位于孝感市北京××航天花园××号私房火灾受损恢复原状工程造价鉴定金额为388097.93元，工程施工工期约30天。
一审法院认为，单莎莎、孙威与袁勇华签订的《房屋租赁合同（续租）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本次火灾发生在承租期内，本案涉诉房屋因第三人的犯罪行为而发生火灾，造成租赁物的损失，依照法律规定和合同的约定，袁勇华应当向单莎莎、孙威承担赔偿责任。单莎莎、孙威要求袁勇华承担租赁商铺的修复费用388097.93元以及一个月施工期间的租金损失22813.13元的诉讼请求，依法予以支持。袁勇华因火灾造成的财产损失，应依照法律规定另案处理。2016年12月25日，袁勇华向单莎莎、孙威发出了《解除合同通知书》，要求解除双方签订的房屋租赁合同，因双方对继续承租没有达成一致意见，且租赁房屋毁损，致使合同目的不能实现，导致合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故解除合同的时间为2016年12月25日。对袁勇华要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。火灾发生后双方均未占有使用租赁房屋，单莎莎、孙威要求袁勇华承担房屋实际占用费的诉讼请求，依法不予支持。袁勇华要求返还解除合同后租金136878.50元的诉讼请求，依法予以支持。袁勇华在租赁期间产生物业费1088.10元、水费228元、电费7312.89元，由其自行承担。单莎莎、孙威要求袁勇华支付物业费1088.10元、水费228元、电费7312.89元的诉讼请求，依法予以支持。判决：一、解除单莎莎、孙威与袁勇华于2013年4月9日签订的《房屋租赁合同（续租）》；二、袁勇华于本判决生效后十日内，赔偿单莎莎、孙威租赁商铺的修复费用388097.93元及一个月修复期间的租金损失22813.13元，支付物业费1088.1元、水费228元、电费7312.89元，合计419540.05元；三、单莎莎、孙威于本判决生效后十日内返还袁勇华租金136878.5元；四、驳回单莎莎、孙威的其他诉讼请求；五、驳回袁勇华的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由单莎莎、孙威负担2948元，由袁勇华负担6852元。反诉费1518元，由单莎莎、孙威负担。保全费3320元，鉴定费26000元，由袁勇华负担。
本院二审期间，单莎莎、孙威围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、关于单莎莎、孙威所主张的袁勇华继续占用租赁房屋的事实是否成立的问题。单莎莎、孙威二审中提交了照片四组，以证明袁勇华实际占用和使用租赁房屋。本院认为，上述照片仅能证明租赁房屋在被罪犯放火之后，房屋内的杂物、垃圾未清理的现状，依照该现状租赁房屋明显不具备使用的条件。经二审庭审调查，单莎莎、孙威一审主张的房屋修复费用，在鉴定意见中包含垃圾清理费。因此，单莎莎、孙威的该项事实主张不能成立，一审判决认定租赁房屋被放火后双方均未占有使用租赁房屋的事实清楚。2、关于单莎莎、孙威主张其2017年1月20日收到袁勇华的解除合同通知书的事实是否成立的问题。单莎莎、孙威二审中提交了湖北顺丰速运有限公司宜昌分公司出具的《派件证明》及快递面单，足以证明袁勇华发出的单号为957469687437，收件人为单莎莎、孙威的快件于2017年1月20日收件，同日由收件人签收。一审认定的2016年12月25日为袁勇华向单莎莎、孙威发出了《解除合同通知书》的落款日期，并非单莎莎、孙威收到该通知的日期。经本院查明，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。
归纳当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：一、案涉租赁合同履行期间，袁勇华是否存在违约行为；二、袁勇华通知解除合同的效力问题；3、租赁房屋恢复原状的责任承担问题。
本院认为，关于焦点问题一，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”该条规定系基于合同法所采纳的严格责任原则，在因第三人原因造成当事人一方违约时，违约方仍应当向对方承担违约责任。但适用该法条的前提条件是存在违约行为。根据袁勇华与单莎莎、孙威签订的《房屋租赁合同（续租）》第三条第4项约定：“乙方（袁勇华）自行负责承租期间的消防，卫生，安全及相应配套设施的维护等工作。如因乙方原因，发生火灾等自然灾害，由乙方自行负责赔偿。房屋所发生的水电及有关税费等均由乙方自行承担。”以及本案查明事实，案涉房屋系因为犯罪分子放火的人为破坏行为导致损害，既不是因为袁勇华的原因造成，也不属于火灾等自然灾害，因此，此种情况属于双方合同中未约定的事项。虽然袁勇华在租赁期间对租赁房屋负有保管的义务，但从案涉租赁合同中“如因乙方原因，发生火灾等自然灾害，由乙方自行负责赔偿。”的约定看，本案当事人在合同中已经明确约定了袁勇华保管义务的范围，即违反保管义务的违约行为仅限于因袁勇华的原因而发生的火灾等自然灾害，而不包括非因袁勇华的原因，第三人放火导致的损害。因此，案涉租赁房屋遭受损害系因为双方签订合同时没有预料到的意外事件导致，并不是袁勇华的违约行为所致。
关于焦点问题二，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”案涉租赁房屋因犯罪分子放火而毁损，如焦点问题一中所论述，属于不可归责于袁勇华的事由。单莎莎、孙威于2017年1月20日已经收到袁勇华发出《解除合同通知书》。根据案涉租赁房屋目前的情况，已经无法进行租赁经营，不能实现租赁合同的目的，因此，袁勇华依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定有权解除合同，案涉房屋租赁合同于2017年1月20日单莎莎、孙威收到通知之日已经解除。
关于焦点问题三，袁勇华与单莎莎、孙威在案涉租赁合同中虽然没有对因第三人的犯罪行为侵害导致租赁房屋损害的赔偿责任进行约定，但是，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十七条、第一百一十七条规定，袁勇华享有租赁房屋的占有、使用权，单莎莎、孙威享有租赁房屋的所有权，均系不动产权利人，对第三人的侵权行为均享有损害赔偿请求权。袁勇华在公诉机关指控被告人王杰犯放火罪、猥亵儿童罪、盗窃罪刑事案件中已经作为附带民事诉讼原告人，提出判决被告人王杰赔偿案涉房屋装修损失347484元及货物损失3926525元的诉讼请求，本院作出的（2017）鄂09刑初7号刑事附带民事判决书判决对此予以支持。袁勇华在刑事案件中所主张装修损失为347484元，单莎莎、孙威在本案中申请鉴定的房屋火灾受损恢复原状造价为388097.93元，虽有40613.93元差距，但本案的鉴定中除了装修损失外还包含恢复原状所需的23491.57元垃圾处理及措施费用，且不同鉴定机构作出的鉴定意见之间必然存在正常的误差。另根据庭审中单莎莎、孙威提交的租赁房屋交付给袁勇华前的装修照片，包含玻璃幕墙、玻璃门、卫生间装修、屋面防水工程、水电工程等项目，而袁勇华对其装修项目并未提交证据证明。因此，袁勇华主张案涉房屋所有的装修费用均由其支付，装修损失不属于单莎莎、孙威的损失的主张不能成立。袁勇华在刑事案件中已经对被告人王杰提出赔偿案涉房屋装修损失的诉讼请求，判决也予以支持，则袁勇华在解除案涉租赁合同后，负有原物返还租赁房屋的义务。因此，一审判决袁勇华承担案涉房屋恢复原状所需费用388097.93元并无不当。
对于单莎莎、孙威要求袁勇华支付物业费1088.10元、水费228元、电费7312.89元的诉讼请求，因案涉租赁合同约定该费用由袁勇华自行承担，并未约定袁勇华向单莎莎、孙威支付上述费用，单莎莎、孙威也未提交其垫付费用的证据，本院不予支持。因案涉合同已于2017年1月20日解除，单莎莎、孙威要求支付一个月修复期间的租金损失22813.13元不予支持。单莎莎、孙威应当返还袁勇华已经预交的2017年1月20日至2017年6月27日期间的房屋租金119253.3元（273757.50元÷365天×159天）。
综上所述，单莎莎、孙威的上诉请求不成立，袁勇华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1232号民事判决；
二、袁勇华于本判决生效后十日内，支付单莎莎、孙威案涉租赁房屋恢复原状的修复费用388097.93元；
三、单莎莎、孙威于本判决生效后十日内返还袁勇华租金119253.3元；
四、驳回单莎莎、孙威的其他诉讼请求；
五、驳回袁勇华的其他诉讼请求。
一审案件受理费9800，由单莎莎、孙威负担3430元，袁勇华负担6370元。反诉费1518元，由袁勇华负担197元，单莎莎、孙威负担1321元。保全费3320元，鉴定费26000元，共计29320元，由单莎莎、孙威负担10262元，袁勇华负担19058元。二审案件受理费9800元,由单莎莎、孙威负担5000元，袁勇华负担4800元。
本判决为终审判决。
审判长 毛峰
审判员 鲍龙
审判员 戴捷
二〇一八年四月十八日
书记员 陈青