北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民（商）初字第4126号
原告杨德清，男，1950年9月22日出生。
委托代理人董海鹰，男，1966年11月16日出生。
被告北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行，住所地北京市密云县十里堡镇政府东侧。组织机构代码10298188-2。
负责人田立冬，行长。
委托代理人任鹏，男，1979年9月1日出生，北京农村商业银行股份有限公司职员。
委托代理人陈伟，男，1981年5月18日出生，北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行职员。
被告ＸＸ，男，1983年11月3日出生。
委托代理人张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。
原告杨德清与被告北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行（以下简称农商行）、被告ＸＸ抵押合同纠纷一案本院受理后，依法由代理审判员谭桃园独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨德清及委托代理人董海鹰，被告农商行委托代理人任鹏、陈伟，被告ＸＸ的委托代理人张友念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨德清诉称：原告于2000年3月24日自北京隆化商贸集团公司购得顺义区X区X楼X单元X室楼房一套，并于2000年12月25日取得京房权证顺私移字第X号房屋产权证。2004年原告因家中有事想出售该房，经熟人介绍认识了承诺可以将涉诉房屋卖出相对高价的金晓强，并应其要求于2004年7月26日在北京市国信公证处就有关事宜进行了公证。2006年初，原告与金晓强失去联系至今。2011年初沈涧秋对涉诉房屋主张权利，并声称该房为其所有要求原告交涉诉房屋。后原告于2011年11月22日经过查询得知，涉诉房屋已于2006年8月11日在原告完全不知情的情形之下变更至沈涧秋名下。2011年12月21日，原告就此事向北京市顺义区人民法院（以下简称顺义区法院）提起行政诉讼，并由诉讼中得知涉诉房屋于2008年12月10日被沈涧秋再次出售给了ＸＸ，并于同日办理了产权过户手续。2012年9月26日原告以确认合同无效为由向顺义区法院提起民事诉讼，顺义区法院于当日受理，并组成了合议庭公开开庭进行了审理，于2014年3月6日作出（2012）顺民初字第11688号民事判决，认定2006年8月11日金晓强代理本案原告与沈涧秋就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书》无效，并判决2008年12月10日沈涧秋与ＸＸ就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖协议》无效。原告到房屋登记部门办理变更登记发现涉诉房屋已抵押给农商行，有抵押合同证明抵押事实存在。综上所述，被告抵押行为影响原告登记变更，为维护原告的合法权益，原告请求法院判令确认二被告于2008年12月15日所签属的抵押合同无效，并承担本案诉讼费。
被告农商行辩称：原告主张抵押合同无效，没有事实及法律依据。因为ＸＸ持有涉诉房产的所有权证书，农商行有理由相信ＸＸ为涉诉房产的合法所有人。ＸＸ提供了包括存量房买卖合同、首付款证明在内的一系列资料向农商行申请按揭贷款，农商行经审核发放了借款，并按约定办理了抵押登记取得了他项权利证书，不存在与ＸＸ恶意串通办理抵押的情况。ＸＸ于2008年12月11日取得涉诉房产的所有权，因此办理抵押登记时，涉诉房产不属于所有权不明或者有争议的财产，不属于法律规定的禁止抵押的情形。担保合同是债权债务合同的从合同，在本案中即抵押合同是借款合同的从合同，而涉诉房产买卖协议与借款合同约定的是不同当事人之间完全不同性质的法律关系。（2012）顺民初字第11688号民事判决仅认定涉诉房产的买卖协议无效，并未认定借款合同的效力，据此认定抵押合同的效力更没有法律依据。
被告ＸＸ辩称：原告并不是为了出售房屋才给金晓强办理公证委托手续，实际情况是王大鹏向金晓强借款，原告以本人的房产作担保，如到期王大鹏不还款，原告将自己的房屋抵押给金晓强。ＸＸ是善意取得该房屋，支付了首付款，通过银行贷款支付了尾款，不存在虚假交易的问题。（2012）顺民初字第11688号民事判决书是在ＸＸ完全不知情的情况下作出的，该判决认定的事实及法律程序均存在错误，ＸＸ打算申请再审。
经审理查明：位于北京市顺义区X区X楼X单元X室楼房原系杨德清所有。2004年7月26日经北京市国信公证处公证，杨德清委托金晓强出售上述房屋。2006年8月11日，金晓强代杨德清与沈涧秋就涉诉房屋签订了《房屋买卖协议书》，约定将涉诉房屋售予沈涧秋，总价50万元，并办理了过户登记手续。此后，沈涧秋将房屋出售给ＸＸ。但双方签订了三份内容不同的房屋买卖协议。
第一份买卖协议系2008年11月12日签订，合同名称为《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定房屋的交易价格为90万元，合同还约定了物业管理费、水电、供暖费等费用在交付之前由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。出卖人应当在房款结清之前将房屋交付给买受人，在房屋交付时，应当履行验收、移交房屋钥匙等手续。该合同第十四条载明：“本合同及附件共8页，一式二份，具有同等法律效力，其中出卖人1份，买受人1份”。上述合同签订当日，ＸＸ将首付款30万元交付给沈涧秋，沈涧秋向ＸＸ出具《首付款交付确认函》。
第二份买卖协议系2008年11月26日签订，合同名称为《房屋买卖契约》，沈涧秋作为甲方，ＸＸ作为乙方。该协议只有一页，共五条。协议第一条载明了房屋的坐落位置，面积、房产证编号等信息，还约定房屋的交易价格为90万元，并且载明“甲方保证该房屋产权无争议，在交易后如出现产权纠纷，由甲方承担法律责任。”协议第二条约定甲方同意乙方以贷款方式购买所涉房产，首付款为30万元，剩余房款通过银行贷款支付，在甲方收到全部房款后办理房屋交接。协议第五条约定本契约仅作银行贷款使用，一式叁份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签订之日起生效。
第三份买卖协议系2008年12月10日签订，合同名称为《北京市存量房屋买卖合同》，该合同左上角打印一行文字“网签日期：2008年12月10日”，合同约定房屋的成交价格为483000元。但合同中对于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等重要条款均为空白。该合同在顺义建委备案。
2008年11月26日，沈涧秋向农商行出具《未出租证明》，载明沈涧秋将涉案房屋出售给ＸＸ，并声明“该房产用途为本人自用居住，未对外出租，特此证明。在实际交易过程中，若发生产权纠纷，我本人将承担由此产生的一切法律责任。”ＸＸ向农商行提供了2008年11月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2008年11月26日签订的《房屋买卖契约》，并且向农商行提供了沈涧秋出具的《首付款交付确认函》等材料。
2008年12月15日，ＸＸ（甲方）与农商行（乙方）签订合同编号为2008十里堡个借00724号借款合同，约定ＸＸ向农商行借款60万元，借款期限为20年，自2008年12月18日至2028年12月18日。合同还约定本合同项下的担保方式为抵押＋阶段性担保。合同第十条约定，抵押＋阶段性担保是指双方签订抵押合同后，因暂时无法办理抵押登记手续，经乙方同意，先行提供其他方式的阶段性担保，待办妥抵押登记手续后，该阶段性担保自动解除。本合同项下抵押＋阶段性担保的情形为：借款所购房屋为二手房，尚未过户，甲方未取得产权证。合同第十一条约定本合同项下的担保合同为：乙方与ＸＸ另行签订担保合同，作为本合同的从合同，合同编号为2008十里堡个抵00724号。
2008年12月15日，农商行（甲方）与ＸＸ（乙方）签订合同编号为2008十里堡个抵00724号抵押合同，约定为确保甲方与主合同债务人ＸＸ签订的借款合同项下的还款义务得到切实履行，乙方愿意以本案所涉房屋提供抵押担保。此后，农商行发放了贷款60万元。
2008年12月24日，ＸＸ领取了房屋所有权证书（编号为京房权证顺字第X号）。该房屋所有权证书上显示的登记时间为2008年12月11日。
2009年1月5日，ＸＸ和农商行共同向顺义建委申请房屋抵押登记。2009年3月13日，ＸＸ向顺义建委出具《未出租证明》，载明涉案房产用途为本人自住，未对外出租。并声明“在实现抵押权时，若发生产权纠纷，我本人将承担由此产生的一切法律责任”。2009年3月17日，顺义建委向农商行颁发房屋他项权证书（房顺私他字第X号）。
2012年，杨德清将金晓强、沈涧秋、ＸＸ以确认合同无效纠纷为案由诉至北京市顺义区法院，要求确认金晓强与沈涧秋于2006年8月11日就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；确认沈涧秋与ＸＸ于2008年12月10日就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。经向金晓强、沈涧秋、ＸＸ公告送达开庭传票后，其三人未到庭参加诉讼。北京市顺义区法院经审理后作出（2012）顺民初字第11688号民事判决书判决确认上述两份买卖合同均为无效合同。2014年6月9日，顺义区法院出具《法律文书生效证明书》，证明上述判决于2014年5月31日生效。
2014年6月16日，顺义区胜利街道义宾街社区居委会出具的一份《证明》，证明杨德清“自2001年至今始终在X区X楼X单元X室楼房居住”。目前，涉诉房屋所有权仍登记在ＸＸ名下，抵押权人系农商行。杨德清认为上述抵押登记影响其办理产权变更登记，因此提起本案诉讼。
诉讼过程中，杨德清提交了沈涧秋名下的房产证复印件以及沈涧秋与北京农村商业银行股份有限公司阳坊支行签订的《注销抵押登记协议》，意图证明该房产于2008年11月19日才注销抵押登记手续，ＸＸ在没有注销抵押登记的情况下购买涉案房屋，也证明农商行与ＸＸ存在恶意串通的行为。农商行及ＸＸ对杨德清提交的上述证据的证明目的不予认可，认为因为ＸＸ于签订合同当天即2008年11月12日向出卖人沈涧秋支付了30万元首付款，出卖人利用首付款偿还银行贷款以解除抵押，在二手房买卖过程中这是非常普遍的现象，这反而证明了交易是真实存在的。
诉讼过程中，ＸＸ提交了2004年12月14日杨德清出具一份《保证书》及担保房产清单，意图证明杨德清以清单中所列的两套房产为王大鹏提供担保。《保证书》上面载明：“关于王大鹏向金晓强借的款，我保证协助在2004年12月30日前还。否则正式履行我的承诺，移交房产”。落款处有杨德清的签名。杨德清对《保证书》的真实性未提出异议，但认为《保证书》与本案没有关联。ＸＸ还提交了一份手写的清单，该清单上载明了7个人名，每个人名之后列明了房产证的编号、数字及地址，其中杨德清的名字之后对应两个房产证号，内容为“顺字第X1号，77.70，顺义县X区X1号楼X1号；顺私移字第X2号，153.30元，顺义区X区X2楼X2号”。杨德清未在该清单上签字，庭审中杨德清对上述清单不予认可。
诉讼过程中，ＸＸ在庭审中口头提出要对（2012）顺民初字第11688号民事判决书申请再审，并且申请本案中止审理，但直至本案庭审辩论终结之前，ＸＸ承认尚未将再审申请材料递交相关部门。
上述事实，有2份《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》、借款合同、抵押合同、ＸＸ名下的房屋所有权证（京房权证顺字第2080**号）、房屋他项权证（房顺私他字第X号）、（2012）顺民初字第11688号民事判决书、法律文书生效证明书、居委会出具的证明及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点之一为房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同的无效。根据法律规定，主合同无效，从合同无效。但抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效（但合同另有约定除外），而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。
本院认为，本案抵押合同是否有效，关键是审查借款合同是否有效以及是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。ＸＸ为购买涉诉房屋向农商行借款60万元，双方就借贷达成了合意，并且签订了书面的借款合同，农商行实际发放了借款，该借款合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效。因此本案不存在因为借款合同无效而导致抵押合同无效的情形。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案抵押合同是否存在上述合同无效的情形，原、被告之间的争议焦点为：一是ＸＸ与农商行是否恶意串通，损害原告的利益；二是本案抵押合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。
原告认为二被告存在恶意串通的主要依据为：第一，房屋买卖双方于2008年12月10日在建委登记备案的合同约定房屋的成交价格为483000元，而农商行提供的买卖合同价格为90万元。第二，2009年2月25日，建委工作人员向ＸＸ及农商行的代理人李少波进行房屋登记询问时，分别作出询问笔录，其中询问ＸＸ申请登记房屋是否为共有房屋，ＸＸ回答为否。但是李少波没有回答，表格“是／否”处没有作出任何勾选标记。第三，二被告恶意串通出具“未出租”证明，事实上ＸＸ本人从来没有看过涉诉房子，更没有在涉诉房屋内居住，但是却出具本人自住的虚假证明。第四，ＸＸ取得的房产证显示登记日期为2008年12月11日，借款合同是2008年12月15日才签订的，但是借款合同却载明借款所担保的房产尚未过户。因此银行提供的借款合同系伪造的，虚构事实。
对于原告提出的上述主张，本院认为，关于建委备案的买卖合同与银行提供的买卖合同价格不一致的问题，买卖双方进行网签，农商行作为贷款方没有义务到场，ＸＸ亦未将该网签合同向农商行提供，农商行无从得知该网签合同的内容，农商行作为贷款银行也没有审查网签合同的义务，即使农商行得知双方网签的房屋价格低于房屋实际交易价格，也难以得出农商行与ＸＸ恶意串通损害原告（房屋原产权人）利益的结论。对于建委工作人员询问申请抵押登记的房屋是否为共有房屋，农商行代理人未作回答，并不能证明农商行与ＸＸ之间恶意串通。ＸＸ向顺义建委提供《未出租证明》，主要目的是为了确认抵押登记的房屋是否存在出租的情况，否则将来实现抵押权时可能会影响到承租人的利益，ＸＸ出具该《未出租证明》，并不能证明农商行与ＸＸ之间恶意串通。虽然ＸＸ的房产证显示的登记日期为2008年12月11日，但是ＸＸ并非于当天领取房产证，签订借款合同时二被告不知道该房产证已经办理完毕。综上所述，原告提出二被告之间恶意串通损害原告利益的主张，不能成立。
本院认为，ＸＸ因购买房屋向农商行借款，并且以所购房屋作为抵押，并且办理了抵押登记，在此过程中，农商行不存在过错，其有理由相信ＸＸ对涉案房屋有抵押权。首先，ＸＸ向农商行提供了其与出卖人沈涧秋签订的存量房买卖合同，并且根据农商行的要求，双方补充签订了一份房屋买卖契约，该买卖契约与存量房买卖合同内容基本一致，只是细化了房款的支付方式，并且载明出卖人同意买受人以贷款方式购买房屋。上述两份买卖合同，落款处均有买卖双方的签字、按指纹印及加盖个人印章，无论从形式，还是从内容上判断，农商行不能得出上述合同系无效的结论。农商行于2008年12月与ＸＸ签订抵押合同时既不明知也不应当预料到ＸＸ与沈涧秋之间的买卖合同将会被确认为无效合同。况且，（2012）顺民初字第11688号民事判决书所确认无效的合同是向建委备案的合同即2008年12月10日签订的《存量房屋买卖协议》无效，并没有确认ＸＸ向农商行提供的两份买卖合同无效。其次，沈涧秋在与ＸＸ签订买卖合同时持有涉诉房屋的产权证书，此后房屋产权过户到ＸＸ名下，由于不动产登记具有公信力，农商行相信ＸＸ对涉案房产有处分权，应当推定为善意。
关于抵押合同是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本院认为，该条款所指的“所有权、使用权不明或者有争议的财产”所判断的时间标准是签订抵押合同及设立抵押登记时，只要抵押物在当时权属明确且不存在争议，即可抵押，而并非指该抵押物在办理抵押登记之后产生争议或者所有权发生变动则导致抵押合同无效。农商行与ＸＸ在签订抵押合同时，该抵押财产并不存在争议，且权属是非常清楚的。出卖人沈涧秋持有的房产证在当时系真实、有效的，此后该房产过户到ＸＸ名下，ＸＸ持有的房产证在当时也是真实、有效的，直到现在ＸＸ所持有的房产证仍然未被撤销。因此，本案抵押合同并不违反法律、法规的强制性规定。
此外，经本院审查，二被告之间签订的《抵押合同》亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他无效的情形。因此原告请求确认该抵押合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告ＸＸ提出的要求本案中止审理的请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨德清的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告杨德清负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 谭桃园
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 崔旭冉