浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0381民初347号
原告瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。（以下简称港瑞公司）
法定代表人郑统弟。
委托代理人陈继锋、陈督，浙江玉海律师事务所律师。
被告潘小虹，女，1969年3月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人吴泰澄、罗兴林，浙江方来律师事务所律师。
原告港瑞公司与被告潘小虹租赁合同纠纷一案，于2016年1月7日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告港瑞公司的委托代理人陈督、被告潘小虹的委托代理人吴泰澄到庭参加诉讼，被告潘小虹没有到庭。本案现已审理终结。
原告港瑞公司诉称：2014年7月26日，原、被告就瑞安市公园路港瑞新玉海广场6-101.102号商铺一事，签订《新玉海广场租赁意向书》。约定：被告承租上述商铺的月租金为30232元，综合管理费与公共能耗费共计每月4100元；租期三年，开业之日起免租三个月。此后，被告向原告支付承租保证金60463元，原告随即将商铺交付给被告。被告承租上述商铺后仅支付保证金60463元。原告多次要求被告按合同支付租金等费用，但被告一直拖欠，拒不支付上述费用。另，根据《新玉海广场租赁意向书》约定，被告虽然有三个月的免租期，但是是基于双方签订的租赁关系为三年。因此在被告违约且租赁时间仅有一年的情况下，被告应当支付免租期租金。2015年11月15日，浙江方来律师事务所向原告发送一份律师函，该份律师函以被告名义通知原告解除双方之间签订的《新玉海广场租赁意向书》。原告认为该份通知无效。首先，该通知没有被告签名，原告无法证实是被告的真实意思表示；其次解除合同的理由与事实不符，没有法定解除合同的情形；再次，意向书中被告没有单方解除合同的权利。故，该份律师函中解除合同的通知应当依法认定为无效。为维护原告的合法权益，现起诉要求：1、判决确认被告于2015年11月15日向原告发出的解除合同通知无效；2、判决原、被告签订的《新玉海广场租赁意向书（6-101.102）》依法解除，并判令被告腾空商铺；3、判决被告支付租金、综合管理费、能耗费共计389952元（租金从2015年1月18日起计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年12月18日为332552元；综合管理费、能耗费从2014年10月18日起计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年12月18日为57400元）；4、判决被告向原告支付合同免租期的租金共计90695元（从2014年10月18日起至2015年1月18日止）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告潘小虹辩称：1、被告在2015年11月15日发出的解除合同通知书有效，原告签收后，就发生效力了；2、原告根据意向书要求被告承担支付租金没有法律依据，意向书不是正式的租赁合同，签订意向书的后续条件成就才签订正式合同；3、意向书有免租期，现原告又主张免租期算租金，无法律依据，不能要求被告支付免租期的租金。
原告港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告身份情况；
被告户籍证明复印件1份，证明被告身份情况；
《新玉海广场租赁意向书》1份，证明原、被告租赁合同关系；
律师函复印件1份，证明被告解除合同的通知无效；
产权证复印件2份，证明租赁商铺权属登记情况；
6、委托经营管理合同复印件2份，证明原告有管理权。
原告港瑞公司提供的上述证据，经被告当庭质证，提出质证意见如下：对证据1-2没有异议。证据3不能证明双方租赁合同关系，双方没有签订正式租赁合同，意向书是协商性的文书，不产生正式合同的约束力。对证据4律师函是真实的，也就是有效的，被告在律师函里清楚表明是要解除意向书，原告是清楚知道被告的真实意思的。证据5、6没有意见。本院认为原告提供的上述1-2证据客观真实，来源合法，与本案相关，予以采纳。证据3系原、被告自愿签订，可证实该意向书的真实性，予以认定。证据4只是被告单方解除合同的意思表示，并不能证明双方已达成解除的合意，对该证据的待证事实予以认定。证据5、6可证明原告的待证事实，予以认定。
被告潘小虹在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
照片，证明原告虚假宣传致使被告入驻商铺造成损失；
照片、光盘，证明原告强行断电锁门致使被告无法正常经营；
照片，证明原告管理不善致使众多商铺无法经营；
银行凭证，证明被告已支付承租保证金60463元；
证人证言二份（当庭作证），证明原告在2015年9月份强行将被告所承租的店铺关门并断电的事实。
被告提供的上述证据，经原告当庭质证，提出质证意见如下：证据1的宣传材料和本案无关联性，不是租赁意向书的组成部分，对原告没有约束力，且是商业上合理的宣传，不是虚假宣传。证据2反映的内容是其他商铺，并不是原告的商铺，且原告并没有强行锁门。证据3与本案无关。证据4没有异议。被告对证据5二份证人证言没有意见，认为能证明原告对被告承租的商铺断电锁门的事实。原告方对证据5二份证人证言提出质证意见如下：二位证人是被告公司员工，证明力存在瑕疵，当时证人在原告不知情的情况下，偷偷从店里运走珠宝货品，且证人未向原告保安出具相关授权书，故原告才报警，实际上双方并没有发生冲突。本院认为，证据1只是原告的宣传材料，其宣传的内容并没有写入双方的合同，对该证据所要证明的事实不予认定。证据2所反映的内容并不是被告所承租的商铺，对该证据所要证明的事实不予认定。证据3与本案不存在关联性，不予采纳。证据4可证明被告已缴纳承租保证金的事实，予以认定。证据5不能证明原告强行将被告承租的商铺锁门，对该二位证人证言所要证明的事实不予认定。
综合以上证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2014年7月26日，原、被告就瑞安市港瑞新玉海广场一层6-101.102商铺一事，签订《新玉海广场租赁意向书》，约定：被告承租上述商铺的月租金为30232元，综合管理费与公共能耗费共计每月4100元。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30止，租金支付方式付六押二，意向书签订后3个工作日被告支付承租保证金60463元，开业之日起免租三个月。被告于2014年8月13日已支付承租保证金60463元。
另查明，被告承租的商铺已于2015年9月21日取得房屋所有权证，商铺所有权人已委托原告对该商铺进行经营管理。原告于2014年10月18日开业。
本院认为：原、被告之间签订的虽是租赁意向书，但被告在收到商铺后进行装修并实际入驻进行经营，并已缴纳承租保证金，原告对此亦未提出异议，视为双方已按租赁意向书履行，该意向书已具备合同的必要条件，双方的租赁关系已成立。该租赁意向书系双方当事人的真实意思表示，不存在无效的情形，该意向书合法有效，双方当事人应当按照约定各自履行义务。此后原告并未要求被告搬出该商铺，双方亦未就意向书的解除达成一致意见，故双方签订的意向书并未解除。现原告已按约向被告交付商铺，被告也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费。在被告拖欠租金及其他费用的情况下，原告提出解除双方的租赁关系及腾空商铺，予以支持。意向书中并没有为免租期设置条件，按约定，被告可享有开业之日起三个月的免租期，原告于2014年10月18日开业，故被告应于2015年1月19日起支付租金。被告认为原告在2015年9月份强行将被告商铺锁门，但无充分的证据佐证，不予采信。被告于2015年11月15日向原告发出的律师函只是单方意思表示，原告对此并没有予以确认，故被告认为双方的租赁关系已解除不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告潘小虹于2014年7月26日签订的《新玉海广场租赁意向书》解除。
二、被告潘小虹于本判决生效后十日内将坐落于瑞安市玉海街道公园路港瑞新玉海广场6-101、102号商铺腾空并交还原告瑞安市港瑞商业管理有限公司。
三、被告潘小虹于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金（租金按每月30232元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止）。
四、被告潘小虹于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司综合管理费、公共能耗费，按每月4100元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止。
五、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4255元（已减半收取），由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担1255元，被告潘小虹负担3000元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8510元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，具体账号详见上诉费用缴纳通知书。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 杨伟荣
二〇一六年三月二十二日
（代）书记员 何陈琪