广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4142号
上诉人（原审被告）：廖兴武，男，1974年7月7日出生，壮族，住广西壮族自治区鹿寨县。
委托诉讼代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王猛，广东弘力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王淑连，女，1953年10月20日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄正熙，广东泓业正杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁艺勋，广东泓业正杰律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：潘志成，男，1975年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人廖兴武因与被上诉人王淑连、潘志成房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人廖兴武上诉请求：撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4220号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“谭吉琴、黎傑向王淑连、潘志成承租涉案厂房后，部分转租给廖兴武”与事实不符。上诉人向一审法院提交的证据完全可以证明其是直接承租厂房，与被上诉人系定期租赁合同关系。1.上诉人之所以没有在物业租赁合同中签字是因为被上诉人王淑连以“多人签字太麻烦，只需谭吉琴、黎傑代表三承租人签名就可以了”为由不让上诉人在合同上签字；2.2014年6月，由于谭吉琴、黎傑经营不善，无法按时交纳房租，经两被上诉人同意，由上诉人直接向出租方交纳房租，同时为了明确租赁关系、租期、租金、使用区域等其他事项，被上诉人王淑连将物业租赁合同原件的第一页与最后一页交付给上诉人以明确上述租赁事项。除此以外，被上诉人王淑连于2015年4月13日签订字据，字据记载“廖生租金已收到2015年3月份。从2015年4月起每月租金为17000元。（壹万柒仟元整）按合同。”该字据也有另一出租人潘志成签名确认，“按合同”表明上诉人与被上诉人之间租赁关系的租赁期限应当按照物业租赁合同所约定的期限履行。二、一审法院对上诉人提出的笔迹和指模鉴定申请未委托鉴定，从而导致对本案的事实认定错误。如果《要求撤出厂房通知书》中“潘志成”的签名和指模被鉴定为非本人签名，那么作为共有厂房所有权之一的被上诉人王淑连就不享有单方解除租赁合同的权利。法院应当对王淑连与潘志成共同委托律师签发律师函进行调查，如果是潘志成本人委托则需要提供委托代理协议予以证明。被上诉人并未提交委托代理合同予以证明该份律师函是由潘志成本人与被上诉人共同委托。
被上诉人王淑连辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，解除租赁关系应予以维持。二、上诉人在9月20日至25日，即一审判决书送达后，上诉人在上述日期已经搬出了涉案厂房，上诉人从2016年2月开始就没有交租了。请求驳回上诉人上诉请求。
被上诉人潘志成二审未发表答辩意见。
被上诉人王淑连向一审法院起诉请求：1.确认王淑连与廖兴武的不定期租赁合同关系于2015年6月30日解除；2.廖兴武立即将侵占的中山市港口镇穗安村石特工业区福田一路11号厂房在无损状态下返还给王淑连；3.廖兴武赔偿占用厂房期间对王淑连造成的损失（自2015年8月11日起至廖兴武搬出厂房日止以每月60000元计付，暂计至2015年11月11日为129000元）。一审诉讼中，依廖兴武的申请，一审法院通知潘志成作为本案共同原告参加诉讼。
一审法院认定事实：王淑连、潘志成系中山市港口镇福田一路11号的共有产权人，各占二分之一。2012年2月17日，以王淑连、潘志成为甲方与以谭吉琴、黎傑为乙方签订物业租赁合同，主要约定甲方将位于中山市港口镇福田一路11号丙类厂房出租给乙方，计租面积3181.64平方米；租赁期为9年，分3个租赁周期，从2012年4月1日起至2015年3月31日止为第一周期，期间每月租金为50000元；第二周期从2015年4月1日起至2018年3月31日止，期间租金按第一周期为基础上调10%-15%，具体上浮幅度，于第一周期届满后，双方另行协商确定；第三周期从2018年4月1日起至2021年3月31日止，第三周期租金上调幅度按市场价格双方协商确定。合同还约定了其他事项。2012年3月30日，谭吉琴、黎傑向王淑连、潘志成出具承诺书，承诺上述租赁厂房面积为3181.64平方米，开办中山市艾思达展示用品有限公司，租金为每月50000元，由谭吉琴、黎傑支付及承担其他相关费用。租赁合同签订后，双方依约履行。后因乙方拖欠甲方租金，双方于2014年11月6日签订协议书，主要约定确认双方已解除上述租赁合同以及租金偿还和乙方于2014年11月28日完成厂房交接等事项。
诉讼期间，根据廖兴武的申请，一审法院依法追加潘志成为共同原告，但潘志成经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼。王淑连主张其与潘志成将上述厂房出租给谭吉琴、黎傑后，谭吉琴、黎傑将厂房部分转租廖兴武，由廖兴武向谭吉琴、黎傑缴纳租金，后因谭吉琴、黎傑拖欠租金，王淑连及潘志成与谭吉琴、黎傑解除租赁合同，但由于廖兴武仍在使用厂房，故同意其暂时使用厂房，后来要求其尽快搬离，但其没有搬走，故分别于2015年5月28日、6月10日发函给廖兴武，要求其搬出厂房，其至今仍未搬出。廖兴武对王淑连的上述主张予以否认，辩解上述2012年2月17日所签订的物业租赁合同的实际承租人是谭吉琴、黎傑、廖兴武三人，该租赁合同是由谭吉琴、黎傑代表三人所签订的，其是根据合同约定合理使用厂房，使用其中大约1500平方米的范围，每月租金为15500元，谭吉琴、黎傑的租金为每月34500元，合计为每月50000元一起交纳，2014年9月谭吉琴、黎傑经营不善撤离，故由其继续使用租赁厂房。
2015年5月28日，王淑连向廖兴武发出要求撤出厂房物业通知书，主要内容称与谭吉琴签订的租赁合同于2015年3月30日已租赁期满，并且已办理了终止租赁合同的有关手续，现通知廖兴武于30天内将所有注册于租赁物业的证件注销并退还租赁物业等。该通知书落款业主签名一栏显示有王淑连、潘志成签名。王淑连称该通知书一式两份，发出通知书时潘志成不在，故潘志成的名字系潘志成交代其代签，后潘志成回来在其保留的一份补签名并按手指模。廖兴武对有潘志成印手指摸的通知书不确认其真实性。
2015年6月10日，王淑连、潘志成委托广东奥纪律师事务所林丽芬律师向廖兴武发出律师函，主要内容称根据委托人的陈述及提供的资料，廖兴武自2014年8月起租用委托人的上述厂房，双方并无签订书面的租赁合同，每月租金15500元，后从2015年4月起每月租金为17000元，2015年5月28日，委托人决定不再将厂房租赁给其使用，双方于2015年6月30日解除厂房租赁合同关系，收回租赁厂房等内容。
2012年3月28日,以潘志成作为客户与以廖兴武作为储户双方签订客户缴交电费银行委托书，双方同意上述租赁厂房的用电由广东电网公司中山供电局从廖兴武的银行账户划缴电费。同年8月1日，廖兴武向潘志成交付用电押金5000元。2013年5月23日，广东电网公司中山供电局（供电方）、中山市港口镇远扬展示用品厂（法定代表人廖兴武，用电方）、潘志成（担保方）三方签订供用电合同担保协议书，约定由潘志成为供用电合同提供担保。
廖兴武提交的证据，其中字据一份系2015年4月13日王淑连向廖兴武出具，内容为：“廖生租金已收到2015年3月份。以后从2015年4月起每月租金17000元（壹萬柒仟元正）按合同。此据王淑连2015.4.13（潘生电话联系确认）潘志成2015.4.20”。廖兴武辩解该字据可予证明王淑连及潘志成同意租赁事项按物业租赁合同的约定。王淑连对此予以否认，主张因为廖兴武提出其不能立刻撤出厂房，暂时使用厂房的租金为每月17000元，租金按与原承租人签订的租赁合同约定从2015年4月1日起提高10%-15%，所以该字据内容才有“按合同”的表述，同时提出廖兴武如何划分使用面积不清楚，并称其进不了厂房。另，廖兴武支付租金至2016年1月份。
诉讼期间，王淑连提交了调查人为黄正熙、何演辉（本案王淑连的委托代理人），被调查人为黄国生、李成杰的调查笔录，以及2015年7月11日王淑连与李成杰签订的厂房租赁合同和收据等证据，拟证明廖兴武阻挠意向租客视察厂房、阻碍新租客搬入，王淑连与新租客已签订了厂房租赁合同并且交付了定金60000元，但因廖兴武阻挠至今仍未交付厂房。廖兴武对此予以否认。
廖兴武在庭审结束后于2016年5月12日向一审法院提交了笔迹和指模鉴定申请书(该申请书落款时间为2015年5月12日)，申请对王淑连提交的2015年5月28日签订的要求撤出厂房物业通知书中的签名“潘志成”和指模是否为潘志成本人书写、捺印进行鉴定。对该申请一审法院未委托鉴定。
廖兴武与王淑连因上述厂房租赁问题发生纠纷，廖兴武于2015年10月20日以王淑连为被告另案诉至一审法院，请求王淑连支付损失费31858元。一审法院于2015年12月3日作出（2015）中一法民一初字第3675号民事判决书，判决驳回廖兴武的诉讼请求。另，廖兴武又因上述厂房租赁问题发生纠纷，于2016年1月27日以程志明（王淑连丈夫）为被告另案诉至一审法院，请求程志明支付机器维修费及停产损失费39022元。一审法院于2016年3月18日作出（2016）粤2071民初2551号民事判决书，判决驳回廖兴武的诉讼请求。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于一审法院依法追加潘志成为共同原告，但其经合法传唤未到庭参加诉讼的问题。上述涉案厂房系王淑连、潘志成共有，各占二分之一，一审法院根据廖兴武的申请，追加必须共同进行诉讼的潘志成为共同原告，因被追加的潘志成与王淑连对诉讼标的具有共同的权利义务，且需要合一确定。潘志成不到庭参加诉讼，但并未明确表示放弃实体权利，该情形潘志成仅仅是放弃程序权利，其实体权利义务仍应当合一确定，故一审法院仍将其列为共同原告，缺席审理。
王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑签订物业租赁合同，约定将上述涉案厂房出租给谭吉琴、黎傑。廖兴武并非该租赁合同的承租人。廖兴武提交的客户缴交电费银行委托书、供用电合同担保协议书和2015年4月13日王淑连出具的字据，以及向潘志成交付用电押金等，均不足以证明其辩解的2012年2月17日所签订的物业租赁合同的实际承租人是谭吉琴、黎傑、廖兴武三人，以及该租赁合同是由谭吉琴、黎傑代表三人所签订的等。廖兴武的辩解意见，证据不足，不予采信。一审法院认定谭吉琴、黎傑向王淑连、潘志成承租涉案厂房后，部分转租给廖兴武。在王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑解除租赁合同后，谭吉琴、黎傑撤出租赁厂房，廖兴武继续使用其租赁的厂房，但与王淑连、潘志成没有对租赁期限另行约定，双方形成的是不定期租赁的法律关系。在不定期租赁中，只要出租人没有收回租赁物的意思表示，也没有收回租赁物的实际行为，并且仍然继续收取租金的，就表明双方租赁关系继续存续，但当事人均可以随时解除合同。
王淑连于2015年5月28日向廖兴武发出要求撤出厂房物业通知书，同年6月10日，王淑连、潘志成又委托律师向廖兴武发出律师函，决定不再将厂房租赁给廖兴武使用，提出双方于2015年6月30日解除厂房租赁合同关系，收回租赁厂房。王淑连向廖兴武发出通知书在先，其与潘志成共同委托律师发出律师函在后，故王淑连向廖兴武发出的通知书中潘志成的签名及指模是否为潘志成本人书写、捺印，已无关紧要，以律师函为准。因此廖兴武申请鉴定已无实际意义，况且其鉴定申请书于庭审结束后提交，一审法院不予委托鉴定。
鉴于王淑连、潘志成共同委托律师发出律师函后，廖兴武并未撤离涉案厂房，又继续使用厂房并按原约定租金标准支付租金，王淑连、潘志成予以接受，可予认定双方的租赁关系继续延续，故王淑连主张与廖兴武的不定期租赁合同关系于2015年6月30日解除，不予支持。但其已向一审法院起诉主张权利，故一审法院确定对王淑连、潘志成与廖兴武形成的不定期租赁合同关系予以解除，廖兴武应将涉案厂房返还王淑连、潘志成。
关于王淑连请求廖兴武赔偿占用厂房期间对其造成的损失问题。王淑连提交的上述调查笔录、以及与李成杰签订的厂房租赁合同和收据等证据，不足以证明其造成的损失。该项请求证据不足，依法不予支持。
至于租金问题，本案王淑连、潘志成未主张，可视实际情况另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条，第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除王淑连、潘志成与廖兴武之间关于中山市港口镇福田一路11号厂房形成的不定期租赁合同关系；二、廖兴武于一审判决生效之日起七日内，将承租的中山市港口镇福田一路11号厂房交还王淑连、潘志成；三、驳回王淑连、潘志成的其他诉讼请求。案件受理费2880元（王淑连已预交），由王淑连、潘志成负担1440元，廖兴武负担1440元（廖兴武负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付王淑连、潘志成）。
二审诉讼中，当事人没有提交新证据。廖兴武向本院提交笔迹和指模鉴定申请，申请对王淑连向一审法院提交的于2015年5月28日签署的《要求撤出厂房物业通知书》中潘志成的签名和捺印是否由潘志成本人书写、捺印进行鉴定。廖兴武另向本院申请调取王淑连、潘志成与广东奥纪律师事务所签订的委托代理合同。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（一）潘志成、王淑连于2015年6月8日共同向广东奥纪律师事务所律师林丽芬、实习律师钟雪出具授权委托书，委托内容为“委托人决定解除与廖兴武的厂房租赁关系，为此委托受委托人向廖兴武出具律师函。”一审诉讼中，廖兴武确认收到王淑连、潘志成请求其搬离涉案厂房的律师函；（二）2015年5月至2015年12月，廖兴武每月向潘志成或王淑连丈夫陈志明的银行账户转账汇款17000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”故本案二审争议焦点为：一、廖兴武与王淑连、潘志成之间有无租赁合同关系，及租赁合同的期限；二、王淑连、潘志成请求廖兴武返还涉案厂房有无事实和法律依据。
关于争议焦点一，合同的内容一般应当包括当事人的名称或者姓名和住所，王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑于2012年2月17日签订物业租赁合同，明确约定王淑连、潘志成将涉案厂房出租给谭吉琴、黎傑。廖兴武既未签署该合同，亦未被合同列为承租人，故廖兴武并非该租赁合同的当事人。廖兴武主张其与谭吉琴、黎傑于2012年2月17日共同租赁涉案厂房缺乏事实依据，本院不予采信。由于廖兴武未举证证明其在王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑租赁合同关系存续期间，直接向王淑连、潘志成交纳租金。根据其向一审法院提交的客户缴交电费银行委托书，公用电合同担保协议书，廖兴武在王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑租赁合同关系存续期间，即已占有使用涉案厂房，其应当系王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑租赁合同关系的次承租人。2014年11月6日王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑经协商一致，解除双方的租赁合同后，廖兴武继续使用涉案厂房，并向王淑连、潘志成支付租金，故通过双方的民事行为，形成了事实上的租赁合同关系。王淑连、潘志成与廖兴武之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于王淑连、潘志成与廖兴武之间租赁合同的租赁期限，廖兴武主张根据王淑连向其出具的收据上“按合同”的内容，双方之间的租赁期限应当按照王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑租赁合同所约定的期限履行；王淑连则主张双方之间并未约定租赁期限。本院认为，该“按合同”表述，系王淑连向廖兴武出租的收款收据中的内容，结合收据的内容及交易习惯，“按合同”应当理解为双方的租金标准按照王淑连、潘志成与谭吉琴、黎傑租赁合同所约定的租金标准。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”王淑连、潘志成与廖兴武之间未签订书面的租赁合同，故双方租赁合同应当是不定期租赁合同。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”由于王淑连、潘志成与廖兴武之间形成的系不定期租赁合同关系，故王淑连、潘志成可随时解除合同。潘志成、王淑连于2015年6月8日签署授权委托书，共同委托广东奥纪律师事务所律师林丽芬于同年6月10日向廖兴武出具律师函，通知廖兴武双方的租赁合同关系于2015年6月30日解除。该通知给予了廖兴武合理期限，符合法律规定。故双方之间的租赁合同关系已于2015年6月30日解除。双方的租赁合同关系解除后，廖兴武拒绝搬离涉案房屋，其继续占有使用涉案厂房，并通过银行转账方式向王淑连、潘志成支付对价，双方之间的法律关系应当为占有使用关系。一审法院以廖兴武继续向王淑连、潘志成通过银行转账方式支付租金为由，认定双方之间的租赁合同关系并未于2015年6月30日解除缺乏依据，但王淑连、潘志成并未提起上诉，故本院对一审判决解除王淑连、潘志成与廖兴武之间关于涉案厂房形成的不定期租赁合同关系的判项予以维持。因双方之间的租赁合同已解除，故王淑连、潘志成请求廖兴武返还涉案厂房合法有据。
王淑连于2015年5月28日向廖兴武出具的通知书的意思表示与律师函的意思表示相同，由于涉案双方的租赁关系已由王淑连、潘志成委托律师出具律师函通知解除，王淑连于2015年5月28日出具的通知书是否由潘志成和王淑连共同签署与本案争议事实已不具有关联性，故本院对廖兴武关于对该通知书潘志成签名的真实性进行鉴定的申请不予准许。委托代理权产生于委托人的授权，根据王淑连向一审法院提交的潘志成、王淑连共同向广东奥纪律师事务所林丽芬、钟雪出具授权委托书，该二人共同委托林丽芬解除该二人与廖兴武的厂房租赁关系。委托代理合同关系是委托人与受托人之间的内部法律关系，无论潘志成、王淑连是否与林丽芬签订委托代理合同，根据该二人出具的授权委托书，林丽芬出具律师函通知廖兴武解除涉案租赁合同关系为有权代理。故本院对廖兴武关于调查潘志成、王淑连与林丽芬、钟雪代理合同关系的申请亦不予准许。当事人未上诉的其他事项，本院不予审查。
综上所述，一审判决虽认定合同解除时间错误，但裁判结果正确，故对上诉人廖兴武的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2880元（廖兴武已预交），由上诉人廖兴武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年一月二十日
书 记 员 龙战江