江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1754号
上诉人（原审原告）：叶国龙。
委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：皋峰。
委托诉讼代理人：王立林，江苏公正律师事务所律师。
原审第三人：顾明。
委托诉讼代理人：周正亚，江苏法鼎律师事务所律师。
上诉人叶国龙因与被上诉人皋峰、原审第三人顾明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人叶国龙及其委托诉讼代理人张仕美、被上诉人皋峰的委托诉讼代理人王立林、原审第三人顾明及其委托诉讼代理人周正亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶国龙的上诉请求：恳请二审法院撤销原审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审中皋峰既表示其不支付租金是因叶国龙要求解除合同，顾明没有支付租金，导致其无钱支付租金，同时又表示随时可支付租金给叶国龙。充分说明其没有履行租金的能力和诚意。叶国龙在2014年11月22日以皋峰没有按时交纳租金等理由提出解除合同，应属于对皋峰交纳房屋租金的催告，如确实叶国龙不接受皋峰的租金，皋峰也可通过公证机关对租金进行公证提存。且皋峰与叶国龙有经济往来也交过租金，均是通过银行转账到叶国龙的帐户，完全可以将租金直接汇到叶国龙的帐户。在（2014）射民初字第01768号民事判决书生效后，根本不存在皋峰要求向叶国龙支付租金，而叶国龙拒绝接受的事实。一审法院认为皋峰拖欠租金未达六个月，叶国龙未履行催告义务驳回叶国龙要求解除合同的请求无事实依据。二、一审法院认定叶国龙与皋峰所签订的合同合法有效，但根据合同第9条约定的违约责任，对于第二年度的租金，皋峰应当在2014年10月20日前交纳，按皋峰的说法，其于2014年11月30日才向叶国龙发短信要求支付租金，已属于违约，依法应承担违约责任。综上，一审法院判决明显错误，严重损害了叶国龙的合法权益。
被上诉人皋峰答辩称，一、关于本案租金超过合同约定的期限至今未付，是否存在合适的理由，租金至今未付与叶国龙自身履约过程中的不当行为密切相关，租金未付的后果责任应当由第三人支付，叶国龙无权行使解除权，理由：（1）生效判决书已认定我方曾要求叶国龙提供账户以便支付租金，但叶国龙未提供账户，该事实可以说明叶国龙对租金未付自身存在过错；（2）叶国龙曾以书面的方式向我方及第三人送达解除合同通知，我方认为解除合同本身自然包括拒收租金的内在意思。综上我方认为租金未付的过错在于叶国龙。二、叶国龙认为已经履行了催告义务，其催告的方式是解除合同通知书，该理由不能成立。三、关于我方是否构成违约，该违约是否构成行使解除权的条件问题，租金延付的根本原因在于叶国龙不愿再履行合同，退一步说即使我方存在延付租金违约行为也达不到叶国龙行使解除权的法定条件，违约行为导致解除权成就必须经催告程序，这是合同法明确规定的，叶国龙解除合同无合同和法律依据，其上诉理由不能成立。
第三人顾明述称，因叶国龙与皋峰签订的房屋租赁协议以及皋峰和我签订的房屋转租协议，形式要件和内容均相互抵触，客观上无法履行，给我造成巨额损失，继续履行合同已成为不必要，叶国龙要求与皋峰解除合同，符合本案事实，也有利于解决三方之间的合同纠纷，一审判决不当。两份租赁协议在事实上均无法履行，均应解除。请求二审法院依法改判解除案涉合同。
叶国龙向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2013年11月20日签订的房屋出租协议；2、被告承担违约金50万元。
一审法院认定事实：2013年5月20日，原告叶国龙（出租方，甲方）与被告皋峰（承租方，乙方）签订了一份房屋出租协议，主要内容有：1、甲方房屋位于射阳县庆南社区居民委员会温州装饰城楼南侧，出租给皋峰，房屋结构为框架；2、租赁期自2013年11月20日至2023年11月20日止，租赁期限为十年；3、该房屋租金为每年100万元，六年以后，按每年10%递增，乙方自合同生效后，应每年提前一个月续交下一年的房屋租金，租金一年一付清；4、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转让房屋使用权；5、乙方应严格遵守装修规定，不得擅自变动房屋的梁、柱等主体结构，不得随意损坏房屋设施，乙方如在租赁期间内造成房屋及其相连设施的损失和维修费用，由乙方自行承担责任，并赔偿损失；6、乙方承租后，甲方应对乙方的消防、水电等设施保证通过使用；7、租赁期满后，乙方不得破坏、拆除房屋的装修面（墙体、地面、屋顶及水电路等），乙方如需继续租赁甲方房屋时，须提前一年向甲方提出；8、租赁期内，乙方应遵守国家法律、法规，不得利用出租房屋进行违法活动；9、租赁期间双方必须信守本协议，任何一方违反本协议的规定，须向对方缴纳违约金50万元。
2013年5月22日，原告（甲方）、被告（乙方）又签订了一份补充协议，主要内容有：甲方温州装饰城房屋出租给乙方使用，租期为10年，甲方保证：1、在装修经营过程中，不能有任何矛盾，如果造成一切经济损失由甲方自行承担；2、甲方提供房产证、土地证协助乙方通过消防验收；3、在租赁期间，乙方有权可以转让不得干涉。
2013年5月26日，被告与第三人签订了房屋转租合同一份，将其承租的原告的上述房屋转租给了第三人。
2013年6月20日，原告收取了被告房租100万元。
2014年11月22日，原告向被告、第三人发出解除租房合同通知书一份，主要内容有：皋峰、顾明：我与皋峰于2013年11月20日签订了房屋租赁合同，合同明确约定第二年房租费应在2014年10月20日前给付，现皋峰没有按照合同履行；皋峰在签订合同时口头约定，一楼销售汽车、二楼以上作宾馆使用，同时也明确约定在租赁期间未经我同意，皋峰不得擅自转租，但皋峰未经我同意，将房屋转租给顾明经营家具销售，我决定收回房屋，与皋峰解除房屋租赁合同关系，请皋峰与顾明在接到该通知后四十五日内腾空房屋，返还给我。综上，皋峰已构成根本违约，因此特书面通知皋峰、顾明本人。
2014年12月3日，皋峰起诉叶国龙至一审法院，要求确认上述解除租房合同通知书无效，一审法院审理后依法做出（2014）射民初字第01768号民事判决书，判决：叶国龙于2014年11月22日向皋峰发出的解除租房合同通知书无效。该判决书认为：1、叶国龙以皋峰未经其同意擅自转租为由要求解除房屋租赁合同，无事实和法律依据；2、叶国龙以皋峰未按约支付第二年租金为由解除房屋租赁合同无事实和法律依据。后叶国龙不服上诉，盐城市中级人民法院依法于2015年9月30日作出（2015）盐民终字第02275号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，1、原、被告签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告要求解除合同的理由为：2014年10月20日以后的租金，被告没有支付，而且被告未经原告同意擅自将房屋出租给第三人。关于原告是否能以未经原告同意擅自将房屋转租给第三人为由，要求解除合同，一审法院在（2014）射民初字第01768号民事判决书中已经作出了裁判，原告在本案中再次以此理由要求解除合同，不予理涉。关于原告能否以2014年10月20日以后的租金未交为由，要求解除合同的问题。一审法院在（2014）射民初字第01768号民事判决书中，对第二年的租金问题作出了裁判，2014年12月3日至2015年9月30日，双方就原告发出的解除租赁协议通知书效力问题，一直处于诉讼中，诉讼中叶国龙坚持认为解除租赁协议通知书有效而拒绝接受租金，故此期间被告没有支付租金，具有正当理由。上述民事判决书生效后，被告应当及时支付差欠的租金，但被告表示多次要求支付租金，原告拒绝接受，对此，原告不予认可。上述民事判决书生效时间至本案受理时间，仅隔2个多月，加上第二年租金应付截止时间2014年10月20日至2014年12月3日，也未达六个月之久，且原告也未履行催告义务，况且本案审理中，被告明确表示愿意支付租金，可随时支付，原告明确表示不接受，故原告以上述判决书生效后，被告没有支付租金为由要求解除合同，没有法律依据。同理，第三年的租金支付时间截止为2015年10月20日，截至本案受理时间，亦未达六个月之久，原告亦未履行催告义务，亦不接受租金。综上，原告以被告2014年10月20日以后的租金未交为由，要求解除合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。2、原告要求被告承担违约金50万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告叶国龙的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告叶国龙负担。
二审中当事人没有提交新证据。
二审另查明，在一审庭审中，皋峰表示只要叶国龙提供账户，随时愿意支付。法官询问叶国龙是否接受租金，叶国龙回答不接受，因已经超过了应当支付的时间。二审中，皋峰表示可以在7日内交纳第二年、第三年的租金计200万元，在征询叶国龙是否同意提供账号接受租金时，叶国龙表示不接受，即使接受也要解除合同；否则，对于租金损失将另行主张。
本院认为，一、关于皋峰在履行案涉合同中是否构成违约、是否应承担违约责任的问题。叶国龙与皋峰所签订的案涉房屋租赁协议系双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方均应按约及时、全面履行各自的义务。叶国龙作为出租人，已按约履行了交付案涉房屋的义务，皋峰作为承租人，亦应按约履行交纳租金的义务。根据双方协议第3条的约定，皋峰应于2013年10月20日前、2014年10月20日前分别交纳第二年（2014年）、第三年（2015年）的房租，但在合同履行过程中，皋峰至2014年11月22日叶国龙发出解除合同通知时未能按约交纳第二年租金，虽经生效法律文书认定皋峰在2014年12月3日至2015年9月30日（即皋峰诉叶国龙解除合同通知无效案一、二审诉讼期间）没有支付第二年租金，具有正当理由。但在该案二审于2015年9月30日作出判决后至2015年12月14日叶国龙提起本案一审诉讼前，皋峰应及时交纳第二年、第三年的房租，但其未按约交纳，皋峰未能举证证明在前案二审判决后到本案一审诉讼前叶国龙拒绝接受第二年、第三年租金的证据，即使叶国龙拒绝接受房租，根据合同法第一百零一条的相关规定，因债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。故皋峰未按约交纳房租的行为已构成违约，依法应承担违约责任。一审法院认定皋峰不构成违约不当，本院依法予以纠正。因双方协议第9条约定的违约金50万元过高，本院根据皋峰所欠二年租金200万元的情况，酌定皋峰承担违约金40万元。
二、关于叶国龙要求解除案涉房屋租赁协议的请求能否支持的问题。本案中，叶国龙要求解除合同的理由为：皋峰未能交纳2014年度、2015年度的二年房租，而且未经其同意擅自将房屋出租给第三人顾明。1、关于皋峰是否存在擅自转租的问题，已经一、二审生效法律文书作出裁判，该解除合同的理由不能成立，叶国龙在本案中再次以此理由要求解除合同的依据不足。2、关于叶国龙能否以皋峰未按约交纳2014年度、2015年度的二年房租为由解除合同的问题。根据合同法第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，虽然皋峰未按约交纳第二年、第三年房租的行为已构成违约，但叶国龙在2014年11月22日发出解除合同通知前，未能向皋峰履行催告的义务，所发出的解除合同通知不能代替催告。在2014年11月30日皋峰向叶国龙发送短信要求其提供账号便于交纳租金时，但叶国龙未予回复。第三年租金至叶国龙一审起诉时迟延支付未超过6个月，叶国龙也未能履行催告义务。皋峰在本案一、二审中均表示同意交纳第二年、第三年租金，但叶国龙不同意接受，故皋峰欠付房租的行为虽然构成违约，但该违约行为并不致使合同目的不能实现，叶国龙要求解除合同的法律依据不足，一审法院驳回该诉讼请求并无不当。
综上所述，上诉人叶国龙的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2015）射民初字第01994号民事判决；
二、被上诉人皋峰于本判决生效后15日内向上诉人叶国龙支付违约金40万元；
三、驳回上诉人叶国龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8800元，由上诉人叶国龙负担1760元，被上诉人皋峰负担7040元；二审案件受理费8800元，由上诉人叶国龙负担1760元，被上诉人皋峰负担7040元
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 谢 超 亮
代理审判员 秦 广 林
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 刘阳晋泓
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。