浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终2263号
上诉人（原审被告）：董立军，男，汉族，1967年4月6日出生，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：郭建平，浙江金嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈川，男，汉族，1988年12月24日出生，住浙江省苍南县。
被上诉人（原审原告）：陈叶华，女，汉族，1986年11月1日出生，住浙江省嘉善县。
被上诉人（原审原告）：沈强，男，汉族，1983年3月26日出生，住浙江省嘉善县。
被上诉人（原审原告）：朱月贵，男，汉族，1968年3月5日出生，住安徽省阜南县。
被上诉人（原审原告）：王晓东，男，汉族，1974年11月5日出生，住上海市闵行区。
上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：徐雅婷，浙江京衡律师事务所律师。
原审被告：董益波，男，汉族，1989年4月18日出生，住江苏省盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：郭建平，浙江金嘉律师事务所律师。
上诉人董立军因与被上诉人陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东、原审被告董益波排除妨害纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2016）浙0421民初3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭于2017年1月5日公开开庭对本案进行了审理。上诉人董立军及其与原审被告董益波的共同诉讼代理人郭建平、被上诉人王晓东及五被上诉人的共同诉讼代理人徐雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董立军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东的诉讼请求。事实和理由：五被上诉人在一审中通过法院的司法拍卖程序购买了坐落于嘉善县××路华裕商务楼的房产，其开发商为嘉善华御房地产开发有限公司（以下简称华御公司）。华御公司在开发该项目时根据建设部门的规定规划了12个车库，后华御公司由于资金等问题将其开发完工的有产权证的房产向银行进行了抵押贷款，另将华裕商务楼一层一单元楼梯东侧（实测建筑面积41.4平方米）及三单元楼梯南侧（实测建筑面积55.6平方米，图纸红线面积21平方米）的车库各一个出售给董立军。出售上述车库一事系华御公司对自身开发房产的自由处置，且双方的合同符合法律的规定，其内容也是双方真实意思表示，故董立军支付了款项后享有案涉车库的所有权。董立军在拍卖时虽未提出拍卖异议，但嘉善法院的公告是在2013年10月，晚于董立军与华御公司签订的《车库买卖合同》，即在拍卖前案涉车库已不属于华御公司，同时，2013年10月的拍卖公告中并不包括董立军购买的车库。五被上诉人虽办理了相应的产权证，但这只能证明其享有华裕商务楼的某些房产，不能说明华裕商务楼的所有房产归五被上诉人所有，况且还有无产权证的房产。董立军通过合法途径购买的车库，后在不影响其他业主进出通行的前提下，根据需要建造搭建物，属合法建造。另董立军在一单元楼梯东侧车库与其隔了一条通道的场地上搭建了一间彩钢棚，其所在地域不属于华裕商务楼的区域范围，故五被上诉人无权主张。综上，董立军通过合法途径购买的车库，案涉车库应属董立军专有。
陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东共同辩称，董立军非法占用的场地有三处：一是在其租赁商铺（董立军提供的平面图编号为01）边上的通行过道上违法搭建的彩钢棚；二是在编号为01、02的商铺北面砌围起来的一块场地（董立军称为车库）；三是在编号21的商铺北面的空地上未经业主同意堆放物资（未砌围，董立军称为车库）。第一处董立军认为原开发商允许其违法搭建使用而享有使用权利，后两处董立军基于其与原开发商的车位买卖合同认为其享有合法的使用权利。关于第一处董立军违法搭建的彩钢棚，不论董立军的行为是否经过原开发商的同意，任何人均无权在建筑区划内的道路通行区域、公共场所违法搭建。况且业主已经发生了变更，业主对建筑区划内的道路、公共场所享有共有和共同管理的权利，该场所的使用不但应当符合法律法规，还需要经过现有业主的同意。故董立军主张其对过道上违法搭建的彩钢棚享有使用权于法无据。关于第二、三处场地问题。第一，该两处场地并非车库。从总平图及一、二层分层平面图来看，上述两处场地是空地，并非车库，华裕商务楼规划的车位另有所指，具体在广场的空地上，由露天车位若干，并不是董立军主张的方位，且该些露天车位依法属于全体业主共；从华裕商务楼现场实地考察来看，上述两处场地为空地，系混凝土立柱支撑的架空结构，并非物权法所指的用于停放汽车的车库，在董立军违章搭建前，建筑施工与规划图纸是一致的，且上述架空层从建造至今，从未作为车库的功能使用过；从全体业主所有的房产证载明的面积来看，现有全体业主持有的全部房产的土地使用权与华裕商务楼总平面图的规划土地使用面积基本一致，故华裕商务楼已无其他房产（包括车库），事实上，被上诉人也没有车库的土地证和房产证。第二，华裕商务楼开发商无权逾越规划设计，自行决定楼盘车库的位置，对于不符合规划的车库，一般都是挤占了业主的公共空间建造或是把业主的公共用房改为车库，根据物权法第七十四条第三款，该类车位、车库应属于业主共用，开发商无权对外出售。第三，从现有全体业主持有的全部房产的土地使用权与华裕商务楼总平面图的规划土地使用面积基本一致来看，嘉善法院已处置了原开发商名下的华裕商务楼的全部房产，嘉善法院没有对案涉场地进行拍卖，恰恰说明上述两处并非车库，开发商和董立军对该场地均不具有所有权。第四，既然合同约定的是车库，应当严格遵循合同之书面约定，如有表述不严谨之处，也应当承受其带来的后果，不应认为是车位。即使是车位，根据物权法规定，不属于规划内占用业主公共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也属于业主共有。综上，本案应驳回上诉，维持原判。
董益波述称，其认同董立军的上诉意见。
陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东向一审法院起诉请求：1.董立军、董益波立即清退华裕商务楼场内堆放的全部物资，恢复建筑物原状，停止侵害；2.董立军、董益波赔偿包括场地占用费在内的损失：以占地面积84平米为基数，自2015年7月24日起按13元/平米/月计算至实际支付之日止。
一审法院认定事实：2011年2月16日董立军与案外人华御公司签订《车库买卖合同》两份，约定从华御公司处分别购买坐落于华裕商务楼一单元楼梯东侧（实测建筑面积41.4平米）及三单元楼梯南侧（实测建筑面积55.6平米，按图纸红线面积21平米）的车库各一个，且约定一单元东侧车库东边的一个露天车位由董立军使用，合计价款105000元在合同签订当天付清。华裕商务楼系五层建筑物，规划用地面积为3241.4平米，建筑面积为6215.7平米。该商务楼一至二层为商铺，其中二至五层的面积一致，一层面积少于其他楼层，该楼层非临街的一面大部分系混凝土立柱支撑的架空结构，上述合同项下的两个“车库”即由立柱支撑的架空结构。交付后，董立军对其中一单元楼梯东侧的“车库”沿立柱砌墙，形成封闭独立的空间，用于居住生活，且在旁边场地（与该“车库”隔了一条通道）搭建了一间彩钢棚，对三单元楼梯南侧“车库”未砌围，但堆放了杂物。2015年3月，陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东及案外人冯建斌、沈波、陈友雪通过司法拍卖程序，分别取得被执行人华御公司为所有权人的华裕商务楼的相应房产所有权及其他相应权利。其中，陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东的房产面积合计5796.07平米，约占全部房产证登记面积6153.75平米的94%。
一审法院认为，本案的争议焦点之一系董立军对其与华御公司签订的两份《车库买卖合同》项下的“车库”是否享有归属权。物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据总平面图显示，华裕商务楼在建筑区划内规划用于停放汽车的车位共13个，均位于露天场所，在建筑区划内并无车库的规划；原告与华御公司签订的合同项下的“车库”实为混凝土立柱支撑的架空结构，并非物权法所指的规划用于停放汽车的车库，属于建筑物专有部分以外的共有部分，应由业主享有共有和共同管理的权利。即使上述两个“车库”系签订合同时表述不严谨，实指“车位”，根据物权法的规定，不属于规划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也属于业主共有。在司法拍卖前，包括上述合同项下“车库”在内的建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于华御公司所有，但华御公司亦不得擅自改变规划，将建筑物专有部分以外的共有部分作不当处分，董立军不能据此取得对两个所谓“车库”的归属权。
关于董立军在与一单元楼梯东侧的“车库”一路之隔的场地搭建的彩钢棚，一审法院认为，根据总平面图显示，该搭建彩钢棚的场地并非董立军与华御公司签订的买卖合同中约定由董立军使用的已规划的露天车位，董立军对该场地不享有归属权，更不得擅自搭建彩钢棚。
本案的争议焦点之二为陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东能否行使排除妨害权。物权法规定，对建筑物专有部分以外的共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。共同管理的权利是否应由全体业主或全体业主推选出的代表一致同意方能行使？一审法院认为，如管理的内容不会增加其他业主的负担，相反可以使其他业主受益，即管理内容具有经济学上的正外部性，则部分业主便可以行使相应的权利，无需由全体业主一致同意。本案中，陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东取得的华裕商务楼房产面积已占总面积的90%以上，具有充分的代表性，且主张的权利内容系排除妨害等，具有正外部性，故陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东系本案适格主体，亦无需追加其他三位业主作为本案的共同原告。
综上，董立军对两个所谓的“车库”砌围居住或堆放杂物以及在华裕商务楼的露天场地搭建彩钢棚的行为于法无据，陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东要求其承担停止侵害、排除妨害、恢复原状的诉请应予支持。至于赔偿损失，因董立军的搭建等行为并非用于商业经营，不同于华裕商务楼底楼的店铺，陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东主张按照店铺租金计算损失不具有合理性，且无证据证明董立军的上述行为对其造成的实际损失几何，故对其该项诉请不予支持。另，董益波并非《车库买卖合同》的订立主体，亦无证据证明其系侵权行为人，对陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东要求其承担民事责任的主张不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、董立军于判决生效之日起五日内对坐落于嘉善县姚庄镇丁栅振兴路的华裕商务楼一层一单元楼梯口东侧、三单元楼梯口南侧及空地上的搭建物、堆放物拆除、搬离，恢复原状；二、驳回陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由董立军负担。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的“2015年3月，陈川、陈叶华、沈强、朱月贵、王晓东及案外人冯建斌、沈波、陈友雪通过司法拍卖程序，分别取得被执行人华御公司为所有权人的华裕商务楼的相应房产所有权及其他相应权利”一节事实中的“2015年3月”修正为“截止2015年3月”，对其他事实本院予以确认。
本院认为，董立军与华御公司签订的两份《车库买卖合同》项下的“车库”并非该建筑物建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，其归属不能由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。实际上，上述“车库”系混凝土立柱支撑的架空结构，该架空结构是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，应由建筑物全体区分所有权人享有共有权。而建筑物区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利，华御公司必须按照上述建筑物区分所有权规则行使权利，不能擅自处分该共有部分。故董立军不能基于上述《车库买卖合同》取得对该两个所谓“车库”的归属权。同时，由于建筑物的共有部分及专有部分不可分割，共有部分必然随专有部分一并转让，故无需在转让专有部分时对随同转让的共有部分一一登记。故在一审法院司法拍卖案涉房产时，无需在公告中一一列明包括上述“车库”在内的共有部分，其拍卖的标的物当然包括共有部分。基于上述理由，董立军上诉认为其享有上述“车库”的所有权的理由不能成立，其对上述“车库”砌围居住或堆放杂物于法无据，一审法院判决其排除妨害、恢复原状正确。对于董立军搭建的彩钢棚问题，董立军二审中陈述其搭建的该彩钢棚并未处于华裕商务楼的用地红线之内，陈川一方无权主张拆除。对此，本院认为，一是董立军搭建的彩钢棚原为一块场地，而董立军对该场地并不享有归属权，其现在的占有构成无权占有；二是董立军对该彩钢棚未处于用地红线之内的主张并未提供证据证明，相反，其认可该彩钢棚位于华裕商务楼的围墙之内，而对围墙之内的房产，华裕商务楼的全体业主已形成事实上的占有、控制、管理权利，故陈川一方有权要求无权占有的董立军排除妨害、恢复原状。综上，董立军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人董立军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘坤
审 判 员 倪勤
代理审判员 周倩
二〇一七年一月二十日
书 记 员 苏轶