吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初4315号原告：郑佶，男，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：谢振远，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告：杨士军，男，住吉林省长春市朝阳区。原告郑佶与被告杨士军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑佶及其委托诉讼代理人谢振远到庭参加诉讼，被告杨士军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。郑佶向本院提出诉讼请求：⒈解除双方签订的《房屋租赁协议》；⒉杨士军支付拖欠的房租650,000.00元；⒊杨士军给付逾期支付租金的违约金266,438.00元；⒋杨士军支付因违约造成合同解除的违约金312,500.00元；⒌杨士军赔偿因违约给郑佶造成的经济损失312,500.00元；⒍杨士军自2017年6月20日开始至房屋实际返还之日止，按每日5,000.00元向郑佶支付占用使用费；⒎杨士军承担因使用房屋应负担的费用128,800.00元；⒏诉讼费由杨士军承担。诉讼过程中，郑佶变更诉讼请求为：⒈解除双方签订的《房屋租赁协议》；⒉杨士军支付拖欠的房租403,424.00元；⒊杨士军给付逾期支付租金的违约金256,849.00元；⒋杨士军支付因违约造成合同解除的违约金312,500.00元；⒌杨士军赔偿因违约给郑佶造成的经济损失520,833.00元；⒍杨士军自2017年6月20日开始至房屋实际返还之日止，按每日5,000.00元向郑佶支付占用使用费；⒎杨士军承担因使用房屋应负担的费用105,760.00元；⒏诉讼费由杨士军承担。事实和理由：2016年3月6日，郑佶与杨士军签订《房屋租赁协议》，约定郑佶将其所有的长春市朝阳区房屋（建筑面积约2500平方米）出租给杨士军，租期自2016年7月1日至2026年6月30日，前五年租金标准为每年1,250,000.00元。杨士军应于2016年6月10日前付650,000.00元租金，2017年2月1日前付600,000.00元租金。郑佶于2016年3月6日将房屋交付给杨士军。在2016年7月1日前为免租期，作为承租人长期承租以及按期交付租金的优惠条件。双方又于2016年6月9日签订《补充协议》，约定租期变为2016年9月1日起至2026年8月30日止；杨士军应于2016年6月10日前支付第一年租金650,000.00元，2017年2月1日再付600,000.00元。杨士军接收房屋后对房屋进行占有和使用。但是截止2016年6月30日前，杨士军仅向郑佶支付了600,000.00元租金，尚欠第一年租金650,000.00元租金，并且拖欠各项房屋使用所发生的费用。郑佶多次催促杨士军支付租金并承担各项费用，杨士军以各种理由推脱，致使郑佶诉讼来院。杨士军未作答辩。本院经审理查明认定事实如下：2016年3月6日郑佶与杨士军签订《房屋租赁协议》，对房屋信息、租赁期限、租金标准、租金的支付方式、租赁期间产生的各种费用的负担及违约责任等内容做了约定。同时，合同还约定2016年7月1日前作为免租期，免租期是作为承租人长期承租以及按时支付租金的优惠条件。2016年6月9日，郑佶与杨士军又签订一份《补充协议》，重新约定了租赁期限、租金的支付时间，并约定2016年9月1日前为免租期。房屋租赁协议签订后，杨士军分别于2016年3月7日给郑佶转款100,000.00元、2016年6月9日转款300,000.00元、2016年6月30日给郑佶转款200,000.00元，共计支付房屋租金600,000.00元，第一年租金尚欠650,000.00元未付。郑佶于杨士军支付第一笔租金即2016年3月7日后，将房屋交付杨士军使用。在租赁期间，郑佶分别于2016年3月10日、2017年3月16日向通化市鑫鸿机电设备有限公司缴纳了涉案房屋2016年-2017年以及2017年-2018年电梯维保费各3,000.00元及电梯检验费各2,000.00元，共计10,000.00元。通化市鑫鸿机电设备有限公司电梯维护人员刘长有出具了两份收条。2016年10月21日，郑佶向长春市热力（集团）有限责任公司缴纳了涉案房屋2016-2017年度供热费共计71,570.43元。2017年6月16日，郑佶因杨士军拖欠房租、采暖费、电梯维保及年检费，在涉案房屋门口张贴催款通知，并告知杨士军“务必在2017年6月19日前将房租和其他各项费用一次性付清，如逾期未付，本人将解除与你的房屋租赁合同。”至2017年6月20日，郑佶通过短信通知杨士军解除房屋租赁合同，并限其于2017年6月22日前交还房屋。后因杨士军未交还房屋也未支付租金等费用，致郑佶诉至法院。认定上述事实的证据有:房屋租赁协议、补充协议、中国银行交易流水明细清单、照片、短信截图、收条2份、营业执照复印件、供暖费发票及庭审笔录在卷为凭。本院认为：一、关于房屋租赁协议解除的问题。郑佶与杨士军签订的房屋租赁协议及补充协议真实有效，双方均应依约履行各自的义务。房屋租赁协议签订后郑佶将房屋交付于杨士军，已履行完毕其义务。但杨士军至今仍未依据合同约定按时交纳租金。尚欠第一年租金650,000.00元未付，累计超过60日，依据合同第9.3条第（5）项的约定，郑佶有权解除房屋租赁合同。依据双方合同约定，郑佶应通过书面方式通知杨士军解除合同。虽然庭审中郑佶提供短信用以证明其通知杨士军解除合同，但仅通过手机短信截屏，无法确认杨士军确于2017年6月20日收到该解除合同通知，因此房屋租赁合同解除的时间应以杨士军收到诉状日期即2017年7月21日为准。二、关于郑佶主张各项费用应如何认定的问题。（一）因杨士军逾期支付房屋租金构成违约，导致房屋租赁协议于2017年7月21日解除，故此，杨士军应向郑佶交纳合同解除之前的房屋租金为1,250,000.00元-600,000.00元-1,250,000.00元/365天×41天＝509,589.00元；（二）杨士军未按补充协议约定按期足额支付租金，故此，依据合同5.4条约定，杨士军每日应按日租金的20%向郑佶支付违约金。按郑佶的主张，违约金计算至2017年6月20日，即1,250,000.00元/365天×20%×375天＝256,849.00元；（三）因杨士军违约导致双方签订的房屋租赁合同解除，因此，依据合同11.1条的约定，杨士军应向郑佶支付月租金3倍的违约金，即1,250,000.00元/12×3＝312,500.00元；（四）关于郑佶主张的5个月免租期房屋占用费的经济损失问题。双方合同约定，2016年9月1日前为免租期，该免租期时间的确定是基于双方的10年租赁期限，现杨士军未依约履行支付租金义务导致合同解除，结合杨士军实际使用时间，酌定给予杨士军1个月免租期，剩余4个月的占用费应由杨士军按双方约定的年租金标准承担，即1,250,000.00元/12×4=416,667.00元；（五）因双方签订的房屋租赁协议已于2017年7月21日解除，杨士军未及时向郑佶返还房屋，因此杨士军应向郑佶支付自2017年7月22日起的房屋占有使用费，依据合同第9.4条约定，房屋使用费应按每日5,000.00元的标准计算至杨士军实际返还房屋之日止；（六）依据双方签订的房屋租赁协议，杨士军应承担租赁房屋期间的电梯费及采暖费，因郑佶为防止杨士军违约导致房屋产生其他损失，先行垫付了电梯费及供热费，杨士军应当偿还郑佶所垫付的款项，故杨士军应向郑佶支付2016年-2017年电梯维护保养及年检费数额为5,000.00元及供热费71,570.43元，合计76,570.43元。因双方签订的房屋租赁协议已于2017年7月21日解除，因此，2017年-2018年电梯维护保养及年检费数额为5,000.00元应由郑佶自行负担。杨士军未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，属于怠于行使诉讼权利，对此应承担相应后果。综上所述，郑佶与杨士军签订的房屋租赁协议于2017年7月21日解除，杨士军应向郑佶支付租金、违约金及各项费用509,589.00元+256,849.00元+312,500.00元+416,667.00元+76,570.43元=1,572,175.43元，并承担自2017年7月22日起至实际返还房屋之日止的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告郑佶与被告杨士军于2016年3月6日签订的《房屋租赁协议》于2017年7月21日解除；二、被告杨士军于本判决生效之日起十日内向原告郑佶支付房租、违约金及各项费用合计1,572,175.43元；三、被告杨士军自2017年7月22日起向原告郑佶支付房屋使用费（以5,000.00元/日标准计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回原告郑佶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,194.00元，由原告郑佶负担244.00元，由被告杨士军负担18,950.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  孙彦辉审 判 员  曲 栋人民陪审员  刘长荣二〇一七年九月八日书 记 员  李 卓