西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）灞民初字第02505号原告（反诉被告）李润民，男，1957年7月9日出生，汉族。委托代理人王静，西安市灞桥区纺织城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）李东季，男，1960年12月28日出生，汉族。委托代理人周怡，陕西秦原律师事务所律师。原告（反诉被告）李润民与被告（反诉原告）李东季租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李润民及其委托代理人王静、被告李东季及其委托代理人周怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李润民诉称，原告有一空闲的养殖场，2011年被告要求承租该场地，双方协商签订《场地及其附属房屋和设施租用合同》，约定，原告将场地（约12亩）及房屋设施等租给被告，租期10年，每年租金5万元。支付办法为一次支付三年租金。协议签订后，被告仅支付7万元，下余8万元一直不付，直至2012年5月，被告要求原告签订补充协议，要求原告免除一年租金，无奈原告同意，被告才支付了原告75000元，协议继续履行。2015年元月，应付第二个三年租金时，被告不予给付，并在原告土地上挖沙，造成土地不能使用。原告认为根据双方签订的协议第六条“乙方如不能按时足额支付租金，则甲方有权收回场地及附属物使用权，并有权单方面终止协议”的规定，被告超期不交租金，原告有权解除协议。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《场地及其附属房屋和设施租用合同》和《补充协议》；2、被告从2015年4月1日起向原告支付租金至判决生效之日；3、被告向原告支付2015年8月至9月的电费284.93元；4、被告恢复土地原貌，以便使用；5、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）李东季辩称，原、被告签订《场地及其附属房屋和设施租用合同》系双方真实意思表示，约定甲方李润民必须向乙方李东季提供符合相关国家政策性使用地手续和文件的场地，合同签订后，被告即在涉诉场地内进行了大量的基础性设施建设，但2012年双方签订补充协议时，原告却将办理场地相关使用手续的义务以奖励哄骗的方式由被告承担；双方在补充协议中，对合同期限进行变更，合同到期日应为2015年8月27日，但在2015年1月6日，原告向被告租赁场地上倾倒垃圾，影响被告建材厂的正常运营。2015年6月双方口头约定，2015年9月底被告向原告付清租金，但在2015年7月10日，原告对被告租赁场地断电，致使被告建材厂的整体生产经营陷入瘫痪，造成巨大经济损失。被告认为，按合同约定，被告并无延期交纳租金的违约情形，原告将无建设用地手续的场地租赁给被告建设厂房，违反土地法的强制性规定，双方签订的合同应认定无效，原告应承担被告的损失，故被告提出反诉请求：1、请求确认反诉原告李东季与反诉被告李润民签订的《场地及其附属房屋和设施租用合同》及《补充协议》无效；2、反诉被告李润民赔偿反诉原告李东季停电期间的经济损失128000元；3、反诉被告李润民赔偿反诉原告李东季场地内部房屋等资产损失203100元。4、反诉被告承担本案诉讼费、反诉费及鉴定费。原告（反诉被告）李润民针对反诉辩称，1、反诉被告李润民与反诉原告李东季签订的《场地及其附属房屋和设施租用合同》及《补充协议》有效；2、反诉原告请求判令反诉被告赔偿其经济损失128000元，无事实及法律依据，反诉原告李东季未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，按照约定合同已经终止，故反诉被告没有义务再向反诉原告提供供电服务；另，反诉原告主张的128000元损失的计算方法无事实根据，反诉被告不予认可。3、反诉原告所建的厂房等资产损失与反诉被告无任何关系，由反诉原告自行拆除，其费用由反诉原告自行承担。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年4月1日，原告李润民为甲方与被告李东季为乙方签订《场地及其附属房屋和设施租用合同》，约定乙方租用甲方位于西安市灞桥区新合街道李家村四组12亩场地一处及附属房屋和设施，综合租金每年合计50000元，租期10年，即2011年4月1日至2021年4月1日；每三年支付一次租金，首日租金应在起租日后七日内付清，之后每一次支付的租金所对应的租期届满前三个月的当日向后顺延七日为下一次租金支付期；第二次及之后每次支付租金均在上一次租金基础上递增5%。2012年5月20日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、原合同所定10年的租赁期限，改为15年，自2012年4月1日至2027年3月31日；2、租金及付款方式和时间，按原合同执行。另外，2011年乙方所建设施因外界因素导致损失5000元，乙方已付甲方70000元，欠租金80000元，除去损失5000元，剩余75000元，乙方付清甲方；3、乙方办理该场地“土地使用证”的费用由乙方自行暂付，待乙方拿到此证后交到甲方，甲方承担25万元费用，以租金扣除。另查明，本案所涉原告出租的场地中，5.36亩为原告家庭承包耕地，5亩为原告从李家村村委会处租赁所得，上述两片土地相连形成原、被告合同中的12亩场地，原告在向被告出租该场地之前，主要用该土地开办“润民养殖场”。2011年4月1日，原、被告签订《场地及其附属房屋和设施租用合同》后，被告即在该场地内平整场地，硬化水泥地面、建设简易房、厕所、洗澡间、水塔、并建设钢结构的厂房及建材厂生产基础设施，同时将原为2米深的两个鱼池，回填为平地。被告建设期间，被当地土地办阻挡，后经被告协调，继续建设。本案审理中，原告认可其向被告租赁本案所涉12亩场地及房屋等相关附属设施时，知晓被告用于开办建材厂，但原告认为本案所涉土地的相关建设手续应由被告办理；被告认为，双方签订合同时，约定由原告向被告提供可建设的土地手续，后因原告无法办理，被告已建设，《补充协议》才约定由被告办理土地使用证，但至今被告未能取得该证。再查明，2015年4月前被告未能按《场地及其附属房屋和设施租用合同》和《补充协议》约定向原告交纳租金，原告催要未果，于2015年7月10日，向电管站申请，停止向被告供应生产用电，此后，被告因停电并未生产经营。但继续使用生活用电，2015年8月至9月被告产生生活用电电费284.93元，该费用原告已按规定向电管部门缴纳，庭审中原告向被告主张支付电费284.93元，被告并无异议，同意支付。本案审理过程中，经被告李东季申请，西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司对被告李东季在承租土地上所建建材厂资产的继续使用价值进行了鉴定，2016年4月29日，陕西通海资产评估有限责任公司作出陕通海评报字（2016）034号资产评估报告，评估结论为：在评估基准日2016年4月6日，李东季与李润民租赁合同纠纷一案所涉及资产的继续使用价值为：人民币20.31万元。评估报告有效期为一年，即自2016年4月6日至2017年4月5日。另被告李东季交纳评估费3000元。本院依法向原、被告送达了评估报告，在评估报告异议期内，原、被告均未提出书面异议。庭审结束后，李润民提交答复材料，认为简易房、厕所、洗澡间、厂房所用的其中一面墙系原告原有围墙，电线杆原来就有，铁栅栏门仅是加宽，但并未提交相关证据证明。上述事实，有《场地及其附属房屋和设施租用协议》、《补充协议》、电费缴费通知单、营业执照、机构代码、资产评估报告及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案所涉12亩土地为农用地，李东季承租该土地开办建材厂，没有办理农用地转用审批手续，明显违反上述法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告所签订的《厂地及其附属房屋和设施租用协议》及《补充协议》均为无效；原告李润民明知其所出租之场地为农用地而租赁予被告建设办厂，存在过错；被告李东季承租土地时未能审查土地性质及相关建设手续进而建设，在被土地部门阻挡后，依旧继续建设，亦存在过错。现合同无效，李润民、李东季均有过错，且过错程度基本相当，应承担同等责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，李东季向李润民支付的2011年4月1日至2015年3月底期间的租金145000元，因李东季已实际使用了该场地，且有经营收入，对此租金，作为土地占用费，李润民不再向李东季返还；2015年4月1日之后的土地占用费，本院认为李东季实际占有场地，理应向李润民支付土地占用使用费，但鉴于李润民向李东季断电后，李东季未能正常生产，无法实现其租赁土地之用途，故在此期间李润民土地占用费之损失，由李润民、李东季各半承担，由李东季按照年土地占用费52500元的50%，即26250元/年向李润民支付至李东季交还场地之日止；李润民要求李东季支付2015年8月至9月期间的电费284.93元，李东季无异议，本院予以支持；李润民要求李东季恢复土地原貌，本院认为李润民明知其土地性质为农用地而将该土地租赁给李东季建厂使用，嗣后，李东季在该土地上建设简易房、厕所、洗澡间、水塔、并搭建钢结构的厂房及其他生产设施时，李润民从未提出过异议，对李东季的建造行为采取默认态度。现李润民要求李东季拆除上述房屋，恢复土地原貌的诉请，本院予以支持，但对李东季拆除上述房屋、厂房等资产损失，李润民也应承担相应责任。陕通海评报字（2016）034号资产评估报告，鉴定李东季在李润民土地上所建房屋厂房等资产继续使用价值为203100元，李润民、李东季在异议期内均未提出书面异议。庭审后，李润民虽在答复材料中提出异议，但并未提供相关证据证明，本院不予采信。本院认为陕通海评报字（2016）034号资产评估报告客观、公正，对本案李东季在涉案场地上的投入资产的继续使用价值进行了合理评估，故予以采信。现李东季要求李润民承担其厂房建设等资产损失203100元，根据合同无效双方的过错程度，由李东季、李润民各承担50%，故李润民向李东季支付涉案资产损失的50%，即101550元。李东季要求李润民承担其断电经济损失128000元之反诉请求，因无有效证据证明，且李东季之损失系其自身违反约定拖延交纳场地占用费所致，故该经济损失本院不予支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李润民与李东季签订的《厂地及其附属房屋和设施租用协议》及《补充协议》无效；二、李东季于本判决生效后三十日内按照26250元/年的场地占用费从2015年4月1日起向李润民支付费用至场地交还之日；三、李东季于本判决生效后三十日内向李润民支付2015年8月至9月电费共计284.93元；四、李东季于本判决生效后三十日内拆除其在本案所涉场地上建设的房屋及厂房等生产基础设施，将场地恢复原状交还李润民；五、李润民于本判决生效后三十日内向李东季支付涉案场地资产损失101550元；六、驳回李东季要求李润民承担其断电后经济损失128000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费536元，原告李润民已预交，现由被告李东季承担，并同上述应付之款一并给付原告；反诉费3130元，评估费3000元，共计6030元，反诉原告李东季已预交。现由反诉原告李东季自行承担3364元，反诉被告李润民承担2666元，并同上述应付之款一并给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  何晓丽代理审判员  王菊娜人民陪审员  王粉娥二〇一五年十二月十日书 记 员  张 萌