广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陆民初字第1367号
原告徐玲利，女，汉族，1986年2月7日出生，住浙江省平阳县。
委托代理人王洪，广西桂立恒律师事务所律师。
被告谢茂文，男，汉族，1972年7月16日出生，住广西陆川县。
委托代理人徐建瑞，男，1977年10月18日出生，系广西陆川县九洲法律事务所法律工作者，住广西陆川县。
被告陈红，女，汉族，1973年9月15日出生，住广西陆川县。
第三人赖振芳，男，汉族，1946年2月12日出生，住广西陆川县。
第三人达芙妮投资（集团）有限公司南宁分公司，住所地广西南宁市高新区科园大道88号东盟慧谷15号楼A座301号。
原告徐玲利诉被告谢茂文、陈红、第三人赖振芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法组成由审判员吴萍担任审判长，审判员庞夏丽、人民陪审员庞裕贵参加的合议庭进行审理。在审理过程中，本院依职权将达芙妮投资（集团）有限公司南宁分公司追加为本案的第三人，分别于2015年11月4日、2015年12月15日两次公开开庭审理了本案。书记员范思熠、万春柳担任法庭记录。原告徐玲利的委托代理人王洪、被告谢茂文及其的委托代理人徐建瑞到庭参加诉讼。被告陈红、第三人赖振芳、达芙妮投资（集团）有限公司南宁分公司经合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告徐玲利诉称，被告谢茂文承租第三人赖振芳所有的位于陆川县温泉镇新洲中路158号铺屋，租期至2016年12月31日止。2011年5月6日，原告与被告谢茂文签订《房屋转租赁合同》，双方约定：被告谢茂文将该铺面转租给原告，由原告经营“鞋柜”品牌及原告代理品牌鞋类，租期自2011年6月1日起至2016年12月31日止；租金由原告付至被告陈红建设银行陆川支行的账户上（账号：43×××92），由被告谢茂文向第三人赖振芳交付；被告收取铺面押金20000元；合同期间，如被告违约或被告导致协议终止或造成原告无法正常经营的，被告除赔偿未分摊完毕的装修费用（装修费用共150000元，按60个月分摊完毕，每月分摊装修费2500元）外，应退还预收租金，并支付违约金100000元。协议签订后，2011年5月25日，被告谢茂文向原告委托的亲戚周子秋收取了门面转让费100000元及2011年6月至12月的租金33600元；2011年5月26日，被告谢茂文又向周子秋收取了门面押金20000元。2011年6月1日起，新洲中路158号门面交由原告承租，在第三人于2015年5月31日收回铺面之前，原告都能通过现金支付或者向被告陈红账户存款的方式按时足额支付了铺面租金给被告。因第三人于2015年5月31日收回了新洲中路158号铺面，致使原告与被告的转租赁合同无法履行完毕，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、两被告返还预收原告门面押金20000元；2、两被告返还门面转让费100000元给原告；3、两被告赔偿装修费47500给原告；4、两被告支付违约金100000元给原告。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、房屋租赁合同，欲证明被告谢茂文、陈红原已向第三人赖振芳租赁新洲中路158号房屋，2011年5月14日被告与第三人商定原租期届满后继续由被告承租，新租期自2013年1月1日起至2016年12月31日止；
2、房屋转租赁合同，欲证明2011年5月6日被告将其承租的新洲中路158号房屋转租给原告，租期从2011年6月1日起至2016年12月31日；租赁押金20000元；租金由原告存入被告陈红账户再转付第三人；装修费用150000元，按月分摊2500元／月；因被告违约导致合同终止，则应支付违约金100000元；房屋的转租未经第三人赖振芳同意，应为无效合同；
3、收据，欲证明被告收取原告支付的房屋租赁押金20000元；
4、收据，欲证明被告收取原告铺面转让费100000元；
5、身份证，欲证明原告身份情况；
6、情况说明，欲证明周子秋与原告徐玲利是亲戚关系，钱款是徐玲利委托周子秋交付给被告的；
7、银行卡客户交易查询打印单复印件，欲证明原告通过第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司员工廖锟鹏以银行转账的方式将2015年上半年租金交付给第三人赖振芳儿子赖瑜良的事实。
被告谢茂文辩称，在原告与被告履行《房屋转租赁合同》期间，原告自2011年5月6日至2014年6月1日前都按时交纳租金，2014年7月以后就不按合同约定交纳租金了，2014年6月23日汇款30000元、6月27日汇款26000元给被告，尚欠3400元没有交完，这是原告违约而不是被告违约，应由原告依照《房屋转租赁合同》承担违约责任。原告是自已搬离承租的铺面，终止了双方签订的《房屋转租赁合同》，故原告请求返还门面押金20000元、转让费100000元，赔偿装修费47500元，支付违约金100000元无事实依据，请法院依法驳回。
被告谢茂文对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件，欲证明被告谢茂文的身份情况；
2、银行卡客户交易查询打印单，欲证明原告未按合同约定交够租金，原告违约在先。
被告陈红辩称，其不是房屋租赁合同的当事人，不是适格的被告，不应承担民事责任。本案中，其对本案中被告谢茂文与第三人赖振芳签订的《房屋租用合同》以及被告谢茂文与原告徐玲利签订的《房屋转租赁合同》不知情，也没有在两份合同中签名，合同与其无关。原告诉状中陈述汇款到其银行账户，因该银行卡在汇款期间由被告谢茂文使用，其未使用该款项，对此汇款也不知情，恳请法院驳回原告对其的诉讼请求。
被告陈红对其辩解在举证期限内提供的证据有：
身份证复印件，欲证明被告陈红的身份情况。
第三人赖振芳陈述称，其从2009年3月3日开始将位于陆川县温泉镇新洲中路158号铺面租给被告谢茂文使用，租期至2016年12月31日止。合同约定了交铺租的时间，还约定了“超过20日前仍不交清房租，甲方（第三人赖振芳）有权终止合同”，并约定“租用期间，乙方（被告谢茂文）无权转让甲方房屋（即不得转让）给第三方”。被告谢茂文从2014年下半年开始拖欠租金，第三人于2014年10月13日将一份“停止房屋租用通知”贴在铺面内鞋柜专卖店的柜台上，并电话告知了被告谢茂文。2014年11月被告谢茂文与第三人赖振芳的儿子赖瑜良联系才将2014年下半年的房租交齐。鉴于被告谢茂文违约在先，第三人赖振芳的儿子赖瑜良与被告谢茂文重新签订了《房屋租用合同》，合同约定：终止第三人赖振芳与被告谢茂文于2011年5月14日签订的《房屋租用合同》，新合同房屋租用期限从2015年1月1日至2015年6月30日。租用期满，第三人赖振芳收回该房屋，另租他人。第三人在本案中没有任何过错，不应承担任何民事法律责任。
第三人赖振芳对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋租用合同》，欲证明2011年5月14日，第三人赖振芳将陆川县温泉镇新洲中路58号铺面租给被告谢茂文，租期从2013年1月1日至2016年12月31日止的事实；
2、《房屋租用合同》，欲证明因被告谢茂文违约，2014年11月6日，第三人赖振芳的儿子赖瑜良与被告谢茂文重新签订了一份房屋租用合同，约定终止2011年5月14日第三赖振芳与被告谢茂文签订的房屋租用合同，新租期从2015年1月1日至2015年6月30日止。
第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司未作答辩，在举证期限内提供的证据有：
《房屋租赁合同》，欲证明第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司与原告徐玲利签订了租用陆川县温泉镇新洲中路158号铺面的合同，租期从2011年6月1日起至2015年5月31日止；
为查明案件事实，本院对赖振芳、庄云进行了询问调查，赖振芳称其于2009年3月起就将位于陆川县温泉镇新洲中路158号铺面租给被告谢茂文使用，租期至2016年12月31日止。期间，被告谢茂文均能按时交付房屋租金给其。但从2014年下半年起，被告谢茂文就开始拖欠房屋租金，双方约定2014年6月30日前就应交付2014年下半年的房屋租金40000多元给其，但被告谢茂文一直到2014年10月份都没有向其交付租金。无奈之下，其于2014年10月13日将“停止房屋租用通知”贴在该铺面，并由其儿子赖瑜良于2014年11月6日与被告谢茂文重新签订了《房屋租用合同》，合同约定：终止第三人赖振芳与被告谢茂文于2011年5月14日签订的《房屋租用合同》，新租用期限从2015年1月1日至2015年6月30日。而且，其对被告谢茂文将房屋转租给原告的行为并不知情。庄云证实第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司与原告徐玲利签订了租用陆川县温泉镇新洲中路158号铺面的合同，租期从2011年6月1日起至2015年5月31日止；2015年上半年的租金已直接交付给第三人赖振芳的儿子赖瑜良；第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司在该铺面经营期间，铺面的装修是由该公司出资装修，与原告徐玲利没有关系。
经开庭质证，被告谢茂文对原告提供的证据1、2、3、4真实性无异议；原告徐玲利对被告谢茂文提供的证据2真实性无异议；原告徐玲利、被告谢茂文对被告陈红提供的证据、对第三人赖振芳提供的证据1、2真实性及本院依法调取第三人赖振芳的问话笔录无异议，本院对上述当事人均无异议的证据依法作为认定本案事实的参考依据。
被告谢茂文对原告提供的证据5、6、7有异议，认为证据5身份情况由法院认定，证据6没有公安机关出具证明，无法证明周子秋和原告徐玲利是亲属关系；证据7只是复印件，没有原件，真实性无法确认。原告徐玲利对被告谢茂文提供证据1有异议，认为该证据只是复印件，真实性由法院认定，但原告支付2014年下半年房屋租金给被告谢茂文是事实。原告徐玲利、被告谢茂文对第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司提供证据《房屋租赁合同》的真实性无法确认，由法庭认定。本院认为，原告徐玲利提供的证据5系原告的身份证，该证据证明原告的主体资格，原告徐玲利与被告谢茂文签订《房屋转租赁合同》系原告委托其亲戚周子秋代为签订的，其系该合同的相对人，是本案适格的原告，应作为认定本案事实的参考依据；证据6系情况说明，被告谢茂文对从周子秋手上收取门面押金、转让金及租金均无异议，周子秋作出说明向被告谢茂文支付的款项均属原告徐玲利委托其支付，该证据与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据；证据7系银行卡客户交易查询打印单，该证据与第三人赖振芳的询问笔录内容相印证，且被告谢茂文也承认第三人赖振芳的儿子赖瑜良收取这笔租金后也电话告知他了，该证据与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据。被告谢茂文提供的证据1系银行卡客户交易查询打印单，庭后被告谢茂文将该证据的原件提交法庭，该查询打印单盖有中国建设银行股份有限公司陆川支行业务用公章，该证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据。第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司提供证据系《房屋租赁合同》，原告徐玲利对与达芙妮投资集团有限公司南宁分公司签订有该合同无异议，且与原告提交的证据7银行卡客户交易查询打印单相互佐证，该证据与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据。
原告徐玲利对庄云的询问笔录中称承租的铺面是由第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司出资装修内容有异议。被告谢茂文则对上述询问笔录无异议。本院认为，原告徐玲利将租用陆川县温泉镇新洲中路158号铺面转租给第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司租用，原告称该铺面由其出资装修，却不能进一步提供证据举证说明，该询问笔录中的陈述，有原告徐玲与第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司签订的《房屋租赁合同》在案佐证，可以作为认定本案事实的参考依据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈红、第三人赖振芳、达芙妮投资（集团）有限公司南宁分公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭，视为其已放弃质证的权利。
综合全案证据和庭审笔录，本院依法确认本案法律事实如下：
第三人赖振芳从2009年3月3日起将位于陆川县温泉镇新洲中路158号铺面租给被告谢茂文使用。2011年5月14日，被告谢茂文与第三人赖振芳签订了一份《房屋租用合同》，合同约定：“租用期限为四年，从2013年1月1日至2016年12月31日止。每月租金9738元，每年1月1日支付上半年租金58428元（即1月1日至6月30日租金），6月30日支付下半年租金58428元（即7月1日至12月31日）给第三人赖振芳。租用期间，被告谢茂文无权转让第三人赖振芳的房屋给第三方”。2011年5月16日，在未经第三人赖振芳同意的情况下，被告谢茂文将租用上述铺面转租给原告徐玲利，与原告徐玲利签订了一份《房屋转租赁合同》，合同约定：“租期为五年零柒个月，从2011年6月1日起至2016年12月31日止。2011年6月至2012年12每月租金为4800元，2013年1月至2016年12月9900元，租金每6个月交一次，每年的1月1日前和6月30日前一次性支付6个月的租金给被告谢茂文”。合同签订后，2011年5月25日，被告谢茂文收到原告徐玲利委托周子秋交来铺面转让费100000元，及2011年6月到12月铺面租金33600元。2011年5月26日，被告谢茂文收到原告徐玲利委托周子秋交来的铺面押金20000元。2011年5月16日，原告徐玲利又将该铺面转租给第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司，双方签订了《房屋租赁协议》协议约定：“租用期限为四年，从2011年6月1日起至2015年5月31日止。铺面年租金216000元，支付方式为半年付。第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司装修期自2011年5月25日至2011年5月31日，该期限免收租。”此三方转租相安无事的情况一直持续到2014年上半年，原告徐玲利通过银行转帐的方式，于2014年6月23日转账30000元租金给被告谢茂文，2014年6月27日转账26000元租金给被告谢茂文，合计56000元。被告谢茂文未如约将2014年下半年的租金于2014年6月30日前交付给第三人赖振芳。第三人赖振芳便于2014年10月13日张贴了一份《停止房屋租用通知》到正在使用铺面的“鞋柜”专卖店的柜台上，并电话告知了被告谢茂文。2014年11月6日，经第三人赖振芳与被告谢茂文协商一致，由第三人赖振芳的儿子赖瑜良与被告谢茂文重新签订了一份《房屋租用合同》，合同约定：“由于被告谢茂文违约，不能按时交清房租，终止第三人赖振芳与谢茂文于2011年5月14日签订的《房屋租用合同》，租用期限为6个月，从2015年1月1日至2015年6月30日止。被告谢茂文须交清拖欠2014年下半年房屋租金30428元。”2015年5月31日，陆川县温泉镇新洲中路158号铺面的使用者，第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司因与原告徐玲利签订租赁合同到期不愿继续租用该铺面而自行搬离了，向第三人赖振芳支付清2015年上半年的租金后，并通知了第三人赖振芳前来归还了铺面钥匙。第三人赖振芳后又将该铺面租给了别人。原告认为因被告不按时交付租金给第三人赖振芳，第三人赖振芳提前收回铺面，致使原告与被告的转租赁合同无法履行完毕，被告谢茂文对其应承担赔偿责任。双方多次协商未果，原告遂于2015年7月6日向本院提起诉讼。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告徐玲利与被告谢茂文于2011年5月6日签订的《房屋转租赁合同》是否合法有效？2、被告陈红是否对本案承担民事责任？3、被告谢茂文是否存在违约行为？如有违约，对本案民事责任如何承担？
1、关于原告徐玲利与被告谢茂文于2011年5月6日签订的《房屋转租赁合同》是否合法有效的问题：本院认为，不论是租用合同还是转租赁合同均属于债权性合同，它们都不会使物权产生变动。转租赁合同仅仅是被告谢茂文作为承租人将依照租用合同取得的对物的占有、使用、收益权转移给次承租人即原告徐玲利享有，这并不构成对租赁物的处分。承租人对租赁物是否享有处分权，不是转租合同有效的必要条件。转租赁合同其内容是否有效应当严格按照《中华人民共和国合同法》第52条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条来判断。原告与被告明知未取得第三人赖振芳的同意，仍然签订《房屋转租赁合同》的行为不属于恶意串通损害第三人利益，第三人赖振芳的利益并未受到损失，而建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》属于部门规章不属于行政法规，《房屋转租赁合同》也不符合其它无效的情形。因此，双方签订的《房屋转租赁合同》应当认定为合法有效合同，而且《房屋转租赁合同》系原、被告双方真实的意思表示，是契约自由的体现，并不损害他人利益。至于被告谢茂文未经第三人赖振芳同意而私自转租，仅仅属于违反和第三人赖振芳签订的《房屋租用合同》的违约行为。对于被告谢茂文违背诚实信用的行为第三人可以要求其承担违约责任或者解除《房屋租用合同》，从而维护自身权益。当然，无论第三人赖振芳如何做也不可能影响《房屋转租赁合同》的效力。原告徐玲利作为次承租人可以在《房屋转租赁合同》无法履行后要求被告谢茂文承担赔偿责任。原告徐玲利主张其与被告谢茂文签订的《房屋转租赁合同》属无效合同，无法律依据，本院依法不予采信。
2、关于被告陈红是否对本案承担民事责任的问题：本院认为，被告陈红与被告谢茂文虽系夫妻关系，但原告徐玲利与被告谢茂文系《房屋转租赁合同》签订的合同当事人。根据合同相对性原则，一是主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼；二是内容的相对性，即指法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务；三是责任的相对性，即指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同以外的人不负违约责任。虽然原告与被告谢茂文在合同约定将房屋租金转入被告陈红的建行账户，但被告陈红并不是该转租赁合同的相对人。故被告陈红不承担本案的民事责任。原告请求被告陈红承担本案的民事责任的主张，无法律依据，本院不予采信。
3、关于被告谢茂文是否存在违约行为？如有违约，对本案民事责任如何承担的问题：本院认为，原告徐玲利按《房屋转租赁合同》约定交付租金的时间于2014年6月30日前将2014年下半年的租金通过转账及现金给付的形式交付给被告谢茂文，被告谢茂文却没有如约将2014年下半年的租金交付给第三人赖振芳，直至2014年11月6日，第三人赖振芳的儿子赖瑜良与被告谢茂文重新签订《房屋租用合同》之日止，被告谢茂文尚欠第三人赖振芳房屋租金30428元。由于被告谢茂文不按时向第三人赖振芳缴纳租金，构成违约，导致第三人赖振芳将铺面提前收回转租给了他人，原、被告之间的《房屋转租赁合同》无法继续履行。被告谢茂文对因自已违约，导致其与原告签订的《房屋转租赁合同》无法继续履行的后果承担违约责任。本案中，被告谢茂文收取原告徐玲利铺面押金20000元及铺面转让费100000元。双方虽然在《房屋转租赁合同》中对铺面的装修费及违约金有约定，但是依据合同的公平原则，该铺面的装修费用是由第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司出资装修，原告主张该铺面由其出资装修，却未能提供相关的证据予以证明，原告要求被告赔偿装修费47500元，证据不足，本院不予支持。原告徐玲利将租用的铺面转租给第三人达芙妮投资集团有限公司南宁分公司，未严格履行《房屋转租赁合同》，也存在过错，故对原告徐玲利要求被告支付违约金100000元的请求，本院不予支持。原告徐玲利与被告谢茂文约定的租用期限为5年7个月，即67个月，双方已履行48个月，剩余19个月未履行。被告谢茂文已收取原告徐玲利铺面转让费100000元，对未履行租用期限19个月的转让费，被告谢茂文应返还给原告。被告谢茂文收取100000元铺面转让费按租期67个月平均分配，每个月是1493元，未履行租用期限19个月的转让费28367元（1493元×19个月＝28367元）。本案中，被告谢茂文应返还原告徐玲利铺面押金20000元，铺面转让费28367元，共计48367元给原告。被告谢茂文辩称因原告徐玲利于2014年6月30日只缴纳租金56000元给他，尚欠3400元未交付，因原告违约，导致其未如约将租金交付给第三人赖振芳，第三人赖振芳提前将铺面收回也是征得原告同意的。本院认为，原、被告双方在《房屋转租赁合同》的第8条约定“若有任何异议，甲方（被告谢茂文）应在付租金期届满后的10日内向乙方提出，否则视乙方（原告徐玲利）已完全支付，乙方对此不再承担任何责任。”对原告徐玲利所欠的租金3400元，被告谢茂文仅在庭审时表示曾经电话催交过，并无相关证据证明；而且在《房屋转租赁合同》达到可以自动解除的条件之时，被告并未采取适当的书面方式告知原告。故对被告谢茂文主张原告徐玲利违约在先的辩解，证据不足，本院依法不予采信。依双方约定，原告徐玲利的行为虽未构成违约，但原告徐玲利称已另以现金支付了尚欠的租金3400元，却未能提供证据予以证明。拖欠的3400元租金应按约支付给被告谢茂文。在上述被告谢茂文返还房屋押金、转让费48367元中减除原告徐玲利尚欠的3400元租金后，被告谢茂文共应返还房屋押金、转让费44967元给原告徐玲利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢茂文返还房屋押金、转让费共计44967元给原告徐玲利；
二、驳回原告徐玲利要求被告陈红承担本案民事责任的诉讼请求；
三、驳回原告徐玲利要求被告谢茂文赔偿装修费47500元及支付违约金100000元的诉讼请求。
本案收取案件受理费5313元（原告已预交100元），由原告徐玲利承担4388元，被告谢茂文承担925元。
上述判决第一项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：玉林市财政局；账号：20×××77；开户行：农行广西玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓缴申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 萍
审 判 员 庞夏丽
人民陪审员 庞裕贵
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 范思熠