重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第07877号上诉人（原审被告）重庆威凯房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区几江街道东部新城C2－3地块江岸·东城中央2幢2－8－10号。法定代表人温心勇，总经理。上诉人（原审被告）重庆环宇房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区琅山开发区还房楼2楼。法定代表人江夕均，总经理。二上诉人共同委托代理人黄勇。被上诉人（原审原告）邱克芬。委托代理人刘念，重庆津舟律师事务所律师。上诉人重庆威凯房地产开发有限公司（以下简称“威凯公司”）、重庆环宇房地产开发有限公司（以下简称“环宇公司”）因与被上诉人邱克芬商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第09086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年2月10日，邱克芬（乙方）与威凯公司、环宇公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市江津区几江街道办事处东部新城C2－3地块江岸•东城中央XX幢XX单元XX层第XX号门面一间（横轴①－②，纵轴A－B）；建筑面积40.09平方米，套内建筑面积37.50平方米；价款376846元，付款方式为一次性付款；甲方应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付邱克芬使用；本商品房属预售，其销售依据是津国土房管（2002）预字第（008号）《商品房预售（预租）许可证》；《房地产权证》由甲方到房地产交易管理部门办理，如单方办理的，另一方应无条件配合；预售商品房的，在商品房交付使用后360日内将房地产权证办理完毕，逾期甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。除上述内容外，合同还就乙方逾期付款、甲方迟延交房的违约责任，面积确认及面积差异处理、保修责任等进行了约定。合同签订后，邱克芬按合同约定支付了购房款，威凯公司、环宇公司于2011年1月29日将房屋交付邱克芬使用，但至今仍未为邱克芬所购上述房屋办理权属证书。2012年5月21日，邱克芬向重庆市江津区人民法院起诉，请求威凯公司、环宇公司支付2012年1月30日至同年8月29日期间的逾期办理房地产权证的违约金14426.28元。2012年6月13日，重庆市江津区人民法院制发了该案的调解书，该调解书查明事实部分载明：截至2012年6月12日，威凯公司、环宇公司给邱克芬造成逾期办证违约损失9143.42元。调解协议部分载明：威凯公司、环宇公司在同年6月17日前支付邱克芬“逾期办证违约金”9143.42元。第一次庭审后，经一审法院到房管部门调查，邱克芬所购房屋未办理权属证书是因威凯公司、环宇公司未向房管部门提交办理邱克芬所购房屋权属证书的相关资料。邱克芬一审诉称:邱克芬以376846元购买了威凯公司、环宇公司共同开发的，位于重庆市江津区几江街道办事处东部新城C2－3地块，江岸•东城中央XX幢XX单元XX层第XX号门面一间，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：权属证书由威凯公司、环宇公司办理，从交房之日起360日办理完毕，逾期按中国人银行同期贷款利率支付邱克芬违约金。合同签订后，邱克芬按约定支付了购房款，威凯公司、环宇公司于2011年1月29日将房屋交付邱克芬，至今威凯公司、环宇公司仍未为邱克芬所购房屋办理权属证书。经邱克芬多方了解，房管部门未办理邱克芬所购房屋权属证书，是因威凯公司、环宇公司未向房管部门提交邱克芬所购房屋的相关资料。2012年6月12日前逾期办证的违约金，经法院调解威凯公司、环宇公司已支付。请求人民法院判决威凯公司、环宇公司限期为邱克芬所购房屋办理权属证书；支付邱克芬逾期办理权属证书的违约金（从2012年6月13日起，至威凯公司、环宇公司向房屋登记机关提交完毕邱克芬所购房屋相关资料日止，以邱克芬已付购房款376846元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。威凯公司、环宇公司一审辩称：邱克芬所购房屋未办理权属证书，是因邱克芬未向威凯公司、环宇公司提交资料所致，未能办理产权证的责任在邱克芬，威凯公司、环宇公司不应承担迟延办证的违约责任，也不应支付邱克芬迟延办证违约金。2012年6月，经法院调解支付邱克芬的款项是对邱克芬购房的补偿而非违约金。且合同约定违约金的标准过高，人民法院应按个人存款利率予以减少。一审法院认为：邱克芬与威凯公司、环宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应严格按合同履行自己的义务。合同约定，邱克芬所购房屋的权属证书由威凯公司、环宇公司办理。《房屋登记办法》第十七条规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。第二十条规定，登记申请符合规定的，房屋登记机构应当予以登记，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。因此邱克芬诉请威凯公司、环宇公司限期为邱克芬所购房屋办理权属证书的请求，应为限期威凯公司、环宇公司向房屋登记机构提交登记申请及相关资料并取得房屋登记机构的登记受理单。经查，邱克芬所购房屋未办理权属证书的原因，是威凯公司、环宇公司未向房屋登记机构提交登记申请及相关资料，所以威凯公司、环宇公司应向房屋登记机构提交邱克芬所购房屋的登记申请及相关资料并取得房屋登记机构的登记受理单。由此邱克芬请求威凯公司、环宇公司支付的逾期办证的违约金，只应计算至威凯公司、环宇公司向房屋登记机构提交登记申请及相关资料并取得房屋登记机构的登记受理单之日止。对威凯公司、环宇公司辩称，未提交资料的原因是邱克芬未将资料提交威凯公司、环宇公司，但威凯公司、环宇公司并未举示通知邱克芬提交办证资料的证据，且2012年经法院调解确认威凯公司、环宇公司支付邱克芬迟延办证违约金，表明并无邱克芬未提交资料的事实。对威凯公司、环宇公司辩称合同约定违约金过高要求调整的理由，因合同约定的违约金仅为中国人民银行同期贷款利率，并不过高而不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将邱克芬所购房屋符合规定的登记申请及办理权属证书的相关资料提交房屋登记机构（邱克芬所购门面位于重庆市江津区几江街道办事处东部新城C2－3地块江岸•东城中央XX幢XX单元XX层第XX号）。二、重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付邱克芬迟延向房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的违约金【从2012年6月13日起至本判决指定的履行期限届满之日止（重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司在本判决指定的履行期限届满之日前履行向房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的，违约金计算至重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司履行前述义务之日止），按邱克芬已交购房款376846元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1187元，由重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司负担。限重庆威凯房地产开发有限公司、重庆环宇房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向该院交纳。宣判后，威凯公司、环宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回邱克芬一审诉讼请求。主要事实和理由:1.通过重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心的书面回复可知，威凯公司、环宇公司已经于2015年4月28日递交了涉案房屋的办证资料，其状态为在办。档案中心对于未处理完毕的工作资料或者已经处理完毕并未归档的工作资料无法查询，不能真实反映涉案房屋具体办证进度。2.经了解，涉案房屋根本无法通过规划部门验收，无法办理权属证书，合同目的不能实现，合同无效。邱克芬辩称：威凯公司、环宇公司称涉案房屋无法通过规划，无事实依据。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：双方当事人签订的合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院认定其合法有效，并无不当。根据一审法院向重庆市江津区国土资源和房屋管理局的查询结果，本案涉案房屋办理权属证书所处的阶段为开发商提交资料，即开发商未能提交符合办证要求的申请资料。威凯公司、环宇公司提出系因规划问题导致涉案房屋无法办证，无事实依据，不能成立。据此，一审法院认定威凯公司、环宇公司构成违约，并承担逾期办证的违约责任，并无不当。威凯公司、环宇公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1187元，由重庆环宇房地产开发有限公司、重庆威凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 周媛媛二〇一五年十二月二十二日书 记 员 向 奇