青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0212民初3880号原告青岛宏源泰物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人李延亮，董事长。委托代理人高峰，山东科誉律师事务所律师。委托代理人麻妮莎，山东科誉律师事务所实习律师。被告青岛市崂山区常春藤幼儿园，住所地青岛市崂山区。法定代表人刘铮。被告青岛市恩地置业发展有限公司，住所地青岛市市北区。法定代表人庄惠田，董事长。委托代理人董成波，男，1980年7月17日生，汉族,系青岛市恩地置业发展有限公司职员。原告青岛宏源泰物业管理有限公司（以下简称宏源泰公司）诉被告青岛市崂山区常春藤幼儿园（以下简称常春藤幼儿园）、青岛市恩地置业发展有限公司（以下简称恩地公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员侯一佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告宏源泰公司委托代理人高峰、麻妮莎，被告常春藤幼儿园法定代表人刘铮、被告恩地公司委托代理人董成波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告常春藤幼儿园地处xx山庄（xx花园4期），原告自2013年4月21日为其提供物业管理服务，但被告仅支付服务费至2014年底。2015年1月至2016年12月，被告常春藤幼儿园拖欠物业费96000元。xx山庄（xx花园4期）系被告恩地公司开发建设，该公司系业主，被告常春藤幼儿园系物业使用人，应共同承担民事责任。为维护原告的合法权益，故诉请判令二被告向原告支付2015年1月至2016年12月物业费96000元及滞纳金28800元（滞纳金按照年利率24%计算）。被告常春藤幼儿园辩称，1、幼儿园物业费应由物业和学校协商，但原告只与业主委员会协商；2、物业费应执行中小学、幼儿园标准，不应按照商业标准收费，如原告按照商业标准收取应提供商业标准的服务，但原告没有。根据现在原告提供的服务，应按照民宅物业标准收取物业费。3、不应支持原告滞纳金的主张。被告恩地公司辩称，合同中部分条款有失公允，幼儿园具有公益性，物业费交纳上应予以优惠，过高收费违背社情民意，不利于幼儿园发展；物业收费标准与服务义务不对等，现收费标准每月每平方米1.6元需调整；原告催缴通知被告未收到，也不应支付滞纳金。经审理查明，2013年4月21日，原告与青岛市崂山区xx花园二期业主委员会签订物业管理委托合同一份，约定由原告为建飞花园二、三、四期提供物业服务，管理期限自2013年4月21日起至2018年4月20日止，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.15元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳滞纳金。后双方又签订补充协议，约定于2013年7月5日至7月11日收取2013年5月1日至12月31日的物业服务费，以后的收费周期为半年，收费时间为每年的1月和7月的1日至7日（1月收取每年1月至6月份的物业服务费，7月收取7月至12月份的物业服务费）。2017年1月6日，青岛市崂山区建飞花园二期业主委员会出具证明一份，内容为：“青岛宏源泰物业管理有限公司自2013年4月21日起在建飞花园二三四期提供物业服务……该公司正常履行物业服务合同，提供物业服务……青岛市崂山区常春藤幼儿园位于海龙路3号xx山庄（又称xx花园四期）内，在建飞花园建筑红线以内，属于物业服务范畴”。原告依此主张被告应按照每月每平方米1.6元支付2015年1月至2016年12月期间的物业费96000元，并主张按照年利率24%支付上述期间欠交物业费的滞纳金28800元。另查明，被告恩地公司系涉案房屋业主，2010年其与被告常春藤幼儿园签订房屋租赁合同，将涉案房屋（建筑面积约为2500平方米）租赁给常春藤幼儿园使用至今。被告常春藤幼儿园系民办幼儿园，现收费标准为3500元/月。再查明，原告曾就被告拖欠2013年5月1日至2014年6月30日的物业费诉至本院，本院于2015年8月5日作出（2014）崂民二初字第354号民事判决书，判决：一、被告青岛市崂山区常春藤幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宏源泰物业管理有限公司物业费56000元；二、被告青岛市恩地置业发展有限公司对上述款项承担连带还款责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决现已生效。庭审中，原告提交崂山区教体局崂教发（2016）60号文件打印件一份，主张常春藤幼儿园以营利为目的，收费标准为3500元每月；提交催缴物业管理费照片两张，主张原告向常春藤幼儿园催缴物业服务费未果。经质证，被告常春藤幼儿园对文件真实性无异议，但认为与本案无关，被告恩地公司主张该证据显示常春藤幼儿园系民办教育机构，费用也属于合理范围内；二被告均表示未收到催缴通知。被告常春藤幼儿园提交青岛市学前教育条例打印件、山东省学前教育规定打印件、山东省物业服务规范打印件，主张青岛市学前教育条例中第三条定义了学前教育不一定是公办或者普惠制，学前教育机构就是社会公益事业；第四十六条明确幼儿园按照中小学建设的规定减免相关费用；山东省物业服务规范中小学物业部分证明中小学物业费如何收费等；山东省学前教育规定第三条、第三十一条也证明上面的主张。原告应执行中小学物业服务标准，服务和收费应对等。经质证，原告主张物业服务规范针对的是中小学物业，不是针对幼儿园，与本案无关。青岛市学前教育条例只是定义了学前教育的性质，事实上，青岛的现状是具有公益性质的学前机构只有公办或者普惠制，从收费标准可以判断，常春藤收费与公办或者普惠制幼儿园收费差距很大。四十六条规定建设费用的减免，但没有规定保育费用的减免，青岛市出台了幼儿园收费条例，根据幼儿园收费条例规定，公办或者普惠制幼儿园收费价格由政府进行强制规定，民办制幼儿园如常春藤定价是市场行为，没有公益性。物业服务规范要按照所为的幼儿园单独区分没有依据。上述事实，有上述证据及原告提供的（2014）崂民一初字第354号民事判决书、物业管理委托合同及补充协议、证明等、庭审笔录及当事人陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间的物业服务合同法律关系合法有效，双方均应依照约定履行。原告已经履行了提供物业服务的义务，被告常春藤幼儿园作为物业使用人应当交纳物业费，被告恩地公司作为物业业主，应对物业使用人应交的物业费承担连带责任。二被告主张的幼儿园具有公益性，物业费交纳应予以优惠,不应按照商业标准收费，且根据原告提供的服务，应按照民宅物业标准收取物业费。针对该主张，一方面，常春藤幼儿园位于xx四期小区之内，实际享受了原告宏源泰公司对该小区提供的物业管理服务，原、被告之间的物业服务合同也对项下非住宅房屋收费标准作出了明确约定；另一方面，被告常春藤幼儿园系民办幼儿园，具有营利性质，二被告亦未提交证据证明其应按照民宅物业标准交纳物业费或原告存在明显违反物业合同主要内容的行为，故二被告上述主张缺少事实及法律依据，不予采纳。因此，被告常春藤幼儿园应依照合同约定支付2015年1月至2016年12月期间的物业管理费96000元（2500平方米×1.6元×24个月），原告该主张本院予以支持。关于逾期交费违约金，被告虽存在拖欠物业费的情况，但原告主张的计算标准过高，本着公平原则，综合考虑本案案情，酌定自原告起诉之日即2016年10月14日起以应交物业管理费96000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告青岛市崂山区常春藤幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告青岛宏源泰物业管理有限公司物业管理费96000元；二、被告青岛市崂山区常春藤幼儿园于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告青岛宏源泰物业管理有限公司逾期交费违约金，以96000元为基数自2016年10月14日起计算至本判决生效之日止；三、被告青岛市恩地置业发展有限公司对上述款项承担连带还款责任；四、驳回原告青岛宏源泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，减半收取1398元，由原告承担200元，二被告承担1198元（此款原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内将其承担部分直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  侯一佳二〇一七年四月七日书记员  张 雪