辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8537号
上诉人（原审被告）：关洪侠，女，1966年1月30日出生，锡伯族，无职业，住址沈阳市浑南区。
被上诉人（原审原告）：港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。法定代表人：邢程，总经理。委托代理人：陈山海，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人关洪侠与被上诉人港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司（以下简称港中旅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
港中旅物业公司原审诉称，关洪侠系中旅国际小镇业主，其所有的位于沈阳市浑南区双园路30-7号B1号楼1-3单元3门，建筑面积为230.92平方米的房屋系该小区内别墅，港中旅物业公司系该小区的物业服务公司，为该小区内包括关洪侠在内的小区业主提供物业服务。现港中旅物业公司已依前期物业管理服务协议向关洪侠提供了物业服务，但关洪侠却未向港中旅物业公司缴纳物业费，港中旅物业公司催要多次未果后诉至法院，请求法院判令关洪侠向港中旅物业公司支付2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费29,095.92元，并由关洪侠承担诉讼费用。
关洪侠原审辩称，一、关洪侠曾经缴纳过一年的物业费，之后物业公司承诺免除了关洪侠一年的物业费，因此关洪侠2014年8月31日前的物业费均已支付；二、根据沈阳市物业管理条例第38条规定，新建住宅前期物业管理期间的物业费收费标准由市主管部门会同市房产部门核定后确定，并由市价格主管部门依法合发收费许可证，港中旅物业公司应提供收费许可证以证明其具备收费资质，并证明该许可证已通过年审，但港中旅物业公司至今未向业主公开该收费许可证；三、物业费收费标准不合理，周边小区的物业费收费标准远低于本小区，但其提供的物业服务更细致，设施也更完善；四、港中旅物业公司提供的物业服务不符合约定，属于严重违约，应根据合同法相关规定对物业费进行减免。
港中旅物业公司提交如下证据：
证据一，商品房买卖合同一份，用以证明关洪侠所有的位于沈阳市浑南区双园路30-7号B1号楼1-3单元3门的房屋系中旅国际小镇内别墅，由港中旅物业公司为其提供物业服务。关洪侠对此证据的真实性没有异议，但认为港中旅物业公司曾许诺因开发商晚交房故以违约金弥补物业费，且不能证明该房屋属于港中旅物业公司的物业服务范围。
证据二，港中旅物业公司、关洪侠于2012年8月8日签订的前期物业管理服务协议一份，此协议中约定了港中旅物业公司、关洪侠的权利、义务及港中旅物业公司的服务内容、标准，并约定港中旅物业公司收取物业费的标准为每平方米每月3.5元。关洪侠对此证据的真实性没有异议，但签订该协议并非关洪侠真实的意思表示，因为如不签订该协议，关洪侠就无法取得该房屋的钥匙，因此该协议不应发生法律效力，且该协议仅是蓝爵生活手册中的协议之一，该手册中还有《港中旅物业公司服务模式》、《业主临时公约》、《中旅·蓝爵装饰、装修管理规定》、《港中旅物业公司服务标准》、《居家生活指南》等内容，其中港中旅物业公司大多数承诺如今都没有兑现，其中约定的义务也没有履行。
证据三，港中旅物业公司、关洪侠于2012年8月8日签订的物业管理服务收费协议一份，该协议也是蓝爵生活手册中的内容之一，协议约定物业费收费标准为每月每平方米3.5元，因关洪侠居住房屋的面积为230.92平方米，故关洪侠每年应支付的物业费为9699元，并有关洪侠的签字确认。关洪侠对此证据的真实性没有异议，但认为港中旅物业公司未将所有承诺兑现，其提供的物业服务未达到每月每平方米3.5元的标准，且物业费收费标准也不应由港中旅物业公司、关洪侠约定，而应依据沈阳市物业管理条例及相关法律、法规，由物价及房产部门制定。
证据四,业主入住资料物品领取确认单一份，用以证明关洪侠曾于2012年8月8日从港中旅物业公司处领取了蓝爵生活手册和其中包含的业主临时公约、前期物业服务管理协议等材料。关洪侠对此证据的真实性没有异议，但认为其从港中旅物业公司处领取的卡都没有相应的设备使用。
证据五，入住通知书、送达入住通知书的特快专递各一份，用以证明港中旅物业公司通知关洪侠办理入住手续的时间从2012年的6月28日开始，期限为两个月，并证明港中旅物业公司已向关洪侠送达了入住通知书。关洪侠认为入住通知书一共有三页，首页并非关洪侠签字，仅在最后一页盖有港中旅物业公司的公司章，三页并没有骑缝章，应系港中旅物业公司单方制作，且与港中旅物业公司起诉状中诉称的关洪侠于2012年8月8日办理入住手续相互矛盾；特快专递上并没有运输公司的签章，证明不了邮寄的内容，而且签字并不是本人所签。
证据六，物业费催交通知单、特快专递各一份，用以证明港中旅物业公司曾向关洪侠催缴过物业费。关洪侠认为此证据为复印件，对此证据应不予采信。
关洪侠提交如下证据：
证据一，部分业主签名的港中旅物业公司服务意见书一份，用以证明包括关洪侠在内的小区多位业主均对港中旅物业公司的物业服务有意见，说明港中旅物业公司提供的物业服务没有达到承诺的标准，收费也不合理。港中旅物业公司认为此证据与本案无关。
证据二，照片六十六张，用以证明：一、开发商出售的房屋存在质量问题，港中旅物业公司既没有及时进行维修也没有积极的协调维修；二、园区内没有绿化，公共设施也不到位；三、园区安保、保洁不到位，导致园区多家被盗，积雪不能及时清理；四、2012年9月时园区内还没有院墙，无硬化马路，多处有深沟；五、周边园区物业服务细致、设施完善但收费标准比关洪侠所在园区还要低，说明港中旅物业公司物业收费不合理；六、物业工作人员没有相关证件，无保安，没有公共停车位，小区大门没有设置岗亭，部分树木遮挡园区内的阳光。港中旅物业公司认为关于房屋质量问题，关洪侠所居住的房屋还在质保期内，港中旅物业公司没有义务对房屋进行维修，只有义务进行协调沟通，而此证据不能证明港中旅物业公司没有及时进行协调沟通；关于绿化问题，根据前期物业管理服务协议确实是由港中旅物业公司对园区绿化部分进行维修和保养，但是绿化是否达到业主的标准与港中旅物业公司无关；关于保安、保洁问题，港中旅物业公司处的保安设施和电网监控全部都在正常使用中，关洪侠指出的园区内有业主被盗窃应作为刑事案件进行处理，港中旅物业公司已尽到自己的义务，不应由港中旅物业公司承担责任；关于2012年9月时小区环境的照片，与港中旅物业公司无关，应是开发商的责任；关于周边小区的照片，与本案无关；关于物业工作人员的证件问题，港中旅物业公司一直想安排相关人员进行考取，但并无相关部门对此进行管理；关于安保及岗亭，小区的大门是凭卡进入的，港中旅物业公司也在大门处设置了岗亭，园区内的小门也有保安定时进行巡查；关于树木挡光，港中旅物业公司认为符合法律规定，也不违反公序良俗；关于公共停车位和vip通道，港中旅物业公司认为业主可以与港中旅物业公司沟通解决。
证据三，光盘一份，其中包含两份视频，其中第一份视频用以证明关洪侠所居住的园区并不是封闭小区，所以港中旅物业公司不具备收取物业费的基本条件；第二份视频系小区业主家中监控拍摄的家中被盗的情况，但港中旅物业公司安装的监控没有拍摄到该情况，说明港中旅物业公司所提供的监控是无法满足小区的生活需要的。港中旅物业公司认为小区应为封闭小区，并非人人都可以随意进出。
证据四，中旅蓝爵宣传手册一份，用以证明开发商曾承诺物业公司将来会为业主提供优质的服务，但是港中旅物业公司没有兑现该承诺。港中旅物业公司认为此证据与本案无关。
原审法院经审理查明，关洪侠所有的位于沈阳市浑南区双园路30-7号B1号楼1-3单元3门，建筑面积为230.92平方米的房屋系中旅国际小镇内别墅，港中旅物业公司依照双方于2012年8月8日签订的《前期物业管理服务协议》的约定对该别墅按照每月每平方米3.5元的标准收取物业费。港中旅物业公司提供物业服务后，关洪侠没有支付2013年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，港中旅物业公司向关洪侠催要未果后诉至本院，要求关洪侠支付拖欠的物业费。关洪侠以港中旅物业公司曾承诺免除其一年物业费；港中旅物业公司对关洪侠提出的房屋质量问题一直未予解决；物业费收取标准过高、港中旅物业公司提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准等为由拒交物业费。
原审法院认为，港中旅物业公司、关洪侠于2012年8月8日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，港中旅物业公司、关洪侠之间存在物业服务合同关系，港中旅物业公司要求关洪侠给付拖欠物业费的诉讼请求有法律和事实依据，符合法律规定，原审法院予以支持。关于关洪侠提出的港中旅物业公司曾承诺免除其一年物业费的抗辩理由，因关洪侠未提供证据予以证明，故对此抗辩理由，原审法院不予支持。关于关洪侠提出的房屋质量问题港中旅物业公司一直未予解决的抗辩理由，因解决房屋质量问题并非物业公司的服务范围，故对此抗辩理由，原审法院不予支持。关于关洪侠提出的物业费收取标准过高的抗辩理由，因关洪侠已就物业费收费标准与港中旅物业公司达成协议，该协议具有法律效力，关洪侠应依协议约定的标准支付物业费，故对此抗辩理由，原审法院不予支持。关于关洪侠提出的港中旅物业公司提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准的抗辩理由，其中关于绿化、安保、保洁等问题，关洪侠欲以提供的证据照片证明港中旅物业公司提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准，但在该协议中并未约定相关服务的具体标准，因此该组证据并不具有证明效力；关于院墙、硬化马路等问题，双方在前期物业管理服务协议中并未约定，不属于物业公司服务的范围，故对此抗辩理由，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告关洪侠于本判决生效之日起七日内给付原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费29,095.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由被告关洪侠承担。
宣判后，上诉人关洪侠不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销原审判决，按照被上诉人服务的标准交纳物业费；2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.原审法院认定事实不清，涉诉房屋性质不是别墅，《前期物业管理服务协议》签订有失公平原则，应当按照《沈阳物业收费标准》制定合理的收费标准。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业收费时间应由园区完全封闭后开始计费；2.原审法院理解证据证明力存在错误。物业服务未达到合同约定标准，是物业公司违约。被上诉人未向业主提供任何政府所支持的合法收费文件，《前期物业管理服务协议》中物业费收费标准违反《沈阳物业收费标准》的相关规定，是无效条款，其违法收费，不应得到法院的支持。
被上诉人港中旅物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
上述事实，有双方当事人的陈述及前期物业管理服务协议、物业管理服务收费协议、业主手册、商品房买卖合同、入住通知书、业主入住资料物品领取确认单、物业费崔交通知单、部分业主签名的港中旅物业服务意见书、中旅蓝爵宣传手册、照片、视听材料等证据，经庭审质证，本院予以确认。在一审卷宗佐证
本院认为，港中旅物业公司依据与关洪侠签订的《前期物业管理服务协议》取得了涉案房屋的物业管理服务权利。关洪侠接受了港中旅物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定交纳相应的物业费。故原审判令关洪侠履行交纳物业费的义务并无不当。
关于关洪侠提出涉案房屋性质并非别墅及物业收费标准没有合法依据的问题。一方面，根据关洪侠提供的园区照片及结合前期物业管理服务协议约定，涉案园区有别于一般的普通住宅，按照物价部门规定，此类物业服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证；另一方面，关洪侠入住园区时与港中旅物业公司签署的物业管理服务收费协议中对于物业收费标准亦有明确约定，关洪侠应按此标准实际向港中旅物业公司支付物业费。故本院对关洪侠的该项上诉主张不予支持。
关于关洪侠提出港中旅物业公司提供的物业服务不到位的上诉主张，本院认为，首先，涉案园区现有物业收费标准是否与港中旅物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由；其次，港中旅物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在港中旅物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。关洪侠提出的此项上诉主张，不能成为其拒绝支付物业费的合法理由。本院对关洪侠的该项上诉主张亦不予支持。
对于关洪侠提出因交付房屋不符合入住条件，港中旅物业公司口头承诺免除一年物业费的主张，港中旅物业公司予以否认。由于关洪侠提交的现有证据主要为当事人陈述、照片，不足以证明双方曾就免除物业费一事达成合意并实际履行。故此，关洪侠的该项主张，缺乏证据证明，本院无法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费528元，由上诉人关洪侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年九月五日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。