江西省南昌经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪经民初字第78号
原告（反诉被告）：江西农业大学，住所地：南昌市江西农业大学校内，组织机构代码：49101575--9。
法定代表人：黄路生，该校校长。
委托代理人：万艺娇，江西求正沃德律师事务所律师。
委托代理人：周育文，江西求正沃德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴祥飞。
委托代理人：阙占文，江西华邦律师事务所律师。
委托代理人：万国岗。
原告（反诉被告）江西农业大学诉被告（反诉原告）吴祥飞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）江西农业大学的委托代理人万艺娇、周育文，被告（反诉原告）吴祥飞的委托代理人阙占文、万国岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西农业大学诉称：2009年5月，原告将争议店面以招标方式对外承包经营。原告招标文件第六条明确规定：“中标后，中标者在两天之内再向甲方交纳9万元的履约金。中标后15天内一次性向招标单位交纳5年的承包管理费，所有管理费到账后，再签订合同”。被告参与了本次招标，其出具给原告的《承包教育超市的投标承诺书》中承诺：“如本人中标将在两天之内再向甲方（学校方）交纳9万元的履约金，中标后15天一次性向招标单位交纳5年的承包管理费”。其后被告以每年62万元承包费的报价中标。2009年7月起被告对争议店面进行经营。根据原告的招标文件要求和被告的投标承诺，被告本应在中标后15天内一次性交纳5年的承包管理费310万元，但其除2009年7月前陆续向原告交纳200万元及9万元履约金外，其余承包金一直拖延拒不交纳。经原告多次向被告催收，被告长期拒不履行交款义务。被告的行为已构成根本违约，原告已于2014年1月3日向被告发函解除合同并要求交还争议店面等经营场所，但被告均置之不理。为此原告提起诉讼，请求解除原、被告的合同关系，判令被告向原告交还南区老学生食堂二楼一建筑面积约1200平方米的店面及水田餐厅的部分面积；被告向原告支付（自接交时起算至2013年1月的月份数X（62万／12个月）81.081万元，被告自2009年7月至被告向原告实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率赔偿因迟延付款给原告造成的损失（截止至2013年1月10日为29.04万元）；被告于2014年元月10日起至将争议店面实际交还原告止，被告按5.2万元／月赔偿占用原告争议店面的损失。
被告吴祥飞辩称：1、原告约定解除权行使期限届满；2、原告诉讼请求的时效已届满；3、房屋租赁合同的起始期限与事实不符；4、原告违约被告行使履行抗辩权。综上，原告的诉讼请求违反事实真相，不符合法律规定。
反诉原告吴祥飞诉称：为整治校园环境，被反诉人一直酝酿拆除志敏大道两旁店面，包括江西农业大学南区公寓楼下的所有店面。2009年被反诉人开始拆除上述店面，并计划于2009年7月前拆除完毕。2009年3月，被反诉人将江西农业大学南区教育超市面向社会招标。2009年5月27日，江西农业大学后勤集团组织各投标人参加招投标会议，被反诉人的招投标负责人亲自允诺按时拆除上述店面，且江西农业大学南区对商业街一侧不开门。本次招投标会议上，反诉人以每年人民币62万元的管理费报价中标。双方未签订书面房屋租赁合同，但反诉人自2009年8月起经营教育超市。拆除志敏大道两旁店面（包括南区公寓楼下的所有店面）是教育超市招投标活动的前提。被反诉人本应在2009年7月前拆除上述店面，但被反诉人直到2010年11月才完成拆除工作。而且，被反诉人未履行其不开门承诺，在南区对商业街一侧开了两个门。被反诉人违反房屋租赁合同之约定，使反诉人遭受重大经济损失。反诉人多次与被反诉人协商未果，依据法律规定，请求人民法院依法判决：反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的经济损失966559.03元（算至2014年1月）；反诉被告赔偿可得利益损失219522.16元。
反诉被告辩称：1、本案当事人双方约定的解除权是对法院解除权的补充约定，并非排除和限制，原告依据法定解除权解除合同具有法律依据；2、当事人未根据招标文件的约定行使约定解除权是自身权利的处分，并不意味着放弃对违约方违约责任的追究，因而是否按约定行使解除权并不影响反诉被告对反诉原告的违约赔偿请求；3、相关的合同文件中，并没有任何关于装修期的约定，因而本案因以原被告间实际移交房产之日起开始计算租赁期限，反诉原告所称的其经营条件的限制不影响租赁合同的成立及计算期间；4、反诉原告在反诉状中所称反诉被告的承诺及关于拆迁和不开通大门的约定，并没有任何的事实依据，也没有提出相应的证据予以证明，不能成立；5、反诉原告在诉状中主张的损失没有事实依据，也缺乏合理的计算依据，同时其所主张的可得利益损失完全不符合我国法律中关于相关损失计算的规定，因此，反诉原告的损失赔偿即无事实支撑，也无法律依据，不能成立；6、关于本案的诉讼时效问题，本案原被告双方的合同至今尚未达到合同约五年履约期，因而不存在超过诉讼时效问题，在合同履行期间，原告多次向被告主张权利、催交租金，即使存在诉讼时效问题，相关期限也应按法律规定重新予以计算，因此本案反诉原告所称诉讼时效问题不成立。
经审理查明：2009年原告对外发布《江西农大南区学生食堂二楼教育超市招标文件》，招标内容为：江西农业大学南区二年级学生食堂二楼有一建筑面积约1200平方米的店面（另提供现水田餐厅的操作间作为仓库），现对外承包经营；中标后，中标者在两天之内向甲方交纳9万元履约金。中标后15天内一次性向招标单位交纳5年的承包管理费，所有管理费到账后，再签订合同。承包经营期限为5年。被告向原告提交了《教育超市承包经营报名表》，并交纳1万元保证金。2009年5月25日被告出具《承包教育超市的投标承诺书》，其主要内容为：“如本人中标将在两天之内再向甲方（学校方）交纳9万元的履约金，中标后15天内一次性向招标单位交纳5年的承包管理费，逾期不交或不交清所有管理费，甲方（学校方）当乙方（吴祥飞）自动放弃处理，10万元履约金不予退回。另外，签订合同时交纳10万元装修保证金，确保统一装修，同意所有管理费到账后再签订合同”。2009年5月26日被告又出具了“每年出62万”的字条。2009年5月27日，原告就江西农大南区学生食堂二楼教育超市招标一事召开会议，该会议记录显示包括被告在内的三名投标人参加会议，被告吴祥飞以报价62万中标。该会议记录上还载明：“中标者可以交250万元（加10万元押金为260万元）”，“其余可以分五年交清”，“万昊，两天内交9万元的履约金，25天内交260万”，被告在该会议记录上签名。
被告投标时交保证金1万元，被告中标后于2009年5月27日向原告支付9万元履约保证金。租金支付情况为：2009年6月8日支付100万元；2009年6月11日支付20万元；2009年6月15日支付30万元；2009年7月6日支付20万元；2009年9月11日支付10万元；2009年9月12日支付20万元。以上，被告共向原告支付200万元租金，10万元履约保证金。
2009年7月原告将租赁房屋移交给被告，双方一直未签订合同。
2011年4月21日，被告向原告提交《关于要求妥善处理教育超市相关问题的报告》。2013年6月9日原告向被告发送《通知》，2013年6月13日被告对上述《通知》回复，提出对租赁合同有关问题的解决方案。
上述事实，有原、被告提供的《建设工程规划许可证》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》，《江西农大南区老学生食堂二楼教育超市招标文件》、《教育超市承包经营报名表》、《承包教育超市的投标承诺书》、《交款承诺》、《会议记录》，教育超市缴款记录及江西农业大学收款收据，《关于要求妥善处理教育超市相关问题的报告》、《通知》、《关于对教育超市诉求相关问题的回复》，《合同解除函》，教育超市招标说明、教育超市承包经营报名表、承包教育超市的投标承诺书、教育超市经营投标公告等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在案予以佐证，本院予以认定。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中原、被告经招标投标方式建立租赁合同关系，双方虽未签订书面租赁合同，但双方均确认原告于2009年7月底将租赁房屋移交于被告，由被告实际使用至今。故原、被告双方成立事实租赁合同关系，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应恪守诚信按约履行。本案租赁期限为五年，因双方未签订书面租赁合同，租赁期起算时间应自租赁物实际交付之日，由于双方均未提供交付凭证，但被告自认原告于2009年7月份底将租赁标的物交付。本院推定本案租赁期自2009年8月1日至2014年7月31日止。现鉴于原、被告双方签订的合同租赁期限已经届满，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，但租赁期限届满后，被告吴祥飞作为承租方应承担返还租赁物的义务。同时，被告作为承租方，应按约定支付租金并对逾期支付租金承担违约责任。因此，原告要求被告返还租赁物并要求被告按约定支付租金并承担逾期支付租金的违约责任的主张，本院予以支持。截止合同期限届满，被告已支付租金210万元（含履约保证金10万元），尚欠租金100万元，被告应立即偿还。租赁期限届满被告应及时腾房，如被告逾期腾房应参照双方租赁合同关于每月5.2万元租金的标准支付占有使用费。按照开标会议记录上原、被告双方约定租金支付方式为：中标后两天内交9万元的履约金，25天内交250万。其余分五年付清，但被告未在约定时间交纳250万租金，仅于2009年9月12日前共向原告支付款项200万元租金及10万元履保证金。此后一直未再支付。被告应对迟延交纳租金的行为承担违约责任。关于原告要求按被告逾期交纳的81.081万元租金计算违约金的问题，从会议记录上显示，被告应在中标（2009年5月27日）后的25天内交260万元，故被告逾期支付租金的数额应为50万元，相应的逾期违约金应以50万自2009年6月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算。对于原告诉请中超过50万元的逾期支付租金的违约金部分，本院不予支持。对于被告反诉称原告的招标投标负责人亲自允诺按时拆除志敏大道两旁店面，且江西农业大学南区对商业街一侧不开门的约定的主张，被告为证明其主张提供了潘金发的录音、相关内容的公证书、证人证言等证据，本院认为本案租赁合同系通过招标投标程序订立，合同条款必须是原、被告正式作出的意思表示，应遵循自愿原则，经原、被告双方确认后对双方具有法律约束力，单个个人的表态，并不能代表原告对合同承诺，且被告未提供充分证据证明该主张有效成立，故本院对被告的该主张不予支持。对于被告提交的公证书证据问题，本院认为该证据与原、被告之间签订的租赁合同不具有关联性，故本院对该证据不予确认。对于被告提交的内容一模一样的王登善、孙阡的书面证词，本院认为王登善、孙阡的出庭证言均未充分证实原告对被告有过2009年7月完成拆迁的承诺，其证言也没有其它证据印证，对证人刘军的证言，本院认为其证言系打印件，且本人未出庭，综上，本院对被告方的证人证言均不予采纳。对于被告反诉要求原告赔偿因违约给被告造成的经济损失966559.03元（计算至2014年1月）及可得利益损失219522.16元的诉请，本院认为被告的反诉主张没有事实依据也缺乏合理的计算标准，其所主张的可得利益损失，并无有效证据证明，故本院对该主张不予支持。对于被告辩称原告诉讼请求的时效已届满的主张，本院认为租赁合同是持续性合同，在原、被告的租赁合同终止前，不存在诉讼时效起算的问题，且在租赁合同履行期间，原告多次要求被告缴纳租金，故本院对该主张不予支持。被告反诉称原告存在违约行为无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴祥飞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西农业大学支付租金100万元。
二、被告（反诉原告）在本判决生效后十日内支付逾期利息（利息自2009年6月21日起以逾期支付的租金50万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行期届满之日止）；
三、被告（反诉原告）吴祥飞于本判决生效之日起十日内腾空房屋并返还给原告（反诉被告）江西农业大学；如被告（反诉原告）吴祥飞未在上述规定的期限内腾空房屋并返还给原告（反诉被告）江西农业大学，则应按每月5.2万元的标准支付房屋占用费至实际交还房屋止；
四、驳回原告（反诉被告）江西农业大学的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吴祥飞的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费14711元，反诉受理费15475元，共计30186元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。
审 判 长 蒋 权
审 判 员 熊滨滨
代理审判员 吴运琦
二〇一四年八月一日
书 记 员 张 璐