广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0883民初41号原告：吴川市梅菉初级中学，住所地吴川市。法定代表人：王尚友，校长。委托代理人：凌显湖，男，汉族，住吴川市。被告：吴嘉欣，女，汉族，户籍所在地吴川市，现住吴川市。原告吴川市梅菉初级中学诉被告吴嘉欣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员龙云担任审判长，与人民陪审员何日兰、杨柳清组成合议庭，书记员郑卓成担任庭审记录，于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告吴川市梅菉初级中学的委托代理人凌显湖到庭参加诉讼，被告吴嘉欣经公告送达传票后没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年4月1日签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于吴川市××号商铺用于经营生意。合同约定租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金750元。该合同第十条约定“租赁期满之日算起的两天之内，乙方（即被告）未将店铺交还甲方时，逾期每天由乙方按50元付违约金给甲方。超过一个月，甲方有权依照法律程序将乙方放在店铺内的物品搬出，一切经济损失均由乙方负责”。原告在合同签订当天即将店铺交付给被告使用。应吴川市申报教育强市的要求，原告原出租的商铺需收回改建作教育用途场所。原告即通知被告等租户在合同约定租赁期满时交回商铺。租赁期届满后，虽经原告多次要求，被告却拒不交回店铺给原告，继续经营并拖欠水电费至今。被告的行为违反了合同约定，原告为此起诉。请求法院判令：1.被告立即将吴川市梅菉初级中学的第28号商铺腾空并交回给原告；2.被告立即支付占用费15750元、违约金31500元、水电费1105元给原告（占用费按750元/月、违约金按50元/天计算，暂自2015年4月1日计至2016年12月31日，共计48355元，按以上标准计至被告将商铺交回给原告为止）；3.本案诉讼费用被告承担。原告围绕诉讼请求向本院提供了如下证据：1.原告的法人证书及法定代表人的身份证，以证明原告主体适格及其法定代表人是王尚友；2.被告的身份证，以证明被告的身份情况；3.店铺租赁合同，以证明被告于2014年4月1日与吴川市梅菉初级中学签订租赁合同的情况；4.国土证及宗地图，以证明原告合法使用土地的情况；5.水电费欠费清单，以证明被告尚欠水电费的情况。经审查，本院对原告提供的证据材料作如下认定：对于原告提供的证据1、2、3、4，本院已公告送达给被告，被告对原告提供的证据材料不提出任何相反证据，原告所举证据无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证证据真实，故本院对上述四项证据予以认可。对于原告提供的证据5，因该证据是原告单方面所记录的水电费欠费清单，没有被告的签名确认，故本院不予认可。被告吴嘉欣不作答辩，也不向本院提供任何证据。经审理查明：原、被告于2014年4月1日签订《店铺租赁合同》，被告承租原告所有的位于吴川××号商铺，租赁期限为2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金750元。该合同第十条约定“租赁期满之日算起的两天之内，乙方（即被告）未将店铺交还甲方（即原告）时，逾期每天由乙方按50元付违约金给甲方。超过一个月，甲方有权依照法律程序将乙方放在店铺内的物品搬出，一切经济损失均由乙方负责”。租期内的租金及相关费用，被告已经向被告缴清。租赁期满后，经原告多次催促，被告拒不搬走仍继续占用涉案的铺位经营，且不向原告缴纳租金。原告便于2017年1月4日向本院起诉。本院认为：原、被告经协商一致，共同签订《店铺租赁合同》，该合同没有违反法律的规定，依法成立，受法律保护。该房屋租赁合同约定的租期于2015年3月31日届满，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应将涉案的商铺交回给原告，但被告继续占用原告的商铺直至现在，现原告要求被告将商铺腾空交回给原告，并要求被告从2015年4月1日起至2016年12月31日止按原合同约定的租金标准750元/月支付占用费有理，本院予以支持，故被告应向原告支付商铺占用费15750元（750元/月×21月）。由于被告在租赁期限届满后未经原告同意，继续占用原告的店铺，其行为已经违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应向原告承担违约责任。虽然原、被告在《店铺租赁合同》约定若被告在租赁期满未搬离，被告按50元/天的标准向原告支付违约金，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”的规定，《店铺租赁合同》中约定的违约金过高，应予以调整。结合本案的实际，本院酌定每月违约金标准按月租金的30%计算（即225元/月）。即被告应按225元/月向原告支付逾期占用原告商铺期间的违约金，故被告应向原告支付的违约金为4725元（225元/月×21月）。2017年1月1日起至被告归还36号店铺给原告期间的占用费、违约金按上述标准计算。原告请求被告支付欠缴水电费1105元，因提供的证据是原告单方面的记录，没有被告的签名确认，本院不予认可，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告吴嘉欣于本判决发生法律效力之日起十日内将吴川市梅菉初级中学的第28号商铺交还给原告吴川市梅菉初级中学；二、限被告吴嘉欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川市梅菉初级中学支付第28号商铺2015年4月1日至2016年12月31日的占用费15750元（2017年1月1日至被告归还商铺给原告期间的占用费按750元/月的标准计算）；三、限被告吴嘉欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴川市梅菉初级中学支付第28号商铺2015年4月1日至2016年12月31日的违约金4725元（2017年1月1日至被告归还商铺给原告期间的违约金按225元/月的标准计算）；四、驳回原告吴川市梅菉初级中学的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009元，由被告吴嘉欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  龙 云人民陪审员  何日兰人民陪审员  杨柳清二〇一七年八月七日书 记 员  郑卓成附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。