上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一（民）初字第5633号
原告顾某某。
委托代理人唐某某。
被告上海甲。
负责人施某某。
委托代理人陈某某。
委托代理人钱某某。
第三人上海乙。
法定代表人包某。
委托代理人董某某。
原告顾某某和与被告上海甲（以下简称西门某某）业主撤销权纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理。案件审理过程中，被告申请追加上海乙（以下简称云海某某）为本案第三人，本院依法予以准许。2015年10月12日本案适用简易程序公开开庭进行了审理，原告顾某某的委托代理人唐某某、被告西门某某的负责人施某某及委托代理人陈某某、钱某某及第三人云海某某法定代表人包某及委托代理人董某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾某某诉称，被告西门某某与上海乙签订的《物业服务合同》未取得业主大会三分之二多数票通过同意和授权，事后未取得业主大会的追认，有违法律规定。且《物业服务合同》未签署日期，该合同约定不明，属无效合同；云海物业的法定代表人是包某，而合同上署名的是何某某，合同主体不合法；《物业服务合同》第七条依据的文件被废止，合同内容不合法。故诉至法院要求确认西门某某与云海某某签订的《物业服务合同》无效，并认为物业费涨幅巨大，要求对《物业服务合同》第七条予以撤销。
原告为证明其诉称，向本院提供了以下证据：
1、被告与云海某某签订的服务期限从2015年1月1日至2017年12月31日止的《物业服务合同》，证明合同签订未署日期，合同主体、内容不合法等；
2、2015年8月5日调取的档案机读材料，证明云海某某的法定代表人为包某，而不是何某某；
3、沪房管物（2014）377号关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知（以下简称377号文）及沪房管财（2015）44号关于部分政府定价项目取消后相关文件废止的通知，证明《物业服务合同》签订第七条依据的收费标准已被废止，该条款内容不合法；
4、告示及物业费调整说明书，证明西门北村物业费予以了调整，2015年至2017年住宅物业服务收费标准分别为人民币0.55、0.65、0.95元（以下币种均为人民币），该证据在张贴的时间和贯彻的时间上是不合理的；
5、2012年至2014年的原告家的物业费收费记录，欲证明《物业服务合同》第七条物业费收费涨幅巨大；
6、西门北村居民联合签名意见书，证明100多名业主对物业费涨价有意见；
7、照片四张，欲证明物业公司保安管理未尽职；
8、居民来信及居委会记录，证明物业收费调整是错误的，西门北村居民多次反映要求解决的情况。
9、2015年3月30日业主委员会会议记录，证明377号文废止后，被告才和第三人签订了物业管理合同。
被告辩称，被告与第三人之间签订物业服务合同不需经三分之二以上业主同意，根据377号文件规定被告和第三人协商后是可以公布施行的，且2015年1月被告在居民小区对收费标准予以公示。原告以1994年的标准与现在的收费标准比照是不合理的，云海某某2014年亏损近300万元，所以物业费提价是有必要的。废止377号文，是政府要取消定价管理，并非收费标准不合理，故不影响物业服务合同有效性。2017年物业费比377号文中物业服务收费标准高出0.15元，是因为377号文规定2015年9月1日起，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用，该费用由业主支付。包某的职务任命是2015年5月28日开始的，2015年1月合同签订时云海某某的法定代表人是何某某；《物业服务合同》第三十一条约定了合同履行的起始日期，物业公司也实际履行了物业合同的义务，故合同是有效的。
为此被告向本院提供了如下证据：
1、业主大会业主委员会备案证，证明西门北村业主大会及业主委员会已向备案机关登记备案，业主委员会负责人为施某某主任、黄某某副主任；
2、云海物业管理公司2014年收支明细表，证明公司2014年处于亏损状态；
3、2005、2009年西门某某与云海某某签订的《物业服务合同》，证明至少在2005年以后云海某某就一直是西门北村的物业服务企业；
4、营业执照一份，证明2015年6月19日后云海某某法定代表人才变更登记为包某。
第三人的意见与被告的辩护意见相一致，并向我院提供了XXX房产管理所任免通知一份，以证明包某是在2015年5月28日以后才任云海某某经理，之前的《物业服务合同》签订应由何某某签署。
经审理查明，原告为上海市XXX城桥镇西门北村XXX号XXX室业主，被告系原告所在小区的业主委员会，负责人为施某某主任。第三人云海某某成为西门北村小区的物业服务企业已有多年。2015年被告与云海某某续签《物业服务合同》，约定由云海某某管理西门北村小区，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，合同第七条约定2015年至2017年物业服务费收费标准分别为0.55、0.65、0.95元每月每平方米。合同还对双方的权利义务、违约责任等作了相应的约定。云海某某按约对小区进行了管理至今。
又查明，2014年12月26日，上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）因多年来劳动力成本、材料费等持续上涨，故在抽样调查的基础上对物业服务成本经过反复测算和听取各方的意见和建议后，调整本市公有住宅售后服务收费标准，并发布377号文，通知公有住宅售后房屋的管理费、保洁费、保安费按建筑面积计费，分别为每月每平方米0.18元、0.26元、0.36元。并规定2015年9月1日起，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。2015年2月16日，市房管局根据中央精神，取消政府定价管理，对377号文予以废止。
本院认为，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是它应履行的职责之一；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。施某某作为西门某某的负责人代表业主与云海某某签订《物业服务合同》是他应履行的职责之一，该合同对西门北村小区的业主具有约束力，原告认为被告签订物业服务合同须征得三分之二以上业主同意的法律依据不足，本院不予采纳。原告作为业主有权在物权类法律调整范围内要求确认合同无效，而合同约定不明、主体和内容不合法属合同法调整范围，不属本案审理范围，原告以此为由提起的诉请，不符合法律规定；云海某某依据市房管局的文件调整了小区的收费标准，虽该文件因取消了政府定价管理予以了废止，但该收费标准是在市房管局调研的基础上形成，对物业收费管理仍具有指导意义，故被告为物业服务能得以正常维持而决定在政府指导价格下与第三人调整物业费、签订《物业服务合同》并无不当，原告提供的证据未能证明该决定侵害了原告的合法权益，故原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
对原告顾某某的诉讼请求不予支持。
本案案件受理费人民币40元，由原告顾某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 军
二〇一五年十月二十三日
书记员 赵竞斌
附：相关法律条文
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予以支持：
……；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
……。