北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初12025号
原告（反诉被告）米天乐，男，1985年11月22日出生。
委托代理人吴小涛，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人朱金元，北京观道律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏铁满，男，1961年10月9日出生。
委托代理人裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。
委托代理人裴愚，北京市广川律师事务所律师。
原告（反诉被告）米天乐（以下简称姓名）与被告（反诉原告）魏铁满（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员马海涛独任审判，公开开庭进行了审理。米天乐及其委托代理人吴小涛、朱金元，魏铁满委托代理人裴莉莉、裴愚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
米天乐诉称：2015年11月8日，我通过北京我爱我家房地产经纪有限公司购买魏铁满位于北京市朝阳区姚家园西里x号院x号楼x层x单元x房屋及其位于姚家园西里x号院x幢x层x车位一处，房屋价格为530万元，车库价格为30万元，双方约定在合同签订当时我向魏铁满支付购买房屋的定金5万元，车位定金10万元，在房屋通过网签后2天内向魏铁满支付首付款35万元，在银行批贷后办理房屋产权交税当天支付260万元。合同签订后，我依约向魏铁满支付了定金及首付款，并且于2016年1月25日收到了北京我爱我家房地产经纪有限公司的信息称银行已经批贷统一放款，在银行批贷后，我希望尽快办理过户手续，可是魏铁满一直不予配合办理过户手续，根据双方的合同约定如果因甲方（魏铁满）的原因致使乙方（米天乐）在合同签订之日起120天内取得房屋所有权证书，乙方有权解除本合同，并且按合同成交价20%承担违约金。现我为了维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求依法确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其他相关合同已于2016年3月11日解除；依法判令魏铁满返还定金15万元、购房款35万元，支付违约金1120000元、迟延返还购房款的违约金至实际支付之日。
魏铁满答辩并反诉称：2015年11月8日我与米天乐通过房屋中介公司北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定米天乐购买我位于北京市朝阳区姚家园西里x号院x号楼x层x单元x号房屋，房屋成交价格为530万元。支付方式为：签约当日支付定金5万元；网签后卖方收到银行通知后支付35万元；银行批贷后办理房屋产权交税当日支付260万元；230万元房款为购房人向银行贷款，由银行支付给我。2015年12月3日双方又就上述房屋的买卖部分事宜及朝阳区姚家园西里x号院x幢x层x车位转让问题签订了《补充协议》，约定米天乐以30万元的价格购买上述车位，签约当日支付定金10万元，2016年6月30日支付剩余20万元。上述合同签订后，米天乐于2015年11月8日支付定金5万元，12月4日支付45万元。后我配合米天乐办理了房屋解押手续，配合办理了网签手续，并一直积极配合房屋中介公司办理房屋过户事宜，还在上述买卖房屋租期未到期的情况下积极配合被反诉人装修量房事宜。在中介公司已经约好了2016年4月13日办理房屋过户交税后，我突然接到了米天乐向法院提起诉讼要求与我解除双方所签合同。我同意解除合同并退还米天乐已支付款项，但我认为我并不存在违约行为，而是米天乐贷款不符合合同约定，双方就变更支付方式未达成新的协议，米天乐系违约方。故我反诉至人民法院，请求判令解除双方于2015年11月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2015年12月3日签订的《补充协议》；我退回米天乐已交房款50万元；判令米天乐向我支付违约金112万元，上述两项相抵，米天乐应向我支付62万元。
米天乐针对反诉辩称：合同约定拟贷款230万元的组成包括商业贷款201万元，信用贷款29万元，我已经按照合同约定办理贷款完毕，魏铁满认为我未依约履行合同不符合事实，且双方签订《履约服务合同》保证拟贷款的完整实现。综上，我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同意魏铁满退还我已交房款50万元，但我不存在违约行为，不同意支付违约金。
经审理查明：2015年11月8日，魏铁满作为甲方与乙方米天乐签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在朝阳区姚家园西里x号院x号楼x层x单元x房屋出售给乙方；房屋成交总价为530万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元；乙方选择商业贷款，拟贷款金额为230万元；除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，乙方于网签后甲方收到银行通知后2日内向甲方支付35万元，于银行批贷后办理房屋产权交接当日向甲方支付260万元；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20％向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。同日，魏铁满作为甲方与乙方米天乐、丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，确认乙方向丙方支付居间服务费114950元。同日，魏铁满作为甲方与乙方米天乐、丙方北京伟嘉安捷投资担保有限公司签订《履约服务合同》，确认乙方向丙方支付履约服务费5050元；乙方明确采取商贷方式购买交易房屋，如变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用自行承担；甲乙双方均认可批贷的金额、年限、利率，均以贷款机构通知实际批贷情况为准，乙方实际获取的批贷额与拟贷款额差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付甲方。
2015年12月3日，魏铁满作为甲方与乙方米天乐、丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意将位于朝阳区姚家园西里x号院x号楼x层x单元x住房出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；甲方地下有一个产权车位，车位地址朝阳区姚家园西里x号楼x幢x层x，乙方同意以人民币30万元购买此车位，于2015年12月3日向甲方支付定金10万元，2016年6月30日前支付车位总价款20万元；甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20％的违约金，因车位事宜违约，违约方向守约方支付产权车位成交总价款20％的违约金
上述合同签订后，米天乐于2015年11月8日向魏铁满支付定金5万元，2015年12月3日向魏铁满支付购房首付款35万元、车位款10万元，其他各项服务费用米天乐亦已交纳。2016年1月26日，银行出具《贷款审批通知书》，就米天乐与魏铁满《房屋买卖合同》，拟向米天乐发放201万元贷款。该通知书上有手写添加内容：同时拟向借款人米天乐发放信用贷款金额贰拾玖万元正，贷款期限10年。米天乐称按照贷款流程，201万元商业贷款由银行直接向魏铁满发放，29万元信用贷款银行转入米天乐帐户，由米天乐在房屋过户后支付给魏铁满。经询，米天乐表示双方到银行办理面签时魏铁满已经了解贷款组成情况，双方均认为没有必要再签订一份补充协议。魏铁满称其当时就对贷款方式提出了异议，米天乐未就29万元支付方式作出承诺。
米天乐未能按照合同约定在2016年3月7日之前取得房屋所有权证。2016年3月11日，米天乐短信通知魏铁满，解除双方之间合同并追究魏铁满违约责任，魏铁满短信回复希望与米天乐电话联系解决问题。北京我爱我家房地产经纪有限公司工作人民马朝峰作为证人出庭，称其作为居间方人员参与双方买卖合同签订及履行过程，米天乐申请贷款于2016年1月25日批贷，证人于2016年1月26日通知魏铁满缴税，魏铁满答复在海南回不去，2月中旬证人再×，魏铁满称回去时间未定，让等信儿。关于贷款情况，证人表示银行面签双方都到场，银行工作人员就贷款组成情况向双方说明，魏铁满对于29万元支付方式提出质疑，后又协商29万元由米天乐自行筹款支付给魏铁满，就该支付方式的变更双方未签订书面协议。2016年3月3日，证人与魏铁满联系后确定于2016年3月25日下午缴税，2016年3月12日在魏铁满的要求下再次预约缴税时间为2016年4月13日，两次通知米天乐，米天乐均表示合同已经解除，不同意继续履行。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《贷款审批通知书》、证人证言、短信、微信记录及当事人陈述在案为证。
本院认为：米天乐与魏铁满签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》均系双方真实意思表示，对双方具有约束力。米天乐未在合同签订后120日内取得房屋所有权证，同魏铁满迟延履行合同具有关联性，米天乐依据合同享有单方解除权，但按合同约定，解除合同需以书面方式进行，米天乐以短信形式发送解除通知显然不符合合同约定，导致魏铁满在收到短信通知后仍在继续履行合同，事实上未达到合同解除的目的，故米天乐要求确认合同于2016年3月11日解除本院不予支持。鉴于双方庭审中均表述对合同解除的意愿，本院对双方合同依法予以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可以要求恢复原状，故魏铁满应将米天乐已经支付的50万元予以返还。
房屋买卖合同中关于房款支付方式的约定为核心条款，合同约定米天乐拟贷款额230万元，履行过程中实际批贷额发生变化，双方未就差额部分支付方式形成书面协议，米天乐亦未按《履约服务合同》约定在批贷后5日内将差额部分支付魏铁满，米天乐亦存在违约行为。关于双方各自主张的违约责任，本院认为双方均非根本违约，米天乐一方实际批贷额虽与合同约定拟贷款额存在差额，但米天乐亦口头承诺在房屋过户后将差额补足，魏铁满一方米天乐虽未在合同约定120日期限内取得房屋所有权证书，但在120日期限内魏铁满已确认缴税日期，且在米天乐通知解除合同后魏铁满再次联系中介预约了新的缴税日期，因米天乐不再配合履行两次预约均未缴税成功。本院综合考量双方的违约情节、性质，认为双方违约责任相当，应予相抵。米天乐支出居间服务费、履约服务费系实际损失，根据公平原则，由双方分担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）米天乐与被告（反诉原告）魏铁满签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；
二、被告（反诉原告）魏铁满于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）米天乐五十万元，补偿原告（反诉被告）米天乐支出的居间服务费、履约服务费损失六万元；
三、驳回原告（反诉被告）米天乐其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）魏铁满其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万五千五百元，由米天乐负担一万六千一百元（已交纳），由魏铁满负担九千四百元（米天乐已交纳，魏铁满于本判决生效后七日内给付米天乐）。反诉案件受理费五千元，由魏铁满负担三千四百五十七元（已交纳），由米天乐负担一千五百四十三元（魏铁满已交纳，米天乐于本判决生效后七日内给付魏铁满）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 马海涛
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 刘海洋