山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1634号原告：王为明，男，1959年1月21日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。原告：王为广（系原告王为明兄长），男，1956年8月10日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。原告：鞠克羲，男，1954年6月2日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王为明，男，农民，住山东省高唐县鱼邱湖街道姜庄村**号。被告：赵敬训，男，1963年3月18日出生，汉族，农民，住山东省高唐县。委托代理人：柴振国，男，高唐县教育局退休干部，住山东省高唐县。原告王为明、王为广、鞠克羲与被告赵敬训房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理。由于原告王为明、王为广、鞠克羲主张涉案合同的租赁物另有股东田志宏、王延玲，本案于2016年1月11日中止，由于原告王为明、王为广、鞠克羲一直没有提供田志红和王延玲的身份信息和联系方式，无法通知其到庭参加诉讼，本案于2016年12月2日恢复诉讼。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王为明、王为广、原告鞠克羲的委托诉讼代理人王为明、被告赵敬训及委托诉讼代理人柴振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王为明、王为广、鞠克羲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原告王为明与被告赵敬训于2014年12月13日签订的《房屋及土地使用抵债续签合同》无效；2、判令被告赵敬训履行合同义务将租赁原制瓶厂房屋、门窗及院落限30日内恢复原状；承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年12月1日，为偿还被告赵敬训的借款，原告将位于鱼丘湖街道姜庄村东南原山东省高唐县玻璃制瓶厂的院落及房屋租赁给了赵敬训，以租金抵偿债务。租期20年（自2005年1月1日起至2024年12月31日收回）。2014年12月13日，原告王为明未经王为广、鞠克羲同意，又与赵敬训签订了续延3年的合同。不管此份合同是如何签订的，依照《中华人民共和国合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分应为无效。续签合同应当在租赁期限届满后。请求支持原告确认该合同无效的诉讼请求。2005年，赵敬训依据租赁合同占有原高唐县玻璃制瓶厂院落及房屋（土地约9.5亩，房屋21间，其中西屋17间，北房3间、警卫室1间）。根据合同约定，承租方应当妥善维护房屋及院落，保持承租房屋室内外墙体结构及门窗完好。然而十年过去了，现在院落东、南、北三面围墙已倒、西屋门窗破落不堪、房顶瓦片毁损严重，多数房屋漏雨。2009年，被告赵敬训扒掉砖木结构的北房3间，把房屋上的东西拉走，自己盖了房子。原告多次要求被告将承租房屋及院落恢复原状，被告置之不理。2012年10月22日，原告以书信的方式通知被告，限其30日内将承租房屋恢复原状。现已三年过去，被告无动于衷。损害了原告的合法权益。请求支持原告的诉讼请求。被告赵敬训辩称，第一，原告王为明与赵敬训2004年12月13日续签的房屋与土地使用合同应为有效合同。2004年12月13日，原、被告双方在高唐县人民法院执行法官的主持下，协商一致续签了房屋及土地使用合同，该合同由两部分组成：1、被告承担清理垃圾费用以抵偿续签合同使用费；2、原告在玻璃厂地面上的树木继续生长三年。该合同是双方真实意思的表示，并对双方具有约束力。该合同与2004年12月1日双方签订的租赁合同不属于同一法律关系，而是当事人签订的租赁期间届满后的另一份有偿使用合同，该合同不违背法律规定，应认定合法有效。第二，原告要求被告承担违约责任没有事实依据。2014年，原告王为明、王为广、鞠克羲以被告赵敬训违约为由向高唐县法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失（即恢复原状的费用），该院（2014）高民一初字第361号民事判决书认定合同约定了被告修缮房屋的义务，但未约定违反该义务是解除合同的条件，现仍处于合同的履行期间内，双方均应按合同约定履行义务并享受权益，对三原告要求解除合同的请求不予支持。三原告要求赔偿损失，无有效证据证明，不予支持。三原告不服，提起上诉，聊城市中级人民法院（2015）聊民终字第394号民事判决书认定：“王为明、王为广、鞠克羲所提交的13张照片和高唐县国土资源局2009年航拍图影像涉案合同对交接时的房屋状况没有记载，高唐县国土资源局2009年航拍图影像无明确的拍摄时间，二审期间提交的原高唐县鱼丘湖街道姜庄村书记芦希忠出具的证明，不能证明涉案房屋的损坏是由赵敬训造成，本院不予支持。双方签订的涉案房屋及土地租赁使用合同是因为王为明欠赵敬训款产生纠纷，判决生效后进入执行程序达成的执行和解，对解除合同没有约定。王为明、王为广、鞠克羲上诉称因赵敬训违反约定要求解除的理由，本院不予支持。”二审法院驳回本案三原告的上诉请求。三原告将原诉赔偿毁损财产的损失，改变说词，要求恢复原状，显然是重复诉讼。原告明确表示并以自己的行为表明不履行合同义务，应承担违约责任。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。三原告承认要求被告赵敬训恢复原状的房屋及院落正是本院（2014）高民一初字第361号诉讼案件中要求赔偿损失的标的物，主张恢复原状的就是原诉理由，并无新的证据。当庭表示申请撤诉，但没有递交撤诉申请。对于争议的2004年12月13日王为明与赵敬训签订的《房屋及土地使用权抵债续签合同》的问题，结合原告王为明、王为广、被告赵敬训关于的合同签订情况的当庭陈述，认定事实如下：三原告与被告赵敬训于2004年12月1日签订为期20年的《房屋及土地使用权租赁合同》，加盖山东省高唐县玻璃制瓶厂的公章，并经土地所有人高唐县鱼丘湖街道姜庄村委会同意加盖公章确认。在租赁物交付前，王为明与赵敬训于2004年12月13日签订《房屋及土地使用权抵债续签合同》，内容为：王为明为甲方，张敬训为乙方，因甲方拆炉，造成建筑垃圾需清理，经双方协商一致，由乙方清理，双方房屋及土地使用合同再继签三年，自二〇二五年元月一日至二〇二七年十二月三十一日，以抵偿乙方清理垃圾的费用，玻璃厂院前树由乙方使用三年后，甲方处理掉。王为明和赵敬训签名捺印后，并未要求山东省高唐县玻璃制瓶厂的股东王为广、鞠克羲在协议上签字，也没有加盖单位的公章。更未经土地所有人高唐县鱼丘湖街道姜庄村委会签章同意。原告王为广、鞠克羲在本院（2014）高民一初字第361号与赵敬训解除合同、赔偿损失的诉讼中，得知王为明与赵敬训签订了《房屋及土地使用权抵债续签合同》。在解除合同、赔偿损失的二审程序结束后，原告王为明、王为广、鞠克羲向本院提起诉讼。被告赵敬训陈述续签的合同在2004年12月1日签订的合同履行完毕后即2025年1月1日起生效。原告张为广、鞠克羲，不承认该合同，原告王为明认为无效。经调解，原、被告各执己见，调解无效。本院认为，本案争议的焦点：1、三原告要求对损坏的租赁物恢复原状是否应当支持；2、2004年12月13日王为明与赵敬训签订的《房屋及土地使用权抵债续签合同》的合同效力？围绕第一个争议焦点评析如下：被告赵敬训依据双方2004年12月1日签订的《房屋及土地使用权租赁合同》占有的租赁物，在交接时房屋状况没有记载，已经为生效的法律文书所确认，在庭审中三原告也明确要求恢复原状的财产就是上次诉讼要求赔偿损失的财产，本次诉讼没有新的证据。三原告要求恢复原状的事实根据不足，应当自行承担不利后果。第二，2004年12月13日王为明与赵敬训签订的《房屋及土地使用权抵债续签合同》的合同效力问题。根据原告王为明提交的山东省高唐县玻璃制瓶厂的营业执照和三原告的陈述，山东省高唐县玻璃制瓶厂王为广、王为明、鞠克羲等人设立的股份制法人企业，王为明是该企业的法定代表人。该企业已停产多年，并未注销。该企业占用的是高唐县鱼丘湖街道姜庄村委会的耕地。2004年12月13日，王为明就赵敬训负责清理山东省高唐县玻璃制瓶厂内垃圾、许可以租赁厂房和使用土地三年（2025年1月1日至2027年12月31日）与赵敬训达成一致意见，并与赵敬训签订合同，双方之间的合同成立。王为明虽然是山东省高唐县玻璃制瓶厂的法定代表人，但其与赵敬训签订合同后，并未加盖单位公章，不能确认系执行职务行为，因而，其无权代表王为广、鞠克羲。从2004年12月1日，三原告与被告赵敬训签订《房屋及土地使用权租赁合同》看，合同涉及的土地使用问题，需要经土地所有人高唐县鱼丘湖街道姜庄村委会同意、房屋租赁须经王为明、王为广、鞠克羲同意。在山东省高唐县玻璃制瓶厂停产后，2004年12月1日签订合同的模式，就是该厂资产处理的模式，被告赵敬训对此是明知的。王为广、鞠克羲始终不承认王为明续签的合同，合同涉及的土地使用问题尚未取得高唐县鱼丘湖街道姜庄村委会的同意。因此，2004年12月13日王为明与赵敬训签订的《房屋及土地使用权抵债续签合同》并未依法成立，三原告要求确认该合同无效，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十条、第五十一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条，判决如下：一、驳回原告王为明、王为广、鞠克羲要求恢复原状的诉讼请求；二、原告王为明与被告赵敬训2004年12月13日签订的《房屋及土地使用权抵债续签合同》无效。案件受理费100元，由原告王为明、王为广、鞠克羲负担50元，被告赵敬训负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  宋树宝人民陪审员  李爱华人民陪审员  徐圣涛二〇一六年十二月六日书 记 员  李 娟