北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12431号
上诉人（原审原告）：高青，女，1982年10月4日出生。
委托诉讼代理人：刘红亮，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾庆宽，1980年12月6日出生。
被上诉人（原审被告）：韩建新，男，1970年7月25日出生。
委托诉讼代理人：陆岩，北京德兰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员。
上诉人高青因与被上诉人韩建新、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初19501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高青之委托诉讼代理人刘红亮、贾庆宽，被上诉人韩建新及其委托诉讼代理人陆岩，链家公司之委托代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高青上诉请求：1.韩建新支付自2016年3月19日至2016年5月14日未配合办理贷款申请手续违约金86625元；2.韩建新支付根本违约金630000元；3.支付中介服务费85650元；4.诉讼费由韩建新承担。事实和理由：一、一审法院对韩建新违约行为的事实审查不清，一审论述合同有效应按约定履行，后又说没有合同和法律依据，判决说理不充分存在矛盾。二、约定韩建新配合贷款手续在前，高青支付首付款在后，义务的履行存在先后关系，并不是并列同时履行，一审法院认为二者存在冲突的认定是错误的。三、链家在签订合同前已向韩建新释明配合办理购房贷款手续包含在《首付款声明书》之前，韩建新对此是明知的，不存在误解的问题，且韩建新在签订合同后，对该条款曾提出过异议，并要求更改，足以证实签订合同是系其真实意思表示。四、先在《首付款声明书》上签字，符合交易习惯，目前二手房交易市场办理贷款手续均以此方式交易。五、韩建新没有在高青资质通过后十五日内配合批贷，构成根本违约。故韩建新拒绝在批贷手续《首付款声明书》签字的行为，违反了先合同义务，应承担违约责任。
韩建新辩称，同意一审判决，高青的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回维持原判。导致双方合同没有继续履行的原因是双方未能就合同约定的首付款支付时间与办理购房贷款手续要求时间达成一致造成的。首付款支付时间是产权过户前3日内，银行规定是韩建新必须收到首付款，且要求韩建新在收到首付款声明上签字，与实际情况不符故韩建新没签。韩建新与高青之间不存在所谓的交易习惯问题。韩建新一直主动要求并督促中介公司和高青尽快办理贷款手续并提出了解决方案，但高青拒绝了，所以贷款手续未办理成功的责任不在韩建新，韩建新不存在违约情况。
链家公司辩称，不同意一审判决，高青的上诉请求没有直接针对链家公司，故不发表意见。
高青向一审法院起诉请求：1.请求确认双方于2016年1月10日签订的房屋买卖合同已于2016年5月14日解除；2.请求韩建新支付自2016年3月19日至2016年5月14日未配合高青办理贷款申请手续违约金86625元（按每日房屋总价款万分之五计算）；3.请求韩建新支付根本违约金630000元（房屋总价款的20%计算）；4.请求韩建新退还定金10万元；5.请求韩建新支付中介服务费85650元；6.诉讼费由韩建新承担。
一审法院认定事实：2016年1月10日，韩建新（出卖人）与高青（买受人）就位于北京市通州区×号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定涉案房屋建筑面积97.07平方米、总价款315万元。该合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式中（三）约定：1.买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2200000元，此外该合同还约定了其他内容。
同日，高青（乙方）、韩建新（甲方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》，该协议第二条关于房屋交易具体事宜中约定：4.首付款：乙方于产权过户前三个工作日内将第一笔首付款83万元以理房通托管的方式支付给甲方。5.申请购房贷款：甲乙双方应于乙方购房资质通过审核后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6.权属转移登记：甲乙双方同意在乙方贷款批贷后三个工作日内（前提甲方解押完毕），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。8.物业交割，甲乙双方应当在2016年5月1日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金。第五条违约责任中约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。此外该协议还约定了其他内容。后高青缴纳居间代理费85650元。
上述合同签订后，高青于2016年1月17日支付韩建新定金10万元。高青于2016年1月29日通过购房资质审核，而后双方因办理银行贷款面签时需要在《首付款声明书》（内容为：“……经与卖方协商首付款为元人民币。买方已支付给卖方该笔首付款；卖方已收取该笔首付款；以此证明此次房产交易的真实性。”）上签字问题上产生争议，韩建新认为其没有实际收到首付款，故不能签字。而高青认为《首付款声明书》上的签字只是因银行金融管理流程的需要，且其已经交付了定金10万元，也应作为首付款的一部分，韩建新有义务配合其进行银行面签手续。双方在为此事协商过程中，高青也不同意全部将首付款通过理房通托管的方式先行给付，因此银行贷款手续并未办理成功。之后，链家公司曾向韩建新发出催告函，要求其配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续。高青委托北京市大安律师事务所律师倪海涛向韩建新寄送律师函，要求韩建新于2016年4月30日前配合高青前往银行办理相应的手续及合同后续的相关义务。韩建新于2016年4月28日向高青发送了催告函，要求其于接到该告知函二十日内办理完毕批贷手续，否则将视为其不能办理批贷手续，韩建新方将解除合同。后高青于2016年5月13日向韩建新寄送了《解除合同通知书》，韩建新于2016年5月14日收到该文件，并出具《关于解除合同的回复函》，同意高青关于解除双方于2016年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的决定，且同意上述合同于2016年5月14日解除，但不认可高青关于合同无法继续履行所述的事实和理由。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据该案查明的事实，高青与韩建新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，双方因首付款支付时间问题产生争议。从合同约定时间看，高青应于产权过户前三个工作日内将首付款支付给韩建新，但双方在办理贷款申请手续时需要韩建新签署已经收取首付款的《首付款声明书》，合同约定与办理购房贷款手续的要求存在冲突，双方各执一词，未能就此争议达成一致。现双方均同意确认就涉案房屋交易签订的房屋买卖合同于2016年5月14日解除，法院不持异议。对双方各自主张对方存在违约行为的诉求，法院认为均缺乏合同和法律依据，故不予支持。对高青要求返还定金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。对韩建新要求高青配合办理涉案房屋注销网签手续的反诉请求，理由正当，法院予以支持。对高青主张的其他诉讼请求及韩建新主张的其他反诉请求，缺乏依据，法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认解除高青与韩建新于二○一六年一月十日就位于北京市通州区×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于二○一六年二月十六日就上述房屋签订的网签合同（合同编号：×）；二、韩建新返还高青定金人民币十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、高青协助韩建新办理位于北京市通州区×号房屋网签注销手续，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回高青的其他诉讼请求。五、驳回韩建新的其他反诉请求。
二审中，高青申请证人赵×出庭，证明韩建新知道首付款先后顺序，其要求变更条款是违约行为。对此韩建新认为不属于新证据，法庭不应允许出庭，对于证人证言不认可。链家公司认可属于新证据，证明目的、合法性、关联性均认可。
关于当事人在二审期间向本院提交的新的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，高青提供的证人证言在一审法院审理期间已经客观存在，但高青未予提供，且该证据不能证明高青所主张的事实成立，故该证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均同意解除合同的情况下，本院对合同解除不持异议。
双方在银行办理购房贷款面签时因首付款的支付问题产生争议，合同虽约定首付款的支付时间应为产权过户前三个工作日，但双方在银行办理贷款手续过程中，银行要求在《首付款声明书》上签字表示确认收到首付款金额，韩建新以其未收到首付款为由拒绝在《首付款声明书》上签字，其拒绝在不真实的文件上签字理由正当，导致该情况的原因系因合同约定内容与银行办理贷款内容存在矛盾，故高青上诉主张韩建新拒绝在批贷手续《首付款声明书》签字的行为，违反了先合同义务，应承担违约责任的请求，本院不予支持。双方应按照合同约定协商确定办理相应手续的具体日期，链家公司虽向韩建新告知网签手续已通过，但并未向其明确告知办理购房贷款的具体日期，故在此情况下，高青主张韩建新超过合理期限办理购房贷款构成根本违约，依据不足，本院不予支持。高青要求韩建新支付中介服务费，因合同未能依约履行的过错不在韩建新，故其该项主张依据不足，相关权利义务可另行主张。
综上所述，高青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11822元，由高青负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
代理审判员 姜 君
代理审判员 赵 卉
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 冯雅琼
书 记 员 邸 硕