北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04533号
上诉人（原审被告）曹丰源，男，1997年11月16日出生。
上诉人（原审被告）兼曹丰源的法定代理人曹立江，曹丰源之父，1973年2月23日出生。
上述二上诉人之委托代理人王富利，北京汇鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）万年霞，女，1972年11月19日出生。
上诉人曹丰源、曹立江因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，万年霞诉至原审法院称：2013年11月14日，我与曹丰源、曹立江就北京市×××1504室房屋签订房屋租赁合同，租期从2013年11月22日至2014年11月21日，租金每月10416.60元，总计125000元，每六个月支付一次，每次62500元，第二次须提前20天交付租金。2013年11月14日，我向向曹立江交付前6个月租金62500元，曹立江出具收条一张。曹立江于2013年11月22日将房屋交付我使用。2014年4月15日，曹立江擅自将诉争房屋上锁并阻止万年霞进入。万年霞至今不能使用房屋及屋内其所有的办公用品（包括电脑、联想打印机、按摩床四张、立式台灯、布艺沙发、书架、茶具一套、养生壶、布艺柜子两个、水晶窗帘、壁钟、铁艺花架），曹丰源、曹立江违反了合同第八条的约定，万年霞要求曹丰源、曹立江按照合同第九条第一款的约定按照每月租金200%的标准赔偿万年霞的经济损失。曹立江无理阻止万年霞使用房屋，意为解除合同，我方同意解除合同。故诉至法院要求：1、判令曹丰源、曹立江返还屋内物品；2、判令曹丰源、曹立江返还万年霞剩余租金12846元；3、判令曹丰源、曹立江按照合同约定赔偿万年霞违约责任金2万元；4、由曹丰源、曹立江承担诉讼费用。
曹丰源、曹立江辩称：我方认为万年霞违约在先，合同中第二条约定房屋用途为注册公司办公用房，万年霞改变了房屋使用用途为儿童按摩，合同第八条第三项第二点约定，如果万年霞改变房屋用途，曹丰源、曹立江有权随时终止合同，我们据此终止了合同。且万年霞进行儿童按摩是需要国家特殊批准的行业，但万年霞并未经过国家批准。
原审法院经审理后认为：万年霞与曹丰源、曹立江签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按合同约定履行。双方均认可万年霞因曹立江原因无法使用房屋，时间为2014年4月15日。曹立江辩称系因万年霞改变房屋用途，违反合同约定在先，故曹丰源、曹立江终止合同。曹丰源、曹立江未提供足够证据证明万年霞改变了租赁房屋的约定用途，法院对曹丰源、曹立江辩称理由不予采信。曹丰源、曹立江妨碍万年霞行使其合同约定的权利，属违约行为，须承担违约责任。返还屋内物品及剩余租金方面。双方均认可合同已于2014年4月15日终止，合同既已终止，双方承担相互返还义务，曹丰源、曹立江须将屋内物品及剩余租金返还万年霞。曹丰源、曹立江在庭审时认可万年霞在起诉书上所列物品，并同意返还，但庭审后改变其陈述称只认可四张按摩床，但未提供相应证据予以证明，不予认可，曹丰源、曹立江应当按起诉书所附物品清单向万年霞返还屋内物品。万年霞要求返还剩余租金数额并无不当，予以支持。违约责任金方面。虽然曹丰源、曹立江构成违约，应当承担违约责任，但万年霞要求曹丰源、曹立江支付违约金的诉讼请求并不存在合同依据。双方租赁合同中第九条第一款约定曹丰源、曹立江须支付违约金的情形并不包括本案中曹丰源、曹立江的违约行为，故万年霞此项诉求，难以支持。曹丰源未满十八周岁，曹立江作为其法定代理人理应对其行为承担法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条之规定，于2014年12月判决：一、曹立江于判决生效之日起十五日内，向万年霞返还电脑一台、联想打印机一台、按摩床四张、立式台灯一个、布艺沙发一个、书架一个、茶具一套、养生壶一把、布艺柜子两个、水晶窗帘一个、壁钟一个、铁艺花架一个。二、曹立江于判决生效之日起十五日内，向万年霞返还租金一万二千八百四十六元。三、驳回万年霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，曹丰源、曹立江不服，向本院提起上诉，其认为双方签订租赁合同后，曹丰源、曹立江依约履行了合同义务，万年霞擅自改变房屋用用途，无照违法经营，万年霞违约，其应承担合同约定的违约责任，要求二审法院撤销原判决，驳回万年霞的诉讼请求。万年霞同意原判。
经审理查明：曹立江系曹丰源之父。2013年11月14日，曹丰源、曹立江（出租方）与万年霞（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原审被告将北京市×××1504室出租给万年霞，该房屋产权人为曹丰源。房屋分为总经理办公室、经理办公室、会议室、前台、办公区、男女卫生间等，建筑面积145平米。房屋作为注册公司及办公用房，租赁期限自2013年11月22日至2014年11月21日，租金每月10416.6元，总计125000元。每6个月支付一次租金，每次金额62500元。万年霞向曹丰源、曹立江支付房屋租赁保证金5000元。租赁期满后，房屋租赁保证金除抵扣应由万年霞承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，扣除损坏的房屋设备、大会议桌、真皮老板座椅、布艺沙发（二件）、灯具等，并按损坏程度来确认金额，剩余部分应如数返还万年霞。若万年霞擅自改变房屋用途，曹丰源、曹立江有权单方解除合同，收回房屋。若曹丰源、曹立江未按约定时间交付房屋达10日或者在承租期内向第三方出租该房屋的，须按月租金的200%向万年霞支付违约金，且万年霞有权单方解除合同。
2013年11月14日，万年霞向曹立江支付了房屋租金及押金67500元。2013年11月22日，曹丰源、曹立江向万年霞交付房屋。万年霞主张2014年4月15日房屋因曹丰源、曹立江原因无法使用。曹丰源、曹立江对日期无异议，但辩称系因万年霞擅自改变房屋用途，违约在先，故终止合同，已支付租金不再返还；认可起诉书上所列房屋内物品，可以返还；押金需扣除欠缴水电费后退还。
上述事实，有租赁合同、书证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：万年霞与曹丰源、曹立江签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理应受到法律的保护，双方当事人均应当依合同的约定履行。双方约定了万年霞租赁涉诉房屋的用途为注册公司及办公用房，万年霞承租涉诉房屋后成立了公司，其公司经营项目为：经济信息咨询；技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；销售工艺品、文具用品、日用品、电子产品、体育用品。曹丰源、曹立江认为万年霞在使用涉诉房屋的过程中，对未成年人进行近视按摩违反了双方之约定，改变了双方约定的房屋用途，且系无照违法经营，将涉诉房屋上锁，致使万年霞不能使用涉诉房屋，现万年霞亦不同意继续履行双方签订的租赁合同，原审法院确认曹丰源、曹立江上锁之日双方的租赁合同解除，于法有据，本院予以维持。曹丰源、曹立江提供的证据不足以证明万年霞在使用涉诉房屋对未成年人进行近视按摩，且曹丰源、曹立江在无有关行政部门确认万年霞对未成年人进行近视按摩，系超范围经营或无照违法经营的情况下，即将涉诉房屋上锁，单方行使合同解除权，妨碍了万年霞对涉诉房屋的占有、使用、收益的权利，系曹丰源、曹立江违约，其应承担合同约定的违约责任，原审法院判令曹立江返还万年霞未使用的租金及万年霞在涉诉房屋内的物品，有事实及法律依据，本院亦予以维持。曹丰源、曹立江的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费622元，由万年霞负担22元（已交纳），由曹丰源、曹立江负担600元（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费121元，由曹丰源、曹立江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年六月十五日
书 记 员 何海云