广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11002号上诉人（原审被告）：李佳明，住广东省珠海市香洲区。委托代理人:孙威、廖茂文，均为广东茂文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：曾永生，经理。委托代理人：徐柏坚、罗裕聪，均为广东公尚律师事务所律师。上诉人李佳明因与被上诉人广州市亚洲行市场经营管理有限公司（以下简称亚洲行公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李佳明上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回亚洲行公司诉请；二、一、二审诉讼费用由亚洲行公司承担。事实与理由：一、亚洲行公司不具有分租权。亚洲行公司向法庭提交的产权证书的复印件显示涉案商铺的权属人是广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社（以下简称五凤经济联合社），却无法提供产权证书的原件，而法院依职权调取的《查册表》虽然显示租赁物的权属人是五凤经济联合社，但不能证实五凤经济联合社取得权属的时间。五凤经济联合社授权亚洲行公司分租的《授权书》是在2014年2月27日出具，现有证据无法证实在2014年2月27日前五凤经济联合社拥有合法产权，因而无法证实《授权书》本身是否有效，无法证实亚洲行公司是否有分租权。二、即使亚洲行公司拥有合法的分租权也无权向我方提出诉讼请求，理由如下：1．亚洲行公司所依据的合同条款无效。两次庭审双方一致确认如下事实：双方签订的《租赁合同》的版本是由亚洲行公司提供的，是典型的格式合同，亚洲行公司并没有给我方阅读合同的时间，而各项合同条款从未与我方协商且不允许我方对合同有任何更改，针对合同第12.4条约定的我方违约责任，没有相应的亚洲行公司的违约责任(见一审判决第4页)。亚洲行公司依据《租赁合同》第12.4条要求我方支付违约金，但在签订合同时亚洲行公司未采取任何方式提醒我方注意，只是到了诉讼阶段我方才注意到该条款。另外依照《合同法》第39条、第40条的规定，《租赁合同》第12.4条应为无效条款。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)【法释(2009)5号】第十条明确规定，合同第12.4条仅极其苛刻的规定了我方弃租应承担的责任，却没有规定亚洲行公司如有相应的违约行为应承担什么样的违约责任，该条款由亚洲行公司提供，却将自己置于免责的地位，属于《合同法》第四十条规定情形，因此，《租赁合同》第12．4条应为无效条款，亚洲行公司依据该条款要求我方支付违约金无依据。涉案合同第12.4条显然是故意造成我方的财产损失，依照《合同法》第五十三条的规定，合同第12.4条也是无效条款。2．亚洲行公司并没有任何损失。我方承租租赁物时，已经将租金缴纳至2015年11月份，至亚洲行公司收回租赁物时我方没有欠一分钱的租金，亚洲行公司提交的《民事起诉状》也载明：“我方同意于2015年12月1日弃租，亚洲行公司也于2015年12月1日收回上述场地”，证实亚洲行公司在我方弃租的当日就己收回租赁物，亚洲行公司并没有遭受任何损失。依照《合同法》第一百一十三条明确规定，亚洲行公司既然没有损失又依据无效的合同条款索要不合理的违约金，显然于法无据，而且不符合《合同法》所规定的公平和诚信的原则。3．亚洲行公司即使有损失也足以被抵消。双方在二次庭审中一致确认：我方不但未拖欠亚洲行公司任何租金，亚洲行公司还向我方收取了相当于四个月租金的保证金，而且亚洲行公司还收取了我方存放在租赁物内的价值人民币10余万元的货物(包括布版、展柜、展台等)，合计己给我方造成了高达人民币11万元的损失，即使亚洲行公司有权主张违约金、有些损失，上述四个月的保证金加上价值10万元的货物也足以抵消，亚洲行公司不该再向我方提出既不合理也不合法的违约金诉求。三、本案与另案段美青租赁合同纠纷情况不同，该案的判决书【(2015)穗海法民三初字第1520号民事判决书】不应该适用于本案。《合同法》第五条，第六条规定了诚实信用的原则，亚洲行公司利用其强势地位拟定了格式合同，获取了全部的权利和收益，却把责任和风险全部推给了我方承担，在收取我方相当于四个月租金的保证金且没收了我方价值10余万元的货物己足以抵消其任何损失的情况下，亚洲行公司还无理向我方索要额外的违约金，违背《合同法》所确立的公平原则和诚实信用原则。亚洲行公司二审答辩如下：同意一审判决。请求二审法院驳回李佳明的上诉请求，维持原判。亚洲行公司向一审起诉请求：1、李佳明向我方支付B205铺的违约金17220元（按剩余租赁年限的合同租金总额的30%计算，即2015年12月1日至2018年1月31日止，共26个月），没收保证金7140元；2、李佳明承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆2016年3月9日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区泰沙路11号权属人为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。2015年1月27日，亚洲行公司（甲方）与李佳明告（乙方）签订了《亚洲行轻纺博览中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路11号亚洲行轻纺博览中心内二层自编B205号商铺，建筑面积约28平方米；租赁期限为由2015年2月1日到2018年1月31日；每月租金为1820元；乙方应于每月25日前以现金的方式向甲方缴下月的租金及管理费；本合同签订时，乙方向甲方交纳场地（商铺）履约保证金7140元，保证金在合同期满双方不再续约，乙方未发生违约责任及乙方所交还场地／商铺的装修、固定设施完好无损情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业证照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结清各项费用后，甲方无息退还履约保证金；（12.4）合同期满或乙方由违约等行为而终止，合同终止之日，乙方应无条件搬出租赁物业／市场；乙方负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由甲方清除的，甲方有权从乙方履约保证金中扣除清除费用；甲方有权要求乙方自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归甲方所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由乙方承担；如延误甲方招租或改造的，应加倍赔偿甲方的所有损失，因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的80%作为违约金；本款约定独立存在，本合同无效或合同其它条款无效，不影响本款效力，乙方对此没有任何异议；等。该协议的《补充协议》中亚洲行公司、李佳明约定：第一年（第1至12个月）租金：1820元/月；第二年（第13至26个月）租金：2100元/月；第三年（第25至26个月）租金：2380元/月；等。同日，亚洲行公司收取李佳明支付租赁保证金7140元。亚洲行公司于2015年12月14日提起本案诉讼。诉讼中，亚洲行公司、李佳明确认：双方签订的租赁合同的版本是由亚洲行公司提供的；针对合同第12.4条所约定的李佳明的违约责任，没有相应的亚洲行公司的违约责任。李佳明表示：李佳明确实是弃租了，保证金亚洲行公司也没收了；（签合同）当时根本没时间看合同就直接签名了。对于收回涉案商铺的具体情况，亚洲行公司表示：2015年12月1日下午，亚洲行公司给李佳明打完电话后，14点左右亚洲行公司方四个人把锁据开了，当时没有录像；当时房间内有展柜（两个）和台（两个），布版（大约30多个）；展柜和台现在还在涉案场地里，布版亚洲行公司当垃圾处理了，亚洲行公司还给了垃圾佬25元处理费。李佳明表示：对亚洲行公司的上述陈述没有问题。一审诉讼中，亚洲行公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、语音通话清单、通话记录及通话光盘；其中通话记录中记载“李”表示：上个月已经说档口不要了；你（亚洲行）找个开锁佬打开就行了，自己去处理；货物由亚洲行处理；等。2、海珠区泰沙路11号的《广州市集体土地房产证》，该房地产权证记载上述房产权属人为广州市海珠区五凤村民委员会。3、《分租证明》。4、广州市华晖物业有限公司、广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社于2014年2月27日出具的《授权书》：“产权人：广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，地址：海珠区泰沙路9号、11号。现授权委托广州市华晖物业有限公司经营管理，出租给广州市亚洲行市场经营管理有限公司，并同意广州市亚洲行市场经营管理有限公司分租，期限从2012年1月1日至2020年12月30日止，因分租所产生的一切经济责任和法律责任由广州市亚洲行市场经营管理有限公司负责。”李佳明对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以确认，对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性不予确认。李佳明为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、报警回执。2、广州市海珠区凤阳佳豪布艺商行于2015年2月6日、3月1日出具的两份收据（第三联：记帐），内容分别为：今收到上层布艺布板定制费4万8千元整；今收到上层布艺布板定制费3万6千元整。证据2拟证明：李佳明的商铺受到损失，2015年11月中下旬在李佳明商铺还没有正式搬出时，发现商铺内的布版94套（当时的价值是84000元，如果回收的话是42000元）、展台8个（两边摆的柜子，价值约25000元）、展具2个（中间摆的桌子，约2000元）不见了。亚洲行公司对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性没有异议；对于证据2，按道理李佳明有顾客联可以理解，但李佳明连记帐联都有，亚洲行公司有所怀疑，李佳明对造成的损失应提起反诉，亚洲行公司对布板的价值等不予确认。原审法院认为：涉案商铺位于海珠区泰沙路11号物业内，该物业权属人为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。根据亚洲行公司提交的《授权书》，上述物业权属人已同意亚洲行公司对涉案商铺进行出租。虽然李佳明抗辩称亚洲行公司没有出租权，并对该证据不予确认，但上述授权书之授权人已十分明确，李佳明可以自行与授权人核实授权书之真伪，故在李佳明没有提交相反证据的情况下，原审法院对于李佳明的该项抗辩不予采纳。亚洲行公司、李佳明通过签订《亚洲行轻纺博览中心（商铺／写字楼）租赁合同》的方式就涉案商铺建立起租赁关系。根据亚洲行公司、李佳明的陈述，李佳明确实存在弃租至行为。针对该行为，上述合同约定了违约责任：“（12.4）合同期满或乙方由违约等行为而终止，合同终止之日，乙方应无条件搬出租赁物业／市场；乙方负责清除自己的垃圾、杂物及物品，若由甲方清除的，甲方有权从乙方履约保证金中扣除清除费用；甲方有权要求乙方自合同终止或解除之日起三天内搬出并按合同最后一期租金的两倍支付占用期间租金，如三天限期届满仍不搬出的，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方可视同空置无物物业处理，并有权自行处置租赁场地内全部财物，将变卖所得作为清理费用全部归甲方所有，由此造成的财务损失及因保管货物的保管费支出等损失均由乙方承担；如延误甲方招租或改造的，应加倍赔偿甲方的所有损失，因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的80%作为违约金”。本案中，李佳明表示上述合同约定违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，应属无效。对此原审法院的意见是：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就本案而言，首先，上述违约条款的内容并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定。其次，上述违约条款确实仅约定了李佳明的违约责任，但此条款并未免除亚洲行公司的责任。李佳明作为承租人可在亚洲行公司违约的情况下依此条款主张对应的责任。就此而言，此条款也未排除李佳明主张对方违约责任的权利。因此，李佳明关于上述约定无效的抗辩，原审法院不予采纳。李佳明应按此条款承担相应的违约责任。因此，亚洲行公司要求李佳明支付违约金、没收保证金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。至于违约金的数额：合同租赁期限为2015年2月1日至2018年1月31日，而涉案场地于2015年12月1日收回，则根据合同关于“收取按剩余租赁年限的合同租金总额的80%作为违约金”；第1、2、3年的月租金分别为1820元、2100元、2380元的约定，违约金应为2015年12月1日至2018年1月31日的合同租金总额的80%即（1820×2+2100×12+2380×2）×0.8=46000元。现亚洲行公司要求李佳明支付上述违约金中的17220元，并无不妥，原审法院予以采纳。至于李佳明提出的涉案商铺内物品的损失问题，因李佳明未提出反诉，故本案不予调处。李佳明可另循法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，作出如下判决：一、李佳明在本判决生效之日起10日内支付违约金17220元给亚洲行公司；二、李佳明的租赁保证金7140元归亚洲行公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费409元，由李佳明负担。上述受理费已经由亚洲行公司预交，亚洲行公司同意由李佳明在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给亚洲行公司。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是亚洲行公司是否有权没收李佳明已经缴纳的保证金以及李佳明是否应当向亚洲行公司支付违约金。李佳明与亚洲行公司于2015年1月27日签订的《亚洲行轻纺博览中心（商铺／写字楼）租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反相关法律强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。但李佳明于2015年12月1日明确向亚洲行公司表示要弃租涉案商铺，而涉案合同第12.4条明确约定：。乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的80%作为违约金。亚洲行公司作为守约方要求没收李佳明保证金7140元并要求李佳明支付剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金，于法有据，原审法院支持亚洲行公司该诉请并无不当，本院予以维持。李佳明上诉主张涉案合同第12.4条属于格式条款，应为无效，但李佳明与亚洲行公司签订合同直至亚洲行公司向原审法院提起本案诉讼之前，李佳明一直未对该合同条款提出过异议，且该条款并未单方面免除亚洲行公司责任规定，如亚洲行公司存在违约行为，李佳明仍可主张亚洲行公司违约责任。原审法院不予采纳李佳明主张涉案合同系格式合同应属无效的抗辩，并无不当。李佳明上诉主张涉案商铺物品足以弥补亚洲行公司损失，亚洲行公司主张违约金不合法不合理，但李佳明并未就涉案商铺物品损失问题提出反诉，原审法院对此不予处理，于法有据。而且亚洲行公司在依据合同可以向李佳明主张按剩余租赁年限的合同租金总额的80%作为违约金的情况下，只要求李佳明承担收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金，属于合理范畴，李佳明也未能举证证明17220元的违约金数额远高于亚洲行公司实际损失，故本院对李佳明该上诉主张不予采纳。至于李佳明提出亚洲行公司没有分租权，无权向其提出诉讼请求的问题，在亚洲行公司已经提交了涉案商铺权属人《授权书》，以此证明亚洲行公司获得物业权属人同意对涉案商铺进行出租的情况下，李佳明对其主张有进一步举证证实的义务，但其未能提交相反证据予以推翻，本院对此不予采纳。综上所述，李佳明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由上诉人李佳明负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十月十三日书记员  麦倩文林飘云