广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第701号
上诉人（一审被告）蒋艳琴。
上诉人（一审被告）张翊。
法定代理人蒋艳琴，系上诉人张翊母亲。
上诉人（一审被告）张韬。
法定代理人蒋艳琴，系上诉人张韬母亲。
三上诉人委托代理人曹光敏。
被上诉人（一审原告）桂林市五峰房地产开发有限责任公司。
法定代表人伍峰，该公司董事长。
委托代理人李绍典，桂林市五峰房地产开发有限责任公司行政顾问。
上诉人蒋艳琴、张翊、张韬因与被上诉人桂林市五峰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2013）秀民初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月22日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人蒋艳琴及三上诉人的委托代理人曹光敏、被上诉人桂林市五峰房地产开发有限责任公司的法定代表人伍峰及其委托代理人李绍典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年5月，原告与三被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的桂林市秀峰区信义路第4幢商住楼3单元7层××号房屋出售给三被告。合同第二条商品房销售依据约定：“买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。销售商品房批准机关为桂林市房产管理局。商品房预售许可证为市房预（销）字第2004113号”；合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：“……该商品房阳台是【封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积123.88平方米，其中，套内建筑面积110.47平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.41平方米……”；合同第四条计价方式与价款约定：“出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品价款：2、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）肆拾万元整”；合同第五条面积确认及面积差异处理约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以房产局产权记载面积为准，多退少补（注：自行约定内容为手写）”；合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”；合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”；合同第二十二条约定：“本合同连同附件共15页，一式三份，具有同等法律效力……”。附件四合同补充协议（注：即合同第15页）第一条约定：“所有阳台改为中空玻璃全封闭式，新增加面积按套内面积价格，另行计算”；第三条约定：“关于产权登记的约定：由于拆迁的特殊原因，买受人所购的该栋商品房是根据建设主管机关的批准分期建设的，因此，买受人所购商品房经监理公司局部验收合格交付使用后，可能整栋楼的建设尚未完成，因此，关于产权登记按以下约定执行：出卖人应当在该栋商品房单栋综合验收合格后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的10％向买受人支付违约金”。原告在该合同上盖章并由其法定代表人伍峰签字确认，落款时间为2006年5月20日。三被告在该合同上签字确认，落款时间为2006年5月29日。合同附件四由原告加盖公章确认。在合同签订时，被告所购商品房阳台部分的中空玻璃全封闭式改造已经完成。合同签订后，被告按照合同约定已给付原告购房款400000元。原告于2006年6月20日将房屋交付三原告使用。
原告于2004年1月30日就桂林市秀峰区信义路70号（原信义路北段4#）商住楼取得编号为市房预（销）字第2004113号《预（销）售商品房许可证》，上述房产于2006年12月5日通过综合验收，原告就上述房产于2007年1月17日取得编号为市房预（销）字第2007002号《商品房（销）售许可证》。2007年4月11日，原告取得桂林市房产管理局颁发的桂林市秀峰区信义路70号（原信义路北段4#商住楼）的房屋产籍证。根据该产籍证记载，三被告所购买的桂林市秀峰区信义路70号4栋3单元7楼××号房建筑面积为129.70平方米，公摊面积12.40平方米。原、被告因房屋产籍证与合同约定之间的房屋面积差价款给付问题发生争议，原告为之诉至法院引发本案纠纷。
同时查明，2008年10月，三被告将原告诉至该院，依据双方签订的商品房买卖合同附件四第三条的约定，要求本案原告为之办理本案诉争房产的房屋产权证并赔偿逾期办证违约金40000元。该院经审理后作出了（2008）秀民初字第1104号民事判决，判决驳回三被告的诉讼请求。三被告不服，上诉至桂林市中级人民法院，中院经审理后作出了（2012）桂市民四终字第174号民事判决，判决：1、撤销桂林市秀峰区人民法院（2008）秀民初字第1104号民事判决；2、桂林市五峰房地产开发有限责任公司应在本判决生效之日起30日内为蒋艳琴、张翊、张韬办理桂林市信义路70号4栋3单元7楼××号房屋产权证书；3、桂林市五峰房地产开发有限责任公司支付蒋艳琴、张翊、张韬违约金40000元。该判决已生效。
另查明，2005年12月23日，案外人苏智华、李春风、苏浩购买了原告开发的桂林市信义路70号4栋1单元1-4-××号商品房，同样约定为按套计价，并在附件四补充约定：“所有阳台改为中空玻璃全封闭式，新增加面积按套内面积价格，另行计算”。2007年，苏智华、李春风、苏浩三人将原告诉至该院，要求原告为之办理该套房屋的产权证并赔偿逾期办证的违约金。在该案中，原告提起了反诉，要求苏智华、李春风、苏浩三人支付阳台增加面积补差价款。该院经审理后作出（2007）秀民初字第952号民事判决，判决：1、驳回苏智华、李春风、苏浩的本诉诉讼请求；2、驳回桂林市五峰房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。苏智华、李春风、苏浩及桂林市五峰房地产开发有限责任公司均不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院经审理后作出（2008）桂市民终字第536号民事判决，判决：1、维持桂林市秀峰区人民法院（2007）秀民初字第952号民事判决第二项；2、撤销桂林市秀峰区人民法院（2007）秀民初字第952号民事判决第一项；3、桂林市五峰房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起30日内为苏智华、李春风、苏浩办理好桂林市信义路70号4栋1单元1—4—××号房屋产权证书；4、桂林市五峰房地产开发有限责任公司支付苏智华、李春风、苏浩违约金41082.80元；5、驳回苏智华、李春风、苏浩的其他诉讼请求；6、驳回桂林市五峰房地产开发有限责任公司的上诉请求。该判决作出后，桂林市五峰房地产开发有限责任公司向广西壮族自治区高级人民法院提出申诉，广西壮族自治区高级人民法院作出（2008）桂民申字第668号民事裁定，裁定：1、本案指令桂林市中级人民法院另行组成合议庭进行再审；2、再审期间，中止原判决的执行。桂林市中级人民法院再审期间，作出（2009）桂市民再字第22号民事调解书，经调解后双方达成了如下协议：1、苏智华、李春风、苏浩按3282元／平方米的单价支付因阳台封闭增加房屋面积4.45平方米差价款（按照超过合同约定面积3％计算）共计14602.60元给桂林市五峰房地产开发有限责任公司，该款于签收调解书时付清；桂林市五峰房地产开发有限责任公司放弃原审其他反诉请求；2、苏智华、李春风、苏浩放弃原审要求申请桂林市五峰房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；3、双方已预交的各个阶段的诉讼费用由各自承担。在本案的审理期间，该院组织当事人到庭调解一次，但双方没有达成合意。
一审法院审理认为：首先，关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案双方当事人并没有对面积存在差异房款何时给付作出具体约定，属于履行期限约定不明确，故原告可随时要求被告履行给付义务，并不存在超出诉讼时效的问题。故被告认为原告的请求超出诉讼时效的辩解意见，该院不予采信。
其次，关于本案三被告是否应给付原告房屋面积差价款的问题。双方所签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告对于合同附件四的效力提出了异议，认为自己当时对此附件的表述不同意，且没有签字认可。根据双方所签订的商品房买卖合同第二十、二十一条、二十二条的约定，双方对于合同附件四的效力已经做出了书面认可，且三被告在向原告提起办证之诉时，也是依据合同附件四主张权利，故其辩解意见该院不予采信，该院确认合同附件四与双方所签订的商品房买卖合同具有同等的法律效力。建设部《商品房销售管理办法》第三条之规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。本案诉争房屋系于2006年12月5日通过综合验收，原告于2007年1月17日才获得现房销售许可证，而双方签订商品房买卖合同的时间为2006年5月29日，合同第二条也明确约定了商品房销售依据为市房预（销）字第2004113号《预（销）售商品房许可证》。因此，该院认定，原、被告双方签订商品房买卖合同时，诉争房产为预售性质，并不是现房销售性质。三被告认为诉争房产系现房销售性质的辩解意见，该院不予采信。
建设部《商品房销售办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”原、被告双方在合同第四条约定本案诉争房屋为按套出售，对于产权面积和合同约定面积发生差异的情形，双方在合同第五条中以手写条款方式约定为：以产权证记载面积为准，多退少补。另在合同附件四作出了明确约定：所有阳台改为中空玻璃全封闭式，新增面积按套内面积价格另行计算。该约定显然视为双方对于增加部分面积差价的补充约定。三被告提出了双方在合同第五条中第二款以打印字体中约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”增加面积不应再计价的辩解意见，因本案的商品房买卖合同系由桂林市房产管理局监制的示范性合同文本，而三被告所提到的合同第五条第二款属于合同范本条款，与原告所提到的第五条的面积差多退少补的手写条款不一致，当事人另行补充的手写条款更能体现双方当事人在签约时的真实意思表示，其效力应优于原印刷条款的效力；同时合同附件四对于房屋面积差价款的约定，作为对于合同的补充约定，也再次确认了上述手写条款的内容，故该院对于合同第五条的手写条款及合同附件四的补充条款中对面积差价款的约定予以确认，三被告的上述辩解意见，与双方在合同签订时的本意不符，该院不予采信。诉争房屋产籍证的套内面积为：129.70平方米-12.40平方米=117.3平方米，增加的套内面积为：117.3平方米-110.47平方米=6.83平方米，增加面积金额为：6.83平方米×400000元÷110.47平方米=24730.70元。原告要求三被告支付增加部分面积款共计24730.68元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。另，三被告提出了根据桂林市中级人民法院（2008）桂市民终字第536号民事判决，与本案类似的苏智华、李春凤、苏浩与原告之间就同栋楼不同房屋的增加面积部分差价款纠纷，原告要求支付增加面积部分差价款的诉请已经败诉，本案应参照该案处理的辩解意见，根据本案所查明的案件事实，该案已经再审，且双方在再审审理过程中达成调解协议，以调解方式结案，三被告所出示的判决书并不具备生效法律效力，故三被告的此辩解意见该院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、参照建设部《商品房销售管理办法》第三条、第十九条第二款的规定，判决：被告蒋艳琴、张翊、张韬给付原告桂林市五峰房地产开发有限责任公司购房款24730.68元。件受理费418元，因适用简易程序审理减半收取209元（原告已预交），由被告蒋艳琴、张翊、张韬负担。
上诉人蒋艳琴、张翊、张韬不服一审判决，上诉称：一、上诉人是按套购买涉案房屋的，不存在面积差异处理，合同书上所记载的面积也是为了办产权证有面积依据，并不是付款依据；合同附件四中的第一条：所有阳台改为中空玻璃全封闭式，新增加面积按套内面积另行计算，这一条是针对购房时按面积单价购房者而言，上诉人是按套购房，因而这一条不适用三上诉人。二、建设部《商品房销售管理办法》第三条及第十九条第二款适用的对象是预售房屋，是尚未修建成功的房屋，因而存在套型与设计图纸是否一致的相关处理，而三上诉人购买的房屋是已建设成型的房屋，而且是按套购买，不存在套型与设计图纸是否一致的问题。故一审判决适用该条款是错误的。综上，上诉人请求本院依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案上诉人与被上诉人在合同中虽约定了涉案房屋按套计价支付房款，但在合同第五条面积确认及面积差异处理条款中又以手写方式约定：“双方自行约定：以房产局产权记载面积为准，多退少补”，手写条款更能体现双方在签约时的真实意思表示；同时，合同附件四补充协议第一条亦约定：“所有阳台改为中空玻璃全封闭式，新增加面积按套内面积价格另行计算”，该补充约定再次确认上述手写条款的内容。鉴于此，一审判决对合同第五条的手写条款及合同附件四补充条款中关于面积差异处理的约定予以确认并无不当。故上诉人称其是按套购房、面积差异处理条款对其不适用的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人于2006年5月29日签订《商品房买卖合同》，合同第二条载明该商品房销售依据为市房预（销）字第2004113号《预（销）售商品房许可证》，而本案诉争房屋于2006年12月5日通过综合验收，被上诉人于2007年1月17日获得现房销售许可证，据此，一审判决认定诉争房产在双方签订商品房买卖合同时为预售性质，并参照《商品房销售管理办法》第三条及第十九条第二款的规定进行判决亦无不当。故上诉人称其购买的房屋是已建设成型的现售房而非尚未建成的预售房、一审判决适用《商品房销售管理办法》第三条及第十九条第二款错误的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费418元，由上诉人蒋艳琴、张翊、张韬负担。
本判决为终审判决。
审判长 於署光
审判员 卢卫民
审判员 吴 俣
二〇一三年十二月二十七日
书记员 李菊丽