**广州市海珠区人民法院**
**民事判决书**
（2014）穗海法民三初字第1592号
原告陈志雄，住广州市海珠区。
委托代理人陈志强，联系地址广州市海珠区。
被告徐先兰，住广州市海珠区。
原告陈志雄诉被告徐先兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年3月4日签订广州市赤岗一街12号之9的物业租赁协议书，但被告于2014年8月开�拖欠租金、水电费，经催缴未果，故起诉要求判令：1、被告支付2014年9月8日至2014年12月7日的租金7800元；2、被告支付迟延支付2014年8月8日至11月18日租金的违约金（违约金均按130元/天计算，其中被告迟延支付2014年8月8日至9月7日租金的违约金260元；2014年9月8日后的违约金均按当月的租金为本金，按130元/日的标准从逾期支付当月租金之日起计算至被告清偿所欠当月的租金时止）；3、被告支付从2014年8月8日至9月7日的电费74.4元，水费18.6元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：一、在房屋租赁期间，原告不及时修缮出租房屋，不能提供一个安全、合适的房屋给被告存放货物，已构成严重违约。承租人可以拒付房屋租金，原告无权要求被告支付租金、违约金�因为2013年开始，原告的房屋开始漏水，被告多次要求原告维修，但直到房屋的卷闸门锈出了两个洞，被告存放的货物出现安全隐患，在被告的强烈要求下，原告才勉强过来维修了一次。维修好不久，2014年8月中，被告发现房屋又有漏水情况，立即通过手机短信方式通知原告维修，并拍了照片发给原告，告知房屋漏水已经浸泡坏被告货物，造成严重损失。但原告却置之不理，并一味要被告支付房租费。为了让原告尽快维修房屋，被告也明确告知原告来维修时当面付清9月租金，但原告迟迟不肯前来维修。为减少和避免原告房屋漏水给被告带来更大的经济损失，被告不得不另寻出租房存放货物，并于2014年10月15日搬出原告的房屋，同时告知原告。二、房屋租赁期间，原告房屋出现严重漏水，被告多次催促修缮出租房屋，但原告却一直不予维修，导致房屋漏水严重，直接�响被告正常使用，并给被告造成巨大经济损失行为，构成严重违约，根据《合同法》有关规定，被告要求解除合同。另确认从2014年9月8日起至今被告没有缴纳租金，也没有缴纳2014年8月8日至9月7日的水电费，但具体金额不清楚。
经审理查明，原告是位于广州市海珠区赤岗一街12号之九首层的所有权人。
2012年2月4日，被告向原告缴纳了月租2300元及押金4600元。
2012年3月4日，被告（乙方、承租人）与原告（甲方、出租人）签订《物业租赁协议书》，约定：甲方自愿将产权属于自己的物业位于赤岗一街12号之9租给乙方作存放铝合金天花使用，乙方经业主书面同意可以转租别人，租赁期由2012年2月8日至2015年2月7日止。乙方应每月交给甲方人民币贰仟叁佰元整作为铺租（不含税），从第贰年开始，月租升到2450元/月，每个月为壹期，乙方应在每期柒号前交纳下期租金。2014年2月8日开始，月租升到2600元/月。乙方逾期交付租金，每日按月租的5%向甲方支付违约金；房屋租用管理费、电视费（按自然月交收）。垃圾等费用由乙方负责缴交。电费按3453（电价：1.21/度）开始计算，水费按432（水价按首层商铺平均价计）开始计算，费用由乙方交付，乙方不得拖欠；乙方向甲方交纳租铺押金是人民币肆仟陆佰元，租用期满后，乙方须搞好居住物业的卫生及付清所负责缴交的各种费用、租金以及房屋内的配套设备没有损坏的情况下（自然损耗除外），甲方将押金无息全部退回乙方（如乙方单据不全或未出齐则甲方有权暂留押金）。未经甲方同意乙方提前退租或欠�，房租、押金及其他款项不予退还；本协议一式贰份，甲、乙方各执一份，经双方签字后即生效；等。
2014年8月9日，被告向原告转账2635元支付租金。
被告就其主张还提交了以下证据：1、短信截图，其中2014年9月8日被告称“仓库这段时间漏得很厉害，五金都锈了”、“屋里楼顶裂了漏水”，原告称“是上面漏水？”、“我联系上面屋主处理一下”；2014年9月9日被告称“你自己过来看吧，当面给租，我的五金都坏了”，原告称“按合同约定方式、时间汇付钱、”“明确侵权人或保�公司”；2014年10月2日被告称“你房屋漏水、跟你说很多次了不来解决、我天天接漏水”，原告称“合同已清楚约定、你再衡量后果”；2014年10月15日被告称“你一直不来维修房子，已泡坏我的产品、我只能先搬走了”；2、房屋门口的照片，上述证据证明涉案房屋的漏水造成锁、门和天花板泡坏了。原告质证表示：证据1中确认2014年10月15日之前的短信内容是双方短信来往的内容。没有收到2014年10月15日被告发给原告的短信。证据2看不出是否房屋漏水对被告造成损失。
诉讼中，原告表示不同意解除合同，因为双方合同约定的租赁期限还没有届满，被告没有合理的理由要求解除合同。被告确认下雨天或楼上开空调时涉案房屋才会漏水。
本院认为，原告与被告签订的《物业租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。现被告认为原告提供的涉案房屋存在漏水情况，但被告提交的图片证据不足以证明被告所述的情况，对此原告也不予确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对涉案房屋现在存在漏水的事实，本院不予确认。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现被告以涉�房屋存在漏水情况且原告不予修理为由要求解除合同缺乏依据，对被告的该意见，本院不予采纳。按照合同约定，被告应在每期柒号前交纳下期租金。诉讼中，被告确认从2014年9月8日起至今没有缴纳租金，故原告要求被告支付2014年9月8日至2014年12月7日的租金7800元和2014年9月8日起至2014年11月18日止的违约金（每日按2600元5%=130元计算）符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但每月的违约金总额不超过当月租金。被告2014年8月9日才向原告交纳下期租金，故原告要求被告支付迟延支付2014年8月8日至9月7日租金的违约金260元（130元/日2日）符合合同约定，本院也予以支持。被告虽然确认没有缴纳2014年8月8日至9月7日的水电费，但表示不清楚具体金额，而原告没有提交相应的水电费单据及原告已经预付上述费用的证据，故原告要求被告支付该期间的水、电费缺乏依据，�原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告徐先兰在本判决生效之日起10日内支付2014年9月8日至2014年12月7日的租金7800元给原告陈志雄；
二、被告在本判决生效之日起10日内支付迟延支付2014年8月8日至11月18日租金的违约金共6890元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费84元和财产保全费127.5元由被告负担，上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈美贤
二〇一四年十二月五日
书记员赖佩明
张洁