四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初4601号原告：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部，统一社会信用代码511500000024693。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：戴辉龙，男，系宜宾市名园物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：李艳萍，女，系宜宾市名园物业服务有限公司员工。被告：陈庆，男，1970年6月10日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾市名园物业服务有限公司(以下简称名园物业公司)与被告陈庆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名园物业公司的委托诉讼代理人李艳萍，被告陈庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费7224元；2、被告按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费，截止至2016年12月31日应付违约金9577元，以上两项共计16801元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我司与被告购买的“吉祥名都”小区住宅房的业委会签订《物业服务委托合同》，我司向该小区提供物业服务后，被告从2010年12月31日起至2016年12月止，未向我司交纳物业服务费为7895元，截止至2016年12月30日的违约金6844元，两项费用共计14793元，经催收仍不交纳而发生纠纷。根据《物业管理条例》第七条之规定，在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用是业主的义务，被告在事实上享受物业服务的同时迟迟不予交纳物业服务费，其行为已严重违约，侵害了我司的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。被告陈庆辩称，1.从2010年12月31日至2015年6月30日止该部分未缴纳物业费的诉讼时效已过。2.原告违规上涨物管费，不应当得到支持，违约金更是无法律依据，不应支持。3.原告违规收取我方的装修保证金应全额退还并支付相应利息。4.原告单方面解约，业主拒交物业费合理合法。5.原告违法物业管理约定，未履行管理服务，违约在先。原告在开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，业主人身安全和财产安全得不到有效保护。小区年年被淹，造成我方财产受损。原告未履行公共管理设施义务，环境卫生管理、服务管理的义务不及时不到位，违反合同约定，属于违约。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告陈庆系宜宾市翠屏区南岸西区吉祥名都小区、建筑面积为119.03平方米房屋（电梯住宅）的业主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（系原告名园物业公司更名前的名称）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》，约定由原告管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，收费标准为多层住宅0.48元/平方米，电梯公寓0.80元/平方米，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与原告名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告对吉祥名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗，2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非原告原因而出现运行中断，原告应尽力恢复，3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理，4.对小区内装修进行监督指导，对不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全，5.协调业主之间发生的纠纷，等等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：“按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方分别于2012年1月1日、2013年11月2日签订了《物业服务委托合同》，其中2012年1月1日签订的合同约定服务期限从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡），2013年11月2日签订的合同约定服务期限从2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金计算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。被告从2011年1月1日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费。原告名园物业公司从2015年11月29日至2015年12月18日期间共20天未对吉祥名都小区提供物业服务，但原告将相应费用缴纳给了业委会。在原告提供物业服务过程中，存在服务瑕疵，体现在门岗管理不到位、小区绿化管理不善、小区垃圾处理不及时等问题。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与吉祥名都小区业委会签订了《物业服务委托合同》，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业服务企业签订物业服务委托合同的职责，故业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，因此，被告作为吉祥名都小区业主之一，应当按照物业服务委托合同的约定，向原告缴纳物业服务费。本案中，因原告未能充分举证证明在欠费期间向被告书面催缴物业服务费的证明，根据双方签订的合同情况，2013年12月31日之前物业费超过诉讼时效，本院不予支持。2014年1月1日，业主委员会与原告签订了2014年1月1日至2016年12月31日止的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，本院认定为连续债务，从该合同约定的最后一期履行期限届满之日起算，即确认原告主张的未过诉讼时效的物业费为2014年1月1日至2016年12月31日，金额计算为3856.57元（119.03平方米×0.9元/月/平方米×36个月）。因原告在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减，对原告的该诉请，本院支持为3085.26元（3856.57元×80%）。关于原告主张违约金的诉请，因原告在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。被告辩称原告违规收取装修保证金应予退还并支付利息，非同一法律关系,本院依法不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈庆于本判决生效之日起5日内向宜宾市名园物业服务有限公司支付物业管理费3085.26元。二、驳回宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取为110元，由宜宾市名园物业服务有限公司负担22元，陈庆负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员  刘 晗二〇一七年八月十日法官助理  邓以涛书 记 员  李洪亮