山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0125民初2847号
原告：张温英，女，1968年6月16日出生，汉族，住济阳县。
委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。
被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县。
法定代表人：李在明，系执行董事。
委托诉讼代理人：朱小玲，女，1980年1月9日出生，汉族，济南帝华房地产开发有限公司员工，住济南市。
原告张温英与被告济南帝华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月12日、2018年1月16日两次公开开庭进行了审理。原告张温英的委托诉讼代理人付博、被告济南帝华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张温英向本院提出诉讼请求：1.判令被告济南帝华房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（按已交付房价款日万分之一，自2015年10月2日计算至通过综合验收之日）；2.判令被告赔偿物业损失费1372元；3.判令被告将我卫生间改装为暖气片采暖；4.判令被告安装合同中约定的太阳能热水器；5.判令被告支付逾期办证违约金（以房屋价款及车位价款之和为基数，按银行同期贷款利率，自2016年4月9日计算至办理产权登记之日）；6.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：（一）被告逾期交房，应当向我支付违约金。2012年11月22日，我与被告签订编号为xxxx的商品房买卖合同。合同签订后，我按照合同约定向被告支付全部房屋价款，但被告违反该合同第八条的约定，直到2015年10月1日才向我交付房屋，且该房屋至今未通过综合验收合格，未满足房屋交付条件。根据该合同第九条关于“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被告逾期交房行为违约，应当支付违约金。（二）被告未经综合验收合格，违规交房，致使我无法正常入住，在此期间我交纳的物业费，被告应当予以赔偿。被告在没有取得综合验收报告的前提下，违约违规交房，致使2015年－2016年冬季室内结冰，上水管无水，下水管结冰堵死。天然气管道在违规交房时没有安装，导致我装修完毕后无法与天然气管道顺利衔接，且天然气直至2016年11月初才开通。以上情形致使我自违规交房以来无法正常实际入住，故我在此期间所交纳的物业费被告应予以承担。（三）被告在无合同详细约定的情况下，没有遵从交易习惯和从众原则，违背本地生活使用习惯，擅自将卫生间普遍采用的暖气片热辐射改为地暖热辐射，致使我在以后的永久性居住使用中受到严重的影响，故望被告给予整改。（四）被告交付的商品房不满足合同附件四第四条第一项太阳能生活热水供应的条件，构成违约，应当承担违约责任。被告应当继续履行合同，为我提供太阳能热水供应，或赔偿太阳能热水器及安装费等后续相关费用。（五）被告应支付逾期办理房产证违约金。根据合同第八条、第十五条约定，被告应当保证我在2016年4月9日前取得房产证，但我至今未能取得房产证，被告的行为已严重违约，应当承担违约责任。双方签订的格式合同中有关逾期办证违约金的约定不仅不足以弥补给我造成的损失，有违公平原则，还可能因为低廉的违约成本降低被告办理房产证的积极性，损害购房者的合法权益。根据《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，如按照人民银行同期贷款利率计算，被告截止至起诉之日应当支付17913元，要远远高于合同中约定的2642元。此外，双方签订的地下车位使用权协议书，由于被告的逾期办证行为使我无法取得所购房屋的物权，无法行使房屋的处分权，对所购地下车位无法进行处分，严重侵害了我的合法权益。因此，我认为被告提供的格式合同中关于逾期办证的违约金过低，无法弥补我的损失，并且不利于督促被告履行办理房产证的合同义务，应当以购房款及车位款为基数按照银行同期贷款利率向我支付违约金。综上所述，被告的行为已经严重违约，我多次要求被告承担违约责任均被拒绝。为维护我的合法权益，现根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定提起诉讼，望判如所请。
被告济南帝华房地产开发有限公司辩称，（一）原告张温英有关违约金的两项诉求不符合法律规定，缺少法律及事实依据，没有证据证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（1）虽然我公司违约，但并没有因此给原告造成损失，不存在原告所称合同约定的逾期办证违约金低于其损失的情形。原告于2015年10月1日入住涉案房屋至今，没有外出租房屋需支付租金等损失。（2）原告没有证据证明因被告违约而产生损失，也没有证据证明损失的具体数额，没有损失基数根本就无法计算违约金是否超出其损失30%，故不存在合同约定的违约金低于其损失数额的情况。（3）原告的诉求违背公正原则，不符合司法解释对违约金性质的界定。虽然涉案房屋不符合法律规定的交房条件，但我公司并没有强迫原告入住，原告入住该房屋是双方的真实意思表示。原告在2015年10月1日已经入住，现起诉我公司要求支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，且数额较大甚至已超出该房屋的租金，比将该房屋对外出租获利更多。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。（4）原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定主张逾期办证的违约金，但该条适用的前提为合同没有约定违约金或损失数额难以确定。本案中，双方签订的合同中有违约条款的约定，且原告并没有因我公司的违约而产生损失，不存在数额难以确定的情形，因此本案情形并不适用该条款。（5）原告主张的违约金过高，我公司恳请予以下调。（二）原告在此居住，享受物业服务，应支付相应的物业费。（三）地暖和暖气片供暖都不需要居住者的参与，这两种供暖方式不同于需要居住者自己烧暖炉的传统供暖。原告称其居住使用习惯受到严重影响，没有事实依据，也不符合常理。双方签订的买卖合同并没有约定供暖使用的是暖气片供暖，因此我公司采用地暖方式并不违约，对原告的该项主张不予认可。（四）太阳能在涉案房屋正式交房时会安装到位。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、地下车位使用权协议书、物业储值卡、收费证明、收据存根、济阳县房地产开发项目综合验收单项（燃气）验收单及燃气工程竣工验收备案表、济阳县新建居住区项目绿化工程综合验收竣工报告、供水工程验收备案表、济阳县供热工程竣工验收备案表、房屋建筑工程竣工验收备案单、项目（小区）排水设施综合验收审核表等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的下列证据，本院认定如下：1.关于原告张温英提交的暖气片照片复印件。本院经审查认为，该复印件欠缺客观真实性、关联性，被告济南帝华房地产开发有限公司不予认可，本院不予采信。2.关于原告提交的帝华物业录音证言、12345热线房管局工作人员证言。本院经审查认为，该两份证言不具有客观真实性，被告亦不认可，本院不予采信。3.关于被告提交的济阳县公安消防大队建设工程消防验收意见书复印件。本院经审查认为，结合被告的当庭陈述，该复印件内容具有客观真实性、关联性，原告张温英虽不认可，但亦未提交足以反驳的证据，故本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：
2012年11月22日，原告张温英（即乙方）与被告济南帝华房地产开发有限公司（即甲方）签订商品房买卖合同，欲购买被告开发建设的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的A区xx号楼x单元xxxx号房产、储藏室各一套，建筑面积分别为87.97平方米、4.39平方米，价款共计264203元。其中，该合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）中的比率）的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担……”。该合同附件四有被告提供太阳能生活热水供应和地面辐射供暖的约定。合同签订后，原告按照约定先后向被告支付房款共计264203元。
2014年8月7日，原告张温英（即乙方）与被告济南帝华房地产开发有限公司（即甲方）签订地下车位使用权协议书，其中约定：“四、费用及支付1、地下车位使用费乙方确认选择第1种方式：（1）全款方式：该地下车位的使用费为81000元（大写捌万壹仟元整），乙方在签订本协议时须一次性支付此费用。甲方承诺，每月按该车位使用费总额的年15%给予乙方返利，返利期限为60个月，该费用为每月1012.5元。返利自买受人付清全款后，次月开始执行，即2014年11月1日至2019年10月31日止……五、车位的使用1、乙方仅享有该地下车位的使用权，不予办理相关产权证和土地使用，乙方使用该车位应遵守国家有关法律、法规……六、交付使用甲方于2016年12月31日前，将地下车位交付乙方使用”。该协议签订后，原告即交付车位使用费81000元。
2014年10月31日，被告济南帝华房地产开发有限公司未如约向原告张温英交付房屋。2015年7月21日，被告向原告支付自2014年11月1日至2015年10月1日期间的逾期交房违约金8824元，并经双方协商转化为原告需支付的水电费、物业费等。2015年10月1日，被告始将涉案房屋交付原告，原告明知尚未综合验收合格依然接受房屋，且由河北帝华物业服务有限公司济南分公司及时提供物业服务。2016年3月，原告入住该房屋。
原告张温英所购房屋所在的A区x号楼于2015年10月14日通过济阳县公安消防大队的消防验收，于2016年1月29日通过济阳县自来水公司的供水工程验收，于2016年2月2日通过济阳县市政园林公用事业局的排水设施综合验收，于2016年3月8日通过济阳县市政园林公用事业局的绿化工程综合验收，于2016年7月3日通过济阳县市政园林公用事业局的供热工程竣工验收，于2016年10月31日通过济阳县燃气管理办公室的燃气供气工程竣工验收，2017年3月31日，通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工质量验收，但该楼至今未经综合验收，被告济南帝华房地产开发有限公司至今未按照合同约定将办理不动产登记证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，以至于原告至今未能办理不动产登记证书。
综上，本院认为，原告张温英与被告济南帝华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、地下车位使用权协议书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面、实际履行各自的义务，以实现合同目的。被告因故导致逾期交付房屋，进而导致逾期办证，严重违反合同约定，从而引发本案的发生，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。（一）关于原告主张的自2015年10月2日至通过综合验收之日的逾期交房违约金。通过庭审可知，被告虽逾期至2015年10月1日交房，且涉案房屋未经综合验收，但与之有关的消防设施、供水工程、排水设施、绿化工程、供热工程、燃气供气工程、工程竣工质量等大部分项目先后通过政府主管机关的验收，前期物业管理业已落实，并未违反安全方面的法律法规，具备了商品房居住使用的法定条件，原告在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，自愿选择接受房屋，可视为其以该行为变更了房屋买卖合同约定的交房条件。加之原告业已入住，被告已支付逾期交房违约金至2015年10月1日，原告亦无证据证实其存在损失情况，因此原告再行起诉主张逾期交房违约金无合同及法律依据，亦有违公平原则。
（二）关于原告主张的物业损失费1372元。鉴于原告已于2015年10月1日接收房屋，并接受相关物业公司提供的物业服务，依照《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费用”的规定，理应交纳物业管理费，故对原告的该项诉讼请求不予支持。（三）关于原告主张的将卫生间改装为暖气片供暖。双方在商品房买卖合同附件四中明确约定为地面辐射供暖，原告此项诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。（四）关于原告主张的安装约定的太阳能热水器。双方在格式合同附件中虽有“太阳能生活热水供应”的约定，但该约定指向的物品设备、品牌、型号、价位、档次、是否国产等极不明确，导致该项约定无法履行，故本院对该项诉讼请求不予支持。（五）关于原告主张的自2016年4月9日至办理产权登记之日的逾期办证违约金。首先，根据商品房买卖合同，双方在该合同第十五条约定了办理产权登记的期间以及逾期办证违约金，违约金数额为已付房款的1%，对于逾期时间的长短、违约金数额是否调整并无约定。其次，原告起诉请求并当庭申请增加违约金，其应对被告逾期办证行为对其造成损失以及约定的违约金低于该损失承担举证责任，其未能举证证实，故应承担对已不利的后果。其三，双方签订的商品房买卖合同与地下车位使用权协议书是分别签订、相互独立的合同（协议），之间并无主从、主次关系。该协议书中有“乙方仅享有该地下车位的使用权，不予办理相关产权证和土地使用”的约定内容，并无被告逾期交付地下车位应如何承担违约责任的约定，且原告并无证据证实被告逾期交付地下车位，因而原告主张涉及地下车位的逾期办证违约金无合同及法律依据。其四，双方对办理产权登记并无明确、具体的约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应当协助原告在预售商品房交付使用之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，但被告在向原告交付房屋后未依约向产权登记机关提供必要的资料进行备案，导致原告至今未办理不动产登记证书，构成严重违约，应当依法依约支付逾期办证违约金。综合考虑上述几点，本院认定被告应按商品房买卖合同约定的1%的比率向原告支付逾期办证违约金2642.03元，对原告主张的其他逾期办证违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十三条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张温英支付逾期办证违约金2642.03元；
二、驳回原告张温英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费820元，由原告张温英负担520元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘 刚
人民陪审员 高培华
人民陪审员 尹营吉
二〇一八年二月八日
书 记 员 张 燕