甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民二初字第1号
原告平凉市盛世典当有限责任公司。住所地：平凉市。
法定代表人易广军，该公司董事长。
委托代理人杜勇，该公司经理。
委托代理人杨永庆，该公司副经理。
被告华亭县安源实业有限责任公司。住所地：华亭县。
法定代表人马新明，该公司经理。
原告平凉市盛世典当有限责任公司（以下简称盛世典当公司）与被告华亭县安源实业有限责任公司（以下简称安源实业公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛世典当公司的委托代理人杜勇到庭参加了诉讼，被告安源实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告盛世典当公司诉称：请求1、由安源实业公司偿还借款3000000元；2、由安源实业公司支付综合费及逾期利息450000元；3、安源实业公司以抵押物折价或者拍卖所得价款优先受偿。理由：2013年3月22日，安源实业公司与盛世典当公司签订了《房地产典当借款合同》一份，约定：盛世典当公司向安源实业公司出借当金3000000元，安源实业公司以其坐落在华亭县安口镇安华路21、22、23、24、25号建筑面积为1862㎡的房产作为抵押物，典当期限自2013年3月22日起至2013年9月22日止，典当服务费率每月为典当金额的3％，续当时，安源实业公司每月22日前向盛世典当公司交纳综合服务费。典当期限届满后五日内，安源实业公司既未赎当，又不续当，视为绝当。绝当后，盛世典当公司可委托拍卖机构对房产公开拍卖，以此来抵偿典当行的贷款本金及综合服务费。同时双方还签订了《房地产抵押合同》，到华亭县城镇房屋登记发证办公室办理了华房私他字第4994号典当《房屋他项权证》；安源实业公司给盛世典当公司还提供了该房屋的土地使用权证。嗣后，盛世典当公司如约于同年3月22日给安源实业公司支付了当金3000000元。但安源实业公司未守诚信，当期届满后，既不赎当，又不续当，也不支付贷款利息和综合服务费，更不主动按合同约定交付典当房屋。无奈盛世典当公司三次给安源实业公司发出书面《催款通知》，安源实业公司签收后置之不理，现提起诉讼。
庭审中盛世典当公司将请求安源实业公司支付综合费及逾期利息450000元增加至708000元，期间为2013年6月22日至2014年2月18日，2014年2月18日以后的综合服务费及逾期利息以每月3％计收至法院判决确定履行之日。
被告安源实业公司未到庭，也未答辩。
原告盛世典当公司为证实其主张在举证期限内提供以下证据：1、《平凉市盛世典当有限责任公司房地产典当借款合同》；2、《平凉盛世典当有限责任公司房地产抵押合同》；3、企业借款申请书；4、企业借款承诺书；5、盛世典当公司房地产抵押典当申请表；6、盛世典当公司贷款凭证；7、安源实业公司土地估价报告；8、催款通知三份；9、安源实业公司的房产证；10、安源实业公司房产他项权证。上述证据，其中，证据1、2、3、4、6以证明安源实业公司向盛世典当公司借款3000000元的事实。证据5、7、9、10以证明安源实业公司借款时以其房产作为抵押的事实。证据8以证明安源实业公司未按期还款，盛世典当公司催款的事实。
被告安源实业公司在举证期限内未提交证据，也未质证。
经审查盛世典当公司提交的证据与原件核对无异，所提交证据符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，应予以确认。
依据盛世典当公司所举证据及庭审陈述，查明以下事实：2013年3月22日，安源实业公司与盛世典当公司签订了《平凉市盛世典当有限责任公司房地产典当借款合同》一份，约定：盛世典当公司向安源实业公司出借当金3000000元，安源实业公司以其坐落在华亭县安口镇安华路21、22、23、24、25号建筑面积为1862㎡的房产（房产证号为华房权证私字第3—2**号）作为抵押物，期限自2013年3月22日起至2013年9月22日止，综合服务费率每月为借款金额的3％，续当时，安源实业公司每月22日前向盛世典当公司交纳综合服务费。典当期限届满后五日内，安源实业公司既不赎当，又不续当，视为绝当。绝当后，盛世典当公司可委托拍卖机构对房产公开拍卖，以此来抵偿典当行的贷款本息和综合服务费。同日，双方还签订了《平凉市盛世典当有限责任公司房地产抵押合同》一份，并由华亭县城镇房屋登记发证办公室办理了华房私他字第4994号典当《房屋他项权证》。安源实业公司向盛世典当公司提供了华土估字（2012）02号土地评估报告。2013年3月25日，盛世典当公司依据合同约定向安源实业公司支付了当金3000000元，同日，盛世典当公司向安源实业公司预扣了2013年3月22日至2013年6月21日的综合服务费270000元。借款期满后，安源实业公司既未清偿借款本金亦未支付所欠综合服务费，盛世典当公司三次给安源实业公司发出书面《催款通知》，盛世典当公司签收后仍未能清偿欠款，盛世典当公司遂起诉至法院，请求安源实业公司清偿欠款或对抵押物优先受偿。
另依据盛世典当公司在庭审中陈述查明，《平凉市盛世典当有限责任公司房地产典当借款合同》中约定的综合服务费率3％中，其中手续费2.5％，利息0.5％。
本院认为：原告盛世典当公司与被告安源实业公司之间签订的《平凉市盛世典当有限责任公司房地产典当借款合同》及《平凉市盛世典当有限责任公司房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，系有效合同，双方应依据合同约定全面履行义务。盛世典当公司依据合同约定向安源实业公司支付当金3000000元，安源实业公司支付了2013年3月22日至同年6月21日的综合服务费270000元，当期届满后，安源实业公司未支付借款本金及综合服务费，构成违约。
关于盛世典当公司主张由安源实业公司清偿借款本金3000000元的问题，因盛世典当公司与安源实业公司之间签订的《平凉市盛世典当有限责任公司房地产典当借款合同》第五第约定，本合同项下的典当综合服务费率每月为典当金额的3％。双方合同签订后盛世典当公司于2013年3月25日向安源实业公司支付了当金3000000元的同时，安源实业公司向盛世典当公司支付2013年3月22日至同年6月21日的综合服务费270000元。依据盛世典当公司在庭审中的陈述，合同约定的每月综合服务费率3％中，其中手续费2.5％，利息0.5％。预扣的270000元综合服务费中2013年3月22日至2013年6月21日利息应为45000元。依据《中华人民共和国合同法》第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。盛世典当公司支付给安源实业公司的借款实际金额应为2955000元。
关于盛世典当公司请求安源实业公司支付2013年6月22日至2014年2月18日借款期间的综合服务费及逾期利息、2014年2月19日以后至法院判决确定履行期间综合服务费及利息的问题，因本案中双方约定每月综合服务费率3％，超过了中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率四倍，对超出四倍部分不予支持。
关于盛世典当公司请求以抵押物实现优先受偿权的问题，因盛世典当公司与安源实业公司之间签订的《平凉市盛世典当有限责任公司房地产抵押合同》为有效合同，且华亭县城镇房屋登记发证办公室对所抵押财产办理了《房屋他项权证》，抵押权自登记之日即2013年3月22日设立。同时，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。安源实业公司向盛世典当公司提供的华土估字（2012）02号土地评估报告，虽未在相关部门办理抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权应为安源实业公司以其坐落在华亭县安口镇安华安华路21、22、23、24、25号建筑面积为1862㎡的房产及所占有范围内的建设用地使用权，盛世典当公司对抵押物具有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告华亭县安源实业有限责任公司在本判决生效后十日内清偿平凉市盛世典当有限责任公司借款本金2955000元，支付2013年6月22日至2014年2月18日期间的综合服务费，以中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍为限；2014年2月18日以后的综合服务费依据上述办法计算至法院判决确定履行之日。
二、被告华亭县安源实业有限责任公司对原告平凉市盛世典当有限责任公司坐落在华亭县安口镇安华路21、22、23、24、25号建筑面积为1862㎡的房产及所占有范围内的建设用地使用权具有优先受偿权；
三、驳回原告平凉市盛世典当有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36464元，由被告华亭县安源实业有限责任公司负担34000元，原告平凉市盛世典当有限责任公司2464元。保全费5000元，由被告华亭县安源实业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 夏祎晖
审 判 员 刘 瑜
代理审判员 白皎洁
二〇一四年四月十七日
书 记 员 童 静