湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2799号
上诉人（原审原告）邹昌元。
委托代理人陈淼，湖南众议律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建武。
委托代理人郭伟，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
委托代理人张才生，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被�）邹冬梅。
委托代理人郭伟，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
委托代理人张才生，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李某。
委托代理人郭伟，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
委托代理人张才生，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
上诉人邹昌元因与被上诉人李建武、邹冬梅、李某排除妨害纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院(以下简称原审法院)（2015）浏民初字第02427号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：邹昌元与邹冬梅系兄妹关系，邹冬梅出嫁前与邹昌元均居住、生活在本市XX街道办事处XXX社区XX居民小组（原名XXX社区XX冲X大组）XX巷。1983年5月，邹冬梅与李建武结婚，婚后邹冬梅搬出，与李建武居住在城区廉租房内并将户口变更为非农户口。1984年9月，邹冬梅与李建武生育儿子李某。1994年3月，邹冬梅将户口迁回原户籍地。1995年2月，李某的户口迁至邹冬梅户下。2007年10月，李建武也将户口由市内迁至邹冬梅户下。另查明，1986年，邹昌元在居住地建两层房屋一栋并办理了集体土地建设用地使用证。1996年，邹昌元又在上述房屋前面新建房屋一栋并搬至新房居住至今。两栋房屋均未办理房产证。2000年6月21日，李建武（甲方）与邹昌元（乙方）签订《购房和土地协议书》，约定甲方为解决住房困难，购买乙方房屋及土地。其中第2条约定：购买房屋面积187.1平方米，砖木架构二层楼房一栋，土木结构杂屋一间。空闲地112.9平方米。注：空闲地中有50平方米属乙方，以后甲方拆屋建房，必须靠西面让出此地50平方米给乙方（使用权归乙方），房屋及空闲地总�积300平方米。（东面如还有空闲地，组上划与乙方，将全由甲方承担）。第3条约定：此房经甲方购买后，其子孙享有继承权和使用权，任何人无权干涉。甲方签名：李建武，乙方签名：邹继兵（邹昌元之子），协议另有XX居民小组加盖公章及XX组负责人和村民代表签名。协议签订后，邹昌元将买卖房屋的建设用地使用证交给了邹冬梅。从此邹冬梅一家三口便居住于此，但未办理房屋产权登记，后改为自住二楼，将一楼对外出租，收取租金。
原审法院认为：本案争议焦点为：邹昌元与李建武签订的《购房和土地协议书》是否有效。本案合同效力问题应综合考虑以下几个方面：一、是否违反法律、法规、国家政策规定。农村房屋买卖因涉及宅基地的使用权转让问题，买卖受一定条件限制。根据我国《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》�二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。另根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项中规定“……加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地……”。可知，我国农村住房不能向城镇居民转让。结合本案案情，邹冬梅出生在XX组，出嫁前一直是该集体经济组织成员，后与李建武结婚并搬至城区居住，但夫妻俩一直是租房，没有任何房产。1994年3月，邹冬梅又将户口迁回XX组，并和李建武、李某居住生活在XX组。李建武作为邹冬梅的丈夫，为解决全家居住问题，有权代理邹冬梅购买房屋。二、是否经本集体经济组织认可。本案协议有XX居民小组加盖公章及XX组负责人和村民代表签名，应认定已经本集体经济组织�可。三、合同是否实际履行。协议签订后，邹昌元将涉案房屋的建设用地使用证（无房产证）交付了邹冬梅，邹冬梅一家三口从此居住于此，至今已逾十多年，应认定合同已经实际交付履行。综上，《购房和土地协议书》有效，涉案房屋买卖合法、有效。邹昌元主张房屋是借给邹冬梅居住使用，与原审法院查明事实不符，原审法院不予采信。邹昌元要求邹冬梅、李建武、李某搬出现居房屋并归还土地使用权证，没有事实依据，原审法院亦不予支持。邹昌元另主张协议没有房屋所有人邹昌元的签字，其本人也不同意出卖房屋，李建武不可能办理产权证，只能是无权占有。原审法院认为，买卖合同是债权行为，房屋登记与否不影响买卖合同的效力。协议的乙方虽是由邹昌元之子邹继兵签名，邹继兵签协议时作为完全民事行为能力人，又是邹昌元的儿子，李建武有理由相信邹继兵有权代理邹昌元签订购房协议，邹继兵的代理行为有效。另，合同法的基本原则是诚实信用，邹昌元在知晓儿子与李建武签订购房协议后，在法定期限内没有要求撤销协议，而是事后默认邹冬梅、李建武、李某居住于此并由其出租收益十多年，现邹昌元主张协议无效，要求邹冬梅、李建武、李某返还房屋及建设用地使用证，违反了社会的公序良俗和诚实信用，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条之规定，判决如下：驳回邹昌元的全部诉讼请求。案件受理费300元，由邹昌元负担。
上诉人邹昌元不服原审判决，上诉称：请求撤销原审判决，改判邹冬梅、李建武、李某腾空占用的邹昌元的房屋并归还给邹昌元，归还无权占有的涉案房屋的集体土地使用权证，本案一审、二审诉讼费由邹冬梅、李建�、李某承担。具体理由如下：1、邹冬梅、李建武、李某并未提交任何证据证明XX组成员开会决议认可或授权认可涉案房屋及宅基地的转让，《购房和土地协议书》是其找熟人加盖的，并非XX组集体的真实意思表示，根据物权法第六十条的规定，涉案宅基地的转让并未经过彭家小组集体经济组织的认可。2、《购房和土地协议书》签订时，李建武是城镇居民，并非XX组集体经济组织成员，涉案房屋系集体土地上所建房屋，依据相关规定，农民的住宅不得向城镇居民出售，上述协议书因违反法律法规及国家政策自始无效，且李建武签订合同的行为不能当然推定为代表邹冬梅家庭签订合同。3、一审判决认定邹昌元儿子的签字构成表现代理是错误的，仅凭邹继兵是邹昌元的儿子不足以认定其使邹冬梅、李建武、李某相信邹继兵具有代理权，也不能因此认定邹冬梅、李建武、李某签订协议时是善意且无过失。邹昌元会写字，即使其不会写字或字写得不好，也应当由其按捺手印。根据合同法第四十九条的规定，邹冬梅、李建武、李某应对其相信邹继兵有代理权提供证据予以证明。而且上述协议并未涉及房屋买卖价格，缺乏必要构成要件，该协议不能成立。4、一审判决认定买卖合同只是债权行为，是否登记不影响合同效力，但李建武是城镇户口，涉案房屋占用的是集体土地，无法办理产权证书，那么该协议的目的无法实现，且邹昌元的诉求是要求返还财产，系行使物权的行为。5、李建武与邹继兵签订协议后，要求邹昌元签字，邹昌元直接将协议撕毁，因邹昌元母亲在世，所以其一直隐忍，将房屋暂时借给邹冬梅、李建武、李某居住，期间多次要求其腾房，并非一审判决认定的默认邹冬梅、李建武、李某居住于涉案房屋并由其出租收益十多�。6、一审判决将涉案房屋及所占土地的权属分配给不同权利人，确认买卖合同的侵权行为有效，将会导致物权和债权的冲突。
被上诉人邹冬梅、李建武、李某共同答辩称：1、双方签订的《购房和土地协议书》有浏阳市XX街道办事处XXX社区XX居民小组加盖公章及组长和村民代表签字，并按一户一号原则分别分给邹昌元宅基地，足以证明当时确经农村集体经济组织认可，16年来XX组并未提出异议。2、邹冬梅与邹昌元系同胞兄妹，一出生即享有该农场集体经济组织成员资格，李建武与邹冬梅系夫妻关系，夫妻之间依法享有代理权。3、邹昌元的儿子邹继兵在协议上签了字，当时邹继兵已具备完全民事行为能力，邹昌元将房屋进行了交付，并将建设用地使用证一并交付，至今已16年之久相安无事，现在以邹昌元未在协议上签字作为理由是没有道理的。4、一审判决适用法律正确，鉴于邹冬梅、李某均为该农村集体经济组织成员，转让协议合法有效。邹冬梅、李建武、李某已对涉案房屋享有使用16年，对房屋扩建、改造、装修自主支配使用，享有出租收益，而且国家出台政策正在对农村房屋进行登记，允许房屋宅基地进入市场流转。
本案二审过程中，上诉人邹昌元向本院提交浏阳市XX办事处XXX居民委员会XX居民小组出具的《证明》，拟证明邹冬梅虽于1994年3月20日将户口迁回XX居民小组，但不属于该集体经济组织成员，亦未参与该集体经济组织分配。
被上诉人邹冬梅、李建武、李某对上诉人邹昌元提交的证据发表如下质证意见：该证据不属于新证据，不是一审判决后新发生的事实，邹冬梅现在是农村户口，其是否参与XX小组集体经济组织分配与本案没有关联性。
本院对上诉人邹昌元提交的证据认证如�：对该份证据的真实性、合法性予以认可，对其证明目的不予认可，邹冬梅现在的户口所在地为XX组，其户口来源合法，系XX组合法组民，虽未参与该组集体经济组织分配，但不影响其具有该集体经济组织成员资格。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：《购房和土地协议书》是否有效。
邹昌元上诉称李建武在签订《购房和土地协议书》时系城镇户口，不具有购买农村住房的资格。根据我国《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条第十项的规定，农村房屋买卖因涉及宅基地的使用权转让问题，买卖受一定条件限制，农村住房不能向城镇居民转让。本案中，邹冬梅的户口所在地为XX组，其户口来源合法，系XX组合�组民，其婚后将户口迁回XX居民小组，虽未参与该组集体经济组织分配，但不影响其具有该集体经济组织成员资格，应与其他组民同等享有集体经济组织成员待遇。因李建武与邹冬梅系夫妻关系，因此李建武为解决全家居住问题有权代理邹冬梅购买房屋。综上，《购房和土地协议书》的双方当事人属于同一集体经济组织成员，该协议书并不违反法律、法规、国家政策的强制性规定。邹昌元上诉称涉案购房协议上的公章系邹冬梅、李建武、李某找熟人加盖，并非XX组集体的真实意思表示，但未提供证据予以证明。本院认为，该协议书上有XX居民小组加盖公章及XX组负责人和村民代表签名，故原审法院认定该协议已经集体经济组织认可并无不当。邹昌元还上诉称其没有在涉案购房协议书上签字，也未授权邹继兵签订协议，且该协议未约定房屋买卖价款，缺乏合同必要构成要件。本院认为，邹继兵系邹昌元的儿子，签订上述购房协议时系完全民事行为能力人，且根据双方庭审陈述可知，上述购房协议签订后，邹冬梅、李建武、李某陆续向邹昌元儿子邹继兵支付了房屋价款，之后一直居住于该房屋，邹昌元在十多年的时间内一直未提出撤销该协议。综上，基于邹继兵与邹昌元的父子关系及房款支付情况，原审法院认为邹冬梅、李建武、李某有理由相信邹继兵有权代理邹昌元签订购房协议，邹继兵的代理行为有效并无不当。
综上，《购房和土地协议书》系双方在平等自愿的基础上达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人都具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，未办理物权登记的，不影响合同效力。基于上述协议实际交付履行且邹昌元将涉案房屋的建设用地使用证（无房产证）交付给了邹冬�、李建武、李某等情况，从诚实信用原则及维护市场交易安全角度考虑，原审法院确认《购房和土地协议书》有效并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人邹昌元的上诉理由均不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费300元，由上诉人邹昌元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉霞
代理审判员 刘忠二
代理审判员 曾 明
二〇一六年七月四日
书 记 员 盛 谧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。