浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终3597号上诉人（原审被告）：杭州下沙健桥中西医结合门诊部。住所�：杭州经济技术开发区海达南路111-3号（智格豪城）。统一社会信用代码：9133010166802749XM。诉讼代表人：杨志琴。委托代理人：张峰，浙江泰杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江万品实业投资有限公司。住所地：杭州经济技术开发区下沙街道文渊路***号-265。统一社会信用代码：91330101586514761Q。法定代表人：马林剑。委托代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。上诉人杭州下沙健桥中西医结合门诊部（以下简称健桥门诊部）与被上诉人浙江万品实业投资有限公司（以下简称万品公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2015）杭经开民初字第1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。�审法院审理认定：2012年7月26日，杭州迪方物资有限公司、万品公司（甲方）与健桥门诊部（乙方）签订《备忘录》，约定医院为配合市场提升改造可得装修补偿、租金补偿、搬运补偿等共计322万元。2013年3月26日，万品公司与健桥门诊部签订《回迁协议》，约定双方确定健桥门诊部回迁地址为乔下线×号浙江省军区农副业基地综合服务区；回迁面积约4000平方米（按实际测量面积计算），其中回迁安置面积为3700平方米；双方确定健桥门诊部所有因拆迁造成的营业损失，装修补偿，设备设施的搬运、安装、检测，保险，搬迁后办证费用以及回迁新址的装修期、安置期和过渡期等，一律折算为免租期作为补偿；免租期自2013年7月1日起至2015年12月31日止，共计30个月（免租期只限回迁安置面积3700平方米）。双方确定回迁安置面积以及超出部分均按27.70元/月/平方米计算，每三年递增10%；回迁安置面积3700平方米内自2016年1月1日开始支付，一年一付，每年房租提前两个月支付；超出部分面积，2014年7月1日至2015年12月31日（18个月）的租金，于2016年1月1日一并支付，2016年1月1日以后的租金与回迁安置面积的租金一样，一年一付，每年房租提前两个月支付；合同期限为九年，自2013年7月1日至2022年6月30日。2013年7月18日，双方当事人签订《补充说明》，载明日前医院搬迁工作已基本完成，已经在新址开始正常运营，有关医院地址变更的手续也已在办理之中，为妥善处理双方关心的问题，现双方针对涉及的有关部队的房屋租赁许可证和房屋消防验收事宜作如下说明：1、医院办理营业执照所需要的部队房屋租赁许可证或相关文件，由万品公司负责在2013年9月30日以前提供给医院；2、消防验收工作双方共同努力，并由医院提交手续，并�助万品公司于2013年9月30日前完成。原审法院另查明：双方当事人因备案需要分别于2013年7月30日和8月7日签订《房屋租赁合同》，上述两份租赁合同均约定，合同签订后，除非双方协商同意解除合同或另有特别约定，任何一方不得单方解除本合同，否则视为违约，除须赔偿对方的损失（包括律师费、诉讼费）和承担本合同相关条款约定的责任外，还需向对方支付合同总价款的20%作为惩罚性违约金。2014年8月26日，杭州市市场监督管理局经济技术开发区分局向健桥门诊部送达了《材料补正通知书》，载明变更后公司新住所乔下线×号属于军队房产，需提供部队房管部门（指南京军区房地产管理局）颁发的《军队房地产租赁许可证》复印件，若健桥门诊部未补正提交以上材料，该局将不予受理变更登记事项。2015年10月9日，健桥门诊部向万品公司发�了《关于要求延长免租期限的联络函》，载明因万品公司一直未办妥《军队房地产租赁许可证》、消防验收手续等，导致健桥门诊部一直未能正常经营，为了双方长期合作，共渡难关，现提出如下意见：一、万品公司应承诺最迟提供相关证照的日期，若未明确的，则在万品公司承诺免租的情况下延长至2016年12月31日前提供，若万品公司在承诺期内提前提供相关证照的，则以健桥门诊部实际完成工商注册之日起执行原协议；二、万品公司应尽快履行约定提供证照的义务，否则将承担导致健桥门诊部经营审批无法办理所导致的一切经济损失以及其他违约责任。2015年12月18日，健桥门诊部向万品公司发送了解除通知书，载明万品公司在健桥医院原址拆迁后，所提供的乔下线×号的安置租赁用房属于部队用地，按照法律规定应当办理《军队房屋租赁许可证》。但万品公司至�无法办理军队房屋的合法租赁许可手续，且无法办理消防验收手续，导致提供的安置用房不能满足承租方健桥医院用于开设医疗服务机构的合同目的，现已构成严重违约，其有权依法行使合同解除权。自本通知函发之日起，双方当事人于2013年3月26日签订的《回迁协议》因万品公司违约而解除，健桥门诊部将通过诉讼等方式主张办证滞纳金、违约金和要求赔偿原址装修费、搬迁费、营业利润损失、新址装修费、二次搬迁费等一切经济损失。原审庭审中，万品公司陈述于2015年12月20日左右收到上述通知。原审法院再查明：万品公司系杭州市乔下线路×号房屋使用者。2014年10月22日，中国人民解放军浙江省军区颁发了军房租证（2014）浙后字第008号《军队房地产租赁许可证》，载明万品公司系杭州市乔下线×号房屋的承租人，该房屋租赁用途为综合服务区（酒店、仓储、汽修、医院、超市上、办公、住宿、休闲、娱乐等）。杭州健桥慈爱医院的地址为杭州经济技术开发区乔下线路×号，医院总建筑面积为4800平方米，医院执业许可证有效期限为自2014年9月1日至2017年8月31日。该医院的法定代表人为健桥门诊部负责人杨志琴，其提供的门诊病历载明“现有杭州健桥慈爱医院、杭州下沙健桥中西医结合门诊部两家医疗机构”。2015年12月21日，杭州健桥慈爱医院仍在营业。健桥门诊部住所地原为杭州德胜东路2666号8073至8077号，于2015年2月17日变更为杭州经济技术开发区海达南路111-3号。万品公司于2015年12月28日提起本案诉讼，诉请判令：一、解除双方第三人于乔下线路×号4800方的房屋租赁合同关系；二、健桥门诊部向万品公司支付房屋租金及使用费3988800元（租赁面积4800方，按每平方每月27.7元计算30个月，并要求按此标准支付�实际腾空之日）；三、健桥门诊部向万品公司支付违约金2871936元（按4800方，每平方27.7每月，九年合计14359680元的百分之二十计算）；四、健桥门诊部在判决生效后15日内腾空租赁房屋；五、本案诉讼费用由健桥门诊部承担。原审法院审理认为：双方当事人签订的《备忘录》、《回迁协议》及《补充说明》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。双方均应当按照上述合同的约定，享有各自的权利，履行各自的义务。关于万品公司要求解除其与健桥门诊部的房屋租赁合同关系的主张，健桥门诊部于2015年12月18日向万品公司出具《杭州下沙健桥中西医结合门诊部关于解除等相关协议书的通知书》，万品公司在2015年12月28日向法院起诉时亦请求判令解除其与健桥门诊部的房屋租赁合同�双方第三人均有解除合同的意思表示，视为双方协商一致解除合同，至此，案涉房屋租赁合同已经解除，万品公司要求解除合同的诉讼请求已无支持的必要。租赁合同解除后，健桥门诊部未搬离案涉房屋，并继续占有使用至今，其应当及时腾空并返还租赁物，并向万品公司支付返还租赁物前的租金及房屋占有使用费。关于租金及房屋占有使用费的具体金额，万品公司要求健桥门诊部自2013年7月1日起按月租金27.70元/平方米的标准计算租金及房屋占有使用费；健桥门诊部认为其为配合万品公司市场拆迁改造，产生巨大经济损失，万品公司同意给予330万元的经济补偿，该补偿款万品公司以给予健桥门诊部免租期的方式支付，健桥门诊部无需支付万品公司租金及房屋占有使用费。对此，原审法院认为，双方当事人签订的《回迁协议》约定，健桥门诊部因拆迁造成的营业损失，装修补偿，设备设施的搬运、安装、检测，保险，搬迁后的办证费用以及回迁新址的装修期、安置期和过渡期等，一律折算为免租期作为补偿；免租期自2013年7月1日起至2015年12月31日，免租期只限回迁安置面积3700平方米；回迁安置面积3700平方米自2016年1月1日开始支付租金，超出部分面积自2014年7月1日开始支付租金，回迁安置面积以及超出部分面积均按每月27.70元/平方米计算租金。根据上述约定，案涉租赁房屋中1100平方米部分健桥门诊部应当自2014年7月1日起向万品公司支付租金及房屋占有使用费，其余3700平方米部分健桥门诊部应当自2016年1月1日起支付房屋占有使用费，租金及房屋占有使用费均按每月27.70元/平方米计算。关于万品公司要求健桥门诊部根据双方于2013年7月30日和8月7日签订的《房屋租赁合同》支付违约金2871936元的主张，双方当事人一致确认上述两份《房屋租赁合同》系用于备案，《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，故万品公司的该项主张，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年5月16日判决：一、健桥门诊部于判决生效之日起15日内向万品公司腾退位于杭州市乔下线路×号房屋；二、健桥门诊部于判决生效之日起10日内向万品公司支付租金及房屋占有使用费548460元（暂计算至2015年12月31日，此后的房屋占有使用费按照每月27.70元/平方米的标准计算至房屋腾退之日止，房屋租赁面积为4800平方米）；三、驳回万品公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件受理费59825元，由万品公司负担55042元，由健桥门诊部负担4783元，万品公司于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；健桥门诊部于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，健桥门诊部不服，向本院提起上诉称：1、上诉人基于被上诉人的违约行为导致无法实现合同目的而行使法定解除权，原审判决认定双方当事人协商一致解除与事实不符；2、原审判决判令上诉人按约给付房屋占有使用费与实际情况不符；3、原审判决判令上诉人按照4800平方米租赁面积给付房屋占有使用费与实际情况不符。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。万品公司答辩称：被上诉人已向上诉人提交省军区颁发的租赁许可证，上诉人不能举证证明属于无效。上诉人为逼迫被上诉人减少租金，在临近免租期结束时先发制人提出解除合同，原审判决认定其违约系正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审举证期间均未提出新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：健桥门诊部以万品公司不能提交军队房地产租赁许可证明、其合同目的无法实现为由主张万品公司违约，但事实上健桥门诊部已办理工商变更登记手续且实际占有使用案涉租赁房屋从事经营直至其所谓解除案涉租赁合同之后；其主张系其通知解除案涉租赁合同，但其并未履行返还租赁物的法定义务而是继续占用经营；其主张万品公司不能提交消防验收证明，但其并未举证证实其已按约提交消防验收所需�由其提供的相关手续而万品公司拒不配合办理的事实存在，故健桥门诊部诉称万品公司构成违约的主张不能成立，其据此主张解除案涉房屋租赁合同缺乏法律依据。原审判决根据万品公司的诉请主张，认定双方当事人就解除案涉房屋租赁合同的意思表示一致而协商解除了案涉房屋租赁合同并无不当。案涉租赁合同对于租金的支付有明确约定，原审判决据此判令健桥门诊部按约给付万品公司租金以及参照租金标准支付占有使用费符合法律规定。万品公司在原审诉讼中已举证证实案涉租赁房屋的实际面积，而健桥门诊部不能提交足以反驳的相反证据，原审判决对于万品公司的证据予以认定进而支持其诉请主张系正确。健桥门诊部的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，�决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9285元，由上诉人杭州下沙健桥中西医结合门诊部负担，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一六年十二月七日书 记 员  王勤