湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1871号
上诉人（原审被告）：董峰，男，1969年7月12日出生，住枣阳市。
上诉人（原审被告）：罗玉凤，女，1966年10月5日出生，住址同上，系董峰之妻。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张万忠，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：郭静，女，1982年9月25日出生，住湖北省襄樊市襄城区。
被上诉人（原审原告）：胡斌，男，1982年2月11日出生，系郭静丈夫。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭万才，枣阳市鹿头法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
上诉人董峰、罗玉凤与被上诉人郭静、胡斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民二初字第00472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董峰、罗玉凤的委托诉讼代理人张万忠，被上诉人郭静、胡斌的委托诉讼代理人郭万才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人董峰、罗玉凤上诉称：本案争议焦点为被上诉人郭静、胡斌给案外人张小璐出具的承诺书的法律性质，上诉人将购房款直接支付给张小璐是否能够突破合同相对性原则？是否合法？从原审判决的表述来看，一审法院将被上诉人郭静、胡斌给张小璐的承诺书理解为“替父还债”的保证责任关系。上诉人认为这种认定明显错误。该承诺书应当为被上诉人与张小璐之间的债权转让合同。一审庭审中，张小璐出庭证明其已经履行了替被上诉人偿还房贷的义务，被上诉人郭静、胡斌对此也没有异议，因此该债权转让合同是合同且生效的。请求二审法院依法撤销原审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人郭静、胡斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告郭静、胡斌一审诉讼请求为：判令董峰、罗玉凤继续履行合同义务，支付购房款210000元，并承担本案全部诉讼费用。但庭审中，郭静、胡斌增加了诉讼请求，要求董峰、罗玉凤承担违约金52600元（按购房款263000元的20%计算）。
一审法院经审理查明：2015年11月20日，郭静、胡斌与董峰、罗玉凤签订了房屋买卖协议书，该协议书约定：郭静、胡斌将自己所有的位于枣阳市清泉巷三号（碧水龙城）一套面积为136.67平方米的单元房出售给董峰、罗玉凤。房屋总价款263000元，合同签订时一次性付清。合同还约定：“合同一经签订双方均不得违约，否则将向对方支付双倍购房违约金。”在该合同签订的前几天即同年11月12日董峰、罗玉凤支付购房款43000元，同年11月27日董峰、罗玉凤支付10000元。同年11月23日胡斌、郭静将房房屋过户到董峰、罗玉凤名下，房产证号为001105**。
原审法院另查明，郭静于2015年10月26日为父亲郭立成借张小璐20万元现金提供担保，并出具了担保书，内容为“本人郭静自愿将本人名下位于枣阳市清泉巷三号（碧水龙城8—0702）房产于2015年11月6日之前过户到张小璐名下，以抵偿父亲郭立成所欠张小璐200000元（贰拾万元整）本金。该房屋按揭贷款约捌万元左右，由张小璐代还银行，另付郭立成贰万元，合计总房价叁十万元。如一个月内（2015年11月26日前）郭立成偿还所欠张小璐200000元本金，张小璐应以原价叁拾万元将房屋过户给郭静。本人对郭立成的贰拾万元借款本息承担连带保证。债务人郭立成、债权人张小璐、担保人郭静、见证人李书文，2015年10月26日”。2015年11月12日，郭静的丈夫胡斌也写了承诺书，内容为“本人胡斌，承诺书事项如下：因配偶郭静父亲郭立成欠到张小璐借款贰拾万元，本人与郭静自愿出售名下房产为郭静父亲还款，该房屋贷款还差肆万叁仟元由张小璐代还，胡斌在收到该房屋房产证后三个工作日内办理房屋买卖委托交易公证，并寄给郭静，同意郭静卖房，售房款中有77000元归胡斌所有。其余部分全部归还向张小璐的借款。以上承诺自张小璐代还肆万叁仟元到帐之日起生效，...本人收到余下售房款77000元后，通知郭静配合办理相应过户手续，过户结束后，本承诺书自动失效，胡斌，2015.11.12”。董峰、罗玉凤支付53000元购房款后，并未再向郭静、胡斌支付所欠的210000元购房款。
原审法院认为，郭静、胡斌为给自己父亲郭立成偿还借款，将自己所有的房屋出售给董峰、罗玉凤，双方签订了房屋买卖协议，该协议是双方当事人真实意思表示，并没有违反法律规定，双方所签订的房屋买卖协议合法有效，双方应自觉履行。郭静、胡斌已将所售房屋办理了过户手续，现董峰、罗玉凤已经持有产权证号为00110529的房屋所有权证书，并占有该房屋。故郭静、胡斌的诉请合情合理合法，予以支持。关于董峰、罗玉凤辩称的其已经把购房款全部付清，因郭静的父亲郭立成欠张小璐的借款，所以把钱付给了张小璐，且有张小璐于2016年1月4日给自己出具的收据等辩称意见；原审法院认为，即使郭静出售房屋确实是为了替父亲郭立成偿还债务，但郭静并没有授权任何人可以替代自己收取出售房屋款，双方签订的合同亦没有约定售房款可以向合同双方当事人以外的第三人履行，关于郭静、胡斌出具的书面承诺，其承诺是向案外人张小璐的承诺，承诺的目的是同意替父亲郭立成还债，而不是向董峰、罗玉风承诺可以把购房款交给张小璐；郭立成与张小璐的借贷关系系另一法律关系，不属本案的审理范围。董峰、罗玉凤辩称把所欠210000元购房款给了张小璐，从庭审调查的情况来看，董峰仅提供一份收据，而且是在本案受理后出具的收据，亦没有其他证据证实付款的真实情况，故其辩称的理由不能成立，不予采信。根据合同当事人的相对性的原理，董峰、罗玉凤只能向郭静、胡斌履行支付购房款义务，否则视为未完全履行合同。郭静、胡斌在庭审中增加诉讼请求，请求董峰、罗玉风承担52600元的违约金，虽然双方在合同中约定有违约金，但约定的违约金过高，根据本案实际和目前相关规定，应从付款之日起按应付房款数额年利率24%承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第三款之规定，判决如下：一、董峰、罗玉凤于本判决生效之日起十日内向郭静、胡斌支付所欠购房款210000元。二、董峰、罗玉凤应以210000元为基数，按年利率24%计算利息（自2015年11月20日起至付清房款之日止）向郭静、胡斌支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由董峰、罗玉凤负担，于本判决生效后十日内交纳。
二审审理过程中双方当事人均未向本院提交证据。
二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，郭静、胡斌与董峰、罗玉凤签订的房屋买卖协议书内容符合法律规定，且系双方真实意思表示，故本院对该协议予以认定。郭静、胡斌主张董峰、罗玉凤应当支付其剩余购房款210000元，但经本院审核，本案诉争房屋的购房款应当为现金支付和债务抵扣。案外人张小璐在一审出庭时明确陈述罗玉凤、董峰分数笔共计支付购房款263000元，但因为郭静和郭立成欠其款，所以郭静、胡斌委托其（张小璐）收取了部分卖房款。张小璐的证言与胡斌出具的承诺书以及郭立成作为借款人出具的200000元收条内容相互印证，可信度很高，故本院对张小璐的证言予以采信。同时，胡斌、郭静主张欠款为210000元，但其诉讼主张与其自己的行为严重不符，表现在1.胡斌、郭静认可收到53000元购房款；2.在2015年11月12日的承诺书中，胡斌明确表示在收到余下售房款77000元后才通知郭静配合办理相应过户手续，但一审庭审中查明，2015年11月23日房屋已办理过户完毕。因此本院认为原审原告胡斌、郭静的行为与诉求自相矛盾。
综上，上诉人董峰、罗玉凤的上诉请求证据充分，于法相符，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民二初字第00472号民事判决：
二、驳回原审原告胡斌、郭静的全部诉讼请求。
一审案件受理费4450元，二审案件受理费5239元，均由胡斌、郭静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭云飞
审 判 员 魏 俊
代理审判员 余以祥
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 岳伟峰