山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第2046号
上诉人（原审原告）济宁东城菊生实业有限公司，住所地：济宁市任城区县前街南首。
法定代表人李思社，经理。
委托代理人牛和爱，济宁东城菊生实业有限公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）兖州市兴兖经贸有限公司，住所地：济宁市兖州区富阳路12号。
法定代表人许德刚，经理。
委托代理人马国柱，兖州新兖法律服务所法律工作者。
上诉人济宁东城菊生实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2013）兖民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，1996年6月3日，原告与兖州市泗庄乡食品购销站签订《土地房屋租赁合同》，合同约定：1、兖州市泗庄乡食品购销站将原养殖场内房屋、土地及院落一处出租给原告用于养殖、加工业，土地总面积6299.37平方米，房屋建筑面积817.5平方米，所有猪舍、30千瓦变压器、水塔以及院内其他附属设施；2、租期为十年，自1996年6月6日起至2006年6月6日止；3、租赁费为每年20000元；4、承租方在租赁期间内新增加的固定资产在合同到期后如不续租，则由出租方扣除折旧后将净值以现金方式支付给承租方；合同还约定了其他事项，该租赁合同履行至2000年12月，原兖州市泗庄镇与新兖镇合并，称新兖镇，原兖州市泗庄乡食品站的资产由原新兖镇资产公司接管。2001年4月30日，原新兖镇资产公司与原告签订了一份《租赁协议》，约定：1、原新兖镇资产公司将原泗庄食品购销站院落（土地面积6299.35平方米），房屋（面积817.5平方米），所有猪舍、30千瓦变压器、水塔以及院内其他所有附属设施，租赁给原告使用；新兖镇资产公司享有租赁物的所有权，济宁东城菊生实业有限公司只享有租赁物的使用权；2、租赁期限：从2001年4月30日起至2031年4月30日止，共计30年。自本合同生效之日起，原告与原泗庄食品购销站签订的租赁合同终止。原泗庄食品购销站的债权债务由原新兖镇资产公司处理；3、每年租金12000元，交纳时间为每年租赁合同签订日的对应日，可顺延10日，如果10日内不能交清，视为违约；4、因承租方经营的需要，须对租赁物进行改造、拆建、重建、空闲地投资兴建的，出租方应当同意，承租方提出改造或兴建、重建方案，经出租方同意后方可实施，承租方投资建造的房屋、建筑物在合同期满后转让给出租方，转让价格经评估部门评估后由双方协商确定；5、如一方违约，另一方有解除合同的权利。双方还约定了其他事项。协议签订后，原新兖镇资产公司将租赁物交付原告使用，2008年11月26日，被告与案外人兖州市金太阳投资有限公司及兖州市新究镇人民政府签订了一份《协议》，该协议约定：自本协议签署之日起，’原新兖镇资产公司的生产、经营管理及其他一切事务以及由此形成的债权债务由新兖镇金太阳投资有限公司负责，其余两方不再承担，在此之前，资产公司的生产经营、管理及其他一切事务以及由此形成的债权、债务由被告负责，兖州市金太阳投资有限公司概不承担；协议还约定了其他有关事项。2012年3月21日，被告兖州市兴兖经贸有限公司曾以济宁东城菊生实业有限公司长期拖欠租金、构成违约为由提起诉讼，请求依法解除原新兖镇资产公司与原告签订的租赁协议，后经（2012）兖商初字第363号民事判决书判决：1、解除原兖州市新兖镇集体资产经营管理有限公司与济宁东城菊生实业有限公司于2001年4月30日签订的《租赁协议》；2、济宁东城菊生实业有限公司于判决生效后30日内将本判决第一项《租赁协议》中的租赁物全部交还给被告兖州市兴兖经贸有限公司。该判决生效后，兖州市兴兖经贸有限公司申请法院强制执行。2013年8月14日原告提起诉讼，请求依法判决被告按《租赁协议》约定支付原告在租赁期间投资建造的房屋、建筑物的转让费200000元，诉讼过程中，原告申请对其在租赁期间内投资建造的建筑物的价值予以评估和测绘，因原告不能提供被鉴定物权属方面的资料，一审法院告知原告在此情况下作出的评估报告有可能不能作为最后判决的依据，原告知道该后果后仍坚持申请评估。后一审法院委托兖州市中正房地产测绘有限公司和山东三鑫房地产评估咨询有限公司对原告指认的由原告投资建设的房屋及建筑物分别进行了测绘和评估。2013年12月5日，山东三鑫房地产评估咨询有限公司出具了评估报告书，结论为：被评估对象（房屋及其他建筑物）的估价结果为：人民币476900元（不计土地价值），原告因本次鉴定支付评估费12000元、测绘费3053.23元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告按评估价值给付转让费476900以及支出的评估费12000元、测绘费3053.23元。庭审中还查明，原告对兖州中正房地产测绘有限公司出具的测绘报告书和山东三鑫房地产咨询有限公司出具的评估报告书没有异议，被告对该测绘报告书和评估报告书有异议，理由是：1、在测绘和评估过程中，被告一直未认可被测绘、评估的建筑物归原告所有，双方在标的物权属上存有争议；2、退一步讲即使该标的物系原告所建，也是在2001年4月30日双方签订新的《租赁协议》前建设，而《租赁协议》中已约定自2001年4月30日起被告对原泗庄食品购销站内的所有租赁物享有所有权，原告只享有使用权。针对被告提出的上述异议，原告认为，在测绘和评估过程中均由法院技术室工作人员主持，被告方工作人员也到场参与，虽然被告方到场人员未签字，但被告方在被测绘、鉴定的建筑物系原告所建的事实上未有异议，对此法院技术室也是予以认可的，否则也不可能出具测绘报告书和评估报告书。关于被评估的建筑物的建造时间，原告主张房产测绘报告书实测结果中标号为1、2的两排猪舍系2011年新建，其余的均为1996-1997年期间所建，对此原、被告存在争议。原告为证实测绘结果中房号为1、2号两排猪舍为2011年所建，提供了证人李某出庭作证，李某系原告租赁期间的养殖场负责人，其证人证言中称2011年5月原告新建两排猪舍并告知了被告，获被告同意后动工建设的。经庭审质证，被告对李某的证言不予认可，同时被告还提供了证人王某出庭作证，王某系被告兖州市兴兖经贸有限公司的会计，其证人证言中否定原告租赁期间在2011年向被告方申请过扩建、新建或改建猪舍的事宜。经庭审质证，原告对王某的证言亦不予认可，原告主张在2011年新建这两排猪舍并征得了被告方同意，被告不予认可，原告无其他证据证实。另查明，本案中原告主张的租赁期内建的建筑物在完成测绘评估后交付给了被告，现已被被告拆除。
原审法院认为，本案是由于原告违约在先、被告依法行使合同解除权后引发的财产转让纠纷，双方对涉案的房屋及建筑物的权属问题一直存在争议。兖州市中正房地产评估咨询有限公司作出的测绘报告书和山东三鑫房地产评估咨询有限公司作出的房产司法鉴定估价报告是对原告单方指认的建筑物作出的测绘和价值认定，被告方在测绘和鉴定过程中未对其权属予以签字认可，在庭审过程中被告也否认被鉴定的建筑物归原告所有，因此该测绘报告书和鉴定报告不能作为认定被鉴定物权属的依据，也不能作为判决给付原告转让费的依据。原新兖镇资产公司接管原泗庄乡食品站的资产后，原告与原新兖镇资产公司于2001年4月30日签订的《租赁协议》中约定，出租方出租的标的物为原泗庄食品购销站院落、房屋、所有猪舍、30千瓦变压器、水塔以及院内其他附属设施，而且特别约定了出租方享有租赁物的所有权，承租方只享有使用权，该约定应理解为：至2001年4月30日止原泗庄食品购销站内所有已建房屋、猪舍等标的物归出租方所有，承租方没有异议。该约定合法有效，对合同当事人双方具有法律约束力。原告主张与原新兖镇资产公司签订《租赁协议》后增建了两排猪舍，被告不予认可。原告无确凿证据证实两排猪舍的建造时间是在《租赁协议》签订后，更无证据证实增建前曾向被告提出方案，并征得被告的同意，原告对此应承担举证不能的法律后果，对原告的该主张不予采信。综上，原告无证据证实涉案的房屋、建筑物归原告所有，更无证据证实在与出租方签订新的《租赁协议》后投资增建了新的建筑物，故原告要求判令被告按租赁协议的约定支付原告投资建造的建筑物的转让费476900元，并支付资产评估、测绘费15053.23元，证据不足，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告济宁东城菊生实业有限公司的诉讼请求。案件受理费8379元，由原告承担。
宣判后，济宁东城菊生实业有限公司不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，上诉人于1996年6月3日与兖州市泗庄乡食品购销站签订了土地房屋租赁合同，并在1996年至1997年期间投资增建了第一批猪舍、仓库房屋等，2001年4月30日上诉人、被上诉人又签订了租赁协议，对比前后两份协议，两份协议中均明确约定了被上诉人对上诉人增建物的补偿问题，其中第一份协议中约定“乙方在租赁期间新增建的固定资产在合同到期后如不续租，则由甲方扣除折旧后将净值以现金方式支付给乙方”，第二份协议中约定“乙方投资建造的房屋、建筑物合同期满后由乙方转让给甲方，转让价格经评估后由双方协商解决”，且我国《合同法》规定，当事人不得以姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同，故合同终止后，被上诉人理应按照约定依法进行补偿。一审法院认定至2001年4月30日止原泗庄食品购销站内所有已建房屋、猪舍等标的物归出租方所有，该认定是错误的，承接合同中约定的标的物并不包括上诉人在原合同期间投资增建的猪舍、仓库房屋，因按照合同约定，上诉人投资增建的猪舍、仓库房屋等权利归上诉人，合同终止后，被上诉人支付给上诉人等价补偿是明确的。一审法院将举证责任全部归于上诉人，显失公平，在上诉人建设猪舍期间，被上诉人的法定代表人许德刚在去上诉人养猪场收取租金时现场查看了建设情况，当时还问厂长李某加盖这两排猪舍是否够用，该事实在一审时已经由养猪场厂长李某出庭予以证实。一审鉴定机构所作出的测绘报告和评估报告是在一审法院执行法官、技术室人员到现场监督见证下所作出，上诉人的法定代表人、代理人和被上诉人的法定代表人、代理人双方到场确认并办理了相关交接，被上诉人均没有提出任何异议，故该测绘报告和评估报告均应予以采信。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人兖州市兴兖经贸有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。
本院认为，上诉人主张其在与原新兖镇资产公司于2001年4月30日签订租赁协议之前增建了房屋、猪舍等，同时主张在2001年4月30日签订租赁协议之后亦增建了猪舍，但根据上诉人与原新兖镇资产公司于2001年4月30日签订的租赁协议约定，出租方出租的标的物为原泗庄食品购销站院落、房屋、所有猪舍、30千瓦变压器、水塔以及院内其他附属设施，而且特别约定了出租方享有租赁物的所有权，承租方只享有使用权，上诉人亦没有提交双方签订租赁协议时的交接清单等，一审法院根据上述协议认定至2001年4月30日止原泗庄食品购销站内所有已建房屋、猪舍等标的物归出租方所有，并无不当。上诉人主张在2001年4月30日签订租赁协议之后亦增建了猪舍并在一审申请了证人李某出庭作证，虽然证人李某证实在2011年7月建设了猪舍，但被上诉人证人王某亦证实上诉人并没有向被上诉人申请过建设猪舍一事，且上诉人亦没有其它证据能够与李某的证人证言予以充分印证，故上诉人应当承担举证不能的不利后果。虽然上诉人就其主张的建筑物经由原兖州市中正房地产评估咨询有限公司作出了测绘报告，并经山东三鑫房地产评估咨询有限公司作出了房地产司法鉴定估价报告，但鉴于该测绘报告和评估报告中的被鉴定物均非是在上诉人、被上诉人双方共同认可或者在一审法院查明认定的基础上和前提下所作出，故一审法院认为该测绘报告书和评估报告不能作为认定被鉴定物权属的依据，也不能作为判决给付上诉人转让费的依据，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8379元，由上诉人济宁东城菊生实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一四年十二月八日
书 记 员 楚亭亭