江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2015）高民一初字第2611号原告：黄某，男，汉族，江西省高安市人。委托代理人：漆有亮，江西瑞州律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告一：刘某某，女，汉族，江西省高安市人。被告二：雷某某，男，汉族，江西省高安市人。上述两被告委托代理人：张熹，江西瑞州律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告三：郑某某，男，汉族，江西省高安市人。（未到庭）被告四：江某某，男，汉族，江西省高安市人。被告五：单某�，女，汉族，江西省高安市人。（未到庭）原告黄某与被告刘某某、雷某某、郑某某、江某某、单某某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某及委托代理人漆有亮，被告江某某、被告刘某某、雷某某的委托代理人张熹到庭参加诉讼，被告郑某某、单某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告在我爱我家房屋中介信息部专业从事二手房买卖中介工作。经人介绍，原告知道被告三、四有意出售房屋。2015年1月15日，原告和被告三、被告四及介绍人就本案所涉的位于瑞州街办的房屋，产权证号为高房权证瑞字第1*****1号（该房屋登记在被告四的名下）达成口头买卖协议，约定该房屋以人民币80万元的价格出售给原告，因原告系一次性付款，且过户费用过高，所以三方约定，被告四用原告的购房款偿还银行的按揭贷款，赎出房产证原件，并为了日后过户便利，原告和被告四、被告五办理过户委托公证，同时约定过户费用由原告承担。协议达成后，当日原告向被告四的银行账户支付了55万元，同时支付了现金25万元给被告三，被告四、被告五向原告出具了购房款的收条，被告四向银行偿还了银行贷款，取得了房产证原件，交付给了原告，并和原告在高安市公证处办理了过户委托书的公证。尔后，原告将该房的钥匙进行了更换，并占有了该房屋。2015年，被告一、被告二与被告三因民间借贷纠纷一案涉诉，同年6月30日，被告一、被告二向高安市人民法院申请执行，高安市人民法院于2015年8月27日作出（2015）高执字第425、514号执行裁定书，以被告一、被告二和被告三在执行过程中签订了一份经本案所涉的房产抵债协议为由，裁定该房产为被告一、被告二所有，并于2015年8月28日裁定对该房屋进行查封，2015年8月31日，原告到高安市房产局办理过户手续时，得知该房屋已被高安市人民法院查封，遂向高安市人民法院提出执行异议申请，2015年10月10日高安市人民法院作出（2015）高执异字第11号裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为：原告和被告三、被告四于2015年1月15日达成的房产买卖协议系双方真实意思的表示，原告也支付了购房款，被告四、被告五也协助原告办理了过户的相应手续，该协议合法有效。虽然原告因资金原因未能及时办理过户登记，但是原告已支付了全部价款并占有标的物。根据《特权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，现原告为了维护其合法权益，特依法向�院提起诉讼，诉请如下1、判决立即停止对原告购买的位于瑞州街办房屋（产权证号：高房权证瑞字第1*****1号）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认位于瑞州街办房屋（产权证号：高房权证瑞字第1*****1号）归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告一、二辩称：1、原告与被告三、四之间不是买卖合同关系，其与被告三之间是民间借贷关系，该房屋也是双方口头约定用于抵押在原告名下，但是没有办理抵押登记，对该事实高安市人民法院已经在执行裁定书中予以认定；2、被告一、二与被告三之间的民间借贷纠纷贵院已经作出裁定，对被告三的房屋所有权以及土地使用权归被告一、被告二所有，被告一、被告二各占50%，在贵院作出该裁定后，被告一和被告二也已经实际占有了该房屋。综上，本案所涉房屋均归被告一和被告二所有，�当依法驳回原告的诉讼请求。被告江某某辩称：当时原告在我这里办理买卖房屋的时候付了55万元给我，25万元付给了郑某某，我没有得到一分钱。经审理查明：原告黄某在我爱我家房屋中介信息部专业从事二手房买卖中介工作。经付伟军介绍，原告知道被告郑某某、江某某有意出售房屋。2015年1月15日，原告和被告郑某某、江某某及介绍人付伟军就本案所涉的位于瑞州街办的房屋，产权证号为高房权证瑞字第1*****1号（该房屋登记在被告江某某的名下）达成口头买卖协议，约定该房屋以人民币80万元的价格出售给原告，当日原告向被告江某某支付了55万元（提供付伟军户内转入江某某账户内），同时原告支付了现金25万元给被告郑某某，当日被告江某某、单某某向原告出具了购房款的收条，被告江某某用363494.7元提前向银行偿还了银行贷款，取得�房产证原件，交付给了原告，被告江某某、单某某和原告在高安市公证处办理了过户委托书的公证。尔后，原告将该房的钥匙进行了更换，并占有了该房屋。2015年8月27日因被告郑某某欠被告雷某某、刘某某的借款纠纷已经法院判决，在执行过程中，被告郑某某与被告雷某某、刘某某签订了一份以物抵债的协议，该协议约定：1、以本案诉争的房屋每平方米4100元，房屋总价款为705000元，抵偿给雷某某、刘某某，被告郑某某所欠被告雷某某、刘某某其余债务仍应偿还。2、被告郑某某在7个工作日内无条件协助雷某某、刘某某办理该房屋产权过户事宜；郑某某提出在2016年4月28日前若其全额归还雷某某、刘某某债务，雷某某、刘某某应同意以4100元每平方米的价格，总金额705000元由郑某某赎回该房屋，雷某某、刘某某表示同意等内容。2015年8月31日，原告到高安市房产局办理过户手续时，得知该房屋已被高安市人民法院查封，遂向高安市人民法院提出执行异议申请，2015年10月10日高安市人民法院作出（2015）高执异字第11号裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明：本案诉争房屋的产权证的户名为被告江某某，但该房屋实际出资人、占有人均为郑某某，是郑某某因经济纠纷，无法办理房屋按揭手续，借用被告江某某、单某某夫妻名义办理房屋登记手续。后因被告郑某某急需钱，将房屋出售给原告黄某，在与原告办理相关手续的情况下，均经过被告郑某某的同意。本院认为：合法的买卖关系依法应当受到保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告在与被告郑某某、江某某、单某某进行房屋买卖过程中，支付了该房屋的对价款项，也在高安市公证处办理了过户委托书的公证，原告与名义上的产权人被告江某某、单某某在房屋买卖过程中均经过了实际上的产权人被告郑某某同意的，双方的买卖行为未违反相关的法律法规，且该买卖行为发生在被告刘某某、雷某某与郑某某之间以物抵债的协议之前。故此，原告向本院提出的执行异议之诉的请求，证据充分，理由充足，本院予以支持。二被告刘某某、雷某某辩称原告与被告三、四之间不是买卖合同关系，其与被告三之间是民间借贷关系的辩称理由与事实不符，本院不予采信。本案纠纷的发生是被告郑某某明知该房屋已经出售给原告，为了逃避债务，隐瞒事实，擅自与被告刘某某、�某某签订以物抵债的协议，是导致本案纠纷发生的主要原因，被告郑某某应负主要责任。被告江某某明知该房屋已经出售给原告，却协助被告郑某某在相关部门办理了有关手续，致使被告郑某某与被告刘某某、雷某某签订以物抵债的协议，是导致本案纠纷发生的次要原因，被告江某某应负次要责任。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、对原告购买的位于瑞州街办房屋（产权证号：高房权证瑞字第1*****1号）停止执行，解除查封。二、确认位于瑞州街办房屋（产权证号：高房权证瑞字第1*****1号）归原告所有。案件受理费11800元，由被告郑某某承担10000元，被告江某某承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  张国平人民审判员  许汉阳人民审判员  刘思孝二〇一六年十一月二十九日书 记 员  黄翘楚