湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜城民鄢初第00428号
原告：宜城市金林物业服务有限公司。住所地：宜城市龙门路*号。
法定代表人：胡金娥，金林物业公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨传国，金林物业公司经理。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：辛玉升，湖北崇法律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：周云，个体工商户，宜城市潮歌娱乐中心经营者。
委托诉讼代理人：ＸＸ，宜城市潮歌工作人员。代理权限为特别授权。
原告宜城市金林物业服务有限公司（下称金林物业公司）与被告周云物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金林物业公司委托诉讼代理人杨传国、辛玉升、被告周云委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金林物业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法责令被告支付拖欠原告的物业服务费21640元并承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司是2010年3月5日依法成立的物业服务公司。2010年7月25日，我公司与宜城市锦湖房地产开发有限公司（下称锦湖房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，为该公司开发建设的锦湖名都小区的业主提供物业管理服务。被告周云于2012年9月25日与业主谢厚斌签订了《房屋租赁合同》，谢厚斌将其锦湖名都3号楼商铺一楼26轴至30轴和二楼全部面积约2300平方米房屋租赁给周云经营KTV，合同约定物业管理费由被告交纳。被告于2013年3月装修完毕营业。自被告经营以来，原告为其提供了水、电、保安、卫生及物业共用部位、共用设施的维护和更新、改造，履行了物业服务合同约定的义务。根据《物权法》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》，租赁人视同业主应当交纳物业服务费。但被告仅交纳部分物业费，经原告及律师多次催告，被告一直拒付。请求人民法院支持原告诉讼请求。
周云辩称：原告作为小区物业服务公司不合法。小区物业服务公司一是由开发商指定，二是由业主选举产生。本小区楼盘已投入使用近十年，小区业主没有选举该物业服务公司。根据《物权法》规定，物业服务费应由双方协商决定，不是单方决定，前期物业费是每年8000元，后经双方协商是11000元每年。现在被告方单方涨价，没有法律依据。原告的服务有很多不完善的地方，收费标准超过了服务标准。楼盘消防设施不完善，导致主管部门对我们进行了行政处罚。
原告金林物业公司围绕本案争议问题向本院提交了本单位与锦湖房地产公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，双方约定，金林物业公司对住宅和非住宅物业均以物价部门批准的收费标准收取物业服务费。提供了锦湖房地产公司与杨传国签订的《商品房买卖合同》，约定物业服务费用由买受人（业主）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准按物价部门核准收取。提供了宜城市物价局出具的（收费）监审证一份，主要内容商铺每月每平方米收费1.20元。还提交了收款收据及其与其他单位签订的《物业服务合同》，证明其收取物业管理费的标准为1.2元/平方米。原、被告均提交了被告周云与谢厚斌签订的《房屋租赁合同》一份，主要内容为双方约定的租期为2013年1月25日至2023年1月25日，合同第四条还约定了各项费用的交纳：1、物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，8000元/年。2、水电费由乙方自行交纳，电2.5元/度，水1.35元/吨，3、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方交纳（包括乙方申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。质证时，双方对证据的真实性均无异议，但均认为对方证据不能达到自己所要证明的关于物业服务费收费标准。本院认为，物业服务企业到小区进行物业管理服务有两种途径，一是业主选聘，二是建设单位选聘，无论哪种形式，都应有物业服务合同来约定双方的权利和义务。没有物业服务合同，也就不存在物业管理。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。《中华人民共和国物业管理条例》规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同的性质特点，由业主和服务企业按照有关部门制定的收费办法，在物业合同中约定。业主根据约定交纳物业费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。从上述规定可以看出，建设单位在物业服务企业和业主之间有某种桥梁和纽带作用，业主入住小区物业是由一个开始逐步增加，前期物业服务对象也是由少到多逐步发展的过程，这个特点就决定了业主不可能与物业服务企业签订前期物业服务合同，建设单位选聘物业服务企业就有了理论基础和需要。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位与物业服务企业签订的前期物业物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，建设单位与金林物业公司签订的前期物业服务合同中约定的“金林物业公司对住宅和非住宅物业均以物价部门批准的收费标准收取物业服务费”，以及建设单位与物业买受人约定的“物业服务费用由买受人（业主）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准按物价部门核准收取”之条款对业主具有约束力，金林物业公司提供了物价部门批准的非住宅物业收费标准为1.2元/平方米，因此，非住宅业主的交纳物业服务费的标准应为1.2元/平方米。业主谢厚斌与周云签订的租赁合同第四条约定至少有两层含义：1、物业管理费、水电费由乙方自行交纳；2、物业费8000元/年，电2.5元/度，水1.35元/吨。第一层意思是双方真实意识表示，不涉及第三人利益，是合法有效的，第二层意思中涉及物业服务企业，自来水公司以及电力企业利益，其约定对第三人没有约束力，宜城市物价局（2014）36号文件确定宜城市城区供水价格：非居民生活用水价格为1.55元/立方米，从2014年11月1日执行。该文件反映周云租赁谢厚斌房屋经营KTV应交纳的水费也不是其与谢厚斌约定的1.35元/立方米的标准。被告周云还提供了《国家企业信用信息公示系统》，显示金林公司2015年为歇业状态，建设单位法定代表人周志华曾是金林公司股东，此证表明金林公司从事物业服务系非法行为，建设单位的证明没有法律效力。本院认为企业信用信息是被告从网上下载的资料，真实性，可靠性存疑，既使真实，原告也仅仅违反工商管理法规。金林公司提供的建设单位与物业买受人所签订的《商品房买卖合同》是本案纠纷发生前已经存在并由物业买受人提供的，本院对其证明效力予以采信。根据以上当事人陈述、举证、质证及本院认证情况确认下列法律事实：2010年7月25日，金林物业公司与锦湖房地产公司签订了《前期物业服务合同》，金林物业公司对锦湖名都小区提供物业管理服务。合同约定“乙方（金林物业公司）根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业和非住宅物业均以物价部门批准的收费标准收取物业服务费。自本合同生效之日至物业出售交付给物业买受人之日的当月物业服务费由建设单位承担；自物业交付物业买受人之日的次月起的物业费由建设方与买受人按照物业出售合同的约定承担。未作约定和约定不明的由建设方承担”。锦湖房地产公司与物业买受人签订的《商品房买卖合同》约定“物业服务费由买受人按其拥有物业建筑面积交纳，具体收费标准按物价部门核准收取，前期物业服务期限从交房之日起至业主委员会成立时止”。2012年9月25日，被告周云租用谢厚斌位于宜城市龙门路3号锦湖名都3#商铺用于KTV商业经营。双方签订了书面租赁合同，合同约定的租赁时间为2013年1月25日至2023年1月25日，合同第四条还约定了各项费用的交纳：1、物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，8000元/年。2、水电费由乙方自行交纳，电2.5元/度，水1.35元/吨，3、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方交纳（包括乙方申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。周云先按8000元/年交纳物业服务，后经金林公司与周云协商按11000元/年交纳物业服务费。从2015年7月1日起，金林物业公司要求周云按1.2元/月/平方米的标准交纳物业服务费，遭到周云拒绝。金林公司向本院起诉。审理中本院按原告主张的计费面积1700平方米（小于被告被告租用面积2300平方米）×1.2元/平方米/月，周云应交纳物业服务费32640元（已算至2016年10月31日），扣除周云已支付的11000元，尚欠21640元。
本院认为，原告金林公司是建设单位锦湖房地产公司选聘的锦湖名都小区的物业服务企业，有金林物业公司与锦湖房地产公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议为证，尽管小区物业交付业主使用多年，但该小区业主并没有选聘其他物业服务公司并解聘现服务于该小区的金林物业公司。锦湖房地产公司与金林物业公司签订的《前期物业服务合同》及其与业主签订的《商品房买卖合同》均约定业主按物价部门批准的收费标准收取物业服务费，因此，金林物业公司对该小区从事物业管理服务并收取物业服务费用有事实依据和法律根据。被告周云与谢厚斌在《房屋租赁合同》中约定的物业服务费、水电费由周云自行交纳是双方真实意识表示，对双方有约束力。但双方关于物业服务费及水电费交纳标准的约定涉及第三人利益，其约定对第三人没有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任”。据此，周云应当按照其与谢厚斌的约定自行交纳全部物业服务费。周云按照自己与业主商定的标准交纳物业服务费损害了金林物业公司合法权益且不能提供其余部分应由业主谢厚斌承担的证据，其反驳主张本院依法不予支持。
综上所述，原告金林物业公司要求被告周云给付所欠物业服务费21640元，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决如下：
被告周云欠原告宜城市金林物业服务有限公司物业服务费21640元，由其于本判决生效后5日内还清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费341元，由被告周云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 李学锐
人民陪审员 郭 健
人民陪审员 刘圆圆
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 邱方华