北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0108执异221号
案外人：刘南南，女，1981年11月1日出生。
委托代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
委托代理人：张月，北京泓聚律师事务所律师。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。
负责人：马琳，行长。
委托代理人：李曦，北京公元博景泓律师事务所律师。
被执行人：林清，男，1959年7月6日出生。
被执行人：苏榕，男，1981年4月5日出生。
被执行人：缪伯苓，男，1962年8月17日出生。
本院依据已经发生法律效力的北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第13534号民事判决书，在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（原名中国民生银行股份有限公司总行营业部，以下简称民生银行）与林清、苏榕、缪伯苓金融借款合同纠纷一案过程中，案外人刘南南对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。
案外人刘南南称，XXX号房产（以下简称XXX号房屋）系刘南南于2013年10月21日从林清处购买的房产。由海淀法院审理的（2014）海民初字第13534号案件程序已经终结，法院根据申请执行人的申请，将XXX号房屋作为被执行人林清的财产予以查封。在法院查封XXX号房屋前，刘南南已经向林清支付全部购房款216.8万元，于2013年11月20日交付房屋并实际占有至今。刘南南系真实的房屋买受人，因被执行人林清不配合过户导致XXX号房屋无法进行权属变更，刘南南已经支付全部购房款并合法占有XXX号房屋，符合法律规定的不应查封、扣押、冻结的情形。刘南南已在另案中提出书面异议，海淀法院于2015年10月16日作出（2015）海执异字第179号执行裁定书，裁定案外人刘南南的执行异议成立，中止对被执行人林清名下XXX号房屋的执行。申请执行人民生银行不服上述裁定，向海淀法院提起异议之诉，法院经审理作出（2015）海民（商）初字第39490号民事判决书，驳回申请执行人的诉讼请求。申请执行人提起上诉，北京市第一中级人民法院于2016年4月29日作出（2016）京01民终2857号民事判决书，驳回上诉，维持原判。综上，请求法院依法解除对XXX号房屋的查封。
申请执行人民生银行称，法院查封XXX号房屋时房屋并未过户，我方申请查封并无过错。
审查中，刘南南提交了以下证据：1、存量房屋买卖合同，证明刘南南与林清之间的房屋买卖关系；2、居间服务合同、房屋交易保障合同、房屋买卖经纪服务书面告知、房屋状况说明书、居间服务费发票，证明刘南南是由北京麦田房产经纪有限公司作为中介与林清签约购房；3、银行汇款凭证5张，证明刘南南已经向林清支付了全部购房款；4、石瑞的证明和身份证、户口本复印件，证明石瑞是刘南南亲属，受刘南南之托，将刘南南购买XXX号房屋的71.8万元通过石瑞的银行账户转到了林清的银行账户中；5、结婚证、王旭的身份复印件、户口本，证明刘南南和王旭的婚姻关系；6、房屋所有权证，证明XXX号房屋的登记情况；7、物业费、取暖费发票和居住证明，证明刘南南和王旭已经实际占有和使用房屋；8、诉讼费专用票据、起诉书和证据清单，证明刘南南在2014年12月在大兴区法院对林清提起了诉讼，要求办理房屋的过户手续；9、公证书，证明刘南南在购买房屋时办理了相关公证手续，买房是真实的交易行为；10、收条，证明林清已收到购房款及物业交接费用；11、（2015）海执异字第179号执行裁定书、（2015）海民（商）初字第39490号民事判决书、（2016）京01民终2857号民事判决书，证明刘南南就XXX号房屋提出的执行异议已经得到生效判决的支持。
本院经审理查明，民生银行与林清、苏榕、缪伯苓金融借款合同纠纷一案，诉讼中，本院根据民生银行的申请，于2014年6月5日采取诉讼保全措施，轮候查封了登记在林清名下的XXX号房屋。本院于2014年11月19日作出（2014）海民初字第13534号民事判决书，判决：一、解除原告中国民生银行股份有限公司总行营业部与被告苏榕签订的编号为XXXXXX号《个人授信项下借款合同》；二、被告苏榕于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司总行营业部借款本金二百四十九万五千七百五十九元三角三分及其利息、罚息、复利（截止至二Ο一四年五月二十二日利息为四万六千二百七十五元五角五分、罚息为五百三十二元一角三分，自二Ο一四年五月二十三日起至实际还清之日止，按照《个人综合授信借款合同》及《借款凭证》约定的标准计算）；三、被告缪伯苓、林清对上述第二项确定的被告苏榕的债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国民生银行股份有限公司总行营业部其它诉讼请求。判决书生效后，民生银行向本院申请强制执行，本院于2015年4月14日立案执行。
另查，本院在审理民生银行与林清、北京吉诺威科技有限公司金融借款合同纠纷一案中，根据民生银行的申请，于2014年5月8日采取诉讼保全措施，查封了登记在林清名下的XXX号房屋。本院后就此案作出（2014）海民初字第13531号民事判决书。判决生效后，民生银行向本院申请强制执行。执行过程中，刘南南向本院提出书面异议，请求解除对XXX号房屋的查封。本院于2015年10月16日作出（2015）海执异字第179号执行裁定书，裁定：一、案外人刘南南的执行异议成立；二、中止对被执行人林清名下XXX号房屋（房产证号：X京房权证开字第XX**号）的执行。民生银行不服裁定，以刘南南为被告向本院提起执行异议之诉。本院于2016年3月2日作出（2015）海民（商）初字第39490号民事判决书，判决：驳回原告中国民生银行股份有限公司总行营业部的诉讼请求。民生银行不服本院判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2016年4月29日作出（2016）京01民终2857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
另据（2015）海民（商）初字第39490号民事判决书以及（2016）京01民终2857号民事判决书查明以下事实：2013年10月21日，刘南南与林清签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定刘南南以216.8万元的价格向林清购买涉案房屋，买受人应当于合同附件签订当日支付出卖人定金30万元，于2013年10月24日支付出卖人购房款40万元，买受人以资金监管的方式于2013年11月20日支付出卖人购房款1468000元；买卖双方应于2013年11月20日向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款，双方应于取得完税凭证后当日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。买卖双方系通过北京麦田房产经纪有限公司签订了居间介绍成交，刘南南亦与北京麦田房产经纪有限公司签订了居间服务合同。签订上述合同后，2013年10月21日，刘南南的丈夫王旭通过银行转账方式向林清账户支付购房定金30万元；2013年10月23日，刘南南的丈夫王旭通过银行转账方式向林清账户支付购房款40万元；2013年11月20日，刘南南的丈夫王旭通过银行转账方式向林清账户分两笔支付购房款75万元，刘南南通过王旭弟妹石瑞的账户向林清账户支付购房款71.8万元，以上刘南南共向林清支付购房款总计216.8万元。林清于2013年11月20日向刘南南出具收条两张，一张载明“今林清收刘南南购买XXX室房款壹佰肆拾陆万捌仟元整。”另一张载明“今林清收到刘南南XXX室物业交接费用电费314元，燃气393元，物业费192元，取暖费2607元，总计叁仟伍佰元整。”刘南南缴纳了涉案房屋2014年和2015年的物业管理费，北京晟邦物业管理有限公司为刘南南开具了两张物业费发票，并出具了居住证明显示刘南南及其配偶王旭于2013年10月入住涉案房屋。刘南南现持有涉案房屋的所有权证。签订《房屋买卖合同》并办理了物业交接手续后，林清未能协助刘南南办理涉案房屋所有权证。刘南南于2014年12月26日向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求林清、陈碧英将涉案房屋过户给刘南南。后由于刘南南无力缴纳诉讼费用，撤回了对林清、陈碧英的起诉。
就上述事实，民生银行未提出证据予以反驳。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，根据生效民事判决书查明的事实，在本院于2014年6月5日对XXX号房屋进行查封前，刘南南已于2013年10月21日与林清签署了存量房屋买卖合同，并于2013年11月20日前履行完房屋买卖合同中的全部付款义务。刘南南及其家人已经在本院查封XXX号房屋之前于2013年10月起实际占有XXX号房屋。房屋未能办理过户登记，系因林清未予以配合，并非因刘南南自身原因造成。因此，刘南南对XXX号房屋主张权利符合法律规定的情形，可以排除执行，本院对刘南南提出的执行异议予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
一、案外人刘南南的执行异议成立；
二、中止对被执行人林清名下XXX号房屋（房产证号：X京房权证开字第XX**号）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服的，认为原判决错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 潘亮洁
审 判 员 苏君彦
代理审判员 朱卉灵
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 郑 鑫