广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初1086号
原告（反诉被告）林志健，男，1986年2月5日出生，汉族，身份证住所福建省莆田市涵江区，现住广西梧州市万秀区。
被告（反诉原告）芦永雄，男，1963年9月22日出生，汉族，身份证住所广西梧州市万秀区，现住广西梧州市万秀区。
原告（反诉被告）林志健与被告（反诉原告）芦永雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林志健、被告（反诉原告）芦永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林志健诉称，原告与被告于2015年4月1日以押二付一的形式签订了位于梧州市富民路长宏大厦10-14号xx房《房屋租赁合同》，合同期为一年（2016年3月31日止）。租赁期间经被告房东同意于2015年7月19日转租出去并写有转租同意书，后收转租方1500元押金和8月份房租1500元（后面租金也是由转租方直接与被告进行交付），写有承诺合同期满后退还原告押金3000元。在合同期满前原告已经打电话跟被告说了合同要到期了，让被告在到期后退还押金3000元，被告同意还押金并让原告发银行卡卡号过去说过两天打给原告，但在合同期满后被告以转租方还想跟被告续租为由，让原告多等两天，然而等了一个多月再次联系被告退还押金时，被告就以各种理由推脱迟迟不肯退还。为此，原告诉至法院，请求法院判令被告返还原告房屋租赁押金人民币3000元。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；2.房屋租赁合同，拟证明原告已按合同约定履行自身义务；3.房地产租赁合同（转租），拟证明被告同意转租房屋，收取房租和押金是由原告进行的；4.手机短信，拟证明原告提前通知了被告不续租的事实。
被告芦永雄辩称，原告要求答辩人返还3000元租房押金没有事实及法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当履行协议。答辩人与原告在2015年4月1日自愿签订《房屋租赁合同》，约定：租期从2015年4月1日起至2016年3月31日止，押金3000元，每月租金1500元，每月水电费、物业费由原告承担，原告每月1日前付租金，如超过30天不交付租金的，答辩人有权解除合同，没收押金，同时原告要赔偿答辩人违约金3000元。房屋租赁合同到期前双方约定不再续租，合同到期退房退押金。事实是合同到期，答辩人多次催促原告退房，原告至今日没有将房屋内的属于原告的东西搬出，也没有将房屋锁匙交回给答辩人，造成答辩人到今日都没有收回房屋。原告在诉状中提出返还3000元押金的诉讼请求没有法律依据和事实依据，因此答辩人请求法院驳回原告的诉请。
被告为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。
反诉原告芦永雄诉称，（1）3000元违约金的损失。反诉被告与反诉原告在合同到期前约定不再续签合同（在法院调解时，反诉被告认可），反诉原告就于2016年3月25日与谭育松签订了另一份《房地产租赁合同》，合同约定：租期从2016年4月1日起至2017年3月31日止，每月租金1800元，押金3000元，每月水电费、物业费由谭育松承担，每月1日前付租金，如超过30天不交付租金的，甲方有权解除合同，没收押金。同时约定一方违约需赔偿另一方违约金3000元。反诉原告与谭育松合同签订后，由于反诉被告没有按双方约定的时间交回房子，造成反诉原告无法履行2016年3月25日与谭育松签订的合同，反诉原告按合同规定赔偿了谭育松经济损失3000元；（2）租金7200元的损失。由于反诉被告在合同到期后，没有将房屋锁匙交回给反诉原告，致使反诉原告损失了2016年4、5、6、7四个月的租金7200元（与谭育松签订每月租金1800元×4个月）；（3）电费247.77元的损失。这是反诉被告租房期间发生的，没有给付清楚的费用；（4）物业费720元的损失。这是因反诉被告没有按时交回房屋造成的4个月的物业费（每月180元×4个月）；（5）其他费用1980元的损失（包括房屋清理费500元、玻璃窗1块200元、电冰箱修理费500元、水龙头1只50元、光管3支100元、墙体维修费50元、热水器出水管1条50元、座厕水阀1个50元、路游器1台1**元、大门网1块100元、换锁费100元、煤气炉1个50元、冲凉房洗手盘流水维修费50元），这些费用双方约定有，并在法院进行调解时，反诉被告确认了的。综上所述，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》是有效的，双方应按合同履行。但由于反诉被告违反合同规定，不按时交回房屋，造成反诉原告的经济损失。为此，反诉原告诉至法院，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失13147.77元。反诉原告对其陈述事实向法庭提供的证据有：1.收条，拟证明反诉原告与谭育松有租赁关系，赔偿谭育松3000元损失；2.房屋租赁合同，拟证明反诉原告将房屋出租给谭育松的事实；3.房屋租赁合同，拟证明反诉原告与林志健之间有合法有效的租赁关系；4.电费单，拟证明4、5月份的电费为270元；5.收据，拟证明林志健欠付物业费；6.照片，拟证明房屋的损毁情况。
反诉被告林志健辩称，反诉原告的诉讼请求不成立。第一，对于反诉原告以1800元租金租给谭育松的主张不予认可，理由如下：一、反诉被告询问次承租人，他认为2016年3月至2016年4月期间内没有人到反诉原告处看房租房，正常的租客会在租房前上门看房；二、3月25日反诉原告已经把房子出租，为何4月份时还要求次承租人缴纳房租和物业费并在5月1日到次承租人的办公室要求续签，次承租人表示不同意；三、反诉被告在4月到5月份期间拨打反诉原告电话，反诉原告称次承租人可能继续租住，一直未退还反诉被告押金；四、3月25日签订的租赁合同对方为梧州本地人，如果谭育松没有看过房子，是不会以1800元的价钱向反诉原告租房的。第二，对于其主张的租金7200元损失，反诉被告认为已经提前通知了反诉原告不进行续租，次承租人是否续租，由他们自行协商；对于电费247.77元，反诉被告予以认可；对物业费720元，反诉被告不予认可。反诉被告只认可五月份一个月的物业费，其余月份物业费已经付清；对于其他损失共计1980元，反诉被告不予认可。其中对于房屋清理费500元不予认可，因房屋内的物品不是反诉被告不搬走，而是反诉原告把门锁换掉造成反诉被告不能搬走物品；对于其他几项损失都不予认可，因反诉被告没有去现场核实，不知道房屋内的设备是自然损坏还是人为破坏，所以对这些费用均不予认可。反诉被告为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。
本诉部分，被告芦永雄对原告林志健提供的证据经质证后认为：对证据1-2予以认可；对证据3不予认可，认为合同是原告与次承租人签订的，被告不予认可；对证据4不予认可，认为原告需按原告与被告签订的合同约定来履行义务。
反诉部分，反诉被告林志健对反诉原告芦永雄提供的证据经质证后认为：对证据1-2不予认可，认为正常的租客不会在没有看过租房的情况下签订房屋租赁合同并进行赔偿，房东在四五月份时还向次承租人主张过租金；对证据3-4予以认可；对证据5不予认可，认为反诉原告在五月份已经换锁，六月份物业费与反诉被告无关；证据6不予认可，理由同答辩意见一致。
结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方确认的证据予以采信；对一方当事人提出异议的证据，因无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。
经法庭调查并结合全案证据，本院认定以下法律事实：
2015年4月1日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定被告将位于广西梧州市长宏大厦10-14号xx房出租给原告，租赁期限从2015年4月1日起至2016年3月31日止，月租金为1500元，押金为3000元。并约定承租人超过三十天不交付租金的，出租人有权解除合同、没收押金；租赁期间双方不能提前终止合同，如有违约应赔偿对方违约金3000元等内容；且手书有“押金3000元、第1月房租1500元已收”、“合同期满后退还押金3000元，2015.7.19注明”等字样。《房屋租赁合同》背面列明房屋物品清单，被告并手书“已收押金、4月租金共4500元，收款人：芦永雄，2015.4.6号”等字样。
2015年7月19日，原告与案外人王清春订立《房地产租赁合同》，约定原告将位于长宏大厦10-14号xx房出租给王清春，租赁期限从2015年7月22日起至2016年3月31日止，月租金为1500元，押金为1500元等内容。被告并于该《房地产租赁合同》手书“我房东同意这转租协议，押金1500元、8月份房租1500元已收，押金到租期满后再退还。芦永雄，2015.7.19”字样。
2016年7月7日，原告以合同期满被告未退还押金为由诉至本院，主张被告返还押金3000元；被告则以原告未依约返还租赁房屋致其赔偿案外人谭育松经济损失，且发生租金、电费、物业费及其他费用的损失为由提起反诉，并提供约定自2016年4月1日起其将涉案房屋出租予谭育松的《房地产租赁合同》、记载其向谭育松返还押金并赔偿违约金的收条等证据以证实其反诉主张。庭审中，反诉被告自认应负担电费247.77元。
另查明，2008年2月5日，被告向梧州长宏房地产实业开发有限公司买受坐落于梧州市大学路10-14号长宏大厦10层xx单元xx号房。
本院认为，其一，本诉部分，原、被告订立的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院依法予以确认。原告据此承租涉案房屋后，与案外人王清春订立了《房地产租赁合同》，被告对此表示同意，并向王清春收取了押金和次月租金。对于其后该《房地产租赁合同》的履行，原告认为其于合同订立次日已迁出，之后租金由王清春直接向被告支付；被告则认为系原告向其支付租金至合同期满。对此应认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，被告主张2015年7月之后租金仍由原告支付，但又未能提供相应依据予以证实，故对其该项意见，本院不予采纳。对原告所主张由被告出租涉案房屋，实际承租人向被告支付押金和租金的交易习惯，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，《房地产租赁合同》虽约定原告为出租人，但合同履行系由被告出租房屋后直接向实际承租人收取押金及租金，故结合双方交易习惯及权利义务负担，应依法认定《房地产租赁合同》设定的房屋租赁合同法律关系存在于被告与案外人王清春之间，原、被告已实际终止双方于《房屋租赁合同》约定的权利义务关系。因此，原告基于《房屋租赁合同》向被告交付的3000元押金，被告应当予以退还。被告以《房地产租赁合同》期满后原告欠付租金为由拒绝返还押金的抗辩意见，与事实不符，本院依法不予采纳。其二，反诉部分，反诉原告诉请反诉被告赔偿损失共计13147.77元（其中违约金3000元、租金7200元、电费247.77元、物业费720元及其他费用1980元）。对此应认为，《房地产租赁合同》设定的房屋租赁合同法律关系存在于反诉原告与案外人王清春之间，反诉原、被告已实际终止双方于《房屋租赁合同》约定的权利义务关系，故反诉原告以《房地产租赁合同》合同期满后实际承租人未返还租赁房屋为由主张违约金、租金及物业费，缺乏证实反诉被告应承担赔偿责任的相应依据。且根据庭审中反诉原告的自认，其已收取2016年4月的租金并于2016年5月29日收回租赁房屋，又主张2016年4月至7月租金，明显与事实不符。因此，对其上述反诉请求，本院依法不予支持。对于反诉原告主张的其他费用，因订立《房地产租赁合同》时，双方已就房屋物品列明清单作出约定，反诉原告亦未提出存在损坏的异议。现其再以存在损坏为由向反诉被告主张各项维修费用，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法亦不予支持。但对于电费247.77元的主张，因反诉被告自愿负担，本院对反诉原告该项请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告芦永雄应返还押金3000元给原告林志健；
二、反诉被告林志健应赔偿损失247.77元给反诉原告芦永雄。
本案本诉案件受理费50元，减半收取25元（原告林志健已预交），由被告芦永雄负担；反诉案件受理费204元，减半收取102元（反诉原告芦永雄已预交），由反诉原告芦永雄负担100元，反诉被告林志健负担2元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 汪瑞远
二〇一六年九月三十日
书记员 李依阳
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。