湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终323号
上诉人(原审原告)：戴杏本（曾用名代杏本），女，1937年11月16日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：彭政辉，男，1957年2月4日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区，系戴杏本之子。
被上诉人(原审被告)：中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处穿紫河居委会武陵大道98号。
法定代表人：欧成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈志辉，男，1974年5月13日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：李文军，湖南沅澧律师事务所律师。
原审被告：常德宏城建筑工程有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区武陵大道中段商检局四楼。
法定代表人：吕立荣，该公司经理。
上诉人戴杏本因与被上诉人中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司（以下简称移动公司），原审被告常德宏城建筑工程有限责任公司(以下简称建筑公司)租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民重字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴杏本的委托诉讼代理人彭政辉，被上诉人移动公司的委托诉讼代理人沈志辉、李文军到庭参加了诉讼。原审被告建筑公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
戴杏本上诉请求：撤销重审判决的第一项，改判移动公司支付73个月的房屋租金121666元，赔偿被盗财产损失15532元，补偿新建铁楼梯场地使用费14600元。事实与理由：一审对租金的判决显失公平。一审判决仅按50%支付租金不符合实事，也无依据。户外楼梯未在约定的楼顶，属于多占面积，应另行支付场地使用费。导致戴杏本家失窃所受财物损失，是移动公司疏于管理所致，移动公司应予赔偿。涉案合同应属部分无效的合同。
移动公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。戴杏本的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
建筑公司未作答辩。
戴杏本向一审法院起诉请求：1、确认因移动公司违约致使双方签订的《基站房屋场地租赁合同》自起诉之日起终止，移动公司支付违约金100000元；2、判令移动公司支付租金83332元；3、判令移动公司支付室外楼梯场地使用费40000元；4、判令移动公司赔偿戴杏本失盗财物损失15532元及三楼重新装修款11992元；窗户防盗网花费2000元；5、判令移动公司返还占用戴杏本4.5米长木檩条28根、6米长木条一根；6、判令移动公司拆除其在戴杏本院墙安设的铁门、新建在院内的三层铁质楼梯和三层屋顶浇筑的水泥梁；7、判令移动公司将戴杏本围墙、原瓦屋面坡屋顶及损害的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状；8、判令移动公司将其设置在戴杏本三楼室内的通信设施设备以及摆放在楼顶的通信天线等物品移离戴杏本房屋。
一审法院认定事实：2010年12月14日，戴杏本与移动公司签订《基站房屋场地租赁合同》约定：移动公司租赁戴杏本的房屋场地，最终以实际占用面积为准，租赁房屋是用来建立移动通信网的基站，以实际安装配套设施面积为准。租赁期限自2010年12月10日至2020年12月9日，租金每年20000元，付款时限为合同双方签字后基站开通运行并收到正规租赁发票后20个工作日内支付第1年租金，其他年度租金按自然年度支付。移动公司可根据需要在不影响房屋及建筑法律法规许可的情况下对租用的房屋进行装修及安装，报戴杏本同意后方可自主决定施工作业，安排通信设备和电缆，如安装设备影响屋面的承受力概由移动公司负责，戴杏本应提供施工便利，并保证移动公司正常施工，不得向移动公司收取任何管理费用，移动公司在终止合同退出承租房屋时，移动公司装修改动部分按照“来装去丢”的原则处理。双方可协商变更或终止合同。戴杏本有以下行为之一的，移动公司有权解除合同，戴杏本需退还移动公司已付租金，移动公司负责对租赁房屋的改造部分进行恢复：1、不能提供房屋场地或所提供的房屋场地不符合约定条件，不能适用移动公司用途；2、在房屋装修和设备安装过程中，出现阻工戴杏本应全力协调配合处理解决，如左邻右舍阻工严重，经多方协调无效造成基站设备无法正常开通运行。移动公司有下列行为之一的，戴杏本有权解除合同，收回出租房屋：1、未经戴杏本书面同意，转租、转借承租房屋场地，改变合同约定的房屋场地租赁用途；2、利用房屋存放危险物品或进行违法活动；3、租赁期满合同自然终止。戴杏本有义务协助移动公司做好协调工作，若因相关关系未协调到位致使无法正常使用，戴杏本应按实际情况退还移动公司所支付的租金及其利息，在租赁期内戴杏本未经移动公司同意单方面终止合同，除当年的租金退还移动公司外，还需赔偿5倍租金作为违约金。在租赁期内移动公司未经戴杏本同意单方面终止合同，除当年的租金不退还移动公司外，还需赔偿5倍租金作为违约金。合同签订或移动公司支付给戴杏本房屋（或场地）租金后，如戴杏本不同意移动公司基站设备正常运行（移动公司自身原因造成的除外），则戴杏本需退还移动公司租金，并且安装和拆迁基站的工程费用由戴杏本负责赔偿。合同签订后移动公司对该房屋及三楼房顶进行了改建、装修及安装，并将设备置入该房屋，该通信设备通电至今，移动公司因在建设信号塔时被戴杏本左邻右舍阻扰导致信号塔未能安装，移动公司以基站未实际运行为由未向戴杏本支付租金。2012年3月18日戴杏本家中遭入室盗窃，发生财物损失。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、合同能否解除；二、若合同解除，双方的权利义务如何。
关于焦点一，戴杏本诉请要求终止该合同，移动公司亦同意解除合同，双方就合同解除已达成合意，故双方签订的《基站房屋场地租赁合同》应予以解除。
关于焦点二，因戴杏本左邻右舍阻工，导致信号塔未能安装完毕，但移动公司确已使用了戴杏本的三楼房屋并修建了楼梯、改建了屋顶。双方在合同中约定，租金的支付从基站开通运行并收到正规租赁发票后20个工作日内支付，合同约定支付租金的前提条件是基站开通运行，但基站未能开通运行的原因在于戴杏本的左邻右舍的阻工，合同约定戴杏本有义务协助移动公司做好协调工作，若因相关关系未协调到位致使无法正常使用，戴杏本应按实际情况退还移动公司所支付的租金及其利息。双方基于建成基站履行租赁合同的期待签订了租赁合同，移动公司作为专业的通信公司，其对建设基站引起邻里反对的可能性应有所认识，对可能存在的风险应提前防范，避免损失的扩大。其在不能确定邻里关系是否处理妥当的情况下匆忙施工，造成戴杏本与移动公司均遭受损失，合同无法履行。如果继续按照合同条款履行将显示公平，移动公司占用了戴杏本的屋顶及部分房屋，并给戴杏本的日常生活带来了一定的不便，信号塔未能建成，导致基站未能运行，移动公司亦遭到大量前期投入的损失。移动公司履行租赁合同的目的在于使基站正常运行，而目前并不能达到移动公司的租赁目的。现双方对合同条款理解有争议，将左邻右舍的阻工造成的后果由戴杏本一人承担不当，如按照合同继续履行显示公平。综合以上情形，因移动公司未能使基站运行，且怠于行使自己的权利，导致长期占用戴杏本的房屋及屋顶，移动公司应当给戴杏本支付一定的使用费。移动公司应按照合同约定租金标准的50%进行支付。2010年12月至2015年1月共计50个月，故租金共计41667元(20000元/年÷12月×50月×50%)。在合同的履行过程中，移动公司并未出现合同约定的违约情形，故对戴杏本要求赔偿5倍租金违约金的诉请不予支持。户外楼梯的使用系移动公司为履行租赁合同而使用，其应当作为合同履行的附属部分，在其已支付租金的情况下，不应当单独支付户外楼梯使用费。对于戴杏本主张的失窃财物损失，该盗窃案尚未结案，具体的财物损失不能确定，且财物损失作为赃物应当由犯罪分子进行赔偿，故对戴杏本该项主张不予支持。因不能确定戴杏本提交所购建筑材料证据与移动公司施工造成其房屋损害之关联，故对戴杏本主张的三楼重新装修款及防盗网支出的主张不予支持。对于戴杏本要求移动公司返还木檩条及木条，因戴杏本主张移动公司占用上述材料证据不足而不予支持。对于戴杏本主张的要求移动公司拆除安设的铁门、铁质楼梯、屋顶浇筑的水泥梁，并对围墙、原瓦屋面坡屋顶及损害的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状，现因双方均要求解除合同，移动公司对房屋进行的改建，双方在合同中已约定“来装去丢”原则，故移动公司应将该改建部分恢复原状，故对戴杏本的该请求以及要求移动公司将室内通信设备、通信天线等搬离戴杏本房屋的主张予以支持。移动公司以戴杏本主张家中被盗及相关材料被占用应由建筑公司承担相应责任为由申请追加其为被告。本案基于合同纠纷起诉，建筑公司并非合同相对方，其为移动公司委托施工方，且被盗损失应由犯罪分子赔偿，建筑材料被占用因戴杏本未提供有效证据予以支持，故对戴杏本该项主张不予支持。建筑公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，判决：一、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内支付戴杏本房屋租金41667元（从2010年12月14日至2015年1月止）；二、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内将其安设在戴杏本院墙安设的铁门、新建在院内的铁质楼梯和在三楼屋顶浇筑的水泥梁予以拆除；三、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内将戴杏本围墙、原瓦屋面坡屋顶及损坏的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状；四、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内将设置在戴杏本室内的通信设施设备以及摆放在楼顶的通信天线等物品搬离戴杏本房屋；五、驳回戴杏本其他诉讼请求。案件受理遇6985元，由戴杏本负担3492.5元，中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司负担3492.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审判决认定的事实予以确认外，另查明，移动公司对租赁房屋及三楼房顶进行了改建、装修并撤除了戴杏本家的防盗网。2012年3月18日戴杏本家中遭入室盗窃造成财物损失15532元。
本院认为，本案争议的焦点为：1、移动公司应向戴杏本支付多少房屋租金？2、戴杏本要求移动公司赔偿被盗财产损失15532元和补偿新建铁楼梯场地使用费14600元的理由是否成立？
关于焦点一，戴杏本与移动公司签订《基站房屋场地租赁合同》约定，戴杏本有义务协助移动公司做好协调工作。根据这一约定，相邻关系协调是否到位不是戴杏本的责任，戴杏本只有协助义务，其责任应是移动公司的。本案的实际情况是，戴杏本虽做了大量的协调工作，履行了一定协助义务，但基站设备未能正常开通运行，戴杏本与移动公司均负有相应的责任，故一审判决对戴杏本要求移动公司支付违约金的诉求不予支持，是正确的。《基站房屋场地租赁合同》签订后，移动公司对租赁房屋及三楼房顶进行了改建、装修及安装，并将设备置入该房屋内，所安装的通信设备通电运行。移动公司从2010年12月占用租赁物至今，应依法按照合同约定年租金20000元向戴杏本支付占用费即租金到移动公司将租赁物恢复原状时止，但戴杏本在一审时只主张截止到2015年1月的租金83332元，故移动公司应向戴杏本支付租金为83332元。一审法院判决按租金83332元的50%支付41667元，因无法律依据，也无合同约定而不当，本院依法予以纠正。戴杏本上诉要求移动公司支付73个月的房屋租金121666元，因在一审时只提出了2015年1月以前50个月的租金83332元，所增加的23个月的租金是在二审中增加的诉求。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，本院不作处理，戴杏本可另行主张权利。
关于焦点二，移动公司对租赁房屋及三楼房顶进行了改建、装修并撤除了戴杏本家的防盗网，降低了戴杏本家的防盗功能，理应对戴杏本家中遭入室盗窃发生的财物损失承担相应的赔偿责任。戴杏本对其家中财产管理不善，是造成财产被盗的主要原因，对家中财产被盗所造成的损失应承担主要责任。根据本案的实际情况，戴杏本家遭入室盗窃，发生的财物损失15532元，由移动公司赔偿40%，即6212.8元(15532元×40%)为宜。一审判决驳回戴杏本的该项请求不当，本院依法予以改判。根据《基站房屋场地租赁合同》约定“移动公司租赁戴杏本的房屋场地，最终以实际占用面积为准”，建铁楼梯场地的使用应是合同约定的范围，故戴杏本要求移动公司补偿新建铁楼梯场地使用费14600元的理由不能成立。
综上所述，戴杏本的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十四条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民重字第199号民事判决的第二、三、四、五项，即(二)、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内将其安设在戴杏本院墙安设的铁门、新建在院内的铁质楼梯和在三楼屋顶浇筑的水泥梁予以拆除；(三)、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内将戴杏本围墙、原瓦屋面坡屋顶及损坏的地面、墙面以及安装通信管道所致破损等处恢复原状；(四)、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内将设置在戴杏本室内的通信设施设备以及摆放在楼顶的通信天线等物品搬离戴杏本房屋；(五)、驳回戴杏本其他诉讼请求；
二、变更湖南省常德市武陵区人民法院(2015)武民重字第199号民事判决的第一项为：中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内支付戴杏本房屋租金83332元（从2010年12月至2015年1月止）；
三、中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司于判决生效之日起七日内赔偿戴杏本被盗财产损失费6212.8元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费6985元，由戴杏本负担2985元，中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司负担4000元。二案件受理费2503元，由戴杏本负担503元，中国移动通信集团湖南有限公司常德分公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 朱梅安
审判员 柳 萌
审判员 王道万
二〇一七年五月十日
书记员 余 芳
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(三)消除危险；
(四)返还财产；
(五)恢复原状；
(六)修理、重作、更换；
(七)赔偿损失；
(八)支付违约金；
(九)消除影响、恢复名誉；
(十)赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。