浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第827号
上诉人（原审被告）：杭州市城市建设监理有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区艮山支三路*号*幢*楼***室。
法定代表人：徐宏伟，该公司董事长。
委托代理人：姚健洁，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市江东房产物业总�司。住所地：浙江省宁波市江东区东方商务中心*幢**号（10-4）-（10-8）。
法定代表人：林国杰，该公司经理。
委托代理人：俞土根，浙江金汉律师事务所律师。
上诉人杭州市城市建设监理有限公司因与被上诉人宁波市江东房产物业总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2014年11月13日作出的（2014）甬东民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告系位于宁波市江东区东方商务中心5幢34号<；11-3>；-<；11-9>；房屋的产权人。原、被告于2009年8月3日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于东方商务中心5幢34号（11-3）-（11-9）房屋用于办公，租赁期限三年，自2009年8月6日至2012年8月5日，房屋年租金为292000元，租金每半年结算�先付后用，由被告在每半年的前10日交付原告。在合同有效期内，若被告不按时交付租金，拖欠一个月以上的或未经原告同意，擅自直接或变相转租、转让的，或严重违反国家法律、法规从事非法经营，损害公共利益的原告有权解除合同，收回房屋，造成的一切损失由被告承担。合同还对其他事项进行了约定。后原、被告达成合同变更意见，被告向原告租赁东方商务中心5幢34号（11-3、4、5）房屋，租期至2012年8月5日，房屋年租金为124620元，租金按半年结算，先付后用，由被告在每半年的前10日交付原告，原租赁合同其他条款不作变更。原告曾于2013年1月23日、2013年5月13日向被告寄发有关催讨租金等费用的通知函，其中2013年5月13日的通知函由被告签收。至2012年8月5日，被告尚拖欠原告房屋租金19632元。涉案房屋的现场挂有浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司的铭牌。
原审原告宁波市江东房产物业总公司于2014年4月11日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告杭州市城市建设监理有限公司之间的房屋租赁合同，原审被告立即腾退所租用房屋；2.原审被告立即支付拖欠的租金及房屋占有使用费（计算至实际退还房屋为止，现暂计至2014年4月5日为227332元）。
原审法院经审理认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。首先，涉案的房屋租赁合同及相应的合同变更系原、被告自愿签订，对双方当事人均具有约束力。根据租赁合同及合同变更的约定，租赁期限至2012年8月5日。双方约定的租赁期限届满，被告仍继续使用租赁物，且原告对此亦未提出异议，故双方之间的原房屋租赁合同继续有效。被告虽主张其已腾退承租房屋，但未提供充足证据证明。原、被告在合同到期后应系不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2014年4月11日，原告提起诉讼，要求解除与被告之间的房屋租赁合同。被告于2014年4月15日收到民事起诉状副本，应视为合同解除通知到达被告，双方的房屋租赁合同解除。合同解除后，原告有权要求被告腾退房屋并支付相应租金。被告未及时腾退房屋的，应支付相应的使用费。其次，关于本案诉讼时效的问题。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告提供的挂号信函收据、明确记载催讨租金内容的通知函以及该院调取的投递邮件清单，可以认定原告向被告作出了主张权利的意思表示，并已实际到达被告。被告虽辩称其未收到原告寄发的上述通知函，但未能对此提出充分的反驳证据。原告寄发通知函的行为构成诉讼时效的中断。�讼时效应从原告最后一次发送通知函即2013年5月13日重新起算，原告的本次起诉未超过诉讼时效，对被告关于原告主张租金已过诉讼时效的辩称不予采信。第三，原告主张被告尚欠2012年2月6日至2012年8月5日的部分房屋租金19632元，被告并无异议，应予认定。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市江东房产物业总公司与被告杭州市城市建设监理有限公司之间的房屋租赁合同于2014年4月15日解除；二、被告杭州市城市建设监理有限公司于本判决生效之日起五日内从宁波市江东区东方商务中心5幢34号<；11-3>；、<；11-4>；、<；11-5>；房屋内腾退；三、被告杭州市城市建设监理有限公司支付原告宁波市江东房产物业总公司拖欠的2012年2月6日至2012年8月5日部分房屋租金19632元；四、被告杭州市城市建设监理有限公司支付原告宁波市江东房产物业总公司自2012年8月6日起至2014年4月15日的房屋租金211161.67元，并按年租金124620元标准支付自2014年4月16日起至房屋实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费。上述款项均于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×�万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4”810元，减半收取2405元，由被告杭州市城市建设监理有限公司负担。
宣判后，原审被告杭州市城市建设监理有限公司不服，上诉至本院，称：一、原审认定2012年8月5日房屋租赁合同到期后，上诉人仍继续使用涉案租赁房屋，双方形成不定期租赁关系错误。1.根据房屋租赁合同第二条约定，上诉人在租赁期限届满后，应无偿返还房屋，如续租，需另行签订租赁合同。2012年8月5日合同到期后，上诉人和被上诉人未再续约，说明合同已终止，双方未形成不定期租赁关系。从合同条款分析，上诉人未阻碍被上诉人收回房屋的，即视为被上诉人已收回房屋，上诉人已腾退。2.被上诉人的诉请是要求上诉人支付2012年8月6日以后的占有使用费，说明被上诉人已认可在此之后双方之间并非不定期租赁关系。原审判决超出被上诉人的诉�范围。3.上诉人提供的房屋现状照片表明，租赁房屋已由浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司占有使用，上诉人已在租赁期限届满后腾退。被上诉人就在涉案房屋楼下办公，对租赁房屋的情况应有所了解，既然涉案房屋外面的公司铭牌已经更换，其不可能不知道承租人也已变更。4.2013年3月28日，浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司向被上诉人支付租金10万元，足以证明上诉人和被上诉人房屋租赁合同到期后，浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司与被上诉人形成了新的租赁关系。原审中被上诉人辩称浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司是为上诉人代付租金，但被上诉人未提供浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司和上诉人之间存在委托代理关系的证据。5.2010年，因上诉人宁波分公司经营困难，已经腾退大部分房屋，2013年被吊销营业执照后，上诉人租赁涉案房屋的目的落空，故上诉人已无必要�继续使用涉案房屋。6.尽管从交易惯例看，房屋的接收和腾退需采取书面形式。但本案的实际是，上诉人在接收房屋时也无任何书面凭证；且上诉人原租赁的房屋在承租期间已部分由浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司承租使用，在上诉人和被上诉人房屋租赁合同期满后，所有房屋均由浙ＸＸ诚建设工程招标代理公司承租。二、根据房屋租赁合同约定，租金应在每半年的前十日支付。因此，2012年2月6日至2012年8月5日的租金应在2012年2月6日前支付，被上诉人诉讼时效至2013年2月6日届满，2013年1月23日的通知函不产生诉讼时效中断的效力，被上诉人向上诉人主张租赁期内的租金已过诉讼时效。上诉人的住所地在杭州，房屋租赁合同未就送达地址进行约定，被上诉人的催缴通知应寄往上诉人杭州的住所地，但被上诉人于2013年1月23日出具的通知函并未寄往该地址。2013年5月13日通知函上的签收人也非上诉人工作人员，上诉人并未收到该份催讨通知，该份通知函也不产生诉讼时效中断的效力。因此，被上诉人于2014年4月11日起诉，已过诉讼时效，对其诉请应予驳回。三、原审适用我国《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，属于适用法律错误。原审适用简易程序，但审限长达7个月，程序违法，且因审限延长导致的损失不应由上诉人承担。被上诉人在租赁期满后未采取相应措施导致损失扩大，存在明显过错，应自行承担相应责任。因此，涉案房屋租赁合同已经终止，上诉人已实际腾退，无需向被上诉人支付租金和占有使用费。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人宁波市江东房产物业总公司答辩称：一、上诉人杭州市城市建设监理有限公司未提供证据证明其已从涉案房屋腾退，故原审认定双方形成不定期租赁关系正确。二、被上诉人提供了催讨的证据，通知函能够证明诉讼时效已经中断，被上诉人的起诉未过诉讼时效。三、上诉人有权解除合同但未实行解除权，被上诉人在房屋租赁合同履行过程中并无过错，故对于扩大损失应由上诉人自行承担。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，被上诉人宁波市江东房产物业总公司向本院提交通知复印件一份，拟证明上诉人杭州市城市建设监理有限公司要求与被上诉人办理书面腾房手续，说明上诉人认可其并未实际腾房。
上诉人杭州市城市建设监理有限公司经质证认为，对证据的真实性无异议，但该份通知的目的是为了要求被上诉人宁波市江东房产物业总公司对上诉人已经腾房的事实进行书面确认，而被上诉人在收到该份通知后，拒绝与上诉人办理书面交接手续。
本院经审查认为，上诉人杭州市城市建设监理有限公司出具该份通知的目的是为了减少本案审理期间损失的扩大。上诉人在一审判决后上诉，即已表明其不认可原审认定的事实，被上诉人不能据该通知主张上诉人认可其未实际腾房，故对被上诉人提供的证据不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人杭州市城市建设监理有限公司与被上诉人宁波市江东房产物业总公司签订房屋租赁合同一份，租赁期间为2009年8月6日至2012年8月5日。期间，经双方协商一致，对租赁的范围、租金予以变更，租赁期限仍至2012年8月5日止。上诉人和被上诉人之间的房屋租赁关系届满后，上诉人应与被上诉人办理房屋交接手续。上诉人未与被上诉人办理交房手续，也无证据证明其已腾房，故上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人也无异议的，原租赁合�继续有效，双方形成不定期租赁关系，上诉人应向被上诉人支付欠付租金及实际腾退前的占有使用费。本院对上诉人主张2012年8月5日其与被上诉人房屋租赁关系结束，且已实际腾退的主张不予支持。关于本案的诉讼时效，被上诉人提供了2013年1月23日、2013年5月13日的租金催缴通知函和挂号信函收据，原审调查取得了挂号信投递清单，其中显示被上诉人曾两次向上诉人发送信函。结合上诉人和被上诉人之间仅存在房屋租赁关系，而上诉人收到的2013年5月13日的函件中也表明被上诉人曾于2013年1月23日发送过租金催缴函。本院认为，2013年1月23日被退回的信函内容为租金催缴函较为符合情理。故被上诉人已在诉讼时效内向上诉人主张其租金债权，构成诉讼时效的中断，本案的诉讼时效从2013年5月14日开始重新起算。被上诉人于2014年4月11日提起诉讼，未超过诉讼时效。原审审�延长经合法审批，程序正当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4810元，由上诉人杭州市城市建设监理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 朱亚君
代理审判员 张颖璐
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 李春燕