江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终61号上诉人（原审原告）刘建平。上诉人（原审原告）李金连。委托代理人李俊霞，江苏东恒（苏州）律师事务所律师，代理上述二上诉人。委托代理人欧世和，江苏东恒（苏州）律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审被告）吴江市恒达房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路420号。法定代表人丁国英，该公司执行董事。上诉人刘建平、李金连因与被上诉人吴江市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江开民初字第0719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月8日，刘建平、李金连（××）与恒达公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定由刘建平、李金连向恒达公司购买其开发的奥林运河湾第10幢305号商品房。该商品房住宅建筑面积共108.54平方米，总价款为676841元，交付期限为恒达公司应当在2012年6月30日前将符合合同约定的商品房交付刘建平、李金连使用。××如未按约定期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：1、逾期在90天内，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价（676841元）万分之0.3的违约金，合同继续履行；2、逾期在90天后，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价（676841元）万分之0.5的违约金，造成买受方损失的，买受方有权向出卖方追索违约金。2013年6月22日，恒达公司向刘建平、李金连交付了房屋，双方进行结算。结算单载明：合同交房日期2012年6月30日，违约金计算至2012年11月15日，违约天数138天，违约金额3452元，刘建平在结算单上签字确认，并已收到上述违约金3452元。同日，恒达公司向刘建平、李金连支付折让款6768元、折现2000元。以上事实，由《商品房买卖合同》、结算单、领取确认单、礼品确认单及双方当事人陈述等证据予以证实。原审原告刘建平、李金连的诉讼请求为：判令恒达公司支付逾期交房违约金26400元（自2012年6月30日起至2013年6月22日止，按照2220元/月计算）；恒达公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，依法成立的合同对合同各方具有法律约束力。恒达公司理应按约于2012年6月30日前交付房屋，但恒达公司逾期交房，应承担相应的违约责任。关于违约金，《商品房买卖合同》第九条约定，逾期在90天后，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，出卖方按天向买受方支付合同约定房屋总价（676841元）万分之0.5的违约金。刘建平、李金连认为合同约定的违约金计算标准显失公平，要求按照2220元/月计算逾期交房违约金缺乏依据。理由如下：首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。《商品房买卖合同》已对违约金的计算方法作出明确约定，刘建平、李金连要求按照2220元/月计算逾期交房违约金的主张，与双方当事人的合同约定不符。其次，恒达公司已经向刘建平、李金连支付逾期交房违约金额3452元、折让款6768元、折现2000元。恒达公司认为折让款6768元和折现2000元是对逾期交房的补偿，原审法院认为具有合理性。根据双方合同约定，恒达公司应向刘建平、李金连支付逾期交房违约金12081.61元（676841元*万分之0.5*357）,现恒达公司已支付12220元。故刘建平、李金连的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回刘建平、李金连的全部诉讼请求。案件受理费460元，由刘建平、李金连负担。上诉人刘建平、李金连不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案《商品房买卖合同》是恒达公司提供的文本，属于格式条款，其中约定的恒达公司逾期交房的违约责任过低，明显显失公平，应当予以调整。且双方签字确认的《运河湾交房结算单》已经明确，违约金仅计算至2012年11月15日，为3452元，另外6768元、2000元两笔款项为折让款，不属于违约金的范畴。二、由于恒达公司逾期交房长达一年时间，给上诉人造成不少损失。如上诉人原有房产未能闲置出租，向装修公司支付的部分装修费用未能得到返还，上诉人子女无法就近就读公办学校，就学成本明显增加。三、双方约定的逾期交房违约金条款即便不能认定为无效，根据合同法规定，双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中双方约定的违约金低于实际损失，故上诉人以房屋租金标准主张违约金合乎情理。四、涉案房屋在2013年6月3日才通过商品房交付使用备案，故交房结算单中的逾期交房违约金计算至2012年11月15日是不符合实际情况的。涉案房屋是于2013年6月22日实际交付，故违约金理应计算至2013年6月22日。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判恒达公司支付上诉人违约金26400元；本案一、二审诉讼费用均由恒达公司承担。被上诉人恒达公司未作答辩。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，刘建平、李金连与恒达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。恒达公司违反合同约定，未能在2012年6月30日前向刘建平、李金连交付涉案房屋，构成违约，恒达公司理应承担相应的违约责任。因恒达公司实际于2013年6月22日向刘建平、李金连交付涉案房屋，故根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，恒达公司应向刘建平、李金连支付逾期交房违约金12081.61元（676841元*0.00005*357）。恒达公司在向刘建平、李金连交付涉案房屋时，已向刘建平、李金连实际支付逾期交房违约金3452元、折让款6768元、折现2000元，合计12220元，超出了双方合同约定的违约金计算标准。因违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，故原审法院认定上述折让款6768元、折现2000元均系恒达公司对刘建平、李金连逾期交房的补偿并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。刘建平、李金连认为涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金数额过低，要求以房屋租金标准主张诉请的违约金。但在本案诉讼期间，刘建平、李金连未能提交相应证据佐证同地段、同类型、能满足日常生活需要的房屋租金标准为2220元/月，也未提交证据佐证因恒达公司逾期交房，刘建平、李金连产生的实际损失已达到其诉请的违约金数额。故在恒达公司超出合同约定的违约金计算标准，已向刘建平、李金连实际支付违约补偿款12220元的情况下，刘建平、李金连诉请恒达公司另行支付逾期交房违约金26400元，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘建平、李金连的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人刘建平、李金连负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年七月十二日书记员  杨颖颖