重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0153民初6315号
原告：重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。
法定代表人：舒策丸，董事长。
委托诉讼代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师。
原告：重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号一栋四楼D1室，统一社会信用代码91500226084671660K。
法定代表人：丁佐勇，执行董事。
委托诉讼代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师。
被告：杜锦晓，男，1977年8月11日生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：赵雄，重庆华华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张德才，重庆华华律师事务所律师。
原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲公司）、重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司（以下简称月星公司）与被告杜锦晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告月星公司、五洲公司的委托诉讼代理人贺志敏、被告杜锦晓及其委托诉讼代理人赵雄、张德才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
月星公司、五洲公司向本院提出诉讼请求称：1、解除原、被告三方签订的《展位租赁合同》；2、被告向原告支付2015年12月28日至2016年6月27日的综合费用（包括租金、运营管理费）68061元；3、被告向原告支付欠交综合费用的违约金自2015年12月13日起以34030.5元为基数按3‰计算每天至付清为止，被告向原告支付违约金自2016年3月13日起以34030.5元为基数按3‰计算每天至付清为止；4、被告支付原告不享受优惠期的综合费用170152.5元（15个月×11343.5元／月）；5、被告向原告支付因其违约导致原告解除展位租赁合同的违约金22687元（两个月综合费用）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月19日签订了《展位租赁合同》，同时被告向原告签发了《确认函》，合同约定了被告承租位于重庆市荣昌月星家居广场编号为B055、B070、B071的展位，共计453.74平方米，展位租赁期限自2014年12月28日起至2017年12月27日止，合同对被告应向原告支付的费用、方式及违约责任等均进行了约定，结合确认函表明被告承租展位实际月综合费用为25元每平方米，原告给予了被告18个月优惠期，分别是第一年9个月，从2015年3月28日始至2015年12月27日止，第二年6个月，从2016年6月28日始至2016年12月27日止。第二年的综合费用被告应当于2015年12月13日、2016年3月13日前向原告交纳34030.5元，经原告多次催收，被告至今未支付，被告的违约行为导致租赁合同解除，被告不享有优惠期和其他优惠，被告应当承担违约责任。
杜锦晓辩称：1、被告同意解除租赁合同；2、原告计算租金有误；3、原告强行停电，被告无法经营，是原告的行为导致合同解除，被告不应当承担违约责任；4、原告长期无故停电，未提供约定的经营条件、场地及约定的相关品牌，导致被告经营困难。
本院经审理认定事实如下：五洲公司作为出租人，杜锦晓作为承租人，月星公司作为管理人，三方于2015年8月19日签订《展位租赁合同》，合同约定：杜锦晓承租位于荣昌月星家居广场编号为B055、B070、B071的展位，展位计租面积453.74平方米，用于经营实木家具（品牌为迪诺雅）。合同第三条约定展位租赁期限从2014年12月28日到2017年12月27日，展位的综合费用包括租金、物业管理费、商场运营管理费，其中2014年12月28日至2015年12月27日的年租金为23821.35元，年运营管理费为10209.15元,合计34030.5元；2015年12月28日至2016年12月27日的年租金为47642.7元，年运营管理费为20418.3元，合计68061元；2016年12月28日至2017年12月27日的年租金为71464元，年运营管理费为30627.45元，合计102091.5元。综合费用按每三个月为一个结算期，先付后用，杜锦晓应当于合同签订之日起3日内支付首期综合费用。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。杜锦晓在签订合同之日起10日内向月星公司支付质量保证金10000元，用于杜锦晓经营商品出现的质量投诉等费用。如杜锦晓退场一年后无售后遗留问题，由月星公司通知杜锦晓在商品三包期结束后十个工作日内无息归还质量保证金，但杜锦晓对消费者承诺的质量保证期超过一年的，按其承诺期限执行结束后退还质量保证金，上述期限，均从承租人实际退场之日算起。
合同第四条规定了出租人的权利义务：五洲公司全权委托月星公司对商场进行管理，代为行使本合同约定的五洲公司权利，并按照合同约定向月星公司收取相关费用。合同第七条第4款第（1）项约定：杜锦晓未按照展位租赁合同约定支付综合费用逾期七个工作日，经月星公司书面通知之日起五个工作日内，杜锦晓仍未支付全部综合费用，月星公司有权解除租赁合同。合同第八条约定：杜锦晓未按照合同约定支付综合费用，应向月星公司支付应付未付金额的每日千分之三的违约金，月星公司有权采取断水、断电等限制经营措施；一方违约导致另一方解除租赁合同，违约方应当向另一方支付相当于两个月综合费用的违约金。
同日，杜锦晓与五洲公司、月星公司签订了《确认函》，确认函载明：承租的展位实际月综合费用为25元／㎡，具体优惠期第一年9个月，从2015年3月28日始至2015年12月27日，第二年6个月，从2016年6月28日始至2016年12月27日，第三年3个月，从2017年9月28日始至2017年12月27日。如因杜锦晓的原因导致展位租赁合同提前终止或解除，视为不享有优惠期和其他优惠，并按展位租赁合同中相关条款执行。
合同签订后，杜锦晓缴纳了2014年12月28日至2015年12月27日的年综合费用，此后未再缴纳年综合费用。2016年4月7日、2016年4月20日，月星公司分别向杜锦晓发出催费通知。2016年4月20日，月星公司对杜锦晓租赁的展位停电。庭审中，被告申请的证人陈世容即被告雇佣的员工出庭证实：2016年4月20日，被告在原告断电后就一直没有经营了。二原告停电后被告展位工作人员梁均向重庆市荣昌区公安局昌州派出所报警。
2016年5月31日，五洲公司、月星公司委托重庆宇东律师事务所向杜锦晓发出律师函，要求杜锦晓支付综合费用并在收到律师函之日起十日内以书面形式就是否继续经营与月星公司进行沟通，逾期未沟通月星公司将有权解除展位租赁合同并追究违约责任，同时，杜锦晓必须足额缴纳已享受优惠期的综合费用。庭审中查明该邮件于2016年6月1日送达。
另查明：2016年4月11日，经重庆市工商行政管理局荣昌区分局核准，荣昌县月星家居广场管理有限公司变更为重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司。2016年4月21日，经重庆市工商行政管理局荣昌区分局核准，荣昌县五洲五金装饰城有限公司变更为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司。
上述事实，有原、被告陈述、展位租赁合同、确认函、催费通知、律师函、邮政快递单、房产证、工商变更登记信息、报警案件登记簿、照片、证人证言等证据予以证实。
本院认为：五洲公司作为出租人、月星公司作为管理人与杜锦晓签订的《展位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。二原告向被告履行了将商场展位交被告进行经营的义务，而被告未履行按期缴纳综合费用的义务，其责任在被告，故本院对二原告要求被告支付综合费用及违约金的请求依法予以支持。
被告辩称二原告于2016年4月20日断电应当视为双方解除展位租赁合同的时间，本院认为，因被告欠缴综合费用，根据展位租赁合同约定，月星公司有权采取断电等限制经营措施，月星公司断电是为了催促被告缴纳综合费用。二原告于2016年6月1日向被告发出律师函催缴综合费用，并明确要求被告在十日内与二原告协商是否继续经营，被告于2016年6月1日收到律师函十日内未缴纳综合费用，亦未就是否继续经营与月星公司进行协商，视为对展位租赁合同解除，故展位租赁合同解除时间应计算至2016年6月11日。因此，二原告的租金应从2015年12月28日计算至2016年6月11日，2015年12月28日至2016年6月11日共计5.47个月，租金为62048.95元（25元/平方米·月×453.74平方米×5.47个月）。
对于原告主张的被告应支付15个月优惠期的综合费用170152.5元的诉求，被告提出该项主张没有合同依据的辩称。本案中的合同在双方特别约定事项中约定了免租期，免租期是出租人为达到招租目的，在合同期内支付租金的前提下免收部分期限的租金而采取的激励措施。本案中合同期为3年，原告采取了阶梯式递减的免租期，其初衷是为了促进被告能如期履行完合同的激励措施，现被告提前解除合同，已不能实现该约定的意图。按照公平原则，该合同约定租期为3年，免租期共计18个月，分配到每年免租期为6个月，即一半的免租期。原、被告解除合同时间为2016年6月11日，从2014年12月28日至2016年6月11日起使用展位共计17.47个月，免租期为8.735个月(17.47个月÷12个月×6个月)，即被告应支付8.735个月的非免租期的租金等综合费用，扣除被告已支付的2014年12月28日至2015年3月27日的3个月租金及前述计算的从2015年12月28日至2016年6月11日的5.47个月租金后，本院对原告的主张支持为0.265个月（8.735个月—3个月—5.47个月）的非免租期的租金等综合费用3006.03元（25元/平方米·月×453.74平方米×0.265个月）。
对于二原告主张被告应支付因其违约导致租赁合同解除的违约金为2个月综合费用计22687元（25元/平方米·月×453.74平方米×2个月）的诉求，因租赁合同第八条约定了因一方违约产生的损失赔偿额的计算方法，不违反法律规定，本院予以支持。
对于二原告主张的被告欠交综合费用的违约金按3‰计算每天至付清为止的诉求，被告提出合同约定的违约金过高，请求予以适当减少的辩称意见。本案中二原告未举示被告欠交综合费用所受到的实际损失的相关证据，本院对被告的该辩称予以采信，2015年12月28日至2016年3月27日的综合费用为34030.5元，2016年3月28日至2016年6月11日的综合费用为28018.45元（62048.95元－34030.5元），故根据相关法律规定，本院酌情分别以34030.5元为基数从2015年12月14日起、以28018.45元为基数从2016年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。
对于被告辩称原告应退还商品质量保证金10000元的意见，因租赁合同第三条中双方约定的退还质量保证金的期限尚未届满，故本院对被告的该项辩称意见不予支持。被告可待期限届满后另行主张。被告要求二原告返还扣留的商品及赔偿使用灯具的损失系另一法律关系，被告可另案向二原告主张。
综合以上项目，被告应向二原告支付5.47个月的综合费用62048.95元、2个月综合费用的违约金22687元、0.265个月的非免租期的综合费用3006.03元共计87741.98元（包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费等），并分别以34030.5元为基数从2015年12月14日起、以28018.45元为基数从2016年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、原告重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司与被告罗太顺2015年10月6日签订的《展位租赁合同》于2016年6月11日解除；
二、被告杜锦晓于本判决生效后十日内向原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、原告重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司支付87741.98元，并分别以34030.5元为基数从2015年12月14日起、以28018.45元为基数从2016年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清为止；
三、驳回原告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司、原告重庆市荣昌区月星家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告杜锦晓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5214元，减半收取计2607元，由被告杜锦晓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 朱红兵
二〇一七年三月十四日
书记员 张 琳