湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东宝民二初字第00114号
原告：廖言炳.
被告：荆门市第二人民医院。
法定代表人：李成龙，院长。
被告：荆门市第二人民医院口腔医院。
法定代表人：沈耀兵，院长。
二被告委托诉讼代理人：代云松，湖北法之星律师事务所律师。
原告廖言炳与被告荆门市第二人民医院（以下简称“市二医”）、荆门市第二人民医院口腔医院（以下简称“口腔医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，同年4月29日裁定中止诉讼。本案恢复诉讼后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖言炳、被告市二医及口腔医院的委托诉讼代理人代云松到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告廖言炳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行2013年5月7日房屋租赁合同书义务，向原告支付装修装饰工程款、购置设施设备等款、施工管理人员工资款共计1252610元，并按人民银行同期贷款利率计算支付利息，大约7万元左右（从2013年5月7日起至该款付清之日止）；2、判令二被告返还原告交纳的房屋租金20万元，并按人民银行同期贷款利率计算支付利息，大约1万元（从2012年11月21日起至返还之日止）；3、判令二被告向原告支付违约430万元；4、被告承担本案的一切费用。2015年11月23日，原告增加一项诉讼请求：要求二被告支付原告支出的加盟费3万元、看守租赁房屋及财物的人工工资2万元。事实和理由：原告与被告口腔医院于2012年11月14日签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于荆门市东宝区民主街11号房屋一栋用于经营住宿、餐饮，对租赁期限、租金的交纳、房屋的装修、设备的购置等事项进行约定。合同签订后，原告向被告交纳了租金25万元，对房屋进行装修装饰及购置设施设备时，被告于2012年12月27日在无任何正当理由的情况下向原告发出解除合同告知书，解除房屋租赁合同。被告为避免原告追究违约责任，2013年5月7日又重新与原告签订该房屋租赁合同，由原告继续对租赁房屋进行装修装饰和购置设施设备，原告装修完毕经被告验收后2个月内，被告将原告装修和购置设备的款项一次性付给原告。2013年7月18日，原告将租赁房屋的装修装饰及设施设备工程结算明细清单送交被告验收，被告验收清点后在清单上签字确认。2013年8月13日，被告支付原告10万元的工程款后，其余部分拒不支付，导致原告流动资金短缺于2013年12月20日停业。经原告多次催讨，2013年12月24日，被告又支付了40万元，之后拒不支付。同时，被告出租的房屋没有房屋所有权证及相关建设工程验收合格证等备案文书手续，导致原告不能办理经营宾馆所需的相关证照，不能实现签订房屋租赁合同根本目的，且被告也不按租赁合同的约定向原告支付装修装饰、设施设备等款项构成根本违约。
被告市二医辩称，其与原告无合同关系，市二医与口腔医院为相互独立的事业单位，不是同一主体，市二医在本案中不是适格的主体，应驳回原告对市二医的诉讼请求。
被告口腔医院辩称，1、原告的第1项诉请中有8笔被告不应支付，分别为桌布2633元、床上用品42398元、挂衣架4000元、检疫费7000元、家具搬运费8000元、清运垃圾工资10000元、工程工资48160元、设计费3000元，合计125182元应在原告的请求中减去。2、原告主张按银行同期贷款支付利息，合同没有约定，不应该得到支持。3、口腔医院与原告签订的房屋租赁合同合法有效，原告于2014年2月17日发出的解除合同通知书，经法院判定为无效通知书，该合同应当履行至双方协商解除合同之日，即2014年9月2日，原告要求被告返还租金20万元的主张不能成立。4、口腔医院不存在违约行为，原告主张430万元的违约金没有事实依据和法律依据。5、原告增加的要求被告支付加盟费3万元和看守租赁房屋人员工资2万元的诉请没有合同依据，不应该得到支持。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告与被告口腔医院签订的房屋租赁合同是何时终止履行的；二、被告口腔医院支付原告的工程款的数额是多少；三、被告口腔医院在履行合同中是否存在违约行为，是否应当支付原告的利息和违约金；四、被告口腔医院是否应当支付原告增加的加盟费3万元和看守租赁房屋人员工资2万元；五、原告与被告市二医是否存在合同关系，被告市二医在本案中是否承担责任。
原告廖言炳针对其诉请和争议焦点，向本院提交了下列证据：
A1、2012年11月14日原告与被告签订的《房屋租赁合同》1份，证明原、被告权利义务发生的事实；
A2、2012年11月2日原告交纳房屋租赁押金4万元收据、11月21日房屋租金押金21万元收据各一份，证明原告履行了合同约定的租金交纳义务的事实；
A3、被告2012年12月27日向原告发出的解除房屋租赁合同告知书一份，证明被告违约的事实；
A4、2013年5月7日原、被告重新签订的《房屋租赁合同书》一份，证明原、被告权利义务关系重新产生，原、被告应全面履行《房屋租赁合同书》约定权利义务及承担违约责任的事实；
A5、2013年5月9日原告交纳房屋租金5万元的收据一份，证明原告按合同约定履行了义务的事实；
A6、2013年9月13日支付合同款10万元、2013年12月24日支付合同款40万元，加上预付的50万元，共计100万元，其中2013年12月24日的付款支票系被告市二医签发转移支付原告，证明被告口腔医院系被告市二医的下属单位，被告口腔医院将与原告签订的租赁合同的权利义务转移给被告市二医的事实，以及二被告仅向原告支付合同款项100万元的事实；
A7、餐饮服务许可证、小型餐饮工商户营业执照一份，证明原告只能经营小型餐饮，经营至2013年12月20日的事实，以及被告未履行合同约定的义务为原告办理宾馆住宿营业执照违约的事实；
A8、2014年2月17日原告向被告发出的《解除租赁合同书通知》和原、被告办理财产移交手续明细，证明原、被告2014年2月17日已解除《房屋租赁合同书》，租赁合同终止履行后原告将财产移交给被告市二医的事实以及被告应退还原告20万元房屋租金的事实；
A9、2013年7月18日原、被告验收清点制作的言炳宾馆改装修装饰工程造价及宾馆酒店设施设备工程结算明细清单，其中的审计报告系被告市二医委托鉴定，证明被告口腔医院系被告市二医的下属单位，以及原告按合同约定事项于2013年7月18日全部履行完毕，被告应在2013年9月18日前向原告一次性付清合同约定款项2252610万元的事实；
A10、加盟协议及加盟费收条、陈章平、廖作鼎出具的工资款收条，证明原告支付加盟费3万元及看守宾馆财物人工工资2万元的事实。
二被告针对其抗辩理由和争议焦点，向本院提交了下列证据：
B1、被告口腔医院、市二医的事业单位法人证书、医疗机构执业许可证和组织机构代码证，证明被告口腔医院、市二医属于具有独立法人资格的两个单位的事实；
B2、荆门市中级人民法院（2014）荆民三终字第00078号民事判决书，证明原告与被告签订的合同于2014年9月2日终止履行的事实；
B3、房屋租赁合同书，证明被告支付原告的工程款需要进行审计的事实；
B4、荆门市正信会计师事务所的审计报告，证明被告应支付原告工程款的金额为1901054.29元的事实。
经开庭质证，二被告对原告提交的A1、A2、A3、A5无异议；对A4的真实性无异议，认为不能证明被告违约的事实；对A6的真实性无异议，认为不能证明被告口腔医院将合同的权利义务转移给被告市二医的事实；对A7的真实性无异议，认为不能证明被告违约的事实；对A8的真实性无异议，认为不能证明被告市二医应返还原告20万元租金的事实；对A9的真实性无异议，认为不能证明被告口腔医院是被告市二医的下属单位；对A10的真实性有异议，认为与被告无关。
原告对二被告提交的证据B1、B2、B3真实性无异议，但对证明目的均有异议，认为B1不能证明被告口腔医院、市二医属于具有独立法人资格的两个单位的事实；B2系未生效的民事判决书；B3房屋租赁合同对结算的约定不是以审计为前提条件，仅作为被告做账列支的依据；对B4真实性有异议，没有按照双方合同的约定内容进行审计。
本院认为，二被告对原告提交的A1、A2、A3、A5无异议，本院对A1、A2、A3、A5予以采信，A4、A6、A7、A8、A9的真实性均无异议，本院对A4、A6、A7、A8、A9的真实性予以采信，对证明目的的异议在本院认为部分予以阐述，对A10不予采信。原告对二被告提交的证据B1、B2、B3真实性无异议，本院对B1、B2、B3的真实性予以采信，对证明目的的异议在本院认为部分予以阐述，对B4不予采信。
根据上述采信的证据及双方当事人庭审时的陈述，本院确认本案以下事实：
2012年11月14日，廖言炳与原荆门市第三人民医院签订《房屋租赁合同》，约定原荆门市第三人民医院将位于荆门市东宝区民主街11号的一栋五层房屋，约45间，建筑面积1270平方米，出租给廖言炳经营住宿、餐饮，租赁期限10年，每3年签订一次合同。第一个3年的租金为25万元／年，协议签订后3日内付清，此后每年租金在上一年度租期届满前一月交付。廖言炳可以对房屋进行装修，但不得改变房屋内部影响安全的结构。合同签订后，廖言炳于2012年11月21日向原荆门市第三人民医院支付押金25万元。2012年12月27日，原荆门市第三人民医院以城市规划改建为由，书面通知廖言炳停止对租赁房屋的装修并解除合同。
2013年5月7日，廖言炳与原荆门市第三人民医院重新签订《房屋租赁合同书》，双方同意对2012年11月14日签订的《房屋租赁合同》予以解除，由廖言炳对原租赁的房屋继续进行装修并购置窗帘、席梦思床、套装门、家俱等，原荆门市第三人民医院派人协助廖言炳装修购物，以双方验收清点记载的明细作为结算的依据。结算方式为，按廖言炳与陈望海等人签订的合同价款由原荆门市第三人民医院验收后支付，签订本合同时预先支付廖言炳50万元。后续工程款由原荆门市第三人民医院参照廖言炳与陈望海签订的工程改建维修合同、与杨金国签订的装饰装潢工程合同、与周道祥签订的水电工程安装合同的价款经会计事务所审计后支付，廖言炳与其他人签订合同购置的窗帘、席梦思床、套装门、家俱等按合同价款支付，上述装修合同款和购货款在廖言炳与他人签订的合同全部履行完毕后2个月内支付完毕。以上装修和购买的财产归原荆门市第三人民医院所有，上述房屋装修完毕后，廖言炳继续租赁经营宾馆、酒店，经营期间的流动资金及费用支出由廖言炳负担，租赁期限不超过三年，从2013年7月1日开始计算。第一年租金30万元，在本合同签订之日起3日内付清，第二年租金40万元，第三年租金50万元，次年的租金应在上一年度租金期满前2个月交付。
合同签订后，口腔医院于2013年5月9日向廖言炳支付装修预付款50万元。同日，廖言炳向口腔医院支付租金5万元。2013年7月18日，廖言炳与口腔医院派出的孙锐、陈学华、殷勤东就上述房屋装饰装修及设施设备购买安装工程制作了3页结算明细清单，孙锐、陈学华、殷勤东分别在清单上签名，该清单载明：一、房屋改修、水电工程、装饰工程（即廖言炳与陈望海、周道祥、杨金国签订的3份合同）价款为850900元；二、窗帘制作、席梦思床、套装门、钛合金门、防火门、宾馆家具工程（即廖言炳与马坤、谢国容、尹欣凤、荆门市丽轩家具有限公司签订的4份合同）价款为163395元；三、房屋租赁合同中遗漏的项目中央空调价款为63778元；四、窗帘制作、席梦思床、套装门、钛合金门、防火门、宾馆家具工程（即廖言炳与马坤、谢国容、尹欣凤、荆门市丽轩家具有限公司签订的4份合同）增加部分的价款为245878元；五、墙纸、电器设施价款为475438元；六、床上用品、餐厅设施设备价款为247631元，合计2047828元，施工管理费204782元，总价款为2252610元。上述款项涉及41笔，每一笔的发票号码，付款明细均在结算明细清单上详细记载。
2013年9月13日，口腔医院支付廖言炳装修款10万元，同年12月23日，口腔医院支付廖言炳装修款40万元。2014年2月17日，廖言炳书面通知口腔医院解除双方于2013年5月7日重新签订的《房屋租赁合同书》。2014年9月2日，市二医财务科的文观虎、张灵芝、郭靖及档案科的刘荣静在廖言炳的财产移交清单上分别签名。
另查明，2013年5月22日，原荆门市第三人民医院更名为荆门市第二人民医院口腔医院。廖言炳租赁的涉案房屋没有房产证。
本院认为，关于双方签订的房屋租赁合何时终止履行的问题。原、被告于2012年11月14日签订的房屋租赁合同合法有效。被告口腔医院于2012年12月27日单方解除合同后，双方又于2013年5月7日重新签订房屋租赁合同，重新签订的合同中对被告单方解除合同后的遗留问题协商处理，由原告购买相关设施、设备装修房屋后继续租赁经营，因被告口腔医院未按合同约定支付原告装修工程款等事由，导致原告于2014年2月17日书面通知被告解除合同，被告口腔医院对原告的解除合同通知书有异议，通过本院提起诉讼，要求原告继续履行合同，本院判决原告解除合同有效，被告口腔医院不服一审判决向荆门市中级法院提起上诉，荆门市中级法院二审改判原告发出的解除合同通知书无效，但认为双方合同约定的房屋被荆门市东宝区政府征收，合同事实上不能继续履行，对被告口腔医院要求原告继续履行合同的诉请不予支持。原告廖言炳不服二审判决，遂向湖北省高级法院提出申诉，湖北省高级法院指定荆门市中级法院再审，荆门市中级法院再审后维持二审判决，原告仍在申诉中。本院对本案恢复审理后，双方当事人在庭审中均同意终止履行合同。为此，双方签订的房屋租赁合同终止履行的时间应为2014年2月17日。
关于原告主张的退还房屋租金及利息的请求，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同终止履行后，双方应互负返还义务，即原告向被告口腔医院返还房屋，被告口腔医院向原告返还未履行期间的房屋租金。按照2013年5月7日的《房屋租赁合同书》的约定，租赁期限应从2013年7月1日开始计算，至合同终止履行之日（2014年2月17日），实际租赁时间8.5个月，租赁标的共有五层，至合同解除时，原告实际仅租用第一层经营餐饮，原告已支付租金30万元，按照原告实际租赁期限和占用房屋比例计算，被告口腔医院应返还原告的房屋租金超过20万元，原告仅要求返还20万元，本院予以支持。被告口腔医院应在合同解除后退还该部分租金，因其未及时返还对原告造成损失，故原告要求被告口腔医院对该部分租金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息，符合法律规定，本院予以支持。
关于被告口腔医院应支付原告工程款的数额问题。因原告与原荆门市第三人民医院于2012年11月14日签订的房屋租赁合同双方协商解除后，又于2013年5月7日重新签订房屋租赁合同，重新签订的合同中对原解除的合同善后事宜约定为“由乙方（原告）继续履行原房屋租赁合同期间分别与陈望海、杨金国、周道祥、马坤、谢国容、尹欣凤、荆门市丽轩家具有限公司签订的7份合同，甲方（原荆门市第三人民医院）派人现场协助乙方工作，双方验收清点记载明细作为结算依据，其中与陈望海、杨金国、周道祥签订的3份合同由有资质的会计事务所参照各自的合同价款审计后甲方支付给乙方；与马坤、谢国容、尹欣凤、荆门市丽轩家具有限公司签订的4份合同按合同价格支付乙方，超出部分甲方另行与乙方据实结算；宾馆、酒店的设施、设备、天然气、电增容等由甲方委托乙方按原规划方案购置安装到位，费用依审计结论据实与乙方结算”。2013年7月18日，原告与被告口腔医院的工作人员孙锐、陈学华、殷勤东就租赁房屋的装修装饰及设施设备安装工程制作了3页结算明细清单，孙锐、陈学华、殷勤东分别在清单上签名，该清单对原告与陈望海、杨金国、周道祥签订的3份合同价款确定为850900元，对原告与马坤、谢国容、尹欣凤、荆门市丽轩家具有限公司签订的4份合同价款确定为163395元，增加的价款为245878元，合计409273元，中央空调价款63778元，墙纸和电器设备价款475438元，床上用品和餐厅设备价款247631元，管理费为204782元，总价为2252610元。且制作的3页结算明细清单中对每一笔款项的发票号码均进行了核对记载。从合同约定的“验收清点记载明细作为结算依据”来看，双方履行了合同约定，制作的3页结算明细清单条理清晰，内容详实，真实可信，故被告口腔医院支付原告工程款的数额应为结算明细清单记载的2252610元。合同虽约定“乙方与陈望海、杨金国、周道祥签订的3份合同由有资质的会计事务所参照各自的合同价款审计后甲方支付给乙方”，从文意“会计事务所参照各自的合同价款审计”理解，会计事务所审计的价款应参照各自的合同价款，不应对合同价款进行审减，合同的履行应遵从当事人的意思自治，被告口腔医院以荆门正信会计师事务所审计的数据来抗辩支付原告的工程款为1901054.29元，缺乏事实依据，不应采纳。
关于被告口腔医院在履行合同中是否存在违约的问题。原告与原荆门市第三人民医院于2013年5月7日重新签订的房屋租赁合同对原解除的合同中“由乙方（原告）继续履行原房屋租赁合同期间分别与陈望海、杨金国、周道祥、马坤、谢国容、尹欣凤、荆门市丽轩家具有限公司签订的7份合同，该7份合同乙方履行完毕后，双方验收清点记载明细作为结算依据，甲方（原荆门市第三人民医院）扣抵预付款一次性付清给乙方”。2013年7月18日，原告与被告口腔医院的工作人员孙锐、陈学华、殷勤东就租赁房屋的装修装饰及设施设备安装工程制作的3页结算明细清单，孙锐、陈学华、殷勤东分别在清单上签名，总价为2252610元。2013年9月13日，被告口腔医院仅支付原告10万元，加上预付的50万元，支付装修款60万元，原告催告后，被告市二医于2013年12月23日支付40万元，合计100万元，至今仍欠1252610元未付，故被告口腔医院构成违约。本案双方履行的房屋租赁合同中，作为房屋出租方的被告口腔医院的主要义务虽是交付房屋，但交付的房屋应符合合同的约定，即被告口腔医院交付的房屋需经原告装饰装修后方可投入经营，被告口腔医院未按约定期限支付原告装饰装修工程款视为交付房屋不符合约定，因此被告口腔医院在履行合同中构成根本性违约。双方在合同中明确约定“一方不履行合同约定的条款，违约方应赔偿对方每天经济损失5000元”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原告主张的违约金为430万元，被告口腔医院抗辩原告主张的违约金过高，从双方签订的违约责任方式条款看，该条款属于违约损失额的计算方法，虽然原告主张的违约金数额不超过合同约定，但该约定的违约金标准过分高于被告对其造成的损失，被告口腔医院亦抗辩请求人民法院予以适当减少，本院认为，原告的实际损失主要为被告未支付工程款的利息损失，本院酌定违约金计算方式为：按照月利率20‰对未付工程款1252610元从2013年9月18日计算利息至付清之日止。
关于被告口腔医院是否支付原告增加的加盟费3万元和看守租赁房屋人员工资2万元的问题。因原告与被告签订的房屋租赁合同约定，被告将房屋交给原告装饰装修后，原告自主经营餐饮、宾馆，原告在经营餐饮过程中邀请他人加盟经营，与被告口腔医院没有直接的关系，再者被告口腔医院支付原告违约金后，已弥补了原告的各项经损失，故对原告的该项诉请本院不予支持。
关于原告与被告市二医是否存在合同关系，被告市二医是否承担责任的问题。从原告与原荆门市第三人民医院签订的房屋租赁合同看，原告与被告市二医不存在直接的合同关系，被告市二医虽于2013年12月23日支付原告房屋装饰装修工程款40万元，房屋租赁合同终止后，2014年9月2日，被告市二医的有关工作人员在原告的财产移交清单上签名，只能视为被告口腔医院对被告市二医的一种委托关系，与原告不产生民事权利义务关系。原告在庭审中称2013年原荆门市第三人民医院与被告市二医合并，是市二医下属分支机构二级法人，主张依照《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第六十三条的规定，由口腔医院和市二医共同承担民事责任，但原告并未提交证据证明上述事实，相反，二被告提交的事业单位法人证书、组织机构代码证、医疗机构执业许可证，能够证明被告口腔医院、市二医为相互独立事业法人单位，不存在隶属关系，故对原告要求二被告共同承担民事责任的诉请，本院不予支持。
综上所述，对于原告要求被告口腔医院支付工程款的请求，本院予以支持；对于原告要求被告口腔医院返还租金20万元及支付利息的请求，本院予以支持；对于原告主张的违约金，本院予以部分支持；对于原告要求被告市二医与口腔医院承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告荆门市第二人民医院口腔医院于本判决生效之日起五日内支付原告廖言炳工程款1252610元；
二、被告荆门市第二人民医院口腔医院于本判决生效之日起五日内返还原告廖言炳房屋租金200000元，并从2014年2月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至返还之日止；
三、被告荆门市第二人民医院口腔医院于本判决生效之日起五日内支付原告廖言炳违约金，以未付工程款1252610元为基数从2013年9月18日起按月利率20‰计算至付清之日止；
四、驳回原告廖言炳的其他诉讼请求。
被告如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15790元，由原告廖言炳负担7895元，被告荆门市第二人民医院口腔医院负担7895元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 丁兆华
人民陪审员 龚学张
人民陪审员 张先全
二〇一六年十二月七日
书 记 员 钱小丽