江西省抚州市临川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1002民初306号
原告刘春芳。身份证号。362502198803230425。
委托代理人万秀芬，江西三松律师事务所律师。
被告余波兰。
被告抚州市康之源环保工程有限公司，住所地：抚州市高新区赣东大道南延伸段1533号（锦绣华庭）10幢2-1室。统一社会信用代码：91361003MA35FD1F3B。
法定代表人陈建昌，经理。
原告刘春芳、原告梅雪奇与被告余波兰、被告抚州市康之源环保工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告梅雪奇申请撤回起诉，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘春芳及委托代理人万秀芬、被告余波兰到庭参加诉讼，被告抚州市康之源环保工程有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘春芳诉称：原、被告签订写字楼租赁合同，约定被告余波兰租赁位于抚州市赣东大道南延伸段1533号锦绣华庭10栋二楼2-1室用于经营，租金每月3000元，每年递增10%，租赁期从2015年8月1日至2019年7月30日。原告利用写字楼向银行抵押贷款，被告余波兰逼迫原告同意每月减少200元租金。被告余波兰未经原告同意，私自与隔壁业主达成协议，擅自拆除墙体破坏写字楼设置进出口。2016年1月，原告发现被告将写字楼擅自转租给被告抚州市康之源环保工程有限公司，该公司将工商登记在原告的写字楼，原告发现后报案，但公司不搬离原告的写字楼，故原告请求法院判令解除写字楼租赁合同，被告余波兰支付2016年2月1日至搬离之日占用费；被告余波兰将拆除的墙体恢复原状，费用由被告承担；被告抚州市康之源环保工程有限公司搬离原告写字楼；诉讼费由被告负担。
被告余波兰辩称：被告一直在履行合同，照付租金，未给出租方造成损失；原告承诺写字楼承租给被告等人，即多人，被告可无条件享有五年的租赁权；第一被告和第二被告业务有很强的关联性和互补性，两被告签订合作协议也合理合法，可以认定第一被告没有非法转租；此次转租事先征求了原告的意见，征得了梅雪奇的同意；梅雪奇的行为是表见代理，对刘春芳具有法律效力，不须经其追认；原告收租后，拒不承担提供楼梯的义务，没有通道的写字楼失去了它的商业价值，其租金只能按同小区出租住房租金计算，被告与隔壁公司解决了楼梯，产生了28000元费用，已电话告知了梅雪奇并经其同意，有刘国芳录音证实；原告到被告承租的写字楼闹事，给被告造成了损失。
被告抚州市康之源环保工程有限公司未作书面答辩。
经审理查明：2014年2月，原告刘春芳办理了位于抚州市赣东大道南延伸段1533号锦绣华庭10栋二楼2-1室房屋所有权证。同年7月22日，原告刘春芳（作为出租方，甲方）与被告余波兰（作为承租方、乙方）签订一份写字楼租赁合同，部分内容为：甲方将自有的坐落在锦绣华庭10栋二楼2-1室，建筑面积187平方米出租给乙方作写字楼使用；租赁期限为五年，甲方从2014年8月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年7月30日收回。租金半年支付一次，另付押金3000元，租金从2015年8月1日起每年递增10%，五年后合同终止时，甲方验收无误后，将押金退回给乙方，第一次付款租金18000元加押金共计21000元；房屋费用租赁期内的水电煤气、有线电视、管理费等由乙方支付，房屋主体出现问题时由甲方维修，室内不管。本写字楼因为没有进出口的楼梯，双方议定共同出力好楼梯，产生的费用由甲方全额支付，但是产生费用之前必须告知甲方同意。在场人梅雪奇也在合同上签名。合同签订后，刘春芳将店面交付余波兰承租使用，余波兰按约定交付给刘春芳租金18000元和押金共计21000元。
刘春芳所出租的写字楼原来的进出楼梯，须经锦绣华庭住宅小区绕道才能进出，不能从外面道路直接进出写字楼，余波兰在刘春芳未重新做好楼梯的情况下，经与隔壁一层店铺及二层写字楼的承租人抚州市贝格富投资管理有限公司负责人张华协商，打通与隔壁写字楼连接的墙体并安装一扇门，借道其一层店铺、二层写字楼的通道和楼梯进出写字楼。
2014年12月18日，余波兰与张华签订了一份“借道门面及楼梯进出租赁协议”，部分内容为：乙方（余波兰）因从锦绣华庭小区进入公司办公非常不便，需要从甲方（张华）租赁的店面大门及楼梯进入公司，经协商达成如下协议：甲方于2014年12月20日至2020年元月19日，提供甲方所租赁公司地点二楼通道尽头开一扇对开门让乙方自由进出公司，门由乙方提供，甲方负责施工；乙方每年支付6000元，5年合计人民币30000元，后双方谈妥一次性支付甲方28000元；如遇甲方所租赁公司地点发生变动，甲方必须与后来租赁单位或个人落实好该事项，维持乙方五年内从甲方门面自由进出梧桐雨公司的过路权；乙方如转让给其他行业经营，甲方有权封锁通道，楼梯和通道租赁费剩余款项概不退还；甲方提供三套大门锁匙给乙方，乙方在五年内可以自由从甲方区域内进入梧桐雨公司经营。张华按协议约定将二楼写字楼与余波兰租赁写字楼相隔的墙面打通并安装了一扇门，余波兰于同年12月24日按约定给付张华28000元。
余波兰经与刘春芳协商，刘春芳同意自2015年2月开始余波兰每月少交租金200元。同年2月1日刘春芳出具一份承诺，内容为刘春芳将坐落在锦绣华庭10栋2楼（2-1）87平方租赁给余波兰等人，时间从2014年8月1日至2019年7月30日，租金每月2800元，从第二年开始每年递增10%，刘春芳确保余波兰五年租赁无条件可以经营，如房屋所有权发生意外，刘春芳赔偿余波兰损失42万元。2015年2月4日，余波兰交付刘春芳从2015年2月1日至2015年8月1日半年租金16800元。2015年8月31日，余波兰交付从2015年8月1日至2016年1月31日租金18600元，该款由租赁合同签订时的在场人梅雪奇代收转交刘春芳，梅雪奇于同日出具收条，载明今收到余波兰交来租金壹万捌仟陆佰元，按原合同应收19800元，但经双方协商同意每个月少收200元，到本合同期满梅雪奇都同意每月少200元。刘国芳作为证明人在收条上注明：从2015年2月份起才减免了200元。
余波兰在租赁写字楼期间，将写字楼的部分房间提供给抚州市康之源环保工程有限公司使用。该公司营业执照显示登记类型为有限责任公司（自然人独资），住所为抚州市赣东大道南延伸段1533号锦绣华庭10栋二楼2-1室，法定代表人陈建昌，注册资本为150万元整，成立日期为2015年11月10日。该公司在写字楼室外悬挂标有公司名称的广告牌匾。刘春芳发现该公司使用其写字楼办公，即向余波兰交涉，双方产生纠纷，刘春芳于2016年1月19日以余波兰将写字楼转租他人为由向公安机关报警。
诉讼中，原告刘春芳提供一份婚姻登记记录证明，内容为：经查阅婚姻登记机关从2008年3月23日至今的的婚姻登记档案，未发现当事人在本婚姻登记机关所辖范围内有结婚或离婚登记记录，原告提供该证据证明其与梅雪奇并非夫妻关系，写字楼系其个人财产。被告余波兰则提供一份梅一的常住人口登记，用以证明刘春芳与梅雪奇共同生育一小孩，双方系夫妻关系，写字楼为两人共同出租。
被告余波兰提供一份抚州市康之源环保工程有限公司股东合作协议书，部分内容为：甲方陈建昌、乙方罗国忠、丙方余波兰三方投资人协商共同在抚州合作经营环保公司业务，经营的公司名称为抚州市康之源环保工程有限公司，办公地址为抚州市锦绣华庭东门二楼，经营面积为50平方米，经营范围为环境治理工程测试、设计、施工等，法人代表经三方商议确定为陈建昌。甲方出资6万元，占出资总额60%，乙方出资2万元，占出资总额20%，丙方以事先购置的家俱、电脑等实物折价2万元出资，占出资总额20%，另外丙方提供50平方米办公面积作为三方共同经营公司使用至丙方承租写字楼合同期满。庭审中，余波兰未将该证据提交进行庭审举证、质证。
以上事实，有原告刘春芳、被告余波兰陈述、原告身份证、被告余波兰人口信息、被告康之源环保工程有限公司营业执照、房屋所有权证、写字楼租赁合同、民事诉状、通知书、借道门面及楼梯租赁协议、接受案件回执单、询问笔录、工商登记信息、原告婚姻登记记录证明、照片、忆江南茶楼出具的证明、销货记录卡、收条、录音、承诺等证据，经庭审举证、质证，予以认定。
本院认为：本案争议焦点，一、余波兰将其承租的写字楼提供给抚州市康之源环保工程有限公司使用是否转租行为。
刘春芳主张抚州市康之源环保工程有限公司营业执照登记的住所地为刘春芳出租的写字楼即抚州市赣东大道南延伸段1533号锦绣华庭10栋二楼2-1室，该公司也在写字楼内经营，公司在写字楼室外悬挂标有公司名称的广告牌匾，故应认定为余波兰将写字楼部分转租给公司。余波兰则主张其与陈建昌是合伙关系，抚州市康之源环保工程有限公司是陈建昌的独资企业，故其与公司是共同承租写字楼，而非向公司转租写字楼。本院经审查认为，余波兰向法庭提供一份“抚州市康之源环保工程有限公司股东合作协议书”，但其未在庭审时将该证据提交进行举证、质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，未经质证的证据，不能作为认定事实的依据。2、从抚州市康之源环保工程有限公司营业执照看，该公司是自然人独资的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，一人有限责任公司的财产应独立于该股东个人财产。余波兰提供的股东合作协议书只能证明其与陈建昌、罗国忠等个人之间存在合伙关系，其与抚州市康之源环保工程有限公司并未签订合作协议，并不能证明其与公司共同承租写字楼。3、余波兰主张其与陈建昌等人作为股东按出资比例共同经营抚州市康之源环保工程有限公司，但该公司的股东、出资额、出资比例等事项并未经工商登记进行变更，余波兰并非公司股东之一，其出资额也未达到公司注册资本按出资比例计算的相应数额。综上，刘春芳根据抚州市康之源环保工程有限公司的住所地、营业场所圴为其出租的写字楼等情况，有理由认为余波兰将写字楼转租给公司并获取相应收益，余波兰未能提供充分证据予以反驳，对刘春芳的主张，本院予以支持。
二、余波兰将其承租的写字楼部分房间转租给抚州市康之源环保工程有限公司使用是否经刘春芳同意。
本院认为：1、刘春芳与余波兰签订的写字楼租赁合同未约定余波兰转租写字楼应经刘春芳同意的条款，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。余波兰未提供证据证明刘春芳同意余波兰转租写字楼。2、余波兰提出刘春芳曾书面承诺写字楼出租给余波兰等人，余波兰可无条件享有五年的租赁权，刘春芳则主张该承诺是确保余波兰在五年承租其内有承租权，并未表明其同意余波兰将写字楼转租他人，因该承诺未载明刘春芳同意余波兰转租写字楼，故刘春芳的主张应予采信。3、刘春芳在发现抚州市康之源环保工程有限公司使用其写字楼进行经营，即向余波兰提出交涉，并以余波兰将写字楼转租他人为由向公安机关报警。刘春芳该行为也表明其不同意余波兰将写字楼转租他人。故对余波兰未经刘春芳同意转租写字楼，刘春芳有权解除合同。
三、余波兰拆除写字楼的一面墙体安装一扇门的行为是否违反合同的约定。
本院认为：1、刘春芳所出租的写字楼原来的进出楼梯，须经住宅小区绕道才能进出，很不方便。双方签订租赁合同约定的租金，是以重新做好进出口楼梯，无须绕道住宅小区进出为前提。如未做好楼梯，就达不到约定的租金金额，不能体现写字楼相应的商业价值。2、刘春芳作为出租方负有重新做好写字楼的进出楼梯，完善相应基础设施的义务，但在其将写字楼出租给余波兰后仍未做好进出楼梯，也未就重新做好楼梯事宜与余波兰协商一致。3、写字楼租赁合同约定做好楼梯产生的费用由出租方全额支付，该合同条款表明重新做好楼梯为出租方的义务，余波兰在刘春芳未做好楼梯的情况下，为实现写字楼应有商业价值，经与他人协商打通与隔壁写字楼连接的墙体并安装一扇门，借道其门面及楼梯进出写字楼，其行为未违背合同的本意。4、刘春芳在余波兰拆除墙体安装一扇门的过程中及实施后均应明知，但未提供证据证明其对此提出过异议，且刘春芳收取了相应的租金，视为认可余波兰拆除墙体安装门的行为。
综上，刘春芳提出解除与余波兰签订的写字楼租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，余波兰和抚州市康之源环保工程有限公司应搬离租赁的写字楼，余波兰应交付从2016年2月1日至2016年8月31日止租金22030元（18600元＋3430元），后续租金按双方签订写字楼租赁合同约定并每月扣减200元计算至实际搬离日止。刘春芳已预收余波兰所交租赁押金3000元应予返还余波兰。对刘春芳要求余波兰将拆除的墙体恢复原状并承担费用的诉讼请求本院予以驳回。余波兰提出因刘春芳提起诉讼，影响其经营，故不应交付诉讼期间的租金，因其主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告刘春芳与被告余波兰签订的写字楼租赁合同。
被告余波兰和被告抚州市康之源环保工程有限公司在本判决生效后十日内搬离位于抚州市赣东大道南延伸段1533号锦绣华庭10栋二楼2-1室写字楼。
原告刘春芳在本判决生效后三日内返还被告余波兰押金3000元。
被告余波兰在本判决后三日内给付原告刘春芳截至2016年8月31日租赁费22030元，后续占用费按合同约定并每月扣减200元计算至搬离日止）。
驳回原告刘春芳要求被告余波兰将拆除的墙体恢复原状并承担费用的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由原告刘春芳负担100元，被告余波兰和被告抚州市康之源工程有限公司共同负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在二年内向本院申请执行。
审 判 长 邱 锋
审 判 员 程 江
人民陪审员 肖明兴
二〇一六年九月一日
书 记 员 艾思思