江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终786号
上诉人（原审被告）：南京市辉燕物业管理有限公司，所在地浦口区金珠花苑12幢403室。
法定代表人：尹辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈政，江苏中湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会，所在地南京市浦口区康华路同心社区居委会。
法定代表人：林风年，该委员会主任。
委托诉讼代理人：管晓东，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艺霏，江苏法德永衡律师事务所实习律师。
上诉人南京市辉燕物业管理有限公司（以下简称辉燕物业公司）因与被上诉人浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会（以下简称管委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辉燕物业的委托诉讼代理人孙翌、被上诉人管委会的委托诉讼代理人管晓东、王艺霏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
辉燕物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，证据不足。1、被上诉人主体身份不适格，现有证据对管委会的成立时间和程序均无法查实，实际成立的时间根本就不是被上诉人提供证据上载明的时间。2、被上诉人是否向上诉人寄送律师函，现有证据无法核实，一审法院认定上诉人拒收律师函更是毫无证据，2015年9月时被上诉人还无权要求上诉人办理交接手续，办理交接手续的对象也不应该是被上诉人。3、上诉人实际收取的公摊水电费的总额现有证据无法查明，一审法院凭推断认定事实，违反了法律规定。4、关于车位费，一审法院的认定也无证据佐证，且与相关业主的主观意志不符。二、一审法院遗漏了众多关键事实的审查和认定。1、被上诉人提起本案之诉讼没有经过相关业主的表决程序，被上诉人无权提起本案诉讼。2、上诉人已经履行了公示的义务，一审法院未作审查认定。三、一审法院适用法律不当，应当根据我国《合同法》及《民法通则》等规定来确定案涉款项的性质，上诉人也可基于与业主之间的债权债务进行抵销，而被上诉人作为代行业主大会或业委会职责的组织无权继受涉案款项；1、对于预收的公摊水电费的性质，一审未作认定，权利的相对方应当是相关业主，被上诉人无权主张。2、被上诉人并非新的物业服务继受机构，本案所涉的《前期物业服务合同》已经解除，合同条款对被上诉人没有约束力。四、一审法院审理中，未查明上诉人收取装修押金的内容，但判决中却直接要求上诉人承担公示装修押金收支情况的义务，显然是严重偏袒被上诉人一方，直接根据被上诉人的主张进行错误判决。
管委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
管委会向一审法院起诉请求：1、要求辉燕物业公司向管委会公布2012年至2015年收取的盛景华庭北苑住宅小区公摊水电费、车位租赁费、装修押金（保证金），业主违约金的具体收入支出明细。2、要求辉燕物业公司向管委会返还收取上述费用总额扣除法定支出的部分，共计340716.73元，并承担从2015年4月1日开始至判决确认支付之日止，按年6%计算违约金。3、本案诉讼费用由辉燕物业公司承担。
一审法院认定事实：2013年11月8日同心社区发出通知，公示成立盛景华庭小区自治管理委员会。2013年11月20日经江浦街道办事处研究决定以社区主任、社区民警、物业科主任、小区业主等为盛景华庭小区管理委员会成员，并公告。2013年11月22日将人员报街道办事处与房产管理部门备案。2014年12月1日同心社区公示盛景华庭北苑小区全体业主，对原小区管理委员会进行换届，2014年12月12日，对换届人员名单进行公示，并报备案，以上有公示、备案表等证据为证。
二、2012年10月18日同心社区与辉燕物业公司签订前期物业服务合同，辉燕物业公司向盛景华庭北苑小区提供物业服务，2015年9月21日同心社区与辉燕物业公司签订调解协议，自愿解除2012年10月18日签订物业服务合同（盛景华庭北苑住宅小区）及补充协议。同心社区自愿补偿给辉燕物业公司38万元前期投入，辉燕物业公司于2015年10月21日前将物业管理相关资料交付给同心社区。以上有前期物业合同、民事调解书等为证。
三、2015年9月1日管委会授权律师向辉燕物业公司发出律师函，要求辉燕物业公司将有关费用进行交接对账，否则将按实际入住情况进行核算公示。但辉燕物业公司未予回复。以上有律师函及庭审笔录，辉燕物业公司拒收和接收的EMS官网查询资料等为证。
四、2013年1月12日至2015年3月17日辉燕物业公司实际缴纳公摊电费389844.52元，水费8708.35元，合计398552.87元。以上有宁浦房地产开发有限公司缴纳电费及自来水缴费明细为证。
一审庭审中辉燕物业公司不否认盛景华庭北苑小区入住户数为1260户，水电公摊均按照此数进行分担。在业主取得住房钥匙，并签订有关协议前，业主必须先行交纳公摊水电费500元，才能取得住房钥匙。即此1260户必须在交纳500元/户公摊水电费时，作为物业服务企业的辉燕物业公司，才可能将钥匙交付给业主。由此推断业主所交纳的水电公摊费用为630000元。但管委会自认为1245户入住，即认为辉燕物业公司只收取622500元水电公摊费用，未加重辉燕物业公司义务。一审法院予以确认。
盛景华庭北苑小区已出租车位窗口表，证明地上出租车位153个，地下出租车位16个，部分业主缴纳的租金显示，地上车位为80元/月，地下车位150元/月。收据显示已收取了租金。共计地上出租车位153个×80元/月×12月＝146880元，地上出租车位16个×150元/月×12月＝28800元（由窗口表部分业主缴纳的租金计算而来）。上述证据本应由辉燕物业公司提供，但其未履行举证义务，也未行使举证权利。故一审法院采信管委会提取到的证据。
物业服务合同显示辉燕物业公司可以按30元/月、20元/月提取地上、地下出租车位的管理服务，据此推算，辉燕物业公司提取管理费为地上租车位租金的37.5%，地下车位租金的13.3%。
管委会补充浦口区房管部门下属物业管理部门出具的证明材料，证明管委会进行了备案。同心社区代缴的公摊水电费发票，证明同心社区在2015年8月开始替辉燕物业公司代缴公摊水费，2015年6月开始代缴公摊电费。
辉燕物业公司提供的证据：一、部分业主放弃车位退还场地费用的签字名单，总共104户。该签字大多为手机号码，签字的形式不具证明力，一审法院不予确认。二、物业公司的缴纳电费发票缴纳费用截止日期为2015年3月，一审法院予以确认。
一审法院认为，一、同心社区与辉燕物业公司所订前期物业合同有效，此合同对后来成立的管委会及辉燕物业公司均具有约束力。根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，可以由街道办事处社区居委会、社区服务机构、建设单位、业主代表及组成所在物业管理区域的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。该规定以“可以”，“等”措辞，表明代表的产生并非强制性规定，但应具一定代表性，管委会的成立，其人员有街道办事处工作人员、社区工作人员、管片民警、小区业主等，并经公示、备案，程序合法，符合上述条例所规定的程序和立法精神。故管委会具备诉讼主体资格。
二、管委会是依法产生的代表盛景华庭北苑小区全体业主利益的组织，根据同心社区与辉燕物业公司所订《前期物业服务合同》，作为小区全体业主选举产生的小区管理的组织，有权对合同的相对方即辉燕物业公司履行合同情况进行监督。关于水、电费公摊费用，该费用是辉燕物业公司收取后，用于公共区域水电费支出，并非辉燕物业公司的利润，在合同履行期间，应由辉燕物业公司保管，依合同约定专项用于公共区域水电费支出，合同终止后，则应由新的继受物业服务机构接管该费用，继续专款专用。由于该小区尚未产生新的物业服务机构，管委会代行物业服务职能，水电公摊费用余额应交本案管委会保管。
三、关于停车费，该费用是全体业主所有的公共区域所产生收入，该收入除按物业服务合同提取部分用于辉燕物业公司的管理支出外，其余部分归全体业主所有，用于全体业主的停车位的维修养护等。亦非辉燕物业公司的利润，同公摊水电费使用道理一样，该费用扣除辉燕物业公司应得的部分，其余应由本案管委会保管。
四、辉燕物业公司不能以与业主之间有债权、债务关系，而拒不履行返还义务。为了全体业主的利益，保障业主的知情权，接受全体业主的监督，辉燕物业公司对业主共有的水电公摊费、停车费用及收支情况有义务予以公布。管委会依法成立，代行业主大会和业主委员会职责，代表全体的业主利益，在部分业主不知或不能行使自己权利的情况下，管委会可要求物业服务企业公布公摊水电费等使用情况。《江苏省物业管理条例》第五十一条也要求物业服务企业应按物业服务合同约定定期对经营设施，公摊水电费分摊情况如实公示。
五、根据庭审中查明的事实，辉燕物业公司共收取公摊水电费622500元，支出398552.87元，尚有结余223947.13元，辉燕物业公司共收取停车费175680元，扣除应由辉燕物业公司按比例应得的管理费用开支58910.4元，尚有结余116769.6元；两项共计340716.73元，此费用应返还给管委会。返还日期应按前期物业合同约定的合同终止后的10日内，逾期将赔偿损失。本合同终止日期，应按南京市浦口区人民法院2015年9月21日生效的民事调解书确定的终止日期，即2015年9月21日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《江苏省物业管理条例》第五十一条、第五十六条第二款第（四）项规定,一审法院判决：一、南京市辉燕管理物业有限公司应于判决生效之日起十日内公示盛景华庭小区2012年至2015年9月21日期间业主装修押金、公摊水电费、车位租赁费的收取、支出明细及公摊水电费分摊情况。二、南京市辉燕物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会340716.73元，并赔偿损失（以340716.73元为本金从2015年10月1日起按年利率6%计算至2016年10月30日止）。三、驳回浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费6741元，由浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会负担741元，南京市辉燕物业管理有限公司负担6000元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明辉燕物业公司实际已支出公摊水电费为409312.01元。
本院认为，当事人行使自己的民事权利应当符合法律规定。因盛景华庭北苑小区不具备成立业主大会条件，2013年小区经合法程序成立物业管理委员会，因此小区物业管理委员会有权代行业主大会和业主委员会职责。本案中，被上诉人管委员为维护全体业主的利益，其提起本案之诉具有诉讼主体资格。根据物业管理条例的相关规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置、将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示；并按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，现辉燕物业公司未能提供充足证据证明其在服务期间对上述情况进行如实公示，故小区管委会为了全体业主利益行使监督职责要求辉燕物业公司公示分摊水电费、车位租赁费的收取、支出明细等情况，于法有据，本院予以支持。
关于管委员是否有权主张停车费的问题。本院认为，根据前期物业合同约定，涉案停车场属于全体业主共有，辉燕物业公司按露天机动车车位30元/个·月，车库机动车车位20元/个·月提取用于其管理支出外，剩余部分归全体业主所有，用于全体业主的停车位的维修养护等，故管委会为了小区全体业主或者部分业主的公共利益，在服务合同的权利义务终止后，其有权请求辉燕物业公司移交其代管的属于业主共同的停车费，本院予以支持。因被上诉人未能履行举证义务，一审以管委会提供的出租车位表收取租金情况并结合合同约定的提取方式，认定尚有结余116769.6元，并无不当，本院予以维持。
关于公摊水电费的问题。本院认为，业主委员会代表全体业主或有利害关系的业主以业主委员会名义提起的诉讼，应限于业主有关共有和共同管理权利的重大事项。本案中，辉燕物业公司预收公摊水电费的对象是部分业主，且无合同约定该水电费归业主共有或业主共同管理，该水电费用主要涉及的是部分业主个人与辉燕物业公司之间的物业管理关系，故在物业服务合同的权利义务终止后，相应的部分业主有权请求辉燕物业公司退还多收的该费用，管委会未获得业主的授权，其主张辉燕物业公司返还该公摊水电费，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，一审判决适用法律错误，本院依法予以改判。辉燕物业公司上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2015）浦江初字第1606号民事判决第一、三项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2015）浦江初字第1606号民事判决第二项为南京市辉燕物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会116769.6元，并赔偿损失（以116769.6元为本金从2015年10月1日起按年利率6%计算至2016年10月30日止）。
如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6741元，由浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会负担4431元，南京市辉燕物业管理有限公司负担2310元。二审案件受理费6741元，由浦口区江浦街道同心社区盛景华庭北苑小区管理委员会负担4431元，南京市辉燕物业管理有限公司负担2310元。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一七年三月二十七日
书记员 王慧