四川省金堂县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0121执异28号
案外人：成建芳，女，1972年11月16日出生，汉族，身份证号，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：张启斌（系案外人成建芳的丈夫），住四川省北川羌族自治县。
委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。
申请执行人：四川忠信建设工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区。
法定代表人：周维德，董事长。
委托诉讼代理人：苏发钧，四川发现律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向芳，四川发现律师事务所律师。
申请执行人：成都市青羊区鑫安小额贷款有限公司，住所地成都市青羊区。
法定代表人：骆明智，总经理。
委托诉讼代理人：钟光庆，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：周灵，四川金契律师事务所律师。
申请执行人：陈星江，男，1971年8月8日出生，汉族，身份证号码，住四川省内江市市区。
委托诉讼代理人：闫林，四川君益律师事务所律师。
申请执行人：胡伟，男，1955年5月19日出生，汉族，身份证号码，住成都市锦江区。
委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。
申请执行人：成都市第九建筑工程公司。住所地成都市金牛区。
法定代表人：余崇坤，总经理。
委托诉讼代理人：李江，国浩律师（成都）事务所律师。
被执行人:四川中科盈文化旅游开发有限公司，住所地四川省金堂县。
法定代表人：阎海玉，经理。
委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。
被执行人：四川中盈实业有限公司，住所地四川省成都市青羊区。
法定代表人：杨英能，经理。
被执行人：北川民间羌绣文化旅游开发有限公司，住所地四川省绵阳市北川羌绣自治县。
法定代表人：杨丽，经理。
被执行人：四川晋通物资贸易有限公司，住所地成都市成华区。
法定代表人：伍星，经理。
委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。
本院在执行申请执行人四川忠信建设工程有限公司（以下简称忠信公司）、成都市青羊区鑫安小额贷款有限公司（以下简称青羊小贷公司）、陈星江、胡伟、成都市第九建筑工程公司（以下简称第九建筑公司）与被执行人四川中科盈文化旅游开发有限公司（以下简称中科盈公司）、四川中盈实业有限公司（以下简称中盈公司）、北川民间羌绣文化旅游开发有限公司（2015年6月24日注销）、四川晋通物资贸易有限公司（以下简称晋通公司）其他合同纠纷一案中，案外人成建芳对执行房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人成建芳称，1.中止对商品房预售许可证号474号下备案登记在成建芳名下位于金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路x号x号楼等共计468间预售房以及占有范围内国有土地使用权的执行；2.解除对上述房屋的查封。事实和理由：案外人成建芳是成阿新城项目一期x区x号楼实际承包人、施工方，故成建芳是该楼的直接占有人。因中科盈公司不能支付工程款及相关费用，2014年12月26日，中科盈公司与成建芳达成以成建芳修建的成阿新城一期x区x号楼已完工程部分抵偿工程款及相关费用，双方签订了《成阿新城在建房产抵偿协议》。2015年2月6日中科盈公司向成建芳提供了《成阿新城房屋抵偿方案》。2015年2月7日中科盈公司与成建芳签订了一系列《商品房买卖合同》，次日，涉案房屋备案到成建芳名下。在此之前，房屋和土地均没有司法机关查封。依据相关法律规定，依照当事人真实意思表示，中科盈公司与成建芳达成以物抵偿债务。双方在约定的债权债务范围内抵销互负债务，故，成建芳为取得涉案房屋的所有权支付了全部对价并做了预售备案登记。该备案预售登记性质为预告登记，至少具有公示公信效力依照物权法等相关法律法规规定，相当于物权效力，具有对抗善意第三人的法律效力。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，其宗旨和目的是主张交付全部款项或大部分款项的买受人视为业主，取得房屋所有权，故，其权利优先于建筑承包人的法定优先权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相关法律规定，特申请中止对涉案房屋的执行。
成建芳为支持其主张向本院提交了如下证据：
1.（2015）金堂执字第1420、1421、1422、1423、1424号执行裁定书，拟证明异议标的物被查封；
2.成阿新城在建房产抵偿协议，拟证明成建芳是成阿新城的实际施工人，2014年4月26日与中科盈签订抵偿协议，约定以房抵款；
3.成阿新城房屋抵偿方案，拟证明需总共抵给成建芳45623.68平方米；
4.金堂县房地产开发企业政务服务工作小组纪要，拟证明2015年2月6日-10日，金堂政府就成阿新城项目历史遗留问题专门召开会议，议定中科盈公司负责，根据与各债权人达成的协议，将新办理预售的房屋立即备案至各个债权人及相关施工单位名下；
5.商品房预售许可证，拟证明签约备案至成建芳的名下的商品房取得了预售许可证；
6.建筑工程施工许可证；
7.建筑工程规划许可证；
8.建设用地规划许可证；
第6-8项证据拟证明成阿新城是合法的在建项目。
9.成阿新城2、3、6号楼工程结算清单，拟证明截止2014年12月底中科盈公司尚欠成建芳44873454元；
10.商品房买卖合同；
11．商品房买卖合同摘要；
第10-11项证据拟证明2015年2月7日成建芳与中科盈公司按抵偿协议签订了买卖合同，现共计抵偿468套房屋，实际抵偿面积32402.46㎡；
12.案外人身份证复印件；
13.个人及家庭房屋登记记录信息证明，拟证明2015年2月8日成建芳抵偿受让房屋签约备案至成建芳名下。
申请执行人忠信公司辩称，1.忠信公司与成建芳备案登记的房屋不重合，成建芳提出的异议不成立。2.成建芳不是其备案房屋所在范围内的土地使用权的权利人，法院对土地使用权的查封并不违法，其该项异议不成立。忠信公司与中科盈公司的纠纷从2012年进入诉讼程序。2013年12月成都市中级人民法院对中科盈公司的国有土地使用权进行了查封。在成建芳与中科盈公司签订抵偿协议时中科盈公司根本无权处分上述土地使用权其在协议中承诺土地使用权一并抵销是无效的。成建芳取得房屋备案的时间是2015年2月8日，当时该土地还没有解封。该土地在2015年2月9日解封后，土地管理部门并没有将其登记在成建芳名下，直到金堂县人民法院作出查封时，该土地仍登记在中科盈公司名下，故成建芳对该土地不享有权利，法院查封登记在被执行人中科盈公司名下的财产是符合法律规定的。3.查封已经备案登记的房屋，从积极的方面看是为了实现包括成建芳在内的债权人的权利而采取的执行措施，目前并未侵害权利人的权利。
忠信公司为支持其主张向本院提交了如下证据：
1.债务偿还协议书，拟证明忠信公司与中科盈公司的债务纠纷经成都中院审理并已经进入执行程序，所欠金额，抵偿房屋位置等，违约责任；
2.个人及家庭房屋登记记录信息证明、商品房买卖合同摘要，拟证明中科盈公司用于抵偿忠信公司债务的房屋已经备案在忠信公司指定人员周某某名下，与成建芳的备案房屋没有任何重叠，忠信公司及其指定人员是预告登记权利人，享有法律规定的相应权利，未经预告登记权利人的同意处分该房屋，转移其所有权，不发生物权效力。
申请执行人青羊小贷公司辩称，与中信公司的答辩意见一致，查封合法有效。
申请执行人陈星江辩称，同意中信公司的答辩意见。1.金堂县法院依法对被执行人中科盈公司在金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路开发的成阿新城项目一期A、B、C区的查封合法有效。因该处各栋房屋建筑于同一地块，其土地所有权无法分割，故只有对其整体查封才能最大限度的维护各执行申请人的合法权益。本案涉及众多受害者，若不妥善处理，必将产生恶劣后果。2.按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条明确规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”本案中，尚无证据证明成建芳是否依照司法解释的规定行使优先受偿权，故查封并无不妥。3.根据成建芳自己提供的证据显示，被执行人中科盈公司与其达成的抵债价格分别为2100元/平方米和1700元/平方米。这一价格不仅大大低于当地商品房的市场价格，甚至低于该处房屋的建筑成本。由此，不得不对这一抵偿行为的真实目的产生合理怀疑。若任其将房屋抵走，必将严重损害其他债权人的合法权益。4.成建芳与被执行人中科盈公司之间的债权债务未经法院审理，是否属实并无证明，不能确定其真实性。且该工程不具备综合验收条件，对其是否完工不能确认。综上所述，法院查封合法有效，应当驳回成建芳的申请。
申请执行人胡伟辩称，1.金堂县人民法院（2015）金堂执字第1420号、1421号、1422号、1423号、1424号执行裁定符合法律规定，依法应予维持。2.成建芳所谓以房抵偿工程款，事实不清，证据不足，于法无据。合同法第286条以及工程款优先受偿的对象是合法的承包人，即具备施工资质的施工公司。成建芳主张是涉案房屋的实际承包人，该主张及其金额没有经过司法审查，不能成立。3.商品房买卖合同签约备案不影响法院查封执行。备案仅具有预售合同备案性质，不具有物权变动的法律效果，备案不等于物权登记。4.中科盈公司所有的土地使用权现处于法院查封之中，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，中科盈公司向成建芳转让房屋违法无效。因此成建芳的异议不成立，应予驳回。
申请执行人第九建筑公司提交书面意见称，1.成建芳的债权未依法得以确认，其债权主体是否适格、债权是否事实存在以及债权金额是否确认等相关情况，本公司均不能确定。2.中科盈公司将房屋备案到成建芳名下的行为属何种性质，是否合法，本公司亦无权认定。有鉴于此，本公司对成建芳的执行异议无权发表意见，请法院查明事实，依法裁定。
被执行人中科盈公司、晋通公司辩称，关于成建芳备案房屋的意见。1.中科盈公司将涉案预售商品房468间抵偿给成建芳（金堂淮口镇成阿工业园区环湖路开发的成阿新城项目一期A区预售许可证x号下x号房屋）属实。2.中科盈公司抵偿给成建芳的预售商品房的价款远远超过了中科盈公司所欠成建芳的工程款及相关款项。3.对总债权金额差异，成建芳应与中科盈公司进行核对结算，最终债权金额确定后，成建芳应退还被申请执行人中科盈公司超抵的预售商品房，并同时退出成阿新城的承包和修建，解除相应的工程承包合同。
综上：1.相关抵偿协议的签订即意味着成建芳认可以商品房抵偿其对中科盈公司的债务，成建芳提出该执行异议，更直接表明成建芳确认中科盈公司以商品房抵偿其对中科盈公司的债权；自相关商品房抵偿备案给成建芳时，成建芳与中科盈之间的债权债务即行了结。2.经核算后成建芳应退还中科盈公司超抵的商品房；3.异议人成建芳的申请具有部分合理性，但其请求应当以异议人成建芳与中科盈公司结算并核实最终的抵偿金额、抵偿商品房为基础。
本院查明，申请执行人忠信公司、青羊小贷公司、陈星江、胡伟、第九建筑公司与被执行人中科盈公司、中盈公司、北川民间羌绣文化旅游开发有限公司、晋通公司其他合同纠纷五案，先后进入执行程序。本院执行过程中，因上述被执行人均为中科盈公司，故决定合并执行。2015年12月23日，本院（2015）金堂执字第1420、1421、1422、1423、1424号裁定对中科盈公司在金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路开发的成阿新城项目（一期A、B、C区，预售许可证474）予以查封。
2014年12月26日，中科盈公司与国泰仁和环境工程有限责任公司（成阿新城A标段实际承包人成建芳）、金牛区宜鑫建材商贸部、四川好越多园林有限公司签订《成阿新城在建房产抵偿协议》，用其房屋抵偿工程款。但抵偿协议中没有国泰仁和环境工程有限责任公司的印章。
2015年2月6日，中科盈公司形成《成阿新城房屋抵偿方案》，载明了各债权人抵偿房屋位置、面积、抵偿金额等。
2015年2月7日，成建芳与中科盈公司签订《商品房买卖合同》。2015年2月8日，位于金堂县淮口镇成阿工业园区环湖路333号2、3、6号楼等共计468套房屋备案到成建芳名下。
中科盈公司于2015年取得商品房预售许可证（成房预售金堂字第474号），载明：项目座落环湖路x号，项目名称成阿新城（一期A、B、C），预售范围第x幢。
本院认为，本院在执行时，根据生效的法律文书和申请执行人的申请，依法对涉案房屋采取查封措施，是为了维护申请执行人的合法利益而进行的，其措施并无不当。优先受偿权仅是在执行分配时先行受偿而已，但是该案中的案外人成建芳与中科盈公司签订的在建房抵偿协议，存在以下问题：一是主体不明确，因发包人是中科盈公司，承包人是国泰仁和环境工程有限责任公司，成建芳与承包人国泰仁和环境工程有限责任公司之间的法律关系需通过合法有效的程序予以确认；二是事实不清楚，债权债务的金额存在较大争议，其债权债务金额尚未得到确认之前，要从查封的财产中分离多少出来以物抵债，失去了公平公正的基础条件。即使案外人成建芳与中科盈公司签订以物抵债的协议符合《合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”中“以物抵债”之规定，但其抵偿也应公平合理并无争议。三是抵偿协议虽说是中科盈公司与成建芳所签订的，但债的存在缺乏事实依据。再则，房屋的备案登记是房地产行政管理机关为加强房地产开发商的管理，维护房地产市场秩序而行使的一项职权，备案登记的房屋并不具有物权性质，即直接支配和排他的权利，不能阻止人民法院的执行，加之涉案债权债务未得到确认之前，可能存在损害涉案中申请执行人和其他债权人的合法权益。所以法院的查封并无不当，案外人成建芳的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
驳回案外人成建芳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 陈维席
审判员 唐海军
审判员 韩玉红
二〇一六年十一月十五日
书记员 戴佩文