襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州张湾民初字第00175号
原告李忠付。
委托代理人李玉坡，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代收法律文书。
被告襄阳帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）。
法定代表人谢琼，经理。
原告李忠付诉被告帝豪公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐俊艳独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告李忠付及其委托代理人李玉坡，被告帝豪公司的法定代表人谢琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠付诉称，2012年11月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告租赁被告所有的位于襄州区航空路龙街D栋P02号面积为157.9平方米的商铺三间，租赁期间一年，自2012年12月18日至2013年12月18日，年租金37896元。租赁期限届满前三个月内，由原告向被告提出续租申请，双方续签租赁合同，租赁期限届满之日，原告不续租的情况下，无条件退房，且不得破坏已装修部分及房屋结构。该合同履行期限届满前三个月内，原告多次找到被告要求续签合同，被告总是以各种理由推诿，搪塞不与原告续订合同，但默许原告续租一年，并已收取原告2014年1月至6月份租赁费。2014年5月20日被告不经协商向原告发出收房通知书要求解除与原告的租赁合同。并于6月18日停止租用房屋内的水电供应，造成原告在此期间无法生产经营。原告认为被告单方强行解除合同的行为违反法律规定，停水停电给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合同权利，根据相关法律规定，诉请人民法院判令被告解除合同的行为无效，并判令被告停止侵害，排除妨碍，赔偿原告经济损失35000元。
被告帝豪公司辩称，原告诉称与事实不符。被告在2014年对外出租商铺条件为租金40元／㎡，租期为半年，是被告不愿意增加租金和签订半年租期合同，而非被告不与原告签订合同。原告在2014年1月17日向原告公司账户汇入20041元，但被告并未默许原告续租一年。原告在合同期限届满前，未提前三个月续签租赁合同和交纳租金，已丧失续租权，被告可根据原合同约定，无需与原告协商，可直接收回房屋。被告多次通知原告交还房屋，原告不予理会。被告在2014年5月20日向原告下达最后通知，限期要求原告退还房屋，否则停止水电供应，原告仍不予理会，被告才停止了原告的水电供应，责任完全在原告。原告还未经被告许可将三间商铺中的一间出租给了贾双清，违反租赁合同第二条规定约定。因原告拖、欠交租金、没有租赁合同、强占被告房屋、擅自转租，构成违约，已丧失对原合同租赁房屋的续租权。请求驳回原告的诉讼请求。
以下是各方当事人举证、质证及本院认证情况：
原告李忠付为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、租赁合同一份，据以证明本案诉讼主体适格及双方的权利义务，原告按照被告要求投入装修费等。经庭审质证，被告对该组证据无异议。本院予以采信。
证据二、被告下达的通知书一份，据以证明原告租金交至2014年6月17日，通知发出为2014年5月20日，房屋租期未到而被告要求收回房屋。经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为原告未交齐半年租金数额，被告也没有认可续租给原告。本院审查认为，该组证据来源合法，与本案有关联性，本院对真实性予以采信。
证据三、襄阳市公安局襄州区分局行政调解书一份，据以证明被告停水停电给原告造成损失。经庭审质证，被告认为原告擅自转租房屋，损失与被告无关。本院审查认为，该组证据来源合法，与本案有关联性，本院对真实性予以采信。
被告帝豪公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、与原告所举证据一相同的租赁合同一份，据以证明双方的权利义务，原告违约在先，原告装修房屋与租期无关，原告不得擅自转租房屋，原告也无续租房屋权利。经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明内容有异议。本院对该证据的真实性予以采信。
证据二、手机短信（内容与原告所举证据二内容一致），据以证明被告欲收回房屋，多次通知原告要停水停电，原告不予配合。经庭审质证，原告表示已收到通知。本院对证据的真实性予以采信。
证据三、原告向他人转租房屋的合同，据以证明原告违约。经庭审质证，原告对真实性无异议，但认为转租是经过被告同意的。本院审查认为，该组证据与本案有关联性，本院对真实性予以采信。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明以下案件事实：
2012年11月28日，原、被告签订龙街商铺租赁合同一份，原告为乙方，被告为甲方，合同约定被告出租其位于襄州区航空路龙街D栋P02号面积为157.9平方米的商铺给原告经营熟食适用。年租金37896元。租赁期限为12个月，从2012年12月18日至2013年12月18日。租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方，若双方均有意续租，乙方可在租期届满前三个月提出续租申请，并签订续租合同。租赁期限届满前三个月内，由乙方向甲方提出续租申请，双方续签租赁合同，租赁期限届满之日，乙方不续租的情况下，无条件退房，且不得破坏已装修部分及房屋结构。甲方安排物业公司统一管理，管理费2842元／年。双方还约定了租金及相关费用支付方式、违约责任、争议解决方式等内容。合同签订后，原告交纳了租金，开始使用承租的商铺。2013年12月18日，原告找到被告要求按原合同房租标准等内容签订续租一年的合同，被告则要求原告按照每月每平方米40元的标准交纳租赁费用，且只同意签订半年期租赁合同。后原、被告经过协商，形成口头协议：被告同意原告继续租赁被告的三间商铺，租期从2013年12月19日至2014年6月17日，租金及管理费为20041元。2014年1月17日，原告向被告提供的帐户内存入现金20041元。2014年5月20日，被告向原告发出《房屋租赁合同期满收房通知书》和短信通知原告，因原告在合同到期日前三个月内未与被告签订租赁合同，被告视为原告不再续租，被告将于2014年6月17日24时，停止对龙街D栋P02号租赁房屋的水电供应，要求原告提前做好准备，将房屋内的所有物品腾出，将房屋返还给被告。2014年6月18日，被告对龙街D栋P02号商铺停止水电供应。
另查明，2014年4月16日，原告李忠付与案外人贾双清签订了一份《龙街商铺租赁合同》，约定原告将龙街D栋P02号商铺中80平方米的商铺出租给贾双清使用。租期从2014年2月26日至2014年8月26日。2014年7月18日，因商铺停水停电，贾双清之妻吴勤英与原告发生争执，经襄阳市公安局襄州区分局肖湾派出所民警调解，襄州区公安分局于2014年7月25日作出行政调解书，调解意见为李忠付赔偿吴勤英停水停电造成的损失及用具损坏费用10300元，并退还吴勤英66天房租费8000元，合计18300元。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原、被告于2012年11月28日签订的龙街商铺租赁合同约定的租期届满日为2013年12月18日，双方的权利义务因原、被告的相互履行完毕而终止。原、被告之间达成的口头协议，属于是新的合同，根据口头协议的内容，可以确定被告继续出租龙街D栋P02号商铺三间门面给原告使用至2014年6月17日，原告也支付了20041元的租赁费及管理费，被告在2014年6月17日之前，并未停止对三间商铺的水电供应，双方的口头协议已经实际得到履行，并不存在被告解除租赁合同的事实。原告诉称被告默许原告续租一年的事实，未提交任何证据加以证明，被告也表示未默许原告续租一年，故本院无法确认被告同意原告在2013年12月18日之后再续租一年的事实，本院对原告要求确认被告解除合同行为无效的诉讼请求，不予支持。被告在2014年5月20日通知原告，被告将在2014年6月17日之后停止水电供应，收回房屋，并不违反法律规定。原告在收到被告收房通知后的时间内，没有与被告签订新的房屋租赁合同，被告没有义务继续向三间商铺供应水电，故被告于2014年6月18日对龙街D栋P02号商铺停止水电供应，不违反法律和合同的约定。原告诉请被告停止侵害，排除妨碍的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告口头约定的续租期间为2013年12月19日至2014年6月17日，但原告将三间商铺中的一间半转租给贾双清，约定的租期为2014年2月26日至2014年8月26日，显然超出了原、被告之间约定的租赁期限，对超出部分的约定，属于无效约定，贾双清之妻吴勤英与原告达成的行政调解协议书关于2014年6月18日及之后李忠付赔偿贾双清、吴勤英损失的约定，与本案被告无关。被告在2014年6月17日之前，已经完全履行了将租赁物交付给原告使用、收益的义务，原告提交的证据并未证明因被告原因造成原告停业的事实，故对于原告赔偿停业经济损失35000元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李忠付的诉讼请求。
案件受理费600元，减半收取300元，由原告李忠付负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17-451701040001338，上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的按自动撤回上诉处理）。
审判员 唐俊艳
二〇一四年九月二十八日
书记员 李洪林