徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初155号
原告邱某。
被告徐州某广场商业管理有限公司。
法定代表人李某某，该是公司总经理。
委托代理人宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
委托代理人王军彦，上海市协力（徐州）律师事务所实习律师。
原告邱某诉被告徐州某广场商业管理有限公司（以下简称：某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告邱某，被告某公司的委托代理人宣健、王军彦到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告邱某诉称，2014年11月9日，原、被告签订《某广场租赁合同》一份，合同第8条约定，甲方（被告）应于2014年12月1日前，将符合国家标准的租赁场地妥善交付乙方（原告），交付日应以乙方之授权代表签署无条件的物业交接书之日为准。经原告查询，某广场二、三层因改造至少在2015年6月19日前是没有通过消防验收的，且至今被告未与原告签订物业交接书。鉴于被告一再不履行义务，违反合同约定，原告不安抗辩，故诉至法院请求：1、要求被告退还原告三个月的履约保证金21150元，退还四个月租金28200元，共计49350元。2、诉讼费由被告负担。
被告某公司辩称，1、涉案商铺已于2014年12月1日交付给原告，原告于2014年12月5日申请对商铺进行装修。2、某广场于2015年1月1日整体开业，根据徐公消安检许字（2012）第0007号消防安全检查合格证显示，某广场在投入使用前已经通过消防安全合格检查，涉案商铺位于商场一层，不存在原告所述消防验收不合格的情况。3、原告于2015年7月底单方解除租赁合同，理由是经营销售亏损等，同时，原告自承租至今，总计交纳四个月租金，欠付2015年6月1日至7月28日租金，根据双方租赁合同18.1条规定，被告认为原告欠付租金及单方解除合同的行为构成了根本违约，履约保证金不予以返还，被告亦保留向其主张租金等损失的权利。原告实际占有使用租赁商铺，双方的租赁合同合法有效，原告缴纳租金是依据合同支付的对价，故被告无义务返还四个月租金。综上，请求依法驳回原告的诉请。
原告邱某为证明其主张，提供如下证据：证据1：《某广场租赁合同》原件一份，证明被告未能将符合国家标准的租赁场地妥善交付原告，且双方至今没有签订物业交接书。被告某公司对该证据真实性无异议，但认为被告已经按照合同交付了租赁场地，未签订物业交接书不影响租赁合同的履行。证据2：消防监督公开结果网上查询打印材料一份，证明被告答辩时称的消防验收合格是指建筑消防验收，2015年被告对二三层进行改造，重新营业前的消防验收在2015年7月11日显示合格。被告某公司对该证据真实性有异议，因系打印件，真实性无法核实。根据商场改造的事实，二、三层于2015年6月改造完毕，并于2015年7月11日取得消防检查合格证，但二、三层与原告经营的一楼商铺无关。证据3：收据原件四张，证明原告向被告交纳的四个月租金及履约保证金。被告某公司对该证据真实性无异议。
本院认为，原告提供的证据1、3形式与来源合法，内容与本案具有关联性，且被告对真实性亦予以认可，故本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据；原告提供的证据2，未能提供原件予以核对，亦未能说明证据来源，形式不符合法律规定，本院不予采信。被告某公司为证明其主张，提供如下证据：证据1：《某广场租赁合同》附件1原件一份，证明原告租赁的商铺位于商场一楼。原告邱某对该证据真实性无异议，附件中所标明的涉案商铺位置与实际一致，但原告持有的合同中并没有该附件。证据2：装修审批表、装修管理服务协议、装修押金及垃圾清运费交款收据原件各一份，证明原、被告于2014年12月5日签署的上述文件，被告履行了租赁物业的交付义务，原告已于2014年12月5日起开始商铺装修。原告邱某对该证据真实性无异议。证据3：经营前消防安全检查合格证（2012）年第0007号原件一份，证明2012年6月11日某广场已通过了公安消防支队安全检查，取得了营业前消防安全检查合格证，不存在原告所述的消防验收不合格的情况。原告邱某对该证据真实性无异议。证据4：2015年7月11日经营前消防安全检查合格证原件一份，证明被告的二、三层经改造后重新通过了经营前消防安全检查。原告邱某对该证据真实性无异议，但认为证据3、4两份合格证上记载的建筑面积均是12000平方米，从侧面说明实际就是同一处建筑。本院认为，被告提供的上述证据形式与来源合法，内容与本案具有关联性，且原告对真实性亦予以认可，故本院予以采信，可以作为认定案件事实的依据。经审理查明，2014年11月9日，原告邱某（乙方）与被告某公司（甲方）签订《某广场租赁合同》一份，约定：甲方将某广场商业楼A-11号物业出租给乙方使用，租赁期限一年六个月，自2015年1月1日至2016年6月30日止。其中2015年1月1日至2015年12月31日，租金每月7050元，年租金84600元；2016年1月1日至2016年6月30日为免租使用期。实行先预付后使用的原则，乙方应当自该房屋交接之日起，每三个月交纳一次房屋租金。甲方应于2014年12月1日或之前，将符合国家标准的租赁场地拖上交付乙方，交付日应以乙方授权代表签署无条件的物业交接书之日为准。同时，合同10.1条约定：乙方应于合同签订后三日内向甲方支付三个月的租金作为合同履约保证金。10.2条约定：在租赁期内，合同履约保证金可以作为：甲方对乙方延迟支付租赁费用、物业管理费、租赁区域房屋修复保养费、违约或其他费用的扣款；乙方延迟支付水、电、电话等公用事业费用的扣款；其他应由乙方承担的责任以及扣款。10.4条约定：合同期限届满时或提前解除时，乙方将租赁区域交还甲方。履约保证金自届满或提前解除之日起三个月后，甲方确认乙方对于甲方或者第三方无任何债务责任，甲方收取的该物业的合同履约保证金除用以抵充本协议中约定的应当由乙方承担的费用外，剩余部分应当无息归还乙方。18.1条约定：乙方须按本合同规定时间交纳租赁费、电费、及其他有偿服务费。如缴费期遇周六、周日和法定假日，乙方应提前至工作日内交纳相关费用。逾期不交者，拖欠一日，承担欠款1%的滞纳金，拖欠三日，甲方有权予以停业整顿，拖欠一周，视为乙方根本违约，从第八日起，甲方收回商铺，履约保证金等不予返还，一切损失由乙方自负。18.3条约定：合同期内，乙方非因甲方根本违约单方面要求解除合同或乙方根本违约的，履约保证金不予返还，甲方非因乙方根本违约要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失。上述合同签订后，原告分别于2014年11月10日、11月11日向被告交纳了2015年1月1日至3月31日的房屋租金16398元、物业服务费及公共能耗费4752元、履约保证金21150元。2014年12月5日，原告向被告申请对A-11号商铺进行装修，并交纳装修押金3000元，随后其对涉案商铺进行了装修，并投入经营使用。2015年4月3日，原告继续交纳了2015年4月1日至5月31日的房屋租金、物业服务费及公共能耗费7050元，之后的租金未再支付。2015年7月28日，原告向被告发出书面通知，要求解除租赁合同，被告亦同意双方的租赁合同于2015年7月28日解除。另外，在双方履行《某广场租赁合同》的过程中，一直未签订物业交接书。另查明，原告承租的A-11号商铺位于某广场商业楼一层，该商业楼于2012年6月11日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2014年10月被告对该商业楼二、三层进行改造，于2015年7月11日就改造后的某广场商业楼二、三层取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述事实，有当事人陈述、《某广场租赁合同》及附件1、《装修审批表》、《装修管理服务协议》、收据、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据材料予以证实，本院予以确认。
本案因双方当事人分歧较大，致调解未果。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人都应按照合同约定履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
本案中，原、被告于2014年11月9日签订的《某广场租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同第六条约定承租人对租赁物应当先付租金后使用，现被告已经按约定将租赁物交付给原告，原告亦对租赁物进行了实际装修，并经营使用至2015年7月28日。在此期间原告已交纳的租金是其使用租赁物时应当支付的对价，被告作为承租人，有权取得该租金。故原告要求被告退还已交纳房租28200元的诉请缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。关于原告要求退还履约保证金21150元的诉请，被告抗辩称原告存在未按时交纳租金及单方面解除合同的违约行为，因此履约保证金不应退还。
本院认为，该履约保证金设立的目的是为担保主合同的按期履行，其本质上应为履约定金，而根据法律规定，定金的数额超过合同总标的20%的，超过部分法院不予支持。本案中，涉案合同总标的为84600元，其履约定金不应超过16920元，超过部分4230元不应作为定金，应当退还原告。其余16920元，鉴于原告在承租期间，于2015年7月28日单方面向被告提出解除合同，且其租金仅支付至2015年5月31日，并未按照合同约定的期限支付租金，原告的行为构成违约，根据双方租赁合同18.1条、18.3条的约定，被告关于履约保证金不应返还的抗辩具有事实基础，符合双方合同约定，本院予以支持。
但根据法律规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本院根据原告已按照合同约定的期限交付了第一次三个月租赁费的情况占合同约定付款义务的比例，确定履约保证金中对应付款义务比例的4230元应退还原告；对于该合同约定的第二次、第三次付款义务，因原告未能按期支付租金，故该付款义务对应比例的定金不应退还；对于该合同约定的第四次付款义务，虽然双方合同于2015年7月28日解除，致使原告无需履行第四次付款义务，但因该合同的解除系原告单方提出，且无证据证明系因被告根本违约导致，构成合同约定的履约保证金不予退还的理由，因此这部分履约保证金亦不应退还。
综上，原告交纳的21150元履约保证金中，因超过法定限额应予退还4230元，原告按期履行第一次付款义务应予退还4230元，共计应退还8460元。但双方在合同第10.1条、第10.3条约定，履约保证金可以作为租赁费用、物业管理费扣款，且在合同解除时应抵充原告应支付的费用。2015年6月1日至7月28日期间原告未交纳租赁费用及物业管理费等，依双方合同约定的标准，这部分数额应为13443元，超过了被告应退还原告的8460元，因此，在将应退还原告履约保证金抵充其应支付被告的相关费用后，再无剩余，原告要求被告退还履约保证金21150元的诉请，事实依据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告未与其签订物业交接书，租赁物并未交付的意见。本院认为，原、被告双方虽未按照合同约定签订物业交接书，但双方均认可原告已于2014年12月5日进入涉案房屋装修使用的事实。根据租赁合同8.3条约定，“为明确起见，交付日应以乙方之授权代表签署无条件的物业交接书之日为准”。因此，在双方对于交付日存在争议的情况下，可以将签署物业交接书之日确定为交付日期，但对于是否交付的事实，双方并未约定以签署物业交接书为准。故缺乏物业交接单只是双方交付租赁物程序上的瑕疵，并不能以此否认租赁物的交付事实，对原告的该主张本院不予支持。关于原告主张租赁房屋直至2015年7月11日才经消防验收合格，被告未履行合同义务，未能将符合国家标准的租赁场地妥善交付给原告的意见。
本院认为，原告承租的是某广场商业楼一层中具有相对独立使用功能的一部分，该商业楼整体于2012年6月11日即通过消防验收合格，其二、三层因改造而于2015年7月11日重新通过消防验收合格，但其一层并未进行改造，亦不需要重新进行消防验收。因此，原告承租的商铺并不存在消防验收不合格的事实，其基于此认为被告交付不符合合同约定的理由不成立，对其主张本院亦不予支持。
综上，原告要求被告返还租金及履约保证金，事实和法律依据不足，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：
驳回原告邱某的诉讼请求。
案件受理费1030元（原告已预交），减半收取515元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判员 刘晓璐
二〇一六年三月二十八日
书记员 袁 莉