南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3772号原告南京正旺置业有限公司，住所地本市鼓楼区江东北路101号。法定代表人郑智全，董事长。委托代理人刘绍奎，江苏苏源律师事务所律师。委托代理人张田，江苏苏源律师事务所律师。被告喻太安，男，汉族，1952年8月16日生。委托代理人王欣，江苏丰亚律师事务所律师。委托代理人郭宪军，江苏丰亚律师事务所律师。被告南京新京华装饰设计工程有限公司，统一社会信用代码913201063024693495，住所地本市鼓楼区东宝路8号3幢203室。法定代表人张奇，总经理。委托代理人朱蓉，江苏当代国安律师事务所律师。原告南京正旺置业有限公司（以下简称正旺公司）诉被告喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司（以下简称新京华公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正旺公司的委托代理人张田，被告喻太安的委托代理人王欣，被告新京华公司的委托代理人朱蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正旺公司诉称：2011年原告与被告喻太安签订了商品房预售合同，约定被告喻太安购买了原告开发的本市时代天地广场3幢的相关房屋，房屋交付后，被告喻太安擅自将原告另外两套涉案房屋占有，并交给被告新京华公司使用。原告为此事多次与被告方交涉，被告方不予理睬，仍继续强行占有涉案房屋。以上事实，有原告的通知函等证据证明。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令两被告向原告返还占有的原告的本市鼓楼区东宝路8号时代天地广场3幢201、202室房屋；赔偿由于其强行占用原告房屋给原告造成的损失10万元；并承担本案诉讼费用。被告喻太安辩称：被告喻太安购买了原告开发的本市东宝路8号时代天地广场03幢2层共计六套房屋，建筑面积合计953.48平方米，并于2012年7月11日取得该房屋所有权证书。2014年11月12日两被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告喻太安将前述六套建筑面积合计953.48平方米的房屋出租给被告新京华公司。被告喻太安的租赁行为并未侵犯原告的权利，也从无擅自占有原告房屋的行为，并不是本案适格被告。原告不享有涉案两间房屋的权利，不具有原告主体资格。原告虽是涉案房屋的开发建设单位，因自建房屋取得房屋权利初始登记，但并不当然享有房屋权利，根据原告出售房屋时出具的相关资料，涉案两间房屋的权利属性为“中转库房、商场办公”，应属于涉案办公楼的配套用房，由于原告对涉案楼盘已经销售完毕且已经移交相关物业公司，故原告作为开发商不应再享有涉案两间房屋的所有权和使用权。综上，请求驳回原告的起诉。被告新京华公司辩称：2014年11月12日两被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告喻太安将本市东宝路8号3幢2层整层房屋出租给被告新京华公司。房屋现状为空房，房屋装修情况为整层地面已铺设地砖。基于对租赁合同的信赖，被告新京华公司花费100多万元对整层房屋进行了装修，而且被告喻太安对外招租时也注明为整层招租，被告新京华公司看房时被告喻太安也承诺租赁物为2层整层房屋。被告新京华公司入住之前，被告喻太安也曾整层租赁给其他公司。被告新京华公司已经向被告喻太安支付了截止到2016年6月12日的一年半房租90万元以及5万元押金，合计95万元。被告新京华公司自始不知情占用原告房屋的事实，原告称多次与被告新京华公司交涉并书面通知并不属实，被告新京华公司为善意占有人。原告要求被告新京华公司赔偿由于占用原告房屋造成的10万元损失，未提供任何证据证明，不应得到法律支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本市鼓楼区东宝路8号时代天地广场3幢楼房（总层数24层）系由原告开发建设，2011年6月原告将该3幢楼房2层中的六套房屋出卖给被告喻太安，在双方签订的有关《商品房预售合同》所附“套型及分层平面位置图”中，除了该六套房屋之外，另有“中转库房、商业办公”两处房屋。2012年7月11日被告喻太安取得了上述六套房屋即本市东宝路8号3幢203室（建筑面积为169.17平方米，规划用途为商业）、204室（建筑面积为246.08平方米，规划用途为商业）、205室（建筑面积为241.81平方米，规划用途为商业）、206室（建筑面积为244.65平方米，规划用途为商业）、207室（建筑面积为37.27平方米，规划用途为储藏室）、208室（建筑面积为14.5平方米，规划用途为储藏室）的所有权证书。上述六套房屋建筑面积共计953.48平方米（以下简称被告喻太安六套房屋）。2012年3月16日原告取得了上述3幢楼房2层中201室、202室房屋（建筑面积分别为66.81平方米、70.93平方米，以下简称原告涉案两套房屋）的房屋所有权证，产权证号为宁房权证鼓初字第××、44××66号，该证中载明产权来源均为自建商品房，房屋性质分别为商业、其他，202室房屋备注为中转库房。2012年4月1日原告还取得了涉案两套房屋的土地分割转让证，注明土地坐落为本市鼓楼区东宝路8号3幢201室、202室中转库房。在涉案两套房屋所有权证所附“房产分层分户平面图”中，201室、202室均为独立房屋，另外的203室、204室、205室、206室、207室、208室（即被告喻太安六套房屋，建筑面积共计953.48平方米）亦为独立房屋，上述房屋均在楼房的同一层，该层还有电梯井、楼梯间等公用设施。2014年11月12日两被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告喻太安将本市东宝路8号3幢2层整层房屋（建筑面积共计953.48平方米）出租给被告新京华公司做办公用房；装修情况为整层地面已铺设地砖，房屋现状为空白；若因房产问题发生的纠纷由被告喻太安负责，租赁期限为2014年11月13日至2010年1月12日，年租金为60万元，租金半年一付，押金为5万元；被告喻太安应向被告新京华公司出示该房屋的《房屋所有权证》或有权决定该房屋出租的相关证明等等。该合同签订时，被告喻太安未向被告新京华公司出示租赁标的物的《房屋所有权证》或作为合同附件，被告新京华公司亦未要求被告喻太安出示该证以核实。该合同签订后，被告新京华公司向被告喻太安支付了截止到2016年6月12日的一年半房租90万元，以及5万元押金，合计95万元。被告喻太安向被告新京华公司交付了上述二层整层房屋，包括原告的涉案两套房屋、被告喻太安的六套房屋在内，均系相同装修，由同一层的一个出入口出入。被告新京华公司接受二层整层房屋后，出资进行了装修并开始经营，在此过程中亦未再次核实租赁房屋的具体范围。被告新京华公司陈述在其入住之前，被告喻太安也曾整层租赁给其他公司，被告喻太安曾承诺出租的是二层整层房屋，而且之前招租时也明确是整层房屋。被告喻太安认为原告交付的非住宅商品房使用说明书中明确交付的房屋是“东宝路8号03幢2层”，使用部位是“商业、公共区域”，而原告的涉案两套房屋的权利属性分别为“中转库房、商场办公”，系涉案办公楼的配套用房，故原告并不享有涉案房屋的所有权和使用权。原告对此不予认可，认为使用说明书中没有明确交付的房屋是整层房屋，只是说明房屋的位置。因原、被告双方未能通过自行协商解决争议，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告陈述其诉请的10万元损失按照如下标准计算，两被告合同约定的租赁房屋总建筑面积为953.48平方米，年租金60万元，故租金标准为52.43元/月/平方米，结合原告的涉案两套房屋面积共计133.62平方米，自2014年11月13日至2016年4月19日止共17个月，租金损失应为119096元，原告现主张其中的10万元。被告喻太安认为其没有出租原告的涉案两套房屋。被告新京华公司则认为其从被告喻太安处承租的是整层房屋，即使存在租金，原告的计算方法有误，整层面积是1091.22平方米，年租金为60万元，则租金标准为1.5元/平方米/天。由于当事人双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。上述事实，有双方当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、土地分割转让证；被告喻太安提供的房屋所有权证、购房合同、使用说明书、租赁合同等；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求行为人承担赔偿损失等民事责任。关于原告对涉案两套房屋是否享有合法物权的问题。本案原告是包括涉案两套房屋在内的本市东宝路8号“时代天地广场”3幢楼房的开发商，原告基于合法建造行为而对该幢楼房享有初始物权，现原告已对涉案两套房屋的建筑物区分所有权进行了房屋所有权初始登记，领取了房屋所有权证，应认定为合法物权人，可依法享有占有、使用、收益、处分等权益。在房屋所有权证件记载的事项中，商品房的具体规划用途，与房屋所有权的判断并不等同。正如被告喻太安的六套房屋的规划用途为“商业”或“储藏室”，并不影响所有权归属于被告喻太安一样，原告的涉案两套房屋的规划用途为“商场办公、中转库房”亦不影响原告依据合法物权登记而获得的不动产所有权人地位，故被告喻太安以此为由主张原告不应享有所有权等抗辩主张，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求两被告返还涉案两套房屋并赔偿租金损失的问题。原告系涉案两套房屋的所有权人，有权依法行使占有、使用、收益、处分等权利。根据当事人提供的证据以及本案查明的事实，两被告订立的房屋租赁合同中约定的租赁标的物是包括原告涉案两套房屋在内的二层整层房屋，虽然合同中注明了租赁标的物的建筑面积为953.48平方米，但结合双方约定的装修情况为整层地面、已铺设地砖，若因此房产问题发生的纠纷由被告喻太安负责，被告喻太安应向被告新京华公司出示房屋所有权证，以及交付并实际使用的均是二层整层房屋等事实，可以认定被告喻太安事实上是将原告涉案两套房屋在内的二层整层房屋出租给被告新京华公司。被告喻太安认为租赁标的物不包括原告涉案两套房屋的抗辩，与本案查明的事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。由于两被告约定将涉案两套房屋出租并转移占有等侵权行为，导致原告2014年11月13日至2016年4月19日期间不能行使涉案两套房屋的占有、使用、收益等权利，故应当承担返还原物、赔偿损失等民事责任。原告要求两被告返还涉案两套房屋并赔偿其相应租金收益损失的主张，符合法律规定，本院予以支持，参照两被告之间合同中约定的租金标准，原告主张的赔偿数额应计算为108520元（=137.74平方米×60万元/年÷1091.22平方米÷365日/年×523日），现原告要求两被告赔偿其中10万元，符合法律规定，本院予以支持。据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第七十八条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内，将本市鼓楼区东宝路8号3幢201室、202室房屋返还原告南京正旺置业有限公司。二、被告喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告南京正旺置业有限公司2014年11月13日至2016年4月19日期间的房屋租金损失10万元。如两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告喻太安、南京新京华装饰设计工程有限公司共同负担（原告已预交，故两被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一六年七月十八日见习书记员  汪慧娣