云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4290号
上诉人（原审被告）：昆明大田宥房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区环城东路107号。
法定代表人：马源，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李安，系北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：洪丽萍，系北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：刘艳红，女。
委托诉讼代理人：罗华，系建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：李亚磊，系建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明大田宥房地产开发有限公司（以下简称“大田宥公司”）因与被上诉人刘艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判确认：2015年3月19日原告刘艳红与被告大田宥公司签订《大宥城认购书》约定：原告认购被告开发建设的大宥城项目第A栋A层A号房屋；房屋建筑面积为118.94平方米；房屋总价款为2239038元；购房定金为50000元；房屋款项付款方式为银行按揭付款，首付款金额、按揭年限以银行最后批复为准；原告在签署认购书七个工作日内向被告支付不低于银行规定比例的首付款，并与银行办理相关按揭手续，成功办理银行按揭手续后持银行同意贷款的回执再行与被告签订《商品房购销合同》；如因原告的原因致使银行按揭贷款办理不成功的，原告必�补足剩余房款，否则被告有权单方解除合同，自被告向原告发出书面解除通知书之日起三日合同自动解除，原告所交定金不予退还，合同还对违约责任等其他相关事项进行了约定。原告于2015年3月19日向被告支付定金50000元，于2015年3月27日、4月15日分别向被告支付了购房款100000元及406011元。后原告因个人征信问题未能办理成功本案诉争房屋的按揭贷款。2015年9月14日被告将原告认购的上述房屋出售给了案外人张柏财（共有人为杨蕾）并办理了商品房买卖合同备案登记。现原告认为经双方协商一致已经解除了双方签订的《大宥城认购书》且被告同意向原告退还全部购房款556011元，但被告至今未向原告退还上述款项，故原告诉至法院，请求：1.判令被告向原告返还购房首付款556011元；2.判令被告向原告支付逾期返还款项的资金占用利息，按照同期银行贷款利率计算，直至�部款项返还时止（从2015年6月29日开始计算，暂计算至2016年1月4日的利息为15081.8元）；3.由被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等费用。庭审中,双方均认可双方于2015年3月19日签订的《大宥城认购书》已解除。另查明：1.被告向原告出售的大宥城项目于2014年9月9日取得商品房预售许可；2.原告于2015年3月19日向被告支付的定金50000元，被告在2015年3月27日向原告出具的《收据》中确认上述定金转化为房屋首付款；3.被告对原告未办理成功银行按揭贷款的事实已通过银行得知；4.被告从未以书面形式通知过原告欲与其解除合同。
原判认为，本案的争议焦点为定金50000元是否应当返还原告。针对争议焦点，被告主张双方合同系因原告未按时提交按揭贷款的相关材料并成功办理房屋按揭贷款而导致合同解除，系原告违约，按照双方合同约定被告无须向原告返还定金50000元。对于被告认为原告存在未按时提交按揭贷款相关资料违约行为的主张，因被告未能举证予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，对被告的该项答辩主张不予支持。本案诉争的购房合同约定的付款方式为银行按揭贷款支付，原告虽因其个人征信原因未获得银行贷款，但被告在知晓该情况后并未按照合同约定或法律规定向原告书面发出解除合同通知或向人民法院起诉要求解除合同，而径直将原告认购的房屋出售给第三人，侵害了原告的合同权利。另原告支付的定金50000元已经被告确认转化为购房款，故现被告应退还原告包括定金50000元在内的全部购房款。被告违反合同约定将已出售给原告的房屋再行出售与第三人，致使合同目的不能实现，原告要求被告退还购房款556011元于法有据，依法予以支持。对原告要求被告支付自2015年6月29日起至款项还清之日止按照中�人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，因原告未能举证证实双方已于2015年6月29日达成了解除合同并退还全部购房款的一致意见，但被告在未向原告发出书面解除合同通知的情况下于2015年9月14日将出售给原告的房屋再行出售给第三人，以致双方的合同目的无法实现，侵害了原告的合同权益，构成违约，应向原告支付自2015年9月14日（被告将涉诉房屋出售予第三人之日）起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明大田宥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳红退还购房款556011元；二、被告昆明大田宥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳红支付上述款项自2015年9月14日起至款项实际还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告刘艳红的其他诉讼请求。”一审案件受理费9511元及保全费3420元由被告昆明大田宥房地产开发有限公司承担。
宣判后，大田宥公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判第一项，依法改判上诉人退还被上诉人506011元购房款（即上诉人对被上诉人支付50000元定金不予退还）；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人应退还购房定金5万元系事实认定错误。依照双方《大宥城认购书》约定，被上诉人所付50000元定金系作为双方签订《商品房购销合同》及办理相关手续的担保，被上诉人违反定金担保义务，应不予退还。另被上诉人因个人征信状况异常等原因未能按期办理银行按揭贷款，又未能向上诉人补足剩余房款，上诉人依约有权单方解除《大宥城认购书》将房屋另行出售，且不退还被上诉人的购房定金。
被上诉人刘艳红辩称，本案不符合双方认购书所约定的定金不予退还的条件。定金5万元已转化为购房首付款。现上诉人已将房屋另售并备案给案外人，原认购书无法继续履行，应予解除。认购书解除后，上诉人应返还所收购房款，并支付利息。故请求驳回上诉，维持原判。
经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。二审另查明，至二审审理时为止，涉案项目尚未竣工验收。
本案争议的焦点为：1.被上诉人所付上诉人50000元的性质？2.上诉人是否应将该50000元返还被上诉人？
本院认为：一、被上诉人所付上诉人50000元性质的问题。本案中，双方于2015年3月19日签订《大宥城认购书》，约定被上诉人在签订该认购书时应支付购房定金50000元。被上诉人于2015年3月19日向上诉人支付购房定金5万元。2015年3月27日被上诉人又向上诉人支付购房款10万元，在上诉人向被上诉人开具的收据中注明，共计15万元，其中注：首付款5万元。根据以上事实，对被上诉人支付的5万元购房定金，双方已合意转化为购房首付款，因此，被上诉人支付上诉人5万元价款的性质为购房首付款，不是购房定金，不适用定金罚则。二、对于上诉人是否应向被上诉人返还5万元首付款问题。根据双方认购书约定，若因被上诉人原因不能办理银行按揭，被上诉人不能补足剩余房款时，上诉人有权单方解除合同，但应向被上诉人发出书面解除合同的通知。本案中，上诉人并无证据证�，解除双方《大宥城认购书》的通知书已通知到被上诉人，且在解除合同通知书未到达被上诉人时，上诉人即将被上诉人认购的房屋另行出售他人，致双方合同无法继续履行。现双方均认可《大宥城认购书》已解除，上诉人现应退还被上诉人支付的购房首付款556011元。其上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，本院依法予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9511元，由上诉人昆明大田宥房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决�达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 许 莉
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十二月二日
书记员 仝倩华