浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初13341号
原告：余晓英,女,1965年6月26日出生,汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：徐登洲、杨柳，浙江绣湖律师事务所律师。
被告：何兆纪，男，1954年12月14日出生，汉族，住义乌市。
被告：骆丽钗，女，1956年5月2日出生，汉族，住义乌市。
第三人：何栋亮，男，1983年9月4日出生，汉族，住义乌市。
第三人：何媛，女，1980年8月10日出生，汉族，住义乌市。
两被告及上述两第三人共同委托诉讼代理人：何啸风、张浩然，浙江元谷律师事务所律师。
第三人：何兆荣，男，1948年8月17日出生，汉族，住义乌市。
原告余晓英为与被告何兆纪、骆丽钗宅基地使用权纠纷一案，于2017年8月9日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告余晓英的委托诉讼代理人徐登洲，两被告共同委托诉讼代理人何啸风、张浩然到庭参加了诉讼。期间，两被告申请对原告提供的证据中“何兆纪”“骆丽钗”的签名及捺印进行同一性鉴定。后本院依法通知何媛、何栋亮、何兆荣作为本案第三人参加诉讼。2017年12月20日、2018年1月12日，本院第二次、第三次对本案公开开庭进行了审理，原告余晓英及委托诉讼代理人徐登洲，两被告及第三人何媛、何栋亮的共同委托诉讼代理人何啸风、张浩然，第三人何栋亮，第三人何兆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余晓英诉称，原、被告均为义乌市后宅街道西何村集体组织成员。2004年12月15日，原、被告签订《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》，两被告将名下预计旧村改造分配的125平方宅基地使用权转让给原告。2004年12月15日，原告向两被告支付定金人民币20万元。2007年2月28日，原告向两被告支付转让款人民币10万元。2015年3月，两被告经审批获得义乌市后宅街道西何居委会54平方米建房用地。按照双方协议约定，原告支付的30万转让款足以覆盖54平方米建房用地，且多出40800元。现西何村将开始宅基地选址投标，但两被告以各种理由推诿到村委办理签字过户手续。现原告起诉请求：1、确认原、被告于2004年12月15日签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》合法有效；2、判令两被告配合将名下审批获得的54平方米建房用地使用权过户到原告名下。
原告为其主张向本院提供的证据：
1、《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》，证明两被告将其名下的分配安置地基使用权转让给原告的事实。
2、收条两份，证明原告向两被告支付转让款30万元的事实。
3、《后宅街道办事处西何居委会农村私人建房申请用地审批签》、《新农村住宅用地审批公示表》各一份，证明两被告实际获得审批建房用地54平方米的事实。
4、2014年1月16号两被告出具的保证书一份，证明两被告分别于2004年12月15日，2007年12月28日共收到原告30万元转让款的事实；证明两被告若在2013年农历年底前未能将转让款连本带利归还原告，之前签订的建房指标及宅基地转让协议仍按约定执行，将相关宅基地使用权过户给原告。
5、何兆纪农村住宅用地审批表一份，证明两被告名下获批54平米宅基地使用权，本案起诉条件已成就。
6、旧村改造会议纪要一份，当中第7条最后一句可以说明同村宅基地使用权转让持转让协议可以在同村办理投标选位。
两被告质证意见：
对证据1，真实性有异议，这份协议是一式三页，与被告所签的一整张协议是不符合的。三页协议中前两页并无二被签字按手印，也没有骑缝的签字。协议第二页第四款“经其妻认可签字按手印后生效”明显是被篡改的，其中的“妻”字应为“子女”，与第三页中修改以后“由一方当事人按手印”的情况明显不一致。协议第三页中的盖章经查证该居委会并无备案。退一步讲，这份协议书即使认定有效，根据协议书第一条，协议转让的标的相互之间是有条件的，可以说是借款与土地使用权转让互补条件，这个条款的最后一句约定的很明确“甲方得到土地使用权后的…同意转让”，本案被告方需要借款原告方必须同意，那么被告方也不需要将相应的土地使用权转让给原告。
对证据2，真实性有异议，我们认为这当中的字迹均不是被告何兆纪书写，签名和捺印也不真实。
对证据3，真实性没有异议，但不能证明何兆纪已经取得相应建房用地，应当由国土部门进行登记。
对证据4，真实性有异议。两被告从未签署该协议，要求对该份保证书进行司法鉴定。
对证据5、真实性没有意见，但是现在并没有拿到宅基地，村里还没有分。
对证据6、真实性不认可，没有经办人的签字，只有一个盖章；会议纪要只是村里内部的办事章程，没有列明相应的依据，在国家层面上的土管办细则对于宅基地使用权转让有相应的依据，村里的纪要不能和法律法规相冲突；从内容本身来讲，首先时间上限制在2015年10月20日至11月30日，条件是双方共同办理。
第三人何媛、何栋亮质证意见：对证据1三性均有异议，对此在诉前并不知情；对证据2真实性有异议，对此不知情；对证据3是复印件，不能证明两被告实际获得了54平方米的宅基地使用权；对证据4真实性有异议，没有第三人的签名。对证据5、证据6与两被告意见一致。
第三人何兆荣质证意见：对原告提供的证据均无异议。对证据6没有意见，村里已经办理了100多件地基转让跟我一样的情况，都是先有转让合同去办过户手续进行投标，如果先有地基的话，投标以后就无法建设在一起，所以要先去过户再去投标才能把房子建在一起，有些房屋转让只有半间的宅基地，先是过户联建，再投标。
被告何兆纪、余晓英辩称，1、原告提供的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》不真实。2、涉案的转让协议并未生效。该协议第四条约定，原、被告签订协议后，“经其子女认可按手印后生效”。但本案第三人何栋亮、何媛并未在协议中签字、按手印。原告擅自将转让协议中“经其子女认可按手印后生效”修改成“经其妻认可按手印后生效”，系原告擅自变造证据。涉案宅基地的转让未取得村级组织的同意。故转让协议约定的生效条件未成就，协议未生效。3、涉案的转让协议无效。按照《中华人民共和国土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的标准。涉案协议违反了“一户一宅”的规定。按照义乌市本地具体落实宅基地使用权的政策，原告受让案涉的宅基地使用权，远远超过了规定的标准。4、即使涉案的转让协议已经生效，也已经解除。第三人何兆荣作为原告的配偶，在2011年至2013年间，多次收到被告返还的款项，以及2014年的《保证书》中多次协商“连本带利”归还原告定金的事实，能够印证双方已经协议解除涉案转让协议。第三人何兆荣称与被告何兆纪之间存在其他经济往来，但并未举证证明。5、即使转让协议未解除，也不具备继续履行的条件。转让协议未按照规定的程序办理批准手续、转让手续。涉案的宅基地尚未登记到被告名下，不具备转让的条件。转让后两被告无合法住宅居住。本案不具备登记或变更登记（过户）条件。6、本案转让的标的只是宅基地使用权，即“建房指标”。7、本案所涉转让协议的款项，实为借款。
两被告为其主张向本院提供的证据：
1、证明一份，证明2005年至2006年时，案涉西何村的宅基地成交价格为每平方米1万元左右，原告提交的转让协议价格显失公平。
2、证明一份，证明西何村（居委会）的宅基地买卖中，居委会要求父母方买卖的，子女应当签字同意才会被居委会认可。
3、情况说明一份，证明原告提交的转让协议书未经西何居委会备案登记。
4、保证书复印件一份，证明原告曾要求被告出具《保证书》，保证书书中明确双方签订的转让协议中仅有甲方代表签字，并无子女签字；证明原告擅自修改合同生效条款，即其所提交的转让协议第四条中“甲、乙双方签订协议后，其妻认可签字按手印后生效”中，原告擅自将“子女”修改为“妻”。
5、第三人何兆荣的收条四份（2011年10月25日收2000元、2012年1月19日收5000元2012年2月2日收2000元，2013年2月7日收2000元），证明案涉转让协议已经解除，被告已退还所收款项11000元。
6、婚姻状况信息查询反馈表、结婚登记申请书、审查处理结果、离婚登记审查处理表，证明原告余晓英与第三人何兆荣于2002年6月24日结婚，2004年4月6日离婚，又于2010年10月22日复婚至今。
7、原告农村住宅用地审批表复印件一份，证明原告已经取得了126平方米的土地使用权，按照义乌的规定，已经不能再受让其它宅基地了。
原告质证意见：
对证据1，三性均有异议。该证明无法达到被告所要求证明的目的，涉案西何村旧村改造实施时间开始为2010年，对于之前转让的价格仅凭村委的一张证明无法进行确认。
对证据2，三性均有异议，且无法达到证明目的。原告认为根据义乌本地旧村改造平方转让需子女确认情况只存在于一户含子女共同审批的一处宅基地平方因宅基地中含有子女的份额，因此需要子女签字确认。本案原告仅要求两被告名下的54平方宅基地过户，并不包含两被告子女的利益，所以子女的签字对本案无关联。
对证据3，三性均有异议。在原被告双方签订的协议书与保证书中中均有西何村的公章，时间跨度十年，并且是否经村委会登记备案并非宅基地使用权转让生效必要条件。
对证据4，真实性没有异议，但并不能达到证明目的。该保证书恰恰证明了原被告双方存在真实的宅基地转让协议，被告明确确认转让行为真实有效，不得反悔。
对证据5，三性均有异议，与本案无关联。收条的据收人是何兆荣，并非为原告吴晓英，且收条中未标明收到的款项是何种款项，应理解为系两被告与案外人何兆荣其它民事关系。
对证据6、没有异议。
对让据7、真实性没有异议，但是该126平方米是原告一户合法取得的宅基地使用权，与本案被告转让给原告的宅基地使用权没有直接因果关系。
第三人何媛、何栋亮质证意见：对被告提供的证据没有异议。
第三人何兆荣质证意见：对证据1有意见；对证据2有意见，父母都是完全民事行为能力人，不需要子女签字同意；对证据3有意见，不需要村委会证明备案；对证据4真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据5真实性没有异议，村里赔偿我西何水泥加工预制厂20000元，给被告何兆纪用掉了，我一直向他催讨，还了11000元。对证据6、7和原告的质证意见一致。
对被告申请鉴定的司法鉴定意见书两份及鉴定费发票一份。
原告质证意见：对137号鉴定书三性均无异议，可以证明原告提供的相应证据中由两被告签字内容均为两被告本人真实签字；对030号鉴定书三性均无异议，除无鉴定条件的指印外，其它指印均为两被告本人按捺；对鉴定费用没有意见，该费用应由被告承担。
两被告质证意见：对137号签名的鉴定真实性没有异议，合法性有异议，我们认为鉴定过程不严谨，鉴定方法不科学，转让协议和收据按记载是2004年的签名，鉴定人没有要求被鉴定人提交2004年所用的鉴定签名材料，2007年的收条中何兆纪签名的“何”字明显不是同一人书写，与何兆纪本人的签名明显不符；对030号鉴定书鉴定方法不科学，鉴定意见存在明显的瑕疵，具体表现为在该鉴定意见指印特征比对表2当中有多处标记错误，检查与样本标记不符，在指引特征比对表3中，仅有7处指纹特征不符合指纹鉴定当中一般需要8-10处指纹特征比对相符才能出具同一性认定的意见，我们认为2007年的收条及2014年的保证书指纹部分较为清晰，应当作出肯定性的结论，而不应模棱两可的认为无法确定是否是被告的。
第三人何媛、何栋亮质证意见：与两被告质证意见一致。
第三人何兆荣质证意见：没有意见。
根据原、被告提供的举证质证情况，结合双方庭审陈述笔录，本院对本案事实认定如下：
2004年12月15日，原告余晓英（乙方）与被告何兆纪、骆丽钗（甲方）签订《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》一份，约定了以下主要内容：“1、甲方按条件能安置到三套各125平方米的房屋地基使用权；2、甲方保证转让的地基可建五层以上。一个户的房屋面积125平方米土地使用权和房屋转让金陆拾万元人民币；3、过户手续：村两委在办理地基土地使用权分配安置时，甲方应会同乙方同时到场办理过户登记给乙方。该转让的房屋地基使用权和房屋所有权的有关资料及时移交和协助办妥为止；4、付款方法：甲、乙双方签订协议后，经其“妻”（此处原为子女二字）认可签字按手印后生效。同时由乙方一次性支付甲方房屋地基土地使用权和房屋所有权定金20万元人民币，余款在春节前付5万元人民币，办妥房屋地基土地使用权证后一次性在五天内付清……”。上述协议中加盖了“义乌市后宅街道西何居民委员会”公章。同日，被告何兆纪出具收据收到原告方按上述转让协议支付的转让定金人民币20万元。2007年2月28日，被告何兆纪出具收条收到原告地基平方款人民币10万元。2014年1月16日，两被告给原告出具保证书一份，该保证书载明：“保证人：后宅西何何兆纪、骆丽钗夫妻俩人于2004年12月15日和2007年2月28日向西何余晓英收取转让本户的建房指标款两次共计定金30万元人民币。建房指标至今未过户给余晓英所有，经双方多次协商连本带利何兆纪、骆丽钗保证于2013年农历年底归还余晓英。如不能还清，保证人保证按2004年12月15日签订的转让建房指标协议书中的所有约定执行，把保证人所有的建房指标及时转让过户给余晓英所有。同时保证盖章等的相关手续完整过户到余晓英户为止。倘若盖不成公章和相关手续的，同意余晓英持本保证书单方面可以去办理过户手续，本保证书是保证人真实意义的表示，并可代作保证人的转让过户办理的委托书同等效力使用……”。2015年1月19日，被告何兆纪、骆丽钗经审批取得54平方米农村住宅用地使用权。2015年10月18日，义乌市后宅街道西何居民委员会作出相关旧村改造会议纪要，其中第7条载明“旧改建房安置平方未转让和受让户，从2015年10月20日至2015年11月30日止办好相关法律依据。已转让经双方签字付款的转让、受让旧改建房指标户，将转让合同交居两委办理过户”。2017年9月8日，两被告申请对涉案《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》、《收据》、《收条》、《保证书》中何兆纪、骆丽钗的签名、捺印进行同一性鉴定。2017年11月15日，金华精诚司法鉴定所出具了“精诚［2017］痕鉴字第030号”、“精诚［2017］文鉴字第137号”司法鉴定意见书。因本案鉴定，两被告花去鉴定费人民币26200元。
本院认为，两被告及第三人何栋亮、何媛对金华精诚司法鉴定所出具的“精诚［2017］痕鉴字第030号”、“精诚［2017］文鉴字第137号”司法鉴定意见书所提出的质证意见，不足以否定该两份司法鉴定意见书的证明效力，对该两份司法鉴定意见书的证明效力，本院予以认定。该两份司法鉴定意见书确认《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》中的何兆纪、骆丽钗指印及签名、《收据》中何兆纪指印及签名、《收条》中何兆纪签名、《保证书》中何兆纪、骆丽钗签名为本人所捺印和签名，故对原告提供的上述证据的真实性和关联性，本院予以确认。本院认为，原、被告系同一集体经济组织成员，原、被告签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》，系原、被告双方真实意思表示，结合两被告出具的《保证书》，对协议书中涉及到两被告的宅基地使用权转让的部分，本院认为并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。两被告提出的本案协议书无效的主张，依据不足，本院不予支持。对两被告在协议书中处分第三人何栋亮、何媛宅基地使用权的行为，因第三人何栋亮、何媛在签订本案协议时均已成年，事后也未对该协议书进行追认，故协议书涉及到第三人何栋亮、何媛的宅基地转让的部分无效。对两被告提出本案协议未经子女签名，未经全部权利人自愿一致并征得村级组织同意，故本案转让协议未生效的主张，本院认为，本案讼争的54平方米宅基地使用权，系两被告审批取得，且在《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》及《保证书》中均加盖了“义乌市后宅街道西何居民委员会”公章，故两被告的该辩解意见不能成立。对被告提出的涉案转让协议已经解除的主张，本院认为，本案两被告出具《保证书》的时间为2014年1月16日，而第三人何兆荣收到两被告总计11000元的时间均在此之前，根据《保证书》的内容及款项金额仅11000元等情况综合分析，两被告提出的涉案协议已解除的主张依据不足。根据涉案转让协议第3条：“过户手续：村两委在办理地基土地使用权分配安置时，甲方应会同乙方同时到场办理过户登记给乙方。该转让的房屋地基使用权和房屋所有权的有关资料及时移交和协助办妥为止”，结合义乌市后宅街道西何居民委员会相关旧村改造会议纪要第7条“旧改建房安置平方未转让和受让户，从2015年10月20日至2015年11月30日止办好相关法律依据。已转让经双方签字付款的转让、受让旧改建房指标户，将转让合同交居两委办理过户”，本案原告主张的过户手续实质上是投标、选位等农村住宅用地使用权安置权利的过户，是涉案转让协议约定的合同权利，事实上也可以履行，两被告应按约履行该合同义务，故原告的该项主张，本院予以支持。对因涉案《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》所享有的其他合同权利，原告庭审中明确表示不再主张，本院予以认定。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告余晓英与被告何兆纪、骆丽钗于2004年12月15日签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》涉两被告农村住宅用地使用权转让的部分有效。
二、被告何兆纪、骆丽钗于本判决书生效后十五日内将名下审批取得的54平方米农村住宅用地使用权（后宅街道农建字［2015］第155号）过户到原告名下。
三、驳回原告余晓英的其他诉讼请求。
案件受理费2900元，司法鉴定费26200元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 龚朝龙
二〇一八年一月二十五日
书记员 毛敏超