上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第58号
上诉人（原审原告）李久霖，＊生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
委托代理人王某（系李久霖之婿），＊生，汉族，住＊。
上诉人（原审被告）周勇，＊生，汉族，户籍地＊＊＊，现住＊＊＊。
上诉人李久霖、周勇因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第31696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受�后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年8月1日李久霖（甲方）与周勇（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将＊＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，租赁期限自2013年8月16日至2014年8月15日，月租金人民币3，800元；租赁协议签订15日内支付三个月租金，此后每三个月的15日付三个月租金；协议签订时乙方支付甲方押金3，800元；承租期间水电煤等费用由乙方支付，乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构和屋内设施；屋内设施自然损坏由甲方负担，如人为损坏或遗失则由乙方赔偿，乙方所支付押金于合同终止日经甲方对房屋、设施验收合格，水电等应付费用结清后由甲方退还乙方；房屋主要设施：空调2套、冰箱1件、洗衣机1件、淋浴器1件、灶具1套、床3件、衣柜2件、三门柜1件等。合同第10条约定：“如有违约，包括单方提前终止合同，违约方支付守约方一个月租金作为违约金。”合同第11条约定，“租赁房屋协议到期，如双方同意续签，月租金增加5%，其他条款不变；如不同意续签协议自行终止。”合同签订后，双方实际履行了上述租赁协议，周勇向李久霖支付了押金3，800元。
2014年7月19日李久霖向周勇发送手机短信，称8月15日租房到期，16日起月租调整至4，200元，如续租请次日电话联系李久霖，如不租请协助次日有人看房。当天周勇手机短信回复李久霖称会继续承租房屋，房租按照合同约定调整，应该超过4，000元，不过还没有到4，200元。2014年7月23日李久霖向周勇发出书面通知，称租赁协议到期后不再与周勇续签，要求周勇于2014年8月16日按协议归还房屋，并结清相关费用。2014年8月16日双方未完成房屋交接。
2014年8月27日李久霖诉至原审法院，请求判令：1、周勇立即按《房屋租赁�议》约定标准向李久霖归还系争房屋；2、周勇赔偿李久霖自2014年8月16日起至实际交还房屋之日止的租金损失（按每月租金5，000元计算）；3、周勇赔偿因拒不返还导致李久霖的经济损失5，000元。原审中，李久霖撤回上述第1项诉请，诉请2计算租金损失的截止日期明确为2014年9月28日，并增加诉讼请求：1、周勇因擅自改变屋内设施及逾期返还房屋向李久霖支付违约金3，800元；2、周勇赔偿李久霖损坏遗失房屋设施损失500元；3、周勇支付李久霖水电及燃气费228.31元。周勇不同意赔偿，同意按照李久霖主张金额结算水电及燃气费。
原审中，周勇于2014年9月28日第一次庭审时，将系争房屋钥匙交还给李久霖。
原审中，双方一致确认周勇还应支付李久霖水电及燃气费228.31元。李久霖另提交其与案外人唐某签订的《房屋租赁协议》及收条各一份，证明李久霖于2014年8月12日以每月5，000元的价格将房屋出租给案外人唐某，并约定于2014年8月16日交付系争房屋，后因周勇未按时归还房屋，致使李久霖违约并赔偿唐某5，000元，该损失要求周勇承担。周勇对李久霖递交的上述证据真实性不予认可。
原审中，李久霖还提供一组照片，证明房屋损坏及物品遗失情况，称系争房屋内一顶橱柜损坏，合同中约定的一张沙发床遗失，另有一张玻璃餐台和一张沙发遗失，据此要求周勇赔偿500元。周勇对李久霖所述屋内物品损坏及遗失均不认可，并陈述交房时确有一张沙发床由于过于肮脏无法使用，在征得李久霖同意的情况下丢弃，并非周勇擅自处理。
原审认为，李久霖与周勇签订的《房屋租赁协议》系当事人真实合意，对双方具有法律约束力。租赁期限届满前，双方曾就系争房屋续租事宜进行协商，但就租金标准未能协商一致，不能认定双方达成了续租合意，嗣后李久霖明确通知周勇不再续租，双方租赁关系于2014年8月15日因租期届满而终止。周勇未在约定期限内将系争房屋返还给李久霖，李久霖要求周勇赔偿租期届满次日至实际返还房屋之日（即9月28日）的租金损失，应予支持。关于租金损失金额，考虑到市场租金情况，由原审法院酌情确定为6，000元。周勇辩称已于2014年8月中下旬搬离房屋并通知李久霖，缺乏证据证实，不予采纳。李久霖递交的其与案外人的租房合同及收条真实性无法确认，且李久霖支出上述违约金时并未告知周勇，故其现据此要求周勇赔偿，不予支持。双方租赁合同第10条约定系针对合同履行期内违约致合同解除的违约金，并不适用于李久霖所述逾期返还房屋等行为，故李久霖要求周勇支付3，800元违约金的诉讼请求不予支持。李久霖诉称关于橱柜之损失，缺乏证据证实；玻璃餐台及沙发之损失，缺乏合同依据，故亦不予支持。双方合同约定的系争房屋内设施中确包括一张沙发床，周勇称在征得李久霖同意后进行了处理，李久霖对此不予认可，周勇亦无相关证据证明处理该物品时已征得李久霖同意，故应对该沙发床的遗失承担赔偿责任。因李久霖也未提供证据证明沙发床价值，原审法院根据双方对该物品的描述酌情确定为100元。双方就水电及燃气费结算无争议，故李久霖关于水电煤气结算的相关诉请予以支持。双方合同终止后，李久霖应当将押金返还给周勇，为减轻讼累，予以一并处理。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条之规定，于2014年11月11日作出判决：一、周勇应于判决生效之日起七日内赔偿李久霖房屋租金损失6，000元；二、周勇应于判决生效之日起七日内赔偿李久霖物品损失100元；三、周勇应于�决生效之日起七日内支付李久霖水电及燃气费228.31元；四、李久霖应于判决生效之日起七日内返还周勇押金3，800元；五、驳回李久霖的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由李久霖负担25元，周勇负担25元。
原审法院判决后，上诉人李久霖、周勇不服，均向本院提起上诉。
上诉人李久霖称：周勇未按租赁合同约定，在租期届满后按时返还系争房屋，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原审认定合同约定之违约条款不适用逾期返还房屋之违约行为，依据不足。该违约条款不仅包括合同约定的违约行为，也包括违反法律规定之行为。至于上诉人因周勇逾期返还房屋而向案外人赔�的5，000元经济损失，上诉人在开庭时已提交证据原件，原审法院否认该证据的真实性，依据不足。上诉人早在7月19日就将有人想租房的情况告知周勇，故无须在向案外人承担违约金时再向周勇履行告知义务。关于押金返还事宜，周勇未提出反诉，原审在本案中一并判决上诉人返还押金，违反了相关民事诉讼程序。综上，要求撤销原审判决第五项，改判周勇向上诉人支付违约金3，800元、赔偿经济损失5，000元。
上诉人周勇称：双方签订的租赁合同约定在续租时，除月租金增加5%之外，其他条件不变。而李久霖在租期即将届满时，擅自提出额外加租的要求，违反了合同约定。李久霖未按约提前1个月通知承租人，故根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十八条之规定，原租赁合同应继续有效，租期为不定期，租金应按双方事先约定的比例调整为3，990元。李久霖提前�除合同，已构成违约，应向上诉人支付违约金3，990元。因李久霖提前解除合同，上诉人已在最短的时间内另行找房搬离系争房屋，故拖欠返还房屋的责任不在上诉人，上诉人不应承担因此造成的房租损失。综上，要求撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担租金损失。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应严格恪守。上诉人李久霖与上诉人周勇就系争房屋所签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该租赁协议当属有效，对双方有同等法律约束力。鉴于双方在协议约定的租赁期限届满前未能就续租事宜协商一致，原审据此认定双方之间的租赁关系自租期届满之日即2014年8月15日终止，当属正确。租期届满后，周勇作为承租人理应按期搬离租赁房屋并将房屋返还给出租方李久霖。现因周勇于2014年9月28日才向李久霖实际返还房屋，李久霖起诉要求周勇支付自租期届满次日起至实际返还房屋之日止的房屋租金损失，于法有据。至于租金损失的数额，原审法院依据租赁房屋的市场情况酌情认定周勇赔偿李久霖租金损失6，000元，并无不妥。周勇上诉称因李久霖提前解除合同，而其已在最短时间内另行找房搬离系争房屋，故其不应承担迟延返还房屋而造成的房租损失之上诉理由，依据不足，本院不予采信。至于李久霖上诉要求周勇承担迟延返还房屋之违约责任，缺乏合同依据，本院不予采信。关于李久霖上诉要求周勇赔偿经济损失5，000元的上诉请求，因李久霖未能就其对案外人承担违约责任相关事实之真实性提供证据予以佐证，且李久霖也未能举证证明在其给付违约金时曾告知过周勇，故李久霖现主张周勇�付该违约金损失，依据不足，本院不予采信。鉴于双方之间的租赁合同已终止，原审法院为减少讼累，在本案中将押金一并处理，并无不当。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人李久霖、周勇各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判�、裁定；
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