湖南省衡山县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）山民二初字第34号
原告宾冬尤，男。
委托代理人李建平，湖南华方律师事务所律师。
委托代理人赵润琪，湖南华方律师事务所实习律师。
原告宾焱，男。
委托代理人宾冬尤。
原告宾思良，女。
法定代理人宾冬尤，系原告宾思良之父。
被告杨亮，男。
委托代理人周志军，湖南华方律师事务所律师。
原告宾冬尤、宾焱、宾思良与被告杨亮农村房屋买卖合同纠纷一案，于2011年5月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员余金平、旷运泉、李德佳组成合议庭，由审判员余金平担任审判长，书记员王朝霞担任法庭记录于2011年7月7日公开开庭进行审理，原、被告双方及其委托代理人均到庭参加诉讼。因本案的处理须以衡山县国土管理局、房地产管理局发给被告杨亮的宅基地使用权证、房屋所有权证两个发证行为合法性确认为依据，本院于2011年8月19日裁定该案中止审理。2014年10月22日该案恢复审理。2014年11月19日，由审判员余金平担任审判长，与审判员刘锋、人民陪审员成金林另行组成合议庭，代理书记员王璇担任法庭记录，第二次公开开庭进行审理。原告宾冬尤、被告杨亮及其委托代理人周志军到庭参加诉讼。原告宾焱经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。2015年5月7日本院第三次公开开庭进行了审理，原告宾冬尤及其委托代理人李建平、赵润琪，原告宾焱的委托代理人宾冬尤，原告宾思良的法定代理人宾冬尤，被告杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：原告宾冬尤与谭志辉于1992年8月结婚，于1993年5月2日生子宾焱，2001年2月19日生女宾思良。1994年，原告夫妻在衡山县开云镇北望桥三组修建砖混房屋一栋，即为现称的北望桥村三组25号房屋。因建房用地系北望桥村三组的集体所有土地（宅基地），所以在办理《集体土地建设用地使用证》时仅登记了谭志辉的名字，同时，在房产部门的所有权人登记中也为谭志辉的名字，但该房屋系原告宾冬尤与谭志辉在婚后共同劳动建造的，所以系夫妻共有财产。
2000年6、7月间，因原告宾冬尤在深圳与一家出租车公司订立了开车合同，故商量将房屋转让。2000年6月29日，原告宾冬尤之妻谭志辉与被告签订了《出售房屋协议》，将房屋转让与被告，之后办理了一系列的申请登记及过户手续。谭志辉于2001年在深圳去世，原告宾冬尤之后再婚。
原告认为：1、原告宾冬尤与前妻谭志辉共同劳动建设了房屋，在当时该房屋系夫妻共有财产，原告宾冬尤除属于自己的份额，对谭志辉所有部分享有法定继承权，原告宾焱、宾思良作为原告宾冬尤与谭志辉的儿女，依法对谭志辉的遗产享有继承权，无论是原告宾冬尤对该房屋的所有权及三原告的继承权，均需通过本案诉讼由被告返还房屋后来实现。原告均为本案的适格主体，是本案的权利主张人；2、根据法律规定，集体所有的建设用地是由村、组集体经济组织无偿分配给本村、组居民用于居住房屋建设的，这一特性决定了非本村、组集体经济组织成员不能享有集体土地使用权，而被告系国家公务员，并非北望桥村三组的集体经济组织成员，所以依法不能取得该房屋占有土地的使用权，因为房屋与土地在法律上的不可分割性，被告购买集体土地使用权的房屋属违反国家法律、法规的行为；3、根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，当事人双方订立的违反法律的民事合同无效。据此，特诉请法院依法确认谭志辉与被告杨亮订立的《出售房屋协议》无效；判决三原告对房屋价款及被告对房屋双方互为返还。
原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、山集建（95）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》。拟证明谭志辉所有房屋的土地性质为农民集体所有，用地面积为121.26m²；
2、谭志辉房屋分层平面图。拟证明争议房屋分层平面图情况；
3、2000年7月10日房交申字第002000175号《申请出卖房屋登记表》，以及2000年6月29日房交申字第002000175号《申请购买房屋登记表》。拟证明谭志辉与杨亮有关争议房屋买卖后的过户登记情况；
4、2000年6月29日，谭志辉与被告杨亮签订的《出售房屋协议》。拟证明原、被告双方买卖的房屋价款为2.34万元的事实；
5、2000年7月20日衡山县房地产交易中心出具的《衡山县房屋买卖契约》。拟证明房产部门审核房屋买卖契约的情况；
6、衡山房权证000069**号《衡山县私房产权登记表》，证明该登记表对土地使用权权属性质没有写明，按正常程序应当填写。拟证明争议房屋转让给被告后产权登记情况。
被告辩称：三原告的起诉已丧失了诉讼时效；谭志辉与杨亮签订的《出售房屋协议》没有违法，原告起诉动机不纯，违背诚信，原告的诉讼理由不能成立，法院应当驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩理由，向法庭提交了如下证据：
1、2000年6月29日谭志辉与被告杨亮签订的《出售房屋协议》。拟证明谭志辉夫妇同意将房屋作价54400元出售给被告；农村三组出租房屋四周土地2分7厘给被告永久租用。该协议已经三组及北望桥村村民全体签字同意；
2、2000年7月19日衡山县房地产价格评估事务所出具的《衡山县房地产评估报告书》。拟证明争议房屋出售给被告时的评估价格为41000元；
3、2000年7月19日衡山县房地产价格评估事务所出具的《谭志辉私房评估计算书》。拟证明争议房屋出售给被告时的评估价为41000元；
4、《衡山县村民建房申请用地呈报表》。拟证明被告建杂屋申请用地50m²，获得北望桥村第三村民小组、北望桥村村民委员会、开云国土所、开云镇人民政府批准同意；
5、收据4张。拟证明谭志辉收杨亮购房款54400元，北望桥村第三村民小组收杨亮土地租用管理费8000元，北望桥村村民委员会收杨亮购房鉴证款500元；
6、争议房屋及土地使用权过户费与税费交纳票据9张，契税纳申报表1份。拟证明相关部门收取杨亮过户费及税费的事实；
7、山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》。拟证明争议房屋转让后，2000年8月7日衡山县国土局向杨亮核发了座落于北望桥村三组建筑占地面积为175m²的集体土地建设用地使用权证，需要说明的是，房屋出售前谭志辉办理的集体土地建设用地使用证占地面积为121.26m²，而房屋出售后杨亮办理的集体土地建设用地使用证占地面积为
175m²。
8、衡山房权证开云字第000069**号《房屋所有权证》、《私房产权登记表》、《房屋分层分户平面图》。拟证明争议房屋转让后，杨亮办理了建筑面积为250.61m²的房屋所有权证。
9、2011年5月24日（2011）25号衡山县人民政府办公室《专题会议纪要》。拟证明杨亮房屋属于巾峰路在建项目拆迁范围内的拆迁房。
10、2011年6月10日，杨亮和衡山佳和房地产开发有限公司在县政府及相关部门的主持下，达成的拆迁框架协议即《会议纪要》。拟证明杨亮房屋的集体土地使用权没有包含在拆迁补偿范围内。
11、2011年7月5日北望桥社区居民委员会出具的《证明》，证明目的同证据10，因为杨亮并非房屋所在地集体经济组织成员，故拆迁时未涉及杨亮集体土地使用权的补偿。
对原、被告双方提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告提交的证据6和被告提交的证据1、2、3、5、6、8，双方均无异议，本院予以采信；原告提交的证据1和被告提交的证据7，系同一证据，原、被告双方均从有利于自己的角度阐述自己的证明目的，而对对方的证明目的提出异议，但均对证据的客观性、合法性、关联性没有异议，该证据本院予以采信。原告提交的证据4和被告提交的证据1均系《出售房屋协议》，但此两份协议内容有二个方面不同：房屋出售价格不同，前者房价为23400元，后者房价为54400元；后者增加内容：乙方（杨亮）永久租用房屋四周土地计二分七厘地，组上抽取房屋管理费、用地租金等（含所有费用）共计捌千元整。今后乙方修建改造，任何人不得阻拦。原、被告双方提交的其他证据，都是原、被告双方提交的办理房屋产权手续的申请手续和办证机关出具的文书，根据原、被告双方的交易情况和原告出具的收条，应认定以房屋成交价为54400元的协议为准。
第二次开庭时，三原告没有向法庭提交新的证据，被告杨亮向法庭提交了四份新的证据：
一、衡复不受字（2011）47号决定书，拟证明原告宾冬尤对衡山县人民政府颁发的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》提起行政复议，衡阳市人民政府决定不予受理的事实；
二、衡府复决字（2012）33号行政复议决定书，拟证明衡阳市人民政府维持衡山县人民政府颁发的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》的事实；
三、（2013）岳行初字第1号行政判决书，拟证明驳回原告宾冬尤、宾焱、宾思良要求撤销衡山县人民政府颁发给被告杨亮的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》以及要求维持宾冬尤、宾焱、宾思良持有的山集建（95）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，法院予以驳回的事实；
四、（2014）衡中法行终字第15号行政判决书，拟证明衡阳市中级人民法院维持衡阳市南岳区法院（2013）岳行初字第1号行政判决的事实。
原告对这四份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性提出了异议，法院认为，这四份证据来源合法，是发生法律效力的法院判决书和行政文书，可作为认定本案事实的依据。
第三次开庭时，原告将第二次开庭时被告提交的证据四作为新证据提交，阐述的证明目的与第二次开庭被告阐明的证明目的不同，被告杨亮提交房屋情况说明及附件1、2、3，证明被告购买原告的房屋及改造共花费19.15万元。
对原、被告双方第三次开庭提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的证据，即（2014）衡中法行终字第15号行政判决书，是已经发生法律效力法院的生效判决，本院予以采信；对被告提交的证据，其中与本案其他证据相映证，相吻合的部分予以采信，无其他证据佐证的部分不予采信。
根据原、被告双方的陈述及本院采信的证据，查明如下案件事实：原告宾冬尤系谭志辉（2001年在深圳去世）之夫，原告宾焱系宾冬尤之子，原告宾思良系宾冬尤之女。原告宾冬尤与谭志辉于1992年8月结婚，1994年以谭志辉的名义在衡山县开云镇北望桥村三组修建砖混结构房屋一栋。2000年6月29日，谭志辉与被告杨亮签订了《出售房屋协议》，谭志辉将与原告宾冬尤1994年共建房屋一栋以54400元的价格转让给被告杨亮，被告杨亮另出资8000元租用房屋四周土地二分七厘，北望村村委会及村民小组和全体村民代表在协议上签名盖章表示同意。
2000年8月7日，杨亮在交纳相关费用后办理山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》，用地面积为175平方米，同时办理了衡山房权证开云字第000069**号房屋所有权证，建筑面积为250.61平方米（原用地面积121.26m²，原建筑面积201.72m²，分别增加53.74m²和48.89m²）。
2011年5月，衡山佳和房地产开发有限公司开发佳兴花苑项目时强拆杨亮租赁土地围墙，双方发生矛盾。2011年5月16日，衡山县人民政府办公室组织双方当事人及国土资源局、规划局等相关职能部门进行调解，于2011年5月24日下发《专题会议纪要》，明确指出：杨亮未经县国土主管部门批准，擅自改变集体土地用地性质，与村组签订土地租赁协议并非法构筑围墙，属违法违规行为；佳和公司在未取得土地使用权证的情况下强拆户主杨亮租赁土地围墙，也属违法违规行为，双方均应予纠正。杨亮房屋坐落于巾峰路在建项目红线范围内，不属于佳兴花苑项目拆迁范围，应由巾峰路建设项目业主征收拆迁。如杨亮本人同意本次一次性拆迁，县拆迁办可提前介入，待房产评估后，按照货币补偿或产权调换两种方式征拆，但产权调换坚持房屋同等类别调换的原则，补偿资金或安置房屋暂由佳和公司负责到位，待巾峰路开工建设后再与该项目业主结算。杨亮围墙内土地是其以租赁方式取得，土地权属性质未发生改变，仍为集体土地。县国土资源局应根据县城总体规划，依法依规向村组征收该土地并出让给佳和公司用于佳兴花苑项目建设。
2011年6月10日，衡山县佳兴花苑项目建设与杨亮、县国土资源局、县房屋拆迁办等单位开会，形成会议纪要，房屋拆迁双方议定：衡山佳和房地产开发有限公司以佳兴花苑内4号楼住宅2套（面积280m²），车库1间（面积20m²）置换座落在北望桥社区三组杨亮的房屋，杨亮房屋面积（房产局测绘所测绘为准）与佳和公司房屋以1：1为标准进行置换，面积差以签订协议当日房地产市场价格进行差价找补（住宅、车库标准为普通毛胚房，即商品房交付标准），并按评估价值支付杨亮房屋装修费用，房屋附属设施补偿费及按现行标准支付杨亮房屋拆迁过渡补偿费（以1年为期）、搬家费、房屋拆迁资金（以上各项共计补偿费用壹拾万元整）。按上述项目如评估超出壹拾万元，则按实际价格补偿，不足则按壹拾万元包干；杨亮同意佳和公司拆除其座落在北望桥社区三组的房屋；佳和公司一年内要将商品房住宅和车库交付给杨亮使用，并在交付使用后半年内办好国土及房产证。如未及时交付或办证则向杨亮按每日支付违约时住房和车库价值千分之一的违约金。杨亮全家在三个月内搬出现居住房屋；杨亮房屋内树木搬迁由佳和公司按杨亮的要求挖出，并运至指定地点，栽和培养由杨亮负责。
2011年8月19日，本院在审理中发现杨亮对已受让的房屋所有权及其宅基地使用权已被衡山县房地产管理局、衡山县国土管理局发证确认，上述两个发证行为是否合法，非民事诉讼程序解决范畴。本案的处理结果必须以两个发证行政行为合法性确认为依据，中止了本案的审理。
原告宾冬尤、宾焱、宾思良不服衡山县人民政府颁发的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》于2012年8月31日向衡阳市人民政府提起行政复议。2012年10月26日，衡阳市人民政府作出衡府复决字第（2012）33号行政复议决定书，维持衡山县人民政府颁发的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》。三原告不服，于2012年11月7日向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼，衡阳市中级人民法院于2012年11月16日将该案移交衡阳市南岳区人民法院审理，衡阳市南岳区人民法院于2013年12月20日作出（2013）岳行初字第1号行政判决书，驳回三原告的诉讼请求。三原告不服，于2014年3月7日向衡阳市中级人民法院提起上诉，衡阳市中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）衡中法行终字第15号行政判决：被告杨亮不是衡山县开云镇北望桥村3组（北望桥社区）村民，不属于争议地集体经济组织成员，也不是争议土地原宅基地使用权人，其通过协议买卖取得三原告座落在北望桥村3组房屋的所有权，依法仍不能在争议地建住宅或附属设施；《中华人民共和国土地管理法》（1999年9月1日实施）第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，杨亮虽然购买了宅基地上的村民住宅并不必须取得宅基地使用权；因此，衡山县政府给被告颁发山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》于法无据。但是，衡山县政府对被告杨亮的变更登记行为效力事实上因征收拆迁已终止，争议房屋已拆除，宅基地已为村集体收回，宅基地使用权效力已终止，变更登记行为已为此后发生的情势变更事实情形而终止，故判决撤销该变更登记这一具体行政行为已无实际意义，一审法院依据上述基本事实，作出判决驳回三原告的诉讼请求并无不当。三原告关于宅基地征收后纳入城乡建设用地流程范围，土地使用权带来的利益应该归其所有的上诉理由属另一法律关系，不是本案审查范围。驳回三原告的上诉，维持原判。
2014年11月19日，本院对该案第二次开庭进行审理，查明原、被告双方诉争的房屋已被拆除。2015年5月7日第三次开庭时，本院向三原告释明本案诉争的房屋已不存在，无法原物返还，原告可以选择折价赔偿。但三原告仍不愿变更诉讼请求，坚持要求法院判决合同无效，原物返还的诉讼请求。
本院认为：被告杨亮为城镇户口，其购买衡山县开去镇北望桥村三组集体经济组织所有的宅基地上的房屋，违了土地管理法的相关规定，故被告杨亮与原告宾冬尤之妻谭志辉于2000年6月9日与被告所签订的《出售房屋协议》无效。导致上述民事行为无效，原、被告双方均有过错，应各自承担相应的责任。鉴于被告杨亮所购宅基地上的房屋已经拆除，无法返还原物，且三原告在法院多次释明涉案房屋已被拆，其要求判决确认《出售房屋协议》无效及三原告返还购房款和被告杨亮返还所购房屋的诉讼请求中的互相返还部分无法实现的法律后果后，三原告仍不愿变更或增加诉讼请求，法院无法支持三原告返还房屋价款和被告杨亮返还房屋的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告宾冬尤之妻谭志辉与被告杨亮签订的《出售房屋协议》无效；
二、驳回原告宾冬尤、宾焱、宾思良要求与被告杨亮互相返还购房款和购买所得房屋的诉讼请求。
案件受理费825元，由原告宾冬尤、宾焱、宾思良负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 余金平
审 判 员 刘 锋
人民陪审员 成金林
二〇一五年六月九日
代理书记员 王 璇
校对责任人：余金平打印责任人：王璇附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任