湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2823民初2199号
原告（反诉被告）：谭祖爱，男，1956年4月14日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：厉孝青，巴东县天乙法律服务所法律服务工作者。代理权限：一般授权。
被告（反诉原告）：陈春波，男，1977年2月10日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。
原告（反诉被告）谭祖爱与被告（反诉原告）陈春波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月19日、4月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭祖爱及其委托诉讼代理人厉孝青，被告（反诉原告）陈春波到庭参加了诉讼。庭审中，被告（反诉原告）陈春波对原告（反诉被告）谭祖爱提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）谭祖爱向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）陈春波支付拖欠的房屋租费96592元，并支付逾期欠款2%的利息；2、由被告（反诉原告）陈春波补偿恢复房屋楼梯、隔墙费用16000元；3、由被告（反诉原告）陈春波承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月22日，我与陈春波签订了《门面租房合同》，将位于巴东县清太坪镇清平街的店面（房屋）出租给陈春波使用，租赁期限为三年，租赁期限内租金为每年60000元，三年共计180000元，陈春波在租赁房屋时为了经营方便，与我口头约定，将房屋的混凝土楼梯和一面水泥砖隔墙破拆改装成门面使用，每年租费为5000元，三年共计15000元。房屋租赁期满后，陈春波仍使用上述租赁物，应支付租赁费31952元。合同签订后，我依约履行了合同，但陈春波仅支付了房屋租费130000元，尚下欠租费共计96952元。陈春波砸毁的楼梯和水泥砖隔墙恢复需资金16000元。我多次找陈春波讨要，陈春波拒付，现诉至法院，请求判如所诉。
被告（反诉原告）陈春波辩称，2013年5月22日与谭祖爱签订租房合同属实，但该合同是提前签订的，当时谭祖爱的房屋主体还没有竣工，租房时间应从我开业的时间2013年10月18日开始计算。2014年，双方口头协商房租费改为50000元，我已付清，不存在欠款。由于自己经营不善，2015年到2016年一直亏损，拖欠房屋租费45000元属实，我给谭祖爱立有欠据1份，谭祖爱要求给我付房屋租费96592元与事实不符。当时建房时，按照我开办超市的要求，根本没有建隔墙，所以不存在给付破拆房屋的恢复费用及租费，请求人民法院驳回谭祖爱的诉讼请求。
被告（反诉原告）陈春波向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）谭祖爱赔偿损失76852元；2、退还被告（反诉原告）陈春波租房押金5000元；3、由原告（反诉被告）谭祖爱承担本案的反诉费用。事实与理由：2016年11月19日交房时，我与谭祖爱约定将我超市内的所有财产暂时寄存在出租门面内，一个星期内搬走，谭祖爱没有按约定执行，第二天就将房屋及我寄存的财产租给他人使用。我与谭祖爱协商未果，谭祖爱毁坏原超市内所有监控，并起诉我要求给付房屋租费，完全是欺骗行为，现提出反诉，请求法院予以支持。
原告（反诉被告）谭祖爱辩称，2016年11月19日交钥匙时，陈春波已将室内布置的财产和放置的东西全部搬走，因此我才将房屋租给他人使用。如果陈春波将财产寄存在出租门面内，陈春波应提交保管财产的详细清单及交给我保管的证据。陈春波主张的5000元押金不属实，陈春波应提交缴纳押金的收据。综上，陈春波主张赔偿损失76852元及退回押金5000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告（反诉被告）谭祖爱围绕诉其讼请求提交了如下证据：门面租房合同1份、邓爱兵证明1份、李真军证明1份、谭锐证明1份、谭祖勋证明1份、邓习虎证明1份、徐泽龙证明1份、徐晶瑛证明1份、陈德菊证明1份、郑丹莉证明1份。
被告（反诉原告）陈春波围绕其辩解意见及反诉请求向本院提交了录音资料1份。
为查明案件事实，本院依职权对邓爱兵、杨本春进行了调查，邓爱兵、杨本春就知道的事实向法庭进行了陈述。同时，本院依法提取了谭万珍欠条1份。
本院组织当事人进行了质证。被告（反诉原告）陈春波对原告（反诉被告）谭祖爱提交的门面租房合同、邓爱兵证明、徐晶瑛证明、陈德菊证明、郑丹莉证明无异议，对李真军证明、谭锐证明、谭祖勋证明、邓习虎证明、徐泽龙证明有异议，认为不属实。原告（反诉被告）谭祖爱认为被告（反诉原告）陈春波提交的录音资料不具备证据的资格，录音不清，是恶意串通，开业时间是2013年10月18日属实，其他不属实。对邓爱兵、杨本春的陈述，原告（反诉被告）谭祖爱认为属实，被告（反诉原告）陈春波认为邓爱兵陈述的内容除建有隔墙外，其他属实，杨本春陈述的装璜时间有误，其他属实。对谭万珍的欠条，双方无异议。对前述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证人应当出庭作证，而李真军、谭锐、谭祖勋、邓习虎、徐泽龙未出庭作证，且陈春波对上述证人的证明内容不予认可，本院不予采信；陈春波未提交证据证实录音资料的合法性，且该录音资料的当事人邹小翠拒绝接受本院的调查，对真实性无法核实，本院不予采信；邓爱兵、杨本春的陈述能与本案查明的事实相印证的部分，本院予以采信，不能印证一致的部分，本院不予采信。
根据当事人的陈述和经法庭审理确认的证据，本院认定本案事实如下：
2013年5月22日，谭祖爱与陈春波签订了《门面租房合同》，合同约定：谭祖爱（甲方）将位于巴东县清太坪镇清平街的店面（房屋）租赁给陈春波（乙方）使用，租期为三年，自交房屋起36个月。租赁期限届满，如双方未重新签订租赁合同，但乙方继续使用租赁物且甲方未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限约定为不定期。在租期内，乙方每年需向甲方交纳租金60000元，租赁期内不浮动。租金按年度提前支付，支付时间应当在每年度提前1个月交下年租金。乙方需按规定及时缴纳租金及各项其他费用，甲方可以要求乙方在合理期限（60日）内支付，逾期欠款可要求乙方按同期活期存款利息支付补偿。合同有效期内，乙方对所租赁店面（房屋）及相关合法设施拥用合法的使用权，有权对所租赁的店面（房屋）进行装修或改造，乙方如因经营需要破拆房屋局部结构，租赁期满不再续租或合同解除时，乙方有义务将破拆结构恢复原状，或根据破拆程度和范围作价补偿给甲方。合同签订后，陈春波于2013年10月18日开业经营服装超市。2016年10月18日陈春波之妻谭万珍给谭祖爱出具了45000元的房屋租费欠条1份，定于2016年年底付清。2016年11月19日，谭万珍将涉案房屋的钥匙交给了谭祖爱之妻。2016年12月14日，谭祖爱诉至本院，请求判令陈春波支付拖欠的房屋租费60000元和破拆房屋楼梯改造门面租费5000元以及租赁期满后继续占用房屋租费31952元，并支付逾期欠款2%的利息；由陈春波将已破拆房屋结构的楼梯、隔墙恢复原状或折价补偿，庭审中，谭祖爱将该请求明确为要求陈春波补偿现金16000元。陈春波在诉讼过程中提出反诉，请求判令谭祖爱赔偿其损失76852元，退还租房押金5000元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告（反诉被告）谭祖爱将店面（房屋）交给被告（反诉原告）陈春波经营服装超市，由陈春波支付租金，双方形成了房屋租赁合同关系。签订合同时，谭祖爱、陈春波系完全民事行为能力人，且该合同内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，该合同合法有效，谭祖爱、陈春波应按合同约定全面履行自己的义务，陈春波未按合同约定全额支付租金，应承担继续履行的法律责任。谭祖爱要求陈春波支付下欠房屋租费的诉讼请求，本院予以支持。从陈春波之妻谭万珍给谭祖爱出具欠条，谭祖爱接受该欠条的行为来看，双方当事人对出具欠条之前的房屋租费已进行了结算，出具欠条之前所欠租费，本院认定为45000元；陈春波开办服装超市的开业时间为2013年10月18日，至2016年10月18日约定的三年租赁期限已届满，而陈春波交付房屋钥匙时间为2016年11月19日，陈春波超期使用租赁物一个月，按照合同约定应当给付谭祖爱房屋租费5000元。因此，陈春波尚应支付谭祖爱的房屋租费为50000元，超过部分，本院不予支持。陈春波辩称房租费从2014年起改为每年50000元没有证据证实，该辩解意见，本院不予采纳。陈春波欠谭祖爱房屋租费50000元，谭祖爱请求支付逾期欠款2%的利息，应为1000元，而陈春波与谭祖爱在合同中约定，逾期支付租金的，应按同期活期存款利息支付补偿，在未超过1000元时，应按合同约定支付，超过1000元时，不再支付利息。谭万珍给谭祖爱出具的欠条约定在2016年年底付清欠款，所欠45000元租费应从2017年1月1日起支付逾期利息；陈春波超期使用租赁物应给付的5000元租费，虽双方没有明确约定付款期间，但陈春波最迟应在交付房屋时付清房屋租费，因此，前述5000元房屋租费，陈春波应从2016年11月20日起支付逾期利息。谭祖爱要求陈春波补偿恢复房屋楼梯、隔墙费用16000元的诉讼请求，因谭祖爱未提交充足有效的证据予以证实，且陈春波不予认可，本院不予支持。陈春波的反诉请求，因陈春波未提交充足有效的证据予以证实，谭祖爱也不予认可，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十条二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）陈春波支付原告（反诉被告）谭祖爱房屋租金50000元，自2016年11月20日起至欠款付清之日止支付5000元租金的利息，自2017年1月1日起至欠款付清之日止支付45000元租金的利息，前述利息均按照中国人民银行规定的同期活期存款利率计算。如利息部分总计超过1000元，则按1000元执行。限本判决生效后30日内履行。
二、驳回原告（反诉被告）谭祖爱的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈春波的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2224元，反诉案件受理费860元，由原告（反诉被告）谭祖爱负担1000元，被告（反诉原告）陈春波负担2084元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定之义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 向 芳
审 判 员 邓正灿
人民陪审员 陈发军
二〇一七年五月十四日
书 记 员 王 静
附引用有关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。