四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终498号
上诉人（原审被告）四川多元德泰置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大北街一巷*号工行综合大楼。
法定代表人张杰，总经理。
委托代理人罗俊，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人李楠，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）双流县华阳旗胜建辅材料经营部。住所地：四川省双流县华阳街道办安公路三段******号。
法定代表人何志轩，总经理。
委托代理人华均锋，四川勤证律师事务所律师。
委托代理人胡益利，四川勤证律师事务所律师。
上诉人成都新西南房地产有限公司（以下简称新西南公司）因与被上诉人双流县华阳旗胜建辅材料经营部（以下简称旗胜建辅材料经营部）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年12月24日，旗胜建辅材料经营部与多元公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定旗胜建辅材料经营部购买多元公司开发的新都国际广场二期1幢1层121号、1幢1层157号、1幢1层158号、1幢1层159号、1幢1层160号、1幢1层161号、1幢1层162号、1幢1层163号、1幢1层164号、1幢1层165号、1幢1层166号、1幢1层168号、1幢1层292号商业用房，建筑面积分别为60.37平方米、59.75平方米、64.96平方米、65.07平方米、65.01平方米、65.01平方米、65.08平方米、64.94平方米、65.14平方米、64.89平方米、60.65平方米、243.18平方米、65.67平方米，单价按照建筑面积10000元／平方米计算，付款方式为一次性付款。第十条第一款载明：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十条逾期交房责任进行了约定。第十九条第二款转移登记载明：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）延期办理产权登记给买受人造成的损失由出卖人承担。”
双方于签订《商品房买卖合同》当日，签订了《商铺回购合同》，该回购合同载明：“双方经协商，就甲方（多元公司）回购乙方（旗胜建辅材料经营部）购买的商铺相关事项达成一致，订立本合同，共同信守。一、乙方购买了甲方位于新都区马超东路380号新都国际广场二期项目商铺拾叁套（具体详见平面图，合同编号为：一楼121、157、158、159、160、161、162、163、164、165、166、168、292的《商铺买卖合同》）；总建筑面积1009.72平方米，单价为壹万元平方米，购房总价为1000万元，付款方式为一次性付款（特别说明：上述商铺价格系甲方在考虑了商铺市场持续低迷且乙方购买数量较多并一次性付款等因素后给予乙方的优惠价，双方均不得以任何理由主张撤销）。二、商铺回购1、乙方同意，甲方在乙方付清上述房屋的购房款满叁个月后的三十天内有权回购上述全部商铺。2、前款规定的回购期限内，甲方按前述约定将回购款一次性全部支付至乙方账户的，视为甲方已回购，乙方应于回购款到账后，应甲方要求在3个工作日内无条件配合甲方解除回购商铺的备案手续；如须乙方到房管局协助办理的，乙方应无条件配合，如乙方不在规定时间内配合甲方解除回购商铺的备案手续，要求承担全额购房款违约金，但因回购所产生的一切税费等概由甲方承担。3、超过本条第一款规定的回购期限，甲方丧失回购权；甲方逾期回购，须经乙方同意并双方另行约定回购价格；三、甲方逾期不回购的，甲方应按《商铺买卖合同》的约定交付商铺及办理房屋产权转移登记及土地分户并按《商铺买卖合同》承担相应责任；其间，乙方依法转让其《商铺买卖合同》的相关权利的，自乙方该转让通知达到甲方后，甲方应向乙方履行的义务应无条件地向受让方履行。
2014年12月24日，多元公司（甲方）与旗胜建辅材料经营部（乙方）签订了《补充说明》，该补充说明载明：“一、乙方购买了甲方位于新都区马超东路380号新都国际广场二期项目商铺十三套，总建筑面积1009.72平方米，单价为壹万元／平方米，购房总价为1000万元整。在商品房购买合同签订和备案后，乙方20小时内向甲方付房款1000万元。二、甲方于2014年12月16日向乙方负责人借款人民币200万元整，甲方按合同分期向乙方按月支付，若甲方未按月支付乙方，乙方有权不协助甲方解除备案。三、若双方款项未按合同支付到指定账户，双方签订的合同不生效。”当日，多元公司向旗胜建辅材料经营部出具了《委托转款书》，要求旗胜建辅材料经营部将款项全部转入多元公司法定代表人张杰的账户。
2014年12月25日，旗胜建辅材料经营部的经营者何志轩分两笔向张杰的账户转入1000万元。多元公司向何志轩出具了摘要为“购房款（13套）”，的收据两张，备注栏备注：双流县华阳旗胜建辅材料经营部，收据总金额为1000万元。2014年12月25日，多元公司在成都市新都区房产管理局为上述十三套商业用房办理了签约备案登记手续。
原审认定以上事实有2份《房屋买卖合同》及其附件、《商铺回购合同》、《补充说明》、《委托转款书》、转账凭证、收据等证据及到庭当事人的陈述在卷佐证。
旗胜建辅材料经营部原审中的诉讼请求是：1、多元公司将13套商铺交付并登记在旗胜建辅材料经营部名下；2、多元公司支付违约金。
原审法院认为，旗胜建辅材料经营部与多元公司签订的两份《房屋买卖合同》及其附件对商品房的位置、面积、价款、支付方式、办理产权证的时间等主要事项进行了约定，旗胜建辅材料经营部按照《房屋买卖合同》以及双方签订的《补充说明》、多元公司出具的《委托转款书》向多元公司的法定代表人张杰支付了购房款1000万元，多元公司也及时为该13套商业用房办理了签约备案登记，能够认定该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示。多元公司提出的非商品房买卖合同的理由为双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订《商铺回购合同》不符合常理，应视为双方的真实意思是民间借贷，但双方签订《商品房买卖合同》的同时签订《商铺回购合同》，不违反法律法规的禁止性规定，不能当然认定为《商品房买卖合同》非双方本意。双方合同约定的交房时间早于签订合同的时间，也不能否定《商品房买卖合同》的效力。另外，多元公司抗辩称，旗胜建辅材料经营部在支付了1000万元后，多元公司分四次向旗胜建辅材料经营部支付了利息200万元，故应确认双方的民间借贷关系。但根据多元公司向原审法院提交的《补充合同》第二条载明：“二、2014年12月16日向乙方负责人借款人民币200万元整，甲方按合同分期向乙方按月支付，若甲方未按月支付乙方，乙方有权不协助甲方解除备案。即使多元公司向旗胜建辅材料经营部支付了200万元，也不能排除双方还有其他经济往来的可能，不能证明是支付的该1000万元购房款的利息。关于多元公司辩称1万元／平方米的价格远低于同类房源的价格问题，双方在《商铺回购合同》中的第一条对价格进行了如下特别说明：“上述商铺价格系甲方（多元公司）在考虑了商铺市场持续低迷且乙方（旗胜建辅材料经营部）购买数量较多并一次性付款等因素后给予乙方的优惠价，双方均不得以任何理由主张撤销。故对于多元公司双方系民间借贷关系的抗辩主张原审法院不予采纳。多元公司应提供充分的证据来证明自己的主张。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。多元公司未按照双方签订的《商铺回购合同》的期限进行回购，应按照双方的约定继续履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋的义务，故旗胜建辅材料经营部要求交付上述13套商品房的诉讼请求，符合法律的规定，原审法院予以支持。但是，双方约定的交房时间是2013年12月31日，该时间双方还未签订合同，故不可能按照该约定的时间进行交付。《商品房买卖合同》系多元公司提供的格式合同，关于交房时间的约定证明双方签订合同时房屋已具备交付条件，并且多元公司并未提出该房屋不具备交付条件的抗辩，故多元公司应该立即向旗胜建辅材料经营部交付上述13套房屋。
关于要求多元公司将该13套房屋登记在旗胜建辅材料经营部的诉讼主张。原审法院认为，多元公司已经为该13套商业用房办理了签约备案，合同第十九条第二款约定了多元公司为其办理房屋所有权证书的时间是在商品房交付之日起365日内，现商品房尚未交付，办理房屋所有权证书的条件尚未成就，故该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于迟延交付房屋的违约金问题。双方虽对迟延交付房屋的违约责任进行了约定，但双方约定的交房时间早于签订合同的时间，故应认定为双方并未对交房时间进行约定，故对于其支付迟延交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、多元公司于判决生效之日起十日内向原告双流县华阳旗胜建辅材料经营部交付新都国际广场二期1幢1层121号、1幢1层157号、1幢1层158号、1幢1层159号、1幢1层160号、1幢1层161号、1幢1层162号、1幢1层163号、1幢1层164号、1幢1层165号、1幢1层166号、1幢1层168号、1幢1层292号，共计13套商业房屋：二、驳回旗胜建辅材料经营部的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由旗胜建辅材料经营部负担4500元，由多元公司负担100元
宣判后，原审被告多元公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审判决认定事实错误，双方之间订立的合同并非以买房为目的，200万元的案涉款项性质并未调查清楚。本案应认定双方之间真实的法律关系属于民间借贷，适用最高院关于民间借贷相关司法解释进行处理。一审判决双方继续履行房屋买卖合同与我国法律中“禁止流质”原则相悖。据此，多元公司上诉请求撤销原审判决，依法认定双方之间借贷合同关系，并按照相关司法解释进行审理。
旗胜建辅材料经营部答辩称：本案属于典型的房屋买卖合同纠纷，200万元款项与本案并无关联。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，多元公司上诉认为双方之间名为商品房买卖，视为民间借贷关系。其主要理由为：1、双方在订立《商品房买卖合同》时同时签署《商铺回购合同》；2、合同中1万元/平方米的价格远低于同类房源；3、《补充说明》中涉及的200万元名为借款，实为利息；4、原审判决案涉房屋归旗胜建辅材料经营部所有，违背我国物权法的相应规定。针对多元公司的前述质疑，首先，我国法律并无法律法规的禁止性规定，禁止买卖双方在签订房屋买卖合同时同时订立回购合同；其次，双方在《商铺回购合同》中第一条明确购买价格为优惠价，双方均不得以任何理由主张撤销；第三、多元公司认为《补充说明》中涉及的200万元实际上属于借款利息，但也未能提供证据佐证；第四、“禁止流质”的法律适用前提，在于双方建立相应的抵押合同关系，二本案中并无证据证明双方建立了抵押合同关系。综上，多元公司虽然对双方订立的《商品房买卖合同》、《商铺回购合同》、《补充说明》提出诸多质疑，认为双方之间签署签署合同是为了掩盖名为买卖，视为借贷的借款目的。但综合本案双方证据，多元公司提交的证据均无法证明其主张，否定其与旗胜建辅材料经营部订立房屋买卖合同的事实，应承担举证不能的不利后果。原审法院根据双方合同的实际履行情况，确认多元公司与旗胜建辅材料经营部签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令多元公司向旗胜建辅材料经营部交付案涉13套商品房的结论正确，本院依法予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人四川多元德泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 张菲菲
代理审判员 夏 伟
二〇一六年三月三十日
书 记 员 蔡诗言