浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖执异终字第3号
上诉人（原审被告）：孙桂龙。
委托代理人：沈炳松，浙江汉本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈月清。
委托代理人：郁其成，浙江南太湖律师事务所律师。
原审被告：孙中文。
上诉人孙桂龙因与被上诉人沈月清、原审被告孙中文申请执行人执行异议之诉一案�不服湖州市南浔区人民法院（2014）湖浔执异初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人孙桂龙及其委托代理人沈炳松、被上诉人沈月清及其委托代理人郁其成到庭参加诉讼。原审被告孙中文经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：该院于2010年12月10日作出（2010）湖浔练商初字第175号民事判决，判令孙中文返还沈月清借款200万元，支付借款利息79740元，合计2079740元，限于判决生效之日起十日内清偿。因孙中文未履行该判决，该院在执行该判决时，于2014年5月5日查封了登记在孙中文名下坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室的房屋。孙桂龙对该执行标的物提出了执行异议，认为其在2003年10月20日与孙中文签订了《住房转让协议》，约定由孙中文将上述房屋转让给其，其于同日向孙中文支付了房款55000元，孙中文已将该套房屋及相关产权证书原件交其使用，该套房屋不应属于执行标的物，要求立即中止对该房屋的执行。该院于2014年9月22日作出（2014）湖浔执民字第5号执行裁定，中止了对上述房屋的执行。沈月清不服该裁定，依法向该院起诉。
原审另查明，落款时间为2003年10月20日的孙中文与孙桂龙签订的《住房转让协议》载明：“甲方：孙中文（叔），乙方：孙桂龙（侄），甲方为了改善居住条件，在原善琏镇汽车站建造新房子，现把居住的约九十平方米的旧房，经甲方和家人商量同意买给乙方（侄儿），并有2位亲戚在场见证。达成以下协议内容：（1）转让价格：人民币伍万伍仟元整，一次性付清，本协议为收款凭证。�2）房屋的产权证，有甲方负责过户到乙方名下，一切费用有甲方。（3）协议签订后到房产过户前，甲方不得把此房进行抵押。（4）房子里所有旧的东西，有甲方赠送于乙方。（5）此协议长期有效，不得反悔，本协议一式二份，双方各一份。”孙中文及其妻沈美凤、孙桂龙在协议上签名并捺了手印，钱海明和李国权在协议的见证人栏中签名。上述房屋的产权证由孙中文于2001年4月17日办出，在2007年6月前该房屋的电费户名登记在孙中文名下，2007年8月后电费户名登记在孙桂龙名下。2010年2月23日办理了该房屋土地使用证。至今该房屋所有权人、土地使用权人均为孙中文。
原审法院审理认为：孙桂龙以其与孙中文就争议房屋签订过《住房转让协议》，并交付了房款，实际占有房屋为由，在执行程序中对争议房屋主张实体权利，但依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋的权属以登记为公示原则，因此，本案争议房屋物权现仍属于孙中文所有。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依该条的规定，争议房屋的买受人即孙�龙以存在房屋买卖关系来排除对争议房屋的执行，应必须同时满足已支付全部价款、实际占有争议房屋、对未办理过户登记没有过错三个要件。没有支付全部价款，或者没有实际占有争议房屋，或者对未办理过户登记有过错的，都不应排除沈月清申请该院对争议房屋的执行。本案中，因住房转让协议上已注明本协议为收款凭证，虽然没有单独的支付房款凭证或付款收据，也应视为已支付全部价款。2007年8月后争议房屋电费户名为孙桂龙，故孙桂龙也已实际占有使用争议房屋。但孙桂龙从签订住房转让协议到孙中文离家外出，在长达七年的时间里，不及时办理房屋产权过户登记，也没有及时通过诉讼途径行使自己的权利，对未办理房屋产权过户登记存在过错。沈月清要求许可对坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，该院予以�持。沈月清在本案诉讼中请求确认争议房屋归孙中文所有，超过其诉请范围，无相关法律依据，该院不予支持。该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，作出判决：一、准许对登记在孙中文名下坐落于湖州市南浔区善琏镇大治路56号301室房屋的执行；二、驳回沈月清的其他诉讼请求。案件受理费1175元、公告费300元，合计诉讼费1475元，由孙中文、孙桂龙负担。
孙桂龙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定其对未办理房屋产权过户登记存在过错属认定事实错误。（一）其与孙�文签订房屋转让协议并占有涉案房屋时，孙中文只办好了房屋产权证，当时无法办理该房屋的土地证，至今仍无法办理房屋契证，故并非其不及时办理过户登记，而是法律上不允许。（二）2010年2月23日，在政策允许的情况下其及时让孙中文办理了该房屋的土地证，事后要办理房屋契证及过户登记时，孙中文已下落不明，其无法单独完成过户。（三）原审法院在审理杨建荣诉孙中文、王根富民间借贷纠纷一案时，因孙中文下落不明而进行了公告送达开庭传票，公告时间在2010年6月11日，说明孙中文在该日期前已离家外出无法找到，客观上其已无法要求孙中文协助办理过户手续。因此，涉案房屋产权未过户的责任不应由其承担，其没有过错。二、原审仅仅依据《物权法》第九条规定认定涉案房屋的物权仍属孙中文所有实属错误。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，该规定与上述第九条并不冲突，因此在其长达十几年一直对该房屋占有、使用的情况下，其对该房屋拥有的权利已相当接近于物权，如单凭物权登记来确认物权归属，不利于保护其作为第三人的合法权益。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判或发回重审。
沈月清辩称：一、孙桂龙以转让、占有等为由主张对涉案房屋享有物权，不符合物权法的规定。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，该规定表明不动产物权登记是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。孙桂龙以《物权法》第十五条主张其对涉案房屋拥有的权利已接近于物权，混淆了合同效力和物权效力的法律规定，故一审判决准许对涉案房屋的执行，符合事实和法律。二、孙桂龙对对涉案房屋未办理产权过户登记手续存在明显过错。（一）明知涉案房屋权证不全仍受让房屋。（二）明知受让房屋不能过户仍受让房屋。（三）即使由于土地证的原因一直不能办理过户，但当该障碍不存的情况下，孙桂龙仍在合理的期限内未要求办理过户，明显怠于主张其权利，且违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十七条关于应当在90日内申请转移登记的规定。因此，原审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》�十七条规定准许对涉案房屋的执行，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，结论正确。请求二审法院依法驳回孙桂龙的上诉。
孙桂龙在二审中提交3份证据：1.原审法院（2010）湖浔练商初字第74号民事判决书一份；2.原审法院公告一份；3.特快专递单一份。证明孙中文在2010年5月26日前已经下落不明，其无法要求孙中文协助办理过户手续的事实。沈月清质证后对上述证据的真实性无异议，但认为该组证据与待证事实缺乏关联性。本院认为，该3份证据只能证明原审法院在受理（2010）湖浔练商初字第74号民间借贷纠纷一案后，未能直接向孙中文送达开庭传票而采用公告送达的事实，对于是否因此造成涉案房屋不能过户，应结合本案其他证据和已查明的事实综合分析后再作出认定，仅凭该组证据不足以证明待证事实。
沈月清在二审中未提供新的证据。
本院依职权向湖州市国土资源局调取了孙中文向该局申请土地使用权证的档案材料，包括：1.土地使用权登记申请表一份；2.孙中文委托李国华办理土地使用权证的委托书及孙中文的身份证复印件；3.房屋买卖合同一份；4.孙中文购买涉案房屋后办理的房屋产权证和契税证各一份。孙桂龙和沈月清质证后均表示无异议。鉴于该组证据系本院依职权从湖州市国土资源局原始档案中调取，具有真实性、合法性，且与本案争议事实具有关联性，而双方当事人也无异议，故作为有效证据予以采信。
经对一、二审证据的综合审查分析，结合当事人的陈述，本院二审除查明一审已认定的事实外，补充查明：案涉房屋系孙中文于2001年4月12日向湖州善琏铜材厂购得�购买当月，孙中文就办理了契证和产权过户手续。2010年1月19日，孙中文向李国华出具土地登记委托书一份，并交付房产证、契证、购房合同、身份证复印件等办证所需材料，委托李国华申领涉案房屋的土地使用权证。李国华于当天向湖州市国土资源局提交了土地使用权登记申请表。原审法院在审理杨建荣诉孙中文、王根富民间借贷纠纷一案时，因孙中文下落不明，以公告方式送达开庭传票，公告时间为2010年6月11日。
本院认为：我国《物权法》第九条的规定确立了不动产物权以登记公示为准的原则，除法律另有规定外，未经依法登记的物权不受法律保护。而《物权法》第十五条规定的是因不动产变更、转让和消灭所订立的合同不以是否办理物权登记为生效条件。由此可见，为使不动产物权发生变动所订立的合同是否有效与物权的归属不具有因果关系，并不直接导致物权是否变动。孙桂龙上诉以本案房屋买卖合同已生效，其已占有涉案房屋为由主张拥有涉案房屋的所有权，并以此要求阻止对该房屋的执行，但根据上述法律规定，该房屋买卖合同有效，只表明孙桂龙作为受让方已获得了要求孙中文履行合同义务（交付房屋）的权利即债权，不代表该房屋的所有权已转移，故其上诉认为应按《物权法》第十五条的规定认定其对该房屋享有排除执行的民事权益，属于对法律规定的认识错误，该主张不能成立。
鉴于原审法院是在上述《物权法》第九条的基础上，以本案未能满足《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人对房屋产权未办理过户登记没有过错这一要件而作出判决，孙桂龙上诉对此不予认同，故经本院归纳以�双方确认，本案二审主要的争议焦点为孙桂龙对涉案房屋未办理过户登记是否具有过错，是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为：一、孙桂龙虽将涉案房屋没有办理过户登记的原因归结为土地使用权证一直未办出，不具备过户的条件，但其没有就此提供必要的证据予以证明。首先，从孙桂龙于2003年10月向孙中文购买涉案房屋起至2010年2月办理土地使用权证止已时隔近七年，本案尚无证据证明孙桂龙在这数年时间里有向房地产管理部门申请登记过户的行为；其次，孙桂龙向孙中文购买房屋后，按常理应要求及时办理过户登记，以表明该房屋的物权已转至其名下，当长时间因房屋存在瑕疵或孙中文不予协助而无法过户的，孙桂龙作为权利人应当通过法律途径维护自身的合法权益，但本案也无证据证明孙桂龙有相关的维权行为。因此，本案尚不足以认定孙桂龙就涉案房屋的产权过户已尽其责。二、孙桂龙称涉案房屋的土地使用权证系在孙中文下落不明的情况下由其申请办理，该房屋的契证至今仍未办理。但从国土资源局的档案材料看，涉案房屋的契证早已办出，而该土地使用权证系由中介机构的人员根据孙中文的书面委托代为申领，并非孙桂龙所说的由其办理，故孙桂龙在本案中的陈述并非全部事实。从上述档案材料看，在办理土地使用权证时，孙中文不仅出具了委托书，还提供了自己的身份证以及其他相关权属证书，说明孙中文当时并非下落不明，而从孙桂龙的陈述看，其当时对办理土地使用权证的情况也是知情的，故完全可以在该证办出后及时要求孙中文协助办理房产过户，而无须等到孙中文离家外出之后才提出，况且办出土地使用权证的时间至本案证据反映的孙中文已离家外出的时间，也存在数月的间隔，即使以土地使用权证办出作为房产过户的前提条件，则孙桂龙仍有足够的时间去办理房产过户登记。因此，可以认为孙桂龙在本案中具有怠于主张合同权利的行为。三、孙桂龙在一、二审均承认当时未去办理过户登记是出于买卖双方是亲戚，没必要花几千元的过户费用的考虑。因此，孙桂龙主观上不具有办理房屋过户登记的意愿。综上，孙桂龙对案涉房屋未办理过户登记具有明显的过错，其要求排除对该房屋的执行，理由不足，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1175元，由孙桂龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈松梁
审判员 茹卫泽
审判员 杨 峰
二〇一五年十一月二十日
书记员 徐 星