湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终893号
上诉人（原审原告）：朱代英，男，1965年7月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：薛红勇，湖南展翼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郴州市祺兴房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区万华路隆华花园D型39号。
法定代表人：罗文卫，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗奇波，男，该公司项目负责人。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人朱代英因与上诉人郴州市祺兴房地产开发有限公司（以下简称祺兴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱代英的委托诉讼代理人薛红勇，上诉人祺兴公司的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱代英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判祺兴公司增加返还朱代英双倍定金20,000元及房屋差价损失10,000元，共计30,000元；2.一、二审诉讼费由祺兴公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。朱代英交纳的20,000元购房定金给祺兴公司，一审法院未将该20,000元认定为定金属认定事实错误；二、一审法院适用法律错误。朱代英与祺兴公司签订《入会协议》后，双方形成购房买卖合同关系。祺兴公司无法履行协议约定的售房义务，构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。
祺兴公司辩称，一、本案所涉房屋认购无法继续履行的原因在于政府强制性调规，系不可归责于双方的事由，不应适用定金罚则。因桂阳县住房和城乡建设局要求祺兴公司调整项目规划高度，导致原规划容积率、结构、高度等发生了重大变化，建筑、结构、给排水、电气、暖通、桩基工程发生变化，原房的结构、户型、面积、编号进行了颠覆性的重新设计，双方签订的《入会协议》和《优先选房申请表》已无法履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，本案系不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，祺兴公司仅应将定金返还朱代英；二、本案不存在赔偿差价损失的前提条件。双方签订的《入会协议》和《优先选房申请表》仅是双方当事人约定将来签订商品房预售合同或者商品房销售合同的意思表示，在性质上属商品房预约合同。即便祺兴公司违反预约合同，也仅承担缔约过失责任，更何况本案非因祺兴公司原因导致合同无法履行，故祺兴公司不应赔偿朱代英房屋差价损失。
祺兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项承担利息部分判决，改判祺兴公司不承担支付利息责任，并将返还朱代英20,000元“购房款”改为“定金”；2.本案一、二审诉讼费由朱代英负担。事实与理由：一、朱代英向祺兴公司交纳的20,000元系购房定金，一审法院对该事实已确认，但在判决主文中将该20,000元认定为购房款，应属笔误，请二审法院予以纠正；二、本案协议无法履行并非祺兴公司的原因，祺兴公司不应承担利息支付责任。
朱代英辩称，1.朱代英与祺兴公司之间形成商品房买卖合同关系，并向祺兴公司交纳20,000元定金，该款应认定为定金，现祺兴公司无法履行合同，应双倍返还定金；2.祺兴公司违约，应承担赔偿损失的违约责任，该损失不能以贷款利息方式计算，而应以房屋差价作为计算损失的方式。
朱代英向一审法院起诉请求：1.判令祺兴公司继续履行双方于2017年2月23日签订的《入会协议》及《优先选房申请》约定的售房义务，将房出售给朱代英；2.本案诉讼费用由祺兴公司承担。一审庭审中，因项目建筑规划发生了重大变化，合同目的不能实现，经释明，朱代英变更诉讼请求为：1.判令祺兴公司向朱代英双倍返还定金40,000元；2.祺兴公司赔偿朱代英房屋优惠差价损失10,000元；3.本案诉讼费用由祺兴公司承担。
一审法院认定事实：一、2017年2月23日，朱代英（乙方）与祺兴公司（甲方）签订《[广场壹号游乐中心]俱乐部A卡会员客户入会协议》。协议主要约定：乙方缴纳20,000元会员金，即可成为[广场壹号游乐中心]俱乐部A卡会员，签正式合同时抵首付款使用……A卡会员客户享有优先优惠选房并购房的权益……签订本协议后，会员优惠权中优先购买[广场壹号游乐中心]首次开盘所推住宅，可享受额外20,000元购买优惠，即填《优先选房申请表》在原总房款上减20,000元优惠……甲方有义务保证乙方具备“优先选房”单上优惠权益即确保单价与房源不变等。同日，双方签署《[广场壹号游乐中心]优先选房申请表》，由朱代英购买祺兴公司开发的[广场壹号游乐中心]号房，面积120.18㎡，单价3930元，优惠价3718元，折后总价446,828元。同日，朱代英向祺兴公司缴纳定金20,000元，祺兴公司出具《收据》载明：今收到朱代英号房定金20,000元。
二、桂阳广场壹号商业中心地块房屋开发建设项目系由祺兴公司实施开发建设。该地块位于湖南省桂阳县翡翠路欧阳海广场一侧，已通过施工图审查及备案，土石方和桩基工程基本完成，住房尚未建设。2017年5月18日桂阳县气象局向桂阳县住房和城乡规划建设局出具桂气函[2017]2号《关于控制“广场一号”工程项目建设高度的函》，提出为保护桂阳气象探测环境，要求严格控制规划高度，要求对广场一号工程项目的建筑物降低建设高度。2017年7月5日，桂阳县住房和城乡规划建设局向祺兴公司下达桂规建函[2017]13号函，要求祺兴公司调整广场壹号项目规划，并确定两栋建筑分别不能89.62米（A栋29层）和74.55米（B栋25层）。为此，祺兴公司依政府要求，只得调整原项目规划，2018年1月24日重新取得新的建设工程规划许可，施工许可等相关证件，现项目规划已发生了重大变更，原规划容积率、结构、高度等发生了重大变化，建筑、结构、给排水、电气、暖通、桩基工程也相应变化，朱代英预购的A栋403房在调整范围之内，其结构、户型、面积、编号上都进行了颠覆性的重新设计。2018年1月7日，桂阳县房产管理局向祺兴公司下达桂房罚告字2018第（2号）《行政处罚告知书》，提出祺兴公司虽已取得了该项目的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等相关建设手续，但并未取得《商品房预售许可证》，而存在接受购房人预订并收取预订款的违法行为，对祺兴公司处以罚款20,000元并要求在收到告知书之日起15日内将违法行为整改到位。2018年1月30日，祺兴公司向广场壹号俱乐部会员出具《广场壹号项目整改通知单》，将前述情况告知了购房会员，通知会员7日内办理退款事宜。朱代英拒绝办理退款事宜，要求祺兴公司按原协议房号、原优惠价格继续履行义务，双方由此产生争议。一审庭审中，经释明，朱代英要求祺兴公司双倍返还定金并赔偿房屋差价损失，双方经法院调解不成。
一审法院认为：本案立案案由为商品房销售合同纠纷，经审查，本案实际应为商品房预约合同纠纷。双方签订协议后，在履行协议的过程中，遇桂阳县住房和城乡规划建设局调整，致祺兴公司必须重新调整项目规划建设，经政府规划部门批准后的新规划设计号房已进行颠覆性的重新设计，该房的结构、房型、面积、编号与朱代英认购的原规划设计图纸上标注的号房相比均发生了实质性的变化，并不是双方协议的标的物，原规划设计根本没有付诸实施，朱代英所认购的号只停留在未能实际建设的规划建设图纸上，由于双方签订协议的基础发生动摇，以致协议的目的不能实现。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房（现房）销售合同，而商品房预约合同是指房地产开发企业与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案中，双方签订的《客户入会协议》与《优先选房申请表》虽然约定了房屋坐落、大致面积、房屋价款的确定方式、付款方式等，但该入会协议不具备《商品房销售和管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，因为根据该入会协议和优先选房申请表不足以确定具体房屋，如要完成商品房的最终交付使用，双方仍需进一步签订商品房预售合同或商品房销售合同，因此，入会协议和优先选房申请表仅是双方当事人约定将来签订商品房预售合同或商品房销售合同的意思表示，在性质上属于商品房预约合同。朱代英主张双倍返还定金40,000元并赔偿房屋优惠差价损失10,000元，实质上是要求解除双方签订的《客户入会协议》与《优先选房申请表》，祺兴公司对返还购房款无异议也即对解除双方签订的协议无异议，且根据工程项目规划调整协议基础发生动摇，致协议目的不能实现的客观情况，继续履行合同已不可能。本案诉争合同属预约合同，而非本约合同，违反预约合同应承担缔约过失责任，即违约方应赔偿守约方依赖利益损失，如为订立合同而支付的费用及利息损失等，而非可期待利益如双倍返还定金、房屋差价损失等，本案导致双方最终未正式签订商品房买卖合同的原因是规划调整并非祺兴公司故意，祺兴公司也未因此而谋取额外利益，故祺兴公司应当返还朱代英已付房款，并向其支付相应的利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州市祺兴房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告朱代英购房款20,000元，并自2017年2月23日起至返还已付房款日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回原告朱代英的其他诉讼请求。如果被告郴州市祺兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由原告朱代英负担20元，被告郴州市祺兴房地产开发有限公司负担20元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱代英提交一组证据，商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明祺兴公司具备售房条件，但却违约不售房给朱代英，构成违约，应承担违约责任。祺兴公司质证认为，建设工程规划许可证及建设工程施工许可证一审时祺兴公司已经提交过，商品房预售许可证是在一审判决后取得的，对于这一事实没有异议，但对证据的关联性有异议，该证据与本案不存在关联性，对本案判决和争议焦点并无影响。本院认证认为，对该组证据的真实性本院予以认可，但该组证据只能证明祺兴公司现在具备售房条件，并不能证明其签订协议时具备售房条件而不将房屋出售给朱代英，故对该证据的证明方向不予采信。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，祺兴公司代理人在二审庭审中陈述祺兴公司尚有房屋可供朱代英选择。朱代英代理人陈述祺兴公司提供给朱代英选择的房子与其之前预定的房子相差甚远，朱代英不愿意购买祺兴公司的房屋。
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案二审争议焦点为：祺兴公司是否构成违约，是否应双倍返还20,000元定金及赔偿20,000元定金的利息，是否还应赔偿朱代英房屋差价损失10,000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，朱代英与祺兴公司签订《客户入会协议》与《优先选房申请表》，并收取朱代英20,000元定金，该入会协议及申请表仅约定朱代英有优先、优惠选房并购房的权益，该入会协议及申请表属于商品房预约合同性质，双方形成的是商品房预约合同关系。本案中因政府调整规划，导致祺兴公司项目规划发生重大变更，致使朱代英预购的房结构、户型、面积、编号上都进行了颠覆性的重新设计，双方协议无法履行。本院在二审庭审及调解过程中了解到祺兴公司尚有房屋可供出售，朱代英代理人表示，因房屋结构、户型、面积、位置等发生变化，朱代英不再同意另签合同购房，因此，双方无法订立商品房买卖合同并非祺兴公司的原因，故祺兴公司只需将收取的20,000元定金返还朱代英。返还的是定金，而非购房款，一审表述有误，但不影响朱代英的实际利益，在此说明，避免同类错误的出现。对于房屋差价损失，祺兴公司应政府要求调整项目规划，并无过错，不应承担双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等责任。本案为商品房预约合同，违反预约合同所要承担的责任为缔约过失责任，一审判决祺兴公司支付朱代英交纳的20,000元定金相应的利息损失并无不当。
综上，朱代英、祺兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
朱代英预交二审案件受理费550元，由朱代英负担；郴州市祺兴房地产开发有限公司预交二审案件受理费80元，由郴州市祺兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一八年七月四日
法官助理 郝 敏
书 记 员 陈 诚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。