宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第2173号
原告：任云，女，1979年12月31日出生，汉族，无固定职业，住奉化市。
委托代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。
委托代理人：沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。
被告：上海万科物业服务有限公司宁波分公司（组织机构代码为66209278-4）。住所地：宁波市鄞州区泰康中路***号****室。
代表人：杨光辉，该公司总经理。
委托代理人：钱丹丹，该公司员工。
委托代理人：王梦杰，该公司员工。
原告任云为与被告上海万科物业服务有限公司宁波分公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理期间，根据原告的申请，本院依法对涉案房屋装饰装修的价值进行了司法鉴定。本案于2015年12月28日、2016年4月6日公开开庭进行了审理，原告任云及其委托代理人陈石、沈芳芳，被告的委托代理人钱丹丹、王梦杰到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行和解十五日，未果。本案现已审理终结。
原告任云起诉称：被告系“金色水岸”小区的物业公司，享有“金色水岸69幢1-2楼东面的经营房”的出租权。2015年7月21日，原、被告双方经协商确定由原告承租万科金色水岸69幢1-2层的经营用房。同年7月23日，被告拟好《房屋租赁合同》，对租赁事宜进行了详细约定，原告同意合同内容并向被告交付了5000元租房保证金。当日，因被告公章不在租赁物所在小区，被告员工就将《房屋租赁合同》带回公司盖章。之后被告向原告交付了房屋钥匙并和原告签署《装修合同》，同意原告先行装修涉案房屋，并提供了装修所需的水电等配套服务。2015年8月1日，原告委托第三方宁波市鄞州放美装饰工程有限公司（以下简称“放美公司”）装修上述经营房，并支付装修费用8万元。装修期间应被告要求，原告将与被告签订的《装修合同》原件黏贴在装修现场的墙上。2015年8月13日，被告指派人员撕走原告粘贴在装修现场的《装修合同》原件，并于18日向原告发出停止施工的通知函。同月19日，被告又在未通知原告的情况下，单方面更换了门锁，致使原告无法继续租赁和装修，导致原告赔偿放美公司58080元以及其他经济损失。为此，2015年9月18日，原告委托律师发函要求被告积极协商赔偿事宜，被告却置之不理。原告认为：被告在与原告谈妥租赁各项事宜，拟好《房屋租赁合同》，收取原告租赁保证金并同意原告装修多日后，违背诚实信用原则，不但不按约及时签订正式合同和履行义务，反而单方面更换门锁，阻止原告继续装修，致使双方之间的租赁约定和装修合同无法继续履行，给原告造成了严重的经济损失，侵害了原告的合法权益，故请求判令：1、被告返还原告房屋租赁保证金5000元并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付自2015年8月18日起至实际清偿日止按5000元为基数计算的利息；2、被告赔偿原告实际损失58080元并按中国人民银行公布同期同档次贷款基准利率支付自2015年8月18日起至实际清偿日止按58080元为基数计算的利息。审理期间，原告增加诉讼请求为：解除原、被告之间的租赁合同。
被告上海万科物业服务有限公司宁波分公司答辩称：1、原、被告之间从未签订《房屋租赁合同》，原告所述被告于2015年7月23日拟好《房屋租赁合同》与事实不符，更不存在对租赁事项进行约定，被告也从未将钥匙交给原告。前业委会成员全为民曾在涉案房屋二楼办公，全为民一直保留涉案房屋钥匙，涉案房屋钥匙并非由被告保管。2、原、被告之间未签订《房屋装修合同》，被告从未同意原告装修房屋，也未提供装修所需的水电配套服务。3、宁波市鄞州区首南街道金色水岸业主委员会以书面形式要求被告制止宁波万科金色水岸69幢东面1.2层经营用房的装修事宜，并拒绝将上述房屋出租，被告无权处分涉案房屋。综上，原、被告从未签订任何的《租赁合同》或《装修合同》，被告更未将涉案房屋的钥匙提供给原告，原告的装修行为未经被告及业主同意，其损失应由其自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．收款收据（复印件）、银行对账明细单、金色水岸房屋租赁合同（打印件）、金色水岸二期业主委员会关于69幢1-2层租赁事宜的说明（复印自宁波市鄞州区首南街道金色水岸二期业主委员会）、金色水岸二期业主委员会主任全为民谈话录音、录音文字摘抄各1份，用以证明被告享有涉案房屋金色水岸69幢1-2层经营房的出租权，2015年7月23日，原告与被告已协商确定由原告承租万科金色水岸69幢1-2层的房子，并草拟了《金色水岸房屋租赁合同》，原告支付保证金5000元且原、被告已签署《装修合同》，被告许可原告装修的事实。
2．强烈要求万科物业坚决制止69幢违反装修的函、关于二期69幢东面经营用房停止施工的发函各1份（均为复印件），用以证明被告单方面向原告发出要求停止装修的函，并更换锁具导致原告无法继续履行租赁和装修的事实。
3.装饰装修工程合同书1份、解除工程施工合同协议书1份、收款收据3份，用以证明原告根据与被告签署的《装修合同》已委托放美公司装修涉案房屋；因被告单方面更换门锁，阻止原告继续装修等行为造成原告违约损失58080元的事实。
4.律师函（复印件）、邮寄凭证各1份，用以证明2015年9月18日原告委托律师发函要求被告积极协商赔偿事宜，但被告却置之不理的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.宁波万科金色水岸69幢经营用房照片2份，用以证明金色水岸业委会成员全为民实际使用该房屋二楼并保管钥匙的事实。
2.强烈要求万科物业坚决制止69幢违法装修的函1份，用以证明金色水岸业委会拒绝69幢经营用房装修和出租的事实。
3.微信记录、录音记录各1份，用以证明原告告知被告装修前须办理装修协议，全为民批准原告进行装修，并承认业委会内部矛盾导致合同无法签订的事实。
4.金色水岸业主委员会会议纪要1份，用以证明金色水岸业委会表示69幢经营用房起诉人属于违规租赁和违法装修的事实。
5.金色水岸经营用房租赁同意书1份，用以证明金色水岸项目经营用房出租需业委会书面同意并盖章的事实。
审理期间，根据原告的申请，本院依法委托宁波威远工程造价咨询有限公司对涉案房屋装饰装修的现有价值进行了司法鉴定。鉴定机构于2016年3月20日出具了威远工字[2016]2070号万科金色水岸二期69幢1-2层经营用房装修工程的司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，万科金色水岸二期69幢1-2层经营用房装修工程造价为29618元，因装修工程未施工完成，也未投入使用，故装修现值的成新率按100%考虑。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1，被告对收款收据、银行对账明细单、录音无异议，租赁合同的真实性无异议，关联性有异议，认为该合同系原、被告初步协商稿，金色水岸二期业主委员会关于69幢1-2层租赁事宜的说明中打印部分的真实性无异议，手写部分的真实性、合法性均有异议，二期业主委员会不具有主体资格，其出具的说明没有法律效力。本院对收款收据、银行对账明细单、录音予以确认，对租赁合同的真实性予以确认，对于租赁合同的效力，将在说理部分具体阐述，对金色水岸二期业主委员会出具的说明中的打印部分真实性予以确认，手写部分因无法确定书写人身份且二期业主委员会的主体资格，本院不予确认。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性有异议。本院认为，涉案房屋内确有装修，本院对原告对涉案房屋进行装修的事实予以确认，对于原告的装修损失，原告仅提交了收款收据，但无相应的汇款凭证，本院不予认定，原告的装修损失应以鉴定结论为准。对原告提供的证据4，被告对真实性无异议，证明目的有异议，被告曾告知原告系违法装修。本院对该证据的真实性予以确认。
对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，关联性有异议，被告仅将部分房屋交由业委会使用，也无法证明钥匙由业委会保管。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，认为原告承租涉案房屋经过被告、业委会同意。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据3，原告对微信记录无异议，录音的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对微信记录予以确认，录音的真实性无法核实，本院不予确认。对被告提供的证据4，原告对真实性无异议，证明目的有异议，认为原告装修行为是否合法不应由业委会来认定。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据5，原告认为真实性无法核实，与本案缺乏关联性。本院认为，该证据与本案无关联，本院不作认定。
对司法鉴定报告，原告认为鉴定报告中对于大厅门套、成品门、吊柜、强弱电工程、管道材料、敲墙、垃圾搬运费、管理费定价低于市场价，材料运输费、设计费铝合金门窗未计入，被告无异议。针对原告提出的异议，鉴定机构回复：1、门套基层按《浙江省建设工程预算定额》工程量计算规则及《中国建设工程造价信息网》发布的全国及各地区建筑实物工程量人工成本信息计算；2、木门为现场制作，非成品采购，对于已实际施工部分已计入；3、吊柜柜门、拉手等内容未实施，按实际施工部分已计入；4、强弱电工程、PPR水管、PVC管道根据《浙江省安装工程预算定额》工程量计算规则并结合市场人工和市场材料价计算；5、敲墙鉴定费用264.5元符合市场价；6、工人施工结束后随手清扫工作的费用已经包含在人工费中，不应另外重复计算，垃圾外运按其一车次计入；7、鉴定报告的材料费已包含材料运至指定地点的全部费用，上楼搬运费已调整计入；8、管理费已按8%计入；9、未提供装修设计图纸，鉴定机构认为无设计成果文件，装修设计费用不予计算；10、现场仅有铝合金门窗框，未发现铝合金门窗扇，按铝合金门窗框的市场价执行；11、装修公司利润按《浙江省建设工程施工费用定额》规定计算的利润1361元，该费用已计入。本院认为，原告主张鉴定结果中各项费用低于市场价，但未提供相应的证据，鉴定机构对于其定价依据均作出了明确解释，符合行业规定，其鉴定结论合法有效，本院对该司法鉴定报告予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2015年7月，经金色水岸原业主委员会主任全为民介绍，原、被告就宁波市百梁南路29号69幢1、2楼东面商铺租赁事宜达成初步协议，并拟定《金色水岸房屋租赁合同》一份，载明：被告将其拥有出租权的位于宁波市百梁南路29号69幢1、2楼东面商铺的物业经营用房出租给原告使用，建筑面积237平方米，租赁期三年，自2015年8月15日起至2018年8月14日止，第一年租金为每月4200元，第二年租金为每月4410元，第三年租金为每月4674.60元，先付后用，每半年支付一次；房屋由原告自行装修，装修需服从被告的时间装修规则；被告保证其作为合同签约人依法成立、依法存续，具备签订本合同的主体资格，并保证对本合同标的房屋拥有合法的使用权。被告将拟定的《金色水岸房屋租赁合同》交给原告，并告知原告仍需办理签订合同相应的审批手续。同月23日，原告向被告支付租赁保证金5000元。2015年8月1日，被告工作人员询问原告是否开始装修，并告知原告装修前应办理装修管理协议，可到前台办理，原告表示会立即开始装修。2015年8月7日，被告工作人员告知原告业主委员会还未盖章同意租赁事宜，希望原告暂停装修，原告表示已开工，停工损失太大。2015年8月13日，原告通知被告工作人员，装修协议原件被被告巡逻人员拿走，被告工作人员回复其巡逻人员不可能拿装修协议。2015年8月18日，经业主委员会要求，被告向原告发函，告知原告金色水岸一、二、三业委会成员对涉案房屋租赁事宜未达成统一意见，合同暂未签订，通知原告停止装修施工，并将对涉案房屋进行换锁管理。原告接函后停止施工，并于2015年8月21日向被告工作人员索要装修协议留底件，被告工作人员答复找不到了。此后，涉案房屋由被告控制，原告未继续装修。
审理期间，经原告申请，本院依法对涉案房屋的装修现值进行了司法鉴定，鉴定机构宁波威远工程造价咨询有限公司于2016年3月20日出具了威远工字[2016]2070号万科金色水岸二期69幢1-2层经营用房装修工程的司法鉴定报告。鉴定意见如下：经鉴定，万科金色水岸二期69幢1-2层经营用房装修工程造价为29618元，因装修工程未施工完成，也未投入使用，故装修现值的成新率按100%考虑。原告预付鉴定费2000元。
另查明：涉案房屋系金色水岸小区物业经营用房，属该小区全体业主共有。宁波市鄞州区钟公庙街道金色水岸业主委员会于2015年12月6日决议认为涉案房屋系违规租赁及违法装修。
本院认为：原、被告虽未在其拟定的《金色水岸房屋租赁合同》上签字，但被告工作人员在与原告的微信记录中提醒原告办理装修手续、要求原告装修暂缓、表明装修协议留底找不到等行为，可以证明原告进入涉案房屋进行装修施工系经过被告同意，应认定被告已向原告交付了涉案房屋，被告的上述行为明显包含了向原告出租房屋的意思表示，故原、被告之间的房屋租赁合同关系成立。但涉案房屋系金色水岸小区物业经营用房，属于全体业主共有，被告未经业主同意即将房屋出租给原告，事后金色水岸业主委员会亦明确表示原告系违法装修，要求被告予以制止，可见金色水岸业主委员会不同意将涉案房屋出租给原告，被告的出租行为系无权处分行为，原、被告之间的房屋租赁合同关系无效。故对原告要求解除房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，被告未经权利人同意擅自将房屋出租给原告，具有过错，原告明知被告尚在办理签订合同的审批流程仍接收房屋并进行了装修，亦存在一定过错，本院根据上述情况确认过错比例为原告30%、被告70%。对于原告要求被告返还保证金5000元并自2015年8月18日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，合同无效后被告应返还保证金并按其过错责任赔偿原告由此产生的利息损失，故被告应返还原告保证金5000元并按中国人民银行同期贷款利率的70%赔偿原告自2015年8月18日起至实际清偿之日止的利息损失。对于原告要求赔偿实际损失58080元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年8月18日起至实际清偿之日止的利息损失的诉讼请求，本院认为，原告对于其装修损失仅提供了收款收据，并未提供银行付款凭证，原告通过银行转账支付保证金5000元，却使用现金支付装修款80000元，显然与常理不符，故原告提供的证据不足以证明其实际装修损失，本院按鉴定报告认定涉案房屋内的装修现值为29618元。原告装修系经被告同意，且涉案房屋内的装饰装修物已形成附合，被告亦不同意利用，故原、被告应按过错比例分担装修现值损失，被告按70%赔偿原告装修现值损失20732.60元。对于原告主张的装修损失58080元所产生的利息损失，因原告无法证明其装修投入的实际时间及金额，本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，判决如下：
一、被告上海万科物业服务有限公司宁波分公司返还原告任云租赁保证金5000元并赔偿利息损失（自2015年8月18日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的70%计算），限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告上海万科物业服务有限公司宁波分公司赔偿原告任云装修损失20732.60元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
三、驳回原告任云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费1394元，减半收取697元，由原告任云负担475元，被告上海万科物业服务有限公司宁波分公司负担222元。鉴定费2000元，由原告任云负担600元，被告上海万科物业服务有限公司宁波分公司负担1400元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一六年五月三日
代书 记员 江 霞