福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终2751号
上诉人（原审被告）：福建旷远房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会海丰中街998号，统一社会信用代码91350304550979305P。
法定代表人：王碧华，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：王红梅，女，1976年3月10日出生，汉族，居民，住四川省平昌县。
委托诉讼代理人：王乘波、沈立霞，福建兆恩律师事务所执业律师。
上诉人福建旷远房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）因与被上诉人王红梅商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人旷远公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人旷远公司支付给被上诉人王红梅违约金40.3元，驳回被上诉人王红梅一审的其他诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人王红梅承担。事实和理由：1、旷远公司于2014年7月9日将涉案房屋交付给王红梅后，就开始办理房屋所有权初始预登记。但房屋权属登记机构以涉案楼盘商业与住宅必须同时办理为由，迟迟未能将住宅部分的房屋所有权初始预登记先予办理。后经多方协调，旷远公司才于2015年9月18日取得涉案楼盘的房屋所有权初始预登记。旷远公司在办理房屋所有权转移登记过程中，因政府推行“两证合一”政策，屡次遭到房屋权属登记机构退件，直到2016年4月20日旷远公司才顺利提交材料。后房屋权属登记机构于2016年8月19日才办理出不动产权证书。因此，王红梅延迟取得房屋权属证书，客观上属于非出卖人的原因导致的，按照双方合同的约定，不应由旷远公司承担违约责任。2、短暂延迟取得房屋权属证书并没有给王红梅造成实质性损害，王红梅也没有举证证实其受到损失的证据，故结合违约金的赔偿损失属性，旷远公司不应支付违约金。3、《商品房买卖合同》与《合同补充协议》均是双方协商一致后签订的，一审适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，而不采用《合同补充协议》第六条的约定，违背民事活动中应当遵循的意思自治原则。4、王红梅一审要求支付的违约金过分高于其损失，旷远公司一审中已经要求调整，但一审法院不予调整，是不公平的，二审应予以调整。
被上诉人王红梅辩称：1、旷远公司在一审中并未提供证据证实王红梅延迟取得房屋权属证书的原因及其事由，故其主张并非其原因导致王红梅延迟取得房屋权属证书，没有事实和法律依据。2、旷远公司确实存在违约的事实，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。3、《合同补充协议》第六条是格式条款，且该条约定是免除旷远公司作为出卖人的责任，对此应当按照法律规定由旷远公司对王红梅予以明确说明，但是旷远公司至今没有提供证据证实其已尽到提示义务，故该条款的约定应属无效。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王红梅向一审法院起诉请求：1、判令旷远公司协助办理东方银座第3幢1613号房不动产权证并交付给王红梅；2、判令旷远公司按照合同约定向王红梅承担没有及时交付东方银座3幢1613号房不动产权证的违约责任，即：旷远公司应当自2014年10月8日起至交付上述不动产权证之日止每日按已付购房款项403000元的0.01%支付违约金。
一审法院认定事实：旷远公司以出让方式取得位于荔城区西庚片区地块的土地使用权［国有土地使用证号为莆国用（2010）第N2010189号］。经批准，旷远公司在该地块上建设商品房，名称为旷远东方银座，建设工程规划许可证号为建字第350300201108019号荔，施工许可证号为荔建管证（2011）032号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第38号。2013年6月24日，王红梅与旷远公司订立《商品房买卖合同》一份［合同编号为L201304085），约定王红梅以单价10118元／㎡，总价款403000元向旷远公司购买旷远东方银座3幢1613号商品房一套（建筑面积为39.83㎡）。付款方式为在签订合同当日支付全部购房款的30%，余款70%于2013年7月24日前支付。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。另，合同补充协议第六条关于办理产权登记手续的补充约定，其中第6条约定，双方一致同意将本合同第十四条修改为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。”2013年7月4日，王红梅向旷远公司支付首付款123000元。2013年7月24日，王红梅向旷远公司支付购房余款280000元。2014年7月9日，旷远公司将讼争房屋交付给王红梅使用。现因旷远公司未及时代为王红梅办理房屋权属证书，致讼。在审理过程中，讼争房屋的《不动产权证书》于2016年8月19日登记在王红梅名下，并在庭审时将该《不动产权证书》交付给王红梅。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为，王红梅与旷远公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在审理过程中，旷远公司已经代为王红梅申请办理了诉争房屋的《不动产权证书》，旷远公司已实际履行其代为申请办证义务，并已交付给王红梅，故对王红梅主张旷远公司为其办证并交付的诉讼请求，不予支持。对于应当适用何种违约责任的问题。《商品房买卖合同》主文与附件六补充协议中均有对旷远公司逾期代为办理房屋权属证书的违约责任的约定，两份合同具有同等的法律效力，因合同均由旷远公司提供，且补充协议内容均由旷远公司所拟定，但补充协议第六条中对违约责任的约定明显过低，旷远公司在签订合同时有义务提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但旷远公司未举证证明其已履行该义务，故一审法院认为违约责任应当适用《商品房买卖合同》的第十四条之约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，旷远公司应于商品房交付使用后60日内（即2014年9月7日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2014年10月7日）取得房屋权属证书，但旷远公司于2016年8月19日才把房屋所有权登记在王红梅名下，故旷远公司存在逾期代为王红梅申请办理房屋权属证书的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任，即自2014年10月8日起至2016年8月19日止按购房款总额403000元的每日0.01%计算的违约金27444.3元。王红梅诉讼请求旷远公司支付违约金计算至交付之日，于法无据，不予支持。旷远公司辩称非其所能控制的原因造成办证延迟，但未提供证据予以证实，故对该辩称意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建旷远房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付给王红梅逾期代为申请办理坐落于莆田市荔城区西庚片区旷远东方银座第3幢1613号房的《不动产权证书》的违约金27444.3元；二、驳回王红梅对福建旷远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，由福建旷远房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人旷远公司与被上诉人王红梅均没有提交新证据。
经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人旷远公司与被上诉人王红梅均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系上诉人旷远公司与被上诉人王红梅双方自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审中，双方对上诉人旷远公司已收取被上诉人王红梅支付的办证费用的事实均无异议，本院予以确认。上诉人旷远公司收取办证费用，应视为上诉人旷远公司接受被上诉人王红梅的委托代为办理房屋权属证书，故上诉人旷远公司应在约定期限内按时代为办证。对于办证时间，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被上诉人王红梅在交房后90天取得房屋权属证书，根据《合同补充协议》第六条第六款的约定，被上诉人王红梅在交房后365天取得房屋权属证书，考虑到《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均由双方自愿签订，系合法有效的合同，且《合同补充协议》第六条第六款的约定并没有免除上诉人旷远公司办证的责任，故应认定双方就上诉人旷远公司办理房屋权属证书的时间变更为交房后365天已达成一致意见，一审对此不予认定不当，应予纠正。对于违约责任，《商品房买卖合同》第十四条约定按已付款的日万分之一计算，《合同补充协议》约定按已付款的万分之一计算，虽然该两个约定均系双方自愿约定，但后者明显约定标准过低，故一审判决适用《商品房买卖合同》第十四条约定的标准判决由上诉人旷远公司承担违约责任，是正确的。据此，上诉人旷远公司应当支付的违约金应为403000元×407天（2015年7月9日至2016年8月19日）×万分之一=16402.1元。上诉人旷远公司主张被上诉人王红梅延迟取得房屋权属证书系因客观原因导致的，但其没有提供充分证据予以证实，本院不予采信。鉴于被上诉人王红梅对其延迟取得《不动产权证书》不存在过错，故本案一审、二审诉讼费用，本院决定均由上诉人旷远公司负担。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初3134号民事判决；
二、上诉人福建旷远房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人王红梅逾期代为申请办理坐落于莆田市荔城区西庚片区旷远东方银座第3幢1613号房的《不动产权证书》的违约金16402.1元；
三、驳回被上诉人王红梅的一审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人福建旷远房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审、二审受理费各434元，均由上诉人福建旷远房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。