北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3240号上诉人（原审原告）:肖×，男，1955年3月31日出生。被上诉人（原审被告）：郑×，男，1989年10月20日出生。被上诉人（原审被告）：罗×，女，1963年4月26日出生。二被上诉人之委托诉讼代理人：肖会君，北京大成律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨×，女，北京链家房地产经纪有限公司专员。上诉人肖×因与被上诉人郑×、罗×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初5419号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖×，被上诉人郑×、罗×共同委托诉讼代理人肖会君，原审第三人委托诉讼代理人杨×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖×上诉请求:一、撤销原审判决书第四、五项；二、判令郑×、罗×向肖×支付违约金730000元、律师费20000元。共计750000元；三、本案一审、二审全部诉讼费由郑×、罗×承担。事实和理由：一、肖×同意原审判决第一、二、三项；二、原审判决存在认定事实错误，适用法律不当、滥用自由裁量权。1.双方2015年10月20日在链家公司签订购房合同规定过户最后期限为1月20日，郑×、罗×见房价快速上涨遂12月20日临近交税前要求涨价，得知肖×不同意后拒绝继续履行合同，对中介不接电话不回信息直至合同期限届满。此期间肖×已交中介费、定金，卖了自己居所筹措全额购房款。由于郑×、罗×违约直接导致房屋买卖合同不能完成。原审判决提及郑×、罗×因工作繁忙要求春节后办理契税手续不符合事实也无证据支持。肖×向原审法庭提供证据在一月中旬即合同到期之时，郑×、罗×仍拒绝与链家人员对话，并准备应诉。事实与证据证明郑×、罗×属于恶意主观和事实根本违约。2.我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性双重性。肖×与郑×、罗×于2015年10月15日签订合同，约定如甲方（卖方）出现根本违约，甲方应在违约发生起15日内以房屋总价20%向乙方支付违约金。肖×向原审法院诉求郑×、罗×赔偿额是根据以上合同，并非过高要求。该合同有关房款20%违约金在国家允许范围之内，原审未对合同合法性提出质疑。因此应予保护。根据《合同法》第107、108条，郑×、罗×应履行其自愿签署合同而对其违约作出赔偿。3.原审判决根据三条法律均无说明为何无视双方有效合同，也无根据认定合同约定房款20%违约金过高，大幅调整为5万元。原审未就5万赔偿如何计算给出说明。本案由于郑×、罗×违约导致肖×实际损失应包括但不限于房价上涨损失、中介费、定金、筹措全额购房款利息损失、误工费、交通费、律师费等等，肖×购房资金于11月10日起即存入活期账户等待过户，且肖×在华侨城附近为装修所买房屋而租房7个月也由于郑×、罗×违约没有起到作用。自2015年10月华侨城房价增幅也早已超过20%（附件1），而最近华侨城相同一居室网上报价460万（附件2）。原审未考虑肖×实际和预期损失，判决明显偏向违约方。滥用自由裁量权事实上鼓励社会上此类丧失商业信誉违约行为。二审审理期间，肖×对上诉状进行补充说明，提出其损失部分还包括目前买房所付445万，比之前多花50万。原本准备在武清区全款买房，当时90万可以买90平米，后把准备购买武清区房款拿来买此房，现在武清区房价从一万每平米涨到三万每平米。另，如果正常过户，把三百余万存入银行，利息应远超5万元。郑×、罗×辩称，同意一审判决，不同意肖×的上诉请求。肖×向一审法院起诉请求：解除双方于2015年10月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》；郑×、罗×向我支付定金2万元、居间服务费76285元、交易保障金18250元、违约金73万元、律师费2万元。一审法院认定事实：2015年10月20日，郑×、罗×（出卖人）与肖×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人所售房屋座落为北京市朝阳区×室室，房屋建筑面积86.45平方米，房屋成交价格为215万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为150万元；买受人向出卖人支付定金2万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。2015年10月20日，郑×、罗×（甲方）、肖×（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计365万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年10月11日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于缴税当日将第一笔首付款360万元以理房通托管方式支付甲方；本次交易涉及的税费乙方承担契税，其余多出来的税费由甲方承担；甲方若拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，肖×通过链家公司给付郑×、罗×定金2万元。肖×于2015年11月29日给付链家公司居间服务费76285元、交易保障金18250元。链家公司于2015年11月30日为肖×、郑×、罗×办理了房屋买卖网签手续。审理中,肖×主张链家公司曾约双方于2015年12月8日办理交纳契税手续，后因链家公司记错时间未办理；链家公司约双方于2015年12月22日办理，其于2015年12月20日通过链家公司得知郑×、罗×提出房屋涨价，其不同意，后未办理；之后其向链家公司催办，链家公司告知其每天向郑×、罗×发信息，郑×、罗×已不再接电话；其于2016年3月另行购置房屋。郑×、罗×主张双方曾约定于2015年12月8日办理交纳契税手续，后因链家公司记错时间未办理，链家公司又约双方于2015年12月中旬办理，但因其繁忙，与链家公司沟通其他时间未达成一致导致办理未成。链家公司主张其于2015年12月20日通知双方办理契税，郑×、罗×提出增加购房款，肖×不同意，后双方未办理缴税事宜；后其对双方进行协商，郑×、罗×称工作繁忙，没有时间，要求春节之后再办理契税手续，肖×不同意，其对郑×、罗×催告履行未成。审理中，肖×向一审法院提供金额为2万元的律师费发票。一审法院认为，肖×与郑×、罗×之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同，双方应于合同签订之日起90日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。肖×、链家公司均主张因郑×、罗×不配合办理契税手续，导致肖×无法按约定取得涉案房屋所有权证，郑×、罗×虽予否认，但其对已积极履行合同义务未向法院举证，故法院对肖×、链家公司的主张予以采信。因郑×、罗×的违约行为，导致肖×不能实现合同目的，故肖×享有合同解除权。肖×要求解除房屋买卖合同、退还定金的诉讼请求，法院予以支持。肖×要求郑×、罗×赔偿居间服务费、交易保障金合理，法院予以支持。肖×要求郑×、罗×给付违约金数额过高，法院将以肖×的实际损失为基础，酌情确定违约金的数额。肖×要求郑×、罗×赔偿律师费，依据不足，法院不予支持。一审法院判决:一、解除原告肖×与被告郑×、罗×之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告肖×、被告郑×、罗×、第三人北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《补充协议》。二、被告郑×、罗×于本判决生效后七日内退还原告肖×定金二万元。三、被告郑×、罗×于本判决生效后七日内赔偿原告肖×居间服务费七万六千二百八十五元、交易保障金一万八千二百五十元。四、被告郑×、罗×于本判决生效后七日内给付原告肖×违约金五万元。五、驳回原告肖×其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理期间，郑×、罗×到目前为止仅表示只收到2万元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力。一审法院判决解除肖×与郑×、罗×之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及肖×、郑×、罗×、北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《补充协议》，各方没有异议，本院予以确认。本案上诉争议焦点是原审法院判决违约金数额是否适当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，郑×、罗×一审期间主张违约金标准过高，请求法院予以适当减少，本院综合考虑郑×、罗×过错程度、合同履行阶段、肖×实际付款数额、肖×提出解除合同的时间、房价变化情况等因素，认为一审法院酌定的违约金数额合理，符合法律规定，应予维持。针对一审法院查明事实部分，肖×提出“被告因工作繁忙要求春节后办理契税手续，不符合事实也没有证据支持”。经查，此情形一审法院在裁判过程中并未予以认定、采纳，仅指出该情形系郑×、罗×的单方陈述、主张，本院在此予以说明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由肖×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹代理审判员 薛 源代理审判员 王天水二〇一七年三月十七日法官 助理 云 凝书 记 员 刘怡然