湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0107民初1206号
原告：刘凡，女，1980年10月26日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：陈才豪，男，1955年12月26日出生，汉族，住武汉市青山区，系武汉市青山区冶金街南干渠社区居民委员会推荐的公民代理人（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：邬勇刚，湖北圣青律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：武汉天舜房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区红钢城工业三路4号。
法定代表人：张正林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：李思明，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。
原告刘凡与被告武汉天舜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凡及其委托诉讼代理人邬勇刚、被告武汉天舜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李志刚、李思明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘凡向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《经济适用房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失500,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将其第2项诉讼请求变更为：被告赔偿原告损失631,020元。事实与理由：2003年2月27日，原告与武汉市青山房地产开发公司签订《经济适用房买卖合同》。合同约定：武汉市青山房地产开发公司开发的位于武汉市青山区冶金大道××号碧苑花园的房屋销（预）售许可证号为2001.18号。原告购买该花园第14栋1层106号房（商网3号门面）。房屋用途为商网门面，建筑面积24.27平方米。总金额为60,000元。合同签订后，原告如约交纳了购房款，并与武汉市青山房地产开发公司在武汉市青山区公证处办理了公证。原告取得上述房屋后，虽能将上述房屋对外租赁，但距今未能办理房屋所有权登记。经询问相关部门，该房屋的规划用途为物业用房，不能办理房屋产权登记。2003年12月24日，武汉市青山房地产开发公司更名为武汉天舜房地产开发有限公司（即被告）。原告购买的房屋不能办理产权登记的原因完全在于被告，合同目的不能实现，原告有权解除上述合同。因该合同明确约定购房用途为商网门面，原告的实际损失大于合同约定的违约损失，被告应按商网门面的价格赔偿原告的购房损失。为维护合法权益，故原告诉至法院。
被告武汉天舜房地产开发有限公司辩称：1、涉诉合同没有违反法律的效力性强制规范，合法有效。该合同虽名称为《经济适用房买卖合同》，但实质是商铺买卖合同，是特殊的商品房买卖合同。涉诉商铺是被告作为房地产开发企业开发建设并对外出售的房屋，因其所属的碧苑花园属于经济适用房项目，故被告直接套用了经济适用房买卖合同；2、原告依法拥有涉诉商铺产权，并且一直在行使其权利。虽然涉诉商铺存在目前未能办证的瑕疵，但并不影响原告占有、处分、收益等权利，该商铺可以依法转让、继承。依照当时政府规划主管部门的行政惯例，行政管理相对人缴纳罚款和补缴行政规费后，房地产登记部门可以办理房屋权属登记。由于原告没有及时要求办证，被告对办证问题重视不够，现在执法工作要求严格，因而办证工作暂时搁置。该商铺属于经改正后可保留的合法建筑物，被告可以办理该房屋的产权登记。被告未按约定时间办理产权两证，应当承担继续履行、办理产权登记的义务；3、原告在合同约定时间未能办理房屋权属证书，原告就知道或应该知道涉诉商铺存在办证障碍。现距合同签订时间已过去14年，期间原告一直没有就是否继续履行合同或解除合同向被告发出通知。原告不符合提起法定解除的条件。因被告已依法将该商铺的权益让渡给原告，原告也依法拥有该商铺的权属，未能办证或者即使不能办证，只是物权有瑕疵，原告购买物权的主要目的已经实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。涉诉商铺未能办证不能归因被告或者主要归因被告。由于客观环境的变化，涉诉商铺所在的碧苑花园项目物业用房已调整安置，加层的原来临时作为物业用房的整栋建筑物依然存在办理非物业用房权属证书的客观条件。涉诉合同约定合同签订后90日内被告不能为原告办理产权登记，原告可以解除合同，但原告并未向被告发出解除合同通知。原告在法定的除斥期间内未行使解除权，也超过合理期限，原告已丧失合同解除的权利。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。此处的合理期限大多是三个月。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。原告在2004年5月27日前未向被告发出解除合同通知，且依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人的合同解除权不应由法院或仲裁机构代为行使。因此，原告要求解除合同的理由不能成立，法院应驳回其诉讼请求；4、原告提出的解除合同并赔偿损失的请求权属于债权请求权，其诉讼时效应从2003年5月27日（约定解除）或者2004年5月27日（法定解除）开始计算，因此原告主张赔偿损失的请求已经超过诉讼时效。此外，原告要求按照有证商铺的价格进行赔偿，违反合同约定，也没有法律依据。涉诉合同已约定买受人不能取得房屋权属证书的违约赔偿责任，如认定被告违约，则应依照合同约定赔偿损失。原告在签订合同时应该预测的利益损失也就是合同约定的损失，或者商品房买卖司法解释规定赔偿的损失。原告不可能预测到现在的房屋市场价格，以现在的市场价格所评估的有证商铺的价格不是原告在签订合同时或者具备解除合同条件时能预测到的，原告主张的损失不属于可以预见的损失。原告未能办证不能完全归因于被告，应当减轻被告的赔偿责任。原告在具备合同解除的要素时点没有主张解除合同，现房地产市场发生不可预测的上涨，是由原告没有及时主张导致的，属于扩大的损失。这部分的市场溢价损失不应该由被告承担。被告向原告交付商铺后，原告将该商铺对外出租，每月租金1,000元，原告没有实际损失。依据损益相抵原则，在确定原告的损失时必须扣减该项收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条规定，被告如需赔偿原告的损失，必须充分考虑可预见规则、减损规则以及损益相抵规则和过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。被告需赔偿原告的损失范围应是在2003年5月27日至2004年5月27日期间因被告违约产生的损失，而不是现在有证商铺评估价与当时购买价的价差。综上，原告的主张没有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《经济适用房买卖合同》、湖北省武汉市统一收款收据、公证书、房屋租赁合同（2016年12月12日签订）、武计资（1999）366号文件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的《房屋租赁合同》（2018年3月23日签订）、收据（物业管理费）、电费发票，能与其他证据相印证，且与涉诉房屋作为商铺使用的客观实际相符合，本院予以采信；收据（水费），原告未提供正式发票，被告对此不予认可，本院不予采信。
被告提交的建设工程规划验收合格证、竣工图、行政处罚决定书、缴款通知书及罚款收据，经核实，客观、真实，但不能证明被告可以办理涉诉房屋的权属证书，故本院对真实性予以采信，对证明目的不予采信；房屋照片，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的，本院对证明目的不予采信。
在本案审理中，原告申请对涉诉房屋的市场价值进行鉴定，被告则申请对涉诉房屋从2003年4月1日起至2017年9月1日止的房屋占有使用费进行鉴定。后因鉴定机构认为涉诉房屋无合法的权属资料，鉴定机构无法确定委托事项的法定用途，也无法判断其正常市场价值，故将此案退回。原告又于2018年3月20日申请对涉诉房屋按具有独立产权的商铺、无独立产权的商铺以及物业用房的性质分别作出估价评估意见。经本院委托，摇号确定湖北日晟行房地产评估有限公司为估价机构。湖北日晟行房地产评估有限公司于2018年6月19日作出《房地产司法鉴定估价报告》。经原、被告质证及鉴定人出庭接受质询，鉴定机构以及鉴定人员具备鉴定资格，鉴定程序合法。原告虽认为评估报告中对涉诉商铺按照有证商铺进行的估价几乎与住宅价格相同，不合常理，但原告并未提交依据及相关证据，且该估价也并非是为征收目的而进行的。被告虽认为鉴定主体不合法、鉴定程序违法等，但其并未提交相反证据。综上，本院对该估价报告予以采信。
本院经审理认定事实如下：2003年2月27日，原告（买受人）与被告（出卖人，原名称为武汉市青山房地产开发公司）签订了《经济适用房买卖合同》，合同约定：买受人购买的房屋为武汉市青山区碧苑花园第14栋1层106号房（商网3#门面），该房屋的用途为商网，建筑面积为24.27平方米；房屋单价为每平方米2,472.20元，总金额为60,000元整；买受人按分期付款方式按期付款，2003年2月27日付商网门面款20,000元，2003年3月10日前付商网门面款40,000元；出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.99%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告也于合同签订当日将该房屋交付给原告，此后原告将该房屋对外出租。涉诉房屋总楼层为3层，该房屋位于第1层，第2、3层原为物业用房。该房屋为底层一条门面的居中铺面，临小区内道路。湖北日晟行房地产评估有限公司于2018年6月19日作出《房地产司法鉴定估价报告》，该报告对涉诉商铺按有证商铺估价为501,400元，按无证商铺估价为32,700元，按物业用房估价为160,200元。其中估价对象为有证商铺时的市场价值已扣除了该房屋办理《不动产权证书》所需缴纳的税费对评估结果的影响。
另查明，2001年7月28日，武汉市城市规划土地管理局青山分局作出《违法建设行政处罚决定书》，其中载明“被告（原武汉市青山房地产开发公司）于2001年1月在青山区冶金大道××号，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定，擅自扩建住房伍栋，建筑面积1575.66平方米，违反《中华人民共和国城市规划法》第32条的规定及《武汉市城市规划管理办法》第29条的规定，实属违法建设，现根据《中华人民共和国城市规划法》第40条和《武汉市城市规划管理办法》第54条的规定作出如下处罚决定：1、对扩建面积1575.66平方米按50元/平方米收取罚款78,783元；2、追缴相关规费21,035.05元；3、补办建设工程规划许可手续”。2001年8月15日，被告缴纳罚款78,783元。2001年8月16日，武汉市城市规划土地管理局青山分局在碧苑花园小区竣工图上注明“红线部分系青山房地产开发公司（即被告）2000年5月经规划部门批准在红钢城冶金大道40号新建的砖混住宅楼四栋七层，物业管理办公室壹栋贰层。贰栋的超建部分审批占地面积2998.8平方米，建筑面积19123.4平方米，后在施工过程中将物业管理办公楼加建一层，住宅楼阳台全部封闭。竣工占地面积3116.74平方米，建筑面积20699.06平方米，超建面积1575.66平方米。经现场勘查，同意对其超建部分收取相关规费并处以罚款后，补办建设工程规划许可手续”。2002年7月22日，武汉市城市规划管理局青山分局对上述建设工程（含超建部分）颁发建设工程规划验收合格证。原告称其一直与被告联系，2017年3月以前，被告仍承诺可以办理涉诉商铺的产权两证，但直至起诉时仍未办理，双方为此发生纠纷。为维护合法权益，故原告诉至本院，请求判如所请。在本案审理中，被告称其由国有企业改制为民营企业，其单位人员变动频繁，资料部分缺失，也没有人主管此事，其没有补办建设工程规划许可手续及房屋产权登记相关手续。截止到目前，被告仍未能办理涉诉房屋的权属证书。
本院认为，原、被告签订的《经济适用房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、原告是否享有合同解除权以及是否超过解除权的行使期限；二、原告能否主张赔偿损失以及赔偿损失的范围。
关于焦点一。涉诉合同约定“出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.99%赔偿买受人损失”，该条款为原、被告约定解除的条件。涉诉合同约定被告出售的房屋为商网门面，且被告承诺办理房屋权属证书，但从合同签订日起至今，被告仍未能办理涉诉房屋的权属证书。被告作为房地产开发企业，其明知涉诉房屋是在规划用途为物业用房的建筑物上超建的，该房屋可能存在不能办理权属证书的风险。被告应于合同签订后积极办理涉诉房屋权属登记的相关手续，但被告缴纳罚款后并未积极办理相关手续。原告作为买受人在签订合同时已尽了合理注意义务。涉诉合同还约定“因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。综上，被告应承担全部责任。涉诉合同未约定行使解除权的期限，故原告可以解除合同。关于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，当事人可以依法解除合同。涉诉合同约定被告应办理涉诉房屋的权属证书，但被告至今未履行该项合同义务，涉诉房屋不能办理权属证书导致合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，如前所述，被告对涉诉房屋不能办理权属证书承担全部责任，故原告可以依法行使合同解除权。综上，原告与被告签订的《经济适用房买卖合同》符合解除的条件，应予解除。被告辩称原告没有合同解除权等意见，没有依据，本院不予支持。
关于焦点二。原告依法享有合同解除权，原告向被告主张赔偿损失的请求自合同解除时开始计算诉讼时效，原告起诉前并未出现合同解除的事实。因此，原告要求赔偿损失的诉讼请求未超过诉讼时效。被告辩称原告赔偿损失的请求权从2003年5月27日或者2004年5月27日开始计算诉讼时效的意见，没有依据，本院不予支持。涉诉合同虽约定按已付房价款的0.99%赔偿买受人损失，但涉诉房屋价值上涨，合同约定的赔偿明显低于给原告造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。合同约定被告向原告出售的涉诉房屋为商网门面，且房屋交付后也是作为商铺对外出租，因涉诉房屋未能办理权属证书，导致原告无法通过市场交易处分该房屋，合同履行后可以获得的利益应为原告的实际损失。近些年房屋价格迅速上涨，这是原、被告在订立合同时均不能预见的，原告的损失是由被告的违约行为造成的，被告对此应负全部责任。涉诉房屋转移交付给原告，原告取得出租涉诉房屋收益，如涉诉房屋办理权属证书，则原告可以通过出售该房屋取得该房屋的增值收益，以上均属于原告的损失范围。因此，原告对外出租涉诉房屋获得的收益不应从其损失中扣除。被告对此的辩称意见，没有依据，本院不予支持。现经评估涉诉房屋按照有证商铺的价值为501,400元，且不包含该房屋办理《不动产权证书》所需缴纳的税费，扣减原告支出的购房款60,000元，房屋增值部分441,400元应为原告的实际损失，故被告应向原告赔偿441,400元。涉诉合同解除后，原告应将涉诉房屋交付给被告，被告应将购房款60,000元退还给原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告刘凡与被告武汉天舜房地产开发有限公司于2003年2月27日签订的《经济适用房买卖合同》；
二、被告武汉天舜房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘凡返还60,000元购房款；
三、原告刘凡于本判决生效之日起10日内向被告武汉天舜房地产开发有限公司交付位于武汉市青山区碧苑花园第14栋1层106号房（商网3#门面）；
四、被告武汉天舜房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘凡赔偿441,400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费7,490元，由原告刘凡负担584元，由被告武汉天舜房地产开发有限公司负担6,906元。鉴定费10,300元及鉴定人出庭费500元，由被告武汉天舜房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 林 艳
二〇一八年八月二十四日
书记员 陈怡如