重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02797号
上诉人（原审被告）周安民。
委托代理人何长申，重庆荣升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶兆伟。
被上诉人（原审原告）李燕。
二被上诉人共同委托代理人罗绍光，重庆华华律师事务所律师。
原审被告邓万容。
原审被告周邦伟。
上诉人周安民因与被上诉人叶兆伟、李燕，原审被告邓万容、周邦伟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2013）永法民初字第06493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审经审理查明，2007年8月20日，周安民、叶兆伟签订《购房协议》，约定周安民的房屋系国土局拆迁观音桥片区农民安置房（在建），位于昌元镇八块村七社梨子园，周安民自愿将安置房第二层出售给叶兆伟，房屋售价按960元／平方米计算，面积按产权证为准，房屋建好后属清水房，即无厨、卫装修，无进户门、室内门，周安民、叶兆伟双方任何一方不得违约，违约方付对方损失5000元，签订协议之日预付定金40000元，房屋主体完工后付20000元，周安民将产权证交叶兆伟后，叶兆伟将余款一次性付清。该协议买卖的房屋现更名为重庆市荣昌县昌州街道宝城东路××。协议签订当天，周安民收取叶兆伟房款40000元，2007年11月24日收取20000元，2008年3月29日收取20000元，2009年10月18日收取3000元，共计83000元。2008年4月周安民将涉案房屋（清水房）交给叶兆伟，叶兆伟、李燕进行了装修，一直使用至今。
2012年，叶兆伟、李燕提起诉讼要求周安民、邓万容、周邦伟协助办理涉案房屋的房地产权转移登记手续，一审法院于2013年3月14日作出（2013）永法民初字第00348号民事判决书，判决周安民协助叶兆伟、李燕办理涉案房屋的房地产权转移登记手续。周安民、邓万容、周邦伟不服提起上诉，周安民于上诉期间的2013年4月22日将涉案房屋以164500元的价格出售给罗棚，双方随后办理了房屋过户登记手续，罗棚于2013年4月25日取得涉案房屋的房地产权证。2013年5月28日，重庆市第五中级人民法院判决撤销（2013）永法民初字第00348号民事判决、驳回叶兆伟、李燕的诉讼请求。
一审同时查明，叶兆伟、李燕于2008年11月10日登记结婚。周安民、邓万容于1985年9月30日登记结婚，周邦伟系二人之子。2006年6月20日，重庆市荣昌县国土资源局与周安民签订《征地拆迁补偿自建住房安置协议书》，约定重庆市荣昌县国土资源局依法拆迁周安民在昌元镇宝城寺村（原八块七社）的征地红线范围内的住房，周安民自愿选择自建安置住房方式，邓万容作为周安民的委托代理人签字。2011年周安民取得了位于重庆市荣昌县昌州街道宝城东路××房屋（建筑面积86.7平方米）的房地产权证。
一审审理中，叶兆伟、李燕与周安民确定《购房协议》约定按房屋售价960元／平方米以建筑面积计算，双方均于2013年6月20日收到上述重庆市第五中级人民法院判决，计算叶兆伟、李燕房屋增值损失的时间为2013年6月20日。叶兆伟、李燕对涉案房屋2013年6月20日的价值及不可移动的装修费用申请鉴定，经双方共同选定的鉴定机构重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司鉴定，房屋总价为27.48万元，室内装饰总价为7740元。叶兆伟、李燕与周安民确定室内装饰总价应扣除842元。
叶兆伟、李燕一审诉称，叶兆伟、李燕系夫妻，周安民、邓万容亦系夫妻，周邦伟系周安民、邓万容二人之子。2007年8月20日，叶兆伟与周安民签订《购房协议》，约定周安民将其位于重庆市荣昌县昌元镇八块村七社梨子园房屋第二层（即重庆市荣昌县昌州街道宝城东路81号附56号）、建筑面积为86.7平方米的房屋出售给叶兆伟，价格为每平方米960元，签订协议时叶兆伟支付定金40000元，房屋主体完工后叶兆伟支付购房款20000元，待周安民将其出售房屋产权证交予叶兆伟后，叶兆伟将余款一次性付给周安民。叶兆伟于当天支付了定金40000元，之后分别支付了20000元、20000元和3000元，共计支付了83000元。2009年周安民交房，叶兆伟、李燕进行了装修，共支付装修费74550元。叶兆伟、李燕一直使用该房屋，但周安民未过户，为此叶兆伟、李燕提起诉讼要求周安民过户，一审法院判决周安民协助叶兆伟、李燕办理位于重庆市荣昌县昌州街道宝城东路81号附56号2-1房屋的房地产权转移登记手续，周安民、邓万容、周邦伟提起上诉，周安民于上诉期间将该房以164500元的价格出售给罗棚并办理了过户手续，故起诉要求由周安民、邓万容、周邦伟退还购房合同转让费83000元，赔偿损失260000元。法庭调查阶段，叶兆伟、李燕增加诉讼请求要求解除叶兆伟与周安民签订的2007年8月20日签订的购房协议，
周安民、邓万容、周邦伟一审共同辩称：叶兆伟、李燕要求解除购房协议的诉讼请求未在举证期限届满前提出，不应在本案处理；如解除合同，同意返还购房合同转让费83000元，但因购房协议无效，签订合同时涉案房屋不存在，周安民、邓万容、周邦伟取得的土地使用权各为15平方米，协议未经邓万容、周邦伟同意，且该土地系国有划拨地，出卖划拨土地未经县级人民政府批准并办理审批手续，故不应赔偿叶兆伟、李燕损失。
一审法院认为，周安民、叶兆伟签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，协议合法有效。周邦伟虽系周安民之子，但其对周安民所有的涉案房屋无所有权，故周安民、邓万容、周邦伟辩称周安民卖房未经周邦伟同意协议无效的意见不能成立，一审法院不予采纳。邓万容虽系周安民之妻，对夫妻共同财产拥有所有权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故邓万容主张未经其同意合同无效的意见亦不能成立，一审法院不予采纳。同时法律并未规定国有划拨土地上的房屋买卖须经审批生效，且房屋是否存在并不影响合同的效力，故周安民、邓万容、周邦伟辩称合同无效的其他意见亦不能成立，一审法院亦不予采纳。现周安民将涉案房屋过户与案外人，已构成根本违约，叶兆伟要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。周安民、邓万容、周邦伟辩称解除合同的诉讼请求系举证期限届满后提出，本案不应处理，因叶兆伟、李燕增加诉讼请求系法庭调查阶段提出，未超过举证期限，故一审法院对周安民、邓万容、周邦伟的辩解意见不予采纳。叶兆伟已支付了周安民房款83000元，并对涉案房屋进行了装修，合同解除后，有权要求周安民返还房款并赔偿损失。签订协议时叶兆伟、李燕虽尚未结婚，但叶兆伟认可涉案财产系二人共有财产，故李燕可以共同要求赔偿。按照法律规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。涉案房屋按合同计算总价为83232元（960元／平方米×86.7平方米），叶兆伟、李燕已交纳83000元，未交纳剩余房款232元是因周安民的违约行为造成，根据叶兆伟、李燕知晓过户与案外人时该房屋的市场价值274800元与合同实际履行叶兆伟、李燕应支出的83232元的差额，叶兆伟的房屋价差损失为191568元（274800元－83232元），与室内装饰损失6898元合计198466元，应由周安民赔偿。叶兆伟、李燕要求邓万容、周邦伟承担赔偿责任，因此二人并非合同相对人，故一审法院对叶兆伟、李燕的诉讼请求不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除叶兆伟、周安民于2007年8月20日签订的《购房协议》；二、由周安民于判决生效后七日内退还叶兆伟、李燕房款83000元；三、由周安民于判决生效后七日内赔偿叶兆伟、李燕损失198466元；四、驳回叶兆伟、李燕的其他诉讼请求。案件受理费6450元，减半收取3225元，由叶兆伟、李燕负担525元，由周安民负担2700元。
周安民不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、原判决认定事实不清。1、该判决认定上诉人之子周邦伟对涉案房屋没有所有权系明显认定事实不清。本案中所涉及的房屋系上诉人全家本征地拆迁安置所得，上诉人与妻子邓万容，儿子周邦伟均属于被征地拆迁安置对象，是该房屋的共有权人之一。2、错列一审原告主体亦属于认定事实不清。李燕并不是该合同的当事人，根据合同相对性原则，李燕并不能在本案中享受权利、承担义务。二、《鉴定报告》错误百出，但一审法院却错误的予以采信。鉴定报告错误地将被鉴定房屋描述为：估价对象能自由在市场上流通。被鉴定对象的土地使用权系征地拆迁安置补偿所得，系划拨土地，鉴定报告错误地将土地使用权的价值计算进了被鉴定对象。另根据荣昌县国土资源和房屋管理局的价值评估，该房屋价值为95000元，该鉴定报告显示的价值明显大于实际价值。三、一审法院审理本案时程序严重违法，理应依法改判。1、本案原、被告及涉案的房屋均在重庆市荣昌县，按地域管辖的原则本应属于重庆市荣昌县人民法院管辖。2、庭审中，双方并未共同委托评估机构评估。
叶兆伟、李燕答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
邓万容陈述称，认可周安民的意见。
周邦伟未作陈述。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案由我院指定一审法院管辖，一审法院受理后，依法审理并作出判决符合法律规定。
周安民与叶兆伟签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，协议合法有效。周安民上诉称，周邦伟、邓万容是被征地拆迁安置对象，是案涉房屋的共有权人之一。但是周安民没有提交相关证据证明周邦伟系案涉房屋的所有权人之一。另外，邓万容虽系周安民之妻，对夫妻共同财产拥有所有权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此周安民提出的未经邓万容、周邦伟同意，签订的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
周安民将涉案房屋过户与案外人，已构成根本违约，叶兆伟要求解除合同，并要求返还房款、赔偿损失符合法律规定。签订协议时叶兆伟、李燕虽尚未结婚，但叶兆伟认可涉案财产系二人共有财产，故一审法院认定李燕可以共同要求赔偿并无不当。
一审法院依法委托鉴定机构，且鉴定程序合法，故一审法院采信鉴定报告并无不当。按照法律规定，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故一审法院根据鉴定报告得出的房屋市场价值、房屋合同价格、室内装饰损失，认定周安民应当赔偿叶兆伟、李燕198466元正确，本院予以确认。
综上所述，周安民的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6450元，由周安民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 周媛媛
代理审判员 陈 杨
二〇一五年七月二日
书 记 员 黄晚秋