广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2216号
原告：任福，男，1980年11月20日出生，汉族，住中山市东区。
委托诉讼代理人：陆莹莹，广东星啸律师事务所律师。
被告：康业物业管理（中山）有限公司，住中山市东区。
法定代表人：黄其安。
委托诉讼代理人：梁伟林，广东中元（中山）律师事务所律师。
原告任福与被告康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业中山公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告任福及其委托诉讼代理人陆莹莹、被告康业中山公司的委托诉讼代理人梁伟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任福诉称：原告于2006年购买位于中山市东区××楼××室××房屋一间，并于2008年全新装修入住。但原告入住几年间，家里便分别于2010年4月25日、2012年4月28日、2014年9月4日遭遇水浸，几乎每两年一次，给原告造成了极大的不便。水浸的原因，是被告对公共排污管道没有定期清理，致使杂物堆积在排污管内、污水无法及时排掉，从而涌向原告家中公用卫生间及洗衣阳台。因前两次水浸不太严重，损失较小，原告与被告协商了赔偿事宜，当时及事后也提醒被告要及时清理排污管，避免同类事件发生。但是2014年9月4日，原告的房屋因为同一原因再次水浸，造成了原告严重的损失，且水浸后无法入住房屋。事后被告委托保险公司过来对损失进行评估，但由于保险公司评估的损失金额不合理，原告对赔偿金额无法接受，被告便对此事一拖再拖，至今没有任何明确答复。故诉至法院，请求法院判令：1.被告赔偿原告由于水浸造成的房屋装修损失142485元；2.被告支付原告租房损失30000元；3.被告退还原告物业费合计36816元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更及明确诉讼请求1为78286.84元；诉讼请求2为37000元[其中因房屋被水浸泡后无法居住在外租房租金30000元（3500元/月×5个月+后续租房12500元），另计算房屋修复期间两个月租金7000元（3500元/月×2个月）]；诉讼请求3为36816元（计算期间为自2008年10月至2015年5月共104个月，每月按354元交纳）；诉讼请求4中包括评估费用8000元。
原告就其起诉内容在举证期限内向法院提交证据如下：1.原告身份证；2.企业机读档案登记资料；3.房产证；4.定损告知函及明细表；5.水浸照片；6.物业管理协议；7.租房合同；8.物管费发票；9.租房收据；10.评估费单据;11.结婚证、租赁房屋房产证。
被告康业中山公司辩称：一，被告作为物业服务企业，已经按照合同约定及相关标准提供物业服务，对于小区管道清理及疏通事项，被告每年委托专业公司进行清洁疏通，遇到紧急情况被告在接到后也会及时处理解决。具体到本案，被告接到涉案房屋楼下业主反映漏水情况后及时联系原告并在原告到场后积极协助现场清理及后续的相关工作，被告已经履行了作为物业管理公司的职责和义务，对于本案不存在过错，不应承担责任。二，鉴于被告购买了相应保险，原告房屋进水后为弥补其损失，被告及时协调保险公司及原告进行理赔事宜，但由于原告的赔偿要求与保险公司估损的差距较大，最终协调无果。三，具体到原告的各项诉讼请求。对第1项：房屋装修损失修复性工程评估所确定的数额没有考虑折旧进行综合评估，因此该修复性工程价款与实际不符合；对家具部分评估损失费31115元没异议。对第2项：对租房损失认为本案原告方房损恢复后仍然可以使用，没有租房的必要性，因此租房损失并非本案所发生的必要损失；对于庭前原告方增加的租房损失问题，本案没有证据证明修复期间具体的时间，因此原告该请求也没有依据。对第3项：被告已经履行了物业管理服务，按照合同约定，可以收取物业管理费原告要求退还管理费的请求没有依据。对第4项：本案发生后被告方积极协助原告方清理现场，并且向保险公司申请理赔，保险公司也作出了理赔方案，只是原告方的要求远远高于理赔方案及实际的损失，导致了本案发生及评估，因此该费用应由原告自行承担。
被告就其答辩内容在举证期限内提交证据如下：1.前期物业服务合同；2.20102014年化粪池及管道清理审批单、合同及相关附件；3.现场照片；4.用水和用电清单。
经审理查明：2013年4月12日，被告康业中山公司（乙方）与中山市新地桃苑房地产开发有限公司（甲方，以下简称新地房地产公司）签订《前期物业管理合同》，约定甲方委托乙方对中山奕翠园商住小区提供物业服务，服务事项包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通；乙方按约定标准（其中高层住宅2.3元/月/平方米）向业主收取物业服务费。原告系中山奕翠园商住小区内28号23座2楼B室物业（以下简称23座2楼B室）所有权人，该房产建筑面积为154.06平方米。
2014年9月4日晚，因被告负责管理的小区28号23座B户型公共区域主下水管道堵塞，导致有污水从原告家中的公用卫生间以及厨房阳台地漏反流进家中，原告房屋出现了污水倒流并积水情况。其后，被告安排人员对原告房屋进行打扫清理，并对公共区域主下水管道进行了更换、改造。事故发生后，被告委托保险公司对原告房屋因水浸导致损失进行评估，并于2014年12月29日向原告出具《关于保险定损意见的告知函》附《弈翠园23栋2楼B单位定损明细》，其中对于原告申请索赔的鞋柜等家具、物品损失（《弈翠园23栋2楼B单位定损明细》中“工程项目”项下除“租房费用”“污水浸泡恢复性工程费用”外其他项目）认定为31115元，对原告申请的租房费用认定为0元，对原告申请的污水浸泡恢复性工程费用认定为14400元。原告对该赔偿金额不满，与被告协商无果，遂起诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，双方对原告主张损失中污水浸泡导致的家具、物品损失确认为31115元，对原告主张损失中污水浸泡导致恢复性工程费用存在争议。经原告向法院申请，本院委托佛山市顺正特种工程建设有限公司中山分公司对原告房屋装饰装修修复方案进行鉴定，委托中山市捷高建设工程事务所有限公司对原告房屋装饰装修修复工程造价进行评估。两公司分别出具了《装饰装修修复方案》和《纠纷工程报告书》。其中《纠纷工程报告书》系根据佛山市顺正特种工程建设有限公司中山分公司对原告房屋的装饰装修修复方案进行了造价评估，结论为47175.34元。原、被告均未在收到鉴定、评估报告后期限内提出复核异议。庭审中，原告表示对两份结论没有异议，被告认为《纠纷工程报告书》未考虑折旧评估。本院于2016年5月18日向中山市捷高建设工程事务所有限公司发函了解该评估不考虑折旧的原因。该公司复函称：折旧属资产评估范围，造价评估不属资产类，工程造价评估目前没有相关文件及计算依据，因此不计算折旧。
另查明，双方确认原告自入住中山奕翠园商住小区后已按约定交纳物业管理费。根据被告提供的用电用水清单，原告房屋相应期间内用水电情况如下：抄表日期为2014年8月15日、2014年10月15日、2014年12月14日、2015年2月9日、2015年4月14日、2015年6月15日、2015年8月13日用水量分别为20吨、12吨、13吨、19吨、22吨、20吨、20吨；用电情况如下的：抄表日期为2014年8月11日、2014年10月22日、2014年12月20日、2015年2月10日、2015年4月10日、2015年6月10日、2015年8月10日用电费分别为679.18元、643.99元、192.64元、321.55元、308.44元、465.44元、713.68元。原告表示房屋遇水浸后需处理现场，及与妻儿全家在外租住期间偶尔自己会回去居住以照管财物故产生部分水电费。原告提交的租房合同显示租赁期为5个月（2014年9月8日至2015年2月9日），租赁房屋面积144平方米，月租金3500元。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告分别作为奕翠园商住小区的业主及物业管理者，应恪守各自的义务，否则应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告所负责管理的公共区域内下水管道堵塞致污水反流，导致原告房屋被污水浸泡受损，原告现主张被告赔偿损失，其中有理有据部分，本院予以支持。
关于原告具体损失范围，本院分析如下。关于其污水浸泡导致的家具、物品损失，双方认可为31115元，本院予以确认。关于原告房屋因污水浸泡所需装饰装修修复工程损失，经双方认可的鉴定、评估程序，评估该工程造价为47175.34元。原、被告均未在收到鉴定、评估报告后指定期限内提出复核异议。因该修复工程属于对原告损害现状之修复弥补，对被告所称需另行考虑折旧的理由，本院不予采信。关于原告租金损失，原告提交了与案外人租房合同、租赁房屋产权证、租金收据等证据予以证明，被告均不予确认。从被告提交的原告房屋水电清单可以看出，在原告自2014年9月房屋浸水后仍有水电费用产生，但自2014年9月至2015年2月期间用水电用量比平时用量相对较少。考虑原告房屋浸水系污水反流引起，导致家具、地砖、装修等损坏且气味异常，影响房屋业主居住符合客观事实。参考中山市房屋租金参考价，本院酌情确认原告自2014年9月至2015年2月期间租金损失14400元（20元/月/平方米×144平方米×5个月），对其房屋修复期间租金损失按一个月认定为2880元（20元/月/平方米×144平方米×1个月）。关于原告主张退还物业管理费的请求。物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的主观判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。被告实际长期为该小区提供物业服务，负责了该小区的各项日常物业管理工作，提交的相应票据也反映其对公共区域包括公共管道有进行管理，在原告房屋被浸后也有及时跟进处理。本案中，对于原告就房屋浸水主张的其他各项损失，本院也判令被告进行相应赔偿。原告现没无充足证据证明原告服务低于其收费标准，存在重大瑕疵，故对原告主张被告返还全部物业服务费的主张，本院不予采纳。关于鉴定、评估费用8000元，属于原告房屋被水浸后确定损失范围而产生的实际费用，被告应予负担。综上，被告应向原告赔偿损失103570.34元（31115元+47175.34元+14400元+2880元+8000元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第三十六之规定，判决如下：
一、被告康业物业管理（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告任福赔偿损失103570.34元；
二、驳回原告任福的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费3342元（原告已预交），由原告承担1066元，被告承担2276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 林锐鹏
二○二○一六年八月二十日
书 记 员 郭小琪