广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第229号
原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，住所地（略）。
负责人（略）。
委托代理人魏秀玲、王伟国，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告钟丽心，女，1936年8月29日出生，汉族，户籍所在地（略）。
委托代理人潘卫国，男，1952年11月22日出生，汉族，户籍所在地（略）。
委托代理人杨胜，男，1954年7月15日出生，汉族，户籍所在地（略）。
原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局诉被告钟丽心租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局的委托代理人王伟国、魏秀玲，被告钟丽心及其委托代理人潘卫国、杨胜到庭参加了诉讼。本院于2012年8月22日公告通知广州市天河区东圃二马路（略）房的实际使用人自公告之日起三十日内向本院申报权利；在上述期间届满时，本院没有收到权利申报的申请。本案现已审理终结。
原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局诉称：原告受广州市国土资源和房屋管理局的委托对广州市天河区东圃二马路（略）单元（直管房）进行租赁、修缮管理，并出任诉讼代理人。2009年3月31日，原、被告签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》（甲方为原告，乙方为被告），约定：甲方同意乙方租用座落在广州市天河区东圃二马路（略）单元房屋作为住宅使用，租赁期限自2009年4月1日至2011年3月31日，每月租金为56.6元；（第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；（第二十一条第二款）租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同已于2011年3月31日因租期届满而终止，双方未续签租赁合同。经原告核查，发现被告长期不在上述房屋居住，且未经原告同意擅自将上述房屋用于堆放杂物、作仓库用房使用。鉴于被告上述改变房屋使用性质的行为已严重违背《广州市直管房（住宅）租赁合同》第四条第二款关于“乙方严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备”和第七条关于“乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责”的约定，原告于2011年9月22日向被告发出不再续租的《通知》，明确告知要求收回该房屋和要求被告在2011年10月15日之前腾空上述房屋并到原告的办公地点办理相关退房手续。但被告对原告发出的《通知》不予理睬，继续使用上述房屋。原告认为，原告是对城市房屋行使行政管理职权的法人单位，代表国家行使国有房屋所有权的处分权，现原、被告双方已经履行完毕《广州市直管房（住宅）租赁合同》，被告应依据合同的约定，将上述房屋腾空并完好交给原告。但是，被告至今拒不腾房、交房，其行为损害了原告的合法权益。为此，原告根据中华人民共和国建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条和《广东省公有房产管理条例》第十三条、第十六条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特起诉请求法院判令：1、被告立即搬出广州市东圃二马路（略）单元房屋，并将腾空的房屋交还给原告；2、被告支付2011年12月至2012年3月期间占用上述房屋所产生的租金226.4元（56.6元／月×4个月）和迟延返还上述房屋的违约金226.4元（按照占用上述房屋期间总额的100%计付，即56.6元／月×4个月×100%）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告钟丽心辩称：原告的起诉与事实不符，被告并没有改变承租房屋的用途或转租，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、承租房屋旁边有一个被告于1977年左右自行搭建的简易房屋，但1984年已经过广州市郊区清理非法占地和违法建筑办公室进行违章处理。被告只是改变自行搭建的那个简易房屋的用途，且在收到通知后已立刻清理改正。被告从来没有将承租房屋出租或转让给其他人使用，也没有在承租房屋内堆放杂物，原告没有证据证明其主张。2、至于原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，被告一直都按时支付租金，原告提供的发票上也已记载被告支付租金的时间。被告没有支付2011年11月之后（含当月）租金的原因是原告在10月向所有租户发出更换租赁合同的通知，而每次支付租金都要凭合同才能办理支付租金的手续，否则无法缴纳租金。被告曾就此向原告的信访办公室反映，但原告均不予理睬，称需要等待其领导的答复，所以被告在此期间就没有支付租金。被告确认房屋的月租金标准为56.6元，同意向原告支付未付的2011年12月至2012年3月期间的租金共226.4元，但不同意支付100%的违约金。3、原告应当履行对承租房屋的管理义务，但是原告从来没有管理过承租房屋，如房屋多年漏水、潮湿无法居住（被告希望法院能到现场察看承租房屋现是否能正常居住使用），因此被告有时到儿女们家中居住一段时间。4、关于原告要求收回房屋的诉讼请求，被告认为原告应当履行事先告知被告的义务，但原告从来没有告知过被告，且以各种理由要求收回承租房屋。原告称双方的租赁合同已于2011年3月终止，但被告在2011年4月至10月仍交纳租金，应当视为双方的租赁合同继续履行。被告现已70多岁了，在承租房屋中已居住30多年，只是近年因年老多病和承租的房屋漏水难住才偶尔到儿女们家居住，承租房屋是被告的唯一住房及被告的户口所在地，被告不希望晚年露宿街头，所以，被告认为原告不应当收回房屋，希望法院能考虑被告的居住、户口等问题。
经审理查明：位于广州市天河区东圃二马路（略）的房屋的权属人登记为广州市房地产管理局，相应的权属证书记载：权属来源为1978年接管，用途为住宅，建筑结构及层数为混合结构3层，建基面积为178.8平方米，总建筑面积为552.3平方米，“备注”一栏包括“该房地委托天河区房管局管理，如发生产权处分及扩、加、改建，要经市房地局批准”，等。
2009年3月31日，原告（出租人／甲方）与被告（承租人／乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区东圃二马路（略）部位的房地产（以下简称案涉房屋）出租给乙方，作住宅用途；租赁期限为2009年4月1日至2011年3月31日；月租金额为56.6元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市逸辉物业管理有限公司（以下简称逸辉公司）对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效；等条款。
上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限届满后双方没有另行签订租赁合同，但被告亦没有将案涉房屋交还给原告。
2011年9月22日，原告作出致被告的《通知》，内容主要包括：原告称其经查核发现被告擅自将案涉房屋转租或转借给第三人，不符合《广东省城镇房屋租赁条例》和《广东省公有房产管理条例》的规定及双方签订的租赁合同的有关约定，被告已不再具备继续承租使用上述房屋的条件，原告决定如下：一、原告自通知送达之日起与被告终止租赁关系，收回上述房屋，不再租赁给被告使用；二、被告必须在2011年10月15日前腾空上述房屋并到逸辉公司办理退房手续；三、若被告在上述期限内不能腾退出上述房屋，原告将采取法律手段，并追究相关责任及一切经济损失。原告还在该《通知》中告知了相关部门的联系电话。被告于2011年9月22日收到上述《通知》。
另，1984年4月16日，广州市郊区清理非法占地与违章建筑办公室就被告于案涉房屋旁搭建房屋一事作出《处理非法占地与违章建筑通知书》，其内容如下：违章建筑时间为1978年，违章建筑总面积为5.8平方米，违章建筑结构为砖木，违章幢层数为平层，用途为什物房，对上述违章建筑处理如下：处以罚款29元，限于4月16日前到郊区城建局缴交……；允许临时使用，必须……来我办填写具结书，保证在国家建设需要时服从征用，应无条件拆除。被告于同日缴纳了上述违章建筑罚款。
在本案审理中，原告为证明其主张提供了以下证据予以证明：
1、《直管公房居住情况现场核查表》（显示：地址为东圃二马路（略），承租人为钟丽心，“现住人”一栏为“不肯登记”，“现场核查情况记录”一栏为“转租……核查内容：①承租人不在此居住；②现居住人拒绝提供身份证明；③房屋现状：堆放杂物”，“核查人”签章一栏显示“钟小媚”、“陈智聪”的签名，“现住人”签章一栏未填写内容，“日期”一栏显示为“2011.9.20”，等）和《东圃二马路（略）房调查照片》（共2张；均为室内照，显示案涉房屋和前述被告于案涉房屋旁搭建的房屋中均堆放了很多杂物；原告称拍摄时间为2011年9月20日），原告提供该证据用于证明原告委派的工作人员就案涉房屋的实际居住及使用现状问题进行调查。
2、逸辉公司于2011年12月1日作出的《关于东圃二马路（略）直管房居住情况的说明》，内容为：“东圃二马路（略）属直管公房，承租人钟丽心一直不在该房屋居住，并将房屋转租，现住人长期将房屋作仓库用，在房屋内堆放杂物，情况属实，特此证明”；上述说明还显示“以上资料情况属实东圃社区2011.12.6”的手写内容并由广州市天河区车陂街东圃社区居民委员会加盖了印章。
被告对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性均无异议，但照片中显示的房屋是被告在案涉房屋旁边搭建的简易房屋，并非案涉房屋；案涉房屋的现状是由于长期漏水导致无法长期居住，所以被告本人偶尔居住在内；被告并没有转租、转借案涉房屋给其他人使用。对证据2的真实性不予确认，案涉房屋无法支付管理费，被告不清楚逸辉公司的性质，对其出具的内容也不予认可；被告并没有转租案涉房屋，只是转借在案涉房屋旁边搭建的简易房屋给其他人堆放杂物，但该简易房屋并非向原告承租的，在其中放一些杂物不应成为原告终止租赁关系的理由，且被告在收到上述《通知》后已经立刻清理整改。原告则认为被告搭建的房屋与案涉房屋已融为一体，被告存在转租行为，但原告不清楚何人是案涉房屋的实际使用人。
被告在本案审理中自认没有向原告支付案涉房屋2011年12月至2012年3月期间的租金，但表示未付的原因是被告拒绝收取。
另，被告于1977年12月2日将户口迁至广州市天河区东圃二马路（略），被告的常住人口登记卡显示“婚姻状况”为丧偶。本院于2013年3月12日向广州市国土资源和房屋管理局查询被告在广州市拥有的房地产情况，查询结果如下：被告名下在广州市没有预售和已过户登记的房产。
在本案审理中，本院于2012年8月22日到案涉房屋张贴关于通知案涉房屋的实际使用人自公告张贴之日起三十日内向本院申报权利的公告，当时情形如下：案涉房屋大门紧闭，经本院工作人员敲门和询问案涉房屋中是否有人，一直无人开门和应答。本院还于2013年3月13日组织双方当事人对案涉房屋进行勘察，所见情况如下：站在案涉房屋的大门口可闻到异味（被告称是由于楼上漏水和下水道堵塞、下水道的水上溢导致散发臭味），进门东北边是前述被告自行搭建的房屋，西南边是案涉房屋（两房一厅一厨一厕）；被告自行搭建的房屋和案涉房屋中基本没有摆放家具，厨房中也没有煤气炉等厨房用具，地上是潮湿的，有较严重的水浸迹象，明显没有人居住。原告称从现场所见可知被告已长期没有使用和居住于案涉房屋中，且被告在原告提起本案诉讼前将案涉房屋转租给其他人使用以牟取利益的行为已经违反广州市有关廉租房的相关规定。被告则称由于案涉房屋严重漏水和水浸导致无法居住，因此其一直与小儿子一起居住，但经常会去查看案涉房屋，并希望年老时回案涉房屋居住。
在本案审理中，被告还陈述如下意见：被告年事已高，要求继续租用案涉房屋；如原告收回案涉房屋，则被告没有地方居住和没有户口所在地；如原告一定要收回案涉房屋，请原告考虑另外安排其他房屋给被告居住。原告则称：在双方没有续签租赁合同的情况下，双方成立不定期租赁关系，原告有权随时解除租赁合同；况且，被告称其并非经常居住于案涉房屋中，这表明被告还有其他房屋可以居住，如果被告有儿女，其儿女应当尽到赡养义务，不能把责任推给原告；至于被告提出原告收回案涉房屋后被告的居住问题，属于另外一个法律关系，与本案无关。另，原告称其是在解除双方租赁合同关系的基础上提起本案诉讼的。
本院认为：前述原、被告于2009年3月31日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期限于2011年3月31日届满，原、被告此后没有续签租赁合同，而被告在上述租赁期限届满后并没有将案涉房屋交还给原告，原告亦没有提出异议，应视为上述合同继续有效，但租赁期限为不定期。
从原告提供的《直管公房居住情况现场核查表》和《东圃二马路（略）房调查照片》（共2张）看，上述照片显示案涉房屋及被告于案涉房屋旁边自行搭建的简易房屋中均堆放了很多杂物。被告抗辩称其只是将在案涉房屋旁边搭建的简易房屋转借给其他人堆放杂物，与上述照片反映的事实不符，结合广州市天河区车陂街东圃社区居民委员会在《关于东圃二马路（略）直管房居住情况的说明》中加注的意见，本院对被告该抗辩不予采信。原告发现被告存在将案涉房屋转租／转借给其他人的行为后于2011年9月22日向被告送达《通知》，要求终止双方的租赁关系和收回案涉房屋，符合双方于2009年3月31日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中关于“乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权……”和“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同……”的约定。从本院组织双方当事人查看案涉房屋的情况看，被告现并没有在案涉房屋中居住，且被告也自认其一直与小儿子一起居住，只是希望年老时才回到案涉房屋居住。综合上述情况，同时考虑到被告可居住于子女家中以便于其子女照顾年迈母亲的晚年生活和被告长期未居住于案涉房屋中会导致直管房屋闲置、浪费社会资源的问题，本院对原告要求被告腾空并交还案涉房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告主张被告支付案涉房屋2011年12月至2012年3月期间的租金／使用费的问题，由于被告确实没有支付上述款项，且在本案审理中亦表示同意支付该款项，本院对原告该诉讼请求予以支持。上述使用费应按照56.6元／月的标准计付，总金额为226.4元。
关于原告主张被告支付迟延返还案涉房屋的违约金问题，依据双方于2009年3月31日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中关于“租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”的约定，原告要求被告按照2011年12月至2012年3月期间占用案涉房屋的使用费的总额（即226.4元）的100%的标准支付违约金符合上述约定，但考虑到上述违约金计付标准过高的问题，本院酌情将上述违约金总额调整为67.92元。
至于被告请求原告考虑另外安排其他房屋给其居住的问题，不属于本案的调处范围，被告可在日后有居住需要时按照相关规定向主管部门提出申请。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
一、被告钟丽心于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空广州市天河区东圃二马路（略）房并交还给原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局管业。
二、被告钟丽心于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局支付上述房屋2011年12月至2012年3月期间的使用费合计226.4元。
三、被告钟丽心于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局支付迟延交还上述房屋的违约金67.92元。
四、驳回原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局的其他诉讼请求。
被告钟丽心如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告广州市国土资源和房屋管理局天河区分局加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元由被告钟丽心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈晓琼
人民陪审员 曾昭晖
人民陪审员 崔 萍
二〇一三年三月二十二日
书 记 员 李佳琦
何靖文