济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第2966号
原告张庆福，男，汉族，无业，住济南市
委托代理人吴明佑、刘付利，均系山东天航律师事务所律师。
被告济南圣缘汽车服务有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘伟，董事长。
委托代理人尹德存，山东舜通律师事务所律师。
第三人山东行者汽车用品服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人邢爱义，董事长。
委托代理人孙芸，山东平正大律师事务所律师。
第三人山东行者汽车用品服务有限公司济南华信路店，住所地济南市。
代表人邢爱义，经理
委托代理人孙芸，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人霍震，山东平正大律师事务所实习律师。
原告张庆福与被告济南圣缘汽车服务有限责任公司（以下简称济南圣缘公司）、第三人山东行者汽车用品服务有限公司（以下简称山东行者公司）房屋租赁合同纠纷一案，张庆福于2014年8月27日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年1月5日、2015年1月29日两次公开开庭进行了审理。原告张庆福的委托代理人吴明佑、刘付利，被告济南圣缘公司委托代理人尹德存，第三人山东行者公司委托代理人孙芸到庭参加诉讼。根据开庭查明的情况，依照原告张庆福的申请，本院依法追加山东行者汽车用品服务有限公司济南华信路店（以下简称山东行者公司华信路店）作为第三人参加诉讼，并于2015年3月5日第三次公开开庭进行了审理，原告张庆福的委托代理人吴明佑、刘付利，被告济南圣缘公司委托代理人尹德存，第三人山东行者公司委托代理人孙芸，第三人山东行者公司华信路店委托代理人孙芸、霍震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张庆福诉称，原被告于2003年12月10日签订房屋租赁合同，约定张庆福将拥有土地使用权和房屋所有权的座落于历城区＊＊＊的房屋租赁给被告济南圣缘公司作为业务用房；租赁期限自2003年12月15日起至2023年12月14日止；租金为每年37万元，每五年递增3万元；经双方协商同意后，济南圣缘公司有权转租；如济南圣缘公司违约，所造成的直接经济损失由其承担，并向张庆福支付当年租金的10%作为违约金。2014年6月份，张庆福发现被告济南圣缘公司未经原告张庆福同意，私自冒用张庆福的签名，以张庆福的名义，将该房屋转租给第三人山东行者公司，由第三人山东行者公司利用该虚假的租赁合同办理工商登记、登记其分公司。张庆福认为，被告与第三人恶意串通，损害了张庆福的合法权益，请求法院判决解除原被告于2003年12月10日签订的房屋租赁合同，判令济南圣缘公司及山东行者公司返还租赁的张庆福的房屋，山东行者公司华信路店返还张庆福的房屋。
被告济南圣缘公司辩称，我公司并没有冒用张庆福的签名以张庆福的名义将房屋转租给第三人，我公司与第三人山东行者公司是合作经营关系，并签订了合作经营合同，张庆福的陈述是虚假的，其请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
第三人山东行者公司述称，我公司与被告济南圣缘公司系合作关系。2011年11月30日，我公司与济南圣缘公司就双方合作开办爱义行事宜签订合同，合同第二条约定由济南圣缘公司提供经营场地，我公司提供经营资金进行合作。合同第十一条第一款约定由济南圣缘公司办理相关证件，我公司委托其办理，合作期间济南圣缘公司向我公司提供张庆福签名的房屋租赁合同等办理山东行者公司济南华信路店工商登记的相关资料，并与我公司共同办理工商登记手续。张庆福所称的合同系为办理工商登记的备案合同，未实际履行，我公司与被告济南圣缘公司实际履行的是合作经营合同。我公司认真履行了与济南圣缘公司之间的合作协议，并按照合作经营合同的约定向其支付服务咨询费，我公司系善意使用人，与济南圣缘公司无恶意串通行为，不构成对张庆福的侵权，我方一直依照约定履行合同，且合同期间未届满，应当继续履行，请求法院驳回张庆福要求我公司返还房屋的诉讼请求。
第三人山东行者公司华信路店述称，我公司系被告济南圣缘公司与第三人山东行者公司共同成立的分店，房屋的实际使用人仍然是被告济南圣缘公司，山东行者公司只是参与经营，我公司不应当作为第三人参与诉讼。
经审理本院认定，位于济南市历城区＊＊＊的楼房系原告张庆福所有。2003年12月10日，张庆福作为甲方与济南圣缘公司作为乙方签订一份房屋租赁合同，约定张庆福将前述房屋附楼租赁给济南圣缘公司，租赁期限自2003年12月15日至2023年12月14日。合同第二条第1项约定：甲方将拥有土地使用权和房屋所有权的位于济南市（建筑面积约2000平方米）的楼房（附该附楼四至图）有偿租赁给乙方作为业务、办公和生活用房，并允许乙方无偿使用该附楼东、北、西三面空地，允许乙方对该附楼进行改造和装修。第2项约定：甲方有权利按照本合同的规定取得人民币租金。第一至五年，每年租金人民币37万元，以后以此为基数，每五年递增3万元。具体如下：第一至五年，每年37万元；第六至十年每年为人民币40万元；第十一至十五年每年为人民币43万元；第十六至二十年每年为人民币46万元。第3项约定：甲方有义务在本合同签订后即向乙方提供所租赁的附楼和所属空地。同时，甲方有义务为乙方提供免租改造装修周期4个月即（2003.12.15-2004.4.15）。在合同第三条第1项约定：乙方有权利在租赁期限内按照本合同的规定经营、使用该附楼和所属空地，在不破坏该楼结构的情况下有权利对该附楼和所属空地进行改造和装修。第2项约定：乙方在与甲方协商同意后，有权在租赁期限内进行合法转让，当乙方合法转让时，就本合约条件，第三方享有同等的权利和义务。租赁期满后，同等条件下，乙方有优先获得该附楼的承租权，但需提前1个月以书面形式通知甲方。在合同第六条第2项约定：因乙方违约导致合同无法履行，所造成的直接经济损失由乙方承担，并向甲方支付当年租金的10%作为违约金。第八条合同附件中列明：附件1、甲方所拥有该附楼的有关合法手续（复印件）；附件2、该附楼的四至图；附件3、甲方的身份证（复印件）；附件4、乙方法人的身份证（复印件）。房屋租赁合同并对租金支付形式、其他终止变更事由等情况作出了约定。
原被告均认可，在上述合同签订后，双方即依照合同约定交付了房屋、租金等开始履行合同。
原告张庆福提交自工商部门调取的山东行者公司华信路店登记材料中的房屋租赁合同一份，该合同显示的甲方系张庆福，乙方系第三人山东行者公司，合同约定张庆福将华信路8号齐鲁信息中心附楼1-2层租赁给山东行者公司使用，年租金30万元，每年递增1万元，租赁期限自2012年2月1日至2015年1月31日。合同并约定了其他事项。原告张庆福主张此合同中的张庆福签名并非自己所签，自己对此合同也并不知情，此合同是被告济南圣缘公司冒用自己的名义和签字签订的，本意是将房屋转租给第三人山东行者公司。被告济南圣缘公司陈述此合同并非自己冒用张庆福名义和签字签订，从合同本身看应当是张庆福与第三人山东行者公司签订，不管如何，从客观事实来看，此合同并未得到履行。第三人山东行者公司陈述，此合同系被告济南圣缘公司向其提供，仅用于山东行者公司的分公司即第三人山东行者公司华信路店的工商登记，并未实际履行，也并非山东行者公司与张庆福真实意思的表示，双方也并未就此进行过协商。
济南圣缘公司与山东行者公司均向本院提交了合作经营合同，此合同以济南圣缘公司作为甲方，山东行者公司作为乙方于2011年11月30日签订。合同第二条合作方式中约定：1、甲方提供经营场地（地址：历城区＊＊＊，面积：约二千平方米），保证所提供经营场地房屋质量达到正常商业经营用途标准，并向甲方提供不低于经营标准的用电。乙方提供经营运作资金，并在甲方原有设备、装修的基础上增加新的设备、装修。2、由乙方承管合作后新店的日常经营，乙方可以自己的名义挂牌自主经营，进行独立的财务核算。3、双方合作不改变各自企业法人地位且互无隶属关系。除非经过书面授权委托，任何一方不得擅自以对方名义代理任何民商事活动。4、合同签订后双方共同对作为甲方合作条件的房屋、场地、设备、设施、物品等进行清点，登记造册一式二份。在设备试运行合格后双方负责人员在移交清册上签字并加盖公章作为合同附件，甲方实物移交乙方。乙方在移交清册上签字后，视为对甲方所提供条件等履行合作义务的认可。5、甲方应保证提供合作经营场所的合法性，具有经营场所使用权的有效证明文件、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次合作使用。合同第三条合作期限约定：1、甲乙双方的合作期共120个月，即自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2、合作期限内，甲方提供给乙方的经营场所仅限经营汽车服务，不能作为其他用途使用。合同第四条合作利润分配约定：1、乙方以承诺支付甲方承包金的方式每年向甲方支付人民币100万元，前两年每年支付一百万元计，从2014年起每两年在一百万元的基础上增加5%支付给甲方，十年合作期共计支付给甲方承包总额为一千一百万元整。除此之外的一切收益归乙方所有，甲方不得干涉。2、甲方所得承包金为乙方的税后利润，甲方向乙方开具（咨询、服务类）发票。合作双方在合作期内各自公司经营产生的税务由双方自行缴纳。合同第五条结算方式约定：1、甲乙双方的合作时间由2012年5月1日起正式生效，之前自2012年2月1日至2012年4月30日的三个月时间作为乙方重新装修经营场所和安装调试新设备的期限。2、自2012年2月1日起，至每年2月1日作为双方利润的结算日，乙方需在此约定期限日内向甲方交清壹年分配承包金才可在甲方提供的场所继续进行经营活动。3、合作合同签订之日起叁日内乙方先付首年承包金的50%作为定金，在双方正式装修前的2011年12月及2012年1月期间，甲方允许在经营场所二楼由乙方做为货物配送中心使用，乙方正式装修前付清首年全部承包金。合同第十一条其他约定事项中约定：1、甲方负责提供办理各种证照的相关文件，并由乙方委托甲方办理，如因甲方原因延误，甲方将承担所造成乙方逾期开业的全部营业损失。（注：期限为乙方提供的装修期满前七个工作日，环保评估不属于甲方责任范围）。2、甲方之前在圣缘汽车服务有限责任公司经营期间遗留的会员卡所涉及卡面余额共计肆拾伍万元的服务项目，以甲方原有设备价值抵转的形式转给乙方（产权归属为乙方），由乙方在新成立的合作经营店开业经营后继续按卡面原有价格余额完成服务，如会员卡所涉及金额超出肆拾伍万元的部分，乙方需从甲方承包金扣除。以上所指会员卡（服务卡）涉及的服务余额需经乙方审计后，双方签字认可留档后生效执行。3、乙方为甲方在本经营地提供办公室肆拾平方米作为工作之用途。4、甲、乙双方对该合同的内容需遵守保密原则，核心机密仅限于经手签约的高层内部人员知情，因一方泄露合同的核心内容导致对方经济损失，双方均有追究对方赔偿经济损失的权利，赔偿金额参照合同之前约定的条款。
被告济南圣缘公司与山东行者公司均认可双方严格履行了上述合作经营合同，目前华信路＊＊＊由双方共同使用。对外悬挂的醒目招牌为山东行者公司的“爱义行”字样。
山东行者公司华信路店的工商登记显示，该店为有限责任公司的分公司，系法人独资。
当事人之间争议的焦点为：被告济南圣缘公司与第三人山东行者公司之间是否就本案争议房屋存在房屋转租行为。
原告张庆福认为，关于其从工商部门调取的冒用自己签名和名义的房屋租赁合同，第三人山东行者公司陈述系被告济南圣缘公司向其交付的，综合案件审理情况及当事人的陈述，均能够证明被告济南圣缘公司伪造合同，未经张庆福同意且在张庆福不知情的情况下将房屋转租给第三人山东行者公司。而关于被告及第三人提交的合作经营合同，虽然名为合作，但实为租赁。从山东行者公司华信路店的工商登记中可以看出其系第三人山东行者公司法人独资的分公司，并没有被告济南圣缘公司的任何信息，不能反映双方合作的情况。从合作经营合同的约定来看，被告济南圣缘公司在合作中不出资、不经营、不承担任何风险、不参与分红，只是有固定收益，且收益名称为承包费，这与共担风险共享收益的合作行为完全不同。故不论被告与第三人是履行了前述两份合同的哪一个合同，均构成转租，而此转租行为张庆福不知情也不同意，被告济南圣缘公司违反了双方合同的约定，擅自转租承租房屋，张庆福依照约定享有合同解除权。
被告济南圣缘公司认为，张庆福调取的第三人分公司工商登记材料中的房屋租赁合同并非被告与第三人所为，根据合同内容是张庆福与第三人签订，属于一房二租，此合同根据客观事实并没有实际履行，以此认为济南圣缘公司转租房屋没有事实依据也没有意义。济南圣缘公司与山东行者公司因为合作达成了合作经营合同，也严格履行了合作经营合同的约定，此合作经营合同并未超出原被告间约定的房屋使用范围，不违反双方合同约定，房屋的使用人还是济南圣缘公司，济南圣缘公司在租赁房屋内有专门的办公室和人员，负责合作经营过程中的监督，同时将原有的老客户交到合作经营中并负责客户关系的维护。双方约定的100万元的承包金是经过充分核算后确定的，考虑到房屋的成本、设施设备的损耗、客户群体的支出等，并非是房屋转租费用。
第三人山东行者公司认为，其并未与张庆福或者被告济南圣缘公司履行工商登记中的房屋租赁合同，该合同仅用于工商备案登记。该公司一直都是与被告济南圣缘公司履行合作经营合同，房屋的实际使用人是济南圣缘公司，山东行者公司只是进行经营管理。山东行者公司华信路店认可山东行者公司的说法。
本院认为：关于记载为张庆福与山东行者公司签订的房屋租赁合同，张庆福陈述并非其签订，自己也不知情，被告济南圣缘公司陈述此合同与其无关，第三人山东行者公司陈述仅用于工商备案登记，从各方当事人的陈述可以确定此合同并非当事人真实意思的表示，也未得到履行，张庆福以此主张济南圣缘公司将房屋转租与山东行者公司不能成立。关于济南圣缘公司及山东行者公司提交的合作经营合同，此合同明确约定了标的、金额、履行方式等要件，双方均陈述严格履行了合同的约定，应当认定济南圣缘公司与山东行者公司实际履行了此合作经营合同。房屋租赁合同是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金的合同，被告济南圣缘公司虽然主张自己是承租房屋的使用人，但根据合作经营合同的约定：“合同签订后双方共同对作为甲方合作条件的房屋、场地、设备、设施、物品等进行清点，登记造册一式二份。在设备试运行合格后双方负责人员在移交清册上签字并加盖公章作为合同附件，甲方实物移交乙方。乙方在移交清册上签字后，视为对甲方所提供条件等履行合作义务的认可。”可以确定租赁房屋现已经由被告济南圣缘公司移交给第三人山东行者公司，现在的实际占有使用人是第三人山东行者公司与第三人山东行者公司华信路店，济南圣缘公司虽然保留了40平方米的办公室，不能否认绝大部分房屋由两第三人占有使用的事实，被告也自述其获取的100万收益中包括房屋、场地的使用费用，被告济南圣缘公司与第三人山东行者公司签订的虽然名为合作经营合同，但被告济南圣缘公司依据合同取得的是固定收益，不参与经营，也不承担经营风险，不负担亏损，获取合同收益的对价是件租赁原告的房屋场地及本公司的设施等交付给第三人山东行者公司使用，故济南圣缘公司与山东行者公司签订的“合作经营协议”实际上是包括房屋、场地和设施的整体租赁行为，张庆福主张济南圣缘公司将承租的房屋转租给山东行者公司成立，被告及两第三人均未提交证据证实张庆福对此明知且同意，张庆福也不予认可，根据张庆福与济南圣缘公司的约定：“乙方在与甲方协商同意后，有权在租赁期限内进行合法转让，”济南圣缘公司的行为有悖于双方此约定，张庆福得以此行使合同解除权。张庆福要求解除2003年12月10日与济南圣缘公司签订的房屋租赁合同，本院予以支持。双方合同解除，被告济南圣缘公司及第三人山东行者公司、山东行者公司华信路店应当返还房屋，张庆福要求三公司返还房屋，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张庆福与被告济南圣缘汽车服务有限责任公司于2003年12月10日签订的房屋租赁合同。
二、被告济南圣缘汽车服务有限责任公司、第三人山东行者汽车用品服务有限责任公司、第三人山东行者汽车用品服务有限责任公司济南华信路店于本判决生效之日起60日内，腾出位于济南市的楼房，并返还给原告张庆福。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费38800元，由被告济南圣缘汽车服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 朱翠荣
人民陪审员 吕春华
二〇一五年三月六日
书 记 员 周 佳