广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二初字第266号原告邓中全。委托代理人李志成，百色市右江法律服务所法律工作者。被告郭杰，现去向不明。被告招静。被告阮开德，现去向不明。原告邓中全诉被告郭杰、阮开德、招静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日受理后依法组成合议庭进行审理，因被告郭杰、阮开德去向不明，本院向其公告送达应诉、举证通知书及开庭传票等法律文书。2014年11月17日，本院依原告邓中全的申请，作出（2014）平民二初字第266-1号民事裁定书，裁定查封被告郭杰位于广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号（平房权证马头字第××号）房产及原告邓中全用于担保的桂A×××××“梅赛德斯-
奔驰牌BJ6453EXX”小型普通客车。2015年3月13日，本院依法公开开庭审理本案，书记员黄玉群担任法庭记录，原告邓中全及其委托代理人李志成、被告招静到庭参加诉讼，被告郭杰、阮开德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓中全诉称，原告经人介绍认识被告郭杰，郭杰有意将其位于广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号的商品房出售给原告，原告也有意购买该房屋。双方于2012年11月16日签订了《房地产买卖契约》，被告招静、阮开德自愿为该房地产买卖提供保证担保，并在契约中签字。原、被告在《房地产买卖契约》第二条、第三条、第五条分别约定：房地产成交价格为210，000元；甲方（被告）同意于2013年3月15日前将房地产正式交付给乙方（原告）；甲方（被告）不能按期向乙方（原告）交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给相当于房地产价款千分之一的滞纳金。合同签订后，原告依约按时将购房款付给了被告。可是，被告收到购房款后却拒绝交付房屋。原、被告之间所签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，是合法有效的。根据合同法第60条第一款的规定，被告应当履行交付房屋及办理过户手续的合同义务，但被告未履行，其行为已构成恶意违约。根据合同法第135条的规定，被告郭杰应当承担交付及办理过户手续给原告的民事责任。同时，根据合同法第107条、第114条第一款的规定，被告郭杰也应当承担支付逾期交付房屋的违约金的民事责任。由于被告招静、阮开德是该房地产买卖的保证人。根据担保法第6条、第12条的规定，被告招静、阮开德应承担连带责任。被告拒绝将房屋交付给原告后，原告曾找被告商量交付事宜，但终因被告的推托，至今未将房屋交付给原告。综上所述，为确保自身的合法权益不受损失，原告依法向法院起诉，请求判令：1、被告郭杰将位于广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号的房屋交付及办理该房屋过户手续给原告，由被告招静、阮开德承担连带责任；2、由被告郭杰从2013年3月16日起至法院判令确定交付房屋之日止按日以购买价款210，000元的1‰支付相应的逾期交房的违约金给原告，由被告招静、阮开德承担连带责任。原告邓中全对其陈述事实提供的证据有：1、房屋所有权证；2、《房地产买卖契约》；3、《收据》。被告招静答辩称，阮开德是我岳父，郭杰是在阮开德处打工，他们卖房，叫我去签合同我就去了，让我去当担保人，具体我也不清楚，我只是合同的见证人，由法院判决。被告招静未对其辩称提供任何证据。经质证被告招静对原告邓中全提供的证据1、证据2、证据3均无异议。被告郭杰、阮开德未作答辩，未提供任何证据。本院结合双方的举证和质证，认证如下：被告郭杰、阮开德未提供任何证据，亦未对原告提供的证据进行质证，视为其自动放弃其举证、质证的权利。被告招静对原告提交的证据1、证据2、证据3均无异议，且上述证据客观、真实，故本院予以采信。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告郭杰是位于广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号房地产的所有权人。2012年11月16日，原告邓中全作为买方，被告郭杰作为卖方，被告招静、阮开德作为担保人，签订一份《房地产买卖契约》，约定的主要内容为：郭杰自愿将其坐落在广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号房地产（房屋所有权证为平房马头字201222XX号，建筑面积为76.89平方米）出售给邓中全，邓中全已对该房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；双方议定该房地产成交价格为210，000元，并在签订本协议六十日后将余款一次性付清，购房定金将在最后一次付款时冲抵房款，付款方式为现金支付；郭杰同意于2013年3月15日前将该房地产正式交付给邓中全；郭杰保证该房地产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务，概由郭杰处理，因此给邓中全造成的经济损失，郭杰负责赔偿，并由担保人提供连带担保责任；邓中全中途悔约的，不得向郭杰索还定金，郭杰中途悔约的，应在悔约之日起三日内将定金退还给邓中全，另付相当于定金数额的违约金；邓中全不能按期付清购房款或郭杰不能按期交付房地产的，每逾期一日，由违约方向对方给付相对于房地产价款千分之一的滞纳金；该房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由郭杰按规定自行承担。双方还就其他权利义务进行约定。同日，原告邓中全支付200，000元购房款给被告郭杰，被告郭杰将该房屋所有权证原件交付给原告邓中全。2013年1月10日，原告邓中全将购房余款10，000元支付给被告招静，招静出具内容为“今收到邓中全购买郭杰购房款10，000元整”的《收条》给原告，庭审中，被告招静表示已将该10，000元房款转交给被告郭杰。因被告郭杰未依约交付房屋及办理过户手续给原告，原告遂诉至本院。本院认为，原告邓中全与被告郭杰、招静、阮开德签订的《房地产买卖契约》系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。原告邓中全已经依约于2012年11月16日、2013年1月10日将购房款共计210，000元全部支付给被告郭杰，但被告郭杰未依照合同约定于2013年3月15日之前将该房地产交付给原告，也未办理相关的过户手续给原告，其行为已经构成违约，因此，原告请求由被告郭杰将本案讼争的房屋交付，并办理相关过户手续给原告，本院予以支持。虽然双方在合同中约定的违约金是按该房地产总价款的每日千分之一计算，但违约金的性质主要是补偿守约方的实际损失，而本案原告未能举证证实其实际损失数额，综合本案实际履行情况，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，本案按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算违约金足以弥补原告的损失。因此，被告郭杰应自2013年3月16日起至本案生效判决确定交付该房屋之日止，以已付房款210，000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算违约金给原告邓中全，超过部分，本院不予支持。双方在《房地产买卖契约》中明确约定郭杰保证该房地产权属清楚，若发生与其有关的产权纠纷或债权债务由郭杰处理，因此给邓中全造成的经济损失，郭杰负责赔偿，并由担保人提供连带担保责任。可见，《房地产买卖契约》约定保证人的担保范围是对该房地产权属争议给原告造成的经济损失承担连带担保责任。本案并非该房地产的权属争议纠纷，因此，原告请求由被告招静、阮开德承担本案的民事责任，缺乏依据，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告郭杰交付位于广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号房屋（平房权证马头字第××号）给原告邓中全；由被告郭杰协助原告邓中全办理位于广西平果县马头镇新兴街176号盘龙财富中心住宅小区1幢12层X单元12XX号（平房权证马头字第××号）房屋产权过户手续；三、由被告郭杰支付违约金（违约金计算：从2013年3月16日起至本案生效判决确定交付该房屋之日止，以210，000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期罚息利率标准计付）给原告邓中全；四、驳回原告邓中全的其他诉讼请求。本案受理费5，660元，公告费700元（350元／次，应诉、判决书各一次），诉讼保全费1，570元，共计7，930元，由被告郭杰负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项
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法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长韦青枚代理审判员覃远贵人民陪审员韦绥佳二〇一五年五月八日书记员黄玉群