湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1752号
上诉人（原审被告）：宜昌家旺房地产开发有限公司，住所地宜昌市夷陵区三峡路。统一社会信用代码91420506788166793F。
法定代表人：朱宏玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王丽，该公司员工。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：宜昌市康居物业管理有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区松湖路。统一社会信用代码9142050618262792X0。
法定代表人：韩永义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邢诚、熊伟，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌家旺房地产开发有限公司（以下简称家旺房地产公司）因与被上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（20160鄂05**民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
家旺房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者将本案发回重审。1、终止双方于2009年8月16日签订的《前期物业管理委托服务合同》，康居物业公司退出家旺滨湖国际小区的管理，并向家旺房地产公司交还家旺滨湖国际小区物业器材及物资、设施设备及物业管理用房。2、康居物业公司返还欠交电费138561.52元。3、若双方签订的《前期物业管理委托服务合同》有效，则物业管理费应扣减已租赁的商铺和已出售的住宅、商铺部分物业费115593.20元。4、由康居物业公司承担全部诉讼费用。事实及理由：1、康居物业公司未履行2009年8月16日双方签订的《前期物业管理委托服务合同》约定的义务，且该合同到期后双方未续签合同，双方的合同关系应予终止。康居物业公司未尽合同义务，致使其管理的小区多次发生地下车库停车系统被人为损坏、电梯无人维修、屋顶漏水、门卫无人值班等情况发生。家旺房地产公司虽多次向康居物业公司发文要求其解决，但至今未落实。2、一审法院认定物业费和水电费的事实不清，证据不足。康居物业公司主张的物业费中已有部分房屋出售或出租，其该部分房屋的物业费应由业主交纳。其中，已出售的房屋有7套共计806.57平方米，已出租的房屋有7套共计3010.67平方米，商铺1套共计1719.89平方米。3、空置房物业费应打折计算。虽然康居物业公司为家旺滨湖国际小区提供物业服务，但其对实际入住的业主与空置房提供的服务应有区别，因此，对空置房（4007.14平方米）的物业费应打折计算。4、康居物业公司计算由家旺房地产公司承担的水电费的起止码不一致，实际为138561.52元。
康居物业公司服从一审法院判决。
康居物业公司向一审法院起诉请求：1、家旺房地产公司于2016年8月31日解除前期物业服务管理合同的行为无效；2、家旺房地产公司支付康居物业公司的物业费585381.82元、水电费692819.28元，合计1278201.10元（截止2016年8月）；3、诉讼费用由家旺房地产公司负担。
一审法院判决认定事实：康居物业公司与家旺房地产公司于2009年8月16日签订了《前期物业管理委托服务合同》，家旺房地产公司委托康居物业公司对家旺·滨湖国际实施前期物业管理服务。合同约定：委托管理服务期限自2009年8月18日起至2014年8月18日止；家旺房地产公司未出售的空置房和出租房由家旺房地产公司全额交纳；双方在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行政主管部门、街道办社区及业主筹建业主委员会；本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知康居物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，康居物业公司继续管理的，视为合同自然延续。延续期限为本合同的期限。合同还对双方的权利义务、物业管理费用标准等做了约定。合同签订后，康居物业公司依约定提供了物业服务。从2011年6月至2016年8月，空置房（现还有5套）、出租房应当交纳的物业费、卫生费共计585381.82元。家旺房地产公司在小区四楼设置有办公室，2012年8月，家旺房地产公司对属于本公司用电、用水的电表、水表进行了核实，对2012年1月至2013年7月用电量、水量进行了核实，扣除家旺房地产公司预存50000元，公司还应支付水电费38606.48元，其法定代表人朱宏玉签字。其后，从2013年8月至2016年7月，经康居物业公司根据电表、水表的查抄，属于家旺房地产公司用电电费749595.88元、水费35984.10元。康居物业公司主张从2012年1月至2016年7月，除去已缴纳的费用外，家旺房地产公司还应支付水电费692819.28元。家旺房地产公司对康居物业公司所主张的水电费用明细进行了核实。提出其中有重复计算的215359.20元，计算废止的电表电费5234.4元，康居物业公司也予以认定，故此二笔应予以扣减。家旺房地产公司从2012年1月到2016年7月，尚欠康居物业公司水电费472225.68元。
一审法院同时认定：家旺·滨湖国际于2009年3月由家旺房地产公司建设，2011年5月交付使用。至今该小区没有成立业主委员会。现小区还是康居物业公司在实际进行物业管理。2016年8月31日，家旺房地产公司以康居物业公司没有履行合同义务，给康居物业公司发出《关于解除前期物业管理服务的函》，但康居物业公司提出了异议，并现在仍然继续在实际履行物业服务合同义务。
一审法院认为：康居物业公司与家旺房地产公司于2009年8月16日签订了《前期物业管理委托服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，是有效合同。合同签订后，康居物业公司履行了合同义务。在双方约定的2014年8月18日合同期满后，因家旺·滨湖国际小区没有成立业主委员会，依照合同约定，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。故双方所签订合同在合同履行期间内。家旺房地产公司以康居物业公司服务质量没有达到合同约定的标准，而单方解除合同，但从庭审调查情况来看没有充足证据证实有解除合同的条件。同时，在房屋交付使用后，物业管理机构的选择应该由业主委员会主张。康居物业公司请求确认家旺房地产公司于2016年8月31日单方解除前期物业服务管理合同的行为无效，符合法律规定，一审法院予以支持。康居物业公司请求的物业管理费585381.82元，有事实依据，其主张的水电费692819.28元，应扣减215359.2元、5234.4元，家旺房地产公司尚欠水电费472225.68元，家旺房地产公司作为接受物业管理的业主有义务履行上述义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零九条之规定，判决：一、家旺房地产公司于2016年8月31日解除前期物业服务管理合同的行为无效。二、由家旺房地产公司在判决生效后的一个月内，给付所欠康居物业公司物业费585381.82元、水电费472225.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16304元，减半收取计8152元，由家旺房地产公司负担。
二审中，家旺房地产公司为支持其上诉请求向本院提交了《康居物业重复计算家旺.滨湖国际电费明细表》，拟证实康居物业公司重复计算电费216961.20元；《康居物业水电费起码与止码不符抄表明细》，拟证实康居物业公司多计算水电费78846.24元；《2012年至2016年8月已缴纳水电费明细》，拟证实家旺房地产公司在该期限缴纳的水电费为247555.52元；《已出租或出售房屋明细》、《商品房买卖合同》、《补充协议》，拟证实康居物业公司不应向其收取已出租、出售房屋的物业费32727.11元。经质证，康居物业公司对上述证据的真实性无异议，但认为证据《康居物业重复计算家旺.滨湖国际电费明细表》项下的金额一审法院在判决中已扣减，不存在重复计算问题，虽然《康居物业水电费起码与止码不符抄表明细》中水电费的起止码存在不一致，但其在诉讼请求中对多出的水电费并未主张，也不存在重复计算。对《已出租或出售房屋明细》证实的已出售房屋的物业费29868.21元予以认可。对家旺房地产公司出租房屋的物业费不予认可，应由其承担。
经审理查明，一审法院判决认定的事实属实。
同时查明，二审中，家旺房地产公司与康居物业公司确认欠缴水电费为400000元，康居物业公司同意扣除家旺房地产公司已出售房屋的物业费29868.21元，家旺房地产公司同意放弃已出售房屋的物业费2859.30元。
本院认为：1、康居物业公司与家旺房地产公司签订了《前期物业管理委托服务合同》意思的表示真实，不违反法律、行政法规的规定，属有效合同。虽然合同期限已届满，但因双方合同约定的终止或者解除条件尚未成就（即家旺·滨湖国际小区成立业主委员会并选择新的物业公司），应视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。故家旺房地产公司上诉要求终止涉案合同的上诉理由不能成立，本院不予以支持。2、关于欠付物业管理费、水电费的问题。二审中，双方确认家旺房地产公司欠康居物业公司的水电费为400000元，同时康居物业公司同意扣除家旺房地产公司已出售房屋的物业管理费29868.21元，对此本院予以确认。对家旺房地产公司主张康居物业公司重复计算电费216961.20元及其已缴纳的水电费247555.52元的问题。经查，一审判决已对该款进行了扣减，故本院对家旺房地产公司上诉要求扣除该款的请求不予支持。对家旺房地产公司主张应扣减水电表（2012年至2013年7月与2013年8月至12月）起止不一致多计算的水电费78846.24元的问题。经查明，虽然康居物业公司提交的《家旺滨湖国际小区2012年-2013年7月水电表查抄明细》与《家旺滨湖国际小区2013年8月-12月水电表查抄明细》存在起止码不一致情况，但康居物业公司在主张家旺房地产公司所欠水电费时已将多计算的水电费扣减，其并未主张，故家旺房地产公司上诉要求扣减该期间多计算水电费78846.24元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，本院依据一审判决，扣除家旺房地产公司已出售的房屋物业管理费29868.21元后，家旺房地产公司尚欠康居物业公司物业管理费555513.61元（585381.82元-29868.21元），水电费400000元。
综上所述，家旺房地产公司的部分上诉理由成立，应予以支持。因家旺房地产公司在二审中提交新证据，致使一审法院认定的事实发生变化，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初2474号民事判决第一项。
二、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初2474号民事判决第二项。
三、家旺房地产公司在收到本判决书后10日内向康居物业公司支付物业管理费555513.61元，水电费400000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16304元（康居物业公司已预交），减半收取计8152元，由家旺房地产公司负担8000元，康居物业公司负担152元。二审案件受理费16304元（家旺房地产公司已预交），由家旺房地产公司负担16000元，康居物业公司负担304元。
本判决为终审判决。
审判长 高见成
审判员 胡建华
审判员 李建敏
二〇一七年七月十八日
书记员 张鹏炜