贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第1045号
上诉人（原审原告）纪大菊，
被上诉人（原审被告）朱国林，
原审原告彭红发，
原审第三人唐政启，
原审第三人杨丽，
上诉人纪大菊与被上诉人朱国林、原审原告彭红发、原审第三人唐政启、杨丽所有权确认纠纷一案，贵州省盘县人民法院于2014年7月11日作出（2014）黔盘民初字第1221号民事判决，上诉人纪大菊对判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现本案已审理终结。
一审经审理查明，原告纪大菊与被告朱国林于1989年元月以夫妻名义同居，1998年4月16日补办结婚登记手续，2000年7月26日经贵州省盘县人民法院调解离婚。2003年，原告纪大菊与被告朱国林共同出资出力在贵州省盘县老厂镇新盘居委会建造房屋一栋，宅基地使用证字号为盘土管字98（4228）号。2012年腊月26日，被告朱国林在未经原告纪大菊同意的情况下将该房屋作价250008元出卖给第三人唐政启、杨丽夫妇，原告纪大菊得知此事后，不同意出售该房屋，经协商，纪大菊、朱国林、唐政启于2013年6月26日达成房屋分割及转让协议并签订了协议书，原告纪大菊与被告朱国林将本案争议房屋转让给第三人。2013年7月10日，第三人唐政启将该争议房屋转让给原告纪大菊、彭红发，之后，被告朱国林以第三人未付清房款为由搬入该争议房屋居住至今，导致原、被告之间发生纠纷，二原告遂起诉请求确认该房屋的所有权和使用权。
另查明，本案争议房屋的盘土管字98（4228）号宅基地使用证的户主姓名是朱国林。
本案的争议焦点为：坐落于贵州省盘县老厂镇新盘居委会、宅基地证字号为盘土管字98（42**）号的房屋的所有权和使用权是否属于原告纪大菊、彭红发享有。
一审经审理认为，二原告主张其对争议房屋享有所有权和使用权，主要依据是朱国林与唐政启、杨丽签订的《房屋买卖合同书》、朱国林、纪大菊与唐政启签订的《协议书》和纪大菊、彭红发与唐政启签订《房屋买卖协议书》，据以证明二原告已经取得该争议房屋的所有权，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。据此法律规定，本案争议房屋之物权的变更，须依法进行变更登记，未进行变更登记的，不产生物权变动的法律效力。本案中，二原告提供的朱国林与唐政启、杨丽签订的《房屋买卖合同书》、朱国林、纪大菊与唐政启签订的《协议书》、纪大菊、彭红发与唐政启签订的《房屋买卖协议书》，只能证明二原告、被告及第三人之间就本案争议房屋转让达成协议，但不能证明该房屋的所有权和使用权发生了转移，因该争议房屋的宅基地使用证上的户主姓名仍是朱国林，本案争议房屋的相关权属证明并未进行变更登记，故二原告据此主张享有该房屋的所有权和使用权的证据不足，对于二原告的诉讼主张，不予支持。又因二原告在诉讼中并未对第三人唐政启、杨丽提出诉讼请求，且本案系确认房屋权属的争议，第三人唐政启、杨丽不是争议房屋的占有人和使用人，故第三人唐政启、杨丽不承担责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，作出如下判决：一、驳回原告纪大菊、彭红发的诉讼请求。二、第三人唐政启、杨丽不承担责任。案件受理费60元，由原告纪大菊、彭红发负担。
一审宣判后，上诉人纪大菊不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：1、一审判决根据《物权法》第九条第一款、第十四条规定，认定宅基地使用权未发生变更登记仍属被上诉人享有，并以此认定上诉人对房屋不享有权属，系认定事实错误。从一审查明的案件事实及上诉人提供的证据可以证实，现上诉人仍然属于新盘居委会集体经济组织成员，有权根据法律规定从该集体经济组织依法取得宅基地使用权，同时集体经济组织及相关部门应保障上诉人该权利的实现。2、上诉人系本案争议房屋原始权利人，房屋宅基地使用证系在上诉人与被上诉人夫妻关系存续期间取得，房屋系共同生活期间建成，上诉人取得房屋权属不受物权法普通条款规定限制。一审判决认定争议房屋属上诉人与被上人共同财产，并在2013年6月26日达成协议对财产价值进行评估分割后共同转让该房屋，一致评估该房屋价值268008元。其中上诉人享有118000元，被上诉人享有150008元。根据协议可以确定争议房屋无论是根据物权法，还是相关法律规定，上诉人或被上诉人均对房屋享有所有权。结合本案房屋转让情况，房屋已经转让给第三人，上诉人与被上诉人均取得相应价值的现金。事后上诉人再从第三人处受让该房屋，如果根据一审判决认定及适用法律规定，房屋权属没有发生变更登记而导致第三人不享有房屋权属，那么上诉人向第三人支付的购房款，客观上是对被上诉人房屋权属的补偿，基于共同财产分割协议约定，上诉人对被上诉人进行补偿后，该栋房屋的所有权属上诉人享有。一审判决仅仅考虑不动产未变更登记，就认定上诉人不享有房屋权属，显然与法律规定不符。3、一审判决适用法律错误。本案争议房屋系农村房屋，涉及土地系农村房屋宅基地。《物权法》第一百五十二条至一百五十五条规定与一审适用的第九条和第十四条规定属特别条款与普通条款关系，一审适用法律错误。4、本案争议房屋系农村房屋，宅基地属于农村集体土地，集体土地使用权（包括宅基地）的转移、取得不以登记为生效条件。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。上述规定说明，农村宅基地的转让并非以登记为生效要件，法律仅仅规定了如果宅基地发生转移，应当办理变更登记，但没有限制必须以登记为生效要件。因此，本案房屋转移过程中，尽管没有发生变更登记事宜，但不影响上诉人依法取得房屋所有权及宅基地权属。综上所述，请求二审法院查清案件事实，依法改判。
上诉人纪大菊在二审举证期限内未提供新证据。
被上诉人朱国林二审答辩称，1、本案中涉及的房屋不属于夫妻共同财产。上诉人与被上诉人2000年就已经离婚，离婚前是租房子住。上诉人自己在黑土坡有宅基地，争议房屋系被上诉人自己于2003年建造，因是被上诉人自己的宅基地，宅基地证是被上诉人名下，被上诉人有权在自己的宅基地内建造房屋，上诉人没有证据证实其和被上诉人共同建造了该房屋。房屋所有权与上诉人没有任何关系。2、被上诉人将房屋出让给原审第三人，原审第三人尚差欠被上诉人10万元的事实客观存在，被上诉人之所以还居住在争议房屋内，是因第三人没有付清房款，至今房屋还是被上诉人在管理使用。根据法律规定，被上诉人与原审第三人的合同没有发生法律效力。被上诉人对自己的房屋享有所有权，原审第三人没有取得房屋所有权，对房屋没有处分权。3、原审第三人在没有取得房屋所有权的情况下，将属于被上诉人的房屋私下出售给上诉人的行为属侵犯被上诉人的侵权行为。4、农村房屋就只有宅基地使用证，被上诉人出资在自己的宅基地内建房，必然属于被上诉人所有，与其他任何人和单位没有关系。上诉人认为其属于新盘居委会的成员有权取得宅基地不错，但也需要经过审批获得，上诉人可以向居委会申请批准后由政府颁发宅基地使用证，但不能因为上诉人属于新盘居委会的成员，就推断上诉人对被上诉人的房屋享有共有权利。一审法院根据《物权法》相关规定作出的判决是正确的。综上所述，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人朱国林在二审举证期限内未提供新证据。
原审原告彭红发二审未作答辩，也未提供新证据。
原审第三人唐政启、杨丽的代理人二审陈述，一审判决认定事实清楚，证据充分，合同签订后，原审第三人已经向被上诉人支付了150008元的房屋转让款，同时还向被上诉人出具欠条一份，欠被上诉人100000元购房款。上诉人知道后就找到原审第三人，要求将118000元房款支付给上诉人，且三方于2013年6月28日在法庭签订了“协议书”对此进行约定。现争议房屋已经被上诉人购买回去，他们之间扯皮与第三人无关。
原审第三人唐政启、杨丽在二审举证期限内未提供新证据。
除一审查明的事实外，本院二审还查明，纪大菊与朱国林原系夫妻关系，2000年双方离婚，但未离家。争议房屋系2003年修建，2012年12月26日，朱国林在未经纪大菊同意的情况下将该房屋作价250008元出卖给唐政启、杨丽夫妇。唐政启、杨丽向支付购房款150008元，同时出具了100000元的欠条给朱国林。纪大菊知道后找到唐政启、杨丽，经三方协商，纪大菊、朱国林、唐政启于2013年6月26日签订“协议书”，纪大菊与朱国林将本案争议房屋以268008元转让给唐政启、杨丽，已付给朱国林的房屋款项150008元就归朱国林，余款118000元归纪大菊。2013年7月10日，唐政启又将该争议房屋以266408元转让给纪大菊、彭红发，后朱国林以唐政启、杨丽未付清房款为由搬入该争议房屋居住至今。
本院认为，上诉人纪大菊、原审原告彭红发、被上诉人朱国林原审第三人唐政启、杨丽对一审判决认定的基本案件事实均不持异议，上诉人纪大菊上诉请求确认争议房屋的所有权和使用权归其和彭红发所有。本案争议房屋系农村宅基地修建房屋，没有房屋产权证，而宅基地使用证是登记在朱国林名下，虽然2012年12月26日转让系朱国林的真实意思表示，且双方已经履行了合同内容，即支付了大部分购房款，但因朱国林前妻纪大菊不同意，于2013年6月26日纪大菊找到唐政启、杨丽后，纪大菊、朱国林、唐政启、杨丽的代理人唐克金又重新达成了新的协议，并签订“协议书”，重新确定了房屋的转让价格，同时对付款也重新进行了约定，但双方对2012年12月26日朱国林与唐政启签订《房屋买卖合同书》已履行的部分未作处理。2013年7月10日，纪大菊和彭红发共同以266408元又从唐政启、杨丽处将争议房屋购买过来。在多次转让的过程中，争议房屋的宅基地使用证均未发生变更，仍然在朱国林名下。二审中，经组织双方到庭质证，可以确认纪大菊、朱国林、唐政启和杨丽的代理人对争议房屋虽先后签订了三次“协议书”，但买受并未实际取得争议房屋的所有权和使用权，且朱国林至今还居住于争议房屋内。一审法院依据相关法律规定认定本案争议房屋的物权一直未发生变动，虽有三份房屋转让的协议书表明争议房屋曾发生转让，但不能证明该房屋的所有权和使用权发生了转移，该争议房屋的宅基地使用证上的户主姓名仍是朱国林，本案争议房屋的相关权属证明并未进行变更登记，故对纪大菊和彭红发主张享有争议房屋的所有权和使用权的诉讼请求，不予支持是正确的。关于合同履行问题，可依法另案主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人纪大菊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 瑶
代理审判员 浦红梅
代理审判员 唐丽红
二〇一四年十二月一日
书 记 员 汤健青