江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第95号
上诉人（原审被告、反诉原告）：洪勇。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨来根。
以上两上诉人的委托代理人：肖平、艾洪清，江西袁河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗思保。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜英。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚建平。
以上三位被上诉人的委托代理人：陈永红，江西浩坤律师事务所律师。
上诉人洪勇、杨来根因与被上诉人罗思保、杜英、姚建平租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2014）渝民初字第01088号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。洪勇及其与杨来根的共同委托代理人肖平、艾洪清，罗思保、杜英、姚建平及其共同委托代理人陈永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年4月16日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，双方约定罗思保、杜英、姚建平将位于新余市抱石大道原供销大厦临街的第二层楼房转租给洪勇、杨来根，租赁期限为2012年4月16日至2016年5月16日，洪勇、杨来根每年支付租金共计330000元，租金的支付方式为：第一年的租金在2012年4月16日一次性付清，以后每年提前一个月支付下年的租金，遵循先付款后使用的原则；如洪勇、杨来根未按合同约定时间交付租金，逾期达三天，罗思保、杜英、姚建平可以提前终止合同并无条件收回房屋，如造成罗思保、杜英、姚建平损失，洪勇、杨来根应负赔偿责任；双方还约定了其他权利和义务。合同签订后，罗思保、杜英、姚建平交付租赁物给洪勇、杨来根，洪勇、杨来根向罗思保、杜英、姚建平交纳了押金50000元，并陆续支付租金，但自2013年起，洪勇、杨来根就拖延支付租金，经罗思保、杜英、姚建平多次催告，洪勇、杨来根至2014年4月15日止，洪勇、杨来根共向罗思保、杜英、姚建平交纳押金50000元，租金595000元，转交陈坚空调转让费50000元，共计695000元，尚拖欠罗思保、杜英、姚建平2013年至2014年度租金65000元。且洪勇、杨来根拒不支付应预交的2014年4月16日至2015年4月16日期间的租金330000元。由于洪勇、杨来根拖欠租金，罗思保、杜英、姚建平于2014年3月13日向洪勇、杨来根发短信多次催讨未果。罗思保、杜英、姚建平于2014年4月16日在洪勇、杨来根店门口张贴催款通知书，通知书的内容为：“你处2014年租金已到期，需要缴纳年租金330000元整，并且2013年度拖欠租金65000元，合计395000元，需要贵店一并缴纳，烦恼贵店将此笔费用于2014年4月17日中午前汇入我处帐户，如到期未及时支付，我处将切断供电，由此造成的一切后果由贵店自行承担”。但洪勇、杨来根未于2014年4月17日中午前支付租金，罗思保、杜英、姚建平于2014年4月17日下午切断供电。罗思保、杜英、姚建平并于2014年4月19日向洪勇、杨来根发出解除合同通知书，依法通知洪勇、杨来根解除《房屋租赁合同》，但洪勇、杨来根收到解除合同通知后拒不支付拖欠的租金及返还房屋。为此，罗思保、杜英、姚建平诉至法院，请求判令洪勇、杨来根支付2013年度房屋剩余租金65000元；判令洪勇、杨来根立即腾空房屋，并将房屋返还罗思保、杜英、姚建平；判令洪勇、杨来根共同赔偿罗思保、杜英、姚建平因拒不返还罗思保、杜英、姚建平房屋所造成的租金损失55000元（暂算至2014年6月16日，实际损失计算至洪勇、杨来根实际返还房屋时止）。洪勇、杨来根认为其没有拖欠罗思保、杜英、姚建平租金，并多付罗思保、杜英、姚建平租金62500元，罗思保、杜英、姚建平切断供电的行为违反合同，罗思保、杜英、姚建平应赔偿洪勇、杨来根因切断供电所造成的损失。为此，洪勇、杨来根提出反诉，请求判令罗思保、杜英、姚建平返还多付租金62500元，并赔偿洪勇、杨来根装修、设施、设备、广告牌等各项损失1124394元。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、洪勇、杨来根是否拖欠罗思保、杜英、姚建平租金，所拖欠的租金数额。2、罗思保、杜英、姚建平于2014年4月17日切断供电行为的法律性质，罗思保、杜英、姚建平是否有权解除合同，并要求洪勇、杨来根支付所欠租金及返还租赁的房屋。3、洪勇、杨来根是否应赔偿因拒不返还罗思保、杜英、姚建平店面所造成的租金损失55000元（暂算至2014年6月16日，实际损失计算至洪勇、杨来根实际返还房屋时止）。4、洪勇、杨来根反诉要求罗思保、杜英、姚建平返还多付租金62500元，并赔偿洪勇、杨来根装修、设施、设备、广告牌等各项损失1124394元能否支持。
1、洪勇、杨来根是否拖欠罗思保、杜英、姚建平租金，所拖欠的租金数额。通过庭审对帐，双方当事人确认自2012年4月16日签订合同后至今，洪勇、杨来根共向罗思保、杜英、姚建平交纳各项款项共计695000元。洪勇、杨来根认为，该695000元全系租金，洪勇、杨来根多付租金35000元。罗思保、杜英、姚建平认为，该695000元中，押金60000元，洪勇、杨来根支付的转交给陈坚空调转让款50000元，实际租金为585000元。双方存在争议为押金60000元及罗思保、杜英、姚建平转交空调转让款50000元。一审法院认为，对于押金60000元。罗思保、杜英、姚建平在出具给洪勇、杨来根收款收据中，有二张收款收据注明收到押金。一张为2012年3月22日出具的，收到洪勇、杨来根押金50000元。另一张2012年9月20日，收到洪勇、杨来根押金60000元。根据双方当事人的租赁合同，签订合同后，洪勇、杨来根应交纳押金50000元，故一审法院认定洪勇、杨来根交纳50000元押金，另一张60000元押金条应认定为租金。对于空调转让款50000元。原承租人陈坚出具证明及收条，证明洪勇、杨来根承接了陈坚租赁的诉争店面，该店面原有空调转让给洪勇、杨来根，转让费50000元，证人焦跃东也证明收购了洪勇、杨来根从韩都烧烤超市租赁场地拆下的空调，且2014年4月18日洪勇、杨来根回复罗思保、杜英、姚建平的短信认可罗思保、杜英、姚建平催款的数额是对的，故一审法院认定罗思保、杜英、姚建平代洪勇、杨来根转交空调转让款50000元。洪勇、杨来根交纳的695000元中，押金50000元，转交给陈坚的空调转让费50000元，租金为595000元，洪勇、杨来根两年应交租金为660000元，被告实际拖欠租金65000元，该款依合同应于2013年3月16日前支付。
2、罗思保、杜英、姚建平于2014年4月17日切断供电行为的法律性质，罗思保、杜英、姚建平是否有权解除合同，并要求洪勇、杨来根支付所欠租金及返还租赁的房屋。一审法院认为，因洪勇、杨来根拖欠罗思保、杜英、姚建平2013年度租金65000元，拖欠应于2014年3月16日前支付的2014年度预交租金330000元，罗思保、杜英、姚建平多次催讨，洪勇、杨来根未予以给付，根据双方合同第八条第一款第三项：“乙方有下列情形之一的，甲方可提前终止合同并无条件收回房屋。如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任：……，3、未按合同约定时间交付租金，逾期达3天，……”。故洪勇、杨来根的违约行为已符合合同解除条件。罗思保、杜英、姚建平于2013年3月13日发短信多次催讨未果，2014年4月16日，罗思保、杜英、姚建平向洪勇、杨来根发出催款通知，告知如洪勇、杨来根于2014年4月17日中午前未支付租金，罗思保、杜英、姚建平将于2014年4月17日下午切断供电，但洪勇、杨来根没有支付，罗思保、杜英、姚建平于2014年4月17日下午切断供电。由于罗思保、杜英、姚建平切断供电目的为督促洪勇、杨来根及时支付租金，且在洪勇、杨来根支付租金后，罗思保、杜英、姚建平可以随时恢复供电，故罗思保、杜英、姚建平该行为系合理行使合同履行抗辩权的行为。在罗思保、杜英、姚建平催告后，洪勇、杨来根拒绝支付租金，罗思保、杜英、姚建平于2014年4月19日向洪勇、杨来根发出解除合同通知书，依法通知被告解除《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“…….，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故罗思保、杜英、姚建平可以解除合同，又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，……”。故洪勇、杨来根在收到罗思保、杜英、姚建平解除合同通知时，双方当事人之间的租赁合同解除，洪勇、杨来根应支付剩余租金及返还店面。算至2014年4月16日洪勇、杨来根尚欠罗思保、杜英、姚建平租金65000元，扣除洪勇、杨来根交纳的押金50000元，尚欠租金15000元，故对罗思保、杜英、姚建平要求洪勇、杨来根支付剩余的租金65000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。罗思保、杜英、姚建平要求洪勇、杨来根返还诉争的店面，因双方当事人的租赁已解除，洪勇、杨来根应予返还。
3、洪勇、杨来根是否应赔偿因拒不返还罗思保、杜英、姚建平店面所造成的租金损失55000元（暂算至2014年6月16日，实际损失计算至洪勇、杨来根实际返还房屋时止）。因双方当事人租赁合同已解除，但洪勇、杨来根拒绝返还店面，对于所占用店面的租金损失应予赔偿。双方当事人租赁合同约定的年租金为330000元，月租金27500元，从2014年4月16日算至2014年6月16日洪勇、杨来根应赔偿的租金损失为55000元，故对罗思保、杜英、姚建平求洪勇、杨来根赔偿租金损失55000元及实际算至返还时止的租金（按月租金27500元）的诉讼请求，一审法院予以支持。
4、洪勇、杨来根反诉请求罗思保、杜英、姚建平返还多付租金62500元，并赔偿洪勇、杨来根装修、设施、设备、广告牌等各项损失1124394元能否支持。一审法院认为，通过庭审，洪勇、杨来根至2014年4月16日尚欠罗思保、杜英、姚建平租金65000元，扣除押金50000元，尚欠罗思保、杜英、姚建平租金15000元，罗思保、杜英、姚建平未多收洪勇、杨来根租金，故对洪勇、杨来根要求罗思保、杜英、姚建平返还多付租金62500元的反诉请求，一审法院不予支持。洪勇、杨来根反诉要求罗思保、杜英、姚建平赔偿洪勇、杨来根装修、设施、设备、广告牌等各项损失1124394元。因罗思保、杜英、姚建平切断供电及解除合同行为系合法行使合同权利的行为，洪勇、杨来根反诉要求赔偿洪勇、杨来根装修、设施、设备、广告牌等各项损失1124394元，没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十六条，第一百零七条，第二百二十六条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、洪勇、杨来根应于判决生效之日起十日内一次性支付罗思保、杜英、姚建平租金15000元；并赔偿罗思保、杜英、姚建平租金损失55000元（从2014年4月16日算至2014年6月16日），以及赔偿自2014年6月17日算至返还房屋之日止的租金损失（按月租金27500元标准）；二、洪勇、杨来根应本判决生效之日十日内将位于新余市抱石大道原供销大厦临街的第二层房屋腾空并返还罗思保、杜英、姚建平；三、驳回罗思保、杜英、姚建平的其他诉讼请求；四、驳回洪勇、杨来根的反诉请求。洪勇、杨来根如果未按判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2700元，由罗思保、杜英、姚建平承担2000元，洪勇、杨来根承担700元；反诉案件受理费7460元，由洪勇、杨来根承担。
洪勇、杨来根对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回一审重审，或者查清事实后改判驳回罗思保、杜英、姚建平的诉讼请求，支持洪勇、杨来根的反诉请求。其理由主要有：一、一审判决对主要事实认定错误，直接导致错判。双方当事人之间从未签订过受让店面空调的合同，也从未以任何书面形式确认受让空调，且支付过空调转让费50000元。罗思保、杜英、姚建平未在一审举证期限届满前提交证人焦跃东出庭作证申请书，且证人焦跃东作证前已旁听庭审，依法失去作证资格，据此，洪勇、杨来根提出异议，力排该证人出庭作证，但一审法院不予理睬，准许证人焦跃东出庭作证，并采信其证言。一审法院严重违法，证人焦跃东的证言应予排除。一审仅凭罗思保、杜英、姚建平的举证及证人焦跃东的证言，不能认定洪勇、杨来根受让空调且已付转让费50000元的事实。洪勇、杨来根已交给罗思保、杜英、姚建平款项为695000元，其中押金50000元，余款645000元均应认定为租金，一审认定洪勇、杨来根只付租金595000元是错误的。根据双方租赁合同第二条的约定，租期为4年，自2012年4月16日至2016年5月16日止。显然，租期为4年另1个月，多出1个月，该多出的一个月实际上是双方约定的免租期。因此，四年期间的年度租期分别为：第一年为2012年5月17日至2013年5月16日，第二年为2013年5月17日至2014年5月16日，第三年为2014年5月17日至2015年5月16日，第四年为2015年5月17日至2016年5月16日。根据双方合同每年提前1个月支付下年度租金的约定，第二年度租金在2013年4月17日前支付，第三年在2014年4月17日前支付。因此，起租日即2012年5月16日至罗思保、杜英、姚建平2014年4月17日切断洪勇、杨来根经营场所电源止，共23个月，应付租金632500元。洪勇、杨来根已付租金645000元，尚有结余租金12500元。第一审认定洪勇、杨来根拖欠租金65000元，且依合同应于2013年3月16日前支付，没有事实依据。二、一审判决认定租赁合同第八条第一款第3项约定了罗思保、杜英、姚建平的合同解除权，更为错误。双方租赁合同第三条约定了租金及付款方式，第四条约定维修养护责任，第八条第一款第3项约定为“乙方有下列情形之一的，甲方可提前终止合同并无条件收回房屋。如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任；3、未按合同第四条约定时间交付租金，逾期达3天”。显然，合同第八条第一款第3项的约定无法适用，因合同第四条未约定租金交付的时间，罗思保、杜英、姚建平依该项不享有合同的解除权。更何况，洪勇、杨来根不拖欠第3年度即（2013年5月17日至2014年5月16日）的租金，罗思保、杜英、姚建平无权在2014年4月17日切断供电，单方解除合同。三、罗思保、杜英、姚建平单方解除合同，已构成严重违约，致洪勇、杨来根的合同目的不能实现，应承担由此造成洪勇、杨来根的全部经济损失。一审为袒护罗思保、杜英、姚建平，主观臆断罗思保、杜英、姚建平切断供电的目的是督促洪勇、杨来根及时支付租金，且在洪勇、杨来根支付租金后罗思保、杜英、姚建平可随时恢复供电，罗思保、杜英、姚建平断电行为系合理行使合同履行抗辩权的行为。一审不准许洪勇、杨来根所提的鉴定申请，明显不公，故请求二审委托鉴定机构进行损失鉴定，并认定经济损失，判令罗思保、杜英、姚建平给予赔偿。
罗思保、杜英、姚建平辩称，1、洪勇、杨来根在短信中已认可欠65000元租金的事实；2、洪勇、杨来根以罗思保、杜英、姚建平提交的证据不能证明其所交款项中，包含50000元空调转让费，没有法律依据，与其认可欠65000元的事实相矛盾；3、罗思保、杜英、姚建平断电行为是行使抗辩权的行为，依法有据；4、罗思保、杜英、姚建平享有合法的解除权，涉案合同的解除是按照合同法的规定和合同的约定予以解除的；5、关于鉴定问题。洪勇、杨来根所述损失不能证明与罗思保、杜英、姚建平的行为具有关联性，一审据此不予准许鉴定是有法律依据的。综上，驳回上诉，维持一审判决。
二审期间，洪勇、杨来根提供了11张照片。拟证明在一是判决之后，二审上诉期间，罗思保、杜英、姚建平叫工人对诉争场所相关的装璜予以了破坏。罗思保、杜英、姚建平质证称，诉争场所仍由洪勇、杨来根控制，装璜遭到破坏，已报警，不能证明是罗思保、杜英、姚建平所为。本院认为，罗思保、杜英、姚建平的质证理由成立，对该证据不予采信。
罗思保、杜英、姚建平未提供新的证据。
经审查，本院查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点如下：一、洪勇、杨来根是否拖欠了罗思保、杜英、姚建平的租金？如拖欠，金额为多少？二、罗思保、杜英、姚建平是否有权解除合同，并要求洪勇、杨来根返还租赁的房屋并支付所欠租金，以及是否应赔偿因洪勇、杨来根拒不返还房屋所造成的租金损失？三、洪勇、杨来根在一审的反诉请求是否应予支持？就上述争执焦点，评述如下：
一、关于租金的问题。经查，罗思保、杜英、姚建平在一审申请证人焦跃东出庭作证，是在一审确定的举证期限届满前提出的，该证人虽然在一审旁听了庭审，但时间不超过五分钟，且当时主审法官在查看证据，并没有审理到实质的问题，该证人出庭作证证言并未受到相关影响，一审为查明案件事实，准许证人焦跃东出庭作证，并结合其它证据采信该证人证言，并无不妥。一审根据原承租人陈坚出具的证明及相关的收条、证人焦跃东的证言以及洪勇回复杜英的短信，认定罗思保、杜英、姚建平代洪勇、杨来根转交空调转让款50000元的事实是正确的，本院予以确认。故，洪勇、杨来根所提的证人焦跃东不能出庭作证以及不能证明存在代付空调转让款50000元的事实的上诉理由，不能成立。从双方所签订的房屋租赁合同有关租金的约定内容来看，可以证明以下事实：第一年度起算租金的时间应为2012年4月16日，第一年度的租期为12个月，包括第一年度，每年租金为330000元，第二、三年度支付租金的时间分别为2013年3月16日前、2014年3月16日前。故洪勇、杨来根所提第一年度起算租金时间为2012年5月17日，且租期为11个月，以及第二、三年度支付租金的时间分别为2013年4月17日前、2014年4月17日前的上诉理由，因没有提供证据予以证实而不能成立。一审认定洪勇、杨来根拖欠租金65000元，且该款应于2013年3月16日前支付的事实正确，本院予以确认。故，洪勇、杨来根所提不但没有拖欠租金，反而多支付了租金12500元的上诉理由，因无事实依据而不能成立。
二、关于罗思保、杜英、姚建平是否有权解除合同，并要求洪勇、杨来根返还租赁的房屋并支付所欠租金，以及是否应赔偿因洪勇、杨来根拒不返还房屋所造成的租金损失的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定的内容为租金及付款方式，第四条约定的内容为维修养护责任，第八条第3项约定的内容为未按本合同第四条约定时间交付租金，逾期达三天。从以上双方约定的内容看，双方当事人关于合同第八条第一款第3项的真实意思表示，应是未按本合同第三条约定时间交付租金，逾期达三天。将第三条写为第四条，应认定为笔误。故洪勇、杨来根所提合同第八条第一款第3项无以适用的上诉理由，因无事实依据不能成立。一审认为罗思保、杜英、姚建平有权解除合同，且房屋租赁合同已解除，洪勇、杨来根应返还租赁的房屋，并支付所欠15000元的租金，以及应赔偿租金损失处理正确，本院予以支持，其理由一审已阐述，不予赘述。
三、关于洪勇、杨来根在一审的反诉请求是否应予支持的问题。一审对洪勇、杨来根在一审的反诉请求的处理正确，本院予以认同，其理由一审已阐述，不予赘述。
综上，洪勇、杨来根的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16113元，由上诉人洪勇、杨来根承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓尧昌
审 判 员 艾力钊
代理审判员 熊 剑
二〇一五年七月十五日
书 记 员 袁 文