广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第1773号
原告：包连松，男，汉族，1974年11月7日出生，江西省上饶市人，住江西省上饶市。
原告：温黎虹，女，汉族，1975年7月12日，江西省上饶市人，住江西省上饶市。
两原告的共同委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人：周锦伟，广东万言律师事务所辅助人员。
被告：林素娟，女，汉族，1972年10月13日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
委托代理人：翟广文，广东众坚律师事务所律师。
委托代理人：黄健，广东众坚律师事务所律师。
原告包连松、温黎虹诉被告林素娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行审判，后依法转换适用普通程序，由审判员施文峰、审判员黄琪和人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告包连松及原告包连松、温黎虹的共同委托代理人杨加放，被告林素娟的委托代理人黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包连松、温黎虹诉称：2014年9月26日，原、被告签订《旅店租赁经营合同书》，内容为被告将位于东莞市长安镇新安社区旧长中358省道边的旅店租赁给原告，旅店面积约2000平方米，租期从2014年10月1日起至2020年9月30日止。签订时原告即向被告交纳了50000元按金，随后对旅店进行装修，装修时原告发现旅店的实际面积没有合同约定的2000平方米，甚至不达1500平方米，房间内也无消防喷淋和烟感设备，根本不符合消防规范。原告遂要求被告提交合法的产权证明及旅店的相关证照，被告仅口头陈述证件齐全，但未提交复印件或原件给原告查验。原告无奈继续装修，共投入十多万用于装修和购置设备。到2014年10月8日，被告向原告催收100000元保证金和押金，因为资金不足，原告要求宽限一段时间，但被告坚决要收取原告50000元，原告遂将部分装修费用50000元交给被告，被告则收回之前出具的50000元收据，重新出具了一张100000元的收据给原告，之后被告以原告未交齐押金为由，将旅店对外同行的大小门强行上锁，禁止原告开张经营。为此，原告认为租赁物不能保证符合合同要求，且被告阻扰原告正常开业经营，合同目的已无法实现，特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告于2014年9月26日签订的《旅店租赁经营合同书》；2.被告向原告返还按金和保证金100000元；3.本案诉讼费用由被告承担；原告明确若案涉合同无效，则撤回第1项诉讼请求，保留第2、3项诉请。
被告林素娟辩称：第一，本案合同法律关系应属于承包经营合同关系，原告违约在先应当承担违约损失。合同本质在于双方交付旅店进行经营的目的，而交付房屋只是实现合同目的的一种方式而已。第二，原告合同履约要件缺失，应当承担违约过错责任，其诉讼目的在于规避法律责任，依法不应支持，根据合同规定，原告负有按时支付履约按金（押金）的义务，但是在合同签订之后原告并没有按时缴纳上述款项的支付义务，造成合同最终无法履行的后果，因此原告应当按合同约定承担违约过错责任。合同签订之后，原告将被告的旅店装修拆除并毁坏，设施设备也没有移交，部分已经丢失或者损坏，如果修复和整改则需要花费二三十万元的资金才能恢复。假设合同无效，原合同约定的免租优惠也属于无效约定，并不排除两原告自2014年10月1日起至交付为止的所有物业使用费的支付义务。综上，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年9月26日，被告林素娟作为合同的甲方，原告包连松、温黎虹作为合同的乙方，双方签订一份《旅店租赁经营合同书》，约定林素娟租赁给包连松、温黎虹的旅店位于东莞市长安镇新安社区旧长中358省道边，旅店（一至四层）面积约为2000平方米的，租赁期限为6年，从2014年10月1日至2020年9月30日；头2年租金每月24000元；在签订之日，包连松、温黎虹支付被告50000元按金；包连松、温黎虹应向林素娟交纳100000元作为本协议履约保证金和旅店全部设施、设备押金；包连松、温黎虹自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视等与旅店经营相关的费用，包连松、温黎虹负责该旅店的整体管理并承担所有相关费用；承租旅店由包连松、温黎虹自身经营，自负盈亏，在经营过程中所发生的债权、债务乃至纠纷、诉讼等一概由包连松、温黎虹负责，与林素娟无关；如因包连松、温黎虹违反有关法律法规或发生劳资纠纷而造成的后果及责任，全部由包连松、温黎虹承担。在租赁期限内，林素娟保证该房屋的使用安全，其它所属硬件设施的维修、维护责任和费用由包连松、温黎虹自行负责；在承包期满，包连松、温黎虹应如期交还酒店房屋；公共场所卫生许可证、特种行业许可证、营业执照、地税证的办理的所有费用由包连松、温黎虹承担。双方确认林素娟于2014年9月28日收取了包连松、温黎虹交付的旅店出租押金50000元，于2014年10月8日收取旅店设施、设备保证金50000元，合计100000元。但林素娟称双方口头约定包连松、温黎虹应在2014年9月28日一次性支付100000元，故包连松、温黎虹没有按时交纳押金，包连松、温黎虹不确认，称已按合同约定于签订时交纳50000元押金，至于100000元的旅店设施、设备保证金双方没有约定什么时候缴纳，包连松、温黎虹还剩余50000元没有缴纳。林素娟另提供营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、建筑工程消防验收意见书证明案涉旅店有旅店经营主体资格，并主张案涉合同为旅店承包经营合同，是将旅店现有的物资整体转包，并非房屋租赁合同关系，但上述证件显示的法人代表或者经营者均是林素娟。包连松、温黎虹主张案涉合同为房屋租赁合同，约定了房屋面积、租金、押金等基本要素，包连松、温黎虹要自行办理牌照，办证费用由包连松、温黎虹自行承担。林素娟确认合同没有约定将旅店相关证照一并租赁给包连松、温黎虹使用，但林素娟同意给包连松、温黎虹的，包连松、温黎虹称至起诉时尚没有装修完，既没有见过林素娟所述证照，也没有使用过。林素娟确认目前已经收回案涉租赁物。
另查明，林素娟主张案涉租赁房屋由其向长安镇教育集资办租赁，并提供了长安镇教育集资办的证明，该证明于2008年4月21日出具，载明其租赁了358省道新安路段的综合楼给林素娟。本院前往长安镇教育局调查，长安镇教育局称该教育集资办因违法已被撤销，并不清楚案涉租赁房屋的事项，林素娟亦未能提供证据证明案涉房屋已经产权登记，亦未能提交该房屋的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。
以上事实，有《旅店租赁经营合同书》、收款收据、财产清单、营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、建筑工程消防验收意见书、证明以及本院庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为：关于原、被告之间成立何种法律关系。应围绕案涉合同约定之内容进行审查。第一，根据案涉合同中有关租赁范围的约定，双方约定的租赁标的物是位于东莞市长安镇新安社区旧长中358省道边面积约为2000平方米的物业，双方约定租赁期限以及租金每月24000元；在签订之日，包连松、温黎虹支付被告50000元按金，林素娟仅保证房屋的使用安全，其余维修、维护责任和费用由包连松、温黎虹承担，由此可见双方约定的租金即为使用案涉房屋的对价；第二，案涉合同并没有约定将林素娟持有的旅店的证件一交租赁给包连松、温黎虹使用，且合同还特别约定，有关营业执照的证照由包连松、温黎虹自行承担办理费用，由此可见，林素娟并没有将案涉旅店的经营权一并承包给包连松、温黎虹；第三，在租赁期限内，包连松、温黎虹自身经营、自负盈亏，包连松、温黎虹自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视等与旅店经营相关的费用。综上，林素娟主张与包连松、温黎虹之间形成承包经营关系的依据不足，本院对其主张不予采纳，双方之间形成的是房屋租赁合同关系。
由于林素娟无法提供证据证明案涉租赁房屋已经产权登记，且已办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，案涉《旅店租赁经营合同书》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，包连松、温黎虹向林素娟支付的保证金100000元，林素娟亦应返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告林素娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告包连松、温黎虹返还保证金100000元。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2300元，由被告林素娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 施文峰
审 判 员 黄 琪
人民陪审员 李慧霞
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 邓秀琳
叶冼婷