黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民再终字第20号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）赵明，个体业者，现住五常市。
委托代理人于利，黑龙江拓亚律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）张春梅，住五常市。
委托代理人全渝滨，黑龙江全晟律师事务所律师。
委托代理人郭桂欣，黑龙江全晟律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）臧辛壬，原住五常市。
申请再审人赵明与被申请人张春梅、臧辛壬确认房屋买卖合同无效纠纷一案，黑龙江省五常市人民法院于2011年8月12日作出（2011）五民一初字第923号民事判决，赵明向本院提起上诉。本院于2012年9月25日作出（2012）哈民一民终字第427号民事判决，已经发生法律效力。赵明对生效判决不服，向本院申请再审。本院于2013年12月9日作出（2013）哈民申字第175号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人赵明的委托代理人于利、被申请人张春梅及其委托代理人全渝滨、郭桂欣，到庭参加诉讼，被申请人臧辛壬经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
张春梅起诉称，与臧辛壬原为夫妻关系。2009年3月4日，在五常市民政局协议离婚时约定将夫妻共同所有的五常镇物美小区1号楼三单元201室、301室、401室房屋归我所有；同一单元的202室、302室、402室房屋归臧辛壬所有。离婚后，我外出打工，401室房屋没办理产权变更登记，产权证上仍是臧辛壬的名。2010年9月14日，臧辛壬与现妻子杨某的表姐夫赵明签订房屋买卖合同，将401室房屋卖给赵明，并办理了产权过户手续。赵明是杨某的亲属，明知买卖的楼房是我所有，在臧辛壬无权处分情况下，却签订房屋买卖合同，属恶意串通，请求依法确认房屋买卖合同无效并返还401室房屋。
赵明答辩称，我一共购买了臧辛壬的六套楼房，其中包括401室，六套房购房款总计120万元已付给臧辛壬，并办理了房屋产权过户登记，已取得产权证，现已占有、使用。买房时我不知道臧辛壬与张春梅离婚及此楼房已分给张春梅，当时确信该房臧辛壬有所有权，我购买楼房属善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，如果臧辛壬对此房无处分权，张春梅应向臧辛壬要求赔偿损失。现张春梅要求确认房屋买卖合同无效没有依据，应驳回张春梅的诉讼请求。
臧辛壬未出庭、答辩。
一审判决认定，张春梅与臧辛壬原为夫妻关系。2009年3月4日，张春梅与臧辛壬在五常市民政局协议离婚。离婚协议约定共同财产位于五常市物美小区1号楼三单元201室、301室、401室楼房归张春梅所有；202室、302室、402室楼房归臧辛壬所有。离婚后，张春梅外出打工。2009年6月19日，臧辛壬与杨某登记结婚。2010年9月14日，臧辛壬与赵明（臧辛壬现妻杨某亲属）签订房屋买卖合同，臧辛壬将张春梅具有所有权的401室房屋（产权证书系臧辛壬姓名）卖给赵明，赵明给付臧辛壬房价款25万元，由臧辛壬收取，赵明已办理完该房产权过户手续。此后，臧辛壬下落不明。
一审判决认为，本案争议房屋即401室楼房原属张春梅与臧辛壬夫妻共同财产。双方离婚协议约定该楼房归张春梅所有，虽该房产权证上仍是臧辛壬的姓名，但臧辛壬对该楼房已不再享有占有、使用、收益和处分的权利。对该房不具有处分权力的臧辛壬处分张春梅的合法财产，即与赵明签订房屋买卖合同，违背法律规定。而赵明明知购买的楼房属张春梅财产，却与臧辛壬签订购房合同，不属善意取得。赵明与臧辛壬签订的房屋买卖合同应认定无效，臧辛壬应将收取的房价款返还给赵明。赵明与臧辛壬签订的合同属为牟取不正当利益互相串通，损害张春梅利益的合同，因此，张春梅要求确认该合同无效的请求，符合法律规定，应予维护。赵明辩称其属善意取得，证据不足，不予认定。据此判决：一、被告臧辛壬与被告赵明于2010年9月14日签订的房屋买卖合同无效；二、被告赵明将原告张春梅所有的处在五常市五常镇物美小区1号楼3单元401室楼房返还给原告张春梅，于判决书生效后立即履行；三、被告臧辛壬于本判决书生效后立即将收取的房价款25万元返还给被告赵明。案件受理费100元，由赵明、臧辛壬各负担50元。
赵明上诉称：1、上诉人与臧辛壬签订401室房屋买卖合同后，已将全部购房款25万元给付臧辛壬并将该房产过户到自己名下。在整个交易过程中赵明并没有与张春梅有过任何来往，同时也不认识张春梅，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人取得房产是合法取得，买卖合同合法有效，受法律保护。至于张春梅与臧辛壬之间的关系与上诉人无关。2、原审判决认定房屋买卖合同无效，无事实和法律依据。因为上诉人赵明与房屋产权人臧辛壬是在自愿、平等、合法协商基础上进行的房屋买卖交易，并以市场价格购买，且上诉人不知道也不可能知道张春梅与臧辛壬之间的关系及他们之间的协议，上诉人系善意合法取得，房屋买卖合法有效。综上，原审判决认定事实不清，适用法律及判决错误，请求撤销原判，驳回张春梅的诉讼请求。
张春梅答辩称，上诉人明知购买争议房属我个人所有，却与藏辛壬签订房屋买卖合同进行买卖，不属善意取得，而是恶意串通，是侵害我合法权益的行为。他们签订的房屋买卖合同无效。原审判决认定事实清楚，证据充分，公平合理要求二审维持原判。
二审判决依法确认原审判决认定的事实。另查明：藏辛壬与赵明签订401室房屋买卖合同前已还清该房剩余贷款。藏辛壬下落不明后，藏辛壬与张春梅婚生子（2006年出生）由张春梅抚养至今。
二审判决认为，本案争议焦点系赵明购买争议房是否构成善意取得，赵明与藏辛壬房屋买卖合同是否有效。关于上诉人购买争议房是否构成善意取得。首先，根据藏辛壬、张春梅离婚协议已明确约定诉争房归张春梅所有的事实，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”的规定，藏辛壬、张春梅离婚协议属有效，据此，本案争议房已归属张春梅个人所有，他人对该房产无权处分。其次，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意是构成善意取得的核心构成要件，它要求买房人购买不动产时须是善意，即对卖房人是无处分权人及无权处分的情况不明知或不知情，反之，则构成恶意。根据一审庭审赵明承认其与藏辛壬妻子杨某有亲属关系及知道赵明与张春梅离婚的陈述、藏辛壬父亲证言、赵明与杨某结婚证据、吴某某和徐某某证言、藏辛壬至今下落不明未参加诉讼、二审赵明称从大街小广告上获得卖房信息明显与赵明上述相关陈述相矛盾等情况，综合分析可以认定赵明买房属恶意，即在明知藏辛壬无权出卖争议房情况下还与藏辛壬签订房屋买卖合同进行交易，不属善意，不构成善意取得。综上，原审判决认定上诉人赵明购房不属善意取得正确。赵明上诉主张其购买争议房是善意取得，证据不足，不予认定。关于房屋买卖合同效力，综合分析案涉证据及考虑各种因素，可以认定藏辛壬和赵明均明知买卖房产已属张春梅个人所有、藏辛壬无权处分，但该二人却仍签订房屋买卖合同进行交易，此行为已构成恶意串通并损害了被上诉人张春梅个人利益，故藏辛壬与赵明签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十八条之相关规定，属无效。上诉人赵明的上诉请求及理由，与事实和法律相悖，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵明负担。
赵明申请再审称：其与臧辛壬签订房屋买卖合同后，已经支付了25万元的全部房款，且房屋产权依法变更到申请人名下。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。根据以上规定，申请人已经依法将争议房产变更其名下，即物权已转移。申请人与臧辛壬签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不是无权处理，原判在没有查清事实、缺乏证据的情况下，草率下判，严重侵害申请人的合法权益，请求撤销原判，驳回张春梅的诉讼请求。
再审中，赵明提供五常市小山子镇胜远村村民委员会于2013年11月21日出具的证明一份，证明内容：兹曹某甲、杨某其二人是我村村民，二人在屯中属于邻亲关系（二人无血缘关系），情况属实，特此为证。欲证明赵明的妻子曹某甲与臧辛壬的妻子杨某属于邻亲关系，原判认定赵明与臧辛壬系亲属关系有误，双方之间不存在恶意串通行为。张春梅质证认为：村委会出具的证明不真实，曹某甲与杨某系表姐关系。
再审中，经法庭去当地调查，五常市小山子镇四里届村榆木桥屯村长刘某某证实，曹某甲的父亲曹某乙与杨某的母亲曹某丙系亲哥俩。赵明对此质证认为，对其真实性没有异议，但对证明的问题有异议。直系亲属关系的证明应由行政机关证实或经过科学的予以确认。张春梅质证认为对此无异议。
再审查明的事实与原判决认定的事实基本一致。另查明，赵明购买臧辛壬的六套房产即物美小区1号楼三单元201室、301室、401室、202室、302室、402室。属于张春梅名下的三套房产，因当时购房涉及贷款个人担保，故201室产权证上的所有人为徐某某，301室产权证上的所有人为吴某某，401室产权证上所有人为臧辛壬。赵明在购买201、301室时是与徐某某、吴某某签订的买卖合同。张春梅在另案起诉时分别将徐某某、吴某某同臧辛壬列为了共同被告。
徐某某、吴某某在另案中陈述以及在本案中一审出庭证实：与张春梅、臧辛壬彼此是相识关系，2005年12月份，他们夫妻购买物美小区1号楼3单元201、301室，是用我的工资卡担保，以我的姓名贷款，因此房屋产权证书上的所有权人落在我的名下，但该房屋贷款是由臧辛壬、张春梅负责偿还。2009年春季张春梅与臧辛壬离婚，张春梅外出打工。2010年9月的一天，臧辛壬突然给我打电话，说要用我名下的楼房贷款，让我到五常来一趟，把我名下的楼房过户到他人名下。我们二人来到五常，一同与臧辛壬去银行，臧把该房剩余贷款还清，又领着我们去五常市房产局办理房屋过户手续。到房产局后，臧辛壬才向我们说要把楼房过户到他姐夫赵明名下。我（吴某某）问为什么，臧说他本人名不能贷款，房产证需落在赵明名下才能贷款。我（吴某某）又问张春梅知道吗，臧辛壬和赵明都说已经与张春梅商量好了。我们信以为真，就与赵明签订了房屋买卖合同书，臧辛壬办理了过户手续。另外，臧辛壬的父亲臧某某一审出庭作证，陈述内容：关于赵明与我儿子臧辛壬买卖物美小区房产一事，2010年8月份的一天，我去我儿子臧辛壬家（因我在五常中医院住院没钱，经常去找我儿子），当时赵明、杨某和臧辛壬正在说买卖楼房的事，他们说不让张春梅知道，把分给张春梅的房子也先办完过户手续再说等等，我听后很气愤，当场就把他们骂了。并说房子是张春梅的，你们买卖不合法，他们见我生气就散了。杨某是我现在的儿媳妇，赵明是杨某的表姐夫。
本院再审认为，藏辛壬、张春梅在离婚协议中将诉争房屋即401室归属于张春梅的约定，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条的规定，该约定对双方具有法律约束力，为此，本案诉争房屋即401室应归属张春梅个人所有。虽然诉争房屋产权在臧辛壬出卖之前登记在其名下，但臧辛壬对诉争房屋无权进行处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。依据上述规定，赵明虽已支付全部购房款和办理了变更登记，但其取得诉争房屋是否构成善意是本案争议焦点。根据臧辛壬父亲臧某某和徐某某、吴某某的证实，结合赵明系臧辛壬的表姐夫等情况，原审判决确认赵明买房行为不能认定为善意并无不当，因不符合“受让时是善意的”这一条件，判决赵明返还房屋是正确，应予维持。综上，赵明的申诉理由不成立，不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持本院（2012）哈民一民终字第427号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘善全
审 判 员 李子青
代理审判员 刘正航
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 孙霁阳