广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14261号上诉人(原审被告)：高明珠，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：冯升，广东国声律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林俊华，经理。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。上诉人高明珠因与广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司（以下简称雄洲分公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高明珠的诉讼代理人冯升、被上诉人雄洲分公司的诉讼代�人官选斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高明珠上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项判决；二、判决雄洲分公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：雄洲分公司没有物业管理资质，不能进行物业管理服务和签订相关合同。双方签订的《物业管理合同》依赖于《租赁合同》才有可能成立，《租赁合同》不生效，则《物业管理合同》不会生效。《物业管理合同》中第1.2条、4.1条、6.8条、7.8条、8.5.1条、8.5.4条、第九条均反映其附属于《租赁合同》，与《租赁合同》是主合同和从合同的关系。现《租赁合同》已被确认为无效合同，《物业管理合同》也应被确认为无效合同。高明珠认为雄洲分公司未按《物业管理合同》的标准进行物业管理服务。雄洲分公司二审辩称：雄洲分公司不同意高明珠的上诉请求，雄洲分公司同意一审判决结果，且高明珠上诉状所提到的理由与法律规定相违背。雄洲分公司向一审法院起诉请求：1、高明珠向雄洲分公司支付自2016年2月23日至2016年7月25日止的物业管理费17262.77元及违约金（物业管理费按3387元/月计算，第一季度物业管理费违约金以10161元为本金，第二季度物业管理费违约金以7101.77元为本金，均自2016年5月8日起计至清偿之日止，均按每日2%标准计算）；2、本案诉讼费由高明珠承担。一审法院认定事实：2015年11月23日，广东雄洲实业集团有限公司（甲方、以下简称雄洲公司）与高明珠（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条，甲方同意将乙方自愿选定的且清楚知悉现状的位于广东省广州市白云区xx大道北xx街道办事处北侧自编x号xx（……未经报建且将来可能不能办理房产证……乙方对该场地产权性质、状况已经了解清楚）首层中2-3、中2-5、中2-6、中2-8号铺位租赁给乙方使用。第二条，乙方使用本铺位的经营范围为：进出口商品（零食、酒水）。第三条，合同期限自2015年11月23日至2018年11月22日止。第四条，本铺位计缴每月物业管理费为3387元。本合同签订时，乙方须一次性支付2015年11月23日起至2016年2月22日止的物业管理费10161元。从2015年11月23日起，物业管理费按季度缴纳。乙方应于每季度末至少提前15天缴纳下季度应付物业管理费等等。同日，雄洲分公司（甲方）与高明珠（乙方）签订《雄洲城物业管理合同》，约定：第一条，本合同条款不得违背《商铺租赁合同》，如有冲突或不一致之处，以《商铺租赁合同》为准。第二条，乙方经营的商铺具体位置、物业管理期限与《商铺租赁合同》一致。第四条，雄洲城的物业管理费收取标准及支付标准依《商铺租赁合同》约定执行。第八条，如乙方迟延缴交物业管理费及其他应缴费用的，每迟延一天，应按所欠缴金额的百分之二向甲方支付违约金等等。同日，高明珠向雄洲分公司缴纳了2016年5月23日至2016年6月22日租金27661元、2015年11月23日至2016年2月22日管理费10161元。同日，雄洲公司依约将涉案商铺交付高明珠使用。2015年12月15日，高明珠对涉案商铺进行了装修。2016年4月17日，雄洲公司向高明珠发出《催促告知函》，内容为：高明珠未缴纳相关费用且未按规定正常营业，应尽快与雄洲公司联系处理相关事宜。次日，上述函件由高明珠本人收取。2016年5月18日，高明珠于一审法院起诉雄洲公司及雄洲分公司，要求确认双方签订的《商铺租赁合同》无效，判令雄洲公司及雄洲分公司退回租金保证金、首月租金、管理费等费用等等。一审法院立案号为（2016）穗云法民四初字第5858号（以下简称5858号案）。2016年7月25日，高明珠将涉案商铺交还雄洲公司。2016年11月28日，一审法院作出5858号案民事判决书，认定：由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，雄洲分公司与高明珠签订的《租赁合同》无效。首月租金不应予退还……房屋租赁合同无效，雄洲分公司与高明珠均有过错，各占50%。……故判决：一、确认高明珠与广东雄洲实业集团有限公司于2015年11月23日签订的《商铺租赁合同》无效；二、广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向高明珠退还履约保证金55322元；三、广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向高明珠赔偿装修损失7500元；四、驳回高明珠的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均无上诉，现5858号案已生效。庭审中，雄洲分公司提供了雄洲分公司与广州市众华物业管理有限公司于2014年5月30日签订的《雄洲城物业管理联合经营协议》，约定由广州市众华物业管理有限公司对雄洲商业城进行物业管理。一审法院认为，高明珠签订的《雄洲城物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效，双方应当恪守履行。虽雄洲公司与高明珠签订的《租赁合同》已经生效判决认定为无效合同，但涉案《物业管理合同》与《租赁合同》效力是相互独立的。另雄洲分公司已举证证实其司与案外物业公司共同对涉案商场进行物业管理，故高明珠以雄洲分公司无物业管理资质且物业管理合同无效的抗辩意见无事实与法律依据，一审法院不予采纳。高明珠从2015年11月23日至2016年7月25日期间实际占有使用涉案商铺，故应按3387元/月的标准向雄洲分公司支付2016年2月23日至2016年7月25日期间尚欠的物业管理费17262.77元。高明珠认为违约金标准过高的答辩意见有理，一审法院予以采纳，故一审法院酌定违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2016年2月23日至2016年5月22日期间欠缴的物业管理费10161元的违约金自2016年5月23日起计至清偿之日止，2016年5月23日至2016年7月25日期间欠缴的物业管理费7101.77元的违约金自2016年7月26日起计至清偿之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，于2017年5月24日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，被告高明珠向原告广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司支付2016年2月23日至2016年7月25日期间的物业管理费17262.77元及违约金（2016年2月23日至2016年5月22日期间物业管理费违约金以10161元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年5月23日起计至清偿之日止；2016年5月23日至2016年7月25日期间物业管理费违约金以7101.77元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年7月26日起计至清偿之日止）；二、驳回原告广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，由原告广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司负担432元，由被告高明珠负担231元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。经庭询中，二审法院查明事实无误，本院予以确认。另，高�珠二审庭询中自认其与雄洲分公司为物业服务管理合同关系。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对本案高明珠的上诉请求与雄洲分公司答辩意见，分析如下：关于合同效力问题。双方签订的《雄洲城物业管理合同》与《商铺租赁合同》涉及的是两个不同的法律关系，本案雄洲分公司与高明珠之间形成的是物业服务管理合同关系，故《商铺租赁合同》与《雄洲城物业管理合同》并非主从合同，《商铺租赁合同》无效并不导致双方签订的《雄洲城物业管理合同》无效。《雄洲城物业管理合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应合法有效。对高明珠提出的《雄洲城物业管�合同》依赖于《商铺租赁合同》，《雄洲城物业管理合同》亦为无效合同的主张，本院不予采纳。关于物业服务管理资质及物业服务管理标准问题。高明珠主张雄洲分公司并不具备物业管理资质，也未按照合同约定的标准进行物业管理服务，但其并未提交证据证明其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对高明珠上述主张不予采信。高明珠从2015年11月23日至2016年7月25日期间实际占有使用涉案商铺，理应按照合同约定向雄洲分公司�付该段期间的物业管理费，一审判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。高明珠上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由上诉人高明珠负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年九月四日书记员  王心怡彭文悦