上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2169号
上诉人（原审被告）周子墨。
被上诉人（原审原告）胡瑱。
上诉人周子墨因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年4月21日，胡瑱作为出租方（甲方）与周子墨作为承租方（乙方）签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定胡瑱将其所有的座落于上海市浦东新区浦明路9A室房屋（以下简称系争房屋）出租给周子墨，租期为3年，自2013年4月25日起至2016年4月24日止，租金为每月人民币（以下币种相同）33，900元。租赁合同第4.3条约定了乙方承担使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带使用费。租赁合同第4.2条就逾期支付租金的违约责任作了约定：乙方第一个月的租金须在签订本合同时支付。以后须在每月15日前预付下个月租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按每月租金的0.5%支付违约金，超过30日未付视作自动退租。对于擅自退租的违约责任，租赁合同第10.5条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。
合同签订后，胡瑱将系争房屋交付周子墨使用，周子墨支付胡瑱1个月租金33，900元及相当于2个月租金的租赁押金67，800元。之后，周子墨再未支付租金，并于2013年9月1日自行搬离系争房屋。胡瑱于2013年11月27日通过律师发函给周子墨，要求周子墨及时支付拖欠的房租及水、电、煤气、电话、宽带使用费。
胡瑱诉至原审法院，请求：1、判令周子墨支付所欠租金107，350元及违约金42，036元；2、判令周子墨归还10，000元购床款；3、判令周子墨归还胡瑱垫付的水、电、煤气、电话、宽带使用费共计1，487.10元。
原审庭审中，胡瑱与周子墨双方确认租赁合同于周子墨搬离系争房屋之日，即2013年9月1日解除。关于系争房屋的现状，胡瑱称其已于2013年11月与他人签订房屋买卖合同，并办理产权过户手续。关于押金的处理，胡瑱要求按租赁合同第10.5条的约定，将该押金用于抵扣周子墨擅自退租的违约金。对于周子墨逾期支付的租金数额，胡瑱认为周子墨拖欠2013年5月25日至2013年9月1日的租金，按每月租金33，900元折算，每天租金为1，130元，胡瑱自愿按3个月零5天计算周子墨拖欠租金共计107，350元。
原审认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。胡瑱与周子墨签订租赁合同后，胡瑱按约交付房屋，周子墨理应按约支付房屋租金及水、电、煤气、电话、宽带使用费。周子墨辩称其每月均按合同约定支付了租金，但未提供证据证明。对于系争房屋在租赁期间产生的水电煤等费用，胡瑱提供的相关缴费单据及缴费日期表明，上述费用系周子墨搬离系争房屋后补缴的，周子墨亦不能提供缴费证据，故周子墨辩称其自行缴纳水、电、煤气、电话、宽带使用费不符合事实。胡瑱要求周子墨支付所欠租金107，350元及逾期支付的违约金，并承担水电煤等费用，原审法院予以支持。鉴于胡瑱与周子墨双方同意以周子墨搬离系争房屋之日作为租赁合同解除之日，故原审法院确认双方之间的租赁合同于2013年9月1日解除。关于周子墨支付的押金67，800元，胡瑱要求按租赁合同第10.5条的约定，将该押金用于抵扣周子墨擅自退租的违约金，并无不当，原审法院予以准许。对于胡瑱诉称其在周子墨入住时曾给周子墨1万元用于购床，但对此不能提供证据予以证明，且周子墨对该1万元的用途予以否认，故该项诉请于法无据，不予支持。
原审法院审理后于二○一四年六月十一日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，作出判决：一、周子墨于判决生效之日起十日内支付胡瑱租金107，350元；二、周子墨于判决生效之日起十日内支付胡瑱逾期付款违约金（共4期，本金均为人民币33，900元，分别自2013年5月15日、6月15日、7月15日、8月15日起算，均按每日租金的0.5%，计算至2013年9月1日止）。三、周子墨于判决生效之日起十日内支付胡瑱水、电、煤气、电话、宽带使用费共计1487.10元；四、驳回胡瑱的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3，487元，减半收取人民币1，743.50元，由胡瑱负担人民币50元，周子墨负担人民币1，693.50元。
原审法院判决后，上诉人周子墨不服，向本院提起上诉称：被上诉人未能提供系争房屋的房地产权证原件证明该房屋属被上诉人所有，故被上诉人与上诉人签订的租赁合同属无效。退一步而言，即使租赁合同有效，上诉人亦是因被上诉人向其提出欲出售房屋，才提前将房屋退还被上诉人，故上诉人不存在违约行为，原审法院对该部分事实未予查明，判令上诉人承担高额违约金显属适用法律不当。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人胡瑱辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，被上诉人向本院书面承诺自愿放弃2013年8月、9月两期上诉人逾期交纳租金的违约金。
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人现上诉称被上诉人在向其出租系争房屋时，并非系争房屋的权利人，无房屋出租权，故双方签订的房屋租赁合同无效。被上诉人则表示其原系该房屋的权利人，之后因上诉人退还了房屋，故其将该房屋出售，目前确实对系争房屋不享有权利。鉴于上诉人未能提供系争房屋在其承租期间另有权利人的依据，对于被上诉人的陈述亦无其他证据材料予以反驳，故上诉人关于被上诉人与其签订的房屋租赁合同无效之上诉理由缺乏依据，本院不予采信。同理，上诉人称其系因被上诉人欲出售系争房屋，故在被上诉人的要求下才退出系争房屋，不属于无故提前解除合同。但对此上诉人亦无相应的证据材料佐证，故上诉人的该项上诉理由本院难以采信。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人间签订的系争房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同有效，双方当事人均应恪守诚信，按约履行。现上诉人未经被上诉人同意，擅自提前解除合同，已属违约，理应承担相应的违约责任。关于上诉人应承担的违约金是否应予调整的问题，原审法院虽然依据本案的事实，综合考虑到上诉人的违约情节及被上诉人的损失等因素，未对违约金予以调整，但本案审理期间，被上诉人已应上诉人的请求，自愿调低了违约金的数额，此系当事人对自己权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律并无不当，本院除对当事人自愿调整的违约部分予以变更外，其他均予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3413号民事判决主文第一、三、四项及案件受理费部分；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3413号民事判决主文第二项为：周子墨于判决生效之日起十日内支付胡瑱逾期付款违约金（共2期，本金均为人民币33，900元，分别自2013年5月15日、6月15日起算，均按每日租金的0.5%，计算至2013年9月1日止）
上诉案件受理费人民币2，985元，由上诉人周子墨负担2，885元，被上诉人胡瑱负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年九月十六日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。