北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第14150号
原告马玉山，男，1975年1月15日出生。
委托代理人刘小峰，北京市华实律师事务所律师。
被告张月亮，男，1972年1月8日出生。
委托代理人周俊利，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人周文文，北京市中银律师事务所实习律师。
原告马玉山与被告张月亮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵志担任审判长，与代理审判员樊振国、人民陪审员鲍维良组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马玉山及其委托代理人刘小峰、被告张月亮及其委托代理人周俊利及周文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马玉山诉称：2010年3月5日，经大兴区大马坊村民委员会主任马天武作为见证人，原告与被告签订了宅基地及房屋买卖合同。双方约定，由原告出资70万元购买被告位于大兴区礼贤镇大马坊村中街11号的宅基地及地上房屋，并由原告新建住房，如果遇拆迁，双方共享拆迁利益，各得全部拆迁补偿的50%。原告随后在上述宅基地上兴建住房约300平方米。2015年8月，大马坊村整体拆迁，被告隐瞒原告与拆迁公司签订了拆迁协议，并实际领取了拆迁款64万元、安置回迁房约198平方米，原告要求被告支付拆迁利益时被告拒绝。后原告得知自己非大马坊村民，按相关法律规定,与被告签订的合同应为无效。原告出资70万元购买宅基地与房屋并新建房屋损失巨大，但被告取得拆迁利益后对原告置之不理，现原告向法院提起诉讼，请求依法判令：1、请求法院确认原告与被告于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效；2、请求判令被告返还原告购房款70万元；3、请求判令被告赔偿原告房屋增值损失20万元；4、请求判令被告补偿原告拆迁利益的70%，计77万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告张月亮辩称：原告基于拆迁利益驱使与被告签订合同，其行为严重违背诚实信用原则，其应当对合同无效的后果承担主要责任；且即使合同无效，因原告并未实际支付购房款70万元及原告新建的房屋为毛坯房，故原告因合同无效而遭受的损失很少；原告并非涉案宅基地使用权人，并非安置补偿对象，其不应当要求分割70%的拆迁利益。
经审理查明：2010年3月5日，原告马玉山与被告张月亮在马天武见证下签订农村宅基地使用权买卖合同，合同约定：被告将位于北京市大兴区礼贤镇大马坊村门牌号为大马坊村中街11号的宅基地（东邻马天武，西邻刘志强，南邻街道，北邻街道）的使用权出售给原告兴建住房，总房款为70万元，原告以现金形式支付给被告；如果因被告原因造成反悔及纠纷，被告自愿赔偿原告5倍违约金，即350万元；建房后被告不得干涉原告使用，该宅基地建房成本由原告负担；此院如遇拆迁，双方各占全部补偿的50%，包括回迁房及现金。另，该份合同有注明：此院购房款柒拾万元，张月亮已收。同日，原告与被告签订委托书一份，委托书中约定：因被告长期在外地，本人委托原告负责在本宅基地上建造房屋及后续处理事宜，如遇拆迁由原告全权处理；此委托书如遇其他委托书发生冲突时，以此委托书为准。另，房屋买卖合同与委托书签订时，被告的户籍地为北京市大兴区礼贤镇大马坊中街11号（以下简称11号院），且11号院原有五间老北房。后原告在11号院内五间老房的南侧投资新建两排正房。
因新机场建设涉及拆迁，2015年7月9日，11号院的产权人被确认为张月亮、张月双，11号院的宅基地面积为555.54平方米，建筑面积为378.39平方米（其中五间老房的建筑面积为73.83平方米，原告马玉山所新建住房的建筑面积为304.56平方米）。2015年7月31日，11号院被分为2户，张月亮所在户的建筑面积为189.20平方米、宅基地面积为277.78平方米，张月双所在户的建筑面积为189.19平方米、宅基地面积为277.76平方米。后，张月亮、张月双作为涉案宅基地及房屋的产权人与首都机场集团公司签订住宅房屋拆迁安置补偿协议以及住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）。根据协议：张月亮享有的拆迁补偿款项如下：宅基地区位补偿款832151元、房屋补偿款276248元（含房屋重置成新价96508元、房屋装修附属物定额补偿179740元）、拆迁补助及奖励437582元（含未建房奖励、资源节约和垃圾减量奖励、工程配合奖励、房屋周转费、搬家补助费、弃楼款等）;张月双享有的拆迁补偿款项如下：宅基地区位补偿款832121元、房屋补偿款276235元（含房屋重置成新价96504元、房屋装修附属物定额补偿179731元）、拆迁补助及奖励447571元（含未建房奖励、资源节约和垃圾减量奖励、工程配合奖励、房屋周转费、搬家补助费、弃楼款等）。根据协议确定的200平米的定向安置房选房指标，张月亮选购期房三套，面积为198.49平方米（价值905259元）；张月双选购期房三套，面积为198.93平方米（价值893068元）。
2015年7月31日，原告与被告签订欠条一份，约定：今有张月亮欠马玉山壹百贰拾万元正，欠款原因：张月亮在自家礼贤镇大马坊中街11号建房，当时从马玉山处接走现金壹百贰拾万元正，本人承诺拆迁款到位后马上返还马玉山。关于此份欠条，被告方在庭审过程中称此份欠条的签订是为了解决合作建房，但签订时存在胁迫情形，且此份欠条属于借贷关系，与本案无关；原告方主张此份欠条实际上是双方在拆迁之后达成的拆迁补偿方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果，120万元涵盖了原告方的各项损失，且欠条的签订不存在胁迫情形，并申请法院调取2015年8月份大兴区礼贤派出所的出警录像予以证实；被告在庭审过程中亦承认欠条签订当日不存在身体胁迫情形。另，经本院释明，原告方认可该份欠条所载明的120万元与其所诉是同一法律关系，是双方协商的结果，包含了购房款等。
庭审过程中，原告马玉山称，70万现金是于2010年3月5日既合同签订当天以现金形式支付的，当时有马玉山、张月亮、马天武三人在场。然经本院依法向马天武问话，马天武称钱没有当着其面给。关于70万现金的来源，原告陈述自己有40万，还借了邱×30万。
另，庭审过程中，原告证人邱×出庭作证证明其曾于2010年借给马玉山30万元购房款，并在借款当天跟随原告前去签约，但其只是在外边等候，没有亲至签约现场。关于30万的来源，邱×陈述是其母亲郑会民在2009年大洼村拆迁后，通过银行转账，往其农行卡（开户网点位于大兴区清城名苑北区附近）一次性汇款50万。经本院依法查询，中国农业银行北京清城支行出具的明细清单显示：邱×的个人账户于2009年5月2日有笔44万元的资金汇入记录，于2009年5月14日有一笔44万元的现取记录。
上述事实，有合同书、委托书、欠条、11号院的拆迁档案、证人邱×的证人证言、对见证人马玉山的问话笔录、银行明细清单及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。本案中，原告马玉山在签订宅基地使用权转让协议时，并非涉案宅基地所在的北京市大兴区礼贤镇大马坊村的村民，且至今仍非该集体经济组织成员，故原告马玉山与被告张月亮签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定，应属无效。对于原告要求确认涉案宅基地使用权买卖合同无效的诉讼请求，因有事实及法律依据，本院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；双方当事人关于补偿达成一致的，应当依约履行。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人在涉案宅基地及房屋拆迁之后签写了欠条，本院认为，该份欠条名为欠条，实际上是双方在拆迁之后达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。关于此份欠条的效力，根据依法调取的礼贤派出所出警录像，本院无法认定欠条的签订存在胁迫情形。根据证据规则，被告张月亮应当对此份欠条的签订存在胁迫情形承担举证责任，然而其并未提供相应的证据予以证明，其在庭审过程中亦承认欠条签订当日不存在身体胁迫情形。综上，本院对于被告辩称欠条签订时存在胁迫情形的抗辩意见，依法不予采信。既然本案双方当事人在涉案宅基地及房屋拆迁之后，关于拆迁利益的划分已经达成协议，故双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。
对于双方当事人在庭审过称中所争议的70万元购房款是否已经支付问题，原告在庭审过程中主张其已经实际支付给被告七十万元合同款，并提交了合同书、证人邱×的证人证言予以证明，被告亦提交了被告妻子武成枝与马玉山的通话录音予以反驳。原告在庭审中亦陈述马天武是七十万元给付的见证人。然而经本院依法对马天武询问，马天武称钱没有当着其面给。另，证人邱×在庭审过程陈述，其借给原告的30万现金，部分来源于其母通过银行转账赠与的50万元，与农行出具的账户明细单也存在不符情形。本院认为，虽然原告方对款项来源、给付情形等情况的陈述有不符常理之处，但由于被告在合同中已经明确注明收到该笔款项，其亦未提供直接明确的证据予以证明该笔并未支付，故本院对被告的此点抗辩意见不予支持。退一步说，即使该笔款项并未实际支付，亦无碍于双方当事人对涉案房屋及院落拆迁利益的分配。
另，被告张月亮在庭审过程中抗辩称手写合同与委托书的签订时间是2015年7月，而非2010年3月5号，但其未提交相应的证据予以证明，亦未申请鉴定，故本院对被告的此点抗辩意见，依法不予采信。
综上，结合原告马玉山出资购买涉案宅基地、在涉案宅基地中出资建造房屋、涉案房屋已经被拆迁以及涉案房屋与拆迁利益紧密相连、双方以欠条形式达成的关于拆迁利益的划分等事实，本院认为，被告张月亮应当按照约定给付原告马玉山120万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第
五款、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告马玉山与被告张月亮于2010年3月5日签订的“合同”无效；
二、被告张月亮于本判决生效后十日内给付原告马玉山拆迁利益一百二十万元；
三、驳回原告马玉山的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万九千八百三十元，由原告马玉山负担五千元（已交纳），由被告张月亮负担一万四千八百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 志
代理审判员 樊振国
人民陪审员 鲍维良
二〇一六年五月十三日
书 记 员 张纪云