北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第8748号
原告赵奇（反诉被告），女，1987年11月1日出生，汉族。
被告张亿（反诉原告），男，1967年10月21日出生。
原告赵奇与被告张亿、反诉原告张亿与反诉被告赵奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后。依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理，原告赵奇与被告张亿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵奇诉称：原告于2015年2月10日在豆瓣网上看到被告出租广外南街xx号楼一单间。当日联系被告看房，并向被告支付租房押金500元并约定双方于2015年2月26日签订正式合同。2月14日，被告告知原告将不再向原告出租该房，愿意将此前收取的500元押金退还给原告。2月26日，原告联系被告要求被告退还押金，遭到被告拒绝。故原告现起诉要求被告返还押金合计500元，并负担本案诉讼费。
被告张亿辩称：2015年2月9日，原告给我发短信说要看房，内容是她这两天不在北京，通过照片看，认为我的房子和价位都可以接受。她委托同事和联系看房事宜。如果合适就先交押金，等她回京后再签订合同。2月10日，原告的同事过来看房，看完后把照片给她发过去了。她看完后认可了，交了500元保证金，约好我第二天把合同给她发过去。第二天，我把我的身份证、房本和合同都发过去了，她当时表示认可，说等她26号回来后签订合同，签订一年即3月1日起租。2月3日我给原告发短信，告知原告说原来的租户还想续租，能否把这500元押金退还给�告，原告说不可以，如果退就退双倍。由于原告不同意，我就没有同意原租户的续租要求。原告回京后在火车站就跟我联系看房，我从亦庄赶回广安门带原告看房，并商谈搬家事宜。原告看完房以后表示回去考虑一下搬家时间。第二天原告通过微信告知我，她和家人商量了，希望可以租赁一个房客少一点的房屋，不同意再租我的房子了。因此，我认为是原告先违约的。我只是跟原告商量退租的事情，原告不同意后我愿意与原告继续履约，故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告张亿诉称：原告与被告于2月9日至10日约定租赁被告的涉案房屋。在此期间，原告委托同事代为到现场看房。该同事到现场后已经将房屋情况通过照片、描述和录像形式向原告做了汇报。原告通过同事转告被告，她愿意承租涉案房屋，经协商，双方约定原告交纳500元押金，作为保证金，如果不租则不予退还。2月10日，原告通过微信询问情况，被告将身份证、房产证、户型图和合同等与房屋有关的信息上传给原告，双方沟通后，确认租赁合同成立，并约定于2月26日签字。但到了2月27日，原告通知被告她不再租房。按照原告所说：押金的作用是保证诚信。我如果违约，应双倍返还她押金，由于是原告违约，因此，无权要求我退还押金。另原告曾于2015年3月2日、4日对我采取威胁、侮辱的手段，应向我赔礼道歉。故被告现提出如下反诉请求：1、要求原告继续履行约定的房屋租赁协议。如果不执行，按协议需支付违约金1600元；2、要求原告向被告赔礼道歉。3、本诉费及反诉费均由原告承担。
反诉被告赵奇诉称：我并没有答应被告当天带我看房后就马上租房入住，我当时让他过来是为了让他把事情说清楚。被告已经收了原房客的租金，说明该房已经租给他人了，我当然不可能再租此房，也不可能等着被告，就去找了其他房源。另外被告的承租房与他当初的承诺有出入，他当初答应我是一套两居室，但实际情况是两居室和三居室相通的，卫生间和厨房是共用的。两套房屋的房门是相通的。看到这种情况后我当即告知被告说：我需要考虑一下，并没有答应他签约，经与家人商量后决定承租房客少一点的房子。因此，涉案合同就没有成立，合同是被告先提出要求解除的，因此，不同意被告第一项诉讼请求，第二项诉讼请求亦不同意，理由是原告并没有威胁和侮辱被告。案件受理费及反诉费由法院判决。
经审理查明：2015年原、被告双方通过短信沟通达成租房意向，原告向被告交纳了500元押金，后双方因故未达成合意，亦未签署房屋合同。
现原告持诉称理由将被告起诉至本院，要求被告退还押金。被告以合同未签署成功的责任在于�告为由，不同意原告的诉讼请求。并反诉要求1、要求原告继续履行约定的房屋租赁协议。如果不执行，按协议需支付违约金1600元；2、要求原告向被告赔礼道歉。3、本诉费及反诉费均由原告承担。
原告对被告不同意被告的全部反诉请求，否认对被告进行过威胁和侮辱。
审理中，原告称被告在与原告协商租房事宜期间，收取了房客的下一期租金。被告对此不持异议，表示该行为与能否履行与原告的租赁合同无关，如果原告愿意，被告可以随时要求原租户腾房。
原告针对其主张，提交了如下证据：1押金收条；2、双方的微信联系下载件，证明被告曾经与原告提出退押金的事宜；3、被告房本复印件。
被告对上述证据的真实性不持异议，但不认可原告的证明目的，理由是被告只是与原告协商能否退押金，并非毁约。
被告针对其主张，提交了如下证据：微信下载件，�告曾经与原告商量退押金，但是原告不同意，要求被告双倍退还押金。其中内容含有：证明原告对其有威胁、侮辱行为。
原告对上述证据的真实性不持异议，表示之所以要求被告双倍退还是不希望被告毁约，但从双方的聊天记录可以看出，被告曾经试图为原告另外寻找房源，表明被告有毁约的意图。且认为微信中的内容不构成威胁和侮辱行为。
上述事实，有当事人陈述及双方当事人提交的上述证据在案佐证。
本院认为：要判断涉案款项是否应予返还，首先应明确该款项的性质。
根据本院查明的事实，该款项是在被告以将要与原告签署租赁房屋为由，以押金或保证金的形式向原告收取的款项，此时双方的租赁合同尚未签署。
从法律意义上讲，作为保证金形式的定金是指当事人约定的由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时应约定定金的数额及交付期限。
依照相关法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
而订金则不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
本案原告在交纳押金即具有担保性质的所谓定金时，双方尚未签署任何合同，也不存在任何的债权债务关系，因此，被告要求原告向其交纳作为债权担保的保证金即定金，显然于法无据。综合本案的实际�况，双方为确保合同签订，约定由一方当事人向对方提前交纳一部分费用，作为保障合同签订的预付金。显然符合订金的法律属性。
由于原、被告最终因故未能达成合意，导致双方未能签署租赁合同，作为预付款性质的订金显然应该返还给交纳一方。
同理，订金并非定金，不存在双倍返还的法律后果。
关于被告反诉要求原告继续履行约定的房屋租赁协议，否则按协议需支付违约金1600元之诉讼请求，本院认为：双方当事人虽曾经达成租房意向，但却自始未能签署或达成房屋租赁合同，故被告反诉原告继续履行房屋租赁合同，显然不存在事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告向其赔礼道歉之请求，鉴于本案系合同之诉而非侵权致人精神损害之诉，不适用赔礼道歉的责任方式，被告要求原告针对合同履行与否问题向其承担赔礼道歉的民事责任，缺�法律依据。就此项主张，被告可另案起诉。有关本诉案件受理费及反诉费的承担，本院将依据本案审理情况，予以判决确定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起七日内，被告张亿返还向原告赵
奇收取的五百元保证金。
二、驳回被告张亿的全部反诉请求。
案件受理费二十五元，由原告赵奇负担（已交纳），反诉费二十五元由被告张亿负担（已交纳）。
如果被告张亿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李凤新
二〇一五年六月二日
书记员 刘晓冉