广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鱼民一初字第1703号
原告杨欢，女，1981年7月13日生，汉族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。
原告莫ＸＸ，男，1975年8月24日生，壮族，广西玉林市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。
以上二原告的共同委托代理人陈保勇，广西广正大律师事务所律师。
以上二原告的共同委托代理人郑元辽，广西广正大律师事务所律师。
被告柳州市乐和房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道230号之一居上东旺阁A座24层1至12号，组织机构代码：66700717-1。
法定代表人荣培坚，该公司董事长。
委托代理人曾毅，广西广杰律师事务所律师。
委托代理人曾杰，广西广杰律师事务所律师。
原告杨欢、莫ＸＸ与被告柳州市乐和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成由审判员黄爽担任审判长，人民陪审员刘健、韦佩委参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。书记员邱媛担任记录。原告杨欢、莫ＸＸ的共同委托代理人陈保勇，被告柳州市乐和房地产开发有限公司的委托代理人曾毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨欢、莫ＸＸ诉称，2012年9月22日，原告在被告售楼处签订由被告事先拟好的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于柳州市东环大道99号紫云华府商品房一套，建筑面积123.82平方米，套内面积105.09平方米，总金额为718156元；第八条约定被告须经五方共同验收合格并于2013年5月31日前交房。合同签订后，原告如约交付购房款，但被告至2014年10月29日才获得主管部门的竣工验收备案，逾期交房516天，减去因暴雨天、停水停电等原因停工时间（暂定20天），被告应按法律规定至少承担逾期交房496天的违约责任，被告应向原告支付违约金71241元。经过工商部门认定，《商品房买卖合同》第九条及附件四第二条关于违约责任的约定系被告利用格式合同条款减轻和免除自身责任、加重消费者责任的条款，属合同违法行为。合同第八条“出卖人可据实予以延期原因”第3点系被告利用格式条款免除自身应承担的责任；附件四“合同补充协议”第一条关于逾期付款的规定，被告既要求交房日期顺延又要求原告承担违约责任，是被告利用合同格式条款双重加重消费者责任，亦属合同违法行为，因此请求法院确认上述条款违法无效。此外，被告没有按合同附件三第二条第九款的规定给原告安装独立水表，应令其继续履行完毕。故原告诉至法院，请求判决：1、确认《商品房买卖合同》中的以下条款无效：第八条关于出卖人可据实予以延期交房的情形第3点；第九条关于被告逾期交房的违约责任；附件四“合同补充协议”第二条关于原告逾期付款的违约责任；2、被告按合同附件三第二条第九款的规定履行独立水表的安装义务；3、被告向原告支付逾期交房违约金71241元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告杨欢、莫ＸＸ对其陈述事实提供如下证据：
1、2012年9月22日《商品房买卖合同》1份，证明：合同签订的时间是2012年9月22日，合同第八条约定“出卖人可据实予以延期原因”中第3点、第九条关于逾期交房违约责任的约定、附件四“合同补充协议”第二条关于逾期付款违约责任的约定是违法的；
2、中国建设银行转账凭条2份、中国工商银行个人业务凭证1份、《收据》（NO：2153930）1份，证明：原告已经依约支付购房首付款；
3、2012年12月11日《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》1份；
4、《柳州市住房公积金管理中心（市本部）委托贷款通知书》1份，证据3、4共同证明：原告向柳州市住房公积金管理中心递交申请材料的时间是2012年9月26日，原告已按约定于2012年9月26日完成了办理按揭贷款手续，柳州市住房公积金管理中心在2012年10月23日向贷款银行出具委托贷款通知书；
5、《“紫云华府”小区交房验收表》1份，证明：2013年9月7日被告通知原告收房，但存在违规交房的情形，原告于当日实际收房；
6、《紫云华府2014年（8-9）月收费通知单》1份，证明：被告未依合同约定完成独立水表的安装；
7、柳州市东环大道101号紫云华府2#1-4-5号《广西电网有限责任公司柳州供电局2015年2月电费清单》1份，证明：被告已经按照合同完成了安装独立电表的义务；
8、柳州市住房和城乡建设委员会柳建复字（2013）319号《关于对紫云华府陈保勇等业主投诉问题的答复》1份，证明：被告在工程尚未竣工验收合格之前违规交房；
9、柳工商处字（2014）第6号《行政处罚决定书》1份，证明：被告存在利用格式条款减轻自身责任，加重消费者责任的违法事实；
10、《竣工验收备案表》1份，证明：柳州市东环大道99号紫云华府2栋竣工验收备案时间2014年10月29日，至此房屋才符合交付条件。
被告柳州市乐和房地产开发有限公司辩称，原告诉请《商品房买卖合同》部分条款无效没有任何依据，被告已完全按照合同约定为每一位业主包括原告安装独立水表，不存在原告所主张的事实。被告未能在合同约定交房期限内交房是事实，但不同意原告所主张的违约金金额，因被告有合同约定可据实予以延期交房的正当事由，另外原告主张的逾期交房截止时间和计算违约金的标准没有任何依据。
被告柳州市乐和房地产开发有限公司对其辩解提供如下证据：
1、《紫云华府前期物业服务协议》1份，证明：结合原告提交的《交房验收表》进一步证明了原告于2013年9月7日已验收房屋，并在领取钥匙后开始占有和正常使用房屋，虽被告于该日尚未能提供房屋已竣工验收的相关证明文件，原告验收房屋并领取钥匙的行为表明其已放弃约定的拒绝接受交房的权利，并认为房屋具备了交房条件，事实上也是具备了交房条件；
2、《建设工程质量竣工验收意见书》1份，证明：本案所涉房屋于2014年9月19日已通过施工、设计、监理、勘察、建设单位的五方验收，符合法律规定和合同约定的交房条件，另外，进一步证明了在该日前被告的交房行为也是合法有效的；
3、《监理工程师通知单》6份，证明：每年中考、高考期间政府指令停工的日期和天数即每年的6月6、7、8、24、25、26日；
4、《施工日志》21页，证明：从2012年1月3日至2013年1月11日期间因雨天和停水、实际影响施工的日期和天数；
5、《气象证明》1份、《柳州市区降水情况》15页，证明：从2012年1月14日至2013年12月16日期间因中雨及中雨以上雨天实际客观影响施工的日期和天数；
6、《商品房质量保证书、商品房使用说明书》1份；
7、2015年7月8日《情况说明》1份、柳州巨宝物业服务有限公司营业执照1份，证据6、7共同证明：结合原告与柳州巨宝物业服务有限公司所签订的《前期物业服务协议》以及《交房验收表》，根据交房惯例原告在办理交房手续时已领取到所有相关文件，并认可被告的交房行为；
8、《关于高层建筑供水模式和计量方式的意见函》1份，证明：原告并非向柳州威立雅水务有限公司直接缴纳水费是柳州威立雅水务有限公司及相关政府部门的规定，原告向物业公司缴纳水费并不是被告的责任，也并非被告未为每一户业主包括原告安装独立水表。
经过开庭质证，对于原告提供的证据1-3、5、6、8-10，被告均认可真实性，对于被告提供的证据1-5、8，原告均认可真实性，本院对以上证据予以认定。对于上述能否支持原、被告所主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。对于双方有争议的其他证据，本院结合全案证据再予认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2012年9月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于柳州市东环大道99号紫云华府2栋1单元4-5号房屋一套，建筑面积123.82平方米，房屋总价款718156元。合同第八条约定，被告应于2013年5月31日前向原告交付符合合同约定验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期的情形，其中包括：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3、影响工程进度但是被告无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、停水、雨日、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等）及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告可解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三“装饰、设备标准”第二条第9点约定：供水：每户设独立水表。合同附件四“合同补充协议”第一条第2项第（1）点约定，原告于2012年9月12日交付的20000元定金于签订合同时转为首期款；第（2）点约定，原告于2012年9月22日前支付占全部总房款58.23%（已含定金）的首期款即418156元；第（3）点约定，余款占全部房款的41.77%即300000元，由原告在签订合同后七日内到被告指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭规定的全部资料等，否则视同原告逾期付款，交房期限随之顺延；第二条约定，原告逾期付款30日之内，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应付款每日万分之三的比例向被告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金；原告继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应付款每日万分之三的比例向被告支付违约金。原告于2012年9月11日至2012年9月22日向被告支付购房款合计418156元。2012年12月11日原告与被告、中国农业银行广西区分行签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》一份，由银行发放贷款。2013年9月7日，被告将柳州市东环大道99号紫云华府2栋1单元4-5号房屋交付原告。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，柳州市东环大道99号紫云华府2#楼及人防地下室工程开工日期为2011年9月26日，至2014年10月8日均已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位同意备案，于2014年10月29日经柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。2014年5月25日，柳州市工商行政管理局作出柳工商处字（2014）第6号《行政处罚决定书》，认定被告就其开发的柳州市东环大道99号紫云华府楼盘与消费者签订的《商品房买卖合同》第九条、附件四“合同补充协议”第二条的合同条款，属于合同格式条款，该条款约定的购房者的违约责任显然高于出卖人的违约责任，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第（一）款、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，属合同违法行为。据此，柳州市工商行政管理局对被告做出了罚款7000元的行政处罚。原告认为双方合同约定存在无效情形且被告存在逾期交房等违约行为，故向本院提起诉讼，提出前述请求。本案庭审中，原告认可被告已为原告安装了独立水表，但认为原告未能直接与供水公司进行独立结算则不符合合同约定的“独立水表”情形；被告认为已履行完毕合同约定安装独立水表义务，不认可原告主张独立水表系应使原告能直接与供水公司独立结算方符合合同约定。另查明，自2012年9月22日（合同签订之日）至2013年5月31日（合同约定交房之日），《监理工程师通知单》《施工日志》中符合合同约定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天数为0日。
在本案审理过程中，针对原、被告双方争议的“一户一表”问题，并就柳州威立雅水务有限公司于2010年8月30日作出的《关于高层建筑供水模式和计量方式的意见函》，本院于2016年3月10日向柳州威立雅水务有限公司进行调查取证，该公司在本院制作的谈话笔录中陈述：《关于高层建筑供水模式和计量方式的意见函》中所述“一户一表”系指客户与柳州威立雅水务有限公司直接进行结算，柳州市东环大道99号紫云华府小区业主并未与柳州威立雅水务有限公司直接进行结算，由于现尚未出台《广西壮族自治区城市二次供水管理办法（试行）》的具体实施细则，对于包括高层建筑在内的二次供水要实行一户一表直接与柳州威立雅水务有限公司进行结算尚不具备施行的条件。
本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、《商品房买卖合同》的效力问题；2、被告是否应向原告支付逾期交房违约金？3、被告是否已履行完毕“每户设独立水表”的合同义务？
针对争议焦点1，关于合同第九条被告逾期交房违约责任、附件四“合同补充协议”第二条原告逾期付款违约责任的效力问题，本院认为，虽然上述合同违约责任条款已被行政部门认定为违反《合同违法行为监督处理办法》第十条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，属于合同违法行为，被告亦因此受到行政处罚，但这并不必然导致合同条款无效，理由如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《合同违法行为监督处理办法》的效力级别属于部门规章，虽然上述条款的违约责任计算方式违反了该部门规章的相关规定，但并不构成合同法第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效的情形。其次，《中华人民共和国合同法》第五条规定了民事行为的公平原则，根据合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。因此，双方违约责任计算在基数与比例上的不对等虽然违反了公平原则，但依法应当属于可变更或可撤销的情形，而不属于合同无效情形。综上，原告要求确认双方违约责任的合同条款无效的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。
关于合同第八条第3点“被告可据实予以延期交房的情形”的效力问题，该条款内容系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效条款。原告诉请要求确认该合同条款无效，依据不足，本院不予支持。
针对争议焦点2，由于《商品房买卖合同》明确约定被告须向原告交付符合验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋，虽被告于2013年9月7日向原告交付柳州市东环大道99号紫云华府2栋1单元4-5号房屋，但该房屋系于2014年10月29日方符合合同约定的交付条件，被告共逾期交房516日（自2013年6月1日至2014年10月29日），且自2012年9月22日（合同签订之日）至2013年5月31日（合同约定交房之日），符合合同约定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天数为0日。由于合同对原、被告均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方签订合同时间，依合同附件四“合同补充协议”第一条第2项约定，原告须于2012年9月30日前依约到被告指定的银行办理完所有按揭手续，而原告于2012年12月11日与被告、中国农业银行广西区分行签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，即原告系于该日到被告指定的银行办理完所有按揭手续，根据合同附件四“合同补充协议”第一条第2项第（3）点约定，自合同规定的应付款期限第二日起至原告实际履行完毕付款义务之日止的期间系原告逾期付款天数，交房期限随之顺延。由于原告未如期履行完毕付款义务，故被告依约享有交房期限顺延的权利。故自2012年9月30日至2012年12月11日止原告逾期付款合计73日，因此被告违约逾期交房516日-73日=443日，依《商品房买卖合同》第九条约定，被告应向原告支付逾期交房违约金718156元×443日×万分之一=31814.31元，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。
针对争议焦点3，结合本案庭审中原、被告的陈述及柳州威立雅水务有限公司在本院2016年3月10日谈话笔录中所作陈述，本院对被告已为原告安装独立水表及原告并非直接与柳州威立雅水务有限公司进行供用水结算的事实予以确认。合同附件三第二条第9点仅约定每户设独立水表，即是对计量用水的设施设备进行的约定，并未对用水的权利义务进行约定，且“每户设独立水表”也无法确定供用水合同的内容，原告主张与供水公司进行直接结算，本质上属于原告欲与供水公司产生供用水的权利义务关系，但原、被告在《商品房买卖合同》中并未约定供用水的权利义务，仅约定了安装独立的水表，被告亦已实际为原告安装了独立的水表，履行了合同义务，故对于原告再主张被告履行独立水表安装义务的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告柳州市乐和房地产开发有限公司应支付原告杨欢、莫ＸＸ逾期交房违约金人民币31814.31元；
二、驳回原告杨欢、莫ＸＸ的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1581元（原告已预交），由原告杨欢、莫ＸＸ负担875元，由被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司负担706元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 黄 爽
人民陪审员 刘 健
人民陪审员 韦佩委
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 邱 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。