西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初8670号原告：西安大明宫万达广场有限公司。法定代表人：齐界，系该公司总裁。委托代理人：井琦，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。委托代理人：张婉莹，北京市惠诚律师事务所西安分所实习律师。被告：马靖，女，回族。委托代理人：白云，陕西联强律师事务所律师。委托代理人：封娟，陕西联强律师事务所律师。第三人：西安银行股份有限公司碑林支行。负责人：郭继予，系该行行长。委托代理人：李波，该行员工。委托代理人：胡艳华，该行员工。原告西安大明宫万达广场有限公司（以下简称为万达公司）诉被告马靖、第三人西安银行股份有限公司碑林支行（以下简称为西安银行碑林支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人井琦、张婉莹，被告马靖的代理人封娟、第三人西安银行碑林支行的委托代理人胡艳华、李波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司诉称，2012年7月31日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（备案号为Y12058034），约定由被告马婧作为买受人购买原告开发的位于西安市未央区太华北路西安大明宫万达广场项目第一幢一单元10139号房，总房款为人民币6656562元。被告支付首付房款人民币3356562元，其余房款采用按揭贷款方式，即2012年8月21日，被告与第三人西安银行股份有限公司碑林支行签订西行碑个房字（2012）第111号《个人购房借款/担保合同》（以下简称贷款合同），向西安银行碑林支行申请按揭贷款共计人民币3300000元用于向原告支付购房款，并由原告为该按揭贷款提供阶段性连带保证责任。但在上述贷款合同签订后，被告并未严格按照贷款合同履行还款义务，导致西安银行碑林支行诉至西安市碑林区人民法院，请求解除贷款合同，并要求原告对该贷款合同项下的按揭贷款本息承担连带保证责任。该案（2015）碑民初字第03140号判决判定由原告对被告贷款合同项下的按揭贷款本息承担连带保证责任。2015年11月17日，西安市碑林区人民法院根据（2015）碑执字第01866-1号裁定书，从原告账号为12×××01的账户上直接扣划人民币3050772.4元。原被告之间的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第（2）项约定：“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定成承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。”该《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定：“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括营业所得税、营业税城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等），销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。”该《商品房买卖合同》补充协议第十三条第5款约定：“无论何种原因导致本合同解除，若乙方未在甲方发出书面通知送达乙方之日起7日内配合甲方到预告登记机关办理预告登记注销手续的，乙方应按房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已付的购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索。”《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第（1）项约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行按揭偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。”鉴于被告的违约行为导致原告承担保证责任，原告遂于2016年6月16日向被告寄发了《解除合同通知书》，依约解除原被告之间的《商品房买卖合同》，并要求被告履行合同解除后配合办理注销合同备案等附随义务，但被告始终未按约履行。故诉至法院，请求依法判令：1.解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即配合办理备案号Y12058034《商品房买卖合同》登记备案注销手续；3.被告向原告支付合同解除违约金1331312.4元，不配合注销合同备案违约金1331312.4元，导致原告承担担保责任违约金346262.67元（暂计算至2016年7月1日，主张至实际支付之日）；4.原告代被告偿还的银行按揭贷款本息、相关费用及前述第3项诉讼请求中的违约金，在原告应退还被告款项中直接予以扣除；5.被告承担本案全部诉讼费用。被告马靖辩称，1、依据《物权法》28条规定及西安市新城区人民法院的执行裁定书，被告在事实和法律上无法配合原告办理注销手续。涉案房屋的所有权已经发生变更，被告将涉案房产抵债给潘磊，被告应配合法院和潘磊办理相关手续，原告也应进行配合。否则原被告双方解除合同并进行注销备案属于串通，应为无效的行为。2、原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告主的合同解除违约金已经超过实际损失的30%，应当减少。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干问题解释》第16条，原告解除合同产生的实际损失应为原告代被告清偿的本息，即3050772.4元，按照同期银行贷款利率6%计算为115420.89元。3、原告主张被告不配合注销合同违约金没有事实法律依据。本案不配合办理的不是被告马靖，而应是原告万达公司。关于解除商品房买卖合同，被告就办理手续事宜与原告协商多次。但原告均以各项理由推诿，导致涉案房屋现被西安市新城区人民法院予以执行。根据《合同法》第119条的规定，原告不得就扩大的损失要被告赔偿。依据生效的新城法院裁定书，被告无权办理注销手续，应按照新城法院裁定办理更名手续。原告主张的向被告发送解除通知书的事实并不属实，即使原告发解除书面通知，该解除通知书的时间也是在新城法院执行裁定书之后，已经丧失了法律效益。4、针对原告诉请要求被告承担担保违约金，原告主张数额超过实际损失，属于过分高于实际损失，按照同期银行贷款利率计算应为115420.89元。5、原告第四项诉讼请求不明确，原告并未说明应退还原告的款项，且原告代被告偿还的银行利息与本案无关。6、本案被告不应承担诉讼费用。第三人西安银行碑林支行述称，2015年8月我行诉原告、被告借款合同一案，碑林区法院已下发民事判决书、执行裁定书，我行已收到案款3020492.40元。其中包括本金2771243.24元、利息191047.62元、罚息2836.54元、垫付案件受理费29895元。现该笔贷款已结清，我行已经办理解押手续。经审理查明，2012年7月31日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（备案号为Y12058034），约定由被告马靖作为买受人（乙方）购买原告万达公司（甲方）开发的位于西安市未央区太华北路西安大明宫万达广场项目第一幢一单元10139号房，总房款为人民币6656562元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于本合同签订的同时向出卖方支付50%的购房款，计人民币3356562元，如买受人已经支付定金，则该定金转为本期房价款的组成部分，其余购房款人民币3300000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。2012年8月21日，被告与第三人西安银行股份有限公司碑林支行签订西行碑个房字（2012）第111号《个人房款借款/担保合同》（以下简称贷款合同），向西安银行碑林支行申请按揭贷款共计人民币3300000元用于向原告万达公司支付购房款，并由原告为该按揭贷款提供阶段性连带保证责任。《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第（2）项约定：“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以偿清乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。”《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定：“如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方因签署本合同及补充协议而承担的全部税、费（包括营业所得税、营业税城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等），销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担，甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。”该《商品房买卖合同》补充协议第十三条第5款约定：“无论何种原因导致本合同解除，若乙方未在甲方发出书面通知送达乙方之日起7日内配合甲方到预告登记机关办理预告登记注销手续的，乙方应按房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已付的购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索。”《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第（1）项约定：“乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。”合同签订后，被告马靖依约向原告万达公司支付了首期购房款，并与第三人西安银行碑林支行于2012年8月21日签订西行碑个房字（2012）第111号《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告马靖向第三人西安银行碑林支行借款330万元，马靖以大明宫万达广场1幢1单元10139号房产进行抵押，万达公司作为借款的担保人在借款合同中签字承诺，约定提供连带保证责任。第三人西安银行碑林支行于2012年8月28日将3300000元打入被告马靖账户，但被告马靖自2014年11月起便未按合同约定向第三人西安银行碑林支行还款。截止至2015年5月21日，借款合同还有贷款本息合计2886921.48元（其中本金2771243.24元、利息109837.76元、罚息5741.54元、复利62.94元）未还。西安银行碑林支行遂将马靖、万达公司诉至西安市碑林区人民法院，要求马靖偿还本息,万达公司承担连带清偿责任。经西安市碑林区人民法院审理后作出（2015）碑民初字第03140号民事判决书，内容如下：一、马靖于判决生效后十日内偿还西安银行碑林支行借款本金2771243.24元，利息109873.76元，罚息5721.54元，复利62.94元（2015年5月21日之后至贷款清付之日的利息、罚息、复利按合同约定计算支付）；二、马靖未按上述期限履行还款义务时，西安银行碑林支行对马靖抵押的西安大明宫万达广场1幢1单元1层10139号房产享有优先受偿权；三、西安大明宫万达广场有限公司对马靖上述债务承担连带清偿责任。另查，2015年11月17日，西安市碑林区人民法院依据（2015）执字第01866号执行裁定书，从原告万达公司账号为12×××01的账户中扣划人民币3050772.40元，扣除执行费30280元后，将剩余款项3020492.4元发放西安银行碑林支行。再查，2016年5月6日，西安市新城区人民法院（2015）新执一字第00011-3号执行裁定书裁定：将本案涉案房屋（西安市未央区凤城一路以北、太华北路以东、凤城二路以南西安大明宫万达广场1幢1单元1层10139号）一套作价411.4万元抵给申请执行人潘磊（案外人），所有权自房屋交付时起转移给申请执行人潘磊。并于2016年5月6日向万达公司发送协助执行通知书，要求将涉案房屋交付给潘磊，所有权自交付时起转移。上述事实有登记号为Y12058034的《商品房买卖合同》、西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03140号民事判决书、西安市碑林区人民法院（2015）碑执字第01866-1号执行裁定书、西安市新城区人民法院（2015）新执一字第00011-3号执行裁定书、西安市新城区人民法院（2015）新执一字第00011-2号协助执行通知书及庭审笔录等证据在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，被告马靖按照合同约定缴纳了首付款并办理了银行按揭手续，但其未向贷款银行西安市银行碑林支行偿还借款本息，致西安银行碑林支行支行将马靖及万达公司诉至法院，经生效判决裁决由马靖进行还款，万达公司承担连带清偿责任。万达公司已向第三人西安银行碑林支行垫付马靖所欠本息、诉讼费共计3050772.40元，被告马靖的违约事实清楚，应当按照合同约定，承担违约责任。根据双方所签的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款第（2）项约定，原告万达公司享有解除权，且解除权的条件已经成就。故原告万达公司要求解除与被告马靖所签《商品房买卖合同》理由成立，本院予以支持。该《商品房买卖合同》解除后，原告万达公司理应将收取被告马靖的购房款返还马靖，因西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第03140号民事判决书已判令由本案原告万达公司向本案第三人西安银行碑林支行承担购房款贷款部分的连带清偿责任，且原告万达公司已将上述款项偿还完毕，故原告万达公司需将购房首付款返还被告马靖，被告马靖亦有义务将涉案房屋返还给原告、协助原告办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y12058034）的注销手续，并承担违约责任。但因原告未向被告马靖交付房屋，故关于涉案房屋的返还，本院不予处理。本案在审理过程中，被告提出原告主张的违约金显著过高，被告请求法院依法予以降低，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将被告马靖应承担的违约金数额酌情确定为合同总价款的10%，即665656.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定判决如下：一、解除原告西安大明宫万达广场有限公司与被告马靖签订的《商品房买卖合同》（登记号为Y12058034）。二、原告西安大明宫万达广场有限公司自本判决生效后十日内返还被告马靖购房首付款3356562元。三、被告马靖于本判决生效之日起十日内向原告西安大明宫万达广场有限公司支付违约金665656.2元。上述二、三项在履行期间可以相互折抵。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告马靖在本判决生效后十日内协助原告西安大明宫万达广场有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号为Y12058034）的备案注销手续。五、驳回西安大明宫万达广场有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费30871元由被告马靖承担，因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张蓓欣人民陪审员  樊冬利人民陪审员  范亚飞二〇一六年十一月十六日书 记 员  刘倩倩