湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0102民初88号
原告:严慕来，男，1976年11月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：陈凯（特别授权代理），武汉市天工法律服务所法律服务工作者。
被告：钱红梅，女，1959年5月4日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市洪山区，现住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：洪长华（特别授权代理），湖北协立律师事务所律师。
被告：赵治勤，男，1958年11月29日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市江岸区。
法定代理人：赵某，女，1983年12月31日出生，汉族，系赵治勤的女儿，户籍所在地湖北省武汉市江岸区百步亭花园温馨四村***栋*单元*楼*号，现住湖北省武汉市江岸区后湖大道幸福时代*栋*单元***室。公民身份号码：4201071983********。
委托诉讼代理人：洪长华（特别授权代理），湖北协立律师事务所律师。
被告：肖宇亮，男，1993年2月7日出生，汉族，住湖北省仙桃市。
委托诉讼代理人：洪长华（特别授权代理），湖北协立律师事务所律师。
被告：赵某，女，1983年12月31日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市江岸区，现住湖北省武汉市江岸区。
第三人：武汉成诚有家房地产咨询有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区二七路89号（东立国际一期）4栋1层20号。
法定代表人：陈浠，总经理。
委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），男，武汉成诚有家房地产咨询有限公司二七路店店长，住湖北省武汉市武昌区。
原告严慕来与被告钱红梅、赵治勤、肖宇亮、第三人武汉成诚有家房地产咨询有限公司（以下简称武汉成诚公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，因赵某与案件处理结果有法律上的利害关系，依原告严慕来申请，本院依法追加其作为被告共同参加诉讼。2018年2月1日本院组织各方证据交换。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严慕来及委托诉讼代理人陈凯、被告钱红梅及委托诉讼代理人洪长华、被告赵治勤的委托诉讼代理人洪长华、被告肖宇亮的委托诉讼代理人洪长华、第三人武汉成诚公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。被告赵某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告严慕来向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮、武汉成诚公司签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162）无效；2、请求依法确认钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮在武汉市不动产局签订并备案的《存量房买卖合同》无效；3、案件受理费由钱红梅、赵治勤、赵某、肖宇亮承担。事实和理由：2007年钱红梅获得位于武汉市江岸区二七北路75号经济适用房的购房资格，由于当初其无力购买，钱红梅要求姨侄即我出资购买此房，我便以钱红梅的名义办理相关购房手续，购房首付款及后续的房屋贷款均由我支付。房屋交付后，我对房屋进行装修并同父母一直居住至今，房屋两证钱红梅办理后交由我父母一直保管。2008年12月11日，为了明确我以钱红梅名义买房以及后期过户相关事宜，钱红梅、赵治勤、赵某向我出具《赠与书》1份，约定五年期满后将房屋过户给我。2016年我将房屋贷款全部还清后，即要求钱红梅、赵治勤将房屋过户给我，但钱红梅、赵治勤、赵某均找各种理由推诿，更为恶劣的是，钱红梅、赵治勤私自挂失并补办房屋两证，将房屋在未经我同意的情况下，恶意串通肖宇亮并通过虚假交易将房屋卖给肖宇亮，钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮于2016年10月15日在武汉成诚公司签订了《存量房居间（买卖）合同》。其后，钱红梅、赵某、肖宇亮在武汉市江岸区不动产登记中心进行了交易，其交易价格是明显不合理的低价。我认为，钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮的行为是恶意串通，通过虚假交易侵害了我的合法权益。同时，肖宇亮的行为也不符合善意取得的规定。故提起诉讼，望判如所请。
被告钱红梅、赵治勤共同辩称，我们是房屋的合法所有权人，有权行使房屋的物权权利。严慕来在起诉状中承认我们因家庭困难参加了经济适用房摇号，获得了经济适用房购买资格，根据《经济适用住房管理办法》和《武汉市经济适用住房管理办法》的相关规定，2006年11月签订《武汉市经济适用房买卖合同》，其后以钱红梅的名字办理了房屋所有权证，不存在严慕来借名买房的说法，双方也没有签订任何借名购房的协议。房屋系经济适用房，严慕来也根本不可能通过借名的方式获得房屋产权，我们是房屋的合法产权人，与严慕来之间只形成因出资产生的债权债务关系，房屋的产权清晰，与严慕来没有任何关系。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，当初虽然给严慕来写有《赠与书》，但由于是严慕来考虑到房屋产权登记在钱红梅名下，为了保证其本人的出资利益才要求我们出具，严慕来在满足约定过户的条件下也没有积极主张其权利，我们也没有拒绝过严慕来的要求，严慕来存在消极行使自己权利的表现。《赠与书》没有办理公证，我们予以撤销也符合法律规定，我们依法行使自己的合法权利，与严慕来没有任何关系。我们主观上不存在恶意，我们自始至终承认严慕来对房屋出资的事实，我们是房屋的所有权人，卖自己的房屋，通过房管局交易，卖房屋后多次主动提出偿还严慕来的出资款，不存在恶意，严慕来应提供证明我们与肖宇亮、武汉成诚公司有恶意串通的证据，否则应承担举证不能的法律后果。房屋从2007年6月交付之后，一直由严慕来出租和使用，我们卖房没有损害严慕来的利益，而是维护了严慕来的债权利益，并且通过卖房能早日实现其债权利益。
被告肖宇亮辩称，我购买房屋时是善意的，钱红梅、赵治勤系房屋合法的所有权人，我在交易之前核实了钱红梅持有合法的不动产权证书，通过武汉成诚公司签署了《存量房居间（买卖）合同》，合同是三方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规，我依法取得了不动产权证书。在交易之前，我不知道严慕来与钱红梅有出资事实，直到我起诉严慕来父母腾退案件审理中才知道。严慕来应提供证明我与钱红梅、赵治勤、武汉成诚公司恶意串通的证据，否则应承担举证不能的法律后果。我没有侵害严慕来的合法利益，我通过之前两个案件的几次庭审调查和严慕来父母提供的证据得知，严慕来对房屋与钱红梅、赵治勤存在出资的事实，但是严慕来自始至终没有取得房屋物权权利，严慕来与钱红梅、赵治勤之间只存在债权债务的法律事实，严慕来只能基于法律规定依法主张债权利益。我与钱红梅买卖房屋成交价为985,000元，已经支付了970,000元，我没有侵害严慕来合法的债权利益，相反还有利于严慕来对钱红梅、赵治勤债权主张的实现。请求驳回严慕来的诉讼请求。
被告赵某未在法定期限内提交书面答辩意见及证据，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证与质证、法庭辩论等诉讼权利。
第三人武汉成诚公司述称，格式合同是我公司提供的，合同内容是买卖双方自己约定，买方、卖方在认识的情况下找到我公司签订《存量房居间（买卖）合同》，我公司只收取了1,000元的代办费，签订合同之后所有手续都是买卖双方自己去办的，其他事情与我公司无关。
经审理查明，赵治勤与钱红梅系夫妻关系，赵某系二人之女。2016年5月11日，本院依法作出（2016）鄂0102民特21号民事判决，判决：宣告赵治勤为无民事行为能力人；指定赵某为赵治勤的监护人。
2005年，赵治勤与钱红梅获得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》编号：经房[2005]第199号（青山）。
2006年10月27日的《武汉市地方税务统一收款收据》中载明：今收到钱红梅30,000元系付房款定金4-3-9-1。2006年11月14日，出卖人武汉市江岸区房地产公司与买受人钱红梅签订《武汉市经济适用房买卖合同》1份，约定钱红梅购买位于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）4栋3单元9层1室房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积98.49平方米，总金额262,771元，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满5年后，才能按市场价上市出售。2006年11月14日的《武汉市地方税务统一收款收据》中载明：今收到钱红梅4-3-9-152,771元系付预收房款（贷18万）。审理中，钱红梅、赵治勤对房屋首付款82,771元系严慕来支付的事实予以确认。诉争房屋剩余款项由严慕来在汉口银行股份有限公司江岸支行办理了银行贷款，于2016年3月24日还清全部贷款。审理中，钱红梅、赵治勤对诉争房屋的银行贷款系严慕来向银行贷款180,000元，该笔贷款于2016年3月24日还清的事实予以确认。
诉争房屋交付后严慕来进行了装修，其父母居住至今。
2008年6月，诉争房屋取得房屋所有权证：武房权证岸字第××号，房屋所有权人钱红梅，建筑面积98.49平方米；国有土地使用证：岸国用（商2008）第3299号，土地使用权人钱红梅，使用权类型为划拨。诉争房屋两证办理后，由严慕来的父母保管。
2008年12月11日，赵治勤、钱红梅、赵某向严慕来出具《赠与书》1份，载明：兹有业主钱红梅决定将江岸区二七北路75号4-3-9-1住房壹套（建筑面积98.49㎡）赠与姨侄严慕来，并同意自2007年3月14日起满伍年后办理上述住房过户手续。（黄浦人家）此书。赠与人赵治勤、钱红梅、赵某签名捺印。诉争房屋在取得房屋所有权证和国有土地使用证满5年后，严慕来、赵治勤、钱红梅、赵某未就此办理诉争房屋权属转移登记手续。
2016年3月15日，严慕来的父母委托武汉吉家房地产经纪服务有限公司欲出售诉争房屋，并将诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用证原件交给武汉吉家房地产经纪服务有限公司代管。审理中，严慕来陈述：诉争房屋两证的原件还在武汉吉家房地产经纪服务有限公司二七分公司。
2016年6月7日，湖北山河律师事务所黄杰律师向钱红梅出具《律师函》1份，其中载明：2016年3月15日经武汉吉家房地产经纪服务有限公司居间促成你与买方耿纯洋签订武汉市存量房居间（买卖）合同，约定你方将位于江岸区黄埔人家4栋3单元9层1室房屋出售给买方，后你方表示不愿再出售房屋，你方行为已构成违约。
2016年8月3日，钱红梅以诉争房屋两证遗失为由，办理了鄂（2016）武汉市江岸不动产权第0001822号不动产权证书，权利人钱红梅，共同共有，权利性质为划拨∕经济适用住房，建筑面积98.49平方米，附记：原房屋所有权证岸2008003333号，国有土地使用证岸国用（商2008）第3299号声明作废。
2016年10月15日，卖方（甲方）钱红梅与买方（乙方）肖宇亮、经纪代理方（丙方）武汉成诚公司签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162）1份，其中约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区二七北路75号（黄埔人家）4栋3单元9层1室，建筑面积98.49平方米，房屋所有权证号为岸字第××号，土地使用权证号为岸国用（商2008）第3299号，乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，自愿购买房屋；房屋交易成交价为985,000元，合同签订之日乙方支付定金100,000元，首付款885,000元于过户当日在见到已是乙方名下的房产证收件单后，由乙方于当日内打入甲方指定账户，乙方承担过户交易所有费用；合同签订之日，甲方向丙方支付经纪代理费1,000元，乙方向丙方支付经纪代理费1,000元；因遗失补办，该房产证和土地证合为一证，不动产证书鄂（2016）武汉市江岸不动产权第0001822号；此合同签订日生效后，后期所有过户、打款、房屋交接都是甲、乙双方自己协商，中间出现任何纠纷与丙方无关，丙方不负任何责任。合同中，各方还对房屋交接、违约责任进行了约定。甲方（卖方及配偶）处钱红梅签名捺印，乙方（买方）处肖宇亮签名捺印，丙方（经纪代理方）处武汉成诚公司加盖公章。
2016年10月15日，肖宇亮通过尾数为0029银行账户向钱红梅尾数为9024银行账户支付房款100,000元。肖宇亮通过尾数为0016银行账户向钱红梅尾数为8429银行账户分别于2016年10月20日支付房款370,000元、2016年10月25日支付房款200,000元、2016年11月3日支付房款300,000元。上述款项共计970,000元。钱红梅收到款项后分别于当日向肖宇亮出具了收条。审理中，肖宇亮陈述：尾款15,000元是双方口头约定交房之后再付，相当于一个押金。钱红梅、赵治勤对此无异议。
2016年11月7日，诉争房屋权利人变更登记为肖宇亮，并办理了鄂（2016）武汉市江岸不动产权第0015008号不动产权证书，单独所有，权利性质为划拨∕经济适用住房，建筑面积98.49平方米。
审理中，为查明案件事实，本院前往武汉市江岸区不动产登记中心依法调取了：1、《不动产登记申请表》1份，申请人肖宇亮、钱红梅、赵某、赵某代赵治勤签名捺印。2、询问笔录1份，申请人肖宇亮、钱红梅、赵某、赵某代赵治勤签名捺印。3、2016年10月15日的《武汉市存量房买卖合同》1份，房屋成交价为689,430元，卖方钱红梅、赵某代赵治勤、代理人赵某签名捺印，买方肖宇亮签名捺印。4、2016年5月11日本院（2016）鄂0102民特21号民事判决书、赵某的居民身份证及户口簿各1份。
经本院询问，钱红梅陈述：我办了不动产权证书后去马路上贴小广告，也去了中介挂，几天之后肖宇亮找到我，我就带他去看了房屋，肖宇亮说房屋里的东西他都不要。（房屋）钥匙是我自己配的，姐姐钱二梅（严慕来的母亲）去山东期间也把钥匙给我要我帮忙管一下房屋，所以我有钥匙。因为卖房屋不是卖萝卜白菜，为了保险起见我和肖宇亮还是找了中介公司。在房管局办理相关手续时赵某到场签字，在武汉成诚公司和肖宇亮签合同时赵某都是知道的。
肖宇亮陈述：是通过马路上的小广告认识的，中间去看过房屋，谈了几次之后把价格定下来了，然后我们就去找了中介，中介就带着去房管局办手续，到了2016年11月不动产权证书就办到了我的名下。
武汉成诚公司陈述：我公司有只收取代办费的情形，一般是在买卖双方认识的情况下，买卖双方为了稳妥起见，找到第三方中介公司去签订合同，我们中介方会根据事情的复杂性来收取代办费，我公司自己联系的收取中介费一般是按成交价的2%收取。到房管局办理手续时会输入买卖双方及房屋的信息，就房屋房管局有最低的交易价格即机评价格，如果买卖双方交易价格低于房管局的最低交易价格，也会按照房管局的最低交易价格收取相关费用。我们在实际操作中，房屋买卖双方的交易价格和机评价格都不一致，所有的房屋交易价格肯定比机评价格要高。
上述事实，有《武汉市经济适用房买卖合同》、《武汉市地方税务统一收款收据》、严慕来的汉口银行股份有限公司江岸支行储蓄历史数据查询明细、武汉市江岸区新村街铁南社区居民委员会出具的《证明》、武房权证岸字第××号房屋所有权证、岸国用（商2008）第3299号国有土地使用证、《赠与书》、《房屋权属证书代管收据》、《律师函》、鄂（2016）武汉市江岸不动产权第0001822号不动产权证书、《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162）、钱红梅的中国工商银行借记卡账户历史明细清单、钱红梅的中国建设银行银行卡客户交易明细清单、电子回单、账户明细、《定金收条》、《收条》3份、钱红梅和肖宇亮的居民身份证复印件、鄂（2016）武汉市江岸不动产权第0015008号不动产权证书、本院（2016）鄂0102民特21号民事判决书、武汉成诚公司营业执照副本、本院调查证据及当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。
审理中，严慕来主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，本院依法向其释明，严慕来不变更诉讼请求。
本院认为，诉争房屋系经济适用住房，购买人在取得房屋所有权证和国有土地使用证满5年后，可以按市场价上市出售，出售时应向政府交纳土地收益等相关价款。本案中，钱红梅与严慕来系姨侄关系，赵治勤、钱红梅获得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》后，由钱红梅与武汉市江岸区房地产公司签订《武汉市经济适用房买卖合同》购买诉争房屋，严慕来支付了全部购房款，诉争房屋交付严慕来装修居住使用，2008年诉争房屋取得房屋所有权证和国有土地使用证，赵治勤、钱红梅、赵某向严慕来出具《赠与书》，将诉争房屋赠与严慕来，并同意自2007年3月14日起满5年后办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款、第一百八十七条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。但在诉争房屋取得房屋所有权证和国有土地使用证满5年后即2013年起，严慕来、赵治勤、钱红梅、赵某未就此办理诉争房屋权属转移登记手续。
时隔三年，钱红梅与肖宇亮、武汉成诚公司于2016年10月15日签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162），出售诉争房屋，现诉争房屋权利人登记在肖宇亮名下。审理中，严慕来诉称钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮的行为是恶意串通，通过虚假交易侵害了其合法权益，肖宇亮的行为也不符合善意取得的规定，请求确认钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮、武汉成诚公司签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162）无效，钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮在武汉市不动产局签订并备案的《存量房买卖合同》无效。因恶意串通行为是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为，根据现有的证据和查明的事实，出售诉争房屋时房屋权属登记在钱红梅名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。且对于作为不动产的房屋而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准，肖宇亮购买诉争房屋时查看了不动产权证书，支付了合理对价，钱红梅也陈述其有诉争房屋钥匙并带肖宇亮看了房屋，签合同时赵某（赵治勤的监护人）是知道的，故肖宇亮购买诉争房屋的行为应属善意购买。由于买卖合同系合同双方当事人达成合意，在不能证明双方恶意串通时，相对人的知情权并不能影响合同效力。钱红梅与肖宇亮、武汉成诚公司于2016年10月15日签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162）系各方就买卖诉争房屋达成的一致意思表示，内容明确、真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于备案合同中的房屋成交金额与实际成交金额不一致的问题，经本院询问，武汉成诚公司陈述在实际操作中，房屋买卖双方的交易价格和房屋管理部门机评价格都不一致，所有的房屋交易价格肯定比机评价格要高。因严慕来主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向其释明，严慕来不变更诉讼请求。
综上所述，严慕来诉称的事实因其提交的证据不足以证明主张的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，严慕来要求确认钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮、武汉成诚公司签订的《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001162）无效，钱红梅、赵治勤、赵某与肖宇亮在武汉市不动产局签订并备案的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。赵某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院依据相关法律规定进行案件事实的认定和裁决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百八十六条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告严慕来的诉讼请求。
案件受理费100元、邮寄送达费80元由原告严慕来负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 吴 艳 萍
人民陪审员 朱莉华人民陪审员李梦莹二○一八年五月二十五日
书 记 员 骆 欢