杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初17145号
原告（反诉被告）：陈某。
被告（反诉原告）：杭州凡佳电子商务有限公司，住所地杭州市江干区艮山西路102号杭州创意设计中心A幢1127室。
法定代表人：周甲，总经理。
委托代理人：周乙，公司员工。
原告陈某为与被告杭州凡佳电子商务有限公司（以下简称凡佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判。后被告凡佳公司在答辩期内提起反诉，本院审查后依法予以受理，并于本诉进行合并审理。本院于2016年12月29日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈某、被告凡佳公司的委托代理人周乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈某起诉称，双方在2016年5月26日签订广宇鼎悦府7-1-704室的租赁合同，自2016年6月1日起缴纳房租、物业费等。凡佳公司应在2016年9月1日缴纳后续租金及物业费，但一直拖欠至今未收，因凡佳公司违约在先，特起诉，请求判令：1、凡佳公司腾空房屋，交出钥匙；2、赔偿陈某3个月房租费6900元，滞纳金10350元，物业费900元，总计18150元；3、凡佳公司承担本案诉讼费。后原告明确诉讼请求如下：1、要求解除双方签订的租赁合同；2、要求凡佳公司腾空房屋，交还钥匙；3、凡佳公司支付陈某2016年9月1日至2016年11月30日的房租6900元、滞纳金10350元，物业费900元，共计18150元；4、凡佳公司承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）凡佳公司答辩称，签订合同后，案涉房屋自2016年6月5日至2016年8月31日基本处于停水停电状态，无法使用房屋，也无法装修，包括物业要求的整改也无法完成。凡佳公司要求陈某赔偿租金和装修损失，并退还所有租金和押金。凡佳公司同意解除租赁合同，并腾空房屋、交还钥匙。但不同意陈某主张的第三项诉讼请求。理由如下：2016年5月26日，凡佳公司刚进场装修物业公司就停水停电，无法做任何事，也无法完成物业要求的整改，没有陈某的同意凡佳公司也无法进行整改。凡佳公司多次跟物业和陈某联系都不予理睬。后凡佳公司报警，警察要求房东到场陈某也没有到场。物业称不通过房东无法处理，至今陈某东没有跟凡佳公司达成整改方案和协议，造成房屋空置，主要是因为陈某自己造成的，与凡佳公司没有任何关系。
被告（反诉原告）凡佳公司反诉称，凡佳公司于2016年5月26日和陈某签订了一份房屋出租合同。合同5-2项规定，除陈某屋内已有装修和设施外，凡佳公司如要求重新或者变更原有设施的，应事先征得陈某的书面同意。由于所租房屋内为纯毛坯房，凡佳公司于5月26日委托杭州五十九秒装饰设计工程有限公司签订了委托设计合同，由该公司派设计师现场量取了尺寸，并在第二天设计好了平面布置图，然后交给陈某审阅并通过。2016年5月27日，凡佳公司员工周乙和陈某一起到杭州广宇物业管理有限公司签订了《住宅装修管理协议》、《装修前三方验收确认表》、《房屋装修消防安全协议》、《住宅装修须知》，现场陈某还填写了《装修申请书》。
办完所有装修手续后，凡佳公司缴纳了2016年6月1日至8月31日的房租6900元整及押金2300元、物业费750元，共计9950元，并于5月28日进场施工。施工期间，陈某也来看过几次，表示没有意见。2016年6月5日物业公司将一张限期整改的通知书贴到了房屋的现场，凡佳公司与物业交涉，物业称系业主要求的，为此，凡佳公司向陈某及其丈夫求证，均称不知情。后凡佳公司报警，公安做了一个记录。凡佳公司多次要求陈某夫妇到现场处理问题，但均说不能到现场处理。因为凡佳公司按图施工，施工图也是陈某确认过的，中间从未改动，因此如需改动也一定要找陈某签字商量改选方案，然而陈某夫妇一直躲着不愿见面，物业也一直不供水电，直到6月29日，广宇鼎悦府7栋1单元704室还未恢复供水供电。凡佳公司员工周乙找照相馆到现场为所有的工人拍照取证，可以证明6月29日该房屋没有恢复供水供电。2016年7月27日，凡佳公司员工周乙去看过，还未恢复供水供电。同日，凡佳公司起诉杭州广宇物业管理有限公司杭州分公司，庭审中物业公司出示了陈某的电话录音，证明是陈某通知物业公司停水停电的，余杭区人民法院于2016年9月23日公开开庭进行了审理，于2016年10月25日判决凡佳公司败诉。由于凡佳公司在整个租房过程中没有过错，而陈某违反合同约定在6月5日就通知物业停水停电，造成凡佳公司实际无法使用该房屋，所以后期的房租和滞纳金也不存在，请求法院驳回陈某诉讼请求。
根据双方签订的房屋租赁合同的约定，合同期内，陈某不得终止合同，如陈某单方终止合约，需赔偿凡佳公司现金人民币十万元装修费。特反诉，请求判令：1、退还凡佳公司已缴纳费用9950元；2、赔偿装修费100000元；3、陈某承担所有诉讼费用。
针对本诉与反诉，原告（反诉被告）陈某为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、房屋租赁合同一份，用于证明双方就租房事宜进行约定的事实。
2、浙江省商品房买卖合同一份，用于证明涉案房屋是陈某所有的。
3、微信聊天记录四份，用于证明陈某与凡佳公司沟通的时候凡佳公司称会跟物业协商的事实。
4、照片六份，证明陈某曾向凡佳公司发出支付房租的催告函，也证明凡佳公司在阳台和卧室增设卫生间的事实。
针对本诉与反诉，被告（反诉原告）凡佳公司为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、限期整改通知书一份，用于证明物业于2016年6月5日开始停水停电的事实。
2、委托设计合同一份，用于证明凡佳公司于2016年5月26日就签订了设计合同，2016年5月27日完成了装修方案的事实。
3、广宇鼎悦府7-1-704平面布置图一份，用于证明凡佳公司按图施工的事实。
4、装修工人证明书五份，用于证明2016年8月1日还处于停水停电状态的事实。
5、收条两份，用于证明凡佳公司缴纳了9950元的事实。
6、装修前三方验收确认表一份，用于证明装修前双方签字确认过，陈某知道装修的图纸及装修内容的事实。
7、房屋装修安全消防协议、装修申请书各一份，用于证明陈某同意开始装修的事实。
8、住宅装修管理协议一份、住宅装修须知两份，用于证明陈某知道该图纸装修的后果并同意装修的事实。
9、照片六份，用于证明案涉房屋停水停电到6月29日的事实。
10、陈某电话录音文字整理稿一份，用于证明陈某通知物业停水停电的事实。
11、（2016）浙0110民初10744号民事判决书一份，用于证明该出租房存在纠纷以及物业称是原告提出要停水停电的事实。
陈某提供的证据，经凡佳公司当庭质证，对证据1-2无异议；对证据3真实性无异议，但是只能证明凡佳公司想与陈某协商处理，而陈某不愿意协商；对证据4不清楚，没有去房子那里看过，对照片真实性不确定，看不出在哪里拍的。
凡佳公司提供的证据，经陈某当庭质证，对证据1不清楚；对证据2、3，均系第一次看到，真实性不清楚；对证据4真实性有异议，陈某未看到过；对证据5三性无异议；对证据6、7真实性无异议，的确是陈某签字的；对证据8三性无异议；对证据9真实性不认可；对证据10，该录音系凡佳公司起诉物业公司后打得，是陈某丈夫接听的，并不是陈某表述的；对证据11三性无异议。
本院经审核后认为，陈某提供的证据1-2、凡佳公司提供的证据5、8、11均符合证据的采信规则，本院予以确认，陈某提供的证据3、4、凡佳公司提供的证据1-3、6、7、9的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。凡佳公司提供的证据4，不能够证明其证明目的，本院不予确认。凡佳公司提供的证据10，能够与其他证据相印证的部分，作为认定本案相关事实的依据。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2016年5月26日，陈某（甲方）与凡佳公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定陈某将位于杭州市余杭区广宇鼎悦府7-1-704房屋出租给凡佳公司使用，建筑面积132平方米，仅作为住宿使用，租赁期限共36个月，自2016年6月1日起至2019年7月1日止，月租金为人民币2300元，租金按季度支付，分别于2016年6月1日、2016年9月1日、2016年12月1日（以此类推）支付本季度的租金。合同还约定在租赁期限，凡佳公司使用的水、电、管道煤气、电话费、物管、有线电视视听维护费等其他费用，由凡佳公司按有关规定自行负担，凡佳公司应支付陈某租赁押金2300元，租赁期满，双方按规定结清房屋租金、水、电灯费用并查验房屋设施无损坏的情况下，退还全部押金，否则陈某有权拒还押金。合同还对装修、变更及解除合同的条件、以及违约责任等作了如下约定：“除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意。租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状，经验收认可，方可办理退租手续……七、变更和解除合同的条件非甲、乙双方各自可控原因导致本合同无法继续履行的，双方可提前解除合同且互不承担违约责任。八、乙方的责任8-1本合同签订后，乙方应按期支付租金，逾期支付，每逾期一天，乙方应按月租金的5%向甲方偿付违约金。8-2在租赁期内，乙方违反本合同关于转租（借），更改房屋结构、设施，改变房屋用途等相关约定的，甲方有权单方终止本合同。若因乙方行为而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。8-3乙方拖欠租金时间累计一个月以上且在甲方书面告知的情况向乙方仍未履行本合同约定义务的，甲方有权单方终止本合同，收回房屋并自行处理乙方遗留在改房屋内的设施……九、甲方的责任……9-4双方约定合约期内，甲方不得终止合约，如甲方单方终止合约，需赔偿乙方现金人民币十万元装修费。”合同还对其他权利义务做出了约定。
合同签订后，凡佳公司支付了2016年6月1日至2016年8月31日房屋租金6900元、物业费750元、押金2300元，合计9950元。陈某亦将案涉房屋交付给凡佳公司。
2016年5月27日，陈某与凡佳公司员工周乙到广宇鼎悦府物业服务中心（以下简称物业中心）签订《房屋装修消防安全协议》，物业中心向其出具了住宅装修须知，并经陈某与凡佳公司员工周乙签收。该住宅装修须知约定，房屋装修和使用中禁止下列行为：“……（四）将没有防水要求的房间和阳台改为卫生间、厨房间。
后凡佳公司开始对案涉房屋进行装修，在阳台、客厅增设卫生间。2016年6月5日，鼎悦府管理处向凡佳公司发送限期整改通知书一份，载明违规装修内容系1楼2楼阳台东改成卫生间、1楼2楼主卧室增加卫生间，整改要求为恢复原样，整改期限限期三天。若在规定期限内不予以整改，将按《装修管理规定》、《装修管理服务协议》中违约责任执行，追究相应的违约责任。
后鼎悦府管理处对案涉房屋采取了停电停水措施，凡佳公司认为停水时间为2016年6月5日至2016年6月29日，但物业公司认为停水时间为2016年6月8日至2016年6月11日。
2016年7月27日，凡佳公司向本院起诉要求杭州广宇物业管理有限公司余杭分公司赔偿因停水停电行为导致的损失，后本院于2016年10月25日做出（2016）浙0110民初10744号民事判决书，判决驳回凡佳公司的诉讼请求。后因凡佳公司未按期支付租金，陈某诉至本院，望判如所请。
另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区××街道××单元××室，建筑面积131.6平方米，房屋所有权人系陈某、施陈雷。
本院认为：陈某与凡佳公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。
关于本诉部分。陈某要求解除合同并腾退房屋、交还钥匙，凡佳公司在庭审中亦表示同意，故对陈某的上述诉讼请求，本院予以支持。关于2016年9月1日至2016年11与30日的房租6900元。陈某认为按照合同约定凡佳公司应当于2016年9月1日支付，但至今未付；凡佳公司认为案涉房屋被停水停电，未能实际使用，故不同意支付租金。本院认为，案涉房屋停水停电的原因系因凡佳公司违规装修，在阳台及主卧增设卫生间所致，且未能在限期内整改完毕。根据合同约定，凡佳公司应当于2016年9月1日支付该季度的租金，故对陈某要求凡佳公司支付租金6900元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，陈某认为凡佳公司应按照每逾期一天承担月租金5%的违约金的标准支付违约金10350元，凡佳公司不予认可。本院认为，凡佳公司逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。综合考虑本案的实际情况、合同约定及陈某的实际损失，本院酌情支持600元。关于物业费。根据合同约定，物业费由凡佳公司自行负担，现陈某称其已经支付2016年9月1日至2016年11月30日的物业费900元，但并未能够提供证据予以证明，故对陈某要求凡佳公司支付物业费900元的诉讼请求，本院不予支持。凡佳公司的抗辩意见，合理部分，本院予以采信。
关于反诉部分。凡佳公司认为因其未能正常使用房屋，故要求退还已付费用9950元并赔偿装修费用100000元。陈某对此不予认可。本院认为，本案中造成停水停电以致房屋未能正常使用是由于凡佳公司违规装修，在阳台及卧室增设卫生间所致。凡佳公司以未能正常使用房屋为由要求退还已缴房屋及物业费，于法无据，本院不予支持。对已缴押金，根据合同约定在租赁期满，双方按规定结清房屋租金、水、电灯费用并查验房屋设施无损坏的情况下，退还全部押金。现双方均同意解除合同、腾退房屋，且陈某不要求凡佳公司恢复原状，故上述押金应当退还凡佳公司。综上，对凡佳公司要求退还已缴费用9950元的诉讼请求，本院在押金范围内支持2300元。关于装修费。凡佳公司认为，合同约定合约期内，陈某不得终止合约，如陈某单方终止合约，需赔偿凡佳公司现金人民币十万元装修费。陈某认为该条款中的不得终止合约应当解释为不得无故终止合约，现凡佳公司逾期支付房租，陈某有权解除合同。本院认为，合同在前款约定了在凡佳公司欠付租金累计一个月以上且经书面通知仍未支付的，陈某有权单方解除合同，庭审中凡佳公司明确曾收到陈某要求其支付房租的通知，但仍未能按期支付租金，对此凡佳公司应承担相应的违约责任，对凡佳公司以陈某解除合同为由要求支付装修费100000元的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈某与被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司于2016年5月26日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区广宇鼎悦府7幢1单元704室的房屋腾空并返还给原告（反诉被告）陈某；
三、被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司支付原告（反诉被告）陈某2016年9月1日至2016年11月30日的租金6900元，于本判决生效后十日内付清；
四、被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司支付原告（反诉被告）陈某违约金600元，于本判决生效后十日内付清；
五、原告（反诉被告）陈某返还被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司押金2300元，于本判决生效后十日内付清；
六、驳回原告（反诉被告）陈某的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费254元，减半收取127元，由原告（反诉被告）陈某负担75元；由被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司负担52元，于本判决生效后七日内交纳。
本案反诉案件受理费1250元，由被告（反诉原告）杭州凡佳电子商务有限公司负担1224元；由原告（反诉被告）陈某负担26元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1377元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娟
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 宣雅萍