浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2125号
上诉人（原审原告）：孙均苗，男，1962年12月27日出生，汉族，住诸暨市暨阳街道大侣赵家埠村****号，公民身份号码：3306251962********。
上诉人（原审原告）：俞伯琴，女，1963年6月28日出生，汉族，住诸暨市暨阳街道大侣赵家埠村****号，公民身份号码：3306251963********。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：郦周辉，浙江新兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：诸暨市越都置业有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道西施大街1号，组织机构代码：681658579。
法定代表人：寿柏年，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：李卫民，浙江博凡律师事务所律师。
上诉人孙均苗、俞伯琴因与被上诉人诸暨市越都置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙均苗、俞伯琴不服一审判决，向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人和被上诉人于2010年6月30日签订的商品房买卖合同已经协议解除，合同当事人应当返还财物，归位到合同签订前的原始状态，被上诉人应无任何理由地返还上诉人已经支付的购房款。二、上诉人和被上诉人于2010年6月29日签订的协议书与已经解除的2010年6月30日签订的商品房买卖合同没有任何关系，一审法院在上诉人没有要求对2010年6月29日协议作出处理、被上诉人也没有依据此协议提出诉讼的情况下进行审理，违反不告不理原则。
被上诉人诸暨市越都置业有限公司答辩称：一、2010年6月29日双方当事人经过商谈，已就分割前的1901室房屋进行整体销售达成协议，该协议已完全具备商品房买卖合同的要件，双方建立了分割前1901室房屋整体也就是分割后的1901、1902室房屋买卖合同关系，被上诉人交付的购房款1886568元（包括2010年6月26日交付的定金20万元）即是对2010年6月29日购房协议的履行，双方于2010年6月30日签订购房合同并在房屋登记机关备案是为了保障上诉人的购房权利，在房价上涨、房源紧张的2010年，上诉人不用担心被上诉人将其购买的分割前的1901室房屋整体另行出售。二、2013年1月18日注销备案的2010年6月30日合同同样是对2010年6月29日协议的履行。鉴于2010年6月29日协议已明确分割后的1901、1902两室房屋分别签订合同备案登记，同时为满足房屋行政管理要求需不同房屋签订不同合同，必须将已备案的2010年6月30日合同注销，这并非是双方解除房屋买卖关系的意思表示，而仅仅是分割合同。三、被上诉人已按约定分割好房屋，两套房屋均能够进行产权登记，双方理应按2010年6月29日协议要求签订分割后合同，以满足合同备案与产权登记要求，但是否按照行政管理要求的合同文本格式签订合同，不会影响双方间商品房买卖关系。四、被上诉人一直要求上诉人依照2010年6月29日协议履行，交付房款、接收房屋，上诉人也在2013年向被上诉人提交了分割后的房屋内部布置要求，并于2013年8月24日以上诉人儿子孙月的名义签订了分割后的1901室房屋的购房合同标准文本，被上诉人也向法院起诉要求上诉人支付房款、接收房屋，足以说明被上诉人的态度。实际上，上诉人是由于近年来房价下跌而反悔，不想按照双方房屋买卖合同约定配合办理标准文本的签订与备案。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
原审原告孙均苗、俞伯琴向一审法院起诉请求：一、被告退还原告已支付购房款2036568元，并支付从2010年7月1日起至付清日止按年利率6%支付资金占用损失约60万元；二、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年6月29日，原告俞伯琴、孙均苗就购买诸暨玉兰公寓5幢1单元1901室与被告诸暨市越都置业有限公司签订协议一份，约定房屋面积为443.97平方米，总价为6276568元。根据原告方需要，要求分为两套，待规划审批办理完毕后，分别签订合同办理。2010年6月30日，原、被告签订商品房买卖合同。至2010年6月30日，原告向被告诸暨市越都置业有限公司支付房款2036568元（其中部分款项系孙月的银行卡转帐支付）。2011年2月24日，原告方又支付15万元用于购买绿城玉兰公寓（北红旗路车位73）。2013年1月18日，原告与被告到诸暨市房地产管理处办理解除商品房预（销）售合同申请表、备案注销申请表各一份，其中备案注销原因载明根据测绘报告和楼盘审批表，该房产已一分为两。2015年7月14日，被告诸暨市越都置业有限公司向该院起诉要求两原告支付房款4390000元及违约金1194080元。后因未能在规定的期间内缴纳案件受理费而裁定撤诉。2015年11月，原告诉至该院，要求支持其诉请。
一审法院认为：原、被告于2010年6月29日签订的协议及2010年6月30日签订的商品房买卖合同的目的，是原告将其购买的诸暨玉兰公寓5幢1单元1901室房屋分割为两套。因房屋的分割涉及规划的更改，所以双方约定待规划审批办理完毕后，分别签订合同。诸永昌测（2012）第0748号测绘成果报告一份，能证明原诸暨玉兰公寓5幢1单元1901室房屋经测绘处理，分割的房屋得到政府部门认可。在测绘报告上1901室分为两块，测绘报告里已经分割好。诸暨市房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已经分割为两套，且该分割已经得到相关部门认可。2013年1月18日，原、被告双方到诸暨市房地产管理处办理解除商品房预（销）售合同申请表、备案注销申请表，其中备案注销原因载明根据测绘报告和楼盘审批表，该房产已一分为两。该院通过对诸暨市房地产管理处钱小勇的调查，证明分割后的房屋已具备分套办理权证的条件。双方争议的焦点，原告认为，双方到诸暨市房地产管理处办理解除商品房预（销）售合同申请表、备案注销申请表后，商品房买卖合同已解除，被告应返还房款。被告诸暨市越都置业有限公司认为，2013年1月18日注销2010年6月30日商品房买卖合同系双方按照本约合同完成合同变更（分割）、满足政府房屋登记行政管理要求的形式程序，是履行2010年6月29日协议的其中一步，并未真正解除双方间购房合同关系，解除备案合同的目的，是为满足原告分户需要，载明的注销原因也能印证这一目的。原告应当依约履行付款及收房义务。该院认为，原告在与被告签订商品房买卖合同后，根据原告方的需要，向被告提出要求将诸暨玉兰公寓5幢1单元1901室房屋分割成两套。因房屋分割涉及原规划的调整，需经有关部门审核批准。为满足原告的要求，原、被告经协商待规划审批办理后，分别签订商品房买卖合同（两套）。由于办理变更规划需注销已售合同在房管部门的备案登记。为此，原、被告双方共同到诸暨市房地产管理处办理预售备案注销手续，其注销原因载明根据测绘报告和楼盘审批表，房屋已一分为二。故原、被告注销商品房预售登记的目的是为以后分割办理分房产权证的需要，根本不是解除合同。且注销商品房在房地产管理处的登记，只是失去了公示的效力，并不意味必然产生双方商品房预售合同解除的效果。解除双方原签订的商品房预售合同，尚应取得双方的合意。现被告已按原告的要求履行完合同义务的准备，因此原、被告的商品房买卖尚在持续之中。且原告方向法院提交2013年4月9日图纸分割确认图也能证明，原告孙均苗在办理备案注销合同后仍就1901房屋如何分割为1901、1902提出8项要求，被告方由钟森扬签名，原告方由孙均苗签名确认。说明办理备案注销后，原告仍在为如何分割房屋作准备。假如如原告所说，双方已办理注销手续，合同已解除，原告再无需就房屋的分割提出要求。原告提供的2010年6月29日签订的协议、2013年4月9日图纸分割确认图、被告提供的2011年11月9日由原告俞伯琴签名确认的图纸分割确认图均围绕就1901房屋如何分割，双方一直在磋商处理。故双方共同到诸暨市房地产管理处办理预售备案注销手续，其注销原因系根据测绘报告和楼盘审批表，房屋已一分为二。而非原告所述注销系双方合同已解除。综上分析后，该院认为原告主张要求退还已支付房款的理由不存在。民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。当事人在行使权利、履行义务时，也应当遵循诚实信用原则。本案原、被告在签订《商品房买卖合同》后，在被告按原告要求将房屋分割为两套并办理好相应的备案注销手续后，原告本应按照约定履行补签合同的手续，但原告在商品房房价下跌的情况下，违背诚实信用原则，未与被告签订房屋合同，已属违约一方，故对其请求返还房款，理由不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告孙均苗、俞伯琴要求被告诸暨市越都置业有限公司返还购房款的诉讼请求。本案受理费27893元，由原告孙均苗、俞伯琴负担。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经二审查明：至2010年6月30日，上诉人向被上诉人支付购房款1886568元（其中部分款项系孙月的银行卡转账支付）。本院经审理查明的其余事实与一审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于双方于2010年6月29日签订的协议的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，故认购协议是预约合同还是本约合同，取决于当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以及认购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容及出卖人收取房款两个条件。本案中，2010年6月29日的协议明确载明，根据上诉人需要，要求分为两套，待规划审批办理完毕后，分别签订合同办理，故双方将来再订立涉案两套房屋的正式合同，以最终明确双方之间商品房买卖关系具体内容的意思表示非常明确，且该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等商品房买卖合同的主要内容，故2010年6月29日的协议应认定为预约合同。虽然双方于2010年6月30日签订了商品房买卖合同，上诉人亦支付了1886568元购房款，但根据被上诉人陈述，该商品房买卖合同的签订主要是为了保障上诉人的购房权利，在房价上涨、房源紧张的2010年，上诉人不用担心被上诉人将其购买的分割前的1901室房屋整体另行出售，且双方已向相关部门提交了解除商品房预（销）售合同申请表、商品房预（销）售合同备案注销申请表，同时上诉人亦已明确表示不再签订两套房屋的正式商品房买卖合同，我国法律法规并未明确规定预约合同的违约责任承担方式包括强制缔约，故被上诉人无论基于2010年6月29日的协议还是2010年6月30日商品房买卖合同收取上诉人支付的1886568元购房款，均应返还。关于上诉人支付的车位预售款是否应予返还的问题，上诉人依据2011年2月24日车位购置协议支付车位预售款15万元，因该协议独立于商品房买卖合同，且上诉人未能提供充分有效证据证实该协议存在符合法定解除或者约定解除的情形，对上诉人要求被上诉人返还15万元车位预售款的诉讼请求本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿资金占用损失60万元的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，对其该项请求本院亦不予支持。至于被上诉人提交的2013年8月24日孙月与其签订的商品房买卖合同，上诉人否认孙月签名的真实性，且与本案不属同一法律关系，可另行解决。综上，上诉人孙均苗、俞伯琴提出的上诉理由部分成立，本院依法对合理部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸民初字第3579号民事判决；
二、被上诉人诸暨市越都置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内返还上诉人孙均苗、俞伯琴购房款1886568元；
三、驳回上诉人孙均苗、俞伯琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27893元，由上诉人孙均苗、俞伯琴负担7934元，被上诉人诸暨市越都置业有限公司负担19959元。二审案件受理费27893元，由上诉人孙均苗、俞伯琴负担7934元，被上诉人诸暨市越都置业有限公司负担19959元，款于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
审 判 员 楼晓东
代理审判员 李丹丹
二〇一六年九月九日
书 记 员 王婷婷