江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6380号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京润明光学眼镜店，住所地南京市秦淮区朝天宫西街46-6。
经营者：夏栋庭。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京银都（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区水西门大街2号.
法定代表人：张杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。
上诉人南京润明光学眼镜店（以下简称润明眼镜店）因与被上诉人南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人润明眼镜店上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第四项，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审。事实与理由如下：一、被上诉人发出解除租赁关系《律师函》后，上诉人希望被上诉人给予适当的补偿，被上诉人则要求上诉人先把房租交了，所以上诉人才于2015年4月7日向银都公司帐户汇入9500元。二、被上诉人在起诉状中主张的房租6332元也是以合同解除之日2015年6月13日至11月17日计算出来的，被上诉人在一审庭审中也确认合同解除时间为2015年6月13日。三、被上诉人应当向上诉人开具发票。四、2015年4月16日，被上诉人断电行为造成了上诉人的损失。
被上诉人银都公司答辩称，一审法院判决双方之间的房屋租赁合同于2015年1月22日解除是正确的。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。
银都公司向一审法院起诉请求：1、确认银都公司与润明眼镜店签订的《租赁协议》于2015年1月22日解除；2、润明眼镜店立即腾空返还南京市秦淮区朝天宫西街46号第11间门面房（以下简称诉争房屋），并按照19000元/年的标准承担2015年6月13日至生效判决确定的返还房屋之日止的房屋使用费；3、润明眼镜店承担本案诉讼费用。
润明眼镜店向一审法院反诉请求：1、银都公司赔偿润明眼镜店经济损失36777.8元；2、银都公司支付润明眼镜店违约金1900元。
一审法院认定事实：
诉争房屋产权现登记在南京市建邺区商业网点建设办公室名下。1998年4月10日，南京市建邺区商业网点建设办公室将包含诉争房屋在内的南京市秦淮区朝天宫西街46号底层13间门面房转让给银都公司，转让价款共计2007200元，银都公司付清房款即拥有产权，但双方一直未办理产权过户手续。2011年9月7日，银都公司（甲方）与润明眼镜店（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供诉争房屋即朝天宫西街46号第11间门面房，租期自2011年9月14日至2012年9月13日，年租金19000元，先付后租；另付押金1000元，承租期满一个月后归还，合同期满乙方享有优先承租权，但必须提前一个月向甲方提申请。合同期满后，润明眼镜店继续承租使用诉争房屋。2015年1月22日，银都公司委托律师向润明眼镜店发出《律师函》，通知其将收回诉争房屋自行使用，解除租赁合同关系，要求润明眼镜店收到函后一个月内落实搬迁事宜。润明眼镜店于当日收到该函。
2015年4月7日，润明眼镜店向银都公司账户汇入9500元，其主张系2014年12月14日至2015年6月13日期间的房屋租金。银都公司认可收到该笔款项，主张该款系润明眼镜店在知晓租赁合同已解除的情况下自行汇入，不能证明双方存在新的租赁关系，银都公司同意该笔款项可冲抵润明眼镜店应当支付的房屋使用费。
2015年4月22日，润明眼镜店以银都公司断电为由报警，民警出警后因银都公司无人在场，登记备案。后润明眼镜店自他处接电继续经营，自5月起不再向银都公司交纳电费。
一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。本案银都公司与润明眼镜店签订的《租赁协议》租期已经届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。银都公司于2015年1月22日向润明眼镜店发出解除合同的通知，双方租赁关系于当日解除。房屋租赁合同解除后，承租人应当及时腾空并交还房屋，并结清合同解除后继续占用房屋期间的房屋使用费。现润明眼镜店以银都公司未开具租赁发票等为由拒绝交还房屋，于法无据，银都公司要求润明眼镜店腾空返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于房屋使用费，润眼眼镜店实际支付房屋使用费至2015年6月13日，银都公司主张按原合同约定的19000元/年的标准计算之后的房屋使用费，润明眼镜店则辩称银都公司自2015年4月16日起中断对诉争房屋的供电，其无权按合同约定的标准收取费用。对此，一审法院认为，润明眼镜店已于2015年1月22日发函解除与润明眼镜店的不定期租赁关系，并给予一个月的搬家期限，期限届满后润明眼镜店仍拒绝搬出，致银都公司无法按期收回房屋，银都公司参照原合同标准要求润明眼镜店支付房屋使用费，并无不当；润明眼镜店现所举证据不足以证明银都公司自2015年4月16日起至今中断并拒绝对诉争房屋供电，且即便银都公司存在中断供电的行为，亦系其在合同解除后要求收房的私力救济行为，润明眼镜店在此情况下仍拒绝交还房屋并继续占有、使用，势必应当承担出租方即银都公司无法按时收回房屋的损失赔偿责任，润明眼镜店相关辩解，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。同时，对于润明眼镜店主张违约金及经济损失的反诉请求，因银都公司解除合同不违反法律规定及合同约定，润明眼镜店所举证据亦不足以证明其存在相关经济损失，故润明眼镜店的反诉请求，不能成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条规定，判决：一、银都公司与润明眼镜店2011年9月7日签订的《租赁协议》于2015年1月22日解除；二、润明眼镜店于判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区朝天宫46号第11间门面房（润明眼镜）腾空返还银都公司；三、润明眼镜店于判决生效之日起十五日内按19000元/年的标准向银都公司支付自2015年6月14日起至生效判决确定的润明眼镜店腾空返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回润明眼镜店的反诉请求。一审本诉案件受理费50元、反诉案件受理费383.5元，共计433.5元，由润明眼镜店负担。
一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，润明眼镜店与银都公司签订的《租赁协议》到期后，双方未再签订书面的租赁协议，也没有证据证实双方就房屋的出租达成了口头的协议。但润明眼镜店继续使用诉争房屋并交纳租金，应当视为双方之间形成不定期租赁合同关系，银都公司可以随时解除合同。2015年1月22日，银都公司委托律师向润明眼镜店发出《律师函》解除双方之间的房屋租赁合同关系，并给予了一个月的搬迁期限。故双方之间的房屋租赁合同关系于2015年1月22日解除。润明眼镜店称银都公司认可合同解除时间为2015年6月13日，但没有证据证实，本院不予采信。润明眼镜店与银都公司的租赁合同关系解除后，润明眼镜店未在一个月内迁出，致银都公司无法正常使用、处分房屋，故一审法院参照原《租赁协议》标准判决润明眼镜店支付房屋使用费，于法有据。现有证据不能证明银都公司于2015年4月16日实施了断电行为，且即便银都公司存在中断供电的行为，因双方之间的房屋租赁合同关系已解除，润明眼镜店反诉要求银都公司赔偿违约金及其经济损失，一审法院未予支持，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费433.5元，由上诉人南京润明光学眼镜店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年九月九日
书 记 员 郭旭冬