四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）乐中民初字第4048号原告：陈群，男，1972年2月11日出生，汉族，私营业主，住成都市。委托代理人：张途耀，四川高贸律师事务所律师。被告：乐山市仁和房地产开发有限公司，住所地：乐山市市中区。法定代表人：雷加庚，董事长。委托代理人：朱艳，四川三江汇律师事务所律师。原告陈群诉被告乐山市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理，依法由审判员杨春霞适用简易程序，于2015年1月20日、4月6日公开开庭进行了审理。原告陈群的委托代理人张途耀，被告仁和房地产公司的委托代理人朱艳到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解一个月，本案现已审理终结。原告陈群诉称：原告与被告于2014年4月18日签订了《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》该申请单约定，原告向被告交纳100万元会费后享有被告拟售蓝山湾商品房2%的优惠，如原告在该项目公开选房放弃或未成功认购蓝山湾首批物业的，被告将在项目公开选房后15个工作日内退还原告所付款项。原告于当日即向被告交付了100万元会费。5月21日，双方签订《蓝山湾别墅认购协议》，该协议约定，原告认购蓝山湾26号别墅，定制房款金额为400万元，被告应于2015年31日前将该房屋交付原告。同日原告向被告交付了该400万元定制房款，但被告在该项目公开发售后，至今未通知原告签订《商品房买卖合同》，该房屋现在也不具备交付条件，致使原告的订购目的无法得到实现，故原告诉至法院，请求判令：1、人民法院判令在起诉状副本送达被告之日起双所签《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》及《蓝山湾别墅认购协议》即行解除；2、被告立即归还原告已交纳的100万入会费及400万定制房款，并赔偿资金利息损失。（从被告收款之日起计算至付清之日）被告仁和房地产公司辩称：1、原告与被告签订《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》不存在解除的问题，根据申请单的约定，会员申请单于选房认购时自动失效。原告与被告签订了《蓝山湾别墅认购协议》，故申请单不存在需要解除的情形，同时原告所交的100万元会费也转为购房定金。2、《蓝山湾别墅认购协议》不应解除，《蓝山湾别墅认购协议》属“预约合同”，其与商品房买卖合同是预约和本约的关系。在没有法定事由或约定事由的前提下，原告无权擅自解除《蓝山湾别墅认购协议》，原告既没有解除合同的理由，也没有向被告发出解除合同的书面通知，原告的解除行为并未实施，故《蓝山湾别墅认购协议》并未解除。3、从合同履行情况来看，被告已按照经审理查明：原、被告双方于原告与被告于2014年4月18日签订了《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》，该申请单约定，“本人自愿支付入会费100万元，成为“雁和·蓝山湾”黑钻会员客户。入会细则约定如下：一、客户签订本会员申请单，并到财务交款编制黑钻会员卡号后，即确认为“雁和·蓝山湾”黑钻会员客户，原会员优惠升级，额外享受黑钻会员购房2%的优惠，仅限开盘7日内有效。二、本会员申请单仅作为“雁和·蓝山湾”拟推出房源的选房顺序的依据，不确定房号、房价。入会费于选房认购时自动转为购房定金，本会员申请单自动失效。……”2014年5月21日，双方签订《蓝山湾别墅认购协议》（该协议甲方系被告，乙方系原告），该协议约定，“乙方认购蓝山湾26号别墅，定制金为400万元。1、本认购协议之认购金在签订《商品房买卖合同》后自动转入房款；2、乙方在签订本协议时，已确定楼栋号，并知晓该定制金用于该房源量身定制施工费用，甲方不再退定。3、乙方在签订本协议后接甲方告知的时间与甲方签订《商品房买卖合同》，合同签订后，本认购协议自动失效；4、本认购协议实行实名制，不得转让，不得更名。5、本认购协议所签定的售价为按套计价，本认购协议所列明之建筑面积最终以测绘部门测绘并报房管部门核定的产权登记面积为准；6、乙方之通讯联络以本认购协议上所载明的联系电话为准，乙方必须保证其提供的上述资料的真实性，若甲方按上述电话联络不到乙方，则乙方应承担由此而引起的相关全部责任；7、补充条款：乙方提供的图纸，经甲方设计单位审核，双方签字确认后出具蓝图，甲方按图施工，进行量身定制该栋别墅。……”在该认购协议的备注栏载明“该幢房屋于2015年5月31日交于乙方便于装修。”原告于2014年4月28日交给被告100万元入会费，于2014年5月21日交给被告400万元定制金。另查明，《蓝山湾别墅认购协议》上所确定的26号别墅的修建图纸系被告提供，经由原告签字确认。被告于2014年11月13日取得《商品房预售许可证》。截止开庭之日，该栋别墅还未取得竣工验收报告，未交付给原告。2014年10月22日经乐山市市中区民政局对门牌号进行了重新确定，本案涉及别墅的楼栋号由26号别墅变更成15幢别墅。还查明：2015年12月30日，被告收到本案的起诉状副本。审理中：原告认为根据认购协议的约定，被告应该在2015年5月31日前将该房屋交付给原告，而截止原告起诉之时，被告还未将该幢别墅修建完毕，还未取得该栋别墅的竣工验收报告。原告认为根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，结合本案，双方已经约定的别墅的交付时间，而到目前为止，被告修建的别墅还不具备交付条件，原告到现场进行了催告，但是被告仍然无法履行交付义务。因为被告的这个违约行为，导致原告无法实现装修入住的合同目的，故诉至法院要求解除《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》、《蓝山湾别墅认购协议》。被告则认为认购协议备注栏约定的将该幢房屋交于原告，并不是法律意义上的商品房交付。因为修建的是定制别墅，该交付仅仅是约定被告将房屋交给原告进行装修。同时被告亦不认可原告到现场进行了催告。原告认为在起诉状副本送达被告之日双方签订的《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》、《蓝山湾别墅认购协议》就已经解除了，原告起诉是要求确认这个事实。被告陈述其多次通知原告前来签订《商品房买卖合同》但是原告均借故未来，是原告单方面的原因导致双方未签订《商品房买卖合同》，并且被告提交其工作人员龚宇的短信记录欲以证明被告通知原告签订《商品房买卖合同》的事实，但是对此原告不予认可，原告陈述被告并未通知其签订《商品房买卖合同》，发送的短信亦未收到过。被告认为《商品房买卖合同》没有解除，也不能解除。本院于2016年3月21日组织双方到现场进行了勘查，从现场勘查的情况来看，本案所涉别墅主体修封顶，外墙未修缮完毕，内部还未修建完毕。上述事实，双方当事人陈述、《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》、《蓝山湾别墅认购协议》、收款收据、图纸、商品房预售许可证、中国农业银行刷卡回执单、门牌号码通知及附件等证据予以证实。本院认为：《蓝山湾别墅认购协议》的备注栏约定被告在2015年5月31日将该房屋交于原告便于装修，而根据本案查明的情况，该房屋截止起诉之时还未修建完毕，未取得竣工验收报告。对此被告认为该约定不是法律意义上的商品房交付，不必具备商品房交付的所有条件，本院认为，本案所涉房屋系商品房，被告亦是资质齐全的房地产开发公司，双方约定的交付应当符合商品房交付的条件。根据查明，本案所涉别墅还未修建完毕，被告截止目前并未将房屋交付给原告，属于未履行认购协议的主要债务。原告陈述其多次到现场进行催告其交房，但是并未提供相应证据予以证明其履行了催告程序。原告与被告签订《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》及《蓝山湾别墅认购协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告在签订申请单后缴纳了会费100万元，该申请单明确约定，会费在选房认购时自动转为购房定金，会员申请单自动失效。双方于2014年5月21日签订了《蓝山湾别墅认购协议》原告认购了26号别墅，故原告所缴纳的会费100万元已经转为购房定金，《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》已经自动失效，不存在解除的问题，所以，对原告要求解除《雁和·蓝山湾黑钻会员申请单》的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、从本判决生效之日起，原告陈群与被告乐山市仁和房地产开发有限公司签订的《蓝山湾别墅认购协议》即行解除；二、被告乐山市仁和房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告陈群500万元；三、驳回原告陈群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为24625元，由原告陈群负担12312.5元，由被告乐山市仁和房地产开发有限公司负担12312.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  杨春霞二〇一六年三月十日书记员  徐诗雅