广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初11019号原告：钟丹凤，女，1986年1月23日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。委托诉讼代理人：王艳梅，系广东正觉律师事务所律师。被告：蔡艳涛，女，1967年8月18日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市顺德区。被告：梁坚雄，男，1966年7月4日出生，汉族，身份证住址：广东省佛山市顺德区。原告钟丹凤诉被告蔡艳涛、梁坚雄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟丹凤的委托诉讼代理人王艳梅到庭参加了诉讼，被告蔡艳涛、梁坚雄经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟丹凤诉称：2016年9月27日，原告钟丹凤与被告蔡艳涛在广州市中鸿地产代理有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》约定，由原告钟丹凤购买被告蔡艳涛所属位于广州市番禺区石基镇清河东路金海岸花园第二期10幢5梯303房，成交价为人民币230万元。合同第十二条第3点对违约责任进行了约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方己付的所有费用。”原告钟丹凤按照合同约定于合同签订当天向被告蔡艳涛支付定金人民币50000元、同年10月9日向中介公司支付中介费定金人民币10000元。同年10月至11月间，原告钟丹凤多次催促被告蔡艳涛办理银行贷款手续，但是被告蔡艳涛总是借故拖延。直至同年11月下旬，中介公司告知原告钟丹凤：被告蔡艳涛己经将涉案房屋另售予他人并且向有关部门办理了过户登记，无法再继续履行与原告钟丹凤签订的合同。原告钟丹凤得知后通过中介公司与被告蔡艳涛协商违约责任承担的问题，但是被告蔡艳涛并无按照合同约定承担相应违约责任的意思。综上所述，原告钟丹凤特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告蔡艳涛、梁坚雄退还原告钟丹凤支付的定金50000元；2.被告蔡艳涛、梁坚雄共同支付违约金23万元；3.本案诉讼费由被告蔡艳涛、梁坚雄共同承担。诉讼中，原告钟丹凤要求增加一项诉讼请求，要求判令被告蔡艳涛、梁坚雄赔偿原告钟丹凤购房差额损失1455025.92元，经本院释明后，原告钟丹凤表示不申请对涉案房屋价格进行评估鉴定，并撤回上述增加的诉讼请求。被告蔡艳涛、梁坚雄没有答辩。原告钟丹凤为证明其主张，依法提交了以下证据：1、《房产买卖合同》。原告钟丹凤称：2016年9月27日，钟丹凤（作为买方）、蔡艳涛儿子为梁智聪与案外人广州市中鸿地产代理有限公司（经纪方，以下简称“中鸿公司”）签订《房产买卖合同》，其中约定：第一条、卖方向买方出售位于番禺区××镇××路××村××海岸花园××303房屋，建筑面积约为158.1平方米（以02××91号房地产权证为准）；第三条、卖方持有该物业之房产权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。若由于卖方的原因，造成该房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；第四条、该物业按套销售，买卖双方同意物业成交总交价为人民币230万元；第十二条3、卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。《房产买卖合同》另有附件，约定买方按照按揭付款方式支付楼款，其中，于2016年9月27日前支付50000元作为定金；交易手续需在2017年2月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。诉讼中，原告钟丹凤称，2016年9月27日，其与蔡艳涛的儿子梁智聪签订《房屋买卖合同》，卖方处“蔡艳涛”系梁志聪代签，次日蔡艳涛本人到中鸿公司当着原告的面在《房屋买卖合同》上补签，草签的名字系被告蔡艳涛本人签名，手印为被告蔡艳涛本人所盖。2、定金收据及中介费收据。钟丹凤称，其于《房屋买卖合同》签订当天（2016年9月27日）向蔡艳涛的儿子梁智聪交付定金50000元。收据载明“今收到钟丹凤购买皇玛10-5-303单位定金50000元，收款单位为“蔡艳涛、梁智聪（代）”。梁志聪本人在其名字上盖手印。原告另于2016年10月9日向中鸿公司交纳了10000元中介费，中介费收据上盖有广州市中鸿地产代理有限公司财务专用章。3、《房地产权情况证明》。原告提供的查册时间为2016年12月12日16:46:25的《房地产权情况证明》显示，番禺区××镇××路××村××海岸花园××303房屋权属人为蔡艳涛，发证日期2009年10月9日，备注一栏载有“产权已经转移”；查册时间为2016年12月12日16:50:23的《房地产权情况证明》显示，涉案房屋权属人：----，发证日期2016年10月18日，备注一栏载有“正在转移办文处理中…”。原告据此认为，蔡艳涛在2009年10月9日取得了案涉房屋的房产证，其与原告在2016年9月27日签到合同后，他人却在2016年10月18日取得了案涉房屋的房产证，房屋已由蔡艳涛出卖给他人。4、结婚证复印件及结婚登记申请书复印件，证明蔡艳涛、梁坚雄于1988年12月13日登记结婚，结婚登记申请书复印件上盖有佛山市顺德区民政和人力资源审保障局容桂婚姻登记专用章。原告据此主张，蔡艳涛给原告造成的损失系婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，梁坚雄应承担共同清偿责任。本院认为：蔡艳涛、梁坚雄经本院合法传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对钟丹凤提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对钟丹凤所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。经审理查明，番禺区××镇××路××村××海岸花园××303房屋在2016年9月27日时的权属人为蔡艳涛，钟丹凤与蔡艳涛双方签订的关于该房屋的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。合同签订后，蔡艳涛无故拒绝履行合同，并将案涉房屋转卖给他人，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。关于钟丹凤要求蔡艳涛向其支付违约金及退还定金50000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案诉讼过程中钟丹凤明确主张适用违约金条款，符合法律规定，本院予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》约定：涉案房屋的成交价为230万元；蔡艳涛不能按约定将涉案房屋售予钟丹凤，或者因违约而无法将涉案房屋售予钟丹凤的，应向钟丹凤支付涉案房屋成交价的10%作违约金，蔡艳涛并须退回钟丹凤已付的所有费用。涉案房屋的《房地产权情况证明》显示现涉案房屋产权已由蔡艳涛转移至他人，蔡艳涛实际无法向钟丹凤出售涉案房屋，导致合同无法继续履行，蔡艳涛已构成违约，其收取的原告已实际交付的定金50000元应向原告退还。钟丹凤另要求蔡艳涛按照《房屋买卖合同》的约定向其支付违约金23万元，事实和法律依据充分，主张金额合理，本院予以支持。关于钟丹凤要求梁坚雄承担共同清偿责任的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”由于上述债务产生于蔡艳涛和梁坚雄的婚姻关系存续期间，蔡艳涛和梁坚雄没有举证证明钟丹凤和蔡艳涛曾明确约定上述债务为蔡艳涛的个人债务，或者存在婚姻法第十九条第三款规定的情形，故对于钟丹凤提出蔡艳涛和梁坚雄应共同向其承担上述债务的主张，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡艳涛、梁坚雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟丹凤共同退还购房定金50000元；二、被告蔡艳涛、梁坚雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟丹凤共同支付违约金23万元。本案受理费5500元，由被告蔡艳涛、梁坚雄负担（上述诉讼费原告已向本院预缴，由被告直接向原告支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 蕾人民陪审员  李丽娥人民陪审员  朱杏梅二〇一七年八月二十五日书 记 员  黄佩裕