山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民初字第3042号
原告（反诉被告）：章丘市明水街道办事处吕家村民委员会，住所地章丘市明水街道办事处吕家村。
法定代表人：王化明，主任。
委托诉讼代理人：于忠，章丘翔宇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：刘佳佳，女，1982年4月17日出生，蒙古族，住章丘市户籍地辽宁省凤城市
委托诉讼代理人：术静，章丘高扬法律服务所法律工作者。
原告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会（以下简称吕家村委会）与被告刘佳佳物权保护纠纷一案，本院于2015年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2015年11月24日、12月28日公开开庭审理了本案，原告刘佳佳提起反诉，本院依法予以合并审理，因反诉原告刘佳佳申请司法鉴定，于2016年1月15日裁定中止诉讼。2016年12月12日恢复诉讼，于2016年12月19日再次公开开庭审理了本案，吕家村委会的委托诉讼代理人于忠，刘佳佳的委托诉讼代理人术静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕家村委会变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告返还租赁物（村委会以西楼房一栋及楼前广场、锅炉房、大门整个院落，房产无房产证）；2、判令被告支付占用使用费45万元（截止2015年12月31日，2015年12月31日之后的另行主张权利）及利息；3、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2011年12月1日，原、被告签订租赁协议一份。双方约定，被告租赁原告楼房一幢及楼前广场，另原告为其建设宿舍锅炉房一处，大门一幢，租赁期限20年，每年租金20万元，此款约定每年6月30日前付10万元，12月31日付10万元，逾期支付滞纳金。经结算，被告尚欠原告租金45万元。此款虽经原告多次催要，被告一直拖欠至今未付。
被告刘佳佳辩称，原被告签订的租赁合同有效。原告作为出租方，应尽到为被告提供房产证、规划许可证及消防许可证的义务，由于原告未履行上述义务，导致2014年2月22日起，章丘市公安局明水第二派出所将被告经营场所予以查封，至今不能营业。原告请求不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告刘佳佳向本院提出诉讼请求：1.由反诉被告赔偿经济损失（西跨院扩建部分，其它损失另行主张）189000元；2.反诉被告承担反诉费用。事实和理由：反诉原告刘佳佳租赁后经营昭芙会所，装修花费253万余元，因查封给刘佳佳造成巨大经济损失。
反诉被告吕家村委会辩称，西跨院扩建物折价归吕家村委会所有，同意承担刘佳佳因扩建而支出的实际造价费用，但本案评估的扩建造价费用过高。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定事实如下：一、关于新扩建西跨院现价值问题，2016年9月30日，山东正诚土地房地产评估有限公司受本院委托作出《房地产估价报告》[鲁正房估（2016）758号]，对刘佳佳所属的涉案院落的扩建部分房产（刘佳佳自建房屋、）及附属物（铺设）价值作出评估，西跨院砖混房屋（187平方米）、钢结构简易房（102平方米）、砖混简易房（6.38平方米）、花砖（351.20平方米）、围墙（143.90米）总估价为18.9万元。经庭审质证，证据符合法律规定，可以采信。二、关于除新扩建西跨院外的其它装修装饰物等造价问题，刘佳佳在本院委托司法评估期间提供《昭芙会所工程竣工结算总价》一份，编制人为“李来军”，加盖有“山东省工程造价专业人员业务水平等级姓名：李来君”字样印章，证明其除新扩建西跨院外的其它投资总价为3402661.79元。经庭审质证，吕家村委会对该证据不予认可，本院认为，该工程造价报告编制人签字与所谓的“造价人员专用章”姓名不一致，且其资质亦无从考证，证据不符合法律规定，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月份，刘佳佳使用吕家村委会所有的位于村委西邻的院落（三层楼房一幢、广场一处，未取得建设工程规划许可证，无房屋产权登记）注册成立章丘市明水昭芙美容院（个体工商户）并试营业。2011年12月1日，吕家村委会与刘佳佳签订了《租赁协议》一份，吕家村委会将上述院落租赁给刘佳佳用于经营。吕家村委会在2011年12月31日前另行为该楼房及院落修建了宿舍、锅炉房各一处、大门一幢。《租赁协议》约定，租赁期自2012年1月1日起，租期为20年，每年租金20万元，分别于每年的6月30日前、12月31日前各交10万元；刘佳佳因经营需要，可以对楼房进行装修，但不得破坏房屋的整体结构，刘佳佳自建及装修部分，不得拆除。刘佳佳租赁涉案院落后对楼房进行了装修，墙面、地面做了全面的装修装饰，更换了所有房间的门，窗户加装了窗套和防盗窗，部分房间在装饰装修过程中进行了吊顶并安装了灯具，楼房内装修汗蒸房一个，楼房门厅安装了自动门，院落安装了大门（电动门）。刘佳佳装修后继续经营章丘市明水昭芙美容院并新建西跨院，西跨院包括砖混房屋（东屋）5间、钢结构简易房1处、砖混简易房一处，并铺设花砖，修建了围墙。2013年11月13日，刘佳佳因2013年下半年租赁费未能按时付清，向吕家村委会书具5万元欠条一份，此后租赁费未再交纳。2014年2月19日，公安机关向刘佳佳所经营的会所发出安全检查整改通知书，以消防警示标志等场所检查项目不符合规定要求为由，对该会所限期三天整改。2014年2月26日公安机关再次向该会所下达安全检查整改通知书，以消防安全许可证及场所管理31项（国务院《娱乐场所管理条例》第三十一条：娱乐场所应当建立巡查制度，发现娱乐场所内有违法犯罪活动的，应当立即向所在地县级公安部门、县级人民政府文化主管部门报告）检查规定未落实为由，对该会所处以停业整顿。刘佳佳占用涉案院落至今，经双方协商也一直拒绝向吕家村委会返还。
另查明：经刘佳佳申请，本院委托山东航宇建设工程管理咨询有限公司对吕家村委会原有三层楼房装修装饰物[墙面、地面（含地暖安装）、吊顶及灯具、房门、窗套、防盗窗、自动门]、电动门、汗蒸房（不包括汗蒸设备）的造价进行司法鉴定[（2016）章法技委字第311号]。2016年12月6日，山东航宇建设工程管理咨询有限公司向本院出具《退鉴函》，以当事人不能提交鉴定机构要求的补充资料为由做退鉴处理。
本院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见等相关情况，本案的争议焦点为一、涉案租赁合同的效力及双方在签订租赁合同过程中是否存在过错；二、涉案院落占有使用费的合理数额；三、刘佳佳租赁后因扩建及装饰装修等损失如何处理。
关于焦点一，本院认为，出租人吕家村委会就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人刘佳佳订立的租赁合同无效。公众聚集的场所在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。吕家村委会作为房屋出租方应确保出租的房屋能正常用于营业，刘佳佳在合同签订前就已试营业，吕家村委会对于刘佳佳租赁房屋的用途显系明知，吕家村委会对于涉案房屋不能取得消防许可证也应当知道。刘佳佳在租赁合同签订前应当对房屋的状况有所了解，对涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设也应当有所了解，对开办营业性健身、休闲公共娱乐场所应当取得消防安全许可证也应当知道，对涉案房屋没有取得消防许可证，不能用于开办营业性健身、休闲公共娱乐场所也应当知道。吕家村委会和刘佳佳对于导致涉案租赁合同无效均有过错，双方对于由此所造成的刘佳佳所受到的损失均有过错，双方过错程度相当。
关于焦点二，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘佳佳自合同约定起租之日（2012年1月1日）起至被公安机关责令停业整顿之日（2014年2月26日）止经营期间（共计两年零57天）所发生的的涉案房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准向吕家村委会支付[2013年未付的5万元+2014年57天的(20万元/年÷365天×57天）31232.88元]81232.88元。自涉案场所被公安机关责令停业整顿之次日（2014年2月27日）起至起诉之日（2015年9月15日）的前一天止（1年零200天）的房屋占有使用费[20万+(20万元/年÷365天×200天）109589.04元]309589.04元，因双方对于损失的发生过错程度相当，由刘佳佳向吕家村委会支付154794.52元。刘佳佳在其所经营的公共娱乐场所被公安机关责令停业整顿后明知合同无效，更无法实际履行的情况下，仍占用涉案房屋拒不返还，自2015年9月15日起诉之日起可参照合同约定的租金标准向吕家村委会支付房屋占有使用费，吕家村委会在本案中只主张至2015年12月31日（共108天），期间的房屋占有使用费为(20万元/年÷365天×108天）59178.08元本院予以支持。本院认定，刘佳佳在本案中应当向吕家村委会支付房屋占有使用费共计295205.48元。
关于焦点三，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据上述规定，涉案院落由刘佳佳经吕家村委会同意装饰装修的已形成附合的装饰装修物的现值损失，可参照上述规定处理，因目前无法经司法鉴定进行评估，当事人均可另行主张权利。刘佳佳经吕家村委会同意扩建了西跨院，吕家村委会同意扩建物折价归吕家村委会，本院予以支持，吕家村委会应当按照本院认定的扩建造价费用18.9万给予刘佳佳经济补偿。
综上所述，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系物权保护纠纷，原告吕家村委会主张利息无法律依据，本院不予支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本院对吕家村委会诉求刘佳佳返还涉案原物予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘佳佳于本判决生效之日起十日内向原告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会返还涉案院落（位于吕家村委会西邻）一处；
二、被告刘佳佳于本判决生效之日起十日内向原告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会支付2015年12月31日前房屋占有使用费295205.48元；
三、驳回原告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会利息的诉讼请求；
四、反诉被告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会于本判决生效之日起十日内给付反诉原告刘佳佳扩建造价费用补偿18.9万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8150元，由原告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会负担2770元，被告刘佳佳负担5380元；反诉案件受理费2040元、评估费3000元，由反诉被告章丘市明水街道办事处吕家村民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院（未在上诉期满后7日内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 李 舰
人民陪审员 景义哲
人民陪审员 李 艳
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 闵倩倩