广西壮族自治区上林县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民一初字第274号
原告（反诉被告）广西南宁美之嘉物业服务有限公司。
法定代表人韦娜，该公司总经理。
委托代理人阮汉初，公司职员。
委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾正红。
委托代理人蓝燕萍。
原告（反诉被告）广西南宁美之嘉物业服务有限公司（以下简称“美之嘉物业公司”）与被告（反诉原告）曾正红物业服务合同纠纷一案，本院2015年3月24日受理后，依法适用普通程序，于于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美之嘉物业公司的委托代理人阮汉初，被告曾正红（反诉原告）的委托代理人蓝燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美之嘉物业公司诉称，被告购买了上林县××镇××路××号××花园小区××期××栋××单元××号房屋一套，于2012年1月15日与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业管理费每月0.5元／㎡，欠费按所欠数额的日千分之三支付滞纳金。被告在领受房屋后也就享受到了原告的物业管理服务，而被告从2014年1月15日至2014年8月15日止，拖欠物业管理费410.9元、生活垃圾金42元、滞纳金至2015年2月28日止共370.66元，合计823.56元，被告非但不主动履行缴纳上述费用，且经原告多次催缴被告仍置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的正常生活秩序，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特向人民法院提起诉讼，要求法院判令被告支付物业管理费、生活垃圾金、滞纳金共计823.56元。
被告（反诉原告）曾正红辩称：一、2012年3月12日原告以不预交一年物业费及其他各项费共854.4元，就不办理房屋钥匙交接手续，迫使被告在不情愿的情况下与原告签订了《前期物业管理服务协议》并交完了上述费用，收款后，原告也并未对××花园××期小区业主提供相应的物业服务。被告先后两次找原告物业服务处工作人员就原告不签订物业服务合同，不提供相应物业服务等问题进行交涉，均未能获得处理。被告在本小区各项共用设施尚未完备且未经业主委员会选聘，仅由开发商委托就收取本小区业主的物业费及其他各项费用，违反了国务院《物业管理条例》以及《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）曾正红反诉称：2012年3月12日被反诉人采用不签订《前期物业管理服务协议》以及不交预收一年物业费、水电周转金等费用就不办理房屋钥匙交接手续，提前72天共收取反诉人854.4元。自2012年3月12日被反诉人收款后，均未见其办理承接验收，物业服务合同签订等物业服务相关手续，也未见其对××花园二期小区业主提供相应的物业服务，且小区正在建设施工，各项共用设施设备尚未建设，物业服务用房也没法落实。反诉人的代理人人蓝燕萍会同小区业主代表多次找美之嘉物业公司及开发商就这些问题进行协商如何尽快解决，但他们对此事置之不理。综上，美之嘉物业公司在本小区正在建设尚未竣工，各项公共设施设备尚未建设，物业服务无法实施的情况下，既未办理物业承接验收，物业合同签订等手续，也未提供物业管理服务，违反了国务院《物业管理条例》以及《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定，擅自以《前期物业管理服务协议》进行超范围非法收取反诉人物业费等各项费用1558元。为此特提起反诉，请求法院：1、判令美之嘉物业公司退还反诉原告物业费等共计1558元；2、美之嘉物业公司公开书面赔礼道歉；3、反诉费用由美之嘉物业公司承担。
原告（反诉被告）美之嘉物业公司对被告（反诉原告）曾正红的反诉辩称：1、物业公司与业主签订前期物业服务协议不需要经过开发商的同意，而是开发商委托信任的物业公司来签订，这是行业的规律；2、在协议中的权利义务都写得很明确，各业主在签订协议之前都看过协议的内容，因此协议是合法有效的，不存在欺诈；3、只要物业公司一直在服务，物业公司就有权向业主收费。综上，反诉人的反诉没有法律依据，请求驳回反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）美之嘉物业公司对其诉称提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系；2、上林县物价局文件上价字（2011）18号关于××花园物业收费标准的批复，证明原告执行的收费标准；3、上林县房地产服务中心出具的建筑面积计算结果表，证明被告的房屋面积为118.54平方米；4、资质证书，证明原告有物业服务的资质。
被告（反诉原告）曾正红对其辩解和反诉提交的证据有：1、前期物业管理服务协议，证明物业公司尚未与业主委员会签约，按该协议收费违法；2、相片一组，证明小区杂草丛生、污水横流、垃圾成堆，消防、公益文体、绿地等公共设施未建立，小区无人服务管理，物业服务无法施行；3、收据，证明物业公司提前收取物业费。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据2、3、4，原告对被告提供的证据3无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提交的证据1有异议，认为协议上不是曾正红的签字，协议应由开发商跟物业公司签订。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2有异议，认为与本案无关。经审查证据，本院认为原告提交的证据1前期物业管理服务协议，虽然被告否认其在上面签字，但美之嘉物业公司对被告住宅楼公共部位和公用设施设备提供的管理维修保洁、代收缴水电费等一系列服务，双方已经形成了事实上的合同关系，被告亦依合同交纳了一年的物业管理费，应认为被告对该协议的认同，本院认为该协议对双方有约束力，对该协议本院予以采纳；对被告提交的证据2，该组相片是反映××花园小区二期住宅楼的卫生等情况，对该证据本院予以采纳。
本案的争议焦点为：1、美之嘉物业公司与被告签订的前期物业管理服务协议是否有效？2、双方是否按照前期物业管理服务协议履行了自己的权利义务？
经审理查明，曾正红为上林县××镇××路××号××花园住宅小区××期××栋××单元××号房屋产权人，美之嘉物业公司原为××花园住宅小区的物业服务公司。2012年1月15日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了各自的权利义务。曾正红在2012年3月12日缴纳了从2012年1月15日至2013年1月15日的物业费、生活垃圾金等费用共计854.4元，2013年11月20日缴纳了2013年1月15日至2014年1月15日的物业费、生活垃圾金、专项维修资金共计847.2元。之后至2014年8月15日的物业费未缴纳。2014年8月15日，美之嘉物业公司撤出××花园小区，停止为××花园小区提供物业服务。美之嘉物业公司曾多次向曾正红催缴未果，故诉至法院，请求判令曾正红支付欠缴的物业管理费416.5元、生活垃圾金42元、滞纳金375.73元，合计834.23元。2015年5月20日，曾正红向本院提出反诉，认为美之嘉物业公司的行为严重侵害了曾正红及其他业主的合法权益，请求判令美之嘉物业公司退还曾正红物业费、水电周转金等共计1558元；2、美之嘉物业公司公开书面赔礼道歉；3、反诉费用由美之嘉物业公司承担。
另查明，2011年10月14日，上林县物价局作出上价字（2011）18号《关于××花园物业收费的批复》，主要内容：一、核定××花园住宅小区物业服务收费标准为：0.50元／月.平方米。二、物业服务企业应按规定在服务管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等进行公示。原告陈述生活垃圾金按每月6元收取。
被告房屋面积为118.54平方米，按每平方米收费标准0.5元计算，2014年1月15日至2014年8月15日，被告累计欠原告物业服务费为118.54平方米×0.5元／平方米×7个月=414.89元。生活垃圾金7个月×6元／月＝42元。滞纳金，日滞纳金为千分之三，则换算成月滞纳金为0.003×30=0.09。由于物业费是每月付的，物业费的计算是连续而且动态，有规律可循，是典型的等差数列。等差数列的前N项和的公式是Sn=N（A1＋An）／2，这里的Sn是应付的滞纳金数，N是欠费的月份数，A1是欠费的起始月份的滞纳金数，An是欠费的最后月份的滞纳金数，A1=0.09F，An=0.09NF，这里的F是每月的物业费用，代入公式得Sn=N（0.09F＋0.09NF）／2，化简得出Sn=0.045FN（N＋1）。被告的月物业费F为59.27元，被告拖欠的滞纳金应为0.045×59.27×7（7＋1）=149.36元（计算期间为2014年1月15日至2014年8月15日）。
本院认为，曾正红与美之嘉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，虽然曾正红否认其在上面签字，但并未提出笔迹申请鉴定，美之嘉物业公司对曾正红住宅楼公共部位和公用设施设备提供了管理维修保洁、代收缴水电费、物业档案管理等一系列服务，曾正红亦依合同交纳了一年的物业管理费，应认为曾正红对该协议的认同，本院认为该协议有效，对原被告双方有约束力。原告作为物业公司提供了物业服务，曾正红应当按照协议约定及相关收费标准交纳物业管理费，现其拒交物业管理费，已构成为违约，依法应承担违约责任。曾正红反诉请求美之嘉物业公司退还物业费并向其公开书面赔礼道歉无事实和法律依据，本院不予支持。
被告曾正红提供的证据显示，××花园小区二期存在无路灯、无绿化、路面无硬化、建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理等情况。本院认为，建筑垃圾、生活垃圾堆积不及时清理是美之嘉物业公司违反《前期物业管理服务协议》相关约定，未按照合同约定全面履行合同。小区的路灯、绿化、硬化是开发商出售商品房应提供的配套公共设备设施，无路灯、无绿化、路面无硬化不属于美之嘉物业公司应承担的责任，但其有督促开发商尽快完善公共设备设施的义务。《前期物业管理服务协议》约定有美之嘉物业公司违约的法律责任“甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改”，但美之嘉物业公司已经撤出××花园小区，停止为××花园小区提供物业服务，再要求其限期整改已不可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，美之嘉物业公司应赔偿被告相应的损失，本院依据实情依法酌情减轻曾正红30%的违约责任。
关于被告曾正红违约应支付的数额。原告诉请被告拖欠的物业管理费按0.50元／月.平方米计算，有上林县物价局的批复核定自2011年10月14日起，××花园住宅小区的物业服务收费标准为0.50元／月.平方米，故原告的该项请求本院予以支持。另外，原告在诉请中的计算部分有误，本院计算的物业管理费为414.89元，原告计算低于本院计算的部分视为原告对其权利的自主处分，以原告请求的数额为准，故被告应支付原告物业管理费410.9元、生活垃圾金42元。至于原告要求被告支付滞纳金370.66元的诉请，原、被告在协议中约定被告延迟支付物业管理费、公共水电费及自用部分水电费时，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金，此项约定虽然系对“滞纳金”的约定，但是根据原、被告之间的主体地位以及条款的性质应视为双方对违约金的约定，被告拖欠物业管理费构成了违约，依法应当承担违约责任。本案中原告美之嘉物业公司2014年8月15日撤出被告居住小区，此时作为物业合同的双方已不存在物业服务的权利义务关系，不应再收取滞纳金。因此滞纳金的计算期间应为逾期之日至原告撤出被告居住小区之日，本院据此计算滞纳金为149.36元，对于原告诉请滞纳金的超出部分，本院不予支持。综上，被告曾正红拖欠原告美之嘉物业公司的物业管理费为410.9元、生活垃圾金为42元、滞纳金为149.36元元，共计602.26元。本院依法酌情减轻被告30%的违约责任，被告曾正红还应向原告美之嘉物业公司支付421.58元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告曾正红（反诉原告）向原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（反诉被告）支付物业管理费、生活垃圾金、滞纳金共计421.58元；
二、驳回原告广西南宁美之嘉物业服务有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；
三、驳回被告曾正红（反诉原告）的反诉请求。
本诉案件受理费50元，反诉受理费50元，共计100元，由被告（反诉原告）曾正红承担75元，原告（反诉被告）广西南宁美之嘉物业服务有限公司承担25元。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内偿清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元（交受理费户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号20×××17；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行），逾期未预交的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邹文乾
审 判 员 韦洪波
人民陪审员 陆愈峰
二〇一五年九月二十日
书 记 员 周玉红
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。