广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第483号
上诉人（原审被告）：谭燕。
委托代理人：叶建平。是谭燕的丈夫。
被上诉人（原审原告）：江门市嘉禾物业管理有限公司，住所地：广东省江门市建设路49号之一首层。
法定代表人：李文志，该公司董事长。
委托代理人：潘成安、崔华莹，均是该公司员工。
上诉人谭燕因与被上诉人江门市嘉禾物业管理有限公司（以下简称“嘉禾公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民三初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年2月21日，嘉禾公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、谭燕向嘉禾公司支付2012年3月至2014年1月的物业服务费3591.45元，及逾期付费滞纳金3555.54元（滞纳金从2012年3月10日起按每日千分之三计算，暂计至立诉状之日，为3555.54元）；2、本案诉讼费用由谭燕承担。主要事实和理由是：谭燕是江门市蓬江区某小区某房的业主。嘉禾公司与谭燕签订《前期物业服务协议》，约定由嘉禾公司提供物业管理服务，服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止。该协议约定物业服务费包括住宅物业服务费以及车位管理费、使用费，谭燕应于每月10日前缴纳物业服务费156.15元。协议第十四条还约定：“如业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交服务费的千分之三交滞纳金”。签订上述协议后，嘉禾公司一直依约提供物业管理服务至今。
截止目前，谭燕尚拖欠嘉禾公司2012年3月至2014年1月的物业服务费共3591.45元及从2012年3月10日起至实际付清之日止的滞纳金（按每日千分之三计算，计至立诉状之日为3555.54元）。
谭燕答辩称：一、嘉禾公司违反双方签订的《翡翠华府前期物业服务协议》（以下简称《协议》）多项约定义务，严重违约，谭燕多次要求其履行义务无果，故依法主张抗辩权。嘉禾公司没有严格按照《协议》所约定的管理义务对物业进行管理，尤其对于篮球场的管理极不到位，谭燕所居住的楼层位于小区篮球场的隔壁，篮球场周围并无隔离措施。在篮球场的正常开放时间，因人们打球、跳舞等活动所造成的噪音已严重影响业主的正常生活作息，业主已一再容忍。但是，在篮球场的非正常开放时间，依然存在该情况，对谭燕的工作、生活、睡眠造成严重影响。谭燕因此多次向嘉禾公司反映情况，要求其履行管理义务，但嘉禾公司的态度散漫，问题没有得到改善。根据《协议》的约定，嘉禾公司怠于管理，服务质量差，谭燕有权以此依法主张抗辩权，有权拒交物业管理费。同时，还由于嘉禾公司的违约行为，谭燕有权主张嘉禾公司承担相应的违约责任。
二、嘉禾公司违反《协议》约定，擅自提高物业服务费，构成违约。双方所签订的《协议》第十二条明确规定，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理服务费，双方也一直以此约定缴纳物业服务费，但从2011年9月开始，嘉禾公司便擅自将物业服务费标准提升为每月每平方米1.35元。根据《协议》第十四条规定，物业服务费收取标准在合同期内不作调整，据此，嘉禾公司并未经业主同意而擅自提升物业服务费，违反《协议》约定，构成违约。其提出的按每月每平方米1.35元收取物业服务费不能成立，还应退还多收的费用。
三、谭燕依法主张抗辩权的行为并无违约，嘉禾公司不能以此主张违约金。嘉禾公司怠于履行管理义务对谭燕造成严重损害，且其增加物业服务费的行为也使我遭受损失。嘉禾公司的违约行为已经导致合同无法继续履行，谭燕有权以此依法主张抗辩权，拒交物业服务费不构成违约。嘉禾公司因此主张物业服务费的滞纳金没有事实和法律依据。退一万步来说，即使嘉禾公司向谭燕主张滞纳金，其按照每日千分之三的标准计算明显过高，法院应予以调整。
综上所述，嘉禾公司只有提供合格、优质的服务时，谭燕才有支付物业服务费的义务。嘉禾公司多次违约在先，严重损害谭燕的利益，应承担违约责任，其诉讼请求应予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：嘉禾公司于2005年8月25日登记成立，是具有三级资质的物业服务企业。
2007年，江门市嘉禾鸿鸣物业投资有限公司（甲方）与嘉禾公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方作为翡翠华府住宅小区开发单位，选聘乙方为该住宅小区提供物业管理服务；服务收费标准：步梯住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；合同期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止等条款。2007年10月，谭燕购买了位于蓬江区某小区某房房屋，房屋建筑面积115.67平方米。2008年3月5日，嘉禾公司与谭燕签订《前期物业服务协议》，约定嘉禾公司为翡翠华府小区提供物业管理服务，在物业竣工验收交付使用次月起，嘉禾公司按照建筑面积每月每平方米1.2元标准向谭燕收取物业服务费，收费时间为每月10日前；物业服务费收取标准在合同期内不作调整；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金等条款。
签订上述合同后，嘉禾公司进驻翡翠华府小区，提供物业管理服务。2011年9月1日，江门市蓬江区物价局向嘉禾公司出具《关于翡翠华府小区收费的复函》，经研究决定：同意翡翠华府小区电梯洋房物业管理服务费收费标准升为1.35元／平方米／月，步梯洋房物业管理服务费收费标准升为0.75元／平方米／月。
翡翠华府小区篮球场开放时间为：周一至周五，上午9：00-12：00，下午14：00-20：00；周六、日，上午9：30-12：00，下午15：00-20：00。谭燕在庭审中称其是医院职工，由于工作关系，经常要上夜班。在《前期物业服务协议》的履行期间，谭燕多次向小区管理处反映有部分业主在禁止装修时间经常违规装修以及在篮球场非开放时间经常打球的现象，影响其正常作息。嘉禾公司接到谭燕的投诉后，采取了保安现场调解、张贴公告等措施。
谭燕交纳了2012年2月以前的物业服务费，从2012年3月开始，由于与嘉禾公司就篮球场的管理及提高收费标准问题存在争议，谭燕没有再交纳物业服务费，至2014年1月止，谭燕已拖欠物业服务费共3591.45元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点有：一、谭燕是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权；二、嘉禾公司提高物业服务费用收取标准有无依据；三、滞纳金（违约金）计算标准是否过高。
一、关于谭燕是否依法享有拒交物业服务费的抗辩权的问题。本案中，谭燕以嘉禾公司在履行合同过程中存在对篮球场等设施管理不善、服务质量差的违约行为，其因此有权主张抗辩权，进而拒交物业服务费。对此，原审法院认为，根据合同的约定，嘉禾公司提供物业服务的项目包括：公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、安全巡视与保卫等。但是，谭燕并未能提供证据证明嘉禾公司在履行合同过程中除了篮球场噪音的问题外，其他服务项目质量较差的证据，因此，谭燕应承担举证不能的不利后果。
对于篮球场的噪音问题。嘉禾公司庭审中确认篮球场噪音问题确实存在，并多次接到业主投诉，嘉禾公司也表示已经采取了保安现场调解、在公告栏张贴公告等措施，但有部分业主不听劝告，其没有权力采取进一步的强制执法手段。原审法院认为，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业公司的服务不满意，可以自己名义或通过业主委员会与物业公司交涉，解决不了的，也可以通过其他合法的途径解决问题，但物业公司某项管理服务不到位的问题不是业主拒交物业管理服务费的法定抗辩理由。并且，在本案中，嘉禾公司接到谭燕的投诉后也采取了有关管理措施，并非没有履行管理义务，事实上，嘉禾公司没有对业主的违规行为采取强制执法的权力，因此，对于谭燕抗辩认为嘉禾公司服务质量差，管理不到位的意见，原审法院不予采纳。
对于谭燕提出的履行抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方形成的前期物业服务合同是双务合同，嘉禾公司作为物业公司，其主要的合同义务是依约提供物业管理服务，谭燕作为业主，其主要合同义务为按期足额交纳物业服务费。由于谭燕未能提供证据证实嘉禾公司在除了篮球场噪音管理以外的服务项目质量差的事实，而嘉禾公司对于篮球场噪音问题也没有强制执法权，因此，即使嘉禾公司存在对于篮球场噪音管理不到位的情况，也仅是嘉禾公司在履行合同过程中存在的一个瑕疵，该瑕疵可以通过加强管理、疏导违规业主等其他方式予以解决，嘉禾公司不存在根本违约的情形，谭燕以此理由行使合同履行抗辩权而拒交物业服务费，并无法律依据。
另外，由于物业合同是一种特殊的双务合同，嘉禾公司是就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的广大业主，因此，在谭燕未能按时履行付款义务时，如嘉禾公司贸然中断服务，势必影响广大业主利益，故即使在谭燕没有按期付款的情况下，嘉禾公司也不能以小区内某一户或少部分业主拒交服务费，而拒绝提供服务。因此，谭燕以嘉禾公司提供服务不到位，存在违约而主张履行抗辩权，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
二、关于物业服务费的收费标准问题。谭燕辩称嘉禾公司擅自提高物业服务费的标准，违反了合同关于“物业服务费收取标准在合同期内不作调整”的约定。而嘉禾公司则认为，其提升物业费用的标准，咨询过大部分业主的意见，并得到物价局的批准。对此，原审法院认为，物业服务收费按照物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，实行政府指导价的，有定价权的政府价格主管部门会同房产管理部门制定相应基准价和浮动幅度。本案中的物业管理服务是前期物业管理，实行政府指导价。嘉禾公司提高物业服务费收费标准的申请，已得到蓬江区物价局的批准，提高收费标准过程没有违反法律法规的规定，应予以确认。
根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”按合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，物业公司提供了服务，业主有义务按合同约定交纳物业管理服务费，本案中，谭燕拖欠的物业管理服务费为3591.45元。
三、关于嘉禾公司请求按每日3‰的标准计算违约金是否过高的问题。按照《前期物业服务协议》的约定应该从逾期之日起向嘉禾公司支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，原审法院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于服务合同中约定物业服务费在每月的10号前交纳。因此，本案中的逾期违约金应从2012年3月11日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至原审法院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月22日作出判决如下：
一、谭燕在本判决发生法律效力之日起十日内向嘉禾公司支付2012年3月1日至2014年1月31日止的物业服务费共3591.45元及逾期付款违约金（违约金应从2012年3月11日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回嘉禾公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半50元，由谭燕负担。
当事人二审的意见
谭燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，改判在嘉禾公司物业管理水平达到完善的标准后谭燕才按照1.2元／平方米的标准缴纳物业管理费，且谭燕不需要缴纳滞纳金或将本案发回重审；二、两审诉讼费用由嘉禾公司承担。主要事实和理由是：一、关于物业管理费的支付问题。首先，双方签订的《前期物业服务协议》约定：“对重点区域、重点部分每小时至少巡查2次”，篮球场属于小区公共设施、且该篮球场为开放性球场，周边没有栅栏和隔音设施，对其管理属于公共秩序的维护，是小区物业管理的重点区域；在篮球场规定的开放时间为经常有人打球，就是物业管理不到位，服务质量差，属于违约行为，谭燕有权停交或少交物业管理费。而且，谭燕曾多次给嘉禾公司提出改良的建议和意见，但其没有做出整改，造成公共秩序的破坏。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，谭燕与嘉禾公司签订的《前期物业服务协议》为双务合同，嘉禾公司的主要合同义务是提供物业管理服务，但其对篮球场管理不到位，且存在小区电梯灯、楼道灯经常损坏但长时间无人修理、小区花园经常垃圾遍地、收取小区公共场所停车费等问题；该公司没有为谭燕提供相应的管理服务，故谭燕有权拒绝其相应的履行要求，即可以停交物业管理费。因嘉禾公司的服务存在瑕疵，根据我国《物业收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则”，即使谭燕需要交物业管理费，也不应全额支付。最后，嘉禾公司和小区的每个业主都签订了《前期物业服务协议》，其提供的服务应该是一对一的，不会因某一个业主未付款而中断，故谭燕不支付物业管理费不会影响广大业主的利益。
二、关于收费标准问题。双方签订的《前期物业服务协议》规定嘉禾公司按照建筑面积每月每平方1.2元标准向谭燕收取物业服务费，并约定合同期内不作调整，合同期限为从物业交付使用之日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。谭燕居住的小区至今未成立业主委员会，即还在合同期内，故嘉禾公司擅自将物业管理费提高至每平方米1.35元，违反了双方协议的约定，属于违约行为，谭燕为维护业主的权利而暂停交付物业管理费。而且，嘉禾公司在原审时并未提供江门市物价局批准其提高物业管理费的复函原件及其他业主同意提高业务管理费的书面意见原件，原审判令谭燕按照每平方米1.35元的标准支付物业管理费，缺乏依据。
三、关于滞纳金问题。首先，滞纳金具有法定性，其由国家法律、法规明文规定，个人和其他团体都无权私自设立；其次，滞纳金具有强制性，其征收由国家强制力保障实施；最后，滞纳金具有惩罚性，其是对超过规定的期限缴款而采取的惩罚性措施，是行政强制执行的一种。因此，滞纳金只能发生在法律地位不平等的主体之间，发生在国家行使公共权力的过程中。物业管理公司与业主之间属于平等民事主体，故嘉禾公司无权向谭燕收取滞纳金。而且，根据中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布施行的《物业收费管理办法》第十五条“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴”的规定，即使嘉禾公司提供了与合同约定服务水平相当的服务，谭燕也只需缴纳物业服务费用，不需要交滞纳金。
嘉禾公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
一、关于篮球场的管理问题。篮球场属于小区公共区域，全体业主均有使用权，嘉禾公司无权禁止业主对篮球场的使用。为了平衡各业主的利益，嘉禾公司已在篮球场明显位置标示出篮球场的开放时间，希望各业主共同遵守，在满足业主对篮球场使用需求的同时不影响周围业主的正常休息。对于部分业主在篮球场的非开放时间活动的行为，嘉禾公司已采取现场调解、在公告栏贴公告等措施进行管理。对部分业主不听劝告的行为，在采取了适当措施后，因嘉禾公司不是执法机关，故没有权力采取进一步的强制措施予以制止。综上，嘉禾公司已在合法范围内采取恰当措施控制篮球场的使用。
二、关于物业管理的其他问题。关于谭燕主张的路灯修理、环境保洁等物业管理问题，嘉禾公司已按照《前期物业服务协议》的约定在发现问题后及时维修，也已按约定为公共区域提供保洁服务。事实上，嘉禾公司为小区全体业主业主提供的物业服务质量得到了绝大部分业主的认可，绝大部分业主均按约定按时足额缴交了物业管理费。
三、关于收费标准的问题。嘉禾公司与谭燕签订的是《前期物业服务协议》，嘉禾公司提供的前期物业管理，实现政府指导价。嘉禾公司现行的收费标准已咨询过大部分业主的意见，江门市蓬江区物价局也在《关于翡翠华府小区收费的复函》（蓬江价函（2011）6号）中明确指出“同意翡翠华府小区电梯洋房物业管理服务收费标准升为1.35元／平方米”。谭燕的房屋是电梯洋房，收费标准应为1.35元／平方米。
四、关于滞纳金的问题。嘉禾公司与谭燕在《前期物业服务协议》中约定的“滞纳金”实际上属于违约金。首先，该协议是双方依照我国《民法通则》、《合同法》等法律规定签订的，是平等主体之间的合同；其次，该“滞纳金”条款是在《前期物业服务协议》第十四条“物业服务费和违约责任”中约定的，显然“滞纳金”是为追求违约责任而设定的；最后，谭燕在原审《民事答辩状》中以滞纳金约定过高为由要求法院按照《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》予以调整，可见谭燕也认可该“滞纳金”即为违约金。
嘉禾公司二审期间补充提交以下证据：
1、蓬江区物价局《关于翡翠华府小区收费的复函》（蓬江价函（2011）6号）的原件一份，以证明嘉禾公司物业管理费收费标准由1.20元／平方米调至1.35元／平方米是合法的；
2、《意见征询表》原件354份，以证明业主同意按照1.35元／平方米的标准收费。
谭燕对嘉禾公司提交的证据1的证明内容有异议；对证据2的真实性及证明内容有异议。
经审查，嘉禾公司补充提交的证据均属于在一审期间能够提供而未提交的证据，不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的“至2014年1月止，谭燕已拖欠物业服务费3591.45元”有误，本院不予确认；原审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
另查明，谭燕居住的翡翠华府小区尚未成立业主委员会。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对谭燕提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、谭燕能否拒交或少交物业服务费？二、谭燕物业服务费的收费标准？三、谭燕是否应当缴纳滞纳金？
关于谭燕能否拒交或少交物业服务费的问题。谭燕主张因嘉禾公司存在篮球场在非开放时间经常有人打球、小区电梯灯、楼道灯经常损坏但长时间无人修理、小区花园经常垃圾遍地、收取小区公共场所停车费等物业管理不到位，服务质量差等问题构成违约，其可以不交或少交物业服务费。关于篮球场管理问题，嘉禾公司确认存在篮球场在非开放时间有人打球的问题，但嘉禾公司在接到谭燕的投诉后已采取了保安现场调解、在公告栏张贴公告等措施进行管理。由于篮球场属业主公共活动区域，而嘉禾公司对业主的违规行为没有强制执法权，无法采取进一步的强制措施予以制止，故可以认定嘉禾公司采取的上述措施已经履行了其相应的管理职责。而且，谭燕未能提供足够证据证明嘉禾公司在履行合同过程中除了篮球场噪音的问题外，存在其他物业管理不到位，服务质量差的问题。因此，谭燕的上述主张，理据不足，本院不予采纳。
关于物业服务费的收费标准问题。嘉禾公司主张其现行的收费标准已咨询过大部分业主的意见，江门市蓬江区物价局也在《关于翡翠华府小区收费的复函》中明确指出“同意翡翠华府小区电梯洋房物业管理服务收费标准升为1.35元／平方米”，谭燕的房屋是电梯洋房，收费标准应为1.35元／平方米。首先，从江门市蓬江区物价局该复函的内容来看，该复函只是表明翡翠华府小区电梯洋房物业管理服务收费标准可以升为1.35元／平方米，该涨价行为没有违反相关法律规定，但并未强制业主一定要按照该收费标准交纳物业服务费。其次，虽然嘉禾公司与谭燕签订的是《前期物业服务合同》，物业服务费实行政府指导价，但参照国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，即使实行政府指导价，物业服务费的具体收费标准仍是由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。嘉禾公司与谭燕已在双方签订的《前期物业服务协议》中约定了物业服务费的具体收费标准为每月每平方1.2元，且该收费标准在合同期内不作调整。再次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，嘉禾公司没有证据证明其涨价行为经过谭燕同意，故谭燕关于其涨价行为违约的抗辩，本院予以采纳。最后，根据合同相对性原则，嘉禾公司的涨价行为即使得到了部分业主的同意，也对谭燕也不发生法律效力。综上，嘉禾公司主张按照每月每平方米1.35元向谭燕收取物业服务费，理据不足，本院不予支持。谭燕的物业服务费应按双方合同约定的每月每平方米1.2元的标准交纳，每月应缴纳的物业服务费为138.80元（1.2元／平方米×115.67平方米=138.80元）。谭燕自2012年3月开始没有交纳物业服务费，至2014年1月，其应当交纳的物业服务费应当为3192.49元（1.2元／平方米×115.67平方米×23个月=3192.49元）。
关于谭燕是否应当缴纳滞纳金的问题。嘉禾公司与谭燕在《前期物业服务协议》中约定，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。双方约定的该滞纳金实质为逾期付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，谭燕逾期没有交付物业服务费，应当向嘉禾公司支付逾期付款违约金，故原审根据谭燕的违约事实，结合双方约定的违约金过高的实际情况，判令谭燕案日息1‰的标准向嘉禾公司计付逾期付款违约金，处理恰当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，实体处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民三初字第149号民事判决；
二、谭燕在本判决发生法律效力之日起十日内向嘉禾公司支付2012年3月1日至2014年1月31日止的物业服务费共3192.49元及逾期付款违约金（违约金以每月应付的物业服务费138.80元为基数，分别从当月11日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
如果谭燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费100元，减半收取50元，由江门市嘉禾物业管理有限公司负担6元，由谭燕负担44元；二审案件受理费100元，由江门市嘉禾物业管理有限公司负担12元，由谭燕负担88元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 刘现流