连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第03579号
原告（反诉被告）连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室，住所地连云港市海州区陇西路3号。
法定代表人黄庆，该办公室主任。
委托代理人沈燕、刘茜，江苏海晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾庆华。
委托代理人刘超，江苏浩然风律师事务所律师。
委托代理人戴振中。
第三人连云港市住房保障中心，住所地连云港市海州区朝阳中路**号。
法定代表人叶磊明，该中心主任。
委托代理人李海燕，该中心职员。
委托代理人宋志成，江苏港人律师事务所律师。
第三人连云港市海州区人民政府新浦街道办事处，住所地连云港市海州区解放东路茅口路1号。
负责人陈守余，主任。
原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室（以下简称民主路老街管委会办公室）诉被告曾庆华、第三人连云港市住房保障中心（以下简称住房保障中心）、连云港市海州区人民政府新浦街道办事处（以下简称新浦街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，被告曾庆华提起反诉，本院依法进行了合并审理，于2015年8月30日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2015年11月23日转为普通程序，并依法组成合议庭，先后于2015年12月21日、2016年1月13日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）民主路老街管委会办公室委托代理人沈燕、被告曾庆华及其委托代理人刘超、戴振中、第三人住房保障中心委托代理人李海燕、宋志成、第三人新浦街道办的负责人陈守余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告民主路老街管委会办公室诉称，2014年4月9日，原、被告就民主中路90号房屋签订租赁合同，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，如遇旧城改造、房屋征收等情况，租赁协议自然解除，租金为年35740元，从第二年起租金在上一年租金的基础上上调5%。合同签订后，被告交纳了一年租金35740元和保证金8935元。因政府决定对陇西路进行改造，被告租用的房屋在征收范围内，根据合同第11条第2款规定，原告于2014年5月23日向被告送达了限期搬离通知书，限令被告于2014年8月31日前搬离，并告知被告按租赁合同约定处理租赁事宜。但被告至今仍占据原租赁房屋，拒不归还原告，致使原告无法执行政府陇西路改造征收要求，故诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；被告立即将民主中路90号房屋归还原告；2.被告赔偿原告2015年租金39375元以及房屋占有使用费（自2016年1月起计算至判决确定之日止，按照合同约定的租金标准计算），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告曾庆华抗辩并反诉称，1.被告承租租赁房屋多年，最后一次与原告签订租赁合同是2014年4月9日，而且是在原告的通知下签订的。被告在2014年5月23日即向原告下达通知，告知房屋被征收，要求被告在2015年8月31日搬离。2.原告明知租赁房屋还要再改造，与被告恶意签订合同骗取房租及保证金，编造理由企图规避应当承担违约的法律责任。3.因反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了巨大损失，故要求反诉被告赔偿装修费77138元、营业损失132000元（2014年10月至2015年9月）、货物积压损失80000元、积水浸坏衣服损失10000元、退还反诉原告租金及保证金44675元，共计343813元，由于经济困难暂只请求反诉被告退还和赔偿20万元。4.同意解除房屋租赁合同。
第三人住房保障中心述称，本案诉争房屋所有权属于住房保障中心，2014年1月1日，住房保障中心已将租赁房屋的管理权交给江苏瀛洲发展集团有限公司，他们行使该房屋租赁等权利。
第三人新浦街道办述称，原、被告发生租赁关系期间，新浦街道办既不是承租人也不是出租人，本案与新浦街道办无关。
反诉被告民主路老街管委会办公室辩称，1.反诉原告要求反诉被告赔偿装修费77138元没有依据，双方签订的《房屋租赁合同》中第11条第2款、第14条第1款明确约定，如在合同履行过程中遇旧城改造、政府征收，租赁合同自然解除，双方互不承担责任，故反诉被告不应承担反诉被告装修费。2.反诉原告要求赔偿营业损失无事实和法律依据。反诉被告在2014年5月23日向其送达限期搬离通知书，限令其在2014年8月31日前搬离，但反诉原告至今未搬离，反诉被告未影响过反诉原告的正常营业，如果反诉原告存在停业，也是其自身原因造成，与反诉被告无关，且《房屋租赁合同》中第14条第1款也明确约定反诉被告不承担反诉原告的任何经营损失。3.反诉原告诉称的货物及化妆品积压损失是不存在的。反诉被告出租给反诉原告的房屋用途约定为服装经营项目使用，反诉原告擅自销售化妆品不符合合同约定，其擅自使用租赁房屋经营化妆品即使存在货物囤积，也是反诉原告自身原因造成。且无论衣服还是化妆品，都不同于水果、海鲜之类的产品需要即时销售。反诉原告之所以积压货物，是其自身原因造成。而且衣服和化妆品在反诉原告手中也不存在积压损失，只是由现金转化为货物，其原有价值并未改变。4.反诉原告提出因积水造成货损问题，无法律依据。积水造成的货物损失是反诉原告自身没有尽到管货的义务，属于其自身过错造成的损失，与反诉被告无关。5.反诉原告要求退还租金和保证金没有依据。反诉被告在向反诉原告送达限期搬离通知书后，具有主动退还租金和保证金的意思，但是反诉原告对反诉被告提出的各种解决方案均不同意，提出种种令反诉被告不能接受的条件。考虑当时的客观情况，同样也担心及时退还租金和保证金，仍会发生反诉原告不搬离的情况发生，事实也证明反诉原告至今都未搬离。综上，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，自2008年3月12日起至2013年3月9日，被告曾庆华从原连云港市新浦区人民政府浦东街道办事处租赁民主（中）路90号房屋，双方签有数份书面租赁合同。合同到期后，双方未再续签。
2013年2月20日，连云港市新浦区机构编制委员会发布新编委［2013］12号文，同意成立新浦区民主路老街管理委员会办公室，为股级全额拨款事业单位。
2013年4月，原连云港市新浦区人民政府作出《民主路街区改造工程项目房屋征收决定书》，确定对包括民主中路90号房屋在内的民主路街区部分房屋实施征收。
2014年1月1日，第三人住房保障中心（乙方）与江苏瀛洲发展集团有限公司（以下简称瀛洲公司）（甲方）签订1份《民主路特色街区（通灌路至南极路）公房管理合作协议》，约定民主路特色街区由新浦区成立街区管理委员会进行管理，乙方将民主路特色街区（通灌路至南极路段）公房（包括非盈利性展馆用房、文物保护单位、部分直管公房，具体公房号以协议后附清单为准）委托甲方运作管理，甲方收取租金后定期与乙方结算等内容。同日，瀛洲公司（甲方）与民主路老街管委会办公室（乙方）签订1份《委托协议》，约定：甲方根据其与住房保障中心签订的《民主路特色街区（通灌路至南极路）公房管理合作协议》将民主路特色街区（通灌路至南极路段）公房委托乙方运作管理，由乙方负责对外租赁并收取租金。甲方与连云港市住房保障中心签订协议中甲方的所有权利义务均由乙方代为行使。涉及租金收益分配事宜由区政府另行协调确定，目前暂由乙方收取管理。协议后附清单中包含本案讼争的房屋，即座落于本市海州区民主中路90号房屋，该房屋建筑面积61.2平方米，性质为非住宅公房。
2014年3月26日，原告民主路老街管委会办公室向被告曾庆华发出通知，要求曾庆华在2014年4月10日前与其签订房屋租赁合同或者将民主中路90号房屋腾空。
2014年4月9日，原告民主路老街管委会办公室（甲方）与被告曾庆华（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“1.甲方受委托方住房保障中心委托履行房屋租赁管理职责。将座落于新浦区民主中路90号房屋出租给乙方使用。2.租赁期限、用途。该房屋租赁年限为3年，租赁期自2014年1月1日起至2016年12月31日止。乙方租赁该房屋仅作为服装经营项目使用，并严格按照甲方规定的关于该经营项目的室内装修、着装、店牌店招等各项街区管理规定。3.租金及支付方式。甲乙双方议定的上述房屋年租金为35740元。从第二年起租金每年在上一年租金的基础上上调5%。租金采用年缴方式，乙方每年交纳一次，于每年10月30日到指定地点自行交纳下一年度租赁费用。…….4.合同的变更、解除与终止。双方可以协商变更或终止本合同。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同。（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件。（2）甲方未尽房屋修缮义务。乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同，收回出租房屋：（1）未按甲方规定经营项目经营。（2）不服从街区管理规定。（3）不按照甲方的要求装修。（4）不按照甲方规范进行任意着装。（5）不按时交纳相关费用的。（6）乱贴乱画、乱挂店牌、乱挂广告标语的。(7)不遵守管理公约规定的。（8）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的。（9）未经甲方书面同意，变动房屋结构。（10）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（11）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。（12）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（13）逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（14）拖欠房租累计3个月以上；5.甲方违约责任处理规定。……甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同租金的1%向乙方支付违约金，并退还剩余租金。6.乙方违约责任处理规定。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……7.免责条件。……租赁期内，如遇旧城改造、房屋征收等情况，本租赁协议自然解除。甲乙双方不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。8.其他事项。如遇旧城改造、房屋征收等情况，公房征收补偿款的分配按照届时公房征收政策执行。租金按实结算，甲方不承担乙方装潢装修、经营等任何损失。合同签订之日乙方向甲方缴纳保证金8935元。擅自转租、转让、转借的，一经查实，甲乙双方可终止合同，收回房屋。乙方所缴纳保证金不予退还。未按时交纳费用的，甲方有权先行扣除保证金。合同到期后，保证金不计息及时返还。甲方与委托方住房保障中心另行签订的有关租赁和管理的协议，对本合同有约束作用。”此外，原、被告在合同中还针对房屋租赁的其他事项作了详细约定。合同签订后，被告曾庆华向原告民主路老街管委会办公室交纳第一年租金35740元及保证金8935元，并占有、使用租赁房屋至今。
2014年5月23日，原告民主路老街管委会办公室向被告曾庆华发出通知，内容为：“因陇西路改造，你户租赁的民主中路90号房屋已被征收。现通知你户于2014年8月30日之前搬离。逾期，造成的一切后果由你方自行承担”。但被告曾庆华在接到通知后至今未搬离租赁房屋，在2016年1月13日的庭审中，被告曾庆华同意解除合同。
另查明，2013年6月8日，被告曾庆华（乙方）与原连云港市新浦区人民政府浦东街道办事处（甲方）签订协议书1份，约定：乙方保证按照《街区经营业态调整方案》实施商业业态调整并按规定经营业态布置装修和风格经营，甲方保证乙方原址保留。为开展房屋数据测绘和老街改造需要，乙方保证现店牌店招自行拆除，不愿自行拆除的由新浦区城管局统一拆除。待改造完成后，由甲方按店牌店招设计方案统一设置。本协议签订后乙方必须积极配合街区各项建设，不得以任何理由阻止街区改造各类施工，并保证甲方要求做好相关工作。负责好自身人身财产安全工作。后被告曾庆华对民主中路90号门面房的店门进行更换，产生费用6800元。被告曾庆华在此后的民主路街区改造期间，对民主中路90号门面房进行改造、装修，产生费用28700元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的房屋租赁合同、通知书、新政发〔2013〕36号文、连规函〔2013〕27号文、连国土资函〔2013〕42号文，被告举证的租赁合同、协议书、通知、手机短信、收据、照片、证人杨某证言，第三人住房保障中心举证的《民主路特色街区（通灌路至南极路）公房管理合作协议》、《委托协议》等证据在案予以证明。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，协议合法有效，双方均应按照约定履行。
关于本诉。合同的解除分为约定解除和法定解除。其中约定解除，是指合同当事人协商一致，可以解除合同或者合同当事人在合同中约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解约权人可以解除合同。原告虽于2014年5月23日通知被告涉案房屋已被征收，应在规定期限内搬离，但被告并未同意解除合同，双方就解除合同一事并未协商一致。同时，合同仅约定了在被告不履行相应合同义务时，原告作为合同解除权人享有解除变更合同的权利，但未约定原告享有任意解除权，故原告此次解除合同的通知不产生合同约定的解除效力。因征收事实尚未发生，本案亦不存在原告诉称符合法定单方解除合同的情形。但在2016年1月13日的庭审中，被告同意解除房屋租赁合同，原、被告之间的房屋租赁合同因此解除，被告应及时将承租房屋交还原告。因被告自2015年1月1日起未交纳房屋租金、房屋占有使用费，原告主张被告按照合同约定的租金标准支付租金、房屋占有使用费至实际搬离之日止，不违反法律规定与合同约定，本院予以支持。被告应向原告交纳2015年租金为37527元（35740元×1.05）；2016年1月1日至13日的租金为1403元（35740元×1.05×1.05÷365×13），并按照合同约定的租金标准向原告继续支付房屋占有使用费至实际搬离之日止。因双方在租赁合同中约定，被告未及时交纳费用，原告有权先行扣除保证金，故被告交纳的8935元保证金应优先冲抵2015年至2016年1月13日租金，冲抵后，被告还应向原告交纳租金为29995元（37527元+1403元-8935元）。
关于反诉。因本合同无法继续履行而解除的原因是反诉被告欲提前收回房屋导致反诉原告订立合同的目的无法实现，故反诉被告应对反诉原告产生的损失承担相应的赔偿责任。（1）关于装修损失。因民主路街区改造的需要以及合同履行期间被告对租赁房屋进行的装修投入共计35500元（6800元+28700元），结合反诉原告实际占有、使用房屋的时间以及合同约定的租赁期限的约定，本院确定由反诉被告承担装修投入30%的赔偿责任，即10650元（35500元×30%）。（2）关于营业损失。反诉原告未举证其在2014年10月至2015年9月因反诉被告的原因造成的营业损失，对此诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。（3）关于货物积压损失、积水浸坏衣服损失。因反诉原告未举证该损失是否存在以及系反诉被告造成，故对反诉原告就此提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。（4）关于退还反诉原告租金及保证金44675元。原、被告双方在合同中明确约定“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同租金的1%向乙方支付违约金，并退还剩余租金。”但反诉原告一直占有、使用房屋，不存在退还剩余租金的情形，故该诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于要求反诉被告返还保证金，在本诉部分已阐述，不再赘述。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室与被告曾庆华于2014年4月9日就连云港市海州区民主中路90号房屋签订的房屋租赁合同解除。
二、被告曾庆华于本判决生效之日起十日内将连云港市海州区民主中路90号房屋返还原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室。
三、被告曾庆华于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室2015年1月1日至2016年1月13日租金29995元，并按照房屋租赁合同约定的租金标准向原告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室支付自2016年1月14日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。
四、反诉被告连云港市海州区民主路老街管理委员会办公室于本判决生效之日起十日内给付反诉原告曾庆华装修损失10650元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费用800元（原告均已预交），由被告曾庆华负担，于给付上述款项时一并给付原告。反诉案件受理费2150元（反诉原告已预交），由反诉原告负担2080元，反诉被告负担70元，于给付上述款项时一并给付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2950元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。
审 判 长 胡 明
代理审判员 郭 敏
代理审判员 董延磊
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 朱 彤
法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。