四川自贡市沿滩区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0311民初1119号原告：刘会平，男，汉族，1980年11月2日出生，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，四川漆大律师事务所律师。原告：夏光淑，女，汉族，1981年2月26日出生，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：刘刚，四川漆大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，四川漆大律师事务所律师。被告：四川怀德房地产投资开发有限公司，住所地四川省富顺县。法定代表人：王盛，总经理。委托诉讼代理人：杨元利，富顺县法律服务所法律工作者。原告刘会平、夏光淑诉被告四川怀德房地产投资开发有限公司（以下简称四川怀德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘会平、夏光淑的委托诉讼代理人刘刚、李莉，被告四川怀德公司的委托诉讼代理人杨元利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘会平、夏光淑向本院提出诉讼请求：1.判令被告四川怀德公司办理房屋证书；2.逾期办理房屋权属证书的违约金13645元（以已付房款194934元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2012年7月1日起至实际取得房屋权属证书之日止，暂计算至2016年10月24日向前推2年）；3.本案诉讼费用由被告四川怀德公司承担。事实与理由：2009年12月，原、被告签订了商品房买卖合同，购买被告四川怀德公司在沿滩区王井镇王井街社区井帝上城的商铺，建筑面积52.54平方米。原告刘会平、夏光淑已付房款194934元，该房于2010年7月交付给原告刘会平、夏光淑，至今已超过730日，被告四川怀德公司未能为原告刘会平、夏光淑办理房屋权属证书，已构成违约。故原告刘会平、夏光淑诉至法院。被告四川怀德公司辩称：1.原、被告在2010年6月18日签订了商品房买卖合同，约定了原告刘会平、夏光淑付清余款后再办理房屋产权证；2.合同没有约定如何办证，应按法定权利义务，原、被告双方均有办证的义务，由于本案原告刘会平、夏光淑至今未缴纳税收，导致未办证，并不是被告四川怀德公司违约；3.在2016年8月18日由王井镇的副镇长郑家平组织了关于井帝上城办理产权证协调会的纪要，该纪要说了业主要完善税费后，由开发商统一办证。综上，驳回原告刘会平、夏光淑的起诉。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告刘会平、夏光淑举示井帝上城名单登记表上并无被告四川怀德公司盖章确认，对该份证据本院不予认可；对被告四川怀德公司举示的商品房买卖合同，有原告刘会平、夏光淑签字，原告刘会平、夏光淑亦认可曾签署过该份合同，对该合同本院予以确认；对被告四川怀德公司举示的会议纪要，并非原件，也无相关政府部门盖章确认，本院不予认可。本案审理查明的事实为：2010年6月18日，原、被告签订一份商品房买卖合同（以下简称合同），约定原告刘会平、夏光淑购买被告四川怀德公司开发的井帝上城商铺，合同总价款200980元，付款方式为分期付款，交房时间为2010年6月30日。合同签订后，原告刘会平、夏光淑于当日交付房款190931元，被告四川怀德公司也于2010年7月交付了房屋。2013年3月13日，原、被告之间再次就同一房屋了签订一份商品房买卖合同（以下称备案合同），该份合同在房地产管理部门办理了备案登记及网签手续，也对房屋买卖的违约责任及税款的分配等进行了约定。合同签订后，但被告四川怀德公司一直未按约定办理房屋产权过户登记手续，故原告刘会平、夏光淑诉至法院。本院认为：房屋买卖合同，是指出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，原告刘会平、夏光淑向被告四川怀德公司支付了部分购房款，被告四川怀德公司也将房屋交付了原告刘会平、夏光淑占有使用，双方的房屋买卖合同关系成立，应该履行合同的约定。原、被告双方就同一房屋一共签订了两份合同，签订的时间分别为2010年及2013年，其中2013年签订的合同在房屋管理部门进行了备案登记，2013年签订的合同应当认为是原、被告双方就房屋买卖事宜所做的最终的约定，双方应当按照备案登记的合同约定履行义务。故被告四川怀德公司辩称应当按照2010年签订的合同履行义务的主张，本院不予支持。被告四川怀德公司称未办理房屋权属登记手续的原因在于原告刘会平、夏光淑未缴纳过户登记应支付的税款，被告四川怀德公司不构成违约。根据双方签订的备案合同约定，原告刘会平、夏光淑委托被告四川怀德公司代缴各类契税、物业服务费用、办理证件的相关费用及专项维修基金，在接收商品房时将税费交给被告四川怀德公司。备案合同虽约定购房人应缴纳的税费由原告刘会平、夏光淑承担，但双方亦约定由被告四川怀德公司代交，即在办理房屋权属过户登记手续时，被告四川怀德公司应履行税款的代交义务，因税款未缴纳导致房屋权属未能办理过户登记手续的原因在于被告四川怀德公司，而非原告刘会平、夏光淑。故被告四川怀德公司的抗辩，本院不予支持，被告四川怀德公司未按合同约定办理房屋过户手续，已经构成违约，应当为原告刘会平、夏光淑办理房屋过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告四川怀德公司应当向原告刘会平、夏光淑承担违约责任。根据双方的合同约定，在房屋交付后的730日内，被告四川怀德公司应该为原告刘会平、夏光淑办理各类权属登记手续，现被告四川怀德公司未履行该义务，应按已付房价的0.2%向原告刘会平、夏光淑支付违约金。原告刘会平、夏光淑称其已支付的房款为194934元，但双方2010年签订的合同载明所交房款为190931元，之后原告刘会平、夏光淑称另有房款缴纳，但并未举示证据证明，本院认定原告刘会平、夏光淑缴纳的房款应为190931元。依照双方的备案合同约定，被告四川怀德公司应向原告刘会平、夏光淑支付的违约金为381元，在被告四川怀德公司长达几年时间未为原告刘会平、夏光淑办理房屋权属过户手续，该违约金计算标准明显过低。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，以及双方签订的备案合同约定的交房期限为2012年9月30日前的约定，因双方均无证据证明实际交房时间为何时，本院以双方备案合同约定的交房时间为准，原告刘会平、夏光淑要求被告四川怀德公司支付从2014年10月24日起至2016年10月24日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金13645元的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）》第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告四川怀德房地产投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告刘会平、夏光淑办理所购房屋的过户登记手续；二、被告四川怀德房地产投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘会平、夏光淑支付违约金13645元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告四川怀德房地产投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川自贡市中级人民法院。并向四川自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费100元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（收款单位：四川共享非税收入户，开户行：建行自贡分行营业部，账号：10151061860824103500900003）。代理审判员 喻 婷二〇一六年十二月二十六日书 记 员 余红佳