贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1047号
上诉人（原审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司……
法定代表人杨昌鑫，总经理。
委托代理人廖强、梁光玉……
被上诉人（原审原告）张旭平……
上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人张旭平商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人张旭平承担。事实和理由：1、张旭平在2014年3月8日与上诉人关于逾期交房违约问题已达成协议，由上诉人为张旭平支付半年物业费作为违约金。上诉人按照合同约定为张旭平交纳半年物业费，所以逾期交房的问题已处理完毕，上诉人不应再另行支付违约金；2、上诉人在2015年3月23日就已经办理10栋楼的集体房产证，被上诉人所购房屋的房产证号为：凯房权证初字第2015009**号，目前只需要过户到被上诉人名下即可，所以上诉人不应退还房屋办证费、房屋契税。
张旭平辩称：1、双方签订协议书有失公平，应该予以撤销，上诉人逾期交房，按照合同约定应该支付被上诉人违约金；2、购房合同中并未说明先办理大证，后办理小证的问题，正因为上诉人代收答辩人房屋办证费等一直未上交有关行政部门，未给答辩人办理房屋产权登记手续，才导致答辩人至今未取得房产证，即使上诉人已经交了房屋办证费等，且房产证已经在办理后期阶段，也要给一个合理的办结期限。一审认定事实清楚，根据相关法律规定，一审判决上诉人支付答辩人逾期交房违约金等适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
张旭平向一审法院起诉请求：1、被告支付原告逾期交房违约金15244.31元、逾期办证违约金4824.15元，共20068.46元；2、被告退还办证费97元、房屋契税7347元，共7444元；3、承担案件受理费。
一审法院认定事实：被告大地房开公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有房地产开发、销售。2011年5月17日，以原告张旭平为买受人、被告大地房开公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2011-Z-037）。合同约定：原告购买被告开发建设位于凯里市环城西路127号“大地春城”10楼18层01号商品房，建筑面积为122.14平方米，总价款为486117元；首付款为302117元，按揭贷款184000元，房屋交付期限为2012年8月31日前；被告逾期交房超过30日，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。被告应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。合同签订后，原告当即交纳购房首付余款292117元（合同签订前已预交10000元订金）。同年7月14日，原告通过按揭贷款方式支付剩余购房款184000元。2013年7月13日，被告将涉案商品房交由原告管理使用。双方在办理交房手续过程中，原告补足超出合同建筑面积0.93平方米的房价款3702元，交纳契税7347元、维修基金9796元、开户费2994元、办证费97元等费用，并领取了《商品房使用说明书》和《商品住宅保证书》。因被告未能按照合同约定期限办理权属登记，原告于2015年12月23日向法院提起诉讼。庭审中，原告增加要求被告退还房屋维修基金9796元。因被告不同意调解，未主持双方当事人进行调解。另查明：2011年9月2日，黔东南大地房地产开发有限责任公司经工商行政管理部门批准变更名称为“贵州大地联创房地产开发有限公司。”一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成的或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。被告未能按照合同约定的期限向原告交付房屋，而且逾期超过30日。同时，在交付房屋后未按照合同约定为涉案房屋办理权属登记，由此产生的延期交房责任应由被告自行承担。原告主张由被告承担从合同约定交房时间的次日起至实际交付之日止的违约金和交付房屋后未办理权属登记的违约金事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以支持。被告代收原告交纳的契税、办证费是为了办理房屋所有权证，原告要求被告退还契税、办证费后，涉案商品房的权属登记则由原告自行办理。原告当庭增加退还维修基金的诉讼请求已超过举证期限，故不予准许。原告诉请的逾期交房违约金与逾期办证违约金以482415元为基数计算，少于实际购房款489819元（486117元+3702元），视为原告在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，按照当事人意思自治原则，应予准许。庭审中，被告既未能举证证明导致逾期交房的原因，也未提交证据证明涉案房屋正在办理权属登记中，依法应承担举证不能的后果，故被告辩称缺乏事实依据，理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告张旭平逾期交房违约金15244.31元、逾期办证违约金4824.15元，并退还原告张旭平办证费97元、契税7347元，共27512.46元。二、驳回原告张旭平的其余诉讼请求。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：①营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明书，拟证明上诉人的基本信息；②《协议书》及《收款收据》（NO0076230），拟证明2014年3月8日，张旭平与大地房开公司就逾期交房违约金达成协议，并且上诉人已经按照《协议书》约定内容履行为张旭平支付了半年物业费的义务，双方关于逾期交房问题处理完毕，张旭平主张的逾期交房违约金不应该得到支持；③凯房权证州房栋初字第2015009**号房产证，拟证明上诉人于2015年3月23日办理了10栋的集体房产证，其中张旭平购买的房屋房产证号为凯房权证初字第2015009**号，同时证明上诉人正积极为张旭平办理房产证，目前房产证已处于办理的后期阶段。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人张旭平对于上诉人提交的上述三组证据均无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提交的证据，被上诉人并无异议，本院予以采信。根据上诉人所提交的证据可认定，双方当事人已于2014年3月8日以上诉人为甲方，被上诉人为乙方签订《协议书》约定“乙方业主张旭平购买甲方“大地春城小区”住房一套，具体房号为10号楼18层1801号房，经甲乙双方协商一致，甲方逾期交房向乙方支付半年物业费为违约金，至此，双方关于逾期交房问题处理完毕”，同年12月9日，上诉人按照合同约定为被上诉人缴纳半年物业服务费。同时，上诉人已于2015年3月23日登记办理了集体房产证，被上诉人所购买的房屋集体产权证号为凯房权证州房（栋）初字第201500951号。其余事实与一审查明一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于逾期交房的问题，上诉人上诉认为逾期交房的违约问题双方已经通过2014年3月8日双方签订的《协议书》协商解决，不应再另行支付违约金，并提交《协议书》和《收据》为证。对于上诉人所提交的《协议书》、《收据》等证据，被上诉人对其真实性并无异议，虽然辩称该份协议书有失公平，但并未作出合理说明和提交相关证据予以证明，故对其辩解理由不予支持。而该份《协议书》系双方当事人自愿签订，为其真实意思表达，应对当事人具有法律约束力。按照协议内容，双方既已对逾期交房违约问题协商处理完毕，上诉人提出不应再另行支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持。二、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还房屋办证费和契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证上所有权人为上诉人，且集体房产证的登记时间早已超过双方合同约定的时间，上诉人已经构成违约。同时，上诉人也表示无法保证继续完成房屋产权证书办理时间，而被上诉人表示收回房屋办证费和契税后自己办理房屋权证书，在这样的情况下，被上诉人诉请上诉人退还已收取的房屋办证费和契税理由得当，本院予以支持。
综上所述，上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2015）凯民初字第3165号民事判决；
二、上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人张旭平逾期办证违约金4824.15元，并退还原告张旭平办证费97元、契税7347元，共12268.15元。
三、驳回被上诉人张旭平的其余诉讼请求。
一审已减半收取的案件受理费245元，由被上诉人张旭平承担；二审案件受理费490元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 罗安松
审判员 王 珺
二〇一六年八月三日
书记员 赵艳萍