吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉05民终1060号
上诉人（一审原告、反诉被告）：梅河口市天润房地产开发有限公司，住所：吉林省梅河口市西大街民达花园。
法定代表人：康亚坤，董事长。
委托诉讼代理人：任伟，吉林享和律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：梅河口市交电大楼，住所：吉林省梅河口市西大街**号。
法定代表人：申奎焕，总经理。
委托诉讼代理人：孙成岩，女，1972年3月11日出生，该公司职员，现住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：翟敏，吉林德谷律师事务所律师。
上诉人梅河口市天润房地产开发有限公司（以下简称天润公司）与上诉人梅河口市交电大楼（以下简称交电大楼）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人天润公司、交电大楼均不服吉林省梅河口市人民法院(2015)梅民初字第2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天润公司的委托诉讼代理人任伟、上诉人交电大楼的委托诉讼代理人孙成岩、翟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天润公司上诉请求：1．请求依法撤销(2015)梅民初字第2486号民事判决中第二项判决，改判交电大楼赔偿天润公司直接经济损失82万元；2．请求依法撤销(2015)梅民初字第2486号民事判决中第三项判决，改判天润公司不给付交电大楼违约金70万元；3．一审、二审诉讼费用均由交电大楼承担。事实和理由：1、一审判决认定交电大楼未自行拆除涉案房屋不能认定为违约显然缺乏事实依据，而且交电大楼拒绝拆除涉案房屋的违约行为造成了天润公司的经济损失，交电大楼应当赔偿天润公司的经济损失。双方就拆迁安置补偿事宜，于2010签订了《拆迁补偿协议书》，协议约定，交电大楼被拆迁的1200平方米房屋，天润公司以开发后的房屋返还面积；备用锅炉房由交电大楼自行拆除，一切设备、材料归交电大楼所有，作为动迁补偿及雇工费用等。协议签订后，天润公司及时还足交电大楼动迁面积，但交电大楼却不履行协议约定的义务，拒绝拆除动迁范围内的锅炉房及设备，应当属交电大楼违约，其应当承担违约责任。判决中“按协议约定交电大楼应自行拆除现位于民乐家园小区二、三号楼间的房屋，天润公司在二、三楼间为交电大楼建一院落，交电大楼认为未拆除房屋的位置就是天润公司承诺留院落的位置，交电大楼未自行拆除该房屋不能认定未违约。”据此可知，未拆除房屋的位置就是天润公司承诺留院落的位置，属同一位置，那么按照生活常识及逻辑推理可知，只有交电大楼先自行拆除该房屋，天润公司才能履行为交电大楼留有院落的合同义务。而且，判决并未就交电大楼先违约情况进行论述，以交电大楼认为未拆除房屋的位置就是天润公司承诺留院落的位置，就直接得出交电大楼未自行拆除该房屋不能认定为违约的结论，显然不能让天润公司信服。故一审判决认定交电大楼未自行拆除涉案房屋不能认定为违约是错误的。而且正是因为交电大楼的拒绝拆除动迁范围内的锅炉房及设备的违约行为导致建设局以项目工程尚有锅炉房没有回迁，拒绝对已完工项目进行验收及出具建设工程完工验收单，致使天润公司因此向小区业户赔偿了82万元，给天润公司造成了严重的经济损失，交电大楼应当赔偿天润公司的经济损失82万元。2、交电大楼未按协议履行拆迁属违约在先，天润公司具有履行抗辩权，因此天润公司可以不向交电大楼交付回迁房，故判决认定天润公司逾期交付回迁房属违约不成立。因未拆除房屋的位置就是天润公司承诺留院落的位置，属同一位置，只有交电大楼先自行拆除该房屋，天润公司才能履行为交电大楼留有院落的合同义务。因交电大楼未按协议履行拆迁属违约在先，并且违约行为一直持续到现在，天润公司享有履行抗辩权。但天润公司为建立双方友好关系，能使双方将《拆迁补偿协议书》的合同目的实现，故即使涉案房屋未被交电大楼自行拆除，也将回迁房交付给了交电大楼，天润公司属积极履行协议书约定的合同义务。关于逾期交付回迁房的约定，应当结合双方对协议书的履行实际情况看，现交电大楼违约在先，仍然要求天润公司向交电大楼支付违约金违背了民法的公平原则，一审判决认为属协议书中相对独立的条款的观点显然是片面、错误的，故一审判决认定天润公司逾期交付回迁房属违约不成立。
交电大楼上诉请求：1、撤销(2015)梅民初字第2486号民事判决书，依法改判为：天润公司向交电大楼赔偿浴池停业损失1200万元，驳回天润公司的一审诉讼请求；或将本案发回重审；2、上诉费用由天润公司承担。事实和理由：1、一审法院判决拆除房屋是错误的。①一审法院判决拆除房屋，超出天润公司的诉讼请求所依据的事实及法律依据。一审中，天润公司诉请要求交电大楼立即腾退并自行拆除锅炉房、浴池及设备，其诉讼请求的依据是《拆迁安置补偿协议》的约定。交电大楼已经履行了《拆迁安置补偿协议》约定的拆迁义务，在约定的拆迁范围内不存在未拆除的锅炉房、浴池及设备，协议约定的备用锅炉房已经拆除，交电大楼不存在任何违约行为，因此，天润公司的诉讼请求不成立。但一审法院却判决“天润公司主张拆除的房屋在拆迁范围内，不拆除将损害民乐家园业主的权益，交电大楼应自行拆除”，该裁判观点超出天润公司的诉讼请求所依据的事实及法律依据。②一审法院判决拆除房屋与认定交电大楼未违约自相矛盾。一审法院在判决中，先阐明交电大楼未自行拆除房屋的行为不能认定为违约，因此天润公司主张赔偿损失82万元，不予支持，但后又判决交电大楼应自行拆除房屋，无违约行为何谈违约责任的承担，一审法院的裁判观点在逻辑上自相矛盾。③一审法院判决拆除房屋，超越了本案的民事法律关系范畴。一审法院认为“房屋不拆除将损害民乐家园业主的权益，应予拆除”，这样的认定不仅超出天润公司的诉讼请求的事实及法律依据，而且还超越了本案所属的民事法律关系的范畴，代位行使行政机关的权力。2、一审法院认定的天润公司承诺的内容是错误的，天润公司承诺的是对浴池经营的损失承担赔偿责任。《拆迁安置补偿协议书》第十条明确约定：小区建成后，居民对浴池现有营业用锅炉的噪音和粉尘如有意见，由天润公司协调，所需费用由天润公司承担，如给浴池经营造成损失，由天润公司承担赔偿责任，该条约定的是天润公司的民事赔偿责任，并没有损害他人的合法权益。一审法院认为该条款是天润公司承诺保证浴池经营符合环保部门的许可条件，损害他人的合法权益，属于断章取义，曲解协议条款的含义，严重损害了交电大楼的合法权益。综上所述，一审法院在本案的审理中存在诸多错误及违法情形，恳请二审法院撤销(2015)梅民初字第2486号民事判决书，依法改判或发回重审，维护交电大楼的合法权益。
天润公司向一审法院起诉请求：1、要求被告履行双方签订的《拆迁安置补偿协议书》的约定，立即腾退并自行拆除锅炉房、浴池及设备（即民乐家园小区二、三号楼间的房屋）；2、要求被告赔偿直接经济损失82万元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：根据梅河口市土地收购储备中心2010001号通知精神，经市政府批准，按规划方案需拆迁交电大楼所属的库房、餐厅和锅炉房等1200平方米。天润公司与交电大楼就拆迁安置补偿事宜，于2010年签订了《拆迁安置补偿协议书》，协议约定，交电大楼被拆迁的1200平方米房屋，原告以开发后的房屋返还面积；备用锅炉房由交电大楼自行拆除，一切设备、材料归交电大楼所有，作为动迁补偿及雇工费用等。协议签订后，天润公司及时还足交电大楼动迁面积，但交电大楼却不履行协议约定的义务，拒绝拆除动迁范围内的锅炉房及设备，天润公司多次找交电大楼协商未果。交电大楼的行为已严重影响了天润公司开发项目按期验收，建设局以项目工程尚有锅炉房没有回迁，不符合工程验收标准为由，拒绝对已完工项目进行验收及出具建设工程完工验收单，造成天润公司迟迟不能为小区业户办理房照手续，天润公司因此向小区业户赔偿了82万元，给天润公司造成了严重经济损失，特提起本案诉讼。
交电大楼向一审法院反诉请求：1、要求天润公司支付逾期交付回迁房屋违约金70万元及其利息，利息自2012年5月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止；2、要求天润公司为交电大楼建高出住宅楼两米的锅炉用烟筒一座；3、要求天润公司赔偿浴池停业损失1200万元。事实与理由：2010年，交电大楼与天润公司签订《拆迁安置补偿协议书》，约定天润公司拆迁交电大楼房屋面积为1200平方米，天润公司于2011年10月1日用其开发的1200平方米房屋补偿给交电大楼，如逾期交付，超期一个月赔偿10万元。天润公司直至2012年5月1日才将回迁房屋交付给交电大楼，迟延交付七个月，天润公司应支付违约金70万元。协议第二条三款约定天润公司负责给交电大楼建筑高出住宅楼两米的锅炉烟筒一座，费用由天润公司承担。但天润公司至今未履行该项义务。协议第十条约定，居民对浴池现有营业用锅炉有意见，由天润公司负责协调并承担一切费用，如因此给交电大楼造成经济损失由天润公司承担。现因居民投诉导致环保局责令停止使用锅炉，致使浴池停业，由此造成的经济损失应由天润公司承担，为此特提起反诉，请法院予以裁决。
一审法院认定事实：天润公司开发交电大楼所属的库房、餐厅和锅炉房所在区域建民乐家园小区。2010年，天润公司与交电大楼就拆迁安置补偿事宜签订了《拆迁安置补偿协议书》，协议约定，交电大楼被拆迁的1200平方米房屋，天润公司以其开发后的房屋返还面积，回迁房屋于2011年10月1日交付交电大楼使用，如超期交付，每超期一个月天润公司赔偿交电大楼人民币10万元损失，直至交付使用为止；所拆房屋（包括备用锅炉房）由交电大楼自行拆除，拆除的一切设备、材料归交电大楼所有，作为动迁补偿及雇工费用等。协议另约定，天润公司在其开发的天池浴池所在的第二、三栋之间给交电大楼提供一院落用于锅炉运输通道，该院落有大门；天润公司在位邻天池浴池的第三栋楼处给交电大楼建一高出住宅楼2米的锅炉用烟筒，费用由天润公司负担。该协议签订后，交电大楼自行拆除了备用锅炉房，天润公司已建成二、三栋楼，三号楼坐落于原备用锅炉房的位置，但天润公司没有按协议约定在二、三栋楼之间建一有大门的院落，也没有在邻近三号楼处为交电大楼建锅炉用烟筒。现位于二、三号楼间原用作仓库的房屋交电大楼未拆迁，该房屋在拆迁范围内。2015年10月21日梅河口市城市规划管理处出具说明，因该房屋未拆迁完毕而未予竣工验收。天润公司因不能为房屋买受人办理房照手续而进行了赔偿。
2012年5月1日天润公司将协议约定的回迁房屋交付给交电大楼。交电大楼的天池洗浴因民乐家园的附近居民举报存在环保问题而被环保部门勒令停业整改。双方因此而发生纠纷，天润公司提起诉讼要求交电大楼拆除民乐家园小区第二、三号楼之间的房屋并赔偿其损失；交电大楼提起反诉，要求天润公司履行合同并赔偿损失。
另查明，民乐家园小区第二、三号楼的排序是从交电大楼天池洗浴一侧自北向南的自然排序，按房产测绘的排序，二、三号楼现在是四、六号楼。天润公司将民乐家园三号楼建成后，因与交电大楼的天池洗浴间的距离不符合消防通道要求，双方于2011年4月3日又签订一份《拆迁补偿安置协议》，约定交电大楼于2011年12月15日前将现有的洗衣房、烘干室及锅炉工休息室等215平方米自行拆除，天润公司应于2011年10月31日前将回迁房屋交予交电大楼使用。该协议原被告双方均未履行，本案中原被告双方的诉讼请求也均未就该协议进行主张。一审法院认为，天润公司与交电大楼于2010年8月签订的《拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思表示，是合法有效的，对双方均具有法律约束力。按协议约定交电大楼应自行拆除现位于民乐家园小区二、三号楼间的房屋，天润公司在二、三号楼间为交电大楼建一院落，交电大楼认为未拆除房屋的位置就是天润公司承诺留院落的位置，交电大楼未自行拆除该房屋的行为不能认定为违约，因此天润公司主张由交电大楼承担其赔偿买受人的损失82万元，该院不予支持。交电大楼未拆除的房屋在民乐家园二、三号楼之间，在拆迁范围内，不拆除将损害民乐家园业主的权益，所以交电大楼应自行拆除二、三号楼间的房屋。关于交电大楼主张逾期交付房屋的违约金问题，天润公司虽主张延期交房是因交电大楼未自行拆除房屋的原因，但该房屋现仍未拆除，天润公司也将回迁房屋交付给了交电大楼，说明拆除房屋不是交付回迁房屋的必要条件，所以，天润公司此抗辩理由不成立。双方的诉求是相互对立统一、持续的，所以天润公司主张交电大楼违约金的主张已过诉讼时效不成立。天润公司逾期交付回迁房屋违约金的约定，是协议书中相对独立的条款，天润公司未按约定交付交电大楼回迁房屋，应承担违约责任，约定交付日2011年10月1日至实际交付日2012年5月1日为7个月，约定违约金为每月10万元，所以天润公司应向交电大楼支付违约金70万元。关于交电大楼该70万元的利息主张，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于交电大楼要求天润公司为其建一烟筒的主张，民乐家园三号楼与交电大楼的天池洗浴房屋距离现状不符合消防通道的距离要求，在此距离内建烟筒不符合消防要求，所以交电大楼要求天润公司为其在三号楼处建烟筒的诉讼请求该院不予支持。关于交电大楼要求天润公司赔偿浴池停业损失1200万元的主张，环保部门许可浴池经营的条件非天润公司所能承诺的，不能因民乐家园是天润公司所建，民乐家园业户的投诉使浴池停业整顿，浴池的营业损失就应由天润公司负担，即使天润公司有相关承诺也应以不损害他人的合法权益为前提，所以交电大楼要求天润公司赔偿其浴池停业损失的主张，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告梅河口市交电大楼于本判决生效后十日内将民乐家园小区四、六号楼（自然排序二、三号楼）之间的房屋拆除；二、驳回原告梅河口市天润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告梅河口市天润房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付反诉原告梅河口市交电大楼违约金70万元；四、驳回反诉原告梅河口市交电大楼的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提出新证据。经审理查明，本院二审认定的事实和一审法院认定的事实相同。
本院认为，天润公司与交电大楼于2010年8月签订的《拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。按协议约定交电大楼应自行拆除现位于民乐家园小区二、三号楼间房屋，该房屋在拆迁范围内，不拆除将损害民乐家园业主的权益，故交电大楼应履行协议义务，自行拆除该房屋。因交电大楼未履行该义务，一审法院判决交电大楼于判决生效后十日将涉案房屋拆除并无不当。关于天润公司主张交电大楼承担其赔偿买受人的损失82万元，因其未提交能够证明该损失系交电大楼造成的证据，且系其单方行为，一审法院未予支持亦无不当。关于交电大楼主张逾期交付房屋的违法的问题，天润公司虽主张延期交房是因交电大楼未自行拆除房屋造成的，但该房屋现仍未拆除，天润公司亦将回迁房屋交付了交电大楼，说明拆除房屋不是交付回迁房屋的必要条件，故天润公司此抗辩理由不成立。天润公司未按约定交付交电大楼回迁房屋，应承担违约责任。一审法院判决天润公司应向交电大楼支付违约金70万元正确。关于交电大楼要求天润公司赔偿浴池停业损失1200万元的主张，环保部门许可浴池经营的条件非天润公司所能承诺，不能因民乐家园是天润公司所建，民乐家园业户的投诉使浴池停业整顿，浴池的营业损失就应由天润公司承担，即使天润公司有相关承诺也应在不损害他人合法权益为前提，故交电大楼要求天润公司赔偿其浴池停业损失的主张，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人天润公司、交电大楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费46900.00元，由上诉人交电大楼负担；上诉费18480.00元，由上诉人天润公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王大勇
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一七年九月五日
书记员 张 楠