吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0322民初3308号
原告（反诉被告）：四平旭恒房地开发有限公司
法定代表人：杨明峰，职务：经理
委托代理人：田德福，公司员工。
委托代理人：ＸＸ，吉林司评律师事务所律师。
被告（反诉原告）李兵营，男，1983年12月30日出生，汉族，个体，现住梨树县。
被告（反诉原告）刘春艳，女，1983年5月26日出生，汉族，个体，现住梨树县。（二被告系夫妻关系）
二被告委托代理人：张洺达，吉林卓瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）四平旭恒房地开发有限公司（以下简称“旭恒地产”）诉被告（反诉原告）刘春艳、李兵营房屋买卖合同纠纷一案，经四平市中级人民法院（2017）吉03民终1173号民事裁定发回本院重审，本院另行后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人杨明峰、委托代理人田德福、ＸＸ，被告刘春艳、李兵营及其委托代理人张洺达到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
旭恒地产诉辩称：2013年6月30日被告以5880元每平方米价格购买我公司坐落于梨树县榆树台旭恒小区2号楼6门，面积124.11平方米，总计房屋价款729767元。被告于2013年6月30日至2013年10月15日交付部分房款259767元，剩余房款470000元至今未予给付。我公司于2013年11月1日就已将房屋交付给被告占有，该房屋被告用于经营使用长达两年之久，我公司早已履行完毕房屋交付义务，但被告拖欠剩余房款，经我公司多次催要未果，被告拖欠给我公司造成严重的经济损失。现我公司为维护自身合法权益，诉至贵院请求人民法院依法判令：1、确认旭恒地产与被告双方房屋买卖合法有效，被告给付所欠剩余购房款470000元；2、因被告违约给旭恒地产造成的经济损失，按两年银行同期贷款利息计算。本案反诉原告撤销合同没有法定的理由，本案旭恒地产不存在反诉状中所称的欺诈和显失公平的情形，民事行为成立一年之内可以撤销，撤销权受除斥期间限制，本诉被告反诉不符合法律规定，被告已入住三年，合同目的均已实现，被告是利用法律手段损害我公司利益，请法院驳回反诉原告诉讼请求。
刘艳春、李兵营辩诉称：旭恒地产发放虚假的商业广告，诱导我们购买商网，广告宣传的远景与面对现实落差太大，应当承担过错在先的责任。旭恒地产交付使用的商网存在隐患，业主提心吊胆，近四个月停水停气不人道手段逼交余款，致使商铺营业额每况愈下，旭恒地产有不可推卸的责任。认为旭恒地产在宣传广告中虚假宣传，存在欺诈行为，规划图中的楼房做扩大、虚假宣传误导我们购楼。在“五证”不全的情况下，引诱我装修、营业，并收取部分房款；在规划之外非法建筑楼房，在广告宣传引诱我们购楼时并无此建筑，视为对规划的改变，也是欺诈行为，虽经行政部门处罚，但同时对我购楼区位影响巨大，对所有规划内的楼房价值均有重大影响，基于以上原因，李兵营、刘春艳提出反诉，要求1、撤销双方购楼合同。2、退回已交房款259767元。3、赔偿经济损失装修损失111000元及购房款的银行5年利息及律师代理费。
经审理查明：2013年6月30日刘春艳、李兵营以5880元每平方米价格购买旭恒地产开发的坐落于梨树县榆树台镇旭恒小区2号楼6门，面积124.11平方米，总计房屋价款729767元。被告于2013年6月30日至2013年10月15日分批交付部分房款259767元，剩余房款470000元未予给付，旭恒地产于2013年11月1日将房屋交付给被告实际占有。另查旭恒地产存在未批先建、未批先售，建设用地规划许可证的时间是2015年5月11日；建设工程规划许可证的时间是2015年5月25日；建筑工程施工许可证的时间是2015年6月18日。旭恒地产取得商品房销（预）售许可证的时间是2015年6月24日。旭恒地产委托梨树县住房和城乡建设局设计了《榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目》是现实的规划设计，旭恒地产宣传广告中《旭恒小区修建性详细规划方案》没有实施。
认定上述事实的证据有：《商品房预售许可证》、《备案证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地使用证》、李兵营、刘春艳的交款凭证计259767元。旭恒地产于2013年8月份之前对开发楼盘进行了广告宣传，印制彩色宣传单六页，对预售楼房的区位优势、商业价值、升值空间、居住环境及具体楼房的结构及销售办法做出广告说明。
旭恒地产提供的证据如下：
证据一、《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、旭恒地产补办的五证（建筑施工许可、预售许可、规划许可、建设工程许可、建设用地规划许可）备案登记证。证明原告的主体资格和有许可开发建设条件。被告对证据的真实性没有意见。
证据二、李兵营的购房款票据三张，证明购楼预付款259767元，,房屋总价款729707元及被告所欠剩余价款470000元。被告方没有异议。
证据三、水费、物业费、取暖费收据。证明房屋已经交付被告使用。被告无异议。
证据四、《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》、《榆树台镇人民政府文件一份》、《梨树县住房和城乡建设局答复意见》二份。证明旭恒地产符合开发规划要求，不存在虚假宣传，不符合法定撤销理由。李兵营认为原告方违背基本事实，所谓的《详细规划图》是2011年出的，已经作废，法院调取的第二份《旭恒小区一期规划》是县政府备案存档的，是合法有效的。用2011年作废的规划做广告宣传是欺骗行为，原告举证的答复意见，调查核实没有办理审批手续，属未批先建。
证据五、宣传广告印刷的时间及汇款证明，证明旭恒地产先售房后宣传，李兵营及刘春艳质证该证据不具有排他性。
李兵营、刘春艳提供证据如下：
证据一、旭恒商业街宣传广告6张。证明现实与旭恒地产售楼广告所说不符，没有绿化，没有消防设施、没有升值空间、没有到达之前规划的设计要求。宣传广告是合同的组成部分，旭恒地产发布的虚假广告，存在欺骗行为。旭恒地产质证称宣传广告只是要约邀请，没有具体明确的承诺，不是房屋销售合同的组成部分。
证据二、交款凭证，证明房屋预付款为259767元。证明预付款数额，旭恒地产无异议。
证据三、法院调取的2017年1月20日梨树县规划勘测设计院出具《情况说明》，其内容为：“旭恒地产于2011年委托我院设计的《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》（榆树台镇旭恒小区房地产开发项目）方案，是作废规划，再次委托我院设计的《榆树台镇旭恒小区（一期）房地产开发项目》是现实合法规划。”旭恒地产认为两个图纸是一致的，一个是一期的图纸，另一个是总的详细修建的图，两份图纸都是真实、合法有效的。
本案焦点为：1、双方买卖房屋的行为是否有效、李兵营及刘春艳是否应继续履行交付房屋尾欠款的义务；2、原被告房屋买卖合同是否应该撤销；3、李兵营及刘春艳所诉赔偿损失是否应该予以支持。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。旭恒地产虽然与被告未签订书面的房屋买卖合同，但李兵营、刘春艳分三次向旭恒地产交款259767元，实际入住装修且经营。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”双方房屋买卖合同虽然成立，但旭恒地产依据《榆树台镇旭恒小区修建性详细规划》进行宣传，而梨树县规划局《情况说明》中显示“该方案没有实施”，实际销售的楼房与广告宣传不一致。在2011年3月20日榆树台镇政府《关于榆树台镇旧城改造开发项目的决定》中明确有“总面积约7.48万平方米”的字样，而旭恒地产在广告彩页中宣传“20万方首席商业城邦旭恒商业街”的字样，明显存在虚假宣传行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”旭恒地产的售楼广告具体明确，属合同要约行为，在广告宣传过程中存在虚假和欺诈，对李兵营及刘春艳构成重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”根据本案证据情况及反诉请求，双方购房合同属可撤销的合同，旭恒地产本诉要求确认合同合法有效，继续履行剩余房款及要求被告承担违约损失的请求不能得到法律支持；2016年5月，梨树县城乡建设局对李兵营、刘春艳的答复时间应视为李兵营、刘春艳知道撤销权的事由开始，李兵营、刘春艳于2016年11月10日向法院递交撤销合同申请书，并不超出行使撤销权的期间，反诉原告要求撤销房屋买卖合同的请求有法可依，应撤销双方房屋买卖合同，李兵营、刘艳春应将争议楼房腾出，旭恒开发公司应返还购楼款259767元。李兵营、刘艳春在反诉请求中要求旭恒开发公司赔偿损失，未向本院递交真实可靠的关于损失的证据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，本案李兵营、刘艳春对该具体损失负有举证责任，没有充分的证据证明其主张，本院不予保护。
依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其相关法律的规定，判决如下：
一、撤销原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李兵营、刘艳春之间的房屋买卖合同（判决生效后30日内李兵营、刘艳春腾出争议房屋）；
二、原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）李兵营、刘艳春购楼款259767元（判决生效后30日内给付）；
三、驳回原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李兵营、刘艳春的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8350元由原告（反诉被告）四平旭恒房地产开发有限公司负担；反诉费4175由被告（反诉原告）李兵营、刘艳春负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 张洪光
审 判 员 王建军
人民陪审员 孙淑芳
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 高 攀