四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2021民初2022号原告：桂秀全，男，1977年1月20日出生，汉族，住四川省安岳县。原告：吴玉贵，女，1974年12月21日出生，汉族，住四川省安岳县。委托诉讼代理人：倪文龙，四川强德律师事务所律师（二原告共同委托）。被告：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段211号。统一社会信用代码91512021206664945W。法定代表人：李均国，执行董事。委托诉讼代理人：曾红梅，四川强德律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：刘蔚瑶，四川强德律师事务所律师。原告桂秀全、吴玉贵与被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂秀全、吴玉贵的共同委托诉讼代理人倪文龙，被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司法定代表人李均国的委托诉讼代理人曾红梅、刘蔚瑶到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告于审理期限届满前同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。桂秀全、吴玉贵向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即办理并向原告交付安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”3幢房屋的权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理楼栋权属证明（初始登记）的违约金38250元；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金〔以362899元为基数，自2015年1月1日起每日按万分之一计至实际取得权属证书之日止〕；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年9月18日购买被告开发的安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”3幢商品房1套，双方为此约定了房款支付、初始登记和转移登记办理时限及违约金等内容。原告依约履行了义务，但被告至今既未取得初始登记，亦未办理并向原告交付购买房的权属证书，其应承担相应违约责任。安岳县晶盛房地产开发有限责任公司辩称：原告向被告购房并签订买卖合同属实，但初始登记未能办理系因项目竣工后未能顺利竣工验收，造成这一后果的原因在于原告等业主违规搭建和拆迁问题，而非被告责任造成；转移登记至今未能办理则系原告等人没有提供办证委托书及相关资料，以及不动产登记办理程序变化所致，亦非被告责任所致；原告的违约金主张金额过高，应调减至500元，且该主张已过诉讼时效，法律不应再予保护，请求人民法院依法驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：产权情况记载，来源于房管部门产权登记档案，反映了原告购买房进行转移登记的时间，应当认定证据的真实性；商品房买卖合同、交款收据、按揭贷款合同，彼此相互印证，被告对证据真实性不持异议，对上述证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，被告获得原安岳县轻型车辆厂使用的国有土地使用权，后经批准修建“豪森铭家”小区，但该项目规划区域内康中芳等三户部分房屋一直未能完成征收。2017年12月26日，县政府要求房屋征收部门对房屋现状进行锁定，并按征收程序依法征收。2011年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”3幢商品房1套；预测建筑面积111.73㎡，单价3248元/㎡，总价款362899.04元；原告可以首期支付购房款总价的40%，其余价款向中国农业银行股份有限公司安岳县支行或住房公积金管理机构借款支付；被告在2013年12月31日前向原告交付该商品房，交付的商品房应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、楼栋房屋权属证明等条件；被告应在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，如因被告责任未能在约定期限内取得权属证明，应自期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付；原告委托被告办理房屋产权证、国土证等事宜，费用由原告承担，如因被告责任致原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书，应自期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付；原告不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，不得擅自改变与商品房有关的共用部位和设施的使用性质。原告因此先后向被告交纳购房款362899元，被告向原告代收契税7258元、印花税109元、房产证工本费100元、国土证工本费33元。2015年2月12日，被告向原告交付房屋。2015年4月10日，质监部门以“豪森铭家”建设工程存在外观与规划建筑设计立面不符、原设计露天阳台现已封闭、外墙窗户多处增设不锈钢护栏、房屋未经验收即已室内装修、业主违章搭建等问题要求整改完善。被告要求存在违章行为的业主予以整改未果。2015年12月10日，“豪森铭家3幢房屋取得权属证明。2016年2月17日，房管部门将原告购买房记载于不动产登记簿，并办理抵押登记。2016年8月29日后，安岳实行统一不动产登记，原应颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》整合为《不动产权证书》。2017年6月6日，建设行政部门以“豪森铭家”一二期工程未经竣工验收即擅自交付使用为由，对被告进行了行政处罚。2018年2月13日，“豪森铭家”建设工程项目完成竣工验收备案。被告至今未办理并向原告交付所购商品房的不动产权证书。现形成本案诉讼。本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。现被告未能办理并向原告交付房屋权属证书，原告因此要求被告交证并承担迟延办理初始登记和转移登记的违约金，被告认为自己不应承担或仅适当承担违约金，双方争议焦点有四：一是被告应否及时向原告交证；二是迟延办理初始登记和转移登记的责任应否由被告承担；三是初始登记和转移登记违约金数额应如何确定；四是原告的违约金主张是否已过诉讼时效。现分述如下：一、关于被告应否及时向原告交证的问题。双方所签买卖合同约定被告在2013年12月31日前交房，原告在被告交房之日起365日内取得房屋权属证书；补充协议约定原告委托被告办理房屋权属证书，表明被告负有在一定期限为原告办理房屋权属证书的义务，被告至今未予办理和交付，已属违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在原告提交办证相关资料情形下，及时办理并向原告交付房屋权属证书。二、关于迟延办理初始登记和转移登记的责任应否由被告承担的问题。按合同约定，因被告责任致登记办理迟延，被告才承担违约责任。现登记办理迟延的原因，并非被告具备办理条件却不作为，而是在于没有顺利完成综合验收所致。综合验收迟迟未能完成，既有建设地块至今未能全部完成拆迁，致开发建设与规划要求不一致的原因；也有被告未完成验收即行交房，买受人接房后装修使用，部分业主擅自搭建阳台影响房屋外观立面，致工程项目不符合验收要求等原因。上述原因的综合作用，造成初始登记和转移登记办理迟延。综合分析迟延办证的责任，应不能完全归咎于被告，其中既有被告责任，也有被告以外的责任，但被告应为自身行为造成的后果承担责任，而对非自身行为造成的后果不承担责任。三、关于初始登记和转移登记违约金数额应如何确定的问题。按合同约定，因被告责任致登记办理迟延的，应向原告支付违约金。虽然登记办理迟延有被告以外的因素，但被告对此亦负有相应责任，当然应向原告支付违约金。然而，当被告违约后，部分业主不是采取措施防止损失扩大，而是擅自搭建阳台影响房屋外观立面状况，造成工程项目迟迟不能验收、初始登记和转移登记迟迟不能完成，进一步扩大了违约损失，对非因自身违约行为而扩大的损失，被告不应承担民事责任。且原告接房后未获权属证书不会影响使用、收益等权利，安岳房屋价格变化状况也表明，原告不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失。四、关于原告的违约金主张是否已过诉讼时效的问题。被告逾期办理初始登记已经违约，应当承担相应民事责任，而初始登记由被告办理并持有，办理后亦未告知原告，原告无从知晓办理时间，原告现才知晓办理时间，该违约金主张的诉讼时效当自原告实际知道之日起算，原告现向被告主张权利未过诉讼时效。原告在约定期限届满前未获房屋权属证书即应知道被告违约且自己权利被侵害，逾期之日即为转移登记违约金的起算时间点，因该违约金属继续性债权，依照法律及司法解释规定，2015年10月1日前的违约金部分已过诉讼时效，此后部分未过诉讼时效。综上所述，依据合同法补偿性违约金规则规定，本院以原告可能存在的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益、诉讼时效规定等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，适当减少被告承担的违约金数额。因此，本院对原告要求被告交付房屋权属证书并承担相应违约金主张符合法律规定部分予以支持，对违约金主张过高部分不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款规定，判决如下：一、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效且原告桂秀全、吴玉贵向其交付办证相关材料后六十日内向原告桂秀全、吴玉贵交付安岳县岳阳镇普州大道北段“豪森铭家”3幢商品房的不动产权证书；二、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告桂秀全、吴玉贵迟延取得商品房初始登记违约金3000元。三、限被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告桂秀全、吴玉贵逾期办理和交付商品房转移登记违约金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 员 曾荣跃二〇一八年六月二十二日法官助理 严 品书 记 员 陈彦汐