河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终1044号
上诉人（原审被告）：胡香华，女，1976年11月25日出生，汉族，住河南省西华县。
上诉人（原审被告）：王建岭（胡香华之夫，曾用名王占力），男，1976年12月13日出生，汉族，住河南省西华县。
二上诉人的委托诉讼代理人：卢世启，河南一帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：臧建军，男，1989年5月12日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托诉讼代理人：李学峰，河南豫上律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：白巧菊（又名白菊），女，1966年7月30日出生，汉族，住河南省上蔡县。
上诉人胡香华、王建岭因与被上诉人臧建军、白巧菊租赁合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2016）豫1722民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡香华、王建岭的委托诉讼代理人卢世启、被上诉人臧建军的委托诉讼代理人李学峰到庭参加诉讼。被上诉人白巧菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡香华、王建岭上诉请求：撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初2321号民事判决，改判驳回臧建军的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与白巧菊的租赁合同未经解除，上诉人至2016年11月30日前仍享有房屋的使用权，上诉人转让砂锅店经营权的行为是上诉人行使收益权的具体方式；2、臧建军要求解除的转让协议不是房租转租协议，而是上诉人将“五一砂锅店”的经营权及店内设施、存货转让给臧建军的协议；3、在上诉人与白巧菊租赁合同没有解除的前提下，不论白巧菊是否干扰到臧建军的经营，臧建军起诉要求解除合同均无法律依据；4、即使本案合同应当解除，臧建军也应当在合同解除后返还根据合同取得的物品设施、砂锅店经营权及房屋使用权价值等合计约38万元。
臧建军辩称：1、房东白巧菊不同意上诉人转租房屋并阻止臧建军经营，致使上诉人与臧建军签订的转让合同的目的无法实现；2、臧建军和上诉人在转让协议里明确约定了房屋的转租问题；3、上诉人要求臧建军返还租金、设施和存货价值没有事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
白巧菊未答辩。
臧建军向一审法院起诉请求：解除原、被告之间于2015年7月4日签订的转让协议，要求二被告返还其交纳的300000元转让款。
一审法院认定事实：本案争议的房屋所有权人系白菊，该房屋位于上××××中段南侧，房产证号为00××28号。2013年11月30日白菊与被告王占力签订房屋租赁合同一份，协议约定：一、租赁期限5年，从2013年12月1日至2018年11月30日，金额拾万元/年，一次性付清。二、一切房屋出租之税费由乙方承担。四、乙方在使用期间，不可转让。双方不得中途中止合同，随着物价的增长，房屋水涨船高…。合同后有甲方白菊，乙方王占力的签名。王占力、胡香华夫妻在该租赁门面房经营五一砂锅店。2015年7月4日，二被告以工作情况为由将其经营的五一砂锅店转让给原告臧建军，双方签订转让协议一份，协议约定：甲方：胡香华，乙方：臧建军，甲方由于工作原因现将位于西大街中段的五一砂锅店转让乙方，经双方协商，达成如下协议：一、甲方将五一砂锅店的经营权，所有权全部转让给乙方，向乙方一次性收取转让的所有费用共计人民币叁拾万元整（300000元），包括店内的一切设施和存货。二、甲方保证在乙方接手后没有任何欠账，没有任何外债，从2015年7月4日签订协议后不负责此日日期前的任何债权债务。三、甲方和房东所签订的房屋租赁合同，是从二零一三年十一月三十一日至二零一八年十一月三十日，租赁期限共五年，每年的租金额是壹拾万元整，甲方已经付给房东叁年的租金共计叁拾万元整，乙方接手后的租赁日期到二零一六年十一月三十日，剩余两年的租金和以后的租赁合同续签都由乙方负责。四、乙方接店依然用甲方的姓名继续经营，甲方协助乙方审证换证。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起产生法律效律。甲方胡香华、乙方臧建军均在协议上签字。同日原告给付被告胡香华转让款30万元，被告胡香华向原告出具收条一份，收条载明：“今收到建军现金叁拾万元正（300000元），胡香华，2015年7月4日。”原告在接手砂锅店不到一个月，房屋所有权人白菊称被告是在自己不知情的情况下私自将砂锅店转让给原告，违反了合同的约定，要求原告搬离该房屋，原告要求二被告给付转让款，被告拒不给付，遂形成本案诉讼。另查明，该房屋现已被第三人白巧菊租赁给其它人经营。
一审法院认为，原告臧建军与被告胡香华签订的转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应为合法有效的合同。合同双方当事人应当按照合同约定享有权利，履行义务。原告按照合同的约定将转让款30万元交付给被告胡香华，被告胡香华、王占力将其租赁的房屋及店内的一切设施和存货转让给原告经营，但原告接手不久，房屋所有权人白巧菊即让其搬离，二被告违反了2013年11月30日白菊与被告王占力签订的房屋租赁合同第四条的约定，即“被告在使用期间，不可转让”的约定，二被告将房屋转让给原告经营，事先没有经过房屋所有权人白巧菊的同意，事后房屋所有权人白巧菊又未予追认，导致原告无法经营且现该房屋第三人白巧菊已租给其它人经营，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形”，被告违反了合同的约定，致使原、被告双方的合同目的不能实现，符合法定解除条件，为此，原告要求解除双方的转让协议，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中原告于合同签订之日将转让款300000元支付被告胡香华，因被告的违约行为导致合同解除，被告王占力、胡香华系夫妻关系，双方共同经营该店，二被告对转让款均具有返还的义务。为此，原告要求二被告归还原告转让款300000元的诉请，符合法律规定，予以支持。被告转让给原告时包括所经营店内的一切物品及设施，因被告提供的证据不能证明物品的数量、品名及价款，故本案不能一并予以处理，待物品数量及价款查清后，被告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告臧建军与被告胡香华于2015年7月4日签订的转让协议。二、被告王占力、胡香华于本判决生效之日起十日内返还原告臧建军转让款300000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2950元，由被告王占力、胡香华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、臧建军要求解除《转让协议》是否有事实和法律依据；2、臧建军应否向王建岭、胡香华返还砂锅店内的设施、存货、砂锅店的经营权、房屋使用权价值等合计约38万元的财产。关于焦点1，2015年7月4日，臧建军与胡香华签订了《转让协议》，但该协议违反了白巧菊与王建岭于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同》第四条“乙方在使用期间，不可转让”的约定，房屋所有权人白巧菊对该转让行为事先未同意、事后未追认，并在臧建军接手砂锅店不到一个月即要求其搬离，致使臧建军与胡香华的合同目的无法实现，该情形符合合同法定解除条件，一审法院判令解除臧建军与胡香华签订的《转让协议》并无不当。关于焦点2，虽然《转让协议》解除后双方负有互相返还义务，但上诉人未能提交有效证据证明转让砂锅店时臧建军接收物品及设施的数量与价款、砂锅店经营权的价值、臧建军实际经营天数等事实，故一审法院判决王建岭、胡香华另行主张权利并无不当。
综上所述，胡香华、王建岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人胡香华、王建岭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
审 判 员 丁贺堂
代理审判员 杨振松
二〇一七年五月十一日
书 记 员 董福林