江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏08民终1236号上诉人（原审原告）张志，教师。上诉人（原审原告）李茹（系张志之妻），教师。两上诉人共同委托代理人张伟，厨师。两上诉人共同委托代理人孙志，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄素芳，自由职业者。被上诉人（原审被告）苏州长远房地产经纪有限公司，住所地苏州新区狮山新苑61幢7号。法定代表人王晓祥，该公司总经理。上诉人张志、李茹与被上诉人黄素芳、苏州长远房地产经纪有限公司(以下除判决主文外简称长远经纪公司)不当得利纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2016年3月28日作出（2015）浦民初字第04398号民事判决。上诉人张志、李茹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，两原告系夫妻关系，职业均为教师。原告张志哥哥张伟与黄素芳原系夫妻关系。2005年，张伟、黄素芳共同出资购买位于苏州市高新区学府花苑1区49幢106室房屋，为享受教师购房优惠政策遂在购买合同中添加了两原告。2013年，张伟起诉至法院要求与黄素芳离婚，同年10月10日，在法院主持调解下双方离婚。2014年5月9日，黄素芳登记取得上述房屋所有权证书，该所有权证书记载房屋为两原告和黄素芳按份共有，黄素芳占90%，两原告占10%。2014年7月7日，两原告和黄素芳签订房屋买卖合同将上述房屋以108万元的价格出售给连学刚。2014年8月15日，黄素芳取得108万元售房款。两原告认为购房款中的10%应归其所有，遂提起本案诉讼。原审庭审中，两原告主张因购买房屋时借用其资格享受了优惠等原因，张伟同意将房屋10%的份额给两原告。对此，黄素芳予以否认。原审原告张志、李茹一审诉称：两原告与黄素芳共有一套房屋，该房屋位于苏州市高新区学府花苑1区49幢106室。2014年7月7日，原、被告三人将房屋出售后，黄素芳将原告应得的108万元卖房款据为己有。长远经纪公司作为上述房屋买卖的居间人，未履行居间人的义务，故意隐瞒本次买卖房屋的重要事实，导致原告不能得知房屋买卖时间，损害两原告利益，应承担损害赔偿责任。据此，原告起诉请求法院判令：1、黄素芳向两原告返还108000元卖房款，赔偿自资金交割之日至归还上述卖房款之日的利息；2、长远经纪公司负连带责任；3、两被告承担诉讼费用。原审被告长远经纪公司一审辩称：房款已经全部给了黄素芳，我公司不应承担责任。原审被告黄素芳一审辩称：原告所述不是事实，涉案房屋系其与前夫张伟共同出资购买，两原告是教师，为了享受教师购房优惠政策才将两原告在购买合同中挂名，请求驳回原告诉讼请求。原审认为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人。涉案房屋原产权证虽登记两原告占有10%份额，但因两原告客观上并未出资，故对涉案房屋不具有所有权。对于原告主张取得涉案房屋10%份额是经过张伟同意，即使存在该事实，但该赠予并未得到另一房屋所有权人即黄素芳的认可及同意，故不能认定两原告合法取得了涉案房屋10%的所有权。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，原审判决：驳回张志、李茹的诉讼请求。案件受理费2665元，由张志、李茹负担。上诉人张志、李茹不服该判决，向本院提起上诉称：1、产权证上记载的上诉人享有10%的份额，不仅仅是享受政策优惠，同时还有饭店转让费及设施折算投入，该事实可从张伟和被上诉人黄素芳离婚诉讼中得到证实。根据物权法及其解释的相关规定，当事人没有证据证明物权登记记载与真实状态不符的，应当以物权登记为准。原审推翻上诉人在物权登记上享有的权利，法律适用不当；2、房产经纪公司未尽居间义务，没有在两上诉人到场的情况下向被上诉人黄素芳支付购房款，导致上诉人售房款未予取得，存在过错，应对损害后果承担连带责任。请求撤销原判，依法予以改判。被上诉人黄素芳答辩称：1、饭店是其和张伟共同所开，与张志、李茹无关；2、产权证加入两上诉人姓名仅是挂名，房屋实际买卖上诉人没有出资，故也不应享有份额；3、在其与张伟离婚及出售该房屋时，两上诉人同意不要求份额，否则也不会协助办理过户手续。原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持。被上诉人长远经纪公司未作答辩。本院经审查，一审法院查明的事实除黄素芳否认借用张志、李茹教师资格享受购房优惠的事实外，其他予以确认。本院另查明，2007年9月25日，苏州市高新区学府花苑1区49幢106室房屋以所有权人张伟，共有人张志名义办理了苏房新字第00××29号房产证，在该产权证附记部分记载张伟配偶黄素芳、张志配偶李茹，明确共有人占有10%份额。2016年10月10日，黄素芳、张伟经淮安市清浦区人民法院调解离婚，协议约定：苏州市高新区学府花苑1区49幢106室房屋中，属于黄素芳、张伟所有的份额全部归黄素芳所有。2014年5月9日，黄素芳办理了产权变更登记，将产权变更为其与张志、李茹共有，其中张志、李茹享有10%的份额。在出售房屋时，黄素芳支付中介费6000元。本院审理中，黄素芳承认在购买涉案房屋时，借用张志、李茹教师资质，享受每平方50元的优惠。但同时称在其与张伟离婚及办理过户时，张志夫妻表示不参与房屋产权的分割，对此，张志、李茹予以否认，黄素芳亦未能提供证据证实。另审理中，张志、李茹放弃要求黄素芳承担给付利息的诉讼请求。本院认为，被上诉人黄素芳承认买房时借用两上诉人教师资质享受每平方50元优惠的事实，应予认定。政策性优惠待遇系针对特定的对象所享有，在本案购房中张伟、黄素芳享有的优惠，实际上是张志、李茹添附在该财产上的投资，而黄素芳也是基于该优惠，同意将张志、李茹列为共同共有人，并约定占有10%的共有产权，且在物权登记中予以明确，根据不动产物权以登记为准的法律规定，该物权登记对双方当事人均有法律约束力。2013年10月10日，张伟与黄素芳离婚协议中对不动产分割再次明确“属于黄素芳、张伟所有的份额全部归黄素芳所有”，由此可以认定黄素芳在离婚时仍然认可该不动产中张志、李茹享有份额，此后，黄素芳在办理房屋权属变更时继续保留张志、李茹享有的10%份额。黄素芳主张不动产登记与实际事实不符，张志、李茹没有出资，不应享有产权。该陈述与其自认事实不符。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书所证明的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，在黄素芳没有证据证明其独自享有涉案房屋的前提下，否定物权登记的效力，没有法律依据。综上，本院认定张志、李茹享有苏州市高新区学府花苑1区49幢106室房屋10%的产权，该房屋售价为108万元，张志、李茹享有其中108000元的房款，扣除相应10%的中介费用600元，剩余107400元应属张志、李茹所有。诉讼中，黄素芳主张实际售房款仅有92万元与税务发票不符，对该主张，本院不予采纳。其又称购房时20万元的贷款应从售房款中扣减，但因其享有90%的份额，该贷款金额未超出总房款的90%，故该20万元贷款与张志、李茹10%份额无关。本院审理中，张志、李茹放弃要求黄素芳承担给付利息的诉讼请求，系其处分权利行为，不违反法律规定，本院予以照准。根据黄素芳、李茹与长远经纪公司签订的《存量房买卖合同》，双方对房款给付形式并未约定，且上诉人与黄素芳作为同一方当事人，黄素芳享有总房产中的90%的产权，故长远经纪公司配合黄素芳领取售房款，并无不当。上诉人要求长远经纪公司承担连带责任，无事实和法律依据。综上所述，本案鉴于新的事实，导致原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清浦区人民法院（2015）浦民初字第04398号民事判决；二、黄素芳于本判决生效后15日内一次性返还张志、李茹售房款107400元；三、驳回张志、李茹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2665元，二审案件受理费2665元，合计5330元，由黄素芳负担5000元，张志、李茹负担330元。本判决为终审判决。审 判 长  江东新代理审判员  邹艳萍代理审判员  王 敏二〇一六年六月二十一日书 记 员  葛凤凤