天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第359号
原告郗峻领，男，1964年1月9日出生，汉族。
委托代理人王玉鹏，天津惠然律师事务所律师。
被告天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人颜语，董事长。
委托代理人温集发，该公司法务人员。
原告郗峻领与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案后，依法由代理审判员尹洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郗峻领的委托代理人王玉鹏和被告星耀公司的委托代理人温集发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郗峻领诉称，原、被告于2009年3月28日签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于津南区八里台镇风情阳光城103号楼-10号商品房一套，房屋总价款为882464元，被告应在2010年10月30日前向原告交付房屋。同时约定，如被告逾期交付房屋，被告应自交付房屋之次日起，按银行同期贷款利率向原告支付已付款利息，并按房屋价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房款，但被告至今未向原告交付房屋。故呈讼法院要求判令被告支付原告自2010年10月31日至2014年2月28日逾期交房的利息190938元、违约金107219元，合计298157元；判令被告办理房屋权属转移手续并支付延迟办理房屋权属转移登记违约金88元。
被告星耀公司辩称，首先感谢原告购买的诉争房屋，请求法院全部驳回原告的诉请。诉争房屋不存在逾期交房的情况，合同约定房屋在2010年10月30日交房，诉争房屋在2010年10月20日经四方竣工验收为合格，配套设施齐全，能够正常运行，符合合同第九条有关配套设施的约定，也符合合同约定的交房条件。2010年10月30日前，被告通过邮政特快专递向原告邮寄了交付通知书，通知其在2010年10月30日前办理入住手续，并建议原告于2010年11月16日办理。所以，诉争房屋不存在逾期交房的行为。即使法院认定被告存在逾期交房的违约行为，原告的诉请也超过两年的诉讼时效，丧失了获得法院支持的权利。即使被告的抗辩理由法院不予采信，我们认为原告诉请数额过高，应当参考诉争房屋同地段同价位的租金计算实际损失。关于原告要求被告办理房屋权属转移手续并支付延迟办理房屋权属转移登记违约金的主张，请求法院予以驳回。
原告提交如下证据：
1、天津市商品房买卖合同1份。
2、发票2张。
被告提交证据如下：
1、工程竣工验收报告1份。
2、新建住宅商品房基础设施配套证明1份。
3、大配套证明1份。
4、交付通知书1份。
5、邮件详情单1份。
经庭审质证，被告对原告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据1、2、3，认为与本案无关；对证据4不认可，因为原告从未见过该份文件；对证据5不认可，因为该邮件详情单上无邮寄时间、收件时间及收件人签字。
本院对上述证据审核分析后，认为原告提交的证据1、2及被告提交的证据1、2、3均符合证据的合法性、真实性、关联性，对其证明效力本院均予以确认；被告提交的证据4、5，无法证实原告收到交付通知书，故本院对其证明效力不予确认。
本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原、被告于2009年3月28日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于天津市津南区八里台镇风情阳光城103-10门的房屋一套，价格为882464元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方应于2010年10月30日前将房屋交付给乙方”。第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。同时约定商品房交付时，甲方应通知乙方办理商品交接手续。合同签订后，原告按约向被告交付购房款882464元。2010年10月20日风情阳光城103号楼经相关部门进行工程竣工验收合格。另，原告撤回第二项诉讼请求。
另查明，中国人民银行一年至三年贷款年利率分别为：2012年6月8日至2012年7月5日为6.4%；2012年7月6日至今为6.15%。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。原、被告合同约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”。本案涉及的房屋于2010年10月20日经相关部门验收合格，符合双方约定的交房条件。被告应依照合同约定通知原告办理商品房交接手续，现被告不能提供充足证据证明被告已经履行了通知义务，因此被告应承担违约交房的责任。原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就逾期交付利息及违约金的损失应在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中断的证据，故应从原告起诉之日倒计二年即2012年3月11日开始计算。
依据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息。根据被告应承担的违约期间，参照银行一至三年同期贷款利率，计算2012年3月11日至2014年2月28日已付款利息为108066.78元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。本案原告就其实际损失未提供证据证实，而被告逾期交房的行为确实会给原告带来损失，因此本院根据本案的实际情况酌定原告的实际损失为按银行同期贷款利率计算的已付款利息。按照双方签订的合同计算的违约金远高于已付款利息的30%，故本院对双方约定的违约金予以减少，被告应支付的违约金按照已付款利息的30%计算。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金89808.24元。被告应支付原告自2012年3月11日至2014年2月28日的已付款利息108066.78元和违约金89808.24元，共计140486.81元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付原告郗峻领2012年3月11日至2014年2月28日的已付款利息108066.78元和违约金89808.24元，共计140486.81元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2887元，原告郗峻领承担1527元，被告天津星耀投资有限公司承担1360元。该款原告已预交，被告于本判决书生效后5日内给付原告1360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 尹 洁
二〇一四年四月四日
书 记 员 王梓璇
速 录 员 杨国晴