四川省北川羌族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0726民初793号原告：绵阳市馨怡物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。法定代表人：李德宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周庆，女，1995年1月22日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：潘玲玉，女，1995年3月8日出生，汉族，住四川省三台县。被告:杨蓉,女,1970年5月7日出生,汉族,住北川羌族自治县。委托诉讼代理人：董绍林，1969年12月13日出生，汉族，住北川羌族自治县。（系被告杨蓉之夫）原告绵阳市馨怡物业服务有限公司（下称：绵阳市馨怡物业公司）诉被告杨蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后,依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告绵阳市馨怡物业公司的委托诉讼代理人潘玲玉、被告杨蓉及其委托诉讼代理人董绍林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳市馨怡物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业费本金948.024元，公共能耗费44元，违约金47.4012元，共计1039.4252元；2、请求判决被告承担本案受理费、公告费。事实和理由：原告于2011年1月1日与北川羌族自治县房产管理局签订了《前期物业合同》。合同约定了由原告向北川羌族自治县永昌镇尔玛小区提供物业服务，物业服务等级为三级，物业服务标准为住宅每平方米每月0.40元等内容；2013年12月，原告与尔玛社区业主委员会签订了尔玛二标段（D、E、K区）《物业服务合同》，该合同约定了由原告向北川羌族自治县永昌镇尔玛社区D、E、K区提供物业服务。另外，该合同还依据四川省物业管理条例第六十七条的规定，约定了每户每月2.00元标准向原告支付本管理区域的单元楼道照明用电和公共照明用电费用。违约金计算方式为按应缴费用总额的每日千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务。被告为涉案小区尔玛E区16-3-202号业主，该房建筑面积为107.73平方米，自2016年1月1日起至2017年10月31日，已累计拖欠22个月物管费，经原告催收无果，故请求判决被告支付原告物业费本金948.024元，公共能耗费44元，违约金47.4012元，共计1039.4252元及承担本案受理费、公告费等费用。被告杨蓉辩称：我认为原告与县房管局签订的前期物业服务合同是不合法的；原告对小区的绿化和清洁等服务不到位，每月2元的公共耗能费收取也不合规，原告未按合同约定的标准和质量提供服务，因此我不同意交物管费。经审理查明：北川羌族自治县新县城尔玛小区是2008年“5.12”特大地震后山东援建的异地重建的安置小区。为了加强小区的物业管理，共建和谐新家园，北川羌族自治县房产管理局与原告于2011年1月1日签定了尔玛小区二标段（D、E、K区）《前期物业合同》，并约定了相关的权利和义务，原告遂根据该合同的约定对该小区提供物业服务。2013年12月，原告与尔玛社区业主委员会签订了尔玛二标段（D、E、K区）《物业服务合同》，该合同约定了由原告向北川羌族自治县永昌镇尔玛社区D、E、K区提供物业服务，物业服务等级为三级，合同同时约定物业服务内容为：1、物业共用部份的维修、养护；2、物业共用设施的运行、维修、养护；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污管道的畅通；4、公共绿化的养护；5、公共秩序维护，安全防范事项的协助；6、装饰装修的管理服务；7、车辆停放场地环境卫生维护；8、物业档案资料管理；9、为管理区域内的业主和物业使用人提供以下有偿服务：业主物业专有部位维护维修服务，业主物业专有设施的维护维修服务，室内清洁卫生，家政服务，车辆停放服务等有偿服务。有偿服务内容、服务标准、收费标准乙方与接受有偿服务人另行约定以及乙方协助维护小区公共秩序，对小区业主和物业使用人的财产、店铺门面办公场地的财产不承担保管和管理责任，不承担业主和物业使用人的人身安全保护责任。物业使用人可单独委托物业公司有偿专项服务。双方的权利义务另行约定；小区发生火灾、盗窃等安全事故，物业公司有义务积极协助消防、公安对此事件的处理；小区业主车辆的防盗、防损管理，业主与物业公司需另行签定有偿服务协议，双方的权利义务另行约定。该合同还约定了物业服务质量与标准约定为：按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》三级提供物业服务，物业服务费根据《绵价费（2004）56号》，住宅0.40元/平方米/月，营业用物业1.0元/平方米/月，另合同约定业主未能及时足额缴纳物业服务费和代收的相关费用，应按缴纳费用总额的5%向原告支付违约金并及时缴清应缴费用等内容。合同约定原告提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人，本物业的全体产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任和义务等内容。合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务。被告杨蓉居住的房屋属于安置房，该房是被告通过政府组织的公开摇号并按照规定缴付部份房款后取得的所有权。被告为涉案小区尔玛E区16-3-202号业主，该房建筑面积为107.73平方米，自2016年1月1日起至2017年10月31日，已累计拖欠22个月物管费，经原告催收无果，故请求判决被告支付原告物业费本金948.024元，公共能耗费44元，违约金47.4012元，共计1039.4252元及承担本案受理费、公告费等费用。上述事实有《物业服务合同》、原、被告的身份信息复印件、安置房交房通知书、原告代理人、被告及代理人的当庭陈述等证据证实，事实清楚、足以认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国国务院物业管理条理》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:……(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，被告辩称原告与县房管局签订的前期物业服务合同是不合法的辩解理由不能成立，本院不予支持。原告与被告所居住的尔玛社区业主委员会签订的《物业服务合同》符合《合同法》、《物业管理条例》等相关法规和政策的规定，因此原告与被告所居住的小区业主形成了物业服务合同关系，该《物业服务合同》对小区内的业主均具有约束力。原告按物业服务合同的约定提供了物业服务后，被告应当按照物业服务合同约定的内容按时交纳物业服务费。被告为涉案小区尔玛E区16-3-202号业主，自2016年1月1日起至2017年10月31日，已累计拖欠22个月物管费，经原告催收未付，是违约行为；原告诉请法院判决被告支付拖欠原告的物业费本金、公共耗能费和承担本案受理费，理由正当，本院予以支持。因原告提供的物业服务存在一些瑕疵，应酌情扣减物管费本金（948.024元）的10%，即94.8元。另，原告作为物业服务公司，应加强物业服务人员培训，进一步提高物业服务质量和管理水平，同时被告所居住的小区属于新建小区，系援建房屋，其基础设施和公共配套设施需要进一步的完善，被告也应给予原告公司一定的理解和支持，小区的物业环境也需要大家共同维护，据此原告主张的违约金及未实际发生的公告费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由被告杨蓉在本判决生效后10日内支付原告绵阳市馨怡物业服务有限公司物业服务费853.22元，公共耗能费44元，合计897.22元；二、驳回原告绵阳市馨怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告杨蓉负担。本判决为终审判决。审判员  李昌平二〇一八年四月二十八日书记员  田永富