山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第665号
上诉人（原审被告、反诉原告）王辉利，男，1983年9月12日生，汉族。
委托代理人史青梅，女，1951年7月31日生，汉族。系王辉利之姨母。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙成，男，1985年3月9日生，汉族。
委托代理人马彦芳，女，1968年7月12日生，汉族。
原审被告史香梅，女，1953年9月18日生，汉族。
委托代理人史青梅，女，1951年7月31日生，汉族，系史香梅之姐。
上诉人王辉利因与被上诉人孙成、原审被告史香梅房屋租赁合同纠纷一案，不服平遥县人民法院（2013）平民初字第755号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审查明，史香梅与王辉利系母子关系，王辉利在平遥县护城河旅游街中段中都东路47号拥有临街门面二层楼房院落一所（原名为平遥聚贤假日酒店）。2011年4月23日，孙成向王辉利租赁该房院用于经营火锅店。王辉利委托史香梅并以史香梅的名义与孙成签订了房屋租赁合同，合同约定:王辉利将其所有的座落在平遥县护城河旅游街中段的房屋（中都东路47号）租赁给孙成使用；租赁房屋内的现有设备由孙成无偿使用，租赁期限为20年，自2011年7月1日至2031年6月30日；租金每年13.5万元，第一年18万元，第二年6.5万元，以后18年每年6月1日前交王辉利下年租金13.5万元等。同时双方口头约定：王辉利同意孙成将租赁房屋内的管道更换、维修，所涉费用2.5万元折抵孙成应付王辉利的租金。合同签订当日，孙成按合同约定交给史香梅租金18万元整，史香梅将收到的租金如数交给王辉利。次日，王辉利的妹妹王晓英受王辉利的委托将房屋内的财产及电器等与孙成进行了清点核对，由王晓英制作了酒店电器设备单，王晓英将房屋钥匙连同制作的电器设备单一并交由孙成执掌。从2011年5月开始，孙成依双方约定在所租赁的房屋内对旧管道进行拆除、更换，更换旧管道时孙成将一层大厅、一层走廊顶部的石膏板拆除13.53平方米，将卫生间顶部的装璜材料拆除14.5平方米，将卫生间和厨房立墙所贴瓷砖拆除19.35平方米。在孙成拆除、更换旧管道过程中，双方因旧管道和室内装璜材料的拆除以及拆除后旧管道的移交等多次发生争执，致双方产生矛盾。2011年8月8日，经协商双方同意解除租赁合同，同日，孙成将所租赁房屋的大门钥匙、房间钥匙、酒店电器设备单均交给史香梅。之后，孙成多次向史香梅索要未实际租赁期间的租金，史香梅均答应向他人要回欠账后再返还孙成，但至今未返还孙成分文。2012年6月1日，史香梅与他人签订房屋租赁合同，将原租赁给孙成的房屋全部出租给他人使用。本案审理中，孙成称其更换管道花费1.8万元，并提供平遥县永兴水暖经销部（永宏水暖部）出具的收条一张。针对孙成上述主张和证据，王辉利称孙成更换管道是事实，但孙成所花费用不实，并对孙成提供的证据提出异议，异议称该收条收款人名称与所盖公章不一致、该收条非正式税票、无具体明细清单。孙成又称，其于2011年4月25日以平遥聚贤假日酒店名义向平遥供电支公司缴纳电费5000元，其只使用了不到1000元的电费，要求被告返还4000元，针对该笔电费，被告称孙成缴纳5000元电费是事实，但孙成实际花费多少不清楚，孙成针对其使用了不到1000元电费的主张未向本院提供证据证实。被告称孙成在租赁期间未经其同意擅自将厨房内价值30910元的新风排烟设备拆除，并提供证人张某出具的证明材料和新风排烟决算单各一份，孙成称该排风设备已油污不堪、不能使用，故予以拆除，且该设备的原材料只是铁皮，新设备的价值也仅为500元，被告所述该设备的价值与事实不符，并对被告所提供的证据提出异议，称新风排烟决算单非该设备的正式发票，且张某在证明材料和清单上的签名非一人书写，张某的证明材料和清单不能作为定案依据。
原审认定，原、被告间的房屋租赁合同符合平等、自愿、协商一致的原则，属有效合同，应受法律保护。该合同虽然是由孙成与史香梅签订的，但是因为合同标的物房屋的所有权归王辉利、王辉利承认史香梅是受其委托与孙成签订的合同，在庭审中原、被告双方也均认可合同主体系王辉利，合同的权利义务属王辉利。故本院认定房屋租赁合同的主体系孙成与王辉利，史香梅不是合同主体。根据史香梅于2011年8月8日给孙成出具的收到孙成交回的大门钥匙、房间钥匙及电器设备单的收据、两被告已将房屋出租予他人、史香梅承诺返还孙成未实际租赁期间租赁费的事实，本院依法认定原、被告间的房屋租赁合同已于2011年8月8日经双方协商解除。从合同约定的租赁期限2011年7月1日开始到2011年8月8日解除租赁合同止，原、被告双方实际履行合同期限仅为39天，但孙成实际交付王辉利租赁费18万元。王辉利应按比例返还孙成未实际租赁期间的租赁费。孙成在租赁期间更换租赁房屋内的旧管道是事实，但孙成主张其更换管道花费1.8万元，两被告予以否认。孙成虽针对该主张提供了平遥县永兴水暖经销部（永宏水暖部）出具的收条一张，但因为该收条不是正式税票、落款名称与公章名称不符、且无用工用料明细，故本院对该收条依法不予采纳。因孙成针对该项主张提供的证据不足，本院无法确定其因更换管道的实际花费。孙成在租赁期间向平遥县电力公司缴纳电费5000元也为事实，但孙成主张其在实际租赁期间仅花费电费不到1000元，在被告不予认可的情况下孙成未向本院提供证据证明，本院无法确定孙成在实际租赁期间已花费电费的金额，据此对孙成要求被告返还电费的请求本院依法不予支持。孙成在祖赁期间将被告王辉利排烟设备拆除的事实，原、被告陈述一致，但双方对该设备的构造、价值陈述不一。被告称该排烟设备价值为30910元，同时向本院提供了张某的证明材料及张某所作的价值清单，因证人张某未出庭作证，且被告未提供张某具有价格认证的资格证明，故对被告所提供的张某的证明材料以及张某所作的价值清单，本院依法不予采纳。为此，对王辉利反诉要求孙成赔偿排烟设备损失款30910元的请求，本院依法不予支持。原、被告合同约定的履行期间为20年，即从2011年7月1日至2031年6月30日，现王辉利要求原告孙成承担2011年4月23日至6月30日期间的租赁费不符合双方约定，故对王辉利的该项反诉请求，本院依法不予支持。孙成与王辉利已于2011年8月8日协议解除房屋租赁合同，且王辉利已将租赁物出租予他人，现王辉利要求孙成赔偿其从2011年7月1日至2015年6月30日应得租金损失款113700元无事实根据和法律依据，故对王辉利要求孙成赔偿应得租金损失款113700元的反诉请求，本院依法不予支持。
原审判决：一、由被告王辉利在本判决生效后五日内一次性返还原告孙成租金款165575元。（180000元-135000元÷365天×39天）二、驳回原告孙成的其他诉讼请求。三、驳回被告王辉利的反诉请求。
宣判后，王辉利不服提起上诉。其上诉的事实与理由是：原审判决超出孙成的请求范围，违反不告不理原则。原审违反法定程序，滥用职权，故意偏袒对方。孙成在约定的装修期内未进行装修，却将有关设备拆除不予更换，造成破坏，给本人造成经济损失，依法应予赔偿。原审使用法律错误，判决不公正。请求撤销原判第一条、第三条，改判由孙成赔偿经济损失并承担诉讼费用。
被上诉人孙成答辩：一审判决没有超过请求范围，原审认定房屋租赁合同已协商解除符合客观事实，符合法律规定。王辉利要求本人赔偿经济损失，于法无据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告史香梅答辩：原审主体正确，而判决王辉利承担责任不符合法律规定，拆除的油烟机应予赔偿。孙成不应当向本人主张权利。
经二审查明的基本事实与原审查明一致。
本院认为，孙成与王辉利签订的租赁合同，双方均认可不再履行，说明双方一致同意解除合同。合同解除后的相关事宜双方并未协商、约定。王辉利上诉认为孙承拆除的有关设施应予赔偿，证据不足，本院不予采信。王辉利认为原审判决超过了孙成的请求范围，经审查，并非如此，王辉利该主张不予采信。王辉利认为由于孙成的原因造成房屋收回后无法继续出租，要求孙成赔偿损失，但是因双方终止合同时未进行约定，合同解除的原因双方各执一词，又没有证据充分证明是谁的过错，因此，王辉利该主张，证据不足，不予支持。关于孙成支付租赁费标准如何认定问题，根据本案查明的事实，双方的合同不再继续履行，原先约定的权利义务相应终止，约定由孙成完成的装修工程不能如约进行，王辉利预期应获取的租金不能全部获得而相对应予返还，王辉利依据约定应得到的装修工程不能获得，依据公平原则，在返还孙成的款项中，应按孙成实际占用时间计算、扣除相应的租金，而不应再剔除装修时间；原审对此部分事实认定不当，本院予以纠正；王辉利于2011年4月24日交付孙成租赁物至孙成2011年8月8日交回钥匙，共计占有租赁物106天，孙成应支付王辉利该实际占用期间的租金。原审对其余部分事实认定清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、维持平遥县人民法院（2013）平民初字第755号民事判决第二条、第三条。
二、撤销平遥县人民法院（2013）平民初字第755号民事判决第一条。
三、王辉利于本判决生效后十日内返还孙成租金款140794.50元（180000元-135000元÷365天×106天）。
一审案件受理费4050元、反诉费1930元，二审案件受理费1930元，共计7910元，由上诉人王辉利负担5933元，由被上诉人孙成负担1977元。
本判决为终审判决。
审 判 长 寇永俊
审 判 员 许 俊
代理审判员 元晓鹏
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 介 楠