石家庄市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0102民初4602号
原告（反诉被告）廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司（以下简称荣盛公司），住所地：石家庄市长安区平安北大街169号。
负责人李国强，该公司经理。
委托代理人陆江、孙茜，河北冀石律师事务所律师。
被告（反诉原告）石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司（以下简称聚丰源公司），住所地：河北省石家庄市长安区和平东路7号荣景园5-1-3301室。
法定代表人刘立新，董事长。
原告（反诉被告）廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司诉被告（反诉原告）石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员武晓彬适用简易程序独任审判，合并公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）荣盛公司诉称，2014年4月17日，聚丰源公司与河北荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛房地产公司”）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定聚丰源公司承租荣盛房地产公司房屋共计6061.74平方米，用于市场经营使用，租赁期限为20年，期限自2014年6月1日至2034年5月30日止。合同约定租赁期内承租房屋所使用的水费、电费由原告收取，双方在履行合同过程前期，聚丰源公司能够按时足额交纳水电费，但聚丰源公司自2014年6月1日截止2016年7月28日共拖欠原告水电费848379.75元不能交纳，聚丰源公司拖欠费用期间，荣盛公司多次发函致电，聚丰源公司仍然没有将拖欠费用交清，并且聚丰源公司多次为荣盛公司出具费用确认函，确认拖欠费用数额。荣盛公司已通过书面形式通知聚丰源公司解除物业服务合同，但聚丰源公司仍然在使用荣盛公司水电不交费，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）水、电费共计848379.75元（截止2016年7月28日）；依法判令被告（反诉原告）承担逾期支付费用滞纳金按每逾期一天总金额的千分之三计算至实际履行止（截止2016年6月5日滞纳金277207元），诉讼费由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）聚丰源公司辩称，一、荣盛公司主体不适合，不应当作为原告起诉。贵院应当驳回荣盛公司起诉或将本案和（2016）冀0102民预初字第32号案件合并审理。2014年4月17日，聚丰源公司与案外人荣盛房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，该协议第四条约定：“租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费，包括地下商业专属停车场及地面停车场建设、租赁、管理事宜，以及乙方正常营业时的水费、电费等均由甲方指定物业方：荣盛公司收取各项费用”。上述约定可以看出，荣盛公司仅仅是房屋租赁合同中荣盛房地产公司指定的水电费收取人，而不是房屋租赁合同的当事人。且聚丰源公司与荣盛公司没有签订过任何《物业服务合同》，不存在物业服务合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，水、电费的收取关系属于聚丰源公司和荣盛房地产公司的《房屋租赁合同》约定的权利义务关系，而不是原、被告之间的物业服务法律关系。对水电费的收取和违约抗辩关系，荣盛公司没有诉权。荣盛房地产公司已经就《房屋租赁合同》关系起诉聚丰源公司，贵院正在审理中。现荣盛公司又以原告起诉聚丰源公司收取水电费，意图规避荣盛房地产公司在房屋出租过程中的违约事实，是在逃避违约责任。
二、聚丰源公司不支付水、电费是行使法律赋予的不安抗辩权，不属于违约行为，不应当承担违约责任。荣盛公司起诉要求判令聚丰源公司支付水电费以及滞纳金没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，荣盛房地产公司出租的房屋没有消防验收手续，虽几经承诺仍无法办理消防验收手续，因此导致聚丰源公司经营严重受损，聚丰源公司依据法律规定停止支付水电费是法律赋予聚丰源公司的权利。所以聚丰源公司拒绝支付水电费不属于违约行为，不应承担法律责任。故在荣盛房地产公司不能履行出租房屋消防验收手续的情况下，荣盛公司就起诉聚丰源公司支付水电费及滞纳金，没有法律依据，贵院不应支持。
反诉原告（被告）聚丰源公司诉称，2014年4月17日，聚丰源公司与案外人荣盛房地产公司签订《房屋租赁合同》一份，该协议第四条约定：“租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费包括地下商业专属停车场及地面停车场建设、租赁、管理事宜（详见停车场使用协议），以及乙方正常营业时的水费、电费等均由甲方指定物业方：廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司收取各项费用。”同日，为了履行该《房屋租赁合同》，反诉原告与反诉被告签订了《停车场使用协议》，其中第2条地面停车场约定：“地面停车场区域，乙方所租赁的荣景园地下商业一期，二、三消防分区相对应的地面区域即荣景园1号楼以西至平安大街3号楼以南至和平东路的地面广场（不含人防区域部分）。该区域规划机动车停车场车位20个，供乙方有偿使用，甲方按照每年每个车位2000元收取使用费用，每年共计40000元；规划自行车、电动车、三轮车存放区面积200平方米，供顾客免费停放，该区域由乙方管理。”但时至今日，反诉被告（原告）荣盛公司并没有按照约定交付20个地面车位使用权和其他部分地面区域使用权。相反，反诉原告（被告）为此已经支付了自2014年6月至2016年6月共83333元的车位使用费。故请求判令：1、反诉被告（原告）交付《停车场使用协议》第2条约定的“地面停车区域”使用权；2、返还在反诉被告（原告）交付地面停车场区域使用权之前反诉原告（被告）已经交纳的该区域2014年6月至2016年6月使用费83333元，并按照日万分之五承担违约金；3、反诉费由反诉被告（原告）承担。
反诉被告（原告）荣盛公司辩称，一、聚丰源公司提起反诉不符合法定反诉条件，贵院应驳回其反诉，两个案件不应合并审理。依据法律规定提起反诉的条件是基于同一法律关系、相同法律事实并且存在牵连关系才能提起反诉。但在本诉中双方存在的是供用水、电合同法律关系，反诉原告（被告）使用反诉被告（原告）提供的水电，应支付费用的法律事实，而反诉原告提起的反诉是交付地面停车区域使用权，是属于物权纠纷，两者不存在同一法律关系，当然也不存在相同的法律事实，相互之间更不存在牵连关系。反诉原告（被告）起诉的法律关系属于独立诉讼，不应在本诉中提起反诉。
二、荣盛公司早在2014年4月30日之前就将地面停车区域交付给反诉原告（被告）。聚丰源公司自从签订《停车场使用协议》也就开始实际使用地面停车位，荣盛公司不仅保证聚丰源公司免费使用地面20个车位，还保证了反诉原告（被告）的商户免费使用地面停车位。多年来聚丰源公司工作人员经营、管理市场，聚丰源公司的商户经营摊位使用的车位，荣盛公司并未收取任何车位费。退一步讲，如按聚丰源公司所说荣盛公司没有将地面停车位交付使用，难道聚丰源公司的车辆及商户的车辆使用的车位交过停车费吗，答案是否定的。且聚丰源公司及商户的车辆免费进出地面停车场都有详细的登记记录。
三、依据《停车场使用协议》约定，聚丰源公司使用荣盛公司20个车位，每个车位，每年使用费2000元支付费用合法有据。双方依据协议约定履行了相关的权利义务，荣盛公司并没有违反协议约定，聚丰源公司主张返还交纳的费用没有依据。聚丰源公司每月交纳一次车位使用费恰恰也证明了荣盛公司已经将车位交付使用的事实，且聚丰源公司在合同履行期间从未提出任何异议，更没有因荣盛公司未交付提出异议。
四、退一步讲，如聚丰源公司认为荣盛公司没有将20个地面停车位交付使用，那聚丰源公司早在2014年4月30日就知道该事实的存在，而没有在主张权利，超过了法定诉讼时效。反诉原告（被告）主张的返还金额及违约金没有依据。综上，请求贵院依法驳回反诉原告（被告）的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月17日，荣盛房地产公司（甲方）与被告（反诉原告、乙方）聚丰源公司签订房屋租赁合同，载明：“甲方出租给乙方的房屋位于石家庄市和平东路七号荣景园3号楼地下商业第二和第三分区，“荣盛阿尔卡迪亚的负一层西侧”。房屋类型为商业，用于计算租金的租赁面积为6061.74平方米，租赁面积由以下部分组成：营业面积4533.74平方米，库房办公用房面积1528.00平方米。租赁期限为20年，自2014年06月01日起至2034年05月30日止。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费，包括地下商业专属停车场及地面停车场建设、租赁、管理事宜（详见停车场使用协议），以及乙方正常营业时的水费、电费等均由甲方指定物业方：廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司收取各项费用。乙方应按时缴纳租金和本合同约定的其他费用。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰向甲方支付滞纳金”。
2014年4月17日，原、被告签订停车场使用协议，载明：“甲方作为河北荣盛房地产开发有限公司的指定物业方，根据乙方与河北荣盛房地产开发有限公司签订的荣景园地下商业一期（二三消防分区）租赁合同，就涉及地下商业专属停车场及地面停车场建设、使用、管理事宜，经与甲方达成如下补充协议。1、地下商业停车场位于荣景园地下商业一期（第一消防分区），由乙方投资103200元，规划标准停车位53个。该停车场建成后由乙方有偿使用及管理。甲方按照每个车位每年2000元收取使用费用，每年共计106000元，每月平均8833元。甲方就乙方在停车场装修改造中的实际投入，甲方给予乙方50000元费用扣减，扣减费用分五年冲抵车位使用费，每年从车位使用费中抵扣10000元，实际每年缴纳96000元，五年冲抵完毕后按全额106000元/年缴纳。2、地面停车场。地面停车区域，乙方所租赁的荣景园地下商业一期，二、三消防分区相对应的地面区域即荣景园1号楼以西至平安大街、3号楼以南至和平东路的地面广场（不含人防区域部分）。该区域规划机动车停车位20个，供乙方有偿使用，甲方按照每年每个车位2000元收取使用费用，每年共计40000元；规划自行车、电动车、三轮车存放区面积200平方米，供顾客免费停放，该区域由乙方管理。3、费用支付：乙方所占车位共计73个，每年每个车位收取使用费2000元，每年合计146000元，每月平均12167元，每月抵扣建设费用833元，乙方每月实际应向甲方支付11334元，乙方应每月5日前按时向甲方财务缴纳车位使用费，甲方向乙方开具服务业发票。5、场地移交：地面停车场自签订协议后7天内甲方即向乙方移交，移交时间最迟不超过2014年4月30日。地下停车场及地面停车场的使用期限与乙方租赁荣景园地下商业一期（二三消防分区）租赁合同期限相同，如河北荣盛房地产开发有限公司将市场以东部分出租需占用部分停车位，甲乙双方协调解决停车场使用事宜。地面停车场自签订协议后7日内甲方即向乙方移交，移交时间最迟不超过2014年4月30日。”后原、被告及案外人河北荣盛房地产开发有限公司三方即按协议开始履行，后因种种原因，被告开始拖欠原告水电费，2015年8月27日原告荣盛房地产公司向被告（反诉原告）聚丰源公司送达费用确认函，载明：“截止2015年7月底你单位共计拖欠荣盛公司水费47539元，电费625640元，共计673179元。”以上确认函经聚丰源公司盖章并由法人及股东签字确认。
2016年3月9日，河北冀石律师事务所向被告（反诉原告）出具律师函，载明：“你公司截止2016年3月8日共欠荣盛公司房屋租赁费共计2383983元及违约金35760元；共欠荣盛物业公司水费9380元、电费668005元，共计677385元及违约金、车位费56670元；未向公司交纳。”被告（反诉原告）于2016年3月12日就该律师函签收。
另查明，截止到2016年7月28日被告共用水14075吨，用电1023360度，其中水费单价为5.33元/吨，电费单价为1元/度，共计1098379.75元。被告（反诉原告）于2015年11月11日交水费56685元；2015年11月11日、2016年2月4日共交电费193315元。现共计下欠原告水电费848379.75元。
再查明，反诉原告自2014年7月8日始每月向反诉被告交纳服务费11334元，一直交到2016年6月7日，共计交纳272016元，双方均无异议。
本院认为，被告（反诉原告）与案外人荣盛房地产公司签订的房屋租赁合同及原、被告签订的停车场使用协议，均系各方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以确认。被告（反诉原告）与案外人荣盛房地产公司签订的房屋租赁合同就水、电费的交纳均由原告（反诉被告）代收有明确约定，被告在签订该合同时亦知情，且双方均按合同约定履行了部分义务，被告（反诉原告）理应按合同约定向原告（反诉被告）支付水、电费。关于支付的具体数额，截止到2016年7月28日被告共计拖欠原告水电费848379.75元，对原告要求被告支付水电费的诉讼请求本院予以支持。被告逾期给付原告水电费，现原告要求被告给付逾期支付费用的滞纳金，双方虽约定滞纳金按逾期一天总费用的3‰计算，但明显高于法律规定，被告亦不认可，被告认可按银行贷款利率的5倍给付滞纳金，显然也明显过高，本院酌情认定按同期中国人民银行贷款利率计算给付滞纳金为宜。
关于反诉原告（被告）的第一项诉讼请求，在原、被告签订的停车场使用协议中，有关地下及地面停车区域、费用支付情况均有明确约定，双方理应按协议履行。反诉被告（原告）仅提供停车记录且反诉原告（被告）亦未签字不认可，反诉被告应按《停车场使用协议》第二条的约定执行，应将将地面20个停车位交付反诉原告使用及规划自行车、电动车、三轮车存放区域面积200㎡，该区域由反诉原告管理；
关于反诉原告（被告）的第二项诉讼请求，因原、被告对交纳服务费的期限（自2014年7月8日至2016年6月7日）均无异议，即24个月，依据合同约定地面及地下车位每月交纳12167元，地下车位每月交纳8833元，故反诉原告（被告）自2014年7月至2016年6月地面车位共计向反诉被告（原告）交纳服务费共计80016元，反诉原告自2014年7月8日到2016年6月7日之间的24个月从未间断向反诉被告缴纳地面停车位服务费，反诉被告也提交了有关反诉原告的停车记录，虽反诉原告不认可，但结合反诉原告经营和交费及反诉被告提供的停车记录等，均足以说明反诉被告已向反诉原告提供了停车位，故反诉原告要求反诉被告返还已交纳的地面停车位服务费，本院不予支持。
基此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司支付水电费共计848379.75元；
二、被告石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司支付滞纳金（自2016年2月4日至2016年6月5日，以770020.75元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算及自2016年7月28日始至判决限定被告履行之日止，以848379.75为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、反诉被告廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司于本判决书生效之日起十日内将地面20个停车位交付反诉原告石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司使用及反诉被告廊坊荣盛物业服务有限公司石家庄分公司于本判决书生效之日起十日内规划自行车、电动车、三轮车存放区域面积200㎡，该区域由反诉原告石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司管理；
四、驳回反诉原告石家庄聚丰源果蔬生鲜市场服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14930元减半收取7465元,原告负担1365元，被告负担6100元，反诉费942元由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费14930元及反诉费942元，并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。
审判员 武晓彬
二〇一六年九月五日
书记员 王爱宁