辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽11民终463号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周名顺，男，汉族，住辽宁省盘山县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周玉国，男，汉族，住辽宁省盘山县。
二上诉人共同委托代理人：李嘉明，辽宁盛达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司，住所地辽宁省盘山县。
法定代表人：秦秀兰，该公司总经理。
委托代理人：秦四刚，该公司经理。
委托代理人：代中宁，辽宁大辽律师事务所律师。
上诉人周名顺、周玉国因土地租赁合同纠纷一案，不服辽宁省盘山县人民法院（2015）盘县民二初字第00226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周玉国及其与周名顺的共同委托代理人李嘉明，被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司的委托代理人秦四刚、代中宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司一审诉称：二被告是父子关系，2014年8月26日和2015年5月18日，原告与二被告先后签订了土地租赁合同和华盛石材城二期开发补充合同（以下简称补充合同）。合同中约定了二被告承租原告土地面积、租赁期限、年租金数、交付租金时间，同时约定了双方的权利和义务以及违约责任等。二被告履行了2015年度交付租赁土地租金义务，但拒不履行2016年交付土地租金义务，请求解除两份合同，返还承租的土地及地上建筑物，并赔偿占用原告土地期间的租金损失。
原审被告（反诉原告）周名顺、周玉国一审辩称：二被告承租原告1000平方米土地中先期使用的500平方米土地租赁合同应当继续履行，但因该合同是在受胁迫、欺诈和显失公正下签订，应当变更为免收一年租金；增加原告违约责任；增加续租权；删除“霸王条款”，即如被告违约将已建好的厂房及建筑物、附属物保持原状，所有权归原告所有。补充合同也是在受胁迫、欺诈和不平等条件下签订的，原告应当“三通一平”而未“三通一平”（路通、电通、水通、场地平整），同意返回已经承租后期未使用的500平方米土地并反诉请求确认补充合同无效予以解除，返还已经交纳的一年租金2万元。
原审法院审理查明：2014年7月份，李绍山代表30余户经营石材生意的业主找到原告，欲承租原告使用的3万平方米土地经营石材生意。原告同意后李绍山等30余户业主向原告支付了定金。2014年7月31日，盘山县吴家镇人民政府（以下简称镇政府）下发了招商政策通知，通知中对引进的石材城业主可享受市、县、镇各级招商的优惠政策，最后有些业主决定不承租该土地，原告将收取的定金予以退回。被告周名顺和李绍山等17户业主决定承租原告的3万平方米土地进行石材经营，其中前期17户业主使用15000平方米，后期使用15000平米，并由17户业主自行分配、确认所承租的土地面积。当被告周名顺确定承租原告1000平方米土地后，于2014年8月26日与原告签订了土地租赁合同，约定，租赁期限为5年，自2014年8月26日起至2019年12月31日止，年租金为每平方米40元（不含税金），由被告周名顺每年12月1日前支付给原告，2014年12月末前原告免收被告周名顺租金，如逾期缴纳租金超过30日，原告有权解除合同，被告周名顺清腾场地。同时约定，如被告周名顺转租需原告书面同意并经营同类项目，否则原告有权收回承租土地，终止合同，对已建成的厂房及建筑物、附属物保持原状，所有权归原告。还约定，被告周名顺经营所需基本设施、相关资质证照及相关费用由其自行承担。合同签订后，原告将1000平方米土地交付被告周名顺使用（被告周名顺口头授权其子周玉国签名确认），其他户业主也同时与原告签订土地租赁合同，陆续建房进行经营石材。2015年5月18日，经17户业主研究，由其中的业主齐凤武拟稿与原告签订了补充合同（即17户业主已承租但后期尚未使用的15000平方米土地，被告周名顺有500平方米），其中被告周名顺与原告约定（被告周名顺口头授权其子周玉国签名签订），对于已承租原告后期尚未使用的500平方米土地有权自定价格对外出租，原告有义务配合签订租赁合同，协调行政干涉（建厂房、办公室）；如被告周名顺未按期限交付租金，原告有权收回场地建筑；由被告周名顺负责“三通一平”；对前期被告周名顺承租使用的500平方米土地租赁合同补充为建筑物由被告周名顺出资建成，并享有物权；如5年后续租（前期500平方米和后期500平米），租金根据届时的国家形势及行业市场趋势浮动不超过10%；被告周名顺承租原告后期尚未使用的500平方米土地上建筑是否完工，必须按其承租的1000平方米的土地按约定期限交付租金。另查明：被告周名顺于2014年7月3日支付原告定金1万元，于2014年8月26日支付租金3万元，共计4万元。此款为被告周名顺向原告支付的2015年1月1日至2015年12月31日1000平方米的土地租金。当原告于2015年12月30日通知被告周名顺支付2016年度土地租金时，被告周名顺拒绝支付全部土地资金，原告诉至本院。
原审法院审理认为：原告与被告周名顺签订的土地租赁合同和原告与被告周名顺授权委托其子周玉国签订的补充合同是双方真实意思表示，不违反法律法规之规定，应当认定合法有效。两份合同签订后，原告已经履行交付被告承租土地1000平方米的义务，被告周名顺未按两份合同约定的期限履行给付原告2016年度土地租金的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。原告依照合同约定请求解除两份合同，返还1000平方米土地以及赔偿占地期间租金损失的诉请，本院应予支持；原告请求被告周名顺返还土地上建筑物并归其所有的诉请，首先，因被告周名顺承租原告先期使用的500平方米土地虽然有建筑物，但双方已约定如被告周名顺逾期不交租金，原告有权解除合同，清腾场地；其次，双方在补充合同中已经补充约定了先期被告承租原告500平方米土地上的建筑物由被告周名顺出资建成，并享有物权；最后，虽然在补充合同中约定如逾期不支付租金，原告有权收回被告周名顺承租后期使用的500平方米土地上的建筑物，但被告周名顺在该土地上没有建筑。解除合同后被告周名顺前期使用原告500平方米土地上的建筑物仅能清腾，故原告该诉请本院不予支持；被告周名顺口头授权委托其子周玉国签名与原告确认承租原告土地面积和签订补充合同，周玉国并非本案适格被告，故原告对周玉国的诉请本院不予支持。被告周名顺提出的签订土地租赁合同和补充合同是因为受原告和镇政府的欺诈和胁迫，致使合同内容显失公平，应当变更（应当免收一年租金没免收；招商方负责“三通一平”没有“三通一平”；只约定被告违约责任，未约定原告违约责任；合同没有续租权；合同中的霸王条款如被告周名顺违约将已建成的厂房及建筑物、附属物保持原状，所有权归原告所有）的抗辩，被告周名顺当庭提供证人孟宪龙、郝立新、曲占龙的证言和上访信、镇政府吴政发{2014}44号招商政策通知、土地证明、原告催收租金的通知、7张照片用以证明。镇政府是如何招商引资，被招商人享有何优惠政策是镇政府和被招商人间的关系，与原告没有法律上的权利义务关系。原告只是当初欲将土地出租给经营石材的李绍山等30余户业主，并在各户业主已经交付定金后，17户业主最终决定自愿承租原告3万平方米土地，其他未承租的业主定金原告予以退回。因此，原告和被告周名顺等17户业主方在自愿、平等下签订了土地租赁合同和补充合同。被告周名顺承租原告土地1000平方米，双方已在土地租赁合同中约定免收2014年12月之前承租土地租金；17户业主先期使用的15000平方米包括被告周名顺先期使用的500平方米已经原告“三通一平”（合同中未约定由原告负责三通一平）。17户业主后期使用的15000平方米，包括被告周名顺后期使用的500平方米，补充合同中已明确约定由17户业主负责三通一平；续租权补充合同中已明确约定；补充合同是17户业主集体研究并由其中的齐凤武起草拟定经原告同意签订的；被告周名顺所称的“霸王条款”是双方在签订的土地租赁合同中原告要求被告周名顺应当合法经营，如未经原告书面同意擅自转租租赁物及经营其它项目情形的一种制约，而非对整个合同违约的约定，系被告周名顺理解偏差。三个证人和被告周名顺同为承租原告土地经营石材生意的业主，并和被告周名顺同样未向原告交付2016年度承租土地租金，三证人与本案有利害关系，其证言没有其他证据证明不能作为直接证据。被告周名顺提供的其他证据也不能直接证明所要证明的事项，故被告周名顺的上述抗辩本院不予采纳。被告周名顺反诉原告要求确认补充合同无效，返还租金2万元的反诉请求，因原告没有违约行为，补充合同不违反法律法规之规定，被告周名顺又没有提供签订两份合同时受原告胁迫欺诈的事实证据，故该反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，据此判决，一、原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告（反诉原告）周名顺于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同和华盛石材城二期开发补充合同有效；二、解除原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告（反诉原告）周名顺于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同和华盛石材城二期开发补充合同；三、被告周名顺（反诉原告）于本判决发生法律效力后十日内，清腾承租原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司1000平方米场地，同时将该土地返还给原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司；四、被告（反诉原告）周名顺于本判决发生法律效力后十日内，赔偿原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司占用土地期间的损失，损失以年租金每平方米40元按日计算，自2016年1月1日起至被告（反诉原告）周名顺全部返还原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司的土地时止；五、驳回原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司对被告（反诉原告）周玉国的诉讼请求和其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周名顺、周玉国的反诉请求。上列第四项被告（反诉原告）周名顺给付原告（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司款项，如被告（反诉原告）周名顺未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，原告（反诉被告）已预交，反诉费减半收取150元，被告（反诉原告）周名顺已预交，共计200元，由被告（反诉原告）周名顺承担。
一审宣判后，原审被告（反诉原告）周名顺、周玉国不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由是：租赁合同（一期）不存在违约，应判定继续履行；开发补充合同是无效合同，被上诉人应返还租金2万元；上诉人不应为本案诉讼主体。
被上诉人（反诉被告）盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司服从一审判决。
本案争议的焦点：1、上诉人与被上诉人于2014年8月26日签订的租赁合同应否继续履行。2、上诉人与被上诉人于2015年5月18日签订的华盛食材城二期开发补充合同是否有效。3、上诉人是否为本案适格主体。
围绕本案争议的问题，上诉人周名顺、周玉国提供证据如下：
1、申请证人孟宪龙出庭，证明上诉人及其他业户履行一期租赁合同给付租金，而非上诉人拒交，而是由于被上诉人要求必须将一期、二期租金一并交付，否则不收一期租金，而且将水电费、物业费捆绑，并且用停水、停电、堵门等方式破坏上诉人的经营活动，我方不存在违约，是被上诉人违约。
被上诉人认为，该证据不是新证据，不予质证。
2、提供录音资料一份，证明业主想交一期租金，而被上诉人的法律顾问王律师说不存在一期、二期，这是一个合同，要一起交。
被上诉人认为，该证据不是新证据，不予质证。
3、提供录像资料一份以及照片两张，证明被上诉人进行停水、停电、大货车堵门。
被上诉人质证认为，该证据不符合证据形式，上诉人没有说明证据来源及调取方式是否合法，不具有公信力，与本案无关。
4、提供航拍照片三张，证明二期什么都没有，地面是平的，大库横着。
被上诉人质证认为，该证据不属实，该证据与其上诉请求不一致，与本案无关。
5、提供土地登记申请书审批表复印件、地籍调查表复印件、房屋所有权证复印件、集体土地建设用地使用证复印件，证明被上诉人仅有13340平土地使用权，被上诉人并没有二期土地使用权，证明二期合同无效的。
被上诉人质证认为，该组证据不属于新证据，上诉人迟延交付证据，部分没有原件，被上诉人不予质证，我们没有一期、二期之分，我们一共是70亩地，我都享有使用权，我有权出租。
上诉人二审认为，第一份合同我们愿意继续履行，其中的部分条款虽显失公平，但是已经履行了一年，双方没有争议，业户都进行了大量投资，多则上百万，少则几十万，从社会效益角度来讲，解除合同影响政府的公信力，该项目是政府招商引资的项目，一审时提供了吴家镇政府的文件，证明该项目是政府招商引资的，从经济利益讲，这些投资都拆除，损失巨大，而且上诉人等并不是不交一期的租金，而是由于被上诉人的原因将两个合同捆绑一起加水电费、物业费一起收取，导致上诉人没有交纳2016年的租金，责任在被上诉人，被上诉人认为是一个合同是没有道理的，在第二份合同写的非常清楚，是15000平，开发使用权交给乙方，以现场实物为准，与一期没有关系，两个合同是独立的，合同也表明是二期。另被上诉人采取停水、停电等方式，我方有证据证明，这些行为给上诉人造成了巨大损失，被上诉人的行为是违约行为，原审认定合同有效，该合同显失公平，但也应继续履行，上诉人及其他业户都表示想交纳一期的租金。二期的合同，我方认为无效，我们提供证据证明被上诉人只有13340平的土地使用权，其余的都没有土地使用证。根据土地法第63条规定，农民集体土地不能用于非农建设，根据土地管理法第44条的规定，要转非农建设，必须履行相关审批手续，第11条第2款规定，必须到县级政府进行备案，第二个开发补充合同由于违反了法律强制性规定，合同是无效的，所以收取的上诉人租金应当予以返还。关于上诉人是否适格，根据第二份承包合同，主体是17个业户，并没有针对上诉人父子两人，综上，第一份合同尽管有不合格条款，但应继续履行，但第二份合同是无效的，该合同是针对17个业户签的。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司未提供新证据。但认为，我们没有一期、二期之分，是一起出租的，在2015年5月18日签订的合同是对第一个合同的补充。另外，村委会2009年1月1日签订的租赁合同和2014年7月1日签订的补充协议中，被上诉人作为合法的用益物权人，并标明经营范围是石材建材。农村集体闲置的荒地，并建有厂房出租是合法行为，与上诉人提及的农用地不能用于建设有区别，不能断章取义。盘山县吴家镇政府的招商通知中鼓励发展和大力支持被上诉人招商经营，所以被上诉人的承租行为符合法律和政策上的要求。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同收到法律保护，双方应当按照合同的约定履行义务。上诉人与被上诉人签订的租赁合同以及二期开发补充合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。现上诉人提出被上诉人对二期开发补充合同中约定的土地不享有使用权，其无权出租该土地，故二期开发补充合同无效，被上诉人应返还租金2万元。但根据被上诉人在一审中提供的其与盘山县吴家乡榆树村签订的租赁合同以及补充协议可以证明被上诉人对诉争土地享有出租权，故对上诉人的这一主张不予支持，现上诉人逾期不支付租金，被上诉人要求解除合同，应予支持。关于上诉人提出的2014年8月26日签订的租赁合同应继续履行的主张，因双方在租赁合同中约定，上诉人应于每年12月1日前向被上诉人交纳下一年租金，如逾期超过30日，则被上诉人有权解除合同，根据庭审调查，上诉人截止至二审庭审法庭辩论终结前尚未向被上诉人交纳2016年租金，且被上诉人提出要求解除合同，故该租赁合同应予解除。关于上诉人的诉讼主体资格，上诉人提出二期开发补充合同是针对石材城的全体业主签订的，上诉人不能作为诉讼主体。法院认为，二期开发补充合同虽在承租方处打印为石材城一期全体业主，但在合同签字处为上诉人周玉国签名，且上诉人周玉国认可其二期承租的面积为500平，被上诉人也是按照上诉人承租的面积提出的诉讼请求，故上诉人作为本案的诉讼主体并无不当。
综上，原审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人周名顺、周玉国承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦东
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 杨皓博