江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终6098号
上诉人（原审被告，反诉原告）：吴笛，男，1976年5月2日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：吴伟（系上诉人父亲），住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：王良秀（系上诉人母亲），住广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：臧华中，男，1978年10月10日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。
上诉人吴笛因与被上诉人臧华中房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5963号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴笛上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、网签合同被退回是因为被上诉人和中介提供虚假签名，后被房产局退回，贷款银行知道网签合同被注销后拒绝为其放贷。因此，被上诉人构成了根本违约，上诉人拒绝继续履行合同。二、上诉人因个人原因与案外人达成房屋买卖意向的行为并未阻碍上诉人与被上诉人之间买卖合同的履行。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人的中介佣金30000元及房屋差价20000元，根据不足。
臧华中辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，不能成立。理由是：一、一审已查明上诉人在9月30日前已经和案外人签订了卖房备案的网签合同，被上诉人已无法购买涉案房屋。二、目前上诉人还没有购买到房屋，涉案房屋现在已经涨价了40万元，一审判决差价2万元上诉人也予以认可。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
臧华中向一审法院起诉请求：1.吴笛退还臧华中定金50000元；2.吴笛赔偿臧华中损失30000元（臧华中支付的中介费）；3.吴笛赔偿臧华中因房价上涨，造成臧华中的经济损失，以向第三方转卖的差价2万元计算损失；4.由吴笛承担本案诉讼费用。
吴笛向一审法院提出反诉请求：1.臧华中承担违约金100000元；2.臧华中承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：
2016年9月17日，臧华中、吴笛、南京利众置业投资集团有限公司（以下简称利众置业）三方签订南京市存量房买卖合同，约定出售吴笛坐落于南京市雨花台区××北楼××室房屋，建筑面积61.83平方米，房屋转让价款1280000元，含定金50000元，尾款30000元。买卖双方对付款方式和付款期限进行约定，臧华中采取现金、商业贷款、公积金的方式支付房款：定金50000元于2016年9月17日支付，首付款304000元于2016年10月20日支付，贷款896000元于2016年12月15日支付，尾款30000元于2017年1月17日支付。买卖双方定于2016年10月20日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。另双方对各自的权利义务、违约责任等作出了约定。合同签订后，臧华中于当日向吴笛支付定金50000元。2016年9月22日，臧华中向中介公司交纳中介费30000元。中介方利众置业分公司员工在南京市网上存量房交易监管系统对涉案房屋进行网签合同备案，合同编号2016144865。臧华中为购买该房产，向中国工商银行汉府支行申请办理个人住房贷款。后买卖双方得知网签合同被撤销，为继续履行上述买卖合同，臧华中要求吴笛去房产局履行合同手续，并于2016年10月19日向吴笛发送短信，通知吴笛于2016年10月20日上午十点半至华侨路35号南京市房地产交易中心接收首付款并履行合同手续，如吴笛不来接收首付款并将房产过户给臧华中，将视为吴笛违约。2016年10月20日，臧华中从其名下银行账户分别支取100000元、204000元，合计304000元，并开具本票。
一审另查明，南京利众置业投资顾问有限公司于2014年7月11日变更为南京利众置业投资集团有限公司。吴笛与臧华中之间签订的南京市存量房买卖合同上及中介方开具的利众置业收款收据上签章为南京利众置业投资顾问有限公司第肆佰壹拾壹分公司。
一审再查明，吴笛与臧华中签订房屋买卖合同后，吴笛与案外人王路、鲁云就涉案房屋缔结房屋买卖协议，并于2016年9月30日在南京市网上存量房交易监管系统进行网签合同备案，该合同编号2016150031，房屋转让价款为1300000元，采取资金监管方式进行交易。2016年10月28日，吴笛与王路、鲁云向南京市房地产交易登记中心提交转移登记申请，2016年11月2日，涉案房屋已登记至王路、鲁云名下。
一审庭审中，为查明臧华中与吴笛之间网签合同撤销的原因，经与南京市房地产交易管理中心存量房市场管理科了解，臧华中与吴笛签订的网签合同付款方式采取非资金监管，根据南京市《关于全面实行存量房交易合同网签备案通知》规定，网签合同递交后20日内未办理过户，系统会自动退回，当事人可以随时再提交申请进行网签合同备案。而吴笛与王路、鲁云的网签合同采取资金监管方式，资金监管方式下一旦提交网签合同，其他人无法就同一房产再次进行网签合同备案。
以上事实，有南京市存量房买卖合同、收据、银行对账单、本票、利众置业收款收据、南京市存量房交易合同（经纪机构版）、不动产登记簿、短信记录、工商准予变更登记通知书、房产交易监管系统档案信息、网签备案的通知、谈话笔录、证人证言及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的责任等违约责任。本案中，臧华中与吴笛签订南京市存量房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行。但吴笛在其与臧华中的合同有效的情况下，与案外人就涉案房屋签订房屋买卖合同，并向房产部门进行网签备案，这直接导致吴笛与臧华中的房屋买卖合同无法正常在房产部门进行网签，亦无法完成后续房屋转移登记等手续，吴笛的行为已构成违约，应当承担由此而产生的违约责任。吴笛抗辩因中介原因导致合同撤销不能履行，一审法院认为，因利众顾问公司已实际变更为利众投资公司，原利众顾问公司的权利、义务均由变更后的利众投资公司继受。涉案存量房买卖合同虽以利众顾问公司分公司的名义签订，加盖的是利众顾问公司分公司的章，实际的合同当事人应为利众投资公司的分公司，且提供居间服务的实际经办人为利众投资公司分公司经理傅建，在网签合同上加盖的是变更后的利众投资公司网签专用章，故存量房买卖合同上签章的瑕疵不影响房屋买卖合同的成立与生效，吴笛提交证据尚不足以证明系签章的原因导致合同无法履行，即使存在签章问题，当事人亦可补正瑕疵后随时提交网签、继续履行上述房屋买卖合同。另，吴笛辩解臧华中未按时交付房屋首付款构成违约的意见，根据当事人提交的证据，虽然买卖双方未书面约定房屋首付款的支付方式，但臧华中于约定过户之日已办理了304000元的本票，其具有支付涉案房屋首付款的经济能力，吴笛可以当面接收。但至约定过户之日即2016年10月20日，因吴笛与案外人的房屋买卖网签合同已在南京市网上存量房交易监管系统备案且并未撤销，故而吴笛与臧华中之间的房屋买卖合同无法提交网签备案，房屋买卖转移登记手续事实上已无法继续进行，吴笛的该辩解意见，不予采信。
因涉案房屋已经经由吴笛出售于案外人王路、鲁云，且该房屋已登记至王路、鲁云名下，故吴笛与臧华中之间的房屋买卖合同已无履行的可能，臧华中可以向吴笛主张返还已支付的定金并主张赔偿损失：一、臧华中于房屋买卖合同签订后交付于吴笛的定金50000元，该笔款项系房屋买卖合同履行的担保，亦是房屋价款的一部分，现吴笛违约导致合同无法履行，臧华中主张该笔款项的返还具有事实和法律依据，应当予以支持；二、臧华中主张吴笛赔偿其支付中介公司的佣金30000元，该笔款项系臧华中为履行房屋买卖合同所产生的实际损失，故其主张吴笛赔偿该30000元具有事实和法律依据，应当予以支持；三、臧华中主张因房价上涨产生的损失20000元，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。吴笛将涉案房屋转让给案外人的价款为1300000元，现臧华中依据前后两份房屋合同约定的差价主张其实际损失，具有事实依据，亦不违反法律规定，应当予以支持。吴笛反诉臧华中承担违约金，因本案纠纷产生系吴笛违约所致，故吴笛的主张欠缺事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、吴笛于判决生效之日起十五日内返还臧华中定金50000元；二、吴笛于判决生效之日起十五日内赔偿臧华中已支付的中介费30000元；三、吴笛于判决生效之日起十五日内赔偿臧华中因房价上涨造成的损失20000元；四、驳回吴笛的反诉请求。一审本诉案件受理费3900元，反诉案件受理费1150元，由吴笛负担。
二审中，吴笛对一审查明的事实中“庭审中，为查明臧华中与吴笛之间网签合同撤销的原因，经与南京市房地产就交易管理中心存量房市场管理科了解，臧华中与吴笛签订的网签合同付款方式采取非资金监管，根据南京市《关于全面实行存量房交易合同网签备案通知》规定，网签合同递交后20日内未办理过户，系统会自动退回”有异议，认为未办理过户退回的原因是因为臧华中及中介虚假签字。吴笛对一审查明的其他事实无异议。
臧华中对一审查明的事实无异议。
吴笛在二审中提交以下证据：吴笛及其母亲于2017年6月9日、7月31日与房产局李玉清科长的谈话录音及根据该录音整理的文字稿各一份；吴笛及其母亲于2017年6月9日与工商银行汉府支行负责贷款的工作人员李红卫的谈话录音及根据该录音整理的文字稿一份。上述证据证明未办理过户退回的原因是因为臧华中及中介虚假签字。
臧华中质证意见：对录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，一审法院已到房产局、贷款银行对相关事实予以查明，吴笛在2016年9月30日已经和案外人进行了网签，足以证明其构成了违约。
对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，吴笛收到臧华中2016年10月19日向其发送的短信后，并未于2016年10月20日至南京市房地产交易中心与臧华中办理接收首付款等手续。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，吴笛与臧华中签订的南京市存量房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行。但吴笛在该合同履行中，与案外人就涉案房屋签订房屋买卖合同，并向房产部门进行网签备案，这直接导致吴笛与臧华中的房屋买卖合同无法继续履行。且吴笛与案外人向南京市房地产交易登记中心提交转移登记申请，致涉案房屋登记至案外人名下，吴笛与臧华中之间的房屋买卖合同的目的无法实现，吴笛的行为已构成违约，应承担违约责任。
关于吴笛主张的臧华中构成根本违约问题。吴笛上诉认为网签合同被退回是因为臧华中和中介机构提供虚假签名而被房产局退回，贷款银行知道网签合同被注销后拒绝为其放贷，故臧华中构成了根本违约。本院认为，吴笛的上述主张与已查明的事实不符，且网签合同被退回可以重新申请，其并不构成拒绝履行合同的理由，也不是造成双方房屋买卖合同不能履行的根本原因。吴笛关于网签合同被退回因而其拒绝履行合同的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信。
关于吴笛上诉主张其与案外人达成房屋买卖意向的行为并未阻碍其与臧华中之间的买卖合同的履行。本院认为，吴笛不仅与案外人达成房屋买卖意向，而且向房产部门进行了网签备案，这直接导致其与臧华中之间的房屋买卖合同无法履行。对吴笛该项上诉主张，本院不予采信。
关于吴笛上诉认为一审法院判决其赔偿臧华中的中介佣金30000元及房屋差价20000元的根据不足。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴笛的违约行为致使合同目的不能实现，且其无法承担继续履行、采取补救措施的责任，故应承担赔偿损失的违约责任。臧华中要求吴笛赔偿中介佣金30000元、房屋差价20000元，符合法律规定，应予支持。一审法院对该事实的认定清楚，判决吴笛赔偿臧华中的中介佣金损失30000元及房屋差价损失20000元，并无不当。吴笛该上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，吴笛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人吴笛负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年九月十一日
书记员 汪海燕