广东省东莞市第三人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）东三法民一执外异字第6号
异议人罗顺华，男，汉族，住所地：广东省高要市，公民身份号码：×××6110。
委托代理人张朝华，广东安达信律师事务所律师。
被异议人邓惠成，男，汉族，住所地：广东省东莞市，公民身份号码：×××533X。
委托代理人ＸＸ，广东凯略律师事务所律师。
委托代理人莫伟青，广东凯略律师事务所律师。
被异议人郑焕芳，女，汉族，住所地：广东省肇庆市鼎湖区，公民身份号码：×××2923。
委托代理人张冠勋，广东章禹律师事务所律师。
被异议人叶文健，男，汉族，住所地：广东省东莞市南城区，公民身份号码：×××2934。
被异议人邓惠成与郑焕芳、叶文健民间借贷纠纷一案，邓惠成在诉讼过程中向本院提出保全申请，本院已于2013年1月6日裁定查封或冻结叶文健、郑焕芳价值13000000元的财产，并于2013年1月28日查封了叶文健、郑焕芳名下的房产、土地使用权一批［详见查封（扣押）财产清单NO.A0010090、NO.A0010091）。异议人罗顺华以本院查封的郑焕芳名下位于肇庆市星湖大道嘉湖新都市赏湖居F幢第一卡（粤房地权证肇字第××号）、第二卡（粤房地权证肇字第××号）商铺（以下简称案涉商铺）所有权属于其所有为由，请求解除对案涉商铺的查封。本院受理该异议后，依法组成合议庭，并于2013年7月18日公开进行了听证。罗顺华的委托代理人张朝华、邓惠成的委托代理人ＸＸ、郑焕芳及其委托代理人张冠勋到庭参加了听证，叶文健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。
异议人罗顺华称，案涉商铺虽然登记在郑焕芳名下，但郑焕芳、叶文健已于2011年9月28日与罗顺华、第三人黄钊强签订《商铺转让合同》，约定将案涉商铺以9000000元的价格转让给罗顺华。罗顺华已按《商铺转让合同》的约定在2011年10月15日前支付了全部转让款，郑焕芳也已经将案涉商铺的产权证、发票、维修基金单据、契税完税证、商品房买卖合同、明码标价书、《前期物业管理服务协议》、《业主公约书》等证件、文件的原件及租赁押金单据交付给罗顺华保管，双方完成了相关权证、文件的交接手续。罗顺华从2011年10月1日起已实际占有、使用、管理案涉商铺，收取案涉商铺承租户的租金、缴交部分物业管理费、电费、水费等行使业主的权利、履行业主义务，成为案涉商铺事实上的所有权人。鉴于商铺过户税费太高，罗顺华因资金周转困难，未能及时办理商铺过户登记手续，郑焕芳、叶文健于2012年8月公证授权给罗顺华有权代办相关查档、过户登记、抵押贷款、抵押登记等手续。目前，案涉商铺已由罗顺华抵押给银行进行商业贷款。综上，案涉商铺所有权和使用权已从2011年10月1日转移给了罗顺华，罗顺华是案涉商铺的真正业主，且罗顺华对案涉商铺的买卖不存在任何过错行为，更不存在帮助郑焕芳规避法律和逃避债务的情况，因此，请求解除对案涉商铺的保全措施。
异议人罗顺华对其上述主张提供的证据材料有：房地产权档案详细资料证明（第一卡、第二卡）；商铺转让合同、房产证、授权书、付款转账凭证、收据、商铺已转让说明、委托书（公证）；F幢首层01A卡、01B卡、01C卡、01D卡的租约合同、移交租赁合同的协议、收款收据（租金）；F幢首层02A卡、02B卡的租约合同、移交租赁合同的协议、收款收据（租金）；授权书；缴交电费发票（第一卡）；缴交水费发票（第一卡、第二卡）；最高额抵押合同。
被异议人邓惠成辨称，一、根据《物权法》的规定，案涉商铺所有权的转移必须办理相应的过户登记手续才发生法律效力。案涉商铺的产权人一直都是郑焕芳，所以案涉商铺不是罗顺华所有。二、罗顺华明知不动产的转移需要办理过户手续而怠于履行办理过户登记手续，罗顺华对此存在明显的过错。罗顺华以办理过户登记手续需要缴交较高的税费为借口，掩盖其怠于履行办理过户登记手续的过错行为。首先，罗顺华对案涉商铺过户登记需缴交的金额理应是其预设得到，缴交税费高低不能成为罗顺华怠于履行过户登记手续的借口。其次，罗顺华事实上完全有能力支付案涉商铺过户登记所涉及的税费。罗顺华分别于2011年9月28日支付3400000元，9月29日支付600000元，2011年10月13日支付4500000元购房款，在一个月不到的时间内及时、足额支付全部购房款给郑焕芳，说明罗顺华的支付能力完全没有问题，完全具备支付商铺转让所缴纳税费的能力。罗顺华主张从2011年10月1日开始已经对案涉商铺收取租金，案涉商铺租金非常可观，这也说明罗顺华完全有能力支付商铺转让税费。根据罗顺华提交的《商铺转让合同》第三条“……同时甲方（郑焕芳、叶文健）保证在这一年内，不会因其个人的债务原因导致把这两卡商铺给其他债权人查封偿债，否则，甲方将返还全部商铺款人民玖百万元整给乙方，还需赔偿违约金叁百万元整给乙方……”由此可见，罗顺华早已对郑焕芳、叶文健的个人债务表示担忧，而且对案涉商铺没有过户的前提下对郑焕芳、叶文健个人债务导致案涉商铺极有可能带来查封的风险早已预见，然，罗顺华仍不积极履行办理过户登记手续，对此，罗顺华明显存在过错。三、罗顺华及郑焕芳没有向邓惠成及第三方说明案涉商铺已经转让，邓惠成基于郑焕芳、叶文健提供价值较高的房产信息以证明其具备足够的偿还能力的依赖利益，继而向郑焕芳、叶文健提供巨额的借款，邓惠成对此不存在过错，邓惠成不应当为罗顺华这种怠于履行办理过户登记手续存在明显过错而承担任何责任。
被异议人邓惠成对其上述主张提供的证据材料有：房屋建筑物评估明细表及房地产权证。
被异议人郑焕芳答辩称，同意罗顺华的查封异议，案涉商铺是属于罗顺华所有，法院不应查封。
被异议人郑焕芳未提供任何证据。
被异议人叶文健未答辩，也未提供任何证据。
经审查查明，2011年9月28日，郑焕芳、叶文健与罗顺华及案外人黄钊强共同签订《商铺转让合同》，约定郑焕芳、叶文健同意将案涉商铺以9000000元的价格转让给罗顺华。该合同第三条约定：“甲方（郑焕芳、叶文健）收到乙方（罗顺华）交来的全部商铺款人民币玖佰万元整（含已交定金人民币伍拾万元整）后，甲方同意配合乙方在一年内暂不办理过户手续，同意公证委托乙方代其办理过户手续；同时甲方保证在这一年内，不会因其个人的债务原因导致把这两卡商铺给其他债权人查封偿债，否则，甲方将返还全部商铺款人民币玖佰万元整给乙方，还需赔偿违约金叁佰万元整给乙方。”罗顺华于2011年10月15日前已将商铺转让款足额支付到郑焕芳、叶文健指定的郑焕芳、黄钊强及梁志文名下的账户。郑焕芳分别于2011年9月29日、2011年10月13日将案涉商铺的产权证原件交付给罗顺华。
2012年8月28日，郑焕芳、叶文健到广东省肇庆市鼎信公证处办理公证委托，就案涉商铺事宜委托罗顺华全权代表郑焕芳、叶文健办理以下事宜：“一、代我们向肇庆市端州区房产、住建等有关部门办理上述商铺转让过户的一切相关手续，代收代支相关款项；二、到各部门查询上述商铺查档、复印相关资料事宜；三、代我们向肇庆市端州区房产、住建等有关部门办理上述商铺拆证、分证、领证的一切相关手续，代支相关款项；四、代我们办理用上述商铺为罗顺华贷款提供抵押担保的相关手续及签订抵押合同，到房产、住建等部门办理上述商铺他项权抵押登记手续，还款后到上述部门办理抵押权注销登记，注销登记后领回产权证书及抵押登记后领回产权证书原件等手续，代支相关款项。五、代我们出租上述商铺，有权签订出租合同、代收租金。委托期限：上述事项可多次办理。”经公证的委托书载明，罗顺华在上述代理权限范围内所签署的一切有关文件，郑焕芳及叶文健均予以承认。2012年8月30日，郑焕芳、叶文健以案涉商铺作为抵押担保为罗顺华向中国农业银行股份有限公司肇庆高新支行申请贷款，罗顺华确认贷款12000000元已经发放，实际上也是罗顺华代理郑焕芳和叶文健办理抵押的。
罗顺华主张，郑焕芳及叶文健已于2011年10月1日起将案涉商铺交付给罗顺华，自该日起罗顺华已实际占有、使用和管理案涉商铺，并收取案涉商铺该月起的租金，其中F幢首层01C卡和01D卡在转让前就由罗顺华租用，转让后也一直由罗顺华在使用这两个商铺。从罗顺华提供的证据来看，案涉商铺中的F幢首层01C卡和01D卡两个商铺实际由罗顺华作为股东的肇庆市大成房地产置业有限公司和肇庆市嘉和土石方工程有限公司在租用，其他商铺由其他租客租用。罗顺华还主张，因案涉商铺转让交易额大需要缴交的税费及过户费用也比较多，当时罗顺华资金紧张，所以双方协商同意在一年内不办理过户登记手续；取得郑焕芳及叶文健的公证委托后，罗顺华还是资金紧张，因过户税费较高就没有及时去办理过户，而是向银行抵押贷款了。郑焕芳则主张，约定一年内不办理过户登记是罗顺华提出来的，后来郑焕芳和叶文健催促过罗顺华多次去办理过户并办理了授权委托罗顺华代办一切手续的公证；2011年10月1日交付案涉商铺给罗顺华后，因未办理过户手续，当时租客交租时不放心、不认可罗顺华，所以公证的委托书上明确了罗顺华代为出租案涉商铺并代收租金的事项，出具授权后租客就放心交租给罗顺华了。邓惠成则主张，郑焕芳及叶文健在向邓惠成借款时曾提供案涉商铺的房产证证明有还款能力，但没有以案涉商铺作为抵押。郑焕芳确认向邓惠成借款时没有告知邓惠成案涉商铺已经转让给罗顺华。
另查明，肇庆市星湖大道嘉湖新都市赏湖居F幢第一卡商铺原产权证号为粤房地证字第C4037674号，于2011年10月20日申请换证，换发新的证号为粤房地权证肇字第××号，肇庆市星湖大道嘉湖新都市赏湖居F幢第二卡商铺原产权证号为粤房地证字第C3374487号，换发新的证号为粤房地权证肇字第××号。案涉商铺在本院查封时仍然登记在郑焕芳名下，但已办理抵押。另外，案涉商铺缴纳水费、电费的发票联均显示用户名称为郑焕芳。
再查明，罗顺华主张，办理过户登记需缴交的税费过高，罗顺华的资金周转比较紧张，所以没有办理过户手续；法律没有强制规定房产交易后需在多长时间内办理过户登记手续，所以，案涉商铺交易后没有办理过户登记手续，罗顺华不存在过错。邓惠成则主张，罗顺华明知不动产的所有权转移需要办理过户手续而怠于办理过户登记手续，罗顺华对此存在明显的过错，罗顺华的异议主张不能成立。
以上事实，有房地产权档案详细资料证明（第一卡、第二卡）；商铺转让合同、房产证、授权书、付款转账凭证、收据、商铺已转让说明、委托书（公证）；F幢首层01A卡、01B卡、01C卡、01D卡的租约合同、移交租赁合同的协议、收款收据（租金）；F幢首层02A卡、02B卡的租约合同、移交租赁合同的协议、收款收据（租金）；授权书；缴交电费发票（第一卡）；缴交水费发票（第一卡、第二卡）；最高额抵押合同及听证笔录等附卷为证。
本院认为，叶文健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证，视为放弃对罗顺华、邓惠成提供的证据进行质证及对罗顺华的异议请求进行抗辩的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定，我国以物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，登记是物权公示的基本方式，不动产物权的设立、变更、转让和消灭自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，郑焕芳、叶文健与罗顺华之间的商铺买卖行为，属不动产物权的转让，理应依法进行不动产物权变动的登记。在本院对案涉商铺采取保全措施时，案涉商铺所有权仍登记在郑焕芳名下，案涉商铺权属转让未发生效力。案涉商铺所有权人仍为郑焕芳，本院依法可以依据发生法律效力的裁定书进行查封保全。
罗顺华虽与郑焕芳、叶文健及案外人黄钊强于2011年9月28日签订《商铺转让合同》，并于2011年10月15日前依约付完全部转让款，但罗顺华与郑焕芳、叶文健在《商铺转让合同》中约定一年内不办理过户手续，同时约定郑焕芳、叶文健保证在这一年内，不会因其个人的债务原因导致案涉商铺给其他债权人查封偿债，否则要承担返还全部商铺款并赔偿违约金的责任，这说明罗顺华是清楚案涉商铺不及时办理过户登记的风险的，但罗顺华仍然接受一年内不办理过户手续的约定，据此可知罗顺华在签订合同时对案涉商铺未及时办理过户登记手续就存在一定的过错。罗顺华主张，因案涉商铺转让交易额大需要缴交的税费及过户费用也比较多，当时罗顺华资金紧张，所以双方协商同意在一年内不办理过户登记手续，但罗顺华作为案涉商铺的受让方理应对案涉商铺办理过户所需缴交的税费进行充分的咨询和了解，并做好合理的预算，税费数额高及资金周转紧张不能成为罗顺华怠于办理案涉商铺过户手续的正当理由。
按照罗顺华的主张，其于2011年10月1日起就接管了案涉商铺并自该月起收取租金，即使罗顺华在签订《商铺转让合同》时办理过户登记手续所需费用紧缺，在罗顺华于2012年8月28日得到郑焕芳、叶文健的关于代办案涉商铺转让过户登记手续的公证委托后，已经完全取得办理案涉商铺过户手续的主动权，但直到2013年1月28日前（即本院查封案涉商铺前），罗顺华也已经收取了案涉商铺16个月的租金，按理来说费用紧缺的状况已得到改善，但罗顺华仍然没有向房地产管理部门申请办理案涉商铺的过户登记手续。相反，罗顺华还根据郑焕芳、叶文健的委托授权将案涉商铺以郑焕芳及叶文健的名义为自己向银行申请贷款而提供抵押担保，罗顺华的行为相当于认可了案涉商铺的所有权仍然属于郑焕芳；罗顺华还代为办理了案涉商铺的抵押登记手续，客观上造成了案涉商铺在抵押期间阻碍了办理过户登记手续。因此，罗顺华对案涉商铺在合同约定的一年期后特别是取得办理过户手续的主动权后仍然没有办理过户登记手续存在全部的过错。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，罗顺华对案涉商铺未办理过户登记手续存在过错，由此导致案涉商铺仍然登记在郑焕芳名下而被本院依法查封，相应的不利后果应当由罗顺华自行承担。故罗顺华对案涉商铺提出的查封异议，依法应予驳回。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条的规定，裁定如下：
驳回异议人罗顺华提出的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
如对本裁定不服，可自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 温 皓
审判员 杨丽华
审判员 汤文锋
二〇一三年八月三十日
书记员 梁带喜
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项：裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条：财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。