新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0109民再5号再审申请人（原审原告）：乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市米东区。法定代表人：王某，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯瑞新，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某，该公司经理。被申请人（原审被告）：朱某，男，住乌鲁木齐市米东区。再审申请人乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司（简称源业欣物业公司）与被申请人朱某物业服务合同纠纷一案，不服本院（2017）新0109民初4724号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月27日作出（2017）新0109民申7号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人委托诉讼代理人侯瑞新、高某和被申请人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源业欣物业公司申请再审称，请求撤销米东法院（2017）新0109民初4724号民事判决，判令被申请人支付2015年9月1日至2017年9月30日期间的物业费共计3188元及违约金。事实和理由是，申请人于2015年7月27日领取得营业执照。同年9月1日起开始对被申请人所在的小区提供服务。2016年11月20日，申请人取得了三级物业管理资质。原审以2015年9月1日至11月20日期间申请人未取得物业管理资质为由对这一期间的物业费不予支持是错误的。朱某辩称，被申请人是和前期物业公司签订的合同，申请人没有提供物业服务，所以不应由申请人收取物业费。物业公司没有取得物业管理资质是不能经营的，所以,2015年9月1日至11月20日期间申请人属无资质经营，所以，不能收物业费。源业欣物业公司向本院起诉请求：请求判令被告支付物业费3188元（2015年9月至2017年10月），并支付逾期利息414元，合计3602元。事实与理由：2015年8月，原告与新疆弘域房地产开发有限公司（以下简称“弘域地产公司”）签订物业小区前期物业服务委托合同，就弘域地产公司开发的米东区弘业路2113号弘域欣源小区的物业委托原告服务，原告服务至今两年有余，清雪、安保、卫生、绿化等提供服务的日常情况有照片予以证实，但被告在原告书面催缴后始终拒交物业费。本院原审认定事实：2013年3月，被告朱某与弘域地产公司签订商品房预售合同，购买了弘域欣源住宅小区的房屋（建筑面积102.21平方米），成为该小区的业主，自2015年9月1日起至今未交纳过物业费。原告源业欣物业公司于2015年7月27日成立，物业服务资质为国家三级资质，准予从事物业管理活动的时间为2015年11月20日。2015年8月26日，弘域地产公司与原告源业欣物业公司签订一份前期物业服务合同。该合同约定的主要内容为：一、弘域地产公司委托源业欣物业公司对弘域欣源小区物业项目提供前期物业管理服务事宜；二、物业服务收费方式：高层住宅1.2元/月·平方米；三、业主逾期不交纳物业费的，按日可加收未交数额3‰的滞纳金；四、委托服务期限暂定2年，自2015年9月1日至2017年8月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》正式生效时，本合同自然终止。2017年8月6日，原告针对长期未交纳物业费的业主，采取在业主进户门上张贴“物业服务费缴费通知单”的方式进行书面催缴。另查明，《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价[2015]1108号）规定，新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准，即：高层住宅1.1元/月·平方米，本通知自2016年1月1日起开始执行，试行期一年。《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价[2017]62号）规定，未成立业主大会（业主委员会）提供前期物业服务的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价，高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.2元/月·平方米、四级服务1.5元/月·平方米，本通知自2017年1月1日起开始执行，《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价[2015]1108号）同时废止。以上事实有物业资质证书、营业执照、前期物业服务委托合同书、商品房预售合同、乌发改医价[2017]62号文件、乌发改医价[2015]1108号文件、书面催缴照片等证据以及本院的庭审笔录在卷为证。本院原审认为，原告源业欣物业公司与弘域地产公司之间的前期物业服务合同，系当事人双方自愿协商签订，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原告为弘域欣源小区提供物业服务的事实存在，被告朱某作为该小区的业主，在享受原告提供的物业服务的同时，有义务向原告交纳物业费。关于交纳物业费的期间，虽然前期物业服务合同约定的服务期限自2015年9月1日起，但是原告的物业资质证书中准予原告从事物业管理活动的时间为2015年11月20日，因此原告为欣源小区提供物业服务的起始时间应为2015年11月20日，业主交纳物业费应当从此时开始计算，同时，前期物业服务合同中虽然约定服务期限至2017年8月31日，鉴于原告在该期限届满后在事实上仍然继续提供物业服务至今，因此，对2017年9月1日至2017年9月30日的物业费业主也应当交纳，即，自2015年11月20日至2017年9月30日，被告应交纳物业费的期间共计22.3个月。关于物业费收费标准，本案中前期物业服务合同签订于2015年8月26日，因此2015年11月20日至2016年12月31日期间，物业费应当按照乌发改医价[2015]1108号文件中规定的1.1元/月·平方米的标准计算；2017年1月1日起，乌发改医价[2017]62号文件开始执行，乌发改医价[2015]1108号文件同时废止，因此2017年1月1日至2017年9月30日期间，物业费应当按照乌发改医价[2017]62号文件中规定的三级服务1.2元/月·平方米的标准计算。关于应交纳物业费金额，2015年11月20日至2016年12月31日，被告应交纳物业费1495.33元（102.21㎡×1.1元/月·平方米×13.3月），2017年1月1日至2017年9月30日，被告应交纳物业费1103.87元（102.21㎡×1.2元/月·平方米×9月），以上被告应交物业费合计2599.20元（1495.33元+1103.87元）。关于逾期利息，虽然前期物业服务合同中未约定具体的交费时间，但物业费是小区维系正常运转的经济支柱，业主享受物业服务的同时，应当履行及时交纳物业费的义务，因此以整年度作为交费年度计算，本院酌情判定业主应当于每个交费年度的第一季度交纳物业费，即2015年11月20日至2016年12月31日期间的物业费应当于2016年3月31日前交纳，2017年1月1日至2017年9月30日期间的物业费应当于2017年3月31日前交纳，逾期未交纳，应当承担相应的违约责任，本案中前期物业服务合同约定业主逾期不交纳物业费的，按日可加收未交数额3‰的滞纳金，该约定的计算标准明显过高，故本院按一年期银行贷款基准利率6%分段计算，自2016年4月1日至2017年9月30日，被告应向原告支付违约金167.70元（1495.33元×年利率6%÷12月×18月+1103.87元×年利率6%÷12月×6月）。原告主张逾期利息414元过高，超出的部分本院不予支持。关于物业服务质量，被告辩称原告在物业服务方面存在问题，有不到位之处，但是根据双方提交的关于物业服务的照片，原告并未根本性违反前期物业合同中的相关规定，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。本院原审判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、二、三款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱某向原告乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司支付物业费2599.20元；二、被告朱某向原告乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司支付违约金167.70元。上述给付款项合计2766.90元，被告朱某应于本判决生效之日起二日内一次性向原告付清。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2013年3月，被申请人朱某与新疆弘域房地产开发有限公司（简称弘域公司）签订商品房预售合同，购买了弘域欣源住宅小区建筑面积为102.21平方米的房屋一套，成为该小区的业主。2015年7月27日,申请人源业欣物业公司成立。同年8月26日，弘域公司与源业欣物业公司签订前期物业服务合同，约定，弘域公司委托源业欣物业公司对弘域欣源小区物业项目提供前期物业管理服务，期限为2015年9月1日至2017年8月31日。合同签订后，源业欣物业公司按约定从2015年9月1日开始为弘域欣源小区提供物业服务至今。2015年11月20日,源业欣物业公司取得国家三级（暂定一年）资质等级，有效期为2015年11月20日至2016年11月20日。2017年8月6日，源业欣物业公司针对包括被申请人朱某在内长期未交纳物业费的业主，采取在业主进户门上张贴“物业服务费缴费通知单”的方式进行书面催缴。朱某拒绝交纳2015年9月1日至2017年9月30日期间的物业费共计3188元。另查明，《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价[2015]1108号）规定，新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准，即：高层住宅1.1元/月·平方米，该通知自2016年1月1日起开始执行，试行期一年。《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价[2017]62号）规定，未成立业主大会（业主委员会）提供前期物业服务的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价，高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.2元/月·平方米、四级服务1.5元/月·平方米，该通知自2017年1月1日起开始执行，《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费标准有关问题的通知》（乌发改医价[2015]1108号）同时废止。2017年1月12日,国务院发布了国发（2017）7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，其中取消事项目录中项目名称第12项为物业服务企业二级及以下资质认定。2018年3月19日，国务院公布了《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》中删去了所有涉及物业资质等级和物业资质证书的内容。以上事实有物业资质证书、营业执照、前期物业服务委托合同书、商品房预售合同、乌发改医价[2017]62号文件、乌发改医价[2015]1108号文件、书面催缴照片等证据以及本院的庭审笔录在卷为证。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。本案中，具体的再审请求是再审申请人源业欣物业公司对被申请人朱某2015年9月1日至11月20日期间物业费的主张。原审以源业欣物业公司物业资质证书中准予从事物业管理活动的时间来判定物业费的计算时间，从而对源业欣物业公司的相关请求作出了不予支持的判决。业主交纳物业费是因物业服务合同产生的合同义务，是由民事法律来调整。企业资质，是指企业在从事某种行业经营中，应具有的资格以及与此资格相应的质量等级标准，是由行政法律来调整。从2017年1月12日国务院发布《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消了对物业服务企业二级及以下资质的认定和2018年3月19日国务院公布了《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》中删去了所有涉及物业资质等级和物业资质证书的内容来看，就现行法律而言，物业资质等级和物业资质证书已经没有了法律依据，成为了历史。而就当时的法律而言，物业公司无资质经营所要承担的责任有法可依的也只是相应的行政处罚，并没有规定物业费的收取受限于物业公司是否具备物业资质。业主既然享受或者接受了相关物业服务，就应该按物业服务合同约定履行交纳物业费的合同义务，不应以物业公司无资质经营为由拒交物业费。因此，朱某所欠物业费的起算时间应确定为2015年9月1日，即前期物业费时间应当自2015年9月1日开始至2016年12月31日共计16个月,朱某的房屋面积为102.21㎡，按照乌发改医价[2015]1108号文件中规定的1.1元/月·平方米的标准计算为1798.89元，加上后期朱某欠交2017年1月1日至2017年9月30日期间物业费1103.86元，合计2902.75元，朱某应当向源业欣物业公司支付。综上，原审对源业欣物业公司关于朱某所欠物业费的起算时间认定不当、所欠物业费数额计算有误，导致判决结果错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）新0109民初4724号民事判决第二项；二、被申请人朱某向再审申请人乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司支付物业费2902.75元；三、维持本院（2017）新0109民初4724号民事判决第二项，即被申请人朱某向再审申请人乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司支付违约金167.7元；上述第一、三给付款项合计3070.45元，被申请人朱某应于本判决生效之日起二日内一次性向再审申请人乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元，由被申请人朱某负担,与主债务届满前一并向申请人乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司支付。再审案件受理费50元，由申请人乌鲁木齐源业欣物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  虎文生人民陪审员  赵海兰人民陪审员  闵连芳二〇一八年六月二十五日书 记 员  刘雅菲