北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第7653号原告曾祥荣，男，1963年10月26日出生。委托代理人陈界融，四川悦顺律师事务所律师。委托代理人张锰霖，四川悦顺律师事务所律师。被告北京原创住业房地产开发有限公司，住北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福创业园56号。法定代表人赵丹阳，总经理。委托代理人丁飞，男，1990年2月20出生。本院受理原告曾祥荣与被告北京原创住业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，本案依法适用普通程序审理，由审判员朱宗帅独任审判长，与人民陪审员杨霞、王延尚共同组成合议庭，书记员王娈杰担任法庭记录。本案现已审理终结。原告曾祥荣以及委托代理人陈界融、被告北京原创住业房地产开发有限公司委托代理人丁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月14日原告与被告签订合同编号为Y1091901的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），原告依约支付了全部房款2400万元。根据《预售合同》第11条的约定，被告应于2012年11月30日前向原告交付该商品房，且在该商品房交付时须满足该合同约定的交付条件(包括已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等)。但被告于2013年4月10日才向原告发出收房通知，原告于该月12号收到该通知,原告于2013年4月13日前往收房。但，原告发现该房屋处在施工工地之中，道路未通，安保设施、路灯未建，绿化、水、气、电等工程仍在施工中，并不具备使用条件，更不具备法定的和约定的交房条件。经反复交涉，原告在得到被告三项承诺（包括，2013年6月30日前将该房屋与施工区隔离、完成通往房屋的道路建设、落实赔付方案）后，于2013年6月15日与被告办理了收房手续，但，在办理了收房手续后，被告对三项承诺，一项都没履行。后多次交涉，问题始终没有得到解决。为保全证据，原告分三次，分别于2013年8月26日、2013年9月29日、2013年12月26日，对涉案住宅的当时状况进行了拍摄录像公证，公证文书中的录像资料证明，该小区建设直到2013年12月26日仍未竣工，房屋院落一直处于施工状态。事实上，直到2014年9月，房屋院落的建设才基本完成，道路被打通。根据《预售合同》第十三条第（一）款等条款的约定，被告应当承担迟延交房（已付房款每日万分之六）的违约责任。实际交房时间2013年6月15日，超过合同约定的交房时间197天，应承担263.68万元迟延交房的违约金，但约定不得超过房款10%即240万元。该合同第13条约定，违约金应于实际交房之日起30日内支付，即2013年7月15日支付，被告并未支付，应承担法定利息30.72万元。根据《预售合同》第20条，被告应于2013年11月30日前，向原告交付房产证，但，2014年10月9日原告才收到被告发出的产证办理通知，至今仍未办理，超过6个月，但双方约定违约金比例不能超过房款10%即240万元，故被告应承担240万元迟延办证的违约金。为维护原告合法权益，特诉请求你院，请依法审判。原告诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证；2、判令被告向原告支付约定违约金480万元及其中迟延交房违约金240万元的法定利息30.72万元（暂计2013年7月15日到2015年7月15日）；3、判令由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告请求被告向其支付违约金480万元无依据，请求驳回原告的诉讼请求。1、涉案房屋实际交付时间为2013年4月10日，交付前房屋已达到合同约定的交付条件。依据《预售合同》P8第十一条第（二）款的约定：房屋的交付条件为：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2012年10月22日，被告取得涉案房屋的面积实测报告；2012年12月19日，被告取得涉案房屋的规划验收批准文件；2013年1月7日，被告取得涉案房屋的竣工验收备案表。被告通知原告的收房时间为2013年4月10日，此前房屋已达到合同约定的交付条件，原告所称收房时房屋尚不具备交付条件与事实不符。依据合同P26附件八第三条规定：出卖人书面通知买受人收楼的，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房交付，否则书面通知中指定的交付日期即为该商品房的交付时间。根据上述约定，原告的实际收房时间为被告所发交楼通知书指定的时间2013年4月10日。原告主张的240万元延期交房违约金无任何依据，即使按照合同约定的日万分之六的标准，延期交房131天，被告应支付的延期交房违约金也应为1886400元。2、原告所主张违约金明显高于其实际损失，且无明确的计算依据。即使法院认定被告应承担延期交房的违约责任，日万分之六的违约金计算标准也明显过高，远高于原告的实际损失。原告自身也未提交证据证明其实际损失为其主张的480万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。依据上述法条规定，违约金应以实际损失为标准尽心计算。被告延期交房可能给原告方所造成的实际损失为其租金损失。被告经查询得知涉案房屋当地同类房屋租金每月约为25000元。合同约定交付时间为2012年11月30日，实际交房时间为2013年4月10日，延期131天。原告的实际损失为25000/30*131=109166.66元。而原告向被告主张480万元，明显远远高于其实际损失。即使法院认定被告应承担延期交房的违约责任，被告支付的违约金应以原告实际损失为依据，不应超过109166.66*（1+0.3）=141916.67元。3、原告要求被告立即为其办理房产证并向原告支付延期办理产权证的违约金240万元无依据。依据合同P29附件八第十三条约定：买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等）······；出卖人应在买受人办理完毕收楼手续且履行上述义务后360日内完成上述委托事项······；买受人逾期履行本条约定的义务，每日应按合同总价款的万分之六向出卖人支付违约金，出卖人办理相关事宜的时间可以顺延且不承担违约责任。原告在签订合同时未向被告提交上述约定的税费文件，且至今未缴纳契税。被告于2014年10月9日向原告发函催促后，原告仍未向原告提供上述文件，未能办理产权的责任在原告。依据上述约定，被告有权顺延办理且不承担违约责任，被告向原告主张延期办证违约金无依据。4、对于原告主张的违约金利息，双方并无合同约定，于法无据，不应得到支持。经审理查明：2010年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为Y1091901的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定被告应于2012年11月30日前向原告交付坐落于昌平区北七家镇（丽景水乡住宅项目三期用地）x住宅，总价款2400万元。双方约定在该商品房交付时，除法定交房条件外，须满足该合同约定的交付条件(包括该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书)，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期超过90天交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的10%。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等），出卖人应在买受人办理完毕收楼手续且买受人履行提交上述文件的义务后360日内完成房屋所有权属转移登记使原告取得房屋所有权证书；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，出卖人向买受人支付的延期办理转移登记的违约金最高不超过买受人全部已付款的10%。另外，合同明确约定买受人同意委托出卖人代缴专项维修资金及契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同签订后，原告按照约定支付被告全额购房款2400万元，但被告未能于合同约定的2012年11月30日前交房。2013年4月10日，被告通知原告收房，因水、电、道路、室内电器设备的安装调试等均不符合收房条件，故原告拒绝收房。2013年5月24日，经双方协商，被告同意于2013年5月30日前完成该房屋内各项电器设备的安装调试工作，并保证发房屋水、电可正常使用；2013年6月30日前完成自小区入口至该房屋门前道路铺装工作，并保证自小区入口至该房屋与其他施工区域隔离；2013年6月30日前完成该房屋外墙的维修工作。在被告承诺上述条件的情况下，原告同意于2013年6月15日对房屋进行双方验收工作。2013年6月15日被告承认因房屋内各项电器设备未完成安装调试、房屋小区入口至该房屋门前道路未完工、外墙勾缝处存在多处缝隙等原因原告未同意于2013年4月13日进行房屋交接，但双方同意依照2013年5月24日商议的约定前来收房。关于延期赔付问题双方达成以下协议：被告承诺将以2013年4月13日为实际收楼日期进行上报，自2012年11月30日至2013年4月13日期间所产生的延期交楼具体赔偿金额及支付方式待上报集团批复后告知业主，日期不得晚于2013年6月30日；被告承诺按期完成2013年5月24日答应的三项工程;原告同意在上述两项的前提下，于2013年6月15日对涉案房屋进行让步验收，办理收楼手续，验收中存在需维修项由被告尽快修复；被告同意原告应于收房之日交纳的契税缓交，待该房屋延期赔偿明确后与应缴纳契税进行冲抵；如被告违背上述约定，原告将撤销先前达成的一切让步条件，并可主张退房。2013年6月15日，被告交付原告《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，原告实际接收房屋，但截至2013年6月30日，被告仍未兑现其承诺。为保全证据，原告分三次，分别于2013年8月26日、2013年9月29日、2013年12月26日，对涉案住宅的当时状况进行了拍摄录像公证，公证文书中的录像资料表明，该小区建设直到2013年12月26日仍未竣工，房屋院落一直处于施工状态。被告主张截至2013年4月10日，涉案房屋已经符合交房条件，并提供证据证明被告分别于2012年10月22日取得涉案房屋的面积实测报告、2012年12月19日取得涉案房屋的规划验收批准文件、2013年1月7日取得涉案房屋的竣工验收备案表。另查，2014年10月9日，被告通知原告办理产权转移登记手续。庭审中，被告主张至今未办理产权转移登记的原因系被告未按照合同约定提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等）。原告对此予以否认，并提供购房款发票、印花税、公共维修基金、产权代办费等证据，证明原告除契税外其他手续均已具备。关于未缴纳契税的原因，原告主张系因被告延期交付，并承诺原告于收房时缓交契税，并可折抵被告应当给付原告的延期交房违约金。为进一步证明上述主张，原告提供被告单方签发的补充协议一份，在协议中被告明确在原告不再就延期交房有任何异议的情况下，被告代原告缴纳涉案房屋的契税计719449元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》（Y1091901）、《客户需求申请表》、盖有珠江壹仟栋项目交楼专用章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、《公证书》、《补充协议》（扫描件）、2012规（昌）竣字0088号建设工程核验意见、0025昌竣2013（建）0007号竣工验收备案表、建设工程竣工测量成果报告书、交楼通知书、办理产权转移登记通知函和原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为：原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依照合同约定支付全部购房款2400万元，但被告并未按照约定交付房屋和办理产权转移登记手续，应当承担违约责任。本案争议的焦点有二：一、被告交付房屋的具体时间；二、被告是否应当承担延期办理产权转移登记手续的违约责任。关于交付房屋的具体时间，原告主张系2013年6月15日，被告主张应为2013年4月10日。根据本案查明的事实，双方分别于2013年5月24日和6月15日达成协议确认原告于2013年6月15日接收房屋，且双方确在该日办理了房屋交接手续。综上，本院认为交付房屋的具体时间应当认定为2013年6月15日。被告辩称合同约定的交付条件在2013年4月10日前已经具备，根据合同约定通知交房的时间即为实际交付的时间。本院认为被告的该项辩称错误地将合同约定交付房屋的形式要件与交付标的应当符合质量要求的法定要件相混淆。合同中虽然约定该商品房交付时应当已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，但是被告在交付房屋时也应当符合房屋的实际使用条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。本案中，被告虽然提供证据证明在2013年4月10日前已经符合合同约定的交付条件即涉案房屋已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等文件，但是根据原告提供的《公证书》可见涉案房屋截至2013年6月15日仍然处于施工状态，根本无法实际使用。甚至在原告妥协退让实际收房后直到2013年12月26日涉案房屋仍然处于建设施工状态，根本不符合使用要求。因此，本院认为被告的该项辩称明显缺乏法律依据，本院不予采纳。根据合同约定因出卖人的责任延期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，但出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的10%，故自约定交付时间2012年11月30日起至2013年6月15日已超过180日，被告应当承担延期交付房屋违约金240万元。关于延期办理产权转移登记手续被告是否应当承担违约责任。根据本案查明的事实，被告一再拖延交付房屋，虽多次承诺完工时间,但均未兑现。在2013年6月15日协议中被告明确同意原告应于收房之日交纳的契税缓交，待该房屋延期赔偿明确后与应缴纳契税进行冲抵。在补充协议中，被告再次邀约由被告代原告缴纳涉案房屋的契税计719449元。由此可见，延期办理产权转移登记手续关键在于被告一直拖延缴纳契税，虽然契税应由原告负担，但是合同约定应由被告代缴，且被告多次承诺折抵赔偿金，故本院认为被告应当承担延期办理产权登记手续的违约责任。根据合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，但出卖人向买受人支付的延期办理产权转移登记违约金最高不超过买受人全部已付款的10%，自2014年6月15日起至今已超过180日未办理产权转移登记，故被告应当支付原告延期办理产权转移登记违约金240万元。关于原告要求被告办理房屋产权证书，符合法律规定，本院应予支持。关于原告主张的延期交房违约金的利息损失，本院认为双方关于延期交房违约金一直处于协商状态，且被告承诺原告暂缓缴纳契税，在明确延期交房违约金具体数额后可折抵契税，可见原告对于被告迟延给付违约金的行为是认可的。因此，本院认为原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于被告辩称原告主张的违约金过高，本院认为双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，且约定了最高限额，两项违约金的总额亦不超过合同总标的的百分之二十，可见双方对违约后果均有明确预判。另外，根据生活常识可知原告的实际损失远不止被告主张以当地租金为标准计算的损失数额。按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，原告的经济损失亦已达到合同总标的的百分之二十。因此，对于被告的该项辩称本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京原创住业房地产开发有限公司于判决后十日内协助原告曾祥荣办理房屋产权证书（昌平区北七家镇丽景水乡住宅项目三期用地x住宅）。二、被告北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告曾祥荣违约金四百八十万元。三、驳回原告曾祥荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万七千五百五十元，由原告曾祥荣负担两千三百五十元，已缴纳；由被告北京原创住业房地产开发有限公司负担四万五千二百元，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  朱宗帅人民陪审员  杨 霞人民陪审员  王延尚二〇一五年十一月四日书 记 员  王娈杰