广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1342号
上诉人（原审原告）：中山市三宝房地产有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码。
法定代表人：孙达，该公司总经理。
委托代理人：许九天，北京市威宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜春市唐人轩电影有限公司，住所地江西省宜春市，组织机构代码。
法定代表人：唐成梅，该公司总经理。
委托代理人：黄梓波，广东品泰律师事务所律师。
委托代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。
上诉人中山市三宝房地产有限公司（以下简称三宝房地产公司）因与被上诉人宜春市唐人轩电影有限公司（以下简称唐人轩电影公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月30日，三宝房地产公司（甲方）与唐人轩电影公司（乙方）签订世纪银星商业中心商铺租赁合同。合同约定：甲方同意出租给乙方，乙方同意向甲方承租的商铺位于：中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心A区三楼一部分商铺。本合同签订前，双方确认商铺的建筑面积为2266㎡；乙方承租商铺之用途为商业用途，经营项目为电影城。第3条装修：3.1乙方的装修设计方案必须符合国家及中山市相关的法律法规以及规范要求，并经消防及设计院等相关部门和甲方书面批准后方可对租赁商铺进行装修。……3.6双方同意租赁商铺将在2012年10月15日起开始营业，乙方可提前开业。甲方应于2012年6月15日按本合同要求将租赁商铺交付乙方（交接日误差不能大于1天）；优惠免租期由2012年6月15日起至2012年11月15日止，优惠免租期内乙方只需缴纳物业管理费、水电费，无需缴纳租金及设备使用费。乙方从交接日起即可开始进行开业准备，因乙方原因没有按本合同约定的时间开门营业或中途关停业的，均视为乙方违约，乙方应向甲方支付1000元人民币／天作为经济赔偿。（如因乙方消防验收原因，影响开业时间，则不受此条款限制）乙方必须自交接日起30天内开始进行装修，乙方没有按本合同约定的时间表开始装修的，视为乙方违约，则甲方有权取消上述优惠免租期的免租优惠（即乙方在上述优惠免租期内也应支付租金及设备使用费）。3.4在租赁商铺正式移交时，甲乙双方或物业管理公司代表甲方与乙方签订移交确认书作为租赁物业移交凭证，移交确认书是本合同的组成部分。第4条租赁期限：4.1甲乙双方约定上述商铺的租赁期限从2012年6月15日起至2019年9月30日止；合计87个月零16天。第5条应缴租金及费用及支付、计算方式：5.1商铺的租金及费用：商铺租金按本合同约定的商铺建筑面积13元人民币／月／㎡计算，设备使用费按本合同约定的商铺建筑面积13元人民币／月／㎡计算，管理费按本合同约定的商铺建筑面积5元人民币／月／㎡计算，合计31元人民币／月／㎡；从第二年开始租金及设备使用费每年在前一年租金及设备使用费的基础上递增3%。5.1.3乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及费用。如逾期，甲方以拖欠总额每日0.06%按逾期日累计向乙方收取违约金。5.3租赁保证金：本合同签署之日，乙方须向甲方一次性支付相等于两个月的租金及费用即人民币140492元作为本合同的履约保证金，同时乙方必须交付第一个月租金及费用70246元。因不可抗力因素导致乙方于租赁商铺交付之前单方解除合同，则甲方应不计息退还乙方已支付的保证金；非因上述情形乙方于租赁商铺交付之前提出单方解除合同，甲方不予退还乙方已支付的保证金。因不可抗力因素导致甲方于租赁商铺交付之前单方解除合同，则甲方应不计息向乙方退还已支付的保证金；非因上述情形甲方于租赁商铺交付之前提出单方解除合同，甲方按双倍保证金返还给乙方。除此之外，乙方不再向甲方索要任何赔偿。第9条违约：9.6若乙方有下列行为之一的：……（3）拖欠租金、设备使用费、管理费、水电费等费用或拖欠滞纳金（违约金）超过15天；……则甲方有权单独使用或同时采用以下方式处理①单方面终止本合同，收回商铺而无需对乙方做出任何补偿；②没收乙方支付的保证金；③乙方必须清缴使用商铺而产生的所有费用以及违约金（滞纳金）；④乙方的行为给甲方造成损失的，乙方仍需承担赔偿责任；⑤甲方有权停止向乙方供水供电。第22条特别约定：22.1本合同签署后10日内，乙方出资委托世纪银星商业中心原设计单位广州大学建筑设计研究院对承租商铺改建为电影院进行结构验算。若结构验算报告的结论为承租商铺可以改建为电影院，则乙方按结构验算报告的要求进行装修设计；若结构验算报告的结论为承租商铺改建为电影院须进行结构加固，则由甲方委托有关单位进行结构加固，加固费用由乙方承担（甲方委托有关单位进行结构加固前，乙方向甲方预付加固费用）；若结构验算报告的结论为承租商铺不可改建为电影院，则甲乙双方解除合同，甲方将收取乙方的款项无息退还给乙方。”同日，双方签订物业服务合同，……合同签订当天，唐人轩电影公司如约向三宝房地产公司支付租赁保证金140492元及第一个月租金58916元、2012年6月15至7月14日管理费11330元，共计210738元。2012年7月7日，唐燕向中山市佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业公司）电子汇划5月18日至6月18日物业管理费11330元。唐人轩电影公司至今未开始营业，三宝房地产公司认为唐人轩电影公司停止装修撤场的行为表明不愿意继续履行合同，已经根本违约，遂诉至原审法院提出如下诉讼请求：1.唐人轩电影公司支付三宝房地产公司租赁费793371.2元（从2012年6月15日计算到交还商铺之日，暂计算到起诉日）；2.唐人轩电影公司支付三宝房地产公司委托复核费18000元；3.解除三宝房地产公司与唐人轩电影公司之间签订的世纪银星商业中心商铺租赁合同；4.唐人轩电影公司交还承租的商铺；5.唐人轩电影公司自拖欠租金之日向三宝房地产公司支付违约金（以拖欠租金总额为基数，从2012年6月15日按每日万分之六计算到付清之日止）；6.唐人轩电影公司承担本案全部诉讼费用。
原审另查明：2012年5月29日，三宝房地产公司（甲方）与广州大学建筑设计研究院（乙方）签订中山市世纪银星商业中心商业A区三层楼面结构荷载复核委托合同，合同约定：由乙方对甲方的世纪银星商业中心商业A区三层依据足浴、KTV现状以及影院改造部分依据唐人轩电影公司提供的影院设计图纸进行楼面结构荷载复核；初定结构荷载计算复核费为12000元，其中唐人轩电影公司复核面积1400㎡，复核费2元／㎡。2012年7月5日，三宝房地产公司（甲方）与广州大学建筑设计研究院（乙方）签订世纪银星商业中心商业A区三层楼面改造加固设计委托合同，合同约定：根据乙方提供的世纪银星中心A区三层（包括足浴、KTV、唐人轩国际影院、公共大堂）结构楼面荷载复核验算书及报告，对上述区域原有结构进行改造加固设计，建筑面积约6000平方米，初定结构改造加固设计费为90000元。2012年12月11日，三宝房地产公司向广州大学建筑设计研究院转账支付设计费18000元。
原审又查明：2012年8月15日，坦洲消防大队出具山公Ⅰ消审（2012）第0011号建设工程消防设计审核意见书，不同意唐人轩电影院装修工程建设工程消防设计。主要问题为：防火分区未采用防火墙或防火卷帘等防火设施与其他部位分隔；观众厅仅一侧有纵走道，座位的布置不符合规定；供观众疏散用的所有外门、楼梯的各自总宽度不符合规定。2012年9月14日，坦洲消防大队出具山公Ⅰ消审（2012）第0019号建设工程消防设计审核意见书，同意唐人轩电影院室内装修工程消防设计。2013年1月22日，坦洲消防大队出具山公Ⅰ消审字（2013）第0002号建设工程消防设计审核意见书，不同意唐人轩电影院室内装修建设工程消防设计，存在问题：安全出口和疏散楼梯的宽度不足。2013年2月26日，三宝房地产公司向唐人轩电影公司发送关于消防验收设计图纸审核事宜的函称：如果唐人轩电影公司一定增加钢结构楼梯，要先提供合理室外楼梯规划方案。不影响商业区其他商铺业主营业规划，相关方案要征求其他商铺业主意见。并催收自2012年11月25日开始的租金、设备使用费及消防报建所需图纸。
原审再查明：诉讼中，三宝房地产公司提交佳和物业公司与唐人轩电影公司2012年5月30日签订的世纪银星商业中心物业管理合同。该合同附件一：商铺、设备设施移交使用确认书系佳和物业公司发给唐人轩电影公司，内容为：现将中山市坦洲镇南坦路262号世纪银星商业中心A区三楼一部分（待租区域）商铺、设备设施从2012年6月15日经双方验收移交给贵方使用，请核对清单中的详细数目，以便作为日后退租时恢复的依据。该合同附件二：商铺承租（物业）移交确认清单，确认清单由唐人轩电影公司与佳和物业公司签章，注明承租商户须知：承租商户签名前认真校对上面所记录的内容！
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。三宝房地产公司与唐人轩电影公司签订的租赁合同虽然是三宝房地产公司提供的格式合同，但系唐人轩电影公司自愿签订，是双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。合同签订后，唐人轩电影公司如约向三宝房地产公司交纳了租赁保证金、第一个月租金及管理费用，并成立中山市唐人轩电影院管理有限公司进行装修工程消防设计申报。合同约定三宝房地产公司应于2012年6月15日按租赁合同要求将商铺交付唐人轩电影公司，租赁商铺正式移交时，应签订移交确认书作为租赁物业移交凭证。三宝房地产公司在诉讼中提交商铺、设备设施移交使用确认书证明商铺已于2012年5月30日交付使用，但该确认书是物业管理合同的附件一，与租赁合同系同一天签订，如签订该确认书就代表交付使用，即在签订租赁合同时三宝房地产公司就将商铺交付给唐人轩电影公司使用，明显无需在租赁合同中约定2012年6月15日交付商铺；且该确认书也明确载明商铺、设备设施从2012年6月15日经双方验收移交使用，并非2012年5月30日交付商铺，故该确认书不能证明商铺于2012年5月30日交付给唐人轩电影公司，更不能以2012年5月30日签订的文件证明商铺于2012年6月15日交付给唐人轩电影公司。此外，物业管理合同附件二的移交确认清单只是提交核对验收移交时的详细数目，并非双方实际验收移交确认。除此之外，三宝房地产公司未提交其他有效的物业移交凭证，无充分有效的证据证实涉案商铺已交付唐人轩电影公司，故其关于涉诉商铺已交付的主张原审法院不予采信。三宝房地产公司主张因唐人轩电影公司多次变更设计导致消防验收不通过，且装修设计方案不需其同意；唐人轩电影公司辩称因三宝房地产公司不同意其加装钢结构楼梯的装修设计方案，最终导致消防验收不通过。经查，合同约定唐人轩电影公司的装修设计方案必须符合国家及中山市相关的法律法规以及规范要求，并经消防及设计院等相关部门和三宝房地产公司书面批准后方可对租赁商铺进行装修。第一次消防验收未通过后，唐人轩电影公司针对存在的问题更改了设计方案，第二次消防验收通过，再次修改装修设计方案后消防验收未通过。根据三宝房地产公司发给唐人轩电影公司的关于消防验收设计图纸审核事宜的函，三宝房地产公司要求增加钢结构楼梯要先提供合理室外楼梯规划方案，不影响其他商铺业主营业规划，相关方案要征求其他商铺业主意见。故三宝房地产公司主张因唐人轩电影公司多次变更设计导致消防验收不通过的意见缺乏事实依据，原审法院不予采信。综上，三宝房地产公司未能交付商铺违反合同约定，故其主张的租金、违约金、交还商铺、18000元结构核载复核费，均没有事实依据，原审法院不予支持。三宝房地产公司主张解除合同，诉讼中，唐人轩电影公司亦同意解除合同，综合双方履行合同的实际情况，原审法院支持三宝房地产公司解除合同的诉求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，判决：一、解除三宝房地产公司与唐人轩电影公司签订的世纪银星商业中心商铺租赁合同；二、驳回三宝房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费15005元，减半收取7502元（三宝房地产公司已预交），由三宝房地产公司负担。
上诉人三宝房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在认定事实存在重大偏差，颠倒了当事人的责任划分，导致错误的判决结果。原审判决在事实认定上错误有如下方面：第一，原审判决认定三宝房地产公司未将涉案租赁商铺交付给唐人轩电影公司与事实不符。首先，双方在2012年5月30日签订租赁合同当日，佳和物业公司与唐人轩电影公司签订物业管理合同，并办理了商铺设施移交使用确认书和移交确认清单，唐人轩电影公司在移交确认单上盖章确认，足以证明三宝房地产公司已提前将物业交付给唐人轩电影公司入住使用。其次，三宝房地产公司为履行合同，自双方合同签订之时起商铺已清空，具备交接租赁物的条件。2013年2月起，唐人轩电影公司撤离商铺且拒绝与三宝房地产公司商洽，致使商铺处于空置状态，导致三宝房地产公司损失扩大。再次，唐人轩电影公司在测量商铺情况后，于2012年8月2日提交了装修方案，该方案已经过消防部门批准。唐人轩电影公司在商铺成立了中山市唐人轩电影院管理有限公司，并在租赁商铺内设置了巨幅广告，雇佣销售人员大量提前发售会员卡。唐人轩电影公司从未在收到移交确认单后向三宝房地产公司提出过办理其它入住手续。以上事实足以证明三宝房地产公司已移交商铺给唐人轩电影公司。租赁合同一经成立对双方均有约束力，接收租赁商铺是唐人轩电影公司的权利也是义务。因唐人轩电影公司自身原因未使用租赁物，唐人轩电影公司仍有义务支付租金及承担违约责任。第二，原审法院认定商铺装修无法进行的原因是三宝房地产公司不同意唐人轩电影公司的装修方案造成的，该项认定同样与事实不符。唐人轩电影公司在签订租赁合同前已对商铺进行全面考察，对于专业经营影院的实体，其对商铺能否满足使用条件负有谨慎注意义务。2012年8月，消防部门不同意唐人轩电影公司报送的装修工程消防设计方案。2012年9月14日，消防部门同意唐人轩电影公司报送的装修工程消防设计方案。该方案已经考虑了房屋承载加固等因素，完全具备了进场装修的条件。但唐人轩电影公司于2013年1月修改消防设计方案，用2012年8月消防部门不同意的设计方案报送审核，自然不会获得消防部门的批准。唐人轩电影公司完全知道并有能力修改设计方案并使之符合防火规范，却故意不作为，责任应由其承担。三宝房地产公司对唐人轩电影公司的装修方案是配合的，并没有拒绝的意思表示。2012年9月消防部门同意的装修工程消防设计方案中，计划在商场外侧加建消防楼梯。该方案超出了租赁商铺的范围且违反了合同的约定，更关键的是会堵住一楼商铺业主的出口。三宝房地产公司要求唐人轩电影公司与相关业主协商，其拒绝协商，故意不履行其义务。唐人轩电影公司以三宝房地产公司不同意其装修方案进而导致合同无法履行的抗辩理由不成立。第三，双方签订的租赁合同明确约定了加固验算及施工费用由唐人轩电影公司承担，也约定三宝房地产公司委托有关单位进行结构加固。加固工程范围虽涵盖了整个商场的三层，但实施加固工程的唯一原因是由于唐人轩电影公司开办电影院。三宝房地产公司根据2012年7月5日与广州大学建筑设计研究院签订的世纪银星商业中心商业A区三层楼面加固设计委托合同，代唐人轩电影公司向广州大学建筑设计研究院支付的18000元加固费用，理应由其承担。双方在洽谈租赁合同时已充分注意到商场的承载问题，故世纪银星商业中心商业A区三层楼面结构载核复核委托合同的签订时间早于租赁合同的签订时间。综上，原审错误认定案件事实，严重损害三宝房地产公司合法权利，请求撤销原判，支持三宝房地产公司的诉讼请求，二审诉讼费由唐人轩电影公司承担。
被上诉人唐人轩电影公司辩称：物业管理合同附件二中显示移交的物业应该有门、门锁及消防设施，三宝房地产公司也承认没有移交钥匙，因此物业并未实际交付。唐人轩电影公司虽然成立了电影公司，但实际上是没有场地使用的，如使用场地需向三宝房地产公司申请。租赁合同约定唐人轩电影公司入场装修要先经过对方书面批准，涉案商铺并未实际交付。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回三宝房地产公司的上诉请求。
二审期间，三宝房地产公司向本院提供了租赁物及唐人轩电影公司的广告照片，证明租赁物的现状及唐人轩电影公司实际使用了租赁物。唐人轩电影公司认为该证据已过举证期限，不发表质证意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：一审庭审期间，三宝房地产公司在回答审判人员关于其第一项诉讼请求依据时表示：“按照合同对租金的约定5.1。我方在2012年6月15日将商铺交付给被告”。
本院再查：2012年7月5日，三宝房地产公司与广州大学建筑设计研究院签订世纪银星商业中心商业A区三层楼面改造加固设计委托合同，合同约定初定结构改造加固设计费为90000元，该费用的支付进度为合同签订后五日内支付18000元，交付设计图纸五日内支付72000元。
本院又查：出入涉案商铺的一楼大门由佳和物业公司管理。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
二审期间双方争议的主要焦点为：一、三宝房地产公司是否将涉案商铺实际交付唐人轩电影公司占有使用；二、装修工程消防设计方案无法通过的责任是否应由唐人轩电影公司承担；三、三宝房地产公司向广州大学建筑设计研究院支付的委托复核费18000元应由谁承担。
关于焦点一，双方签订租赁合同后，三宝房地产公司有义务将租赁物交付唐人轩电影公司使用，是否实际履行了该义务，三宝房地产公司承担举证责任。租赁物的交付是一种行为，移交确认书应产生于“移交”行为之后。如没有移交行为，所谓的移交确认书仅系合同性质文件或虚假确认。本案商铺、设备设施移交使用确认书系物业管理合同的附件，签订于2012年5月30日，签订日期与商铺租赁合同相同，没有证据显示此前双方有移交租赁物的行为，该确认书也明确载明“商铺、设备设施从2012年6月15日经双方验收移交给贵方使用”，三宝房地产公司一审期间也表示其在2012年6月15日将商铺交付给被告，故该确认书不能证明三宝房地产公司已将租赁物交付唐人轩电影公司使用。同理，作为物业管理合同附件二的商铺承租（物业）移交确认清单，只列明商铺内设施的数量及状态，并非双方实际验收移交的确认。唐人轩电影公司进行张贴广告等前期宣传行为并不能证明租赁物的交付。再结合出入涉案商铺的一楼大门由三宝房地产公司聘请的物业公司管理这一基本事实，原审法院对三宝房地产公司关于涉案商铺已交付的主张不予采信是正确的。
关于焦点二，2012年9月14日，消防部门出具建设工程消防设计审核意见书，同意唐人轩电影院室内装修工程消防设计，该设计方案计划在商场外侧加建消防楼梯。如三宝房地产公司也同意该消防设计方案，唐人轩电影公司不可能再次向消防部门报送新的方案。根据三宝房地产公司向唐人轩电影公司发送的关于消防验收设计图纸审核事宜的函，三宝房地产公司认为如果唐人轩电影公司一定要增加钢结构楼梯，要先提供合理室外楼梯规划方案，不影响其他商铺业主营业规划，相关方案要征求其他商铺业主意见。可见三宝房地产公司不同意唐人轩电影公司已获通过的设计方案，装修工程消防设计方案无法通过的责任不应由唐人轩电影公司承担。
关于焦点三，双方签订的商铺租赁合同约定：本合同签署后10日内唐人轩电影公司出资委托广州大学建筑设计研究院对商铺改建进行结构验算。若结论为承租商铺可以改建，则唐人轩电影公司按结构验算报告的要求进行装修设计；若结构验算报告的结论为商铺改建须进行结构加固，则由三宝房地产公司委托有关单位进行结构加固，加固费用由唐人轩电影公司承担。上述约定表明，对商铺进行结构加固的前提是先进行结构验算。本案没有证据显示唐人轩电影公司已委托相关单位进行结构验算及验算结论。三宝房地产公司与广州大学建筑设计院签订三层楼面改造加固设计委托合同并根据该合同支付加固设计费，该合同根本没有关于委托复核费的约定，一审期间三宝房地产公司要求唐人轩电影公司支付委托复核费18000元，该请求缺乏法律及合同依据，原审不予支持是正确的。
综上，上诉人三宝房地产公司的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15005元，由上诉人三宝房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一五年三月十二日
书 记 员 易嘉璇