山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终1088号
上诉人（原审原告）张伟，男，汉族，1980年5月28日出生，山西省晋中市榆次区人，住晋中市榆次区。
被上诉人（原审被告）山西佰胜通房地产开发有限公司。
住所地太原市万柏林区南寒街道红沟社区红沟北路***号*层***号。
法定代表人周同振，该公司经理。
委托诉讼代理人杨润冬，山西君比德律师事务所律师。
委托诉讼代理人陈亚莉，山西君比德律师事务所实习律师。
上诉人张伟因商品房销售合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2014年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的唐宁大道4幢楼1单元10503号房屋，面积104.45平方米，总价658119元；购房初约定交房日期为2014年12月，但该公司于2014年11月20日下发逾期交房书面通知，单方面延期至2015年6月30日，并书面通知逾期补偿金为按日万分之0.03折抵物业费。原告于2014年11月26日缴付房款689831元。该房款包括原告购买唐宁大道4号楼地下2层420号储藏室，面积9.91平方米，总价31712元；原告于合同签订日已一次付清。被告应在2015年6月30日前交付原告经验收合格并符合本合同约定的商品房，在2015年12月31日前交付原告经验收合格并符合本合同约定的储藏室。但如遇原告逾期付款的情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；如被告逾期交房，原告不退房的情况下，自合同约定的最后交付期限（2015年6月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；如原告逾期付款，在合同继续履行的情况下自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.3的违约金。上述合同约定的交房期限届满，被告未能按时交房。2015年4月16日，原告与被告签订一份《补充协议》，协议约定：一、对《商品房买卖合同》第八条增加内容如下：（一）被告应当在2015年12月31日前将原告所购房屋交付原告；（二）交付时应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《住宅工程分户验收表》；二、对合同第九条修改内容如下：如被告未按照合同第八条约定的期限和条件将该商品房交付原告，按照逾期时间分别处理，按（一）或（二）条情况执行，第（二）条和第（一）条不作累加：（一）、4-7号楼商品房从2015年7月1日至2015年12月31日，2-3号楼商品房从2015年11月1日至2016年4月30日被告按日计算向原告支付已付购房价款的万分之1.5的违约金，并在该商品房实际交付之日向原告支付违约金，合同继续履行；4-7号楼超过2015年12月31日、2-3号楼超过2016年4月30日则按每日万分之三支付违约金（违约金在交房后30日内一次性支付清给原告）；（二）2016年4月30日，被告未向原告交付商品房的，原告有权解除《商品房买卖合同》，原告解除合同的，被告应当在一个月内退还原告全部已付房款。还应当按照原告已付购房款的7%向原告支付违约金（违约金在退房后30日内一次性付清原告）。《补充协议》还约定了原告的逾期付款的违约责任。《补充协议》签订后，原告于2015年6月25日办理了房屋贷款及抵押手续。原告至今共支付被告购房款689831元（其中包括购买地下二层420号储藏室的款项31712元）。上述《补充协议》约定的交房期限届满后被告未能按约交房。2016年9月24日，被告向原告寄出《交房通知》，但原告签收后未予收房。庭审中，被告陈述，2016年8月1日，山西省晋中建设集团第三工程有限公司（以下简称“晋建三公司”）对涉案房屋所在的聂村新区二期工程的施工工地进行围挡、查封并断水断电，被告已经将晋建三公司诉至本院，要求该公司赔偿损失，故本案应中止审理，待该公司与晋建三公司的诉讼审理终结后再做处理。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、协议解释、房款收据、圆通快递详情单、快递走件流程、公证书、房地产抵押合同、个人住房（商业用房）借款合同及当事人陈述在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
原审认定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，均为有效协议。由于《补充协议》重新约定了交房时间和违约责任，属于对原《商品房买卖合同》内容的变更和补充，双方均应按变更后的约定履行。原告已履行了交付全部购房款项的合同义务，被告亦应按约交付原告所购房屋，被告在约定的交房期限届满时未能交房，应按照约定承担违约责任，支付原告逾期交房违约金。由于双方约定的逾期交房违约金的给付时间为交房后30日内，目前涉诉房屋尚未交付，违约金的履行期限尚未届满，原告亦无证据证明《补充协议》关于履行期限的约定无效。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，本院对原告的该项起诉暂无法支持，原告可待被告交房后另行主张违约金。关于原告请求判令被告无条件向原告交付房屋一节，根据《建筑法》和《合同法》的相关规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。由于原、被告均未提供涉案楼盘已经竣工验收的证据，本院无法确定涉案楼盘是否经验收合格，故依法不能强制被告交付涉案房屋。被告关于中止审理的理由不属于法定的中止事由，本院不予支持。同时，根据法律规定，建设工程竣工后，发包人应当根据国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。被告作为涉案楼盘的开发商，虽未能按约交付房屋，但仍应积极办理竣工验收的相关手续，早日交付房屋，以保障购房人的合法权益，减少双方损失。关于原告主张被告承担物业管理费的诉请，由于原告不能提供涉案房屋已经实际产生物业费的证据，故本院无法支持。
原审判决：驳回原告张伟的诉讼请求。
宣判后，张伟不服，提出上诉，上诉的主要理由是：2013年9月27日本人在山西佰胜通房地产开发有限公司开发的位于晋中市北部新城纬四街与经五路交叉处，名为聂村新村二期（又名唐宁大道小区）购买了4号楼10503号房，及地下室一套；至2014年11月26日止，付款金额共计689831元。购房初约定交房日期为2014年12月，但该公司于2014年11月20日下发逾期交房书面通知，单方面延期至2015年6月30日，并书面通知逾期补偿金为按日万分之0.3折抵物业费。2015年初被告通知原告签订商品房买卖合同（编号GF-2000-0171),因该楼盘长期停工交房日期不定，本人于2015年4月15日经于开发商协商同意，双方就交房相关事项签订了商品房买卖合同的补充协议。该协议第二条对逾期交房赔付的约定：（一）、4-7号楼从2015年7月1日至2015年12月31日，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款的万分之1.5的违约金，并在该商品房实际交付之日向买受人支付违约金，合同继续履行，超过2015年12月31日则按每日万分之三支付违约金。（违约金在交房后30日内一次性支付清给买受人）。（二）、2016年4月30日出卖人还未向买受人交付商品房的，买受人有权解除《商品房买卖合同》，买受人解除合同的，出卖人应当在一个月内退还买受人全部已付款外，还应当按照买受人已付购房款的7％向买受人支付违约金。（违约金在退房后30日内一次性支付清给买受人）。根据协议计算办法，违约赔偿金为：689831*0.3/10000*181天＝3745.78元；(2015年1月1日至2015年6月30日）689831*1.5/10000*184天＝19039.33元（2015年7月1日至2015年12月31日）689831*3/10000*265天：54841.56元（2016年1月1日至2016年9月21日）三项合计：77626.67元。合同签订后，被告于2016年9月21日书面通过快递公司寄达《入住通知书》，通知收房，在收房过程中，对方明确表示拒绝履行补偿协议，并列出如果想要收房必须交回补充协议的霸王条款，造成本人无法收房。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。直至2017年3月，被告仍然拒绝履行当时签订的补充协议，以及按合同交付房屋。四年期间，被告方售楼部的负责人员不断发生变更，现今接待人员表示不予履行。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了本人的利益。故请求：一、判令山西佰胜通房地产开发有限公司承担违约责任，赔偿逾期交房违约金人民币77626.67元；以及即日起至正式扣交付房屋之间的违约赔偿金。二、判令山西佰胜通房地产开发有限公司按合同向本人交付房屋。三、由山西佰胜通房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，张伟和山西佰胜通房地产开发有限公司在签订商品房买卖合同和补充协议时，是双方真实意思表示，在补充协议中明确约定了不同阶段的逾期交房违约金的给付时间为实际交房之日和交房后30日内，目前房屋尚未交付，违约金的期限未满，因此张伟要求支付逾期交房违约金的条件尚未成就，请求二审发院依法驳回上诉，维持原判。
案件审理过程中，山西佰胜通房地产开发有限公司主张本案所涉房屋消防未验收，尚不具备交房条件。张伟对此不予认可，但未能提供证据证实其主张。其余事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求有提供证据加以证明的责任。本案中，双方对本案所涉《商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性不持异议。鉴于《补充协议》在交房时间和违约责任承担方面对《商品房买卖合同》中的相关约定予以变更，故违约方亦应按照该《补充协议》的约定承担违约责任。鉴于目前涉诉房屋尚未交付，故原审法院认定张伟要求山西佰胜通房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的条件尚未成就，对其该项起诉暂无法支持，张伟可待交房后另行主张违约金并无不妥。至于张伟上诉主张山西佰胜通房地产开发有限公司交付房屋一节，一方面，山西佰胜通房地产开发有限公司主张本案所涉房屋消防未尚验收，不具备交房条件；另一方面，本案所涉证据亦不能证明涉案房屋确已经竣工验收并可交付使用，故原审法院驳回张伟的该项诉求正确。综上，张伟的上诉依据不足，本院难于支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1740元，由张伟承担。
本判决为终审判决。
审判长 侯建伟
审判员 郭东星
审判员 范光伟
二〇一八年五月二十八日
书记员 李 静