宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑商初字第1061号
原告：宁波思朗智能科技发展有限公司。
法定代表人：姚慧瑾。
委托代理人：许乾坤。
委托代理人：蔡咪其。
被告：宁波亚德拍卖有限公司。
法定代表人：陈灵军。
委托代理人：陈文勇、罗丁丁。
被告：宁波经济技术开发区大港开发有限公司。
法定代表人：孙建孟。
委托代理人：薛志才、梅静静。
原告宁波思朗智能科技发展有限公司诉被告宁波亚德拍卖有限公司、宁波经济技术开发区大港开发有限公司拍卖合同纠纷一案，本院受理后，先由审判员尚新华适用简易程序独任审理，后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序审理，分别于2014年8月20日、2016年1月13日、2016年1月19日公开开庭进行了审理，并于2016年1月19日当庭宣告判决。原告宁波思朗智能科技发展有限公司委托代理人许乾坤、蔡咪其，被告宁波亚德拍卖有限公司（以下简称亚德公司）委托代理人陈文勇、罗丁丁，被告宁波经济技术开发区大港开发有限公司（以下简称大港公司）委托代理人薛志才到庭参加了诉讼。
原告宁波思朗智能科技发展有限公司起诉称：2012年7月，被告亚德公司在拍卖涉案房地产时，未向原告说明涉案土地上建有竞买人无法使用、收益的开关站，存在瑕疵，给原告造成了损失。被告大港公司也没有将该瑕疵进行说明，依法应承担连带清偿责任。故请求判令：1.被告亚德公司赔偿原告损失5459244.06元；2.被告大港公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任。后，原告将诉讼请求减少并明确为请求判令：1.被告亚德公司赔偿原告损失2511000.35元（包括租金损失1653400元、佣金损失650000元、契税损失49602元、土地使用税损失157998.35元）；2.被告大港公司对第1项诉讼请求承担连带清偿责任。
为证明上述事实，原告提供了以下证据：1.拍卖公告1份、拍卖专场1套（包括《竞买规则》、《竞买合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证各1份），证明被告亚德公司提供的拍卖资料均未提及涉案土地上建有竞买人无法使用、收益的开关站；2.农业银行交易回单14份、网上银行交易凭证2份、发票1份、税收缴款书1份，证明原告购买涉案房地产所支付的佣金、购房款及相关的税费；3.原告名下的房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，证明原告已取得涉案房地产；4.回复函1份、从被告亚德公司网站下载的照片3份，证明被告亚德公司在涉案房地产拍卖时已知涉案土地上建有竞买人无法使用、收益的开关站而未作说明；5.流动资金贷款合同、借款借据、网上银行交易凭证各1份，证明原告的利息损失；6.照片3张，证明没有明显标志显示涉案土地上建有竞买人无法使用、收益的开关站，原告对开关站的存在不知情；7.评估费发票1份，证明原告因评估支付的费用；8.2012年8月9日的税收缴款书1份，证明原告缴纳了39万元税费，税率是3%，本案损失评估价是1653400元，1653400元＊3%得出税费损失是49602元；9.2014年3月14日的工商银行网上银行电子回单1份、城镇土地使用税纳税申报表2份，证明2014年1-6月原告涉案土地的土地使用税是16133.45元，每月是2688.91元。
被告亚德公司答辩称：1.被告亚德公司受托拍卖的房地产上建有开关站不属于拍卖标的的瑕疵；2.被告在拍卖中有明确的瑕疵声明，在整个拍卖过程中没有任何过错；3.原告参拍前领取了全部拍卖资料，在标的展示期间看了样、了解了标的权属和现状，在明知标的权属和现状、接受被告亚德公司瑕疵声明的前提下参与了竞拍，过错在原告；4.开关站是公用的设施，被告亚德公司进行的是公开、公平的拍卖，所以不存在租金损失。即使需要被告亚德公司承担部分租金损失，让被告亚德公司承担税费、佣金损失也是不成立的。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
为证明其主张，被告亚德公司提供了以下证据：1.委托拍卖合同、核准意见书各1份，证明被告亚德公司受托对涉案房地产进行拍卖等事实；2.拍卖专场1套（包括《竞买规则》、《竞买合同》各1份），证明被告亚德公司拍卖前即声明按标的现状进行拍卖，竞买人在拍卖公告规定的标的物展示期间有权了解拍卖标的的权属、品质等情况，查阅有关拍卖资料，一经参拍，即视为认可拍卖标的现状。本公司所提供的标的介绍，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保。本公司不承担拍卖标的的权利和品质瑕疵担保责任等事实；3.拍卖笔录、拍卖成交确认书各1份，证明原告在了解权属、现状后参拍并竞得拍卖标的的事实；4.原房屋所有权证、国有土地使用权证各1份，证明拍卖前被告亚德公司提供给竞买人拟拍卖的房地产权属证书所载权利内容与原告拍得并过户的房地产权属证书所载权利内容一致等事实；5.评估报告1份，证明涉案房地产拍卖前评估价格是679万元的事实。
被告大港公司答辩称：因拍卖的房地产面积与原告实际买到的房地产面积是一致的，故拍卖标的没有瑕疵。原告的租金、税费等损失不存在，诉讼请求不成立，被告大港公司不存在任何过错，故应驳回原告的诉讼请求。
为证明其主张，被告大港公司提供了以下证据：1.（2011）浙规（建）证0204603号建设工程规划许可证及国网浙江省电力公司宁波供电公司检修公司北仑运检站证明1份，证明涉案开关站是为四方工业园区及临近用户用电服务的公共设施，土地由被告大港公司提供，房屋由被告大港公司出资建造，内部电气设备由原北仑供电局出资安装，委托拍卖不包括涉案开关站所属房屋；2.仑国用（2006）字第07053号国有土地使用证1份，证明国有土地使用证记载的土地使用权面积与涉案拍卖土地面积一致，且该土地已整体转让给了原告；3.甬房权证仑（开）字第××号房屋所有权证1份，证明原告拍得的房屋建筑面积与《竞买合同》约定和房屋所有权证记载面积是一致的；4.公司变更登记申请书1份，证明被告大港公司的名称变更；5.涉案开关站的建筑情况说明1份，证明涉案开关站的相关情况。
应原告申请，本院决定对涉案开关站房地产无法使用、收益而造成的租金损失（自2012年8月21日至2051年3月18日）进行委托评估。2015年8月10日，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具了浙国房估甬字（2015）第0090号房地产估价报告，估价结果为：涉案开关站房地产自2012年8月21日至2051年3月18日期间市场租金于2015年7月3日一次性支付为人民币1653400元。原告缴纳了评估费10700元。
两被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、2、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性无异议，但对原告的证明事项有异议；对证据3无异议。原告对被告亚德公司提供的证据质证如下：对证据1、2的真实性、合法性没有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但对证明事项有异议；对证据4真实性、合法性、关联性均无异议；证据5不予认可。被告大港公司对被告亚德公司提供的全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告大港公司提供的证据质证如下：对证据1、2、3、5的真实性、合法性没有异议，但被告大港公司没有向被告亚德公司说明拍卖标的存在开关站的瑕疵；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议。被告亚德公司对被告大港公司提供的全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原、被告对浙国房估甬字（2015）第0090号房地产估价报告均有异议。
两被告对原告提供证据的真实性、合法性没有异议，本院予以认定。原告和被告大港公司对被告亚德公司提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，本院予以认定。原告对被告亚德公司提供的证据5有异议，本院认为该证据与本院须认定事实无关联，本院不予认定。原告和被告亚德公司对被告大港公司提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性没有异议，本院予以认定。原、被告对浙国房估甬字（2015）第0090号房地产估价报告虽有异议，但该评估机构及评估人员具备评估资格，评估程序合法，评估结论依据充分，本院予以认定。
根据上述证据的认定，结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
2012年6月8日，两被告签订委托拍卖合同1份，约定：被告大港公司自愿委托被告亚德公司拍卖新碶恒山西路599号厂房，建筑面积2848.92平方米，土地面积3226.69平方米。被告大港公司应当向被告亚德公司说明拍卖标的的来源和瑕疵。被告亚德公司随即在《宁波日报》上发布了拍卖公告，载明：本公司定于2012年7月27日上午9时30分在公司拍卖厅举行拍卖会。一、拍卖标的3、北仑区新碶恒山西路599号房地产，建筑面积2848.92平方米，土地面积3226.69平方米，国有出让工业用地。【参考价680万元，保证金70万元】。二、标的展示时间2012年7月19日至7月20日。三、即日起接受咨询报名。
原告报名并缴纳了保证金。被告亚德公司交给原告的《竞买规则》载明，二、瑕疵声明，竞买人在拍卖公告规定的标的物展示期间有权了解拍卖标的的权属、品质等情况，查阅有关拍卖资料，一经参拍，即视为认可拍卖标的现状。本公司所提供的标的介绍，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保。本公司不承担拍卖标的的权利和品质瑕疵担保责任。原告与被告亚德公司2012年7月1日签订的《竞买合同》约定：一、拍卖标的2.北仑区新碶恒山西路599号房地产，建筑面积2848.92平方米，土地面积3226.69平方米，国有出让工业用地。【参考价680万元，保证金70万元】。五、标的瑕疵说明1、标的按现状进行拍卖。七、标的成交款支付，买受人10日内付至被告亚德公司账户；八、拍卖佣金，拍卖成交后，拍卖人向买受人收取拍卖成交价5%的拍卖佣金；九、产权变更涉及税费等，税费按照国家规定由买卖双方各自承担。原告方人员在《竞买合同》上签了名，被告亚德公司在《竞买合同》上盖了章。
2012年7月27日，原告通过公开竞价方式拍得北仑区新碶恒山西路599号房地产，建筑面积2848.92平方米，土地面积3226.69平方米，国有出让工业用地。原告与被告亚德公司当日签订的《拍卖成交确认书》约定：一、成交的拍卖物品北仑区新碶恒山西路599号房地产，建筑面积2848.92平方米，土地面积3226.69平方米，国有出让工业用地。成交价1300万元；二、买受人应于2012年7月31日内向拍卖人支付拍卖佣金65万元；三、买受人应于2012年8月6日内将拍卖成交金额汇入拍卖人账户；四、款清后完成拍卖物品的交接。2012年7月31日内，原告将拍卖佣金65万元支付给了被告亚德公司。2012年8月6日内，原告将拍卖成交价款1300万元汇入了被告亚德公司指定账户。原告接收北仑区新碶恒山西路599号房地产后发现，在涉案土地东部有一二层建筑为开关站，原告无法使用、收益。但此前两被告均未将上述情况向原告说明。2012年8月17日，原告取得甬房权证仑（开）字第××号房屋所有权证，房屋建筑面积2848.92平方米。2012年8月21日，原告取得了仑国用（2012）第08536号国有土地使用权证，土地使用面积3226.69平方米，工业用地，土地使用终止日期为2051年3月18日。
另查明，涉案开关站于2001年规划建设，土地当时由被告大港公司提供，房屋由被告大港公司出资建造，建筑面积为501.36平方米，属未登记建筑物，内部电气设备由原北仑供电局出资安装，本案拍卖标的不包括涉案开关站所属房屋。原告拍得涉案房地产后，涉案开关站至今一直由国网浙江省电力公司宁波供电公司检修公司北仑运检站使用。
因《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”。故本案有以下三个争议焦点：一、拍卖标的是否有瑕疵？二、如有瑕疵给原告造成了什么损失？三、被告亚德公司是否因瑕疵声明而免责？
关于争议焦点一：原告认为拍卖标的有瑕疵；被告亚德公司认为涉案开关站是国家规划设立的，不属于瑕疵；被告大港公司认为拍卖的房地产面积与原告拍得的房地产面积是一致的，没有瑕疵。
本院认为：原告竞买拍卖标的，不仅是为了取得权利证书，更重要的是为了实际使用或出租。现涉案土地上建有他人正在使用的开关站，导致原告无法正常使用、收益，故本案拍卖标的存在瑕疵。
关于争议焦点二：原告认为瑕疵给原告造成了2511000.35元的损失，具体包括租金损失1653400元、佣金损失650000元、契税损失49602元（1653400＊3%）、土地使用权税损失（指的是涉案开关站所占面积应缴纳的土地使用税）157998.35元；被告亚德公司、被告大港公司认为不存在租金损失，税费、佣金损失也是不存在的。
本院认为：1.原告主张的佣金、契税、土地使用权税损失不属于拍卖标的的瑕疵给原告造成的损失。理由如下：因原告取得了1300万成交款项下的房地产的所有权和使用权后，其依《竞买合同》、《拍卖成交确认书》约定支付相应佣金属于其合同义务，故佣金不属于拍卖标的的瑕疵给原告造成的损失；原告主张的49602元契税损失无事实和法律依据，不属于拍卖标的的瑕疵给原告造成的损失；依法交纳土地使用税是原告的法定义务，故土地使用税不属于拍卖标的的瑕疵给原告造成的损失。2.本案拍卖标的的瑕疵给原告造成的损失金额应按涉案开关站房地产租金金额确定。理由是：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告亚德公司拍卖前未将拍卖标的的瑕疵向原告说明，故原告有理由相信待拍卖土地上全部房屋均在被拍卖之列，且拍得后均可自行使用或出租收益，故涉案开关站房地产原告无法实际使用或出租收益，均属原告的损失。损失金额依照涉案开关站房地产自2012年8月21日至2051年3月18日期间市场租金于2015年7月3日一次性支付的金额确定公平合理。
本院确认：本案拍卖标的的瑕疵给原告造成了1653400元损失。
关于争议焦点三：原告认为：瑕疵声明是被告亚德公司拟就的格式条款，其不能因瑕疵声明而免责；被告亚德公司认为：瑕疵声明合法有效，本案属现状拍卖，原告应承认接受现状；被告大港公司认为：本案属现状拍卖，原告应承认接受现状。
本院认为：1.被告亚德公司不能因瑕疵声明而免责。理由是：《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”。由此可见承担瑕疵担保责任是拍卖人的法定责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告亚德公司作为提供格式条款的一方，瑕疵声明条款免除了其应承担的法定责任，该瑕疵声明条款无效。2.被告亚德公司不能因现状拍卖而免责。因为本案拍卖标的当时的现状是：涉案土地上建有开关站，拍卖标的不包括涉案开关站所属房屋，涉案开关站房地产拍得后原告无法实际使用、收益。被告亚德公司恰恰没有将上述现状向原告说明，没有依照真实的现状进行拍卖，故被告亚德公司不能因现状拍卖而免责。
综上，本院认为：原告与被告亚德公司之间的拍卖合同关系合法有效；涉案土地上建有竞买人无法实际使用、收益的开关站属于拍卖标的的瑕疵；《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定：“拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”。本案中被告亚德公司未向作为竞买人的原告履行说明拍卖标的上述瑕疵的义务，造成原告对涉案开关站房地产无法实际使用、收益的损害；《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿。属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿”。故原告请求判令被告亚德公司赔偿损失1653400元本院予以支持，其他损失无事实和法律依据，本院不予支持；因上述法律规定委托人对拍卖人承担瑕疵担保责任，拍卖人对竞买人承担瑕疵担保责任，故原告诉请判令委托人被告大港公司与拍卖人被告亚德公司共同赔偿原告损失不符合法律规定，本院不予支持；被告亚德公司主张“拍卖标的不存在瑕疵，过错在原告，被告亚德公司对拍卖标的作了瑕疵声明依法应免责”的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁波亚德拍卖有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告宁波思朗智能科技发展有限公司损失1653400元；
二、驳回原告宁波思朗智能科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告宁波亚德拍卖有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费26888元，由原告宁波思朗智能科技发展有限公司负担9183元，由被告宁波亚德拍卖有限公司负担17705元。评估费10700元，由被告宁波亚德拍卖有限公司负担，被告宁波亚德拍卖有限公司于判决生效之日起五日内给付原告宁波思朗智能科技发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 尚新华
审 判 员 丰芳芳
人民陪审员 姜 飞
二〇一六年一月十九日
代书 记员 朱洁娜