延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终2010号
上诉人（原审被告）：康丽萍，女，1962年11月26日出生，汉族，个体工商户，住吉林省蛟河市长安街道永安路**号，现住池北区翠湖小区宜家宾馆。
委托诉讼代理人：张铁岩，吉林煜博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司，住所地池北区白山大街。
法定代表人：冯长敏，该公司总经理。
上诉人康丽萍因与被上诉人长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司（以下简称“旭日公司”）之间房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2017）吉2426民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
康丽萍上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定涉案租赁物系产权式酒店等内容均系庭审过程中被上诉人自述，该部分认定均无任何证据支持，系一审法院的主观臆断。一审法院认定旭日公司与康丽萍签订租赁合同的行为系表见代理行为，是对事实认定错误和法律误读。一审认定涉案租赁物交付时间为2015年5月16日，却判令承租人康丽萍从2015年1月1日开始交付租金，违背了事实和法律；2.一审法院遗漏了主要事实。一审对旭日公司提供的租赁物存在质量问题，无法满足约定的用途及其对承租人造成损失的，应当减少租金问题未予审理，亦未作出任何认定。康丽萍在庭审的过程中向法庭提交了最高院的判决书及裁定书，该文书中均认定了涉案标的物存在的建设工程质量问题。因标的物质量问题、权属争议等原因康丽萍只是暂未支付租金，没有不支付租金的意图；3.一审法院适用法律错误。一审认定旭日公司与康丽萍签订的房屋租赁合同系表见代理无任何法律依据；4.一审程序违法。一审法院遗漏当事人，因未追加有独立请求权的第三人使案件走入错误的方向。
旭日公司辩称，对一审判决没有异议。
旭日公司向一审法院起诉请求：1.判令支付2015年度违约金36500元（730000元×5%＝36500元）；2.判令支付2016年拖欠房租10000元及利息4275元[10000元×万分之九×475天（2016年3月20日至2017年7月10日）＝4275元]；3.判令支付2017年租金730000元及2017年3月20日至2017年7月10日的违约金65700元（730000元×0.9‰×100天＝65700元）。事实和理由：2015年5月20日，旭日公司与康丽萍签定碧波家园1号楼宾馆租赁协议并书写了欠条。2015年5月15日康丽萍出具的欠条中约定5月20日前付清当年的租金全款，逾期付款按租金总额的5%支付违约金，康丽萍在5月28日前付清全款，康丽萍没有按照欠条的约定时间支付拖欠的租赁款，依据违约条款，应支付租金总额5%的违约金36500元；2016年，康丽萍支付本年度租金720000元，始终拖欠10000元，自2016年3月20日至2017年7月10日475天的违约金按年利率36%计算，每日为万分之九，违约金为4275元；2017年，康丽萍未按照协议于2017年3月20日前支付730000元，自2017年3月20日至2017年7月10日100天的违约金65700元。
一审法院认定事实：旭日公司法定代表人冯长敏与康丽萍于2015年5月16日签订房屋租赁合同，约定将长白山保护开发区池北区翠湖路与滨河路交汇处碧波家园1号楼共计77间客房及一楼大厅、二楼餐厅租赁给康丽萍使用。合同约定：1.租金及支付方式为年税后净租金73万元，2015年5月14日前支付40万元，2015年5月20日前支付33万元；2016年至2019年房租于当年3月20日前一次性支付73万元。2.配套设施设备为旭日公司提供租赁的物业可以满足对方需要的相应配套的水、电、燃气、通讯设施、冷暖气空调设施、电梯、环保设施等由康丽萍确认具备正常使用功能的设备。消防设施2014年度检验合格，康丽萍接手后要遵守相关规定，做好消防设备设施的维护保养达到消防部门要求。供暖已报停、不具备冬季营业条件。房间家具、电器及布草等物品也一并交付承租方。康丽萍要做好房屋及附属设施的维修维护，确保人员安全，对进出人员及宾客的安全负责。3.合同期限为租赁期限5年，即自2015年1月1日起至2019年12月31日止。4.保证金为旭日公司将宾馆内家具、电器、布草、电脑等办公用品一并租赁给康丽萍，双方对物品清点后在清单上签字，康丽萍向旭日公司交纳保证金5万元。合同履行期满，双方对宾馆物品及附属设施检验无损坏丢失并确保没有拖欠水电、卫生、环保、税务等费用后，一次性退还给康丽萍5万元。康丽萍负责所有设施、设备的年检和物业内正常的维修、维护。5.旭日公司出租给康丽萍的房屋，其房产税、土地使用费、租赁登记管理费和当地有关部门规定收取涉及房产的相关费用及物业费等费用概由康丽萍负责。6.康丽萍如不能按时向旭日公司缴纳租金，时间超过10天，经旭日公司催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的2%每天向旭日公司缴纳滞纳金。7.本合同自双方签字、盖章后生效，合同期满终止。8.承租期间不得转租。冯长敏签字并盖旭日公司公章，康丽萍签名并捺印。签约时间为2015年5月16日。
康丽萍于2015年5月15日出具欠条，载明：今欠冯长敏人民币73万元整（柒拾叁万元），本人郑重承诺，一、于2015年5月15日还款20万元；二、于2015年5月20日前归还53万元（伍拾叁万）。如不能完全履行上述两项承诺，本人同意支付冯长敏违约金，违约金计算方法为730000元×5%，并按欠款具体数额按每日万分之二支付利息。承诺人康丽萍签名。
另查明：康丽萍2015年度分三次向冯长敏支付73万元，于5月18日支付20万元、5月23日支付49万元、5月28日支付4万元。康丽萍2016年度向冯长敏支付72万元。2017年度73万元租金至今未给付。
还查明：涉案的租赁物系产权式酒店，各产权人将酒店委托给长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司公司管理，长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司系旭日公司出资、出人成立的，实际管理人为冯长敏。
一审法院认为：旭日公司与康丽萍签定的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽然签订合同的主体是旭日公司，而非长白山保护开发区翠湖度假酒店有限责任公司，但康丽萍有理由相信旭日公司及冯长敏的行为构成表见代理，且双方租赁关系已经实际履行两年多，故对康丽萍要求解除合同的辩解，本院不予采纳。因双方签订合同的日期为2015年5月16日，交付租赁物的时间也是2015年5月16日，而非2015年1月1日，且康丽萍在订立合同时已经知晓供暖已经报停，不具备冬季营业条件，且当地经营宾馆的交易习惯是旅游旺季经营，故对康丽萍要求返还2015年1月1日至2015年5月15日租金的主张，本院不予支持。对于旭日公司主张的第一项诉讼请求即2015年度违约金36500元，因双方于2015年5月16日签订的租赁合同第六条关于违约责任已经将2015年5月15日欠条中载明的违约责任覆盖，同时根据有利于被告的原则，2015年度的违约金应为1600元[40000元×2%×2天（合同签订后第11日起算即2015年5月27日至2015年5月28日）＝1600元]；对于旭日公司主张的第二项诉讼请求即2016年度未支付的1万元租金及违约金4275元，违约金4275元低于2015年5月16日签订的租赁合同第六条约定的按照拖欠总金额的2%每日缴纳滞纳金计算所得，属于当事人意思自治，符合法律规定，本院予以支持。对于旭日公司主张的第三项诉讼请求即2017年度73万元租金及自2017年3月20日至2017年7月10日的违约金65700元，亦低于2015年5月16日签订的租赁合同第六条约定的按照拖欠总金额的2%每日缴纳滞纳金计算所得，属于当事人意思自治，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条的规定，判决：被告康丽萍于本判决生效之日立即向原告长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司给付2015年度违约金1600元、2016年度拖欠的租金10000元及违约金4275元、2017年度拖欠的租金730000元及违约金65700元，合计为811575元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12304元，由康丽萍负担11797元，长白山保护开发区旭日房地产开发有限公司负担507元。
二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。旭日公司与康丽萍签定的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方应按合同约定履行各自的义务。签订合同后，旭日公司已经将租赁物交付给康丽萍使用，康丽萍也应向旭日公司支付租金。现旭日公司要求康丽萍按照合同约定支付拖欠的租金以及违约金符合法律规定，应予以支持。
康丽萍抗辩因租赁物存在质量问题，影响承租人使用，造成了损失，应减少租金。《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”虽然法律规定在一般情况下出租人负有维修义务，但并非所有的情况下维修的义务都由出租人承担。双方约定维修义务由承租人负担的，应排除出租人的维修义务。本案中，双方在租赁合同中约定了康丽萍要做好房屋及附属设施的维修维护，因此康丽萍在使用期间产生的维修维护费用应自行承担。退一步讲，本案中承租人康丽萍进行的维修项目中包括应由出租人承担的部分，亦应提前向出租人发出维修通知。《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”租赁物出现问题，需要维修的，承租人应先向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。出租人拒绝维修或其他原因不能在合理期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行维修。本案中，承租人康丽萍未能提供证据证明其已经通知出租人对租赁物进行维修，在未通知出租人进行维修的情况下，承租人自行维修后向出租人主张减少租金不予支持。
综上所述，康丽萍的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12304元，由上诉人康丽萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴美兰
审判员 全智光
审判员 池东波
二〇一八年五月七日
书记员 朴晟慧