北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22786号
原告北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，总经理。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生。
被告侯盈，女，1973年4月3日出生。
委托代理人张振宇，男，1975年2月23日出生。
原告北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称原告）与被告张振宇（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李洋，被告的委托代理人张振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我公司受北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）的委托，自2010年5月1日起对该公司开发的X小区实行物业管理服务，并与该公司签订了《X家园前期物业管理服务合同》。该合同约定，小区内物业费收费标准为别墅2.88元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，多层住宅2.40元／平方米／月。被告所有的房屋位于X小区X号院X号楼X室（以下简称涉案房屋），该房屋面积206.25平方米。自2010年5月1日至今，被告一直未交纳物业费，经我方多次催缴，被告仍拒绝交纳，故诉至法院，要求被告交纳2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业费28512元，并支付自2011年5月1日起至被告全部物业费交纳完毕之日止的违约金，以7128元为基数，按照万分之三每日的标准计算。
被告辩称：原告所述我房屋情况及欠交物业费情况均属实。我是2008年底入住涉案房屋的。我和原告之间没有签订合同，我不同意其诉讼请求。我认为原告在进驻小区后，仍然延续原有的物业管理方式，没有尽到应尽的物业服务义务，具体体现如下：1、公共秩序管理不到位，小区内人员和车辆进出没有限制管理，行车道被大量占用，保安形同虚设，业主生活受到影响；2、公共区域照明管理维护不善，我院落的庭院灯从未亮过、公共区域的路灯也有很多不亮、围墙灯大量不亮；3、绿化维护管理不到位，业主私圈绿地严重，现有绿化带杂草丛生、地皮裸露，水系中满是垃圾脏物，无法正常使用；4、别墅区内私搭乱建成风，原告没有及时阻止，也没有采取措施拒绝业主将建筑材料运入小区，导致我们生活环境极其恶劣，也造成我们房屋的价值低于合理价位；5、门禁系统和红外安防报警系统均未启用，配电系统安全隐患严重，原告没有尽到合理维护义务。综上，我认为原告的收费不合理。
经审理查明：2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司通过招投标程序成为X家园前期物业管理的中标单位。同年3月9日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司作为乙方与甲方京德顺公司签订《X前期物业服务合同》，约定：物业项目为X家园；物业服务内容在交付使用后为：1.接收工程及设备时全面仔细检查以确保其质量状况符合物业要求，2.制定物业管理服务工作计划并组织实施，3.房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理，4.共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，5.物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，6.负责制冷与供暖系统的切换以及大系统的维护和清洗，7.供电系统的维修养护按北京电力公司相关规定执行，8.公共绿地、花木、建筑、本小区专用市政道路灯的养护与管理，10.公共环境卫生，11.维持公共秩序，12.维持物业区域内车辆行驶秩序和停放管理，13.消防管理服务，14.房屋装修管理服务，15.公示特约服务的内容、标准及收费标准，16.对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为采取相应措施并及时向行政管理部门举报，17.物业管理档案资料的管理，18.不定期组织业主活动，19.法规政策规定由乙方管理的其他事项，20.设立服务监督电话并公示；物业服务期限为2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时终止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为，多层住宅2.40元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，实行包干制，盈余或亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容；甲方业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。该标准应在物业管理公约和与业主所签的其他相关文件中加以约定并遵照执行。
另查一，2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司更名为北京诚智慧中物业管理有限公司，即原告。2010年4月22日，原告在X小区内进行公示，并于此后进入小区提供物业服务至今。在服务期间，原告并未就物业服务与被告订立书面合同。
另查二，涉案房屋系京德顺公司开发建设的商品房。被告于2008年底收取了涉案房屋并居住使用至今。该房屋计收物业费面积为206.25平方米。被告自2010年5月1日后一直未向原告交纳物业费。
庭审中，原告要求被告按照2.88元／平方米／月之标准交纳2010年5月1日至2014年4月30日期间的物业费；被告不同意向原告交纳物业费，理由是原告的物业服务存在不足，认为小区公共秩序管理不到位、公共区域照明管理维护不善、绿化维护管理不到位、私搭乱建成风且没有得到及时阻止、门禁系统和红外安防报警系统均未启用。针对被告的意见，原告表示小区并非封闭管理，虽然配备了保安，但是别墅区车辆多，管理难度大是现实问题；公共区域的照明老化是正常现象，正在逐步更新；小区绿化一直进行定期维护，不存在杂草丛生的情况，但是不排除人为踩踏导致草皮脱落的情况；私搭乱建的问题确实存在，但是不是其管理范围，只能进行劝阻和举报；门禁的问题，其在进驻小区时就没有启动过，所以责任不在其方。针对各自主张，双方均提供了相应照片等证据佐证。
上述事实，有双方当事人陈述、《中标通知书》、《水郡长安前期物业服务合同》及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
本案中，原告与被告虽未签订物业服务合同，但原告经京德顺公司选聘为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，原告亦实际于2010年5月1日至今为X小区提供了物业服务，故被告应当向原告交纳物业费用，但没有向原告支付违约金之责任。关于物业服务费的收费标准，因原、被告对此无合同约定，本院根据原告与京德顺公司签订的《X前期物业服务合同》相关约定确定。关于物业费的期间，根据现有证据可以认定被告自2010年5月1日起至今一直未交纳物业费，现原告要求被告交纳该期间的物业费，本院予以支持。关于计算物业费的房屋面积，现双方均认可计收物业费的建筑面积为206.25平方米，故本院依据该数据计算物业费。结合双方之陈述，可以认定原告作为水郡长安小区的继任物业服务方，因该小区此前物业服务存在的遗留的问题等因素，确有部分服务尚不能达到合理标准，并因此引起了小区业主的不满，故对于原告所主张的物业服务期间的物业费，本院酌情予以减免。原告应当继续努力，以更好地解决问题，服务业主，为构建水郡长安小区的和谐付出更多地实际行动。对于原告要求被告支付违约金之请求，因双方确就物业服务存在一定争议，并非被告恶意拖欠费用，故对原告该请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告侯盈于本判决生效后七日内给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司二〇一〇年五月一日至二〇一四年四月三十日期间的物业服务费二万五千六百六十元；
二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费286元，由原告北京诚智慧中物业管理有限公司负担65元（已交纳），由被告侯盈负担221元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李刚
二〇一四年七月十七日
书 记 员 李杨