浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖安民初字第179号
原告：徐士辉。
委托代理人：施卫国。
委托代理人：杨毅琼。
被告：浙江安吉竹艺置业有限公司。
法定代表人：陈圣什。
委托代理人：谢峰。
原告徐士辉与被告浙江安吉竹艺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月18日立案受理后，依法适用简易程序于2013年3月15日、4月22日由审判员余文尧公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨毅琼（原告原委托代理人为施卫国、朱小燕，第一次开庭由朱小燕出庭参加诉讼，后原告变更委托代理人为施卫国、杨毅琼，第二次开庭由杨毅琼出庭参加诉讼），被告浙江安吉竹艺置业有限公司的委托代理人谢峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年11月26日签订了关于竹贸城家博园二期第1幢2层2156号房的商品房买卖合同，后因被告原因，不能按约交房，同时在收取原告三证办理及其他费用后，不能按约将相关应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书。原告于2012年11月28日通知被告解除双方的商品房买卖合同并退还购房款及赔偿损失、支付违约金，被告收到通知后，没有异议，但拒不退还购房款及赔偿损失、支付违约金，为此，原告诉请判令被告立即退还原告全部购房款310910元；赔偿原告三证办理及其他费用损失8498元；支付原告违约金12436.4元（按房款310910元的3%＋1%）；承担本案诉讼费。
被告辩称，原告的各项诉请被告不予认可。第一、对原告诉状所称已向被告发送解除合同通知的事实有异议，被告没有收到原告的解除合同通知，原告证据材料所列接到通知的人“谷茹娜”不是被告公司员工。第二、原告诉请中的购房款310910元与其实际支付金额233515元不符。第三、原告所列要求被告赔偿原告三证办理及其他费用金额8498元，其中应扣除相应的面积差而退给原告的2618元；第四、根据原告与安吉国际竹艺商贸城管理有限公司签订的委托经营协议，原告委托该公司经营管理，被告按此协议于2011年10月29日将房屋交付该公司，由此完成了交房义务，原告也已取得3年租金80013元，所以原告无权向被告要求支付逾期交房违约金，况且其所提违约金金额12436.4元缺乏明晰的计算方案。
原告举下列证据：一、商品房买卖合同，证明原、被告于2010年11月26日签订了商品房买卖合同，约定原告在涉案地块向被告购买房屋，被告办理相关产权证，且约定了违约金和损失赔偿条款，同时约定原告单方解除合同的条件。二、补充合同及收据、委托经营协议，证明涉案房产的实际房款为310910元，实际支付233515元，其余80013元从三年房租中扣除。三、办理房屋交接和预收办理三证相关费用清单及收据，证明原告按被告要求预交各项费用合计8498元。四、解除合同及退还房款通知书、国内挂号信函收据、查询答复函，证明原告于2012年11月28日发出该通知，被告于2012年12月5日由被告职工谷茹娜签收该通知，因此合同已经于2012年12月5日解除。被告质证表示，对证据一至三的真实性均无异议。对证据四的真实性有异议，被告未收到相关通知，谷茹娜不是被告公司员工，因此即使存在谷茹娜签收通知的事实，也不产生解除合同的效力；原告单方解除合同的条件尚未成就，房产已经交付，逾期办证的责任不在被告；原告若坚持要求解除合同，被告也予同意，但合同解除日应确认为被告签收法院送交被告的原告所举证据材料日（其中有“解除合同及退还房款通知书”）即2013年2月26日为准。
经审核，本院对事实作下述认定，原、被告于2010年11月26日签订了关于竹贸城家博园二期第1幢2层2156号房的商品房买卖合同（附二层平面图、补充条款及装饰、设备标准）约定，房屋单价11901.89元／平方米，总价233515元。被告应于2011年12月30日交房，逾期交房超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应于原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按已付款金额的3%计付违约金。被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权选择退房，被告应在原告提出退房要求之日起15日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。由此，原告支付被告购房款233515元。同日，原告与安吉国际竹艺商贸城管理有限公司签订委托经营协议约定，原告委托该公司对其房屋进行为期十年的经营管理，委托经营期限自2011年12月30日至2021年12月29日止（若在2011年12月31日前房款未付清，租金回报从房款付清或按揭到账之日起算，回购起始日亦自该日起算）；原告从竹贸城家博园二期市场购买商铺已取得了前3年的租金80013元，该租金已从总房款内一次性扣除，故在委托经营管理期间内不得向该公司收取上述时限内的任何收益；出卖人发出商品房交接通知后，原告超过规定时间未办理交接手续的，该公司有权代表原告按本合同委托期限直接与出卖人办理接收手续。
2011年10月29日，原、被告签订补充合同，约定因面积差商品房总价调整为230897元，应退回原告2618元。安吉国际竹艺商贸城管理有限公司向原告出具办理房屋交接和预收办理三证相关费用清单（物业专项维修基金388元、契税6926.91元、买卖印花税115.4元、房产证产权登记费及印花税550元、土地证登记费218元、三证代办费300元，合计8498元），要求原告在扣除面积差退回2618元基础上再付5880元。经结算，被告于该日退还原告房款2753元，原告支付安吉国际竹艺商贸城管理有限公司预收办理三证费用8860元。
2012年11月30日，原告委托上海华公达律师事务所向被告邮送解除合同及退还房款通知书，经向邮局查询，邮局于2013年2月10日答复该邮件“于2012年12月3日由职工谷茹娜签收”。
原告于2013年2月18日就本案向本院起诉，本院于2013年2月26日向被告送达诉讼文书时附送了原告所举证据材料（其中包括前述解除合同及退还房款通知书）。
本院认为，原告于2011年10月29日与被告签订补充合同明确面积差及应退回房款2618元，及原告向安吉国际竹艺商贸城管理有限公司支付三证代办相关费用8498元之行为，应视作被告于该日向原告办理了交房手续。故原告关于被告尚未交房的主张，本院不予支持。
被告按约应于商品房交付使用后180天内（自2011年10月29日开始推算，即至2012年4月26日止），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未举证证明其已作备案资料报送，本院认定其未予按期报送。故原告以该事由为据行使合同单方解除权的理由成立。
关于合同解除日。原告提出，其解除合同通知于2012年12月3日到达被告（由被告职工谷茹娜签收该通知），合同自该日解除，而被告不承认谷茹娜系其公司员工，也不承认收到该通知。对此本院认为，原告未举证证明谷茹娜系被告员工，则其主张合同于2012年12月3日解除，本院不予支持。本院于2013年2月26日向被告送达诉讼文书时附送了原告所举证据材料（其中包括前述解除合同及退还房款通知书），可视作合同于该日解除。
关于总房价。原、被告签订的商品房买卖合同明确约定总房价为233515元及因实测面积差双方从而签订的补充合同约定调整总房价金额为230897元，则应认定总房价金额为230897元。至于原告与安吉国际竹艺商贸城管理有限公司所签委托经营协议确认“原告从竹贸城家博园二期市场购买商铺已取得了前3年的租金80013元，该租金已从总房款内一次性扣除”，原告以此提出总房价金额应按310910元（即230897元＋80013元）计算。对此，本院认为，该项委托经营协议系另一合同法律关系，原、被告所签商品房买卖合同及补充合同确定的总房价不因此引起变更。故原告该项主张本院不予支持。至于委托经营协议在原、被告解除合同后如何处理，不属于本案审理范围。
关于预收代办三证费用8498元的退还问题。本院认为，该费用系原告向安吉国际竹艺商贸城管理有限公司交付，由此原告与该公司形成委托合同关系，相应主张应向该公司主张。原告未举证证明该费用系安吉国际竹艺商贸城管理有限公司代被告收取，故其要求被告返还该项费用缺乏理由，本院不予支持。
关于违约金及损失赔偿。逾期交房违约金，基于前述不认定被告存在逾期交房的违约行为，故原告该项按已付房款3%计付违约金的主张本院不予支持。逾期退款损失，应按总房价230897元的1%计付。
综上所述，原告之合理诉请本院予以支持，其余应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告浙江安吉竹艺置业有限公司退还原告徐士辉购房款230897元及赔偿逾期退款损失2308.97元，限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告徐士辉的其余诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3140元（已减半），由原告徐士辉负担740元、被告浙江安吉竹艺置业有限公司负担2400元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 余文尧
二〇一三年六月八日
书记员 王科惠