四川省岳池县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1621民初15号
原告：秦冀福（曾用名秦异福），男，生于1971年2月19日，汉族。
委托诉讼代理人：秦燕北（秦冀福之父），男。
原告：唐云清，男，生于1955年3月3日，汉族。
原告：杨小敏（曾用名杨晓敏），女，生于1971年11月15日，汉族。
被告：岳池县供销合作社联合社，住所地四川省岳池县九龙镇中南街233号。
法定代表人：卿超，该社主任。
委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师，系特别授权。
委托诉讼代理人：袁永林，男系该社职工。
被告：岳池县白庙镇人民政府，住所地四川省岳池县白庙镇红旗路35号。
法定代表人：蒋俊，该镇镇长。
委托诉讼代理人：杨福成，男,系该镇人民政府职工。
委托诉讼代理人：唐巍，女，系该镇人民政府职工。
第三人：向在武（曾用名向再武），男，生于1974年10月22日，汉族。
第三人：龙德彬，男，生于1953年8月19日，汉族。
第三人：陈邦章，男，生于1945年10月26日，汉族。
原告秦冀福、唐云清、杨小敏与被告岳池县供销合作社联合社（下称“县供销社”）、岳池县白庙镇人民政府（下称“白庙镇政府”）、第三人向在武、龙德彬、陈邦章确认合同效力纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月7日公开开庭进行了审理，原告秦冀福及其委托诉讼代理人秦燕北、原告唐云清、杨小敏、被告县供销社的委托诉讼代理人岳豪、袁永林、白庙镇政府的委托诉讼代理人杨福成、唐巍、第三人陈邦章到庭参加诉讼。第三人向在武、龙德彬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦冀福、唐云清、杨小敏向本院提出诉讼请求：1.确认2015年4月22日县供销社与白庙镇政府签订的城镇土地转让协议无效；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：秦冀福、唐云清、杨小敏与向在武、龙德彬通过拍卖共同购买了白庙镇老街65号供销社及老百货办公楼二楼办公室，后龙德彬的房产权利全部转让给了秦冀福，秦冀福在所购房屋土地范围内搭建钢架、放置自来水管，陈邦章居然说是原告侵权并提起诉讼，该案进入二审程序后，原告才发现县供销社与白庙镇政府恶意串通签订了《城镇土地转让协议》，县供销社将原告购买了的白庙供销社的土地使用权中的73.65平方米以30000元的价格转让给白庙镇政府。原告认为，岳池县供销社无权处分原白庙供销社的土地使用权；第二，白庙供销社已破产清算，并通过拍卖将白庙供销社卖给了秦冀福、唐云清、杨小敏与向在武、龙德彬。第三，白庙供销社在2002年就已经破产清算，在2015年何来土地？第四，秦冀福等人共同购买了白庙供销社，被告县供销社与白庙镇政府恶意串通、白庙镇政府与第三人陈邦章恶意串通共同侵害了原告的合法利益。
被告县供销社辩称，请法院确认县供销社与白庙镇政府签订的《城镇土地转让协议》无效的请求不成立。理由如下：1.原告对该协议所涉土地并无财产权利，无权要求确认该协议无效。2.该协议合法有效。首先，协议所涉土地系原白庙供销社改制后的剩余资产，原告经拍卖取得的房屋并不包含协议所涉土地；其次，根据相关文件的规定，对基层社改制后的剩余资产，由县联社代为行使所有权和管理权。因协议所涉土地系原白庙供销社改制后剩余资产，故县供销社对协议所涉土地享有处分权。3.该协议系双方真实意思表示,并得到相关部门的批准。4.协议所涉土地已按程序过户到白庙镇政府名下，得到了有权部门的确认，且白庙镇政府已将受让土地置换给了陈邦章，陈邦章也取得了土地权属证书。综上，被告的诉讼请求不成立，请依法驳回其诉讼请求。
被告白庙镇政府辩称，经相关部门批准，白庙镇政府合法取得岳池县白庙镇老街65号74平方米国有土地，按照场镇总体规划，陈邦章在进行危房改造时要退出红线外45.97平方米土地，于是白庙镇政府向岳池县人民政府报告将这74平方米土地与陈邦章45.97平方米土地进行等价置换，此方案于2015年6月5日由汪勇副县长批示同意，后办理了过户手续。综上原告的诉讼请求不成立。
第三人向在武、龙德彬未作陈述。
第三人陈邦章述称，白庙镇政府因城镇规划需要占用陈邦章的住房地基46平方米，经与白庙镇政府协商与其置换74平方米零星土地，陈邦章还支付白庙镇政府买地的30000元费用，所有环节均经过审批并办理过户手续，合理合法。陈邦章现无房居住，改建房屋一动工原告就来阻拦，原告无法律依据将别人土地侵占。关于供销社老百货办公楼楼梯间是否原告等共用问题，陈邦章与白庙镇政府领导到国土局请示过，他们答复土地使用证上没有的就是没有，凡原告等人土地使用证上未确权的都是原白庙供销社的，县供销社有权转让给白庙镇政府，转让协议合法有效。
本院经审理认定事实如下：
岳池县白庙镇老街65号供销社老百货办公楼系原岳池县白庙供销合作社（下称“白庙供销社”）房产，共2层，砖混结构，一层从右至左为1号至8号共8个门市（1号门市另侧为楼梯间），二层为办公室，房间大小、结构与一层门市基本对应。1999年12月8日，原岳池县国土局颁发了上述房产的国有土地使用证[X]，该证载明土地使用者为“白庙供销社老百货大楼”，地址“白庙镇老街65号”，用地面积“575M2”，用途“商业服务”，备注“原未办证补证”。
2001年，白庙供销社被本院宣告破产清算。2002年1月25日，原告秦冀福、唐云清、杨小敏与第三人向在武、龙德彬分别通过广安市民生拍卖行有限公司的拍卖会竞买了位于岳池县白庙镇老街65号白庙供销社的老百货办公楼的底层门市合计8通（其中向在武为1、2号门市；杨小敏为3号门市；龙德彬为4号门市；张文英为5号门市；秦冀福为6、7号门市；唐云清为8号门市）。拍卖成交确认书载明唐云清的成交价为31000元，约50.4平方米。2002年3月2日，秦冀福、唐云清、杨小敏、向在武、龙德彬5人通过广安市民生拍卖行有限公司的拍卖会共同以40000元竞买了岳池县白庙镇老街65号供销社老百货办公楼的二楼办公室合计约403平方米。上述房屋，先后于2002年3月22日及同月27日完成移交。
2003年3月，唐云清与白庙供销社破产清算组的《房屋转让协议书》中，明确唐云清所购买的房屋地址为原白庙供销社老百货办公楼“8#门市一通及对应的二楼住房一通”，“东邻秦异福7#房，为共墙；南邻河沟上阶沿为界，为自墙；西邻老街，为自墙；北邻老街，为自墙”，“平面示意图”一栏为1个长方形（标注长14.0m，宽3.6m），标注“8#房”，“二层同”，“S=108M2”，“建筑面积108M2”。2003年，唐云清办理了所购房屋的所有权证，该证载明房屋坐落“岳池县白庙镇老街65号附8号”，房号“8”，房屋总层数2层，1层营业用房建筑面积52.38平方米，2层住宅建筑面积53.36平方米；“东墙：共墙，南墙：自墙，西墙：自墙，北墙：自墙”，“备注：该楼梯过道壹通（右边第1通隔壁）为共用”；房地产平面图为1个长方形（标注长14.08米，宽3.72米），建筑面积105.74平方米。2004年，唐云清办理了上述房屋的国有土地使用权证，该证记载房屋坐落“岳池县白庙镇老街65号附8号1-2层”，“使用权面积53.36M2”（其中“独用面积53.36M2”），“建筑面积105.74”，附图与房产证相同。
2007年4月，秦冀福与岳池县白庙供销合作社破产清算组的房屋转让审核表中，明确秦冀福所购买的房屋地址为原白庙供销社老百货办公楼“附6-7号门市及对应二楼二通”，“东、南、西、北共墙”，“1-2层各二通”。2007年6月，秦冀福办理了所购房屋的所有权证，该证载明房屋总层数2层，1层2幢6号营业房建筑面积50.69平方米，1层2幢7号营业用房建筑面积50.69平方米，2层2幢1号住宅建筑面积101.38平方米；“东至：共墙，南至：共墙，西至：共墙，北至：共墙”；房地产平面图为2个相连长方形（标注长14.08米，宽3.60米及3.6米），1个长方形（标注长14.08米，宽7.20米）。2007年8月，秦冀福办理了上述房屋的国有土地使用权证，该证记载房屋坐落“岳池县白庙镇老街65号2幢附6、7号门市及2-1号住宅”，“使用权面积101.38M2”（其中“独用面积101.38M2”），附图与房产证相同。
第三人向在武购房后在岳池县房产局办理了所购房屋的所有权证，该证载明房屋坐落“岳池县白庙镇老街65号附1-2号”，房号“1-2”，房屋总层数2层，1层营业用房建筑面积103.06平方米，2层住宅建筑面积105.03平方米；“备注：楼梯间及空坝为共用产权”。
2014年12月8日，白庙镇政府发出《关于批准陈邦章危房旧改按规划红线内需要占旧房屋上他面积及以土地赔偿的请示》，内容为：“县政府：白庙镇白玉社区民兴街70号居在陈邦章危房旧改，按县规划住建局规划红线内，需占他家屋基地45.97平方米面积，用于拓宽街道。因原白庙供销社在73年建修百货大楼时占用了他家120多平方米屋基地。现白庙供销社早己破产，危旧大楼己改建，只剩楼梯间和职工厕所的地是属于公家的地。根据岳池县复查委员会指示精神，有土地法必须按土地法十六条之规定，又有汤县长8月19日的批示，请白庙镇、县供销社研处。我们同意将原白庙镇供销社的老百货大楼褛梯间和厕所的土地面积73.65平方米【（14.5×2.5=36.25)＋(6.8×5.5=37.4)=73.65平方米】赔偿给陈邦章。特请示县政府批准，转至县国土局以便给办理土地使用证”，其附件载明，“原白庙供销社老百货大楼楼梯间占地：长14.5米×宽2.5米=36.25平方米。原白庙供销社职工厕所占地：长6.8米×5.5米=37.4平方米。楼梯间面积和厕所面积总共面积：36.25平方米＋37.4平方米=73.65平方米。另外留有过道面积：长14.5米×宽1.35米=19.5平方米”。2015年3月24日，白庙镇政府再向岳池县人民政府发出《关于有偿转让白庙供销社零星土地的请示》，该文载，“白庙供销社早已破产，危旧大楼已拍卖给私人改建，只零星剩佘楼梯间和厕所共计73.65平方米土地还属于白庙供销社，由县供销社代管。目前，我镇正大力改造旧城，发展特色集镇建设,需占用白庙供销社零星剩佘土地。经与县供销社协商，愿意将此零星土地转让给我镇用于旧城改造，收取30000元转让费”，此请示后经岳池县原岳池县国土局、岳池县国有资产管理办公室呈批并由县长汤才勇于同年4月13日审批同意。2015年4月22日，被告县供销社（甲方）与白庙镇政府（乙方）签订《城镇土地转让协议》，协议约定“为了有力推进白庙镇旧城改造”，“双方就土地使用权转让事宜达成协议如下：1.甲方将位于白庙镇老街65号位置，面积73.65平方米的土地（X及附着物转让给乙方。2.土地使用权转让费用30000.00元（大写万元整）。3.乙方须在2015年4月24日之前一次性付清转让费。4.在本协议土地使用权转让过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，由乙方承担。5.从转让之日起，土地使用权归乙方所有，甲方不得干扰乙方使用”，等等。2015年5月，岳池县土地勘测队制作的《岳池县白庙政府（原白庙供销社老百货大楼）用地勘测定界图》载明用地面积为74平方米，该图测绘所示用地包括通道、厕所及部分空地。2015年5月29日，白庙镇政府取得上述县供销社转让之土地的使用权，岳池县国土资源局颁发了相应国有土地使用权证[XX]，该证载明“使用权面积74.00M2”（其中“独用面积74.00M2”）。
2015年6月8日，白庙镇政府将上述从县供销社取得的74平方米用地及附着物与第三人陈邦章位于白庙镇民兴街70号的45.97平方米的土地进行置换，“互不要求差价”，双方签订《土地置换协议书》及补充说明。2015年7月2日，陈邦章取得上述白庙镇政府转让之土地的使用权，岳池县国土资源局颁发了相应国有土地使用权证[XXX]，该证载明“使用权面积74.00M2”（其中“独用面积74.00M2”）。
2014年10月，原告秦冀福以上述楼梯间等土地为原告等人共有为由，在该处附近搭建钢架及放置自来水管。2015年10月，第三人陈邦章在该处改建旧房，秦冀福等阻止施工，本院于2016年7月19日判决[（2016）川1621民初1059号]秦冀福及妻拆除障碍物，恢复原状。秦冀福及妻不服判决上诉，广安市中级人民法院于2016年11月29日作出终审判决，认为争议土地已“通过岳池县白庙镇人民政府置换给陈邦章，现该宗土地登记在陈邦章名下，在未被有权机关撤销之前，陈邦章有权在该宗土地上建房”，判决驳回上诉，维持原判[（2016）川16民终975号]。2015年10月，秦冀福与陈邦章发生纠纷并致后者受伤，本院于2016年12月判决[（2016）川1621民初2581号]秦冀福支付陈邦章各项损失三万余元。2016年4月，秦冀福向广安市前锋区人民法院起诉岳池县人民政府、岳池县国土资源局等请求撤销其颁发给陈邦章的XXX国有土地使用权证[（2016）川1603行初110号]。2016年6月7日，法院裁定准许秦冀福撤回起诉。
本院另认定以下事实：
1.原白庙供销社老百货办公楼的国有土地使用证[X]变更记事一栏载明，“2004年3月10日：该宗地根据岳国土资（2004）116号文件转给向在武等5户土地使用权面积311.44M2，本证实有263.56M2”，“2007年8月15日，该宗地转给秦异福土地使用权面积101.38M2，本证现实有面积为162.18M2”，“2015年5月29日，该宗地转白庙镇政府土地使用权面积74M2，本证剩88.18M2”。
2.2009年11月17日，国务院发布《关于加快供销合作社改革发展的若干意见》（国发〔2009〕40号），明确“各级供销合作社联合社理事会是本级社集体财产和所属企事业单位财产的所有权代表，任何部门和单位不得随意侵占、平调其财产，不得随意改变供销合作社及其所属企事业单位的隶属关系”。2010年7月20日，《四川省人民政府关于加快供销合作社改革发展的实施意见》第三条（八）项规定，“维护供销合作社资产完整性，基层社改制后的剩余资产，由县联社代为行使所有权和管理权”。2016年8月10日，《中共四川省委、四川省人民政府关于深化供销合作社综合改革的意见》（川委发〔2016〕22号）明确“基层社资产处置须报经县级联合社同意”，“县级联合社要统筹运营县域内供销合作社资源，管理和使用好基层社改制后的剩余净资产”。
上述事实，有当事人身份材料（复印件）、白庙供销社的国有土地使用证[X]（复印件）、白庙供销社老百货大楼地籍图（复印件）、拍卖成交确认书及标的物成交详情表、房屋转让协议书（审核表）、唐云清及秦冀福的房屋所有权证及国有土地使用证、向在武的房屋所有权证、白庙镇政府的《关于批准陈邦章危房旧改按规划红线内需要占旧房屋上他面积及以土地赔偿的请示》及《关于有偿转让白庙供销社零星土地的请示》、岳池县人民政府办公室请示处理笺[编号（753）]及白庙镇政府《关于有偿转让白庙供销社零星土地的请示》、县供销社与白庙镇政府的《城镇土地转让协议》、岳池县土地勘测队《岳池县白庙政府（原白庙供销社老百货大楼）用地勘测定界图》、白庙镇政府的国有土地使用权证[XX]、白庙镇政府与陈邦章的《土地置换协议书》及补充说明、陈邦章的国有土地使用权证[XXX]、本院四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终975号民事判决书、广安市前锋区人民法院的（2016）川1603行初110号行政裁定书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。
本院认为，原告秦冀福、唐云清、杨小敏等人通过拍卖方式公开竞买位于岳池县白庙镇老街65号白庙供销社的破产财产，有关拍卖成交确认书、房屋转让协议书（审核表）、房屋所有权证及国有土地使用证等证据表明原告等人依法取得了原白庙供销社老百货办公楼门市及二楼的房屋，其财产所有权应受法律保护，对该房屋有占有、使用、处分的当然权利，他人不得干涉。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力，且不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此，原告等人行使财产权利，应以物权登记的标的物及不动产界址为限，不可逾越边界。
争议土地应属白庙供销社破产清算后的剩余资产。理由是：第一，原告等拍卖所得不包含楼梯间等土地资产，所有门市及二楼的拍卖成交确认书对楼梯间、通道、厕所均无明确记载；第二，原告竞买之财产，已由白庙供销社破产清算组全部移交，无证据证明移交财产包含楼梯间等土地；第三，该楼梯间等土地并未出现在原告等人各自与白庙供销社破产清算组签订的房屋转让协议（审核表）中；第四，原告等人各自竞买的房屋，产权证未登记争议楼梯间等土地的权属，也未显示有公摊面积，交易及办证环节图示房屋长宽固定，相邻关系及界址清楚，且办证面积与房屋转让协议计算的面积基本相符（仅测绘略有误差），未含楼梯间、通道、厕所；第五，唐云清、向在武的房屋所有权证备注“共用”的楼梯过道及空坝，并非该房屋所有权证登记的产权标的物，备注行为体现了相邻房屋的便利安排（不能共用则意味着登记的所有权人虽拥有对应二楼房屋产权但使用上存在障碍），房屋全部拆除后使用障碍消除，故不能也无须再行使共用的安排；第六，争议土地的产权归属，间接但明确地记载于白庙供销社破产财产处置后的国有土地使用证内。原白庙供销社老百货办公楼的国有土地使用证变更记事一栏载明，“2015年5月29日，该宗地转白庙镇政府土地使用权面积74M2，本证剩88.18M2”，而该74M2土地，来源于白庙供销社老百货大楼楼梯间、通道、厕所及部分空地，白庙镇政府《关于批准陈邦章危房旧改按规划红线内需要占旧房屋上他面积及以土地赔偿的请示》及附件载明楼梯间面积36.25平方米、厕所面积37.4平方米合计73.65平方米（最终测绘面积74平方米），县供销社将该处土地及附着物转让给白庙镇政府后，白庙镇政府取得的国有土地使用权证载明“使用权面积74.00M2”，从上述一失一得可知，争议土地74平方米在县供销社转让前属于白庙供销社破产清算后的剩余资产，转让后属于白庙镇政府资产。第七，原告秦冀福曾于2014年10月以上述争议土地权属引发纠纷，生效之终审判决最终确认争议土地置换、登记在陈邦章名下的事实，“在未被有权机关撤销之前，陈邦章有权在该宗土地上建房”，据此，本院确认原告等人对争议土地及附着物并无财产权利。
县供销社与白庙镇政府签订的城镇土地转让协议应为有效。国务院《关于加快供销合作社改革发展的若干意见》、《四川省人民政府关于加快供销合作社改革发展的实施意见》规定，任何人不得侵占供销社集体财产，基层供销社改制后的剩余资产由县联社代为行使所有权和管理权。据此，白庙供销社破产后，其剩余资产应由县供销社代管，其与白庙镇政府签订的土地转让协议，主体合格，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应有效，此后当事人已按合同全面履行各自义务，办理完成产权过户手续，其效力应予维护。
第三人不应承担民事责任。第三人陈邦章与被告白庙镇政府签订土地置换协议，并办理土地使用过户手续，已合法取得原白庙供销社老百货大楼褛梯间等财产及相应土地使用权，陈邦章行使物权权利，经审批在该土地上改建住房，合乎法理、法律与程序正义，原告认为陈邦章的行为侵害三原告及第三人向在武、龙德彬利益的观点，本院不予采纳。
第三人向在武、龙德彬经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提出具体诉讼请求或抗辩观点，视为放弃诉讼权利，不影响本院依照查明的事实依法裁判。
综上所述，原告诉请确认县供销社与白庙镇政府签订的土地转让协议无效，理据不足，应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告秦冀福、唐云清、杨小敏的诉讼请求。
本案受理费300元，由原告秦冀福、唐云清、杨小敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 刘浏
二〇一七年三月二十三日
书记员 唐静