内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终1126号上诉人（一审被告、反诉原告）：李斌，男，1971年3月17日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈晨，男，1985年2月1日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：周瑞宝，男，1953年8月9日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：翟先宝，男，1964年11月2日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：穆长青，男，1970年8月11日出生，汉族，无固定职业，现住河北省张家口市。上诉人（一审被告、反诉原告）：袁月红，男，1966年11月18日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：乌云格日勒，女，1975年3月20日出生，蒙古族，东乌旗兽医站职工，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：阎亮，男，1968年5月16日出生，汉族，东乌旗农电局职工，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：袁瑞莲，女，１９６5年11月９日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：梁仲富，男，1963年2月3日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上诉人（一审被告、反诉原告）：贾秀芝，女，1974年11月3日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。上述十一名上诉人共同委托代理人：白旭荣，内蒙古合志律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：东乌珠穆沁旗国土资源局，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。法定代表人：晓明，职务：局长。委托代理人：包伟华，内蒙古杭盖律师事务所律师。委托代理人：殷德琼，东乌珠穆沁旗国土资源局建设用地股业务员。一审第三人：锡林郭勒东乌内蒙古自治区粮食储备库，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。法定代表人：张德军，职务：主任。委托代理人：马海滨，男，1976年9月17日出生，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。一审第三人：东乌珠穆沁旗商务局，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。法定代表人：宝音贺希格，职务：局长。委托代理人：韩平，1960年8月24日出生，蒙古族，系东乌珠穆沁旗商务局工作人员，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟东乌珠穆沁旗。一审第三人：李会有，男，1962年10月15日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。上诉人李斌等11人（名单附后）因与被上诉人东乌珠穆沁旗国土资源局（以下简称国土局）、一审第三人东乌珠穆沁旗商务局（以下简称商务局）、一审第三人锡林郭勒东乌内蒙古自治区粮食储备库（以下简称粮食储备库）、一审第三人李会有建设用地使用权出让合同纠纷一案，内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院于2016年6月15日作出（2015）东民初字第00394号民事判决。李斌等11人不服，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李斌等11人及其共同委托代理人白旭荣、被上诉人国土局的委托代理人包伟华、殷德琼、一审第三人商务局的委托代理人韩平、一审第三人粮食储备库的委托代理人马海滨、一审第三人李会有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李斌等11人上诉请求：请求二审法院依法查明本案事实，撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2015）东民初字第00394号民事判决，支持上诉人在原审的反诉请求，并驳回被上诉人原审的各项诉讼请求。本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。国土局辩称，一审判决认定事清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中阐述的事实不完全属实，上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。商务局、粮食储备库、李会有未提出书面答辨意见。东乌国土局向一审法院起诉请求：责令被告李斌等11人及时给付土地出让金84万元，判令被告依约支付违约金及利息，承担本案诉讼费用。李斌等11人反诉请求：请求判令双方于2007年6月18日签订的《国有土地使用权出让合同》因合同内容虚假、约定无效并违反国家法律、法规的强制性规定，属法定无效合同。本案诉讼费及反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2006年5月第三人李会有承建第三人粮食储备库仓建工程。2007年5月，因缺少建设资金，第三人粮食储备库将本案涉案地块即位于乌镇额尔敦街的11间街面房屋以94万元的价格向第三人李会有折抵工程款。2007年6月期间，第三人李会有将该房屋出售给被告李斌等十一人，共收回卖房款81万元，第三人李会有分别与被告李斌等十一人签订了《买房合同》并为被告李斌等十一人出具收据，《买房合同》第二项约定“二、双方协商后，土地证、房产证一切手续费由甲方负责办理，必须在180天之内办理完毕”，该《买房合同》落款处加盖了“锡林郭勒东乌内蒙古自治区粮食储备库公章”。2007年6月1日，原告国土局就该涉案宗地发布出让公告进行公开出让。2007年6月17日，第三人李会有向原告交纳了土地出让金（即拍卖保证金10万元）。2007年6月18日，被告李斌等十一人委托李斌以受让人身份与原告国土局签订了《国有土地使用权出让合同》并进行了公证，合同约定：“……第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为人民币大写玖拾肆万元整（小写940，000.00元）。第八条本合同经双方签字后即日内，受让人缴付人民币大写拾万元整作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。第九条受让人同意按照本条第（一）款的规定向出让人支付上述国有土地使用权出让金：（一）本合同签订之日起10日内，一次性付清上述土地使用权出让金。按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。……第三十一条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的3‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。……”。合同签订后，原告国土局于当日将第三人李会有在出让前缴纳的10万元定金转为土地出让金。原告国土局于2014年6月10日向被告李斌等十一人下达《限期缴纳土地出让金及违约金通知书》，截止起诉之日，仍有84万元土地出让金尚未缴纳。另查明，第三人商务局与第三人粮食局在2015年3月体制改革前系同一单位，统称为“粮食局”。第三人粮食储备库系“粮食局”的二级单位，系具有独立法人资格的全民所有制企业。又查明，第三人粮食储备库向第三人李会有以涉案宗地上房屋抵顶工程款时，该涉案地块属于原“粮食局”办公用地，并未办理土地所有权登记。2007年底，第三人粮食储备库将第三人李会有于2007年6月17日向原告交纳的10万元保证金退还给了第三人李会有。还查明，东乌珠穆沁旗人民检察院于2013年6月19日向原告国土局、被告李斌等十一人及原“粮食局”送达了东检行督字（2013）第2号《督促履行职责建议书》，内容载明“……审查查明：2007年，原东乌旗粮食局把属于该局所有的9处上下连体的街面房抵顶了李会有的工程款（李会有承建该局的粮食储备库建筑工程），该局向旗国土局共缴纳10万元土地出让金，尚有84万元拖欠至今。……鉴于上述情况及法律规定，我院根据《中华人民共和国宪法》第十二条、第一百二十九条之规定建议你单位督促东乌旗商务局（原粮食局）依法缴纳拖欠的84万元土地出让金，以履行你局对国有资产管理、监督的职责”。一审法院认为，原告国土局与被告李斌等十一人签订的《国有土地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。被告李斌等十一人未按合同约定及时支付土地出让金，已属违约，故应承担相应的违约责任，即应向原告国土局支付剩余土地出让金本金94万元及相应的违约金。原告国土局主张被告按合同约定自应缴纳出让金之日起每日按迟延支付款项的3‰向原告缴纳违约金，该院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’之规定”，原告国土局的该项主张系该解释规定的“过分高于造成的损失”，故该院以原告国土局的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，将原告国土局主张的逾期违约金调整为被告李斌等十一人应当按期支付土地出让金额的利息损失加上该利息损失的30%,即自合同约定2007年6月28日被告李斌等十一人应向原告国土局支付土地出让金之日起至付清款项之日止,按应支付土地出让金的同期同类银行贷款利息的1.3倍计算。因上述违约金已包含原告国土局主张的利息损失,故对原告单独主张利息的诉求,该院不予支持。对于被告李斌等十一人（反诉原告）以“合同虽系双方当事人的真实意思表示，但是由于该合同内容虚假、约定无效并违反国家法律法规的强制性规定”为由反诉原告国土局《国有土地使用权出让合同》无效的反诉请求，该院认为，本案涉案宗地系依法以公开竞买的方式进行买卖，并有双方最终签订的书面合同，被告李斌等十一人（反诉原告）未能向法庭提供证据证明该合同存在内容虚假、且违反法律法规强制性规定的无效情形，故其应自行承担举证不能的不利后果，因此被告李斌等十一人（反诉原告）的反诉请求缺乏事实及法律依据，该院不以支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第170条规定：未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效限制，因此被告李斌等十一人（反诉原告）主张本案已过诉讼时效的主张亦不能成立。对于被告李斌等十一人（反诉原告）提出涉案房屋系从第三人李会有处购买，且第三人李会有答应土地费用由其承担的主张，系被告李斌等十一人（反诉原告）与第三人李会有之间的另一法律关系，我国物权法规定的是房地一体主义，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资赠予的，附着于地上的建筑物、构筑物一并转让。因此被告李斌等十一人（反诉原告）与第三人李会有之间买卖合同属于买卖过程中标的物交付瑕疵问题，应依法另行主张，并非属本案调整范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）李斌、陈晨、周瑞宝、翟先宝、穆长青、袁月红、乌云格日勒、阎亮、袁瑞莲、梁仲富、贾秀芝于本判决生效之日按各自占地面积给付原告（反诉被告）东乌珠穆沁旗国土资源局土地出让金84万元及因逾期支付土地出让金而产生的违约金（自2007年6月29日起按中国人民银行同期同类银行贷款利息的1.3倍计算至土地出让金本金付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）东乌珠穆沁旗国土资源局的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李斌、陈晨、周瑞宝、翟先宝、穆长青、袁月红、乌云格日勒、阎亮、袁瑞莲、梁仲富、贾秀芝的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12200.00元（原告东乌珠穆沁旗国土资源局已经预交）、反诉案件受理费50.00元，由被告（反诉原告）李斌、陈晨、周瑞宝、翟先宝、穆长青、袁月红、乌云格日勒、阎亮、袁瑞莲、梁仲富、贾秀芝承担。本院二审期间，被上诉人国土局向法庭提交了如下证据：《催缴出让金通知书》、《文件签收单》、《领导签发意见》、《检察院督促办理地块一览表》，欲证实曾经向上诉人催收缴纳土地出让金的事实。经庭审质证，上诉人对此并不认同，称其从未见到过以上证据。经审查认为，被上诉人提交的以上证据，在一审时就已客观存在，均系被上诉人单方作出，且没有其他证据证实其已向上诉人送达。故对以上证据不能认定为新证据，对其所要证实的国土局于2013年9月13日向李斌等11人催缴过土地出让金的事实，本院不予采信。一审法院认定合同签订后，国土局于当日将第三人李会有在出让前缴纳的10万元定金转为土地出让金，与事实不符。国土局出具的收款收据显示为第三人李会有交纳的10万元土地出让金（挂牌），该收据出具的时间是2007年6月19日，而双方签订合同的日期是2007年6月18日，即国土局与李斌等11人签订《国有土地使用权出让合同》前。国土局并未收取过依照《东乌珠沁旗国土资源局国有土地使用权公开出让公告》中所明确告知的应由竞买人即时交纳的竞买保证金，且竞买人应交纳的是竞买保证金，而非一审法院认定的“定金”。本院认为，被上诉人国土局与上诉人李斌等11人签订的《国有土地使用权出让合同》，是基于商务局及粮食储备库为抵顶工程款将涉案土地上的原属于商务局（原东乌旗粮食局）所有的办公用房11间以94万元的价格转让给了本案原审第三人李会有，李会有又将该房产转卖给了李斌等11人而产生的民事法律行为。国土局于2007年6月1日发布的东国土告字［2007］6号《国有土地使用权公开出让公告》中载明：“经东乌旗人民政府批准，……包括地上建筑物挂牌起始价94万元。……。”在《国有土地使用权挂牌出让竞买报价单》备注一栏中注明：“李斌等11人联合竞买，包括地上建筑物共940000.00元。”但双方签订的《国有土地使用权出让合同》中只有该宗地的土地使用权出让金总额为94万元，并未包括地上建筑物，且东乌珠穆沁旗人民检察院在对东乌珠穆沁旗原粮食局的法定代表人的调查笔录中该法定代表人也认可土地出让金应由粮食局交给国土局，国土局再交给财政局，然后财政局再把钱拔给粮食局。故双方签订的《国有土地使用权出让合同》与国土局发布的《国有土地使用权公开出让公告》及《国有土地使用权挂牌出让竞买报价单》内容不相符。又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条第一款规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。”本案中，做为县一级土地行政主管部门的国土局未能举证证明与做为土地使用者的李斌等11人签订《国有土地使用权出让合同》之前，已经东乌珠穆沁旗人民政府的批准，违反了上述法律规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定导致合同无效的情形。故因双方签订的《国有土地使用权出让合同》违反了国家法律强制性规定，该合同为无效合同。综上所述，李斌等11人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院（2015）东民初字第00394号民事判决；二、上诉人李斌等11人与被上诉人内蒙古自治区东乌珠穆沁旗国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》无效；三、驳回内蒙古自治区东乌珠穆沁旗国土资源局的诉讼请求；一审本诉案件受理费12200.00元、反诉案件受理费50.00元，二审案件受理费12200.00元，均由被上诉人内蒙古自治区东乌珠穆沁旗国土资源局负担。本判决为终审判决。审判长 王  志  刚审判员 阿 民 布 和审判员 代  玲  玲二〇一六年十一月十六日书记员 额日登毕力格