江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终2234号上诉人（原审原告）：张福义，男，1957年5月11日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：闫成方，男，1982年12月6日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：蒋晴，女，1982年12月3日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。上诉人张福义因与上诉人闫成方、蒋晴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张福义上诉请求：撤销一审判决的第一项和第三项，依法予以改判。事实和理由：一、蒋晴与张福义签订《房屋租赁合同》时，经双方协商确认将第五条约定为乙方（张福义）因开设宾馆需要对房屋进行改造，闫成方也在涉案宾馆开过房间，未提出任何异议；在一审中提交的录音中闫成方的陈述也可以证明其同意张福义开宾馆。一审法院认定系张福义自行添加条款，与事实不符。二、本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院引用的《国有土地上房屋征收与补偿条例》系规范房屋征收部门与房屋所有人的规定，不适用于房屋的出租人和承租人之间的租赁合同纠纷。本案应适用：1、《物权法》第一百二十一条之规定。上诉人是房屋的承租人，即用益物权人，用益物权人因拆迁行为给其造成损失，应当向用益物权人给予拆迁补偿。2、江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第三款之规定。作为涉案房屋的承租人，也是实际使用人，张福义应获得安置补偿费。综上，张福义租赁房屋用于宾馆经营，产生经营性收益，因房屋被征收，上诉人不能继续经营，从涉案房屋内搬迁出，必然会导致上诉人产生相应损失。依据相关法律规定，上诉人依法享有获得搬迁补助费、停产停业补助费、装饰装潢补偿、搬迁奖励、临时安置补偿费、误工费、附属物等补偿的权利。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。闫成方、蒋晴辩称：1.闫成方、蒋晴与张福义签订了租赁合同，合同中明确约定不可改建、扩建，但张福义所持合同的第五条被其自行篡改。因租赁房屋的性质系住宅用房，不能用于经营使用，否则就改变了房屋的使用性质。张福义改建、扩建及添附的部分是在没有征得闫成方、蒋晴同意的情况下不公开进行的，违反合同约定。2.张福义本人没有从事宾馆经营，无营业损失之说。一审中张福义提供的案外人张艳的营业执照，且营业场所只有100平方米，并不包括闫成方的房屋。对张福义上诉所称“闫成方也在涉案宾馆开过房间”没有异议，但所开的房间不是闫成方自己入住，是帮别人开的房间。且法律规定要经出租方同意才能对房屋进行改造，而不是经出租方知道就能改造。所以不能以此来认定房屋被改造经闫成方的同意。3.张福义认为一审适用法律错误没有依据。对于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第三项“出租人不知道租赁房屋拆迁”，但经一审经查明，本案双方知道租赁房屋将被拆迁的，且在合同的第十二条明确约定了房屋拆迁以后如何处理，所以本案不适用该条法律规定，而应当适用省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第六十一条之规定。张福义的上诉无事实和法律依据，其上诉的事实和理由均不能成立，应予驳回。上诉人闫成方、蒋晴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张福义的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由张福义承担。事实和理由：1.一审审理程序违法。在租赁合同中双方约定了仲裁条款，一审法院依法不应当受理。2.一审法院认定事实错误。首先，双方在合同中明确约定，如遇房屋拆迁等情况，则合同自动终止，甲方无条件自动收回房屋。因此，依据《江苏省高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第六十一条之规定，双方实际约定了租赁期限到拆迁时止，无条件收回房屋亦说明不需要给予任何赔偿。其次，双方在合同中约定了乙方不得对房屋进行改造、扩建，张福义违反约定进行改造，由此产生的损失应由其自行承担。最后，租赁房屋的性质是住宅而非商铺，张福义本人没有进行经营，不存在营业损失，房屋征收对涉案房屋的补偿标准和其他房屋相同，因此，各项拆迁补偿系对房屋所有人，而非租赁人。张福义辩称：1.租赁合同第十二条约定，如遇拆迁，合同自动终止，甲方无条件自动收回房屋。根据该条约定，不能得出张福义放弃相关补偿的权利。2.通过张福义在一审时提供的证据可以证明，闫成方、蒋晴是同意对涉案房屋进行改造、扩建用于宾馆经营的。3.涉案宾馆系张福义与女儿张艳共同经营。因为房屋被征收，导致张福义的损失，依法应当获得补偿。4.一审法院依据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷若干问题的解答》第六十一条规定，房屋如遇拆迁，承租人与出租人对拆迁后如何处理，有约定的按照约定处理，说明该条规定适用于房屋租赁合同关系，一审法院适用该法律并无不当。张福义一审诉请：1.请求依法判令闫成方、蒋晴返还房租8000元及押金1000元；2.判令闫成方、蒋晴向张福义支付征收补偿款419907元（变更后的诉讼请求，其构成为：12号楼4单元201室房屋的附属物补偿款20434元，装饰装潢补偿60050元，搬迁补助费1681元，搬迁奖励73982元，误工费500元，停产停业补助73982元，12号楼4单元301室的附属物补偿20434元，装饰装潢补偿60050元，搬迁补助费2402元，搬迁奖励62656元，误工费500元，临时安置补助费43236元，合计419907元）。3.诉讼费用由闫成方、蒋晴负担。事实和理由：2012年6月13日，张福义与闫成方、蒋晴签订《房屋租赁协议书》一份，约定：张福义租赁闫成方、蒋晴所有的位于铜山新区房屋，张福义承租该房屋后，对涉案房屋进行了装潢装修，用于经营宾馆。2016年7月26日，铜山区人民政府下发了关于《电缆厂片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》的通知，2016年10月9日，铜山区政府发布征收公告，决定对包括张福义经营的圣家宾馆在内的房屋实施征收，铜山区房屋征收办公室、铜山街道办事处作为征收实施单位，制定了征收补偿方案。张福义作为涉案房屋的承租人，投入了大量的人力、物力、财力，承租涉案房屋用于宾馆经营。现涉案房屋被征收，给张福义造成巨大经济损失，其中涉案房屋的附属物补偿、装饰装潢补偿、搬迁补助费用、搬迁奖励、停业停产损失及误工费等，应归张福义所有。2016年11月6日，闫成方与征收部门签订了征收补偿协议，涉案房屋被征收，征收部门已将补偿款支付给闫成方，但闫成方、蒋晴拒不支付张福义所有的相关补偿款。同时，张福义已向闫成方、蒋晴支付的房屋租金及押金，在涉案房屋被征收后闫成方、蒋晴应当向张福义返还。张福义多次找到闫成方、蒋晴协商，要求征收补偿款并退还租金、押金，闫成方、蒋晴却以种种理由推脱。为维护张福义合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持张福义的诉讼请求。一审法院审理查明：2012年6月13日，张福义（承租方，乙方）与蒋晴（出租方，甲方）签订房屋租赁合同书，主要内容为：1、甲方自愿出租铜山新区北京路12号楼4单元201、301室房屋，使用面积240.2平方米，甲方向乙方明示房主、身份证，并保证该房产权清楚，功能正常。2、租期由2012年8月1日到2017年8月1日止。3、租金为每月人民币3750元，按半年支付，先付款后上房，以后付款提前15天支付。4、本合同签订时，乙方向甲方付押金1000元，待期满时，无息退还……。5、租房期间，乙方不得对房屋进行改造、改建。8、任何一方如变更合同，须提前一个月通知对方，以便协商解决，协商不成，可向徐州仲裁委员会提起仲裁，与中介方无关……。10、甲方房屋附属设施有防盗门、地板、地板砖、柜子……。12、如遇房屋拆迁等情况，则本合同自动终止，甲方则无条件收回房屋。张福义的女儿张艳在其一方持有的合同原件上将合同第五条约定的“乙方不得对房屋进行改造、改建”划去，自行添加了“乙方开宾馆需要对房屋进行改造”的字样，闫成方、蒋晴提供的合同原件未有该字样，且对加注内容不予认可。合同签订后，闫成方、蒋晴将涉案房屋交付给张福义使用，张福义对涉案房屋进行了装饰装修并将房屋用于开设宾馆，张福义陈述其共装修34间房屋作为宾馆（涉案的两套房屋被分割成8间房屋），共支出装修费941932元（包括玻璃卫生间的费用），闫成方、蒋晴对此不予认可。张福义已交付被告押金1000元，2016年7月份之前的租金张福义已经按约定支付。2016年8月至2017年1月，张福义应支付租金22500元，实际给付被告租金20000元。2016年7月26日，徐州市铜山区人民政府印发《电缆厂片区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（铜政发[2016]40号）的通知，对铜山区电缆厂片区范围内的居民和企业的房屋实施征收，张福义租赁的涉案房屋在征收范围内。2016年11月3日，闫成方（乙方）与房屋征收实施单位徐州市铜山区房屋征收办公室（甲方）针对北京北路12-4-201室签订房屋征收补偿协议，该协议约定该房屋的合法建筑面积为120.1㎡，用途商业，补偿方式为购买政府收购房源，被征收房屋综合补偿为：1、被征收房屋及附属物评估价值760250元（附属物为玻璃卫生间，评估价格20434元）；2、装饰装潢补偿60050元（120.1㎡×500）；3、搬迁补助费1681元（120.1㎡×14×1）；4、停业停产损失补助73982元（739816元×10%）；5、搬迁奖励73982元（739816元×10%）；6、误工费500元，合计970445元。因闫成方将其所有的铜山区北京北路12#-4-301室于2015年10月出售给刘玉合。刘玉合（乙方）与徐州市铜山区房屋征收办公室于2016年11月3日签订了涉案房屋的房屋征收补偿协议，该协议约定该房屋的合法建筑面积为120.1㎡，用途为住宅，补偿方式为购买政府收购房源，被征收房屋综合补偿为：1、被征收房屋及附属物评估价值658852元（附属物为玻璃卫生间，评估价格20434元）；2、装饰装潢补偿60050元（120.1㎡×500）；3、搬迁补助费2402元（120.1㎡×10×2）；4、临时安置补助费43236元（120.1㎡×12×30）；5、误工费500元；6、搬迁奖励62656元（626562元×10%），合计827696元。因涉案房屋被征收，张福义于2016年11月3日从涉案房屋搬出，张福义与闫成方、蒋晴的租赁合同终止履行。一审法院认为，一、本案是否应由人民法院审理；闫成方、蒋晴方主张双方合同第八条约定了仲裁条款，双方之间的纠纷应通过仲裁裁决解决。该院认为，第一，虽然张福义与闫成方、蒋晴双方在合同中约定了如双方协商变更不成，可向徐州仲裁委员会提出仲裁。但因本案系因拆迁引起的合同终止后的拆迁补偿款的分配纠纷，并不属于合同变更的范围，不应适用该条款。第二，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”据此，即使双方约定的仲裁协议适用本案，但由于闫成方、蒋晴方在首次开庭前未对该院受理该案提出异议，应视为其放弃仲裁协议，该院可以继续审理本案。闫成方、蒋晴的抗辩理由缺乏法律依据，该院不予采纳。二、张福义是否享有要求被告给付拆迁补偿款的权利，如享有，其具体数额如何确定。该院认为，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第三款规定：“出租人不知道租赁房屋被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。”根据以上规定，张福义与闫成方、蒋晴双方的租赁合同因涉案房屋被拆迁而终止，张福义方对房屋的使用权继而丧失，其利益必然受到损害，但由于房屋拆迁系不可归责于张福义与闫成方、蒋晴的事由，基于公平原则，闫成方、蒋晴方作为房屋出租人及所有权人，应在其获得的拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。因此，张福义方可以要求闫成方、蒋晴支付相应的拆迁补偿款补偿其损失。关于闫成方、蒋晴提出的合同第十二条明确约定了甲方无条件收回房屋，拆迁补偿款属于闫成方、蒋晴所有的抗辩理由，该院认为，双方合同第二十条约定的“如遇房屋拆迁等情况，则本合同自动终止，甲方无条件自动收回房屋”，该条仅仅明确了拆迁引起合同的自动终止，出租人可以无条件收回房屋，但并未对房屋拆迁补偿款的分配作出约定，双方之间的拆迁补偿款分配仍应按照法律法规的规定予以处理，故闫成方、蒋晴的该抗辩理由不能成立，该院不予采纳。关于张福义方所应获得补偿标准及数额，该院逐项分析如下：1、关于张福义主张的搬迁补助费4083元（1681元+2402元），《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。”因此，搬迁补助费补偿的对象是被征收人。但在现实情况中，实际实施搬迁行为的往往是承租人，基于公平原则，承租人因搬迁行为产生的损失应该得到补偿，但不得超过所有权人获得的拆迁补助费。本案中，涉案房屋被征收后，张福义作为承租人实施了搬迁行为，必然会产生搬迁损失，但由于张福义无法证明其搬迁损失的具体数额，基于公平原则，应由张福义与闫成方、蒋晴双方分担搬迁补助费，该院酌定张福义应获得拆迁补助费为2041.5元。2、关于张福义主张的搬迁奖励136638元（73982元+62656元），根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款规定：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”因此，承租人能否获得补助、奖励，由当地政府规定。当地政府没有规定的，补助奖励归属于房屋所有权人，承租人无权取得。因此，在徐州市人民政府、铜山区人民政府未对补助奖励的归属作出规定的前提下，张福义作为承租人不能获得搬迁奖励，该院对张福义的该项主张不予支持。3、关于张福义所主张的误工费1000元（500元+500元），根据涉案房屋的征收补偿方案附表二，误工费是按照每户500元予以补偿的，该费用补偿的对象应该为被征收人，故张福义作为房屋承租人无权获得该补偿费用，该院对张福义的该项主张不予支持。4、关于张福义主张的停业停产损失73982元，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，张福义将其承租的北京北路12-4-201室用于开设宾馆，该经营行为因涉案房屋被征收而停业，拆迁人已经将停业停产损失补偿给了闫成方、蒋晴，因此闫成方、蒋晴应对张福义的停业停产损失予以补偿。但考虑到闫成方、蒋晴出租房屋的行为本身也是经营行为，该经营行为也因征收而停止，在张福义不能举证证明其停业停产损失的情况下，基于公平原则，应由张福义与闫成方、蒋晴双方分担停业停产损失，该院酌情确定闫成方、蒋晴应补偿给张福义停业停产损失36991元。5、关于张福义主张的临时安置补偿费43236元，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”据此，临时安置补偿费系房屋征收部门向选择房屋产权调换的被征收人支付的费用，该费用与租赁行为无关，承租人无权获得该费用的补偿，故该院对张福义的该项请求不予支持。6、关于张福义主张的装饰装潢补偿120100元（60050元+60050元）及附属物补偿款40868元（20434元+20434元），共计160968元。该院认为，第一，双方提供的合同第五条内容相互矛盾的，但由于张福义提供的合同第五条约定的“乙方开宾馆需要对房屋进行改造”系其女儿张艳自行添加，闫成方、蒋晴对此不予认可，且闫成方、蒋晴的合同上明确约定“租赁期间，乙方不得对房屋进行改造、改建”，张福义亦未能举证证明闫成方、蒋晴同意其对房屋进行改造、改建，故应作出对张福义不利的认定，即双方约定在租赁期间不得对房屋进行改造、改建。现张福义对房屋进行了装饰装修，其行为已经构成违约。第二，张福义作为承租人，其在租赁合同期满后将不再享有房屋的装饰装修价值，因此，张福义所享有的装饰装修价值的损失直接与租赁合同已经履行的期限相关（成反比）。根据双方合同的内容可以认定闫成方、蒋晴对其出租的涉案房屋进行了相应的装修，张福义承租期间亦对房屋进行了重新装修，双方的装修已经互相混同，再基于装饰装修价值评估的多样性，张福义的装饰装修损失可能无法精准衡量，该院综合考虑张福义与闫成方、蒋晴装修的事实、租赁合同已经履行的期限与剩余期限的比例以及张福义在庭审中陈述其分摊到涉案房屋的装修初始价值、张福义装修改建房屋的违约行为等诸多因素，酌情确定闫成方、蒋晴应补偿给张福义装饰装修款及附属物补偿款共计30000元。此外，张福义已交付给闫成方、蒋晴押金1000元，因双方的租赁合同已经终止，闫成方、蒋晴应将该押金返还给张福义。张福义已经支付2016年8月以后的租金20000元，但双方的合同在2016年11月3日终止，按照每月租金3750元计算，闫成方、蒋晴应返还张福义剩余租金8375元（20000元-3750元×3个月-375元），张福义仅主张8000元，未超出法律规定，该院予以支持。综上所述，张福义与闫成方、蒋晴双方的租赁合同因涉案房屋被征收而终止，张福义作为承租人，有权获得相应的补偿。基于以上分析，闫成方、蒋晴应在其拆迁补偿范围内补偿张福义拆迁补助费为2041.5元、停业停产损失36991元、装饰装修补偿费30000元。因双方合同终止，闫成方、蒋晴应退还张福义押金1000元以及剩余租金8000元。该院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十二条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、闫成方、蒋晴补偿张福义拆迁补助费2041.5元、停业停产损失36991元、装饰装修补偿费30000元，合计69032.5元，该款项于本判决发生法律效力之日起十日内付清。二、闫成方、蒋晴于本判决发生法律效力之日起十日内返还张福义押金1000元、剩余租金8000元，合计9000元。三、驳回张福义的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由张福义负担6050元，由闫成方、蒋晴共同负担2000元。二审中，上诉人闫成方、蒋晴为证明其上诉理由，提供:1.由徐州市铜山区房屋征收办公室发布的、张贴在小区的《房屋征收调查公告》复印件一份，证明：征迁公告自2016年4月5日发布，双方合同自2016年4月5日根据双方合同第十二条的约定就已经终止，双方的权利义务也已经终止。对于以后的损失，张福义无权主张。2.不动产产权登记情况的证明原件一份，证明：涉案房屋的使用性质是住宅，而不是经营用房。3.张艳的营业执照查询原件一份，证明：张艳经营的宾馆营业面积仅为100平方米，张福义承租闫成方、蒋晴的房屋不包括在其女儿的营业范围之内。4.徐州市铜山区房屋征收办公室出具的证明原件一份，证明：其所发的停产停业损失中，包括30个月的过渡费。房屋出租属于经营性质，停产停业损失指的是出租人无法再进行外租的租金损失。张福义经质证认为：1.对于《房屋征收调查公告》真实性没有异议，该份公告是在2016年4月5日进行的张贴，但并不代表涉案房屋的租赁合同已经终止，公告发布之日，涉案房屋仍为闫成方、蒋晴所有，其仍继续收取房租，在2016年11月3日闫成方、蒋晴与征收部门签订《征收补偿协议》后才终止的租赁合同。另外，合同终止并不影响张福义向闫成方、蒋晴主张相应的补偿款项。2.对于证据二的真实性无法确认，因为打印的时间是2018年5月7日，房屋租赁期间房屋的性质有无变动无法核实。但该份证据可以看出涉案房屋为商住楼，可以从事商业用途，闫成方、蒋晴亦实际将涉案房屋出租给张福义用于宾馆经营。3.对宾馆的营业执照复印件真实性无异议，但是不能证明闫成方、蒋晴的上诉主张。经营场所的面积系公司注册时临时核定的，不能证明张福义和张艳所经营的宾馆的实际面积就是100平米。在一审中，张福义已经提供涉案宾馆的照片，涉案宾馆远远不止100平方。4.证据四可以证明涉案房屋12号楼4单元201室按照房屋价值10%补偿了停产停业损失。涉案房屋12号楼4单元201室与301室，面积虽然相同，但是所补偿的价格悬殊超过10万元，亦是由于201是按照商业用房进行补偿的。因此，201室的停产停业系营业用房进行的补偿方式，是补偿房屋实际使用人的损失，应当补偿给承租人。对于四组证据真实性本院予以确认，对于证据与案件的关联性本院将在说理部分予以阐述。上诉人张福义二审期间未提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1、闫成方、蒋晴是否应当向张福义支付拆迁补偿。2、具体的补偿范围及金额如何确定。本院认为，一、本案系因出租房屋被政府征收引发的租赁合同纠纷，张福义以承租人身份主张搬迁补助费、停产停业补助费、装饰装潢补偿、搬迁奖励、临时安置补偿费、误工费、附属物等征收补偿款，没有法律依据，不应支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定，为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。据此，出租房屋被国家征收，被征收与补偿对象是房屋所有权人，补偿项目均指向被征收人,承租人不是征收补偿法律关系当事人，不享有征收补偿合同的权利。承租人因承租房屋被征收而主张权利的，不应以征收补偿协议作为判断依据，亦不应简单以征收补偿项目的名称来判断补偿款的归属。房屋租赁权系债权而非用益物权，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，是适用法律错误。二、因租赁合同终止，张福义因此受到的损失应当获得救济，因双方之间是房屋租赁关系，故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。承租人应当获得的损失救济范围和金额，应当根据承租人所享有的合同权利进行判断，而非将出租人所获补偿项目根据具体名称在出租人和承租人之间进行归属分配。本案中，对于双方争议的补偿款金额，本院分析评判如下，为表述方便的需要，本院按照张福义所主张的损失类型进行划分，不代表本院认可张福义享有相应征收补偿项目的补偿权利：（一）关于双方是否约定合同终止后张福义不能主张权利的问题。闫成方和蒋晴主张，双方在合同第十二条约定了“如遇拆迁，甲方无条件收回房屋”，故张福义无权主张任何权利，对此本院认为，双方约定的“无条件”仅针对收回房屋这一行为，双方并无乙方在无条件配合房屋收回之后放弃合同提前终止的损失赔偿等权利的明确约定。根据该条款，仅能得出乙方不得以任何理由对抗甲方要求收回房屋的请求的结论。故该条款并非双方对于租赁合同终止后合同权利义务如何处理的概括性约定，闫成方、蒋晴以此主张张福义无权主张权利，本院不予支持。闫成方、蒋晴以该条约定作为合同依据，在此基础上提供《房屋征收调查公告》证明其观点，对其主张无证明意义，本院不予采信。（二）关于张福义主张各项损失：1.装饰装潢补偿及附属物补偿款。张福义的主张针对的是租赁房屋的装修装潢。《最高人民法院》第十一条第一款第四项规定：“承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，无论张福义装修时是否经过闫成方、蒋晴同意，闫成方、蒋晴在知情后并未要求张福义恢复原状，而是就张福义装修后的财产现状接受了相应的补偿，应视为该二人对张福义的装修行为予以认可，且对装修价值同意接受。故依据上述规定，双方应对装饰装修残值损失进行分担。闫成方、蒋晴拒绝支付，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于具体的补偿金额，由于上述司法解释依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，规定在当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期间内摊销完毕，出租人无需补偿。故在确定本案的装修残值损失的时候，应对双方约定的租赁期间的摊销予以考虑。涉案租赁合同租期为2012年8月1日至2017年8月1日止，而涉案房产于2016年11月3日签订拆迁补偿协议，剩余租期不足9个月。即便是根据张福义自己陈述的装潢金额941932元（34间），亦可知涉案8间房屋在剩余租赁期间的摊销。再综合考虑张福义租赁涉案房屋后，系在原有装修基础上进行了改建和装潢，装修物的价值存在混同的情况，本院认为一审法院行使自由裁量权，酌定闫成方、蒋晴补偿张福义该部分损失30000元并无不当。2、停产停业补助费。张福义该主张针对的是其因租赁房屋被提前收回而导致的经营损失。作为承租人，张福义因租赁房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，亦应得到救济。闫成方、蒋晴否认涉案房屋用于经营，但其提供的不动产产权登记情况的证明及张艳的营业执照查询原件，均无法推翻涉案房屋用于宾馆经营的事实。张福义的损失系因合同终止导致，而合同终止的目的是配合出租房屋征收，闫成方、蒋晴并因此获得征收补偿，故尽管租赁合同被提前终止非因闫成方、蒋晴违约，但闫成方、蒋晴仍应对张福义的损失加以分担。由于张福义并未提供证据证明其经营损失，综合考虑张福义所需的适当的恢复经营期，闫成方、蒋晴本身也存在的租金损失，及闫成方、蒋晴实际获得的补偿款范围等因素，本院认为一审法院酌定闫成方、蒋晴补偿张福义停产停业损失36991元并无明显失当，本院不作调整。3、搬迁补助费。张福义该主张针对的是搬迁实际产生的费用，由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬迁费用，且出租人因房屋征收已获得了补偿，故出租人应对张福义进行补偿。由于张福义并未提供证据证明其实际花费的搬迁费用，一审法院酌定闫成方、蒋晴补偿张福义搬迁补助费2041.5元并无不当。4.搬迁奖励、临时安置补偿费、误工费。（1）搬迁奖励系因被征收人配合搬迁所应获得的奖励。张福义作为承租人，根据合同约定有无条件配合闫成方、蒋晴及时收回房屋的义务，张福义及时搬迁是履行其合同义务，双方签订的租赁合同并未约定张福义因此享有任何合同权利。张福义该主张无合同和法律依据；（2）临时安置补偿费系因被征收人选择产权调换而应当获得的安置费用。张福义已经诉请要求闫成方、蒋晴退还了租金，闫成方、蒋晴对其不再有提供安置场所的义务，张福义该主张亦无合同和法律依据。（3）误工费系征收补偿关系中的补偿项目，在房屋租赁合同法律关系中，要求误工费赔偿没有法律依据。综上，张福义主张拆迁安置补偿没有事实和法律依据，本院不予支持。但其因涉案租赁合同终止而受到的损失应当由闫成方、蒋晴在获得的征收补偿范围内加以补偿。具体补偿范围和金额根据租赁合同的约定及相关规定进行判断。一审法院适用法律错误，本院予以纠正，但判决结果并无不当，本院予以维持。至于双方关于仲裁条款的约定，因闫成方、蒋晴方在首次开庭前未对法院受理该案提出异议，应视为其放弃仲裁协议，原审法院审理本案并无不当。上诉人张福义、上诉人闫成方及蒋晴的上诉请求均无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院》第十一条第一款第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9804元，由上诉人闫成方、蒋晴负担1755元（蒋晴已预交）；由上诉人张福义负担8049元（张福义已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 单雪晴审 判 员 曹 辛二〇一八年六月十三日法官助理 朱文茜书 记 员 王 茹