广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民三初字第106号
原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：向云。
委托代理人：滕亚迪，住河南省鄢陵县，系该司职员。
委托代理人：辛艳莉，住黑龙江省鸡西市鸡冠区，系该司职员。
被告：李建华，住广东省和平县。
第三人：广州市万怡房地产有限公司，住所地：广东省广州市萝岗区。
法定代表人：唐激杨。
委托代理人：丁晓静，住广州市天河区，系该司职员。
原告广州市万科物业服务有限公司诉被告李建华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用普通程序于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人滕亚迪、辛艳莉到庭参加诉讼。被告李建华经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。庭后本院依法追加广州市万怡房地产有限公司为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人辛艳莉到庭参加诉讼。被告李建华经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是位于广州市白云区太和镇大源黄庄南38号的万科东荟花园的前期物业服务企业。被告李建华于2013年3月18日购买了位于广州市萝岗区东荟三街81号××房的万科东荟花园B3栋2层××房。根据万科东荟花园《前期物业管理服务协议》之约定，小区商业用房的物业服务费标准为：6.00元/月·平方米；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业服务企业交纳当期的物业服务资金，如在下月首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日按欠费总额的千分之一收取违约金。
原告一直根据合同约定履行自己的义务，但被告自2014年1月至今，无正当理由一致拖欠物业服务费等各项费用，截至2014年1月31日已发生欠费本金与违约金共计人民币5907.9元。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也侵犯了小区其他业主的合法权益，与《物业管理条例》等法律法规不符。为了维护原告及万科东荟花园全体业主的权利，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即归还2014年1月至2015年1月31日期间共计13个月拖欠的物业管理费人民币4796.35元（每个月按61.492平方米×6元/平方米=368.95元计算）；2.被告立即归还拖欠的公共分摊电费人民币268.98元（从2014年2月至2015年1月31日，每个月的分摊金额有变化，详见欠费清单）；3.被告按照每逾期一日按欠费总额千分之一的标准支付违约金（违约金分段计算，每月的物业管理费从下月1日开始计算违约金截止至还清拖欠费用之日止，暂计至2015年1月31日共计人民币842.57元，被告欠费共计5907.9元）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
第三人陈述：同意原告的诉讼请求。涉案房产已符合交付条件，竣工验收备案时间为2013年12月12日，我方已发商品房交付使用通知书（原告证据四）给被告，但被告至今没有到现场办理收楼手续，未办理收楼手续的原因我方不清楚，涉案房产还没有办理产权证，因办证需要被告配合提交完税证明等相关材料。该楼的其他房产有无办证我方需庭后核实，我方也无法联系到被告。
经审理查明：2013年3月18日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《商品房预售合同》（编号：201303188420），约定：被告向第三人购买房屋地址位于广州市萝岗区东荟二街81号××房的万科东荟花园B3栋2层××号房，该商品房的用途为办公，建筑面积共61.492平方米；合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条约定甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十七条约定，甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；第二十九条约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。被告在合同中预留的通讯地址为广州市开发区塘山东路格田巷10号。
附件五《前期物业服务合同》第一条约定，万科东荟花园的前期物业服务单位为原告，前期物业服务期限自2011年10月30日起至2014年10月29日止；合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效；第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等8项内容；第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：B1栋商业住房（肉菜市场）：8.0元/月·平方米，其他商业用房：6.0元/月·平方米，B3栋：6.0元/月·平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计收违约金；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。
附件七补充协议第六条约定了对合同第十三条的补充：在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或特快专递通知买方办理交付使用手续，以特快专递通知的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，买方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地，卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。同时，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买方承担；第十条将合同第十七条第二款修改为：卖方通知买方收楼后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自收楼通知书通知的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由买方承担，并视为该房屋已交付；第二十条约定了对合同第二十九条的补充：买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准，并对提供资料的真实性负责，如有变更，应即时以书面形式通知卖方，卖方若按买方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由买方承担。
2013年12月13日，第三人向被告预留的通讯地址寄出《商品房交付使用通知书》，要求被告于2013年12月25日到东荟城销售大厅办理房屋交接手续，物业服务费自2014年1月1日起计收。该通知书于2013年12月14日被签收，具体签收人不明。
2014年1月8日，第三人向被告预留的通讯地址寄出《商品房交付使用催告书》，催促被告尽快办理房屋交接手续。该催告书因电话不通或无人接听未送达成功。
原告曾委托律师于2014年5月29日向被告发出《关于催缴物业管理费、代交水电费及公共分摊费的函》，催促被告交纳截止到2014年5月的物业服务费、公共水电分摊等本金共计1915.67元。原告后又委托律师于2014年12月12日向被告发出《律师函》，催促被告交纳2014年1月至2014年12月的物业服务费、公共水电分摊等本金共计4610.03元。
原告还提交了《万科东荟城公共水电费分摊办法》，并提供了其自行制作的《万科东荟城B3-××房欠费清单》，该清单上显示2014年1月至2015年1月被告欠缴物业管理费4796.35元、公共电费分摊268.98元。
第三人述称被告已付清涉案房屋的购房款，涉案房屋仍未办理房地产权证，被告至今没有来第三人处办理收楼手续，其不清楚被告未收楼原因。
涉案房屋所在楼宇于2013年12月12日取得《竣工验收备案表》。原告和第三人均主张涉案房屋已于2013年12月30日前交付给被告。原告还主张由于涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会，也没有与其他公司签订新的物业管理服务合同，故前期物业服务合同依然有效，其按照《前期物业服务合同》的约定为涉案房屋所在的小区提供了物业管理服务。
上述事实有《商品房预售合同》、《商品房交付使用通知书》、《商品房交付使用催告书》、《律师函》、快递单、《竣工验收备案表》及庭审笔录等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核原告和第三人提交的证据基础上对本案进行裁判。
被告与第三人签订的《商品房预售合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”合同附件五《前期物业服务合同》中约定了万科东荟花园的前期物业服务单位为原告，该《前期物业服务合同》对原、被告具有法律约束力。该协议约定业主应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，虽然被告至今仍未办理收楼手续，但根据原告提交的证据，涉案房屋所在楼宇已于2013年12月12日取得《竣工验收备案表》，已符合约定的交付条件。而第三人于2013年12月13日通过邮寄方式向被告在商品房买卖合同中约定的通讯地址寄送《商品房交付使用通知书》要求被告于2013年12月25日办理房屋交接手续，在被告未及时办理房屋交接手续时，第三人又于2014年1月8日再次向被告在商品房买卖合同中约定的通讯地址寄送《商品房交付使用催告书》，催促被告尽快办理房屋交接手续。不管被告是否实际收到上述通知，根据合同附件七补充协议第二十条的约定，只要第三人按照合同约定的通信地址邮寄但联系不到被告的，则由被告承担相关责任。根据合同附件七补充协议第六条、第十条的约定，在涉案房屋符合法定和约定的交楼条件后，买方无正当理由拒绝收楼的，则自收楼通知书通知的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由买方承担，并视为该房屋已交付。据此，本院认定涉案房屋已于2013年12月26日交付给被告。
根据前述分析，涉案房屋已于2013年12月26日交付给被告使用，原告为涉案房屋所在的小区提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋的所有权人，在享受原告提供的物业管理服务后，理应向原告支付物业管理费。《前期物业服务合同》约定业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金。因此，原告要求被告支付2014年1月至2015年1月的物业管理费4796.35元（61.492平方米×6元/平方米/月×13个月），有事实和法律依据，本院予以支持。原告还主张按照每逾期一日按欠费总额千分之一的标准从下个月1日开始分段计算拖欠的上个月物业管理费的违约金直至被告还清拖欠费用之日，不违反合同约定，本院予以支持，但分段计算的违约金均以不超过本金为限。对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。
原告还主张被告支付拖欠的公共分摊电费，由于原告未能举证证明分摊电费的计算方式和计算依据，应由原告承担举证不能的不利后果。因此，原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
1、被告李建华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2014年1月至2015年1月的物业管理费合计4796.35元及上述物业管理费的违约金（违约金分段计算，分别以每月物业管理费368.95元为本金，按照每日千分之一的标准，从下个月1日开始计算直至被告还清之日止，上述违约金均以不超过本金为限）；
2、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，全部由被告李建华负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 小 伟
人民陪审员 黎锦华人民陪审员钟秋霞
二〇一六年四月十二日
书 记 员 曹 猛