山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第8219号
原告：黄启勇，男，1975年4月26日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。
被告：刘锡煦，�，1974年7月7日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。
原告黄启勇与被告刘锡煦租赁合同纠纷一案，于2015年8月4日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄启勇、被告刘锡煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄启勇诉称：2010年12月27日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定原告将位于原胶南市204国道大珠山收费站西侧路北的厂房出租给被告使用，自2011年2月18日至2011年4月8日为装修期间。租赁期间自2011年4月8日至2015年4月7日止，租期4年，被告一次性支付两年的租金。协议签订后，原告将厂房交付被告使用，被告用来销售家具。2011年5月5日上午，被告使用中的厂房起火，报警后，原胶南市公安消防支队将火灾扑灭。火灾发生后，原胶南市公安局大珠山派出所委托胶南市价格认定中心认定厂房火灾损失为99286�。根据合同法的有关规定，被告在租赁期间，应该妥善保管使用租赁物，造成损失的，应当承担赔偿责任。双方协商无果，现诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告损失99286元，并承担本案诉讼费用。
被告刘锡煦辩称：1、发生火灾已经四年多，原告的起诉超过诉讼时效。2、原告起诉主体不适格，原告已经将债权转让给周加海，周加海于2013年起诉过，但是最后撤诉，原告无权起诉，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。3、原告提交的鉴定报告中，有4万多元的损失是被告投资的，属于被告的损失，其不同意赔偿原告的损失。4、被告已经预付了两年的房租4.8万元，但是其实际使用了一个月的时间，原告应在损失中扣减被告的房租4.6万元。5、原告提供的房屋无任何消防安全措施，在发生火灾时没法及时扑灭，原告在火灾事故中应该承担主要责任。6、火灾事故中，被告损失80多万元，货物、家居、办公设施等损失，因原告没有提供消防设施，要求原告赔偿，其保留诉权。
经本院开庭审理查明：2009年5月1日，原告黄启勇与原胶南市滨海街道办事处大花口村村民委员会签订土地有偿使用合同，约定村委会将其所属的村东、宏发商贸公司对面、国道以北土地4.6亩，供原告有偿使用，合同期限自2009年5月1日至2059年5月1日，共计50年，使用费每亩每年525元，每十年递增5%，使用期内，原告有转让或转租权，村委会不得干涉。2010年12月27日，原告黄启勇又与被告刘锡煦签订《厂房租赁协议》，约定原告将位于204国道大珠山收费站西侧路北的厂房出租给被告使用，期限自2011年4月8日至2015年4月7日，共四年，年租金24000元，被告需每次缴纳2年的租金，分两次缴纳完合同租金。2011年2月18日至4月8日为厂房装修期间，该期间免收租�。合同签订后，被告一次性缴纳了两年租金48000元，租赁该厂房用于销售家具。2011年5月5日7时许，该家具厂起火，青岛市公安消防支队第二十二中队出警扑灭灭，胶南市公安局大珠山派出所委托胶南市价格认定中心认定，刘锡煦失火一案涉及物品价值鉴定为99286元（其中被烧毁瓦房等物品价值为92134元，被烧毁的暖气片等价值7152元）。大珠山派出所出具证明：大火烧毁家具城所有物品，并致房屋烧毁倒塌，起火原因不明，未立刑事案件。
2013年3月19日，原告向被告发出债权转让通知书，声明将因房屋起火造成的损失99286元转让给周加海，由周加海行使追偿权，同日，周加海向被告发出追偿通知书，要求其将该款项于2013年3月30日支付给周加海。2013年4月27日，周加海将被告刘锡煦诉至本院，要求被告向其赔偿损失99286元，后于2013年10月13日撤回起诉。
以上事实，有原告提交的土地有偿使用合同、厂房租赁协议债权转让通知书、追偿通知书各一份，被告提交的山东省涉案物品价格鉴定（认定）结论书、消防支队出警证明、大珠山派出所证明各一份，本院（2013）黄民初字第3695号卷宗材料、民事裁定书以及当事人陈述等在案为凭，业经开庭审查质证，可以采信。
原、被告对以下事项有争议：
（一）失火原因及损毁物品系何人所有：原告称起火原因据被告媳妇说系被告抽烟引起，被告否认，称其起火时在外面，赶到现场时就剩下两间屋，起火系因原告无消防设施。原告要求被告按照物价鉴定部门鉴定价值赔偿损失，因毁损物品均系其所有。被告称，租赁房屋后，其进行投资装修，且鉴定部门的鉴定损失与实际不相符，鉴定价格书中含有被告大量物品，提交损失明细及说明予以证明。在（2013）黄�初字第3695号案件中，证人杨云斗根据被告申请出庭作证称，被告雇佣其领着七、八个人在涉案房前修了一条水泥路、西院墙、彩钢瓦厦子里的地面，屋顶他们帮忙出工、厦子背墙修了一半，换了两个门口卷帘门。
（二）涉案物品价格鉴定结论书效力及被告搬出涉案房屋时间。原告称，房屋起火后找被告商量赔偿事宜，被告在起火后一个月搬走，原告就找物价部门打价，经鉴定为99286元。被告说没有钱，其就自己把房屋盖起来，花费14.7万元，两年后又将房屋出租出去，现原告只主张99286元，且被告缴纳的房租不能退还。被告称，涉案房屋起火其在清理烧毁的家具和设备大约3天后就搬走，鉴定书价格只是量刑依据、不是赔偿标准。原、被告双方均确认涉案房屋及内外设施、家具等因火灾大部分已毁损，在起火前无照片、录像及其他证据证明，对损失情况不再申请司法鉴定。
本院认为：原、被告之间在自愿、平等协商的基础上签订《厂房租赁协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予维护。围绕双方争议焦点：第一，根据合同法原理，对特定债权人给付具有重要意义的债权，在未经债务人同意下，不得让与，否则合同内容与转让前相比，丧失了同一性，亦产生与当事人订立合同时的合意不符。本案原告将债权转让给周加海，未征得被告同意，后周加海撤诉后原告在二年内又重新起诉，主体适格，期间适当，符合法律规定，故对被告称原告已将债权转让周加海及本案已超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。第二，关于对发生火灾致涉案标的物毁损原、被告应承担的责任及赔偿比例，原告出租其所有的房屋，应确保房屋处于良好状态，符合消防安全要求，被告承租房屋，应妥善使用保管�赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告均否认起火原因在己方，而派出所出具的证明称起火原因不明，对此，本院认为，被告在租赁房屋前及装修期间应审慎检查房屋消防情况，起火毕竟是在被告管理使用所租赁的房屋期间，被告对房屋有更多的照顾看管义务，亦更为有效便利，其未能举证证明按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，故被告对因租赁物发生火灾致使房屋毁损、灭失应承担主要责任，综合考量，以被告承担80%的责任为宜。第三，关于租赁房屋毁损、灭失的价值，因租赁时原、被告之间就房屋及附属设施并无具体清单，亦无房屋起火前对房屋及附属设施的有关证明资料，原告主张涉案物品价格鉴定（认定）结论书中所涉物品均属其所有，要求按照鉴定结论书认定的价值99286元进行赔偿，被告�认可该鉴定结论，虽然双方约定装修期，原告同意被告在租期内装修建设或增设附属设施和设备，但是被告未能提供充分有效的证据证明其进行的具体添附，且原被告在火灾发生后均未对因火灾损失的财产进行证据保全，致使涉案标的物毁损灭失，且双方均不申请进行司法鉴定，本院认定原告出租厂房因火灾损失的价值为99286元，对该损失被告应承担80%的赔偿责任，即79428.8元。第四，关于被告一次性缴纳的两年租金48000元是否应予退还及具体数额，本院认为，涉案房屋因失火毁损倒塌，原、被告之间租赁合同的标的物已灭失、租赁的目的已不复存在，故原告应退还被告未到期的租金，退还数额应酌情予以认定。被告实际承租使用涉案房屋28天，房屋发生火灾后应给予原告合理的修复重建期间，该期间以60日为宜，上述期间的租金5786.3元〔88天×65.75元(24000元/365天)�不予退还，原告尚应返还被告已缴纳租金42213.7元。综上,根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘锡煦赔偿原告黄启勇因起火致房屋损失79428.8元。
二、原告黄启勇返还被告刘锡煦租金42213.7元。
上列第一、二项折抵后，由被告刘锡煦于本判决生效之日起10日内给付原告黄启勇37215.1元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2282元，由原告负担855元，被告负担1427元。因原告已预交,被告于本判决生效之日起10日内给付原告1427元。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 吴广银
人民陪审员 王坤平
人民陪审员 张强配
二〇一六年五月二十二日
书 记 员 孙艳伟