重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0104民初5606号
原告：重庆焱正科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路210号D-8-1号，统一社会信用代码91500107305279938U。
法定代表人：何平，职务总经理。
委托诉讼代理人：范滔滔，重庆渝汇律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：李依琳，重庆渝汇律师事务所律师，特别授权。
被告：张家平，男，1966年7月15日出生，汉族，住重庆市綦江县。
委托诉讼代理人：敖富林（系张家平姐夫），1956年10月4日出生，汉族，住重庆市綦江县，特别授权。
委托诉讼代理人：王英，女，1971年2月6日出生，汉族，住重庆市綦江县，特别授权。
被告：阳燕，女，1982年8月21日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告：大渡口区同心堂药店（个体工商户），经营场所重庆市大渡口区春晖路街道文体路***号*****号，（渝大新山村所）注册号500104600163588。
经营者：阳燕。
原告重庆焱正科技有限公司（以下简称：“焱正公司”）诉被告张家平、阳燕、大渡口区同心堂药店（以下简称：“同心堂药店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员首云翠独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焱正公司的委托诉讼代理人范滔滔、李依琳、被告张家平的委托诉讼代理人敖富林、王英、被告阳燕、被告同心堂药店的经营者阳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焱正公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告焱正公司与被告张家平之间的房屋租赁合同；2、要求被告张家平给付自原告拍卖得到诉争房屋（2016年4月15日）起至被告实际腾空房屋期间的租金及违约金，被告阳燕、同心堂药店在其应当支付的租金范围内承担连带给付责任；3、要求被告张家平给付诉争房屋墙面维修费26000元；4、要求被告张家平、阳燕、同心堂药店将诉争房屋腾空并返还原告；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：坐落于重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1、3-1-2号房屋原所有权人为胡启英，胡启英将上述房屋出租给张家平，租赁期限自2009年9月15日至2019年9月14日，现诉争房屋实际由万家福超市和同心堂药店使用。2013年12月，王大刚向重庆农村商业银行借款，诉争房屋作为前述借款的抵押物，2014年12月，王大刚未能如期还款，重庆农村商业银行向九龙坡法院提起诉讼。此后，自2015年3月9日起，法院通过司法拍卖程序拍卖该抵押物，2016年4月15日，焱正公司通过司法拍卖购得重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号商业用房，同年5月31日焱正公司取得前述房屋所有权证。至此，焱正公司通过法定程序取得诉争房屋的所有权，由此就诉争房屋部分依法成为前述胡启英与张家平之间的房屋租赁合同的合同相对方。
原告焱正公司在接收房屋后发现房屋结构已发生改变，并分别用作万家福超市和同心堂药店的经营。原告多次与承租方协商签订新的租赁合同或者租金直接向原告缴纳，但被告以与原房屋所有权人胡启英签有租赁合同为由，拒绝向原告缴纳租金。被告既不与原告签订新的租赁合同，又拒绝向原告缴纳租金，同时，原告还发现被告未经原告同意已将诉争房屋转让给他人后自己撤场。综上，被告的行为已构成违约，依据合同法的相关规定，原告享有法定解除合同的权利，原告因此提起本案诉讼。诉讼中，原告表示不再主张房屋墙面维修费26000及违约金30000元。
被告张家平辩称，第一、2009年8月4日，被告张家平与胡启英签订《房屋租赁合同》后，在2010年5月20日又签订了补充协议，约定出租人同意承租人转租或分租，但租金支付标准与方式仍按照原合同履行。而承租人张家平已将部分房屋转租给了阳燕（同心堂药店），之后又将全部租赁房屋的租赁权转让给罗正刚，且该转租、转让行为均是经过出租人同意的。根据合同法第224条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，该转租合法有效，现张家平不再是诉争房屋的实际使用人，不是本案适格被告，不应由张家平负责返还房屋。第二、被告张家平与胡启英之间签订有租赁合同，依据该合同，被告张家平应当将房屋租金交付给胡启英，且已按合同约定缴纳，被告现已撤离诉争房屋，撤离前的租金也已缴纳完毕，原告应当向胡启英收取租金。第三、诉争房屋只占张家平与胡启英之间租赁房屋的四分之一，原告从没有与张家平之间签订任何合同，也未接到原告取得诉争房屋产权的任何通知，因此，没有义务向原告缴纳租金。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。
被告阳燕、同心堂药店辩称，第一、阳燕不应该支付焱正公司租金。1、2015年8月8日，阳燕与万家福超市签订场地转租协议，协议有效期至2017年8月7日，现转租期限未届满。2、在转租期内，阳燕已按照协议缴纳租赁费、物管费、水电费等，2016年8月15日已缴纳完毕2016年11月7日以前的费用。3、2016年11月8日应当缴纳下一个季度的租金，但因原告与万家福超市之间产生纠纷，才暂时未缴纳。第二、焱正公司要求与阳燕、同心堂药店终止合同并收回房屋的请求无效。1、阳燕于2015年8月8日与万家福超市签订场地租赁协议，协议有效期到2017年8月7日，阳燕与万家福超市签订合同时，原告焱正公司并未取得诉争房屋的产权，故阳燕与万家福超市的合同应继续履行。2、焱正公司与阳燕有过多次协商，也愿意与焱正公司签订新的合同，但考虑到与万家福超市的合同未到期，焱正公司与万家福超市之间也未协商好，因此，阳燕才未与焱正公司签订新的合同。综上，阳燕、同心堂药店有权继续经营，自2016年11月8日的租金在法院判决后，可按照原合同标准向合适的主体缴纳。综上，要求依法驳回原告对阳燕、同心堂药店的诉讼请求。
经审理查明，坐落于重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1、3-1-2号房屋原所有权人为胡启英。
2009年8月4日，胡启英作为出租方及甲方，张家平作为承租方及乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定甲方将前述房屋和附属设施，总面积1120平方米，有偿租给乙方使用，乙方租赁标的物自行选定的用途及经营范围为超市。租赁期限为10年，自2009年9月15日起至2019年9月14日止。乙方在征得甲方书面同意后，可以转租或者转让标的物，但需提前办理完善相关手续。在合同第三条“租赁金、缴纳方式、期限”部分约定：1、租金：营业房1120㎡，租金每月贰万伍千元（￥：25000元）。2、租金收取标准为第一年至第五年，第六年开始租金收取标准执行营业房1120㎡，每年按标的租金10%递增。3、缴纳方式和期限：采取预缴租金承租方式。本合同签订三日内，乙方向甲方缴纳三个月租金共计：柒万伍千元（￥：75000元），同时缴纳履约保证金贰万元整（不计息，合同期满后，乙方义务履行完毕后退还）；以后按每三个月缴纳一次租金，先缴先租。并提前15天缴纳租金，逾期按日加计0.5%滞纳金。4、缴付租金涉及的票据税费，由乙方承担。在合同第四条“双方的权利和义务”部分约定：1、涉及该房屋所有权的事宜，属甲方负责。使用和经营中涉及的政府规费和因经营产生的其他费用等，由乙方负责缴纳。……3、合同期满，同等条件下，乙方享有优先租赁权。但需在合同期满前，提前三十天，向甲方提出书面申请续租，并缴付租金（价格另议），否则视为乙方放弃优先租赁权，到期应即时撤出场，由甲方验收房屋，确认完好后，出具验收单。乙方凭此单、保证金收据和物管、水、电、气部门的应缴款单据，由甲方退还乙方保证金。……在合同第五条“管理”部分约定：……5、在甲方书面同意下，乙方可以转租房屋给第三人，甲、乙双方合同继续有效，乙方继续承担对甲方的全部债权债务至租赁止期。第三人在使用房屋时，造成房屋损坏或人身安全、财产损失的，由乙方先行对甲方承担全部责任。6、乙方转让合同标的物，需提前征得甲方书面同意，并按照本合同之约定，明确告知受让方认可，并完善、结清本合同约定的各项应缴款项，由受让方书面向甲方确认后，甲方始与受让方签订合同，本合同即时失效。在合同第六条“违约责任”部分约定：一、乙方出现下列情况之一，视为严重违约行为，甲方有权即时终止合同，收回房屋，不退未使用时间段租金、履约保证金。并可要求乙方赔付罚金三万元整。1、乙方未经甲方文字许可的转让、转租行为；2、乙方从事违反国家法律、法规行为；3、乙方未到租赁止期，提前自行撤出行为；4、超过合同约定的租金缴纳时间，甲方可用对乙方停电、停水等催缴欠租，乙方无异议。若逾期三十天，还未缴纳，视为乙方严重违约。5、乙方未取得甲方书面同意，擅自改变约定的经营业态行为；6、乙方违反本合同第五条第一项内容的行为。二、甲方在乙方租赁期间，非因不可抗力因素而单方中止合同，应赔偿乙方所造成的损失。在合同第七条“其他约定”部分约定：1、本合同如有未尽事宜，双方可协商补充。补充条款与本合同具有同等法律效力，补充条款双方达成书面协议之前，本合同条款继续有效履行。2、双方约定互相的交流均以书面方式表达，并最终达成书面补充协议确认，任何人的口头承诺均视为无效。
上述租赁合同签订后，2010年5月20日，胡启英与张家平签订《补充协议》约定，双方于2009年8月4签订《房屋租赁合同》，张家平承租胡启英位于大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1、3-1-2房屋，现因经营情况较差，经双方共同协商，根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，达成以下补充条款：1、胡启英同意张家平转租或者分租，但租金支付标准与方式仍按照原合同履行。2、履行中产生纠纷，双方应本着友好的态度互相谅解，协商解决、协商不成，提请合同履行地法院解决。该补充协议尾部甲方处有陈坦国的签名，乙方处有李强的签名。签署时间为2010年5月20日，但“2010”部分存在明显的由“2016”更改为“2010”的痕迹，被告张家平的委托诉讼代理人敖富林对此意见是即使补充协议是2016年5月20日签订，出租人对转租事宜也是事后进行了追认。同时，对于上述补充协议，张家平在诉讼中，还提交了2016年7月15日、7月19日张家平、胡启英分别出具的委托书，胡启英委托陈坦国、张家平委托李强、张刚处理诉争房屋相关事宜。
张家平与胡启英签订前述《房屋租赁合同》后，一直按合同约定将诉争房屋用于经营超市，并成立了大渡口区福万家食品超市，经营者为张家平，该超市已于2016年11月17日注销登记。同时，还成立了重庆市大渡口区福万家日用品有限责任公司（以下简称：“福万家日用品公司”），该公司法定代表人为张家平，股东为张家平、李强。该公司已于2016年1月5日注销。2016年7月15日前的租金由张家平向胡启英缴纳。其中，2016年4月15日至2016年7月14日期间的租金张家平已于2016年4月8日、4月13日分两次向胡启英缴纳。
2013年8月8日，福万家日用品公司作为甲方，阳燕作为乙方，签订《场地租赁协议》，双方约定就甲方拥有使用权的万家福超市100平方米的场地租赁达成协议，具体内容如下：一、租赁时间：2013年8月8日至2015年8月7日，共贰年。二、租金及支付方式：租金以6000元/月计算，合计每季度为18000元（大写：壹万捌仟元正）。租金按季度为单位先缴纳后租，即每季度末前10天交第二季度的租金。逾期未缴纳租金，按月租金的1%/天缴纳滞纳金。三、经营项目：乙方所租场地仅限经营药品。……六、水、电、物管、清洁费用约定：1、水、电费按实际数量收费；2、物管费按200元/月的标准收取。……十七、其他约定：租房期限满2年后房租按每年每平方5元递增。合同期满如乙方继续续约，有优先租的权利。合同尾部甲方处加盖有重庆市大渡口区福万家日用品有限责任公司公章，有经办人张刚的签名。乙方处有阳燕的签名。该协议双方已履行完毕。
前述《场地租赁协议》到期后，2015年8月8日，双方再次签订《场地租赁协议》约定：一、租赁时间：2015年8月8日至2017年8月7日共贰年。二、租金及支付方式：租金以6300元/月计算，合计每季度18900元（大写壹万捌千玖佰元正）。……十七、其他约定：房租期满后，如续租，房租递增按市场行情协商。
另查明，在重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行申请执行王大刚、胡启英、成桦、重庆视澜科技有限公司借款合同纠纷一案中，重庆市九龙坡区人民法院组织对位于重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号房屋进行拍卖。期间，2015年8月4日，法院执行人员杨华东、庞淞尹对万家福超市负责人张刚进行了调查，并制作调查笔录，该笔录记载，执行人员告知张刚，该院拟对诉争房屋进行司法处置拍卖，要求将租赁合同于2015年8月14日之前提交该院。张刚在该调查笔录中补充说明，万家福超市左边的同心堂中药馆所用房屋系万家福超市租赁胡启英的房屋后转租给阳燕，租赁期限从2013年8月8日到2015年8月7日。执行人员告知未经该院准许，到期后不得续租。2015年9月18日，该院向重庆市大渡口区福万家日用品有限责任公司、万家福超市、同心堂药房、阳燕送达《拍卖通知书》（第一次拍卖）。之后，经过该院组织司法处置拍卖，2016年5月31日，焱正公司取得重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号房屋的所有权。2016年5月5日，九龙坡区法院执行人员钱昊、庞淞尹对张家平的委托代理人赵建淑进行询问，并制作《执行笔录》，在该执行笔录中执行人员告知赵建淑焱正公司以358.432万元竞买了诉争房屋，该院拟向焱正公司交付诉争房屋，交付过程中发现诉争房屋部分由万家福超市、同心堂药房占用，并要求万家福超市、同心堂药房腾空房屋并将房屋交付焱正公司。赵建淑在该笔录中陈述，其是张家平的代理人，张家平在2009年8月4日与胡启英签订有租赁合同，租赁期限为2009年9月15日到2019年9月14日止，应继续履行租赁合同，租金也已缴到今年7月份。执行人员还告知，自该日起，关于本案涉及房屋产生的租金不再向胡启英缴纳，具体缴纳对象待该院另行通知。此后，2016年7月14日，李强作为转租方及甲方，罗正刚作为承租方及乙方，双方签订《房屋转租协议》一份约定，甲方同意将其租赁胡启英位于大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1、3-1-2房屋转租给乙方，现就转租事项达成协议如下：一、甲方与胡启英于2009年8月4日签订的《房屋租赁合同》（以下统称原合同）期限自2009年9月15日起至2019年9月14日止，从2016年7月14日起甲方将该租赁房转让给乙方（另见胡启英书面同意书）至原合同期满。二、转让费：乙方同意支付甲方转让费人民币20000元（大写贰万元正），一次性付清。三、甲方应于本协议签订当日，将租赁房屋交付乙方使用。四、甲方在交付租赁房屋前其使用租赁房屋产生的债权债务由甲方负责；转租后所产生的一切经济及民事纠纷、债权债务及法律责任均由乙方全权负责。五、乙方的权利和义务依照甲方与胡启英签订的原合同为准，不另行签订协议。对于此协议，2016年7月19日张家平出具委托书，张家平委托李强（系福万家日用品公司的股东）、张刚处理诉争房屋相关事宜。签订该转租协议当天，张家平还向陈坦国（胡启英的委托代理人）缴纳2016年7月15日至2016年8月14日期间的租金30000元。
依据上述《房屋转租协议》，2016年8月12日，重庆市大渡口区福万家日用品有限公司作为甲方，阳燕作为乙方，罗正刚作为丙方，三方签订《补充协议》约定：1、乙方将原合同租金交由丙方收取，乙方产生的物管费、水、电费交由丙方收取。2、丙方履行原合同甲方的责任和义务，保障好乙方的用水、用电。3、乙方支付的保证金由甲方转交给丙方。4、甲方2009年8月4日与胡启英签订的合同为原始合同，到2017年8月7日甲方继续保持乙方的法律责任和义务。5、在甲乙双方签订的原合同(2015年8月8日)基础上，若丙方违反此合同则乙方有权向甲、丙双方同时追究责任，若乙方违反此合同由甲丙双方有权向乙方追究责任。6、若丙方在2017年8月7日前收回门面，则乙方8万元装修费有权向甲、丙双方提请赔偿。该合同尾部甲方签字处有张刚签名，乙方签字处有阳燕签名，丙方签字处有罗正刚签名，见证人处有陈坦国的签名。依据该补充协议，2016年8月15日，大渡口福万家日用品有限责任公司、罗正刚通知同心堂药房、阳燕，要求阳燕遵照2016年8月12日签订的补充协议，从2016年8月8日起，房屋租金，水、电物管都由罗正刚收取。基于上述协议及通知，截止2016年8月7日的租金阳燕已向张家平（福万家超市）一方缴纳，2016年8月8日至2016年11月7日期间的租金18900元阳燕已于2016年8月15日缴纳给罗正刚。
2016年10月17日，焱正公司向“重庆同心堂药房”送达《通知函》，告知焱正公司系大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号不动产的产权人，要求“重庆同心堂药房”若继续经营，需在2016年10月25日前与焱正公司重新签订租赁协议并向焱正公司缴纳租金。
上述事实，有原、被告的陈述及《房屋租赁合同》、《补充协议》、《委托书》、《场地租赁协议》、拍卖通知书、送达回证、调查笔录、执行笔录、房屋产权证、发票、《房屋转租协议》、《补充协议》、《通知函》、收条、准予注销登记通知书等有关证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一、关于焱正公司与张家平及阳燕、同心堂药店的法律关系如何确定。
胡启英与张家平于2009年8月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意示表示，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。在胡启英与张家平的房屋租赁合同履行过程中，2016年5月31日，原告焱正公司取得租赁房屋中位于大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号房屋（建筑面积：293.22平方米）（以下简称：“诉争房屋”）的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，焱正公司取得诉争房屋所有权后，其作为出租人，与承租人张家平按胡启英与张家平签订的房屋租赁合同继续履行，就诉争房屋部分，焱正公司与张家平形成租赁合同关系。张家平在本案中辩称其与焱正公司无任何经济往来，未签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系的意见，与事实不符，本院不予采信。
在前述房屋租赁合同中，胡启英与张家平约定在胡启英书面同意后，张家平可以转租、转让房屋给第三人。在履行合同过程中，张家平对租赁或者部分租赁房屋进行了三次转租或者转让，第一次是2013年8月8日，以福万家日用品公司作为出租人，将诉争房屋中的100平方米转租给阳燕，租赁期限两年，该转租合同已履行完毕，且与本案无关，该次转租效力本案不做评述。第二次为2015年8月8日，福万家日用品公司作为出租人，再次将诉争房屋中的100平方米转租给阳燕，租赁期限两年即自2015年8月8日至2017年8月7日。该次转租，从合同主体看，虽然是福万家日用品公司作为出租人，而张家平系福万家日用品公司的法定代表人，且福万家日用品公司取得诉争房屋的使用权，也是基于张家平与胡启英及焱正公司的租赁合同，本案转租合同的经办人也是张家平的委托代理人张刚，由此可认定为张家平以福万家日用品公司的名义与阳燕签订场地转租合同。从签订合同时间看，本次转租发生在诉争房屋司法处置拍卖期间，法院执行人员于2015年8月4日告知张家平（万家福超市），在前次（2013年8月8日至2015年8月7日）租赁期限届满后，不得续租，但因当时司法处置拍卖并无结果，本着物尽其用的原则，张家平（福万家日用品公司）再次将诉争房屋转租给阳燕，且事后以补充协议的形式取得胡启英（当时胡启英为房屋所有权人）的书面同意，虽然该补充协议时间有更改，但即使以更改前的时间2016年5月20日确定，也可以认定为经过胡启英的书面追认，因此，可以认定该次转租协议有效。第三次为2016年7月14日，张家平的委托代理人李强将包括诉争房屋在内的所有租赁房屋全部转让给案外人罗正刚，该次转让合同名称虽然是房屋转租协议，但从内容看属于租赁权的转让，而该次转让发生在诉争房屋司法处置拍卖之后，焱正公司已经取得诉争房屋的所有权，并且2016年5月5日，法院执行人员已经告知张家平的委托代理赵建淑，诉争房屋已由焱正公司竞买，因此，可以认定此次租赁权转让时，张家平是知晓诉争房屋的所有权人已由胡启英变更为焱正公司，而其转让行为并未取得焱正公司的书面同意，故该次转让中涉及诉争房屋部分因未取得房屋所有权人焱正公司的同意，对焱正公司并不生效。
二、张家平是否违约合同约定，焱正公司要求解除租赁合同、返还房屋以及给付租金的诉讼请求能否得到支持。
依据胡启英与张家平之间的房屋租赁合同的约定，承租人未经出租人文字许可的转让、转租行为，视为严重违约行为，出租人有权即时终止合同，收回房屋。焱正公司虽然未与张家平签订书面的房屋租赁合同，但焱正公司系在胡启英与张家平的房屋租赁合同履行期间内，取得了诉争房屋所有权，因此，对于诉争房屋部分也适用胡启英与张家平之间签订的房屋租赁合同的约定。而对于诉争房屋部分，在焱正公司取得房屋所有权后，且法院执行人员已告知焱正公司竞买取得了诉争房屋所有权后，张家平未经焱正公司文字许可而对该部分房屋进行转让，违反了租赁合同的约定，已构成违约，焱正公司据此要求解除合同，收回该部分房屋的诉讼请求，有事实及法律基础，本院予以支持。
依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，根据合同法的相关规定，合同变更或者解除，不影响当事人主张相关权利。焱正公司与被告张家平之间的租赁合同解除后，张家平依法应将诉争房屋返还原告焱正公司。若该部分房屋实际由其他案外人占有使用，如前所述，张家平系承租人，且张家平与案外人罗正刚的租赁权转让对于出租人焱正公司未生效，也应由张家平先行收回，之后由张家平负责返还原告焱正公司，但原告焱正公司应当给予张家平收回并返还房屋的合理时间。张家平辩称其已将房屋租赁权转让给罗正刚，其已撤离诉争房屋，不是本案适格被告，不存在返还房屋的义务的意见，与事实不符，本院不予采信。
阳燕承租部分房屋，其与张家平（福万家日用品公司）的转租协议虽然有效，但在焱正公司与张家平之间的租赁合同解除后，张家平作为承租人，占有使用诉争房屋已失去合同依据，阳燕作为次承租人占有使用房屋也无合同基础，故也应将其占有使用的焱正公司享有所有权的100平方米房屋返还原告焱正公司。
对于租金如何给付？本案焱正公司于2016年5月31日取得诉争房屋的所有权，而张家平已依照合同约定于2016年4月8日、4月13日向胡启英缴纳了2016年4月15日至2016年7月14日期间的租金，该次缴纳时间、金额均符合租赁合同约定，故张家平不应再向焱正公司缴纳其取得房屋所有权（2016年5月31日）至2016年7月14日期间的租金，该期间的租金应属于胡启英构成不当得利，焱正公司可向胡启英主张相应的权利。此后张家平在将全部租赁房屋转让给罗正刚当天，向胡启英缴纳了2016年7月15日至2016年8月14日期间的租金30000元，此30000元中的7854.11元（30000元÷1120㎡×293.22㎡=7854.11元）属于焱正公司竞买的诉争房屋部分产生，且2016年5月5日，法院执行人员已经告知张家平的委托代理人赵建淑诉争房屋已由焱正公司竞买，不能再向胡启英缴纳租金，因此，张家平将2016年7月15日至2016年8月14日期间的全部租金仍向胡启英缴纳不具有不知情的善意，其向胡启英缴纳的诉争房屋部分租金7854.11元，应由其要求胡启英返还，张家平仍应当向焱正公司缴纳该部分租金。2016年8月15日之后，对于诉争房屋，因张家平与罗正刚之间的房屋租赁权转让，并未对焱正公司发生效力，因此，此后的租金仍应由张家平向焱正公司缴纳。租金标准按照合同约定，2009年9月15日至2014年9月14日前五年期间，所有租赁房屋（1120平方米）为25000元/月，2014年9月15日至2019年9月14日期间，每年按租金标的25000元/月递增10%，即2015年9月15日至2016年9月14日期间为30000元/月，而原告焱正公司于2016年5月31日取得诉争房屋的所有权，其按总面积（1120平方米）30000元/月的标准主张其取得诉争房屋所有权后的租金低于合同的约定，不损害被告的利益，本院予以确认。依据该标准计算诉争房屋每月租金为7854.11元，即张家平应按7854.11元/月的标准给付焱正公司租金。对于给付期限，焱正公司诉讼请求为自其购买房屋所有权（2016年4月15日）至租赁合同解除后被告实际腾房时止。因焱正公司于2016年5月31日取得诉争房屋的所有权，依据合同法规定，租金应当从取得所有权之日起计算。而如前所述，2016年5月31日至2016年7月14日期间的租金，焱正公司应向胡启英主张不当得利。2016年7月15日至合同解除时承租人应按前述标准给付租金。另外，依据租赁合同的性质，合同解除后，应当给付承租人合理的腾空房屋及搬迁时间，同时结合原告的诉讼请求及减少当事人诉累，如承租人未在合理的时间内腾空房屋并搬迁，其在合理的腾房搬迁期满后仍占用诉争房屋，则应当参照原告主张的租金标准给付房屋占用费。
阳燕作为诉争房屋中100平方米房屋的次承租人，其已按合同约定向诉争房屋的承租人张家平等人缴纳租金至2016年11月7日。同时，根据合同相对性，阳燕也不是张家平与焱正公司之间的租赁合同的相对方，焱正公司要求阳燕连带给付租金的诉讼请求，无事实及法律基础，本院不予支持。同心堂药店是阳燕经营的个体工商户，不是本案租赁合同的相对方，不应承担本案合同责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆焱正科技有限公司与被告张家平之间就位于重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号房屋的租赁合同；
二、被告张家平于本判决生效后三十日内将位于重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3-1-1号房屋腾空并返还原告重庆焱正科技有限公司（其中阳燕承租的100平方米阳燕及张家平均负有腾空并向原告重庆焱正科技有限公司返还的义务）；
三、被告张家平于本判决生效后三十日内按7854.11元/月的标准给付原告重庆焱正科技有限公司自2016年7月15日起至该判决生效之日止期间的房屋租金；该判决生效之次日起30日内为合理的腾房搬迁时间，该期间不应当给付租金；若被告张家平在该合理的腾房搬迁期间内未能腾房搬迁并继续占有使用诉争房屋，则自本判决生效后之31日起，应按7854.11元/月的标准给付原告重庆焱正科技有限公司房屋占用费至实际交付房屋时止）；
四、驳回原告重庆焱正科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1682元，诉讼保全费1520元，共计3202元（原告重庆焱正科技有限公司已预交）。由被告张家平负担。张家平应于本判决生效后三十日内与上述案款一并给付原告重庆焱正科技有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 首云翠
二〇一七年二月二十八日
书记员 产慧婷