江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终4293号
上诉人：沛县国有资产经营有限公司，住所地江苏省沛县汤沐路国税局东侧。
法定代表人：高福君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐平恩，江苏彭嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沛县防腐保温工程总公司，住所地江苏省沛县沛城街道办事处正阳路3号。
法定代表人：张训宽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张杰，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：沛县新沛房产开发有限公司，住所地江苏省沛县沛城街道办事处新沛小区院内。
法定代表人：王福业，该公司经理。
中国农业银行股份有限公司徐州分行（以下简称农行徐州分行）与被上诉人沛县防腐保温工程总公司（以下简称防腐公司）、沛县新沛房产开发有限公司（以下简称新沛公司）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2015）沛商初字第0381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭庭进行了审理。本案审理期间沛县国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）向本院申请替代农行徐州分行作为上诉人参加本案诉讼，已经本院准许。本案现已审理终结。
国资公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人对本案抵押财产享有优先受偿权。理由为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。因此，本案抵押合法有效，抵押权人依法享有优先受偿权。预告登记是《中华人民共和国物权法》第二十条规定的当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，而本案抵押行为发生在2002年，早于该法实施时间，且也不属于房屋买卖行为，一审法院认定本案抵押登记为预告登记，没有事实和法律依据。
防腐公司辩称：对国资公司的上述上诉请求及理由不持异议。
新沛公司未向本院提交答辩意见。
农行徐州分行向一审法院起诉请求判令：1、防腐公司、新沛公司偿还借款本金196.8万元，利息1914860.55元（计算至2014年12月20日），之后利息计付至贷款还清为止；2、农行徐州分行对防腐公司、新沛公司偿提供抵押担保的房产享有优先受偿权；3、诉讼费由防腐公司、新沛公司偿承担，其还款先冲抵农行徐州分行垫付的各项诉讼费用。
一审法院查明：2002年2月1日，农行沛县支行古城分理处作为抵押权人，防腐公司作为债务人，防腐公司、新沛公司作为抵押人共同签订（20334）农银高抵字第001号最高额抵押合同一份。合同主要内容为：”第一条被担保的主债权最高额1、抵押人自愿为债务人自2002年2月1日起至2007年2月1日止，在抵押人处办理约定的各类业务，实际形成的债务最高余额折合人民币（大写金额）贰百万元整提供担保。……第二条抵押担保的范围……第三条抵押物1、抵押人同意以下列财产新沛小区院内13#楼作为抵押物，……2、上述抵押物暂作价人民币（大写）叁佰万元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。……第八条抵押权的实现1、主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。……第十三条本合同自各方签字或盖章之日起成立。自办妥抵押登记手续之日起生效。……。”
上述最高额抵押合同签订后，农行沛县支行古城分理处与防腐公司、新沛公司于2002年5月10日签订了房地产抵押合同，合同约定防腐公司、新沛公司自愿将坐落于沛县城区新沛小区院内13#楼的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给农行沛县支行古城分理处，农行沛县支行古城分理处提供人民币贰佰万元贷款，自2002年2月1日起到2007年2月1日止，抵押期限60个月。双方于2002年5月10日在沛县房产管理局办理了沛房抵他字第（2002083）号房屋他项权证，证书载明房屋他项权人为沛县农行古城分理处，房屋所有权人为防腐公司、新沛公司，房屋所有权证号为在建工程抵押，房屋坐落于新沛小区院内13#楼，权利种类为抵押，权利价值为贰佰万元，建筑面积为2440平方米，设定日期为2002.2.1.约定期限为2007.2.1。
2003年5月30日，防腐公司作为借款人，农行沛县支行古城分理处作为贷款人共同签订编号（20334）农银借字（2003）第001号借款合同一份。合同主要内容为：”……第一条贷款人同意向借款人发放以下内容贷款1、借款种类：短期。2、借款用途：完善手续。3、借款金额（大写）：人民币贰佰万元整。4、借款与还款期限：……借款2003年5月30日还款2004年5月20日……5、利息计付：（1）本合同项下借款年利率为6.903%。……（2）本合同项下借款按季（季/月）结息，结息日为每季末月（月/季末月）的第20日。……第五条违约责任……借款人不按本合同约定的期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按日利率万分之贰点壹计收逾期利息；……第六条借款担保本合同项下借款的担保方式为最高额抵押合同，担保合同另行签订。……第八条其他事项本合同以（20334）农银高第字（2003）第001号抵押担保合同作保。第九条合同生效本合同自借贷双方签字或盖章之日起生效。……。”同日，农业银行沛县支行古城分理处将贷款200万元发放给被告防腐公司，防腐公司在借款凭证上盖章确认。
借款到期后，防腐公司于2009年7月9日偿还贷款本金2000元，2010年8月30日偿还贷款本金30000元，2007年1月8日支付利息5000元，2007年2月27日支付利息2000元，其余借款本金及利息未偿还。农行徐州分行及农行沛县支行于2006年10月、2008年2月、2010年8月、2011年10月、2012年9月、2013年10月、2014年10月向防腐公司发出债务逾期催收通知书，要求防腐公司立即偿还欠款本金及相应利息，防腐公司在债务逾期催收单上签章确认。2009年3月5日，农行沛县支行向防腐公司邮寄发出债务逾期催收通知书。防腐公司未按期还款，截至2014年12月20日尚欠贷款本金1968000元，利息1914860.55元。
一审法院认为：一、关于农行徐州分行主体是否适格的问题。防腐公司对农行徐州分行的诉讼主体资格未提出异议。《中华人民共和国商业银行法》第二十二条规定：”商业银行对其分支机构实行全国统一核算，统一调度资金，分级管理的财务制度。商业银行分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。”中国农业银行按照《中华人民共和国商业银行法》第二十二条规定将农行沛县支行的涉案不良贷款划归农行徐州分行统一进行清收管理，不违反法律规定，故农行徐州分行可以作为本案原告主张权利。
二、关于防腐公司是否应当偿还借款的问题。农行徐州分行提供的借款合同、借款凭证，有明确的借款金额、借款期限、各方权利义务约定明确、有当事人的签名及签署日期，对其真实性应予确认。农行徐州分行依照借款合同的约定于2003年5月30日向防腐公司发放了贷款200万元，防腐公司应当按照约定还本付息。本案借款于2004年5月20日到期，农行徐州分行自认防腐公司在借款到期后共偿还借款本金32000元，分两次支付利息7000元，防腐公司辩称共支付利息4-5次，但未提供证据证实，故，对防腐公司的辩解不予采信。截至2014年12月20日，防腐公司欠借款本金1968000元，利息1914860.55元，对农行徐州分行要求防腐公司偿还借款本息的诉讼请求，予以支持。
三、农行徐州分行主张实现抵押权是否应当得到支持的问题。防腐公司、新沛公司与农行沛县支行古城分理处签订了最高额抵押合同、房地产抵押合同，约定用新沛小区院内在建建筑13#楼作为抵押物，为本案借款提供了担保。在建建筑物抵押时，抵押权的客体还没有最终确定，以在建建筑物设定抵押权时办理的登记为抵押预告登记，抵押预告登记是为了将来债权的实现设定的一种事先约束，待转为抵押登记时才具有现实的优先受偿权。本案所涉抵押财产沛县新沛小区13#楼，防腐公司、新沛公司并未取得该不动产的权属证书，亦未依法办理抵押登记，抵押权并未设立。因此，对农行徐州分行要求确认对涉案不动产享有抵押权并实现抵押权的诉讼请求，依法不予支持。
新沛公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、防腐公司于判决生效后十日内偿还农行徐州分行借款本金1968000元及利息（截至2014年12月20日之前利息为1914860.55元，之后利息按合同约定据实计算至本息结清之日）；二、驳回农行徐州分行的其他诉讼请求。案件受理费37863元，由防腐公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审除确认一审法院查明的事实外，另查明：2016年12月19日，农行徐州分行与国资公司签订《委托资产批量转让协议》，约定农行徐州分行将本案债权在内的多笔债权转让给国资公司，并于2017年1月19日在《江苏法制报》刊登债权转让公告。
本案二审期间的争议焦点为：本案在建房屋抵押权是否已经设立。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立，故一审法院以本案在建房屋抵押登记系预告登记为由否认抵押权的设立，适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。本案抵押的在建房屋，农行徐州分行以及国资公司均未提供其土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，即未提供证据证明该在建房屋抵押时系依法获准建造，故本案抵押应认定为无效，国资公司上诉主张抵押优先受偿权不能成立。
综上，国资公司的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，实体判决结果亦无不当，但因二审期间诉讼主体变更，本院依法变更相应判决内容。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更江苏省沛县人民法院（2015）沛商初字第0381号民事判决第一项即”被告沛县防腐保温工程总公司于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行借款本金1968000元及利息（截至2014年12月20日之前利息为1914860.55元，之后利息按合同约定据实计算至本息结清之日）”为：沛县防腐保温工程总公司于本判决生效后十日内偿还沛县国有资产经营有限公司借款本金1968000元及利息（截至2014年12月20日之前利息为1914860.55元，之后利息按合同约定据实计算至本息结清之日）；
二、维持江苏省沛县人民法院（2015）沛商初字第0381号民事判决第二项即”驳回原告的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费37863元，由沛县防腐保温工程总公司负担二审案件受理费37863元，由沛县国有资产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
代理审判员 赵东平
代理审判员 汪佩建
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 牛金铭