重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初15248号原告（反诉被告）：重庆怡和精勤食品有限公司，住所地重庆市沙坪坝区杨梨路161-4-6-3号，统一社会信用代码915001065687160010。法定代表人：伍虹，总经理。原告（反诉被告）：重庆骥路博国际贸易有限公司，住所地重庆市渝北区新南路168号2幢1单元31-14，统一社会信用代码91500000054842959E。法定代表人：张鹏，总经理。二原告共同委托诉讼代理人：刘丽娜，重庆辉腾律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张力文，重庆辉腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆家友进口商品销售有限公司，住所地重庆市江北区海尔路319号-1-1，统一社会信用代码91500000327756395L。法定代表人：刘永勤，执行董事。委托诉讼代理人：赵文恺，国浩律师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，国浩律师（重庆）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司（以下简称“怡和精勤公司”）、重庆骥路博国际贸易有限公司（以下简称“骥路博公司”）与被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司（以下简称“家友公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理。被告家友公司依法提起反诉，本院依法适用简易程序于2017年9月13日、2017年10月17日、2017年10月20日、2017年12月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）怡和精勤公司、骥路博公司的共同委托诉讼代理人刘丽娜、张力文，被告（反诉原告）家友公司的委托诉讼代理人赵文恺、周敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡和精勤公司、骥路博公司诉称：1.请求判令解除两原告与被告签订的《联营合同》；2.被告赔偿装饰装修、设施设备等损失616714.1元；3.被告赔偿预期可得利益827916.96元；4.被告退还骥路博公司保证金10000元；5.诉讼费、保全费等由被告负担。事实和理由：2016年，被告与重庆恒大金碧商业管理有限公司（以下简称“恒大公司”），约定被告承租恒大�司位于渝北区红锦大道92号恒大中渝广场的产地用于经营，并由重庆家友进口商品销售有限公司渝北分公司（以下简称“家友分公司”）负责人鲜小琼进行日常经营管理。2016年8月10日，两原告与被告签订《联营合同》，约定两原告承租被告位于重庆恒大中渝广场B118号场地进行面点、烘焙等经营，租期5年等。合同签订后，骥路博公司向被告支付了10000元保证金，两原告也对案涉门面进行了装修，并于2016年10月对外营业。现因被告违约，终止了与恒大中渝广场的租赁合同，致使两原告无法在案涉门面继续经营。故为维护原告的合法权益，起诉来院。家友公司答辩称：1.合同已于2017年7月13日解除；2.原告欠付租金、水电费，导致合同目的无法实现；3.被告按约交付了房屋，不存在违约行为；4.因原告违约，故装�损失、可得利益损失等应由原告自行承担。家友公司反诉称：1.二原告支付2017年2月1日至2017年6月30日的租金43200元、2016年10月1日至2017年6月30日的水电费32531元；2.二原告支付欠付租金产生的违约金，计算方式为：以每月欠付租金为基数，自欠付之日起，按0.3%/日计算至付清时止；3.二原告支付欠付水电费产生的违约金，计算方式为：以欠付水电费为基数，自欠付之日起，按0.3%/日计算至付清时止；4.二原告支付违约金5000元；5.确认《联营合同》于2017年7月13日解除；6.诉讼费用由二原告负担。事实和理由：二原告与被告签订了《联营合同》，约定二原告租用被告的场地，并支付租金、水电费等费用。合同签订后，二原告长期拖欠水电费、租金，故被告邮寄解除合同通知，解除双方的联营合同。二原告不履行合同义务，存在违约，故为维护被告的合法权益，依法提起反诉。怡和精勤公司、骥路博公司答辩称：1.因被告存在违约，致使原告于2017年5月底即无法经营，故租金应计算至2017年5月底；2.水电费收取主体并非被告；3.违约金计算基数及标准过高，且不应重复主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依法调取了证据并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括联营合同、名片、招商银行转账汇款电子回单、收据、询问笔录、介绍信、工作证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，本院分析如下：原告举示的品牌空间规划应用设计框架合约、图纸、重庆市建筑装饰工程施工合同、招商银行转账汇款电子回单、费用报销单、收据、招商银行户口历史交易明细表、销售合约、发票、付款回单、光盘、沟通函、证人证言、行政处罚事先告知书，被告举示的订购合同、网页、联营厂家租金欠费、自营商家水电登记表、违约金计算表、发票、面包房销售统计、电费计算表、视频光盘，上述证据材料或真实性无法确认，或与本案审理无关，本院均不予采纳。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，二原告（乙方）、被告（甲方）签订《联营合同》，合同第1.1条约定：甲方同意提供恒大中渝广场B118的场地，面积96平方米，经营面点、烘焙、咖啡、饮品；第3.1条约定：乙方使用甲方场地、相关设施，以甲方名义从事经营活动，需每月向甲方支付一定酬金，具体如下：甲方第一年按如下约定向乙方抽取酬金按90元/m2/月（含物业管理费、空调费），月合计为8640元；第二年按乙方专柜实际销售额的12%与8640元的固定金额取其高抽酬金；第3.2条约定：乙方经营时间不足一个月时，按日平均应交费用乘以实际经营天数向甲方缴纳费用；第3.3条约定：乙方收银由乙方自行收银，每月1日乙方支付甲方酬金，如遇节假日，则付款日期顺延；第3.4条约定：若期限内乙方未付清本条第一款至第三款所列款项时，甲方每天加收乙方拖欠款项总额的千分之三的违约金；第4.1条约定：乙方在本合同签订7日内向甲方缴纳10000元作为履约保证金；第4.3条约定：在合同期内由于乙方的原因需解除合同，甲方与乙方未取得一致意见时，乙方保证金不予退还；第5.1条约定：甲方提供公用照明，乙方专柜展示用电，需单独装表计量，所耗费用由乙方承担，乙方如需单独用水，按实际使用量和当�供水部门价格计算，费用由乙方承担；第5.5条约定：上述款项必须在约定期限内缴清，否则甲方每天加收乙方拖欠款项总额的千分之三的违约金；第11.1条约定合同有效期自2016年10月1日至2021年9月30日；第14条约定：甲乙双方任何一方如违反本合同上述各项规定，对方均有权终止本合同，违约一方应负责赔偿对方的一切损失，除合同条款中已有的违约金以外，其余有违约行为的一方应向对方支付不少于5000元的违约金。合同签订后，原告向被告支付了截至2017年1月31日的租金。审理中，双方均认可合同约定的酬金是租金，被告只提供场地，原告支付租金，不涉及其他；2016年7月被告将案涉房屋交付原告，2016年10月1日开始计收租金。2017年6月1日，被告向重庆恒大金碧商业管理有限公司（以下简称“恒大公司”）�交了《停业营业申请》，称自2016年9月正式营业以来，一直处于亏损状态，故决定从2017年6月30日终止与恒大公司的合同并停止营业，希望恒大公司能够支持。审理中，被告陈述因包括原告在内的多家商户未按约支付租金、水电费，导致被告一直亏损，故向恒大公司提交了该份申请，但被告与恒大公司就案涉房屋签订的租赁合同至今未终止，案涉房屋仍由被告控制并使用。原告陈述其于2017年7月初知晓被告提交了终止申请，当天才知道被告与恒大公司的合同已解除，具体解除时间不清楚，案涉房屋系原告从被告处以清水房形式租赁过来。2017年7月8日，被告委托国浩律师（重庆）事务所律赵文恺律师处理其与二原告《联营合同》的解除事宜。2017年7月10日，被告出具解除合同通知函，称二原告从2017年2月起拖欠合同约定酬金，且欠付水电费，违反了合同约定，故通知立即解除联营合同。2017年7月10日，被告向二原告分别邮寄解除合同通知函、邮寄地址均为“重庆市沙坪坝区XXXX”，骥路博公司收件人及电话号码为“王鹰、张鹏1531009****”，怡和精勤公司收件人及电话号码为“黄中华、王忠、伍虹，1336826****、1390835****”，上述两封邮件均于2017年7月13日签收，签收状态均为“他人收、干洗店”。2017年7月11日，被告再次向二原告分别邮寄解除合同通知函、怡和精勤邮寄地址均为“重庆市沙坪坝区XX路XX号”，收件人及电话号码为“王忠、伍虹1390835****”，邮件于2017年7月13日签收，签收状态为“他人收、速递易”。骥路博公司邮�地址为“重庆市渝北区XX路XX号X幢X单元XX”，收件人及电话号码为“王鹰、张鹏1531009****”，邮件于2017年7月13日签收，签收状态均为“他人收、速递易”。同时，2017年7月13日，被告向1336826****手机号码以发送短信，称二原告拖欠酬金、水电费存在违约，故通知立即解除联营合同。审理中，二原告认可其注册地分别为沙坪坝区杨梨路、渝北区新南路，1336826****与订购合同中预留的黄中华电话号码一致，但否认收到解除合同通知函，并陈述黄中华原系怡和精勤公司工作人员，已于2017年年初离职。2017年9月27日，恒大公司陈述：恒大中渝广场B118由恒大公司出租与被告，2017年6月30日免租期结束，租赁期限具体记不清楚了，但2017年肯定是在租赁期内；因被告未按约支付物管费、水电费，恒大公司于2017年4月20日催缴租金，也发了催租函，称如果不缴费，将解除合同，2017年5月初被告口头申请解除租赁合同，因被告未交费，恒大公司于2017年6月30日提出终止租赁合同，被告也同意，但至今未签订终止协议，现恒大公司与被告的租赁合同至今未终止，恒大公司未收回案涉房屋，大概在上上周被告将案涉房屋的钥匙交回了恒大公司；B118面积很大，由被告承租，被告成立了一个DIG卖场，分租给他人，恒大公司向被告发出了催缴函，但未向实际经营者发出过，也未告知实际经营者要解除与被告的租赁合同；2017年5月恒大公司未对案涉房屋采取断水断电措施；恒大中渝广场只有一个总电表，电费由各个租户交给恒大公司，水表是独立的，租户自己去缴纳。另查明：审理中，双方一致认可原告承租的乃是卖场的一部分；卖场的两个开口由被告控制，2017年5月23日，案涉房屋所在卖场关闭。原告陈述水电费确一次都未缴纳，2017年2月1日起亦未交租金，但未交水电费的原因系被告不能提供水电费数据，未交租金的原因系签合同时，被告承诺通轻轨等，现未实现，故原告暂不交租金，被告亦未明示拒绝；5月23日卖场关闭后，除搬东西开过一两次门外，未在开过门，原告也无法进入了。被告陈述因包括原告在内的卖场商户未交付水电费，被告没钱交给恒大公司，恒大公司于当日断电，被告和原告一起将卖场关闭了，但关闭两天后又开了；未承诺过通轻轨等。2017年7月21日，阚茗铭出具收条，载明二原告于当日将被告恒大中渝D**店内货物全部搬走，二原告在恒大中渝D**店不再有其他物品。审理中，二原告�述案涉房屋在2017年7月5日左右被封闭，之后原告搬走了部分原材料、面包等食品及能搬得动的设施设备，现在案涉房屋里有搬不走的装修装饰及设备。被告陈述2017年7月21日二原告搬走完所有物品后，案涉房屋就被封了，现案涉房屋就只有搬不走的装修装饰。另查明：2016年6月14日，被告（乙方）与金碧物业有限公司重庆分公司（甲方）签订《重庆恒大中渝广场购物中心物业服务协议》，约定由金碧物业有限公司重庆分公司负责案涉商铺的物业服务。2016年7月13日，恒大公司（甲方）与被告（乙方）签订《商业管理服务合同》，由恒大公司负责案涉商铺的管理服务。二原告实际经营时间为10：00-22:00。重庆家友进口商品销售有限公司渝北分公司（以下简称“家友渝北分公司”）于2017年6月29日注销。被告于2016年10月26日取得食品经营许可证，家友渝北分公司于2016年11月21日取得食品经营许可证。还查明：审理中，原告陈述因被告与恒大公司就案涉房屋的租赁合同已终止，原被告之间的签订的联营合同的目的已不能实现，故要求解除合同；合同中约定的5000元违约金与预期付款违约金不应并存。被告陈述因原告欠付租金、水电费，致使合同目的不能实现，故其发出了解除合同通知，合同已于2017年7月13日解除，同时因原告违约，故要求按合同第14条的约定支付违约金5000元，该项违约金与逾期付款违约金系并列关系。本院认为：二原告与被告签订的《联营合同》，约定被告提供场地，二原告支付酬金。审理中双方亦认可酬金及租金，根�《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故《联营合同》实为租赁合同，该合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。本案争议焦点在于：一、《联营合同》是否已解除；二、原告的诉讼请求能否予以支持；三、被告的反诉请求能否予以支持。一、《联营合同》是否已解除被告反诉请求确认联营合同已经解除。据此，本院认为，联营合同约定双方任何一方违反合同约定履行义务的，对方均有权终止本合同，原告自2017年2月1起即欠付租金，被告有权依据约定行使合同解除权。然根据法律规定，合同应自解除通知到达时发生效力。本案中，联营合同中虽有黄中华签字，然其系代表二原告签订，联�合同的相对方乃是二原告，被告解除合同的通知应送达二原告。故被告向黄中华短信发送解除合同通知函亦不能产生解除效力。被告另向二原告的注册地址邮寄了解除通知函，然该函件邮寄状态显示为“他人收，速递易”，被告的解除通知并未送达二原告，故解除通知未产生效力，本院对被告此项反诉请求亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的�他情形。原告请求判令解除联营合同。据此，本院认为，二原告已将案涉商铺货物全部搬离，被告亦与恒大公司就合同解除事宜进行协商。原、被告双方签订《联营合同》的目的已不能实现，故本院对原告请求判令解除《联营合同》的诉讼请求予以支持。二、原告的诉讼请求能否予以支持原告要求被告赔偿装修损失、可得利益损失，但未申请鉴定，亦未举示充分证据证明上述损失的具体数额，故本院对上述请求不予支持。联营合同约定因原告的原因需解除合同，原被告未取得一致意见时，保证金不予退还。现联营合同并非因原告的原因解除，保证金应予退还。故本院对原告请求判令被告返还保证金的诉讼请求予以支持。三、被告的反诉请求能否予以支持被告将案涉房屋交付二原告使用，二原告理应依据联营合同约定履行支付租金的义务。审理中二原告认可自2017年2月1日起即未交租金，然被告亦陈述2017年5月23日即将案涉房屋所在卖场封闭，至此因二原告并未占有使用案涉房屋，被告无权要求二原告支付租金。故本院对被告反诉要求二原告支付2017年2月1日至2017年5月23日的租金32544元（8640元×3个月+8640元÷30天×23天）诉讼请求予以支持。被告称5月23日之后卖场开启了，但未举示充分证据予以证明，本院不予采纳。二原告逾期支付租金，给被告造成了损失，理应支付违约金，联营合同约定应按3‰每天计算违约金，该约定过高，本院依法予以调整，按年利率24%计算违约金。根据联营合�约定二原告应于每月1日支付租金，节假日顺延。因2017年2月1日、2日为节假日，当月租金应于2月3日支付；2017年5月1日为节假日，当月租金应于5月2日支付。现其未付，故违约金计算方式为：以8640元为基数，按年利率24%，分别从2017年2月4日、3月2日、4月2日计算至付清时止；以6624元为基数，按年利率24%，从2017年5月3日计算至付清时止。被告反诉要求二原告支付水电费及欠付水电费的违约金，因被告未举示充分证据证明二原告欠付水电费的具体金额，故本院对上述反诉请求不予支持。被告另反诉要求二原告按联营合同第14条约定支付违约金5000元，联营合同约定原被告双方任何一方如违反本合同各项规定，对方均有权终止本合同，违约一方应负责赔偿对方的一切损失，除合同条款中已有的违约金以外，其余有违约行为的一方应向对方支付不少于5000元的违约金。故该项违约金支付前提在于守约方需解除联营合同，如上所述，被告并未有效行使其合同解除权。同时，本案中虽原告拖欠租金存在违约，然被告于2017年5月23日（此时联营合同尚未解除）关闭案涉房屋所在卖场亦属违约，故本院对此项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日解除原告（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司、重庆骥路博国际贸易有限公司与被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司签订的《联营合同》；二、被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司、重庆骥路博国际贸易有限公司保证金10000元；三、原告（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司、重庆骥路博国际贸易有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司2017年2月1日至2017年5月23日的租金32544元；四、原�（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司、重庆骥路博国际贸易有限公司于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司违约金，计算方式为：以8640元为基数，按年利率24%，分别从2017年2月4日、2017年3月2日、2017年4月2日计算至付清时止；以6624元为基数，按年利率24%，从2017年5月3日计算至付清时止；五、驳回原告（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司、重庆骥路博国际贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债�利息。本诉案件受理费9180元，减半计收4590元，由被告（反诉原告）重庆家友进口商品销售有限公司负担；反诉案件受理费1210元，由原告（反诉被告）重庆怡和精勤食品有限公司、重庆骥路博国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十二月十一日书 记 员  罗 难