上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第639号
上诉人（原审被告）上海轩成物流有限公司。
法定代表人周明昌。
上诉人（原审被告）上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司。
法定代表人魏仁礼。
上列两上诉人共同委托代理人蒋尉菁，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜玉民。
委托代理人郑舜卿，上海钱翊梁律师事务所律师。
上诉人上海轩成物流有限公司（以下简称轩成公司）、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司（以下简称江阳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人轩成公司、江阳公司的共同委托代理人蒋尉菁，被上诉人杜玉民及其委托代理人郑舜卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月1日，轩成公司和江阳公司（甲方）与杜玉民（乙方）签订《租赁合同》，其中明确，江阳公司受市场业主的委托，全权经营管理上海江阳水产品批发市场（干货经营区），第一条为市场营业用房租赁席位面积、价格和用途，甲方将泰和路XXX号上海江阳水产品批发市场内一间席位，建筑面积28平方米，出租给乙方进场经营。席位编号为L3-119，2年租金为人民币（以下币种均为人民币）49，056元，1年管理费2，000元。每间席位约28平方米，实际建筑面积以建成后为准，租金多退少补。席位用途限于食品等批发零售。租赁期限自2013年4月28日起至2015年10月27日止，两年六个月（包括六个月的免租期）。租金总额为49，056元，管理费总计2，000元。乙方应于2012年8月1日前，向甲方一次性付清所有应付的租金和管理费共计51，056元。乙方在签订本合同时须一次性交付保证金1万元。双方商定发生下列情形，甲方有权从保证金中直接扣除相应的款额，包括乙方未能全面履行合同以及提前终止合同等违约情形。租赁期间，上述席位内所发生的水、电等费用由乙方承担。甲方根据有关部门颁布的收费标准，结合市场实际使用差额，制定合理的收费标准，按乙方实际使用量按月计收。燃气、通讯等费用由乙方向有关部门自行申请、缴纳。甲方�权利义务包括，督促乙方遵纪守法、执行市场的规章制度，文明经商；具有租赁营业用房（席位）的经营范围，为乙方提供经营场所，核验乙方的营业执照、税务登记证和各类经营、许可证等。乙方的权利义务包括，依法在工商行政管理部门核准的经营范围内自主经营；按合同约定使用租赁的席位，因甲方违反合同约定造成乙方损失的，有权要求甲方承担违约责任；应当在进场三十天内向行政管理部门申请办理工商营业执照、税务登记及其他经营许可，在承租席位的显著位置亮证经营；未经甲方同意，乙方不得擅自转让或者转租席位等。其他约定事项包括，乙方若以公司名义经营的，应自行办妥工商登记等相关证照，并在七日内凭核准的工商营业执照变更本合同的乙方名称；甲方根据抄表数按月向乙方计收水费、电费等，甲方于每月规定的日期内完成上期水、电�抄表工作，乙方应自觉于每月规定的日期内向甲方缴纳水、电费，逾期不付的，甲方有权切断水电供应；甲方作为房屋出租人，不负有市场兴市与否的任何责任，乙方应独立承担一切经营风险。第九条为违约责任，其中约定，甲、乙双方约定，截止2012年8月31日，若所有签约商户不足本次招商总席位的80%，则甲方将已收取的租金、管理费和保证金，在一个月内全部退还给乙方，甲乙双方均不承担违约责任。甲乙双方约定，干货经营区暂定于2013年4月28日开张（以甲方书面通知或公告为准），若乙方在市场开张后没有进场经营，或没有持续经营，或乙方单方面提前解除合同，则视为乙方违约，甲方有权收回席位另行安排。乙方缴纳的租金、管理费和押金，甲方均不予退还。同日，轩成公司开具收据，载明收到杜玉民缴纳的席位租金49，056元（2013年4月28日起至2015年10月27�止），以及1万元押金、管理费2，000元（一年）。
2014年7月，杜玉民诉至原审法院要求解除与轩成公司、江阳公司就系争商铺签订的租赁合同，并要求返还全部租金49，056元、管理费2，000元及保证金1万元。
原审另查明，2006年9月，上海经济委员会发布沪经食（2006）381号“关于同意开设上海江阳水产品批发交易市场的批复”，其中载明，根据相关规定，经研究，同意在宝山区泰和路XXX号开设上海江阳水产品批发交易市场。2008年5月22日，轩成公司经核准取得沪房地宝字（2008）第017669号《上海市房地产产权证》，登记为泰和路XXX号的房地产权利人。
原审审理中，杜玉民提供照片一组，表示是拍摄于2014年6月11日，杜玉民前往系争商铺查看，发现L3-119铺位周边建筑垃圾遍地，且面积远不及约定的28平方米，杜玉民无法使用。轩成公司、江阳公司对上述证据的真实性、关�性和合法性均不予认可。轩成公司、江阳公司为证明自己的主张，提供：1、市场规划图，其中反映出干货区域的位置，有K、L、M、N、E2、E3区，招商时摊位数为607个，实际建造了706个单位；2、轩成公司、江阳公司与案外人上海缘淼水产品销售有限公司签订的租赁合同，2012年8月31日前，轩成公司、江阳公司将干货区域内的400个商铺均出租给缘淼公司，另外K区72个、L区62个、M区78个也分别签订租赁合同，综上，干货区总计的签约数为612户，按照总摊位数706户计算，签约率约为86.68%；3、其余干货区域的租赁合同若干，轩成公司、江阳公司表示由于数量较大，仅能抽样提供若干，所有合同都在公司备份；4、照片若干，拍摄时间为2014年6月、7月，证明系争L3-119号商铺已经建成，完全符合交付标准；5、2013年7月5日《杨行镇暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》，申请注�地址为泰和路XXX号（L区），上海市宝山区杨行镇人民政府和上海市宝山区规划和土地管理局杨行管理所加盖公章，备注中注明此件仅作为暂无房产证楼宇企业办理工商登记时使用，不作他用。该表格所附送材料中包括一份《关于上海江阳水产市场内L区经营房产权的说明》，载明，上海江阳水产市场于2008年9月2日试开张营业，原市场内经营用房位于G区、E区、F区，经营摊位692个，经营面积为33，471平方米，现由于梅龙镇南北干货市场将于年内整体动迁，曹安市场整体拆迁，经闵行区、宝山区有关部门的积极引荐和协商，希望在江阳市场内设置南北干货交易市场，因此市场将进行改扩建，增加经营L区用房，摊位128个，面积3，584平方米，用于从事农产品批发交易，产权证正在办理中，暂无房产权证。此说明仅限用于工商税务的登记办理；6、梅陇镇关于漕宝路食品批发市场终止营业工作方案以及网站新闻截图，轩成公司、江阳公司表示，当时相应政府号召解决漕宝路、毛家塘和鑫品市场的搬迁工作，江阳公司和轩成公司投资再建一个场地供应上述商户的继续经营。杜玉民对上述证据材料的质证意见为：1、关于该规划图的真实性作为承租户个人而言无法确认，但其中关于L区域的位置基本正确；2、轩成公司、江阳公司与缘淼公司的租赁合同真实性无法确认，即便是真实的，也系居间合同，并非包租合同法律关系，故无法证明400个铺位已出租的事实；3、对有关租赁合同的真实性也无法认可，无法证明轩成公司、江阳公司在2012年8月31日前已经签订合同的事实；4、照片真实性不予认可，无法反映真实情况，也无法印证拍摄时间地点；5、真实性无异议，但该份材料上注明仅为办理工商登记所用，无法证明出租商铺的合法性；6、缺乏有�单位的盖章、签名，真实性无法确认，且与本案的纠纷无关。
本案审理过程中，关于市场开张的通知，轩成公司、江阳公司表示曾于2013年7月在市场内张贴过开张公告，同时通过打电话和发短信的方式告知杜玉民领取钥匙，由于时间过长，无法提供相关证据材料；杜玉民对此不予认可，表示从未收到过轩成公司、江阳公司的任何形式的开张通知，杜玉民了解到直至2013年10月左右轩成公司、江阳公司才将商铺建好，但至今都不符合交付的条件，包括场地的规划和招商时的承诺不符，环境恶劣，建筑垃圾遍地，道路没有开通，桥梁没有建造，整个干货区无人经营，故杜玉民无法正常接收使用。轩成公司、江阳公司称，自2013年7月至今，杜玉民怠于接收商铺，应由其自行承担法律后果，市场完全符合交付条件，根据合同约定，轩成公司、江阳公司不承担兴市与否的责任，经营环境的好坏不影响双方租赁合同的正常履行；同时，本次招商的实际签约数为551户，其中400户签收了交付通知，307户实际收取钥匙并使用。关于合同第九条的履行问题，杜玉民称杜玉民没有能力提供证据证明轩成公司、江阳公司的招商不满80%，但根据税收相关法律、法规规定，若轩成公司、江阳公司的招商率超过80%，则其应当缴纳的税收将近131万元，故如轩成公司、江阳公司未达到该缴税比例，轩成公司、江阳公司或偷税、漏税，或根本未满足符合合同约定的签约比例。轩成公司、江阳公司称，依照轩成公司、江阳公司对外签订的租赁合同，租金的结算最晚于2014年12月31日，故杜玉民的主张仅是其自行假设，轩成公司、江阳公司不予认可。关于租赁合同的效力问题，轩成公司、江阳公司表示，出租的标的是铺位，故不适用房屋租赁的有关法律规定，根据轩成公�、江阳公司提供的材料可证明包括系争铺位在内的搭建都是经过审批通过，否则不需要规划土地管理所出具证明，据此，双方的租赁合同是合法有效的。杜玉民表示，就租赁合同的法律效力问题，由法院依法认定。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，轩成公司、江阳公司所出租的商铺至今未经过相关行政审批手续，未取得合法权证，故其就此与杜玉民订立的租赁合同，应依法认定为无效。轩成公司、江阳公司辩称出租的标的是摊位，显然违反双方租赁合同所约定的租赁标的为市场营业用房的真实意思，于法无据，不予采信。其次，关于双方就是否通知交付商铺的争议焦点，法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。依照双方租赁合同第九条�二款的约定，包含系争商铺在内的干货经营区暂定于2013年4月28日开张（以轩成公司、江阳公司书面通知或公告为准）。该条款系双方就商铺交付的标准、条件的明确约定，对双方均具有约束力，轩成公司、江阳公司作为出租方应严格按照上述约定履行其交付义务。杜玉民称，轩成公司、江阳公司至今未履行通知义务，轩成公司、江阳公司辩称已尽到通知义务，系杜玉民怠于接收租赁标的。依照民事诉讼证据的若干规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。轩成公司、江阳公司作为履行义务一方未能举证证明其按照合同约定的方法履行了书面告知或者张贴公告的义务，其辩称以发短信、打电话的方式通知杜玉民进场，杜玉民对此均不予认可，轩成公司、江阳公司就该节陈述亦未能提供证据佐证。综上，轩成公司�江阳公司应承担举证不能的法律后果，即杜玉民主张轩成公司、江阳公司未能完成交付商铺的义务的观点依法成立，予以确认。轩成公司、江阳公司于签订合同当时便预收了杜玉民合同期限内的全部租金、管理费及保证金，但却至今未交付商铺供杜玉民正常使用，杜玉民现要求返还全部已付款项的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：一、杜玉民与上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司于2012年8月1日签订的《租赁合同》无效；二、上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品�发交易市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，共同返还杜玉民租金49，056元、管理费2，000元及保证金10，000元；三、杜玉民的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人轩成公司、江阳公司不服，向本院提起上诉称：其本着为政府分忧的前提提供江阳市场作为动迁安置场地，该场地的改扩建已经杨行镇政府及杨行规土所同意，在此过程中也经过相关部门检查未认定为违章建筑，故双方签订的租赁合同有效。上诉人也实现了合同约定的签约率达到80%的条件。商铺竣工后，上诉人在市场内张贴了公告，并通过电话等方式通知承租人入场经营，上诉人是针对整个市场的全部租户的交付，并非单个租户的交�，被上诉人认为没有收到通知不符合常理，有违诚实信用原则，故本案应当认定上诉人完成了交付义务。如果法院认定合同无效，原审法院判决上诉人承担全部责任也显失公平。原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人要求撤销原判，依法改判。
被上诉人杜玉民辩称：上诉人未取得相关权证，租赁合同无效。被上诉人交纳租金后一直没有收到上诉人的进场通知，市场上相关铺位也没有完工，承租人租赁的区域没有人经营。原审法院的判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》所涉的商铺未履行相应的行政审批手续，未取得合法权证，故原审法院认定《租赁合同》无效并无不当。因审理中双方对是否交付存有争议，而上诉人作为出租方不能提供已经通知被上诉人进场及进行交付的相关证据，故不能认定上诉人已经完成交付，对此上诉人存在过错。原审法院据此判决上诉人返还被上诉人租金等并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，326元，由上诉人上海轩成物流有限公司、上海江阳水产品批发交易市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 斌
代理审判员 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
二〇一五年三月二�三日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……