徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初第3594号
原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司，住所地本市泉山区淮海西路188号。
法定代表人林斌，该公司董事长。
委托代理人王聪,江苏东恒(徐州)律师事务所律师。
委托代理人蒋为为，该公司职员。
被告（反诉原告）李世敏，xxxxxxxx。
委托代理人钱程，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
委托代理人夏海航，上海市协力（徐州）律师事务所实习律。
原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司与被告（反诉原告）李世敏租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员蒋春明独任审判，后因案情复杂转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年9月22日，2016年2月22日，4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王聪、蒋为为，被告（反诉原告）李世敏及其委托代理人钱程、夏海航到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司诉称，2012年9月20日，原被告就徐州市科技广场内音乐主题街区x号楼1、2层xxxxxxxxxxxxx房屋承租事宜签订租赁意向书一份。该意向书约定，原告（反诉被告）将其开发建设的上述房屋出租给被告（反诉原告）用于餐饮经营，品牌为汉阳宫，承租期限5年，其中装修免租期6个月。意向书还对免租期后的租金支付及相关�约责任作出详细约定。意向书第7.1条约定“本意向书至原告（反诉被告）正式通知被告（反诉原告）签订租赁合同之日终止”。2014年8月3日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达了《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》，因被告（反诉原告）未同原告（反诉被告）签订房屋租赁合同，2014年8月20日原告（反诉被告）委托律师致函被告（反诉原告），确认双方签订的租赁意向书已于2014年8月3日终止履行。
原告（反诉被告）于2013年3月22日将上述房屋交付被告（反诉原告），扣除免租期6个月后，被告（反诉原告）应自2013年9月22日起支付租金。租赁意向书终止后，被告（反诉原告）应按租赁意向书约定的租金标准支付房屋占用期间的使用费。但至今，被告（反诉原告）即未将承租的房屋返还原告（反诉被告），也未支付房屋租金及占用费。�求法院确认双方的租赁关系已终止；判令被告（反诉原告）迁出基于原租赁关系占用原告（反诉被告）的徐州市科技广场内音乐主题街区x号楼1、2层xxxxxxxxxxx房屋，并将房屋返还原告（反诉被告）；支付自2013年3月22日起至2015年8月31日止期间的房屋租金和占用费469975元；延迟支付租金的利息损失13160元。
2016年1月25日，被告（反诉原告）将承租房屋返还原告（反诉被告），故原告（反诉被告）撤回要求被告（反诉原告）返还房屋的诉讼请求。原告（反诉被告）增加诉讼请求，请求法院判令被告（反诉原告）支付计至2016年1月25日的房屋租金和占用费559531元，延迟支付租金的利息损失114435元。
被告（反诉原告）李世敏辩称，租赁房屋的面积至今没有确定，原告（反诉被告）起诉要求支付租金、占用费和违约金没有事实和法律依据。租赁意向书约定“双方租金计算面积以房产证为准，特殊位置由双方实际测量、计算”。但原告（反诉被告）至今未办理出租房屋的房产证，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）也从未对租赁使用面积进行确认和测量，原告（反诉被告）在租赁面积尚不明确的情况下，要求被告（反诉原告）支付租金及占用费没有事实依据，更无权要求被告（反诉原告）承担迟交租金的违约金。
原告（反诉被告）依据租赁意向书起诉要求支付租金，计算租金的起始时间有误，被告（反诉原告）认为应自2014年8月9日起计算租金。租赁意向书约定“装修免租期为6个月，自甲方（原告（反诉被告））通知乙方（被告（反诉原告））进场施工之日起开始计算”，加之音乐主题街区整体运作惨淡，客流量严重不足，原告（反诉被告）承诺装修免租期后再免交6个月租金，故免租期实际为12个月。被告（�诉原告）接到原告（反诉被告）进场施工日期为2013年8月10日，原告（反诉被告）应自2014年8月9日开始计算租金。2013年3月22日是被告（反诉原告）验房时间，被告（反诉原告）之子李鹤在验房单上签字，并注明“室内隔断未起，幕墙玻璃缺失两块，玻璃边口未压边”，不符合交付条件，故原告（反诉被告）主张自2013年3月22日交房之日计算租金不成立。
租金计算截止时间应确定为2015年3月22日。被告（反诉原告）承租期间的电费是先到原告（反诉被告）处充值后用电。2015年3月22日被告（反诉原告）电费充值卡金额不足停电，原告（反诉被告）不同意充值，导致被告（反诉原告）无法经营，故原告（反诉被告）无权主张此后房屋的租金及占用费。2015年4月3日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达了解除租赁关系通知书。此后原告（反诉被告）阻止被告�反诉原告）搬出在承租房屋内的设备，故原告（反诉被告）无权主张被告（反诉原告）解除租赁关系通知书送达之后的房屋占用费。
被告（反诉原告）李世敏诉称，被告（反诉原告）依据双方签订的租赁意向书承租原告（反诉被告）房屋，承租期5年。承租期间，经原告（反诉被告）同意对承租房屋进行了装修，并缴纳履约保证金51915.17元和装修保证金77872.75元，后装修保证金已退还。2013年3月22日，因原告（反诉被告）停电停水造成被告（反诉原告）无法经营，冷藏柜中的食物变质损坏。同时造成被告与鸡脚饭餐饮管理公司签署的合同无法履行，违约损失100000元。租赁关系终止后，原告（反诉被告）阻挠被告（反诉原告）将价值34万余元的设备物品拉出。请求法院判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失150000元，与他人合作损失100000元，因停�停水造成食品变质损失83000元，返还履约保证金51915.17元。诉讼过程中，被告（反诉原告）申请对装修损失进行鉴定，按照鉴定结果，将装修损失变更为284260元。
原告（反诉被告）辩称，履约保证金未退属实。按照租赁意向书，被告（反诉原告）在接到原告（反诉被告）通知签订租赁合同之日，即2014年8月3日解除。因被告（反诉原告）未在有效期内与原告（反诉被告）协商并签订租赁合同，则依据租赁意向书第7.2条，“有效期届满，原告（反诉被告）有权没收保证金，本意向书终止，被告（反诉原告）所有装修设施自动放弃，可由原告（反诉被告）处置，同时原告（反诉被告）有权将商铺另行出租”，被告（反诉原告）主张装修损失和因停电停水造成的食材损失不成立。
经审理查明，2012年9月20日，原被告签订租赁意向书一份，主要条款约定，�告（反诉原告）承租原告（反诉被告）建设的徐州市科技广场内音乐主题公园2号楼1、2层2-203、2-204、2-303、2-304房屋，建筑面积约502平方米，上述面积现已建筑图纸测算，双方租金计算以房产证为准，特殊位置由双方实际测量、计算；第2.2条被告（反诉原告）租赁商铺的用途为经营多国料理，品牌为汉阳宫，被告（反诉原告）改变租赁商铺的用途，或变更、增加经营品牌的，均应事先通知原告（反诉被告）并取得原告（反诉被告）书面同意；租赁期限5年，第一年租金为0.85/平方米/天，第二年租金为1.7元/平方米/天，第三年租金为1.785元/平方米/天，第四年租金为1.87/平方米/天，第五年租金为1.96/平方米/天；租赁商铺物业管理费为每平方米10元/月，商铺租金和物业费被告（反诉原告）每3个月一次预付给原告（反诉被告）；第4.1条装修免租期6个月，自原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）进场施工之日开始计算；第6.4条被告（反诉原告）各类装修图纸需向职能部门报批，并取得原告（反诉被告）认可后方块施工；第2.3条被告（反诉原告）商铺开业时间为2013年4月1日；本协议签订3个工作日内，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付相当于租赁商铺标准价格2个月租金51915.17元，相当于租赁商铺标准价格3个月租金的装修保证金77872.75元；履约保证金不抵做租赁期内任何时间被告（反诉原告）所欠的租金、物业费及其他应缴费用，履约保证金的扣除和返还，按照双方签订的租赁合同的约定执行；装修保证金待被告（反诉原告）按双方约定日期开业后原告（反诉被告）无息退还或冲抵被告（反诉原告）首期租金；第7.1条本意向书至原告（反诉被告）正式通知被告（反诉原告）签订租赁合同之日终止，本意向书有效期内，被告（反诉原告）应与原告（反诉被告）协商并签订正式的租赁合同，被告（反诉原告）应在签署租赁合同之日起7日内办理上房手续；第7.2条如被告（反诉原告）未在有效期内与原告（反诉被告）协商并签订租赁合同，则有效期届满，原告（反诉被告）有权没收保证金，本意向书终止，被告（反诉原告）所有装修设施自动放弃，可由原告（反诉被告）处置，同时原告（反诉被告）有权将商铺另行出租；第7.3条如在有效期内，双方签署了正式的租赁合同，则自租赁合同签署生效之日起，本意向书自动失效；本意向书自双方签字盖章且被告（反诉原告）支付全部保证金之日起生效；原告（反诉被告）方联系人倪慧，被告（反诉原告）方联系人李鹤。租赁意向书签订后，双方均签字盖章。
2012年10月19日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳履约保证金51915.17元和装修保证金77872.75元。2013年3月22日，原告（反诉被告）组织被告（反诉原告）验房，被告（反诉原告）之子李鹤在验房单上签名，并在验房单上注明室内墙壁及顶面未做隔断不合格，室外幕墙玻璃缺失两块，北墙玻璃有缺口不合格。
庭审中，原告（反诉被告）主张2014年8月3日，在被告（反诉原告）承租的房屋的房门处张贴“《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》”，内容“根据贵我双方就音乐主题街区x号楼1、2层xxxxxxxxxx号房屋签订的租赁意向书第7.1条之规定，现正式通知各租赁单位、个人于2014年7月28日至2014年8月8日期间到我公司办理徐州音乐主题街区房屋租赁合同签订手续”。经质证，被告（反诉原告）否认见到该通知。
2014年8月20日，原告（反诉被告）委托律师通过邮件速递致函被告（反诉原告），告知已于2014年8月3日将《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》送达被告（反诉原告），根据租赁意向书规定，本意向书至原告（反诉被告）正式通知被告（反诉原告）签订租赁合同之日终止履行；被告（反诉原告）应于接到本函后3日内签订租赁合同，如逾期，原告（反诉被告）将直接起诉至法院采取强制措施收回房屋，同时保留追偿因被告（反诉原告）违约而给原告（反诉被告）造成损失的权利。被告（反诉原告）收到函件后，双方多次协商租赁合同签订事宜，但对租金计算起始时间无法达成一致意见。
2015年3月22日，因原告（反诉被告）停电停水，被告（反诉原告）终止经营。2015年4月3日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）递交书面材料，要求终止履行合同，赔偿因停水停电造成食品变质损失83000元等。合同终止履行后，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）拖欠租金和物�费为由，不同意被告（反诉原告）搬走在承租房屋内的设备及物品。2016年1月25日，经双方协商一致，被告（反诉原告）对承租原告（反诉被告）房屋内的设施及物品进行处置。同时被告（反诉原告）应原告（反诉被告）要求，书面声明“承租商铺店内所有物品，除法院已鉴定的空调设施装修设施外，其余物品全部放弃，由新盛公司和物业公司任意处置，空调处置按法院判决履行”。
审理中，依据被告（反诉原告）申请，本院委托徐州光明资产事务所对被告（反诉原告）承租期间的装修设施、中央空调、通风设施损失进行评估，评估价值284260元。其中中央空调评估价值55910元，通风设施及装修评估价值228350元。经质证，原告（反诉被告）主张中央空调应由被告（反诉原告）拆除，不应作为装修损失计算。被告（反诉原告）同意。
2016年3月18日，原告（反诉被告）申请对被告（反诉原告）主张的，因原告（反诉被告）停电停水造成的食品损失83000元进行鉴定。徐州光明资产事务所接受法院委托后认为，被告（反诉原告）提供的库存盘点表记录不规范、不准确、不完整，无法与其提供的食材照片一一对应，且无法勘察实物，不具备评估条件。
另查明，原告于2015年9月23日办理出租房屋的规划许可证，未办理房产证。
本案双方当事人争议的第一个焦点：租赁意向书约定租赁面积以房产证登记为准，现原告（反诉被告）未办理房产证，如何确定租赁房屋的建筑面积。
庭审中，经双方协商，原被告（反诉原告）均同意暂按建筑面积502平方米计算。对此，本院予以确认。
本案双方当事人争议的第二个焦点：按照租赁意向书，如何确定计算租金的起始时间。
原告（反诉被告）诉称中主张自2013年3月22日，被告（反诉原告）验房之日计算租金。经质证，被告（反诉原告）认为验房单记载的事项已证明验房时房屋有两项不合格，不具备交付条件。
被告（反诉原告）提供装修工程施工合同，证明于2013年8月10日接到原告（反诉被告）通知进场施工，要求以此日期作为计算租金的起始时间。经质证，原告（反诉被告）向法庭提供被告（反诉原告）的三份装修申请表，证明被告（反诉原告）于2013年4月已进驻装修。1、2013年4月10日，被告（反诉原告）申请进驻装修表，2013年4月15日，原告（反诉被告）在装修申请表上最后签署同意意见。2、2013年4月25日，被告（反诉原告）申请在层面安装空调外机，2013年4月28日，原告（反诉被告）在装修申请表上最后签署同意意见。3、2013年7月8日，被告（反诉原告）申请门头安装，发光体灯箱。2013年7�9日，原告（反诉被告）在装修申请表上最后签署同意意见。经质证，被告（反诉原告）三份装修申请表的真实性不持异议。
本院认为，原被告签订的租赁意向书未明确约定计算租金的起始时间，但该租赁意向书第4.1条约定，装修免租期6个月，自原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）进场施工之日开始计算；第6.4条约定，被告（反诉原告）各类装修图纸需向职能部门报批，并取得原告（反诉被告）认可后方块施工。被告（反诉原告）依约定于2013年4月10日提出装修申请，被告（反诉原告）于2013年4月15日在装修申请表上最后签署同意意见。据此，应确定2013年4月15日是原告（反诉被告）同意并通知被告（反诉原告）进场施工的时间，也是计算租金和免租期的起始时间。
本案双方当事人争议的第三个焦点:如何确定租赁意向书的解除时间。
原告（反诉被告）主张依据租赁意向书第7.1条，本意向书至原告（反诉被告）正式通知被告（反诉原告）签订租赁合同之日终止。故原告（反诉被告）租赁意向书自2014年8月3日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》时解除。经质证，被告（反诉原告）认为租赁意向书为原告（反诉被告）提供的格式合同，该意向书第7.1条和7.2条明显加重了被告（反诉原告）的责任，显失公平，是无效条款。
被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）停电停水，导致被告（反诉原告）无法经营，2015年4月3日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达了解除租赁关系通知书。因此租赁意向书应自该日解除。
本院认为，租赁意向书约定租期5年，被告（反诉原告）经原告（反诉被告）同意装修。因此应当认定�方之间是长期的合作关系。租赁意向书第7.1条约定本意向书至原告（反诉被告）正式通知被告（反诉原告）签订租赁合同之日终止，本意向书有效期内，被告（反诉原告）应与原告（反诉被告）协商并签订正式的租赁合同，被告（反诉原告）应在签署租赁合同之日起7日内办理上房手续；第7.2条如被告（反诉原告）未在有效期内与原告（反诉被告）协商并签订租赁合同，则有效期届满，原告（反诉被告）有权没收保证金，本意向书终止，被告（反诉原告）所有装修设施自动放弃，可由原告（反诉被告）处置，同时原告（反诉被告）有权将商铺另行出租。从该两条约定可以看出，被告（反诉原告）在接到签订租赁合同的通知时，必须同意原告（反诉被告）签订租赁合同的内容，否则将给自己造成重大的财产损失。因此该条款内容明显加重被告（反诉原告）一方的责任�排除被告（反诉原告）自愿签订合同的正当权利，依法应确定为无效。原告（反诉被告）主张自2014年8月3日，向被告（反诉原告）送达《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》时租赁意向书解除，本院不予支持。
2015年3月22日，因原告（反诉被告）停电停水，被告（反诉原告）停止经营。2015年4月3日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）递交解除合同的书面材料，至此租赁意向书双方均不同意履行，依法应确定解除的时间为2015年4月3日。
综上，本院认为原被告（反诉原告）之间是房屋租赁的法律关系，双方签订的租赁意向书除无效部分外，是合法有效的。但租赁意向书有些条款内容存在模糊、不确定、矛盾情形，由于租赁意向书系由原告（反诉被告）提供的格式合同，故依照法律规定对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款存在两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。租赁意向书第7.3条约定，如在有效期内，双方签署了正式的租赁合同，则自租赁合同签署生效之日起，本意向书自动失效。按照该约定，本案原被告（反诉原告）双方因对租金计算的起始时间无法达成一致意见，未签订租赁合同，则租赁意向书未失效。
租赁意向书约定租金计算方式需以房产权证登记的建筑面积为准，但因原告（反诉被告）原因，原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋至今未办理该证件。双方在庭审中通过协商，认可以建筑面积502平方米计算，但在此以前，双方一直无法准确确定租金数额。租赁意向书未明确约定租金自何时起计算，双方也无法协商一致，审理中本院按照合同相关条款推定于2013年4月15日起算。
租赁意向书第2.3条约�被告（反诉原告）商铺开业时间为2013年4月1日。但实际此时间原告（反诉被告）尚未通知被告（反诉原告）进场施工装修。第7.1条约定被告（反诉原告）应同原告（反诉被告）在签署租赁合同之日起7日内办理上房手续。与被告（反诉原告）依据租赁意向书已装修使用的事实不符。
在租赁意向书内容上存在上述缺陷的情形下，原告（反诉被告）准许被告（反诉原告）进场装修，后因双方对计算租金起始时间协商不一致，原告（反诉被告）又依据租赁意向书第7.1条、7.2条提出解除租赁合同，原告（反诉被告）提出解除租赁的理由不合法，继而又停电停水，导致被告（反诉原告）无法经营，原告（反诉被告）应对租赁意向书的解除负有主要过错，对因合同解除造成的损失承担60%的赔偿责任。被告（反诉原告）在发现与原告（反诉被告）签订的租赁意向书存�缺陷的情形下，应主动与原告（反诉被告）协商或通过合法途径尽快解决，而不应久拖不决，长期不支付租金。被告（反诉原告）应对租赁意向书的解除负有次要过错，承担40%的赔偿责任。
2013年4月15日原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）进场施工，按照租赁意向书扣除6个月免租期后，被告（反诉原告）应自2013年10月15日起支付租金。2015年4月3日，双方租赁意向书解除，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）租金300823.5元（502*0.85*365+502*1.7*170）。租赁意向书解除后，原告及其物业以被告拖欠物业费、租金，阻止被告将承租屋内的物品拉出，并长期闲置承租房屋，故原告主张被告赔偿租赁意向书解除后的房屋占用费，本院不予支持。原告主张延迟支付租金的利息损失无合同依据，本院不予支持。
被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）停电停水造成的食品损失83000元，因不具备评估条件，不能进行司法鉴定。综合考虑被告（反诉原告）的经营状况、租金标准、应自行减损等因素，本院酌情确定损失为15000元。被告主张原告（反诉被告）承诺装修免租期后再免交6个月租金无合同依据和证据证明，本院不予支持。被告（反诉原告）主张与鸡脚饭餐饮管理公司合作，并未按照租赁意向书第2.2条通知原告（反诉被告），并取得同意。故被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）违约导致租赁意向书解除，造成与他人合作损失100000元，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第五十六条、第六十一条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第三项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李世敏应支付原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司2013年4月15日至2015年4月3日房屋租金300823.5元（502*0.85*365+502*1.7*170）。
二、原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司应赔偿被告（反诉原告）李世敏装修损失137010元（228350元*60%），食材损失9000元（15000元*60%），返还履约保证金51915.17元，合计197925.17元。
上述第一项、第二项相抵后被告（反诉原告）李世敏于本判决生效后七日支付原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司102898.33元。
三、驳回原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）李世敏的其他诉讼请求。
本诉案件受理费18260元，反诉案件受理费3150元，鉴定费10000元，合计31410元，由原告（反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司负担18846元，被告（反诉原告）李世敏负担12564元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 蒋春明
人民陪审员 苏征社
人民陪审员 牛太平
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 刘星辰