西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第02561号
原告：中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行。住所地：西安市高新区科技路***号世纪颐园*座***层。
负责人：翟琰，该支行行长。
委托代理人：金海明，男，汉族,系中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行员工。
委托代理人：尉二宝，男，汉族，系中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行员工。
被告：慧某，男，汉族,现住址。
被告：李某，女，汉族，现住址。
被告：西安高新技术产业开发区房地产开发公司。住所地：西安市高新区科技二路**号高新水晶城办公室*座**层。
法定代表人：王智刚，该公司董事长。
委托代理人：田磊，陕西吉尔律师事务所律师。
委托代理人：张小建，陕西吉尔律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行与被告慧某、李某、西安高新技术产业开发区房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行委托代理人尉二宝，被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司委托代理人田磊到庭参加了诉讼，被告慧某、李某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月9日，被告慧某以购买西安枫林华府二期第16幢3单元5层30501号住房为由向原告申请个人住房贷款。为此，被告慧某、李某向原告提供了《个人身份证明》、《户籍证明》、《结婚证书》、《个人收入证明》等个人身份资料，提供了《购房合同》及首付款收款收据，填写了《贷款申请暨面谈记录表》、《个人贷款印章、签字见证确认书》、《无条件还款承诺书》等资料。原告经过信贷审核，于2011年5月13日，与被告慧某、李某及西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订了合同编号为78581116000278号《个人贷款合同》，其中合同约定，贷款金额为283万元整，贷款利息率为年利率6.8%，贷款期限为360个月，自2011年6月2日起至2041年6月2日止。合同签订后，原告依约向被告慧某发放了个人住房贷款，但被告慧某未按合同约定如期归还借款，截止起诉时止已拖欠贷款本息及代垫款共计2756502.15元。为保护银行金融资产安全，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告清偿个人住房贷款本金2523416.71元及截止2015年2月12日的利息55941.69元，本息合计2579358.4元，以及至付清之日借款合同约定的利息和罚息；判令被告向原告清偿贷款人代垫款177143.75元，若不能偿还则依法拍卖西安枫林华府二期第16幢3单元5层30501号房，以拍卖价款清偿上述款项。2、被告李某对上述贷款本息及代垫款承担共同偿还责任。3、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司对上述贷款本息及代垫款承担无条件及不可撤销的连带还款担保及回购保证责任。4、被告承担本案诉讼、评估、拍卖等费用。
被告慧某、李某经本院合法传唤，未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司辩称，原告应先行在担保物的担保范围内实现债权，担保物的担保未能实现的债权部分，才由保证人承担保证责任。
经审理查明，2011年5月13日，（贷款人）中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行与（借款人、抵押人）慧某、（××）李某及（保证人）西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订《个人贷款合同》，约定：原告向被告慧某提供贷款283万元，用于购买房产；贷款期限为360个月，实际起始日与实际到期日以贷款借据中约定的为准；本合同项下的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.8%执行，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利息为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，罚息期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。该合同还约定：抵押人自愿以其贷款所购的位于西安市莲湖区团结南路以西、大寨路以北枫林华府二期第16幢3单元5层30501号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他应付款项的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费等）和所有其他应付的合理费用。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司自愿为被告慧某在本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签订之日起至抵押人已就抵押物有效设立抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复息及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用和所有其他应付款项；保证人无条件并不可撤销地向贷款人保证，如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起十日内立即应按照通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该等款项；如借款人未按本合同约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或采取其他任何措施事先债权，即可直接要求担保人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利。若借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。该合同落款处有借款人慧某、抵押人慧某、××李某的签字及签章，以及保证人西安高新技术产业开发区房地产开发公司公章。另查明，被告慧某、李某在上述贷款发生期间系夫妻关系。
同日，原告与被告慧某、李某签订《西安市房地产抵押合同》，约定被告慧某、李某自愿以其贷款所购房产提供抵押担保，债务履行期届满，原告未受清偿，原告有权以折价、拍卖、变卖等方式处分抵押物并就所得价款优先受偿，实现抵押权。2011年5月26日，原告就该抵押房产取得预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明（编号为市房预抵字201105804973号）。该房产目前尚未取得房屋他项权利证书。
2011年3月23日，被告慧某、李某签署《无条件还款承诺书》及《个人贷款印章、签字见证确认书》。同日，被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司向原告出具《个人住房抵押贷款担保及回购承诺书》，承诺借款人连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，其公司保证无条件向银行以贷款本息合计数为价格回购物业产权。其公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受银行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，银行无需先向借款人追讨或者处理抵押物业，即可强制执行其公司在合同项下的连带还款保证责任及抵押房产的回购保证责任。
根据原告提供的收款收据显示，2011年6月2日，原告向被告慧某发放贷款283万元，贷款用途为购房，首期执行贷款年利率为6.8%，贷款到期日为2041年6月2日。根据原告提供的客户还款明细单显示，自2013年9月起，被告慧某未按合同约定向原告按期足额偿还贷款，截止2015年11月13日，被告尚欠原告本金余额2476250.05元、利息104745.32元。自2014年12月19日起原告从被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司在原告处开立的保证金账户中扣款，截止2015年11月13日，累计扣款307652.14元。
庭审中，原告表示诉请中所述的评估费、拍卖费尚未发生，故不再主张，原告表示放弃第一被告向原告清偿贷款人代垫款177143.75元。审理期间，原告放弃要求被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担回购保证责任的诉请。
上述事实，有《个人贷款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、贷款借据、无条件还款承诺书、个人贷款印章签字见证确认书，个人住房抵押贷款担保及回购承诺书、结婚证复印件、客户逾期清单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行与被告慧某、李某、西安高新技术产业开发区房地产开发公司签订的《个人贷款合同》，与被告慧某、李某签订的《西安市房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告慧某发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但被告慧某、李某未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告慧某提前归还贷款，故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据抵押合同的约定，因被告慧某未按期还款，原告有权对被告慧某、李某提供的位于西安市莲湖区团结南路以西、大寨路以北枫林华府二期第16幢3单元5层30501号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。因被告慧某、李某系夫妻关系，且借款行为产生于夫妻关系存续期间，被告李某以××名义在个人贷款合同、房地产抵押合同上签名，故依据相关法律规定被告慧某、李某应承担共同还款责任。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司作为该笔贷款连带保证人，因该房屋尚未办理房屋他项权利证书，其保证责任仍然存续，故原告诉请要求被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司辩称原告应先行在担保物的担保范围内实现债权，担保物的担保未能实现的债权部分，才由保证人承担保证责任，该项辩称没有事实和法律依据，本院不予采信。依据担保法相关规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告慧某、李某应当于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行归还本金人民币2476250.05元、利息及罚息104745.32元（暂计算至2015年11月13日），并按合同约定支付自2015年11月14日起至债务实际清偿之日的利息、罚息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告慧某、李某未履行上述义务，原告中国光大银行股份有限公司西安高新技术开发区支行有权对抵押物位于西安市莲湖区团结南路以西、大寨路以北枫林华府二期第16幢3单元5层30501号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司对本判决第一项被告慧某、李某的债务承担连带清偿责任。被告西安高新技术产业开发区房地产开发公司承担保证责任后，有权向债务人慧某、李某追偿。
本案案件受理费28852元，由被告慧某、李某、西安高新技术产业开发区房地产开发公司共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孟元元
人民陪审员 杨铜川
人民陪审员 王瑞长
二〇一六年二月十四日
书 记 员 王 东