山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1386号
上诉人（原审被告）荣成市富堂实业有限公司，住所地荣成市石岛黄海中路205号。
法定代表人毕建军，董事长。
上诉人（原审被告）毕建军，居民。
以上二上诉人之共同委托代理人汤天奇，山东成山海天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于明龙，居民。
委托代理人曲卫东，山东秦帅律师事务所律师。
上诉人荣成市富堂实业有限公司、毕建军因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2006年8月6日，原告与被告荣成富堂公司签订协议书，约定：原告购买被告荣成富堂公司座落在荣成市黄海中路福堂嘉园住宅楼二单元103室的房屋一栋，建筑面积为86.07平方米，单价为l630元／平方米，仓库1个，价值6906元，代收管道液化气初装费2800元，房款总价为150000元。原告于2006年8月6目前首付房款60000元，并办理银行贷款90000元。备注：1、原告未在规定时间内付房款，被告荣成富堂公司有权单方收回房屋所有权，定金归公司所有。2、正式协议待办理房产证时按国家房屋买卖的有关法规签定。3、以上款项不包括办理房产证、土地证等相关费用。4、房屋面积最终以房管局测绘为准，多退少补。同时，在交房标准中约定：于2006年9月30日交房。被告荣成富堂公司在该交房标准中盖章。当日，原告交纳房款60000元。之后，被告荣成富堂公司一直未取得商品房预售许可，上述房屋的实测建筑总面积为87.98平方米。2015年3月26日，原告诉至原审法院，要求确认上述购房协议合法有效，由二被告为其办理上述房屋之房屋所有权证和国有土地使用权证，由二被告支付自2011年4月23日起至办妥房屋所有权证和国有土地使用权证之日起按照日万分之三标准计算的逾期办证违约金。
另查明，案外人李林松于2006年7月23日与被告荣成富堂公司签订协议书，购买福堂嘉园住宅楼501室的房屋，其协议书及补充协议的格式与原告所签订的相同。李林松于2011年就上述房屋买卖合同纠纷诉至原审法院，原审法院于2012年4月1日作出(2011)荣石民初字第606号民事判决书，查明，被告毕建军系被告荣成富堂公司之法定代表人。2005年经批准后，被告荣成富堂公司在其公司院内建设住宅楼一栋。2009年，荣成市国土资源局对涉诉的被告荣成富堂公司占有的土地有偿收回其使用权，重新进行招拍挂。2010年9月，被告毕建军竞得该宗土地及地上建筑物，以荣成市国土资源局应付给被告荣成富堂公司的土地收回补偿款和地上建筑物收回补偿款抵顶应交纳的竞拍款，不足部分被告毕建军出具欠条，由荣成市斥山街道办事处代其缴纳。2010年12月2日，荣成市工商行政管理局作出荣工商行处企字(2010)第114号行政处罚决定书，因被告荣成富堂公司未在国家规定的时间申报2009年度企业年检，对其作出吊销营业执照的处罚。该处罚决定书已生效。2011年1月27日，毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的国有土地使用证，证号：荣国用(2011)第24757号。2011年4月22日，毕建军取得荣成市陀山小区222号楼的房屋所有权证，证号：荣房权证石岛字第××号。认定，被告毕建军以个人名义竞得涉案土地及地上建筑物，以荣成市国土资源局因征收补偿给被告荣成富堂公司的款项抵作了被告毕建军应交纳的大部分竞拍款，被告荣成富堂公司与其股东被告毕建军之间的财产未严格分离，公司与股东之间发生财产混同。被告荣成富堂公司与毕建军人格高度混同，被告毕建军对被告荣成富堂公司的债务应共同承担责任。该判决现已生效。
原审诉讼中，原告提交补充协议一份，载明：甲方(被告荣成富堂公司)应在楼房交付使用后六个月内，办理房产证，土地证，相关费用由乙方(原告)负担。如不能按时办理，逾期一天，甲方按乙方已付房款的千分之零点三向乙方支付违约金，如乙方要求退房，甲方在乙方提出退房要求之日起十日内将乙方已付房款全部退还乙方，并按已付房款的千分之零点三向乙方支付违约金。另有手写附注一段：甲方负责乙方办理银行按揭贷款玖万元，如办不下来贷款，乙方有权要求退房，并退已付房款，并在乙方提出退房要求之日十日内退款。甲方：荣成市富堂实业有限公司，乙方于明龙，2006年8月6日。被告毕建军辩称该份补充协议是假的，但不清楚协议上的公章是否是被告荣成富堂公司的公章。
原审诉讼中，原告称不需要被告协助办理银行贷款，同意缴清剩余房款。
原审法院认定以上事实，有原、被告的陈述、协议书、补充协议书、收款收据、民事判决书、买卖协议、通知等相关证据在案为证。
原审法院认为，被告荣成富堂公司于2010年被荣成市工商行政管理局吊销营业执照，属于工商行政管理机关对企业法人作出的一种行政处罚，被告荣成富堂公司营业执照被吊销后，其企业法人仍视为存在，故被告荣成富堂公司仍具有民事诉讼主体资格。经已生效的(2011)荣石民初字第606号民事判决书认定，被告荣成富堂公司与被告毕建军人格高度混同，被告毕建军对被告荣成富堂公司的债务应共同承担责任。原告与被告荣成富堂公司于2006年8月6日签订房屋买卖协议时，被告荣成富堂公司未取得商品房预售许可证明，故原告与被告荣成富堂公司签订的协议原属效力待定之合同。被告毕建军于2011年1月27日、4月22日分别取得涉案房屋的土地使用权及房屋所有权。故原告诉请确认与被告荣成富堂公司签订的房屋买卖协议有效，限期被告为其办理房屋所有权证书和国有土地使用证，理由正当，应予支持。办理上述权证所需缴纳费用可由原、被告按相关法律法规及有关规定各自负担。被告毕建军辩称其已将房屋卖与他人，诉争房屋已由被告荣成富堂公司卖与原告，被告毕建军无权将房屋卖与他人，其自称买受人正转卖房屋，应自行处理好房屋事宜。
原告主张被告按其提交的补充协议的约定支付逾期办证的违约金，被告荣成富堂公司末取得商品房预售许可即与原告签订商品房买卖协议，并承诺定期为原告办理相关权证，存在严重过错，原告在签订协议时亦未严格审查被告荣成富堂公司是否具备预售商品房的资格，同样存在一定过失。故原告主张的逾期办证违约金可自被告于2011年4月22日取得涉案房屋的房屋所有权之次日起，按照已付购房款，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告为原告办妥房屋所有权证书和国有土地使用证之日止。
原告尚未缴清房款，其于原审诉讼中表示不需银行贷款，同意缴纳房款。因涉诉房屋的实际面积为87.98平方米，按房屋买卖协议的约定，原告应付的房款共计为153113.40元，扣除其已付60000元，故原告应再支付给被告购房款93113.40元。被告荣成富堂公司经合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃其答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、原告于明龙与被告荣成市富堂实业有限公司于2006年8月6日签订的房屋买卖协议合法有效；二、被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军于判决生效之日起三十日内为原告于明龙办理完毕荣成市陀山小区222号住宅楼103室的房屋所有权证和国有土地使用证。办理上述权证所需缴纳的费用按照法律法规及相关规定，由原、被告各自负担；三、被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军于判决生效之日起三十日内给付原告于明龙逾期办证的违约金(按本金60000元，依照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2011年4月23日其至协助原告办妥房屋所有权证和国有土地使用证之日止)；四、原告于明龙于判决生效之日起三十日内给付被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军尚欠购房款93113.40元。如原、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告荣成市富堂实业有限公司、毕建军负担。诉讼保全费1270元，由荣成市富堂实业有限公司、毕建军负担。
宣判后，上诉人荣成市富堂实业有限公司、毕建军不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋买卖协议中出卖方即上诉人荣成市富堂实业有限公司自始未取得涉案房屋之国有土地使用权证和房屋所有权证，且本案不属于相关商品房买卖司法解释中规定的商品房，该房屋买卖协议因上诉人荣成市富堂实业有限公司自始未取得合法物权而应认定无效；即使上诉人荣成市富堂实业有限公司与上诉人毕建军财产、个人高度混同，亦不能推定上诉人毕建军享有的不动产物权归属上诉人荣成市富堂实业有限公司，原审判决上诉人荣成市富堂实业有限公司对上诉人毕建军之债务承担共同清偿责任缺乏依据；即使涉案房屋买卖协议合法有效，自补充协议约定的房屋交付日2006年9月30日起至被上诉人提起本案诉讼时，被上诉人长期未支付剩余购房款9万元的行为已构成违约，涉案房屋买卖协议已于2014年春节通知被上诉人时解除，且上诉人已于2014年3月将涉案房屋转售案外人肖某，涉案房屋买卖协议亦应解除；原审判决逾期办证违约金的起算时间有误，被上诉人同意给付上诉人尚欠购房款93113.40元应计付逾期付款利息。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人于明龙答辩称，涉案判决理由和结果与原审法院(2011)荣石民初字第606号民事判决书中的理由和主文一致，故原判正确，请求维持。
案经本院二审审理查明，被上诉人主张涉案房屋买卖协议签订后，上诉人荣成市富堂实业有限公司销售经理王艳艳于2007年11月将房屋钥匙交付被上诉人，且至本案诉讼前，该房屋并无他人占有使用。二上诉人主张未向被上诉人交付房屋钥匙，被上诉人持有的房屋钥匙系其私自配制。原审诉讼中，二上诉人未申请案外人肖某参加诉讼二审中，二上诉人又提供上诉人毕建军与案外人肖某于2014年3月19日签订的涉案房屋买卖协议及收取购房款166000元的收款收据复印件各一份，以证实上诉人已于2014年3月19日将涉案房屋出售给案外人肖某。经核对，该两份证据复印件与上诉人于原审诉讼中提供其与案外人肖某签订的涉案房屋买卖协议、收房款收据原件各一份在交易时间（原件均记载为2015年3月19日）、房屋金额（原件记载数额为167000元）及协议内容（原件中部分内容有涂改，原件和复印件中约定付款金额不同）明显不一致，经本院释明，二上诉人对此未能作出合理解释，且当庭撤回拟提供的证人肖某之证词及相关证人到庭作证的申请，并明确表示无法申请肖某参加诉讼。上诉人又主张已将涉案房屋钥匙交付案外人肖某，但未提供证据证实。
另查，上诉人主张于2013年底曾通知被上诉人交付剩余购房款及逾期付款利息，逾期将收回房屋另行出售，但未提供证据证实。被上诉人主张，2007年交付房屋钥匙后，因整栋楼房无法办理房产证，也无法办理购房按揭贷款，故剩余购房款一直未能支付，至2012年被上诉人得知经政府协调上诉人取得大房产证后，被上诉人曾三次到上诉人处要求办理分户证，但上诉人要求被上诉人支付逾期付款利息，双方未能协商一致，上诉人从未通知被上诉人解除涉案房屋买卖协议，也未告知被上诉人其已将涉案房屋另行出售，被上诉人不得已于2015年3月提起本案诉讼且对涉案房屋采取了保全措施，即使上诉人将涉案房屋于2015年3月又出售给案外人亦非善意，其买卖行为是无效的。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人荣成市富堂实业有限公司虽然于2010年被吊销营业执照，但其仍具有民事诉讼主体资格。上诉人毕建军虽然竞得涉案土地及地上建筑物，但上诉人荣成市富堂实业有限公司以荣成市国土资源局欠付的征收补偿款抵偿上诉人毕建军应交付的竞拍款，且在上诉人荣成市富堂实业有限公司经营过程中，上诉人毕建军先是将个人财产一幢办公楼登记在上诉人荣成市富堂实业有限公司名下，后又将该幢办公楼的一部分确认到另一股东邹建青名下，为其置换得邹建青在上诉人荣成市富堂实业有限公司35%的股权，同时，上诉人毕建军等股东在上诉人荣成市富堂实业有限公司2010年被吊销营业执照后未经合法程序进行清算，违反了《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，上述事实表明，二上诉人之间人格和财产高度混同，上诉人毕建军存在滥用公司法人地位和股东有限责任严重损害被上诉人等债权人利益的行为，故上诉人毕建军及上诉人荣成市富堂实业有限公司应对涉案房屋买卖协议中上诉人荣成市富堂实业有限公司的合同义务及相应债务承担共同责任。二上诉人以涉案房屋产权登记在上诉人毕建军名下而非上诉人荣成市富堂实业有限公司名下而主张涉案房屋买卖协议无效，上诉人荣成市富堂实业有限公司对涉案债务不应承担共同清偿责任，与事实不符，理由不当，本院不予采纳。涉案房屋买卖协议签订后，被上诉人已履行了支付首付款6万元的合同义务，因二上诉人的原因导致被上诉人无法办理住房按揭贷款继而无法交付剩余购房款，不能认定被上诉人未交付剩余购房款9万元的的行为构成先期违约，二上诉人以此为由主张涉案房屋买卖协议已解除，理由不当，本院不予采纳。此外，二上诉人主张2013年底曾通知被上诉人交付剩余购房款及逾期付款利息，逾期将收回房屋另行出售，因被上诉人否认，上诉人亦未提供证据证实，故不能认定涉案房屋买卖协议已于2013年底解除。至于涉案房屋是否出售给案外人肖某并导致涉案房屋买卖协议无法履行的问题，因二上诉人于二审诉讼中提供的其已将涉案房屋出售给案外人肖某的房屋买卖协议及收款收据与原审诉讼中提供的相关证据原件在交易时间、付款金额、协议文本内容等主要方面上存在多处矛盾，二上诉人对此未能作出合理解释，且当庭自愿撤回肖某的证词及相关证人到庭作证的申请，并明确表示不申请肖某参加诉讼，同时二上诉人亦无证据证实已向案外人肖某交付涉案房屋，故不能认定案外人肖某取得优先于被上诉人对涉案房屋享有的合同权利，亦不能认定涉案房屋买卖协议因案外人肖某取得受优先保护权利而无法实际履行。据此，被上诉人诉请二上诉人继续履行涉案房屋买卖协议即由二上诉人共同协助办理涉案房屋产权转移登记手续，合法有据，本院予以支持。至于上诉人毕建军主张的与案外人肖某之间的关于涉案房屋纠纷，可另行处理。原审判决关于逾期办证违约金起算时间的论述意见，合理妥当，因二上诉人原因导致被上诉人不能以贷款方式支付购房款的利息损失亦应由二上诉人承担，且原审判决中关于逾期办证违约金及购房款利息损失的判项亦有同类生效判决在案为据，故无不妥，本院予以维持。综上，上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人荣成市富堂实业有限公司、毕建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 刘双双