重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0117民初223号
原告曾元，男，1968年8月12日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托代理人李永坤，女，1949年4月11日出生，汉族，住重庆市合川区。
被告重庆民熹房地产开发有限公司，地址重庆市合川区.
法定代表人朱抿西，董事长。
原告曾元与被告重庆民熹房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭丹丹适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。原告曾元的委托代理人李永坤到庭参加了诉讼。被告重庆民熹房地产开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审结。
原告曾元诉称，原告于2013年2月25日与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》。房屋位于合川区南津街街道办事处江城大道38号1幢8-7，总建筑面积为88.71平方米。款项已交清（其中包含各项税费和大修基金在内）。按照原合同第七条（一）项约定，被告应当在2015年6月30日前交房与我，然而到期被告没有交房。被告又与我签协议，定于2015年9月29日交房，若交不了房，当日后违约金按总房款万分之三每日计算，然而到2015年9月29日，被告仍然没交房于我，至今被告也未按协议第三条每月月底支付违约金于我，被告没有诚信，出尔反尔，严重违约，至今未再次与我约定具体交房日期。严重违背《中华人民共和国合同法》。《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。”该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从2015年6月30日起，被告以书面形式作出的约定，从未兑现，严重违约，特起诉来院。具体诉请如下：1、判令被告立刻将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。2、从2015年9月30日至2015年12月31日。房款总价310485元，现违约92天，违约金共8569元，被告一直未支付违约金，被告也不通知原告接房，继续违约，请求判令被告该违约金立即支付给原告。以此类推，每月月底以现金或转账方式支付给原告。（根据协议第3条：2015年9月29日仍未通知乙方接房，甲方从2015年9月30日起按总房款万分之三每日向原告支付逾期交房违约金至通知乙方接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付）3、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告曾元明确第二项诉讼请求实则要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即支付2015年9月30日至2015年12月31日已经产生的违约金，同时要求被告重庆民熹房地产开发有限公司每月月底以现金或转账方式支付2016年1月1日至通知接房之日期间，尚未产生的违约金。
被告重庆民熹房地产开发有限公司未予答辩。
经审理查明，被告重庆民熹房地产开发有限公司系具有资质的房地产开发企业，并取得了开发建设合川“江城尚苑”的商品房预售许可证。原告曾元与被告重庆民熹房地产开发有限公司于2015年2月25日签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同第二条规定，涉案房屋为预售商品房。合同第三、四、五条约定，原告曾元购买被告重庆民熹房地产开发有限公司开发的位于重庆市合川区南津街街道办事处江城大道38号1幢8-7房屋一套，房屋建筑面积为88.71平方米，其中套内建筑面积为69.30平方米。购房总价款为310485元，签订合同当日原告曾元一次性支付购房款310485元。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内……（2）逾期在180日(与本条第1款第（1）项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方交付违约金。
合同生效后，原告曾元依照合同履行了缴纳房款的义务。2015年6月30日，被告重庆民熹房地产开发有限公司并未如约将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告曾元使用。2015年7月17日，被告重庆民熹房地产开发有限公司张贴“承诺书”一份，该承诺书载明：“江城尚苑”小区交房时间顺延至2015年9月30日，我司将提前以合同上的地址向各位业主发出《接房通知书》，请各位业主按《接房通知书》的时间到我司办理接房相关手续。如超过2015年9月30日仍未按期交房，我司将按《重庆市商品房买卖合同》对应条款，将合同上约定的延期交房违约金增加至万分之三每日，该违约金日期从2015年10月1日起计算，至通知交房之日止。后原告曾元与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订协议，协议中约定：1、乙方购买的“江城尚苑”小区8-7号商品房交房时间顺延至2015年9月29日；……3、如甲方至2015年9月29日仍未通知乙方接房，甲方从2015年9月30日起按总房款万分之3每日向乙方支付逾期交房违约金至通知乙方接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付。……6、原《商品房买卖合同》中有关交房时间及延期交房违约金比例的约定自本协议签订之日无效，交房时间及延期交房违约金按本协议约定执行。截止2016年1月8日，被告重庆民熹房地产开发有限公司尚未通知原告曾元接房，涉案房屋也尚未取得竣工验收备案登记证，故原告曾元起诉来院，诉请如前。
上述事实，有原告曾元的陈述，原告曾元提交的商品房买卖合同及其合同补充协议、房款收据、承诺书、协议，以及本院依职权调取涉案小区的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，被告重庆民熹房地产开发有限公司系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告曾元，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方之间真实意思表达，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。原告曾元依合同履行了缴清房款的义务，被告重庆民熹房地产开发有限公司应该履行交付涉案房屋的义务。
被告重庆民熹房地产开发有限公司于2015年7月17日张贴了承诺书的行为，应视为被告重庆民熹房地产开发有限公司对原商品房买卖合同进行变更的单方意思行为。后原告曾元与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订协议的行为应视为双方对原商品房买卖合同进行变更的行为。但值得注意两点：一是双方达成的“商品房交房时间顺延至2015年9月29日”的约定并非是将原合同中约定的交房时间由2015年6月30日变更为2015年9月29日，而应认为是被告重庆民熹房地产开发有限公司增加违约金档次的一个时间划分点。二是协议中并未对原合同第七条中规定的涉案房屋交房标准进行变更。即涉案房屋必须是进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房。
关于被告重庆民熹房地产开发有限公司是否应当立即将涉案商品房交付给原告曾元使用的问题。
尽管根据合同约定被告重庆民熹房地产开发有限公司有义务如期将房屋交付给原告曾元，但基于涉案房屋没有经过法定竣工验收，本院不予支持原告曾元要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即将涉案商品房交付的诉讼请求。理由如下：第一、客观履行不能。双方虽签订了协议，但协议仅仅针对“交房时间”及延期交房违约金比例进行了变更，对涉案房屋交房标准并未变更，本院对双方当事人约定的交房标准予以尊重，故仍应按照合同约定，被告交付的房屋必须是“进行了建设工程竣工验收备案登记的商品房”。现涉案房屋尚未经过竣工验收，客观无法交付，这也正是双方当事人约定逾期交房违约金存在的价值。第二、不符合法律强制性交房规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，涉案房屋也达不到法定交付条件，被告重庆民熹房地产开发有限公司不得将未经过竣工验收的涉案房屋交付给原告曾元使用。
关于被告重庆民熹房地产开发有限公司是否应向原告曾元支付2015年9月30日至通知接房期间所产生的逾期交房违约金问题。
（一）2015年9月30日至2015年12月31日期间的逾期交房违约金。被告重庆民熹房地产开发有限公司截止本案庭审辩论结束（2016年1月29日）尚未将符合法定条件的房屋交付给原告曾元，已经产生了实际违约金，违约天数为93天。根据协议中第三条：如甲方至2015年9月29日仍未通知乙方接房，甲方从2015年9月30日起按总房款万分之3每日向乙方支付逾期交房违约金至通知乙方接房之日止，该违约金每月月底以现金或转账方式支付。因此，被告重庆民熹房地产开发有限公司应当支付原告曾元违约金总计8662元（310485元*93天*万分之三）。但原告曾元诉请被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2015年9月30日至2015年12月31日期间已经产生的违约金共计8569元（310485元*92天*万分之三），本院予以尊重。
（二）2016年1月1日至通知接房之日期间，尚未产生的“逾期交房违约金”。
原告曾元与被告重庆民熹房地产开发有限公司签订的协议第三条应理解为对每月已经产生的、确定数额的逾期交房违约金，被告重庆民熹房地产开发有限公司有义务于当月月底以现金或转账方式支付给原告曾元。由于截止本案法庭辩论阶段（2016年1月29日），2016年1月1日至2016年1月29日期间的逾期交房违约金尚不足一个月，同时，被告重庆民熹房地产开发有限公司也尚未通知原告曾元接房，因此，2016年1月当月的逾期交房违约金数额处于不确定状态，不符合协议第三条约定的支付条件。此外，由于本案庭审辩论阶段结束之后，即2016年1月29日至通知接房之日期间，原、被告签订协议中第三条约定的违约金尚未产生，也不符合协议第三条约定的支付条件。因此，原告曾元诉请被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2016年1月1日至通知接房之日期间尚未产生的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：
一、驳回原告曾元要求被告重庆民熹房地产开发有限公司立即交付涉案商品房的诉讼请求。
二、由被告重庆民熹房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告曾元支付2015年9月30日至2015年12月31日期间产生的逾期交房违约金总计8569元。
三、驳回原告曾元要求被告重庆民熹房地产开发有限公司支付2016年1月1日至通知接房之日期间逾期交房违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆民熹房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。
代理审判员 郭丹丹
二〇一六年二月十七日
书 记 员 刘依晗