黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1052号
上诉人（原审原告）哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校，法定代表人张秀英，职务校长。
委托代理人孙淑兰，黑龙江畅顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市天龙金属改制厂，住所地哈尔滨市松北区法定代表人田清，职务厂长。
委托代理人张金生，黑龙江张金生律师事务所律师。
上诉人哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校（以下简称环球驾校）因与被上诉人哈尔滨市天龙金属改制厂（以下简称天龙改制厂）租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人环球驾校的法定代表人张秀英及委托代理人孙淑兰，被上诉人天龙改制厂的法定代表人田清及委托代理人张金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决认定：田清是天龙改制厂的法定代表人。1995年8月1日，田清与哈尔滨市道外区松浦镇东方红村民委员会（以下简称东方红村委会）签订协议，约定东方红村委会将本村北岗南工业小区的面积为13250平方米的泡子地（以下简称泡子地）出租给田清建村办企业，租期50年。2001年4月17日，田清与7名案外人共同出资成立了天龙改制厂。诉争场地位于田清承租的泡子地上。2013年4月24日，环球驾校与天龙改制厂签订租赁场地协议，约定天龙改制厂将泡子地中10000平方米的场地租给环球驾校，租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日，年租金450000元，天龙改制厂负责对场地进行平整、硬化后交付环球驾校使用，为保证场地施工，协议签订之日环球驾校需给付天龙改制厂300000元定金，到场地硬化交工后再付150000元，双方未约定场地平整、硬化标准，未约定交付期限。双方还约定，环球驾校中途退租，须交齐五年租金，天龙改制厂不履行协议，同样包赔经济损失。协议签订后，天龙改制厂对场地进行了平整、硬化，环球驾校分别于2014年4月24日和5月31日向天龙改制厂支付了300000元和150000元。2013年6月25日，天龙改制厂将场地平整、硬化完毕，环球驾校未进场使用。2013年7月，诉争场地出现裂缝和局部塌陷，天龙改制厂对此进行了维修，但环球驾校认为场地质量不符合驾校考试场地的标准，要求解除合同，双方协商未果，环球驾校于2014年2月17日诉至法院，以诉争场地地面质量不符合驾校考试场地标准，大面积深陷情况经常发生，人身和财产安全难以保障为由要求解除租赁协议，在此期间，天龙改制厂对场地进行了整修。2014年5月，场地再次出现裂缝，天龙改制厂再次进行整修，至2014年6月10日，场地基本平整，无明显裂缝。
环球驾校诉称：环球驾校与天龙改制厂于2013的4月28日签订租赁场地协议，约定天龙改制厂将位于哈尔滨市松北区松浦镇东方红村工业园区的使用面积10000平方米的场地租给环球驾校用驾校考试场地，租期五年，年租金450000元，天龙改制厂负责将场地修建达到环球驾校能够正常使用的状态，天龙改制厂应于2013年6月1日交付场地。协议签订后，环球驾校向天龙改制厂支付了第一年的租金450000元。2013年6月1日，天龙改制厂没有将场地修建完毕，修好后的场地遇到雨天出下地面下沉情况，下沉面积达50%以上，下沉部位最深处达0.8米。天龙改制厂反复多次维修，修好后，地面又多次下沉，至今无法使用。因该场地达不到驾校考试场地的使用标准，大面积深陷的情况经常发生，人身和财产难以保障安全，双方的租赁协议无法履行。现环球驾校诉至法院，要求解除该租赁场地协议，并返回租金450000元并支付利息21375元。
天龙改制厂辩称，不同意环球驾校的诉讼请求。环球驾校所述不实，环球驾校与天龙改制厂于2013年4月28日签订了租赁协议，协议签订后，天龙改制厂按协议的约定履行了场地平整以及修建水泥平板的义务，已达到环球驾校要求的使用标准，如果解除合同，天龙改制厂要求环球驾校依协议约定交齐剩余四年的租金1800000元，并赔偿天龙改制厂遭受的经济损失445000元（天龙改制厂为铺设水泥地面借款550000元的利息损失165000元、天龙改制厂于2011年在租赁场地上建了3000平方米的房屋基础，价值180000元，为铺设场地，该基础被履盖了、该租赁场地天龙改制厂曾租给36路车队做停车场，为履行该协议，天龙改制厂与36路车队解除了合同，支付给36路车队100000元违约金）。
一审判决认为：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。田清是诉争场地的使用权人，天龙改制厂对该场地无处分权，现田清对天龙改制厂的出租行为予以认可，故环球驾校与天龙改制厂签订的租赁场地协议有效。双方在合同中未对场地平整、硬化需达到的标准作出约定，现双方就该场地平整、硬化需达到的标准各执一词，且不能达成补充协议，致合同履行不能，合同目的不能实现，环球驾校请求解除合同符合法规定，本院予以支持。环球驾校作为场地的承租方，对场地的平整、硬化标准应当明确说明而未说明，致场地平整、硬化标准不明，而天龙改制厂作为场地的出租方，在平整、硬化标准不明的情况下，未向环球驾校询问，依主观理解对场地进行了平整、硬化，使双方失去了补充协商的机会，故环球驾校与天龙改制厂对合同的解除均有过错。自双方约定的合同履行期2013年6月1日起至2015年5月31日（本院判决确定的合同解除之日）合同整满两年，此间，虽双方均未使用场地，但依双方约定，租金已经产生900000元（450000元／年×2年），结合具体案情，以环球驾校、天龙改制厂各半负担为宜，即环球驾校、天龙改制厂各自负担450000元，故对环球驾校要求返还租金450000元的请求，不予支持。合同解除是因合同目的不能实现，非原告一方造成，对尚未发生的剩余三年的租金天龙改制厂无权主张，天龙改制厂主张损失445000元，证据不足，故对天龙改制厂关于如果解除合同，则要求原告赔偿违约金及损失的抗辩主张，本院不予支持。据此判决：一、解除哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校与天龙金属改制厂于2013年4月24日签订的租赁场地协议；二、驳回哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校的其他诉讼请求。案件受理费8371元（哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校已预付），由环球驾校负担8271元，由天龙金属改制厂负担100元，此款天龙金属改制厂须于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校。
环球驾校不服一审判决，向本院上诉称：一、天龙改制厂违约导致协议无法履行。1、天龙改制厂没有按照《租赁场地协议》约定的时间将出租场地交付使用。环球驾校与天龙改制厂于2013年4月28日签订《租赁场地协议》约定，租赁期限为2013年6月起。但是，天龙改制厂在合同期限内没有将场地交付环球驾校使用。一审法院对此未予认定。2、天龙改制厂租赁的场地不能使用。环球驾校租赁天龙改制厂的场地用于驾校考试及学生练车使用，要求场地平整。但是，该场地原系浴池，天龙改制厂将场地平整后遇到雨天地面下沉，最深的地方下沉0.8米，而且下沉面积达50%以上。在这种情况下天龙改制厂反复维修，直到环球驾校起诉还没有修复完毕。虽然双方未约定硬化、平整标准，但在场地上能够考试和练车是最起码的标准，一审法院在判决中错误认定：“环球驾校作为场地的承租方，对场地平整、硬化的标准应当明确说明而未说明，致使场地平整、硬化标准不明，而天龙改制厂作为场地的出租方，在标准不明的情况下，未向环球驾校询问，依主管理解对场地进行平整、硬化，使双方失去了补充协议的机会，故环球驾校、天龙改制厂对合同的解除均有过错。”2014年春季，场地经过一个冬天又开始下沉，环球驾校到现场录像、照相，一审法院不予认可，并提前一个月通知天龙改制厂要去实地查看，给足了天龙改制厂修复场地的时间，尽管修正了场地不平整仍是明显的。天龙改制厂提供场地下沉面积之大、深度之深，不能正常考试练车，已经谈不到平整、硬化的标准问题了。二、一审违法办案，作出错误判决。一审法院在判决中认定：“自双方约定的合同履行期2013年6月1日至2015年5月31日（一审判决确定的解除之日）合同整整满两年，此间，虽双方均未使用场地，但依双方约定，租金已经产生90万元，结合具体案情，以环球驾校、天龙改制厂各半负担为宜，即双方各负担45万元，对环球驾校秦秋返还租金45万元不予支持”。环球驾校在2014年2月17日诉讼至法院，到一审法院送达判决书止长达16个月零10天，在没有需要延期审理理由的情况下，办案人将案件一直拖到合同期满两年，以达到天龙改制厂不用返还租金的目的。法院超期10个月有余，扩大了损失，法院违法办案的后果不应当让环球驾校承担。综上，请求二审法院撤销一审判决第二项，支持环球驾校关于天龙改制厂返还租金45万元及利息21375元的诉讼请求。
天龙改制厂辩称：原审法院认定事实清楚，认定证据正确，环球驾校在上诉状中阐述的理由不成立，一审双方提交的租赁场地协议当中并没有约定环球驾校所称的驾照使用场地，原审法院不存在超审限期，综上所述请求二审法院维持原审判决。
二审中双方均为举示新的证据。
本院经审理查明，田清是天龙改制厂的法定代表人。1995年8月1日，田清与哈尔滨市道外区松浦镇东方红村民委员会签订协议，约定东方红村委会将本村北岗南工业小区的面积为13250平方米的泡子地（以下简称泡子地）出租给田清建村办企业，租期50年。2001年4月17日，田清与7名案外人共同出资成立了天龙改制厂。2013年4月24日，环球驾校与天龙改制厂签订《租赁场地协议》，约定：天龙改制厂将泡子地中10000平方米的场地租给环球驾校，天龙改制厂为使环球驾校办公方便，在院内提供100米住房一处（楼下50米，楼上50米）。为了方便学生练车，保证学生夏天不暴晒，天龙改制厂提供彩钢凉棚一处100米。租赁期自2013年6月1日至2018年5月31日，年租金450000元。天龙改制厂负责对场地进行平整、硬化后交付环球驾校使用。为保证场地施工，协议签订之日环球驾校需给付天龙改制厂300000元定金，待场地平整、硬化交工后再付150000元。双方未约定场地平整、硬化标准，未约定交付期限。协议签订后，天龙改制厂对场地进行了平整、硬化，环球驾校分别于2014年4月24日和5月31日分别向天龙改制厂支付了300000元和150000元租金。天龙改制厂称2013年6月25日场地平整、硬化完毕准备交付。2013年7月，诉争场地出现大面积裂缝和局部塌陷，环球驾校认为场地质量不符合驾校考试场地的标准，要求解除合同，双方协商未果，2014年2月17日环球驾校诉至法院，以诉争场地地面质量不符合驾校考试场地标准，大面积深陷情况经常发生，人身和财产安全难以保障为由要求解除租赁协议。在诉讼期间，天龙改制厂多次对场地进行修补，2014年5月，场地再次出现大面积裂缝和下陷。
本院审理期间，经实地踏查发现，至2015年10月，诉争场地地面仍不符合驾校培训学员的标准。天龙改制厂在原审判决解除合同后，已在该场地盖起了房屋。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第一款第一项及第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”双方签订的《租赁场地协议》虽未对场地平整、硬化标准作出约定，但天龙改制厂提供场地的平整和硬化至少应当符合驾驶员培训的特定标准。
关于天龙改制厂是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第二百三十三条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”从《租赁场地协议》约定的内容分析，天龙改制厂对环球驾校租赁场地系用于开办驾校并用于学员练车是明知的，而其修建的场地既不平整，又有多处出现塌陷，且经过本院实地踏查，至二审诉讼期间场地的不平整问题仍然存在，致使环球驾校无法实现其合同目的，天龙改制厂的行为构成违约。首先，原审环球驾校提供的证据二及证据三，即2013年7月拍摄的照片及2014年5月份的录像显示，当时场地地面存在大面积裂痕和凹陷，根据双方签订合同的目的，天龙改制厂应当认识到场地状况不符合驾校培训学员练车的特定标准，环球驾校无法实际投入使用。其次，驾驶培训中诸如倒车入库、直角转弯、侧方位停车等训练项目对学员操作的精准度要求较高，故对地面的平整度具有一定的要求，地面不平整会影响机动车车的走向，偏离预设的线路，从而达不到训练的要求和目的。此外，培训场地地面不平整或者凹陷也给驾校学员训练的人身安全带来隐患。依据上述法律规定，环球驾校有权解除《租赁场地协议》，天龙改制厂关于其提供的场地符合驾校培训的标准的理由不能成立。
关于合同解除的时间及后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据上述法律规定，双方签订的《租赁场地协议》应当自环球驾校通知天龙改制厂之日即发生解除的效力。而环球驾校未提供证据证明其书面通知天龙改制厂解除合同的时间，且在诉讼前一直处于协商过程中。因此，应认定哈尔滨市松北区人民法院依环球驾校提起请求解除《租赁场地协议》的诉讼，向天龙改制厂送达起诉状之日，即2014年2月28日双方的《租赁场地协议》解除。原审法院认定至2015年5月31日，即一审判决时确定合同解除，并以合同整满两年，此间虽双方均未使用场地，但依双方约定，租金已经产生900000元为由，判决双方各半负担租金错误。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”天龙改制厂未能提供符合驾校经营条件的场地，对解除合同前产生的租金损失负有主要责任。而环球驾校在验收场地不能达到驾驶学员培训标准情况下，未能及时以书面的形式正式通知天龙改制厂解除合同，对解除合同前产生的租金损失负有相应的责任。故本院酌定对合同解除前即2013年6月至2014年2月的已付租金337500元（450000元÷12个月×9个月），由环球驾校承担40%，即135000元的责任，由天龙改制厂负担60%，即202500元的责任为宜，对环球驾校关于租金利息的请求不予支持。对合同解除后，即2014年3月至2014年5月已交租金112500元（450000÷12个月×3个月），天龙改制厂应当返还。天龙改制厂已在场地上建造了房屋并投入使用，故不适用恢复原状。综上，天龙金属改制厂返还环球驾校租金315000元。
综上，一审判决事实清楚，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第148号民事判决第一项；
二、撤销哈尔滨市松北区人民法院（2014）松民初字第148号民事判决第二项；
三、哈尔滨市天龙金属改制厂返还哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校租金315000元；
四、驳回哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8371元、二审案件受理费8271元，共计16642元，由上诉人哈尔滨环球机动车驾驶员培训学校负担4993元、哈尔滨市天龙金属改制厂11649元。
本判决为终审判决。本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
代理审判员 刘 春
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王春贺