辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦审二民再终字第00007号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨军，女，1956年8月4日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。
委托代理人：金雷，辽宁永字律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉被告）：李子祥，男，1953年1月24日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。
委托代理人：张君，辽宁古塔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩福轩，男，1964年3月4日出生，汉族，个体工商户，住锦州市凌河区。
委托代理人：苏智才，辽宁锦逸律师事务所律师。
上诉人杨军、李子祥与被上诉人韩福轩房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省锦州市凌河区人民法院于2011年10月13日作出（2010）凌河民一初字第01051号民事判决。宣判后，杨军不服，向本院提起上诉。本院于2013年2月27日作出（2012）锦民二终字第00496号民事判决。该判决已经发生法律效力。杨军不服，以原判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决认定事实的主要证据未经质证，原审程序违法，适用法律错误为理由向本院申请再审。本院于2014年4月16日作出（2013）锦审二民监字第00031号民事裁定书，裁定对该案予以再审，并于2014年10月16月作出（2014）锦审二民终再字第00033号民事裁定书，裁定撤销原一、二审判决，发回辽宁省锦州市凌河区人民法院重审。辽宁省锦州市凌河区人民法院于2015年2月2日作出（2014）凌河审民初再字第00015号民事判决，宣判后，杨军、李子祥不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨军的委托代理人金雷，上诉人李子祥及其委托代理人张君，被上诉人韩福轩及其委托代理人苏智才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨军上诉请求：请求二审法院依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，驳回韩福轩原审反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实有效，杨军从未认可李子祥、韩福轩之间房屋买卖合同有效。一审判决本院另查明中认定，上诉人与李子祥离婚纠纷中陈述，“还有凌河区安达街3-75号，共1848.9平方米四层，其中卖给别人两层”，该房屋价值300万元。上诉人在离婚诉讼中提到的楼房卖给别人两层，指的是听证人宋延春说，李子祥把楼房的一、二层卖给了冯永田。现有全部卷宗材料、所有证据均不能表明上诉人知道房屋的第三层卖给了韩福轩，更没有证据证明上诉人对这一房屋买卖行为知道后是同意的或是追认的。一审在本院认为中表述，“杨军在知道房屋买卖事实后，并未提出异议，应视为其认可了李子祥对诉争房屋的出售行为”。然而事实是上诉人在知道房屋买卖事实后，在合理期限内就对二被上诉人提起诉讼，要求确认二人之间房屋合同无效，怎么能说上诉人没有提出异议？更何谈应视为认可了诉争房屋的出售行为？二、一审判决采信证据错误，属于程序违法。一审判决采信证人浦涛2012年7月7日为被上诉人韩福轩出具的一份书面证言，用来证明杨军对李子祥与韩福轩二人之间的房屋买卖知情，但浦涛在2014年9月1日为李子祥出具证言否认了2012年7月7日出具的证言内容，并证明杨军对房屋买卖事实不知情，一审法院在此种情况下居然仍采信浦涛的前一份证言，属于程序违法。三、被上诉人韩福轩对本案争议房屋不构成善意取得。根据我国物权法的相关规定，善意取得必须符合三个条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。在本案中，其一、杨军与韩福轩已经认识多年，韩福轩明知争议房屋是杨军与李子祥夫妻共有，明知李子祥自己无权处分该房屋，甚至还知道杨军与李子祥因产生矛盾而分居，仍然与李子祥签订购房协议，这是在侵犯杨军的合法财产所有权，主观上有侵害杨军合法财产权益的故意，因此其购买房屋行为根本不属于善意。第二、房屋买卖合同约定的的房屋价格明显低于当时同类房屋市场价格，不属于支付合理对价。第三，对于争议房屋至今未办理至韩福轩名下，未办理产权变更登记，韩福轩没有在法律意义上取得争议房屋所有权，因此韩福轩对争议房屋不构成善意取得。四、被上诉人韩福轩反诉请求违背法律规定，不应得到支持。实践中，房屋产权登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房产权属变更登记时，如未经共有权人同意，则登记部门不予办理登记。本案被上诉人韩福轩请求继续履行合同办理房屋过户，由于案涉房屋共有权人杨军不同意，故反诉原告诉请不符合《中华人民共和国合同法》第110条关于“法律上或者事实能够履行”的条件，应判决驳回被上诉人的反诉请求。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均有错误。
李子祥上诉请求：上诉人杨军上诉请求有理有据，请法院予以支持。事实和理由：一、原审判决认定房屋买卖协议书有效系认定事实不清、证据不足、适用法律错误。1、宋延春证人证言及（2011）凌河民一初字第00346号民事判决证明上诉人擅自向被上诉人处分与杨军共有房屋时并未征得杨军同意，且杨军对此并不知情。2、上诉人未经杨军同意擅自对重大夫妻共同财产作出转让，侵犯杨军的财产权益，其行为属于无权处分。3、该房屋买卖协议至今未能办理公证，直接导致合同约定的生效条件无法成就，故该协议系未生效的合同，对双方当事人均无法行使法律约束力。因此该房屋买卖协议书应认定无效。二、被上诉人对本案争议房屋不构成善意取得。1、被上诉人明知上诉人无权处分该房屋仍继续要求与上诉人履行房屋买卖协议，其行为侵犯原审原告的合法权益，故其购买行为不属于善意。2、被上诉人与上诉人签订房屋买卖协议合同约定的房屋价格明显低于同类房屋市场价格，因此不属于支付合理对价，而且如减去该房屋的过户费用的50%，卖方所得价款基本等于零，更谈不上支付合理对价。3、该争议房屋至今未办理到被上诉人名下，被上诉人没在法律意义上取得争议房屋的所有权。三、争议房屋应当返还上诉人与原审原告。1、上诉人擅自出售夫妻共有房屋，并未取得原审原告的追认，因此，该争议房屋的所有权并未发生转移。2、原审原告通过诉讼行为表达对上诉人擅自出售共有房屋的反对，至今无法办理更名过户手续，致使上诉人与被上诉人买卖房屋的合同目的无法实现。故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产转让受让人时，所有权人有权追回。
被上诉人韩福轩辩称，一、被上诉人认为原审法院经开庭审理认定的事实，有充分证据证实。原审法院认定上诉人知道并认可房屋买卖的事实，是基于上诉人在离婚诉讼中的自认和浦涛于2012年7月7日出具的证言材料，并结合履行合同的具体行为、时间等因素，综合分析后认定的，原判证据确实充分。二、原审法院采信浦涛证言符合法律规定。民事诉讼证据采信的基本原则之一即是证据的关联性，浦涛先后出具两份证言材料，证明的内容截然相反，因此，就其所证明的内容，应当结合其它证据进行综合分析认定。三、原审判决认定房屋买卖合同有效的结果适用法律正确。双方实际履行协议义务的行为，表明双方因履行协议义务的特殊约定而无法实现，已将最初设置的“公证后生效”作为附条件生效的条款，以实际行为放弃和免除。四、被上诉人所购买的房屋符合善意取得的法定条件。被上诉人首先需要阐明的是，其所购买的房屋是上诉人杨军知道并认可的前提下购买的该房屋，因此本案不应适用善意取得的法律规定。退一步讲，即便上诉人杨军不知道李子祥与被上诉人买卖房屋的行为，那么被上诉人履行义务的行为也构成善意取得的法定条件。即应适用当时民法通则及其司法解释，且符合当时善意取得的法定条件。五、被上诉人的反诉请求应当依法得到法律的保护。被上诉人所购买的房屋，是在上诉人杨军知道并认可的前提下购买的，人民法院可依法强制执行，不符合合同法110条规定的情形。
2010年9月8日，杨军因与韩福轩、李子祥因房屋买卖合同纠纷一案起诉至凌河区人民法院诉辩称，我与被告李子祥系夫妻关系。本案诉争的坐落于辽西小商品批发市场西北角3-77号，面积739.06平方米的门市房属于二人共有。2007年8月16日二被告在未征得我同意的情况下，擅自签订了该房屋的“房屋买卖协议书”，约定李子祥将上述门市房卖给被告韩福轩，二被告此行为严重侵犯了原告的房屋所有权，故请求法院确认二被告于2007年8月16日签订的“房屋买卖协议书”无效，判令被告承担诉讼费用。反诉人关于该房产最初是李子祥个人财产，后来变更为原告与李子祥的夫妻共同财产的说法无事实法律依据。2007年4月之前曾由原告经营管理，收取仓储费，2007年6月原告与李子祥以按揭贷款方式购买，原告作为共有人在抵押合同上签字。现原告与李子祥共有的房照登记在原告和李子祥二个名下是政府机关行政行为。原始房照记载李子祥一人，不能说明该房屋权属归李子祥个人。反诉人与李子祥恶意串通，订立的房屋买卖协议应属无效。反诉人与李子祥订立的合同房屋买卖协议是根本不能生效的合同，因该协议设定的经公证后生效的条款，原告知道李子祥违法处分该协议涉及到房产后坚决反对，不可能同意去办公证，因此，该协议应依法确定无效。
韩福轩辩诉称，我与李子祥签订的房屋买卖协议合法有效。我有理由认定李子祥有权签订房屋买卖协议，签协议时李子祥出具了产权证，房屋所有人为李子祥，共有人一栏空白。原告以不知情否认房屋买卖是缺乏法律依据的。上海市高级法院和深圳市中级法院关于审理二手房买卖案件都有相关的规定。在房地产交易中，买受人对房屋出卖人是否有权出卖房屋负有形式审查义务，没有义务审查出卖人是否结婚或合伙，出卖的房屋是否是只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产，否则不利于鼓励交易，也将增加交易成本。韩福轩善意购房，价格公平合理，该房屋除有待于办理过户手续外，已履行完毕，所以与李子祥签订的房屋买卖协议有效；按生活规则和原告与被告李子祥的夫妻关系，对处分房屋应推定原告明知。原告明知该房按月还按揭贷款，原告与李子祥没有还贷长达三年，原告也应知此房已出卖。原告在2009年11月的离婚诉讼中已承认知道该房已出卖。韩福轩是通过白丽云拿到的李子祥卖楼广告，原告对卖楼应该知情；韩福轩属于善意取得，买卖合同应该有效；房价飞涨利益驱动，李子祥骗去了还贷卡，原告与李子祥恶意串通，企图侵害韩福轩利益；李子祥与韩福轩签订的合同附公证生效条款属实，但所附条件应该是将来可能发生的客观上不确定的事实，不可能发生和一定会发生，均不得作为条件。因该房照抵押在银行，不可能给办公证，故不属于附条件。李子祥与韩福轩去办公证时因无房照不能办，双方认可不去办，就等于协商取消了该条款。该合同已实际履行完毕，也能证实在履行合同中取消了该条款。原告在庭审中提供其不知情的证据，我认为没有证明力，不能证明原告所主张的事实，不应采信。故请求法院确认李子祥、韩福轩签订的房屋买卖协议有效，李子祥、杨军协助韩福轩办理过户手续，由被反诉人承担诉讼费用。
李子祥辩称，当时我和韩福轩签订的协议确实是我真实意思的表示，我也确实没有告诉杨军，2007年的6月份，她背着我跑到北京与我分居，原因是因为家庭财产产生的矛盾。现在我确实有点不像当初那么坚定，有点后悔了，因为韩福轩在今年7月份开始就不再付款了，原因就是让原告签字。当初公证处没给公证，协议里也没有说非得让杨军签字，所以当时我和韩福轩因为这个事情产生了一些矛盾。我认为反诉人说法不对，今年4、5月份，杨军成天和我打架，我怕这事出现什么不好对不起韩福轩，所以当时我主动找的韩福轩夫妻商量这事，我说早点把房照拿回来吧，他说7月份能下来一笔钱，我说我借款把房照取回来，以我的名义把房照分了，把一个变成四个，为什么当时没提出过户，因为当时没钱，再加上当时还得做杨军的工作。我和韩福轩说，这个房照办完之后就放你手里。另外，我说借钱是带利息的，当时我们算账是有清单的，当时我说7月7号你把房款给我，如果不给这个事我就反悔，这是5月底当天晚上约定的。我从朋友那借的37万元去交通银行交钱把房照取回来了，当时我分房照，每次产权去测绘都由我给韩福轩打电话，所以他知道我取房照的目的是办理分照，后来我告诉韩福轩说这个房照办不了了，我说你去问一问到底什么原因没给分，韩福轩和当时一个工作人员叫浦涛回来以后说是因为米数不给分。因为当时这个楼没有经过质量验收所以找不到图纸，产权处就因为这个没有给办理分照。我起房照的时候是办公楼，我当时也是和韩福轩商量的，现在改商服楼，产权处把这个商服楼给批了，但是房照必须得换新的，当时我取的时候房照上面有杨军的名，我当时也奇怪怎么有两个人的名，当时我什么手续都没有填，所以我觉得韩福轩好象对我有一种误解。现在我同意原告的诉讼请求。
辽宁省锦州市凌河区人民法院（2010）凌河民一初字第01051号民事判决认定，原告（反诉被告）杨军与被告（反诉被告）李子祥系夫妻关系，1999年底，被告（反诉被告）李子祥与原告（反诉被告）杨军租赁凌河区安达街3-75号楼房经营货物仓储业务，期间被告（反诉原告）韩福轩租赁该库房储存货物。2007年6月12日，被告（反诉被告）李子祥与原告（反诉被告）杨军购买了该房屋并办理了所有权证，所有权人为李子祥，并在交通银行股份有限公司锦州分行贷款80万元，李子祥、杨军在抵押财产共有人项下签字。2007年8月16日，被告（反诉被告）李子祥与被告（反诉原告）韩福轩分别作为甲乙双方签订“房屋买卖协议书”，约定“甲方有商业用楼一处，座落于辽西小商品批发市场…其中3-77号为第三层，面积为739.06㎡，经甲乙双方协商，甲方决定卖给乙方。该层楼房价格为壹佰零叁万元整……；乙方在合同签订后向甲方交清贰拾叁万元房款，其余捌拾万元用甲方已办妥的捌拾万元五年按揭交纳；甲方将在交通银行已办妥的五年按揭移交给乙方，由乙方按时交纳，乙方必须及时交纳按揭贷款，不得拖延拖欠，交款时间为每月21日前；甲方已交纳的按揭款，由乙方用现金退回；五年按揭交满后双方及时办理房照分户过户手续……；本合同经公证处公证后生效，公证费用双方各负50%”，浦涛、冯大伟作为见证人在该协议书上签了字。之后，被告（反诉原告）韩福轩按约定支付给被告（反诉被告）李子祥23万元购房款，并付清前期由被告（反诉被告）李子祥支付的按揭贷款本息1.6万元，接收了所购的房屋，每月按约定还按揭贷款，截至到2010年7月21日，被告（反诉原告）韩福轩共还贷款本金460303元，利息124681.15元，另多支付李子祥5049.69元。2010年5月下旬，被告（反诉被告）李子祥欲将凌河区安达街3-75号（共四层）分户，借款一次性还清了按揭贷款未还余款，于2010年6月1日从银行取出了李子祥名下的凌河区安达街3-75号房屋房照。后被告（反诉被告）李子祥办理分户房照未果。期间被告（反诉被告）李子祥曾告诉被告（反诉原告）韩福轩原告（反诉被告）杨军不同意其出卖该房屋，并要求被告（反诉原告）韩福轩一次性交纳按揭贷款余款，但被告（反诉原告）韩福轩因原告（反诉被告）杨军不能签字而未同意。2010年8月9日，被告（反诉被告）李子祥在办理房照分户及变更楼房用途（从办公变为商服）中，凌河区安达街3-75号房屋的产权人由李子祥变更为李子祥和杨军，2010年9月19日，李子祥和杨军以该房照作抵押，评估价为1028.02万元，在锦州市太和区农村信用合作联社营业部抵押贷款200万元。另查明，2009年9月15日，杨军到凌河区人民法院起诉李子祥，要求法院判决与李子祥离婚，夫妻共同财产依法分割。在庭审中原告杨军陈述婚后财产中有“凌河区安达街3-75号共1848.9平方米，四层，其中卖给别人两层”，该房屋价值为“300万元”，要求分割一半。
该判决认为，被告（反诉被告）李子祥将其夫妻共同财产凌河区安达街3-75号楼房第三层卖给被告（反诉原告）韩福轩，卖楼时原告（反诉被告）杨军未参与的事实存在。被告（反诉被告）李子祥与被告（反诉原告）韩福轩签订的买卖协议当时系双方真实意思的表示。当时的房屋所有权人载明为李子祥，将夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下，符合当时的登记惯例，故按不动产登记的公示原则，被告（反诉原告）韩福轩有理由相信出卖人为所有权人，有权处分该户房屋。被告（反诉原告）韩福轩与被告（反诉被告）李子祥签订完买卖协议后，按约定支付了购房款，接收了该房屋，并按按揭贷款还款的约定，交付了大部分贷款，故双方关于该户房屋的交付已经完成，亦符合当时善意取得的规定。虽然双方签订的买卖协议约定，该协议公证后生效，但在双方没办理完公证的条件下，双方已经按协议约定对协议内容进行了实际履行，且履行过程均为双方当事真实意思表示，说明该买卖协议的签订双方均未将该协议“公证后生效”作为协议附条件生效条款。另外，原告（反诉被告）杨军在2009年与被告（反诉被告）李子祥的离婚诉讼中，杨军在2009年11月4日庭审中承认自己知道凌河区安达街3-75号房屋被李子祥卖了两层，而在主张分割财产对房屋进行竞价时，杨军对安达街3-75号房屋竞价300万元，李子祥竞价200万元，在2010年9月19日双方以该房屋抵押贷款时，该房屋评估价格为1028.02万元，故应认定双方在离婚诉讼主张权利时，均未对李子祥出卖的两户房屋主张权利，因此，应视为双方认可了被告李子祥就本案诉争房屋与韩福轩的买卖行为。因被告（反诉被告）李子祥已交纳了该户房屋的贷款余款，故被告（反诉原告）韩福轩应将该笔款项交还被告（反诉被告）李子祥。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：
一、被告（反诉原告）韩福轩与被告（反诉被告）李子祥就凌河区安达街3-75号房屋第三层签订的买卖协议有效。二、被告（反诉原告）韩福轩于判决生效后十日内给付被告（反诉被告）李子祥房款334647.11元。三、原告（反诉被告）杨军、被告（反诉被告）李子祥于判决生效后十日内协助被告（反诉原告）韩福轩办理更名过户手续，办理更名过户手续相关费用原告（反诉被告）杨军、被告（反诉被告）李子祥与被告（反诉原告）韩福轩各负担50%。四、驳回原告（反诉被告）杨军的诉讼请求。案件受理费500元，反诉费500元，保全费5000元，由原告负担。
辽宁省锦州市中级人民法院（2012）锦民二终字第00496号民事判决认定，2010年9月19日，李子祥和杨军以凌河区安达街3-75号楼房房照作抵押，评估价为1028.02万元，在锦州市太和区农村信用合作联社营业部抵押贷款20万元。原审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
该判决认为，李子祥与韩福轩于2007年8月签订的“房屋买卖协议书”是双方真实意思表示，且已按协议约定开始实际履行。双方之间存在房屋买卖合同关系，虽该房屋系李子祥与杨军夫妻间共同财产，在签订房屋转让协议时，没有证据表明杨军参与了该房屋的买卖，但杨军作为李子祥的妻子，应当知晓该房屋的产权及按揭贷款情况，至杨军就本案提起诉讼时该房已交付韩福轩三年，此期间由韩福轩逐月偿还房屋按揭贷款本息近60万元；尤其是2009年9月15日，杨军提起与李子祥离婚诉讼，庭审调查中杨军陈述婚后财产中凌河区安达街3-75号楼房卖给别人两层，并认可该房屋价值为300万元，故原审法院认定杨军此时对李子祥出售该部分房屋一事知道并认可是有事实依据的。关于上诉人杨军所提李子祥与韩福轩签订的房屋买卖协议中约定经公证后生效，因未经公证，不应认定该协议为有效合同的上诉理由。双方在未办理完公证的条件下，已经按协议约定实际履行各自的义务，故原审判决认定该买卖协议签订后双方实际上未将该协议中“公证后生效”作为协议附条件生效条款并无不当。关于上诉人杨军所提双方房屋买卖行为未向房产管理部门进行申报，未对房产进行依法评估及纳税，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条、《城市房地产转让管理规定》第七条等法律法规的规定，应属无效合同的主张。因上述条款规定是行政管理性规范，而非认定民事合同效力的强制性规范，故上诉人的该上诉理由不成立。关于上诉人所提原审法院程序违法的上诉理由。经查，上诉人申请原案件承办人回避后，凌河区人民法院重新指定了案件承办人，故上诉人该上诉理由无事实依据。综上所述，被上诉人李子祥与被上诉人韩福轩签订的房屋买卖协议，双方意思表示真实，且已实际履行，从实现合同法维护诚信公平的交易秩序的立法目的和维护交易秩序安全角度考虑，原审判决确认该合同合法有效并无不当。对上诉人杨军提出的要求确认该房屋买卖合同无效的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10713，由上诉人杨军负担。
辽宁省锦州市凌河区人民法院（2014）凌河审民初再字第00015号民事判决认定，座落于锦州市凌河区安达街3-75号房屋（房屋所有权证上记载的建筑面积为1848.96平方米，层数为1-4层）于2007年4月2日经锦州市中级人民法院（2007）锦审民终再字第3号民事调解书确认以160万元人民币（865.36元/㎡）转让给李子祥。韩福轩在2000年左右与李子祥形成了库房租赁关系。2010年9月19日，李子祥和杨军以凌河区安达街3-75号楼房房照作抵押，评估价为1028.02万元，在锦州市太和区农村信用合作联社营业部抵押贷款20万元。另查明，2007年8月16日，韩福轩以103万元（1393.67元/㎡）购买了李子祥的第四层楼房后，按约定支付李子祥23万元，并付清前期由李子祥支付的按揭贷款本息16000元，接收了所购房屋，每月按约定向李子祥交通银行卡（卡号6222600450000228564）还按揭贷款，截至到2010年5月21日，韩福轩共还贷款本金433316.17元，利息120673.47元，共计553989.64元，此次还贷后，卡上余额为4893.22元。2010年5月27日，李子祥以查看韩福轩还款情况为由安排其工作人员浦涛将还贷银行卡收回。2010年6月21日，韩福轩将16000元交付浦涛用于还贷款，浦涛出具了收条。2010年7月27日，韩福轩向李子祥另一张交通银行卡（卡号6222600450001172852）存入还贷款16000元。2010年6月1日，李子祥一次性还清了按揭贷款余款本金366683.83元，利息645.36元，共计367329.19元。截止2010年6月1日，该贷款共还本息921318.83元，其中本金800000元，利息121318.83元。原审查明的其他事实基本属实。
该判决认为，杨军与李子祥系夫妻关系，座落于锦州市凌河区安达街3-75号四层楼房系二人婚姻关系存续期间取得的财产，故应认定为夫妻共同财产。李子祥与韩福轩签订的买卖协议系双方真实意思的表示。当时的房屋所有权人载明为李子祥，将夫妻共同财产登记在夫或妻一人名下，符合当时的登记惯例，故按不动产登记的公示原则，韩福轩有理由相信出卖人李子祥为所有权人，有权处分该户房屋。韩福轩与李子祥签订完买卖协议后，按约定支付了购房款，并接收了该户房屋。之后，又交付了大部分按揭贷款，其行为符合当时关于善意取得的规定。虽然杨军否认对韩福轩与李子祥签订房屋买卖协议知情，但证人浦涛在原一审诉讼中为韩福轩出具的书面证言，证实了杨军在协议签订后两个月知道该事实。杨军在2009年11月4日与李子祥的离婚诉讼庭审中亦承认自己知道凌河区安达街3-75号房屋被李子祥卖了两层并估价300万元的事实，故应认定杨军对李子祥将诉争房屋出售给韩福轩一事知情。杨军在知道房屋买卖的事实后，并未提出异议，应视为其认可了李子祥对诉争房屋的出售行为。因此，从实现合同维护诚信公平的交易秩序的立法目的和维护交易秩序安全角度考虑，应认定韩福轩与李子祥的房屋买卖协议有效，故对韩福轩的反诉请求依法予以支持。对于杨军、李子祥辩称签订的房屋买卖协议中约定经公证后生效，因未公证，不应认定该协议为有效合同的意见，韩福轩和李子祥在未办理完公证的条件下，已经按协议约定实际履行了各自的义务，说明该买卖协议的签订双方均未将该协议“公证后生效”作为协议附条件生效条款。关于证人浦涛的证言采信一节，浦涛为李子祥和韩福轩买卖合同的证明人，浦涛曾于2012年7月7日为韩福轩出具一份书面证言，2014年9月1日又为李子祥出具一份书面证言，前后证言不一致，根据法庭调查，没有证据证明浦涛在第一次出证时是受到指使、贿买和胁迫而出证，且第一份证言的内容与本案查明的事实能够相互印证，具有一定的客观真实性，故应采信第一份证言为宜。因李子祥已提前交纳了该户房屋的贷款余款，该款在扣除韩福轩多付的款项后，应由韩福轩返还给李子祥。综上，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，判决如下：一、原审被告（反诉原告）韩福轩与原审被告（反诉被告）李子祥签订的座落于锦州市凌河区安达街3-75号楼第三层（面积为739.06㎡）房屋买卖协议有效。二、原审原告（反诉被告）杨军、原审被告（反诉被告）李子祥于本判决生效之日起10日内协助原审被告（反诉原告）韩福轩办理座落于锦州市凌河区安达街3-75号楼第三层房屋的更名过户手续，办理更名过户手续的费用由李子祥、杨军共同负担50%，韩福轩负担50%。三、原审被告（反诉原告）韩福轩于判决生效后10日内给付被告（反诉被告）李子祥房款330435.97元。四、驳回原告（反诉被告）杨军及反诉原告（原审被告）韩福轩的其他诉讼请求。案件受理费500元，反诉费500元，保全费5000元，由原审原告杨军和原审被告李子祥共同负担。二审案件受理费10713元，由原审原告杨军负担。
上诉人杨军为支持其上诉请求，二审庭审期间向法庭提交了两份新的证据材料：1、浦涛分别于2015年2月7日、2015年3月2日、4月7日出具的声明及录音等视听资料和给省高院写的一封信，证明原审法院采信浦涛2012年7月31日证言是错误的。应当采用原审浦涛当庭出证的证言内容。浦涛声明的内容为“我叫浦涛，是李子祥与韩忠芹、韩福轩两起房屋买卖纠纷案中的见证人与证人，我为我曾经出过的证据声明如下：2012年7月7日，韩忠芹与丈夫冯永田及韩福轩找我，拿出事先写好的证据让我抄，因之前冯永田、韩福轩多次找我出杨军对李子祥卖房一事之情的假证我都没同意。这次来是事先他们把证言写好了让我抄，因我受雇于冯永田、韩忠芹，他们给我开工资，我因管理库房与韩福轩又天天见面，实在不好意思拒绝了，只好照着他们写好的证言抄了一遍。但我当时就表明：一、我不提供身份证复印件。二、不出庭质证。法院采信不采信与我无关，所以我没有给他们身份证复印件，更没有给他们出庭质证。2014年9月1日我本着当年我所看到的真实情况为李子祥出具了两份证言，其中涉及韩忠芹的证言我不但出具了书证，而且又在开庭时当庭质证，我声明：为李子祥出的证是真实的，韩忠芹的证是她事先写好让我抄的，不是真实的。为此我再次声明：我原为韩忠芹、韩福轩出的证是假证，我没有为他们出庭质证，我不予承认。我为李子祥出的证是真实的，我并已出庭质证，我愿负法律责任。”浦涛给省高院信件内容与其声明主要内容基本一致。2、宋延春的证人证言，证明杨军知道的是一二层的事实。
对于证据1，韩福轩认为浦涛的两次证言相互矛盾，这份证据与第二次证言内容相类同，证言不一致的主要原因是受到了其他因素干扰，希望法院结合其他证据综合予以认定。本案有杨军的自认、李子祥的自认，有浦涛第一次所出证言，这些证据完全可以相互认证，并证明杨军知晓房屋买卖协议。关于浦涛的录音，我认为是按照该书面内容读出来的，是有人授意形成的。原审采信浦涛第一份证言是正确的。对于证据2，韩福轩认为宋延春的证言是一个两层的门市房，而杨军说的是两层的门市房。杨军明知出售行为且知道价格为300万元。
经审理查明，锦州市凌河区人民法院重审查明的事实属实，有原判所列证据载卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议房屋锦州市凌河区安达街3-75号楼第三层为李子祥和杨军夫妻关系存续期间共同财产，该房产归夫妻共同共有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。韩福轩虽未能提供有效的证据证明协议签订时杨军知情并认可，但从交易的过程及杨军在2009年11月4日与李子祥离婚诉讼庭审陈述上看，杨军不知情违背常理。夫妻一方处分共同财产不构成无权处分，除非有证据证明一方恶意损害另一方利益，李子祥对夫妻共有房屋的处分行为合法有效，双方所签协议亦应合法有效，上诉人杨军应协助履行房屋买卖协议。
此外，李子祥主张其单独处分夫妻共有房屋构成无权处分的行为违反禁反言原则，构成恶意抗辩，恶意抗辩不仅违反诚实信用原则，纵容违法行为人的违法行为，且违背合同无效设立的重要目的。合同无效设立的重要目的是制裁违法行为人，如果违法行为人主动请求确认合同无效，则不仅意味着合同对违法行为人没有约束，甚至获得不当利益，无过错的合同相对人起诉到法院要求法律保护的时候，反而受到违法行为人的控制。任何人不得因为自己的不法行为而获得利益，当事人企图通过恶意抗辩而获得非法利益，法律对这种利益当然不应保护。
关于上诉人李子祥提出的过户费用已超过房价的问题，因李子祥出卖房屋后房屋用途、相关政策及其他客观情况的变化导致过户费用的变化，不属于本案审查范围，如果实际发生，可在履行过程中实际调整。
综上，锦州市凌河区人民法院重审判决结果正确，上诉人杨军、李子祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
维持辽宁省锦州市凌河区人民法院（2014）凌河审民初再字第00015号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王福利
审判员 王文春
审判员 郭慧峰
二〇一六年十月十八日
书记员 陈 楠