江西省分宜县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0521民初282号
原告：曾梨花，女，1972年2月15日生，汉族，江西省分宜县人，住。
原告：黄卫平，男，1993年8月17日生，汉族，江西省分宜县人，住。
两原告委托代理人黄根牙（原告黄卫平的父亲）：男，1970年4月10日生，汉族�江西省分宜县人，住分宜县。
两原告委托代理人：龚玲，江西袁河律师事务所律师。
被告：潘和平，男，1974年8月6日生，汉族，江西省分宜县人，分宜和平车行业主，住分宜县。
被告：袁传连，女，1973年9月18日生，汉族，江西省分宜县人，住址同上。
两被告委托代理人：梁富生，江西鑫淼犇律师事务所律师。
原告曾梨花、黄卫平诉被告潘和平、袁传连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由审判员万琳适用简易程序于2016年4月22日、5月12日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，两原告委托代理人黄根牙，被告潘和平及两被告委托代理人梁富生到庭参加诉讼，第二次庭审，两原告委托�理人黄根牙、龚玲，被告潘和平及两被告委托代理人梁富生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾梨花诉称：其与钟小军于2010年6月11日签订了《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的位于分宜县天工北大道西侧（钤景星城南区香梅苑）1幢107、201、202，4幢110、201、202，7幢店107，7幢2－202号店面共计1401.44平方米交由钟小军租赁经营，租期10年即2010年6月12日至2020年6月12日；租金每年给付二次，每半年付一次；第一年和第二年的租金为16万元，从第三年起每年租金递增10%，以此类推；两原告免收钟小军第一年前二个月零二十天的租金；如未按时支付房租，每逾期一天，每日应向原告支付所欠租金1%的违约金；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，钟小军经营一段时间并支付了租金8万元，后将店面转租给了肖红生用于经营宾馆。肖红生受让后承受了原合同的权利和义务，并给付了租金16.8万元。肖红生租赁经营一段时间后，将宾馆作价100万元抵偿其欠两被告的借款并将宾馆交由两被告和林军合伙经营，不久林军退出合伙，由两被告继续承租经营，但两被告未按合同约定向两原告足额给付租金，至2014年底两被告尚欠两原告租金55.2816万元。两原告多次向两被告催讨，但两被告以各种理由拒付，故诉至法院，请求判令两被告给付房屋租金55.2816万元，并按所欠租金的年利率24%（合同约定的是每日1%）从2013年6月12日起算至租金付清之日止的违约金（至2015年12月31日为18.77万元）；本案诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：1.两原告与钟小军签订的《店面租赁合同》，不能适用于被告；2.两被告从2012年6月7日实际租用两原告的店面，故租金应从2012年6月7日开始计算，如果此前存在他人拖欠两原告房屋租金的事实，两原告应向他人主张租金；3.两被告已经支付2012年6月至2015年6月三年的租金，共计45万元，但不含林军给付的5万元（两原告将5万元还给了林军），按年租金15万元计算，两被告只欠两原告2015年6月至2016年4月共计10个月的租金12.5万元；4.违约金计算过高。
经核实，双方对以下事实没有争议：两原告与两被告双方均认可存在房屋租赁合同法律关系；两被告已交付两原告房屋租金45万元，其中，2013年2月9日给付10万元，2014年2月26日给付15万元，2015年2月18日给付20万元；两被告认可林军已退伙，两被告与林军合伙期间产生的债权、债务与林军无关，两被告自愿承担，两原告同意不追诉林军为被告，同意仅由两被告承担房屋租金及违约金。对上述事实本院予以确认。
本院审理查明的事实：两原告与钟小军于2010年6月11日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于分宜县城钤景星城南区香梅苑1幢107、201、202，4幢110、201、202，7幢店107，7幢2－202号店面出租给钟小军租赁经营，租期10年即2010年6月12日至2020年6月12日；第一年和第二年的租金为16万元，从第三年起每年租金递增10%；每年给付租金二次，每半年给付一次；由于前期需要装修，两原告免收前二个月零二十天的租金；如未按时支付房租，每逾期一天，每日向原告支付所欠租金1%的违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，钟小军经营一段时间并支付了租金8万元，后将店面租赁权转让给了肖红生。肖红生受让后承受了原合同的权利和义务，并给付了租金16.8万元。肖红生因经营景欣时尚宾馆资金周转出了问题，于2012年4月1日与林军签订《协议书》�《景欣时尚宾馆股份协议书》，约定肖红生以景欣时尚宾馆的股份作抵押向林军借款。2012年6月7日肖红生又与两被告签订《债务清偿协议书》约定肖红生将其投资景欣时尚宾馆的资产作价100万元抵偿给两被告以偿还其拖欠两被告的借款。两被告与林军协商，由两被告代肖红生向林军偿还该笔借款中的20万元后，两被告将景欣时尚宾馆变更登记至自己名下，并与林军合伙经营，不久林军退出合伙，由两被告继续承租经营。现两原告以两被告未按合同约定足额给付租金为由向法院起诉。还查明，肖红生将景欣时尚宾馆的资产作价100万元抵偿其借两被告的借款并交由两被告经营时，未与两被告就涉原告的房屋签订房屋租赁合同，也无其他有关租金的协议。两被告租赁两原告房屋期间的租金，由两被告直接交给两原告，且无需肖红生过问。
以�事实，有两原告提供的《店面租赁合同》、房产证、土地使用权证和两被告提供的营业执照副本、收款证明、渝水区人民法院的生效判决书及当事人的陈述等在案佐证，且双方对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1.两被告何时承受房屋租赁权；2.房屋的租金应如何确定，欠交租金多少，未按时交纳房租的违约金是否过高，应如何计算；3.肖红生拖欠两原告的房租由谁承担。
关于两原告何时取得房屋租赁权的问题。两原告主张两被告自2012年2月起从肖红生处接手并经营景欣时尚宾馆，所以租金应从2012年2月起算，但没有提供证据对其主张的事实予以证实。两被告辩称其是自2012年6月7日才接手经营景欣时尚宾馆，租金应从2012年6月7日起算，为此，两被告提交了生效判决书以证明其抗辩意见。本院认为，两被告提供的渝水区人民法院的生效判决书确认的事实，可以作为认定本案事实的依据，即两被告取得房屋租赁权的时间是2012年6月7日。首先，两原告主张两被告自2012年2月开始从肖红生处接手并经营景欣时尚宾馆没有提供证据证明，根据法律规定，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据的，应承担对已不利的后果，故对两原告的该项主张，本院不予采纳。根据现有证据查明，肖红生于2012年6月7日之前未与两被告签订《债务清偿协议书》时，景欣时尚宾馆的资产属肖红生所有，两被告尚未取得景欣时尚宾馆的经营权，两被告取得景欣时尚宾馆经营权的时间是两被告与肖红生签订《债务清偿协议书》及两被告代肖红生偿还肖红生向林军借款中的20万元之后，因此，两被�辩称其接手肖红生取得景欣时尚宾馆经营权也即取得两原告房屋租赁权的时间为2012年6月7日的意见，具有事实依据，本院予以采纳。
关于房屋的租金应如何确定，还应给付租金多少，未按时给付房租的违约金是否过高及违约金应如何确定的问题。本院认为，要确定房屋租金，首先要确定两原告与钟小军签订的《房屋租赁合同》是否适用于两原告和两被告，而《房屋租赁合同》是否适用于两原告和两被告就应确定本案是房屋转租法律关系还是房屋租赁权转让法律关系。如果是房屋转租，该《房屋租赁合同》的约定就不适用本案的两原告与两被告，如果是房屋租赁权的转让，该《房屋租赁合同》的约定就适用于本案的两原告与两被告。两者的区别主要是：首先，就法律关系的实质而言，房屋转租是出租人与承租人的租赁关系基础上，承�人通过其租赁权为次承租人再度设定新的租赁权，承租人没有退出租赁关系，次承租人与出租人不存在租赁关系。房屋租赁权转让是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由第三人接替原承租人的合同地位，按原租赁关系继续履行，承租人在租赁权转让之后退出原租赁关系，租赁关系存续于出租人与第三人即受让人之间；其次，就租赁权的来源而言，次承租人租赁权的取得属于设定取得即通过转租合同取得租赁权，而受让租赁权的取得属于转移的取得；再次，在转租情况下，租赁合同与转租合同约定的租金标准、支付方式、租赁期限以及租赁物的标的等内容均有所不同，通常原承租人会在转租时收取更高的租金获利，在租赁权的让与中，受让人承接了原承租人在租赁合同中的地位，原租赁合同的约定对租赁受让人产生约束力。就本案而言，首先，两被告从肖红生处接手经营景欣时尚宾馆并承租了两原告的房屋，但肖红生与两被告并未签订房屋转租的书面合同或转租的口头协议，可见两被告所取得的房屋租赁权不是肖红生与两被告通过房屋转租合同的设定取得，而是经过两原告在明知肖红生拖欠其租金后仍同意由肖红生转移租赁权取得的；其次，两被告在租赁期间未向肖红生给付更高的租金让肖红生获利，而是将房租直接给付两原告，在两被告向两原告给付租金后，肖红生无需再向两原告给付房租，可见肖红生在房屋租赁合同中已退出租赁法律关系，庭审中，两被告与两原告对双方存在直接的房屋租赁关系均予认可。根据上述特征，本院认为，肖红生与两被告之间的租赁关系更符合房屋租赁权转让的法律特征，根据房屋租赁权转让法律关系的特征，肖红生将房屋租赁权转让给两被告后，原《房屋租赁合同》�用于两原告和两被告，两被告应概括承受原《房屋租赁合同》的权利义务，并应当按《房屋租赁合同》的约定向两原告给付租金。故两被告辩称其每年仅需给付租金15万元及《房屋租赁合同》的约定不适用于两被告的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。两被告租赁期间的租金应根据两被告承租房屋的时间2012年6月7日至2016年6月6日（暂时算至该日）及《房屋租赁合同》约定的租金计算，本院确定租金为81.7816万元（其中2012年6月7日至2013年6月6日的租金为17.6万元，2013年6月7日至2014年6月6日的租金为19.36万元，2014年6月7日至2015年6月6日的租金为21.296万元，2015年6月7日至2016年6月6日的租金为23.5256万元）。由于两被告向两原告承诺由其承担其租赁期间的全部房租，两原告也表示同意，故对林军是否支付5万元房租给两原告或支付后又拿回的问题，本院在此不予审理。两被告已给付两原告租金45万元，两被告还应给付两原告租金36.7816万元（81.7816万元-45万元）。关于两原告主张的迟延给付租金的违约金是否过高的问题。本院认为，《房屋租赁合同》约定的违约金为未按时给付租金部分的每日1%，该约定虽是双方真实意思表示，但因明显过高，有违法律规定，故两原告主动放弃过高部分的违约金。现两原告主张按年利率24%计算违约金的请求，在合理范围，没有违返法律规定，本院予以支持。违约金的具体金额根据两被告给付的租金和时间及年利率24%计算，本院确定为9.287376万元（其中2012年6月7日至2013年6月6日拖欠租金7.6万元，至2016年6月6日的违约金为5.4720万元，2013年6月7日至2014年6月6日拖欠租金4.36万元，至2016年6月6日的违约金2.0928万元，2014年6月7日至2015年6月6日拖欠租金1.296万元，至2016年6月6日的违约金3110.4元，2015年6月7日�2016年6月6日拖欠租金23.5256万元，其中2015年12月6月6日至2016年6月7日应给付租金11.7628万元，该租金的违约金为1.411536万元）。
关于肖红生拖欠两原告的房租由谁承担的的问题。本院认为，两被告虽从肖红生处接收了景欣时尚宾馆并承租了两原告的房屋，但概括承受的仅是《房屋租赁合同》约定的权利和义务，肖红生租赁期间拖欠两原告的租金是肖红生应予承担的合同之债，并非《房屋租赁合同》约定的权利和义务。而两原告又没有提供肖红生所拖欠的租金应由两被告承担的证据予以证明，故两原告主张肖红生租赁期间拖欠的租金应由两被告承担的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告潘和平、袁传连于本判决生效之日起十日内给付原告曾梨花、黄卫平房屋租金367816元及违约金92873.76元，共计460689.76元。
二、驳回原告曾梨花、黄卫平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取5603元、财产保全费4520元，共计10123元（原告已垫付），由原告曾梨花、黄卫平承担3814元，被告潘和平、袁传连承担6309元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审判员 万 琳
二〇一六年六月六日
书记员 欧阳兰