北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第2487号
上诉人（原审原告）张益才，男，1951年1月2日出生。
上诉人（原审被告）张景富，男，1936年12月24日出生。
委托代理人张长利，男，1957年12月6日出生。
上诉人（原审被告）兼张景富之委托代理人张长江，男，1971年6月8日出生。
被上诉人（原审第三人）北京华冠房地产开发有限公司，住所地北京市密云县京承路长城环岛西南侧。
法定代表人魏东杰，总经理。
委托代理人刘德泉，北京市大洋律师事务所律师。
上诉人张益才、上诉人张景富、上诉人张长江因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第4371号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年1月，张益才诉至原审法院称：2002年8月19日，张景富将其位于密云县城内马连厂胡同36号的南、北两处院落房屋租给我经营北京祝福旅馆。我经其准许在租赁范围内进行了翻、改、扩建及装修、装饰。在经营中，张景富与北京华冠房地产开发有限公司（以下简称华冠公司）恶意串通，擅自签订拆迁协议，对我未做任何补偿，侵犯了我的合法权益。2010年12月2日，华冠公司强令我在12月5日前搬迁，我被迫于12月4日搬出。12月5日华冠公司将房屋全部拆毁。现起诉要求张景富：1.赔偿剩余租期648天的经营损失补偿款108002.16元；2.赔偿拆迁面积的经营补偿款182046.94元；3.赔偿装饰装修剩余租期残值17510元；4.返还因漏雨不能使用房屋的租金11866元；5.给付租金百分之十的违约金12600元；6.返还不能经营期间的租金525元；7.赔偿因解决拆迁问题发生的误工费、交通费、复印费、照片费共计964元；8.返还我自建51.319平方米的房屋；9.承担案件诉讼费用。张长江及华冠公司对上述诉讼请求承担连带责任。
张景富、张长江辩称：张益才租赁的南、北两处院落系张景富、赵淑琴夫妻共同财产。2010年11月21日，张景富与华冠公司签订了拆迁协议。12月6日华冠公司拆除了房屋。张益才曾于2010年3月起诉，法院已经确定双方的合同系不定期租赁合同，可以随时解除合同。张景富与华冠公司签订拆迁协议后即通知了张益才，并给张益才近3个月的搬离准备时间。华冠公司已经给付张益才2000元搬家费。不同意张益才的诉讼请求。
华冠公司述称：租赁合同具有相对性，我公司不是租赁合同的主体。就经营损失、拆迁补偿问题，张益才以财产损害为由起诉我公司被法院驳回；就拆迁问题，我公司已给付张益才2000元作为补偿，其为自愿搬出。另外我公司已将各项补偿、补助费折合楼房面积给付于张景富，张益才要求我公司承担连带责任没有事实和法律依据。不同意张益才的诉讼请求。
原审法院经审理查明：密云县城马连厂胡同36号房屋属张景富及其妻赵淑琴所有。张长江系张景富之子。2002年8月19日，出租方张景富、张长江（甲方）与承租方张益才（乙方）签订《房屋租赁协议》，甲方将位于马连厂胡同36号前后两处院落租给乙方使用，用于经营北京祝福旅馆。协议约定：“一、租期、租金、付租方法：租期拾年，自2002年8月20日至2012年8月19日；二、乙方可依自己的需要装修、改造，费用自付，但不准破坏房屋主体结构，院内房屋扩建部分遇拆迁归乙方所有，面积补偿归乙方，装修部分如作价归乙方，不作价乙方拆走。北房、南房维修由甲方负责。合同期满乙方如不续租，装修部分不得拆除或损毁，无偿留给甲方；四、如遇政府拆迁或国家占地等不可抗拒因素，本协议终止，剩余房租如数退还乙方，旅馆损失由甲乙双方与拆迁方共同协商解决，不得单方行为；五、甲方不得再以任何理由违约，清退乙方或转租他人，不得干扰乙方经营活动；六、双方不准违约，如违约由违约方承担总租金百分之十的违约金；七、甲方之子张长江为张景富担保，承担连带责任”。此外，双方还签订房屋、院落面积方位图、平面图草图以及房屋、院落面积明细表作为《房屋租赁协议》的附件，该明细表显示出租前（前后两院）房屋面积为139.601平方米，出租后张益才新建房屋40.3992平方米，新建房屋结构为混转、石棉瓦，加保温，前后两院的院落面积为214.272平方米。2010年11月21日，张景富与华冠公司就马连厂胡同36号达成了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定，张景富在拆迁范围内的合法宅基地占地面积为257.2平方米，正式房屋16间，建筑面积180平方米，回迁颐和家园小区楼房3套315平方米，协议第四项约定：乙方（张景富）的各种补偿、补助费均已包括在安置楼房面积中，不再享受任何补偿、补助。2010年12月3日，华冠公司给付张益才搬家费2000元（有张益才收条为证）。2010年12月5日，张益才搬出租赁房屋。2010年12月6日，华冠公司将该房屋拆除。2012年2月21日，华冠公司出具《证明》：张景富作为被拆迁户与华冠公司就拆迁安置事宜达成协议，华冠公司的补偿依据是根据被拆迁户产权人的自然院落面积多少给予产权置换，与地上建筑物的多少没有关系。
原审法院认为：当事人合法的民事权益受法律保护。张益才租赁张景富的房屋经营北京祝福旅馆，张益才办理了工商营业执照，说明其为合法经营。承租人以拆迁房屋为经营场所办理营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁安置补偿协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。张益才与张景富、张长江签订的《房屋租赁协议》中约定，如遇政府拆迁或国家占地等不可抗拒因素，本协议终止，剩余房租如数退还乙方，旅馆损失由甲乙双方与拆迁方共同协商解决，不得单方行为。华冠公司与张景富签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第四条约定：乙方的各项补偿、补助费均已包括在楼房面积中，不再享受任何补偿、补助。该安置补偿协议认定张景富实际占地面积257.2平方米、实际安置张景富楼房面积315平方米。根据上述两份协议中约定的相关条款，张景富理应给付张益才因拆迁而提前解除合同造成的经济损失，故张益才起诉要求张景富给付其拆迁面积的经营补偿款（即一次性经营损失费）之请求，法院予以支持，具体数额参照《密云县非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》由法院酌定；张益才要求张景富赔偿装修费剩余租期残值之请求，因张景富房屋在拆迁时张益才租赁合同未到期，故张益才的该项请求理由正当，法院予以支持，具体数额法院参照《密云县房屋拆迁补偿安置办法》第二十五条予以酌定；张益才要求张景富给付其剩余租期的经营损失之请求，与其要求给付的拆迁面积经营补偿款（即一次性经营损失费）属于重复要求，对其该项请求，法院不予支持；张益才要求张景富给付违约金之请求，因双方租赁协议第四条约定，如遇政府拆迁或国家占地等不可抗拒因素，本协议终止，且张益才已收取华冠公司2000元搬家费，故不应视为张景富违约。对其该项请求，法院不予支持；张益才要求张景富返还因漏雨不能使用房屋的租金、返还不能经营期间的租金、给付误工费、交通费、复印费、照片费之请求，缺乏证据，法院不予支持；张益才要求张景富返还扩建及新建的房屋给付其同等建筑面积楼房的诉讼请求，因拆迁房屋户主非张益才，其新建及扩建房屋无政府相关部门审批，张景富回迁楼房面积是以其院落面积为依据，张益才坚持给付楼房的诉求于法无据，对其该项请求，法院不予支持；关于张益才要求张长江承担连带责任之请求，因张长江在租赁合同上签字，并承诺为张景富担保承担连带责任，故对张益才要求张长江承担连带责任之请求，法院予以支持；关于张益才要求华冠公司承担连带责任之请求，因张景富与华冠公司签订的安置补偿协议第四条明确约定乙方的各项补偿、补助费均已包括在楼房面积中，不再享受任何补偿、补助，且张益才已收取华冠公司2000元搬迁费，故对张益才要求华冠公司承担连带责任之请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、张景富于判决生效之日起十日内，给付张益才一次性经营损失费七万八千一百七十六元五角六分，张长江承担连带责任。二、张景富于判决生效之日起十日内，给付张益才剩余租期房屋装饰装修残值损失一万一千一百六十八元零八分，张长江承担连带责任。三、驳回张益才的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张益才、张景富、张长江均不服，均上诉至本院。张益才的上诉理由及要求为：原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求1.张景富返还涉诉建筑的51.751平方米回迁安置面积，返还地址：涉诉回迁的2号楼19层东户；2.张景富给付因拆迁造成的停业损失一次性补偿款182096.94元；3.张景富给付剩余租期648天经营损失赔偿金108002.16元；4.张景富给付总租金百分之十的违约金12600元；5.张景富返还其违反合同约定对漏雨房不修缮、不能使用、已收取的房租11866元；6.张景富返还其签约后仍收取房租金525元（2010年11月21日至次月，每天35元）；7.张景富承付因其及华冠公司违约、侵权、被二审两次发回重审，直接造成的误工费、交通费、复印费、现场照片费964元；8.案件受理费由张景富承担；9.张长江、华冠公司为张景富承担连带民事责任。张景富、张长江的上诉理由及要求为：原审判决认定事实不清，双方不存在书面租赁合同，不同意赔偿张益才各项经济损失。华冠公司同意原审判决。
本院经审理查明：在原审法院审理过程中，经法院委托中国法医学会司法鉴定中心对2002年8月19日的《房屋租赁协议》中的张景富、张长江的笔迹进行鉴定，鉴定结论为房屋租赁协议中的张景富、张长江的的字迹与样本张景富、张长江的字迹是同一人书写。关于回迁安置房问题，张景富、张长江称并未实际取得。华冠公司称拆迁项目为就地回迁，将来产权不确定。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、房屋登记表、建房审批表、2002年8月19日房屋租赁协议、《房屋拆迁安置补偿协议》、（2011）密民初字第352号民事判决书、华冠公司证明、《密云县房屋拆迁补偿安置办法》、《密云县非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》、证人证言、照片、车费票据等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同当事人应依约履行。履行合同应遵循诚实信用原则。
本案中，张益才与张景富、张长江签订房屋租赁协议。该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。张景富、张长江虽然主张未签订该份房屋租赁协议。但根据鉴定结论，该份协议的甲方签字系张景富、张长江的本人签名。故对于张景富、张长江该项辩解意见，本院不予采纳。
关于张益才要求张景富返还面积补偿一节。依据房屋租赁协议，“院内房屋扩建部分遇拆迁归乙方所有，面积补偿归乙方”之条款，张益才欲取得面积补偿，应证明张景富已就该部分面积从华冠公司获得相应的面积补偿。但全案证据未能显示就房屋租赁协议中所约定的扩建部分，张景富从华冠公司获得了面积补偿。且现张益才要求返还面积的地址，张景富称并未实际取得回迁房屋。故张益才以租赁合同纠纷为由要求张景富返还面积补偿的请求，应待该争议回迁房屋实际取得后，再行解决。关于张益才要求张景富支付因拆迁造成的停业损失一次性补偿款182096.94元一节，因原审法院综合本案具体案情，结合相关法律规定、拆迁政策所确定的数额并无不当，故对于张益才该项上诉请求，本院难以支持。关于张益才要求张景富给付剩余租期648天经营损失赔偿金108002.16元一节，因与停业损失重复，故本院不予支持。关于张益才要求张景富给付违约金一节，因张益才已从华冠公司处领取2000元搬家费，故张益才主张张景富违约一节，理由不充分，本院不予采纳。关于张益才要求张景富返还其违反合同约定对漏雨房不修缮、不能使用、已收取的房租11866元、要求张景富返还其签约后仍收取房租金525元（2010年11月21日至次月，每天35元）及支付误工费、交通费、复印费、现场照片费964元，均依据不足，本院不予支持。关于张益才要求华冠公司承担连带责任一节，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
上诉人张长江、张景富不同意赔偿张益才损失的请求，事实与法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6303元，由张益才负担4269元（于本判决生效后7日内交纳），由张景富负担2034元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费4962.54元，由张益才负担2928.54元（于本判决生效后7日内交纳），由张景富、张长江负担2034元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年六月十八日
书 记 员 衡珊珊