阜新市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民一初字第583号
原告：张某，男，汉族。
委托代理人：程海林，男，1963年12月22日生，汉族，系华隆房地产开发有限责任公司法律顾问。
被告：赵某某，女，汉族。
委托代理人：齐林，系辽宁凯旋律师事务所律师。
第三人：阜新市海州区富银小额贷款有限公司。
法定代表人：丁作山，系该公司董事长。
委托代理人：齐林，系辽宁凯旋律师事务所律师。
第三人：李某某，男，1978年7月7日生，汉族，无职业，现住阜新市海州区和平街道。
原告张某与被告赵某某、第三人阜新市海州区富银小额贷款有限公司（以下简称富银公司）、第三人李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人程海林与被告赵某某的委托代理人齐林、第三人阜新市海州区富银小额贷款有限公司的委托代理人齐林到庭参加了诉讼，第三人李某某经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年12月18日向被告借款65万元，2013年2月5日向被告借款1万元，共借款66万元，月利率4分，即原告每月向被告交付借款利息26400元，双方履行期限按合同履行（一个是四个月，一个是六个月），后双方约定履行期限改为不定期，即原告交付月利息后，可以继续使用，如不使用，即把借款本息一次性付清。为确保借款本息被告能够收取，原告将座落在海州区西山路38-3号1网（原告自由财产，面积104.60㎡）的商业网点抵押在被告处。2013年4月23日被告在未通知原告的情况下低价已将该网点转卖给了第三人，并且办理了过户手续（即由张某变更为李某某）。
原告认为，被告未通知原告即将原告的网点卖给当事人的行为，侵犯了原告的物权。第三人在明知买取该网点的价格明显低于市场价格的情况下，仍与被告进行交易，办理过户手续，不属不知情的善意取得。被告与第三人之间买卖原告网点的交易行为无效，该网点应返还给原告，并且赔偿相应的损失。
为维护原告的合法权益，原告依法提出如下诉讼请求：一、要求确认被告与第三人之间买卖原告网点的交易行为无效（交易额是68万元）；二、要求第三人返还原告的网点，与被告共同赔偿原告各种损失5万元（因为被告将房产过户给第三人，相关票据原告无法掌握，应该有退税2万多，并对原告孩子的学区也有影响增加费用）；三、要求被告和第三人共同承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告与我公司之间为借款合同法律关系，原告自愿用其所有的位于海州区西山路38-3号1网，面积为104.60平方米房屋作为其借款合同的抵押担保，同时与我公司签订了不还款说明，并自愿办理了公证委托售房手续，同意在其违约的情况下，由赵某某代其出售抵押房屋用于清偿借款。依照前述约定，我公司在原告严重违约的情况下，无奈通过信息中介出售该抵押房屋，以市场价格与购房人李某某签订房屋买卖合同，并办理了过户手续。李某某与张某无直接法律关系，李某某与我公司间房屋买卖行为合法有效，并已全部履行完毕，李某某行为符合《物权法》第106条规定，对该房屋已实际构成善意取得。不动产为登记取得，该房屋已经合法办理了登记手续，如原告对本案房屋过户有异议，应当另行提起行政诉讼。而不应在本案中确认合同无效。请求人民法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。
第三人富银公司辩称：第三人富银公司的答辩意见与被告赵某某的答辩意见一致。
第三人李某某辩称：第三人李某某经本院依法传唤未到庭，在庭前的答辩期间向本院提供了书面答辩意见，意见如下：第三人李某某是在房屋中介看到的海州区西山路38-3号1网的房屋售房信息，联系到卖房人后，发现不是房主本人，但却执有原房主张某亲自办理的公证卖房授权委托书，第三人李某某咨询了房产部门，答复说这种买卖合同是合法有效的，而且可以办理房屋过户手续，于是第三人李某某就在2013年4月24日和张某的公证代理人赵某某签订了房屋买卖合同，以68万元的价格购买了该房屋，并且在交给她全款后，当日就办理了房屋过户手续。至于张某和卖房人之间有什么纠纷第三人李某某完全不知情，也和第三人李某某无关，但是交完房款，因原房主张某占有房屋不给第三人李某某，造成第三人李某某至今根本无法装修使用房屋，给第三人李某某造成了巨大损失，对此第三人李某某要求张某立即还房，张某和卖房人要共同赔偿第三人李某某的经济损失，第三人李某某还要保留起诉原房主和他代理卖房人的权利。
经审理查明：原告张某与第三人富银公司于2012年12月18日签订借款合同一份，内容如下：借款期限为6个月，自2012年12月18日至2013年6月18日，借款金额为650000元，借款利率为月息3%，每月17日还息，到期后一次性归还本金。本合同违约责任约定如下，原告保证按期偿还借款本息，如按期未还，除正常支付利息外，每逾期一日，原告同意向第三人富银公司支付借款额每日5‰的违约金。原告同意以无权属争议的房地产（本案诉至房屋海州区西山路38-3号1网）作为抵押担保，并办理房地产抵押登记及诉争房屋买卖授权委托书（委托人为原告张某，受托人为被告赵某某。注：赵某某系第三人富银公司职工）和公证书（2012阜海民字第658号）。同日原告张某与第三人富银公司签订不还款说明一份，内容如下：富银公司借款给张某，张某同意用房产做抵押（本案诉争房屋海州区西山路38-3号1网），张某按合同日期规定，如不能归还借款本金和利息，甲方就按如下协议执行：1、委托公证书权利，到房产部门办理注销抵押手续及更名过户，代收房款等一切事宜并在委托期间内不允许撤销。不用张某到场签字，富银公司就可以将张某的房产卖出。2、买卖合同权利，富银公司卖张某的房产是因张某不按合同规定日期偿还借款本金和利息，富银公司有权处置抵押房产。张某按合同的成交价格卖给张某，并在富银公司扣除借款本金及违约金和更名过户所产生的一切费用后把剩余的款付给张某。此借款合同签订后第三人富银公司于当日将本金650000元交付给原告张某，原告分别于2012年12月18日、2013年1月17日、2013年2月18日向第三人富银公司交付利息共计58500元（每笔19500元）。
2013年2月5日原告张某与第三人富银公司签订借款合同一份，内容如下：借款期限为4个月，自2013年2月5日至2013年6月5日，借款金额为10000元，借款利率为月息3%，每月4日还息，到期后一次性归还本金。违约责任的约定同第一份借款一致。原告同意以无权属争议的房地产（本案诉争房屋海州区西山路38-3号1网）作为抵押担保，并办理房地产抵押登记。此借款合同签订后第三人富银公司于当日将本金10000元交付给原告张某，原告于2013年2月5日向第三人富银公司交付利息420元。自2013年2月19日起原告即没有继续向第三人富银公司支付本金和利息。
2013年4月24日被告赵某某将诉争房屋以680000元的价格出售给第三人李某某。
另查，座落于阜新市海州区西山路38-3号1网诉争房屋经阜新世纪房地产评估咨询有限责任公司编号为世纪评估司法20141224-1号房地产估价报告评估价值为807407元。
以上事实有当事人的陈述、答辩，房屋所有权登记档案、借款合同等证据在卷佐证，经庭审举证质证本院予以认定。
本院认为，按照法律规定合同双方当事人应当根据诚实信用等价有偿的原则完整无瑕疵的履行合同。法律同时规定借款合同的当事人对借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
关于原告张某与第三人富银公司签订的借款合同及从合同抵押合同的效力。本院认为，原告张某与第三人富银公司签订的借款合同是双方的真实意思表示且内容合法有效，只是在约定的利息方面超过了法律规定的限额，应当不超过同期人民银行贷款利率的4倍。本案原告张某与第三人富银公司签订了合法有效的借款合同，且第三人富银公司已经按照合同的约定向原告支付了借款，原告应当按照合同约定按时、足额的向第三人富银公司支付相应的利息。但原告并没有按时完整的履行相应的合同义务承担相应的违约责任，即应当继续按照合同约定支付利息及承担违约责任。
关于第三人富银公司处分原告所有的诉争财产的效力。本院认为，按照法律规定抵押权的实现应当由抵押人、抵押权人及债权债务人协商解决，协商不成的应当通过民事诉讼程序依法实现。本案第三人为保护其借款本金及实现其合同约定的利息将原告设定抵押的诉争房屋变卖的行为，属于无权处分的行为，且其行为并未得到抵押人即房屋所有权人原告张某的追认，应属效力待定的民事法律行为。第三人富银公司应当承担相应的民事侵权责任，但该责任应当扣除其合法权益及孳息。
关于本案第三人李某某取得诉争房屋的效力。本院认为，李某某与富银公司没有利害关系，李某某购买房屋支付的对价较合理，即房屋对价款为680000元，经评估诉争房屋价值为807407元，符合法律规定的合理价格区间。并且该诉争房屋已经办理了所有权变更手续，故第三人李某某取得诉争房屋符合不动产善意取得的构成要件，诉争房屋应当归第三人李某某所有。
关于原告张某及第三人富银公司的损失如何补偿。本院认为，在双方签订借款合同及附属的抵押合同的履行过程中双方均存在过错，并且诉争房屋因第三人的善意取得已没有返回之必要，故应根据诉争房屋评估价807407元，折抵第三人富银公司的借款本金660000元，并扣除2013年2月19日起至2013年4月24日止原告没有向第三人富银公司支付利息及原告与第三人富银公司签订的借款合同中第六条约定的违约责任部分的相应款项。因借款合同双方当事人就借款合同约定的利率为月息3%，且违约责任的约定亦超过法律规定的限额，应按照人民银行同期贷款利率的四倍进行计算，因原告要求第三人富银公司赔偿的损失金额为50000元，没有超出第三人富银公司依法应当承担的数额，故对原告的该项诉请本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六、第九十七、第九十八、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人阜新市海州区富银小额贷款有限公司赔偿原告张某损失共计50000元整。
上述款项，自本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费5000元，由原告承担2000元，由第三人阜新市海州区富银小额贷款有限公司承担3000元，房产评估费10000元由第三人阜新市海州区富银小额贷款有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
审 判 长 徐凌云
审 判 员 李新宇
人民陪审员 张湘雪
二〇一五年三月十九日
书 记 员 海春玲