广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1032号
原告（反诉被告）宋建华，男，汉族，1988年4月19日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人董云健、马海燕，广东卓建律师事务所律师。
被告（反诉原告）汪结顺，男，汉族，1971年11月29日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人覃俊翔，广东深宝律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
委托代理人李常优、时姗姗，系该公司法务。
原告（反诉被告）宋建华诉被告（反诉原告）汪结顺及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋建华及其委托代理人董云健、马海燕，被告汪结顺的委托代理人覃俊翔，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人李常优到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋建华诉称，2015年3月21日，原告与被告签订《房地产买卖合同》(以下简称“合同”)，合同约定：被告向原告出售位于深圳市宝安区新安街道锦华路的天骄世家6栋1—7D房产，原告支付定金人民币10万元，首期款由银行进行监管，剩余款项向银行按揭贷款，如原告无法取得银行贷款的也可自行筹集剩余款项；如卖方有根本违约行为，买方有权解除合同并要求卖方支付房屋总转让价款20％的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金，并到中国工商银行深圳光明支行办理首期款人民币86万元的资金监管，需要贷款162万元，2015年5月7日，银行工作人员通知原告不符合贷款条件。随后，原告即积极筹措资金，并于2015年5月19日筹集办理剩余款项的资金监管，截至2015年5月20日银行账户余额已达174万余元（不含首期监管款项）已足够一次性支付所有购房款。但5月20日下午，在工商银行明确答复不需要撤销首批款监管即可办理尾款监管的情况下，被告却要先解除首批款监管、再进行全额监管，而被告自己又未携带首批款监管协议，其又以原告未出具筹集尾款资金的来源证明等无理理由，拒不配合办理尾款资金监管手续，使得交易无法继续进行。在此情况下，原告又于2015年5月20日发送短信给被告，预约被告于2015年5月21日下午2点到银行办理尾款监管，原告按时去办理，被告却未到场。2015年5月25日，原告委托律师向被告发送律师函，与其约定5月27日下午两点到工商银行办理剩余款项资金监管，被告拒绝签收律师函，原告5月27日下午2点按时至工商银行，被告仍未到场。原告认为，原告与被告签订的关于房屋买卖的合同为双方真实意思表示，不违反相关法律法规，为合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行自身义务。在原告无法取得银行贷款时，原告自行筹集剩余款项并未违反合同约定，被告应当配合原告前往约定银行办理剩余款项的资金监管手续。被告无理拒不配合的行为已经违反合同约定，其已经以其行为表明不再履行合同。被告可以继续履行合同却拒绝配合办理相关手续，被告行为已属根本违约，侵犯了原告合法权益。并且，在当前房价上涨较快时期，被告的违约行为使得原告错失购房时机，原告再次购买房屋时，将支付更高的价款，因被告的根本违约客观上造成了原告的经济损失，被告应按合同约定支付20％违约金以弥补原告的损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年3月21日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币516,000元；3、被告向原告返还定金人民币100,000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告汪结顺答辩并反诉称，由于被告急需资金周转，在合同签订时，被告即明确告知原告应尽快筹齐首期款，尽快到银行办理按揭贷款手续。合同签订后，被告依约履行了合同义务，但原告一直以各种理由拖延办理首期款监管。直到4月20日即合同约定的最后一天才与被告到工商银行光明支行办理首期款监管手续。后被告一直催促原告尽快成功办理按揭贷款手续，但由于原告银行征信存在严重问题等原因，导致其不能办理银行按揭贷款。从2015年5月5日原告获知其无法取得贷款承诺函十五日内（即2015年5月20日之前），其应当按合同约定将房款全部支付给被告，但原告一直无法履行。在被告多次催促下，原告仍未能按照合同约定的最后期限履行付款义务。2015年6月2日，被告委托律师发函通知原告解除合同。从原告向被告出示的银行征信记录中显示，原告早在2015年3月26日就曾委托过建设银行查询过其本人的征信记录。因此很明显，原告是在早就明知征信有问题无法贷款的情况下仍故意隐瞒被告和银行，故意拖延交易时间。关于原告所述被告5月20日拒绝办理银行贷款与事实不符。1、银行要求先解除首期款的监管，再进行尾款的监管，这是银行的规定，及当时银行工作人员刘哲明确要求的，而不是被告故意的推托。2、对于被告要求原告提供合法资金来源证明，是由于原告故意拖延履行合同，而且在明知银行信用出现问题，不能办理贷款的情况下，出于避免风险的情况下才向原告提出的，所以被告认为合同的无法履行过错完全在原告。故被告特提起反诉，请求判令：1、解除原告与被告于2015年3月21日签订的《房地产买卖合同》；2、被告无需向原告返还定金人民币100,000元；3、原告支付本诉及反诉的全部诉讼费用。
原告宋建华针对反诉答辩称，被告的反诉请求仅仅是针对本诉的答辩，没有明确的反诉请求，其反诉不成立。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司就本诉及反诉答辩称，1、本案属买卖合同纠纷，第三人与本案原、被告属居间服务关系，不应承担任何责任。2、目前第三人处仍监管交房保证金5,000元，第三人愿意按法院判决予以处理。3、第三人为本案原、被告房屋买卖提供了居间服务，有权收取佣金。
经审理查明，2015年3月21日，原告宋建华（买方）与被告汪结顺（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》（编号：8198295），约定卖方将其名下的深圳市宝安区新安街道锦华路的天骄世家6栋1—7D房产转让予买方，转让价格为人民币258万元，定金共计人民币10万元，由买方于签订合同时支付。买方应于签署合同之日起30日内付清首期款（银行贷款为准），并于应付首期房款之日起三日内向（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。如买方无法取得贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款。该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同之日起25日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币100,000元。其中人民币5,000元作为交房保证金托管于第三人处。
2015年4月20日，原、被告双方办理了首期款资金监管，约定将购房首期款人民币86万元交由工商银行光明支行监管。
2015年5月5日，工商银行光明支行告知原告其不符合该行贷款条件，并于2015年５月７日向原告发送短信通知。
2015年5月20日，原、被告相约至工商银行光明支行办理剩余购房款人民币162万元的资金监管手续。原告提交了一份当日的对话录音（在场人员包括原、被告及银行工作人员刘哲），以证明银行确认2015年4月20日的原资金监管协议不解除也可以再签一份针对剩余款项的资金监管，但被告认为须先解除原资金监管协议，再重新办理全款的监管手续。上述录音的主要内容为：刘哲确认在首期款人民币86万元资金监管协议未撤销的情况下，可以再签署一份协议，监管剩余的购房款人民币162万元。但被告认为签署两份协议会构成一房两卖，故要求先解除首期款的资金协议，再办理全额购房款的资金监管手续，即只签订一份资金监管协议。刘哲也表示可以按被告提出的上述方式办理，但因为被告未携带首期款资金监管协议原件，所以当天无法办理。原告同时提交其个人账户明细，显示截至2015年5月20日，该账户余额为人民币1,747,011.74元。第三人对原告的上述证据予以认可。被告则认为，录音可以证明双方同意先解除首期款资金监管再办理后续手续，但因双方均未携带资金监管协议原件所以未能办理，被告事先亦未获通知，并非被告不配合办理资金监管手续；被告同时认为银行交易流水不能证明原告该银行账户中的款项是用于购买涉案房产。
2015年5月25日，原告向被告寄送《律师函》，通知被告于2015年5月27日下午2点前往中国工商银行深圳光明支行办理后期款项的资金监管手续。如被告不能在上述时间前往，请在接函后两日内明确告知原告可以前往银行办理资金监管的时间（可以办理的时间应当在接到律师函的五日内）。如被告未在前述指定时间前往银行，亦未明确告知可以办理的时间，则视为被告违约。寄送上述《律师函》的邮件于2015年5月26日因拒收而退回。
原、被告均提交的短信记录显示，原、被告双方于2015年5月20日未成功办理购房余款资金监管后，曾协商于5月21日办理，但被告表示只有当天上午有空，否则就要等到5月29日；但原告要求于5月21日下午办理，并自行到达银行，被告未到。被告同时要求原告须解除首期款监管，签订全款监管协议，并提供购房款来源合法的证明，才同意办理后续手续。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、房产证、定金转账凭证、收款收据、二手楼交易资金监管协议、银行短信通知、银行交易流水、工商银行5月21日、27日叫号凭条、存款凭证、律师函、快递凭证、短信记录、录音文字稿及光盘等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院均予以确认。
本院认为，原告宋建华与被告汪结顺签订的《房地产买卖合同》（编号：8198295）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同的履行情况。合同签订后，原告已支付了购房定金，并办理了首期款人民币86万元的资金监管，提交了按揭贷款申请材料，但原告于2015年5月５日接获银行通知不符合贷款条件，根据合同约定，原告应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内即2015年5月20日前自行筹资补足应交款。原、被告相约于2015年5月20日前到银行办理剩余购房款的资金监管手续，原告亦备足了除购房定金及首期款外的剩余购房款人民币162万元，在银行工作人员确认可以保留首期款资金监管，再就监管剩余购房款人民币162万元补充签署资金监管协议的情况下，被告坚持要求解除首期款资金监管，重新就除定金外的全额购房款签署一份资金监管协议。而当日双方均未携带原件，且被告要求原告提交购房款来源合法的相关证明，最终未能办理成功。本院认为，支付购房款是原告作为买方的主要合同义务，原告备足购房款后，被告作为卖方有义务协助办理相关手续。被告要求解除首期款资金监管，重新就除定金外的全额购房款签署一份资金监管协议，并无合同约定，亦非银行业务要求，被告在可以仅就剩余购房款补充监管的情况下，拒不配合办理相关手续，导致合同无法继续履行，已违反了合同约定。同时，被告因个人顾虑，要求原告提交资金来源合法性证明，并以此作为办理后续手续的前提条件，明显加重了原告的合同义务，缺乏合同依据。综上，被告的行为已导致合同无法继续履行，被告应承担相应的违约责任。原告诉请解除合同并要求被告支付涉案房产转让价格20%的违约金即人民币516,000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对于被告诉请解除合同且无需向原告返还定金的反诉诉讼请求，本院不予支持。
根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方当事人之日解除。故本院确认上述合同于本案起诉状副本送达被告之日即2015年6月14日解除。合同解除后，被告应将收取的定金人民币100,000元返还原告，其中人民币5,000元现仍托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，由第三人负责返还；剩余款项人民币95,000元由被告迳付原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告宋建华与被告汪结顺于2015年3月21日签订的《房地产买卖合同》（编号：8198295）于2015年6月14日解除；
二、被告汪结顺应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宋建华返还定金人民币100,000元。其中，托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的金额人民币5,000元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币95,000元由被告迳付原告；
三、被告汪结顺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宋建华支付违约金人民币516,000元；
四、驳回被告汪结顺的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4,980元，保全费人民币3,600元，反诉费人民币2,300元，均由被告负担。案件受理费原告已预交；反诉费被告已预交；保全费原告已预交人民币7,200元，本院予以退还人民币3,600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 边秋红
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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