北京市第一中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京01民终1170号
上诉人（原审原告）：于亚非，男，1980年12月9日出生。
委托诉讼代理人：孙国亮，男。
上诉人（原审被告）：北京天道房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区经济技术开发区管委会办公楼159室。
法定代表人：张纯思，总经理。
委托诉讼代理人：李自永，北京李自永律师事务所律师。
第三人：孙振忠，男，1951年2月19日出生。
委托诉讼代理人：李自永，北京李自永律师事务所律师。
上诉人于亚非因与上诉人北京天道房地产开发有限公司（以下简称天道公司）、第三人孙振忠合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2016）京0119民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
于亚非上诉请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重审或者改判支持我原审的诉讼请求。事实和理由：双方真实的法律关系是房屋买卖关系而非民间借贷关系。原审法院认定房屋买卖关系解除，该认定是错误的。双方未履行口头协议，房屋买卖合同应当继续履行。本案存在超请求裁判的情况，我要求的是房屋过户，原审法院却判决对方支付我钱款。
天道公司上述请求：撤销原审法院的判决，将本案发回重申或者改判为驳回于亚非的全部诉讼请求。事实和理由：原审法院适用法律错误。双方之间的真实法律关系为民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。我方借了280万，已经还了290万，但原审法院依然判决我方再返还320万。
于亚非在原审法院诉称：2013年5月经朋友介绍得知，天道公司要出售房屋，我与天道公司的负责人孙振忠几次协商，分别于2013年2月9日和5月9日签订《商品房买卖合同》，约定天道公司将诉争房屋卖给我，于2015年1月30日前交付房屋。后经买受人多次催要，天道公司至今仍不履行合同义务。现我要求天道公司履行上述合同义务，交付诉争房屋。
原审法院认定的事实：2013年2月9日，孙振忠代表天道公司与于亚非签订一份房屋买卖合同，约定天道公司将延庆111号房屋（以下简称111号房屋）卖与于亚非，建筑面积175.89平方米，每平米8000元，价款1
407 120元。2013年4月16日于亚非向案外人卢×帐户转账95万元；孙振忠向于亚非出具1 407 120元的收条一张。
2013年5月9日，孙振忠代表天道公司与于亚非签订一份房屋买卖合同，约定天道公司将延庆501号房屋（以下简称501号房屋）卖与于亚非，建筑面积586.2平方米，每平米8000元，价款共计4
689 600元。天道公司向于亚非出具4 689 600元的收据一张，落款时间为2013年5月9日。2013年5月10日，于亚非向孙振忠账户转账190万元。
2013年6月21日、7月12日、8月23日、9月29日孙振忠分四次，每次向于亚非支付10万元；2014年3月17日孙振忠向于亚非支付100万元；2014年4月30日孙振忠向于亚非支付150万元。
2015年3月9日，于亚非委托北京市京伦律师事务所律师李×、张×向天道公司发出律师函一份，在该函中记载：01lydyh01于亚非先生于2013年4月16日以现金形式向贵公司一次性交付了全部购房款1
407 120元，...于亚非先生于2013年5月9日以现金形式向贵公司一次性交付了全部购房款4 689
600元。...希望贵公司本着诚实信用的基本原则，严格履行合同义务，于收到本函之日起5日内向于亚非先生交付上述两栋房屋，并于收到本函之日起十日内办理上述两栋房屋的产权变更手续。...01lydyh01
2015年5月4日，于亚非诉至法院要求天道公司履行上述合同义务，交付诉争房屋。诉讼中，经法院询问，于亚非否认与天道公司或孙振忠存在借款关系。法院向于亚非释明本案的基础法律关系为借贷关系，房屋买卖合同关系系派生法律关系，于亚非可以在认可法院的释明情况下变更诉讼请求，对此于亚非不认可法院的释明情况，并拒绝变更诉讼请求。法院审理后认为，涉案两处房屋的买卖合同系天道公司为保证他人与于亚非借贷关系的履行而签订，法院已经就此向于亚非予以释明，于亚非可以在认可借贷关系的基础上进而选择主张自己的权利，但于亚非仍坚持认为与天道公司为单一的房屋买卖合同关系，并坚持对诉讼请求不予变更，故法院于2015年12月29日作出（2015）延民初字第03465号民事裁定书，裁定驳回于亚非的起诉。于亚非不服法院裁定提起上诉，一中院审理后认为:本案的争议焦点是如于亚非所诉其与天道公司之间设立的是房屋买卖合同关系，抑或是如天道公司和孙振忠所述，于亚非与天道公司之间设立的民间借贷及房屋抵押合同关系。从三方当事人提交的证据的证明力来看，于亚非提供的证据系书面证据、直接证据、原始证据，证明力较强；天道公司和孙振忠所提交的有效证据没有形成一个完整的具有较强证明力的证据链，不足以使法院确信于亚非与天道公司之间设立了民间借贷及房屋抵押法律关系。综上，一中院认为一审法院认定事实不清，适用法律不当。于2016年4月5日作出（2016）京01民终2166号民事裁定书，裁定：撤销北京市延庆区人民法院（2015）延民初字第03465号民事裁定；指令北京市延庆区人民法院对本案进行审理。法院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，于亚非向法院提交了以下证据：天道公司作为出卖人，于亚非作为买受人于2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》；天道公司于2013年4月16日向于亚非出具的《收条》；天道公司作为出卖人，于亚非作为买受人于2013年5月9日签订的《商品房买卖合同》；天道公司于2013年5月9日向于亚非出具的《收据》；证明于亚非与天道公司设立了房屋买卖法律关系并已支付了《商品房买卖合同》中约定的购房款。天道公司、孙振忠对上述证据的真实性无异议，但认为两份合同分别为两笔借款提供的房屋抵押担保，实际并未收到《收条》、《收据》上的购房款项。
天道公司、孙振忠向法院提交了以下证据：
1、孙振忠于2013年3月17日向郭×转账82万元的凭证\--《中国银行客户回单》。证明2013年2月9日，天道公司向于亚非借款80万元，当天扣了4.8万元的利息，实际收到75.2万元，还款时间为3月8日。天道公司与于亚非2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》就是为此笔贷款提供的抵押担保。3月17日偿还借款时因为超过9天，连本带利通过向于亚非的妻子郭×转账的方式偿还82万元，还款时将借条抽回，但没有拿回房屋买卖合同。于亚非在一审程序中拒绝回答郭×是否是其妻子，二审程序中明确表示郭×不是自己的妻子，并认为该款与于亚非及本案无关。
2、于亚非于2013年5月10日给付孙振忠190万元的书面凭证《新线存款历史交易明细清单》；天道公司于2013年5月9日给于亚非向出具的编号为104409的《收据》。记载孙振忠收取于亚非借款200万元，交款人01lydyh01于亚非01lydyh01三字有涂划痕迹；证明于亚非与天道公司存在民间借贷法律关系，借款200万元，实收190万元。于亚非称天道公司赵×拿一张提前写好的《收据》找其借款200万元，于亚非同意，但是孙振忠给于亚非打电话同意将涉案房屋卖给于亚非，故此于亚非将《收据》上的签名划去。赵×以需要入账为由拿走了收据。
3、天道公司2013年5月9日的一张《费用报销单》，内容：付于亚非借款利息10万元；孙振忠于2013年6月21日、7月12日、8月23日、9月29日各给付于亚非10万元的书面凭证；天道公司于2014年3月17日付给于亚非100万元的书面凭证；天道公司于2014年4月30日付给于亚非150万元的书面凭证；证明上述款项支付的是200万元的借款本息。于亚非认为孙振忠为解除房屋买卖合同，向于亚非陆续退款，并非偿还借款。
4、案外人卢×的证人证言。内容：于亚非与天道公司2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》是天道公司为卢×向于亚非借款100万元提供的房屋抵押担保。于亚非不认可卢×的证言，称该款项是支付111号房屋的首付款，该账号为孙振忠提供，余款于当日用现金的方式支付给孙振忠。
5、于亚非委托北京市京伦律师事务所律师李×、张×于2015年3月9日给天道公司发出律师函一份，主要内容：于亚非先生于2013年4月16日以现金形式向贵公司一次性交付了全部购房款1
407 120元，...于亚非先生于2013年5月9日以现金形式向贵公司一次性交付了全部购房款4 689
600元。...希望贵公司本着诚实信用的基本原则，严格履行合同义务，于收到本函之日起5日内向于亚非先生交付上述两栋房屋，并于收到本函之日起十日内办理上述两栋房屋的产权变更手续。...01lydyh01证明目的：于亚非在函中称其是以现金方式一次性向天道公司全额支付了两份合同的购房款，与其在一、二审庭审中的陈述的有部分购房款是现金支付，有部分购房款是转账支付的情况及相关证据不符。于亚非称是由于其向律师陈述付款方式时出现口误造成的结果。
另查，涉诉房屋111号登记所有权人为天道公司；另外一处为501室，2013年7月10日天道公司将该房屋过户至案外人洪山。
诉讼中，经法院询问，于亚非坚持认为其与天道公司之间系房屋买卖合同关系，否认与天道公司或孙振忠存在借款关系。于亚非称，2013年6月，天道公司提出不卖楼房了，双方口头约定解除买卖合同，购房款原数退还，两份合同约定的交房时间为最迟还款时间，否则合同继续有效。鉴于501号房屋已被出售，故此于亚非变更诉讼请求，要求天道公司用等值的楼房置换，否则要求天道公司双倍返还楼款6
479 200元（4 689 600*2倍-2 900 000元）；要求履行2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》，交付111号房屋。
一审法院认为：本案的争议焦点是于亚非与天道公司之间是房屋买卖合同关系或是民间借贷及房屋抵押合同关系。本案中于亚非提供的两份《商品房买卖合同》和与之相对应的购楼款收据系直接证据、原始证据，证明力较强。天道公司和孙振忠所提交的有效证据：孙振忠于2013年3月17日向郭×转账82万元的凭证与本案争议焦点不存在关联性；其提供的《费用报销单》、六份付款凭证系间接证据，本身不能证明天道公司与于亚非之间的民间借贷关系；由于亚非签名的数额为200万元的书面凭证，因于亚非的签名已经被划掉，失去证明效力；证人卢×所称01lydyh01于亚非与天道公司2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》是天道公司为卢×向于亚非借款100万元提供的房屋抵押担保01lydyh01，该证明内容无其他证据予以佐证，法院不予采信；于亚非委托律师给天道公司发出律师函所述付款方式与于亚非所述不一致，但并不能就此推定天道公司与于亚非之间设立了民间借贷及房屋抵押合同关系。据此，天道公司和孙振忠提交的证据没有形成一个完整的具有较强证明力的证据链，不足以使法院确信于亚非与天道公司之间设立了民间借贷及房屋抵押法律关系。本案中虽然以大额现金支付的方式交付购房款有悖于交易习惯，但并不能据此否定天道公司为于亚非出具的两份收款条的效力。综上所述，法院认定2013年2月9日，于亚非以1
407 120元价款购买了天道公司111号房屋，并已支付购房款；2013年5月9日，于亚非以4 689
600元价款购买了天道公司501号房屋，并已支付购房款。诉讼中，于亚非称在2013年6月，于亚非与天道公司口头约定解除房屋买卖合同，购房款原数退还，两份合同约定的交房时间为最迟还款时间，否则合同继续有效。事后天道公司陆续退还于亚非购房款290万元。法院认为于亚非与天道公司于2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》及2013年5月9日签订的《商品房买卖合同》在于亚非接受天道公司退还购房款时起解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，于亚非要求天道公司继续履行2013年2月9日签订的《商品房买卖合同》，交付111号房屋以及要求天道公司用等值的楼房置换501号房屋或者双倍返还楼款的诉讼请求，法院不予支持；但是天道公司应当返还于亚非未退还两份《商品房买卖合同》所涉楼房的购房款：1
407 120元（111号房屋购楼款）+4 689 600元（501号房屋购楼款）-2 900 000元（已退还购楼款）=3 196
720元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、北京天道房地产开发有限公司退还于亚非双方于二〇一三年二月九日签订的《商品房买卖合同》及二〇一三年五月九日签订的《商品房买卖合同》的购房款三百一十九万六千七百二十元，判决书生效后十五日内履行；二、驳回原告于亚非的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明以下事实：一、天道公司提交派出所证明一份，证明于亚非与郭×系夫妻关系。于亚非认可二人为夫妻关系，但主张该事实不影响本案的法律关系。本院认定于亚非与郭×系夫妻关系。二、于亚非表示111号房屋的购房款中，95万通过转账支付，其余457
120元系现金支付；501号购房款中，190万系转账支付，其余2 789
600系现金支付。上述现金支付的款项为朋友借款，不能提供银行取款记录。三、天道公司主张于亚非购买的房屋是现房，但于亚非直到2015年才要求交付房屋，与常理不符。于亚非主张该房屋当时属于出租状态，其无法主张交付。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于钱款往来所涉及的真实法律关系为民间借贷关系或房屋买卖合同关系。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。于亚非主张钱款往来所涉及的真实法律关系为房屋买卖合同关系，于亚非应当承担举证责任。于亚非提供的证据能够使本院确信待证事实的存在具有高度可能性时，本院方能认定待证事实存在。基于如下理由，本院认定于亚非提供的证据不能使本院确信待证事实的存在具有高度可能性。其一、真实法律关系为民间借贷关系时，应由于亚非或其关系人向天道公司或其关系人支付款项，然后由天道公司或其关系人向于亚非或其关系人回款。真实法律关系是房屋买卖关系时，应由于亚非或其关系人向天道公司或其关系人支付房款，但天道公司或其关系人无需向于亚非或其关系人回款。本案中，既存在于亚非或其关系人向天道公司或其关系人支付款项的事实，又存在天道公司或其关系人向于亚非或其关系人回款的事实，且部分回款为按月回款。钱款往来所涉及的真实法律关系与民间借贷关系的客观情形相符，与房屋买卖合同关系的客观情形不符。于亚非虽主张回款的性质为解除房屋买卖合同的回款，但一方面于亚非应对此承担举证责任，而其不能证明该主张；另一方面部分回款为按月回款，更符合民间借贷法律关系的回款方式，本院对于亚非的该主张不予采信。二、于亚非虽主张真实法律关系为房屋买卖合同关系且房款支付方式包括数百万的大额现金，但于亚非不能提供取款证明，该情形有悖交易习惯，应认定于亚非不能证明自己已经支付了全部房款。于亚非主张钱款往来所涉及的真实法律关系为房屋买卖合同关系，于亚非应举证证明其主张，而其证据存在重大瑕疵。三、111号房屋及501号房屋皆为现房而非期房，按照房屋买卖的交易习惯，于亚非应主张交付房屋。于亚非在2013年购买后并未及时主张交付房屋；而是迟至2015年4月才提起本案之诉，该情形与常理不符。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。不同的法律关系，在证据上呈现出不同的特点。民间借贷关系中，出借人的常见做法是要求借入方签订房屋买卖合同，一方面为出借方之借款提供事实上的担保；另一方面出借方可以根据房屋的涨跌情况来选择\--房价上涨时要求履行房屋买卖合同；房价下跌时要求履行借款合同。为实现该目的，出借人会保留关键文件，且以其借款时的优势地位，不让对方保留关键文件。由于民间借贷关系在证据上呈现的上述不同特点，不能简单比较各方证据证明力的大小来认定真实的法律关系。故上述司法解释强调人民法院核实证据时的全面性、客观性。如前所述，全面、客观的核实本案的证据情况，应当认为于亚非提供的证据不能使本院确信其主张的法律关系具有高度可能性，应由于亚非承担相应的不利后果。原审法院对此处理不妥，本院予以纠正。
已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证，但当事人有相反证据足以推翻的除外。（2016）京01民终2166号民事裁定根据当事人在该次二审程序的举证情况确定了双方的真实法律关系为房屋买卖合同关系。该案件中，由于于亚非的明确否认，于亚非与郭×系夫妻关系未被认定；但本次诉讼中天道公司提供了派出所出具的于亚非与郭×系夫妻关系证明，于亚非认可其与郭×为夫妻关系。孙振忠曾经向郭×汇款，而于亚非与郭×是否为夫妻关系，决定着天道公司或其关系人向于亚非或其关系人回款的事实是否客观存在，进而能够左右本案真实法律关系的认定。换言之，天道公司提供了派出所关于于亚非与郭×系夫妻关系证明，足以推翻（2016）京01民终2166号民事裁定中真实法律关系为房屋买卖合同关系的认定。
于亚非以存在房屋买卖关系为由，要求天道公司将111号房屋及501号房屋过户至其名下，但于亚非与天道公司之间并不存在房屋买卖关系，其原审诉讼请求应不予支持。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（一）项、第九十三条、一百零五条、一百零八条之规定，判决如下：
一、撤销（2016）京0119民初3619号民事判决；
二、驳回于亚非的全部诉讼请求。
一审案件受理费27239元，由于亚非负担（已交纳）。
二审案件受理费27239元，由于亚非负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二○一七年三月二十七日
书 记 员 杨 帆