江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连商终字第0149号
上诉人（原审被告）王志祥，男，1944年8月25日生，汉族。
委托代理人包根，灌云县伊山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘树祥，男，1968年2月18日生，汉族。
被上诉人（原审原告）孙平，女，1973年8月27日生，汉族。
上述两被上诉人的共同委托代理人成楠，灌云县东王集法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张志华，男，1956年6月10日生，汉族。
上诉人王志祥因与被上诉人刘树祥、孙平、张志华确认合同无效纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2013）灌杨商初字第0032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月28日立案受理后，并依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人王志祥及其委托代理人包根，被上诉人刘树祥、孙平的共同委托代理人成楠，被上诉人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘树祥、孙平一审诉称：刘树祥和孙平系夫妻关系。1991年夏天，刘树祥和孙平在杨集镇三星社区居委会建筑砖石结构房屋三间和东西边屋两间，原土地证号：灌国用（2002）第03**号，原房产证号：30××09。2004年，刘树祥、孙平所办企业倒闭，欠债不能偿还，以致刘树祥、孙平生命都遭到债权人威胁，不得已外出躲债。2005年，张志华（系刘树祥姐夫）擅自将如上房屋出卖给王志祥，并居住、使用至今。2011年底，刘树祥、孙平才知道房屋被卖。刘树祥、孙平与王志祥协商想将房屋收回未果。刘树祥、孙平于2012年2月2日将土地证、房产证作遗失公告，声明作废，并补办了新证。请求法院判决确认张志华和王志祥所签订的房屋买卖协议无效，王志祥退还刘树祥、孙平房屋。
王志祥一审辩称：王志祥与张志华签订的房屋买卖协议合法有效，张志华的行为系表见代理，王志祥有权利相信张志华取得代理权，协议签订后，王志祥已将购房款一次性给付张志华，张志华也将房屋产权证及土地证交付王志祥。
张志华一审辩称：刘树祥、孙平因欠债出走后，有很多债主到张志华家闹。因张志华怕刘树祥、孙平债主将刘树祥、孙平房屋占有，其就擅自做主将刘树祥、孙平房屋卖给了王志祥。
原审法院经审理查明：2004年夏，刘树祥因生产经营不善致厂倒闭，欠不少外债，举家离开灌云县杨集镇到新疆躲债。因张志华系刘树祥亲姐夫，刘树祥、孙平出走时，将诉争房屋房产证及土地证交付给张志华保管。当时刘树祥欠张志华3万元债务未还。刘树祥、孙平出走后，本案诉争房屋由刘树祥父亲刘秀才居住，刘秀才居住不久去世。
2005年7月21日，张志华将诉争房屋以27008元价格出售给王志祥，且双方签订了协议。该协议内容为：“兹有属杨集刘树祥驻房已转卖他人，如刘树祥以后有反悔，本人不负全部责任，愿培偿一切经济损失，（贰万柒仟零捌拾元正），￥27008，张志华，证明：胡长玲、王志祥”。协议签订后，王志祥将购房款27008元交付张志华，张志华将诉争房屋所有权证（灌云房权证杨集民字第××号）及国有土地证【灌国用（2002）字第0337号】交付王志祥，后王志祥对诉争房屋实际占有、使用。在居住过程中，王志祥对房屋进行了修缮、装饰等，并对原边屋进行了部分翻建和改造。
2011年年底，刘树祥、孙平回到老家杨集镇时，才知道房屋被张志华以价格27008元私自出售给王志祥，且房屋所有权证及国有土地证已交付王志祥。后刘树祥、孙平与王志祥协商，刘树祥、孙平想将房屋收回，但因价格问题未谈妥。
2012年2月2日，刘树祥、孙平经连云港日报刊登遗失声明，内容为“刘树祥国有土地使用证遗失，土地证号：灌国用（2002）字第03**号，土地坐落：灌云县杨集镇三星社区居委会；刘树祥房产证遗失，证号：30××09，土地坐落：灌云县杨集镇三星社区居委会，声明作废”。后刘树祥、孙平又补办了国有土地使用证及房屋所有权证。
另查明：刘树祥与孙平系夫妻关系，诉争房屋系其共同财产，该房屋位于灌云县杨集镇三星居委会，灌云县公安局杨集派出所北侧。刘树祥、孙平在出走时，刘树祥、孙平与王志祥系邻居关系。
原审法院认为：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。本案中，张志华将刘树祥、孙平房屋出售给王志祥，事后也未取得刘树祥、孙平的追认，故张志华的行为系无效行为。视此，对刘树祥、孙平要求确认张志华和王志祥签订的房屋买卖协议无效的请求，原审法院予以支持。王志祥抗辩认为张志华向其出售房屋时，向其提供房地产权证书，张志华也以对价给付房款，并且购房多年，刘树祥、孙平应当知道但未作否认，故应当构成表见代理，王志祥购买房屋的协议系有效协议。原审法院认为，刘树祥、孙平与王志祥系邻居关系，王志祥应当知道刘树祥、孙平因躲债举家出走，在结合张志华与王志祥签订的协议内容“兹有原杨集刘树祥驻房已转卖他人，如刘树祥以后有反悔，本人负全部责任，愿培偿一切经济损失”看，王志祥在购房时未尽到审慎审查义务，自身存在过错，故对王志祥主张张志华系表见代理的抗辩，原审法院不予采信。对于王志祥因涉案房屋修缮、装饰等财产损失，原审法院在本案中不予理涉，王志祥可另案主张。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、王志祥与张志华于2005年7月21日签订的房屋买卖协议无效。二、王志祥于判决生效之日起三十日内从居住在位于灌云县杨集镇三星居委会，灌云县公安局杨集派出所北侧房屋【原土地证号：灌国用（2002）字第03**号；原产证号：30××09】内搬走，后腾空交于刘树祥、孙平。一审案件受理费80元，由王志祥与张志华各半负担。
上诉人王志祥不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、张志华与刘树祥、孙平是亲戚，能够代表刘树祥、孙平签订房屋买卖协议，同时有承诺、有证人在场。2、王志祥实际居住多年，已经进行装修，刘树祥、孙平知道该房被卖。3、王志祥别无住处，只能在此居住。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人刘树祥、孙平辩称：1、买卖房屋没有刘树祥、孙平签订或者出具委托手续，买卖合同无效。2、张志华的行为不能构成表见代理。3、王志祥又建了房屋是买卖无效行为的延续，责任自负。请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
被上诉人张志华辩称：张志华是私自签订房屋买卖合同的，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院认定事实属实，本院予以确认。
经当事人确认，二审归纳争议焦点为：1、王志祥与张志华于2005年7月21日签订的房屋买卖协议效力问题。2、王志祥是否应当归还刘树祥、孙平房屋。
本院认为：1、关于王志祥与张志华于2005年7月21日签订的房屋买卖协议效力问题。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张志华在与王志祥签订房屋买卖协议时虽未取得涉案房屋的所有权或者处分权，但根据上述规定，该房屋买卖协议并不因此无效，故刘树祥、孙平要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
2、关于王志祥是否应当归还刘树祥、孙平房屋的问题。本院认为，刘树祥、孙平以确认房屋买卖协议无效为由要求王志祥返还房屋，因本院对其要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求不予支持，故刘树祥、孙平的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。刘树祥、孙平可基于物权请求权另行向王志祥主张权利。
综上所述，刘树祥、孙平的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省灌云县人民法院（2013）灌杨商初字第0032号民事判决；
二、驳回刘树祥、孙平的诉讼请求。
一审案件受理费80元；二审案件受理费80元，均由刘树祥、孙平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 洋
审 判 员 王抒彦
代理审判员 程 晨
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 李文晓
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。