福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5153号
上诉人（原审原告）：厦门银之座物业管理有限公司。
法定代表人：林建忠，总经理。
委托诉讼代理人：叶燕辉，福建永时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴秀滨，男，1970年9月18日出生，汉族。
上诉人厦门银之座物业管理有限公司（下称银之座公司）因与被上诉人吴秀滨物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人银之座公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持银之座公司的原审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定银之座公司诉求2013年1月1日至2014年3月31日的物业管理费超过诉讼时效没有依据。银之座公司于2015年7月20日向一审法院提起了针对吴秀滨在内的旭日海湾小区26户业主的诉讼，原审法院进行预立案，并出具了《厦门市海沧区人民法院预立案通知书》。银之座公司主张的时间应是2015年7月20日，并非原审立案时间2016年4月26日。二、原审法院以银之座公司未能提供水电公摊、电梯公摊的计算依据及其代垫的发票不支持银之座公司的相应诉求，不符合法律规定。吴秀滨的房屋属于高层，因此电梯公摊、水电公摊是必然发生的费用。银之座公司已举证证明向电业局代缴电费发票。原审法院未能考虑实际发生的事实，驳回银之座公司电梯公摊、水电公摊的诉讼请求没有依据。三、原审法院以银之座公司提供服务的小区存在诸多问题，造成不少业主拒绝缴纳物业管理费为由，不支持银之座公司关于滞纳金的诉讼请求，没有事实和法律依据。四、吴秀滨未按时缴交公维金的行为不仅是公维金的损失，还会给全体业主造成公维金不足的问题以及利息损失。原审法院不支持公维金滞纳金的诉求没有法律依据。
吴秀滨辩称，一、银之座公司追诉的物业服务费等相关费用已超过诉讼时效。本案为普通的债权债务，受二年的诉讼时效约束，银之座公司仅能追诉2014年4月25日至2015年6月30日的物业管理费。二、银之座公司以欠费清单、电费发票复印件、水费发票复印件证明吴秀滨所欠物业公司费用明细及银之座公司已为业主缴纳相关费用，不能成立。三、银之座公司以《旭日海湾物业管理合同》及厦门市相关部门出具的函证明其对旭日海湾三期Ⅱ管理的合法性不成立。四、银之座公司未提供物业管理服务，造成小区环境脏乱差，严重影响了业主的生活品质。五、银之座公司公维金使用情况不明，地下车位公共部分占位自用及公共利益占为己有，严重损害业主的合法权益。吴秀滨请求驳回银之座公司的诉讼请求。
银之座公司向一审法院起诉请求：要求吴秀滨缴清从2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费4049.7元、公维金809.94元、水电公摊132元、电梯公摊360元以及前述费用按每日3‰的滞纳金7101.34元，合计12452.98元。
原审法院认定事实：吴秀滨系厦门市海沧区沧湖东一里251号801室（海沧区“旭日海湾”251号801室，建筑面积134.99平方米）业主。银之座物业公司于2009年5月10日与厦门市海沧区旭日海湾业主委员会签订一份《旭日海湾物业管理合同》，约定由银之座公司对旭日海湾小区进行物业管理服务，委托管理事项为小区公共部位、公共设施、公共环境、绿化、维护、秩序的管理；银之座公司提供三级物业服务，服务标准按《厦门市住宅物业服务等级标准》（2008年）执行；物业管理收费标准：一期、二期、三期I多层住宅每月每平方米0.5元，小高层（带电梯）每月每平方米0.8元，店面每月每平方米0.8元；三期II多层住宅每月每平方米0.6元；小高层（带电梯）每月每平方米1元；店面每月每平方米1元（包含除公共电梯运行电费及二次供水公摊外的其他公共水电费）。房屋维修金：一期、二期、三期I多层住宅及店面每月每平方米0.15元，三期II多层住宅及店面每月每平方米0.2元，高层（带电梯）每月每平方米均为0.2元，公共维修金由银之座公司代收代管。费用支出约定：公共设施的小修及公共部位的维修费用（经业委会审批）从房屋维修金中支出；公共设施、公共部位的水电费用由业主按面积公摊，由银之座公司代收代缴。缴费时间：随时。每季度最后一天为该季度缴费的最后时限，逾期未缴纳的从逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取滞纳金。合同正常期限为三年，自2009年5月1日起至2012年4月30日止，期间乙方若达不到管理等级水平且小区业主代表大会业主表决权2／3不满意，则此合同自动终止，双方立即交接。因主张吴秀滨欠缴物业管理相关费用，银之座公司于2016年4月26日诉至原审法院。
另查明：一、2009年5月31日，厦门市海沧区发展和改革局以厦海发价［2009］8号《关于旭日海湾小区物业服务收费有关事项的通知》核定旭日海湾小区的物业管理服务费收费按银之座公司与旭日海湾业主委员会所签订的《旭日海湾物业管理合同》执行，房屋公共维修金一期、二期、三期Ⅰ多层住宅及店面按0.15元每平方米每月，三期Ⅱ按0.20元每平方米每月收取。
二、2012年9月5日，厦门市海沧区建设局、厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处向银之座公司发出《关于旭日海湾小区物业管理工作的函》，载明为维护小区正常管理和群众生活秩序，经研究同意银之座公司在物业服务合同到期后至新一届业主委员会成立之前继续承担旭日海湾物业服务，服务内容和收费标准参照原物业服务合同执行。
三、银之座公司举证《欠费清单》，拟证明吴秀滨的欠费情况。《欠费清单》载明吴秀滨物业面积为134.99平方米，欠缴2013年1月1日至2015年6月30日期间的管理费4049.7（单价1元每平方米每月）、公维金809.94元（单价0.2元每平方米每月）、水电公摊132元、电梯公摊360元以及按每日3‰标准计算的违约金7101.34元，合计12452.98元。为此，银之座公司提交水、电费发票复印件，拟证明银之座公司为业主缴纳相关水电费。
四、银之座公司庭审举证照片、保安工作交接表、维修单、代缴电费发票等，拟证明其为案涉小区提供物业服务的事实。经银之座公司统计，旭日海湾三期II小高层共有200余户，其中欠缴物业服务费有60余户，欲证实大部分业主缴纳了物业管理服务费。吴秀滨提供七组照片，拟证明银之座公司：卫生服务不到位、垃圾清运不及时、绿化养护不到位、小区安保不足、设施维修不到位，公维金及公共收益收支情况不明。
五、《厦门市住宅物业服务等级标准》对于物业服务企业提供三级物业服务的要求具体分为：1、基础服务（0.40元／㎡／月）：管理处设置、管理人员要求、服务时间、日常管理与服务；2、清洁卫生（0.25元／㎡／月）：楼内公共区域、楼外公共区域的地面和墙面、楼梯扶手、栏杆、窗台、消防双、指示牌、天花板、公共灯具、门、窗玻璃、天台、屋顶、垃圾收集、电梯桥厢、道路地面、绿地、阴沟、公共灯具、宣传栏、水景、垃圾桶、消毒灭害、化粪池清理、保洁人员等；3、秩序维护（0.48元／㎡／月）：人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施和救助、车辆管理等；4、绿化养护（7元／㎡／年，含水费）。共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修第三类的收费标准为：共用部位0.77元／㎡／月，公共照明小高层0.03元／㎡／月。严格按照三级及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修第三类的管理每月的物业管理服务费为2.51元／㎡／月。
六、原审法院于2016年8月2日上午到旭日海湾三期II小区进行现场勘察，形成一份视频资料。勘察视频显示，旭日海湾三期II小区有两个门岗，其中一个门岗有保安，另外一个是车辆进出岗，没有保安，行人进出需刷卡。小区整体道路清洁状况良好，但绿化维护情况一般。当日，小区道路上停放一部挖掘机和一部翻斗车，是某梯一楼业主装修所用。但因为该业主涉嫌违章搭建，有小区其他业主进行制止，双方发生口角。其他业主对于保安未经同意擅自将挖掘机放行意见较大。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。银之座公司与旭日海湾业主委员会于2009年5月10日签订的《旭日海湾物业管理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。现吴秀滨认为在合同于2012年4月30日到期以后，银之座公司未进行事实管理。对此，从原审法院现场勘察的情况而知，涉诉小区存在物业管理的基本事实不可否认。
虽然合同约定于2012年4月30日到期，但银之座公司继续为旭日海湾小区提供物业服务，双方事实上形成了不定期的服务合同关系，双方的权利义务可以按照前述的《旭日海湾物业管理合同》确定。《旭日海湾物业管理合同》约定银之座公司提供的服务按《厦门市住宅物业服务等级标准》执行。但如银之座公司提供的照片反应安保、清洁人员年龄偏大；吴秀滨提供的照片反应，银之座公司提供的清洁卫生服务存在不及时、对公共部位、公共秩序的管理不及完善之处；原审法院现场勘察时，发现保安对进入小区的挖掘机等非常规车辆进行管理而引发业主之间的矛盾等。可见，银之座公司虽提供物业服务，但是提供的服务并没有全部达到三级三类标准。《厦门市住宅物业服务等级标准》三级三类服务的收费是2.51元／㎡／月，银之座公司向三期II小高层业主收取的物业服务费只是《厦门市住宅物业服务等级标准》规定的40%，银之座公司的收费与其提供的服务质量基本形成正向关系。况且，吴秀滨虽对银之座公司提供的服务诸多不满，但包括吴秀滨在内的三期II小高层业主也有其自身的原因。从2012年4月30日至今，逾4年的时间里，小区业主都未能成立业委会，行使其作为业主的自治管理权力、对物业服务企业的监督权。吴秀滨作为业主通过拒绝缴纳物业服务费的方式表达对银之座公司服务的不满，虽可理解，但并非有效方式，反而会造成恶性循环，导致小区的管理更加混乱，也将损害小区已交费业主的利益。缴纳物业服务费是吴秀滨作为业主应当履行的义务，也是根据原业委会与银之座公司的约定应当履行的合同义务。吴秀滨第一次庭审答辩意见对于水电费、电梯公摊数额没有意见，亦未否认银之座公司提供物业服务的事实，在没有提供充分理由情况下，吴秀滨对于自认的事实不能再次否认。然而，银之座公司所提供物业服务的小区，确实存在诸多问题，造成不少业主拒绝缴纳物业管理服务费，银之座公司要求吴秀滨支付滞纳金的请求，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。关于吴秀滨提出的银之座公司请求已经超过诉讼时效期间的意见。经查，银之座公司于2016年4月26日提起本案诉讼，但并没有提供其曾经向吴秀滨催缴物业管理费的证据。根据《旭日海湾物业管理合同》，每季度最后一天为该季度缴费的最后时限。因此，2014年6月30日是吴秀滨缴纳2014年第二季度物业服务费的最后时限。因此，其诉求2013年1月1日至2014年3月31日的物业管理费已经超过诉讼时效期间。因此，吴秀滨应按照每月134.99元的标准（134.99㎡×1元／㎡／月）缴纳物业管理服务费从2014年4月1日开始至2015年6月30日，共计15个月，合计2024.85元。公维金系因为全体业主利益收取，且物业服务企业仅为代收性质，故不适用诉讼时效的规定，吴秀滨应支付自2013年1月1日至2015年6月30日的公共维修金809.94元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴秀滨于判决生效之日起十日内支付银之座公司2014年4月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2024.85元、水电公摊132元、电梯公摊360元，2013年1月1日至2015年6月30日的公维金809.94元，合计3326.79元；二、驳回银之座公司的其余诉讼请求。
本院二审期间，银之座公司提交《厦门市海沧区人民法院预立案通知书》，拟证明银之座公司向吴秀滨主张的时间是2015年10月19日。吴秀滨提交了七份证据：1、厦门6家物业服务企业被撤销资质，拟证明银之座公司不符合物业企业三级资质标准，合同已自动终止。2、《满意度调查表》，拟证明2／3的业主对银之座公司不满意，合同已自动终止。3、光盘一份；4、图片；5、关于电梯不合格的物业服务企业名单，拟证明银之座公司未提供物业管理服务，造成小区环境脏乱差，影响了业主的生活品质。6、2009年公维金支出情况，拟证明维保期间公维金亏空，损害业主的合法权益。7、地下车库的照片，拟证明地下车位公共部分被银之座公司占位自用，损害业主的合法权益。
二审中另查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。
本院认为：（一）2015年10月19日，原审法院对银之座公司起诉吴秀滨的请求予以预立案的处理，银之座公司提起诉讼的行为足以构成诉讼时效中断。银之座公司起诉要求吴秀滨支付2013年10月至2015年6月物业管理费2834.79元（134.99元／每月×21个月）的诉讼请求并未超出诉讼时效，但是其诉求的2013年10月之前的物业服务费已经超过诉讼时效，本院不予支持。（二）原审判决以吴秀滨第一次庭审答辩意见对于水电费、电梯公摊数额没有意见，在没有提供充分理由情况下，吴秀滨对于自认的事实不能再次否认为由，支持了银之座公司关于支付水电公摊、电梯公摊的诉讼请求，银之座公司在原审法院已支持的情况下，仍提出上诉，其理由没有事实依据，本院不予采信。（三）讼争纠纷系由于银之座公司的物业服务存在瑕疵而引发，吴秀滨拖欠物业服务费、公维金并不具有主观恶意，原审法院对银之座公司的滞纳金诉求不予支持，并无不当。综上，上诉人银之座公司的关于诉讼时效的上诉理由可以成立，其相应的上诉请求本院予以支持，其余的上诉请求本院不予支持。由于二审出现新证据，本院对原审判决认定部分事实予以变更并予以相应改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初1383号民事判决第二项；
二、变更厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初1383号民事判决第一项为：吴秀滨于判决生效之日起十日内支付厦门银之座物业管理有限公司2013年10月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2834.79元、水电公摊132元、电梯公摊360元，2013年1月1日至2015年6月30日的公维金809.94元；
三、驳回厦门银之座物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费158元，减半收取79元，由吴秀滨负担26元，由厦门银之座物业管理有限公司负担53元；二审案件受理费158元，由吴秀滨负担52元，厦门银之座物业管理有限公司负担106元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 超
审 判 员 林 勤
代理审判员 苏 鑫
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 徐佳茵
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；