贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初1062号原告：欧章满，女，1979年10月11日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。委托诉讼代理人：张启贵，男，苗族，1958年3月25日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。由凯里市洗马河街道办事处推荐代理，代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司。住所地：凯里市文化北路**号水木花园*楼。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐云栋、石红旗，贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市金马房地产开发有限公司。住所地：凯里市金井路*号。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。被告：凯里市阳光房地产有限公司。住所地：凯里市宁波路市房产交易大楼*楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。被告凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司共同委托诉讼代理人：龙铁、李立，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告欧章满诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称：世纪城百货公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称：金井房地产公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称：金马房地产公司）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称：阳光房地产公司）委托合同纠纷一案，本院2017年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告欧章满及其委托诉讼代理人张启贵，被告世纪城百货公司的委托诉讼代理人杨春，金井房地产公司的委托诉讼代理人徐云栋，金马房地产公司及阳光房地产公司的共同委托诉讼代理人龙铁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧章满请求本院依法判决：1.被告世纪城百货公司支付原告2017年商铺委托经营收益（租金）54155.7元；2.被告世纪城百货公司支付原告逾期付款违约金1282.8元（并以尚欠委托经营收益为限，按每日万分之五计算至管理费全部付清时止）；3.被告金井房地产公司、金马房地产公司、阳光房地产公司对上述两项诉讼请求承担连带保证责任；4.变更《商铺委托经营管理合同》中第七条第三款为：被告世纪城百货公司在逾期超过180天后，应向甲方支付商铺总价款200%的违约金；5.案件受理费由四被告共同承担。事实与理由：2012年10月30日，我与被告金马房地产公司签订《商品房买卖合同》，确定由我购买“凯里市文化北路22号世纪城百货1-163号、3-376号及3-377号三间商铺”，我当即便付清了全部购房款项。同日，我被要求与被告世纪城百货公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同对我所购三间商铺交由世纪城百货公司委托经营管理的期限、收益、违约责任等进行了约定。2012年12月2日，世纪城百货公司的共同出资人金井房地产公司、金马房地产公司、阳光房地产公司为保障全体《商铺委托经营管理合同》委托人的合法权益不受损害且合同能够正常履行，共同向与世纪城百货公司签订《商铺委托经营管理合同》的全体委托人出具了《保证函》保证：若世纪城百货公司不能依法正常履行支付经营管理费的合同义务时，由三被告金井房地产公司、金马房地产公司、阳光房地产公司作为保证人对该债务承担保证责任，保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。我与被告世纪城百货公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定管理期限为2013年1月1日至2022年12月31日，世纪城百货公司已依约支付我前三年的委托经营收益，却拒不支付自2017年1月起的任何经营管理费。于是，我与其他多位业主要求世纪城百货公司对其违约行为作出相应答复，但均未果。我认为，被告世纪城百货公司拒不履行合同义务的行为已严重侵害了我的合法权益，应向我支付委托经营收益及违约金，而金井房地产公司、金马房地产公司、阳光房地产公司则应按照《保证函》的承诺承担连带保证责任。此外，被告世纪城百货公司作为格式合同的提供方，未遵循合同法中公平合理这一基本原则，恶意加重原告的违约责任，规避被告自身的违约责任，导致合同主体之间的权利义务极大的不平等，也使原告与其他业主所签署的合同存在巨大差异。故我要求变更《商铺委托经营管理合同》中第七条第三款为：被告世纪城百货公司在逾期付款超过180天后，应向甲方支付商铺总价款200%的违约金。综上，为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。原告欧章满为证明诉请理由成立，向本院提供的证据有：1.原告的《居民身份证》复印件一份，拟证明原告的基本身份信息，及诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》复印件三份、《商品房预售合同登记备案》复印件一份，拟证明原告向被告金马房地产公司购买商铺的事实。3.《保证函》复印件一份，拟证明原告与被告世纪城百货公司签订合同时，被告金井房地产公司、金马房地产公司、阳光房地产公司同意作担保，原告才购买的商铺。4.《商铺委托经营管理合同》复印件三份，拟证明原告委托被告代为管理涉案商铺。5.《销售不动产统一发票》复印件三份，拟证明原告支付购房款的事实。被告世纪城百货公司辩称：第一，我公司并非有意违约，违约系各种客观原因造成，一是由于国家经济产业结构调整、电商迅猛发展等原因影响了实体商店的市场经营；二是由于我公司的投资人金井房地产公司、金马房地产公司、阳光房地产公司未按约支付运营资金给我公司，影响我公司的部分资金来源，导致我公司无力支付返租租金。第二，根据金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司共同出具的《保证函》，上述三房地产公司对我公司应支付给业主的商铺返租租金及相应违约责任承担连带责任。第三，《商铺委托经营管理合同》约定的违约金过高，请求法院适当减少。为证明答辩理由成立，被告世纪城百货公司向本院提供的证据有：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，拟证明被告世纪城百货公司的主体资格。2.《贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程》、《贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程修正案》、《贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司股东会决议》、《准予变更登记通知书》复印件各一份，拟证明（1）贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司由金马公司代表人伍茂才、金井公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生成立，注册资本60万元、三人各出资20万元，其中万台生占股33.34%，其余二人各占33.33%；（2）2012年12月21日世纪兴城公司增资为600万元，持股比例不变；（3）2013年6月6日世纪兴城公司股东会议决议全体股东通过贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司；（4）2013年6月21日凯里市工商行政管理局通过变更名称申请。3.《财务报表附注》复印件一份，拟证明（1）被告世纪城百货公司截止至2016年12月30日累计亏损70209318.54元；（2）被告世纪城百货公司继续经营的资金来源为金井公司及伍茂才个人资金。4.《情况说明》复印件一份，拟证明贵州省金茂兴业公司经营管理产生的盈亏及债务债权由被告承担。5.《金茂公司、百货公司向金井公司借款借据及银行汇款凭证》复印件，拟证明贵州省金茂兴业公司经营管理公司、被告世纪城百货公司共计收到凯里市金井房地产综合开发有限责任公司借款2225万元的事实。6.《百货公司向伍茂才借款借据及银行汇款凭证》复印件，拟证明被告世纪城百货公司收到伍茂才个人借款3611万元的事实。被告金井房地产公司辩称：第一，我公司认可出具的《保证函》，并愿意承担相关法律责任。第二，我公司与金马房地产公司、阳光房地产公司于2013年4月12日签订《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》，约定由我公司的股东伍茂才承接百货公司的管理权和经营债务，并约定将9000万元的项目资产交给我公司运作经营，以弥补百货公司经营利润不足支付商铺业主返租租金的资金缺口。协议签订后，我公司及伍茂才个人共投入8687万元用于世纪城百货公司的经营，履行了分割协议约定的合同义务。第三，金马房地产公司、阳光房地产公司违反三方签订的《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》约定，导致我公司实际损失1990万元及经营布局无法完成，且无法依约向世纪城百货公司投入资金进行正常经营。第四，我公司名下可变卖财产已被金马房地产公司、阳光房地产公司保全，现资金链完全断裂。我公司将依法向金马房地产公司、阳光房地产公司主张经济损失赔偿款14677万元，用以保证世纪城百货公司对业主剩余6年的返租义务。第五，我公司已投入9732万元用于世纪兴城项目开发建设。综上，我公司没有资金继续帮助世纪城百货公司依约返租，相关责任只能由项目开发商(金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司)共同承担。为证明答辩理由成立，被告金井房地产公司向本院提供的证据有：1.《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，拟证明被告金井公司的主体资格。2.《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议》复印件各一份，拟证明（1）2006年9月10日被告金井公司与金马公司、阳光公司签订《合作开发协议书》约定共同购买世纪兴城项目用地；（2）被告金井公司、金马公司、阳光公司签订《合作开发“世纪兴城”项目协议》约定各出资6000万元对“世纪兴城”项目进行开发，项目形成的债权、资金及收益由三家公司平均享有，项目以金马公司名义开发。3.《保证函》复印件一份，拟证明2012年12月2日被告金井公司、金马公司、阳光公司共同对世纪城百货经营管理有限公司与业主签订的《商铺委托经营管理合同》的支付委托经营收益义务作出连带保证。4.《世纪兴城部分房产经营权》、《所有权分割协议》复印件一份，拟证明2013年4月12日被告金井公司与金马公司、阳光公司签订《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》，约定世纪兴城大楼1-3层销售模式为先销售给业主，再由项目开发方（被告金井公司、金马公司、阳光公司）将商铺租回，由项目开发方支付十年租金销售模式的事实。5.《2014年4月12日房屋面积测绘报告》、《房屋面积测绘报告（2013）第11706号》、《房屋面积测绘报告（2013）第11834号》复印件各一份，拟证明（1）金马公司、阳光公司删减世纪兴城会所632.29平方米产权，违反分割财产协议约定的事实；（2）金马公司、阳光公司删减世纪兴城-商业城商业大楼顶层阁楼和四楼平台的休闲茶楼共计1530平方米产权，违反分割协议约定的事实；（3）以上违约行为按每平米4000元计算，导致金井公司直接经济损失高达1000多万元。6.《世纪兴城项目划分房产办理网签手续销售合同公章说明》复印件一份，拟证明2013年至2016年5月28日期间，金马公司不同意金井公司变卖分割协议财产，导致金井公司资金链完全断裂，十年经营规划无法实施，直接导致百货公司无法依约履行返租义务的事实。7.《2013年至2016年商铺返租汇总表》复印件一份，拟证明（1）金马公司、阳光公司不同意变卖商铺，强行划拨资产当时价值1.2亿商铺资产，金井公司应分配资产无法变卖；（2）2013年至2016年12月30日期间百货公司累计支付金马公司、阳光公司201377992.35元返租租金的事实，世纪城百货公司从未向金井公司支付过任何返租租金。8.《黔东南中级人民法院民事裁定书》复印件一份，拟证明（1）2017年3月30日被告5000万固定资产被黔东南州中级人民法院诉前保全的事实；（2）被告金井公司会在金马公司、阳光公司正式提起诉讼时依法提起反诉，依法要求金马公司、阳光公司赔偿各项经济损失约为14677万元的事实。被告金马房地产公司、阳光房地产公司未向本院提交答辩状，也未向本院提供证据，两公司的委托诉讼代理人龙铁当庭答辩称：第一，被告世纪城百货公司违约是事实，应当承担违约责任。第二，金马房地产、阳光房地产公司承担的是一般保证责任，原告诉请承担连带保证责任的理由不成立。经审理查明：本案所涉三间商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城1层1-163号及3层3-376号、3-377号，系被告金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司联合开发建设，由被告金马房地产公司对外销售，由原告向金马房地产公司购买。2012年9月17日，被告阳光房地产公司股东及法定代表人万台生、金马房地产公司的股东及法定代表人陈华宾、金井房地产公司的股东及董事长伍茂才三人各出资20万元，注册成立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司（本案被告世纪城百货公司），伍茂才任法定代表人。2012年10月9日、2012年10月17日，以原告为甲方、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方就商铺委托经营管理事宜分别签订三份《商铺委托经营管理合同》，三份合同中相同的主要内容为：“委托期限：自2013年1月1日起至2022年12月31日止。委托方式：甲方将该商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托乙方进行经营管理。委托期内商铺收益：1、本合同委托期第1-3年度，由乙方每年首月向甲方支付全年相当于该商铺总价款的8%作为委托经营收益。2、本合同委托期第4-6年度，由乙方每年向甲方支付全年相当于该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益。4、本合同委托期第4-10年度的委托经营收益，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。违约责任：乙方不得逾期向甲方支付该商铺的委托经营收益款项。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。如逾期超过180天，甲方有权单方面终止本合同。……”三份合同中不同的主要内容为：“1-163号商铺实付总价：470885.00元整。3-376号商铺实付总价：82942.00元整。3-377号商铺实付总价：82942.00元整。”三份合同签订后，原告将涉案商铺委托给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司依约向原告支付了前三年的委托经营收益。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。2017年1月起，被告世纪城百货公司不再按约支付原告该年度的商铺委托经营收益，原告遂于2017年3月16日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未能主持双进行调解。另查明：2012年12月2日，被告金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司共同向与被告世纪城百货公司签订《商铺委托经营管理合同》的所有委托人出具《保证函》，载明：“尊敬的《商铺委托经营管理合同》委托人：世纪城百货公司是金马房地产公司、阳光房地产公司、金井房地产公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。我们三公司在此对世纪城百货公司与您签订的《商铺委托经营管理合同》中世纪城百货公司向您支付委托经营收益的义务作出保证承诺，即世纪城百货公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。”《保证函》上加盖有三公司的公章并有公司法定代表人签字。再查明：原告提供的涉案“1-163号”、“3-376号”、“3-377号”商铺《销售不动产统一发票》中载明的购房款金额分别为471087.09元、83020.09元、83020.09元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案两份《商铺委托经营管理合同》是原告欧章满与被告世纪城百货公司在平等自愿、协商一致的基础上签订，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。则双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定履行各自的合同义务。合同签订后，原告已依约将涉案商铺交由世纪城百货公司管理，但世纪城百货公司却未依约支付相应委托经营收益，已构成违约。故世纪城百货公司不仅应承担支付委托经营收益的责任，还应承担相应的违约责任。因2017年1月1日至2017年12月31日处于合同约定的第4-6年度期间，根据两份《商铺委托经营管理合同》中“商铺实付总价款的8.5%”的约定，世纪城百货公司应支付给原告的收益为（471087.09元+83020.09元+83020.09元）×8.5%=54155.82元。原告诉请金额为54155.7元，虽然计算有误，但低于双方约定的标准，应视为原告放弃自己的权利，故本院依法予以支持。世纪城百货公司就其违约行为抗辩称是由各种客观原因造成，并非有意违约。本院认为该抗辩理由系世纪城百货公司在合同履行中自身经营所致，而原告在该过程中并无过错。故对于世纪城百货公司的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金，因违约金的计算方式系双方当事人的真实意思表示，被告未能提供证据证明约定的违约金明显高于原告因被告违约所遭受的实际损失，且该计算方式并未违反相关法律规定。故对于被告关于调整违约金的主张，本院不予采纳。按照合同的约定，世纪城百货公司第4-10年度的支付期限为每年度首月内，则违约金应从2017年2月1日起按照每日万分之五的标准计付。关于金马房地产公司、金井房地产公司、阳光房地产公司应承担何种保证责任，本院作如下论述：我国担保法规定的保证方式有一般保证和连带责任保证两种，此两种不同的保证方式产生的效果不同，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任；而连带责任保证下，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，金马房地产公司、金井房地产公司、阳光房地产公司虽非《商铺委托经营管理合同》的当事人，但自愿向全体委托人共同出具了《保证函》，应视为三公司的真实意思表示，而保证函的内容也未违反法律法规的禁止性规定，本院对保证函的真实性、合法性及有效性予以确认。依照《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”之规定，结合金马房地产公司、金井房地产公司、阳光房地产公司在保证函中“世纪城百货公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”之承诺，该保证方式应为一般保证而非连带责任保证。故本院对于原告要求被告金马房地产公司、金井房地产公司、阳光房地产公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。金马房地产公司、金井房地产公司、阳光房地产公司只有在世纪城百货公司的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，再承担一般保证责任。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，原告主张将涉案三份《商铺委托经营管理合同》中第七条第三款变更为：被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司在逾期付款超过180天后，应向甲方支付商铺总价款200%的违约金。然而，根据庭审查明的事实，三份合同的内容均是基于双方平等自愿、协商一致而达成。同时，虽然本案的《商铺委托经营管理合同》就“逾期付款超过180天违约责任”的约定与其他部分委托人的合同约定不同，但该款约定既未恶意加重原告的责任，也未造成双方的权利义务和客观利益严重失衡，并不存在明显违反公平、等价有偿原则的情形。故对于原告的该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付欧章满委托经营收益54155.7元及违约金（自2017年2月1日起至委托经营收益付清之日止，以54155.7元为本金按日万分之五的标准计算）。二、就前一款应付款项，在被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司的财产被依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司承担保证责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司追偿。三、驳回原告欧章满的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，减半收取595元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王金贵二〇一七年五月十六日书记员  顾芳园