安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民二初字第00928号
原告：徽商银行芜湖延安路支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：孙翊，行长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：赵军，安徽仝人律师事务所律师。
被告：廖云南，女，1981年10月6日出生。
被告：王东，男，1982年9月19日出生。
原告徽商银行芜湖延安路支行诉被告廖云南、王东借款合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告徽商银行芜湖延安路支行（以下简称“徽�延安路支行”）委托代理人赵军，被告廖云南到庭参加诉讼。被告王东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徽行延安路支行诉称：2013年1月17日，原告与被告廖云南、王东签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：借款金额140万元；借款期限为120个月，自2013年1月17日至2023年1月17日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准；本合同项下的借款利率为月利率6.55‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率，调整日自次年1月1日起调整，原告无须就上述事项另行通知两被告；两被告未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布借�立即到期，要求两被告立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；两被告同意本合同项下借款所购商业用房坐落于金玺商业广场裙楼房屋作为本合同项下债务的抵押担保；抵押担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、两被告应向原告支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用。2013年1月29日，原告与两被告向房地产管理部门办理了抵押登记，领取了房地产他项权证。2013年2月1日，原告向两被告发放了贷款140万元。但两被告自2013年10月起连续6个月未按约归还借款本息，截止2014年3月4日，两被告尚欠原告借款本金1352253.83元、利息73027.7元。故原告起诉要求被告廖云南、王东归还借款本金1352253.83元、利息73027.7元，并支付自2014年3月5日起至实际清偿之日止罚息、复利（按月利率9.825‰计算）；被告廖云南、王东承担原告实现债权费用70000元；原告对抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
原告徽行延安路支行提交以下证据：
1、个人住房（商业用房）抵押借款合同，证明2013年1月17日，徽行延安路支行与廖云南、王东签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，双方就贷款数额、利率、期限、抵押、担保等事项进行了约定。
2、房地产他项权证，证明2013年1月29日，廖云南、王东以其所有的坐落于芜湖市金玺商业广场裙楼房屋为其借款提供抵押担保。
3、借款凭证，证明2013年2月1日，徽行延安路支行向廖云南、王东发放贷款140万元。
4、欠款凭证，证明截止2014年3月4日，廖云南、王东尚欠徽行延安路支行借款本金1352253.83元、利息64486.22元。
5、律师代理费发票，证明徽行延安路支行为主张债权委托了代理律师，并支付代理费70000元。
被告廖云南辩称：借款是事实，但被告首付款少了10%，原告不应发放贷款。被告仅归还了两期按揭贷款，其余不是被告归还的。原告主张的实现债权费用过高。
被告王东未作答辩，亦未提交相关证据。
被告廖云南对原告提交的证据无异议，被告王东对原告提交的证据未发表质证意见。本院认为原告提交的证据客观、真实，予以确认。
经审理查明：2013年1月17日，徽行延安路支行与廖云南、王东签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：借款金额140万元；借款期限为120个月，自2013年1月17日至2023年1月17日，实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准；本合同项下的借款利率为月利率6.55‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率，调整日自次年1月1日起调整，徽行延安路支行无须就上述事项另行通知廖云南、王东；对于本合同项下的借款，廖云南、王东选择按等额本息还款法，还款日为每月15日；本合同项下贷款逾期的，徽行延安路支行有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按本条罚息利率计收复利；廖云南、王东未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，徽行延安路支行有权宣布借款立即到期，要求廖云南、王东立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；廖云南、王东愿意以其所购坐落于本市金玺商业广场裙楼房屋为本合同项下债务提供抵押担保；抵押担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费等）；如果本合同项下债务到期或者徽行延安路支行根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，廖云南、王东未按时足额履行，或者廖云南、王东违反本合同的其他约定，徽行延安路支行有权行使抵押权。2013年1月29日，徽行延安路支行与廖云南、王东向房地产管理部门办理了抵押登记，领取了房地产他项权证。2013年2月1日，徽行延安路支行向廖云南、王东发放了贷款140万元。但廖云南、王东自2013年10月起连续6个月未按约归还借款本息，截止2014年3月4日，廖云南、王东尚欠徽行延安路支行借款本金1352253.83元、利息64486.22元。2014年11月4日，徽行延安路支行为主张债权委托了代理律师，并支付代理费70000元。
本院认为：徽行延安路支行与廖云南、王东签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。合同约定若廖云南、王东未按约偿还借款本息或支付其他应付款项，徽行延安路支行有权宣布借款立即到期，逾期的按借款利率上浮50%计收罚息，并对未支付利息按罚息标准计收复利。该约定不违反法律规定，本院予以确认。截止2014年3月4日，廖云南、王东尚欠徽行延安路支行借款本金1352253.83元、利息64486.22元。故对徽行延安路支行要求廖云南、王东归还借款本金1352253.83元、利息64486.22元，并支付自2014年3月5日起至判决确定的给付之日止利息、罚息的主张，本院予以支持。徽行延安路支行主张实现债权费用70000元，根据安徽省律师服务收费标准，本院认为偏高，应适当予以调整，调整为30000元。廖云南、王东将其所有的坐落于芜湖市金玺商业广场裙楼房屋抵押给徽行延安路支行，并办理了抵押登记手续，故徽行延安路支行对该抵押物享有优先受偿权。关于廖云南辩称首付款少了10%，徽行延安路支行不应发放贷款的意见。首付款少了10%并不影响本案借款合同的成立，廖云南在收到借款后理应按合同约定按期归还借款。故对廖云南的该意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告廖云南、王东于本判决生效之日起十日内归还原告徽商银行芜湖延安路支行借款本金1352253.83元、利息64486.22元，并支付自2014年3月5日起至判决确定的给付之日止利息、罚息（按合同约定的利率计算）；
二、被告廖云南、王东于本判决生效之日起十日内支付原告徽商银行芜湖延安路支行实现债权费用30000元；
三、原告徽商银行芜湖延安路支行对被告廖云南、王东所有的坐落于芜湖市金玺商业广场裙楼房屋享有抵押权，可以在该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18338元，由被告廖云南、王东负担（诉讼费原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
人民陪审员 杨晓云
人民陪审员 许云峰
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 郑长燕
附相�法律法规：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。