江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00407号
上诉人（原审被告）徐淑芹。
委托代理人丁文新，江苏港人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余邦贤。
委托代理人王玉栗，（系余邦贤妻子）。
被上诉人（原审原告）王玉栗。
原审第三人宋世山。
上诉人徐淑芹因与被上诉人余邦贤、王玉栗、原审第三人宋世山返还原物纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案，上诉人徐淑芹的委托代理人丁文新、被上诉人王玉栗作为余邦贤的委托代理人、余邦贤到庭参加诉讼，原审第三人宋世山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
余邦贤、王玉栗一审诉称：2011年，余邦贤、王玉栗将自己位于赣马镇古河套村花园小区楼房出售给徐淑芹，双方签订了买卖协议。后徐淑芹要求退房，该购房款67万元就转为借款。2012年徐淑芹起诉余邦贤、王玉栗要求还款，连云港市中级人民法院出具了（2012）连商终字第0780号民事调解书，确定余邦贤、王玉栗偿还徐淑芹82万元。余邦贤、王玉栗依照约定还清全部欠款，徐淑芹没有将余邦贤、王玉栗的楼房返还，却于2011年5月29日将该房卖给第三人。余邦贤、王玉栗因此保全了应付给徐淑芹的30万元标的款。现余邦贤、王玉栗依法提起诉讼，请求判令徐淑芹返还私自卖余邦贤、王玉栗楼房所得款298000元及利息、保全费2020元，本案诉讼费用由徐淑芹承担。
徐淑芹一审辩称：余邦贤、王玉栗的诉讼请求依据的事实理由不能成立。1、2010年8月28日，徐淑芹购买余邦贤、王玉栗房屋的价款是175000元。2011年5月29日，将购房款转为借款的金额是67万元。但余邦贤、王玉栗一直没有偿还该款，所以徐淑芹将余邦贤、王玉栗的房屋以298000元的价格卖给第三方。该卖房款里还包含徐淑芹支付的装修款123000元，余邦贤、王玉栗要求返还298000元过高。徐淑芹没有付给余邦贤、王玉栗卖房款是在行使后履行抗辩权。2、截止2014年4月15日，余邦贤、王玉栗仍欠徐淑芹73余万元。3、余邦贤、王玉栗要求支付利息无事实和法律依据，该请求不能成立。请求驳回余邦贤、王玉栗的诉讼请求。
宋世山一审诉称：宋世山是2011年5月29日从徐淑芹处购买的房屋，有手续。余邦贤、王玉栗也认可了宋世山与徐淑芹之间存在的房屋买卖行为，宋世山已经善意取得了该房屋，后又对房屋进行了装修。宋世山也已经将购房款298000元付给徐淑芹。
原审法院经审理查明：2010年3月25日，原审法院依据余邦贤的申请，作出（2010）赣诉保字第68号民事裁定书，保全了连云港久裕置业有限公司所有的位于赣榆县赣马镇古河套村花园小区连体别墅后两排十二套及最前排东边第一套等13套别墅及相应的土地使用权。2010年8月28日，余邦贤以175000元的价格将上述房产中最前排东边第一套房屋卖给徐淑芹。当日，余邦贤收到徐淑芹购房款175000元。后双方又就另外4套房屋的价格达成协议。2010年9月23日，余邦贤收到徐淑芹另外4套房屋的购房款495000元。2011年3月，徐淑芹对赣榆县赣马镇古河套村花园小区最前排东边第一套房屋进行了装修。2011年3月9日，余邦贤与徐淑芹协商，解除双方的房屋买卖协议，将两次购房款转成借款，余邦贤遂出具了金额为67万元的借据一张交徐淑芹持有。2011年5月29日，徐淑芹将上述楼房以298000元的价格卖给宋世山，并收取了全部房款。宋世山购买涉案房屋后使用了上述装修并居住至今。2012年1月16日，徐淑芹以余邦贤欠其借款67万元为由将余邦贤、王玉栗等人诉至原审法院，余邦贤以该案涉嫌犯罪为由，申请移送公安机关。原审法院于2012年3月1日将案件移送赣榆县公安局，2012年4月15日赣榆县公安局将案件退回原审法院。原审法院于2012年4月28日重新立案后，于2012年5月8日，作出（2012）赣商初字第1672号民事判决书，判令余邦贤归还徐淑芹借款670000元及利息，王玉栗等人承担连带清偿责任。王玉栗不服该判决，上诉至本院。2012年6月14日，原审法院在执行张德洪、余邦贤申请执行连云港久裕置业有限公司建设工程合同纠纷一案中委托赣榆县价格认证中心对涉案房屋的价格进行了鉴定，本案涉案房屋经过简单装修，价值为247200元。2012年7月17日，原审法院作出（2012）赣执字第1824号民事裁定书，裁定上述13套楼房归余邦贤、张德洪所有。2012年7月19日，原审法院在审理徐淑芹起诉余邦贤等人民间借贷纠纷一案时，作出（2012）赣商保（初）字第1672-2号民事裁定书，裁定查封余邦贤所有的上述13套楼房中第一排东头第一套、第二排从西向东起四套房屋及相应的土地使用权。2013年1月31日，本院出具了（2012）连商终字第0780号民事调解书，调解书内容如下：1、余邦贤与徐淑芹签订的房屋买卖协议中的房款转为67万元借款。2、余邦贤给付徐淑芹本金67万元、利息15万元，共计82万元后双方的债权债务即结清。3、余邦贤于协议签定之日一次性付给徐淑芹52万元，余款30万元于2013年3月15日前以转入徐淑芹个人银行账户的方式付给徐淑芹。4、王玉栗对上述债务承担连带清偿责任。余邦贤于协议签定时付给徐淑芹52万元现金，并于2013年3月14日将余款30万元交至原审法院。2013年3月27日，徐淑芹向原审法院申请执行上述调解案件。2013年5月30日，余邦贤以徐淑芹私自出卖其房产为由，向原审法院申请诉前保全上述其交至原审法院的30万元。原审法院于2013年5月30日作出（2013）赣民诉保字第0155号民事裁定书，裁定保全上述款项。现双方因上述房屋卖房款发生纠纷，余邦贤、王玉栗遂诉至原审法院，请求判令徐淑芹返还卖房款298000元及利息、保全费2020元，本案诉讼费用由徐淑芹承担，不要求宋世山承担责任。庭审过程中，余邦贤认可徐淑芹与宋世山签订的房屋买卖合同的效力。徐淑芹申请对其2011年3月对涉案房屋装修部分的价值进行鉴定。经原审法院委托，2014年10月29日，江苏宏业工程项目管理咨询有限公司出具了苏宏鉴定字（2014）04号鉴定报告书，认为徐淑琴装修部分的工程造价为90481.49元，为此徐淑琴支出鉴定费4300元。
原审法院另查明：余邦贤与王玉栗系夫妻关系。余邦贤、王玉栗曾就本案诉至原审法院，后撤回起诉。
原审法院认为：公民的合法财产受法律保护。2012年7月17日之前，本案涉案房屋的所有权人系连云港久裕置业有限公司，当事人双方均无权处分该房屋，故余邦贤与徐淑芹于2010年8月28日签订的房屋买卖合同及徐淑芹与宋世山于2011年5月29日签订的房屋买卖合同均为无效合同。2012年7月17日，原审法院作出（2012）赣执字第1824号民事裁定书后，余邦贤取得本案涉案房屋的所有权。徐淑芹于2011年5月29日将涉案房屋卖给宋世山，侵犯了余邦贤的合法权益，虽然余邦贤事后追认了该买卖行为，最终余邦贤无法向徐淑芹主张返还原属其所有的房屋，但余邦贤有权向无处分权的徐淑芹请求赔偿损失即卖房款。同时徐淑芹应自获得私自卖房款之日起至还清之日止按中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率向余邦贤、王玉栗支付利息，故对余邦贤、王玉栗诉讼请求中的合理部分，原审法院依法予以支持。徐淑芹对涉案房屋进行了装修，宋世山也对装修部分接受并使用，故房屋的装修价值部分应归徐淑芹所有。但徐淑芹在2011年3月9日与余邦贤解除了房屋买卖协议后又于2011年5月29日又将涉案房屋卖给宋世山，同时又在2011年3月对涉案房屋进行了装修，故徐淑芹在主观上有过错，应对其对装修添附部分的价值予以适当扣除，结合本案的具体情况，以扣除10%为宜。徐淑芹对该房屋的装修部分经相关资质机构认定价值90481.49元，扣除10%后剩余81433.34元。徐淑芹出售涉案房屋所得房款298000元，扣除徐淑芹装修应得的81433.34元后，徐淑芹还应返还给余邦贤、王玉栗售房款216566.66元。徐淑芹辩称没有给付余邦贤、王玉栗卖房款是因余邦贤仍欠其借款本息73万余元，是在行使后履行抗辩权，因双方的借款纠纷已在其他案件中审结并执行，故本案对此不能再做处理。余邦贤、王玉栗是夫妻关系，共同向徐淑芹主张权利，是余邦贤、王玉栗的真实意思，不违反法律规定，原审法院依法予以认可。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条之规定，判决：徐淑芹应于本判决生效之日起十日内返还余邦贤、王玉栗购房款216566.66元及利息（利息自2011年5月29日起至实际给付之日止按中国人民银行发布的金融机构同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费5800元、保全费2020元，合计7820元，由余邦贤、王玉栗承担1800元，由徐淑芹承担6020元；鉴定费4300元由余邦贤、王玉栗承担。（上述费用双方均已预交，相互折抵后，徐淑芹于判决生效之日起十日内直接向余邦贤、王玉栗支付1720元）。
上诉人徐淑芹不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，徐淑芹与两被上诉人的调解协议并未履行完毕，余邦贤、王玉栗并未按协议约定将30万元打入指定账户，所以应执行原判决，余邦贤、王玉栗尚欠徐淑芹730782.63元。金钱债务可以互相抵充，因此应予以冲抵本案返还金额。第二，上诉人在本案中无过错，不应承担利息以及10%的装潢费用。综上，请求二审法院撤销一审判决改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人余邦贤、王玉栗共同答辩称：第一，上诉人的30万元是经过连云港中级人民法院调解的，且当时交30万元到赣榆区人民法院时，打电话问过中院的审理法官，审理法官也是认同的，对方说所欠金额73万元是错误的。第二，徐淑芹侵犯了被上诉人的权益，非法私下将房屋卖给第三人宋世山，被答辩人并不知情。后期涉及房屋装修其实与被答辩人并无关联，上诉人就无权买卖涉案房屋，在赣榆区人民法院审理中，对方提交的房屋买卖协议并无原件，且在2011年6月份经过赣榆区公安刑侦大队做过调查，协议是假的。综上，一审判决公平、公正，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人宋世山未做答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：1、余邦贤、王玉栗于2014年3月14日将30万元汇入赣榆区人民法院账户内能否视为已履行了2013年1月31日的调解协议；2、上诉人徐淑芹将房屋卖给宋世山是否存在过错；3、原审法院认定上诉人徐淑芹承担10%的装潢费用是否适当。
本院认为，关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，余邦贤、王玉栗与徐淑芹均对余邦贤于2014年3月14日将30万元汇入赣榆区人民法院账户内的事实不持异议，但双方对该行为是否视为对调解协议的履行存在分歧。本院认为，余邦贤、王玉栗虽未按照调解协议约定将剩余款项汇入指定账户，但其将30万元在指定时间内汇入人民法院的账户内也可以认定为是履行调解协议的一种方式，加之被上诉人的行为并未对徐淑芹的实体权利造成影响，因此原审法院认为2013年1月31日的调解协议已履行完毕并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院对该上诉请求不予支持。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，2011年3月9日，徐淑芹已与余邦贤协商解除双方的房屋买卖协议。此时，双方的购房合同已经解除。而徐淑芹于2011年5月29日又将涉案房屋以298000元的价格卖给宋世山，并收取了全部房款。徐淑芹在明知其无权处分涉案房产的情况下，仍将涉案房产转卖给第三人，并实际收取了全部房款。徐淑芹的行为明显存在主观过错，原审法院据此判决徐淑芹承担取得卖房款后的利息并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院对该项上诉请求不予支持。
关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，2011年3月9日，徐淑芹与余邦贤协商解除双方的房屋买卖协议。2011年3月，徐淑芹对涉案房屋进行了装潢。徐淑芹于原审期间提供的证人徐某当庭陈述证实了徐淑芹装修涉案房屋的时间，徐某是于2013年3月份对涉案房屋进行装潢，装潢的内容是一楼楼梯的吊顶、一楼门窗套、门厅、二楼复合地板，壁橱移门、阳台玻璃、包柱子、阳台移门，据证人陈述此时涉案房屋内已将卫生间厨房铺了地板砖。本院认为，装潢行为是一个长期的行为，并不能在几天之内完成所有的装潢工程。即使徐某是于2011年3月1日即开始对涉案房屋进行后续装潢，那么在2011年3月9日合同解除之后，徐淑芹应停止对涉案房屋的装潢行为。原审法院认定徐淑芹承担10%的装潢费用属于原审法院的自由裁量，符合法律规定，裁判结果并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院对该项上诉请求不予支持。
本案中关于余邦贤与徐淑芹于2010年8月28日签订的房屋买卖合同以及徐淑芹与宋世山于2011年5月29日签订的房屋买卖合同的效力问题。上述两份合同在签订时，出卖人余贤邦以及徐淑芹均无权处分涉案房产，但余邦贤于2012年7月17日依法取得了涉案房产的所有权，徐淑芹将涉案房产出卖给宋世山也在事后经得了余邦贤的许可。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，余邦贤与徐淑芹于2010年8月28日签订的房屋买卖合同以及徐淑芹与宋世山于2011年5月29日签订的房屋买卖合同，应认定为合同有效。原审法院认定上述合同无效，认定错误，本院依法予以纠正。
综上，徐淑芹的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。虽然适用法律错误但并不影响判决结果，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4500元，由上诉人徐淑芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。