广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4308号
原告（反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所广东省中山市石岐区东河北“沙咀”，组织机构代码07026851-2。
主要负责人：吴炳初，总经理。
反诉被告：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市港口镇。
反诉被告：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市港口镇。
上列当事人共同委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
上列当事人共同委托诉讼代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：文林礼，男，1983年7月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁绮岚，广东千里行律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）中山市港南家居花卉基地（以下简称港南基地）诉被告（反诉原告）文林礼土地租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月15日立案受理后，被告文林礼提起反诉，并根据被告（反诉原告）文林礼的申请，追加吴炳初、吴照初为反诉被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）港南基地、反诉被告吴炳初、吴照初共同委托诉讼代理人侯文黔，被告（反诉原告）文林礼委托诉讼代理人梁开健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）港南基地诉称:原告港南基地与被告文林礼双方于2013年10月10日签订租赁合同。该租赁合同约定，被告租赁原告位于中山市××区东河北“沙咀”土地休闲街第X卡，租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止。原、被告一直保持良好的租赁关系，然而自2014年2月1日起被告开始拖欠原告租金。经原告多次催促，被告仍未支付相关的租金。依据合同第八条约定：乙方不支付或者不按规定支付租金达30日的情况下，甲方有权单方面解除租赁合同。被告的行为已构成合同约定的解除条件。原告为维护自身合法权益，现起诉请求判令：1.解除原告港南基地与被告文林礼之间的租赁合同，归还租赁的商铺；2.被告文林礼支付原告港南基地拖欠的从2014年2月1日起至归还商铺之日止的租金，暂计算至2015年10月30日为48300元。
庭审期间，原告港南基地明确第2项诉讼请求：租金按每个月2300元的标准计算21个月。
原告（反诉被告）港南基地就其陈述的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.租赁合同；2.集体土地所有权证；3.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）开具的证明；4.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；5.中山市石岐区办事处康华社区居民委员会出具的同址证明、权属证明；6.土地租赁合同；7.授权委托书、确认协议书；8.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。
被告（反诉原告）文林礼对本诉辩称：被告文林礼与原告港南基地于2013年10月签订中山市港南家居花卉基地租赁合同，约定原告港南基地将位于中山市××区东河北“沙咀”土地休闲街第X卡出租给被告作为经营休闲小吃使用，约定租金、租期和保证金等合同事项。被告为经营需要，投入五、六万元装修天花、地板等。2015年10月30日，原告港南基地在被告不在场情况下更换了该店铺门锁。在经营过程中，被告多次要求原告港南基地配合办理营业执照、卫生许可证等，但其以各种理由推脱，导致被告一直不能正常营业。被告经查得知：中山市国土资源局在2013年10月14日出具的中土执法函（2013）220号函中，确认原告港南基地位于石岐××东河北土名“沙咀”4500平方米的土地的使用性质为农业用地，其建设商铺及铺设水泥地面的行为构成非法占用土地行为；国土资源局要求制止原告港南基地违法用地行为并责令恢复土地原状。原告出租的土地及商铺没有办理相关的土地证，也没有经过规划报建建设许可，从被告向法院申请调取的（2015）中一法行非诉审字第478号诉讼案件中的证据及庭审笔录，以及法院的查明可证明该事实，在与本案相关的一系列案件中也可以证明本案的相关事实。另，原告港南基地在租赁合同签订前通过大量宣传单、电视广告等方式招租，承诺该地规划为园林市场，并且在花卉基地中设置家居园林样板示范区、商务、管理中心等设施。但租赁合同签订后，原告港南基地则将该地出租作为加工场、食店、仓库等，与当初承诺的园林市场规划不一，存在虚假宣传的嫌疑。被告追加吴照初是因港南基地的负责人是吴炳初，吴炳初及吴照初是两兄弟，吴炳初的财产只是一间很小的房屋，港南基地的实际投资人是吴照初，从被告提交的证据和当时港南基地开张的情况，及吴照初在公安机关也明确其为港南基地的投资人，所以追加吴炳初及吴照初参加诉讼并承担责任。综上所述，被告认为原告港南基地隐瞒该土地为农业用地的事实而将其以商业用地出租给被告的行为是故意隐瞒真实情况的行为，导致被告与原告港南基地签订的租赁合同无效。由于原告港南基地上述行为，严重损害了被告的合法权益，应返还被告租赁保证金、租金，并对被告的损失承担赔偿责任。
被告文林礼同时反诉称：反诉事实和理由与本诉答辩意见一致。现反诉请求判令：1.确认被告与原告港南基地于2013年10月10日签订的中山市港南家居花卉基地租赁合同无效；2.原告港南基地返还租赁保证金4600元及租金2300元；3.原告港南基地赔偿被告损失50000元；4.反诉被告吴炳初、吴照初承担相应的赔偿责任。
被告文林礼就其辩解及反诉，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.中山市国土资源局中土执法函(2013)220号关于协助做好土地执法监察工作的函；2.保证金、租金收据；3.宣传单；4.照片；5.中山市城市管理行政执法局询问调查通知书。
原告（反诉被告）港南基地、反诉被告吴炳初、吴照初对反诉共同辩称：1.被告反诉要求港南基地、吴炳初、吴照初承担连带责任没有任何事实及法律依据；2.本案被告在签订合同之时就知道涉案土地的相关情况，被告租赁是用于经营小吃，被告本就不是因宣传册的内容而租赁的；3.本案是由于被告拒不搬走，也不缴纳租金，原告才提起本案诉讼，现被告才来主张租赁合同无效，与事实不符，被告的反诉请求没有事实及法律依据。
经审理查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第2300XX号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪农业公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案原告，企业性质为个人独资企业，并以原告名义对外招租。2013年10月10日，原告港南基地（甲方、出租方）与被告文林礼（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地租赁合同》，主要约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”休闲街第X卡（建筑面积约为20平方米，空地面积约100平方米）出租给乙方从事经营之用；租赁期限为3年，即自2013年12月1日起至2016年11月30日，免租期自2013年11月1日起至2013年12月30日止；休闲街交付使用时间为2013年11月20日；每月租金为2300元，从第二年开始在原租金基础上逐年递增10%；乙方应于每月5日前支付当月租金;在签订本合同时，乙方向甲方支付2个月租金共4600元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息;租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该休闲街;在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该休闲街及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金；乙方必须在2013年12月5日前进场经营，否则属乙方违约，乙方所交保证金将无条件归甲方所有，并收回该休闲街；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付上述租赁物给被告经营使用，被告亦向原告交纳租赁保证金4600元以及2014年1月的租金2300元。后被告拖欠原告租金，原告经多次向被告追讨欠款无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。诉讼期间，被告认为涉案租赁合同无效，港南基地、吴炳初、吴照初应返还其已交纳的租金、保证金及赔偿损失。
诉讼期间，根据被告文林礼的申请，调取了本院2015年中一法行非诉审字第478号案卷的相关证据材料，包括中山市国土资源局中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书，行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：中山市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建设，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。中山市国土资源局认为港南家居的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南基地仍未履行上述处罚决定，中山市国土资源局向本院申请强制执行，本院于2015年6月8日作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
诉讼中，本院依被告文林礼的申请，依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下简称信德评估公司）对涉案商铺装修、增添设施进行价值评估。信德评估公司于2016年6月28日出具信评报字第（X）160701197号资产评估报告书，涉案商铺装修、增添设施评估价值为18652元。被告文林礼为此支付2000元评估费。
另查：第一次庭审时原告港南基地称被告于2015年11月1日将商铺交还原告，但第二次庭审时对此予以否认。
本院认为：原告港南基地与被告文林礼于2013年10月10日日签订上述租赁合同，约定原告将位于中山市××区东河北“沙咀”休闲街第X卡出租给被告从事经营之用，租赁期限为3年，租金为2300元/月等内容。上述有双方签订的租赁合同等证据为证，事实清楚，可予确认。
关于涉案租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地所有人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开设港南基地，并将涉案土地连商铺一并转租给文林礼，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，本院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米。为此，涉案土地应属于集体土地中的建设用地或未利用地，并不属于农用地，港南家居基地将涉案100平方米土地出租给文林礼作经营之用并未违反相关法律强制性的效力性规定，故原、被告双方签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于出租100平方米空地部分的合同内容是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该部分合同有效，双方当事人均应全面履行各自义务。基于港南家居基地建造的涉案建筑面积20平方米商铺在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定原告港南基地与被告文林礼于2013年10月10日签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于出租20平方米商铺部分的合同内容因违反上述法律强制性的效力性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，上述合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。对被告提出涉案合同为无效合同的辩解，有理部分，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及双方约定，被告仅支付租赁首月的租金2300元，后一直拖欠租金，已构成违约，原告依法请求解除双方签订的涉案租赁合同的有效合同部分，合法有据，应予以支持。第一次庭审时原告港南基地称被告于2015年11月1日将商铺交还，对此可予确认，本院认定2015年11月1日原告已将商铺收回，并同时认定双方于2013年10月10日签订的中山市港南家居花卉基地租赁合同的有效合同部分已解除。对于原告已收取被告的租赁保证金4600元，原告对此未提出主张，被告反诉要求返还，依法并无不妥，该款原告应予返还被告。
关于租金及占有使用费问题。原、被告在涉案合同中约定每月租金为2300元，未区分空地与商铺的租金数额，故本院酌定月租金2300元的30%为商铺租金，70%为土地租金。因被告仅向原告支付2014年1月的租金2300元，故被告应支付原告2014年2月至2015年10月期间的土地租金33810元（2300元/月×70%×21个月）。又因涉案租赁合同中出租20平方米商铺的合同部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“商铺租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告于2013年11月20日至2015年10月30日实际使用涉案商铺，免租期满后被告占有使用涉案租赁物期间理应支付原告相应的占有使用费用。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“商铺租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准。因被告已向原告交纳2014年1月的租金，该款抵扣相应的占有使用费，为此，被告尚应向原告支付2014年2月至2015年10月期间商铺的占有使用费14490元（2300元/月×30%×21个月）。至于被告反诉请求返还已交纳的2014年1月的租金2300元，根据上述认定，该款已抵扣相应交纳月份的租金及占有使用费，该项反诉请求依法无据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。本案中，被告在租赁涉案商铺后对涉案商铺进行装饰装修，原告在庭审中虽未明确同意被告进行装饰装修，但其在知悉被告进行装饰装修后并未向被告表示异议，应视为原告默示同意被告进行装饰装修。根据上述分析，涉案租赁合同中出租20平方米商铺的合同部分无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合同的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”的规定，合同部分无效系基于涉案商铺未取得相应的规划许可，主要责任在于原告，本院认定其应承担70%的责任，而被告在签订合同时未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，亦存在一定的过失，本院认定其应承担30%的责任。故原告港南基地应赔偿被告因合同无效造成的涉案商铺装饰装修损失13056元（18652元×70%）。
关于吴炳初、吴照初承担责任的问题。本案中，港南基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”的规定，港南基地应返还文林礼的相关款项，应先以港南基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。文林礼提供的证据不足以证明吴照初为港南基地的实际经营者，原告港南基地、吴炳初、吴照初对此均不予确认，本院对此不予认定。被告要求吴照初承担本案赔偿责任，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，第六十条、第九十四条、第一百零七条、二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中山市港南家居花卉基地与被告文林礼于2013年10月10日签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于租赁100平方米空地的相关约定内容已于2015年11月1日解除；
二、确认反诉原告文林礼与反诉被告中山市港南家居花卉基地于2013年10月10日签订的《中山市港南家居花卉基地租赁合同》中关于租赁建筑面积20平方米的相关约定内容无效；
三、确认原告中山市港南家居花卉基地已于2015年11月1日收回位于中山市石岐区东河北“沙咀”休闲街第X卡租赁物；
四、被告文林礼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年2月日至2015年10月期间的租金33810元；
五、被告文林礼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年2月至2015年10月期间的占有使用费14490元；
六、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告文林礼返还租赁保证金4600元；
七、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告文林礼赔偿损失13056元；
八、反诉被告吴炳初对中山市港南家居花卉基地的上述债务承担补充清偿责任；
九、驳回原告中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求；
十、驳回反诉原告文林礼的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1008元（原告已预交），由被告文林礼负担（被告文林礼于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉费611元（反诉原告已预交）,由反诉原告文林礼负担422元，反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初负担189元（反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告文林礼）。评估费2000元（反诉原告已预交），由反诉原告文林礼负担600元，反诉被告中山市港南家具花卉基地、吴炳初负担1400元（反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告文林礼）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈文旭
人民陪审员 林 祺
人民陪审员 梁颖欣
二〇一六年十月十一日
书 记 员 卢翠香
石丽娜