广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法新民初字第218号
原告（反诉被告）沈玉娟，女，汉族，1980年5月7日出生，住湖南省谷城县。
被告（反诉原告）张正香，女，汉族，1969年3月15日出生，住四川省阆中市。
原告（反诉被告）沈玉娟诉被告（反诉原告）张正香租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈玉娟、被告（反诉原告）张正香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈玉娟诉称，2014年3月4日，原告与被告签订了厂房租赁合同。租赁期限为2014年3月10日至2019年3月10日。合同约定租用被告经营的“新圩镇塘吓卓越机箱厂院内后西栋”厂房，面积为800㎡，每月租金为6800元。合同签订后，原告交纳租金6800元，保证金12000元。后来在使用过程中原告发现厂房的实际面积只有561㎡，原告于2014年4月18日发函告知被告此事，并要求被告变更合同减少房租，但是被告找各种理由拒绝。在使用过程中，原告还发现被告经营厂房系违章建筑，导致原告无法办理营业执照，影响原告的正常经营。另外，由于被告疏于管理，导致雨天大量雨水进入厂房，严重影响了原告的生产经营。由于被告的上述违约行为，使原告的生产经营无法继续，导致原告被迫搬离所租赁厂房，原告所投入的装修成本亦无法收回。原告多次找被告协商赔偿事宜均未果，故向人民法院提起诉讼。请求法院判令：1、解除原告与被告的厂房租赁合同；2、被告赔偿原告各项经济损失37637.50元（其中包括被告多收取的租金7040元、装修损失13200元、被告管理不善雨水进厂区影响生产的损失15147.50元、搬厂所产生的搬迁费及拆装费用2250元）；3、被告承担本案诉讼费用。
原告沈玉娟对其诉称提供如下证据：
原告身份证复印件，证明原告的主体资格；
市场主体基本登记信息查询，证明被告的主体资格；
厂房租赁合同，证明原被告的租赁合同关系；
催告涵，证明原告因厂房面积不足而向被告提出协商的事实；
回复函，证明被告已经承认厂房面积不足800平方米的事实；
2014年3月4日保证金及租金的收款收据，证明原告交了租金及保证金及涉诉厂房装修的损失情况；
厂房漏水浸泡损毁物品清单，证明厂房漏水的情况及耽误生产的费用；
车间进水记录，证明原告的误工时间；
发票及收据，证明原告搬厂的损失。
被告张正香答辩称，同意当庭与本诉原告解除合同，不同意赔偿本诉原告主张的损失，因为其没有事实依据。
被告张正香对其辩称未提交证据材料。
被告张正香反诉称，2014年3月4日，被告（惠州市惠阳区卓越机箱厂）与原告在双方自愿的原则下签订了厂房租赁合同，租赁期限为2014年3月10日至2019年3月10日，合同约定为被告：新圩镇塘吓卓越机箱厂院内后西栋，厂房面积为800平方米，每月租金为6800元，原告搬入被告厂房内一直未交纳厂房租金，根据双方签订的厂房租赁合同第三条第二项：原告应于每月5日前交纳，故原告一直违约经营。原告以各种借口推拖欠被告租金的事实与理曲不成立。原告控诉被告厂房面积不足，根据厂房租赁合同，签订时原告已经实地考察和测量以及熟知厂房使用面积才与被告签订的厂房租赁协议，因此原告控诉的理由和事实不成立，原告控诉无法办理营业执照的事实与理由不成立，根据双方签订的租赁合同第六条，原告从未申请营业执照的所需《房屋租赁合同》也未要求被告协同处理的申请，故原告控诉的理由和事实不成立；原告控诉的消防进水，根据双方签订的租赁合同第七条，原告应该自己做好消防、环保、做好防水排放，因此原告控诉的理由和事实不成立，由于原告一直未按合同交纳租金，也未提出搬迁之申请，至2014年5月24日强行搬厂，请求人民法院判令原告支付被告厂房租金10426元（6800÷30天×（2014年4月5日到2014年6月24日）的天数）及滞纳金1085元（拖欠的租金的总额×3‰），并由原告承担本案的诉讼费用。
被告张正香对其反诉称提交如下证据：
被告的身份证，证明被告的诉讼主体资格；
催款单、通知单、通知，证明原告拖欠被告的租金，被告向其追讨；
厂房租赁合同，证明原被告的租赁合同关系；
厂房图纸，证明被告出租的厂房面积是足够的，不存在面积不足的事实。
针对被告张正香的反诉，原告沈玉娟答辩称，一、反诉的主体不适格。原告前段时间向法院提起的房屋租赁合同纠纷的诉讼，被告是“惠州市卓越壳体机箱有限公司”。根据民事诉讼法的有关规定，反诉必须是同一案件的主体，并且针对同一的诉讼标的。2014年3月4日，原告与“惠州市卓越壳体机箱有限公司”签订了厂房租赁合同，后来发生纠纷，故提起诉讼。张正香不是上述合同的主体，所以张正香不是本诉的被告，故亦不能作为反诉的原告。二、原告足额交纳租金，并要求退还多余资金。2014年3月4日，原告与惠州市卓越壳体机箱有限公司签订了厂房租赁合同。租赁期限为2014年3月10日至2019年3月10日。合同约定租用惠州市卓越壳体机箱有限公司经营的“新圩镇塘吓卓越机箱厂院内后西栋”厂房，面积为800㎡，每月租金为6800元。合同签订后原告交纳租金6000元，保证金12000元。后来在使用过程中原告发现厂房的实际面积只有561㎡，原告于2014年4月18日发函告知惠州市卓越壳体机箱有限公司此事，并要求惠州市卓越壳体机箱有限公司变更合同减少房租。惠州市卓越壳体机箱有限公司于2014年4月19日来函答复，并且承认车间建筑使用面积约561平方米。由于惠州市卓越壳体机箱有限公司提供厂房存在问题，原告于2014年6月14日搬离争议厂房。合同中约定“后西楼”（即车间）面积800平方米，月租金6800元，故每平米月租金8.5元。实际车间使用面积只有561平方米，所以应按实际使用的561平方米计算租金，即每月4768.50元，平均每天158.93元，原告使用共计74天（2014年3月10日-2014年6月24日止），应付房租为11760元。原告实际上支付给惠州市卓越壳体机箱有限公司保证金12000元，一个月租金6800元，所以被告应当退还原告多支付的款项7040元。三、惠州市卓越壳体机箱有限公司违约在先，原告只是采取防御措施。房屋租赁合同是双务合同。合同签订之初，原告依照约定向惠州市卓越壳体机箱有限公司支付了租金和保证金，并且履行了合同约定的其他义务。但是惠州市卓越壳体机箱有限公司并未按合同约定提供符合合同约定的房屋，原告与其交涉多次未果。惠州市卓越壳体机箱有限公司提供的房屋出现不适用的情况时，原告多次向其反应，要求改善亦未果。惠州市卓越壳体机箱有限公司违约先在，故2014年6月14日原告被迫搬离该厂房。综上所述，张正香不是本诉原告，其无权反诉。另外，惠州市卓越壳体机箱有限公司违约在先，原告不仅足额支付合同约定的租金，并且支付了多余的租金。
原告沈玉娟对其辩称未提交证据材料。
经庭审质证，被告张正香对原告沈玉娟提交的证据发表如下质证意见：对原告身份证、市场主体基本登记信息查询、厂房租赁合同、催告函、回复函、2014年3月4日保证金及租金的收款收据没有异议，均是真实的；厂房漏水浸泡损毁物品清单、车间进水记录、发票及收据等证据的真实性均无法确定，也与被告没有关系。原告沈玉娟对被告张正香提交的证据没有异议。
本院根据上述证据及原、被告的陈述，查明以下事实：惠州市惠阳区新圩卓越机箱厂成立于2011年11月16日，注册号为441381600324939，是个体户，经营者是被告张正香。
2014年3月4日，原告沈玉娟（合同称“乙方”）与被告张正香（合同称“甲方”）签订了一份《厂房租赁合同》，该合同的首部甲方后面打印有“惠州市卓越机箱壳体有限公司”的字样，尾部除有原被告的签名外，甲方处还加盖有“惠州市惠阳区新圩卓越机箱厂”的印章。合同第一条1约定：甲方受房主委托，代理房主将位于新圩镇塘吓卓越机箱厂园内后西栋楼，总面积约800平方米，单价每平方米／元，宿舍／间，月租金6800元（收费项目为不含税）。上述款项由甲方代收代付，乙方应配合甲方于每月5日前按时上交房租费、水、电费和卫生保安费等，以便于甲方及时交付房主和供水、供电等部门。第一条2约定：本合同期为（五）年，自2014年3月10日至2019年3月10日止。第三条1约定：合同签订时，乙方预交相当于2个月代收租金的履约保证金12000元，预交壹个月的房租及管理费用计6800元。第三条2约定：乙方于每月5日前预交当月一个月租金和其它管理费，并缴纳上月水电费。款项由乙方派员按时直送甲方财务部或转账至我司规定的账户。未按时付费的，乙方应从6日起向甲方缴交滞纳金，滞纳金按欠费总额的3‰／天支付。合同签订后，原告沈玉娟于当天支付厂房保证金12000元及厂房租金6800元（该租金的起算时间为2014年3月4日至2014年4月4日）给被告张正香。2014年4月17日，原告沈玉娟认为其承租的厂房实际面积与合同约定不符，且其替被告张正香垫付2000元进行道路修整，要求被告张正香支付该款或者在缴纳的房租时抵扣该款项，向被告张正香发出一份《催告函》。被告张正香于2014年4月19日向原告沈玉娟回复一份《回复函》，该《回复函》中陈述：“经过我们实际测量，贵公司生产车间建筑面积约为561平方，空地面积约为92平方，宿舍面积约为28平方，公用区域分摊面积约为200平方（共约1000平方）。总共贵公司租用面积约为880平方。由此看来，您说的我们违约的事实应该是不成立的，请你再仔细核实一下，看中间是不是有什么误会，……。”2014年6月24日，原告沈玉娟搬离涉讼的厂房。庭审时，被告张正香还称出租的厂房是其在别人的土地上搭建的铁皮房，未办理建设工程规划许可证或产权证。原告沈玉娟则称，其对该厂房的建设规划许可证或房产证进行了审查，被告张正香说已经办理了相关手续。对此，原被告均未对自己的该陈述提交证据予以证明。原告沈玉娟还陈述原告沈玉娟没有拖欠对方租金，是因为被告张正香先违约在先，所以原告就没有付租金，如果要付租金，也应当按租赁合同实际使用面积561平方米来计算，原告认为原告应付的租金应这样计算：6800÷800平方米×561平方米×（2014年4月5日到2014年6月24日）的天数。原告沈玉娟于2014年7月16日提起诉讼，请求法院解除租赁合同并判令被告张正香赔偿各项损失共计37637.50元。被告张正香则认为原告沈玉娟拖欠租金，要求原告沈玉娟支付租金和滞纳金共计11511元，并于2014年8月21日提出反诉。
本院认为，根据《厂房租赁合同》、《惠州市惠阳新圩卓越机箱厂收款收据》以及原被告双方的往来函件所载明的内容及签名或盖章显示，本案涉讼的合同是原告沈玉娟与被告张正香所订立，双方之间存在厂房租赁合同关系。虽然合同中加盖有“惠州市惠阳区新圩卓越机箱厂”的印章，但是，惠州市惠阳区新圩卓越机箱厂是个体户，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第41条“起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。”的规定，被告张正香是本案适格的主体。而且，原告沈玉娟在本诉中亦以张正香为被告主张权利，因此，被告张正香在法定期间内提出反诉，符合法律规定。原告沈玉娟在反诉答辩中主张被告张正香不是本诉的被告，亦不能作为反诉的原告，没有事实与法律依据，本院不予采纳。
本案中，由于原、被告双方均未提供涉案厂房的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原告沈玉娟与被告张正香签订的上述《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，根据无效合同的处理原则，被告张正香应将保证金12000元返还给原告沈玉娟。原告沈玉娟客观上使用了涉案厂房，应向被告张正香支付实际使用期间的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，占有使用费的计算标准参照双方的约定并结合原告沈玉娟实际使用时间和面积予以处理。虽然原被告在合同中约定租赁的面积为800平方米，但是，双方对于出租面积800平方米的理解产生不同理解。从常理上理解，除非合同有明确约定，承租的面积应当为承租人能够使用的面积并不包括公摊面积，况且，本案中公摊面积高达200平方米，有违公平原则。根据查明的事实显示，原告沈玉娟实际使用的厂房面积为561平方米，本院予以认定。对被告张正香提出的租金按800平方米计算的主张，本院不予采纳。因此，原告沈玉娟应支付的厂房占有使用费为17802.40元（6800元÷800平方米×561平方米÷30天×112天（2014年4月5日到2014年6月24日）），因原告沈玉娟已支付部分租金6800元，应予扣除，仍欠付租金11002.40元。至于原告沈玉娟主张的装修损失13200元、被告管理不善雨水进厂区影响生产的损失15147.50元、搬厂所产生的搬迁费及拆装费用2250元问题，因合同无效，且原告沈玉娟未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。至于被告张正香反诉请求中主张的滞纳金问题，虽然双方对滞纳金进行了约定，但约定因该合同无效而不具有法律约束力，故本院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第41条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）沈玉娟与被告（反诉原告）张正香于2014年3月4日签订的《厂房租赁合同》无效合同；
二、原告（反诉被告）沈玉娟向被告（反诉原告）张正香支付厂房租金11002.40元；
三、被告（反诉原告）张正香向原告（反诉被告）沈玉娟退还保证金12000元；
上述第二项与第三项的款项相抵后，由被告（反诉原告）张正香于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）沈玉娟支付997.60元（12000元－11002.40元）。
四、驳回原告（反诉被告）沈玉娟的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张正香的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费741元，由原告（反诉被告）沈玉娟承担370.50元，被告（反诉原告）张正香承担370.50元；反诉费88元，由原告（反诉被告）沈玉娟承担44元，被告（反诉原告）张正香承担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 潘伟雄
审 判 员 谢运生
代理审判员 邹思友
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 刘宇文