浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙甬民一终字第820号
上诉人（原审原告）：潘慧，女，1975年7月14日出生，汉族，北仑区小港医院护士，住宁波市北仑区。
上诉人（原审原告）：瞿荣辉（系潘慧丈夫兼潘慧的委托代理人），男，1974年9月2日出生，汉族，住宁波市海曙区。
上诉人（原审被告）：戴海亚，女，1974年9月13日出生，汉族，宁波巡天太阳能电子有限公司法定代表人，住宁波市北仑区。
委托代理人：励绍红，浙江同舟律师事务所律师。
上诉人潘慧、瞿荣辉、上诉人戴海亚因财产损害赔偿纠纷一案，均不服浙江省宁波市北仑区人民法院于2011年8月2日作出的（2011）甬仑民初字第883号民事判决，分别于2011年8月24日和2011年8月17日向本院提起上诉。本院于2011年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年11月7日，戴海亚与潘慧、瞿荣辉签订一份租赁合同，约定：潘慧、瞿荣辉将其所有的座落于宁波市北仑区明州路500号太平洋国际大厦902、904室建筑面积为123.61平方米的房屋出租给戴海亚作商业使用；租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；月租金为2000元（2011年起租金每年按8%递增），半年一付，先付后用，租金提前10日支付；租赁押金2000元；合同还就违约责任等作了约定。合同签订后，潘慧、瞿荣辉按约将租赁房屋交付戴海亚使用。戴海亚亦支付了相应的租赁押金、租金及物业管理费等。2011年5月10日，戴海亚搬走承租房屋内的物品并将钥匙交给潘慧、瞿荣辉指定的物业管理处，潘慧、瞿荣辉于2011年5月12日从物业管理人员处拿走钥匙。2011年5月12日，潘慧、瞿荣辉以潘慧的名义与案外人孙弘碧签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给案外人孙弘碧。案外人孙弘碧在装修过程中，戴海亚出面阻扰装修，并于2011年5月24日将房屋门锁上，导致案外人无法装修，案外人遂于同日与潘慧、瞿荣辉解除了租赁合同，不再承租该房屋。现案外人与潘慧、瞿荣辉之间尚未就损失赔偿问题达成一致意见，涉案房屋至今也尚未另行出租。
潘慧、瞿荣辉于2011年6月1日诉至原审法院，以戴海亚无理非法阻扰潘慧、瞿荣辉房屋的新租客正常装修，导致其无法如期开业并退租给潘慧、瞿荣辉，并造成新租客孙弘碧损失为由，请求判令：戴海亚赔偿潘慧、瞿荣辉一年租金39000元、物业管理费3777元、精神损失费10000元和孙弘碧装修费13035元，合计65812元。
戴海亚在原审中辩称：1.双方签订的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行协议。2.潘慧、瞿荣辉提出要求戴海亚赔偿无理阻扰新租客正常装修导致无法如期开业并退租，给潘慧、瞿荣辉和新租客造成的一切损失，其主张依法不能成立。本案是潘慧、瞿荣辉违约在前，擅自将房屋转租给他人，潘慧、瞿荣辉无权要求戴海亚赔偿损失，还应向戴海亚支付违约金及赔偿损失。潘慧、瞿荣辉请求赔偿精神损失费无法律依据。请求依法驳回潘慧、瞿荣辉的诉讼请求。
原审法院审理认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。双方当事人之间原存在房屋租赁合同关系，但根据双方其后的行为判断，潘慧、瞿荣辉与戴海亚已经协商一致解除了原租赁合同。合同解除后，潘慧、瞿荣辉有权将房屋另行出租，如戴海亚认为双方原租赁合同解除后尚未清算，完全可通过合法途径解决，但不应妨害潘慧、瞿荣辉行使出租房屋的权利。现因戴海亚干扰，致使案外人向潘慧、瞿荣辉退租，由此产生的合理损失理应由戴海亚承担。潘慧、瞿荣辉请求的一年租金损失及一年的物业管理费超过实际损失，潘慧、瞿荣辉房屋空置期酌定为两个半月，该期限的租金损失及物业管理费应由戴海亚赔偿。至于潘慧、瞿荣辉请求的案外人装修损失，因潘慧、瞿荣辉与案外人尚未就该损失赔偿达成一致意见，潘慧、瞿荣辉至今也并未实际向案外人赔偿，故潘慧、瞿荣辉可待该损失实际发生后另行主张。潘慧、瞿荣辉请求的精神损失费，无法律依据，不予支持。戴海亚的辩称理由合理部分，予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条之规定，判决：一、戴海亚应赔偿潘慧、瞿荣辉租金损失5400元、物业管理费789元，合计6189元，该款限戴海亚于判决生效之日起七天内履行完毕；三、驳回潘慧、瞿荣辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1445元，减半收取722.50元，由潘慧、瞿荣辉负担654.50元，戴海亚负担68元。
宣判后，潘慧、瞿荣辉和戴海亚均不服，均向本院提起上诉。
潘慧、瞿荣辉上诉请求撤销原判，依法改判戴海亚按照实际情况赔偿租金损失、物业管理费合计10696.50元。理由是：1.原审虽认定戴海亚提前解除租房合同在先，并非法侵害潘慧、瞿荣辉以及案外人孙弘碧的合法权益而导致孙弘碧退租，但对戴海亚的违约责任未予认定。2.潘慧、瞿荣辉原审诉请的租金损失金额是按照已经履行的合同预估的损失，现房屋已经重新出租，租金从2011年8月15日起算，房屋实际空置期为三个月，故请求按照新签订的合同标准赔偿损失，即租金损失9750元、物业管理费946.50元。
对潘慧、瞿荣辉的上诉，戴海亚辩称：潘慧、瞿荣辉的租金损失应该向案外人孙弘碧主张。双方是协商一致提前解除合同，并不存在违约的问题。
戴海亚上诉请求撤销原判，依法改判驳回潘慧、瞿荣辉的诉讼请求。理由是：1.戴海亚与潘慧、瞿荣辉签订的租房合同并未终止，承租房内仍有戴海亚的空调、样品展示柜等，戴海亚将钥匙交给物业并不能认定已经退租。双方并未就退租达成一致，故合同并未结束。2.戴海亚并未干扰案外人孙弘碧的装修。潘慧、瞿荣辉在双方租赁合同未终止的情况下，擅自将房屋出租给案外人，而戴海亚如干扰装修就不会与孙弘碧达成空调转让的事宜。且孙弘碧在原审中未出庭作证，而原审法院对孙弘碧所作的笔录能证明戴海亚不存在干扰装修的行为。3.原审法院认定房屋空置期为两个半月，期间的租金损失及物业管理费由戴海亚承担，无事实和法律依据。戴海亚与潘慧、瞿荣辉的合同并未终止，对房屋仍有使用权，戴海亚也未对潘慧、瞿荣辉另行出租房屋进行干扰。
对戴海亚的上诉，潘慧、瞿荣辉辩称：戴海亚口头要求退租，经潘慧、瞿荣辉同意后搬出，戴海亚将房子钥匙交出，并派人来结账，双方合同已经协议解除，戴海亚当时并未提出其他任何要求。租金损失是戴海亚造成的，孙弘碧对此没有主观过错。孙弘碧虽未出庭作证，但其认可《退租说明及要求》的内容，戴海亚干扰装修的事实是存在的。
潘慧、瞿荣辉在二审举证期限内向本院提交房屋租赁合同一份，用以证明其于2011年8月15日将房屋重新出租。戴海亚经质证认为，该证据与本案无关，但对真实性无异议。本院经审查认为，该证据能够证明潘慧、瞿荣辉将房屋重新出租的事实，故本院对该证据予以采纳。
戴海亚在二审举证期限内向本院提交：1.太平洋物业服务有限公司国际大厦管理处出具的证明一份，用以证明戴海亚当时并未把全部财产搬走；2.宁波市北仑区新矸街道人民调解委员会联合调解中心出具的证明一份，用以证明戴海亚通过司法途径解决问题，不存在干扰阻碍案外人装修的行为。潘慧、瞿荣辉经质证认为，证据1能说明当时戴海亚已经将大部分财产搬走，只剩下两台空调；证据2不能证明戴海亚没有干扰案外人装修。本院经审查认为，上述证据无法证明新的事实，且并非因客观原因而无法在一审举证期限内提供，故对戴海亚提供的上述证据不作为二审中的新证据。
戴海亚对原审认定“案外人孙弘碧在装修过程中，戴海亚出面阻扰装修，并于2011年5月24日将房屋门锁上”提出异议，认为其没有阻扰装修，在2011年5月24日也没有锁过门。本院经审查认为，原审法院于2011年7月18日对孙弘碧作了谈话笔录，孙弘碧在该谈话笔录中认可其于2011年5月28日出具的《退租说明及要求》系其本人所写，且孙弘碧的相关陈述与《退租说明及要求》的内容相互印证，故原审对孙弘碧出具的《退租说明及要求》予以认定，并结合谈话笔录中孙弘碧的相关陈述作出上述事实认定，并无不当。戴海亚对原审认定事实的异议，理由不能成立，本院不予支持。潘慧、瞿荣辉对原审认定的事实无异议。
综上，除原审认定的“涉案房屋至今也尚未另行出租”外，本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。另查明，潘慧、瞿荣辉于2011年8月15日将房屋重新出租。
本院认为：在双方合同约定的租赁期限届满之前，戴海亚搬离承租的房屋，并将房屋钥匙交给潘慧、瞿荣辉指定的物业管理人员，原审法院据此认定双方协商一致解除租赁合同，并无不当。在双方合同解除后，潘慧、瞿荣辉将房屋出租给他人系其对自己财产权利的处分。戴海亚对案外人承租房屋后的装修、营业行为进行干扰阻扰，导致案外人向潘慧、瞿荣辉退租，应对潘慧、瞿荣辉的损失承担相应的赔偿责任。戴海亚主张其不应承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案外人将房屋退租后，潘慧、瞿荣辉需要一定的合理期限寻找新的承租人，而房屋空置时间和租赁价格受到市场等因素的影响较大，不确定因素较多，故戴海亚赔偿的损失应以合理为限。原审根据本案的实际情况，认定房屋空置期为两个半月并根据戴海亚与潘慧、瞿荣辉之间约定的2011年的租金价格计算得出的赔偿数额，基本合理，本院予以维持。潘慧、瞿荣辉主张的损失数额，理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人潘慧、瞿荣辉、上诉人戴海亚之上诉，理由均不能成立。原审认定事实基本清楚，审判程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费117元，由潘慧、瞿荣辉负担67元，戴海亚负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 波
审 判 员 张 华
代理审判员 王 慧
二〇一一年十一月四日
代书 记员 张文雯