湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初3317号原告：武汉居友物业服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关山大道1号软件产业A1栋18层07号。法定代表人：董玉，该公司总经理。委托代理人：林青，该公司员工。委托代理人：高小丽，该公司员工。被告：王瑞，男，1996年9月22日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托代理人：王峰，男，1970年11月9日出生，住武汉市洪山区，系被告王瑞父亲。委托代理人：杜国强，湖北言达律师事务所律师。原告武汉居友物业服务有限公司（以下简称：居友公司）诉被告王瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员杜厚胜独任审理，于2016年12月1日公开开庭进行审理。原告居友公司的委托代理人林青，被告王瑞的代理人王峰、杜国强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居友公司诉讼请求：1、判令被告王瑞支付物业管理费12882元；2、判令被告王瑞支付逾期交纳物业管理费滞纳金4727元；3、本案全部诉讼费用由被告王瑞承担。事实和理由：被告王瑞是光谷地产鑫龙湾小区B**号房（面积为95.85㎡）业主，按照原告居友公司与武汉光谷地产有限公司签订的《光谷地产·鑫龙湾小区（一、三期）前期物业服务合同》及相关法律法规规定，原告居友公司对该小区实施规范的物业管理，履行应尽的义务。被告王瑞自2012年8月1日2016年7月31日共拖欠应交纳物业管理费12882元，滞纳金4727元，累计费用合计17609元，经多次催交，被告王瑞未理睬。为此诉至法院，请求判如所请。被告王瑞辩称：被告王瑞还未收房，未与物业公司签订物业服务合同，原因是开发商未能提供消防验收合格证或消防备案表，且绿化覆盖率不达标，因此被告王瑞拒绝收房。原告居友公司曾多次催交物业费，后经沟通被告王瑞确认绿化已达标，2016年8月收到居友公司人员温亚以qq邮箱发送的消防验收备案表。被告王瑞与武汉光谷地产有限公司签订过两份《武汉市商品房买卖合同》，前一份合同约定2012年8月1日交房，后物业公司反映合同无法备案，需换合同，后一份合同签订时间为2014年10月14日，约定交房时间为2013年3月31日。开发商无法在2012年8月1日交房，存在欺诈和延迟交房，被告王瑞要求物业公司将有关意见转达给开发商但其未转达。原告居友公司不能提供开发商或物业公司通知收房的证据，被告王瑞一直未收房还不是小区业主，也未与原告居友公司签订物业合同，故原告居友公司主张物业费没有依据。经审理查明：2014年10月14日，被告王瑞与出卖人武汉光谷地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买鑫龙湾小区一期B*幢*号房屋，建筑面积95.85平方米，该合同约定：第九条，交房期限及条件，出卖人应当在2013年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用；1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……8、于本合同约定交房日期之前完成绿化工程……；在合同附件五中约定了前期物业服务内容：一、前期物业服务内容及质量，1、房屋共用部位的维护和管理2、房屋共用设施设备的维护和管理3、环境卫生4、安全防范5、交通秩序与车辆停放6、房屋装饰装修管理7、消防管理8、公共绿化；二、前期物业服务费用项目及价格（1）物业管理费收费标准按照物价局审批标准收取：3、联排住宅按建筑面积以每月每平方米2.8元收取；（2）交房之后，住宅前三年的物业费优惠如下：3、联排住宅：交房第一年为2.6元/平方米/月，第二年为2.7元/平方米/月，第三年起按2.8元/平方米/月收取；具体内容详见《前期物业管理服务协议》；等内容。2013年9月9日，原告居友公司与武汉光谷地产有限公司签订《光谷地产·鑫龙湾（一、三期）前期物业服务合同》，约定：第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……第六条，在乙方接管首期物业后，本物业管理区域内物业服务收费实行物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取；收费标准如下：住宅物业服务费自业主收楼之日起（房屋买卖合同约定的收楼日期或业主实际收楼日期，两者以先发生日为准），乙方按低层（洋房）2.8元/月/平方米建筑面积向业主收取；第七条，住宅物业服务费用按每年为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起（与甲方另行约定物业承接日的，由约定承接日起，二者以先发生日为准）交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期开始之日起10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费；第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定未能及时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日加收应交金额千分之三的违约金标准向乙方支付违约金；第三十三条，本合同期限自2013年9月9日至2018年9月8日，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等内容。原告居友公司进场后为该小区提供了前期物业服务。被告王瑞签订《武汉市商品房买卖合同》后，至今未办理收房入住手续，理由同前答辩意见，并以此为由，经催要未交纳物业服务费。以上事实，有当事人陈述、《武汉市商品房买卖合同》、《光谷地产·鑫龙湾小区（一、三期）前期物业服务合同》等在卷佐证。本院认为，在鑫龙湾小区成立业主大会及业主委员会前，武汉光谷地产有限公司委托原告居友公司对该小区进行前期物业管理，并签订《光谷地产·鑫龙湾小区（一、三期）前期物业服务合同》，符合法律规定，该服务合同主要内容不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同，对居友公司及小区业主均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告居友公司提供了物业服务，物业所有权人或使用人依法依约负有交纳物业服务费的义务。本案争议焦点为，在被告王瑞尚未完成收房入住手续的情况下，是否应当负担物业费用。据《武汉市物业管理条例》第十二条规定，房屋交付使用前，物业服务费应由开发建设单位承担，交付使用后由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用；房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付，业主收到书面交付通知后一月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。本案中，武汉光谷地产有限公司与被告王瑞于2014年10月14日签订的商品房买卖合同中约定交付日期为2013年3月31日前，早于签约时间，则在无其他证据显示开发商此时尚不具备交房条件情况下，应认为双方认可此时房屋可交付，并以此时间点作为起算物业费的依据。但原告居友公司提供的服务合同载明其服务期限自2013年9月9日起，在未提交证据显示此前已实际提供服务情况下，本院对其物业费也从该时间起算。关于被告王瑞应负担的费用。前期物业服务协议中约定的服务费标准不应高于开发建设单位与业主在售房合同中载明的标准，故第一年物业费应按2.6元/月/平方米计算并因王瑞未入住按70%计取；第二年按2.7元/月/平方米计算，第三年起按2.8元/月/平方米计算。其中，2013年9月9日起至2014年3月31日期间共6个月零21天，服务费为1168.79元【95.85平方米×2.6元/平方米/月×（6+21/30）月×70%】；2014年4月1日起至2015年3月31日期间共12月服务费为3105.54元（95.85平方米×2.7元/平方米/月×12月）；2015年4月1日起至2016年7月31日期间共计16月服务费为4294.08元（95.85平方米×2.8元/平方米/月×16月）；以上合计8568.41元。原告居友公司起诉要求被告王瑞给付延期支付物业管理费的滞纳金，考虑合同约定及争议情况，本院酌情不予支持。综上，被告王瑞应当交纳2013年9月9日起至2016年7月31日止的物业服务费8568.41元。本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王瑞于本判决生效之日起七日内向原告武汉居友物业服务有限公司交纳2013年9月9日起至2016年7月31日止的物业服务费8568.41元；二、驳回原告武汉居友物业服务有限公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费120元，由原告武汉居友物业服务有限公司负担60元，被告王瑞负担60元（此款原告武汉居友物业服务有限公司已预交，被告王瑞于本判决生效之日起七日内支付给原告武汉居友物业服务有限公司60元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一七年二月四日书记员  颜晓霞