北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第10447号
原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇陈营村委会院内。
法定代表人白晋安，董事长。
委托代理人苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。
被告吕钦良，男，1963年2月28日出生。
被告薛慧，女，1973年7月26日出生。
原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称招商嘉铭公司）与被告吕钦良、薛慧商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谢婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告招商嘉铭公司的委托代理人苑晓波，被告吕钦良、薛慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商嘉铭公司诉称：2013年8月31日，原告（出卖人）、被告（买受人）双方签订《北京市商品房现房买卖合同》一份，约定原告将位于北京市××区××××路×号院×号楼×层×单元×××室房屋出售给被告，合同总价款
11823234元（优惠之前价款11973234元），被告在签署本合同当日或之前，支付原告购房总价款（11823234元）的20%计220万元，其中含履约定金30万元；在签署本合同10日内，即2013年9月10日，支付原告总房价款的30%计330万元；在签署本合同25日内，即2013年9月25日，支付原告总房价款的20%计2783234元，如被告未在约定的期限内付清上述购房款，则视为被告放弃开盘享受之优惠，即总房价款按人民币11973234元计算，被告应支付的差额购房款总额为2933234元，余款人民币354万元以银行按揭贷款方式支付。合同附件五还约定，如果自本合同签订之日起超过十五日被告仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构的要求为准）交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）且经审核通过，则原告有权单方解除合同，此时被告除每逾期一天按贷款金额的万分之五向原告支付违约金外，被告还需向原告支付总房款的2%作为违约金。原告有权优先从被告已付房款中扣除违约和解除合同的违约金和其他相关费用。签订本合同所发生的全部税、费及申请贷款所发生的各项费用均由被告承担。合同签订后，被告至今共计向原告支付500万元购房款，未能按照合同约定的时间支付首付款，也未按照上述约定办理按揭贷款手续，被告已经构成违约。原告认为，被告违反合同约定，逾期未能付清全部购房款，逾期未办理按揭贷款手续，原告有权依据约定解除合同，被告应当按照合同约定向原告支付违约金，并配合原告到房屋管理部门办理解除备案登记手续，故原告诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告双方于2013年8月31日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、依法判令被告支付原告违约金759214.68元；3、依法判令被告到北京市房屋管理部门办理北京市昌平区陈家营西路3号院8号楼4层2单元402室房屋的备案解除手续；4、本案诉讼费由被告承担。
被告吕钦良、薛慧辩称：不完全同意原告的诉讼请求。对第二项请求违约金的意见如下：由于第一部违约金没有在合同签订之日起15日内，将办理贷款的手续交给贷款机构，事实是银行和原告都建议我把首付款支付完毕以后再去签订贷款协议，一直到前一个月以前，我准备好全部首付款，去交款，原告说暂时别交，看银行是否愿意贷款，然后再决定这个事。在未能按合同约定的时间内把按揭贷款手续全部交齐，被告没有过错，因此这部分违约金我不同意承担。我认为，这违约金的日万分之五约定没有法律根据，而且过高，未按时办理贷款手续，还是按时办理贷款手续，不能直接证明我给原告造成什么损失，而且是没有什么损失，因此这部分违约金不应该支付，尽管有合同约定，但是缺乏法律根据，不应该支付，另外约定的比例日万分之五太高。之后还有约定的除此之外，原告还要交付总房款的2%违约金，这两部分违约金是重复性约定，第一部分违约金不应该支付，所谓的日万分之五，第二部分违约金我的意见是考虑调解解决。另外，我是去年8月，向原告支付220万元首付房款，在今年年初支付280万元首付房款，房款支付的资金在大半年的时间里，已经被原告占有和使用，给原告带来财务上的利益，这部分利益法庭应该注意，相应的利息应该可以冲抵总房款2%违约金。关于剩余部分首付款3283234元的付款期限和银行按揭款3540000元的期限问题。根据被告的申请，原告方于2014年1月10日以《延期付款审批表》确认延期付款和延期办理按揭款3540000元，庭审中原告也承认了这一事实。该审批表变更后信息一栏中显示：2014年4月30日付3283234元（剩余首付款），银行按揭3540000元。此证明，原被告双方对剩余部分首付和办理银行按揭款的期限进行了变更，变更后的期限分别为2014年4月30日和2014年5月15日（按原合同约定的合同签订之日起15日内）。即使原告向被告主张违约金的请求成立，也应该根据此期限进行计算，而不应该根据原告起诉状中主张的期限计算。原告方“被告方于合同签订之日起十五日内未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构的要求为准）交付给贷款机构或其指定的代理机构且经审核通过，则原告有权单方解除合同，此时被告除每逾期一天按贷款金额的万分之五向原告支付违约金外，被告还需向原告支付总房款的2%作为违约金”的主张不应得到支持，理由如下：1、原合同这一约定内容没有法律依据，对被告方也很不公平，应认定为无效条款。被告方可以做到将办理贷款所需要的真实有效的申请文件及费用按时、真实地提交给贷款机构，但无法保证且经审核通过。对贷款机构的贷款条件、贷款审核程序、时限等，被告不可能全部知道，也无法控制贷款机构的审核程序，更无法保证其在十五日内完成审核通过，况且贷款机构的贷款审核会受到其有无贷款规模的影响。因此，这一约定对被告很不公平，是强加给被告不可能完成的义务。照此逻辑，原告方靠买受方提供真实有效的材料和贷款机构拒绝通过，即可赚取巨额违约金，因此应认定此约定无效。2、一个合同行为，同时收取两种违约金没有法律依据，而且两种违约金的约定显然也过高。3、从实际情况看，若合同解除，原告方占用被告500万元资金近一年时间，按非银行金融机构的贷款利率计算，为原告节约财务成本近百万元，即便按银行贷款利率计算，为原告节约财务成本40万元以上。因此，从公平角度看，即使解除合同，原告也不应该再向被告收取违约金。
经审理查明：2013年8月31日，原告招商嘉铭公司（出卖人）与被告吕钦良、薛慧（买受人）签订一份《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告吕钦良、薛慧购买原告招商嘉铭公司开发建设的坐落于××区××××路×号院×号楼×层×单元×××号房屋，总价款共计11823234元，付款方式及期限约定为：贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向中国银行借款支付。
具体的付款方式及期限约定为：买受人应按照下列规定，向出卖人支付购房款：1、在签署本合同当日或之前，买受人向出卖人按照本合同第五条确定总房价款20%支付首期房款，计人民币2200000元，其中含履约定金人民币300000元。2、在签署本合同10日内，即2013年9月10日，买受人向出卖人按照本合同第五条确定总房价款30%支付房款，计人民币3300000元。3、在签署本合同25日内，即2013年9月25日，买受人向出卖人按照本合同第五条确定总房价款20%支付房款，计人民币2783234元。如买受人未在约定的期限内付清上述购房款，则视为买受人放弃开盘享受之优惠，即总房款价按人民币11973234元计算，买受人应支付的差额购房款总额为人民币2933234元（不包含按揭款）。余款人民币3540000以银行按揭贷款方式支付。4、买受人未按上述约定按时、足额付款的，应依据本合同主文及补充协议的相关约定承担逾期付款的违约责任。5、买受人在本合同签订之前，须将办理按揭贷款全部资料及费用交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）进行初审，并配合办理完成相关手续。如果在合同签订之日买受人未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构的要求为准）交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）且经审核通过，则每逾期一天买受人按照贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。如果自本合同签订之日起超过十五日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构的要求为准）交付给贷款机构或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所）且经审核通过，则出卖人有权单方解除合同，此时买受人除每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，买受人还需向出卖人支付总房款的2%作为违约金。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的违约金和其他相关费用。签订本合同所发生的全部税、费及申请贷款所发生的各项费用均由买受人承担。6、如贷款机构对买受人的按揭贷款申请作出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度的（包括因为国家住房贷款政策调整而导致上述情况发生），则买受人须在贷款机构或其指定代理机构或出卖人书面通知送达后七日内一次性或根据分期付款方式分期向出卖人支付该商品房的剩余全部房款，同时根据不同付款方式享受相应的折扣、或补交申请贷款额度与银行审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充协议、或选择退房并签署合同解除协议。如超出此期限出卖人有权单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款5%作为违约金；如贷款机构对买受人的按揭贷款申请作出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度系由于买受人的原因导致，买受人选择退房的，需向出卖人支付房价款总额5%的违约金。由于本条款项下原因导致合同解除的，出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约金和解除合同的违约金和其他相关费用。签订本合同所发生的全部税、费及申请贷款所发生的各项费用均由买受人承担。
合同第八条约定了逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。
另查，被告吕钦良、薛慧于2013年7月28日向原告招商嘉铭公司支付了30万元，8月31日支付了985000元，9月1日支付了915000元，2014年2月13日支付了280万元，共计支付房款500万元。后被告吕钦良、薛慧未能按约定付清余款。2014年1月10日，原告招商嘉铭公司对被告吕钦良、薛慧的延期付款进行了内部审批，制作了《招商嘉铭·珑原关于延期付款审批表》，本次申请理由中载明：因理财未到期，现申请余款3283234元于2014年4月30日前一次性付清，3540000元采用银行按揭。变更后信息载明：2014年4月30日付3283234元，银行按揭3540000元。原告辩称该审批表虽然进行了内部审批，但被告的申请在公司办公会上未通过，故未加盖公章予以确认，所以对被告的申请最终未予批准。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《招商嘉铭·珑原关于延期付款审批表》及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照约定全面履行各自义务。一方当事人履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案中，被告吕钦良、薛慧未按照合同约定的房款支付日期支付相应的购房款，应当认定被告吕钦良、薛慧构成违约。原告要求解除与被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》并支付迟延付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同中约定的违约金的计算标准，被告吕钦良、薛慧认为过分高于给原告造成的损失请求法院予以调整，本院将结合双方当事人的意见酌情调整。关于原告要求被告协助配合办理诉争房屋的备案解除手续，被告同意配合，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司与被告吕钦良、薛慧于二〇一三年八月三十一日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；
二、被告吕钦良、薛慧于本判决生效后十五日向原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司支付违约金二十万元；
三、被告吕钦良、薛慧于本判决生效后十五日内协助原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司办理解除位于××区××××路×号院×号楼×层×单元×××号房屋的备案手续；
四、驳回原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万一千三百九十三元，由原告招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司负担七千零九十三元（其中五千六百九十六元已交纳，余款一千三百九十七元于本判决生效后七日内交纳），被告吕钦良、薛慧负担四千三百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 婧
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 白淑华
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张传京