福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽01执异62号
案外人：王莉玲，女，汉族，1972年6月4日出生，住福州市台江区，
委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。
申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州六一支行，住所地福建省福州市台江区六一中路333号祥美花园3号楼1层03、04、05店面、02层01店面，统一社会信用代码91350100X11866037A。
负责人：陈传瑛，行长。
委托诉讼代理人：林茜，福建海山律师事务所律师。
被执行人：福州华创贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号福州金融街万达广场二期B1#楼甲级写字楼8层03室A，组织机构代码68937059-6。
法定代表人：夏清坤。
被执行人：余学平，男，汉族，1980年6月20日出生，住福建省福清市，
被执行人：王梅玲，女，汉族，1984年2月5日出生，住福建省福清市，
被执行人：陈炎兵，男，汉族，1985年7月20日出生，住福建省福清市，
被执行人：翁建霞，女，汉族，1984年12月5日出生，住福建省福清市，
被执行人：陈凤珠，女，香港特别行政区居民，1962年12月14日出生，
被执行人：江雄，男，汉族，1965年3月27日出生，住福建省福清市，
被执行人：陈钦，女，汉族，1984年10月31日出生，住福建省福清市，
被执行人：夏清坤，男，汉族，1975年10月20日出生，住福建省福清市，
被执行人：陈福新，女，汉族，1987年9月12日出生，住福建省福清市，
本院在执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州六一支行与被执行人福州华创贸易有限公司、余学平、王梅玲、陈炎兵、翁建霞、陈凤珠、江雄、陈钦、夏清坤、陈福新金融借款合同纠纷一案中，案外人王莉玲对本院拟拍卖并责令其迁出福清市融城镇西云村音西镇音西村阳光锦城5号楼105单元、1006单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年5月3日举行听证会，案外人王莉玲的委托诉讼代理人张国忠、申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州六一支行的委托诉讼代理人林茜参加了听证，现已审查终结。
案外人王莉玲称，在银行抵押及法院查封前其已承租福清市融城镇西云村音西镇音西村阳光锦城5号楼105单元、1006单元房产并进行装修使用至今，请求：1、撤销（2016）闽01执1322号执行裁定书、公告中关于“对5号楼105单元、1006单元进行拍卖及责令该房屋的使用人迁出房屋”的内容；2、请求确认其对5号楼105单元、1006单元具有租赁使用权；3、请求确认其对5号楼105单元装修工程款58万元、对1006单元装修工程款71万元具有工程款优先受偿权，并在拍卖所得款中优先受偿。事实理由是：1、陈炎兵将5号楼105单元出租给她，作为2013年2月4日向其借款200万元（月利率2.5%）的还款保证，租赁期限为15年，每月租金700元，每五年支付一次，约定借款本息抵作租金，同时约定委托其装修并垫付，工程完工后结算。案外人于2013年2月4日承租至今，先后于2013年、2017年两次装修共花费58万元（含家用电器、家具约10万元）。陈炎兵至今未偿还装修工程款、借款本金及2014年6月份后的利息。2、陈凤珠将5号楼1006单元出租给她，作为2013年2月4日至2013年3月11日陈凤珠及其丈夫江雄共向其借款102万元（月利率2.5%）的还款保证，租赁期限为15年，每月租金800元，每五年支付一次，约定借款本息抵作租金，同时约定委托其装修并垫付，工程完工后结算。案外人于2013年2月4日承租至今，2013年装修共花费71万元（含家用电器、家具约10万元）。被执行人陈凤珠及其丈夫江雄至今未偿还装修工程款、借款本金及2014年6月份之后的利息。提供的证据材料有：A1与陈炎兵签订的《租赁合同》、与陈凤珠签订的《租赁合同》；A2借条及汇款单复印件；A3两张物业收款收据及相应的缴税发票；A4装修工程款结算单；A5陈凤珠与江雄结婚证复印件。A6（2016）闽01执1322号执行裁定书复印件。
申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州六一支行（简称海峡银行六一支行）辩称，案外人的执行异议没有事实与法律依据，案外人与陈炎兵、陈凤珠分别签订的两份《租赁合同》系事后补签，其他证据材料系事后补缴，应视为不产生租赁合同关系，且约定租金明显低于市场价格；即便租赁关系真实存在，申请执行人的抵押权登记在先，根据物权法第190条规定，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；关于委托装修的条款有悖常理，陈凤珠并未在工程装修款确认单上签字，系案外人单方书写制作。理由是：1、陈炎兵、陈凤珠未到庭，无法确认租赁合同的真实性，且两份合同均为格式合同，与陈炎兵签订的租赁合同第四条记载“该房屋租赁共20年。自2013年2月4日至2028年2月4日止”，按起止期限算应为15年；与陈凤珠签订的租赁合同第四条也是记载“该房屋租赁共15年。自2013年2月4日至2028年2月4日止”，从租赁期限错误、几份证据材料陈炎兵的签名不同等细节看，租赁合同有伪造可能。2、约定的月租金分别为700、800元，明显低于市价（正常市价均高于3000元），且案外人并未实际支付租金。3、由案外人提交的《证据清单》中自认租赁合同系2014年4月17日签订，租期自2014年5月31日起算看，上述租赁合同不得对抗申请执行人已于2013年11月5日登记的抵押权。4、《租赁合同》约定的以租抵债实质是擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权，直接损害债权人的合法债权。5、案外人与被执行人间是否存在债权债务，不影响本案执行。6、装修工程款结算确认单不真实，且无陈凤珠的签名，也与本案执行无关。提供的证据材料有：B1最高额抵押合同、他项权证；B2案涉房产评估报告（部分）。申请执行人对案外人提供的证据A1、A2、A4的真实性、关联性、证明对象均有异议；对证据A3的表面真实性没有异议，关联性、证明对象均有异；对证据A5、A6真实性、证明对象没有异议。
本院查明，海峡银行六一支行于2013年10月31日与陈炎兵、陈凤珠等人签订了《最高额抵押合同》，并于2013年11月5日就福清市融城镇西云村音西镇音西村阳光锦城5号楼105单元、1006单元房产办理抵押登记，陈炎兵、陈凤珠在向海峡银行六一支行出具的《抵押房产使用情况声明书》中声明“该房产未出租给任何单位或个人，也没有设定其他任何他项权利（包括但不限于抵押权、租赁权等）…”。本院于2015年8月4日查封上述两套房产。
本院认为，案外人王莉玲提供的《租赁合同》系复印件，无原件核对，且其在听证过程中对租赁期限的表述前后矛盾，本院对租赁合同的真实性不予认可。且案外人提供的物业费收款收据、税收发票，无法证明案外人在银行抵押登记以及法院查封前占有使用案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”规定的情形，案外人王莉玲异议理由不成立，本院不予支持。关于案外人王莉玲主张的装修工程款优先受偿，实质是垫付装修工程款的普通债权，不属于本案异议审查范围。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人王莉玲的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林 辉
审判员 石文玉
审判员 林 娜
二〇一七年五月九日
书记员 林静雅
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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