广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1803民初1548号
原告：冯其文，男，汉族，住址广东省清远市清新区，公民身份证号码×××6211。
原告冼启萍，女，汉族，户籍住址广东省云浮市新兴县，公民身份证号码×××4328。
委托代理人：廖志球、卢映珊，均为广东贤兴律师事务所律师。
被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地清远市清新区。
法定代表人：罗松生，总经理。
委托代理人：罗健章、莫镇杰，均为广东法行律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司清远清新支行，住所地清远市清新区。
负责人：张波，行长。
委托代理人：欧炽南，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省清远市清城区，系公司员工。
委托代理人：苏雨婷，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省清远市清城区，系公司员工。
原告冯其文、冼启萍诉被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司清远清新支行（以下简称“农行清新支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日受理，依法由审判员苏耀光适用简易程序经两次公开开庭进行了审理。2016年6月28日庭审，原告委托代理人卢映珊、被告委托代理人莫镇杰、第三人委托代理人欧炽南、苏雨婷到庭参加诉讼。2016年7月13日庭审，原告委托代理人廖志球、被告委托代理人莫镇杰、第三人委托代理人欧炽南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯其文、冼启萍诉称：冯其文、冼启萍与清晖公司于2013年9月5日签订了《广东省商品房买卖合同》，冯其文、冼启萍向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢B座2502单元房屋，按套出售，房屋总金额为478751元。合同签订后，原告支付了首期款148751元，并向第三人以所购房屋抵押按揭贷款330000元支付给被告。合同约定所交商品房应经验收合格，交房日期为2015年1月30日前。合同签订后，本人依约向清晖公司付清了全部购房款及相关费用，但清晖公司至今未能按约定的条件向本人交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。为维护本人的合法权益，本人向法院提起诉讼，诉讼请求如下：1、解除原告与被告签订的关于山湖世纪花园5幢B座2502房的《商品房买卖合同》和原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；2、请求被告退还原告购房款148751元；3、请求被告赔偿原告购房税收和费用损失16723.87元；4、请求被告赔偿原告支付的按揭本息（计到起诉日）是66024.32元；5、请求被告支付原告迟延交付房屋的违约金，其中从2014年2月24日起至2016年5月24日止以已付房款478751元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率6％计算为64631元；自2016年5月25日起至交付房屋之日止以已付房款478751元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率6％计算；6、本案的诉讼费用由被告承担。
在诉讼过程中，原告冯其文、冼启萍放弃上述第1至4项诉讼请求，保留第5、6项诉讼请求。
被告清晖公司答辩称：原告的诉求无事实和法律依据，依法应予以驳回，我方逾期交房是因房地产行业受政府政策调整影响，属于不可抗力，应免除被告逾期交房的责任。原告的解除权已经消灭，法律规定行使解除权是一年，合同约定被告交付房屋的时间为2015年1月30日，原告于2016年5月24日才向法院提起诉讼行使解除权，已经超过法定的解除权的除斥期间。另，双方签订的商品房买卖合同约定了违约金的计算方式，因此应当按照合同的约定计算违约金。
第三人述称：若法院判决解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》的前提下，原告和被告应退还我行的借款本金309246.46元（截至2016年6月24日）及相应利息；我行对抵押物清新区太和镇明霞大道山湖世纪花园5幢B座2502房享有优先受偿权；清晖公司对原告的借款承担连带保证责任。现原告放弃第一、二、三、四项诉讼请求，变更后的诉讼请求与我方无关。
原告为其主张提供了以下证据：一、原告身份证复印件、企业登记信息，拟证明原告与被告的诉讼主体适格；二、《商品房买卖合同》，拟证明原告向被告购买了讼争商品房的事实；三、《个人购房担保借款合同》、借据，拟证明原告向第三人抵押按揭贷款33万元；四、购房发票、税票，费用收据，拟证明原告向被告支付的购房款及费用；五、银行对账单，拟证明原告向第三人归还的按揭借款情况。
被告对原告的证据质证意见如下：对证据一、四、五的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据并不能证明原告有权解除双方签订的购房合同，原告的解除权已消灭；对证据三的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告诉求其购房款利息等损失的前提是建立在合同被解除的基础上，所以其关联性应结合本案合同是否解除而定。
第三人对原告的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
被告向法院提交以下证据：工程验收记录（包括主体结构工程2份、屋面工程、建筑电气工程2份、建筑装饰工程、建筑给排水工程、地下室通风工程，均为复印件），拟证明涉案房屋已验收合格。
原告对被告所提供的证据质证意见如下：因被告没有在法庭上提供证据原件给我方查看，对证据的真实性、合法性不予认可，对于关联性，我方认为该房屋并没有完全验收合格，没有消防设备等验收资料；建筑电气工程验收的时间是2015年10月20日已远远超过合同约定的交付房屋的时间。
第三人对被告的证据的质证意见与原告质证意见一致。
第三人向法院提交以下证据：预售商品房抵押登记（粤房地预登清新字第0100017666）、冯其文借款电脑系统信息和还款明细，拟证明原告在第三人处借款的事实、被告承担连带保证责任的事实、第三人对涉案房屋享有优先受偿权，以及原告归还按揭贷款情况。
原告对第三人的证据质证意见如下：对于预售商品房抵押登记，因第三人没有提供证据原件给我方核对，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于冯其文还款明细的真实性、合法性、关联性没有异议。
被告对第三人的证据质证意见如下：针对预售商品房抵押登记，真实性、合法性由法院认定。针对冯其文还款明细的真实性、合法性认可，但欠款本金由法院审查认定。
经本院对三方的证据进行审查核实，结合三方的举证、质证意见，本院对三方的证据认证如下：
原告所提供的证据是书面证据，能组成证据链互相印证，本院对原告所提供证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据予以采信。
被告所提供的证据未能完全反映房屋经验收合格，商品房验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收并出具《单位质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》等，被告的证据未能完全反映上述内容，对其证明内容的证明力不足。
第三人所提供的证据是书面证据，能与原告所提交的证据组成证据链互相印证，符合真实性、合法性、关联性，对该证据予以采信。
经本院审理查明，2013年9月5日，冯其文、冼启萍为买受人与清晖公司为出卖人签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：冯其文、冼启萍向清晖公司购买其开发的坐落于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园5幢B座2502单元房屋，按套出售房屋总金额为478751元。买受人于2013年9月5日前支付首期房款148751元，余款330000元于银行办理按揭。清晖公司应于2015年1月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付冯其文、冼启萍使用，清晖公司如未按合同规定的期限将该商品房交付冯其文、冼启萍使用，按逾期时间，分别承担如下违约责任（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向冯其文、冼启萍支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，冯其文、冼启萍有权解除合同。冯其文、冼启萍解除合同的，清晖公司应当自冯其文、冼启萍解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向冯其文、冼启萍支付违约金。冯其文、冼启萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，清晖公司按日向冯其文、冼启萍支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，清晖公司应当书面通知冯其文、冼启萍办理交付手续。双方进行验收交接时，清晖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，清晖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，冯其文、冼启萍有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由清晖公司承担……
另，冯其文、冼启萍作为借款人、农行清新支行作为贷款人与清晖公司作为保证人三方签订《个人购房担保借款合同》，约定：冯其文、冼启萍向农行清新支行贷款330000元，借款采用阶段性保证加抵押的方式，清晖公司提供阶段性保证担保，冯其文、冼启萍以所购房屋抵押担保。
2013年12月27日，冯其文办理、冼启萍与农行清新支行在清远市住房和城乡建设局对上述房屋按揭抵押办理了《房地产预告登记证明》。
购房合同签订后，冯其文、冼启萍按合同约定支付了首期款人民币148751元。后农行清新支行向冯其文、冼启萍发放了贷款330000元并转账至清晖公司账户，用于支付购房款。清晖公司于2013年11月20日出具购房款478751元的发票给冯其文、冼启萍收执。
合同约定的交房日期已过，清晖公司未按约定向冯其文、冼启萍交付经验收合格的商品房。
双方因迟延交付房屋问题发生争议，原告遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述，原告在诉讼过程中放弃了第1至4项诉讼请求。
以上事实，有冯其文、冼启萍身份证复印件、清晖公司工商登记信息、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、购房款发票、庭审笔录等在案佐证，足以证明。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。清晖公司与冯其文、冼启萍签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房买卖合同对付款方式、交楼时间、违约责任作出了明确约定，清晖公司未能在约定时间交付经验收合格商品房，已构成违约，应根据约定承担违约责任。
原告在诉讼过程中放弃部分诉讼请求，这是其自行处分自己的民事权利和诉讼权利，没有损害被告和第三人的利益，符合法律的规定，本院予以准许。
关于迟延交付房屋的违约金的调整问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方约定逾期交付房屋，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，这是双方真实意思表示。根据合同意思自治和诚实信用原则，应遵循约定优先法定，双方应遵守合同约定。现原告主张按年利率6%的标准来调整违约金的理由不充分，不符合合同的约定和法律的规定，本院不予以调整。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。清晖公司辩解讼争房屋已通过验收合格，符合交楼条件，但其未能完全举证，对其辩解意见本院不予采纳。
结合本案的案情，被告将经验收合格的房屋交付的日期未能具体确定，有利方便执行原则，违约金可分段计算，自合同约定最后交付期限的第二天起（2015年1月31日）至原告向本院提起诉讼主张权利之日止（2016年5月24日）按已交付购房款478751元的日万分之0.5计算；自2016年5月25日起至交付房屋之日止违约金按已交付购房款478751元的日万分之0.5计算，交付房屋期间超过一年以上的，应当在每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在交付房屋之日起十天内支付。
综上所述，被告没有履行合同约定的义务，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯其文、冼启萍支付自2015年1月31日起至2016年5月24日止按已付购房款478751元的日万分之0.5计算所得的违约金；自2016年5月25日起至交付房屋之日止的违约金按已付购房款478751元的日万分之0.5计算，交付房屋期间超过一年以上的，应当在每届满一年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在交付房屋之日起十天内支付。
本案受理费50元，由被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 苏耀光
二〇一六年八月三日
书记员 陈晓娟
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”