广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法民一初字第1486号
原告：陈顺启，男，汉族，湖北省襄樊市人，住湖北省襄樊市樊城区，公民身份号码为×××7417。
委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。
被告：钟锋，男，汉族，湖南省桃江县人，住湖南省桃江县，公民身份号码为×××3195。
原告陈顺启诉被告钟锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月14日受理后，依法由代理审判员黄琪适用简易程序进行独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告陈顺启的委托代理人熊氢玲，被告钟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈顺启诉称：2011年10月19日，原、被告签署《转租合同》，约定由原告承租被告向东莞市长安俊威五金制品厂租赁的位于东莞市长安镇新民工业区俊威厂第2幢第二层即二车间共计500平方米面积的厂房，租期从2011年11月1日起至2013年8月10日止，租金26250元/月，押金60000元，并约定了退还条件以及原告应缴的其他费用。合同成立后，原告根据被告提交的缴费通知单依约履行了支付各项费用的义务，租期满后原告未选择续租，但被告拒绝退还押金60000元。在2011年11月份的租赁期内，被告重复向原告收取了变损、电工工资、公共用电及水管维修、化学品项目、管理费、公厕水费共计3270元。在2011年12月份被告重复收取原告污泥处理费、清洁费、保安费、厂长工资、垃圾清运费共计3450元。租赁期内，被告将各项费用平均向原告分摊，根据被告承租的面积，原告应分摊的比例为30%，该项费用被告多向原告收取15747元，该费用被告应向原告退还。被告还强迫原告分摊了环保罚款10000元，该费用被告应向原告退还。原告尚欠被告2013年9月份水电费共计23384.15元，原告愿意支付，上述四项费用折抵后，被告还应须向原告退还69082.85元，原告向被告主张该退费，至今未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告退还押金、不合理的罚款、重复收费、不合理的分摊费用共计69082.85元（其中包括押金60000元、不合理的罚款10000元、重复收费6720元、不合理的分摊费用15747元共计92467元并扣除原告应缴付的2013年9月份水电费23384.15元）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告钟锋辩称：第一，关于押金，被告确认收取了原告60000元押金，但因原告没有提前3个月书面通知被告解除双方的租赁关系，故应视作原告违约，被告不同意退还60000元的押金，原告与东莞市长安俊威五金制品厂签订的协议与被告无关，被告没有参与，也不知情；第二，关于不合理罚款10000元，被告确认收取了原告10000元罚款，但这是原告同意支付并签订了协议书。在原被告双方签订的转租合同中明确约定了原告在生产运作中所排放的废气、废水及污染物、尘埃等必须符合国家环保标准并达到各级环保部门的处理要求，否则如因处理不合格被环保部门及相关部门处罚，其一切责任由承租方承担。在东莞市环境保护局东环罚字（2012）549号行政处罚决定书中明确提到本车间擅自增设阳极氧化等工序未经环保部门重新验收合格，已投入使用而被罚款90000元，东莞市长安俊威五金制品厂分摊20000元给被告车间，故原告应承担20000元的环保罚款，被告无需返还原告缴纳的10000元；第三，关于重复收费问题，被告不存在重复收费的行为，被告无需返还6720元；第四、关于不合理分摊费用问题，被告收取原告该费用都是按双方口头约定的对半收取，被告并没有多收取，被告无需返还15747元;第五，被告确认原告应缴付的2013年9月份水电费为23384.15元。综上，请法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明：2010年8月9日，案外人东莞市长安俊威五金制品厂（以下简称“俊威厂”）作为合同甲方，被告钟锋作为合同乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定俊威厂将其厂内的第2幢第2层楼出租给被告钟锋作为民营企业使用，租期为3年，即从2010年8月11日起至2013年8月10日止；面积为1350平方米，租金为77600元/月；被告钟锋于合同签订之日向俊威厂缴纳160000元作为押金。2011年10月19日，被告钟锋作为合同甲方，原告陈顺启作为合同乙方，双方签订一份《转租合同》，约定被告钟锋将其承租俊威厂厂房面积中的500平方米面积转租给原告作为民营企业使用，租期从2011年11月1日起至2013年8月10日止，租金26250元/月；原告须于《转租合同》签订之日向被告缴纳60000元作为押金，合同终止时待原告结清被告所有费用并无违约前提下，被告无息退还给原告。《转租合同》第四条约定原告须向被告缴纳其他费用，包括9项，清洁费用300元/月、保安费用1500元/月、厂长工资400元/月、垃圾清运费用500元/月、污泥处理费用1000元/月和固定设施一次性缴纳1000元，原告在承租期间，如俊威厂收取被告租金、水电费、第四条其他费用（1-9项）之外的费用，原告应按承租面积承担，由被告代收代交。第七条约定，原告因特殊原因需提前终止本合同时，应提前三个月书面通知被告，并且向被告支付三个月的租金作为违约金，押金不予退还。原、被告均确认双方签订的《转租合同》已于2013年8月10日终止，双方口头约定原告继续租赁案涉房屋。原告称其已于2013年10月4日将案涉厂房腾空退还，并交还俊威厂，并与被告解除了租赁关系，被告应按照约定退还原告缴纳的60000元押金，为此原告提供个人网上银行系统支付凭证、协议和收款收据予以证明，该协议显示原告与俊威厂协商原告与被告的承租关系于2013年9月30日终止。被告确认其收取了原告60000元押金，但对于协议和收款收据不予确认，因被告不是签订协议和出具收款收据的一方。被告称原告未按照《转租合同》的第七条的约定提前3个月通知被告终止双方的租赁关系，被告无须退还原告60000元押金。
关于重复收费，原告称被告向其重复收取了2011年11月份的变损、电工工资、公共用电及水管维修、化学品项目、管理费、公厕水费共计3270元和2011年12月份的污泥处理费、清洁费、保安费、厂长工资、垃圾清运费共计3450元，为此，原告提供了催费通知书以及收款收据予以证明，催费通知书显示被告对2011年11月份的变损、电工工资、公共用电及水管维修、化学品项目、管理费、公厕水费共计3270元和2011年12月份的污泥处理费、清洁费、保安费、厂长工资、垃圾清运费共计3450元分别于2011年12月和2012年1月各催缴了一次，但原告提供的收款收据显示对上述费用其只缴纳了一次，原告无法提供已经缴纳两次上述费用的收据。被告确认其催缴了两次，但催缴不等于已经收取了原告的费用，被告仅收取了一次上述费用，不存在重复收费。
关于不合理的分摊费用，原、被告均确认俊威厂收取了被告《转租合同》第四条其他费用（1-9项）之外的费用包括从2011年12月至2013年9月的电工工资，公共用电及水管维修、剧毒化学品项目、劳动管理费、公厕水费、易制毒系统管理费用，剧毒系统管理费、12年危险化学品使用年审评价费、烟雾测试费、12年劳动管理费、安监危化考证费、厂房后面垃圾清理费、车间摄像头、仓库摄像头、危化考证费、13年报警联网费，13年易制毒系统管理费用、配电室维修费、化学品评价费、报警系统升级、废气检测费共计79380元，其中被告按上述费用的50%向原告收取共计39690元。原告称被告按50%的比例收取原告上述费用不合理，应按租金或者面积的比例收取。其中，原告向被告承租的面积为500平方米，占被告承租俊威厂面积1350平方米的37%，故被告应返还原告多收取的费用。被告则称按50%收取原告《转租合同》第四条其他费用（1-9项）之外的费用是双方的口头约定，但无法提供证据证明。
2012年10月25日，因俊威厂在未经环保部门重新审批同意的情况下，擅自增设研磨、阳极氧化等工序和7个枪色缸等生产设备，已投入使用，需要配套建设的污染防治设施未经环保部门重新验收合格，违反《中华人民共和国水污染防治法》中关于“建设项目的水污染防治设施未建成、未经验收或者验收不合格、主体工程即投入生产或者使用”的规定，东莞市环境保护局对其作出90000元罚款【东环罚字（2012）549号】。被告称其于2012年11月及2013年3月向俊威厂交纳环保罚款20000元，为此，被告提供了俊威厂的收据予以证明。被告另提供一份原、被告双方于2013年8月14日签订的协议书，内容为环保罚款事宜【东环罚字（2012）549号】，原告承担10000元罚款金给被告，以后罚款与原告无关（包括滞纳金事宜与原告无关），如果原告不欠被告货款或水电费，不能停电。原告确认处罚决定书的真实性，但认为与其无关，被告不应将责任转嫁给原告，原告确认协议书的真实性，但主张系由于被告停水停电威胁，原告受威胁而签署的，应予以撤销。原、被告均确认原告承租案涉租赁物经营铝合金氧化。
原、被告均确认原告欠被告2013年9月份水电费共23384.15元。
另查明，原、被告均未能提供证据证明案涉房屋已经产权登记，亦未能提交该房屋的建设工程规划许可证或其他报建审批的证据。
以上事实，有转租合同、广发银行个人网上银行系统支付证明、缴费通知单、收款收据、协议、收款收据、多收费用统计单、厂房租赁合同、协议书、环保处罚书、催告书、收款收据以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：由于双方未能提供证据证明案涉租赁房屋已经产权登记，且已办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《转租合同》所涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，违反法律法规强制性规定，为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还¨¨¨”的规定，原告向被告支付的押金60000元，被告应返还给原告。扣除原告自愿抵扣的水电费23384.15元，被告尚需向原告返还押金36615.85元。
关于原告请求被告返还其重复收取的2011年11月份各项费用共计3270元以及2011年12月份的各项费用共计3450元，因原告提供的催款通知书并不等同于已经交费的收据，原告无法提供有效证据证明被告存在重复收取行为，本院对其该项请求不予支持。关于不合理的分摊费用，参照双方签订的《转租合同》第四条的约定，原告应按承租面积承担，由被告代收代交。原告租赁面积占被告租赁俊威厂面积的比例为37%，被告应返还其多收取的其他费用10319.4元（39690-79380×37%）。关于环保费款10000元，原、被告双方已经签订协议书约定由原告承担10000元，原告称因被胁迫而签订，但无法提供证据证明，本院对其主张不予采信，结合原告承租案涉租赁物经营铝合金氧化，存在污染的可能性，本院认定原告按协议书的约定支付10000元并不违反法律规定，原告请求予以返还，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告钟锋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈顺启返还押金36615.85元。
二、限被告钟锋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈顺启返还费用10319.4元。
三、驳回原告陈顺启的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费764元，由原告陈顺启负担245元，被告钟锋负担519元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄 琪
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、
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