福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）狮执异字第8号
案外人林韶华，女，1974年11月13日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人洪良攀，晋江市龙湖法律服务所法律工作者。
申请执行人石狮市博雅服饰商标有限公司，住所地石狮市。
法定代表人邱华培，该公司董事长。
被执行人石狮市怪之狐服饰有限公司，住所地石狮市。
法定代表人吴红兵，该公司董事长。
被执行人吴红兵，男，1966年12月18日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行申请执行人石狮市博雅服饰商标有限公司（简称博雅公司）与被执行人石狮市怪之狐服饰有限公司（简称怪之狐公司）、吴红兵定作合同纠纷一案中，案外人林韶华于2014年11月10日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭举行听证会进行审查。案外人林韶华的委托代理人洪良攀、申请执行人博雅公司的法定代表人邱华培出席了听证会，被执行人怪之狐公司、吴红兵经本院合法传唤无正当理由拒不到会。现已审查终结。
案外人林韶华称，石狮市人民法院受理博雅公司诉怪之狐公司、吴红兵定作合同纠纷一案，基于博雅公司的保全申请，依法作出（2014）狮民初字第60号民事裁定书，裁定查封吴红兵名下址于石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号房产。案外人认为法院对该房产的查封，侵犯了案外人做为房产所有权人的权益，应予以解除并中止执行。吴红兵与案外人就该房产于2013年1月19日签订《房产买卖合同》，该房产已经转让给案外人所有。该房产系吴红兵向豪富华公司购买的，但因该房产尚未登记、确权，根据合同相对性，吴红兵有权对房产进行处分。其转让行为并未侵犯他人权益。案外人在与吴红兵签订《房产买卖合同》后支付了全部购房款，且吴红兵也把该房产移交给申请人占有、使用及管理。因此双方的《房产买卖合同》成立、有效。案外人因继受而取得房产权益没有过错，应受法律保护，而吴红兵因转让而丧失了该房的各项权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人认为法院对上述房产进行查封明显不妥。请求裁定中止（2014）狮民执字第60号民事裁定书所裁定的查封吴红兵名下的址于石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号房产的执行措施。为证明自己的主张，案外人提交如下证据：1、身份证复印件，证明案外人林韶华的的身份情况；2、《房产买卖合同》、收条复印件，证明案外人向被执行人吴红兵买卖房屋及交付购房款的事实；3、《房屋租赁合同》复印件，证明案外人林韶华将本案所涉房屋租赁给李庆祝的事实。
申请执行人博雅公司辩称，1、案外人林韶华与被执行人吴红兵签订的《房产买卖合同》系虚假的，房屋买卖合同在房屋办理产权过户之前一次性付清全款不符合常理；2、案外人所提供的房屋买卖合同、收条无法证明房屋买卖事实及房款交付的真实存在；3、双方于2013年进行房屋交易后作为买家应是第一时间办理产权过户手续，异议人到房管办理过户手续得知法院查封的事实应及时提出异议而不是到2014年才提出；4、法院于2013年3月14日查封该房产，异议人提供的租赁合同是2014年2月15日，案外人不存在实际的占有使用。
本院查明，本院在审理博雅公司与怪之狐公司、吴红兵定作合同纠纷一案，根据博雅公司的申请，于2013年3月12日作出（2013）狮民初字第1283号民事裁定书，查封吴红兵名下的位于石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号房产，并于2013年3月14日向石狮市房产、土地登记交易中心办理查封登记。后本院于2013年8月6日作出（2013）狮民初字第1283号民事判决书，判决怪之狐公司应于本判决生效之日起十日内偿还博雅公司加工款562036元及相应利息，吴红兵对上述债务承担连带清偿责任等，该判决于2013年12月16日生效。因怪之狐公司、吴红兵未按生效法律文书自动履行义务，博雅公司于2013年12月27日向本院申请执行。本院受理后，于2014年1月2日向两被执行人发出执行通知书、报告财产令、执行告知书等，责令两被执行人应于2014年1月5日前到本院履行生效法律文书确定的义务。期限届满，两被执行人拒不履行，本院于2014年1月3日对被执行人吴红兵址于石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号的房产进行现场查封，于2014年4月17日作出（2014）狮执行字第60-2号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人吴红兵所有的址于石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号房产。案外人林韶华于2014年11月10日向本院提出书面异议。
另查明，被执行人吴红兵及其配偶王美丽于2013年1月19日与案外人林韶华签订《房产买卖合同》，约定案外人林韶华向被执行人吴红兵及其配偶王美丽购买址于石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号的房产。案外人林韶华于2014年2月15日与李庆祝签订《房屋租赁合同》一份，将石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号的房产租赁给李庆祝，租赁期限自2014年2月15日至2015年2月14日止。
以上事实有案外人、申请执行人的当庭陈述，以及本院（2013）狮民初字第1283号民事判决书及法律文书生效证明、本院（2014）狮执行字第60-2号执行裁定书、查封、扣押财产笔录及清单，案外人林韶华提供的身份证、《房产买卖合同》、《房屋租赁合同》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，基于以下理由：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，址在石狮市豪富华（欧洲城）11期F幢1109、1209号的房产合同备案登记在吴红兵名下，依法应认定为吴红兵的房产。虽案外人林韶华与被执行人吴红兵及其配偶王美丽于2013年1月19日签订《房产买卖合同》，但未能提供充分的证据证明其已支付全部价款。其次，案外人林韶华主张房产交易后，房产物业费等均由其缴纳，但未能提供相应证据予以证实，且本院执行人员于2014年1月3日对本案房产进行现场查封，现场张贴封条、裁定书、查封扣押财产清单，案外人林韶华至2014年11月10日才向我院提出书面异议与常理不符，无法证明案外人在本院查封前已实际占有该房产。最后，案外人林韶华主张购买该房产时因房地产开发商的原因未能办理过户手续，后该原因消除后无法联系被执行人吴红兵致其无法办理过户手续，但并未提供相应证据予以证实，不能证明其在办理过户手续没有过错。综上，案外人林韶华提出异议的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人林韶华提出的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 谢凯歌
代理审判员 鄞志练
代理审判员 林镇中
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 蔡海峰
附：引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。（注：此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条。）