辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00031号
上诉人（原审被告）：大连金广建设集团有限公司。
法定代表人：衣景斌，该公司总经理。
委托代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔希梅。
委托代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。
原审被告：大连中维大厦有限公司。
法定代表人：周晓光，该公司董事长。
上诉人大连金广建设集团有限公司（以下简称金广公司）因与被上诉人崔希梅、原审被告大连中维大厦有限公司（以下简称中维公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2014）大民二初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月16日公开审理了本案。上诉人金广公司的委托代理人王健勇、被上诉人崔希梅的委托代理人徐绍栋及原审被告中维公司的法定代表人周晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔希梅向一审法院起诉称：2002年5月27日、8月7日，崔希梅与中维公司签订商品房买卖合同两份，该两份合同分别约定：中维公司将其开发的位于大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢1-2单元M号、第1幢2单元M号商品房出卖给崔希梅，价款分别为292万元、296万元；该两份合同同时约定了交付期限、违约责任等权利义务关系。合同签订后，崔希梅依约履行了包括支付价款等义务，该两份合同在房产部门办理了登记备案手续，因崔希梅系贷款购房，该两套房屋亦在房产部门办理了抵押登记手续，崔希梅也按照有关法律规定缴纳了契税、维修基金等税费，崔希梅与贷款银行之间就该两套房屋签订的抵押贷款合同也在公证机关办理了公证手续。而中维公司未依合同约定交付房屋并办理产权证书，中维公司与金广公司之间有建设工程施工合同纠纷，导致案涉工程没有办理竣工验收手续，不能办理产权，经崔希梅多次交涉，中维公司于2003年9月将配套设施、设备尚不齐备的两套房屋交接给崔希梅，并由中维公司工程部负责人于民具体进行供电设施的接通事宜。崔希梅投资进行了装饰装修，2013年7月，中维公司法定代表人周晓光通知，有关评估公司对于包括案涉房屋在内的中维大厦的部分房屋在进行评估，以便进行拍卖。崔希梅经了解得知，法院在执行（2005）大民房初字第62号民事判决的过程中，依据执行申请人金广公司的申请，将包括案涉房屋在内的中维大厦的部分房屋作为被执行人中维公司的财产，予以强制执行。而在评估公司的评估中，标的物照片有两套房屋属于崔希梅的房产。崔希梅认为评估报告中的有关数据，没有具体合法的政府机关档案文件作为依据，崔希梅对此提出异议，一审法院作出（2013）大执审字第205号执行裁定书，驳回崔希梅的异议。为维护崔希梅的权益，诉至一审法院，请求：停止对位于大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢1-2单元M号和第1幢2单元M号房屋的执行。
金广公司一审答辩称：不同意崔希梅的诉讼请求。金广公司申请执行是依据法律规定查封了中维公司所有的房屋，事实清楚，适用法律正确，应当依法继续进行，崔希梅的诉讼请求没有事实和法律依据，应予依法驳回。
中维公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
一审法院经审理查明：金广公司诉中维公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2006年5月14日作出（2004）大民房初字第25号民事判决，判决：中维公司给付金广公司工程款6，058，619.55元及利息。中维公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2008年4月14日作出（2006）辽民一终字第232号民事判决，判决中维公司给付金广公司工程款5，427，052.55元。该判决发生法律效力后，金广公司向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院委托大连同信房地产土地评估咨询事务所有限公司（以下简称同信公司）对中维公司所有的位于大连市金州区斯大林路中维大厦地上4套公建进行评估，4套房屋分别是：9号（H-G轴交1-3轴，套内建筑面积183.5平方米），12号（11-13轴交D′上1920mm轴-F′轴，套内建筑面积298.9平方米），13号（7h-8h轴交Ah-
Bh轴与F′-G′上750mm轴交8h-13轴之和，套内建筑面积167.58平方米），14号（7h-8h轴交Dh-
Bh轴与8h-13轴交H′-G′上750mm轴之和，套内建筑面积174.71平方米）。崔希梅以案外人的身份向一审法院提出执行异议，请求撤销对大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢1单元M号和第1幢2单元M号两处房屋的执行措施，解除查封和停止评估拍卖。一审法院于2013年12月4日作出（2013）大执审字第205号执行裁定书，裁定：驳回案外人崔希梅的异议。崔希梅不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。
2002年5月27日，崔希梅与中维公司签订商品房买卖合同，约定崔希梅购买中维公司开发的位于大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢1-2单元M号公建房屋，建筑面积146平方米，房屋总价款为292万元，付款方式为分期付款：2001年2月8日交款30万元，2002年4月28日交款116万元，2002年5月30日前贷款146万元。中维公司应在2002年10月1日前将验收合格的房屋交付给崔希梅。
2002年8月7日，崔希梅与中维公司签订商品房买卖合同，约定崔希梅购买中维公司开发的位于大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢2单元M号公建房屋，建筑面积为148平方米，房屋总价款为296万元，付款方式为分期付款，首付款148万元，余款148万元银行按揭贷款，中维公司应在2003年5月1日前将房屋交付给崔希梅。
上述房屋买卖合同签订后，中维公司分别于2002年4月28日和2002年8月7日向崔希梅开具商品房预售款专用发票各一张，发票上记载的收款金额分别为现金146万元和148万元。崔希梅对上述房屋进行了部分装修。崔希梅就上述两套房屋分别向中国银行大连金州支行进行了贷款，贷款后，截止2003年5月，崔希梅偿还了中国银行的部分借款。2013年12月，中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司向大连市金州区人民法院提起诉讼，要求崔希梅偿还借款本息合计5，318，914.67元，并要求就大连市金州区斯大林路中维大厦1#1／2-M号、1#2-M号两套房屋享有优先受偿权。
一审庭审中，崔希梅和金广公司均表示崔希梅与中维公司签订的上述购房合同中案涉房屋现由中维公司实际控制。
一审诉讼过程中，崔希梅申请对上述两套房屋进行现场勘验，2014年7月17日，一审法院组织崔希梅和金广公司到案涉房屋现场进行了勘察，经现场勘察，崔希梅和金广公司均认可崔希梅与中维公司签订的商品房买卖合同中载明的大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢1-2单元M号公建房屋与同信公司出具的房地产估价报告中载明的13号房屋户型图以及房屋坐落位置基本一致。崔希梅主张其购买的大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢2单元M号公建房屋系同信公司出具的房地产估价报告中载明的14号房屋的二层，金广公司表示其对崔希梅购买的房屋是否是同信公司出具的房地产估价报告中载明的14号房屋的二层不清楚，但对同信公司出具的房地产估价报告中载明的14号房屋分上下两层没有异议。
一审法院认为：崔希梅与中维公司分别于2002年5月27日和2002年8月7日签订的两份商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为有效。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，崔希梅购买中维公司开发的中维大厦第1幢1-2单元M号和第1幢2单元M号公建房屋，崔希梅提交的中维公司出具的商品房预收款专用发票、个人住房贷款借款合同以及崔希梅向中国银行的还款记录等证据可以证明崔希梅支付了购房款，根据上述相关法律规定，本案的关键问题是崔希梅对于案涉房屋为办理房屋过户登记手续是否存在过错，崔希梅主张系中维公司与金广公司之间有建设工程施工合同纠纷，导致案涉工程没有办理竣工验收手续，不能办理产权，对此，一审法院认为，从现有的证据看，崔希梅对案涉房屋已经进行了部分装修，表明中维公司曾向崔希梅交付了案涉房屋，中维公司与金广公司之间关于建设工程施工合同纠纷的事实是存在的，且有一审法院以及本院的相关判决书予以佐证，现没有证据证明，案涉工程已进行了竣工验收，在案涉工程未进行竣工验收的情况下，崔希梅无法办理案涉房屋的过户登记手续，因此，案涉房屋未办理过户登记手续的责任并不在于崔希梅，崔希梅诉请停止执行案涉房屋，于法有据，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民和共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：停止对案涉大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢1-2单元M号房屋和大连市金州区斯大林路中维大厦第1幢2单元M号房屋的执行。一审案件受理费100元，由金广公司负担。
金广公司上诉的请求和理由是：请求撤销一审判决，驳回崔希梅的诉讼请求。一、案涉第1幢1-2单元M号和第1幢2单元M号两栋房屋未在地名办或房产交易中心备案，无法与上诉人申请执行的房屋一一对应，且该两栋房屋的户型图与同信公司出具的房地产评估报告中载明的13号房屋户型图及坐落位置并不完全一致，第1幢2单元M号与14号房屋的坐落位置根本不同。而第1幢1-2单元M号和第1幢2单元M号两栋房屋的户型图完全一致，中维公司涉嫌一房二卖。一审判决并未认定第1幢1-2单元M号和第1幢2单元M号即为房地产评估报告中的13、14号房屋，故判令对上述两栋房屋停止执行缺乏依据。二、一审判决认定崔希梅对案涉房屋进行了装修缺乏证据证明。崔希梅主张其曾对13号房屋上梁，但并未提供相应证据，且上梁行为也不能视为装修。而崔希梅对14号房屋并未进行装修，中维公司将14号房屋装修为售楼处自行使用。三、崔希梅并未实际占有案涉房屋。中维大厦工程并未办理竣工验收手续，直至一审法院进行现场勘查，13、14号房屋均在中维公司实际控制之下。四、中维公司与崔希梅签订《商品房买卖合同》并办理贷款，系骗取银行贷款的非法行为，崔希梅没有提供其已付房款的相关凭证，房地产管理部门也没有对崔希梅的《商品房买卖合同》进行备案登记，案涉房屋应属于中维公司所有。
崔希梅二审答辩称：不同意金广公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。
中维公司二审答辩称：金广公司申请执行的房屋与崔希梅购买房屋的位置一致，崔希梅在2003年曾对案涉两栋房屋进行了简单装修，中维公司在崔希梅装修的基础上将其中1幢重新装修为售楼处，另外1幢与售楼处相邻。我方与崔希梅签订的《商品房买卖合同》已经公证。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本案二审期间，中维公司法定代表人周晓光到庭参加诉讼，在庭审过程中对于崔希梅出示的两份《商品房买卖合同》表示没有异议，认可崔希梅2002年购买中维大厦第1幢1-2单元M号、第1幢2单元M号两处房屋的事实，同时表示中维公司曾向崔希梅交付上述两处房屋，崔希梅也对该两处房屋进行了简单装修。
2015年3月17日，本院组织本案三方当事人对上述两套房屋再次进行现场勘验。金广公司确认其申请执行的房屋涉及中维大厦临大连市金州区斯大林路一侧北起第一栋公建的一、二层和第二栋公建的一、二层；崔希梅主张其所购买的中维大厦第1幢1-2单元M号为上述第二栋公建的一、二层，第1幢2单元M号为上述第一栋公建的二层；中维公司确认其向崔希梅出售的房屋即为金广公司所申请执行的上述两栋公建。另外，崔希梅主张第二栋公建中的钢骨架系由其搭设，中维公司对此亦表示认可。同时，崔希梅称中维公司向其交付案涉房屋后，为了配合中维大厦工程的竣工验收，又将案涉房屋钥匙收回。
本院于二审期间向大连金州新区房屋登记管理中心调取崔希梅所主张购买的房屋档案。根据上述房屋档案记载，崔希梅分别于2002年7月19日、2002年11月8日就案涉的第1幢1-2单元M号、第1幢2单元M号两处房屋与中国银行大连金州支行签订《个人住房贷款借款合同》，同时办理了房产抵押。根据两份《房地产抵押申请审批书》的记载，第1幢1-2单元M号房屋于2002年7月19日办理抵押登记，第1幢2单元M号房屋于2002年11月11日办理抵押登记，审核意见均为“同意”并加盖大连市金州区房地产交易市场业务专用章。
另外，上述房屋档案中有中维公司于2002年9月2日向金州区房地产交易所出具的《证明》一份，内容为：“崔希梅在我公司开发项目——中维大厦于2002年5月27日购买公建房屋一套，又于2008年8月7日购买另一套公建房的二层作为面积补充部分，建议贵部门将两部分在办理产权证时合而为一。我方负责做好土建工程方面的结构改动及调整。”
上述事实有庭审笔录、询问笔录、大连金州新区房屋登记管理中心出具的案涉房屋档案在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，崔希梅与中维公司于2002年5月27日、8月7日签订两份《商品房买卖合同》，合同双方当事人对此均无异议，且上述两份合同的内容能够与案涉房屋档案中中维公司出具的《说明》内容相印证，故上述崔希梅与中维公司签订的两份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。金广公司主张中维大厦为骗取银行贷款而与崔希梅签订商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予支持。
本案二审期间，本院组织三方当事人进行现场勘验。经现场勘验，崔希梅所购买的中维大厦第1幢1-2单元M号、第1幢2单元M号两处房屋与同信公司出具的房地产评估报告中载明的13号房屋及14号房屋二层的坐落位置一致，中维公司对此亦表示认可。故金广公司主张中维大厦第1幢1-2单元M号和第1幢2单元M号两处房屋无法与其申请执行的房屋一一对应，缺乏事实依据，本院不予支持。
根据案涉房屋的档案记载，大连市金州区房地产交易市场对于崔希梅为向银行贷款而抵押案涉房屋已作出“同意”的审核意见并加盖公章，即崔希梅已就案涉房屋办理了抵押贷款。中维公司在二审庭审中明确表示曾向崔希梅交付案涉房屋，崔希梅也曾经进行过简单装修。现场勘验显示，中维大厦第1幢1-2单元M号一层搭设有钢骨架一处，崔希梅主张该处钢骨架为其装修过程中搭建，中维公司亦作出相同表述，金广公司主张该处钢骨架在中维大厦施工过程中已经搭设，但并不清楚具体的施工人。一审判决认定“崔希梅对上述房屋进行了部分装修”并无不当，金广公司虽有相反意见但不能提供证据予以证明，崔希梅曾经实际占有案涉房屋的事实应当予以确认。而崔希梅将案涉房屋的钥匙交由中维公司保管，其目的在于配合中维公司办理中维大厦工程竣工验收手续，以期能够办理案涉房屋的产权登记，系崔希梅对于其已经实际占有的案涉房屋所作出的处分行为，金广公司以此否定崔希梅对案涉房屋的实际占有缺乏事实及法律依据。崔希梅对于案涉房屋未能办理产权登记并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人……已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，一审法院判令停止对案涉两处房屋的执行并无不当，本院予以确认。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人大连金广建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄立君
审 判 员 唐云涛
代理审判员 郝 宁
二〇一五年五月八日
书 记 员 刘 禹