广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初2581号
原告：广州市德来物业管理有限公司，住所地广东省广州市从化区。
法定代表人：戚宇航。
委托诉讼代理人：黎华勇，该公司员工。
被告：徐仁和，男，1972年7月11日出生，汉族，住广东省广州市从化区。
原告广州市德来物业管理有限公司与被告徐仁和物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎华勇到庭参加诉讼，被告徐仁和经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月26日，被告向广州市XX实业有限公司购买位于广东省广州市从化区XX号XX项目XX房，物业面积81.75平方米，被告是该物业的产权所有人。2011年12月26日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，并对被告迟延支付物业管理费的法律责任进行了明确的约定。合同签订后，原告按约定为被告及其物业所在的小区提供相应的物业管理服务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务。自2014年10月起原告多次上门催收，但被告拒不缴纳。此外，原告为被告垫付了因被告使用物业产生的公共水电分摊费等费用，被告理应向原告返还该费用。故原告诉至法院，请求判令：1.被告徐仁和向原告支付自2014年10月起至2017年7月止的物业管理费合计4725.32元（按每月每平方米1.7元计算，81.75平方米计算每月管理费为138.98元）及违约金（以每月所欠管理费为本金，从2014年10月起至实际付清款日止，按每日2‰计算）；2.被告返还原告代为支付的自2014年10月1日起至2017年7月30日止的公共水电分摊费245.75元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
被告徐仁和经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及有关证据，视为放弃辩证、质证的权利。
经审理查明：原告是涉案XX楼盘的物业管理人，被告徐仁和是从化市XX房（XX梯XX房）登记的产权人。
2011年12月26日，广州市XX实业有限公司与被告签订《商品房预售合同》及附件，约定被告购买广州市XX实业有限公司的上述房产，预售合同载明的建筑面积为81.75平方米。该合同第五条第三款约定：广州市XX实业有限公司已选聘原告对涉案楼盘进行物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为小区业主委员会重聘请其他物业管理公司之日止，物业服务费为每月每平方米建筑面积1.7元，由被告自收楼之日起按月按时交纳。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《XX前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务并向被告收取物业管理服务费等。该协议第四条第一款约定：物业管理服务费用包括物业服务费（含上门收垃圾费，不包含环卫部门按月收取的垃圾处理费、清运费）、公共分摊费用（公共照明用电、供水用电、电梯用电和清洁用水等）、被告每月实际发生的水电费；被告交纳物业服务费用从开发商交付所购房屋之日（即2013年7月31日）起计算；交纳费用的时间为每月10日前交纳上月水电费、公摊电费、当月管理费及相关费用。第四条第二款约定：收费标准（按建筑面积计算）为电梯住宅按每月每平方米1.7元收取物业管理服务费用。第七条第一款约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日2‰交纳违约金，如超过三十天仍未交纳，原告有权对被告的物业进行停水、停电催交，并保留通过法律途径维护权益的权利。
另查明：被告于2013年7月28日签署《收楼确认书》，涉案楼盘已交付被告，并于2014年4月28日已登记至被告名下。
原告曾于2015年2月10日向被告发出《物业费再催缴费通知书》要求被告支付物业管理服务费、公摊费和违约金。
被告每月的物业管理费为81.75平方米×1.7元/平方米=138.98元。从2014年10月起至2017年7月止（共计34个月）被告所欠的物业管理费合计4725.32元。
另，2014年10月产生的公共用水分摊费4.73元；2014年11月产生的电梯电费分摊费、公共用水分摊费及楼梯灯分摊费18.96元；2014年12月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费6.64元；2015年1月产生的水费耗损费0.57元；2015年2月产生的水费耗损费0.57元；2015年3月产生的电梯电费分摊费、公共用水分摊费、楼梯灯分摊费、路灯公用电分摊费及水费耗损费29.62元；2015年4月产生的路灯公用电分摊费及水费耗损费2.03元；2015年5月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费、路灯公用电分摊费及水费耗损费9.97元；2015年6月产生的公共用水分摊费、路灯公用电分摊费1.4元；2015年7月产生的电梯电费分摊费、公共用水分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费9.9元；2015年8月产生的公共用水分摊费、路灯公用电分摊费及水费耗损费2.52元；2015年9月产生的电梯电费分摊费、公共用水分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费11.14元；2015年10月没有产生公摊费；2015年11月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费12.76元；2015年12月没有产生公摊费；2016年1月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费12.32元；2016年2月没有产生公摊费；2016年3月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费12.53元；2016年4月没有产生公摊费；2016年5月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费14.1元；2016年6月没有产生公摊费；2016年7月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费12.31元；2016年8月没有产生公摊费；2016年9月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费12.23元；2016年10月没有产生公摊费；2016年11月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费15.25元；2016年12月没有产生公摊费；2017年1月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费14.57元；2017年2月没有产生公摊费；2017年3月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费15.21元；2017年4月没有产生公摊费；2017年5月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费12.77元；2017年6月没有产生公摊费；2017年7月产生的电梯电费分摊费、楼梯灯分摊费及路灯公用电分摊费13.65元。即：从2014年10月至2017年7月，被告欠原告电梯电费分摊费、公共用水分摊费、楼梯灯分摊费、路灯公用电分摊费及水费耗损费共计245.75元。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。被告接受原告的物业服务，应当向原告支付物业管理服务费，被告逾期未支付的行为已构成违约，应当承担违约责任。另，被告应支付原告代缴的电梯电费分摊费、公共用水分摊费、楼梯灯分摊费、路灯公用电分摊费及水费耗损费。故原告主张被告按照合同的约定，按每月每平方米1.7元的标准（即每月物业管理费为81.75平方米×1.7元/平方米=138.98元），支付拖欠2014年10月至2017年7月的物业管理费4725.32元和公共水电分摊费245.75元的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。
至于违约金，系被告未履行合同约定的付款义务所应承担的违约责任，但合同约定每月10日前缴纳当月管理费，及逾期之日起每日按2‰计付违约金的标准过高，本院基于公平原则，调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍的标准，分别从每期应缴物业服务费逾期缴纳之日（即当月的11日）起计至该月物业管理费实际付清之日止为宜。由于合同约定物业管理服务费按月为缴纳周期，故每月物业管理服务费违约金总额应以不超过当月物业管理服务费金额为限。
被告徐仁和经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐仁和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市德来物业管理有限公司支付2014年10月至2017年7月期间的物业管理服务费4725.32元；
二、被告徐仁和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市德来物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理服务费的违约金（以各月所欠物业管理服务费金额138.98元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍，分别自欠费当月11日起计至实际付清款日止，各月物业管理服务费违约金均以不超过当月所欠物业管理服务费金额138.98元为限）；
三、被告徐仁和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市德来物业管理有限公司支付2014年10月至2017年7月期间的公共水电分摊费合计245.75元；
四、驳回原告广州市德来物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告徐仁和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄丽平
二０一七年九月十九日
书记员 高淑仪