广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2395号
原告梁秀英。
委托代理人胡海宁，广西弘景律师事务所律师。
被告南宁明豪房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市华强路198-1号8楼803、805室。
法定代表人韦明。
第三人中国银行股份有限公司柳州分行，住所地：柳州市屏山大道178号。
负责人佟卫红。
第三人中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区民族大道127号铂宫?国际13层。
负责人曹颜辉。
委托代理人陈煜，该公司职员。
委托代理人谢兴娅，该公司职员。
第三人梁德杰。（未到庭）（以下简称“第三人三”）
第三人梁德贤。
第三人梁德才。
第三人梁梅英。
第三人梁佩英。
原告梁秀英诉被告南宁明豪房地产开发有限责任公司（以下简称：明豪房地产公司）与第三人中国银行股份有限公司柳州分行（以下简称：中国银行柳州分行）、中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称：信达资产广西分公司）、梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁秀英的委托代理人胡海宁，第三人信达资产广西分公司的委托代理人陈煜、谢兴娅到庭参加诉讼。被告明豪房地产公司经本院依法公告送达开庭传票；第三人中国银行柳州分行、梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英经本院送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告梁秀英诉称，1994年9月，南宁市政府拆迁办下达“关于进行旧城改造的通告”，原告与王贵英、邓国月、梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英八位共有人响应政府号召，搬离原居住的民生路北三里18号，并于2003年5月在兴宁区人民法院执行庭调解下，与被告签订了协议书。约定被告补偿原告以及王贵英、邓国月、梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英位于南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元305号、4××号、505号、605号房各一套，对超面积部分需交购房款5620元；原告以及共有人按约交款5620元。因王贵英、邓国月去世，南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元305号、4××号、505号、605号房，于2005年2月2日经南宁市公证处公证，由原告与梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英共同继承；2005年4月11日，原告与梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英在南宁市公证处达成析产协议，约定南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元4××号房屋所有权归原告所有，并约定各自按分割后的产权分别办理房屋所有权证。2015年7月9日，原告才发现被告将原告房屋所附土地抵押给第三人中国银行柳州分行，这是一直未能办理房屋产权证书具体原因，由此依照《民法通则》等法律规定，原告请求法院判令被告在本判决生效之日起三个月内将南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元4××号房屋产权证书办理好交付原告，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应支付原告违约金。综上，为保护自身的合法权益，请求法院判令：一、被告在本判决生效之日起三个月内负责注销原告位于南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元4××号房所附土地之抵押权；二、被告协助原告将本案房屋权属登记至原告名下；三、被告支付原告违约金20000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告明豪房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人中国银行柳州分行未到庭参加诉讼，但庭前提交书面说明称，因涉案房地产所附债权债务已概括转移至第三人信达资产广西分公司，本案实质系与其有关联，请与之联系处理。
第三人信达资产广西分公司述称，涉案的民生路北二里、北三里国有土地使用权确于2001年8月17日由被告为广西柳州地区汇通石油化学工业有限公司向中国银行柳州分行贷款300万元提供抵押担保，但贷款到期后借款人和担保人未偿还本息。经协商，该行已将抵押物对应的债权转让予我方，该债权转让已经登报公告方式通知债务人，产生法律效力。二、在被告未清偿我方受让债权本息即借款本金300万元以及相应利息之前提下，不同意注销南宁市民生路北二里、北三里土地抵押权。如原告或被告能清偿我方受让债权本息，可协助原告办理相关抵押权注销手续，但可参与协助各方与政府共同协商解决本案所涉问题。
第三人梁德杰、梁德贤、梁德才、梁梅英、梁佩英未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
经审理查明，讼争房屋原位于南宁市民生路北三里18号，系继承梁怀瑾遗产，1996年元月改建而来，建筑面积260.82㎡，产权登记于王贵英（房屋所有权证持证人）、邓国月、梁德才、梁德杰、梁德贤、梁梅英、梁佩英、梁秀英八人名下。（2005）桂南内证字第0414号公证书查明，王贵英系梁怀瑾妻，邓国月系梁怀瑾妾。梁怀瑾于1974年1月7日去世，王贵英于1997年7月7日去世，邓国月于2004年2月22日去世。梁怀瑾生前与王贵英生有一子六女，即梁德才、梁德杰、梁德贤、梁梅英、梁佩英、梁秀英。
1994年9月1日，南宁市城市房屋拆迁办公室以南房拆字［94］第2号文发出拆迁公告拟对包括本案房屋在内的民生路、民生路北二里、北三里部分房屋进行拆迁改造。2003年5月9日，在南宁市兴宁区法院组织下，被告与邓国月、王贵英、第三人梁德才、梁德杰、梁德贤、梁梅英、梁佩英及原告梁秀英的共同委托代理人陈玮文达成执行和解协议，共同签订一份《协议书》，在被告对涉案房屋以产权置换方式进行征收拆迁安置补偿后，须向前述八人补偿民生路明豪公寓2号楼2单元305、405、505、605号房（经测绘，建筑面积均为66.61㎡），较之于应得补偿面积，超出5.62㎡，按重置价1000元／㎡，应补交房款5620元（最终以房产证为准）；同时载明，被告应协助八人办理房产证，并支付其搬迁费、误工费800元。签收协议后，同年5月13日，上述八人即向被告支付了抵消后的实际房款4820元（5620元-800元）。付款当日，因王贵英已去世，故由邓国月代表其余六人向被告受领所得四套房屋。邓国月去世后，2005年4月5日，其余六人经南宁市公证处公证，各方协议，前述的民生路明豪公寓2号楼2单元305号房归梁德贤所有，4××号归梁秀英所有，505号房归梁德杰所有，605号房归梁德才、梁梅英、梁佩英所有。但房屋交付使用后，因所附地块尚有抵押未涤除，至今仍未取得所有权证，为维护其合法权益，原告遂诉至本院，请求法院判如所请。
关于本案房屋所附土地之抵押查明，广西柳州地区汇通石油化学工业有限公司（以下简称：汇通石油公司）2001年与中国银行柳州分行签订一份《人民币借款合同》（编号：2001协字031a003），约定汇通石油公司向中国银行柳州分行借款人民币300万元，2003年9月1日一次性还清，并约定由明豪房地产公司即本案被告对该合同项下的全部债务承担连带还款保证，另行签订抵押合同。同年8月17日，中国银行柳州分行即与被告签订《最高额抵押合同》（编号：2001年抵协031号），约定被告以民生路北二里、北三里（地号0405147）地块之国有土地使用权向中国银行柳州分行设定最高额抵押［土地他项权证号：南宁国用他项（2001）字第135号］，合同期间为2001年8月7日至2004年8月7日，抵押贷款金额300万元。2004年6月25日，中国银行柳州分行又与信达资产南宁办事处（2010年7月22日变更为信达资产广西分公司）签订一份《债权转让协议》，将其对柳州地区汇通石油化学工业有限公司共计壹拾笔债权及有关从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）一并转让给信达资产南宁办事处。贷款期限届满后，因柳州地区汇通石油化学工业有限公司未能清偿债务，被告亦未履行连带担保清偿责任，致使涉案国有土地使用权所附抵押权未能注销，进而导致地上所建房屋至今未能办理权属登记，但已于2002年10月通过竣工验收备案。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告明豪房地产公司及第三人中国银行柳州分行，第三人梁德才、梁德杰、梁德贤、梁梅英、梁佩英经本院合法传票传唤，不到庭参加诉讼，视为其已放弃举证和质证的权利。本院将综合全案证据认定相关法律事实。
原、被告签订的《安置协议书》，意思表示真实，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。安置协议签订后，原告依产权置换，足额付清了面积差异款，履行了己方义务。而被告虽向原告交付了本案房屋，但因其将房屋所附地块国有土地使用权作为汇通石油公司向中国银行柳州分行的借款抵押担保物，借款期限届满后，汇通石油公司未能清偿债务，被告亦未履行连带清偿责任，致使地上抵押未能注销，从而致使房屋交付后至今数十年，仍未向房产管理部门办理权属登记，严重损害了原告基于合同可享有的利益。现原告请求被告在注销本案房屋的地上抵押后，协助其办理房屋权属登记，符合法律规定，有合同依据，本院予以支持。原告要求被告应于本案判决生效之日起三个月内履行注销抵押义务，并在义务履行完毕后十日内协助办理权属登记，期限合理，本院一并予以支持。
关于原告诉请的违约金20000元。本案房屋于2002年10月通过竣工验收备案，并于2003年5月9日交付使用，至今逾期十年有余，仍未协议约定，办理房屋所有权证。现原告参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、·；（二）、；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，主张违约金20000元，合理正当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司应于本案判决生效之日起三个月内负责注销位于南宁市民生路北三里28号明豪公寓2号楼2单元4××号房所附土地之抵押权；
二、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司应在履行上述第一项义务后十日内协助原告梁秀英将本案房屋产权登记至原告梁秀英名下；
三、被告南宁明豪房地产开发有限责任公司应向原告梁秀英支付逾期办证违约金20000元。
本案受理费300元、公告费700元，两项合计1000元，由被告南宁明豪房地产开发有限责任公司负担；此两款原告梁秀英已预交，由被告于本案判决生效之日起十日内支付给原告。
上述债务，义务人应按本案生效判决规定的期限履行完毕，逾期应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉至南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 骆兴国
人民陪审员 康海桥
人民陪审员 陈世芬
二〇一六年二月五日
书 记 员 黄 媚