上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第489号
原告徐丽妮。
被告李凤菊。
被告杨超。
被告杨展华。
三被告共同委托代理人姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
原告徐丽妮诉被告李凤菊、杨超、杨展华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2014年6月3日公开开庭审理。原告徐丽妮、被告李凤菊、杨展华及其委托代理人姚佳磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐丽妮诉称，2013年9月26日，原、被告双方经上海中原物业顾问有限公司（下称“中原公司”）居间介绍，由原告家庭购买被告名下位于上海市嘉定区丰庄路XXX弄XX号XXX室之房屋（下称“系争房屋”），同日，原告丈夫、原告之子与被告签署了《上海市房地产买卖合同》以及补充协议，约定除买卖合同中约定的1990000元外，买方另支付310000元作为对该房屋的装修补偿款，房屋转让总价2300000元。后因买方主体变更为原告一人，买卖双方又于2013年12月6日重新签订了买卖合同，但补充协议约定未变。原告分别于2013年9月26日、9月29日、11月27日分三次共计支付房款1100000元作为购房首付款。双方约定第二期房款由原告向银行申请贷款支付。2014年1月22日，原告与中国银行股份有限公司上海市分行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，其后，原、被告双方共同前往税务部门申请办理购买系争房屋的房产税征收认定并领取受理回执。但此后，被告迟迟不配合原告办理房屋的产权过户手续。期间，原告多次督促，并于2014年2月28日书面函告被告，要求被告于2014年3月7日前履行合同义务，被告仍未履行，且以合同权利义务约定不明为由要求解除合同，导致原告合同目的无法实现。原告认为，双方签订的买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理过户显属违约，原告有权解除合同、追究被告之违约责任。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议；2三被告返还原告已付购房款1100000元及截至实际返还日的同期银行贷款利息；3、三被告支付原告因未按期过户、交房的违约金8050元（按总房价款日万分之五计算7日）；4、三被告支付原告因拒绝过户、交房致使合同无法履行的违约赔偿金460000元（按总房价款20%计算）；5、三被告返还原告已付中介费32000元。庭审中，撤回了第2项诉请中关于利息的主张以及第5项诉讼请求。
被告李凤菊、杨超、杨展华辩称，同意第1项、第2项诉讼请求，不同意第3、第4项诉讼请求。一、原告未按期支付房款，系原告违约在先，房屋过户的前提是原告支付了全额房款，但原告仅支付了一半的房款，且结合附件三约定以及交易习惯，原告最晚应于过户日2013年12月31日前支付第二期购房款，故原告违约；二、买卖合同中关于第二期购房款支付的时间以及若贷款未审核通过的支付方式均约定不明，对被告显失公平。
经审理查明，原告徐丽妮与案外人卢甲系夫妻关系，案外人卢乙系徐丽妮、卢甲之子，尚未成年。2013年9月，徐丽妮、卢甲、卢乙经中原公司居间介绍与被告李凤菊、杨超、杨展华就购买系争房屋事宜达成一致，由原告及案外人卢甲、卢乙购买系争房屋。2013年9月26日，徐丽妮、卢甲、卢乙与三被告签订《上海市房地买卖合同》之补充协议，约定：1、除买卖合同约定的转让价1990000元外，乙方（买方）同意额外支付甲方（卖方）310000元，作为甲方对该房屋的装修补偿款，乙方应在2013年9月26日直接支付甲方；2、本补充协议为买卖合同不可分割的部分，与买卖合同具有同等的法律效力，本协议与买卖合同约定不一致的，以本协议为准。之后，买卖双方协商一致将买受人变更为原告徐丽妮一人，2013年10月10日，原、被告签订编号为1845492的《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋建筑面积88.26平米，转让价1990000元，交房日期为2014年1月10日，双方于2013年12月10日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限交付房屋（包括房地产交接及房地产权利转移），应向乙方支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，逾期超过七天的，除甲方应支付七天的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还已付款，并支付违约金和赔偿金。合同关于付款方式约定为：1、乙方在签订本合同并办理公证手续当天直接支付首期款690000元；2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1300000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并办理公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，若乙方贷款申请未获通过或审核通过额度不足，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付甲方；3、待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后七个工作日内，甲、乙双方赴房地产交易中心申请办理产权过户和抵押登记手续（送件），待房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，乙方将他项权证送交银行，且在银行收到后七日内，乙方通过贷款银行支付甲方第二期房价款。2013年9月26日，原告丈夫卢丙支付被告杨展华房款850000元；同年9月29日，卢丙支付杨展华150000元。至此，原告方足额支付首付款690000元及装修补偿款310000元。2013年11月27日，原告应被告要求再次支付房款100000元，为此，原告变更贷款金额，并告知被告因贷款金额变更，贷款发放时间可能迟延，且贷款发放时间无法明确。2013年12月6日，原、被告重新签订编号为1912073的《上海市房地产买卖合同》，对交房日期及过户日期进行变更，约定交房日期为2014年1月28日前，过户日期为2013年12月31日前。2014年1月22日，原告作为借款人（抵押人）与案外人中国银行股份有限公司上海市静安支行作为贷款人（抵押权人）签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定原告贷款金额为1190000元，贷款期限预计自2014年1月22日起至2041年1月21日止，抵押物为系争房屋，发放贷款指定帐户为被告李凤菊的帐户。随后，原告及中介方通知被告贷款已获通过可进行房产税审定。2014年1月25日，原、被告共同前往上海市嘉定区房地产交易中心办理相关房产税审定申请。2014年2月8日，税务部门出具《受理回执》受理了原告申请办理新购房的房产税征免认定，并告知于2014年2月24日后领取《上海市个人住房房产税认定通知书》。2014年2月28日，原告向三被告发送《催告函》称，因三被告未在合同约定的贷款审核通过后七日内协助办理过户手续，现催告被告务必于2014年3月7日12时前与原告赴嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续，否则视为被告根本违约，需承担总房价款20%的违约责任。《催告函》经被告收取后，被告杨展华书面致函原告，称原、被告虽于2013年12月6日重新订立合同，但由于合同对双方权利义务约定不明，后期付款不明，特别是原告向银行贷款不明确，直接导致被告购房付款产生脱节，并造成被告损失。被告将追究原告及中介的违约责任，双方买卖合同不再履行。此后，因双方协商不成，原告诉至法院。
另查，1、2013年10月19日，原告丈夫卢丙支付中原公司中介佣金32000元。2、庭审中，原、被告一致确认，原告徐丽妮、案外人卢甲、卢乙与三被告于2013年9月26日签订的补充协议，是原、被告间买卖合同的补充，被告认为违约金过高，请求法院酌情调整。3、案外人卢甲表示同意解除其与三被告于2013年9月26日签订的补充协议，其他均同原告意见。
以上事实有《上海市房地买卖合同》之补充协议、《上海市房地产买卖合同》两份、收款收据及银行汇款凭证、《个人住房（二手房）抵押借款合同》、《受理回执》、《催告函》及回函等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告于2013年9月26日签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。现签约双方一致同意解除合同，故本院对合同解除之诉请予以照准，被告应立即返还原告已付款1100000元。针对双方争议的谁承担违约责任的问题，本院认为，原告已按合同约定支付首期房款690000元及装修补偿款310000元，并应被告要求，另行支付房款100000元。按照双方约定，第二期房款由原告向银行申请贷款支付。2014年1月22日，原告与银行签订抵押借款合同后，及时告知了被告并催告被告协助审税并履行过户义务。被告以合同权利义务不明、贷款约定不明导致与其购房付款脱节为由，拒绝履行过户义务并明确要求解除合同。结合被告庭审中抗辩的应先付全款再过户的意见，因合同附件三明确约定待房屋交易管理部门出具以原告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证之后，原告通过贷款银行支付第二期房款，即表明应先过户再付余款，且合同对原告贷款未经银行审核通过或申请额度不足时，余款何时补足进行明确，应属权利义务约定明确。被告以合同约定不明、显失公平以及原告应先付清全款再过户为由，认为原告违约并要求单方解除合同，缺乏事实及法律依据。被告拒绝履行过户义务、并单方行使解除权的行为，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期过户违约金8050元，按照约定，逾期过户违约金应按已付款的日万分之五计算，即3850元；原告主张解除合同赔偿金460000元，金额过高，结合原告实际损失以及被告至今尚未返还已付款1100000元等客观情况，本院酌定赔偿金300000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告间签订的关于上海市嘉定区丰庄路XXX弄XX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议；
二、被告李凤菊、杨超、杨展华应于本判决生效之日起十日内返还原告徐丽妮已付购房款1100000元；
三、被告李凤菊、杨超、杨展华应于本判决生效之日起十日内支付原告徐丽妮违约金3850元；
四、被告李凤菊、杨超、杨展华应于本判决生效之日起十日内支付原告徐丽妮赔偿金300000元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18912.45元，减半收取9456.22元，由原告负担990.22元，由三被告负担8466元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 史建颖
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 杨晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。