重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第08114号
上诉人（原审被告）：重庆宸正房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处振兴路438号负12、13号，组织机构代码69122444-0。
法定代表人：李晓红，该公司总经理。
委托代理人：麻时红，重庆智权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王先容。
委托代理人：黄云，重庆嘉陵律师事务所律师。
上诉人重庆宸正房地产开发有限公司（以下简称宸正公司）与被上诉人王先容商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年11月4日作出（2014）合法民初字第00118号民事判决。上诉人宸正公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人宸正公司之委托代理人麻时红、被上诉人王先容之委托代理人黄云参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：被告重庆宸正房地产开发有限公司系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“云中馨苑三期”小区的商品房预售许可证。2011年8月18日，原告（乙方）与被告（甲方）重庆宸正房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的门面一个，建筑面积63.85平方米，套内建筑面积54.99平方米，房屋总计价款1328080元。合同第五条约定，付款方式为签合同时首付款664080元，余款664000元办理银行按揭。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2012年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定：1、除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2011年8月18日，原、被告签订合同补充协议，第五条约定：……3、由于项目规模较大，购房业主较多等原因，乙方同意甲方从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期间内甲方不算违约。若超过60个工作日因甲方原因仍未完成交房，则参照《重庆市商品房买卖合同》中第九条相关条款办理。原告于2011年8月18日向被告支付了首付购房款664080元，余款未办理银行按揭，原告于2013年7月15日向被告交付余下房款664000元。2013年7月15日，被告将原告所购房屋交付给了原告使用。2013年10月21日，被告取得“云中馨苑三期楼房”的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的竣工验收时间为2013年9月26日。2013年12月23日，原告起诉来院，要求被告支付逾期交房的违约金51263.88元。案经审理中调解未果。
王先容一审诉称：2011年8月18日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的云中馨苑三期商住门面一个。合同签订时，原告支付房款664080元，银行按揭664000元。2013年10月21日，被告取得云中馨苑三期三号楼建设工程竣工验收备案登记证，逾期交房达到386天，被告的行为严重违反了合同约定，经协商无果，诉至法院，请求判决被告支付逾期交房违约金51263.88元。
宸正公司一审辩称：原、被告签订的商品房买卖合同属实。合同对交房时间、付款时间及违约责任进行了约定，现逾期交房的客观事实确实存在，原因是被告在施工中应政府的要求，调整了规划，政府存在迟延交地和拆迁的问题，且在施工中2011年9月份发生洪水等自然灾害致使停工，所以导致延期交房，责任不在于被告，被告不应当支付逾期交房的违约金，即使应当支付，因双方在补充协议中重新约定了交房期限，故应扣除60个工作日计算。而且合同约定的违约金过高，要求法院按照同地段同类房屋的租金予以调整。
一审法院认为，被告系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告，原、被告双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同和补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。本案原告在签订合同后，按照合同约定向被告支付了购房款，履行了合同约定的义务。被告未按合同约定的时间将原告所购房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。按照合同和补充协议约定，被告应于2012年9月30日之后60个工作日内即2012年12月28日前完成交房，虽被告于2013年7月15日将房屋交付给原告，但当时该房屋所涉的建设工程尚未通过竣工验收，不符合法定的交房条件。该工程于2013年9月26日通过竣工验收，因此，本案讼争房屋的合法交付时间应为2013年9月26日，被告逾期交房272天，因原告分别于2011年8月18日和2013年7月15日两次交付房款，故被告应支付原告逾期交房的违约金22910.18元=664080元×0.0001×272天＋664000元×0.0001×73天，原告的过高要求部分一审法院不予主张。被告辩称逾期交房是其他原因造成及要求降低违约金，未举示有效证据予以证明，故一审法院对其辩解理由不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：“一、由被告重庆宸正房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告王先容逾期交房的违约金22910.18元。二、驳回原告王先容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1082元，减半收取541元，由原告负担168元（已缴纳），被告重庆宸正房地产开发有限公司负担373元（被告重庆宸正房地产开发有限公司应负担的诉讼费用已由原告王先容垫付，限被告本判决生效后十日内支付给原告）。”
上诉人宸正公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要事实和理由如下：1、上诉人在一审中举示了大量证据证实政府调整规划及迟延交地、拆迁问题的事实，一审法院未予采信。2、即使应当支付逾期交房违约金，王先容已于2014年7月15日实际接房，应以该日作为计算逾期交房违约金的截止时间。
被上诉人王先容答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、宸正公司所称的政府调整规划及迟延交地、拆迁问题能否作为其不承担逾期交房违约金的免责事由；2、计算逾期交房违约金的截止时间问题。现分别评析如下：
1、关于宸正公司所称的政府调整规划、迟延交地及拆迁等情形能否作为其不承担逾期交房违约金的免责事由的问题。本院认为，一方面，宸正公司所称的政府调整规划、迟延交地及拆迁等情形缺乏直接、充分的证据予以证明，且该司也未证明前述情形与该司逾期交房违约行为之间存在因果关系，加之前述情形也未由双方明确约定为宸正公司逾期交房后可免予承担违约责任的事由，故对于宸正公司二审中提出的该异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
2、关于计算逾期交房违约金的截止时间问题。宸正公司虽于2013年7月15日将房屋交付给王先容，但当时该房屋所涉的建设工程尚未通过竣工验收，不符合法定的交房条件。该工程于2013年9月26日通过竣工验收，因此一审法院认定本案讼争房屋的合法交付时间为2013年9月26日，并据此判定宸正公司应支付的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。对于宸正公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
综上，宸正公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1082元，由重庆宸正房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年一月十日
书 记 员 何 欢