成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第7502号原告廖波。委托代理人杨文辉。被告杜清满。原告廖波与被告杜清满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告廖波的委托代理人杨文辉、被告杜清满均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于成都市成华区建材路×房屋出租给被告作为办公及商务酒店、茶楼使用，房屋租金约定为1905元/月，2014年9月14日，原被告签订补充协议，约定违约金为10万元，并且若被告违约还需向原告支付3个月违约金。现因被告未按约履行合同，原告起诉请求：一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、被告支付原告房屋租金及违约金共计113964元；三、被告7日内将所有物品及设备搬离租赁房屋；四、被告承担本案律师费及诉讼费。诉讼中原告明确主张被告欠付的房屋租金期限为2015年11月10日至2015年12月31日，金额为3175元。违约金金额为包括约定的违约金10万元以及逾期三个月房屋租金5716元，滞纳金按照每天*半年租金的1%共计5434元，补助金500元。被告杜清满辩称，被告不同意解除合同，希望继续履行合同。被告同意支付租金，但是不同意支付违约金，被告同意将房屋内设备设施搬离。对于违约金方面，请求法院酌情调减。经审理查明，2014年4月26日，原告（甲方出租方）和被告（乙方承租方）和丙方重庆隆鑫物业管理有限公司九熙广场管理处（居间方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区建材路×房屋出租给乙方，用于办公及商务酒店、茶楼。租赁期限为10年，（自2014年6月10日至2024年6月9日）。第四条3续租约定，该房屋租赁期限到期前15天,乙方需向甲方提前申请第二届租赁协议，可根据市场价格与甲方协商签订，甲方不得以任何理由与乙方拒签第二届租赁协议，转租给其他租房客。若有违反，根据相关租赁协议，赔偿给乙方部分装修及设备费用。第五条租金约定，房屋租金每月按照建筑面积计算为38元/平方米（税后租金），共计1905元。乙方采取按六个月一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期15天前向甲方支付下期租金，每一期的租金计11432元。两年后第三年，按总房租的6%递增即40.28元/平方米；第四年，按总房租的6%递增即42.7元/平方米；第五年，按总房租的6%递增即45.26元/平方米；第六年，按总房租的6%递增即47.97元/平方米；第七年，按总房租的6%递增即50.85元/平方米；第八年，按总房租的6%递增即53.9元/平方米；第九年，按总房租的6%递增即57.13元/平方米；第十年，按总房租的6%递增即60.56元/平方米。第九条违约责任约定，2、乙方无故拖欠租金一个月以上的（含一个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并追收所欠费用，甲方不另支付乙方装修费用及设备费用。4、租赁期内甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金，并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）.5、一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。2014年9月14日，原被告签订补充协议。约定：1、将租赁合同“第四条3”更正为：租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前6个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。届时，租金随行就市，在同等条件下，甲方优先租给乙方。2、将租赁合同“第四条4”及“第九条4，”更正为：甲、乙双方任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约。违约金双方同意为100000元整。若甲方违约，需赔偿乙方装修损失（合理折旧后）。反之，若乙方违约，乙方还需向甲方支付3个月租金。且乙方需保证将房屋完好归还甲方或赔偿甲方完好归还所产生的费用。3、将租赁合同“第五条2”和“第九条2”更正为：乙方采取6个月一期支付的方式向甲方支付租金，并在每一期到期前1个月向甲方支付下期租金。每逾期一天，则甲方有权按本期租金的1%收取滞纳金，如超过15天则视为乙方违约甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。（违约责任参照本补充协议2）。2014年4月26日，被告出具一份《承诺书》，载明：今有成都市成华区建材路×号2栋11层承租人杜清满承诺：愿意在租期内，免费提供商务宾馆让全体出租方住宿八次。另承诺×广场2栋11层全体房主合同签订后，杜清满即全部按每户房主的合同一期总价的20%付给各位房主，剩余部分须5月25日前付清。2014年7月19日，原被告达成补充协议，约定：因×广场2-11楼整层全体业主租给杜清满开商务酒店，消防未过关。房屋使用用途发生改变，导致原合同部分无法执行。经甲、乙双方商定，原合同装修期间免租期延长至2014年10月10日。补充协议签订后，杜清满在2014年7月31日前必须付清半年房租，若未在规定时间内付清半年房屋，则乙方必须赔偿甲方损失，其他还按原协议执行。2014年8月30日，被告再次出具《承诺书》，载明：建材路×广场2栋11楼全体业主向你们补助500元钱，从2015年3月10日，下次的租金一期打到你们的账户上。2015年4月11日，被告向原告出具欠条，载明：今欠到九熙广场2栋11楼11号业主面积50.14㎡,2015年4月10日-2015年10月10日，半年租金11432元，2015年3月10日-2015年4月27日每天租金的1%，共47天违约金5373元，总计16805元，承诺在2015年4月27日前全部付清。如到期不服，违约责任按原租赁合同及补充协议执行。原告按约将案涉房屋交付给被告经营管理，被告将租金支付至2015年11月10日，后被告未再向原告支付租金，被告向原告出具欠条，因被告未履行，原告遂提起诉讼。上述事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：1、原、被告身份信息；2、《房屋租赁合同》及补充协议；3、承诺书；4、欠条；5、房屋所有权证书。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》以及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对各方当事人均有约束力。一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告未按照合同约定期限支付租金的行为构成违约，故原告要求解除案涉《房屋租赁合同》及补充协议的请求成立，本院予以支持。二、被告支付原告房屋租金及违约金的问题现原告仅要求被告支付欠付两个月租金3175元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题。根据原被告签订的补充协议第2条约定，将租赁合同“第四条4”及“第九条4，”更正为：甲、乙双方任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约。违约金双方同意为100000元整。若甲方违约，需赔偿乙方装修损失（合理折旧后）。反之，若乙方违约，乙方还需向甲方支付3个月租金。且乙方需保证将房屋完好归还甲方或赔偿甲方完好归还所产生的费用。3、将租赁合同“第五条2”和“第九条2”更正为：乙方采取6个月一期支付的方式向甲方支付租金，并在每一期到期前1个月向甲方支付下期租金。每逾期一天，则甲方有权按本期租金的1%收取滞纳金，如超过15天则视为乙方违约甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。（违约责任参照本补充协议2）。本院根据本案违约事实、合同履行情况以及当事人过错程度，综合平衡双方利益，酌情支持原告主张的违约金金额为三个月房屋租金金额5716元，超过部分不予支持。三、关于原告主张被告7日内将所有物品及设备搬离租赁房屋。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原被告签订的《房屋租赁合同》以及补充协议已经解除，故原告要求被告将案涉房屋内的物品及设备搬离房屋的请求成立，本院予以支持。四、原告要求被告支付律师费的问题因原被告签订的合同中并未明确约定律师费承担的问题，故原告要求被告承担律师费的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告廖波和被告杜清满签订的《房屋租赁合同》以及补充协议；二、被告杜清满于本判决生效之日起十日内向原告廖波支付房屋租金3175元以及违约金5716元；三、被告被告杜清满于本判决生效之日起三十日内将位于成都市成华区建材路×号房屋腾退并交还原告廖波；四、驳回原告廖波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，由被告杜清满承担200元，原告廖波承担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  彭有志二〇一六年五月二十日书记员  赵小宇