常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0482民初1244号
原告周俊树，男，1962年7月29日生，汉族，住常州市金坛区。
委托代理人孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。
被告周炯华，男，1965年5月26日生，汉族，住常州市金坛区。
被告常州市金坛区同大房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区经济开发区汇贤南路6号。
法定代表人王洪华，该公司执行董事。
原告周俊树诉被告周炯华、常州市金坛区同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2018年4月11日、7月9日公开开庭进行了审理。原告周俊树及其委托代理人孙秦霞，被告周炯华，被告同大公司的法定代表人王洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，陈旭系周俊树的公司管理人员，仲一平系周俊树的公司部门承包人。蒋兔红系同大公司原法定代表人、股东。2015年3月26日，同大公司的法定代表人由蒋兔红变更为王洪华，并且蒋兔红不再是同大公司的股东。同大公司于2016年9月20日进行名称变更，变更前的全名称为金坛市同大房地产开发有限公司。
2014年9月25日，甲方（周炯华）与乙方（同大公司、蒋兔红）签订协议书，约定甲方购买在联合开发中乙方享有的门面房800平方米；甲方借给乙方的款项本息合计1500万元在双方签订协议时作为甲方付给乙方的购房定金，交房时按实结算，多退少补；非因甲方原因造成协议无法履行或不完全履行，乙方双倍返还甲方所付定金，即3000万元。周炯华诉同大公司、金坛房屋建设开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月28日作出（2015）坛民初字第2760号民事判决，判决：同大公司于本判决生效之日起15日内返还周炯华借款本息1500万元（截止2014年9月25日），并承担自2014年9月26日至清偿之日止按本金1500万元月利率1.8%计算的利息。案件受理费111800元，由同大公司负担（该款周炯华已预交，同大公司与上述义务一并履行）。
该判决发生法律效力后，根据周炯华的执行申请，本院于2016年3月4日立案执行，案号为（2016）苏0482执615号。因多起债务纠纷，同大公司所有的坐落于常州市××区××房产被本院及其他法院多案查封。本院因执行周炯华申请执行同大公司民间借贷纠纷一案，于2016年4月11日作出（2016）苏0482执615号执行裁定：查封同大公司所有的坐落于常州市××区××房产。2017年8月9日，本院作出（2016）苏0482执615号之三执行裁定：评估、拍卖、变卖被执行人同大公司所有的坐落于常州市××区××房产的不动产。本院于2018年1月10日依法作出（2016）苏0482执615号执行公告，执行公告载明：周炯华申请执行同大公司民间借贷纠纷一案，同大公司未履行生效法律文书确定的义务，本院已裁定对同大公司所有的坐落于常州市××区××号不动产进行评估拍卖变卖，为保证上述拍卖的不动产顺利交接，责令常州市××区××号不动产的占有人在2018年2月10日前从坐落于常州市××区××号不动产内迁出，逾期未迁出，本院将强制执行，由此造成的损失由你自行承担，若现场阻碍、抗拒等一切执行行为的，依法将追究法律责任，直至刑事责任；若你对坐落于常州市××区××号不动产主张相应权利，可在公告发出之日起五日内向本院提出执行异议；逾期未提出异议，又未迁出的，导致的法律责任自行负担，同时本院将依法追究你的责任。
周俊树针对上述执行措施向本院提出执行异议称：一、2015年1月29日，周俊树与同大公司签订了租赁协议，周俊树对常州市××区××号不动产（含地下室、新加层的面积、广告位）合计约15000平方米的营业性用房及配套设施享有20年的租赁权，租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止，租金合计1000万元，以现金方式一次性支付完毕，同日，周俊树按照同大公司的委托将租金交付完毕，同大公司将租赁物交付周俊树使用；二、2015年1月29日，同大公司向周俊树借款1200万元，并出具借条1张。周俊树以租赁协议为前提才同意借款，同时约定了同大公司在归还1200万元借款后解除租赁协议为条件，因同大公司目前未还款，该执行程序直接影响了周俊树的债权；三、周俊树在租赁后为了经营投入装饰装潢约500万元，根据租赁协议，周俊树在租赁期间因同大公司原因导致周俊树不能正常经营的，同大公司应当赔偿周俊树损失并支付违约金200万元。请求停止对常州市××区××号不动产的评估拍卖变卖，保留周俊树对该不动产享有的17年的租赁权。本院于2018年2月14日作出（2018）苏0482执异8号执行裁定书，认为周俊树无权阻止向本院移交其占有的被执行人同大公司所有的坐落于常州市××区××房产的不动产，不应当停止对该不动产的评估拍卖变卖，不应当保留周俊树对该不动产享有的17年的租赁权，裁定驳回周俊树的异议请求。周俊树不服该裁定而依法提起本次诉讼。
周俊树向本院提出诉讼请求，请求：撤销（2018）苏0482执异8号执行裁定书；判决确认周俊树对同大公司所有的位于常州市××区××号的房屋享有租赁权（租赁期限自2015年2月1日至2035年1月31日止），周俊树有权继续占有、使用该房屋至租赁期限届满；本案诉讼费由周炯华、同大公司承担。事实和理由：2015年1月29日，周俊树与同大公司签订了租赁协议，约定同大公司将其所有的常州市××区××号的房屋出租给周俊树，租赁期限20年，自2015年2月1日起至2035年1月31日止，以现金方式一次性支付20年租金共计1000万元，周俊树在租赁期限内有权进行经营及对房屋进行设计装修。租赁协议签订当日，同大公司向周俊树出具委托书，要求将租金1000万元支付给委托书中的人员，后周俊树按照委托书的要求进行了支付。同大公司于2015年1月29日将租赁房屋交付周俊树，周俊树对租赁房屋进行装饰装修并经营至今。（2015）坛民初字第2760号民事判决生效后，周炯华以同大公司为被执行人向本院申请强制执行，本院作出（2016）苏0482执615号执行公告，周俊树根据执行公告要求向本院提出执行异议，本院于2018年2月14日作出（2018）苏0482执异8号执行裁定书，裁定驳回周俊树的执行异议。周俊树认为其与同大公司签订的租赁协议合法有效，周俊树对位于常州市××区××号的房屋享有租赁权且事实上持续占有使用房屋至今并进行了添附，故该房屋即使被执行拍卖变卖也应带租拍卖，对周俊树的租赁权依法应当予以保留。
周炯华辩称，（2018）苏0482执异8号执行裁定书认定事实清楚，应予以维持。
同大公司辩称，同大公司未收到周俊树支付的租金，（2018）苏0482执异8号执行裁定书认定事实清楚，应予以维持。
本院查明，2015年1月29日，同大公司（出租方、甲方）与周俊树（承租方、乙方）签订租赁协议，主要载明：同大公司将其所有的位于常州市××区××号（包括地下室、新加层的面积、广告位）合计约1.5万㎡的营业性用房及配套设施（以下简称涉案房屋）租赁给乙方经营；租赁期限为20年，自2015年2月1日起至2035年1月31日止，双方同意以现金方式一次性付清20年租金共计1000万元；甲方在租赁期限内不得私自单方面解除合同，租赁期满6年后甲方将乙方出借的1200万元的借款归还完毕，可以提前通知乙方解除合同，否则乙方仍按本协议享有20年租赁期限，20年后如甲方仍未归还借款，乙方享有免费使用涉案房屋的权利直至甲方将借款全部归还完毕为止；如有一方违约，需向守约方支付违约金200万元。
2015年1月29日，同大公司向周俊树出具委托书1份，主要载明：同大公司委托周俊树将同大公司的租金1000万元支付给钟一平300万元、王炳祥300万元、景建忠300万元、陈旭100万元。2015年1月29日，同大公司向周俊树出具借条1份，主要载明：根据租赁协议，借到周俊树现金1200万元。
2015年1月30日，同大公司（出租方、甲方）与周俊树（承租方、乙方）签订补充协议，就租赁协议未尽事宜，双方达成补充条款，主要载明：经双方确认，租金支付方式为乙方将20年租金以现金方式支付给甲方指定的甲方债权人账户，用以替甲方偿还债务；经双方确认，甲方如在6年后将乙方出借给甲方的借款1200万元归还完毕，并与乙方协议解除租赁协议，剩余租赁期的租金甲方不予返还乙方。
2015年3月10日，通过中信银行，景建忠名下账号55×××30（尾号）向周俊树名下的账号29×××84（尾号）存入3413500元；陈旭受周俊树委托通过周俊树名下的账号29×××84（尾号）向景建忠名下账号55×××30（尾号）分别存入300万元和413500元。2015年3月24日，通过中国工商银行，陈旭受周俊树委托通过周俊树名下账号32×××51（尾号）向仲一平名下的账号45×××47（尾号）存入150万元；后仲一平名下的账号45×××47（尾号）被取出150万元；后陈旭受周俊树委托通过周俊树名下账号32×××51（尾号）再次向仲一平名下的账号45×××47（尾号）存入150万元；后仲一平名下的账号45×××47（尾号）被取出150万元；陈旭受周俊树委托通过周俊树名下账号32×××51（尾号）向王炳祥名下的账号59×××24（尾号）存入150万元；后王炳祥名下的账号59×××24（尾号）被取出150万元；陈旭受周俊树委托通过周俊树名下账号32×××51（尾号）再次向王炳祥名下的账号59×××24（尾号）存入150万元；后王炳祥名下的账号59×××24（尾号）被取出150万元。上述资金往来结束后，周俊树名下账号32×××51（尾号）的存款余额为1500976.17元，与上述资金发生往来前一致。
蒋兔红于2015年1月28日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向林培森支付36万元，周俊树于2015年1月29日通过江南农村商业银行向林培森转账36万元。蒋兔红于2015年1月30日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向邵志平支付300万元，周俊树于2015年1月30日通过江南农村商业银行向邵志平转账100万元、通过中国工商银行向邵志平转账200万元。周俊树于2015年1月30日通过江南农村商业银行向王夕珍转账70万元，同大公司、王夕珍于2015年1月30日向周俊树出具借条1份，确认收到周俊树现金70万元。同大公司于2015年1月30日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树支付250万元，周俊树向钱伟敏分别于2015年2月5日支付10万元、2月7日支付50万元、2月18日支付40万元、2月27日支付10万元、4月22日支付10万元、5月23日支付9万元、8月23日支付6万元。钱伟敏分别于2015年2月5日、2月18日、2月27日、4月22日、5月23日、8月23日向周俊树各出具收条1份，其中2015年5月23日出具的收条主文中载明今收到同大公司（蒋兔红委托）委托周俊树支付的9万元。同大公司于2015年1月31日向周俊树出具委托书2份，要求周俊树向王菊芳支付100万元、向周炯华支付100万元。周俊树于2015年2月9日向景建忠转账100万元。同大公司于2015年2月6日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向虞中华支付150万元，周俊树于2015年2月9日向虞中华转账100万元、于2015年2月26日向虞中华转账50万元。同大公司于2015年1月29日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向任荣华支付193.5万元，周俊树于2015年2月10日向任荣华支付93.5万元，周俊树于2015年3月10日向任荣华转账100万元。同大公司于2015年1月30日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树支付15万元，该委托书下方注明：2015年2月16日晚支付王小国现金。蒋兔红于2015年2月1日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向王小国支付7万元。蒋兔红于2015年2月13日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向俞琴华支付10万元，俞琴华向周俊树出具收条1份确认收到10万元。蒋兔红于2015年2月18日向周俊树出具收条1份，确认收到周俊树现金20万元。蒋兔红于2015年4月8日向周俊树出具借条1份，确认借到周俊树现金10万元。蒋兔红于2015年4月18日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树从协议借款中支付20万元，王文杰于2015年5月1日向周俊树出具收条1份确认收到周俊树现金10万元，该委托书下方注明：2015年4月18日现金支付韦小军5万元、2015年4月25日现金支付韦小军1万元、2015年4月30日现金支付蒋兔红4万元、2015年5月1日现金支付王文杰10万元，合计20万元。蒋兔红于2015年4月30日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向王文杰支付10万元，王文杰于2015年5月8日向周俊树出具收条确认收到蒋兔红委托周俊树支付的10万元。蒋兔红于2015年5月7日向周俊树出具委托书1份，要求周俊树向王文杰支付9.6万元，周俊树于2015年5月14日向蒋兔红转账9.6万元。本段中，周俊树在2015年3月26日前根据截止2015年2月18日止同大公司、蒋兔红的委托书和蒋兔红出借的收条支付的款项共计889.5万元。
租赁协议和补充协议签订后，同大公司将涉案房屋交付给周俊树，由周俊树经营至今。周俊树曾于2015年对涉案房屋进行装饰装修。同大公司曾于2016年12月以周俊树为被告诉至本院，认为周俊树毁坏涉案房屋主体结构，请求本院确认周俊树将毁坏的涉案房屋恢复原状，后同大公司撤回起诉，本院作出（2016）坛民初字第7110号民事裁定，裁定准许同大公司撤诉。
周俊树在诉讼中提交的加盖金坛区西城金茂大酒店印章的应收同大房产公司消费款明细表载明：自2015年2月至2018年3月27日至，应收消费款522795元。
周俊树在诉讼中陈述：2014年，蒋兔红代表同大公司多次向周俊树借款，全部是现金交付，共有27份借条，借条都是以同大公司的名义出具，共计1000万元，款项全部是周俊树以其他人的名义出借的，签订租赁协议后，把同大公司2014年欠的1000万元与租金1000万元相互抵销，周俊树把27份借条原件全部交给蒋兔红，蒋兔红又出具委托支付1000万元的委托书给周俊树，后通过向钟一平、陈旭、王炳祥、景建忠倒账方式形成往来以向蒋兔红证明上述借款已经全部归还，周俊树向钟一平、陈旭、王炳祥、景建忠倒账的涉案款项最终已全部回到周俊树账户上；涉案房屋租金虽然平均下来是每年50万元，但周俊树系一次性支付1000万元，对周俊树来说已存在很大的财务成本，且周俊树另外向同大公司出借1200万元无息借款，该1200万元无息借款是租赁协议的附条件行为，考虑到1200万元的银行贷款利息（年利率为7%时年利息为84万元），故周俊树承担的涉案房屋租金远不止每年50万元，周俊树并非以不合理的低价承租涉案房屋。
蒋兔红在诉讼中陈述：因为蒋兔红、同大公司向周俊树借款1200万元，委托书中的1000万元包括在借款1200万元中，借款1200万元是在租赁协议签订前所借；除委托支付1000万元的委托书外，蒋兔红委托周俊树支付给其他12人的款项是蒋兔红工作和生活中欠其他人的款项；1200万元的借条上加盖了同大公司的印章，但该借款是蒋兔红个人借款，委托周俊树支付的款项也是为了偿还蒋兔红个人的债务，当时约定用借款1200万元的利息冲抵租金；涉案房屋租赁给邵志平时的租金为每年150万元。
本院认为，本案争议焦点为周俊树是否对涉案房屋享有租赁权。第一，从签订主体、签订时间来看，租赁协议与补充协议甲方栏均由蒋兔红签字并加盖同大公司印章、乙方栏均由周俊树签字，租赁协议签订和补充协议签订时，蒋兔红系同大公司的法定代表人及股东，蒋兔红有权代表同大公司就涉案房屋租赁事宜与周俊树签订相关协议。第二，从租赁物即涉案房屋的占有使用情况来看，周炯华、同大公司在诉讼中对涉案房屋至今由周俊树占用使用并未提出异议，结合周俊树对涉案房屋进行装饰装修的事实及（2016）坛民初字第7110号民事裁定，可以认定周俊树自2015年2月起即已占用使用涉案房屋。第三，从租金支付情况来看，虽然周俊树根据同大公司于2015年1月29日向其出具的委托书支付的1000万元是周俊树循环倒账，周俊树实际上并未支付该1000万元，但蒋兔红陈述同大公司在租赁协议签订前向周俊树借款1200万元，即使不考虑周俊树根据同大公司于2015年1月29日向其出具的委托书进行的支付，在2015年3月26日同大公司股东及法定代表人变更之前，根据同大公司于2015年1月29日向周俊树出具的借款金额为1200万元的借条，周俊树在2015年3月26日前根据截止2015年2月18日止同大公司出具的委托书、蒋兔红出具的委托书和收条支付的款项共计889.5万元，对租赁协议、补充协议、委托书、涉案款项支付情况及蒋兔红、周俊树的陈述等进行综合分析，结合补充协议中关于借款1200万元的约定及周俊树关于该借款1200万元特别是关于银行贷款利率的陈述，蒋兔红关于1200万元借款的陈述相互矛盾，周俊树关于同大公司在2014年向其借款1000万元并用租赁协议中的租金1000万元予以抵销的陈述较为可信，周俊树提出的涉案房屋租金并非不合理的主张符合情理，故可以认定周俊树就涉案房屋向同大公司支付了合理对价即租金。
承租人在申请人对不动产设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得了该不动产的租赁权，法院在租赁期内带租拍卖。综上所述，周俊树在涉案房屋被本院于2016年3月4日立案执行前已与同大公司签订租赁协议、补充协议并占有使用涉案房屋，周俊树取得涉案房屋的租赁权，租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止，周俊树请求确认其在租赁期限内对涉案房屋享有租赁权的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。周俊树虽然在租赁期限内对涉案房屋享有租赁权，但是其享有的租赁权并不足以阻碍执行行为，无权阻止本院对涉案房屋的强制执行。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：
一、确认原告周俊树对被告常州市金坛区同大房地产开发有限公司所有的位于常州市金坛区司马坊58号的房屋享有租赁权（租赁期限自2015年2月1日起至2035年1月31日止）。
二、驳回原告周俊树的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告周俊树负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费80元。
审 判 长 张金钱
人民陪审员 虞惠萍
人民陪审员 倪美华
二〇一八年八月二十二日
书 记 员 祝一茹