重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝03民终122号
上诉人（原审被告）：重庆车管佳汽车服务有限公司，住所地：重庆市涪陵区实验路38号（荔枝街道办公楼）511室，统一社会信用代码91500102339513892E。
法定代表人：王生荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冉金，男，1965年11月4日出生，汉族，该公司经理，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：崔俭生，重庆新合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆长乌汇物业服务有限公司，住所地：重庆市涪陵区滨江路两江广场9-10门面，统一社会信用代码915001023556630496。
法定代表人：郭强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵俊智，重庆睿诚律师事务所律师。
上诉人重庆车管佳汽车服务有限公司（以下简称车管佳公司）因与被上诉人重庆长乌汇物业服务有限公司（以下简称长乌汇物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初7577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
车管佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长乌汇物业公司的诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、涉案房屋无消防主体设施，存在安全隐患。被上诉人在一审中提交的消防验收意见书和消防审核意见书仅能表明涉案房屋在2007年、2008年时的消防设施是完善的，但时隔十年后，涉案房屋的消防设施已严重损坏，无法正常启用。我公司在现场实地拍摄的照片能够证明涉案房屋主体消防设施已严重损害的事实。2、一审法院调取的《交通行政许可决定书》不能证明涉案房屋符合合同约定。我公司租房的目的是经营汽车修理业务，故房屋租赁合同中特别约定“甲方（指被上诉人）应确保房屋合法、使用安全，并向乙方提供相关合法依据”。我公司于2017年3月22日申办汽修执业手续时，因出租方拒不提供房产证、消防合格证及现场检查房屋主体消防不合格等原因，运管部门作出《不予行政许可决定书》，后我公司因此又被主管机关认定为违法经营受到行政处罚，被上诉人的违约行为导致我公司无法正常经营并造成重大经济损失，房屋租赁合同的目的无法实现。时隔半年后，虽然我公司以原来的申报材料取得了行政许可，但这并不能改变涉案房屋主体无消防设施、存在重大安全隐患的事实，我公司的经营始终处于随时可能被运管部门责令关停的状态。3、一审判决认定被上诉人已向我公司提供收款凭证的事实错误。双方租赁合同中约定，我公司支付租金后5日内，被上诉人应当向我公司出具相应的收款凭证，否则我公司有权顺延下次租金的支付。我公司向被上诉人支付租金后，多次向被上诉人索要收款凭证，但被上诉人均以各种理由拒绝提供，故我公司有权顺延租金的支付。而一审判决认定被上诉人在我公司给被上诉人转账的银行转账单上加盖公章就属于提供了有效收款凭证，这是错误的。二、一审判决显失公平，适用法律错误。房屋租赁合同是双务合同，双方互负义务。在被上诉人多次拒绝履行瑕疵担保、维修租赁物等合同义务时，我公司作为承租人可以采取拒付或减少租金等行为来行使抗辩权。一审判决在此情况下认定我公司应单方无条件支付租金是不公平的。
长乌汇物业公司辩称：1、上诉人作为一家企业，应当在签订房屋租赁合同时知晓涉案房屋是否能达到使用条件。即使在签订合同时不知晓，其亦应当在三个月的合理期限内提出异议，而上诉人在发现涉案房屋存在瑕疵长达一年的时间之后才申请行政许可的事实，恰好可以证明我公司在交付涉案房屋时是符合合同约定的。2、我公司是受房屋产权人的委托出租涉案房屋，并不享有涉案房屋的所有权，但这不影响房屋租赁合同的效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
长乌汇物业公司向一审法院起诉请求：一、判决车管佳公司向我公司支付从2016年1月1日起至2017年9月30日共计21个月的房屋租金862334.97元，并按每日以月租金的5‰支付滞纳金共计12935.02元；二、判决车管佳公司以年度租金总额的10％支付违约金为49276.28元。
一审法院认定事实：2014年8月1日，重庆市涪陵国有资产投资经营集团有限公司出具授权书，授权长乌汇物业公司对其所属位于涪陵区两江广场商铺门面及后续收购全部门面进行出租、经营及物业管理工作，上述房产经营管理、安全责任等法律及经济责任均由长乌汇物业公司承担。长乌汇物业公司得到授权后，于2015年12月20日与车管佳公司签订《房屋租赁合同》，约定：车管佳公司租用长乌汇物业公司管理的位于重庆市涪陵区滨江路麻柳嘴两江广场平街一层靠乌江一侧中部区域的房屋共计2632.28平方米，自主经营；租赁期为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租赁期内，租金按每月15.6元／平方米计算，每月租金共计41063.57元；付款方式为租金按季度结算，由车管佳公司于每季度首月5日将租金支付到长乌汇物业公司指定收款账户，车管佳公司支付租金后5日内，长乌汇物业公司向车管佳公司提供相应收款凭据，否则车管佳公司有权顺延下次租金的支付；长乌汇物业公司应确保房屋建筑合法、使用安全，并向车管佳公司提供相关合法依据；违约责任：任何一方违反本合同的规定，违约方须向守约方支付当年租金总额10％的违约金；车管佳公司逾期未交付租金的，每逾期一日，长乌汇物业公司按月租金的5‰向车管佳公司加收滞纳金。协议签订后，长乌汇物业公司将门面交付给车管佳公司使用，车管佳公司于2016年5月24日，通过恒丰银行进账单向长乌汇物业公司支付了房租328508元。后车管佳公司以该租赁物消防不达标的问题、排水问题、房屋漏水问题等为由，拒绝支付尚欠的租金。长乌汇物业公司催收租金未果，遂诉至一审法院。
一审法院认为，长乌汇物业公司取得重庆市涪陵国有资产投资经营集团有限公司的授权后，与车管佳公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反有关法律法规的规定，该协议依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，长乌汇物业公司请求车管佳公司支付从2016年1月1日起至2017年9月30日共计21个月的房屋租金862334.97元及违约金和滞纳金，车管佳公司辩称该公司已支付了长乌汇物业公司9个月的租金328508元，且延付其余租金是因为租赁物无消防主体设施，无消防控制系统，存在严重的安全隐患，长乌汇物业公司拒绝提供房产证、房屋消防合格证等合法依据，致车管佳公司无法办理相关证照，并且存在严重的漏水、无排水设施等问题，车管佳公司延付租金是对长乌汇物业公司严重违约行为的依法行使的抗辩权。从车管佳公司提供的银行进账单，车管佳公司在租赁期间即2016年5月24日向长乌汇物业公司支付了房租328508元，长乌汇物业公司加盖公章，证明收到车管佳公司的租金，长乌汇物业公司也未提供其他证据证明该款不是租金，故认定车管佳公司尚欠长乌汇物业公司2016年1月1日起至2017年9月30日期间的房屋租金为：862334.97-328508=533826.97元。车管佳公司提供的《不予行政许可决定书》证明长乌汇物业公司提供的租赁物消防不达标，长乌汇物业公司不能确保房屋建筑合法、使用安全，故车管佳公司延付租金的理由成立，不构成违约行为。但从一审法院调取的《交通行政许可决定书》证明：车管佳公司提交的申请材料已经齐全，符合规定条件、达标，准予交通行政许可。说明长乌汇物业公司提供的租赁物已经符合车管佳公司的经营范畴，车管佳公司延付租金的理由已经消灭，应当支付尚欠的租金，故长乌汇物业公司请求车管佳公司支付违约金及滞纳金的理由不能成立，不予支持。车管佳公司还辩称延付租金系因为长乌汇物业公司收到租金后未向该公司出具相应的收款凭证，从车管佳公司提供的客户付款回单，长乌汇物业公司在客户付款回单上加盖公章，证明长乌汇物业公司已经收到车管佳公司租金，是对收到租金的确认，系有效凭据，故对车管佳公司的这一抗辩理由，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、车管佳公司在判决生效后10日内支付长乌汇物业公司从2016年1月1日起至2017年9月30日期间尚欠的房屋租金533826.97元。二、驳回长乌汇物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12423元，减半收取6212元，由长乌汇物业公司负担1642元，车管佳公司负担4570元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
车管佳公司在二审中向本院举示了《涪陵区道路运输管理处安全隐患整改验收意见书》（2018年2月1日）；拟通过该证据载明的运管部门以涉案房屋无消防设施为由要求车管佳公司整改，但该公司由于消防主体损坏而无法整改，导致整改验收不合格的事实，来证明涉案房屋无主体消防设施，不符合房屋租赁合同约定的房屋安全、合法的要求。长乌汇物业公司认为上述证据载明的时间是在双方签订房屋租赁合同两年之后，并不能证明涉案房屋在交付时就存在消防设施不符合要求的事实，且上诉人作为汽修行业，对消防的要求较一般行业更高，不能以此认为该公司交付的房屋不符合合同约定；同时，上诉人作为涉案房屋的使用人，其对涉案房屋有维护的义务，上诉人现在提及涉案房屋存在消防设施损毁，该公司保留向上诉人主张赔偿的权利。
本院依职权对涉案房屋所在楼栋的消防设施做了现场勘验，并制作了现场勘验笔录；对重庆市涪陵区道路运输管理处维修科科长秦恒利制作了调查笔录。双方当事人对上述证据质证后，均对上述证据的真实性、合法性和关联性无异议。
本院二审查明：
1、2017年3月14日，车管佳公司向涪陵区道路运输管理处申请办理机动车维修二类（小型车）的经营许可证，该管理处于同月22日以车管佳公司的申请存在消防不达标问题为由，决定不予交通行政许可。同月28日，车管佳公司再次提出申请，并提供了辖区派出所的消防巡查记录，涪陵区道路运输管理处于2017年4月7日因申请材料齐全，决定准予车管佳公司交通行政许可，经营范围为二类汽车维修（小型车）。
2、2017年12月22日，涪陵区道路运输管理处对车管佳公司营业场所进行日常安全检查，发现该场所存在安全隐患，遂向车管佳公司送达了《安全隐患整改通知书》，责令车管佳公司限期整改。2018年2月1日，涪陵区道路运输管理处对车管佳公司的整改情况进行验收，结果意见为：“经验收，消防主体损坏，消防栓不能有效使用，喷淋装置也不能有效使用，验收不合格”。由于车管佳公司未能在规定期限内完成整改，该公司已获得的交通行政许可证已被涪陵区道路运输管理处收回并注销。
3、经本院勘察，车管佳公司经营场所的消防主设施位于该栋房屋负一楼停车库内，分为消防泵房和应急发电机房。消防泵房内有四台三相异步电动机，其中有两台标注的日期为2007年7月，有一台日期为2007年8月，另一台无标牌，压力表均显示为0；3个控制柜的生产时间均为2007年8月，柜内线路均损坏、未通电；两台湿式报警阀的生产日期均为2006年12月，压力表显示为0；减压阀压力表显示为0。应急发电机房内有一台相复励交流同步发电机，生产日期为2007年3月，无电源接入。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由此可见，租赁合同的出租人有将租赁物交付承租人使用，并在租赁期内保持租赁物符合约定用途的义务。本案中，长乌汇物业公司将涉案房屋出租给车管佳公司作为经营场地，车管佳公司的经营范围包括小型汽车维修，应当按照相关行政管理规定在行政主管部门办理交通行政许可。车管佳公司第一次申请办理经营许可证时，因消防不达标的问题未能办理。后车管佳公司提供了辖区派出所的消防巡查记录，并获得了经营许可证。但涪陵区道路运输管理处在2017年12月22日的日常巡查中发现车管佳公司经营场所的消防栓无消防水，由于车管佳公司无法整改，该管理处以此为由收回了车管佳公司已获得的交通行政许可并注销。根据现场勘验结果，涉案房屋所在楼栋的消防主设施设备已严重损坏。车管佳公司租赁房屋的目的就是开展与汽车有关的经营活动，长乌汇物业公司未能提供消防设施达标的房屋，致使该公司无法取得交通行政许可、无法依法开展经营活动，长乌汇物业公司的行为属于未提供符合合同约定用途的租赁物。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”租赁合同为双务合同，当事人均应按照法律规定和合同约定履行各自的义务。长乌汇物业公司在车管佳公司支付了部分租金后，仍未对涉案房屋的消防主设施进行整改，不能提供符合租赁合同用途的租赁物，车管佳公司以此抗辩不支付租金的理由成立，本院予以支持。至于双方当事人在租赁合同履行过程中的损失问题，由当事人另案主张。
综上所述，因本案二审中出现新证据，导致一审判决认定的事实发生变化，应予改判；车管佳公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初7577号民事判决；
二、驳回重庆长乌汇物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费12423元，减半收取6212元，二审案件受理费9138元，共计15350元，由重庆长乌汇物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余云中
审判员 张 艳
审判员 吴 聪
二〇一八年六月八日
书记员 赵彦傑