苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04645号
原告：苏州工业园区教育发展投资有限公司，住所地苏州工业园区新机场路南。
法定代表人朱军，执行董事。
委托代理人李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。
被告曾明斌,男,1983年3月21日生,汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：邱建军，江苏金恩律师事务所律师。
原告苏州工业园区教育发展投资有限公司（以下简称教投公司）诉被告曾明斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，由审判员顾宏俊适用简易程序独任审理，于2016年1月4日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2016年10月11日、12月26日公开开庭进行了审理。原告教投公司委托诉讼代理人李小伟、被告曾明斌及委托诉讼代理人邱建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告教投公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金、物业费280903.30元（2014年10月25日至2015年10月24日期间）；2.被告支付违约金277580.64元（自2014年10月25日至2015年10月24日期间,共197天，以280903.3元为基数,按日千分之五计算,为101183.73元；自2015年4月25日至2015年10月24日期间，共198天，以280903.3元为基数,按日千分之五计算，为176390.1元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月，原被告签订苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同，合同编号SIPEDI(JY01)-20141020-50，由被告承租文萃广场12号商业楼306室，建筑面积848.47平方米，用于餐饮项目。被告自2014年10月25日至2015年10月24日共欠原告租金、物业费280903.30元，按照租赁合同第3.2条约定，被告还应支付违约金277580.64元。经原告多次电话及书面催讨，被告仍不支付。
被告辩称:1.被告不是本案适格主体，根据双方签订的合同，被告虽是合同签订人，但实际使用房屋者为苏州陇上人家餐饮有限公司（以下简称陇上人家公司）。合同9.2条约定：公司成立后应将承租人变更为营业执照载明的名称，所以根据合同约定及事实情况，依据《公司法》的规定，本案被告应为陇上人家公司；2.原告主张的租金不应包含物业费，本案系因租赁合同产生的租金纠纷，物业费系物业公司和物业使用人之间的收费关系，原告不是物业管理公司，原告无权主张物业费；3.原告主张的租金数额不实，由于原告2014年9月才接通燃气使租赁房屋具备餐饮经营条件，所以实际租赁期应从2014年9月开始计算。另外，原告于2015年8月6日即停止涉案房屋的供电，原告的行为等于单方终止了合同的履行，从该日起被告即不再使用房屋，故租金应算至2015年8月5日。扣除已交纳的4个月租金及之后支付的50000元，被告只应交纳49695.2元；4.由于本案租金是以面积作为计算方式，被告认为应按房产证登记的房屋实际建筑面积计算，而不是预测面积；5.原告在本案中并未提供房产证证明自己是所涉房屋的所有权人，不能证明原告现在有权收取租金。本案中原告提供了消防验收文件，但未提供竣工验收文件，房屋是否处于可使用状态，应依据竣工验收文件证明，不能仅凭消防验收文件来证明；6.如果被告仍欠原告租金，合同约定的违约金也超出了原告的实际损失，请求法院对原告诉请的违约金予以减免。
本院查明，2014年4月，原被告签订苏州独墅湖高等教育区文萃广场商业用房租赁合同，合同编号为SIPEDI(JY01)-20141020-50，合同约定被告向原告租赁苏州工业园区文萃广场12号商业楼306室商业用房用于经营中餐；建筑面积848.47平方米；合同签订前，被告应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若被告未提出异议，则视同被告接受承租场所处于良好、安全的适用状态；交付使用时，双方共同签订《文萃广场房屋使用签收单》（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等），作为交付和返还承租场所时的验收依据；租赁期限为五年，自2014年4月25日至2019年4月24日止；被告可享有两个月装修免租期，自2014年4月25日至2014年6月24日止。装修免租期内免收租金，但物业管理费及水电费等仍需按时交纳；费用明细为：第一年租金单价15元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计279995.10元（前两个月为装修免租期）。第二年租金单价20元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计356357.40元。第三年租金单价25元/平方米/月，物业管理费单价15元/平方米/月，12个月计407265.60元……保证金为115179.80元；付款采取先付后用原则，租金和物业费每半年支付一次，被告须在双方签订合同之日起一周内交房前缴纳第一笔租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，以后各笔费用须在下一半年度开始前15日内交纳；水电费每月按实结算。煤气（及开通费）、通讯、网络、有线电视（若有）等使用费，被告按有关规定交纳；被告应按时支付上述各项费用。每逾期一天，按逾期费用的5‰支付违约金；经原告书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，原告有权中断其水电等的供应及采取其他必要措施，且被告对此予以认可；保证金（相当于3个月的租金和物业管理费，按约定最高的租金）……；原告具有承租场所的合法所有权，负责向被告提供出租时处于良好安全和可使用状态的承租场所；被告应当在合同签订之日起一个月内办理完营业执照手续，并至甲方处完善相关手续，将原承租人更名为营业执照上载明的公司名称。未能在规定期限内办理完手续的，须事先报原告同意，另行确定完善手续期限。经原告催告后，逾期仍未办理完毕的，原告有权单方提前终止合同。合同还对其他权利义务进行了约定。庭审中，双方确认合同中约定的“租金和物业费每半年支付一次”中的“每半年”是指每个租赁年度的半年。
2014年4月28日，双方办理了租赁房屋的交接手续。
被告于2014年4月18日向原告支付了2014年4月25日至2014年10月24日期间的租金（扣除两个月免租期）、物业管理费127270.50元和保证金115179.80元，又于2015年6月12日、2015年7月21日、2015年8月24日分别向原告支付20000元、10000元、20000元。
2015年8月21日，原告向被告发送催缴通知单，催促被告支付2014年10月25日至2015年10月24日期间的房租、物业费。
另查明，涉案房屋所在的工程项目于2014年1月22日通过消防验收。
涉案房屋所在地块的燃气管道工程于2014年7月4日经港华公司竣工验收，于2014年7月29日碰通，具备租赁户申请开通管道燃气条件。在此日前，被告向港华燃气申请开通管道燃气。2014年8月29日，港华燃气完成开通工作。
审理过程中，原告取得了涉案房屋所在大楼的不动产权证书。
以上事实，由原告提供的土地使用权证、建设工程规划许可证、规划批准书、建设工程消防验收意见书、商业用房租赁合同、房屋交接记录表、不动产权证书、催费通知单等证据，被告提供的付款凭证，本院所做调查笔录以及当事人在庭审中的陈述予以证实。
本案的主要争议焦点为：
一、被告的主体资格
被告认为其虽是合同签订人，但其作为陇上人家公司的股东在公司成立前先行签订合同，是公司成立的必经阶段，公司成立后权利义务应由公司承继，且房屋实际使用人也是公司。被告在办理营业执照后就向原告提出变更要求，且营业执照一直悬挂在经营场所，原告对此知情。即使被告在原告起诉之前没有要求变更，根据合同约定，被告仍有权力要求变更，原告也必须予以变更。
原告则认为，被告办理营业执照后，有义务告知原告变更合同主体，该义务在于被告，不在于原告。被告未办理变更手续，根据合同相对性原则，应当承担支付租金义务，至于其承担租金责任后与股东如何分担与原告无关。
对此，本院认为，尽管合同约定被告应当在办理营业执照后到原告处变更租赁主体，被告逾期不办理的，原告可以提起终止合同，且被告系在合同落款处承租人代表人一栏签名。但合同抬头处明确记载承租人为被告曾明斌，且被告系以个人名义向原告交纳租金、物业费。而事实上，被告办理营业执照后，租赁合同的主体并未做变更。根据合同相对性的原则，本案中的租赁合同项下的义务仍应由被告承担。至于在本案审理过程中，被告提出的其有权利变更，原告也应予变更的意见，与本案2014年10月25日至2015年10月24日期间的租赁费用争议无关。
二、租金的起算时间
原告主张自租赁合同约定的2014年4月25日起算。被告认为涉案房屋在当时是否处于可使用状态，不能仅凭消防验收文件来证明，而实际租金应从2014年9月原告接通燃气时起算。
本院认为：1.本案涉案房屋所在的工程项目于2014年1月22日通过消防验收，根据《建设工程消防监督管理规定》的有关规定，消防验收以工程竣工验收为前提，故可以认定在此之前，涉案房屋所在的工程已经经过竣工验收；2.客观上，涉案房屋至2014年7月29日才具备被告向燃气公司申请开通管道燃气的条件，但是：(1).尽管根据合同约定和法律规定，作为出租人的原告应当向被告提供安全和可供用于餐饮经营的房屋，但是在被告而言，就承租八百余平方米的房屋经营餐饮如此重大的事情，也应当尽到审慎义务，该审慎义务应当包含被告全面了解承租房屋实际情况和预见经营风险。而本案合同也约定合同签订前，被告应对承租场所（包括但不限于该承租场所现有装修、附属设施设备等）的使用状态予以确认，若被告未提出异议，则视同被告接受承租场所处于良好、安全的适用状态。被告签订了合同，未提出相关异议，并与原告办理了房屋交接手续，应当视为被告认可并接受房屋的实际状况；(2).根据合同约定，申请管道燃气开通为被告的义务。本案中至2014年7月29日才具备被告申请管道燃气开通条件，但并不代表被告在管道燃气开通前无法采用其他方式替代。故，本案管道燃气具备开通条件在合同签订和房屋交接之后，并不影响租金的起算时间认定。综上，本案租金的起算时间应按租赁合同约定的2014年4月25日确定。
三、本案中被告的欠费金额
原告主张被告应支付2014年10月25日至2015年10月24日期间的租金及物业费280903.30元，被告认为只应支付租金49695.2元。
对此，本院认为：1.合同约定的房屋租赁费用包括租金和物业费，原告有权利向被告收取，被告的抗辩不能成立；2.关于涉案房屋的面积，根据原告提供的不动产权证书，涉案房屋确未分割登记，再结合合同对租赁面积做出了明确的约定，应按合同记载的建筑面积计算租金和物业费；3.关于停电，被告主张原告于2015年8月6日停止对涉案房屋的供电，应至2015年8月5日截止租金计算，原告则认可是在2015年10月30日停电。被告对此申请证人陈某、熊某出庭作证，证人陈述的停电时间为2015年8月底。对此，本院认为，被告未举证证明证人的身份，且按证人陈述，其与被告也有一定利害关系。故应按原告陈述的时间确定停电时间，则停电事实与本案纠纷所涉2014年10月25日至2015年10月24日期间的租金、物业费无涉。再则，本案合同约定经原告书面催缴后7日内被告仍未支付或支付不足额，原告有权中断其水电等的供应，且被告对此予以认可。本案中，原告于2015年8月21日向被告发送的催交通知，被告未及时交足费用，原告有权采取停电措施。即便原告2015年8月底停止供电，被告也完全可以及时交纳租金、物业费恢复用电。
故，被告应按约向原告支付2014年10月25日至2015年10月24日期间的租金、物业费330903.30元，扣除其已支付的50000元，尚应支付280903.30元。
综上，本院认为，原被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，原告有权向被告收取租金和物业管理费，被告应当支付，被告未按约支付，应当向原告偿付违约金。因合同约定的违约金标准明显过高，原告未能举证证明因被告违约造成的损失，同时表态违约金以法院确定为准，被告也提出了降低的抗辩意见，本院参考逾期贷款利率标准，再结合本案实际情况，酌定由被告偿付2014年10月25日至2015年10月24日期间的违约金12500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四款第一款的规定，判决如下：
一、被告曾明斌于本判决生效后七日内支付原告苏州工业园区教育发展投资有限公司2014年10月25日至2015年10月24日期间的租金、物业费280903.30元。
二、被告曾明斌于本判决生效后七日内偿付原告苏州工业园区教育发展投资有限公司违约金12500元。
三、驳回原告苏州工业园区教育发展投资有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9384元，由原告负担3683元，被告负担5701元。原告已预交该款，并同意被告负担部分由被告在履行判决时直接向其支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 顾宏俊
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 李明俊
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 杨惠娟
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