四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴中民终字第236号
上诉人（原审被告、反诉原告）龚翠华，女，汉族，生于1976年9月17日，个体工商户。
委托代理人（全权代理）王锡康，男，汉族，生于1965年12月21日，个体工商者。系龚翠华的丈夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨金华，女，汉族，生于1962年4月2日，巴中广播电视学校平昌县分校副校长。
委托代理人（特别授权）曾异义，男，汉族，生于1956年11月13日，系杨金华的丈夫。
委托代理人何绍建，四川万明律师事务所律师。
上诉人龚翠华因房屋租赁合同纠纷一案，不服巴中市平昌县人民法院（2013）平民初字第2112号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚翠华及其委托代理人王锡康，被上诉人杨金华及其委托代理人曾异义、何绍建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2011年7月22日，杨金华之丈夫曾异义与龚翠华签订房屋租赁合同，将其位于平昌县江口镇新华街西段179号私有房屋的一、三楼出租给龚翠华，租期为一年。2012年7月22日，杨金华与龚翠华再次签订房屋租赁合同，合同约定：1、出租房屋范围：底楼门面及后房全部和三楼全部；2、出租时间：自2012年7月22日至2013年7月22日；3、租金及付款方式：全年租金门面17500元，三楼5000元，共22500元。4、租房期间承租人使用的水电费按表上实际使用计算，由承租人每月按时向出租人付清；5、承租人租用房屋期间自行装饰装修不能改变房屋主体结构；6、承租人注意爱护出租人财产，注意防火、防盗、防事故安全，并团结尊重、和睦邻里；7、若承租人不续租，出租人不负任何损失；8、双方协定每年总租金房价上涨一千元；双方各持协议一份，签字有效。合同备注栏特别约定：1、承租方续租，出租方优先考虑并不得转租；2、门面一年一租，可以续租，租期到期以前，双方提前一月告知；付款方式：每年的租金承租人在7月22日前支付给出租方。合同签订后双方已按合同约定履行了合同义务。龚翠华承租房屋后，分别于2011年7月和2012年8月两次对承租的门市房屋进行了装饰装修，2012年8月装修门市房屋时，同时拆除了门市房屋原有的通道隔断（属层板隔断），扩宽了干墙门，扩大了门市房屋的使用面积。杨金华知道龚翠华装修门市房屋的行为后并未提出任何异议。2013年2月15日，龚翠华将门市房屋的房门关锁后拒不开门，致使二楼租房人无法进出，杨金华之丈夫曾异义赶到现场后，龚翠华仍然拒不开门，曾异义强行砸开门市房屋房门后，双方发生争执，后经平昌县公安局城西派出所调解。杨金华遂即以龚翠华违反合同约定，擅自改变房屋结构，阻挠他物权人正常行使物权为由提起诉讼，要求解除与龚翠华的房屋租赁合同并赔偿损失，在法院宣告判决前杨金华撤回起诉。杨金华在房屋租赁合同期满前，已书面通知龚翠华，租赁合同期满后要收回房屋，不再继续出租。龚翠华收到通知后未作任何答复，杨金华诉讼来院。诉讼中，原审法院委托成都倍谊房地产估价有限公司对龚翠华承租的门市房屋装饰装修部分进行价值评估，成都倍谊房地产估价有限公司于2013年12月30日作出书面评估意见，即：龚翠华承租的门市房屋装饰装修部分的总价值为7890元。杨金华支付评估费3000元，龚翠华支付评估费2000元。
原审认为：2012年7月22日，原告杨金华与被告龚翠华签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方均已按合同约定履行了合同义务。但是，由于被告龚翠华在装饰装修门市房屋时，将原进屋、上楼的通道拆除后，致使该房屋二楼的租房人进出通行不便，妨碍了二楼租房人的正常生活和他物权的行使。尤其是原告杨金华丈夫曾异义到场协调时，龚翠华仍然拒不开门，导致双方发生纠纷，致使出租人与承租人之间产生矛盾，之后又未能得到及时有效的沟通，以致于双方矛盾加深，在此情况之下，如若被告龚翠华继续租用该房屋，双方难以和谐相处，既不利于生活和经营，也不利于社会的和谐与安定。因此，原告杨金华在其房屋租赁合同到期后，不再续签房屋租赁合同，并要求被告龚翠华返还房屋、支付逾期后的房屋租赁费以及水电费的理由成立，本院予以支持。因为原告杨金华对被告龚翠华装饰装修门市房屋的行为是明知的，而且并未明确反对，加之对门市房屋也并无实质性的改变，原告杨金华要求恢复房屋原状的理由不成立，本院不予支持。由于原告杨金华与被告龚翠华在签订房屋租赁合同时，对门市房屋的装修和续租均有明确约定，被告龚翠华装饰装修门市房屋具有一定的预期使用价值，且被告龚翠华对装饰装修部分的使用时间尚属较短，其利用价值尚未达到饱和程度，其剩余部分的利用价值，应当属于承租人龚翠华的实际损失。因导致杨金华与龚翠华不能续签房屋租赁合同的原因不能归责于龚翠华一方，而且杨金华在租赁合同中有同意龚翠华自行装修并可以续租的意思表示，虽然原租赁合同已履行完结，但合同中杨金华同意可以续租的意思表示让被告龚翠华有理由认为合同到期后续租房屋的条件成就，并装饰装修了门市房屋，而原告杨金华在房屋租赁合同到期后不同意继续签订房屋租赁合同，违反了诚实信用原则，有明显过错，应当对承租人龚翠华的装饰装修损失承担赔偿责任。成都倍谊房地产估价有限公司作出的装饰装修价值评估报告客观真实，评估程序合法，被告龚翠华虽认为评估的价值过低，但却不能提供确实有效的证据予以反驳，本院据以价值评估报告作为认定被告龚翠华装饰装修损失的有效证据，并按被告龚翠华自认的5年使用期限计算每年的使用价值，减除已使用的时间后，其余部分为实际损失。被告龚翠华提供的装饰装修费用收据、材料费收据不具有真实性，背离了客观事实，不属于合法有效证据，本院不予采信。被告龚翠华要求原告杨金华赔偿广告宣传费、宽带安装及使用费没有法律依据，本院不予支持。反诉人龚翠华的反诉主张部分成立，本院依法部分予以支持。据此判决：一、限被告龚翠华在本判决生效后立即将门面房屋及后房、三楼房屋返还原告杨金华。二、被告龚翠华从2013年7月22日起至返还房屋时止，按每日64.38元（23500元÷365天）的标准支付房屋租赁费，同时结清占用房屋期间的水、电、气费用。三、驳回原告杨金华的其他诉讼请求。四、杨金华赔偿龚翠华装饰装修损失5352.23元（1825天÷7890元×1238天）。五、评估费5000元，由杨金华、龚翠华各负担2500元，杨金华支付3000元，龚翠华已支付2000元，由龚翠华支付杨金华垫付评估费500元。六、驳回反诉原告龚翠华其他诉讼请求。
宣判后，上诉人龚翠华不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由及请求：被告的行为违背了与原告之间本着公平、诚信的原则签订的租房协议，直接和间接造成了原告对门市的装饰装修和商品投资上的财产损失，同时侵害了原告的合法权益，影响了原告的生产经营和生活质量等，故上诉请求二审法院：1.判令被告继续履行与原告之间的租房协议；2.判令被告赔偿原告因两次装修门市费用及广告费用计币8万元左右；3.判令被告滥用诉权造成原告直接经济、名誉、精神损失；4.判令上次评估为无效评估；5.判令被告赔偿前两次及本次诉讼中的一切费用。
被上诉人杨金华答辩：1.租房协议租期已满，不再续租，协议上明确写明可以续租，当然也可以不续租；2.上诉人对门市改装均是自己行为，与被上诉人无关，且协议明确约定不续租时，不赔偿任何损失；3.被上诉人通过法律手段维护自己合法权益，采用的是合法的方法和程序，不是滥用诉权；4.被上诉人认为一审所作的评估真实有效，评估单位资质、程序合法。5.诉讼费用的的承担一审由一审法院确定，二审由二审法院确定。6.恳请二审法院用法律维护公平正义，作出公正判决。
经审理查明，二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人本着诚实信用的原则于2011年7月22日签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，本院予以认可。该协议中明确约定了租期、租金以及到期后在同等条件下，承租人有优先续租的权利。根据《物权法》的相关规定，所有权人对所有物享有占用、使用、收益、处分的权利。现房屋租期已到，被上诉人杨金华作为该租赁物的所有权人有权决定是否继续出租，现出租人明确表示不再出租该房屋，系行使其合法权利，上诉人上诉要求继续承租该房屋的请求，本院不予支持。上诉人上诉称被上诉人应当赔偿其房屋装修费用及广告费用8万元整，该案一审中原审法院委托了有资质的评估机构，对该房屋装修情况进行了评估，上诉人认为评估价格过低，但一、二审中均未能提供出确实有效的证据证实，也未申请重新评估，成都倍谊房地产估价有限公司于2013年12月30日作出的书面评估意见客观真实，评估程序合法，本院予以采信。被上诉人杨金华应当按照该评估价格赔偿龚翠华装饰装修损失。对于侵犯公民合法权益的行为，任何公民均有权通过诉讼维护自己的合法权益，本案中被上诉人通过法律手段维护自己合法权益，是一个公民享有的基本权利，不存在滥用诉权的现象。据此，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉人龚翠华的上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变。
二审案件受理费2060.00元，由上诉人龚翠华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 国
代理审判员 王 军
代理审判员 赵治荣
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 刘淑红