广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3312号
上诉人（原审被告）：杨祝立，男，1985年3月2日出生，汉族，住广东省中山市东区。
被上诉人（原审原告）：徐旺银，男，1994年4月2日出生，汉族，住广西兴业县。
上诉人杨祝立因与被上诉人徐旺银房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人杨祝立上诉请求：撤销原审判决，依法改判杨祝立不予返还押金18000元给徐旺银，并依法改判徐旺银返还租赁期间2016年11月份的租金6000元及2016年10月、11月两个月的租赁税600元给杨祝立；三、依法改判徐旺银在租赁期间对商铺的墙身损坏，家居损坏及家具丢失赔偿3500元给杨祝立。事实和理由：一、一审法院认定徐旺银于2016年11月11日将涉案商铺交还杨祝立，商铺转租合同已经终止，杨祝立收取徐旺银的押金18000元应予返还。该判决认定事实错误，违背商铺转租合同第三条押金问题条款，依法应予撤销改判。徐旺银单方面提出解除2016年9月28日签订的商铺转租合同，合同清楚写明合同期满后才退回押金18000元，如在合同期内有一方提前终止合同作为违约处理，押金不予退回。二、徐旺银于2016年11月11日将涉案商铺交还杨祝立，合同解除协议书清楚写明徐旺银要求提前解除合同，即其单方提前终止合同属于违约行为，徐旺银所缴纳的押金可以不予退回。三、徐旺银于2016年11月11日将涉案商铺交还杨祝立时，交接证明中并未载明杨祝立需要向徐旺银返还18000元的事宜，以此可以证明徐旺银单方违约并放弃其已经缴纳的押金18000元。四、双方于2016年9月28日签订的商铺转租合同第三条明确约定徐旺银交回商铺给杨祝立时，商铺没有损坏的情况下，将押金退回，如有出现损坏的情况，杨祝立有权将押金作赔偿用。不足部分徐旺银还需补充给杨祝立，如有剩余才退回给徐旺银。所以杨祝立有权把押金18000元用于扣除2016年11月份的租金6000元、3500元家居及墙身损坏费及两个月600元的租赁税。五、双方在2016年9月28日签订商铺租赁合同后，徐旺银违背合同，拖欠2017年11月份的租金至今未向杨祝立缴纳，构成单方违约行为，徐旺银应承担违约责任并向杨祝立支付2016年11月份的租金6000元。综上，徐旺银未履行与杨祝立签订的商铺转租合同，恶意拖欠租金，徐旺银应当承担违约责任，其缴纳的18000元租金不予退还，且徐旺银还需向杨祝立支付已欠的6000元租金、两个月租赁税600元、门口社区清洁费200元以及商铺家具、墙身损失费3500元。为维护自身合法权益，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人徐旺银答辩称：一、由于杨祝立存在违约行为，徐旺银有权依据合同约定要求退回押金，徐旺银从未表示愿意放弃退回押金的请求。本案系由杨祝立无法提供转租协议书，导致徐旺银无法取得营业执照，合同目的无法实现，由于杨祝立存在违约行为，徐旺银要求与其解除合同，根据商铺转租合同第六条“如甲方（即杨祝立）违约，乙方（即徐旺银）有权收回押金再罚款18000元作赔偿之用”的约定，杨祝立应当向徐旺银退回押金18000元。双方在2016年11月11日签订《合同解除协议书》《交接证明》，双方就合同解除及交接事宜达成一致意见，协议书与证明书中并未提及押金一事系双方未就该事项达成一致意见，而并非徐旺银承认放弃退回押金18000元的要求。二、杨祝立要求徐旺银赔偿因墙身损害及家具丢失3500元，没有事实和法律依据。杨祝立在一审中仅提交了关于墙身损毁的照片，其在庭审过程中虽要求徐旺银对于墙体、家具损坏的情况进行赔偿，但并未对此提起反诉，应当由杨祝立对该项请求另行提起诉讼。三、杨祝立在上诉中主张徐旺银向其支付2016年11月份的租金6000元及两个月的租赁税600元，没有事实和法律依据。杨祝立在一审中并未提出过上述主张，也未对此提起反诉，杨祝立应该就该项诉求另行起诉。此外，即使法院需要对2016年11月份的租金交付情况进行查明，徐旺银认为其无需向杨祝立支付2016年11月份的租金。本案系由于杨祝立至始未能提供业主的转租同意书，导致徐旺银无法办理营业执照，即使完成了装修但由于未能取得营业执照，徐旺银也无法正常开业进行经营，事实上没有实际使用过涉案商铺。由于杨祝立无法提供业主出具的转租同意书，徐旺银早于2016年11月8日向杨祝立发函要求解除商铺转租合同，此后，双方于2016年11月11日签订《合同解除协议书》及《交接证明》，徐旺银向其支付2016年11月份的房租没有依据。四、杨祝立于一审庭审过程中提供名为经营者为徐旺银的“中山市石岐区满口香小食店”的营业执照，该营业执照的办理未经过徐旺银的同意，也未经过徐旺银的授权，申请营业执照的文件中显示“徐旺银”的签名并非徐旺银本人亲笔所签，且翻看申请营业执照的所有文件及营业执照的核发时间均系2016年11月23日，徐旺银于杨祝立早于2016年11月11日解除合同，并将商铺交还给杨祝立。徐旺银有理由相信营业执照系杨祝立通过非法途径获取。如二审法院认为必要，可对营业执照申请文件中“徐旺银”的签名进行笔迹鉴定，以查清案件事实。五、一审法院认为“双方已协商一致解除商铺转租合同，杨祝立不存在根本性违约”，故驳回徐旺银主张的要求杨祝立支付违约金18000元的诉讼请求错误，但考虑诉讼成本问题，徐旺银对此并未提出上诉，但徐旺银坚持认为杨祝立应当按照合同约定，向徐旺银支付违约金18000元。徐旺银虽于2016年11月11日与杨祝立签订《合同解除协议书》及《交接证明》，但徐旺银系基于杨祝立存在违约行为在先，徐旺银为了避免杨祝立向其主张租金，避免损失继续扩大，而向杨祝立提出解除合同。双方虽经协商一致解除合同，但并不能否认杨祝立存在违约行为的事实，存在违约行为则应承担相应的违约责任，协商一致解除合同并不能成为免除承担违约责任的理由。一审法院认定商铺转租合同并未对营业执照办理的相关事项及违约行为进行约定，但事实上，合同的签订不可能对事无巨细的事宜均在合同中约定并且有所体现，只要证明杨祝立系存在违约行为，则应按商铺转租合同第六条“如甲方（即杨祝立）违约，乙方（即徐旺银）有权收回押金再罚款18000元作赔偿之用”的约定承担违约责任。考虑诉讼成本的问题，徐旺银并未对此提出上诉，但徐旺银坚持认为杨祝立应当按合同的约定，向徐旺银支付违约金18000元。综上所述，请求二审法院依法驳回杨祝立的全部上诉请求。
徐旺银向一审法院起诉请求：一、判令解除杨祝立与徐旺银于2016年9月28日签订的《商铺转租合同》；二、判令杨祝立向徐旺银退回押金18000元；三、判令杨祝立向徐旺银支付违约金18000元。庭审期间，徐旺银撤回诉讼请求第一项。
一审法院认定事实：2016年7月2日，案外人刘沛嫦（甲方）与杨祝立（乙方）签订《商铺出租合同》一份，主要约定刘沛嫦将其位于中山市石岐区×××共42.12平方米的商铺出租给杨祝立使用；租期由2016年7月2日起至2018年6月30日止，租金每月2000元；乙方没有转租、分租权，也不能借用给个人及任何单位，亦不能改变用途，如以上有需要，乙方须与甲方协商解决，在甲方同意情况下乙方才能变更用途，否则作违约处理。合同还约定了其他内容。2016年9月28日，杨祝立（甲方）与徐旺银（乙方）签订《商铺转租合同》一份，主要约定杨祝立将其依法承租的位于中山市石岐区×××共42.12平方米的商铺转租给徐旺银作经营小食店之用；租期由2016年10月1日起至2017年9月30日止，租金每月6000元，如在合同期内某一方提前终止本合同作为违约处理；乙方须按月交租，每月1至3号为交租日，如乙方在任何情况下或以任何借口超过一个月不交租，甲方有权收回商铺，乙方所交押金不退回，乙方不得有任何异议；甲、乙双方签立本合同时，乙方应即时交18000元给甲方作押金之用，待合同期满，乙方交回商铺给甲方时，甲方检查商铺没有由乙方损害的情况出现，甲方将押金退回乙方（不带利息）。如有出现由乙方损害的情况，甲方将押金作赔偿之用，不足部分乙方补偿甲方，如有剩余甲方才退回给乙方；甲方原有装修设施乙方不得单方面拆除或改动；如甲方违约，乙方有权收回押金再罚款18000元作赔偿之用；如乙方违约，甲方有权收回商铺，所交押金不退回，装修不作补偿。合同还约定了其他内容。同日，徐旺银向杨祝立缴纳涉案商铺押金18000元。
2016年11月11日，徐旺银与杨祝立签订合同解除协议书，双方协商同意涉案商铺转租合同于2016年11月11日终止。同日，徐旺银与杨祝立签订交接证明，徐旺银将涉案商铺的钥匙交还给杨祝立等。
徐旺银称因杨祝立没有获得业主转租同意书导致其无法办理营业执照从而合同目的无法实现。杨祝立辩解与业主签订了另外的合同，约定如果得到了业主同意就可以转租但并未举证证明。另，杨祝立提交证据营业执照拟证明徐旺银办理了营业执照，徐旺银称该营业执照并非徐旺银办理故无法确认。该营业执照显示中山市石岐区满口香小食店于2016年11月23日注册成立，经营者为徐旺银，经营场所为中山市石岐区×××。
一审法院另查：中山市石岐区×××房地产权属人为刘沛嫦。
一审法院认为：徐旺银、杨祝立于2016年11月11日签订合同解除协议书及交接证明，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，可视为双方协商一致同意解除商铺转租合同，故认定徐旺银已于2016年11月11日将涉案商铺交还杨祝立，徐旺银、杨祝立于2016年9月28日签订的商铺转租合同于2016年11月11日解除。
关于徐旺银主张返还押金18000元的问题。押金没有专门的法律定义，一般可理解为合同一方预交的用于在发生约定的事项时从中扣除的款项。涉案商铺转租合同约定“待合同期满，乙方交回商铺给甲方时，甲方检查商铺没有由乙方损害的情况出现，甲方将押金退回乙方（不带利息）。如有出现由乙方损害的情况，甲方将押金作赔偿之用，不足部分乙方补偿甲方，如有剩余甲方才退回给乙方。”因徐旺银已于2016年11月11日将涉案商铺交还杨祝立，交接时杨祝立并未要求徐旺银对墙体、家具的损坏情况进行赔偿。至于杨祝立答辩要求徐旺银赔偿，因杨祝立并未提出反诉，故本案不应一并处理，杨祝立可另寻途径解决。综上，商铺转租合同已经终止，杨祝立收取徐旺银的押金18000元应予以返还。
关于徐旺银主张的杨祝立支付违约金18000元的问题。虽然徐旺银称因杨祝立没有获得业主转租同意书导致其无法办理营业执照从而合同目的无法实现，但商铺转租合同并未对营业执照办理的相关事项及违约行为进行约定，且双方已协商一致解除商铺转租合同，杨祝立不存在根本性违约，故对徐旺银的该项诉求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨祝立于本判决发生法律效力之日起七日内，向徐旺银返还押金18000元；二、驳回徐旺银的其他诉讼请求。案件受理费700元，减半收取为350元，由徐旺银负担175元，杨祝立负担175元。
本院二审期间，杨祝立、徐旺银均没有证据向本院提交。
对于一审判决认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院另查明，双方于2016年11月11日签订的《交接证明》内容为：“次承租人徐旺银与承租人杨祝立于2016年9月28日签订《商铺转租合同》，徐旺银要求与杨祝立解除《商铺转租合同》，现双方办理交接手续，徐旺银将中山市石岐区×××的商铺的钥匙交还给杨祝立。交还钥匙后商铺损毁、灭失的风险由杨祝立自行承担，与徐旺银无关”。
本院认为，根据双方的诉辩陈述，二审双方争议的焦点是杨祝立应否向徐旺银返还押金18000元。双方于2016年9月28日签订的商铺转租合同第三条约定：“甲（杨祝立）、乙（徐旺银）双方签订本合同时，乙方应即时交18000元给甲方作押金之用，待合同期满，乙方交回商铺给甲方时，甲方检查商铺没有由乙方损坏的情况出现，甲方将押金退回乙方（不带利息）”。2016年11月11日，双方签订《合同解除协议书》及《交接证明》，《合同解除协议书》约定“经双方协商同意，该合同于2016年11月11日予以终止”，《交接证明》约定：“现双方办理交接手续，徐旺银将中山市石岐区×××的商铺的钥匙交还给杨祝立。交还钥匙后商铺损毁、灭失的风险由杨祝立自行承担，与徐旺银无关”，从上述约定可知，双方已于2016年11月11日协商一致提前解除2016年9月28日签订的《商铺转租合同》，且已于同日对涉案商铺进行了交接，对相关风险承担进行了划分。双方签订的《商铺转租合同》系协商解除非徐旺银违约解除，且协商解除进行交接时，杨祝立并未提出商铺存在损坏的情况，故杨祝立应向徐旺银返还18000元押金。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于杨祝立上诉期间明确以诉的形式提出请求徐旺银向其返还租赁期间2016年11月份的租金6000元，2016年10月、11月两个月的租赁税600元及商铺的墙身损坏，家居损坏及家具丢失赔偿3500元。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，杨祝立在二审期间提出徐旺银须支付租金、租赁税及赔偿损失的反诉请求，经本院调解不成，杨祝立可就其上述请求另行起诉，本案不再作处理。
综上所述，上诉人杨祝立请的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费503元，由上诉人杨祝立负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一七年九月五日
书记员 雷 媛