辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终6094号上诉人（原审被告）：谷立丰，男，1986年3月12日出生,汉族,住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼2层。法定代表人：曲建波，总经理。委托诉讼代理人：李厚乐，男，公司员工。上诉人谷立丰因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（以下简称生生公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谷立丰上诉请求：撤销原判，改判谷立丰应支付2015年10月1日至2017年2月28日期间的的物业费1537.6元。事实和理由：1.物业费应自业主享受到物业服务时收取，前期物业管理服务协议签订后开发商没有交房，交房时生生公司收取物业费并配发房屋钥匙，不交物业费则不发钥匙。谷立丰在2013年10月13日缴纳了1年的物业费，并在2014年11月正常缴纳了物业费。不存在生生公司认为的2015年1月1日起至2017年2月28日的物业费未缴纳的事实。2.谷立丰提举的证据证明生生公司未履行物业服务合同，构成违约。生生公司辩称，不同意谷立丰的上诉请求，谷立丰于2013年10月13日缴纳了1年的物业费，缴费期限至2014年10月13日。谷立丰第二次缴纳物业费时间是2014年10月13日至2014年12月31日。谷立丰称其缴纳了2013年10月13日至2015年10月1日期间的物业费，不属实。生生公司向一审法院起诉请求：判令谷立丰立即交纳所拖欠的物业费人民币2501.2元、滞纳金5852.8元，总计人民币8354元；2.诉讼费由谷立丰承担。一审法院认定事实：谷立丰系大连市甘井子区新星绿城小区苹果公寓B18-2-4-13号房屋的业主（行政街号：甘井子区辛府园10B号4层13号）。2013年2月27日，生生公司（乙方）与大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）签订《苹果公寓前期物业服务合同》，大连新星房地产开发集团有限公司委托生生公司为案涉小区实行前期物业管理，委托管理期限自2013年3月1日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同第六条约定，物业管理服务费收费标准为：高层住宅（公寓）按建筑面积每月每平方米2元，交纳费用时间为业主于房屋交付之日起预付一年的物业费；以后按季度预交物业费。甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三的比例交纳违约金。2013年6月22日，大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）与谷立丰（乙方）签订《大连市前期物业管理装饰装修管理协议》，上述协议约定生生公司接受开发建设单位新星绿城小区提供物业管理服务。协议同时约定谷立丰应按照建筑面积每月每平方米2元的标准向生生公司缴纳物业管理服务费，交费时间为每季度前十日。上述协议签订后，生生公司为该小区提供物业服务至今。谷立丰房屋建筑面积为48.05平方米。谷立丰没有向生生公司交纳自2015年1月1日起至2017年2月28日止的物业服务费，拖欠物业费合计2498.6元（26个月×2元/月/平方米）。至庭审时，案涉小区未成立业主委员会。谷立丰提供了照片、视频资料、发票，拟证明谷立丰车辆在停车场停放时遭受损失，因谷立丰车辆被砸损害赔偿与本案不是同一法律关系，故本案不予认证。谷立丰提供的其他照片和其他视频资料拟证明生生公司未履行物业服务义务，对该证据的真实性一审法院予以认定，但该证据仅部分反映案涉小区某处某时间点的情况，其照片和视频资料也未充分体现出谷立丰所称的生生公司不作为的内容，不能认定生生公司未履行物业服务义务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据谷立丰与开发商签订的《大连市前期物业管理服务协议》，谷立丰同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。现案涉小区未成立业主委员会，也未与其他物业公司签订物业管理委托合同，《大连市前期物业管理服务协议》、《苹果公寓前期物业服务合同》对当事人仍具有约束力。现生生公司依约为谷立丰所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，谷立丰作为该小区业主应按时交纳物业费，借故拖欠无理。故生生公司起诉要求谷立丰交纳自2015年1月1日起至2017年2月28日止的物业服务费，具有事实基础和法律关系，一审法院予以支持，金额为2498.6元。关于生生公司要求谷立丰支付滞纳金5852.8元的诉讼请求，一审法院认为，谷立丰存在迟延缴纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此生生公司的主张理应得到支持。但一审法院考虑，生生公司仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现生生公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自义务，且生生公司在履行物业服务合同当中也有需要改善的地方。考虑整个小区和谐发展和谷立丰每天的生活均与生生公司相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持生生公司的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体利益。关于谷立丰辩解车辆被砸未予赔偿的问题，一审法院认为，车辆损害赔偿问题与本案不是同一法律关系，本案不能一并处理。且物业服务费与停车费性质不同，谷立丰的证据也不足以证明其车损与生生公司的物业服务行为有关，谷立丰以车辆停放及损害的纠纷作为拒交物业费的抗辩理由，缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予采纳。关于谷立丰辩称生生改为未尽到物业服务义务的问题，一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，生生公司表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，谷立丰以此为由拒交物业费没有法律依据。关于谷立丰辩称2015年10月之前的物业费已交纳的问题，一审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但谷立丰对此并未举证证明，应承担举证不能的法律后果。谷立丰的该项辩称，因证据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、谷立丰于判决发生法律效力之日起十日内给付生生公司自2015年1月1日起至2017年2月28日的物业服务费2498.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回生生公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由谷立丰负担。谷立丰负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，生生公司提交专用收款收据一份，拟证明谷立丰交物业费的时间是2014年10月13日至2014年12月31日。谷立丰对其真实性没有异议，认为收据可以任意开，但其上签字不是其本人签字。本院认为，生生公司提交的收款收据可以证明2014年10月13日至2014年12月31日期间的物业费谷立丰已经支付，对该证据本院予以采信。本院补充查明，生生公司、谷立丰均认可，谷立丰已支付2013年10月13日至2014年12月31日期间的物业费。经审查，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，案涉《大连市前期物业管理服务协议》、《苹果公寓前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规强制性规定，应为有效，当事人应依约履行义务。生生公司已向包括谷立丰在内的案涉小区业主提供了物业服务，谷立丰负有给付物业费的义务。谷立丰未提交其已交纳2015年1月1日起至2017年2月28日期间物业费的相关证据，其在2013年10月13日至2014年12月31日期间交纳的物业费不能作为2015年1月1日起至2017年2月28日期间的物业费，且根据其上诉要求改判的请求内容，其已认可其未交纳2015年10月1日至2017年2月28日期间的的物业费1537.6元。故对谷立丰主张其不存在未交纳2015年1月1日起至2017年2月28日期间物业费，本院不予支持。生生公司已履行了物业服务义务，至于谷立丰主张其履行服务存在瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故谷立丰认为生生公司存在违约的上诉理由，本院不予支持。综上所述，谷立丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谷立丰负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 孙文英审判员 周欣宇二〇一八年八月十五日书记员 张 宁