昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初2496号
原告：昆明金联实业发展有限公司
住所：昆明市人民西路春苑小区
法定代表人：廖正勇
注册号：530112000004732
委托代理人：张学宁、李俊丽，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。
被告：黄忠，男，汉族，1973年4月22日生，昆明市人，现住址：云南省昆明市北京路。
委托代理人：洪晓清，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明联聚商贸有限公司
住所：昆明市北京路333号
法定代表人：黄蓉职务：总经理
统一社会信用代码：9153010069568820XQ
委托代理人：洪晓清，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：昆明市西山区红联农工商联合总社
住所：云南省昆明市西山区鱼翅路红庙村143号附1号
负责人：赵志荣职务：董事长
组织机构代码：K3785002-0
委托代理人：董远革,系云南众恒律师事务所律师，特别授权代理。
原告昆明金联实业发展有限公司诉被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司、第三人昆明市西山区红联农工商联合总社(以下简称：红联总社)租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂本案转为普通程序，于2016年10月18日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张学宁、李俊丽，被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司的委托代理人洪晓清、第三人的委托代理人董远革到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告昆明金联实业发展有限公司诉称：2004年5月18日，原告与被告黄忠签订《合作协议》开展合作，由被告黄忠每年向原告支付资产使用费，原告将属于自己的座落在昆明市近华浦路65号的房屋、场地和部分资产交给二被告对外出租，自2013年6月1日起每年使用费为192.995万元，被告黄忠在年度期届满前十五日一次性支付下一年使用费。原、被告之间的《合作协议》自2014年7月30日到期后，被告黄忠仍占用原告市场内房屋使用、对外收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，至2016年2月2日，被告应向原告支付200万元的资产使用费。原告于2016年2月2日发函要求二被告向原告支付资产使用费，但二被告一直拖延，故原告诉至法院请求依法判令：1、二被告支付欠原告的资产使用费200万元；2、二被告承担本案的诉讼费。
被告黄忠辩称：1、《联营合同》到期后，原告已不具备出租场地的相关权利基础；2、被告黄忠已向场地实际权属人交纳了场地使用保证金；3、被告黄忠在与原告《合作协议》到期后继续使用场地的行为，没有与原告构成不定期租赁合同关系，原告主张继续收取租金无法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。
被告昆明联聚商贸有限公司辩称：被告昆明联聚商贸有限公司并未与原告签署任何租赁协议，其作为诉讼主体不适格；2、被告昆明联聚商贸有限公司没有使用过原告的场地，在黄忠承租原告场地期间，其只是代黄忠支付过几次使用费；3、原告与被告黄忠的《合作协议》到期后，2015年7月5日，红联总社委托其西山春苑分公司与黄忠一起，对近华浦路65号春苑花鸟大世界地块及地上建筑物进行经营管理一事，与原告无关；4、同意被告黄忠的答辩意见。
第三人昆明市西山区红联农工商联合总社述称：原告不是适格的主体，不具备主张权利的资格，联营协议在2013年已经到期，且第三人已经有明确表示不继续进行联营合作，原告丧失收取租金的权利，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告昆明金联实业发展有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《合作协议》一份：欲证明2004年5月18日，原告与被告黄忠签订了《合作协议》开展合作，原告将属于自己的坐落在昆明市近华浦路65号的房屋、场地及部分资产交给二被告管理对外出租，自2013年6月1日起每年使用费为192.995万元，被告黄忠应在年度期届满前十五日一次性支付下一年度使用费。
经质证，被告黄忠对该证据的真实性、合法性无异议，但认为协议已经履行完毕，原告没有权利再与被告签订新的租赁合同及合作协议。被告昆明联聚商贸有限公司对该证据的真实性无异议，但认为与其无关。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。
二、原告缴纳房产税部分凭证（94年、95年、96年、97年、98年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年）十一份：欲证明向税务机关缴纳的房产税的出租房屋的所有权归原告所有。
经质证，被告黄忠对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为原告是针对租金上税，不能证明房屋所有权归谁所有。被告昆明联聚商贸有限公司质证意见与被告黄忠一致，且认为与其无关。第三人对该证据的真实性、合法性无异议，证明目的不予认可，认为该份证据不能证明房屋所有权问题。
三、西山区地方税务局（四分局）税务事项通知书一份、2016年2月17日的缴税凭证四份、地方税费申报表一份：欲证明原告一直以来均向税务机关缴纳房产税，原告出租给被告的花鸟市场系自己所有。
经质证，被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司及第三人对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为与本案无关。
四、2013年9月13日被告黄忠付款40万元至原告的凭证、2013年12月12日被告昆明联聚商贸有限公司付款60万元至原告的凭证、2014年1月3日被告昆明联聚商贸有限公司付款50万元至原告的凭证各一份：欲证明被告有时以被告黄忠的名义，有时以被告昆明联聚商贸有限公司的名义缴纳资产使用费。
经质证，被告黄忠、被告昆明联聚商贸有限公司及第三人对该组证据的真实性无异议，认为被告昆明联聚商贸有限公司付款是代被告黄忠支付的，被告黄忠已经将款归还给被告昆明联聚商贸有限公司。
五、2014年7月11日被告黄忠付款200万元保证金至原告的凭证一份：欲证明《合作协议》到期后，原、被告双方形成了不定期租赁合同关系，2014年7月11日，被告黄忠向原告支付了200万元的保证金，该保证金抵扣原告2015年7月30日前应当收取的资产使用费。
经质证，被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司及第三人对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为该款是被原告威逼下交的，双方没有产生不定期的租赁关系。
六、《再次告知函》、《关于支付款项的通知》各一份：欲证明自被告黄忠2014年缴纳了200万元保证金后再未向原告支付过任何租金，自2015年7月至今，原告参照了《合作协议》中关于资产使用费的约定，发函要求被告支付200万元的款项。但被告至今未付。
经质证，被告黄忠及第三人对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。被告昆明联聚商贸有限公司认为与其无关。
七、《联营合同》《昆明金联实业发展公司章程》各一份：欲证明云南金马机械厂与第三人共同联营，成立了原告，双方投入建盖市场，市场归属原告所有。
经质证，被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司及第三人对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。
八、《审计业务约定书》《昆明金联实业发展总公司资产清查专项审计报告》《资产评估业务约定书》各一份，欲证明原告、云南金马机械总厂、第三人共同聘请了审计机构对原告进行审计，审计报告明确了花鸟市场归属原告，被告黄忠应将房租交纳给原告，三方还聘请了评估机构对原告进行评估。
经质证，被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司及第三人对该组证据真实性、合法性认可，关联性和证明目的不予认可。
被告黄忠为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：
一、《合作协议》一份：欲证明2004年5月18日，原被告双方签署了《合作协议》，约定原告将位于近华浦路65号场地出租给被告，租赁期限自2004年6月1日起至2014年5月31日，被告按年度向原告支付使用费，将租赁标的物用于春苑花鸟市场经营用地，该协议已经履行完毕。
经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可，认为双方签订的是租赁合同，该租赁地归原告所有。被告昆明联聚商贸有限公司及第三人对该证据无异议。
二、《公告》与《通知》各一份：欲证明在原被告之间就下一期合同承包金达成一致意见前，原告确认春苑花鸟市场仍由被告方管理。
经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可，认可由两被告继续承租的事实，但认为原告没有逼迫被告交纳租金。被告昆明联聚商贸有限公司及第三人对该证据无异议。
三、《对位于昆明市近华浦路65号土地及地上建筑物法律事实与现状的说明》、《国有土地使用证》、《土地暂租协议》、《委托书》、《函》各一份：欲证明1、原告向被告提供的租赁土地实为昆明市西山区红联农工商联合总社向原告出租的，租赁期限自1993年起，为期20年；2、原告作为联营企业，其联营期限于2014年已届满。联营一方（同时为涉案土地使用权人红联总社）明确不再继续联营，要求进行清算；3、鉴于联营一方明确不再继续联营，需对原告进行清算，为维护春苑花鸟市场的稳定及保障村民的权益，土地使用权人将涉案标的物出租给被告，原告不具备向被告收取任何款项的事实及法律依据，200万元的资产使用费已经交付给红联总社。
经质证，原告对《对位于昆明市近华浦路65号土地及地上建筑物法律事实与现状的说明》《国有土地使用证》《委托书》和《函》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为春苑花鸟市场是属于原告的，红联总社无权收取该租金。对《土地暂租协议》真实性无异议，对关联性不予认可，认为与本案无关。被告昆明联聚商贸有限公司及第三人对该证据无异议。
被告昆明联聚商贸有限公司未向法庭提交证据。
第三人昆明市西山区红联农工商联合总社向本院提交了以下证据材料：
一、《联营合同》、《昆明金联实业发展公司章程》、金联公司企业年报网上公开信息各一份，欲证明原告与第三人合作期限为二十年且联营已到期终止，目前属于清算状态，原告不具备适格的诉讼主体资格。
经质证，原告对《联营合同》、《昆明金联实业发展公司章程》的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，认为没有正式文件说明需要进行清算，对金联公司企业年报网上公开信息的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司对该证据无异议。
二、《国有土地使用权证》一份，欲证明国有土地的使用权证归属是第三人所有。
经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为与本案无关。被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司对该证据无异议。
三、函八份，欲证明联营期限届满后，第三人多次发函表示不再进行联营合作，严格按照联营合同条款收回所租赁土地进行清算。
经质证，原告对发给云南金马机械总厂的《函》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告没有收到过，对发给原告的《函》真实性无异议，合法性、关联性和证明目的不予认可。被告黄忠、昆明联聚商贸有限公司对该证据无异议。
对原告、被告及第三人提交的证据，本院认为：原告提交的证据、被告提交的证据一、二、证据三中的《土地暂租协议》、第三人提交的证据一中《联营合同》、《昆明金联实业发展公司章程》、证据二及证据三中发给原告的《函》经各方质证对真实性无异议，且上述证据来源合法、与本案有关，本院依法予以确认。被告提交的证据三中的《对位于昆明市近华浦路65号土地及地上建筑物法律事实与现状的说明》《国有土地使用权证》《委托书》和《函》系第三人出具，第三人无异议，本院予以确认。第三人提交的证据一中的金联公司企业年报网上公开信息系打印件，且无其他证据相佐证，证据三中发给云南金马机械总厂的函无充分证据证明已送达金马机械总厂，本院不予确认。
根据上述确认的证据材料及庭审查明的事实，本院依法确认本案如下法律事实：1993年3月5日，云南金马机械总厂与第三人红联总社签订《联营合同》，约定双方联合出资设立原告，联营项目为建立市场开展配套服务和商品经营，联营期限为20年，自交易市场正式开营之日起计算，联营公司租用红联总社土地20亩，联营期满应组成清算委员会对联营公司财产进行清算。交易市场于1994年5月正式营业。2004年5月18日，原告与被告黄忠签订《合作协议》，约定原告将座落在昆明市近华浦路65号的房屋建筑面积10000平方米，场地3300平方米的原春苑花鸟市场在合同有效期内整体交给被告黄忠进行旅游产品市场经营，包括房屋、场地及部分资产，被告黄忠向原告支付资产使用费；合同有效期为2004年6月1日至2014年5月31日，自2013年6月1日起每年使用费为192.995万元，被告黄忠在年度期届满前十五日一次性支付下一年使用费。原告按年就本案所涉房屋交纳联营企业房产税。2013年9月13日，被告黄忠向原告付款40万元，2013年12月12日，被告昆明联聚商贸有限公司向原告付款60万元，2014年1月3日，被告昆明联聚商贸有限公司向原告付款50万元。被告黄忠向原告交纳租金至2014年7月31日。2014年7月11日，被告黄忠向原告支付了保证金200万元。同日，原告向春苑花鸟市场商户发出公告，市场相关经营事宜仍由被告管理。2014年8月1日，被告黄忠与第三人签订《土地暂租协议》，约定因第三人与云南金马机械总厂的《联营合同》于2014年6月已经到期，但双方就后期资产处置事宜协商未果，现第三人将其具有使用权的春苑花鸟市场土地约20亩租给被告黄忠，只针对土地，年租金暂按每年200万元支付。合同签订后被告黄忠向第三人交纳了200万元。2016年1月4日、2016年2月2日，原告分别向两被告发出《再次告知函》《关于支付款项的通知》，告知两被告其交纳的200万元保证金已抵扣至2015年7月30日的资产使用费，要求两被告向其支付春苑花鸟市场自2015年8月1日起至2016年2月2日的资产使用费200万元。2014年8月1日，被告黄忠与红联总社签订《土地暂租协议》，约定红联总社将春苑花鸟市场土地约20亩租给黄忠，黄忠暂按每年租金200万元支付给红联总社作为土地使用费。另，本案中春苑花鸟市场所在坐落于近华浦路的土地使用权属于红联总社，由红联总社租赁给原告，该土地租赁已于2014年5月31日到期且第三人明确表示不再续租。2014年10月原告、第三人和云南金马机械厂共同委托会计师事务所对原告的资产进行了清查审计，各方就联营到期事宜协商至今未果。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告与被告黄忠签订的《合作协议》虽名为合作，但其内容为原告提供场地、房屋及部分资产，被告黄忠向原告支付使用费，符合租赁关系的构成要件，双方实为租赁关系，双方约定的资产使用费即租金。原告在该协议签订时及该协议约定的出租期间享有对该协议约定的场地、房屋及资产的使用和出租权，且该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同真实有效。按照《合作协议》，原告与被告黄忠之间的租赁关系至2014年5月31日到期，被告黄忠交纳租金至2014年7月31日，双方及第三人均未对此提出异议，故本院认为原告与被告黄忠的租赁期限经双方一致变更至2014年7月31日。
本案争议的焦点为原告与被告黄忠在租赁期限届满之后是否构成不定期租赁？被告黄忠是否应继续向原告交纳租金？《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”但构成不定期租赁关系应以出租人仍然对租赁物整体享有出租的权利，且应能保证承租人安全使用租赁物为前提。对此，本院认为，第一，原告主张其对本案所涉春苑花鸟市场享有所有权，但该市场包括土地、地上建筑物和其他资产，土地使用权人为第三人，由原告向第三人租赁使用，原告提交的证据也仅针对地上建筑物，故原告主张其是春苑花鸟市场这一整体的所有权人缺乏事实和法律依据。第二，原告主张被告黄忠向原告交纳200万元保证金抵作租金证明双方形成不定期租赁关系，但被告黄忠认为该200万元系保证金而非租金，是为稳定市场而交予原告处暂存，从原告提交的证据（现金缴款单）可看出，该笔费用名称已明确为保证金，原告单方将其抵作租金，不能据此认为双方对不定期租赁关系形成了合意。第三，本案中，原告系第三人与云南金马机械总厂联营设立，至原告与被告黄忠约定的租赁期届满即2014年7月31日，第三人与云南金马机械总厂联营期限已届满，本案所涉春苑花鸟市场土地由第三人出租给原告的期限也已经届满，第三人明确表示不再续租。2014年8月1日，被告黄忠与红联总社签订《土地暂租协议》，第三人已向黄忠明确主张其对本案所涉春苑花鸟市场享有土地使用权，要求被告黄忠向其支付土地租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”之规定，被告黄忠向原告租赁的是包括房屋、场地及部分资产的整体市场，该市场作为一个整体不可分割，因第三人对其中土地部分主张权利，原告对土地已没有再继续使用的权利，原告没有权利再对外出租该市场，原告与被告黄忠不构成不定期租赁关系，原告无权再向被告主张租金。故原告对被告黄忠的诉请无法律依据，本院不予支持。
关于被告昆明联聚商贸有限公司的责任问题，因本案中签订租赁合同的双方当事人为原告和被告黄忠，虽然黄忠和昆明联聚商贸有限公司都向原告付过款，但支付租金不能证明昆明联聚商贸有限公司是合同当事人，且原告亦未提交其他证据证明昆明联聚商贸有限公司是合同当事人，故对原告要求被告昆明联聚商贸有限公司承担责任的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告昆明金联实业发展有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费22800元（原告已预交)，由原告昆明金联实业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。
审 判 长 王新华
审 判 员 武 云
代理审判员 贾 佳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 杨海琳