四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终369号
上诉人（原审原告）：谢仕平，男，1954年8月23日出生，汉族，户籍所在地四川省自贡市大安区，现住四川省自贡市。
委托诉讼代理人：傅学勤，自贡恐龙法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：颜咏梅，女，1955年1月20日出生，汉族，户籍所在地四川省自贡市自流井区，现住四川省自贡市。
委托诉讼代理人：傅学勤，自贡恐龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘莉，女，1977年5月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：龚贵荣，四川泰逸律师事务所律师。
上诉人谢仕平、颜咏梅因与被上诉人刘莉房屋租赁合同纠纷一案，谢仕平、颜咏梅不服四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人谢仕平及其委托诉讼代理人傅学勤、上诉人颜咏梅的委托诉讼代理人傅学勤，被上诉人刘莉的委托诉讼代理人龚贵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢仕平、颜咏梅上诉请求：1.撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初2936号民事判决；2.依法改判支持二上诉人的上诉请求。事实和理由：1.本案涉案房产系自贡市银建房地产综合开发公司（以下简�“自贡银建公司”）在（2018）民二初字第48号民事判决书生效执行阶段经过调解，将房产抵押过户给了二上诉人的，二上诉人依法享有房屋所有权证；2.自贡银建公司与二上诉人在《协议书》中约定要扣除的三套房产不包括本案涉案房产；3.刘莉称交纳了2000元购房定金没有依据。
被上诉人刘莉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人由于拆迁，租赁被上诉人的案涉房屋，至到2006年签订了商品房买卖合同。上诉人的上诉理由不能成立，买卖合同是真实有效的，双方是按照真实意思来履行的。请求驳回上诉，维持原判。
谢仕平、颜咏梅向一审法院起诉请求：1.刘莉支付谢仕平、颜咏梅2010年1月至2017年房屋租金5376元；2.刘莉与谢仕平、颜咏梅签订房屋租赁合同。谢仕平、颜咏梅于2017年11月24日向一审法院申请，将第二项诉讼请求变更为：谢仕平、颜咏梅收回刘莉所租住房屋。
一审法院认定事实：刘莉的父亲刘世佳一家人因被拆迁，自1994年4月1日起租赁自贡银建公司名下的坐落于自贡市自流井区郭街大来井社区荣盛井5栋1单元2层6号公租房一套（面积43.48平方米），并以刘世佳的名义办理了《公房租用证》。2006年10月31日，自贡银建公司与刘莉签订了《商品房买卖合同》，并约定自贡银建公司将上述房屋转让给刘莉，总价款14,783.00元，买受人在签订合同当日支付定金2,000.00元，其余房款在出卖人将该房屋所有权证交付买受人时一次性付清，自双方签订合同当日起，出卖人终止向买受人收取租金。自贡银建公司一直未将该房屋过户到刘莉名下。
2009年2月15日，谢仕平与自贡银建公司签订《协议书》，约定自贡银建公司以坐落于自流井区郭家坳街土地坡居委会荣盛井1栋（自房权证市交字第001425**）、4栋（自房权证市交字第001425**）、5栋（自房权证市交字第001425**）、6栋（自房权证市交字第001425**）中所属的住宅及相应土地使用权过户给谢仕平抵偿所欠全部款项，共计585,816.00元。鉴于荣盛井安置房的特殊性，之前自贡银建公司已售出的住宅，因法院查封而未给买方办理产权证的房产需从中扣除（以已签订的合同为准）。2009年12月9日，自贡银建公司将案涉房屋过户登记到谢仕平、颜咏梅名下，产权证号为：房权证2009字第0909017**号。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘莉与自贡银建公司于2006年10月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成�，合法有效，应当受法律保护。谢仕平、颜咏梅与自贡银建公司于2009年2月15日签订的《协议书》明确约定之前自贡银建公司已售出的住宅，因法院查封而未给买方办理产权证的房产需从中扣除（以已签订的合同为准），但双方在办理过户手续时未扣除刘莉购买的案涉房屋，已明显违反上述约定，且谢仕平、颜咏梅明知案涉房屋为公租房（安置房），该院对银建公司以案涉房屋抵偿所欠谢仕平、颜咏梅债务的行为不予确认。故对谢仕平、颜咏梅的上述诉讼请求，该院依法不予支持。据此判决：驳回谢仕平、颜咏梅的诉讼请求。案件受理费25元，由谢仕平、颜咏梅承担。
本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。
二审庭审中，二上诉人提交证据如下：1.工商档案复印件，证明自贡银建公司于2013年被吊销营业执照；2.执行谈话记录（两次），证明已签订合同的三套房子从中扣除了的，租赁协议系双方自行协商；3.房地产估价报告，证明刘莉所租住房在估价报告内；4.房产登记表，证明从中扣除刘文莉、李志辉、陈静三套房；5.自贡银建公司职工医保情况表，证明一审证人张前炜不是银建公司员工；6.房屋购销合同，证明陈静合同与刘莉文本不同，且成套购房系一次性付款的；7.短信记录，证明刘莉通过张前炜，找唐樊文协调谢仕平，意图购买案涉房产；8.房屋缴费表，证明刘莉（刘世佳）房屋租金的情况。另上诉人提供证人唐樊文当庭作证，拟证实刘莉与自贡银建公司签订的合同不真实，张前炜不是该公司员工。被上诉人刘莉质证称：对证据1的真实性无异议，但与本案无关联系性；对证据2的真实性无异议，但不能达到二上诉人的证明目的，依二上诉人与自贡银建公司签订的《协议书》的约定，该案涉房产是应该扣除而没有扣除的；对证据3的真实性无异议，刘莉的房屋作为评估包括进去，但是不能说明刘莉的房屋就不应该扣除，对该证据的关联性有异议；对证据4的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的；对证据5的真实性有异议，因为情况表是打印件，无法确定其真实性，且不能证明张前炜不是自贡银建公司员的员工；对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性，房屋的单价和案涉房产是相当的，买卖合同上面的价格是相当的；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据8的真实性无异议，是2004年的缴费登记表，因为2004年还没有购买案涉房屋，缴费是事实。对证人唐樊文的证言质证认为，因唐樊炜是二上诉人的女婿，与上诉人有利害关系，其证言不能作为证据使用。经查，对上诉人提交的第1、2、3、6�证据，因与本案不具有关联性，不予采信；对第5、7组证据，因系打印件，对证据的真实性不予确认，不予采信；对第4、8组证据，不是二审新证据，不予采纳；对上诉人当庭提供的证人唐樊炜的证言，因该证人系二上诉人的女婿，与上诉人有直接利害关系，其证言不予采信。
被上诉人刘莉没有新证据提交。
本院认为，本案争议焦点为：被上诉人刘莉是否应当向二上诉人谢仕平、颜咏梅支付房屋租金；谢仕平、颜咏梅是否应当收回刘莉所租住的房屋。根据一、二审庭审查明事实及证据，能够确定二上诉人谢仕平、颜咏梅于2009年12月9日取得案涉房屋产权这一事实及刘莉自2009年至今仍对涉案房屋占有、使用的事实。二上诉人基于对涉案房屋的所有权依法享有占有、使用、收益、处分的权利受法律�护。现因被上诉人刘莉实际占有、使用涉案租住房屋而欠付房屋租金，二上诉人依据取得房屋权属的时间结合刘莉占有、使用租住房屋的时间及房屋月租金额，向刘莉主张房屋租金的请求成立，本院予以支持。另，因刘莉于2009年谢仕平、颜咏梅取得案涉房屋产权以前即因租赁关系实际占有、使用涉案房屋至今，且在二上诉人多次催告其交付房屋租金后仍拒付房租，已构成违约，故二上诉人谢仕平、颜咏梅与被上诉人刘莉之间的租赁关系解除，谢仕平、颜咏梅收回该案涉租住房的请求成立，本院予以支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。谢仕平、颜咏梅的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十�条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2017）川0302民初2936号民事判决；
二、被上诉人刘莉于本判决生效之日起十日内支付上诉人谢仕平、颜咏梅自2010年1月起至2017年12月止的房屋租金共计人民币5376元；
三、上诉人谢仕平、颜咏梅收回被上诉人刘莉所租住房屋（即坐落于四川省自贡市自流井区郭街大来井社区荣盛井5栋1单元2层6号房屋一套，面积43.48平方米）。
本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由被上诉人刘莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 周玉�
审判员 曾 伟 贤
审判员 陈 品 强
二〇一八年五月十七日
书记员 姜 文