广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8414号
上诉人（原审被告反诉原告）：周振豪，男，汉族，1979年2月15日出生，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）：佛山市南海国昌投资有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号办公楼二楼，组织机构代码551730384。
法定代表人：崔伟权。
委托诉讼代理人：伍忠，广东重威律师事务所律师。
上诉人周振豪为与被上诉人佛山市南海国昌投资有限公司（以下简称国昌投资公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北建设大道南自编2至6号四层房屋于2013年2月4日办理房地产权证，登记房地产权属人为佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社。2016年2月1日，佛山市南海区大沥镇白沙村白沙股份合作经济社出具说明，说明上述房屋是国昌投资公司租赁土地后投资建设，2011年2月11日至2036年2月10日期间国昌投资公司拥有该房屋的租赁经营使用权。
2012年11月8日，国昌投资公司与周振豪签订《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》，约定：周振豪承包的商铺位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场二楼A区，商铺编号为A2103、A2104、A2105、A2106、A2107、A2108；建筑面积为407.4平方米；拟定用途为餐饮，品牌为坂尚；承包期为2012年11月15日至2017年10月31日；其中2012年11月15日至2014年11月14日止月承包金24444.00元、2014年11月15日至2015年11月14日止月承包金25666.00元、2015年11月15日至2016年11月14日止月承包金26949.00元、2016年11月15日至2017年10月31日止月承包金28297.00元，每月5日前支付当月的承包金；周振豪应在签订合同时支付保证金48888元，合同期满后合同解除后，周振豪结清所有费用并返还商铺时，国昌投资公司将保证金无息退还给周振豪；周振豪未按期支付承包金、综合经营服务费的，每迟延一日按欠费金额的1%支付违约金；周振豪未按期支付承包金、综合经营费中任何一项费用，迟延超过30日以上，国昌投资公司有权解除合同，周振豪保证金和承包金不予退还，如果给国昌投资公司造成其它损失，周振豪应另行赔偿。当日，国昌投资公司向周振豪交纳保证金48888元。同日，国昌投资公司大沥分公司（甲方）与周振豪签订《国昌·新城市广场综合经营服务合同》，约定：周振豪委托甲方提供国昌·新城市广场二楼A区编号为A2103、A2104、A2105、A2106、A2107、A2108商铺综合管理服务，建筑面积为407.4平方米，周振豪每月按建筑面积每平方米30元计算综合经营服务费，签订合同时周振豪支付综合服务费保证金24444元。当日，周振豪向国昌投资公司交纳了综合服务费保证金24444元。2012年11月9日，周振豪与国昌新城市广场物业服务中心签订《装修管理服务协议》，同月28日，国昌投资公司支付了装修按金5000元。
2012年12月5日，国昌投资公司、周振豪另行签订一份《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》，约定：周振豪承包的商铺位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道与广州市环城高速交汇处东南角地块的国昌·新城市广场二楼A区，商铺编号为A2103、A2104、A2105、A2106、A2107、A2108；建筑面积为203平方米；拟定用途为餐饮，品牌为坂尚；承包期自2012年11月15日起至2017年10月31日止；其中2012年11月15日起至2014年11月14日止每月承包金为12000元；其它内容与上一份合同相同。
2013年7月14日，国昌投资公司出具收据，确认收到7月份承包金12222元。同年8月5日，国昌投资公司出具收据，确认收到8月份承包金12222元。此事实有周振豪提交的二张收据佐证，国昌投资公司虽对该二张收据有异议，认为实为物业管理费，笔误为承包金，但考虑到该金额与物业管理费并不相同，且连续二个月出现笔误不合情理，法院对国昌投资公司质证意见不予采纳。
2014年10月26日，国昌投资公司发出通知，提出10月31日前缴清10月份之前所欠费用的，二层商户可享受11月承包金7折优惠，11月5日前未缴清的，取消承包金优惠。此后周振豪向国昌投资公司交纳了2014年10月租金17110.8元。2014年12月31日，国昌投资公司出具收据，确认收取周振豪交纳的2014年11月租金17538.5元。
2015年4月24日，周振豪商铺工作人员朱秀香向国昌投资公司申请将代金券625元抵扣现金500元。2015年5月11日，朱秀香在国昌投资公司发出的5月份缴款通知书的签收表中，在A2103A2108（坂尚烤肉）档签名。该事实有国昌投资公司提供的《2015年5月份缴费通知书的签收表》和申请书佐证。周振豪对该二份证据有异议，认为并非周振豪签名，朱秀香在2015年1月离职，经审查，朱秀香此前为周振豪商铺工作人员，且在通知书中周振豪承租商铺档签名，周振豪质证理由不能成立，法院不予采纳，确认该二份证据的真实性及证明力。
2015年12月17日，国昌投资公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认国昌投资公司、周振豪于2015年7月31日已解除商铺承包经营合同；2.周振豪支付承包费(租金)205328元（2014年12月至2015年7月，每月承包费25666元）；3.周振豪支付上述款项违约金，从2015年7月6日计至实际清偿日止按年利率24%计算；4.周振豪承担诉讼费。周振豪提起反诉，请求判令：1.国昌投资公司退还履约保证金48888元、管理费押金24444元、装修按金5000元，合计78332元；2.国昌投资公司承担诉讼费。
原审法院认为：涉讼商铺已办理房产证，国昌投资公司、周振豪于2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定的商铺面积与《国昌·新城市广场综合经营服务合同》面积相同，周振豪已交纳的2014年10月和11月份租金金额在打折后也能与该合同约定租金相印证，虽然国昌投资公司、周振豪在2012年12月5日另行签订一份《国昌·新场市广场商铺承包经营合同》，但周振豪未能提供任何证据证明该合同为双方实际履行的合同，周振豪提供其缴纳的2013年7、8月份租金的金额也与该合同约定的金额不相同。法院综合国昌投资公司、周振豪提供的证据，认定2012年12月5日双方签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》并非实际履行的合同，周振豪主张按该合同约定计算2014年12月份后租金理据不足，法院不予采纳。
周振豪作为承租人，应对其搬离并返还租赁物负有举证义务。周振豪主张其已于2015年1月份搬离，但从其工作人员仍在2015年5月租金催缴通知书上签名来看，该主张明显不能成立，周振豪该陈述为虚假陈述，应承担不利后果，法院对国昌投资公司主张周振豪在2015年7月31日交还租赁物的意见予以采信，并对国昌投资公司主张双方租赁合同在该日解除的诉讼请求予以支持。国昌投资公司主张周振豪自2015年12月1日起开始拖欠租金，周振豪对此未提出异议或提供反驳证据，法院予以确认，即周振豪应按双方于2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》约定的租金标准支付拖欠的租金205328元（25666元/月×8个月）。周振豪逾期支付租金已构成违约，合同约定按日1%计算违约金过高，国昌投资公司自愿主张按年利率24%从2015年7月6日开始计算违约金，属自行处分权利行为，且该主张的标准尚属合理，法院也依法予以支持。
国昌投资公司、周振豪之间的租赁合同因周振豪拖欠租金而解除，周振豪已构成根本违约，周振豪未提供证据证明国昌投资公司存在违约行为，考虑到国昌投资公司重新招租必然会造成空租期损失，国昌投资公司主张依照合同约定没收周振豪交纳的租赁保证金48888元合情合理，法院对周振豪反诉主张国昌投资公司退还保证金48888元的反诉请求不予支持。国昌投资公司未举证证明存在可没收周振豪装修押金的事实，法院对周振豪反诉主张国昌投资公司退还装修押金5000元的反诉请求予以支持。国昌投资公司已因周振豪拖欠物业管理费另案起诉周振豪，考虑到国昌投资公司、周振豪对物业管理费的结算是依照双方另行签订的《国昌·新城市广场综合经营服务合同》约定，国昌投资公司也是基于该合同收取周振豪物业管理费押金24444元，现双方因该合同纠纷已另诉，故管理费押金应在该案中一并处理，周振豪主张国昌投资公司退还物业管理费押金24444元的反诉请求不予审查。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认国昌投资公司与周振豪之间的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》于2015年7月31日解除；二、周振豪应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年12月1日至2015年7月31日期间的租金205328元以及以205328元为本金从2015年7月6日起至实际清偿日止按24%/年计算的违约金予国昌投资公司；三、国昌投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还装修押金5000元予周振豪；四、驳回周振豪其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取2313.77元，由国昌投资公司负担1383.05元，周振豪负担930.72元。反诉受理费879.15元，由国昌投资公司负担25元，周振豪负担854.15元。
上诉人周振豪不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审关于合同履行认定事实错误，双方先后签订两份《国昌新城市广场商铺承包经营合同》，第二份合同为双方实际履行的合同，关于月租金的金额标准应当以第二份合同为准。1.双方于2012年11月8日签订第一份《商铺承包经营合同》，由于涉案商铺位于国昌大厦二楼尾端，该尾端只有电梯及消防梯，没有对外客户通道，造成客户无法流入周振豪商铺，该合同签订完毕周振豪准备进场装修前便要求将涉案商铺位置进行调整，否则不再进场装修。当时由于国昌投资公司招商困难为了留住周振豪，双方便协商确定扣除商铺公摊面积，以实际面积确定月租金，于是双方便于2012年12月5日重新签订了《商铺承包经营合同》，约定自2012年11月15日起至2014年11月14日止的月承包金为12000元：同时确定在该承包金的基础上周振豪按照营业额的一定比例向国昌投资公司进行返点，之后双方便按照上述约定履行合同。2.国昌投资公司于2014年10月26日发出《关于2014年11月承包金的通知》，提出10月31日前缴清10月份之前所欠费用的，二层商户可享受11月份承包金7折优惠，11月5日前未缴清的，取消承包金优惠。从双方提交的关于承包金的证据显示：周振豪于2013年7月14日、8月15日及10月5日分别缴纳了2013年月承包金12222元、8月承包金12222元及10月承包金15888.6元；于2014年11月20日缴纳了2014年10月租金17110.8元，于2014年12月10缴纳了11月租金17538.5元。除2014年10月保底租金加返点与折扣后的租金偶然一致外，其余租金金额与折扣优惠后的金额（即17110.8元）均不一致。该事实足以证明双方并非按照第一份合同履行的，而是按照第二份合同履行的。二、一审关于租金的计算日期认定事实错误，租金的计算时间应当截止12015年5月份，而非2015年7月份。国昌投资公司向法院共提交了2014年11月份、2015年4月份、2015年5月份及2015年6月份的缴费通知签收表，但2015年6月份的缴费通知是国昌投资公司单方制作的，上面无周振豪的签字确认。上述缴费通知签收表足以证实周振豪于2015年5月前已经撤场，因此周振豪不应当向国昌投资公司缴纳2015年6月、7月的租金。三、国昌投资公司应当退还周振豪缴纳的履约保证金48888元、管理费押金24444元。《商铺承包经营合同》第5.2条约定“在合同期限届满或合同解除后，乙方结清所有费用并返还该商铺时，甲方将保证金无息退还乙方。”违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重功能，在双方合同解除后，国昌投资公司主张的违约金已经对其损失进行了补偿，在其损失已经得到弥补的前提下若再没收周振豪的保证金，就产生了双倍保证金，不仅与保证金立法原则相悖，也对周振豪严重不公，因此保证金应当予以退还。同时，管理费押金虽有国昌投资公司分公司收取，但分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，因此国昌投资公司应当予以退还。上诉请求：1.维持原审判决第三项；2.撤销原审判决第一项，改判周振豪与国昌投资公司所签订的《国昌新城市广场商铺承包经营合同》于2015年5月解除；3.撤销原审判决第二项；4.改判国昌投资公司退还周振豪缴纳的履约保证金48888元、管理费押金24444元；5.本案一、二审诉讼费用由国昌投资公司承担。
上诉人周振豪在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人国昌投资公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人国昌投资公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
另查明，周振豪于2014年11月25日向国昌投资公司缴纳2014年10月管理费12222元。
再查明，2015年6月14日，国昌投资公司向周振豪出具收据，确认收到其水电费19289元。
本院认为：国昌投资公司、周振豪于2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。国昌投资公司已依约将案涉商铺交付周振豪使用，周振豪应按照合同约定支付租金。
关于租金的支付标准，周振豪主张双方之间实际履行的为2012年12月5日签订的《国昌.新城市广场商铺承包经营合同》，故周振豪应按照12000元每月的标准向国昌投资公司支付租金，但结合周振豪已交纳的2014年10月、11月份租金金额在经国昌投资公司打7折后仍超出周振豪主张的租金金额，却与双方于2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》中约定的租金金额打7折后相一致，且2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》约定的租金面积与《国昌·新城市广场综合经营服务合同》租金面积一致，以及周振豪2014年10月亦是按照2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》约定的租金面积交纳物业管理费的事实，原审法院认定双方之间实际履行的为2012年11月8日签订的《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》并无不当，周振豪应按照上述合同约定的租金标准支付租金。
关于租金的支付时间，国昌投资公司主张周振豪于2014年12月开始拖欠租金，周振豪未提出异议或提交证据予以反驳，原审法院认定拖欠租金的起始时间为2014年12月并无不当。周振豪作为承租人，对返还案涉商铺负有举证责任，其先后主张其于2015年1月、5月搬离涉案商铺，但均未提交证据予以证明，国昌投资公司主张周振豪于2015年7月31日搬离案涉商铺，结合周振豪的工作人员于2015年5月仍在租金催缴通知书上签名及周振豪于2015年6月仍在交纳水电费的事实，原审法院认定周振豪于2015年7月31日搬离案涉商铺，并据此判决案涉合同于2015年7月31日解除妥当，本院亦予以维持，故周振豪拖欠租金金额为205328元（25666元/月×8个月）。根据《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》约定，周振豪应于每月5日前支付租金，每延迟1日按月承包金的1%支付违约金，国昌投资公司主张从2015年7月6日开始按照年利率24%的计算违约金尚属合理，原审法院予以支持，本院亦予以维持。
周振豪还上诉主张国昌投资公司已诉请支付逾期交纳租金违约金，该违约金已足以弥补其损失，故周振豪已交付的租赁保证金48888元应予退还。对此，本院认为，案涉《国昌·新城市广场商铺承包经营合同》由于周振豪的违约行为而解除，国昌投资公司除有权向周振豪主张逾期缴纳租金违约金外，还有权向周振豪主张合同解除违约金。原审法院根据案涉合同解除会导致国昌投资公司因需重新招租而受有空租期损失的案件事实，而对周振豪请求返还租赁保证金48888元的反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。周振豪该上诉主张依据不充分，本院不予支持。关于物业管理费押金，由于国昌投资公司已就周振豪拖欠物业管理费另案起诉，原审法院对此在该案中不予处理亦无不当，本院亦不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。周振豪的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1633.3元，由上诉人周振豪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二○二○一七年三月三日
书 记 员 李嘉敏