福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第689号原告陈立敏，男，汉族，住所地福建省莆田市涵江区。原告陈立彬，男，汉族，住所地广东省深圳市南山区。委托代理人黄俊兴，福建众典冠律师事务所律师。委托代理人郭少洪，福建众典冠律师事务所律师。被告莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可，系该公司员工，汉族。原告陈立敏、陈立彬诉被告莆田高佳房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理，依法由审判员林元彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈立敏、陈立彬的委托代理人黄俊兴、郭少洪、被告莆田高佳房地产开发有限公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立敏、陈立彬诉称，2013年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹商品房第3幢1层19号店面，购房总价款为人民币445812元，约定交房时间为2013年12月31日前。合同中关于产权登记的第9条约定：出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金。合同中关于产权登记的第14条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告已交付了全部购房款。被告未依约在2013年12月31日交房，直至2014年9月15日才交房，迟延交房共违约257天。被告已构成违约，应承担合同约定的违约金共计人民币34372元。另2014年9月15日，被告将房屋交付给原告使用，同时原告将办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的所有费用也支付给被告。现因被告的责任，导致原告不能在合同约定的期限内取得房屋所有权证及土地使用权证。被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任。依法判令：一、被告立即为原告办结房屋所有权证及土地使用权证并交付给原告；二、被告支付给原告自2014年1月1日起至2014年9月15日实际交付之日止每日按原告已付购房款人民币445812元的0.03%计算的违约金人民币34372元；三、被告支付给原告自2014年12月14日起至被告交给原告房屋所有权证及土地使用权证之日止每日按原告已付购房款人民币445812元的0.005%计算的违约金。违约金暂计至起诉之日止为人民币758元。被告莆田高佳房地产开发有限公司辩称，双证正在办理过程中，具体会以通知为准。对于原告的第二、三的诉讼请求，被告请求法院依法判决，过高部分违约金予以调整。本案在审理过程，原告为支持自己的主张在法定期间内提供以下证据：一、原告陈立敏、陈立彬的公民身份证复印件一份，证明原告主体适格；二、商品房买卖合同书复印件一份，证明原被告双方之间存在商品房买卖合同关系并已实际履行，商品房价值为445812元，约定交房时间为2013年12月31日前。合同中关于产权登记的第9条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金。合同书中第十四条约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按／%利率付给利息，同时按已付款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。现原告至今尚未取得房屋权属证书，被告已构成违约；三、被告出具的收款收据复印件一份，证明被告向原告交房的时间为2014年9月15日，逾期交房257天，原告已将办理房屋产权登记的税费交付给被告，由被告统一办理房屋产权登记。被告对原告证据的质证意见如下，对于证据一的真实性、合法性、关联性都没有异议；对于证据二、三的真实性与合法性没有异议，关联性由法庭认定。本院经审查认为，原、被告双方对原告提供的证据一、二、三的真实性、合法性均无异议。该合同中第十四条系双方对产权登记有关的办理房屋所有权初始预登记的主体、责任、期限、违约金和委托被告代为申请办理房屋所有权属证书的主体、费用进行约定；该合同第八条、第九条对出卖人交房时间、出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定。上述证据来源合法，证明事实与本案具有关联性，本院予以采信。本案在审理过程中，被告没有提供证据。经审理查明，2013年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪云顶枫丹商品房第3幢1层19号店面，购房总价款为人民币445812元，约定交房时间为2013年12月31日前。合同中关于产权登记的第9条约定：出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金。合同中关于产权登记的第14条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，在买受人不退房的情况下，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告已交付了全部购房款。被告未依约在2013年12月31日交房，拖至2014年9月15日才交房，迟延交房共违约257天，每日按合同约定的已付款445812元的0.03%计算的违约金共计人民币34372元。另2014年9月15日，被告将房屋交付给原告使用时，原告将办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的所有费用也支付给被告。原告提出因被告的责任，导致原告不能按约定的期限取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，经本院调解双方无法达成一致意见，致诉讼。综上所述，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均按照合同的约定全面履行自己的义务。被告已收取了原告的房款及办证费用，说明了双方系实际按合同约定的委托办证方式履行，被告应继续为原告办理房地产权属证书，原告应予积极协助。被告交付房屋后未能在约定的期限内办理完毕，造成原告无法如期取得房屋权属证书，已构成违约，因原、被告双方选择了委托被告代为申请办证，被告仍应承担继续履行办理房屋权属证书并交付给原告的义务，并继续承担逾期交付证书的违约责任。故原告要求被告及时办理房屋权属证书并承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持。原被告双方在商品房买卖合同中对交房时间及逾期交房责任进行了明确约定，该约定系双方当事人真实意思表示，且符合有关法律规定。现原告要求被告承担逾期交房的违约责任是合法的，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《城市发地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：一、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为原告陈立敏、陈立彬办理房屋权属证书并交付给原告陈立敏、陈立彬，原告陈立敏、陈立彬应当予以协助；二、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告陈立敏、陈立彬逾期交房违约金人民币34372元；三、被告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告陈立敏、陈立彬自2012年12月14日起至本判决指定交给原告房屋权属证书之日止每日按原告的已付购房款445812元的0.005%计算的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币678元，减半收取人民币339元，由被告莆田高佳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  林元彬二〇一五年三月二十五日书记员  林 晶附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第（一）款，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百三十五条，即“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”