辽宁省本溪满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）本县民初字第01894号
原告冯明松，男，汉族，1983年6月4日生，农民，辽宁省本溪满族自治县人，住址辽宁省本溪满族自治县。
委托代理人赵忠涛，系辽宁怀众律师事务所律师。
被告刘大勇，男，满族，1975年6月13日生，农民，辽宁省凤城市人，户籍住址辽宁省凤城市。现住本溪满族自治县。
委托代理人刘成兴。系刘大勇父亲。
被告沈立群，女，满族，1976年8月5日生，无业，辽宁省本溪满族自治县人，户籍住址辽宁省本溪满族自治县。系刘大勇妻子。
原告冯明松诉被告刘大勇、沈立群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯明松及其委托代理人赵忠涛、被告刘大勇委托代理人刘成兴、被告沈立群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月，被告刘大勇从原告冯明松处借款83000元，此后被告刘大勇拖欠不付。2014年6月10日原告冯明松与被告刘大勇、沈立群签订房屋买卖协议。二被告将自家房屋卖给冯明松抵顶83000元欠款，并将房产证交付原告保管。当时双方口头约定，自协议签订之日起40日内，若被告偿还原告欠款，买卖协议作废。但是若被告不能按时偿还欠款，被告应按合同约定协助原告去房产部门将房屋过户。现被告既不偿还欠款，也不协助变更房产。为此原告诉至法院，请求判令二被告将诉争房屋交付原告，并支付违约金166000元及经济损失1500元，诉讼费用由被告负担。
二被告辩称：被告刘大勇欠款一事属实。2014年6月10日，被告被逼无奈与原告签订房屋买卖协议，用房抵顶83000元欠款。按市场价值，涉诉房屋最低价值150000元，而此协议房屋成交价款为83000元，买卖协议不合理，显失公平。二被告同意偿还原告欠款，但原告索要利息过高，要求利息按照银行同期同类贷款利率计算。
经审理查明：2012年12月被告刘大勇从原告冯明松处借款83000元，一直拖欠不付。2014年6月10日，刘大勇及妻子沈立群将二人共有的位于本溪满族自治县草河城镇政府南侧一处住房抵顶所欠原告83000元欠款，双方签订房屋买卖协议。
协议载明：“……双方承诺，在本合同签订之日后，于2014年7月10日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续；……双方同意，甲方于40日内腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方；……违约责任：甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售房屋并得到房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方支付本合同成交价格的20%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。”
房屋买卖协议一式两份，原、被告各一份。协议签订后，被告给原告出具83000元的收条一份，并将该房屋房产证交付原告冯明松保管。双方口头约定，被告若在房屋买卖协议签订后40日内偿还原告欠款83000元，房屋买卖协议作废。若被告未能在40日内偿还欠款，则按照房屋买卖协议继续履行。”此后被告既未偿还原告欠款，也未按照房屋买卖协议继续履行。故原告诉至法院，请求：一、二被告将坐落于本溪满族自治县草河城镇政府南侧教师楼4-4号私有房屋交付原告。二、二被告支付原告违约金16600元及经济损失2500元。三、由被告承担本案诉讼费用。
诉讼过程中，本院以原告主张的法律关系性质与本院认定不一致，向其释明后，原告自愿变更诉讼请求。请求被告刘大勇、沈立群偿还83000元欠款及利息（利息自2012年12月起至判决生效之日止，月利率为3%）。被告刘大勇、沈立群同意偿还原告83000元欠款，但提出利息过高之抗辩。
本院确认的上述事实，有原告提供的房屋买卖协议复印件、房产证复印件、收条复印件，有本院依职权作的当事人陈述笔录等在卷为凭，这些材料经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，合理的借贷关系受法律保护，被告刘大勇于2012年12月从原告冯明松处借款83000元，该借贷关系不违反法律的强制性规定，故合法有效；2014年6月10日，刘大勇及妻子沈立群与冯明松签订房屋买卖协议以房屋抵顶83000元借款，并口头约定40日内偿还借款，如未偿还，则按房屋买卖合同继续履行。该买卖合同是对前借贷关系的补充，双方有意将房屋作为抵押物对上述债务提供担保，而房屋买卖协议应作为上述借贷关系的从合同存在；在房屋买卖协议签订后，双方未对抵押房屋进行登记，故抵押权未生效。但抵押权的物权效力并不影响抵押合同即房屋买卖协议的效力。本案中由于抵押协议即房屋买卖协议违反法律关于禁止流押的规定，故房屋买卖协议无效。
综上所述，房屋抵押权未生效，且房屋买卖合同作为借贷合同的从合同无效并不影响主合同的效力，故借贷关系依然合法有效。原告起诉时要求按照房屋买卖合同继续履行，由于本院依据事实认定的借贷关系与原告主张的房屋买卖关系不一致，故向原告释明，后原告同意变更诉讼请求，请求二被告偿还83000元及利息（利息自2012年12月至判决生效之日止，每月月息三分）。原告要求月息三分，折合成年利率为36%（3%＊12），高于中国人民银行同期同类贷款利率的四倍（中国人民银行同期同类贷款利率为6.4%），故利息应从2012年12月15日（双方未能确认借款的具体时间，本院确认为12月15日）起至判决确定给付之日止，利率按照银行同期同类贷款利率的四倍计算。上述债务为夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，被告沈立群未能提供证据证明刘大勇与冯明松明确约定为个人债务，故应按夫妻共同债务处理。故依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告刘大勇、沈立群连带偿还原告冯明松欠款人民币八万三千元及利息（利息自2012年12月15日起至判决确定给付之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。此款于本判决发生法律效力后立即付清。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费一千八百七十五元，由原告沈立群、刘大勇连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于本溪市中级人民法院。
审 判 长 藏元涛
代理审判员 颜廷锐
人民陪审员 杜亚军
二〇一五年八月十三日
书 记 员 金 月
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效终止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。