甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白中民一终字第294号
上诉人（原审原告）魏光普，男，1948年6月15日出生，汉族，住甘肃省会宁县。
委托代理人张武雄，白银枝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏吉普，男，1963年7月9日出生，汉族，住甘肃省会宁县。
上诉人魏光普因与被上诉人魏吉普宅基地使用权纠纷一案，不服会宁县人民法院（2013）会民一初字第371号民事判决，向本院提起上诉，本院以（2013）白中民一终字第284号民事裁定书，裁定撤销原判，发回该院重审。该院重审后，作出（2014）会民一初字第112号民事判决，上诉人魏光普仍不服该判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏光普及其委托代理人张武雄，被上诉人魏吉普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告魏光普与被告魏吉普系同胞弟兄，原均住会宁县甘沟驿镇甘沟村三社。原告搬至会宁县城居住后，双方口头协商将原告的宅基地使用权转让给被告，转让价款为被告出售自己宅基地的价款。被告遂将自己的宅基地以23000元的价款转让于郭信，原告收取其中的20000元后，被告搬至该宅基地居住。2010年，被告将该宅基地上的房屋拆除后建成三层商住楼向他人出售。原告在索要楼房过程与被告发生纠纷，遂诉至本院要求返还宅基地。另查明，本案涉讼土地属农村宅基地，位于会宁县甘沟驿镇甘沟村三社，该土地办有集体土地建设用地使用权证（编号为037），登记权人为魏光普，土地面积为333㎡（其中建筑面积120㎡），该使用权证现由被告持有。
原审认为，本案的争议焦点是原告魏光普与被告魏吉普之间系宅基地转让纠纷还是宅基地租赁纠纷？原告主张其收取被告的20000元系宅基地租赁费，但仅为口头陈述，双方既无书面合同，又无具体的租赁期限。被告向原告支付的20000元系被告出售自己的宅基地后所得的转让费，原告收取被告20000元时，被告将自己的宅基地已出售于郭信，并无其它住宅可以居住，这一事实，作为同社居住又是同胞兄弟的原告应当知晓。此后，郭信入住被告住宅，充分表明被告已出售了自己的宅基地。依照常理，一个农民没有理由变卖自己的住宅而以大额的租赁费租住兄长房屋的，故原告的主张不符合常理，应当认定原告收取被告的20000元系宅基地转让款，原、被告之间系宅基地使用权转让纠纷。基于上述事实，原、被告经口头协商达成的宅基地转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方口头协议达成后，已相互履行了主要义务，形成有偿转让宅基地使用权关系。被告转让涉讼宅基地后虽然没有办理相关过户手续，但基于实际占有使用该宅基地长达十余年，形成长期稳定的使用、收益关系，现被告将该宅基地开发建设成三层商住楼是对自己所有权利的一种处分。对原告要求返还宅基地使用权及排除妨害的诉讼请求，不予支持。根据原告提交的原告及其妻子的身份证和户口簿来看，原告魏光普系城镇户口，其妻子张淑兰系会宁县甘沟驿镇甘沟村三社的农民，系本案讼争的1.6亩耕地的原承包经营权人，故原告魏光普不具有提起该讼争耕地的原告主体资格。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告魏光普的诉讼请求。案件受理费100元，由原告魏光普负担。
上诉人魏光普不服上述判决，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判被上诉人拆除在上诉人宅基地上的建筑物并返还上诉人的宅基地。理由如下：一、原审适用法律错误。原审依据诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，但本案中上诉人坚持认为没有将房屋和宅基地转让给被上诉人，被上诉人坚持房屋和宅基地以20000元的价格出售给了被上诉人。被上诉人亦未提交登记批准手续，显然被上诉人的事实主张和权力主张都因缺少法律规定的条件而不能成立，应当否定其主张。二、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”；《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，原审认定被上诉人将其宅基地出卖给案外人郭信，又认定被上诉人将其宅基地出售就是为了购买上诉人的宅基地的事实是错误的，被上诉人将自己宅基地出售之时已经丧失再获得宅基地的资格。且依据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条关于“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时变更登记或者注销登记。”的规定，农村宅基地转让必须要经过登记，未经登记不发生效力。原审法院认定买卖合同成立、有效，违反法律规定，即使被上诉人主张的买卖合同是真的，但其在物权法颁布实施后仍未补签合同、补办登记的行为说明被上诉人没有取得本案争议宅基地的使用权，只是占有状态的持续。三、原审以被上诉人将其房屋出售后无房居住为由推导认为其与上诉人之间形成买卖合同不当，事实上被上诉人有多套房屋且和他人有多次房产交易。四、本案原审要求上诉人举证证明双方不是买卖合同违反“谁主张、谁举证”的原则，上诉人当时进城居住，被上诉人提出要住上诉人的房子，上诉人作为兄长碍于情面无法推脱，被上诉人也没有提出用20000元购买，因此这20000元是被上诉人支付给上诉人的房屋使用费，类似于租费，但双方确实没有说租费的话更没有说买卖的话。但在2010年被上诉人拆除上诉人房子时，上诉人意思表示明确没有卖给你，为什么要拆。退一步讲，房子被上诉人用了10年，现在20000元的也折抵的差不多了，但被上诉人绝不能占宅基地，被上诉人一意孤行继续建造房屋并出售于他人谋取利润，这种行为是不合法的。综上，请求判如所请。
被上诉人魏吉普辩称，一、被上诉人和上诉人系亲弟兄关系，上诉人因在会宁县城购买了新住宅，上诉人提出将其原来居住的位于会宁县甘沟驿镇甘沟驿村十字附近的农村住宅和被上诉人位于会宁县甘沟驿镇甘沟驿村三社原住宅兑换给被上诉人居住，并将其宅基地使用权证书一并交付给被上诉人。出于同胞弟兄的亲情信任关系，被上诉人也没有及时将上诉人的农村宅基地使用权证书过户，而上诉人将兑换被上诉人的原住宅以2.3万元的价格转让给会宁县甘沟驿镇田岔村的郭信，事后被上诉人也将该转让费分文未少的交付于上诉人，上诉人也欣然接受。由于当时被上诉人家庭贫困，上诉人出于弟兄情分，当场给被上诉人给了3000元，上诉人所说的租借根本不符合常理。二、2004年11月份，被上诉人在会宁县甘沟驿镇甘沟驿村三社农会大地被上诉人的承包地里建筑了五套二层商住楼，被上诉人给上诉人送了一套大套二层商住楼，当时由于被上诉人难以支付该处房屋的建筑费，故被上诉人将送给上诉人的该套铺面的房租费收取了10000元用于支付建筑费。三、2010年5月份，被上诉人将本案争议宅基地处原来房屋进行拆除重建为三层商住楼，上诉人在此之前从来没有提出任何异议。2012年农历正月，上诉人主张在该处给其两套商住楼，其目的是为了给三个儿子每人一套商住楼。四、上诉人主张其将本案争议宅基地及地上房屋租赁给被上诉人与事实不符，上诉人是因见被上诉人生活稍有好转，利用司法资源制造诉累，以达到自己的目的。被上诉人通过转让的房屋取得上诉人的宅基地并在此修建商住楼与上诉人无关，上诉人也无权要求分割。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均无新证据提交。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案双方当事人对当时被上诉人向上诉人支付了2万元这一事实无异议，但对该款项的性质存在争议。上诉人主张其收取的2万元系类似于租金的使用费，但其明知被上诉人将其宅基地出售后取得23000元，并将其中的2万元支付给上诉人。上诉人作为被上诉人的同胞兄长应当明知被上诉人的意图是购买宅基地而非租赁，被上诉人主张双方当时明确约定是宅基地买卖与常理相符，且与被上诉人长期占有使用该宅基地并已在该宅基地上翻建房屋的事实相吻合。故上诉人主张双方系租赁关系，无事实和法律依据，不予支持。其次，上诉人主张依照《中华人民共和国物权法》第一百五十五条关于“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”的规定，被上诉人因未与上诉人补签合同并办理变更登记，故未取得法律意义上的使用权。本院认为，上述规定系对于登记的要求并非合同的生效要件，双方自达成口头协议，上诉人收取被上诉人支付的2万元，合同成立并有效。被上诉人即占有本案争议的宅基地使用至今，被上诉人已取得本案争议宅基地的使用权。上诉人请求被上诉人返还宅基地的请求不能成立，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人魏光普负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红雅
代理审判员 魏晓忠
代理审判员 李作凤
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 张继顺