广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0607民初1255号原告：麦柱权，男，汉族，住广东省佛山市南海区。公民身份号码：×××2890。委托诉讼代理人林涛，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人邓雅婷，广东四方三和律师事务所律师。被告：周志强，男，汉族，住广东省广宁县。公民身份号码×××1175。委托诉讼代理人：陈策宇，广东百浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林婷。原告麦柱权诉被告周志强土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，于2016年5月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年7月18日再次公开开庭审理了本案。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人林涛、邓雅婷到庭参加诉讼，被告周志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。第二次开庭时，原告委托诉讼代理人邓雅婷、被告委托诉讼代理人陈策宇、林婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦柱权向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方于2011年2月18日签订的《租赁合同书》于2015年4月1日解除；2、被告立即向原告支付2015年2月至2015年3月租金25423.2元；3、确认涉案土地上被告自建简易厂房以及厂房内被告所有的设备、设施归原告所有；4、被告支付违约金34668元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年2月18日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于佛山市三水乐平镇念德村民委员会北甲村民小组“面前岗”厂房出租给被告做泡板厂用，面积3852平方米。租赁期限至2037年3月8日止，每月租金11556元，每三年递增10%。签订合同后，被告将上述土地注册成立广东粤宏裕实业有限公司经营项目，生产泡沫制品。但2015年1月起，被告拖欠20152月至3月租金25423.2元。在诉讼中，原告自愿撤回“确认涉案厂房内被告所有的设施设备全部归原告所有”的诉讼请求。被告周志强辩称：1、原、被告签订的土地租赁合同为无效合同，涉案土地为农用地，不属于集体建设用地，不能用于工业用途，地上建筑物没有取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，违章建筑依法不能出租，故土地租赁合同属于无效合同；2、合同无效，不能按照合同有效原则处理。即便合同有效，原告诉请也无法律依据：违约责任约定不合理，答辩人向原告交付了合同押金即保证金，现原告没收了保证金外，还需要支付同等数额的违约金，明显属于双重惩罚，原告还要求将放置于厂房内的设施、设备及自建厂房归原告所有，属于显失公平，依法予以调整。3、从原告提供银行流水，被告2015年1月之后已经向原告支付了20万元租金，故没有拖欠租金，不需解除合同。被告周志强在诉讼中没有提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的公告、解除租赁合同通知书、快递回执、邮单收据，证明原告曾经向被告邮寄解除合同通知，但没有证据证明被告确已签收该通知，被告亦不予确认，本院依法不予采信；2、原告提供的网银交易流水、中国农业银行流水，被告对真实性无异议，但认为可以证明被告已经向原告支付了20万元租金。对于20万元如何抵充债务，双方存在争议，本院仅对其真实性予以认定。在审理过程中，本院依职权调查涉案土地的性质和地上建筑物的审批情况，收到佛山市三水区国土城建和水务局复函两份（三国土函【2016】386号和三国土函【2016】462号）、佛山市三水区发展规划和统计局复函一份（三规中【2016】72号），证明涉案土地地类3665.632平方米为建设用地，0.008平方米为农用地。地上建筑物建设未经过规划局审批。原、被告双方对该证据均无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月26日，原告麦柱权与佛山市三水区乐平镇念德村民委员会北甲村民小组签订《土地使用合同》，原告承租位于佛山市三水区乐平镇念德村委会北甲村民小组“面前岗”面积为113.31亩土地。期限为2007年4月1日起至2027年12月31日止。承租土地后，原告在上述土地建设厂房、宿舍经营企业。佛山市三水区乐平镇念德村民委员会同意原告将上述土地、厂房转租第三方作为商业工业用途。2011年2月18日，原告与被告周志强签订《租赁合同书》，原告转租3852平方米土地给被告作经营泡沫厂用，租期从2011年3月9日至2037年3月8日止。合同第三条约定：租金按照每月每平方米3元计算，每月租金为11556元，租金从2011年3月9日起算，每三年在上一期基础上递增10%。乙方（即被告）每月5日前缴纳当月租金。逾期交付的，自逾期之日起，甲方（即原告）按日息千分之五计收逾期缴纳部分的滞纳金。逾期超过三十天不缴纳的，构成违约，按照本合同第八条第3项处理。合同第八条第3点约定：“乙方有下列情形之一，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物及其附属物、设备和设施，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金和有关费用，乙方并须另向甲方支付违约金34668元。……(6)拖欠应付甲方的租金或者物业管理费（含部分）超过三十日的。”签订合同后，被告在承租土地上搭建了简易厂房。2015年2月、3月本案租赁物的租金为12711.6元/月。另查明，原告除本案土地外，还将涉案土地旁边的另外两处厂房出租给被告经营泡沫厂。对于另外两处厂房所欠的费用，原告分别向我院提起了诉讼，案号为（2016）粤0607民初1256号、（2016）粤0607民初1257号。被告于2015年1月6日向原告支付100000元，于2015年2月4日、2015年2月10日分两次向原告支付合共100000元。2015年4月之后，被告在涉案土地所经营的泡沫厂停业。对于1月支付的100000元，原、被告在诉讼中确认系抵扣2014年12月租金84351.2元及12月水电费15648.8元。对于2月份支付的100000元，原告抵充了2014年12月尚欠的水电费61758.57元、本案土地2015年1月的租金12711.6元以及（2016）粤0607民初1257号案涉诉厂房2015年1月租金25529.83元后，认为被告尚欠租金，遂提起诉讼。再查明，涉案土地地类3665.632平方米为建设用地，0.008平方米为农用地，被告承租土地后搭建的简易厂房建设没有经过佛山市三水区发展规划和统计局的审批，没有取得临时建筑许可证，亦没有取得产权证。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，应受法律保护。对于解除合同的问题。原告以被告自2015年2月起没有按约定支付租金，经催告仍未履行合同义务为由，请求解除双方签订的租赁合同。被告辩称2015年2月付款10万元系支付本案租金，不存在欠缴租金，不应解除合同。对于被告2015年2月支付的10万元如何抵充、本案有无欠缴租金的问题。本院分析如下：首先，根据原告提供的每月缴纳租金的流水清单，被告习惯将三个租赁物的租金、水电费在内一并支付；其次，被告在诉讼中亦确认每月向原告付款是包含三个租赁物的租金和水电费，没有对各项费用细分，同时亦没有提供证据证明对本案租金的缴纳有特别约定。综上，本院认为，被告支付的10万元不宜仅认定为本案涉诉土地的租金，而应为包括本案在内的三个租赁物的租金和水电费。现原告先抵充已经到期未付的2014年12月水电费以及本案涉诉土地2015年1月租金后，诉请被告支付2015年2月、3月的租金25423.2元，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，本院依法予以支持。被告辩称已经足额付清本案租金，没有充分证据予以证实，对此本院不予采纳。被告自2015年2月起没有依约缴纳租金，迟延履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，原告可以解除合同，但没有证明解除合同的通知书已经送至被告签收，故租赁合同于本院送达应诉材料之日即2016年4月16日解除。对于违约金问题。被告以原告不退回保证金且违约金过高为由，请求对违约金予以调整。本院认为，保证金的性质以及是否返还问题，被告没有在本案中提出诉讼请求，本院不作审理，被告可另行起诉。被告逾期不支付租金，其行为已构成违约，应向原告支付违约金，被告辩称双方约定的违约金34668元过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认为，原告诉请违约金应以欠租金为基数自2015年2月6日起计至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算为宜，过高部分，本院不予支持。对于确认涉案土地上自建简易厂房归原告所有问题，本院认为，地上建筑物的建设没有经过行政主管部门的审批，请求没有办理报建手续的地上建筑物的确权，不属于人民法院受理的范围，本院已另行作出民事裁定驳回该项起诉。在诉讼中，原告自愿撤回确认厂房内被告所有的设备、设施归原告所有的诉请，是自身权利的处分，不违反法律强制性规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：1、原告麦柱权与被告周志强于2011年2月18日签订的《租赁合同书》于2016年4月16日解除；2、被告周志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2015年2月至2015年3月的租金25423.2元；3、被告周志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金（①2015年2月6日起至2015年3月5日止，以12711.6元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；②2015年3月6日起至实际付清租金之日止，以25423.2元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；4、驳回原告麦柱权的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1304元（原告已预交），由原告负担600元，由被告负担704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  麦伟斌代理审判员  梁淑平人民陪审员  林家成二〇一六年九月九日书 记 员  麦小英