辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12806号
上诉人（一审原告）：刘成志，男，1982年7月2日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（一审被告）：辽宁红田房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区怒江北街18-3号。
法定代表人：赵继红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵忠岩，女，汉族，1954年6月15日出生，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张巍，辽宁凯阳律师事务所律师。
上诉人刘成志因与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司（以下简称“红田公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初6441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成由审判员孙悦担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘成志上诉请求：1、判令被上诉人给付逾期办理房产证明的违约金，自2008年4月20日起至实际办理房产证明之日止的同期人民银行贷款利息9,000元。2、被上诉人承担诉讼费用。主要理由：上诉人如约履行了全部合同义务，因被上诉人未依法取得开发审批手续，无法出具商品房预售许可证，导致无法办理贷款及房产证明，同时以不签《商品房买卖合同》，逃避其应承担的义务及违约责任。上诉人多次催要，被上诉人均以各种理由拖延不予办理，至今被上诉人仍无法提供合同的贷款手续，导致无法正常办理贷款。因此，被上诉人的行为构成严重违约。
红田公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要理由：双方仅签订认购协议，未约定办理房证时间，未约定交房时间，不能认定属于商品房买卖合同。认购协议约定了签订商品房买卖合同的时间，被上诉人通知上诉人，上诉人接到通知后三日内到被上诉人处签订商品房买卖合同并交齐房款，否则上诉人要承担滞纳金。一审判决正确，被上诉人不应当承担违约金。
刘成志一审诉请：2008年6月16日，双方签订了“商品房买卖合同”，约定刘成志购买红田公司开发的房屋，协议签订后，刘成志如约履行了全部合同义务，于2008年4月20日交付定金2万元，首付共付了81,647元，但由于红田公司的原因致房屋无法办理银行贷款及房产证，同时不予以签订商品房买卖合同。请求判令：1、红田公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金3万元；2、红田公司承担本案诉讼费用。
红田公司一审辩称：首先，红田公司所建设的红田美林居小区在一段时间内没有能够办理房屋产权证是因为历史原因造成的，边建边批手续是经过政府同意的，否则这么大一片小区也建不起来。在这个问题上，红田公司主观上没有过错，而且一直在努力跟政府协调，尽自己最大能力让大家早日办上房屋产权证。经过红田公司长期不懈努力，从2015年9月开始涉案房屋已经能够办理房屋产权证书。也正是因为有这样特殊的原因，所以红田公司在刘成志仅仅交纳了30%房款的情况下，就同意刘成志从2008年开始入住至今，这就相当于因为房证问题对刘成志的一种补偿。而且，根据双方签订的“商品房买卖合同”第十五条的约定，如果因为红田公司责任导致刘成志不能在规定期限内取得房证，刘成志可以选择退房，红田公司退还刘成志已付房款，并按已付房款0.5%赔偿刘成志损失。也就是说，在退房的情况下，赔偿金额为已付房款的0.5%，已付10万元房款赔偿500元。但从2008年至今，刘成志并没有正式提出退房，并进行赔偿的要求。现刘成志向红田公司主张在不退房的情况下进行赔偿，而且赔偿金额远远超过0.5%的比例，是不符合合同约定的，也是红田公司不能接受的。特别是部分刘成志提出的在落户口、上学、工作方面的损失，本身就不属于法定的赔偿理由，红田公司认为不应当赔偿。还有部分刘成志认为公积金贷款和商业贷款之间的利差，也是红田公司给其造成的损失。对于这一点，红田公司认为商品房买卖合同中仅仅约定刘成志的付款方式为银行贷款，并没有约定贷款的种类、时间和贷款的条件。因此，红田公司没有义务确保刘成志能够以公积金贷款的方式进行贷款，刘成志要求红田公司赔偿公积金贷款与商业贷款之间的利息差是没有道理的。最后，刘成志仅支付了总房款的约30%，从2008年开始就已经入住到红田公司的房产中至今，其所付出的钱款与所获得利益显然是不对等的，实际已经构成了不当得利，红田公司主张其支付一定的利息是合理合法的。而且从2015年9月开始，红田公司已经通知刘成志来办理房证，并进行贷款，但刘成志予以拒绝。这一行为已经违反其付款义务，给红田公司造成了巨大损失。因此，红田公司在此保留追究刘成志的违约责任权利。
一审法院认定事实：2008年4月20日，刘成志（乙方）与红田公司（甲方）签订《红田美林居认购协议书》，该协议约定：甲方房屋坐落于沈阳市于洪区怒江北街红田美林居12号楼6-6-3室，建筑面积58.01平方米，总房款251,647元。乙方在签订本协议时交定金10,000元，2008年6月16日补齐剩余首付款81,647元，余款17万元以贷款方式取得。乙方在签订《商品房买卖合同》时需备齐贷款所需的所有资料。
协议签订后，刘成志向红田公司交付了首付款81,647元。
2008年，红田公司向刘成志交付了房屋。
一审法院认为：公民合法的财产权益受法律保护。刘成志、红田公司自愿签订《红田美林居认购协议书》，该协议具备了《商品房买卖合同》的主要内容，应视为《商品房买卖合同》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于刘成志主张的逾期办证违约金问题。
首先，刘成志、红田公司双方形成了商品房买卖合同法律关系。红田公司作为出卖人，交付房屋是其主要合同义务，收取全部购房款是其主要合同权利和根本目的；刘成志作为买受人，支付全部购房款是其主要的合同义务，接收房屋、办理入住是其主要的合同权利和根本目的。
其次，本案中，刘成志仅支付了首付款81,647元，红田公司作为房屋出卖人并未充分实现合同主要权利。但在此种情况下，红田公司仍然将房屋交付给刘成志，使刘成志基本实现了合同的主要权利和根本目的。刘成志在明知已无法办理房屋按揭贷款的情况下，刘成志有权选择解除合同、退房并要求返还已付购房款，或选择不解除合同并交付剩余购房款。但刘成志并未提出解除合同，而是接收了房屋并办理入住，以自已的行为表明继续履行合同，据此刘成志有义务交付剩余购房款。
第三，刘成志、红田公司签订的《红田美林居认购协议书》系双务合同。在双务合同中，负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或不适当履行义务时，后履行义务的一方当事人享有可拒绝对方履行或相应履行要求的权利。在商品房买卖合同法律关系中，买受人支付全部购房款是先履行义务。结合本案案情，在红田公司尚未实现合同主要权利、取得全部购房款的情况下，已将房屋交付给刘成志，而刘成志并未履行完毕交付购房款的义务，现刘成志主张逾期办理房屋所有权证的违约金，红田公司有权行使先履行抗辩权。
综上，刘成志要求红田公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，事实及法律依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告刘成志的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告刘成志承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为:上诉人与被上诉人签订的《红田美林居定购协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张被上诉人支付逾期办证违约金，但定购协议中对于办证时间没有约定。本案中上诉人支付了房屋首付款，被上诉人交付了房屋，现上诉人一直居住诉争房屋，剩余房款尚未交纳。上诉人未能交纳剩余房款虽系被上诉人手续不全，导致无法办理贷款，但被上诉人已履行了合同主要义务，对于被上诉人没有手续无法办理贷款，上诉人系明知的，上诉人没有采取其他途径维权，一直使用诉争房屋，表明上诉人同意继续履行合同。故根据合同权利义务相一致的原则，上诉人负有支付全部购房款的义务，在上诉人尚未履行主要义务的情况下，主张被上诉人支付逾期办证违约金，本院无法支持。一审法院驳回上诉人诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人刘成志预交)，由上诉人刘成志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。