山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1610号
上诉人（原审被告）吕绍山，男，1981年5月14日出生，汉族，山东省铁正义和勘察设计有限公司职工，住济南市。
委托代理人潘曙光，山东法杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙恒，男，1988年9月19日出生，汉族，北京可信人商贸有限公司职工，住济南市。
委托代理人丁兆艳，山东泉舜律师事务所律师。
委托代理人王永杰，山东泉舜律师事务所律师。
上诉人吕绍山因与被上诉人孙恒房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民一初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2012年3月10日，吕绍山（卖方，合同甲方）与孙恒（买方，合同乙方）经济南市天桥区某房产信息咨询中心（合同丙方）居间，签订了房屋买卖合同一份，该合同约定：“一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市某区某世界某号楼某单元某室的房产给乙方；房屋所有权人为吕绍山；产别：私有；房屋建筑面积为68.44平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；房屋抵押、租赁情况：过户之前甲方必须把本房产解押；甲方承诺和保证此房产无任何社会及家庭等权属纠纷，并符合国家及济南市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，能够正常办理房产产权转移，且甲方如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）伍拾万零伍仟元整（小写￥505000元整）；此价款包括房屋本身及不可移动配套设施等；三、付款方式：…（一）现金付款：甲、乙双方约定，将上述房价款分三次付给甲方，具体付款日期、金额和方式如下：1、第一次付款：签订本合同当日，乙方支付甲方购房定金：￥50000元整（大写伍万元整）…（二）按揭付款：乙方于2012年3月25日之前，将首付房款人民币（大写）拾伍万元整（小写￥150000元整），支付于甲方，剩余房款人民币（大写）叁拾万零伍仟元整（小写￥305000元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕或物业交割后10日内，乙方向甲方结清全部房款；四、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：乙方承担全部…八、甲、乙双方同意，甲方于2012年5月10号之前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，甲方同时将房屋交付与乙方，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或发生费用由乙方自行承担；九、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠�，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2、本合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，乙方的已付款归甲方所有且赔偿给甲方本房产成交价格的10%作为违约金。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起五日内将双倍定金及已付款返还给乙方，且赔偿给乙方本房产成交价格的10%作为违约金。乙方不能按期向甲方付清房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款的千分之三的违约金。且由悔约方承担中介费；3、若甲乙任一方违反第三条的约定逾期30日仍不予履行义务，则相对方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金…十、其他约定事项：经甲乙双方协商，达成以下共识：①甲方把室内家具家电带走部分，包括（电视、冰箱、洗衣机、沙发、茶几、餐桌、床两张）②办理产权证的费用由甲方承担�”2012年3月10日，孙恒向吕绍山交付了款项5万元。同日，吕绍山出具收条一份，载明：“收条今收到济南市天桥区重汽彩世界4-2-1007房屋定金伍万元正（50000.00）收款人：吕绍山”。同年3月24日，孙恒向吕绍山交付款项10万元，吕绍山出具收条载明：“收条今日收到孙恒、张文娟房屋定金拾万元正（100000）某世界4-2-1＊＊7”。2012年5月，吕绍山将涉案房产交付给了孙恒，由孙恒居住使用至今。
另查明，2009年9月19日，吕绍山与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的《济南市商品房买卖合同》，吕绍山购买了该公司开发的涉案房产。该合同相关条款为：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市某街某南侧的地块的土地使用权。。该地块土地面积为47051.0平方米，规划用途为商服，土地使用年限自2008年2月19日至2048年2月18日。出卖人经批准，在上�地块上建设商品房，现定某世界。第二条商品房销售依据买受人购房的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为济建开预许字第（2＊＊8）3＊9号。”第三条载明“该商品房的用途为公寓，属框架剪力墙结构”，第十八条载明“买受人的房屋仅作居住使用”。吕绍山在办理涉案房产权属证书过程中，与中国重型汽车集团房地产开发公司将商品房买卖合同中涉案房产用途变更为“商务公寓”。2013年12月6日，吕绍山取得了涉案房产的产权证书，规划用途记载内容为“商务公寓”。吕绍山取得涉案房产的产权证书后，孙恒未继续履行后续付款义务。吕绍山作为另案原告，以孙恒为被告向原审法院提起诉讼，案号为（2014）天民一初字第57号，要求：“1、吕绍山支付首付款5万元。2、吕绍山支付自2012年3月26日起至起诉之日迟延履行首付款的利息5663.75元（按照银行同期贷�利率计算）；嗣后利息按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日。3、案件受理费令吕绍山承担。”该案审理中，经原审法院释明如本案中法院判令解除双方之间的房屋买卖合同，吕绍山是否变更诉讼请求，其明确表示坚持原诉讼请求。
现孙恒诉至法院，请求：1、判令解除孙恒与吕绍山双方签订的房屋买卖合同；2、吕绍山向孙恒双倍返还定金30万元；3、吕绍山向孙恒支付违约金50500元；4、诉讼费由吕绍山承担。
原审法院认为：孙恒与吕绍山签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对孙恒与吕绍山双方均具有约束力。关于房屋买卖合同履行过程中，谁存在违约的问题。孙恒主张根据吕绍山与开发商签订的商品房买卖合同第十八条约定涉案房产为“居住使用”，�双方约定的涉案房产性质为住宅公寓，吕绍山为涉案房产办理商务公寓产权证书不符合双方合同约定，应承担违约责任。原审法院认为，孙恒与吕绍山双方签订房屋买卖合同中并未对涉案房产属于住宅公寓作出明确约定，吕绍山与开发商签订的商品房买卖合同中也未约定涉案房产性质为住宅公寓，孙恒主张吕绍山将涉案房产登记为“商务公寓”属于违约行为，无事实依据。因签订房屋买卖合同时涉案房产尚未取得产权登记，吕绍山出售涉案房产的依据为其与开发商签订的商品房买卖合同，该合同系孙恒与吕绍山磋商订立房屋买卖合同的基础。吕绍山在办理涉案房产的产权证书过程中，与开发商将商品房买卖合同中房产规划用途的重要条款进行了变更，吕绍山对此虽然不具有过错，但其并未就此与孙恒协商并取得其同意。在此情形下，双方应重新磋商是否继续履行合同。在孙恒与吕绍山未就继续履行合同达成一致的情况下，孙恒请求解除涉案房屋买卖合同，应予支持。涉案房屋买卖合同解除后，因吕绍山并未构成违约，吕绍山应当返还孙恒定金15万元。孙恒主张吕绍山构成违约，应当双倍返还定金以及承担违约赔偿责任的主张，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除孙恒与吕绍山于2012年3月10日签订的房屋买卖合同。二、被告吕绍山于本判决生效之日起10日内返还原告孙恒定金15万元。三、驳回原告孙恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6660元，�告孙恒负担3300元，被告吕绍山负担3360元。
上诉人吕绍山不服原审判决上诉称：一、本案一审程序不符合最高人民法院的司法解释规定。本案系上诉人与被上诉人基于同一事实、相同的证据，以完全相反的诉讼请求，分别向原审法院先后提起诉讼，但是原审法院将立案在先的搁置不判，仅仅对后立案的案件即本案作出判决，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人认为，依照最高人民法院《民事诉讼法》司法解释第二百二十一条“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院提起诉讼的，人民法院可以合并审理”之规定，两案应当合并审理、合并判决。二、原审判决事实认定错误。原审庭审查明，2012年3月10日双方（包括中介方）签订的房屋买卖合同没有约定房屋用途，也就是说无论该房屋做何种使用，均符合合同约定。原审判决以“商务公寓”与�公寓”两种书写不同作出判决，牵强附会。其二、原审庭审查明，2012年3月10日双方（包括中介方）签订房屋买卖合同时，所依据的是2009年9月19日上诉人与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的济南市商品房买卖合同。该份济南市商品房买卖合同在2012年签订涉案房屋买卖合同时己经交给中介方保存，被上诉人己经详细了解了该房的全部情况。济南市商品房买卖合同第一条二款明确记载：“该地块土地面积为47051.0平方米，规划用途为商服，土地使用年限自2008年2月19口至2048年2月8日”。上诉人认为“规划用途为商服”，就是房屋用途为商业服务，并非住宅，这一点上诉人没有隐瞒，且被上诉人已经详细了解了规划用途。现在再要求改变2008年的规划用途为住宅，不合法。其三、上诉人出卖涉案房产给被上诉人，所有权的依据是上诉人持有的济南市商品房买卖合同，�合同第三条三款载明“该商品房的用途为公寓，……”。这里所载明的公寓结合规划用途商服，明确定性为商业服务用途的商务公寓。被上诉人因无钱交纳预付款，要求改变用途为“住宅公寓”系强词夺理，掩盖其违约的实质，不应得到法院的支持。其四、办理房产证时，房管机关要求按照规划用途明确，并非上诉人故意所为，也无过失。被上诉人要求与其协商，是个人意志对抗政府规划，强词夺理。三、本案原审判令合同解除没有法律依据，结果显失公平。双方协商不能达成一致的情况下，合同依然有效，依法应当继续履行原合同。涉案房屋早在2012年签订合同后就交付给被上诉人，被上诉人至今己经使用两年半多的时间。被上诉人仅仅支付了定金和部分首付款，还不到合同约定全部款项的30%。如果按照原审判决执行，上诉人的合法权益将得不到保护，所以说原审判决显失公平。四、如果本案原审判决生效，上诉人诉被上诉人的另一案件必然败诉，不但上诉人所诉求的合法权益得不到保护，而且还掩盖了被上诉人当初的违约行为。综上所述，原审认定事实不清，判决显失公平，请求二审法院发回原审法院重审或依法改判。
被上诉人孙恒答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，双方当事人因涉案房屋买卖合同履行问题发生争议，分别向原审法院提起诉讼，原审法院分别立案受理。双方当事人均认可两案受理后由同一审判组织共同开庭审理，但原审法院对吕绍山诉孙恒房屋买卖合同纠纷案尚未作出判决。
本院认为：孙恒与吕绍山签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不�反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同全面适当履行各自的义务。本案中，吕绍山与开发商签订的商品房买卖合同，该合同系孙恒与吕绍山磋商订立房屋买卖合同的基础。虽然吕绍山与开发商签订的商品房买卖合同中第一条载明规划用途为“商服”，但第三条、第十八条亦明确约定涉案房屋“用途为公寓”、“仅作居住使用”，作为普通房屋买受人的孙恒理解为住宅性公寓亦符合情理。而吕绍山办理涉案房屋产权证书过程中与开发商将商品房买卖合同中房产规划用途的重要条款变更为“商务公寓”，就此变更亦未与孙恒协商并达成合意。虽然吕绍山对上述变更不存在过错，亦不构成违约，但在吕绍山和涉案房屋开发商变更合同重要条款的情形下，吕绍山应告知孙恒变更合同条款并重新磋商是否继续履行合同。在孙恒与吕绍山未就继续履行合同达成一致的情况下，原审根据案件事实判令双方当事人解除涉案房屋买卖合同并无不当。涉案房屋买卖合同解除后，吕绍山应当返还孙恒购房款（含定金）15万元。吕绍山主张孙恒无权要求解除涉案房屋买卖合同理由不能成立，本院不予支持。双方当事人因房屋买卖合同纠纷分别向原审法院提起诉讼，原审法院分别立案受理后由同一审判组织共同开庭审理，因本案对吕绍山诉孙恒房屋买卖合同纠纷案具有先决效力，原审法院对本案先行宣判均无不妥。因此，吕绍山主张原审程序违法，无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上，上诉人吕绍山之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6660元，由上诉人吕绍山负担�
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 李 环