天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4808号
上诉人（原审被告）：竺希和，男，1961年2月8日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。
被上诉人（原审原告）：徐隆，男，1986年2月15日出生，汉族，户籍地福建省莆田市涵江区，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。
上诉人竺希和因与被上诉人徐隆房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初7353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
竺希和上诉请求：1．撤销一审判决第三项及诉讼费部分，改判驳回徐隆关于上述内容的诉讼请求；2．不服金额共计1037461元。事实和理由：徐隆并未提交证据证明其已按照合同约定于2016年8月20日前筹齐款项，对其是否筹齐款项也未告知竺希和。徐隆母亲账户银行流水与徐隆无关。竺希和不同意进行评估，且徐隆恶意查封房屋导致竺希和与案外人王丹的合同无法履行。故竺希和不同意承担评估费和保全费。
徐隆辩称，不同意上诉人的上诉请求。其主要答辩意见是：徐隆已于2016年8月20日前筹齐购房款余款，虽然有部分款项在母亲黄美英名下，但并不影响支付房款。根据天津市高级人民法院文件规定，涉案房产涨跌差价时间点应以守约方徐隆请求为基础，因此评估节点不违反规定。徐隆并非恶意查封，竺希和未解除本案涉案合同又拒不退还徐隆一方已支付的89万元，反而与案外人另签天津市房产买卖协议，违反合同约定，应承担赔偿责任。
徐隆向一审法院起诉请求：1．解除徐隆与竺希和于2016年7月29日签订的《房产交易合同》及2016年8月9日签订的《补充合同》；2．判令竺希和返还徐隆购房款80万元并支付利息1万元；3．判令竺希和双倍返还徐隆定金18万元；4．判令竺希和赔偿徐隆损失100万元；5．判令竺希和承担中介费4.5万元；6．本案诉讼费由竺希和承担。一审诉讼中，徐隆变更诉讼请求，将第4项诉讼请求变更为要求竺希和赔偿徐隆损失1564277元，同时明确第六项诉讼请求中诉讼费用包含评估22310元。
一审法院认定事实：2016年7月29日，竺希和作为卖方，徐隆作为买方，在中介方我爱我家普祥里店签订编号ZHDL0090522ZY的《房产交易合同》。该合同首部“买方”注明为“徐隆”，“委托代理人”处注明为“徐新猷”。该合同尾部卖方由竺希和本人签名，买方的“委托代理人”处签名为“徐新猷”。签订门店注明为普祥里店。双方约定由徐隆购买竺希和名下北辰区万科新城蝶兰苑8-203房屋，总房款为239万元。该房产设立抵押，竺希和于2016年8月15日前还清该房屋银行贷款并注销抵押权。合同签订之日，徐隆向竺希和交付定金9万元，除定金外的剩余房款230万元，由徐隆于同年8月20日前筹齐，并一次性以现金方式支付。买卖双方需在同年8月23日前签署《天津市房产买卖协议》，并于同年8月26日前办理产权变更等相关手续。竺希和于同年9月15日前腾空涉案房屋并交付给徐隆。该买卖合同中并未约定房屋中介费的数额、计算方式。
合同签订当日，徐隆给付竺希和购房定金9万元，竺希和向徐隆出具定金收据。同年8月2日，竺希和与徐新猷电话商量垫资清贷事宜，竺希和表示8月9日向银行清贷，需要徐隆垫资，徐隆垫资后其可以支付徐隆利息。同年8月9日，徐新猷作为徐隆的委托代理人与竺希和及我爱我家的董涛签订补充合同，载明“合同编号为ZHDL0090522ZY的房屋买卖合同中，房屋实际成交价格是239万元，买方徐隆给卖方竺希和定金9万元。由于卖方需要清贷款，买方先行支付卖方差额款80万元用于卖方清贷。卖方给买方提前用钱利息1万元。因此，买方购买涉案房屋，打印买卖协议的价钱是143万元，剩余6万元差额款过户当天给卖方。”同日，徐新猷通过民生银行向竺希和汇款80万元，竺希和向徐隆出具收条，注明今收到徐隆购买涉案房屋差额款80万元。截至2016年8月20日，徐隆已筹齐后续剩余未付房款。同年9月11日，徐新猷给竺希和打电话催问13、14号去办理过户手续事宜，竺希和妻子答复正在等候中介通知预约、排号。
查明，2016年10月14日，竺希和与案外人王丹到天津市北辰区房管部门签订了《天津市房产买卖协议》（以下简称网签协议）。经一审法院向北辰区不动产登记事务中心查询，该中心口头回复一审法院，竺希和系在2016年9月注销涉案房屋上设置的抵押权。
2016年10月17日，徐隆诉至一审法院，要求判令竺希和继续履行双方房屋买卖合同，一审法院经审理后作出（2016）津0113民初6783号民事判决书，竺希和上诉后，本院将该案发回重审。一审法院于2017年6月8日重新受理该案，审理后作出（2017）津0113民初3458号民事判决书，该判决以徐隆购房资格不符合现行政策且竺希和与王丹的买卖合同已经办理网签等为由，驳回了徐隆的诉讼请求。徐隆不服该判决后上诉，后在二审期间撤回起诉，本院于2017年10月31日作出（2017）津01民终7768号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2017）津0113民初3458号民事判决并准许徐隆撤回起诉。
本案诉讼中，徐隆申请就蝶兰苑房屋在2017年11月3日的房屋市场价格进行评估，一审法院依法委托天津市源丰有限责任房地产评估事务所进行评估。该所经评估后出具估价报告，估价结果为按照评估时点，房屋市场价格为3559211元。与徐隆、竺希和订立的买卖合同中房屋价款239万元相比，差价为1169211元。徐隆向评估单位支付评估费22310元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1．徐隆与竺希和双方在2016年7月29日签订的房产交易合同履行过程中，双方是否存在违约行为；2．双方于2016年8月9日签订的补充合同是否应当解除；3．竺希和是否应当返还徐隆80万元，此款性质是购房款还是借款，竺希和是否应当支付利息1万元；4．竺希和是否应当双倍返还徐隆定金18万元；5．竺希和是否应当赔偿徐隆损失，如果应该赔偿，具体赔偿的损失数额；6．双方的中介费是否实际发生，竺希和是否应当支付徐隆中介费以及评估费。
本案中，徐隆与竺希和之间签订的房屋买卖合同、补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。一审庭审中，徐隆与竺希和均同意解除买卖合同及补充协议，不违反法律规定，一审法院予以确认。关于徐隆与竺希和在合同履行过程中是否存在违约一节，首先，徐隆提交证据证明其在2016年8月20日前已经筹齐购房款，其次，根据徐隆与竺希和在2016年8月9日签订的补充协议，以及蝶兰苑房屋存在尚未撤销的抵押权等情况，客观上双方无法到房管部门签署《天津市房产买卖协议》并备案，因此，徐隆与竺希和于2016年8月9日签订的补充协议实际上是对原合同的补充和部分变更。竺希和抗辩徐隆没有筹齐房款，徐隆提交的证据中并非全部系徐隆本人的银行卡，其中有徐隆之母黄美英的银行卡，一审法院考虑黄美英与徐隆的亲属关系，且双方合同中并没有明确约定徐隆筹齐房款后有通知竺希和的义务，加之竺希和的房屋尚未将抵押权撤销，无法进行网签、备案等下一步环节，因此一审法院认定徐隆在合同履行过程中并未违约。而竺希和在徐隆与竺希和之间的买卖合同有效履行期限内、尚未解除的情况下，利用徐隆先行支付的80万元房款将房屋抵押权撤销后另行与王丹签订买卖合同并办理网签、备案，致使徐隆无法购买涉案房屋，因而竺希和的行为构成违约，应当赔偿因此给徐隆造成的损失。应指出，物权和合同系两个不同的法律概念，竺希和辩称房屋所有权仍在其名下，其有权处置房屋并与他人另行签订房屋买卖合同，诚然，竺希和有权处置房屋的所有权，但徐隆与其之间的房屋买卖合同关系同样受法律保护，在双方买卖合同没有解除的情况下，竺希和经徐隆催促仍拒绝与徐隆办理网签，擅自与案外人王丹就蝶兰苑房屋签订买卖合同并办理网签，造成徐隆与竺希和之间的房屋买卖合同无法继续履行，应当向徐隆承担相应的违约责任。
徐隆与竺希和之间的房屋买卖合同解除后，徐隆已支付的定金9万元、购房款80万元，竺希和应当返还徐隆。关于徐隆主张竺希和支付1万元提前用款利息一节，因双方一审庭审中一致同意解除补充协议，根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。故徐隆主张竺希和支付1万元利息的主张一审法院不予支持。
关于徐隆主张竺希和双倍返还定金18万元一节，根据法律规定，定金罚则与违约金应当择一适用，在徐隆主张房屋差价、中介费等损失的情况下，徐隆的该项主张一审法院不予支持。一审法院在损失中综合考虑一并解决。
关于徐隆主张的中介费损失一节，因双方买卖合同中并未约定中介费的数额、计算方式，一审法院从庭审中查明的事实认定中介费并未实际发生，一审法院对徐隆的该项主张不予支持。
关于徐隆主张的差价损失一节，考虑竺希和在合同尚未解除的情况下出现违约并将房屋另售，客观上导致徐隆无法购房而产生损失，其主观上存在严重过错，但根据竺希和对房屋价格的涨跌预见能力，徐隆要求竺希和赔偿全额差价损失有违公平原则。结合徐隆与竺希和履行合同实际情况、竺希和的过错程度、房屋上涨差价情况等因素，一审法院综合考虑徐隆实际损失为100万元，此损失为全部损失。徐隆为评估房屋差价损失支出的评估费22310元，竺希和应当负担。
关于评估的时间节点一节，应当以守约方的请求为基础，结合合同履行情况、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉案房屋的具体涨跌情况等合理确定。本案中，徐隆在得知竺希和违约后一直采取诉讼手段维护权益，徐隆首先起诉继续履行合同，通过诉讼措施维护权益系公民的法定救济措施，可以认定徐隆及时采取了相应措施防止损失扩大，相反，竺希和在房屋另售他人以后也未及时退还徐隆的定金及购房款，客观上也导致徐隆另行购房困难。在竺希和明确拒绝履行合同的情况下，徐隆在起诉继续履行合同案件裁判文书生效后立即起诉赔偿损失，因此，以徐隆本次立案的时间节点作为评估时间节点并无不当。
一审法院判决：“一、解除原告徐隆与被告竺希和之间于2016年7月29日签订的关于北辰区万科新城蝶兰苑8-203房屋的《房产交易合同》及2016年8月9日签订的《补充合同》；二、被告竺希和于本判决生效后十日内返还原告徐隆定金9万元、购房款80万元，合计89万元；三、被告竺希和于本判决生效后十日内赔偿原告徐隆损失100万元及房屋评估费22310元，合计1022310元；四、驳回原告徐隆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13797元，由被告竺希和负担10151元，由原告徐隆负担3646元。财产保全费5000元，由被告竺希和负担”。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应赔偿损失并承担评估费、保全费及诉讼费。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方均应按照合同履行义务。徐隆已如约支付定金，并支付部分房款协助竺希和撤销抵押权。竺希和主张已于2016年8月20日催促徐隆支付后续房款，但未提交证据证明其主张，亦无证据证明徐隆拒绝履行合同后续义务。竺希和将房屋另售予案外人，导致涉案合同无法继续履行，应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。关于房屋价格涨跌差价的确定，应以守约方的请求为基础进行综合考量。本案中，一审法院结合案情确定评估节点并综合考虑案情确定房屋差价损失并无不当，竺希和以行为明示不履行合同，故应当承担一审判决确认的违约责任。
《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。评估费、保全费属于诉讼费用的范畴，一审判决竺希和承担评估费、保全费及诉讼费符合法律规定。
综上，竺希和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14137元，由上诉人竺希和负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……