北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1009号
上诉人（原审被告）：赫富春，男，1967年8月8日出生。
委托诉讼代理人：蒋信斌，四川法之缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京怡海花园房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区怡海路3号。
法定代表人：王乐茵，总经理。
委托诉讼代理人：宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王松，男，1962年9月30日出生。
上诉人赫富春因与被上诉人北京怡海花园房地产开发有限公司（以下简称怡海花园公司）、王松房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
赫富春上诉请求：同意原判第一、四项，请求撤销原判第二、三项，改判驳回怡海花园公司要求赫富春将北京市丰台区怡海花园恒丰园7-12号楼及地下车库商业B区1段B11铺位（以下简称涉案房屋）腾退交还给怡海花园公司的诉讼请求，并驳回怡海花园公司要求赫富春支付自二〇一五年九月二十日起至实际腾退之日止的租金的诉讼请求。事实和理由：我与怡海花园公司之间的合同在2013年12月24日后即王松与怡海花园公司签订租赁合同时即已解除；如果认定我递交的申请书不足以证明我有解除合同的意思表示，但是三方后来的实际行为已经表明我与怡海花园公司已经解除合同，而怡海花园公司和王松重新签订了租赁合同；一审关于我向怡海花园公司支付的保证金尚未退还从而认定我尚仍然对于合同履行承担了责任的认定存在错误，事实上我已经多次向怡海花园公司要求退还保证金，只是被怡海花园公司无力拒绝，根据生活常理，我是不可能留下讨要保证金的证据的，即使我未主张退还，并不表示我就不要了，更不能证明我继续承担合同义务，我保留要求退还保证金的诉讼权利；作为王松的朋友，我对王松的经营状况有所了解属于人之常情，不能作为要求我承担民事责任的理由。综上，一审认定我与怡海花园公司之间的合同尚未解除，王松签字后，作为新的承租人加入本案合同的履行是错误的。
怡海花园公司辩称，我公司与赫富春的租赁关系并未解除，王松只是作为新的承租人加入到原合同的履行当中，赫富春未能举证证明其与我公司的租赁合同已经解除。
王松辩称，不同意原判，但未提出上诉，赫富春与我是一伙的，赫富春上诉即是我上诉，对于怡海花园公司的诉讼请求我和赫富春都不应当承担。
怡海花园公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与赫富春于2012年签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》、2013年3月13日签订的《补充协议》，解除我公司与王松签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》以及《补充协议》；2、赫富春、王松连带支付自2015年9月20日起至实际腾退房屋之日止的租金（其中2015年9月20日至2016年7月19日的租金568017元，2016年7月20日之后的租金按照每月60662元计算），支付违约金20万元；3、赫富春、王松将位于北京市丰台区怡海花园恒丰园7-12号楼及地下车库商业B区1段B11铺位（以下简称涉案铺位）腾退交付给我公司。
一审法院认定事实：2012年怡海花园公司（出租方、甲方）与赫富春（承租方、乙方）签订了《北京怡海花园六期商铺租赁合同》，约定甲方将涉案铺位（建筑面积788平方米）租赁给乙方，租赁期限62个月，自2012年8月16日至2017年10月15日。2012年8月16日至2012年10月15日为装修免租期。2012年10月16日至2013年10月15日第一年每月租金为47280元；2013年10月16日至2014年10月15日，租金在第一年的租金基础上上浮8%，合计每月租金为51062元；2014年10月16日至2015年10月15日，租金在第二年的租金基础上上浮8%，合计每月租金为55147元；2015年10月16日至2016年10月15日，租金在第三年的租金基础上上浮8%，合计每月租金为60662元；2016年10月16日至2017年10月15日，租金在第四年的租金基础上上浮10%，合计每月租金为66728元。租金按季交纳，每季度的首5日交纳当季度租金。签订本合同时交付房屋租赁保证金共计141840元。乙方如不按期交租，每逾期一天，甲方需向乙方收缴滞纳金千分之五，逾期超过一个月者甲方有权单方面终止本合同，且没收其保证金，限期乙方搬出。如遇乙方不按期交纳租金等其他应交费用延迟一个月的或连续三个月不按时交费的，甲方有权解除合同，不予退回乙方的保证金。装修免租期过后，若市政道路仍未开通（富丰桥至鸿业兴园路段），则甲方租金计收方式如下：第1-2个月租金按照合同租金的30%计算，从第三个月至市政道路开通，租金按合同租金50%计算，市政道路开通后按合同租金全额计算。2013年3月13日，怡海花园公司与赫富春签订了《补充协议》，将合同期限变更为2013年4月20日至2018年4月19日，共计60个月。各方均认可赫富春交纳了租赁保证金141840元。
另查，2013年12月24日，赫富春向怡海花园公司提交申请，载明：“因惠芳小厨经营调整，原负责人赫富春因长期在四川，无法正常对店管理，特申请变更惠芳小厨负责人为王松。今后所有一切事务由王松负责。申请人：赫富春。”此后，怡海花园公司与王松签订了《北京怡海花园六期商铺租赁合同》、《补充协议》，均使用了怡海花园公司与赫富春签订的合同、协议相同的文本。
2014年1月，王松开始向怡海花园公司交纳租金并在涉案铺位经营。2015年8月8日，王松在涉案铺位办理了营业执照，涉案铺位的租金支付至2015年9月19日。王松2015年9月停止经营，尚未将涉案铺位交还怡海花园公司。王松称其曾向怡海花园公司主张解除合同，公司要求其补交所欠租金，其认为有亏损未予补交，故未将涉案铺位交还怡海花园公司。
怡海花园公司主张其多次催告王松支付涉案铺位的拖欠租金，向法庭提交了交费通知单五张。王松不认可收到上述通知单。赫富春认可上述通知单的真实性，并指出其经营的商铺名称为“惠芳小厨”，而通知单上载明的商铺名称为“蝎子李”，表明怡海花园公司实际认定了其与王松之间的合同，拖欠租金亦应向王松主张。
关于赫富春、王松与怡海花园公司之间的租赁关系。怡海花园公司称赫富春和王松系合伙关系，王松作为新的承租人加入到原怡海花园公司与赫富春的租赁关系中，故王松应当与赫富春共同作为承租人承担合同的权利义务。因为王松经营过程中需要办理证照，其与王松将原来的合同重新签字。怡海花园公司认为赫富春和王松提交的申请能够证明其主张，另提供合伙合同复印件以及其公司的请示文件原件。赫富春和王松均不认可合伙关系。赫富春称王松与怡海花园公司签合同视为赫富春与怡海花园公司解除合同，王松承继了合同权利义务后在涉案铺位交付租金、实际使用、办理营业执照。王松称其本来与赫富春一起经营，后赫富春离开，其开始独自经营；赫富春不继续租赁了，其继续承租，要求与怡海花园公司签订合同，刚开始怡海花园公司不同意签合同，其为了办理营业执照多次要求，怡海花园公司便与其签订了合同。对于怡海花园公司提交的合伙合同以及请示文件，赫富春、王松均不认可。
庭审中，赫富春、王松认为合同约定的市政道路直至2015年4、5月才开通，加之其开业时间推迟，对其经营有影响，怡海花园公司收取的租金应当酌减并提出违约金的标准过高。怡海花园公司认可市政道路开通时间为2015年4月至5月。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同。怡海花园公司与赫富春、王松签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点在于赫富春是否与怡海花园公司已经解除合同，2014年开始赫富春和王松是共同承租人、抑或王松已经受让了赫富春的权利义务成为单独的新承租人。解除合同应系合同各方当事人达成一致意见的行为，现双方对此意见不一，赫富春和王松均未对于赫富春与怡海花园公司已经解除合同的主张提供任何直接证据。怡海花园公司主张赫富春、王松是合伙关系，其提供的请示文件系公司内部文件，无对外效力，而合伙协议是复印件，赫富春、王松均不认可真实性，故无法通过该两份证据认定赫富春和王松属于合伙关系。本案通过对双方提交的其他证据进行分析。2013年12月24日的申请内容为“因惠芳小厨经营调整，原负责人赫富春因长期在四川，无法正常对店管理，特申请变更惠芳小厨负责人为王松”，仅表述商铺的管理权由赫富春交由王松，并无将租赁权利义务转让给王松之意，亦无赫富春退出合同关系之意；而王松以自己名义办理营业执照、怡海花园公司提交的交费通知单中的经营商铺名称均属于商铺对外经营过程中的行为，无法证明合同关系中的出租人、承租人的实际更迭。法院综合考虑赫富春向怡海花园公司支付的保证金尚未退还，赫富春尚仍然对于合同的履行承担了责任；王松与怡海花园公司签订的合同均与赫富春所签合同全部内容完全一致，并非属于承租人更换而重新签订的合同；王松亦认可为了办理营业执照其要求签订合同，否则怡海花园公司并不同意签订；庭审中赫富春的陈述体现其对于2014年以后王松的经营状况亦有了解。综上，法院认为，赫富春与怡海花园公司之间的合同尚未解除。王松在合同及补充协议上签字后，作为新的承租人加入了本案合同的履行。故赫富春和王松均为本案租赁关系中的承租人，应当共同承担权利和义务。
2015年9月20日后，赫富春和王松未再交纳过租金，根据合同约定，怡海花园公司享有解除合同以及要求承租人腾退的权利。现怡海花园公司主张解除合同，符合合同约定，法院对怡海花园公司的该项诉讼请求予以支持。怡海花园公司主张赫富春、王松按照合同标准向其支付2015年9月20日至实际腾房之日止的租金的诉讼请求，法院认为既然涉案的铺位没有交还出租人，承租人应当支付占用铺位期间的租金。考虑到2015年4、5月合同约定的市政道路才开通，晚于合同签订时的预期，法院对于租金金额进行适当酌减。且怡海花园公司明知涉案铺位已经于2015年9月停止营业，王松要求终止合同关系时没有积极配合，造成损失扩大，双方均应对该扩大损失承担责任。关于怡海花园公司依据合同要求支付违约金的诉讼请求，法院认为，承租人赫富春、王松逾期履行己方支付租金的义务，确属违约，但怡海花园公司亦未就其损失向法院举证，合同中同时约定了违约金和没收保证金，法院认为没收保证金足以弥补怡海花园公司的损失。故对于怡海花园公司要求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。赫富春和王松主张怡海花园公司商铺无法未按期开业且有漏雨等情况，造成承租人的损失，但对其主张并未举证，法院不予采信。综上，一审法院于2016年11月22日判决：一、解除北京怡海花园房地产开发有限公司与赫富春签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》以及《补充协议》，解除北京怡海花园房地产开发有限公司与王松签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》以及《补充协议》。二、赫富春、王松于判决生效之日起三十日内将丰台区怡海花园恒丰园7-12号楼及地下车库商业B区1段B11铺位腾退交付给北京怡海花园房地产开发有限公司。三、赫富春、王松于判决生效之日起三十日内向北京怡海花园房地产开发有限公司按照每月四万八千五百三十元的标准支付自二〇一五年九月二十日起至实际腾退房屋之日止的租金。四、驳回北京怡海花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，经询，涉案铺位的租金原由赫富春交纳，王松自2014年1月起开始向怡海花园公司交纳涉案铺位的租金，市政道路开通之前，涉案铺位的租金实际按合同约定租金标准的50%计收。现，涉案铺位的租金交纳至2015年9月19日。
对于怡海花园公司提交的合伙协议，王松于一审庭审中陈述不记得了，二审审理期间，王松陈述怡海花园公司招商时，其介绍赫富春到此经营，当时其和赫富春系合伙关系，租赁合同原来以赫富春的名义签订，其与赫富春每人百分之五十的股份，并称其一审中称不记得系表达不记得为什么怡海花园公司手里也有一份合伙协议，但这份合伙协议确系其与赫富春签署。赫富春仍坚称其与王松之间不存在合伙关系。
赫富春上诉称2013年12月24日的申请中明确表明“今后所有一切事物由王松负责”，且申请书最后王松亲笔书写“本人王松承认此申请时赫富春本人所写
王松”，应当认为“惠芳小厨”的所有权、经营权、管理权等一切权利义务均由王松享有和承担，即王松承接了赫富春与怡海花园公司之间租赁合同的权利义务，否则，王松在申请书上书写内容和签名便没有任何意义。
另，王松于二审审理中提交录音证据一份，称该录音系王松及其伙计于2016年12月29日与怡海花园公司田经理的对话录音，欲证明其已经跟怡海花园公司明确表达放弃涉案铺位的承租，要求提前交房。怡海花园对该证据的真实性认可，但称录音里也已经告知王松，如果要解除合同需要提交书面的申请，但对方没有协商解除的意思，承租方不具有单方解除权。赫富春对该证据真实性、证明目的均认可，称怡海花园公司明知王松已经停业，却不及时收回房屋，造成损失的扩大。
本院认为，本案中，怡海花园公司与赫富春签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》及《补充协议》、怡海花园公司与王松签订的《北京怡海花园六期商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效。就赫富春与王松分别与怡海花园公司就同一标的订立的租赁合同的关系问题，一审经审理认定，王松作为新的承租人加入到就涉案商铺的租赁关系中，与赫富春共同承担承租人的权利义务。现赫富春不服该认定，提出上诉，主张其不应就怡海花园公司主张的腾房及租金承担责任，其已经退出涉案铺位租赁合同的履行，与怡海花园公司的租赁合同关系已经解除，王松为涉案铺位的单独承租人。就此，本院认为，赫富春的诉讼主张成立的前提有两种情况：其一，为赫富春与怡海花园公司的租赁合同已经解除。其二，为赫富春将涉案铺位的承租人的权利义务一并转让给了王松。分别而言，第一种情况，赫富春并未提供有效的证据证明其已经就合同的解除与怡海花园公司达成一致的意思表示，亦未能举证证明其享有租赁合同的单方解除权，故该种情况下，赫富春的诉讼主张难以成立。关于第二种情况，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同权利义务的转让需要一方明确提出意思表示，并经对方同意，才能发生合同权利义务转让之后果。而从本案现已查明的事实看，2013年12月24日的申请书并未提及涉案铺位的承租事宜，在该申请书中赫富春并未明确表达将涉案铺位承租的权利义务转让给王松之意，一审认定该申请书仅表明商铺的管理权由赫富春交由王松，并无不当。另从王松与怡海花园公司重新签订租赁合同的过程看，怡海花园公司称系因王松需要办理营业执照故与王松重新签订合同，王松对此亦认可，并称怡海花园公司刚开始并不同意重新签订合同，因其办理营业执照所需，多次要求才得以签订租赁合同，由此可见，即便赫富春出具申请书有将租赁合同的权利义务转让给王松之意，但其并未能将该意思表示有效传达给怡海花园公司，并获得怡海花园公司的同意。综上，在各方对涉案铺位租赁关系的双方主体理解产生争议的情况下，赫富春主张其已经退出涉案铺位租赁关系的履行，其与怡海花园公司的租赁关系已经解除，赫富春的证明责任并未完成。故一审结合庭审查明的事实以及双方当事人的庭审陈述，认定赫富春和王松均为涉案铺位租赁关系的承租人，应当共同承担权利义务，并无不妥。
至于赫富春上诉称王松已经向怡海花园公司明确表明了不再承租，不应再承担2015年9月20日之后的房屋租金一节，首先该诉讼主张与其上诉的基本主张即其已经退出涉案租赁合同的履行存在逻辑矛盾；其次，无论赫富春抑或王松均未能提供相应的证据证明涉案房屋租赁合同已经解除抑或其享有单方合同解除权，故一审判令赫富春、王松支付自2015年9月20日至实际腾退之日止的租金，并无不当。一审考虑到王松已经向怡海花园公司明确表达了无法经营，要求退租，对扩大部分的损失进行了合理分配，本院对此不持异议。另，一审认定没收保证金足以弥补怡海花园公司的损失，考虑到关于承租方未按期交纳租金的违约责任，合同同时约定了违约金和没收保证金，承租方对于未按期交纳租金的法律后果应当合理预见并作出承担，现各方均认可保证金由赫富春实际交纳，结合本案同时判令赫富春承担部分合同债务，故本院对一审法院的该认定不持异议。
综上所述，赫富春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29266元，由赫富春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一七年三月二十八日
书记员 刘梓晨