山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民初字第583号
原告山西美特好连锁超市股份有限公司，住所地太原市迎泽区太榆路2号。
法定代表人储德群，董事长。
委托代理人张培义，北京德恒（太原）律师事务所律师。
委托代理人赵世立，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被告太原嘉和盛商务有限公司，住所地太原市亲贤北街94号296幢1－3层。
法定代表人古旭伟，总经理。
委托代理人杨江成，山西鼎信泽律师事务所律师。
委托代理人宋春育，山西鼎信泽律师事务所律师。
被告山西鑫梓房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街94号296幢1层。
法定代表人段福明，总经理。
委托代理人邢学峰，山西盛福律师事务所律师。
被告太原市迎泽区郝庄镇枣园社区居民委员会，住所地太原市迎泽区郝庄镇枣园社区。
负责人张金福，主任。
原告山西美特好连锁超市股份有限公司（以下简称美特好公司）与被告太原嘉和盛商务有限公司（以下简称嘉和盛公司）、山西鑫梓房地产开发有限公司（以下简称鑫梓公司）、太原市迎泽区郝庄镇枣园社区居民委员会（以下简称枣园居委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美特好公司的委托代理人赵世立，被告嘉和盛公司的委托代理人杨江成、宋春育，被告鑫梓公司的委托代理人邢学峰到庭参加诉讼，被告枣园居委会经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告美特好公司诉称，2008年7月9日，枣园居委会与鑫梓公司签订《合同书》，后双方于2008年11月18日签订《补充协议书》，约定枣园居委会提供土地，鑫梓公司提供资金，双方共同兴建位于太原市长风东街半山一号的房屋。2011年9月9日，枣园居委会向美特好公司出具《承诺函》，同意鑫梓公司与美特好公司签订《房屋租赁合同》，并承诺对鑫梓公司在《租赁合同》项下的全部责任和义务承担连带责任。2011年10月17日，嘉和盛公司和鑫梓公司共同向美特好公司出具《委托、担保确认函》，确认：鑫梓公司同意委托嘉和盛公司与美特好公司签订《房屋租赁合同》，将鑫梓公司、嘉和盛公司、枣园居委会共同开发建设经营的位于太原市长风东街半山一号的房屋出租给美特好公司。同时，嘉和盛公司与鑫梓公司同意对与美特好公司签订的《房屋租赁合同》项下出租人的全部合同义务承担连带担保责任。基于枣园居委会、嘉和盛公司、鑫梓公司对美特好公司的共同承诺和共同建房经营的事实，2011年11月20日，美特好公司与嘉和盛公司、鑫梓公司分别签订《房屋租赁合同》、《补充协议》及相关附件，约定美特好公司租赁位于太原市长风东街半山一号的共计18000平方米的商业房屋，用于经营商业超市及仓储使用。上述合同、协议及附件等文件签订后，美特好公司按约于2011年11月8日足额支付嘉和盛公司4000万元定金。《房屋租赁合同》约定，嘉和盛公司违反本合同的约定，在宽限期届满（2014年7月31日）后仍未交付房屋的，美特好公司有权单方解除合同，嘉和盛公司应双倍返还美特好公司支付的定金8000万元，但时至今日，虽经美特好公司向嘉和盛公司、鑫梓公司和枣园居委会多次催促，涉案房屋仍未交付。据此，美特好公司请求本院判令：1、嘉和盛公司双倍返还美特好公司定金8000万元；2、鑫梓公司、枣园居委会对上述债务承担连带还款责任；3、嘉和盛公司、鑫梓公司、枣园居委会承担全部诉讼费用。
嘉和盛公司辩称，1、本案诉争的租赁房屋（在建房屋）所占用地系太原市城镇规划用地，该在建房屋至今未能取得建设工程规划许可证，因此房屋租赁合同应属无效合同。房屋租赁合同无效，补充协议中的定金条款也应无效。2、定金的数额明显超过了租赁合同的标的额的20%，超过部分应认定为预付租金。3、造成嘉和盛公司未能向美特好公司按期交房的原因是不可抗力（政府行为）所致，嘉和盛公司不应承担责任。因此，美特好公司要求双倍返还定金8000万元无事实和法律依据。
鑫梓公司同意嘉和盛公司的第一、二、三项答辩意见，另外鑫梓公司辩称，本案所涉租赁合同无效，主合同无效，担保合同当然无效，鑫梓公司作为租赁合同的担保人不应承担担保责任。
枣园居委会未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。
本院经审理查明，2008年7月9日枣园居委会与鑫梓公司分别签订《合同书》，后双方于2008年11月18日签订《补充协议书》，约定枣园居委会提供土地，鑫梓公司投资并组织建设村民住宅项目。2011年9月9日，枣园居委会向美特好公司出具《承诺函》，同意鑫梓公司与美特好公司签订《房屋租赁合同》，并承诺在租赁房屋所有权证登记至鑫梓公司名下之前，对鑫梓公司在《租赁合同》项下的全部责任和义务承担连带保证责任，保证期间为履行期届满之日起两年。2011年10月17日，嘉和盛公司和鑫梓公司共同向美特好公司出具《委托、担保确认函》，确认：关于太原市长风东街半山一号的在建房屋出租给美特好公司的事宜，鑫梓公司授权嘉和盛公司与美特好公司签订《房屋租赁合同》；嘉和盛公司与鑫梓公司对与美特好公司签订的《房屋租赁合同》项下出租人的全部合同义务承担连带担保责任；嘉和盛公司与鑫梓公司承诺，如出现《房屋租赁合同》效力变更或提前解除的情形或其他任何原因导致《房屋租赁合同》无法履行并因此给美特好公司造成损失的，由嘉和盛公司与鑫梓公司共同承担连带责任。2011年10月20日，嘉和盛公司与美特好公司签订《房屋租赁合同》，约定：1、美特好公司向嘉和盛公司租赁位于太原市长风东街半山一号的房屋经营超市，美特好公司可据超市经营情况变更为其它商业用途；2、本合同签订后，美特好公司先行支付“专项建设费”，嘉和盛公司应专款专用，建成后从租金中抵顶，美特好公司自收到嘉和盛公司专项建设费收据后的15个工作日内向嘉和盛公司支付专项建设费人民币4000万元；3、嘉和盛公司暂定于2014年5月30日前将符合条件的房屋交付美特好公司，嘉和盛公司在交付日前未交付或美特好公司在交付日前先行接收的房屋未能具备本合同约定的交付条件，美特好公司同意给予嘉和盛公司2个月的宽限期。同为2011年10月20日，鑫梓公司、嘉和盛公司与美特好公司签订《补充协议》，约定，将《房屋租赁合同》中约定的专项建设费人民币4000万元变更为定金人民币4000万元；在鑫梓公司、嘉和盛公司在宽限期届满后仍未交付房屋的，美特好公司有权单方终止合同，鑫梓公司、嘉和盛公司应双倍返还美特好公司支付的定金8000万元。2011年11月8日，美特好公司足额支付嘉和盛公司4000万元。至今，涉案房屋未取得规划许可证，亦未建成交付美特好公司。
以上事实有原、被告的陈述及原、被告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《委托担保确认函》、4000万元收据，原告提交的《合同书》、《补充协议书》、《承诺函》、及4000万元支付凭证在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案太原市长风东街半山一号的在建房屋至今未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案《房屋租赁合同》及其《补充协议》无效。嘉和盛公司应当返还美特好公司依合同交付的4000万元，并支付占用该资金期间的利息。关于鑫梓公司是否应当承担连带还款责任的问题，嘉和盛公司和鑫梓公司共同向美特好公司出具《委托、担保确认函》，承诺：如出现《房屋租赁合同》效力变更或提前解除的情形或其他任何原因导致《房屋租赁合同》无法履行并因此给美特好公司造成损失的，由嘉和盛公司与鑫梓公司共同承担连带责任。故依据鑫梓公司的承诺，鑫梓公司应当与嘉和盛公司对上述债权承担连带还款责任。关于枣园居委会是否应当对上述债权承担连带还款责任的问题，本案中，枣园居委会虽承诺在租赁房屋所有权证登记至鑫梓公司名下之前，对鑫梓公司在《房屋租赁合同》项下的全部责任和义务承担连带保证责任，但因《房屋租赁合同》无效，该合同约定的责任义务无效，枣园居委会对《房屋租赁合同》项下的责任义务承担连带保证责任的承诺无效，而且居民委员会属于基层群众自治组织，其任务是办理本居住区居民的公共事务，不具有担保主体资格，其提供的担保一般无效，故美特好公司要求枣园居委会对上述债权承担连带还款责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告太原嘉和盛商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山西美特好连锁超市股份有限公司人民币4000万元并支付利息（利息自2011年11月9日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告山西鑫梓房地产开发有限公司对上述债权承担连带还款责任；
三、驳回原告山西美特好连锁超市股份有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币441800元，由被告太原嘉和盛商务有限公司、山西鑫梓房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审判长 景铜柱
审判员 李翠萍
审判员 刘平则
二〇一五年三月二十五日
书记员 孟美荣