浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初12594号原告：章其通，男，1969年5月11日出生，汉族，住平阳县。委托代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。被告：朱江，男，1949年6月17日出生，汉族，住义乌市。委托代理人：王国栋，浙江传衡律师事务所律师。委托代理人：项守明，浙江传衡律师事务所实习律师。原告章其通与被告朱江合同纠纷一案，本院于2017年7月27日受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，于2017年11月16日、2018年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告章其通及其委托代理人宋伟锋、被告朱江及其委托代理人王国栋两次开庭均到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告申请鉴定。本案现已审理终结。原告章其通起诉称：原告自2006年5月起租赁被告位于义乌市房屋，与妻子陈文节一起从事服装经营及加工制作。前面数年双方一直口头租房协议。2016年9月16日，原、被告签订了书面《租房协议》。双方实际租赁涉案房屋长达12余年。二年前，原告对承租房屋进行了整体装修，花去整修费用10余万元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，被告上述出租房屋属于征收范围内。据了解，被告已于2017年6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》，并得到了包括原告使用房屋在内的及其他的项目征收补偿。最近，被告以房屋已被国家征收为由，多次要求与原告解除房屋租赁合同，并期限原告搬迁。原告同意解除房屋租赁合同，要求被告赔偿装修费、拆迁费、安置费及停产停业损失等费用，却遭到被告拒绝，经原告多次与被告交涉无果。现原告诉请：判令被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的装修费42566元、搬迁费5000元、安置费8292元、停产停业损失费94142元、退房屋押金5000元、租金14580元。被告朱江答辩称：同意解除协议。装修费、搬迁费、安置费、停产停业损失不存在，原告在知道涉案房屋因政府拆迁后即在香港城租赁了店面进行营业，上述费用其应向义乌市人民政府主张。原告于2017年8月30日腾空，涉案租金被告同意返还15天租金2917元。2016年9月16日至2017年8月30日，原告应支付水电费13565.3元，被告返还押金5000元，上述费用结算后原告还应支付被告5643.8元。因为原告起诉被告导致被告儿子朱剑峰在义乌市人民政府暂扣了拆迁补偿款250000元，该款从暂扣之日到实际支付之日的利息损失应当由原告赔偿。租赁协议均为一年一签，装修部分应当由原告拆除，在原告装修当年，装修费用残值即为零，原告未经被告同意进行装修，在当年租赁期满所装修的不可移动部分，均由被告享有。政府拆迁不涉及被告违约，原告同意解除双方租房协议，涉案产权由第三人朱剑峰享有。综上，请求驳回原告诉讼请求，并且支付水电费5648.3元及赔偿被扣250000元的利息损失。原告章其通庭审中补充陈述称：原告于2017年4月租香港城店面，于2017年6月知晓涉案房屋要拆迁，公告没仔细看。原告于2017年8月初开始停业，2017年8月30日彻底搬走。原告章其通为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1，原告及其妻子身份证1份（复印件）、《营业执照》副本1份（原件），证明原告的主体资格适格的事实。证据2，房屋租赁协议、个体户登记基本情况各1份（原件），证明原、被告房屋租赁合同关系等事实。证据3，租赁房屋照片4张（打印件）、评估报告及发票1份（原件），证明原告承租房屋装修情况及房屋装修残值金额的事实。证据4，搬迁费发票1份（原件），证明原告搬迁涉案房屋的物品所支付的运费的事实。证据5，征收补偿协议1份（核对件），证明涉案房屋整体装修费用、补偿费用为98644元，搬家费为7293元、设备设施移装补偿费8292元、非住宅部分的一次性搬迁费为5193元、非住宅部分的停产停业损失补偿费为31382元的事实。被告朱江的质证意见：证据1，无异议。证据2，无异议，从2017年8月30日到2017年9月15日中间只相差15天，且原告自愿解除协议。证据3，照片三性均有异议，不知道房屋里面的情况，装修也未经被告同意，原告装修只在租赁合同期内使用装修价值。评估报告书合法性、关联性有异议，评估资质对于涉诉财物的价格评估，装修残值在租赁期满时即为零，物品价格只有在物品灭失的时候其价值才为零，是两个不同的法律概念，而且，装修费用明细表取材依据以及成新率与本案都是大相径庭，装修费用明细表中涉及可移动物品本身就由原告自行拆除，不可移动物品也由原告自行拆除。证据4，真实性、关联性均有异议，发票于2017年10月9日开具的，涉案房屋腾空是在2017年8月30日，并且该发票未列明搬移物品及地点、目的地。证据5，证明目的、关联性有异议，被告是朱江，但是被征收补偿协议是朱剑峰，非住宅部分的店面定义为商业用房，在拆迁补偿的规定中，是对于从拆迁开始到实际补偿的安置店面到期为止的整个损失，不是原告所理解的这就是给当时的店面经营者的损失。被告朱江为证明自己的抗辩，向本院提供如下证据：证据1，租房协议2份（原件），证明涉案租赁房屋租赁合同一年一签，涉案房屋装修权益归房东所有的事实，以打印部分为准。原告章其通的质证意见：证据1，对打印部分认可，改动部分不认可。2016年9月16日的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明其认为的装修费用的残值由被告享有或者归零的事实。根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下：原告提供的证据1、2，被告无异议，对其证明力本院予以确认；证据3，照片系打印件，被告不认可，对其证明力本院不予确认，评估报告书及发票，系经原告申请，本院依法委托，鉴定机构具有鉴定资质，鉴定结论客观，鉴定费用真实发生，对其证明力本院予以确认；证据4、5，系原件，对其真实性本院予以确认。被告提供的证据1，系原件，对打印部分的证明力本院予以确认，手写部分未经原告确认，对其证明力本院不予确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：原告章其通向被告朱江租用义乌市沪江路25街13号部分楼层用于经营义乌市阿通成衣店。2015年9月16日、2016年9月16日，原、被告分别签订《租房协议》一份，其中2016年9月16日的《租房协议》约定：租期从2016年9月16日至2017年9月15日；租金一楼58000元，二楼12000元；已收押金5000元；租期内如有装修，届满时无条件对承租房恢复原状，并腾空房屋，如有遗留货物在承租房内，由被告全权处理。双方还约定了其他权利义务。案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托，金华鸿文价格评估有限公司出具《评估报告书》一份，内容为基准日为2017年5月8日，涉案房屋的装修、装饰现实价值为42566元，停产停业损失无法进行价格评估。鉴定费3000元由原告预交。涉案房屋于2017年6月28日由案外人与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》。原告庭审中认可于2017年6月知晓涉案房屋将被拆迁，于2017年8月30日彻底搬迁，支出搬迁费5000元。本院认为，涉案房屋因政府征收，原告租赁房屋的合同目的已无法实现，现双方均同意解除合同，故涉案《租房协议》因双方当事人协商一致解除。关于装修残值，双方约定租期届满即恢复原状腾空房屋，如有遗留货物，由被告全权处理，但原告确还有半个月租期未使用，根据2017年5月8日的装修现实价值，考虑到剩余未使用租期，本院酌定由被告补偿原告装修残值5000元。涉案房屋原告从2016年9月16日使用至2017年8月30日，租期仅剩半月，故相应的租金2917元、押金5000元也应由被告退还。关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性，但原告因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，原告于2017年6月即知涉案房屋将被征收，对于重新选择经营地点等具有较为充足的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌情确定本案停业停产损失为1000元，由被告补偿给原告。关于搬迁费、安置费，即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，该两项费用应由承租人承担。综上，对原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱江于本判决生效后五日内退还原告章其通房屋租金2917元、押金5000元，补偿原告章其通装修残值损失5000元，停产停业损失1000元，共计人民币13917元。二、驳回原告章其通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元（已减半），由原告章其通负担1772元，由被告朱江负担74元。鉴定费3000元，由原告章其通负担2648元，由被告朱江负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴新辉二〇一八年六月二十二日代书记员 黄雨辰