河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终10800号
上诉人（原审被告）：薛鹏飞，男，汉族，1959年10月26日出生，住河南省开封市禹王台区。
委托诉讼代理人：吴记彬、马跃跃，金博大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马绘锋，男，汉族，1977年2月26日出生，住河南省开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人：陈志刚，河南豫润律师事务所律师。
上诉人薛鹏飞因与被上诉人马绘锋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2016)豫0105民初15515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月13日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
薛鹏飞上诉请求：1、依法撤销一审法院(2016)豫0105民初15515号民事判决书，并依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定上诉人不主动腾空房屋（即占用房屋）的事实不清，事实上系被上诉人阻止上诉人搬离导致房屋被占用，由此造成的涉案房屋使用费不应当由上诉人承担。一审法院并未查明，涉案纠纷发生后起诉前，被上诉人屡次阻止上诉人腾空房屋才导致涉案房屋被占有使用，由此造成的涉案房屋使用费，依法不应当由上诉人承担。被上诉人停止涉案房屋的供电，导致涉案房屋无法办公，实际使用人可里克公司和申申餐厅无奈只能另寻其它办公场所，由此造成了办公成本的损失向上诉人主张，上诉人承担损失后明确在本次审理中以抗辩形式向被上诉人行使抵销权。被上诉人阻止上诉人腾空房导致涉案房屋被占用。鉴于以上事实，原一审判决第一项依法应改判为：“被上诉人应排除妨碍，配合上诉人腾空涉案房屋”。二、原一审法院认定的支付涉案房屋使用费起止日期、费用标准计算错误，依法应当改判。首先，支付涉案房屋使用费计算的起止日期错误，支付涉案房屋A座使用费起算日期应当是2014年7月31日，涉案房屋使用费B座应当是2014年8月18日。再结合被上诉人2015年2月开始停电、阻止上诉人腾空房屋的事实可知，支付涉案房屋A、B座使用费的截止日期应当是2015年2月，原因是涉案房屋未腾空系被上诉人的原因所致。其次，支付涉案房屋使用费的费用标准过高，且没有事实、证据、法律依据，依法应当改判。结合本案事实，被上诉人在与上诉人签订合同时，被上诉人明知涉案房屋属于违法建筑，且无转租权的情况下，为了谋取非法利益，隐瞒上述事实真相签订合同，导致上诉人租金、办公成本增加等重大损失。因此，在被上诉人隐瞒事实与上诉人签订《租赁合同》过程中，被上诉人、建达公司、宋冬来过错程度应占过错比例的85%以上，依法应当承担与其过错相应的法律责任，而不应将涉案房屋15813.37元/月的使用费全部由上诉人一方承担。三、即使上诉人应当再向被上诉人支付涉案房屋使用费，但先前上诉人已支付的55万元费用也已完全包含此处应支付的涉案房屋使用费。根据被上诉人原一审提交的证据可知，河南建达置业有限公司违法建设涉案房屋16层，又违法出租给宋冬来，宋冬来每年向建达公司支付204000元租金，宋冬来及被上诉人为谋取非法利益，又将涉案房屋以每年60万元的价格转租给他人，从中再次谋取非法利益。上诉人、案涉房屋的实际占有人可里克公司、申申餐厅得知上述情况后认为宋冬来及被上诉人存在欺诈行为，且可里克公司、申申餐厅实际使用的面积也应当是建达公司出租给宋冬来的面积525平方米，而不是一审法院错误认定的885.655平方米，再加上被上诉人在本案中应承担的过错比例，即使上诉人应当再向被上诉人支付涉案房屋使用费，先前上诉人已支付的支付55万元费用也已完全包含此处应支付的涉案房屋使用费，依法不应当再向被上诉人支付涉案房屋使用费。四、上诉人与被上诉人的诉讼主体不适格。涉案房屋的实际所有人是建达公司，且属于未取得建设工程规划许可证的违法建筑，而被上诉人基于宋冬来的委托出租涉案房屋既违反了《商品房租赁管理办法》的法律禁止性规定，也不符合《合同法》第四百零二条的规定，属于无效委托授权。因此，根据上述法律规定，一审原告或被上诉人不是本案的诉讼主体，本案诉讼主体应当是建达公司、宋冬来及被上诉人三方。另外，上诉人与被上诉人签订合同的行为属于履行申申餐厅、可里克公司的职务行为，且实际使用人也为申申餐厅、可里克公司。因此，上诉人并非适格的诉讼主体，依法不应当由上诉人承担法律责任。综上所述，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。
马绘锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持一审判决。一、针对薛鹏飞的第一项上诉理由的答辩意见：宋冬来承租河南建达置业有限公司的房屋（摩尔国际16层A座、B座），后委托马绘锋转租给薛鹏飞，因薛鹏飞逾期不支付房租，A座房租支付到2014年7月31日，B座房租支付到2014年8月18日，之后的房租薛鹏飞一直不予支付，马绘锋一直催要，但薛鹏飞一直推脱，马绘锋无奈于2015年3月5日向薛鹏飞送达了解除合同通知，并要求交付房屋、支付所拖欠房租。而薛鹏飞不但不支付租金，而且拒不交付房屋。因为该房屋是宋冬来从建达公司承租而来，委托马绘锋转租给了薛鹏飞，宋冬来一直向建达公司缴纳房租，薛鹏飞长期不支付房租造成马绘锋方经济困难，一度拖欠建达公司租金无法支付，并构成违约，宋冬来与建达公司达成《摩尔国际16层租赁合同的补充协议》，该补充协议约定，因马绘锋与薛鹏飞本案的纠纷，造成无法向建达公司及时支付租金，双方提前解除租房协议。因薛鹏飞拒不向马绘锋交付房屋，建达公司允许宋冬来在薛鹏飞交付房屋撤场当天，终止与宋冬来的租赁合同，但租金累计到向建达公司交付房屋之日。薛鹏飞称马绘锋阻止其腾空房屋，没有事实根据，马绘锋因不能向建达公司交付房屋，至今一直承担着房租并承担违约责任，不可能拒绝薛鹏飞交付房屋，是薛鹏飞一直拒绝向马绘锋办理房屋交接手续。二、针对薛鹏飞的第二项上诉理由的答辩意见：该项上诉理由不能成立。三、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定租赁合同无效，依据该解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。一审法院实地测量了房屋的实际面积，并依据双方约定的租金标准确认应当支付的使用费，一审法院认定事实清楚、客观，适用法律正确。四、宋冬来与建达公司签订《摩尔国际房屋租赁合同》，约定由宋冬来承租建达公司位于摩尔国际第16层的房屋，建达公司同意宋冬来在其承租房屋范围内进行转租。2013年8月10日，宋冬来向马绘锋出具《委托书》，载明：本人宋冬来享有使用权的位于郑州市××××号摩尔国际第16层A座、B座房屋全权委托马绘锋对外出租使用。马绘锋凭该委托书可以以其自身名义对外出租房屋并收取租金，因本房屋对外出租所产生的一切权利义务由马绘锋本人自行承担。马绘锋依据宋冬来向其出具的《委托书》与薛鹏飞签订房屋租赁合同，不违背法律，其行为有效。依据合同的相对性原则，在薛鹏飞不支付租金的情况下，马绘锋有权起诉，且具备本案的诉讼主体资格。综上所述，请求二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
马绘锋向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的房租及合同解除后占用房屋费用共计575000元（暂计算至2015年6月18日，最终的数额以被告实际腾退房屋之日计算为准）、违约金150000元，合计725000元；判令确认原、被告双方所签订的两份《摩尔国际房屋租赁合同》已经解除；判令被告将郑州市经七路4号摩尔国际16层A座和B座房屋交还给原告；判令本案诉讼费用、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年8月13日原、被告签订《摩尔国际房屋租赁合同》一份，主要约定原告将位于郑州市经七路4号摩尔国际第16层B座出租给被告使用，期限自2013年8月18日至2016年8月17日，租金每年30万元，物业费500元/月，被告应于合同签订之日起3日内支付租金75000元、房屋及设备保证金50000元。第二次租金在2013年11月18日支付75000元，提前一个月支付，第三次租金在2014年2月18日支付75000元，提前一个月支付，第四次租金在2014年5月18日支付75000元，提前一个月支付，租期满一年后支付租金期限为6个月/次。另约定房屋租金到期十日内，被告未向原告交纳房租，原告有权单方终止合同，收回所租赁房屋，同时被告应向原告赔偿三个月房租作为违约金。
2014年1月21日原、被告又签订《摩尔国际房屋租赁合同》一份，主要约定原告将位于郑州市经七路4号摩尔国际第16层A座出租给被告使用，期限自2014年2月1日至2017年1月31日，租金每年30万元，物业费500元/月，租金半年结算一次，被告应于合同签订之日支付租金75000元、房屋及设备保证金50000元。第二次租金在2014年4月30日支付75000元，应在2014年3月30日前支付，第三次租金在2014年7月31日支付75000元，应在2014年6月30日前支付，租期至2014年8月份以后支付租金期限为6个月/次。另约定房屋租金到期十日内，被告未向原告交纳房租，原告有权单方终止合同，收回所租赁房屋，同时被告应向原告赔偿三个月房租作为违约金。
合同签订后，原告将房屋交付被告，被告许可河南可里克静电植绒产品销售有限公司和郑州市金水区申申餐厅使用上述房屋。后该两公司虽然不再经营，但被告一直未将房屋交付原告。本案涉案房屋A座租金已支付2014年2月1日至2014年7月31日共计15万元，B座租金已支付2013年8月18日至2014年8月18日共计30万元，被告另交纳有租房押金10万元。
另查明：2010年10月1日，宋冬来与建达公司签订《摩尔国际房屋租赁合同》，约定由宋冬来承租建达公司位于摩尔国际第16层的房屋，租期自2010年10月1日至2015年9月31日；2015年9月30日，宋冬来与建达公司签订《摩尔国际房屋租赁合同》，约定由宋冬来承租建达公司位于摩尔国际第16层的房屋，租期自2015年10月1日至2018年9月30日。建达公司同意宋冬来在其承租房屋范围内进行转租。2013年8月10日，宋冬来向原告出具《委托书》，载明：本人宋冬来享有使用权的位于郑州市××××号摩尔国际第16层A座、B座房屋全权委托马绘锋对外出租使用。马绘锋凭本委托书可以以其自身名义对外出租房屋并收取租金，因本房屋对外出租所产生的一切权利义务由马绘锋本人自行承担。
案件在审理过程中，该院对涉案位于郑州市经七路4号摩尔国际16层的A座、B座房屋总面积进行现场勘验，经勘验，涉案房屋A、B两座建筑结构对称，两边面积相同，分别为367.6平方米，两边17层面积分别为55.14平方米，电梯前室及走廊面积为40.175平方米。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告至一审法庭辩论前并未提供有效证据证明本案涉案房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故该院认定原、被告双方签订的租赁合同无效。我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同后，被告许可可立克公司和申申餐厅使用涉案房屋，但被告系合同一方当事人及房屋的承租人，依据合同相对性原则，被告应承担向原告返还房屋及支付房屋占有期间使用费用的义务。关于房屋占有期间使用费用的计算标准问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告双方签订的关于A、B两座房屋租赁合同约定的租赁房屋面积分别为700平方米，年租金为300000元，故该院参照合同约定的租金标准，按35.71元（300000÷12÷700）每平方米每月支持房屋使用费。经该院现场勘验，16层A、B两座房屋的面积分别为367.6平方米，17层面积分别为55.14平方米，电梯前室及走廊面积一共40.175平方米，两边均摊各占20.0875平方米，故A、B两座的使用面积分别为442.8275平方米（367.6+55.14+20.0875），月租金为15813.37元（35.71×442.8275）。A座房屋使用费自2014年2月1日起计算至被告实际腾房为止，B座房屋占有使用费自2013年8月18日起计算至被告实际腾房之日止，并扣除被告已经支付的房屋租金及押金共计55万元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告薛鹏飞于本判决生效后十日内将位于郑州市经七路4号摩尔国际第16层A座、B座房屋腾空并交付原告马绘锋。二、被告薛鹏飞于本判决生效后十日内支付原告马绘锋房屋占有使用费，按照15813.37元/月，A座自2014年2月1日起开始计算，B座自2013年8月18日起开始计算，均计算至被告薛鹏飞实际腾空并将房屋交付原告马绘锋之日，扣除其已经支付的55万元。三、驳回原告马绘锋的其他诉讼请求。案件受理费11050元，原告马绘锋负担5525元，被告薛鹏飞负担5525元。
二审期间，上诉人薛鹏飞提交录音证据二份，证明被上诉人在录音当中明确表示先结清房屋费用，才能够搬离房屋；还证明被上诉人在录音当中认可停电是由其造成的，只是辩解说是因为拖欠租金才停的电，并且不能搬离的时间是2015年2月开始停电，也不允许搬离物品，因此从2015年2月份以后不应当由上诉人承担房屋占用费。被上诉人马绘锋针对上诉人薛鹏飞提供的证据质证称：对该两份录音的真实性及证明目的均有异议，停电原因根据双方签订的租赁合同，在上诉人逾期不支付房屋租金的情况下，2015年3月5日被上诉人向上诉人下发解除租赁通知，2015年7月份上诉人自行向物业交纳电费，一直占有该房屋，上诉人违约在先，停电的过错不在被上诉人；上诉人的第二个证明目的不真实，被上诉人并没有阻止上诉人搬离腾空房屋。
二审中，被上诉人马绘锋提交证据为：第一组:《致16楼（代表：马绘锋）》（2016年10月25日）、《表扬》（2017年3月6日）、《关于摩尔国际秩序队员值班认真负责的奖励通报》（2017年3月25日）、《李跃震搬运物品清单》（2017年5月13日），该组证据证明2017年5月13日薛鹏飞还在搬运涉案房屋内的物品，马绘锋并没有阻止其腾空房屋，同时也证明2017年5月13日之前薛鹏飞一直占有本案涉案房屋，没有向马绘锋交付房屋。第二组：照片（2017年9月5日），证明截止2017年9月5日涉案房屋仍被薛鹏飞紧锁，拒不向马绘锋交付房屋。第三组：《摩尔国际16层租赁合同的补充协议》，证明因薛鹏飞拒不交付房屋，导致宋冬来无法向建达公司交付房屋，一直向建达公司承担房租。上诉人薛鹏飞针对被上诉人马绘锋提供的证据质证称：对被上诉人提供的证据统一质证，对证据的真实性、关联性、证明目的均有异议，该证据与上诉人、被上诉人都不存在任何关联关系，通过上诉人的录音能够证明是被上诉人阻止上诉人搬离。
根据有效证据，本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于案涉房屋租赁合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定双方签订的租赁合同无效，并无不当。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，根据一审法院现场勘验面积，并参照合同约定的租金标准，一审法院判令薛鹏飞支付马绘锋房屋占有使用费至薛鹏飞实际腾空并将房屋交付马绘锋之日，并扣除薛鹏飞已经支付的55万元，并无不妥。关于涉案房屋未予腾空交接的原因，双方当事人各执一词且均提供相关证据以证明其事实主张，因双方均难以形成证据优势，故对其主张均不予采信，本院二审中已督促当事人及时交接房屋以避免损失扩大，一审据实判令薛鹏飞支付实际占用房屋期间的使用费，并不不可。上诉人薛鹏飞的其它上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，本院对上诉人薛鹏飞的上诉理由不予采信，对其上诉请求应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11050元，由上诉人薛鹏飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 马清来
审判员 宋江涛
审判员 陈启辉
二〇一七年九月二十六日
书记员 崔顺龙