贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0526民初3850号原告姬熠，男，1983年8月28日生，彝族，本科文化,公务员。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：XXXXXT。法定代表人李文然，系该公司总经理。委托代理人管梓七，贵州草海律师事务所律师，特别授权代理。原告姬熠诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员陈思义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姬熠被告贵州厚源房地产开发有限责任公司的委托代理人管梓七均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姬熠诉称：2013年3月29日，原告与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同约定原告向贵州厚源房地产开发有限责任公司购买位于“草海商贸城”的房屋，房屋总价款为287346元。之后，原告向被告支付了全部购房款287346元。被告承诺于2013年6月30日前向原告交付房屋，如被告逾期在90日之内，则按照第十一条约定的交付期限届满次日起至交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金并于该商品房实际交付之日起1日内向原告支付违约金，同时约定被告于2014年6月30日前办理商品房转移登记的有关文书，若逾期90日未交付，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向原告支付违约金。按合同约定违约金过高，现原告只要求按相关法律规定逾期交房按照房屋总价款30%计算违约金；逾期交付房屋转移登记有关文书违约金以房屋总价款年利率5.6%的标准上浮30%计算。本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1、原告身份证复印件，用以证明原告的身份情况。2、收款收据、银行业务凭证、借款合同，用以证明原告按约足额交付了购房款。3、《商品房买卖合同》1份，用以证明原告向被告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司辩称：至原告起诉时已超过诉讼时效，请求法院依法判决。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2013年3月29日，原告与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同约定原告向贵州厚源房地产开发有限责任公司购买位于“草海商贸城”的房屋，房屋总价款为287346元。之后，原告通过首付和按揭方式向被告支付了全部购房款287346元。《合同》第十一条第一款约定：“（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条第一款第（二）项规定：“逾期超过30日……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金”。被告于2014年5月6日向原告交付商品房。《合同》第二十二条第二款约定：“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。”合同签订后，原告以现金及银行贷款的方式向被告支付了287346元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的份证复印件，、收款收据、银行业务凭证、借款合同、《商品房买卖合同》等证据在卷证实，这些证据已经庭审质证及本院审查，可以作为定案的依据。本案争议的焦点：原告的起诉是否已超过诉讼时效？关于违约金的约定是否符合法律规定，是否应对违约金进行调整？被告是否应承担共同支付违约金的责任？本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告姬熠与被告贵州厚源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中原告已经向被告支付了全部购房款287346元,而被告未按照合同约定于2013年6月30日前向买受人交付所购商品房其已构成违约。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。”买受人请求出卖人承担逾期交房违约责任的，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。本案原告未能提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，而双方合同约定若被告违约，被告按日向原告支付违约金，本案原告起诉时间为2017年8月28日，故本院对原告起诉2015年8月29日至2017年8月28日期间的违约金予以保护，对2015年8月29日之前的违约金不予以保护。本案被告已于2014年5月6日向原告交付商品房，故原告诉请被告支付逾期交房的违约金已超诉讼时效，本院不予支持。双方约定于2014年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。被告应按日向原告支付违约金。本案原告起诉时间为2017年8月28日，故本院对原告起诉2015年8月29日至2017年8月28日期间的违约金予以保护，对2015年8月29日之前的违约金不予以保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额287346元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜，中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算从2015年8月29日至起诉之日2017年8月28日（共两年）的违约金为287346×2×6.175%=35487.2元。至于2017年8月28日之后的违约金，同样以上述方法计算至被告将产权证书交付给原告之日为止。此外，因本案办证违约系被告违约所致，原告亦对超诉讼时效部分提出诉讼，故案件受理费1684元应由原被告共同承担较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司向原告姬熠支付从2015年8月29日至起诉之日2017年8月28日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金35487.2元。限本判决生效之日起十日内履行；二、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司以购房总价款287346元为基数，按年利率6.175％的标准从2017年8月28日起向原告姬熠支付违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1684元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担842元，原告负担842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 员 陈思义二〇一七年九月二十八日法官助理 王建辉书 记 员 刘莉茹