云南省嵩明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嵩民初字第594号
原告（反诉被告）孔某某，男，汉族，1978年10月2日生。
委托代理人：杨永富、李飞，云南滇源律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）戴某某，女，汉族，1968年11月18日生。
被告（反诉原告）戴某乙，男，汉族，1965年9月9日生。
委托代理人：李凤平，云南东建律师事务所律师。特别授权代理。
原告孔某某诉被告戴某某、戴某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法由代理审判员陈星秀适用简易程序，于2014年7月1日公开开庭进行审理，原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告戴某某系朋友关系，被告戴某某与戴某乙系夫妻关系。2012年11月19日原告孔某某与被告戴某某签订售房协议书，将XX栋XX单元XX号房屋以490637元的价格出售给原告孔某某，售房协议书签订后原告孔某某分三次将购房款465888元支付给被告戴某某、戴某乙夫妇，其中向戴某某支付购房款360851元，向戴某某支付购房款105037元，合计支付购房款为465888元。据原被告双方售房协议约定原告孔某某支付购房款350000元后，被告应当办理完出售房屋的所有手续，但原告孔某某在合同约定的范围内于2012年12月17日支付上述约定款项后，被告并未将出售的房屋合法手续变更到原告名下。后经原告到嵩明县房屋交易中心查询，才发现该出售房屋已于2012年6月12日由昆明翰柏房地产开发有限公司出售给一个叫朱利伟的人，至此原告才发现上当受骗。事情发生后原告多次找到二被告要求退还原告已支付的购房款，但两被告均以还款困难为由拒付原告购房款。上述事实，有售房协议书、收款收据在案予以证实。综上所述，被告虚构事实，欺骗原告与其签订售房协议骗取原告购房款的行为，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释等法律规定，特起诉请求人民法院依法确认原被告于2012年11月19日签订的售房协议无效，退还原告已支付的购房款465888元，并支付购房款相应利息41929.92元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）及本诉讼费由二被告承担。
被告辩称：原告所诉不是事实，我方要求法院驳回原告的诉讼请求，确认双方的交易协议合法有效，本案房屋交易的过程是：颐园雅居X幢X单元XX号房屋是昆明翰柏房地产开发有限公司对外出售的商品房，该公司在开发时于2009年10月12日将该商品房出售给张娅灵、杨笑，该两人系夫妻关系，他们与公司订立了合同并支付了房款，公司将该房子的买卖进行了房产登记备案，但没有办理房产证，后张娅灵、杨笑在取得该公司同意的情况下于2011年1月5日将此套房屋转卖给我，我支付了张娅灵、杨笑427300元房款。2012年11月19日在经昆明翰柏房地产开发有限公司同意后，我将该房屋卖给孔某某，三方订立了转让协议，同时，公司与孔某某订立了商品房买卖合同，合同约定，由房地产公司负责将该房产办到孔某某的名下，与此同时，我将该房屋及相关缴纳费用的凭证交给了孔某某。时至今日，原告尚欠我40000元房款没有支付。我认为，我与原告订立的转让合同，是在我还没有取得房产证的情况下将地产公司开发的房屋购买权转售的行为，而不是实际意见上的我个人的单方房产出售行为，我的转售行为已经得到了地产公司的同意，因此，原告实际上是取得了代替我向地产公司购买该套房屋的权利，我们双方的购买资格转让行为并不违反国家法律规定，是三方真实意思表示，是合法有效的，至于其办理房产手续等相关手续，原告与地产公司已经订立了正式的购房合同及承诺，该义务是地产负责，与我无关。本案应追加昆明翰柏房地产开发有限公司作为本案的被告，如果不追加，就无法查清该套房产在转让过程中的相关事实。同时，依照本案的证据显示，原告与地产公司已经订立的证实的商品房买卖合同，如果认定原、被告双方的交易行为无效，但却没有解除该套房屋原告与地产公司之间的合同，必将损害我的利益，导致我无法得到合同无效后应返还我的房屋。因此，本案追加地产公司作为被告是必须的。本案原告与地产公司的商品房买卖合同现在还没有解除，仍然有效，因此，原告无权要求法院确认原、被告双方基于购买的交易合同无效。就该套房屋的交易，尽管买方身份三度易主，但其实质是地产公司开发房产对外销售行为，在第一次交易过程中，买方已经支付了地产公司购房款，以后发生的两次交易行为，由于都没有办理房产证，因此，只能算是买方身份的变更，在地产公司同意变更买方身份的情况下，该交易只能认定为是地产公司与买方之间的一个房产交易行为，房产公司有责任为本案的原告办理房产交易的全部手续，承担全部的法律责任，原告支付我房款，只是取得买方的身份资格，取得房产购买代位权，原告以无法办理房产证为由主张其权利，该义务应由地产公司承担。即使地产公司与原告的交易行为最终被确认无效，则退还购房款的义务也应由地产公司承担，我本人不应承担责任。2012年11月19日我与原告签订了协议后，将颐园雅居X幢X单元XX号房屋以490637元的价格出售给原告，售房协议约定原告分三次将购房款支付给我，至今原告实际只支付了450637元，还下欠我40000元购房款。该款项应支付给我。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，要求法院判决驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称：2009年10月12日，张娅灵向昆明翰柏房地产开发有限公司购买由该公司开发的位于颐园雅居X幢X单元XX号房屋，并付清了房款，但该房屋没有办理房地产证。2011年1月5日，通过中介张娅灵将该房产出售给我们，该行为得到了房地产公司的同意，认可我方为该套房产的产权人，购买房屋后，我方向房地产公司缴纳了涉及该房产的其他全部费用，期间房地产公司一直没有为我们办理房产证。经房地产公司同意，2012年11月19日我们与被反诉人及昆明翰柏房地产开发有限公司三方签订了售房协议书，将我们向张娅灵购买的位于颐园雅居X幢X单元XX号房屋以490637元的价格出售给被反诉人，协议约定由房地产公司为被反诉人办理房产证，并由被反诉人向房地产公司缴纳了15000元更名费用。被反诉人与昆明翰柏房地产开发有限公司也签订了售房合同，售房协议约定被反诉人分三次将购房款支付给我们，至今被反诉人只支付了450637元，还下欠我们40000元购房款。协议签订后我方将房屋相关单据交付给被反诉人保管使用，两反诉人系夫妻关系。上述事实，有相关证据可以证实，为保护我们的合法权益，根据相关法律规定，我方要求法院判令被反诉人支付我方未付清的购房款合计40000元，请求法院确认反诉人、被反诉人及昆明翰柏房地产开发有限公司三方于2012年12月17日签订的房屋转让协议及行为合法有效，同时确认被反诉人于2012年11月19日签订的售房协议合法有效。判决由被反诉人支付两反诉人40000元购房款及本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告辩称：反诉人的请求不具有法律根据，不应得到支持。根据本诉陈述来看，双方签订的买卖合同均是无效合同，买卖标的物并不存在，房屋并不在反诉人的名下，他们不具有该套房屋的产权，其中存在欺骗手段，是违反双方真实意思表示的，合同应视为无效合同。因此反诉原告主张的观点不能成立，该房屋不在张娅灵名下，也不在反诉原告名下，而是在案外人朱利伟名下，房屋所有权应是朱利伟，我方的请求是合理的，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理，本院确认如下法律事实：
被告戴某某、戴某乙系夫妻关系。2009年10月12日，案外人张娅灵以292838元向昆明翰柏房地产开发有限公司购买了座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居X幢X单元XX号房屋一套，双方签订了商品房购销合同，并进行了商品房买卖合同登记备案。2010年12月25日，张娅灵因个人资信原因不能正常办理银行按揭及无后续付款能力，向昆明翰柏房地产开发有限公司申请退房，并经同意退房后，办理了退房注销《商品房买卖合同》登记备案手续。2011年1月5日，张娅灵与被告（反诉原告）戴某某签订房屋买卖合同，将座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居X幢X单元XX号房屋一套以427000元出售给被告（反诉原告）戴某某，被告（反诉原告）戴某某向张娅灵支付了全部房款。2011年1月25日，被告（反诉原告）戴某某向昆明翰柏房地产开发有限公司缴纳了住房契税8785元、物管费1519元、维修基金5857元、垃圾清运费120元、配套费5000元，合计21281元。2012年6月12日，座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居X幢X单元XX号房屋一套经商品房买卖合同登记备案，买受人为案外人朱利伟。2012年11月19日，被告（反诉原告）戴某某与原告（反诉被告）孔某某签订售房协议，将座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居X幢X单元XX号房屋一套以490637元出售给原告（反诉被告）孔某某，原告（反诉被告）孔某某向被告（反诉原告）戴某某支付了房款450637元及配套费等费用15251元，合计465888元。2012年12月17日，原告（反诉被告）孔某某、被告（反诉原告）戴某某、戴某乙及昆明翰柏房地产开发有限公司共同签订了房屋转让协议，约定被告（反诉原告）戴某某、戴某乙将颐园雅居X单元X号房屋一套（合同号为XX）转让给原告（反诉被告）孔某某，由被告提供原告办房产证所需资料，配合原告办理房产证，昆明翰柏房地产开发有限公司同意被告将房屋转让给原告，并帮助原告办理房产证全部手续。2012年12月22日，原告（反诉被告）孔某某与昆明翰柏房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，将座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居X幢X单元XX号房屋一套以292838元出售给原告（反诉被告）孔某某，合同签订后，原告（反诉被告）未向昆明翰柏房地产开发有限公司支付房款，昆明翰柏房地产开发有限公司也未对该合同进行商品房买卖合同登记备案。
上述事实，有原、被告的陈述以及售房协议、房屋转让协议、收款收据、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、收条等证据在卷予以证实。
本院认为，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；未依法登记领取权属证书的不得转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同，合同无效。本诉部分，被告向案外人张娅灵购买涉案房屋时，张娅灵已经与房地产公司解除了商品房购销合同，并注销商品房买卖合同登记备案，张娅灵对涉案房屋没有所有权，被告与张娅灵签订房屋买卖合同后也未依法登记领取座落于嵩明县城兴云路与玉明路交叉路口西侧的颐园雅居X幢X单元XX号房屋的权属证书，涉案房屋属于法律规定的不得转让的房地产，被告与原告签订的《售房协议》属无效合同，对原告诉请确认原、被告于2012年11月19日签订的售房协议无效的诉讼请求，本院予以支持；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，对原告诉请由被告退还其已支付的购房款465888元的诉讼请求，因原告按照合同约定，向被告支付了房款450637元及配套费等费用15251元，合计465888元，本院予以支持；对原告诉请由被告支付购房款相应利息41929.92元的诉讼请求，在本案中，原告向被告购买房屋时，未尽到审查义务，未要求被告出示相关的产权证明，原告在签订合同的过程中也存在一定过错，故对该请求本院不予支持。
对被告要求追加昆明翰柏房地产开发有限公司作为案件当事人的意见，因昆明翰柏房地产开发有限公司既不是合同的相对人，又不是房屋的出售方，其在原、被告双方买卖房屋的过程中仅有协助办理房屋产权证的义务，不属于本案适格的诉讼主体，本院不予采纳。
反诉部分，在本诉部分中已经确认2012年11月19日，双方签订的《售房协议》属无效合同，因此，双方及案外人昆明翰柏房地产开发有限公司于2012年12月17日签订的《房屋转让协议》也属无效合同，故对反诉原告诉请法院确认反诉原告、反诉被告及昆明翰柏房地产开发有限公司于2012年12月17日签订的房屋转让协议合法有效，同时确认反诉被告与反诉原告于2012年11月19日签订的售房协议合法有效的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告诉请由反诉被告支付其40000元购房款的诉讼请求，因反诉原告与反诉被告签订的售房协议为无效合同，故对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告孔某某与被告戴某某、戴某乙于2012年11月19日签订的《售房协议》自始无效；
二、由被告戴某某、戴某乙于本判决生效后三十日内一次性返还原告孔某某购房款及配套费等合计465888元；
三、驳回原告孔某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告戴某某、戴某乙的诉讼请求。
本诉案件诉讼费8878元，减半收取4439元，由被告戴某某、戴某乙承担4084元，由原告孔某某承担355元；反诉案件诉讼费800元，减半收取400元，由反诉原告戴某某、戴某乙承担。
如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。
代理审判员 陈星秀
二〇一四年七月十一日
书 记 员 李 娜
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