山东省烟台市中级区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁06执复字第2、3号
申请复议人（被执行人）烟台福润房地产有限公司，住所地：烟台经济技术开发区泰山路Ⅳ-4小区30号。
法定代表人：邢少波，董事长。
申请执行人烟台市川汇典当有限责任公司，住所地：烟台市福山区河滨路109号。
法定代表人：王天苍，总经理。
申请复议人烟台福润房地产有限公司不服烟台市福山区人民法院（2015）福执异字第67、68号执行裁定书。向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）在执行申请执行人烟台市川汇典当有限责任公司（以下简称川汇典当公司）与被执行人烟台福润房地产有限公司（以下简称福润房地产公司）典当合同纠纷两案过程中，被执行人福润房地产公司向福山区法院提出书面异议称，你院在执行申请执行人川汇典当公司与异议人典当合同纠纷一案中，于2013年3月28日下达了（2013）福执字第259-1号执行裁定书，裁定拍卖异议人所有的位于烟台开发区华电小区23号楼的部分房产。于2013年5月3日下达了（2013）福执字第295-1号执行裁定书，裁定拍卖异议人所有的位于烟台开发区华电小区45号楼房产。你院于2013年5月27日和5月29日委托山东三鑫房地产评估咨询有限公司烟台分公司对烟台开发区华电小区23号楼部分房产和45号楼进行评估，该公司于2013年6月26日出具了烟三鑫估（2013）第F014号、第F015号房地产估价报告。评估报告中没有估价对象的《国有土地使用证》。估价对象属于已经装修并使用多年的房屋，而估价报告是假定估价对象为毛坯房的情况下评估的价值，与评估对象实际价值不符合。你院根据三鑫公司的评估报告于2013年8月28日委托山东陆元拍卖行有限公司对涉案房屋组织了拍卖，属于在未查明涉案房屋占用范围内土地使用权的情况下，裁定将房屋单独拍卖，违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。2014年1月3日，你院根据拍卖结果下达了（2013）福执字第259-2号和（2013）福执字第295-2号执行裁定书，裁定异议人所有的位于烟台开发区华电小区23号楼内108、109、113、120、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号房产一宗归刘丽茹所有，裁定异议人所有的位于烟台开发区华电小区45号楼房产一宗归买受人任洪祥所有。由于（2013）福执字第259-1号、（2013）福执字第295-1执行裁定书违反法律规定，因此（2013）福执字第259-2号、（2013）福执字第295-2执行裁定书应予以撤销。异议人曾于2015年3月11日、5月14日分别向你院及烟台市中级人民法院提出书面执行异议，但都未得到答复。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求确认（2013）福执字第259-1号、（2013）福执字第295-1执行裁定书违法，撤销（2013）福执字第259-2号、（2013）福执字第295-2执行裁定书。
福山区法院查明，烟台市中级人民法院在审理申请执行人川汇典当公司与被执行人福润房地产公司典当合同纠纷两案中，于2012年3月31日查封了被执行人福润房地产公司所有的位于烟台开发区华电小区45号楼和23号楼内108、109、113、120、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号房产。后案件由烟台市中级人民法院指定福山区法院执行。福山区法院在执行过程中于2013年3月28日送达了（2013）福执字第259-1号执行裁定书，于2013年5月3日送达了（2013）福执字第295-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人福润房地产公司所有的上述房产。福山区法院分别于2013年4月1日和5月3日送达了通知书，通知双方当事人鉴证选择评估机构。福山区法院于2013年5月3日和8月5日向被执行人福润房地产公司送达了山东三鑫房地产评估咨询有限公司烟台分公司出具的烟三鑫估（2013）第F014号、F015号房地产估价报告书和（2013）福执字第259-4号和295－4号通知书。被执行人福润房地产公司在通知书限定期限内未对房地产估价报告书提出书面异议，也未申请重新评估。福山区法院于2013年8月23日送达了（2013）福执字第259-6号和295－6号通知，通知双方当事人鉴定选择拍卖机构。经福山区法院委托，山东陆元拍卖行有限公司先后于2013年9月26日、11月1日、12月30日举行拍卖会，竞买人任洪祥以最高价5673550元竞得华电小区45号楼房地产。竞买人刘丽茹在第三次拍卖中以最高价279万元竞得23号楼的部分房产。福山区法院于2013年10月11日出具（2013）福执字第295-2号执行裁定书，裁定被执行人福润房地产公司所有的位于烟台开发区华电小区45号楼房地产一宗归买受人任洪祥所有。于2014年1月20日出具（2013）福执字第259-2号执行裁定书，裁定被执行人福润房地产公司所有的位于烟台开发区华电小区23号楼内108、109、113、120、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210号房地产一宗归买受人刘丽茹所有。2014年1月20日，申请执行人川汇典当公司的委托代理人常林、被执行人福润房地产公司的委托代理人王立华向福山区法院提交了由二人签名的拍卖款分配方案。
福山区法院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。因异议人在福山区法院限定期限内未对房地产估价报告书提出异议也未申请重新评估，且异议人和申请执行人对拍卖款的分配方案也已达成一致意见，故异议人主张福山区法院（2013）福执字第259-1号、295-1号执行裁定书违法，福山区法院不予支持。买受人刘丽茹、任洪祥通过参与竞买的形式以最高价竞得房产并按期将拍卖款交到法院，符合法律规定，并无不当，故异议人主张撤销（2013）福执字第259-2号、295－2号执行裁定书，福山区法院不予支持。2015年11月18日，福山区法院作出（2015）福执异字第67、68号执行裁定书，驳回了烟台福润房地产有限公司的异议。
福润房地产公司不服，向本院申请复议称，福山区法院用虚假的《国有土地使用证》配合涉案房产的评估拍卖，属明显的认定事实错误。开发区华电小区45号楼、23号楼与评估报告依据的《国有土地使用证》所登记的土地之间隔着华鑫小区，华电小区45号楼、23号楼在华鑫小区西边，而评估报告依据的《国有土地使用证》所登记的土地在华鑫小区东边，二者没有任何关联。福山区法院在没有查明涉案房屋占用范围内的土地使用权即拍卖房屋，违反了法律规定，属适用法律错误。福山区法院（2015）福执异字第67、68号执行裁定书仅以异议人在限定的期限内未提出异议，也未申请重新评估为由，驳回申请复议人的异议没有法律依据，故请求撤销福山区法院（2015）福执异字第67、68号执行裁定书。
本院查明，申请复议人在向福山区法院提出异议的事实与理由是评估报告没有估价对象的《国有土地使用证》，估价对象是使用多年的房屋，而评估报告假定估价对象为毛坯房，与事实不符。福山区法院在未查明涉案房屋占用范围内的土地使用权的情况下，裁定单独拍卖房屋违，反法律规定。而福山区法院对申请复议人的该异议请求未进行审查。
本院查明的其他事实与福山区法院查明的事实一致。
本院认为，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条向执行法院提出异议后，执行法院应当对当事人、利害关系人的异议请求进行审查，异议成立的，撤销或更正错误的执行行为；异议不成立的，裁定驳回异议。本案中，申请复议人向福山区法院提出异议的请求是认为评估报告没有估价对象的《国有土地使用证》，估价对象是使用多年的房屋，而评估报告假定估价对象为毛坯房，与事实不符。福山区法院在未查明涉案房屋占用范围内的土地使用权的情况下，裁定单独拍卖房屋，违反法律规定。而福山区法院对申请复议人的该异议请求未进行审查，仅以申请复议人未在限定的期限内对评估报告提出异议，也未申请重新评估为由，驳回了申请复议人的异议。故福山区法院未对申请复议人的异议进行审查，属于遗漏异议请求，依法应当重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销烟台市福山区人民法院（2015）福执异字第67号和（2015）福执异字第68号执行裁定书。
二、案件发回烟台市福山区人民法院重新审查。
本裁定书送达后即发生法律效力。
审判长 栾焕舸
审判员 傅光波
审判员 吴国荣
二〇一六年三月十八日
书记员 潘姝卉