江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2745号
上诉人（原审原告）：杨惠芬，女，1953年12月7日生，汉族，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：周阳，江苏阳湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方勇，男，1974年12月12日生，汉族，户籍所在地安徽省颍上县，现住江苏省常州市武进区。
被上诉人（原审被告）：李丹，女，1975年10月11日生，汉族，户籍所在地江苏省灌云县，现住江苏省常州市武进区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陶金花，江苏红雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周文金，男，1966年4月20日生，汉族，住江苏省常州市武进区。
被上诉人（原审被告）：程阿档，女，1973年9月30日生，汉族，住常州市武进区。
上诉人杨慧芬因与被上诉人方勇、李丹、周文金、程阿档执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2016）苏0412民初7742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，并于2018年1月23日公开开庭进行了审理。上诉人杨慧芬的委托诉讼代理人周阳、被上诉人方勇、李丹共同的委托诉讼代理人陶金花、被上诉人程阿档到庭参加诉讼。被上诉人周文金经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨慧芬上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人提交的证据，不能证明被上诉人对权利客体享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据上述法律和我国相关法律、法规的规定，讼争房产的买卖是以实际登记至买受人名下时才产生法律效力。依照一审中被上诉人的陈述，方勇、李丹在讼争房产查封时，尚未取得讼争房屋的所有权，在执行时，讼争房产的所有权仍在周文金、程阿档名下。方勇、李丹的付款仅仅表明方勇、李丹有债权意义上的请求权，不能取得物权，杨慧芬作为申请执行人主张执行周文金、程阿档的讼争房产与法有据。二、讼争房产不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的情形。1、我国城市房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。案涉买卖合同签订时，周文金、程阿档没有领取权属证书，方勇、李丹是明知的。因此，该协议即使是双方真实意思表示，但也违反了国家法律的强制性规定而无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。方勇、李丹可以要求周文金、程阿档返还购房款及相应利息。2、2014年6月3日周文金、程阿档取得房屋国有土地使用权证后，双方未办理过户登记，根据被上诉人的陈述，约定满5年后才办理过户登记，实质上，周文金、程阿档到2020年才有义务履行过户手续，在此之前，并不需要办理过户手续。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，只有在同时符合（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院才予以支持。本案中完全不符合其中（一）（四）的规定，杨慧芬也怀疑其中（二）（三）的真实性。三、（2016）苏0412民初1332号案件中证据应当经杨慧芬质证。（2016）苏0412民初1332号案件诉讼时，明知该房产已经被查封，并且杨慧芬与周文金、程阿档的诉讼已经进入执行程序，显然杨慧芬对诉讼标的享有全部或者部分的诉讼请求。（2016）苏0412民初1332号案件方勇、李丹胜诉，会对杨慧芬的权益造成损害，该案明知上述情形的情况下，未通知杨慧芬参加诉讼，损害杨慧芬的合法权益。一审中杨慧芬要求对该案中的证据进行质证，但一审法院驳回了杨慧芬的该请求。四、对于排除特定不动产的执行应当同时满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的第四条规定，未办理过户系非因买受人的自身原因。（2016）苏0412民初1332号民事判决书中经审理查明部分，已经查明了本案所争议的房产位于武××区湖塘镇××丙单元××室的房屋，房屋所有权人为周文金和程阿档，同时明确了该房屋于2014年4月1日取得房屋所有权证，于2014年6月3日周文金、程阿档取得了房屋的国有土地使用权证，通过该份判决书，包括本案一审判决，方勇、李丹在整个庭审中并没有提交任何证据证明客观上存在障碍导致其不能过户，事实上不能过户的原因是因为方勇和李丹怠于行使自己的权利，因此不满足最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条明确的未办理过户系非因买受人的自身原因导致，不能排除对该房屋的执行。
方勇、李丹共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。
程阿档辩称，同意方勇和李丹的意见。
周文金未发表书面答辩意见。
杨慧芬向一审法院起诉请求：判令继续对坐落于常州市××区湖塘镇××丙单元××室房产的执行。
一审法院认定事实：杨惠芬因与周文金、程阿档民间借贷纠纷诉至该院。因财产保全，该院于2015年8月3日作出（2015）武民初字第1475号民事裁定，依法查封登记在周文金、程阿档名下位于常州市××区湖塘镇××丙单元××室房产。该院于2016年1月26日作出（2015）武民初字第1475号民事判决。因周文金、程阿档未按判决履行义务，杨慧芬于2016年6月14日向该院申请执行。执行过程中，方勇、李丹提出执行异议，该院于2016年10月17日作出（2016）苏0412执异22号执行裁定，裁定中止对坐落于武××区湖塘镇××丙单元××室房产的执行。杨慧芬不服该裁定，于同年10月25日向该院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，方勇、李丹系夫妻关系，周文金、程阿档系夫妻关系。2016年2月22日，方勇、李丹因与周文金、程阿档房屋买卖合同纠纷向该院起诉，要求确认案涉房屋为方勇、李丹共有并要求周文金、程阿档协助办理房屋过户手续。因案涉房屋已被该院查封，在查封期间无法办理过户，故该院作出（2016）苏0412民初1332号民事判决，驳回方勇、李丹的诉讼请求。
一审法院认为，申请执行人杨惠芬对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。作为法律对执行程序启动后，就申请人权利保护提供的司法救济途径，执行异议之诉针对的是执行行为本身，其核心在于以申请人是否对执行标的具有足以继续执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该院作出的（2016）苏0412民初1332号民事判决所认定的事实及庭审中当事人的陈述，应确认方勇、李丹向周文金、程阿档购买案涉房屋符合上述情形（一）、（二）、（三）。关于未能办理过户登记的原因，因买卖双方约定案涉房屋在取得土地证满5年后办理过户手续，该约定系买卖双方自愿，并不违反法律的强制性规定。在双方约定的过户期限内，由于房屋被法院查封，客观上已无法办理过户登记，故不能认定系方勇、李丹的原因导致未能办理过户登记。综上，案涉房屋虽仍登记在周文金、程阿档名下，但方勇、李丹因合法有效的买卖事实已享有足以排除强制执行的民事权益，故杨慧芬通过执行异议之诉要求对案涉房屋继续强制执行的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。周文金经传唤未到庭参加诉讼，其行为是错误的，应予严肃批评。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决：驳回杨惠芬的诉讼请求。案件受理费5665元，由杨惠芬负担。
二审中，当事人未提交新证据。
本案二审的争议焦点为：坐落于常州市××区湖塘镇××丙单元××室的讼争房产能否继续执行。
本院认为，首先，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨慧芬以周文金、程阿档出卖讼争房产时未取得所有权为由主张周文金、程阿档与方勇、李丹之间的房屋买卖合同无效，缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。其次，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（2016）苏0412民初1332号民事判决已经认定，周文金、程阿档与方勇、李丹在案涉房屋被法院查封之前已签订了房屋买卖合同，并在法院查封之前支付了房款且实际居住。杨慧芬要求对（2016）苏0412民初1332号案件的证据进行质证，缺乏相应的法律依据，本院不予采纳。关于未能办理过户登记的原因，因双方约定取得土地证满5年后办理过户，该约定不违反法律的强制性规定，现房屋处于查封状态，客观上也无法进行过户，不能认定系方勇、李丹的原因导致未能办理过户登记。故方勇、李丹享有足以排除强制执行的民事权益，杨慧芬要求对讼争房屋进行继续执行，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨慧芬的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5665元，公告费900元，合计6565元，由杨慧芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文俊
审判员 熊 艳
审判员 赵德升
二〇一八年一月三十日
书记员 吴倩楠