山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋07民终704号
上诉人（原审被告）：吴付岗，男，1971年6月1日生，汉族，昔阳县人，现住本村。
上诉人（原审被告）：张小彦，男，1972年6月18日生，汉族，昔阳县人，现住本村。
上诉人（原审被告）：张秀锦，男，汉族，1978年11月23日生，昔阳县人，现住本村。
三上诉人共同委托诉讼代理人：母锐，赵乐，山西管辅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昔阳县华泰物流有限责任公司住所地山西省昔阳县城区社区树条峪村。
法定代表人:焦志勇，现任该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁艳，山西东奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩逸帆，山西东奥律师事务所实习律师。
上诉人吴付岗、张小彦、张秀锦因与被上诉人昔阳县华泰物流有限责任公司（以下简称华泰物流公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2017）晋0724民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，三上诉人委托诉讼代理人母锐、赵乐及张小彦、吴付岗，被上诉人华泰物流公司的委托诉讼代理人梁艳、韩逸帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
吴付岗、张小彦、张秀锦上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、以下事实认定错误且证据不足：1、双方合同中明确约定“租金为每年70万元，付款方式，合同签订之日乙方付清押金30万元，剩余租金以每月7万元的形式工支付10个月（除去所赠送的2个月）”。说明：去年的全部押金为65万元，现甲方（上诉人）还有乙方（被上诉人）押金18万元，欲顶为2015年10月、11月、12月的租金，不足部分3万元，在乙方（被上诉人）在下发12月份工资时补齐。从合同约定中可以看出月租金为每月7万元支付10个月，从履行情况看也是按照每月7万元的形式支付租赁费，但一审法院认定为每月6万元，与合同不符，认定事实错误。2、导致上诉人不干的原因一是淹了吴建明的坟，二是因为煤炭行业不景气，上诉人根本没有让被上诉人不干，也未口头给与45天腾退期，2016年5月14日被上诉人退出洗煤厂，一审法院认定错误。3、一审法院认定上诉人应免除被上诉人误工期间的租赁费，于法无据，被上诉人主张2016年4月2日因村民吴建明闹事影响其正常生产，但这并非合同第五条约定的情形，吴建明并非无故闹事，且被上诉人一直占洗煤厂经营，不能免除其后的租赁费。实情是共支付5个月租赁费，加上口头协商的2万元，共计37万元，从2016年3月1日至2016年5月14日被上诉人退出洗煤厂时未签订租赁费，并且签订两份合同之间的空档期被上诉人一直占用洗煤厂经营，租赁费是17万元也应当扣除。
华泰物流公司辩称，关于上诉人所称第一份租赁合同时间有异议，一审也提过，一审时，上诉人提交的第一份合同和我方有的第一份合同，内容基本一致，时间不相符，合同履行期间不一样，2014.9.14-2015.9.14，上诉人提交的合同时间是手写的，被上诉人留存的合同是打印的。第一份合同年租金70万元是付款方式，且第二份合同租金70万元，两份合同年租金是不变的。合同内容，时间没有异议。第二份合同可看出曾基于第一份合同，因此双方对第一份合同未履行完的情况在第二份合同中予以明确，此合同中上诉人未提出空档期的租赁费问题，空档期确实有，但天数双方有争议。无论截止至哪日，上诉人未对空档期租赁费向我方提出，双方磋商期间按交易习惯不应该支付租赁费的，在第二份租赁合同中也未对空档期租赁费予以说明。押金问题，双方都认可，一审被上诉人诉讼请求是要求上诉人返还30万元押金。被上诉人在第二份合同中支付租金的情况一审中已经查明，且提供证据已经证实。不符合公平原则，因为第二份合同没有履行完毕，合同中所述赠送两个月是有争议的。实际履行期的问题，被上诉人从签订第二份合同的开始一直经营2016.4.2，之后再无继续经营，没有经营的原因是村民吴建明祖坟漏水的事情去洗煤厂闹事，影响我方正常经营，且上诉人也向我方提出暂停经营。双方互相配合处理了本事，但是之后上诉人提出终止租赁合同且口头承诺45天腾退期，包括增加2万元租赁费也是双方口头约定的。我方认为按6个月支付被上诉人租金是符合合同约定和公平原则的。
华泰物流公司向一审法院起诉请求：吴付岗、张小彦、张秀锦返还华泰物流公司租金1万元、押金30万元、垫付的迁坟费用4.2万元，违约金5.6万元，以上共计40.8万元。
一审法院认定事实：吴付岗、张小彦、张秀锦合伙设立昔阳县鑫顺型煤加工场，但并未领取营业执照。2014年双方曾签订了《洗煤厂租赁合同》（2014-2015年度），约定华泰物流公司租赁吴付岗、张小彦、张秀锦的洗煤厂进行经营，每年租金170万元，设备押金50万元，电费押金15万元；2015年10月1日，吴付岗、张小彦作为代表与华泰物流公司签订了《洗煤厂租赁合同》(2015-2016年度），约定吴付岗、张小彦、张秀锦将洗煤厂出租给华泰物流公司用以从事洗煤加工经营，租赁期限自2015年10月1日起至2016年10月1日止，押金为30万元，租金为每年70万元（后口头约定改为72万元），付款方式特别约定为去年的全部押金65万元减去17万元欠款和本合同押金30万元，剩余18万元抵顶合同的租赁费。之后，华泰物流公司于2016年1月21日支付了租赁费3万元、于2016年2月3日支付了租赁费9万元、2016年4月30日支付了租赁费7万元以上共计19万元，加上上年度结余的18万元，华泰物流公司共计支付了《洗煤厂租赁合同》（2015-2016年度）租赁款37万元，2016年4月12日华泰物流公司支付吴付岗、张小彦、张秀锦迁坟费4.2万元，委托吴付岗、张小彦、张秀锦代为处理生产过程中流水至吴建明祖坟之事宜。以上是双方陈述一致的事实，并有华泰物流公司提供的《洗煤厂租赁合同》（2014-2015年度）及（2015-2016年度）各一份、押金65万元《借支单》、收条四份，吴付岗、张小彦、张秀锦提供的《洗煤厂租赁合同》（2014-2015年度）予以证实，一审法院予以认定。另查明，华泰物流公司在生产期间，村民吴建明发现与洗煤厂相邻的祖坟漏水，要求赔偿并四处上访告状，导致无法正常经营，吴付岗、张小彦、张秀锦于2016年4月2日建议华泰物流公司暂停经营洗煤厂，同时处理此事花费3.2万元，其中2.8万元现金支付给吴建明。之后吴付岗、张小彦、张秀锦提出终止合同，并口头给予华泰物流公司45天腾退期，华泰物流公司于2016年5月14日退出洗煤厂。
一审法院认为，经双方协商一致的合同依法成立并生效，合同双方均应按照合同的约定履行各自合同义务，否则应承担违约责任。本案中，双方首先签订了《洗煤厂租赁合同》（2014-2015年度）并履行完毕，之后又签订了《洗煤厂租赁合同》（2015-2016年度），就前一年度合同中约定的押金65万元做了处理：其中30万元转为本年度押金，17万元偿还上一年度所欠租赁费，18万元为预付本年度租金；2016年4月2日因村民吴建明阻挠并上访等原因，即告知华泰物流公司停工，同时该公司停工，根据合同第五条约定，若出现村民闹事影响华泰物流公司生产时间较长的，应免除华泰物流公司误工期间的租赁费用，即应免除2016年4月2日之后的租赁费，《洗煤厂租赁合同》（2015-2016年度）实际履行期为6个月，而合同约定全年租赁费为72万元，华泰物流公司应支付租赁费36万元，华泰物流公司实际支付了37万元，故应当返还华泰物流公司多支付的1万元租金；因吴建明的祖坟漏水系原告经营期间导致，双方均无法证明漏水原因，按照侵权责任法的相关规定，应由侵权人承担责任，故应由华泰物流公司向受害人吴建明赔偿，故华泰物流公司实际支付的3.2万元不应返还，剩余1万元应予以返还。张小彦等通知华泰物流公司停工的原因是村民吴建明祖坟漏水后不断上访导致无法实际经营，属于不可抗力，且对方及时履行通知义务及协调义务，故依法应免除对方的违约责任。根据终止合同的通知，华泰物流公司已退还租赁的洗煤厂一年多，原审被告应当按照合同约定退还原告押金30万元。综上，张秀锦、张小彦、吴付岗应返还华泰物流公司租赁押金30万元、多支付的租金1万元、多支付的迁坟费用1万元等共计32万元。
一审法院判决：吴付岗、张小彦、张秀锦于判决生效之日起十日内一次性共同向昔阳县华泰物流有限责任公司返还租赁押金30万元、多支付的租金1万元、多支付的迁坟费用1万元等共计32万元，并互负连带责任。
二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，吴付岗、张小彦、张秀锦合伙设立昔阳县鑫顺型煤加工场，但并未领取营业执照。2014年双方曾签订了《洗煤厂租赁合同》（2014-2015年度），约定华泰物流公司租赁吴付岗、张小彦、张秀锦的洗煤厂进行经营，每年租金170万元，设备押金50万元，电费押金15万元；2015年10月1日，吴付岗、张小彦作为代表与华泰物流公司签订了《洗煤厂租赁合同》(2015-2016年度），约定吴付岗、张小彦、张秀锦将洗煤厂出租给华泰物流公司用以从事洗煤加工经营，租赁期限自2015年10月1日起至2016年10月1日止，押金为30万元，租金为每年70万元（后口头约定改为72万元），付款方式特别约定为去年的全部押金65万元减去17万元欠款和本合同押金30万元，剩余18万元抵顶合同的租赁费。之后，华泰物流公司于2016年1月21日支付了租赁费3万元、于2016年2月3日支付了租赁费9万元、2016年4月30日支付了租赁费7万元以上共计19万元，加上上年度结余的18万元，华泰物流公司共计支付了《洗煤厂租赁合同》（2015-2016年度）租赁款37万元，2016年4月12日华泰物流公司支付吴付岗、张小彦、张秀锦迁坟费4.2万元，委托吴付岗、张小彦、张秀锦代为处理生产过程中流水至吴建明祖坟之事宜。上述事实双方当事人陈述一致一审法院予以认定，本院予以确认。根据上述事实，关于第二份租赁合同中每月租金认定应当根据双方合同约定并结合双方每月支付7万元租金的事实认定，一审法院认定为每月6万元不符合事实，租金应当认定为每月7万元，第二份租赁合同租金应当以此为基础进行计算，一审法院对第二份租赁合同每月租金认定不准，应予纠正，上诉人关于第二份租赁合同租金认定不准确的上诉理由成立；关于2016年4月2日至2016年5月15日租赁费是否应当支付问题，根据双方《洗煤厂租赁合同》合同约定如遇村民闹事等事由由上诉人出面解决，不能影响到华泰物流公司的正常生产，若长时间给华泰物流公司造成损失，上诉人应当免除误工期的租赁费用，一审中双方均认可吴建明因其坟地问题造成了华泰物流公司无法经营，且被上诉人向上诉人一方履行了通知义务，吴建明因坟地闹事系双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，可以部分或全部免除被上诉人责任，故该部分费用被上诉人不应支付，该上诉理由不能成立，故根据双方认可的已经支付37万元租赁费的事实，结合本院对其每月租赁费认定，自2015年10月1日至2016年4月2日华泰物流公司应当支付的租赁费为42万元，故华泰物流公司还应支付被上诉人5万元，在第二份租赁合同押金30万元中扣除，上诉人还应返还被上诉人押金25万元，鉴于双方均认可处理吴建明坟地余款为1万元，故上诉人应当返还华泰物流公司26万元，上诉人关于该部分费用上诉理由不能成立；关于双方在合同中关于第一份合同期满后至2015年10月1日前是否应当支付租赁费一节，一审时上诉人提出反诉，但其未在一审法院指定期间内缴纳反诉费用，一审法院作出（2017）晋0724民初599号民事裁定书对其反诉请求按照自动撤诉处理，视为其放弃对该部分租赁费用的诉讼主张，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力，故该部分租赁费不应支持。综上，上诉人关于月租金认定的上诉理由成立，本院对应返还费用作出调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销昔阳县人民法院（2017）晋0724民初599号民事判决；
二、吴付岗、张小彦、张秀锦于本判决生效之日起十日内一次性向昔阳县华泰物流有限责任公司返还租赁押金25万元及迁坟费用1万元共计26万元，吴付岗、张小彦、张秀锦对本项返还费用26万元互负连带责任。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3710元，由上诉人吴付岗、张小彦、张锦秀负担2364元，由被上诉人昔阳县华泰物流有限责任公司负担1346元；二审案件受理费6100元，由上诉人吴付岗、张小彦、张锦秀负担4728元，由被上诉人昔阳县华泰物流有限责任公司负担2692元。
本判决为终审判决。
审判长 郭东星
审判员 侯建伟
审判员 范光伟
二〇一八年七月二十二日
书记员 李嘉欣