吉林省永吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）永民一初字第741号
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原告尹晓慧，住吉林省永吉县。
委托代理人肖建国，永吉县经济开发区法律服务所。
被告吉林市永发房地产开发有限公司，住所吉林省永吉县。
法定代表人解在民，经理。
委托代理人于文利，吉林盛剑律师事务所。
被告永吉县口前水电商贸有限公司，住所吉林省永吉县。
法定代表人解在东，经理。
原告尹晓慧与被告吉林市永发房地产开发有限公司，永吉县口前水电商贸有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹晓慧及其委托代理人肖建国，被告吉林市永发房地产开发有限公司（以下简称永发公司）的委托代理人于文利到庭参加诉讼。被告永吉县口前水电商贸有限公司（以下简称水电公司）经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹晓慧诉称：原告与被告分别于2010年9月15日（此份协议以下简称协议1）、2010年9月25日（此份协议以下简称协议2）签订产权调换协议，协议约定：原告以私有房屋（平房）五座，产权调换（回迁）楼房五套。协议1约定：2011年9月15日将回迁房交予原告；协议2约定：2011年9月25日将回迁房交予原告，另约定：如乙方（原告）办理商业网点楼产权证，需交纳159113.00元费用，该费用是第二被告收取的。事实上，被告交付回迁房时间是2012年4月16日，被告应承担逾期交房的临时过渡安置补助费；一、二被告收取原告办理商业网点楼产权证的费用，而未在法定期限内办理商业网点楼产权证，属违约，事实上，住宅回迁房不能办理商业房产权证，即，一、二被告应返还办理商业网点楼产权证的费用。故请求1、一、二被告立即返还159113.00元，且互负连带责任。2、一、二被告给付临时过渡安置补偿费19051.2元，且互负连带责任。3、案件受理费由被告负担。
被告永发公司辩称：一、该公司收取原告的159113.00元是拆迁原告房屋安置其商业网点（门市）楼之间的差价款，并不是办理房屋证照费用，根本不存在退还问题。二、原、被告并没有在《产权调换协议书》中约定办理商业网点楼产权证的期限，产权调换给原告的商业网点楼是能办理商业门市产权证。三、原告诉请答辩人给付逾期交房的临时安置补助费19051.20元没有事实依据。该楼如期完工后，因自来水公司以新地号不属县城城区，不给并网，因无水电无法入住。后经政府协调于2011年11月15日完成供水电入住，实际迟延交房2个月，不是原告所述的情况。经永安社区、口前镇政府、县政府协调，按每户500.00元标准补助，由被告先行垫付并已发放给原告。综上，被告认为原告的两项诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。另外，收取原告的159113.00元是永发公司收取的，与水电商贸没有关系。
被告水电公司未提交答辩状亦未到庭参加诉讼。
诉讼中，双方当事人争议的焦点问题是：1、159113.00元是哪个被告收取的？是办理房屋产权证和土地使用证的费用，还是补交的房屋差价款？2、原、被告是否约定了办理相关证照的期限？该房屋能否办理相关证照？3、被告超期多长时间将房屋交付给原告？超期交房发生的临时过渡性安置补助费用是否发放给原告？
针对本焦点问题，原告尹晓慧向本院提供如下证据：
1、2010年9月15日产权调换协议书1份，证明2010年9月15日，原告与被告永发公司签订《产权调换协议》，原告以私有2栋房屋产权调换4栋回迁楼，其中第二条第一款第二项约定了临时过渡安置补助费6元／平方米／月，超过18个月按12元／平方米／月；第八条约定交房时间为2011年9月15日；第七条可以证明本案的被拆迁房与产权调换房的差价款37479.00元已经结清。被告永发公司对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为该协议与原告诉请的返还159113.00元没有因果关系。该协议第七条约定的并不是房屋差价款，是补偿附属设施的差额结算款。完工超期了2个月，不是原告入住时间2012年4月。
2、2010年9月25日产权调换协议书1份，证明2010年9月25日，原告与被告永发公司签订《产权调换协议》，原告以私有3栋房屋产权调换1栋回迁临街商业网点楼，其中第二条第一款第二项约定了临时过渡安置补助费6元／平方米／月，超过18个月按12元／平方米／月；第八条约定交房时间为2011年9月25日；第七条可以证明本案的被拆迁房与产权调换房的差价款45099.00元已经结清。该协议中的“四”处手写部分，都是永发公司的工作人员所写。被告永发公司对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为拆迁原告的房屋是229.6平方米住宅，应还原住宅楼。但是原告主张的发生了变化，所以在协议上进行了勾画，改成了门市楼。所以，原告应交纳每平米693.00元的费用，该费用是房屋差价款，补充协议也明确了此点。第十条约定原告办理两证划掉了，本意是被告协助原告办理，费用应是办证机关收取，永发公司无权收取。
3、收据1份，证明被告水电公司依据2010年9月25日签订的《产权调换协议》，收取为原告办理回迁楼产权证和土地使用证费用159113.00元。即被告水电公司是本案合法主体。被告永发公司对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为该费用不是办证费用，办证费用开发公司无权收取，水电公司的章是工作人员为了方便盖的。此款永发公司已经收取，与第二被告无关。
4、物业服务合同1份、2012年4月16日收据8张，证明2012年4月16日，被告将2010年9月15日签订的《产权调换协议》中的4栋回迁楼交付给原告。被告违约交付房屋7个月，原告交付了4栋楼物业管理的相关费用。被告永发公司对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为合同和收据只能证明原告入住时间，而不是完工时间。
5、2012年5月2日收据2份，证明2012年5月2日，被告将2010年9月25日签订的《产权调换协议》中的1栋回迁网点楼交付给原告。被告违约交付房屋6个半月，原告交付了该栋楼物业管理的相关费用。被告永发公司对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为收据只能证明原告入住时间，而不是完工时间。
6、交户验收单4张，证明被告交付房屋的时间，原告是在4月份验房的，内容是原告写的，交给了物业，物业交给了永发公司。被告永发公司提出异议，认为无法辨明真伪，即便是真实的，也不能证明被告交房的时间，只能证明原告的入住时间。
针对本焦点问题，被告永发公司向本院提供如下证据，
1、2010年9月1日永吉县政府常务会议纪要1份，证明被告永发公司建设的新地号棚户区改造是公益性质的，为灾后政府重建改造项目，是由永发公司垫资的，不是商业性开发，其他办证事宜由政府处理。原告对其真实性无异议，对关联性提出异议，认为证明不了被告陈述的内容，只能证明政府给予被告永发公司政策性倾斜，而否定不了拆迁补偿协议。
2、新地号动迁户补偿名单1份，证明未能如期入住推迟了2个月，后经协调给每户补助500.00元安置过渡补助费，由永发公司垫付，已发给原告。原告提出异议，认为政府的行为左右不了原、被告的协议，原告也没有得到这笔钱。
被告水电公司未到庭对原告和被告永发公司提供的证据进行质证，视为放弃相关权利。
本院结合原告告诉、被告答辩及各方当事人提供证据、对方当事人质证，针对上述证据，分析评判如下：
原告提供的证据1（2010年9月15日产权调换协议书）、证据2（2010年9月25日产权调换协议书）、证据3（收据1份），具有真实性、合法性，能够证明被告永发公司对水灾后的口前镇新地号棚户区危旧房屋进行改造时，分别于2010年9月15日和2010年9月25日与原告签订了房屋拆迁补偿安置协议，对原告所有的房屋拆迁后的安置、补偿、回迁、办理证照及其他权利义务进行了约定，及原告按照约定交给被告水电公司办理商业网点楼两证费用等情况，与本案具有关联性，予以采信。证据4（物业服务合同1份、2012年4月16日收据8张）、证据5（2012年5月2日收据2份）、证据6（交户验收单4张），具有真实性、合法性，能够证明被告永发公司于2012年4月16日将建成的楼交付给原告，原告与物业公司签订了物业服务合同，并交纳了物业管理相关费用等情况。该三份证据相互印证，与本案具有关联性，予以采信。
被告永发公司提供的证据1（2010年9月1日永吉县政府常务会议纪要），具有真实性、合法性，能够证明新建楼房的用途情况，与本案具有关联性，予以采信。证据2（新地号动迁户补偿名单），属于一种行政指导行为，不能证明被告交付房屋的时间，对该证据不予采信。
通过以上分析，本院对以下事实予以确认：
2010年9月1日，永吉县人民政府决定对永吉县口前镇城南社区新地号棚户区进行改造建设，被告永发公司承揽了该项工程，进行建设前期的拆迁安置补偿工作。2010年9月15日，原告与被告永发公司签订了房屋拆迁补偿安置协议（产权调换协议书），约定：被告将原告私有的2栋住宅平房（面积分别为73平方米、123平方米）拆除，还原给原告4栋总面积为210平方米的住宅楼（建成后分别为新地号的永安新区5号楼4单元1楼西门60平方米、4单元1楼中门40平方米、4单元2楼西门60平方米、1单元2楼中门50平方米），交房时间为2011年9月15日。并对其他权利义务进行约定，且都履行完毕。2010年9月25日，原告与被告永发公司签订了房屋拆迁补偿安置协议（产权调换协议书），约定：被告将原告私有的3栋住宅平房（面积分别为50.6平方米、56平方米、123平方米）拆除，还原给原告1栋面积为229.6平方米的原位临街商业网点楼（上下同面积二层）；交房时间为2011年9月25日；如原告办理商业网点楼产权证，需交纳159113.00元（229.60平方米X693.00元）。并对其他权利义务进行约定，且都履行完毕。在附件一的补充协议中又约定：原告缴纳商业网点楼每平方米693.00元费用，被告永发公司为其办理商业楼产权和土地证。被告水电公司于2010年10月15日收取了原告交纳的159113.00元该项费用，在出具的收据上加盖了水电公司的财务专用章，后转交给被告永发公司。被告于2012年4月16日将建成的房屋依约定的栋数交付给原告，原告进行了检查验收，并与物业公司签订了服务合同，交纳了相关费用。原告至今没有得到回迁的商业网点楼产权证和土地使用证。原告以被告永发公司和被告水电公司违约为由，来院告诉，要求被告永发公司和被告水电公司返还159113.00元，并承担连带责任；二个被告给付超期交房应承担的过渡安置补偿费19051.20元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第五十二条规定：“有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。原告与被告永发公司签订的二个合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，是合法有效的，双方应当按照约定全面履行自己的义务。协议1，双方已经履行完毕。但被告永发公司于2012年4月16日将房屋交付给原告，迟延交房7个月，原告要求被告永发公司给付7个月临时过渡安置补助费，符合法律规定，应予支持。协议2第四条约定，原告向被告永发公司交付办理房屋所有权和土地使用权证书费用159113.00元，违反法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，办理房屋所有权和土地使用权证书的相关费用，被告无权收取，只能约定相关费用由谁负担。故该条约定应属无效条款。被告永发公司应当将收取的159113.00元返还给原告。被告水电公司并无权利收取该笔费用，其收取后交给了永发公司，属于代收行为，不应对该笔费用的返还承担连带责任。所以，原告的该项请求不予支持。商品网点楼迟延交房6个半月，原告要求被告永发公司给付6个半月临时过渡安置补助费，符合法律规定，应予支持。被告永发公司提出收取的159113.00元属于回迁楼的差价款的主张，因差价款已在合同中有约定并履行完毕，所以，该主张不能成立。又提出只是迟延交房2个月，与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林市永发房地产开发有限公司于判决生效后十日内将收取原告尹晓慧办理房屋所有权证和土地使用权证的费用159113.00元返还给原告。
二、被告吉林市永发房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告尹晓慧临时过渡安置补助费19051.20元【（协议1：196平方米X6月X6元／月＋196平方米X1月X12元／月）＋（协议2：229.6平方米X6月X6元／月＋229.6平方米X1／2月X12元／月）】。
三、驳回原告尹晓慧的其他诉讼请求。
案件受理费3863.00元，由被告吉林市永发房地产开发有限公司负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 魏 永 波
人民陪审员 姜 茹
人民陪审员 李志慧一月七日
书 记 员 孙 博