广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第560号
上诉人（原审原告）：李宗媛。
委托代理人：黄繁平。
委托代理人：潘信仲。
被上诉人（原审被告）：刘丽琼。
被上诉人（原审被告）：李心宇。
法定代理人：刘丽琼（李心宇之母）。
法定代理人：李其喜（李�宇之父）。
被上诉人（原审被告）：李其喜。
上述三被上诉人的共同委托代理人：吕春。
原审第三人南宁市百锐房地产服务有限公司。
法定代表人：赵善香。
上诉人李宗媛因与被上诉人刘丽琼、李心宇、李其喜房屋和原审第三人南宁市百锐房地产服务有限公司（以下简称“百锐公司”）买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人李宗媛及其委托代理人黄繁平、潘信仲，被上诉人刘丽琼、李心宇、李其喜的共同委托代理人吕春到庭参加诉讼，原审第三人百锐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
一审经审理查明：刘丽琼、李心宇为南宁市青秀区凤翔�16号紫金苑小区A3栋0903号房（邕房权证字第020984**号）的房屋所有权人。2012年3月19日，李宗媛（买方）、刘丽琼（卖方）及第三人百锐公司（经纪方）共同签订了一份《房屋转让及经纪合同书》（合同编号：NO.001097），合同约定：1、买卖双方通过经纪方买卖位于信地伴云居A3栋0903号房，地址以房屋所有权证为准，建筑面积116.50平方米。2、转让成交价为1020000元。3、（1）买方在签署本合同时支付50000元定金。（2）上述定金应放在经纪方托管，在查清该物业产权清晰无任何纠纷状态下支付给卖方。（3）卖方收取定金时，须出示房屋所有权证、契税完税证、销售不动产发票、身份证等有关证明文件。如卖方未能既时出示上述文件，除买方同意外，否则该定金将暂时存放于经纪方。（4）其余楼款970000元付款方式及时间如下：前期款800000元买方在产权过户当日支付给卖方�第二部分楼款120000元买方在领取新证当日支付给卖方，余款50000元买方在领取车位新证当日支付给卖方。4、买卖双方须于交税免税3个工作日或之前到南宁市房屋产权交易中心办理产权过户。6、卖方应负责在签署三方合同当日或之前将该物业交付买方使用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的千分之一向买方支付违约金。7、买方逾期支付楼款，或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的千分之一向卖方支付违约金。15、基于经纪方已提供的中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意并承诺按下列条款支付经纪方中介服务费：卖方应向经纪方支付8000元，买方应向经纪方支付9000元，买卖双方应在签订本合同时付清以下中介服务费。……合同还约定了其他事项�合同签订当日，李宗媛向第三人百锐公司交付了托管定金50000元，百锐公司并未实际将定金50000元交付给刘丽琼、李心宇。刘丽琼、李心宇未将903号房交付给李宗媛使用，双方也未办理产权过户手续。李宗媛于2012年5月2日向刘丽琼、李心宇、李其喜发出《律师函》，主张刘丽琼、李心宇、李其喜至今未交付房屋，也未给予办理过户手续，给李宗媛造成了巨大的经济损失，要求刘丽琼、李心宇、李其喜接到函件后三日内继续履行合同，向李宗媛交付房屋并予以过户，并向李宗媛支付违约金及损失。刘丽琼、李心宇、李其喜收到上述《律师函》后未能与李宗媛协商一致，纠纷遂起，李宗媛诉至法院，要求：1、解除李宗媛与刘丽琼、李心宇、第三人百锐公司签订的《房屋转让及经纪合同书》；2、刘丽琼、李心宇、李其喜与百锐公司连带返还李宗媛双倍定金100000元；3、本�诉讼费由刘丽琼、李心宇、李其喜负担担。
另查明：李宗媛在举证期限内提交了第三人百锐公司德瑞分行的经理黄帅的证言，并申请黄帅作为证人出庭作证，黄帅陈述刘丽琼出示其身份证原件及房产证原件后，百锐公司组织双方签订《房屋转让及经纪合同书》，合同中的“李其喜代李心宇”是刘丽琼带来的人所签，并未核实身份证确定是否为李其喜本人，基于信任就让各方在合同上签字。合同签订后李宗媛向百锐公司交付了托管定金50000元，该50000元百锐公司并未交付给刘丽琼、李心宇、李其喜一方。后刘丽琼称要出国没有时间，经过百锐公司多次催促，刘丽琼仍以各种理由推脱不予配合办理房屋过户手续。李宗媛认为黄帅的陈述属实，并认为是李其喜代李心宇在该合同上签字，且刘丽琼出示房产证原件并在场签字的行为构成表见代理，合同有效；刘丽琼、李心宇、李其喜认为黄帅的证言证明力低，百锐公司在合同交易中能够获利，与本案有利害关系，签订合同时李其喜本人并未到场，是百锐公司为了促成交易，找人代李其喜签了字。购房发生在夫妻关系存续期间，房屋须经刘丽琼、李心宇、李其喜同意才能处分，李其喜对刘丽琼的卖房行为不予认可，处分重大不动产的行为不是日常的家事代理，刘丽琼的行为不构成表见代理，刘丽琼处置该房产的行为无效。庭审中，李宗媛当庭将第二项诉讼请求要求刘丽琼、李心宇、李其喜连带返还双倍定金100000元变更为要求刘丽琼、李心宇、李其喜与第三人百锐公司连带返还双倍定金100000元。另，第三人百锐公司庭后于2012年10月9日向法院出具《证明》一份，证明定金50000元已退回李宗媛，李宗媛于2012年11月22日向法院提交《收条》一份，证实已收到百锐公司退回的购房定金50000元。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人百锐公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。关于李宗媛、刘丽琼及百锐公司共同签订的一份《房屋转让及经纪合同书》是否合法有效的问题，刘丽琼、李心宇、李其喜主张未成年人李心宇作为该房屋的共同共有人，应当由其法定代理人代为行使处置该房屋的民事活动，该合同落款处的“李其喜代李心宇”的字样并非刘丽琼、李其喜所签，该合同也未经刘丽琼及李其喜追认，因此该合同不能生效或属于无效。一审认为，李心宇系未成年人，但其任何一位法定代理人都可以代理进行民事活动，无论合同中“李其喜代李心宇”的字样是何人所签，刘丽琼作为房屋共有人以及李心宇的法定代理人在场并实�签订合同，刘丽琼已经代表李心宇做出出售房屋的意思表示，且合同约定的房屋成交价符合同一时间同一地段的市场价格，并未侵犯李心宇的利益，故本案合同应当认定有效。现李宗媛要求解除合同，刘丽琼、李心宇、李其喜亦表示如法院认定合同有效，同意解除合同，故李宗媛的此项诉讼请求，予以支持。合同解除后，关于李宗媛要求刘丽琼、李心宇、李其喜与百锐公司连带返还双倍定金100000元的问题，合同第4条约定买卖双方须于交税免税3个工作日或之前到南宁市房屋产权交易中心办理产权过户，但对于交税时间双方并无具体约定，即双方对办理产权过户的时间没有明确约定。另外，合同第6条约定：“卖方应负责在签署三方合同当日或之前将该物业交付卖方使用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行约定的其他义务，每逾期一天，按该物业转让成交价的�分之一向买方支付违约金。”该条款明确约定了刘丽琼、李心宇、李其喜逾期交付房屋的违约责任承担方式为按日千分之一支付违约金，并非双倍返还定金，故李宗媛主张刘丽琼、李心宇、李其喜违反合同第4条、第6条的约定，要求双倍返还定金的主张不成立。此后，李宗媛于2012年5月2日向刘丽琼、李心宇、李其喜发出《律师函》，要求刘丽琼、李心宇、李其喜接到函件后三日内继续履行合同，向李宗媛交付房屋并予以过户，并向李宗媛支付违约金及损失，可视为李宗媛对交付房屋、办理产权过户的期限做出了具体的要求，但本案各方当事人均认可合同签订后李宗媛将定金50000元交付给百锐公司，而百锐公司并未将该定金支付给刘丽琼、李心宇、李其喜，即刘丽琼、李心宇、李其喜并未实际收取定金，在此情况下李宗媛要求刘丽琼、李心宇、李其喜双倍返还定金，�法无据，不予支持。至于李宗媛要求百锐公司连带双倍返还定金的诉讼请求，李宗媛未能举证证实百锐公司在合同履行过程中存在违约行为，百锐公司也并未收取李宗媛的中介服务费，且于庭后将定金50000元退回李宗媛，李宗媛要求百锐公司双倍返还定金，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院判决如下：一、解除李宗媛、刘丽琼、百锐公司于2012年3月19日签订的《房屋转让及经纪合同书》（合同编号：NO.001097）；二、驳回李宗媛的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由李宗媛负担。
上诉人李宗媛上诉称：一、李宗媛与刘丽琼、百锐公司签订《房屋转让及经纪合同书》后，依约定支付定金50000�，从定金收条上可以明显看出，定金收条明确写明为托管定金，这充分说明被上诉人和第三人认可定金的支付方式：由第三人托管。该款的所有权已属于刘丽琼、李心宇、李其喜，是由第三人替被上诉人托管的。二、刘丽琼、李心宇、李其喜未按约定及时交付房屋并办理过户手续，已构成根本违约，2012年3月19日李宗媛支付定金直至2012年5月2日，李宗媛向刘丽琼、李心宇、李其喜发出《律师函》，主张交付房屋及办理过户手续，刘丽琼、李心宇、李其喜用其行为明确表示拒绝履行《房屋转让及经纪合同书》，造成合同目的无法达到，致使李宗媛向法院起诉维护权益。刘丽琼、李心宇、李其喜收受定金不履行合同的，依法应向李宗媛支付双倍定金作为惩罚。三、百锐公司签订《房屋转让及经纪合同书》是享有权利和义务的，非经法定条件或协商一致是不能随意解除合�。百锐公司促成李宗媛与刘丽琼、李心宇、李其喜签订《房屋转让及经济合同书》后需要负责任的保管好李宗媛支付的定金50000元，并协助办理房屋移交及过产手续，履行完义务，有权收取李宗媛9000元、刘丽琼、李心宇、李其喜8000元的中介费。在合同履行中，百锐公司擅自退回已收到的定金，明确表示不履行合同，是造成无法实现合同目的另一根本原因，百锐公司退回定金无法律依据及合同约定，在履行合同中存在过错行为，为此应当与刘丽琼、李心宇、李其喜连带支付双倍定金。四、在定金条款和违约条款同时存在时，李宗媛有权选择定金罚则或者违约责任，李宗媛主张定金罚则并不违反合同法的规定及合同的约定，一审认定李宗媛主张定金罚则违反合同约定是错误的。综上所述，刘丽琼、李心宇、李其喜明确表示不履行合同，造成不能实现合同目的，存在过�；百锐公司擅自退回李宗媛支付的合同定金，其行为造成合同不能履行，也存在过错，为此，刘丽琼、李心宇、李其喜与百锐公司应当连带返还双倍定金100000元。请求二审法院，撤销南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1888号民事判决第二项，改判为：刘丽琼、李心宇、李其喜及百锐公司向李宗媛返还双倍定金的义务100000元。
被上诉人刘丽琼、李心宇、李其喜共同答辩称：一、本案的房屋买卖合同是无效合同；二、李宗媛缴纳的定金是购买房屋的定金，但首先提出不买房屋的是李宗媛，因此是上诉人违约，不应由刘丽琼、李心宇、李其喜及第三人为此承担法律责任；三、李宗媛的过错在先是导致房屋买卖合同不能继续履行的原因，合同约定，李宗媛支付定金后，作为买方还要去交税，但李宗媛并没有做这些工作；四、本案在一审中，李宗媛并没有对第三人�锐公司提出任何诉求，但在二审中又提出让刘丽琼、李心宇、李其喜与第三人百锐公司承担返还双倍定金的义务，这一请求不合理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人百锐公司未到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。
本案的争议焦点是：李宗媛要求刘丽琼、李心宇、李其喜与原审第三人百锐公司双倍返还定金100000元有何事实和法律依据？
各方当事人除依据一审证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：李宗媛、刘丽琼及百锐公司共同签订的《房屋转让及经纪合同书》为三方现场签订，虽然李心宇系未成年人，其任何一位法定代理人都可以代理进行民事活动，无论合同中“李其喜代李心宇”的字样是何人所签，刘丽琼作为房屋共有人以及李心宇的法定代理人在场，并实际签订合同，刘丽琼已经代表李心宇做出出售房屋的意思表示，且合同约定的房屋成交价符合同一时间同一地段的市场价格，并未侵犯李心宇的利益，故一审认定合同有效符合法律规定，本院予以维持。现李宗媛要求解除合同，刘丽琼、李心宇、李其喜亦表示如法院认定合同有效，同意解除合同，故李宗媛的此项诉请，一审予以支持，并无不妥。
《房屋转让及经纪合同书》约定“……3、（1）买方在签署本合同时支付50000元定金。（2）上述定金应放在经纪方托管，在查清该物业产权清晰无任何纠纷状态下支付给卖方。（3）卖方收取定金时，须出示房屋所有权证、契税完税证、销售不动产发票、身份证等有关证明文件。如卖方未能既时出示上述文件，除买方同意外，否则该定金将暂时存放于经纪方。……”，同时还于合同的第11、12条约定了双方违约时�金的处理方式，其中约定“如卖方在收取定金后，不履行本合同规定的条款，则卖方须返还双倍定金给买方。”因此，依据双方当事人的约定，双倍返还定金罚则的适用，其前提是满足“卖方收取定金”这一条件，同时，亦依据双方当事人的约定，定金托管于经纪方处并不能视为卖方已收到定金，卖方须出示有关证明文件证实房屋产权清晰无任何纠纷后方能收取定金。本案中，各方当事人均认可合同签订后李宗媛将50000元定金交付给第三人百锐公司，而第三人百锐公司并未将该定金支付给刘丽琼、李心宇、李其喜，即刘丽琼、李心宇、李其喜并未实际收取定金，按照合同约定，这50000元定金仍处于百锐公司托管状态，定金尚未由卖方收取，在此情况下李宗媛要求刘丽琼、李心宇、李其喜双倍返还定金，不符合合同约定，一审法院不予支持，符合法律规定，本院予以�持。至于李宗媛要求第三人百锐公司连带双倍返还定金的诉求，在本案中，第三人百锐公司在合同履行过程中并不存在违约行为，也没有收取李宗媛的中介服务费，且已将托管的定金50000元退回李宗媛，故李宗媛要求百锐公司双倍返还定金，于法无据，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人李宗媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙恪民
审 判 员 农虹菲
代理审判员 余电臻
二〇一三年五月十八日
书 记 员 赵 谊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下�情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。