山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初7500号原告：宋宝东，男,住山东省胶州市。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工.原告宋宝东与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宝东及被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋宝东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金61259元，2、由被告承担诉讼费。事实和理由：2012年4月6日，原告向被告购买青岛联合利丰房地产开发有限公司胶州市福州南路267号《半岛蓝湾小区》5号楼3单元4层402户，原告交的是全款462533元，按购房合同被告应于2013年6月30日前将该房交付给原告，2013年7月1日至2017年7月26日的违约金61259元，原告多次催要，被告拒付。为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中，原告的第一项诉讼请求明确为：2013年7月1日—2017年7月26日，本金462533元×日万分之一×1487天-7000元=61779元。原告仅按照诉状的请求主张61259元。被告联合利丰公司提交书面答辩状辩称：一、按照合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。从司法解释可以看出：‘转移占有’就是交付使用，就是实际生活中通常所说‘交钥匙’，法律允许业主和开发商对‘交付使用’在合同中的约定，有约定的依约定处理。《商品房预售合同》主合同第十二条约定：违约金自本合同约定的最后交付之日第二天起算至实际交付之日；《商品房预售合同》补充条款第九第8款亦明确约定：‘商品房交付的标志为买受人在《房屋交接单》上签名或或领取房屋的钥匙。本案所涉房屋被告已于2015年10月20日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年9月2日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用，故违约金应计算至2015年10月20日。原告主张支付2015年10月20日以后的违约金没有事实和法律依据，不应支持。三、原告在起诉前被告已支付原告7000元违约金，应予减除。原告宋宝东向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2012年4月6日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告出资462533元于2012年4月6日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区5号楼3单元4层402户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2013年6月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第十二条）；证据2、收款收据一份，证明原告向被告支付了全部购房款462533元。被告对原告所提交证据材料均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收；证据2、收楼确认单一份，证明原告于2015年10月20日已收楼；证据3、情况说明及承诺书各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任；证据4、收到条及打款回单各二份，证明原告于2015年5月22日、2015年7月1日共计收到违约金7000元。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2、4真实性均没有异议；证据3与我无关。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2及被告提交的证据1、2、4双方表示均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据3的真实性无异议，仅质证称与我无关，故本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年4月6日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区5号楼3单元4层402户商品房一套，房屋价款462533元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2015年10月20日原告签订了售楼确认单。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。被告已于2015年10月20日将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋直到2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。故原告主张的2013年7月1日至2016年9月2日按已支付房价款462533元的日万分之一计算的逾期交房违约金本院予以支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。因合同约定涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日前，房屋总价款为462533元，故本院确认被告应支付原告2013年7月1日至2016年9月2日共1160天，以462533元为基数按日万分一计算逾期交房违约金，共计53654元（本金462533元×日万分之一×1160天-7000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋宝东逾期交付房屋违约金共计53654元；二、驳回原告宋宝东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1331元，减半收取665.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担615.5元，由原告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年十月十六日书记员 汤振生