四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终458号
上诉人（原审被告）:张锦锋，男，生于1972年5月8日，汉族，住四川省平昌县江口镇。
委托诉讼代理人：王鹏，四川万明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:四川省盐业总公司达州分公司，住所地：四川省达县南外镇通达西路168号。
负责人：吴科，分公司经理。
委托诉讼代理人：杜兴华，男，生于1976年7月18日，汉族，四川省盐业总公司达州分公司职工，住四川省平昌县江口镇。
委托诉讼代理人：牟桂林，四川天仁和律师事务所律师。
原审被告：丁翠荣，女，生于1974年2月17日，汉族，住四川省平昌县江口镇。
上诉人张锦锋因与被上诉人四川省盐业总公司达州分公司（简称“达州盐业公司”）、原审被告丁翠荣房屋租赁合同纠纷一案，不服平昌县人民法院（2017）川1923民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，听取了上诉人张锦锋及其委托诉讼代理人王鹏，被上诉人达州盐业公司的委托诉讼代理人杜兴华、牟桂林的意见，本案现已审理终结。
原审认定：被告张锦锋（乙方）与原告达州盐业公司（甲方）于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定将达州盐业公司位于平昌县江口镇新华街东段75号公司院内安置房第二层约1130平方米出租给张锦锋经营超市，租期五年，自2014年7月1日起至2019年8月31日止（2014年7月1日至8月31日为装修期）。租金及支付方式：第一、二年租金为每年200000元，此后房屋租金在上一年度的基础上递增10％，五年租金总额为1128200元。乙方于2014年12月25日前向甲方一次性支付第一年租金200000元，2015年12月25日前支付第二年租金，第三、四、五年租金于合同租赁期当年9月1日前向甲方一次性支付。合同第八条第二项第6、7目约定，如乙方未按约定交纳各项费用，已经给甲方造成严重损害，或者拖欠租金累计三个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同第十条约定乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的30％向甲方支付违约金；如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍向甲方支付违约金。第十三条约定乙方向甲方交纳履约保证金50000元，如乙方违约，甲方有权以保证金冲抵乙方应当承担的违约金及损失赔偿，不足部分甲方有权继续追缴。租赁期满，如乙方无违约行为，甲方如数退还乙方保证金（不计利息）。履约过程中，被告一直拖欠原告房屋租金，原告多次催收无果，遂提起诉讼。
同时查明：1.巴中市中级人民法院于2012年1月13日作出（2012）巴中民诉前字第1号民事调解书，确认本案租赁房屋归达州盐业公司所有；2.张锦锋实际拖欠达州盐业公司自2015年9月1日至2016年8月31日年度租金15万元，2016年9月1日至2017年1月9日期间的房屋租金，张锦锋未向达州盐业公司支付；3.达州盐业公司于2016年7月6日、9月2日向张锦锋发出关于催收房屋租金及水电费用的函件，张锦锋予以签收；4.二被告系夫妻关系；5.张锦锋所租赁房屋开办超市现未实际营业。
一审认为，原、被告双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告按约定履行了义务，被告未完全履行合同义务，仍欠付部分到期租金。合同约定了如承租方逾期未交纳按约定应当交纳的各项费用，给出租方造成严重损害的或者拖欠租金累计三个月以上的，出租方有权解除合同。被告张锦锋自2015年12月25日起即未按约定全额支付原告房屋租金，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。故原告达州盐业公司请求解除《房屋租赁合同》的理由成立，依法予以支持。被告张锦锋提出没有违约行为，租赁期间，房屋下水管道漏水，货物被淋湿，产生的物品损失费30000元及维修费12000元，均应由原告承担，张锦锋仅提供了3张收据复印件及图片（图片中未显示拍摄时间、地点等），原告对张锦锋提供的收据复印件及图片不认可，原审审查认为，被告所举证据无法查实其来源，不能实现其举证目的，对张锦锋的辩解理由不予支持。关于原告主张被告支付下欠租金的资金利息及按照合同约定承担违约金问题，《房屋租赁合同》明确约定被告有拖欠房租累计三个月以上行为的，原告有权解除合同，收回该房屋，被告应按照合同当年租金的30%向原告支付违约金。合同还约定被告交纳履约保证金50000元，如因被告违约，原告有权以保证金冲抵被告应当承担的违约金及损失赔偿，不足部分原告有权继续追缴。合同中没有欠付租金计付利息约定，且当年租金30%的违约金已足以补偿原告的该项损失，不能过分加重被告承担的违约责任，故对原告关于欠付租金的资金利息的主张不予支持，被告张锦锋应当按照约定的当年租金30%的违约金承担违约责任，张锦锋交纳的履约保证金50000元应予以扣减。原告达州盐业公司还要求被告支付垫支的水电费15000余元，但没有提供有效证据证明水电费的实际产生及准确金额，故对该项主张不予支持。原告达州盐业公司还主张丁翠荣对所欠租金及违约金承担偿还责任，根据合同相对性原则，原告的该项请求无法律根据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告达州盐业公司与被告张锦锋于2014年7月1日订立的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、限被告张锦锋于判决生效后15日内向原告达州盐业公司返还租赁房屋；三、限被告张锦锋于判决生效后30日内向原告达州盐业公司支付自2015年9月1日至2016年8月31日年度房屋租金150000元，支付自2016年9月1日至2017年1月9日期间房屋租金78832.90元，并承担违约金68649.87元，共计297482.77元，扣减被告张锦锋交纳的履约保证金50000元，被告张锦锋实际还应支付原告达州盐业公司247482.77元；四、驳回原告达州盐业公司对被告丁翠荣的诉讼请求。五、驳回原告达州盐业公司的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由被告张锦锋负担6000元，由原告达州盐业公司负担1600元。
上诉人张锦锋的主要上诉理由是：出租方对出租的房屋有维修的义务。我方在发现房屋漏水的情况后及时通知被上诉人维修，被上诉人推诿，最后派公司员工杨志平、杜兴华现场查看后才同意维修，并愿意承担维修费用，我方垫支维修费用12000元。被上诉人出租的房屋漏水，违约在先，请求二审法院判决被上诉人承担维修费用和商场歇业损失。
被上诉人达州盐业公司以原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法为主要内容作了答辩，请求二审法院驳回上诉人张锦锋的上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人达州盐业公司未提交新证据。上诉人张锦锋提交了三组照片及严大钦、李随胜的证言各一份。三组照片证明张锦锋经营的超市下水管道漏水并造成损失，被上诉人没有尽到维修义务。严大钦、李随胜的证言证明下水管道漏水并维修的事实。被上诉人达州盐业公司对张锦锋所提交证据的真实性提出质疑，认为照片没有显示拍摄时间，无法查实其来源，损失没有具体清单，不能确定损失金额。出具证言的证人未到法庭接受质询，证言的真实性存疑。因此，上诉人张锦锋二审中提供的证据均不能达到证明目的。二审审查认为，上诉人张锦锋提交的证言，因证人未出庭，对证言的真实性难以作出判定。照片的来源存疑，难以证明其与本案的关联性。上诉人张锦锋在一审期间对维修费用和歇业损失未提起反诉，故不纳入本案的审理范围，二审对该部分的事实和证据因张锦锋未提出反诉而不作审查和评判。
经本院二审查明的事实与原审一致，二审对原审查明的案件事实予以确认。
本院认为，上诉人张锦锋与被上诉人达州盐业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，签约双方均应秉承诚实信用原则，忠实地履行各自的义务。上诉人张锦锋拖欠租金累计三个月以上，已构成根本违约，既符合约定解除合同的条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件。原审支持被上诉人达州盐业公司关于解除合同的诉请，并判决上诉人张锦锋交付房屋，给付租金，承担违约责任正确，二审予以确认。上诉人张锦锋提出承租的房屋下水管道漏水，产生了损失，垫支了维修费用，因在一审中未提出反诉，故不应纳入本案的审理范围，二审对该部分内容不作审查和评判。上诉人张锦锋可就垫支的维修费用和损失等问题实事求是地与被上诉人达州盐业公司另行协商解决，如协商不成，可另案主张权利。原审针对达州盐业公司的诉讼请求作出判决，符合法律规定，本院予以维护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由上诉人张锦锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 李家明
审判员 王健宇
审判员 孙 涛
二〇一七年六月二十三日
书记员 郑绍坤