黑龙江省青冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青法民初字第150号
原告青冈县食品公司。
法定代表人邹德福，职务经理。
地址：青冈县青冈镇繁荣街35组。
机构代码证：13147009-6
委托代理人任春宇，系黑龙江任春宇律师事务所律师。
被告韩占华，男，1956年8月22日生，青冈县中和食品收购站业主，现住青冈县中和镇育新街**组。身份证号×××
原告青冈县食品公司与被告韩占华确认合同无效纠纷一案，本院于2011年8月3日立案受理后，依法由审判员姜国福担任审判长、人民陪审员杨安保、孙涛参加评议，适用普通程序审理。于2013年4月15日作出了（2011）青法民初字第264号民事判决书。原告青冈县食品公司提起上诉。2013年7月23日绥化市人民法院作出了（2013）绥民三商终字第40号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告青冈县食品公司不服，向黑龙江省高院申诉。省高院裁定由绥化市中级人民法院提起再审。2015年3月30日绥化市中级人民法院作出了（2015）绥中法民再字第14号民事裁定书，以一、二审判决认定基本事实不清，适用法律错误，裁定撤销青冈县人民法院（2011）青法民一初字第264号民事判决书及本院（2013）绥民三商终字第40号民事判决书，发回青冈县人民法院重审。本院于2015年4月24日重新组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告青冈县食品公司委托代理人任春宇、被告韩占华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青冈县食品公司诉称，1998年按照县政府的有关精神，经主管局同意，在未经县国有资产部门进行法定评估、拍卖，未召开中和食品站职工代表大会，职工不知情的情况下，与原告韩占华签订了房屋买卖合同，将中和镇食品站以75000元的价格出售给了韩占华，同时未办理房屋及土地过户手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金。本案中房屋买卖契约书转让的标的物均为国家资产，这就涉及到国有资产的保护，虽有县贸易局主管局长同意，但只是管理部门，并不能代表国资办行使职权。按照《国有经济体制改革委员会、财政局、国家国有资产管理局关于出售国有小型企业产权的暂行办法》第二条的有关规定，出售国有企业产权，应由各级政府国有资产管理部门负责。并严格按照行政法规的程序进行。本案被告的买卖契约书的行为，违反了我国行政法规，即《国有资产评估管理办法》（91号令）对于转让国有资产的强制性规定，导致无法保证转价格的公允。同时双方私自处分国有资产之行为又损害了国家利益及社会公共利益。基于上述事实，原告请求判决：<一>确认青冈县食品公司与被告韩占华1998年9月21日签订的房屋买卖合同无效。<二>责令被告韩占华返还所占有的中和镇食品站房屋、土地等国有资产。
被告韩占华辩称，首先，从宏观方面谈合同。原、被告1998年9月21日订立房屋买卖契约书，原告接收购房款75000元，当时价格全县最高。原告现在主张合同无效，没有法律依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的无效情形，原告无权请求人民法院认定合同无效。理由，原告与被告签订合同已履行多年，被告投入了大量资金对房屋进行了修缮。原告的请求有悖当时的政策和诚实信用原则。将上世纪90年代的政策问题拿到本世纪来对待是要错误的，进而会导致当事人涉诉涉访。其次，从微观上谈，原告的诉求缺乏事实依据与法律依据，现从以下几个方面陈述：第一，该食品站房屋出售，经主管局同意，青冈县人民政府批准。第二，1998年青冈县人了政府决定出卖全县15个乡镇食品站，专门召开了政府协调会，有各局的主要领导参加会议，会议决定各主管局放行，不准以种种借口干预此次行动。因为当时，正是国家将计划经济转为市场经济时期，乡镇食品站经不得市场经济的冲击，均已瘫痪、房屋倒塌、院墙受到损坏，物品丢失现象严重。而县食品公司缺少资金，食品站按市场模式经营是最明智的选择。第三，我就是职工之一，并非未征求职工意见，事实上职工代表均知此事，无人敢购买这么一个破烂不堪的企业。第四，合同法1999年10月1日实施，本案争议合同签订1998年9月21日，当时合同法尚未实施，经济合同法是合同法的前身，本案应适用合同法。第五，被告继续经营食品行为中的主业，极大地方便人民群众，而全县另十几家食品站连房屋、土地均已变卖为个人私产，产权登记为个人名下。因此，从历史事实证据到法律证据均可证明，被告经营的生猪屠宰生产、加工应受到鼓励与保护。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，国家计划经济时期，当时青冈县外乡镇15家食品企业和县城内的一个冷冻厂、一个加工厂、饲料厂等，青冈县食品公司下属共21个合作单位。外乡的食品站进行生猪计划收购，统一调配。1992年5月13日全国生猪行业及收购由计划经济转化为市场经济经营模式，全县食品企业亏损严重，物品丢失、房屋毁损，靠国家给予一定的补助，无法维护生产。1993年至1996年全县共卖了10个乡镇食品站，外加中和镇食品站临街14间房屋也变卖了。当时中和、祯祥和永丰食品站在全县房屋比较完整，所以第一批没有卖。后来为了落实黑龙江省食品生猪屠宰会议，解决青冈县食品公司生猪屠宰场和冷库改造维修资金，青冈县人民政府财务办主任和主管财贸县长邓佩贤、贸易局长曹忠孝、副局长陈清辉及原贸易局局长办公会研究同意的，1998年9月将这三家外乡食品站房屋出卖，青冈县国资局口头同意，但是没有下书面文件。现在青冈县食品公司帐上体现外乡15个食品收购站共计卖315000元，仅中和镇食品站不算临街14间房屋就卖了75000元。以上事实和政策原告青冈县食品公司未予以反驳，亦未予以陈述相反意见，应予确认。
原告青冈县食品公司主张房屋买卖契约无效，庭审中向法庭提供了以下证据与法规依据：证据<一>2007年3月31日国资办（2007）第12号文件予以证实，该文件说明“根据企业国有资产管理办法规定，企业拥有国有资产的使用权，没有国有资产的处置权。”因此，食品公司1998年出售中和食品站房屋这一国有资产的行为无效。如确需出售应报县政府批准，经过评估程序，进行公开出售。认定了中和食品站房屋处置无效。证据<二>公有有房屋产籍登记表两份、公有房屋分栋资料两份。主要证实案涉房屋仍然登记在原告名下，没有变更。证据<三>青冈县国土资源局情况说明一份。亦在证明涉案土地没有变更，仍登记在原告青冈县食品公司名下。证据<四>根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“……”，本案中房屋买卖契约书中转让国有资产的价格确定，违反了行政法规的强制性规定，无法保证价格的公允，所以说明原、被告双方1998年9月签订的中和镇食品站房屋买卖合同无效，被告应予返还房屋。上述证据及法规经当庭质证，被告韩占华提出如下异议：国资局2007年文件不真实，是针对中和食品站个别职工反映情况的一个调查，明显是推卸责任。国资局作为国有资产管理部门，中和食品站临街先行处理变卖的十四间房屋就不属于国有资产吗？还有其他外乡十四家食品站房屋及土地即不在调查之内，而且这些房屋都办在个人名下，国有资源局给办理了国有土地使用证。1998年之前企业转制是共性问题，被告买食品站房屋价格应按1998年的市场价格。程序合法、合同有效，不存在自买自卖、法律规定的无效情形。被告韩占华为证明买卖契约书有效，提供反驳证据如下：证据<一>1998年9月21日签订的房屋买卖契约书（复印件），内容：“经县贸易局同意，青冈县食品公司（出售方）经研究决定将座落在中和镇原食品收购站砖瓦结构黑铁皮盖房屋十八间，土木结构土盖房屋七间……连同围墙、大门以及饮用水、供电、通讯、取暖设施等一并卖给韩占华同志名下永久为业，双方言明价格为人民币柒万伍千元整，……。”食品收购站四至清楚。出售方青冈县食品公司（公章），法定代表人曹守铭签字，购买方：韩占华签字。证据<二>1998年9月21日交款收据，金额75000元，款系卖中和食品站房款。收款人青冈县食品公司并加盖财务专用章。被告韩占华出示这两份书证亦在证明当年出卖中和食品收购站是经局长办公会、主管贸易局和县政府同意，才签订合同买受取得的，价格当时是比较高的，符合市场价格，双方系真实意思表示，中和食品站既无外债也没有内债，职工待遇随国家政策而享受，政府已经给予了经济补偿金。合同履行了十几年，投入了大量资金，院落垫土、房屋维修、完善各种设施，仍经营生猪屠宰。合同按照法律规定真实有效。证据<三>个体工商户营业执照、食品卫生许可证、动物防疫条件合格证、排放污染物许可证、生猪定点屠宰证。字号名称：青冈县中和食品收购站。经营者韩占华。经营范围及方式：生猪屠宰生产、加工。以此证明外乡的生猪屠宰只有其一家，其一直从事生猪收购与屠宰，并没有改变企业的经营性质，极大方便了中和镇周边的广大养猪农户，就近方便与运输。证据<四>2009年10月15日青冈县人民政府青政函[2009]1号关于董世国上访反映问题调查处理情况函。该调查处理意见函载明：1、调查情况与本院查明的事实一致。2、处理意见：“中和食品站出售由原县贸易局班子集体研究，并经县政府同意，由县食品公司与韩占华签订了《房屋买卖契约书》，所得收入全部用于维修定点屠宰车间，资产用途合理，不存在自买自卖的行为。”证据<五>青冈县食品公司的主管局青冈县商务局2010年10月20日作出的关于原中和食品站职工董世国反应“中和食品站未经任何程序出售企业资产及要求解决职工养老保险待遇等问题”的调查情况及处理意见的汇报。其调查情况与政府的调查情况与处理意见一致，认为房屋买卖契约合法，属于符合程序的企业改制行为。同时写明了应当吸取的教训。韩占华出示证据亦在证实当时政府同意，已经请示，政府肯定买卖合同的真实性、合法性。客观事实是按市场化运作，不能改变企业的生猪屠宰的性质，至今外乡只有其一家合法正规的生猪收购屠宰及运输，大大方便了广大农村的养猪专业户。应当说合法有效的经营了十几年，合同有效，不存在法律规定的无效情形，企业应受到鼓励与扶持。被告韩占华当庭表示原一审卷宗提供的所有证人证言不作为证据向法庭出示，有开庭笔录在卷证实。被告提供的书面证据经当庭质证，原告青冈县食品公司对证据<一>、<二>、<三>的真实性没有异议，对证据<四>、<五>与合同的效力提出异议，认为证据<四>、<五>书证中并没有加盖两个单位的公章，两份文件不真实，不能与国资办2007年第12号处理文件相矛盾。对证据<一>的合法性异议认为房屋买卖契约无效，理由认为该契约买卖违反法律规定。且案涉房屋及土地均为国有资产，并没有变更，土地及房屋仍登记在青冈县食品公司中和食品收购站名下，财产应予以返还。
根据双方当事人的质证意见，通过对事实与证据的分析，本院综合审查认证如下：1、对被告韩占华提供的房屋买卖契约（原件退回）、收据（原件退回）及书证予以采信。理由：①房屋买卖契约书签订的主体明确、内容全面、四至清晰。②价格经主管局研究确定，完全与当年的市场价值相吻合。③与国家企业转制的政策一致。④青冈县人民政府调查已说明请示政府同意后出卖，是当初转制经营的共性问题，现外乡、镇只有这一家生猪屠宰企业合法经营。2、对被告韩占华提供的执照、防疫检疫证合格证、排放污染物许可证、生猪定点屠宰等书证予以采信。理由：①证照齐全、经营生猪屠宰合法、便民、利民。②被告买后，该食品收购站十几年来发挥了最大的效能，与其他十几家相对比照，只有中和食品收购站的房屋与土地未变更和出让至个人名下。对被告韩占华提供的2009年青冈县政府函与2010年主管局对上访人的答复的书证，内容应认定客观属实。理由：①政府调查真实，反映出了当时企业经营状况。②企业转制与政策一脉相承。③因处在当时的历史环境，对处理经验不足，是普遍性的问题，切忌一概而论的个别否定。
本院认为，本案争议焦点系原、被告1998年9月21日签订的房屋买卖契约的效力如何认定，是有效合同，还是无效合同；使用的财产应予返还。从双方当事人签订合同的历史背景分析：1992年以前，各地食品行为一直执行国家生猪派购统销政策，专门统一地点屠宰，订价统一供应。伴随改革开放政策不断深入，多年来计划经济已不能适应市场需求，是大胆改革的需要。从双方当事人签订合同时的主营企业状况看：1998年青冈县食品企业一直亏损，外乡镇15个食品站一直处于停业状态，经贸易局局长办公会讨论，发展主导产业，并报县政府同意后作价出售。可以说是企业转制的必然需要。从双方当事人履行合同的时间和效果分析：双方已实际履行了十五年之久，唯独被告的食品收购站至现在仍经营生猪屠宰与加工，其他食品企业均将房屋、土地办至个人名下，属于私有财产范畴。从被告韩占华买受后对厂房投入看：十几年前投入大量资金对房屋、院落、围墙进行修缮和添附，原告现在请求合同无效无事实根据。从双方纠纷的起因及政府函分析：对个别职工的上访而出现纠纷，应当注意到全县食品企业处理是普通性的方式，是公开透明经组织研究决定的，政府是持肯定态度的，应当尊重历史事实和客观事实。转制的改革时期允许有失误，但要吸取教训。从原、被告双方签订合同的时间分析：《中华人民共和国合同法》实施时间是1999年10月1日，而签订房屋买卖契约的时间是1998年9月21日，确认合同效力问题，首先看合同存不存在无效的几种情形，然后经过法定程序，任何单位和个人无权确认合同效力。故，原告青冈县食品公司请求无法律依据。据此，原告青冈县食品公司要求确认房屋买卖契约无效，返还财产的请求不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释<一>第三条：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、驳回原告青冈县食品公司要求确认其与被告韩占华签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求。
二、驳回原告青冈县食品公司要求被告韩占华返还财产的诉讼请求。
案件受理费100元由原告青冈县食品公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 长 邢 友
代理审判员 李 颖
人民陪审员 邱 林
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王艳秋