浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1982号
上诉人（原审被告）：杭州富富实业有限公司。
法定代表人：范怡。
委托代理人：李国刚。
被上诉人（原审原告）：杭州万利工程机械租赁有限公司。
法定代表人：吴校利。
委托代理人：来亚明。
上诉人杭州富富实业有限公司（以下简称富富公司）因与被上诉人杭州万利工程机械租赁有限公司（以下简称万利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年7月，万利公司与富云公司签订《厂房（仓储物流）租赁合同》一份，约定由富云公司租赁万利公司位于萧山区新塘街道姑娘桥村的厂房一、二层（建筑面积为4529.8平方米），及其厂房附属四周空地，厂房为框架结构，租赁期限十年，自2009年9月1日起至2019年8月31日止，年租金为600000元，第二年起每年递增1%，富云公司每年应在8月25日前付清一年租金，逾期不付收取5%违约金，两个月后不付万利公司有权解除合同，并赔偿违约金1000000元。同时，富富公司与万利公司签订《厂房（仓储物流）租赁合同》一份，约定富富公司租赁万利公司位于萧山区新塘街道姑娘桥村的厂房一、二层，建筑面积为六间，及其厂房附属四周空地，厂房为框架结构，租赁期限十年，自2009年9月1日起至2019年8月31日止，年租金为200000元，双方签订合同后，富富公司应向万利公司一次性付清一年租金，先付后租。租赁期间，万利公司提供200V民用电源、380V电源及供水设备，使用该厂房产生的水电煤通讯等费用由富富公司承担。租赁期间，万利公司应保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。富富公司负责其所租用区域电梯的使用、维护，并承担相关维护费。2011年9月9日万利公司与富云公司共同申请向政府批地。上述两份房屋租赁合同签订时，ＸＸＸ系富富公司的法定代表人，亦为富云公司的两个股东之一。现富富公司的法定代表人范怡与富云公司法定代表人范财富为父女关系。富富公司已支付万利公司房屋租金600000元。2014年4月9日，万利公司以富富公司只在2009年、2010年支付租金600000元，此后未再支付租金为由，向富富公司邮寄《关于解除合同的函》，要求解除与富富公司签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》。同月，富富公司收到上述函件后回函给万利公司，不同意解除合同，并要求万利公司赔偿富富公司损失900000元及自2012年10月4日起至实际恢复供水、供电之日按每日548元扣减的租金。2014年4月18日万利公司诉至原审法院，请求判令：一、解除万利公司与富富公司于2009年7月签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》，富富公司腾退租赁场地内的物品；二、富富公司支付万利公司自2013年9月1日起至合同解除之日止按年租金200000元计算的租金。庭审中，万利公司变更第二项诉讼请求，要求：二、富富公司支付万利公司自2012年9月1日起至实际腾退之日止按年租金200000元计算的租金。
另查明：2012年12月10日，原审法院受理了万利公司诉富云公司房屋租赁合同纠纷一案，万利公司起诉要求解除与富云公司签订的房屋租赁合同，由富云公司支付相应租金、违约金。原审法院于2013年12月23日作出（2012）杭萧民初字第7558号民事判决书，判决富云公司与万利公司之间签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》于判决生效之日起解除；驳回万利公司其余诉讼请求。2013年1月21日，原审法院受理富富公司诉万利公司房�租赁合同纠纷一案，富富公司起诉要求确认与万利公司之间签订的房屋租赁合同有效，继续履行合同。在审理过程中原审法院依法追加富云公司作为第三人参加诉讼，2013年12月23日原审法院作出（2013）杭萧民初字第609号民事判决书，判决富富公司与万利公司于2009年7月签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》有效，继续履行。上述两判决现已生效。
原审法院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，富富公司未按约支付租金，万利公司有权要求解除与富富公司之间签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》，并要求富富公司腾房。双方约定的租赁期限为2009年9月1日起至2019年8月31日止，扣除富富公司已支付万利公司的600000元租金，富富公司尚应支付万利公司自2012年9月1日起至合同解除之日止按年租金200000元计算的租金及合同解除后至租赁物实际腾退之日止按年租金200000元计算的占有使用费。富富公司认为，自2012年起万利公司即对案涉厂房停水停电，但现富富公司缺乏有效证据予以证实，原审法院不予采信。富富公司同时认为，万利公司拆除了租赁房屋内的电梯，且在房屋外部进行建筑施工，导致富富公司无法正常经营，原审法院认为虽然租赁房屋外部正在进行的施工以及电梯被拆除的事实存在，上述情形应视为租赁物存在瑕疵，但上述瑕疵的存在并不对富富公司使用租赁房屋产生实际影响。故原审法院对富富公司提出的不支付租金的理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年6月11日判决：一、杭州万利工程机械租赁有限公司与杭州富富实业有限公司签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》于本判决生效之日解除；二、杭州富富实业有限公司在判决生效后三十日内腾退位于萧山区新塘街道姑娘桥村的厂房一、二层（建筑面积为六间）及其厂房附属四周空地，并返还给杭州万利工程机械租赁有限公司；三、杭州富富实业有限公司在判决生效后十日内支付杭州万利工程机械租赁有限公司自2012年9月1日起至合同解除之日止按年租金200000元计算的租金，并支付合同解除次日起至实际腾退之日止按年租金200000元计算的房屋占有使用费。如杭州富富实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，减半收取2773元，由杭州富富�业有限公司负担。
宣判后，富富公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人行使法定解除权程序不合法，未给予“合理期限”，一审予以支持是错误的。1、上诉人与被上诉人之间签订的《厂房（仓储物流）租赁合同》并无约定解除权条款，被上诉人行使的是合同法第九十四条法定解除权，根据一审判决依据合同法九十四条第（四）款的规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。2014年4月17日收到被上诉人的催告函（且不论其催告函的内容是否合理有据），上诉人4月18日发出回函，陈明理由和原因，但上诉人却已经于2014年4月18日经杭州市萧山区人民法院立案受理，可见，这中间并无“合理期限”。上诉人直接发函通知解除，行使的是即时解除权，而不是法定解除权，上诉人行使即时解除权并无合同约定或法律规定的依据。一审法院�法定解除权的法律依据支持被上诉人解除合同的行为，是错误的。2、上诉人的主要义务即是按年支付租金20万元，上诉人在之前的杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第609号案件中，上诉人当时的起诉状及诉讼请求即是要求向被上诉人支付年租金20万元，并同时要求被上诉人恢复供水供电，继续履行合同。这在案卷中均有据可查，在诉讼中也多次明确，不存在上诉人不愿意或拒绝支付租金的情形。一审法院引用合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。一审法院同样没有考虑“合理期限”，一审法院对同一法院已经生效案件中的上诉人要求支付租金的基本事实作相反认定是完全错误的。二、一审法院未正确认定证据及案件事实。1、一审没有正�认定停电记录、报警记录、照片及公证书等证据；2、一审认为租赁物仅是存在部分瑕疵，是简单的主观臆断，是没有正确认定案件事实。被上诉人是对整个租赁物的房屋改建，原双方合同约定的场地已经作为其施工场地，上诉人车辆无法正常进出。断水断电的事实是客观存在的：按2009年-2011年正常履行合同期间，被上诉人均有水电单据及抄表给上诉人，自2012年下半年断水断电后，被上诉人就再也没有水电单据给上诉人。按双方合同约定，由被上诉人向上诉人提供水电收据或发票，上诉人收到水电收据后三天内支付。被上诉人在2012年下半年及之后的诉讼至今，并未向上诉人提供水电发票这一事实，足以说明上诉人承租的租赁物处于断水断电状态。三、一审判决与已经生效的（2013）杭萧民初字第609号判决书的既判力相矛盾。已生效的（2013）杭萧民初字第609号判决书判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效，继续履行。继续履行是有内容的，是发生生效法律文书的既判力效果的。继续履行即由上诉人支付租金，被上诉人提供符合合同约定条件的租赁物。上诉人自始至终均愿意支付租金，无论是之前的诉讼请求还是诉讼过程中的多次表态均足以说明不存在上诉人拒付租金的情形，只是要求恢复供水供电和场地条件而已。（2013）杭萧民初字第609号判决书是2014年1月底下发，2014年2月才生效的，一审判决意味着该生效判决不再履行，改变了生效判决的既判力，（2013）杭萧民初字第609号判决失去意义。请求原审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
针对富富公司的上诉，万利公司辩称：到目前为止，被上诉人仍未收到后续的40万元的租金，充分说明上诉人存在严重的逾期支付租金的行为。因此原审判决双方解除合同，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，富富公司向本院提交该公司于2014年7月15日向杭州萧山供电局投诉的《投诉函》以及湘湖供电所2014年7月24日给富富公司的《回函》各一份，拟证明租赁房屋期间，从2012年10月份开始，杭州万利工程机械租赁有限公司一直未向富富公司租赁部分的厂房区域正常供电。该证据经出示，万利公司对证据的真实性无异议，但只能证明双方纠纷期间有存在过断电的情况，但不能证明存在长期断电情况，不能证明万利公司违约。本院认为，该组证据虽然形成于一审庭审之后，但待证的争议事实早已存在，富富公司疏于取证，故该组证据并非二审新证据。且该证据仅能证明2014年7月24日万利公司厂房一、二层当时没有通电，并不能证明富富公司的待证事实，故本院对该证据不予采纳。万利公司未向本院提交新的证据�料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。富富公司在2009年7月与万利公司签订《厂房（仓储物流）租赁合同》约定每年的租金为20万元，之后富富公司仅向万利公司支付租金600000元，严重拖欠租金，致使万利公司不能实现合同目的，万利公司依法有权解除合同。富富公司提出自2012年起万利公司即对案涉厂房停水停电，拆除了租赁房屋内的电梯，且从2012年10月起在房屋外部进行建筑施工，导致富富公司无法正常经营等拒付租金的理由。本院认为，由于富富公司未能提供有效证据证明2012年起万利公司即对案涉厂房停水停电的事实，原审法院对此不予采信并无不当。富富公司自述租赁房屋外部进行�工始于2012年10月，是在富富公司开始拖欠房租之后。而在原审法院审理的富富公司起诉万利公司的（2013）杭萧民初字第609号案件的起诉状中，富富公司尚未提及案涉房屋电梯被拆除的事，故电梯拆除应在这之后。且富富公司所提租赁房屋的瑕疵对其租赁房屋的使用并不构成根本性影响，并不能成为其拒付租金的理由。（2013）杭萧民初字第609号民事判决，判决案涉房屋租赁合同有效，继续履行，只是对合同效力进行了判定，但由于富富公司存在违约行为，原审法院判决合同解除并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，富富公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5546元，由上诉人杭州富富实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
�判长胡宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年九月十日
书记员 袁其伟