江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9967号
上诉人（原审被告、反诉原告）：季建华。
委托诉讼代理人:谢莉莉，江苏瀛元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:张家港市骏马房地产开发有限公司。
法定代表人:杨聪，总经理。
委托诉讼代理人:周洁，该公司员工。
上诉人季建华因与被上诉人张家港市骏马房地产开发有限公司（以下简称骏马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第02375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
季建华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、季建华不存在恶意拖欠租金的违约情况，不应承担违约责任。1、季建华独资设立的江苏宏成基业建筑装饰集团有限公司独资设立了张家港市同济建筑装饰工程有限公司（以下简称同济装饰公司），两公司法定代表人均为季建华，两公司所有事务均由季建华决定。2、骏马公司应支付同济装饰公司的工程款高达900多万元，骏马公司在工程审定单出具前显然就应明知工程款远超过需抵扣的房屋租金，有无审定单并不影响双方用工程款抵扣租金。3、租赁合同约定的支付租金期限不是绝对的，双方在实际履行中也没有严格按照约定履行。从双方以工程款抵扣300000元租金的过程看，骏马公司知晓季建华完全可以支配同济装饰公司。4、季建华是电话联系骏马公司沟通抵扣事宜，在此前的抵扣中也并未发过抵扣通知。5、用工程款抵扣租金的模式在双方之间已形成惯例，此前的以工程款抵扣租金的手续均是可以后办的。在约定租金支付期限到期时，骏马公司并未立即催告支付租金，说明其已同意以工程款折抵租金。二、骏马公司明知季建华租赁房屋用于开办高档养生会所，却仍然将底层房屋租赁给第三方开办酒吧，形成噪声污染，严重影响了季建华的经营。酒吧的噪声污染具有持续性，一审法院以噪声污染检测报告形成于起诉之后为由对噪声污染的责任问题避而不谈。骏马公司行为属于严重违约，季建华合同目的已无法实现。三、虽然唐丽芹在2015年7月24日发函解除租赁合同，但在2015年9月25日骏马公司委托律师向季建华签发《律师函》，确认双方的租赁合同合法有效，要求季建华支付租金，如逾期支付则解除合同。同时骏马公司在庭上多次表示双方之间的租赁合同在2015年7月31日未解除。因此租赁合同至少在2015年9月尚未解除。骏马公司于2015年7月底、8月初对房屋采取断电、锁门等措施最终造成季建华无法经营，属于严重违约。四、一审法院不顾前述客观事实，以一点租金为幌子支持骏马公司取得季建华1800万元的巨额装修，严重违反公平原则。五、一审法院应当启动损失鉴定程序而未启动，程序违法。
骏马公司辩称：双方之间没有以工程款抵房租的惯例，从法律角度抵扣需要相对公司同意及财务上的手续才能完成。双方签订第二份租赁合同的时间晚于酒吧合同签订时间，季建华在签合同时对于一楼租给酒吧是明知且同意的。季建华开设的休闲商务中心用电是充值的，没有余额就会自动断电。锁门是物业公司在休闲商务中心张贴停业公告后为保证会所安全做的保护措施，没有影响正常租赁。骏马公司多次发函通知若不及时支付租金将解除合同。请求维持原判。
骏马公司向一审法院起诉请求：判令季建华向骏马公司支付2014年9月2日至2015年9月1日拖欠的租金90万元，并支付以90万元为基数自2014年9月2日至2016年4月1日按照每日3‰计算的违约金。审理中，骏马公司增加诉讼请求，要求季建华支付2016年3月2日至2017年3月1日的房租194万元及以该款为基数自2016年3月2日至判决生效时按照每日3‰计算的违约金，后又撤回了增加的诉讼请求。
季建华向一审法院反诉请求：判令解除《房屋租赁合同》，骏马公司赔偿季建华损失1800万元。
一审法院认定事实：2013年1月24日，骏马公司（甲方）与季建华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉租赁房屋出租给乙方使用，该房屋仅作为普通商业使用，其中不包括KTV、浴室、棋牌室、餐饮等；租赁房屋在骏马公司竣工并取得房屋产权证后一周内交付，租赁期限十年，装修期六个月内免收房租；每年租金180万元，前三年租金不变，之后每三年递增8%，第四、五、六年租金为194万元，第七、八、九年租金为2099000元，第十年租金为2268000元，租金支付方式为2013年1月24日支付租房定金60万元，余下租金于房屋交付之日交清，接下来每年的租金按房屋交付后签订的补充协议为准；乙方在本合同签订当日向甲方支付保证金96510元。合同第五条约定：在本合同约定的租赁期限届满或双方依法解除、终止租赁关系的，在乙方将承租房屋及附属配套设施完好无损地移交给甲方，双方就有关经济往来账目全部核对、结算完毕以后，甲方将乙方交付的保证金不计利息退还给乙方。合同第六条第3款约定：租赁期满或本合同提前解除，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备、设施归乙方所有，不能移动、拆除设备、设施无偿归甲方所有，乙方应在租赁期满或本合同终止后15日内搬离，并归还甲方承租房屋。合同第十一条第1款约定：租赁期满或本合同解除后，乙方应在合同终止后15日内返还房屋及其附属设施，乙方如拒绝交付或迟延交付的，每日应按本合同约定的日租金标准的三倍向甲方支付租金，同时甲方可向乙方主张违约、赔偿请求权，乙方明确同意，乙方未经甲方书面同意逾期返还该租赁房屋的超过2日的，甲方有权对该租赁房屋采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁门等强制措施，且甲方可在社区居委会或派出所等第三方在场的情况下收回房屋，租赁房屋内原属于乙方的财物，视为乙方放弃所有权，甲方有权做出处理，由此产生的后果，由乙方自行承担。合同第十二条第1款第1项约定：未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的，属于违约行为，甲方有权解除合同。合同第十三条第1款约定：乙方应按期支付租金，如逾期支付则甲方有权要求乙方按当年租金的千分之三每日支付违约金；第5款约定：甲方依据本合同第十二条第1款规定解除合同的，租赁期间乙方添附在租赁物上的附着物无偿归甲方所有，甲方已收取的租金不退还，乙方因此产生的损失自行承担，且乙方无权要求任何形式的补偿。
合同订立后，季建华支付了60万定金，骏马公司按约交付了租赁房屋。2014年11月12日，骏马公司向季建华出具一份《关于季建华租赁骏马国际置地广场租金结算的说明》，内容为：“兹因季建华租用唐丽芹张家港市杨舍镇沙洲西路121号（骏马置地广场）M402（内容详见双方租赁合同）。我公司与张家港市同济建筑装饰工程有限公司（法定代表人季建华）存在业务往来，经过友好协商，同意季建华所提请求，将应交唐丽芹的第二年租金余额30万元与经营保证金10万元（共计40万元）以同济工程款抵扣，所有相关抵扣手续应符合我公司财务规范要求。”2015年1月4日，张家港市同济建筑装饰工程有限公司向骏马公司出具一份《情况说明》，内容为：“张家港杨舍西城兰廷雅汇休闲商务中心租用骏马置地广场M405号自2014年9月1日至2015年3月1日的房租费为30万元，现经商谈，愿意用张家港市同济建筑装饰工程有限公司于骏马置地广场的工程款抵此笔房租费。”
2014年11月26日，唐丽芹（甲方）与季建华（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉租赁房屋租赁给乙方使用，该房屋仅作为商业服务使用，如涉及经营KTV、浴场、酒店、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用；租赁期限10年，自2013年3月1日起至2023年3月1日止，其中2013年3月1日起至2013年9月1日止为装修期，装修期内免收房租，另甲方再赠送乙方一年的免租期（即2013年9月2日至2014年9月1日），乙方总计享有的免租期为1年6个月；第一年租金180万元（即租期2013年3月1日至2014年3月1日）因在免受期内免收，第二年租金180万元（即租期2014年3月2日至2015年3月1日）在扣除免租期（2014年3月1日至2014年9月1日）的租金及2013年1月24日所缴纳的房租金定金60万元后的剩余租金30万元应在本合同签订的同时一次性支付给甲方，接下来的租金于每年的3月1日前乙方一次性支付下一年度的租金；乙方在本合同签订当日向甲方支付保证金10万元；甲方已在2013年1月24日将租赁房屋的钥匙交付乙方，甲方已完成租赁房屋的交付义务。该合同第六条第3款约定：乙方应在租赁期满或本合同终止后5日内搬离，并归还甲方承租房屋。该合同的其他内容与2013年1月24日骏马公司与季建华之间签订的《房屋租赁合同》基本一致。
2015年7月24日，唐丽芹致函季建华，称：“我方于2015年7月7日致函贵方，要求贵方支付租金，但至今贵方仍未履行上述义务，鉴于此，现我方郑重函告贵方：1、根据贵我双方房屋租赁合同十二条第1款第（1）项的约定，在贵方收到本函之日起，我方与贵方之间的房屋租赁合同即行解除。2、根据贵我双方房屋租赁合同第六条第3款的约定，请贵方于收到本函之日起10日内搬离承租房屋（包括贵方所有的全部可移动、拆除的设备、设施），我方将无条件收回承租房屋。特别提示：如届时贵方仍未搬离，我方将采取包括且不局限于切断电源、水源、强制清场等措施，由此产生的一切后果由贵方自行承担，我方不承担任何责任。3、我方再次要求贵方：（1）立即足额支付合同解除之日前贵方拖欠的房屋租金、违约金；（2）支付合同解除之日后房屋占用费。”季建华确认于2015年7月底收到该函。
另查明，季建华承租的案涉租赁房屋用于经营张家港杨舍西城兰廷雅汇休闲商务中心，经营者登记为季建华，注册日起为2014年1月26日。位于案××房屋底楼××张家港市××沙洲××路××号（骏马置地广场）M102房屋，骏马公司租赁给他人经营张家港市杨舍西城绯闻至尚酒吧，该酒吧于2014年12月8日注册。
以上事实，有骏马公司提交的房屋租赁合同、结算说明、情况说明、营业执照、工商登记资料、函以及一审法院庭审笔录予以证实。
双方争议的事实在于：
一、唐丽芹是否代表骏马公司与季建华签订的租赁合同？
骏马公司认为：第一份租赁合同约定了6个月免租期，由于季建华经营一年未能支付租金，骏马公司与季建华有其他业务往来，双方协商同意再给季建华一年免租期，所以由骏马公司员工唐丽芹与季建华签订了第二份租赁合同。当时唐丽芹签了合同后公司盖了章，但盖有公司印章的合同找不到了。为此，骏马公司提交了唐丽芹与骏马化纤股份有限公司的劳动合同、社会保险个人缴费基数表、授权委托书复印件，授权委托书内容为：骏马公司委托唐丽芹就骏马置地广场B座四楼（产权证号：张房权证杨字第××号）与租赁人季建华就房屋租赁事宜，作为我方代理人，委托权限包括：1、签署租赁协议；2、收取房屋租金；3、全程把控租赁合同的履行。
季建华质证后认为：对劳动合同与社会保险个人缴费基数表没有异议，但合同显示唐丽芹的工作单位并非骏马公司，对授权委托书复印件的真实性无法确认，唐丽芹签订租赁合同时未提交授权委托书，而且该授权委托书落款时间是2015年，月与日看不清楚。其以为骏马公司将房屋租赁给了唐丽芹，再由唐丽芹转租给我方，如存在上述情况，骏马公司起诉要求季建华支付租金主体不适格，应当撤诉后以唐丽芹的名义重新起诉。
审理中，一审法院询问季建华与唐丽芹签订租赁协议的情况，季建华称，当时签订第二份租赁合同时，唐丽芹带了案涉租赁房屋的房产证，案涉租赁房屋登记在骏马公司名下，由于之前的租赁协议内容都体现在唐丽芹带来的合同版本中，对其来讲，只要保证承租户的权利并且在唐丽芹能够提供出房屋的产权证时，其就与唐丽芹签订了合同。
一审法院认为：《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，根据2014年11月12日骏马公司出具给季建华的结算说明，其中提到了唐丽芹与季建华签订租赁合同、季建华应交唐丽芹租金、骏马公司同意以其结欠同济工程款抵扣的情况，可以看出季建华随后在2014年11月24日与唐丽芹签订租赁合同时，是知道唐丽芹有权代表骏马公司的，根据上述法律规定，合同直接约束骏马公司与季建华。其次，从2014年11月24日的租赁合同看，该合同模板与2013年1月24日的租赁合同相同，该合同在前一份合同基础上，明确了案涉租赁房屋的坐落、面积，以及案涉租赁房屋已于2013年1月24日交付季建华、季建华于2013年1月24日已缴纳房租金定金60万元的事实，并在2013年1月24日租赁合同基础上延长了一年的免租期，因此，该合同与之前的合同具有延续性，季建华在签订后一份合同时，应当知道唐丽芹代表了骏马公司。再次，季建华认为案涉租赁房屋系唐丽芹从骏马公司转租后，再租给季建华的，并无证据佐证。
二、季建华未支付租金是否构成违约？
骏马公司认为，按照合同约定，2014年9月1日之前是免租期，2014年9月2日至2015年9月1日的租金共计180万元，扣除已缴纳的90万元，余款90万元应于2015年3月1日前支付，但季建华未能按期支付，构成违约。
季建华认为，未按期支付租金是有原因的。首先，骏马公司将一楼房屋租给他人开酒吧，酒吧噪音给季建华的经营造成了重大影响，致使合同目的不能实现，骏马公司违约在先，季建华才采取不缴纳租金的方式维护自己的权益。其次，骏马公司结欠季建华的公司即张家港市同济建筑装饰工程有限公司工程款，双方曾以该工程款抵扣租金30万元，之后的租金双方协商以工程款进行抵扣，故不存在故意拖欠租金的情形。为此，其提供了2016年4月1日的检测报告、公证书、照片，证明该酒吧存在噪音污染，以及季建华对案涉租赁房屋断电、锁门，并提供了2015年8月7日的工程结算审定单，证明骏马公司与张家港市同济建筑装饰工程有限公司之间尚有工程款未结算。
骏马公司质证后认为，对检测报告所涉的噪音污染与骏马公司没有关系，案涉租赁房屋是物业锁门的。
一审法院认为，《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，按照租赁合同约定，第二年的租金（截至2015年3月1日）双方在签订第二份租赁合同时已全部结清，第三年的租金，季建华应当在2015年3月1日前支付，但其未能按期履行，属违约行为。关于季建华对此的抗辩：首先，关于噪音污染的问题，双方在租赁合同中并未有相关的约定，季建华将其他承租人的噪音污染归责于出租人，并无法律规定或合同约定的依据，而且噪音检测是在骏马公司起诉之后所做，与季建华应付租金时间相隔一年之久，难以证明拒付租金系当时的噪音问题所致；关于工程款抵扣租金的问题，《合同法》第九十九条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。本案中，工程款债务所依据的审定单的出具时间在2015年8月7日，而租金债务在2015年3月1日到期，故季建华应当履行租金给付义务时，骏马公司的工程款债务尚未到期，且二者并非在相同当事人之间，另外，季建华也无证据证明其以通知方式主张了抵销，其认为双方之间存在以工程款抵扣租金的交易习惯，并无证据证实，相反，按照之前30万租金抵扣的方式，分别由张家港市同济建筑装饰工程有限公司出具情况说明、骏马公司出具结算说明，而季建华对本案中主张的抵扣并无相关手续佐证。因此，一审法院对于季建华的抗辩意见不予采纳。
三、骏马公司断电、锁门是否构成违约？
一审法院认为，骏马公司虽然否认案涉租赁房屋是其锁门，认为是物业公司锁的，但根据其2015年7月24日发函内容，有理由相信锁门系骏马公司所为，而且骏马公司作为业主，物业公司是其聘请的前期物业，双方存在密切关联，物业公司并无权锁业主的门，即使是物业公司所锁，也应当是根据业主的要求，或者是征得了业主的同意。由于骏马公司锁门系季建华不付租金违约在先，根据租赁合同第十一条第1款的约定以及骏马公司的发函内容，季建华未按期搬离案涉租赁房屋，骏马公司有权断水断电及锁门，在骏马公司采取上述措施后，季建华也未能提供证据证明其对此曾提出异议。因此，骏马公司断电、锁门，并不构成违约。
四、骏马公司与季建华之间的租赁合同是否已经解除？
骏马公司在诉状中称，其依照双方签订的《房屋租赁合同》第12条第6款之约定，行使单方解约权，告知季建华1个月后收回该房产，但季建华接到通知1个月后，拒不搬出，租金也一直未缴纳。
季建华认为，其收到函后不认可对方单方解除，后2015年8月骏马公司停水停电并锁门，其违反了租赁合同的约定，故季建华起诉要求解除合同，合同是在其提起反诉之后解除。
审理中，一审法院在质证时询问骏马公司，根据2015年7月24日的函，其已行使合同解除权，但骏马公司认为合同至今未解除。之后，一审法院又向骏马公司释明了合同法相关规定，如果认定其有权解除合同，则解除合同通知到达季建华时合同已经解除。骏马公司根据释明意见，将诉讼请求中的90万元的性质明确为租金及占有使用费。
一审法院认为，《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据租赁合同第十二条第1款第1项约定，未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的，骏马公司有权解除合同。因此，双方在合同中约定了骏马公司解除合同的条件，在季建华未按合同约定期限支付租金超过30天后，骏马公司于2015年7月24日向季建华发函解除合同，符合法律规定，季建华确认于2015年7月底收到该函，因此双方之间的租赁合同已于2015年7月31日解除。
五、季建华主张的装饰装修损失应否得到支持？
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，合同解除时，双方当事人对未形成附合的装饰装修物以及已形成附合的装修装饰物的处理，有约定的应当从约定。本案中，双方在租赁合同第十三条中约定了骏马公司依据合同第十二条第一款规定解除合同后，租赁期间季建华添附在租赁物上的附着物无偿归骏马公司所有，因此根据该约定，季建华要求赔偿损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院认为，骏马公司与季建华之间的房屋租赁合同合法有效，合同已于2015年7月31日解除，骏马公司要求季建华支付截至2015年9月1日拖欠的租金以及合同解除后参照租金标准计算的占有使用费，共计90万元，一审法院予以支持。关于违约金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同法第一百七十四条规定可以参照适用该司法解释，因此，房屋租赁合同解除后，骏马公司以应付租金90万元为基数计算违约金，符合合同约定，但每日3‰的计算标准过分高于其造成的损失，一审法院根据上述规定，基于季建华的请求，参照民间借贷的利率限制调整为年利率24%；又，按照合同约定，第三年租金应在2015年3月1日之前支付，故违约金起算点应为2015年3月2日，骏马公司主张计算至2016年4月1日止，并无不当，一审法院予以支持。季建华反诉要求解除合同、赔偿损失的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于骏马公司第一次开庭后增加诉讼请求，在第二次开庭前又撤回了增加的诉讼请求，依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，其补交的诉讼费23120元应予退还。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决：一、季建华（反诉骏马公司）季建华支付骏马公司（反诉季建华）张家港市骏马房地产开发有限公司2015年3月2日至2015年9月1日期间的租金、占有使用费共计90万元及违约金（以90万元为基数自2015年3月2日起按照年利率24%计算至2016年4月1日止）。限于判决生效后10日内履行。二、驳回季建华（反诉骏马公司）季建华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本诉案件受理费减半收取6400元、财产保全费5000元，合计11400元，由季建华负担。反诉案件受理费减半收取64900元，由季建华负担。
二审中，季建华提交了2015年9月22日的律师函复印件一份，显示骏马公司委托的律师发函给季建华，告知其于收函后五日内支付租金及违约金，逾期骏马公司将解除租赁合同及相关协议。骏马公司质证认为：律师函是复印件，对真实性有异议；即使真实，也说明双方的合同已经解除；在一审庭审中双方一致认可将2015年7月24日的函作为最后一封函。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中负有向骏马公司支付租金义务的是季建华个人，而对骏马公司享有工程款债权的主体为同济装饰公司，不属于当事人互负债务的情况。即使季建华有权代表同济装饰公司作出为季建华抵债的决策，也应以同济装饰公司名义作出确认并通知骏马公司。骏马公司与季建华此前仅发生过一次债务抵扣，由骏马公司出具租金结算说明，同济装饰公司出具《情况说明》，确认了所抵房租的期限及金额，没有证据证明骏马公司与季建华之间存在以同济装饰公司工程款抵其他租金的交易惯例。季建华上诉称其已与骏马公司电话沟通过抵扣事宜没有证据证明，骏马公司在付款期限到期后即使未立即催告付租金也不能证明其确认租金已支付完毕。季建华主张租金已以工程款折抵支付依据不足，一审法院认定季建华未按约支付租金正确。
骏马公司与季建华先后签订过两份《房屋租赁合同》，在第二份《房屋租赁合同》签订前涉案房屋底层房屋已被骏马公司出租给他人用于经营酒吧。在此情况下季建华并未以合同目的无法实现为由提出解除合同，而是仍与骏马公司签订了第二份《房屋租赁合同》。双方在合同中没有骏马公司应确保出租房屋环境安静无噪声污染的约定或者对骏马公司出租相邻房屋进行限制，季建华主张骏马公司违约没有合同依据。而且季建华将其他承租人的噪音污染归责于骏马公司也没有依据，季建华主张骏马公司的出租行为导致其合同目的无法实现的理由不能成立。
按照合同法规定，当事人按照约定的解除权行使条件行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在季建华未按约定期限支付租金超过30天后，骏马公司于2015年7月24日向季建华发函解除合同，符合法律规定，租赁合同于季建华收到函件之日即2015年7月31日解除。季建华以骏马公司此后又发函为由主张合同在2015年9月尚未解除不符合法律规定，本院不予支持。锁门断电发生骏马公司发函解除合同之后，按照2014年11月26日《房屋租赁合同》第十一条第1款，骏马公司对于季建华逾期返还房屋的行为有权采取断水断电及锁门等强制措施。季建华主张骏马公司行为构成严重违约本院不予采信。
关于装修损失，《房屋租赁合同》中约定骏马公司解除合同后，租赁期间季建华添附在租赁物上的附着物无偿归骏马公司所有，季建华的损失自行承担。该约定系当事人真实意思表示，合法有效，季建华要求赔偿损失无事实和法律依据。一审法院未启动鉴定程序亦无不当。
综上，季建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人季建华担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 陆晓婷