江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4670号
上诉人（原审被告）：潘伟红，女，1981年7月28日生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐长春，男，1971年1月24日生，汉族，住苏州市虎丘区。
上诉人潘伟红因与被上诉人徐长春房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘伟红上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由徐长春负担。事实和理由：一、潘伟红拒付租金有正当理由，一审认定事实有误。1、关于漏水。潘伟红一审中已提交图片证据。图片显示涉案房屋漏水非常严重，绝非短时间漏水造成。徐长春明知潘伟红承租涉案房屋作经营之用，仍在潘伟红告知漏水情况后置之不理。2、关于消防。虽《租赁合同》中约定相关手续由潘伟红自行办理，徐长春无需担责，但在潘伟红办理手续过程中，徐长春明确承诺相关手续由其办理，无需潘伟红另行办理，故潘伟红基于信任未参与其中。但徐长春并未兑现承诺，给潘伟红带来严重损失，潘伟红因此拒付租金。3、关于垃圾清运费2万及逾期利息。虽租赁合同约定垃圾清运费，但徐长春并未及时清运垃圾，给潘伟红经营带来恶劣影响，经潘伟红多次催告，徐长春仍拒绝清运。二、涉案《租赁合同》合法有效，徐长春应按约行使权利、履行义务，并赔偿给潘伟红造成的损失。徐长春作为出租方负有保证房屋适租义务，这在《租赁合同》第九条等约定中均有体现。徐长春种种不作为行为构成违约，应当承担违约责任，且赔偿由此给潘伟红带来的损失。
徐长春辩称，认可一审判决，请求维持一审判决。
徐长春向一审法院起诉请求：1.潘伟红支付截至2017年2月5日的房屋租金628750元（包含三年垃圾清运费30000元）；2.潘伟红支付逾期支付租金的利息损失（以每期应付租金为本金，按照同期同档人民银行贷款利率，自每期租金应付之日分段计算至实际给付之日止）。
一审法院认定事实：苏州市姑苏区大井巷9号房屋为苏州市龙凤宾馆有限公司单独所有。
2014年5月25日，姑苏区宏茂酒店（乙方）与苏州市龙凤宾馆有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租用甲方上述姑苏区大井巷9号龙凤宾馆大楼二楼（建筑面积约900平方米）的房屋，租期自2014年7月11日起至2018年7月10日止。姑苏区宏茂酒店是徐长春经营的个体工商户。
2014年5月23日，徐长春（甲方）与潘伟红（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将上述大井巷9号二楼租赁面积约1000平方米的房屋出租给乙方经营桌球室，租期自2014年6月6日至2018年9月20日止，第一年、第二年的年租金均为550000元，2016年6月7日至2018年9月20日期间的年租金为577500元，租金每半年支付一次，每期租金到期前提前10天支付下期租金。该合同还约定，房屋交付日为2014年5月24日，自2014年8月6日开始计租（计租日以前为装修免租期），先付款再使用。合同第11.4条约定，乙方应自行去国家相关部门办理营业执照、卫生审批等营业证件，甲方对其能否办理不做任何承诺，亦不承担任何责任。合同第13条还约定，承租方每年另需支付垃圾清运费壹万元整。审理中，徐长春主张潘伟红应与每期租金一并支付该费用，潘伟红则主张应在每年年底支付该费用且该费用不应全部由潘伟红负担。
合同签订后，潘伟红在租赁房屋内经营桌球室。审理中，徐长春自认潘伟红已经结清2015年2月5日前的房屋租金，主张潘伟红支付2015年2月6日至同年8月5日期间的租金230000元（拖欠45000元）、2015年8月6日至2016年2月5日期间的租金200000元（拖欠75000元）、2016年2月6日至同年8月5日期间的租金90000元（拖欠185000元），自2016年8月6日起未支付租金，本案中要求潘伟红支付至2017年2月5日止的租金；同时，徐长春还要求潘伟红按照合同约定支付三年垃圾清运费30000元。对徐长春上述主张，潘伟红认可结欠2015年8月6日至2016年2月5日期间的租金75000元以及自2016年8月6日起未支付租金，但是辩称其未支付租金系因为双方就房屋漏水问题、潘伟红被消防罚款问题未能协商一致；另一方面，潘伟红辩称其已经付清2015年8月5日前的租金，且在2016年2月6日至同年8月5日期间仅结欠135000元租金，但未提供证据证明。
一审另查明，在潘伟红承租期间，因涉案房屋漏水，潘伟红要求徐长春予以维修，徐长春自认其指派水电工维修过两三次，已经修好，目前房屋不漏水，并提供2017年1月15日的漏水试验照片予以证实。潘伟红则主张房屋自承租后就开始漏水，徐长春确实维修过，但是一直没有修好，目前下雨就漏水，徐长春提供的2017年1月15日的照片只能证明房屋当时不漏水。潘伟红还主张因房屋漏水曾停业两次，但是在本案中不提供相关证据，将另案主张损失。
一审还查明，2016年4月15日，苏州市公安消防支队姑苏区大队向潘伟红发出查封公告一份，告知因其开办的苏州市光宇台球俱乐部（地址：苏州市姑苏区大井巷9号）存在火灾自动报警系统、火灾喷水灭火系统已经被停用，北侧采用泡沫夹心彩钢板设置员工宿舍的原因，决定对该台球俱乐部予以查封，查封期限自2016年4月15日起至2016年5月13日止。审理中，潘伟红主张其为此还被消防部门罚款3万元，并于2016年4月21日与案外人苏州市乐泰消防工程有限公司签订消防服务合同，对涉案房屋消防系统进行了改造以达到消防要求。
以上事实，由徐长春提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、租赁合同、照片、营业执照、潘伟红提交的照片、苏州市公安消防支队姑苏区大队查封公告、消防服务合同以及当事人庭审陈述在案证实。
一审法院认为，徐长春、潘伟红之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。然而，徐长春与产权人苏州市龙凤宾馆有限公司之间的房屋租赁合同期限自2014年7月11日起至2018年7月10日止，而徐长春、潘伟红间的租赁合同期限自2014年6月6日起至2018年9月20日止，涉案房屋租赁合同超出徐长春与产权人之间的租赁期限部分无效，因此涉案房屋租赁合同仅在2014年7月11日至2018年7月10日期间有效。
关于徐长春主张的租金。虽徐长春、潘伟红之间的房屋租赁合同部分有效，但计租起始日2014年8月6日至徐长春主张的2017年2月5日均在合同有效期内，潘伟红应依约履行支付租金的义务。根据双方房屋租赁合同的约定，潘伟红应在每期租金到期前十天支付下一期租金，徐长春、潘伟红确认2015年2月5日前租金已经结清。徐长春主张潘伟红自2015年2月6日起每期租金均有结欠，且分期主张违约金；但潘伟红一直在断断续续支付租金，无法区分其支付的租金是为归还之前拖欠租金，还是为支付付款时的当期租金，法院认为应将其后续支付的租金认定为先用于结清之前欠租较为合理；2015年2月6日至2017年2月5日期间，潘伟红应付租金为1118333元（2016年6月6日以前按年租金550000元计算16个月为733333元、2016年6月7日之后按年租金577500元计算8个月为385000元）；根据徐长春自认，潘伟红已经支付520000元。综上，法院认定潘伟红已经结清2015年8月5日前的租金，尚结欠2015年8月6日至2016年2月5日期间的租金30000元、以及2016年2月6日至2017年2月5日期间的全部租金568333元，合计598333元。潘伟红作为承租人应积极履行支付租金的义务，现其未能按约支付，徐长春要求其支付欠付租金于法有据，应予支持。潘伟红抗辩称其不结欠2015年8月5日之前的租金且2016年2月6日至2016年8月5日期间仅结欠135000元，但并未提供相关证据予以证实，法院不予采信。
关于上述租金的逾期付款利息。潘伟红未能如期支付租金，给徐长春带来利息损失，徐长春主张按照中国人民银行同期同档贷款基准利率分段计算至实际给付之日止，并无不当，法院予以支持。根据双方合同约定，2015年8月6日至2016年2月5日期间、2016年2月6日至2016年8月5日期间、2016年8月6日至2017年2月5日期间的租金，分别应于2015年7月26日前、2016年1月26日前、2016年7月26日前支付，潘伟红欠付上述三段租期内的租金，应按照欠付的30000元、279583元、288750元，分别自2015年7月27日、2016年1月27日、2016年7月27日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付逾期付款利息，计算至法院开庭之日（2017年1月12日）为21052元，自2017年1月13日起，按欠付总金额598333元为基数进行计算。
关于徐长春主张的垃圾清运费30000元，双方合同约定潘伟红每年需支付10000元，合同虽对支付时间未予约定，且双方对此持不同意见，法院认为潘伟红至少应于自计租日起的每个租赁年度到期时支付，即2014年8月6日至2015年8月5日期间的垃圾清运费10000元应于2015年8月5日前支付、2015年8月6日至2016年8月5日期间的垃圾清运费10000元应于2016年8月5日前支付，2016年8月6日至2017年2月5日期间的垃圾清运费10000元支付时间尚未届至。综上，法院认定潘伟红在本案中需向徐长春支付垃圾清运费20000元，潘伟红尚未支付，给徐长春带来利息损失，应分别自2015年8月6日、2016年8月6日起支付逾期付款利息，计算至法院开庭之日（2017年1月12日）为883元，自2017年1月13日起，按欠付总金额20000元为基数进行计算。
关于潘伟红主张涉案房屋漏水致其无法使用涉案房屋、消防问题导致其被消防部门罚款并另行投入整改，双方就此未能协商成功才未付租金抗辩意见。法院认为出租人在房屋租赁合同关系中应提供符合合同约定的房屋给承租人使用，涉案房屋确实存在漏水情况，潘伟红作为承租人在漏水期间可以拒付租金，但当漏水情形消失后应及时支付租金，潘伟红主张涉案房屋曾因漏水停业且目前仍在漏水，但并未提交证据证明，同时潘伟红在欠租期间还在断续支付租金，故法院难以认定涉案房屋持续漏水导致潘伟红无法使用。关于消防问题，潘伟红作为涉案房屋承租方、实际使用人，系向公安消防机构申报消防安全检查义务的义务人，且双方合同明确约定由承租方向相关部门办理行政审批，故对潘伟红抗辩的涉案房屋消防存在问题导致其停业并受到处罚问题，进而拒付租金的意见，法院难以支持。关于涉案房屋漏水给潘伟红造成的损失，潘伟红表示其将另案举证、主张，本案不予理涉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：一、潘伟红于判决生效之日起十五日内向徐长春支付租金598333元、垃圾清运费20000元，合计618333元；二、潘伟红于判决生效之日起十五日内向徐长春支付租金及垃圾清运费的逾期付款利息（截至2017年1月12日分别为21052元、883元，合计21935元；自2017年1月13日起，以618333元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，计算至实际给付之日止）。案件受理费10216元，减半收取5108元，由徐长春负担25元，由潘伟红负担5083元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，关于漏水问题，潘伟红陈述：“在一审中我们就漏水的情况提交了图片证据，但是据上诉人讲几次大的漏水都有报警，并且警方也有相应的出警记录，在一审中上诉人本人已讲明关于漏水给其造成的损失另外提起诉讼”、“漏水的部位主要是三楼的客房，我们是承租在二楼”。徐长春陈述：“漏水在一审起诉前就已经修好了。是有这个情况，但是我们的水电工已经去修理了”、“三楼，漏到二楼，漏水部位不大，一点点”。
本院认为，涉案房屋所有权人为苏州市龙凤宾馆有限公司。徐长春经营的个体工商户姑苏区宏茂酒店向苏州市龙凤宾馆有限公司承租涉案房屋后，徐长春又于2014年5月23日与潘伟红签订《租赁合同》，将涉案房屋转租给潘伟红。因潘伟红未按约支付租金引发本案诉讼。
本案二审争议焦点一、潘伟红是否有权拒付租金。潘伟红拒付租金的理由，一是房屋漏水问题，二是消防问题。关于漏水问题，徐长春、潘伟红对涉案房屋存在漏水、徐长春确实维修过的事实不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但潘伟红于本案一审中提供的图片证据不足以证明涉案房屋具有上述法律规定应当减少租金或延长租期的情形，亦不足以证明漏水期间、范围、程度，潘伟红以此由拒付租金无法律依据。关于消防问题，潘伟红认可根据《租赁合同》约定消防手续由其自行办理，但认为徐长春承诺代其办理、后未实际办理给其带来损失故拒付租金。对此本院认为，徐长春对其承诺代潘伟红办理消防手续不予认可，潘伟红也未能提交证据证明，本院不予采信。此外，《苏州市公安消防支队姑苏区大队查封公告》显示涉案房屋被查封的原因在于火灾自动报警系统及火灾喷水灭火系统被停用、北侧采用泡沫夹心彩钢板设置员工宿舍。对此本院认为，涉案《租赁合同》明确房屋交付日为2014年5月24日，距2016年4月15日查封近两年，上述期间的使用人及管理人均为潘伟红，潘伟红未能证明其使用涉案房屋期间火灾自动报警系统、火灾喷水灭火系统被停用的责任在于徐长春，亦未能证明北侧泡沫夹心彩钢板设置的员工宿舍为徐长春搭建并交付给其使用，故潘伟红应自行承担举证不能的不利后果，其以涉案房屋存在消防问题为由拒付租金的观点不能成立。
本案二审争议焦点二、潘伟红是否有权拒付垃圾清运费及利息。潘伟红认为徐长春未及时清运垃圾致其经营产生恶劣影响故可拒付垃圾清运费及相关利息。对此本院认为，根据《租赁合同》约定，承租方每年另需支付垃圾清运费1万元。根据上述约定，潘伟红作为承租人负有每年向徐长春支付垃圾清运费1万的合同义务，因租赁合同未对该费用支付时间作出明确约定，一审法院认定自计租日起的每个租赁年度到期时支付并起算逾期支付利息并无不当。潘伟红认为徐长春未及时清运垃圾致其经营受影响，但未能提供证据证实，其以此为由拒付垃圾清运费及利息的观点不能成立。
综上，上诉人潘伟红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10216元，由上诉人潘伟红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年八月一日
书 记 员 陈 莉