浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终8229号
上诉人（原审原告）：杜鹏程，男，1983年7月7日出生，汉族，住山东省安丘市。
上诉人（原审原告）：王帅，女，1982年7月25日出生，汉族，住吉林省辽源市西安区。
被上诉人（原审被告）：杭州田逸之星置业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区康宁街109号（临）。
法定代表人：张伟强，总经理。
上诉人杜鹏程、王帅因与被上诉人杭州田逸之星置业有限公司（以下简称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于杭州市下城区杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年7月3日，杜鹏程、王帅与田逸之星公司签订合同编号为2012预1157617《浙江省商品房买卖合同》，合同约定，杜鹏程、王帅向田逸之星公司购买田逸之星公寓×幢×单元××室，建筑面积89.65平方米的房屋，单价每平方米为12522.57元，总价款1122648元。杜鹏程、王帅应于2012年7月3日前支付402648元，余款720000元办理银行按揭。田逸之星公司应于2014年4月30日前将符合法律、行政法规规定的商品房交付给杜鹏程、王帅，逾期交付不超过90日的田逸之星公司应从合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向杜鹏程、王帅支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，杜鹏程、王帅有权解除合同，田逸之星公司应在收到解除合同通知后30天内退还全部已付房款并按照已付房款的1%支付违约金，杜鹏程、王帅要求继续履行合同的，合同继续履行，田逸之星公司应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向杜鹏程、王帅支付已付房款万分之二的违约金。田逸之星公司应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付杜鹏程、王帅，杜鹏程、王帅办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；90日后仍不能交付，杜鹏程、王帅退房的，田逸之星公司将已交付房款退还并自约定日期至实际退款日止，按日向杜鹏程、王帅支付已交付房款万分之一的违约金。杜鹏程、王帅不退房的，田逸之星公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向杜鹏程、王帅支付已交付房款万分之一的违约金。
合同签订后，杜鹏程、王帅按约支付首付款402648元，余款720000元办理银行按揭后支付完毕。但田逸之星公司未能在约定的交房之日交付房屋。2014年4月20日田逸之星公司致函杜鹏程、王帅致歉，告知无法按照原定时间交房，最迟在2014年6月30日前交房。2014年6月4日，杜鹏程、王帅与田逸之星公司签订《中铁田逸之星补充协议》，合同约定于2014年9月15日前由田逸之星公司完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，田逸之星公司将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向杜鹏程、王帅支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后田逸之星公司按日向杜鹏程、王帅额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致于2014年11月10日交房。但补充协议签订后，田逸之星公司仍未能按约履行相关义务。2015年12月29日，田逸之星公司向杜鹏程、王帅交付案涉房屋。
杜鹏程、王帅向原审法院起诉，请求判令：1.田逸之星公司一次性向杜鹏程、王帅支付逾期交房违约金和赔偿金共计257086元整（此金额计算到2015年8月10日），此后违约金和赔偿金以月为单位于次月15日及时支付给杜鹏程、王帅；2.诉讼费、仲裁等相关一切费用全部由田逸之星公司承担。
原审法院认为：杜鹏程、王帅与田逸之星公司签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。田逸之星公司认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，不予采信。田逸之星公司未按约定履行交付房屋及办证义务，直至2015年12月29日才交付房屋，至今尚未办理权属证书，逾期交房及办证的事实清楚，应按约承担违约责任。关于杜鹏程、王帅主张逾期交房的违约金是否约定过高，原审法院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房及逾期办证的违约责任作了变更，但因杜鹏程、王帅并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，原审法院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定杜鹏程、王帅的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至杜鹏程、王帅主张的2015年8月10日共计16个月零10日，原审法院酌情支持63700元。对于未办理权属证书的违约金，杜鹏程、王帅主张按每日万分之一计算至杜鹏程、王帅主张的2015年8月10日，原审法院予以支持。合同约定田逸之星公司应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付杜鹏程、王帅，杜鹏程、王帅办理该商品房转移登记，故违约金从2014年8月1日起计算至杜鹏程、王帅主张的2015年8月10日为41987元（1122648×374×0.0001）。对于杜鹏程、王帅所主张的超出部分，原审法院不予支持。田逸之星公司要求本案中扣除杜鹏程、王帅逾期支付房款所致的违约金的意见不当，杜鹏程、王帅是否存在违约行为，田逸之星公司可另行主张权利，在该事实不明的情况下田逸之星公司要求直接抵扣缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年9月15日判决：一、田逸之星公司于判决生效之日起十日内支付杜鹏程、王帅未交付房屋的违约金63700元；二、田逸之星公司于判决生效之日起十日内支付杜鹏程、王帅未办理权属证书的违约金41987元；三、驳回杜鹏程、王帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5156元，由杜鹏程、王帅承担3036元，由田逸之星公司承担2120元。
宣判后，杜鹏程、王帅不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在违约金问题上，认定原则错误并且选择了错误的依据。法院应当以事实为依据，以法律为准绳审理案件。本案中，《浙江省商品房买卖合同》合法有效，并且合同中对于违约行为有明确约定，应该根据合同约定依法判决。涉案合同中规定的违约金比例是由田逸之星公司提供的，属于浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局监制的格式合同条款，经杜鹏程、王帅认可，该合同亦经杭州市房管局审查，并不存在违约金比率过高的问题。《中华人民共和国合同法》第114条规定的违约金兼具补偿性和惩罚性。涉案合同约定的迟延履行违约金就属于惩罚性违约金，由于惩罚性违约金不是为了弥补实际损失，所以即便没有实际损失也不影响违约金的支付。当事人约定的惩罚性违约金和为迟延履行而设定的违约金的支付并不需要以实际损失的产生为前提，只要存在违约行为即可。原审法院认定的每月3900元的违约金过低。根据当前利率，从银行贷款120万元，期限30年，每月还款金额都远大于3900元。从2012年7月签订商品房买卖合同并付房款至今，已经有四年时间，杜鹏程、王帅至今没拿到房产证。田逸之星公司提出违约金约定过高的请求，不应予以支持。关于违约金判定应完全依照《浙江省商品房买卖合同》执行。原审判决不仅丝毫不能体现出违约金的惩罚性色彩，甚至一定程度上纵容了违约行为，有违立法初衷。补充协议是双方认可的协议，应作为认定违约金的参考依据。原审判决延期交房违约金计算期限错误。杜鹏程、王帅在一审请求中主张次月15日前支付上个月违约金，表达虽不专业，但期望能到交房之日止。原审法院明确田逸之星公司于2015年12月29日交付涉案房屋，违约金计算期限却以2014年5月1日至2015年8月10日止。在截止日期上，原审判决前后矛盾，明显错误。原审判决延期交付房屋权属证书违约金计算期限错误，原审法院认定截止日期为2015年8月10日。事实上，杜鹏程、王帅至今未取得相关权属证书，原法院认定的该项截止日期与事实不符。综上，原审法院选择裁决依据错误，违约金计算期限错误，违约金认定过低。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由田逸之星公司承担。
针对杜鹏程、王帅的上诉，田逸之星公司未做答辩。
二审期间，杜鹏程、王帅与田逸之星公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。（一）关于逾期交房违约金。根据涉案商品房买卖合同约定，田逸之星公司应于2014年4月30日前将符合条件的房屋交付。而田逸之星公司于2015年12月29日交付房屋，也即实际交付房屋日期迟于前述合同约定交付日期，其行为构成逾期交付房屋。本案中，田逸之星公司逾期交付房屋构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准。本院经审理认为，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度及实际损失，并结合公平原则予以衡量，原审法院依据当事人请求酌情调整违约金计算标准，尚在合理范围内。关于该项违约金的计算期限。根据合同约定的房屋应交付日期，原审法院所确定的违约金计算的起始日期，并无不当。但根据杜鹏程、王帅的诉请及案件事实，逾期交房违约金应计算至实际交付房屋之日止。原审法院对逾期交房违约金计算期限的认定存在错误，本院予以纠正。本案中，逾期交房违约金应自2014年5月1日起计算至2015年12月29日止，参照原审法院确定的标准，酌情予以支持78000元。杜鹏程、王帅在主张违约金的情况下，再行主张赔偿金，于法无据，不应予以支持。（二）关于逾期办证违约金。根据涉案商品房买卖合同约定，田逸之星公司应于2014年7月31日前取得土地及房屋权属证书并交付杜鹏程、王帅。但田逸之星公司至今尚未履行该项合同义务，其行为已构成逾期办证，故亦应承担相应违约责任。原审法院以合同约定的标准计算该项违约金，应属合理。关于该项违约金的计算期限。原审法院认定违约金计算的起始日期，并无不当；但根据杜鹏程、王帅的诉请及至今尚未履行该项合同义务的事实，逾期办证违约金应计算至实际取得土地及房屋权属证书并交付之日止。故杜鹏程、王帅的上诉理由，合理部分，本院予以采信。综上，原审法院认定事实清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第1765号民事判决；
二、杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杜鹏程、王帅逾期交房违约金78000元；
三、杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杜鹏程、王帅逾期办证违约金（具体计算方式：按照每日已付房款万分之一的标准，自2014年8月1日起至2015年8月10日止计算为41987元，自2015年8月11日起至实际取得土地及房屋权属证书并交付之日止的违约金按照前述标准另行计付）；
四、驳回杜鹏程、王帅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费5156元，由杜鹏程、王帅负担2456元，由杭州田逸之星置业有限公司负担2700元；二审案件受理费3328元，由杜鹏程、王帅负担3170元，由杭州田逸之星置业有限公司负担158元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年二月十五日
书 记 员 张诗雯