浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸枫民初字第204号
原告：冯策。
委托代理人：顾旭初。
被告：诸暨市枫桥镇大溪村经济合作社。
法定代表人：谢仲福。
委托代理人：冯乐灿。
原告冯策与被告诸暨市枫桥镇大溪村经济合作社（以下至判决主文前简称大溪村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王羽独任审判，并于2015年7月3日和同年7月15日两次公开开庭进行了审理。原告冯策及其委托代理人顾旭初、被告大溪村经合社的委托代理人冯乐灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯策起诉称：2014年4月初，被告大溪村经合社就其所有的村超市、茶厂等出租事宜进行公开招投标，原告竞标取得超市和茶厂等房屋三年租赁权，并向被告缴纳了押金4300元及三年的房屋租金42000元。但被告以种种理由迟迟不交付房屋，致使原告无法行使相应权利。后原告提出解除房屋租赁关系，要求返还押金和房租，但被告却借故推脱。现原告起诉要求解除与被告间于2014年4月8日签订的房屋租赁合同，并返还押金4300元、房屋租金42000元，支付违约金46300元以及自2014年4月9日起至款清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为解除与被告大溪村经合社间的预约合同关系，并返还押金4300元、房屋租金42000元，支付违约金46300元。
被告大溪村经合社答辩称：双方尚未签订正式房屋租赁合同，故原告要求解除合同的请求不能成立。被告希望原告能履行其投标时的承诺，缴清标款，并签订房屋租赁合同。现原告拒不缴纳全部标款，并迟迟不明确表示是否与被告签约，应负缔约过失责任，故被告有权没收原告缴纳的押金4300元和标底款42000元。同时，原告诉称被告以种种理由拖延腾房，致使原告无法与被告签约，不是事实。被告认为应由原告首先缴清全部标款，并签订书面合同，然后再由被告履行房屋腾退及交�义务。故应驳回原告的诉讼请求。
原、被告举证、质证情况：
1、原告提供2014年4月8日大溪村两委会会议记录一份用于证明经招投标，被告所有的茶厂和超市的三年租赁权由原告分别以每年38000元和21000元中标的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该会议记录不等同于双方房屋租赁合同已经成立，被告在招投标结束后当即就告知原告其中标的情况；
2、原告提供收款收据两份，用以证明原告于2014年4月7日已经缴纳了押金4300元，中标之后又缴纳了超市和茶厂三年的标底款42000元。经质证，被告对原告预缴的上述押金和标底价款均无异议，但该两笔款项均系在投标前缴纳，同时对原告中标的事实也无异议，中标价为超市每年租金38000元，茶厂每年租金21000元，投标结束后即已通知原告其已以最高价中标；
3、原告提供视频资料一份，该视频系某电视台制作的节�，其中有大溪村委会主任楼新苗接受采访的内容，认为可证明之所以直至2014年11月份双方仍没有签订书面合同是因被告一直未能腾退房屋。经质证，被告认为该视频系媒体所做的节目，楼新苗发表的言论没有经过村里确认，不能代表村经济合作社。其讲的内容与村集体组织的招投标的活动内容不一致；
4、原告提供大溪村两委会在2014年12月24日的会议记录一份，用于证明应首先由被告腾房，双方再签订书面租赁合同的事实。经质证，被告认为这次会议距离招投标活动已有较长时间，不能反映招投标时的真实情况，而且会议记录上记载的是先写协议再付中标款，没有写先交付房子，再写协议；
5、原告提供大溪村经合社分别和谢仲福、谢某乙签订的协议书各一份，用于证明原告中标的房屋原租户租期于2014年1月到期，但被告作为所有权人及招投标的招标人长期未能腾�房屋的事实。经质证，被告认为这两份协议系复印件，真实性有异议，同时即使存在上述协议，也不能认定原租期的到期日就是原告新租期的开始日；
6、原告申请证人冯某、谢某甲出庭作证，证人冯某陈述：根据招投标时公布的内容，被告应在2014年6月底前将出租房屋腾空，但实际情况是茶厂在2015年1月才腾空，而超市要到2015年3月再腾空；证人谢某甲陈述的内容与冯某基本一致。经质证，原告对上述证言无异议，被告对证人陈述内容基本无异议；
7、被告申请证人谢某乙、谢某丙出庭作证，证人谢某乙陈述：本案房屋出租权招投标过程中，首先由投标人在投标前缴纳押金和三年的标底款，如中标则应于当日下午缴清全部款项；同时谢某乙系前述招标出租的超市的原租户，他本人也参加了超市的投标，但未中标，因原告一直未缴清三年租金，故经村同意一直到2015�2、3月份才从超市搬出腾空；谢某乙自己也中标了加工厂的三年租赁权，但看到大家都未去缴款，故他也直至2015年1月才去缴清三年的房租。证人谢某丙陈述：他是茶厂的原租户，也参与了茶厂的投标，因村里说原告未缴清租金故一直到2015年1月才腾房；另进行租赁权招投标的豆腐店当时有人以1亿元的价格投标，被告也当场予以了确认。经质证，原告认为证人陈述的上午中标下午要缴清款项的陈述不事实，而且谢某乙也非加工厂的中标人，他是从他人处转让取得租赁权的。被告无异议。
结合原、被告诉辩意见和上述举证、质证意见，本院认为本案首先需要解决的争议焦点为双方间租赁合同关系是否成立。因为如房屋租赁合同未成立，则原告要求解除租赁合同关系的主张就不存在事实依据；如已成立并生效，原告欲要求被告退还已缴纳的押金、标底款等就必须先行�除租赁合同关系。虽然，原告在被告组织的村集体所有房屋租赁权招标活动中中标，而且被告也已告知其已中标，根据我国《招标投标法》的规定“中标通知书”对双方均具有约束力，但双方并未建立租赁合同关系，理由如下：
根据庭审查明，双方至今未签订书面的租赁合同。虽然我国《合同法》未规定房屋租赁合同必须采用书面方式，但《合同法》第二百一十五条又规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”本案中原、被告已明确房屋租期三年，即可推定原、被告欲以建立的租赁合同关系应属于《合同法》第二百一十五条规定的租期六个月以上的要式合同，即书面房屋租赁合同。虽然《合同法》第二百一十五条还规定：“当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，但这种不定期的合同关系并非原、被告的意向，也与双方在招投标过程中作出的�租期三年”的意思表示明显不符。况且，正如前文所述，本案中原、被告间的纠纷本就围绕招投标后何时签订书面租赁合同展开，而且在审理中被告始终表示合同未成立，原告经本院释明也表示双方房屋租赁合同尚未成立。
既然原、被告间的房屋租赁合同关系未成立，那么，原告中标后，被告向原告发出中标通知，这一系列意思表示所形成的合意显然对原、被告均具有约束力，这一合意的性质为何，其内容又是什么呢？这是本案所需要解决的第二个争议焦点。本院认为，在招投标中，招标方向中标方发出中标通知后，双方即已成立一定之合同关系。但本案中双方欲订立的三年定期租赁合同为要式合同，被告口头通知原告中标的形式尚未符合必须书面形式的要式合同之构成要件，所以双方在被告通知原告中标后形成的合意实质上为预约合同，即以约定将来订立一定协议为内容的合同。
但既然是合同，就应当遵守，如违约就应承担违约责任。现原告要求被告返还他在投标时缴纳的押金和标底款，是否属于违约呢？这是本案的第三个争议焦点。
原告认为因被告在其中标后未按约定的2014年6月底前腾房，致使未能订立租赁合同，故被告应承担违约责任；被告则认为根据约定应由原告首先缴清三年租金，再订立租赁合同，现原告拒绝缴清租金，被告有权吞没已缴纳的押金和标底款。
首先对于双方在招投标时有无约定腾空待租房屋时间的问题，原告提供的大溪村两委会于2014年4月8日制作的会议记录能直接反映当天招投标活动的真实情况，对这一问题应有较大证明力。该会议记录中记载：“报各投标者，投标之前先交清三年投标底价款，如中标者，不退三年投标底价款，不中标者当场退回三年投标底价款，（包括押金退回），中标�如不按时交付使用按银行利息计算补偿计算（按有一天算一天计算），中标者押金作为保证金，中标者如房屋不要，三年底价不退回”，从该记录可知，双方在招投标时对腾房时间应有约定，否则就无规定“不按时交付使用按银行利息计算补偿”之必要。同时证人冯某、谢某甲也陈述原租户应在2014年6月底前腾空房屋，而原告递交的谢某乙和被告大溪村经合社于2011年1月1日签订的协议书虽系复印件，但证人谢某乙对其真实性予以认可，故协议书中记载的谢某乙“超市”租期至2014年1月止也间接印证了证人冯某、谢某甲陈述的双方约定被告应在2014年6月底前腾房之合理性。再结合2014年12月24日的大溪村两委会会议记录中记载：“对原租房费，按原两委会讨论底价款交房租费，时间7月1号—12.31日止”，这里以2014年7月1日作为按招投标中确定的标底价来计算租金的起算日，再次证明招投标活动将2014年6月底作为新、旧租户交接的日期，进一步证明双方曾约定被告应在2014年6月底前腾房的真实性。综上，被告关于约定应由原告先缴清三年租金再签订合同的辩称与事实不符，正如2014年12月24日的大溪村两委会会议记录中记载的：“出租房搬空后，中标户先写协议，付清三年中标余款”，被告在双方签约前负有腾空房屋的先履行义务。现被告未能在规定期限2014年6月底前腾空待租房屋，已构成违约。
既然已明确被告未按期腾房构成违约，那么原告在2014年11月通过某电视栏目维权并要求退还押金、标底款的行为也就有了合理性。然而，在被告首先违约的情况下，原告是否有权要求解除预约合同并退还押金、标底款呢？本院认为，预约合同最直接的目的在于交易机会的固定，在被告通知原告中标后，双方实际已就租赁合同本约诸如租金、租赁标的物、租赁期限等主要条款达成一致，但因被告拖延履行本应于2014年6月底前就应履行的腾房义务直至2015年2、3月份，不恰当地增加了原告的交易成本，而且被告反而主张吞没原告预缴的押金和标底价款，致使双方矛盾加剧，已丧失缔结本约的信赖关系，继续磋商缔约已无可能，故原告主张不再订立租赁合同本约并解除预约合同并无不当。同时，虽然被告在招标时约定：“中标者押金作为保证金，中标者如房屋不要，三年底价不退回”，但现原告要求解除双方之预约合同原因在于被告首先违约，其主张解除预约合同的理由正当，不应承担被吞没押金和标底价款的违约责任。故被告拒绝退还押金和标底款的主张不能成立。至于原告要求被告支付违约金46300元的诉请，因原告未能提供该违约金的相应依据，也未说明该违约金金额的计算方法，故对原告的该诉请不予支持。
综上，原、被告间虽未订立房屋租赁合同，但通过招投标的方式已建立以订立书面房屋租赁合同为目的的预约合同关系。但因被告违约迟延履行作为签约前提的腾空待租房屋的合同义务，故原告基于该违约行为解除预约合同并无不当，被告则应退还在原告投标之前缴纳的押金和标底款合计46300元。同时，原告提供的前述证据，包括大溪村两委会的会议记录、收款收据、视频资料、协议书等各个证据之间能互相印证，亦符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为认定本案事实的有效证据予以采信。另证人冯某、谢某甲、谢某丙、谢某乙的证言，除了谢某乙等陈述的按招投标章程规定原告应在中标当天下午先行缴清三年租金的表述与事实不符外，其余均基本符合客观实际，也予以认定。
经审理，本院认定：2014年4月8日，被告大溪村经合社对其所有的超市、茶厂等房�的三年租赁权进行招标。在投标前，被告设定了标底价，并要求投标人在投标前缴纳押金和标底价款，还约定被告腾空待租房屋后再与中标人签订书面租赁合同，在2014年6月底前无法交付则应向中标人支付利息损失。原告冯策作为大溪村民参加了本次投标，并在投标前向被告缴纳了押金4300元和标底价款42000元。在投标过程中，原告以最高价竞得超市和茶厂的三年租赁权。此后，虽经原告多次要求，被告长期拖延腾房。2014年12月24日，大溪村两委会再次开会决定原租户应在当月底前腾退占用的待租房屋，但实际腾房时间又延期至2015年3月。期间，原告通过媒体介入等方式要求被告退还其预缴的押金和标底价款。2015年4月，原告向本院递交起诉状要求解除合同，并由被告退还其已缴付的押金和标底价款，并支付违约金和利息损失。双方纠纷经引导至调解中心，但经调解，仍无法达成和解。
本院认为，被告大溪村经合社经招投标与原告冯策缔结以签订正式房屋租赁合同为目的之预约合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据预约合同，被告应在2014年6月底前履行腾空待租房屋的合同义务，但经原告多次催告一直拖延履行，甚至再次做出限期腾房承诺后仍拖延数月。我国《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可解除合同。现原告基于被告违约起诉要求解除与被告的预约合同关系，合理合法，本院予以支持。因合同解除，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”，被告应将原告缴纳的押金、标底价款合计46300元返还给原告。而原告在被告违�后，采取媒体介入等方式扩大了双方的矛盾，对双方无法继续磋商缔约存在一定过错，故对原告主张的利息损失不予支持。被告辩称原告放弃中标权，根据招标章程其有权吞没押金和标底价款。本院认为，双方长期未能友好磋商达成租赁合同本约的根本原因在于被告违反约定迟延腾房，原告主张解除预约合同理由正当，被告无权扣留押金和标底价款，故对被告的该辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告冯策与被告诸暨市枫桥镇大溪村经济合作社间的预约合同关系；
二、被告诸暨市枫桥镇大溪村经济合作社应返还给原告冯策押金、标底价款合计46300元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告冯策其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2115元，依法减半收取1057.50元，由原告冯策负担457.50元，被告诸暨市枫桥镇大溪村经济合作社负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2115元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 王 羽
二〇一五年八月五日
书记员 骆未腾