天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初59号原告：刘皓天，男，汉族，天津师范大学学生，现住天津市东丽区。委托诉讼代理人:陆丽洁（系原告之母），天津市公共交通四公司服务质量科科长，住天津市东丽区。委托诉讼代理人:陈金泉，天津启乾律师事务所律师。被告：蒲丽洁，女，汉族，无职业，住天津市东丽区，现住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。被告：天津聚佳房地产信息咨询有限公司，统一社会信用代码91120110052082887XQ，住所地东丽开发区一经路14号221号。法定代表人：刘志辉，总经理。原告刘皓天与被告蒲丽洁、天津聚佳房地产信息咨询有限公司（以下简称聚佳房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因发现本案不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。经原告申请，变更聚佳房地产为共同被告参加诉讼。原告刘皓天的委托诉讼代理人陆丽洁、陈金泉，被告蒲丽洁的委托诉讼代理人马冲、被告聚佳房地产的法定代表人刘志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘皓天向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第一被告买卖关系成立；2、判令第一被告履行合同、第二被告协助办理银行贷款、房产过户等全部手续；3、判令第二被告承担连带责任；4、诉讼费、评估费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效并主张解除合同；2、被告蒲丽洁返还原告定金40000元及信息服务费、评估费、贷款服务费19150元；3、被告蒲丽洁赔偿原告房屋差价损失200000元；4、本案诉讼费由被告承担，原告明确被告聚佳房地产对被告蒲丽洁的责任承担连带责任。事实和理由：2016年8月23日，原告经被告聚佳房地产介绍，并签订了《房屋买卖协议》，购买了被告蒲丽洁名下的坐落于天津市××区东丽湖水域.天城33-3-302号房屋，价款为810000元，协议约定原告于当日交付定金20000元，余房款790000元原告采用贷款方式付款，被告蒲丽洁同意原告的付款方式，并由被告聚佳房地产协助原告办理贷款，原告支付被告聚佳房地产咨询费600元，除银行贷款和定金外，其他房款作为首付款于2016年10月15日之前存入专门机构并承担相关契税及公证费等全部费用，待过户完毕后，被告蒲丽洁5日内将房屋交付原告；原告与被告蒲丽洁网签存首付时间以双方协商为准。该协议由被告蒲丽洁委托的被告聚佳房地产签字盖章。该协议生效后，原告于协议当日支付被告蒲丽洁房屋定金20000元，支付被告聚佳房地产信息服务费、评估费、贷款服务费19150元。其后，被告蒲丽洁与天津市东丽区不动产登记部门约定2016年10月9日13:30分网签买卖协议，原告如期到达，被告蒲丽洁未到，被告聚佳房地产数次联系被告蒲丽洁未果。次日，被告蒲丽洁明确此房现价1050000元，明确表示此房不再卖予原告。被告蒲丽洁委托被告聚佳房地产代签《房产买卖协议》是真实意思表示，该协议是真实有效的，而且被告蒲丽洁主动预约网签协议的时间出于其自愿，被告蒲丽洁得知该房卖亏了，想单方终止协议，系其违约，致原告遭受损失。诉状中，被告蒲丽洁和诉争房号有笔误。被告蒲丽洁辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告蒲丽洁从未授权被告聚佳房地产代为签订房屋买卖合同，被告蒲丽洁与原告之间从未形成房屋买卖法律关系，原告的诉请没有事实和法律依据。即使原告有相应的经济损失也应向无权处分人即被告聚佳房地产主张权利。被告蒲丽洁不是本案的适格被告，原告诉状中起诉的是薄丽洁，原告起诉的诉争房产是水城天城39-3-302号，被告的自有房产在水域.天城33-3-302号，两处房产不相同，被告也不是适格主体。故请求法院驳回原告的诉讼请求。即使原告诉状中被告的名字和诉争房产的小区名称和房号是笔误，该法律后果也由原告承担。被告聚佳房地产辩称，不同意原告的诉讼请求。被告蒲丽洁将房产证、身份证信息以照片形式发送给被告聚佳房地产，签订合同是受被告蒲丽洁的委托，向原告收取的定金20000元已交付被告蒲丽洁，被告蒲丽洁承认合同的存在，通过与被告聚佳房地产的交流，其口头承认了委托，也收取了定金，被告蒲丽洁自己预约网签的登记时间，其承认合同和委托，该合同成立，责任不在被告聚佳房地产，若原告与被告蒲丽洁的交易不再进行，已收取的评估费2350元、贷款服务费600元可以退还原告。原告围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖合同》、房地产权证的照片、定金收条、收据、委托书、现场照片、微信留言截图、通话记录截图、短信截图、律师函、原告根据被告聚佳房地产提供给原告的该公司工作人员与被告蒲丽洁的通话录音整理的资料。被告蒲丽洁就上述证据质证，其认为因其未在《房产买卖合同》上签字，不认可该合同，认可房地产权证的照片，不认可定金收条、收据，被告蒲丽洁没有签字，也无法证明原告交纳费用的真实性，不认可委托书的真实性，只有受托人的签字，被告聚佳房地产没有取得合法授权，原告作为完全民事行为能力人没有尽到谨慎审查的基本义务，该委托书不足以让原告相信张某取得了被告的合法手续，原告本身存在过失，被告聚佳房地产本身存在过错，被告聚佳房地产属于无权代理，现场照片、微信留言截屏均为复印件不认可，被告蒲丽洁没有微信，短信有被告蒲丽洁的号码，但往返是两个号码，因此也不认可短信截图的真实性，认可律师函的真实性。被告聚佳房地产对原告的证据无异议。被告聚佳房地产提供了两被告间的定金转账记录、案外人尹某发送的被告蒲丽洁收取定金的个人账户短信息、被告聚佳房地产的证人张某与被告蒲丽洁的微信聊天记录、证人彭某1与被告蒲丽洁的通话录音、查询的通话记录、证人张某、彭某2的证人证言以及证人张某与被告蒲丽洁的短信往来、通话记录以佐证其答辩意见，原告对上述证据无异议，被告蒲丽洁认可收到20000元，对转账记录、案外人尹某发送的短信息的真实性认可，是被告聚佳房地产的法定代表人支付，并非原告支付，不属于定金，被告蒲丽洁称自己是做生意的，资金账目往来频繁，不清楚是什么钱。被告蒲丽洁本人认可与证人彭某1的通话录音，不认可被告聚佳房地产的证明目的，不认可其他证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据中关于被告蒲丽洁与被告聚佳房地产的工作人员往来通话、短信息、微信聊天记录截图均来源于被告聚佳房地产，该部分证据与聚佳房地产提供的证据重合，被告聚佳房地产申请了证人出庭，当庭证明上述证据的形成过程，双方所指被告蒲丽洁的微信聊天记录中微信号未实名认证，且无明显与被告蒲丽洁有关联性主体身份特征，该部分证据本院不予采信；原告及被告聚佳房地产提供的其他各份证据之间能够相互印证，被告蒲丽洁的否认意见缺乏正常的生活逻辑，其反驳意见亦无证据佐证，原告及被告聚佳房地产提供的其他证据真实、合法，与本案有关联，因此本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告蒲丽洁居住在邯郸市，其欲出卖其名下的坐落于天津市××区东丽湖水域.天城33-3-302号房屋，且在房屋中介公司门店登记卖房，留存了房屋的钥匙。其后，被告蒲丽洁将其本人身份证、涉诉房屋产权证的照片发送给案外人尹某，委托尹某为其卖房。尹某与被告蒲丽洁此前即为朋友关系，涉案房屋与尹某的房屋（已出售）相邻。此后，案外人尹某委托被告聚佳房地产为被告蒲丽洁卖房，被告聚佳房地产通过尹某在被告蒲丽洁登记的房屋中介公司门店取得涉诉房屋的钥匙并带原告看房，且与尹某、原告协商确定了涉案房屋价款为810000元，原告于当日交付定金20000元等协议基本内容。2016年8月23日，原告与被告聚佳房地产签订了《房屋买卖合同》（合同编号1201502），该合同为填充式格式条款，甲方为被告蒲丽洁，原告为乙方，被告聚佳房地产为丙方，合同约定，乙方购买甲方名下的位于天津市东丽区××米兰××房屋（该房屋××为××区水域.天城33-3-302），面积83.92平方米，总房价款810000元；乙方于2016年8月23日将定金20000元交付甲方,在交易过程中该笔款项自动转为房款，乙方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，定金归甲方，甲方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则双倍返还定金给乙方；除定金外剩余房款790000元，原告采用贷款的方式支付；原告须于2016年10月15日前将除定金以外的其他首付存入资金监管机构等买卖双方的权利义务内容，另约定了被告聚佳房地产作为丙方提供了相关服务，有权向甲、乙双方各方收取该房屋成交价的1%作为信息费，该笔费用在签订合同时付清以及协助乙方办理贷款手续，乙方应支付咨询费600元，合同签订后，无论在任何情况下，如甲、乙双方或一方未能履行合同，违约方或合同解除过错方均应当承担本次交易全额信息费等内容。该合同签订当日，原告给付被告聚佳房地产定金20000元，被告聚佳房地产向案外人尹某索要了被告蒲丽洁的个人账户号后，该公司的法定代表人通过个人余额宝账户将该定金全部转入被告蒲丽洁在中国人民建设银行尾号为9857的账户，并在转账说明一项注明购房定金，被告蒲丽洁当日已收款。原告与被告聚佳房地产口头约定由原告承担买卖双方的信息费，原告遂缴纳信息费16200元、贷款咨询费600元、评估费2350元。其后，案外人尹某通过微信将被告蒲丽洁本人身份证、涉诉房屋产权证的照片发送给被告聚佳房地产的工作人员张某。其后，被告蒲丽洁到天津市东丽区不动产登记中心预约办理网签协议等产权变更登记手续的时间，预约成功的登记时间为2016年10月9日。此后，被告蒲丽洁提出房屋涨价，原告未同意。2016年10月6日，被告聚佳房地产的工作人员在与被告蒲丽洁通话沟通过程中，有被告蒲丽洁称已知房价上涨。有人向其报价涉案房屋已达1050000元以及其向工作人员询问违约后果等内容，最后，被告蒲丽洁同意按预约时间到场办理登记。2016年10月9日，被告蒲丽洁未到场，其回复被告聚佳房地产不去登记，且告知该公司已发解除合同律师函。此后，原告亦收到了天津安邦律师事务所发出的声明合同无效的律师函。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案首要的争议焦点在于原告与被告聚佳房地产所签订的编号为1201502的《房屋买卖合同》是否成立，合同效力是否及于被告蒲丽洁。原告及被告聚佳房地产主张合同成立且合法有效，被告蒲丽洁认为合同不成立。根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该合同签订前和签订过程中，被告聚佳房地产是基于案外人尹某的委托，其所持被告蒲丽洁的身份证及房屋产权证照片、房屋钥匙、带原告现场看房以及将其与卖方的沟通意见及时反馈给原告，均使原告信任其有代理权。在合同签订后，被告蒲丽洁虽未书面委托或者书面追认被告聚佳房地产为其出卖涉案房屋的行为以及签订的涉案合同的效力，但是，通过被告蒲丽洁2016年8月23日收取购房定金、从外省亲自到天津市东丽区不动产登记中心预约办理网签等房屋转移登记手续的时间、其于2016年10月6日与被告聚佳房地产工作人员对话内容、2016年10月9日的短信息往来等证据，足以印证被告蒲丽洁与被告聚佳房地产工作人员在两份证据所证明的沟通前有过沟通，亦能证明被告蒲丽洁不仅知悉合同的内容，而且有自愿履行合同的意愿和自主行为，对违约后果亦有认知，从而可以证明被告蒲丽洁对于被告聚佳房地产代其签订的合同的行为与后果接受并认可，其在2016年10月9日拒绝办理网签等产权转移登记以及其后否认合同成立、合同的效力均基于房价上涨的理由。原告与两被告之间就房屋买卖所为行为均符合二手房交易的规则，被告蒲丽洁对自己的行为所做辩解缺乏逻辑，有悖日常生活经验法则，因此本院确认原告及被告聚佳房地产的主张成立，该合同效力及于被告蒲丽洁，被告蒲丽洁对合同不成立的抗辩不能成立。至于合同中所载房屋坐落与登记不一致的问题，当事人对涉案房屋并无歧义，只是书面表达上的俗称与登记名称的区别，因此并不影响合同成立。该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照该合同履行义务。原告已依约履行了交付定金等合同义务，现被告蒲丽洁拒绝出卖房屋，鉴于房屋买卖合同包含了房屋买卖合同和居间合同的内容，现原告主张解除指向房屋买卖权利义务内容，因此，除却已经履行的居间合同权利义务外，原告所诉解除房屋买卖合同内容应予支持。被告蒲丽洁违反合同义务，被告聚佳房地产并无过错，原告主张其对被告蒲丽洁承担连带责任并无事实和法律依据，应予驳回。被告蒲丽洁违约应承担违约责任，就原告主张的被告蒲丽洁返还原告定金40000元及信息服务费、评估费、贷款服务费19150元、赔偿原告房屋差价损失200000元的请求，被告聚佳房地产自愿承担返还原告贷款咨询费600元、评估费2350元，本院照准。关于原告主张的返还定金一节，被告蒲丽洁已收受原告定金20000元，其拒绝履行约定合同义务，致使合同不能履行而解除，其应按合同约定双倍返还原告定金，现原告主张被告蒲丽洁返还定金40000元，本院予以支持；关于原告所诉信息费16200元一节，原告已经按口头约定交付被告聚佳房地产，该费用的数额亦基于合同的约定，合同亦约定了双方或一方未能履行合同，违约方或合同解除过错方均应当承担本次交易全额信息费等内容，因此原告的该项请求，本院予以支持；关于原告主张的房屋差价损失200000元一节，因被告蒲丽洁违约，给原告造成损失客观存在，依照法律规定，被告蒲丽洁赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。现原告主张被告蒲丽洁赔偿损失200000元，房价上涨是客观存在的事实，2016年10月6日，被告蒲丽洁在与被告聚佳房地产员工通话中自认当时房价1000000元至1050000元，原告与被告聚佳房地产亦认可，本院综合考虑原告支出中介费情况、原、被告就涉诉房屋约定的合同成交价与当事人自认的市场价、诉争房屋买卖的进展程度以及当事人合同履行情况，本院酌情认定原告的损失为140000元，原告主张超出该数额的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘皓天与被告蒲丽洁之间的房屋买卖合同自本判决生效之日起解除；二、被告蒲丽洁于本判决书生效之日起十日内返还原告刘皓天定金40000元；三、被告蒲丽洁于本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘皓天信息费损失16200元；四、被告蒲丽洁于本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘皓天房屋差价损失140000元；五、被告天津聚佳房地产信息咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘皓天贷款咨询费600元、评估费2350元，共计2950元；（以上二至五项的执行办法：两被告将款交原告或交本院转原告领取。）六、驳回原告刘皓天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告刘皓天负担7626元，被告蒲丽洁负担4224元，被告天津聚佳房地产信息咨询有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  许洪霞审 判 员  卢玉岭人民陪审员  齐淑芬二〇一七年六月十日书 记 员  王佳妮本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。