湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂嘉鱼民初字第00337号
原告鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组（原茶庵岭村村民委员会第四小组）。以下简称茶庵社区第九小组。
住所地嘉鱼县鱼岳镇烟墩路*号。
诉讼代表人何运斌，男，1956年6月9日生，汉族，湖北嘉鱼县人。系该小组居民。
诉讼代表人何周仲，男，1962年2月22日生，汉族，湖北嘉鱼县人。系该小组居民。
诉讼代表人何国伟，男，1963年7月26日生，汉族，湖北嘉鱼县人。系该小组居民。
委托代理人马志敏，嘉鱼县司法局高铁岭法律服务所法律工作者。
被告陈玉华，男，1967年7月15日生，汉族，湖北嘉鱼县人。
被告何桂珍，女，1970年8月2日生，汉族，湖北嘉鱼县人。
二被告委托代理人龙宗柱，嘉鱼县司法局簰洲湾法律服务所法律工作者。
原告茶庵社区第九小组与被告陈玉华、何桂珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高幼萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茶庵社区第九小组的诉讼代表人何运斌、何周仲、何国伟及其委托代理人马志敏和被告何桂珍及何桂珍、陈玉华的委托代理人龙宗柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告茶庵社区第九小组诉称，原告于2004年6月15日与被告陈玉华、何桂珍签订门面租赁合同，原告将位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道106号第4号门面租给被告，被告自租门面至2014年6月15日还下欠4号门面租金93054元，另被告自至2005年6月15日至2006年10月15日拖欠3号门面租金2446元，现被告已缴租金55000元，仍拖欠租金40500元。为此，原告请求法院判令被告立即支付拖欠租金40500元，并于2014年6月15日合同到期之日及时腾退门面，诉讼费用由被告承担。原告为了证明其诉称的事实成立并支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、嘉鱼县房地产管理局出具的原告茶庵社区第九小组对嘉鱼县鱼岳镇人民大道106号产权证明的复印件一组，用以证明原告的主体资格；
2、2013年9月2日嘉鱼县物价局受嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会委托对原告所有的位于人民大道106号的14间门面区域租金价格水平所作的嘉价认字（2013）77号价格认证意见书一份，载明被告所租4号门面按最低区间价从2004年—2013年汇总欠38054元的事实；
3、嘉鱼县公安局方庄派出所2013年8月6日对被告何桂珍询问笔录复印件一份，用以证明被告一直承租4号门面经营铝合金生意的事实；
4、嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会于2013年10月30日对被告陈玉华下发的要求其务必于2013年11月5日前将所欠租金交清的通知复印件一份，原告用以证明一再向被告催讨租金的事实；
5、原告茶庵社区第九小组向嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会出具的委托书复印件一份，原告用以证明已委托其对14间门面代为收缴租金、收回门面并托管资产。
被告陈玉华、何桂珍辩称，答辩人从2004年起原、被告之间从未重新签订门面租赁协议，实际租赁费应为20000元，答辩人向嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会缴纳55000元，多付租金35000元；答辩人与茶庵村民委员会签订的合同合法有效；本案诉讼主体不适格。
被告为了证明其辩称的事实成立，并支持其主张，向本院提交了以下证据：
1、2003年6月15日茶庵村民委员会与被告何桂珍签订的门面租赁合同复印件一份，证明租赁方为茶庵村民委员会；
2、门面照片六张，证明门面长期积水，门面内柱子占用了使用面积；
3、湖北省农村信用社现金缴款单复印件一份，用以被告于陈玉华2013年9月7日和2013年10月24日分别交租金2万元、3.5万元的事实；
4、嘉鱼县整治茶庵四组违法违法违规问题工作组限期缴纳门面租金通知书一份，被告用以证明2013年9月9日催款金额为82974元，与物价部门所作的鉴定不符，且未盖章；
5、2004年、2005年、2006年、2011年、2012年、2013年湖北省道路交通事故损害赔偿标准复印件六份，被告用以证明房租的增长速度应比照此标准计算。
在审理过程中，双方当事人对对方所举的证据进行了质证，质证意见归纳如下：
被告对原告提供的证据1认为登记不对，应是茶庵社区居民委员会第四小组，此小组无主体资格，主体应是茶庵居委会；对证据2认为证据不合法，未经被告同意，物价部门未出庭作证，内容错误无依据；对证据3认为不规范，无公章，与本案无关联，也不真实；对证据4认为未经被告签字；对证据5认为与本案无关联。本院认为嘉鱼县房地产管理局出具的证明是唯一能证明房屋主体资格的单位，被告又不能提供其他证据证明其目的，本院对证据1予以采信；对证据2被告租赁的门面面积54.74平方米，2004年租金为3831元、2005年租金为4379元，涨幅不大，本院认为证据2是本案的关键证据，与本案有直接的联系，本院予以采信；对证据3结合本案事实是嘉鱼县公安局方庄派出所对被告何桂珍所作的询问，被告以没有证据证明此证据是虚假的，本院予以采信；对证据4、5本院认为被告是否收到通知不影响被告拖欠租金的事实，与本案的实际处理没有关联。
原告对被告提供的证据1、3无异议，本院依法予以确认；原告对被告提供的证据2认为被告正好把门面归还，本院认为被告所租门面内的结构是双方承租时已存在，且双方已达成了租赁的一致意向，门面内的柱子是否占了实际面积与处理结果没有关系；原告对被告提供的证据4认为以此证明被告一直拖欠原告租金；原告对被告提供的证据5认为与本案没有关联，本院对证据4、5不予采信。
本案根据案情需要，本院依职权向嘉鱼县鱼岳镇茶庵社区居民委员会调取了二份证据，一份是原茶庵岭村村民委员会第四小组现已更名为鱼岳镇茶庵社区居民委员会居民第九小组的证明；一份是与被告一同承租的14个门面按证据2即嘉鱼县物价局嘉价认字（2013）77号价格认证意见书收取租金情况表，此证据载明已有8名租户按此意见书全额缴纳租金，一户欠6元，3户欠16000元以下，一户欠50306元，被告欠40500元的事实。后原告以3号门面租金2446元现在的承租户已缴纳为由撤销了此项诉讼请求。
本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：
2003年6月15日嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会与被告何桂珍签订门面租赁合同，将原告茶庵社区第九小组位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道160号（原鱼岳镇连江大道）14个门面由东向西的第4间门面租给被告何桂珍，合同约定租期为一年，租金为2000元，被告于签订之日交付了租金。合同到期后，原、被告间未续签合同，被告一直承租门面至今。被告陈玉华2013年9月7日和2013年10月24日分别交租金2万元、3.5万元。原告以被告仍下欠租金38054元为由向本院提起诉讼，请求法院判令被告立即支付拖欠租金38054元，并于2014年6月15日合同到期之日及时腾退门面，诉讼费用由被告承担。
本院认为，原、被告2003年6月15日签订租期一年的租赁合同合法、有效。虽然签订合同一方是嘉鱼县鱼岳镇茶庵村民委员会，但原告方自己收取了租金，确认了其行为有效，被告也实际租赁了该门面使用。被告辩称本案诉讼主体不适的意见本院不予采纳。合同期限届满，原、被告一直未续签合同，被告实际租赁该门面至今，原告也没有提出异议，租赁合同继续有效。公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。被告继续承租门面10年，租金应按照合同的交易习惯确定，且嘉鱼县物价局所作的嘉价认字（2013）77号价格认证意见书已被大多数租赁户所接受并实际履行，以此作为租金的标准符合大多数人意愿。按照此价格意见书被告从2004年—2013年10年租金为93054元，扣减被告2013年9月17日、2013年10月24日已缴纳的55000元，仍下欠原告38054元。原告要求被告立即支付拖欠租金38054元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告于2014年6月15日合同到期之日及时腾退门面，因原、被告未续签合同，原、被告间为不定期合同，原告可随时主张权利，但原告应先主张解除合同，并给被告合理的期限。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二、第二百二十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：
被告陈玉华、何桂珍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告茶庵社区第九小组门面租金38054元。
如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案诉讼费406元由被告陈玉华、何桂珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：680601040003321。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 高幼萍
二〇一四年十月十三日
书记员 杨其美