广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4835号
上诉人（原审被告）：陈荣达，香港特别行政区居民，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：广州南粤物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：黄学军，职务：总经理。
委托代理人：吴海燕、李小沫，均系该司职员，联系地址同公司。
上诉人陈荣达因与被上诉人广州南粤物业管理有限公司（以下简称南粤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院作出的（2013）穗天法民四初字第2027号生效民事判决书查明以下事实：南粤公司是1997年2月21日经广州市工商行政管理局核准登记从事物业管理等经营的企业法人，并取得企业法人营业执照。陈荣达是广州市天河区林和西横路63号1707房的业主，房地产证号为穗房地证字第××号，建筑面积为90.33平方米，使用性质为住宅，共有人为陈享。1998年7月26日，南粤公司（乙方/被委托人、下同）与陈荣达（甲方/委托人、下同）签订《委托管理合同》，约定：甲方同意将“南粤阁”商住大厦的物业管理全权委托乙方进行；甲方在南粤阁拥有的物业为第十七层G单元；甲方每月应向乙方缴交管理费91.17元；公共用水、电按当月实际发生数，由甲方分摊，乙方按月收取；甲方所拥有的单位无论出租或空置，甲方须按月按期缴交管理费及分摊费，如甲方之租户拖欠费用，其后果由甲方负责；甲方逾期付款按发生金额的千分之一每日累计滞纳金给乙方，如超期一个月，甲方仍不缴交，乙方为照顾大厦住户利益，可随时取消或停止甲方使用公共设施之权利，或申报物价部门调处，或通过仲裁或诉讼程序解决。2006年1月至2007年12月期间，陈荣达均按每月153元的标准向南粤公司交纳物业管理费。对此，南粤公司称在与陈荣达签订《委托管理合同》时为每月91.17元，但其后已调整为每月153元。陈荣达则称物业管理费的标准应为每月每平方米九毛多。该案判决陈荣达向南粤公司支付2008年1月至2013年6月期间的物业管理费9639元（按每月153元的标准计66个月为10098元，因南粤公司只主张9639元，原审法院照准）及滞纳金、垃圾处理费240元、公共用电分摊876.9元、水费1021.3元等。
1999年4月28日，南粤公司（乙方/受委托方）与广州骏龙南粤投资置业有限公司（甲方/委托方）签订《南粤阁商住大厦委托管理合同》，约定甲方将位于广州市天河区林和西路的南岳阁商住大厦范围内的物业管理权，交由乙方实行依法管理，自主经营，自负盈亏等内容。
2015年3月12日，南粤公司向陈荣达邮寄《关于南粤阁的催费函》（收件地址为涉案房屋，2015年3月13日本人收）。函称陈荣达欠缴自2013年7月1日至2015年2月28日的物业管理费3060元，并产生物业管理费滞纳金978.59元（按每日千分之一计算），2013年7月1日至2015年2月28日的垃圾处理费100元、水费692元、公摊电费525.6元，合计5356.19元。要求陈荣达在2015年3月31日前结清所有欠款。
2015年7月10日，南粤公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈荣达支付2013年7月至2015年2月物业管理费3060元（按每日153元计，共计拖欠20个月），滞纳金975.53元（按每月千分之一计，分别自次月1日起计至付清之日止，暂计至2015年3月31日），垃圾处理费100元（按每月5元计，共计拖欠20个月），公共用电分摊525.6元（2013年3月2日—2014年11月2日），水费692元（2013年3月16日—2014年12月22日），共计5353.13元。2、本案诉讼费由陈荣达承担。
陈荣达原审辩称：南粤公司物业服务不合法，其没有尽到物业管理服务的责任，以流氓手段对付业主。我们业主已经多种手段对南粤公司进行投诉，但依然投诉无门。小区内卫生管理很差，进出小区的人员也没有进行登记管理，闲杂人员可以随便进出，导致陈荣达的门被别人堵塞钥匙孔，进行破坏。在门禁大堂内，本来是需要门禁管理的，而陈荣达发现有不是业主的人员进出，向管理处的保安反映，但保安没有管，导致陈荣达被不是业主的人员打伤，而进入医院。小区的公共区域属于所有业主，但自1998年起，管理处将公共区域划分为停车场，收取停车费，但没有将停车费用用于小区服务。
南粤公司主张陈荣达拖欠2013年7月至2015年2月的物业管理费3060元，陈荣达称其曾向南粤公司交纳部分费用，但具体期间及数额均已忘记，后因南粤公司拒绝收取物业管理费，故陈荣达未再向南粤公司交纳。
南粤公司主张陈荣达拖欠2013年7月至2015年2月的垃圾处理费100元（按每月5月计算），提交了以下证据：1、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》（复印件），载明居民每月每户5元，以一个门牌号码（户口簿、租约、房产证）为一户等内容。2、广州市天河区林和街市容环境卫生管理站出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2013年7月至2014年12月的垃圾处理费、垃圾代运费。陈荣达对上述证据的真实性均不予确认。
南粤公司主张陈荣达拖欠2013年3月2日至2014年11月2日的公摊电费525.6元，提交了以下证据：1、广州市供电局有限公司出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2013年2月至2014年11月林和西横路63号梯灯的电费。2、《南粤阁63号X房陈荣达公摊电费、水费明细》，载明2013年3月3日至5月2日、5月3日至9月2日、9月3日至11月2日、11月3日至2014年3月2日、3月3日至4月29日、4月30日至9月2日、9月3日至11月2日的公摊电费金额分别为47.7元、112.1元、54.3元、90.9元、44.7元、120.3元、55.6元，共计525.6元。3、《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法××试行）》××复印件），欲证明其摊分电费的计算方法。南粤公司明确公摊电费的计算方式为电梯、梯灯、水泵是按照有相应设备的楼宇户数进行平摊，小区的园林绿化灯是按照整个小区的户数平均分摊。陈荣达对上述证据的真实性均不予确认。
南粤公司主张陈荣达拖欠2013年3月16日至2014年12月22日的水费，提交了以下证据：1、广州市自来水公司出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2013年3月15日至2014年12月22日期间的水费；广州市污水治理有限公司出具的《发票联》、广州市净水有限公司出具的《发票联》，载明南粤公司交纳了2013年3月15日至2014年12月22日的污水处理费。2、《南粤阁X房陈荣达水费清单》，载明2013年3月16日至6月17日上期表数722、本期表数752、实用吨数30、表损耗3、用水吨数33、单价2.79、小计92.1；2013年6月18日至9月16日上期表数752、本期表数785、实用吨数33、表损耗3、用水吨数36、单价2.79、小计100.4；2013年9月17日至12月16日上期表数785、本期表数815、实用吨数30、表损耗3、用水吨数33、单价2.79、小计92.1；2013年12月17日至2014年3月17日上期表数815、本期表数846、实用吨数31、表损耗3、用水吨数34、单价2.79、小计94.9；2014年3月18日至6月17日上期表数846、本期表数876、实用吨数30、表损耗3、用水吨数33、单价2.79、小计92.1；2014年6月18日至9月16日上期表数876、本期表数911、实用吨数35、表损耗3、用水吨数38、单价2.79、小计106；2014年9月17日至12月22日上期表数911、本期表数949、实用吨数38、表损耗3、用水吨数41、单价2.79、小计114.4，合计692。南粤公司明确上述金额包括水费及污水处理费。陈荣达对上述证据的真实性均不予确认。
陈荣达为证明其辩称，提交了以下证据：1、照片六张（打印件），欲证明涉案房屋遭受破坏和陈荣达被案外人殴打致伤的情况；2、病程记录、出院证，欲证明其受伤的情况。南粤公司对证据1的真实性不予确认，对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关。
另，南粤公司、陈荣达均确认涉案房屋所在小区南粤阁尚未成立业主委员会。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。作为建设单位的广州骏龙南粤投资置业有限公司在南粤阁业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。南粤公司作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《南粤阁商住大厦委托管理合同》的约定履行了对南粤阁小区物业服务的职责，且与陈荣达签订了《委托管理合同》，上述合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。《委托管理合同》约定涉案房屋每月物业管理费为91.17元，南粤公司表示已调整为每月153元，对此陈荣达虽不予确认，但实际上陈荣达在2006年1月至2007年12月期间均按每月153元的标准向南粤公司交纳物业管理费，故原审法院对南粤公司的主张予以采信。陈荣达虽对南粤公司提供的服务存在诸多不满，但实际上仍接受了南粤公司提供的物业服务，故陈荣达应按每月153元的标准向南粤公司交纳物业管理费。南粤公司主张陈荣达拖欠2013年7月至2015年2月的物业管理费3060元××153元/月×20月），陈荣达虽称其已交纳部分物业管理费，但未能提交证据予以证明，原审法院对陈荣达的抗辩不予采信。陈荣达应向南粤公司支付上述物业管理费3060元。
关于滞纳金。南粤公司要求自逾期之日起，每日按欠费金额的千分之一支付滞纳金，具有合同依据，原审法院予以支持。《委托管理合同》对于每月物业管理费的缴交时间未有具体约定，按照交易惯例，每月物业管理费的滞纳金应从次月1日起算，故滞纳金的计算为以每月拖欠管理费的数额153元为本金，按每日千分之一的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止，但每月物业管理费的滞纳金以不超过当月的物业管理费153元为限。
关于垃圾处理费。南粤公司提交了《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》复印件证明其收费标准，并提交发票证明其代为缴纳了垃圾处理费，故对南粤公司主张的2013年7月至2015年2月期间的垃圾处理费100元（5元/月×20个月），原审法院予以支持。
关于公摊电费。南粤公司提交发票证明其代缴了公摊电费，且提交了《南粤阁63号17G房陈荣达公摊电费、水费明细》明确了每月公摊电费的具体数额，因此对南粤公司主张的2013年3月2日至2014年11月2日期间的公摊电费525.6元，原审法院予以支持。
关于水费，南粤公司提交发票证明其代缴了水费，且提交了《南粤阁1707房陈荣达水费清单》明确了涉案房屋每月具体的水表读数、单价，水费，因此对南粤公司主张的2013年3月16日至2014年12月22日期间的水费692元，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年1月14日作出如下判决：一、被告陈荣达于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付自2013年7月至2015年2月期间的物业管理费3060元及滞纳金（以每月物业管理费153元为本金，按每日千分之一的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止，每月物业管理费的滞纳金以不超过本金153元为限）。二、被告陈荣达于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年7月至2015年2月期间的垃圾处理费100元。三、被告陈荣达于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年3月2日至2014年11月2日期间的公摊电费525.6元。四、被告陈荣达于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年3月16日至2014年12月22日期间的水费692元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈荣达负担。
判后，上诉人陈荣达不服原审判决，向本院提起上诉称：1、有关业主委托南粤公司为小区物管之合同纯属霸王条款强行加签行为，当年业主购买新楼盘签署购买合同时必须附加签署物管合同，无论认可予否，不得反对，否则不能收楼入住。该合同有违公平合理原则，所以本人一直认为南粤公司不合法。2、南粤公司一直以来只是只管想尽一切办法收取业主各种费用，却不理业主的居住安全和生活环境卫生，导致小区各种各项问题频生，而且在未经小区所有业主同意的情况下：(1)非法强行霸占小区属于业主休闲绿地、平台、消防通道作营利性收费停车场，对外营业谋取巨大私利，而且所得利益南粤公司中饱私囊，严重损害业主利益，危害业主的生命安全。(2)非法强行截断各层楼道和各业主门前照明灯，导致各楼道及业主门前毫无光明。(3)整个小区环境卫生非常差，垃圾桶不清洗干净，各层楼梯垃圾桶堆放处臭气熏天。(4)一直以来治安无管理，小区大厦进出无管理，导致业主家中被偷，外来广告乱派、乱贴现象常有发生。我家大门、电铃常遭破坏，大门匙孔遭外来坏人用竹签堵塞破坏。更遭的是本人在大厦电闸门内大堂遭非本小区住户袭击头部受伤送医院ICU急救。××5）南粤公司任意出租大堂墙壁和电梯内部给广告公司做广告牟利，而业主委员会筹委会在大堂公示筹建业委会文件却遭到撕掉破坏。（6）南粤公司捆绑式收水费，我方要求直接交水费给自来水公司，自来水公司拒收，我交水费给物业公司，物业公司也拒收，物业公司以我不交水费为由拆除我方家中水表，切断供水。（7）涉案房屋电梯经常遭受破坏不能使用。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回南粤公司的诉讼请求；2、一审、二审案件诉讼费用由南粤公司承担。
被上诉人南粤公司二审答辩认为：1、关于物业合同合法有效问题，一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，我司是作为建设单位的广州骏龙南粤投资置业有限公司在南粤阁业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘的物业管理企业对物业进行前期管理，且依据其与建设单位签订的《南粤阁商住大厦委托管理合同》的约定履行了对南粤阁小区物业服务的职责，并与陈荣达也签订了委托管理合同，上述合同是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。2、对陈荣达的上诉理由，答辩如下：(1)为了满足业主对停车场的大量需求，经过合理考量，我司通过正当程序取得业主同意并报有关部门批准及备案才将场地改成停车场，所得费用也是用作小区公共设施的维护之用，因小区存在较早，没有设立专项维修基金，且小区内基础设施也有很多老化破旧的现象，需要维护，详细的收支情况我司管理处每年也有在小区公告栏上有所展示。陈荣达所说全凭主观臆测，没有任何实质性根据。说我司管理处强行截断各楼道和业主门前照明灯，也属无中生有。对于小区清洁卫生，我司安排清洁人员每天对小区卫生进行保洁。(2)对于小区的进出管理，我司也是从维护多数业主利益出发寻找合理的进出管理办法，我司管理处曾推行过封闭式管理，但因为该小区租户较多且背靠大市场，出入人口繁杂，效果并不理想，所以停止运行。至于陈荣达本人遇袭一事，首先保安人员只是履行一般应尽职责，并不是业主的私人保镖，不能时时刻刻保护全体业主安全，在签署的物业管理合同中也没有做出要求我司对陈荣达做出特别保护的条款。再者，此事与我方和陈荣达的物业合同纠纷并没有直接关联，乃陈荣达私怨，建议陈荣达应找打人者负相应的法律责任。(3)至于陈荣达所说的公摊电费和水费问题，小区公摊电费的产生及详细数目、计算方式，业主的个人水费在一审庭审过程中我司已有详细说明并提交相应的证据材料，我司也是根据供电公司和自来水公司的发票代缴费用然后再向业主收取。大堂内广告所产生的电费也是扣除后才分摊给业主的。根据物管合同，我司有权对小区内的公共区域进行合理的管理。在大堂墙壁和电梯内增设广告没有给任何业主造成损害也没有影响小区的环境，所得收益也能用来补充专项维修基金。至于拆水表是因为陈荣达一直不交水费，在自来水公司的同意下我司才拆除。陈荣达所说业主大会筹委会筹建文件遭撕掉破坏，大厦电梯经常遭人搞破坏不能用，以便我司以此从中谋利等说法，也无凭据。由于涉案楼盘1997年建好，电梯使用至今都没有更换，电梯经常出现停梯故障，并非我司停用电梯。据此，陈荣达的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，依法维持原判。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，陈荣达提出如下主张：南粤公司无权收取水表耗损费；南粤公司拆除了业主门前的灯，停用了电梯，就不能收取公摊电费；南粤公司将绿化用地用作停车场，且每个业主停车收费的标准不一；小区管理不到位，导致陈荣达被外面进来的人打伤；陈荣达家中水表被南粤公司拆除，投诉无门。针对陈荣达的上述意见，南粤公司回应如下：自来水公司抄的是总表，我司抄的是每一户的分表，总表和分表之间有一个损耗，每一户都是按照多交三吨水费来收取的，这是一个惯例；我司从未拆除过业主门前的灯，由于涉案小区配套车位不够，业主对此投诉很多，我司就占用了路面作为停车位，并未占用绿化带，且小区没有维修基金，停车费可以用作小区日常维修；陈荣达因与他人的私人恩怨被打，我司也有第一时间报警，配合派出所调查；至于水表被拆的问题，因陈荣达自2008年12月开始拖欠水费，所以我司发函通知自来水公司后，就拆除了陈荣达的水表。
本院认为：陈荣达上诉主张涉案《委托管理合同》是霸王条款，有违公平合理原则，因陈荣达未提交证据予以证实，在本案纠纷产生之前亦未提起撤销之诉，主张撤销《委托管理合同》，故本院对其该上述主张，不予采信。
原审判决根据南粤公司提交的相应证据对南粤公司主张的垃圾处理费、公摊电费和水费予以支持，阐述详细，处理并无不当，本院不再赘述。陈荣达对此持有异议，但未提交相应证据证实其异议成立，故对陈荣达该部分上诉请求，本院不予支持。
陈荣达上诉主张南粤公司提供的物业服务存在瑕疵，其有权拒绝支付物业管理费和滞纳金。因陈荣达与南粤公司签订了《委托管理合同》，且实际上也接受了南粤公司提供的物业服务，故原审法院判令其应按《委托管理合同》约定及实际缴纳的物业管理费标准，即每月153元的标准向南粤公司交纳物业管理费，并无不当，本院予以维持。南粤公司提供的物业管理如存在瑕疵，陈荣达可以循相应途径另行选聘物业管理公司，但无权以此拒交物业管理费。由于南粤公司擅自拆除涉案房屋水表的行为给陈荣达的日常生活带来不便，亦非其向陈荣达主张水费的正当途径，根据公平合理原则，本院对南粤公司主张陈荣达支付欠费金额的滞纳金的请求，不予支持，原审法院对此处理不当，本院予以调整。
综上所述，原审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以调整。上诉人陈荣达的部分上诉理由成立，本院部分予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1223号民事判决第二、三、四项和案件受理费的决定；
二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1223号民事判决第一项为：陈荣达于本判决送达之日起十日内，向广州南粤物业管理有限公司支付自2013年7月至2015年2月期间的物业管理费3060元；
三、驳回广州南粤物业管理有限公司其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人陈荣达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 邹文芳