浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第643号上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区大树花园商贸中心1号楼。组织机构代码：75708197-3。法定代表人：代礼平，该公司董事长。委托代理人：姚武强、钱益波，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏，女，1976年2月21日生，汉族，住瑞安市。委托代理人：刘肖，浙江兴嘉律师事务所律师。上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称“大业房产公司”）与被上诉人李敏商品房预售合同纠纷一案，前由嘉兴市秀洲区人民法院于2013年10月10日作出（2013）嘉秀民初字第176号民事判决。大业房产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年11月4日，大业房产公司与李敏签订《商品房买卖合同》一份，约定李敏购买大业房产公司开发的、坐落于嘉兴市蓬莱路、新洲路口“新洲国际大酒店”第2幢2-1715号商品房一套。该商品房建筑面积为58.54平方米。房屋价款总金额为563284元。合同约定交房时间为2010年12月31日前。同时，合同约定延期付款的违约责任为，“逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”延期交房违约金标准为，“逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，李敏已全额支付房款563284元，但大业房产公司至今未履行房屋交付义务。2013年1月29日，李敏诉至一审法院，请求：1、判令大业房产公司支付逾期交付房屋违约金204190.45元（自2011年1月1日暂计至2012年12月25日暂计725天，按日万分之五计算）；2、诉讼费由大业房产公司承担。大业房产公司一审答辩认为，双方约定的延期交房违约金高于李敏实际造成的损失，请求依法调整。一审法院经审理认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定商品房交付时间为2010年12月31日前，大业房产公司至今未按照合同约定的交房时间将符合双方约定交付条件的商品房交付徐象明使用，构成违约，故李敏要求大业房产公司承担逾期交房违约金的诉请应予支持。双方当事人约定的违约金标准是双方意思自治的结果，应当共同遵守，大业房产公司虽主张违约金过高但对此并未提供证据，且合同对逾期交房与逾期付款的违约金的约定是相同的，均为每日按万分之五计算，即双方的权利与义务均是对等的，故双方均应依约履行。根据双方签订的商品房买卖合同中关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，大业房产公司已逾期超90日，应以已付房款为本金，按照每日万分之五的标准，向李敏支付自最后交付期限的第二天起至实际交付之日的逾期交房违约金。经一审法院核实，李敏诉请的暂计至2012年12月25日止的违约金204190.45元未超过上述违约金计付范围，予以支持。二审中，上诉人承诺在违约金调低的情况下自愿承担本案一、二审全部诉讼费，本院予以准许。据此,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：大业房产公司于判决生效之日起十日内支付李敏2011年1月1日至2012年12月25日期间的逾期交房违约金204190.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4362元，由大业房产公司负担。上诉人大业房产公司上诉称，本案《商品房买卖合同》虽系双方当事人意思自治的结果，但合同约定的每日万分之五的逾期交房违约金明显过高，根据《合同法》规定，上诉人已经向一审法院申请减少违约金，但一审法院未予支持。请求二审法院查明事实后，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由上诉人、被上诉人合理承担。被上诉人李敏口头答辩称，一审认定事实和判决理由都是成立的，大业房产公司作为一家在中国注册的房地产企业应当遵守法律，对延期交付房屋承担合同约定的违约金。二审中，双方当事人对一审认定事实均无异议。经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分。本院予以确认。二审另查明，在李敏与大业房产公司签订《商品房买卖合同》的同时，李敏与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称“新洲物业公司”）签订了一份《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》，合同约定李敏将上述商品房委托新洲物业公司经营。委托期限“自2010年12月31日至2018年12月30日，（如交房日期提前，委托经营期限按实际交房日为准，相应提前）”，经营回报为，2010年12月31日至2013年12月30日的收益不计，2013年12月31日至2018年12月30日的收益为每季度14260元（含税），2018年12月30日委托经营期满后，大业房产公司一次性支付李敏经营回报收益149734元。二审中，双方确认，2010年12月31日至2013年12月30日的收益实际已在上述《商品房买卖合同》的总价款中给予折让，折让比为21%，即总价款折让前应为563284元÷（1-21%）=713018元，实际折让款为149734元，约合每日136.74元[149734元÷(3年×365天/年)]。二审中，上诉人承诺在法院调低违约金的情况下，本案一、二审诉讼费均由其承担。本院认为，我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案从上诉人在签订《商品房买卖合同》的同时即与新洲物业公司签订《委托经营合同》来看，被上诉人购买该商品房的目的在于通过委托他人经营的方式获取固定回报，而根据一审当事人提供的证据及二审查明的相关事实，被上诉人2013年12月30日前的收益已通过房价折让的方式获取，换言之，被上诉人迟至2013年12月30日前已不存在预期利益的损失。在此情况下，一审仍按每日房款的万分之五计算违约金明显过高，本院应予调低。参照上述司法解释的规定，本院酌按每日收益的15%计算违约金，为每日20.51元（136.74元×15%）。则上诉人主张2011年1月1日起至2012年12月25日的违约金为14869.75元（725天×20.51元）于。综上，一审认定事实清楚，认定上诉人构成违约，应向被上诉人支付违约金正确，但一审法院未依法调低违约金属适用法律不当，二审予以纠正。二审中，上诉人承诺在违约金调低的情况下自愿承担本案一、二审全部诉讼费，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2013）嘉秀民初字第176号民事判决；二、上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人李敏2011年1月1日至2012年12月25日期间的逾期交房违约金14869.75元。三、驳回被上诉人李敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各4362元，均由上诉人嘉兴市大业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 坤代理审判员  陈海滨代理审判员  周 倩二〇一三年十二月十八日书 记 员  苏 轶