常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第2583号
原告邓xx。
被告周xx。
原告邓xx与被告周xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月23日、12月8日公开开庭进行了审理。原告邓xx及其委托代理人刘x、被告周xx及其委托代理人李xx、曾x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月26日，原被告在苏州xx房地产代理有限公司（以下简称xx公司）的居间下就被告出售其名下苏州市姑苏区世茂运河城和茂苑19幢501室房屋达成一致意见并签订房屋买卖合同。房屋面积为128.31平方米，成交价款为1770000元，并约定了合同签订20日后原被告至苏州市房管局签订网上存量房买卖合同，原告支付首期购房款并办理资金托管手续，合同签订当日原告支付被告定金30000元。合同同时对税费承担、房屋交付、户口迁出、房屋内物品、违约金等作出了明确约定。合同签订后，原告支付定金30000元，被告出具收条并将房产证交由xx公司保管。但因房价上涨，被告拒绝在约定的期限内至苏州市房管局办理网签手续且拒绝接受原告的房款。原被告及xx公司协商未果。被告因房价上涨拒绝履行合同的行为给原告造成了巨大的财产损失。为维护自身合法权益，故原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告返还原告定金30000元并赔偿损失250000元；2、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：1、房屋买卖定金合同一份，证明原、被告签订房屋买卖合同，明确约定房屋坐落、价款、定金、网签合同及资金托管手续、违约责任等。2、收条一份，证明原告依约支付定金3万元。3、房产证复印件，证明涉案房屋和茂苑19幢501室产权人是被告。4、存量房居间代理委托协议一份，证明原告为购买涉案房屋与xx公司签订了委托协议，协议中明确以商业贷款方式购买该房屋。5、搜房网二手房价格信息网络打印件，证明涉案房屋所在小区的房价情况，该小区目前均价达16000元/平方米，被告违约给原告造成损失。6、两份录音，证明2015年8月27日原被告双方就争议房屋进行协商，被告承认不能放弃涉案房屋，中介工作人员王某也强调在签订房屋买卖定金合同时约定以贷款方式购买，被告丈夫愿意对原告进行适当赔偿，后协商未果。7、苏州市存量房买卖合同、定金收条、房产证，证明原告购买同地段房屋一套，价款为2245000元，面积为136.64平方米，该地区房屋价格上涨，原告为购买相同房屋支出更多房款，故被告违约给原告造成了实际损失。
被告周xx辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告并不存在违约情形，实际上是原告违反房屋买卖定金合同约定，没有在约定期限内办理网签合同手续及办理资金托管手续，原告无权要求被告返还定金及赔偿损失。原告并未提供合法有效证据证明其存在损失，其损失赔偿请求缺乏事实和法律依据。
为支持其答辩意见，被告向本院提交：1、通知、邮寄凭证及邮件签收记录，证明被告已于2015年8月31日向原告和xx公司员工王某邮寄通知，通知声明因原告未按照合同约定支付房款，导致合同无法在约定时间内办理网签手续，因此涉案房屋不再出售给原告，并不返还定金。2、短信记录一份，证明在涉案合同签订之前，被告一直向中介人员申明购房款要以现金方式支付，原告首先存在违约，未能按期准备房款，导致双方未签订正式买卖合同。3、毛坯房售房合同和违约金函，证明因原告未能按照约定全额支付购房款导致被告无法购买其他房屋并产生违约金，对被告造成损失。
原、被告质证意见：被告对原告提交证据1、2、3均无异议；对证据4表示不知情；对证据5持有异议，网上房屋标价并非房屋的实际成交价格，且在被告明确房屋不再出卖的情况下，原告应自行采取措施防止损失扩大；对证据6录音的真实性无异议，原告称可以全款支付房款，被告为了尽快解除合同才愿意适当补偿；对证据7的真实性无异议，但与本案没有关联性。原告对被告提交的证据1，称未收到通知；对证据2的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；对证据3的真实性无异议，但该事实发生在原、被告交易之前，与本案没有关联性。
本院认证意见：对原告提交的证据1、2、3真实性予以确认，被告且无异议；对原告提交的证据4，该居间代理委托协议有原告的签字及xx公司的签章，对其真实性本院予以确认，但该协议系发生于原告与xx公司之间，被告并非该协议当事人，不能对被告产生约束力；对原告提交的证据5，系网络打印件，且未经公证部门的公证，对其真实性本院不予确认；对原告提交的证据6、7真实性予以确认，被告且无异议。对被告提交的证据1，对其真实性本院予以确认，证人王某确认收到上述通知，且告知原告；对被告提交的证据2，本院予以确认，原告且无异议；对被告提交的证据3，真实性本院予以确认，原告亦无异议，但该毛坯房售房合同和违约金函均在本案交易纠纷发生之前产生，且距离时间较长，本院对其关联性不予确认。对原被告提交相关证据的证明力，本院将在裁判理由部分予以阐述。
本院经审理查明：
2015年7月26日，原、被告与xx公司签订一份《房屋买卖定金合同》，约定：甲方（周xx）自愿将坐落于和茂苑19幢501室的房屋出售给乙方（邓xx），房屋面积为128.31平方米，房屋总价款为1770000元；乙方于2015年7月26日前支付甲方定金30000元；甲乙双方约定本合同生效后20日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及20日内办理资金托管手续；甲乙双方如有一方不能遵守本合同所定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金，同时还需向居间方支付相当于定金金额的50%的佣金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付定金已视作违约金，居间方向定金收取方收取违约金的50%作为违约金。
2015年7月25日，被告发送短信给xx公司工作人员王某，短信内容为：“老乡，你这个客户还在找其他中介问，好烦的。现在，各退一步，如果现金交易就177万，这是特别是给你的价格。其他中介我一律报价180万。不接收者不得看房。”王某回复：“收到”，“他是贷款的”。被告回复：“他不是说他把房子卖了，都是现金在手的吗？方便电话我吗？”。王某回复：“姐，我在开会，我让店里的小李给你回电话。”2015年7月29日，被告发送短信给王某：“小王，八月二十日他如能全款就交易吧。”2015年8月22日，被告发送短信给王某：“小王，麻烦通知邓xx买家，由于对方未能在合同规定期限内办理好首付（更不提网签了），合同已经解除，退回定金，我们收回房产证。请于今日发书面通知给买家。谢谢！周xx”。
2015年8月31日，被告向王某邮寄通知，称原告以房款不足为由拒绝办理资金托管手续，拒绝一次性付清所有房款，被告不再返还原告定金。
另查明，王某、李某系xx公司员工，原、被告之间的房屋交易系两人经手办理。
庭审中，证人王某、李某陈述：原、被告于2015年7月26日签订《房屋买卖定金合同》，约定首付三成，其余商业贷款。几天后，被告电话通知中介说房子不卖了，并且说自己还要使用，即使卖给原告，也要全款支付。原告不同意现金支付，并从2015年8月2日至15日多次要求被告履行合同，被告未同意。2015年8月20日，原、被告在中介处进行协商未果。
以上事实，有原、被告提供的房屋买卖定金合同、短信记录、收条、通知及邮寄凭证、证人证言及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖定金合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。合同约定，原、被告双方应于签订定金合同后20日内签订网上存量房买卖合同、办理资金托管手续，故合同签订后，原被告应至房管部门签订正式的购房合同，并办理资金托管。根据xx公司工作人员的陈述，被告在签订定金合同后表示不再出售房屋，且双方未能在约定时间内签订网上存量房买卖合同、办理资金托管手续，被告拒绝履约的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告辩称原告未能准备购房资金，需要办理贷款，原告存在违约行为的意见，本院认为，王某于2015年7月25日发短信给被告，告知其原告需要贷款支付房款，次日被告仍与原告签订了房屋买卖定金合同，说明被告对原告支付房款方式的确认，故对被告的该项抗辩意见，本院不予认可。根据我国合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此，设定定金的目的在于确保合同履行，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，可以适用定金罚则。现被告作为收受定金一方，未能履行约定，故应返还定金，故对原告主张被告返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告赔偿损失250000元的诉讼请求，本院认为，原告所主张损失系根据网站上房屋价格计算，并非实际成交价格，具有不确定性，故原告计算损失的依据不具有客观性。其次，被告已于2015年8月22日向中介明确不愿继续履行合同，后亦书面通知不再履行合同，在此情况下，原告应另外寻找交易机会，减少损失扩大。最后，双方约定的交易时间在签订合同20日后，即2015年8月16日，原告根据2015年10月份房屋价格计算损失显然不能客观反映其损失情况。综上，本院对原告主张被告赔偿损失250000元的诉讼请求，不予支持。根据房屋买卖定金合同之约定，如被告违约其应向原告返还定金并支付相当于定金金额的50%的违约金，即15000元。
综上所述，被告应返还原告定金30000元，支付违约金15000元。因调解无效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
被告周xx于本判决生效之日起十日内返还原告邓xx定金30000元、支付违约金15000元。
二、驳回原告邓xx的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本院减半收取为2750元（原告已预交），由原告负担2000元，由被告负担750元；被告负担部分在本判决生效之日起十日内直接交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 王海岸
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张益彬