吉林省蛟河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蛟民二初字第936号
原告：蛟河市利民供热有限公司，住所：吉林省蛟河市民主街道民华委。
法定代表人：王庆君，经理。
委托代理人：迟殿武，该公司法律顾问。
被告：蛟河市同鑫热力有限公司，住所：吉林省蛟河市新区世纪中路。
法定代表人：满寅成，董事长。
委托代理人：郭百惠，吉林恒达律师事务所律师。
委托代理人：朱福华，该公司职员。
原告蛟河市利民供热有限公司（以下简称利民供热）与被告蛟河市同鑫热力有限公司（以下简称同鑫热力）买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理，2016年4月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蛟河市利民供热有限公司的委托代理人迟殿武，被告蛟河市同鑫热力有限公司的委托代理人郭百惠、朱福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利民供热诉称：2012年9月17日，其与同鑫热力签订《供热设施转让合同》，约定其将供热设施及其占有的土地、房屋全部转让给同鑫热力，转让价款为1900万元。转让价款给付期限为：2012年11月15日-30日前付款600万元；2013年10月15日前付款1000万元，余款300万元于2014年10月15日前付清；对同鑫热力不能按时付款，按未付款额的日万分五向其支付违约金，逾期超过3个月，其有权解除合同。其负责为同鑫热力办理土地出让手续，承担195元/平方米以内的费用，195元/平方米以外的土地出让金费用由同鑫热力负担。其如约履行合同约定的义务，同鑫热力接收标的物并实际使用至今，但履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。一、同鑫热力应当履行给付转让价款的义务，并按未付款额的日万分之五承担违约金。1.合同约定2012年11月15日-30日前给付600万元，同鑫热力于2012年12月17日才给付450万元，按照约定给付时间延迟17日，应当承担约定的违约金；余150万元同鑫热力系2013年3月35日给付，迟延给付115日，应当承担违约金；2.2013年10月15日前付1000万元，通信热力在2013年10月28日前累计给付206万元，尚欠794万元至今未予给付，应当从2013年11月1日开始给付违约金至2014年6月8日；2014年6月9日同鑫热力给付200万元尚欠594万元应当从2014年6月9日开始给付违约金至实际给付之日止；按照合同约定2014年10月15日前付清余款300万元，同鑫热力至今未履行，应当从2014年10月16日按照约定给付违约金。二、同鑫热力未按约定给付土地出让金费用649275.52元，应当给付。根据合同约定，利民供热负责为同鑫热力办理所转土地出让手续，承担195元/平方米的费用，以外费用由同鑫热力承担。而利民供热按照约定期限办理了上述手续并缴纳了出让金，超出195元/平方米价款849275.52元，同鑫热力只给付了20万元，尚欠649275.52元至今未付。综上，利民供热起诉来院，要求同鑫热力立即给付转让费894万元，并给付约定未付款额的日万分之五违约金；给付土地出让金费用649275.52元；并承担本案诉讼费用。审理中，利民供热变更诉讼请求，放弃了要求同鑫热力给付土地出让金费用649275.52元的诉请。
同鑫热力辩称：一、利民供热未按照转让合同约定，将合同项下标的物全部交付给其，利民供热违约在先，其不应承担违约责任。按照转让合同第四条一款“自本合同双方签字盖章之日起五日内，由蛟河市政府建设局监督甲方（利民供热）将全部转让标的物所有权交付乙方（同鑫热力），双方办理交接手续。”依照该约定，利民供热应当将《吉方正评字（2012）第023号资产评估报告书》所列固定资产在2012年9月22日前全部交付给同鑫热力。时至今日，利民供热仍未按合同约定履行全部交付义务。其中评估报告载明供热管网为3280米，利民供热仅交付了2800米；评估报告载明变压器100KM，利民供热也未交付。二、转让房屋及土地权利人并非系利民供热，同鑫热力无需向其交付房屋及土地转让价款。依照物权法的相关规定，不动产权利人应当依法办理房屋及土地权属证书，利民供热从未办理过关于本案所涉房屋及土地的权属证书，即利民供热对本案房屋及土地不享有处分及收益的权利，同鑫热力取得上述土地系依照法定程序从国土资源局取得，而本案所涉房屋系同鑫热力自行开发建设，房屋及土地的出卖人并非是利民供热。三、同鑫热力签订转让合同后，先后向利民供热支付10337946.54元，由于已经实际接收的固定资产与签订合同约定的固定资产数量不一致，合同中亦未约定单一固定资产价格，故同鑫热力请求人民法院对合同中所涉经营性资产重新进行价值评估，以双方认可的公允价值确定合同交易价款，彰显法律公正。
经审理查明：为了调解和处理利民供热与同鑫热力供热纠纷，蛟河市供热管理中心委托吉林方正资产评估有限公司对利民供热房屋及构筑物、管线、设备价值项目进行评估鉴定，2012年8月24日，吉林方正资产评估有限公司作出评估报告，评估净值总计为18193589.24元。2012年9月17日，利民供热与同鑫热力参考上述评估报告，经双方协商，签订了供热设施转让合同一份，合同约定：利民供热将其供热设施及其占用的土地、房屋等全部转让给同鑫热力；转让价格为1900万元，其中经营性资产转让价格为1200万元，闲置教学楼等房产及土地转让价格为600万元，100万元为分期付款同鑫热力对利民供热补偿的财务费用，同鑫热力分三次付清。如果利民供热未付清与教育局订立的转让协议的价款，或用教育局应付同鑫热力的供热费抵顶上述价款，同鑫热力有权相应减少应付利民供热的转让费；同鑫热力付款时间为2012年11月15日至30日前付600万元，于2013年10月15日前付1000万元，余款300万元于2014年10月15日付清；利民供热负责为同鑫热力办理所转让土地的国有土地出让手续，承担土地出让金195元/平方米（2011-2012年土地转让费标准）以内的费用，195元/平方米以外的土地出让金费用由同鑫热力承担；如同鑫热力不能按时付款，按未付款额的日万分之五向利民供热支付违约金。2012年10月24日，利民供热与同鑫热力签订了铁中锅炉房交接协议，双方实际办理了交接，协议明确约定双方经验收无异议，签订协议之日起，利民供热不再经营铁中锅炉的任何事宜。同鑫热力于2012年12月17日向利民供热支付450万元；于2013年3月25日支付150万元；于2013年10月28日支付206万元；于2014年6月9日支付200万元，合计支付转让价款1006万元。2013年1月30日，利民供热缴纳土地出让金费用4130017元。2013年2月1日，蛟河市财政局向利民供热拨付因土地受让产生的拆迁等补偿费用2624544元。2013年3月27日，利民供热取得案涉土地的土地使用权证。而后交付给同鑫热力，由其办理更名手续。2013年6月20日，同鑫热力给付利民供热土地出让金差价款20万元。2013年7月5日，同鑫热力缴纳了二次土地出让契税及交易印花税。
另查明，2010年8月17日蛟河市政府作出[2010]25号关于在原蛟河市铁路中学院内新建供暖热源有光问题的专题会议纪要，纪要明确原铁路中学院内热源及管网建设由利民供热实施建设；原铁路中学房屋、土地按照评估价格由利民供热收购，其费用由教育系统所属单位供暖热费逐年抵顶。2011年5月11日，利民供热与蛟河市教育局根据上述会议纪要签订职教中心实训基地出让协议书，协议约定：蛟河市教育局将所属的职教中心实训基地房屋出让给利民供热新建供暖热源，出让价格为3595090元；出让费利民供热以应收取的进修学校、实验中学和新建职教中心的供热费逐年抵顶，抵顶的供热费以当年实际发生的费用为准，累计计算，直到累计费用达到出让费额度为止；利民供热要保证这些单位良好的供热效果，遇到特殊情况，双方另行磋商。协议签订后，双方实际以2010年-2011年度、2011年-2012年度的供热费共抵顶出让价款合计2463746.5元。利民供热与同鑫热力发生上述转让事实后，教育局自2012年-2013年供热期开始至今，实际向同鑫热力交付了供热费。
认定上述事实的证据有：供热设施转让合同一份、土地出让金专用发票一份、银行进账单二份、存款明细账一份、蛟河市人民政府2015年第25号专题会议纪要一份、职教中心实训基地出让协议书一份、铁中锅炉房交接协议书一份、吉方正评字（2012）第023号资产评估报告书一份、同鑫热力付款凭证一份、财政返还土地出让金凭证复印件2张、国有土地使用权证一份。
同鑫热力还向本院提供了高压供电合同、供热管线图、城乡规划验收合格通知书、国有建设土地使用权出让合同、情况说明各一份，记账凭证十一张，供热发票、往来账凭证、进账单复印件共九张，但本院对以上证据的证明力不予确认；其还提供了抹账协议一份，但本院对此证据的证明力、关联性均不予确认。
本案争议的焦点问题是：利民供热是否存在先行违约行为，其主张的转让费及违约金是否合法合理，应否予以支持。
本院认为，同鑫热力应当按照约定给付利民供热尚欠转让价款及违约金。
利民供热与同鑫热力签订供热设施转让合同，并已实际交付使用，足以证明该转让行为是双方的真实意思表示，且不违反我国现行法律的规定，故双方之间的买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条之规定，同鑫热力应当按照约定向利民供热支付转让价款，现因其未按照合同约定履行价款给付义务，应当按照合同约定的违约条款承担违约责任，向利民供热支付违约金。故本院对利民供热要求同鑫热力给付转让费894万元及违约金的诉讼请求予以支持。
对于同鑫热力提出的利民供热交付标的物（变压器、供热管网）不符合约定，其实际接收的固定资产与签订合同约定的固定资产数量不一致，合同对于变压器、供热管网单一价值没有约定，故应对经营性资产重新进行价值评估，以重新确定合同交易价款的抗辩理由，本院认为，第一、双方于2012年10月24日签订了铁中锅炉房交接协议，对转让标的物办理了交接手续，协议中明确列明了交接的变压器及管网情况，协议书写明了“甲、乙双方经验收无异议，从签订之日起，甲方不再经营铁中锅炉任何事宜”，同鑫热力签字确认，并实际接收使用多年，应当视为双方完成了合同第四条约定的交接义务；第二、供热管网的交付、运行系以地理标点及整体管网的实际占有使用权为交接依据，而非以管网长度作为交付依据。评估报告加载的管网长度与实际管网长度是否一致，并不影响同鑫热力对管网的交接、运行和使用；第三、双方达成的转让价款系双方经协商作出的真实意思表示，吉林方正资产评估有限公司作出的评估意见对于双方只是参考意见，而非确定交易价格的唯一依据，即交易价格不等同于评估价格，变压器及供热管网单值对于交易价格的确定更无实质性影响。故综上所述，本院认为同鑫热力提出的上述抗辩理由不能成立，其提出的对经营性资产重新作出价值评估以重新确定合同交易价格的评估申请，对供热管网长度进行重新测量的鉴定申请，无事实及法律意义，不应予准许。
对于同鑫热力提出的转让房屋及土地权利人并非利民供热，利民供热从未办理过所涉房屋及土地的权属证书，对房屋及土地不享有处分及收益权利，同鑫热力取得土地系通过招拍挂从蛟河市国土资源局取得，房屋系其自行开发建设的抗辩理由，本院认为，我国不动产物权采取的是登记公示原则，即权属证书是权利人享有权利的凭证，但权属证书登记记载内容并非是认定案件事实的唯一依据，对于实际权属状况还应当依照当事人的意思表示及相应证据加以认定。虽然同鑫热力主张其为土地使用权证登记使用权人，房屋产权证书登记所有权人，产权证书载明房屋系其自行开发建设，但根据庭审调查，本案所涉房屋及土地系利民供热从蛟河市教育局购买所得，双方虽未办理产权证书及土地使用证，但自双方买卖合同生效时起，其便享有买卖合同上的债权，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，利民供热作为买卖合同的债权人可以转让和处分自己的合同权利，其与同鑫热力就案涉房屋、土地达成的转让合同是合法有效的。且双方在履行合同过程中，为了实现将土地使用权登记至同鑫热力名下的合同目的，利民供热依照法定程序先行取得了登记于其名下的土地使用权证及房屋产权证，而后变更登记至同鑫热力名下，同鑫热力现持有的上述土地使用证书，系利民供热依照双方的转让合同为其办理的；而对于案涉房屋的房屋产权证书一项，根据利民供热与同鑫热力签订的转让合同第五条约定，利民供热应当履行的是配合同鑫热力办理教学楼、办公楼的房屋产权证的合同义务，结合证据吉林方正资产评估公司作出的评估报告中对案涉房屋的状况记载、职教中心实训基地出让协议书、供热设施转让合同，可以确认案涉房屋并非同鑫热力自行开发建设、原始取得，而是受让于利民供热的事实。而同鑫热力提供的证据城乡规划验收合格通知书不能证明案涉房屋系由其开发建设，故同鑫热力提出的上述抗辩理由不能成立。
对于同鑫热力提出的利民供热违反合同第二条第二款“如果甲方未付清与教育局订立的转让协议的价款，或用教育局应付乙方的供热费抵顶上述价款，乙方有权相应减少应付甲方的转让费”的约定，用教育局应付其的供热费抵顶了转让价款，其有权减少应付利民供热的转让费的抗辩理由，利民供热主张因双方签订供热设施转让合同前，其与蛟河市教育局系用进修学校、实验中学和新建职教中心的供热费供热费抵顶出让费，而双方签订合同后，上述教育局所属单位供热区域将归属于同鑫热力，应当向同鑫热力缴纳供热费，故双方合同第二条第二款约定的真实意思为双方签订合同后，如果利民供热再用教育局应付的供热费抵顶转让费时，同鑫热力有权相应减少应付转让费。对此，同鑫热力又辩称，其与利民供热对于蛟河市教育局供热费应由谁收取的问题一直存在争议，其认为进修学校、实验中学和新建职教中心的供热费应当由其收取。本院认为，根据庭审调查，利民供热与蛟河市教育局根据市政府[2010]25号关于原蛟河市铁路中学院内新建供热热源有关问题的专题会议纪要，签订了职教中心实训基地（原铁路中学）出让协议书，并根据会议纪要及协议书约定用2010-2011年度、2011-2012年度的供热费抵顶了部分转让费。利民供热与同鑫热力签订转让合同后，蛟河市教育局便开始向同鑫热力交付供热费，根据同鑫热力提供的证据及其自认，自2012-2013年度开始，其亦实际收取了进修学校、实验中学和新建职教中心的供热费。而同鑫热力提供的证据供热发票、往来账目凭证、进账单复印件，显示的供热费收取单位为蛟河市阳光热力物业管理有限公司及蛟河市新区阳光供热有限公司，且蛟河市阳光热力物业管理有限公司、利民供热与同鑫热力本就对资产、供热范围、供热费收取权等问题长期存在争议和矛盾，其提供的证据不能证明进修学校、实验中学和新建职教中心2010-2012年度的供热费应由其收取，利民供热不能用于抵顶与蛟河市教育局之间的转让价款，关于蛟河市教育局2010-2012年度供热费应当由谁收取问题，其应当另行解决。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款，合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，对于争议条款的理解应当按照利民供热主张的意思解释。故同鑫热力提出的上述抗辩理由不能成立。
对于同鑫热力提出的应当将其提供的抹账协议中的价款在应付款项中予以扣除的抗辩理由，本院认为，其提供的抹账协议即水岸嘉园供热入网协议、蛟河市同鑫热力与利民供热对于水岸嘉园供热入网的协议、关于水岸嘉园2013-2014的情况说明，不能证明双方对于水岸嘉园热费退费达成协议，利民供热同意承担77946.60元的事实，且同鑫热力庭审中亦自认双方对此费用的负担没有达成协议，且同鑫热力与蛟河市罗门房地产开发有限责任公司对于该热费退费的负担已另案诉讼，故此抗辩理由不能成立。
对于同鑫热力提出的利民供热违反双方合同第五条约定，未如期向其交付土地证，其有权推迟下一期付款时间并免除财务费用的抗辩理由，利民供热主张根据双方合同第五条“甲方将全部转让土地的国有土地使用证办理或变更到乙方名下（仅限于一次变更登记费用），此国有土地使用证甲方应于乙方第一次付款后三个月内办理完毕并交与乙方。”的约定，其于取得登记于其名下的土地使用证便交与了同鑫热力，其已经履行了合同约定的交付义务，而土地使用证更名至同鑫热力名下的手续及费用应当由同鑫热力自己办理，其只是协助义务，同鑫热力于2013年7月5日才缴纳土地出让契税和土地交易印花税导致取得土地证时间延后，与其无关。本院认为，同鑫热力系于2013年3月25日付清第一次应付款金额，利民供热应当于2013年6月25日前办理土地使用证并交与同鑫热力，根据交易习惯及办理土地证更名手续常规流程，本院对利民供热的主张予以采信，应当认定其履行合同义务符合约定，故同鑫热力的抗辩理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：
被告蛟河市同鑫热力有限公司于本判决生效后立即给付原告蛟河市利民供热有限公司转让价款894万元及违约金（违约金计算方式：以600万为本金，利率按照日万分之五计算，时间自2012年12月1日至2012年12月16日止；以150万元为本金，利率按照日万分之五计算，时间自2012年12月17日起至2013年3月24日止；以794万元为本金，利率按照日万分之五计算，时间自2013年11月1日起至2014年6月8日止；以594万元为本金，利率按照日万分之五计算，时间自2014年6月9日起至2014年10月15日止；以894万元为本金，利率按照日万分之五计算，时间自2014年10月16日起至付清本金时止）。
案件受理费74380元（原告已交39500元），由被告蛟河市同鑫热力有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 冷启超
人民陪审员 武文杰
人民陪审员 林 杰
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 王 雪