广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤17民终1401号上诉人(原审被告)：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区甲路m号乙小区。法定代表人：张敏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴美怡，该公司员工。委托诉讼代理人：苏锦年，该公司员工。被上诉人(原审原告)：冯健，男，1973年7月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，现住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与被上诉人冯健商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2016年10月8日作出的（2016）粤1702民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同心房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回冯健的诉讼请求；（二）一、二审诉讼费用全部由冯健承担。事实和理由：（一）涉案房屋于2014年1月24日交付使用，而同心房地产公司已于2014年1月25日至2014年4月25日期间，将相关资料交给产权登记机关，即从房屋交付至提交资料到产权机关时间属于合同约定的商品房交付使用后90日内，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“办理产权登记期限为商品房交付使用后90日内”以及《补充协议》第五条第二款“如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任”的约定，同心房地产公司并没有违约。（二）冯健主张“权属证书”性质为房产证，转移登记中收件日为提交办理权属证书的时间，该理解有误，其提供的证据不足以证明同心房地产公司违约。实际上，办理房产证需要两个环节，分别为房屋初始登记与转移登记环节。补充协议中约定的提交办理“权属证书”中该环节属于商品房初始登记环节，即确定房屋归属权归开发商所有，称之为“大确权”，后期办理房屋转移登记，将房屋归属转移至业主名下，称之为“小确权”。按照补充协议的约定，只要同心房地产公司能够在约定的时间内将办理权属证书的资料提交给产权登记机关（办理初始登记）即免责。事实上，同心房地产公司确实在约定的时间内提交办理权属证书的资料给房管部门，但因房管部门在收取资料时手续缺失，并没有为同心房地产公司开具接收凭证，也拒绝在同心房地产公司资料清单上签名或盖章，对该事实请二审法院予以查明。冯健于一审提交的转移登记收件收据与本案无关，一审不应将该证据作为定案依据。冯健辩称：（一）同心房地产公司称其在2014年1月25日至2014年4月25日期间已将办理权属证书的资料交给了产权登记机关不属实，同心房地产也未能提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。（二）《补充协议》第五条第二款约定的提交办理权属证书的资料属于办证资料，同心房地产公司未在合同约定的履行期限提交办理权属证书的资料给产权登记部门，应承担违约责任。首先，同心房地产公司在上诉状自称补充协议是关于产权登记、房产证取得的约定，并且引用补充协议第五条第二款的内容作明确说明；此外，同心房地产公司在一审答辩时也多次提到提交权属证书的资料就是产权登记资料，由此说明同心房地产公司在事实上也认同该条款与办理房产证有关。其次，“权属证书”无论是按字义上的理解还是按日常生活的理解，明显是指产权证书。而且《补充协议》作为格式条款，即使双方有多种理解，根据《合同法》第四十一条的规定，同心房地产公司作为提供格式条款的一方，应作出不利于其的解释。最后，《补充协议》第五条已经清楚地写明是“关于办证补充条款”，且按照《商品房买卖合同》第十五条“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的约定可知，《补充协议》的“权属证书”明显与房地产权属有关。综上，《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第五条第二款是关于办理商品房权属证书的约定，并非同心房地产公司所指的办理初始登记。涉案商品房已于2014年1月24日交付，同心房地产公司直至2015年9月1日才将办理权属证书的资料提交给房管部门，已超出合同约定的90天内提交资料的时间，同心房地产公司已构成违约。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房产证的，出卖人构成违约。同心房地产公司未能在法定期限内办理出房产证，同样构成违约。因此，无论是按照合同约定还是根据法律规定，同心房地产公司都已构成违约，应承担违约责任。冯健向一审法院起诉请求：（一）同心房地产公司支付逾期办证违约金4970.36元给冯健；（二）本案诉讼费由同心房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年6月13日，冯健（买受人）与同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20×××××××4），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b层c房商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5758.06元，房屋总价款为497036元，签订合同时交付首期款150036元，余款347000元由银行提供按揭。该合同第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。就上述合同，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。上述合同及补充协议签订后，冯健支付了全部购房款497036元给同心房地产公司。同心房地产公司于2014年1月24日将涉案商品房交付冯健使用。2015年9月15日，涉案商品房产权登记至冯健名下（房地产权证号为：粤房地权证阳字第01×××××××9号）。2016年8月26日，冯健以同心房地产公司未依约办理产权证为由向一审法院提起本案的诉讼。诉讼中，同心房地产公司主张其在2014年1月25日至2014年4月25日期间已向房管部门递交了办理涉案商品房权属证书的资料，但没有提供证据证实。一审法院认为：冯健与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行。在履行过程中，冯健已交清购房款，同心房地产公司也已将涉案商品房交付冯健使用。本案争议焦点是被告是否有按约定的期限为冯健办理房屋所有权证，同心房地产公司应否支付违约金的问题。冯健与同心房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定：买受人如需委托出卖人办理房屋权属证书的，买受人应在商品房交付使用后、出卖人发出办证通知之日起十天内按政府部门的产权登记要求签署并向出卖人提交全部办证文件及资料，包括但不限于：《房地产交易权属登记申请书》、《广东省契税纳税申请表》、《委托书》、身份证复印件等（如政府部门有关规定变更的，按政府最近的规定为准）；并要求抵押权人移交相关资料给出卖人，同时缴清所有购房款和相关税费。否则，出卖人按照《合同》第十五条关于办理房产证的承诺期限相应顺延；如出卖人已在合同约定的时间将办理权属证书的资料交给产权登记机关的，视为出卖人已履行了本合同第十五条规定的办理产权登记的责任。对上述约定应理解为，只要同心房地产公司能在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由同心房地产公司提供的资料报产权登记机关备案或能在商品房交付使用后90日内办理好产权证都不构成违约，否则，应按冯健已付购房款的1%支付违约金。对此，同心房地产公司应承担举证责任。本案中，涉案商品交付时间为2014年1月24日，房产权证登记至冯健名下的时间为2015年9月15日。现同心房地产公司未能举证证明其提交办理产权登记资料给登记机关的时间未超过90日，也没有证据证明其将办理产权登记资料交给登记机关后，至2015年9月15日办理好产权证时未超过90日，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，同心房地产公司应承担违约责任。现冯健请求同心房地产公司按已付房价款497036元的1%支付违约金，即4970.36元（4970.36元×1%)，合法合理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：限同心房地产公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金4970.36元给冯健。一审案件受理费25元，由同心房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，应予以确认。又查明：同心房地产公司于2014年1月13日办理了乙工程竣工验收合格备案手续。另查明：冯健一审提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》载明阳江市住房和城乡规划建设局于2015年9月1日收到涉案商品房的发票、权属证明书、维修资金专用收据、测绘图、申请书、身份证、质量保证书、商品房买卖合同、委托书等资料，并备注评估现场勘查、报税时间不计算在法定办结时间内、正式收件受理10个工作日内完成。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是同心房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给冯健。冯健与同心房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。冯健与同心房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该约定从常理上应理解为出卖人协助买受人办理产权登记的约定，而《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充约定，因此，该协议中关于办证补充条款中的“权属证书”亦应当理解为出卖人为买受人办理产权登记，同心房地产公司主张该约定中的“权属证书”应理解为将房屋登记在开发商名下有悖常理，且冯健对此亦予以否认，同心房地产公司该主张理据不足，本院不予采纳。本案中，冯健已向同心房地产公司付清购房款497036元;同心房地产公司在2014年1月13日办理了涉案房屋所在的乙工程竣工验收合格备案手续，并于2014年1月24日交付涉案房屋给冯健;因此，同心房地产公司应当按照《商品房买卖合同》“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定为冯健办理涉案房屋的产权登记。而从冯健提供的《阳江市住房和城乡规划建设局收件收据（存根）》以及《房地产权证》来看，阳江市住房和城乡规划建设局于2015年9月1日收到涉案商品房的办证资料，并于2015年9月15日办理了涉案商品房的产权登记，可认定同心房地产公司是在交付房屋给冯健一年多之后才向产权登记机关递交涉案商品房的权属登记资料；同心房地产公司主张其在2014年1月25日至2014年4月25日期间已将相关资料交给产权登记机关，没有提供证据予以证明，本院不予采信。因此，一审按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，认定同心房地产公司构成逾期办证违约，判决同心房地产公司向冯健支付逾期办证违约金4970.36元，并无不当，应予以维持。同心房地产公司主张其不需要承担逾期办证的违约责任，理据不足，应不予采纳。综上所述，同心房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙  飘审判员 司徒达国审判员 莫 怡 华二〇一七年二月十四日书记员 曾 秋 霞