湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0102民初4834号
原告：曾某，男，汉族。
委托诉讼代理人：李文志，湖南骏熙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。
被告：湖南某公司。
委托诉讼代理人：胡某，男，汉族,系该公司员工。
委托诉讼代理人：杨某，女，汉族，系该公司员工。
原告曾某诉被告湖南某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，湖南某公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回管辖权异议。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾某及其委托诉讼代理人李文志、高丽群，被告湖南某公司及其委托诉讼代理人胡某、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告退还多收房款18088.6元及资金占用期间的利息（以18088.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付从2014年5月29日起至实际退还之日止，暂计算至2018年4月24日为3688.34元）；2、判令被告依照合同约定向原告支付逾期交房违约金（以已付房款309711.4元为基数，按万分之一每日标准支付从2016年12月19日起至实际交房之日止，暂计算至2018年4月24日为15206.83元）；3、判令被告向原告支付逾期办理合同备案与预告登记违约金3550元；4、判令被告承担本案诉讼费用；5、判令被告依照合同约定履行建房的义务，进而履行房屋竣工验收的义务。诉讼过程中，原告向本院申请撤回了上述第5项诉讼请求。事实与理由：原告购买被告建设的某小区的房屋一套，房号为4栋102，原告已交付给被告房款共计327800元（2014年5月29日缴纳最后一笔房款），2016年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同第五、六条载明：已交房款327800元，总房价309711.4元，故被告应退还多收的18088.6元及其资金占用期间的利息给原告。另至今被告未向原告交房，故应按合同约定向原告支付违约金。合同约定，逾期办理预告登记或预售合同登记的，支付10元每日的违约金，千江公司逾期355天未办理。
被告辩称：1、该房屋买卖合同属团购合同，是以湖南某职业学院作为团购主体，曾某作为普通个人，没有独立诉讼主体资格。2、原告已付房款金额有合同依据，原告无权单独变更合同约定，根据合同约定，双方应于房屋交付后根据实际登记面积结算房屋价款，在此之前，原告要求退还房款的要求不应得到支持。3、被告不存在逾期交房情形，原告无权主张逾期交房违约金。根据合同约定，“出卖人应在2016年12月18日前向买受人交付该商品房”，该合同附件即《合同补充条款》第七条第3款第（11）项约定，“出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房之日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六”，被告至今尚未完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，根据上述约定，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，因此被告截至目前不存在逾期交付房屋的情形，原告无权主张逾期交房违约金。4、原被告之间未约定办理合同备案及预告登记时间和逾期违约金，原告无权主张逾期违约金。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，案外人湖南某职业学院与被告签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区某村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南某职业学院与被告签订了《某小区项目团购协议》，双方就湖南某职业学院243户购房户团购“某小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南某职业学院负责做好购房款的收取工作等；被告保证按约定的数量、面积向湖南某职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，被告确保在2014年10月1日前向湖南某职业学院的购房户交房，被告在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。原告作为湖南某职业学院团购户自2009年12月29日至2014年5月29日，先后四次交购房款共计327800元。
2016年1月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：********），合同约定：买受人购买的房屋坐落于长沙市芙蓉区某村合平路668号第4栋102房屋，房屋建筑面积103.93平方米，单价2980元/平方米，总房价309711.4元；首付款327800元已于本合同签订之前支付；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，即1、已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方五方联合验收），但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起20日内告知买受人的，出卖人不承担因此产生的延期责任，（2）买受人未能按时付款或因买受人原因不具备入伙条件，（3）行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因或合同签订后为配合政府发布的政策、法规、命令及其他影响项目进展的要求而影响工程进度的（第八条）。双方还约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方据实结算，多退少补。除本合同约定的特殊原因外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.5‱的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‱的违约金。自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%向买受人支付违约金；（2）买受人不解除合同，自本合同约定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。本合同相关事项及未尽事宜，双方可在不违背法律法规强制性规定的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字或盖章的补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议为准。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同自双方签字或盖章之日起生效。
原、被告双方于2016年1月28日签订了《合同补充协议》作为上述合同的附件四，双方在该补充协议中约定：因第三方原因或不可抗力导致出卖人无法按照本合同第八条约定的期限将商品房交付买受人使用或导致出卖人无法履行合同其他义务的，出卖人有权相应顺延交付日期或顺延履行相应的合同义务，且无须承担违约责任。出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，出卖人在约定的交房日期前未能取得竣工验收备案，但已完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方的联合验收的，视为达到交付条件，同时，出卖人不承诺在买卖合同第八条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化的，出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化，房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此解除或变更合同，不得采取过激措施损害对方合法权益，拒不履行合同义务的，应依法或依约承担违约责任。本协议作为《长沙市商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，两者若有不一致之处，以本协议约定内容为准，合同及其附件自签订之日起生效。买受人（包括湖南某职业学院）与出卖人之前签订的所有文件，与本协议内容不一致的，均以本协议约定为准。买受人自愿放弃依照买受人（包括湖南某职业学院）与出卖人之前签订的任何文件追究出卖人违约责任的权利。
另查明：因被告拒绝与湖南某职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南某职业学院曾于2015年3月36日向长沙市中级人民法院提出诉讼，要求湖南某公司按照约定为购房户办理某小区房屋的合同备案和预告登记手续，并按照合同约定交付房屋和车位，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、湖南某公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南某职业学院协助湖南某公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻湖南某公司的亏损；3、湖南某公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内湖南某公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南某职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。
2017年6月2日，原被告双方签订的合同办理了商品房预售合同登记备案，2017年8月3日，原告购买的某小区4栋102房屋办理了预售商品房买卖预告登记，不动产登记证明编号为湘（2017）长沙市不动产证明第*******号。
2018年3月30日，原告向被告送达了《关于退还多收房款的函》，后双方协商未果。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、收条、商品房预售合同登记备案、不动产登记证明、《定向开发建设住宅协议书》、《某小区项目团购协议》、长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第*****号民事调解书、当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，本院予以确认。
本院认为：原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案中，原告依约已全部支付了购房款，被告未按照合同约定的履行期限履行相关义务，原告作为合同的一方有权向合同相对方主张权利，原告具有诉讼主体资格。
根据合同约定，原告所购买房屋的总房价为309711.4元，原告实际向被告支付购房款327800元，多出的购房款327800元-309711.4元=18088.6元，被告应退还给原告。关于原告主张该多出房款的利息损失，应从其依法主张权利时即2018年3月30日起开始计算，对超出此范围的利息，本院不予支持。关于被告提出的答辩意见，本院认为，虽双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方应据实结算，多退少补”，但该约定的交付后多退少补应是在合同明确约定的房屋单价2980元/平方米、建筑面积103.93平方米、总房价309711.元的基础上进行实际结算，与原告要求被告退还其已支付的超出合同总金额的房款的请求属不同问题，不能构成正当抗辩。对被告的该点意见，本院不予采信。
合同约定的交房时间为2016年12月18日，长沙市中级人民法院民事调解书确定的交房时间为2017年6月30日，调解书确定的内容对本案原被告双方均有法律效力，应以此时间为准，被告至今仍未向原告交付房屋，故对原告要求被告按照合同约定的标准自2017年7月1日起至实际交付之日止以已付房款为基数按照每日万分之一标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，对超出此范围的违约金本院不予支持。被告对其抗辩主张未提供证据予以证明，本院不予采纳。
合同中约定，“自本合同生效之日起90个工作日内，双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因被告的原因，未能在规定期限内为原告办理上述手续并取得相关权属证书的，原告不解除合同的，自本合同约定期限的第二天起至实际办理登记之日止，被告向原告支付10元/日的违约金”，长沙市中级人民法院民事调解书中确定“在本协议签订之日起三日内湖南某公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”的内容对本案原、被告双方均有法律效力，即被告应于2017年3月18日前为原告办理合同备案和预告登记手续，但被告迟至2017年6月2日才为原告办理合同登记备案、至2017年8月3日才为原告办理预告登记手续，自2017年3月19日至2017年8月3日总共逾期138日，按照合同约定的标准计算被告应支付逾期违约金1380元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、湖南某公司在本判决生效之日起五日内向曾某退还多收房款18088.6元及支付相应利息（以18088.6元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月30日起计算至实际退还之日止）；
二、湖南某公司在本判决生效之日起五日内向曾某支付逾期交房违约金（以已付房款309711.4元为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止）；
三、湖南某公司在本判决生效之日起五日内向曾某支付逾期办理合同备案与预告登记违约金1380元；
四、驳回曾某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费813元，减半收取406.5元，由湖南某公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 于 敏
二〇一八年八月二十二日
书记员 叶慧灵