浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1021民初6576号
原告：董西照，男，1952年7月22日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：董小英，女，1978年12月23日出生，汉族，住玉环县，系原告女儿。
被告：张加良，男，1971年11月3日出生，汉族，住玉环县。
被告：姜良荣，男，1975年9月21日出生，汉族，住玉环县。
原告董西照与被告张加良、姜良荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月31日公开开庭进行了审理。原告董西照的委托诉讼代理人董小英及被告张加良到庭参加诉讼，被告姜良荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董西照向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除原告与两被告的租赁关系，两被告立即腾空租赁房屋，将承租的房屋交还给原告；2、两被告支付原告租金122718元（自2016年2月1日起至2016年9月15日止七个半月，按年租金196350元计算），并自2016年9月16日起继续支付原告租金至两被告实际交还房屋之日止。两被告按年租金的5%计算违约金，自2016年2月1日起算至房屋实际交还之日。事实与理由：2008年12月26日，原告与两被告共同签订一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落于玉环县玉城街道13号小区第十二幢泰兴苑步行街11号出租给两被告，用于宾馆营业场所，两被告将该房产交于玉环县米兰酒店用于经营。租赁期限为壹拾年，租赁期限从2009年2月18日起至2019年2月止，第一年年租金为140000元，第四年起每年递升7％（每年的前一年为基价递增计算），租金支付为每年提前十天付清。第六条违约责任约定租赁期间双方必须信守合同，两被告逾期未交付租金或原告未如期交房的，守约方有权按月租5％按日累计向违约方加收违约金，超出十天外未交租作自愿放弃，承担违约责任，任何一方违约支付年租金5％的违约金。收回房屋与续租都须在二个月前告知对方。租赁期间，两被告仅支付原告租金至2016年2月1日止，余欠租金一直未履行付款义务，原告多次向两被告催讨租金，均被告知经营不善自愿放弃房屋租赁权，租金及违约金一直未能支付。原告认为，原告与两被告之间已签订了一份《房屋租赁合同书》，原告向两被告提供房屋，两被告理应依约及时支付租金及相关费用。按合同约定：租金支付为每年提前十天付清，但两被告一直未按约支付租金，原告有理由要求两被告解除租赁关系，收回房屋使用权。现两被告以各种理由不肯搬迁，同时又不肯支付租金，两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。
被告张加良辩称，对合同的签订、约定的内容、欠付租金情况没有异议。原告主张的违约金过高。2016年的协商备忘录不是被告张加良所签，与其无关。
被告姜良荣未作答辩。
经审理，本院查明事实除《房屋租赁合同》签订时间、第六条违约责任约定的内容与原告诉称事实不同外，其余与原告诉称一致。另查明：1、2009年1月4日，原告董西照与董伯云作为出租方（甲方）同作为承租方（乙方）的被告张加良、姜良荣签订了《房屋租赁合同》，合同第六条约定“租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金或甲方未如期交房的，守约方有权按月租金5%按日累计向违约方加收违约金，超出10天外未交租金作乙方自愿放弃，‘自愿放弃承担违约责任，任何一方违约支付年租金50%的违约金’（该句系黑体字书写加入）收回房屋与续租都须在2个月前告知对方”；2、2016年7月20日，案外人华孝木、董西保作为原告等出租方的代表与被告姜良荣签订《房屋租赁违约后双方协商备忘》，载明被告姜良荣未付2016年2月1日至2016年7月31日的租金，并就此约定被告姜良荣在2016年7月31日前未付清2016年2月1日至2016年7月31日的租金，被告自愿放弃房屋租赁权利，原告方收回房屋（在2016年7月31日执行）。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁违约后双方协商备忘》、玉集建（2000）字第3350号集体土地建设用地使用权证、玉房权证玉环县字第××号房屋所有权证以及原、被告庭审陈述等予以证实。另案件审理过程中，董伯云向本院出具书面说明，同意董西照作为原告单独起诉两被告，本案合同项下的其享有的权利可由董西照行使。
本院认为，被告姜良荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。原、被告双方于2009年1月4日签订的《房屋租赁合同》形式具备、内容合法，系双方真实意思表示，应为有效。合同当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同约定的义务的，应当承担违约责任。被告张加良对欠付原告2016年2月1日至今的合同租金没有异议，且本案无相应证据证明被告方已经支付了原告此期间的租金，故本院采信原告的主张，两被告欠付原告2016年2月1日至今租金未付，已构成违约，结合2016年7月20日被告与房屋出租方代表签订的协商备忘，再依据合同法第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”之规定，原告诉请解除租赁合同由被告腾空并返还租赁房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据原、被告双方合同约定，本院核算出2015年2月19日至2016年2月18日被告应支付的租金为183511元（取整数）、2016年2月19日至2017年2月18日被告应支付的租金为196357元（取整数），原告主张2016年2月19日至2017年2月18日被告应付的租金为196350元，系其真实意思表示，本院予以确认，本院据此核算此期间的月租金为16362.5元，进而2016年2月19日至2016年9月18日期间的租金为114538元（取整数）。2015年2月19日至2016年2月18日被告应支付的租金为183511元，据此核算2016年2月1日至18日的租金为9176元（取整数）。综上，据合同，2016年2月1日至2016年9月18日被告方应支付原告租金123714元（114538元＋9176元），本院予以支持，且两被告应自2016年9月19日始按合同约定的租金标准支付租金至判决确定腾空并返还租赁物之日止。原告主张两被告自2016年2月1日起按年租金5%计算违约金至房屋实际交还之日止，被告张加良抗辩原告主张违约金过高，要求核减。庭审中原告明确系每日按年租金5%主张违约金，本院认为过高。依据合同法第一百一十四条关于约定的违约金过高于造成的损失当事人可以请求人民法院予以适当减少的规定，本院酌情判定两被告自2016年2月1日起以2016年度的租金196350元按月利率1%计付原告违约金至判决确定腾空返还租赁物之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告董西照与被告张加良、姜良荣于2009年1月4日签订的《房屋租赁合同》于判决生效后解除；
二、被告张加良、姜良荣于判决生效后十日内将承租的位于玉环县玉城街道13号小区第12幢泰兴苑步行街11号一幢房屋（房屋产权证号为玉房权证玉环县字第××号）腾空返还给原告董西照，并自2016年2月1日起以2016年度的租金196350元按月利率1%计付原告董西照违约金至判决确定腾空返还租赁物之日止；
三、被告张加良、姜良荣于判决生效后十日内支付原告董西照2016年2月1日至2016年9月18日的租金123714元，并自2016年9月19日始按合同约定的租金标准（2016年2月19日至2017年2月18日的租金为196350元,之后每年租金递增7%）支付原告董西照租金至判决确定腾空返还租赁物之日止。
如果被告张加良、姜良荣未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2754元（原告预交4227元），减半收取1377元，由被告张加良、姜良荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 王胜权
二〇一六年十二月一日
代理书记员 叶晨燕