浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1467号
原告（反诉被告）：厉赵政，男，1984年2月22日出生，汉族，经商，住义乌市。
委托代理人：周英萍，浙江红太阳律师事务所律师。
委托代理人：赵芳，浙江红太阳律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道梅湖新村19幢6号。
法定代表人：周中大，董事长。
被告（反诉原告）：浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司，住所地：义乌市江东街道梅湖新村19幢。
法定代表人：周中大，董事长。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：罗渭，浙江绣湖律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托代理人：李玉亮，浙江绣湖律师事务所实习律师。
原告厉赵政为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司（以下简称中厦公司）商品房预约合同纠纷一案，于2015年5月29日向本院起诉。本院受理后，两被告在举证期限内提出反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厉赵政的委托代理人周英萍、赵芳，两被告（反诉原告）共同委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厉赵政起诉称：2011年3月两被告对外宣传其开发的“中厦国际”楼盘开始预售。2011年3月24日，原告向两被告预约房屋一套，并交付预约款60万元，并由被告出具收据一份。2014年7月，被告通知原告前去交款，经原告了解，被告在建的房屋结构与2011年原告交预约款时被告对外宣传的结果截然不同，且确权登记面积缩小，而且两被告至今未足额缴纳土地出让金。同时两被告要求签订的《商品房买卖合同》对买受人极不公平，双方无法达成一致，而且两被告与一些业主签订的《商品房买卖合同》约定于2015年2月12日交付房屋，至今未能交付。因此，原告认为，两被告违反诚实信用原则擅自改变房屋的户型结构，且以实际行为表明其无法按约交付房屋的义务，故原告要求解除预约关系退回预约款，但两被告均以种种理由推诿。现诉请判令：1、解除原、被告间的商品房预约合同关系；2、两被告退回预约款60万元及利息损失3750元（从2011年3月24日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行日，暂算至一个月），共计603750元。
被告中盛公司、中厦公司答辩称：对原告陈述原告因拟向二被告购买涉案楼盘的B座2单元B室并支付了二被告人民币60万元的内容没有意见。答辩人已于2014年1月21日取得了涉案楼盘的预售许可证。
原告厉赵政为了证明其诉讼主张，向本院提供收款收据复印件一份，证明2011年3月24日原告向被告支付的预约款金额为60万元。
被告质证认为：对该证据三性没有异议。钱收到过属实的。
针对本诉，被告中盛公司、中厦公司未提供证据。
反诉原告中盛公司、中厦公司反诉称：本诉原、被告双方于2011年3月9日达成了兴中大厦A幢商品房买卖协议书，其中第一份协议书的第1条约定：……不确权登记的空调锅炉房屋每套4㎡面积及飘窗空中花园楼中楼中空部分阳台露台可以改造的面积每平方米按1：1比例计算，由购房户另行支付房款。第2条约定：如不按上述方案计算，双方再次约定按实际确权面积计算，在协议单价基础上每平方米上浮25%，加楼层差价每2层400元（东西边套各加25万元或20万元）计算总套房价。二楼以下每二层加400元楼层差价。第二份协议第5条约定：本诉原告如违约按照总房价的20%支付违约金。涉案房产具体计算方法是507094元【（28600元/㎡+楼层差价400元）×87.43㎡×20%】。2014年1月21日，反诉原告取得涉案楼盘的预售许可证，故多次电话通知本诉原告可以来办理签订正式的商品房合同，但本诉原告始终以种种理由而拒绝办理签订正式的商品房买卖合同。综上，涉案楼盘主体已结顶并已进入小区道路施工的扫尾阶段，原告预订的楼房反诉原告也没有另行出售，反诉原告有能力履行合同确定的交房义务，故本诉原告要求解除合同系违约行为，应当承担违约责任。现反诉请求判令：1、确认本诉原、被告双方于2011年3月9日(实际时间以本诉原告交款的时间为准)签订的关于兴中大厦《（商品房）协议书》有效；2、本诉原告（反诉被告）赔偿反诉原告违约金人民币507094元（【28600元每平米+楼层差价400元】×87.43平米×20%）并自贵院受理该案之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准赔偿反诉原告利息损失至实际付清为止；3、本诉原告承担反诉部分的案件受理费。庭审时补充一点：反诉请求及事实陈述中所涉的2011年3月9日，根据本诉原告提供的收款收据现明确为2011年3月24日。
反诉被告厉赵政答辩称：1、关于协议书的问题，协议书反诉被告并不持有，反诉被告当时在反诉原告处在一张空白的纸上签过名字及电话号码，当时反诉原告说明的用途是用于办理房产证，对协议书的内容反诉被告并不知晓。2、反诉原告主张赔偿违约金和利息损失没有事实和法律依据。本案双方之所以没有签订正式的商品房买卖合同过错在于反诉原告，由于反诉原告更改了房屋户型、结构导致现在的房子与预约时的房子完全不符，反诉原告存在违约行为。反诉原告和反诉被告双方之间形成的预约合同关系从反诉被告提供的收据联及反诉被告提供的协议书当中都无法确认房子的具体面积是多少，反诉原告主张以87.43平方米计算房价没有依据。即使法院认定该协议书有效，双方没有签订正式的商品房买卖合同也不可归责于原告方，原被告双方对于预约房屋的面积、户型、朝向等一些重要条款在协议书及收据联中都无法反映，这些条款需要原被告双方进一步协商才能达成一致。对于正式商品房买卖合同的成立能否需要原被告双方的进一步协商。在这个过程中反诉被告并不具有过错，因此，不应当赔偿反诉原告违约金及利息损失。综上，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。
反诉原告中盛公司、中厦公司为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据一，商品房预售证复印件一份，证明涉案楼盘于2014年1月21日取得预售许可证的事实。
证据二，落款为2011年3月9日的《（商品房）协议书》原件一份，证明：1、涉案当事人签订协议的事实；2、本诉原告购买的物业位置；3、涉案当事人约定不同情况下不同单价计算房价；4、毛坯房交付为签订正式商品房买卖合同6个月内；5、其他未涉内容以正式合同为准。
反诉被告质证认为：证据一，经前面几个案子的核实对真实性没有异议，但对关联性有意见。反诉原告仅仅持有商品房预售证的复印件，不能证明反诉原告已取得预售许可。证据二，三性均有意见。该协议书反诉被告方并不持有，除了右下角的名字及电话是反诉被告所写之外其余内容反诉被告并不知晓，而且该份协议书落款时间是反诉原告所写。协议书对涉案房屋的面积也没有进行约定，从落款时间看2011年3月9日中盛公司尚未成立，至少能证明该份协议书是有瑕疵，而且反诉被告方也没有收到过该协议书，因此该份协议书不能作为本案定案的依据。
针对反诉，反诉被告厉赵政未提供证据。
结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：
一、关于本诉原告提供的证据。对于收款收据复印件，被告对其真实性没有异议，庭后原告也已提交原件核对，本院对其证明效力予以确认。
二、关于反诉原告提供的证据。1、对商品房预售证复印件的真实性予以确认。2，对于落款为“2011年3月9日”的《协议书》，反诉被告虽提出异议，但未提供反驳证据，且未在规定期限内明确提出鉴定申请，本院对《协议书》的真实性予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
原告厉赵政向两被告预定由被告方开发的楼盘“中厦国际广场”房屋，并于2011年3月24日支付预约款60万元，两被告开具收款收据一份，在收据背面注明“B4楼2单元B”。
被告中盛公司于2014年1月21日取得涉案楼盘的预售许可。双方当事人曾就涉案房屋签订正式的买卖合同进行过协商，但未达成一致意见。为此原告诉至本院。两被告于2015年7月7日收到原告的起诉状副本。
另查明：原告（乙方）曾与两被告（甲方）签订《协议书》一份，其中载明：“甲乙双方本着平等自愿的原则，达成如下协议：（1）按揭10天支付预约房款60%的按每平方米28600元计算。（二楼以上每二层加400元楼层差价）。（2）全额10天内支付全部预约房款的按每平方米25600元计算。（二楼以上每二层加400元楼层差价）。（3）边套须一次性全额付款。如未按时付款，由甲方另行安排。（4）甲方预售证办理完毕后乙方原先在发票中缴纳的预约款自动转为上述房子定金，乙方如违约按照总房价的20%支付违约金。10天内指从按第一次缴纳预约款的时间计算。（5）如乙方违约甲方有权解除合同，待甲方销售掉乙方预约的房屋后，如有贬值或损失先由甲方扣除房子贬值或损失部分再退还乙方的预约款，如销售后有增值归乙方所有。（6）毛坯房交付时间签订正式买卖合同后6个月内，其他未涉及内容以正式合同为准”，落款时间为“2011年3月9日”。庭审时，被告认为该《协议书》的实际签订时间为2011年3月24日。
本院认为：原告向两被告预定房屋，两被告于2011年3月24日出具给原告的收款收据上只约定了房号，对面积、单价、交房期限、违约责任等合同主要条款均未明确，故当时双方订立的合同为商品房预约合同。双方订立预约合同时，被告方并未取得商品房预售许可，原、被告对面积、单价、违约责任等重要条款无法达成一致意见，也无证据证明双方对这些重要条款有过初步沟通，而该些条款对购买房屋具有重大意义，故应认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。原告可要求解除预约合同，两被告应当将预约款返还给原告。两被告于2015年7月7日收到原告的起诉状副本等材料，双方的预约合同从该日起解除。因本案系因不可归责于双方的事由导致解约，故原告要求支付利息依据不足。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。关于反诉原告中盛公司、中厦公司的反诉问题。在反诉被告厉赵政未提供反驳证据的情况下，本院认定双方签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认有效。但协议书中未明确本案所涉房屋的单价，也未对面积、交房期限、违约责任等合同主要条款作出明确，即使该协议书实际签订时间为2011年3月24日，也不影响双方属于商品房预约合同关系的认定。反诉原告未提供证据证明反诉被告存在违约行为，且本院已认定本案系因不可归责于双方的事由导致解约，故反诉原告主张违约金及利息损失依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告厉赵政与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司在2011年3月24日订立的商品房预约合同于2015年7月7日解除。
二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告厉赵政预约款人民币60万元。
三、确认反诉原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司与反诉被告厉赵政签订的《协议书》（书写落款时间为“2011年3月9日”）合法有效。
四、驳回原告厉赵政的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4919元（已减半），由原告厉赵政负担19元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司负担4900元；反诉受理费4435元，由反诉原告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司、浙江省义乌市中厦房地产开发股份有限公司负担4000元，由反诉被告厉赵政负担435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费9838元/反诉费8870元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 楼宇栋
二〇一五年八月二十四日
代书记员 王康丽
【附注】
（2015）金义民初字第1467号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
2、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。