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浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1102民初3803号
原告（反诉被告）：杭州维仕金融服务有限公司宁波分公司，住所地：浙江省宁波市海曙区中山西路2号（25-12）室。统一社会信用代码：913302030666455575。
法定代表人：洪佳鸣。
委托代理人（特别授权）：李陵、孙锋，系该公司职员。
被告（反诉原告）：周忠阜，男，1957年8月23日出生，汉族，住浙江省青田县。
被告（反诉原告）：张秋娥，女，1958年6月29日出生，汉族，住浙江省青田县。
上述两被告（反诉原告）委托代理人（特别授权）：宣琦，男，1983年5月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
上述两被告（反诉原告）委托代理人（特别授权）：陶松生，浙江万申佳律师事务所律师。
原告杭州维仕金融服务有限公司宁波分公司（以下简称杭州维仕宁波分公司）为与被告周忠阜、张秋娥房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月6日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员练卿独任审判。在审理过程中，被告周忠阜、张秋娥向本院提出反诉，本院予以受理并于2018年7月18日对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司的委托代理人李陵、孙锋、被告（反诉原告）周忠阜及其两被告（反诉原告）的委托代理人宣琦、陶松生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州维仕宁波分公司诉称：原、被告于2015年9月28日签署了《房屋租赁合同》，两被告将其合法所有的位于丽水市莲都区因隔断仅部分出租）的物业出租给原告。合同约定原告应向被告支付押金人民币20000元，并依约每年支付一次租金。原告已依约支付了押金及至目前为止的各期租金。因原告实际经营所需，经原、被告协商一致，原告于2018年2月27日提前退租，被告可按合同约定扣押原告支付的押金作为违约赔偿，被告应当退还原告提前预付的剩余房租人民币71232元，但被告拒不退还。为此，请求：一、判令两被告向原告支付人民币71232元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告周忠阜、张秋娥辩称：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》受法律保护。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”二、合同解除方式：一是约定解除；二是法定解除。原告是否解除《房屋租赁合同》，应当依法律规定确定。2018年2月12日，原告向被告周忠阜发出《解约通知函》，不具备《合同法》第九十三条或第九十四条规定的合同解除要件。1、依《合同法》第九十三条规定，解除需要达到合同的约定解除条件，或者双方约定解除，原告单方解除合同违反了该规定；2、依《合同法》第九十四条规定单方可以解除合同的六种法定条件，原告均不具备，故原告无权依据该条的规定单方解除双方的《房屋租赁合同》。三、原告单方解除合同行为，未发生法律效力。原告单方解除合同，书面通知被告周忠阜，被告周忠阜在接到通知当天就要求原告继续履行合同，继续履行合同的要求，属于对原告单方解除合同的异议行为，具有法律效力。根据《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。”原告认为其向被告周忠阜发出《解除通知函》已经发生合同解除效力，没有事实与法律依据。事后，原告未申请法院或者仲裁机构确认解除《房屋租赁合同》的效力，《房屋租赁合同》至今有效。原告未提供关于解除《房屋租赁合同》生效的判决，认为《房屋租赁合同》已经解除，没有事实依据。原告并无事先约定、事后双方协商约定解除，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除合同的6种情况之一，其单方解除合同的行为，不发生法律效力。四、被告周忠阜依约收取2017年9月28日至2018年9月27日租金，并依约提供了出租的房屋，原告对承租房的使用方式，由原告决定，《房屋租赁合同》仍在履行之中。从原告承认押金作为违约赔偿，合同就解除，是对合同解除权的滥用，被告对《解约通知函》的拒绝具有法律效力，属于依法保护合同的权利。合同未解除，承租方就应当支付租金，现要求收回已支付的租金，无法律依据，其请求应当驳回。
反诉原告周忠阜、张秋娥反诉称：反诉原告周忠阜、张秋娥与反诉被告杭州维仕宁波分公司于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》，合同期5年，合同期至2020年9月27日止，反诉被告已支付房租至2018年9月27日止的租金，合同双方履行至2018年9月27日止。现反诉被告要求提前解除《房屋租赁合同》。反诉被告提前解除合同，存在违约，依约反诉被告应当修复承租房内被拆除的室内装修，主要为出租房2007-2009室的地面木地板、2008-2009室的二扇大门、2007室内的茶吧及立柱、2009室外走廊玻璃墙应当恢复原状，交还反诉原告。反诉原告同意在2018年9月28日之后未履行部分的《房屋租赁合同》解除。为此，请求：一、要求反诉被告杭州维仕宁波分公司对坐落于莲都区万丰路72号金贸大厦出租房2007-2009室的地面木地板、二扇大门、茶吧及立柱、走廊玻璃墙等在租赁期间拆除的室内装修恢复原状；二、反诉诉讼费由反诉被告承担。
经审理，本院认定本案的事实如下：
周忠阜、张秋娥系夫妻关系。2015年9月28日，杭州维仕金融服务有限公司与周忠阜、张秋娥签订《房屋租赁合同》一份，约定周忠阜、张秋娥将其共有的坐落于丽水市莲都区万丰北路72号金贸大厦2007-2009室的房屋（其中2007室隔断，部分出租）出租给杭州维仕宁波分公司作为办公用房使用，约定租赁期限为5年，自2015年9月28日至2020年9月27日；租金每月9600元，每年支付一次，先付后用；交付房屋时，承租方应向出租方支付房屋租赁保证金20000元，双方确认房屋且无其他相关租赁纠纷的情况下，出租方应于租赁关系终止后的5个工作日内房屋租赁保证金一次性无息归还承租方；承租方未征得出租方书面同意或者超出出租方书面同意的范围和要求，装修房屋或者增设附属设施的，出租方有权要求承租方恢复房屋原状，因此造成的出租方损失，承租方应负责赔偿；违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的，出租方有权没收承租方的租赁保证金，若该租赁保证金不足抵付出租方的损失的，承租方还应负责赔偿。
合同签订后，杭州维仕宁波分公司按约支付租赁保证金20000元，周忠阜、张秋娥按约交付租赁房屋。租赁房屋交付后，杭州维仕宁波分公司对房屋进行了部分的装修，将木门改装成玻璃门，将木地板拆除铺设成地毯等。
2017年，杭州维仕宁波分公司已按约支付租金至2018年9月27日。
2018年2月12日，杭州维仕宁波分公司向周忠阜发函，提出提前退租，并同意对方没收租赁保证金作为补偿，并提出对方两日内未回复，则视为同意以上条件解除合同。
2018年2月14日，周忠阜通过微信回函杭州维仕宁波分公司，要求对方继续履行双方的租赁合同。
2018年3月5日左右，杭州维仕宁波分公司搬离租赁房屋。期间，周忠阜提出要求恢复装修原状才同意搬走空调等物，并报紫金派出所解决。
2018年3月26日，杭州维仕宁波分公司将租赁房屋钥匙以邮寄的方式寄给周忠阜，因周忠阜拒收而退回。
庭审过程中，杭州维仕宁波分公司认为2018年7月27日，双方已协商一致解除了租赁合同。周忠阜、张秋娥否认上述事实并同意2018年9月27日以后解除租赁合同。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司提供的原告营业执照、法定代表人身份证、两被告身份证、房屋租赁合同、押金收据、房租银行流水、解约通知函及邮寄凭证、钥匙寄送快递凭证、照片，被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥提供的照片、微信内容及当事人庭审陈述。
本院认为：原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司与被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行合同。在实际履行过程中，原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司于2018年2月12日发函要求解除合同，被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥回应要求继续履行合同，即不同意原告（反诉被告）的解除要求。根据我国合同法相关规定，合同守约方因相对方违约而取得合同解除权，违约方不得任意解除合同。结合本案，原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司发函给被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥提出解除合同，被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥回复要求继续履行合同，并在庭审中表示同意2018年9月27日以后解除合同，可见双方对解除合同并未达成一致意见，且原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司亦未提起确认解除租赁合同之诉，故双方的租赁合同尚未解除，原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司以同意没收租赁合同保证金为条件认为双方租赁合同已协议解除合同，而要求退回已付的租金71232元，无事实与法律依据，不予支持。关于被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥反诉要求原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司恢复租赁房屋装修的原状，因其反诉的前提为同意2018年9月27日以后解除合同，但该期限尚未到，且本院对双方的解除合同亦未确认，故对该反诉请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）杭州维仕宁波分公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）周忠阜、张秋娥的反诉请求。
本诉案件受理费1581元，减半收取790.50元，由原告杭州维仕宁波分公司负担；反诉案件受理费675元，减半收取337.50元，由反诉原告周忠阜、张秋娥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 练 卿
二〇一八年八月二日
代书记员 蓝祖仙