湖南省邵阳市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2018）湘05民终950号	上诉人（原审被告）：湖南省新华书店有限责任公司邵阳县分公司。	负责人：匡刚军，该分公司经理。	委托诉讼代理人：易叶梅，湖南阳邵律师事务所律师。	被上诉人（原审原告）：刘彩玉。	委托诉讼代理人：毛旺盛（刘彩玉之女婿）。	上诉人湖南省新华书店有限责任公司邵阳县分公司（以下简称新华书店）因与被上诉人刘彩玉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2018）湘0523民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新华书店委托诉讼代理人易叶梅、被上诉人�彩玉委托诉讼代理人毛旺盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	新华书店上诉请求：撤销原判，改判新华书店解除与刘彩玉于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》的行为有效并驳回刘彩玉的其他诉讼请求。事实和理由：1、原审认定“2014年7月12日，刘彩玉与第三方某某大药房续签了合伙经营协议”错误，该协议仅刘彩玉签名，刘某某未签名，没有生效；2、原审采信证据错误；3、2017年10月，新华书店在检查本单位房屋出租工作中发现刘彩玉有转租行为，而非与他人合伙经营，刘彩玉一直欺骗新华书店，其转租行为违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，新华书店有权解除合同；4、本案《房屋租赁合同》�解除，无需继续履行。	刘彩玉辩称：1、刘彩玉提交的合股经营协议上，虽该协议另一方当事人刘某某未签字，但该协议已实际履行4年，故为生效协议；2、新华书店提交的收据、录音与短信记录等证据内容失实、不完整，不能证明刘彩玉与刘某某是转租关系；3、新华书店称因检查工作得知刘彩玉有转租行为与事实不符，实为证人刘某某为独占合股药店经营利润，而以欺骗手段获得所谓“转租”证据后提供给新华书店，并企图直接与新华书店签订房屋租赁合同；4、新华书店已同意刘彩玉以房屋租赁使用权入股刘某某某某大药房，现又主张刘彩玉以租赁使用权入股为转租行为而解除合同，违背了诚实信用原则。	刘彩玉向一审法院起诉请求：1、确认新华书店解除《房屋租赁合同》的行为无效；2、判决新华书店继续履行2014年8月1日与刘彩玉签订的《房屋租赁合同》；3、判令新华书店承担本案诉讼费用。	一审法院认定事实：2009年7月，新华书店将其所有的某某市房屋对外出租，刘彩玉委托其女儿王某某向新华书店申请租赁该房屋；双方于2009年8月1日签订了为期5年的《房屋租赁合同》；随后，刘彩玉与其女儿王某某以该房屋租赁使用权入股某某市某某大药房，合伙经营时间为5年；2012年上�年，刘彩玉入股的某某大药房办理有关验证手续需要门面实际使用期限不得低于3年，而当时刘彩玉以门面经营权入股药店的门面实际租赁期只剩余2年；刘彩玉于2012年5月16日向新华书店书面申请在合同原租赁期的基础上再延长一年租期，新华书店同意了刘彩玉的申请，并在原《房屋租赁合同》上增加了延长一年租期的条款；2014年7月12日，刘彩玉与第三方某某大药房续签了合伙经营协议。刘彩玉租赁新华书店房屋的5年租赁期满后，2014年8月1日，刘彩玉与新华书店又续签了为期5年的《房屋租赁合同》，其中第四条第六款①项规定“承租方未经出租方同意，擅自将该房屋以任何形式转租给他人使用的，出租方可以单方解除合同，收回房屋”。在合同履行期间，新华书店认为刘彩玉将房屋转租牟利，违反合同约定，于2017年11月16日向刘彩玉发出了《解�房屋租赁合同通知书》；刘彩玉认为新华书店向其发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效，要求继续履行合同，双方酿成本案纠纷。	一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。刘彩玉与新华书店签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，合法有效，双方应按照合同约定严格履行合同义务。刘彩玉在履行与新华书店签订的第一份《房屋租赁合同》时，就将其以向新华书店租赁的房屋的使用权入股第三人经营的某某大约房的事实书面告知了新华书店，并申请延长租赁期1年，新华书店也同意了刘彩玉的申请，并在原《房屋租赁合同》中增加了延长一年租期的条款；在原《房屋租赁合同》租赁期届满、同意延长的1年租�到来之际，双方续签另一个为期5年的《房屋租赁合同》，可认定为新华书店已知悉且同意刘彩玉将其租赁的房屋入股第三方经营的药店的事实；现新华书店以刘彩玉未经其同意将房屋转租给第三方，违反合同约定为由解除合同，其解除合同的理由明显与事实不符，其解除合同的行为违反合同约定；同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故对刘彩玉要求确认新华书店解除合同的行为无效，并继续履行合同的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、湖南省新华书店有限责任公司邵阳县分公司解除与刘彩玉签订的《房屋租赁合同》的行为无效；二、湖南省新华书店有限责任公司邵阳县分公司继续履行2014年8月1日与刘彩玉签订的《房屋租赁合同》。本案受理费80元，由湖南省新华书店有限责任公司邵阳县分公司负担。	本院二审期间，新华书店提交了一份刘彩玉于2013年8月4日收到刘某某房租10200元出具的收条，拟证明刘彩玉在2014年以前与刘某某是租赁关系，不是合伙关系。刘彩玉质证认为，该收条是假的，不是刘彩玉所写。本院经审查认为，新华书店提交的该收条不属于二审程序中的新证据，不予采信。	本院经审理查明，新华书店将其所有的塘田市房屋对外出租。2009年8月1日，新华书店（甲方）与刘彩玉（乙方）就该房屋签订为期5年（2009年8月1日-2014年7月31日）的《房屋租赁合同》。2014年8月1日，双方又就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期5年（2014年8月1日-2019年7月31日），租金（含税金）：第一年7755元，第二年8530元，第三年9384元，第四年10322元，第五年11354元，每年一付，并在该合同第四条第6款约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回房屋，并保留追究乙方违约责任及损害赔偿责任的权利：①未经甲方同意，擅自将该房屋以任何方式转租给他人使用；……”刘彩玉承租该房屋后，案外人刘某某使用该房屋经营某某大药房。刘某某分别于2014年7月26日、2015年7月31日、2016年8月2日、2017年7月31日向刘彩玉方支付了45000元、47000元、49000元、51000元，刘彩玉并就上述第一笔款项向刘某某出具收据“今收到刘某某币肆万伍仟元整（￥45000.00）。附：2014年8月1日至2015年7月31日房屋租金（壹年期）。毛旺盛代刘彩玉2014年7月26日”。2016年7月29日，刘某某向刘彩玉之女婿毛旺盛发送手机短信：“毛旺盛你好！你把银行账号发过来，我三十一日跟陈某某要到广州去一趟，可能要等到八月二号才把2017年的房租给你汇过来，你看好吗？”毛旺盛回复：“好，祝旅途愉快，一路顺风！”并于2016年8月2日回复：“款已收到，谢谢。”2017年11月15日，新华书店以刘彩玉违反合同约定将房屋转租为由，作出《解除房屋租赁合同通知书》，并于次日送达给了刘彩玉。	另查明，在第一次租赁合同期间，刘彩玉曾于2012年5月16日向新华书店申请延长房屋租期，称“我方以租赁贵公司塘田市房屋使用权入股某某市某某大药房（负责人：刘某某），现因入股药店办证、验证需要经营场地实际使用权至少3年，但我方与贵公司签订的《房屋租赁合同》的剩余租期只有2年。在此，特恳请贵公司在原合同租赁期限基础上再延长一年租期”，新华书店表示“乙方因经营需要，向甲方提出申请，在本合同租期未满的基础上，再延期一年经营合同，经双方协商一致，同意延期壹年合同”。刘彩玉还提交了一份落款时间为2014年7月12日、合同双方当事人为“王某某（甲方）刘彩玉，陈燕（乙方）刘某某”、约定“甲方以新华书店房屋使用权作为股金形式向乙方入股”等内容的协议，该协议上仅王某某签名，其他合同当事人均未签名。在新华书店提交的对刘某某的调查记录中，刘某某称其与刘彩玉之间不是合伙关系，而是房屋租赁关系，并称双方约定2014年7月至2019年7月的租金为：第一年45000元，以后每年涨2000元。	本院认为，本案二审的争议焦点是：刘彩玉与刘某某之间系合伙关系还是转租关系；新华书店解除其与刘彩玉之间签订的房屋租赁合同是否合法有效，该合同是否应继续履行。	关于刘彩玉与刘某某之间系合伙还是转租关系的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中刘彩玉主张其与刘某某之间系合伙关系，并提供了2014年7月12日协议书、银行账户交易明细、2012年延长租期申请，但2014年7月12日协议书列了两方共4名合同当事人，却只有一人签名，其他3名合同当事人均未签名，故该协议并未成立；银行账户交易明细只能证明刘某某向其支付款项的时间与金额，不能证明款项性质；刘彩玉2012年向新华书店申请延长房屋租期时称其以租赁涉案房屋使用权入股刘某某的某某大药房，该内容并未得到刘某某的确认，仅系刘彩玉单方向新华书店的陈述。故刘彩玉所提交的上述证据均不能证明其与刘某某之间系合伙关系。刘彩玉于2014年7月26日向刘某某所出具的收据、刘某某与刘彩玉之女婿毛旺盛之间的手机短信均明确刘某某当时向刘彩玉所付款项系房租，上述收据、手机短信并与付款凭据、当事人陈述、证人证言等证据相互印证，足以证明刘彩玉与刘某某之间系转租关系。故新华书店称刘彩玉与刘某某之间系转租而非合伙关系的上诉理由成立，本院予以采纳。	关于新华书店解除合同的行为是否合法有效、该合同是否应继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”新华书店与刘彩玉于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有拘束力，双方均应依合同履行义务，该合同约定：“乙方（刘彩玉）有下列情形之一的，甲方（新华书店）可以单方解除合同，收回房屋，并保留追究乙方违约责任及损害赔偿责任的权利：①未经甲方同意，擅自将该房屋以任何方式转租给他人使用”，承租人刘彩玉未经出租人新华书店同意，将租赁房屋转租给第三人刘某某，违反了上述约定，出租人新华书店依约可以解除合同，其作出并向刘彩玉送达《解除房屋租赁合同通知书》系依约行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”新华书店与刘彩玉于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》的权利义务因该合同被解除而终止。故新华书店称刘彩玉违反合同约定擅自转租、新华书店有权解除合同、新华书店与刘彩玉之间的房屋租赁合同已解除而无需继续履行的上诉理由成立，本院予以采纳。	综上所述，新华书店的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：	一、撤销湖南省邵阳县人民法院（2018）湘0523民初191号民事判决；	二、驳回刘彩玉的诉讼请求。	一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由刘彩玉负担。	本判决为终审判决。	审 判 长  肖碧兰	审 判 员  李文明	审 判 员  颜锦霞	二〇一八年五月二十九日	代理书记员  赵纯倩	附相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：	（一）债务已经按照约定履行；	（二）合同解除；	（三）债务相互抵销；	（四）债务人依法将标的物提存；	（五）债权人免除债务；	（六）债权债务同归于一人；	（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	……	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	……