四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2752号上诉人（原审被告）：南充美景开发有限公司，住所地南充市顺庆区华凤镇杜家嘴村2组。法定代表人：罗丁，董事长。委托诉讼代理人：王立新，四川科全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃建林，男，1970年4月9日生，汉族，住四川省南充市。委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。上诉人南充美景开发有限公司（以下简称美景公司）因与被上诉人覃建林房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人美景公司的委托诉讼代理人王立新与被上诉人覃建林的委托诉讼代理人杜琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。美景公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人覃建林的诉讼请求。事实和理由：1.导致被上诉人办理产权手续的时间延后，并非是上诉人的原因造成。是由于市人民政府规划管理部门的办事流程发生重大改变而导致，属于不可抗力，上诉人不应对此承担责任。2.一审认定的上诉人为被上诉人办理产权证的时间错误。上诉人在接到南充市房地产交易与权属管理中心的通知后，随即在2014年6月5日和2014年6月20日两次在小区张贴公告，告知购房业主可以办理产权转移登记手续，并同时用电话向所有购房业主进行通知。在公告和通知之后，陆续有业主前来办理产权转移登记手续，因此，上诉人为被上诉人办理权属登记手续的时间应为2014年6月5日。3.的诉讼请求已经超过了诉讼时效。覃建林辩称，1.一审判决事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求，诉讼费由上诉人承担。关于上诉人提出的延期办证不应该由其承担责任是不成立的，被上诉人起诉的违约金时间以上诉人向被上诉人提交房屋质量说明书等证件来证明接房时间，逾期办证时间是以上诉人向被上诉人出具发票的时间为准。上诉人提出的向派出所调取证据没有事实依据。2.办证时间问题，结算总金额票据是主张逾期办证的证据，主张权利的证据是充分的，上诉人通知的办证时间是向被上诉人提交票据的时间。上诉人主张2014年6月5日张贴公告，事实上应当以其向被上诉人提交的结算票据载明的时间为准，作为上诉人办证时间。3.上诉人在一审中没有提出诉讼时效问题，其在二审中提出超过了上诉请求范围。覃建林向一审法院起诉请求：判令美景公司向覃建林支付逾期办证违约金8805元。一审法院认定事实：2010年5月24日，双方当事人签订了商品房买卖合同，覃建林采用银行按揭贷款的方式向美景公司付清了全部房屋价款250134元。该购房合同第二十条第（三）项载明，在房屋交付之日起750日内取得所购房屋的所有权证书，违反办证的时间约定，美景公司应向覃建林按日支付已付房款万分之二的违约金。2011年12月20日，双方当事人办理了涉讼房屋的交付手续，美景公司于2014年7月3日在覃建林所居住的小区发出了办理房产权证的书面告示。双方当事人均同意以涉讼的最终销售发票形成时间2014年7月3日为覃建林的办理产权证时间。一审法院认为，覃建林与美景公司间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。覃建林已履行了支付购房款的义务，美景公司也应按合同约定交付房屋和为覃建林办理房屋所有权权属证书。根据双方当事人所签订买卖合同约定，美景公司应于房屋交付后开始办理房屋转移登记，确保覃建林在房屋交付之日起750日内取得房屋所有权证书，即美景最晚应于2013年12月20日将房屋转移登记与覃建林；但自约定完成转移登记的最迟日2013年12月20日起至2014年7月3日，覃建林未取得房屋所有权证书，美景公司行为违约，应按合同约定向覃建林支付违约金，覃建林要求美景公司支付逾期未办理产权证的违约金的请求符合法律规定，对其请求予以支持；自2013年12月20日起至2014年7月3日止，共计176日，覃建林主张176日的违约金不违反法律规定，予以准许，美景公司应支付违约金为8805元(250134元*0.0002*176)。美景公司对其提出的未办理所有权转移登记系不可抗力造成的抗辩意见未提供证据证实，对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：南充美景开发有限公司于本判决生效后七日内支付覃建林逾期办证违约金8805元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实：2010年12月5日，上诉人美景公司与被上诉人覃建林签订《商品房买卖合同》。美景公司先后于2014年6月5日、2014年6月20日向购房户公告可以领取办证资料及办理产权证。美景公司在一审中主张应以2014年6月5日作为覃建林取得产权证书的时间，覃建林在一审中主张应以最终销售发票上载明的时间作为其取得产权证书的时间，美景公司与覃建林对于取得产权证书的时间并未形成一致意见。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，2010年5月24日，上诉人美景公司与被上诉人覃建林签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。覃建林按照合同约定向美景公司支付了全部购房款，美景公司应当按照合同约定的期限为覃建林办理房屋权属转移登记履行协助义务。《商品房买卖合同》关于转移登记的约定为：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”案涉房屋的实际交付时间为2011年12月20日，因此，美景公司至迟应于商品房交付之日起750天即2014年1月8日内为覃建林办理房屋权属转移登记履行协助义务。美景公司向购房户公告可以办理产权证的时间为2014年6月5日，美景公司为覃建林开具销售不动产统一发票的时间为2014年7月3日，本院认为，2014年6月5日，上诉人在具备办证的条件下向购房户公告可以领取办证资料及办理产权证，在公告之后，陆续有购房户前去领取办证资料并办理产权证，应当视为美景公司已经履行了合同约定的协助办证义务，因此，应将2014年6月5日作为逾期履行协助办证义务的截止时间。美景公司诉称逾期办证系由于市人民政府规划管理部门的办事流程发生重大改变而导致，属于不可抗力而不应当承担责任的问题。本院认为，第一，市人民政府规划管理部门的办事流程发生重大改变不属不可抗力；第二，美景公司并未提供充分的证据予以证实；第三，即使美景公司举证证明市人民政府规划管理部门的办事流程发生重大改变，美景公司作为本案《商品房买卖合同》的一方当事人，仍然应当向合同相对方覃建林承担违约责任。覃建林在法律规定的时间内向美景公司主张权利并提起诉讼，其请求并未过诉讼时效期间。因此，美景公司违反了合同中关于协助办理转移登记期限的约定，应当按照合同约定向覃建林支付从2014年1月8日起至2014年6月5日止期间的逾期办证违约金；违约金的计算，以覃建林已付房款250134元为基数，按照日万分之二标准计付。综上所述，美景公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6807号民事判决；二、南充美景开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴凤支付从2014年1月8日起至2014年6月5日止期间的逾期办证违约金（违约金计算方式：以250134元为基数，按照日万分之二标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由南充美景开发有限公司负担80元，由覃建林负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉代理审判员  李碧英代理审判员  蒲文博二〇一六年十二月十六日书 记 员  刘 南