广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第95号上诉人（原审原告）：徐楼庆，男，1965年10月7日出生，汉族，住云浮市市区。上诉人（原审原告）：张玉婵，女，1967年7月18日出生，汉族，住云浮市市区。被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。委托代理人：陈庆元、刘钦华，广东广厚律师事务所律师。上诉人徐楼庆、张玉婵因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2014）云城法民二初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年6月24日，徐楼庆、张玉婵（买受人）与荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：09061xx），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路xx号、编号为04-01-00xx的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第xx幢xx号房。……该商品房合同约定建筑面积共169.78平方米，其中，套内建筑面积151.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.75平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2473.12元，总金额人民币叁拾柒万叁仟伍佰壹拾陆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。公积金贷款。买受人须在2009年6月24日前交纳首期房款，计人民币83516元；并于2009年6月27日前提交所需资料，办理余款29万元贷款。第八条：交付期限。出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。徐楼庆、张玉婵、荣威房地产分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，徐楼庆、张玉婵先后支付了首期房款83516元，及向银行按揭贷款支付了29万元，房款已全部支付完毕。2010年3月13日，徐楼庆、张玉婵收到荣威房地产出具的《交楼通知书》，确认收楼。2011年11月28日，荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]xx号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”2014年6月17日，徐楼庆、张玉婵取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000296**号，登记建筑面积为161.83平方米、套内建筑面积为145.48平方米。后因荣威房地产逾期办证、存在面积差异等，与徐楼庆、张玉婵发生纠纷，经协商无果，徐楼庆、张玉婵遂向原审法院起诉，请求解决。另查明，徐楼庆、张玉婵向荣威房地产支付了涉案商品房的办证费用，维修资金5093元给荣威房地产。2014年5月5日，荣威房地产将维修资金5093元缴存至徐楼庆、张玉婵房屋的专用账户。涉案商品房办理房地产权证需交纳契税11205.48元，工本费90元，合共11295.48元。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。徐楼庆、张玉婵、荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合双方的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约责任。3、荣威房地产是否应当退回徐楼庆、张玉婵主张多收的契税、维修资金及利息。关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的套内建筑面积差异百分比：[（145.48平方米-151.03平方米）÷151.03平方米]×100%=-3.8%。按照合同第五条约定，由于徐楼庆、张玉婵选择继续履行涉案合同，故荣威房地产应退回多收房款[2473.12元/平方米×（151.03平方米-145.48平方米）]=13725.82元给徐楼庆、张玉婵。对于涉案商品房分摊面积差异部分，由于双方对此未作出约定，且涉案商品房是按套内建筑面积计价出售的，故徐楼庆、张玉婵请求退回分摊面积部分多收房款及利息，没有合同依据，不予支持。荣威房地产认为面积差异房款的计算，应先扣除差异值在0.6%（含本数）以内的面积，超出部分才退回房款给徐楼庆、张玉婵。该意见属片面理解合同第五条，故荣威房地产上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，徐楼庆、张玉婵确认于2010年3月13日收楼，故荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书。荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月2日尚有90余天，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，徐楼庆、张玉婵亦已于2014年6月17日取得房产证。因此，徐楼庆、张玉婵主张荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，不予采纳。荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，予以采纳。关于徐楼庆、张玉婵主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，荣威房地产仅行使代收代缴的义务，徐楼庆、张玉婵请求荣威房地产退回多收的契税及利息，理由不成立，不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，荣威房地产行使的是代收代缴的义务，其已于2014年5月5日将徐楼庆、张玉婵交纳的维修资金5093元缴存至徐楼庆、张玉婵房屋名下的专用账户，故徐楼庆、张玉婵请求退回多交维修资金及利息，不予支持。因荣威房地产已履行代为缴存维修资金的义务，且双方对代为缴存的期限未作出约定，故徐楼庆、张玉婵请求荣威房地产继续履行缴存义务及支付利息，没有法理依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、云浮市荣威房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款13725.82元给徐楼庆、张玉婵。二、驳回徐楼庆、张玉婵的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2922元，适用简易程序审理，减半收取1461元（该款原告徐楼庆、张玉婵已预交），由徐楼庆、张玉婵负担1261元，云浮市荣威房地产开发有限公司负担200元。一审宣判后，上诉人徐楼庆、张玉婵不服，上诉请求判令：1、撤销（2014）云城法民二初字第386号民事判决第二项中关于免除被上诉人逾期办理房产证违约责任的判决，改判被上诉人按照合同约定支付逾期办理房产证违约金101928元给上诉人；2、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理错误，请二审法院依法予以撤销，并判令被上诉人支付违约金给上诉人。一、荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策是相当清楚的，其抗辩认为涉案房屋未能按时办理权属证书是政策原因，应当免除其违约责任的理由是不成立的。这是被上诉人故意不履行合同，把违约责任推给政府职能部门。《办理房地产管理业务须知》的说明第3点已明确规定，办理业务截止日期至2011年2月1日，如有新规定按新规定为准。从这一点明显说明被上诉人是预料到政策变动的，其完全可以作出规避措施，在之前，被上诉人完全可以办理房产证，但被上诉人却一直拖延到政策变动后2011年11月28日才提交相关办证资料。从确认收楼之日起到2011年2月1日，有300多天，被上诉人有足够的时间办理房产证，故请二审法院判令被上诉人支付逾期办证违约金给上诉人。二、上诉人于2009年6月24日与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人按约定向被上诉人支付了首期款83516元，2009年8月20日向银行按揭贷款支付了290000元，房款已全部付清。2010年3月13日，上诉人收到被上诉人出具的《交楼通知书》，确认收楼。直到2014年6月17日才取得房产证，时间长达1535天，超出合同免责的720天范围。根据合同第15条第3款的约定：买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。因此，被上诉人必须支付违约金给上诉人。三、双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。双方并没有约定国家政策变动原因不能按期办房产证属于免责的范围，一审判决免除被上诉人的违约责任理由不成立。双方签订合同后在双方之间产生了合同之债。上诉人在依照合同约定履行义务后，有权利要求被上诉人依照合同约定履行办证义务。政府不是本案的当事人，与上诉人不存在合同关系，不存在使用合同相对性原则的突破情况。因此，基于合同的相对性原则及《合同法》第107条的规定，请二审法院判令被上诉人支付延期办证违约金给上诉人。四、被上诉人在提交办证资料遭到退件后，没有主动履行告知义务，更没有积极组织业主协商妥善解决问题。上诉人作为业主也是在诉讼的过程中才得知相关的事宜，因此，本案诉讼的产生完全是由于被上诉人怠于履行自身义务导致的，其必须为自己的行为负责。五、同一幢楼同一类型案件，同一诉讼请求，原审法院作出两个判决结果。原审法院作出的（2014）云城法民二初字第370号民事判决、（2014）云城法民一初字第701号民事判决均认定被上诉人需承担违约责任，而本案却判令被上诉人无需承担违约责任，可见原审法院随意作出判决，判决不公。综上，被上诉人违约，其把违约责任推给政府职能部门是错误的，其必须承担违约责任，请二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人徐楼庆、张玉婵为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。被上诉人荣威房地产答辩称：一、上诉人称被上诉人直到2011年11月28日才提交办证资料，如果从收楼时即于2010年3月13日将资料提交就可以办证，所以称被上诉人构成违约。被上诉人当初办理2期房屋的房产证时，是按照1期的程序来办理房产证，当时被上诉人并无接到房管部门对办证方面的通知。根据合同规定，办证日期为720日，被上诉人在2011年11月28日提交办证资料，只要有关部门按照有关规定，从受理之日起在40日内可以办理证件完毕，也就说被上诉人在2011年11月28日提交资料，按照正常的流程，是足够时间可以办证完毕，但被上诉人递交资料之后，在2012年3月份接到通知，由于涉及到小区分摊的问题，遭到退件，这属于政府部门内部工作调整和衔接的问题。在2014年4月21日接到新的通知后，被上诉人及时提交有关的办证资料，上诉人于2014年6月17日取得房产证。迟延了两年未办证是由于政府部门的内部政策调整造成的。二、上诉人认为由于政策调整导致不能按时办证，不属于被上诉人免责的事由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或者法律规定的时间内领取房产权属证书的，才需要承担逾期办证的责任。如果是由于被上诉人没有按时提交办证资料，那么就是被上诉人自身的原因，但被上诉人在接到新的通知后及时提交了办证资料，所以被上诉人并没有超过约定的办证时间。三、（2014）云城法民二初字第370号以及（2014）云城法民一初字第701号判决，曾判决被上诉人需要承担逾期办证的责任，经云浮市中级人民法院二审之后改判被上诉人不需要承担逾期办证的责任，即二审的判决与一审法院的判决内容不一致。被上诉人荣威房地产为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。原审查明的事实与本院查明的一致，本院予以确认。另查明：上诉人徐楼庆、张玉婵向原审法院提起诉讼，请求判令：1、荣威房地产返还蟠龙山水豪庭xx幢xx房缩水面积价款及利息21600元；2、荣威房地产支付逾期办理房产证违约金101928元；3、荣威房地产支付已交纳的维修资金及利息6303元；4、荣威房地产赔偿多交的契税、维修资金及利息1220元；5、案件诉讼费由荣威房地产承担。再查明：原审法院作出的（2014）云城法民二初字第370号民事判决、（2014）云城法民一初字第701号民事判决均认定被上诉人需承担迟延办理房地产权属证书的违约责任。原审法院作出上述民事判决后，荣威房地产不服，向本院提起上诉。本院审理后，改判驳回买受人要求荣威房地产支付迟延办理房地产权属证书违约金的诉讼请求。荣威房地产在一审庭审中作为证据向徐楼庆、张玉婵出示了土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，拟证明2011年11月28日，荣威房地产为涉案楼盘的业主申请办理房产证，但遭到国土部门的退件，退件原因为需待小区全面建设完毕后才能申请分摊转让。徐楼庆、张玉婵在质证过程中，对上述证据表示没有意见。二审诉讼中，徐楼庆、张玉婵对荣威房地产提供的土地登记委托书、补充完善资料告知书、土地使用权转让申请登记资料的真实性有异议，对廉政服务承诺书的关联性不予确认。二审庭审中，上诉人徐楼庆、张玉婵表示，其仅针对一审判决驳回其要求荣威房地产承担迟延办证的违约责任的诉讼请求提起上诉。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。徐楼庆、张玉婵与荣威房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。上诉人徐楼庆、张玉婵表示，其仅针对一审判决驳回其要求荣威房地产承担迟延办证的违约责任的诉讼请求提起上诉，徐楼庆、张玉婵对于原审法院判决判令被上诉人退回商品房面积差异款13725.82元；对一审判决驳回其要求被上诉人退还多支付的契税、维修资金及利息共1220元、驳回其要求被上诉人支付的维修资金及利息共6303元的诉讼请求均没有提出异议，本院依法予以维持。综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任。徐楼庆、张玉婵在二审过程中对荣威房地产是否在2011年11月28日向国土部门申请办理房产证的事实不予确认，对荣威房地产一审时提供的土地登记委托书、补充完善资料告知书、土地使用权转让申请登记资料的真实性不予确认。经查，荣威房地产在一审庭审中作为证据向徐楼庆、张玉婵出示了土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书，拟证明2011年11月28日，荣威房地产为涉案楼盘的业主申请办理房产证，但遭到国土部门的退件，退件原因为需待小区全面建设完毕后才能申请分摊转让。徐楼庆、张玉婵在质证过程中，对上述证据表示没有意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，徐楼庆、张玉婵在一审庭审中已经明确表示对上述证据无意见，在二审诉讼中对上述证据的真实性不予确认，但没有说明理由，本院对其主张不予采信，对上述证据的证明内容予以采信。关于荣威房地产是否应当承担迟延办证的违约责任的问题。徐楼庆、张玉婵于2010年3月13日收楼，故荣威房地产应当按照合同第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止”的约定，于720天内即2012年3月2日前到权属登记机关为徐楼庆、张玉婵办理并取得涉案房屋的房地产权属证书。荣威房地产于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年3月2日尚有90余天，是在合理的期限内办证。但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”为由，退回相关的办证资料，不予办理，导致荣威房地产未能依照合同约定在720日内为徐楼庆、张玉婵办理涉案房屋的房地产权属证书。涉案商品房未能如期办证，是办证部门的政策变动造成的，并非荣威房地产的过错。云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发出《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》，意见明确房产部门无需申请人提供土地分摊资料即可直接办理房屋所有权初始登记和转移登记。之后，荣威房地产即为涉案商品房办证，徐楼庆、张玉婵亦已于2014年6月17日取得房产证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。徐楼庆、张玉婵主张荣威房地产在商品房交付使用后720天内未取得房地产权属证书,应当支付违约金，逾期办证并非荣威房地产的自身原因导致，故对上诉人该主张本院不予支持。徐楼庆、张玉婵还认为《办理房地产管理业务须知》的说明第3点已明确规定，本指南截止日期至2011年2月1日，如有新规定按新规定为准。从这一点明显说明被上诉人是能预料到政策变动的，其完全可以作出规避措施，故应承担违约责任。因该指南只是作出假设有新规定，则按新规定为准，并不能证明政策肯定会发生变动，上诉人认为荣威房地产知道政策有变仍怠于为上诉人办理房地产权属证书的理由也不成立，本院不予支持。徐楼庆、张玉婵认为原审法院作出的（2014）云城法民二初字第370号民事判决判决、（2014）云城法民一初字第701号民事判决均认定被上诉人需承担迟延办理房地产权属证书的违约责任，而本案却判令被上诉人无需承担违约责任，实体处理错误。因原审法院作出（2014）云城法民二初字第370号民事判决、（2014）云城法民一初字第701号民事判决后，荣威房地产不服，向本院提起上诉。本院审理后，改判驳回买受人要求荣威房地产支付迟延办理房地产权属证书违约金的诉讼请求。徐楼庆、张玉婵以原审法院作出的（2014）云城法民二初字第370号民事判决、（2014）云城法民一初字第701号民事判决作为其要求被上诉人支付逾期办证违约金的依据不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。上诉人徐楼庆、张玉婵的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2338元，由上诉人徐楼庆、张玉婵负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇代理审判员  尹燕红代理审判员  陈洁涛二〇一五年六月十五日书 记 员  冯家玲