山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终972号
上诉人（原审被告）山东华盈置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王韶英，总经理。
委托代理人任永义，男，1985年9月21日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）郭圣钊，男，1983年7月28日出生，汉族，住山东省平阴县。
被上诉人（原审原告）马静，女，1987年4月5日出生，汉族，住山东省平阴县。
以上两被上诉人共同委托代理人周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人沈程，山东浩尚律师事务所实习律师。
上诉人山东华盈置业有限公司（以下简称华盈置业）因与被上诉人郭圣钊、马静商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）年槐民初字第1984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2013年8月13日，郭圣钊、马静作为买受人与作为出卖人的华盈置业签订《商品房买卖合同》，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定买受人购买的商品房为某某花园2号楼1单元2002号，用途为住宅，建筑面积共80.95平方米，其中套内建筑面积61.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.22平方米。第四条“计价方式与价款”约定为按建筑面积计算，每平方米8576.91元，金额694301元。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定买受人逾期付款的，出卖人有权相应迟延交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任；第八条“交付期限”约定出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将取得《开发项目综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2.详见补充协议；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如违约金赔付额累计达到已交付房款的1%，双方均有权解除合同。合同中另对面积确认及面积差异处理、规划设计变更的约定等事项进行了约定。同日，双方还另行签订了附件一：房屋平面图、附件二：共有（用）部位面积及其分摊范围对照表（预测）、附件三：装饰、设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议等。其中附件五：《合同补充协议》的第三条为“对合同第六条、第七条付款方式、期限及逾期付款的说明及补充”，该条中约定买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清房屋总价款的36%作为首付款，计244301元；剩余房屋总价款的64%计45万元，申请20年银行贷款。买受人申请银行“个人住房抵押贷款”（以下简称“按揭贷款”）的，按揭年限及成数以银行最后批复为准。买受人无论选择商业贷款还是公积金贷款，均应于签订合同及本补充协议之日起7日内，按贷款银行的要求提供所需全部表格及资料，保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，并按要求付清所需的各项费用（含公证、保险、抵押登记等费用），逾期未办理则视为买受人逾期付款。该条中还约定：本补充协议签订之日起商贷客户30日内；公积金及组合贷客户90日内，出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同及本补充协议，买受人应向出卖人支付房屋总价款2%的违约金；出卖人在买受人已付房款中扣除买受人应承担的违约金等费用后，将剩余部分无息退还买受人。另约定：在出卖人行使合同解除权之前，出卖人有权选择与买受人协商另行达成协议，采取继续补充相关按揭资料或变更为一次性付款方式向出卖人支付剩余房款。若出卖人同意买受人继续补充按揭资料的，原合同继续履行，但买受人应按日承担应付款万分之一的违约金至出卖人收到该款项时止。若出卖人同意买受人变更为一次性付款的，买受人应按日承担应付款万分之一的违约金至出卖人收到该款项时止。《合同补充协议》的第四条为“关于合同第八条交付期限的特殊原因的补充约定”，约定：因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于恶劣气候原因、交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的；因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成交房迟延；或市政配套设施接通迟延、市政规划变更导致的迟延；或偶遇突发性公共事件的（包括但不限于国家或省市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件）等非出卖人原因导致该商品房无法按时交付的；买受人具有下列情形之一的：（1）买受人没有按照本合同约定期限付清房款（包括银行按揭贷款等）；（2）买受人在接收房屋之前未与出卖人的委托的前期物业服务企业签订物业服务合同。该补充协议中另对关于合同第十条规划、设计变更约定的说明、关于合同第十一条交接手续的说明及补充等内容进行了约定。
以上合同及附件签订后，郭圣钊、马静于2013年9月4日又作为借款人与作为贷款人的中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部（以下简称建行营业部）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定郭圣钊、马静从建行营业部贷款45万元，用于购买某某花园小区2号楼1单元2002室；借款期限240个月；并约定该款项由建行营业部划入华盈置业账户。2013年9月6日，建行营业部将该45万元划入华盈置业账户。2013年10月30日，华盈置业向郭圣钊、马静开具了金额为694301元的收据。
华盈置业在本案审理中提供变更日期为2014年2月28日的《设计变更／答复通知单》4页，记载工程名称为“山东华盈置业某某花园”，项目名称为“1#、2#”，变更专业为“设备、电气”，变更原因为“应甲方要求”，变更的内容包括1#楼地下车库因供电设计部门增加公建配电室，配电室内消防、通风是否有变化，电表箱等内容。其欲以该《设计变更／答复通知单》证明开发项目存在着设计变更因素，属于合同约定其无法预见和控制原因。郭圣钊、马静对华盈置业提供的《设计变更／答复通知单》真实性不予确认，并认为该证据并不能证明告华盈置业的主张，不属于法定不可抗力，且华盈置业自始至终没有告知过延期事由，违反合同约定；其还认为华盈置业作为具有开发资质的企业，对相应配套设施应有预见能力。
济南市城乡建设委员会于2015年11月10日就本案所涉某某花园建设项目1#、2#楼出具济综验第201＊＊73号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。华盈置业于2015年11月11日以“EMS”快递向郭圣钊、马静邮寄《通知书》，内容为“您购买的‘某某花园’商品房已经通过完成政府规定的各项备案手续并达到入住条件。前期，我公司已两次书面通知您办理相关手续，但您至今未前来办理。现再次通知您，请您于2015年11月12日至2015年11月15日期间携带身份证、购房合同、购房款收据等材料到某某花园项目现场办理验交房手续。若逾期不办理相关手续将视为您已收房，相关法律责任自负。”其还提供《特快专递（EMS）邮件查询回单》及《邮件全程跟踪查询结果》，显示该邮件于2015年11月13日凭“王某”签名收。郭圣钊、马静对《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》无异议，其据此认为可以证明华盈置业的逾期交房行为；其对华盈置业提供的《通知书》有异议，说明至今未收到。其还说明仍然坚持诉讼请求，要求解除合同。
郭圣钊、马静在本案审理中说明虽然《商品房买卖合同》及附件中对小区的该道路没有约定，但华盈置业作出过承诺，但从目前来看，从小区出行需要绕行三公里路，出行很不方便，不符合购房目的。华盈置业对郭圣钊、马静的该主张不予认可。
郭圣钊、马静在本案审理中说明其要求判令解除与华盈置业签订的合同及附件、要求华盈置业退还其交纳的购房款项，其中按揭贷款在华盈置业向其退还后由其自行偿还。
郭圣钊、马静就要求华盈置业赔偿的违约金，其说明是按合同约定；就要求华盈置业支付的利息，其说明是以其贷款数额45万元为基数，自华盈置业收到贷款的时间（2013年9月6日）开始计算，以银行记录为准；其还说明要求华盈置业赔偿的其他损失11480元包括团购认购费5000元、租房损失6000元、办理贷款的公证费用及服务费用480元。
郭圣钊、马静就要求赔偿的团购认购费5000元提供2015年8月25日的收据，金额为5000元，事由为认购房屋的会员服务费（某某花园），加盖印章为“某某媒体技术（北京）有限公司济南分公司”。
郭圣钊、马静就租房损失6000元提供《不动产租赁合同》，显示郭圣钊为承租人，房屋坐落于济南市某某区某某中街南巷＊号1号楼3单元601室，租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日，租金为每月1200元。其还提供2015年5月31日签订的《房屋续租协议书》，显示郭圣钊续租该处房屋至2015年11月30日。其另提供2015年2月27日及5月31日的收条，显示出租人收取郭圣钊的房租分别为3600元。
郭圣钊、马静就要求赔偿的公证费及服务费480元提供山东省济南某某公证处出具的收款收据，载明公证费200元，交款人为郭圣钊；2013年9月4日济南某某按揭事务有限公司出具的机打发票及填写收据，分别载明事由为代理服务费和预缴费，金额分别为200元和80元。
华盈置业对郭圣钊、马静以上的诉讼请求及提供的收据均不予认可。
原审法院认为：郭圣钊、马静与华盈置业于2013年8月13日签订《商品房买卖合同》及附件，就买卖某某花园2号楼1单元2002室商品房的相关事宜进行了约定，该合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋为预售，已取得《商品房预售许可证》，故以上合同及附件均为有效。
郭圣钊、马静在本案中提出多项诉讼请求，其中第一项诉讼请求是要求解除与华盈置业签订的以上合同及附件，其理由为华盈置业存在逾期交房事实，且合同中对此作为解除条件进行了约定；其另提出华盈置业原承诺的小区道路未予建设。就本案查明事实而言，一是双方在合同及附件中确有涉案商品房交付期限的约定，即合同第八条约定出卖人（华盈置业）应当在2015年3月31日前将取得《开发项目综合验收备案证明》的商品房向郭圣钊、马静交付，并在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”处约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。郭圣钊、马静现即认为华盈置业违约，已达到合同解除条件，故要求解除合同并要求退还相应款项。二是华盈置业提供的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》确实显示某某花园建设项目取得该证明的时间为2015年11月10日，比合同约定时间2015年3月31日逾期七月有余。依该以上事实显示华盈置业确实存在违约事实。
华盈置业在本案审理中就逾期取得该证明的理由进行了辩解，一是主张涉案工程项目存在设计变更，根据合同约定其可延期交房。就此其提供了2014年2月28日的《设计变更／答复通知单》；二是其辩称济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发“关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知”（济建发（2011）7号），明确规定自2011年4月27日起开始实施房地产项目竣工综合验收备案新流程，导致办理竣工备案等手续的程序增加、报送材料增多、部门审批程序复杂，影响了其对涉案房屋所在工程项目进行综合验收备案的进度。就以上华盈置业的主张及提供的相应证据，原审法院认为，一、其提供的《设计变更／答复通知单》显示时间为2014年2月28日，此时距合同约定的交房时间（2015年3月31日）还有很长时间；另该通知单显示的变更内容系其自行向设计部门提出，且从通知单上并未体现出因设计变更会导致工期的延长或备案证明取得时间的延长，因此原审法院对华盈置业以《设计变更／答复通知单》为依据、主张可延期交房的理由不予采信。二、其辩称因济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发“关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知”，导致办理竣工备案等手续的程序增加、报送材料增多以致延期，但本案郭圣钊、马静与其签订商品房买卖合同及附件的时间为2013年8月13日，即使确实存在着行政主管机关以上的相应规定，该规定的实施也早于郭圣钊、马静与华盈置业签订合同的时间，那么华盈置业在与郭圣钊、马静签订合同时应当充分考虑到该规定并将之作为交房期限的确定因素。在其辩称的规定远远早于合同签订时间的的情形下，其仍以此规定作为延迟交房的理由，显然不能成立，原审法院亦不予采信。
郭圣钊、马静在本案中的第二项诉讼请求是要求合同解除后华盈置业向其退还已交款项，就其此项要求，原审法院认为：一是根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；二是根据双方在合同中的约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，所以无论是依据法律规定还是依据双方的合同约定，华盈置业均应将收取郭圣钊、马静的购房款退还。此款项中包括了郭圣钊、马静的按揭贷款，经原审法院询问，郭圣钊、马静说明该部分款项由其自行偿还，因此，华盈置业应向郭圣钊、马静退还购房款694301元。
郭圣钊、马静在本案中的第三项诉讼请求是要求华盈置业向其支付违约金6943.01元。双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。郭圣钊、马静的该项诉讼请求实际是以该条约定为依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；该法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因此，原审法院认为郭圣钊、马静的该项诉讼请求于事有理、于法有据，原审法院予以支持。
郭圣钊、马静在本案中的第四项诉讼请求是要求华盈置业向其支付银行利息损失，对此其说明是贷款45万元为基数，自贷款划入华盈置业起计算。对其此项诉讼请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；该法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现郭圣钊、马静在本案中已按合同约定主张华盈置业向其支付违约金6943.01元，原审法院依据查明事实对其该项诉讼请求已予支持。其另提出利息损失，但其未能提供其偿还银行利息的相应证据，无法确定原审法院判令华盈置业向其支付的违约金6943.01元是否低于其损失。故在本案中原审法院对其该项诉讼请求不予支持。如其有证据证明原审法院判令华盈置业向其支付的违约金6943.01元低于其实际利息损失，其可另行主张权利。
郭圣钊、马静在本案中的第五项诉讼请求是要求华盈置业向其赔偿其他损失11480元，对此其说明包括团购费5000元，但其提供的证据为显示为某某媒体技术（北京）有限公司济南分公司于2015年8月25日出具的收据，该某某媒体技术（北京）有限公司济南分公司与华盈置业之间的关系其并未明确，且该收据的出具时间为2015年8月25日，而郭圣钊、马静与华盈置业签订合同及附件的时间为2013年8月13日，故依该收据并不能证明郭圣钊、马静的主张，郭圣钊、马静对其该项诉讼请求不予支持。
郭圣钊、马静要求华盈置业赔偿的其他损失还包括租房费用及公证费用、服务费用，但其提供的《不动产租赁合同》、《房屋续租协议书》、收条均不能确认真实性，且以上证据与山东省济南某某公证处收款收据、济南某某按揭事务有限公司出具的机打发票、填写收据等均不能证明郭圣钊、马静以上费用的支出与华盈置业违约行为之间的关联性。故在华盈置业对郭圣钊、马静以上诉讼请求、提供证据不予认可的情形下，原审法院对郭圣钊、马静以上诉讼请求亦不予支持。
此外，还需说明的是，华盈置业在2015年11月10日取得了《开发项目综合验收备案证明》，其在本案审理中提供2015年11月11日以“EMS”快递向郭圣钊、马静邮寄的《通知书》，内容为要求郭圣钊、马静办理涉案房屋的接收手续。就此《通知书》，郭圣钊、马静否认收到。对此，原审法院认为，即使郭圣钊、马静收到了华盈置业邮寄的该通知，在郭圣钊、马静不接受通知内容的情形下，该通知对郭圣钊、马静亦不产生约束力。理由为郭圣钊、马静早在2015年9月6日即提起诉讼，要求解除与华盈置业签订的合同，而其起诉书副本原审法院已向华盈置业送达，表明郭圣钊、马静解除合同的意思表示已经到达了华盈置业，在此情形下，华盈置业仍然向郭圣钊、马静送达接收房屋的通知，其行为显然无理。
综上，原审法院依照《中华人民合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告郭圣钊、原告马静与被告山东华盈置业有限公司于2013年8月13日就某某花园2号楼1单元2002室签订的《商品房买卖合同》及附件于2015年9月8日解除；二、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭圣钊、原告马静退还购房款694301元；三、被告山东华盈置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭圣钊、原告马静支付违约金6943.01元；四、驳回原告郭圣钊、原告马静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11027元，原告郭圣钊、原告马静负担87元，被告山东华盈置业有限公司负担10940元。
上诉人华盈置业不服原审判决上诉称：一、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，且该合同己履行完毕，涉案合同不具备合同约定的解除条件，被上诉人无权主张要求解除合同，上诉人无需退还己付房款。涉案房屋己具备交付条件，上诉人于2015年11月11日向被上诉人发送了交房通知，被上诉人己收悉该通知，被上诉人收到通知后并未明确提出异议，双方形成了一个新的关于交房时间和条件的约定，并且已经实际履行完毕，即2015年11月15日后视为被上诉人已接受房屋。二、原审判决上诉人向被上诉人支付违约金没有事实和法律依据，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任，且无需向被上诉人支付违约金。1、涉案房屋工程项目存在设计变更，依据合同约定，上诉人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。2、济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发关于转发《山东行房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知规定，自2011年4月27日起开始实施房地产项目竣工综合验收备案新流程，导致办理竣工备案等手续的程序增加、报送材料增多、部门审批程序复杂，影响了上诉人对涉案房屋所在工程项目进行综合验收备案的进度，从而影响了交房时间，属于受政府政策调整的影响而造成的情形，上诉人不应当对逾期交房承担违约责任。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人郭圣钊、马静答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：华盈置业主张郭圣钊、马静无权解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件。根据本案查明事实，华盈置业提供的涉案某某花园建设项目取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》的时间为2015年11月10日，而双方在合同第八条约定华盈置业应于2015年3月31日前取得涉案项目综合验收备案证明并交付房屋，华盈置业取得综合验收备案证明的实际时间比合同约定的时间逾期达七月之多，双方合同约定的华盈置业于2015年3月31日前取得涉案项目综合验收备案证明并交付房屋无法实现，华盈置业构成违约。双方合同第九条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。华盈置业取得综合验收备案证明的实际时间比合同约定的时间逾期七月有余，本案中郭圣钊、马静依据合同约定解除合同，理由正当，本院予以支持。
华盈置业主张其于2015年11月10日取得了《开发项目综合验收备案证明》的第二天即向郭圣钊、马静送达交房通知，郭圣钊、马静未提异议，应视双方就交付时间和条件达成新的合意，华盈置业已履行交付义务。本院认为，郭圣钊、马静早于2015年9月6日即提起本案诉讼，要求解除与华盈置业签订的合同，起诉书副本亦已送达华盈置业，华盈置业对郭圣钊、马静解除合同的意思表示已明知，且本院前述已认定郭圣钊、马静有权解除商品房买卖合同。故对华盈置业该项主张，本院不予采纳。华盈置业主张涉案工程项目存在设计变更，根据合同约定其可延期交房。本院认为，华盈置业提供的《设计变更／答复通知单》显示时间为2014年2月28日，距双方签订合同及附件的时间不长，距合同约定的交房时间则有很长时间，且该通知单显示变更内容系由华盈置业提出，亦无法证实因设计变更导致了取得备案证明时间的延长，故本院对此项主张不予采信。华盈置业上诉称，因济南市城乡建设委员会于2011年4月27日下发的关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知（济建发（2011）7号），影响了涉案房屋所在工程项目进行综合验收备案的进度。本院认为，双方签订商品房买卖合同及附件的时间为2013年8月13日，上述文件的实施远早于郭圣钊、马静与华盈置业签订合同的时间，双方签订合同时华盈置业应当明知该规定并将之作为约定交房期限的确定因素。因此，华盈置业该项主张，本院亦不予采信。
综上，上诉人华盈置业之上诉理由不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11027元，由上诉人山东华盈置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一六年五月四日
书 记 员 李 环