黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆民一民终字第275号
上诉人（原审被告）付玉红，女，1980年5月4日出生，汉族。
委托代理人高双、闫晓峰，黑龙江司洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李方玉，女，1945年2月15日出生，汉族。
原审被告姚富，男，1954年4月13日出生，汉族。
上诉人付玉红因与被上诉人李方玉、原审被告姚富合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2012）萨民初字第204号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2008年12月10日，原告李方玉向被告付玉红出具借据一张。该借据写明：今有杜淑琴借给李方玉人民币四万元整（40000元），于2009年3月10日归还，每逾期一天收违约金人民币100元整，若到期不还款，我全权委托付玉红出售位于萨尔图区新村XX室房地产。落款为借款人李方玉。后经核实，该笔欠款4万元系被告付玉红从杜淑琴处借来之后又借给李方玉，付玉红将4万元已还给杜淑琴，故付玉红主张其享有该笔4万元欠款的债权。2008年12月11日，原告李方玉与被告付玉红到萨尔图区公证处办理了委托公证，该委托书内容为：现委托付玉红为我的代理人，并以我的名义办理如下事项：一、到大庆市房屋产权交易中心领取大庆市萨尔图区新村XX室房屋的房屋所有权证及他项权利证。二、到大庆市房地产管理部门办理大庆市萨尔图区新村XX室房屋注销他项权利、领取注销他项权利后的房屋所有权证，该房屋出售、代收房款，签定房屋买卖合同及该房屋的所有权、土地使用权过户等与之相关的事宜。委托期限为办理完上述事宜为止。代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，我均予认可。代理人无转委托权。委托人：李方玉。2009年10月10日，原告李方玉儿子夏斌与被告付玉红签订借款协议书，甲方（出借方）为付玉红，乙方（借款方）为夏斌，双方达成如下条款：一、甲方借给乙方人民币115000元整。二、双方约定还款日期为2009年11月10日之前，若乙方在2009年11月10日之前不还全款，那么甲方有权将该房屋过户到自己（付玉红）名下。三、双方约定位于萨尔图区东风新村XX室房地产以165000元整出售给甲方。过户当天甲方支付乙方剩余房款（伍万元整），同日原告李方玉（乙方）又与被告付玉红（甲方）在夏斌与付玉红签订的借款协议书背面重新签订一份协议书。内容如下：一、乙方欠甲方人民币壹拾伍万元整，双方约定于2009年11月20日当天乙方还甲方人民币贰万元整。二、乙方于2009年11月26日之前向甲方还剩余人民币壹拾伍万元整。若2009年11月26日前乙方不能还钱给甲方，乙方自愿搬出东风新村XX室，甲方给乙方人民币伍万元整（倒房当日）。三、如果甲方将乙方的房屋按市场价格贰拾万元整售出，那么甲方有权直接扣留壹拾伍万元整。2009年10月12日，被告付玉红代表原告李方玉与被告姚富签订房地产买卖契约（房地产局备案），将原告李方玉所有的东风新村XX室房屋以10万元的价格出售给姚富并办理了房屋产权过户手续。后经庭审核实，被告付玉红与被告姚富的实际交易价格为20万元。原告李方玉认为，被告付玉红超越代理权限，违背原告李方玉真实意思表示将房屋出售给被告姚富的行为损害了其合法权益，被告付玉红代替原告李方玉与被告姚富之间签订的房屋买卖协议应属无效。故诉至法院，请求确认被告付玉红与被告姚富之间签订的房屋买卖合同无效。
原审认为，本案系委托合同纠纷。原告李方玉因拖欠被告付玉红借款委托被告付玉红出售位于萨尔图区东风新村XX室房屋系双方真实意思表示，并经萨尔图区公证处予以公证。原、被告双方应遵循诚实信用原则如实履行合同义务，被告付玉红在其与原告李方玉签订的借款协议书约定的还款期限届满前，未经原告李方玉同意，将本案争议房屋出售给案外人姚富，侵犯了原告李方玉的合法权益。在被告付玉红出售该房屋过程中，对于该房屋出售价格的确定、买卖合同的签订及售楼款的收取，被告付玉红均未告知原告李方玉，未如实履行《中华人民共和国合同法》第四百零一条规定的委托人的报告义务。案外人姚富在买卖该房过程中未现场查看房屋并了解该房屋实际占有使用情况即与被告付玉红签订了房屋买卖合同，不符合生活常理，其虽取得本案争议房屋的产权证，但其主观有过错，不构成善意取得。被告付玉红与被告姚富签订的关于本案争议房屋的买卖合同应为无效合同，故原告李方玉请求确认被告付玉红与被告姚富之间签订的萨尔图区东风新村XX室房屋买卖合同无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于原告李方玉与被告付玉红之间的借款纠纷，被告付玉红可另行提起民事诉讼，维护其合法权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第四百零一条之规定，判决：被告付玉红与被告姚富之间签订的关于大庆市萨尔图区东风新村XX室房屋的买卖合同无效。案件受理费100元，由被告姚富、付玉红负担。
上诉人付玉红上诉称，一审法院在判决中，对被上诉人欠付上诉人15万元的事实进行了认定，并对双方于2009年10月10日签订的协议合法性、有效性进行了确认，但一审法院认为上诉人为被上诉人房屋无处分权、没有履行报告义务、第三人姚富不是善意取得，最终认定上诉人出售被上诉人房屋的行为无效，上诉人认为一审法院属于认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、依据上诉人与被上诉人于2009年10月10日达成的协议书及2008年12月11日做出的公证书，可以认定上诉人有代理被上诉人将房屋出售的权利，并且上诉人代理被上诉人与姚富签订的房屋买卖合同依法有效。在一审判决中，对上诉人与被上诉人之间于2008年12月11日委托公证处出作的委托书公证及2009年10月10日达成的协议书的真实性予认定，从上述公证的委托书及协议书内容来看，被上诉人已经同意委托上诉人代理出售本案争议的房屋，且在协议书中约定出售价款不少于20万元，因此上诉人的代理权是明确的，即有权代理被上诉人出售房屋，且出售价款不少于20万元（或者说如果出售价款为20万元，被上诉人是同意的）。因此，从本案事实来看，不存在一审法院认定的上诉人无代理权及没有对出售价款履行报告义务的事实。另外，一审法院认为双方约定的最后还款期限为2009年11月26日，在该日期界满之前上诉人属于无处分权，因此认定处分行为无效，上诉人认为是没有法律依据的。从双方协议书约定来看，2009年11月26日这个日期是否届满、届满前被上诉人是否还清款项，是上诉人是否取得处分权的条件。即使上诉人在2009年11月26日之前未取得处分权，但在2009年11月26日之后，由于被上诉人未按约定还款，因此上诉人就取得处分权，依据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，本案中，即使上诉人代理被上诉人将房屋以20万元价格出售给姚富时没有代理权或处分权，但在买卖合同订立后已经取得处分权，依据上述法律规定，买卖合同应当认定为有效，一审法院认定为无效，属于适用法律错误。二、第三人姚富对本案争议的房屋属于合法取得。一方面，本案中上诉人代理出售被上诉人的房屋，属于有权代理或者有权处分，不存在无权处分的情况。因此不适用于物权法规定的善意取得的相关判定标准。另一方面，即使适用物权法规定的善意取得的相关判定标准，也应认定姚富为善意取得。因为姚富已经支付了对价，将房屋办理了产权证，查看了上诉人出示的公证的委托书，没有任何主观过错。因此依据《物权法》第106条的规定，应当认定姚富为善意取得。而一审法院仅以姚富没有现场查看房屋为由，就认定不是善意取得，这是没有法律依据的。一审过程中，姚富的代理人已经强调没有看房的原因对该房屋的面积、楼层、结构是知晓的，所以没有坚持进屋看房屋，对购买的房屋没有看，是购买人是否行使自已权利问题，而不是是否有过错的问题。《物权法》中并没有规定善意取得的标准或条件，司法实践中，在确定受让人是否善意时，一般采用“非恶意既善意”的推定方法，即除非有证据证明受让人主观上存在恶意，否则，就推定受让人在领受财产时不知，也不可能知道转让人无转让财产的权利。但是，采用这种推定方法确定受让人是否具有善意时，应考虑当事人从事交易时的一些相关因素，包括但不限于交易是否有偿、交易价格的高低、交易的场所和环境、转让人的形迹是否可疑等等。具体而言，如果受让人在受让物品的价格明显低于同类物品的市场价格，那么转让人很可能是无处分权人；如果受让人在非公开的场所，尤其是在“黑市”上购买二手货的，那么受让人可能是恶意的；如果转让人在转让财产时形迹可疑，那么往往表明其是恶意的。而在一审中被上诉人或一审法院均没有上述证据，因此一审法院在没有任何充分证据的情况下就认定姚富为非善意取得，显然是没有依据的。基于以上上诉事实和理由，上诉人认为一审法院认定事实和适用法律均是错误的，为此依法上诉，1、请求二审人民法院依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李方玉、原审被告姚富未答辩。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案中上诉人付玉红在借款还款期届满前，未经被上诉人李方玉同意擅自处分涉案房屋，且上诉人付玉红明知被上诉人李方玉在涉案房屋中一直居住，提前处分涉案房屋没有及时通知被上诉人李方玉，违反了诚实信用原则，其与姚富之间买卖行为，侵犯了被上诉人李方玉的合法权益。同时，购买人姚富明知出卖人并不是房屋的所有权人，在购买房屋时不查看房屋的使用状况，即与上诉人签订房屋买卖协议，并办理支付房款及过户行为，显然不符合生活常理及交易习惯，故姚富不构成善意取得。综上，本院认为，一审法院认定付玉红与姚富之间签订的关于大庆市萨尔图区东风新村XX室房屋的买卖合同无效，本院予以确认。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人付玉红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡海陆
审 判 员 袁丽斯
代理审判员 傅 佳
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 李军志