湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民一初字第419号
原告唐云秀，女。
委托代理人马文忠，男。
原告彭海科，男（系原告唐云秀之夫）。
被告唐泽富，男。
委托代理人李向阳，湘潭市岳塘区金龙法律服务所法律工作者。
原告唐云秀、彭海科诉被告唐泽富房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月31日向本院提起诉讼。本院受理后，适用简易程序于2014年5月15日公开开庭进行了审理，在审理过程中发现案情复杂，双方争议较大，本院裁定转为普通程序审理。依法组成由审判员胡康宁担任审判长，人民陪审员唐起云、池俊平参加的合议庭于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告唐云秀的特别授权委托人马文忠、原告彭海科、被告唐泽富及委托人代理人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐云秀、彭海科诉称：原告唐云秀、彭海科系夫妻关系，双方共同拥有位于湘潭县谭家山镇某村某组一栋砖木结构六间平房。2005年10月2日，彭海科在唐云秀不知情的情况下，也未经过村、组领导机构同意，私自将该栋房屋以4800元卖给被告唐泽富，并签订了购房协议。原告唐云秀认为购房协议无效，理由是：一、此房屋系夫妻共同财产，未经共有人唐云秀书面同意，彭海科一人无权处理此房屋交易。二、被告唐泽富是海南省五指山市国营畅好农场机关干部，不是本村集体经济组织成员，购买房屋行为无效。三、农村宅基地是集体所有，房主在没有经过村、组许可下，购房协议无效。四、被告唐泽富未持有该房屋的合法手续，宅基地建房权利在原告。五、被告唐泽富购房期间通过租与他人非法经营，在社会上造成严重的不良影响，不知情的人以为是原告经营。六、从购房协议书所述时间上“一九二〇〇五年十月二日”来看，此协议更像一份儿戏协议，无法律效力。综上，特诉至法院，请求依法判决：一、依法确认原、被告之间的购房协议书无效；二、被告唐泽富返还购买原告的房屋和搬出房屋、停止非法侵害，原告愿按协议给予适当补偿。
被告唐泽富辩称：原告所诉不属实。理由是：一、原告彭海科与被告多次协商房屋买卖事宜，2005年10月2日，原告彭海科与被告自愿签订购房协议书，双方均按协议履行完毕。时隔九年后，原告唐云秀以不知情为由提起诉讼，已经超过二年的诉讼时效规定。二、被告系退休人员，回老家购买农村便宜房屋安度晚年也在情理之中，且当时国家法律未明确规定此类事项，原告有权利处分自己的房屋，被告有买受房屋的权利。三、购房后，被告请周边的人帮忙修缮房屋，整个组的村民包括组长以及村干部都知情，并未出面干涉。且被告修缮房屋，重新安装水电，花费一定资金。四、原告在房屋出卖后，没有尽到合理义务协助被告及时完成房屋变更手续，现原告虽持有该房屋的宅基地使用证、建房证，并不影响被告实际拥有该房屋的所有权。五、原告诉称被告非法经营无真凭实据。六、购房协议时间实属笔误，房屋交付日期是2005年10月2日。综上，被告不同意返还房屋，请求判决驳回原告的诉讼请求。
原告唐云秀、彭海科为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、原、被告的身份资料及原告户籍成员信息资料，证明原、被告的主体资格。2、购房协议书，证明2005年10月2日，被告向原告非法购买房屋的事实。3、湘潭县谭家山镇某村某村民小组村民联名签字的报告，证明原告彭海科与被告唐泽富签订的购房协议书违法，被告在非法使用该住宅期间进行非法活动，该房屋土地使用权是原告夫妻共同所有。
被告唐泽富对原告唐云秀、彭海科提交的证据发表如下质证意见：1、对于证据1、2没有异议。2、对于证据3、湘潭县谭家山镇某村某村民小组村民联名签名的报告的真实性、合法性、关联性有异议，从签名来看第二列与第六列（唐泽兴）应该系同一人，从笔迹来看是不同的人写的。
被告唐泽富为支持其主张向本院提交如下证据：1、购房协议书，证明被告与原告彭海科在平等自愿的基础上于2005年10月2日签订了一份购房协议，双方均已按协议履行，彭海科已交付了房屋，被告支付了相应的价款。2、用工耗材价目表，证明唐泽富在购房后，对该房屋进行了修缮耗费了一定的人力、物力、财力。3、证人李某某的证明一份，证明在2005年冬至2006年上半年李某某帮唐泽富修缮房屋运输过河沙，运费合计1250元。4、证人何某某的证明一份，证明2005年冬至2006年何某某及哥哥帮唐泽富进行了房屋修缮，该房屋在购买前已十多年未住人，且倒塌了两间房子。5、湘潭县自来水公司的证明一份，证明唐泽富在购房后新安装了自来水，耗资1200元。6、湘潭紫金河供电所的证明一份，证明唐泽富在购房后新安了电，耗资1080元。7、询问（唐泽富）笔录，证明唐泽富对购房前后的情况进行了全面真实的阐述。8、照片，证明唐泽富购房后对该房屋进行了修缮，新安装了水电等。
原告唐云秀、彭海科对被告唐泽富提交的证据发表如下质证意见：1、对于证据1的真实性没有异议。2、对于证据2用工耗材价目表的真实性有异议，不能达到被告的证明目的。3、对于证据3证人李某某的证明有异议，证人应当出庭作证，书面不能达到证明的目的。4、对于证据4证人何某某的证明有异议，证人应当出庭作证。5、对于证据5湘潭县自来水公司的证明的真实性有异议。6、对于证据6湘潭紫金河供电所的证明的真实性有异议，这只是一张白纸条子没有公章。7、对于证据7询问笔录是被告代理人对被告的询问笔录，不能达到证明目的。8、对于证据8照片不能与之前的房屋进行对比，该证据毫无意义，不能达到证明目的。
本院对当事人双方提交的证据作如下认证：1、对于原告证据1、2、被告证据1、8，予以采信。2、对于原告证据3、被告证据8，证明湘潭县谭家山镇某村某村民小组村民意见和房屋现在的情况，予以采信。3、对于被告证据5、6，证明水电安装等经过情况，予以采信。4、对于被告证据2、3、4，因证人未到庭，不予采信。5、对于被告证据7，对被告陈述购买房屋的事实予以采信，其余不予采信。
经审理查明：原告彭海科、唐云秀系夫妻关系，双方共同拥有位于湘潭县谭家山镇某村某组一栋砖木结构六间平房。被告唐泽富系海南省五指山市国营畅好农场机关退休干部，属于城镇居民。2005年10月2日，彭海科与被告唐泽富签订购房协议书，内容为：甲方（彭海科）：完全同意将自己的原住房乌家队的砖木结构六间旧平房价格4800元卖给乙方（唐泽富）。一、甲方原使用范围，东至土公路，西至彭贵兰自留山，南至自留地，北至刘德根茶山的土地，菜地、衣领围子都由乙使用（树木、竹子、茶子树、水果树）都由乙方使用，甲方不得干涉（国家征收例外）。二、如今后乙方与本地、村、组、镇有什么房屋土地纠纷，甲方出面调解。三、本协议是永久性的，甲方交屋，乙方交钱，协议生效，双方不得反悔。如甲方反悔应付双倍的钱给乙方，如乙方反悔，甲方不退钱。四、今后房屋都由乙方使用，如乙方转让，甲方也不干扰。五、此协议。一式两份，双方各一份，各保管一份，此协议为依据。签订协议时，唐云秀未在场，也没有书面同意彭海科签订购房协议的行为，原告所在的村、组对彭海科与唐泽富签订购房协议没有签署意见。签订协议后，彭海科将该栋房屋移交给唐泽富，唐泽富支付4800元给彭海科。此后，被告居住在该栋房屋，被告对该房屋进行了一定修缮，并新安装自来水、照明电，对协议书房屋范围内的树木、土地进行了使用。近年来，原告唐云秀认为出售的房屋系夫妻共同财产，未经共有人唐云秀书面同意，房屋买卖无效，要求被告退还房屋，双方协商未果。2014年3月31日，原告诉至法院。
在审理期间，被告对购买原告房屋现有的价值提出评估鉴定申请，本院在进行鉴定期间，多次通知被告协商鉴定事项和预交鉴定费用，被告多次推脱，且未在本院指定的期限内预交鉴定费用，视为自动放弃鉴定申请。
本院认为：（一）关于购房协议书的效力问题。原告彭海科与被告唐泽富自愿订立购房协议书，并按协议履行完毕，虽然购房协议书是原告、被告唐泽富双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……”和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，农村宅基地属集体所有，原告一户只能拥有一处宅基地，被告唐泽富是退休人员，系城镇居民，不是原告本村集体经济组织成员，原告将宅基地转让给集体经济组织之外的人员，违反法律禁止性规定，故原告彭海科与被告唐泽富签订的购房协议书无效。
（二）关于经济损失。因原告彭海科与被告唐泽富签订的购房协议书无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原告作为出卖人在出卖时即明知所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。对于被告提出购买原告房屋后对房屋修缮、管理，造成经济损失5万元的主张。因被告对购买原告房屋现有的价值提出评估鉴定申请，没有在本院指定的期限内预交鉴定费用，视为自动放弃鉴定申请。对被告作为买受人的损失赔偿，应当全面考虑现有房屋现值和原买卖价格的差异，参照原告出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对被告要求原告赔偿损失的主张，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持，被告实际使用购买原告房屋及修缮、管理确实需要支付一定的费用，酌情认定被告的经济损失为12000元。
（三）关于诉讼时效问题。被告辩称原告向被告主张权利超过二年诉讼时效。经庭审查明，原告唐云秀发现房屋被出售后，曾多次找被告协商，并向村、组反映情况，已经在行使权利，诉讼至法院时未超过诉讼时效。
（四）关于房屋非法经营问题。原告诉称被告在购买的房屋进行非法经营，经庭审查明，被告使用购买的房屋期间的行为不涉及房屋买卖的事项，不属于本案审理范围。
综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告彭海科和被告唐泽富之间签订的购房协议书无效；
二、由原告唐云秀、彭海科在本判决生效后十日内返还被告唐泽富购房款4800元；
三、由被告唐泽富在本判决生效后十日内返还原告唐云秀、彭海科位于湘潭县谭家山镇某村某组一栋砖木结构六间平房；
四、由原告唐云秀、彭海科在本判决生效后十日内补偿被告唐泽富经济损失12000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1080元，由原告唐云秀、彭海科负担864元，被告唐泽富负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 胡康宁
人民陪审员 唐起云
人民陪审员 池俊平
二〇一四年十二月十五日
代理书记员 赵 蓉
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。