广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）罗民初字第53号
原告：覃翠姣，女，1963年8月16日生，仫佬族，罗城仫佬族自治县人，系本县物资总公司退休职工，住本县××××号，身份证号：×××0023。
委托代理人：韦建东，广西真意律师事务所律师。
被告：曾明球，男，1957年2月6日生，汉族，罗城仫佬族自治县人，个体工商户，原住本县黄金镇××街××号，现住本县××大院内，身份证号：×××0413。
被告：曾涛，男，1983年1月23日生，汉族，罗城仫佬族自治县人，住址同××，身份证号：×××0411，系被告曾明球之子。
被告：曾珍，女，1986年6月25日生，汉族，罗城仫佬族自治县人，住址同××，身份证号：×××0464，系被告曾明球之女。
上列三被告的共同委托代理人：黄昌瑞，罗城仫佬族自治县法律援助中心律师。
原告覃翠姣与被告曾明球、曾涛、曾珍经济适用房转让合同纠纷一案，本院2013年1月4日立案受理后，于2013年2月27日依法由审判员韦翔适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂转为普通程序，依法组成本院于2013年4月26日再次公开开庭进行了审理。原告覃翠姣及其委托代理人韦建东，被告曾明球、曾涛、曾珍及其共同委托代理人黄昌瑞，证人覃翠华、银萍萍、向明宣、姚宏、谢刘榴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃翠姣诉称：一、案件事实（一）原告覃翠姣系本县物资总公司（国有行政管理性质的公司，原本县物资局）退休职工。1997年12月16日，原告与单位签订集资建房协议书，投资25000元参加单位集资建房，单位负责补足集资建房不足部分的资金，房屋装修由各职工自行负责，约定房屋按50年折旧，并约定不得将集资房转让他人、从次年算起50年届满后单位有权收回集资房。1998年原告取得集资房并进行了装修。该集资房位于单位住宅楼西单元五栋西面，楼下的柴房也属于集资房的组成部分。（二）2006年6月5日，原告覃翠姣作为甲方与作为乙方的被告曾明球妻子、被告曾涛和曾珍的母亲陈炳宣签订集资房转让合同，约定覃翠姣以60000元价钱将集资房、柴房及室内的家电、家具等转让给陈炳宣，并负责为陈炳宣办理房屋产权证及相关手续，费用由陈炳宣负担，将来如果覃翠姣不能把房产证办理在陈炳宣名下，覃翠姣应如数退还转让费给陈炳宣，陈炳宣应退还集资房、柴房及室内家电、家具给覃翠姣。见证人银某某、覃某某在场见证并在协议书上签名。陈炳宣购房后，即与其丈夫曾明球、儿子曾涛、女儿曾珍入住该房。2010年1月，陈炳宣因病去世。2012年10月份，因原告覃翠姣未能将该房产权办在陈炳宣或其家人名下，即找陈炳宣丈夫曾明球协商解除合同，曾明球不同意。同年11月12日，县物资总公司对原告转让集资房的行为下书面意见，表示不同意覃翠姣转让集资房。至此可以确定，集资房的房产证不能办理在陈炳宣或者其继承人名下。
二、法律理由（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案涉及的集资房买卖合同中，双方当事人约定了解除合同的条件为“甲方如不能帮助乙方取得产权证书”，当这个条件成就时——也就是说，当由于外界因素致使覃翠姣确定地无法将集资房产权办理在陈炳宣名下时，双方均有权解除合同。通常情况下，条件成就一般是指某种事实或情况的出现，但法律没有作出限制性规定，因此，如果当事人把某种事实或情况确定地不能出现约定为解除合同的条件，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害到第三者利益，属于合同自愿、契约自由的范围，应当有效。况且该法第一百二十四条还规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”也就是允许类推适用法律。可见，双方当事人把某种情况由于非当事人自身原因的外界障碍而确定地不能出现，约定为解除合同的条件，符合合同法的规定。（二）本案合同的双方当事人对解除合同条件的约定“4、甲方如不能帮助乙方取得产权证书，甲方应将转让费如数退还给乙方，而乙方则将住房（含柴房、家电、家具等）退还给甲方。”是为双方当事人所作的约定，并未限定仅有一方享有合同解除权：首先，前段文字是对解除合同条件的约定内容，不包含有哪一方享有合同解除权的文义；其次，第二段和后段只是对双方解除合同后互相返还义务的表述，也不包含哪一方才享有合同解除权的文义。双方当事人的权利义务是对等的：一方的权利即为另一方的义务；反之，一方的义务即为另一方的权利。覃翠姣负有如数退还转让费的义务就理所应当地享有取回集资房的权利，陈炳宣享有取回转让费的权利就理所应当地负有退回集资房的义务。换言之，因为覃翠姣负有返还转让费的义务，所以肯定享有取回集资房的权利；因为覃翠姣享有取回集资房的权利，陈炳宣就肯定负有返还集资房的义务。合同条款的文字虽然较为简约，但其内容能够包括这些含义，并非超越合同文义范围所作的引申。既然覃翠姣享有取回集资房的权利，当然以覃翠姣享有解除合同的权利为前提。（三）作为出卖方，覃翠姣负有交付房屋并转让房屋产权的义务，但本案中双方当事人并非把一方当事人应予履行的义务约定为解除合同的条件，以至于显失公平。由于集资房所占的划拨土地是单位享有使用权的，单位有权决定是否让单位外人员使用该划拨土地。当单位允许单位外人员使用时，覃翠姣就可以为买受方办理产权证书；当单位不允许单位外人员使用时，覃翠姣就无法为买受方办理产权证书。正因为存在能够办证、不能办证的两种可能性，双方当事人才作出这一解除合同条件的约定。如果不管单位的意见如何，买受方都肯定不能取得房屋产权或者肯定能够取得房屋产权，那就不必顾及单位意见了，因而也就不必作出这个约定，当事人想怎么约定就怎么约定。可见，不能办证的原因在于单位最终作出不同意对外转让的决定，这是存在于双方当事人之外的客观障碍。这个客观障碍经证明是无法逾越的。（四）覃翠姣与陈炳宣签订单位集资房买卖合同，属于无权处分行为，包括对划拨土地使用权的无权处分和对房屋的无权处分：其一，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局联合发布的《经济适用住房管理办法》第六章规定，单位集资房是经济适用房的一种特别形式。经济适用房（普通的，下同）与单位集资房虽然都建设在国有划拨土地上，但是经济适用房使用的国有划拨土地使用权，在未授予购买者之前是由国家直接享有的，而单位集资房使用的国有划拨土地使用权在未授予购买者之前是单位（根据国家的授权）享有的（详见土地管理法第五十四条的规定）。因此，县物资总公司有权决定集资房所占土地使用权是否给予单位外人员享用，覃翠姣则没有这个权利，而按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”不允许单独处分房屋而不处分土地；其二，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，允许经济适用房在一定条件下上市买卖，只不过购买者须向国家补交土地收益价钱，使无偿使用的划拨土地变为有偿使用的出让土地。但是，该办法第六章“单位集资合作建房”不允许单位集资房上市买卖。第三十四条规定：“……参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。”第三十七条规定：“单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。”在此情况下，覃翠姣更是无权将单位集资房转让给单位外人员享有。根据合同法的规定，部门规章的规定不能作为判断合同效力的标准。但是，部门规章的规定能够作为是否准许物权转移的重要依据。国务院七部门在《经济适用住房管理办法》印发给各省、自治区、直辖市人民政府及国务院各部委、各直属机构时，开宗明义地宣称是根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号），经国务院同意而制定的。实际上，这是我国唯一的一部对经济适用房和单位集资房作出全面、详尽规定的规范性文件，除不能成为衡量合同是否有效的判断标准外，该办法仍然具有普遍适用的法律效力。因此，单位有权决定不同意集资房及其所占国有划拨土地使用权的对外转让。国土资源管理机关和城市房屋管理机关不可能未经集资建房单位同意而为单位外人员办理国有土地使用权证书和房屋产权证书。在此情况下，覃翠姣更应当享有解除合同的权利。（五）覃翠姣解除合同的行为是根据合同约定作出的合法行为，不存在违背诚信原则的情形。既然合同如此约定，那么任何一方都可以根据合同约定实施相应的行为。如果认为约定显失公平，应当在一年之内请求人民法院予以撤销，但双方当事人都没有提出过撤销的申请。作出解除合同条款的约定时，双方当事人对未来房地产价格是涨还是跌都无法预料，因此存在将来解除合同对一方有利及不利的两种可能性：如果房地产跌价，解除合同就对覃翠姣不利，因为其所获得返还的房屋不能卖得这么多价钱；如果房地产涨价，解除合同就对陈炳宣不利，因为其所获得的退款不能购买同等的房屋或者购买同等的房屋要花更多的钱。衡量合同是否显失公平，应当以订立合同当时的客观情况为参照，而不应当以现在的情况来确定这个条款显失公平。在签订合同的时候，覃翠姣对单位将来的态度无法进行预测，虽然有些单位也讲过不准许集资房对外转让，但实际上存在后来改变态度、准许转让的情况。陈炳宣也知道存在这一风险。双方是在这种背景下签订的转让合同，因此才特地作出这个解除合同条款的约定。综上所述，请求法院依法判决：一、解除原告覃翠姣与被告曾明球妻子、被告曾涛和曾珍的母亲陈炳宣签订的单位集资房转让合同，三被告将该集资房退回给原告，原告将转让款人民币6万元退回给被告；二、由被告承担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、覃翠姣身份证复印件一份，用以证明原告主体资格适格；2、2006年6月5日《协议书》复印件一份，用以证明原告与陈炳宣签订房屋转让协议，该协议约定转让房屋的所有权，如果所有权无法转让，或者产权证无法办理，双方各自退还转让费和住房；3、《罗城仫佬族自治县物资总公司集资建房协议书》复印件一份，用以证明本案房屋是集资建房所得，原告对集资房屋没有所有权，所有权属于县物资局，原告只有使用权和住房使用继续权，使用权的期限是50年，原告对房屋没有出租权、转让权、出卖权等权利；4、《关于覃翠娇擅自转让集资房的意见》一份，用以证明罗城县物资总公司不同意原告转让集资房。
被告曾明球、曾涛、曾珍辩称：原告要求三被告退房无事实和法律依据，原告应当按房屋转让合同第二条规定履行，为被告办理住房的产权证及相关手续。一、原告与被告曾明球妻子、被告曾涛、曾珍母亲陈炳宣签订房屋转让合同合法有效，应受法律保护。原告与被告曾明球妻子、被告曾涛、曾珍母亲陈炳宣签订的房屋转让合同，是双方真实意思表示，并没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方的权利义务清楚，合同签订后，被告已履行了支付房屋转让款的义务，原告也履行了把该房屋移交被告管理使用义务，合同实际履行至今已近七年之久，且被告在履行该合同中并无违约行为。原告以县物资总公司不同意办证为由诉请解除合同是没有依据的，因为同一栋同一性质的房屋都办理了房产证或已转让，被告居住的房屋理所当然也可以办理房产证或转让。二、原告以该房屋转让合同第四条约定为由要求解除房屋转让合同，要回房屋没有任何依据，严重违反《合同法》第四十五条的规定。原告与被告在房屋转让合同第四条约定原告如不能帮助被告取得房产证，原告应将转让费退还被告，被告则将房屋退还给原告。原告以无法办理房产证，解除合同的条件成就为由诉请解除合同是没有任何依据的，因为房屋转让合同第二条约定“甲方（原告）负责为乙方（被告）办理住房的产权证及相关手续，办理产权证书的费用由乙方承担”。因此，为被告“办理住房的产权证及相关手续”是原告履行合同的义务，原告应当积极主动去履行，但原告在合同签订后，在被告多方敦促下，先是以“房屋都交给你居住了，急什么办证？”，后又以“要找领导批准”为由拖延不办，最后以单位领导不同意办为借口不履行该义务，致使能够办理的房产证至今无法办理。原告的行为明显违反《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”原告与被告在房屋转让合同第四条约定属于附解除条件的合同，附解除条件的合同，自条件成就时失效，但原告能够履行办理的房产证的义务，却以各种借口不履行办证义务，属于“不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。因此，原告以无法办理房产证，解除合同的条件成就为由诉请解除合同是没有依据的，明显违反《合同法》第四十五条之规定。三、原告应当按房屋转让合同第二条规定履行为被告办理住房的产权证及相关手续。原告与被告在房屋转让合同第二条约定“甲方（原告）负责为乙方（被告）办理住房的产权证及相关手续，办理产权证书的费用由乙方承担”，该条约定是原告需要履行的重要义务，在被告已履行了支付房屋转让款的义务，原告也履行了把该房屋移交被告管理使用义务情况下，原告应当继续履行该义务。综上所述，原告覃翠姣诉请解除其与被告曾明球妻子、被告曾涛、曾珍母亲陈炳宣签订房屋转让合同，要求三被告退房给原告无事实和法律依据，原告应当按房屋转让合同第二条规定履行为被告办理住房的产权证及相关手续。为此，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、银铭住户的房产证复印件一份，用以证明物资公司给集资户办理房产证，原来集资合同的第三条已经变更，可以办理房产证，也变更了1997年的协议书第五条，房屋是可以转让的，银铭的房产对面是覃翠姣的房屋，性质是一样的，原告没有履行协议书，没有帮被告办理房产证；2、2013年1月25日本县物资总公司出具的证明一份，用以证明物资公司给集资户办理房产证，但是原告至今没有办理房产证；3、2006年6月5日协议书复印件一份，用以证明双方已经签订房屋转让合同。
本院依职权向本县档案局调取本县物资总公司关于转让集资住房的请示及集资楼问题解决方案会议纪要复印件，用以证实该总公司向本县人民政府请示将部分集资房按成本价向外单位转让，外单位职工同样享受集资建房政策，已经本县房改办批准；向本县物资总公司调取刘万芝及姚某的城镇住房制度改革职工购买公有住房表复印件，用以证实该公司已将公房出售给本单位职工，购房职工已办理了房产证。
证人覃某某证实：“我与原告是亲姐妹关系，2006年6月5日原告与陈炳宣签订房屋转让协议时我在场，协议书是双方亲自签字；当时双方讲是集资房，如办不得房产证，一方退钱，一方退集资房，被告也有一个亲戚在场；我看过他们的合同，但不注意看合同是要求原告帮被告办理房产证，我不懂原告是否帮被告办理过户手续，我不知道原告她们的集资房有多少户，也不清楚这些集资户是否办理得房产证。”
证人银某某证实：“我与原告曾是同事关系，因以前我在物资公司工作，与被告也有点亲戚关系。2006年6月5日，原告与陈炳宣签订协议书时我在场，协议书上好像有一条约定甲方负责帮乙方办理房产证，因隔这么久我也记不清楚了，按协议怎么约定就怎么约定的；协议书签订后，被告喊过原告帮办理房产证，但原告没有帮被告办理房产证。我住在物资公司，该集资楼房有20户，我也住在这栋集资楼；物资公司给我们办证也给转让，2002年单位通知我们办房产证，我们的房产证写我老公的名字，大多数住户都办理房产了，我们的房子已于2011年转让，当时单位盖章同意转让。”
证人向某某证实：“我与被告是亲戚关系，陈炳宣是我姐，我是曾珍、曾涛的亲姨。我知道原告与被告买卖房子的事，房子在物资局，买卖房子的钱，被告已给原告，签完合同后被告就进该房屋居住到现在；原、被告签订的合同有一条约定原告要帮被告办房产证，如办不得房产证就退还房子，我经常提醒被告叫他们喊原告去办房产证。被告代理人手中的这本房产证上登记的名字银铭是我老公，我家在覃翠姣家对面。当时物资局喊所有住户去办证，但具体是打电话还是书面通知我不清楚，因为我和我老公都不是物资局的职工，我们的房子是我老公用他姐的名额要的，办房产证时直接办我老公的名字，我们要房子是经过物资公司同意的。”
证人姚某证实：“我认识原、被告，但与他们之间没有利害关系。被告去交水电费时我才知道被告与原告买了一套房子，被告是2006年进去居住的，我住在这栋楼的三楼。我们物资局有一份合同是不给办房产证，但后来给办了，是物资局动员要求我们去办的，当时是局里电话通知到办公室面对面协商，分两批去办房产证，我是第二批2002年去办证，我们交一万元给秘书去办的，第一批何时去办我不太记得了。第一批办证时也电话通知到我，因要交一万元给公司，但我有想法不想去办；第二批办证时，公司找我到办公室讲我才办的，2003年还是2004年公司每个人都通知的，我也是那时才办的房产证。我的房产证是私人房产证与银铭的房产证一样，我于2012年也把这套房子卖了，公司也同意我卖。”
证人谢某某证实：“我与原、被告没有利害关系，我与曾涛是朋友。我听见曾涛讲过被告在物资局买有一套房子，是与原告买的房子，2006年被告已住进这套房子，我听被告讲过没有办这套房子的房产证，这栋房子有二、三十户，这栋房子的集资户办有房产证，物资公司同意卖房子。我1990年已在物资局居住，2008年到物资局上班，听职工讲这套争议房子可以办理私人房产证。”
经过开庭质证，原告对被告提供的第3份证据无异议，被告对原告提供的第1份证据无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告对原告提供的第2份证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该协议书合法有效，应该继续履行，被告已履行交付房款的义务，原告也履行了移交房屋给被告管理使用的义务，协议书的第二条约定“原告要为被告办理房产证的相关手续”，但原告没有办理，原告应该为被告办理房产证的相关手续，原告以协议书的第四条作为理由解除合同是不成立的，因为没有办得房产证是原告没有履行合同的表现；对原告提供的第3份证据的真实性无异议，但认为协议书是1997年12月签订，经过这么多年协议书的内容已经发生变化，物资总公司已将房产所有权交给原告，在实际履行中，也发生了变化，这些集资户可以出租也可以转让；对原告提供的第4份证据有异议，认为当时县物资公司出具该份证据是不对的，不是县物资公司的真实意思表示，与实际操作不符，这些集资户大部分都已办理房产证。被告对本院依职权调取的材料证实的内容均无异议。
原告对被告提供的第1份证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据只能证明物资公司给银铭办理房产证，不能证明物资公司给覃翠姣办理房产证，该证据与本案没有关联性；对被告提供的第2份证据的真实性有异议，认为与原告提交的证据互相矛盾，该证明内容不是很明确，也没有要求原告来申请，并不能证明原告可以办理房产证。原告对本院依职权向本县档案局调取本县物资总公司关于转让集资住房的请示及集资楼问题解决方案会议纪要的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为物资公司向房改办请示，是单位向单位以外的人转让，在请示上面有住房办的批复，同意转让的人是外单位的职工，限制是国家公职人员，同时要购房职工到房改办办理相关手续，而覃翠姣是个人向外单位的人转让，由于转让的主体不一样，该证据与本案没有关联性；对本院依职权向本县物资总公司调取刘万芝及姚某的城镇住房制度改革职工购买公有住房表的真实性和合法性没有异议，但认为这两份表只能证明物资局的职工可以办理房产证，与原告转让房屋没有必然的关系。
原告对证人覃某某证实“我见证原告与陈炳宣签订的协议书及如不能办理房产证，一方退钱，一方退房子”认为是真实的；对证人银某某证实的内容认为与本案无关，因证人是在办理了房产证后才卖房子，而原告的房子是物资局不给办理房产证；对证人向某某证实内容有异议，认为证人所讲的甲证实；对证人姚某所证实内容有异议，认为证人所讲的乙证据证实，且与本案无关；对证人谢某某证实内容有异议，认为证人虽然1990年已在物资局居住，但是2008年进物资局上班，转让房子是必须经过物资局同意，原告基于这点才提起诉讼。被告对证人覃某某证实合同第四条是真实的，但认为证人讲“第二条不懂”是不真实的；对证人银某某证实的内容无异议，认为证实了物资局对集资合同作了变更，允许集资户办理房产证，也可以转让；对证人向某某、姚某、谢某某证实内容均无异议。
本院认为，原告提供的第2份证据与被告提供的第3份证系同一份证据，该份证据与案件事实具有关联性和客观真实性，可以作为证明案件事实的证据使用，本院予以确认其证明力；原告提供的第3份证据与案件事实具有关联性和客观真实性，可以作为证明案件事实的证据使用，本院予以确认其证明力；原告提供的第4份证据系本县物资总公司于2012年11月12日出具的证明表示不认可原告擅自转让集资房，而本院依职权调取的材料系本县物资总公司于1999年元月12日向本县人民政府请示将部分集资房按成本价向外单位转让已经本县房改办批准，因该两份证据相互矛盾，故本院对出具日期在后的该份证据不予确认其证明力。被告提供的第1、2份证据与本院依职权调取的材料具有直接或间接的关联性和客观真实性，可以作为证明案件事实的证据使用，本院予以确认其证明力。上述证人证实内容与本案有关联的部分，本院予以确认其证明力；与本案无关联的部分，本院不予确认其证明力。
本案的争议焦点是：1、原告要求解除与被告曾明球妻子、被告曾涛和曾珍的母亲陈炳宣签订的单位集资房转让合同，三被告将集资房退回给原告，原告将转让款人民币60，000.00元退回给被告，是否有事实及法律依据？是否予以支持？2、三被告抗辩该房屋转让合同有效，要求驳回原告的诉请，原告应按合同办理房产转让的相关手续，该抗辩理由是否成立？是否予以采纳？
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告覃翠姣系本县物资总公司（原本县物资局）退休职工。1997年12月16日，原告作为乙方与本县物资总公司作为甲方签订《集资建房协议书》，该协议书内容为：“……一、筹集资金办法及金额：乙方自愿出资贰万伍仟元整……甲方负责投资补足乙方集资建房不足资金部分……三、使用权、继承权和所有权：乙方享有住房使用权和住房使用继承权，房产所有权属甲方。使用权和使用继承权合计为50年……五、移户管理：乙方及其继承人不得擅自将住房转让、出租、拍卖等变象形式转给他人使用。如违反，甲方有权强行收回住房，并按平均比例再降0.8给百分点退集资款给乙方及其使用继承人……十一、乙方从公元1998年月日至2048年月日止使用住房满50年，甲方有权收回住房及什物房，按规定办理，乙方不得拒绝……”。1999年该争议房屋建成后，原告即进入该争议房屋居住。2006年6月5日，原告覃翠姣作为甲方与被告曾明球、曾涛、曾珍的亲属陈炳宣作为乙方签订《房屋转让协议书》，协议书内容为：“……1、甲方同意将位于县物资总公司职工集资住宅楼西单元五栋西面的住房一套（含柴房及室内的家电，家俱等）转让给乙方，转让费陆万元整（￥60000.00元），转让费在本协议签订后的6月6日内一次性付清。2、甲方负责为乙方办理住房的产权证及相关手续，办理产权证书的费用由乙方承担。3、乙方在使用该住房期间（指取得产权证之前），因甲方与物资总公司等产权不明晰而产生的纠纷，由甲方负责协调解决，4、甲方如不能帮助乙方取得产权证书，甲方应将转让费如数退还给乙方，而乙方则将住房（含柴房、家电、家俱等）退还给甲方……”。证人银某某、覃某某作为见证人在该协议书上签名。协议签订当月，陈炳宣即将转让费支付原告，原告则将该争议房交付被告管理使用至今。该争议房至今未办理房产权属登记手续。在2012年10月之前，原告从未向被告主张要求退回争议房；之后，原告以该争议房办不了房产证为由要求被告退房，为此，双方发生纠纷。2013年1月4日，原告遂诉至本院，请求如诉称。
另查明，1999年元月12日，罗城仫佬族自治县物资总公司向本县人民政府请示将部分集资房按成本价向外单位转让，后经本县房改办批准；该公司已将公房出售给本单位职工，大多数购房职工已办理了房产证，部分职工亦已将集资房转让。陈炳宣系被告曾明球之妻，被告曾涛、曾珍之母；陈炳宣父母均已过世。2010年1月，陈炳宣因病去世。原告除与被告亲属陈炳宣签订房屋买卖协议书外，没有与被告亲属陈炳宣或被告达成其他补充协议，被告自2006年6月搬进该争议房居住至今，原告单位从未提出异议，亦未向被告提出主张要求收回该争议房。庭审中，被告称曾多次叫原告协助其办理房产过户手续，原告一直称不急，以后再办；原告则称被告从未叫其协助办理房产过户手续，2008年其曾到单位要求办理该争议房的房产证，单位知道其将该争议房出卖给被告不给办理，但单位未对其作出任何处罚，亦未向被告提出主张要求收回该争议房；2012年11月12日，其又到单位要求办证，单位遂出具《关于覃翠姣擅自转让集资房的意见》给原告，该意见内容为：“覃翠姣于1997年12月16日参加我公司集资建房，并于我公司签订集资建房协议书。协议书规定覃翠姣无权单方处置所得集资房房产。覃翠姣未经我公司同意，擅自对其所住的一套集资房进行转让的行为我公司不予承认。”2013年1月5日，罗城仫佬族自治县物资总公司又出具一份《证明》给被告曾明球、曾涛、曾珍，该证明内容为：“覃翠姣于1997年12月16日与我公司签订集资建房协议，购得在我公司院内住房一套。与覃翠姣同时参加集资建房的共20户。新房建成后，大多数住户已申请办理了房产证。但覃翠姣住户的房产证至今仍未申请办理。”
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释》（一）第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”虽然根据建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。本案原告于1997年12月16日与单位签订集资建房协议时约定原告仅拥有居住权，不拥有产权，不能对外转让，但1999年元月12日原告单位已向本县人民政府请示将部分集资房按成本价向外单位转让，并经本县房改办批准，与原告同时参加集资建房的20户中，大多数住户已办理了房产证，且有部分住户已将集资房转让，故应视为原告单位已对原来的集资建房协议进行了变更，集资户可以拥有集资房房产权属。原告与被告亲属陈炳宣于2006年6月5日签订《房屋转让协议书》后，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，该房屋转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，不属于法律规定的合同无效情形；同时，该协议体现了双方当事人的真实意思，被告系善意有偿取得所购房屋所有权，该争议房虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，应认定双方签订的《房屋转让协议书》合法有效。因原告未向单位申请办理该争议房的房产证，导致其无法将争议房过户给陈炳宣的法定继承人即三被告，在本案中原告存在违约，原告应继续履行合同，即按协议书约定协助被告办理房产过户手续。综上，原告诉称其与被告亲属签订的房屋转让协议系附解除条件的合同，因单位不同意其转让该争议房，导致其无法将该争议房房产过户到被告名下，解除合同的条件成就，要求法院依法解除合同，被告将集资房退回给原告，原告将转让款60，000.00元退回被告，无事实及法律依据，本院不予支持。被告抗辩驳回原告诉讼请求的理由成立，本院予以采纳。因被告在本案中未提起反诉要求原告协助其办理房产过户登记手续，故在本案中不能一并处理，被告可与原告通过调解、仲裁或诉讼方式解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释》（一）第四条、第九条，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告覃翠姣的诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告覃翠姣负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费1300元（汇款户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，帐号：507901040011485，开户行：农行河池分行花园支行。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理），上诉于河池市中级人民法院。
审 判 长 韦 翔
代理审判员 潘冰亦
人民陪审员 罗 君
二〇一三年五月十五日
书 记 员 黄 丽