北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初18410号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。
委托代理人夏金伟。
被告潘智娟，住北京市通州区。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告潘智娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人夏金伟、被告潘智娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景物业公司诉称：被告潘智娟系珠江逸景×号楼×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠自2010年10月29日至2010年12月31日、2012年1月1日至2016年12月31日的物业费34017.6元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告潘智娟支付2010年10月29日至2010年12月31日、2012年1月1日至2016年12月31日的物业费34017.6元，支付上述期间的违约金3401.76元，承担本案诉讼费。
被告潘智娟辩称：1、我的房子是2009年11月交的钥匙，当时我就缴纳了一年的物业费。收房期间，发现了大量的质量问题，卫生间台面断裂、墙面瓷砖掉落或松动，楼梯多块踏板的大理石断裂，客厅地面瓷砖下的暖气管爆裂漏水，卧室地板走动后向外冒白灰等等。经向物业多次反映问题，一直没有解决，最后物业与地产商协商，决定赔偿一年的物业费（免除2012年物业费）。在与物业就上述验收问题长时间的沟通过程中，虽然问题一直没有解决，但我们仍然交付了2011年全年的物业费。2、从2011年开始，房屋东侧外墙贴砖开始脱落，经多次向物业反映，曾修补过一次，但后续又开始在别的部位掉落，一直向物业及楼管反映，但至今未修缮。3、从2011年开始，我发现地下室南侧墙面所贴的墙纸脱落，多次报物业检修，也没有查出和解决问题，后经我自己仔细查找到原因，才得以解决，墙纸也重新更换。4、2011年我又发现客厅南侧窗户上瓷砖掉落，经向物业公司反映也没有解决，后我自行请施工队修理，花费1500元。5、我家二层卫生间地面漏水，客厅吊顶漏湿发黄，漏水腐蚀了射灯座。向物业公司反映上述问题多年未解决，后我自行请施工人员重新做防水、铺地面，花费4500元。6、除了上述问题，还有其他未解决的问题。1）客厅卫生间向地下室漏水，经向物业公司多次反映，至今未解决。2）地下室东侧墙面曾因内部管道未加密封盖向外漏水，引起墙面被溅湿。后经与物业联系，自行花费200元请人砸开管道外侧墙砖，将墙内管道的开口密封。但地下室墙面的墙纸因墙面被溅湿，有部分脱落和腐蚀，踢脚线石材也有腐蚀。故现在同意免除我2012年的物业费、修补所有外墙掉落的贴砖、补偿我以上问题所支付的费用9700元、解决以上六条未解决问题后我同意支付应交的物业费。因物业公司一直没有做到及时有效解决业主所反映的物业问题形成物业费拖延，故我不同意支付起诉状里所说的违约金，也不同意承担本案的诉讼费。
经审理查明：被告潘智娟系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街×号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼×室（别墅，以下简称“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为190.32平方米。2009年11月14日，潘智娟（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积别墅每月每平方米2.88元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会，与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
本案审理过程中，潘智娟认可其确实未向康景物业公司交纳2010年10月29日至2010年12月31日、2012年1月1日至2016年12月31日的物业费。潘智娟辩称2012年的物业费康景物业公司已经答应予以免除，为此潘智娟提交了一份康景物业公司珠江逸景家园物业服务中心证明（复印件），该证明载明“×-×业主，因收房时维修问题较多，地产答应赔偿一年物业费（已批，未到帐），大概在2012年到账，到帐后该产业主不用交2012年物业费。”康景物业公司对上述证明的真实性未提出异议，但称其公司并未收到开发商代潘智娟交纳的2012年的物业费。
上述事实，有《前期物业服务协议》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与潘智娟于2009年11月14日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2010年10月29日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，潘智娟理应交纳相应的物业费。对于潘智娟辩称的其房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，其可以与相关责任方另行解决，但以此为由拒交物业费不妥。对于潘智娟辩称的康景物业公司已经同意其免除2012年的物业费的意见，其提交的证明显示该部分物业费系开发商答应赔偿的物业费，但康景物业公司称其公司并未收到该款项，而潘智娟亦未能提供其他证据证明开发商确实代其交纳了上述物业费，故其该项辩解意见本院不予采纳，不能免除其向康景物业公司交纳2012年物业费的义务。根据本院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实在公共设施设备的维修保养、环境卫生、保安等方面存在瑕疵，不少业主甚为不满，鉴于此，本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其共主张的2010年10月29日至2010年12月31日、2012年1月1日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）之后的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告潘智娟给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一〇年十月二十九日至二〇一〇年十二月三十一日、二〇一二年一月一日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币二万一千二百四十四元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费368元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担227元（已交纳），由被告潘智娟负担141元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 侯康丽