吉林省龙井市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民二初字第338号
原告：延边助家物业有限公司，住所地：龙井市。
法定代表人：刘艳梅，职务：经理。
委托代理人：刘连德，该公司副经理，住吉林省龙井市。
被告：韩德勋，户籍所在地：吉林省延吉市，现住吉林省龙井市。
委托代理人：延云淑，户籍所在地：吉林省延吉市，现住吉林省龙井市。（系被告韩德勋的妻子）
原告延边助家物业有限公司（以下简称助家物业公司）诉被告韩德勋之间物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金银实独任审判，公开开庭进行了审理。原告助家物业公司的法定代表人刘艳梅及其委托代理人刘连德，被告韩德勋及其委托代理人延云淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
助家物业公司诉称：2013年8月31日，我公司与韩德勋签订前期物业服务协议，由我公司为业主韩德勋在龙井市凤凰城小区20号楼2单元3层1号房屋及其车库提供物业服务，物业费为每平方米0.70元，如不按时交纳物业费，每日按欠费总额的万分之五交纳违约金，其中房屋面积为63.11平方米，车库面积为22.54平方米，每年物业费为719.46元。后经我公司多次催要，韩德勋自2014年8月31日至2015年8月31日止的物业费、二次供水及照明费230元至今未交。现诉至本院要求韩德勋立即向我公司支付拖欠物业费719.46元，二次供水及照明费230元，并支付2014年9月1日至2015年9月1日止的违约金129.50元，本案诉讼费由韩德勋负担。
韩德勋辩称：助家物业公司未通过业主的同意擅自将物业费提高到每平方米0.70元，且服务质量、服务态度，不符合每平方米0.70元的收费标准，公共设施不达标，业主需要服务时，助家物业公司不予理睬。小区内的公共照明费130元过高，因照明过暗，未按照约定内容、时间定时开关，收费标准过高。助家物业公司不按约定进行服务，违约在先，因此，我没有及时交纳物业费，所以不同意交纳违约金。
经审理查明：2012年8月1日，助家物业公司与延边金煌房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》约定，物业服务费用每月每平方米0.70元。2013年8月31日，助家物业公司与韩德勋签订《前期物业服务协议》，约定助家物业公司为龙井市凤凰城小区20号楼2单元3层1号业主韩德勋的房屋（面积：63.11平方米）及19号楼4号车库（面积：22.54平方米）提供物业服务，物业费收取标准均为每平方米0.70元，并约定不按期交纳有关费用，从逾期之日起按欠费总额的万分之五交纳违约金。助家物业公司没有按照物业服务合同布置垃圾桶，未按时清理垃圾，物业服务态度不好。韩德勋至今未支付2014年8月31日至2015年8月31日止的物业费719.46元及二次供水、照明费230元。
认定以上事实助家物业公司提供的证据如下：
1、助家物业公司的营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件各一份以及法定代表人身份证明；证明助家物业公司的诉讼主体资格；
2、前期物业服务协议复印件一份；证明2013年8月31日，助家物业公司与韩德勋签订物业服务协议，约定小区年度物业费收取标准是每平方米0.70元的事实；
3、前期物业服务委托合同复印件一份；证明2012年8月1日，助家物业公司与延边金煌房地产开发有限公司签订物业服务委托合同，约定物业费收取标准为每平方米0.70元的事实；
4、证人玄某某、宋某某、崔某某证言一份；证明售楼员玄某某、宋某某及延边金煌房地产开发有限公司办公室主任崔国哲已向韩德勋释明物业费收费标准为每平方米0.70元的事实；
5、助家物业公司收费标准明细一份；证明助家物业公司在发放房屋钥匙时，已告知业主物业费收费标准为每平方米0.70元的事实；
6、延边朝鲜族自治州发展改革委员会、延边朝鲜族自治州建设局文件，延州发改收管联字（2005）32号文件复印件一份；证明助家物业公司属于三级服务单位，三级物业服务单位收费标准为每平方米0.4元-2.0元的事实；
7、龙房信字（2014）2号关于韩德勋同志信访凤凰城小区物业问题处理意见书复印件一份；证明调查结果显示已向韩德勋说明物业费收费标准为每平方米0.70元的事实；
8、物业服务保证金交接单复印件一份；证明助家物业公司在房产局备案时物业费收费标准为每平方米0.70元的事实；
9、凤凰城小区入户维修记录单复印件五份；证明助家物业公司为韩德勋及时提供服务，如更换楼道灯，维修玻璃、车库灯，以及更换楼道内均分器的事实。
韩德勋提供的证据有：
1、韩德勋的身份证复印件一份；证明韩德勋的诉讼主体资格及自然情况；
2、商品房屋买卖合同书复印件一份；证明2013年6月8日，韩德勋与延边金煌房地产开发有限公司签订商品房屋买卖合同，约定物业费收取标准为每平方米0.60元的事实；
3、凤凰城业主大会会议决议公告、参会小区表决业主名单复印件各一份；证明2015年1月31日，召开凤凰城业主大会，60多户业主表决同意助家物业公司收取物业费每平方米0.70元过高的事实；
4、照片20张；证明助家物业公司未按照约定提供物业管理服务，如未及时铲雪，未及时收拾垃圾，未按照约定安放垃圾桶、小区内道路等基本设施不符合每平方米0.70元物业费收费标准的事实；
5、证人安某某的证言；证明助家物业公司未及时清理垃圾、到晚上小区大门敞开、监控录像也不能起到防范作用、路灯设备不达标、不及时铲雪、服务态度不好等物业费每平方米0.70元的收费标准过高的事实；
6、证人金某某的证言；证明助家物业公司未经业主同意收取小区停车位、服务态度恶劣、不及时提供便利服务等物业费每平方米0.70元的收费标准过高的事实；
7、通知复印件二份；证明助家物业公司多次张贴2015年1月26日通知和2015年3月10日通知，侵犯韩德勋一家名誉的事实。
韩德勋对助家物业公司提供的证据1、2未提出异议，该证据来源合法，反映的内容客观真实，且与本案具有关联性，故本院予以采信。韩德勋对助家物业公司提供证据3的真实性未提出异议，对证明目的提出韩德勋与延边金煌房地产开发有限公司之间签订商品房屋买卖合同时约定物业费收取标准为每平方米0.60元的质证意见。该证据与本案具有关联性，故本院予以采信。韩德勋对助家物业公司提供证据4提出与事实不符，无法核实的质证意见。本院认为，证人无某某，未出庭作证，无法核实其真实性，故本院不予采信。韩德勋对助家物业公司提供的证据5提出从未见过该收费标准明细的质证意见。该证据与助家物业公司提供的证据2、3形成证据锁链，且与本案具有关联性，故本院予以采信。韩德勋对助家物业公司提供证据6真实性未提出异议，对证明目的提出该证据为延边州文件与龙井市物业收费标准不一致的执政意见。该证据与本案具有关联性，且与助家物业公司提供的证据1形成证据锁链，故本院予以采信。韩德勋对助家物业公司提供证据7的真实性未提出异议，对证明目的提出该证据不能证明物业费的收取标准为每平方米0.7元的质证意见。该证据与本案具有关联性，且韩德勋未能提供相反证据予以佐证，故本院予以采信。韩德勋对助家物业公司提供证据8的真实性未提出异议，对证明目的提出该证据只能证明助家物业公司备案时物业费收取标准为每平方米0.70元的质证意见。该证据与助家物业公司提供证据2形成证据锁链，且与本案具有关联性，故本院予以采信。韩德勋对助家物业公司提供证据9未提出异议，且该证据与本案具有关联性，故本院予以采信。助家物业公司对韩德勋提供的证据1未提出异议，且该证据来源合法，反映的内容客观真实，故本院予以采信。助家物业公司对韩德勋提供证据2的真实性未提出异议，对证明目的提出该证据是商品房屋买卖合同，物业费收费标准应以物业公司与业主签订的合同为准的质证意见。该证据只能证明韩德勋与延边金煌房地产开发有限公司之间房屋买卖事实，对该部分本院予以采信。助家物业公司对韩德勋证据3提出成立业主大会应根据街道办事处等相关机关登记，未出具相关文件及公示，无法律效力，且业主表决单中赵美花、何旭、卓飞等人员已经出国，故不应采信的质证意见。该证据无法核实真实性，故本院不予采信。助家物业公司对韩德勋提供证据4的真实性未提出异议，对证明目的提出该证据中照片应是凤凰城21、22号楼施工时拍摄，因此，施工材料堆放在车库前；24小时内能及时铲雪；因凤凰城小区离市区较远，环卫处等相关部门效力低为由暂时不提供相关业务，由助家物业公司清理垃圾的质证意见。因该证据中能反映助家物业公司未按约清理垃圾，该部分本院予以采信。助家物业公司对韩德勋提供证据5证人证言提出助家物业公司提供封闭式管理，监控、蓝牙等现代化设备，蓝牙卡是自动设置时间为一年，一年后业主要配合升级，因小区内有施工现场，雪暂时堆放在施工现场，小区路面宽广，路灯及时开关，助家物业公司是大部分业主满意的物业公司的质证意见。助家物业公司对韩德勋提供证据6未提出异议。本院认为，韩德勋提供证据5、6形成证据锁链，能够证明物业服务态度不好，且与本案具有关联性，故予以采信。助家物业公司对韩德勋提供证据7的真实性未提出异议，对证明目的提出该通知是助家物业公司对韩德勋一家催缴物业费通知的质证意见。该证据内容中反映助家物业公司向韩德勋一家催要物业费，该部分与本案具有关联性，故本院予以采信。
本院认为，助家物业公司与韩德勋之间签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违背法律、法规的强制性规定，故合法有效。助家物业公司提供物业服务，韩德勋应履行按约支付物业服务费的合同义务，故助家物业公司要求韩德勋支付物业费的请求，本院予以支持。助家物业公司提出韩德勋每日应按欠费总额万分之五交纳违约金的主张，因韩德勋提供证据4及二名证人证言证明物业服务态度不好，未按照合同约定布置垃圾箱且清理垃圾，助家物业公司构成违约，因此，要求韩德勋交纳违约金的主张不合理，故本院对该项主张不予支持。韩德勋提出助家物业公司未经其同意提高物业费收取标准，且未享受每平方米0.70元收费标准物业服务的主张，因助家物业公司与韩德勋之间签订的《前期物业服务协议》中明确约定物业费收费标准为每平方米0.70元，虽韩德勋提供二位证人证明助家物业公司服务态度不好，小区设施不完善，但未能提供充分证据证明助家物业公司收费标准不合法，故本院对韩德勋的该项主张不予支持。韩德勋提出二次供水费和照明费230元过高，照明不达标的主张，因韩德勋未能提供充分证据证明其主张，故本院对韩德勋的该项主张不予支持。因此，助家物业公司要求韩德勋支付二次供水费、照明费230元的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十条之规定，判决如下：
一、被告韩德勋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告延边助家物业有限公司交纳物业费719.46元，二次供水、照明费230元；
二、驳回原告延边助家物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告韩德勋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 金银实
二〇一五年十一月二十七日
书记员 朴贤美