江西省龙南县人民法院行 政 判 决 书（2017）赣0727行初5号原告:姚智鑫，男，1975年4月26日出生，汉族，住兴国县。委托代理人:付年海，江西伦诚律师事务所律师。被告:安远县房地产管理局。法定代表人:薛开良，该局局长。出庭机关负责人:陈和祯，该局副局长。委托代理人:刘美荣，安远县法律援助中心律师。第三人:安远国兴汽车博览城有限公司。法定代表人:侯莉，公司负责人。第三人:肖兴旺，男，1965年3月4日生，汉族，住安远县。第三人:杜素芳，女，1967年11月8日生，汉族，住安远县。以上三第三人共同委托代理人:王世进，江西理公律师事务所兼职律师。原告姚智鑫不服被告安远县房地产管理局撤销商品房买卖合同登记备案一案，于2017年9月11日向本院提起行政诉讼。本院立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本，同时追加安远国兴汽车博览城有限公司、肖兴旺、杜素芳为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年12月26日公开开庭审理了本案。原告姚智鑫委托代理人付年海，被告安远县房地产管理局出庭机关负责人陈和祯、委托代理人刘美荣，第三人安远国兴汽车博览城有限公司、肖兴旺、杜素芳共同委托代理人王世进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告安远县房地产管理局于2015年7月21日在网上平台撤销了编号为20150102910商品房买卖合同登记备案；2016年6月14日在网上平台撤销了编号为20150102833、20150102825商品房买卖合同登记备案。原告姚智鑫诉称，2015年1月11日，原告与安远国兴汽车博览城有限公司签订《商品房买卖合同》，购得该公司房产三套（分别为1-103、1-104、2-1001房），并办理备案登记。事后，原告将三套房产办理预告登记抵押给赣州银行安远支行办理贷款。2017年7月11日，原告因还清贷款而亲往赣州银行安远支行拿回上述三套房屋预告登记证明及赣州银行出具的还款证明。同日，原告持证明前往被告处办理撤销抵押登记时，却被告知该三套房产已不是登记在原告名下。原告认为，在没有通过登记权人确认同意且没有撤销抵押预告登记的情况下，被告将原告的房产登记予以注销的行为明显违反法律规定，侵害原告合法权益。原告的诉讼请求为：1、确认被告撤销原告所购三套商品房备案登记的行政行为违法；2、判决被告赔偿原告损失计人民币460万元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中陈述，其诉讼请求要求确认违法的行为，包括被告撤销商品房买卖合同备案登记及抵押权预告登记。原告为支持其主张，提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份及诉讼主体资格；2、赣州市商品房买卖合同2份，证明原告在安远国兴汽车博览城购房事实；3、安远县房屋预告登记证明、赣州市不动产登记申请表、赣州银行股份有限公司安远支行出具的证明及委托书，证明原告所购房屋于2015年2月6日在赣州银行股份有限公司安远支行办理抵押贷款的事实以及原告于2017年7月10日办理撤销抵押预告登记的事实；4、安远县房地产管理局向原告出具的复函一份，证明原告的涉案房产已被被告撤销登记的事实。被告安远县房地产管理局答辩称，原告姚智鑫原为安远县国兴汽车博览城有限公司的法定代表人，2015年1月11日，原告购买其公司开发的国兴汽车博览城1-103、1-104、2-1001三间商铺，签订了《商品房买卖合同》，并在答辩人处办理了备案登记。2015年2月6日原告向赣州银行股份有限公司安远支行申请贷款，并以其备案登记的上述三间商铺作抵押，双方在答辩人处办理商品房抵押权预告登记。2015年7月16日，原告及其所在安远县国兴汽车博览城有限公司向答辩人申请撤销2-1001商品房买卖合同及解除抵押权预告登记，答辩人于2015年7月21日办理该房合同的解除。2015年12月24日，原告向答辩人书面申请要求撤销1-103、1-104商品房屋买卖合同及解除抵押权预告登记，2016年6月14日答辩人根据原告申请及赣州银行安远支行的还款证明，依法办理了1-103、1-104房的合同撤销及抵押登记。综上所述，答辩人根据原告的申请及银行出具的还款证明撤销其房屋买卖合同及解除抵押权预告登记符合相关规定，请求驳回原告的诉讼请求。安远县房地产管理局为支持其主张，在法定举证期限内提交了如下证据：1、组织机构代码证，证明被告具备行政主体资格；2、法定代表人身份证，证明被告法定代表人身份；3、申请书，证明原告2015年7月16日申请撤销国兴汽车博览城2-1001商铺商品房买卖合同；4、申请，证明原告于2015年12月24日向被告申请人撤销1-103、1-104商铺商品房买卖合同及解除抵押权预告登记；5、赣州银行股份有限公司安远支行证明，证明原告向赣州银行股份有限公司安远支行贷款已还清；6、商品房预售合同撤销申请表、申请人身份证，证明原告向被告申请撤销1-103、1-104商铺商品房买卖合同；7、赣州市房地产信息平台，证明2-1001商铺买卖合同于2015年7月21日撤销，1-103、1-104商铺商品房买卖合同于2016年6月14日撤销；8、《关于进一步规范赣州新建商品房退房及退房再销售行为的通知》，证明解除商品买卖合同依据。安远县房地产管理局在举证期限届满后，还提交了《关于恳请贵局撤销商品房买卖合同备案的申请书》、《关于恳请给予退铺的报告》、《商品房预售合同撤销申请表》、赣州银行进账单，用于证明原告申请撤销2-1001商品房屋买卖合同备案。第三人安远国兴汽车博览城有限公司、肖兴旺、杜素芳共同答辩称，原告的诉求和事实理由不相符，其诉讼请求没有事实依据。第三人安远国兴汽车博览城有限公司、肖兴旺、杜素芳共同提交了四份协议，用于证明本案的事实经过。经庭审质证，被告安远县房地产管理局、第三人对原告提交的证据1-4真实性合法性均没有异议，但认为赣州银行出具的委托书与本案没有关联。原告对安远县房地产管理局法定举证期限内提交证据的质证意见为：证据1-3未提交原件，真实性提出异议；证据4三性不持异议，但认为表中1-103、1-104房原告没有打钩，说明原告不申请撤销；证据5三性持有异议；证据6真实性没有异议，但认为原告虽然签字，但没有写明时间；证据7真实性有异议，没有明确是哪套房子，对2-1001房屋合同撤销不清楚，对2016年6月14日撤销1-103、1-104予以确认；证据8，被告在撤销合同备案时未按该规定审核提交证据。对安远县房地产管理局逾期提交的证据，原告认为应视为没有证据。第三人对被告安远县房地产管理局提交的证据没有异议。原告对第三人提交的四份协议关联性均持异议，认为与本案无关；被告安远县房地产管理局对第三人提交的四份协议不持异议。本院对上述证据认定如下：原告提交的证据1-4，被告及第三人对其真实性、合法性均不持异议，本院予以确认。被告安远县房地产管理局提交的证据1、2虽未提交原件，但结合被告提交的法定代表人身份证明书，对被告的主体信息予以确认；证据3未提交原件，无法核实真实性，不予认定；证据4真实性原告不持异议，予以确认；证据5赣州银行安远支行出具的还款证明，本院予以采信；证据6原告对其签名予以确认，本院予以采信；证据7可以证明被告对涉案房屋商品房买卖合同撤销备案登记的行为，予以确认；证据8为规范性文件，不属于证据。安远县房地产管理局逾期提交的证据，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条之规定，视为没有相应证据，不作为认定被告行政行为合法的依据，但该证据的真实性予以确认，可以证明原告申请撤销2-1001号商品房登记备案的事实。第三人提交的四份协议，与本案无关，本院不予认定。经审理查明，2015年1月11日，原告姚智鑫作为买受人，分别与第三人安远国兴汽车博览城有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买安远国兴汽车博览城有限公司开发的安远国兴汽车博览城1-103、1-104号商品房，合同备案编号分别为20150102825、20150102833。合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房于2015年1月4日经安远县房地产管理局批准预售。与此同时，原告还与第三人安远国兴汽车博览城有限公司就购买安远国兴汽车博览城2-1001号商品房签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号20150102910，该合同因保管不善的原因遗失。上述三份合同均在被告安远县房地产管理局办理了备案。合同签订后，原告以上述商品房为抵押向赣州银行安远支行办理贷款，并于2015年2月6日分别办理了安房预欣字第2015-2-056号、第2015-2-057号、第2015-2-060号预购商品房抵押权预告登记。2015年12月24日，原告姚智鑫及第三人安远国兴汽车博览城有限公司向被告提交《申请》，申请对以下商铺办理撤销及解除相关预告抵押登记手续，其中包含原告购买的合同编号为20150102825、20150102833的1-103、1-104号商品房。同时，原告姚智鑫在《商品房预售合同撤销申请表》“买受人意见”栏签字确认，分别申请撤销1-103、1-104号商品房买卖合同备案。2016年6月13日，赣州银行安远支行出具《证明》，证明姚智鑫2015年2月6日在该行申请的贷款已于2016年6月8日结清，房屋地址：安远国兴汽车博览城1-103、1-104。2015年7月21日，被告安远县房地产管理局在网上平台撤销了编号为20150102910商品房买卖合同登记备案；2016年6月14日在网上平台撤销了编号为20150102833、20150102825商品房买卖合同登记备案。另查明，商品房买卖合同登记备案撤销后，安远国兴汽车博览城2-1001号商品房已销售给第三人肖兴旺、杜素芳，并办理了不动产权登记；1-103、1-104号商品房至今未销售。本院认为，本案原告的诉讼请求“确认被告撤销原告所购三套商品房备案登记的行政行为违法”，该诉求明确指向被告撤销原告商品房买卖合同登记备案行为，而不包括抵押权预告登记行为，如原告对抵押权预告登记行为不服，应当另行提起诉讼。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。由此可见，办理商品房预售合同登记备案手续是房地产管理部门的法定职责。虽然相关的法律、法规未对已登记备案的商品房预售买卖合同撤销登记备案的办理作出相关规定，但应认为商品房预售合同登记备案包括撤销登记备案，其职权亦由房地产管理部门行使。根据《房屋登记办法》第七十条第一款第（三）项的规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。因此，合同登记备案是办理商品房预告登记的前提，而商品房预告登记，能够保障将来物权的实现，故合同登记备案行为对商品房买受人可期待物权的设定、消灭或变更会产生一定的影响，属于可诉的具体行政行为。现行法律、法规虽对撤销商品房买卖合同登记备案的相关程序未作明确具体的规定，但根据赣州市房地产管理局于2013年6月28日作出的《关于进一步规范赣州新建商品房退房及退房再销售行为的通知》的规定，已签订新建商品房买卖合同，买卖双方同意解除合同的，双方应持以下材料到项目所在地房管部门办理退房手续，且购房人须本人到场并签字确认：1、赣州市商品房买卖合同撤销申请表；2、买卖双方签订的退房协议；3、身份证明；4、已签订的所有合同和认购协议（原件）；5、人民银行出具的《个人信用报告》（只签订了认购协议而未签订《赣州市商品房买卖合同》的无需提供；6、当地房管部门认为需要提供的其他资料。该通知要求不违反法律规定，房地产管理部门在登记备案确需撤销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为。本案中，被告安远县房地产管理局未提供证据证明原告本人到现场签字确认，也未提供证据证明原告与第三人安远国兴汽车博览城有限公司签订了退房协议，未尽严格审核义务。同时，上述商品房均办理了抵押权预告登记，虽然抵押权人出具了还款证明，但被告在没有证据证明抵押权预告登记已被撤销的情况，即作出了撤销合同登记备案行为。对此，应当认定被告安远县房地产管理局撤销商品房买卖合同登记备案行为的主要证据不足。鉴于安远国兴汽车博览城2-1001商品房已销售给第三人肖兴旺、杜素芳，并办理了不动产权登记，已不具有可撤销内容，且原告诉求仅要求确认被告行为违法，故应确认被告安远县房地产管理局撤销原告商品房买卖合同登记备案的行为违法。至于原告要求赔偿损失的问题。虽然本案被告安远县房地产管理局未尽严格审核义务，作出撤销商品房买卖合同登记备案的主要证据不足，但被告提交的《申请》、《申请书》、《商品房预售合同撤销申请表》等，有原告签名确认，撤销商品房买卖合同登记备案是原告的真实意思表示。被告是依原告及第三人安远国兴汽车博览城有限公司的共同申请，而办理的撤销登记备案。且在本案中，原告亦没有提供任何证据证明因被告的违法行为而对其造成的实际损失。根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十二条的规定，原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。因本案原告未能提供证据证明被告的行为造成了原告的实际损失，故其要求被告赔偿损失460万的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：一、确认被告安远县房地产管理局撤销原告姚智鑫商品房买卖合同（合同编号20150102833、20150102825、20150102910）登记备案的行为违法。二、驳回原告姚智鑫的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告安远县房地产管理局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  钟沈作人民陪审员  唐龙群人民陪审员  郭兴旺二〇一七年十二月二十九日书 记 员  包喻莎