四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第40号
上诉人（原审原告）蒋世银，男，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省华蓥市
委托代理人胡平，四川智群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡中芳，女，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省华蓥市
委托代理人苟喜，华蓥市蓥城法律服务所法律工作者。
上诉人蒋世银因与被上诉人胡中芳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2013）华蓥民初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人蒋世银及其委托代理人胡平、被上诉人胡中芳及其委托代理人苟喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2011年4月12日，蒋世银作为甲方与胡中芳作为乙方签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方愿意将产权属于自己的门市出租给乙方。一、房屋坐落：安置房二栋楼下门市，面积265.2平方米；二、租赁期限：租期5年，从2011年4月12日起至2016年4月11日止。四、除第一年租金不涨外，以后每年按当年的物价及周边门市租金涨幅作适当调整，年租金底价为43000元，乙方每年4月11日支付租金；五、租赁期间房屋修缮：甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，若乙方不再使用甲方商铺后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，若破坏则照价赔偿；六、1、物业管理费、水电等费用均由乙方承担；2、租赁期间，由于乙方导致商铺的质量及内部设施损坏（包括墙体、门窗、水电等），均由乙方承担；八、违约责任：1、若甲方在乙方没有违反合同约定的情况下提前解除合同或提前将房屋租给他人，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金50000元；2、乙方在甲方没有违反合同约定的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金50000元。
合同签订后，蒋世银向胡中芳交付了租赁房屋，胡中芳对该房屋进行装修后从事木地板经营，并按约定支付了2011年4月12日起至2013年4月11日期间两年的租金，每年43000元。2013年4月11日，胡中芳以经营亏损、无钱再租为由，将门市钥匙交给蒋世银的妻子刘开芝，单方不再履行租赁合同。
蒋世银接收租赁房屋后，雇请雷兴林维修用电线路，卫生间下水道疏通、改道，卫生间安装瓷砖、更换面盆等，共支付材料费、人工费23600元，并对外张贴了出租广告。2013年8月28日，蒋世银之妻刘开芝与唐万蓉签订《商铺租赁合同》，将讼争的租赁房屋出租给唐万蓉，租赁期限5年，从2013年9月1日起至2018年9月1日止，第一年的租金50000元，后每年递增8％。
2013年5月27日，蒋世银向四川省华蓥市人民法院提起诉讼，诉请判令：1、解除双方签订的租房协议；2、胡中芳向蒋世银支付违约金50000元；3、胡中芳向蒋世银赔偿损失23600元；4、胡中芳向蒋世银支付垫交的水电费186元。一审庭审中，蒋世银将第2、3项诉讼请求变更为：胡中芳向蒋世银支付违约金50000元。
原审法院认为：当事人双方签订的《商铺租赁合同》，系真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。
胡中芳经营亏损后，因蒋世银不同意将房屋转租第三人，胡中芳便拆走租赁房屋的装修物，将钥匙交给蒋世银的妻子刘开芝，单方提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。
胡中芳违约给蒋世银造成的损失包括：1、租赁物维修损失。租赁房屋的用电线路被损坏、卫生间下水道堵塞、面盆被损坏，该事实有蒋世银提供的照片及证人证言证实，同时，胡中芳交钥匙时，并没有与蒋世银对租赁房屋室内物品进行清点交接，因此，胡中芳主张其返还租赁房屋时，室内用电线路、面盆未损坏，卫生间下水道亦未堵塞的理由不能成立。蒋世银对胡中芳损坏的租赁房屋内设施进行修理，并张贴房屋出租广告对外招租，属防止损失扩大而采取的适当的措施，抑或下水道改道不属于维修范围，下水道改道而产生的费用亦应属于因防止损失扩大而支出的合理费用。蒋世银雇请雷兴林维修用电线路、疏通下水道、下水道改道、更换面盆等产生材料费、人工费共计23600元，有蒋世银提供的送货单及雷兴林的证言佐证，予以认定。2、装修物残值损失。胡中芳认可租赁房屋室内铺设的价值几万元的木地板被拆除，因该木地板已使用了2年，庭审中，当事人双方均不能确定木地板的残值，故酌定该木地板的残值为10000元。3、租金损失。讼争房屋从2013年4月12日起至2013年8月31日止未租出去，按每年43000元的标准计算，租金损失为16493.15元。以上违约损失共计50093.15元。
胡中芳单方提前解除合同后，按年租金43000元计算，自再次租赁之日2013年9月1日起至原租赁合同届满之日2016年4月11日止的租金应为112261.41元；蒋世银的妻子将讼争的租赁房屋出租给唐万蓉，租赁期限5年，第一年租金50000元，以后每年递增8％，按此标准计算，自2013年9月1日起至2016年4月11日止的租金应为139617.8元。该两笔租金的差价27356.39元，应为蒋世银获得的利益。
胡中芳给蒋世银造成的实际损失应为违约损失扣减蒋世银获得的利益后计22736.76元。
蒋世银主张50000元的违约金，过分高于了造成的损失，依法予以适当减少，酌定为27000元。
蒋世银提供的4份水电费发票，其垫付的水电费为175.46元，故其主张垫付的水电费186元中的175.46元，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告蒋世银与被告胡中芳签订的《商铺租赁合同》；二、在本判决生效后七日内，被告胡中芳向原告蒋世银支付违约金27000元；三、在本判决生效后七日内，被告胡中芳向原告蒋世银支付原告垫付的水电费175.46元。本案诉讼费1644.5元，由原告蒋世银承担1170元，被告胡中芳承担474.5元。
一审宣判后，蒋世银向本院提起上诉称：1、原判决认定房屋年租金43000元有误。依照双方签订的租赁合同约定，除第一年租金不涨外，以后每年按当年的物价及周边门市租金涨幅作适当调整，年租金底价为43000元，那么第三年租金早已超过50000元，不可能还是43000元，然而原判决根本没有考虑合同约定的涨租金的条款及因素，仅仅以年租金43000元确定租金损失，明显不妥当。2、原判决以再次租房多得的利益冲减损失错误。胡中芳违约本来就应当承担维修损失23600元、装修残值损失10000元以及房屋未租出去期间的租金损失，即使蒋世银再次出租房屋的租金高于原租赁合同的租金，也不宜以该收益扣减胡中芳造成的损失。3、原判决调整违约金不当。合同约定违约金50000元，因是胡中芳违约，应当在确定损失后，在损失的基础上再承担30%的违约金，原判决只确定20%多一点的违约金偏少。综上，无论如何计算，胡中芳应当赔偿损失都已经超过50000元，故请求撤销原判决第二项，改判支付违约金50000元。
胡中芳答辩称：1、原判决认定房屋年租金43000元正确。虽然双方签订的租赁合同约定，除第一年租金不涨外，以后每年按当年的物价及周边门市租金涨幅作适当调整，但双方在租赁期的第三年并未对在原年租金43000元基础上上涨多少租金进行明确约定，应视为约定不明，应认定为还是43000元，原判决以年租金43000元为基础计算实际损失正确。2、原判决认定维修费23600元属于损失错误。双方签订的租赁合同合法有效，该合同对下水管道、维修线路等并未约定由胡中芳承担，依照合同法关于出租人应当承担出租物的维修义务的规定，下水道改道应当属于维修范围，不属于防止扩大损失支出的合理费用，其维修费23600元不属于胡中芳给蒋世银造成的损失，应由蒋世银承担。3、原判决以再次租房多得的利益冲减损失正确。双方原年租金43000元，胡中芳单方解除合同后，蒋世银出租给他人的年租金50000元，蒋世银再次出租的租金超出原合同约定的租金，超出部分应为蒋世银获得的利益，应从损失中扣减。4、原判决调整违约金并无不当。虽然胡中芳未在法定期限内提起上诉，但其单方解除合同，蒋世银以出租给第三人的行为默认同意解除合同，因此，解除合同时间应为蒋世银张贴出租广告的时间，胡中芳只就未出租期间的损失承担赔偿责任，并未实际构成违约；合同解除后，胡中芳拆除木地板的行为属于合法行为，且并未造成损失，也未实际构成违约。原判决认定构成违约已成事实，但是因约定违约金过高，胡中芳一审庭审中申请减少，原判决确定违约金的比例符合法律规定，属于自由裁量权范畴，不属偏少。蒋世银的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，合同解除是指在合同有效成立之后而没有履行完毕之前，当事人双方可以通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。本案中，在租赁期限内，承租人胡中芳将租赁房屋钥匙交给出租人蒋世银的妻子刘开芝，单方不再履行租赁合同，不符合约定解除和法定解除的情形，构成违约，应承担违约责任。蒋世银在胡中芳不再履行合同的前提下，诉请解除合同，符合法定解除的情形，应予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，审查胡中芳违约给蒋世银所造成的损失。首先，关于实际损失。虽然双方当事人订立的《商铺租赁合同》第五条、第六条约定，租赁期间，租赁房屋架构、内部设施及装修物破损，由承租人胡中芳承担赔偿责任。但审查蒋世银提供的租赁房屋现场照片、证人证言及送货单等现有证据，其维修项目不完全属于合同约定的赔偿项目，维修费用亦存在不合理因素，加之蒋世银维修租赁房屋时未通知胡中芳，亦未通过相关机构对维修费用进行评估鉴定，故蒋世银主张的租赁房屋维修费用23600元不能认定为因胡中芳违约所造成的实际损失。原判决认定租赁房屋维修损失23600元不当，本院应予纠正，综合双方返还租赁房屋的现状及蒋世银对租赁房屋维修损失难以准确确定的过错等因素，本院酌情认定为10000元。虽然有租赁房屋现场照片及胡中芳自认，证实租赁房屋内被拆除的木地板是胡中芳经营期间安装的木地板样板，但木地板样板应不属于合同约定的装修物，加之蒋世银未提供证据证明拆除木地板样板给其造成的损失，故不应认定为实际损失。原判决酌情认定木地板残值损失10000元不当，本院应予纠正。其次，关于预期利益即租金损失。虽然双方当事人订立的《商铺租赁合同》第四条约定按物价及周边门市租金涨幅逐年适当调整租金，但租金涨幅及第三年的租金约定不明确，且第二年的租金仍履行的是年租金底价43000元，故原判决从胡中芳违约之日起至蒋世银出租他人之日止，按年租金43000元计算的租金损失16493.15元，并无不当，应予维持。蒋世银上诉主张按年租金43000元确定租金损失有误的理由不能成立，本院不予支持。再者，关于租金差价。胡中芳不再履行租赁合同后，对原租赁房屋不再享有使用收益权，蒋世银将房屋出租他人，其租金应由蒋世银享有，故原判决将胡中芳未履行租赁合同期间的租金差价认定为蒋世银获得的利益并从违约损失中予以扣减不当，本院应予纠正。蒋世银上诉主张租金差价不应从损失中扣减的理由成立，本院应予支持。综上，胡中芳违约给蒋世银所造成的损失为26493.15元。原判决酌定调减违约金为27000元，符合法律规定，本院应予维持。蒋世银上诉主张违约金调整不当的理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1644.5元，由上诉人蒋世银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 成
审 判 员 张学明
代理审判员 蒋 濒
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 滕骥源