浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0523民初992号
原告：湖州市住房公积金管理中心安吉县分中心，住所地安吉县。
法定代表人：王永洪。
委托代理人：宋海全，浙江昌硕律师事务所律师。
委托代理人：陈欢明，男，1985年12月26日出生，汉族，系原告的工作人员。
被告：陈亚军，男，1974年12月29日出生，汉族，住安吉县。
被告：沈志伟，男，1969年6月1日出生，汉族，住安吉县。
被告：陈旭霞，女，1977年2月28日出生，汉族，住安吉县。
被告沈志伟、陈旭霞共同委托代理人：刘国祥，浙江求直律师事务所律师。
原告湖州市住房公积金管理中心安吉县分中心（以下简称“安吉公积金中心”）与被告陈亚军、沈志伟、陈旭霞金融借款合同纠纷一案，于2017年2月10日向本院起诉，本院审查后于同日立案受理，并依法适用简易程序于2017年3月7日对本案公开开庭进行了审理。原告安吉公积金中心法定代表人王永洪的委托代理人宋海全、陈欢明，被告沈志伟、陈旭霞的委托代理人刘国祥到庭参加诉讼，被告陈亚军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告安吉公积金中心向本院提起诉讼请求并经庭审变更如下：一、判令被告陈亚军归还原告借款本金303314.21元、利息（暂算至2017年3月7日为821.37元，以借款本金及利息的总和为基数自2017年3月8日起按年利率3.25%加收50%计算至款清之日止），并给付原告实现债权的费用23745元；二、准予对被告陈亚军名下位于昌硕街道昌硕广场1幢810室房屋[房屋房屋产权证号为安房权证安吉字第××号、国有土地使用权证号为安吉国用(2014）第05648号]采取拍卖、变卖的方式进行拍卖，原告就所得款项以第一顺位优先偿还上述第一项被告陈亚军对原告所欠债务；三、判令被告沈志伟、陈旭霞就上述第一项债务在第二项优先受偿后的不足部分承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由各被告承担。
被告陈亚军未作答辩。
被告沈志伟、陈旭霞对贷款及保证事实没有异议。但辩称，贷款罚息的利率应按合同约定上浮30%来计算；实现债权的费用的过高；应优先处置陈亚军名下的抵押房产，不足部分由沈志伟陈旭霞来偿还。
庭审中，原告就自己的主张向本院举证如下：
证据一，《个人住房借款合同》一份，房屋产权证、土地使用权证、他项权证（复印件）各一份。
证据二，《保证合同》一份。
证据三，贷款委托划款书一份。
证据四，借款借据一份。
证据五，公证书及附件一份。
证据六，特快专递回单一份。
证据七，缴存公积金账户截屏、《催缴住房公积金函》及《安吉新闻》各一份。
证据八，结婚证复印件一份。
证据九，《提前还款函》及《安吉新闻》各一份。
证据十，公证费、特快专递、登报费、律师代理费票据各一份。
被告陈亚军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。被告沈志伟、陈旭霞对原告的举证质证如下：对证据的三性没有异议，但认为《保证合同》的签订日期为2014年7月31日，早于《个人住房借款合同》的签订日期2015年1月6日，对保证内容有异议；原告诉请逾期罚息为上浮50%没有明确约定；三被告都明确了法律文书的送达地址，原告再予以公证、登报，加重了当事人的负担；律师服务费超过了计收标准。经审查，原告所举证据符合有效证据的三性要求，本院予以认定。
本院依据认定的证据认定本案事实如下：
被告沈志伟、陈旭霞于2001年4月19日办理结婚登记手续。2014年7月31日，原告与被告陈亚军及被告沈志伟、陈旭霞签订《保证合同》一份，合同约定：被告沈志伟、陈旭霞自愿为被告陈亚军就其与原告签订的《个人住房借款合同》的全部义务提供连带责任保证；保证期间为借款合同主债务履行期届满之日起二年止；保证范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等；原告有权直接要求保证人承担保证责任，而无需先向借款人或其他担保人追索或者处分抵押物。
2015年1月6日，原告为贷款委托人，与贷款受托人中国建设银行股份有限公司安吉县支行、被告陈亚军签订《个人住房借款合同》一份，合同约定：原告委托中国建设银行股份有限公司安吉县支行向被告陈亚军发放住房公积金贷款34万元；借款用途为用于购买位于昌硕街道昌硕广场1幢810室[房屋房屋产权证号为安房权证安吉字第××号、国有土地使用权证号为安吉国用(2014）第05648号]；贷款月利率为3.75‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，按规定执行；如未按合同约定时间归还的，按中国人民银行规定计收逾期贷款本金、利息（包括罚息、复利）；贷款期限自2015年1月9日起至2029年7月31日止；在贷款期内无正当理由停止缴存住房公积金的，原告有权宣布合同提前到期，要求被告陈亚军及其保证人清偿贷款的剩余本金、利息（包括罚息、复利），提前处分抵押物；被告陈亚军以其购买的上述房屋设定抵押，抵押担保的范围为借款合同项下的贷款本息及实现抵押权的费用等。2014年12月10日，原告取得他项权证（安房他证安吉字第××号）。
2015年1月9日，经被告陈亚军授权，中国建设银行股份有限公司安吉县支行将34万元贷款直接划入到安吉九州房地产开发有限公司的银行帐户。2016年1月起经中国人民银行调整，本案贷款利率调整为年利率3.25%。2016年10月起，被告陈亚军停止缴存住房公积金。
2017年1月12日，原告通过公证快递及刊登于《安吉新闻》的方式向被告陈亚军送达了《催缴住房公积金函》，告知：收到函后五个工作日内续缴住房公积金。被告陈亚军没有续缴住房公积金。
2017年1月25日，原告用刊登于《安吉新闻》的方式分别向三被告送达《提前还款函》，告知收到函后时十日还清借款合同所涉贷款的剩余本息。原告确定2017年2月5日为借款提前到期日。三被告未归还贷款的上述剩余本息。原告为实现债权花费公证费400元、快递费45元、刊登费3000元、律师服务费20300元，合计23745元。截止2017年3月7日，被告陈亚军尚欠原告借款本金303314.21元，自2017年2月21日起至截止日的利息821.37元。
本院认为，原告与被告间签订的《个人住房借款合同》、《保证合同》系双方真实意思表示，自签订时依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行。不因签订日期的先后而影响合同的效力。
被告陈亚军在借款期间内未按约缴存住房公积金，构成违约。原告按约宣布被告陈亚军的借款于2017年2月5日提前到期，并要求其立即归还截止于2017年3月7日的借款本金303314.21元并自2017年3月8日起结清利息、罚息、复利的违约责任，有合同和法律依据，本院予以支持。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]中对罚息及复利进行了调整：逾期贷款罚息在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利。双方的约定为“按中国人民银行规定计收逾期贷款本金、利息（包括罚息、复利）”，该约定为格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利提供格式条款一方的解释。而提供格式条款的为原告，故本院对被告沈志伟、陈旭霞提出的“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%”的意见予以采纳。原告对欠付的利息，可以按罚息利率计收复利。
被告陈亚军以名下的房产设定抵押，自登记时发生法律效力。被告陈亚军不履行缴存住房公积金的义务发生了约定的实现抵押权的情形，原告要求拍卖、变卖抵押物，以优先受偿债权，亦有合同和法律依据，本院予以支持。
原告为实现其债权聘请诉讼代理人提起诉讼，支付了20300元律师服务费，按《浙江省律师服务收费标准》的最高标准计算律师服务费为20180元，超出部分本院不予支持；公证费、刊登费亦因三被告的违约而产生的费用，上述费用均属于实现债权费用范畴，按约均为三被告应承担的违约责任。
被告沈志伟、陈旭霞为原告上述债权的连带责任保证人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……”原告对被告陈亚军的债权选择二保证人在抵押物优先受偿后的不足部分承担连带清偿责任，系原告对自己民事权利的自由处分，亦有合同和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈亚军于本判决生效之日起十日内返还湖州市住房公积金管理中心安吉县分中心借款本金303314.21元、利息、罚息、复利（自2017年3月8日起按年利率3.25%加收30%计收罚息；对欠付利息按罚息利率计收复利，至款清之日止）及实现债权的费用23625元。
二、被告陈亚军未按本判决履行的，对其名下位于安吉县昌硕街道昌硕广场1幢810室（房屋房屋产权证号为安房权证安吉字第××号）的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告湖州市住房公积金管理中心安吉县分中心对变价后所得款项在本判决第一项范围内优先受偿。
三、被告沈志伟、陈旭霞对本判决第一项在第二项优先受偿后的不足部分承担连带清偿责任；在实际承担保证责任后，有权向被告陈亚军追偿。
四、驳回原告湖州市住房公积金管理中心安吉县分中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3115元（已减半），由原告湖州市住房公积金管理中心安吉县分中心负担100元（已预交），被告陈亚军负担3015元（被告沈志伟、陈旭霞承担连带责任），限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 马琴芳
二〇一七年三月七日
书记员 费丹枫