江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终1100号
上诉人（原审被告）：江西龙粤投资有限责任公司，住江西省南昌市青山湖区南京东路1688号。统一社会信用代码91360100553517894M。
法定代表人：喻星婷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所律师。执业证号：13601201311837205。
委托诉讼代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所律师。执业证号：13601201211241994。
被上诉人（原审原告）：谢迎，女，1985年4月11日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托诉讼代理人：陈威，江西畴略律师事务所律师。执业证号：13601200610916178。
上诉人江西龙粤投资有限责任公司（以下简称龙粤公司）因与被上诉人谢迎商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人龙粤公司的委托诉讼代理人刘登凤、被上诉人谢迎及其委托诉讼代理人陈威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙粤公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、请求依法撤销一审法院判决，改判上诉人不承担任何责任或发回重审；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人逾期交房系由于政府原因所导致，具有正当理由，无需承担逾期交房违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）第八条之规定：“如遇下列特殊原因（由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”一审法院认可、采信了上诉人提交的《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》、中华人民共和国住房和城乡建设部《重大违法案件挂牌督办通知书》，确认“钻石广场”项目确因涉及违反城乡规划而被停工的事实，该行为无疑是政府行为。且至今尚未收到复工通知。至此，上诉人已尽到足够的举证义务证明上诉人系因政府原因导致的延期交房，依据合同约定应当免除上诉人承担逾期交房违约责任。何况该南昌市城乡规划局下发停工督办通知的时间（2015年6月15日）远早于上诉人与被上诉人约定的交房时间（2016年6月30日）。南昌市城乡规划局和中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅下发的是停工通知。在上诉人未收到上述部门下发的复工通知之前，上诉人的一切建设行为均为违法违规，上诉人从2015年6月15日一直停工至现在才属于合法合规。上诉人本着对所有业主负责任，对社会负责，对自己负责才会顶风作案，在政府一次又一次要求停工的情况下，继续间歇性的、偷偷关门施工。上诉人并不需要证明其在被要求停工前的工程进展情况。也不需证明该停工通知对上诉人整个工期进展造成多大的影响。仅凭停工通知足以证明政府原因导致了停工，进而逾期自然是理所当然。即使上诉人应当承担逾期交房违约责任，也不应当是以被上诉人缴纳的购房款为基数，按照合同约定的每日万分之一计算违约金。综上，本案一审判决应依法撤销，依法改判上诉人不承担任何责任或发回重审，以维护上诉人的合法权益。
谢迎辩称，上诉人龙粤公司认为其逾期交房行为是由于南昌市规划局下发的《关于“钻石广场”项目施工的通知》及中华人民共和国住房和城乡建设部出具的《重大违法案件挂牌督办通知书》而导致的，上诉人认为该事由符合上诉人与被上诉人签订的《南昌市商品买卖合同》中第八条的免责条款，故上诉人认为其无需承担违约责任。而被上诉人则认为上诉人逾期交房完全是由于上诉人自身管理不善造成的，上诉人意图利用所谓的政府原因逃避承担违约责任。通过一审的审理，已经查清了如下事实：上诉人不能证明该第一项证明义务是在合理期限取得。上诉人不能证明其履行了通知义务，实际上是被上诉人在一审审理过程中才知晓上诉人所称的政府原因。上诉人不能证明政府行为影响了上诉人施工进度，进一步影响了按期交房，此在一审判决书中已经给予了明确的认定。被上诉人已经举证上诉人因拖欠巨额债务在2015年及2017年与自然人及小额贷款公司发生过诉讼纠纷，证明了上诉人自身资金不足且商业信用丧失，造成不能按期向施工单位支付工程款，施工单位停止施工，上诉人也印证了被上诉人所主张的上诉人资金不足事实，只不过上诉人辩称是由于政府行为影响销售，造成不能回款，资金紧张，本质可归于自身管理不善造成逾期交房。由于上诉人开发的钻石广场项目自身存在违规行为而遭到政府相关部门的处罚。综上，上诉人不具有免责事由，应承担全部的违约责任，《南昌市商品买卖合同》属于上诉人龙粤公司为了重复使用而预先拟定的具有格式条款的合同，被上诉人按揭借款合同应向银行支付的同期年贷款利率5.6%计算，也远高于日万分之一即年利率3.65%，原审法院判决上诉人龙粤公司承担违约金的计算期间存在错误，违约金计算期间应自被上诉人逾期交房之日起算至实际交房之日止。且律师费应由被上诉人承担。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回被上诉人的上诉请求。
谢迎向原审法院起诉称：1.判令龙粤公司承担逾期交房违约责任人民币26339.6元（现暂计至2017年2月20日，以实际交房完成时止）；2.判令龙粤公司承担谢迎所支付的律师费用1868元；3.判定龙粤公司承担全部的诉讼费用。
原审法院经审理查明：2015年9月15日，谢迎购买龙粤公司开发的钻石国际广场B区公寓写字楼1301、1302室商品房并与龙粤公司签订了编号为1000518595、1000518597的南昌市商品房买卖合同。合同约定，该1301室商品房建筑面积为54.79平方米，每平方米单价为9141.36元，全额房款为500855元。该1302室商品房建筑面积为39.28平方米，每平方米单价为8706.19元，全额房款为341979元。上述两套商品房总价款为842834元。龙粤公司应于2016年6月30日前将上述商品房交付给谢迎使用。上述合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前交房，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府或市政原因造成不能按期交付的，遭遇异常天气、异常地质状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的开发商不承担任何责任”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。谢迎按约定支付了全部的房款。2015年6月15日，南昌市城乡规划局向龙粤公司下发《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》，责令龙粤公司暂停“钻石广场”项目的建设。龙粤公司至今未交房。此后，谢迎聘请律师，于2017年3月诉至原审法院。
原审法院认为，谢迎与龙粤公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据合同约定，谢迎已经及时履行了支付购房款的义务，但龙粤公司却未依约于2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付给谢迎使用，且至今仍未整体验收、交房。虽然龙粤公司辩称，其逾期交房符合《南昌市商品房买卖合同》第八条之规定，可据实予以延期，且逾期交房主要是由于政府、市政原因造成的，其不需要支付违约金，亦无需承担任何责任，但龙粤公司并未提交证据证明其在政府下发停工通知之前已严格按照施工进度进行施工，亦未提供证据证明政府下发的停工通知对整个工期进展的影响程度，其所主张的南京道路施工改造项目影响其施工进度亦缺乏充分的证据证明，亦未就该项目处于停工期间的状况及可能面临逾期交房的风险及时向谢迎进行提示、说明，应承担相应责任。故对谢迎主张龙粤公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算，谢迎主张龙粤公司与其签订的合同第九条约定的违约金明显偏低，考虑到政府原因对龙粤公司逾期交房产生了一定影响的实际情况，酌定仍由龙粤公司以购房款842834元为基数按照每日万分之一的标准自2016年7月1日起至判决生效之日止向谢迎支付违约金。由于无法确定实际交房时间，谢迎要求违约金付至实际交房之日止属于诉请不明，对于本判决生效之后可能产生的违约金，当事人可在实际交房之日后另行起诉。关于律师费，因双方在合同中未约定律师费的承担，也无法律规定，对谢迎该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、江西龙粤投资有限责任公司在本判决书生效后十日内一次性向谢迎支付自2016年7月1日起至本判决生效之日止以购房款842834元为基数按照每日万分之一计算的违约金；二、驳回谢迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由江西龙粤投资有限责任公司负担。
双方当事人在二审中均未提供新的证据，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院在审理过程中，于2018年5月11日向南昌市城乡规划局发函询问《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》的真实性、该项目施工的后续工作如何处理、在该通知发出后该项目能否施工、是否已经恢复施工、今后是否能进行竣工验收及备案。南昌市城乡规划局于2018年5月22日作出[洪规字〔2018〕212号]回复：一、根据住建部《重大违法案件挂牌督办通知书》（建督〔2015〕5号）和省住建厅《关于认真严肃查处住房城乡建设部挂牌督办重大违法案件的函》（建督〔2015〕5号）文件精神，南昌市人民政府办公厅对青山湖区钻石广场项目被住建部挂牌督办事宜责令我局按要求整改到位（详见：南昌市人民政府办公厅公文处理单省〔2015〕094号文）。鉴此，2015年我局给江西省龙粤投资有限责任公司下发暂停钻石广场项目（当时该项目基本完工）施工的通知，函中所述《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》与我局原件一致。二、根据住建部要求，为妥善处理钻石广场项目违反总规的问题，江西省纪委、南昌市市纪委分别给予南昌市各级相关干部进行行政警告处分，在南昌市政府承诺16年底就近补偿绿地之后，2016年4月住建部解除了对南昌市钻石广场项目的挂牌督办（详见：住建部《重大违法案件挂牌督办解除通知书》建督〔2016〕7号文）。2016年4月我局已将上述文件告知江西龙粤投资有限责任公司相关人员。因该项目在此期间没有停止施工，我局认为《关于暂停“钻石广场”项目施工的通知》对项目施工未造成影响。三、目前该项目尚未发现违反建设工程规划许可证要求进行建设的行为，该公司可按相关程序办理钻石广场项目竣工验收等规划手续。
本院收到南昌市城乡规划局的回复后，于2018年5月25日、28日分别向当事人出示，听取了当事人的意见。
本院在审理过程中，合议庭主持当事人进行调解，试图化解矛盾，平息纠纷，但终因未达成协议，调解未果。
本案的争议焦点：上诉人龙粤公司在本案中是否存在违约行为，如违约，违约责任如何承担。
本院认为，上诉人龙粤公司与被上诉人谢迎签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据合同约定，谢迎已经及时履行了支付购房款的义务，但龙粤公司却未依约将经验收合格的商品房交付给谢迎使用，且至今仍未整体验收、交房,龙粤公司在本案中构成违约。龙粤公司上诉称，其逾期交房符合《南昌市商品房买卖合同》第八条之规定，可据实予以延期，且逾期交房主要是由于政府、市政原因造成的，其不需要支付违约金，亦无需承担任何责任，但龙粤公司提交的证据不能证明政府下发的停工通知以及南京道路施工改造项目对整个工期进展的影响程度。在本案中，龙粤公司主张的免责事由并无充分证据加以证实，因此，龙粤公司在本案中应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的支付，在本案中由于无法确定实际交房时间，谢迎要求支付违约金属于诉请不明，本院根据涉案小区的工程进度，酌定龙粤公司暂支付2500元违约金给谢迎。
综上，原审法院处理结果欠妥，应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2017）赣0111民初364号民事判决；
二、江西龙粤投资有限责任公司于本判决书生效后十日内向谢迎支付违约金2500元；
三、驳回谢迎的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费1010元，由上诉人江西龙粤投资有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年七月十九日
书记员 祝叶鑫