石家庄市栾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栾民初字第369号
原告：郭群山
委托代理人：申恒业，河北明杰律师事务所律师。
委托代理人：董立伟，河北明杰律师事务所律师。
被告：石家庄市栾城区王家庄村委会法定代表人：王世彦，该村委会主任。
委托代理人：刘鑫，河北新旭光律师事务所律师。
委托代理人：李晨辉，河北新旭光律师事务所律师。
被告：河北智高房地产开发区有限责任公司
法定代表人：李建忠，该公司执行董事。
委托代理人：李冰，河北新旭光律师事务所律师。
第三人：郭景乐
委托代理人：徐超英，河北俱时律师事务所律师。
委托代理人：祝新竹，河北俱时律师事务所律师。
原告郭群山与被告王家庄村委会、智高公司、第三人郭景乐返还原物纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郝军廷独任审判，公开开庭进行了审理，原告郭群山委托代理人申恒业、董立伟、被告王家庄村委会委托代理人刘鑫、李晨辉、被告智高公司委托代理人李冰、第三人郭景乐的委托代理人徐超英、祝新竹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭群山诉称，原告祖籍为河北省石家庄市栾城区王家庄村。祖上留有宅基地一块，占地面积155.5平方米，合0.23亩。1987年12月1日登记在原告名下，四至为：东至道、西至道、南至郭吉辰，北至房绵子。2014年初原告得知自己的宅基地已经被两被告侵占，用于被告智高公司开发的“智高-
常春藤”项目。原告多次找两被告要求返还被侵占的宅基地，两被告一直推脱，至今未予返还。现请求法院判令两被告返还原告被侵占的宅基地，并由被告承担本案诉讼费用。
原告郭群山向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件。用于证明其现住址和户籍情况。2、原告郭群山女儿郭玲的书面证言，证明房产被二被告侵占。3、1987年12月1日，栾城县宅基地清理登记表，证明诉争宅基地目前使用权人是原告郭群山。
被告王家庄村委会辩称，原告在多年以前，便将户籍从王家庄村迁出，早已不属于王家庄村集体经济组织成员，依法不再具有在王家庄村内拥有宅基地使用权的资格。原告户籍迁出后，于2005年5月31日经村委会同意，已将其原宅基地出售给本村村民郭景乐，且郭景乐已在原宅基地上新建房屋，并使用至拆迁之日。故原告无权要求村委会返还宅基地，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
被告王家庄村委没有向本院提交证据。
被告智高公司辩称，被告智高公司是与王家庄村合作进行旧村改造的合作开发公司，全部拆迁工作按合法程序进行的，不存在侵占原告宅基地的情况；对本案诉争的宅基地及地上房产，智高公司在进行拆迁时进行了核实，该宅基地使用权人的情况与王家庄村委会的答辩一致。本案诉争房产已经拆除，不具备返还条件，因此被告智高公司认为原告主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告智高公司向本院提交如下证据：2005年5月31日，本案原告和第三人签订的关于诉争宅基地买卖合同复印件，已经证实原告的宅基地已经转让。
第三人郭景乐称，第三人同意二被告的答辩意见。另外，第三人与原告于2005年5月31日经王家庄村委会批准，签订了买卖合同，原告将其诉争宅基地上的房屋出售给了第三人，第三人已经付清购房款，该买卖合同合法有效。我国农村不动产问题属于历史遗留问题，针对农村私有房产买卖纠纷，北京市高院分别于2004年及2006年颁布了两个会议记要，会议记要指出，在同一村集体内部的房产买卖，应认定为合同有效，必须按尊重历史、照顾实际的原则处理，同时如果原告在起诉时，已经不是该宅基地的村民，法院可裁定驳回起诉。同时，1984年关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见第64条指出，公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地使用权应随房屋所有权一起转归新房主所有，所以第三人认为，诉争宅基地使用权及地上房屋所有权应归第三人所有，原告并非本案适格原告。应依法驳回原告起诉。
第三人郭景乐向本院提交如下证据：1、照片一张，证明诉争宅基地上的房屋是郭景乐于2006年建造的，该房产归第三人郭景乐所有，宅基地使用权归郭景乐。2、2005年5月31日，原告和第三人签订的关于诉争宅基地买卖合同，证实买卖合同的真实性、合法有效性并已经转让给郭景乐的事实。3、出庭证人杨军明的证言，证明原告已于2005年交其原有房产及宅基地转让给郭景乐的事实。
经审理查明，原告祖籍系石家庄市栾城区王家庄村，现户籍和住址为河南省开封市顺和回族区。1987年11月在进行宅基地清理时，对涉案宅基地进行了测量，1987年12月1日，由栾城县土地部门予以确权。2005年5月31日，原告与第三人就原告所有的宅基地及其上房屋订立买卖合同，内容为：郭群山现有房产一处（其中含房屋三间），四邻：南至郭景乐、东至王成、北到房书芬、西至过道，面积：南边和20.14米、北边长19.07米、东边长23.2米、西边长22.7米。郭群山因长期在外，无人在此居住，经双方协商，将此（房基地）房产极（及）其建筑物一同卖于郭景乐，价格30000元（叁万元整），现金交易，其他人不能干涉。该合同有出卖人郭群山、买受人郭景乐、证明人杨军明、闫秋江、杨增福、王成、郭书贵签字，并由时任村委会主任杨军明签字、及村委会印章。当时郭景乐将3万元给付郭群山。审理中，原告否认其与第三人郭景乐签订过房屋买卖协议，但未向本院申请对该协议的字迹及手印进行司法鉴定。2006年第三人郭景乐在涉案宅基地上翻建了新房。2014年，第三人郭景乐将涉案房产及宅基地交与王家庄村委会和智高公司进行开发。以上由原告、被告王家庄村委会、智高公司、第三人提供的证据及当事人当庭陈述为证。
本院认为，原告郭群山祖籍石家庄市栾城区王家庄村，涉案宅基地系继承祖宅，非王家庄村集体经济组织的成员，现为河南省开封市顺和回族区居民。2005年5月31日，其与第三人签订买卖协议，对涉案宅基地及其上房屋卖与第三人，对宅基地面积、地上房屋、价格作了明确约定，后第三人给付了原告购房款，并于2006年对所购旧房屋进行拆除并修建了新房屋，自2005年5月31日至2014年初，原告郭群山及他人未对第三人使用该宅基地提出异议。审理中，原告方否认该协议的真实性，但未向本院申请进行笔迹及手印等司法鉴定，亦未提供相反证据，故本院对该协议的真实性予以认定。第三人依据该协议获得了涉案房屋的所有权，故将所购房产交与被告王家庄村委会、智高公司进行房地产开发并无不当。故原告请求被告王家庄村委会及智高公司返还宅基地的主张，本院不予支持。
关于原告称既使买卖合同真实，也因该协议违反相关法律规定而无效的问题。本院认为，法律、行政法规目前尚未对农村房屋买卖行为作禁止性规定，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，房屋买卖合同并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，农村房屋买卖合同也不例外；关于农村房屋出卖后其占用范围内的宅基地使用权的归属以及对房屋买卖合同效力的影响，本院认为，农村房屋可自由进行处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，其效力受制于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权，因此宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让而有条件转让，以实现物尽其用的目的。就本案而言，从买卖双方的主体身份来看，当时原告已不再是王家庄村委会集体经济组织成员，而第三人具备该身份；从协议转让时间、履行情况来看，该协议已签订9年，双方均已履行完毕，第三人已在涉案宅基地上修建了房屋；从协议是否经过审批上看，双方签订协议，经过土地所有权人王家庄村委会的同意，并有时任村主任杨军明的证明，应视为土地所有权人对该协议的同意和认可；从现房屋情况来看成，该房屋已经过重新修建，第三人及其家庭成员已居住多年，被告王家庄村委会及原告都知情，但均未提出异议，而且第三人已将房屋及宅基地交由被告王家庄村委会和智高公司开发，无返还可能；同时原告作为原涉案房屋的所有人，未向第三人提示其余共有人的情况，原告的行为构成表见代理，且其他共有权人基于原告与其他共有人密切的亲属关系，在长达9年的时间里，对该房屋的买卖情况毫不知情，不符合常理；同时从本案发生的背景来看，2005年5月，原告与第三人签订协议时，涉案房屋及宅基地为一处普通的民宅，因原告及其家人均在外地生活、工作，房屋及宅基地非其及家庭生活必需，将房屋及宅基地转让符合利益最大化的意思，2014年王家庄村委与智高公司开始进行拆迁、改造，原有普通民宅因此突然发生巨大升值，此时原告提出协议不真实、无效等主张，违背了诚实信用原则。综合来看，该协议是原告和第三人双方真实意思表示、已经实际履行、土地所有权人亦同意认可，应为有效协议，故本院对原告主张该协议违反相关法律规定而无效不予支持。
经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告郭群山的诉讼请求。
诉讼费80元减半收取40元，由原告郭群山负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 郝军廷
二〇一五年八月十一日
书记员 李玉玲