山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2882号
原告：张林，男，1988年3月3日生，汉族，无业，住山东省肥城市
委托诉讼代理人：胡春雨，山东鹊华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李三超，山东鹊华律师事务所实习律师。
被告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：王巧莲，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告张林与被告济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张林的委托诉讼代理人胡春雨、李三超，被告济南中海公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人王巧莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张林诉称：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务。2.判令被告济南中海公司支付逾期交房违约金11232.70元（以610475元为基数，按照日万分之二的标准计算，自2015年5月1日起至判决生效之日止，暂时计算至2015年8月1日）。事实和理由：2013年6月9日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区二环南路中海国际社区B－3地块6号楼1单元3003号商品房，建筑面积90.28平方米，总房款为610475元。合同第八条约定，被告应当于2015年4月30日前将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议第四条第6项约定，被告逾期交房的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。但是，该补充协议第二条却规定买受人逾期付款的违约责任为按日向出卖人支付总价款万分之二的违约金并赔偿其他费用。根据公平原则，出卖人同样每日应按总价款万分之二承担违约金并赔偿损失。原告已向被告支付了全部购房款，但被告至今未取得该项目的《分期综合验收备案证明》，未依法履行合同规定的交房义务。从现场情况看，项目规划的学校、菜市场、大门等多项重要配套建设均未完成，部分工业用地尚未拆迁，学区房的承诺未能兑现，人居环境质量堪忧，依法交房遥遥无期。未能通过综合验收的建设项目无法实现消费者的置业目的，被告延期交房的行为损害了消费者的合同利益，理应承担相应的违约责任，请求法院判如所请。
被告济南中海公司辩称：原告的诉讼请求无事实根据及法律依据，其主张的违约金的标准无合同依据，主张答辩人承担违约责任的理由不成立。依据本案原告与答辩人签订合同后的客观事实，答辩人依据合同约定及法律规定得以免除承担违约责任之权利。答辩人依法取得中海国际社区相关建设手续及销售依据后，原告建立商品房买卖合同关系。依据双方约定及法律规定，答辩人仅在因自身责任导致逾期交房或交房期限届满时所售房产未达到合同约定的交付条件时承担违约责任。事实上，答辩人在对包含原告所购房产在内的中海国际社区开发建设过程中严格按照相关审批手续开发建设，无任何过错。诚如原告在诉状中所称，该地块尚有部分相关单位未完成拆迁工作，而依据答辩人与政府相关部门签订的土地出让合同，相关部门应将拆迁工作完成后的净地交由答辩人开发建设，至今相关部门未完成拆迁工作，故答辩人无法进行相关地块上的建设工作，并由此造成答辩人已建成的包含原告所购房产在内的楼座无法进行规划核实，依据济南市现行的综合验收备案办法，导致建设完成的楼座无法办理综合验收备案，即无法取得双方合同约定的交付条件。但分期综合验收备案的其他资料答辩人均已取得。依据上述双方商品房买卖合同签订后履行过程中客观情况发生的变化，答辩人依约得以免除违约责任之权利后在商品房买卖合同约定的交付期限届满前已将该情形书面通知原告。另，答辩人已经在诉前将房产交付原告使用，原告既已收房无权在房产交付使用后主张答辩人再行交房及承担逾期交房违约金。综上，原告所购房产未取得分期综合验收备案证明系不可归责于答辩人的原因造成的，答辩人据此得以免除承担违约责任之权利，答辩人已经在合同约定的交房期限届满前将房产交付原告使用，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据济南市商品房买卖合同、收款收据、签订合同流程、收房办理指南、商品房预售许可证、EMS详情单、房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收合格报告、济南新建住宅区供电配套设施接收证明、建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明、房屋建筑工程竣工验收备案表、分期峻工综合验收备案证明等，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：
2013年6月9日，原、被告签订一份《济南市商品房买卖合同》，合同约定原告张林购买被告济南中海公司建设的中海国际社区B－3地块6号楼1单元3003号房屋，总价款为610475元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”同日，原、被告签订作为上述合同附件的补充协议一份，该补充协议第四条中“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此后，原告按照约定向被告济南中海公司交付了全部购房款。原告于2015年5月11日接收案涉房屋。
取得济南市房地产开发项目竣工综合验收备案证明应当向济南市城乡建设委员会提交下列材料：1、房地产开发项目竣工综合验收备案证明申请表；2、规划总平面图；3、开发企业资质证书；4、国有土地使用证；5、建设工程规划核实证；6、供电、排水、供热、燃气等市政公用基础设施的验收合格证明；7、房屋建设工程竣工验收备案单；8、房地产开发经营权、开发项目履约保证书、房地产开发项目手册；9、小区内道路、绿化、照明等四方验收证明；11、落实住宅产业化技术要求的证明材料；14、竣工结算备案单。
被告济南中海公司于2014年10月15日取得房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收合格报告，案涉房屋所在小区绿化、道路、照明工程已通过验收符合要求，取得节水、排水、供水、供气、供热验收，基本具备节水、排水、供水、供气、供热使用条件；于2014年12月25日取得建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，案涉房屋所在小区取得节水、排水、供水、供气、供热验收，基本具备节水、排水、供水、供气、供热使用条件；于2015年4月24日取得济南新建住宅区供电配套设施接收证明，案涉房屋所在住宅区已由济南供电公司接收抄表到户；于2016年11月30日取得房地产开发项目分期峻工综合验收备案证明。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
本案争议焦点问题有，一、政府拆迁行为能否成为被告的免责事由；二、违约金如何计算。
关于争议焦点问题一，涉案《济南市商品房买卖合同》第八条规定了开发商逾期交房的免责事由，载明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的”，鉴于该合同系中海公司提供的格式合同，应当作出有利于购房者的解释，故中海公司据以抗辩的免责事由应仅限于上述情形。而政府拆迁行为并不属于上述合同约定的免责事由，故济南中海公司关于政府拆迁行为构成免责事由的主张，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点问题二，涉案《济南市商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金为日万分之一，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格予以履行。本案在济南中海公司实际构成逾期交房违约，且亦不存在免责事由的情形下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。
本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同中约定交房时间为2015年4月30日，案涉房屋此时已经取得了办理分期峻工综合验收备案证明所需要的房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收合格报告、济南新建住宅区供电配套设施接收证明、建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，质量竣工验收备案证明等材料，具备了商品房居住使用的法定条件，但未取得分期综合验收备案证明构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自愿选择2015年5月11日接受房屋，视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件。违约金应以合同约定总购房款的日万分之一，计算至原告收取房屋之日。原告主张违约金以总购房款的万分之二，计算至判决生效之日的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张林逾期交房违约金672元；
二、驳回原告张林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由原告张林承担75元，被告济南中海地产投资有限公司承担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
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审?判?长???郭庆军
人民陪审员 申淑芹
人民陪审员 兰俊兴
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二〇一七年二月二十日
书?记?员???张雪