上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6591号
上诉人(原审原告)上海南洋日光电缆有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人林丽云，董事长。委托代理人陆利平，上海市联合律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海金国物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人顾也飞，董事兼总经理。委托代理人姜丽君，上海严诞生律师事务所律师。委托代理人瞿丹，上海严诞生律师事务所律师。上诉人上海南洋日光电缆有限公司(以下简称“南洋公司”)因排除妨害纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1993年7月15日，因上海市黄浦区42号街坊上海物资大厦建设拆迁工程，原上海黄浦纱绳五金商店(以下简称“纱绳商店”)作为动迁安置单位与上海金机(集团)公司(以下简称“金机集团公司”)签订动迁安置协议。1997年7月14日，原纱绳商店与上海金国物业管理有限公司(以下简称“金国公司”)签订《上海物资大厦房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)一份，约定(1)根据之前所签动迁安置协议，现由纱绳商店承租位于上海市(以下简称“系争房屋”)作为办公室使用；(2)承租房屋建筑面积合计200平方米，租期自1997年7月15日起至2013年6月30日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)2,696元，月物业管理费为2,000元；(3)租期届满后，如纱绳商店需继续承租，应当提前1个月提出书面申请，除纱绳商店存在违反法律、法规或合同约定情形外，金国公司应予同意续租；(4)纱绳商店系拆房动迁安置户，对承租房屋享有使用权；(5)租赁期满，如纱绳商店并无严重违约且要求续租，金国公司应予同意续租。2003年7月，南洋公司经转让取得上海市房屋产权。之后，南洋公司就系争房屋按每月2,696元实际收讫租金。原审法院另查明：纱绳商店原名上海黄浦纱绳五金公司(以下简称“纱绳公司”)，系独立核算单位，主管部门系金机集团公司。2003年12月，纱绳商店更名为上海金机五金机械商场纱绳五金分店(以下简称“纱绳分店”)，系隶属于上海金机五金机械商场(以下简称“金机五金商场”)之非独立核算分支机构，原纱绳商店资产亦并入金机五金商场核算。2004年，金机五金商场经改制更名为上海金机五金机械有限公司(以下简称“金机五金公司”)，公司类型为法人独资之一人有限责任公司，出资人为上海新世界五金机电有限公司(以下简称“新世界机电公司”)。2005年3月2日，纱绳分店注销工商登记。2005年3月7日，工商管理部门发出准予纱绳分店注销登记通知书。2010年11月9日，金机五金公司注销工商登记，其企业网点划归其唯一出资人即新世界机电公司。而新世界机电公司与上海金机物资供应公司曾于1994年9月共同出资注册成立金国公司。2009年7月，新世界机电公司为配合企业兼并及合理调整经营网点，将原由金机五金公司经营之系争房屋处经营网点划归金国公司使用。现系争房屋由金国公司实际使用，并由金国公司按月租金2,696元向南洋公司支付租金。综上，南洋公司称在工商管理部门发出准予纱绳分店注销登记通知书后，南洋公司与原纱绳商店之间租赁合同关系即告终止，金国公司作为所属物业管理部门应当告知南洋公司上述注销登记情况，以便南洋公司及时收回系争房屋。但金国公司未予告知，且之后实际占用系争房屋至今。金国公司虽按原纱绳商店租金标准向南洋公司支付费用，但因南洋公司与金国公司之间并不存在租赁合同关系，故金国公司应将系争房屋返还予南洋公司，且金国公司就占用系争房屋期间应当按市场租金价格向南洋公司支付房屋使用费。南洋公司就此起诉至原审法院，要求金国公司腾空搬离系争房屋并将系争房屋返还予南洋公司，同时要求金国公司补交2005年3月8日至金国公司实际迁离日期间之房屋使用费差额。鉴于经司法评估，系争房屋2005年3月至2015年11月30日期间之市场平均月租金为11,400元，故2005年3月8日至2015年11月30日期间房屋使用费按每月11,400元计算，2015年12月1日至金国公司实际迁离日期间房屋使用费按南洋公司预估金额即每日每平方米2元计算，上述房屋使用费总额扣除金国公司按原纱绳商店租金标准所实际付费金额，所得差额即系南洋公司要求金国公司补交之房屋使用费。原审法院经审理后认为，原纱绳商店系基于动迁安置回搬户身份承租系争房屋，其所享有之承租权并不同于一般承租人。本案须审理之关键问题为(1)如原纱绳商店现仍存在，且原纱绳商店在租期届满前未能按约提出要求续租之书面申请但却全面履行付租义务，则原纱绳商店是否有权继续承租系争房屋；(2)金国公司使用系争房屋是否存在合法依据。针对问题(1)，《租赁合同》明确如原纱绳商店并不存在严重违约情节，出租方不得拒绝原纱绳商店在约定租期届满后继续承租系争房屋。鉴于原纱绳商店系作为动迁安置回搬户而承租系争房屋，原纱绳商店所享有之承租方权利应当有别于一般承租人，如原纱绳商店继续租赁行为且继续支付租金，则出租方不得以原纱绳商店未能提前书面申请续租为由而拒绝原纱绳商店继续承租系争房屋，且出租方亦无权要求原纱绳商店就继续承租而提高租金标准。鉴此，如原纱绳商店并未注销工商登记，且原纱绳商店在租赁期间并无严重违约情节、在约定租期届满后继续使用系争房屋并支付租金，则南洋公司作为产权受让人须按原《租赁合同》所作约定与原纱绳商店继续发生租赁合同关系。针对问题(2)，因原纱绳商店在更名为纱绳分店同时，其经济性质亦变更为非独立核算之分支机构，由此，原纱绳商店之债权、债务及资产在上述更名同时亦一并转入纱绳分店所隶属之上级独立核算单位即金机五金商场予以独立核算，而本案所涉系争房屋承租权亦转归金机五金商场所享有。之后，金机五金商场更名为金机五金公司，在金机五金公司注销工商登记时，新世界机电公司作为唯一出资人须对金机五金公司之债权、债务及资产等进行清理。在新世界机电公司清理完毕并以清理后之资产清偿对外债务后，如尚存原属金机五金公司之合同债权，则该部分合同债权应当归由新世界机电公司享有，就此，新世界机电公司在金机五金公司注销工商登记后实际取得系争房屋之承租权。而新世界机电公司在取得该项承租权后将系争房屋之承租使用权交付其出资成立之金国公司亦无不当，鉴此，南洋公司所称金国公司使用系争房屋缺乏合理依据显然难以成立。综上，鉴于金国公司系因原纱绳商店更名并变更经济性质、纱绳分店系非独立核算之分支机构、金机五金公司系由新世界机电公司独立出资、新世界机电公司系金国公司出资人之一等前后呼应之系争房屋承租权主体变更顺序而实际取得系争房屋承租权，故南洋公司不得拒绝金国公司承租系争房屋，亦不得要求金国公司提高租金标准，鉴此，原审法院对南洋公司诉请均依法予以驳回。原审法院据此作出判决：驳回南洋公司要求金国公司迁离系争房屋、并补交房屋使用费的诉讼请求。原审判决后，上诉人南洋公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清。原审中南洋公司提供的《公函》证据，系金国公司在纱绳商店注销8年后，冒充纱绳商店的名义向南洋公司发函，企图“李代桃僵”继续以极低价格使用系争房屋。原审中南洋公司虽未出示原件，但南洋公司明确原件可以在庭后提交供核对，且南洋公司在庭后将原件提交给原审法院。显然，金国公司以欺骗的形式要求继续以纱绳商店名义使用系争房屋，主观上具有恶意，其行为不应获得支持。但原审判决并未对此予以评价。事实上，早在2003年1月，纱绳商店尚未更名时，金国公司即已经与南洋公司就与系争房屋同一大楼内的802、809签订租赁合同，租金标准为市场价格。因此，双方的租赁关系是基于市场交易关系而建立，并非因纱绳商店的主体变更而建立。2005年3月纱绳商店主体资格终止后，金国公司作为物业管理企业，利用便利条件，冒充纱绳商店名义，廉价使用系争房屋。2、原审判决适用法律错误。原审判决援引合同法第二百二十九条的规定，以此作为金国公司具有承租人资格的法律依据，但该条规定的原则是租赁物的所有权变更不影响租赁关系。而本案争议焦点是：在承租人主体发生变更是否影响租赁关系的存续，这是两个不同的法律逻辑。本案应适用《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第(三)项的规定。原审判决的逻辑无法突破该条规定，得出金国公司有权以非居住房屋承租人身份继续使用租赁物的结论。综上，原审判决严重损害上诉人权利，显失公平。请求撤销原审判决，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人金国公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人所称的《公函》已经在原审时质证，金国公司不予认可，上诉人也未提供原件，且与本案无关。系争房屋是使用权房屋，没有同比参考价值。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现上诉人南洋公司上诉要求撤销原审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对南洋公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,892.40元，由上诉人上海南洋日光电缆有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一六年十一月九日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……