湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂茅箭民一初字第02065号原告刘刚。原告徐辉（与刘刚系夫妻关系）。以上两原告委托代理人刘畅、雷明辉，湖北郧阳律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被告十堰神龙源房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市北京北路95号。法定代表人吴远军，该公司总经理。委托代理人张兆学，该公司经理，代理权限：承认对方诉讼请求，提出反诉，变更反诉请求，进行和解等特别授权。委托代理人孟爱民，湖北天颐律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人十堰市规划局，住所地：湖北省十堰市人民北路11号。法定代表人高玉成，该局局长。委托代理人赵黎娟，该局执法科副科长，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等特别授权。委托代理人谢杰，湖北荟才律师事务所律师，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等特别授权。原告刘刚、徐辉诉被告十堰神龙源房地产开发有限公司（下称神龙源房地产公司）、第三人十堰市规划局（下称规划局）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张京郧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐辉（第二次开庭未到庭）及其与原告刘刚的委托代理人刘畅、雷明辉，被告神龙源房地产公司的委托代理人张兆学（第二次开庭未到庭）、孟爱民，第三人规划局的委托代理人赵黎娟、谢杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚、徐辉诉称：2013年10月16日，刘刚、徐辉和神龙源房地产公司签订《商品房预售合同》，约定刘刚、徐辉购买神龙源房地产公司开发的神龙阁2栋1-4号商铺。然而，神龙源房地产公司故意隐瞒真相，将原本规划为架空停车位的部分当作商铺出售给刘刚、徐辉，致使合同无法办理预售备案登记，进而长期不能办理银行按揭贷款。后来，规划局就该项目进行规划变更，将架空停车层和设备层变更为商业裙楼，层高增加0.9米，致使商品房产权登记面积与约定面积严重不符。上述情况，规划局和神龙源房地产公司均未依法告知包括刘刚、徐辉在内的全体业主，致使神龙源房地产公司至今无法向刘刚、徐辉交付房屋。请求判决解除刘刚、徐辉和神龙源房地产公司签订《商品房预售合同》；判令神龙源房地产公司返还刘刚、徐辉已支付的房款200.25万元及利息，规划局承担连带责任；神龙源房地产公司和规划局承担本案诉讼费。原告刘刚、徐辉为支持起诉主张，向本院提供以下证据：证据一：商品房预售合同、建设工程规划许可证、规划局红线图。证明神龙源房地产公司在与刘刚、徐辉签订合同时隐瞒该建筑物一层为架空停车层的事实，把停车位当作商业门面销售，是严重的欺诈行为；神龙源房地产公司应当在2013年11月16日办理预告登记，然而至今未办理，导致无法办理按揭贷款手续。证据二：房管局初始登记查询。证明合同约定由刘刚、徐辉购买的房屋实际面积为280.24平方米，差异达7.3%；神龙源房地产公司应在2013年11月30日前交付房屋，但至今未交付。证据三：责令限期改正违法行为通知书、建设工程竣工验收规划条件核实证、房屋现状照片。证明神龙源房地产公司和规划局改变了房屋原规划和设计，正负零高程整体提高1.1米，将商铺上面的设备转换层1.2米变成4米，独立商铺门面变成了两层商铺，设备转换层功能改建成商铺；以上变更直接影响到刘刚、徐辉所购商品房质量或使用功能，神龙源房地产公司应当在规划局批准同意之日起15日内书面告知全体业主知晓；神龙源房地产公司和规划局均未告知业主。证据四：企业单位往来结算收据。证明刘刚、徐辉按约支付了购房首付款。被告神龙源房地产公司辩称：神龙源房地产公司开发的“神龙阁二期项目”，是神龙源房地产公司于2006年8月取得土地使用权，2010年7月被规划为商住用地性质，2011年3月取得建设工程施工许可，2012年5月竣工。根据原规划，正负零以上一层为车库，层高为3.6米。因不能满足“居然之家十堰店”的需求，2010年10月19日，十堰市有恒置业有限公司代表整个楼盘向规划局请示，要求变更规划，将地上两层裙房层高提升到4.5米。2011年2月25日，规划局形成业务会纪要，拟同意前述一层车库变更为商业，建筑高度上升0.9米。2012年10月24日，规划局业务会纪要对此进行确认。2011年9月，工程主体竣工，2011年8月，上述项目取得预售许可，2014年4月，神龙阁二期项目取得规划局颁发的《规划验收核实证明》。神龙源房地产公司从未隐瞒该房地产的任何信息，架空停车位部分变更为商铺，是经过神龙源房地产公司申请，规划部分批准并确认许可的。未办理预售备案登记是因刘刚、徐辉经通知多次不到房管局办理所致，而不是无法办理预售备案登记。未办理银行按揭也是因刘刚、徐辉经通知不到银行办理按揭手续所致，而不是不能办理银行按揭。神龙源房地产公司在向刘刚、徐辉销售争议房屋时，该房屋已经过竣工验收，也明确告知所销售房屋用途，规划验收和变更在前，销售在后，何况刘刚、徐辉购买的是现房，房屋结构和状况两人非常清楚，不存在所谓的未依法告知。刘刚、徐辉单方要求解除合同，不应当要求支付利息。刘刚、徐辉要求退房是因为2014年以来房价开始下跌，该行为是违背契约精神、背弃诚实信用的表现，在法律上应当承担违约责任，在道德上应当受到谴责。被告神龙源房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一：建设规划许可证。证明神龙源房地产公司的建设项目取得国家机关许可，建设合法。证据二：居然之家紧急工作联系函、层高紧急请示、会议纪要。证明神龙源房地产公司调整二期裙房层高取得国家行政机关许可，程序合法。证据三：规划核实证明。证明神龙源房地产公司神龙阁二期项目提供国家机关规划验收。证据四：预售许可证。证明神龙源房地产公司预售二期房地产符合法律规定。证据五：商品房销售备案证。证明神龙源房地产公司的二期房地产项目已经过销售备案。证据六：房权证。证明争议房屋已于2014年11月办理总房权证。证据七：收据、承兑汇票。证明刘刚、徐辉付款金额，以及汇票到期日。第三人规划局述称：没有法律规定规划局应对本案所涉房屋进行规划变更需进行公示，规划局对神龙阁二期所做规划变更程序合法、内容适当，不应承担任何民事责任；规划局不是房屋买卖合同关系中的当事人，刘刚、徐辉要求规划局与其合同相对人承担连带责任违反合同相对性原则，没有法律依据，不应支持。第三人规划局向本院提交以下证据：证据一：建设工程规划证。证据二：十堰市人民政府文件处理笺。证据三：规划局会议纪要（2011）2号。证据四：规划局会议纪要（2012）15号。证据五：关于第十批违建项目情况的报告。证据六：关于张湾区人民政府办公楼等11个违建项目处理情况的通报。证据七：十堰市三违治理工作领导小组办公室关于对十堰市城区三违治理已接受处罚、补缴规费和土地出让金开发企业依据相关规定办理相关手续的通知。证据八：规划局会议纪要（2014）20号。证据九：建设工程竣工验收规划条件核实证。以上证据证明规划变更系政府招商引资需要，按照市领导签批意见，经规划局两次业务会研究，在未突破容积率的情况下，同意变更。该项目违建行为经市三违办处理，办理手续符合法律规定和工作程序。经审理查明：2013年10月16日，神龙源房地产公司和刘刚、李辉签订《商品房预售合同》。合同约定：刘刚、李辉购买神龙源房地产公司神龙阁2栋1-4号、建筑面积为261平方米商业用房，单价每平方米12500元，总价3262500元；刘刚、李辉在签订合同之日首付200万元，2013年10月22日前再付2500元，余款126万元通过银行按揭支付；神龙源房地产公司应当在2013年11月30日前，将符合条件的商品房交给刘刚、徐辉使用，房款付清即办理交付手续；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房款以产权登记面积为准，多退少补；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将已付款退还买受人，并按银行同期存款利率支付利息等。合同签订后，刘刚、徐辉按约支付了购房款2002500元。此后，刘刚、徐辉获悉上述商铺的建筑面积经房管部门核定为280.24平方米，提出解除合同未果，向本院起诉，引起诉讼。另查明：前述合同中出售给刘刚、徐辉的商铺在原规划中是架空层。神龙源房地产公司在建设神龙阁二期时，存在未按规划批准内容建设，将正负零高程整体提高约1.1米，擅自将1.2米高设备转换层按层高4米商业用房建设等行为。2013年12月5日，十堰市城市管理综合执法局责令神龙源房地产公司限期改正违法行为。2014年3月21日，十堰市三违治理工作领导小组办公室通知规划局等单位，其中涉及对神龙源房地产公司上述违法行为的处理，表示对该违法违规行为已经处理到位，要求各单位按照各自的职责，依法依规办理相关手续。此后，规划局向神龙源房地产公司核发了《建设工程竣工验收规划条件核实证》。本院认为：神龙源房地产公司和刘刚、李辉签订《商品房预售合同》不违反法律规定，该合同有效。神龙源房地产公司拟交付的商铺建筑面积为280.24平方米，超出合同约定建筑面积261平方米达7.4%。双方仅约定在房屋交付使用后出现面积差的处理办法，而未约定交付使用前发现面积差的处理办法，因此，在交付使用前，对面积差的处理应依照法律规定处理。根据法律规定，刘刚、徐辉请求解除合同、返还已付购房款及利息应予支持。规划局对建设项目规划是行使行政职权，不是合同相对人，刘刚、徐辉主张规划局承担连带责任没有依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘刚、徐辉和被告十堰神龙源房地产开发有限公司于2013年10月16日签订的《商品房预售合同》。二、被告十堰神龙源房地产开发有限公司返还原告刘刚、徐辉房款2002500元，并支付利息（其中2000000元从2013年10月16日起、2500元从2013年10月21日起，按同期银行贷款利率计算）。三、驳回原告刘刚、徐辉对第三人十堰市规划局的诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22820元，收取11410元，由被告十堰神龙源房地产开发有限公司负担，退还原告刘刚、徐辉11410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张京郧二〇一六年二月十五日书记员  彭 苗