广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初2438号
原告郑凯，男，汉族，1989年4月10日出生，住所地为江西省上饶市广丰县。
委托代理人黄庆林，广东腾锐律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ威，广东腾锐律师事务所实习律师。
被告沈红萍，女，汉族，1983年8月15日出生，住所地为黑龙江省依兰县。
委托代理人韩林，广东恒耐律师事务所律师。
第三人东莞市纬业房地产代理有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇行政中心区御鹿华庭1区4、9栋110-6铺。
法定代表人韩志敏。
第三人东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地为广东省东莞市南城区新城石竹路3号广发金融大厦15楼01单元。
法定代表人张明峰。
第三人中国建设银行股份有限公司东莞清溪支行，住所地为广东省东莞市清溪镇鹿城西路茂恒商住小区l#栋商住楼05至12号商铺。
负责人张桦。
第三人中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行，住所地为广东省东莞市厚街镇厚街大道l号。
负责人李彤彪，行长。
委托代理人郑雪峰，男，汉族，1989年5月7日出生，住所地为广东省东莞市南城区，系该公司员工。
委托代理人陈智辉，男，汉族，1985年1月5日出生，住所地为广东省东莞市南城区，系该公司员工。
原告郑凯诉被告沈红萍、第三人东莞市纬业房地产代理有限公司（以下简称纬业公司）、第三人东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称盈晖公司）、第三人中国建设银行股份有限公司东莞清溪支行（以下简称建行清溪支行）、第三人中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行（以下简称工行厚街支行）房屋买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员赵钻贤、莫敏如组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告郑凯的委托代理人黄庆林、ＸＸ威及被告沈红萍的委托代理人韩林、第三人工行厚街支行的委托代理人郑雪峰均到庭参加了诉讼，第三人纬业公司、第三人盈晖公司及第三人建行清溪支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑凯诉称，郑凯、沈红萍与纬业公司于2015年8月13日签订了《房地产买卖居间合同》，约定由郑凯、沈红萍委托纬业公司就买卖东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502房（以下简称“该房屋”）提供居间服务，郑凯以总价格858000元向沈红萍购买该房屋。当天，郑凯通过纬业公司支付5400元中介费，向沈红萍支付定金50000元。9月18日，郑凯、沈红萍前往建行清溪支行申请按揭贷款。2015年11月23日左右，建行清溪支行出具了《同贷书》。2015年11月30日，郑凯、沈红萍一同去建行清溪支行办理资金监管，郑凯向沈红萍支付了首期款。2015年12月19日，沈红萍出具《委托书》，表示资金己调度完毕，决定解约。2016年1月8日，沈红萍委托程德平出具《说明》，单方终止合约，但郑凯不同意，要求继续履行合同。双方交易的房屋办有抵押登记，抵押权人为工行厚街支行。在郑凯、沈红萍交易过程中，沈红萍向工行厚街支行申请提前还贷，工行厚街支行委托盈晖公司在提前还贷手续中进行担保。《房地产买卖居间合同》是郑凯、沈红萍的真实意思表示，受法律的保护，应该继续履行。在整个交易过程中，郑凯积极配合纬业公司安排，协同沈红萍共同办理相关手续，履行合同的义务，尽全力促成交易的完成，是合法的守约方。现沈红萍因个人理由，单方擅自解除合同，其解除合同的行为无效。另，郑凯与沈红萍签订《房地产买卖居间合同》后，双方共同委托盈晖公司办理涉案房屋的银行贷款、注销抵押登记、赎楼、资金监管及过户手续，双方签订的资金监管协议对此进行了约定。郑凯配合盈晖公司提供了银行贷款的相关资料，并于2015年11月23日得到建行清溪支行出具的《同贷书》，沈红萍根本未按照约定向抵押登记银行办理相关的赎楼手续。综上，为维护自身的合法权益，郑凯特诉至法院，请求判令：一、确认沈红萍解除《房地产买卖居间合同》行为无效；二、郑凯、沈红萍、纬业公司继续履行《房地产买卖居间合同》；三、沈红萍、纬业公司协助郑凯办理案涉按揭贷款手续；四、沈红萍、工行厚街支行办理东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502房抵押权的注销登记；五、沈红萍将位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502房交付郑凯使用；六、沈红萍协助郑凯将位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠岛花园5号楼3单元502房转移登记至郑凯名下，在取得房管部门出具的正式受理回执后将该回执交付给郑凯；七、沈红萍赔偿郑凯迟延交付东莞市清溪镇清凤大道388号翡半岛花园5号楼3单元502房的违约金，按每日100元为标准，自2015年11月27日起计至交付房屋之日止，暂计至2016年l月20日为5400元；八、本案诉讼费由沈红萍承担。
被告沈红萍辩称，沈红萍于2015年8月13日通过纬业公司与郑凯签订一份《房地产买卖居间合同》。约定沈红萍将其位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房出卖给郑凯，成交价格为858000元，其中定金5万元于签订合同当天支付，剩余款项分2次付清。双方签订合同后，沈红萍多次询问郑凯第一笔房款何时支付，郑凯及纬业公司均告知会依照纬业公司张贴的交易流程严格办事，大约3个半月可以收到全部房款。沈红萍由于过分相信纬业公司及郑凯，未订立书面凭证。后沈红萍配合郑凯及中介公司办理了各项手续，但却迟迟没有收到第一笔房款，直至2015年11月30日郑凯才将第一笔款项汇入指定账户。经沈红萍了解才知道郑凯联系的银行无法放款导致购房款迟迟不能到位，该过错并非是沈红萍造成的。由于银行需要到2016年1月份才能放款，依照双方约定的交易流程及合同约定，该期限远远超过了郑凯承诺的期限（合约第六条第三项明确规定：接到银行通知后三个工作日内还清贷款，不按时办理的，属于违约）。沈红萍认为，即使依照2016年1月份银行放款的时间为准，按照郑凯及纬业公司的承诺整个交易流程全部走完，也要拖到2016年4月份，该期限远远超过了双方约定的付款时间。郑凯的行为不但违背了双方信守的诚信原则，也违反了双方的合同约定，导致沈红萍无法达到当初签订合同的预期目的。郑凯延迟付款的行为严重损害了沈红萍的合法权益。沈红萍多次要求解除双方签定的协议，郑凯一直置之不理。综上，郑凯的请求没有任何事实及法律依据，恳请法院依法驳回郑凯的请求。
第三人盈晖公司提交书面答辩状辩称，2015年9月18日，买卖双方共同委托盈晖公司办理按揭贷款，在按揭贷款中郑凯作为借款人，贷款用于支付交易房产的房款。同日买卖双方均到东莞市东部公证处办理了委托公证，委托盈晖公司工作人员代为赎楼、过户、缴税、办证等手续，并非郑凯在起诉状中称“为沈红萍提前还贷进行担保”。2015年9月19日到2015年10月20日期间，买卖双方补充提交贷款审批所需资料，盈晖公司于2015年10月20日把贷款资料寄给建行清溪支行申请买方的按揭贷款。这段时间补充的资料包括：买方：收入证明、配偶流水记录、20.8万首付凭证、建设银行清溪支行供楼卡、定金收据；卖方：离婚证、离婚协议、购房发票。备注：向银行递交审批资料时是卖方的购房合同。2015年11月5日，业主办好一手房产证。2015年11月11日，盈晖公司与建行清溪支行确认，贷款审批通过（即同贷）。盈晖公司通知纬业公司此同贷信息，并通知买卖双方准备放款所需资料。盈晖公司担保放款所需资料包括：首付款监管手续办妥、买方交齐盈晖公司担保费、服务费、评估费及缴税费。沈红萍需要提供交易房产的房产证原件及相关票据、原供款卡及网银原件及密码给盈晖公司。2015年11月30日，买卖双方在建行清溪支行办理了首付款20.8万的监管手续。2015年12月15日，郑凯交齐盈晖公司费用，沈红萍也在此期间交齐放款所需资料给盈晖公司。2015年12月16日，盈晖公司出具保函给银行安排放款。2015年12月20日下午5点左右，盈晖公司工作人员收到业主沈红萍的解除交易房屋买卖的《委托书》。2015年12月21日，盈晖公司通知银行暂不放款，待买卖双方协商一致再通知盈晖公司是否继续办理。
第三人工行厚街支行辩称，郑凯要求判令沈红萍、工行厚街支行办理东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502房抵押权的注销登记手续的诉讼请求无法无据，应予驳回，事实及理由如下：
沈红萍于2012年向工行厚街支行申请个人购置住房贷款，工行厚街支行与沈红萍、东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司（以下简称翡翠半岛公司）于2012年12月10日签订了《个人购房借款／担保合同》（编号为0201行267支行2012年一手贷0000836号），合同约定，该笔贷款用于购买东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502房（下称“案涉房产”），贷款金额为53万元，贷款期限为10年，到期日为2022年12月10日。沈红萍以案涉房屋作为抵押物向工行厚街支行提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费。抵押人转让抵押物应事先征得贷款人的书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。据合同约定，工行厚街支行于2012年12月10日向沈红萍发放了53万元的个人一手住房购置贷款，并受托支付到了翡翠半岛公司的银行账户上。后工行厚街支行又与沈红萍在2012年12月14日办理了抵押登记，取得了商品房他项权登记证明（编号为20121214CC9DF5963289），工行厚街支行取得了该房屋的抵押权。截止2016年3月8日，沈红萍应偿还工行厚街支行贷款本金为364639.04元，应偿还利息为54972.88元，合计419611.92元。沈红萍在工行厚街支行的贷款尚未结清。并且工行厚街支行对案涉房产的抵押权依然合法有效。以上事实有工行厚街支行与沈红萍签订的借款合同、放款凭证、借据、商品房他项权登记证明等资料为证。在本案中，沈红萍与郑凯之间的房地产买卖合同纠纷不应损害作为善意第三人的合法利益，不应对工行厚街支行实现自身的合法债权构成任何障碍。同时，在沈红萍未能结清工行厚街支行全部贷款本息的情况下，为保障工行厚街支行合法的债权权益顺利买现，工行厚街支行合法拥有对案涉房屋的抵押权应予以保护。综上，请法院依法驳回郑凯的第四点诉讼请求。
第三人纬业公司未进行答辩，也未向本院提交证据材料。
第三人建行清溪支行未进行答辩，但向本院提交了一份《关于包华贷款的情况说明》。
经审理查明，2015年8月13日，郑凯、沈红萍通过居间方纬业公司签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定沈红萍将其位于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房（毛坯房）出卖给郑凯。合同第二条转让价格约定：物业转让总价格为858000元，此价格包含卖方此次出售前已产生的一切费用（包括办理房产证、银行赎楼等相关费用）。办理此次产权过户的全部费用（如契税、营业税、个人所得税、评估费、产权登记费等相关费用）由买方负责支付。合同第三条付款方式约定：定金50000元于签订合同当天支付，剩余楼款分2次付清：第一笔楼款208000元，在沈红萍的还贷银行通知还贷日三个工作日内，由郑凯将该笔楼款转入沈红萍还贷账户作为提前还贷，到账即视为沈红萍已收取该笔楼款；第二笔楼款600000元，由双方在签订本合同后十个工作日内到银行办理按揭贷款手续，签署《购房抵押贷款合同》，该楼款在办理完过户手续及抵押登记后，由银行一次性划入指定的沈红萍银行账户或解冻楼款，到账即视为沈红萍已收取该笔楼款。合同第四条过户日期约定：买卖双方、经纪方于沈红萍房产证注销抵押登记后五个工作日内（银行同贷后）到房管所签订房地产买卖合同。合同第五条交楼日期约定：买卖双方约定该物业于银行同贷后交付给买方使用，交付前该物业所产生的水电费、管理费等相关费用由卖方承担，交楼后的相关费用由买方承担。卖方延期交楼超过三个工作日的，从第四个工作日起按照每日房租价值100元返还给买方，若超过十五个工作日交楼给买方的，则卖方属于违约。合同第六条买卖双方权利义务约定：卖方在签订合同后五个工作日内向银行申请提前还贷，接到银行通知后三个工作日内还清贷款。注销抵押、房产过户、完税、领证、抵押登记等相关事宜，于经纪方通知后三个工作日内，买卖双方按时配合办理，不按时办理的，属于违约。郑凯于签订《房地产买卖居间合同》的当天依约向沈红萍支付了订金50000元。
2015年9月18日，沈红萍、郑凯（及其配偶黄楚贤）分别与盈晖公司工作人员签订《委托书》，委托盈晖公司工作人员办理涉案房屋交易的物业查档、提前还贷、注销抵押登记、申请过户、缴税、产权登记等相关手续，并于同日共同到东莞市东部公证处办理了委托公证手续。建行东莞市分行于2016年3月10日出具了一份《关于包华贷款的情况说明》，证明郑凯于2015年9月18日申请个人再交易住房贷款，申请贷款金额为600000元，贷款期限为180个月，担保方式为抵押加阶段性担保，已于2015年11月5日通过建行东莞市分行的内部审核。
2015年11月30日，沈红萍、郑凯与建行清溪支行签订了一份《百易安资金监管协议》，约定由沈红萍向建行清溪支行提供账户（开户行：建行清溪支行，户名：沈红萍，账号：62×××34）作为收取郑凯购房交易资金的指定账户；郑凯于2015年11月30日前将交易资金208000元以转账形式存入监管账户，并于2015年12月5日前向建行清溪支行支付资金监管手续费500元；建行清溪支行按照协议约定进行资金监管，并协助完成交易资金的交付或者退回。上述协议签订后，郑凯依约向建行清溪支行支付了资金监管手续费500元及将交易资金208000元以转账形式存入监管账户。
2016年1月8日，沈红萍委托程德平出具一份《说明》，以涉案房屋买卖交易时间过长，且沈红萍仍有住房的实际需要为由，决定解除与郑凯、纬业公司签订的《房地产买卖居间合同》。
另查明，沈红萍与工行厚街支行、开发商翡翠半岛公司于2012年12月10日签订了一份《个人购房借款／担保合同》，沈红萍向工行厚街支行贷款530000元用于购买涉案房屋，并以案涉房屋作为抵押物向工行厚街支行提供抵押担保。工行厚街支行于2012年12月10日向沈红萍发放了530000元的个人一手住房购置贷款，并受托支付到了翡翠半岛公司的银行账户上。2012年12月14日，工行厚街支行与沈红萍办理了涉案房屋的抵押登记，工行厚街支行为涉案房屋的抵押权人，商品房他项权登记编号为20121214CC9DF5963289。截止2016年3月8日，沈红萍应偿还工行厚街支行贷款本金为364639.04元，应偿还利息为54972．88元，合计419611.92元。涉案房屋已于2015年9月22日办理了房屋产权证，证号为粤房地权证莞字第××号。
庭审中，沈红萍确认涉案房屋属于沈红萍个人所有，不存在权属争议，且沈红萍没有按照合同约定办理提前还贷及注销抵押登记手续。沈红萍向本院提交了一份没有双方签字盖章的纬业公司按揭房屋交易流程及张贴在纬业公司门口的交易流程照片数张，拟证明纬业公司及郑凯在交易时均告知会依照纬业公司张贴的交易流程严格办事，承诺沈红萍大约3个半月可以收到全部房款。郑凯直至2015年11月30日才将第一笔房款208000元汇入指定账户，且贷款银行要到2016年1月份才能放款，整个交易流程走完要拖到2016年4月份，因此郑凯没有遵守双方约定的付款时间，违反了合同的约定。郑凯对沈红萍提交的上述证据的真实性不予确认，并主张第一笔楼款208000元是按照双方签订的《百易安资金监管协议》约定的时间于2015年11月30日当日支付的，没有超期，第二笔楼款是根据双方与盈晖公司签订的《委托贷款按揭服务合同》的约定，共同委托盈晖公司办理贷款手续，也不存在违约行为，沈红萍提交的交易流程没有双方的签字，不能证明双方对此进行了约定。
庭审中，郑凯主张由其自行筹资支付涉案房屋的第二笔楼款600000元，并撤回要求沈红萍、纬业公司协助郑凯办理涉案房屋按揭贷款手续的诉讼请求。郑凯自愿从第二笔楼款中代沈红萍偿还欠工行厚街支行的抵押贷款本息。
以上事实，有郑凯提交的《房地产买卖居间合同》、定金收据、《百易安资金监管协议》、业务收费回单、百易安冻结解冻通知书、《说明》、《委托书》、房屋产权证、《委托书》，沈红萍提交的《房地产买卖居间合同》、交易流程、照片，建行东莞市分行提交的《关于包华贷款的情况说明》，工行厚街支行提交的《个人购房借款／担保合同》、工商银行转账凭证、商品房他项权登记证明、个人还贷计划表查询单以及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑凯与沈红萍签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定享有权利及履行义务。
关于谁违约的问题。郑凯与沈红萍在签订上述合同后，对于第一笔楼款的支付时间及资金监管与建行清溪支行签订了《百易安资金监管协议》，郑凯已经按照上述合同及协议的约定支付了定金50000元及第一笔楼款208000元，没有违反双方的约定。双方对于后续的交易分别与盈晖公司签订了《委托书》，委托盈晖公司代为办理，因此双方应依照约定继续履行涉案房屋的交易手续。沈红萍主张双方约定3个半月收到全部房款，并提交交易流程及照片佐证，但该证据并无双方的签名确认，不能证明郑凯对此进行了确认，因此沈红萍主张郑凯违约没有证据予以证明，本院对此不予采信。沈红萍委托程德平于2016年1月8日出具一份《说明》，以涉案房屋买卖交易时间过长，且沈红萍仍有住房的实际需要为由，决定解除与郑凯、纬业公司签订的《房地产买卖居间合同》，因此沈红萍系违约方，郑凯有权按照合同约定要求继续履行合同并要求沈红萍承担违约责任。
关于违约责任的问题。《房地产买卖居间合同》第五条约定：买卖双方约定该物业于银行同贷后交付给买方使用，卖方延期交楼超过三个工作日的，从第四个工作日起按照每日房租价值100元返还给买方。建行东莞市分行出具的《关于包华贷款的情况说明》证实该行于2015年11月5日通过郑凯贷款的内部审核。盈晖公司提交的答辩状证实盈晖公司于2015年11月11日与建行清溪支行确认贷款审批通过（即同贷），盈晖公司通知纬业公司此同贷信息，并通知买卖双方准备放款所需资料。郑凯及沈红萍对建行东莞市分行出具的《关于包华贷款的情况说明》及盈晖公司提交的答辩状的真实性均予以确认，因此根据上述合同第五条的约定，沈红萍未在建行东莞市分行出具同贷书后依约交付涉案房屋给郑凯，应从延期交楼第四个工作日起每日支付郑凯100元违约金，郑凯要求从2015年11月27日开始计算违约金，本院予以支持，违约金应计算至涉案房屋交付郑凯之日止。
沈红萍截止2016年3月8日尚欠抵押权人工行厚街支行贷款本金364639.04元、利息54972.88元，本息合计419611.92元。郑凯同意从第二笔楼款中代为偿还欠工行厚街支行的抵押贷款本息以注销涉案房产的抵押登记，本院予以准许，沈红萍及工行厚街支行应予协助配合。扣除偿还的抵押贷款本息后，郑凯还应将剩余房款（600000元减去代为偿还的贷款本息）支付给沈红萍。沈红萍应将涉案房屋交付给郑凯，并协助郑凯按照约定办理涉案房屋的产权过户手续。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告郑凯、被告沈红萍及第三人东莞市纬业房地产代理有限公司继续履行《房地产买卖居间合同》；
二、原告郑凯应于本判决发生法律效力之日起十五日内代被告沈红萍向第三人中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行清偿东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房（粤房地权证莞字第××号）上的抵押贷款债务；
三、被告沈红萍及第三人中国工商银行股份有限公司东莞厚街支行应于抵押贷款债务清偿之日起五日内协助原告郑凯办理东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房（粤房地权证莞字第××号）注销房产抵押贷款登记手续；
四、原告郑凯应于东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房（粤房地权证莞字第××号）注销抵押登记之日起十五日内支付被告沈红萍房屋转让余款（600000元减去上述第二项代为偿还的抵押贷款债务）；
五、被告沈红萍应于原告郑凯付清房屋转让余款之日起十日内将东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房（粤房地权证莞字第××号）过户登记至原告郑凯名下（过户登记税费由原告郑凯负担），在取得房管部门出具的正式受理回执后将该回执交付给原告郑凯；
六、被告沈红萍应于本判决生效之日起五日内将东莞市清溪镇清凤大道388号翡翠半岛花园5号楼3单元502号房（粤房地权证莞字第××号）交付给原告郑凯使用；
七、被告沈红萍应于本判决生效之日起五日内向原告郑凯支付逾期交房的违约金（按照每天100元的标准，从2015年11月27日起计算至上述房屋实际交付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12434元，保全费4810元，由被告沈红萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 钱开群
人民陪审员 赵钻贤
人民陪审员 莫敏如
二〇一六年六月十五日
书 记 员 叶 蕾
李素艳
附法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5.《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。