辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13331号
上诉人（原审被告）：胡雅芬，女，1952年1月19日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡家年，男，1948年11月26日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朴永哲，男，1948年11月10日出生，朝鲜族，住沈阳市苏家屯区。
上诉人胡雅芬、蔡家年因与被上诉人朴永哲房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2016]辽01**民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡雅芬、蔡家年上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院适用《物权法》第一百九十一条，认定上诉人与被上诉人房屋买卖协议无效适用法律错误。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条适用法律错误。
朴永哲辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
朴永哲向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的买卖私人房协议，二被告返还位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号332及333室的房屋两处；2.要求被告支付原告自2004年起至今的房屋占用费10万元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。原告所有位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-2（建筑面积56平方米）及位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-3（建筑面积58平方米）的房屋两处。2004年1月31日，原告与被告胡雅芬约定，原告就上述两处房屋以6万元的价格卖给被告胡雅芬，双方同时签订买卖私人房协议一份，载明原告（甲方）同意将沈阳市苏家屯区枫杨路135号楼3单元3楼（332、333室）卖给被告胡雅芬（乙方）6万元整，其他变更手续由乙方负担费用，甲方不负担任何费用。协议签订后，原告向二被告交付诉争两处房屋。二被告分别于2004年2月17日、2004年3月12日、2004年4月5日通过汇款方式向原告支付房款21,500元。现原告诉至法院，要求解除原、被告签订的买卖私人房协议，返还位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号332及333室的房屋，并要求被告支付自2004年至今的房屋占用费10万元。
另查明，原告于1998年将案涉两处房屋抵押给中国农业银行沈阳市盛京支行。2002年7月沈阳市和平区人民法院将案涉房屋进行了查封。
一审法院认为，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案原告朴永哲与被告胡雅芬签订买卖私人房协议时，诉争两处房屋已处于抵押状态，该买卖房屋的行为并未经过抵押权人同意，被告亦未代为清偿债务消灭抵押权，故原告与被告胡雅芬签订的买卖房私人协议无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应进行返还，故二被告应将位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-2（建筑面积56平方米）及位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-3（建筑面积58平方米）的两处房屋返还给原告，原告同时应返还二被告房款21,500元。对原告主张的房屋占用费10万元，因于法无据，不予支持。对被告提出已向原告支付购房款41,500元的主张，被告提供的汇款回单仅载明其向原告汇款21,500元的事实，对其余部分，因被告提供的证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决：一、原告朴永哲与被告胡雅芬于2004年1月31日签订的买卖私人房协议无效；二、被告胡雅芬、蔡家年于本判决生效之日起三十日内返还原告朴永哲位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-2（建筑面积56平方米）及位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-3（建筑面积58平方米）的房屋两处；三、原告朴永哲于本判决生效之日起三十日内返还被告胡雅芬、蔡家年房款人民币21,500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告朴永哲其他诉讼请求。案件受理费7930元，由原告朴永哲承担2300元，被告胡雅芬、蔡家年承担5630元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人没有提交新证据，被上诉人提交公司证明及付款凭证一组，证明：因为被上诉人出差到武汉花钱太多，荣氏集团董事长孙良栋让蔡家年给其打过两万块钱。蔡家年介绍荣氏集团购买被上诉人的房屋和土地，价值850万元，蔡家年要其支付50万元作为提成，然后被上诉人拿涉案两套房屋抵顶50万元给蔡家年。为了少交税，把房屋价格约定为65,000元，最后交易未完成，蔡家年的妻子胡雅芬和被上诉人签订了本案争议的协议，胡雅芬说是为了担保对外借钱。二上诉人认为除转账记录外，被上诉人提供的材料均为一审相应证据材料，不是新证据，且与本案无关。本院认为被上诉人二审中提交的证据不属于新证据，与本案关联性不足，不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于上诉人胡雅芬与被上诉人朴永哲于2004年1月31日签订的《买卖私人房协议》的效力问题，因该协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。根据我国《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定确立了不动产物权变动原因与结果相区分的原则，即不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实。而《物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权是否变动的规定，其效力并不及于作为原因行为的不动产买卖合同，因此该规定不应作为认定买卖合同有无效的法律依据。一审法院认定该协议无效，属于理解法律错误，理由不妥，本院应于纠正。
关于该《买卖私人房协议》应否解除的问题。从协议履行情形看，至今二上诉人未能举证证明依据协议约定支付全部购房款，且案涉房屋在双方签订协议之前已存在抵押及法院查封的情况，买卖双方对此均未尽到必要的审查和告知义务，由此，现由于双方的主客观原因造成该协议的目的，即案涉房屋的物权变动已无法顺利实现，故该协议应予解除，一审判决二上诉人向被上诉人返还案涉房屋，被上诉人向二上诉人返还已付房款并无不当，本院应予确认。
综上所述，胡雅芬、蔡家年的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院[2016]辽01**民初2506号民事判决第二、三项：胡雅芬、蔡家年于本判决生效之日起三十日内返还朴永哲位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-2（建筑面积56平方米）及位于沈阳市苏家屯区塔柏路31号3-3-3（建筑面积58平方米）的房屋两处；朴永哲于本判决生效之日起三十日内返还胡雅芬、蔡家年房款人民币21,500元；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院[2016]辽01**民初2506号民事判决第一项；
三、解除朴永哲与胡雅芬于2004年1月31日签订的《买卖私人房协议》；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7930元，由朴永哲承担2300元，胡雅芬、蔡家年承担5630元，二审案件受理费7930元，由二诉人胡雅芬、蔡家年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一七年一月九日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。