沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东陵民二初字第2211号
原告冯伟平，男，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人张玉波，女，汉族，无业，住沈阳市沈河区。
被告沈阳中安房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人台文献，系总经理。
委托代理人张叶菲，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原告冯伟平与被告沈阳中安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，依法由本院代理审判员马娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张玉波、被告的委托代理人张叶菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年6月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于沈阳市东陵区，建筑面积143.15平方米，总房价1037838元。原告于2011年6月30日向被告交纳首付款317838元，余款在中国银行沈阳南湖支行办理贷款，原告于2013年4月12日将剩余贷款683340.5元归还银行。合同约定，交房期限为2012年10月30日前，但在规定的交房日期，涉诉房屋并未达到入住标准，按合同约定，被告逾期，原告有权要求被告支付违约金。原告与被告多次协商未果，起诉来院，请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金77250元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告已在2012年10月26日向原告发出入住通知书，履行了通知和房屋交付义务。被告已于2012年10月26日向原告发出入住通知书，通知原告前往小区办理入住手续，被告已经履行了《商品房买卖合同》第八条约定通知事项，并履行了房屋交付义务。原告以房屋存在质量问题为由拒绝接收住房，又未提供任何证据证明房屋存在主体结构或严重影响正常居住使用的房屋质量问题，因此无权向被告主张违约金。二、原告没有证据证明讼争房屋存在主体结构质量不合格，依据合同约定原告拒绝收房，视为被告已经依约完成了交房义务。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2、《商品房买卖合同》补充协议第十五条第2项约定：买受人在未提供鉴定结论属于主体结构质量不合格的证据前提下，拒绝收房，视为出卖人已依约完成交房义务。3、即便讼争房屋存在非主体结构的质量问题，被告只负有修复义务，不能作为原告拒绝收房的依据，更不能因此认定被告逾期交付房屋。原告单方拒绝收房，应视为被告已经履行了房屋的交付义务。三、讼争房屋已经取得了《竣工验收报告单》，符合房屋的交付条件1、《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经过验收合格。2、原、被告双方签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第九条第4项约定：本合同第八条约定的“该商品房经过验收合格”，按照《国务院建设工程质量管理条例》的规定指该商品房经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。3、《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。即《建设工程质量管理条例》颁布实施后，我国的工程竣工验收制度将工程竣工验收由行政机关验收制改为备案制，案涉的商品房已经不再需要工程质量监督机构竣工验收，而是变更为由建设单位组织、相关各方参与的活动，即俗称的“五方验收”。被告《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第九条第4项，关于商品房验收合格的标准符合前述条例规定。4、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。向相关建设行政主管部门办理竣工验收备案的前提是工程竣工验收合格，这有力地说明了建设主管部门已经不再是法定的竣工验收主体，备案的前置程序是工程竣工验收合格，备案本身是为了完成行政管理的需要，而不再是工程竣工验收的要件。5、被告已于2012年9月30日组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位按照法律规定对讼争房产所在的楼体进行了验收，并签署验收记录，验收结果为合格。该验收记录可以证明讼争房屋已经验收合格，符合合同及法律规定的交付条件。因此，原告以讼争房屋未经建设主管部门验收合格，未及时办理备案手续为由要求被告承担逾期交付房屋违约责任缺乏依据，依法不能得到支持。此外，原告在诉请中主张的是因被告逾期交付房屋而应承担的违约责任，而根据法律规定，即便被告交付的房屋存在质量问题，被告也仅应承担修复责任及修复期间给原告造成的其他损失。综上所述，原告要求被告承担逾期交付房屋违约责任的诉讼请求缺乏合同依据及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。
原告为支持其主张，向本院提供以下证据：
1、商品房买卖合同一份及发票、住房贷款合同，能够证明我与被告存在商品房合同买卖关系，且合同第八条明确约定交付期限，还约定交房的违约责任。原告于2011年6月30日交了首付款317838元，2011年8月8日贷款72万元。
被告没有异议。
2、光盘一张及照片18张，能够证明争议房屋于2013年的2、3月份，房屋被淹，同时还能证明房屋还不符合合同约定的交付条件。
被告对真实性和关联性均有异议，由于房屋被淹的时间是在原告已经办理交付入住后，因此，根据合同约定房屋所发生的风险由原告来承担，通过原告照片只能证明房屋发水的事实，不能证明发水是由被告原因导致的，因此，被告不应该承担相应的责任。关于新北方的视频资料真实性没有异议，但是报道的房屋与本案诉争房屋没有关联关系是被告其它楼存在的质量问题。
3、2014年3月2日维修未完成工程统计及2014年6月12日的情况说明，能够证明房屋不符合交付条件，缺少应备设施。
被告对真实性和合法性均有异议，该二份证据没有被告方签字和盖章，因此，对其真实性有异议。其次，在材料上签字的人也不是被告公司的员工即便情况说明中所述情况真实与客观相一致，诉争房屋确有维修的项目，但是从维修内容上来看这些问题仅属于房屋质量问题不符合解除合同的条件。
4、收据4张，能够证明于2011年8月11日交纳契税15567.57元，交纳维修基金8231.13元，2011年7月25日向辽宁正元律师事务所交纳办证费470元及预告登记费80元、代办费400元、向中国银行南湖支付交纳个人贷款基金安排承担费7200元。
被告对真实性没有异议，但对关联性有异议，原告不符合解除合同的条件，被告已经按照合同约定交付房屋，因此，不应该承担原告的损失。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同及补充协议，能够证明被告交付的房屋符合交付条件，原告主张违约金不符合合同约定。（详见合同第八条、补充协议第九条、十五条）
原告对真实性没有异议，但关联性有异议，证明不了被告想证明的问题。当时房屋确实不符合交付标准，有新北方的证明资料。
2、2012年9月30日房屋建筑工程竣工验收报告，能够证明诉争房屋符合交付条件。
原告有异议，诉争房屋没有达到入住标准，所以就不应该有竣工验收报告。
3、入住客户登记表，能够证明原告在2012年10月28日办理了交付入住手续。
原告有异议，确实通知我们，但我们没有验房。
经审理查明，2011年6月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区，建筑面积143.15平方米，房屋总价1037838元，合同同时约定房屋交付时间为2012年10月30日前，交付条件为房屋经验收合格；如被告未按合同约定交付房屋，逾期超过90日的，合同继续履行，被告应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2011年6月30日交纳首付款317838元，余款在中国银行办理房屋贷款于2011年8月8日交付给被告。被告于2012年10月28日通知原告入住，原告去验房时，发现被告向原告交付的房屋不符合合同的约定，且被告自工程竣工验收后未向政府建设主管部门备案。故原告未接收房屋，至今房屋也未达到合同约定的标准，且也未到政府建设主管部门备案。2012年冬季，本案争议房屋因下水漏水被淹，2013年5、6月份，被告将争议房屋重新装修。原告认为本案争议房屋至今未达到合同约定的交付标准，与被告多次协商未果，来院诉讼。
另查明，被告至今未取得竣工验收备案书。
本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的，双方当事人均应自觉遵守履行。现被告未能按约定交付符合交付条件的房屋，且逾期超过90日，按照合同约定被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应于2012年10月30日前交付房屋，被告至今未取得竣工验收备案书，故至原告起诉之日止被告总计逾期750天，违约金为77837元，故原告请求被告给付逾期交房违约金77250元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出该诉争房屋已经“五方验收”合格，达到房屋交付条件而未违约的抗辩，本院认为，《建设工程质量管理条例》规定的“五方验收”合格的房屋，方可交付使用，其中的验收合格，是指工程竣工后的工程质量验收合格，这是房屋交付的前提条件，而商品房是人们生存、生活的居所，具有特殊的使用价值，必须满足人们日常生活的必备条件，所以，为了更好的保护购买人的合法权益，实现商品房买卖的合同目的。2002年，建设部、国土资源部等七部委联合发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用”，所谓综合验收应指工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格，并且《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》中也规定了建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，但备案机关不仅仅是为了完成行政管理的需要，同时更重要的是核实该项工程的综合验收是否达到标准。当然，法律法规并没有作出“未经综合验收，不得交付使用”的禁止性规定，也就是该综合验收可以在房屋交付之前，也可以在交付之后，但无论是在交付之前，还是之后，均是不可或缺的程序，如果在交付之后的话，不可时间过长，否则，将违反合同的诚信原则。就本案而言，涉案房屋虽然有“五方验收”合格手续，但房屋交付时存在诸多实际的质量问题，况且时至今日已逾房屋交付之日近二年之久，仍然没有到备案机关进行备案，说明规划、消防、人防等综合验收的其它项目并未合格，不完全具备商品房使用的必备条件。因此，对被告的抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条之规定，判决如下：
被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告冯伟平逾期交房违约金77250元（自2012年10月31日起至2014年11月19日止）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由被告沈阳中安房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费300元，上诉于沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 马 娜
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王朝霞
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》
第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。