大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初字2040号
原告中信银行股份有限公司大连分行。
法定代表人郭琦，系该分行行长。
委托代理人佟圣玲，北京大成（大连）律师事务所律师。
委托代理人廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
被告刘佰双。
原告中信银行股份有限公司大连分行（以下简称“中信银行大连分行”）诉被告刘佰双金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行大连分行的委托代理人佟圣玲律师到庭参加了诉讼，被告刘佰双经本院依法传唤,无正当理由未出庭应诉,本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月15日，原告（贷款人）与被告（借款人）签订编号为（2013）信银大银房贷字第329077号的《个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币42万元；借款用途为购房；借款期限为240个月，自2011年2月11日起至2031年2月11日止；借款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%确定；借款逾期的，罚息利率为合同利率的150%；还款方式为等额本息还款法。并约定：借款人不按本合同规定按时偿还借款本息或违反合同约定的其他条款即视为违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人清偿所有到期或未到期的借款本金、利率及其他费用；因借款人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由借款人承担。
原告（抵押权人）与被告在《个人购房借款合同》约定：被告以其购买的位于大连经济技术开发区城润万家XX号房屋为上述借款合同项下的债务提供抵押担保；抵押担保范围包括贷款本金，利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等；抵押权人实现债权的费用均包括但不仅限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、公告费、评估费、拍卖费、差旅费、电讯费，抵押物处置费、过户费等；若债务人未按借款合同约定清偿担保债务，则抵押权人有权以折价、拍卖、变卖等方式直接处分抵押物，所得价款在优先支付抵押物处分费用和本合同项下抵押人应支付或偿付给抵押权人的费用后，用于清偿担保债务。该抵押房产已在大连市房地产管理部门办理抵押预告登记手续。
2011年2月11日原告将42万元汇入被告指定的账户（大连海汇房地产开发有限公司账号：72124101824000XXXXX），自2015年1月，被告开始出现无故贷款逾期，截止2015年10月20日，被告尚欠借款全部本金余额371543.36元及利息（截至2015年10月20日，逾期利息人民币14327.85元，罚息745.65元，至法院判决确定的给付之日止的其余利息按照合同约定标准计算）。（合计386616.86元）为此，原告多次通过电话及上门进行催收，但是被告仍未偿还欠款。故原告诉至贵院，请求判令:1、解除双方签订的《个人购房借款合同》；2、请求判令被告偿还全部贷款本金余额371543.36元及利息（截至2015年10月20日，逾期利息人民币14327.85元，罚息745.65元，至法院判决确定的给付之日止的其余利息按照合同约定标准计算）（合计386616.86元）；3、请求判令原告对被告位于大连经济技术开发区城润万家XX号的房产享有抵押的优先受偿权；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。
被告刘佰双经本院依法传唤,无正当理由未出庭应诉,亦未提交书面答辩状。
经审理查明，本院依法确认如下案件事实：
1、2010年12月15日，原告与被告签订《中信银行个人购房借款合同》，约定被告贷款42万元用于购买大连经济技术开发区城润万家XX号房屋，贷款期限20年，自2011年2月11日至2031年2月11日。合同第八条约定：抵押物为被告购买的房屋，抵押担保范围是合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金以及为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。合同第十三条违约责任中约定，如借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息构成违约，应按中国人民银行的规定和本合同的约定计收罚息和复利，贷款人有权停止发放贷款，宣布合同项下的已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息，依法处分本合同项下抵押房产以清偿全部贷款及相应利息。贷款人因实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证费、认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由借款人承担。合同第十八条具体约定中载明贷款年利率5.61%，实行浮动利率，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。
2、2011年2月11日原告依被告申请向被告指定的收款人大连海汇房地产开发有限公司发放合同项下贷款42万元。被告刘佰双自2015年1月开始未按约定还本付息，原告起诉后，被告归还了部分本息。截止2016年6月14日，被告尚欠借款本金人民币349629.55元，逾期利息1011.25元，合计350640.8元。
3、被告刘佰双购买的大连市大连经济技术开发区城润万家XX号房屋已交付使用，但至今未办理产权证。原告对该房屋依法进行了预告抵押登记，双方签订的《中信银行个人购房借款合同》最后一页加盖了“大连经济技术开发区房产管理中心”抵押登记专用章。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《中信银行个人购房借款合同》、授权书、个人借款凭证（借据）、逾期贷款明细表，以及当事人当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，足以采信。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、合同应否解除，被告是否应支付逾期利息、罚息；2、抵押预告登记的法律效力如何判定，原告主张的优先受偿权应否支持。
根据本案的案情以及相关法律规定，做出如下判定：
1、被告刘佰双与原告中信银行大连分行签订的《购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。被告刘佰双作为借款人未按约定定期归还借款本息构成违约，原告中信银行大连分行有权按照约定解除合同，要求被告归还借款、支付利息及罚息。虽然被告刘佰双于本案立案后实际归还了逾期部分的本金及利息，但系其主动存入还款账户，不能据此行为推定原告中信银行大连分行同意其继续履行合同。因原告仍然坚持主张解除合同，故原告的第一项诉讼请求本院依法予以支持。同时，被告已实际支付的欠款本息金额应从原告的诉讼主张中予以扣除。即被告刘佰双偿还原告中信银行股份有限公司大连分行截至2016年6月14日止的借款本金349629.55元、利息1011.25元，合计350640.8元。自2016年6月15日起至本判决确定的给付之日止，被告应按双方合同约定的利率标准支付利息、罚息。
2、抵押权系担保物权，其设立应遵循物权法定原则依法进行抵押登记。抵押权的对抗效力来自于抵押登记，抵押权人据此享有先于其他债权人的优先受偿权。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其性质属于《物权法》第二十条规定之预告登记。为维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未设立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。据此，本案原告中信银行大连分行主张对案涉抵押预告登记的房产享有优先受偿权缺少法律依据，依法不予支持。
被告刘佰双经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，应视为对自身应诉、举证、质证、辩论等民事诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司大连分行与被告刘佰双签订的《中信银行个人购房借款合同》；
二、被告刘佰双偿还原告中信银行股份有限公司大连分行借款本金349629.55元，以及截至2016年6月14日的欠款利息1011.25元，合计350640.8元；
三、被告刘佰双自2016年6月15日起至本判决确定的给付之日止，按《中信银行个人购房借款合同》之约定给付原告中信银行股份有限公司大连分行欠款利息、罚息；
上列二、三项中被告应偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告中信银行股份有限公司大连分行的其他诉讼请求。
案件受理费7100元、诉讼保全费2450元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 杨明芬
代理审判员 原博侠
代理审判员 许冠钦
二〇一六年六月十五日
书 记 员 刘渐宽