江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邳商初字第0213号原告刘惠军，居民。委托代理人冯仰伟，江苏徐淮律师事务所律师。被告徐州汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）。住所地邳州市运河镇建设北路西侧邳州市通成广场6楼。法定代表人尚宪国，该公司经理。被告邳州市万兴市场有限公司（以下简称万兴公司）。住所地邳州市运河镇建设北路西侧邳州市通成广场6楼。法定代表人尚宪国，该公司经理。以上两被告共同委托代理人高立永，江苏大运河律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人杜文喜，江苏大运河律师事务所律师。被告徐州奥斯维德企业管理有限公司（以下简称奥斯维德公司）。住所地邳州市建设南路西侧、解放西路北侧。法定代表人庄建明，该公司董事长。委托代理人李伟，江苏大运河律师事务所律师。委托代理人王伟，江苏大运河律师事务所律师。原告刘惠军诉被告汇金公司、万兴公司、奥斯维德限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月8日受理后，依法由审判员吴涛独任审判，后依法组成合庭并于2013年8月12日、2013年10月31日、2014年1月9日公开开庭进行审理。原告刘惠军的委托代理人冯仰伟，被告汇金公司、万兴公司的委托代理人高立永、杜文喜，被告奥斯维德公司的委托代理人李伟、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘惠军诉称：2009年10月5日原告与被告奥斯维德公司签定《商铺租赁合同》，合同约定：出租面积为43.26平方米；用途为商用；租期为10年；年租金为103647元，租金××年××付，先付后用，支付首期租金的时间为2010年1月1日前；合同期内租金不变，于每期租金到期后十日内向原告支付租金，违约金为总租金的20%。被告应当于2012年1月10日前向原告支付租金，但被告久拖未予支付，经原告多次催要才得知被告奥斯维德公司系受托于被告汇金公司和万兴公司与原告签订以上合同。请求判决被告原告请求：1、依法解除原、被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告支付租金139333元及违约金72476元，合计211759元；3、由被告承担诉讼费。原告为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下3组证据材料：1、原告的房产证××份，拟证明原告对房屋具有所有权；2、《商铺租赁合同》××份，拟证明原告与被告奥斯维德公司存在租赁合同关系，合同约定相关的租金和租赁期限以及租金的支付方式；3、《委托书》复印件××份，拟证明被告汇金公司和万兴公司委托被告奥斯维德公司与原告签订商铺租赁合同。被告奥斯维德公司未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：被告奥斯维德公司是受被告汇金公司、万兴公司委托和原告签订租赁合同；原告诉称拖欠租金，因公司账目封存，具体数额不详；原告起诉的违约金过高，请求依法减少违约金。综上请依法驳回原告对被告的起诉。被告奥斯维德公司向本院提交2009年3月10日被告汇金公司、万兴公司给被告奥斯维德公司的委托书××份，拟证明本案的租赁合同都是被告奥斯维德公司受被告汇金公司、万兴公司委托进行的行为，所产生的××切法律后果均由被告汇金公司、万兴公司承担。被告汇金公司、万兴公司未提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：租赁合同的相对方不是被告汇金公司及万兴公司，被告汇金公司与万兴公司未委托被告奥斯维德公司与其他人签订租赁合同，违约金的条款约定过高，应当予以调整。请求驳回对被告汇金公司及万兴市场的诉请。被告汇金公司、万兴公司申请对被告奥斯维德庭审中所提交的《委托书》中汇金公司、万兴公司印章进行鉴定。南京东南司法鉴定中心作出东南司法鉴定中心［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检《委托书》中汇金公司、万兴公司的印章与邳州市工商局汇金公司、万兴公司《公司年检报告书》上两公司印章为同××印章盖印。被告汇金公司、万兴公司对《委托书》中法定代表人笔迹及形成时间申请鉴定，由于公司对外具有公示的效力的是公司印章，公司可以对于之前作出的行为加盖公章进行确认，因此《委托书》中法定代表人笔迹及形成时间并不影响《委托书》的效力，驳回被告汇金公司、万兴公司对法定代表人笔迹及形成时间要求鉴定的申请。原告对被告奥斯维德公司提交证据材料及东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告汇金公司及万兴公司质证意见如下：对原告提交证据材料1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据材料2的真实性没有异议，但认为租赁合同的相对方不是被告汇金及万兴公司，违约金的条款约定过高，请法庭予以调整；对证据材料3因为是复印件，真实性、合法性、关联性均有异议，申请进行鉴定。对被告奥斯维德公司提交证据材料的真实性有异议，被告汇金公司、万兴公司未委托被告奥斯维德公司租赁商铺，租赁行为是被告奥斯维德公司的行为。对东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》的真实性没有异议。被告奥斯维德公司质证意见如下：对原告提交的证据材料1的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据材料2的真实性没有异议，但认为是受被告汇金公司与万兴公司的委托签订的租赁合同；对证据材料3的真实性、合法性、关联性均没有异议。对东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院结合现有证据综合认证意见如下，被告对原告提交的证据材料1、2的真实性均没有异议，本院对原告提交证据材料1、2的真实性予以确认；原告提交的证据材料3是被告奥斯维德提交的证据《委托书》的复印件，并经过东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》，故本院对原告提交的证据材料3和被告奥斯维德提交的证据材料及《司法鉴定意见书》的证据效力予以确认。经审理查明：2009年10月5日作为出租方（甲方）的原告与作为承租方（乙方）的被告奥斯维德签定《商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的物业坐落于邳州万兴步行街1－103室；出租面积为43.26平方米；用途为商用；租期为2010年1月1日起至2019年12月31日止；年租金为103647元，租金××年××付，先付后用，支付首期租金的时间为2010年1月1日前；合同期内租金不变，乙方应于每期租金到期后十日内向甲方支付租金；甲乙双方约定违约金为本合同总租金的20%；合同还约定了其他相关事项。被告向原告支付租金至2011年12月31日，原告起诉要求与被告解除《商铺租赁合同》，由被告给付2012年拖欠的租金103647元，2013年拖欠的租金35686元及三年又六个月租金总额20%的违约金72426元。2009年3月10日作为委托人的被告汇金公司、万兴公司与作为被告委托人的被告奥斯维德公司签订《委托书》，该《委托书》约定：“我公司现委托奥斯维德企业管理有限公司作为我单位合法委托代理人，授权其代表我公司进行万兴商业步行街商铺租赁合同的签订。该委托代理人的授权范围为：代表我公司进行租赁业务磋商、签署文件和处理商铺租赁及经营管理有关的事务。在整个租赁过程中，该代理人的××切行为，均代表本公司，与本公司的行为具有同等法律效力。特此委托。”被告汇金公司、万兴公司、奥斯维德公司在《委托书》的尾部加盖印章。2013年12月26日东南司法鉴定中心作出［2013］文鉴字第943号《司法鉴定意见书》，意见书中记载：送检《委托书》上印文“邳州市万兴市场有限公司”、“徐州汇金置业有限公司”与送检《公司年检报告书》上印文“邳州市万兴市场有限公司”、“徐州汇金置业有限公司”均是同××印章盖印。案件审理过程中：本院向原、被告双方释明《中华人民共和国合同法》第四百零三条，原告选择被告徐州奥斯维德企业管理有限公司为承担责任的主体；被告对原告诉讼主体资格及拖欠原告租金的事实不持异议，但拖欠租金的数额不清楚；原告称被告迟延给付租金，因此只能以向他人借贷的方式向银行还房贷，造成了借款的利息损失。本案的争议焦点为：××、被告奥斯维德公司是否应当承担《商铺租赁合同》的义务；二、如果被告奥斯维德公司应当承担《商铺租赁合同》的义务，租金的数额为多少，违约金是否要求过高。本院认为：××、关于被告奥斯维德公司是否应当承担《商铺租赁合同》的义务的问题。原告与被告奥斯维德公司双方签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同合法有效，原告与被告奥斯维德公司作为《商铺租赁合同》的合同相对人应严格按照合同约定履行权利义务。被告奥斯维德公司在庭审中出具《委托书》，称其与原告签订的合同系受被告万兴公司、汇金公司的委托，本院当庭释明《中华人民共和国合同法》第四百零三条后，原告选择由《商铺租赁合同》相对方的被告奥斯维德公司为承担责任的主体，故本院确认被告奥斯维德公司应当向原告承担《商铺租赁合同》的义务。原告起诉要求解除与被告奥斯维德公司之间签订的《商铺租赁合同》，被告奥斯维德公司同意解除，本院确认原告与被告奥斯维德公司之间签订的《商铺租赁合同》解除。二、关于租金的数额为多少，违约金是否要求过高的问题。原告起诉要求被告奥斯维德公司按照合同约定给付2012年拖欠的租金103647元，2013年拖欠的租金35686元，被告奥斯维德公司认可拖欠租金的事实，仅称因为公司账目被封存而无法得知所欠租金的具体数额，本院认为，被告奥斯维德公司公司账目应当由其自行掌管；公司账目是公司全部收支情况的财务材料，但公司的账目不是唯××可以反映本案租金拖欠数额的材料；被告奥斯维德公司账目的封存系被告奥斯维德公司与其他公司协商进行的行为，不属于客观原因不能自行收集的证据，并且被告奥斯维德公司未对原告诉请的拖欠租金的数额提出异议，本院确认被告奥斯维德公司拖欠原告2012年的租金103647元，2013年的租金35686元。由于原告与被告奥斯维德公司签定的《商铺租赁合同》中约定“租金××年××付，先付后用，……乙方应于每期租金到期后十日内向甲方支付租金”，违约金的起算日期应当分别为2012年1月12日、2013年1月12日。违约金具有惩罚性和补偿性，合同约定违约金为本合同总租金的20%，原告将违约金自行调整至三年又六个月租金的20%，开庭审理过程中，被告奥斯维德公司认为违约金约定过高要求调整，本案为租赁合同纠纷案件，被告奥斯维德公司的违约行为是未按合同约定给付租金，原告称因被告迟延给付租金，为此只能以向他人借贷的方式向银行还房贷，造成了借款的利息损失，但未向本院提交被告迟延给付租金所造成的相关损失的证据，租金的实际损失应当以租金能够产生的孳息计算，因此合同约定及原告要求的违约金明显过高，应当以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计收违约金为妥。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第××款、第九十七条、第××百××十四条、第二百××十二条、第四百零三条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第××款、第二款、第二百五十三条的规定及有关司法解释之规定，判决如下：××、解除原告刘惠军与被告徐州奥斯维德企业管理有限公司之间签订的《商铺租赁合同》。二、被告徐州奥斯维德企业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘惠军2012年拖欠的租金103647元及违约金（自2012年1月12日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日。）；2013年拖欠的租金35686元及违约金（自2013年1月12日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日）。二、驳回原告刘惠军的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4476元（原告已预交），由被告徐州奥斯维德企业管理有限公司负担。被告应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 涛人民陪审员  黄继廷人民陪审员  宋 阳二〇一四年一月二十五日书 记 员  高 慧