淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0812民初4572号
原告：蒋孝，男，汉族，1969年11月20日出生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：兰桂庆，江苏法轩律师事务所律师。
被告：张良潮，男，汉族，1950年4月10日出生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：谢国迎，江苏海越（淮安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐新宇，江苏海越（淮安）律师事务所律师。
原告蒋孝与被告张良潮民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋孝及委托诉讼代理人兰桂庆，被告张良潮及委托诉讼代理人谢国迎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋孝向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款本金45.5万元、支付利息30.41万元（暂计算至2018年4月3日，之后的利息以45.5万元为基数按月息2%计算至实际还款之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告因开发涟水县保滩镇十堡村房地产，与原告协商一致，向原告借款50万元，利息按月息5分计算，借款期限半年（6个月）时间从2013年2月3日起算。为保证原告的出借款本金及利息能按时归还，双方一致同意签订一份房屋买卖合同，原告以65万元购买被告开发的位于涟水县××××涟淮村村民集中居住点的103、104、105三套房屋，双方签订了《房屋买卖合同》。当日，原告通过中国农业银行向被告转款50万元，被告出具收条（收到售房款65万元）。2013年8月3日，借款到期后，被告没有归还本金及利息，双方达成协议，将2013年2月3日的购房款65万元作为借款，利息按月息5分计算，2013年2月3日至2013年8月3日产生的利息19.5万元再次借给被告。同样，为保证原告的出借款本金及利息能按时归还，双方一致同意重新签订一份房屋买卖合同，原告以84.5万元购买被告开发的位于涟水县××××涟淮村村民集中居住点的103、104、105、106、108五套房屋，其中106、108两套房屋作价19.5万元，双方签订了《房屋买卖合同》。当日，被告出具收条（收到106、108两套房屋购房款19.5万元）。2014年1月3日，被告还款21万元（15万元通过银行转款，6万元是现金）。2014年2月3日，双方对账，双方认可被告到当日欠利息19.05万元，当日，被告出具收条（收到购房款19.05万元）。2015年2月3日，双方对账，双方认可被告到当日欠利息24.765万元，利息按月息2.5分计算。当日，被告出具借条（借到现金24.765万元）。2017年1月25日，2018年2月12日，被告分别偿还利息8万元，之后，原告多次要求被告归还剩余的利息和本金，被告只愿意再偿还30多万，一次性了结，协商无果，故原告诉至法院。
被告张良潮辩称：原告诉状内容部分与事实不符，原、被告之间并非民间借贷关系，而是商品房买卖合同关系，双方所签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，并且由双方签字确认，应当得到法律保护。原告向被告购房时只交纳了50万元购房款，之后因原告个人原因并且让其叔叔蒋观亚出面说情，无力付清剩余的购房款，想要解除房屋买卖合同。后被告同意解除，因为当时资金周转困难，只向原告退还了21万元购房款，在2017年1月25日和2018年2月12日向原告分别退还了8万元共计16万元购房款。原告的主张无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审查认定事实如下：2013年2月3日，原告蒋孝通过银行转账给被告张良潮50万元。当日，张良潮（出卖方、甲方）与蒋孝（受让方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，其中约定了：1、房屋基本情况：房屋坐落地址：涟水县××××涟淮村民集中居住点，建筑面积1048.27平方米，其中103605.33平方米、104295.29平方米、105147.65平方米，房屋用途：商住。2、按照建筑面积计算，该房屋总额为65万元，其中10335万元、10420万元，10510万元。3、付款方式：一次性。4、交付期限：甲方应当在2013年8月3日前将上述房屋交付给乙方使用。当日，张良潮出具了收条一张，内容为：“收到售房款一次性付清陆拾伍万元整（￥650000元）”。庭审中原告称转账给被告50万元系被告向原告借款本金50万元，双方约定月息5分，借期6个月，至2013年8月3日借款本息合计65万元，房屋买卖合同系被告用自己开发的103、104、105房屋对借款提供担保，因而合同金额是65万元，收条也写的是65万元。被告认为双方系房屋买卖关系，当日先签合同写收条，原告后转账的，因为原告的叔叔蒋观亚系村副主任并且负责涉案房屋的建设工程，其打招呼所以原告实际只付了50万元，说等交房再给15万元。
2013年8月3日，张良潮（出卖方、甲方）与蒋孝（受让方、乙方）又签订一份《房屋买卖合同》，其中约定了：1、房屋基本情况：房屋坐落地址：涟水县××××涟淮村民集中居住点，建筑面积1195.29平方米，其中103605.33平方米、104295.29平方米、105147.65平方米、106147.65平方米、108147.65平方米房屋用途：商住。2、按照建筑面积计算，该房屋总额为84.5万元。……4、交付期限：甲方应当在2014年2月3日前将上述房屋交付给乙方使用。当日，张良潮出具了收条一张，内容为：“收到购房款壹拾玖万伍仟元正（一次付清）注106室、108室￥19.500万”。庭审中原告称因为到期被告没有归还本金和利息，所以双方达成了协议，以65万元作为借款（即50万元本金和上述的15万元利息），按月息5分计算，将2013年2月3日至2013年8月3日产生的利息即19.5万元再次借给被告，当日的房屋买卖合同系在之前房屋买卖合同的基础上，追加了106、108两套房屋作为担保，所以合同金额为84.5万元（65万元+19.5万元），被告又单独出具收条金额为19.5万元，对应106、108两套房屋。被告认为双方仍为房屋买卖合同关系，在原有基础上增加了两套房屋，约定金额是19.5万元。基于村主任出面，被告虽然出具了收条，但实际并没有收到该款项。
2014年1月3日，被告通过银行转账给原告15万元。当日，被告又给原告现金6万元。2014年2月3日，原告向被告出具收条一张，内容为：“今收到现金贰拾壹万元正￥210000”。庭审中原告称此21万元系被告的还款，还款金额共21万元。被告认为此21万元系双方通过协商解除之前的房屋买卖合同，由被告退还给原告的购房款。
2014年2月3日，张良潮出具收条一张，内容为：“收到购房款壹拾玖万零伍佰元正￥190500元”。庭审中原告称该收条的金额具体的计算方法是以63.5万元（前述总额84.5万元-21万元还款）为基数，按月息5分，从2013年8月3日至2014年2月3日利息为19.05万元。被告认为该收条的形成是因为房屋买卖合同解除后，原告向被告催要剩余购房款，被告经济周转困难无力还清，所以与原告协商，尚欠的购房款予以留用并给付一定的利息，约定利息过高。至于19.05万元利息是如何计算的，被告称按照月息5分至6分之间，借期从2014年2月3日到2015年2月3日，本金是29万元，原告自己算出利息是19.05万元。
2015年2月3日，张良潮出具借条一张，内容为：“借到蒋孝人民币现金贰拾肆万柒仟陆佰伍拾元正￥247650元。（时间止2015.2.3）”。庭审中原告称该借条的金额具体的计算方法是以82.55万元（前述63.5万元+19.05万元）为基数，按月息2.5分，从2014年2月3日至2015年2月3日利息为24.765万元，借条上所写的“时间止2015.2.3”意思是借条上的利息金额是从2014年2月3日计算至2015年2月3日，并没有说过之后就不要利息了。被告认为该借条的形成仍是基于被告欠原告购房款，因被告继续使用而产生的利息，且利息是因为房屋买卖合同解除后，原告向被告催要购房款，被告经济周转困难无力还清，所以与原告协商，尚欠的购房款予以留用并给付一定的利息，约定利息过高，而且借条注明仅应计算到2015年2月3日，之后原告不能再向被告主张。至于24.765万元数字是怎么算出来的，被告表示是原告算的，自己说不清楚。
2017年1月25日，被告以现金方式给原告8万元。当日，原告出具了收条，内容为：“收到欠款捌万元整￥80000”。2018年2月12日，被告通过银行转账给原告8万元。当日，原告出具了收条，内容为：“收到还款捌万元整￥80000”。庭审中，原告称该两笔款项系被告向原告偿还借款利息。被告认为，该两笔款项系被告向原告退还购房款。
在案件审理过程中，原告还提供了一份在2018年4月12日与被告的通话录音，旨在证明2013年2月3日原告出借给被告50万元，约定月息5分，被告用五套房屋作为担保。被告对录音的真实性无异议，但认为在原告无法偿还双方签订的房屋买卖合同款项之后，蒋观亚出面予以协调，解除双方之间签订的房屋买卖合同，在此背景下形成了之后被告尚欠原告购房款和由此产生的利息。
本院认为，一、本案原、被告虽签订了两份《房屋买卖合同》，但结合庭审中原、被告所举的证据，以及原、被告对证据内容的解释，本院认为证据能够相互印证，证明双方真实的意思表示系借款，签订房屋买卖合同只是作为借款的担保。故对被告辩称的双方系房屋买卖合同关系，本院不予采信。
二、原、被告双方系民间借贷关系，关于尚欠本息数额应在双方约定的基础上，结合原告的主张，依照法律规定予以认定。
首先，2013年2月3日的借款本金为50万元，根据之后一系列的收条、借条内容以及原告所解释的计算方法可以看出，双方确实在2013年2月3日至2014年2月3日期间约定的利息标准为月息5%、2014年2月3日至2015年2月3日期间约定的利息标准为月息2.5%。
其次，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。按此计算，借款人在借款期限届满后应当支付的本息不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。本案中双方约定的利息超过了上述标准，故原告将高额利息再次计入本金的做法不应得到支持，因原告的诉讼主张并未按上述“利滚利”的方式进行计算，故对此不再赘述。
第三，从原告提供的证据可以看出，双方一直在就借款进行利息的结算，2015年2月3日出具的借条结合前面的累计计算能够反映双方约定了月息2.5%，至于借条上所写的“时间止2015.2.3”，原告的解释更为合理。故对于借贷双方约定了借期内利率的，对逾期利息没有约定，出借人可要求借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间的利息。
第四，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人支付利息的依法予以支持，而借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。至于年利率24%至36%之间的利息，当事人自愿履行完毕的，本院不予干预。当被告给付不足以清偿全部债务时，并且双方没有约定清偿顺序的的情况下，依法应当先抵充利息，超出部分再抵充本金。
综上，本案根据上述认定结合被告分别于2014年1月3日还款21万元、2017年1月25日还款8万元、2018年2月12日还款8万元的事实，以及原告的主张金额，经计算，被告张良潮应偿还原告蒋孝借款本金45.5万元，利息30.41万元（暂计算至2018年4月3日，之后仍按月利率2%标准顺延计算至实际还款之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条第二款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告张良潮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋孝偿还借款本金45.5万元，并支付利息30.41万元（暂计算至2018年4月3日，之后仍按月利率2%标准顺延计算至实际还款之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11391元，减半收取5695.5元，保全费4315.5元，合计10011元，由被告张良潮负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 花苗
二〇一八年七月二十四日
书记员 夏日
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条……
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
……
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予以支持。