贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔钟民初字第4740号原告孔棉书，女。委托代理人李文仲，系贵州长空律师事务所律师。被告蒋韬，男。原告孔棉书与被告蒋韬房屋买卖合同纠纷一案，原告孔棉书于2015年11月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员黄亮独任审判，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告孔棉书及其委托代理人李文仲，被告蒋韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔棉书诉称，原、被告双方通过方维娜介绍，得知被告有住房一套需要出售。2012年3月26日，经双方协商达成购房合意，当天原告支付定金30000元。次日即2012年3月27日，正式签订《合同书》。合同第一条（未分条款，实际是第一自然段）“经双方协商甲方（被告）愿将坐落于区府南路C栋703室金穗苑农行大厦住房一套117.2平方米作价300000元整售卖给乙方（原告），一次性付款260000元，余款40000元待房产证办妥后再付”；第二条约定：“甲方（被告）于乙方（原告）支付款260000元后，30天内将钥匙及购房手续交乙方。”签合同当天，原告之夫唐金南的个人银行账户支付蒋韬人民币230000元，按照合同约定已付房款260000元。被告没有按合同约定交付房屋给原告使用，双方又于2012年5月1日签订《房屋买卖合同证件补充协议》约定：“在未支付房屋证件时间段，如乙方未能出示房屋所有权证件而造成的相关损失，全部由甲方赔偿。”按约定在被告交付原告房产证土地使用证才付余款40000元，当被告要求提前付余款的50%，他会很快把产权证办好，原告没有办法又支付现金15300元给被告。原告三次付房款合计275300元。原告无数次催被告腾房并办理产权证移交，被告做了几次书面承诺，愿意自2012年4月26日起至正式移交房屋时止，按每月1500元的房租支付给原告，被告于2013年书写欠条：“今欠到孔棉书22500元”，这就是15个月的房租费。由于被告长达近三年未履行合同，原告于2015年1月27日向钟山区人民法院起诉，2015年4月22日，钟山区人民法院作出（2015）黔钟民初字第959号民事判决书，判决确认房屋买卖合同有效，但不支持办理房产证和土地使用证，腾空移交房屋。原告于2015年5月6日不服一审判决提出上诉，六盘水中级人民法院于2015年9月23日作出（2015）黔六中民终字第00957号民事判决书，维持一审判决。本案涉案房屋实际是被告蒋韬之父蒋泽华出钱买给其子蒋韬的，现收了房款，被告不承认房屋产权系其所有，无权处分该房。原告在没有第二条路可选择的情况下，只好请求法院依法解除合同，被告退还房款并赔偿损失。被告应退还原告房款275300元，各项损失计算如下：房屋未腾空支付原告使用，被告同意按月每月租金1500元计，自2012年4月26日起算至2015年11月25日共计43个月，1500元/月×43月=64500元；二审案件受理费5860元；二审律师代理费6000元；本次一审律师代理费6000元。房款及损失合计357660元。被告对原告作了承诺，房产证件、交房不能，自愿赔偿因此造成的损失。综上所述，原告认为，被告一开始就存在恶意，首先说是有权处理自己的房产，该房是其父出钱买给自己的，房款到手就说房屋不是他的。因合同继续履行已无可能，原告依法对被告提起诉讼，请求法院依法判决解除原告孔棉书与被告蒋韬于2012年3月27日签订的《合同书》及2012年5月1日《房屋买卖合同证件补充协议》；请求依法判令被告返还原告已经支付的购房款275300元、并向原告赔偿损失82360元，合计357660元；本案的全部诉讼费由被告承担。原告孔棉书在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、身份证一份，用于证明原告的身份情况；2、《合同书》一份，用于证明房款300000元，签订合同时支付260000元；3、《房屋买卖合同补充协议》一份，用于证明在未交付房屋证件时间段，被告赔偿全部损失；4、《储蓄卡业务凭证》（复印件）一份，用于证明付房款银行打款单为230000元；5、收条一份，用于证明付房款现金15300元；6、2013年11月27日欠条一份，用于证明15个月的租金，被告不能交房，被告自愿每月现向原告支付1500元；7、2014年3月18日蒋泽华的承诺书一份，用于证明蒋韬之父蒋泽华卖房的事实；8、2014年2月10日承诺书，用于证明蒋韬已租住的形式将房卖出，有返租关系；9、法院案件受理费收据，用于证明二审案件受理费为5860元，但是由原、被告约定，合同房屋买卖有损失由被告承担；10、二审律师代理费发票及代理合同各一份，用于证明代理费6000元由被告承担，因为这是买房造成的损失；11、本次律师代理费发票及代理合同各一份，用于证明两次律师代理费12000元；12、（2015）黔钟民初字第959号判决书一份，用于证明通过审理后，房屋买卖有效，但是不支持过户；13、（2015）黔六中民终字第00957号民事判决书一份，用于证明审理后，房屋买卖有效，但是不支持过户；14、2013年11月27日承诺书，用于证明被告向原告承诺2013年12月30日前腾房给原告；15、证人唐如云的出庭证言，用于证明原告交了30000元给被告蒋韬作为购房定金。被告蒋韬辩称，我收到原告的款项，实际收到原告245300元，但是我不承担赔偿的82630元，我不承认，因为我没有收到这个钱。通过银行转账的230000、现金15300元，总计245300元，对于诉状上的43个月的房租我不承认，因为我和原告没有房屋租赁合同。二审案件受理费及律师受理费在钟山区人民法院作出（2015）黔钟民初字第959号民事判决书上说的都由原告承担，与我没有关系。由派出所提供的2014年2月10日受案回执中，原告儿子唐涛殴打我，对我本人的人身受到伤害，2014年4月11日在未经我同意的情况下，原告强制把我的房屋撬开，造成经济损失，有派出所提供证据。综上所述，我愿意退回原告的245300元，我同意解除原告与我于2012年3月27日双方签订的《合同书》及2012年5月1日签订的《房屋买卖合同证件补充协议》。被告蒋韬在举证期限内，向本院提交了以下证据：1、身份证一份，用于证明被告的身份情况；2、受案回执单一份，用于证明2014年2月10日，原告的儿子唐涛殴打我并胁迫我写承诺书及欠条；3、警情移交表及警情信息各一份，用于证明原告将我家的门破坏，强行开门进入我家，对我有经济损失，至今我也无法居住，房子现在是空的。审理中，双方当事人无异议的证据有：原告提交的身份证、《合同书》、《房屋买卖合同补充协议》、《储蓄卡业务凭证》、收条、蒋泽华承诺书、（2015）黔钟民初字第959号判决书、（2015）黔六中民终字第00957号民事判决书，被告提交的身份证，因上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，故本院均予以认定，并作为本案认定事实的依据。对双方当事人有异议的证据的分析及认定：1、对原告提交的证据6、14，因该组证据上有被告签名并按手印确认，被告称系受威胁所写，但未提交证据予以证明，故本院对该组证据予以认定；2、对原告提交的证据8，因该证据无落款时间，双方对该证据的形成时间有争议，现该证据的形成时间无法确定，且该证据的内容与本案无关，故本院不予认定；3、对原告提交的证据9、10、11，因原、被告双方对该组证据的真实性、合法性无异议，故本院对该组证据的真实性、合法性予以确认；4、对原告提交的证据15，因证人与原告之间有利害关系，且该证人证言系孤证，仅凭证人证言不足以认定原告向被告支付了定金30000元的事实，故本院对该证据不予认定；5、对被告提交的证据2、3，因该组证据与本案无关，不能证明被告的证明目的，故本院不予认定。通过以上对证据的分析及认定，本案认定事实如下：位于金穗苑农行大厦C栋703号的房屋原系2003年4月21日六盘水大昇房地产开发有限公司预售给谌丽萍。2007年8月12日，谌丽萍（甲方）与蒋韬（乙方）签订《合同书》一份，约定谌丽萍将其购买的位于区府南路C栋703号（金穗苑）农行大厦住房一套作价240000元出售给蒋韬，一次性付款230000元，余款10000元待房产证办妥后再付，甲方于乙方付款230000元时将钥匙及购房手续交乙方，待房开商通知办理房产证、准入证时，甲方负责协调并将房产证办交乙方。该合同上注明蒋泽华系蒋韬代理人，但该合同上没有蒋韬的签名或捺印。2012年3月27日，原告孔棉书（甲方）与被告蒋韬（乙方）签订《合同书》一份，约定蒋韬将位于金穗苑农行大厦（区府南路C栋703号）住房一套作价300000元出售给原告孔棉书，一次性付款260000元，余款于房产证及土地使用证付清，下欠肆万元，待房屋产权证办妥后再付。甲方于乙方付款260000元后30天内，将钥匙及购房产权证交办乙方。合同尾部注明“补充：如甲方不能办理土地使用证给乙方将不付甲方尾款”。2012年5月1日，蒋韬又与孔棉书签订《房屋买卖合同证件补充协议》，约定由于蒋韬长时间未能完成房屋产权证交接，双方约定房屋属于乙方所有，在未交付房屋证件时间段，如孔棉书因未能出示房屋所有证件而造成的相关损失，全部由蒋韬赔偿。2012年3月27日，原告孔棉书经其丈夫唐金南向被告蒋韬转账支付购房款230000元；后又于2014年2月10日向被告蒋韬支付购房款15300元，蒋韬向孔棉书出具了收条。后原、被告之间因房屋交付发生争议，被告蒋韬于2013年11月27日向原告出具《承诺书》一份，内容为：“我：蒋韬现承诺于2013年12月31日搬出农行家属区C栋703室，若不兑现承诺，由孔棉书任由处理”。同日，被告蒋韬在上述《承诺书》同一页纸的下方书写欠条一份给原告，内容为：“今欠到孔棉书贰万贰仟零伍佰元整”。蒋泽华于2014年3月18日出具一份《承诺书》，注明“本人于2006年5月从谌丽萍名下购买金穗苑C栋703室一套住房，被儿子蒋韬于2012年3月27日卖与孔棉书，但现未交与孔家，现本人支持孔棉书走法律程序，本人不予干涉”。2015年1月27日，原告孔棉书将被告蒋韬诉至本院，请求确认其与被告蒋韬签订的《合同书》有效，并判决蒋韬履行合同将房屋交付给孔棉书。本院于2015年4月22日作出（2015）黔钟民初字第959号民事判决书，判决确认原、被告之间签订的《合同书》合法有效，驳回原告的其他诉讼请求，并判决案件受理费2930元，由蒋韬承担。宣判后，孔棉书不服判决，向六盘水市中级人民法院提起上诉，六盘水市中级人民法院于2015年9月23日作出（2015）黔六中民终字第00957号民事判决书，判决驳回孔棉书的上诉，维持原判，并判决二审案件受理费5860元，由孔棉书负担。原告孔棉书因上诉而委托贵州长空律师事务所的李文仲律师为代理人，支付代理费6000元。六盘水市中级人民法院宣判后，原告孔棉书要求被告蒋韬返还购房款并赔偿损失未果，故诉至本院。另查明，原告因本案诉讼而再次委托贵州长空律师事务所的李文仲律师为代理人，又支付代理费6000元。本院认为，原告孔棉书与被告蒋韬于2012年3月27日签订的《合同书》及双方于2012年5月1日签订的《房屋买卖合同证件补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同和协议的约定履行自身应尽的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，现被告同意解除合同和补充协议，故原、被告双方于2012年3月27日签订的《合同书》及2012年5月1日签订的《房屋买卖合同证件补充协议》可以解除，本院对此予以确认。上述合同和补充协议解除后，被告蒋韬应将原告已支付的购房款245300元返还给原告。因原、被告之间除本案的房屋买卖纠纷外，并无其他经济纠纷，故从被告蒋韬于2013年11月27日向原告孔棉书出具的《承诺书》和《欠条》内容来看，被告系因未能按期交付房屋而向原告出具欠条，被告出具欠条的行为应视为被告自愿对未能交付房屋给原告造成的损失承担赔偿22500元的责任，故对原告主张的该部分损失，本院予以支持。但被告向原告出具的《承诺书》和《欠条》中，并未提及被告愿意支付房租或者注明欠款系房租，加之原告未能提交其他证据证明原、被告之间约定了每月1500元的房租，故对原告主张的43个月的房租64500元，本院不予支持。对于原告主张的二审案件受理费5860元如何负担的问题，由六盘水市中级人民法院作出的生效法律文书已予以明确，本案中不再另行处理，故对原告的该项诉讼请请求，本院不予支持。对于原告主张的律师代理费12000元，因该费用并非被告未交付房屋证件而导致的直接损失或必然损失，且原、被告在合同或协议中对律师费的承担问题均无明确约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张的定金30000元，原告仅提供证人唐如云的证言予以支撑，但因证人唐如云与原告之间有利害关系，且证人证言系孤证，单凭证人证言不足以认定原告已向被告支付购房定金30000元的事实，故对原告主张要求被告返还购房定金30000元的诉讼请求，本院不予支持。本案纠纷系被告不能交付房屋引起，应由被告承担全部过错责任，故本案诉讼费用全部由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告孔棉书与被告蒋韬于2012年3月27日签订的《合同书》及双方于2012年5月1日签订的《房屋买卖合同证件补充协议》解除；二、被告蒋韬于本判决生效后十日内返还原告孔棉书购房款245300元、并赔偿原告孔棉书22500元，共计267800元；如果被告蒋韬未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告孔棉书的其他诉讼请求。案件受理费6664元，因适用简易程序减半收取3332元，由被告蒋韬承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告孔棉书可在本判决确定的履行期限届满之日起两年以内，向本院申请强制执行。审判员  黄亮二０一六年二月五日书记员  宿婷