广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终1157号
上诉人（原审被告）：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇。
法定代表人：黄福军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：覃小峰，该公司策划部经理。
被上诉人（原审原告）：黎大光，男，住广西巴马瑶族自治县。
被上诉人（原审原告）：韦美林，女，住广西巴马瑶族自治县。
上诉人广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）因与被上诉人黎大光、韦美林商品房预售合同纠纷一案，不服巴马瑶族自治县人民法院（2016）桂1227民初253号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人联邦伟业公司的委托诉讼代理人覃小峰、被上诉人黎大光到庭参加诉讼，被上诉人韦美林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联邦伟业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黎大光、韦美林的诉讼请求。2、判令黎大光、韦美林承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：联邦伟业公司逾期交房有免责事由，不构成违约。由于巴马政府及相关部门违规将未征收的农用地出让给联邦伟业公司，导致联邦伟业公司通过拍卖所得的66200平方米土地中有34.3亩土地违规，在项目建设过程中政府相关部门多次调整项目规划，从而影响了“印象巴马”项目的建设进度，特别是因政府调整项目规划，导致联邦伟业公司按原规划报建施工的“印象巴马”小区整个项目的消防通道超出了调整后的红线范围，无法施工，更无法组织验收，因此造成联邦伟业公司无法按期交房。联邦伟业公司合法取得的33.4亩土地被违规处理，政府及相关部门却一直拖延，未予以实际上的解决，导致长时间的工期延误，从而造成联邦伟业公司交房日期的一再拖延。一审法院认为联邦伟业公司无法提供政府收回土地造成工期延误的时间的证据而判定联邦伟业公司违约，与事实不符。综上，一审判决认定事实错误，联邦伟业公司是符合合同约定的延期交房，黎大光、韦美林以联邦伟业公司逾期交房而追究违约责任不符合合同约定。二审庭审中，联邦伟业公司增加了黎大光、韦美林未按时办理银行按揭贷款，在黎大光、韦美林付清购房款前联邦伟业公司可拒绝交房的上诉理由。
黎大光辩称，联邦伟业公司逾期交房构成违约，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
韦美林既未到庭，也未作出书面答辩。
黎大光、韦美林向一审法院起诉请求：1、判令联邦伟业公司支付逾期交房违约金16056元给黎大光、韦美林；2、诉讼费用由联邦伟业公司负担。一审法院认定事实：2009年9月18日，联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后，联邦伟业公司在该宗土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”。同年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向联邦伟业公司发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米。2010年9月14日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门收回上述四本《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向联邦伟业公司发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2011年4月29日，联邦伟业公司取得案涉第3幢楼的《商品房预售许可证》。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门向联邦伟业公司发放编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》，土地使用面积为43212.9平方米。2012年3月20日，黎大光、韦美林与联邦伟业公司签订《商品房买卖合同》，约定黎大光、韦美林购买“印象巴马”（高层）第3幢10层1001号商品房一套，房价总金额为401413元，黎大光、韦美林在签订合同时，支付房款总额30%的首期款121413元，其余70%的房价款280000采用办理银行个人住房按揭贷款付清，联邦伟业公司需在2013年4月30日前交房。合同第8条第1款约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经出卖人自检竣工验收合格。第2款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、设计和规划发生变化、××、民工闹事等）造成工期延误；3、因政府机构的行为，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误；4、根据国家、地方法律法规或规章的规定，可以据实顺延施工工期的情形出现的。合同第9条第（2）项约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。黎大光、韦美林已向联邦伟业公司支付全部的购房款401413元，联邦伟业公司于2015年1月1日通知黎大光、韦美林交房。另查明，涉案的“印象巴马”第3幢楼在巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》核定的面积范围内。
黎大光、韦美林于2016年4月7日提起本案诉讼。
一审法院认为：本案《商品房买卖合同》是黎大光、韦美林与联邦伟业公司的真实意思表示，不违反有关法律规定，而且“印象巴马”二期工程第3幢楼已于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》，故该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于联邦伟业公司是否构成逾期交房违约的问题。黎大光、韦美林已按约定付清了全部房款，履行了自己的合同义务。而联邦伟业公司未在合同约定的交房期限2013年4月30日前履行交房义务，直至2015年1月1日才向黎大光、韦美林交房。联邦伟业公司主张其可延期交房的理由有：1、因为政府在项目建设过程中变更规划，致使联邦伟业公司合法拥有的土地“被违规”，导致整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同约定予以延期，不应承担违约责任；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方未做到净地出让，出现钉子户阻扰开发的情况，导致联邦伟业公司无法正常施工，这是联邦伟业公司无法事先预见和控制的客观原因，因此原因造成联邦伟业公司无法按时交房，属于合同约定的免责事由。一审法院认为，联邦伟业公司的辩解理由不成立，因为：1、联邦伟业公司提供的证据虽然能证明联邦伟业公司的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但联邦伟业公司并没有证据证实政府收回土地造成联邦伟业公司工期延误的时间；2、即使联邦伟业公司所称的钉子户确实存在，但是联邦伟业公司提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致联邦伟业公司工期延误多少天。因此，联邦伟业公司的两项免责理由均不成立，联邦伟业公司超过合同约定的交房期限后才交房，属于逾期交房而不是延期交房。关于黎大光、韦美林的诉讼请求是否有事实有法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定联邦伟业公司应于2013年4月30日前交房，但联邦伟业公司至2015年1月1日才向黎大光、韦美林交房，逾期交房611天，合同约定，按日计算违约金的数额为401413元×1.5／10000×611=36789元，最高限额为401413元×4%=16056元，故黎大光、韦美林请求联邦伟业公司支付逾期交房违约金16056元有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：联邦伟业公司支付黎大光、韦美林逾期交房违约金16056元。案件受理费202元，减半收取101元，由联邦伟业公司负担。
二审期间，双方均未提供新证据，对一审查明的事实亦无异议。经审查，一审查明的事实除摘录合同内容部分交房期限为“2013年12月30日前”错误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1、合同约定的交房期限为2013年4月30日前。2、2012年3月20日签订合同时，黎大光、韦美林付清购房首付款121413元。3、合同对黎大光、韦美林办理银行按揭贷款的期限未作约定，也未约定联邦伟业公司取得黎大光、韦美林按揭贷款的期限。
本院认为：一审认定黎大光、韦美林与联邦伟业公司签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：联邦伟业公司是否构成逾期交房违约。
关于联邦伟业公司是否构成逾期交房违约的问题。联邦伟业公司上诉主张因巴马县政府违规收回“印象巴马”项目34.3亩土地、相关部门多次调整规划等原因，导致项目建设延误，消防通道超出调整后的红线范围无法施工，更无法组织验收，最终造成联邦伟业公司无法按期交房，依照合同约定其可延期交房，不构成违约，故应予免责；另外，黎大光、韦美林付清购房款之前，联邦伟业公司有权拒绝交房。本院认为，第一，县政府收回的土地并不是案涉商品房所属“印象巴马”第3幢楼占用的土地，对第3幢楼的施工没有影响，故联邦伟业公司不能以此作为延期交房的事由。第二，联邦伟业公司未能提供充分的证据证实政府相关部门多次调整规划，并影响案涉工程的施工进度，导致延期交房。第三，联邦伟业公司未能举证证实因整个项目的消防通道超出调整后的红线范围，导致无法施工及验收。第四，黎大光、韦美林已按照合同约定在签订合同当日付清购房首付款，而合同对黎大光、韦美林办理银行按揭贷款的期限未作约定，也未约定联邦伟业公司取得黎大光、韦美林按揭贷款的期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，黎大光、韦美林可以随时履行办理按揭贷款的义务，且按揭贷款也已实际付给联邦伟业公司，故联邦伟业公司不能以此为由拒绝履行交房义务。综上，联邦伟业公司主张其可延期交房的理由不成立，本院不予支持。联邦伟业公司超过合同约定的期限交房构成违约，应按照合同的约定承担违约责任。综上所述，联邦伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费202元，由广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。审判长韦海平
代理审判员 吴利萍
代理审判员 陈一锋
二〇一六年十一月九日
书 记 员 张恒瑞