福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第2143号
原告洪建琴。
委托代理人徐敬伟，福建闽仁律师事务所律师。
被告漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区建元路以南丹霞路以西丽景芗城7幢502室。
法定代表人余旭，总经理。
委托代理人潘贵东、刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。
原告洪建琴与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序，并于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告洪建琴及其委托代理人徐敬伟、被告德友盛公司的委托代理人潘贵东、刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月12日，原告在被告德友盛公司委托的邵武中城房产中介的推荐下，于2013年2月25日与被告德友盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发的龙海市港尾镇海湾.太武城二期Ⅱ区21#806号单元房屋，面积33.2平方米，房屋总价为188377元，原告一次性付清购房款；被告应按照合同约定于2014年6月30日前将符合交付使用条件的商品房交付原告使用，逾期交房超过90天以上的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告已付购房款的2%向原告支付违约金及利息。合同签订后，原告依约向被告支付购房款188377元和相关代收费用7928元，合计196305元。但被告未能按照合同约定的时间向原告交付商品房。为此，请求判令：1、解除原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告已付款项196305元及自2013年1月12日起至款项支付之日止，按贷款利率6.15%计算的利息。3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、根据原�被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议第十条第（一）款的约定：“合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。”如果原告以答辩人逾期交房超过90日为由要求解除合同的，则原告必须且只能在逾期超过90日起30日内向答辩人送达解除合同通知书，而原告未能在上述约定的期限内向答辩人送达解除通知书，其解除权已经消灭；2、涉案商品房于2015年2月13日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等竣工验收合格，并于2015年3月12日经消防验收合格，2015年3月13日通过规划条件核实，符合合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件，而且，答辩人也于2015年3月10日在海峡导报上刊登了《交房公告》，并于2015年3月9日通�原告于2015年3月14日办理交房手续，但原告拖延收房，答辩人已积极履行了交房义务；3、原告主张被告支付利息无合同依据。即使原告的主张成立，其利息的计算基数应以商品房的总价款计算，利率及计算起算时间也是错误的。综上，原告据以解除合同的理由不能成立，请求依法判决驳回诉讼请求。
经审理查明，2013年2月25日，洪建琴与德友盛公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》载明：“洪建琴购买的商品房为龙海市港尾镇海湾.太武城二期II区21#806号，建筑面积33.2平方米，每平方米5674元，总金额188377元，买受人一次性付清总房款188377元。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件�双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”合同补充协议第十条约定：“（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。（二）……”
2013年1月31日原告洪建琴向被告缴纳定金20000元。合同签订后，原告洪建琴分别于2013年2月27日、3月6日向德友盛公司支付购房款110000元、58377元。2013年4月10日，被告出具金额为188377元购房款的销售不动产统一发票一份交原告收执。2013年3月6日被告向原告代收费用7928元。
2015年2月13日、3月12日，德友盛公司开发的龙海市港尾镇海湾.太武城二期21#-25#楼分别通过工程竣工验收合格和消防验收合格。2015年3月13日通过规划条件核实。
2015年3月9日，德友盛公司向洪建琴发出《交房通知书》，通知洪建琴于2015年3月14日办理交房手续。洪建琴至今未接收讼争商品房。
双方当事人争议的焦点：1、原告洪建琴行使解除权是否已超过约定期限的问题；2、原告洪建琴主张的利息请求是否成立的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。
1、关于原告洪建琴行使解除权是否已超过约定期限的问题。
原告认为，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。由于被告德友盛公司至今未能将符合交付条件的商品房交付原告，已达到了双方合同所约定的解除条件，原告为此请求解除合同符合法律规定和双方的约定。并提供以下证据：1、合同编号为：35062108004001798的《商品房买卖合同》及补充协议一份，以此证明根据双方所签订的合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同；2、商品房买卖合同网上登记备案证明书，以此证明双方所签订的合同于2013年3月11日进行了备案登记；3、销售不动产统一发票及收据三份，以此证明原告已按约向被告交付购房款188377元；4、收款收据一份，以此证明原告向被告交纳了代收费用7928元；5、关于海湾.太武城二期业主退房处理方案的请示一份，以此证明被告德友盛公司也认可原告提出解除合同的请求符合双方的合同约定，并就解除后需要办理的退房相关手续向龙海市住房保障与房地产管理局发函请示。
对于原告提供的证据被告质证认为，原告所提供的证据1、证据2、证据3真实性均无异议，但证据1所要证明的内容不予认可，根据双方所签订的合同及补充条款的约定，原告单方解除合同的，必须在合同解除事由发生之日起30日内行使解除权，否则视为放弃解除权。由于原告未能在双方所约定的期限内行驶解除权，其所享有的解除权已消灭，无权再主张解除合同；证据4代收费用的收款收据，虽然公章表面上看是公司的公章，但在公司的账上无法查到该笔款项，原告应再进一步提供证据佐证被告已实际收到该笔款项；证据5“请示函”真实性无异议，但不能证明原告所要证明的内容，该请示函明确记载：若要退房，应符合合同约定的退房条件，并得到司法确认。进一步说明了原告是不符合退房条件的，且该请示函系被告向房管部门发送，与原告无关。并提供以下证据：1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告，以此证明涉案工程已于2015年2月13日通过工程竣工验收合格；2、《建设工程消防验收意见书》，以此证明涉案工程已于2015年3月12日通过消防验收合格；3、海湾太武城二期交房公告和房屋交付使用告知函及回执单，以此证明被告于2015年3月9日向原告发出通知，通知原告于2015年3月14日办理交房手续；4、福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表，以此证明涉案工程已通过规划条件核实。对于被告提供的证据，原告质证认为，被告提供的证据1无加盖任何单位公章，其真实性无法确认；证据2-3真实性无异议，但所要证明的内容不予认可；证据4系复印件，真实性无法认可，由法庭核实。
本院认为，对于原告所提供的证据1-3和被告所提供的证据2-3，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，原告所提供的证据4虽然被告不予认可，但该证据有被告公司公章，可以确认被告向原告代收了相关费用7928元，证据5内容仅体现7位业主，并未载明具体的业主名称，该证据�本案不存在关联性，其证明内容本院不予认可，被告所提供的证据1-4，虽然原告对其所要证明的内容不予认可，但该组证据均分别有相关部门的签名盖章，足以认定本案涉案工程已分别于2015年2月13日和2015年3月12日通过竣工和消防验收，并于2015年3月13日通过规划条件核实。关于解除权的行使问题，解除权的行使期限属于除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定及本案合同补充协议第十条的约定，应当以解除权人知道或者应当知道解除事由之日作为期间的起算点。本案中，洪建琴对德友盛公司是否逾期交房超过90天的判断，取决于其对《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第五条至第十一条履约事实的掌握，即其必须结合约定交房时间和约定顺延交房情形出现的具体天数才能确立明确结论，而后者的实际情况客观上是由德友盛公司一方掌握，在德友盛公司未予告知的情况下，作为原告的洪建琴不知道也不应当知道解除事由于何时出现，故本案无法认定约定解除权行使期限的起算点。
其次，本案中，在洪建琴未掌握德友盛公司是否存在依约顺延交房情形的情况下，通过自主判断，起诉主张解除合同，与德友盛公司实际逾期交房情况客观上一致，即使认定其知道或者应当知道解除事由之日，也未超过约定解除权行使期限。结合以上两点，原告洪建琴行使解除权并未超过约定期限。
2、关于原告洪建琴主张的利息请求是否成立的问题。
原告认为，虽然原、被告双方在合同中明确约定：若被告逾期交房，应按已付款购房款的2%一次性向买受人支付违约金。由于被告逾期交房的时间长，按合同约定计算违约金明显低于原告的实际损失，故原告主张被告按196305元的总数为计算基数�并按6.15%的标准支付从2013年1月12日起至款项支付之日止的利息符合法律规定。
被告认为，原告主张利息无合同依据。即使原告的主张成立，计算基数应以商品房总价款188377元计算，利率及计算起算时间也错误。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，由于被告德友盛公司未能按照双方合同所约定的时间向原告交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任。虽然双方对违约责任的承担作了明确的约定，但由于被告的违约给原告造成的实际损失大于双方的约定，原告据此请求被告以支付利息的形式承担违约责任，对此，被告也无异议，只是对原告主张的计算基数和具体的利息标准和起算时间有异议，故原告主张的利息请求成立，应予支持。
综上所述，本院认为，原告洪建琴与被告德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，被告德友盛公司应于2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。但被告德友盛公司未能在双方所约定的期限内向原告交付商品房，原告为此依据合同的约定主张解除合同合法有据，本院予以支持；主张被告以支付利息的形式承担违约责任，符合客观实际，且未违反法律规定，本院予以支持；但主张从2013年1月12日作为起算点并按贷款利率6.15%的标准计算依据不足，本院不予支持，可从被告实际收取款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算。被告德友盛公司关于原告洪建琴未能在双方所约定的期限内主张解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解于法不符，本院不予采纳；关于原告主张的款项196305元问题。虽然该款项包含代收费用7928元，由于被告未能提供证据证明已将向原告代收的费用7928元向相关部门缴纳，故被告应对该代收费用承担返还并支付利息的责任；辩解原告主张的利息起算点及标准错误的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告洪建琴与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2013年2月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35062108004001798）。
二、被告漳州市德友�房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告洪建琴购房款188377元及支付自2013年3月6日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的利息。
三、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告洪建琴代收费用7928元及支付自2013年3月6日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的利息。
四、驳回原告洪建琴的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4878元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判长 郑丽卿
审判员 徐向东
审判员 蔡日升
二〇一五年十一月十日
书记员 丁桂玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的技术方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民�院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。