浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终223号
上诉人（原审被告，反诉原告）：义乌市金粉世家工艺品有限公司，住所地：义乌市廿三里街道盘山村。
法定代表人：虞卫中，执行董事。
委托代理人：骆兴洪、吴丽丽，浙江星耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司，住所地：义乌市廿三里街道中新街。
法定代表人：陈伟强，董事长。
委托代理人：沈浩然，浙江元谷律师事务所律师。
上诉人义乌市金粉世家工艺品有限公司为与被上诉人义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民廿三里初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）义乌市××街道集体资产经营有限公司诉称：2008年2月2日，原、被告双方签订《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房10幢西边半幢的厂房，用于工艺品生产，建筑面积4823.5平方米，承租期自2008年4月1日始至2013年4月30日止，每年租金376233元，共计租金1912517.75元。2008年4月25日，原、被告双方又签订一份《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房11幢二楼东边半层的厂房，用于办公及职工住宿，建筑面积1206平方米，承租期自2008年5月10日始至2013年4月30日止，每年租金72360元，共计租金359790元，现两份合同均已到期，而被告却占用厂房至今，并未如期腾退厂房。合同约定被告有违约行为的，原告可没收保证金，引起诉讼的，被告支付原告为维护自身合法权益所花费诉讼费与律师代理费，现原告已支付律师代理费39000元。现诉请判令：1、被告腾退位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房10幢西边半幢（建筑面积4823.5平方米）及11幢二楼东边半层的厂房（建筑面积1206平方米）；2、被告支付从2013年5月1日起至实际腾退之日止的厂房占用费（到起诉之日的占用费为人民币86万元）（具体计算标准待评估）；3、被告支付原告违约金即原告没收被告交纳的保证金人民币5万元；4、本案的诉讼费及律师费39000元由被告承担。
原审被告（反诉原告）义乌市金粉世家工艺品有限公司辩称：双方签订过租赁合同属实。租金也是事实的。合同到期后，根据双方在2008年4月25日标准厂房租赁合同第四条2（十五）、2008年2月2日标准厂房租赁合同第四条2（十四）约定，租赁期满后，如乙方（答辩人）有继续租赁的需要，在同等条件下享有优先续租权。答辩人有继续租赁的需要，也与原告协商，但原告违反了上述约定，采取停电、安检等联合执法的措施，迫使答辩人无法行使合同权利，在2013年6月、7月期间，答辩人腾空了厂房和宿舍。原告在起诉状中称答辩人占用厂房至今的说法不符合客观事实。而且，在答辩人腾空相应房屋后，原告才会于2013年8月28日向评估机构发出《关于同意原租用标准厂房相关企业进行资产评估的函》。由于原告的违约造成了答辩人损失，答辩人提起了反诉。占用厂房时间不符合。10栋的1楼和2楼，腾空时间为2013年6月；10栋的3楼、4楼和11栋宿舍楼，腾空时间为2013年7月；10栋一楼剩余部分是在2014年11月全部移空。厂房占用费据实结算，原告没有违约，不存在违约的问题，按实际应承担的部分来计算律师费。
原审被告（反诉原告）义乌市金粉世家工艺品有限公司反诉称：2008年2月2日，反诉原、被告双方签订《标准厂房租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房10幢西边半幢的厂房，用于工艺品生产，建筑面积4823.5平方米，承租期自2008年4月1日始至2013年4月30日止，每年租金376233元，共计租金1912517.75元。2008年4月25日，反诉原、被告双方又签订一份《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房11幢二楼东边半层的厂房，用于办公及职工住宿，建筑面积1206平方米，承租期自2008年5月10日始至2013年4月30日止，每年租金72360元，共计租金359790元。反诉原告承租期间，在10幢西边半幢的厂房内安装了电梯，并在厂房10幢西边半幢第1、3、4层地面铺设了花岗岩，11幢二楼东边半层约200平方米地面铺设了地砖。反诉原告还在厂房10幢西边半幢安装了变压器。租赁合同到期后，反诉被告违反了《租赁合同》的约定，在反诉原告有明确续租需要的情况下，不让反诉原告行使优先续租权，故反诉原告提起反诉。要求反诉被告支付电梯折旧款、地砖花岗岩、变压器折旧款（以评估为准）。
原审原告（反诉被告）义乌市××街道集体资产经营有限公司答辩称：地砖花岗岩、电梯、变压器等是由反诉原告安装是对的。关于电梯折旧款可按约定的期满后按电梯残值收购，并提供资料。地砖双方没有约定，所以这笔款项不应由反诉被告来承担。合同到期后反诉被告有权决定是否将厂房租给反诉原告，并不存在违反租赁合同的行为。我方只愿意出电梯折旧款，可按约定的期满后按电梯残值收购，其他不来支付的。
原审法院查明：2008年2月2日，原、被告双方签订《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房10幢西边半幢的厂房，用于工艺品生产，建筑面积4823.5平方米，承租期自2008年4月1日始至2013年4月30日止，每年租金376233元，共计租金1912517.75元。合同约定，其中第四条2（二）约定，租赁期满后，乙方（本案被告）需将标准厂房恢复原状（甲方本案原告同意乙方不必恢复原状的除外，但甲方不支付任何费用）。其中第四条2（十四）约定，租赁期满后，如乙方有继续租赁的需要，在同等条件下，乙方享有优先续租权，但须提前三个月与甲方协商，重新签订合同。其中第七条（二）约定，每幢厂房的电梯由乙方出资负责安装，安装的电梯必须符合国家安全规范，期满后（如不再续租）经技术监督部门检测合格后由甲方按市级价格事务所评估的残值收购，但乙方必须电梯原始正式票据和资料，收购的电梯产权归甲方所有。合同履约保证金为4万元。合同还约定：以后每年租金分别在该租赁年度开始前一个月一次性付清；合同履行保证金在本合同签订后交纳，被告没有违约行为，合同正常履行完毕，原告不计息如数返还，被告若有违约行为，合同履行保证金作为违约金支付给原告；合同到期后被告不搬迁腾退厂房，或因被告违约，原告解除合同收回标准厂房而被告拒不执行的，原告向人民法院提起诉讼，有关的诉讼费、代理费由被告承担；另外合同还对双方的权利义务等内容作了约定。2008年4月25日，原、被告双方又签订一份《标准厂房租赁合同》，由被告承租原告位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房11幢二楼东边半层的厂房，用于办公及职工住宿，建筑面积1206平方米，承租期自2008年5月10日始至2013年4月30日止，每年租金72360元，共计租金359790元。合同履约保证金为1万元。合同还约定了其他权利义务。之后，被告按合同约定使用本案所涉厂房并支付了相应的租金及缴纳了合同约定的合同履行保证金5万元。2013年2月21日原告向被告发送了不再续租通知，明确表示停止续租厂房，并要求被告在2013年4月30日前搬离腾空房屋，双方移交后办理退还保证金的手续。两份合同期满后，双方未有续租房屋，被告仍占用本案所涉厂房。2015年5月7日，原告诉至本院并花费律师代理费用39000元。审理过程中，被告陈述房屋租赁期满后，10栋一楼剩余部分在2014年11月腾空；其余房屋在2013年7月份已腾空。原告则认为被告占用厂房至今，并未如期腾退厂房。根据原告的申请，对占用房屋租金进行评估，经评估，金华中勤评估资产事务所出具（2015）17号厂房使用价值分析报告，报告认定：被告占用的2013年5月1日至2015年1月31日租金，建筑面积1206平方米的为155755元，建筑面积4823.5平方米的为810348元，合计为966103元。在租赁期间，被告曾安装电梯、变压器及对租赁房屋部分楼面铺设了花岗岩、地砖地面等装修。根据被告的申请，本院委托有关机构对电梯、地砖、变压器进行了鉴定。义乌市众正价格评估有限公司出具的（2015）义众正鉴评第7017号鉴定报告显示，基准日的价值：电梯65800元、地砖花岗岩242295.68元、变压器78875.3元。花去鉴定费用10000元。另查明，被告租用房屋的用电量到2015年1月份是1583度，2月份是275度，3月份是312度，4月份是70度，以后月份递减到零。原告于2015年12月10日撤回要求被告腾退位于义乌市廿三里街道何宅标准厂房10幢西边半幢（建筑面积4823.5平方米）及11幢二楼东边半层的厂房（建筑面积1206平方米）的这一项的诉请。
原审法院认为：原、被告签订的两份《标准厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。原、被告均应按约定全面履行自己的义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。而被告在双方未重新签订租赁合同，又未征得原告同意的情况下仍继续占用本案所涉厂房，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定被告所缴纳合同履行保证金5万元，在被告存在违约行为时该5万元作为违约金予以没收；另外，被告依约应承担原告所花费的律师费用39000元。关于租赁期满后的占用费。首先，对于占用时间，被告在庭审时自认10栋一楼剩余部分在2014年11月腾空，其余房屋在2013年7月份已腾空。该时间点原告未予认可，被告也未提供相应的证据予以佐证，故本院不予采信。退言之，被告即使有部分先行腾退，但何宅标准厂房10幢西边半幢的厂房，原告是整体出租给被告的，期满后占用的费用应计算至租赁房屋整体的移交为止。被告租用房屋的用电量到2015年1月份是1583度，2月份是275度，3月份是312度，4月份是70度，以后月份递减到零。该院酌情认定被告占用房屋时间到2015年1月份止。被告未及时进行房屋腾退、移交，合同到期后，原告不同意被告续租的情况下，被告占用的房屋租金应当以评估价格标准来计算租金。原告主张按照该租金单价计算占用费，并不违反法律规定，理由正当，该院予以准许。结合被告确认的占用时间及金华中勤资产评估事务所的报告，该院确定被告应支付的占用费为966103元。被告反诉要求原告承担电梯价值65800元，原告也愿意接受，符合合同约定，应予折抵。对于地砖、花岗岩的价值，原告不同意赔偿，被告要求原告补偿，依照合同中第四条2（二）约定，租赁期满后，乙方（本案被告）需将标准厂房恢复原状（甲方本案原告同意乙方不必恢复原状的除外，但甲方不支持任何费用），故对反诉原告的该项请求本院不予支持。对于变压器的价值，原告不同意赔偿，被告要求原告补偿，不符合合同的约定，该院不予支持。综上，原告的合理诉请该院予以支持。2013年2月21日发了不再续租通知单告之被告，原告停止续租厂房，并要求被告在2013年4月30日前搬离腾空房屋，双方移交后办理退还保证金的手续。故被告辩称续租优先权、自己没有违约、不需承担违约金和原告所花费的律师费用，依据不足，该院不予采信。被告反诉合理部分请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告义乌市金粉世家工艺品有限公司支付原告义乌市廿三里街道集体资产经营有限公司厂房占用费966103元及违约金50000元、律师代理费39000元，于判决生效后十日内履行完毕。二、原告（反诉被告）义乌市××街道集体资产经营有限公司支付被告（反诉原告）义乌市金粉世家工艺品有限公司电梯残值65800元，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告义乌市××街道集体资产经营有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告义乌市金粉世家工艺品有限公司的其他诉讼请求。上述款项相互折抵，被告义乌市金粉世家工艺品有限公司应支付原告义乌市××街道集体资产经营有限公司款项为939303元（违约金50000元已缴纳），于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13290元，反诉费5800元；由原告义乌市××街道集体资产经营有限公司负担反诉费132元，由被告义乌市金粉世家工艺品有限公司负担受理费6645元、反诉费5668元及鉴定费10000元。
宣判后，义乌金粉世家工艺品有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、被上诉人没有证据证明其为出租房屋的权利人。2、被上诉人认为我公司占用房屋构成侵权进而要求支付占用期间的损失，属于侵权赔偿责任。原判以房屋租赁合同作为案由进行审理明显错误。3、原判认定我公司腾空房屋的时间为2015年1月错误。4、原判未认定被上诉人违约错误。被上诉人违反租赁合同约定，剥夺了我公司的优先续租权，构成违约。5、原判认定的被上诉人的损失金额错误。二、原审判决举证责任分配错误。被上诉人以侵权法律关系提起诉讼，根据《民事诉讼法》的相关规定，其应当就侵权的构成要件提供证据，承担相应的举证责任。三、原审判决适用《合同法》的相关规定错误。四、我方提起反诉，符合合同法的规定，被上诉人应当赔偿我方花岗岩、变压器损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
义乌市××街道集体资产经营有限公司辩称：一、原审法院认定事实清楚。1、涉案地块属于我方管理的集体资产，一审庭审后我方也将涉案厂房所属的土地证原件交与法院核实并予以说明。退一步讲，即使合同无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，也应支付房屋占有使用费。2、上诉人公司违反合同约定，未将到期房屋予以腾空，我方基于合同约定的违约条款提起诉讼，原审法院确定的案由正确。3、上诉人公司主张分期分层腾空房屋只是其单方陈述，无相应的证据证明，且至今未交还涉案厂房钥匙，未派人告知已腾空房屋，也未与我方进行房屋移交手续的相关事宜。原审法院以用电情况酌定上诉人公司占用厂房的时间至2015年1月止合情合理。4、我方不存在违约的行为，上诉人公司反诉事实不成立。二、我方是基于合同中的违约条款及上诉人公司的违约行为起诉，原审法院的法律适用和举证责任分配正确。三、我方并未违约，也未侵犯其优先续租权，双方在合同中也未约定赔偿花岗岩、变压器等损失的条款，上诉人公司的反诉主张不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理，本院认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：双方之间的房屋租赁合同合法有效，均应按照合同约定履行义务。涉案合同约定的租赁期限届满后，承租方应当返还租赁物，但义乌市金粉世家工艺品有限公司未按约定返还涉案厂房，继续占有、使用，构成违约，鉴于上述情况，原审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷并适用合同法的相关规定、以及据此分配双方各自的举证责任，符合法律规定。义乌市金粉世家工艺品有限公司上诉认为其分层分期腾空房屋，但未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。原审根据涉案厂房的用电量情况酌定义乌市金粉世家工艺品有限公司占有、使用厂房的时间至2015年1月止并无不当。涉案厂房租赁期限届满前，出租方提前以书面形式通知承租方不再续租，承租方也认可签收过该通知，且又未提供证据证明出租方在同等条件下将涉案厂房出租给他人，故其主张义乌市××街道集体资产经营有限公司侵犯其优先续租权、存在违约的事实不能成立。双方于2008年2月2签订的《标准厂房租赁合同》第四项第2条第（二）款的约定：“租赁期满后，乙方需将标准厂房恢复原状（甲方同意乙方不必恢复原状的除外，但甲方不支付任何费用）”，根据该条款约定的内容，可以认定对铺设花岗的费用，在租赁期满后出租房无需支付任何费用，至于涉案变压器的处理，因双方在合同中未作约定，义乌市××街道集体资产经营有限公司也不愿按照评估报告确定的价值补偿，义乌市金粉世家工艺品有限公司可自行拆走涉案变压器。综上，义乌市金粉世家工艺品有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19090元，由上诉人义乌市金粉世家工艺品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 叶金龙
代理审判员 骆 观
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 周 莉