湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初1065号
原告交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路37号。
负责人唐玲，行长。
委托代理人何长春，湖南唯楚律师事务所律师。
委托代理人熊鹏，湖南唯楚律师事务所律师。
被告严佳，女，1980年8月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。
被告李江，男，1975年10月19日出生，汉族，住湖南省长沙县。
被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司，住所地长沙经济开发区星沙商业步行街第1栋3单元5号4层。
法定代表人：欧阳忠凯，董事长。
委托诉讼代理人彭静，湖南湘楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人尹湘南，湖南湘楚律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称原告）诉被告严佳、李江、湖南致盛愿景房地产开发有限公司（以下简称致盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何长春，被告严佳、李江及被告致盛公司的委托诉讼代理人彭静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2013年10月24日签订的《个人房产抵押贷款合同》，被告严佳立即偿还原告借款本金793674.34元，逾期利息76177.86元，罚息2902.10元，未还利息复利5261.10元，未还罚息复利130.33元，合计人民币878145.73元（数据截至2016年10月13日止，此后利息、罚息、复利按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止）；2、被告严佳承担原告在诉讼中实现债权支付的所有费用（包括但不限律师费、执行费、差旅费等实现债权的费用）；3、原告对被告严佳提供抵押的位于长沙市天心区芙蓉南路四段1111号山水印象小区A01栋305（长房权证天心字第××号）房享有优先受偿权；4、被告李江对上述借款本息及实现债权所支出的费用承担连带清偿责任；5、被告致盛公司对上述借款本息及实现债权所支出的费用在人民币65719.34元范围内承担连带清偿责任；6、被告严佳、李江、致盛公司承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实及理由：2013年10月24日被告严佳与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，申请贷款人民币820000元整，贷款期限240个月，月利率5.458334‰，还款方式为等额本息。如被告未按时足额偿还贷款利息，原告有权提前收回全部贷款并按逾期利率计收利息，对应付未付利息计收复利，被告应承担原告为实现债权而支付的公告费、律师费及其他费用。被告严佳提供位于长沙市天心区××山水印象小区××305（长房权证天心字第××号）房产为上述借款提供抵押担保，提供担保的债权范围为主合同项下债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于公告费、律师费及其他费用。前述抵押已办妥抵押登记手续。原告依约发放了贷款，但被告未依约履行还款义务，截至2016年10月13日，尚欠贷款本息人民币878145.73元，被告李江系严佳之配偶，严佳的借款发生在夫妻关系存续徐期间，被告李江应当对此笔借款承担连带清偿责任，同时致盛公司为该笔借款提供保证担保，保证期间内贷款人逾期未还清贷款本息，因此致盛公司应承担相应的保证责任。
被告严佳、李江辩称，欠款本金及利息属实，但因经济困难，现无法偿还借款本息。
被告致盛公司辩称，1、被告严佳与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，且已办理了合法有效的房屋抵押登记，抵押物为被告严佳以银行按揭贷款方式购买由被告致盛公司开发建设的商品房。因此，原告在实现自己的债权时应依法优先行使抵押权。2、被告严佳所购买的房屋现已取得房屋产权证和抵押他项权证，同时根据合同约定被告致盛公司承担的阶段性保证责任也因此而解除，原告仅通过行使已合法取得的抵押权就完全可以优先实现债权。但在本案中，原告既诉请要求行使抵押权优先受偿，同时又诉请保证人承担连带责任缺乏事实和法律依据。3、在本案中，被告致盛公司作为保证人已充分尽到保证责任，及时代被告严佳垫付了税费47231元并办理好房产证，确保原告及时取得了抵押他项权证，能充分就债权优先受偿。
经审理查明，2013年9月23日，被告严佳与被告致盛公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告严佳购买被告致盛公司开发的位于长沙市××山水印象小区××房屋一套，总价款为1180776元。
2013年10月24日，原告（乙方、贷款人）与被告严佳（甲方、借款人）及被告致盛公司（丙方、保证人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方因购买房屋向原告申请贷款820000元整，贷款期限为240个月，自2013年10月10日至2033年10月10日；贷款利率为月利率5.458334‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，如遇中国人民银行调整基准利率，贷款利率相应调整；借款人以月为一期，按期还款，甲方选择等额本息还款法还款；如甲方违反本合同的约定，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所欲到期贷款本金并结清利息；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期利息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方用购买的坐落于长沙市××山水印象小区××房屋向乙方提供抵押，抵押担保房屋为本合同项下债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；甲方取得房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还对各方的其他权利、义务进行了约定。被告李江作为抵押人配偶在该合同上签字。2013年10月25日，原告向被告严佳发放了贷款，借款凭证载明：借款金额820000元，借款期限为240个月，起息日期为2013年10月25日。2015年11月16日，被告严佳就所购买的坐落于长沙市××山水印象小区××房屋办理房屋所有权证，2015年11月23日，原告与被告严佳双方就上述房屋办理了办理抵押登记手续，登记债权为820000元。被告严佳自2015年2月1日起未能足额偿还贷款。自2015年2月1日至原告取得前述他项权利证明之前的2015年11月1日，被告严佳拖欠了原告借款本金及利息共计65719.34元，原告主张被告致盛公司应对该笔借款本金承担连带清偿责任。截止到2016年10月13日，尚欠原告本金793674.34元，逾期利息76177.86元，罚息2902.1元，未还利息复利25261.1元，未还罚息复利130.33元。
以上事实，有《个人房产抵押贷款合同》、房屋所有权证及他项权证、结婚证、贷款明细、《商品房买卖合同》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告严佳及被告致盛公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。原告按约向被告严佳发放了820000元贷款，但被告严佳未依约向原告按期偿还借款本息，已构成违约，致使原告不能实现合同目的，故双方所约定的合同解除条件已成就，原告要求解除双方所签订的《个人房产抵押贷款合同》及由被告严佳支付合同解除前借款本金793674.34元、逾期利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持，但复利的计算应以未付的借款期限内利息为基数，不包括逾期罚息。本院于2017年3月24日向被告严佳送达了起诉状和证据材料，因此本院确认原告与被告严佳签订的《个人房产抵押贷款合同》已于2017年3月24日解除。原告要求被告严佳按合同约定支付合同解除后的罚息、复利的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持，合同解除后即2017年3月25日起的利息按合同约定的银行同期贷款利率标准计算至被告严佳实际清偿借款之日止，超过部分本院不予支持。
被告严佳、李江系夫妻关系，上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，被告李江应对被告严佳的上述债务承担共同清偿责任。
被告严佳未按约定及时偿还借款本息，原告有权依照《个人房产抵押贷款合同》约定对被告严佳提供的抵押财产行使优先受偿权，故原告主张对被告严佳提供抵押的位于长沙市××山水印象小区××房（长房权证天心字第××号）房屋享有优先受偿权，本院予以支持。
《个人房产抵押贷款合同》约定：在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告严佳已有欠款或欠费的，被告致盛公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。原告享有的本案债权，既有被告严佳作为借款人提供抵押的房屋作为担保，又有被告致盛公司提供的担保，且未约定承担担保责任的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告致盛公司仅对物的担保以外的债权（以65719.34元为限）承担连带清偿责任，即在抵押房屋变卖、拍卖后所得价款不足以清偿原告债权的情况下，被告对不足部分（以65719.34元为限）承担连带清偿责任。
原告主张被告承担原告实现债权所支付的所有费用，但未提供证据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一、原告交通银行股份有限公司湖南省分行与被告严佳、湖南致盛愿景房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》于2017年3月24日解除；
二、被告严佳、李江应于本判决生效之日起10日内偿还原告交通银行股份有限公司湖南省分行借款本金793674.34元及并支付利息、罚息、复利（暂计算至2016年10月13日的利息为76177.86元，罚息2902.10元，复利5261.10元；从2016年10月14日起至2017年3月24日止，以所欠本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算利息，按贷款利率上浮50%计算罚息，并以所欠利息为基数，按罚息利率标准计算复利；自2017年3月25日起计算至借款本金实际清偿之日止，以借款本金793674.34元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息）；
三、若被告严佳、李江未按期清偿上述借款本息，则依法拍卖、变卖被告严佳名下位于长沙市芙蓉南路四段1111号山水印象小区A01栋305房（长房权证天心字第××号）房产，所得价款由原告交通银行股份有限公司湖南省分行在登记的债权额820000元范围内优先受偿；
四、被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司对上述房产变卖、拍卖后不足以清偿上述第二项债务的部分在65719.34元范围内承担连带清偿责任，被告湖南致盛愿景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告严佳追偿；
五、驳回原告交通银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12581元，因适用简易程序减半收取6290.5元，由被告严佳、李江、湖南致盛愿景房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 秦海
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 陈慧
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。