内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字第716号
原告（反诉被告）额尔登巴根，系牧民，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人杨凯，内蒙古北杰律师事务所律师。
委托代理人孙桂香，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特前旗。
法定代表人张志刚，系公司董事长。
被告（反诉原告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
负责人张建国，系公司经理。
委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。
原告（反诉被告）额尔登巴根诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司（以下简称国力分公司，反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人杨凯、孙桂香到庭参加了诉讼，二被告的诉讼代理人任振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月29日，原告与被告国力分公司签订《商品房买卖合同》，原告按约定向被告国力分公司（反诉原告）支付了该房屋的首付款56022元，剩余款项129000元为按揭贷款（房屋总价款为18522元）。由于银行按揭一直未能办好，原告又按被告的要求在2011年9月8日向被告国力分公司支付了59000元的房款。2014年被告国力分公司将原告诉至法院要求解除合同，并经阿左旗人民法院判决解除了该房屋的购房合同，但合同解除后，被告国力分公司并未向原告返还交付的房款115022元，原告多次索要未果，现诉请判令二被告向原告返还房款115022元，迟延履行利息1725.33元（按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由二被告承担。
被告国力公司辩称，原告与被告国力分公司签订的《商品房买卖合同》，答辩人并非本案当事人。原告起诉被告国力公司主体设置错误。
被告国力分公司辩称，原告要求答辩人返还其房款115022元缺乏事实依据。因原告未按期支付房款，阿左旗人民法院认定原告违约并确认解除双方之间达成的《商品房买卖合同》。该判决生效后，原告要求答辩人退还购房款，答辩人也同意退款，但应扣除原告购买房屋期间的暖气费并承担滞纳金。同时原告违约应支付违约金27845.90元，扣除上述费用答辩人应退其房款80031.25元。原告要求答辩人支付其迟延履行利息的诉请不能成立。本案的违约方是原告，并非答辩人，原告要求答辩人支付利息缺乏事实依据。
反诉原告国力分公司诉称，2010年12月29日，反诉被告额尔登巴根与反诉原告国力分公司签订了《商品房买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人开发的阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际D区6号楼2单元202室，合同总价为185022元。2010年12月29日付清首付56022元，剩余款项129000元为按揭贷款。该合同第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被反诉人并未全面履行合同。反诉人提起诉讼，要求解除合同，阿左旗人民法院作出（2014）阿左民一初字第2386号民事判决书判决认定被反诉人一方违约并确认解除双方之间达成的《商品房买卖合同》。该判决生效后，被反诉人要求反诉人全额退还购买款，反诉人也同意退款，但应扣除被反诉人购房期间的暖气费和滞纳金，被反诉人不同意。按照合同约定，被反诉人应承担违约责任。请求判令被反诉人赔偿反诉人违约金27846.90元；支付购房期间暖气费和滞纳金7143.85元；反诉费由被反诉人承担。
反诉被告额尔登巴根辩称，反诉人主张的违约金于法无据。由于第三方银行的原因，致使该套楼房的担保贷款合同未能成立，反诉人要求答辩人用现款支付剩余购房款，后来反诉人向法院起诉，经法院判决解除了双方签订的《商品房买卖合同》。双方合同解除的事由并非答辩人或反诉人双方的过错导致，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故反诉人不但不能要求被反诉人承担违约责任，还应将被反诉人所交纳的两笔购房款本金及利息返还被反诉人。故反诉人要求被反诉人承担违约金的主张没有事实及法律依据。自2010年12月29日双方签订购房合同至2015年初阿左旗人民法院判决解除合同，反诉人从未向被反诉人交付涉案房屋，被反诉人更没有占有或使用过该房屋，反诉人所主张的上述费用与被反诉人毫不相干，所以被反诉人无义务缴纳上述费用。请求驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月29日，原告（反诉被告）额尔登巴根与被告（反诉原告）国力分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）额尔登巴根购买被告（反诉原告）国力分公司开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际小区D区6号楼2单元202室，建筑面积102.79㎡，每平米1800元，总价为185022元。付款方式为2010年12月29日首付56022元，剩余款项129000元为按揭贷款。2010年12月29日原告（反诉被告）额尔登巴根向被告（反诉原告）国力分公司支付首付购房款56022元，合同约定，买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。该合同第七条约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被告（反诉原告）国力分公司协助原告办理按揭贷款，但因原告（反诉被告）额尔登巴根有不良记录，未成功办理按揭贷款。2011年9月8日原告（反诉被告）额尔登巴根又向被告国力分公司（反诉原告）支付购房款59000元。剩余房款70000元原告未付。2014年11月27日，被告（反诉原告）国力分公司将原告（反诉被告）额尔登巴根诉至本院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2015年1月23日本院作出（2014）阿左民一初字第2386号民事判决，解除了双方签订的《商品房买卖合同》。双方因退还购房款发生纠纷，原告（反诉被告）额尔登巴根于2015年4月29日提起诉讼。
上述事实有原告提交的《商品房认购书》、销售预收款凭据、（2014）阿左民一初字第2386号民事判决书、《商品房买卖合同》在卷证明，本院予以确认。
本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。本院于2015年1月23日作出（2014）阿左民一初字第2386号民事判决，依法解除了被告（反诉原告）国力分公司与原告（反诉被告）额尔登巴根之间签订的《商品房买卖合同》。双方签订的合同被解除后，被告（反诉原告）国力分公司应及时将原告（反诉被告）额尔登巴根交付的购房款退还原告（反诉被告）额尔登巴根，被告（反诉原告）国力分公司推托不还，引起诉讼，故对原告（反诉被告）额尔登巴根诉请返还购房款及迟延履行利息的诉讼请求，依法予以支持。被告（反诉原告）国力分公司是被告国力公司的分公司，无独立的法人资格，其民事责任应由被告国力公司承担。由于《商品房买卖合同》的解除系由原告（反诉被告）额尔登巴根逾期交款的违约行为所导致，原告（反诉被告）额尔登巴根应承担相应的违约责任。即依合同约定的0.03%向被告（反诉原告）国力分公司支付解除合同违约金27846.90元，被告（反诉原告）国力分公司的该部分诉讼请求本院予以支持。关于采暖费，被告（反诉原告）国力分公司未提交证据证明其从热力公司取得了代理该公司向原告（反诉被告）额尔登巴根收取采暖费的权利，该权利的责任主体仍是热力公司，且原告（反诉被告）额尔登巴根与热力公司之间履行的是供热合同，与本案审理的房屋买卖合同是不同的法律关系，本院对此不予一并审理，故对被告（反诉原告）国力分公司此主张，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司向原告额尔登巴根返还房款115022元，利息1725.33元；
二、由反诉被告额尔登巴根赔偿反诉原告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司违约金27846.90元；
三、驳回原告额尔登巴根的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司的其他诉讼请求。
以上一、二项相抵后剩余88900.43元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内向原告额尔登巴根内付清。
案件受理费2634.94元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。反诉费337.50元，由反诉被告额尔登巴根负担248元，由反诉原告内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司负担89.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 丁晓峰
二〇一五年七月三十日
书记员 罗小芸