浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第877号
上诉人（原审原告）：邱家强。
委托代理人：顾海强。
上诉人：（原审原告）：邱锦明。
上诉人（原审原告）：顾玉英。
三上诉人共同委托代理人：沈思敬，浙江天程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江煤山矿灯电源有限公司。住所地：嘉善县罗星街道兴贤路*号。
法定代表人：李长城，该公司执行董事。
委托代理人：赵一贲，该公司员工。
上诉人邱家强、邱锦明、顾玉英（以下简称邱家强等三人）因与被上诉人浙江煤山矿灯电源有限公司（以下简称矿灯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭，于同年11月11日公开开庭进行了审理，邱家强及其委托代理人顾海强，三上诉人共同委托代理人沈思敬，矿灯公司委托代理人赵一贲均到庭参加诉讼。双方当事人于2015年11月11日申请庭外和解，本院给予双方1个月时间庭外和解，但终未和解成功。本案现已审理终结。
原审法院认定，邱家强系邱锦明与顾玉英之子。邱家强原系原浙江煤山矿灯厂（以下简称矿灯厂）的职工，2004年2月，矿灯厂将其所有的位于嘉善县魏塘镇兴贤路3号201室房屋出租给邱家强。2004年4月20日，邱家强在嘉善县住房资金管理中心“矿灯厂职工终止劳动关系办理封存转出名单”上签名确认。2004年7月，矿灯厂转制变更为矿灯公司。矿灯公司系魏塘镇兴贤路3号的房屋所有权人。2006年5月29日，经嘉善县地名委员会办公室审核确认，嘉善县魏塘镇兴贤路3号变更门牌号为嘉善县魏塘镇兴贤路1号。2004年8月5日，矿灯公司与邱家强签订房屋租赁合同一份，确认为维护公司房屋租赁秩序，根据《浙江省房屋租赁管理条例》“承租公司房屋必须由租赁双方签订合同，明确双方的权利与义务”的规定，双方签订如下租赁合同：甲方（指矿灯公司，下同）根据乙方（指邱家强，下同）申请同意将下列房屋出租给乙方使用：魏塘镇兴贤路3号201房矿灯厂单身宿舍，租赁期限自2004年7月1日至2004年12月31日。每月租金100元。乙方对承租房屋只有使用权，未经甲方同意不得擅自转让，如遇拆迁，乙方须无条件搬出，不得侵犯产权人的合法权益。有下列情况之一者，甲方可提前解除租赁合同：……乙方拖缴租金、水、电费达一个月，空关闲置达六个月以上；租赁合同终止，乙方应在十五日内交还承租房屋及附属设施，拒不退出的，产权方有权对房屋强行收回，屋内物品作无业主处理。2010年5月11日，经嘉善县地名委员会办公室审核确认，嘉善县魏塘镇兴贤路1号变更门牌号为嘉善县罗星街道兴贤路1号。2013年9月17日，涉案房屋被纳入拆迁征收范围，2014年1月27日，矿灯公司登报公告告知邱家强，涉案房屋因政府征收，不日将被拆除，请见到本公告后15日内，前往公司补交所欠租金，并及时搬走宿舍内财物。逾期本公司将按照原租赁协议的约定处理。邱家强未按期腾退，2014年2月22日晚，矿灯公司进入涉案房屋内将涉案房屋内的物品搬出。
2013年1月8日至2014年1月16日及之后，涉案房屋没有用电、用水记录。邱锦明、顾玉英于2012入住嘉善县干窑镇敬老院。
邱家强等三人于2015年3月18日诉至原审法院，要求矿灯公司赔偿邱家强等三人损失38080元及拆迁补偿款150000元。
矿灯公司在原审中答辩称，矿灯公司与邱家强之间是房屋租赁关系，（2006）嘉民一终字第342号民事判决书也明确“若邱家强此后仍拒绝缴纳房租或双方不能达成书面合同，矿灯公司可根据合同法的有关规定行使合同解除权。”现矿灯公司已经通过公告的方式要求邱家强等三人搬离，否则对屋内杂物作无主物处置，因邱家强等三人无动于衷，矿灯公司被迫处置了杂物，这是正当的维权，并非侵权。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。邱家强、矿灯公司合同约定，如遇拆迁，乙方须无条件搬出……结合本案，涉案房屋因拆迁，矿灯公司通过适当的方式已向邱家强告知上述情况，并要求邱家强搬出，邱家强未按期搬离，双方合同约定，15日内不交还涉案房屋拒不退出的，矿灯公司有权对房屋强行收回，屋内物品作无主处理。邱家强未按期搬离，矿灯公司将涉案房屋内的物品搬离。现邱家强、邱锦明、顾玉英据此要求矿灯公司赔偿物品损失38080元之诉请，缺乏依据，不予支持。邱家强等三人要求矿灯公司赔偿拆迁补偿，因本案邱家强、矿灯公司之间系租赁合同关系，邱家强等三人要求矿灯公司赔偿拆迁补偿与本案并非同一法律关系，且房屋拆迁补偿额的确定系由行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内与相关主体协商等而成，故原审在本案中不作处理，对矿灯公司就此所提出的抗辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回邱家强等三人的诉讼请求。案件受理费4062元，减半收取2031元，由邱家强等三人负担。
判决宣告后，邱家强等三人不服，向本院提出上诉称，一、邱家强和矿灯公司之间只有口头房屋租赁协议，至今没有解除；2004年8月5日的房屋租赁协议是矿灯公司采取威胁的手段与顾玉英所签，不是双方真实意思表示，不成立不生效；矿灯公司在2004年8月5日尚未取得涉案房屋的产权证，无权出租涉案房屋。二、矿灯公司于2014年2月22日擅自撬门搬走邱家强等三人住宅内全部财产，于2014年4月20日非法拆除涉案房屋的行为侵犯了邱家强等三人的财产所有权和居住权。三、邱家强等三人在原审中本来要求矿灯公司返还原物，因矿灯公司已将邱家强等三人的财产作为无主物处理，无法返还原物，邱家强等三人才要求赔偿损失38080元，现矿灯公司未提供其处理的财产清单，应按照邱家强等三人提供的清单赔偿。四、涉案房屋遇拆迁事实，矿灯公司已经拿到补偿款，邱家强等三人失去了住宅房屋理应由矿灯公司支付补偿款，且（2014）嘉善民初字第189、191、192、193号同类案件当事人已经从矿灯公司拿到了9万元补偿款，邱家强等三人要求参照该标准补偿。综上，请求二审撤销原判，改判矿灯公司赔偿邱家强等三人损失38080元，并赔偿拆迁补偿款90000元。
矿灯公司在二审中答辩称，一、双方之间是房屋租赁关系，有书面的房屋租赁协议，邱家强在原审中已经明确追认2004年8月签订的租赁协议有效；虽然矿灯公司名下产权证日期是2005年1月20日，但是矿灯公司在2004年7月2日改制完成，该公司成立时已经是涉案房产的合法拥有人，权属变更在2004年7月8日已经申报，只是权证发放存在滞后性，并不影响租赁协议的效力。二、房屋租赁协议已经明确约定了房屋如遇拆迁，邱家强应无条件办理，如拒绝办理，在通知15日后，矿灯公司有权收回房屋，将滞留物品作为无主物处理，即协议约定了矿灯公司在特定条件下处置邱家强等三人特定范围内私产的权利，并未触犯国家法律，未破坏社会公序良俗，而是行使合同权利；至于邱家强等三人主张的财物价值，在本案中既没有提供其拥有财物的证据也没有提供其将相关财物放置在租赁房屋内的证据。三、关于拆迁补偿款的问题，因为邱家强等三人并非租赁房屋的所有权人，无权享受国家拆迁赔偿款；至于其他住户的90000元赔偿款，也是矿灯公司考虑到相关人员都是自建厂伊始就到公司最后光荣退休的老员工或者是伤残专业军人，故矿灯公司自愿补偿的；而邱家强于2003年已经买断工龄，与矿灯公司解除了劳动关系，不应再享受相应优抚待遇。
邱家强等三人在二审中提供了如下证据：证据一、（2014）嘉善民终字第189、191、193号民事判决书，证明和邱家强相同情况的人都拿到了补偿款，还免除了水电费等；证据二、2006年5月8日的庭审笔录1份，证明邱家强在另案中否认了房屋租赁协议的真实性，没有委托顾玉英签订合同，法院也确认了合同没有效力。
矿灯公司质证意见：对证据一真实性没有异议，但对关联性有异议，该三个案件中是矿灯公司自愿补偿给对方的；对证据二关联性有异议，本案原审中邱家强认可房屋租赁协议的真实性和效力。
矿灯公司在二审中提供了浙江省契税减税免税申请表1份，证明矿灯公司在2004年8月已经获得涉案房屋的产权。
邱家强等三人质证对该证据真实性无异议。
本院认证意见：邱家强提供的两组证据，矿灯公司对其真实性均无异议，对其真实性本院予以确认，对其待证事实本院将结合本案当事人陈述综合认定。矿灯公司提供的证据，邱家强等三人对其真实性无异议，对该证据本院予以确认。
本院经审理对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于矿灯公司应否赔偿邱家强等三人主张的财产损失38080元及拆迁补偿款90000元。
一、邱家强等三人主张矿灯公司赔偿财产损失的理由是其认为书面的房屋租赁协议不成立，邱家强和矿灯公司之间只有口头租赁协议，且该口头租赁至今没有解除，矿灯公司擅自搬走邱家强等三人的物品侵害了其财产权。
首先，关于2004年8月5日租赁合同的效力问题。该合同明确载明出租方为矿灯公司，承租方为邱家强，虽然邱家强主张合同上签字并非本人所签，但邱家强在本案原审中已经明确表示该租赁合同是其真实意思表示，合法有效。故对邱家强等三人在二审中关于该租赁合同不成立不生效的意见，本院不予采纳。至于邱家强等三人关于矿灯公司无权出租涉案房屋的意见，因涉案房屋原系矿灯厂所有，矿灯公司系由矿灯厂转制而来，且签订租赁合同后不久涉案房屋产权就登记在矿灯公司名下，故矿灯公司有权出租，对邱家强等三人该意见本院不予采纳。
其次，在案涉书面租赁合同期限届满之后，双方并未另行签订租赁合同，但邱家强仍继续使用涉案房屋，应认定双方之间存在的是不定期的租赁关系。不定期的租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据邱家强在二审中的陈述，在2013年1月时双方就租金问题发生争议未能达成一致，2014年春节后，邱家强等三人将房租通过邮局汇款至矿灯公司账户，被矿灯公司退回，可以认定此时矿灯公司已经不同意邱家强继续租赁涉案房屋，邱家强等三人理应腾退房屋。矿灯公司主张因邱家强等三人未腾退房屋，故其有权依据租赁合同的约定将室内物品作为无主物处置，但矿灯公司并未采取电话或者邮寄等方式通知邱家强等三人腾退房屋，而是径行以登报公告的方式通知，该方式无法保证及时通知到邱家强，更无证据证明邱家强等三人经通知后仍拒绝腾退。矿灯公司又在无第三方见证的情况下直接将邱家强等三人的财物搬离至垃圾堆，导致物品灭失。矿灯公司上述做法欠妥，应视情赔偿邱家强等三人相应损失。因邱家强等三人已无法提供相应证据证明其实际财产损失，本院考虑到邱家强等三人已经长期不居住在涉案房屋，即使如邱家强等三人陈述屋内存放有部分物品，其也有疏于保管的责任；根据邱家强等三人的工作和收入情况，并参考邱家强等三人提供的财产清单，目前矿灯公司也已经出具了书面意见，本院综合考虑本案案情及双方过错程度，酌定由矿灯公司赔偿邱家强等三人20000元。
二、关于拆迁补偿款的问题，邱家强等三人要求矿灯公司支付拆迁补偿款的理由是另案中矿灯公司给付了其他当事人各90000元补偿，因另案中是矿灯公司自愿给付，且相关案例并非指导性案例，其裁判结果不能作为参照依据。本案邱家强与矿灯公司之间的租赁合同已经终止，邱家强等三人也非被征收对象，其要求矿灯公司支付90000元补偿款并无法律依据，故对该请求本院无法支持。
综上，矿灯公司对涉案房屋内的物品处置不当，应赔偿邱家强等三人相应损失。原审对该部分认定不当，二审予以纠正。邱家强等三人的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第527号民事判决；
二、浙江煤山矿灯电源有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿邱家强、邱锦明、顾玉英人民币20000元；
三、驳回邱家强、邱锦明、顾玉英其余诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4062元，减半收取2031元，由邱家强、邱锦明、顾玉英负担1815，由浙江煤山矿灯电源有限公司负担216元；二审案件受理费2862元，由邱家强、邱锦明、顾玉英负担2415元，浙江煤山矿灯电源有限公司负担447元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一六年一月十三日
书 记 员 郑 茜