浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初10057号
原告：ＸＸ光，。
原告：王佳平。
委托代理人：ＸＸ光。
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：王晓凌、韦丁宁，浙江国翔律师事务所律师。
原告ＸＸ光、王佳平与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法决定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ光、被告德兴公司的委托代理人韦丁宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ光、王佳平起诉称：原、被告于2010年11月6日签订商品房买卖合同（编号：2010预161xxx，以下简称涉案合同），原告向被告购买东阳市xx街道江南xx庄园x区x幢x单元xxx室（以下简称涉案商品房），建筑面积104.39平方米，一次性付清房款416720元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年3月30日交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金18752.4元。涉案合同第十六条约定，被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年3月7日，被告仍未办理并交付给原告房屋所有权证，被告应支付逾期交付权属证书违约金33212.58元。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金18752.4元（416720*0.05%*90，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金33212.58元（416720*0.01%*793，自2013年12月31日起至2016年3月7日止）。
原告ＸＸ光、王佳平为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1、浙江省商品房买卖合同（复印件）1份，拟证明原、被告之间权利、义务关系的事实。
2、通知、告知书、致业主的信（复印件）共5份，拟证明被告承认延期交房、违约办证，应支付违约金的事实。
3、东阳市紫荆庄园H区业主委员会于2016年1月25日出具的通知（复印件）1份，拟证明该通知发出前业主无法办理权属证书的事实。
被告德兴公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：原告向被告购买房屋是事实，被告逾期交房也是事实，对逾期交房违约金予以认可，但逾期交房违约金应扣除被告代原告缴纳专项维修资金5010.72元及原告未缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度的物业费1879元/年。原告的第二项诉请不成立，根据涉案合同第十六条约定，被告的义务是办理土地使用权、房屋所有权的初始登记，只要被告在合同约定期限前办理上述初始登记就完成了合同的义务，被告已于2007年6月22日取得了土地初始登记，于2013年5月办理了房屋初始登记，此后原告委托被告，由被告协助原告办理转移登记，被告没有交付两证的义务，故被告完成合同约定义务，不应承担违约责任，无需支付违约金，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
被告德兴公司为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、6-2-403室未交物业费明细表、情况说明各1份，拟证明原告未缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度物业费1879元/年，应在逾期交房违约金中抵扣及义乌市孝富物业有限公司东阳分公司（以下简称孝富公司）同意业主欠缴的物业费由被告在违约金中直接抵扣的事实。
2、专项维修资金专用收据一份，拟证明被告代原告缴纳的专项维修资金5010.72元应在逾期交房违约金中抵扣的事实。
经审理，本院认证如下：
对于原告提供的证据：证据1，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，原告确实向被告购买房屋，但认为合同第一条已明确告知原告被告已取得土地使用权初始登记，第十六条约定被告的义务是办理土地使用权、房屋所有权的初始登记，此后原告委托被告办理转移登记，只要被告在合同约定期限前办理了登记在被告名下的房屋、土地初始登记就完成了合同约定的义务，此后被告是协助原告办理转移登记。本院认为，被告对该证据的三性没有异议，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定；证据2，被告认为2014年9月26日的通知与房屋买卖无关，2015年1月24日的信系物业公司出具，真实性、合法性无法确认且与本案无关，对2013年12月25日的通知、2013年12月30日的告知书真实性、合法性、关联性没有异议，但认为不能达到原告证明目的，被告发出的通知、告知均未超出合同约定的时间，反而证明在合同约定办证期限前被告已完成了房屋、土地权属初始登记并通知业主办理转移登记，被告已完成合同约定的义务，对2011年12月30日的通知没有异议，被告认可逾期交房违约金。本院认为，2014年9月26日的通知与本案无关，本院不予认定，2015年1月24日的信并非被告出具且不能证明原告的证明目的，本院不予认定，被告对其他三份通知、告知书的真实性、合法性均没有异议，该三份通知、告知书证据能够证明被告逾期交房及曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书、于2013年12月30日告知业主先行垫付房产契税可办证的事实，本院予以认定；证据3，被告认为该证据系复印件，不予质证，且该份证据的出具人系业主委员会，与被告无关，本院认为，该证据不能达到原告的证明目的，本院不予认定。
被告提供的证据：证据1，原告对真实性没有异议，但认为与本案无关，物业费应由孝富公司向原告主张，本院认为，原告认为其未缴纳物业费与本案无关，也不同意在逾期交房违约金中抵扣，故本院对该证据不作认定；证据2，原告没有异议，本院认为，原告对该证据无异议，该证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。原、被告于2010年8月19日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于白云街道下昆溪村以南、南环路以西、编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区6幢2单元403室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”被告于2012年3月30日向原告交付涉案商品房。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，于2013年12月30日告知业主急需办证可垫付房产契税先行办理。被告认可其应支付原告逾期交房违约金18752.4元。孝富公司于2016年1月13日出具情况说明同意原告欠缴的物业费在被告应支付的违约金中直接抵扣。原告同意在逾期交房违约金中抵扣被告为其缴纳的专项维修资金5010.72元。
另查，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年5月16日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于被告是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金。原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给原告，但直至2016年3月7日，被告仍未办理权属证书并交付给原告，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其在涉案合同第一条中已告知原告土地使用权初始登记情况，并于2013年5月办理了商品房所有权初始登记，被告已完成了合同约定的义务，被告不存在违约情形，不应支付违约金。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行合同义务。涉案合同约定原告委托被告办理涉案商品房转移登记，故被告无需向原告交付土地、房屋权属证书初始登记。综上，本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。
被告辩称原告未缴纳的物业费应在逾期交房违约金中抵扣，本院认为，物业费应由原告向相关物业服务公司缴纳，虽然孝富公司同意原告欠缴的物业费由被告在违约金中抵扣，但原告不同意在本案中抵扣其未缴纳的物业费，故本院对该辩称意见，不予采信。被告认可原告主张的逾期交房违约金18752.4元，原告同意将未缴纳的专项维修资金5010.72元在逾期交房违约金中抵扣，两项相抵后，被告尚应支付原告逾期交房违约金13741.68元。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付原告ＸＸ光、王佳平逾期交房违约金18752.4元，扣除专项维修基金5010.72元，尚应支付13741.68元。
二、驳回原告ＸＸ光、王佳平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，减半收取550元，由原告ＸＸ光、王佳平负担405元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担145元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 张丽萍
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 蒋锦阳