辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民一终字第00140号
上诉人（原审原告）：李松林，男。
被上诉人（原审被告）：丹东保利天赐房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区花园路26号。
法定代表人：黄兵，该公司经理。
委托代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。
上诉人李松林与被上诉人丹东保利天赐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2014年2月24日作出（2014）兴民一初字第00016号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人李松林，被上诉人丹东保利天赐房地产开发有限公司（以下简称保利公司）的委托代理人矫春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告一审诉称，原告原有一处私有产权住房位于丹东市振兴区山上街□号，经被告保利公司拆迁后以产权调换方式安置到保利锦江林语住宅小区□室。
2012年4月，原告得知可以办理回迁入住手续后，于2012年5月17日由上海回丹东办理回迁手续，当时被告收费中有一项费用是2011年-2012年取暖季的取暖费851元。
原告在办理回迁手续时要求开发商提供房屋《竣工备案验收表》、《房屋面积实测表》，但开发商拒不提供。因为回迁户小区当时还属于在建阶段，根本没有通过综合验收。原告回迁安置的□号楼5通1平只通了水电和煤气，配套设施没有建成。在此情况下，被告在给回迁户办理回迁手续时，强行向回迁户收取2011年-2012年取暖季的取暖费，于法无据，且根据相关政策法规，被告并没有收取取暖费的资质，故原告请求法院判令被告返还取暖费851元，并承担原告为此花费的交通费1240.40元及本案相关诉讼费用。
原审被告一审辩称，涉案丹东保利锦江林语小区是丹东市万隆供热有限公司负责供暖，保利公司只是代收取暖费。原告本身起诉主体存在错误。涉案小区的竣工验收时间是2011年12月21日，该工程符合验收条件并于2011年12月28日下发了竣工验收备案书。因此原告所述涉案小区回迁时为在建小区与事实不符。2011年末至2012年初，涉案小区就已经正常供暖。经丹东市元宝区公证处公证，李松林于2011年12月27日在回迁户分配大会上自选涉案房屋，可见李松林早已知道涉案小区已经竣工。正常情况下，新房第一年要全面供暖，以防房体结构以及各项设施出现冻裂情况。李松林未办理不入住确认手续，被告视为入住并正常供暖。另外，被告收取的取暖费期间是2012年1月至2012年3月，而非2011年-2012年全部的取暖费，是按照实际供暖天数收费的。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，供暖合同已经实际履行，对方已经接受了服务，合同成立。原告无权再要求返还供暖费，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原告原有一处位于丹东市振兴区山上街□号私产住房，经被告保利公司拆迁后以产权调换方式安置到保利锦江林语住宅小区□室。2011年12月27日经丹东市元宝区公证处公证。
被告将保利锦江林语住宅小区□室安置给原告居住。2012年1月4日，被告在丹东日报刊登进户通知公告。2012年5月17日原告由上海回到丹东办理回迁手续，被告向原告收取2012年1月-2012年3月取暖费851元。另查明，原告为此次诉讼共花费交通费1240.40元。
原审法院认为，原、被告于2009年5月20日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意见表示，不违反法律的规定，应作为处理双方争议的依据。原告主张自己于2012年5月办理回迁手续，自己并没有享受到供热服务，被告也未尽到通知其回迁义务，而被告向其收取2011年-2012年取暖费于法无据，要求被告返还。该院认为，原、被告在协议中并没有约定回迁安置交接手续相关流程、责任，因此，无法根据协议处理。但在本案中，原告于2011年12月27日参加摇号选房，依照常理，原告应当可以预见该小区即将办理回迁安置手续；被告也于2012年1月在报纸刊登公告，通知回迁户进行回迁，因此该院认为，在没有约定的前提下，被告的行为可以视为尽到了通知回迁义务，而原告没有及时办理回迁手续，责任应由原告自行承担。原告虽然没有享受到供热服务，但供热实际业已发生，如果原告放弃供热服务，应向供热单位主动报停，原告没有报停，应视为接受了供热服务条款。且根据行业惯例，新房第一年实行全面供暖，可以防止房体结构及附属设施出现冻裂等现象，故原告以自己没有享受到供热服务，被告也未尽到通知其回迁义务为由要求被告向其返还取暖费，不予支持；关于原告主张房屋回迁时尚未达到五通一平标准，被告收取取暖费没有依据一节，该院认为，讼争房屋在回迁时是否达到五通一平标准与被告是否可以收取取暖费没有直接关系，故原告的主张不予支持；关于原告主张被告没有收取取暖费的资质一节，该院认为，被告承认其是代供热公司收取取暖费，供热公司书面表示对代收行为予以认可，且考虑到新房第一年回迁的实际情况，由开发商代为收取取暖费更为方便；而关于丹东市人民政府下发的《关于进一步加强丹东市供暖管理的通知》中规定的“新竣工交付使用房屋的采暖费不再由房屋开发建设单位代收”条文，是丹东市各级政府及相关部门，在行使社会管理职能时的依据，其执行主体是政府职能部门。而各开发单位是否违反了该政府规定，不属于人民法院审理范围，故对于原告的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告李松林之诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。
上诉人二审诉称，一审法院认为本案诉讼房屋在上诉人办理回迁手续时，该保利锦江林语□区回迁房住宅是否通过国家规定竣工验收（简称五通一平）与被上诉人是否有收取该房屋的取暖费资质没有直接关系的认定是错误的，没有法律依据。上诉人办理回迁手续时，保利锦江林语□区回迁房住宅小区没有通过国家规定竣工验收，是一个在建住宅小区，因此被上诉人和供热公司没有收取房屋的取暖费资质和事实依据；根据城市房地产管理法和城市房地产开发经营管理条例规定，未经验收或验收不合格的项目不得交付使用；根据法律规定，建筑工程竣工验收备案表和房屋土地测绘报告书是证明新竣工房屋是否通过验收合格的有效法律文书；在一审中，被上诉人未向原审法院出具建筑工程竣工验收备案表和房屋土地测绘报告书，证明保利锦江林语□区回迁房住宅小区系在建项目，不可能有代收取暖费的资质。一审法院认为根据行业惯例新房第一年实行全面供暖，由于开发商代收取暖费更为方便和被上诉人代供热公司收取取暖费行为合法有效的认定是错误的，该认定没有法律依据，被上诉人没有代替供热公司收取取暖费的资质。关于进一步加强丹东市供暖管理通知是丹东地方法规对丹东地区的行政单位和开发商具有普遍约束力，具有法律效力，一审法院认定不属于法院审理范围是错误的；同时依据关于进一步加强丹东市供暖管理通知第二条、第四条的规定，以及辽宁省城市供热管理办法第十五条、收费许可证管理办法第六条、第八条的规定，被上诉人没有代替供热公司收取取暖费的资质，被上诉人收取上诉人2011年至2012年取暖季的取暖费851元的行为违法。一审法院认为上诉人于2011年12月27日参加摇号选房，依照常理上诉人应当预见小区即将办理回迁手续，因此上诉人没有及时办理回迁手续的责任应由上诉人承担，上诉人虽没有享受到供热服务，但上诉人没有及时向供热单位主动报停，应视为上诉人接受了供热服务，认定是错误的，没有事实和法律依据。上诉人于2011年12月27日通过摇号选了二套房屋，上诉人在同一时间摇号选的二套房屋，其办理回迁手续的公告却相差一年，一审法院认定上诉人没有及时办理回迁手续的责任应由上诉人承担没有事实和法律依据。2011年12月27日上诉人参加摇号选房时，保利锦江林语□区回迁户住宅还是在建工程，什么时候回迁无法预料，因此不存在上诉人应承担没有及时办理回迁手续的责任。上诉人自2007年起在上海生活，对于什么时候回迁并不知情，被上诉人未尽到法律规定的告知义务，法律规定了被上诉人应向上诉人履行告知义务，而被上诉人没有履行，应承担过错责任。上诉人在2012年5月回丹东办理回迁手续时，2011年至2012年取暖季已经结束，不存在上诉人需要向被上诉人补交取暖费的问题，更不存在上诉人没有及时向供热单位主动报停，应视为上诉人接受了供热服务。且按相关法律规定，公告送达期限为60日，被上诉人于2012年1月在丹东日报进行公告，至2012年4月才生效，这时2011年至2012年取暖季已经结束，所以也不存在交取暖费的问题。上诉人虽然参加摇号选房，选择保利锦江林语□室，但选择了房号不能等同于被上诉人将该房号名义下的物权移交给上诉人。依据关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十一条的规定，在上诉人办理回迁手续之前，即使发生了取暖费用也应该由被上诉人承担。综上，请求撤销原判，依法判令被上诉人返还上诉人被收取的2011年至2012年取暖季的取暖费851元；被上诉人承担上诉人为诉讼支付的交通费用2309.40元。
被上诉人二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1、供暖单位没有转让特许经营，只是委托被上诉人代收2012年1月至2012年3月的取暖费，按实际天数收取851元，不是2011年至2012年全年全部的取暖费。2、上诉人引用关于进一步加强丹东市供暖管理通知第四条，已明确约定入户时办理已供热或停热的手续，但上诉人在办理入户时并没有办理停热的手续，视为已经接受供热，实际上已经供暖，就有义务交纳取暖费。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，是双方真实意见表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行。被上诉人依约为上诉人安置适格房屋，上诉人于2011年12月27日参加房屋分配摇号选房程序，依法取得保利锦江林语住宅小区□室房屋，因未及时办理涉案房屋的入户手续，并于2012年5月补交2011年-2012年取暖季的取暖费。因该房屋处于东北地区，冬季需对房屋用户进行冬季供暖，以满足居民在冬季居住条件和正常生活。被上诉人于2012年1月在报纸刊登公告，通知回迁户可进行回迁入户。上诉人因未及时入户主张应返还上诉人已交纳的涉案房屋第一年度的取暖费，涉案房屋经摇号程序，上诉人已经确认涉案房屋为上诉人所有，被上诉人也已公告告知上诉人应办理涉案房屋的入户手续，因上诉人怠于办理涉案房屋的入户手续，且涉案房屋已被确认为上诉人所有的事实情况下，上诉人应按相关规定办理涉案房屋的入户手续，确保涉案房屋工程第一年的正常使用，避免可能存在隐患导致管路、设施发生财损事件，上诉人在已经通过摇号程序确认涉案房屋为上诉人所有时，上诉人应负有谨慎义务确保涉案房屋的正常使用，也可向开发企业申请报停供暖手续，但上诉人在未申请报停供暖而主张返还涉案房屋的首年供暖费，与丹东地区的回迁安置房屋首年应交纳供暖费的常规不符，且涉案房屋的首年供暖事实已经发生，为维护上诉人、被上诉人财产利益不受损害，依照公序良俗、诚实信用、等价有偿的民事审判原则，上诉人应及时办理入户，交纳涉案房屋的首年供暖费，上诉人主张返还涉案房屋的首年供暖费，有悖丹东地区供暖常规，原审判决驳回上诉人主张返还涉案房屋的首年供暖费，并无不当。上诉人主张被上诉人在开发建设中存在违规行为，可依据违规事实向人民法院提起行政诉讼。上诉人的上诉请求及理由，因未提供适格证据加以证明，故其上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李松林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一四年五月七日
书 记 员 王晓宇