四川省南充市嘉陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民初字第2791号
原告杜洪，男，汉族，生于1988年8月13日，住四川省南充市嘉陵区。
委托代理人刘凤琼（特别授权），系原告母亲。
委托代理人吴建国，四川辽原律师事务所律师。
被告罗朝会，女，汉族，生于1972年5月20日，住四川省南充市嘉陵区。
委托代理人郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。
被告杜森科，男，汉族，生于1970年1月24日，住四川省南充市嘉陵区。
委托代理人郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。
原告杜洪诉被告罗朝会、杜森科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2016年3月14日裁定将本案转为普通程序审理，于2016年4月5日再次公开开庭进行了审理，原告杜洪的特别授权委托代理人刘凤琼、委托代理人吴建国，被告罗朝会、杜森科的共同委托代理人郭祥宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜洪诉称：2007年12月18日及2011年9月4日，原、被告双方在自愿协商的基础上，前后二次分别签订了房地产买卖契约及补充协议。其中，买卖契约约定：被告自愿将座落在嘉陵区某某路XX段XX号XX幢XX层XX、XX的房地产，房屋建筑面积52.28平方米出售给原告，并同时约定了房屋总价款为120244元，被告在2008年1月20日将该房屋过户手续（房屋所有权证和土地使用证）正式交付给原告。原告在2007年12月6日（签订买卖契约前）已支付购买房屋的购房款92500元整，余款约定在被告交付给原告房屋过户手续（房屋所有权证和土地使用证）时付清房款。在2008年6月30日（签订买卖契约后），原告又向被告支付购房款14000元整，在2007年12月18日双方签订房屋买卖契约的同时，被告将该房屋移交给了原告。
从2007年12月18日原被告签订房地产买卖契约至今，原告每年都多次找到被告，并要求被告立即办理该房屋产权证及土地使用证的过户手续，而被告总是找各种借口向后拖延办证时间。
在2011年9月4日，原被告又签订了补充协议书，内容是：一、被告方负责在2012年12月31日前将原告购买的房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》办理好交给原告，所产生的过户费用按原合同办理；二、被告方若在约定的期限内未办理好《房屋所有权证》和《土地使用证》，原告方在主张权力时所产生的诉讼费、律师费以及误工等费用全部由被告方承担，同时被告方还承担购房款10%的违约金（按契约约定房屋总价款计算）。履行期限届满后，原告按合同约定履行了购买该房屋的全部义务，而被告未按约定履行义务。现原告多次找到被告要求立即办理该房屋的过户手续，被告却置之不理。根据相关法律之规定，特诉至本院，请求支持原告的诉请：1.请求判令原被告于2007年12月18日签订的房地产买卖契约和2011年9月4日原、被告签订的补充协议合法有效；2.请求判令被告按合同约定履行位于南充市嘉陵区某某路（街）XX段XX号XX幢XX层XX号住宅房屋产权的过户义务（房地产所有权证与土地使用证）；3.请求判令被告因违约而应按合同约定承担律师费、诉讼费及误工等费用以及按补充协议约定的房屋总价款的10%的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告在第二项诉请中增加为：判决被告以实际交付的两间房屋为准，履行过户义务。
原告杜洪为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件、二被告户籍证明，拟证明主体适格；2.房地产买卖契约，拟证明原被告在2007年12月18日签订买卖契约的事实和该房屋的大概位置、面积、价款及支付方式；3.收条两张，拟证明原告方已按合同约定履行了支付房款的义务，同时证明余款在被告交付房屋时付清；4.补充协议书，拟证明双方在2011年9月4日签订补充协议的事实及被告承诺的2012年12月31日办理两证的最后时间及承担相关违约责任；5.通话记录及相关短信，拟证明从购买房屋后至起诉前，原告向被告主张过户义务的事实；6.证明一份，拟证明从2014年至今由小状元代收水电费，刘凤琼是原告的母亲，由她代缴房款；7.房屋权属登记相关信息，拟证明XX、XX大房间现在登记在罗朝会名下，所有权仍然在被告罗朝会名下，XX号房屋是转移给何某某的，与原被告无关；8.照片一份，拟证明原告在被告处购买的房屋的具体位置，结合原告方第二次庭审前提交的申请书及图纸，更能证明原告在被告处购买房屋的具体位置；9.律师费发票一份，拟证明原告主张案涉房屋支付的律师费。
被告罗朝会、杜森科辩称：1.房屋过户的前提是买卖合同是否有效；2.房屋位置的准确性，取决于有权机关的房屋登记，否则会出现事实不清；3、违约金可以考虑，但是过高，如果支持请求法院依法调整。
被告罗朝会、杜森科未在本院规定的举证期限内提交任何证据。
经审理查明，被告罗朝会(甲方)与原告杜洪(乙方)于2007年12月18日签订了《房地产买卖契约》，契约约定：罗朝会将座落在嘉陵区某某路XX段XX号XX幢XX层XX、XX号的房地产（房屋建设面积）52.28平方米出售给杜洪，双方议定上述房地产成交价格为120244元,双方同意于2008年1月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方负责上述房地产权属清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务,概由甲方负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。合同签订前，原告杜洪母亲刘凤琼代原告支付了购房款92500元，约定交房产证付清尾款。2008年6月30日，刘凤琼再次支付了购房款14000元。原被告签订契约时，被告将房屋移交给原告，但未办理产权过户手续。经原告方多次催促，原告杜洪与被告罗朝会、杜森科于2011年9月4日签订了补充协议，约定：一、甲方（罗朝会）负责在2012年12月31日前将乙方购买的房屋的“房屋所有权证”和“土地使用证”办理好交由乙方（杜洪），所产生的过户费用按原合同办理；二、甲方若在约定的期限内未办理好“房屋所有权证”和“土地使用证”，乙方在主张权力时所产生的诉讼费、律师费以及务工等费用全部由甲方承担，同时还承担购房款10%的违约金（按契约约定房屋总价款计算）。协议约定履行期限届满后，被告仍未办理该房屋的过户手续，原告遂诉至本院，请求依法判决。
同时查明，被告罗朝会与杜森科系夫妻关系。南充市嘉陵区某某路XX段XX号XX幢XX层XX、XX房屋在房地产部门的登记信息显示，XX号房屋所有权人为罗朝会，建筑面积为196.560平方米，2013年8月2日被南充市顺庆区人民法院查封，2015年2月11日被南充市嘉陵区人民法院查封，从2007年4月起该房屋数次被抵押，也多次撤销抵押，现该房屋仍有抵押权存在，现有抵押权登记时间为2012年11月27日，抵押权人为南充市商业银行股份有限公司嘉陵区支行，抵押人/债务人为罗朝会、杜森科，被担保主债权数额1920000元,债务履行期限为1095天。XX号房屋所有权人为罗朝会，房屋建筑面积为113.80平方米，现该房屋已划分为XX、XX、XX、XX四个产权，除XX已过户给何某某外，其他房产均被查封和抵押。房地产管理部门登记的XX号房屋系几个独立的单间组成，被告罗朝会与杜森科将这些单间进行了出售，原告杜洪所购买房屋系XX号房屋中相邻的两个单间。两间房屋东面是过道，无其他房屋相连，南面紫府街，西接罗朝会、杜森科房屋，北靠梯步和文某某所居房屋。
因此次纠纷，原告杜洪聘请律师费用为4500元。
上述事实，有前列经庭审质证的有效证据以及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，原告杜洪与被告罗朝会签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。《房地产买卖契约》中约定的XX、XX号房屋与房地产登记房号不一，以实际交付为准。现因案涉房屋上设定了抵押权并被法院查封，无法办理房屋过户，因此对原告要求办理产权过户的诉讼请求本院不予支持。被告罗朝会与原告杜洪于2007年12月18日签订协议后，一直未协助办理过户登记，并在房屋出卖后，还多次进行抵押，其行为已构成违约。根据原告杜洪与被告罗朝会、杜森科在2011年9月4日签订的补充协议约定，被告方若在约定的期限（2012年12月31日）内未办理好《房屋所有权证》和《土地使用证》，应承担原告方在主张权力时所产生的诉讼费、律师费以及误工费等，同时还应承担购房款10%的违约金（按契约约定房屋总价款计算）。被告辩称违约金及误工费已超过诉讼时效，从原告提供的通话记录和短信记录显示，原告在补充协议签订后，多次要求被告办理产权，发生诉讼时效中断，原告请求在诉讼时效期间，因此对被告辩称本院不予采纳。被告辩称违约金过高，原告主张违约金为契约约定房屋总价款10%，即12024.40元，属双方当事人自愿约定，且被告长期未履行该约定，原告的主张符合法律规定，对被告的该辩称本院不予采纳。综上，对原告主张的诉讼费、律师费、违约金本院予以支持，原告未举证证明误工费用，本院对此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、原告杜洪与被告罗朝会于2007年12月18日签订的《房地产买卖契约》合法有效（买卖房屋以实际交付为准），原告杜洪与被告罗朝会、杜森科于2011年9月4日签订的《补充协议》合法有效；
二、被告罗朝会、杜森科于本判决生效之日起十日内支付原告杜洪律师费4500元，违约金12024.40元。
三、驳回原告杜洪的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2704元,由被告罗朝会、杜森科承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 李晓丽
审 判 员 马 明
人民陪审员 王素琼
二〇一六年六月一日
书 记 员 熊 佳