文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初13133号原告：刘晓斌，男，1978年5月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：张进雄，系广东瑞迪安律师事务所律师。委托代理人：陈宏，系广东瑞迪安律师事务所实习律师。被告：韩畴鹏，男，1981年2月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告刘晓斌诉被告韩畴鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告刘晓斌的委托代理人张进雄到庭参加了诉讼。被告韩畴鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓斌诉称：2016年3月16日，原、被告签订《存量房买卖合同》，约定：原告向被告购买广州市天河区华景北路80号3102房，价格为4600000元；原告在2016年3月26日前支付购房款定金800000元，被告须在收取定金后7日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在中介方或银行通知提前还贷之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，被告应承担提前还贷产生的一切费用；在抵押银行出具还清贷款证明等资料后，被告应及时通知中介方，中介方应在接到被告通知之日起7日内协助原告到房地产管理部门办理涂销抵押及归档手续。合同签订后，原告依约按期足额支付了定金800000元，买卖双方也办理了网签手续，但被告在收取原告支付的定金后并未依约向抵押银行办理提前还贷手续，一再拖延，实际上被告在签订买卖合同时已经逾期偿还银行贷款，即被告一直未依约履行合同义务。随后，原告在房地产管理部门查询到涉案房屋于2016年3月31日被广州市海珠区人民法院查封。原告认为，原、被告存在合法有效的房屋买卖合同关系，原、被告需严格依法依约履行合同义务，但被告在收取原告支付的定金后并未向抵押银行办理提前还贷手续，且因其个人原因导致涉案房屋被法院查封而无法交易过户，被告的行为已构成严重违约，依法依约应承担相应的责任。为维护原告自身合法权益，特起诉请求法院判令：1.解除原、被告就广州市天河区华景北路80号3102房的买卖合同关系；2.被告向原告双倍返还定金合计1600000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告韩畴鹏未答辩。经审理查明：被告是广州市天河区华景北路80号3102房（以下简称案涉房屋）的产权人，房地产管理部门已于2013年12月6日核发相应的房地产权属证书，载明：案涉房屋的建筑面积为201.3508平方米，规划用途为住宅等内容。在本案中，原告为证明其主张提供了以下证据：1.2016年3月16日签订的《存量房买卖合同》（以下简称《合同1》），其首部显示甲方/卖方为被告、乙方/买方为原告、丙方/中介方为案外人广州云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）；约定：房地产地址为案涉房屋所在地址；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额4600000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，甲乙双方应当向丙方支付居间服务费，……具体按《居间服务费支付承诺书》的约定执行；甲乙双方不履行合同或者不按约定履行合同的，应根据有关法律法规承担相应的违约责任；合同未明确约定履行期限的，自守约方发出履约通知之日起五日内为履行期限；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方或乙方按本合同约定行使单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版（双方另有书面约定的除外），并同意在签订本合同后7日内办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签订相关合同文件，以顺利完成交易等条款。《合同1》的附件《付款方式》约定：甲乙双方均同意按下列“房地产有抵押，乙方付款方式”收付楼款；定金800000元于甲乙双方交付时作为购房款的一部分，乙方应于本合同签订之日支付定金100000元，余额700000元乙方须在2016年3月26日前补齐；定金自乙方支付至甲方指定收款账户后即视为甲方收讫；……甲乙双方一致同意按甲方自行赎契方式进行赎契（还清甲方尚欠银行贷款），甲方须在收取定金后7日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在丙方或银行通知提前还贷之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，甲方应承担提前还贷产生的一切费用；在抵押银行出具还清贷款证明等资料后，甲方应及时通知丙方，丙方应在接到甲方通知之日起7日内协助甲方到房管部门办理涂销抵押及归档手续；甲乙双方按照乙方按揭付款方式进行楼款支付，申请贷款种类为商业贷款；乙方应在签署本合同后120日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并备齐银行贷款所需全部资料，甲方应无条件配合提供所需资料；……银行经审批同意贷款后，乙方须将首期楼款或剩余首期楼款（不包含定金）580000元于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因甲方原因未能领取除外）直接支付给甲方；……甲乙双方应于银行出具同意贷款书7天内备齐交易所需之资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；楼价余款（即申请贷款额）3220000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方。《合同1》尾部甲方签章处的签名因被指纹的印油覆盖而无法辨认，乙方签章处的签名因被指纹的印油覆盖而只能辨认“刘”字，丙方签章处显示云房公司的印章。2.作为甲方/卖方的被告、作为乙方/买方的原告和作为丙方/房地产中介服务机构的云房公司于2016年3月24日签订的《广州市存量房买卖合同》（即网签合同；以下简称《合同2》），约定：房地产地址为案涉房屋所在地址；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产按整套出售并计价，总金额4600000元；签订本合同时，乙方向甲方支付800000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；首期款：乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款1380000元；剩余房款：除前述房款外，剩余房款3220000元，由乙方签订本合同后，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；……甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理产权转移登记；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应向丙方支付中介服务费46000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等条款。3.《收款收据》[共2张；其中，2016年3月16日出具的《收款收据》的内容为：交款人（客户）为原告，收款金额为100000元，交来购买案涉房屋定金；收款方式为转账到以下账号：户名为被告，账号为62×××51，开户行为建设银行；“收款人（单位）”栏的签名因被指纹的印油覆盖而只能辨认“韩”字。2016年3月25日出具的《收款收据》的内容为：交款人（客户）为原告，收款金额为700000元，交来购买案涉房屋定金余款；收款方式为转账到以下账号：户名为被告，账号为62×××51，开户行为中国建设银行；“收款人（单位）”栏显示被告的手写签名及一枚指纹]及《中国建设银行自动柜员机客户通知单》（共5张；转入卡号/账号均为62×××51，每张的金额均为20000元，其中3张的交易日期为2016年3月16日，2张的交易日期为2016年3月17日）、中国工商银行的汇款凭证（1张；显示：贷方户名为被告，工作日期为2016年3月25日，金额为400000元，借方户名和汇款人均为原告等）和《中国建设银行转账凭条》[1张；显示：日期为2016年3月25日，付款方户名为原告，收款方户名为被告，收款方卡（折）号为62×××51，转账金额为300000元等]，该组证据用于证明原告已通过转账方式向被告支付购买案涉房屋的定金800000元。4.广州市房地产档案馆于2016年4月6日打印的《广州市不动产登记查册表》[载明：房产登记号为2013登记字9038886号，房产地址为案涉房屋所在地址等；“来函摘要”一栏显示广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105民初2520号民事裁定书和协助执行通知书查封案涉房屋，查封时效为2016年3月31日至2019年3月30日；“他项权利摘要”一栏显示权利人为案外人中国工商银行股份有限公司广州云山支行，登记时间为2013年12月6日，债权数额为4000000元，他项案号为2013登记9038886等]，该证据用于证明案涉房屋因被查封而无法过户，被告构成违约。5.云房公司于2016年3月17日出具的《综合收据》（显示：付款人为原告，付款金额为23000元，物业为案涉房屋，款项为佣金等内容），该证据用于证明原告已向云房公司支付中介服务费23000元。6.云房公司出具的《证明》（没有显示出具时间；内容如下：兹有我司提供居间服务的物业，房产证地址为案涉房屋所在地址，业主为被告，买家为原告，三方于2016年3月16日签订《合同1》；买家于3月17日向我司支付了一半的服务费用23000元，并于3月16日和3月25日向业主支付定金共计800000元作为购房款的一部分；交易过程中，我司发现业主收取定金后未能按照约定去银行赎契，且业主因与第三人法律纠纷，导致案涉房屋于2016年3月31日被广州市海珠区人民法院查封，以致无法继续交易），该证据用于证明被告收取定金后没有依约向抵押银行赎契且案涉房屋因被查封而无法过户，被告构成违约。原告还陈述如下：1.依约被告应于2016年4月1日前申请提前偿还案涉房屋的贷款，但案涉房屋在原告支付定金后不久的2016年3月31日被查封，云房公司遂告知原告案涉房屋已无法继续交易，因此，原告没有向银行申请按揭贷款。2.原告在发现案涉房屋被查封后仍与被告沟通，希望能继续履行合同，但最终考虑到原告需承担的风险太大，最终没有协商一致，被告遂另行找其他买方；原、被告均有解除合同的意思表示；原告曾电话通知被告解除买卖合同关系，并要求被告退回定金，但没有相关书面或微信、短信记录。3.被告没有将案涉房屋交付给原告使用。4.被告未依约在收取定金后7天内向抵押银行申请办理提前还贷手续并一次性还清所欠贷款，同时，案涉房屋已被查封，本次交易已无法继续进行，被告构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权解除合同。另，本院于2017年2月20日向广州市房地产档案馆查询并打印了案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》（共2份），具体情况如下：1.房产登记号为2013登记字9038886号的查册表载明：案涉房屋的登记时间为2013年12月6日，产权人为被告，占有部分为全部等；“登记附注”一栏显示：“……*2015年9月9日，韩畴鹏报告遗失*2016年7月7日韩畴鹏；中国工商银行股份有限公司广州云山支行申请遗失，2016登记字1042638号（华景北路80号3102房）存案。（已正式收件）*2016年7月12日核准登记，2016登记字1042638（华景北路80号3102房）存案。（已核准登记）”；“来函摘要”一栏显示广州市海珠区人民法院于2016年3月31日以（2016）粤0105民初2520号民事裁定书和协助执行通知书查封案涉房屋，查封时效为2016年3月31日到2019年3月30日；广州市海珠区人民法院于2016年7月12日以（2016）粤0105民初5161号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋；广州市海珠区人民法院于2016年7月12日以（2016）粤0105民初4551号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋1%；“他项权利涂销摘要”一栏显示案涉房屋的他项案号为2013登记9038886，涂销日期为2016年7月11日，涂销案号为2016登记1042638。2.房产登记号为2016登记字1042638号的查册表载明：案涉房屋的登记时间为2016年7月12日，产权人为被告，占有部分为全部等；“来函摘要”一栏除了上述查册表显示的查封记录外，还显示本案于2016年8月2日轮候查封案涉房屋；广州市海珠区人民法院于2016年12月23日以（2016）粤0105民初10010号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋0.5%产权份额；“他项权利摘要”一栏显示案涉房屋的抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州云山支行，登记时间为2016年7月12日，债权数额为4000000元，他项案号为2016登记1042638等。本院认为：综合原告提供的上述证据可认定《合同1》应是由原、被告和云房公司签订的。《合同1》和《合同2》包含了原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告分别与作为经纪方的云房公司之间的居间合同关系，本案主要审查原、被告之间就案涉房屋建立的房屋买卖合同关系。《合同1》中关于原、被告之间房屋买卖合同关系的约定是原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，原、被告双方当事人均应依约履行。依据《合同1》的约定，《合同2》是各方当事人依据《合同1》的条款签署的网签合同。结合原告提供的上述证据3可知，原告已依据《合同1》的约定于2016年3月26日前（即2016年3月25日）向被告支付购买案涉房屋的定金合计800000元。案涉房屋在出售时存在抵押登记，依约被告应于收到原告支付的定金800000元后7日内（即2016年4月1日前）向抵押银行申请办理提前还贷手续，但现有证据并未显示被告已履行该义务，且案涉房屋因另案纠纷于2016年3月31日被广州市海珠区人民法院查封，并在此后被多次轮候查封，即合同已无法继续履行，原告据此主张解除其与被告就案涉房屋建立的买卖合同关系，理由成立，本院予以支持，并据此认定导致合同解除的责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，因案涉房屋被查封导致合同无法继续履行，被告作为责任方理应承担相应的违约责任。《合同1》和《合同2》虽均作出关于“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%并退回乙方已付的全部费用”的约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，现原告选择依据定金罚则主张被告双倍返还定金合计1600000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘晓斌与被告韩畴鹏就广州市天河区华景北路80号3102房建立的买卖合同关系。二、被告韩畴鹏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘晓斌双倍返还定金合计1600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49600元、保全费5000元，合计54600元，均由被告韩畴鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李宝玉人民陪审员  苏丽颜二〇一七年三月二十七日书 记 员  李佳琦梁怡筠本判决书于2017年   月   日送达（33）