河北省乐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0225民初3688号
原告（被反诉人，以下简称原告）：高成亮，男，1985年4月25日出生，汉族，农民，现住乐亭县。
委托代理人：崔凯丰，男，1978年8月1日出生，满族，现住承德市双滦区。
被告（反诉人，以下简称被告）：高锋，男，1952年3月19日出生，汉族，退休职工，现住秦皇岛开发区。
被告（反诉人，以下简称被告）：齐艳芹，女，1951年11月5日出生，汉族，退休职工，现住秦皇岛开发区。
原告高成亮与被告高锋、齐艳芹租赁合同纠纷一案，唐山市中级人民法院发回乐亭县人民法院重审，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高成亮及其委托代理人崔凯丰与被告高锋、齐艳芹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高成亮诉称，2009年10月23日，原告与被告签定楼房租赁合同一份，合同约定原告承租被告位于姜各庄市场路西南端的二层楼房，用于电脑、手机的销售和维修，租期为一年，租金为17000元，使用时已交付。合同签订交付租金后原告对楼房进行了装修，并于2009年11月7日以“一鸣电脑城”姜各庄分店的名义开业经营。因被告在签订楼房租赁合同时隐瞒楼房已卖给高雪峰的事实，造成第三人高宁主张权利，对楼房门窗玻璃进行毁坏，使合同无法继续履行，原告将商品搬回家中。原告曾经于2010年1月22日向乐亭县人民法院提出诉讼要求高锋返还租金，赔偿损失，2011年8月23日向姜各庄法庭撤诉。望法院支持原告的诉讼请求。
被告高锋、齐艳芹答辩及反诉称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决公平公正，判决书合理合法，依法已经有效。二审法院感情用事，违反事实与法律，双重标准自相矛盾，利用职务之便，错误认为楼房性质，无视共有人齐艳芹意见，公然违法，向法律挑衅，误导基层法院，无视房本的法律效力。高成亮虚构楼房已卖事实，编造产权争议谎言，混淆黑白。高宁砸楼行为公安局已经定性处理，对高宁拘留10天，罚款4619元赔付一鸣电脑城。高成亮对承租楼房未尽保管责任，对高宁砸楼起负作用，推波助澜，高成亮负有连带责任。租赁到期被告和聂永海、王春胜去收楼房的钥匙，高成亮拒绝交付。1893号判决已生效没有撤销，被告收到裁定书，被告主张的是从2010年10月23日到租赁合同解除这段时间的房租和违约金。被告与高雪峰签订的买房分次交款协议没履行。高雪峰死了，合同自然终止，谈不到过户。高成亮承租期间高宁砸玻璃，公安局做了处理，砸楼是高宁和高成亮之间的问题与被告无关。房屋所有权明确始终未变，高成亮承租8年一直未解除租赁合同，理应给付租金及利息并恢复原状。126号判决时履行合同存在问题，二审却歪曲楼房争议改变126号生效判决。
位于乐亭县姜各庄东市场路西南端2层楼房，登记注册在高锋、齐艳芹名下，属合法不动产，具备房地产使用权书。共有人高锋、齐艳芹将共有房屋共同签订租赁合同，经对方到管理机关查询确认后，于2009年10月23日双方四人高锋、齐艳芹、刘仲举、高成亮真实意思表示。签订出租承租合同后，刘仲举、高成亮开办了一鸣电脑城，做生意用。租赁期间，2009年12月5日，高宁将房屋门窗玻璃砸碎，刘仲举、高成亮、高宁被传唤到公安局姜各庄派出所接受调查处理。高宁被拘留10天，处罚4619元，修复一鸣电脑城，双方对处理决定都接受，均未提起复议不服。高成亮、刘仲举对一鸣电脑城一直未修，借口高锋、齐艳芹无权出租房屋为由，起诉要求退还2009年租金，使用承租房，不解除合同，否定房权证书的合法权利。刘仲举、高成亮违反租赁合同，擅自拆改东大墙楼房结构，时刻有坍塌的危险。刘仲举、高成亮违反租赁合同，不解除合同不付租金，造成出租人经济损失。要求判令被反诉人合同违约，并处违约金；给付2010年至合同解除为止的租金136000元及利息；修复东大墙，恢复楼房承租前的状况；承担诉讼费用。
原告高成亮对被告高锋、齐艳芹的反诉辩称，本案中双方于2009年10月23日订立房屋租赁合同，租期1年，租金17000元。双方租赁合同签订后，原告已按合同约定，交付全部租金17000元，已履行租赁合同的相关义务，并无任何违约行为。2009年12月5日，因被告与案外人对出租房屋存在争议，导致出租房屋被砸，原告多次要求被告对出租房屋进行修缮，被告置之不理，原告无奈于2009年12月15日搬出所租赁的房屋。并于2010年1月22日诉至法院，要求解除租赁合同，并返还租金。本案之所以会发生系被告作为出租方隐瞒了出租房屋权属存在争议这一事实，将存在争议房屋出租给了原告。被告将房屋出卖给案外人后，未办理过户手续，且未能处理好与案外人的关系，导致原告不能正常使用承租房屋。房屋被砸系被告与案外人高宁之间存在房屋权属争议所导致，与原告无任何关系，被告存在违约行为。原告于2010年1月22日所提交的诉状，已履行了对被告解除合同的通知义务，应认定原告与被告租赁合同在法院送达诉状时已经解除。退一步讲，即使合同未解除，2010年10月23日合同到期后，合同期限届满法定终止。因此，被告要求支付租金的请求显然没有事实和法律依据。原告认为即使房屋租赁合同未解除，被告的请求也早已过诉讼时效，不应得到法院的支持。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权力，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。诉讼时效的起算，也即诉讼时效期间的开始，它是从权利人知道或应该知道其权利受到侵害之日起开始计算，即从权利人能行使请求权之日开始算起。结合本案，如2010年10月23日至今已达6年有余，反诉人怠于行使权利的事实持续存在，致使诉讼时效期间届满。诉讼时效届满，其胜诉权消灭，其诉讼请求应当予以驳回。请人民法院依法驳回反诉人的诉讼请求。
经审理查明，被告高锋与齐艳芹系夫妻，本案中的出租楼房位于乐亭县姜各庄镇一村，该楼房登记的房屋所有权人为二被告高锋、齐艳芹。2009年10月23日，原告高成亮与刘仲举合伙与被告高锋、齐艳芹签订楼房出租、承租合同，约定使用期限一年（2009年10月23日至2010年10月23日）；年租金为17000元；承租方在使用期间保持楼体结构完整不得随意改造；承租方发生不可抗力或人为损失由承租方负责；出租方负责楼顶或其它正常维修；楼房因外力造成损失承租方应及时追究赔偿并通知出租方。案外人高宁系被告高锋的侄儿，2009年12月5日中午，高宁以该楼房存在买卖纠纷为由，将高锋名下的出租楼房的玻璃砸碎。2009年12月5日下午1点左右，刘仲举与高锋打完电话后，被告高锋向姜各庄派出所报了警，2009年12月5日13时18分在姜各庄派出所民警对高宁进行了询问。2010年3月7日至2010年3月11日经乐亭县公安局姜各庄派出所委托由乐亭县涉案物品价格鉴证中心作出价格鉴证结论，被损害物修复价格为4619元。2010年1月22日，刘仲举、高成亮以承租楼房损坏无法经营为由对高锋、齐艳芹提起诉讼，要求解除楼房承租合同并返还租金17000元，2011年8月23日刘仲举、高成亮撤回起诉。2012年12月10日刘仲举与高成亮签订协议，协议约定刘仲举退出合伙股份，合伙事项以后的经营与刘仲举无关；楼房租赁纠纷由高成亮全权处理，处理结果与刘仲举无任何关系。2013年7月15日，原告高成亮对被告高锋、齐艳芹向乐亭县人民法院提起诉讼，2016年4月1日乐亭县人民法院作出（2013）乐民初字第1893号民事判决书，原告高成亮不服（2013）乐民初字第1893号民事判决书向唐山市中级人民法院提起上诉。2016年9月18日唐山市中级人民法院作出（2016）冀02民终5190号民事裁定书，发还乐亭县人民法院重审。
另查明，2004年2月25日案外人高宁的父亲高雪峰与被告高锋达成买卖楼房（本案中出租承租楼房）协议，协议约定被告高锋将二层门市楼出售给高雪峰；价款为人民币140000元；楼房价款分期付清，先交现金十万元，余下四万元于2004年12月底交清；高锋负责办理房屋手续，手续办清后高雪峰将价款全部交清，协议有高锋、高雪峰、中介人陈殿佐签字。高雪峰分别于2004年4月21日、6月1日给付高锋购房款15000元、10000元，共计2.5万元，2004年12月7日高雪峰因病去世，该楼房一直未办理房屋过户手续。
上述事实有当事人陈述及书证可证实。
本院认为，2004年2月25日，案外人高宁的父亲高雪峰与被告高锋达成的楼房（本案中出租承租楼房）买卖合同没有解除；2009年10月23日原告高成亮和案外人刘仲举与被告高锋、齐艳芹签订的楼房出租、承租合同系双方真实意思表示；2009年12月5日因案外人高宁以该楼房存在买卖纠纷为由将楼房的玻璃砸碎，致使高成亮与合伙人无法正常经营使用出租房屋，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十一条、第二百二十八条、第二百四十五条之规定，判决如下：
一、被告高锋、齐艳芹在本判决生效之日起五日内返还原告高成亮楼房租金人民币17000元。
二、驳回原告高成亮的其他诉讼请求。
三、驳回被告高锋、齐艳芹的反诉请求。
如未按本判决生效后指定期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费230元及反诉费1510元由被告高锋、齐艳芹负担，案件受理费230元原告已垫付，限二被告在判决书生效后五日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 任 军
代理审判员 高文学
代理审判员 魏瑞安
二〇一七年三月二十日
书 记 员 李佳飞