北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14737号
上诉人（原审被告）北京暖圣工贸有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇后坨村189号。
法定代表人张贵珍，经理。
委托代理人谢常中，四川营欣律师事务所律师。
委托代理人张宝珠，男，1981年9月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京福运特金属切削刀具有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇。
法定代表人李立君，总经理。
委托代理人徐朋朋，北京义晨律师事务所律师。
上诉人北京暖圣工贸有限公司（以下简称暖圣公司）因与被上诉人北京福运特金属切削刀具有限公司（以下简称金属公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年2月，金属公司诉至原审法院称：2014年5月11日，金属公司与暖圣公司签订《租赁协议》，金属公司将位于北京市通州区张家湾镇后坨村189号院内的三处车间及平房出租给暖圣公司使用，合同还约定了其他条款。合同签订后，金属公司按约定履行了合同义务，根据合同约定，暖圣公司应于2015年1月15日前后金属公司支付租金30.2万元。但经金属公司多次催要，暖圣公司始终拒绝履行，根据合同第5条约定，暖圣公司逾期支付租金达30天，视为暖圣公司自动解除合同，暖圣公司应支付金属公司违约金50万元，综上，金属公司认为暖圣公司的行为已经构成严重违约，为维护金属公司的合法权益，故要求法院判令依法解除金属公司与暖圣公司于2014年5月11日签订的《租赁协议》，暖圣公司支付金属公司违约金50万元，判令暖圣公司按每日164.38元的标准支付办公区一层东侧的使用费，自2015年1月1日起计算至实际腾退之日；判令暖圣公司按每日663元的标准支付车间区的使用费，自2015年1月15日至实际腾退之日，判令暖圣公司将位于北京市通州区张家湾镇后坨村189号院暖圣公司租赁的全部厂房、办公室、车间、厂地等腾退交还金属公司，诉讼费由暖圣公司负担。
暖圣公司辩称：暖圣公司依据法律规定与金属公司解除租赁协议，不存在再次解除租赁协议及给付违约金之情形，金属公司在合同履行的过程中，暖圣公司无法增建厂棚、扩大生产规模，提高经济效益。导致合同目的无法实现。我们在解除通知发了之后，去拉东西，但是金属公司不让我们拉东西。
原审法院经审理查明：2010年，暖圣公司公司租赁金属公司的位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内东北角檐高8米，面积为1127平方米车间、该车间东边平房4间，面积为60平方米和该车间前至南墙平行22米区域进行生产经营，暖圣公司的主要业务是生产和销售锅炉。
2014年5月11日，金属公司（甲方）与暖圣公司（乙方）签订租赁协议，约定：甲方将位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内东北角檐高8米，面积为1127平方米车间、该车间东边平房4间，面积为60平方米和该车间前至南墙平行22米区域（1.1）、北边与大车间平行约11亩区域和6间平房（1.2）、办公楼一层东边南北共10间和东边轻体房约300平方米（1.3）租赁给乙方，其中1.1部分租期为15年，从2015年1月15日至2029年1月14日，该部分租金2015年1月15日至2016年1月14日租金为人民币24.2万元，以后每年租金以上一年为基数递增6%。1.2部分租期自2014年6月1日至2029年1月1日，该部分租金第一年租金人民币22万元，以后每年租金以上一年为基数递增6%。1.3部分租期自2015年1月1日至2029年12月31日，第一年租金为人民币6万元，以后每年租金以上一年为基数递增6%，租金为上交款，租期开始乙方向甲方给付下一年度租金，甲方应当保证乙方在本协议约定期间不受任何第三方以任何理由影响乙方的生产、经营活动，乙方可以在承租区域内根据需要建设厂棚。甲方违反本协议的内容，除退还当年全部租金还应承担50万元的违约金，乙方违反本协议的内容，除当年租金甲方不予退还外还应承担50万元的违约金。合同还就其他事项作出约定。
合同签订后，暖圣公司未支付1.1部分自2015年1月14日之后的租金，未支付1.2部分自2015年5月31日之后的租金，未支付1.3部分自2014年12月31日之后的租金。
2014年6月份左右，暖圣公司在租赁的院内新建厂棚被有关部门责令停工，后暖圣公司陆续将场内的设备及其他物品拉走，金属公司阻止暖圣公司拉走设备及其他物品，现租赁的厂房及房屋内仍留有暖圣公司的设备及其他物品，法院经过现场勘察，对现场的物品进行了清点。
2014年11月14日，暖圣公司向金属公司发出解除租赁合同通知书，要求解除租赁合同，返还其租金22万元，赔偿各项损失28万元。2015年1月23日，金属公司向暖圣公司发出律师函，表示不同意暖圣公司的单方面无故解除合同，已构成违约，要求对方履行合同。
原审法院经审理后认为：本案争议焦点是暖圣公司是否违约，根据本案已经查明的事实，2014年11月14日，暖圣公司向金属公司发出解除租赁合同通知书的行为属于明确表示不履行合同的意思表示，该行为已经构成基本违约，应承担相应的违约责任，暖圣公司以其不能建设生产厂棚，无法查明土地性质为由要求解除合同的理由不能成立，因建设生产厂棚需要申请相关的审批手续，而暖圣公司并未申请相关手续，而是以租赁合同中约定的条款“乙方可以在承租区域内根据需要建设厂棚”为由自行建设厂棚，虽双方合同中有此约定，但建设厂棚不能违反相关法律规定，仍需申请办理相关手续，根据双方合同的约定，金属公司并没有义务协助暖圣公司办理相关手续；根据金属公司提供的证据已经证明了土地的来源以及土地性质，并不存在无法查明土地性质的问题，且暖圣公司已经在此经营多年，如土地性质存在问题，其根本无法正常经营。
综上法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。暖圣公司与金属公司签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，暖圣公司在合同履行期间，单方发出解除合同书，明确表示不再履行合同，属于根本违约行为，且暖圣公司亦未按照合同约定的时间交纳租金，亦属于违约行为，现金属公司主张暖圣公司解除合同、腾退厂房、支付违约金的诉讼请求，证据充分，予以支持，解除合同的时间以暖圣公司第一次应诉的时间为准即2015年4月8日。关于金属公司主张办公区一层东侧以及车间区占地使用费的诉讼请求，因暖圣公司确实实际占用两个区域，理应支付占地使用费，故法院予以支持，占地使用费的标准依照合同约定的租金进行计算，计算期限直至暖圣公司实际腾退之日止。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京福运特金属切削刀具有限公司与北京暖圣工贸有限公司签订的租赁协议于二〇一五年四月八日解除；二、北京暖圣工贸有限公司赔偿北京福运特金属切削刀具有限公司违约金人民币五十万元，于本判决书生效后七日内执行清；三、北京暖圣工贸有限公司赔偿北京福运特金属切削刀具有限公司位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内东北角檐高8米，面积为1127平方米车间、该车间东边平房4间，面积为60平方米和该车间前至南墙平行22米区域的占地使用费，自二〇一五年一月十五日起按照每天六百六十三元的标准支付至实际腾退之日止；四、北京暖圣工贸有限公司赔偿北京福运特金属切削刀具有限公司位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内办公楼一层东边南北共10间和东边轻体房区域的占地使用费，自二〇一五年一月一日起按照每天一百六十四元的标准支付至实际腾退之日止；五、北京暖圣工贸有限公司将位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内东北角檐高8米，面积为1127平方米车间、该车间东边平房4间，面积为60平方米和该车间前至南墙平行22米区域腾退并交还北京福运特金属切削刀具有限公司，于本判决书生效后七日内执行清；六、北京暖圣工贸有限公司将位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内办公楼一层东边南北共10间和东边轻体房腾退并交还北京福运特金属切削刀具有限公司，于本判决书生效后七日内执行清；七、北京暖圣工贸有限公司将位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内北边与大车间平行约11亩区域和6间平房腾退并交还北京福运特金属切削刀具有限公司，于本判决书生效后七日内执行清。
一审判决后，暖圣公司不服上诉至本院，其上诉意见主要为：1、原审法院以村委会证明为依据，认定被上诉人完成举证责任，认定诉争土地性质属于工业用地，系认定事实错误。2、原审法院对我方提供的视频光盘这一关键证据视而不见，从光盘内容可得知我方已经向张家湾镇镇政府申请过建设审批手续，并由被上诉人进行协调，但因诉争土地的性质一直未经政府主管部门确认，因此办理审批手续中存在障碍。3、我方签订租赁合同的目的在于扩大经营规模，因诉争土地的性质问题我方不能办理审批手续导致我方的合同目的无法实现，不得已只好解除合同，违约责任应由被上诉人承担，合同应自被上诉人收到我方发出的解除通知即2014年11月14日解除。4、被上诉人非法扣留我方财产，原审法院判令我公司承担此期间的租金实属错误。经原审审理，系被上诉人强行扣留我公司财产，在庭审中法院主持双方清点并就腾退问题征求双方意见，被上诉人明确表示不同意腾退，继续非法扣留，原审法院判令我公司负担此期间的租金显失公平。综上，要求依法改判或发回。
金属公司针对上诉请求辩称：不同意上诉请求，同意一审判决。
本案审理中，暖圣公司称因金属公司无法提供诉争土地的土地使用权证，无法办理建设审批手续，新建厂棚被通州区规划办责令停工。金属公司则主张诉争土地上的部分厂房系原北京市通县华新金属加工厂破产后，经法院破产程序拍卖所得，拍得厂房后，其先后与通州区牛堡屯镇政府及通州区张家湾镇后坨村村委会就厂房所在土地签订土地使用权租赁合同，并于承租土地上增建部分房屋。金属公司于原审审理中提交后坨村村委会出具的证明，证明诉争土地性质系工业用地。另，金属公司主张暖圣公司在未获得审批手续的情况下私自建房，被相关部门停工后才找到金属公司进行协调。另，原审审理中，原审法院于2015年8月11日组织双方到诉争土地进行清点，经法院询问双方是否同意在法院的主持下将厂房腾退，暖圣公司表示同意，金属公司表示只同意清点，不同意腾退。本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实无异。
以上事实，有租赁协议、解除租赁合同通知书、律师函及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力。暖圣公司与金属公司签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。纵观双方签订的租赁合同可知，双方签订该合同的目的在于暖圣公司租赁使用金属公司的厂房、办公室、车间、厂地，金属公司获取租金收益，而无法通过合同文本得出暖圣公司签订合同的目的在于扩大经营规模，故暖圣公司以无法在诉争土地上增建厂棚致使合同目的无法实现为由单方解除合同之主张不能成立。对于暖圣公司主张的因诉争土地性质问题无法办理建设审批手续，故金属公司存在违约行为一节，首先，双方签订的租赁合同中虽约定“甲方（金属公司）应当保证乙方（暖圣公司）在本协议约定期间不受任何第三方以任何理由影响乙方的生产、经营活动”及“乙方可以再承租区域内根据需要建设厂棚”，但无论暖圣公司建设厂棚还是进行生产、经营仍应符合相关法律法规的规定，应在合法合规的框架内进行，而从上述条款表述来看双方也并未约定金属公司有义务为暖圣公司的建设行为办理手续；其次，对于暖圣公司提交的视频光盘，从光盘内容看系双方就暖圣公司建设厂棚一事进行协商，金属公司从中进行协调，但从光盘内容亦无法得出金属公司负有为暖圣公司办理建设审批手续之义务；再次，除口头陈述外，暖圣公司并未提供充分证据证明系因土地性质问题被有关部门责令停工。综上，双方租赁合同履行过程中，金属公司不存在违约行为，暖圣公司单方发出解除通知，明确表示不再履行合同并未依约交纳租金，此行为构成根本违约，应承担违约责任。现金属公司要求解除合同，原审法院判令双方合同于暖圣公司第一次应诉的时间解除、暖圣公司腾退厂房及支付违约金并无不当，应予维持。
对于占地使用费，原审法院认定双方租赁合同于2015年4月8日解除并于2015年8月11日组织双方到诉争场地进行清点，经原审法院询问，暖圣公司同意清点及腾退，金属公司同意清点，但不同意腾退，因金属公司不同意腾退导致后续发生了占地使用费损失，该损失应由金属公司负担，原审法院判令暖圣公司赔偿占地使用费至实际腾退之日不妥，本院予以纠正。考虑到暖圣公司进行腾退仍需要一定时间，本院酌情确定7天腾退期，故暖圣公司应赔偿占地使用费的截止时间为2015年8月18日。
综上，暖圣公司部分上诉主张成立，本院予以支持。原审法院判决部分处理有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05248号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；
二、变更北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05248号民事判决第三项为：北京暖圣工贸有限公司按照每天六百六十三元的标准支付北京福运特金属切削刀具有限公司位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内东北角檐高8米，面积为1127平方米车间、该车间东边平房4间，面积为60平方米和该车间前至南墙平行22米区域的租金（计自二〇一五年一月十五日至二〇一五年四月七日）和占地使用费（计自二〇一五年四月八日至二〇一五年八月十八日）；
三、变更北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05248号民事判决第四项为：北京暖圣工贸有限公司按照每天一百六十四元的标准支付北京福运特金属切削刀具有限公司位于北京市通州区张家湾镇后坨189号院内办公楼一层东边南北共10间和东边轻体房区域的租金（计自二〇一五年一月一日至二〇一五年四月七日）和占地使用费（计自二〇一五年四月八日至二〇一五年八月十八日）；
四、驳回北京暖圣工贸有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费8800元，由北京福运特金属切削刀具有限公司负担800元（已交纳），由北京暖圣工贸有限公司负担8000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费8800元，由北京福运特金属切削刀具有限公司负担800元（于本判决书生效之日起七日内交纳），由北京暖圣工贸有限公司负担8000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金园园
代理审判员 陈 茜
代理审判员 王世洋
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 石艳明