上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初857号原告金惠庭，男，1942年7月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人沈蓓蓓(系原告金惠庭之妻)，住同原告金惠庭。委托代理人刘贵林，上海李东方律师事务所律师。被告韩萍萍，女，1981年5月6日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人徐晨宁，上海申泽律师事务所律师。上海市虹口区人民法院于2015年10月13日立案受理原告金惠庭与被告韩萍萍委托合同纠纷一案，于2015年10月20日将该案移送本院审理。本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告金惠庭及其委托代理人刘贵林，被告韩萍萍的委托代理人徐晨宁到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理，原告金惠庭的委托代理人沈蓓蓓、刘贵林，被告韩萍萍及其委托代理人徐晨宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金惠庭诉称，经上海直向投资管理有限公司(以下简称直向公司)居间，原告朋友吴贤向李某某借款人民币96万元(以下币种同)，原告以名下上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称涉案房屋)为该借款提供抵押担保。被告韩萍萍系直向公司股东，其凭原告签名的授权委托书，在未经原告指示，也未与原告协商出售价款、支付方式等情况下，擅自以145万元低价出售涉案房屋，出售后也未及时告知原告，直至他人上门看房后原告方知涉案房屋已登记至远舰投资管理(上海)有限公司(以下简称远舰公司)名下。被告从未向原告告知过远舰公司支付首付款的情况，原告也从未指示被告将房屋首付款直接支付给李某某。远舰公司后来将房屋出售给了案外人贾某某，贾某某取得房屋后要求原告迁出，原告在2014年8月迁出了涉案房屋，但原告户籍尚未迁出。原告向公安部门报警后，被告曾委托案外人胡某某与原告协商，原告仅提供了银行账户，但双方并未就赔偿事宜达成一致，原告从未放弃过房屋差价款的索赔请求。经评估，涉案房屋出售时的市场价值为2,231,200元。原告认为，被告未经原告指示并及时报告出售事宜，在未与原告协商的情况下自行确定房屋出售款，并将房屋出售款支付给案外人，且关于房屋出售款的约定不利于原告，被告也未就尾款进行催讨，被告在未收到全额房款的情况下就办理了过户手续，不合常理，故被告应就超越代理权限给原告造成的房屋差价损失予以赔偿，并应就原告遭受的房款损失471,950元承担赔偿责任(以145万元售房款，扣除被告归还给李某某的451,400元及被告向原告转账的526,650元)。现诉请要求：1、判令被告赔偿原告的房屋出售款损失471,950元；2、判令被告赔偿出售房屋差价款损失781,200元。被告韩萍萍辩称，经原告授权委托，被告无偿代理其与远舰公司签订涉案房屋的买卖合同，出售价款、房款支付等合同要素均在委托权限内，实际出售价145万元远高于抵押借款合同对涉案房屋的评估价101万元，且被告在受托办理出售事宜期间积极与原告电话沟通出售价款、支付时间等，也多次向买受人催讨房款，故被告在无故意或重大过失情况下，不应承担赔偿责任。被告与远舰公司商定，原告就出售涉案房屋取得到手价145万元，税费由远舰公司承担，中介费由原告、远舰公司按房价款的1%各自承担。因中介称，远舰公司可以全款支付房屋价款，故被告在收到远舰公司首付款的情况下，就办理了房屋过户手续，办理过户时被告也电话告知了原告，原告当时表示同意。但之后远舰公司仅向被告支付首付款526,650元，剩余房款923,350元未予支付，该剩余房款应由原告向远舰公司追讨。经原告指示，被告将买受人支付的首付款中的451,400元归还给李某某，扣除被告代为支付的中介费14,500元，被告处尚有远舰公司首付款余额60,750元。为妥善解决本案纠纷及出于人道主义，原、被告协商后一致同意由被告一次性赔偿或补偿原告526,650元了结纠纷，该526,650元包括该首付款余额60,750元和经济损失等补偿款，已由被告支付给原告，故双方已了结本案纠纷。关于吴贤向李某某的借款，因吴贤自行偿还53万元，被告代原告向李某某支付了451,400元，目前李某某的借款本息已经结清。被告无偿受托进行房屋买卖，不存在任何过错，剩余房款损失原告应向买受人远舰公司催讨。经审理查明，涉案房屋原产权登记于原告金惠庭名下，被告韩萍萍系直向公司股东。2012年7月5日，原告、吴贤(委托方、甲方)与直向公司(受托方、乙方)签订了《融资服务委托协议书》，约定：经乙方推荐与第三方达成借款意向，甲方委托乙方代为办理第三方的相关借贷事务，代办内容包括抵押物价值评估、房产抵押登记手续、代领取抵押权证、代付相关费用等业务；甲方将登记于原告名下的涉案房屋作为抵押物，预订借款96万元；甲方须在签订本协议的同时向乙方交纳委托定金7,680元，乙方在收到甲方定金三十日内完成融资业务，完成融资后定金可抵作咨询服务费；甲方与经乙方推荐的第三方达成借款合同中的出借额的4%共计38,400元作为咨询服务费支付给乙方，在办理房产抵押登记时缴纳；甲方在借款期间应支付给乙方总借款金额的3%即28,800元为风险保证金；甲方还需支付相应的评估费、公证费、抵押登记费等。2012年7月9日，李某某(出借人、抵押权人、甲方)与吴贤(借款人、乙方)、原告(抵押人、丙方)签订了《房地产抵押借款合同》并办理公证。合同约定：乙方向甲方借款96万元，月利率为1.5%，借款期限为2012年7月9日起至2013年1月8日止，以涉案房屋作为抵押物，抵押物价值(甲、丙双方协议价)为101万元。2012年7月10日，经上海市东方公证处公证，原告向被告韩萍萍出具了委托书。委托书称：原告因故无法亲自办理出售涉案房屋的相关事宜，故委托被告作为代理人，就涉案房屋代表原告办理如下委托事项，包括代为签订定金协议、房地产买卖合同、房地产买卖合同解除协议、办理房地产转移登记手续、签署房地产登记部门的相关登记文件、办理转按揭相关手续(包括签署相关文件)、申请及办理还贷、退保手续、办理抵押登记注销手续、领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件、领取保险费、领取结清证明、他项权利证明等)、办理有关合同公证、领取公证书、收取房价款、开具收款收据，配合买受方办理贷款的相关事宜(包括签署相关文件)、配合买受方办理房产税征免认定手续(包括签署相关文件)，办理审税、核价手续，向开发商、房地产登记部门及税务机关调取相关材料、交房(包括维修基金、电话、宽带、有线电视、水、电、煤气等过户、注销手续)、申请及办理房产证、密码单挂失手续、领取《上海市房地产权证》及密码单、支付上述房地产出售过程应付之相关税费、办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜；受托人有转委托权；委托的期限自2013年1月8日起至2014年1月8日止。2014年1月8日，被告韩萍萍代原告签署《上海市房地产买卖合同》，约定：原告以145万元的价格将涉案房屋出售给远舰公司，双方在2014年1月8日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告于2014年2月16日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；远舰公司于2013(误写，应为2014)年1月8日支付原告房款50万元，于交房当日支付房款55万元，于原告户口迁出当日支付剩余房款40万元。同日，远舰公司与被告韩萍萍向房地产登记部门申请办理涉案房屋的过户手续。同日，被告韩萍萍通过银行转账向李某某汇款451,400元,汇款附言中记载为“代吴贤/金惠庭归还本金、利息及违约金”。同日，李某某出具收条确认收到被告韩萍萍代原告、吴贤、陈达仁偿还本金、利息及违约金共计451,400元。2014年1月9日，远舰公司通过银行转账向被告韩萍萍支付了购房款526,650元。同日，上海皓晟房地产经纪事务所向韩萍萍出具了涉案房屋中介费14,500元的收据，该收据付款单位一栏中填写为“金惠庭”。2014年1月21日涉案房屋登记于被告远舰公司名下。后被告远舰公司将涉案房屋出售于案外人贾某某，2014年7月9日涉案房屋登记于贾某某名下。2015年11月25日涉案房屋登记于案外人王某某、韩某名下。现涉案房屋内仍有原告户籍。又查明，原告金惠庭于2014年5月4日向本院提起(2014)浦民一(民)初字第16263号案件，以远舰公司与韩萍萍在金惠庭未知情况下恶意串通以远低于市场价格出售涉案房屋为由，诉请确认2014年1月8日韩萍萍与远舰公司就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将涉案房屋恢复登记至金惠庭名下。本院于2015年1月4日判决认定：原告出具给韩萍萍的委托书已经过公证，原告与直向公司、韩萍萍于2012年7月17日签订的《补充协议》中对该公证书内容再次确认，故原告认为该公证委托书是在不知情的情况下出具的陈述本院不予采信；2014年1月8日韩萍萍在授权期限内以原告的名义与远舰公司签订了《上海市房地产买卖合同》，由于原告就涉案房屋的出售事宜向韩萍萍出具的授权委托书中未对涉案房屋的出售价款进行限定，也未载明在出售涉案房屋时，对于售价应另行征求原告的意见，原告仅以145万元房价款低于市场价无法必然认定远舰公司知道或应当知道韩萍萍无代理权限或超越了代理权限，故原告以房价款低于市场价款为由而认定韩萍萍与远舰公司间存在恶意串通损害其利益的依据不足，至于原告认为韩萍萍低价出售涉案房屋造成其损失，应属于委托代理关系纠纷，原告可对此另行主张；原告据此要求宣告合同无效的诉讼请求本院不予支持；据此，本院判决驳回原告的诉讼请求。该判决现已生效。还查明，就涉案房屋的买卖合同，原告曾于2015年3月30日以被骗为由向上海市公安局浦东分局报案。被告委托胡某某与原告协商，胡某某向原告发送短信称：“金惠庭先生：远舰公司(购房方)将把剩余房款923,350直接支付您，我方支付您526,650元(包括但不限于暂存我处剩余房款、经济赔偿、损失等)。以上两笔款项合集(计)145万元。支付后我方与您再无争议，互不相扰。你方不再追究韩萍萍及上海直向投资有限公司的责任。如同意请将收款账户短信发给我。”原告回复称：“谁支付我无关，我已把账号给浦东公安，下午他会告诉你我的账号，以后也就了结，我损失很惨。”胡某某又发送短信称：“我理解您的心情，做担保被骗确实很吃亏！您如果同意我给您的信息，我就给公安要账号然后安排打款了。”原告回复称：“行”。2015年5月20日，被告韩萍萍向原告金惠庭转账526,650元,汇款用途记载为“卖房剩余款项及补偿金等”。2015年5月22日，上海市公安局浦东分局出具不予立案通知。审理中，被告韩萍萍申请证人胡某某出庭作证并出具证言，“本人与韩萍萍系朋友关系，于2015年5月份期间因被告韩萍萍与原告金惠庭房屋买卖纠纷，韩萍萍委托本人参与协商谈判，后金惠庭答应韩萍萍支付526,650(包括但不限于剩余部分房款、经济赔偿、损失等等)，就此了结案件，不再追究责任。”审理中，原告申请就涉案房屋2014年1月8日出售时的市场价格予以评估并预付评估费7,200元，上海国衡房地产估价有限公司于2016年5月4日估价确认涉案房屋于2014年1月8日市场价值(不含装修)为2,231,200元。以上事实，由原告金惠庭提交的上海市房地产登记簿、融资服务委托协议书、房地产抵押借款合同、公证书、委托书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、汇款回单、收条、(2014)浦民一(民)初字第16263号民事判决书、不予立案通知书、工商档案机读材料、户口簿，被告韩萍萍提交的书面证言、网银转账回单截屏打印件、短信截屏打印件、收款收据、上海市房地产买卖合同，证人证言，房地产估价报告及估价费发票，以及原、被告庭审陈述等在案予以佐证。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人处理委托事务取得的财物，应当转交给委托人。原告主张系在不知情情况下出具授权委托书，但该节事实在(2014)浦民一(民)初字第16263号买卖合同纠纷案件中已予认定，本案中不再赘述，本院确认原、被告之间的委托合同关系。本案争议焦点为：一、原、被告就本案纠纷是否已协商了结；二、被告在履行委托合同时是否存在重大过失；若被告存在重大过失，则被告应承担的损害赔偿责任范围。关于争议焦点一，本院认为，根据证人胡某某与原告之间的短信来往记录，系被告单方承诺远舰公司将向原告支付剩余房款923,350元，庭审中证人亦确认短信中所述的“远舰公司(购房方)将把剩余房款923,350直接支付您”未经远舰公司确认，且远舰公司至今仍未将剩余房款923,350元支付给原告，故并不能认为纠纷各方已就了结纠纷一事达成一致；从评估结论来看，房屋出售款与市场价之间的差额达到78万余元，该金额明显高于被告支付的补偿款，原告在短信回复中亦未明确不再主张房屋差价损失。故综合考虑房屋差价及本案情况，对被告以赔偿526,650元了结本案纠纷之主张，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，受托人在处理委托事务过程中，应依据原告指示处理委托事务，及时向其报告委托事务处理的进展情况，并妥善处理影响委托人利益的重大事项。但本案被告在出售涉案房屋过程中，既未事先告知原告其将出售涉案房屋，又在委托合同约定不明情况下，对于涉及房屋出售价款、支付时间等影响委托人权利的重大事项，事前未征得原告同意，事后亦未及时告知原告。虽然授权委托书明确被告有代为签订房地产买卖合同等委托权限，但被告在买卖合同中约定在收取买受人首付款50万元当日办理登记过户手续、交房时支付55万元、过户之后支付40万元尾款，既不符合房屋交易惯例，又有违原告的真实意愿，对原告的切身权益明显不利。而且从远舰公司实际付款情况来看，被告在签订房地产买卖合同的当日、未收到任何房款的情况下，即与买方远舰公司办理了产权过户手续，显然有悖常理。虽然2012年7月9日签订的抵押借款合同中确定涉案房屋抵押价值为101万元，但该价值系签约当时的估值，被告作为受托人，在2014年1月出售涉案房屋时应从委托人利益出发，参考当时的市场价值合理确定出售价款。根据评估报告，2014年1月8日涉案房屋(不含装修)的市场价为2,231,200元，远高于被告的实际出售价145万元。被告以远低于市场价格出售涉案房屋，并擅自将收取的部分首付款支付给案外人李某某，事后也未将剩余首付款转交给原告，足以认定被告在履行委托合同时未能妥善处理委托事务，存在重大过失。被告主张通过电话与原告多次沟通包括关于房屋售价、房款如何支付、向案外人偿还借款等事宜，但并未提供证据佐证，故对于其主张本院不予认可。无偿委托合同，因受托人故意或重大过失造成委托人损失的，委托人可要求赔偿。本院认为，因被告就出售价款约定等重大事项违反受托人告知义务及注意义务，被告自行确定的房屋出售款明显低于房屋交易时的市场价，故应由被告承担该差价损失781,200元的赔偿责任。被告韩萍萍申请对涉案房屋进行重新评估，缺乏依据，本院不予采信。因被告已在2015年5月20日向原告支付的补偿款526,650元中，包含了被告本应向原告支付的首付款余额60,750元(远舰公司在2014年1月9日支付给被告的首付款526,650元，扣除被告代原告支付的房屋交易佣金14,500元和被告代原告向李某某支付的451,400元，余额为60,750元)，故被告实际支付的补偿款为465,900元。因被告已向原告支付补偿款465,900元，故被告尚需赔偿的房屋差价损失为315,300元。关于被告是否应向原告赔偿房款损失，本院认为，虽然被告在履行委托义务过程中存在重大过失，但根据买卖合同的相对性，支付其余房款的义务人为远舰公司，而原告尚未向远舰公司主张剩余房款，且原告的户籍尚未迁出涉案房屋，买卖合同约定的远舰公司支付尾款40万元的履行条件尚未成就，故远舰公司是否会向原告支付剩余房款、原告是否必然存在房款损失，目前尚不能确定。因此，对于原告要求被告赔偿其房款损失之诉请，本案中尚无法处理。至于被告主张原告出具收条确认收到远舰公司支付的8,000元搬迁补偿款，因缺乏证据佐证，原告亦不予认可，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告韩萍萍应于本判决生效之日起十日内赔偿原告金惠庭上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号XXX室房屋差价损失315,300元；二、驳回原告金惠庭的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,030元，评估费7,200元，合计13,230元，由被告韩萍萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  尹志君人民陪审员  王玛娜人民陪审员  周萍萍二〇一六年七月二十九日书 记 员  朱佳烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。