湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00445号
上诉人（原审原告）陈秀英，女。
委托代理人刘华英、雷昆，湖北联帮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱永富，男。
委托代理人廖建国，老河口市李楼法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权理。
上诉人陈秀英因与被上诉人朱永富确认合同无效纠纷一案，不服湖北省老河口市人民法院（2013）鄂老河口民初字第01065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人陈秀英的委托代理人刘华英、雷昆，被上诉人朱永富的委托代理人廖建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈秀英诉称：1998年，原告在老河口市赞阳办杨寨村10组自建二间二层房屋一座，面积200.42平方米。1999年3月26日办理房屋所有权证，证号为老河口市私有房屋所有权证字第9930155号。原告居住至2004年，后原告因患病搬至竹林桥镇大儿子家居住。2010年原告发现自己的房屋被田德其占用经商，经索要无果，原告诉至人民法院要求田德其腾退该房屋。诉讼过程中，原告方得知自己的房屋被被告朱永富出租给田德其使用。原告方到房管部门查询得知，被告用非法手段将原告所有的房屋过户到其名下。因原告不认识被告，从未与被告签订房屋买卖合同，也未授权任何人出售过该房屋。原、被告间没有买卖关系。请求：1、依法确认被告提供的将原告所有的二间二层房屋过户到被告名下的以原告名义于2002年7月23日签订的购房协议无效；2、判令被告立即腾退原告所有的二间二层房屋，并返还给原告；3、由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告朱永富未提交答辩状，在原审庭审中口头辩称：原告的起诉理由不能成立，被告与原告协商合法购买的该处房产，原告及其子女在场，被告是善意购买人，已实际居住生活十多年，请求驳回原告的诉讼请求。原告诉被告主体不符，两份证件均是原告办好后交付被告。原告的起诉已超出诉讼时效，人民法院应不予支持。
原审法院经审理查明：本案诉争的位于老河口市赞阳办杨寨村10组二间二层房屋一座，系原告陈秀英之子贺玉明于1998年12月25日登记办理的集体土地建设用地使用证中的一部分，证号河集建（1998）字第141013001-1号，用地面积200平方米，其中占地面积186.68平方米，该证并注明“该宗地于2001年转让57.48平方米给王会兵，现剩217.23平方米。特此变更。发证面积200.00平方米，其他若集体建设用地需要，应无偿退出。特此备注”。贺玉明系杨寨村10组居民李秀文之女婿。1999年3月26日原告对该土地上的二层砖混4间房屋200.42平方米办理了老河口市私有房屋所有权证，证号字第9930155号，现已注销。2002年7月23日“陈秀英”与被告朱永富签订购房协议一份，内容为“甲方（陈秀英）现有位于老河口市杨寨村十组的砖混住宅房屋共二层四间，建筑面积为200.42平方米，出售给乙方（朱永福），经双方充分协商一致，达成如下协议：一、甲方将自建的砖混住宅房屋二层四间出售给乙方，出售价格为贰万元整（20000.00元）。甲方在收到乙方购房款同时将证号为9930155私有房屋所有权证交给乙方。房屋所有权证过户手续及费用由甲方负责办理，费用乙方概不负责。（8月3号又付款壹万捌仟元整）共计38000.00元。二、此协议经双方共同认可，不得违约。三、此协议一式两份，双方各执一份。”该协议甲方由“陈秀英”、“贺玉明”签名，乙方由朱永富签名。朱永富之妻系杨寨村居民，老河口市赞阳办事处杨寨村民委员会亦在该协议上盖章确认，朱永富夫妇在杨寨村除该房屋外无其他房产。2002年7月24日诉争的房屋办理了朱永富的集体土地建设用地使用证，证号河集建（2002）字第141013001-2号，登记土地类别：非耕地，用地面积：106.5，其中建筑面积：91.5，用途：住宅用地。东至汉口路、南至王会兵、西至空场、北至贺香嫄（原告女儿）。该集体土地建设用地在老河口市国土资源局现有档案中无陈秀英及朱永富的集体土地使用权档案登记，但老河口市国土资源局对被告的集体土地使用权证确认属实。2002年8月30日老河口市房地产管理局对该房屋办理了朱永富的房屋所有权证，证号老河口市房权证市区字第000030**号。被告自2002年8月接管该房屋、持有该房屋证件至今。在老河口市房地产管理局的档案中，收入了原告的房产证并注销，档案登记中的“陈秀英”身份证复印件系以贺玉明岳母李秀文的身份证涂改名称后复印提交（李秀文已于2010年因车祸死亡）。档案中的“陈秀英”集体土地建设用地使用证复印件，系以贺玉明的集体土地建设用地使用证件套改姓名涂改后复印提交。贺玉明的集体土地建设用地使用证现仍登记有该房屋所在土地，证件保管人为原告之女贺香嫄。2010年10月20日原告从老河口市房管局查询其房屋产权登记，老河口市房地产管理局向原告出具了其1999年3月26日登记的字第9930155号私有房屋所有权证件查询件。该房屋已由被告租赁给田德其从事个体副食零售商店经营。后原告诉至法院，以其于2004年将该房屋交由其亲家李秀文管理，现查询该房产仍登记在其名下为由，要求田德其腾退该房屋。该案在审理过程中经向老河口市房地产管理局核实，田德其租用的系朱永富的房屋和相邻的原告之女贺香嫄的房屋从事经营，原告的房屋产权证件在朱永富的产权登记档案资料中收回并加盖作废章。原审法院于2012年5月14日做出（2011）河赞民初字第57号民事判决，驳回原告要求被告田德其腾退房屋的诉讼请求。原告不服，上诉至襄阳市中级人民法院。襄阳市中级人民法院审理期间，原告于2012年9月14日申请撤回上诉，原判决即发生法律效力。期间，原告于2012年3月10日在《襄阳日报》登报遗失声明，声明该房产证件作废。2013年1月24日原告对老河口市住房保障和房屋管理局注销房屋登记向原审法院提起行政诉讼。原审法院在审理期间于2013年3月13日做出（2013）鄂老河口行初字第00002号行政裁定书，以老河口市住房保障和房屋管理局注销陈秀英的房屋登记，是根据陈秀英2012年2月23日与朱永富签订的购房协议进行的房屋转移登记，是以房屋买卖民事法律关系为基础的转移登记注销行为，原告应先解决民事争议，裁定中止诉讼。故原告再次向原审法院提起民事诉讼，要求：1、依法确认被告提供的将原告所有的二间二层房屋过户到被告名下的以原告名义于2002年7月23日签订的购房协议无效；2、判令被告立即腾退原告所有的二间二层房屋，并返还给原告；3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告申请对被告办理房屋所有权证件档案中的原告陈秀英与贺玉明的签名和指印进行鉴定，原告陈秀英自诉不会写字。湖北三真司法鉴定中心经鉴定于2014年6月30日做出鄂三真司鉴中心（2014）鉴字第W0072号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、标称日期为“二00二年七月二十三号”、甲方为“陈秀英”、乙方为“朱永富”的《购房协议》上落款甲方栏处“贺玉明”签名笔迹与提供的贺玉明笔迹不是同一人所写。2、标称日期为“二00二年七月二十三号”、甲方为“陈秀英”、乙方为“朱永富”的《购房协议》上落款甲方栏处“陈秀英”签名笔迹与提供的陈秀英笔迹，由于未提供陈秀英样本材料，无法检验。原告支付鉴定费1000元。原、被告因各执己见致调解不能达成协议。
原审法院认为：合同是当事人之间设立、变更、中止民事关系的协议；合同的债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案原告主张的被告朱永富办理了物权登记的购房协议，虽经司法鉴定机构鉴定，该物权的原始集体土地使用权人贺玉明签名并非贺玉明本人书写，原告因不会写字及所提供的协议上的指印不具有鉴定性而对原告的指印无法鉴定，证明原告及其子贺玉明并非该协议的签订人。但原告诉争的购房协议，所涉及的合同标的即不动产的交付及合同债务的履行，双方均已实际履行并对该不动产进行了物权变更登记，所涉及的集体土地使用权转移亦由该集体土地所有权管理人盖章见证，合同的债务双方履行完毕后，该合同已终止；该合同涉及的物权转移并符合《中华人民共和国物权法》关于受让人善意、支付合理价格、进行了物权登记并实际交付的法律规定，被告朱永富已取得了该物权。原告虽明确其对该不动产委托有管理人，但未举出证据证实，且原告诉称的管理人是否在合理期间告知原告不动产由被告占有使用的情况，只有原告自己清楚，原告无证据证实在不动产管理人管理期间已将房屋出售在事实未告知原告，并且杨寨村委会出具的证明证实涉案房屋的变更登记手续系原告与其子贺玉明亲自办理，能够证实原告知晓房屋出售的事实，因此原告诉称不知房屋被谁出售的理由不能成立。该房屋买卖合同签订人与被告签订合同特别是交付房屋的行为应视为得到原告的授权，且原告子女的房屋与原告的房屋毗邻，原告应当能够及时知道被告已占有使用其房屋，在合理期限内原告亦未提出异议，其行为与杨寨村委会的证明能够相互印证，故原告要求确认合同无效的主张，与事实不符，原审法院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第一百零六条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费500元由原告负担。
上诉人陈秀英上诉称：1.被上诉人应对协议上“陈秀英”签字的真实性进行证明，因被上诉人未能证明“陈秀英”签字的真实性，应承担举证不利的后果。因此，法院应认定协议上“陈秀英”签字非本人所签，《购房协议》系无效协议。2.原审法院适用《物权法》善意取得规定，一审判决适用法律错误。请求二审法院：1.撤销（2013）鄂老河口民初字第01065号民事判决，该判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人主朱永富辩称：一审判决查明事实清楚，被上诉人以合理对价取得房屋及证件，且合同已履行完毕。故被上诉人系善意购买人。对于陈秀英和贺玉明的签名，鉴定后并未给出明确结论。贺玉明的身份证复印件的套印及房产证原件，只有上诉人才能提交。而且被上诉人已经实际入住十年。故请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人陈秀英上诉称协议不是其本人签字，因朱永富未能证明“陈秀英”签字的真实性，法院应认定协议上“陈秀英”签字非本人所签，《购房协议》系无效协议。但朱永富购买的房屋与陈秀英之女的房屋相毗邻，若朱永富系非法侵占该房屋，陈秀英可以及时发现并提出异议。但本案中，陈秀英未在合理期限内提出异议。而且杨寨村委会的证明亦能印证朱永富购买房屋的事实。综合相关证据，可以认定朱永富购买了本案中诉争的房屋。而且，本案中诉争的房产已登记到朱永富名下，朱永富亦支付了合理的价格。无论实际转让人是其本人或其子贺玉明或其他人，在陈秀英没有证据证明朱永富和实际转让人之间存在恶意的情况下，应对朱永富善意取得的房屋予以保护。综上所述，原判认定事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人陈秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳
审判员 李 化
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张诗怡