山西省夏县人民法院行 政 判 决 书（2017）晋0828行初1号原告永济市河东汽配家具城。法定代表人梁建平，公司经理。委托代理人王盼，永济�城东街道法律服务所法律工作者。被告永济市国土资源局。法定代表人邵文龙，局长。委托代理人周军峰，山西蒲坂律师事务所律师。委托代理人胡荣生，该局不动产登记中心主任。第三人中国工商银行股份有限公司永济支行。法定代表人陈鑫，行长。委托代理人张鲁震，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托代理人麻爱平，该行客户经理。第三人山西晋美油脂集团有限公司。法定代表人戈跃进，董事长。原告永济市河东汽配家具城（以下简称河东汽配城）不服被告永济市房地产管理所（以下简称永济市房管所）房屋抵押变更登记一案，于2017年1月5日向本院提起行政诉讼。本院当日立案后，于2017年1月10日向被告永济市房管所及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。原告于2017年3月9日向本院申请变更被告为永济市国土资源局（以下简称永济市国土局）。本院于2017年3月17日向被告永济市国土局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭审理了本案。原告河东汽配城的委托代理人王盼，被告永济市国土局的委托代理人胡荣生、周军峰，第三人中国工商银行股份有限公司永济支行（以下简称工行永济支行）的委托代理人张鲁震、麻爱平到庭参加诉讼。第三人山西晋美油脂集团有限公司（以下简称晋美公司）经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永济市房管所于2014年10月22日作出永济市房他证永证字第000080**号房屋最高额抵押权变更登记，将河东汽配城房屋所有权证号为永济市房权证字第40396号房屋的最高额抵押登记日期由2012年7月25日至2015年7月24日变更为2015年7月25日至2016年7月24日，房屋他项权利人为第三人工行永济支行。原告河东汽配城诉称：我公司2016年8月23日收到永济市人民法院的《异议权利告知书》，得知工行永济支行申请法院将我公司位于涑水东街房产证号为字第40396号房屋进行拍卖、变卖。我公司未为晋美公司向工行永济支行的借款签订过抵押担保合同，也未去被告处办理过抵押登记。被告2014年10月22日作出的永济市房他证永证字第000080**号房屋抵押变更登记违反法定程序，应予撤销，故诉至法院要求：1、依法撤销永济市国土资源局于2014年10月22日作出�永济市房他证永证字第000080**号房屋抵押变更登记。2、由被告承担本案的诉讼费用。被告永济市国土局辩称：一、抵押登记档案显示，原告与工行永济支行于2012年7月26日向被告申请房屋抵押登记，贷款期限2012年7月25日至2015年7月24日。并于2014年10月份共同申请将该期限延长一年，变更至2016年7月24日。被告颁发房屋他项权证后，原告即知道该行政行为，原告的起诉已超过法定的6个月的起诉期限。二、被告依法具有办理房屋登记的法定职权，已尽到审慎审查义务，登记程序合法，不存在撤销情形。第三人工行永济支行述称：一、原告起诉已超过法定的起诉期限，应裁定驳回原告起诉。二、原告与我行签订的《最高额抵押合同》成立且生效。三、原告授权王伟办理抵押登记，手续齐全，抵押登记程序合法有效。请求依�驳回原告的诉讼请求。第三人晋美公司书面述称：一、我公司向永济工行借款属实，但因经济困难未能及时还款清息。二、我公司在2007月向农行借款时，在征得原告负责人梁建平的同意后，用原告房产进行担保。我公司以原告名义办理了集体土地变更为国有土地的相关手续，随后以涉案房屋进行抵押担保向银行贷款。2012年初，我公司向永济工行借款也是用原告的房地产作为担保。在办理房地产登记时，我公司与永济工行一同在登记部门办理的抵押登记手续。原告河东汽配城提交的证据：永济市人民法院《异议权利告知书》，证明原告的起诉在起诉期限内。被告永济市国土局提交的证据、依据：第一组抵押登记：1.房地产登记受理审核业务书；2.询问笔录；3.房屋抵押登记申请书；4.房屋抵�登记申请审批表；5.河东汽配城《承诺书》；6.梁建平委托书及委托人和受托人的身份证复印件；7.河东汽配城营业执照、机构代码证；8.晋美公司营业执照、机构代码证；9.工行永济支行营业执照、机构代码证、金融许可证；10、米俊录委托书及委托人和受托人身份证复印件；11.房屋档案查询证明（0008039）；12.实地查看表及房屋照片；13.05110398-2012年永济(抵)字0013号最高额抵押合同；14.05110398-2012（贷款）0044号流动资金借款合同。第二组延期登记：1.房地产登记受理审核业务书；2.询问笔录；3.各类房地产抵押权变更登记和注销登记申请书；4.申请书（工行永济支行）；5.房屋档案查询证明（0000256）；6.工行永济支行营业执照、机构代码证、金融许可证；7.米俊录委托书及委托人和受托人的身份证复印件；8.河东汽配城营业执照、机构代码证；9.梁建平委托书及委托人和受�人的身份证复印件；10.房屋登记信息；11.房屋他项权证存根。以上两组证据证明被告严格按照法定程序对本案涉案房屋进行了抵押登记，而且尽到了谨慎审查义务。法律依据：职权依据是《房屋登记办法》第三条、第四条；行政程序的依据是《房屋登记办法》第七条、第十一条、第十五条、第四十六条、第五十条、第五十一条、第五十三条、第五十四条、第五十五条。第三人工行永济支行提交的证据：1.2012年度《流动资金借款合同》和借据，证明工行永济支行与晋美公司的借款合同成立，工行已发放贷款。2.2012年同意抵押承诺书、抵押核实书、最高额抵押合同、房屋他项权证，证明原告同意用房屋为晋美公司借款抵押担保。3.2013年、2014年流动资金借款合同及借据，证明晋美公司向工行偿还贷款后，又与工行重新签订借款合同，工行依约向其发放了贷款。4.2013年、2014年同意抵押承诺书、抵押核实书，证明原告对2013年、2014年度晋美油脂的借款同意承担抵押担保责任。5.房地产抵押权变更登记申请书、房屋他项权延期申请书、房屋他项权证，证明原告与工行在2014年10月共同向永济市房管所申请将房屋他项权证延期一年。第三人晋美公司未提交证据。经庭审质证，被告和第三人工行永济支行对原告证据的质证意见：真实性、合法性无异议，但不能证明原告自2016年8月22日才知道其房产进行了抵押。原告对被告证据的质证意见：第一组抵押登记：证据1申请人仅有原告一方，不符合法律规定。证据2询问人一人不符合规定，询问内容不能反映抵押人与抵押权人共同申请的事实。证据3、4、5、6、13中“梁建平”的署名非其本人所签。证据6委托书授权时间和权限�不明确。对证据6中梁建平身份证复印件和证据7真实性无异议，但原告未因晋美公司向工行借款而提供过这些材料。对证据6中王伟身份证复印件和证据9、10不予质证。对证据11、12无异议。证据13抵押合同与工行永济支行提交的合同最高余额不一致。证据14被告的合同与工行永济支行提供的合同金额不一致。第二组延期登记：认为证据1显示申请人为河东汽配城一方，不符合法律规定；领证人麻爱平不是原告的代理人，也不是该公司职员。认为证据2的询问人一人不符合规定，询问内容不能反映抵押人与抵押权人共同申请的事实。认为证据3梁建平的署名非本人签署。认为证据4工行单独申请，不能证实与原告共同申请变更登记。对证据5至7无异议。证据8和证据9的梁建平身份证复印件原告没有因晋美向工行贷款担保而向被告提供过。对证据9委托书及王伟身份证复印件有异议，原告从未委托过王伟办理抵押手续，王伟不是梁建平同事；委托书授权时间和权限均不明确，授权人梁建平的署名非本人签字。对证据10、11有异议，登记行为违法性表现在：若是变更（延期）登记，根据《房屋登记办法》第55条规定，应递交“最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生变更的证明材料”，但被告没有上述材料。第三人工行永济支行对被告的证据无异议。原告对第三人工行永济支行证据的质证意见：证据1和证据3为民事借款合同，与本案无关。证据2和证据4（2012年、2013年和2014年）同意抵押承诺书、抵押核实书、最高额抵押合同等均属民事行为，梁建平的签名非本人所签，不确定印章是否真实。对房屋他项权证（2012年）的真实性无异议。证据4申请书上梁建平的签名非其本人所签，原告没有委托过王伟。被告对第三人工行永�支行的证据无异议。本院对上述证据认证如下：对原告证据的真实性予以采信。被告第一组证据可以证明2012年7月份被告接收到原告和第三人工行永济支行提交的相关材料后，进行了查看、询问，后对涉案房屋办理了抵押登记，予以采信。被告第二组证据中的证据3至证据9可以证明办理抵押变更登记时接收到的相关材料，予以采信。对第二组其余证据的真实性予以采信。第三人工行永济支行的证据1至证据5与被诉行政行为无直接关联，不予认定。对第三人工行永济支行的证据2中的房屋他项权证和证据5的真实性予以采信。经审理查明：原告河东汽配城2011年9月22日取得了永济市房权证字第40396号房屋所有权证，该证记载原告在永济市涑水东街拥有5009.07㎡的商业用房的所有权。永济市房管所于2012年7月26�收到该房屋的抵押登记申请及相关材料后，于2012年7月27日作出永济市房他证永证字第000080**号房屋抵押登记，为权利人工行永济支行颁发了房屋他项权利凭证，该证记载“贷款金额壹仟陆佰陆拾万元整，贷款期限2012年07月25日至2015年07月24日，最高额抵押。”永济市房管所于2014年10月21日收到涉案房屋抵押权变更登记申请及其他相关材料，申请事项为将抵押期限由2012年07月25日至2015年07月24日，延期一年至2016年7月24日。永济市房管所工作人员对河东汽配城的受委托人王伟进行了询问，于2014年10月22日作出变更登记。2016年8月22日，永济市人民法院作出《异议权利告知书》，告知原告河东汽配城，申请人工行永济支行要求将其提供的担保物即位于永济市涑水东街房产证号为（2011）字第40396号房屋及永济国用（2011变）第2201040**号土地使用权进行拍卖、变卖。原告不服被诉�屋抵押登记行为，向本院提起行政诉讼。另查明，根据2015年至2016年期间山西省、运城市、永济市的相关文件精神，永济市房管所的房屋登记职能被调整到永济市国土局，由永济市国土局下属的永济市不动产登记中心具体承办全市范围内的土地、房屋等不动产的登记工作，抵押权变更登记也在业务受理范围之内。本案立案时，相关的整合工作正在进行中。本院认为：本案的争议焦点为，1.原告是否超过法定起诉期限，2.被告的房屋抵押登记是否合法。关于原告是否超过法定起诉期限的问题。根据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十一条规定，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案被告与第三人工行永济支行提交的证据，均不能证明原告于被告作出抵押变更登记之日即2014年10月22日就知道了抵押变更登记的内容。本案行政行为是涉及不动产的抵押登记，应当适用20年的起诉期限。原告于2017年1月5日提起行政诉讼，未超过20年的期限。关于被告房屋抵押登记是否合法的问题。首先，被告依法具有房屋登记的职权。被诉抵押登记行为系永济市房管所作出，但根据相关文件永济市房管所的房屋登记职能被调整到永济市国土资源局。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”经原告申请本院依法变更被告，符合法律规定。永济市国土局是本案的适格被告。其次，《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”《房屋登记办法》第五十四条规定：“变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。”第五十五条规定：“申请最高额抵押权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料；（五）最高额抵押权发生变更的证明材料；（六）其他必要材料。”《中华人民共和国物权�》第二百零五条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”被告在办理涉案房屋抵押登记时履行了申请、受理、审核、记载于登记薄、发证等程序，但在受理时未能按照上述规定对申请人提交的材料进行严格审核。被告的证据没有证明申请人提交的材料包含“最高额抵押权发生变更的证明材料”。在提交材料不齐全的情况下，被告受理了抵押权的延期申请，并办理了被诉抵押权变更登记，属主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。原告要求撤销被告抵押权变更登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告永济市国土资源�于2014年10月22日作出的永济市房他证永证字第000080**号房屋抵押变更登记。案件受理费50元，由被告永济市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判长 张军& # xB;审判员 王淑丽审判员 张   复   斌二〇一七年六月二十日书记员 任   婷   婷