广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11720号原告：吴小岛，男，1964年5月6日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：张艳娜，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省XX市XX镇XX市场X栋X号，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：李清英，女，1959年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：黄炳星、黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告吴小岛与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、第三人李清英商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告吴小岛委托诉讼代理人何俊雄、被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧、第三人李清英委托诉讼代理人黄炳星、黄彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小岛向本院提出诉讼请求：1.确认第三人李清英与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.第三人李清英与被告吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的商品房销售合同备案登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；4.被告吉雅公司向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以334400元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率从2007年1月1日计至实际办理产权证之日止）。事实和理由：2004年3月13日，原告与被告吉雅公司签订了《三乡中心区农贸市场认购书》约定，原告向被告购买其开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺，建筑面积160平方米，购房总价为668800元。付款方式为分期支付，吉雅公司应于2004年12月30前交楼。合同签订后，原告依约向吉雅支付了定金20000元，之后又陆续分期共计支付了222600元，剩余购房款426200元原告于2008年2月21日支付给吉雅公司的法定代表人张其。被告吉雅公司一直未将商铺交付给原告，却将商铺备案登记在第三人李清英名下。李清英与吉雅公司存在非法吸收公众存款行为，双方不存在真实的商品房买卖合同关系，李清英却一直非法占有使用商铺至今。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告吴小岛围绕诉讼请求举证期限内提交了如下证据：1.企业机读档案登记资料；2.三乡中心区农贸市场认购书；3.收款收据；4.中山市商品房销售登记备案表。被告吉雅公司的法定代表人张其向本院提交书面答辩状辩称，由于吴小岛是其多年的朋友，吴小岛及其朋友朱健军、甘振宇、朱柱雄四人到吉雅公司购买综合市场的商铺，吴小岛购买X幢X号商铺，朱健军购买X幢X号商铺，甘振宇购买X幢X号商铺，朱柱雄购买X幢X号商铺，都是分期付款，期限至2008年初，他们四人的购楼款大概有70多万元。春节后不久，因吉雅公司运作需要大量资金周转，资金紧张压力大，于是其就打电话给吴小岛，希望吴小岛能与朋友商量，一次性把楼款交付给其周转，并承诺他们一次性付款，即他们打折实收70万元。之后吴小岛凑足款后，其和司机开车到吴小岛家收取了楼款70万元现金。当时吴小岛叫其开收据，因为是晚上，其就告诉吴小岛过几天会让财务联系，把之前的收据也一起带上来给吴小岛换发票，直至后来发生吉雅事件。被告吉雅公司为其辩解未提交证据。第三人李清英述称，原告于2010年4月23日曾向法院起诉[案号（2010）中一法民一初字第866号]，主张吉雅公司继续履行合同，将XX市XX镇XX区XX市场X幢X商铺过户到其名下，并支付逾期交房违约金。经法院审理后认定原告与吉雅公司签订的商品房合同目的已不能实现，提示“对于已支付的购房款242600元，原告可向人民法院提起诉讼另行主张”，并驳回原告的诉讼请求。原告现在重复起诉，其诉讼请求与866号案的诉求基本一致，主张涉案商铺归其所有，将商铺过户到其名下，并由吉雅公司支付违约金。至于原告诉称注销李清英的《中山市商品房销售登记备案表》，实质也是为了达到其取得涉案商铺所有权的手段，不属于新的诉讼请求。原告本次在本案的诉称中，捏造事实诉称于2008年2月21日将“剩余的426200元购房款”交付给张其个人，但没有任何证据。原告在2010年第一次起诉时，当庭自认支付给了吉雅公司242600元，吉雅公司也确认原告仅向其支付了242600元。原告现称再支付了426200元明显是捏造事实，原告提出的各项诉讼主张均没有任何事实和法律依据。原告本次起诉的主体与上次诉讼的主体完全相同，两次诉讼的法律关系、法律事实一致，且同一诉讼标的，诉讼请求也相同。前一次诉讼法院已判决驳回原告的诉讼请求，该判决为实体判决。判决生效后，已产生了既判力，纠纷在法律上已终结。判决生效后原告再重复起诉，违反了“一事不再理”的民事诉讼原则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第5款及《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定，法院应依法裁定驳回原告的起诉。综上所述，原告重复提起本案诉讼，违反了“一事不再理”的民事诉讼原则，且其各项诉讼请求依法均不成立。请求法院查明事实，依法裁定驳回原告的起诉，以维护法律的尊严。第三人李清英为其述称在举证期限内提交了如下证据：1.中山市第一人民法院（2010）中一法民一初字第866号民事判决书；2.广东省商品房买卖合同；3.汇款凭证、证明、收据；4.中山市商品房销售登记备案表。经审理查明：2004年3月13日，原告与被告吉雅公司签订《三乡中心区农贸市场认购书》约定，原告向被告购买其开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺，建筑面积160平方米，购房总价为668800元。付款方式为分期付款，首期定金20000元须于签署合同或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第三层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第四层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第五层楼面或之前付清，次期楼款41300元须于捣好商铺第六层楼面或之前付清。交楼时间为2004年12月30日。认购书签订当日，原告向被告吉雅公司支付了定金20000元，之后又分别于2004年6月15日、7月20日、9月3日、2005年6月12日、2008年2月18日五次向吉雅公司支付购房款共计222600元。由于被告吉雅公司一直未将涉案商铺交付给原告使用，也未为原告办理涉案房地产权属证书，原告于2010年4月23日向本院起诉[案号（2010）中一法民一初字第866号]，请求判令：被告吉雅公司履行原、被告于2004年3月13日签订的《三乡中心区农贸市场认购书》，将位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺过户至原告名下。另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺买方姓名为李清英，建筑面积均为175.3平方米，购房总价均为262950元，签约日期均为2005年7月9日，登记备案日期均为2005年7月13日。2005年7月10日，吉雅公司向李清英出具收到购买XX市XX镇XX区XX市场X号楼X号商铺（建筑面积175.3平方米）楼款262950元的收款收据。2005年7月14日，珠海市华科拍卖有限公司在珠海市商业银行口岸支行汇款3873100元给被告吉雅公司；2011年10月10日，珠海市华科拍卖有限公司出具证明，证明珠海市华科拍卖有限公司于2005年7月14日向吉雅公司汇款3873100元系代李清英支付购买XX市XX镇XX区XX市场X号楼X号、X号楼X号/X号/X号/X号/X号、X号/X号、X号、X号商铺款。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告吴小岛，非法吸收公众存款明细表涉及第三人李清英，出借金额587.3万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。诉讼中，李清英未提供前述涉及非法吸存借款587.3万元借据及交付该借款相关证据。前述（2010）中一法民一初字第866号案本院经审理后认为，原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区农贸市场认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由于原、被告之间签订的《三乡中心区农贸市场认购书》不完全具备商品房买卖合同的主要内容，故该认购书应认定为预约合同，即为了将来签订一定合同（商品房买卖合同）而签订的合同。现被告因犯罪，公司已处于停业状态，原、被告签订的商品房合同目的已不能实现。且双方均确认原告已支付购房款为242600元，原告至今尚未付清认购书约定的购房款668800元，故原告起诉主张继续履行《三乡中心区农贸市场认购书》，将中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺过户至原告名下的条件未成就，故本院不予支持。对于已支付的购房款242600元，原告可向人民法院提起诉讼另行主张。本院据此于2011年11月16日作出广东省中山市第一人民法院(2010)中一法民一初字第866号民事判决：驳回原告诉讼请求。2017年4月28日，原告再次向本院提起本案诉讼，主张前述诉讼请求。本案审理过程中，本院于2017年8月31日派员到涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺核查居住人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告李清英出租给李其昌使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告吴小岛与被告吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。原告主张向吉雅公司购买了涉案商铺，并依约支付了商铺款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。对于该项诉讼请求，本院经审查认为，本案原告吴小岛曾于2010年4月23日以吉雅公司为被告向本院另案起诉（本院依法追加李清英为第三人参加诉讼），主张被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助办理涉案商铺的房地产权属证书。该案本院经审理后已依法作出判决驳回原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。现原告再次以吉雅公司为被告（李清英为第三人），主张要求判令吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助办理涉案商铺的房地产权属证书。对于原告要求吉雅公司继续履行商品房买卖合同，协助办理位于中山市三乡镇××综合市场××楼××号商铺房地产权属证书的该项请求，该诉讼请求与上述（2010）中一法民一初字第866号案的当事人、事实、理由、诉讼标的、诉讼请求完全相同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，原告的该诉讼请求已构成重复起诉，依法应予裁定驳回起诉（本院另作裁定处理）。如原告对已经生效的上述民事判决书裁判的事项有异议，可循合法途径另行主张权利。对于原告要求确认第三人李清英与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，及要求李清英与被告吉雅公司协助办理注销涉案商铺的商品房销售合同备案登记手续的其他诉求，虽不构成重复起诉，但因原告主张被告吉雅公司继续履行商品房买卖合同，要求吉雅公司协助办理涉案商铺的房地产权属证书的诉讼请求已被本院作出的另案生效判决驳回，原告对涉案商铺未取得物权或基于商品房买卖合同上的可期待物权，故李清英与吉雅公司之间关于涉案商铺的买卖与原告没有直接的利害关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，关于第三人李清英与吉雅公司之间的案涉商铺的买卖合同是否有效，应由该合同的相对方或认为合同内容损害其合法权益的国家、集体或第三人依法主张权利。显然，基于已经生效的（2010）中一法民一初字第866号民事判决并未确认或支持原告基于商品房买卖合同而取得案涉商铺的可期待物权，其无证据证明李清英与吉雅公司对案涉商铺的买卖合同侵害了其合法权益，因此其无权以上述理由请求法院确认该两主体之间所签合同是否有效及要求协助办理注销备案登记手续。即基于该合同效力审查之诉，吴小岛并非适格的原告，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，应驳回原告对该部分的起诉（本院另作裁定处理）。对于原告要求被告吉雅公司支付逾期办证违约金问题，因生效的（2010）中一法民一初字第866号民事判决驳回的原告要求被告吉雅公司办理涉案商铺的房地产权属证书的诉讼请求，认定涉案商品房买卖合同目的不能实现，原告要求被告吉雅公司支付逾期办理房地产权属证书违约金的前提条件已不存在，故原告要求被告吉雅公司支付逾期办证违约金既无合同依据也无法律依据，依法应予驳回其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴小岛要求被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求。案件受理费9144元，由原告吴小岛负担3440元（原告已预交9144元，余额5704元本院予以退回给原告吴小岛）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一七年九月二十六日书记员  梁晓林林雷