江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3340号
上诉人（原审原告）：淮安雅商房地产营销策划有限公司。
法定代表人：黄灿灿，该公司总经理。
委托诉讼代理人:孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淮安恒隆房地产开发有限公司。
法定代表人：严明沅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦长江，该公司员工。
委托诉讼代理人：於伟林，江苏云起律师事务所律师。
上诉人淮安雅商房地产营销策划有限公司（以下简称雅商公司）因与被上诉人淮安恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2017）苏0891民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人雅商公司的委托诉讼代理人孙卫东、被上诉人恒隆公司的委托诉讼代理人韦长江、於伟林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人雅商公司上诉请求：撤销一审判决第一项,改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审将上诉人的“代理佣金”的结算条件理解为销售额达到3000万元方可结算是错误的。其一，在合同的第三条第二款、第八条第二款“结算条件”中明确约定，乙方（上诉人）的佣金是以房屋成交总价的5%作为计算的依据，以甲方（被上诉人）收取购房款、与承购方订购房合同、全部房款到账后、在7个工作日内支付代理“佣金”作为结算的条件。结算时以成交总价且到账的购房款作为结算的依据，而不是销售房款达到3000万元。双方并没有约定上诉人在一年内须将整幢综合楼以不低于3000万元销售完毕，上诉人才能获取佣金的合同条款。其二，一审法院将结算条件理解为“销售额需达到3000万元方可结算”的三个理由是错误的：一审认定“双方约定的佣金比例（成交总价的5%）远超行业惯例”无依据，依据合同中的违约责任条款就将结算条件理解为达到销售总价3000万元方可结算佣金亦不正确，以上诉人未能充分履行营销策划义务就应承担由此带来的后果无依据。2、双方没有约定在服务时间一年内上诉人需将综合楼所有的物业以不低于3000万元全部销售完毕。因为在市场条件下，如果有这样的约定既不符合市场经济规律也不符合实际情况，双方对整幢综合楼的总价不低于3000万元的约定，是要让上诉人在单体房源销售的同时，必须考虑整幢楼盘的总价。
被上诉人恒隆公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关于代理佣金的结算条件的认定，一审法院认定完全正确，结算条件应理解为销售额达到3000万元。关于合同约定的代理销售期间为一年，并不表明代理销售是阶段性的，而是因为被上诉人急于回笼资金，愿意出高额的佣金以求涉案楼盘的销售及超过3000万元的资金回笼。虽然时间限定了一年，但被上诉人从未要求上诉人停止销售涉案楼盘。上诉人作为专业负责房地产营销策划的公司，其既没有按照合同的约定进行符合行业规划的市场营销策划，也没有实现合同约定的总价3000万元的销售目标，其就应当承担高收益、高风险的法律后果，没有达到结算条件也就无权要求支付佣金。
雅商公司向一审法院起诉请求：判令恒隆公司给付雅商公司营销策划代理费47.8258万元，逾期付款违约金22.9564万元（调整变更为按欠付代理费的每月2%计算，从2015年2月20日至2017年2月20日，以后违约金计算至付清为止），合计70.7822万元。
恒隆公司向一审法院提出反诉请求：请求雅商公司赔偿损失245.2181万元。
一审法院认定事实：2013年7月24日，雅商公司（乙方）与恒隆公司（甲方）签订《淮安市经济开发区徐杨商业街商务综合楼销售代理合同》。合同约定：雅商公司为淮安市经济开发区徐杨商业街商务综合楼项目营销策划的独家代理商，服务期间为一年，合同标的为五层约7500平方米；产品价格须由双方协商确定，最终价格恒隆公司必须于正式销售前以书面形式确定，雅商公司根据底总价指定每一套房源的底单价、底总价及表价，价格表经双方签字确认后，作为本合同附件，并作为实际销售过程中的执行标准，且雅商公司在销售过程中可根据实际情况报恒隆公司批准后酌情调整价格；恒隆公司负责对物业全程营销策划销售代理的监督；雅商公司负责营销策划，相关说辞、价格、营销策略等需和恒隆公司取得一致意见后方可执行；代理费及支付方面约定，雅商公司以总价不低于人民币3000万元对外出售，佣金为房屋成交总价的百分之五，恒隆公司收取购房款并与承购房签订购房合同，全部房屋款到恒隆公司账户之日起作为提起雅商公司佣金的结算条件，恒隆公司须在7个工作日内将全部销售代理佣金支付给雅商公司；违约责任约定，恒隆公司不按期支付代理费用，应按日向雅商公司支付应付款项百分之一的违约金，雅商公司应在合同生效之日起15天内向恒隆公司提供总体销售计划、项目总进度表、项目人员安排表、各阶段完成计划表，并按计划积极落实。
合同签订后，淮安农商行徐杨支行购买涉案房产101、201、301、401、501号房，面积总计1992.74平方米，总价为956.5152万元。2014年6月27日，淮安农商行徐杨支行向恒隆公司支付上述房屋的房款。其余房屋至今没有销售。后雅商公司向恒隆公司索要此笔交易的佣金未果，诉至法院。
一审法院认为，雅商公司、恒隆公司签订的《淮安市经济开发区徐杨商业街商务综合楼销售代理合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，是有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。
双方主要争议焦点为佣金的结算条件是否成就。雅商公司认为以实际成交价为结算依据，恒隆公司认为需达到销售目标即3000万元才可结算佣金。一审法院认为，根据合同销售策划代理费用及其支付约定，雅商公司以总价不低于人民币3000万元对外出售，佣金为房屋成交总价的5%，结算条件为全部房屋房款到恒隆公司账户。根据案情和合同约定，应理解为销售额需达到3000万元方可结算。理由如下：一、合同约定佣金为成交总价的5%，该佣金比例远超行业惯例，双方合同约定了高于市场行情的佣金比例，根据公平原则，收益高应该承担相应的高风险，雅商公司作为从事房地产营销策划的专业公司在签订合同时有义务对此约定隐含的义务作出评估；二、整个合同只对恒隆公司未按约支付代理费约定了违约责任，对于雅商公司是否完成销售额、销售额达到多少等雅商公司需承担的责任未作任何约定，根据公平原则，合同约定了雅商公司享有较高收益也应负有较大的义务。故该条约定应理解为达到销售总价3000万元方可结算佣金。雅商公司主张以实际成交价作为结算条件，且恒隆公司未履行合同约定的监督义务，但按照合同约定，合同签订后，雅商公司应当制定价格表交由恒隆公司确认，并于合同生效之日起15天内向恒隆公司提供总体销售计划、项目总进度表、项目人员安排表、各阶段完成计划表等，积极从事营销策划工作。雅商公司没有提供证据证明合同签订后其履行了上述营销策划义务。根据雅商公司提供的证据，所卖出的五套房产也是承购方通过雅商公司留在售楼处的电话联系雅商公司工作人员才促使交易完成。雅商公司并未按照合同约定积极履行义务，其应该承担由此所带来的后果。综上所述，雅商公司的诉讼请求一审法院不予支持。
对于反诉请求，因合同约定达到销售总价3000万元方可结算佣金，此约定已是对雅商公司的义务性约定，双方合同在违约责任部分并未对雅商公司未完成销售计划约定其他的违约责任；且双方合同服务期限为一年，即从2013年7月24日至2014年7月23日，合同到期后双方未再签订新的合同，故双方于2013年7月24日签订的合同权利义务终止。之后恒隆公司也未将上述涉案房源委托其他人或公司进行销售，故就未销售房源部分的损失雅商公司应当自行承担相应后果。恒隆公司主张未完成销售额部分从2014年7月24日至2016年7月23日的银行同期同档贷款基准利率的利息损失，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回雅商公司的诉讼请求。二、驳回恒隆公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10878元，反诉费用26417元，由雅商公司负担10878元，恒隆公司负担26417元。
本院经审查确认一审查明的事实。
本院认为，恒隆公司作为委托人，雅商公司作为受托人签订的商务综合楼销售代理合同，意思表示真实，内容合法有效，具有法律拘束力，双方当事人均应按照约定全面履行其合同义务，违约一方应向对方承担相应的违约责任。本案的争议焦点为雅商公司销售了涉案房产101、201、301、401、501号房，总价为956.5152万元后，恒隆公司是否应结算并支付佣金。本院认为，根据本案查明的事实，雅商公司的佣金结算条件尚未成就，理由如下：
一、对结算条件是否成就应基于雅商业公司与恒隆公司签订的销售代理合同的整体进行认定，合同第一条“营销策划销售总代理”第2款规定：“营销策划销售代理合同自签订之日起生效，服务时间约定为一年”，第3款规定：“合同标的：淮安经济开发区鸿海路徐杨商业街商务酒店综合楼总5层约7500㎡。”第八条“营销策划代理费用及其支付”规定“乙方佣金：经甲乙双方协商确认：乙方以总价不低于人民币叁仟万元整（￥30000000）对外出售，乙方佣金为：房屋成交总价的百分之五（5%）。结算条件：甲方收取购房房款与承购方签订购房合同，全部房屋房款到甲方账户之日起作为提取乙方佣金的结算条件，甲方须在7个工作日内将全部销售代理佣金支付给乙方。”可见合同标的为综合楼5层7500㎡的整体，销售总价须不低于人民币叁仟万元整，结算条件中约定的“全部房屋房款到甲方账户之日”应理解为不低于人民币叁仟万元整的购房款，且双方并未在合同中约定以每套房源购房款到甲方账户之日为条件或分期多次结算佣金，因此结算条件应理解为不低于人民币叁仟万元整的购房款到甲方账户之日后7个工作日内。关于上诉人提出将合同约定理解为在服务时间一年内需将综合楼所有物业以不低于叁仟万元全部销售完毕不符合市场经济规律和实际情况，本院认为，上诉人的该主张并无证据证实，且合同约定的销售标的为综合楼5层7500㎡的整体，销售总价为不低于人民币叁仟万元整，销售均价并未超出淮安房地产市场合理价格范围。
二、上诉人未能履行主要营销策划义务。本案中恒隆公司与雅商公司签订的销售代理合同中约定了雅商公司的营销策划义务，包括向甲方提供总体销售计划、项目总进度、项目人员安排表、各阶段完成计划表及人员进退场日期，将合同标的以不低于人民币叁仟万元对外出售等，就本案来看，雅商公司无证据证明其履行了合同约定的主要营销策划义务。
综上，本院认为，双方当事人约定的合同合法有效，合同的一方当事人在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的给付义务。因雅商公司未完成合同约定的销售义务，也未履行主要营销策划义务的情况下，恒隆公司有权拒绝履行其结算给付佣金的义务。故雅商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10878元，由上诉人淮安雅商房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侍 刚
审 判 员 孔令媛
代理审判员 朱 云
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 李 萍