广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第660号
原告（反诉被告）卢丽燕，住址广东省惠州市惠城区。
委托代理人淦家珍，广东广和律师事务所律师。
委托代理人冯媛媛，广东广和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）刘才玲，住址广东省深圳市福田区。
委托代理人谢斌，广东华协律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后被告提出反诉，本院经审查认为可以合并审理，并公开开庭进行了审理，原告的委托代理人淦家珍、冯媛媛，被告刘才玲及其委托代理人谢斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月7日，原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于深圳市福田区景田路缔X园XX轩XXXX房屋一套，租赁期限为一年，自2014年3月10日至2015年3月9日止，租金每月4000元。原告于2014年3月6日向被告支付押金8000元及当月房租4000元，被告向原告出具收款收据。合同签订后，原告每月按期支付房屋租金，并结清相关物业费、水电费。2015年3月初租赁合同即将到期，原告与被告结算完全部物业、水电费后，于2015年3月6日在原告的同意下由物业管理处开具了搬离的《放行条》搬离租赁地点，届时双方合同履行完毕。原告多次要求被告退还房屋押金，被告均不予理睬。原告请求判令：被告向原告返还租赁押金8000元及按照银行同期贷款利率向原告支付2015年3月9日至实际返还押金之日的利息；本案全部诉讼费用由被告承担。
被告反诉并答辩称，双方租赁合同约定，租赁所需税费由承租人即原告承担，但原告一直未支付该租赁税费，且原告为了逃避该税费，拒不配合被告去办理房屋租赁备案手续，在被告多次催促下，原告竟恼羞成怒以房屋未备案为由告至租赁管理所，导致被告被处罚金4800元，即便如此，原告仍拒不承担合同约定的租赁税费，被告只得代原告缴纳全部租赁税费。原告在租赁期间恶意破坏性使用房屋，导致被告房屋内的空调、窗台、衣柜等物品多处损坏，并在未结清水电费、物业费等相关杂费的情况下，要求被告在其搬离后立即返还押金。原告不但不同意赔偿相关损失缴纳相关税费，协商清算费用，拒不返还钥匙并强行将房屋大门用链子锁锁住，造成实际的延迟交付。综上，被告无需归还原告押金，并据此提出反诉，请求判令：1、原告支付房屋租赁税费1947元；2、原告支付拖欠的水费、物业管理费、电视费等杂费共计261元；3、原告支付空调、门锁、屋内家具及房屋维修费3600元；4、原告支付锁门期间锁住房屋延迟交付的违约金4533元；5、原告支付福田区房屋租赁管理局罚金4800元；6、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，1、被告反诉要求原告支付房屋租赁税费与事实不符。原、被告之间签订书面协议中并未有关税费的约定，事实是被告当时以备案为由将原告所持的合同原件骗走，私自在税费承担上打钩，税费由谁承担问题应以房产登记备案合同为准，且纳税的主体应是被告。2、原告在2015年3月6日搬离物业时已经结清所有的物业费等，并且管理处电话通知被告同意放行，管理处开具放行条说明水电气、物管费已经结清。3、被告未提交家具及屋里设施人为损坏证据，其要求原告承担家具及房屋维修费用没有事实及法律依据。4、被告没有证据证明原告将房屋实际占用并使用，假使原告用小锁将房屋上锁，原告认为这是对业主的负责，根据该锁大小，根本不影响房屋占有及使用，其所谓迟延交付与事实不符。5、福田区房屋租赁管理局处罚的责任主体是被告本人，与原告无关，且房屋租赁备案的主体是被告，备案决定权在于被告，不存在原告不配合导致无法备案的可能。综上，请求驳回被告全部反诉请求。
经审理查明：2014年3月7日，原、被告签订《房屋租赁合约》，约定：被告将深圳市福田区景田路缔X园XX轩XXXX房屋出租给原告，租期自2014年3月10日至2015年3月9日，租金每月4000元；原告须向被告支付8000元租赁保证金，合同期满，原告如不再续租，结清租金和费用后，被告应将剩余租赁保证金退还原告（不计利息）；物业交付时起至物业交还时止，因使用该物业发生的水电、煤气、卫生、物管等相关费用，由原告承担；本合约一式三份，原、被告及经纪方各执一份，均具同等法律效力。另被告提交的房屋租赁合约原件显示，双方在合约第五条第3款约定因本次租赁产生的租赁税费由原告承担。原告对此不予认可，原告主张该条款是被告事后私自在合约上打钩，且被告以办理合同备案为由将原告所持的合同原件骗走，但原告并未提交证据证明该主张，且被告提交的合约原件显示该条款的选定标注是打印的，并非手写。
因涉案租赁未办理房屋租赁合同登记，深圳市福田区房屋租赁管理局于2014年10月对被告作出罚款4800元的行政处罚，另被告缴纳了涉案租赁的租赁税费共计1947元。被告主张，没有办理房屋租赁合同登记的原因是原告拒不配合。被告为证明其该主张，向本院提交了双方于2014年9月24日的短信往来，被告发出：“我们今天去办租赁合同”，原告回复：“好啊，什么时候去”，被告又发：“下午，4点半左右”，原告回复：“好的，谢谢你”。原告称该短信内容仅提到办租赁合同，未明确办租赁合同备案登记，但原告并未向本院作出该信息所指具体事宜的合理解释。
2015年3月6日，原告在管理处电话征询被告同意后，自行搬离涉案房屋，但原告没有与被告办理具体交接手续，也未交还被告房屋钥匙，并把房屋大门另行锁住。
被告主张，原告搬离时未结清有限电视费28元，水费、排污费35.27元，管理费198.25元，被告提交了相应的票据，但被告提交的有限电视费和管理费票据没有显示具体的计费时段。
本院认为，原告与被告之间签订的租赁合约是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于被告主张双方约定租赁税费由原告承担，被告提交了合约原件予以证明，且被告提交的合约原件显示该约定的标注是打印的，并非手写，原告亦未提交任何证据推翻该主张，故本院予以确认，根据该约定，被告缴纳的租赁税费1947元应由原告承担。关于被告要求原告承担福田区房屋租赁管理局的罚金4800元的请求，本院认为，租赁双方当事人应当互相配合办理房屋租赁登记手续，根据双方2014年9月24日的短信往来，本院确认被告曾通知原告办理但原告未予配合，原告具有过错，但被告作为出租人，理应多次催促原告办理，而被告并未提交证据证明其在此之前或之后有反复催促原告办理，被告亦存在一定过错，根据双方的过错程度及本案实际情况，本院酌定由双方各承担50%的罚金。原告未对双方2014年9月24日的短信往来作出合理解释，应自行承担相应的不利后果。原告自行搬离涉案房屋，未交还被告房屋钥匙，并把房屋大门另行锁住，故对于被告反诉请求的开锁、换锁费用500元，本院予以支持。对于被告反诉请求的房屋延迟交付违约金，因租赁期限届满前，被告同意并知悉原告已自行搬离，故本院不予支持。对于被告反诉要求原告承担未结清的有限电视费、水费、排污费、管理费，因被告提交的有限电视费和管理费票据无法证明具体的计费时段，故本院仅支持水费、排污费35.27元。对于被告反诉要求原告支付空调、家具及房屋维修费，因被告提交的照片无法证明上述物品是原告损坏，故本院不予支持。综上，原告向被告缴纳的租赁保证金8000元，抵扣原告应承担的上述相关费用后，剩余款项3117.73元被告应退还给原告。对于原告请求的利息，缺乏相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘才玲应于本判决生效之日起十日内退还原告卢丽燕租赁保证金3117.73元；
二、驳回原告卢丽燕的其他诉讼请求；
三、驳回被告刘才玲的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元（原告已预交），因适用简易程序减半收取25元，由原告负担15元，由被告负担10元；反诉案件受理费179元（被告已预交），由原告负担57元，由被告负担122元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审判员 王 春 梅
二〇一五年八月十日
书记员 夏晖（代）