上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2067号
上诉人（原审被告）刘涛。
被上诉人（原审原告）杨士萱。
上诉人刘涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭于2014年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人刘涛，被上诉人杨士萱及其委托代理人江德立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（建筑面积134.10平方米，以下简称涉讼房屋）为杨士萱之母吴敏名下产权房。涉讼房屋曾因产权纠纷，由吴敏在2010年期间向上海市长宁区人民法院提起诉讼，最终经上海市第一中级人民法院于2011年6月23日作出终审判决，判决涉讼房屋归吴敏所有。2013年7月2日，吴敏在上海市东方公证处出具公证书，委托杨士萱作为其代理人出售涉讼房屋。
2013年8月23日，杨士萱以吴敏的名义（甲方）与刘涛（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买涉讼房屋，转让价为人民币（下同）3，400，000元；甲方于2013年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2013年10月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定付款的，应当向甲方支付逾期违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的逾期违约金外，甲方同时有权单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿违约金额为总房价款的20%；乙方应于2013年9月1日前备齐贷款所需资料申请购房贷款，若乙方所申请购房贷款未获银行批准或批准额度不足，则乙方需于双方前往房地产交易中心申请办理过户手续前以现金形式补足贷款金额；甲方收到乙方银行贷款之日起10日内，甲、乙双方应对涉讼房屋进行验看、清点，同时结清一切相关费用，确认无误后，乙方支付甲方尾款，甲方将房屋交付乙方；乙方承担本次交易过程中双方产生的全部税、费，甲方应自行出具或委托税务机关出具原购房发票、原契税单及原购房合同等，并承担因此而涉及的费用及未能提供所产生的多余税、费；付款协议约定，乙方应于2013年8月27日前支付购房款1，450，000元，乙方应于银行发放贷款时支付购房款1，900，000元，乙方应于双方对涉讼房屋进行交割当日支付购房尾款50，000元。上述《上海市房地产买卖合同》并于2013年8月27日经公证处公证。
2013年9月27日，刘涛与交通银行股份有限公司上海松江支行签订《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为1，900，000元。
杨士萱和刘涛签订上述买卖合同后不久，杨士萱的母亲吴敏在台北病危。2013年10月21日，杨士萱出具承诺书，表示应于2013年10月15日前办理房屋产权交易手续，因杨士萱延误导致至今未办理，承诺最晚于2013年11月12日前与刘涛前往交易中心办理产权交易手续。同意刘涛于2013年10月25日后可进入涉讼房屋进行装修。若2013年11月12日前无法办理房屋产权交易手续，刘涛对涉讼房屋的装修所产生的实际费用由杨士萱全部承担，同时承担违约责任。
2013年10月26日，杨士萱将涉讼房屋腾清并交付给刘涛，由刘涛入住至今。
期间，杨士萱母亲的吴敏病情加重，后于2013年11月19日在台北去世。杨士萱系吴敏唯一继承人，其合法继承人身份并经海基会认可，由上海市公证协会出具证明。
2013年11月22日，杨士萱和刘涛至上海市长宁区房地产交易中心办理涉讼房屋的过户手续，双方明确互不追究此前双方各自的违约责任。刘涛并出具承诺书，承诺于2013年11月23日支付尾款50，000元（扣除已垫付的费用）。当日，刘涛为少支付税费向案外人支付30，000元好处费，刘涛要求中介工作员工杨盛望出具收据，内容为“今收到客户刘涛交来现金人民币叁万元正，此据。此款为代吴敏收，付发票遗失办理费用，作为购房款。”
2013年12月11日，涉讼房屋经上海市长宁区房地产交易中心核准，权利人登记在刘涛名下。刘涛于2013年12月25日将抵押权登记的《上海市房地产登记证明》交到贷款银行。期间，刘涛支付涉讼房屋截止2013年10月底前的电费327.90元、煤气费15元、2013年7月至10月的物业管理费992.40元，共计1，335.30元。
嗣后，刘涛未支付尾款，贷款也未到位。杨士萱向刘涛交涉，刘涛未予理睬。2014年1月10日，杨士萱向刘涛发出解约通知书，内容为“你应在过户之日向我支付190万元银行贷款和5万元现金，若贷款未成，则应现金补足。……至今未向我支付上述款项，拖欠已达二个月，根据合同约定，我通知你解除买卖协议，由此产生的所有法律后果将由你本人承担。”刘涛收到后未作答复，杨士萱遂于2014年1月15日提起诉讼。
2014年3月7日，交通银行股份有限公司上海松江支行向刘涛发放贷款1，900，000元，2014年3月10日，该款到杨士萱汇丰银行（中国）有限公司上海分行帐户上。
杨士萱诉至原审法院，要求判令：1、解除杨士萱、刘涛就涉讼房屋签订的买卖合同；2、刘涛向杨士萱支付解约违约金680，000元及逾期违约金14，625元，合计694，625元；3、刘涛立即将涉讼房屋交还给杨士萱。
刘涛辩称，其申请的1，900，000元贷款在2013年9月27日就已经贷款银行足额审批通过，因杨士萱自身的原因屡次拖延过户日期，直至同年11月22日才办理了涉讼房屋的产权过户手续，而抵押证也因此在同年12月底前延期颁发，刘涛已经及时送交贷款银行，至于银行何时发放贷款不是刘涛所能掌控的，买卖合同中就银行何时放贷也未作约定，且贷款拖延也是由杨士萱造成的，刘涛无违约行为。办理过户时因杨士萱不能提供涉讼房屋的购房发票，导致刘涛税费要增加十余万元，后经中介公司经办人介绍，刘涛向他人支付了30，000元的好处费才得以解决，该笔费用应作为购房款从尾款中扣除。且杨士萱和刘涛至今未对涉讼房屋办理交接手续，物业费、电费、煤气费也未结算，尾款应经双方确认后支付，并结清上述款项，刘涛不存在违约，故不同意杨士萱诉讼请求。
原审审理中，杨士萱变更诉讼请求为：1、判令刘涛支付尾款50，000元，同意在该款中扣除刘涛垫付的物业管理费、电费、煤气费1，335.30元；2、刘涛向杨士萱支付逾期付款违约金（1，900，000元自2014年1月1日起至2014年3月10日止，50，000元扣除1，335.30元后自2013年11月23日起至实际付款之日止，均以未付款项的日万分之五计算）。
经原审法院向上海昱丰房地产经纪有限公司经办人员杨盛望了解，杨盛望表示30，000元的收据是根据刘涛的口述写的，事实并非如此，杨士萱没有遗失发票，因涉讼房屋系权属取得不满五年便上市交易的，要多支付十余万元的税费，后找人支付了30，000元的好处费，想办法免去刘涛要多支付的税费，该费用应由刘涛支付。
原审认为，杨士萱与刘涛签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点在于刘涛是否应对1，900，000元贷款直至2014年3月7日发放承担违约责任，刘涛未支付尾款是否构成违约，30，000元好处费是否应从尾款中扣除。
本案因杨士萱的母亲在台北病危，未在合同约定的期限内办理产权房屋过户手续，经双方合意，杨士萱提前将涉讼房屋交付给刘涛，由刘涛入住至今；2013年11月22日，杨士萱和刘涛至房地产交易中心办理转让过户手续，双方达成谅解，互不追究违约，刘涛承诺扣除已垫付的费用外，尾款于次日支付。杨士萱和刘涛之间的行为应视为双方对涉讼房屋权利交付、验收交接、付款方式已作变更，刘涛应扣除已垫付的管理费、电费、煤气费后，将剩余尾款支付给杨士萱。刘涛以涉讼房屋至今未办理交接验收手续为由拒不支付尾款的理由不成立，其行为构成违约，应当以剩余尾款为本金，向杨士萱支付自2013年11月23日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，按逾期未付款的日万分之五计算，以不超过逾期未付款本金为限。
关于1，900，000元购房款，合同约定刘涛通过贷款方式支付，未约定具体付款期限，表述为刘涛应于银行发放贷款时支付，但合同又约定杨士萱收到刘涛银行贷款之日起10日内，双方应办理涉讼房屋的验看、清点、交付手续，刘涛付清尾款。即杨士萱在收到该笔贷款后，双方才对涉讼房屋办理交付手续。而随着双方提前交付涉讼房屋，则该笔钱款理应在涉讼房屋权利转让之日付清，未及时支付的，刘涛应当承担支付逾期付款违约金。考虑到银行放款应给予一定时间，现杨士萱自愿放宽到2013年12月31日，已经给了刘涛必要的准备时间，但截止时间应至2014年3月7日银行实际放款之日止为宜。据此，刘涛应当以1，900，000元为本金，向杨士萱支付自2014年1月1日起至2014年3月7日止的逾期付款违约金，按逾期未付款的日万分之五计算。
至于30，000元好处费，根据合同约定，杨士萱无法提供原购房发票、原契税单及原购房合同等，涉及的相关费用及未能提供所产生的多余税、费依据合同约定是由杨士萱承担。而该费用系好处费，是刘涛向案外人支付，杨士萱和刘涛就该费用事先未能协商一致，事后也未能达成冲抵购房款的一致意见，且中介公司经办人员杨盛望的表述与其书写的收据内容在事实上有出入，故该费用不是应该由杨士萱承担的未能提供上述材料所产生的多余税、费，亦不能认定为购房款。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一四年六月二十四日作出判决：一、刘涛应于判决生效之日起十日内向杨士萱支付购买上海市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋的购房尾款人民币48，664.70元；二、刘涛应于判决生效之日起十日内向杨士萱支付逾期支付购房款人民币1，900，000元的违约金，自2014年1月1日起至2014年3月7日止，按人民币1，900，000元的日万分之五计算；三、刘涛应于判决生效之日起十日内向杨士萱支付逾期支付购房尾款人民币48，664.70元的违约金，自2013年11月23日起至实际付款之日止，按人民币48，664.70元的日万分之五计算，以不超过逾期未付款本金为限；负月金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币3，993.10元，由杨士萱、刘涛各半负担。案件受理费人民币10，746.30元，减半收取5，373.15元，由杨士萱负担2，753.15元，由刘涛负担2，620元。
判决后，刘涛不服，上诉于本院称，被上诉人签订了买卖合同后，屡屡拖延，拒不履行产权过户义务，在上诉人多次催促下，被上诉人才出具了承诺书，同意上诉人先行装修入住。被上诉人至今没有配合上诉人办理水电煤更名手续，双方的房屋交割手续仍未完成，故上诉人有权拒绝支付房屋尾款。买卖合同中明确约定190万贷款应于贷款发放之日支付，银行于2014年3月7日将发放的贷款直接划账至被上诉人账户，上诉人不存在违约。至于3万元好处费，本应由被上诉人支付，该费用的用途在中介工作人员出具的收据中已经表明清楚，被上诉人就在现场，不存在其不知晓该笔费用的情况。综上，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人所有原审诉请。
被上诉人杨士萱辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人是否就190万元贷款及5万元尾款构成逾期支付违约，而应承担相应的违约责任；2、上诉人所支出3万元的性质，该钱款是否应由被上诉人承担。
首先，就190万元房款的支付争议，双方在买卖合同中明确约定该笔房款以贷款方式支付，而双方在合同中并未约定该笔贷款具体支付的期限，但双方在合同中明确约定了办理过户手续的期限，即2013年10月15日。依照交易惯例及银行贷款流程，在双方办理过户手续的期限之前，上诉人应办妥银行贷款审批手续，若其申请购房的贷款未获银行审批或未足额批准的，则上诉人应于办理过户手续之前以现金形式补足贷款金额。从本案履行的事实来看，上诉人于2013年9月27日已经足额通过了交通银行的贷款审批，上诉人已经按约完成了其贷款获批的义务。反之，致使双方未能在买卖合同约定的期限内办理过户手续，系由于被上诉人的个人原因，虽事出有因，但却不可归咎于上诉人。涉讼房屋因此最终过户到上诉人名下的时间已至2013年12月11日，而根据银行贷款操作流程，涉讼房屋完成产权过户并办理完成抵押权登记是银行放贷的前置程序，上诉人在经登记成为涉讼房屋产权人之后，于2013年12月25日将抵押权登记的相关材料送至贷款银行，该时间尚属合理范围之内，故本院认为上诉人至此已完成了其所能尽的付款义务，至于银行何时放贷非因双方当事人所能掌控，这也是双方当事人未在买卖合同中对此部分房款予以具体约定期限的原因所在。故此，本院认为上诉人并未就190万元贷款构成逾期支付违约，被上诉人以此主张上诉人承担逾期支付190万元房款违约金，缺乏依据，本院实难支持。原审法院认定上诉人就190万元房款构成逾期支付违约，不符合合同约定及本案实际履行情况，本院依法予以纠正。
而就5万元尾款的支付争议，虽然在买卖合同中约定尾款于双方完成房屋交接手续后支付，而经双方事后合意，被上诉人已提前将涉讼房屋交付给上诉人。并且，双方于2013年11月22日共赴交易中心办理涉讼房屋过户手续，上诉人也出具承诺书承诺于2013年11月23日扣除已垫付的费用后支付尾款，故双方的上述行为应视作双方对涉讼房屋的交接及尾款的支付方式作出了变更，上诉人理应按照其承诺于2013年11月23日支付尾款。而上诉人以涉讼房屋至今未办理交接手续为由拒绝支付尾款，缺乏依据，已然构成违约，原审法院据此判令上诉人承担逾期支付尾款部分的违约金，于法不悖，本院予以维持。
关于3万元钱款的争议，上诉人主张根据中介工作人员出具的收据内容，该钱款系因被上诉人遗失发票所多支出的费用，该笔钱款根据合同约定应由被上诉人支付。然而，该笔费用系上诉人支付给案外人的“好处费”，该收据也非被上诉人所开具，且经原审法院调查，中介工作人员杨盛旺就该3万元性质的陈述与其书写的收据内容亦存在出入，故该笔费用发生事先未经双方协商一致，事后双方也未能就可否冲抵房款形成约定，原审法院据此认定该笔费用并非被上诉人所应承担的未能提供原购房发票所产生的多余税费，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张该笔费用系被上诉人知晓并认可的，缺乏事实依据，本院实难采信。
综上，原审法院判令上诉人向被上诉人支付扣除垫付费用后的尾款并判令上诉人承担逾期支付尾款的违约责任，于法不悖，本院予以维持。但原审法院判令上诉人承担逾期支付190万元房款的违约金，缺乏依据，本院予以改判。上诉人的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第832号民事判决第一、三项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第832号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人杨士萱的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件财产保全费人民币3，993.10元，由上诉人刘涛、被上诉人杨士萱各半负担。一审案件受理费人民币5，373.15元，由上诉人刘涛负担1，200元，被上诉人杨士萱负担4，173.15元；二审案件受理费人民币2，692元，由上诉人刘涛负担1，200元，被上诉人杨士萱负担1，492元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年九月十六日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；