广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0126民初1569号
原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行，住所地：广西壮族自治区宾阳县宾州镇永武街120号，统一社会信用代码：914501266750066111。
负责人：谭兴斗，该行行长。
委托代理人：黎春沨，该行三农金融部资产保全员。
被告:卓秋凤，女，1982年9月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
被告：宾阳县同人置业有限公司，住所地：宾阳县商贸城，统一社会信用代码：914501260617362063。
法定代表人：王智，该公司董事长。
委托代理人：计云凤，该公司招商经理。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行（以下简称为邮政银行宾阳县支行）与被告卓秋凤、宾阳县同人置业有限公司（以下简称为宾阳同人公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮政银行宾阳县支行的委托代理人黎春沨、被告宾阳同人公司的委托代理人计云凤到庭参加诉讼，被告卓秋凤经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邮政银行宾阳县支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与两被告签订的编号为4599964Q116073416607号的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令被告卓秋凤向原告归还借款本金317，038.09元，利息3，818.24元(含合同约定利息及罚息，利息、罚息计算暂截止2018年4月26日，此后利息至债务实际清偿完毕之日止，以本金317，038.09元为基数，按照合同约定计付)；3、判令被告宾阳同人公司对上述债务承担连带清偿责任；4、为实现上述第二、三项债权，原告有权以被告卓秋凤提供抵押担保的位于宾阳县人澜庭国际住宅3号楼2404号的房产折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；5、二被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。事实和理由：被告卓秋凤以购买住房资金周转不足为由，向原告申请借款，经审查，原告同意向被告卓秋凤发放贷款。为此，原告与被告卓秋凤、宾阳同人公司于2016年7月13日签订了１份编号为4599964Q116073416607号的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定：借款金额为324，000元，借期从2016年7月13日起至2046年7月13日止，期限为360个月；借款利率为借款发放日所对应的中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率，执行年利率4.9%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，如借款人未按合同约定按时还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起按合同约定的借款执行利率基础上加收30%罚息，直至本息清偿为止；还款方式为按月等额本息还款，即以一个月为一个周期归还贷款本息，还款日为贷款发放日的对应日；借款采用阶段性保证担保加上抵押的担保方式，以保证人宾阳同人公司作阶段性保证担保，以被告卓秋凤购买的位于宾阳县人澜庭国际住宅3号楼2404号的房产【不动产登记证明证号:桂(2017)）宾阳县不动产证明第0004624号】作抵押担保，阶段性保证担保加上抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款合同签订后，被告卓秋凤已按约定到宾阳县国土资源局办理了以原告作为抵押权人的预告登记。原告依约于2016年8月29日向被告卓秋凤发放贷款324，000元，至此，原告依约履行了合同义务。被告卓秋凤获得贷款后，还款一直是断断续续，截止2018年4月26日被告卓秋凤已经连续三个月（3期）未按时足额偿还贷款本息，且累计逾期还款次数达到六次，被告卓秋凤借款本金余额317，038.09元，已连续拖欠3期，逾期利息3，818.24元，严重违反了合同约定。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
原告就其主张，在举证期限内提供的证据有：1、卓秋凤身份证复印件1份，证明被告卓秋凤的身份情况；2、《个人购房/购车借款及担保合同》，证明被告与原告签订借款合同的事实；3、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》，证明被告卓秋凤向原告借款的事实；4、《中国邮政银行个人贷款放款单》，证明原告已依约向被告卓秋凤发放贷款324，000元；5、借款试算截屏；证明被告卓秋凤所欠借款本息的情况；6、还款流水截屏，证明被告每月还款情况；7、《不动产登记证明》，证明被告卓秋凤所购买的商品房已用于借款抵押担保，并办理预告登记的事实。
被告卓秋凤未作任何答辩，也未提供证据。
被告宾阳同人公司辩称：原告起诉所讲的全部是事实，没有什么答辩意见。
被告宾阳同人公司未提供证据。
本案的调查重点有：1、是否应当解除《个人购房/购车借款及担保合同》？2、原告要求被告卓秋凤归还借款本金317，038.09元及利息是否有事实和法律依据？3、原告对处理位于宾阳县人澜庭国际住宅3号楼2404号的房产【不动产登记证明证号:桂(2017)）宾阳县不动产证明第0004624号】所得价款有无优先受偿权？4、原告要求被告宾阳同人公司对被告卓秋凤的债务清偿承担连带责任，有无事实和法律依据？
证据的分析与认定：经庭审质证，被告宾阳同人公司对原告邮政银行宾阳县支行提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对无异议的证据予以确认。被告卓秋凤经本院合法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，没有对原告提交的证据进行质证，视为其放弃质证的权利，应依法承担对其不利的法律后果。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
被告卓秋凤因购房资金不足，向原告申请借款。2016年7月13日，原告与被告卓秋凤、宾阳同人公司签订１份编号为4599964Q116073416607号的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定：借款金额为324，000元，借期从2016年7月13日起至2046年7月13日止；借款利率为借款发放日所对应的中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率，执行年利率4.9%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，如借款人未按合同约定按时还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起按合同约定的借款执行利率基础上加收30%罚息，直至本息清偿为止；合同第12.2条规定本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、解除合同、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：…（2）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息；…。划款方式为借款人在贷款人处开立结算账户（账号为62×××21），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：宾阳县同人置业有限公司，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行，账号为94×××68），借款人承诺贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；还款方式为按月等额本息还款，即以一个月为一个周期归还贷款本息，还款日为贷款发放日的对应日；借款采用阶段性保证担保加上抵押的担保方式，阶段性担保的保证人为宾阳同人公司，阶段性担保保证人自该合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。以被告卓秋凤购买的位于宾阳县人澜庭国际住宅3号楼2404号的房产【不动产登记证明证号:桂(2017)）宾阳县不动产证明第0004624号】作抵押担保，阶段性保证担保加上抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。借款合同签订后，被告卓秋凤按约定到宾阳县国土资源局办理了以原告作为预告登记权利人的预告登记。原告依约于2016年8月29日向卓秋凤发放贷款324，000元。被告卓秋凤获得贷款后，还款一直是断断续续，截止2018年4月26日被告卓秋凤已经连续三个月（3期）未按时足额偿还贷款本息，且累计逾期还款次数达到六次，被告卓秋凤尚欠借款本金余额317，038.09元，逾期利息和罚息3，818.24元。
另查明，本案开庭前被告卓秋凤已经将逾期贷款本息还清，现实欠借款本金为314，457.61元，利息171.20元。被告卓秋凤未取得上述涉案房产的权利证书。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，是原、被告双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效的合同，原告与被告均应按合同正确履行义务。关于合同是否解除的问题，本案中，被告卓秋凤连续三个月(3期)未按时足额偿还贷款本息，并且累计逾期归还贷款本息次数已达到六次，违反了《个人购房/购车借款及担保合同》第12.2条的约定，其行为已构成违约，原告要求解除合同，于法有据，理由成立，本院予以支持。在本案中，被告宾阳同人公司至今尚未为被告卓秋凤办妥房屋所有权等权利证书，根据合同约定，被告宾阳同人公司对被告卓秋凤的债务仍应承担连带保证责任。关于本案优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权，因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，原告对处理预抵押登记的商品房所得价款并不享有优先受偿权，故原告主张对处理预抵押登记的商品房所得价款优先受偿，没有法律依据，对该项诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行与被告卓秋凤、宾阳县同人置业有限公司签订的编号为4599964Q116073416607号的《个人购房/购车借款及担保合同》；
二、被告卓秋凤归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行借款本金314，457.61元及利息（利息计算：以314，457.61元为基数，从2018年7月30日起至本案借款实际清偿之日止，按合同约定的年利率4.9%计算，并在执行利率基础上上浮30%计收罚息）;
三、被告宾阳县同人置业有限公司对被告卓秋凤的上述债务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向被告卓秋凤追偿；
四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宾阳县支行的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
案件受理费6114元，减半收取计3057元，由被告卓秋凤、宾阳县同人置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费3057元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 张少文
二〇一八年八月二日
书记员 柳贝贝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。