北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第01152号
原告姚春，女，1970年9月9日出生。
被告关建芸，女，1955年2月17日出生。
被告孙宝娜，女，1980年12月7日出生。
原告姚春与被告关建芸、孙宝娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告姚春到庭参加诉讼。被告关建芸、孙宝娜经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚春诉称，原告于2013年1月20日与孙志江签订《房屋买卖合同》，购买坐落在本区白广路东里小区×号楼×单元×号房屋。双方同意，孙志江在合同签订后的2013年2月28日前办理完房屋过户、交房事宜。之后，孙志江以各种理由予以拖延，致使房屋至今未办理过户手续，也未按照合同约定办理清退租户、办理户口迁出等事宜。根据合同第八条约定，如一方违反本合同条款，应向对方支付十万元违约金。孙志江于2013年5月31日去世，关建芸系孙志江之妻，孙宝娜为孙志江之女。故关建芸、孙宝娜为孙志江的继承人，故本案原告只得起诉二被告关建芸、孙宝娜。截止本案起诉，原告仍未收到二被告的收房通知，房屋仍在租赁过程中。原告认为，二被告迟延交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由，违约事实明显，给原告带来精神、经济上和时间上的多重损失。现原告起诉，请求法院判决解除原告与孙志江签订的《房屋买卖合同》；二被告退还已支付的定金十万元；二被告依照合同约定支付违约金十万元；二被告承担原告因本案起诉而产生的律师费三千元及本案诉讼费；二被告承担违约导致房价上涨所带来的预期可得利益损失五万元。
经审理查明，孙宝娜为孙志江、关建芸之女。孙志江为北京市西城区白广路东里×号楼×单元×号房屋的承租人。2013年1月20日，孙志江为孙宝娜出具委托书，内容为：本人孙志江将白广路东里×号楼×单元×的房子卖掉，委托我女儿孙宝娜全权代理。同日，孙宝娜代孙志江（甲方、卖方）与姚春（乙方、买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将坐落在白广路东里小区×号楼×单元×室房地产出卖给乙方；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币五十三万元整，小写530000元；乙方在签订本合同时，支付定金十万元整，即小写100000元；甲方保证该房产合法、权属清楚、家庭内部无转让房屋纠纷，有合法的土地使用权；办理房产证手续所产生的有关税费、手续费等由甲方承担；乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下当日，乙方应向甲方支付房款四十万元。存折由乙方保管，过户手续办完后，乙方将存折交与甲方。过户手续在2013年2月28日前办理完成；甲方应在2013年2月28日前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；此房屋无户籍，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。甲方腾房、户籍转出之日，乙方付清全部房款余额三万元整；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付拾万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付一百元罚金，逾期30日视为毁约等内容。合同签订当日，姚春向孙宝娜的银行账户内转账10万元，孙宝娜为姚春出具房款收条一张，内容为：今收到乙方姚春交来置换白广路东里小区×号楼×单元×定金拾万元整。同日，孙宝娜出具承诺书一份，承诺内容：今有孙宝娜与孙志江是父女关系，我同意置换位于西城区白广路东里×号楼×单元×的房屋，并同意全权委托孙宝娜办理此房的转让手续，本人无异议，且家庭内部无任何产权纠纷等。
姚春在支付定金10万元后，孙志江未依约于2013年2月28日前向姚春交付房屋及办理房屋过户手续等。姚春称孙宝娜向其表示由于孙志江生病，故一直拖延未办理。孙志江于2013年5月31日去世，去世后，孙宝娜及关建芸仍未与姚春办理交房及过户事宜等。现姚春以孙宝娜、关建芸违约为由起诉，诉如所请。孙宝娜、关建芸经本院传唤，下落不明，故本院于2014年2月22日在《人民法院报》刊登公告，现公告期满，孙宝娜、关建芸仍未到庭应诉。
本案审理中，姚春表示前述房屋过户，经询问是指房屋使用权可以进行买卖。姚春提交其为通过诉讼主张权利，委托律师而签订的《委托代理协议》，及支付代理费3000元的发票联；姚春另提交网页打印件，网页内容用以证明国家发布的大中城市住宅销售价格变动情况，及其主张预期利益损失的依据。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同书、个人业务凭证（签单）、房款收条、委托书、承诺书、中央国家机关公有住宅租赁合同、委托代理协议、发票联、网页打印件等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案涉案房屋虽然为公房性质，但在《房款收条》、《承诺书》等证据中写明涉案房屋为置换，且庭审中姚春表示购买涉案房屋为对使用权进行的交易，故可以认定双方对于签订《房屋买卖合同书》中房屋交易的性质是明确知悉的，因此，签订《房屋买卖合同书》系姚春与孙志江双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在签订《房屋买卖合同书》后，姚春于同日依约支付定金10万元，但随后孙志江，以及孙志江去世后，其继承人关建芸、孙宝娜均未依约在约定的2013年2月28日前，向姚春交付房屋或办理房屋过户手续。此行为构成违约。姚春有权提出解除合同，并要求关建芸、孙宝娜退还定金及按合同约定承担违约责任。故本院对姚春请求解除与孙志江签订的《房屋买卖合同书》；要求关建芸、孙宝娜退还定金十万元，以及依照合同约定支付违约金十万元的诉讼请求，予以支持。违约金本身包含了违约方对守约方损失赔偿之意。姚春虽然支出代理费为通过诉讼方式主张权利，可以视为经济损失，但鉴于本院已支持姚春主张违约金的诉讼请求，且在双方签订的《房屋买卖合同书》中并未明确有赔偿律师代理费的约定，故姚春主张关建芸、孙宝娜赔偿因本案起诉而产生的律师费三千元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然姚春为证明因房价上涨所带来的预期可得利益损失，而向法院提交网页打印件等证据，但仅凭网页中记载的内容，并不足以证明姚春的事实主张，故本院对姚春的该项诉讼请求，不予支持。因关建芸、孙宝娜下落不明，本院依法刊登公告，但公告期满，其二人仍未到庭，视为放弃质证及答辩的权利，故本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除孙志江与原告姚春于二〇一三年一月二十日签订的《房屋买卖合同书》。
二、自本判决生效之日起十日内，被告关建芸、孙宝娜返还原告姚春定金人民币十万元整。
三、自本判决生效之日起十日内，被告关建芸、孙宝娜支付原告姚春违约金人民币十万元整。
四、驳回原告姚春的其他诉讼请求。
如果被告关建芸、孙宝娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费五千零九十六元，由原告姚春负担一千零六十八元（已交纳），由被告关建芸、孙宝娜负担四千零二十八元，自本判决生效之日起七日内交纳。公告送达起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、证据材料及开庭传票的公告费二百六十元，以及公告送达本案判决书的公告费（以实际票据金额为准），均由被告关建芸、孙宝娜负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 晗
人民陪审员 杨 敬
人民陪审员 王培发
二〇一四年六月十八日
书 记 员 甘雯稳