广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清英法镇民初字第293号
原告林培兵（又名林培斌），男，1963年9月15日出生，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人龙光钊，广东浈阳律师事务所律师。
被告邓何根，男，1973年3月13日出生，汉族，江西省人，住英德市。
委托代理人赖展陆，广东大观律师事务所律师。
委托代理人曾小燕，广东大观律师事务所律师。
原告林培兵诉被告邓何根租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法由代理审判员黄俊涛适用简易程序于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告林培兵及其委托代理人龙光钊，被告邓何根及其委托代理人赖展陆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林培兵诉称，原、被告于2014年2月28日签订了住房合同。合同约定：被告将位于英德市东华镇大镇高速公路347线旁边的一栋八层楼房中的一至七层租给被告经营轩逸酒店，租赁期限自2014年8月28日至2034年8月28日止。2014年8月28日至2019年8月28日租金为每年398000元，租金按月支付，每月的1-5号前付清当月的月租到指定账号，如超过5号未交租金则按每天加300元的滞纳金。乙方付给甲方十万元押金，期满归还，如有甲乙双方不守信誉，则处罚另一方双方不得违约。2014年2月28日至8月28日为装修期，期内不计租金，甲方变压器由乙方保用。装修期、经营期过程中所发生的事及债权债务一切由乙方负责，与甲方无关。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，被告应于2014年9月5日前就要交付租金，但是被告没有履行合同义务，经原告依法催告后仍拒绝支付租金，直至起诉前被告仍没有支付拖欠原告的租金。根据相关法律规定，被告的行为已构成了根本违约，故请求法院判令：1、解除原、被告签订的租赁合同，判令被告限期搬离英德市东华镇大镇高速路段347线旁边的一栋八层楼房中的租房；2、被告支付拖欠原告的租金398000元，扣除押金100000元，实际支付拖欠租金298000元，依约计付滞纳金109500元（从2014年9月5日计算至2015年9月5日）；3、被告付清其租赁原告房屋期间欠交的水电费13892元；4、本案诉讼费用由被告负担。
原告林培兵为证明其主张向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，证明被告的身份情况。2、个体户工商登记信息查询表，证明被告身份适格。3、建设工程规划许可证，证明原告向被告出租的房屋是合法建筑，原告向被告合法出租楼房。4、租房合同，证明原告与被告签订合法有效的房屋租赁合同。5、银行流水账单，证明被告目前仅支付了两个月的房租。6、水电费欠费单，被告租赁原告房屋期间欠水电费13892元。7、催缴房租费用通知书，8、全球邮政特快专递回执，9、邮件全程跟踪查询单，证明原告已依法向被告催交房租，并告知其违法的法律后果。被告已签收原告依法邮寄的催缴房租费用通知书。10、供电方案，证明原告协助被告于2014年10月29日向广东电网清远英德供电局用电报装。11、英德市东华镇轩逸酒店10KV配电工程合同，12、客户回单、收据，证明原告于2014年11月11日向英德市卓能电力工程有限公司购买了变压器。并将英德市东华镇轩逸酒店10KV配电工程发包给英德市卓能电力工程有限公司。原告积极履行安装变压器的义务。13、立案告知书，证明原告已经履行购买安装变压器的义务，但变压器在安装好交付给被告后，因被告疏于管理而失窃。英德市公安局2015年1月6日对原告被盗窃变压器进行立案。14、证明（2张），证明被告酒店真实的装修完工时间为2015年2月4日后，被告对其酒店装修完工时间作了不实陈述。15、空地图片，证明图片显示被告正在使用原告交付给其使用的空地，原告已履行合同约定义务。16、个体户机读档案登记资料，17、转租商铺图片，证明英德市东华镇湘厨酒楼、英德市东华镇纯开娱乐厅的经营场所轩逸酒店的1、2、3、4楼，证明被告在无合同约定或经原告同意的情况下非法转租的行为。我方还申请了调查取证，从被告提交的答辩状，建议法庭进行调查取证。当庭提交证据：保证书，证明被告所说的2014年8月25日交的十万元租金不实，该金额是幕墙的押金。
被告邓何根辩称，1、原告提交的2014年2月28日所签订的《租房合同》，是变造而来，属无效证据。原告提交的合同第一页系变造的，与双方签订的真实合同不一致，属无效证据，双方的合同应以最后变更的合同为准。2、原告诉称变更拖欠其租金398000元不是事实。被告先后通过银行转账的形式向原告支付了166332元的租金，截止2015年9月只拖欠了231668元的租金。3、原告不履行自己的义务违约在先，被告拒付租金是行使先履行抗辩权，理由正当。原告未按照合同约定在在租赁期开始前交付变压器给原告使用，直至到2015年2月9日才履行交付变压器，属于重大违约，给被告造成了30万元的损失。原告也未将酒店后面空地、铁皮屋（仅交付一半）交付给原告使用，原告在空地上还种上了树和菜，至今未清理。被告按时支付了2014年9、10月的租金，在原告存在上述违约事实的情况下，被告有权行使其抗辩权，拒交租金理由正当。被告将一楼部分转租给他人经营，原告也是明知的，且一直未提出异议，KTV系被告与他人合伙经营并非转租。4、原告无权解除合同，且结合本案实际情况，租赁合同也不宜解除。原告不履行自己的义务，致使被告遭受重大损失，其无权解除合同。关于租金，被告曾主动找第三方与原告协商，但没有结果。如果本案能协商解决，被告也不会拖欠原告的租金。被告在装修期间投入了近400万元，如解除合同对被告损失巨大。5、被告非故意欠交装修期间的水电费。该水电费有部分是在被告装修其住房及原告的亲戚在酒店旁边装修住房所发生的，全部由被告负担有失公平。
被告邓何根为证明其主张向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，证明邓何根的身份情况。2、租房合同，证明2014年2月28日，邓何根与林培兵签订《租房合同》，合同约定：林培兵将位于大镇高速路段347—一栋八层楼房，租给邓何根合法经营宾馆，酒店为一体的三亚店。2014年8月28日双方又签订《租房合同》，后合同对前合同的部分条款进行变更。3、营业执照，证明邓何根于2014年7月18日办取英德市东华镇轩逸酒店营业执照。4、装修、装饰合同、消防工程协议、家私、家电购销合同，证明邓何根投资约400多万装修、装饰酒店。5、英德市供电局送电方案，证明邓何根在2015年2月9日装好变压器正常送电给酒店使用。6、消防验收说明，证明英德市轩逸酒店的临时用电负荷不足，消防系统启动不了，变压器没有装好，消防无法验收。7、酒店室外、室内照片，证明邓何根对酒店的装修情况。8、酒店后门空地照片，证明林培兵仅交付一半铁皮屋的；并在酒店后门的空地种菜、搭建一排铁皮屋出租给他人使用。9、酒店营业登记簿，证明酒店从2015年4月到9月从试业到正常营业的收入情况，扣除水、电费、工人工资、租屋等正常开支，纯收入为30万元。10、工商银行凭证、收据，证明2014年2月20日，邓何根通过银行转账支付5万元押金给林培兵。11、账户明细查询、收据，证明2014年3月3日，邓何根通过银行转账支付5万元押金给林培兵。12、交易受理单、银行流水单，证明2014年8月25日，邓何根通过银行转账支付10万元租金给林培兵。13、交易受理单，证明2014年9月2日，邓何根通过银行转账支付33166元租金给林培兵。14、交易受理单，证明2014年10月14日，邓何根通过银行转账支付33166元租金给林培兵。15、证明、身份证复印件，证明在2015年5月初，林培兵已知道邓何根将租赁房产一楼的商铺转租给邱兵经营餐饮。16、合伙协议书，证明2015年4月2日，邓何根与沈玉景签订《合伙协议》，双方合伙经营KTV。
经质证，被告对原告提交的证据发发表了如下质证意见：对证据一、二、三的三性均无异议。对证据四，租房合同有异议，该合同的第2页无异议，第1页有异议，第1页并不是双方签订的合同，双方签订的合同租期是20年，原、被告签订了三份合同，第一份合同原告在合同第一页有写字，因此，我方对该合同的三性均有异议。对证据五，真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，根据原告提交的账目明细，不仅支付了2个月的房租，被告已在2014年8月份支付了10万元。对证据七、八、十，是在原告先违约的前提下，被告没有收到通知书，对其合法性有异议。对证据十一、十二、十三的证明目的有异议，证明了原告没有履行合同义务，变压器应在计租日期交付给被告使用。对证明二张的三性均有异议。证人做的证明是因为由于酒店客房是有垃圾，所以请了他们去清理，但是不能说明酒店没有装修。对空地图片三张，对证明目的有异议，原告在空地上种菜种树，没有完全交付，且原告已经砌好了围墙，原告应当按约定交付使用，但是原告没有履行该义务。对个体户、机读档案资料，转租，对证明目的有异议，原告在四月底或者五月底的时候已经知道有人开酒楼，但是在半年内没有提出异议，视为其默示被告的转租行为，且转租只是很小的部分。KTV尚未经营，是被告与他人合伙经营的，不应该视为转租。原告对被告提交的证据发表了如下质证意见：对证据一没有异议，对证据二没有异议，但是刚被告也承认有三份合同，所以被告称原告变造合同的说法是不成立的。对证据三，没有异议，酒店变压器的安装，要求向当地的供电局提供被告的营业执照，身份证，以及原告方权属的凭证，被告在2014年7月18日才为酒店办理工商登记，由此证明被告所说的，计租起交付变压器是无法成立的。对证据四，装修、装饰合同上载明工期2014年7月6起至14年7月6日止，工期是90个工作日，由此证明该合同不具有真实性，即使按此合同，其合同的完工日期是2014年11月份以后，况且期间还有中秋节、国庆节两个法定假期，也证明被告的酒店不可能在2014年9月底完工，原告提供的证人证言也证明被告酒店装修门面的排栅到2014年12月22日才拆除，装修垃圾在2015年2月4日后才清理，该证人证言是被告雇请的工人，他们的证人和上述的意见内容是相吻合的，由此可以证明被告的酒店不可能在2014年9月底完工。对消防工程协议，没有异议，被告在2014年11月才报建消防，消防工程安装由报建通过审批后计算90个工作日才是完工日期。关于报价清单，该清单的报价日期是2014年10月21日，报价后的加工、运输、安装等工序仍然需要耗费一定的时间，由此证明被告酒店至少在十月底还没有准备好开业，家具尚未买回来是无法开业的，并且被告未提交定购合同，无法确认是否定购了该批报价家具，与其证明对象不存在关联。对证据五，没有异议，但该证据证实原告已经履行安装变压器的义务，但安装变压器是根据被告酒店装修的进展情况来安装与被告所说的造成其正常营业没有任何关联。对证据六，1、三性不予认可，珠海公司没有消防验收资格，其出具的说明不具有三性，2、被告在2014年11月才报建消防，不可能在10月21日就知晓能否验收通过，说明其内容是不真实的。3、被告也可以持本人身份证、营业执照、租赁房屋权属凭证和租赁合同申请办理变压器再通过消防验收。4、双方合同未约定变压器的安装日期，被告从未催告原告安装变压器，原告可以随时履行，而且原告享有对应的被告未履行交租义务同时履行的抗辩权，被告2014年10月份至今，十四个月不履行交租义务，原告也就可以不履行安装变压器义务。5、变压器在2014年11月份已由原告安装交付被告使用，该变压器专用于被告酒店，所以应由被告履行看管义务，被告不履行看管义务，造成变压器失窃，变压器的延后安装与原告无关，原告对此保留对被告追偿损失的权利。对证据七，对真实性、关联性有异议，照片不是酒店装修的全貌，无法证明被告对酒店的装修情况，相反证据七显示的湘楚酒楼证明被告有非法转租行为。对证据八，1、对关联性有异议，该组照片无法证明其证明对象。2、原告在酒店后面空地建有三栋铁皮屋，被告所称的一栋铁皮屋，原告在楼房出租时一并交付给被告使用，但被告一直空置。3、该处空地并未封锁，被告可自由使用，且证据八照片显示，被告装修酒店的杂物至今还放在空地上，证明被告已经使用该空地。4、原告种菜的位置在铁皮屋的围墙外，不属于被告可使用的范围，其无权以此为由对原告横加指责。对证据九，1、内容全部由人工手写，无加盖任何公章，不具备真实性。2、酒店的营业收入情况应当以发票作为收入证明，减去员工工资、社保、税费、水电费、租金等各项费用得出的净收入才是可得利益，因此该证据不具备关联性，无法证明其证明对象。对庭审前提交的七份证据，对证据一、二没有异议，对证据三，真实性没有异议，对其证明目的有异议，所显示的十万元并非租金，而是被告装修玻璃幕墙的押金，被告所说不是事实。对证据四、五没有异议，九月二日交的是八月份的租金，十月交的是九月份的租金，之后从十月开始至今十四个月没有交过租金。对证据六，原告对其证明的真实性、合法性、证明对象均有异议，被告从未将其转租酒店一楼给邱兵经营餐饮告知原告，结合原告提交的个体工商户机读资料显示该酒楼的转租属于合同法规定的异议期，原告并不认可被告的转租行为，被告的转租行为成为原告诉请解除租约的法定事由。对证据七，对其证明对象不予认可，根据原告提供的工商登记资料显示，该KTV为沈玉景一人经营，该证据同样证明被告有非法转租行为，不管转租的面积多少都应该成为解除租约的法定事由。
经审理查明，2014年2月28日，原、被告双方签订了一份《租房合同》（简称租房合同一），该合同约定：经甲（林培兵）、乙（邓何根）根据《中华人民共和国合同法》的规定，本着平等自愿，诚信原则，通过友好协商，甲方将位于大镇高速路段347线，一栋八层楼房，租给乙方合法经营宾馆，酒店为一体的三亚店，甲乙双方在此订立合约。1、甲方租给乙方铺面七间一至七层，后面一栋铁皮屋约150方，和右边约3000方空地（以双方指定为准）；2、租期为一定15年即从2014年8月28日至2019年8月28日止，每年租金是398000元，一至五年租金不变，五年后按合同之日起上升租金10%的资金递增，每五年递增一次，如此类推。甲方交付给乙方后，产生的一切费用由乙方负责，与甲方无关；3、乙方付给甲方十万元押金，期满归还，如有甲乙双方不守信誉，则处罚另一方，双方不得违约；4、甲方租给乙方按现形楼状，以双方看过的毛坯房为准，但甲方不包一切费用，如装修、电梯维护和各项一切的国家有关税收；5、租金按月付款，每月1号前付清当月的月租到指定账号，如超过3天则按1天加300元滞纳金；6、如本楼要大改动的装修需经甲方同意才能改动，期满后乙方装修的一切归甲方所有（电器除外），如有损坏必须修复，如果没有修复按现价赔偿。如电梯、玻璃窗、扶手；7、甲方所租用的整栋楼及停车场铁皮屋，如有损坏必须修复好，一旦没有修好按现价赔偿，万一有意外发生与甲方无关；8、2014年2月28日至2014年8月28日为装修期，期内不计租金；9、此合同一式两份，自双方签字之日起生效；10、附注：甲方加护工程（1）搞好右边双方看好的停车场围墙。（2）两边的步梯扶手。（3）门面所有硬地板。（4）楼顶装好一个铁皮水池，包水到楼顶。（5）盖好消防池盖。（6）装好250W变压器。甲方林培兵、乙方邓何根在该合同上签名确认。同年同月同日，原、被告双方再次签订了一份《租房合同》(简称租房合同二)。其中合同二所约定的发生如下变更，其中第一项内容变更为：甲方租给乙方铺面七间一至七层，后面一栋铁皮屋租给乙方使用和酒店右边平行约3000方空地（以双方指定为准）给乙方使用，乙方有权在空地上建房和停车等其他酒店配套使用。合同期满后固定房产归甲方所有（家具、电器、空调除外）。备注8层楼上两房一厅给乙方使用。第二项内容变更为：租期为20年，即从2014年8月28日至2034年8月28日止.2014年8月28日至2019年8月28日租金为每年398000元。2019年8月28日至2024年8月28日按原租金递增10%即每年租金为437800元。2024年8月28日至2029年8月28日按原租金递增10%即每年租金为481580元.2029年8月28日至2034年8月28日按原租金递增20%即每年租金为577896元。合同第五项内容变更为：租金按月付款，每月的1-5号前付清当月当月的月租到指定账号，如超过5号未交租金则按每天加300元滞纳金。租房合同二的首部及尾部均有原、被告双方签名确认。2014年8月28日。原、被告双方再次签订了一份《租房合同》（简称租房合同三），该合同与租房合同二相比仅有个别错别字的改动，以及第五条约定：租金按月付款，每月的1-5号前付清当月的月租到指定账号（户名林培兵，开户行：英德市农村信用社，卡号：62×××56），如超过5号未交租金则按每天加300元滞纳金，其他均无变更。2014年6月份，被告开始进场装修，其装修工程包括装饰工程、玻璃幕墙工程、消防安装工程、风管机中央空调工程。2014年7月18日，被告邓何根在英德市工商行政管理局为其酒店办理了营业执照。2014年8月25日，被告邓何根向原告林培兵出具一份保证书（该保证书系由原告提供），该保证书内容为：因做外面玻璃墙需要，外墙二楼玻璃框、墙必须拆掉，3楼以上空调格与空调格之间的墙拆除，乙方（邓何根）交甲方保证金10万元人民币，在乙方做好外立面玻璃墙，甲方应无息退回押金10万元，如果乙方没有做好玻璃墙，甲方有权没收乙方押金，而且按现楼恢复原样。经本院现场查看，该玻璃幕墙已完全做好；酒店后面有两栋铁皮屋（两栋铁皮屋互相独立），其中一栋八个卡位，其中四个卡位由被告使用，另外四个卡位处于锁闭状态，该四个卡位与被告实际使用的卡位中间有一堵墙将其隔开。2014年11月11日，原告林培兵与英德市卓能电力工程有限公司签订了《英德市东华镇轩逸酒店10KV配电工程合同》，双方约定由该公司安装变压器设备，林培兵向英德市卓能电力工程有限公司支付了安装变压器预付款一万元。原告林培兵因变压器被盗向英德市公安局报案，2015年1月6日，英德市公安局将此案立为刑事案件。2015年2月9日，变压器安装完毕并可实际使用。2015年10月12日，珠海安邦工程有限公司出具消防验收说明明确指出，在其安装完消防工程后，由于临时用电负荷不足，消防系统启动不了，消防无法调试验收。2015年4月21被告邓何根将所承租的一楼三个铺位转租给了他人经营餐饮。2015年4月2日，被告邓何根与沈玉景订立一份合伙协议，双方约定被告邓何根以轩逸酒店第二、三、四层以十年使用权作为出资（占15%财产份额）经营KTV。2014年2月20日、3月3日被告邓何根通过银行转账的形式分别向原告林培兵的账户汇入共计10万元，2014年2月20日原告林培兵向其出具了收条一份，该收条内容为：今收到邓何根租房定金五万元整；2014年6月14日原告林培兵再次向被告邓何根出具了收条一份，该收条内容为：今收到邓何根租房定金五万元整，一共十万元。2014年8月25日，被告邓何根通过银行转账的形式向原告林培兵的账户汇入10万元。2014年9月2日、10月14日，被告邓何根通过银行转账的形式分别向原告林培兵的账户汇入33166元的租金。2015年9月25日，被告林培兵向本院提起反诉，后于2015年10月23日申请撤回反诉，本院予以准许。2015年9月5日，原告林培兵向被告邓何根发出了《催缴房租费用通知书》，要求被告及时支付拖欠的租金、滞纳金、水电费等共计522190.19元，被告未予理会。双方遂发生争议，原告起诉至我院，请求法院判令1、解除原、被告签订的租赁合同，判令被告限期搬离英德市东华镇大镇高速路段347线旁边的一栋八层楼房中的租房；2、被告支付拖欠原告的租金398000元，扣除押金100000元，实际支付拖欠租金298000元，依约计付滞纳金109500元（从2014年9月5日计算至2015年9月5日）；3、被告付清其租赁原告房屋期间欠交的水电费13892元；4、本案诉讼费用由被告负担。
本院认为，首先，关于原、被告双方先后签订了三份《租房合同》的效力问题。原、被告双方均在该三份合同上签名确认，系双方真实意思表示，该三份合同内容上未违反法律、法规的强制性规定，该三份合同应为合法有效的合同。但原、被告双方最终以哪份合同履行为准。结合原告提交的起诉状所主张的“事实与理由”部分、庭审中原告对出现多份合同的解释（第一次签订十五年，送了装修半年，被告不动工，后来每天要求我延长五年。第一份合同是八楼我要用，第二份合同是被告说他没有地方住，要我让给他住，所以签订）。原、被告双方内心的真实意思应是以《租房合同》二、三（合同三仅是对合同二某些错别字以及支付租金方式进一步确定的更正和补充，合同其他内容未作任何变更）来作为厘清双方权利、义务的依据。
第二，关于原、被告双方是否存在违约问题。被告自2014年6月份开始进场对承租的一直八层的房屋进行装修装饰工程、玻璃幕墙工程、消防安装工程、风管机中央空调工程。如此繁多的的装修工程，对用电量及用电负荷要求都是非常大的，变压器的正常使用与否将直接影响被告的装修进度及相关工程的调试验收，而且珠海安邦工程有限公司出具的说明也证实了被告的消防工程无法及时通过调试验收。根据合同约定原告林培兵负有“装好250W变压器”的义务，虽然原、被告双方未明确约定装好变压器的具体时间，但原告应在合理期限内履行上述义务。根据诚实信用原则，该合理期限应是原告在被告开始进场装修后就应该积极履行。但原告在2014年11月份才向相关公司申请安装变压器，已构成履行迟延的违约。原告主张其未及时安装好变压器系被告未提供营业执照予以协助，但根据被告在2014年7月18日办理好营业执照、被告装修期间急需用电及营业执照作为一种公开、公示性的证件的事实，原告主张被告拒不提供协助不符合社会常识。因此原告的主张不能成立。根据合同约定，原告应将酒店后面的一栋铁皮屋及右边平行约3000方空地给乙方使用及原告搞好右边双方看好的停车场围墙，从以上约定可以看出，原告是将酒店后面被围起的空地交给被告做停车场用。经本院现场查看，酒店后面的围墙已完全建好围起，原告在部分空地上种了蔬菜和树木，因此原告并未严格按照合同约定，完全将酒店后面的空地交付给被告使用。酒店后面有两栋铁皮屋（另外一个被告完全没有使用），其中一栋铁皮屋一排有八个卡位（空间上紧密相连），被告实际使用四个，另外四个处于锁闭状态且与被告所使用的四个铁皮屋有一堵墙隔开，造成了被告无法真正实际使用另外四个卡位。因此原告也并未将一栋铁皮屋交付给被告使用。综上，原告在变压器的安装方面存在迟延履行的违约，而且也存在未严格按照合同约定将酒店后面的空地及一栋铁皮屋交付给被告使用的违约行为。被告辩称其拒付租金的行为系行使先履行抗辩权，理由正当。结合本案，虽然原告存在上述违约行为，但被告拒付多个月租金的行为与原告违约之间不能形成对价或牵连关系，被告如认为其应当不交租金，完全可以通过正常的途径加以解决，也完全可以提出从以后的租金中抵扣，其权利可以在履行期内得以保障。因此被告拒付多个月租金的行为也构成违约。
第三，关于原告是否享有合同解除权的问题。合同的解除分为法定解除、协商解除、约定解除。本案中原、被告双方在合同中并未约定有关合同解除权的条件，原、被告也未就解除合同达成一致意见。原告以被告未交租金及被告存在擅自转租行为行使法定解除权，但本案中，原告亦存在违约行为，法律并没有赋予违约方合同法定解除权，对于违约方解除合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条规定保护的是出租人在租赁物发生转租的情况时选任次承租人的权利，结合本案，被告继续承租着该楼的二至八层，仅一楼部分转租经营饭店（经营KTV系被告与他人合伙经营，并非转租），该楼并未被完全转租，仍在被告的有效实际控制之下，原告并未完全丧失其选任次承租人的权利。综上，本院不予支持原告的合同解除权。
第四、关于原告诉请的租金、滞纳金计算问题。根据合同约定，2014年2月28日至8月28日系被告的装修期，装修期间内不计付租金。根据庭审查明的事实，被告实际支付了2014年9、10月份的租金。被告主张10万元装修玻璃幕墙抵做租金，结合原告提交的证明（轩逸酒店玻璃幕墙一至八层于2014年12月22日拆除门面排栅）、保证书（做好玻璃幕墙押金10万元无息退回）、本院现场查看，该玻璃幕墙已经完工，双方约定的退还押金的条件已经成就，原告应该退还10万元的玻璃幕墙押金，但原告至今未予退还，被告主张抵扣租金具有法律和事实上的依据，故本院予以支持被告的抵扣租金的主张。关于原告主张抵扣另外10万元押金，因该租赁合同需继续履行，该押金应依然保持其押金的性质，不应予以抵扣租金。结合原告要求被告支付2014年9月5日至2015年9月5日的租金，但根据本院上述阐述，被告实际拖欠原告的租金共计231668元（398000元-100000元-33166元-33166元）。关于原告要求被告支付滞纳金109500元（按每天300元，自2014年9月5日计至2015年9月5日）。被告提出违约金明显超高。根据双方合同第五条约定“租金按月付款，每月的1-5号前付清当月当月的月租到指定账号，如超过5号未交租金则按每天加300元滞纳金。”的违约处理方式，确实极大超过了出租人的损失，应当予以调整。结合相关法律规定、双方当事人对合同违约预期风险判断及双方当事人均存在违约的事实，本院酌定违约金以被告实际拖欠租金为本金，自2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算较为适宜。关于被告拖欠原告水电费13892元。被告辩称这些电费并非其自己一家产生，原告及其亲属装修也有产生电费，应予扣减，但被告未提供证据予以证明其主张，因此被告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告诉请13892元水电费予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条的规定，判决如下：
一、被告邓何根在本判决生效之日起十五日内支付拖欠原告林培兵租金231668元、水电费13892元。违约金以被告邓何根实际拖欠租金为本金，自2015年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至付清时为止。
二、驳回原告林培兵的其他诉讼请求。
本案受理费6710.44元，由原告林培兵负担3300元，被告邓何根各负担3410.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 黄俊涛
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 余志留
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。