广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终13677号
上诉人（原审原告）：邓广均，住广州市花都区。
委托代理人：王桂荣、邓会帧，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市花都区东区房地产开发公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：许吕其，该司经理。
委托代理人：贺天华，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市东方联合实业有限公司，住所地广东省惠州市。
法定代表人：纪福青，该司董事长。
委托代理人：卢绪毅、江高峰，广东法丞律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市花都机场经济开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：饶以祥。
原审第三人：广州市银都商贸有限公司,住所地广州市花都区。
法定代表人：曾昭章。
上诉人邓广均因与被上诉人广州市花都区东区房地产开发公司（以下简称东区公司）、惠州市东方联合实业有限公司（以下简称惠州东方公司）、广州市花都机场经济开发有限公司（以下简称机场公司）、原审第三人广州市银都商贸有限公司（以下简称银都公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人邓广均上诉请求：1、撤销原判；2、确认位于花都区云山大道63号书香庭楼盘首层21至29号商铺(面积共449.78平方米)及车库(�积1052.12平方米)的实际权利人属于邓广均，东区公司协助邓广均对上述房产办理确权登记手续；3、惠州东方公司停止对涉案商铺及车库的执行；4、确认位于广州市花都区新华镇云山大道63号名为书香庭的楼盘(建筑面积为16505.78平方米，土地面积为2938.75平方米)的实际开发人及出资人是邓广均；5、诉讼费用由东区公司、惠州东方公司、机场公司承担。事实与理由：一、原审法院仅以物权不动产登记的规定驳回邓广均主张的对涉案标的物的基础来源进行审查，是适用法律错误。根据物权法规定邓广均提供的证据显示：1、邓广均是挂靠东区公司对涉案的房地产进行开发，东区公司对涉案房地产没有资金投入，只是出具行政手续，即开发资质，东区公司只收取管理费，开发的全部利益全部属于邓广均；2、开发之后所有的售楼款全部归属邓广均所有，东区公司只是利用其开�资质协助邓广均办理开发手续。原审法院亦确认邓广均与东区公司存在挂靠开发涉案工程的关系。东区公司没有证据显示其对涉案工程有资金开发投入；3、邓广均对涉案工程是全部出资。从2002年涉案房地产建成后，全部商铺及车位由邓广均使用和控制，东区公司对商铺和车位没有收取过任何租金和进行任何管理，东区公司对涉案的商铺及车位无收取任何的利益。东区公司在本案中取得物权的初次登记是基于邓广均与东区公司的挂靠合作关系而取得的，该物业的实际权利人是邓广均。二、邓广均与东区公司的合作开发行为合法有效。三、邓广均已提供充分的证据证明涉案房地产不属于东区公司，而东区公司不能以涉案房产去承担其债务。四、原审法院对行政部门不动产登记记载是否合法不作审查以及认为邓广均不能以司法诉讼形式解决权属纠纷错误，本案中涉案的物权只是基于邓广均与东区公司存在挂靠合作开发的事实，产权的初次登记才在东区公司的名下，但东区公司由于其内部问题，一直没有配合邓广均去办理确权登记，物权的实际利益仍然属于邓广均。
被上诉人东区公司答辩称：东区公司认为与邓广均不存在挂靠关系，东区公司是国企，不可能什么书面材料都没有就与对方形成挂靠关系，邓广均也提供不了相关证据，同意原审判决，不同意邓广均的诉讼请求。
被上诉人惠州东方公司答辩称：邓广均陈述的事实以及证据既不能证明邓广均与东区公司存在挂靠，也不能证明涉案房产属于邓广均所有，且与此前法院多份判决认定的事实矛盾，邓广均提交的部分证据包括房地产部门的登记证明，还有买卖合同的出售人等，都恰巧证明了涉案房产是东区公司的。请求驳回邓广�的请求，维持原判。
被上诉人机场公司没有向本院提交答辩意见。
原审第三人银都公司没有向本院提交答辩意见。
邓广均向原审法院起诉请求：1.确认邓广均是位于花都区原新华镇云山大道63号楼盘名称“书香庭”（建筑面积16505.78平方米，土地面积2938.75平方米）的实际开发人及出资人；2.确认“书香庭”的首层21-29号商铺（面积共计：449.78平方米）及车库（面积：1052.12平方米）的实际权利人是邓广均；3.停止对广州市花都区新华镇云山大道63号21-29号商铺及车库（面积1052.12平方米）的执行；4.案件的诉讼费由东区公司、惠州东方公司、机场公司承担。
原审法院认定的事实：涉案商铺及车库位于广州市花都区新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺及车库，建设单位为东区公司，产权登记在东区公司名下。
2003年11月28日，深圳发展银行广州分行花都支行因与东区公司、机场公司借款合同纠纷，诉至原审法院。2003年12月12日，原审法院作出（2003）花法民二初字第410号民事判决书，判决：一、广州市花都区东区房地产开发公司在判决发生法律效力之日起十日内付清借款本金100万元及其利息给深圳发展银行广州分行花都支行；二、广州市花都机场经济开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。2008年12月1日，惠州东方公司向广东省揭西县人民法院提出申请，该院以（2008）揭西法执字第403-1号民事裁定书裁定：变更惠州市东方联合实业有限公司为本案申请执行人，原申请执行人深圳发展银行广州分行花都支行的权利义务由惠州市东方联合实业有限公司继受。惠州东方公司取得执行权利后，向原审法院申请执行，在执行过程中，原审法院于2013年4月16日作出（2011）穗花法执字第2184号民事裁定书，裁定查封被执行人广州市花都区东区房地产开发公司所有的位于广州市花都区新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺及车库（房产确权登记号为花国房确【2002】027号）。之后，根据惠州东方公司的申请，原审法院依法恢复执行，执行案号为（2015）穗花法执恢字第3号，在恢复执行过程中，原审法院依法裁定续查封了被执行人广州市花都区新华镇云山大道63号21-29号商铺及车库。由于被执行人拒不履行义务，原审法院于2015年6月19日作出执行裁定，裁定公开拍卖权属人为被执行人广州市花都区东区房地产开发公司所有的位于广州市花都区新华镇云山大道63号（楼盘名称为“书香庭”）首层21-29号商铺以清偿债务。对此，邓广均提出执行异议，认为：广州市花都区新华镇云山大道63号楼盘（楼盘名称为“书香庭”）实际开发者和权利人是邓广均，邓广均挂靠东区公司开发楼盘，楼盘的建设资金全部由邓广均出资，邓广均挂靠新华建筑公司对楼盘筹资承建，东区公司没有支付过工程款项，东区公司只是收取管理费，其他权益均属于邓广均，故主张法院停止对涉案商铺及车库的拍卖。原审法院于2015年9月7日作出（2015）穗花法执异字第39号执行裁定书，裁定驳回邓广均的执行异议。邓广均不服该裁定，向原审法院提起本案诉讼。
邓广均称，花都区新华镇云山大道63号土地原由祥裕公司受让所得，由于祥裕公司没有房地产开发资质，故挂靠东区公司开发，在办理土地使用权证时亦挂祥裕公司和东区公司共有。2000年6月1日，祥裕公司以975万元的转让价将涉案土地转让给邓广均，邓广均向祥裕公司�付地价款975万元，之后仍挂靠东区公司进行开发。项目工程挂靠原花都市新华建筑工程公司（以下简称新华建筑公司）承建，工程款由邓广均以东区公司名义支付给新华建筑公司。购地款、楼盘开发建设的所有资金均由邓广均出资，东区公司没有出资，售楼款均由买受人支付至以邓广均施工队开设的银行账号，所有售楼款由邓广均收取，东区公司仅收取一定的管理费。从2002年起，涉案商铺和车库由邓广均妻子刘某管理和收取租金。对此，邓广均提交《预售商品房登记及房地产权属确认申请审批表》、《土地转让补充协议书》、收据、《广州市建设工程施工合同》、支付工程管理费的收据、银行进账单、新华建筑公司出具的《证明》、付款证明单、借条、《花都市小区、楼宇命名申请表》、《广州市商品房买卖合同》、《中国建设银行广州市分行印鉴卡》、《商品�预售备案证明书》及《广州市花都区国土房管局专用票据》、《花都市土地使用权转让合同》、地价评估费发票、广东省契税完税证、租赁合同、物业承包管理合同、收据予以证明。东区公司和惠州东方公司对邓广均提交的《预售商品房登记及房地产权属确认申请审批表》、《花都市小区、楼宇命名申请表》、《广州市商品房买卖合同》、《商品房预售备案证明书》及《广州市花都区国土房管局专用票据》、《花都市土地使用权转让合同》、地价评估费发票、广东省契税完税证的真实性没有异议，但认为上述证据证明房产产权人为东区公司，手续由谁经办与产权无关，证据与本案无关；对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为与本案无关。
原审诉讼中，邓广均申请证人许吕其出庭作证，许吕其陈述：1997年至2007年3月期间，�任东区公司的法定代表人，在我任职期间，涉案房产的土地原是庾某的，挂靠东区公司开发，后来土地转让给邓广均，仍挂靠东区公司开发书香庭。项目开发的资金全部由邓广均出资，项目转让、基建、审批、资金运作、付款收入支出均由邓广均操作，东区公司没有出资，没有参与实际开发，只提供行政程序、办理手续印章和房产证明等，售楼款都归邓广均所有，我公司收取管理费。东区公司认为许吕其既是原东区公司的法定代表人，也是证人，公有资产管理局找许吕其询问情况时，许吕其并没有解释。惠州东方公司认为许吕其与邓广均存在利害关系，对其证词的真实性存在疑问。
另查，在（2015）穗花法执恢字第3号执行过程中，案外人蒋某向原审法院提出执行异议，蒋小飞认为：广州市花都区新华镇云山大道63号（楼盘名称为“书香庭”�首层21-29号商铺属其所有，并称在2005年之前向邓广均购买了上述商铺，故主张法院停止对上述商铺的查封。原审法院于2013年11月30日作出（2013）穗花法执异字第99号执行裁定，驳回蒋某的异议。蒋某提起执行异议之诉，原审法院于2014年4月2日作出（2014）穗花法民三初字第186号民事判决书，判决驳回蒋某的全部诉讼请求。蒋某不服判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2331号民事判决书，判决驳回蒋某的上诉，维持原判。
东区公司称，涉案商铺和车库在2003年8月1日还是属于其所有，当天，东区公司与邓广均的妻子刘某签订协议书，约定刘某用钢材换取东区公司的涉案商铺和车库，并提交协议书及声明拟证明其上述主张。邓广均对协议书和声明的真实性予以确认，但认为东区公司与刘少兴签订协议书是为了便于将�屋确权到刘某名下。
另查明，机场公司是东区公司的上级主管部门，两公司于2009年5月被吊销营业执照。
原审法院认为：本案系邓广均对原审法院即将执行拍卖的广州市花都区新华镇云山大道63号书香庭首层21-29号商铺及车库主张所有权，请求停止执行上述房产而引起的案外人执行异议之诉，故本案争议的焦点为：涉案房产的所有权归属及应否停止执行涉案房产。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。广州市花都区新华镇云山大道63号书香庭首层21-29号商铺及车库由东区公司开发并登记在东区公司名下，东区公司依法对上述房产享有所有权，邓广均对上述房产的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻不动产登记簿的记载。本案中，邓广均主张争议房产的土地是其向祥裕公司购买所得，书香庭项目的工程由其发包和出资施工、小区楼宇的命名由其儿子邓德成经办、收取售房款的账户是邓广均名义开设的账户，但上述主张与房产所有权的归属没有法律上必然的联系，与东区公司依法享有房产所有权并不矛盾，邓广均提交的建设工程施工合同、转账收据、帐户证明、商品房买卖合同等出资建设和收取房款的证据，亦不能证明邓广均对争议房产享有所有权。再者，即使邓广均主张的挂靠东区公司开发房地产情况属实，也不能以此对抗申请执行人。依据法律的规定，不动产权属登记是对不动产物权的公示，该公示在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，�晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。不动产登记簿依法登记的不动产权利人在法律上推定为真正的权利人，本案中查封的商铺和车库系由东区公司开发，并已办理初始登记手续在东区公司名下，该登记不仅是在法律上明确了东区公司享有的物权，也是对外向第三人宣告东区公司享有的物权，依法可以成为东区公司对外承担债务的财产，第三人无从知悉亦无义务去了解邓广均与东区公司之间的法律关系。我国法律禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发，邓广均将土地挂靠东区公司开发房地产的做法不为法律所允许，如果邓广均的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。因此，即使邓广均借用东区公司的名义登记和挂靠开发属实，也应由邓广均自行承担可能导致的对外承担债务的法律风险。综上所述，邓广均请�确认其是争议商铺和车库实际权属人，要求停止对争议商铺和车库的查封，于法不符，理据不足，原审法院不予支持。关于邓广均要求确认其是涉案商铺和车库的实际开发人及出资人的诉讼请求，因本案为案外人执行异议之诉，本案主要就案外人提出的排除对诉讼标的强制执行的诉讼主张进行审查，邓广均的该项诉请主张实为一项事实的确认，不属于案外人执行异议之诉裁判的范围，故对此项请求原审法院不予处理。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，于2016年5月20日作出判决：驳回邓广均的全部诉讼请求。案件受理费79000元，由邓广均负担。
经查，原审�院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点为：涉案房产的所有权归属。对此本院分析如下：
根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产登记在东区公司名下，依法应认定东区公司为涉案房产的所有权人。邓广均对涉案房产的建设单位和权属登记为东区公司这一事实本身并无异议，故在涉案房产的权属登记未被撤销之前，对外具有公示效力，邓广均要求确认其是涉案房产的实际权利人及停止对涉案房产的执�依据不足，原审法院不予支持并无不当。至于邓广均主张的涉案房产的土地来源、建设过程中的发包出资施工及收取售房款等等具体事项，并不能反应邓广均对涉案房产的权属，也不能排除东区公司对涉案房产享有的所有权。对于邓广均主张的挂靠关系，首先，邓广均并未举证证明与东区公司挂靠关系的存在，东区公司亦予以否认；其次，我国法律对房地产开发领域个人借用企业资质进行挂靠的行为是持否定评价的。因此，本院对邓广均主张借用东区公司的名义进行登记和挂靠开发的事实不予认定，相关的法律风险应由邓广均自行承担。另外，鉴于本案属于案外人执行异议之诉，原审法院对邓广均要求确认其是涉案房产的实际开发人及出资人的诉讼请求不予处理并无不妥。
综上所述，邓广均的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79000元，由上诉人邓广均负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年一月十一日
书记员 吴 桐