江苏省南京市江宁区人民法院执 行 裁 定 书（2017）苏0115执异34号案外人：柴珂珂，男，1988年8月16日生，汉族。委托诉讼代理人：曹宁，江苏上元律师事务所律师。申请执行人：南京市滨江科技小额贷款有限公司（组织机构代码59801089-4），住所地南京市江宁区江宁街道盛安大道739号1幢。法定代表人：陈从余，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡文孝，男，1982年11月17日生，汉族。该公司员工。被执行人：南京鸿福源建设工程有限公司（组织机构代码68253679-2），住所地南京市江宁区横溪街道新杭社区洪村200-3号。法定代表人：宋长宏，该公司董事长。被执行人：宋长宏，男，1965年4月5日生，汉族。被执行人：张礼娣，女，1964年3月10日生，汉族。被执行人：杨达海，男，1968年8月21日生，汉族。被执行人：朱宏林，男，1967年12月27日生，汉族。在本院执行南京市滨江科技小额贷款有限公司（以下简称滨江公司）与南京鸿福源建设工程有限公司（以下简称鸿福源公司）、宋长宏、张礼娣、杨达海、朱宏林借款合同纠纷、担保合同纠纷一案中，案外人柴珂珂于2016年11月8日对本院查封位于南京市江宁区东山街道×××室房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年5月16日举行了听证。案外人柴珂珂及其委托诉讼代理人曹宁、申请执行人滨江公司的委托诉讼代理人胡文孝参加了听证。现已审查终结。案外人柴珂珂称，其父亲原系南京三龙水泥有限责任公司（以下简称三龙公司）职工。三龙公司多次进行集资分房，因其父亲已参加过第二次集资分房，在第三次集资分房中不符合集资分房条件，其父母考虑到其已成年，想为其购置一套婚房，就与有集资分房资格的朱宏林协商，借朱宏林名义参与集资。后，其父亲以朱宏林名义与三龙公司签订案涉房屋买卖契约并交纳购房款。2009年7月，其父亲拿到案涉房屋后即将房屋出租给他人居住。2009年11月，其父亲拿到登记在朱宏林名下的案涉房屋房产证。2010年9月18日，其与朱宏林签订案涉房屋转让协议。2011年对案涉房屋进行装修并入住至今。其认为，其在人民法院查封之前借朱宏林之名购得案涉房屋，并实际占用，因三龙公司未及时缴纳土地出让金，未办理过户登记并非其自身原因。综上，其系案涉房屋所有权人，请求依法解除对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。申请执行人滨江公司答辩称，不动产物权以登记为准。案涉房屋登记在被执行人朱宏林名下，属被执行人朱宏林的财产，法院有权查封。案涉房屋在2013年10月即被法院查封，案外人称毫不知情，不合常理。房屋买卖涉及到大额金钱交易，按通常交易习惯是要先签订书面协议，后按协议给付房款、交付房屋，但案外人称2007年其就借朱宏林名义购案涉房屋，缴纳了房款，而直到2010年9月双方才签订书面协议，其说法明显不符合交易习惯。从案外人提交的票据及证人证言看，即使真实，亦不能证明其阻确执行的目的。综上，案外人提出的异议缺乏事实和法律依据，请求驳回案外人的异议请求。被执行人鸿福源公司、宋长宏、张礼娣、杨达海、朱宏林未提交书面答辩意见。本院查明，滨江公司与鸿福源公司、宋长宏、张礼娣、杨达海、朱宏林借款合同纠纷、担保合同纠纷一案，本院于2013年10月11日作出（2013）江宁商初字第919号民事裁定，查封朱宏林名下所有的位于江宁区东山街道××室房屋。同年12月19日，本院作出（2013）江宁商初字第919号民事判决，已发生法律效力。因鸿福源公司、宋长宏、张礼娣、杨达海、朱宏林未履行义务，滨江公司向本院申请执行。执行中，本院于2015年10月8日对案涉房屋进行续查封。另查明，2009年11月7日，三龙公司与朱宏林签订《南京市江宁区房地产买卖契约》1份，约定由朱宏林购买三龙公司位于江宁区东山街道×××室房屋，价款440076元。2009年11月12日，朱宏林取得案涉房屋所有权证。2010年9月18日，朱宏林与柴珂珂签订《转让协议》1份，约定，×××室（约90平方米）为朱宏林在三龙公司的集资房，现转让给柴珂珂，房屋价格按公司集资原价；房款及相关费用由柴珂珂承担；在条件允许的情况下，由朱宏林协助过户到柴珂珂名下，过户费用由柴珂珂承担。2016年6月16日，朱宏林取得案涉房屋国有土地使用权证。听证中，案外人柴珂珂还提供以下证据：1、户口簿，证明柴某,4系其父亲、朱某,4系其母亲；2、中国工商银行、中国建设银行定期储蓄一本通，证明购房集资款由朱某,4从银行取出交付三龙公司；3、房屋销售发票、契税完税凭证、土地证办证工本费发票、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明案涉房屋登记等手续由其办理；4、2013年、2014年电力公司、煤气公司、水务集团机打发票，证明其在缴纳×××室（户名柴某,4）电费、煤气费、水费的同时，亦一并缴纳了案涉房屋的电费、煤气费、水费（票号相连）。申请执行人滨江公司质证认为，对上述证据真实性不持异议，但不能证明案外人的证明目的。为证明自己的主张，案外人柴珂珂申请了证人陈某1、陈某2、陈某3、周某,4、柴某,4、朱某,4出庭作证。证人陈某1称：房屋建好以后，柴某,4无集资分房资格，朱宏林有集资分房资格，柴某,4就找朱宏林帮忙，用朱宏林的名义买房，集资款是柴某,4交的，我单位像这种以他人名义购房的情况很多。证人陈某2称：案涉房屋的集资款由柴某,4以朱宏林名义交的。证人陈某3称：案涉房屋由其装修的，是2012年5月左右，是柴某,4和朱某,4找到其的。证人周某,4称：其于2010年至2011年租住了朱某,4的×××室房屋。证人柴某,4、朱某,4称，执行异议申请书所陈述的内容符合事实。申请执行人滨江公司对证人陈某1、陈某2、陈某3、周某,4证言质证认为，对其真实性、关联性不认可，且证言内容与案外人主张相矛盾。对柴某,4、朱某,4的证言，申请执行人滨江公司认为两证人与案外人有利害关系，该证言不能作为定案的依据。本案审查中，案外人柴珂珂提交了三龙公司及南京三龙新型建材有限公司出具的证明：陈某1在2007年至2010年期间任三龙公司行政科长，系案涉房屋在内的分房领导小组成员之一；陈某2在2007年至2010年期间在三龙公司投资的下属南京三龙新型建材有限公司任常务副总，与朱宏林、柴某,4同属一公司职工。案外人柴珂珂还提交了其于2012年4月21日支付案涉房屋户外安装管道燃气设施工程费的发票。另，本院向朱宏林进行了询问，朱宏林认可柴某,4所交的集资款系替柴珂珂应支付给其的购房款。申请执行人滨江公司对上述证据真实性、关联性不予认可，认为不能证明案外人的证明目的。本院认为，根据执行异议审查执行标的权属以“形式审查为主、实质审查为辅”原则，结合各方当事人提交的相关书面证据材料和双方当事人的质证意见，对案外人柴珂珂就登记在朱宏林名下的案涉房屋提出的异议能否阻却执行，评析如下：首先，案外人柴珂珂提供的证据及证人杨某1、杨某2、柴某,4、朱某,4证言能够相互印证柴某,4借朱宏林名义购案涉房屋，柴某,4交纳了集资购房款的事实。其次，在本院查封案涉房屋之前，柴珂珂就与朱宏林已签订合法有效的书面买卖合同，并占有了案涉房屋。再次，柴珂珂向朱宏林支付了全部购房款。因案涉房屋国有土地使用权证于2016年6月取得，未能及时过户非柴珂珂自身原因。综上，柴珂珂对案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对其异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：中止对南京市江宁区东山街道×××室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  马大山人民陪审员  王方玉人民陪审员  鲁为玉二〇一七年六月九日书 记 员  王立佳