广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1547号
原告吕凯明，男，汉族，1979年12月15日出生，住址深圳市宝安区。
原告向素丽，女，汉族，1979年8月21日出生，住址湖北省洪湖市。
两原告共同委托代理人周争锋，广东宝城律师事务所律师。
被告危文辉，男，汉族，1970年1月30日出生，住址江西省抚州市东乡县。
委托代理人丁志祥，广东伟华律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区。
法定代表人吴军强。
原告吕凯明、向素丽诉被告危文辉、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕凯明及其与向素丽共同委托的代理人周争锋，被告危文辉的委托代理人丁志祥到庭参加诉讼。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吕凯明、向素丽诉称，2015年4月15日，二原告和被告在深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下签订NO.8180507号《房地产买卖合同》，约定原告以人民币154.98万元的价格购买被告宝安区福永街道永恒楼1栋0603号房产，房产证号：50××79，建筑面积112.74平方米。被告当日收取原告定金3万元。合同签订后4日内双方做资金监管，被告最迟应在合同签署之日起60天内赎楼完毕。任何一方逾期履行合同义务超过10日或其他根本违约行为，对方有权解除合同，并可以要求对方赔偿总房价20%的违约金或适用定金罚则。上述合同签订后，原告积极履行自己的义务，2015年5月28日取得中国工商银行股份有限公司深圳光明支行出具的《二手楼按揭贷款确认书》。2015年5月8日被告房产被江西省东乡县人民法院依法查封，原告得知后催促被告尽快办理解除查封事宜，继续履行合同，被告拒绝采取措施解除查封，致使合同无法继续履行下去。原告无奈只好诉至法院。原告认为被告和原告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行。在原、被告双方合同合法有效的前提下，因房价上涨被告故意不采取措施解除查封，赎出自己房产证的行为超过合同约定期限构成根本违约，被告应返还原告已支付的定金，赔偿原告的违约金，承担诉讼费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还原告已经支付的定金3万元；2、被告支付原告违约金30.996万元；3、被告赔偿原告其他损失30万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告危文辉答辩称，第一、本案引发的纠纷不是被告故意为之，而是因为涉案房产被江西省东乡县人民法院进行诉讼保全而引发的，被告主观上没有故意违约的主观意思。第二、原告要求被告返还其定金3万元没有事实依据，被告只收到原告支付的2万元定金。第三、原告要求被告支付其违约金30.996万元没有事实和法律依据。被告在合同签订后有积极配合原告办理二手楼资金监管协议，有履行自己的义务，但该房屋被其他法院查封，超出被告的能力范围。第四、原告要求被告赔偿原告其他损失30万元更是没有事实和法律依据。第五、从两原告的身份证信息查询该两原告身份信息应为湖北省襄阳市和湖北省荆州市，而非深圳户籍，其应提供其在深圳名下无房证明。但截止至今天原告未提供此证据，并不能证明原告具有合法的购房资格。同时原告也未向法院提供其在深圳有固定工作或连续购买社保满十二个月以上的相关证据。因为该两份证据为本案的关键证据，如若原告没有购房资格，原、被告签订的二手房买卖合同应为无效合同。因此请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭答辩，但于庭后提交情况说明称：1、第三人托管交房保证金10000元，该笔款项由法院依法判决处理；2、2015年4月15日，原、被告在第三人居间下签订了一份房地产买卖合同（合同编号：8180507），签订合同当日，经查档涉案房产无异议情况，原告支付定金3万元，于2015年4月22日做了首期款资金监管并申请按揭贷款，2015年5月28日贷款银行出具贷款承诺函。而涉案房产在此过程中，因被告个人债务问题被查封，导致合同无法继续履行。经第三人及原告多次联系被告协商解决涉案房产查封问题，被告均拒绝进行沟通。
经审理查明，2015年4月15日，原告吕凯明、向素丽（买方）与被告危文辉（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：8180507），约定卖方将其名下的深圳市宝安区福永街道永恒楼1栋0603号房产转让予买方，建筑面积为112.74平方米，转让价格为人民币154.98万元，买方在签署合同时向卖方支付定金人民币3万元。前述定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买方应于签署合同之日起4日内付清首期房款约35万元（不含已付定金），并于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件）；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。双方同意在购房定金或其他购房款中预留一万元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时结算。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起六十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。
同日，原告向被告支付定金人民币20,000元，并向第三人支付交房保证金人民币10,000元。交房保证金现仍托管在第三人处。
2015年4月22日，原告吕凯明（甲方）、被告（乙方）与中国工商银行股份有限公司深圳光明支行（丙方，以下简称工商银行光明支行）签署《二手楼交易资金监管协议》，三方约定将原告购买涉案房产的交易资金人民币319,800元交由丙方监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天。同日，原告将上述款项存入银行指定的监管账户。原告主张监管款项于2015年8月返还至原告处。
2015年5月28日，工商银行光明支行就吕凯明与被告关于涉案房产的买卖出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向吕凯明发放期限为30年，金额为人民币120万元的贷款。
2015年5月8日，涉案房产因陈华诉危文辉、危国英民间借贷纠纷一案被江西省东乡县人民法院查封，查封文号为（2015）东民初字第414号，查封期限自2015年5月8日至2018年5月7日。
原告提交了一份由深圳市国量行土地房地产股价顾问有限公司出具的评估报告，对于涉案房产于2015年12月7日的估价结果为人民币2,311,170元。
另查，1、原、被告均确认在原告取得贷款承诺函后，中介通知因涉案房产被查封而无法过户；2、二原告是夫妻关系，于2003年1月17日登记结婚；3、本案起诉状副本于2015年9月29日送达被告。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖合同、定金收款收据、保证金、二手楼交易资金监管协议、转账凭证、二手楼按揭贷款确认书、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、评估报告及当事人庭审陈述笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，原告吕凯明、向素丽与被告危文辉签订的《二手房买卖合同》（编号：8180507）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，二原告已依约支付了定金、办理了首期款监管，并取得银行出具的贷款承诺函。但截至原告起诉之日，涉案房产仍处于查封状态。被告作为出售涉案房产的一方，有义务确保其名下的房产产权清晰且能够上市交易，现因涉案房产被查封，导致合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。二原告据此主张解除合同并诉请被告支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币309,960元的违约金，符合合同约定。
根据法律规定，当事人依法解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除，故本院确认涉案合同于本案起诉状副本送达被告之日解除，即于2015年9月29日解除。合同解除后，被告应将收取的定金人民币30,000元返还二原告，其中，托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的定金人民币10,000元由第三人负责返还二原告，剩余人民币20,000元由被告迳付二原告。
由于原告未能举证证明其实际损失数额，上述违约金已足以弥补原告的损失，对其诉请被告赔偿其他损失人民币300,000元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吕凯明、向素丽与被告危文辉签订的《二手房买卖合同》（编号：8180507）合同于2015年9月29日解除；
二、被告危文辉于本判决生效之日起五日内向原告吕凯明、向素丽支付违约金人民币309,960元；
三、被告危文辉于本判决生效之日起五日内向原告吕凯明、向素丽返还定金人民币20,000元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吕凯明、向素丽返还定金人民币10,000元；
五、驳回原告吕凯明、向素丽的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10,200元，保全费人民币3,720元，合计人民币13,920元，由原告吕凯明、向素丽负担人民币6,525元，被告危文辉负担人民币7,395元。案件受理费及保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
代理审判员 陈蕾仰
人民陪审员 朱纯禄
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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