浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终4974号上诉人（原审原告）：余圻兴，男，1954年3月11日出生，汉族，住义乌市。上诉人（原审原告）：吴湘涛，女，1956年3月20日出生，汉族，住义乌市。被上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地：东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，执行董事。委托诉讼代理人：张冰倩，女，1993年4月22日出生，汉族，住义乌市，系公司员工。上诉人余圻兴、吴湘涛因与被上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初6776号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余圻兴、吴湘涛的上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判，一、二审诉讼费用由德兴公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。第一，德兴公司自身取得权属证书未履行通知和交付义务，构成违约。德兴公司在合同第十六条承诺于2013年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给购房户。但是德兴公司没有履行交付义务和通知义务。余圻兴和吴湘涛是在2014年1月15日取得房产证后，一直是通过自己去东阳市行政服务中心了解的方式得知可以办土地证的时间，在2016年2月24日才取得土地证。第二，争议房屋取得权属证书时间超出法定90日的规定，德兴公司也构成违约。即便德兴公司自身取得权属证书履行了通知和交付义务，争议房屋也不具备权属登记条件，也超过产权登记的法定时间。争议房屋交付时间为2012年3月30日，争议房屋的宗地测绘时间是2016年1月25日，该时间余圻兴和吴湘涛才具备办理土地证登记条件。国土资源部关于《不动产登记暂行条例实施细则》对办理产权登记的手续和条件作了具体规定，因德兴公司未按规定提交宗地测绘资料等手续，所以余圻兴和吴湘涛无法办理土地登记，取得产权证书，以致等了759天才在2016年2月24日才取得土地证。根据2016年1月21日德兴公司土地分摊清册，德兴公司在2016年1月21日才提交分户面积，土地管理部门才具备办理分割土地产权登记的条件。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释第18条第2项规定“（取得房屋产权证书的期限）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。超出90日未能取得房屋产权证书的，出卖人应承担责任。”故德兴公司应承担违约责任。德兴公司辩称：德兴公司并没有逾期交付土地、权属证书的违约行为，逾期交付土地、房屋权属证书并不成立。根据合同第十六条约定，2013年12月30日前取得的土地证书、房屋权属证书应认定为登记在开发商名下的土地、房屋权属登记证书。2007年6月22日，德兴公司已经取得土地使用权证明，并在2013年12月25日通知到余圻兴、吴湘涛处，没有超过约定期限，已按约履行合同义务。至于权属证书是否需要交付给余圻兴、吴湘涛的问题，因业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应理解为在办理权属证书后的通知义务为主。另，合同约定由购房人自行办理相关权属证书，而我方已经履行了合同约定义务，并无违约情形。因此，恳请二审法院考虑上述答辩意见，维持原判。余圻兴、吴湘涛向一审法院起诉请求：1、德兴公司支付逾期交付违约金28673.95元（从2011年12月30日起到2012年3月30日共计90日）；2、德兴公司支付逾期交付权属证书或登记证明的违约金151271.04元（2013年12月30日-2014年6月29日为114695.82元；2014年6月30日-2016年1月25日为36575.22元）。一审法院认定事实：余圻兴、吴湘涛与德兴公司于2011年9月28日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区2幢705室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。德兴公司于2012年3月30日向余圻兴、吴湘涛交付涉案商品房。德兴公司曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。另查明，德兴公司于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年4月18日办理了涉案商品房所有权初始登记。涉案房屋于2014年1月15日办理了房屋所有权证、2016年2月24日办理了国有土地使用证。一审法院认为，余圻兴、吴湘涛与德兴公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于德兴公司是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金。余圻兴、吴湘涛主张德兴公司应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给余圻兴、吴湘涛，德兴公司未按约定履行，已构成违约，应承担相应违约责任。德兴公司辩称涉案合同约定的是由德兴公司办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其在涉案合同第一条中已告知余圻兴、吴湘涛土地使用权初始登记情况，并于2013年4月办理了商品房所有权初始登记，德兴公司已完成了合同约定的义务，德兴公司不存在违约情形，不应支付违约金。一审法院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案德兴公司已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即德兴公司已按约履行合同义务，并履行了相应通知义务。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起一个月内支付余圻兴、吴湘涛逾期交房违约金28673.95元。二、驳回余圻兴、吴湘涛的其他诉讼请求。案件受理费3839元，减半收取1949元，由余圻兴、吴湘涛负担1639元；由东阳市德兴房地产开发有限公司负担310元。二审期间，被上诉人德兴公司未向本院提供新证据。上诉人余圻兴、吴湘涛向本院提交证据土地分摊清册一份，证明目的：余圻兴、吴湘购买的商品房到2016年1月21日才具备办土地证的条件，德兴公司拖延了余圻兴、吴湘涛取得产权证的时间，存在违约行为。德兴公司的质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，土地使用权的问题，应当理解为登记在开发商名下的土地房屋权属初始登记。而在余圻兴、吴湘涛名下的该份作为证据是不合理的。本院认证意见：对其真实性予以认定，但不能达到证明目的，对其证明目的不予采信。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于德兴公司是否违反了合同约定的交证义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十六条第二、三款约定内容的理解，应当认定出卖人于2013年12月30日前取得登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书或证明。从原审在卷证据及案件审理情况看，德兴公司在2013年12月30日前已经取得了土地使用权证及涉案商品房所有权初始登记证书或证明。因涉案合同约定买受人自行办理转移登记手续，德兴公司完成初始登记后并于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。本案并无充分证据证明德兴公司存在怠于履行合同第十六条约定义务之情形，故一审法院认定德兴公司已按约履行了合同义务，并无不当。鉴此，余圻兴、吴湘涛要求德兴公司承担自2013年12月30日起的逾期交证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，余圻兴、吴湘涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3326元，由上诉人余圻兴、吴湘涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 伟审 判 员  高 耘审 判 员  张淑英二〇一七年十一月三十日代书记员  张青青??-8-???-7-?