江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10759号原告：戴冠毅，男，1978年5月25日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：黄丽，女，1981年1月20日出生，汉族，住本市鼓楼区。被告：南京复兴置业有限公司，住所地本市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙凯，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。原告戴冠毅、黄丽与被告南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴冠毅、黄丽，被告复兴置业公司的委托诉讼代理人孙凯、任天霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴冠毅、黄丽向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告延期办理预售商品房登记备案手续的违约金2500元（自2016年1月21日起至2016年9月28日止，按每日10元标准计算）；2、被告继续履行商品房预售合同，协助原告办理预售商品房抵押贷款手续。事实与理由：原、被告于2015年12月21日签订《二板桥-复兴街项目A、B、C地块》商品房预售合同，合同约定该套房屋总价款为905000元，首付款455000元，贷款450000元。合同订立后，原告积极依约履行合同，向被告支付455000元首付款，并按照被告要求向电商支付15000元。原告与被告安排的银行工作人员进行了商谈，提交了办理贷款所需材料，唯独缺少备案登记的商品房预售合同。原告多次与被告联系，催办备案手续，被告一直未予办理。后被告将原告诉至法院，要求确认双方签订的商品房预售合同解除，法院予以驳回。2016年9月29日，在原告的一再催促下，被告才办理了预售商品房备案手续。2016年9月30日，原告拿到了备案的预售商品房合同。原告于2016年9月23日收到被告关于催交商品房购房款的通知后，就积极与被告工作人员刘祖良进行联系。由于办理预售商品房抵押贷款，需开发商与银行对接，办理相关准入手续后银行才可以放贷给购房人，原告多次要求被告协助办理银行抵押贷款手续，被告均无准确回复。故原告诉至法院，请求判如所请。被告复兴置业公司辩称，1.原告没有证据证明被告对未办理预售商品房合同登记备案存在过错，原告也未向被告提交书面申请要求被告办理登记备案手续，按照合同约定，被告不应承担违约金，即使被告存在违约，由于合同现已办理登记备案，并未对原告造成实际损失，亦不应支付违约金；2.双方签订的合同未明确约定被告有义务协助原告办理银行贷款手续，即使按照惯例，开发商有义务协助办理银行抵押贷款手续，履行义务的前提应是购房人准备了齐全的材料，并明确告知协助履行的具体内容，本案中原告既未证明其已准备完整材料，也未书面告知开发商协助履行的具体内容，故被告无义务协助原告办理银行按揭贷款手续；3.原告的诉讼请求不符合法律的形式要件；4.双方签订的预售商品房合同已解除，被告无义务协助原告办理银行抵押贷款手续。本院经审理认定事实如下：2015年12月21日，被告复兴置业公司（甲方、预售人）与原告戴冠毅、黄丽（乙方、预购人）签订《二板桥-复兴街项目A、B、C地块》商品房预售合同，约定甲方将其开发建设的位于本市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-复兴街项目A、B、C地块B地块705室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方；房屋总价款合计905000元，2015年12月21日前支付455000元，预购商品房抵押贷款450000元；乙方于本合同签订之日提供完备的按揭所需资料并与贷款银行办理按揭贷款，乙方贷款申请不被接受等原因导致其无法获得贷款或无法获得足额贷款的，则乙方必须在接到甲方通知后15日内付清需补足的差额或合同全部价款；本合同签订后10日内，甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；在本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案后，且在本合同签订后30日内（应当不超过30日），甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续；因一方过错，导致约定的上列手续迟延办理，经对方催告后60天仍未办理的，过错方应向对方按每迟延一天10元计算，支付违约金；乙方为支付合同价款需申请预购商品房抵押登记的，甲、乙双方应当同时或在先办理商品房预售合同登记备案手续等等。上述合同签订后，原告支付被告首付款455000元，并申请办理了银行贷款。因被告未向原告提供商品房预售合同，亦未将合同向房产部门进行备案，导致银行拒绝贷款。2016年3月8日，原告戴冠毅报警，声称其交纳购房款后，复兴置业公司未将合同交付原告。2016年7月6日，复兴置业公司将戴冠毅、黄丽诉至本院，要求确认双方签订的商品房预售合同解除、没收定金并支付违约金。本院于2016年8月29日作出（2016）苏0106民初6625号民事判决，认定复兴置业公司应对戴冠毅、黄丽办理银行贷款提供必要的协助，复兴置业公司应在合同签订后10日内，对商品房预售合同进行备案，因复兴置业公司未将双方签订的商品房预售合同进行备案，亦未将备案后的合同原件交付戴冠毅、黄丽，导致复兴置业公司因无法提供商品房备案合同，银行拒绝贷款。复兴置业公司对戴冠毅、黄丽不能按约支付尾款存在过错，故复兴置业公司以戴冠毅、黄丽未按时支付剩余房款为由，确认双方之间的商品房预售合同已解除以及要求没收戴冠毅、黄丽支付的购房定金、戴冠毅、黄丽支付违约金等诉讼请求，无事实和法律依据，予以驳回。戴冠毅、黄丽在该案中承诺，如复兴置业公司提供备案合同后，银行拒绝贷款，戴冠毅、黄丽以现金方式支付剩余房款。判决后双方均未上诉，该案已发生法律效力。2016年9月29日，双方签订的商品房预售合同办理了登记备案手续。2016年10月13日，原告戴冠毅、黄丽向被告复兴置业公司发送关于协助办理边城V时代705室银行贷款的函，载明被告第二次发的关于催交商品房购房款的通知已收悉，购房首付款已按要求支付，并已办理房产备案登记手续，按合同约定尾款需办理银行商业贷款，已多次联系被告公司工作人员安排办理银行贷款事宜，均无具体安排和回复，望被告安排相关人员及时协助办理后续银行贷款事宜。2016年10月20日，两原告再次向被告发送了关于再次催办边城V时代705室银行贷款的函，再次督促被告安排办理银行贷款事宜。2016年12月2日，被告复兴置业公司向两原告发送解约退款告知函，载明2016年9月23日，被告向原告发送关于催交商品房购房款的通知，催促原告在限定时间内缴纳全部购房款，截至目前原告仍有购房尾款450000元尚未支付，被告于2016年10月28日向原告发送解除商品房预售合同的通知，因双方签订的商品房预售合同已经解除，但原告迟迟不来办理结款手续等事宜，被告现将原告缴纳的405000元（扣除定金50000元）予以退还。审理中，两原告明确了被告协助办理银行抵押贷款所需提供的材料，被告按照两原告的要求已将上述材料提交被告。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于商品房预售合同是否解除问题。原、被告签订的商品房预售合同约定两原告的付款方式为现金加贷款，按照惯例，两原告申请预售商品房抵押贷款时应提交登记备案的商品房预售合同，由于双方的商品房预售合同于2016年9月29日才登记备案，且未及时登记备案的原因不能归责于两原告，被告于2016年9月23日即向两原告发送书面催交购房款的函件，要求两原告在限定期限内支付购房尾款450000元，不符合合同约定，故被告在2016年10月28日以两原告未按催交函指定的期间支付购房尾款为由要求解除合同，不符合合同约定及法律规定，不发生法律效力，原、被告双方签订的商品房预售合同尚未解除。关于逾期登记备案的违约金问题。按照合同约定，双方在签订商品房预售合同后应及时办理登记备案手续，由于双方签订的合同实际由被告持有，被告应及时办理合同的登记备案手续，逾期未登记备案的，应承担相应的违约责任。原、被告双方于2015年12月21日签订商品房预售合同，原告于2016年3月8日通过报警形式要求被告提供合同，应视为原告对被告的催告，但被告直至2016年9月29日才办理登记备案手续，超过合同约定的办理登记备案手续的期限，应按照合同约定自2016年3月9日起至2016年9月28日止按每日10元标准支付原告违约金2040元。关于协助办理银行抵押贷款手续的问题。原、被告签订的商品房预售合同虽未具体明确被告协助办理银行贷款手续的义务及内容，由于合同约定两原告支付部分购房款的形式为银行贷款，按照惯例，两原告的贷款手续需被告的协助与配合，该义务应为被告的附随义务，故被告应积极协助两原告办理银行贷款手续。本案审理中，由于两原告已明确被告协助的义务为提供相关的材料，被告已将上述材料提供给两原告，现无其他实际履行内容，故对两原告要求被告协助办理银行贷款手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京复兴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴冠毅、黄丽逾期登记备案违约金2040元；二、驳回原告戴冠毅、黄丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由原告戴冠毅、黄丽负担330元，南京复兴置业有限公司负担33元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱玉梅人民陪审员  钱 莉人民陪审员  许德和二〇一七年三月二十五日书 记 员  王 进