文书内容天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初3723号原告：天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司，住所地天津市北辰区北仓道果园东路拐角。负责人：柴竹金，总经理。委托诉讼代理人：李益利，女，该公司财务。委托诉讼代理人：刘尔婵，天津华盛理律师事务所律师。被告：杨金颖，男，1969年9月29日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：吴金金，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司与被告杨金颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司的委托诉讼代理人李益利、刘尔婵，被告杨金颖及其委托诉讼代理人吴金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告签订的《租赁合同》，被告将承租的房屋返还原告；2．被告支付自2016年5月20日至租赁合同解除之日欠付的租金及迟延金（暂计算至2017年8月9日尚欠租金795,400元，迟延金523,772.60元；迟延金计算至该款项实际还清之日止）；3．被告支付租赁关系存续期间欠缴的物业管理费、暖气费、水费、电费及迟延金（暂计算至2017年8月9日欠付物业管理费、暖气费、电费共计140,122元，欠付水费金额以水表记录为准；迟延金自2017年8月10日计算至该款项实际还清之日止）；4．案件受理费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为被告支付自2016年5月20日至租赁合同解除之日欠付的租金及迟延金（暂计算至2017年8月9日尚欠租金795,193.2元，迟延金523,772.60元；迟延金计算至该款项实际还清之日止）；且对于2017年8月10日之后被告欠付的租金，该部分租金的迟延金原告不再主张。事实和理由：原被告于2008年11月16日建立租赁关系，2015年1月双方续签《租赁合同》，合同约定原告将坐落于天津市北辰区果园东路161号，建筑面积1626.07平方米的房屋（以下简称租赁房屋）出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。按照合同约定，被告应向原告支付租赁费及因租赁关系产生的物业费、水费、电费、取暖费等各项费用。年租金为650,000元，被告应于当年1月15日前支付上半年租金325,000元，于当年7月15日前支付下半年租金325,000元。2016年上半年，被告仅支付租金250,000元（仅支付至2016年5月19日），此后未再支付租金。被告尚欠付物业费10,166元（2016年9月至2017年8月9日）、暖气费121,856元（2015年-2016年度及2016年-2017年度）、电费8,100元（2016年9月至2017年6月）。截至2017年8月9日，被告欠付原告的租金为795,193.2元，其他各项费用总计140,122元。另，若被告延迟交付租金及各项费用，延迟一天，应以当期延迟交付费用金额为基数，以日千分之三标准支付迟延金。经原告多次催告被告逾期不予支付上述费用已构成根本违约，故呈诉。杨金颖辩称，其对欠缴租金、物业费、电费、采暖费情况认可，但提出：第一，2016年6月20日之前的费用已超过诉讼时效所以不同意支付；2016年9月2日被告收到责令整改通知书导致双方的租赁合同无法继续履行，且原告对被告实施了断电措施，故2016年9月2日后的费用不同意支付；第二，租赁房屋没有物业服务，故不同意支付物业费；且供暖未达标不同意支付暖气费；第三，租金的迟延金计算标准过高，请求法院依法调整；第四，物业费、取暖费、水费、电费的迟延履行金因没有约定不同意支付；第五，关于原告要求解除合同的诉讼请求请法院依法判决，双方在2016年9月就已经达成解除合同的意向，租赁合同已自行解除，只是因为租金和相关费用问题没有达成一致意见，没有办理交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的租赁合同、租金缴费凭证、物业费缴费凭证及电费缴费明细、暖气费缴费明细、水费缴费明细能够证明双方签订及履行租赁合同的情况，本院予以确认；对于原告提供的房产证、情况说明、股东决议、委托书真实性本院予以确认；原告提交的租金明细和欠费明细系原告自行制作，本院不予确认；被告提交的责令整改通知书，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月15日，被告与天津双发置业有限公司签订《租赁合同》，合同约定由被告承租登记在天津双发置业有限公司名下的租赁房屋，租赁期限自2008年11月16日至2011年12月31日。2011年天津双发置业有限公司被天津双发房产建设开发有限公司以吸收方式合并，并办理了注销登记。现租赁房屋仍登记在天津双发置业有限公司名下。另，天津双发房产建设开发有限公司向本院出具情况说明证明其授权原告对外签订租赁合同，全权负责租赁业务并处理房屋租赁纠纷。天津双发隆热力有限公司与天津双发物业管理有限公司分别向本院出具情况说明，证明其已授权原告向被告主张采暖费、电费、物业管理费、水费。2012年1月4日，原被告签订《租赁合同》，由被告继续承租租赁房屋。2015年1月28日，原被告续签《租赁合同》。原告为甲方，被告为乙方。该合同约定：甲方将其租赁房屋提供给乙方用于经营歌舞厅专用；租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，甲方应于2015年1月1日前将经营场所交付乙方使用；每年租金为650,000元（不含物业费、水电费、采暖费及各项税金）；租金支付方式为每半年支付一次，乙方于当年1月15日之前支付上半年租金325,000元，7月15日前支付下半年租金325,000元；物业管理费、水费、电费、取暖费等各项费用和应交的各项税金均由乙方承担；乙方迟延交付租金及各项费用，迟延一天，除交齐租金外，应以当期迟延交付费用金额为基数，以千分之三标准向甲方支付迟延金，迟延交费30天，甲方有权解除合同。另，原被告认可月租金为54,166元，日租金为1,780.8元。合同签订后被告依约交付了租赁房屋，被告依约支付了2016年之前的租金；2016年上半年被告向原告支付了租金250,000元（2016年3月11日支付了150,000元，7月19日支付了100,000元），至此未再向原告支付租金。2012-2015年度，被告均以每月900元的标准，每年支付物业费10,800元；2016年，被告支付了1月-8月的物业费7,200元。2013-2014年度和2014-2015年度，被告均每年支付了采暖费60,928元；2015-2016年度和2016-2017年度，被告未支付采暖费。被告认可原告读取的电表数据及计算标准，被告尚欠电费8,100元。2016年9月2日，天津市北辰区文化市场行政执法大队和天津市北辰区市场和质量监督管理局分别向被告发出责令改正通知书，以被告未办理《营业执照》和《娱乐经营许可证》为由责令被告停止相关经营活动。被告于2016年9月8日停止了歌舞厅的营业活动。此后2017年4-5月期间，原被告就欠付租金数额及如何支付问题进行了协商，但并未达成一致意见。本院认为，本案争议焦点为原被告之间的《租赁合同》是否应当解除以及被告欠付租金及相关费用的数额。一、关于原被告之间的租赁合同是否应当解除原被告签订的《租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。根据《租赁合同》规定，迟延履行交纳租金30天，原告有权解除合同。被告自2016年开始欠付原告租金及各项费用符合解除条件，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。被告主张2016年9月双方租赁合同已解除未提供证据予以证明，且原告不予认可，故本院不予支持。二、关于被告应当交纳租金及相关费用的数额租赁合同签订后，双方应依协议约定履行，原告将租赁房屋交付给被告使用，被告应当向原告支付租金、物业管理费、水费、电费、取暖费。原被告对租赁关系存续期间费用的支付情况均予以确认，故原告要求按照该标准支付物业费、采暖费、电费，本院予以支持。关于被告主张原告未能配合被告办理歌舞厅的营业执照导致被告的歌舞厅于2016年9月2日被有关部门责令整改，且原告已于2016年9月对租赁房屋实施断电措施，故被告不应支付2016年9月2日之后的相关费用一节，本院认为，第一，被告被责令整改系因未办理相关证照，但其未能提供证据证明被告被责令整改与原告存在因果关系，且合同中并未对此作出明确约定。被告虽于2016年9月8日停业，但并未将房屋腾空返还原告。故对被告该项主张不予支持，被告应支付2016年9月2日之后的租金及各项费用。第二，原告认可因出于消防安全因素考虑确已于2017年5月4日对租赁房屋采取了断电措施，被告称原告于2016年9月断电未提供证据，故本院以原告自认的时间认定其断电时间；双方约定租赁房屋为被告经营歌舞厅专用，被告不能继续使用租赁房屋进行经营系因2016年9月2日被有关部门责令整改，并非断电所致，且原告采取断电措施是在被告停业之后；但原告在租赁关系存续期间采取该项措施，亦对被告使用房屋造成一定影响，故本院对2017年5月4日起被告欠付原告的租金酌减25%。综上，截止2017年8月9日，被告应当交纳租金752,672.6元（包括2016年上半年75,000元；2016年下半年租金325,000元；2017年1-4月租金54,166元／月×4个月＝216,664元；2017年5月1日-5月3日租金1780.8／日×3日＝5,342.4元；2017年5月4日-2017年5月31日租金1780.8／日×28日×75%＝37,396.8元；2017年6月-7月租金54,166元／月×2个月×75%＝81,249元；2017年8月1日-2017年8月9日租金1780.8／日×9日×75%＝12,020.4元，以上共计752,672.6元），物业费10,166元（包括2016年9月-2017年7月物业费900元／月×11个月＝9,900元；2017年8月1日-2017年8月9日物业费29.59／日×9日＝266.31元，以上共计10,166.31元，原告仅主张10,166元，故物业费本院支持10,166元），采暖费121,856元（60928／年×2年），电费8,100元。另，对于原告主张被告支付2017年8月10日至租赁合同解除之日的租金，符合法律规定，本院予以支持。但因双方约定租赁合同于2017年12月31日解除，若本判决在2017年12月31日后生效，则被告应当支付租金至2017年12月31日止。三、关于被告是否应当向原告支付迟延金及数额双方在租赁合同中约定迟延支付租金及各项费用的，应按日千分之三的标准支付迟延金，现被告未能依约支付租金，应当支付迟延金。故对原告要求被告支付2017年8月9日之前所欠付租金的迟延金的诉讼请求，本院予以支持。被告主张合同约定的迟延金过高，且原告未举证证明被告违约对其造成的损失，故本院酌定以中国人民银行同期贷款利率上浮30%作为迟延金的计算标准为宜。截至2017年8月9日，被告应向原告支付租金的迟延金为38,923.29元（75,000元×6.18%÷360天×571天＋325,000元×6.18%÷360天×389天＋300,027.7元×5.66%÷360天×205天＋52,644.9元×5.66%÷360天×24天＝38,923.29元）；对于原告主张被告支付物业费、电费、采暖费的迟延金，因原告没有提供证据证明双方对支付时间及迟延金进行了明确约定，被告对此亦不予认可，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于被告主张2016年6月20日之前的各项费用超过诉讼时效不应支付，被告在庭审中被告自认在2017年4-5月期间原被告就相关费用问题进行过几次协商，故诉讼时效中断，本院对被告的该项主张不予支持。关于被告主张供暖不足不应支付暖气费一节，被告没有举证证明供暖不足的情况，故对被告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付水费的主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司与被告杨金颖于2015年1月28日签订的《租赁合同》；二、被告于本判决生效后三十日内将坐落在天津市北辰区果园东路161号房屋腾空并返还原告；三、被告杨金颖于本判决生效后十日内支付原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司租金752,672.6元、2016年1月16日至2017年8月9日的迟延金38,923.29元，以及自2017年8月10日至被告杨金颖实际给付之日的迟延金（以752,672.6元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；四、被告杨金颖于本判决生效后十日内支付原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司自2017年8月10日至《租赁合同》解除之日的租金（以每月54,166元×75%即40,624.5元为标准支付），若本判决在2017年12月31日后生效，则租金支付至2017年12月31日；五、被告杨金颖于本判决生效后十日内支付原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司物业费10,166元、电费8,100元、暖气费121,856元，合计140,122元；六、驳回原告天津双发房产建设开发有限公司租赁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,967元，由被告杨金颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  安芳芳二〇一七年十二月十四日书 记 员  李明春附：违约金计算明细分期天数(日)利率逾期租金(元)违约金(元)2016.1.16-2017.8.95716.18%750007351.632016.7.16-2017.8.93896.18%32500021702.962017.1.15-2017.8.92055.66%300027.79670.062017.7.15-2017.8.9245.66%52644.9198.65合计752672.638923.29附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。