成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初8006号
原告：伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区岳府街**号*栋*单元**层****号。
法定代表人：何祥文，董事长。
委托诉讼代理人：陶敏，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：代鹏，男，住成都市新都区。
被告：郭平，男，1963年5月11日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：钟勇，男，住成都市新都区。
原告伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司（以下简称“伯恩物业”）与被告郭平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伯恩物业的委托诉讼代理人陶敏、代鹏，被告郭平及其委托诉讼代理人钟勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伯恩物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠物业管理费44760.45元、车位服务费4700元并支付违约金98019.67元。事实和理由：原告接受成都中海投资置业有限公司委托对小区进行前期物业管理。《前期物业管理服务合同》约定三盛翡俪山小区物业管理费按建筑面积每平方米每月3.5元，车位以个数为单位为50元/月/个，该户有两个车位。被告系原告管理的三盛翡俪山132栋1号房业主，该房屋建筑面积272.10平方米，自2013年2月1日开始，被告拖欠物业管理费至2016年12月31日（按协议第四条约定物业费缴费时间：每年1月、7月1-15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费），共计拖欠44760.45元、车位服务费4700元并支付违约金98019.67元（违约金暂计算至2016年9月30日，上述金额并不影响违约金的继续产生）。被告拖欠物业管理服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催收仍拒不交付，至今被告不予理睬，导致原告及“三盛.翡俪山”楼盘全体业主的合法权益受到侵害。
被告郭平辩称，被告购房及车位属实，所购房屋虽经质检部门验收合格，但在交房时存在房屋渗水、车位漏水等质量问题，开发商不具备房屋交付条件，被告有权拒收房屋。案涉物业仍处于开发商管控之下，原、被告无物业管理合同关系，原告向被告主张物业服务费于法无据；原告履行物业服务义务未达到其承诺的质量标准，已构成违约，被告有权拒交物业服务费；原告主张违约金过高，不符合法律规定，应作相应调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告分别于2009年、2014年与成都中海投资置业有限公司各签订了一份《前期物业服务合同》，由该公司委托原告对其开发的“三盛·翡俪山”楼盘从事物业管理服务工作，物业管理期限为：2009年10月1日至2014年9月30日、2014年10月1日至2019年9月30日。双流县房产管理局对前期物业服务合同进行备案。被告于2012年5月9日与成都中海投资置业有限公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买该公司开发的“三盛·翡俪山”楼盘×幢×号的住宅一套、×幢-×-×号和-×-×的车库各一个，住宅类型为别墅，建筑面积为271.36平方米。同日，原、被告签订了《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》各一份，约定原告为被告提供物业管理服务，服务收费标准为：住宅按3.5元/平方米/月、车位按50元/月/个收取；交纳时间为：每年1月、7月的1—15日分别缴纳当年上半年和下半年的物业管理服务费。同时约定：原告违反协议未达到管理服务约定质量目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应给予赔偿并承担相应的法律责任；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾缴之日起按0.3%按日缴纳滞纳金。
另查明，被告自2013年2月1日起，截止到2016年12月31日止，共拖欠原告物业服务费44638.72元、车位服务费4700元。原告向被告催收物业服务费，被告认为其房屋质量问题经数次维修仍未彻底解决，加之原告物业服务标准与其承诺标准相差甚远，故拒交物业服务费，原告诉讼来院。
庭审中，被告举出数组照片并申请证人段志飞、陈军川出庭作证，拟证明原告物业管理不到位，小区环境很差，小区喷泉未随时开、花草未及时修剪、路面也没及时修整、循环水未长期开、小区安保不到位，发生过盗窃事件。房屋存在渗水问题，曾向原告反映过，但没有得到根本解决。原告明确违约金以拖欠的物业费为基数,按每天0.3%的标准，从2013年2月1日起计算至2016年12月31日止。
上述事实，有原、被告的陈述、营业执照、资质证书、身份证、《前期物业管理服务合同》及《备案表》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》、照片、证人证言等证据在卷证明。
本院认为，原告依法取得物业服务资质证书，有权从事物业管理服务活动。原、被告签订的《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。原、被告均应受其约束，按约履行各自的义务。
关于被告主张其因房屋不符合质量要求而拒收，案涉物业仍处于开发商管控之下，原告无权向其主张物业服务费的问题。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，故原、被告签订《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》及《【三盛·翡俪山】临时管理规约》后，被告自开发商向其交付商品房时就应履行交纳物业服务费的义务。被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条第一项约定：“出卖人应当在2013年1月31日前向买受人交付该商品房”，《商品房买卖合同补充协议》第七条第二项约定：“若买受人在出卖人《交房通知书》中确定的交房日期到期后，或在本合同约定的交房日期到期7日后仍未进行验收交接，则视为出卖人已于上述期限届满（以两者后到期日期为准）第二日起将合同项下房屋交付买受人。自交付之日起，房屋的一切风险责任及相关义务（包括但不限于物业服务费、水电费）转移给买受人，买受人全面承担因未按时收房造成的费用及损失”。现被告以房屋不符合质量要求为由拒收房屋，应按其与开发商的约定认定房屋已于2013年2月1日交付被告，物业服务费应从此时起由被告交纳。商品房买卖合同与物业服务合同系两个不同的法律关系，被告如认为房屋存在质量问题，可另行向开发商主张权利。故对被告的抗辩意见不予采纳。
关于被告主张原告提供的物业服务质量不符合其承诺的质量标准，其有权拒交物业服务费的问题。被告为证明原告在安保、绿化、公共设施、公共秩序等管理上服务质量不达标，提供了数组照片和证人证言，但这些照片只能反映一个时间点，不具有连续性，且证人证言涉及一定的利害关系，故该证据仅能反映原告的物业服务质量存在瑕疵，难以形成锁链认定原告的物业服务长期不达标，其存在根本违约。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原、被告签订的《【三盛·翡俪山】前期物业服务协议》第八条第一项约定：“甲方（原告）违反本协议未达到管理服务约定质量目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正；逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予乙方赔偿并承担相应的法律责任…”。原告从事物业管理服务理应达到合同约定的服务标准，被告如认为原告物业服务质量未达标，有权要求原告限期改正，如逾期未改正造成被告损失的，被告有权主张原告赔偿。但被告以此为由拒交物业服务费于法无据。
关于被告主张原告未进行物业维修或维修不达标的问题。原告进行维护管理的范围是房屋的共用部位，被告房屋渗水、车库漏水属其自有房屋质量问题，不属原告的房屋维修管理范围，且被告认可原告多次通知开发商对房屋进行了维修，应认定原告按约履行了通知开发商维修房屋的义务。如仍存在质量问题，被告应依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利，其以此为由拒交物业服务费缺乏事实和法律依据。
关于被告主张调减违约金的问题。被告的真实意思不是调减违约金，而是认为因原告未按约履行合同，故其不应承担违约金。从被告提供的证据及庭审查明的事实能证明原告的物业服务质量确实存在瑕疵，但未达到被告有权减免物业服务费的程度，因被告拒交物业服务费系事出有因，可免除其违约责任，故对原告要求被告承担违约金的请求不予支持。
综上，原告向被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定支付相应物业服务费。原告要求被告支付物业服务费44638.72元、车位服务费4700元，被告对此金额不持异议，对该主张予以支持。
综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告郭平于本判决生效之日起十日内向原告伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司支付物业管理费44638.72元、车位服务费4700元，共计49338.72元。
二、驳回原告伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1628元，由原告伯恩（福建）物业管理有限公司成都分公司负担1000元，由被告郭平负担628元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 陈晓燕
二〇一六年十一月二十八日
书记员 林 丽