上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初25297号
原告(反诉被告)：王磊，女，1972年2月9日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：陶平，上海申浩律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陶慧鸣，女，1969年4月24日出生，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：巢毅，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)王磊诉被告陶慧鸣(反诉原告，以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016�12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王磊及其委托诉讼代理人陶平，被告陶慧鸣的委托诉讼代理人巢毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王磊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告返还购房款1,715,000元。后当庭增加诉讼请求：3、被告向原告支付利息，自2016年7月28日起至实际返还之日止，以1,715,000元为本金，以人民银行同期贷款利率计算。4、被告返还定金1万元。事实和理由：2016年7月，原、被告经中介公司居间介绍，就本市长宁区紫云路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)达成购房意向。2016年7月27日，双方签订协议书，约定如原告贷款未获通过，需向被告承担1万元违约金。2016年6月11日，原告通过案外人向被告支付1万元。2016年7月28日，双方正式签订房地产买卖�同，约定原告向被告购买涉案房屋，受让价为575万元，首付款171.50万元。后原告积极配合银行及中介公司办理贷款，直至2016年11月18日，原告被告知因政策等原因，贷款未获审批。原告随即告知被告。原告认为因贷款无法通过审批，致第二期房款402.50万元无法支付，原告虽四处筹措，但确实无法支付，双方之间的买卖合同已无法实际履行。故要求判决解除。原告愿意对被告进行补偿。
被告陶慧鸣辩称，同意解除合同，但认为合同系原告违约导致解除，违约金已经超过首付款，不同意返还房款以及定金；双方之间的合同是合法有效的，原告要求被告就收取房款一事支付利息没有依据，故不同意原告的诉讼请求。
被告陶慧鸣反诉诉讼请求：1、判令原告配合被告办理买卖合同的备案登记撤销手续；2、判令原告支付20日的逾期支付房款违约金57,500元；3、判令原告支付解除合同违约金115万元；4、判令原告支付因违约造成被告的实际损失168.25万元。事实和理由：原、被告合同签订之前，双方都明确被告出售房屋是为了置换房屋，房屋买卖的价款是用来支付新购房屋的首付款的。原告承诺一定可以申请到银行贷款后，被告才在11月2日与案外人签订了买卖合同。后2016年11月18日，原告才短信告知被告贷款可能无法办出。2016年11月24日，被告书面通知原告按合同约定在11月28日上午10点半至房地产交易中心完成过户手续，原告既未回复，也未按约办理过户手续。2016年11月28日晚，政府发布通知，大幅度提高了首付比例。被告于2016年12月26日通知原告，要求解除买卖合同并承担违约责任。但原告至今不愿承担违约责任，也不愿意撤销买卖合同的备案登记，致使被告无法将房屋另售他人，且造成被告因限购而无法交易，承担高达265万元的违约责任。故被告提起反诉。
原告王磊对反诉辩称，同意解除双方的买卖合同，愿意配合被告办理撤销涉案房屋备案登记的手续；被告主张的违约金明显过高，房价上涨，被告没有损失，被告主张的赔偿损失没有依据，故不同意被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的房地产买卖合同、转账凭证、短信、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为被告所有。
2016年6月11日，原告支出1万元。
2016年7月27日，原、被告签订协议书，约定在双方已经签订的房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)中，约定房价款为575万元，原告应在签订买卖合同后当日直接支付被告首期房价�172.50万元，双方协商一致，若原告贷款在签订房地产买卖合同后31日内未审批通过的，则双方和平解约。原告应于解约之日起3个工作日内直接支付被告违约金1万元。
2016年7月27日，被告出具收据，表示收到171.50万元，系用于购买涉案房屋的“部分定金”。同日，被告出具收据，表示收到原告172.50万元用于购买涉案房屋的首付款。
2016年7月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房地产买卖合同(合同编号为：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方的涉案房屋，受让价为575万元，乙方应于2016年7月27日支付给甲方首期房价款172.5万元，第二期房价款共计402.5万元，乙方通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同并申请办理合同公证手续后7日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议。若乙方贷款申请未经银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应当在申请产权过户之前将相应差额部分房价款直接支付给甲方。乙方应于房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。双方确认在2016年11月30日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。反之，如甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，也如此。当日，双方就涉案房屋的买卖合同进行了公证。当日，原告向被告银行转账171.50万元，附言为“买房”。
2016年11月18日，原告致函被告称银行贷款存在问题，要求与被告协商解决。被告回复原告要求按照合同约定的时间及流程履行。
后因双方未能办理产权转让过户手续，2016年12月28日，被告致函原告，称原告未按期支付房款402.50万元超过20日，被告要求解除与原告的买卖合同。次日，原告收到该函件。
另查明，2016年11月2日，被告与案外人签订房地产买卖合同，向案外人以1,325万元的价格购买本市黄金城道555弄10号702室房屋，并约定定金50万元，办理公证手续后支付150万元，在2016年11月20日前支�400万，第二期房价款300万元以贷款方式支付，剩余415万元过户当日支付，交房当日支付尾款10万元，2017年3月31日前过户。2016年11月7日，静安公证处为前述合同制作了公证书，证明双方在本市签订了前述买卖合同。
2016年11月11日，被告向案外人借款400万元。同年11月14日，案外人将400万元通过网银转账方式交付给被告。原告对真实性表示异议，也不认可其与本案的关联性。
本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约支付了首期房款，根据合同约定其应在2016年11月30日前与被告办理涉案房屋的过户登记手续，但由于其银行贷款无法贷出，即使去房地产交易中心办理过户手续，也无法补足贷款不足的房款，双方未能完成过户，�因在于原告。由于原告至今仍无法向被告支付第二期房价款，应为违约。现被告以此为由要求解除与原告的买卖合同，并要求原告承担违约责任，本院认为于法有据，予以准许。原告主张贷款未能贷出系因银行信贷政策收紧所致，因双方签订合同时已经预计到银行贷款不足或无法放贷的后果及补救措施，且因银行的新信贷政策是从11月29日起执行，对之前签约的购房者并无影响；原告至今也无法提供涉案房屋未能办出贷款系由于新政的原因，故原告的主张无事实依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应当在扣除违约金和赔偿金后将剩余房款返还给原告，原告应当配合被告将涉案房屋的备案登记手续予以撤销。被告占有原告房款系因双方之间存在买卖合同关系，在买卖合同解除之前，被告享有合同使用该款项的权利，原告要求被告支付利息，没有事实和法律依据，�院不予支持。
至于被告要求原告支付的违约金，原告主张过高要求本院予以调低，对此，本院认为根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告在签订合同时能够预计到的因违反合同可能承担的违约责任是总房款的20%以及20日的违约金，被告将另案合同不能履行可能承担的违约金也作为其损失，要求原告赔偿，因无证据证明原告知晓被告出售涉案房屋是为另行购房，原告无法预计到其不能履行后会给被告带来如此巨大的损失，且另案中违约责任如何承担及承担多少尚不得而知，故本院难以支持。至于被告要求原告承担总房款20%的违约责任及20日的违约责任，考虑到涉案房屋的�格波动情况，原告违约的原因以及给被告造成的损失等因素，本院酌定原告合计承担60万元的违约责任。原告认为应按照补充协议约定赔偿被告1万元，因补充协议针对的是之前的房地产买卖合同，双方实际履行的是次日签订的房地产买卖合同，被告也是根据在后的房地产买卖合同要求原告承担相应的违约责任，故本院对原告的此项主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)王磊与被告(反诉原告)陶慧鸣就上海市长宁区紫云路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告(反诉原告)陶慧鸣应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王磊房款1,725,000元(其中包含10,000元定金)；
三、驳回原告(反诉被告)王磊的其余诉讼请求；
四、原告(反诉被告)王磊应于本判决生效之日起七日内协助被告(反诉原告)陶慧鸣办理上海市长宁区紫云路XXX弄XXX号XXX室房屋的备案登记撤销手续；
五、原告(反诉被告)王磊应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陶慧鸣违约金500,000元(在应返还的房款中抵扣)；
六、驳回被告(反诉原告)陶慧鸣的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,162.50元，由被告(反诉原告)陶慧鸣负担。
反诉案件受理费14,960元，由原告(反诉被告)王磊负担2,588.24元，被告(反诉原告)陶慧鸣负担12,371.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交�诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡桂霞
二〇一七年三月二十八日
书记员 徐晓敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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