山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民初字第1242号
原告董子峰，男，1988年5月16日出生，汉族，安盛天平财产保险股份有限公司山西分公司员工，住太原市小店区。
委托代理人李林，北京大成（太原）律师事务所律师。
委托代理人阎婷，北京大成（太原）律师事务所实习律师。
被告山西煜卫房地产有限公司，住所地，太原市新民东街6号，注册号140000200043403。
法定代表人李卫星，执行董事兼董事长。
委托代理人吴美兰，山西元升律师事务所律师。
委托代理人刘雁群，山西元升律师事务所律师。
原告董子峰与被告山西煜卫房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孟红燕独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李林、阎婷及被告委托代理人吴美兰、刘雁群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告董子峰诉称，原告于2013年10月11日与被告签署了编号为《YWCF-131011287“煜卫·长风”商品房认购协议》，协议中约定原告购买被告开发的太原市龙堡街9号旧城改造保障房项目中的5号楼一单元29层2912户。原告与2013年10月中旬将首付房款人民币492000元付于被告，被告开据了收款收据。经核实被告一直没有取得《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，且被告开发的“煜卫·长风”楼盘土方开挖后就停工迄今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原告多次请求被告返还预付房款和赔偿占用房款的利息损失，都遭到被告拒绝，无奈诉至法院：1、请求判令原、被告签订的协议编号为《YWCF-131011287“煜卫·长风”商品房认购协议》无效。2、判令被告返还原告预付购房款本金492000元。3、判令被告赔偿原告预付房款资金被占用损失74390元（从2013年10月11日至2014年7月1日）共计9各月（按不超过银行同期贷款利率3倍的计算）。4、诉讼费由被告承担。
被告山西煜卫房地产有限公司辩称，首先答辩人煜卫公司与被答辩人董子峰签订的《认购协议》有效，此协议不具备《商品房预售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，故此《认购协议》的性质是商品房预约合同。此房屋系被告以团体预定（包销）方式预定给山西君道投资管理有限责任公司，由其再转给其职工的福利房。被告与君道公司所签的《房屋销售委托协议》明确约定“原告按照君道公司制定售价及促销政策按照房屋均价4900元/平方米收取价款”而非《认购协议》上约定的7100元/平方米。原告将预定款未打入我公司帐户，是直接打入君道公司指定帐户。虽然收据上盖有被告的财务专用章，但是该收据事实上是由君道公司出具的，且君道公司并没有依照原告的委托将该笔资金足额汇入我公司。目前该《认购协议》尚未到期，依法应当继续履行。我公司未按合同约定的7100/平方米收取了预定款，原告要求被告返还492000元预付款对被告显然不公平。其次，本案《认购协议》是原告在明知被告所开发房屋尚未取得《商品房预售许可证》的情况下与被告签订的，本案中被告没有任何过错，故原告要求占用预付房款的损失更无从谈起，综上所述，双方所签的《认购协议》有效，且正在履行，被答辩人的主张无事实和法律依据，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，原告于2013年10月11日与被告签署了编号为《YWCF-131011287“煜卫·长风”商品房认购协议》，协议中约定原告购买被告开发的太原市龙堡街9号旧城改造保障房项目中的5号楼一单元29层2912户。该认购房单价为7100元/平方米，付款方式为分期付款，首次付款为人民币492000元，工程施工到正负零付19.21%，主体封顶付10%，交房前付清全款，项目工期设定为2013年8月30日完成正负零，2014年6月30日完成主体封顶，2015年6月30日竣工，具备入住条件，若政府政策原因和不可抗力因素影响，期限顺延。此协议还写明：此项目已办理了土地出让，领取了《建设用地批准书》《用地规划许可证》，项目工程施工已完成第一阶段的土方开挖，乙方已对该项目情况进行了充分了解，决定对该项目商品房进行认购。原告于2013年10月11日，被告为原告出具收款收据，写明：今收到蕫子峰煜卫长风小区5号楼一单元29层2912户号房款人民币492000元，此收款收据由山西煜卫房地产有限公司加盖财务专用章。2013年4月8日被告（甲方）曾与山西君道投资管理有限责任公司（乙方）签订《太原市长风大街旧城改造保障房煜卫长风项目房屋销售委托协议》约定：甲方委托乙方以实施项目团购销售工作。甲方按照乙方制订售价及促销政策，按照房屋均价4900元/平方米收取售房款。双方财务共管，乙方协助甲方财务收取房屋销售资金，销售额按照本协议分配原则当日分配。此项目至今未取得《商品房销售（预售）许可证》，且楼盘土方开挖后未按认购协议进度施工。以上事实有《YWCF-131011287“煜卫·长风”商品房认购协议》、收款收据、《房屋销售委托协议》及当事人当庭陈述等为证。
本院认为，本案原、被告虽未签订书面《商品房买卖合同》，但双方签订的《认购协议》具有当事人名称、具体标的物及价款付款方式、履行期限、履行方式；违约责任；解决争议的方法等合同主要基本内容，故该《订购协议书》依法应认定为商品房预售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。此诉争房屋项目至今未取得商品房预售许可证，故此《认购协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从《认购协议》内容看“此项目已办理了土地出让，领取了《建设用地批准书》《用地规划许可证》，项目工程施工已完成第一阶段的土方开挖，已乙方已对该项目情况进行了充分了解，决定对该项目商品房进行认购。”，原告是在明知此房未取得《商品房预售许可证》的情况下与被告签订此合同，被告并非恶意欺诈。就此合同无效的后果双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。故原告要求按三倍银行贷款利率承担赔偿责任的诉讼请求本院不予以支持。但被告确实占用了原告购房款，被告应退还原告已交房款并按同期人民银行贷款利率给原告相应的补偿。
本案中原、被告是《认购协议》规范的权利义务的双方，原告交房款也由被告出具收据，故被告应为退房款义务主体。2013年4月8日被告（甲方）曾与山西君道投资管理有限责任公司（乙方）签订《太原市长风不街旧城改造保障房煜卫长风项目房屋销售委托协议》是被告单方与山西君道投资管理有限责任公司的权利义务约定，此委托协议对原告不发生法律效力。故被告关于因与山西君道投资管理有限责任公司的合同而不应承担退款责任的抗辩本院不予以支持。依照《中华人民共国和国合同法》第十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的相关规定判决如下：
被告山西煜卫房地产有限公司于判决生效后十日内
退还原告董子峰房款四十九万二千元及利息（从2013年10月12日起息自付清之日止，按同期人民银行贷款利率计息）。
驳回原告董子峰的其它诉讼请求。
诉讼费四千七百三十二元原告负担五百元，被告负担四千二百三十二元由负担（此款原告已预缴，被告在履行本判决时一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 孟红燕
二〇一四年十月二十二日
书记员 李 莉
相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
（八）解决争议的方法。
（七）违约责任；
（六）履行期限、地点和方式；
（五）价款或者报酬；
（四）质量；
（三）数量；
（二）标的；
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
中华人民共和国合同法
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商
品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：