福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0922民初849号
原告：中国农业银行股份有限公司古田县支行，住所地：福建省古田县。
负责人：林辉，该支行行长。
委托诉讼代理人：林旺，福建之秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯晓芬，福建之秀律师事务所律师。
被告：吴惠斌，女，1977年1月3日出生，汉族，户籍地福建省古田县。
被告：古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县。
法定代表人：陆世锋，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邱昌登，福建华忠盛律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司古田县支行（以下简称农行古田支行）与被告吴惠斌、古田县恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行古田支行的委托诉讼代理人冯晓芬、被告恒生公司的委托诉讼代理人邱昌登、被告吴惠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行古田支行向本院提出诉讼请求：l.判令吴惠斌偿还其截止至2018年5月14日的借款本金1667773.09元及利息12474.7元，罚息15.65元，复利34.76元，合计1680298.2元（2018年5月14日之后产生的有关利息、罚息及复利按原合同约定计算至实际还款之日止）；2.判令吴惠斌支付其为实现本债权而支出的律师代理费10000元；3.判令恒生公司对吴惠斌上述第一项、第二项的债务承担连带偿还责任：4.判令其享有对吴惠斌所有的用于本借款抵押的坐落于福建省古田县房产的抵押权，并有权将以上抵押物拍卖、变卖、折价后所得款项优先偿还以上欠款。事实与理由：2014年2月13日其与吴惠斌签订了编号为35020120140009339号的《个人购房担保借款合同》，根据合同约定，吴惠斌向其借款1790000元，借款用途为购买房产，借款期限为336个月，实际以借款凭证记载为准具体自2014年2月19日至2042年2月18日，借款的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第(2)种方式，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，计收复利。另若吴惠斌未按约定按期足额偿还借款或发生其他违约情形，其有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布其与吴惠斌签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。吴惠斌违约导致其采取诉讼或仲裁方式实现债权的，吴惠斌应承担其为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同时，吴惠斌同意以其所有的坐落于古田县的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记。恒生公司同意为上述借款提供阶段性保证担保即在自借款发放之日起，至吴惠斌取得房地产权属证书，并办妥以其为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为吴惠斌的债务承担连带保证责任。合同签订后，其依约向吴惠斌指定账户发放贷款，然而，吴惠斌未按合同约定按期还本付息，其向吴惠斌多次要求依约还本付息，但均被其以各种理由予以拒绝。截止至2018年5月14日的借款本金1667773.09元及利息12525.11元，合计1680298.2元。
吴惠斌对农行古田支行所诉无异议。
恒生公司辩称，农行古田支行与其签订的阶段性担保条款系农行古田支行单方提供的格式条款，该条款约定阶段性担保责任终止期限为借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续为止的条款严重显失公平，该条款应为无效条款。根据《房屋登记办法》的规定，只有房产权利人才有权办理和领取产权证书，而开发商无权办理和领取。根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，其认为阶段性担保责任的担保期间应当为开发商已经将销售商品房建成并达到购房人可以办理房屋权属证书期间，也就是说开发商完成初始登记之日，购房人就具备了办理房屋权属证书条件，应当视为解除保证责任的条件已经成就，开发商下应再承担保证责任才具备合同条款的公平合理性。否则，只要购房人拒不办理产权登记，那么阶段性担保就变成了全程担保，这不仅违反阶段性担保的本意，并且对无权办理产权证的开发商而言明显严重显失公平。本案抵押房产已经在2016年5月16日办理了所有权初始登记，具备了办理房屋产权证的条件，其多次通知吴惠斌办理房地产权属证书，但由于吴惠斌拒不办理，而其又无权办理。因此，造成未完成房地产权属证书和抵押登记手续的责任和义务并不在其，然后未完成房地产权属证书和抵押登记手续阶段性担保无法解除的后果却由其承受，这显然严重显失公平。为此，恳请法庭依法判决其阶段性担保责任已经在2016年5月16日解除，驳回农行古田支行的诉讼请求。
农行古田支行围绕诉讼请求依法提交了证据1-6，经本院审查及庭审质证，农行古田支行提供的证据，客观真实有效，可证实待证事实，本院予以确认并在卷佐证。恒生公司依法提交了证据1-3，经本院审查及庭审质证，对该证据的真实性予以确认。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
1.2014年2月13日你农行古田支行与吴惠斌签订了编号为35020120140009339号的《个人购房担保借款合同》，吴惠斌向农行古田支行借款1790000元，借款用途为购买房产，借款期限为336个月，自2014年2月19日至2042年2月18日止，借款的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第(2)种方式，对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，计收复利。另若吴惠斌未按约定按期足额偿还借款或发生其他违约情形，农行古田支行有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布其与吴惠斌签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。吴惠斌违约导致其采取诉讼或仲裁方式实现债权的，吴惠斌应承担其为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；
2.吴惠斌同意以其预购的坐落于古田县的房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；恒生公司同意为上述借款提供阶段性保证担保即在自借款发放之日起，至吴惠斌取得房地产权属证书，并办妥以农行古田支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为吴惠斌的债务承担连带保证责任；
3.合同签订后，农行古田支行依约向吴惠斌指定账户发放贷款；
4.截至2018年5月14日，吴惠斌尚欠农行古田支行借款本金1667773.09元及利息12474.7元、罚息15.65元、复利34.76元，合计1680298.2元。
综上所述，本院认为，合法的合同关系受法律保护。农行古田支行与吴惠斌签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。故农行古田支行请求判决吴惠斌偿还借款本金，于法有据，予以支持。农行古田支行主张按合同约定的年利率支付利息、罚息、复利，不违反法律规定，予以支持。借款合同约定，吴惠斌违约导致农行古田支行采取诉讼或仲裁方式实现债权的，吴惠斌应承担其为此支付的律师费等实现债权的费用，故农行古田支行要求吴惠斌向其支付为实现本债权支出的律师代理费10000元，于法有据，予以支持。虽然吴惠斌以其预购的位于古田县的房产作为贷款抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押权预告登记并未使得农行古田支行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付吴惠斌后农行古田支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。该房屋的抵押权设立登记尚未完成，农行古田支行不能对该预售商品房行使抵押权。恒生公司自愿为本案讼争借款提供阶段性保证担保即在自借款发放之日起，至吴惠斌取得房地产权属证书，并办妥以农行古田支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为吴惠斌的债务承担连带保证责任。吴惠斌到目前为止，尚未取得房地产权属证书，并办妥以农行古田支行为抵押权人的抵押登记手续，因此农行古田支行起诉时，仍在恒生公司的保证期间。故农行古田支行要求恒生公司对陈吴惠斌的债务承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。恒生公司关于“农行古田支行与恒生公司签订的阶段性担保条款系农行古田支行单方提供的格式条款，该条款约定阶段性担保责任终止期限为借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记手续为止的条款严重显失公平，该条款应为无效条款”之抗辩，缺乏法律依据；本案不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”之情形，对恒生公司的抗辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、吴惠斌应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司古田县支行借款本金1667773.09元及相应利息（利息、罚息、复利从2018年5月15日起按合同约定计算至实际偿还借款本息为止，另加前期利息、罚息、复利计12525.11元）；
二、吴惠斌应于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司古田县支行实现本债权支出的律师代理费10000元；
三、古田县恒生房地产开发有限公司对吴惠斌本判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；古田县恒生房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向吴惠斌追偿。
四、驳回中国农业银行股份有限公司古田县支行判令对吴惠斌预购的古田县的房地产就该房产折价、拍卖所得价款优先受偿的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19978元，减半收取计9989元，由吴惠斌、古田县恒生房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。
审 判 员 潘 强
二〇一八年五月二十一日
法官助理 郑锦聪
书 记 员 陈庆龄
附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。