四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1355号
上诉人（原审被告）：唐文高，男，1967年7月出生，住四川省宜宾县。
委托诉讼代理人：屈刚，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115200110475991。
被上诉人（原审原告）：冉万忠，男，1964年5月出生，住重庆市铜梁县。
被上诉人（原审原告）：梁安惠，女，1966年10月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人唐文高因与被上诉人冉万忠、梁安惠物权纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
唐文高上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1899号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：第一、一审判决案涉平台为业主共有，并认定上诉人的使用“超过了合理利用的必要”，属事实错误。1.案涉平台在空间构造上具有独立性，除上诉人外，其他人均没有可以正常进入的通道，故在利用上具有排他性。2.案涉“铁丝网”并非上诉人建设，且其作用完全在于防盗、安全防范所需，安装“铁丝网”并未增加屋顶的载荷，没有对被上诉人房屋构成使用的影响，相关法律法规对此也无具体规定。一审判决认定的搭建房屋，实际为一平方米的铝塑防雨棚，不具备建筑意义上房屋的属性，不应认定为“房屋”，且该防雨棚不在被上诉人房屋上方，不可能影响其任何权利。以上事实证明，上诉人对于“铁丝网”、防雨棚的利用，是一种合理需要，系对物的合理利用，并不存在“超过合理利用的必要”。第二、一审判决上诉人未取得共有权人的许可，侵犯了被上诉人对共有部分的共有权，属事实认定错误。上诉人的房屋及西侧三间门面房系由原宜宾经济技术开发区管委会于1996年作为管委会职工集资房由开发区管委会所属宜宾拓展经济技术开发总公司统一建设，根据购房时开发区管委会的分房权限及原开发区管委会向原购房人出具的《证明》等，原购房人在购房时即已取得所购房屋的所有权及西侧三面门面屋顶平台的使用权，上诉人从原购房人处购买该房后，依法享有该屋顶平台的使用权，上诉人无需再取得其他人的许可。第三、一审判决适用法律错误。案涉集资房分配使用至今已有二十年左右，当时物权法尚未颁布施行，相关的法律法规并不禁止集资建房单位将形成露台的屋顶分配给职工，也不要求在类似分配房屋时，其他业主应表示许可，这是案涉房屋所有权、使用权形成的特点、背景，一审判决完全忽视房屋分配时的法律规定，忽视房屋分配的背景，忽视原房屋所有权人使用房屋至今并未擅自改造的事实，简单认定上诉人构成侵权，既不尊重历史，又未考虑相关法律适用的溯及力，导致其判决有违客观公正。一审判决适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条认定上诉人架设“铁丝网”的行为构成“损害他人合法权益的行为”错误。
被上诉人冉万忠、梁安惠辩称，被上诉人通过拍卖竞买取得的门面，办理了房产证，被上诉人对该门面依法独立享有占有、使用、处分、收益的权利。该门面是独立的，屋顶不再有楼层，屋顶平台不应当属于全体业主共有，而应当属于被上诉人所有，故请求确认案涉屋顶平台属被上诉人所有，并判令上诉人归还侵占的屋顶平台、撤除所有物件并恢复原状。
冉万忠、梁安惠向一审法院起诉请求：1.判令唐文高立即拆除在翠屏区×路×段×号附22号、23号、24号三间门面屋顶加装的房屋、铁丝网以及搬离种植在三间门面屋顶上的树木、花草等；2.由唐文高负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：冉万忠、梁安惠于2014年3月3日通过竞拍取得翠屏区×路×段2号附24号门面房屋（房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第×7号）。2014年5月4日，唐文高从案外人华涛处购买取得翠屏区×路×段8幢3单元2层2号房屋（房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第×1号）。冉万忠、梁安惠的门面房与唐文高的住房属同一幢建筑，该幢建筑呈“L”形，一层为营业用房，二层至六层为住宅。冉万忠、梁安惠的营业用房在一楼，唐文高的房屋在二楼，位于“L”形的拐角处，其阳台处设有一门，能够直接到达冉万忠、梁安惠营业用房的房顶，房顶周边围栏加装了铁丝网，放置少量盆栽植物，阳台侧面有一搭建房屋。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……。本案中，根据案涉房屋的建筑结构、竣工图以及双方房屋产权证载明的内容，足以认定冉万忠、梁安惠的营业用房与唐文高的住房位于同一建筑物内，属于不可分割的统一体。冉万忠、梁安惠的门面房屋顶不存在构造上的独立性，能够明确区分，也不构成利用上的独立性，可以排他使用，故应当认定为案涉建筑物的共有部分。虽然涉讼的部分系修建中自然形成的自然空间，且仅能够从唐文高房屋正常出入，但不能就此认定涉讼区域系唐文高所有，唐文高并未提交书面证据证明其取得了对冉万忠、梁安惠门面房屋顶独占使用的权利。基于上述理由，认定涉讼区域属于该栋楼全体区分所有权人共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本案中，唐文高利用冉万忠、梁安惠所属房屋屋顶及其上方空间搭建房屋，并用铁丝网围圈，超过了合理使用的必要，不应认定为“合理需要”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：……（四）违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。唐文高并未提交书面证据证明涉讼区域系原建设单位赠送并取得全体专属所有权业主的同意，且也未提供证据证明其拥有涉讼区域的所有权。基于上述理由，唐文高对房屋和铁丝网实际占有和使用，未取得共有权人的许可，侵犯了冉万忠、梁安惠对共有部分的共有权。唐文高应当承担相应的侵权民事责任。现冉万忠、梁安惠要求唐文高排除妨害，拆除加装的房屋和铁丝网，符合法律规定，予以支持。基于唐文高房屋与涉讼区域构造上的特殊性，即除从唐文高阳台门进入以外，无其他通道正常进入，且涉讼区域位于其阳台门外，以及舒适干净生活环境的需要，唐文高清扫地面，摆放少量植物，改善视野环境，美化小区环境，属合理利用涉讼部分，且并未妨碍其他业主，对冉万忠、梁安惠要求搬离植物的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十四条、第十五条之规定，判决：一、唐文高于判决生效后30日内拆除加装的房屋、铁丝网；二、驳回冉万忠、梁安惠的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取为150元，由唐文高承担。
本案二审期间，上诉人唐文高提供四份证据并申请两位证人出庭作证。证据1.原宜宾市经济技术开发区管理委员会职工出具的《证明》，证明涉案平台仅能从上诉人房屋进入，涉案平台在交房时就明确属二楼住户独占使用，这是原管委会职工众所周知的事实。证据2.宜宾临港经济技术开发区管理委员会出具的《证明》，证明杨庆辉、王浩远、刘勇、杨锐等人皆系原宜宾市经济技术开发区管理委员会职工。证据3.小区业主委员会出具的《证明》，证明安装“铁丝网”系由于小区内多次发生盗窃，安装“铁丝网”对于小区内业主的人身、财产安全起到一定保护作用。证据4.现场照片三组（原业主接房时的照片、对案涉平台进行防水处理时的照片和现状照片），证明上诉人对该平台进行合理利用，未影响平台下房屋的正常使用。上诉人申请的证人刘勇陈述：其作为管委会职工，也是该小区业委会副主任，当初管委会分房时就明确说案涉的平台属二楼业主使用，而且也只有二楼业主才能正常进入。证人王浩远陈述：其作为管委会职工，也在该小区分了住房，当初管委会分房时，把案涉平台分给二楼业主使用，原业主本可以选择更好的房屋，选择这个房屋，就是看中了案涉平台可以使用。被上诉人对上诉人提供的上述证据和证人证言均不予认可。
被上诉人提供《竞买协议》一份及上诉人《房屋买卖合同》一份，证明其通过竞买取得的房屋包括屋顶平台，上诉人房屋买卖存在虚假的可能。上诉人认为该证据与本案不具有关联性，其证明目的不能成立。
本院对双方二审期间提交的上述证据及证人证言认定如下：上诉人提交的证据2系单位对其职工身份的证明，被上诉人虽不认可，但未举出充分的事实和理由，应予采纳；证据4的三组照片反映了案涉平台不同时期的状况，属于对客观事实的记载和描述，应予采纳；证据1和证据3及证人证言皆系对以往事实的证明，其基本事实大体一致，对其证明目的本院结合全案证据在下文中予以综合评定。被上诉人提交的两份证据与本案不具有关联性，不予采纳。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
另查明：案涉平台系冉万忠、梁安惠购买的24号门面及旁边23号、22号门面的屋顶，与唐文高住房的客厅相连。一审认定的平台周围的“铁丝网”系在屋顶女儿墙上安装的护栏，一审认定的搭建“房屋”位于唐文高住房的窗户与客厅通往平台的门之间，其宽一米左右，长两米左右，高不足两米。
本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”本案中，虽然案涉平台在空间构造和利用等两方面都具有独立性，上诉人主张原宜宾市经济技术开发区管委会在当初集资建房分配时就已将该平台列入二楼业主的使用范围，并提供相关的证明及证人证言予以证实，但该平台未作产权登记在上诉人的名下，上诉人也未提供证据证明该平台在建设单位销售时已按规划列入了房屋买卖合同，故不能认定该平台为上诉人房屋的专有部分或专有部分的组成部分。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”基于案涉平台与上诉人房屋的特殊构造，上诉人出于对其专有部分特定使用功能的合理需求，在不违反法律、法规和管理规约，不损坏他人合法权益的情况下，可以合理使用该平台。
上诉人基于自身安全及小区防盗的需求，在该平台女儿墙上加装防护栏，不违反法律、法规的禁止性规定，也无证据证明该防护栏安装违反了小区管理规约或损害了他人的合法权益，当属合理使用的范畴。同时，上诉人住房窗户与客厅墙之间的搭建部分，系开放空间，当属雨棚性质，其高度及面积均不宜认定为违建，也无证据证明该搭建行为违反了小区管理规约或损害了他人的合法权益，应认定为合理使用的范畴。
综上，唐文高的上诉请求成立，予以支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1899号民事判决；
二、驳回冉万忠、梁安惠的全部诉讼请求。
一审案件受理费300元，减半收取150元，二审案件受理费300元，均由被上诉人冉万忠、梁安惠负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵良剑
审判员 李红彬
审判员 唐福均
二〇一七年九月二十六日
书记员 李小莉