浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6222号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州盛久和投资管理有限公司，住所地：杭州市南山路35号101室。组织机构代码：09613465-1。
法定代表人：于浤翔，执行董事。
委托代理人：来晓明、方圆，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处，住所地：杭州市西湖区玉皇山路*号。统一社会信用代码：1233010047011060XG。
法定代表人：金志敏，主任。
委托代理人：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
原审第三人：陈伟，男，1970年1月4日出生，汉族，户籍所在地杭州市上城区。
上诉人杭州盛久和投资管理有限公司（以下简称盛久和公司）因与被上诉人杭州西湖风景名胜区凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）、原审第三人陈伟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
盛久和公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回凤凰山管理处的诉讼请求、支持盛久和公司的反诉请求。
事实和理由：一、一审判决没有查明案件的基本事实。2014年5月19日，盛久和公司与凤凰山管理处签订了一份《房屋租赁合同》，约定由盛久和公司承租××路×号的房屋。合同签订后，凤凰山管理处提出该房屋必须对外开放，用于经营，然而盛久和公司不具有经营的资质，承租房屋之后无法经营。于是，盛久和公司、凤凰山管理处与陈伟共同签订了一份《协议》，约定同意由盛久和公司的个人股东即陈伟实际承租该房屋，用于开办凝香居茶室。凝香居茶室的工商登记备案资料所提供的房屋租赁合同，就是这份三方的《协议》。所以，案涉的××路×号的房屋实际是由陈伟在承租，在经营使用。这是案件的客观事实。根据《协议》第二条的约定，盛久和公司与陈伟一起承担《房屋租赁合同》【2014】第1号中乙方的权利和义务。这足以说明，本案的《房屋租赁合同》至少也是二个承租人，一个是盛久和公司，一个是陈伟。因此，2016年1月19目凤凰山管理处向盛久和公司发出《关于解除房屋租赁合同通知》的行为因没有通知另一个承租人陈伟而应当认定为通知无效，不产生租赁合同解除的法律效力。一审中，凤凰山管理处对这份《协议》的解释是，陈伟没有缴纳《协议》第三条约定的15万元保证金，所以该份《协议》没有生效。但是，这样的解释与实际情况是明显不符的。因为：第一，凤凰山管理处提出案涉的房屋必须用于经营，而盛久和公司不具有经营的资质，实际的经营都是由凝香居茶室在负责，而凝香居茶室是陈伟登记注册的个体工商企业，所以，对于陈伟实际经营房屋的事实，凤凰山管理处是明知的。第二，《协议》约定的是盛久和公司与陈伟共同承担《房屋租赁合同》的权利和义务，说明陈伟的法律地位，不是转租的法律关系而衍生出来的次承租人，本案中的陈伟就是承租人，与盛久和公司是作为共同的承租人。所以，陈伟在承担义务的同时，还应有权利享受盛久和公司的权利。既然盛久和公司已经将15万元的保证金缴纳给了凤凰山管理处，为什么陈伟还需要额外再缴纳15万元的保证金了呢？说得直白一点，本案的《房屋租赁合同》约定的保证金一共只有15万元，盛久和公司已经缴纳了这15万元，陈伟在作为共同承租人的同时如果再缴纳15万元保证金，那就等于《房屋租赁合同》的保证金变或30万元，这显然是权利义务不对等的。第三，凝香居茶室的工商登记备案的房屋租赁合同就是这份《协议》，如果该份《协议》无效，那么工商登记备案的法律效力如何看待?第四，陈伟开办凝香居至今已经二年多的，在这二年多的时间，凤凰山管理处从来没有提出异议，这一行为足以视为其认可《协议》的效力，认可陈伟作为共同承租人参与对房屋的经营管理。综上，盛久和公司与陈伟均是案涉房屋的承租人，凤凰山管理处履行解除合同的程序不到位，不产生合同解除的法律效力，因此，本案的房屋租赁合同仍然继续有效，应当继续履行。二、一审判决支持合同解除的依据不成立。凤凰山管理处以盛久和公司没有按约定履行当年地方财政收入的义务构成违约为由，要求解除合同。缺乏事实和法律依据。地方财政收入是地方政府应当完成的行政职责，是地方政府的责任，是凤凰山管理处的责任。通过房屋租赁合同这样的形式，将自己的行政职责转嫁给企业和个人，实际上构成“乱摊派”的问题，是不合法的。企业的义务是纳税，企业的义务不是完成地方政府的财政收入目标。因此，根据国务院发布的《禁止向企业摊派暂行条例》和国务院发出的《关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》、《国务院办公厅关于转发财政部〈关于治理乱收费的规定〉的通知》等相关规定，转移行政职能，就是典型的“三乱”的表现之一，是明令禁止的行为。所以，本案中凤凰山管理处将地方财政收入的行政职能以合同条款的方式转嫁给企业和个人，这种做法是不合法的，该条款是无效的。退一步来讲，哪怕地方财政收入的约定是有效的，仍不构成本案中凤凰山管理处行使解除合同的条件。因为凤凰山管理处发出解除房屋租赁合同的通知前，并没有与盛久和公司进行过结算，虽然凤凰山管理处向法院提供了一张2015年地方财政收入统计的表格，但是凤凰山管理处在发出解除合同通知前，却从来没有同盛久和公司进行过结算，不管实体上是不是真的没有完成，这种做法本身就是不合理的，解除合同的程序没有到位，不产生合同解除的效力。
凤凰山管理处辩称，一、陈伟没有缴纳经营管理保证金，故按照约定，三方签订的《协议》并未生效。一审判决认定事实清楚，陈伟不是本案诉争合同的当事人。二、鉴于诉争合同标的系西湖风景区的湖边房屋。其具有特定价值及不可复制、不可替代性和稀缺性。盛久和公司与凤凰山管理处在签署合同租赁诉争房屋时已经明确约定除承担租金和水电费以外还需要完成约定的地方财政税收数额。盛久和公司与凤凰山管理处均系有完全民事行为能力的民事主体，双方系协商一致。盛久和公司能以如此优惠的租赁费承租稀缺的湖边房屋就是以完成约定的地方财政税收数额作为对价所取得的一种优惠。双方之间不存在所谓强行摊派，盛久和公司完全可以不承租诉争房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
凤凰山管理处向一审法院起诉请求：1.盛久和公司立即腾空杭州市西湖区××路×号房屋并归还给凤凰山管理处；2.盛久和公司支付凤凰山管理处逾期腾房损失23907.1元（暂计2016年2月1日至2016年3月7日，按年租金25万元，实际计算至腾退房屋之日）；3.盛久和公司支付违约金250000元；4.本案诉讼费全部由盛久和公司承担。盛久和公司向一审法院提起反诉，请求：1.确认凤凰山管理处于2016年1月19日发出《关于解除房屋租赁合同通知》的行为无效；2.凤凰山管理处赔偿盛久和公司经营性损失250000元；3.凤凰山管理处赔偿盛久和公司装潢及设施等损失150000元（暂估价）；4.诉讼费用全部由凤凰山管理处承担。
一审法院认定事实：杭州市西湖风景名胜区地名委员会办公室颁发的门牌证载明杭州市西湖风景名胜区西湖街道××路×号房屋的产权人为杭州市园林文物局。杭州市西湖风景名胜区管理委员会证明上述房屋由凤凰山管理处负责管理、出租。
2014年5月19日，凤凰山管理处作为甲方、盛久和公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容有：甲方将其所有（或依法授权取得）的杭州西湖风景名胜区范围内的杭州市西湖区××路×号房屋租赁给乙方使用，房屋建筑面积约232平方米，室外休闲面积约590平方米；租赁期限为10年，即从2014年6月1日至2024年8月30日，2014年6月1日到2014年8月30日为乙方装修期，租赁费用从2014年9月1日算起；租金第一年至第三年每年为25万元，第四年至第六年每年为26.25万元，第七年至第九年每年为27.5625万元，第十年为28.9406万元，对租金的支付日期亦作了明确的约定；本合同签订之日乙方应向甲方一次性支付履约保证金5万元（乙方支付的5万元定金自动转为履约保证金），如乙方按合同规定如期付清每年度的租金，在本合同终止或乙方无违约的，甲方如数退还保证金（不计息），如乙方不能在规定期限内支付租金或违反本合同条款的，乙方无权要求甲方退还保证金，甲方有权要求解除本合同，乙方因违约给甲方造成的损失大于保证金的，应按实承担赔偿责任；租赁房屋仅作为乙方或其经营机构经营使用，租赁期间必须对公众开放；乙方承诺为西湖风景名胜区引入创税企业，并承诺为景区财政税收稳步增长做出贡献，乙方确认创税指标并向甲方出具书面承诺（详见附件8《补充协议》）；乙方有拒不履行义务等情形之一的甲方可以解除合同，乙方承担的违约责任为向甲方一次性赔偿当年房屋租金，甲方预收多余租金不予退还，所投入的装修装潢及不可移动设施、设备归甲方所有且不予补偿；乙方确认，乙方未兑现其出具给甲方的书面创税目标确认和承诺的（具体见附件8），当该等事实发生时，本合同可由甲方决定解除，作为本合同约定解除条件并鉴于本合同标的特定价值及不可复制、替代性，上述合同解除后，乙方与甲方按实际使用承租房屋的时间结算租金，乙方投入承租房屋的装潢归甲方所有，不作补偿。
作为上述《房屋租赁合同》附件8的《补充协议》约定的主要内容有：在主合同生效后，乙方须在房房屋租赁地杭州××风景名胜区成地方财政税收，2014年12月31日前完成地方财政税收150万元，2015年1月1日起到2024年8月31日止每年完成地方财政税收300万元，地方财政税收数据以甲方所在地税务部门的入库数据统计为准，以上地方财政税收按财务会计年度计算；创（缴）税目标税收数额，包含乙方在所承租甲方房屋后核发经营完成的地方财政税收和乙方在甲方所属景区内引进的企业完成的地方财政税收；在本协议签订之日，乙方应支付给甲方履约保证金10万元，乙方逾期未支付履约保证金的视为其违约，甲方有权解除主合同及本协议，乙方应当按保证金总额承担违约金；1.若乙方未能在2014年12月31日前完成地方财政税收150万元，乙方应当在2015年1月10日前支付甲方违约金5万元；2.若乙方在2015年12月31日前只完成地方税收目标的80%以上（包括80%，即240万元），原则上可视作完成目标，支付甲方违约金5万元，只完成60%以上（包括60%，即180万元），乙方需支付甲方违约金10万元；乙方逾期支付上述违约金的，甲方有权从履约保证金中扣除，但乙方应在次年的1月15日前补足该保证金，在乙方补足该保证金后甲乙双方继续履行主合同及本协议条款，否则甲方有权解除主合同及本协议；乙方连续3年未达到地方财政税收目标的70%（包括70%，即210万元）以上的，甲方有权解除主合同及本协议，终止双方合作关系。
此外，凤凰山管理处作为甲方、盛久和公司作为乙方、第三人作为丙方曾签订《协议》一份，约定的主要内容有：甲方同意乙方将凝香居茶室一楼及厨房和后场（约90方）、二楼（约50方）和室外场所（约590方）租赁给乙方股东之一的丙方经营；在本协议期间丙方将与乙方一起承担甲乙双方于2014年签订的《房屋租赁合同》[2014]第1号中乙方的权利和义务；丙方需在本协议签订之日向甲方支付经营管理保证金15万元；本协议自甲方收到丙方支付的经营管理保证金后生效。
2014年12月15日第三人申领了个体工商户营业执照，字号为杭州西湖风景名胜区凝香居茶楼，经营场所在杭州市××路×号。
2014年1月28日，盛久和公司向凤凰山管理处支付房屋租赁定金50000元。2014年6月17日，盛久和公司支付给凤凰山管理处350000元，即2014年9月1日至2015年8月31日的租金250000元及履约保证金100000元。盛久和公司因未完成2014年的税收，于2015年1月9日向凤凰山管理处缴纳50000元违约金。2015年7月31日，盛久和公司向凤凰山管理处支付自2015年9月1日至2016年2月29日的半年租金125000元。
2016年1月19日，凤凰山管理处向盛久和公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，主要内容为：根据2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》及补充协议（附件8）的约定，贵公司2014年度应完成地方财政收入150万元，2015年应完成地方财政收入300万元，而贵公司在2014年至2015年两年度仅完成地方财政收入32753.3元，已经严重违约。由于贵公司未完成税收目标任务，我处按补充协议第三条的规定已扣除贵公司的履约保证金作为违约金，但贵公司未按该补充协议第三条的规定在2016年1月15日前将保证金补足。而且贵公司未按主合同第三条第四项的规定及时履行支付水、电费的义务，至今已拖欠水电费6459.62元。鉴于以上违约行为，我处依据主合同第八条、第十条及补充协议第三条的规定，决定即日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》及包括补充协议在内的全部附件，请贵公司收到本通知后在2016年1月22日前自动将租赁标的及时移交给我管理处。盛久和公司于次日收到该通知。
2016年2月23日，凤凰山管理处又向盛久和公司发出《关于限期移交租赁房屋的通知》，再次要求盛久和公司于2016年2月29日前腾空并移交租赁房屋。
在凤凰山管理处向盛久和公司发出解除房屋租赁合同通知和腾空租赁房屋通知后，盛久和公司于2016年3月1日向凤凰山管理处支付自2016年3月1日起的半年租金125000元，3月2日支付100000元用以补足保证金，凤凰山管理处于2016年3月3日将该两笔款项退还给了盛久和公司。
一审法院认为，一、就案涉房屋的租赁除了凤凰山管理处与盛久和公司双方签订过《房屋租赁合同》及其附件外，凤凰山管理处与盛久和公司及第三人三方还签订过《协议》一份，但三方协议明确约定该协议以第三人支付给凤凰山管理处150000元经营保证金为生效条件，庭审中第三人将盛久和公司支付给凤凰山管理处的履约保证金视作其应支付的经营保证金，一审法院认为两者分别在不同的合同中进行约定，履行支付义务的主体及款项名称、支付时间也各不相同，故第三人主张的事实不能成立，因第三人未支付经营保证金而致三方协议并不发生法律效力，盛久和公司及第三人要求按该三方协议来确定各方的权利义务、第三人亦为承租人并应与盛久和公司共同承担责任之意见无依据，本案争议应以凤凰山管理处与盛久和公司签订的《房屋租赁合同》及附件8《补充协议》为依据来审查处理。二、凤凰山管理处与盛久和公司签订的《房屋租赁合同》及附件8《补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故其内容合法有效，审理中盛久和公司辩称对其应完成的地方财政税收作出约定构成“乱摊派”从而导致相关条款无效，一审法院认为，对其应完成的地方财政税收数额作出约定并不符合有关规定中所述的“乱摊派”情形，且该约定内容亦未被法律、行政法规所禁止，故盛久和公司的抗辩意见不能成立，双方应按上述租赁合同、补充协议的约定履行。三、2015年盛久和公司未完成约定的地方财政税收数额，也未及时支付未完成税收违约金，依照约定凤凰山管理处有权将该违约金从履约保证金中予以扣除，嗣后盛久和公司仍未在次年1月15日即2016年1月15日前补足履约保证金，则凤凰山管理处行使合同解除权的条件成就，凤凰山管理处依法向盛久和公司发送了解除通知，故双方签订的《房屋租赁合同》及其附件于通知到达盛久和公司即2016年1月20日解除，盛久和公司反诉要求确认凤凰山管理处的解除合同行为无效无事实依据，不予支持。对于盛久和公司认为凤凰山管理处不能保证盛久和公司及第三人对房屋的正常使用、凤凰山管理处违约在先之主张无充分证据证明，至于在解除合同前双方是否进行结算对是否应解除合同不会产生影响，故盛久和公司的相关抗辩意见不能成立。四、凤凰山管理处与盛久和公司签订的《房屋租赁合同》及其附件已于2016年1月20日解除，故凤凰山管理处要求盛久和公司腾退其承租的房屋理由正当，予以支持，盛久和公司已支付至2016年2月底的租金及房屋占有使用费，盛久和公司还应支付自2016年3月1日起至其腾退之日止按合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费，凤凰山管理处的该请求予以支持。五、凤凰山管理处要求盛久和公司依据合同约定支付违约金250000元，盛久和公司抗辩若法院认定凤凰山管理处与盛久和公司及第三人三方签订的协议不生效，则凤凰山管理处与盛久和公司约定的违约金过高，认为合同中既约定履约保证金，又约定违约金，两者均以违约为由而产生的损失赔偿，作用相同，系重复收取，且按照有关规定违约金的比例不应超过损失的30%，一审法院认为，凤凰山管理处与盛久和公司在租赁合同和补充协议中既约定了概括性的违约金，又针对特定事项约定了具体性的违约金，本案中盛久和公司的违约行为是未完成2015年地方财政收入且未按时补足保证金，凤凰山管理处就其违约行为已从履约保证金中扣除具体性违约金100000元，并不再退还剩余履约保证金50000元，即盛久和公司因其2015年的违约行为已向凤凰山管理处承担了150000元的损失，双方约定的违约金属于赔偿性违约金，违约金的支付应与违约损失相适应，现凤凰山管理处未提交证据证明盛久和公司承担了150000元违约损失后仍不能弥补其实际遭受的损失，故对凤凰山管理处要求盛久和公司支付250000元违约金不予支持。六、盛久和公司反诉请求若本案解除租赁合同，则要求凤凰山管理处赔偿其经营性损失和已投入承租房屋内的装修、设备损失，一审法院认为合同已明确约定因盛久和公司未完成附件8的创税目标而解除合同的，盛久和公司投入承租房屋的装潢归凤凰山管理处所有而不作补偿，盛久和公司作为违约方要求凤凰山管理处赔偿其他损失亦无理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、盛久和公司于判决生效之日起十五日内将位于杭州市西湖区××路×号房屋腾空归还给凤凰山管理处；二、盛久和公司于判决生效之日起十五日内支付凤凰山管理处自2016年3月1日起至腾退之日止、按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费；三、驳回凤凰山管理处的其他本诉请求；四、驳回盛久和公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5408元，由凤凰山管理处负担5358元，由盛久和公司负担50元；财产保全申请费1875元由盛久和公司负担；盛久和公司负担部分合计1925元于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。反诉案件受理费减半收取3650元由盛久和公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，凤凰山管理处（甲方）、盛久和公司（乙方）与陈伟（丙方）虽签署了《协议》，但该协议约定：“三、丙方需在本协议签订之日，向甲方支付经营管理保证金为人民币15万元整。四、本协议自甲方收到丙方支付的经营管理保证金后生效。”因协议签订后陈伟并未支付该经营管理保证金，之后的租金也仍是由盛久和公司向凤凰山管委会支付。盛久和公司认为陈伟也应为案涉房屋承租人的上诉理由不能成立，本院不予采信。
凤凰山管理处（甲方）与盛久和公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：“乙方确认，乙方未兑现其出具给甲方的书面创税目标确认和承诺的（具体见附件8）。当该等事实发生时，本合同可由甲方决定解除。作为本合同约定解除条件并鉴于本合同标的的特定价值及不可复制、替代性，上述合同解除后，乙方与甲方按实际使用承租房屋的时间结算租金，乙方投入承租房屋的装潢归甲方所有，不作补偿。”双方签订《补充协议》（即附件8）就相关完成地方财政税收数额进行了约定。该约定系凤凰山管理处与盛久和公司双方真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，盛久和公司认为该约定无效的理由不能成立。凤凰山管理处一审期间提交证据证实盛久和公司未完成约定的地方财政税收数额，盛久和公司未提交反驳证据，故原审法院认为盛久和公司存在违约情形，凤凰山管理处行使合同解除权的条件成就，确认案涉《房屋租赁合同》于2016年1月20日解除并无不当，盛久和公司应腾空返还案涉房屋，并支付相应的占有使用费。基于《房屋租赁合同》的约定，盛久和公司主张其投入装修等损失的相关请求本院难以支持。综上所述，盛久和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由杭州盛久和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年十二月二十三日
书记员 赖雪珂