广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤执复255号
复议申请人：佛山市源美物业管理有限公司。
法定代表人：刘卫琪。
委托代理人：李静映，系该司员工。
申请执行人：广州银行股份有限公司佛山南海支行。
负责人：黄有彩。
被执行人：佛山市雅博士医疗设备有限公司。
法定代表人：黄立权。
被执行人：佛山市顺德区兆泰房产有限公司。
法定代表人：苏敏奇。
被执行人：黄立权。
被执行人：马丹丹。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行广州银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称广州银行南海支行）申请执行佛山市雅博士医疗设备有限公司、佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）、黄立权、马丹丹金融借款合同纠纷一案过程中，于2016年7月4日作出（2014）佛中法执字第424号网络拍卖事项告知书，拟在网络上拍卖被执行人兆泰公司所有的位于佛山市顺德区大良街道办事处五沙村委会XX路1X号地块（使用权证号：010236XX）及地上的厂房两幢（以下简称涉案房地产）。
佛山市源美物业管理有限公司（以下简称源美公司）向佛山中院提出执行异议称：异议人源美公司与被执行人兆泰公司于2013年签订《土地租赁合同》一份，合同约定，异议人从2013年4月开始向兆泰公司租赁涉案房地产，租期10年。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，法院应保护异议人在拍卖标的物拍卖成交后继续享有承租权至租赁期限届满。另，租赁期间，由于兆泰公司的债务原因及管理不善，导致拍卖标的物厂房的门窗被盗，异议人只有自行筹资投入10万元进行围蔽，同时，因兆泰公司的债务问题、与厂房承建方发生工程款纠纷、股权多次变更、法人涉案被拘等多种原因，兆泰公司无法提供涉案地块的有关证照，异议人无法联系兆泰公司的负责人，严重影响了异议人对拍卖标的物的出租，导致异议人在两年时间内无法对涉案房地产正常出租、使用，甚至异议人还需另聘保安人员看管拍卖标的物，为此，异议人代垫了保安工资共21万元。上述费用，不但已包含在标的物价值内，且是为拍卖标的物而支付的，异议人为此而垫付的该费用应依法在拍卖款中优先受偿。综上，请求：一、裁决异议人对拍卖的涉案房地产享有优先购买权；二、裁决异议人对拍卖的涉案房地产享有承租权，拍卖标的物时需带租拍卖至异议人的租赁期限2023年3月30日；三、裁决异议人对拍卖的涉案房地产在35万元范围内享有优先受偿权。
异议人源美公司向佛山中院提交了如下证据：1.土地租赁合同；2.厂房租赁合同、广东天物金佰包装制品有限公司营业执照、发票明细；3.保安工资计算明细及工资表。
经质证，申请执行人广州银行南海支行对证据1的“三性”不予认可，认为该合同要素不齐全，没有合同签订时间、没有法定代表人签名，被授权人也没有签名，只有源美公司盖了骑缝章；此外，合同约定年租金是8万元，明显低于市场价，而且源美公司未提供证据证明其支付过租金。对证据2、证据3的“三性”不予认可，认为与本案无关。
佛山中院对异议人源美公司提供的上述证据的真实性、关联性不予确认。
申请执行人广州银行南海支行答辩称：首先，在本案的执行过程中，佛山中院于2016年1月12日发出拍卖公告，要求权利人提出权利主张，但异议人没有在规定时间内提出，说明即使异议人有相关权利，也放弃了该权利。其次，异议人提出的租赁问题，其租赁合同如果是真实的，根据合同第五条的规定，异议人所述投资10万元安装门窗围蔽的费用不属于优先权的范围；而异议人聘请保安并支付工资，是异议人作为承租人应自行承担的义务，与本案无关。
佛山中院审理查明，该院在（2014）佛中法执字第424号案执行过程中，于2015年10月11日查封了涉案房地产，于2016年1月12日作出（2014）佛中法执字第424-5号公告，告知：佛山中院拟对兆泰公司所有的位于顺德区××办事处××号土地使用权（土地使用权号：01023XX）及上盖物（厂房两幢）进行处理，为保障相关权利人的合法权益，自本公告发出之日起十日内，上述房地产的相关权利人，应向佛山中院申报权利（提供合法使用上述房屋的合同等相关材料），逾期，将依法对上述房屋予以评估、拍卖，由此所产生的法律后果由相关当事人自行承担。该公告张贴后，因无人主张权利，佛山中院遂依法启动对涉案房地产的评估。经广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司评估（信评字F16010202X号），其中土地评估总价为29784547元，厂房评估价为6397400元。因无法直接向被执行人送达评估报告，佛山中院于2016年4月7日公告送达评估报告。2016年7月4日该院作出（2014）佛中法执字第424号网络拍卖事项告知书，拟在网络上拍卖涉案房地产。异议人得知佛山中院作出的网络拍卖公告事项后，提出执行异议。
佛山中院另查明，涉案土地使用权面积22911.19平方米，该土地已抵押给佛山顺德农村商业银行股份有限公司大良支行，他项权证号为佛府（顺）他项（2012）第01023XX号；地上建筑有厂房两幢，其中原有建筑一幢厂房面积13000平方米，新建厂房一幢面积为11477.72平方米。其中新建厂房因涉及建筑工程优先受偿权问题，权利人已向佛山中院提出优先受偿请求。该新建厂房竣工验收时间为2013年3月21日。
佛山中院于2016年8月31日作出（2016）粤06执异127号异议裁定，裁定认为：本案争议焦点为源美公司提供的租约是否合法、源美公司支付的费用能否在拍卖款中优先受偿及执行拍卖涉案房地产过程中是否应附带源美公司提供的租约拍卖的问题。经查，异议人源美公司提供的《土地租赁合同》，并非真实合法有效的合同。理由如下：在该《土地租赁合同》中，约定的涉案房地产的租金为每年80000元，结合涉案房地产的面积、评估价值考量，该租金明显低于市场租金标准；在如此低水平租金的情况下，房屋租赁期竟然长达10年，亦明显不符合常理；在合同中，仅有兆泰公司的盖章，没有兆泰公司负责人签名；合同没有签订时间，没有约定异议人如何交纳租金；在异议人明知土地存在抵押权的情况下没有取得抵押权人同意，合同中没有约定如何处理抵押权的影响问题；在其中一座厂房为新建厂房，该厂房刚完成验收手续、甚至还未办理验收备案的情况下，没有约定如何交接新建厂房等问题。综上所述，《土地租赁合同》存在诸多不合理之处，对其合法性，佛山中院不予确认。此外，异议人源美公司自始至终没有向兆泰公司支付过租金，反证该租赁合同没有得到实际履行。至于异议人源美公司提供其与广东天物金佰包装制品有限公司签订的《厂房租赁合同》拟证实其已实际使用涉案房地产，但该证据不足以证实其与兆泰公司签订的《土地租赁合同》是合法有效的合同。相反，从该合同的租金水平来看（6144平方米厂房月租金49154元/月，而《土地租赁合同》约定是24477.72平方米厂房租金80000元/年），不足采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，异议人源美公司向佛山中院提交的《土地租赁合同》及相关资料，不足以证实已签订合法有效的租赁合同并占有使用涉案房地产，对其带租拍卖的请求依法应不予支持。综上，异议人请求对涉案房地产附带租约拍卖、主张其因租赁涉案房地产而支付的费用在拍卖款中优先受偿及享有优先购买权，没有事实与法律依据，佛山中院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条的规定，裁定驳回异议人佛山市源美物业管理有限公司的异议请求。
源美公司不服佛山中院上述异议裁定，向本院申请复议称：佛山中院异议裁定未查明申请人对拍卖标的物享有承租权及优先购买权，且在申请人对标的物提出上述异议主张时佛山中院不顾申请人的异议主张，继续拍卖标的物，显然欠妥。一、申请人于2016年7月得知佛山中院拟拍卖涉案标的物，但事实上申请人与兆泰公司在2013年已签订《土地租赁合同》。合同约定，标的物由申请人从2013年4月向兆泰公司开始承租，租期为10年，即租期至2023年3月30日止。二、佛山中院以《土地租赁合同》中兆泰公司盖章后没有负责人签名而否定合同的效力，欠妥。三、异议裁定未对申请人提出的对申请人为标的物添附的财产权益及管理标的物而支付的费用进行审查核定，有误。综上，请求依法撤销佛山中院异议裁定，并裁定：一、中止拍卖兆泰公司所有的位于顺德区××办事处××号土地使用权及厂房。二、确认申请人对标的物享有优先购买权。三、确认申请人对拍卖标的物享有承租权，租赁期限至2023年3月30日，法院处置标的物必须带租拍卖。四、确认申请人对拍卖标的物拍卖款享有优先受偿权。
本院对佛山中院在执行异议裁定中查明的事实予以确认。
本院认为，本案佛山中院在（2014）佛中法执字第424号案执行中，裁定拍卖被执行人兆泰公司名下位于顺德区××办事处××号土地使用权及两幢厂房，案外人源美公司主张对上述涉案土地使用权及厂房有承租权，而且在佛山中院查封之前与被执行人兆泰公司签订了租赁合同，请求保护其租赁权及优先购买权、因在标的物上添附而支出费用的优先受偿权。异议人源美公司对涉案土地及厂房主张租赁权等实体权益，因此，源美公司向佛山中院提出的异议属于案外人异议，佛山中院应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查处理，该院错误适用该法第二百二十五条审查处理，异议裁定应予撤销，发回重新作出裁定。
综上所述，佛山中院（2016）粤06执异127号异议裁定认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下：
撤销佛山市中级人民法院（2016）粤06执异127号异议裁定，发回佛山市中级人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 邱 丹
审判员 李昙静
审判员 周小劲
二〇一六年十二月十四日
书记员 邓丽霞