广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0405民初727号
原告练沛霞（反诉被告）。
委托代理人冯丽滢，广西益远律师事务所律师。
委托代理人黄海萍，广西益远律师事务所律师。
被告黄佳（反诉原告）。
委托代理人潘冠生，广西荣御律师事务所律师。
委托代理人黄雪莹，广西荣御律师事务所律师。
原告练沛霞与被告黄佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理，依法由审判员伍超婵适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告黄佳对原告练沛霞提出反诉，被告黄佳提出反诉符合法律规定，本院决定将该案进行合并审理。原告练沛霞的委托代理人冯丽滢、黄海萍，被告黄佳及其委托代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）练沛霞诉称，原告委托李兴新与被告于2014年4月18日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将位于梧州市菊湖路6号（朗日花园）1、2、3幢一层13号沿街车库出租给被告，租赁期限自2014年5月15日起至2019年5月14日止，第一年租金每月3200元，第二年自2015年5月15日起每月租金3520元。合同签订后，被告自2015年10月开始拖欠租金。2015年3月3日，被告单方终止合同并损坏房屋内的设施，在不与原告办理任何交接手续的情况下，将钥匙交给邻居商铺后离去。因此，原告诉至法院，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告支付拖欠原告的租金14080元；3.被告赔偿原告损失17681元；4.被告所交租赁风险抵押金6500元作为违约金支付给原告；5.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）黄佳辩称，被告曾向原告丈夫李兴新提出退租，李兴新同意每月减200元租金，即从2015年8月起每月租金调整为3300元。其后，被告实在交不起租金，于2015年10月向李兴新提出退租，但李兴新不予办理退租手续。2016年1月中旬，被告将钥匙交予邻居商铺，撤离了承租商铺。被告自2015年11月起停止交租金给原告，故被告欠付租金的月份为2015年11月、12月及2016年1月，三个月租金共9900元，而被告在签约前已支付抵押金6500元给李兴新，现尚欠租金3400元。双方签订的房屋租赁合同约定出租面积为65平方米，但原告实际提供的车库面积为52.3平方米，少了12.7平方米，故按实际出租的面积计算，原告2014年5月15日至2015年5月15日多收被告租金7500元，2015年5月15日至2016年1月15日多收租金7740元，原告应补回被告多收的租金11860元。被告承租原告商铺时，该商铺为毛坯房，被告加建的门窗、卷闸、玻璃墙、楼阁等均系被告自行出资，而被告出资安装的电控门电机、射灯、电线排风扇、热水器、洗手盘并非合同约定归原告所有的物品，被告离场时予以拆除不存在损坏承租商铺物品之说，不应予以赔偿，且原告出具的梧州市东南建筑工程有限公司修复预算单不符合损失依据，不能作为证据使用。被告并无违约行为，租赁风险抵押金6500元不应作为违约金支付给原告。
被告（反诉原告）黄佳同时诉称，经李兴新同意，从2015年8月起每月租金调整为3300元。反诉原告自2015年11月起停止交租金给反诉被告，故反诉原告欠付租金的月份为2015年11月、12月及2016年1月，三个月租金共9900元，而反诉原告在签约前已支付抵押金6500元给李兴新，现尚欠租金3400元。反诉原告与李兴新签订的房屋租赁合同约定出租面积为65平方米，但其实际提供的车库面积为52.3平方米，少了12.7平方米，故按实际出租的面积计算，反诉被告2014年5月15日至2015年5月15日多收反诉原告租金7500元，2015年5月15日至2016年1月15日多收租金7740元，反诉被告应补回反诉原告多收的租金11860元。因此，本诉被告向法院提起反诉，请求：1.反诉被告赔偿反诉原告财产损失11860元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）练沛霞针对反诉辩称，被告主张与原告协商自2015年8月起租金调整为每月3300元没有证据证实。原、被告双方签订的房屋租赁合同约定出租的沿街车库及自行车库加起来的面积为65平方米，根据房产证、商品房买卖合同记载，原告实际交付被告使用的车辆面积共为78.28平方米。其中自行车车库系原告儿子李承宗所有，而李承宗未满十八周岁，原告作为其法定代理人，将其车库出租给被告，符合法律规定。原告将车库出租给被告时尚未取得房产证，后经双方实地测量，约定出租面积为65平方米，被告对此也一直未提出异议并按合同约定履行支付租金的义务。
经审理查明，坐落于梧州市菊湖路6号（朗日花园）1、2、3幢一层13号沿街车库为原告练沛霞所有，坐落于梧州市菊湖路6号（朗日花园）1、2、3幢一层5号自行车库为原告练沛霞之子李承宗所有，李承宗年仅14岁。2014年4月18日，原告练沛霞的丈夫李兴新以原告的名义与被告黄佳签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方为原告练沛霞，承租方为黄佳，出租方练沛霞将坐落于梧州市菊湖路6号（朗日花园）1、2、3幢一层13号沿街车库50.4平方米及自行车库14.6平方米，建筑面积共65平方米出租给被告；租赁时间自2014年5月15日起至2019年5月14日止。租金为第一年内每月租金3200元，第二年起每年提高10%；合同签订后，被告需交6500元风险抵押金给原告；被告如需改动车库，必须确保房屋与车库的安全，并征得原告的同意，被告加建的门窗、卷闸、玻璃墙、楼阁等由被告自行出资，但离场时不得损坏、拆除与搬走，一切加建的建筑物无偿归原告所有；被告如提前取消租赁车库，须提前一个月通知原告；原告于2014年4月18日将车库交被告接管，被告可进行装修与使用；被告若逾期交纳租金，每迟交一天，罚款100元，逾期超过15天，原告有权收回车库，被告不得拆除加建的建筑物，原告没收被告的抵押金，并追究被告造成的损失。
合同签订当日，被告黄佳将6500元交予原告作为租赁风险抵押金。合同签订后，原告于2014年4月18日将梧州市菊湖路6号（朗日花园）1、2、3幢一层13号沿街车库及原告儿子李承宗名下的自行车库交付被告使用，交付时车库状态为毛坯房，两车库面积总计78.28平方米。双方履行合同至2015年10月。自2015年10月起，被告开始拖欠原告租金。2016年1月，被告撤离承租车库，并拆除其自行加建的卷闸门电机、排风机、空调、玻璃门、射灯、大灯、后门拉闸、热水器。2016年2月，被告将其撤离承租车库的行为告知原告。
其后，原告因向被告追讨租金未果，诉至本院。
2016年6月24日，经本院现场勘查，梧州市菊湖路6号（朗日花园）1、2、3幢一层13号沿街车库及自行车库内水电、墙纸、阁楼、天花等基础装修设施完好。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、商品房买卖合同及庭审笔录等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告的丈夫李兴新代理原告、李承宗与被告签订《房屋租赁合同》，李兴新的行为得到了原告的追认，而李承宗系未成年人，原告及李兴新作为李承宗的法定代理人，有权代理李承宗出租上述自行车库。因此，原告练沛霞与被告黄佳成立了租赁合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。合同成立后，原告依约向被告交付了出租物，被告应按约定履行缴纳租金的义务。被告自2015年10月起开始拖欠租金，并于2016年2月将其撤离承租车库的行为告知原告，故原告要求被告支付2015年10月至2016年2月的租金14080元，合理合法，本院予以支持。被告拖欠原告租金，构成违约，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，亦符合法律规定，本院予以支持。被告主张其于2016年1月就已搬离承租车库，租金应只交纳至2016年1月，但其实际于2016年2月才将其撤离车库的行为告知原告，故本院对该主张不予采纳。
被告撤离承租车库时拆除了其加建的卷闸门电机、排风机、空调、玻璃门、射灯、大灯、后门拉闸、热水器等物品，因合同约定：“被告加建的门窗、卷闸、玻璃墙、楼阁等由被告自行出资，但离场时不得损坏、拆除与搬走，一切加建的建筑物无偿归原告所有”，被告的拆除行为违反了合同的约定，现原告要求被告赔偿修复安装安全玻璃工料2500元及厨具门安装工料200元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿电控闸卷门安装电机设备工料费，安装射灯、大灯、风扇、洗手盘、热水器工料费，因上述项目并不包括在合同约定的不得拆除的“门窗、卷闸、玻璃墙、楼阁”内，也不属于“一切加建的建筑物”，被告予以拆除没有违反合同约定，故本院不予支持。原告要求被告赔偿修复刮腻子、安装电线、铝扣天花板、清理垃圾人工等费用，经本院现场勘查，上述部位完好，并不存在被告故意损坏的情形，原告要求赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。
双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告若逾期交纳租金，每迟交一天，罚款100元，逾期超过15天，原告有权收回车库，被告不得拆除加建的建筑物，原告没收被告的抵押金，并追究被告造成的损失。被告拖欠原告租金并拆除玻璃门等建筑物，构成违约，原告要求将被告所交租赁风险抵押金6500元作为违约金交付原告，符合法律规定，本院予以支持。
被告黄佳在本案提出反诉，主张其所承租的车库面积与合同约定不符，要求本诉原告练沛霞向其退还多收的租金11860元。但经本院现场勘查及反诉原告黄佳庭后认可，原告出租面积并未违约，故本院不支持反诉原告黄佳的诉请。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告练沛霞与被告黄佳签订的《房屋租赁合同》；
二、被告黄佳支付原告练沛霞租金14080元；
三、被告黄佳支付原告练沛霞修复出租车库损失2700元；
四、被告黄佳所交风险抵押金6500元归原告练沛霞所有；
五、驳回反诉原告黄佳的诉讼请求。
案件受理费594元，减半收取297元，由原告练沛霞负担79元，被告黄佳负担218元；反诉案件受理费96.50元，由反诉原告黄佳负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 伍超婵
二〇一六年六月二十八日
书记员 钟柳珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。