陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终6321号上诉人（原审原告）：李定娣。委托诉讼代理人：彭启君，陕西世纪领航法律服务公司法律工作者。上诉人（原审被告）：司欢欢。委托诉讼代理人：郭平，西安市长安区148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：倪秋红，西安市长安区韦曲法律服务所法律工作者。上诉人李定娣因与上诉人司欢欢转让协议纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。李定娣上诉请求：1、撤销原判；2、依法确认李定娣与司欢欢所订立的口头转让协议无效，司欢欢返还其所收取李定娣的房屋转让费20000元及由此造成的银行利息损失2200元；3、本案一、二审诉讼费由司欢欢全部承担。事实和理由：李定娣与司欢欢2015年6月16日口头订立房屋转让协议的转让费，包括司欢欢2015年6月16日至2015年11月15日五个月的房屋租金及房内添附物（衣柜6个、LED灯12个、玻璃门一对）。李定娣基于司欢欢尚有五个月房租才与司欢欢订立房屋转让协议，并向司欢欢支付了20000元转让费。李定娣2015年6月18日与房主签订了为期一年的房屋租赁合同，租赁费46800元。但司欢欢于2015年6月18日背着李定娣与房主田安终止了房屋租赁合同，并在田安处索回了2015年6月18日至2015年11月15日共五个月的房租。司欢欢出尔反尔致使李定娣蒙受了经济损失。原审判决列举了三种情形并采用了第二种即“二是租赁期限及租赁房屋中物品的转让”。李定娣正是基于司欢欢尚有五个月房租的情况，双方才达成口头转让协议。协议达成后，在李定娣依约交付司欢欢20000元转让费后，司欢欢却背着李定娣与房东终止了合同，并向房东索回了五个月的房租。司欢欢单方撕毁了转让协议，是一种合同欺诈行为，给李定娣造成了损失。阮某与司欢欢有恶意串通行为。作为房屋转让中介人，在未征得李定娣同意并在李定娣不知情的情况下，阮某私自从司欢欢手中将转让附属物6个衣柜拉走占为己有，阮某与本案有直接利害关系，而原审法院硬将阮某列为证人，并以阮某证言作为定案依据，有违法律规定。原审判决武断变更转让费为10000元，实属偏颇，与事实不符，于法无据，侵害了李定娣的合法权益。司欢欢辩称，原审判决查明事实清楚。原审判决驳回李定娣的部分诉讼请求正确。请求驳回李定娣的诉讼请求。司欢欢上诉请求：1、撤销原判第二、三项；2、一、二审诉讼费由李定娣承担。事实和理由：证人阮某证明司欢欢也是从第三人处受让了位于西安市长安区航天中路30号房屋，转让费为17000元。后经过司欢欢在经营中不断更新装修，司欢欢将涉案房屋及附属财物以20000元转让给李定娣，并没有显失公平。李定娣并未要求变更转让费，而原审法院单方变更李定娣的诉讼请求，判决双方转让协议中的转让费变更为10000元，违反了不告不理原则。李定娣辩称，请求撤销李定娣与司欢欢所订立的口头转让协议，判令司欢欢返还收取李定娣的转让费并赔偿银行贷款利息2200元，二审诉讼费由司欢欢承担，请求驳回司欢欢的上诉请求。李定娣向一审法院起诉请求：撤销双方的口头转让协议，司欢欢返还转让费20000元，支付利息1100元，本案诉讼费由司欢欢承担。一审法院认定事实：2014年11月15日，司欢欢与田安签订房屋租赁合同，双方约定田安将位于西安市长安区航天中路30号的房屋出租司欢欢进行经营，租期一年，自2014年11月15日至2015年11月15日。同时，合同还约定了其它内容。其中在出租方的权利与义务条款中载明：租赁期限满，司欢欢未续租的，出租方有权收回房屋，所有可移动、拆除的设备设施归司欢欢所有，司欢欢应在租赁期满后10日内搬离；司欢欢不得收转（让）费、装修材料费和装修费等。随后，司欢欢对房屋进行了装修，并且更换了店门，制作了衣柜、安装了LED灯，开始进行内衣的经营。时至2015年6月初，司欢欢家人患病，司欢欢欲停止经营，解除房屋租赁合同。此时，李定娣及家人欲在西安市长安区韦曲街道附近承租房屋进行餐馆经营。李定娣将此想法告知李守芬，请求李守芬打探消息，协助承租房屋。李守芬因与阮某相识，鉴于阮某此前搞过店面的经营，便委托阮某帮忙。不久，阮某看到司欢欢转让房屋的告示，将此事通知了李守芬及李定娣，李定娣与李守芬在获知情况次日会同阮某前往司欢欢经营门店进行了查看。不日，李定娣与司欢欢就转让费进行了协商，双方口头商定转让费为20000元，无书面协议，对于转让费的范围并未明确约定，李定娣分两次向司欢欢支付了转让费20000元。司欢欢于2015年6月18日向李定娣出具了收款收据，载明收到转让费贰万元，其中柜子六个、门一个、LED灯12个。李定娣第二次向司欢欢付款时，因家中有事并未接手店门钥匙进驻房屋，司欢欢将店门钥匙交于阮某，随后李定娣从阮某处拿到房屋钥匙，阮某已将房屋中的六个衣柜拉走。同时，李定娣于2015年6月16日与田安签订了房屋租赁合同，对相关内容进行了约定，并于2015年6月18日向田安交付了一年租赁费46800元。田安与司欢欢解除了房屋租赁合同，并对司欢欢剩余租期内的租金进行了退还。李定娣接手房屋后开始以餐馆性质进行装修，经营不足两月，因生意不好加之店门前修路影响而停业。时至2016年2月24日，李定娣与田安达成一致，将店门钥匙交于田安，同意由田安将房屋以空房出租，房屋内的物品由李定娣自行处理，若房屋有人承租，李定娣剩余租期内的租金予以退还，具体以新房客签订合同为准。在李定娣经营餐馆停业之时，其曾电话联系李守芬，提出其与司欢欢约定转让协议时，司欢欢与田安的房屋租赁合同已到期，且无实际转让内容，不应向司欢欢支付转让费。李守芬将李定娣的意见转告阮某，阮某此后到李定娣所承租的房屋，会同李定娣、司欢欢及李守芬协商，李定娣认为司欢欢与田安的房屋租赁合同已到期，不应收取转让费，因双方分歧较大而发生争吵，并未协商一致。2015年9月14日，李定娣再次找到司欢欢，提前写好证明一份，让司欢欢进行了签字。该证明内容为：兹证明我于2015年6月18日将租用的门面房转让给李定娣经营；转让费贰万元；转让物资是内衣柜6个、玻璃门1对、LED灯12个；上述转让物资李定娣未经手，2015年6月24日被阮英宾（炳）拉走了；我的房租2015年6月16日到期。由于双方就转让费的退还意见不一，李定娣遂于2016年3月10日诉至法院要求确认其与司欢欢的口头转让协议无效，司欢欢返还转让费并承担相应利息。该案在审理中，李定娣坚持认为田安曾告诉其司欢欢的房屋租赁期限已届满，司欢欢就不应再收取转让费，双方的口头转让协议无效。司欢欢坚持认为店铺转让时收取一定的转让费属行业潜规则，对此法律并无禁止性规定，双方在口头约定时出自自愿，其房屋租赁期限并未到期，店铺内的附属物已经实际交付，李定娣请求应予以驳回。李定娣经考虑撤回起诉后于2016年5月25日再起诉，认为司欢欢将已租赁到期的房屋中物品转让于其，显失公平，现要求撤销双方的口头转让协议，司欢欢返还转让费20000元，支付利息1100元，本案诉讼费用由司欢欢承担。司欢欢认为其所承租房屋租赁期限未届满前与李定娣口头约定转让协议，转让费包括房屋的装饰装修费、物品费用、预期利益费用，该转让协议内容公平合理，且已履行完毕，李定娣请求应予以驳回。李定娣为其主张提供了司欢欢签名的证明一份，说明司欢欢认可双方的转让费包括内衣柜、玻璃门、LED灯，而其中内衣柜并未交付，玻璃门、LED灯属承租房屋的添附，司欢欢无权转让，司欢欢租赁期限已届满，其无权转让房屋；提供了司欢欢出具的收款收据，说明司欢欢收取了转让费及转让费包括的内容；提供了李守芬的证人证言，说明转让费所包括的内容。司欢欢对于李定娣所提供证明的前半部分内容真实性没有异议，承认证明上的名字为其所签，表示证明内容非其所写，转让费包括房屋装修、装饰的费用，最后一段话即“上述转让物资李定娣未经手，2015年6月24日被阮英宾（炳）拉走了；我的房租2015年6月16日到期”是否为其签名时存在已无印象，同时表示当初李定娣找到其要求在证明上签字，是为了解决家庭矛盾，并非为双方转让之事出具；对于李定娣提供的收款收据真实性无异议，不认可李定娣的证明目的；对于李定娣的证人当庭证言无异议。司欢欢为其主张提供了房屋租赁合同，说明其与田安的房屋租赁期限自2014年11月15日至2015年11月15日，其同李定娣协商转让时仍在房屋租赁期内；提供了阮某的证人证言，说明双方的口头转让是有效的，转让费是交易习惯，是双方真实的意思表示。李定娣对司欢欢所提供的租赁合同真实性未予认可，承认司欢欢与田安存在租赁关系，对租赁期限不予认可；对于司欢欢的证人证言，其不认可证人所说拉走柜子的原因（李定娣自愿让证人拉走），表示证人没有说明当时司欢欢租期未满，说明司欢欢的房屋租期已到。另查明，李定娣在第一次起诉后的开庭时即2016年4月11日，其提供与田安的房屋租赁合同的落款时间与实际不符，其随后于2016年4月17日和田安对合同落款的时间进行了更改，田安并在该合同后附说明，表示“此合同属本人所签，当时签订日期属笔误，与司欢（欢）的房租已算清。2015年6月18日至2016年11月l5日的房租已退还给司欢（欢）本人。同时与司欢（欢）所签的合同同时废止”。一审法院认为，民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。同时，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权要求变更或撤销。现实生活中，对于店铺或门面房在租赁期间的转让，包括三种情形，一是经营范围、租赁期限及租赁房屋中物品（包含装饰装修及相关添附）的转让；二是租赁期限及租赁房屋中物品的转让；三是租赁房屋内物品的转让。前两者均需征得房屋所有人的同意，但对于租赁房屋内物品的转让，双方只要意思表示真实，公平合理即可有效，此已成为店铺或门面房转让中的惯例。本案中，司欢欢在租赁经营期间欲停止经营，李定娣亦有承接租赁的意愿，虽然双方通过协商就租赁房屋内物品的转让达成一致，李定娣向司欢欢交付了转让费，司欢欢向李定娣交付了房屋，司欢欢与房屋所有人解除了租赁合同，李定娣与房屋所有人签订了租赁合同，无论是房屋的租赁还是房屋内物品的转让虽已履行，但就房屋内物品除衣柜和LED灯可以移动、拆除外，玻璃门不能拆除，不能成为转让的物品，结合庭审调查的情况，双方所转让的物品实际价值与转让费相比，明显过高，显失公平，李定娣与司欢欢之间口头转让协议中转让费的数额应予以变更，司欢欢应酌情向李定娣返还部分转让费用。李定娣以司欢欢租赁期限已届满而无权转让，且转让费显失公平为由，要求撤销双方的口头转让协议之请求，于法无据，应予驳回。对于李定娣要求司欢欢承担利息之请求，亦于法无据，不予支持。李定娣认为司欢欢向其转让租赁房屋中的物品时租赁合同已到期，其无权转让之理由，因其与房屋所有人签订的房屋租赁合同中出租人明确表示司欢欢的租赁合同并未到期，其未提供其它证据进一步证明，且司欢欢转让租赁房屋内物品属处分其物权，与其租赁合同是否到期并不冲突，对其理由不予采纳。司欢欢认为其转让费中包括房屋的装饰装修费、物品费用、预期利益费用，转让协议公平合理之理由，因有司欢欢签名的证明及司欢欢向李定娣出具的收款收据中均明确表示转让包括衣柜、玻璃门、LED灯，并未涉及装饰装修费用、预期利息，现李定娣亦表示否认，对其抗辩理由不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条及相关法律之规定，判决：一、驳回李定娣要求撤销与司欢欢口头转让协议的诉讼请求；二、李定娣与司欢欢口头转让协议中的转让费数额变更为10000元；三、司欢欢自本判决生效后十日内返还李定娣转让费10000元。本案受理费327元，李定娣已预交，减半收取，由李定娣承担113.5元，司欢欢承担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李定娣提交其与陈顺学的结婚证及陈顺学于2016年6月27日向西安市长安区农村信用合作联社偿还贷款20000元的《陕西省农村金融机构（信用联社、合作银行、商业银行）收回贷款凭证》一份，该凭证显示该20000元贷款的发放日期为2015年9月25日，利率为8.44‰，用以证明李定娣向司欢欢交的20000元转让费是贷款而来，利率是八厘四四。因上述凭证所显示的20000元贷款的发放日期与司欢欢于2015年6月18日向李定娣出具收款收据收到转让费贰万元的时间不相吻合，故李定娣所提交的该组证据的证明目的不成立。田安在与李定娣的合同后附说明表示“……2015年6月18日至2015年11月15日的房租已退还给司欢（欢）本人……”。原审判决查明其余事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”。显失公平是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。从司欢欢于2015年6月18日向李定娣出具的收款收据、司欢欢于2015年9月14日出具的证明及司欢欢与房东解除了房屋租赁合同、李定娣与房东签订了房屋租赁合同的事实可知，李定娣与司欢欢就涉案租赁房屋内的物品即内衣柜6个、玻璃门1个（对）、LED灯12个的转让达成一致，李定娣向司欢欢支付了20000元转让费。现李定娣以显失公平为由要求撤销其与司欢欢订立的上述口头转让协议，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第73条第1款规定“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销”，因李定娣交付给司欢欢的转让费与司欢欢转让给李定娣的物品价值相比，明显偏高，显失公平，原审法院酌情将双方口头转让协议中的转让费数额予以变更并判决司欢欢向李定娣返还部分转让费，于法有据，并无不妥。综上所述，李定娣与司欢欢的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费627元，由李定娣负担327元，由司欢欢负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  马莉莉审 判 员  李 刚代理审判员  马延环二〇一六年十月十七日书 记 员  房玉辉