福建省长汀县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0821民初3062号原告：中国银行股份有限公司长汀支行，住所地长汀县汀州镇司前街1号，统一社会信用代码91350821857903815E。负责人：陈荣武，行长。委托诉讼代理人：朱廷进，男，该行员工。被告：涂宝腾，男，1988年3月11日出生汉族，住长汀县。被告：福建长汀县建源房地产开发有限公司，住所地长汀县汀州镇环东路5号，统一社会信用代码913508216765138342。法定代表人：俞开琛，董事长。委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司长汀支行（以下简称中国银行长汀支行）与被告涂宝腾、福建长汀县建源房地产开发有限公司（以下简称建源房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审�。原告的委托诉讼代理人朱廷进、被告建源房产公司的委托诉讼代理人戴求忠到庭参加诉讼，被告涂宝腾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行长汀支行向本院提出诉讼请求：1.解除涂宝腾与中国银行长汀支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.涂宝腾向原告偿还借款114615.33元，利息1838.37元、罚息84.17元，共计116537.87元以及支付自2016年11月16日起至款清之日止以本金116453.70元为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计算的利息；3.原告就拍卖、变卖涂宝腾所有的坐落于长汀县××花园××＃楼××房产所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权。4.建源房产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：涂宝腾于2013年5月20日与中国银行长汀支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为：2013年房字1**号）。合同约定：（1）被告涂宝腾向原告借款人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）用于购买位于长汀县××花园××＃楼××房产。（2）借款期限为120个月，贷款利率执行人行基准利率，利率定价方式为浮动利率，浮动周期为每年1月1日重新定价一次，利息从放款之日起计算并按月结息；（3）采用等额本息还款方式，还款日期为每月4日，被告涂宝腾应按期偿还贷款本息，如未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。（4）被告建源房产公司按照合同的约定提供阶段性连带保证责任。（5）涂宝腾以本合同项下贷款所购房产向原告提供抵押担保，若涂宝腾未按期归还贷款本息或应支付其他费用，即构成或视为本合同�下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。2013年5月22日，原、被告前往长汀县房地产交易管理所办理了商品房抵押权预告登记（汀房预长汀字第2013453号）。2013年7月4日，原告依合同约定向被告涂宝腾发放贷款150000.00元，期限120个月，履行了合同约定的义务。被告涂宝腾自2016年7月4日这一期起开始违约，未按合同的约定如期偿还贷款本息，被告涂宝腾至今已连续4期没有还款，原告多次催讨未果，被告的行为已构成严重违约，被告建源房产公司也未履行保证责任，原告依合同约定宣布贷款全部到期，截至2016年11月15日，被告涂宝腾的贷款本息合计116537.87元。综上，原告认为，原告与被告涂宝腾、建源房产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，提前收回全部贷款本息。被告涂�腾以其所购的房屋为其贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效，原告有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权。涂宝腾未作答辩，亦未提交任何证据。建源房产公司辩称，被告涂宝腾以抵押加担保的形式向原告申请15万元的贷款，答辩人提供阶段性担保责任。现因被告涂宝腾未能依照《个人一手住房贷款合同》的约定履行还款义务，原告要求答辩人承担连带保证责任，不符合事实和法律的规定。答辩人的保证已满足“涉诉房屋抵押权登记手续已办理完毕，且原告收到了记载有涉诉抵押权登记信息的证明文件”的约定条件，答辩人的保证责任已经免除。被告涂宝腾所购房屋已向原告提供了抵押担保贷款，签订贷款合同后即办妥了预购商品房抵押权预告登记。2016年10月26日，涉诉房屋即办妥了证号为闽（2013）长汀县不动产权第0000832号的《不动产权利证书》，并向长汀县不动产管理中心申请正式抵押登记，领取了证号为闽（2016）长汀县不动产证明第0002575号的《不动产登记证明》。依据《个人一手住房贷款合同》第十八条及《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第二款第二项的约定，答辩人提供的是阶段性连带责任保证，自被告涂宝腾办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，答辩人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。答辩人的保证已满足约定条件，保证责任已免除，无需再承担连带担保责任。综上，原告的诉请没有事实、法律依据。为此，特答辩前来，请求贵院驳回原告对答辩人的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张的事实向本院提交了以下证据：被告涂宝腾的身份证、户口本、婚姻状况说明、单身情况说明复印件、原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《个人消费贷款借款借据》、《房屋预告登记审批表》、汀房预长汀字第2013453号《房地产抵押预告登记证书》、贷款已还款明细清单、长汀县国土资源局送达回证。建源房产公司经质证认为，对上述证据的真实性均无异议。建源房产公司向本院提供了不动产权证书、不动产抵押权登记查询结果，中国银行长汀支行经质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。本院认为，原告提供的证据内容真实、来源合法、与本案具关联性，本院予以采信；被告建源地产公司提供的证据客观真实、来源合法、与本案确有关联，可以作为认定本案相关事实的依据，对上述证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2013年5月20日，涂宝腾作为借款人、中国银行长汀支行作为贷款人、建源房产公司作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为：2013年房字1**号）。合同约定：原告向涂宝腾提供人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）的购房贷款，用于购买位于长汀县××花园××＃楼××房产，贷款期限为120个月（2013年7月4日至2023年7月4日），贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，利率定价方式为浮动利率，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，浮动周期为每年1月1日重新定价一次，利息从放款之日起计算并按月结息；还款方式采取等额本息还款方式，还款日期为每月4日，逾期还款的，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；被告建源房产公司为上述借款提供阶段性连带保证责任。被告涂宝腾作为抵押人提供其所购买的长汀县××花园××＃楼××房产作为借款的抵押担保，若涂宝腾未按期归还贷款本息或应支付其他费用，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。合同附件一第四条第2款约定，……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；第三条第2款约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；……（10）要求保证人承担保证责任；……；第四条第3款约定，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任……；第四项约定，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。2013年5月22日，原、被告前往长汀县房地产交易管理所办理了商品房抵押权预告登记（汀房预长汀字第2013453号）。同年7月4日，原告依合同约定向被告涂宝腾发放贷款150000.00元。自2016年7月4日始，被告涂宝腾未按合同的约定如期偿还贷款本息。同年9月21日，涂宝腾向中国银行长汀支付本息共计1263.22�。同年10月26日，长汀县××花园××＃楼××房产登记在涂宝腾名下。同年11月23日，长汀县国土资源局出具闽（2016）长汀县不动产权证明第0002575号证明，将抵押权设立在中国银行长汀支行名下。同年12月7日，中国银行长汀支行从长汀县国土资源局领取了长汀县××花园××＃楼××房产的不动产权证书{编号：闽（2016）长汀县不动产权第000832号}和不动产登记证明{编号：闽（2016）长汀县不动产权证明第0002575号}。截至2016年11月15日，被告涂宝腾尚欠贷款本息合计116537.87元（其中截止到2016年12月6日的尚欠贷款本金、利息、罚息共计6498.09元）。本院认为，原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告涂宝腾未按合同约定如期偿还借款本息，其�为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，中国银行长汀支行可解除与涂宝腾、建源房产公司签订的合同并提前收回全部借款本息。原告按照合同约定要求被告涂宝腾归还到期和未到期借款，支付按合同约定利率计算的利息和罚息的诉讼请求，本院予以支持。在被告涂宝腾未能履行上述债务的情况下，原告有权按照约定对抵押物行使抵押权，以折价、变卖、拍卖抵押物的所得价款优先受偿。被告建源房产公司辩称其提供的是阶段性连带责任保证，其保证责任已免除，无需再承担连带担保责任。合同附件一约定，被告建源房产公司对上述债务承担阶段性连带担保责任(?http:?/??/?205.9.1.7?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=1&Gid=119234053&ShowLink=false&PreSelectId=216008936&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined”l”m_font_0#m_font_0?)，保证期间从本合同保证条款生效之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。在该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。因长汀长汀县××花园××＃楼××房动产权利于2016年10月26日登记至涂宝腾名下，并于同年11月23日办理抵押登记手续，抵押权正式设立，原告于同年12月7日收到不动产登记证明，而涂宝腾于同年7月4日开始违约。故对建源房产公司的该项抗辩，不予采纳。原告要求建源房产公司承担保证责任的诉请，应予以支持，但担保的范围应以原告收到不动产登记证明之日前发生的违约债务为限。被告建源房产公司承担保证责任后，有权向被告涂宝腾追偿。被告建源房产公司辩称本案贷款由涂宝腾提供了物的担保，属于物的担保和人的担保并存的，应先实现物的担保。对于既有物的担保又有人的担保的情形，《中华人民共和国物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)》第一百七十六条(?javascript:SLC(89386,176)?)规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”。本案中，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一对中国银行长汀支行实现担保物权的情形作出了明确约定，因此，建源房产公司对“原告收到不动产登记证明之日前”这一段时间内涂宝腾的违约债务承担连带清偿责任，符合合同约定和上述法律规定。故对建源房产公司的该项抗辩意见，不予采纳。被告涂宝腾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司长汀支行与涂宝腾、福建省长汀县建源房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2013年房字1**号）。二、涂宝腾应于本判决生效之日起十日内返还中国银行股份有限公司长汀支行借款114615.33元，支付利息1838.37元、罚息84.17元（计算至2016年11月15日止）以及自2016年11月16日起至款清之日止以116453.7为基数按合同约定方式计算的利息。三、如涂宝腾未履行上述给付金钱义务，则中国银行股份有限公司长汀支行对涂宝腾所有的位于长汀长汀县××花园××＃楼××房拍卖、变卖或折价后的所得价款享有优先受偿权。四、福建长汀县建源房地产开发有限公司对上述第二项债务在6498.09元的范围内承担连带清偿责任。福建长汀县建源房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向涂宝腾追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2631元，由涂宝腾负担（其中福建长汀县建源房地产开发有限公司共同负担146.7元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者�表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长  吴桃荣审 判 员  罗利荣人民陪审员  黄生贤二〇一七年六月二十六日书 记 员  胡晓莉附注：本案所引用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借�期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，�务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证�债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。当事人对保证合同的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、执行申请提示《中华人民共和国民事诉�法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。