北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12392号
上诉人（原审被告）：李思义，男，1944年4月22日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙云峰，男，1986年10月22日生，住北京市西城区。
被上诉人（原审第三人）西琪，女，1987年9月24日出生，住北京市通州区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵清伟，北京市恒烁律师事务所律师。
上诉人李思义因与被上诉人孙云峰、西琪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初8843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人李思义及委托诉讼代理人杨新军，被上诉人孙云峰、西琪的共同委托诉讼代理人赵清伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李思义上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙云峰的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由孙云峰、西琪承担。事实和理由主要为：1.本案是孙云峰、西琪未按照合同约定向李思义支付房款在先，其未履行在先的合同义务，故李思义有权拒绝履行在后的迁出户口的义务；2.李思义基于对孙云峰的信任，在未收到剩余房款的情形下为孙云峰办理了过户手续，但这是基于诚实信用原则履行合同义务，一审判决认为我方应对该自愿行为承担风险和损失，有违公平正义原则；3.即使双方没有先后履行顺序，也应当同时履行。况且，双方签订买卖合同及办理过户均在迁户之前，同时迁户协议明确约定了迁户期限和违约金，由此可知孙云峰支付房款的义务早于李思义的迁户义务一年之久。在李思义多次催要剩余房款未果的情况下，有权拒绝相应的履行要求；4.本案十五万元是剩余房款，不是迁户押金。
孙云峰、西琪辩称，同意一审判决，不同意李思义的上诉请求。
孙云峰向一审法院起诉请求：2014年10月9日，孙云峰就购买涉案房屋支付李思义定金10万元。2014年10月10日，孙云峰经北京市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）介绍，与李思义签订了关于北京市朝阳区惠新里××房屋（以下简称涉案房屋）的房屋买卖合同，2015年1月14日，孙云峰询问李思义何时能将户口迁出，李思义称有困难，希望能将迁户口时间尽量往后推一推，考虑到李思义年事已高，孙云峰同意做出让步，在协议中将户口迁出日定在大概一年之后，于是双方签订了《补充协议》，协议中明确规定：李思义在2016年2月28日之前将涉案房屋内的户口迁出，如李思义逾期未将户口迁出，则应按照逾期每日总房款万分之五的标准支付违约金。至今，李思义已逾期317日未将户口全部迁出。期间，孙云峰已多次通过电话、短信及面谈等形式提醒他尽快将房屋中户口全部迁出，李思义也承认已买房，迁户口并没有困难，可就是无动于衷，不予配合。孙云峰认为李思义的行为已构成违约，严重侵害孙云峰的权益，故诉至法院，请求判令李思义支付孙云峰违约金38万元。
一审法院认定事实：2014年10月10日，李思义作为出卖人与买受人孙云峰签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），主要约定李思义将涉案房屋出售给孙云峰。该房屋建筑面积75.8平方米，属已购公有住房，未设定抵押，亦未出租。房屋成交价为337万。买受人可在签订本合同同时直接支付出卖人定金10万元。出卖人应当在领取全部房款当天将涉案房屋交付买受人，交付时，双方应履行物业交验手续。双方同意，在本合同签订之日起九十日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金；逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2015年1月14日，李思义作为甲方又与乙方孙云峰、西琪、丙方我爱我家公司签订一份补充协议，主要约定甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时甲方承诺在2016年2月28日之前将涉案房屋内的户口迁出。如甲方逾期未办理户口迁出，则甲方应支付乙方逾期每日总房款万分之五的违约金。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。2014年12月30日，孙云峰支付购房款40万元，2015年1月14日，李思义出具确认函，确认收到孙云峰支付的购房款累计70万元。2015年1月29日，李思义再次出具确认函，确认收到孙云峰支付的购房款累计120万元。2015年2月25日，涉案房屋过户登记至孙云峰、西琪名下。同日，李思义又出具确认函，确认收到孙云峰支付的购房款累计185万元。现涉案房屋已交付孙云峰使用。
案件审理过程中，李思义自认已经收到购房款322万元，提出剩余款项15万元是孙云峰在短信中自作主张扣下的，当时的真实情况是他资金不足，急于让李思义把房子交给孙云峰。李思义为此提交了短信截图一张和其爱人马银莲的证人证言一份。孙云峰对上述证据的证明目的均不认可，表示不存在先支付全部购房款再迁户口的约定，剩余15万元购房款是担心李思义不迁户口，作为保证金留存的。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、二手房首付款交付确认函、补充协议、定金收据、当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为，孙云峰与李思义签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》均是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。双方在补充协议中已经约定李思义应当在2016年2月28日前将户口从涉案房屋迁出，但至今仍未迁出，李思义应当承担违约责任。李思义抗辩主要基于两点，一是认为合同中约定孙云峰应当先支付全部购房款再由自己迁户口，二是认为孙云峰没有支付全部购房款就收房，属于根本违约。但从在案证据和庭审情况来看，没有充分证据证明双方已经就交纳购房款和办理户口迁出明确约定了履行的先后顺序。交付房屋也系李思义一方自愿行为，不能因此认定孙云峰存在根本违约。因此法院对李思义的抗辩不予采信。关于违约金的数额问题，孙云峰主张数额过高，考虑到其实际损失，以及其长期不起诉导致损失扩大的因素，法院酌情确定将违约金数额调整至10万元。
据此，一审法院判决：一、李思义于判决生效之日起七日内支付孙云峰违约金十万元。二、驳回孙云峰其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如李思义在上述期限内未向孙云峰支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向孙云峰支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，双方当事人均认可双方于2014年10月12日还签订过一份补充协议，该补充协议中约定了房款的具体交付方式，但实际未按协议内容履行。
本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》均合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。本案争议焦点为李思义能否行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权。针对该争议焦点本院认为，先履行抗辩权或同时履行抗辩权以存在具有牵连性的双方义务为前提。本案中根据合同内容及双方当事人陈述，无法得出迁出户口的行为与房屋交易价格或房款履行方式之间存在密切联系，而迁出户口也非房屋买卖合同的必要内容，故李思义提出的未迁出户口系行使抗辩权的主张不能成立，其主张的剩余房款问题可通过另案诉讼解决。双方当事人在2015年1月14日的补充协议中已经明确约定李思义迁出户口的期限及相应的违约责任，该协议未发生变更或解除，故李思义现未按协议约定迁出户口应承担相应的违约责任，一审根据本案实际情况酌情确定违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，李思义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由李思义负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 陈 茜
代理审判员 徐 晨
二〇一七年十一月二十三日
法官 助理 田 晔
书 记 员 胡 潇