山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终4075号
上诉人（原审原告）：中国科学院海洋研究所，住所地山东省青岛市南海路*号。
法定代表人：王凡，所长。
委托诉讼代理人：张晓明，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台新兴纺织医用品有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区世回尧路241号。
法定代表人：矶部宏，董事长。
委托诉讼代理人：向阳，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台天嘉酒店有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区虹口路8号。
法定代表人：吕旭华，董事长。
上诉人中国科学院海洋研究所（以下简称中科院海洋研究所）因与被上诉人烟台新兴纺织医用品有限公司（以下简称新兴纺织）、被上诉人烟台天嘉酒店有限责任公司（以下简称天嘉酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
中科院海洋研究所上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判新兴纺织支付中科院海洋研究所逾期支付租金利息损失30000元；3、改判新兴纺织、天嘉酒店对中科院海洋研究共同承担逾期腾退房屋期间的占有使用费（自2010年6月27日起计算至生效判决确定的履行之日，按照评估价格计算）；4、一、二审诉讼费用由新兴纺织、天嘉酒店承担。事实和理由：一、新兴纺织支付第一年租金的时间为2000年7月10日，证明涉案房屋租赁期应自2000年6月26日起算。即使认定中科院海洋研究所与新兴纺织之间租赁合同的起算日期为2001年5月，烟台康乐医疗保健用品有限公司（以下简称康乐公司）于2000年7月和2001年6月支付的200000元租金应当认定为2000年6月26日租赁合同的第一年租金，而不应当认定为代新兴纺织支付2001年5月租赁合同的租金。二、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效的法律规定》第十六条、《民法通则》第一百四十条，新兴纺织在最后一期租金付款期限届满后每一年均有支付租金的行为，数次中断诉讼时效，中科院海洋研究所主张逾期支付租金的利息损失未过诉讼时效。三、根据《合同法》一百二十二条和第二百三十五条、《物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，新兴纺织应按照评估值支付逾期腾房占有使用费，天嘉酒店作为次承租人也应当在占用房屋范围内承担相应的费用。
新兴纺织辩称，1、中科院海洋研究所主张涉案房屋自2000年6月26日起算，依据的是其与康乐公司签订的房屋租赁协议，且为复印件。中科院海洋研究所与新兴纺织于2001年5月13日签订的一份涉案房屋的租赁合同，在一审中，中科院海洋研究所也承认康乐公司于2000年7月支付的房租是代新兴纺织支付的，新兴纺织系与中科院海洋研究所沟通后预付了房租。2、中科院海洋研究所与新兴纺织签订的租赁合同中没有约定租金的利息，中科院海洋研究所在起诉前也从未主张过租金的利息，因此其关于租金利息的诉讼请求已过诉讼时效。3、中科院海洋研究所与新兴纺织在2003年6月18日房屋租赁期间签订了一份土地及房产转让意向书，约定中科院海洋研究所将涉案房屋转让给新兴纺织，该意向书第3条明确约定，在办理土地及房产转让过程中，新兴纺织应按照原土地及房产租赁合同向中科院海洋研究所支付租金，因此中科院海洋研究所要求按照市场评估值支付占有费不成立。
天嘉酒店未作答辩。
中科院海洋研究所向一审法院起诉请求：1、新兴纺织与天嘉酒店腾退坐落于烟台市芝罘区虹口路8号的房地产；2、新兴纺织赔偿中科院海洋研究所逾期支付租金利息损失11260元（根据租赁协议的约定，新兴纺织应于2009年12月26日前付清10年租金共计2000000元，但新兴纺织仅支付了1500000元，拖欠租金500000元，此后新兴纺织于2010年1月19日付200000元，2011年7月28日付200000元，2011年10月17日付100000元。利息损失计算方法如下：2009年12月26日至2010年1月18日以500000元为基数按照年利率4.86%计算24天的利息为1598元，2010年1月19日至2011年7月27日以300000元为基数按照年利率5.31%计算190天的利息损失为8292元，2011年7月28日至2011年10月17日以100000元为基数按照年利率6.1%计算82天的利息损失为1370元）；3、新兴纺织与天嘉酒店向原告支付逾期腾退房屋期间的占用使用费（自2010年6月27日起至判决生效之日，按照租金评估价格计算）。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在中科院海洋研究所名下。中科院海洋研究所于2000年10月1日取得芝罘区虹口路8号的国有土地使用证，用途为科研用地，使用权类型为划拨。因涉案房屋的原房产证丢失，2008年10月22日由房产管理部门补发了新的房屋所有权证。
新兴纺织系由烟台新兴医用品有限公司、烟台汇丰纺织医用品有限公司、烟台银丰医用品有限公司经过更名、相关公司吸收合并等过程变更而来。
新兴纺织在2003年之前租赁了中科院海洋研究所所有的涉案房屋，租期十年，每年租金200000元。
2003年6月18日，中科院海洋研究所与烟台银丰医用品有限公司就涉案房地产签订《土地及房产转让意向书》，约定转让价格为4700000元，烟台银丰医用品有限公司向中科院海洋研究所缴纳500000元作为定金，在办理土地及房产转让过程中，烟台银丰医用品有限公司应按照原土地及房产租赁合同按时向中科院海洋研究所缴纳租金，土地及房产证过户后原租赁合同终止；双方签订本意向书后应尽快就转让问题中的具体条款进行协商，尽快完成“土地及房产转让协议书”的签署工作；本意向书为双方以后签订的“土地及房产转让协议书”的组成部分，“土地及房产转让协议书”应在签订本意向书后3个月内完成。双方还约定了其他权利义务。
2010年9月20日，中科院海洋研究所向新兴纺织发函表示：2000年6月25日康乐公司与中科院海洋研究所签订了《房屋租赁协议》，2003年6月18日烟台银丰医用品有限公司与中科院海洋研究所达成《土地及房产转让意向书》，约定三个月内达成《土地及房产转让协议书》，但至今未能达成相关转让协议，《土地及房产转让意向书》已失去实际意义，现通知新兴纺织，中科院海洋研究所决定退回烟台银丰医用品有限公司缴纳500000元转让意向定金，双方已签订的《房屋租赁协议》执行完毕后不再续签，对在此期间未结清的房租事宜双方尽快协商处理。
2013年10月，新兴纺织将中科院海洋研究所诉至烟台市芝罘区人民法院，要求确认土地及房产转让协议有效并由中科院海洋研究所协助办理过户手续、赔偿损失1710000元，烟台市芝罘区人民法院立（2013）芝民一初字第715号案。2014年2月8日，因案件标的超过烟台市芝罘区人民法院审理范围，该案移送至烟台市中级人民法院，立（2014）烟民一初字第61号案件。2015年12月30日，作出（2014）烟民一初字第61号民事判决书，确认中科院海洋研究所与新兴纺织就虹口路8号土地和房产转让协议成立有效；中科院海洋研究所应于判决生效之日起30日内协助新兴纺织办理虹口路8号土地和房产过户手续。中科院海洋研究所不服，上诉至山东省高级人民法院，立（2016）鲁民终799号案。2016年12月19日，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民终799号民事裁定书，查明涉案房产于2004年5月被公布为不可移动文物，2011年5月被公布为市级文物保护单位，认为涉案房产转让协议于2003年6月18日签订时，涉案房产并未被评定为文物，故该房产转让协议并不存在无效的情形，但在该转让协议履行过程中因涉案房产被评定为文物，致使房产转让协议出现了《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“法律上或者事实上不能履行”及第一百三十二条第二款规定“法律、行政法规禁止或限制转让的标的物”的情形，即继续履行转让协议的目的不能实现。由于案件事实发生变化，应当发回重审，裁定撤销烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第61号民事判决书，发回烟台市中级人民法院重审。该案诉讼过程中，新兴纺织变更诉讼请求为确认与中科院海洋研究所签订的房地产转让协议成立合法有效；解除与中科院海洋研究所签订的房地产转让协议；要求中科院海洋研究所赔偿经济损失15000000元、返还定金1000000元、赔偿修理费2920000元。一审中，新兴纺织称在该案中已撤回要求中科院海洋研究所赔偿维修费2920000元的诉讼请求。中科院海洋研究所表示新兴纺织尚未提交撤回2920000元维修费的申请书。
涉案房地产至今未腾退给中科院海洋研究所。新兴纺织称涉案房屋现仍由天嘉酒店使用。
庭审中，中科院海洋研究所与新兴纺织就新兴纺织支付涉案房屋租金的情况确认如下：
2000年7月10日康乐公司代新兴纺织支付100000元；2001年6月15日康乐公司代新兴纺织支付100000元；2002年10月18日付100000元；2004年8月20日付100000元；2004年12月27日付100000元；2005年付400000元；2008年4月10日烟台通用纺织卫生材料有限公司（吸收合并了康乐公司）代新兴纺织付400000元；2009年12月28日付200000元；2010年1月19日付200000元；2011年7月28日付200000元，2011年10月17日付100000元；2012年1月13日付100000元，2012年7月20日付100000元；2013年3月8日付100000元，2013年8月27日付100000元；2014年2月14日付100000元，2014年7月22日付100000元；2015年2月6日付100000元；2016年3月4日付款200000元。上述共计2900000元。
中科院海洋研究所和新兴纺织就租赁涉案房屋的起始时间陈述不一，对此，中科院海洋研究所与新兴纺织均提交《房屋租赁协议》予以证明。两份租赁协议的具体内容一致，均约定涉案房屋的租期为十年，每年的租金为200000元，协议签署生效后的一月内支付第一年的租金，从第二租用年度开始，每六个月提前支付租金100000元，以后依次类推；本协议双方签字后生效，房屋租金由接到中科院海洋研究所房屋已空置的书面通知时算起；合同双方还约定了其他权利义务。不同之处在于，中科院海洋研究所提交的租赁协议为复印件，日期为2000年6月26日，中科院海洋研究所系出租方、康乐公司系承租方。中科院海洋研究所称合同履行过程中实际使用房屋的主体为康乐公司的关联公司即新兴纺织，新兴纺织应受合同内容约束；2000年6月26日当天，新兴纺织接到中科院海洋研究所房屋已空置的书面通知并接收房屋。新兴纺织对中科院海洋研究所提交的租赁协议复印件不予认可。新兴纺织提交的租赁协议日期为2001年5月13日，中科院海洋研究所系出租方、新兴纺织系承租方。新兴纺织称其提交的租赁协议是中科院海洋研究所传真给新兴纺织后，新兴纺织盖章再传真给中科院海洋研究所，故该协议中中科院海洋研究所的印章为传真件、新兴纺织印章为原件；双方没有书面的房屋交接手续，应当从2001年6月15日新兴纺织第一次交付租金之日起算，新兴纺织接收房屋，实际的租赁起止时间是2001年6月15日至2011年6月14日。中科院海洋研究所对新兴纺织提交的租赁协议真实性不予认可，认为协议中中科院海洋研究所的印章为复印件，且从印章看不出是中科院海洋研究所的名称。
中科院海洋研究为证明其于2010年9月20日向新兴纺织发函主张权利后，又于2012年和2013年委托律师向新兴纺织发送律师函，催告其腾退房屋、支付逾期租金利息和逾期交房占用使用费，其诉请不过时效，中科院海洋研究所提交了日期为2012年6月25日、2013年4月12日的律师催告函复印件以及EMS详情单（寄件人存一联）两份、邮政局出具的邮件查询材料（载明号码为EU288199195CS的邮件于2012年6月26日收寄，6月27日签收；号码为1042251898501的邮件于2013年4月19日收寄，4月22日签收）各两份。新兴纺织质证称，未收到上述律师催告函，中科院海洋研究所未提交收件人亲笔签字的回执。
另，新兴纺织称，天嘉酒店自2010年8月承租涉案房屋，对此，提交新兴纺织与吕旭华（××）于2010年8月10日签订的租期二十年的租赁合同复印件予以证明。中科院海洋研究所表示对合同真实性不予认可，对新兴纺织所述不知情，新兴纺织转租是违约行为。
诉讼过程中，新兴纺织提出反诉，要求中科院海洋研究所返还新兴纺织垫付的维修费2920000元，并自新兴纺织反诉之日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。对新兴纺织的反诉申请，一审法院未予受理。
一审所确认的上述事实，有房屋所有权证、国有土地使用证、函、工商登记材料、土地及房产转让意向书、证明、（2016）鲁民终799号民事裁定书为证，还有中科院海洋研究所、新兴纺织的陈述笔录在案为凭。上述证据经开庭审核认证，可以采信。
一审法院认为，庭审中，中科院海洋研究所主张涉案房屋的租期自2000年6月26日开始，但新兴纺织对中科院海洋研究所提交的中科院海洋研究所与康乐公司签订的租赁协议复印件不予认可，否认与中科院海洋研究所于2000年签订过租赁协议，且该协议中的承租方为康乐公司而非新兴纺织，中科院海洋研究所亦未提交其他证据佐证，应承担举证不能的法律后果，对中科院海洋研究所提交的与康乐公司签订的租赁协议复印件不予采纳。因新兴纺织认可2001年5月13日与中科院海洋研究所签订租赁协议，采纳其提交的日期为2001年5月13日中科院海洋研究所与新兴纺织签订的《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
（一）租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。中科院海洋研究所与新兴纺织签订的《房屋租赁协议》约定的十年租期已满，且新兴纺织在其与中科院海洋研究所的房屋买卖纠纷中已要求解除与中科院海洋研究所签订的房地产转让协议，同时，新兴纺织提交了与天嘉酒店经营者吕旭华签订的租赁合同证明了已于2010年将虹口路8号西楼转租给天嘉酒店使用这一事实，现中科院海洋研究所要求新兴纺织与天嘉酒店腾退坐落于烟台市芝罘区虹口路8号的房屋和土地，于法相合，予以支持。
（二）《房屋租赁协议》约定“房屋租金由接到甲方（中科院海洋研究所）房屋已空置的书面通知时算起”，但中科院海洋研究所与新兴纺织均未能提交证据证明新兴纺织接到中科院海洋研究所房屋空置书面通知的时间以及房屋交接的时间，故只能根据租赁协议中租期十年的约定推定涉案房屋的租期自2001年5月13日开始至2011年5月12日止。根据租赁协议“从第二租用年度开始，每六个月提前支付租金100000元，以后依次类推”的约定，新兴纺织应依约在2010年12月13日前付清租金共计2000000元，新兴纺织在该期间实际仅支付1700000元，逾期支付300000元。2010年9月20日中科院海洋研究所向新兴纺织发函要求“对在此期间未结清的房租事宜双方尽快协商处理”，但之后直至2012年6月26日中科院海洋研究所才再次向新兴纺织发函主张逾期支付租金的利息损失，故中科院海洋研究所要求新兴纺织支付逾期支付租金的利息损失已过诉讼时效，对此不予支持。
（三）新兴纺织至今未向中科院海洋研究所腾房的事实清楚，现中科院海洋研究所要求新兴纺织支付逾期腾房占用使用费，新兴纺织应自《房屋租赁协议》约定的十年租期届满的次日2011年5月13日起至判决确定的履行之日止向中科院海洋研究所支付房屋占用使用费，但关于支付房屋占用使用费的标准，因中科院海洋研究所与新兴纺织间就买卖涉案房屋存在纠纷，新兴纺织未及时向中科院海洋研究所腾房事出有因，且中科院海洋研究所与新兴纺织在签订的《土地及房产转让意向书》中约定“在办理土地及房产转让过程中，烟台银丰医用品有限公司应按照原土地及房产租赁合同按时向中科院海洋研究所缴纳租金，土地及房产证过户后原租赁合同终止”，故新兴纺织按照租赁协议约定的年租金200000元的标准向中科院海洋研究所支付房屋占用使用费为宜。中科院海洋研究所要求评估房屋占用使用费的申请，不予允准。中科院海洋研究所请求的超出部分，不予支持。因中科院海洋研究所与天嘉酒店无直接的法律关系，中科院海洋研究所要求天嘉酒店支付房屋占用使用费缺乏依据，本院不予支持。至于新兴纺织关于诉讼时效的辩解主张，因中科院海洋研究所于2012年6月26日向新兴纺织邮寄了律师催告函向其主张房屋占用使用费且中科院海洋研究所于2013年4月16日将新兴纺织诉至本院，存在诉讼时效中断的情形，对新兴纺织的辩解，不予采纳。天嘉酒店经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，故决定缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条，第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年7月10日判决：一、限新兴纺织、天嘉酒店于本判决生效之日起30日内将新兴纺织承租中科院海洋研究所的坐落于烟台市芝罘区虹口路8号的房屋和土地完好地腾退给中科院海洋研究所；二、限新兴纺织于本判决生效之日起10日内向中科院海洋研究所支付2011年5月13日至2017年7月10日的房屋占用使用费332328.77元（200000元/年×16年+200000元/年/365天×59天-2900000元），并按照200000元/年的标准继续支付至判决确定的履行之日；三、驳回中科院海洋研究所对新兴纺织的其他诉讼请求；四、驳回中科院海洋研究所对天嘉酒店的其他诉讼请求。如果新兴纺织未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21540元，由中科院海洋研究所负担6111元，由新兴纺织负担9639元、天嘉酒店负担5790元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，（一）关于中科院海洋研究所与新兴纺织房屋租期的起止时间。当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。中科院海洋研究所提交的2000年6月26日的《房屋租赁协议》承租方为康乐公司，未提供证据证明2000年实际承租人为新兴纺织，且该协议为复印件，新兴纺织不予认可。中科院海洋研究所认可2001年5月13日与新兴纺织签订的《房屋租赁协议》，且双方实际履行了该协议，一审法院根据该协议认定房屋租期为2001年5月13日至2011年5月12日并无不妥。中科院海洋研究所关于房租租期的主张证据不足，本院不予支持。
（二）关于因新兴纺织逾期支付租金所产生的利息是否超过诉讼时效。双方当事人未约定逾期支付租金所产生的利息支付时间，故其诉讼时效期间应从所欠租金实际支付之日起算。新兴纺织在2010年12月13日最后一期租金支付期限届满时尚欠付租金300000元，所欠租金已于2011年10月17日付清，逾期支付租金期间所产生利息的诉讼时效期间应从2011年10月17日起算。中科院海洋研究所虽主张于2012年、2013年向新兴纺织发送律师函主张租金利息，但所举证据不足以证明其已将相关律师函送达新兴纺织，本院不予采纳。新兴纺织后续向中科院海洋研究所支付租金的行为，亦不能引起所欠租金利息诉讼时效中断的法律后果。因此，中科院海洋研究所于2013年4月16日提起诉讼，请求新兴纺织支付逾期支付租金所产生的利息，已过1年的诉讼时效期间。
（三）关于房屋占有使用费的标准。一审法院依据中科院海洋研究所与新兴纺织《土地及房产转让意向书》的约定确定房屋占有使用费标准并无不当，中科院海洋研究所主张应按照市场评估价值作为支付标准，也与双方间的约定不符，本院不予支持。
（四）关于天嘉酒店应否与新兴纺织共同承担房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。中科院海洋研究所要求天嘉酒店与新兴纺织共同承担房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，中科院海洋研究所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12700元，由上诉人中国科学院海洋研究所负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 王云龙
审判员 衣振国
二〇一八年四月十七日
书记员 孙玉婷