四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初2617号
原告：四川合江新牡丹房地产开发有限公司
法定代表人：周敏，总经理。
委托诉讼代理人：袁婷，女，1992年2月9日出生，汉族，四川省合江县人
委托诉讼代理人：王文华，北京中伦（成都）律师事务所律师。
被告：郑璐，男，1991年12月6日出生，汉族，四川省合江县人
委托诉讼代理人：邱胜奎，重庆泰豪律师事务所律师。
原告四川合江新牡丹房地产开发有限公司（以下简称新牡丹房地产开发公司）与被告郑璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日作出（2016）川0522民初414号民事裁定。新牡丹房地产开发公司不服该裁定，向四川省泸州市中级人民法院提起上诉。四川省泸州市中级人民法院于2016年5月6日作出（2016）川05民终393民事裁定，指令本院审理。本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告新牡丹房地产开发公司委托诉讼代理人袁婷、王文华，被告郑璐委托诉讼代理人邱胜奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新牡丹房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2013年8月10日签订的商品房买卖合同已解除；2、判决被告向原告支付因逾期付款导致合同解除的违约金326094元；3、判决被告支付原告依法维权合理支出的律师费70000元；4、撤销对房屋所设置的预查封登记。事实和理由：2013年8月10日，原、被告签订“江语长滩”（一期）第4栋2单元第1层1-1-7号的《商品房买卖合同》（编号2013003524），房款总价为1630470元。被告支付了首付款820470元，却未按合同约定办理银行按揭贷款，也未按合同约定在期限内支付全部购房款。被告的行为已违约，出卖人有权依照合同约定单方面解除合同，同时原告也依法履行了解除合同通知义务。被告的违约行为，依照双方合同的约定，应当向原告支付房款总价20%的违约金，支付原告实现合同权利的合理律师费。合同解除后，基于买卖合同设置的该房屋上的预查封登记应予撤销。
郑璐辩称，没有按照合同约定支付购房尾款810000元属实。2015年原告送达解除合同通知已收到，同意解除房屋买卖合同。同意支付违约金，但合同约定违约金过高，应参考原告的损失来调整。律师费应参考四川省律师收费标准，且数额不能超过被告在与原告签订商品房买卖合同时的预期。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新牡丹房地产开发公司系位于合江县合江镇的“江语长滩”楼盘开发商。2013年8月10日，新牡丹房地产开发公司与郑璐就该楼盘一期4栋2单元第1层1-1-7号房屋（暂定编号）签订《商品房买卖合同》（合同编号2013003524），同月8月16日，双方就同一房屋再签订《〈商品房买卖合同〉附件》，商品房买卖合同办理了网上备案。合同签订后，郑璐支付了首付款820470元，余款810000元，因郑璐自身原因未能顺利办理银行按揭付款手续，也未在合同约定期限按变更的一次性付款方式支付购房尾款810000元。2015年5月19日，新牡丹房地产开发公司通过快递方式向郑璐送达《解除合同通知书》，郑璐收到该通知书。截止本案诉讼时，郑璐仍未付清购房余款810000元。2014年5月22日起，因郑璐涉其他债权债务纠纷案件，导致本案所涉房产（权属登记信息地址已变更为合江县合江镇滨江路上段103号明庭3栋1-124号）由多个法院分别预查封。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、违约金数额问题。新牡丹房地产开发公司以合同约定标准（房款总额20%）计算，主张违约金为326094元，郑璐以违约金过高请求减少，以不超过200000元为限。当事人签订的《商品房买卖合同》及该合同附件对办理房屋抵押贷款等事项进行了约定，包含郑璐未能办理抵押贷款后房款支付方式及逾期付款的违约责任、解除合同条件、解除合同违约金标准、解除合同违约金标准不可变更等内容。《商品房买卖合同》及附件中有关在违约金标准约定后，买卖双方不得以违约金过分高于给守约方造成的损失为由要求削减的内容，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定内容相悖。当事人对违约金的约定是否过分高于造成的损失？审理中，新牡丹房地产开发公司对郑璐违约造成的损失状况，陈述意见为违约期间的资金占用利息的损失及支付律师费、诉讼费的损失。郑璐对违约金的计算，也主张参考未付款部分按照银行贷款利率计算资金占用损失的多少，重新调整违约金数额，以不超过200000元为限。根据当事人对违约损失计算的意见，结合合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，以郑璐在合同约定期间应支付未支付房款部分给新牡丹房地产开发公司造成的资金占用利息损失为基础，以违约金不超过造成损失的百分之三十为限计算，新牡丹房地产开发公司主张违约金为326094元明显过高。按照未付款810000元计算资金占用利息，以违约金不超过造成损失的百分之三十为限，所得出违约金数额与200000元基本相当。2、律师费70000元负担问题。《商品房买卖合同》附件约定违约一方应当赔偿给另一方造成的损失（含律师费）。2015年6月3日，新牡丹房地产开发公司与北京中伦（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，约定因与郑璐商品房买卖合同纠纷一案的一审代理事务，由北京中伦（成都）律师事务所指派律师为一审诉讼代理人。次日，新牡丹房地产开发公司向北京中伦（成都）律师事务所支付律师费70000元。郑璐同意赔偿新牡丹房地产开发公司律师费损失但表示应以四川省律师收费相关指导意见执行。当事人合同中的律师费赔偿内容，没有对律师代理收费的方式即未对收费计算方式如系风险代理收费或按件收费或按标的收费等进行释明，而不同代理收费方式的律师费数额存在较大差异，因合同未作相应释明，客观上给承担赔偿责任的一方带来不能准确预见将来可能承担的赔偿责任大小的后果。3、预查封是否应当本案裁判撤销问题。新牡丹房地产开发公司主张合同依法解除后，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，原基于买卖合同关系而设置在该房屋上的预查封登记应予撤销。对此郑璐未作相关答辩。预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记，是人民法院依法采取的一种执行措施。郑璐涉其他债权债务纠纷案件，本案诉争房产已被多个人民法院采取预查封措施事实清楚，对已经采取预查封的房产的解除，不是新牡丹房地产开发公司主张的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定情形适用范围。
本院认为，郑璐合同违约事实成立，其违约行为依照当事人合同约定和法律规定，解除合同的条件已经成就，新牡丹房地产开发公司可以解除合同，其依法行使的合同解除权受法律保护。郑璐有关违约金的计算方式和适当减少的抗辩主张，符合有关法律规定，本院依法确认郑璐因合同违约行为应向新牡丹房地产开发公司支付违约金为200000元，新牡丹房地产开发公司请求的违约金的差额部分，依法不予支持。合同约定律师费内容存在释明瑕疵，参考2013年-2015年间四川省律师收费行业指导意见，本院酌定由郑璐赔偿新牡丹房地产开发公司律师费损失40000元，未支持部分由新牡丹房地产开发公司自行负担。新牡丹房地产开发公司请求在本案判决中撤销预查封登记于法无据，该项诉讼请求依法不予支持。
综上所述，当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务，新牡丹房地产开发公司在合同约定解除条件成就时解除合同的行为，符合法律规定，诉讼请求依法予以支持。同时，在合同解除后，新牡丹房地产开发公司应将已收取郑璐支付的购房款820470元予以返还。郑璐的违约行为，依法应承担支付新牡丹房地产开发公司违约金和赔偿损失的责任。新牡丹房地产开发公司其他诉讼主张不符合法律规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：
一、四川合江新牡丹房地产开发有限公司与郑璐于2013年8月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013003524）、2013年8月16日签订的《〈商品房买卖合同〉附件》予以解除；
二、四川合江新牡丹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还郑璐购房款820470元；
三、郑璐于本判决生效之日起十日内支付四川合江新牡丹房地产开发有限公司违约金200000元、赔偿律师费损失40000元；
四、驳回合江新牡丹房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15700元，由合江新牡丹房地产开发有限公司负担2100元，郑璐负担13600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判长 张 洪
审判员 杨治昂
审判员 张月华
二〇一六年十一月九日
书记员 李小平