湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初133号原告谭会云，男，1973年10月24日出生，汉族，茶陵县人，初中文化，个体工商户，现住甘肃省平阳市。委托代理人杨越平，湖南纲维律师事务所律师，代理权限为特别授权即：代为调查、取证；起诉、应诉；代为承认、放弃、变更诉讼请求；起草、审查、签署、签收有关法律文书。被告段小平，男，1972年6月28日出生，汉族，茶陵县人，大学本科，教师，住茶陵县。原告谭会云与被告段小平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法由审判员邓嫣适用简易程序于2016年3月9日、3月23日公开开庭进行了审理。原告谭会云的委托代理人杨越平、被告段小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭会云诉称，2012年12月7日，原、被告双方签订一房屋买卖合同，合同约定由原告谭会云出资218800元，购买被告段小平位于茶陵县交通街三组锦阳小区家盛华府一楼南向202号房屋一套及一间杂屋间，由被告段小平提供资料到房产、国土部门办理房屋产权、国土使用等权证证件。合同签订后，原告谭会云按照合同约定向被告段小平支付了购房款218800元。随后原告谭会云要求被告段小平提供资料到房产、国土部门办理房屋产权、国土使用过户手续，被告段小平却以种种借口，拒不提供资料，拒绝办理房屋产权、国土使用权证过户手续。2015年下半年，房屋买卖交易税金上涨，这给原告谭会云办理房屋产权、国土过户手续造成经济损失，故原告谭会云诉至法院，请求判令：1.被告段小平提供相关资料协助原告谭会云办理房屋产权证及国有土地使用权证等相关证件手续；2.按照国家税收政策规定办理房屋产权交易过户时，应由房屋出让方缴纳的税金由被告段小平缴纳；3.被告段小平赔偿谭会云因被告段小平拖延办理产权过户手续，税金上涨给原告谭会云所造成的损失；4.被告段小平从2013年3月8日起至法院判决生效之日止，按照中国人民银行逾期还贷的规定计算违约金，由被告段小平向原告谭会云支付违约金50313元（自2013年3月8日计算至2016年3月8日按照中国人民银行同期的逾期贷款利率日万分之二点一计算，本金是218800元，天数是1095天，）；5.本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.联合建房协议一份，证明原、被告双方于2011年11月8日签订协议不是联合建房而是房屋买卖合同的事实；该协议第3条约定甲方协助乙方办理过户手续，费用由乙方负责，费用不包含税费。被告质证认为真实性无异议，但是合同里面明确费用是由乙方负责，签订合同之前就说过办证的相关费用由乙方承担，原告自己也考虑到不知道能不能办证。2.收条一份，证明被告于2011年12月8日交付给被告共计218800元购房款的事实，日期实际是2012年12月8日。被告质证认为真实性无异议，日期就是票据上的日期。3.安泰房产公司的收据一份，证明双方是买卖行为，是通过华峰房地产中介介绍达成的买卖行为。被告质证有异议，被告从未委托中介公司卖房。4.谷某某的调查笔录一份，证明其和原告签订协议中的费用两个字是指向国土房产部门办理证件的费用，不包括向税务部门交纳税金，原告是在交纳购房款之后一直在催促被告办理房产过户手续，而被告以各种理由搪塞拖延和拒绝协助办理房产过户手续。被告质证认为不属实，没有跟谷某某约定，就是按照合同来的，谷某某与本案有关联性。被告段小平辩称，1.原告诉请1提到被告不提供资料、拒绝办理房屋产权、国土证过户手续完全没有事实依据和法律依据，也没有提交证据证实，原告因此必须承担相应后果，相反，被告早已提供身份证、结婚证、房产证、国土证、信用证明、户口本等相关证件手续，协助原告办理房产证和国土证两证，2013年和2014年春节前，被告多次通知原告准备钱款，年后办证，但原告要求被告先垫付钱款，最后不了了之。2015年10月8日，房产局工作人员答应只要缴纳相关费用可以办证，被告通知原告办证，后来因原告不愿意按照协议承担费用以致原告办证事宜暂停。2.原告诉请2提到应由房屋出让方缴纳的税金由被告方承担无事实和法律依据，原告与被告的合同中已经约定，被告协助有关部门帮原告办理相关手续，费用由原告负责，该约定完全具备法律效力。虽然我国的税收管理的法律法规对税种、税率、税额有明确的规定但是实际由谁缴纳并没有做出强制性或者是禁止性的规定，虽然对各种税收的征收明确规定了纳税义务人但是法律并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同的相对人或者是第三人承担缴纳税款，合同中约定由一方承担所有费用并不会损害国家的税收利益。同时，房屋价格和费用的承担是相互关联的，本案中的房产在交易的过程中比市场价格低，约定由买方承担也较为合理，同时被告之前从彭某某处购买房屋及201房主谷某某从被告处购买房屋，均是作为买方的一方承担了全部费用，包括过户费用和应向税务机关缴纳的税费。3.原告的诉讼请求3、4、5中要求被告段小平支付因房屋税金上涨造成的损失、违约金及要求被告承担诉讼费用的没有事实和法律依据，被告无违约行为，以上诉讼请求应不予支持。被告段小平为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.被告段小平的中国移动通信客户业务详单及邻居段雪芳的证人证言，证明被告多次催促原告谭会云办证，履行了协助的义务。原告质证对通话记录真实没有异议，但是并不是证明被告提醒原告办理房产证的事情，主要是原告催促被告，而不是被告主动找原告，不予认可；证人是被告的亲妹妹，有利害关系。2.被告段小平的原房产证、土地证，2010年4月20日规划土地使用权证各一份，证明原告所建的坐落在交通街三组的房屋是2013年4月11日办理了房产证，于2013年1月23日是办理了国有土地使用权证，被告房屋的相关情况。原告质证没有异议。3.被告现有的房产证、土地证，证明201号现在房主按照协议的约定，交理了办证费用，办理套证，被告重新办理了房产证及国有土地使用权证。原告质证无异议，这就是原告提交的房屋产权证及国土使用权证。4.联合建房协议一份，证明费用的约定很明确，谁的义务及权利都有明确规定，甲方提供资料，协助乙方办理，乙方考虑风险，万一不能办证，乙方没有责任。原告质证三性没有异议，证明内容有异议，不能证明被告的目的。5.201房主已经办好的房产证、土地证复印件，证明有人履行了协议办了证，只要原告愿意承担税收费用，被告方也愿意配合办证。原告质证该套房本来是谷某某购买的房子，后来由谷某某转卖给现在的201号房主，原告对谷某某的调查笔录中有提到交纳税金的原因，对证据真实性无异议，对证明的目的有异议。不能证明是谷某某自愿交纳税金的。6.被告段小平承担彭某某的纳税发票及税收转账专用完税证各一份，拟证明税收费用不管是谁交，都不违反国家规定，合同当事人应按照合同约定交纳税金。原告质证与本案无关。针对原、被告双方提交的证据，结合原、被告双方的质证意见，本院经全面审查分析认证如下：原告提交的证据1、2，被告质证对真实性无异议，本院予以采信；证据3，被告质证有异议否认其与中介公司签订过房屋买卖居间合同，经查，单从证据内容来看无法证实是原告与被告进行房屋买卖交易的居间费用且无其他相关证据予以佐证，故对证据3本院不予采信；证据4系证人证言，证人谷某某未出庭作证，被告质证亦有异议，故本院不予采信。被告提交的证据1，虽在证据形式和证据效力方面存在一些瑕疵，但结合被告提交的证据5可知，被告段小平是愿意协助原告办理房产过户手续的，故对被告提交的证据1本院予以采信；证据2、3、4，原告质证无异议，本院予以采信；证据5，系茶陵县房产交易中心颁发的房产证，系公文书证，具有较强的证明力，原告质证无异议，也能够证明被告的证明目的，故本院予以采信；证据6系案外人彭某某的纳税发票及税收转账专用完税证，被告质证与本案无关，故本院不予以采信。根据原、被告双方提交的证据和双方对证据的质证意见，结合庭审调查，本院认定本案如下基本事实:2010年4月23日被告段小平办理了建设用地许可证，在茶陵县城关镇交通街三组建一栋五层房屋。2011年12月18日，被告段小平与原告谭会云签订了《联合建房协议》，实为房屋买卖协议，该协议约定：1.原告出资218800元和被告段小平共同建房，被告段小平将位于茶陵县交通街三组锦阳小区家盛华府二楼北向的202套房及第3号杂屋间给原告使用，原告有权变卖等处置该套房屋，被告不得干涉；2.交房标准毛坯；3.被告段小平提供相关资料并协助有关部门帮原告办理相关手续，费用由原告负责，原告已经考虑办证风险；4.出资款218800元，签订协议时付清；款项结清之后被告交付钥匙给原告；5.双方签订协议后，任何一方不得违约，任何一方违约均应承担相应的法律责任，即没收或者赔偿三万元定金……。同日原告谭会云向被告段小平支付了全部购房款218800元，被告段小平向原告交付了房屋。2013年1月23日，被告段小平将该栋坐落在茶陵县城关镇交通街三组房屋办理了国有土地使用权证；又于2013年4月11日办理了房屋所有权证。此外，被告段小平还将该栋房屋的其他几层以同样的形式卖给了古某某、尹某某、吴某某，其中原201购房者谷某某后将购买的该房屋出让给了向正桂、谭军红。2015年12月14日，由谷某某缴纳了相关税费后，被告段小平提供了相关资料协助向某某、谭某某办理了房屋过户手续，办理了房屋所有权证（茶房权证茶字第10000215**号）；被告段小平亦更换了新的房屋所有权证；又于2015年12月23日协助向某某办理了国有土地使用权证，被告段小平亦更换了新的国有土地使用权证。2013年1月，原告谭会云开始要求被告段小平协助其办理购买房屋的产权证，但因原告谭会云与被告段小平对合同中“费用”的约定产生分歧，原告认为此处的“费用”是指向房产局、国土局办证所需的费用，但不包括向税务机关缴纳的税费，房产交易税应当按照国家有关税收的法律规定予以办理。被告认为合同中约定的“费用”是指办理证件的全部费用，包括相关税费，故原、被告都不愿支付房屋产权过户的相关税费导致原告的房屋产权等相关证件一直未办理，双方在对合同中的费用约定产生争议时亦未达成新的补充协议。原告现以2015年下半年，房屋买卖交易税金上涨，被告一直故意拖延构成了违约，造成原告经济损失为由起诉至法院请求：1.被告段小平提供其所有的交通街三组锦阳小区自建房屋的国土使用权证及房屋产权总证，协助原告办理其向被告购买的交通街三组锦阳小区家盛华府2楼北向202号套房过户手续；2.办理房屋产权交易过户时，按照国家税收政策规定应由房屋出让方缴纳的税金由被告段小平缴纳；3.被告段小平赔偿谭会云因被告段小平拖延办理产权过户手续，税金上涨给原告谭会云所造成的损失；4.被告段小平从2013年3月8日起至法院判决生效之日止，按照中国人民银行逾期还贷的规定计算违约金，由被告段小平向原告谭会云支付违约金50313元（自2013年3月8日计算至2016年3月8日按照中国人民银行同期的逾期贷款利率日万分之二点一计算，本金是218800元，天数是1095天，）；5.本案诉讼费由被告承担。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点是：1.《联合建房协议》第三条中“费用”的约定该如何理解，本案所涉房屋办理产权过户的税费原、被告双方应如何承担，房屋产权过户的税费由一方负担是否违反了国家有关税收法律的强制性规定、是否有效的问题；2.原告诉请被告赔偿经济损失和违约金是否有事实和法律的依据的问题。关于第一个争议焦点，原、被告双方对《联合建房协议》第三条中“费用”的约定理解产生分歧，原告诉称此处的“费用”是指向房产局、国土局办证所需的费用，但不包括向税务机关缴纳的税费，房产交易税应当按照国家有关税收的法律规定予以办理。被告辩称合同中约定的“费用”是指办理证件的全部费用，包括相关税费。经查，该协议关于“费用”的约定属约定不明的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人对质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者是约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款和交易习惯确定。”本案中原、被告在对协议第三条中约定的“费用”产生争议后并未达成新的补充协议，故对于该处“费用”的理解，应按照合同有关条款和交易习惯进行理解确认。该条约定“被告段小平提供相关资料并协助有关部门帮原告办理相关手续，费用由原告负责，原告已经考虑办证风险”，可知被告段小平的义务仅为提供相关资料并协助原告谭会云办理相关手续，而原告谭会平的义务则是承担办理相关手续的费用，并承担办证风险，众所周知，办理房屋产权过户登记除需缴纳过户手续费还需要缴纳相应的税收，根据原、被告双方协议条款的约定该费用应该包含房屋产权过户登记应缴纳的相应税收。同时，在日常的私人房屋买卖交易中约定由买受人承担房屋产权过户登记的税费较为普遍，已经成为一般的交易习惯。故此，本院对被告谭会云的辩称意见予以采纳，认定原、被告双方签订的《联合建房协议》第三条中约定的“费用”包含办理房屋产权过户登记手续的手续费及相应的税收等。此外，虽然我国税收管理方面的法律法规对房屋买卖过户登记税收的征收明确规定了纳税义务人，但该规定主要是约束买卖双方通过合同约定来规避纳税义务，导致国家税收减少、损害国家利益的情形，并未禁止买卖双方约定由一方承担房屋过户登记的全部税费，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，效力性强制性规定是指效力性法律明令禁止合同双方的权利义务约定。可见，房屋买卖双方约定办理房屋过户登记手续的税费全部由一方负担不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。综上可见，本案原、被告双方签订的名为联合建房协议，实为房屋买卖协议系双方真实的意思表示，且不损害国家、社会公共利益及第三人的合法权益，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方理应按诚实信用原则履行合同义务。现原告请求被告段小平提供其所有的交通街三组锦阳小区自建房屋的国土使用权证及房屋所有权总证，协助原告办理其向被告购买的交通街三组锦阳小区家盛华府2楼北向202号套房过户手续，符合法律规定，被告段小平亦愿意协助原告谭会云办理房屋产权过户登记手续，故此本院对该项诉讼请求予以支持，但原告应按照协议的约定在办理房屋过户登记手续时承担所有的费用包括税金，本院对原告请求办理房屋产权交易过户时按照国家税收政策规定应由房屋出让方缴纳的税金由被告段小平缴纳的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，现原告谭会云请求被告段小平赔偿谭会云因被告段小平拖延办理产权过户手续，税金上涨给原告谭会云所造成的损失；被告段小平辩称其并没有拖延办证，未办证的主要原因系原告不愿意承担过户的税费，且原告也没有提供造成客观损失的事实依据和法律依据。经查，原告谭会云于2013年1月要求被告段小平协助办证，被告段小平分别于2013年1月、4月办理该栋房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证，协助原告谭会云办理房屋产权分证客观可能，但原、被告双方因对双方签订的协议第三条“费用”的理解产生分歧，原告不愿意支付房屋过户时所有的税费，导致原告至今未能办理房屋产权过户登记，现原告谭会云并未提交证据证实被告段小平有拖延办理产权过户手续的违约行为，也未提交证据证实税金上涨给原告谭会云造成了损失及损失的具体金额，诉讼请求不明确，故此原告谭会云的该项诉讼请求既无事实依据又无法律依据，本院不予支持。原告谭会云请求被告段小平从2013年3月8日起至法院判决生效之日止，按照中国人民银行逾期还贷的规定计算违约金，由被告段小平向原告谭会云支付违约金50313元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定自交房90日应办理好产权证书。被告段小平辩称原告并没有事实依据来证明被告有违约行为。经查，本案并非商品房买卖，且原、被告双方签订的协议中对办理房屋过户登记手续并未约定明确的期限，也没有对该项约定违约责任；协议签订后，被告段小平也愿意协助原告办理房屋过户登记手续，之所以未办理过户登记，系双方就过户登记的税金由谁缴纳发生争议，现原告谭会云并未提交证据证实被告段小平有违约行为，且最高院出台该司法解释目的是规范房地产市场，其主体为房地产开发企业和商品房买受人，据本案而言，不能适用该司法解释。故此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告段小平在本判决生效后十日内提供其所有的坐落在交通街三组的锦阳小区自建房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证，协助原告谭会云办理其向被告购买的坐落在交通街三组的锦阳小区家盛华府2楼北向202号套房国有土地使用权证及房屋所有权证过户登记手续；二、驳回原告谭会云的其他诉讼请求。案件受理费892元，减半收取446元。由原告谭会云负担346元，被告段小平负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 邓 嫣二〇一六年三月二十九日书记员 胡佳凤附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。