广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6005号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司，住所地广州市番禺区。
负责人：陈宇辉，职务：执行总经理。
委托代理人：王新环，该司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓铿荣，住广州市海珠区。
委托代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。
委托代理人：区婉妮，广东银德律师事务所律师。
上诉人广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司（以下简称华碧公司）因与被上诉人邓铿荣物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：华某公司隶属于广东碧桂园物业服务有限公司，是具有从事物业管理资质的企业。位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑6座102房是邓铿荣及陈雁卿向原房地产开发商共同购买的房产，由邓铿荣及陈某二人共同共有，该房产建筑面积114.20平方米，花园面积62.58平方米，2007年3月27日办理涉案房屋的房地产产权证。在原一审审理期间，陈某因病过世。位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园小区自从开盘以来一直由华某公司提供物业管理服务。
华碧公司与涉诉小区开发商广州华南碧桂园房地产开发有限公司签订《华南碧桂园前期物业服务合同（翠山蓝某）》，约定由华某公司对华南碧桂园六期（翠山蓝某）进行物业管理；物业服务费的收费标准按照物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0（带电梯首层住宅单元）／2.2（带电梯二层至四层住宅单元）／2.5元（带电梯五层及以上住宅单位／别墅），花园面积每月每平方米0.5元，室内车位的每月40元；缴纳物业管理费的时间为每月10日前；小区内停车场属开发商所有、委托华某公司管理并代收场地使用费；水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用由相关部门按规定标准向业主或物业使用人收取，如有需要，有关部门可委托华某公司代收代缴水费、电费、燃气费、通讯费、有限电视费、生活垃圾处理费及其他费用；业主逾期缴纳物业管理费，每逾期一天需向华某公司缴纳所拖欠物业服务费的0.5％的违约金，如业主拖欠由华某公司代收代缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由华某公司代为垫付的，则华某公司有权追讨，业主应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金）；合同有效期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同有效期届满后，华某公司和开发商若无异议，合同有效期自动续约三年，但小区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2005年8月13日华某公司与邓铿荣签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由华某公司华某分公司给邓铿荣提供物业管理服务。该协议第二条第2款及第十五条均约定华某公司有义务对小区的共用设备设备和相关场地的维护、运行和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、水池、排水系统等设施设备。该协议第二十四条约定华某公司不履行约定义务的，邓铿荣某甲要求华某公司在合理期限内履行，造成邓铿荣某乙济损失的，华某公司应给予赔偿。上述合同及协议还对其它事项进行了相关约定。
上述合同及协议签订后，华某公司依约提供了物业管理服务，邓铿荣也一直有向华某公司交纳物业管理费等费用。因邓铿荣入住后不久，邓铿荣所在住宅楼的公共下水道堵塞漫浸，导致邓铿荣房屋受损，邓铿荣某乙与华某公司长期协商未果，故邓铿荣自2009年7月起未再向华某公司缴纳物业管理费用。
再查明，华某公司于2011年11月18日向邓铿荣寄送催缴物业管理费的函件，邓铿荣确认于2011年11月18日收到上述函件。
华某公司后将邓铿荣诉至原审法院，在原审法院所立案号为（2014）穗番法石民初字第1031号。2014年12月30日原审法院作出民事判决邓铿荣某戊当缴纳2012年10月至2014年8月期间的物业管理费等费用及违约金，并驳回华某公司的其他诉讼请求，也驳回邓铿荣的全部反诉请求。邓铿荣不服原审法院判决，上诉至广州市中级人民法院，在广州市中级人民法院所立案号为（2015）穗中法民五终字第2296号。2015年5月8日广州市中级人民法院作出民事裁定撤销原审法院（2014）穗番法石民初字第1031号民事判决，将该案发回重审。
华某公司于2014年10月21日向原审法院提起的（2014）穗番法石民初字第1031号民事诉讼中，请求：1.邓铿荣向华某公司支付自2009年7月起至2014年8月的物业管理费19820.78元，临时服务费95元，有线电视费1018元，水费1165.20元，污水费774.36元，电费7705.98元；2.邓铿荣向华某公司支付全部拖欠物业服务费支付完毕止的违约金3121.77元（暂计至2014年8月份）；3.案件诉讼费由邓铿荣承担。因上述案件被发回重审，华某公司明确其本案诉讼请求为：1.邓铿荣向华某公司支付自2009年7月至2015年6月的物业服务费，临时服务费，有线电视服务费，水费，排污费，电费、违约金等合计58211.55元；2.由邓铿荣承担案件的全部诉讼费用。
在原审（2014）穗番法石民初字第1031号案的诉讼中，邓铿荣向原审法院提出反诉请求：1.解除碧桂园前期物业服务协议；2.华某公司支付房屋修缮费用合共74658元，其中包括拆运天花及墙体饰面4000元／宗，安装天花工程费23728元，安装厅房墙身工程费14830元，安装卫生间墙砖工程9000元，搬家费3000元，安置租房费10500元；3.华某公司将水费、电费、有线电视费、污水费等移交相关部门处理，由业主自行去相关部门缴纳；4、华某公司公开会所运营账目；5.华某公司公开室外停车场账目；6.华某公司赔偿精神损害费10000元；7.华某公司承担案件全部受理费用。由于上述案件被发回重审，原审法院重新受理本案后，邓铿荣依法补交反诉费用，在本案重审过程中，邓铿荣撤回了其他反诉请求，并明确其本案诉请为：1.华某公司支付房屋修缮费用74658元；2.华某公司负担案件全部受理费。
原审审理中，华某公司表示其主张邓铿荣某戊当支付从2009年7月至2015年的物业管理费23017.68元，从2009年7月至2015年6月水费、污水费2110.41元，从2009年7月至2015年6月电费8885.46元，有偿服务费（换锁）95元，从2009年7月至2015年6月有线电视费1086元，违约金按合同约定从2009年7月至2015年6月暂为123397.14元，以上合计58211.55元。对华某公司主张的上述费用，邓铿荣在原一审及本案审理中表示，其一直是愿意缴纳除物业管理费以外的其他费用的，只是因为华某公司一直要求将物业管理费与其他费用一起梆定收取，才致使邓铿荣至今未缴纳物业管理费以外的其他费用。
在（2014）穗番法石民初字第1031号案的庭审过程中，邓铿荣称自收楼后就房屋质量问题一直向华碧公司及物业开发商广州市华南碧桂园房地产开发有限公司进行反映，并提供了2008年8月至2014年10月的投诉信证明其主张，对此，华某公司亦予以确认。华某公司在本案庭审中也表示涉案房屋曾发生过水浸现象，但在华某公司对涉案房屋住宅楼更换公共下水道管后至今未多年来未再发生公共下水道堵塞的情况。
在原审诉讼中，原审法院曾力促双方调解，邓铿荣某丙多次表示：“华某公司免除我方之前欠交物业管理费及其滞纳金，水电费等费用我方照常交纳，我方也不要求华某公司赔偿我的损失，双方解决后，我方会如期交纳物业管理费等费用。”而华某公司则表示只同意原一审的判决结果。
原审法院认为：根据华某公司与邓铿荣双方签订的《碧桂园前期物业服务协议》，华碧公司作为涉案小区的物业服务管理公司有义务对邓铿荣名下涉案房屋的共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理。邓铿荣入住涉案物业后不久，其所在住宅楼就发生公共下水道堵塞致使邓铿荣物业受损的情况，邓铿荣某乙多次与华某公司协商后长年以来一直未予解决，对邓铿荣某丁成的困扰是显而易见的，故而邓铿荣拒交物业管理费亦系事出有因。虽然邓铿荣的损失客观存在，但邓铿荣在本案中主张的损失项目及数额系其自行估算，而邓铿荣在本案庭审中亦表示若华某公司免交以往的物业管理费作为其损失的赔偿后，其可按期交纳以后的物业管理费，故为妥善解决华某公司与邓铿荣双方长期以来的纷争，原审法院从公平合理原则等予以考量，结合本案实际情况，酌情确定邓铿荣从2015年7月（含当月）起应当向华某公司缴纳涉案物业的管理费等相关费用，而在2015年7月之前欠交的物业管理费及违约金则予以免除，以此来折抵华某公司因对公共设施设备管理不善而应赔偿给邓铿荣的财产损失。
华某公司称曾向邓铿荣提供了更换门锁的临时服务而需支付费用95元，另华某公司为邓铿荣垫付了2009年7月至2015年6月期间的有线电视费1086元、水费及污水费2110.41元、电费8885.46元，邓铿荣称其一直愿意交纳上述费用，只是因为华某公司要求上述费用与物业管理费梆定收取才致使其至今未能交纳上述费用，邓铿荣对该部分数额并无异议，应予认可。
邓铿荣在本案庭审中撤回其他反诉请求，是邓铿荣对自己民事权利的处分行为，应予准许。
综上所述，驳回华某公司及邓铿荣的其他诉讼请求。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年8月17日作出如下判决：一、邓铿荣某戊于判决发生法律效力之日起七日内支付2009年7月至2015年6月期间的临时服务费95元、有线电视费1086元、水费及污水费2110.41元、电费8885.46元合共12176.87元给华某公司；二、驳回华某公司其他诉讼请求；三、驳回邓铿荣的其他反诉请求。一审案件本诉受理费321元，由华某公司负担269元、邓铿荣负担52元；反诉受理费833元，由华某公司负担188元、邓铿荣负担645元。
判后，上诉人华某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决没有事实和法律依据。1.涉案房屋的公共排水管的设计问题非华某公司的法定责任，邓铿荣主张华某公司承担因公共排水管设计问题所导致的损失缺乏法律依据；2.在邓铿荣房屋出现因管道返涌而导致损失事情后，华某公司即按前期物业服务合同及前期物业服务协议的相关规定，积极与项目开发建设单位进行沟通协调，督促开发建设单位履行相应的保修义务，华某公司已按合同约定履行法定义务；3.邓铿荣所提交的房屋损失照片只能证明该房屋曾出现过的受损情况，但未能提供第三方专业机构的鉴定报告证明该损失是因华某公司的日常管理不善而导致的，亦未有任何证据证明其损失的具体金额，原判邓铿荣免交几年物业服务费，违反民诉法关于谁主张谁举证原则，损害华某公司的合法权益；4.邓铿荣某丙在2012年2月10日向华某公司提出赔偿请求，在华某公司起诉后，其于2014年10月28日再次向华某公司提出赔偿要求，已超过2年诉讼时效，其反诉应予驳回。（二）按《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤（2010）1号）关于物业服务收费的规定，华某公司也在2014年6月24日通过邮政快递向邓铿荣某己律师函，催促其尽快履行缴费义务，但邓铿荣试图通过拒绝签收的方式逃避缴费责任，属于恶意欠费，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判邓铿荣向华某公司支付2009年7月至2015年6月的物业服务费、水电费、有偿服务费、有线电视费、违约金等各项欠费，合计金额58211.55元；3.邓铿荣承担一审、重审及终审的全部诉讼费用。
被上诉人邓铿荣答辩称：自2006年入住涉案房屋开始，房屋一直存在公共下水道堵塞问题，经过多次与华某公司反映协商，华某公司均未予解决涉案房屋的渗漏问题，因此，邓铿荣拒绝支付物业管理费有理，同意原审判决，不同意华某公司的上诉请求、事实和理由。
上诉人华某公司与被上诉人邓铿荣对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，华某公司明确其是针对原审未支持其物业管理费提起上诉，且诉请中的违约金仅指逾期支付物业管理费部分费用。华某公司还自认涉案房屋出现过下水道堵塞等问题，该问题属于双方合同约定由华某公司提供管理服务的范围，同时，华某公司认为其有对涉案房屋的公共下水道问题进行维修，但因其不是维修方，无法提供维修的证据，至于诉讼时效问题，其称在原一审审理及发回重审过程中均没有提出邓铿荣反诉赔偿主张超过诉讼时效的抗辩。而邓铿荣表示出现涉案房屋下水道堵塞漏水问题后，华某公司没有履行维修义务，均系其自行花钱维修。
本院认为：双方当事人二审争议的焦点是：原审以华某公司应收取邓铿荣物业管理费及违约金折抵因华某公司对公共设施设备管理不善而应赔偿给邓铿荣的财产损失是否正确的问题。
华某公司确认涉案房屋出现过公共下水道堵塞等问题，且该问题属于其应提供物业服务管理的范围，但本案中，华某公司未能提供证据证明其对涉案房屋的公共下水道堵塞问题进行过维修，且邓铿荣也作出否认华某公司有维修涉案房屋的抗辩，故应由华某公司对其不能举证承担不利法律后果。关于华某公司未维修涉案房屋下水道堵塞行为导致涉案房屋受损问题，邓铿荣在一审中已提供证据予以证实，故根据《碧桂园前期物业服务协议》第二十四条，关于华某公司不履行约定义务的，邓铿荣某甲要求华某公司在合理期限内履行，造成邓铿荣某乙济损失的，华某公司应给予赔偿的约定，在华某公司没有证据证明其履行了维修义务的情况下，原审法院为妥善解决双方长期以来的纷争，从公平合理原则等予以考量并结合本案具体案情，判决以华某公司应收取邓铿荣的物业管理费及违约金抵偿邓铿荣涉案房屋发生下水道堵塞产生的损失并无不当，本院予以维持。华某公司认为涉案房屋下水道堵塞属于设计问题，并非其法定责任，但没有提供充分依据予以证实，其据此要求免除其责任欠缺依据，本院不予支持。在本案原一审审理及发回重审期间，华某公司未提出邓铿荣要求赔偿维修房屋损失的诉请超过诉讼的抗辩，故其在二审提出诉讼时效抗辩，依法不应支持。华某公司提出的其他上诉理由均缺乏理据，本院不予采信。
综上所述，上诉人华某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费950元，由上诉人广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年一月八日
书 记 员 黄庆杰