贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初1858号
原告：贵港市万豪房地产开发有限公司，住所地广西贵港市港北区友谊大道港宁花园小区B区西幢1号。
法定代表人：黄文毅，该公司总经理。
原告：贵港市甘化商贸城有限公司，住所地广西贵港市港北区解放路南段解放路与建设路交汇处。
法定代表人王磊，该公司副总经理。
原告：黄雄飞，男，1958年6月29日出生，汉族，现住贵港市港北区。
上列三原告共同委托代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。
被告：李秀珍，女，1944年7月4日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
委托代理人：梁期，贵港市民安法律服务所法律工作者。
原告李秀珍诉被告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司、黄雄飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日受理后，被告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司、黄雄飞于2016年5月30日提起反诉，本院经审核后予以允许并与本案合并审理。依法组成员审判员黄恒涛担任审判长，与人民陪审员姜赛凤、苏莉参加的合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理，原告李秀珍及其委托代理人梁期，三被告的共同委托代理人李立健到庭参加诉讼。2016年8月11日，原告李秀珍向本院申请撤回起诉，本院于同年8月17日裁定准许李秀珍撤回起诉。根据法律规定，三被告变更其诉讼地位为本案原告，原告李秀珍变更其诉讼地位为本案被告。本院现已审理终结。
原告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司、黄雄飞诉称，一、请求解除原告与被告2011年4月17日签订的《协议书》和2013年1月10日签订的《李秀珍补充协议》；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2011年4月17日，被告与原告签订《协议书》，订购万豪国际商住楼地上建筑物第一层、临建设路第一条东西走向内铺通道的南面、东端商业入口西邻第叁间商品房一间，价格每平方米48000元，总房款1536000元。该协议书第三条［付款方式和办理相关手续］约定，原告取得《商品房销售预售证》后，以电话（或在《贵港日报》刊登通知）告知被告缴纳全部房款，被告接到通知后7天内到原告处缴纳购房款全额的50%，30天内交清购房款全额；如被告需要办理银行按揭贷款，需在接到通知7天内到原告处办理相关手续，并提交银行要求提供的相关资料、证件。如因被告原因造成不能办理银行按揭，由被告用现金缴纳全部房款。第七条［违约责任］第2点约定，被告接到原告缴纳购房款通知，15天内不能按时交清全部购房款，视为被告放弃本协议约定，并且自动解除本协议。2013年1月10日，原告与被告签订《李秀珍补充协议》，补充约定：原预订商品房修改为1063号铺面，面积约30.24㎡，付款方式按原签订协议、补充协议和商品房买卖合同约定结算，以上协议内容双方不得违约，任何一方违约，原签订协议和补充协议将终止，合同终止后原预交预约金按银行同期利息返还。2013年2月7日，原告取得《商品房预售许可证》，原告电话通知被告7天内到原告处缴纳全部购房款的50%，30天内付清全部购房款。被告接到通知后，迟延支付，经原告多次催告，被告才于2013年3月14日、5月7日、5月9日分别支付100000元，连之前已付的400000元预付款，被告共支付了700000元房款给原告，剩余房款被告要求办理银行按揭支付，原告把房产局使用的《商品房买卖合同》范本及附件的电子版本给被告看，因双方对《商品房买卖合同》及附件的主要条款达不成一致意见，没办法签订《商品房买卖合同》，之后双方一直在磋商，但始终磋商不成，同时被告也没有按原协议付清全部房款，也没有将办理银行按揭的资料交给原告，根据《协议书》第七条约定，被告的行为已符合解除合同的条件，《协议书》和《李秀珍补充协议》已终止，原告电话通知被告解除合同，并通知过来办理退款手续，但被告一直没有过来办理，直到现在将原告起诉到法院。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李秀珍辩称，请求驳回原告的诉讼请求：1、虽然原告与被告签订了协议书，但是当时原告没有取得预售许可，被告是以认购方式预交定金，到现在为止，原告所开发的楼盘已经取得了商品房预售许可，也就意味着这两份协议发生了法律效力；2、被告不存在违约行为，补充协议是2013年元月10日签订的，而预售许可证是2013年2月7日打印，具体什么时候颁发到原告的手上不清楚，从这个时间开始这两份协议才发生法律效力，按照协议所约定的36个月交付到被告起诉时并没有超过协议中所约定的超过6个月交房的条款，因此这两个协议依然有效，被告不存在违约；按照补充协议中所描述的内容，到2013年元月原告所开发的楼盘的建筑设计才刚刚确定，按照房屋施工的有关程序，这个楼盘需要36个月才能完工，因此在时间上被告也不存在违约；3、从被告签订那两份协议之后，被告都按照原告的要求积极地履行协议内容，相反，原告三番四次地违约，首先从第一份协议所指定的铺位换到补充协议所指定的铺位，再从补充协议的所指定的铺位要求被告变更到临街铺位，因为原告的违约，从而导致这两份协议无法履行，因此被告要求继续履行这两份协议。
经审理查明，2011年4月17日，原告黄雄飞（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方自愿预付40万元给甲方，以预约订购的形式购买甲方从公司开发项目中承包的商品房。该商品房位置为地上建筑物第一层，临建设路第一条东西走向内铺通道的南面，东端商业入口西邻第三间，房屋交付时间为自签订本协议起三十六个月内，商品房单价按套内实际面积计算，每平方米48000元，乙方于签订本协议书时交付40万元，当项目取得《商品房预售许售证》后，甲方以电话或在《贵港日报》刊登通知告知乙方缴纳全部房款，乙方在接到通知7天内，到甲方缴纳购房款全额的50%（包括房产证办证费用）给甲方，并且凭本《协议书》办理相关手续，乙方接到通知30天内，到甲方公司交清购房款全额；乙方接到甲方书面缴纳购房款通知，15天内不能按时交清全部购房款给甲方，则视为乙方放弃本协议约定。甲方退还上述预付款的90%给乙方，其中10%作为影响甲方销售计划的补偿，不予退还，并且自动解除本协议。原告贵港市万豪房地产开发有限公司、黄雄飞于合同“甲方”处盖章。协议签订后，被告于当天支付定金40万元给原告，原告贵港市万豪房地产开发有限公司于当天出具收据交被告收执，2013年1月10日，协议双方签订《李秀珍补充协议》一份，商定预定的商铺更换为编号为1063的商铺，长7.5米，宽4.2米，面积共约30.24平方米（套内面积），并约定双方不得违约，任何一方违约，原签订协议和补充协议将终止。合同中止后原预交预约金按银行同期利息返还。补充协议签订后，原告于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，被告分别于3月14日、5月7日、5月9日各支付10万元给原告，原告贵港市甘化商贸城有限公司分别于当天出具收据给被告收执，以上被告合计支付70万元购房款给原告，余款未付，此后，双方因履行协议商未果，遂向本院提起诉讼。庭审中，三原告述称，万豪国际城由原告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司合作开发，原告黄雄飞系贵港市万豪房地产开发有限公司的员工。另查明，贵港市万豪房地产开发有限公司系原告贵港市甘化商贸城有限公司的股东之一。
还查明，位于贵港市解放路与建设路交汇处西北角的万豪国际城于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，售房公司名称为原告贵港市甘化商贸城有限公司，预售范围包括地下负一层、地上第1－7层；不含地下负二层，2107、2108、2109号物业用房，花园、厕所、机房、通道等公建配套。
以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、电脑咨询单、《协议书》、《李秀珍补充协议》、商铺平面图、收款收据4份、《商品房预售许可证》等证据及当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，原告贵港市万豪房地产开发有限公司、黄雄飞签订的《协议书》及《李秀珍补充协议》，经贵港市万豪房地产开发有限公司确认原告黄雄飞系其员工，其与被告协商及签订合同，系履行职务行为，其后果应由原告贵港市万豪房地产开发有限公司承担，因万豪国际城系原告贵港市甘化商贸城有限公司取得预售许可证，且原告当庭确认该项目系原告贵港市万豪房地产开发有限公司与贵港市甘化商贸城有限公司合作开发，上述协议签订后，该两原告均收到被告交付的购房款，因此，上述协议及补充协议对该两原告与被告发生法律效力。该两原告作为本案原告适格，黄雄飞作为本案的原告不适格，本院依法驳回黄雄飞的起诉。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因该协议及补充协议不具《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告没有全额交付购房款，该协议依法应认定为商品房预约合同。关于原告取得《商品房预售许可证》后是否已履行通知被告的义务，原告称其于办理预售许可证后，已于2013年2月中旬电话通知被告缴纳购房款，被告接到通知后才按约定缴纳购房全款的50%，被告辩称原告未按合同约定通知其缴纳购房款，本院认为，原告于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，被告除于签订协议当天即2011年4月17日交付定金40万元外，另分别于2013年3月14日，5月7日，5月9日各交付10万元，合计支付70万元给原告，接近合同约定的购房总款的50%（购房总款为30.24平方米＊48000元／平方米＝1451520元），根据《协议书》约定“乙方接到通知7天内，到甲方公司缴纳购房全款的50%（包括房产证办证费用）给甲方接到通知30天内，到甲方公司交清购房款全额”，被告付款的时间、金额与合同约定的履行情况相符，因此，本院采信原告已于取得预售许可证后电话通知被告的意见。被告接到通知后，未按约定期间足额付款，违反协议书和补充协议的约定，构成违约，应承担相应违约责任，《协议书》及《李秀珍补充协议》均对被告逾期付款的违约责任进行了约定，因《补充协议》的达成的约定优于《协议书》的约定，双方应按《补充协议》约定履行，即“任何一方违约，原签订协议和补充协议将终止”，因此，原、被告签订的协议因出现双方约定终止的情形而终止，合同终止后，双方的合同权利义务关系终止，原告诉请解除合同已无必要，本院依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司的诉讼请求；
二、驳回原告黄雄飞的起诉。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄恒涛
人民陪审员 姜赛凤
人民陪审员 苏 莉
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 蒙美君
appoint