山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2787号
原告：王昕，男，1983年12月10日生，汉族，山东胜利能源有限公司市场部经理，住济南市
原告：苏敏，女，1983年1月29日生，汉族，济南圣诺服饰有限公司会计，住济南市
以上两原告共同委托诉讼代理人：胡春雨，山东鹊华律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人：马永杰，山东鹊华律师事务所律师。
被告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。
原告王昕、苏敏与被告济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法适用普通程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告王昕的委托诉讼代理人胡春雨、马永杰，被告济南中海公司法定代表人欧阳国欣的委托代理人肖理哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王昕、苏敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告济南中海公司支付逾期交房违约金，以852137元为基数，自2015年5月1日起至2016年5月17日止，按照日万分之一的标准计算。事实和理由：2013年6月23日，原、被告签订一份《济南市商品房买卖合同》，合同编号销售（字）20134774803。根据合同约定，原告购买被告开发的位于济南市市中区二环南路以南、阳光南路西侧B－3地块中海国际社区18号楼1单元901号商品房，建筑面积111.31平方米，总房款为852137元。合同第八条约定，被告应当于2015年4月30日前将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议第四条第6项约定，被告逾期交房的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告已向被告支付了全部购房款，但被告至今未取得该项目的《分期综合验收备案证明》，未依法履行合同规定的交房义务。从现场情况看，项目规划的学校、菜市场、大门等多项重要配套建设均未完成，部分工业用地尚未拆迁，学区房的承诺未能兑现，人居环境质量堪忧，依法交房遥遥无期。未能通过综合验收的建设项目无法实现消费者的置业目的，被告延期交房的行为损害了消费者的合同利益，理应承担相应的违约责任。
被告济南中海公司辩称，1、被告无法取得综合验收是政府行为导致，因此被告有权予以延期。被告至今未取得分期综合验收，究其原因是政府未完成B－3地块的拆迁工作，导致被告无法取得规划核实手续，进而无法办理分期综合验收。合同第八条免责条款中明确约定，因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制行为等）造成工期延误的，出卖人可以据实延期，因此无法按期交房的原因不在被告，被告可以根据合同免责条款或者法定不可抗力事由予以免责。直到不可抗力事由消失，被告会积极向广大买受人交付房屋。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2、即使法院认定被告逾期交房构成违约，合同约定的违约金也过高，应当降低至银行同期存款利率的标准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：2013年6月23日，原、被告签订一份《济南市商品房买卖合同》，约定原告王昕、苏敏购买被告济南中海公司所开发的中海国际社区B－3地块18号楼1单元901号房屋，总价款为852137元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”同日，原、被告签订作为上述合同附件的补充协议一份，该补充协议第四条中“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此后，原告王昕按照约定向被告济南中海公司交付了全部购房款。2016年5月17日，原告王昕、苏敏实际收取了涉案房屋，此前涉案房屋所在在中海国际社区B－3地块18号楼已经取得质量竣工验收备案证明以及消防验收证明。
本院认为，原告王昕、苏敏与被告济南中海公司于2013年6月23日所签订的《济南市商品房买卖合同》及相应的补充协议，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当依约履行。
本案的争议焦点是：1、政府拆迁行为能否成为中海公司的免责事由。2、违约金如何计算。
关于焦点一，本院认为，涉案《济南市商品房买卖合同》第八条规定了开发商逾期交房的免责事由，载明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的”，鉴于该合同系中海公司提供的格式合同，应当作出有利于购房者的解释，故中海公司据以抗辩的免责事由应仅限于上述情形。而政府拆迁行为并不属于上述合同约定的免责事由，故中海公司关于政府拆迁行为构成免责事由的主张，于法无据，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，涉案《济南市商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金为日万分之一，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格予以履行。本案在中海公司实际构成逾期交房违约，且亦不存在免责事由的情形下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。双方在商品房买卖合同中约定交房时间为2015年4月30日，鉴于原告王昕、苏敏已于2016年5月17日实际接收房屋，虽然涉案房屋此时尚未取得分期综合验收备案证明，但已经取得了质量竣工验收备案证明以及消防验收证明，具备了商品房居住使用的法定条件，在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，原告王昕、苏敏自愿选择此时接受房屋，视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件。因此，原告王昕、苏敏再主张实际收房后的逾期交房违约金，没有事实依据，本院不予支持。故本案逾期交房违约金的计算期间应为合同约定最后交付期限的第二天即2015年5月1日至实际交房之日即2016年5月17日止。
综上所述，被告济南中海公司未能按时交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当按照双方合同约定的逾期交房违约金标准向原告王昕、苏敏支付实际接收房屋之前的违约金。原告诉讼请求中的超出部分，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昕、苏敏逾期交房违约金，以852137元为基数，自2015年5月1日起至2016年5月17日止，按照日万分之一的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费614元，由被告济南中海地产投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姜光军
人民陪审员 兰俊兴
人民陪审员 申淑芹
二〇一七年二月十五日
书 记 员 张 雪