广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1213号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴X阳，住所地：湖南省邵阳县。
委托代理人：梁X池，广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭X星，住所地：深圳市龙岗区。
委托代理人：刘X荣，广东德纳律师事务所律师。
上诉人吴X阳因与被上诉人郭X星租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第22号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月1日，吴X阳、郭X星签订了一份《合租协议》，约定吴X阳将承租的位于深圳市龙华新区东环二路亿康大厦一楼的200平方米的商铺，分租其中的30平方米给郭X星使用。该协议约定的主要内容包括：1、合同期从2013年8月1日至2018年7月31日；2、第一年、第二年期间的租金每月4500元，第三年每月租金4600元，第四年每月租金4700元，第五年每月租金4800元；3、郭X星于每月1日至5日期间支付租金，如逾期收取每日3%的滞纳金，另郭X星每月向吴X阳支付电费100元；4、合同期内，郭X星不能中途退出，如违约房租照付。上述《合租协议》约定的分租区域是位于进入商铺大门后，右侧靠墙的部分区域。协议签订后，郭X星在2013年8月至9月期间在约定商铺大门上方安装了显示“伊X金国际美容养生连锁”内容的广告灯箱，并在商铺分租区域内摆放了一套沙发和一台茶几。在该分租区域内，同时还摆放有吴X阳经营美发店的美发设备及其他相关物品。
另查明，吴X阳、郭X星签订的《合租协议》中提到的商铺，原是由郭X星承租。后郭X星将该商铺转让给吴X阳，双方约定的转让费为55000元。吴X阳、郭X星确认吴X阳已向郭X星支付了转让费25000元，该25000元包含了依据《合租协议》，郭X星应付的4500元租金。尚余30000元未付，吴X阳于2013年8月1日向郭X星出具书面文书，确认余款30000元于2013年9月1日前支付给郭X星。但吴X阳并未实际向郭X星支付该30000元，而主张该30000元已与郭X星依据《合租协议》而应支付的租金、电费进行了抵销。经原审法院向深圳市房地产权登记中心查询，并没有本案承租商铺的产权登记信息。吴X阳、郭X星在本案中也均未能提供本案承租商铺所在建筑物的规划许可或建设许可。
以上事实有原审庭审举证、质证的合租协议、欠条、照片等证据和原审庭审笔录予以证实。
吴X阳向原审法院提出的诉讼请求为：1、判令郭X星向吴X阳支付2014年3月至2015年1月的租金49500元及滞纳金（按每日3%计算）；2、判令郭X星向吴X阳支付2014年3月至10月电费800元；3、判令郭X星继续履行《合租协议》；4、本案诉讼费用由郭X星承担。
郭X星向原审法院提出的反诉请求为：1、判令吴X阳向郭X星退还租金4500元和抵销的债务30000元；2、判令吴X阳向郭X星返还被占用的沙发和茶几；3、诉讼费用由吴X阳负担。
原审法院认为，吴X阳、郭X星通过签订《合租协议》，约定吴X阳将位于深圳市龙华新区东环二路亿康大厦一楼商铺的部分区域出租给郭X星使用，双方成立房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而本案中吴X阳、郭X星的所约定租赁的房屋，未办理相应的产权登记，也未能提供相应的建设工程规划许可证，因此双方之间签订的《合租协议》应为无效。吴X阳要求郭X星继续履行该《合租协议》的诉讼请求，原审法院不应支持。
租赁合同无效，承租人实际使用房屋的，出租人可要求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。关于郭X星实际使用承租商铺约定区域的时间，在租赁合同关系中，在无相反约定的情况下，承租人对租赁区域享有完全的使用权，吴X阳作为出租人应当对已将约定租赁区域交付给郭X星使用的事实承担举证责任。而根据双方提供的照片显示的状况，双方约定由郭X星使用的区域与吴X阳使用的区域并未明显的区分，在约定区域内也无郭X星明显标识，且在该区域内仍存放有吴X阳物品，因此现有证据并不能证实吴X阳已依约定，将约定区域交付给了郭X星，从而使郭X星能够对该区域独立行使使用权利。则吴X阳要求郭X星支付租金或使用费的诉讼请求不能成立，原审法院对吴X阳要求郭X星支付2014年3月至2015年1月期间租金及滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于吴X阳主张的电费，由于在双方签订《合租协议》后，郭X星在商铺处安装有广告灯箱，则在灯箱存续期间，即2013年8月至2014年9月期间，郭X星应当向吴X阳支付相应的电费。关于电费的数额，原审法院参照双方约定的每月100元的标准予以确定，则在2014年3月至9月期间，郭X星应付电费为700元（100元／月×7个月）。因此，吴X阳要求郭X星支付上述期间电费的诉讼请求，原审法院予以支持。关于吴X阳主张的2014年10月的电费，因此时广告灯箱已拆除，吴X阳要求郭X星支付该月电费的主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
合同无效，当事人因合同取得的财产应予返还。郭X星为履行双方签订的《合租协议》而在吴X阳处摆放的沙发（一张长沙发、两张短沙发，具体以双方提供的照片为准）、茶几，吴X阳应予返还。关于郭X星要求吴X阳返还的租金4500元及抵销的30000元的反诉请求，由于在签订《合租协议》后，郭X星并未实际向吴X阳支付过款项，而是约定对相应的债务予以抵销。在《合租协议》无效的情况下，该种债务抵销也应无效。在郭X星未依据《合租协议》实际向吴X阳支付款项的情况下，吴X阳自然亦不应负担相应的返还义务。郭X星认为吴X阳基于其他合同关系，对郭X星负有付款义务的，应另行主张，其在本案中要求吴X阳返还租金4500元及抵销的债务30000元的反诉请求，原审法院亦不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、郭X星于本判决生效之日起三日内向吴X阳支付2014年3月至9月期间的电费700元；二、驳回吴X阳的其他诉讼请求；三、吴X阳于本判决生效之日起三日内向郭X星返还沙发（一张长沙发、两张短沙发）和茶几一台；四、驳回郭X星的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费878元，反诉案件受理费287.5元，合计1165.5元，由吴X阳负担878.3元，郭X星负担287.2元。
上诉人吴X阳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2015）深宝法龙民初第22号民事判决，改判支持吴X阳的全部诉讼请求；二、本案上诉费用由郭X星承担。上诉理由：
一、没有证据证明《合租协议》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，只有涉案出租房是“未取得建设工程规划许可证”或者“未按照建设工程规划许可证的规定建设”的两种情形时，才能认定租赁合同无效。首先，郭X星没有提交任何证明涉案房屋是“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”的证据。其次，一审法院依职权向深圳市房地产权登记中心查询发现没有产权登记信息，并不能直接推论出涉案房屋就是“未取得建设工程规划许可证”或者“未按照建设工程规划许可证的规定建设”的结论，因为存在已经取得建设工程规划许可证但没有办理产权登记，或者已经按照建设工程规划许可证的规定建设但也没有办理产权登记情形。第三，涉案房屋有无取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可证的规定建设，均是由城市建设行政主管部门来审批和管理，法院依职权调查也是应当向涉案房屋所在地的城市建设行政主管部门来调查，而不是舍近求远向房地产权登记中心调查产权信息。第四，深圳市的城市建设本来存在历史遗留问题等，一审法院在既没有向城市建设主管部门核查规划许可建设资料情况下，又没有向涉案房屋所有权人（即业主方）核查有关报批规划建设情况下，就推定涉案房屋存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，从而认定租赁合同无效，是错误的逻辑推理，已经涉嫌错误将涉案房屋建筑认定为违章建筑，即错误评价他人（业主方）合法财产属性，侵害第三人合法权益。维护民商事合同的效力、保障市场交易的安全和稳定是人民法院审理案件的首要准则，本案中没有充分证据证明涉案房屋存在“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”的情形，应当依法认定合租协议有效。
二、吴X阳已经交付涉案房屋，郭X星己受领并使用涉案房屋。涉案房屋原本是郭X星所承租和使用，郭X星将涉案房屋转租吴X阳并同时以合租形式租回30平方米使用，合租协议和转租行为是由吴X阳和郭X星同时共同完成的，并且涉案房屋原本就是郭X星在占有使用，根本不需要再另行办理交付，双方签订合租协议就视为交付完毕由郭X星占有使用。合租协议第8条约定“甲方统一装修，乙方付自己30平方米的材料费给甲方”，该条是一个授权装修条款，基于先占和装修的逻辑，再次说明郭X星在签订合租协议时已经占有涉案房屋。一审判决以“没有明显区分”、“没有被告方明显标识”、“存放原告方物品”为逻辑推理认定吴X阳没有交付，完全是缺乏商业意识的僵化思维、错误判断。第一，签订合同目的是由商业环境、商业目的所决定，而不是一审法官异想天开、凭空猜测而来的，“没有明显区分”本身是由合租协议的商业目的决定的。涉案房屋原本是由吴X阳承租占用开办伊丽金美容院，由于郭X星将美容院搬迁到本栋楼五楼，故把一楼涉案房屋转租给吴X阳，同时郭X星以合租形式回租30平方米用来为其招揽美容生意，吴X阳是开办美发店，客户群存在相同，开放场所更有利于郭X星来招揽生意，所以才会有合同协议第8条约定的统一装修条款。第二，“有没有明显标识”不是判断是否交付的标准，而是如何使用的标准，其中门头上广告牌就是明显标识，足以指引引导消费者和潜在客户的注意，足以说明郭X星使用事实。第三，“存放原告方物品”的证据是郭X星2014年10月29日拍摄的照片，其内在逻辑是“相关区域有堆放吴X阳物品即吴X阳在占有使用，吴X阳就没有交付”，但是照片内容同样有郭X星摆放沙发的内容，一样可以证明郭X星在占有使用，一样可以推理出“已经交付”的结论，但同样一个证据一审法院却要分裂成两种相反的逻辑来推理。涉案房屋内郭X星摆放沙发和广告牌的事实，郭X星也是当庭认可的，足以认定郭X星占有使用涉案房屋。首先，假如涉案房屋没有交付、郭X星没有受领，那么沙发和广告牌如何放进来，如何落在地上的，摆放难道不是占有使用吗？不是占有使用，那是什么？门头广告位置和室内面积都是涉案房屋的共同组成部分，是不可以分裂的，当初双方签订合租协议时，就约定门头广告位置的使用，郭X星在门头上安装自己广告，当然属于使用涉案房屋的行为，也足以证实郭X星实际使用。一审法院认定郭X星使用门头广告事实，而不认定使用房屋事实，难道门头广告是空中楼阁，可以隔空存在？如今商场内专柜出租比比皆是，各专柜都是特定区域，并非都要隔建特定围墙、围挡，没有封闭区域并不表示承租人无法使用，相反封闭区域将大大失去其商业价值。本案也是如此，郭X星授权吴X阳进行统一装饰并安排门头广告，郭X星将自己沙发摆放在特定区域并同时摆放广告，均是其自主使用涉案房屋表现。综上所述，涉案房屋原先是由郭X星所占有使用，双方在签订合租协议和完成转租时，涉案房屋已经完成交付给郭X星占有使用，事实上郭X星将沙发和广告摆进涉案房屋内，并且派人员来派发广告、招揽生意，足以说明涉案房屋已经交付，郭X星已经在使用，一审判决的“没有明显区分”、“没有被告方明显标识”、“存放原告方物品”的逻辑推理缺乏基本常识，并且自相矛盾，是极其错误的。总之，吴X阳和郭X星证据均证实合租协议是双方当事人真实意思表示，在没有证明涉案房屋存在“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设”的情形下，人民法院依法认定租赁合同即合租协议有效，在没有任何证据证明无法继续履行的情况下，应当判令郭X星继续履行合同。郭X星违约支付租金，构成违约，依约承担违约应得到法院支持。为查清案件事实必要，恳请二审法院依法向宝安区或龙华新区城市建设主管部门调查核实涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或是否按照建设工程规划许可证的规定建设，或者依法向涉案房屋业主调查涉案房屋报批建设情况，核实是否办理过建设工程规划许可避免错误评价他人财产的属性。吴X阳在二审法庭调查时口头补充：如果本案是基于合同无效进行处理，则法院在审理过程中应当对双方在一审中确认的吴X阳已向郭X星支付的25000元转让费进行处理。理由是：该转让费基于本案的租赁标的而产生，也是基于本案的合租协议而产生。如果基于无效合同处理本案而不对该转让费进行处理，则未达到全面审理的结果。
被上诉人郭X星辩称，一、一审中双方认定的事实很清楚，本案的《合租协议》是基于非法的房屋，所以无效，双方没有建立合法租赁合同关系。二、虽然合租协议无效，但如果吴X阳交付了房屋，郭X星使用了房屋，我方是可以按照约定交付租金的，但本案的关键是，吴X阳从来没有向郭X星交付租赁标的（即指定的30平方米商铺）。三、吴X阳与郭X星基于另一个转让协议而发生了转让费用，如果全面审理，郭X星主张要求吴X阳支付转让费3万余元，否则，郭X星将另行提起诉讼，追索该转让费用。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另查，二审法庭调查时，因吴X阳主张涉案商铺有办理建设工程规划许可证，本院要求其在限期内提交相关证据，但吴X阳未能提供相关证据。郭X星确认其于签订协议之后在涉案的30平方米商铺里摆放了沙发、茶几和其他物品，吴X阳确认其在涉案的30平方米商铺里摆放了一些（大约三分之一面积）美发物。
本院认为，根据双方二审的诉辩理由，本案二审的争议焦点为：一、《合租协议》的效力问题；二、郭X星是否应支付租金或房屋占有使用费。
关于第一个争议焦点，因吴X阳、郭X星所约定租赁的涉案房屋未办理相应的产权登记，也未能提供相应的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方之间签订的《合租协议》应为无效。吴X阳上诉主张《合租协议》有效的理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，依据上述司法解释的相关规定，租赁合同无效，承租人实际使用房屋的，出租人可要求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。二审法庭调查时，郭X星确认其于签订协议之后在涉案的30平方米商铺里摆放了沙发、茶几和其他物品，表明郭X星在《合租协议》签订后占有了涉案的30平方米商铺，依法应参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。由于吴X阳自认其在涉案的30平方米商铺里摆放了一些（大约三分之一面积）美发物，应认定郭X星没有完全占有涉案的30平方米商铺，故吴X阳无权要求郭X星完全按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院酌定按合同约定的租金标准的50%计算房屋占有使用费，即吴X阳主张的2014年3月至2015年1月期间的房屋占有使用费为人民币24750元。《合租协议》约定的逾期支付租金的滞纳金属违约金性质，由于《合租协议》无效，该约定对双方当事人没有法律约束力，故吴X阳主张郭X星支付滞纳金的理由不成立，本院不予支持。原审判决对房屋占有使用费的处理错误，本院予以纠正。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对该部分予以支持。原审判决认定事实不清，处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第22号民事判决第一、三、四项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第22号民事判决第二项；
三、郭X星于本判决生效之日起三日内向吴X阳支付2014年3月至2015年1月期间的房屋占有使用费人民币24750元；
四、驳回吴X阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费878元，反诉案件受理费287.5元，合计1165.5元，由吴X阳负担400元，郭X星负担765.5元；二审案件受理费1040元，由吴X阳负担400元，郭X星负担640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年八月二十日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。