湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第78号
上诉人（原审原告）周传钦。
委托代理人冯远卓，湖南湘瑞律师事务所律师。
委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湘潭宏通置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路36号。
法定代理人朱丽叶，该公司董事长。
委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。
委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师。
上诉人周传钦与被上诉湘潭宏通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭法民一初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员陈卫平担任审判长，审判员肖锋、冯海燕参加的合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人周传钦的委托代理人冯远卓、潘旭，被上诉人湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）的委托代理人马滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2008年6月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告向被告预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通·御景湘第B11幢2单元1层010201号房，约定建筑面积共137.16平方米，单价每平方米1443.42元，房屋总价款为197979元。合同约定了付款方式及期限如下：合同签订当日，原告向被告支付购房款30%即59394元，第二次交款在合同签订后提取公积金的三日内，原告向被告支付购房款19798元，余欠购房款115000元，实行公积金贷款。逾期交款并约定了违约责任如下：原告逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告逾期交房，则由被告按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每日万分之三向原告支付违约金等内容。同天，原、被告又签订了《商品房买卖补充协议》，协议约定：原告在合同签订后当日向被告缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费等共计14407元。如未按约交清，每逾期一日，原告向被告按日自负房款总额万分之五的违约金。
2009年5月12日，原、被告又在原合同的基础上再次签订了《商品房买卖合同》，所购房屋位置和房号未变，但对原来约定的房屋面积137.16平方米变更为143.29平方米，总价款由原来的197979元变更为206828元，并约定签订合同的当天应支付总购房款30%即由原来的59394元变更为62048元，第二次交款在合同签订后提取公积金的三日内，原告向被告支付购房款由原来的19798元变更为41366元，在房屋建至第三层时原告向被告支付购房款41000元，在主体封顶时原告向被告支付房款41000元，交房时付清余欠21414元。交房期限由原来的2009年12月31日前变更为2010年3月31日前。同时，对双方的违约责任也作了相应修改：即将原来按日交纳万分之三的违约金均变更为按日交纳万分之一的违约金。住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费等由原来的14407元变更为14853元。当天，被告将此合同向湘潭县房产管理局登记备案。
另查明，原告于第一次签订合同的当日即2008年6月26日向被告交付购房款73800元，于2009年5月21日交付19798元，于2009年6月21日交付115000元，于2011年7月31日全部交清余欠购房款9200元（原、被告按房产管理局测绘的房屋实际面积为140.34平方米进行最后结算）。
再查明，被告开发的宏通·御景湘第B1至B12栋住宅楼（原告所购房屋位于B11栋010201号）已于2009年5月12日竣工验收。被告于2010年2月至2010年3月委托湘潭龙腾物业管理有限公司通知所有购房户办理交房手续，且在2011年7月31日在原告交房屋尾款时，被告再一次通知原告收房，原告一直未与被告办理房屋交接手续。2014年4月22日，被告为原告办理了房屋产权证。2014年9月，原告与被告办理房屋交接手续，原告以被告房屋质量存在问题拒绝接收房屋并诉至法院。
原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务。现原告以被告未按约交付房屋和办理房屋产权证，要求被告按合同支付违约金，原、被告在合同中约定最后交付房屋期限为2010年3月31日前，办理房屋产权证在房屋交付后360个工作日内（也即一年之内），在此期间，被告已委托物业通知原告办理房屋交接手续，且该房屋已于2009年5月12日通过竣工验收，原告未去办理且也没有证据证明所购房屋当时存在质量问题。因此，在房屋交付上，被告不存在违约。原告应当在约定的交房期间内及时办理房屋交接手续。原告主张被告按合同约定支付违约金，违约金属普通债权性质，其诉讼时效期限为二年。原告在知道或者应当知道侵权之日起两年内开始起诉。按合同约定，被告最迟交房期限为2010年3月31日，被告如果没有按约交房，原告主张逾期交房的违约金应当在2012年3月30日前起诉，原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金也应当自2013年3月30日前起诉，而原告于2014年9月10日才向法院起诉，在该案审理过程中，原告也未向法院提交有关诉讼时效中止或中断的证据。因此，原告的起诉，已明显超过诉讼时效，其权利不受法律保护。故对原告的诉讼请求，不予支持。被依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回原告周传钦的诉讼请求。本案受理费3918元，由原告周传钦负担。
宣判后，周传钦不服，上诉称：1、原判认定本案已过诉讼时效错误，一审判决认为在合同约定的交房期限届至后被上诉人没有交房则上诉人就应当知道自己的权利已经开始受到侵害是错误的，合同约定了被上诉人交房应当具备的条件，包括数名通知与出示竣工验收合格证明，但至起诉时止被上诉人从未书面通知上诉人可以交房也未告知上诉人已办理竣工验收备案证，且竣工验收备案证的发证时间远远超过了合同约定的交房期限，因此上诉人自始不知道所购房屋什么时候能交房且房屋是否已经竣工验收合格，故被上诉人的违约行为一直处于持续状态，上诉人对于自己的权利是否收到侵害始终处于一种并不确定的状态，故本案诉讼时效根本没有开始计期，更谈不上超过诉讼时效。逾期交付违约金是一种按日累计违约金，一审认为这种违约金的诉讼时效从债务人的合同义务期限届满之日开始计算，没有考虑按日积累的违约金请求权的特殊性，按一审的观点，在迟延两年以上的情况，两年以外的违约金在尚未发生时已经就超过了诉讼时效，即债权人最多只能主张两年的违约金，这对于债权人显示公平，也有鼓励违约之嫌，意味着被上诉人可以不用交房；2、原判认定事实不清，合同约定的交房期限届满至今，被上诉人未按合同约定履行应当履行的义务，商品房未达到交付条件，仍存在众多质量问题，没有书面通知上诉人办理交房手续，没有出示房屋竣工验收合格证明，上诉人没有收到被上诉人签署的房屋交接单，没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此上诉人所购房屋不具备交房条件，上诉人有权拒绝交接房屋，被上诉人应当承担逾期交房与逾期办证的违约责任；3、原判认定适用电子备案合同错误，本案应当适用双方首次签订的原始文本合同来确定双方的权利与义务，原始文本合同封面已明确注明“此合同作为结算依据”，被上诉人期间因房产局测绘面积与文本合同约定面积出现差异而重新计算总房款亦记载于原始文本合同封面背页，电子备案合同仅是原始文本合同签订后为了向房产管理部门进行登记备案而制作的一个形式上的合同，并不是对之前合同的变更。综上请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人宏通公司答辩称：原判认定事实清楚，处理正确，上诉人上诉的理由不能成立。1、被上诉人的房屋已于2009年5月竣工验收合格，被上诉人已于2010年2月-3月通知包括上诉人在内的所有购房户交房，但上诉人拒绝办理，此后被上诉人又多次通知上诉人来交房，但均被拒绝，2011年7月上诉人交房款时，被上诉人再次通知上诉人交房，仍被拒绝，现在上诉人起诉主张逾期交房和办证的违约金，其诉讼权利明显超过法律规定的2年诉讼时效；2、根据双方的备案合同约定，交房时间为2010年3月31日前，因上诉人拒绝办理交房手续，导致被上诉人没有办证所需资料无法及时办证，故本案被上诉人不存在逾期交房和办证的行为；3、上诉人与被上诉人签订了两份商品房预售合同，依照法律规定应当以第二份合同为准。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，周传钦与宏通公司2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》第九条交付期限约定“出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”，第十二条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”，第十四条关于产权登记约定“1、…。2、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（1）…。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的一%向买受人支付违约金。…”。在2008年6月26日的《商品房买卖合同》封面内页上周传钦与宏通公司最终确定房款为202570元。周传钦一审的起诉立案时间是2014年9月10日。周传钦一审起诉时主张的逾期交房违约金及逾期办理房屋权属证书违约金均计算至2014年8月31日。除此之外，原判认定的其他事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、周传钦的起诉是否超过诉讼时效。
周传钦本案的诉讼请求是要求宏通公司支付自2009年12月31日起至2014年8月31日止的逾期交房及逾期办理房屋权属证书违约金，周传钦与宏通公司的合同中对于逾期交房违约金约定的是按日计算，该种约定中的违约金属于一种连续性债权，与合同约定或法律规定某一时间到来或特定事由发生时而成立的且数额固定化的债权并不相同，即每日的违约金实质都构成一个独立请求权，诉讼时效应分别计算，故周传钦于2014年9月10日向人民法院起诉，其主张的2012年9月11日后的每日逾期交房违约金没有超过诉讼时效，2012年9月11日前的每日逾期交房违约金已超过诉讼时效，对于逾期办理产权登记违约金，因双方合同约定是交付使用后的365日内办理，而周传钦2014年9月才与宏通公司办理交接手续，故亦不存在超过诉讼时效，原判认定周传钦的全部诉讼请求均已超过诉讼时效错误，本院二审予以纠正。周传钦关于本案未超过诉讼时效的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。
二、原判认定事实是否清楚。
周传钦与宏通公司分别于2008年6月26日和2009年5月12日各签订了一份《商品房买卖合同》，两份合同均有当事人签字盖章，在两份合同就相同事项约定的内容有区别时，应以签订在后的合同为准，双方第一份合同上写有“此合同作为结算依据”的内容及重新计算的总房款，只能证明双方因房产局测绘面积与文本合同约定面积出现差异时就房屋面积价款内容部分进行了再次变更，不能构成第二份合同是为了向房产管理部门进行登记备案而制作的一个形式上的合同的理由，本案双方的权利义务除另有特别约定外应以双方2009年5月12日签订的合同为准。周传钦与宏通公司在合同中对于房屋的交接进行了明确约定，即“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”当事人应严格按照约定履行自己的权利和义务，在未按合同约定履行时，违约方应当承担责任，本案中宏通公司没有确凿证据证明其在2014年8月31日前按合同约定书面通知了周传钦交房并出示了相关证明文件，应承担违约责任，因周传钦主张的2012年9月11日之前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，故宏通公司只需承担自2012年9月11日至2014年8月31日止的逾期交房违约金14564.78元（202570元×0.01%×719天）；周传钦与宏通公司就办理房屋权属证书的约定是自商品房交付使用后365日内，而周传钦2014年9月才在《房屋验收交接记录表》上签名，故宏通公司2014年4月22日已为周传钦办理了房屋产权证，不构成违约，周传钦要求宏通公司支付逾期办理办理房屋权属证书违约金的理由不能成立。周传钦关于原判认定事实不清的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。
综上，原审判决认定部分事实不清，处理不当，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭县人民法院（2014）潭法民一初字第1278号民事判决；
二、被上诉人湘潭宏通置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人周传钦逾期交房违约金14564.78元；
三、驳回上诉人周传钦其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3918元，二审案件受理费3918元，合计7836元，由上诉人周传钦负担7000元，由被上诉人湘潭宏通置业有限公司负担836元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 冯海燕
二〇一五年五月八日
代理书记员 刘 欣
附依据法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。…”
第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。…”
第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
第一百三十七条“讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…”
第一百七十条第一款（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理…
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…”