阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1702民初3559号原告：中�农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区石湾南路*号。负责人：刑益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行职员。委托代理人：蔡计存，该行职员。被告：潘靖霖，曾用名潘锦锋，男，1988年1月17日出生，汉族，住广东省阳春市，被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈周回，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告潘靖霖、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城地产公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2016年9月9日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人蔡计存，被告潘靖霖到庭参加诉讼；被告锦绣名城地产公司经本院依法送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行诉称：被告潘靖霖因向被告锦绣名城地产公司购买坐落于座落于××城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产需要，向原告申请个人住房贷款业务，借款金额285000元。2014年10月28日，原告与被告潘靖霖、锦绣名城地产公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额285000元，借款期限30年，年利率7.205%，还款方式为等本递减还款，被告锦绣名城地产公司为被告潘靖霖的上述借款承担连带保证责任，被告潘靖霖用其所购上述房产为借款作抵押并到房管部门办理了预售抵押登记手续。2014年11月4日，原告向被告潘靖霖发放了借款285000元。借款后，被告潘靖霖只按合同约定偿还了部分借款本息，从2016�6月5日至2016年8月21日止连续3期没有偿还借款本息，违反了合同约定。计至2016年8月21日止，被告潘靖霖尚欠原告借款本金270719.18元、利息2471.26元。原告多次向被告催收欠款无果，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告潘靖霖、锦绣名城地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120140087834）；二、被告潘靖霖偿还原告借款本金270719.18元、利息2471.26元（上述款项计至2016年8月21日止，从2016年8月22日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；三、被告锦绣名城地产公司对被告潘靖霖的债务承担连带保证责任；四、原告对处置被告潘靖霖所有的坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产的所得价款享有优先受偿权；五、本案诉讼费由两被告承担。被告潘靖霖辩称，原告诉称的事实属实，但其在2016年8月份已还清了尚欠的已到期的3期欠款。被告锦绣名城地产公司没有答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。经审理查明：被告潘靖霖因向被告锦绣名城地产公司购买座落于××城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产需要，向原告申请个人住房贷款业务，借款金额285000元。2014年10月28日，原告农行江城支行（贷款人）与被告潘靖霖（借款人、抵押人）、锦绣名城地产公司（保证人）签订了合同编号为NO.44020120140087834号《个人购房担保借款合同》。合同主要约定：本合同项下个人购房贷款金额为285000元；借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮百分之十，年利率7.205%；本合同项下借款采用等本递减还款方式还款，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日（末月的20日/借款发放日对应日）为还款日；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保+抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人同意以座落于××城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产作抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费�贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。原告与被告潘靖霖、锦绣名城地产公司分别在合同上签名盖章确认。签订借款合同后，原告于2014年11月4日将贷款285000元划入了被告潘靖霖指定的账户，这有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为2014年11月4日至2044年11月3日。双方亦到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳预押字第0100035074号，预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人潘靖霖，预告登记依据合同号44020120140087834，登记时间2014年10月31日）。借款后，被告潘靖霖按合同约定偿还了部分借款本息，从2016年6月5日至2016年8月21日止连续3期没有清偿已到期的借款本息，违反了合同约定。计至2016年8月21日止，被告潘靖霖尚欠原告借款本金270719.18元、利息2471.26元。原告向被告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。又查明，被告潘靖霖所有的坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产尚未取得房地产权利证书。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口薄、个人房地产贷款申请书、NO.44020120140087834号《个人购房担保借款合同》、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、个�未还逾期查询、潘靖霖个人贷款凭证查询、还款明细等以及庭审笔录证据证明，证据充分，本院予以确认。本院认为：原告与被告潘靖霖、锦绣名城地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告潘靖霖之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告锦绣名城地产公司形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告潘靖霖的义务，被告潘靖霖亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告潘靖霖只按合同约定偿还了部分借款本息，从2016年6月5日至2016年8月21日止连续3期没有清偿已到期的借款本息，已违反合同的约定，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告潘靖霖、锦绣名城地产公司签�的合同编号为NO.44020120140087834号《个人购房担保借款合同》，合法合理，本院予以支持。鉴于合同中对利息的约定符合中国人民银行的规定，可视为合同中的结算和清算条款，该条款在借贷关系解除后仍然有效。计至2016年8月21日止，被告潘靖霖尚欠原告借款本金270719.18元及利息2471.26元，原告请求被告潘靖霖偿还尚欠的借款本金270719.18元、利息2471.26元（上述款项计至2016年8月21日止，从2016年8月22日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。被告锦绣名城地产公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，双方约定被告锦绣名城地产公司自贷款发放之日起，至被告潘靖霖取得坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产的房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日�，为被告潘靖霖的上述债务承担连带保证责任。本案中被告潘靖霖尚未取得上述房屋房的地产权利证书。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告锦绣名城地产公司对被告潘靖霖的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持，但被告锦绣名城地产公司应在阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产的抵押权人设定为原告农行江城支行前承担连带清偿责任。被告锦绣名城地产公司承担保证责任后，有权向被告潘靖霖追偿。关于农行江城支行对潘靖霖提�的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农行江城支行、潘靖霖双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、潘靖霖双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告锦绣名城地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告潘靖霖、阳江锦绣名城地产公司开发有限公司签订的合同编号为NO.44020120140087834号《个人购房担保借款合同》；二、被告潘靖霖尚欠原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行借款270719.18元、利息2471.26元（上述款项计至2016年8月21日止，从2016年8月22日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、在阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢2单元307房房地产的抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行前，被�阳江锦绣名城地产公司开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市锦绣名城地产公司开发有限公司承担保证责任后，有权向被告潘靖霖追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5398元（该款原告已预交），由被告潘靖霖负担，被告阳江锦绣名城地产公司开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  林天成人民陪审员  冯宏竞二〇一六年十一月十五日书 记 员  茹海锋