北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04877号
上诉人（原审原告）张海磊，女，1984年2月21日出生。
委托代理人刘洋，北京兴展律师事务所律师。
委托代理人杨智勇，北京兴展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨亚娟，女，1972年5月30日出生。
委托代理人肖凡，北京市中坤律师事务所律师。
上诉人张海磊因与杨亚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第12360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，张海磊诉至原审法院称：2012年7月31日我与杨亚娟在居间方北京凯成永泰房地产经纪有限公司（以下简称：凯成永泰公司）居间见证下签订《次新房房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定：我将所有的902室的房屋出售给杨亚娟，房屋价款180万元，杨亚娟应于2012年8月31日前给付140万元，剩余40万元于过户时给付；杨亚娟若逾期付房款，我有权追究其违约责任，每逾期一日，杨亚娟应支付逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。合同签订后，2013年6月14日我在凯成永泰公司安排下为杨亚娟办理了房屋过户手续。但杨亚娟迟迟没有将剩余的40万元房款支付给我，反而于2013年6月17日向北京市大兴区人民法院起诉，要求我赔偿约13万余元经济损失。2013年10月10日北京市大兴区人民法院依法作出判决，驳回了杨亚娟的全部诉讼请求。杨亚娟于2013年10月12日将剩余40万元支付给了我。杨亚娟的行为违反了双方的约定，依据双方签订的《次新房房屋买卖合同》第七条，杨亚娟应当向我支付违约金。现我要求判令杨亚娟向我支付违约金142800元（以40万元为基数，以日千分之三计算，自2013年6月14日起至2013年10月12日止，共119天）。
杨亚娟辩称：张海磊的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，我无违约行为。张海磊2013年3月拿到产权证，但直到6月都不给我办理过户手续，因为政策原因，4个月后办理过户手续让我损失了5万多元的税款，当时我认为张海磊先构成违约，便起诉张海磊承担违约责任，故没有支付剩余购房款。在审理我起诉张海磊的那个案件中，张海磊拿出了律师事务所的证明，我才知道张海磊是2013年6月4日拿到产权证的，知道这个事情后，我就将剩余购房款40万元打入了张海磊账户中。张海磊主张我应当先支付40万元，我认为有先履行义务不履行的，我也不应当支付40万元，只有法院确定张海磊是否违约，我才能支付剩余购房款。故我不存在违约行为，时间差是诉讼阶段，是争议的时间。其次，合同约定每逾期一日按逾期款项的千分之三支付违约金，标准过高。上次诉讼中我同意支付40万元，所以我并不存在违约行为，不需要支付违约金。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案焦点问题为杨亚娟超过合同约定期限支付购房尾款40万元的行为是否构成违约。综合法院调查的事实来看，张海磊系在杨亚娟起诉并经法院主持调解的情况下协助杨亚娟办理涉诉房屋产权证，杨亚娟有理由相信张海磊存在违约行为。杨亚娟起诉要求张海磊支付违约金和赔偿金，没有支付购房尾款40万元的行为，系事出有因。在法院以判决形式认定张海磊不存在违约行为后，杨亚娟及时将剩余购房款40万元支付给张海磊。综上，法院认定杨亚娟不存在违约行为，对张海磊要求杨亚娟支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2014年2月判决：驳回张海磊的诉讼请求。
判决后，张海磊不服，以杨亚娟逾期支付剩余购房款已经构成违约，原判没有法律依据为由，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。杨亚娟同意原判。
经审理查明：2012年7月31日，杨亚娟与张海磊在居间方凯成永泰公司居间见证下签订《次新房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：张海磊将其所有的902室的房屋出售给杨亚娟，房屋价款180万元；杨亚娟应于2012年8月31日前给付140万元，剩余40万元于过户时给付；张海磊在拿到房本5个工作日内去办理过户手续，逾期按140万的1%支付利息给杨亚娟；杨亚娟未按照约定付款，张海磊对杨亚娟逾期付款行为有权追究违约责任，每逾期一日，杨亚娟应支付张海磊逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金；张海磊净得180万元房款，杨亚娟负责过户所产生的一切税费等费用。
杨亚娟于2012年8月31日依约给付张海磊房款140万元。
2013年5月6日，杨亚娟将张海磊诉至原审法院，要求张海磊协助办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。该案审理中查明，张海磊的房屋产权证书记载登记时间为2013年3月5日，后经法院主持调解，张海磊于2013年6月14日协助杨亚娟办理了涉诉房屋产权转移登记。同日，杨亚娟撤回该案起诉。
2013年6月17日，杨亚娟以张海磊违反合同约定逾期办理房屋过户手续为由，将张海磊诉至原审法院，要求张海磊赔偿损失51662.49元并支付违约金8万元。该案件审理过程中，北京国枫凯文律师事务所出具证明，内容为：我单位为北京保利兴房地产有限公司指定产权代办机构，张海磊于2013年6月4日从我单位取走902室房屋的所有权证。原审法院审理后认为：杨亚娟与张海磊签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。双方已按合同约定办理了房屋过户手续，张海磊提交了相关证据证明其不存在违约行为，故杨亚娟要求张海磊给付违约损失及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。该院于2013年10月10日作出（2013）大民初字第7865号民事判决书，判决驳回杨亚娟的诉讼请求。双方当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。
杨亚娟于2013年10月12日将剩余40万元支付给张海磊。
张海磊表示因杨亚娟未及时支付购房尾款40万元给其造成损失，并提供北京金融街奕兴天宫置业有限公司出具的说明予以佐证。说明主要内容为：张海磊在2013年7月21日取得该公司金融街融汇项目三期开盘的购房资格，但未能在20日内交齐首付款553523元，故该公司取消了张海磊的购买该房资格。杨亚娟对说明的真实性认可，但认为不能证明张海磊存在损失。
上述事实，有（2013）大民初字第7865号民事判决书、北京金融街奕兴天宫院置业有限公司说明及企业信息、《次新房房屋买卖合同》、房屋产权证书、汇款申请书、汇款通知单及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。张海磊与杨亚娟签订的买卖合同约定，杨亚娟应于房屋产权办理转移登记手续时支付剩余购房款40万元，现查双方于2013年6月14日实际办理了产权变更手续，而杨亚娟却迟至同年10月12日方才将剩余房款40万元支付完毕，该行为已经违反合同约定，应承担违约责任。张海磊依据上述违约事实及合同约定要求杨亚娟给付违约金的请求符合法律规定，法院应予支持。杨亚娟关于张海磊应先行承担违约责任，其有理由拒付剩余房款一节，与生效判决确认的张海磊在履行买卖合同过程中不存在违约行为的事实不符，且即使该理由成立，杨亚娟主张的损失数额亦与40万元相去甚远，故其现以先履行抗辩权为依据主张其迟延支付购房款不构成违约一节，没有法律依据，其辩称意见本院不予采信。
当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。当事人请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杨亚娟在诉讼过程中已经提出了约定的违约金过高应予减少的意见，故本院将依据上述法律原则对违约金的数额予以确定。下列事实应当作为衡量的依据：首先，关于张海磊所述损失一节，其主张在2013年7月21日取得金融街融汇项目三期开盘的购房资格，但未能在20日内交齐首付款，故购买资格被取消给其造成损失，在此期间杨亚娟已经提起前案诉讼，而张海磊却没有积极主张权利，而是在法院没有审理完毕，未能确定双方责任义务及其本人是否可以及时全额取得购房余款的情况下，以该款项为唯一支付手段参与另行购房的行为显然过于轻率，也与常理不符，故张海磊没有交纳所认购房屋的首付款与杨亚娟未能支付购房余款之间是否存在因果关系尚不足以确认，张海磊所述该项损失本院不予认定；其次，杨亚娟在查知涉诉房屋所有权证书登记时间为2013年3月5日后，对张海磊是否及时协助办理过户登记手续一事产生了合理怀疑，并随即提起诉讼，原审法院判决其败诉后没有提起上诉而是即时支付了剩余款项，从上述发展过程看杨亚娟虽有违约行为但没有主观违约的恶意，可以认定为过错程度较低；再次，杨亚娟的违约行为没有给其本人带来利益，亦没有证据证明对张海磊的预期利益产生重大影响。据此，本院采信杨亚娟的意见对违约金的数额予以减少，并结合上述因素酌情确定违约金数额为20000元。
综上所述，原判认定缺乏法律依据，所作判决结果有误，应予改判。本院对张海磊的上诉意见予以采纳，但其过高主张部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第12360号民事判决。
二、杨亚娟于本判决生效后七日内给付张海磊违约金二万元。
三、驳回张海磊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3156元，由张海磊负担2856元（已交纳），由杨亚娟各负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3156元，由张海磊负担2856元（已交纳），由杨亚娟各负担300元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 刘丽杰
代理审判员 王 佳
二〇一四年七月八日
书 记 员 程 飞