江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太城民初字第00517号
原告徐萍。
原告李苑东。
原告徐某。
委托代理人王永明（代理上列三原告），江苏娄东律师事务所律师。
被告大连万达物业管理有限公司。
法定代表人曲德君。
委托代理人池涛，江苏至誉律师事务所律师。
委托代理人李永辉，江苏至誉律师事务所律师。
被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司。
委托代理人王建国。
委托代理人李永辉，江苏至誉律师事务所律师。
原告徐萍、李苑东、徐某与被告大连万达物业管理有限公司、大连万达物业管理有限公司太仓分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理，因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐萍及三原告委托代理人王永明，被告大连万达物业管理有限公司的委托代理人李永辉，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司的委托代理人李永辉、王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐萍、李苑东、徐某诉称：2012年11月17日，原告购买了太仓万达广场投资有限公司开发的太仓万达广场南区商铺C区1-2层145号房屋一套。2013年9月底，原告接到交房通知后查看现场发现该房屋的用电不符合约定，为此拒绝收房并诉至法院，该案原告最终撤诉。原告于2015年8月8日收房并与被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司签订了前期物业服务协议，约定物业费为2.82元/月/平方米。当天原告支付了2013年9月30日至2015年9月29日期间的物业费26003.6元（按照8.8元/月/平方米计算）及装修管理费123元。原告向该被告询问用电价格时被告知每次购买不得少于1000元，且单价为每度电1.22元。因被告的上述违约行为，原告诉至法院，要求判令1、被告返还已收取的部分物业费17679.6元、装修管理费123元，2、被告以公用事业部门的标准向原告收取电费。
被告大连万达物业管理有限公司、大连万达物业管理有限公司太仓分公司辩称：1、原告购买的商铺其物业类型属于室外步行街，被告按照8.8元/月/平方米收取物业费并无不当。2、被告需对业主的装修进行监督检查及一定管理，故收取装修管理费123元有合理理由。3、太仓万达大商业区的设计就是独立用电，电费的收取符合标准，并未违反任何禁止性规定，收取情况也告知过业主。且被告收取电费并不存在盈利，因为原设计的原因，也无法改变供电到户的要求。
经审理查明：2012年11月17日，原告徐萍、李苑东、徐某与太仓万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由三原告购买南区商铺C区1-2层145号房，2013年9月30日前交房。合同补充协议中第十五条第10款约定“该房屋的水、电等费用自交付（包括视为交付）之日起由乙方（即三原告）承担，按公用事业部门收费标准执行。”2013年9月，原告接到收房通知后赴现场查看，因供电问题拒绝收房，双方产生争议。三原告于2014年9月3日以所交付房屋的供电不符合约定、认为未达到交房条件为由诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，后三原告于2015年3月2日撤诉。
原告徐萍于2015年8月8日至被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司处办理入住手续，当日双方签订了《（非住宅）前期物业服务协议》，该协议载明：甲方为太仓万达广场投资有限公司、甲方选聘的物业服务企业为被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司，乙方为徐萍；房屋基本情况部分显示房屋的物业类型有“商铺”、“室外步行街”、“写字楼”，其中，“商铺”处有手写的打钩。协议第一条约定前期物业管理服务费标准，其中商铺为2.82元（含能耗费0.6元）/月/平方米、室外步行街为8.80元（含能耗费1.13元）/月/平方米，自甲方通知乙方入伙之日起计算。第五条物业服务事项（范围），第一款第（二）项约定“供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理”。协议后附《太仓万达广场（商铺、室外步行街）临时管理规约》及承诺书，规约第四十一条载明：“本物业管理区域内，物业服务收费采取酬金制方式。业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。”承诺书申明第一条：“确认已详细阅读了太仓万达广场投资有限公司制定的《太仓万达广场（商铺、步行街）临时管理规约》（以下简称本临时管理规约）及《太仓万达广场前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）”；第四条“本人同意物业服务企业有权直接援引《太仓万达广场前期物业服务合同》及《太仓万达广场临时管理规约》的相关约定，追究相应业主违反规定行为的责任”。承诺人签署处有原告徐萍签字，日期为2015年8月8日。另，原告在办理入住手续时由被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司交付的《太仓万达广场室外步行街业主手册》第一部分第8条第一款收费标准载明：“（1）物业服务费：金街8.8元/月/平方米，底商2.82元/月/平方米；（3）装修管理费1元/月/平方米”；同日，三原告向被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司支付2013年9月30日起至2014年9月29日止物业管理费12984元、装修管理费123元，及2014年9月30日起至2015年9月30日止物业管理费13019.6元，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司开具相应发票两张。
上述房屋的登记时间为2015年10月8日，所有权人为三原告共同共有，房屋坐落为太仓市城厢镇上海东路188-2号-048室，建筑面积为122.95平方米，规划用途为商业，房屋所有权证号为太房权证太仓字第号。
2015年9月16日，三原告与程晋松签订《商铺租赁合同》，合同中除双方姓名及签字外系手写形成，其余内容均为打印形成，合同文本页眉处左侧为“万达商业管理”，右侧有编号记录，合同载明：甲方（即三原告）是位于太仓万达广场室外步行街金2-048号铺的合法产权人，乙方（即程晋松）承租该商铺。合同第四条第2款约定，合同生效时乙方应当向管理公司交纳该商铺的物业服务费。该商铺的物业服务费为每月每平方米8.8元。当月29日，程晋松向被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司交纳1000元预收电费，收款收据中载明铺位号为“C区-145”。庭审中，双方确认上述房屋现已装修。
另查明，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司与太仓万达广场投资有限公司于2011年8月31日签订《太仓市前期物业管理委托合同》，其中第一条物业基本情况中载明：商铺2.78万平方米，室外步行街1.92万平方米。第二条委托管理服务期限为“自签订本协议之日起至本物业管理区域内业主委员会成立，并与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效日止”。第六条物业管理服务事项第一款第（六）项中载明：“供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理”。第九条约定，物业服务费实行酬金制，其中底商2.22元/月/平方米（另收能耗费0.6元/月/平方米）、室外步行街（金街）7.67元/月/平方米（另收能耗费1.13元/月/平方米）。同日，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司就上述约定的物业服务费标准在太仓市物价局进行了备案。另，上述双方于2011年12月26日签订的《太仓万达广场物业管理服务合同》中，第一条物业类型有住宅、写字楼、金街；第十八条第一款约定物业服务费标准：底商2.82元/月/平方米、金街8.80元/月/平方米，第三款约定“商业部分的物业服务费由乙方根据具体服务内容进行核算，经甲方同意后再进行收取。水费、电费按照签订的物业管理合同约定执行。”但上述两份合同中均未对水、电费问题有其他约定。
又查明，太仓市公安局太仓经济开发区派出所出具的《公安编号对照表》载明，金街二环中公安编号为188-2号-048对应的工程编号为C区145。庭审中，双方确认涉案房屋所属的物业管理区域并未成立业主委员会；涉案房屋所在的商业街沿道路路口有“太仓金街”字样。
庭审中，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司为证明其收取装修管理费具有合理依据，提供了《太仓市物业服务收费管理实施细则》，其中第二十二条第二款载明：“物业服务企业为业主或物业使用人提供装修管理服务的，物业服务企业可向业主、物业使用人收取住宅室内装饰装修服务费，收费标准按建筑面积不超1元/平方米。”
以上事实，由原告提交的前期物业服务协议、临时管理规约及承诺书、商品房买卖合同、房屋所有权证、业主手册、物业费发票、收款收据，被告提供的物业管理服务合同、前期物业管理委托合同、商铺租赁合同、公安编号对照表、太仓市物业服务收费管理实施细则等证据及原、被告的当庭陈述等佐证。
本院认为，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司接受太仓万达广场投资有限公司的委托，自2011年8月31日起对涉案房屋所在的物业管理区域进行物业管理，该物业管理区域并未成立业主委员会，上述双方签订的物业管理服务合同仍具有效力，故被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司与原告之间的物业服务关系成立且合法有效，双方当事人均应按照约定及相关规定享受权利、履行义务。
关于涉案房屋对应的物业费标准：原告认为，按照与被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司签订的前期物业服务协议中勾选的物业类型为商铺，因此物业费标准应当为2.82元/月/平方米。两被告认为上述协议签订时存在勾选错误，涉案房屋的实际物业类型为室外步行街，因此物业费标准为8.80元/月/平方米。本院认为，首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。太仓万达广场投资有限公司与被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司签订的《太仓市前期物业管理委托合同》第九条约定了室外步行街（即金街）所对应的物业管理费标准为8.80元/月/平方米。涉案房屋在登记公安编号时所属的区域为“金街二环”，其所在商业街沿道路路口亦设有“太仓金街”标识，故涉案房屋的物业管理费标准应当为8.80元/月/平方米。其次，涉案房屋的用途为商业，通常被俗称为“商铺”、“店面”等，而原告徐萍与被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司签订的前期物业服务协议中可供选择的物业类型有“商铺”、“室外步行街”等，上述物业类型在字面上确实有可能致使签订人产生误解。再者，涉案房屋所在商业街沿道路路口已设有“太仓金街”标识，原告应当知道涉案房屋属于“金街”。又，虽然协议中所载的“室外步行街”这一物业类型与“金街”这一通称在字面上不一致，但在原告办理入住手续时被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司交付原告的《业主手册》中也明确载明了“金街”的物业管理费标准为8.80元/月/平方米，且原告亦在当天向被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司按照该标准交纳了物业管理费，故原告在签订协议时应当知道涉案房屋的物业管理费标准为8.80元/月/平方米。最后，三原告于签订物业服务协议仅一个多月后、本案起诉前，即将涉案房屋出租于他人，并在房屋租赁合同中明确了物业费标准为8.80元/月/平方米、由承租人承担，即三原告在起诉前也是明知涉案房屋应当适用上述物业费标准，故本院对三原告要求被告返还物业管理费17679.6元的诉讼请求不予支持。
关于装修管理费123元，涉案房屋已经在被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司进行物业管理服务的期间内装修，被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司向原告收取装修服务费符合相关规定，故本院对原告要求被告返还装修管理费123元的诉讼请求不予支持。
关于电费标准，本院认为，首先原告徐萍与被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司签订的前期物业服务协议中，以及太仓万达广场投资有限公司与被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司签订的《太仓万达广场物业管理服务合同》、《太仓市前期物业管理委托合同》中均未就电费交纳、收取有明确的约定；其次三原告要求“按公用事业部门收费标准执行”的主张系依据其与太仓万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议的约定，该条约定对被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司并不产生效力。故而三原告依照商品房买卖合同的约定要求被告大连万达物业管理有限公司太仓分公司按照公用事业单位标准收取电费的诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条第一款，《江苏省物业管理条例》第五十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告徐萍、李苑东、徐某的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费326元，由三原告负担。（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行苏州苏福路支行，帐号：1076）预交上诉案件受理费。
审 判 长 汪 丹
人民陪审员 李培忠
人民陪审员 胡其德
二〇一六年三月二日
书 记 员 左传超