吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终1467号
上诉人（原审原告）：褚连江，大安市人，现住吉林市。
委托诉讼代理人：褚凤杰，现住大安市，系褚连江女儿。
上诉人（原审被告）：刘树青，现住大安市。
委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：董树友，现住大安市。
上诉人褚连江、刘树青因与被上诉人董树友合同纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2016）吉0882民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人褚连江及委托诉讼代理人褚凤杰、上诉人刘树青委托诉讼代理人王振洪、被上诉人董树友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
褚连江上诉请求：撤销原审判决第二项，改判上诉人与被上诉人签订的合同中土地承包部分无效，判决被上诉人给付上诉人9257元土地承包费。事实和理由：褚连江与刘树青签订的合同包括房屋买卖和土地转包，应在一案件中审理，不应让上诉人另诉。2016年、2017年承包费对方没有给付，要求判决给付。
刘树青答辩称，房屋买卖合同有效。地是刘树青包的，是双方真实意思表示，不存在无效或撤销的事实。请求驳回上诉、维持原判。
刘树青上诉请求：撤销大安市法院（2016）吉0882民初字第1447号民事判决，改判上诉人和被上诉人2008年8月30日签订的房屋买卖合同有效。事实和理由：上诉人刘树青购买褚连江的房屋是当事人自愿的真实意思表示不违反法律规定。刘树青与第三人董树友之间的行为，不影响上诉人和褚连江之间的买卖合同的效力。争议房屋出售给同村村民张伟，并已经被拆迁。一审采信白城市中级人民法院的调查笔录认定合同无效缺乏事实依据。一审法院适用合同法五十二条、物权法一百五十三条规定，适用法律错误。
褚连江答辩称，房子已经拆迁，房子卖给张伟的事我不清楚，刘树青开始说是给董树友买的，房屋买卖是无效的。
董树友答辩称，应维持房屋买卖合同有效。
褚连江向一审法院起诉请求：2008年我与刘树青签订了一份房屋买卖合同，房子是给董树友买的，土地是给董树友包的，董树友是城镇居民，要求确认房屋买卖合同无效。2008年8月30日我与刘树青又签订了一份土地承包合同，刘树青未经我本人同意将土地私自转包给董树友耕种多年，要求确认此土地承包合同无效。要求刘树青返还不当得利土地承包费9275元。
一审法院认定事实：2008年8月30日褚连江与刘树青达成一份《房屋买卖合同》和一份《合同书》（由刘树青之子代笔），合同约定褚连江将没有房照的三间房及耕地卖给刘树青，其中三间房价格为7000元，一等地面积为四亩半，价格1125元，二等地面积为六亩三分，价格为1575元，三等地面积为五亩，价格为1250元，土地价格从2009年开始每年都是3950元，承包费一年一交，承包期限为十九年，每年1月1日交齐，如有一方违约，愿承担10000元损失。东北山的树地四垅承包给刘树青，如果卖土价格在500元以内钱归刘树青所有，超出500元之外刘树青和褚连江一人一半。购房款已经交付。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求确认房屋买卖合同和土地承包合同无效，同时保留第三项诉求即判决被告给付原告9257元的土地承包费。另查明：褚连江、刘树青同属大安市乐胜乡永治村即同一集体经济组织成员，董树友系大安市城市居民。房屋买卖未办理产权过户手续。一审法院认为，原告的诉讼请求中包含确认房屋买卖合同无效和土地承包合同无效及多得的9275元承包费等诉求。其诉求不是基于同一事实而产生，也不是指向同一法律关系。经过释明，原告不同意分别诉讼，此案无法合并审理。本院仅对确认房屋买卖合同无效的诉讼请求进行审理，原告可对确认土地承包合同无效及多得的9275元承包费等诉讼请求另行主张权利。2008年8月30日，褚连江与刘树青签订《房屋买卖合同》一份，双方同属大安市乐胜乡永治村即同一集体经济组织成员，购房款及所购房屋均已交付，未办理产权过户手续，所有权未转移，房屋买卖关系成立。白城市中级人民法院调查笔录证实：所购诉争房屋实际买受人为董树友，购房款亦由其交付。刘树青为褚连江出具的书据也证实该房屋是给董树友买的。据此可以确认刘树青为名义买受人。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。宅基地的所有权归集体。宅基地使用权的主体是特定的农村居民。特定的宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。农村的住宅不得向城市居民出售。本案中房屋实际买受人董树友为城市居民，为规避法律规定以合同双方同属同一集体经济组织成员刘树青为名义买受人签订房屋买卖合同。董树友作为城镇居民购买农村住房和宅基﻿地，因违反国家有关规定，应认定无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，一审法院判决：一、原告褚连江与被告刘树青在2008年8月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告褚连江的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告刘树青负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案中当事人之间争议的房屋买卖合同中的实际购房人为董树友，董树友是城镇居民。农村宅基地为农民集体所有，农民房屋是农村集体经济组织为保障本集体经济组织成员的居住而允许其在农民集体所有的宅基地上建造的房屋。本案中，当事人买卖的房屋系农村集体土地上的农民房屋，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。董树友不是争议房屋所在地的集体经济组织成员，其没有使用农村宅基地、购买农村农民房屋的资格。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。另外，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日国务院办公厅文件国办发〔1999〕39号发布）规定：“二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续”。本案中当事人之间买卖农村房屋合同违反了上述法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，应认定当事人之间的房屋买卖合同为无效合同，一审法院对此认定正确，刘树青之上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。褚连江一审诉讼请求中包含确认房屋买卖合同无效和土地承包合同无效并返还9275元承包费等诉求。其诉求包括房屋买卖合同和土地承包合同两个法律关系，一审法院已经明确告知其可对确认土地承包合同无效并返还9275元承包费的纠纷另行主张权利。一审法院依法保障了其诉讼权利，且不违反法律规定，一审法院对此处理并无不当。褚连江的上诉请求，没有法律依据，本院予以驳回。另外，双方当事人对房屋买卖合同无效的后果，亦可另行处理。
综上所述，刘树青、褚连江的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由刘树青、褚连江各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 苏 波
代理审判员 姚 磊
二〇一七年十二月十一日
法官 助理 李立群
书 记 员 周栩铎