安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初1073号
原告（反诉被告）:巫姝姝，女，1996年1月11日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
原告（反诉被告）:项某。
法定代理人:万士霞，女，1970年4月24日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
两原告共同委托代理人:叶齐，安徽景旺律师事务所律师。
两原告共同委托代理人:余鲲，安徽景旺律师事务所律师。
被告（反诉原告）:铜陵联发置业有限公司，住所地：安徽省铜陵市淮河南路铜陵商城A座六楼。（1-1）。
法定代表人：张秋实，董事长。
委托代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。
原告（反诉被告）巫姝姝、项某诉被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院(原铜陵市铜官山区人民法院，现因行政区划调整更名为铜陵市铜官区人民法院)于2016年3月4日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巫姝姝、项某共同委托代理人余鲲，被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司委托代理人李勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）巫姝姝、项某诉称：2014年4月11日原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号：2013009001）。合同约定：原告购买被告开发的铜陵商城汇金大厦内街5号商品房一套，总价款为105.5万元，被告应当在2014年12月31日前交付房屋。同时合同第十六条约定：自房屋交付之日起届满90日无法办理房地产权属证书的。原告可解除合同，并要求被告退还应向原告支付10元/天的违约金。后双方在《补充协议》中将原合同中第十六条中的“90日”变更为了“360日”，其它内容不变。合同签订后，原告依约支付了全部房款，后原告多次询问何时能办理房地产权属证书。但由于被告的原因，原告一直无法办理。为此原告于2016年1月5日向被告送达了《解除合同通知书》提出解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还房款、赔偿损失。诉至法院要求：1、确认《商品房买卖合同》（编号：为2013009001）已于2016年1月5日解除。2、判决被告退还原告购房款人民币105.5万元。3、判决被告支付原告违约金146134元（即因被告逾期办证而导致原告损失的利息数额，以20万元为本金，从2013年8月1日起算；以3万元为本金，从2013年9月21日起算；以30.5万元为本金，从2013年10月8日起算；以52万元为本金，从2013年11月15日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款全部退还完毕之日）。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司辩称并反诉称：1、被反诉人在《解除合同通知书》中所陈述的解除理由依法不能成立。被反诉人没有任何证据证明系由反诉人的原因而导致其无法申请办理房产登记，故被反诉人诉称由于被告（反诉人）原因，原告（被反诉人）一直无法办理的理由依法不能成立。2、被反诉人要求解除涉案合同的真实原因根本不是被反诉人所陈述的所谓的无法依约申请办证，而是因为自2014年以来实体经济疲软，商业地产低迷，投资回报逾期不明确，且目前看不到经济回暖的迹象，正是在这样的整体经济以及市场环境下，被反诉人才要求退房。故要求:1、依法确认被反诉人所作出的落款时间为2016年1月5日要求，解除与反诉人所签订的编号为：2013009001《商品房买卖合同》的《解除合同通知书》无效、不产生合同解除的效力。2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
经审理查明：2014年4月11日原告（反诉被告）巫姝姝、项某（××）与被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司（××）之间签订了《商品房买卖合同》（编号分别为：2013009001），该些合同约定：第一条项目建设依据。××以出让方式取得位于铜陵商城编号02-01-10-0103-3的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为铜土出字（200）028号第188号。该地块土地面积为13855平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2001年9月5日至2051年9月5日。××经批准在上述地块上建设商品房，暂定名铜陵商城·汇金大厦。建设工程规划许可证号为建字第340702201200096，施工许可证号为340700201212180101。该土地已设定抵押（抵押期限：2013年3月30日至2015年3月29日）。银行已出具扣减证明，准予对外销售，并放弃该标的物的抵押。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为铜陵市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为20130198。第三条……第四条计价方式与价款。××与××约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米39766.40元，总金额（人民币）壹佰零拾伍万伍仟元整，优惠后总房款为壹佰零拾伍万伍仟元整，已于2013年10月15日前一次性付款方式付清全部购房款。（根据《铜陵市商品房预售资金监管办法》第六条规定，首付款、定金、预付款等购房款应直接存入该专用账户，资金监管银行：上海浦东发展银行铜陵分行，资金监管账号：1152……137。……第八条交付期限。××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定。将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）本期配套基础设施和公共设施能满足使用要求；（3）商品住房质量责任承担主体已明确；（4）前期物业管理已落实；（5）××付清全部购房款，方能交付所购房屋。但如遇不可抗力，且××在发生之日起十日内告知买卖人的，特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过六十日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，××自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，××享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交付。由此产生的延期交付违约责任按合同第九条约定处理……第十五条关于房屋预告登记的约定。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。办理预告登记，买卖双方约定自商品房买卖纸质合同（已备案）签订之日起30日内，由双方共同申请房屋预告登记。第十六条关于产权登记的约定。如因××原因而致××逾期办证的，××有权按下列方式处理：1、××自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，××应向××（按逾期的元/天或已付房价款的比例等）10元/天支付违约金。2、××自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，××可以选择退房。××退房，××在××提出书面退房要求之日起90日内将××已付房款退还××，并按10元/天赔偿××的损失；××不退房，××应向××（按逾期的天或已付房价款的比例等。）10元/天支付违约金。……附件：合同补充协议。……第十二、将本合同第十六条变更如下：如因××原因而致××逾期办证的，××有权按下列方式处理：a、××自房屋交付之日起届满360日无法申请商品房登记的，××应向××按10元/天支付逾期违约金。b、××自房屋交付之日起届满360日无法申请商品房登记的，××可选择退房，××退房，××在××提出书面退房要求之日起90日内将××已付房款退还××，并按10元/天支付逾期违约金。上述合同生效后，巫姝姝、项某向铜陵联发置业有限公司支付购房款合计人民币壹佰零伍万伍仟元。2013年1月7日巫姝姝、项某向铜陵联发置业有限公司及铜陵商城商务运营与服务有限公司出具了《商铺购买及委托租赁承诺书》。巫姝姝、项某将所购买的位于铜陵市铜陵商城汇金大厦一层内街5号已委托铜陵商城商务运营与服务有限公司进行统一经营管理,并获得了委托期限内的全部收益。2015年元月15日铜陵联发置业有限公司向铜陵商城运营与服务公司发出了《房屋交接通知》,将位于铜陵市铜陵商城汇金大厦内街5号房屋移交铜陵商城商务运营与服务有限公司运营。2016年元月5日万士霞向铜陵联发置业有限公司发出《解除合同通知书》。该通知书注明：我于2014年4月11日在贵公司购买的铜陵商城汇金大厦内街5房、7房号，由于贵公司的原因而导致××逾期办证，特向你公司书面提出解除与你公司于2014年4月11日号签订的合同，并要求你公司按法律合同约定期限退还我的购房款人民币贰佰壹拾壹万元整并赔付其他损失。同年1月7日铜陵联发置业有限公司向巫姝姝、项某发出《关于要求解除合同相关事宜的复函》：2016年1月5日我公司收到落款为通知人巫姝姝、项某（万士霞）的《解除合同通知书》，要求解除与我公司所签订的商品房买卖合同。就你所提出的有关解除合同的相关事宜，我公司函复如下：一、你所提出的因我司原因导致你方逾期办证并进而主张解除商品房买卖合同，我司认为与事实及合同依据不符，故你的要求是不能成立的。二、据悉，你方就所涉房产，已委托铜陵商城运营与服务有限公司进行统一管理，铜陵商城商务运营与服务有限公司依约享有所托房产期限内的管理、使用、经营权。且你方已获得了委托期限内的全部收益。你方对该事实是清楚的。三、你方也未提出要求办理房产登记的申请，因此你方认为是因我司原因导致你方无法申请房产登记的，是不能成立的。四、因截止目前，你方未至我司换取所涉房产的不动产销售发票。我司在此函告你方自接函之日起携带相关资料至我司办理发票换取等相关手续。
另查明：汇金大厦内街5号，权利人：铜陵联发置业有限公司。登记时间：2016年1月6日，权证字号：201600288。
以上事实有当事人提交的《商品房买卖合同》（编号：2013009001号）、《个人购房担保借款合同》、收据、《解除合同通知书》、《复函》、房屋登记信息证明及开庭笔录在卷证实。本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，巫姝姝、项某与铜陵联发置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人双方均应按合同的约定及法律规定各自履行自己的义务。巫姝姝、项某于2016年元月5日向被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司发出《解除合同通知书》。铜陵联发置业有限公司于2016年1月7日向原告（反诉被告）巫姝姝、项某发出《关于要求解除合同相关事宜的复函》符合法律规定：……对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中巫姝姝、项某从铜陵联发置业有限公司购买位于铜陵市汇金大厦内街5号商业用房已交由铜陵商城商务运营与服务有限公司运营至今，并未对巫姝姝、项某所购买的商业用房的占有、使用、收益受到影响，从而导致巫姝姝、项某的合同目的无法实现。从巫姝姝、项某举证的证据未能证明：①铜陵联发置业有限公司向巫姝姝、项某实际交房的时间。②巫姝姝、项某已向房地产管理部门提出申请要求办理位于铜陵市汇金大厦内街5号商业用房的产权登记手续。巫姝姝、项某所购买的位于铜陵市汇金大厦内街5号商业用并非无法办理房屋所有权登记手续。原告（反诉被告）巫姝姝、项某的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司的反诉请求符合法律，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同审理案件适用法律若干问题解释》第十九条之规定判决如下：
驳回原告（反诉被告）巫姝姝、项某的诉讼请求。
原告（反诉被告）巫姝姝、项某与被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》（编号2013009001号）合法有效，应继续履行。
案件受理费15610元由原告（反诉被告）承担，反诉费7147元由被告（反诉原告）承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 王 宁
审 判 员 张 能
人民陪审员 舒宝中
二〇一六年十一月三日
书 记 员 包利霞
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。