福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初6110号
原告：汤道阳，男，1964年11月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
被告：叶洪杰，男，1981年8月9日出生，汉族，个体户，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：项水君，福建紫杉律师事务所执业律师。
原告汤道阳与被告叶洪杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤道阳，被告叶洪杰的委托诉讼代理人项水君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汤道阳向本院提出诉讼请求：1、确认汤道阳与叶洪杰于2016年1月1日签订的《租赁合同书》于2016年8月26日起解除；2、判令叶洪杰立即支付汤道阳自2016年5月1日起至2016年8月26日止尚欠的租金76774元，及按每日5‰偿付的违约金28400元；3、判令叶洪杰逾期不归还商铺设施、设备、用具、经营场所的违约金（20000元×12个月×20%）计48000元；4、判令叶洪杰违反租赁合同第六条（2）款规定所交的押金40000元不予退还，另已支付的电费押金10000元抵扣所欠电费费用；5、判令叶洪杰立即归还汤道阳商铺设施、设备、用具、经营场所及从起诉之日起至归还之日止的租金。
事实与理由：2016年1月1日，汤道阳（甲方）与叶洪杰（乙方）签订了二份《租赁合同书》，合同约定，叶洪杰承租汤道阳所有的位于龙岩市新罗区人民路新洲城A1-2号店铺前半部分、后半部分，租赁期限均为1年即自2016年1月1日起至2016年12月31日止；租赁费用，乙方在租赁期内应于每月30日前以现金或转账方式向甲方交纳前半部分租赁费5000元、后半部分20000元；乙方向甲方交纳前半部分租赁押金10000元、电费押金5000元；后半部分租赁押金30000元、电费押金5000元。合同签订后，叶洪杰支付了2016年4月30日前的租金，自2015年5月1日起至今未向汤道阳支付房租，已构成违约，应承担违约责任。
叶洪杰辩称，一、在租赁经营中，由于资金周转困难，叶洪杰未缴纳2016年5月份店铺租金。叶洪杰与汤道阳协商一致于2016年6月底一次性支付汤道阳2016年5-6月份的店铺租金。然而，汤道阳却于2016年6月20日擅自将讼争店铺水电关闭，于2016年6月28日擅自将店铺的门锁更换，导致叶洪杰无法经营店铺。2016年10月1日，汤道阳将讼争店铺出租他人。二、叶洪杰同意解除合同。鉴于汤道阳已将讼争店铺出租他人，双方无法继续履行合同，叶洪杰同意解除与汤道阳所签订的《租赁合同书》。根据《合同法》第97条规定，合同解除后，原、被告双方无合同义务，故叶洪杰无需支付汤道阳合同解除后的租金。三、叶洪杰仅需支付汤道阳2016年6月28日前的租金38666.67元。汤道阳于2016年6月28日擅自更换讼争店铺门锁，导致叶洪杰无法经营店铺，根据权利义务相一致原则，叶洪杰无需支付自2016年6月28日起至今的租金。四、汤道阳主张的违约金过高，请求法院予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，约定的违约金不应超过实际损失的30%。本案汤道阳的实际损失为2016年6月28日前的租金38666.67元，故违约金不应超过11600元（38666.67元×30%）。五、汤道阳未要求叶洪杰归还店铺，不存在店铺逾期归还的问题。汤道阳自始至终都未要求叶洪杰归还讼争店铺设施、设备、用具、经营场所，因此，本案不存在逾期归还的情形，叶洪杰无需支付逾期归还店铺的违约金48000元。六、叶洪杰预交的押金应抵扣拖欠的店铺租金。首先，押金具有担保性质，在合同义务人不履行合同义务时，权利人可以从押金中抵扣租金以弥补损失。其次，原、被告双方签订合同时之所以约定押金，也是为了保证在叶洪杰不能履行义务时，汤道阳可从押金中抵扣以弥补租金损失。另外，押金不是定金，不具有惩罚性质，不能没收。七、汤道阳应赔偿叶洪杰的损失。汤道阳擅自更换讼争店铺门锁，导致叶洪杰无法经营店铺，违反了《租赁合同书》中第四条约定，属违约行为，给叶洪杰造成了重大损失，应承担赔偿责任。
汤道阳提供的两份《租赁合同书》、中国农业银行网上银行电子回单能够证明双方签订了租赁店铺合同，建立租赁合同法律关系，叶洪杰向汤道阳支付部分租金；叶洪杰提供的照片三张能够证明叶洪杰逾期未交租金，汤道阳自店铺门锁钥匙收回后进行了更换，双方用微信沟通，予以认定。
本院对双方提交的证据作出上述分析认定后，对本案事实作如下认定：
2016年1月1日，汤道阳（甲方）将位于龙岩市新罗区人民路新洲城A1-2号店铺分成前半部分和后半部分，并分别与叶洪杰（乙方）签订了二份店铺《租赁合同书》，合同约定，叶洪杰承租汤道阳所有的位于龙岩市新罗区人民路新洲城A1-2号店铺前半部分、后半部分，租赁期限均为1年即从2016年1月1日起至2016年12月31日止；乙方向甲方交纳前半部分承租押金10000元、电费押金5000元；后半部分承租押金30000元、电费押金5000元；乙方在租赁期内应于每月30日前以现金或转账方式向甲方交纳前半部分店铺租金5000元、后半部分店铺租金15000元；甲方按约提供桌椅等设备、用具、场地给乙方经营，保证乙方独立自主经营，保证乙方经营所需的水电正常供应；乙方如不按合同规定时间和数量交付租金，除应向甲方按每日5‰偿付违约金外，超过7天未支付的，甲方有权解除合同，收回桌椅等设施、设备、用具、经营场所，且所交押金不予退还。乙方如逾期不交还桌椅等设施、设备、用具、经营场所，除仍应向甲方如数补交租金外，还应偿付年租金的20%的违约金等内容。两份《租赁合同书》签订后，叶洪杰按约支付汤道阳承租店铺的押金40000元、电费押金10000元。叶洪杰按约支付汤道阳2016年4月30日前的租金，按约向漳州鹏润国美电器有限公司龙岩分公司交2016年4月30日前承租店铺的电费。从2016年5月1日起，叶洪杰未付汤道阳租金。2016年6月27日，汤道阳关停叶洪杰承租店铺的供电，2016年7月23日，叶洪杰将承租店铺的钥匙归还汤道阳，汤道阳收回了叶洪杰承租的店铺并于2016年10月1日起将店铺转租他人。汤道阳向叶洪杰催要租金未果，故诉至本院。诉讼中，汤道阳于2016年11月21日向漳州鹏润国美电器有限公司龙岩分公司交电费4039元（其中2016年5月份的电费2700元，2016年6月份的电费1339元）。
本院认为，汤道阳与叶洪杰于2016年1月1日签订的两份《租赁合同书》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同双方已实际履行，汤道阳已将其所有的位于龙岩市新罗区人民路新洲城A1-2号店铺前半部分和后半部分交付给叶洪杰经营使用，叶洪杰依据合同约定支付汤道阳2016年4月30日前的租金，并支付了2016年4月30日前承租的店铺应交的电费。上述租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按租赁合同的约定履行各自应承担的义务。叶洪杰自2016年5月1日起未向汤道阳支付租金，汤道阳于2016年6月27日停掉叶洪杰承租的店铺的供电，于2016年7月23日通知叶洪杰交回店铺钥匙并收回店铺，因此，双方订立的两份《租赁合同书》的解除时间应确定在汤道阳收回店铺的时间即2016年7月23日。汤道阳于2016年7月23日收回出租的店铺，其交付给叶洪杰的店铺包括桌椅等设施、设备、用具应视为一并收回，其诉请叶洪杰归还其店铺及桌椅等设施、设备、用具，没有依据，不予支持。汤道阳诉请要求叶洪杰支付收回店铺前即自2016年5月1日起至2016年7月23日止的租金55333元（20000元＋20000元＋20000元÷30天×23天），本院予以支持。汤道阳诉请要求叶洪杰支付其自2016年7月24日起至今的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。按上述租赁合同约定，叶洪杰应支付汤道阳逾期付款违约金，汤道阳诉请要求叶洪杰支付其按每日5‰计算的违约金28400元和按20%计算的违约金48000元，合计76400元，对此，叶洪杰提出异议，认为双方约定的违约金过分高，请求法院予以调整。本院认为，叶洪杰逾期支付汤道阳租金所造成的损失应为利息损失。现叶洪杰以双方当事人约定的逾期支付租金的违约金过高为由请求按相关规定进行调整，本院依据本案的实际情况酌定违约金参照中国人民银行规定的同期贷款四倍利率标准计算，自2016年5月1日起至2016年7月23日止的逾期付款违约金计算为2048元（20000元×2%＋40000元×2%＋55333元×2%÷30天×23天）。上述租赁合同虽约定叶洪杰违约所交押金（包括承租押金40000元、电费押金10000元）不予退还，但押金是为了保证租赁合同的履行，当叶洪杰不完全履行或不履行合同时，履约保证金应抵作租金或违约金。汤道阳代叶洪杰交的2016年5-6月份的电费4039元，应从叶洪杰已支付给其的电费押金中予以扣除。汤道阳诉请要求押金归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。叶洪杰已交的押金50000元，应在拖欠的租金55333元中予以扣除，扣除后叶洪杰尚欠汤道阳租金9372元。因此，汤道阳要求叶洪杰支付自2016年7月24日起至2016年8月26日止的逾期付款违约金计算为212元（9372元×2%÷30天×34天）。汤道阳的部分诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：
一、汤道阳与叶洪杰于2016年1月1日签订的二份《租赁合同书》于2016年7月23日解除。
二、叶洪杰应于本判决生效之日起十日内支付汤道阳自2016年5月1日起至2016年7月23日止的租金9372元。
三、叶洪杰应于本判决生效之日起十日内支付汤道阳逾期支付租金的违约金2260元。
四、驳回汤道阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5596元，减半收取为2798元，由汤道阳负担2588元，叶洪杰负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 陈 上 熠
二〇一六年十一月二十四日
书记员 林巧红（代）
附：一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金铁，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。
诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。
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