河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0224民初321号
原告：闫国柱。
委托代理人：刘振平。代理权限为特别授权代理。
被告：杜永军。
原告闫国柱与被告杜永军商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员董宏伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告闫国柱及其委托代理人刘振平、被告杜永军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闫国柱诉称，2013年10月15日，经中间人介绍，被告将其新建的位于滦南县倴城镇学苑街西头南侧约259平方米的三层框架结构楼房一处，在未办理土地使用证及房屋产权证的情况下卖给了原告，总房款为142万元，双方并签订了售楼协议，该协议约定售楼款分四次付清。2015年5月，原、被告因购房款发生纠纷，被告诉至法院，原告才得知该商业用房的土地使用年限自2014年10月31日至2037年12月15日，因此该楼房的土地使用年限为24年，比国家规定的少16年。原告花巨资购买的门市楼却少使用16年，与当时购楼的情况发生很大变化。24年的使用年限到期后，楼房可能被拆除，也可能面临翻几倍的地价续费，因此，现在该楼房的价值不值142万元。被告在出售楼房时，明知使用年限为24年，却未告知原告，因此原、被告签订的售房协议属于显失公平的协议。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第一款、第二款第三项、《中华人民共和国土地出让条例》第十二条之规定，特向法院提起诉讼，要求依法变更原、被告签订的售楼协议，被告退还原告因使用年限相差16年的差价款568000元。
原告为支持自己的主张向法庭提交如下证据：
1、提交申请本院调取的涉案房产的房产证和土地使用证复印件，用于证明涉案房产的土地使用年限为24年；
2、提交中间人李建军、马志军、张志新出具的证明，用于证明涉案的商业楼是新建楼房。
被告杜永军辩称：一，原告主张变更售楼协议书内容没有法律依据，与事实不符。原、被告于2013年10月15日签订的售楼协议书中，明确约定了涉案楼房的地理位置、售价、付款方式等。该协议书中第二条对过户方式做了明确的约定，这些约定很显然就是出售二手房的的写法。既然被告出卖的是二手房，其土地使用年限就不可能是40年。而且，原告在签订售楼协议之前已经向被告了解了该商业楼的全部信息资料，被告也向原告介绍了该楼房是经县委县政府批准改扩建的工程，在签订协议时原告也未提出异议。因此，原告在签订楼房出售协议时，是了解楼房信息的，并且楼房信息也是公开透明的，被告无任何隐瞒和欺诈。同时，该楼房的成交价格142万元在当时的市场价格不算高，是双方通过讨价还价最终达成的价格，谁都不会在未了解和咨询所购物品的全部信息资料的情况下，去花巨资购买。因此，原、被告签订的售楼协议是双方当事人真实意思表示，并不存在变更合同内容的情况，被告无返还原告购房款的义务。二、法院应当依法驳回原告的诉讼请求。因为关于该房屋纠纷，被告曾向法院起诉，经过二审之后已经有了结论性的意见，根据一事不再理的原则，法院应当驳回原告的诉讼请求。三、原告起诉要求变更合同时间是2016年1月2日，而售楼协议签订的日期是2013年10月13日，“两证”下发的日期是2014年10月13日，无论从合同的签订日期还是两证下发的日期计算，原告要求变更合同的时间超过了一年的时间，已经过了时效，因此，本案中原告丧失了胜诉权。四、原告所诉也不真实，在“两证”下发之后，被告就将“两证”送到了被告处，但是当时被告只留了“两证”的复印件，在被告起诉原告给付售楼款15万元的案件中，在判决书记载了2014年10月13日被告取得两证后及时通知原告的事实。既然原告在2014年10月13日就知道了土地使用年限是24年，而原告的诉状中却陈述是2015年5月份才知道，因此，原告所陈述的情况明显与事实不符。综上，原告与被告于2013年1月15日签订的售楼协议书合法有效，被告在销售商业楼时对楼房的信息是公开透明的，更没有用欺诈的手段。因此，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的主张向法庭提交了如下证据：
1、提交一份滦南县城乡规划委员会的文件倴规委会（2011）11号文件复印件一份，该据该文件第三项内容能够证明涉案房屋及土地系改扩建房屋，是二手房，并不是开发商开发的一手房；
2、提交售楼协议复印件一份，用于证明是涉案房屋系二手房；
3、提交河北省唐山市中级人民法院（2015）唐民四终字第1210号民事判决书复印件，用于证明2014年10月13日原告收到的两证复印件及原件；
4、提交付房款收据复印件4份，用于证明原告收到两证之后仍在付房款；
5、提交涉案房屋的两证复印件，用于证明两证颁发的时间并及时提供的时间。
经审理查明，2013年10月15日，原、被告经中间人张志新、李建军、麻志军的介绍，被告将其自建的商业楼一处卖给了原告，双方并签订《售楼协议书》一份，该协议约定：“卖方有商业楼一栋，坐落于学苑街西头南侧，运营站对过，面积约259平方米，三层框架，出售给买房。经双方协议，售价为142万元。……过户方式：买方付清全部房款后，由买方选定日期，随时过户，卖方配合办理过户手续，过户费由买方承担”。2014年10月13日，被告取得由滦南县人民政府颁发的冀倴国用（2014）第0418号国有土地使用证，该土地使用证记载“地类（用途：商业）；终止日期为2037年12月25日。”由滦南县房屋产权监理所颁发的滦南房权证倴私字第××号房屋所有权证，该房产证记载“产权来源：所有权变更登记-增（翻改扩）建（自建）”。原告认为被告在出售涉案房屋时隐瞒了土地使用年限，造成售房协议显失公平，被告应当返还原告相差16年的土地使用年限的差价款568000元，但被告对原告的前述主张不予认可，遂形成诉讼。
上述事实，有原、被告陈述、售楼协议书复印件、国有土地使用证及房屋所有权证复印件、滦南县城乡规划委员会的文件倴规委会（2011）11号文件复印件等证予以证实。
本院认为，原告以142万元的价格从被告处购买了坐落于滦南县学苑街南侧商业楼一处的事实清楚。本案争议的焦点是原、被告于2013年10月15日签订的售楼协议书中约定的售楼款是否应当予以变更。
原告主张被告在出售涉案楼房时，故意隐瞒了土地使用年限，致使原告不清楚涉案土地的使用年限是24年，而商业用地的土地使用年限为40年。因此，售房协议的内容显失公平，应当变更合同价款，被告退还原告568000元土地使用年限差价款。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”具体到本案中，根据原告提交的三位中间人出具的证明，只能证实被告出售的涉案房屋系新建门市楼，并不能证明被告在出售涉案房屋存在欺诈、胁迫等情形，也不能用以证实原告主张的签订的售房协议存在显示公平的情形。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“条例”）第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；……”从该规定可知，原告主张的商业用地土地使用年限为40年，实际上指的是国家出让商业用地使用权的最高年限，并且该条例规定的土地使用出让年限应当是从国家出让土地使用权之日起开始计算的，并不是从土地使用权证下发之日或者涉案房屋转让之日计算。该条例第十条又规定“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市县人民政府的土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。”从该条可知，并不是国家出让的每一块土地的使用权年限均是最高年限。该条例第二十二条规定“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”因此，土地使用权被转让后其使用年限必定会少于土地使用权出让时的年限。本案中，原、被告之间的房屋买卖涉及到的土地使用权并不是该条例中规定的土地使用权的“出让”，而是被告在出售楼房时将土地使用权“转让”给了原告，因此，原告主张的土地使用权年限不应该适用国家出让土地使用权规定的最高年限，原告从被告处购买的房屋涉及的土地使用权的年限少于40年也符合条例的规定。并且在商品房买卖的实践中，购房者从房地产开发企业中购买的房屋所占用的土地使用年限一般都会少于条例中规定的土地使用权的最高年限，购买个人自建的楼房更是如此。庭审中，原告也认可在购买涉案房屋时清楚该房屋系被告自建商业楼，原告也清楚在签订售楼协议时涉案房屋的“两证”并未取得，并且售房协议也约定了办理过户事宜，由此可见，被告在出售涉案房屋时并不存在故意隐藏“两证”以达到隐瞒土地使用年限的效果行为。综合考虑上述因素，再结合原告提交的证据，本院无法认定原、被告于2013年10月15日签订的售楼协议书存在变更协议价款的条件。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，原告主张变更售房协议书中约定的售房价款，并要求被告退还房款568000元诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告闫国柱的诉讼请求。
案件受理费9480元，减半收取4740元，由原告闫国柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
代理审判员 董宏伟
二〇一六年三月十日
书 记 员 宋孟杰