中华人民共和国
广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗云法民四初字第1654号
原告黄伟棋，男，1957年出生，汉族，身份证住址：。
委托代理人叶秉光、钱俊，广东金鹏律师事务所律师。
被告邱建民，男，1962年出生，香港永久性居民，住。
委托代理人王朔、黄启航，广东华安联合律师事务所律师。
原告黄伟棋与被告邱建民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄伟棋及委托代理人叶秉光、钱俊到庭参加了诉讼。被告邱建民及委托代理人王朔、黄启航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟棋诉称，2012年8月22日，我（乙方）与被告邱建民（甲方）签订了《买卖合约》，约定被告将其名下的广州市白云区广园新村景泰直街46号603房（测绘地址：广州市白云区广园路景泰直街46号603房）出售给我，价格为120万元。合同签订后，我依约向被告支付了人民币10万元订金及代其补交了房改差价款44488.92元。在补交上述款项后，我发现自己属于限购政策的限制对象，因而我与被告协商要变更购买人，并口头约定了新的履行方式，被告表示了同意。此后，双方约定于2012年10月8日到房管部门办理过户手续，但被告到场后临时反悔不同意变更购买人。因此，是被告未按约定与我交易。我认为被告不履行房屋买卖合同义务的行为已构成违约，因此请求法院判决：1、解除原、被告间《买卖合约》。2、被告返还原告已支付的订金100000元、房改补交费用44488.92元，共144488.92元。3、本案诉讼费由被告负担。
被告邱建民辩称，不同意原告的诉讼请求：1、原告所称我没有按照约定完成交易是虚假的。签订合同后，我一直如约履行，办理好了补交房改房差价的手续。原告一再拖延没有按合同约定与我办理交易手续，为此我还委托了律师向他发函催促。2、2012年10月8日双方到房产交易所办理手续时，原告临时提出要将买房人变更为刘宝玉，要我与刘宝玉另外签订合同。该合同的房价为128万，原告要求我将多出的8万元给原告。当时我拒绝了，并要求原告与我继续履行合同。此前，原告也没有跟我商量过要变更购买人，也没有告诉我其房产状况，我并不知道原告是不是限购对象。3、2012年10月19日，我已委托律师向原告发函催促履行合同，但直至现在原告仍不配合。我仍然希望原告按照合同继续履行，如果原告拒不履行，那么按照合同的约定及相关法律规定，原告也无权要求返还订金和房改房差价款。在原告不要求我方承担责任的情况，我才同意与原告就解除合同进行协商。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋广州市白云区广园路景泰直街46号603房（以下简称涉案房屋）权属人为被告邱建民，总建筑面积为105.96平方米。2012年8月24日已按成本价补讫差价。
2012年7月23日，原告（买方、乙方）与案外人邱建明（被告的弟弟）签订《诚意书》，约定涉案房屋作价120万交易，买方向卖方交纳3万元诚意金，卖方需配合买方办理补缴房改房差价款的手续，否则诚意金如数归还。并备注补齐房改差价后即办理房屋交易，否则诚意金不作退还。同日，原告通过案外人黄伟楷在中国建设银行股份有限公司卡号为55×××23的账户向被告支付了诚意金30000元。
2012年8月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《买卖合约》（下称合同），约定：原告向被告购买白云区广园新村景泰直街46号603房，一、此房屋交易卖方净收壹佰贰拾万元正（120万元）。二、该房屋买卖所产生的一切税收费用（包括房改补地价等费用）均由乙方负责支付。……四、整个交易时间定为：从签订本协议后起计为叁拾个工作日，乙方必须按上述所定交易期限内完成此交易，如超出协定时间视为违约。五、本协议签订后，乙方即支付壹拾万元作为订金（此款已包括交付了给甲方的叁万元诚意金）。双方到房产局办理此房产交易（递件）时，乙方必须支付55万元（50%）给甲方，余下伍拾伍万元于房产交易完税后即时一次性付清，否则每天按0.5%作为处罚金。六、如乙方在交易过程中违约，甲方则不负责在交易过程中所产生的一切经济责任及赔偿责任。
原告通过案外人黄伟楷在中国建设银行股份有限公司卡号为55×××23的账户于2012年8月22日、8月23日分别支出了50000元、20000元；2012年8月24日，被告向广东省珠江进出口汽车维修总公司共交纳了44488.92元房改补交差价款。庭审中，被告确认收到原告支付的款项共100000元（含诚意金30000元），及44488.92元房改补交差价款是由原告垫付的。
原、被告均于2012年10月8日共同到房管部门办理过户手续，但由于原告要求变更购买人，被告不同意，当日未完成过户手续。诉讼中，原告提供手机短信记录拟证明，被告已经同意原告变更购买人所以双方才约定在10月8日到房管部门办理手续的。
广州市房地产档案馆出具《个人名下房地产登记情况查询证明》的查询结果显示：黄伟棋（440103570122601）、雷建华（440102195606240029）名下共有三套房产，分别是黄家荣、雷建华名下登记了白云区广园西路景泰直街38号504房（登记字号：2010登记字10103296）及白云区广园西路景泰直街38号503房（登记字号：2010登记字10103294）；黄伟棋名下登记了白云区广园路景泰直街36号403房（登记字号：繁字93101）。常住人口登记卡反映原告黄伟棋与雷建华为夫妻关系。在双方签订《买卖合约》时，原告未将其家庭房产状况及限购情况告知被告。
2012年10月19日，被告发律师函给原告，称原告表示无法在递件时支付55万元，导致迟迟不能办理房屋递件手续，至今原告仍未明确回复何时可以支付55万元及办理交易。原告未能按照《买卖合约》在叁拾个工作日内完成交易，应视为原告违约，被告有权终止《买卖合约》，并没收原告所付的人民币壹拾万元的定金。因此请原告在收到函后三日与被告或律师联系，按合同办妥相关事宜，否则被告将解除与原告签订的《买卖合约》，并没收原告的壹拾万元定金及追究原告的违约责任等等。之后，双方无继续履行合同。
以上事实，有合约、诚意书、房屋所有权证、银行交款单、银行明细、证明、律师函、快递详情单、短信资料、房地产查询证明、常住人口登记卡及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告在双方办理房屋过户手续前提出变更购买人，其理由是原告及其配偶名下共有三套房产，因限购政策的规定，原告无法购买涉案房屋。签订合同前，原告未将其家庭房产状况告知被告。因被告不同意变更购买人最终未能完成过户手续。原告提供的短信资料无法反映被告事前同意原告变更购买人，且被告对此不确认，而原告也无法提供进一步的证据予以证实，故对该证据本院不予采信。综上，合同不能继续履行的主要原因在原告。现合同实际已无法继续履行，故本院对原告解除双方间合同的诉讼请求予以支持。44488.92元的房改补交差价款是原告代被告垫付的，合同解除故被告应返还原告。
关于原告向被告支付的100000元是预付款性质的“订金”还是作为担保债权性质的“定金”的问题。本院认为，根据合同约定30000元诚意金已转成100000元订金的一部分。合同中没有约定一方不履行合同，该100000元款项是不予返还或是双倍返还。因此，该100000元款项没有约定定金的性质，应属于预付款的订金，是房款的一部分。被告称是原告将“定金”修改为“订金”，且被告不了解两者差异的主张没有事实依据，本院不予采信。综上，被告应将100000元订金退回原告。至于被告主张原告违约造成被告损失，因被告没有在本案中提起反诉，对此本院在本案中不予处理，被告可另案起诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：
在本判决生效之日，黄伟棋与邱建民于2012年8月22日签订《买卖合约》予以解除。
在本判决生效之日起十日内，邱建民返还黄伟棋房改房差价款44488.92元。
在本判决生效之日起十日内，邱建民返还黄伟棋订金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3190元、财产保全费1242元由邱建民负担（于判决生效之日起三日内向本院交纳）。
如不服本判决，黄伟棋可在判决书送达之日起十五日内，邱建民可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 刘嘉欣
人民陪审员 罗汝标
人民陪审员 陈秀娥
二〇一三年三月二十九日
书 记 员 蔡晓珊