吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉民申2760号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四平市仁达房屋开发公司,住所地吉林省四平市铁西区。诉讼代表人：蒋铭杰，四平市仁达房屋开发公司清算组负责人。委托诉讼代理人：沈道璞，男，1950年6月8日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李玉萍，女，1950年2月25日出生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。再审申请人四平市仁达房屋开发公司（以下简称仁达公司）因与被申请人李玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2016）吉03民终1164号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。仁达公司清算组申请再审称，（一）一、二审判决适用法律错误。1.一、二审判决适用《合同法》第三十六条规定，判决“此房屋买卖合同合同合法有效，上述房屋归原告李玉萍所有。”《合同法》调整的是债权法律关系，而不是物权（归属）的法律关系。《物权法》第二条规定：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所物的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权法是调整物权归属及利用的法律关系。合同法调整是债权关系，买卖合同只能是物权变动的条件之一，而不是确认物权归属的根据。同一个房屋可能签订数个有效合同，却不能产生数个物权所有人（房主），这是最基本的法律规定和法理。假使李玉萍与申请人之间签订了《房屋买卖合同》而且合法有效，同时该房屋没有登记给案外第三人，被申请人的该确权请求人民法院依法也不能支持。2.本案不具备适用《合同法》第三十六条规定的情形和条件。3、二审适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”适用法律错误。本案是2015年8月一审受理，根据该解释第二十二条规定：“本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”显然不能适用本解释。（二）一、二审判决认定事实不清。1.仁达公司清算组与李玉萍双方从来没有就买卖关系的具体条款达成一致，李玉萍没有合法的入住手续。一、二审判决确认李玉萍与仁达公司清算组之间的商品房买卖合同合法有效没有事实根据。李玉萍提供的96年“白条”收据不具有商品买卖合同的基本要件。因此，一、二审判决确认李玉萍与仁达公司清算组之间的商品房买卖合同合法有效没有事实根据。2．一、二审判决（酌定）认定：李玉萍欠交购房款8949.25元（125333.65-116384.40元）错误。李玉萍欠交购房款应当为20102.76元(136487.16-116384.40)。因为四平市物价局文件（95年）确定的是该地块“商品住宅楼平均销售价格为每平方米1295元。楼层差价可自行制定，但其增减代数和应为零。”仁达公司清算组依据四平市物价局文件的规定和授权，以单位文件确认，一层每平方米1200元；二层、六层每平方米1295元，三层、四层、五层每平米1490元，七层每平方米805元。商品房第二年每平方米增加58元。被申请人96年购房五层的价为每平方米1548元，总价为136487.16元（1548元／平方米×88.17平方米）。3.双方没有就买卖关系的具体条款达成一致的原因和责任在李玉萍一方，这也是一、二审判决认定的事实。因此，至今没有签订商品房买卖合同，也没有开具正式售房发票，更没有办理入住手续。同时，由于李玉萍拒绝交齐购房款，仁达公司清算组于2003年将本案房屋另行出售给案外第三人王松山，并且办理了过户登记手续，发生了物权变更效力。这是本案的基本事实，已经履行不能，李玉萍只能请求返还购房款。4.案涉的房屋（9502号楼3单元5层）已经在四平市房屋产权管理处于2003年7月合法登记在案外第三人王松山名下（见原一、二审申请人提交的“四行初字第7号”和“四行终字第29号行政判决书”），因此，假使本案房屋买卖合同合法有效，但事实上也已经履行不能。一、二审判决仅以一份未达成一致的所谓的“房屋买卖合同”，将一处已经合法登记在他人名下的房屋产权，判给合同法律关系的债权人一没有法律根据。（三）一审判决程序违法。一审中仁达公司清算组申请原法院依法调取四平市房屋产权登记管理处关于四平市060946号房屋产权转让书档案材料，一法院没有依法调取。因为该档案材料中包括转让契约、买卖房屋协议、转让双方当事人申请表、房屋调查表、契税完税证、单位自管房屋登记台帐、房屋价值评估报告、实地测绘的房屋分层分户平面图，收回的四平市房权证四字第0600**号房产证等所有档案材料均一致证明四平市仁达房屋开发公司已经将位于铁西区仁兴街5委l0组邮电小区9502号楼3单元5层的房屋转让案外人人王松山。根据《物权法》“一物无二主”基本原则，李玉萍请求取得该案涉房屋的所有权，在法律上和事实上已经是不可能的。综上，本案应予再审。李玉萍提交意见称，就案涉房屋仁达公司清算组与李玉萍签订的商品房买卖合同关系合法合法有效；案涉房屋应归李玉萍所有；仁达公司清算组应给李玉萍办理产权登记手续。本院另查明，（2015）四民终字第105号民事判决中，案外人王松山陈述，其实际使用并转让给案外人焦平丽的房屋系位于四平市铁西区仁兴街5委l0组邮电小区9502号楼2单元5层的房屋，与李玉萍所主张的房屋不是同一套房屋。本院经审查认为,（一）关于案涉房屋合同效力的问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方之间虽未签订正式商品房买卖合同，但结合李玉萍缴纳购房款及仁达公司清算组交付案涉房屋钥匙的事实，应视为双方关于案涉房屋已形成了事实买卖合同关系，据此，原审法院认定双方之间关于案涉房屋的商品房买卖合同有效符合事实及法律规定。（二）关于案涉房屋总价款的认定问题。仁达公司清算组主张案涉房屋总价款应为136487.16元，并提交其自行制定的《按市物价局四价字（1995）72号文件要求，对仁达9501、9502号住宅楼销售价格定价如下》予以佐证，但根据仁达公司清算组在原审时提交的《四平市物价局文件》四价字（1995）72号文件进行进行测算，铁西13#地9503#、9504#商品住宅平均销售价格为每平方米1295元，据此测算案涉房屋总价款应为113180.15元，仁达公司作为负有举证义务的当事人，亦未提交充分证据证明案涉房屋约定的总价款为136487.16元的事实，故原审法院结合年代久远等客观情况，酌定案涉房屋总价款取其平均数并无不当。（三）关于原审是否存在程序违法及适用法律错误的问题。结合另案已发生法律效力的（2015）四民终字第105号民事判决所认定的事实，案涉房屋虽登记在案外人王松山名下，但其登记情况不影响本案审理。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，原审法院确认李玉萍对案涉房屋享有物权符合法律规定。综上，仁达公司清算组的再审理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回四平市仁达房屋开发公司（清算组）的再审申请。审 判 长  虞大江代理审判员  宋雨洛代理审判员  李景君二〇一七年十一月三十日书 记 员  冯红红