江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5407号
上诉人（原审被告）：南京利源物业发展有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区。
法定代表人：严陆根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚丽，女，1982年8月16日生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南京江宁支行，住所地南京市江宁经济技术开发区胜利路102号。
主要负责人：詹剑，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
原审被告：万能，男，1964年3月20日生，汉族，住南京市江宁区。
上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称农行江宁支行）、原审被告万能借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，上诉人利源公司的委托代理人龚丽，被上诉人农行江宁支行的委托代理人陈红霞到庭参加诉讼，原审被告万能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
利源公司上诉请求：撤销一审判决第三项并依法改判其不承担连带清偿责任，本案诉讼费用由万能承担。事实与理由：万能向农行江宁支行借款购买并抵押的南京市江宁区通淮街111号5幢1单元301室房屋，系利源公司为万能购房时所在单位南京市江宁区国家税务局（以下简称江宁国税局）的代建工程，且该批房屋为江宁国税局员工内部购买，与该批房屋有关的购房材料等资料均由江宁国税局保管，该局当时亦承诺案涉房屋在建设过程中的一切经济责任均由其承担，因此江宁国税局应对万能的欠款承担责任。同时，案涉房屋建于2006年，房屋交付使用距今已近10年，在此期间因江宁国税局原因无法办理国有土地使用权证书，致使农行江宁支行无法取得他项权证，故江宁国税局理应承担责任。
农行江宁支行答辩称：利源公司的上诉主张基于其与江宁国税局签订的协议，但该协议与本案无关，请求维持一审判决。
万能未到庭，亦未发表意见。
农行江宁支行向一审法院起诉请求：1.判令万能立即归还借款本金102366.23元，利息、罚息、复利1816.28元（计算至2016年9月21日），此后的利息、罚息、复利（以102366.23元为基数，自2016年9月22日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率水平下浮10%后的1.4倍计算至实际给付之日止），律师费9051元；2.利源公司对万能的债务承担连带责任；3.农行江宁支行对万能抵押的位于南京市江宁区通淮街111号5幢1单元301室的房产享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2005年12月26日，农行江宁支行（贷款人）与万能（借款人）、利源公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）一份，约定：由万能向农行江宁支行借款250000元用于购买南京市江宁区通淮街111号5幢1单元301室的房屋；借款期限自2005年12月26日至2020年12月25日止，等额本息，按月还款；贷款利率为浮动利率，即中国人民银行同期同档贷款利率下浮10%，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。逾期还款罚息利率为贷款利率上浮40%，并有权依据中国人民银行规定计收复利；借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，保证担保为连带保证；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。同日，农行江宁支行（抵押权人）与万能（抵押人）、利源公司（担保人）签订南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）（以下简称抵押合同）一份，并办理了公证，约定由万能购买的位于南京市江宁区通淮街111号5幢1单元301室的房屋抵押给农行江宁支行，抵押担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；利源公司对上述债务承担至万能取得案涉房屋他项权利证书之日的阶段性保证责任。2006年1月10日，农行江宁支行依约向万能发放了贷款，但万能未依约还本付息，截至2016年9月21日，万能已逾期多期借款未归还，尚欠借款本金102366.23元，利息、罚息、复利1816.28元，农行江宁支行催款无果，委托江苏天晖律师事务所代为起诉，支付代理费9051元。
利源公司一审时提交委托建房协议书、补充协议各一份，拟证明利源公司与万能所在单位江宁国税局系委托建设关系，该局承诺案涉房屋在建设过程中的一切经济责任由其承担。农行江宁支行质证认为该组证据与本案无关。一审法院认证意见为，对于该组证据的真实性予以确认，但两份协议仅对合同签订双方具有约束力，不能因此而免除利源公司在本案中的保证责任。
一审法院认为：合法的借款合同应予保护。农行江宁支行与万能、利源公司签订的借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。农行江宁支行依约发放了贷款，万能应依约履行按期还款付息的义务。现因万能未如期还款付息，构成违约，根据借款合同约定，农行江宁支行有权要求借款人提前还款，并承担违约责任。故农行江宁支行要求万能返还借款本息并支付律师费的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持；农行江宁支行有权根据借款合同约定要求利源公司对万能的上述债务承担连带清偿责任；利源公司关于案涉房屋相关经济责任应由江宁国税局承担的抗辩理由不能成立，不予采纳。万能自愿以其所有的房屋作为抵押，现其为能履行借款合同约定的还本付息义务，农行江宁支行要求就抵押物在上述债务的的范围内享有优先受偿权，符合法律规定，依法予以支持。万能经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院缺席判决：一、万能于判决发生法律效力之日起十日内向农行江宁支行归还借款本金102366.23元，利息、罚息、复利1816.28元（计算至2016年9月21日），此后的利息、罚息、复利（以102366.23元为基数，自2016年9月22日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准下浮10%后的1.4倍计算至实际给付之日止），律师费9051元；二、农行江宁支行有权以万能提供抵押的位于南京市江宁区通淮街111号5幢1单元301室的房产在上述判决第一项债务的范围内优先受偿；三、利源公司对万能的上述债务承担连带清偿责任。一审案件受理费2695元，保全费1220元，合计3915元，由万能、利源公司承担（此款已由农行江宁支行垫付，万能、利源公司在给付上述款项时应加付此垫款）。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
结合各方的诉辩主张，经当事人一致确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：利源公司是否应对万能的案涉债务承担连带清偿责任。
本院认为，农行江宁支行与万能、利源公司签订的借款合同合法有效，双方均应按约履行。根据借款合同的约定，利源公司对万能的案涉借款自合同生效日至农行江宁支行取得他项权证之日承担阶段性担保责任，因农行江宁支行尚未取得案涉房屋的他项权证，故利源公司依约应就万能的借款向农行江宁承担担保责任。鉴于合同明确约定利源公司的担保方式为连带责任保证，一审法院判令利源公司在本案中承担连带清偿责任于法有据，本院予以维持。利源公司上诉主张江宁国税局承诺建房过程中的相关经济责任由其承担，但该项承诺源于利源公司与江宁国税局之间的约定，对农行江宁支行不具有约束力，利源公司不能基于其与江宁国税局的约定要求在本案中免除担保责任，故对利源公司的上诉主张，本院不予采纳。
综上，利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2695元，由上诉人利源公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴劲松
审判员 夏奇海
审判员 朱永刚
二〇一七年十一月二十八日
书记员 刘雨晴