湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6444号
上诉人（原审被告）：周红梅，女，1970年1月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省孝感市孝南区，住湖北省武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：刘建（周红梅之夫），1956年9月29日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。
被上诉人（原审原告）：武汉心港物业管理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，总经理。
委托诉讼代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人周红梅与被上诉人武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人周红梅上诉请求：一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初1159号民事判决，改判驳回心港物业公司对周红梅的诉讼请求；二、本案诉讼费用由心港物业公司承担。事实与理由：一、一审判决颠倒事实，证据严重不实。一审判决写明周红梅曾向心港物业公司反映情况不下15次，且双方均认可有报修单据，周红梅丈夫也在开庭前亲自到心港物业公司查看过报备记录，可心港物业公司却称找不到单据以推脱责任。2012年6月周红梅是在万般无奈的情况下自费对房屋进行了维修，而一审判决却认定因为没修好才拒绝向心港物业公司支付物业费，与事实不符。二、一审判决无视事实，明显偏袒。从2012年起物业公司从未与周红梅进行过任何接触和联系，周红梅主张超过两年诉讼时效的请求，被主观推断周红梅与心港物业公司一直有联系，强行判决未超过诉讼时效，无视事实。周红梅多年来为了自己的合法权益反复向心港物业公司反映情况，得到的是推诿，拖延时间。心港物业公司不闻不问，完全没有尽职尽责，周红梅家中物品损坏，装修损坏，多次误工往返，人力物力财力及精神均受到损失，但一审判决无视事实，明显偏袒不公。
被上诉人心港物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周红梅拖欠物业费是其自认的，有事实依据，因周红梅长期未在武汉居住，心港物业公司多次电话联系无果，在周红梅门上张贴催缴单进行催缴。周红梅的房屋质量问题因开发商导致，以此抗辩拖欠物业费没有依据。
被上诉人心港物业公司向一审法院起诉请求：1、周红梅立即支付心港物业公司物业管理费13，075.92元以及逾期付款违约金人民币8，237.83元（暂计算至2016年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费用由周红梅承担。
一审法院认定事实：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港地产公司）与武汉新港物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）签订《武汉市物业管理委托合同（A）》，约定由新港物业公司对金色港湾小区提供物业服务。新港物业公司与金色港湾小区四期8-3-1102号房屋业主即周红梅签订《金色港湾前期物业管理服务协议》，约定由新港物业公司为周红梅所有的建筑面积为139.7平方米的商品房提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米人民币1.2元的标准，以半年为单位预收，由业主每缴费年度首月1-15日内缴纳。若业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，新港物业公司有权要求补交，并从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金，逾期三个月，新港物业公司有权采取法律手段追缴等。2005年5月15日，新港地产公司和新港物业公司签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》一份，约定新港地产公司继续委托新港物业公司为金色港湾社区提供前期物业管理服务工作直至该小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。2005年12月12日，新港地产公司、新港物业公司、心港物业公司三方签订了《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，约定：鉴于新港物业公司将面临清算并注销登记的实际状况，新港地产公司同意心港物业公司为金色港湾小区提供前期物业管理服务工作，至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等。心港物业公司承接了新港物业的债权、债务后，于2006年1月18日在报刊上进行了公告。此后，心港物业公司为业主提供物业服务。周红梅自2007年入住本案房屋后如期缴纳了2009年12月31日前的物业服务费，因其房屋长期存在渗水问题，自2010年1月1日起拒绝缴纳物业服务费，截止2016年6月30日共欠交物业服务费本金合计13，075.92元。
一审法院认为：心港物业公司按照其享受的物业服务面积每月应缴物业服务费为167.64元（139.7×1.2），2010年1月1日至2016年6月30日应缴物业费为13，075.92元（167.64×78个月）。双方对以上物业服务费的金额及计算方式双方均予认可，一审法院予以确认。对于本案争议焦点，一审法院认为：1、关于诉讼时效的问题：因双方一直因为房屋质量问题进行交涉，周红梅对于自己拒绝缴纳物业费的事实并不否认，因此，心港物业公司在向周红梅主张物业服务费遭周红梅拒绝时，均造成诉讼时效的中断。周红梅自2010年开始拒绝缴纳物业费，双方均无证据证实期间就房屋质量问题进行交涉的时间和次数，一审法院以周红梅在庭审期间认可的主张房屋质量问题的期间即2008年、2009年、2012年、2013年、2015年不下十五次等，因此，本案因周红梅一直就房屋质量问题向新港物业公司或心港物业公司主张权利并且拒绝缴纳物业服务费，导致物业服务费的诉讼时效中断，心港物业公司向一审法院主张物业服务费的主张并未超过诉讼时效。2、关于房屋质量问题，周红梅所在的四期8-3-1102房屋自2007年入住，2008年发现有外墙渗水等房屋质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见，在房屋质量问题处在保修期内时，周红梅作为房屋买受人应向房屋出卖人主张权利。心港物业公司作为物业服务公司于房屋出卖人是独立的法律主体，周红梅认为心港物业公司与出卖人是同一主体的认识，不能作为请求心港物业公司承担房屋质量损失的依据。于此同时，周红梅因维修房屋产生的维修费用、误工、精神抚慰金等，请求心港物业公司承担的抗辩意见也没有法律依据，一审法院不予支持。房屋质量保证期满后，房屋质量的维修属于房屋公共维修基金所负担的范畴，心港物业公司认同房屋质量存在问题，但没有提供报修、维修记录也没有证据证实就周红梅房屋质量问题积极配合，履行了报修和尽到了耐心解释说明的义务，作为物业服务公司，不论是否其物业服务范围之内的项目，均应对业主提供必要的说明，并记录业主提出的报修请求。同时，心港物业公司也在2010年至今长达六年的时间没有按照物业服务合同的约定通过法律途径主张物业服务费的权利，可以视为以实际行为默认了周红梅延迟缴纳物业服务费的情形，一审法院认定免除周红梅所欠物业服务费的逾期付款违约金。3、关于房屋出售的问题，周红梅虽然主张2015年6月8日后房屋已出售并办理了房屋过户手续，但经一审法院释明，没有提供证据予以证实，且周红梅认可房屋并未交付的事实，因此不能免除相应阶段物业服务费的交付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、周红梅自判决生效之日起五日内支付心港物业公司自2010年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费13，075.92元；二、驳回心港物业公司的其他诉讼请求；一审案件受理费332元，减半收取166元，由周红梅负担，此款心港物业公司已垫付，周红梅与判决第一项款一并给付心港物业公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人心港物业公司提交催费通知单照片五份，上诉人周红梅虽有异议，但未提交相关证据予以推翻，本院予以采信，并依此确认心港物业公司分别于2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年向周红梅催收物业服务费的事实。本院查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。心港物业公司提供了相关证据证明其多年来向周红梅催收物业服务费的事实，周红梅虽有异议，但未能的提交相关证据予以推翻，应当承担举证不能的法律后果；结合双方因纠纷多次交涉的事实情况，一审法院认定本案存在诉讼时效中断的事由并无不当。故，周红梅主张心港物业公司要求支付物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。周红梅主张房屋质量存在问题，与本案不属同一法律关系，其要求冲抵物业服务费于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人周红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费166元，由上诉人周红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 兰
审判员 张 剑
审判员 汤晓峰
二〇一六年十二月八日
书记员 郑蓉蓉