湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00348号
上诉人（原审被告）彭学兵。
上诉人（原审被告）李玲。
二上诉人的委托代理人海勇。
被上诉人（原审原告）长沙嘉通物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场行政公馆8层022号。
法定代表人王继伟，董事长。
委托代理人杨泽、唐晶，湖南云天律师事务所律师。
上诉人彭学兵、李玲与被上诉人长沙嘉通物业管理有限公司（以下简称嘉通公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年10月20日作出（2013）雨民初字第3007号民事判决。彭学兵、李玲不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，嘉通公司系具有三级物业服务资质的物业服务企业。彭学兵、李玲系长沙市雨花区天赐良园小区B1栋702室（物业面积为88.25平方米）的业主。2009年7月29日，彭学兵、李玲与湖南省万和物业管理有限公司签订了《前期物业委托服务合同》1份，约定由湖南省万和物业管理有限公司为彭学兵、李玲所有的物业提供物业管理服务，在合同期内公共性服务收费标准为住宅每月每平方米1.2元，公共性服务收费每月10日前由彭学兵、李玲采取银行托收或自行交纳方式向嘉通公司交纳，逾期不交纳的，从逾期之日起按每日万分之三的标准计收滞纳金；双方还就其他事项进行了约定。
2009年10月30日，湖南省万和物业管理有限公司发出公告称，因受金融危机的影响，公司经与开发商湖南嘉里锦华房地产开发有限公司协商，决定从2009年11月1日8时起退出天赐良园小区前期物业服务，由开发商另行选聘的物业管理公司继续为小区提供服务。2009年11月13日，湖南嘉里锦华房地产开发有限公司发出公告，确定嘉通公司为天赐良园小区前期物业管理服务的中标单位，由嘉通公司继续履行湖南省万和物业管理有限公司在天赐良园小区前期物业管理服务中与第三方签订的所有合同、协议（含同业主签订的物业服务合同、协议），并由嘉通公司享有合同、协议约定的权利和承担义务。
此后，嘉通公司正式入驻天赐良园小区，为小区提供物业管理服务。2009年12月3日，经长沙市物价部门核定，天赐良园小区住宅公共性服务收费标准为每月每平方米1.2元。彭学兵、李玲入住该房屋后，向嘉通公司交纳物业管理费至2013年1月。因彭学兵、李玲对嘉通公司提供的物业管理服务不满意，彭学兵、李玲之后未再交纳物业管理费。嘉通公司多次催讨物业管理费未果，遂诉至法院。
另查明，天赐良园小区于2013年2月15日成立业主委员会，业委会成立后没有选聘新的物业机构。
原审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，彭学兵、李玲所在的天赐良园小区在业主委员会成立之前，由物业建设单位选聘了湖南省万和物业管理有限公司为小区提供前期物业管理服务，此后，又由物业开发建设单位选聘了嘉通公司作为小区的物业管理服务企业，并已向业主进行了公告，建设单位的选聘对业主具有约束力。虽然彭学兵、李玲仅与湖南省万和物业管理有限公司签订《前期物业委托服务合同》，而未与嘉通公司签订书面物业服务合同，但嘉通公司已为彭学兵、李玲小区提供了物业管理服务，彭学兵、李玲也曾向嘉通公司交纳了部分物业管理费，双方已形成物业管理服务合同关系，彭学兵、李玲有向嘉通公司缴纳物业管理服务费的义务。嘉通公司要求彭学兵、李玲缴纳，应予支持。因双方未签订书面物业管理服务合同，对于物业管理服务费的标准，根据长沙市物价部门核准的收费标准住宅每月每平方米1.2元的标准计算。因此，彭学兵、李玲应向嘉通公司交纳自2013年1月起至2013年8月止的管理服务费847.20元（88.25×1.2×8）。嘉通公司主张关于滞纳金问题，因双方之间并未签订物业服务合同确定彭学兵、李玲缴纳物业服务费的具体时间，嘉通公司要求彭学兵、李玲交纳滞纳金，不予支持。
彭学兵、李玲辩称嘉通公司没有履行好物业管理服务的义务而主张其诉讼请求不应当得到支持。原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，对物业服务企业未履行或者不完全履行合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担相应的违约责任。因此，彭学兵、李玲对嘉通公司在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵或者违约行为，可以主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒绝交纳物业服务费的理由。故对彭学兵、李玲的上述辩称理由，不予支持。但嘉通公司应当在今后的服务中改善服务态度，完全履行合同约定或法律规定以及相应行业规定确定的维修义务。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：（一）彭学兵、李玲在判决生效之日起3日内支付长沙嘉通物业管理有限责任公司2013年1月至2013年8月的物业管理服务费847.20元；（二）驳回长沙嘉通物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由彭学兵、李玲负担。
彭学兵、李玲不服，上诉称：1、嘉通公司未经业主同意，也未与业主签订合同，未经招投标程序，进驻时未取得物业管理资质，资质等级低于业主签字确认的万和物业公司，其进驻天赐良园小区系非法进驻，无权向业主收取物业管理费；2嘉通公司未依约履行物业管理服务义务，小区内存在多处违章建筑，绿地受严重破坏，安保措施不到位，原判判令业主向其全额支付物业费不当，上诉人拒交、少交物业管理费系行使合同抗辩权。请求撤销原判，改判驳回嘉通公司的诉讼请求。
嘉通公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然嘉通公司与彭学兵、李玲并未签订物业服务合同，但小区开发商选聘嘉通公司作为前期物业服务企业，对其具有约束力。且嘉通公司在进驻小区前已取得营业执照，并由长沙市房屋产权管理局准予于2009年8月12日从事物业管理活动，因此，上诉人主张双方签订的《前期物业委托服务合同》系无效合同的理由不能成立，本院不予支持。在该小区业主委员会与业大会未另行选聘其他物业服务企业前，彭学兵、李玲要求解除双方签订的《前期物业委托服务合同》并取消收费标准于法无据。彭学兵、李玲在原审审理过程中并未提出反诉，其上诉要求嘉通公司赔偿损失10000元亦无法律依据，可另行通过诉讼途径解决。综上，上诉人的上诉请求明显不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由上诉人彭学兵、李玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凯
审 判 员 ＸＸ
代理审判员 黄琦
二〇一五年三月十三日
书 记 员 杨蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。