宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬镇民初字第423号
原告：田玉兰，
被告：李志泉，
委托代理人：史祝君。
原告田玉兰与被告李志泉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月5日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序于2012年4月26日公开开庭进行了审理。原告田玉兰、被告李志泉及其委托代理人史祝君到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2012年6月28日转入普通程序，依法组成合议庭。2012年7月12日，本院依原告申请，决定对诉争的房屋价值进行司法评估。2012年9月24日，本案公开开庭进行了审理，原告田玉兰、被告李志泉及其委托代理人史祝君到庭参加诉讼，评估机构派员出庭接受了质询。本案现已审理终结。
原告田玉兰起诉称：被告李志泉长期在外从事海上航运工作，家中大小事务皆由其妻董立华处理。2001年1月6日，被告自愿将位于宁波市镇海区骆驼街道贵驷潜安弄1-3号最西边一间两层楼房卖给原告。当时原告支付了定金2000元，被告妻子出具了收条，收条上载明“今收到田玉兰买房定金2000元，其余1万元于2002年春节前交付，此1万元付后，房屋所有权归田玉兰所有”。在上述收条的正下方，原告在多次询问被告妻子并得到确认的情况下对房屋位置、面积、设施及违约金问题作了备注。原告在2002年春节前分几次将购房款全部付清，随后就对房屋进行了打扫、粉刷、维修、更换电线、安装电表和闭路电视等行为。2011年6月底，被告一纸诉状将原告告上法庭，该案案号为（2011）甬镇民初字第916号，法院最后判决原告将房屋返还给被告。原告担心房子出现意外，遂将房子腾空，被告已于2012年1月将房子收回。原告及子女如今无房居住，原告认为被告应赔偿原告的经济损失，为此诉至法院，诉讼请求：1.判令被告赔偿原告十年前的买房款12000元、装修费6000元的本金、利息及物价上涨、通货膨胀的损失54000元（18000元×3）；2.赔偿原告应被告之约为办理房屋过户及诉讼期间从湖南永顺往来宁波三次的路费2100元、住宿费300元、通讯费100元；3.赔偿十年的房屋买卖违约金20万元（2000元×10倍×10年）。后原告将第3项诉讼请求变更为赔偿损失202200元。
被告李志泉答辩称：原告的诉讼请求中，被告对其中的返还购房款12000元没有异议，被告认为原告要求赔偿的损失没有法律依据。原告主张的装修费6000元，原告并未提供相应的依据，即使有装修，十年居住下来，装修也应该计算折旧。因本起纠纷所产生的费用，并不是原告一方才有，被告也是有费用支出的，按照法律规定，本次纠纷双方都有过错，故双方应对各自所产生的费用承担责任。另外，诉争的房屋如果用于出租，每月租金200元，十年下来，被告也有2万多元的损失。
原告田玉兰提交了如下证据：
1.交通费收款收据、发票一组，欲证明原告因为诉讼而支出车费3000多元。被告认为该组证据与本案没有关联性。
2.挂号信收据、电话费发票一组，欲证明原告因为诉讼而产生的通讯费用。被告认为电话费的缴费人不是原告，对该组证据的关联性有异议。
对于证据1、证据2，本院对证据形式上的真实性予以认定，至于其关联性，本院在下文予以阐述。
3.收条四份，欲证明原、被告双方的房屋买卖已成事实。被告对2002年1月6日的收条上的备注协议有异议，对其他收条没有异议。本院对收条上注明的被告已收取原告12000元购房款的事实予以认定。
4.房屋所有权证、集体土地建设用地使用证复印件各一份，欲证明被告在房屋卖给原告之后，也将房屋、土地的权属证书交与了原告。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
5.镇海区房屋所有权转移申请表四份，欲证明双方曾一起办理房屋过户手续，并有当地社区居委会的盖章，但因被告本人不在家而未能办理成功。被告对该组证据的真实性没有异议，认为诉争房屋的土地为农村宅基地，无法办理过户手续。本院对该组证据的真实性予以认定。
6.房屋买卖协议一份，欲证明被告一直未在协议上签名是有预谋的，实质违约已达十年多。被告称该协议系原告单方起草，是为了办理过户手续，被告未签名确认，与本案没有关联性。本院认为，该协议只有原告一方签名，且被告提出异议，故本院对该证据不予认定。
7.电费缴费卡、有线电视系统用户证各一份，视听维护费发票五份，欲证明原告花钱安装电表和有线电视的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
8.租金收据一份，欲证明原告买房后仍需租房的事实。被告称该证据能证明原告将诉争房屋用于出租的事实。本院认为，该证据与本案的争议内容并无关联性，故对该证据不予认定。
9.2011年5月2日的函件一份，欲证明原告并不存在被告所称的懈怠办理房屋过户手续的情况，且被告的行为让原告浪费了时间和金钱。被告称该证据是其在上一案件提供的，当时被告联系不上原告，就通过他人通知原告来办理过户手续。本院对双方于2011年5月联系办理过户手续的事实以予以认定。
10.（2011）甬镇民初字第916号民事判决书一份，欲证明原告所称的属实。被告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
11.依原告申请，本院委托了宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司对位于宁波市镇海区骆驼街道贵驷潜安弄1-37室房产的当前价值进行评估，该评估机构于2012年8月17日作出“镇永估字（2012）第E449号”房地产估价报告书一份，其评估意见是估价对象在估价时点的房产现价值为190203元，评估费用为1200元。双方对评估费发票均无异议，本院予以认定。对于评估报告，原告无异议，被告对其关联性有异议，认为该报告是在假定拆迁的情况下所作出的价值判断，而涉诉房屋是否拆迁目前还是未知因素。本院认为：评估机构对评估对象的估价方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法及由此衍生的相关方法，本案中评估机构参照镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准进行评估，是评估机构依据其专业知识和本案实际情况所采用的一种技术手段，采用何种技术手段并不影响到评估报告的关联性，且被告未能提供证据以推翻评估机构所采用的技术手段的合理性，故本院认为被告的关联性异议不能成立；诉争房屋处于二类地段，当前的房屋价格与2002年相比，已有明显的上涨；在房屋未拆迁时提起确认合同无效之诉，还是在房屋实际拆迁时提起该诉讼，完全取决于被告的自主选择；本案诉讼过程中，在评估报告已出来之后，且原告表示其愿意优先选择居住使用房屋而不主张损失赔偿的情况下，被告仍坚持收回房屋，综合以上因素，本院对“镇永估字（2012）第E449号”房地产估价报告书予以认定。
被告李志泉提交了“甬集用（2012）第0600200号”集体土地使用证一份。原告对该证据无异议。本院对该证据予以认定。
为查明事实，本院调取了如下证据：
1.（2011）甬镇民初字第916号案件的庭审笔录。原、被告对该组证据的真实性均无异议，本院对该组证据予以认定。
2.2012年5月24日在现场拍摄的涉诉房屋照片一组。原、被告对该组照片的真实性均无异议，本院对该组证据予以认定。
经审理，本院查明事实如下：原告田玉兰与被告李志泉于2002年1月6日口头约定，被告将位于宁波市镇海区骆驼街道贵驷村潜安弄2幢1-37号［集体土地建设用地使用证号为镇集建（91）字第0200215号］楼房一间出卖给原告，房屋售价为人民币12000元。2002年2月23日，原告付清全部购房款并取得房屋。之后，原告为房屋办理了供电、开通有线电视等手续，并将该房屋出租。2004年1月以及2011年5月，双方曾经去找相关部门办理房屋过户手续，但未能办理成功。2011年6月14日，李志泉起诉至本院，要求确认其与田玉兰之间的农村房屋买卖合同无效，并要求田玉兰将上述房屋返还。2011年11月28日，本院作出（2011）甬镇民初字第916号民事判决，确认李志泉与田玉兰之间的农村房屋买卖合同无效，田玉兰应于判决生效之日起三个月内将诉争房屋返还给李志泉。该案宣判后，双方均未提起上诉，上述判决已生效。李志泉于2012年1月中旬开始控制上述房屋并进行维修。2012年5月23日，李志泉申请补办了诉争房屋的土地证，证号为“甬集用（2012）第0600200号”。2012年8月17日，本院委托的评估机构作出评估结论，认为涉诉房屋的现价值为190203元。评估费为1200元，该费用已由被告预付。
本院认为：关于原、被告之间农村房屋买卖合同的效力问题，本院在（2011）甬镇民初字第916号判决中已认定为无效合同，判决后双方均未上诉，该判决已生效，而且本案原告的各项诉讼请求都是基于合同无效而提出的。因此，本案原、被告的权利、义务关系应依照合同法关于无效合同的规定来确定。关于导致合同无效的过错问题，本院认为，双方作为民事主体，应当知道民事活动必须遵守法律规定。双方的交易对象是农村房屋，房屋与土地不可分离，因此必然涉及到农村宅基地，依土地管理法的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告作为出卖方，其应当知道涉诉房屋不能向非本集体经济组织成员（比如原告）转让。另外，被告在双方的合同实际履行九年后，在目前房地产市场价格较九年前普遍上涨的情况下，又以合法违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效并收回房屋，其行为与民法所规定的诚实信用原则相悖。据此，本院认为被告存在主要过错，而原告作为买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在次要过错。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据以上规定，被告因无效的农村房屋买卖合同而取得的购房款12000元应予以返还，故本院对于原告第1项诉讼请求中所提到的12000元购房款予以支持。关于合同无效所造成的损失，本院认为，该损失是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失。本案诉争房屋的现价值经评估为190203元，扣除12000元购房款后为178203元。因原告对合同无效存在次要的过错，本院酌情决定其亦应承担30%的责任，故本院对原告所主张因合同无效所造成的损失酌情支持124742元［（190203元－12000元）×70%］。关于原告主张的装修费6000元、购买房屋本金的利息损失、物价上涨损失、办理房屋过户手续的旅差费损失，本院认为，装修等费用支出是原告为充分发挥房屋的使用价值而进行的投入，被告并未得到该部分财产，原告的一些投入一方面已通过收取租金的方式得到弥补，另一方面其利息、旅差费等损失已融合在房屋的最后的评估价值中得到支持，故本院对原告该方面费用及损失的请求不再重复予以支持。原告所主张的因为诉讼而产生的旅差费、通讯费损失，本院认为，诉讼双方均有诉讼方面的费用支出，原告要求被告赔偿该部分损失，并无相应的法律依据，故本院不予支持。至于案件受理费及评估费用，本院按照胜败诉比例依法予以决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，判决如下：
一、被告李志泉返还原告田玉兰购房款12000元，并赔偿原告田玉兰的损失124742元，合计人民币136742元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告田玉兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币5181元，由原告田玉兰负担2442元，由被告李志泉负担2739元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。本案评估费1200元，由原告田玉兰负担566元，由被告李志泉负担634元，该费用已全部由被告李志泉预付，原告田玉兰应负担的566元由被告李志泉在其应当支付的款项中予以扣除。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行；逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 刘光明
代理审判员 万婷婷
人民陪审员 孙霓蕉
二〇一二年十月八日
代书 记员 孙玉蓉