杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第909号
原告（反诉被告）：杭州大昌盛建设集团有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区梅家坞*号。
法定代表人：赵祥林，董事长。
委托代理人：浦映超（特别授权代理）。
被告（反诉原告）：李磊。
委托代理人：程雯雯、杨甜（特别授权代理），浙江西湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州大昌盛建设集团有限公司（以下简称大昌盛公司）与被告（反诉原告）李磊（以下简称李磊）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月12日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员吕后旺独任审判，后因案情复杂，依法组成合议庭。2015年5月18日，李磊在答辩期内提出管辖权异议，本院作出驳回其管辖权异议裁定后，李磊提起上诉，2015年7月6日，杭州市中级人民法院裁定维持本院裁定。2015年8月14日，李磊提起反诉，本院经审查，予以合并审理，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。大昌盛公司的委托代理人浦映超，李磊的委托代理人程雯雯、杨甜到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
大昌盛公司诉称：2013年9月27日，其与李磊签订了一份《租赁合同》，约定将位于杭州市西湖区新安嘉苑2幢1单元201、301、401、501、701、801、901、1001、1101室房屋（以下简称涉案房屋）出租给李磊使用。在合同履行过程中，李磊违反法律及合同约定将涉案房屋转租、群租，并对大昌盛公司的整改要求置之不理、拒绝支付租金及水电费。大昌盛公司于2015年2月12日向李磊发函，通知解除租赁合同并要求李磊搬离涉案房屋，李磊在搬离期限届满后仍霸占并继续将房屋转租收取租金。至合同解除之日止，李磊共拖欠租金37800元、电费4169.49元，并干扰大昌盛公司依法断电行为。大昌盛公司认为，李磊违反法律及合同约定对租赁房屋转租、群租侵害了其合法权益，故诉请判令：1.李磊支付2015年1月1日至2015年2月12日租赁合同解除之日止拖欠的房租37800元；2.李磊支付拖欠的电费4169.49元；3.李磊支付租赁合同解除后占用租赁物给大昌盛公司造成的至腾退之日止的损失（按约定的租金标准暂计算至2015年3月11日，计27000元）；4.李磊立即腾退占用的涉案房屋；5.李磊承担本案全部诉讼费用。
李磊答辩并反诉称：大昌盛公司认为可以单方解除合同的理由：1.擅自转租。2.拖欠租金一个月以上。关于擅自转租。合同签订时，大昌盛公司口头同意可以转租；合同履行时，大昌盛公司明知、同意李磊的转租行为，且在知道后6个月内没有提出异议，依法不应支持大昌盛公司诉讼请求。同时，改建也经过了大昌盛公司的书面授权。李磊未支付租金系行使同时履行抗辩权。李磊已支付2014年12月31日前的租金，但大昌盛公司于2014年11月28日向李磊发函单方解除合同，并且在未通知李磊的情况下多次停水停电，使租赁房屋无法居住，给李磊造成了损失。李磊认为大昌盛公司没有法定或者约定的理由解除租赁合同，应继续履行合同，李磊愿付租金，故请求法院驳回大昌盛公司的诉讼请求，并反诉要求判令：1、大昌盛公司继续履行《租赁合同》；2、大昌盛公司将2015年度的租金在合同约定的基础上减少30%，即97200元；3、诉讼费由大昌盛公司承担。
大昌盛公司针对李磊的反诉答辩称：大昌盛公司要求提前收房的行为不构成违约。大昌盛公司于2014年11月28日向李磊发函表示“欲收回”两套房屋，但李磊收函后，既不行使优先购买权，又不与大昌盛公司协商赔偿事宜，其主动放弃权利的行为不能视作大昌盛公司的违约。李磊未履行支付租金义务，且擅自转租获利，违反了合同约定。大昌盛公司采取销户断电、要求解除合同并且责令其腾退房屋是在行使先履行抗辩权。李磊在接到原告要求解除合同的函后，未在法定期限内起诉，其反诉诉讼请求不应得到支持。
大昌盛公司为支持其主张，提供了下列证据材料：
1.租赁合同，证明大昌盛公司与李磊间租赁合同关系及权利义务。
2.通知（致各使用人），证明李磊有转租、群租、违法改装涉案房屋的违约行为。
3.电费缴费收据，证明大昌盛公司代缴李磊拖欠的电费事实。
4.解除租赁合同通知（致李磊及杭州环龙房地产代理有限公司），证明租赁合同已于2015年2月12日解除。
5.EMS改退批条，证明解除租赁合同通知已到达李磊处，但其拒收。
6.“关于解除租赁合同及限期腾退房屋的通知”张贴新安嘉苑的现场照片（打印件），证明大昌盛公司因李磊未按期支付租金将通知张贴在涉案房屋门上。
7.照片（打印件），证明因李磊在大昌盛公司销户后继续霸占房屋、私接电线，电力部门对电表箱张贴了封条。
被告提供证据如下：
1.2014年7月2日《都市快报》（A08版）报道，证明大昌盛公司在2014年7月2日前明知李磊将涉案房屋转租。
2.情况说明及杭州市社会保险参保证明，证明签订租赁合同时大昌盛公司口头同意李磊转租。
3.原告于2013年10月15日出具的证明，证明大昌盛公司委托李磊装修涉案房屋。
4.关于提前收回房屋的告知函，证明大昌盛公司在合同期限内无正当理由要求提前收回房屋。
5.不同意解除房屋租赁合同通知函及快递单，证明李磊在收到法院的起诉状副本后及时向原告发函，不同意解除租赁合同。
6.维修工情况说明及身份证复印件，证明大昌盛公司多次实施断电行为。
7.房屋登记信息查询记录2张，证明大昌盛公司未将出租房屋被用于担保的情况如实告知李磊。
8.收据及转账交易记录（复印件，补充提交），证明涉案租赁合同是在中介磋商见证下订立，李磊支付了中介费。
9.光盘及文字整理版（补充提交），证明涉案房屋小区物业主任曾将李磊隔断承租房屋后转租一事告知过大昌盛公司。
经庭审质证，李磊对大昌盛公司提交的证据1证明对象有异议，认为李磊对房屋的装修经过大昌盛公司的书面授权；签订合同时大昌盛公司已口头同意李磊转租，实际上双方已口头变更了租赁合同的内容。证据2、4、5均有异议，上述材料是大昌盛公司单方制作，与事实不符，且李磊从未见过。对证据3证明对象有异议，大昌盛公司在2015年2月未与李磊协商，擅自将李磊的户名变更到了大昌盛公司名下，致李磊无法付电费。证据6有异议，不能证明张贴的时间和地点，且李磊不在涉案房屋内居住，该函件的意思没有通知到李磊。证据7关联性有异议，看不出拍摄的地点，与本案无关，也不能证明李磊偷电、拖欠电费。
大昌盛公司对李磊提交的证据质证后认为：证据1真实性、合法性无异议，但证明在该报道采访之时，大昌盛公司尚不清楚李磊转租的事实。证据2有异议，该证据涉嫌造假，大昌盛公司、李磊未通过中介签订租赁合同，也不认识蒋某。证据3关联性有异议，大昌盛公司出具证明明确表明不得破坏房屋原有结构。证据4关联性有异议，不能证明大昌盛公司有违约行为。证据5关联性有异议，不能证明李磊已依法主张过权利。证据6有异议，维修工的身份没有相应材料证明。证据7关联性有异议，这两套房屋虽曾用于担保、但早已解除，与本案无关。证据8、9均有异议。
经审查，本院认证如下：
大昌盛公司提交的证据1李磊无异议，本院予以确认。证据2系大昌盛公司单方制作、无送达涉案房屋各使用人的证据相印证，不予认定。证据3系原件，证明大昌盛公司代缴李磊拖欠电费的事实，本院予以确认。证据4、5系原件，能相互印证，故予以认定，但因李磊拒收、杭州环龙房地产代理有限公司亦未签收，无法证明李磊了解“解除租赁合同通知”的内容，故不能证明大昌盛公司、李磊之间的租赁合同已于2015年2月12日解除。证据6非原件，无法确定该通知的张贴时间和地点，故不予认定。证据7因李磊对真实性无异议，结合证据3及大昌盛公司、李磊的陈述等证据，可证明电力部门对涉案房屋电表销户及张贴封条的事实。
李磊提交的证据1，大昌盛公司对其真实性无异议，本院予以认定，但不能证明大昌盛公司在2014年7月2日之前明知李磊将涉案房屋转租。证据2中情况说明的真实性，本院将在下文中结合证人蒋某的证言详述，杭州市社会保险参保证明系原件，对其真实性予以认定。证据3、4，大昌盛公司对其真实性无异议，予以认定。证据5，大昌盛公司对其真实性无异议，予以确认。证据6，本院将结合证人敖某证言一并认证。证据7，大昌盛公司以涉案房屋作为保全担保，不影响李磊的使用，故与本案无关，不予认定。证据8，转账13500元并非由李磊转至中介公司，亦无发票印证，不能证明租赁合同通过中介订立、李磊支付中介费，故对该证据不予认定。证据9，无法确认通话双方的真实身份且无其他证据印证，故不予认定。
李磊在审理过程中申请证人蒋某、敖某出庭作证，本院经审查予以准许。证人蒋某在庭审中陈述：其系房产中介，受李磊委托介绍双方签订租赁合同时李磊表示，涉案房屋将用于转租，大昌盛公司未表态。李磊将中介费13500元打到其账户，其又转到中介公司账户中。
大昌盛公司对证人蒋某证言有异议，并确认在与李磊签订租赁合同过程中无中介参与，且其陈述大昌盛公司口头同意李磊可以转租涉案房屋与租赁合同矛盾。因中介费并非由李磊支付给中介公司，亦无发票等证据相印证，不能证明大昌盛公司、李磊间涉案租赁合同通过中介订立，也不能证明大昌盛公司、李磊口头变更了租赁合同，故对证据2中的情况说明及证人蒋某的证言，本院不予认定。
证人敖某在庭审中陈述：其系水电维修工，曾先后三次应邀为新安嘉苑维修电路。第一次是2015年1月底，其连接了空气开关；第二次是2015年2月17日，因电表被拆、火线被剪，是其将电线接上；第三次是2015年5月19日，电线被剪到墙里，也是经其修理。
大昌盛公司对证人敖某证言有异议。因与大昌盛公司、李磊庭审中的陈述一致，本院对李磊提供的证据6及证人敖某证言中陈述其曾先后三次为涉案房屋进行电力维修的事实予以确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年9月27日，大昌盛公司（甲方）与李磊（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期自2013年10月1日起至2018年12月31日止；涉案房屋前三个月租金为81000元，此后第一、二年的年租金均为324000元，第三年租金为349920元，第四年租金为377913元，第五年租金为408146元。租房押金为每套3000元，总计押金为27000元。乙方先付租金后使用。合同签订后三天内支付首期三个月租金及租房押金，共计108000元，此后租金每年支付一次，每次提前一个月付下一年租金。乙方保证房屋仅作为产权证规定用途使用。租赁期内，乙方未事先征得甲方的书面同意，未按规定报经有关部门核准，不得擅自改变房屋的使用性质。乙方如需对房屋进行改装修或增设设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行。租赁期内，甲方如需转让房屋，应提前两个月通知乙方。同等条件下，乙方有优先受让权。租赁期内，甲方有权对外抵押该房屋，如因抵押需乙方出具书面同意文件的，乙方应无条件配合，但乙方的租赁权不得受到影响。因房产抵押或产权转移等造成乙方损失的，甲方应向乙方支付20000元作为违约金。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回涉案房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动；2.未经甲方同意，擅自改变房屋结构，或损坏房屋，且经甲方通知，在限定时间内仍未纠正并修复；3.未经甲方同意，擅自将涉案房屋转租、转让、转借他人或调换使用；4.拖欠租金累计一个月及以上。租赁期内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，应向乙方支付违约金20000元。乙方未经甲方同意中途擅自退租的，应向甲方支付违约金20000元。租赁期内，乙方在征得甲方书面同意的基础上，可将租赁房屋的部分或全部转租给他人，并应签订转租合同，该合同经甲方签署同意意见，按有关规定办理登记手续，领取《房屋租赁证》后，方可转租。甲、乙双方约定租金仅作房屋净租金，所需电费、水费、物业费及房屋租赁税金等费用均由乙方支付。租赁期满后乙方不得将水电设施、装修产物结构损坏带走，其所有权归属甲方。合同另约定了双方的其他权利义务。《房屋租赁》落款日期下方，写有“担保人：由该公司承担该合同的所有责任和义务”。杭州环龙房地产代理有限公司在“担保人”处盖章。
合同签订后，大昌盛公司按约履行了交房义务，李磊支付大昌盛公司首期租金和2014年全年租金。2014年11月28日，大昌盛公司向李磊发出了《关于提前收回房屋的告知函》，内容为：李磊先生，本司与您于2013年9月27日签署了《租赁合同》一份，约定本司将杭州市西湖区新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室共9套房屋出租给您作为住宅使用。同时合同约定，本司有权提前收回全部或部分房屋。现本司特此提前向您函告，本司欲收回杭州市西湖区新安嘉苑2幢1单元501室、701室两套房屋。请您在接函后60日内将上述房屋腾空，交还本司。否则本司将采取停水、停电等强制措施，强制要求腾退上述房屋。特此函告。
2015年2月12日，大昌盛公司向李磊及杭州环龙房地产代理有限公司发出《解除租赁合同通知》，内容为：根据我公司与李磊签订的杭州新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室房屋租赁合同第十条第三款约定：未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；第四款约定：拖欠租金累计一个月以上的；甲方有权终止本合同，收回该房屋由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。李磊至今已拖欠房租两个多月，且存在转租行为，转租的房产全部属于杭州市物业管理条例明令禁止的群租，因此李磊上述拖欠租金行为和转租、群租行为不仅违反了合同约定，而且违反了法律法规的规定，我公司现通知李磊和本《租赁协议》担保人，我公司决定解除我公司与李磊签订的上述《租赁协议》并收回相关租赁房屋，同时保留追究李磊及担保人相应法律责任的权利。特此通知！大昌盛公司采用邮政专递方式向李磊及杭州环龙房地产代理有限公司邮寄该通知，但李磊拒收，杭州环龙房地产代理有限公司亦未签收。2015年5月7日，李磊向大昌盛公司发出《不同意解除房屋租赁合同通知函》，内容为：杭州大昌盛建设集团有限公司，本人李磊于2015年5月4日收到杭州市西湖区人民法院送达的（2015）杭西民初字第909号房屋租赁合同纠纷一案民事起诉状及证据材料，至此方知贵司欲解除和我于2013年9月27日签订的杭州市新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室房屋租赁合同。本人认为：该份《房屋租赁合同》合法有效，合同期限至2018年12月31日方到期，贵司不具备单方解除租赁合同的权利，故本人不同意解除租赁合同，希望贵司能够继续履行该份房屋租赁合同。同时，对于贵司强行停水、停电行为给本人造成的损失，本人保留法律追究的权利！特此通知。
另查明，李磊在租赁期间将房屋转租他人使用、亦未向大昌盛公司支付自2015年1月1日起的涉案房屋租金。2015年2月3日，大昌盛公司为李磊垫付电费共计4169.49元。2015年2月大昌盛公司会同电力部门对涉案房屋作了断电处理。2015年3月，大昌盛公司诉至本院。
本院认为，本案争议焦点为租赁合同是否已解除。
根据租赁合同约定，租赁期内，李磊征得大昌盛公司书面同意后，可将租赁房屋转租给他人，并应签订转租合同。未经大昌盛公司同意擅自转租，构成大昌盛公司解除合同的事由。现李磊无有效证据证实大昌盛公司、李磊通过口头协议等方式变更了租赁合同的约定及大昌盛公司明知李磊的转租行为，故对李磊提出的大昌盛公司明知其有转租行为的抗辩理由，本院不予采纳。
根据租赁合同约定，租赁期内，李磊有拖欠租金累计一个月以上的行为，构成大昌盛公司解除合同的事由。大昌盛公司已向李磊交付涉案房屋，履行了合同义务。李磊应根据合同约定，提前一个月，即2014年12月1日向大昌盛公司交付2015年度涉案房屋租金，但时至今日仍未交付。
李磊提出拒绝履行的理由为，大昌盛公司多次停水停电致涉案房屋无法居住，给李磊造成了损失。但大昌盛公司于2014年11月28日向李磊发函内容为“欲收回”涉案房屋中的两套。李磊接函后可以向大昌盛公司协商或向法院起诉等方式行使权利，如大昌盛公司违约，应根据租赁合同向李磊承担违约责任。李磊既不主张权利，又拒付租金超过一个月，大昌盛公司有权根据合同约定解除合同。对李磊提出的系在行使同时履行抗辩权的抗辩理由，本院不予采纳。
综上，因李磊未经大昌盛公司书面同意将涉案房屋转租，又拖欠大昌盛公司租金一个月以上，符合租赁合同中大昌盛公司单方解除合同的约定。本院认定，原、李磊间的《租赁合同》已于2015年5月4日李磊收到本院诉讼材料之日起解除。
本院认为：大昌盛公司与李磊间的租赁合同关系成立并合法有效。合同双方应按合同内容履行自己的权利义务。因大昌盛公司与李磊间的《租赁合同》已于2015年5月4日解除，根据合同约定，大昌盛公司要求李磊支付2015年1月1日至2015年3月11日拖欠的房租62137元、拖欠电费4169.49元、立即腾退占用的租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。李磊要求大昌盛公司继续履行租赁合同并赔偿其经济损失的诉讼请求，与事实及法律规定不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、李磊于本判决生效之日起十日内支付杭州大昌盛建设集团有限公司租金人民币62137元（自2015年3月12日至2015年5月4日的租金另计，2015年5月5日起至李磊腾退房屋之日止的经济损失按照租赁合同约定的租金标准另计）。
二、李磊于本判决生效之日起十日内支付杭州大昌盛建设集团有限公司电费人民币4169.49元。
三、李磊于本判决生效之日起一个月内腾退杭州市新安嘉苑2幢1单元201室、301室、401室、501室、701室、801室、901室、1001室、1101室房屋并将其返还杭州大昌盛建设集团有限公司。
四、驳回杭州大昌盛建设集团有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回李磊的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1524元，由杭州大昌盛建设集团有限公司负担人民币59元（已交纳），李磊负担人民币1365元，于本判决生效之日起十日内支付至本院；反诉案件受理费人民币1115元，由李磊负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 吕后旺
人民陪审员 柴振兴
人民陪审员 曹 静
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王丽娜