清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）清城法民初字第3476号
原告：罗钱锋，男，1981年11月20日出生，汉族，住清远市清城区，是清远市清城区新城天盛房屋中介服务部经营者，
委托代理人：刘庆国，广东新北江律师事务所律师。
委托代理人：吕国文，广东新北江律师事务所律师。
被告：陈文静，女，1980年7月1日出生，汉族，住广东省连州市，
委托代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。
原告罗钱锋诉被告陈文静居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗钱锋的委托代理人刘庆国，被告陈文静的委托代理人吴丹花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗钱锋诉称：2012年9月2日，被告与原告经营的个体企业清远清城区新城天盛房屋中介服务部（以下简称天盛置业）签订房屋买卖意向书，被告决定购买原告介绍的物业——清远新城区市府南院l栋802号房（即清远新城市机关南院一幢802号房）。签订意向书之时，被告向原告支付了购房诚意金2000元，并约定支付的中介代理费及咨询费为22000元，此外，双方还约定了违约责任。2012年9月2日下午两点，原告方的销售顾问潘国燊带被告及其母亲刘国英等人一起看房，看完房后原告方、被告及卖方各自离开。就在原告方回天盛置业的路上，被告致电销售顾问，让其约卖方到天盛置业签合同，后来卖方来到天盛置业，当时的成交价是卖方实收550000元，所有的费用由被告方承担，双方都谈好了条件，原告方也起草好了合同准备让双方签字，但不知出于什么考虑，被告方提出等回去看看合同后再签字，并在当天私下留下卖方电话后随即离开。过后虽经原告方多次催促签订合同，但被告迟迟不做答复。原告方通过调取证据后发现，被告方已经于2012年9月24日办理了上述房产的过户手续。被告的行为，已经违反了《意向书》第六条的规定，依照约定，被告仍需向原告支付22000元的中介代理费及咨询费。另外，由于被告于2012年9月24日办理完毕上述房屋过户手续，该时间应充分认定为被告开始违约之日，因此，被告方还应向原告方支付违约利息，违约利息按银行同期贷款利息计算，从2012年9月24日起计至实际支付中介费及咨询费时止。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1．被告支付原告中介代理费及咨询费22000元及违约利息（违约利息从2012年9月24日起计至实际支付中介费及咨询费时止）：2．被告承担本案的诉讼费用。
原告罗钱锋向本院提交了如下证据：1、原告身份证，2、个体工商户营业执照，3、税务登记证明，1-3拟证明原告诉讼主体资格；4、被告身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；5、意向书，拟证明双方签约的事实；6、房屋查询证明，拟证明被告违约的事实。
被告陈文静辩称：一、答辩人与原告签订的房屋买卖意向书早在原告退回诚意金2000元给答辩人时就已经解除，答辩人不存在违约的情形。答辩人于2012年8月26日与原告签订了一份《房屋买卖意向书》，希望购买原告介绍的位于清远新城区市府南院1栋802号房屋，并向原告支付了诚意金2000元，可在9月2日下午当答辩人跟随原告去看房时，却被房主告知：从未委托过原告出售该房产，原告是未经房主同意擅自利用房主在互联网上发布的售房信息来赚取利益，故坚决不同意通过中介来成交房屋。基于原告无法促成答辩人与房主成交上述房屋，所以原告便当即将2000元诚意金退还给了答辩人，双方签订的意向书随即终止。二、原告向答辩人主张中介代理费及咨询费22000元及违约利息，缺乏事实和法律依据。答辩人与房主完成房屋交易是在原告退回诚意金给答辩人之后，通过找朋友多次登门协调才成交的，而并非是由原告促成，故原告向答辩人主张中介代理费、咨询费、违约利息均不能成立。
被告陈文静提供以下证据：公证书，拟证明本案争议房屋原产权人王振华从未授权或委托原告销售房屋，房屋交易并非原告促成。
本院经审理查明，原告是清远清城区新城天盛房屋中介服务部（简称天盛置业）的经营者。2012年8月26日，天盛置业和被告陈文静签订一份《意向书（买）》，约定陈文静经清远清城区新城天盛房屋中介服务部介绍并委托购买位于清远新城区市府南院1栋802号物业。意向书承诺上述房屋售价为550000元，并对房屋的面积、交房状况、付款方式、税费、交房日期、交易时间等作出承诺。被告同意向天盛置业支付中介代理费及咨询费22000元，并在签订意向书时同意向天盛置业支付2000元诚意金。《意向书（买）》第六条约定：在签署本意向书后，本人/本公司或授权代理人保证不会与其他中介公司或第三人签订协议；不会与该物业的所有权人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下进行交易；不会利用天盛置业提供的信息、条件通过第三方成交该物业。否则，本人/本公司仍须向天盛置业支付上述中介代理费及咨询费，且上述行为一经发生，天盛置业即可追究本人/本公司之违约责任。
《意向书（买）》签订后，被告向原告交付了诚意金2000元。2012年9月2日下午，原告的工作人员带被告看房。其后，原告主张看房后买卖双方均谈好交易条件并由原告草拟好合同，但由于被告提出回去看过合同后再签字没有签成合同，后被告私自与原房屋业主办理了房屋过户手续。被告则主张原房屋业主不同意通过中介成交房屋，原告无法促成交易并当即退回2000元诚意金给被告，《意向书（买）》已终止。原告否认已退2000元诚意金给被告。
诉讼中，被告提供涉案房屋原产权人王振华经公证处公证的声明书，该声明书中王振华明确表示从未委托并授权天盛置业出售房屋，对天盛置业利用其在互联网发布的售房信息与陈文静签订意向书并不知情，其本人是通过其他渠道与陈文静的母亲刘国英联系最终交易房屋的。原告则提供其员工出具的证言及其员工与王振华之间的通话录音、通话记录，上述证据反映了天盛置业曾与王振华就涉案房屋的交易进行了交涉，但最后未能成功促使王振华与被告签订买卖合同。此外，原告还提供了一组房屋照片，称该照片是其在与被告签订意向书前拍摄涉案房屋的照片，但原告未能在本院指定期限内提供该照片来源的依据，被告亦予以否认。对于《意向书（买）》约定原告应承担义务，双方均明确为：原告须带被告察看物业、办理过户手续、办理证件、协助办理银行按揭手续。
另查明，位于清远新城市机关南院一幢802房屋权属登记人为刘国英、陈文静，所有权来源于2012年9月24日购买，该房屋购买时办理了抵押贷款登记手续，抵押权人为中国建设银行股份有限公司清远分行。另据《广东省物价局、广东省建设委员会转发国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金，房屋买卖代理的，按成交价总额的0.5-2.5%计收。
本院认为，天盛置业与被告陈文静签订的《意向书（买）》，约定天盛置业为原告购买涉案房屋提供中介代理及咨询等服务，并由被告向原告支付一定报酬。双方构成居间合同关系。天盛置业是由原告经营的个体工商户，因此产生的权利义务应由原告享有和承担。本案主根争议焦点是：原告要求被告支付中介代理费及咨询费22000元条件是否成就。
本案中，原业主王振华声明并未委托或授权原告出售房屋，原告提供的其员工与王振华多次通话记录及录音只能证明原告员工与王振华就涉案房屋的出售进行过交涉，并不能证明原业主王振华委托或授权原告出售涉案房屋，或要求原告提供居间服务。诉讼中，原告也未能提供其掌握涉案房屋出售信息来源的直接证据。故本院确认原告是利用私自掌握涉案房屋出售信息并向被告提供的。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。涉案房屋最后交易成功是被告与原业主私下达成并办理房屋过户手续，而且房屋按揭贷款手续也是被告自己办理的。从原告提供的通话录音、通话记录也证实原告最后未能成功促使王振华与被告签订买卖合同。而且，原告在诉状也陈述是通过调查才发现被告与原房主于2012年9月24日办理涉案房屋过户手续的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告要求被告依《意向书（买）》的约定向其支付中介代理费及咨询费22000元及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。而且，按照《广东省物价局、广东省建设委员会转发国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖中介代理的，按成交价总额的0.5-2.5%计收。本案《意向书（买）》所约定的中介代理费及咨询费22000元明显高于上述规定。本案中，考虑被告是通过原告提供房屋信息并经原告带其察看过房屋，才了解到原业主王振华出售房屋的信息，即被告已实际利用了原告为其订立合同提供的机会。结合本案原告实际付出了一定工作量，但原约定的其他工作又未完成的实际情况，本院酌情确定原告合理费用为5000元，减除原告承认已收取未退回的2000元，被告应向原告支付中介费用3000元。至于被告认为原告已退回2000元诚意金，《意向书（买）》已实际终止的主张，原告对此予以否认，被告在诉讼中未能提供相关依据，本院对被告该主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈文静于本判决生效后10日内向原告罗钱锋支付中介费用3000元；
二、驳回原告罗钱锋的其他诉讼请求。
案件受理费175元，由原告罗钱锋负担75元，被告陈文静负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一二年十二月十九日
书记员 朱嘉敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。