安徽省蚌埠市淮上区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖0311民申1号
申请再审人(原审被告):王庆斌，男，1971年10月9日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区，现住安徽省蚌埠市淮上区。
被申请人(原审原告):蚌埠市万通物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳北路1150号丽景天成21号楼一层1号，组织机构代码66623090-2。
法定代表人：马光武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏传忠，该公司服务中心主任。
委托诉讼代理人：刘瑞，安徽国梦律师事务所律师。
再审申请人王庆斌因与被申请人蚌埠市万通物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院(2015)淮民二初字第00260号民事判决向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
王庆斌申请再审称：1、依据民事诉讼法第二百条第三项原判决裁定事实的主要证据是伪造的。原判决以原告已尽到沟通协调义务，并针对问题采取了相应措施，对被告辩解不予采纳。对于车库被堵，房屋漏水，居住环境恶劣等问题，“补充资料1”充分证明了物业公司的不作为，没有履行物业管理合同，物业公司的证据是伪造不存在的。2、依据民事诉讼法第二百条第一项有新的证据，足以推翻原判决裁定。原判决对物业收费标准过高，无证据证明，不予采纳。现提供“补充资料2”：2015年以前和2015年以后《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费办法》各一份，照片说明本套住房与其它封闭式洋房居住环境不同，物业也没有提供超值服务，应以普通多层房屋收取费用，证明丽景天成物业公司收费不合理、不合法。综上，上述两项充分说明了审判员在审理过程中，相信原告一面之词，没有做到对事实的充分了解，是工作的失职，判决不公。民事诉讼法第二百条第十三项规定审判人员审理该案件时，有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，故申请再审。
蚌埠市万通物业管理有限公司提交意见称，1、再审申请人所述房屋存在的问题，其在原审中并未提供相应的证据证实，没有事实依据。2、再审申请人与被申请人关于物业收费标准在业主临时管理规约和前期物业服务合同已经做出明确约定，且该约定也符合2005年和2014年蚌埠市普通住宅小区物业收费办法的规定，被申请人也具有相应的收费资质。同时，物业费收费标准不存在收费过高。3、原审在认定事实、适用法律方面都正确，且程序合法，再审申请人申请再审的理由不符合再审条件。
本院组织双方当事人对再审申请进行了听证，申请人提交了有关证据材料证实其主张：
1、2015年7月10日在丽景天成57号楼1单元内拍摄的照片3张，证明本人的住房漏水，物业答应维修，但至今一直没有维修。居民房被改做商业用房，有两家将住房开公司，住有大量民工，生活环境混乱危险。
2、2015年7月10日之前，在丽景天成57号楼1单元101室车库门前拍摄的照片9张，证明由于物业的不作为，本人车库及出口道路常年被堵占，对本人的生活及出行严重影响，并带来一定的经济损失。
3、2015年7月10日在丽景天成55号楼与56号楼之间拍摄的照片4张、收费标准办法复印件2张，证明该处洋房独门独院，栅栏隔离，独立性强，监控设施齐全。而本人洋房临近小区交通道路是敞开式的，无监控设施，生活环境过于混乱，享受不到超值服务。本人所在的洋房与其他的洋房不一样。物业收费应以普通住房标准收取。
4、2015年7月10日在57号楼东侧5米、小区宣传栏处拍摄照片2张、温馨提示一张，证明蚌山刑警重案队通知认领被盗车辆。小区物业温馨提示，小区内小偷入室偷盗猖獗。证明居住环境差。
被申请人进行了质证，并发表了质证意见，认为：对证据1中3张照片真实性无异议，但和本案无关，再审申请人在购买该房屋时就已知房屋性质以及房屋的位置，被申请人并未对其房屋周边环境进行更改；对证据2中照片9张本身无异议，再审申请人在举证时也已明确，出现该问题时被申请人已经前去组织调解，被申请人已尽到物业管理义务，达不到证明目的；对证据3，2014年12月30日颁布的物业服务收费管理办法没有异议，但该证据载明内容可以证实，再审申请人所住房屋是按照市场调节价，也是再审申请人与被申请人之间的约定收取物业服务费；对证据4的真实性无异议，但该证据和本案无关联性，也不是再审申请人拒交物业费的抗辩事由。
本院经审查认为，王庆斌对原判决认定“其为系丽景天成秦淮苑小区57号楼1单元101室（建筑面积为236.49平方米）的业主。蚌埠市万通物业管理有限公司系丽景天成秦淮苑小区物业管理人，根据2011年9月27日《前期物业管理服务协议》以及《业主临时管理规约》，王庆斌应缴纳物业服务费标准为1.2元/㎡/月，应在每月5日至15日履行缴费义务，并约定业主若未能按时足额缴纳物业服务费，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起每天按月管理费千分之三的比例缴纳违约金等内容。王庆斌欠缴自2013年9月27日起至2015年7月10日的物业服务费。”的事实无异。
对物业费收取标准问题，国务院《物业管理条例》第二十九条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。本案蚌埠市万通物业管理有限公司系丽景天成秦淮苑小区前期物业管理人，王庆斌与其自愿签订《前期物业管理服务合同》，内容不违反法律规定是有效合同。蚌埠市万通物业管理有限公司主张物业服务费标准为1.2元/㎡/月，不违反《前期物业管理服务合同》，原审支持按1.2元/㎡/月计算物业费的标准，符合法律规定。再审申请人以其本人的洋房所处位置临近小区交通道路是敞开式的，无监控设施，区别于其他洋房相对封闭管理的情况，主张按普通住宅标准收取物业费。王庆斌所在丽景天成秦淮苑小区物业类型多样，既有多层住宅、又有小高层、花园洋房，且物业及附属设施（含监控）系由建设方统一规划建设后移交物业服务企业管理，并无证据证实因蚌埠市万通物业管理有限公司对相关道路、设施进行了变更改造而影响了王庆斌的生活，因此，王庆斌对以所处位置临近其他住宅导致物业服务产生差异，因该差异系其购买的房屋所处位置的客观情况所决定，故其主张减少物业费的主张既无合同约定，也无法律规定，理由不能成立。
对其主张车库被其他人员车辆堵门、其他业主开公司影响其生活问题等。因上述问题的产生是涉事业主未按业主临时规约第二十条规定使用物业导致，而业主规约是一项自律性的约定。物业服务企业虽对上述行为有劝阻、制止的管理责任，但对不听劝阻的如何有效处置是一社会问题，也是困扰物业服务企业的一个难题，尚需所有业主共同努力。互谅互让文明居住，才能实现有效和谐的管理与服务。原审认为，原告已尽到沟通和协调义务，并针对该项问题采取了相应措施，再审申请人对物业公司进行过管理没有异议，主要认为没有有效的结果。如上所述，要取得有效的结果，需各方共同努力，因此原审该意见并无不当。
对王庆斌主张的房屋漏水问题，与原审案件无关，可依据商品房买卖合同或前期物业管理服务合同约定另行主张权利。
对王庆斌提交的“温馨提示”一张，证明蚌山刑警重案队通知认领被盗车辆。小区物业温馨提示，小区内小偷入室偷盗猖獗。以此证明居住环境差问题。本院认为该类提示是物业企业实施管理的行为，违法犯罪行为并非物业企业所为，其及时提示居民共同防范注意是恰当的合法的。再审申请人将有盗窃的现象视为物业管理不到位的理由不能成立，以此作为拒交物业费的理由也不能成立。
对再审申请人仅从认为原审案件承办人相信原告一面之词就得出原审案件承办人存在第二百条第十三项规定的“审判人员审理该案件时，有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为”，无任何依据，本院不予采信。
综上，再审申请人认为，不应按洋房标准支付物业费。存在其车库被其他人堵门，房屋漏水的情况，生活环境过于混乱，享受不到超值服务，判决其缴纳物业费是错误的再审申请理由不能成立。原审审判程序合法，认定事实正确，证据确实充分，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回王庆斌的再审申请。
审判长 张志军
审判员 薛 铁
审判员 刘 强
二〇一七年三月二十日
书记员 张 笑