四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终7692号上诉人（原审被告）：四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。法定代表人：邢新生，执行董事。委托诉讼代理人：刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯亚亮，男，彝族，1985年10月16日出生，住四川省成都市青羊区。上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）因与被上诉人冯亚亮商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳年华公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判驳回冯亚亮的全部诉讼请求；3、冯亚亮承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：冯亚亮至今未向佳年华公司提交办理案涉房屋产权过户登记所需的完整资料，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，佳年华公司为冯亚亮办理产权转移登记的条件尚未成就，无需承担房屋产权过户至今未能办理的违约责任。佳年华公司为购房人办理案涉房屋产权系无偿委托，且佳年华公司对购房人未能按约定时间取得房屋分户产权证并非故意，亦无重大过失，故佳年华公司无需就迟延为购房人办理分户产权承担违约责任。购房人自案涉房屋交付之日便实际占有、使用案涉房屋，且该房屋系购房人以按揭方式取得，其无法在偿还完毕按揭款项之前处分该房屋或进行抵押融资，因此，即使佳年华公司应当对逾期办理房屋产权证承担违约责任，但由于购房人并未因迟延取得房屋产权证遭受任何损失，佳年华公司亦不需向购房人赔偿损失。被上诉人冯亚亮辩称，一审中佳年华公司提交了物业提供的移交单，确认冯亚亮已经交齐资料。请求驳回上诉，维持原判。冯亚亮向一审法院起诉请求：佳年华公司向冯亚亮支付逾期办理房屋所有权证的违约金，最终违约金的确定计算至实际履行违约责任之日止，暂计算至起诉之日为36165.6元。一审法院认定事实：2011年9月10日，冯亚亮与佳年华公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定冯亚亮向佳年华公司购买其开发的位于双流县机场路社区“空港晶座”15栋1单元17楼1702号商品房一套，面积101.66平方米，总价款617210元。冯亚亮以银行按揭贷款方式向佳年华公司付清了全部购房款。佳年华公司应当在2013年5月31日前向冯亚亮交付房屋，冯亚亮委托佳年华公司代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由冯亚亮承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。合同还约定佳年华公司应在2014年5月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。冯亚亮同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司责任，冯亚亮未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行。佳年华公司按日计算向冯亚亮支付已付房款万分之一的违约金。《买卖合同补充协议》约定，冯亚亮委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……冯亚亮须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，冯亚亮须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由冯亚亮承担的维修基金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由冯亚亮自行承担；佳年华公司在冯亚亮交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助冯亚亮办理房屋所有权证……。合同签订后，双方签订补充协议约定冯亚亮签订原购房合同时，房屋面积为101.66㎡（其中套内面积为87.28㎡、公摊面积14.38㎡），房屋单价为人民币6071.32元/㎡，现经双流房管局核定，冯亚亮所购房屋建筑面积为102㎡（其中套内面积为87.27㎡、公摊面积14.73㎡），实际房款应为619274元整”。2013年6月8日，佳年华公司向冯亚亮交付了诉争房屋。同日，冯亚亮向佳年华公司交纳了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等。一审法院另查明，“空港晶座”楼盘2、3、5、9、10、11、12、13、15栋办理了初始登记。截至一审庭审辩论终结时，佳年华公司仍未向成都市双流区房产管理局提交冯亚亮的分户办证申请。一审法院再查明，佳年华公司在一审庭审中提交2013年6月8日“物业移交确认单”注明冯亚亮在2013年6月8日之前尚未向佳年华公司递交所需婚姻证明，但确认单上“业主已交齐办证资料”一栏又打勾。一审法院认为，冯亚亮与佳年华公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，佳年华公司应当在房屋交付后的365日内协助冯亚亮办理房屋所有权证，佳年华公司接受冯亚亮委托后，未能在约定时间内为冯亚亮办理诉争房屋的所有权证，根据合同约定应承担相应的违约责任，双方确认交房时间为2013年6月8日。故佳年华公司应从2014年6月8日起承担相应违约责任。佳年华所举确认单存在自相矛盾之处，不能证明冯亚亮未按要求交齐资料，故对佳年华抗辩不承担违约责任的意见，一审法院不予采纳。佳年华公司抗辩违约金过高，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，冯亚亮未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定至2016年6月29日违约金为4500元为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、佳年华公司于判决生效之日起十日内一次性支付冯亚亮逾期办证的违约金4500元；二、驳回冯亚亮的其他诉讼请求。一审案件受理费703元，因适用简易程序，减半收取351.5元，由冯亚亮负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，佳年华公司陈述在收到业主递交的办证所需资料时并未向业主出具收据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、冯亚亮是否已按约向佳年华公司提交办理案涉房屋产权转移登记的完整资料；二、佳年华公司应否承担迟延办理房屋所有权证的违约责任；三、一审法院认定的违约金数额是否适当。现评判如下：关于第一个争议焦点，本案中，冯亚亮委托佳年华公司代为办理房屋所有权转移登记，按照约定，冯亚亮应根据佳年华公司的要求出具办理房屋权属转移登记事项的委托书，并在约定的房屋交付期限届满前向佳年华公司交齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。故应由冯亚亮对其是否已经按约定期限向佳年华公司交齐办证所需资料的事实承担举证责任。但佳年华公司主张其收到资料后并未向业主出具收据，必然导致冯亚亮对何时提交办证资料的事实举证不能。并且，若出卖人认为购房人提供的办证资料不完整，出卖人还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。而本案中，佳年华公司提交的《物业移交确认单》所载内容前后矛盾，不能据此证明冯亚亮未交齐完整资料；佳年华公司既无证据证明其向冯亚亮出具了收据，亦无证据证明其向冯亚亮告知应补交的资料明细，故佳年华公司上诉关于冯亚亮未提交办证所需完整资料的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点，根据双方的约定，购房人委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，佳年华公司应向购房人支付违约金。本案中，佳年华公司为购房人办理案涉房屋产权虽系无偿委托，但佳年华公司在收到冯亚亮提交的办证资料后，至今未向权属登记机关提交，对此，佳年华公司没有举证证明其逾期提交办证资料不存在故意或者重大过失，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，佳年华公司上诉主张非因其责任致使购房人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然冯亚亮未举出佳年华公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但佳年华公司至今仍未协助冯亚亮办理房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，本院结合佳年华公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定佳年华公司因逾期办证应向冯亚亮承担的违约金金额为4500元。一审法院确定截止2016年6月29日的违约金为4500元不当，本院依法予以纠正。综上，佳年华公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一、二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。四川佳年华置地有限责任公司如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费703元，由上诉人四川佳年华置地有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何广智审 判 员  赵 锋代理审判员  范 珍二〇一六年十一月十五日书 记 员  杨大准