湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00047号
上诉人（原审原告）：武汉市某房地产开发有限责任公司。
被上诉人（原审被告）：潘甲，男，1930年9月26日出生，汉族。
原审被告：张某，女，1937年9月7日出生，汉族。
原审被告：潘乙（系潘甲、张某之女），1966年12月7日出生，汉族。
上诉人武汉市某房地产开发有限责任公司因与被上诉人潘甲、原审被告张某、潘乙房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，武汉市某房地产开发有限责任公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲和张某之间的房屋买卖合同关系；二、潘甲、张某、潘乙连带向武汉市某房地产开发有限责任公司赔偿可得利益损失258，000元；三、潘甲、张某、潘乙承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明，武汉市某房地产开发有限责任公司系从事房地产开发、房屋拆迁代理服务等业务的有限责任公司。2004年武汉市某房地产开发有限责任公司开发武汉市江岸区京汉大道大智路片B、C、D地块，需要购置二手房用于拆迁安置。2004年12月14日，武汉市某房地产开发有限责任公司与武汉市某房地产咨询服务有限公司签订协议书一份，就购置二手房问题达成以下协议：武汉市某房地产开发有限责任公司委托武汉市某房地产咨询服务有限公司在江岸区以及周边寻找二手房源，并代表武汉市某房地产开发有限责任公司洽谈价格，房屋房型质量、价格在武汉市某房地产开发有限责任公司认可后，由武汉市某房地产开发有限责任公司负责办理购房手续；武汉市某房地产开发有限责任公司将按照购房合同发生的资金打入武汉市某房地产咨询服务有限公司账户，由武汉市某房地产咨询服务有限公司负责支付购房款。肖某接受武汉市某房地产咨询服务有限公司法定代表人代汉某的委托，在上述协议上签字。武汉市某房地产咨询服务有限公司业务实际由代汉某、肖某操作。2005年1月5日，武汉市某房地产咨询服务有限公司的法定代表人由代汉某变更为肖某。湖北省某会计师事务有限公司接受武汉市公安局经侦处的委托，对武汉市某房地产咨询服务有限公司2004年3月至2006年9月的房屋交易的财务资料和肖某、代汉某合同诈骗案件卷宗进行统计，并根据这些资料的反映，揭示武汉市某房地产咨询服务有限公司在上述期间与武汉市某房地产开发有限责任公司资金往来及武汉市某房地产咨询服务有限公司相关责任人在买卖房屋过程中的获利情况，于2007年6月28日出具联泰审（2007）075号审计报告。该审计报告记载：根据武汉市某房地产开发有限责任公司提供的银行票据结合武汉市某房地产咨询服务有限公司的银行账，从2004年3月开始武汉市某房地产开发有限责任公司共支付武汉市某房地产咨询服务有限公司1，167.84万元用于购房；经审计发现，武汉市某房地产咨询服务有限公司取现金1，160.34万元、转账7.50万元；截止至2006年9月11日，武汉市某房地产咨询服务有限公司银行存款余额为3，956.37元。武汉市某房地产开发有限责任公司委托武汉市某房地产咨询服务有限公司共购房79套，其中包括本案诉争房屋。（武汉市某房地产咨询服务有限公司未按照企业会计准则和小企业会计制度的规定建立会计账簿、无记账凭证、未编制财务报表，财务处理流程极不规范）
一审法院另查明，2004年12月15日，肖某作为武汉市某房地产咨询服务有限公司的代表根据武汉市某房地产开发有限责任公司的要求购买位于武汉市江岸区黑泥湖路（航务二院）第13号楼2单元202室的房屋。武汉市某房地产开发有限责任公司将购房款汇入武汉市某房地产咨询服务有限公司的账户，肖某将购房款以现金形式取出，放到个人账户，再从个人账户向潘乙支付了购房款77，000元。潘乙作为收款人出具收条一份，内容为“今收到肖某购房全款柒万柒千元整，房屋地址江岸区黑泥湖航务二院第13号楼2单元”。该房屋系潘甲、张某所有。潘甲、张某于2004年10月20日签署委托书，全权委托其女潘乙代为办理该房屋交易、过户事宜，并对委托书进行了公证。潘乙收取房款后，将该房屋房产证和土地证原件、委托书及公证书、电费发票、房屋钥匙交给肖某。肖某将房屋两证、钥匙及相关资料交给武汉市某房地产开发有限责任公司的资料员刘某。武汉市某房地产开发有限责任公司的工作人员罗某根据公司的要求换了上述房屋的门锁。双方未签订书面房屋买卖合同，也未对房屋过户的时间进行约定。
一审法院再查明，肖某因涉嫌刑事犯罪于2006年9月1日被刑事拘留，同年9月30日被逮捕。2007年12月21日因犯合同诈骗罪被判处有期徒刑15年。由于肖某的刑事案件，武汉市某房地产开发有限责任公司内部人员发生较大变动，武汉市某房地产开发有限责任公司一直未找潘乙办理房屋过户手续。2009年潘乙将该房屋过户到自己名下。2011年11月16日，潘乙与案外人占汉珍签订《存量房居间（买卖）合同》，以258，000元的价格将房屋出售，并收取了购房款258，000元。2011年11月29日该房屋过户到占汉珍名下。潘甲、张某于2004年10月20日办理公证，全权委托潘乙代为办理该房屋交易、过户事宜后，就未再过问，房屋相关事宜均由潘乙一人处理。潘乙2004年、2011年收取的房款，均未交给潘甲、张某。房屋2009年、2011年的两次过户，潘甲、张某均不知情，也未获取利益。
一审法院又查明，武汉市某房地产开发有限责任公司与潘乙均认可2004年时该房屋只有一道木门。潘乙否认曾将木门钥匙交给肖某，但未能向一审法院提交木门钥匙。2009年潘乙为该房屋安装了防盗门。潘乙陈述2011年卖房给占汉珍时只有一道防盗门，已经没有木门了。经一审法院现场勘察，占汉珍购买该房屋时有两道门，外层为防盗门，内层为木门，潘乙将防盗门钥匙交给了占汉珍，木门锁已经坏了不能使用，占汉珍没有拿木门钥匙也没有使用木门锁。占汉珍入住该房屋后更换了防盗门的锁，木门仍是购买时的状况。
一审法院认为：潘乙作为潘甲、张某的代理人，收取了武汉市某房地产开发有限责任公司支付的购房全款77，000元，潘甲、张某即负有交付房屋、配合办理房屋过户手续的义务。双方当事人对房屋是否已经交付存在争议，武汉市某房地产开发有限责任公司提供的证据已经形成完整的证据链，而潘甲、张某、潘乙没有提供相应证据证明房屋没有交付，本案诉争房屋应视为已经交付。买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。只要买卖双方意思表示一致，房屋买卖合同即告成立、生效，根据生效的合同出卖人有义务配合买受人办理房屋过户手续。没有办理房屋过户手续不是房屋买卖合同不成立或无效的理由。武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某之间的房屋买卖合同（标的房屋位于武汉市江岸区黑泥湖路航务二院第13号楼2单元202室）成立并有效。由于潘乙在潘甲、张某不知情也未获取收益的情况下先将房屋过户到自己名下，后将房屋出卖给案外人，导致武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某之间的房屋买卖合同目的不能实现，武汉市某房地产开发有限责任公司无法取得房屋，武汉市某房地产开发有限责任公司可以请求解除房屋买卖合同，已经收取的购房款77，000元应予退还，潘甲、张某还应按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失。潘乙作为受托人应将处理委托事务取得的财产转交委托人而没有转交，对前述款项承担连带还款责任。由于本案的案由是房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人是武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某，而潘甲、张某并未因房屋转让获取收益，房屋转让的收益由潘乙获取，但潘乙并非房屋买卖合同的相对方，武汉市某房地产开发有限责任公司要求的其他可得利益损失应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某之间的房屋买卖合同（标的房屋位于武汉市江岸区黑泥湖路航务二院第13号楼2单元202室）；二、潘甲、张某于本判决生效之日起十日内返还武汉市某房地产开发有限责任公司购房款77，000元；三、潘甲、张某于本判决生效之日起十日内赔偿武汉市某房地产开发有限责任公司利息损失（以77，000元为本金，自2004年12月15日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；四、潘乙对上述第二、三项还款义务承担连带还款责任；五、驳回武汉市某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，170元，保全费1，970元，邮寄送达费60元，合计7，200元由武汉市某房地产开发有限责任公司负担2，585元，潘甲、张某、潘乙共同负担4，615元。
判后，武汉市某房地产开发有限责任公司、潘甲均不服原判，向本院提起上诉。
武汉市某房地产开发有限责任公司的上诉请求为：一、维持原审判决第一、二、四项，撤销原审判决第三项，改判被上诉人潘甲、张某、潘乙赔偿上诉人经济损失181，000元；二、一、二审诉讼费由被上诉人潘甲承担。其上诉理由为：一、原审判决认为“武汉市某房地产开发有限责任公司要求的其他可得利益损失应另行主张”依据不足。1、原审判决认定部分事实依据不足。经原审调查核实：被上诉人潘乙在收取上诉人房款后，将该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件、委托书及公证书原件都交付给了上诉人。2009年被上诉人潘甲、张某、潘乙采取欺骗手段挂失补办了该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，被上诉人潘乙利用了被上诉人潘甲、张某手上另一份委托书及公证书，将该房屋过户在自己名下，这一过程必须有被上诉人潘甲、张某的积极配合才能完成，被上诉人潘乙一人不可能单独完成，另外该房屋一房多卖，9年来被上诉人潘甲、张某不可能什么都不知情，并不是原审认为“被上诉人潘甲、张某于2004年10月20日办理公证，全权委托被上诉人潘乙代为办理该房屋交易、过户事宜后，就未再过问，房屋相关事宜均由潘乙处理”，该认定部分事实依据不足。2、上诉人的利益损失是基于房屋买卖合同关系而产生的侵权法律关系，同一事实，同一当事人，原审判决认为“武汉市某房地产开发有限责任公司要求的其他可得利益损失应另行主张”属于要上诉人重复诉讼，应当合并审理。二、原审判决认定“武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某之间的房屋买卖合同成立并有效”，那么被上诉人潘甲、张某已丧失了该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，该权利应由上诉人享有。由于被上诉人潘甲、张某、潘乙恶意串通，在没有经过上诉人允许的情况下将己出售给上诉人的房屋过户在潘乙的名下后，于2011年11月29日以258，000元的价格卖给案外人占汉珍，上诉人不能实现合同目的是被上诉人潘甲、张某、潘乙共同故意造成，被上诉人潘甲、张某、潘乙的违法行为严重侵犯了上诉人对该房屋的财产权利，依据合同法第一百零七条、侵权责任法第十九条规定，被上诉人潘甲、张某、潘乙除了返还上诉人77，000元房款外，还应承担赔偿上诉人经济损失的违约责任，即该房屋现有价格扣除原购房价77，000元，被上诉人至少应将该房屋出售给案外人占汉珍所取得的额外收益258，000-77，000＝181，000（元）赔付给上诉人。
潘甲的上诉请求为：一、依法撤销武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01262号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求：三、一、二审诉讼费用由被上诉人武汉市某房地产开发有限责任公司承担。其上诉理由为：一审判决认定事实错误。一是对本案房屋买卖合同成立并且有效的认定依据不足，证据相互矛盾，并没有形成有效的证据链。房屋买卖应该订立书面合同，而本案中上诉人与被上诉人之间不仅没有订立书面合同的任何证据，就连证明口头协议存在的直接证据都没有，所谓订立口头协议的认定只是从一些关联性不强或者没有关联性的证据材料中推理得出的结论，并且部分证据材料经过质证仍然存疑，不能作为证据使用。如经办人肖某的询问笔录，肖某曾于2012年就本案涉案房屋起诉上诉人称，该房屋是肖某购买，而现在又改口称是被上诉人购买，显然自相矛盾，当然不能作为证据使用。同时，肖某在法院所做的两次笔录中均声称当时没有签订书面合同，其原因是没有找到被安置的人，等找到被安置的人后由该被安置的人与上诉人签订房屋买卖合同，这点正从反面印证了一个事实，那就是肖某及被上诉人均没有与上诉人签订房屋买卖合同。由于肖某与被上诉人有利害关系，并且其起诉上诉人的行为与证明被上诉人购买本案涉案房屋的行为前后矛盾，因此，肖某作出的有利于被上诉人的证言不能作为定案的依据，而其作出的有利于上诉人的证言应该作为定案的依据。其他证据材料均不能直接或者间接证明房屋买卖合同的存在。基于该理由，足以认定上诉人与被上诉人之间没有订立房屋买卖合同。二是将本案定性为物权请求权纠纷是错误的。被上诉人在一审中主张的是解除房屋买卖合同及赔偿损失，并不是请求房屋过户和交付，显然是债权纠纷。既然是债权纠纷，就存在诉讼时效的问题。本案中，案外人肖某支付房款的时间为2004年12月15日，直到2013年被上诉人才主张债权，显然已经过了诉讼时效。
原审被告张某、潘乙同意上诉人潘甲的上诉理由和请求。
经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，潘甲一家，在2004年12月15日潘乙收取购房款77，000元之前已搬出本案争议的房屋，之后，潘乙将该房屋的相关证件交给了武汉市某房地产开发有限责任公司。2009年7月，潘乙在《武汉晚报》上声明本案争议房屋的两证遗失，后以挂失的形式补办了该房屋的两证，潘乙又于2010年5月将该房屋过户到自己名下。
本院认为，潘甲、张某、潘乙一家与武汉市某房地产开发有限责任公司之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是，潘乙作为其父母的委托代理人，于2004年12月收取了本案争议房屋的购房款77，000元，并将该房屋的房产证和土地证原件、委托书及公证书、电费发票、房屋钥匙交给武汉市某房地产开发有限责任公司，故双方已形成了事实上的房屋买卖关系，该房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。2009年，潘乙采取不正当手段，将该房屋过户到自己名下，又于2011年11月将该房屋以258，000元的价格出售给案外人，致使武汉市某房地产开发有限责任公司无法实际取得本案争议的房屋，其与潘甲、张某之间的房屋买卖合同目的不能实现，故武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某之间的房屋买卖合同应予以解除。导致武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某双方的房屋买卖合同目的不能实现的主要过错是由于潘甲、张某、潘乙违背诚实信用原则，为谋取更大的利益而一房二卖，对此，潘甲、张某、潘乙应承担民事法律责任，应返还武汉市某房地产开发有限责任公司已支付的购房款77，000元，并赔偿武汉市某房地产开发有限责任公司可得利益损失181，000元。因此，武汉市某房地产开发有限责任公司的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。潘甲的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01262号民事判决第一项即：一、解除武汉市某房地产开发有限责任公司与潘甲、张某之间的房屋买卖合同（标的房屋位于武汉市江岸区黑泥湖路航务二院第13号楼2单元202室）。
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民初字第01262号民事判决第二、三、四、五项，即：二、潘甲、张某于本判决生效之日起十日内返还武汉市某房地产开发有限责任公司购房款77，000元。三、潘甲、张某于本判决生效之日起十日内赔偿武汉市某房地产开发有限责任公司利息损失（以77，000元为本金，自2004年12月15日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。四、潘乙对上述第二、三项还款义务承担连带还款责任。五、驳回武汉市某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
三、潘甲、张某、潘乙于本判决生效之日起十日内共同返还武汉市某房地产开发有限责任公司购房款77，000元。
四、潘甲、张某、潘乙于本判决生效之日起十日内共同赔偿武汉市某房地产开发有限责任公司经济损失181，000元。
一审案件受理费5，170元、保全费1，970元、邮寄送达费60元、合计7，200元，由潘甲、张某、潘乙共同负担。
二审案件受理费5，170元，由潘甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一四年二月十日
书记员 赖瑞文