江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3922号
上诉人（原审被告）：南通市通州区刘桥镇人民政府，住所地江苏省南通市通州区。
法定代表人：顾灏，镇长。
委托诉讼代理人:季栎栎，江苏维业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿红，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈卫标（又名陈为标），男，1950年1月5日生，汉族，住江苏省南通市通州区。
委托诉讼代理人：陈浩渺，男，1976年6月26日生，汉族，住址同上，系陈卫标之子。
被上诉人（原审原告）：陈扣林，男，1956年4月24日生，汉族，住江苏省如东县。
被上诉人（原审原告）：陈淑芳，女，1956年1月13日生，汉族，住江苏省如东县。
原审被告：陈建华，男，1958年1月28日生，汉族，住江苏省如东县。
上诉人南通市通州区刘桥镇人民政府（以下简称刘桥镇政府）与被上诉人陈卫标、陈扣林、陈淑芳，原审被告陈建华确认合同效力纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初4469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘桥镇政府上诉请求：请求二审法院撤销原判，驳回陈卫标、陈扣林、陈淑芳的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、不动产物权未经登记不能发生法律效力。陈卫标等作为胡美英的继承人不必然能够成为房屋的权利人。在无生效法律文书及产权证书的情况下，刘桥镇政府无法确定房屋的继承人及权利人。2、案涉房屋已被拆除，陈建华领取了拆迁补偿款。陈卫标等三人可以向陈建华主张分割补偿款。3、陈建华作为房屋的所有权人之一，所占份额�过三分之二，完全可以处分房屋。4、本案不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形。
陈卫标、陈扣林、陈淑芳答辩称，刘桥镇政府在签订协议时明知胡美英还有三名子女，但仍单独与陈建华签订协议，侵犯了其他子女的合法权益，协议无效。陈建华所占的产权分割达不到三分之二，刘桥镇政府的上诉理由不能成立。
陈建华答辩称，我领取的拆迁补偿款仅是自己的房屋份额，与其他人员无关。
陈卫标、陈扣林、陈淑芳向一审法院起诉请求：确认刘桥镇政府与陈建华签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。
一审法院查明事实如下：公安机关第二次全国人口普查登记表载明：胡美英生有长子陈为标、次子陈扣林、女陈淑芳、�子赵建华。1999年1月10日通州市新联镇人民政府颁发村镇房屋所有权证载明：所有权人陈建华，共有人胡美英，房屋坐落于新联镇米三桥村九组，所有权性质为私有，幢号为1，间数为6，建筑结构为砖木，层数为平，建筑面积为157.8平方米。
2009年9月9日胡美英（1927年12月31日生）因死亡由公安机关注销常住户口。
2014年9月1日南通市通州区城市建设指挥部对1000KV交流特高压输变电工程搬迁任务向刘桥镇政府下达重点工程搬迁任务书。2014年12月20日刘桥镇政府委托评估公司对陈建华户房屋搬迁补偿价格出具估价报告。同时，测绘公司对搬迁房屋面积测绘分层分户图记载：房屋所有权人为陈卫标，面积137.07平方米（64.85+72.22）。2014年12月26日刘桥镇政府（搬迁人，甲方）因南通市1000KV特高压输变电工程（刘桥段）搬迁补偿安置需要与陈建华（被搬迁人，乙方）签订房屋搬迁补偿安置协议，该协议记载被搬迁房屋情况为米三桥村私有平房，合法面积137.07平方米，房屋权属依据产权证。后刘桥镇政府组织拆除该房屋，同时陈建华交付补偿款。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓恶意串通的合同是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立损害国家、集体或者第三人利益的合同。关于案涉合同效力。其一，刘桥镇政府因建设需要搬迁案涉房屋，与陈建华签订房屋搬迁补偿安置协议。而搬迁利益的权利来源主要是被拆迁房屋的所有权及宅基地使用权等。其二，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”案涉搬迁房屋登记在被告陈建华、胡美英名下。陈卫标、陈扣林、陈淑芳及陈建华均系胡美英法定继承人，自胡美英死亡即继承开始后，没有作出放弃继承表示，应视为接受继承。刘桥镇政府前期调查摸底时即知晓房产证中权利人胡美英已死亡，而遗产尚未分割也不能排除权利人权利，由此陈建华不具有单独处置该搬迁房屋的权利。其�，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。刘桥镇政府单方委托搬迁房屋面积测绘分层分户图中载明房屋所有人为陈卫标，说明刘桥镇政府对被搬迁房屋还有其他权利人已调查了解。结合公安机关人口普查资料等，也可以看出被刘桥镇政府也有能力了解胡美英死后相关法定继承人情况，对其他权利人拆迁补偿利益的存在亦已认知。且测绘面积与证载面积显然不一致，刘桥镇政府按照测绘面积予以补偿时并未查明原因，而陈卫标、陈扣林、陈淑芳及陈建华对被搬迁房屋面积及补偿等也以此为由不予认可。其四，陈卫标、陈扣林、陈淑芳及陈建华均独立建立家庭，除陈卫标仍居住于被搬迁房屋所处地域，陈建华与陈扣林、陈淑芳户籍均在如东县不同区域。且从陈建华签订房屋搬迁补偿安置协议内容也可以看出，该协议并没有列明被搬迁房屋全部权利人，陈建华不具有代表其他房屋权利人签署协议的表象。刘桥镇政府亦无证据证明陈建华具有代表其他权利人签订该协议的权利。综上，刘桥镇政府对公民死亡后继承人状况有能力也有义务作出充分了解、判断，由于意志之内的原因在签订房屋搬迁补偿安置协议时未尽到审慎注意义务，而遗漏其他权利人，对此也没有足以相信部分共有权人享有全部处分权的理由。且刘桥镇政府与其中权利人之一陈建华签订的房屋搬迁补偿安置协议，足以损害第三人应有利益，应属无效。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决确认2014年12月26日南通市通州区刘桥镇人民政府与陈建华所签订的房屋搬迁补偿安置协议无效。案件受理费减半后收取40元，由南通市通州区刘桥镇人民政府、陈建华负担。
二审中，当事人未提供新证据。
本院经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，胡美英生前系案涉房屋的所有权人之一，去世后其所有的房屋份额应由其继承人继承。陈卫标、陈扣林、陈淑芳、陈建华均系胡美英的子女，对遗产享有继承权。继承开始后，未有继承人表示放弃继承，故继承人共同继承了胡美英的房屋份额，且未对各自享有的遗产份额进行约定，应视为对房屋的共同共有。陈卫标、陈扣林、陈淑芳、陈建华系房屋的共同共有权人。对共同共有财产的处分应征得全体共有人的同意。陈建华未取得授权，单独签订拆迁补偿安置协议，领取拆迁补偿款。因其无权处分共有财产，事后未得到追认，违反法律的强制性规定�所签订的房屋拆迁补偿安置协议无效。
刘桥镇政府应当了解房屋继承人的情况，也有条件进行相应的调查，但在拆迁时回避问题；陈建华作为房屋的所有权人之一，明知房屋有其他权利人，仍单独与刘桥镇政府签订协议，并独自领取补偿款，双方对协议的无效均具有过错。因本案不涉及协议无效后损失赔偿问题，当事人可另行处理。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘桥镇政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘彩霞
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 邹倩云