广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初17456号原告：深圳市博康保健品有限公司，住所地深圳市南山区,法定代表人：何瑞卿，副总经理。委托诉讼代理人：黄锦雄，广东宏力律师事务所律师。被告：深圳市塘朗实业股份有限公司，住所地深圳市南山区,法定代表人：郑水兴，董事长。委托诉讼代理人：乐海平，广东南龙律师事务所律师。原告深圳市博康保健品有限公司诉被告深圳市塘朗实业股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还三个月租金272640元（人民币，下同）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算至判决规定履行之日，逾期则按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算至实际履行之日；暂从2017年6月29日起计算至起诉之日为2236元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年10月31日签订《协议书》，约定：原告租赁厂房，建筑面积为5680平方米，租赁期从2013年11月1日至2017年10月30日止共肆年，租金每月每平方米为16元，月租金共90880元，被告收取原告厂房保证金（租赁押金）181760元。此外，双方还在该协议书第一条中约定：“在租赁期限内，如甲方（本案被告）租赁物所属土地性质和用途发生变化，租赁物因城市更新需要拆除重建或改建，租赁物拍卖、出售或对外转让等原因造成本合同不能继续履行的，甲方提前八个月通知乙方（本案原告）解除本租赁合同并退回租赁押金，甲方免收乙方三个月租赁费作为搬迁所涉及的一切费用，乙方不能据此向甲方提出任何补偿或赔偿要求。”协议签订后，原告向被告支付了租赁押金181760元，并按约定每月支付了相应的租金给被告。2016年9月9日，被告以因发展需要将园区整体改造为由，突然向原告发出《终止合同通知书》，提前与原告解除租赁合同。被告在通知书中明确：按双方于2013年10月31日所签订的协议书第一条处理，要求原告于2017年4月10日前搬迁完毕，被告对原告给予三个月租金（272640元）作为搬迁费用。原告收到上述通知书后，于2016年9月12日回复《知会函》向被告提出异议，认为被告并没有按照协议书约定提前8个月通知解除租赁协议，也没有与原告协商一致就单方提前解除租赁协议构成违约，且认为被告单方提前解除协议要求原告提前搬迁将造成原告至少200万元的损失，原告对此将保留法律诉讼的权利。被告收到原告的前述《知会函》后，于2016年9月26日书面回复原告认为，根据2013年10月31日与原告签订的《协议书》第1条的约定，被告解除该租赁合同并于2016年9月9日向原告送达《终止合同通知书》的行为符合双方约定，不存在违约行为；同时，被告在该回复函中明确表示，根据《协议书》的约定，被告将退回原告交纳的租赁押金，并免收三个月租赁费作为搬迁所涉及的—切费用，要求原告于2017年5月10日前搬迁完毕。无奈之下，原告为了避免造成更大的经营损失，只好另行寻找厂房搬迁。由于原告是一家保健品生产企业，根据国家规定需要实施严格的生产许可制度，新厂房的生产场地也要按照国家要求标准装修建造，也必须按国家规定重新申请生产许可方可生产；机器设备的折卸、搬迁和重新投入、厂房建设投入需要大量的时间、人力、物力和资金。因此，整个搬迁过程必然耗费大量时间和资金。整个搬迁过程，原告均按照被告的要求积极主动办理，而且还按时每月支付租金给被告。后来，被告了解到原告确实无法在原定时间搬迁完毕，于2017年6月7日再次发函给原告要求原告在2017年6月30日前将厂房交回被告管理。后原告在2017年6月28日搬迁完毕，并于当天与被告办理了移交厂房签收手续，被告确认于2017年6月28日当天收回上述租赁厂房，但被告并没有按照协议约定及其后的书面承诺将原告已交纳的押金181760元及三个月的租金272640元退还给原告。后经原告多次催讨，被告仅在2017年7月31日退还押金181760元给原告，但仍然拒绝退还三个月的租金272640元给原告。原告认为，根据双方于2013年10月31日签订的《协议书》第1条约定以及被告出具的书面《终止合同通知书》和相关书面复函均明确免收原告三个月租赁费作为搬迁所涉及的一切费用，但在实际履行中，被告并没有按约定及承诺免收原告三个月租金，且已实际收取了原告直至实际搬出前的全部租金。为此，原告曾多次要求被告退还已收取的三个月租金，均遭到被告的拒绝。被告拒绝退还三个月租金272640元的行为已构成违约，并严重侵害了原告的合法权益。被告辩称：一、被告对原告三个月租金不承担返还义务。从原告诉状中的诉讼请求可以看出其是主张返还租金而非主张搬迁所涉及的一切费用。原告于2017年6月5日向被告发出的《深圳市博康保健品有限公司、深圳市朵朵红实业有限公司关于终止房屋租赁合同通知》明确表示租赁合同执行至2017年6月30日止，即原告解除租赁合同的意思表示，故原告支付租赁费至2017年6月份是其依据合同约定应履行的义务，而不能成为返还租赁费的理由。二、被告给予搬迁费（按三个月租金标准计）的要约因原告的拒绝接受和实质性变更而失效。合同法第一十三条规定：“当事人订立合同采取要约、承诺方式”，第二十条规定：“有下列情形的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人：（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。”被告于2016年9月9日向原告送达的《终止合同通知书》本质上是要约，要约明确被告给予搬迁费的前提条件是原告于2017年4月10日前搬迁完毕。被告于2016年9月12日向被告送达的《知会函》符合合同法第二十条关于拒绝要约的规定，原告于2017年6月5日向被告送达的《深圳市博康保健品有限公司、深圳市朵朵红实业有限公司关于终止房屋租赁合同通知》符合合同法第二十条关于受要约人对要约的内容作出实质性变更的规定。被告给予搬迁费（按三个月租金标准计）的要约因原告的拒绝接受和实质性变更而失效，双方就解除租赁合同及按期搬迁未达成一致意见，被告不受其要约《终止合同通知书》的约束，况且原告根本没有按被告的《终止合同通知书》所要求的期限进行搬迁。因此，原告要求被告承担搬迁费没有事实基础，更没有法律依据。综上所述，原告主张的返还三个月租金272640元及利息与事实不符，无法律依据。请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法查清案情，驳回原告的所有诉讼请求，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，原、被告签订《协议书》，约定：原告向被告租赁厂房；租赁期限为2013年11月1日至2017年10月30日；月租金为90880元，租赁保证金为181760元；在租赁期限内，如被告租赁物所属土地性质和用途发生变化，租赁物因城市更新需要拆除重建或改建，租赁物拍卖、出售或对外转让等原因造成本合同不能继续履行的，被告提前八个月通知原告解除本租赁合同并退回租赁押金，被告免收原告三个月租赁费作为搬迁所涉及的一切费用，原告不能据此向被告提出任何补偿或赔偿要求；及其他内容。2016年9月9日，被告向原告发出《终止合同通知书》，告知原告：因园区整体改造，被告提前解除合同，按双方2013年10月31日《协议书》第一条处理，要求原告于2017年4月10日前搬迁完毕，被告将对原告给予三个月租金272640元作为搬迁费用。2016年9月12日，原告向被告发出《知会函》，表示：被告提前解除租赁合同，构成违约，给原告造成极大损失，应承担相应法律责任；按照合同条款，提前八个月通知，搬迁时间应为2017年5月10日而非2017年4月10日。2016年9月26日，被告向原告复函，表示：被告根据双方《协议书》第一条解除合同，不存在违约行为；根据约定，被告将退还租赁押金，并免收3个月租赁费作为搬迁所涉及的一切费用，请原告按照约定配合办理解除合同的手续；请原告于2017年5月10日前搬迁完毕，并结清费用。2017年6月5日，原告连同与原告共同使用涉诉租赁房屋的深圳市朵朵红实业有限公司（以下简称“朵朵红公司”）向被告发出通知，表示：自收到被告的搬迁通知以来，一直致力于搬迁事宜，计划于2017年6月30日完成搬迁，被告如有异议，请于2017年6月20日之前通知，以便协商；双方租赁合同执行至2017年6月30日。2017年6月7日，被告向原告和朵朵红公司复函，表示：同意原告解除租赁合同的申请，请原告结清费用后于2017年6月30日前交还租赁厂房。2017年6月28日，原告搬迁完毕并向被告交还租赁房屋。双方当庭确认原告支付租金至搬迁完成之日。本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。《协议书》第一条就因租赁房屋拆除、重建或改建提前解除租赁合同约定了双方的权利义务。被告于2016年9月9日以园区改造为由向原告提出解除合同，要求原告于2017年4月10日前完成搬迁并承诺依约给予原告免租补偿。按照合同约定，被告应提前八个月通知原告，原告复函提出搬迁期限应截至2017年5月10日，符合合同约定，被告亦在2016年9月26日的回函中对此予以更正。2017年6月5日原告向被告发出的通知已经载明自收到被告的搬迁通知后一直致力于搬迁事宜，可见该通知系被告要求提前解约之后双方的后续沟通，并非原告提出解除合同；原告在该通知中提出于2017年6月30日完成搬迁，在此基础上明确双方租赁合同终止的时间，并无不妥。被告虽在2017年6月7日的复函中称同意原告解除合同的申请，但并无证据证明原告提出解除合同，被告对原告于2017年6月30日完成搬迁并未表示异议，应视为双方对原告的搬迁期限及合同终止时间的合意变更。被告并未提出因原告的延期请求，被告将不给予免租补偿，现原告已按照双方协商一致的期限完成搬迁，其请求被告按照《协议书》的约定给予免除三个月租金的补偿，事实及法律依据充分。因原告已经支付租金至搬离之日，故原告请求被告返还三个月租金272640元，本院予以支持。原告请求被告支付利息，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市塘朗实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市博康保健品有限公司返还272640元；二、驳回原告深圳市博康保健品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2711.57元，由原告负担21.57元，由被告负担2690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  蒋雅琴二〇一七年十一月十三日书记员  周 圆附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。