江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5898号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许文堂，男，1981年10月1日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王梦婷，女，1993年11月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：周鲁，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐永清，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
原审被告、原审反诉第三人：吴静静，女，1982年9月9日生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
上诉人许文堂因与被上诉人王梦婷、原审被告吴静静房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初10201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
许文堂上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判许文堂无需赔偿王梦婷损失450000元，王梦婷支付许文堂违约金40320元，诉讼费由王梦婷承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1、王梦婷在合同签订次日实际支付金额为49875.3元。2、王梦婷没有按照合同约定在2016年5月8日前将42万元首付款支付给许文堂，许文堂没有义务配合办理过户手续，一审法院认定许文堂拖延办理房屋买卖相应手续错误。3、许文堂在2016年7月15日发送书面告知书给王梦婷，告知其三日内付款，否则合同自动解除。二、一审法院分配过错责任不当。一审法院认定时没有考虑王梦婷未按约定付款这一违约行为，过错应当全部在王梦婷。三、许文堂的反诉请求应当支持。一审以房屋差价认定损失没有法律依据。第二点合同已经明确约定了第十条明确约定违约责任。如要认定违约金也应当以双方的意思表示。三、涉案买卖合同签订时并没有共有人的签字，事后也未得到共有人追认，应当认定为无效合同。
王梦婷辩称，1、根据双方的约定，对方办理完注销他项权证的手续后我方才支付第二笔款，但对方一直没有主动履行该义务。王某的证人证言可以证明该事实。我方未付款是由于对方违约的缘故，时间拖延至2016年5月18日。2、从短信记录中也可以看出，对方对于我方转账42万元的事实是完全知晓的。3、一审判决认为我方作为买受方，在房屋买卖过程中对涉案房屋的共有情况未尽到谨慎审查的义务应承担次要责任。这一点我方无法认可。合同中已明确写明了保证条款，我方作为普通公民，在此次房屋买卖交易中已尽到了谨慎的义务。并且该合同中有中介的加入，因此从一般人的惯性思维考虑，我方无法想象的到该房屋买卖交易存在法律上的问题。
吴静静未作陈述。
王梦婷向一审法院起诉请求：许文堂、吴静静继续履行房屋买卖合同过户房屋并承担本案所有诉讼费用。后王梦婷变更诉讼请求为：１、解除王梦婷与许文堂之间的房屋买卖合同；２、许文堂、吴静静返还房款520000元及中介费8000元，合计528000元；３、许文堂、吴静静赔偿给王梦婷造成的可得利益损失891976元；４、许文堂、吴静静依法承担全部鉴定、诉讼费用。
许文堂向一审法院反诉请求：王梦婷支付逾期违约金40320元（420000元*日千分之３*32天）并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月8日，王梦婷与许文堂在昆山友利房地产经纪有限公司的居间下签订房屋买卖合同一份，约定许文堂将位于昆山开发区衡山城国际花园10号楼102室的房屋一套作价770000元出售给王梦婷，付款方式：王梦婷在2016年3月8日支付定金100000元；同年4月15日支付420000元，然后办理房屋产权证、土地使用权过户手续；银行放贷后，王梦婷付清尾款250000元；王梦婷预留10000元尾款由中介方保管，作为水、电、物业的押金，在水电过户各种费用结清后由中介方还给出卖方；由于出卖方原因导致未按本合同约定的日期给付房价款，其逾期部分，买受方应加付按日逾期千分之３计算的违约金给予出卖方。合同签订后，王梦婷于合同签订当日支付了定金50000元，于次日支付了剩余50000元定金。同年5月17日，王梦婷通过其母亲账号转账给许文堂房款420000元。同年７月，王梦婷支付给了中介公司8000元中介费。后许文堂拖延办理房屋买卖的相应手续。
一审另查明，许文堂与吴静静系夫妻关系。本案诉争的昆山开发区衡山城国际花园10号楼102室房屋系许文堂与吴静静共同共有。吴静静称对许文堂出售房屋一事其不知情，后知晓后表示不同意出售。有关房屋出售的过程，一审法院向中介公司经办人王某进行调查，其陈述：因许文堂要售房，王梦婷要买房，经其居间介绍，许文堂与王梦婷就购买涉案房屋达成协议，许文堂将结婚证、双方身份证、房产证、土地证、户口本原件带至中介公司审查，许文堂称其妻子即吴静静同意卖房，但在外地带孩子不方便出面，于是中介公司将授权书模板发给许文堂让其回去办理，后许文堂一直未办妥。中介公司经办人表示因没有吴静静的电话，故未征求过吴静静本人的意见。许文堂收到100000元定金后将涉案房屋剩余贷款还清，但当日无法注销抵押权，后又因故未办理，许文堂要求王梦婷将第二笔房款付给他后注销，双方就开始扯皮。庭审中，王梦婷就吴静静同意出售房产的证据未向法院提供。
一审又查明：经王梦婷申请，一审法院委托了博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋的价值进行评估，经评估：估价对象于价值时点2017年2月21日的市场价值为1411976元。
以上事实由王梦婷提供的房屋买卖合同、定金单、转账凭证、中介费收据、房产证、土地证、短信、微信聊天记录、结婚证复印件、评估报告，许文堂提供的快递单、查询单及各方在庭审中的陈述、证人王某的证言予以证实。
一审法院认为，王梦婷与许文堂之间签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。但涉案房屋系许文堂与吴静静共有，未有证据证实许文堂在签订房屋买卖合同时吴静静知晓并同意，且吴静静在事后明确拒绝出售该房屋，故涉案房屋买卖合同无法履行，现王梦婷主张解除该合同，许文堂表示同意，一审法院予以支持。
本诉部分争议焦点一“许文堂、吴静静是否应当返还王梦婷房款、中介费”。我国法律规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，王梦婷依合同支付给了许文堂520000元购房款，现基于合同已解除，故许文堂应将上述房款归还给王梦婷。本案中，王梦婷支付了8000元中介费，该款系中介公司收取，王梦婷可另行向中介公司主张权利，本案中不予理涉。
争议焦点二“许文堂、吴静静是否应赔偿王梦婷损失，赔偿损失的金额问题”。经评估，涉案房屋在王梦婷申请日的房价与合同签订日的房价差为641976元，许文堂认为王梦婷评估的时间点为2017年2月，而提出合同解除的时间为2016年7月，故以该时间点评估的房价作为损失的计算标准无依据。一审法院认为，虽许文堂于该日主张合同解除，但其妻子吴静静直至2017年？？12月底出庭时明确表示不同意出售房屋，后经法院释明后王梦婷表示变更诉讼请求，要求解除合同并赔偿损失，故许文堂的相应辩称不予采纳。本案中，许文堂作为涉案房屋共有人之一未经得其它共有人的同意擅自出售房屋，后导致涉案房屋买卖合同无法履行，其应当承担主要的过错责任。王梦婷作为买受方，在房屋过程中对涉案房屋的产权共有情况未尽到谨慎审查的义务，其亦应承担次要责任。根据王梦婷、许文堂的过错程度，一审法院酌情判决由许文堂赔偿王梦婷房价损失450000元。
吴静静未参与房屋买卖过程且也未收取王梦婷支付的房款，故王梦婷要求吴静静共同返还房款并赔偿损失的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
反诉部分争议焦点为“王梦婷是否应支付许文堂逾期付款违约金”。本院认为，涉案合同因共有人不同意出售房屋而无法履行，涉案房屋买卖合同已解除，许文堂要求王梦婷支付逾期付款违约金于法无据，一审法院不予支持。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除王梦婷与许文堂于2016年3月8日签订的房屋买卖合同。二、许文堂于判决生效之日起十日内返还王梦婷房款520000元。三、许文堂于判决生效之日起十日内赔偿王梦婷损失450000元。四、驳回王梦婷的其它诉讼请求。五、驳回许文堂的反诉请求。案件本诉部分受理费11500元，保全费4370元，评估费12910元，合计28780元，由王梦婷负担7323元，许文堂负担21457元。反诉案件受理费404元，由许文堂负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
本院认为，张月娟醉酒后驾驶电动车行驶，撞击路面上的石材发生事故，导致张月娟死亡。交警部门的路外交通事故认定书中虽然记载事发现场位于总官塘路，但同时也记载事故发生在橘郡××角附近路段。橘郡小区附近的道路为总官堂路，事故认定书中虽然对路名存在笔误，但根据记载内容的综合情况，事发现场可以指向为橘郡小区附近的总官堂路，各方当事人对于事故发生在总官堂路上也无异议，本院对此予以确认。各方当事人对于一审判决认定的张月娟死亡造成的损失及金额并无异议，本院予以确认。二审中各方争议焦点在于侵权责任的承担。本案事故是由于张月娟驾驶的电动车与路面上堆放的石材相撞导致，石材随意堆放是本案事故发生的原因之一，路面管理人也未及时对石材进行清理或设置警示标识，故石材及事发路段的管理人对于本案事故的发生均有过错，应承担相应的侵权赔偿责任。事故发生在总××××东北角路段，根据已经查明的事实，事发路段不属于新昌市政公司及市政园林公司的施工范围。总官堂路的建设单位是城北城投公司，根据城北城投公司的陈述，其将总官堂路建设公司发包给苏州荣志市政建设有限公司施工，工程于2012年10月3日竣工验收，一审中城北城投公司也提供了相应的竣工验收证书，本院予以采信。但城北城投公司并未提供充分证据证明总官堂路工程竣工后，其已经将事发路段交给市政设施管理处进行管理，市政设施管理处对此也不予认可，故事发路段的管理主体应为建设单位城北城投公司。事发路段虽然并非苏州一建公司的施工范围，但苏州一建公司施工的齐溪街工程离事发路段很近，其工作人员聂开智也陈述施工时使用了与涉案石材类似的石材，在事发现场附近堆放的石材中有些属于苏州一建公司所有，故苏州一建公司对自己的施工材料管理不到位。一审法院依据高度盖然性的证明标准认定涉案石材系苏州一建公司施工中使用的石材并无不当。张月娟系醉酒驾驶电动自行车驶入未正式通车的施工路段，对事故的发生负主要责任，一审法院据此减轻侵权人60%的赔偿责任并无不当。鉴于张月娟驾驶的电动车与石材相撞是事故发生的直接原因，故本院认定由石材管理人苏州一建公司承担30%赔偿责任，赔偿倪鸿明等人损失249468元；由路面管理人城北城投公司承担10%赔偿责任，赔偿倪鸿明等人损失83156元。
综上，上诉人许文堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11904元，由上诉人许文堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年九月二十一日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽