新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院民 事 判 决 书（2018）兵11民终96号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈思佳，女，1982年11月11日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：曹雪莉，新疆则冰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘大铭，男，1967年4月25日出生，汉族，新疆大名吊装运输有限公司经理，住新疆乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：杨新佳，新疆星愿律师事务所律师。原审第三人：马树宏，男，1964年11月8日出生，回族，吉木萨尔老马牛骨头饭店经营者，住新疆吉木萨尔县园区。委托诉讼代理人：李娜，新疆仕诚律师事务所律师。上诉人陈思佳与上诉人刘大铭及原审第三人马树宏房屋租赁合同纠纷一案，新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院于2017年8月8日作出（2017）兵1101民初48号民事判决，刘大铭不服该判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月16日作出（2017）兵11民终196号民事裁定，发回重审。新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院于2018年5月18日作出（2017）兵1101民初387号民事判决，因两上诉人均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈思佳的委托诉讼代理人曹雪莉、上诉人刘大铭及其委托诉讼代理人杨新佳、原审第三人马树宏的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈思佳的上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判刘大铭向陈思佳支付违约金709920元；二、一、二审诉讼费由刘大铭承担。事实和理由：一、《中华人民共和国合同法》设立违约责任目的之一，就是约束当事人不能无所顾忌地不履行合同，起到督促合同当事人履行的目的，以及对合同当事人的一种制约，有利于预防和减少违约行为的发生。本案中刘大铭将租赁房屋违约租赁给第三人，就是为了谋取高额利润差。按第三人的合同期限8年计算，两份合同仅房租差价就是568104元，况且我方比第三人多一个月的免租期和少交10000元的定金。当初与刘大铭订立合同时，约定违约金为三年租金总和709920元，目的之一就是设立高额违约代价，防止一方随意解除合同。一审判决认定了刘大铭的违约行为，却将双方约定的违约金调整为4200元，不符合《中华人民共和国合同法》中关于违约金的性质，让当事人约定的违约金成为摆设，助长了违约者不守信用、不讲承诺、肆意破坏合同秩序的风气。二、本案中，陈思佳是基于双方在合同中约定有违约金，且违约金数额可以弥补损失的前提下，才主张违约金而没有主张赔偿损失。陈思佳在一审中对损失部分进行举证，主要为了说明本案租赁的标的物是经营性用房，该合同的履行，关系到其他交易合同的履行，肆意撕毁此合同必然导致多个违约行为的发生。这种违约所造成的损失，不仅仅只有资金占用的直接损失，更重要的损失是合同利益及承担责任的损失。一审法院判决仅是资金占用的直接损失，而未考虑合同利益损失及连环违约应承担的责任，把违约金调整至根本无法弥补守约方损失的金额，没有事实和依据。综上所述，一审判决对本案违约金的调整明显过低，根本无法弥补陈思佳的损失，同时也起不到对刘大铭违约责任的制裁作用，一审对违约金的调整既不合理又不符合法律规定。故依法提起上诉。上诉人刘大铭辩称，根据本案查明的事实，刘大铭与陈思佳签订《房屋租赁合同》后，陈思佳不再露面，也未在相关部门办理租赁房屋装修手续，双方的租赁合同根本就没有履行，且未履行的原因也在陈思佳，因此没有造成陈思佳的损失。陈思佳上诉称违约金具有处罚性，与我国合同法中违约金的填平补齐原则不相符。故陈思佳的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回陈思佳的上诉请求。原审第三人马树宏陈述，刘大铭存在一房二租的行为，陈思佳的上诉请求与第三人无关，因此不发表答辩意见。刘大铭的上诉请求：撤销一审判决关于案件受理费的负担，改判陈思佳承担案件受理费10845元，刘大铭承担案件受理费155元；事实和理由：双方签订租赁合同后，陈思佳不再露面，未按合同约定接收房屋，也未去物业公司办理房屋装修手续，陈思佳明显违约。一审判决驳回了陈思佳要求支付违约金709920的诉讼请求，但案件受理费大部分由刘大铭负担，陈思佳负担小部分案件受理费，违反了我国《诉讼费用交纳办法》的规定，故提起上诉。本案庭审中，刘大铭当庭撤回了上诉。上诉人陈思佳与原审第三人马树宏对其撤回上诉均无异议。陈思佳向一审法院起诉请求：1、解除陈思佳、刘大铭于2016年7月19日签订的《房屋租赁合同》；2、刘大铭向陈思佳返还押金10000元；3、刘大铭向陈思佳支付违约金709920元；4、刘大铭承担本案诉讼费用。刘大铭向一审法院反诉请求：1、陈思佳将涉案房屋恢复原状并将现场清理干净；2、陈思佳承担违约金130000元；3、由陈思佳承担反诉费用。一审法院认定的事实，2016年，被告刘大铭与黄伟购买了新疆新天润房地产开发有限公司开发的位于乌鲁木齐市新市区百园路常州街111号新天润国际社区B04地块商业楼第二栋第二层18-21号四间商铺。2016年7月19日，刘大铭与陈思佳签订《房屋租赁合同》，约定刘大铭将该房屋租赁给陈思佳，租赁期限自2016年7月20日至2026年7月20日，租赁期限开始后的前五个月为免租期，分别为三个月装修期、两个月试营业期，装修期和试营业期满从2016年12月20日计算租金，租金一季度一付，自2016年12月20日前支付58000元，后期每季度付一次房租58000元，开始两年每年租金总额为232000元，自第三年起，每年租金比上一年租金递增6%，从第六年开始，每年租金比上一年租金递增7%，陈思佳须向刘大铭支付10000元房屋押金，合同期满如陈思佳退租时所有费用已结清，刘大铭无息退还陈思佳的房屋押金。在陈思佳向刘大铭交付押金当天，刘大铭向陈思佳交接租赁房屋。合同第五条第一款约定，如任何一方无正当理由提出解除合同，视为违约，提出方承担3年租金总额的违约金。2016年7月20日，陈思佳向刘大铭交纳了押金10000元。2016年8月11日，刘大铭给陈思佳发送短信内容为：“8月4日给你打电话，你说来也没来，8月7日再打电话你也不接，如此没有诚意，商铺不能、也不敢再租给你了。哪天有空过来把我们草签的协议带上，我把壹万元押金退还给你。”陈思佳在收到该短信后当即回复短信：“不可能”。2016年8月11日，刘大铭与第三人马树宏签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给第三人，租赁期限自2016年8月11日至2024年12月31日，合同约定租金260000元/年，在每年12月15日左右支付下一年度全年租金，从2018年1月1日起每年按8%的租金递增，即260000元×1.08的基数，每年递增，依次类推，逐年增加。租赁合同期满，租赁房屋装修、改善增设他物中可移动的物件设施或者设备由第三人自行处理。第三人应在合同签订同时向刘大铭支付定金20000元，该定金可计算2017年租金。双方还约定，房屋自2016年8月11日起交第三人开始装修至2006年12月31日止，刘大铭不收取第三人租金，由第三人装修和试营业使用，第三人在签订合同10日内不动工装修时，视为第三人自动放弃，第三人付给刘大铭的20000元租金不予退还。合同签订后，第三人向刘大铭交付定金，对房屋进行装修。在装修过程中，陈思佳得知刘大铭已将房屋出租给第三人，认为第三人对房屋装修已侵害陈思佳对房屋的承租权和使用权，将自己与刘大铭签订的租赁合同张贴在涉案房屋中，并对租赁房屋采取了封门、堵墙等措施。双方发生纠纷，陈思佳遂诉至法院。2017年11月左右，刘大铭又将涉案房屋另行租赁给他人。一审法院认为，陈思佳、刘大铭2016年7月19日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定各自履行相应的义务。合同签订后，陈思佳按照合同约定向刘大铭交纳了押金10000元，表明陈思佳愿意且实际履行了双方签订的房屋租赁合同，但刘大铭却未向陈思佳履行交付房屋的义务，反而与第三人另行签订租赁合同，将房屋交付给第三人并办理了入住及装修手续，其行为显属违约，刘大铭应承担违约责任，故对陈思佳要求刘大铭返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于刘大铭亦同意解除合同，故本院对陈思佳的该项诉讼请求，予以支持。陈思佳要求刘大铭支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，但刘大铭认为陈思佳主张的违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，陈思佳提交的其损失的证据，仅为合同及收据，无实际支付款项的途径、方式等证据，不能证明陈思佳实际支出了相关费用，故本院对损失相关证据不予确认，因本案合同除陈思缴纳了押金外，其他尚未履行，合同约定按照三年租金支付的违约金过分高于实际产生的损失，故本院对陈思佳要求按约定支付违约金的诉讼请求依法予以调整。本院根据合同的履行情况、双方的过错程度等，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的年利率24%计算应退还押金的利息作为认定陈思佳实际遭受经济损失的依据，本院确定刘大铭应向陈思佳支付违约金为4200元（自2016年8月12日刘大铭应退还陈思佳押金日，以10000元为基数，按照24%计算至2018年5月12日，计21个月），对陈思佳超出部分的违约金，本院不予支持。对刘大铭请求调整违约金的意见予以采纳。鉴于刘大铭已将房屋收回后于2017年11月又另行租赁给他人，故对刘大铭反诉要求陈思佳将涉案房屋恢复原状并将现场清理干净的诉讼请求，本院不予支持。对刘大铭反诉认为陈思佳不接收房屋，不去物业公司办理装修手续，并要求陈思佳支付违约金的诉讼请求，因陈思佳、刘大铭签订的《房屋租赁合同》未约定陈思佳租赁房屋后，何时进行装修，且刘大铭与陈思佳签订房屋租赁合同，收取了押金后仅二十余日即将房屋另行租赁给第三人，故不能从刘大铭提交的物业公司的证明，认定陈思佳不去物业公司办理装修手续，刘大铭认为陈思佳不接收房屋也无证据证实，故本院对刘大铭的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、解除原告陈思佳与被告刘大铭2016年7月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘大铭应于本判决生效之日起十五日内向原告陈思佳返还押金10000元；三、被告刘大铭应于本判决生效之日起十五日内向原告陈思佳支付违约金4200元；四、驳回原告陈思佳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘大铭的反诉请求。本诉案件受理费11000元，由原告陈思佳负担2200元，被告刘大铭负担8800元；反诉案件受理费2900元，由反诉原告刘大铭负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，且双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案在庭审中刘大铭当庭撤回上诉，符合相应的法律规定，本院予以准许，对其上诉请求不再进行审理。本案中，陈思佳与刘大铭均同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，争议焦点为：陈思佳要求刘大铭支付违约金709920元有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案根据双方陈述及举证，陈思佳于2016年7月20日向刘大铭交纳押金10000元至2016年8月11日刘大铭将房屋租赁给第三人马树宏期间，陈思佳并未实际占有、使用租赁房屋。由于刘大铭的违约，仅仅损害了陈思佳对租赁房屋的占有、使用的权利而非财产权，现双方均同意解除《房屋租赁合同》，而陈思佳以刘大铭给其造成巨大损失为由要求刘大铭支付违约金709920元，其在一审及二审期间未有相应证据证明造成价值达709920元的重大损失。鉴于刘大铭提出了违约金过高，应予调整的请求，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金予以调整，确定刘大铭向陈思佳支付违约金4200元并无不当。故本院对陈思佳要求刘大铭支付违约金709920元的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人陈思佳的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10949元，由上诉人陈思佳负担10899元（已预交）；上诉人刘大铭（已预交50元，减半收取25元）负担25元。本判决为终审判决。审判长 徐 云审判员 张玲玲审判员 孙 东二〇一八年七月二十六日书记员 宋琦颀1