江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）月民一初字第1163号
原告(反诉被告)东湖家园业主委员会，住所地鹰潭市东湖家园。业主代表，吴伟平。
委托代理人左金堂，江西鹰翔律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人杨芳，江西鹰翔律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告(反诉原告)江西创佳物业管理有限公司。住所地为江西省鹰潭市月湖区建设路*号。
法定代表人刘志勇，总经理。
委托代理人袁列文，江西华星律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告(反诉被告)东湖家园业主委员会(以下简称原告)诉被告(反诉原告)江西创佳物业管理有限公司(以下简称被告)不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴智平独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人左金堂、杨芳与被告委托代理人袁列文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告选聘的物业管理公司。2011年，被告在未经原告及东湖家园业主同意的情况下，擅自占用东湖家园内金色家园三楼转换层并将其出租给江西汇力农资有限公司、鹰潭市月湖区印刷厂、鹰潭市金玉文化传媒有限公司、鹰潭市天卓装饰装潢有限公司以及城管，至今，被告已收取租金177966元。上述租金属于不当得利，应返还原告。现请求法院判令1、被告返还所收租金人民币177966元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告反诉称，被告于2009年上半年与原告签订了《物业服务合同》，合同期限三年自2009年4月1日至2012年3月31日止。合同期满后，双方续签三年《物业服务合同》，合同期限自2012年4月1日至2015年3月31日止，在该合同期间，被告对共用、空置场地进行管理，为此，被告代原告垫付装修费128600元。现请求法院判令1、请求依法判令被反诉人支付装修费128600元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
被告辩称，被告是依照合同的约定管理共有部位、办公用房及经营用房的权利，不存在“擅自出租东湖家园三楼转换层”的情况，原告的诉请无事实、法律依据，应驳回原告的诉请。
原告对被告的反诉辩称，1、被告的反诉没有法律依据。装修房是高层的转换层，不是物业服务合同里约定的物业用房，被告装修是没有经过原告同意的；2、被告的反诉没有事实依据。所有承租合同里表明承租房是承租人自己去装修的，而不是物业公司装修的；3、被告反诉应属物业服务合同纠纷，不应作为本案反诉，而应另案处理。
根据原、被告的诉辩，本案争议焦点为:1、被告是否存在不当得利；2、被告是否存在无因管理。
原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1、关于同意东湖家园业主委员会备案的通知、组织机构代码证、业主代表身份证明的复印件各1份，证明原告诉讼主体的合法性。
2、全国企业信用信息公示系统查询信息复印件2份，证明被告的身份信息。
3、房屋租赁合同（鹰潭市创佳物业管理有限公司与江西汇力农资有限公司）、电子银行交易回单、江西汇力农资有限公司收据复印件各1份。证明：（1）被告将全体业主所有的金色家园B座三楼转换层出租给江西汇力农资有限公司，租赁期限为2013年12月15日至2015年12月14日，租金每年40000元；（2）被告已收取租金80000元；（3）该合同约定承租房是由承租人进行装修的。
4、东湖家园房屋租赁合同（鹰潭市创佳物业管理有限公司与鹰潭市月湖区建辉印刷厂）、情况说明复印件各1张、收款收据复印件2张，证明：（1）被告将全体业主所有的金色家园三楼转换层出租给鹰潭市月湖区建辉印刷厂，年租金2500元；（2）截至2015年3月31日，被告已收取租金1900元、押金1000元。
5、录音资料1份，证明：（1）被告将全体业主所有的金色家园三楼转换层出租给城管，租赁期限从2013年6月至2015年3月31日，租金每年20000元；（2）截至2015年3月31日，被告已收取租金36666元。
6、房屋租赁合同复印件1份（鹰潭市创佳物业管理有限公司与鹰潭市金玉文化传媒有限公司）、证明1份（鹰潭市金玉文化传媒有限公司出具），证明：（1）被告将全体业主所有的金色家园A座三楼转换层出租给鹰潭市金玉文化传媒有限公司，租赁期限为2013年7月1日至2016年7月1日，租金每年9600元；（2）被告已收取租金18400元；（3）该合同约定承租房是由承租人进行装修的。
7、证明一份（深圳市彩生活物业公司出具），证明被告擅自将东湖金色家园三楼转换层出租层出租给鹰潭市天卓装饰有限公司，该公司员工至今仍占用三楼转换层。
8、鹰潭市东湖金色家园规划设计方案、鹰潭市东湖金色家园规划方案说明、鹰潭市东湖金色家园架空层平面图复印件各1份，证明被告擅自出租的是东湖金色家园三楼转换层（约1000平方米），与被告使用的物业用房不是同一处。
9、照片一组。用以证明东湖家园物业房及自营房共计八处，总面积约700平方米，与高层转换层不是相同的房产。
被告为支持其反诉及答辩意见，提交了如下证据：
1、被告江西创佳物业管理有限公司的营业执照、组织机构代码、企业变更信息复印件各1份，证明被告的诉讼主体资格及被告曾进行企业名称变更。
2、物业管理委托合同复印件1份，证明：（1）合同第21条约定委托管理期限为2012年4月1日至2015年4月1日；（2）合同第2章委托管理事项既包括第4条规定的“共有部位的管理”，也包括第15条规定的“约600平方米的物业管理办公用房及物业管理经营用房由乙方（即被告）无偿使用和无偿经营，但不得抵押、转让、买卖。经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于弥补物业维修养护费和便民服务费的不足”，首先证明被告具有管理共有部位、办公用房、经营用房的权利；其次证明被告可以是无偿使用或者无偿经营；再次，证明只有在出租收入扣除装修费的成本尚有结余的情况下，用于弥补物业维修养护费和便民服务费的不足，而不是将结余部分返还给原告。（3）合同第6章第25条规定高层按每平方1.0元收取物业费，多层按0.53元收取物业费。
3、装修合同、工程预（结）算书、2012年8月27日《收据》、2013年2月7日《收据》、《关于东湖家园的问题回复》复印件各1份，证明被告在三楼转换层装修过程中支付128600元装修费。
4、2015年3月27日《退回押金收条》复印件1份，证明被告已将交纳的1000元押金退回。
5、鹰潭市城市管理行政执法支队《情况说明》1份，证明被告并未收取城管队的任何租金。
经庭审质证，被告对原告提供的第1组证据合法性有异议，认为原告备案是向鹰潭市月湖区房屋管理局而不是鹰潭市房屋管理局备案，组织机构代码证上的有效期是2007年2月13日至2008年2月13日，已经失效。本院认为，原告已被鹰潭市房屋管理局备案，是合格的诉讼主体，故对该组证据予以采信。被告对原告提供的第3组证据有异议，认为原告的此组证据只能证明被告收到原告40000元租金，该组证据虽含有一张40000元的电子银行交易回单的资料，但在被告与江西汇力农资有限公司签订的房屋租赁合同上载明内容及该合同签名落款处下方写明“于2014年10月22日付2015年度全年租金40000元、收款人是被告的法定代表人刘志勇”的内容来看，被告已收取上述公司租金80000元，故本院对被告的异议不予采信。被告对原告提供的第5组证据有异议，因该组证据为电话通话录音证据，原告未提供证据予以证明录音中的“城管陈主任”、城管是谁等关键信息，且城管出具未向被告交纳出租金的证明，故本院对该证据不予采信。被告对原告提供的第6组证据有异议，认为鹰潭金玉文化传媒有限公司是否已付款18400元没有说清。本院认为被告同上述公司签订的合同中载明每年租金9600元与该公司出具的证明中载明的18400元整相互对应，故对被告上述质证意见不予支持。被告对原告提供的第7组证据有异议，陈述被告未收到店租，本院认为，此证据与本案无关，故不予确认。被告对原告提供的第8、9组证据有异议，因这两组证据与本案无关，故本院对上述两组证据不予确认。
原告对被告提供的第2组证据的合法性和关联性有异议，认为物业服务合同中第15条的约定“约600平方米的物业管理办公用房及物业管理经营用房”与所出租的房屋是不一致的，本院认为，原、被告签订的上述合同里未明确规定物业管理办公用房及物业管理经营用房的具体地点，因此，对被告提供的该组证据予以确认。原告对被告提供的第3组证据有异议，认为被告即使进行了装修，也是未经业主委员会的同意。因该组证据清楚地显示了被告同谁签订了装修合同及对方出具的收款收据，故本院对此组证据予以确认。原告对被告提供的第4组证据关联性有异议，本院对此予以采信。因原、被告双方当事人对原告、被告提交的其他证据均无异议，本院予以确认。
综上所述，本院对以下事实予以确认：原、被告于2012年2月7日签订了《物业管理委托合同》，该合同第十五条约定:位于多层、高层位置计约600平方米的物业管理办公用房和物业管理经营用房由被告无偿使用和经营，但不得抵押、转让、买卖。经营收入扣除经营成本后结余部分，全部用于弥补物业维修养护费和便民服务费的不足。同年8月29日，被告与鹰潭市黑狼装饰工程有限公司签订了装修合同，该合同载明了工程项目为办公室装修，工程地址为东湖金色家园三楼转换层，工程价款为162633元，经双方结算后，被告支付上述公司128600元。装修完后，被告在上述装修的办公室进行办公。2013年12月22日，被告与江西汇力农资有限公司签订了房屋租赁合同，该合同约定了被告的办公用房一套（面积为167平方米）租给上述公司使用，被告已收取了上述公司租金共计80000元。被告自2013年6月起将三楼转换层分别出租给鹰潭市金玉文化传媒有限公司、鹰潭市天卓装饰装潢有限公司及鹰潭市城市管理行政执法大队，收取鹰潭市金玉文化传媒有限公司的房屋租金18400元，未收取另外两家单位的房屋租金。被告将小区的地下层某房屋出租给鹰潭市月湖区印刷厂，收取房屋租金1250元。被告将上述房屋出租给上述公司或单位时，均在房屋租赁合同上载明被告受原告委托，但实际上原告并未委托被告将上述房屋出租。
本院认为，原、被告所签订的物业管理委托合同对物业管理办公用房和物业管理经营用房（约600平方米）具体位置未进行约定，被告将三楼转换层装修后当做办公室使用，后将办公室分别出租给江西汇力农资有限公司与鹰潭市城市管理行政执法大队，符合原、被告物业管理委托合同第十五条的约定，因此，原告对被告所取得的房租80000元的不当得利的诉请，本院不予支持。被告未经过原告的同意，擅自将不属于物业管理办公用房和物业管理经营用房出租，所取得的房屋租金共计19650元，属于不当得利，应予以返还给原告。被告反诉称为原告垫付装修费128600元的诉请，因被告垫付该笔装修款是用来装修被告办公室的，不存在为原告装修而支付装修款的情形，即不存在无因管理之情形，故本院对被告反诉之诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、九十三条之规定，判决如下：
一、被告江西创佳物业管理有限公司于本判决生效后二十日内一次性返还原告东湖家园业主委员会的房屋租金共计19650元；
二、驳回原告东湖家园业主委员会的其他请求；
三、驳回被告江西创佳物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3424.5元（已减半），由原告东湖家园业主委员会负担，反诉费1436元，由被告江西创佳物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审判员 吴智平
二〇一五年十一月九日
书记员 黄雪萍
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。