广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1278号
上诉人（原审原告、反诉被告）：任丽娜，住辽宁省丹东市振兴区。
委托代理人：梁明志、李雯雯，广东智韬律师事务所律师及律�助理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟房有，住广州市番禺区。
委托代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区。
负责人：陈戎。
委托代理人：罗凯波、周掌珠，该公司职员，联系地址同公司。
上诉人任丽娜因与被上诉人钟房有房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房产位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾荟心园五幢一座1202房，产权人为钟房有，建筑面积130.34平方米，房地产权证号码：粤房地权证穗字第××，房产证上无抵押登记。
任丽娜（乙方）与钟房有（甲方）在满堂红公司满堂红（中国）置业有限�司广州分公司（以下简称满堂红公司）的促成下签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本），该合同约定甲乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款。第一条第1款约定房地产地址（下称该房地产）为广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾荟心园五幢一座1202房。第一条第7款约定该房地产存在抵押等他项权利情况。交易方式为涂销抵押后按揭付款。第二条约定该房地产按整套出售并计价，总金额人民币￥叁佰壹拾零万零仟零佰零拾零元整（￥3100000元）。第三条约定付款方式详见《付款协议》。第八条第2款约定乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十六条为其他约定，其第2款约定乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件以办理过户和贷款手续。第十六条第3款约定甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。钟房有在该合同甲方处签字并捺印，任丽娜在乙方处签字并捺印，双方没有填写日期。关于没填写日期的原因，满堂红公司称因为签订合同的时候比较仓促，所以忘了签订时间。任丽娜称由于合同约定签订合同后五天内办理网签手续，任丽娜在广州已拥有房屋，根据广州市房屋限购政策，任丽娜不�备购买涉案房屋的资格，任丽娜需把原来的房屋处理好，具备购买资格后再确定签订日期。原审庭审过程中，任丽娜、钟房有及满堂红公司均确认签订合同时间为2014年3月24日。任丽娜称，当任丽娜在《广州市存量房买卖合同》（示范文本）上签名并按指印后，发现合同上的内容与原本磋商的交易条件大相径庭，故当场表明不购买涉案房屋，取消签约，且不同意在《存量房买卖合同附件》上签名。然而满堂红公司以要证明其是涉案房屋买卖的居间人为由，拒绝销毁。满堂红公司称，双方签订合同是在涉诉房屋里签订的，因为当时没有复印机，不能立即提供合同复印件给任丽娜、钟房有双方，所以没有提供复印件给任丽娜、钟房有双方。《广州市存量房买卖合同》原件由满堂红公司保管。
合同签订当天，任丽娜通过转账向钟房有指定账户支付10万元。对该款项的性质及支付的实际时间，任丽娜称10万元是诚意金，是看房的时候支付的，中介称需要支付诚意金后才能看房。钟房有称10万元是定金，2014年3月24日钟房有本人亲自陪中介与任丽娜看房，是下午3点多三方看房的，大约4点多三方签订合同，之后三方去了吃饭，因为钟房有没有任丽娜所在的中国农业银行的银行卡，所以提供了其朋友钟某的银行卡号，任丽娜在当天晚上7点多转账支付定金10万元到钟房有指定账户。满堂红公司称任丽娜在20日开始就委托我们公司找房，24日到业主家看房并签订合同，具体的看房时间没有详细记录，支付的10万元定金是在24日晚上7点多。另，钟房有还称任丽娜转账10万元给钟房有后，钟房有写了这10万元的收据给任丽娜，收据在任丽娜处保存，收据上写明是定金。满堂红公司称确实是这样的，收据模板是我方提供的，在确实收到款项后，由钟房有�由任丽娜的。任丽娜则称，我方没有收到这样的收据，因为是柜员机转账，且在晚上，出于信任所以没有要求出具收据。银行转账单显示任丽娜于2014年3月24日19：16分通过中国农业银行柜员机转账100000元到钟某名下账户。
2014年3月25日，钟房有向中国银行广州天河支行申请涉案房产抵押的提前还款，中国银行广州天河支行于当天出具《提前还款受理回执》，回执注明“由于当天存入款项我行系统无法进行自动划扣交易，请您确保2014年4月30日当天您供款账户上余额不少于￥158000元，我行将于2014年5月5日至2014年5月9日为您进行提前还款自动划扣，……。”2014年5月19日中国银行广州天河支行向钟房有出具《贷款结清证明》，证明抵押房产借款已于2014年5月5日提前结清。经钟房有到房管局查册，涉案房产现已涂销抵押。
2014年5月7日任丽娜向广州市公安局番禺分局大石派出所报警，任丽娜称是因为合同只有一份，且唯一的合同时存放在满堂红公司手上。我方向满堂红公司要求要求其提供合同复印件，满堂红公司不同意，我方认为这有失公平，所以报警。钟房有、满堂红公司称由于任丽娜为了撕毁涉案的合同，要求满堂红公司将涉案合同的原件交由任丽娜本人，因遭到满堂红公司的拒绝，所以才报警。报警前，任丽娜称一直与中介方沟通，所以在签约当天就发现问题，到5月才报警提出异议。
2014年5月22日，任丽娜以双方未签订关于涉案房屋的买卖合同，钟房有取得10万元诚意金没有法律上的依据为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、钟房有立即退还任丽娜购房诚意金10万元；2、钟房有支付任丽娜购房诚意金10万元的利息（利息以金融机构同期贷款利率为标准，从起诉之日计算至钟房有全额退还诚意金之日止）；3、案件受理费由钟房有负担。钟房有反诉请求：1、任丽娜支付违约金620000元给钟房有；2、钟房有没收任丽娜支付的定金100000元；3、本诉、反诉案件受理费由任丽娜负担。在原审庭审中，钟房有称如法院认为钟房有反诉主张违约金同时主张没收定金有矛盾，钟房有决定选择主张违约金。
原审另查明，合同签订当天，任丽娜与满堂红公司签订《买卖代理费支付承诺书》，承诺如满堂红公司成功促成买卖双方达成买卖合同，任丽娜同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付相应买卖代理费。任丽娜在该承诺书上签字并捺印，并无填写日期。
在原审庭审过程中，钟房有、满堂红公司均提交了《广州市存量房买卖合同》的《存量房买卖合同附件》作为证据。该附件第一条为定金人民币壹拾零万零仟零佰零拾零元整（￥100000元）乙方须在2014年3月24日支付给甲方。第三条为�方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。A甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天将赎契款存入原供款账户内，用于还清货款（如存在逾期供款，甲方应提前偿还）。第四条为首期楼款（不含定金）人民币玖拾零万零仟零佰零拾零元整（￥900000元），乙方于递件成功当天付甲方。第六条为楼价余款按揭付款，乙方按揭付款的，乙方应于2014年6月1日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；……。第九条为甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭贷款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）10天内备齐交易所需之资料向�屋登记机关申请买卖。第十条为出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。任丽娜、钟房有双方均未在《存量房买卖合同附件》签章处签字、捺印或盖章。在原审庭审中，任丽娜对《广州市存量房买卖合同》的附件真实性不予确认，任丽娜称自己未就有关内容与钟房有、满堂红公司进行协商。该附件完全是由满堂红公司单方制作的，是未经过任丽娜、钟房有双方签名确认的。不管任丽娜、钟房有是否对该附件内容进行过协商，充分证实了任丽娜、钟房有双方对房屋买卖未最终完成合同的签订。钟房有称，任丽娜、钟房有及满堂红公司之间签订《广州市存量房买卖合同》的第三条约定了付款方式是详见付款协议。该合同附件就是《广州市存量房买卖合同》的协议，两者是一个整体，均是《广州市存量房买卖合同》的组成部分。双方在《广州市存量房买卖合同》签字，包含了对该附件的认可。双方亦按照《广州市存量房买卖合同》附件来履行。并且该《广州市存量房买卖合同》的附件与买卖合同的版本均是由任丽娜、钟房有双方共同委托的满堂红公司出具的，这个事实也印证了合同附件是《广州市存量房买卖合同》的组成部分。满堂红公司确认《存量房买卖合同附件》的真实性，称我方不认为这个一份单独的文件，这是一份整体的文件，付款方式是附件里面包含的，《存量房买卖合同附件》没签名的原因是当时漏了签名，发现付款方式没有签名后，向双方约时间再来签名，双方均因有其他事宜，而未能补签，此后任丽娜提出解除合同。
以上事实，有《广州市存量房买卖合同》、《�量房买卖合同附件》、《买卖代理费支付承诺书》、中国农业银行广东省分行转账证明及电子回单、报警回执、《提前还贷受理回执》、《贷款结清证明》、粤房地权证穗字第××号及庭审笔录等证据证实。
原审法院认为：本案焦点在于《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》是否成立并生效。关于《广州市存量房买卖合同》是否成立的问题，任丽娜称该合同的签订并非其真实意思表示，虽有签名但无填写日期，且没就付款方式作出约定，合同的八项要素不齐，合同不成立。钟房有称该合同经任丽娜、钟房有双方签字确认，依法成立。根据《合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。由此可知，书面合同的成立以双方当事人的签字或盖章为依据，没有填写日期并不影响合同的成立。任丽娜在《广州市存量房买卖合同》上签字并捺印，即可视为就该合同内容与钟房有协商一致，达成合意。在任丽娜没有提供证据证明其受欺诈、胁迫等手段或因重大误解违背自身真实意思签订合同的情况下，合同的签订建立在双方平等、自愿的基础上，是双方真实意思的表示。任丽娜作为完成民事行为能力人，应明白签字的意义和效力何在，并应对自身行为承担相应民事责任。此外，任丽娜与满堂红公司签订《买卖代理费支付承诺书》，双方就合同签订后的代理费用作出明确约定，也从另一方面证明了任丽娜与钟房有签订合同的意愿。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的�外。《广州市存量房买卖合同》中已明确了合同双方当事人的姓名、作为标的的涉案房产、该房产价款、违约责任等内容，即便没有具体约定付款方式也不影响该合同的成立。综上所述，《广州市存量房买卖合同》在任丽娜、钟房有双方签字捺印时成立，任丽娜称双方没有签订合法有效的合同，缺乏法律和事实依据，不予采信。由于该合同并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，该合同自成立时生效，双方均应按照合同的约定履行合同。
关于任丽娜支付给钟房有的10万元的性质问题。任丽娜主张10万元为诚意金，钟房有主张10万元为定金，原审法院认为该10万元是任丽娜支付给钟房有的定金，理由如下：1.任丽娜称由于中介要求需要支付诚意金后才能看房，任丽娜因而支付10万元诚意金后才与钟房有签约。钟房有称该10万元是任丽娜看房并与�房有签订合同后在当晚7点多时支付的。钟房有的说法与满堂红公司的说法相互印证，结合银行转账单显示的交易时间，原审法院予以确信。再说，任丽娜纵使有购买房屋的意向，在未了解房屋情况前即向钟房有支付了10万元所谓的诚意金，数额过高，与交易习惯不符，任丽娜的说法原审法院不予采纳。2.诚意金并非法律用语，而是商业用语，是指购房者为购房向卖方表示购买诚意而付给中介机构作为与买家商讨的一定金额，诚意金只是表达交易诚意的一种方式，支付诚意金时双方未就交易房产议价一致。在本案中，任丽娜支付钟房有10万元的时间在合同签订后，双方已就涉案房产的出售总金额达成一致，因而此时支付的10万元不应认定为诚意金，而应视为保证合同顺利履行的定金。3.按照交易习惯及交易风险，在双方正式签订房屋买卖合同前，诚意金一般由购房者支付给中介机构，并就诚意金支付后的处理方式作出明确约定。在本案中，任丽娜直接将其所称10万元“诚意金”转账到钟房有朋友账下，并称出于信任没让钟房有出具收据，与常理及交易习惯不符，其主张难以成立。结合任丽娜支付钟房有款项的时间、金额及一般交易习惯，对钟房有关于任丽娜支付给钟房有的10万元为定金的主张，予以支持。
关于《存量房买卖合同附件》是否成立的问题。《广州市存量房买卖合同》第一条第7款约定该房地产交易方式为涂销抵押后按揭付款，第三条约定付款方式详见《付款协议》。《存量房买卖合同附件》里关于交易方式的约定与《广州市存量房买卖合同》第一条第7款的约定一致，该附件对付款方式的详细约定正是对《广州市存量房买卖合同》第三条的补充，符合交易习惯。《存量房买卖合同附件》第一条约定的定金数额和交付�间与任丽娜、钟房有实际交易情况一致，且该附件有满堂红公司的确认。因此，该《存量房买卖合同附件》应为任丽娜、钟房有签订的《广州市存量房买卖合同》的附件。虽然《存量房买卖合同附件》上没有双方签字或捺印，但任丽娜已在2014年3月24日支付10万元定金给钟房有，钟房有确认收到任丽娜支付的定金，并在3月25日按《存量房买卖合同附件》的约定向抵押银行申请提前还贷，为涉案房产的交易过户做准备，双方均实际履行《存量房买卖合同附件》约定的义务，该《存量房买卖合同附件》应为双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。
由于《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》成立并生效，任丽娜不按合同约定支付房款买入涉案房产，构成根本违约，应承担相应违约责任。双方当事人既约定违约金，又约定定金，在庭审中，钟房有表示选�适用违约金条款，因此任丽娜应根据合同约定的违约金条款承担违约责任，钟房有收取的10万元定金应向任丽娜返还。钟房有根据《存量房买卖合同附件》第十条主张违约金，即：出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。钟房有因而要求任丽娜支付违约金620000元。但是，除《存量房买卖合同附件》外，作为主合同的《广州市存量房买卖合同》也约定了违约金，其中第十六条第3款约定如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失。由此可见，《广州市存量房买卖合同》及其附件对违约金金额约定不一致。由于《广州市存量房买卖合同》第十六条为双方当事人的“其他约定”，因此第十六条第3款是非格式条款，而《存量房买卖合同附件》第十条为格式条款，《合同法》第四十一条规定：格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故原审法院认为应适用《广州市存量房买卖合同》的违约金条款，由任丽娜向钟房有支付成交价的10%即310000元违约金。由于钟房有应向任丽娜返还100000元定金，折算后任丽娜应向钟房有支付210000元违约金。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十七条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年11月22日作出如下判决：�、任丽娜于本判决发生法律效力之日起十五日内向钟房有支付违约金210000元；二、驳回任丽娜全部诉讼请求；三、驳回钟房有其他诉讼请求。本案诉讼费1150元，由任丽娜负担；反诉诉讼费5000元，其中2500元由任丽娜负担，2500元由钟房有负担。
判后，上诉人任丽娜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决采信满堂红公司的主张，作为认定事实的依据是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）款，满堂红公司作为房屋买卖中介人，对涉案房屋是否促成交易与其是否可以收取佣金有直接关联，均存在法律上的利害关系，其主张依法不能采信。2、满堂红公司的主张不但没有证据证明，且自相矛盾，不符合逻辑。3、原审判决认定事实避重就轻，断章取义。4、原审判决认定事实的依据没有任何的�据效力。首先，钟房有提供的《提前还款受理回执》没有相关银行的确认，不具有真实性。其次，钟房有提供的《存量房买卖合同附件》，没有经双方签名认可，既不具有真实性，并且与《广州市存量房买卖合同》记载的《付款协议》毫无关联，但原审法院却作为认定事实的依据。5、原审法院对影响案件性质的重要事实不予审查，导致判决错误。涉案房屋处于抵押状态，根本不可能在签订合同日之后的五天内与钟房有办理网签。二、原审判决的认定罔顾事实，完全是主观臆断。1、原审法院认为《存量房买卖合同》是成立生效的，但该《存量房买卖合同》资料不是任丽娜的真实意思表示，并不符合法律规定的合同成立生效的构成要件。钟房有和满堂红公司都清楚任丽娜在广州已拥有房屋，受限购政策约束，不具备购买涉案房屋的资格，故任丽娜不可能明知自己不符�购买资格而签订合同。双方当事人并未签订《付款协议》，可见双方认为合同内容与大家协商的意思不一致，故对具体付款已无协商和签订必要。2、原审法院判决任丽娜向钟房有支付210000元违约金，是认定事实不清导致的错误判决。钟房有根本无法在2014年3月24日之后的五天内与任丽娜办理网签。按《广州市存量房买卖合同》第十六条的内容，双方违约，各自承担违约责任。3、钟房有依法应当向任丽娜返还其所收取的10万元款项。双方均违约的情形下，无论任丽娜已支付的款项是何性质，钟房有均应依法予以返还。其次，在《广州市存量房买卖合同》中没有定金的说法，钟房有提供的《存量房买卖合同附件》因其不具有证据的效力依法不能作为认定事实的依据。事实上，在房地产市场火爆时，中介公司要求买方在看房前支付诚意金是通行的做法。但在双方最终并未就房屋买卖达成合意，也没有最终成功签订相关合同的情形下，钟房有占有该款项无法律依据，依法应当还返。故上诉请求：一、撤销原审判决，并驳回钟房有的全部诉讼请求；二、判令钟房有返还任丽娜购房诚意金10万元及利息（利息以金融机构同期同类贷款利率计算，从起诉之日起至返还之日止）；三、本案一、二审的全部诉讼费用由钟房有承担。
被上诉人钟房有答辩称：任丽娜签约当天之前已经看过涉案房屋，且在签约当天下午，再次看房并决定签约，签约后，支付了定金100000元。由于任丽娜是用农业银行卡付款，所以是付到我方指定的银行账户。任丽娜在有经纪人在场的情况下，谎称没有写收据，完全是说谎，且任丽娜述称在未签订合同的情况下，同意支付10万元的巨额预付款，根本不符合交易惯例和生活经验法则。由于涉案房地产价格下跌严重，任丽娜�违约行为造成我方损失巨大。综上，原审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。
原审第三人满堂红公司述称：原审判决认定事实清楚，由于不涉及我方权利义务，没有其他意见。
经二审审理，任丽娜表示其在原审中并未确认涉案合同是在2014年3月24日签订，原审对此查明有误，其他查明事实无误，本院予以确认。
二审中，任丽娜述称涉案合同是在2014年3月25日签订。满堂红公司提供了合同范本，任丽娜没有细看合同条款就签了，签了之后细看合同条款就发现不对，与原来商定的意思不一致，任丽娜本身有房子，不可能在签合同五天内办理网签，任丽娜认为合同不对，要求撕毁合同。
二审中，满堂红公司述称涉案合同是在2014年3月24日签订。网签是指双方到满堂红公司指定的办公场所由其司工作人员根据房管局的授权打印网签合同并上传至房管局的系统中，并非如任丽娜理解的其是否具备购房条件影响网签，是否具备购房条件均可以网签，只是在办理过户时如不具备过户条件，房管局会拒绝办理交易过户申请。
二审庭询后，任丽娜在2015年4月15日提交《查询网签资格申请书》，内称：涉案房屋在钟房有主张的合同成立时（2014年3月24日）仍处于银行按揭状态，依法不能向房管部门申请办理网签，故申请法院向广州市房管局发函查询房屋交易的网签法定的条件。任丽娜在2015年5月26日提交《查询网签资格申请书》，内称：涉案房屋在钟房有主张的合同成立时（2014年3月24日）仍处于银行按揭状态，任丽娜是非本市户籍人员，在广州已经拥有一套房屋，已不具备在广州购房的资格，依法不能向房管部门申请办理网签，故申请法院向广州市房管局发函查询房屋交易的网签法定的条件。
本院认为�根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案《广州市存量房买卖合同》是否成立及任丽娜应否承担违约责任。
关于涉案《广州市存量房买卖合同》是否成立的问题。双方签订的上述合同对于买卖房屋的面积、楼层、价格还有交楼时间和交易方式等各项内容有明确规定，且任丽娜和钟房有均有在涉案合同上签名确认，故原审法院根据上述情况，并结合任丽娜在《买卖代理费支付承诺书》签名之事实，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》，认定上述合同成立，并无不当，本院予以维持。任丽娜主张上述合同并不是其真实意思表示，但其并未能提供证据证实其是受欺诈、胁迫等手段或者因重大误解违背自身真实意思签订涉案合同，故本院对其该主张不予支持。任丽娜作为完全民事行为能力人，在进行购买房屋这一重大交易前，理应慎重对待，亦应清楚在涉案合同签名产生的法律后果，其在二审中述称其没有仔细看清上述合同条款即签名，与常理不符，也不能以此主张涉案合同未能成立。至于任丽娜主张双方没有签订《存量房买卖合同》中约定的《付款协议》，可以证实双方对具体付款没有协商一致的问题。对此，本院分析如下：满堂红公司提供了《存量房买卖合同附件》证实双方已经就付款细节协商一致。上述附件载明定金100000元在2014年3月24日交付，楼价余款采用按揭付款方式支付，由钟房有出资赎契。该附件之约定与《存量房买卖合同》约定的付款方式和任丽娜于2014年3月24日转账给钟房有100000元之事实相吻合，且钟房有亦有申请涂销抵押，故尽管该《存量房买卖合同附件》上双方并未签名，但原审认为该附件是各方当事人真实意思表示且依法成立，并无不当，本院予以�信。关于任丽娜主张不应采信满堂红公司陈述的事实问题。因满堂红公司系专业中介机构，其在涉案房屋的买卖过程中联系买卖双方，磋商合同签约事宜，故对案件情况比较清楚，且身份中立，在任丽娜、钟房有对事实陈述相左，且各自都无法提供证据证实的情况下，原审采信满堂红公司的陈述确认涉案合同是在2014年3月24日签订，任丽娜支付的100000元是购房定金，符合民事优势证据原则和交易习惯，本院予以采信。
任丽娜以涉案房屋交易时尚有抵押，故不能按照《广州市存量房买卖合同》约定在该合同签订五天内进行网签，钟房有对此有违约，理应承担违约责任。根据满堂红公司的陈述，网签是指双方到满堂红公司指定的办公场所由其司工作人员根据房管局的授权打印网签合同并上传至房管局的系统中，是否具备购房条件均可以网签，只是在办理过户时如不具备过户条件，房管局会拒绝办理交易过户申请，故涉案房屋上有抵押，并不影响网签。任丽娜未能提供证据推翻满堂红公司陈述的情况，其以此主张钟房有承担违约责任，理据不足，本院不予支持。同理，任丽娜以其不具备购房资格主张涉案合同约定的网签不能进行，亦理据不足。
关于任丽娜应否承担违约责任的问题。据上分析，涉案合同已经成立，任丽娜单方面要求不履行涉案合同，构成违约，应承担违约责任。考虑到涉案合同签订后，任丽娜很快主张不履行涉案合同，钟房有可及时对涉案房屋进行处置，避免损失扩大，在钟房有未提供证据证实其实际损失的情况下，原审判令任丽娜要承担的违约金为310000元过高，本院予以调整，酌定为220000元较妥。由于钟房有应向任丽娜返还100000元定金，抵扣后任丽娜还应向钟房有支付违约金120000元。
任丽娜二审庭后提交《查询网签资格申请书》，申请法院调查房屋交易的网签条件，因上述调查事宜并不属于法院调查取证的范畴，本院对任丽娜该申请不予接纳。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，唯违约金数额认定欠妥，本院对此予以调整，其他予以维持。上诉人任丽娜的的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第485号民事判决第二、三项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第485号民事判决第一项为：任丽娜于本判决送达之日起十五日内向钟房有支付违约金120000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费1150元，由任丽娜负担，反诉受理费5000元，由任丽娜负担2300元，钟房有负担2700元；二审案件受理费1150元，由任丽娜负担656元，钟房有负担494元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月十日
书 记 员 邹文芳