江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0411民初3720号
原告:无锡九龙仓物业管理有限公司常州分公司，住所地常州市新北区龙业路8号，统一社会信用代码91320411558084450X。
法定代表人：陈锡华，该公司董事兼总经理。
委托诉讼代理人：潘泽洲，江苏东晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏东晟律师事务所律师。
被告:沈杰，男，1995年1月7日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：沈建刚，男，1965年10月30日生，汉族，住常州市天宁区，系被告沈杰的父亲。
被告：沈建刚，男，1965年10月30日生，汉族，住常州市天宁区。
第三人：九龙仓（常州）置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B1座308室，统一社会信用代码91320000668970576M。
法定代表人：陈国邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张奇，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨婷，江苏博爱星（江阴）律师事务所律师。
原告无锡九龙仓物业管理有限公司常州分公司（以下简称“九龙仓物业常州分公司”）诉被告沈杰、沈建刚、第三人九龙仓（常州）置业有限公司（以下简称“九龙仓置业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月12日、8月7日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托代理人隋国平、被告沈杰的委托代理人沈建刚、被告沈建刚、第三人的委托代理人杨婷到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告的委托代理人ＸＸ、被告沈杰的委托代理人沈建刚、被告沈建刚、第三人的委托代理人杨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告沈杰、沈建刚系国宾花园11幢乙单元402室的业主。第三人与原告于2014年12月30日签订《常州市前期物业服务合同》一份，约定，由原告为国宾花园小区提供物业服务。两被告作为小区业主，应当依约支付物业服务费。但是，自2016年1月1日起至2017年2月28日止，两被告共拖欠物业费23969.4元，滞纳金7047元，合计31016.4元。经多次催要未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业费（含电梯费）本金23969.4元，滞纳金7047元，共计31016.4元；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中物业费的计算方式为：本金为23969.4元【（物业费3.5元/月/平方米+电梯费0.4元/月/平方米）*236.41平方*26个月】，滞纳金为7047元【921.9元/月*12个月*0.0005*1274天（2014年12月31日至2017年2月28日共计790天+2015年12月31日至2017年2月28日共计425天+2016年12月31日至2017年2月28日共计59天）】。
两被告共同答辩称：第一，我方未收到第三人的交房通知，后来去了物业三次，物业拒绝交付钥匙，导致我方无法实际使用房屋，此期间不应当交纳物业费。我方是2018年3月13日才拿到房屋钥匙的，同意从2018年3月13日开始交纳物业费；第二，我方与原告方也不存在物业服务合同关系，故无需交纳未实际使用房屋期间的物业费。
经审理查明：两被告与第三人于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定，两被告的地址为常州市武进区郑陆镇焦溪舜苑21栋，手机139××××3660；第三人将国宾花园11幢乙单元402室房屋出售给两被告，建筑面积为236.43平方米，套内面积208.47平方米，共有部位分摊建筑面积27.96平方米，交付时间为2014年12月31日；《补充协议》对《合同》第十一条作如下补充：房屋交付时，甲方（第三人）应书面通知乙方（被告）。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按本合同约定的房屋交付时间前往甲方指定的交付地点办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期视为房屋交付使用日期。自交付日起，该商品房的毁损、灭失等风险和责任转移由乙方承担。
2014年10月18日，第三人与原告签订《常州市前期物业服务合同》一份，约定，第三人将国宾花园委托原告实行前期物业服务；电梯运行维护费为0.4K元/平方米/月，普通住宅1.9元/平方米/月，多层带梯、商业用房、会所均为3.5元/平方米/月，上述费用均由业主按照其拥有的物业建筑面积向原告交纳；第三人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交纳金额5‰向原告支付违约金；本合同期限自2014年10月18日起至业主大会选聘物业服务企业止。
另查明：庭审中，对于物业费的交纳方式，原告陈述称，系按年预交。对于房屋交付通知的寄送问题，第三人称，已履行了通知义务，并提供了EMS快递单及签收回单，地址、电话与《买卖合同》一致；两被告称，快递单上的地址和电话是对的，但没有收到交付通知。对于原告是否扣留被告房屋钥匙的问题，原告予以否认；被告则称，多次要求领取钥匙，对方都拒绝了。2018年3月13日，被告领取了钥匙，办理了入伙手续。
再查明：庭审中，原告陈述称，根据常州市物业服务收费办法的规定，业主连续没有居住满6个月以上的，可以书面向物业公司报备，物业公司确认后按七折收取，但时间不得超过36个月。
上述事实，由原告提供《商品房买卖合同》、《常州市前期物业服务合同》、欠缴物业费清单，两被告提交的房屋交付确认书，第三人提交的EMS快递单及签收回单等证据及到庭原、被告的陈述与自认予以证实。
本院认为：关于物业服务费的承担主体问题。根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，被告与第三人之间的《买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年12月31日。对于是否书面通知交付时间的问题，庭审中，第三人称，已通过EMS书面通知了交付时间，并提交了EMS快递单及签收回单；两被告认可EMS快递单上的地址、手机号码都是对的，但辩称未实际收到该交付通知。本院认为，即使两被告未实际收到交付通知，根据双方《补充协议》对交付的补充约定，被告也应当按照合同约定的时间至指定地点办理交付手续，故案涉房屋已于2014年12月31日交付，自此，该商品房的毁损、灭失等风险和责任转移由被告承担，物业服务费应当由被告承担。
关于原告是否扣留被告钥匙的问题。双方均未提供证据予以证实，且与本案无直接的关联性，故本院不作审查。
关于被告抗辩称与原告无合同关系，也未实际使用案涉房屋，不应承担物业费的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，根据该解释第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故被告的该抗辩意见无法律依据，不能成立，本院不予采纳。
关于物业服务费的计算问题。由于2014年12月31日至2017年2月28日期间，被告确实未实际使用案涉房屋，故本院酌情按70%的比例计算物业服务费及滞纳金，即本金为16778.58元（23969.4元*70%），滞纳金为4932.9元（7047元*70%）。
关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《江苏省物业管理条例》第二十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告沈杰、沈建刚于本判决生效之日起十日内共同支付原告物业服务费16778.58元及滞纳金4932.9元，共计21711.48元。
二、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费576元，减半收取288元，由原告负担86元，两被告共同负担202元。（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审判员 陈哲勇
二〇一八年八月十六日
书记员 常晓红