湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0302民初2853号原告：陈俊南，男。委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。委托诉讼代理人：马正海，湖南红都律师事务所实习律师。被告：邓绍斌，男。第三人：周伟文，男。原告陈俊南与被告邓绍斌、第三人周伟文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月24日对本案公开开庭进行了审理。原告陈俊南及其委托诉讼代理人余剑、第三人周伟文到庭参加诉讼。被告邓绍斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈俊南向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告的门面租赁合同，并由被告支付拖欠租金8000元（暂计算）至退回门面之日止的租金；2.判令被告将原告的门面恢复原状，如不能恢复，则支付拆除及修理费用3000元；3.判令第三人周伟文协助恢复原告原有门面样子；4.判令被告及第三人承担所有诉讼费用。事实和理由：2013年7月23日，原告与被告经协商，约定由被告承租原告所有的位于湘潭市雨湖区护潭乡韶山东路51号B栋22号门面，租赁期限为7年，自2013年7月23日至2020年7月23日止。月租金为700元，租金按季支付，每季度提前10天预付。第二年度后每月租金增加50元。原、被告双方按合同约定履行到2016年1月。2016年1月22日，原告催要租金时，才发现被告已将原告的门面进行了转租，即转租给第三人周伟文，并发现第三人周伟文对门面进行了改造，加了排烟系统和卫生间，严重改变了原门面的外观和内饰。原告随即提出要求第三人搬出门面，双方发生矛盾，原告报警并经警方协调未果。因被告严重违约，拖欠原告6个月租金还将原告门面转租，损害了原告的合法权益。第三人明知被告非该门面的所有权人无权转租门面，在原告多次要求退回门面时拒绝退回，也损害了原告的合法权益。故原告诉至法院。被告邓绍斌未作答辩。第三人周伟文陈述，本案是原、被告之间的纠纷，第三人没有与原告签订租赁合同，而是与被告签订的租赁合同。原告向被告主张合法权利，第三人没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告邓绍斌未到庭对原告陈俊南、第三人周伟文提交的证据进行质证，也未向本院提交证据。本院对原告陈俊南提交的证据确认如下：1.原、被告及第三人身份证复印件，2.房产证复印件，3.门面租赁合同，4.催款短信，5.被告与第三人签订的门面租赁合同，6.现场照片，7.报警记录，第三人对该7组证据均无异议，本院予以确认。本院对第三人周伟文提交的证据确认如下：1.被告与第三人签订的门面租赁合同，2.要求周伟文代付房租协议、租金收条、银行转账流水，原告对该两组证据的真实性均无异议，该两组证据能证明本案相关事实，本院予以确认，但证据1达不到第三人的部分证明目的；3.湘潭县人民法院的协助执行通知书，原告有异议，该协助执行通知书是要求冻结被告邓绍斌房屋的租金，因此与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告陈俊南与被告邓绍斌就原告所有的位于湘潭市雨湖区护潭乡韶山东路51号B栋22号门面的租赁事宜达成协议，双方并签订一份《门面租赁合同》，约定租赁期限自2013年7月23日到2020年7月23日止，门面月租金为700元，租金按季结算，于每季度前10天预缴下一季度租金，从第二年开始每年月租金递增50元；承租方不得随意损坏房屋及设施，如需要改变房屋内部结构或装修需经出租方书面同意；租赁期间双方必需信守合同，任何一方违反本合同的规定，赔偿对方实际损失。在该《门面租赁合同》背面，原、被告双方还手写约定：“合同期满，乙方（即被告）必须把门面烟通拆除，把卷门复原。2014年元月23日起每年递增月租金50元”。租赁合同签订后，原、被告均按合同履行了各自的合同义务。2016年1月，原告向被告催要租金时发现被告将该门面转租给了第三人周伟文。2016年5月17日，因被告未交纳租金且原告也找不到被告，原告与第三人就门面一事发生纠纷，经派出所民警的调解，原告要求第三人周伟文自2016年6月10日起代付该门面房租，并要求第三人扣出被告邓绍斌5100元欠交房租。2016年8月23日，原告因要求第三人退还门面未果，双方再次发生纠纷，原告并报警，经派出所民警调解未果。故原告诉至本院。另查明，2015年6月11日，第三人周伟文与被告邓绍斌签订两份《门面租赁合同》，一份租赁合同约定第三人租赁被告所有的位于本市雨湖区韶山东路45号石油住宅小区5栋4-7号门面，另一份租赁合同约定被告将位于本市雨湖区韶山东路51号B栋22号门面（即本案争议房屋）出租给第三人，租赁时间均从2015年6月11日至2023年6月10日止。另外，原告陈述被告欠付的租金为2016年1月23日至7月22日共计5100元。在原告要求第三人代付租金后，第三人于2016年6月10日向原告支付了2016年6月10日至9月10日的租金2550元，于2016年9月10日支付了2016年9月11日至2016年12月10日的租金2550元，此后又支付了2016年12月11日至2017年3月10日期间的租金2400元。本院认为，原告陈俊南与被告邓绍斌之间所签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。该合同对双方均有约束力。现原告陈俊南以被告邓绍斌未经其同意擅自将房屋转租给第三人及未按时支付租金为由，要求解除双方的租赁合同。经审查，双方在签订的《门面租赁合同》中未对房屋是否可以转租作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，原告在起诉状中自认于2016年1月22日才知道房屋被转租事宜，随即向第三人提出了异议。2016年5月16日，原告与第三人就门面发生纠纷，经派出所民警进行调解,原告虽同意由第三人代付租金，但原告并未认可被告的转租行为，且2016年8月22日，原告与第三人就退还门面一事又发生纠纷，原告并再次报警。因此，应当视为原告在知道被告转租后六个月内提出了异议。第三人也承认其与被告签订租赁合同时原告不知情，被告邓绍斌也未提供证据证实该转租行为事先征得了原告陈俊南的同意。同时，被告邓绍斌欠付原告部分租金，并经原告催要至今仍未给付。因此，原告陈俊南主张解除其与被告邓绍斌签订的《门面租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付门面租金的问题。原告陈俊南主张被告邓绍斌拖欠2016年1月23日至7月22日6个月的租金5100元，但自2016年6月10日起至2017年3月10日止的租金已由第三人周伟文代付，只是2016年12月11日至2017年3月10日期间的租金应按900元每月计算共计2700元，第三人只支付2400元，少付300元。因此租金只应计算自2016年1月23日起至6月9日止共计3881.67元及2016年12月11日至2017年3月10日期间的租金差额300元，共计4181.67元。2017年3月11日起的租金应按900元每月计算，直至门面实际腾退之日止。因此，原告要求被告支付拖欠租金的诉请，本院部分予以支持。关于原告陈俊南要求恢复门面原状，如不能恢复，则支付拆除及修理费用3000元的问题。原、被告双方签订的合同补充约定：“合同期满，乙方（即被告）必须把门面烟通拆除，把卷门复原”，现该租赁合同因被告违约而解除，原告要求恢复门面原状，符合双方合同约定，本院予以支持，被告应负责将该门面排烟通道拆除，把卷闸门复原。原告主张若不能恢复，要求被告支付3000元拆除及修理费，没有提供相关证据证实，本院不予支持。关于原告陈俊南要求第三人周伟文协助恢复原告原有门面的问题。原告与第三人虽没有直接合同关系，但该门面现由第三人实际占有、使用。原告陈俊南基于其物权权益受到侵害而要求第三人周伟文予以协助恢复门面原状，该诉请与本案租赁合同关系并非同一法律关系，但为减轻当事人诉累，本院在本案中一并处理，原告的该请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院》第十条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈俊南与被告邓绍斌于2013年7月23日签订的《门面租赁合同》；二、被告邓绍斌在本判决生效之日起十日内支付位于湘潭市雨湖区护潭乡韶山东路51号B栋22号门面租金共计4181.67元（自2016年1月23日起至6月9日止共计3881.67元及2016年12月11日至2017年3月10日期间的租金差额300元）给原告陈俊南；2017年3月11日以后的租金应按900元每月计算，由被告邓绍斌支付给原告陈俊南，直至门面实际腾退之日止；三、被告邓绍斌在本判决生效之日起十日内将位于湘潭市雨湖区护潭乡韶山东路51号B栋22号的门面恢复原状（排烟通道拆除，把卷闸门复原），第三人周伟文应予以协助；四、驳回原告陈俊南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元，由被告邓绍斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  吴金平代理审判员  李 艺人民陪审员  雷海艳二〇一七年三月二十九日代理书记员  喻晓希附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。