南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第1659号
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中门大街50号。
负责人朱曙光，该行行长。
委托代理人陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
被告胡梦莹，女，汉族，1993年8月24日生。
被告胡美蓉，女，汉族，1959年4月27日生。
委托代理人胡梦莹，女，系胡美蓉女儿。
被告江苏宝地置业有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇开发区新集镇（镇政府西侧）。
法定代表人王新瑜，法定代表人董事长。
委托代理人孙铭蔚，国浩律师（南京）事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（以下简称雨花农行）与被告胡梦莹、胡美蓉、江苏宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告雨花农行的委托代理人陈红霞，被告胡梦莹，被告胡美蓉的委托代理人胡梦莹，被告宝地公司的委托代理人孙铭蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雨花农行诉称，2013年4月12日，雨花农行与胡梦莹签订了个人购房担保借款合同，约定胡梦莹向雨花农行借款28万元，用于购买坐落于江苏省句容市宝华镇红林悦城011幢0811号房屋，胡美蓉提供连带责任保证，宝地公司提供自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止连带责任保证。雨花农行按约向胡梦莹发放了贷款，但其在履行借款合同中未按约定还款，截至2015年9月14日止，欠借款本金267453.94元、利息1038.23元。请求判决：一、胡梦莹返还雨花农行借款本金267453.94元，支付利息1038.23元，并自2015年9月15日起至实际给付之日止按合同约定的利率支付利息，赔偿律师费19151元；二、胡美蓉、宝地公司承担连带清偿责任；三、雨花农行对坐落于江苏省句容市宝华镇红林悦城011幢0811号房屋享有优先受偿权。
被告胡梦莹、胡美蓉辩称，截至2015年8月22日，胡梦莹已将此前的逾期本息还清。
被告宝地公司辩称，宝地公司提供阶段性保证，胡梦莹怠于办理房产证，且案涉房屋已设立预抵押，雨花农行应先就物的担保实现债权。
经审理查明，2013年4月12日，雨花农行与胡梦莹、胡美蓉、宝地公司签订了个人购房担保借款合同一份，该合同的主要内容为：胡梦莹向雨花农行借款28万元，用于购买坐落于江苏省句容市宝华镇红林悦城011幢0811号房屋；借款期限为300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；采用等额本息方式还款法，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档贷款基准利率为基础下浮15%；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，并有权提前行使担保物权；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。胡美蓉在上述个人购房担保借款合同上保证人处签名，提供连带责任保证。宝地公司在上述个人购房担保借款合同上保证人处盖章，提供自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止连带责任保证。胡美蓉、宝地公司的保证范围均包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务的利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。胡梦莹以坐落于江苏省句容市宝华镇红林悦城011幢0811号房屋提供抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了房屋预抵押登记。雨花农行于2013年4月22日向胡梦莹发放了贷款28万元，但胡梦莹逾期还贷，截至2015年9月14日止，欠借款本金267453.94元、利息1038.23元。雨花农行索款未果，委托江苏天晖律师事务所向本院起诉，雨花农行向江苏天晖律师事务所支付代理费19151元。
另查明，至本案法庭辩论终结前，雨花农行仍未能取得案涉房屋他项权证。
上述事实，由个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房地产抵押合同、欠款明细、委托代理合同、代理费发票、付款凭证及本院庭审笔录为证。
本院认为，雨花农行与胡梦莹、胡美蓉、宝地公司签订的个人购房担保借款合同及雨花农行与胡梦莹签订的房地产抵押合同均合法有效，应受法律保护，当事人均应严格履行合同。在上述合同签订生效并办理了抵押物抵押预登记后，雨花农行已履行了发放贷款的义务。但在合同履行过程中，胡梦莹未按约履行还本付息的义务，其行为已构成违约，雨花农行有权按约提前收回贷款本息。因此，胡梦莹应返还雨花农行借款本金267453.94元，支付利息1038.23元，并应自2015年9月15日起按借款合同的约定及中国人民银行的规定支付利息。雨花农行委托律师事务所起诉而支付的代理费，属于双方合同约定应由胡梦莹承担的费用的范围，故胡梦莹应赔偿雨花农行律师代理费19151元。雨花农行要求对抵押物优先受偿的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。胡美蓉作为连带责任保证人，应承担连带清偿责任。因至本案法庭辩论终结前，雨花农行仍未能取得案涉房屋他项权证，故宝地公司至胡梦莹取得案涉房地产权属证书并办妥以雨花农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，仍应连带保证责任。胡美蓉、宝地公司在承担连带保证责任后，就其实际清偿部分有权向胡梦莹追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告胡梦莹、胡美蓉自本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行借款本金267453.94元，支付利息1038.23元，赔偿律师代理费19151元，并自2015年9月15日起至实际还清之日止按借款合同的约定支付利息；
二、被告胡美蓉承担连带清偿责任，被告江苏宝地置业有限公司宝地公司至胡梦莹取得案涉房地产权属证书并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止承担连带清偿责任，被告胡美蓉、江苏宝地置业有限公司宝地公司在承担连带保证责任后，就其实际清偿部分有权向胡梦莹追偿；
三、原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行有权对坐落于江苏省句容市宝华镇红林悦城011幢0811号的房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5675元，减半收取2837.50元，诉讼财产保全费2320元，合计5157.50元，由被告胡梦莹、胡美蓉、江苏宝地置业有限公司宝地公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 张旭
二〇一五年十月二十日
见习书记员 陈悦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。