上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民六（商）初字第1623号
原告陈建国，男，1957年9月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告陈国庆，女，1956年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列二原告的共同委托代理人陆建润，上海诺盛律师事务所律师。
上列二原告的共同委托代理人吴斌，上海诺盛律师事务所律师。
被告招商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人施顺华，行长。
委托代理人袁倩如，女。
委托代理人郑金桥，女。
原告陈建国、陈国庆诉被告招商银行股份有限公司上海分行抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张巍巍任审判长，与审判员黄婧、人民陪审员乐新祥组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告陈建国及二原告的共同委托代理人陆建润、被告委托代理人郑金桥、袁倩如到庭参加诉讼。后审判组织依法变更为审判员顾权担任审判长，与审判员黄婧、人民陪审员乐新祥组成合议庭，于2015年11月17日再次公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人陆建润、被告委托代理人郑金桥、袁倩如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建国、陈国庆诉称，2005年案外人徐甲及其某某作为被拆迁人获上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋（以下简称系争房屋）。2007年10月，原告通过中介公司购买系争房屋，同年11月，由案外人徐甲及其某某出具收条，表示收到原告支付的房款人民币645，000元，房款全部结清。当年两原告就开始实际入住系争房屋，使用至今。因系争房屋系动迁安置房，双方订立合同时不能办理产权过户登记手续，故原告与案外人徐甲及其某某协商：系争房屋产权证原件由原告保管。期间房屋产证原件不得抵押、转让、挂失补办；在2014年12月至2015年4月内，系争房屋产权人必须无条件过户给原告。2010年4月，案外人徐甲以原告与其某某买卖系争房屋其不知情及买卖系争房屋违反法律及政策为由向浦东法院提起诉讼，要求确认两原告与其某某就买卖系争房屋的合同无效并要求原告搬出系争房屋，被浦东法院依法驳回。2012年3月，案外人徐甲及其某某将系争房屋的权利人变更登记为案外人徐甲一人名下。2012年5月，系争房屋设定以中国银行股份有限公司上海市虹口支行为抵押权人的债权抵押，最高债权数额为670，000元，债权期间从2012年4月28日至2022年4月28日止，原告查询发现后向相关部门进行信访反映。随后上述抵押撤销。2013年1月，被告与案外人徐甲订立房屋抵押贷款合同，将系争房屋再行设定以被告招商银行股份有限公司上海分行为抵押权人的债权抵押，最高债权限额为1，350，000元，债权发生期限从2012年12月31日至2022年12月31日。原告亦希望通过信访途径解决，至今未果。2013年3月，原告起诉案外人徐甲，要求其涤除系争房屋的抵押并将房屋过户至原告名下，该诉请一审获得浦东法院支持，二审中原告与案外人徐甲达成调解协议，案外人徐甲承诺在2014年1月31日之前涤除系争房屋的抵押并将房屋过户至原告名下，并承诺不作出任何影响产权过户的行为，但时至今日，案外人徐甲仍未履行相应义务。原告认为，原告买受房屋后，原告及全家一直居住在系争房屋之内，物业费由原告长期缴纳、水电煤及有线电视等公用事业费用均由原告缴纳，且煤气和有限电视等实名登记的户主均为原告陈建国（自来水公司及供电公司无实名登记），房屋也从来没有出租或者出借给他人居住，当地居委会及物业管理公司亦了解该情况。虽然被告招商银行以房地产登记簿所记载的内容作为设立抵押的依据，但根据银监会《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条等规定，被告招商银行应对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等。调查应以实际调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。本案中，原告一直居住在该房屋内，从没有接受过被告招商银行的调查，而银行作为抵押权人和债权人实际和实地调查属于其审查职责范围，且其作为专业金融机构，实地调查所需的手段也不明显超出其能力范围，从事调查活动支出的必要成本也不会超过其合理限度，但被告招商银行在贷款交易过程中未遵守合理的商业准则和管理规范，也未对调查内容审慎审核，原告认为被告招商银行在客观上存在过失，不符合不动产善意取得制度中善意的要求，故其与案外人徐甲所订立的贷款抵押合同无与案外人之间订立的《贷款抵押合同》无效；2、判令被告招商银行股份有限公司上海分行注销上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室所设的抵押权登记；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为确认被告招商银行股份有限公司上海分行对上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权无效。
被告招商银行股份有限公司上海分行辩称，请求法院驳回原告诉请。一、该案件程序上已有生效判决，抵押涤除义务应由案外人徐甲履行上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第9914号《民事判决书》判决主文第一条的判决：“案外人徐甲应在本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设定的抵押登记”。同时，就该判决，被告招商银行与案外人徐甲在二审法院的主持下进行了调解，由案外人徐甲负责涤除房屋抵押登记，上海市第一中级人民法院也以（2013）沪一中民二（民）终字第2227号《民事调解书》进行了法律确认。前述判决书目前已成为生效法律文书，根据判决书内容本案系争房屋抵押问题已经人民法院进行事实调查，且作出生效判决，确认案外人徐甲负有涤除抵押权的法律义务，抵押问题已由法院进行了审理并作出实体处理。前述判决以及调解书要求案外人徐甲涤除抵押权已充分说明被告招商银行于前述房产上设立的抵押权当然有效，涤除抵押权的法律逻辑也是明确的，只有有效抵押权才存在涤除的前提。根据2015年2月4日施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条，被告招商银行认为原告本案之诉讼请求（即否认抵押权有效），实质上否认了前述生效判决结果，因此依照“一事不二审”的诉讼基本原则，人民法院不应就本案房屋抵押权效力、抵押涤除再行审理作出判决，而应当依法驳回原告的起诉，否则将造成前述审判裁判文书的判决内容和效力的更改，造成不同裁判法律文书的效力冲突，完全违背诉讼羁绊原则，如原告对原判决内容有异议，则应通过再审程序提起再审申请。二、实体上，本案抵押权有效。首先，本案抵押合同有效，被告与案外人徐甲签署的《个人授信最高额抵押合同》（下称“抵押合同”），该抵押合同的签署完全遵循《合同法》要求，不存在任何法律规定之合同无效情形。且原告于庭审过程中将诉讼请求由“确认抵押合同无效”变更为“确认抵押权无效”已充分说明原告认可抵押合同效力。就是因为原告明显感受到如坚持抵押合同无效可能遭受不利的法律后果，所以其才不得以变更诉讼请求为确认抵押权无效。其次房产抵押登记已办妥，抵押权有效。按照物权法定原则，房屋等不动产之抵押权须以登记公示为生效要件。上海市房地产交易部门根据有效的抵押合同，依据合法抵押办理程序，办理了抵押登记，设定了房屋抵押权，其抵押登记行为也不存在任何无效之处。根据上海市房地产登记薄，被告招商银行已成为前述房产第一顺位的抵押权利人。且被告招商银行在为案外人徐甲办理抵押贷款业务时已对标的房屋进行了产权调查，房地产登记中心所示房屋所有人为徐甲，原告提供的证据上也显示徐甲为上述房产所有权人；同时被告招商银行还按照个人贷款的相关规定对徐甲的收入情况、征信信息、公司信息等进行了调查，并委托上海大雄房地产估价有限公司对标的房屋进行调查评估，且该公司亦对上述价值出具了独立的评估报告。虽评估报告有细微出入，但该瑕疵并不能否认抵押效力。因此，被告招商银行认为本案所涉抵押合同有效，抵押登记行为程序合法，在此基础上办理的抵押登记有效，其依法享有抵押权。
原告为证明其主张，提供以下证据：
证据1、（2013）浦民一（民）初字第9914号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2227号民事调解书、（2014）浦执字第6887号执行裁定书，证明：1、2007年10月，原告通过中介公司购买浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）；2、因系争房屋系动迁安置房，双方订立合同时不能办理产权过户登记手续，故约定在2014年12月至2015年4月内，系争房屋产权人必须无条件过户为原告；3、2010年4月，案外人徐甲以原告与其某某买卖系争房屋其不知情及买卖系争房屋违反法律及政策为由向浦东法院提起诉讼，要求确认两原告与其某某就买卖系争房屋的合同无效并要求原告搬出系争房屋，被浦东新区人民法院依法驳回；4、2012年3月，案外人徐甲及其某某将系争房屋的权利人变更登记为案外人徐甲一人名下；5、2012年5月，系争房屋设定以中国银行股份有限公司上海市虹口支行为抵押权人的债权抵押，最高债权数额为670，000元，债权期间从2012年4月28日至2022年4月28日止。原告查询发现后向相关部门进行信访反映，随后上述抵押撤销；6、2013年1月，被告与案外人徐甲订立房屋抵押贷款合同，将系争房屋再行设定以被告招商银行股份有限公司上海分行为抵押权人的债权抵押，最高债权限额为1，350，000元，债权发生期限从2012年12月31日至2022年12月31日；7、2013年3月，原告起诉案外人徐甲，要求其涤除系争房屋的抵押并将房屋过户至原告名下，该诉请一审获得浦东法院支持，二审中双方达成调解协议，案外人徐甲承诺在2014年1月31日之前涤除系争房屋的抵押并将房屋过户至原告名下，并承诺不做出任何影响产权过户的行为；8、时至今日，案外人徐甲仍未履行相应义务；
证据2、上海市房地产登记簿，证明系争房屋目前仍设立有以被告招商银行为抵押权人的抵押权；
证据3、抵押合同、贷款合同，证明被告与案外人徐甲之间以系争房屋作为抵押物订立抵押合同、贷款合同；
证据4、居住证明2份、天然气用户过户证明单、有线电视发票，证明：1、原告自2008年开始就长期居住在系争房屋内；2、被告招商银行股份有限公司上海分行未能尽到调查的义务，不适用抵押权的善意取得制度。
被告招商银行股份有限公司上海分行发表如下质证意见：对原告的证据均无异议。
被告招商银行股份有限公司上海分行为证明其辩称，提供以下证据：
证据1、大雄房地产评估公司的评估报告，证明其到系争房屋处做过实地勘察。
原告发表如下质证意见：对该份评估报告真实性无异议，但对其中内容的真实性有异议。1、该报告称实地探访，评估报告外景是对的，门牌号也是对的。但其中所附照片都不是系争房产真实的内景；2、系争房屋实际是两室一厅、两个卧室一个朝南一个朝北，评估报告第10页的“总体概述”中陈述“房屋两室两厅、两间卧室均朝南、厅朝北”与系争房屋实际情况是不一致，对被告招商银行所称已经进行实地调查不予认可；3、该报告第9页“房地产利用现状”载明房屋利用状况为“出租”，这与系争房屋实际使用状况不符，系争房屋自2007年开始一直由原告居住，从未出租或出借给他人，原告也已提供了相应证据证明；4、被告招商银行委托该公司所做的评估仅仅针对房屋价值为出发点，并非对房屋本身权利是否清晰、是否存在瑕疵所作的实地调查。综上，该份报告不能证明被告招商银行作为抵押权人订立抵押合同时尽到了必要的注意和调查义务。
经审理查明，2005年案外人徐甲及其某某作为被拆迁人获上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋。2007年10月，原告通过中介公司购买系争房屋，同年11月，由案外人徐甲及其某某出具收条，表示收到原告支付的房款645，000元，房款全部结清。2007年起两原告就开始实际入住系争房屋，使用至今。2009年11月11日，原告与案外人徐甲及其某某订立协议书一份，表示系争房屋产证未变更为原告所有，故双方协商：系争房屋产权证原件由原告保管，期间房屋产证原件不得抵押、转让、挂失补办，在2014年12月至2015年4月内，系争房屋产权人必须无条件过户给原告。2009年12月，系争房屋权利核准登记在案外人徐甲及其某某名下。2010年4月，案外人徐甲以原告与其某某买卖系争房屋其不知情及买卖系争房屋违反法律及政策为由向浦东法院提起诉讼，要求确认两原告与其某某就买卖系争房屋的合同无效并要求原告搬出系争房屋，被浦东法院依法驳回。2012年3月，案外人徐甲及其某某将系争房屋的权利变更登记为案外人徐甲一人名下。2012年5月，系争房屋设定以中国银行股份有限公司上海市虹口支行为抵押权人的债权抵押，最高债权数额为670，000元，债权期间从2012年4月28日至2022年4月28日止，原告查询发现后向相关部门进行信访反映。随后上述抵押撤销。2013年1月，被告与案外人徐甲订立房屋抵押贷款合同，将系争房屋再行设定以被告招商银行为抵押权人的债权抵押，最高债权限额为1，350，000元，债权发生期限从2012年12月31日至2022年12月31日。2013年3月，原告起诉案外人徐甲，要求其涤除系争房屋的抵押并将房屋过户至原告名下，该诉请一审获得浦东法院支持，案外人徐甲提起上诉，二审中原告与案外人徐甲达成调解协议，调解协议约定：案外人徐甲承诺在2014年1月31日之前协助原告办理系争房屋过户登记手续，并承诺不作出任何影响产权过户的行为。然案外人徐甲未履行相应义务，故引发本案诉讼。
另查明，被告招商银行在办理涉案抵押贷款时，委托上海大雄房地产估价有限公司对案外人徐甲提供的系争抵押房产进行了评估。评估报告载明估价对象范围为浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产；房地产利用现状为出租。同时，评估报告在“影响估价对象价格因素”中的“个别因素”中载明：“估价对象为浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产，建筑面积为73.19平方米，估价对象所在建筑物为6层的住宅房屋，外墙面以涂料为主，铝合金窗。二室二厅，二间卧室均朝南，厅朝北。室内客厅和卧室内墙面刷涂料，室内地面铺木地板……。”
审理中，本案承办法官及书记员至浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室实地勘查，该房屋结构为两室一厅，厅朝南，两间卧室一间朝南一间朝北，且房屋的窗户为塑钢窗。
本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告提起本案诉讼是否违反“一事不再理”原则；二、被告招商银行股份有限公司上海分行就涉案房产的抵押权是否构成善意取得。
一、关于第一项争议焦点。被告招商银行认为根据上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第9914号《民事判决书》判决主文第一条判决：“案外人徐甲应在本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设定的抵押登记”，案外人徐甲负有涤除抵押权的法律义务，抵押问题已由法院进行了审理并作出了实体处理，且二审（2013）沪一中民二（民）终字第2227号《民事调解书》也对该问题予以确认，故法院应该驳回原告起诉。原告认为本案为确认抵押权无效之诉，与之前的涤除抵押权是两个不同的法律关系。本院认为，“一事不再理”主要是指判决或裁定已经生效的案件，除法律另有规定外不得再起诉，也不得再受理的诉讼原则。该原则的适用主要是解决重复起诉的判断标准问题。本院认为，一事应当同时满足三个条件，即同一当事人，同一诉讼标的和同一诉讼请求。首先，本案的诉讼当事人与（2013）浦民一（民）初字第9914号案件的当事人并不相同。其次，（2013）浦民一（民）初字第9914号案件中原告要求涤除抵押登记的诉求与本案中要求确认抵押权无效的诉求所涉的法律关系及依据的法律规范均不相同。（2013）浦民一（民）初字第9914号案件中原告系基于其与案外人徐甲之间房屋买卖合同法律关系，原告是否有权要求出卖方涤除抵押权并办理过户手续基于双方买卖合同的效力。而本案中原告起诉被告招商银行要求确认抵押权无效基于原告作为房屋实际权利人行使所有权权能，被告招商银行是否取得抵押权基于其是否构成抵押权的善意取得。两者诉讼标的不同，适用的法律规范和法律关系也不同。抵押权登记是一个事实状态，抵押权登记是取得抵押权的必要而非充分要件，法院判令涤除抵押权并非对抵押权效力的判断。故本院认定原告提起本案诉讼并未违反“一事不再理”的诉讼原则。
其次，关于第二项争议焦点。原告认为被告招商银行不构成对抵押权的善意取得，本案被告招商银行未遵守相关准则，未履行相应义务、提交的评估报告漏洞百出，无法证明其已经根据规定对贷款人相关贷款内容的真实性等进行过调查，欠缺善意要件，不适用不动产善意取得制度。被告招商银行认为房产抵押登记已办妥，抵押权有效，其委托上海大雄房地产估价有限公司对标的房屋进行调查评估，虽评估报告有细微出入，但该瑕疵并不能否认抵押效力。本院认为。根据《物权法》相关规定，物权的善意取得需满足以下条件：受让人取得该财产时是善意的；以合理的价格有偿转让；转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告招商银行已依约发放了贷款，并依法办理了抵押登记，故其是否取得抵押权视其取得抵押权时是否为“善意”而定。对一般民事主体而言，基于不动产登记具有公信力，债权人因信赖不动产登记而从事交易，除非有相反的证据存在，法律可以推定其为善意，在本案中，“善意”不仅体现为一般民法范畴的“不知”或“不应知”，银行作为专业的金融机构及贷款发放主体，理应具备丰富的放贷业务经验及相关的专业知识及畅通的信息渠道，故对银行而言，“善意”更体现了审慎经营义务的要求。即对银行而言，构成“善意”除了要审查房地产登记薄的登记信息外，还应尽到审慎注意义务、遵守普遍的行业惯例。本案中，被告招商银行虽然在取得抵押权时对标的房屋进行了产权调查并委托上海大雄房地产估价有限公司对标的房屋进行调查评估，但该报告中描述的抵押房产明显与实际不符，本院有理由相信该评估报告系未经实地调查或将他处房产当作涉案抵押房产而作出。根据《个人贷款管理暂行办法》第十三条、第十四条、第十五条等规定，被告招商银行应对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实。调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等。调查应以实际调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。涉案抵押房产为两室一厅，厅朝南，两间卧室一间朝南一间朝北，且房屋窗户为塑钢窗，这与评估报告中所载的“铝合金窗”、“二室二厅，二间卧室均朝南，厅朝北”等描述完全不符。被告招商银行未对抵押房产情况进行审慎调查显然不符合相关法律法规的要求。综上，本院认定，被告招商银行放贷时对抵押物的审核存在重大过失，未尽审慎注意义务，故被告招商银行不构成抵押权的善意取得。综上所述，为维护社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百七十七条之规定，判决如下：
一、被告招商银行股份有限公司上海分行不享有上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权；
二、被告招商银行股份有限公司上海分行应于本判决生效之日起十日内申请注销上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记。
案件受理费16，950元（原告已预付），由被告招商银行股份有限公司上海分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾 权
代理审判员 黄 婧
人民陪审员 乐新祥
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 王 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。