新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新43民终122号
上诉人（原审被告）：罗永华，女，1976年2月15日出生，住新疆布尔津县。
委托诉讼代理人：米裕丰，新疆克兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许睿，新疆克兰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阿合买多拉·哈布丁，男，1970年2月15日出生，住新疆布尔津县。
被上诉人（原审原告）：帕提古丽·别克拜，女，1975年11月7日出生，住新疆布尔津县。
被上诉人（原审原告）：沙布尔江·也尔索勒坦，男，1968年3月18日出生，住新疆布尔津县。
三被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭彩梅，新疆新津律师事务所律师。
原审被告：新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司，住所地新疆布尔津县。
法定代表人：蔡燕辉，董事长。
委托代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。
原审被告：巴特力·努尔吾拉，男，1991年4月11日出生，住新疆布尔津县。
原审第三人：韩军，男，1979年10月10日出生，住新疆布尔津县。
上诉人罗永华因与被上诉人阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜、沙布尔江·也尔索勒坦、原审被告新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司（以下简称天筑公司）、巴特力·努尔吾拉、原审第三人韩军返还原物纠纷一案，不服布尔津县人民法院（2016）新4321民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗永华及其委托诉讼代理人米裕丰、许睿、被上诉人阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜及三被上诉人的共同委托诉讼代理人郭彩梅、原审被告天筑公司的委托诉讼代理人王东继、原审第三人韩军庭参加诉讼，原审被告巴特力·努尔吾拉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗永华上诉请求：1、撤销原审判决，驳回阿合买多拉·哈布丁等三人原审中的诉讼请求；2、被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、基于原审法院认定的事实，诉争房屋的物权始终未发生过变动。物权法规定，物权的种类和内容由法律规定而不能由当事人约定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，同时享有不动产物权人在处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。本案中天筑公司基于合法建设原始取得诉争房屋物权，物权至今未发生变更登记，故房屋物权未发生变更。当事人之间的纠纷仅仅是物权请求优先权的纠纷；二、原审法院认定阿合买多拉·哈布丁等三人与天筑公司签订的拆迁补偿协议合法有效属于适用法律错误。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日实施，该条例废止了《城市房屋拆迁管理条例》，新的条例对国有土地上房屋的征收与补偿程序作出了严苛的规定，只有符合条例第八条规定的情形才能进行征收，且征收应当由市、县人民政府作出决定。征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人签订。本案中天筑公司与阿合买多拉·哈布丁等三人签订征收补偿协议时，天筑公司并不是房屋征收部门，没有征收的权利，因此双方签订的协议违反法律行政法规的强制性规定而无效，阿合买多拉·哈布丁等三人并无取得诉争房屋的合法前提。合同无效的法律后果是返还基于合同取得的财产；三、罗永华与天筑公司签订的买卖合同合法有效。2015年6月9日双方签订商品房买卖合同时天筑公司拥有合法的商品房销售资格，是诉争房屋的物权所有人，实际控制并交付了房屋。罗永华依据天筑公司的要求支付了合理对价，合同不存在任何违法情形。
阿合买多拉·哈布丁等三人辩称，一、我方没有办理产权登记的原因是天筑公司没有缴纳土地出让金，房产部门停办产权登记；二、我方与天筑公司签订的房屋拆迁协议合法有效，《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅适用于因公共利益需要的征收行为，而非因公共利益需要的拆迁行为应由拆迁人与被拆迁人自行协商解决，本案诉争房屋的用地属于挂牌出让取得，因此不是为了公共利益，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定；三、我方以产权置换的方式取得诉争房屋的所有权，天筑公司及巴特力·努尔吾拉在未取得阿合买多拉·哈布丁等三人同意的情况下，对阿合买多拉·哈布丁等三人与天筑公司签订的协议作出修改，属于无效行为，天筑公司无权将诉争房屋出售给罗永华，双方的买卖合同无效，罗永华购买诉争房屋时，该房屋正处于阿合买多拉·哈布丁等三人对外出租期间，天筑公司并没有履行交付义务，罗永华没有合法取得诉争房屋的所有权。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
天筑公司述称，罗永华的上诉请求成立，理由如下：一、天筑公司在与阿合买多拉·哈布丁等三人履行拆迁协议过程中，阿合买多拉·哈布丁等三人电话与天筑公司售房员取得联系，要求将诉争房屋变更登记在巴特力·努尔吾拉名下，售房员即进行了变更，阿合买多拉·哈布丁等三人与巴特力·努尔吾拉存在家庭成员间析产问题；二、诉争房屋登记在巴特力·努尔吾拉名下后，巴特力·努尔吾拉与罗永华一起到天筑公司将诉争房屋转让给罗永华，并要求公司将交给巴特力·努尔吾拉的五份合同上买受人填写为罗永华，房款由罗永华直接支付给巴特力·努尔吾拉，巴特力·努尔吾拉与阿合买多拉·哈布丁等三人对家庭财产析产后有权处置诉争房屋，我公司仅仅是依据阿合买多拉·哈布丁等三人及巴特力·努尔吾拉、罗永华的要求办理买卖登记，巴特力·努尔吾拉与罗永华之间的交易是真实的。
韩军述称，诉争房屋的出售是巴特力·努尔吾拉在微信上发的广告，巴特力·努尔吾拉与罗永华的老公商谈的价格，因巴特力·努尔吾拉对外欠款，韩军是担保人，因此罗永华的购房款经由韩军的农行卡转到巴特力·努尔吾拉债主的卡上，买房时韩军与巴特力·努尔吾拉及罗永华一起去的天筑公司，先签订了合同，当天将购房款打入韩军账户。
巴特力·努尔吾拉未到庭亦未提交书面答辩状。
阿合买多拉·哈布丁等三人向一审法院起诉请求：1、罗永华返还诉争门面房（警苑小区8号楼一层7号）；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1999年5月25日，阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜因房改取得布房第000xxxx8号房屋产权证。2011年6月24日，天筑公司与阿合买多拉·哈布丁等三人达成《拆迁补偿协议》，约定：天筑公司拆迁阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜所有的布房第000xxxx8号房屋，天筑公司补偿阿合买多拉·哈布丁等三人现有地段所开发建设的8号楼一层（建筑面积为115平方米-120平方米）门面房。置换房屋于2013年前交付使用。协议签订后，天筑公司按约履行了向阿合买多拉·哈布丁等三人交付房屋的义务。本案诉争房屋警苑小区8号楼的7号门面房系天筑补偿给阿合买多拉·哈布丁等三人的门面房之一。2015年5月15日，天筑公司又与巴特力·努尔吾拉签订《拆迁补偿补充协议》，约定：”天筑公司将《拆迁补偿协议》中约定的置换警苑小区8号楼一层7号门面，因拆迁人不满意故收回门面房，补偿现金给巴特力·努尔吾拉，《拆迁补偿协议》其他内容不变。”2015年6月9日，天筑公司将警苑小区8号楼一层7号门面房出售给罗永华，罗永华按照巴特力·努尔吾拉指意将房款530000元转账给第三人韩军。罗永华与天筑公司签订《商品房买卖合同》后并未办理相关不动产转让登记。天筑公司以双方已签订《拆迁补偿补充协议》，有权出售诉争房屋，但天筑公司在未取得阿合买多拉·哈布丁等三人授权即与巴特力·努尔吾拉签订上述协议，该协议合法性不予确认。因天筑公司未取得阿合买多拉·哈布丁等三人授权签订《拆迁补偿补充协议》，事后也未取得阿合买多拉·哈布丁等三人追认，天筑公司又依据《拆迁补偿补充协议》与罗永华所签订的《商品房买卖合同》，对该合同的真实性、关联性、合法性不予确认。一审法院认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的合同有效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，阿合买多拉·哈布丁等三人与天筑公司签订的《拆迁补偿协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法应属有效合同，双方均已按照《拆迁补偿协议》内容行使权利履行义务，阿合买多拉·哈布丁等三人因此取得警苑小区8号楼一层7号门面房。天筑公司与巴特力·努尔吾拉，在未获得阿合买多拉·哈布丁等三人书面授权情况下，又签订《拆迁补偿补充协议》，该补充协议属于无处分权人处分他人财产，阿合买多拉·哈布丁等三人并未追认，且巴特力·努尔吾拉在签订《拆迁补偿补充协议》后也未取得处分权，故《拆迁补偿补充协议》属于无效合同。天筑公司又依据《拆迁补偿补充协议》与罗永华签订《商品房买卖合同》，将警苑小区8号楼一层7号门面房出售给罗永华，因天筑公司并未取得所有权故其签订《商品房买卖合同》也属无效合同。阿合买多拉·哈布丁等三人作为所有权人享有追回权，故罗永华应将警苑小区8号楼一层7号门面房返还阿合买多拉·哈布丁等三人。阿合买多拉·哈布丁等三人的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。罗永华辩驳系善意取得警苑小区8号楼一层7号门面房，因天筑公司出售给罗永华的警苑小区8号楼一层7号门面房，依照法律规定属应当登记，而双方并未办理不动产转让登记，故罗永华不符合善意取得条件，不能善意取得警苑小区8号楼一层7号门面房。罗永华辩驳主张无法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款的规定，经审判委员会研究决议，判决：被告罗永华于本判决生效之日起三日内向原告阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜、沙布尔江·也尔索勒坦返还警苑小区8号楼一层7号门面房。案件受理费8650元，减半收取4325元，原告阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜、沙布尔江·也尔索勒坦已预交4325元（于本判决生效之日起五日退还阿合买多拉·哈布丁、帕提古丽·别克拜、沙布尔江·也尔索勒坦），由被告新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司负担1441.7元（于本判决生效之日起三日内交布尔津县人民法院）；由被告巴特力·努尔吾拉负担1441.7元（于本判决生效之日起三日内交布尔津县人民法院）；由被告罗永华负担1441.6元（于本判决生效之日起三日内交布尔津县人民法院）。
二审中，阿合买多拉·哈布丁等三人举证如下：
1、布尔津县人民政府布政函（2014）191号批复。证明涉案房屋所在的土地系挂牌出让取得。
2、布尔津县国有土地上房屋征收与补偿办公室证明。证明涉案房屋由开发商与被拆迁人自行协商拆迁。
3、天筑公司在布尔津县国土资源局的备案材料。证明天筑公司对涉案房屋进行拆迁在国土局进行备案。
罗永华对阿合买多拉·哈布丁等三人出示证据的质证意见为，对证据1的三性均不认可，该证据不属于二审新证据，不能作为定案依据，是否挂牌出让不影响《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用。对证据2的合法性不认可，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，排除了企业作为征收人。对证据3的三性均不认可，该证据反映不出是拆迁备案，与本案无关联性。
天筑公司对阿合买多拉·哈布丁等三人出示证据的质证意见为，对证据1、2、3的真实性、合法相无意见，但不认可与本案的关联性及证明目的。
韩军对阿合买多拉·哈布丁等三人出示证据的质证意见为，同意罗永华的质证意见。
二审中，天筑公司举证如下：
1、商品房预售许可证；2、布尔津县发展和改革委员会批复；3、布尔津县企业投资项目备案证；4、建设用地规划许可证；5、建设用地批准书；6、建设工程规划许可证。证明天筑公司对涉案房屋的开发、建设、销售、拆迁等行为均无过错。
罗永华对天筑公司二审出示证据的质证意见为，上述证据均不属于新证据，认可天筑公司在涉案房屋的开发、建设、销售过程中无过错，但其拆迁行为不合法。
阿合买多拉·哈布丁等三人对天筑公司二审出示的所有证据均无异议。
韩军对天筑公司二审出示证据的质证意见为，同意罗永华的质证意见。
韩军在二审中举证如下，2015年6月1日至2015年6月3日，银行转账明细。证明韩军收到53万元购房款后将收到的款项转给巴特力·努尔吾拉的债主。
罗永华对韩军二审出示证据的质证意见为，认可韩军出示的证据。
阿合买多拉·哈布丁等三人对韩军二审出示证据的三性均不认可，韩军所称的债权债务与本案无关，也未得到证实，债务是否真实无从考证。
天筑公司认可韩军二审出示的证据。
本院对阿合买多拉·哈布丁等三人及天筑公司出示证据的认证意见为，二人出示的证据均为天筑公司开发涉案房屋时在相关部门登记备案、政府部门批复文件及各项许可证，相关部门均已在材料上签章确认，故对二人出示证据的真实性均予以确认。韩军二审出示的证据显示2015年6月9日韩军账户转存收入53万元，11日韩军向他人转支53万元，但目前无证据证实该款转至巴特力·努尔吾拉债权人名下，故对韩军出示该证据的证明目的不予确认。
一审法院认定的事实，除”天筑公司依据《拆迁补偿补充协议》与罗永华所签订的《商品房买卖合同》，对合同的真实性、关联性、合法性不予确认”以外，其他事实与本院审理查明的事实一致，予以确认。
本案的争议焦点为，罗永华是否应当返还诉争房屋。
本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。新条例明确了征收是为了实现公共利益，由政府征收国有土地上的房屋，这与被废止《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）规定，为了保障建设项目顺利进行，制定本条例有明显的区别。被废止的旧条例并未明确拆迁房屋是为了公共利益还是为了商业开发，即因公共利益需要和为了商业开发均可适用旧的条例，均可以进行强制拆迁，而新条例明确规定，为了公共利益才能征收国有土地上的房屋，且只有被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，才能由政府依法申请人民法院强制执行。对符合城市规划并经政府相关部门批准，且拆迁人与被拆迁已经自愿达成拆迁补偿协议的商业开发行为，新条例并未予以禁止，但为了商业开发而进行的拆迁活动，在新条例颁布实施后，已经丧失了强制拆迁的法律依据，即拆迁人与被拆迁人如达不成拆迁补偿协议，拆迁人无法进行强制拆迁。本案中，阿合买多拉·哈布丁等三人与天筑公司签订的拆迁补偿协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律及行政法规的规定，没有损害国家及第三人的合法权益，合法有效。天筑公司未经阿合买多拉·哈布丁等三人同意或授权又与巴特力·努尔吾拉签订拆迁补偿补充协议，约定收回已经补偿给阿合买多拉·哈布丁等三人的房屋，改为给巴特力·努尔吾拉补偿现金，天筑公司辩称与巴特力·努尔吾拉签订拆迁补偿补充协议经过阿合买多拉·哈布丁等三人同意，但其未提供任何证据予以证明，对此辩称本院不予采信。罗永华购买涉案房屋，虽然支付了合理的对价，并与天筑公司签订了购房合同，但至今未办理产权登记，因此不适用善意取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此，一审法院判令罗永华返还诉争房屋符合上述规定，应予维持。
综上所述，阿合买多拉·哈布丁等三人仅是依据与天筑公司签订的拆迁补偿协议享有对诉争房屋的优先取得权，并不必然导致罗永华与天筑公司签订的商品房买卖合同无效。原审法院认定，天筑公司与罗永华签订的商品房买卖合同无效，并基于合同无效而判令罗永华返还房屋存在瑕疵，应予纠正。罗永华在返还房屋后可以另案主张自己的权利。一审法院认定事实及适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对罗永华的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元（上诉人罗永华预交9100元），由上诉人罗永华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 强 辉
审 判 员 马 维 红
代理审判员 巴燕叶留
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 汪 丹