江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3643号
上诉人（原审被告）:黄品荣。
委托诉讼代理人：胡明举，上海夜晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张家港市凤凰镇人民政府，住所地江苏省张家港市凤凰镇金谷路。
法定代表人：王卫民，该镇镇长。
委托诉讼代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。
上诉人黄品荣因与被上诉人张家港市凤凰镇人民政府（以下简称凤凰镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初12691号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
黄品荣上诉请求：1、撤销（2016）苏0582民初12691号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未能提供不动产权属证明或不动产登记档案证明涉案房屋系法律认可的不动产，亦无法证明被上诉人系涉案房屋的合法权利人或合法出租权利人。被上诉人也未提供涉案房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》及《商品房销售许可证》，故涉案房屋不可以作为商品流通，亦不能出租。综上，涉案《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补偿协议书》系无效合同，被上诉人无权向上诉人主张支付租金，一审法院应审理上诉人是否应当支付房屋使用费；2、被上诉人主张的部分租金已经超过诉讼时效，不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定。综合上述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
凤凰镇政府辩称，本案并未超过诉讼时效。涉案租赁合同和补充协议亦不符合合同法关于合同无效的规定情形，被上诉人出租给上诉人的房屋以及向其他门店店主租赁后转租给上诉人的房屋均系同时建造，均有相关部门颁发的建设工程规划许可证，故根据相关法律和司法解释的规定，涉案租赁合同应为合法有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
凤凰镇政府向一审法院提起诉讼请求：1、要求解除双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》；2、判令黄品荣迁让原租赁房屋；3、判令黄品荣向其支付租金1426690元、支付违约金（以475563元自2013年12月1日起至2014年11月30日止按每日千分之二计算，以949515元自2014年12月1日起至2015年11月30日止按每日千分之二计算，以1426690元自2015年12月1日起至黄品荣实际支付之日止按每日千分之二计算）、并支付自2017年1月1日起至黄品荣实际迁出之日止按年租金480559元标准计算的房屋占有使用费；4、由黄品荣承担本案诉讼费用。一审审理中，凤凰镇政府表示不要求黄品荣支付违约金。
一审法院认定事实：2007年8月18日，凤凰镇政府作为出租方、黄品荣作为承租方，双方签订《房屋租赁协议书》一份，黄品荣向凤凰镇政府租用位于金谷路金谷桥堍东侧的老西张农贸市场。为一楼、二楼上下两层，总可用面积约2830平方米（按实际面积为准）。另有西侧及北侧门面由凤凰镇政府统一租赁后交与黄品荣使用，西面广场和北面停车场归凤凰镇政府使用。双方约定租赁期限为自2008年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为45万元（其中4.05万元属转移支付租金，用于由凤凰镇政府出面租赁西侧及北侧共8间门面），租金支付方式采取先付租金后使用的方式，黄品荣承担的年租金45万元，应于当年规定支付日期之前一个月一次性付给凤凰镇政府（即2008年度的租金，应在2007年12月1日前付清，以此类推）。双方同时约定黄品荣违反租金支付方式、逾期支付租金的，每逾期一日按应付租金的千分之二计算违约金，逾期超过30日的，凤凰镇政府有权解除本协议、收回出租标的物，同时不承担因黄品荣违约而造成的任何损失。协议还约定了其他事项。2007年8月28日，双方签订《房屋租赁补充协议书》，约定8间店面店主2007年的经济补偿4.05万元由凤凰镇政府负责支付。3年后（即从2011年起）各门店租金的增加部分由黄品荣承担。凤凰镇政府出面负责西张老菜场西北角杨根元的店面，与其签订租赁协议，但一切租赁费用由黄品荣承担。2007年8月，凤凰镇政府和上述9间门店店主签订了租赁协议，并另外租赁了张家港市西张食品站1间门面房。凤凰镇政府按约向黄品荣交付了老西张农贸市场一楼、二楼约2830平方米的房屋及另外10间店面，黄品荣向凤凰镇政府支付了至2013年度为止的租金（2013年度租金尚结欠4680元）。因凤凰镇政府未能收到2014年1月1日开始的租金，为此提起诉讼。
以上事实，有《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》、《西张老菜场门店租赁协议》、黄品荣支付租金的缴款单及庭审笔录等予以证实。
另查明，2013年12月25日，陈建胜向张家港市凤凰镇财政所支付了463450元。2013年12月27日，张家港市凤凰镇财政所将该款退回给了陈建胜。黄品荣陈述陈建胜是其会计，系代黄品荣向凤凰镇政府支付了2014年度的租金463450元，但凤凰镇政府予以退还。黄品荣向凤凰镇政府工作人员询问情况，被告知因为所有的租赁房屋准备拍卖，拍卖期间不收租金。以后凤凰镇政府也未向黄品荣催要过租金。凤凰镇政府否认有不再收取租金的事实存在，陈建胜交纳463450元予以退回，是因为付款主体不对，要求黄品荣出具书面的确认书又未果。该款退回后凤凰镇政府多次向黄品荣催要租金，一直未支付。
以上事实，有现金解款单、预算拨款凭证及庭审笔录等予以证实。
一审审理中，黄品荣认可2014年度租金为470883元、2015年度租金为473952元、2016年度租金为477175元、2017年度租金为480559元。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》是真实意思表示且已实际履行，协议合法有效。凤凰镇政府已经履行了交付租赁标的物的义务，黄品荣应按约向凤凰镇政府支付租金。黄品荣未向凤凰镇政府支付从2014年1月1日开始的租金，其辩解安排会计支付租金后对方予以退回，凤凰镇政府工作人员告知因租赁房屋拍卖，不需要支付租金，凤凰镇政府对此予以否认，黄品荣未能举证佐证，且也不符合常理，难予认定。凤凰镇政府对退款的解释符合情理，而且黄品荣此后一直未支付租金，故黄品荣已构成违约，应立即支付租金并承担违约责任。根据双方签订的租赁协议，黄品荣逾期支付租金超过30日的，凤凰镇政府有权解除本协议、收回出租标的物，故凤凰镇政府要求解除租赁协议并收回租赁房屋，合法有据，应予支持。凤凰镇政府不要求黄品荣承担违约金，系其对自身实体权利的处分，予以准许。涉案租赁协议约定的租赁期限共计为10年，租金每年支付一次，最后一期支付时间为2016年12月1日前，租金支付的诉讼时效应从最后一期租金支付时间起算，故凤凰镇政府主张涉案租金，未超过诉讼时效。黄品荣辩解凤凰镇政府主张的租金有很多已超过诉讼时效，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除张家港市凤凰镇人民政府与黄品荣签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议书》；二、黄品荣于本判决生效后30日内迁出承租的位于张家港市凤凰镇××农贸市场××楼、××楼约2830平方米的房屋及西侧、北侧10间门面并返还给张家港市凤凰镇人民政府。三、黄品荣于本判决生效后30日内支付张家港市凤凰镇人民政府至2016年度为止的租金共计1426690元，并支付从2017年1月1日起至实际迁让之日止按年租金标准480559元计算的租金。案件受理费17640元，减半收取8820元由黄品荣负担。
本院对一审法院查明的事实予以认定。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院认为，首先，关于涉案《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》的效力问题，被上诉人凤凰镇政府在一审时提交了涉案农贸市场的《建设工程规划许可证》，证明被上诉人系农贸市场的所有权人，上诉人对该证据的真实性予以认可。二审中，被上诉人凤凰镇政府陈述，上述许可证中记载的建设单位为西张镇人民政府，后张家港市西张镇、港口镇和凤凰镇三镇合并为张家港市凤凰镇，上诉人黄品荣对被上诉人的陈述未提出异议。被上诉人凤凰镇政府在一审时亦提交了与农贸市场内其他门店店主签订的租赁协议，证明将其他门店租赁后转租给上诉人黄品荣，上诉人对上述证据的真实性亦予以认可。综上，结合上诉人与被上诉人签订租赁协议并于2013年之前一直向被上诉人缴纳租金的事实，且目前亦无其他案外人主张对涉案租赁房屋的所有权，本院认定涉案《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》系双方基于真实意思表示签订，且不违反法律、法规关于房屋租赁合同效力的强制性规定，应为合法有效。其次，关于上诉人黄品荣是否应当向被上诉人凤凰镇政府按约支付租金抑或是房屋使用费，基于双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》为合法有效，被上诉人按约向上诉人交付了租赁房屋，上诉人则应按期足额向被上诉人缴纳房屋租金，虽然上诉人在二审中辩解应向被上诉人缴纳房屋使用费而非租金，但无论是租金或是房屋使用费，均是上诉人应当向被上诉人履行的给付金钱义务，对于双方的结果意义并无差异，一审法院的实体处理正确，应予维持。最后，关于本案的诉讼时效，虽然涉案租金系分期按年支付，但均是基于履行同一份租赁合同，故一审法院认定主张支付涉案租金的诉讼时效从最后一期支付时间起算并无不当，应予维持。
综上所述，黄品荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17640元，由上诉人黄品荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 赵 俊
代理审判员 王 炜
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 毛莉莉