广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初9544号
原告中国银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路72号。
负责人张正强，该分行行长。
委托代理人彭菲、李昱杰，广东林德律师事务所律师。
被告潘彦峰，男，1981年10月12日出生，汉族，住广东省兴宁市。
被告黄苑，女，1984年4月6日出生，汉族，住广东省兴宁市。
被告东莞市光大房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市东城区立新社区新源南路1号紫云龙庭1幢2楼。
法定代表人陈润光。
委托代理人陈亦琛，广东润广律师事务所律师。
委托代理人赵宁，广东润广律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司东莞分行（以下简称“中国银行东莞分行”）与被告潘彦峰、黄苑、东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称“光大公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由审判员李少娟担任审判长、与代理审判员钟柳云、人民陪审员陈俊杰组成合议庭，于2016年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李昱杰、被告光大公司的委托代理人赵宁到庭参加诉讼。被告潘彦峰、黄苑经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已终结审理。
原告中国银行东莞分行诉称，2009年11月10日，原告与被告潘彦峰、黄苑签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2009年东中银按借字SD078号），双方约定被告潘彦峰、黄苑向原告贷款人民币410000元用于购买东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx的房屋，还款方式为按月等额本息还款，贷款期限为20年，月利率为浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为3.465‰；被告潘彦峰、黄苑以其所购的东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx房为上述贷款提供抵押担保，并代理了抵押登记手续。被告光大公司为上述贷款提供连带保证责任。上述合同签订后，原告即按约定履行了出借义务。但被告潘彦峰自2015年11月16日开始拖欠还款，已连续10期未按合同约定偿还贷款本息。截至2016年9月12日，尚欠贷款本金余额310505.69元及相应利息0元、罚息0.84元、复利0元。综上，三被告的行为已严重损害了原告的合法权益。故原告依法诉至法院，请求判令：1、被告潘彦峰、黄苑立即向原告偿还贷款本金余额310505.69元及相应罚息0.84元（暂计至2016年9月12日，相应利息、罚息、复利按《个人一手住房贷款合同》约定计算，计至被告清偿上述贷款本息之日止）；上述款项暂合计310506.53元；2、被告潘彦峰、黄苑向原告支付为实现债权而支付的律师费16468.14元；3、被告光大公司对上述贷款承担连带清偿责任；4、原告对被告潘彦峰、黄苑提供的抵押物（即东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx号）享有抵押权，对处置抵押物所得款项在本案债权范围内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告光大公司辩称，一、被告光大公司已经完成了阶段性的担保责任，不应再对该笔借款承担任何责任。根据《个人一手住房贷款合同》的内容可知光大公司的担保责任是阶段性的，在潘彦峰、黄苑办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续即视为完成了担保责任。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意。处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的他项权其实是具有排他效力的。《房产登记信息查询结果》显示潘彦峰、黄苑的房屋已经以原告为他项权人进行了抵押登记，抵押期间为2009年11月10日至2029年11月10日，在此期间内，原告已经拥有对潘彦峰、黄苑的房产的他项权。综上，原告系案涉房屋抵押权预告登记的权利人，可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，应当视为原告已经享有案涉房屋的处分权。光大公司的担保责任事实上已经完成，不应该再对该笔借款承担任何担保责任。二、案涉债权既有保证又有物的担保，且在《个人一手住房贷款合同》中未明确约定承担责任的顺序，因此，光大公司只在潘彦峰、黄苑所提供的抵押物价值范围外对涉案债务承担保证责任。根据《担保法》第28条：“同一债务既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当现就该物的担保实现债权。”在本案中，原告与潘彦峰、黄苑所签订的《个人一手住房贷款合同》中，两被告以其位于东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx的房产作为抵押物向原告按揭贷款，且在该合同中没有明确约定承担责任的顺序，因此，根据《担保法》第28条、《物权法》第176条的规定，原告必须先行对潘彦峰、黄苑用于抵押的房产行使抵押权，在该抵押物的价值范围外，才可要求光大公司承担保证责任。也就是说，光大公司履行保证责任的顺序位于物上担保权之后，光大公司只对物的担保以外的债权承担保证责任。对此，光大公司享有抗辩权。三、原告主张的律师费没有提供相应的证据，不应当得到支持。原告没有提供合法的收款凭证及发票等证据予以证明已发生该笔费用，且在代理合同中律师收费标准是按照收回金额的5%收取，属于案件结束后收费的风险收费模式。故，原告主张律师费的毫无根据，不应予以支持。
被告潘彦峰、黄苑未向本院提交答辩意见和质证意见，亦未提交任何证据。
经审理查明，2009年11月10日，原告中国银行东莞分行作为贷款人，被告潘彦峰、黄苑作为借款人，被告光大公司作为保证人，各方签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号为：2009年东中银按借字SD078号），约定：原告向被告潘彦峰、黄苑提供贷款410000元用于购买位于东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx房屋；贷款期限为240个月，自实际放款日起算；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%；还款方式为按月等额本息还款；若未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为:利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；借款人以合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；保证期间为借款人债务履行的期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。
上述合同签订后，原告于2009年11月10日向被告潘彦峰、黄苑发放了贷款410000元。根据原告提交的逾期未还款查询结果显示，被告潘彦峰自2015年11月份开始连续多期逾期。至2016年9月12日止，被告尚欠原告贷款本金310505.69元，利息0元、罚息0.84元、复利0元。
原告委托广东林德律师事务所代理本案诉讼，未实际支付律师费。
案涉抵押物办理了抵押登记，原告取得商品房他项权登记证明，证明书号为20091201D50F25366305。案涉抵押物尚未办理房产证和房地产他项权证。商品房他项权登记证明上显示的产权人为被告潘彦峰和黄苑。
以上事实，有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、借款借据、承诺书、商品房他项权登记证明、逾期未还款查询结果、律师业务代理合同，以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告潘彦峰、黄苑经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，本院视其放弃抗辩和质证的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。原告与三被告签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效，各方均应按约定履行合同义务。原告向被告潘彦峰、黄苑发放了贷款410000元，事实清楚、证据充分，本院依法予以确认。被告潘彦峰、黄苑未按约定按时足额偿还贷款本息，已构成违约，原告有权要求该两被告提前清偿全部贷款本息，按约定计收罚息及复利。被告潘彦峰、黄苑应向原告偿还剩余贷款本金310505.69元及利息、罚息、复利（暂计至2016年9月12日，罚息0.84元；后续利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮30%计收，罚息按前述合同贷款利率加收50%对逾期本金计收，复利按罚息利率对逾期利息计收，均计至案涉贷款实际清偿之日止）。
原告主张其为本案诉讼支付律师费16468.14元，但没有提供律师费发票证明该费用有实际发生，本院对原告的该项诉请不予支持。
被告潘彦峰、黄苑自愿以其名下位于东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx的房产为案涉债务提供抵押担保，其意思表示真实，且办理了抵押登记，该抵押担保合法有效。原告主张对该抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。
案涉抵押物尚未办妥房地产权证及他项权利证书，故合同约定的保证期间尚未届满。原告要求被告光大公司对被告潘彦峰、黄苑的案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告潘彦峰、黄苑应当于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国银行股份有限公司东莞分行偿还贷款本金310505.69元及利息、罚息、复利（暂计至2016年9月12日，罚息0.84元；后续利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮30%计收，罚息按前述合同贷款利率加收50%对逾期本金计收，复利按罚息利率对逾期利息计收，均计至案涉贷款实际清偿之日止）；
二、原告中国银行股份有限公司东莞分行对被告潘彦峰、黄苑名下位于东莞市南城区宏伟路1号景湖时代花园x单元1xxx的房产（他项权证明书号：20091201D50F25366305）享有抵押权，对其折价、变卖或拍卖所得的价款在上述债权范围内优先受偿；
三、被告东莞市光大房地产开发有限公司对被告潘彦峰、黄苑上述判项一的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国银行股份有限公司东莞分行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费6487.46元（原告已预交），由原告中国银行股份有限公司东莞分行负担662.67元，被告潘彦峰、黄苑、东莞市光大房地产开发有限公司负担5824.79元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李少娟
代理审判员 钟柳云
人民陪审员 陈俊杰
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 赖志伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。