重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初8765号
原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。
法定代表人ＸＸ东，重庆天骄爱生活服务股份有限公司董事长。
委托代理人蒋飞，男，重庆天骄爱生活服务股份有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
被告蒋其麟，男，1984年6月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人何祖玲（系蒋其麟之母），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司与被告蒋其麟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法由审判员傅文健独任审理，适用小额诉讼程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的委托代理人蒋飞，被告蒋其麟及其委托代理人何祖玲到庭参加了诉讼。庭审中，当事人庭外和解2个月，本案现已审理终结。
原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司诉称，2013年9月27日，被告与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告购买了位于重庆市沙坪坝区大学城东路房屋一套。2011年10月22日，原告与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，在该协议中载明，由原告为城立方天骄名城小区提供物业管理服务，业主按月向原告交纳物管费，逾期不交的，按照日千分之三的标准向原告支付违约金。原告按照合同约定向被告居住小区提供了物业服务，但被告现在尚有部分物业服务费、水电公摊费费用未向原告交纳，故现诉至法院要求被告向原告立即支付物业服务费5759.3元（庭审中，原告将物业费的金额变更为5351.9元）、违约金3354.94元（庭审中，原告将违约金调整为：以被告所欠物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率130%计算从欠费次月的第一日起至付清之日止的违约金）。
被告蒋其麟辩称，对于原告所述的，被告居住小区由原告提供物业服务是属实的，被告于2013年9月27日与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订购房合同，购买了位于重庆市大学城东路，城立方天骄名城小区房屋一套，但被告是自2015年4月份才开始接房，故对于2015年4月份之前的物业费被告不应承担；2013年9月27日、2015年11月29日开发商销售代表李亚娜分别向被告出具了“老带新”确认单一份，每份确认单可以免交物管费2000元，所以被告共应免去被告4000元的物管费。被告每月应交纳的物管费金额是407.4元，自2015年4月（接房日起）至2016年7月，被告已向原告交纳了所有的物管费。
经审理查明，2011年5月11日，甲方重庆协信远浩房地产开发有限公司（协信城立方的建设单位，以下简称开发商）与乙方重庆天骄物业管理服务有限公司签订了协信天骄名城一期项目（协信城立方）《前期物业服务合同》，该合同载明，就甲方选聘乙方对协信天骄名城一期（协信城立方）实施前期物业服务订立本合同，在该合同中，双方对物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务关系等进行了约定。该合同第一章（物业服务区域概况）第一条（物业基本情况）载明：“物业名称：协信天骄名城一期（协信城立方）。…….”。第四章（物业服务费用）第六条：“本物业服务区域的物业服务收费方式为包干制，本物业的物业服务收费标准（按建筑面积计算）为：一、本物业公共性服务收费标准（按建筑面积）：1、……；2、9-21#电梯洋房：3.00元/平方米·月；……。”第八条：“业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……。”合同尾部有甲方重庆协信远浩房地产开发有限公司及乙方重庆天骄物业管理有限公司签章。
2013年9月27日，被告蒋其麟（乙方）与重庆协信远浩房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同第一条载明：“本商品房项目暂定名为：城立方天骄名城”；第二条：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：预售商品房”；第八条（交房手续的办理）：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。……。”；商品房买卖合同后附有附件五（合同补充协议），该协议第五条（对交房手续的补充说明）载明：“……。2）对于现售商品房的，甲方不再另行通知乙方具体接房时间，乙方在签署完毕《重庆市商品房买卖合同》和《银行按揭合同》的30日内前来办理接房手续。……”；第十条：“乙方承诺遵守《业主临时管理规约》规定，认可甲方委托重庆天骄物业管理有限公司实施本项目的前期物业管理。本物业设计的相关物业费用约定如下：1、本物业管理区域的物业公共服务收费实行包干制，现前期物业服务费用收费标准为（含电梯使用费，不含水电公摊费）：1-8#、22#、23#高层住宅每月2元/平方米（按建筑面积计算）；9-21#电梯洋房每月3元/平方米（按建筑面积计算）……。”合同尾部有甲方重庆协信远浩房地产开发有限公司签章及乙方蒋其麟签字、捺印。
2013年6月30日，协信集团重庆公司为了最大化利用客户资源，由协信集团重庆公司营销管理部制订了《协信集团重庆公司老带新政策方案》，在该方案中，对老带新优惠政策的对象、优惠金额、操作流程、政策起止时间等进行了约定，其中，该政策执行的范围包括阿卡迪亚项目、城立方项目等；新客户购买协信城立方洋房产品，老业主享受2000元物管费优惠；在操作流程中规定：“新客户签订收购时，在销售部填写《协信集团重庆公司“老带新”确认单》，须当天经项目营销部总监、销售经理签字确认，一式肆份，销售部两份（一份存档、一份提交营销管理部），老客户分为两份：非正式联和正式联（非正式联是认购时给老客户的确认联，代销售部流程审批完毕之后再来换取正式联，并做好领取登记）”。
2013年9月27日，由重庆协信远浩房地产开发有限公司向被告出具了“老带新确认单（正式联）”一份，其中，老客户姓名为蒋其麟，新客户姓名为陈建明，销售代表处有李亚娜签字、项目经理处有李娜签字，该确认单表格底部注明：“此《老带新确认单》一式肆份，此份由项目销售部负责保管，”确认单下方空白处写明：“用于2015年7月-10月物业费，11月份：370.4元”
2015年11月29日，由重庆协信远浩房地产开发有限公司向被告出具了“老带新确认单（正式联）”一份，其中，老客户姓名为蒋其麟，新客户姓名为陈建明，销售代表处有李亚娜签字、项目经理处有李娜签字，该确认单表格底部注明：“此《老带新确认单》一式肆份，此份由老客户保管，为有效的正式联，凭此联老客户方能享受物管费优惠。”确认单下方空白处有原告公司工作人员代海东签字并写明：“可至明年4月份，会有部分余额物业费补差额。”
2015年4月1日，蒋其麟在原告处签收了《物品领用登记表》，领取了临时管理规约、入户门钥匙等。
庭审中，双方就如下事实达成一致意见：原告购买的房屋为花园洋房，其每月应交纳的物管费金额为407.4元；被告蒋其麟在协信集团重庆公司“老带新”优惠政策中只带了一个新客户（陈建明）；被告接房的时间为2015年4月1日。
上述事实，有原告的陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、业主临时管理规约、前期物业服务合同、物品领用登记表，被告举示的老带新确认单两份、收款收据复印件数份等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经当事人庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，被告亦认可其居住小区是由原告在提供物业服务，且对每月应交纳的物管费金额没有异议，原、被告双方在本案中的争议焦点为：1、被告开始交纳物管费的时间；2、在协信集团重庆公司老带新政策中被告享受优惠的金额。针对本案的各项争议焦点评论如下。
一、被告蒋其麟应开始交纳物管费的时间。
对于物业费开始交纳的时间在《前期物业服务合同》第八条由明确的约定。庭审中，原告依据《重庆市商品房买卖合同》附件五（合同补充协议），该协议第五条之约定，认为虽然被告实际的接房时间为2015年4月1日，但是依据合同约定被告交纳物管费的时间应为被告在签署完毕《重庆市商品房买卖合同》和《银行按揭合同》（若有，待银行按揭款到甲方账户后）的30日内前来办理接房手续，即自2013年11月1日起应向原告交纳物管费，而被告在庭审中辩称，其实际接房的时间为2015年4月1日，在此之前并未收到房屋交付通知书，是看到协信天骄名城其他用户（陈建明户）收到房屋交付通知书之后才于2015年4月1日接的房，所以交纳物管费的时间应为实际接房之日计算。在《重庆市商品房买卖合同》第二条中写明，被告购买的房屋系预售商品房（非现售商品房），故，开发商应当按照第八条（交房手续的办理）的约定，应于确定交房日的七日前书面通知乙方（被告）做好办理交付手续的准备。庭审中，原告并无证据证明其或者开发商通过书面或者其他方式通知被告何时接房，故按照《前期物业服务合同》第八条之规定：“纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方（开发商）全额承担，所以在本案中，被告交纳物管费的时间应始于其实际接房时间，即2015年4月1日。
二、在协信集团重庆公司老带新政策中被告享受优惠的金额。
庭审中，被告向本院出具了时间分别为2013年9月27日、2015年11月29日的“老带新”确认单复印件二份，要求抵扣其4000元的物管费。庭审中，原、被告均认可被告只带了一个新客户（陈建明），在《协信集团重庆公司老带新政策方案》中载明：“新客户购买协信城立方洋房产品，老业主享受2000元物管费优惠”，且被告提交的2013年9月27日的老带新确认单表格底部注明了：“此老带新确认单”一式肆份，此份由项目销售部负责保管”。
按照《协信集团重庆公司老带新政策方案》操作流程一条中的规定，老带新确认单须有项目销售总监、销售经理签名确认，老客户的非正式联待销售部流程审批完毕之后再换取正式联，所以原告公司员工在2013年9月27日出具、应由项目销售部门保管老带新确认单空白处写明：“用于2015年7-10月物管费。11月份：370.4元”的行为系无权代理行为，按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权中止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。在本案中，对于被告提交的2015年11月29日，由老客户保留的老带新确认单（正式联）要求扣除其2000元物管费的主张，本院予以采信，对于被告提交的2013年9月27日，由项目销售部门负责保管的老带新确认单，要求扣除其2000元物管费的主张本院不予采纳。
综上所述，被告每月应交纳的物管费为407.4元，本案中其应交纳物管费的时间为2015年4月1日至2016年4月30日（共计13个月），在此期间被告交纳物管费月数及金额如下：2015年4月1日至2015年6月30日共计交纳1222.2元、2016年4月1至2016年4月30日交纳185元，此期间被告共计向原告交纳了1407.2元，扣除老带新政策优惠的2000元，被告尚应向原告支付1889元。
对于违约金。业主临时管理规约第七章（违约责任）第四十五条约定，业主或者使用人未按时足额交纳物业费的，按应缴纳费用千分之三的标准按日加收违约金，庭审中，原告将其变更为：以被告所欠物管费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率130%计算，自欠费次月起至付清之日止的违约金，系原告对自己权利的处分，本院予以支持。
据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、由被告蒋其麟于本判决生效后立即向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付物业服务费1889元。
二、由被告蒋其麟于本判决生效后立即向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付以其所欠物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率130%计算从欠费次月的第一日起至付清之日止的违约金。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告蒋其麟负担。该款限被告蒋其麟于本判决生效后立即迳付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 傅文健
二〇一六年十一月二十二日
书记员 吴少华