上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初2745号
原告张英杰，男，1977年3月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告陈海萍，女，1977年2月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托代理人陈爱萍，上海剑湖律师事务所律师。两原告共同委托代理人韦新芽，上海剑湖律师事务所律师。被告胡志军，男，1977年12月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告常芳，女，1976年7月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告胡婧怡，女，2005年8月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人胡志军(系胡婧怡父亲)男，1977年12月27日出生，汉族，住上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人常芳(系胡婧怡母亲)，女，1976年7月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。三被告共同委托代理人张慧婧，上海市祥华律师事务所律师。三被告共同委托代理人张临军，上海市祥华律师事务所律师。原告张英杰、陈海萍诉被告胡志军、常芳、胡婧怡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张英杰、陈海萍的共同委托代理人陈爱萍、被告胡志军、常芳、胡婧怡的共同委托代理人张临军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张英杰、陈海萍诉称，2015年12月16日，原、被告就上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖签订《定金合同》，约定原告购买被告所有的系争房屋，总价款为人民币1,875,000元(以下货币单位均为人民币)，原告应于合同签订当日支付定金35,000元，双方应于2016年2月10日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》，违约责任为赔偿金为总价款的20%。后原告依约向被告支付了定金35,000元，被告亦出具了相关收款收据。后原告多次催促被告依约签订网签版买卖合同，被告一直以种种借口予以拖延，直至2016年2月4日，被告突然短信通知原告，不再出售系争房屋。2016年2月6日，原告前往杨浦区房地产交易中心进行查询，得知被告已于2016年2月2日将系争房屋出售他人。原告认为，被告未按约交易过户，应按约支付房价款20%的赔偿金，即违约金，现原告综合考虑，主张100,000元。现诉至法院，要求判令：1、三被告返还定金35,000元；2、三被告支付35,000元自2015年12月16日至实际还款之日的逾期还款利息，按中国人民银行同期存款利率计算；3、三被告支付违约金100,000元。被告胡志军、常芳、胡婧怡共同辩称，同意返还原告定金35,000元，不同意支付逾期还款利息，对原告主张的100,000元违约金，现只同意支付35,000元违约金，因为双方签订的系定金合同，应适用定金罚则，现原告依据的合同第9条第2款，系在签订网签合同之后适用，且原告并无实际损失产生，故合同约定的赔偿金为总价款的20%的约定过高，要求调整。经审理查明，系争房屋系三被告所有的产权房，为三被告按份共有，被告胡志军占40%，被告常芳占40%，被告胡婧怡占20%。2015年12月16日，原告张英杰作为买受人(乙方)、被告胡志军作为出卖人(甲方)签订《定金合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，合同第2条签约约定，双方定于2016年2月10日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》。合同第3条房屋成交价格及其他费用约定：该房地产转让价款为1,875,000元，乙方于签订定金合同当日直接支付甲方定金35,000元，第2笔款项，于签订买卖合同当日支付530,000元，第3笔款项，以贷款方式支付1,300,000元，第4笔，于交房当日支付10,000元。合同第4条交易过户约定：甲、乙双方应于2016年2月20日前，共同向杨浦区房地产交易中心申请办理查房手续，于2016年4月10日之前，共同向杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第8条定金责任约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，乙方将定金直接交付甲方。若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第9条违约责任约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第4条和第7条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。甲乙双方约定，双方签订该房地产买卖合同中的违约责任按上述约定办理。合同另对交易过户、风险转移、税费负担等作了约定。原告陈海萍、被告常芳、胡婧怡均对该合同予以认可。原、被告均认可合同第9条约定的赔偿金即为违约金。当日，原告张英杰向被告胡志军支付了35,000元，被告胡志军出具《收款收据》，内容为：今收到买受人张英杰转入的35,000元，出卖人确认，上述款项系买受人用于购买系争房屋所支付的定金。2016年2月2日，三被告与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为2,080,000元。2016年2月4日，被告胡志军向原告张英杰发出短信，内容为：“张先生：非常抱歉眉州路474弄房子不卖了，由于几十万货款收不回我这边买不到合适的房子，所以房子不卖了，定金退到你原卡，违反定金合同你可酌情少赔些否，1万。”对此，原告不予同意，后被告未将定金35,000元返还给原告。2016年2月14日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，1、被告于2016年3月3日将定金35,000元返还给原告，原告遂撤销上述诉请1、2，坚持要求三被告支付违约金100,000元。2、原告称其实际损失为被告违约期间房价大幅上涨，原告无法以原价格购买同类型房屋，将以更高的价格购房，且可能还要承担佣金。以上事实，由原告提供的定金合同、付款凭证、收款收据、短信记录、上海市房地产买卖合同；被告提供的转账凭证及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋于2015年12月16日签订的《定金合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同约定系争房屋房价款为1,875,000元，双方于2016年2月10日前签订网签版《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告作为买受人已按约于签约当日向被告支付了购房定金35,000元，而被告于2016年2月2日就系争房屋与他人签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让款为2,080,000元，被告于2016年2月4日才短信通知原告，并谎称系争房屋不卖了，致上述合同无法继续履行。被告的行为显属恶意违约，理应承担违约责任，现原告选择适用违约金，依据合同第9条主张被告支付违约金100,000元，首先，该份《定金合同》，名为定金合同，但纵观合同内容，对系争房屋买卖的价款、付款方式、期限、交易过户、税费、违约责任等均作了约定，故该份合同系一份房屋买卖合同；其次，虽然合同第9条约定的是被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告的违约责任，但因被告违约，致双方未能按约签订《上海市房地产买卖合同》，故无法办理系争房屋的交付，因此被告的违约行为亦适用该条款的约定；第三，被告以2,080,000元将系争房屋另售他人，原告的实际损失已大于其主张的100,000元违约金。故现原告主张100,000元违约金，于法有据，本院予以支持。对于被告抗辩应适用定金罚则，20%的违约金过高，要求调整。首先，法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；其次，现原告主张的违约金100,000元并未过分高于造成的损失，故不予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：被告胡志军、常芳、胡婧怡应于本判决生效之日起十日内支付原告张英杰、陈海萍违约金人民币100,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2,300元，减半收取计人民币1,150元，由被告胡志军、常芳、胡婧怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金玮
二〇一六年三月三十日
书 记 员 饶馨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。