常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0482民初3399号
原告孙军，男，汉族，住常州市金坛区。
原告卞春艳，女，汉族，住常州市金坛区。
被告崔平，男，汉族，住常州市金坛区。
委托代理人颜翠华，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。
被告卞宗亮，男，汉族，住常州市金坛区。
被告赵素琴，女，汉族，住常州市金坛区。
原告孙军、卞春艳诉被告崔平、卞宗亮、赵素琴案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年9月24日公开开庭进行了审理。原告孙军、卞春艳，被告崔平及其委托代理人颜翠华到庭参加诉讼，被告卞宗亮、赵素琴经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙军、卞春艳诉称，2015年11月20日，两原告与被告卞宗亮、赵素琴协商一致，将被告卞宗亮、赵素琴名下位于金坛区景阳花园6幢503室房产折价60万元卖给原告。协议签订后，原告孙军依约将分别于2015年11月21日、2016年1月26日分三次共付给被告卞宗亮、赵素琴47万元。被告卞宗亮、赵素琴于2015年11月21日将该房屋交付给两原告，由两原告占有至今。根据相关规定，原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告卞宗亮、赵素琴应当配合原告方办理房屋过户手续。被告崔平对金坛区景阳花园6幢503室房产申请执行，被告卞宗亮、赵素琴系该案�的被申请人，原告孙军对该案件提出执行异议，法院于2016年5月23日作出（2016）苏0482执异9号民事裁定，裁定驳回案外人孙军的执行异议。现两原告起诉要求：判令立即停止对位于金坛区景阳花园6-503室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；确认两原告与被告卞宗亮、赵素琴于2015年11月20日签订达成的《二手房买卖合同协议书》合法有效；确认位于金坛区景阳花园6-503室房产归原告所有；
判令被告卞宗亮、赵素琴立即协助和配合两原告办理金坛区景阳花园6-503室房产的产权过户登记；本案全部诉讼费用由被告负担。
被告崔平辩称，购房合同约定购房款60万元，而原告支付394000元，不符合约定数额，原告方在支付6万元后就要求被告卞宗亮、赵素琴办理房地产过户手续，违反公平原则的规定，被告有理由怀疑原告方与被告卞宗亮、赵素琴之间恶意串通；本案所涉房屋已抵押，原告方未出具有关通知抵押权人的证明，该转让行为无效；根据相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，并不以买卖合同成立即享有该物权的所有权；原告方并未支付全部价款并实际占有，且原告方提出执行异议，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故请求法院驳回两原告的诉讼请求。
被告卞宗亮、赵素琴书面辩称，本案所涉房屋已于2015年11月卖给两原告，与两被告无关，不是两被告不愿配合过户，是因为该房屋已被法院查封，请求法院依法处理。
经审理查明，2015年11月20日，被告卞宗亮、赵素琴（甲方）与原告孙军、卞春艳（乙方）签订的《二手房屋买卖合同协议书》1份，载明：乙方同意购买甲方所有的位于常州市金坛区景阳花园6幢503室和金坛区景阳花园6-18号的房屋1套，交易价格为60万元，合同签订之日，乙方向甲方支付1万元定金，于2015年12月30日前交付6万元，双方准备共同办理房地产过户手续；因甲方房屋有银行贷款40万元，该贷款由乙方负责还款。2015年11月21日，被告赵素琴（甲方）与原告孙军（乙方）签订的《房屋交接书》1份，载明：甲乙双方就房屋交接验收事宜达成协议，甲方已将房屋和室内装修交付乙方，乙方同意接受；双方确认自本交接日起，有关水、电、煤气及物业费用由乙方承担；大门钥匙1把、空调、彩电等物品归乙方，床、柜、衣物等物品甲方自行带走；本交接书自双方签字生效。2015年11月21日，被告赵素琴出具收到原告卞春艳购房定金10000元的《收条》1份。两原告提供落款时间为2015年12月21日中国农业银行江苏省分行《卡卡转账》凭证（收款人*宗亮，金额60000元）1份，证明两原告已支付被告卞宗亮60000元房款。两原告提供落款时间为2016年1月26日《江南银行交易凭条》2份,证明已替被告卞宗亮、赵素琴偿还房屋抵押借款本息394000元。2016年1月27日，两被告卞宗亮、赵素琴出具《承诺书》1份，承诺在2016年2月1日前将景阳花园6幢503室过户到孙军名下。
2015年11月2日，崔平诉卞宗亮、赵素琴民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月30日作出（2015）坛民初字第3523号民事调解书，由卞宗亮、赵素琴分期偿还崔平220000元、负担案件受理费2300元等。因卞宗亮、赵素琴未履行付款义务，根据崔平的执行申请，本院于2015年12月8日立案执行。2015年12月11日，本院作出（2015）坛执字第02376-1号执行裁定书，裁定查封卞宗亮、赵素琴名下所有的位于常州市金坛区景阳花园6幢503室和江苏省金坛区景阳花园6-18号的房产。2015年12月11日，本院向常州市金坛区房地产管理处送达了协助执行通知书及上述执行裁定书。
2016年5月9日，孙军向本院提出《执行异议》书（载明孙军住址为金坛区金湖路12号，卞宗亮、赵素琴的住址均为金坛区景阳花园6幢503室）1份，要求解除对涉案房屋的查封，本院审理后作出（2016）苏0482执异9号执行裁定书，驳回了孙军提出执行的异议，现两原告于2016年7月3日向本院提起执行异议之诉。
以上事实，由当事人陈述、书证、生效法律文书等证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本案的焦点是异议人孙军是否同时符合该条规定的四个情形。异议人孙军应对上述法定情形承担举证责任。首先，异议人孙军在本院查封本案所涉房屋时仅支付了1万元定金，后又支付454000元（60000元＋394000元），未全额付清全部房屋价款60万元，也未将剩余价款按照法院的要求交付执行；其次，根据异议人孙军在执行异议中提供的其本人住址及被执行人卞宗亮、赵素琴的住址，与其本人提交的《房屋交接书》载明的内容相矛盾，且本案民�诉状载明的原告地址也不是本案所涉房屋的坐落地点，故本院不能确定异议人孙军在查封本案所涉房屋之前已合法占有该房屋；再次，本案所涉房屋买卖协议签订至本院查封前，买卖双方有较长的时间可以去房地产管理部门办理过户手续，但是双方未去办理。被告卞宗亮、赵素琴在签订房屋买卖协议、收到购房定金1万元后的第二天就将约定成交价值为60万元的房产交付给异议人孙军，有违正常房产交易习惯，也使人们对该房产买卖的真实性产生合理的怀疑。综上所述，异议人孙军的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的人民法院不得查封的情形。异议人孙军对坐落于常州市金坛区景阳花园6幢503室房屋不享有足以排除强制执行的权益，故原告孙军的诉讼请求无事实基础，不符合法律规定，本院依�不予支持。起诉须符合一定条件即原告与本案有直接利害关系。本案中，卞春艳未对本案所涉房屋提出执行异议，不是（2016）苏0482执异9号案件当事人，其在没有相关法律事实发生的前提下无需以本案当事人的身份参与本案诉讼，其在本案中主张权利缺乏事实基础，故卞春艳在本案中作为原告参与诉讼不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款第（一）项、第一百四十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告孙军、卞春艳的诉讼请求。
本案受理费人民币9800元，由原告孙军、卞春艳负担。
如不�本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费人民币9800元。
审 判 长 王保民
人民陪审员 春 芳
人民陪审员 周 婷
二〇一七年三月二十日
书 记 员 祝一茹