内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第665号
上诉人（原审第三人）李志军，男，1962年3月27日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古通辽市开鲁县。
上诉人（原审第三人）高海山，男，1953年5月28日出生，汉族，无业，现住内蒙古通辽市开鲁县。
上诉人（原审第三人）未广云，男，1967年5月27日出生，汉族，农民，现住内蒙古通辽市开鲁县。
三上诉人共同委托代理人赵军，内蒙古英南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李秀兰，女，1965年1月15日出生，蒙古族，人寿保险公司职工，现住内蒙古通辽市开鲁县。
委托代理人吴春刚，内蒙古辉东律师事务所律师。
原审被告刘桂英，女，1961年7月7日出生，蒙古族，某粮食贸易有限公司法定代表人，原住内蒙古通辽市开鲁县。
原审被告韩福，男，1960年12月24日出生，汉族，某林业工作站职工，现住内蒙古通辽市开鲁县。
上诉人李志军、高海山、未广云与被上诉人李秀兰撤销权纠纷一案，三上诉人不服科左后旗人民法院（2014）后民初字第3105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李志军、高海山、未广云及委托代理人赵军，被上诉人李秀兰及委托代理人吴春刚到庭参加诉讼，原审被告刘桂英、韩福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年6月21日原审原告李秀兰诉至开鲁县法院，称其与刘桂英、韩福之间具有债权债务关系，刘桂英、韩福欠其21万元本金及利息，无法实际得到执行，经查询刘桂英、韩福将涉案房屋以23万元的价格出售给李志军，涉案房屋价值超过100万元，刘桂英以明显不合理低价转让财产，导致原审原告的债权不能实现，要求撤销原审被告刘桂英、韩福与李志军2012年7月10日签订的《房屋买卖协议书》。开鲁县人民法院受理后，在审理过程中提出不宜行使管辖权，报请通辽市中级人民法院指定管辖，2014年6月13日，本院裁定本案指定由后旗人民法院管辖。一审审理时刘桂英辩称，涉案房屋系李志军、高海山、未广云共同购买，因刘桂英欠李志军本金及利息100万元，欠高海山95万元，欠未广云45万元。所以以涉案房屋及土地和机器设备抵顶了上述债务，合同标注的23万元是为了逃避税费。韩福未作答辩。李志军、高海山、未广云答辩称，涉案房屋是李志军、高海山、未广云共同购买，双方于2012年6月25日签订了《房屋土地及设备买卖合同》，包括三幢房屋、院落、机器设备等折价240万元，所涉土地房屋已经于2012年7月11日变更登记至李志军名下。2008年至2012年刘桂英陆续向李志军、高海山、未广云借款合计180万元，其中向李志军借81万元，向高海山借75万元，向未广云借30万元，因上述款项始终未能偿还，在此基础上签订了《房屋土地及设备买卖合同》，买卖标的包括三幢房屋及10亩左右土地使用权及部分机器设备，合计价款为240万元，抵顶欠款后李志军、高海山、未广云反欠刘桂英60万元，因刘桂英在通辽某小额贷款公司有贷款尚未偿还，李志军、高海山、未广云三人代其偿还56万元贷款，剩余4万元现金交给刘桂英。李志军、高海山、未广云与刘桂英的买卖合同是合法有效的，合同价款上也完全符合当时甚至现在的市场价位。不存在“明显不合理的低价”，以上三处房产在办理登记过户时评估价为31.9万元，其后李志军以涉案房产在开鲁县信用社贷款，经评估房屋、土地总价值为861292.00元。
原审查明，被告刘桂英、韩福原系夫妻关系，于2012年5月17日二人协议离婚。离婚时，将涉案房产及院落归被告刘桂英所有。在其二人收购玉米、从事木材加工过程中形成了大量外债，仅在开鲁县人民法院执行局立案执行的就有49起，标的额达7200176.52元。其中，现仍拖欠本案原告李秀兰借款本金21万元。在原告李秀兰申请执行过程中，经执行人员依法查询，被告刘桂英、韩福无其他可供执行财产，在开鲁镇某村仅有的房屋及部分院落也于2012年7月11日转让给本案第三人李志军、高海山、未广云。原告遂于2013年6月21日向开鲁县人民法院提起债权人撤销权起诉。开鲁县人民法院审理中认为，此案不宜由该院继续审理，通辽市中级人民法院于2014年6月13日作出裁定，指定我院审理此案。对上述事实当事人不存在异议，足以认定。庭审中，当事人还存在以下不争的事实：一、涉案房屋及院落位于开鲁县某镇某村铁路北某小区内，总房权证号：开房字第GXX-2115XX**号，包括的三幢砖木结构房屋产权证分号及面积分别：1、15-1号,面积372.64平方米；2、16-1号，面积304.98平方米；3、17-1号，面积60平方米；院落交易面积6864.71平方米。二、2012年7月10日二被告与第三人李志军签订的《房屋买卖协议书》标注价格为230000.00元。三、上述房屋所有权及土地使用权已于2012年7月11日全部过户到李志军名下。四、通辽某资产评估事务所于2013年11月30日作出的，通鑫评字（2013）第XXX号《评估报告》及认定交易房屋、院落、设备价值2001144.00元。五、被告及第三人对某司法鉴定所于2014年4月2日作出的江南司鉴所（2014）文鉴字第XX号《鉴定意见书》真实性、合法性及鉴定书认定被告刘桂英打给三个第三人、标注时间为“2012.8.7”的三份《收据》，实际书写时间在2013年10月之后的事实予以认可。六、涉案房屋及院落由第三人李志军、高海山、未广云共同购买，并实际占有使用至今。
原审认为，根据合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。同时，合同法解释（二）第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。被告刘桂英、韩福将当时实际价值在200万元左右的房地产，以23万元的价格进行转让，该成交价格只占实际价格的11.5%，属明显不合理的低价进行转让。此行为致使包括本案原告在内的债权人的合法债权不能得到保护，二被告具有故意造成原告财产遭受损失的主观过错。第三人李志军、高海山、未广云明知二被告对外拥有大量债务的情形下，仍以明显不合理的低价进行房屋及院落买卖行为，该行为与法有悖，应予撤销。故原告李秀兰的诉讼理由成立，诉讼请求应予支持；被告及第三人对其买卖行为的合法性不能举出有效证据加以证明，应依法承担举证不能的法律后果。故依据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院<关于合同法司法解释（二）》第十九条之规定，判决如下：撤销被告刘桂英、韩福于2012年7月10日与第三人李志军签订《房屋买卖协议》，转让房屋及院落的行为。案件受理费100.00元，鉴定费14000.00元，由被告刘桂英、韩福及第三人李志军、高海山、未广云共同负担。
上诉人李志军、高海山、未广云不服一审判决，提出上诉理由如下：一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与刘桂英之间以“不合理低价”将价值200万元的财产以23万元转让与事实严重不符。判决所认定的200万元财产包括三处房屋、机器设备若干、10亩土地使用权，三部分财产，而上诉人与刘桂英交易时的23万元仅指三处房屋，两个价格没有可比性。刘桂英转让的三部分财产经某县信用社合法评估，作价88万元，88万元抵顶刘桂英欠三上诉人的240万元债务不属于“不合理的低价”，三上诉人与刘桂英之间的买卖关系真实存在，有合法有效的转让协议。被上诉人一审申请的某资产评估事务所所做的评估报告中将不属于李志军的房产作为评估对象，导致评估结果错误。上诉人购买的房屋和土地是独立的不动产，不属于住宅，也不属于院落，一审判决偷换概念，不能正确采信排查证据，作出错误判决。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人李秀兰的一审诉讼请求。
被上诉人李秀兰答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所谓的涉案财产分为多部分，但根据法律规定，转让房屋时相应土地使用权随之转让，上诉人称与原审被告刘桂英存在债权债务关系也是虚假的，上诉人的上诉理由不能成立。
原审被告刘桂英未作答辩。
原审被告韩福未作答辩。
一审期间原审原告李秀兰出示证据如下：1、（2012）开民初字第2340号民事判决书一份；证明经开鲁县法院判决刘桂英、韩福共同偿还原审原告李秀兰借款21万元及利息，并负担诉讼费及公告费。2、2013年12月3日开鲁县法院执行局出具的证明一份，证明李秀兰与刘桂英、韩福之间债权债务关系履行情况；原审第三人李志军、高海山、未广云对上述证据没有异议。原审被告刘桂英对上述证据没有异议。原审被告韩福未发表质证意见。3、2012年7月10日刘桂英、韩福与李志军签订的《房屋买卖协议书》，约定房屋及院落交易价格为23万元；4、通辽某资产评估事务所于2013年11月30日作出的通鑫评字（2013）第XXX号《评估报告》，证明交易的房屋、院落、机器设备价值2001144.00元。上述两份证据证明原审被告刘桂英、韩福以不合理低价转让财产，侵犯了债权人的利益；原审第三人李志军、高海山、未广云对证据3的真实性没有异议，但约定的23万元价格是为是逃避交易税费，并非真实的买卖价格；对证据4有异议，其中一户房屋评估错误，不能做为认定事实的证据。原审被告刘桂英质证意见与第三人一致。原审被告韩福未发表质证意见。5、证人王某某、刘某某、杨某某的证言，证明未广云知晓被告拖欠原告及他人购粮款的事实。6、（2012）开民初字第XXXX号民事调解书一份，证明2012年6月30日刘桂英欠刘某某经手帮助赊购孙某某粮食款偿还了2万元后重新更换了欠据的事实，该事实与证人刘某某、杨某某作证内容一致；7、开鲁县公安局刘桂英涉嫌诈骗罪卷宗中2013年1月28日对刘桂英的询问笔录和李志军、高海山、未广云涉嫌伪证罪的相关材料，证明第三人李志军、高海山、未广云知道被告欠款的事实。对证据5未广云认可证人王某某、刘某某所述其清楚刘桂英欠款的事实，但表示对具体数额并不清楚，李志军、高海山表示对证人所述内容不清楚，不发表意见。三上诉人对证人杨某某的证言不认可。对证据6调解书认为与本案无关。对证据7刘桂英询问笔录有异议，认为刘桂英陈述的内容不真实。对出示的其他卷宗材料的来源和真实性没有异议。对证据5、6、7原审被告刘桂英和韩福均未发表质证意见。
一审期间上诉人李志军、高海山、未广云出示证据如下：证据1、借据一组，其中涉及李志军的7份借据，合计817620.00元；涉及高海山的借据2份，合计75万元；涉及未广云的借据8份，合计30万元；原件在签订《房屋土地及设备买卖合同》时给了刘桂英，复印件是第三人自己留存的，现刘桂英下落不明，原件无法向法庭提供。原审被告刘桂英没有异议。被上诉人李秀兰认为欠据均为复印件，没有原件，不能确认其真实性。证据2、原审被告刘桂英在2012年8月7日为三位第三人出具的收款收据一枚，证据收回凭证三枚，60万元是偿还小额贷款中心借款，为完善240万元的手续后补了四枚收据。事情发生时间是2012年8月7日，凭证书写时间是2013年11月末左右。原审被告刘桂英没有异议。被上诉人李秀兰不予认可，认为是虚假的手续，已经某司法鉴定所鉴定是2013年10月之后形成，与当事人在开鲁县法院陈述的书写时间不一致。证据3、2012年6月25日签订的《房屋土地及设备买卖合同》，证明刘桂英与三位第三人之间关于240万元债权流转的事实。证据4、2012年8月7日签订的协议书一份，证明三位第三人与刘桂英之间抵顶欠款180万元之后尚欠刘桂英60万元的处理方式。原审被告对证据3、4没有异议。被上诉人质证认为上述协议均不真实，第三人陈述与协议书的约定相矛盾，协议内容与书写时间均不真实。证据5、内蒙古农村信用社储蓄存款凭条，时间是2012年8月7日，证明李志军于当日从个人银行卡取款56万元转入通辽某贷款公司业务员李某帐户。原审被告没有异议，被上诉人李秀兰有异议，认为不是原件，内容不完整，不能作为证据使用。证据6、2012年8月9日通辽市某小额贷款公司还款单2份，证明李志军替刘桂英还小额贷款公司欠款两笔56万元的事实，经过业务员李某的帐户。证据7、通辽市某小额贷款公司加盖公章的证明一份，证明问题同上。原审被告刘桂英没有异议。被上诉人李秀兰有异议，认为某小额贷款公司还款单2份是2014年6月9日补打的，还款单中记载的借款合同起始时间是2011年12月27日，终止时间是2012年12月27日，2012年8月9日还未到还本时间。还款单不能表明还款的资金是从李某帐户上转入的，不能证明与第三人李志军所述的56万元具有关联性。小额贷款公司出具的证明不符合证据形式要件，没有公司负责人签字，没有经手人签字。证据8、房权证开房字第2115XX**号房产证和（2012）第XX**号土地使用权证复印件，证明房屋和土地使用权变更登记的时间和李志军代表未广云和高海山与刘桂英办理变更登记手续的合法性。原审被告刘桂英没有异议。被上诉人对证据的真实性没有异议，但并非合法取得。证据9、评估报告两份，证明办理贷款时分别以高海山名下房屋和李志军名下房屋（争议房屋）评估办理抵押贷款的事实，其中高海山房屋作价318780.00元，李志军房屋作价861292.00元。
一审期间原审被告韩福未到庭，对所有证据均未发表意见。
二审期间，双方当事人均复举一审证据，证明问题与一审一致。同时对对方当事人所举证据质证意见与一审一致。原审被告刘桂英、韩福二审均未到庭未发表质证意见。为查明案件事实，本院调查取如下证据：1、刘桂英与李志军交易的房屋房产平面示意图，证明交易房屋位置、幢号及面积。2、刘桂英与李志军就涉案房屋进行过户登记时的评估报告，证明交易时的房产评估价格。
对上诉人与被上诉人一审所举的证据，本院认证意见如下：被上诉人出示的证据1、2各方当事人均无异议，本院予以采信。证据3系李志军与刘桂英、韩福办理房屋过户登记时签订，上诉人对真实性不持异议，本院予以采信。证据4因该评估报告的基准日为2013年11月22日，其评估结果不能充分反映上诉人与刘桂英交易时房产的实际价值，故不予采信。证据5、6、7具有真实性，但不能否定李志军与刘桂英签订的房屋买卖合同的效力。上诉人出示的证据1因系复印件，不能确定其真实性，不予采信。证据2是2013年11月末后补形成，原审被告刘桂英未能出庭，无法确定其真实性，不予采信。证据3、4、5、6、7与本案不具有关联性，不予采信。证据8系李志军与刘桂英通过房屋买卖合同办理的房屋产权证书及土地使用权证书，具有真实性及合法性，予以采信。李志军房屋平面示意图系从房产档案中调取，标注了涉案土地上房屋面积、位置的原始状态，对此本院予以采信。房产交易评估报告是当时进行房产交易时作出，能够客观反映涉案房屋当时的实际价值，本院予以采信。
经二审审理查明，原审被告刘桂英与原审被告韩福原系夫妻关系，涉案房屋原为二人所有，2012年5月17日刘桂英、韩福协议离婚，约定涉案房产及院落归原审被告刘桂英所有。2012年7月10日原审被告韩福、刘桂英与上诉人李志军签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋转让给李志军所有，标注的转让价格为23万元，2012年7月11日双方办理房屋变更登记手续，将涉案三幢房屋过户到李志军名下，变更登记时经评估涉案房屋作价319000.00元，2012年7月26日涉案的土地使用权人变更为李志军。2013年11月30日通辽市某资产评估事务所于2013年11月30日作出通鑫评字（2013）第XXX号《评估报告》，认定原审被告与李志军交易的房屋、院落、设备价值2001144.00元。
另查明，涉案房屋位于开鲁县某镇某村铁路北某小区内，总房权证号：开房字第GXX-2115XX**号，包括三幢砖木结构房屋，幢号及面积分别为1、15-1号，面积为372.64平方米；2、16-1号，面积为304.98平方米；3、17-1号，面积为60平方米；交易的土地使用面积为6864.71平方米。本案被上诉人李秀兰系刘桂英、韩福的债权人，经人民法院确认的债权数额为21万元及利息。现刘桂英因涉嫌合同诈骗罪目前处于刑事拘留未执行网上追逃状态。
本院认为，上诉人李志军与原审被告刘桂英、韩福于2012年7月10日签订房屋买卖协议书，被上诉人李秀兰主张该协议约定的房屋交易价格过低，是原审被告刘桂英以不合理低价转让财产，侵犯了债权人的合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。依据上述规定结合双方交易时房产评估机构对标的物价值的评估价格，不能认定原审被告刘桂英与上诉人李志军之间的交易属于不合理的低价。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人李秀兰在本案中所提供的证据不足以证明原审被告刘桂英与李志军之间的房屋买卖协议是以不合理低价转让财产，故一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院（2014）后民初字第3015号民事判决；
二、驳回被上诉人李秀兰的诉讼请求。
一审案件受理费100.00元，鉴定费14000.00元，二审案件受理费100元，合计14200.00元，由被上诉人李秀兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 蒋鹏哲
审判员 王琳琳
二〇一五年十月十四日
书记员 白雪松