广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2055号
原告：中山市东区锦冠石材经销部。住所地中山市东区。
经营者：梁锦平。
委托代理人：黄玲，系广东广中律师事务所律师。
被告：郑淑宽，女，汉族，住中山市石岐区，公民身份号码×××0545。
第三人：邓少明，男，汉族，住中山市东区，公民身份号码×××0012。
原告中山市东区锦冠石材经销部（以下简称锦冠经销部）诉被告郑淑宽土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法追加邓少明为本案第三人，先由审判员陈绮乔独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦冠经销部和第三人邓少明的共同委托代理人黄玲、被告郑淑宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告锦冠经销部诉称：中山市东区齐东长尾山是原告锦冠经销部向中山市东区齐东股份合作经济联合社（以下简称齐东经联社）租用作经营之用的土地。被告郑淑宽于2012年11月2日开始租用上述部分土地作经营用，每月租金为15000元，租金当月交清。2014年9月23日，被告书面确认拖欠原告租金50000元。同年12月左右，被告私自搬离，尚欠原告2014年10月、11月租金合计30000元。以上共计欠款80000元。原告经多次追讨无果，为维护合法权益，特向法院提起诉讼，并在庭审中明确诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠租金80000元，并从2014年9月23日起至付清欠款之日止，按实际欠款额以中国人民银行同期同类贷款利率2倍计付利息；2.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告锦冠经销部就其主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.原、被告身份证复印件；2.租赁协议书（2012年11月2日）；3.收据（2014年9月23日）；4.租赁协议书（2012年10月16日）及齐东经联社出具的证明、锦冠经销部营业执照、原告向齐东经联社交租收据；5.涉案租赁土地集体所有权证（中府集有（2013）第2102008号及所有权宗地图；6.房屋租赁协议书（2014年12月5日）。
被告郑淑宽辩称：对原告主张的80000元租金及利息计算方法不予确认。理由是原被告签订的涉案租赁合同已因原告在2014年8月未经我方同意，擅自在涉案租赁场地内搭建铁棚仓库和铁塔，并在铁棚仓库和铁塔外的空地上堆放了大量的石块，严重干扰了被告正常经营运作，后经双方协商无果，被告遂在2014年9月23日提出暂时中止合同，并结算截至当日的租金，拟待双方达成共识后于2014年10月继续履约。即若原告在2014年10月1日前能拆除擅自搭建的建筑物的，被告继续使用该租赁场地，否则双方终止租赁合同。最后双方协商未果，被告因原告的违约行为被迫离场，涉案租赁合同于2014年9月23日终止。本案是原告违约在先，并非被告无故中途离场。根据2014年9月23日的《收据》反映，截止当日被告共欠原告租金72000元，扣减被告支付的22000元，实欠原告租金50000元。该款再扣减被告在2012年1月2日签订涉案租赁合同当日交付给第三人邓少明的20000元茶水费及原告已收取的保证金30000元，被告不再拖欠原告租金。综上，原告的主张事实不清，证据不足，请法院查明事实后依法判决。
被告郑淑宽就其抗辩的事实向本院提供的证据有：1.收据（2015年2月14日）；2.保证金收据（2012年11月1日）；3.收据（2014年9月23日）；4.《租地协议书》（2007年10月30日）；5.照片；6.被告提交的涉案租赁土地自测平面图；7.对帐清单（复印件）；8.搬场人员签名字据。
经审理查明：2012年10月16日，齐东经联社（甲方）与原告锦冠经销部（乙方）签订一份《租赁协议书》，约定乙方租赁甲方位于齐东长尾山作经营之用；租赁时间由2012年10月1日起至2017年9月30日止；租赁土地面积约3000平方米、星棚约84平方米；每月租金8700元、管理费5800元，合计14500元；合同还约定了其他条款。签订上述协议后，原告有依约向齐东经联社缴交每月租金及管理费。
2012年11月2日，原告锦冠经销部（甲方）与被告郑淑宽（乙方）签订一份《租赁协议书》，约定由乙方租用甲方住于齐东长尾山作经营之用，租期自2012年11月1日起至2017年9月30日止，租用土地面积约2500平方米，每月租金15000元。租金应当月付清，如有拖久，按租金总额罚10%的滞纳金；如逾期二个月未能交付租金，甲方有权收回租赁土地。协议签订日，乙方交付30000元保证金给甲方，租期届满时，甲方将保证金如数（不计利息）退还乙方。乙方不可中途退场，如乙方中途退场的，所交保证金归甲方所有。乙方所租赁土地只可用于合法经营，为保持物业存在，乙方所建造的铺位及水、电线路等设施在任何时候撤走都不可拆除，归甲方所有。在租用期间，如上级主管部门要求乙方拆除或搬迁，乙方应无条件服从，由此造成损失由乙方承担，与甲方无关。协议还约定其他条款。该协议甲方的抬头及落款处均打印为“中山市东区锦冠石材经销部”，原告经营者梁锦平作为甲方代表在协议上签名确认；协议乙方抬头为被告“郑淑宽”，落款处手写为厚兴土石方工程部，并由被告“郑淑宽”签名确认。庭审中，被告确认上述租赁合同的承租方为其个人。协议签订后，被告向原告交付了保证金30000元。起初，原告能如期交租，但后期出现拖欠。2014年9月23日，被告经与第三人邓少明对帐后确认尚欠2014年9月前租金50000元，并作为欠款人在第三人邓少明出具的《收据》上签名确认。2015年6月15日，原告以被告于2014年12月初无故擅自离场，共拖久租金80000元的行为已构成违约为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
庭审中，被告辩称其非无故中途退场，认为是原告存在于2014年8月未经其同意，擅自在涉案租赁场地内搭建铁棚仓库和铁塔，并在铁棚仓库和铁塔外的空地上堆放了大量的石块，严重干扰了其正常经营运作的违约行为，其经与原告协商无果后才被迫于2014年10月2日离场的。另，被告对原告出具的2014年9月23日《收据》上其签名的真实性予以确认，但认为其签立该《收据》的本意是暂时中止租赁协议，双方先对2014年9月份前租金进行结算，待双方对原告上述违约行为达成处理共识后于2014年10月继续履约。原告则认为2014年9月23日《收据》没有反映原告同意减收被告租金的意思表示，且被告对其该辩解也没有提交相关证据支持。对此，被告在庭审中向法院提交其于2015年8月12日在涉案租赁土地拍摄的照片，证实原告擅自在涉案租赁土地上搭建铁棚仓库和铁塔，以及在涉案租赁土地空地上堆放大量石块的违约事实，但被告在庭审中明确表示就其提出原告占用涉案租赁土地，要求原告减收占用土地租金的主张并不提起反诉，仅作为其抗辩意见。诉讼期间，为查清本案事实，法庭组织原、被告双方前往涉案租赁场所进行现场勘查。当天在场人员除原、被告本人外，还有第三人、齐东经联社人员陈旭明、被告方负责测量工作的陈喜伦以及原告委托代理人。经现场勘查，原、被告均确认在涉案租赁土地搭建的铁塔没有占用涉案租赁土地，以及原告当时将一座约500平方米的山头兑换给被告作免费使用的事实。对此，被告经其方负责测量工作的陈喜伦测量后，也当场确认原告交付的涉案租赁土地面足够2500平方米的事实。事后，被告虽以陈喜伦当时测量有误为由，在第二次庭审时辩称原告交付的涉案租赁土地面不足2500平方米，并要求对涉案租赁土地面积进行评估鉴定，但被告在规定期限内未向法院提交鉴定申请。至于原告搭建的铁棚有否占用涉案租赁土地的问题。原告主张被告提及的铁棚是在被告离场后，其与新租赁人签订《房屋租赁协议书》后才搭建的，并提交其与新租赁人于2014年12月5日签订的《房屋租赁协议书》。对此，齐东经联社人员陈旭明确认双方争议的铁棚约在2015年春节前搭建的事实，另表示齐东经联社对原告将向其租赁的土地部分转租给被告的事实是清楚并同意的。被告方负责测量工作的陈喜伦也认定该铁棚约在2014年10月才倒水泥基础地面，至于上盖何时搭建则不清楚。对此，被告坚持认为该铁棚在2014年8月已搭建，且提交一份对帐清单复印件，除证实其拖欠原告2014年9月前50000元租金的来由外，还以此证实原告当时对占用租赁土地同意每月减收300元租金的事实。对此原告以此对帐清单是复印件，也没有双方签名为由对其真实性不予确认。关于被告提及原告在涉案租赁土地上堆放石头的问题。原告并不确认在涉案租赁土地上堆放石头的事实，经现场勘查，被告对其主张也没有提交任何证据支持。关于被告何时搬离租赁场地的问题。被告主张是2014年10月2日、3日搬离的，并提交由陈喜伦等人签名的字据。原告以无法核实在字据上签名人员的身份为由，对该字据的真实性不予确认，且认为被告在搬离时并没有通知原告，双方没有对租赁物进行移交，原告是2014年11月底才发现被告已搬走的，现被告在2015年2月14日还向原告缴交2014年7月18日至2014年10月27日期间的水电费1270元，故原告认定涉案租赁协议在2015年11月底才实际解除。被告也确认涉案租赁协议已实际解除的事实，但认为实际解除时间为2015年9月23日。
另查：涉案租赁土地所有权人是齐东经联社，土地集体所有权证为中府集有（2013）第2102008号。庭审中，被告向法庭提交原告与其女婿陆桂源于2007年10月30日签订的《租地赁协议书》，证实涉案租赁合同是该合同的延续，且认为涉案租赁土地实际由陆桂源使用。对此，原告并不确认，认为涉案租赁合同是在2007年10月30日《租地协议书》租赁期满后，原告不同意与陆桂源续签租赁合同，才与被告签订本案租赁合同的。被告对此未向法院举证证实涉案租赁土地实际使用人为陆桂源，且明确表示其与陆桂源之间的关系由其双方自行处理，同意在本案中不追加陆桂源为当事人。庭审中，原、被告双方均同意在本案中不追加齐东经联社为当事人参加诉讼。另被告对其主张在签订涉案租赁协议当日交付了20000元茶水费给第三人邓少明的辩解至今未向法院提交任何证据，且第三人邓少明亦不予确认。
又查：本案原由锦冠经销部的经营者梁锦平以其个人名义向法院提起诉讼的。庭审中，梁锦平根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条的规定，向法院申请直接将原告诉讼主体变更为锦冠经销部。被告对此亦表示同意。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。涉案《租赁协议书》是原、被告在平等、自愿基础签订的，依法成立，合法有效，双方均应恪守履行各自的权利义务。庭审中，原、被告对涉案租赁协议因被告已搬离租赁场地已实际解除的事实均不持争议，现双方争议的是协议解除的时间及造成协议提前解除的原因。
关于涉案租赁协议提前解除的原因。庭审中，被告以原告在2014年8月间擅自在其经营场地搭建铁棚、铁塔以及堆放石块，致使其无法经营为由，认为涉案租赁合同是原告原因已于2014年9月23日经双方协商签订《收据》后终止履行实际解除了，为此向法庭提供2014年9月23日《收据》作为依据。经审查，2014年9月23日《收据》只注明被告已交租金、尚欠租金的数额，并无反映被告所说的双方协商终止合同的情形；另结合法院组织原、被告双方进行现场勘查时，被告已确认铁塔没有占用租赁土地，也确认原告已按合同约定向其交付2500平方米租赁土地的事实，虽被告事后反悔，但至今未向法院提供反驳证据，也没有在规定期限内向法院提交重新测量租赁土地面积的司法申请，且至今没有举证证实原告在租赁期间在租赁场地实施了搭建铁棚、堆放石块等占用其租赁土地的违约行为。根据谁主张，谁举证的原则，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告应承担举证不能的不利法律后果，本院对被告主张涉案租赁合同是原告原因提前解除的辩解不予采信。
关于涉案租赁协议实际解除的时间。虽被告在庭审中向法庭提供陈喜伦等人签名的字据，证实其已在2014年10月2、3日搬离租赁场所，从而主张涉案租赁协议实际解除时间为2014年9月23日，但由于被告至今未向法院举证证实其在10月2、3日搬离租赁场所时有告知原告并征得原告同意，以及双方有办理租赁场地移交手续的事实，且从被告在2015年2月14日仍向原告缴交2014年7月18日至2014年10月27日期间租赁物水电费用的行为可知，被告在2014年10月27日前仍在租赁土地经营上经营，另结合原告在2014年12月5日才已与案外人签订新的租赁协议的事实，本院从而采信原告的主张，认定涉案租赁协议于2014年11月底实际解除的事实。
综上，被告在涉案租赁协议租赁期限未届满之前，单方搬离租赁场地的行为已构成违约，其理应向原告支付涉案租赁协议实际解除前的2014年10月和11月未付租金共30000元，以及在2014年9月23日在《收据》上签名确认尚欠原告的50000元租金，共计80000元租金给原告。至于被告提出其交付给原告的保证金30000元及第三人的20000元茶水费可冲抵相应租金的辩解，庭审中，被告虽提出在签订租赁协议当日交付了20000元茶水费给第三人邓少明，但至今就其主张未向法院提交任何证据支持，且第三人邓少明亦不予确认，据此，被告此辩解欠缺事实依据，本院不予采信；至于被告交付给原告的30000元保证金能否冲抵相应租金的问题，由于双方签订的租赁协议已明确约定“乙方（被告）交付30000元保证金给甲方（原告），租期届满时，甲方将保证金如数（不计利息）退还乙方。乙方不可中途退场，如乙方中途退场的，所交保证金归甲方所有”的条款，由此可见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，该涉案保证金具备合同定金的性质，即原告在作为给付定金一方的被告不按租赁协议约定履行支付租金义务，存在违约行为的情况下有权依协议约定没收该30000元保证金，故被告请求将该30000元保证金冲抵相应拖欠租金的辩解，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告按实际欠款额并从2014年9月23日起至付清欠款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率2倍计付利息的请求，鉴于双方签订的租赁协议已约定“租金应当月付清，如有拖久，按租金总额罚10%的滞纳金”因违约行为而产生的损失赔偿额计算方法，此条款中的“滞纳金”相当于违约金性质，现原告请求的计算标准明显高于双方约定标准，而原告并没有举证证实双方约定的违约金低于造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告自行变更违约金计算标准欠缺事实和法律依据，本院不予支持，被告理应按双方签订协议约定的计算标准，按拖欠原告租金总额80000元的10%一次性支付8000元违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告郑淑宽应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东区锦冠石材经销部支付租金80000元及违约金8000元。
案件受理费1800元（原告锦冠经销部已预交），由被告郑淑宽负担（被告在本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另作收退）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陈绮乔
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 张 平
二〇一五年十一月五日
书 记 员 赵 莉
连静宜
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