陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0116民初8199号
原告（反诉被告）：西安罗氏教育科技有限公司。
法定代表人：罗文涛，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑海亮，系该公司员工。
被告（反诉原告）：陕西天公青少年素质培训有限公司。法定代表人：刘海龙，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘冲，陕西恒同律师事务所律师。
原告西安罗氏教育科技有限公司（以下简称“罗氏公司”）与被告陕西天公青少年素质培训有限公司（以下简称“天公公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗氏公司的委托诉讼代理人郑海亮，被告天公公司的委托诉讼代理人刘冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗氏公司诉称：2016年7月22日，其公司与被告天公公司签订《校舍租赁合同》一份，约定其公司租赁被告天公公司位于西安市长安区长安大道甫店村的校舍用于办学，租期三年，年租金35万元。同时双方约定，租期内任何一方提出终止合同，需提前三个月提出，并支付租金总额30%的违约金。合同签订后，双方即按约履行合同。然而在2017年6月，被告天公公司突然无故告知其公司，要求立刻终止合同并搬离。迫于无奈，其公司于2016年7月初最终搬离，造成巨大经济损失。现诉请：1、请求判令被告天公公司按约向其公司支付终止合同违约金31.5万元；2、请求判令被告天公公司退还其公司剩余房租29167元；3、请求判令被告天公公司承担本案诉讼费用。
被告天公公司辩称：其公司与原告罗氏公司签订《校舍租赁合同》属实。然而原告罗氏公司未按约定及时付清剩余租赁费，违约在先；同时，原告罗氏公司并不具备办学资质，无法办学，导致其公司被迫与原告罗氏公司解除合同，故其公司不应承担任何违约责任，拒绝原告罗氏公司的所有诉讼请求。另外，原告罗氏公司未按双方约定在校园布设监控，且因办学资质瑕疵遭受查处，造成其公司损失，故提出反诉：1、请求判令原告罗氏公司支付其公司终止合同违约金31.5万元；2请求判令原告罗氏公司支付其公司应当安装监控之费用15万元；3、本案诉讼费由原告罗氏公司承担。
经审理查明：2016年7月25日，原告罗氏公司（乙方）与被告天公公司（甲方）签订《校舍租赁合同》一份，双方约定由原告罗氏公司租赁被告天公公司位于西安市长安区长安大道甫店村的校舍，用于办学(具体为西交康桥补习学校)。该合同第三条第一款约定：租赁期限暂定为三年，自2016年7月25日起至2019年7月24日止。该合同第四条“校舍租赁费和支付方式”一栏约定：1、租赁费用为每年人民币（大写）叁拾伍万元（小写）350000元；2、付款方式：分两次支付，即签订合同之日乙方给甲方支付二十万元（三日内到账），第二次于2016年12月15日前，乙方给甲方付清全部租金。该合同第六条第二款约定：乙方租赁校舍办学应当有法律规定的办学资质，若因资质瑕疵无法办学或遭受相关部门查处给甲方造成损失的，乙方承担责任。该合同第八条约定：“1、如乙方未按本合同规定，延期或未向甲方支付租金，经甲方书面告知10日内，甲方有权单方终止合同。2、合同期内，若任何一方提前终止本合同，需提前三个月向对方提出，并支付租金总额30%的违约金。”。该合同第十条第二款约定，乙方对整个校园布设监控。该合同下方有原、被告盖章及落款日期。合同签订后，截止2016年7月26日，原告罗氏公司向被告天公公司支付租赁费20万元，双方亦按约履行。2016年12月9日至13日，原告罗氏公司又分三次支付租赁费15万元，被告天公公司收款后并未提出任何异议。2017年3月30日，当地政府相关部门在对原告罗氏公司开办的“康桥培训中心”现场检查后，出具食品药品行政处罚文书现场检查笔录一份，载明该培训中心不具备办学资质，并要求做好安全生产及消防安全工作，但该培训中心并未被关停，原告罗氏公司仍持续教学。2017年4月26日，被告天公公司与案外人西安中育科技技工学校（以下简称“中育学校”）又签订《校舍租赁合同》一份，将甫店村校舍租于中育学校，租赁期限一年（2017年6月1日起至2018年6月30日止）。2017年6月底，原告罗氏公司因放暑假将校内学生全部撤离；同年8月底，原告罗氏公司最终将其空调以及其他办公用品全部搬离，腾交校舍。现原告罗氏公司诉至本院，认为被告天公公司单方故意违约终止合同，导致其经济损失，故诉请要求被告天公公司支付违约金及返还剩余房租。另查明：“1、原告罗氏公司与案外人西安碑林西交康桥培训中心2017年3月23日签订《合作协议》，西安市碑林区教育局于2014年12月16日向西安碑林西交康桥培训中心颁发《中华人民共和国民办学校办学许可证》，有效期三年。2、被告天公公司负责人曾向案外人中育学校表示，原告罗氏公司于2017年7月24日一年租赁期限届满搬离。”。庭审中，原告罗氏公司坚持其诉请，并释明其剩余房租29167元的计算方式：年租金350000元/年÷12月/年÷30日/天*30天（计算一个月）。被告天公公司则坚持其答辩意见及反诉请求。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
上述事实有当事人陈述，《校舍租赁合同》、转账记录、行政处罚现场检查笔录、《合作协议》及《办学许可证》等证据在卷佐证。
本院认为，原告罗氏公司与被告天公公司自愿签订《校舍租赁合同》，该合同内容并不违反相关法律规定，且已实际履行，应属合法有效，原、被告理应按约履行。原告罗氏公司诉称被告天公公司于2017年6月初提出解除合同，其公司收到解除通知后亦于2017年6月底将校内学生自愿撤离，可知双方对于合同解除并无较大争议；其次，原告罗氏公司对于被告天公公司提出解除合同通知的效力并未提出任何异议，亦未提起诉讼或仲裁；尤其是原告罗氏公司亦未提供任何证据证明被告天公公司存在单方违约解除合同之情形。同时，被告天公公司辩称其公司曾于2017年3月30日以原告罗氏公司无办学资质提出解除合同以及事后催告原告罗氏公司限期搬离学校之事实，并无证据证明；但原、被告对于校舍一年租期于2017年7月24日届满之事实均属明知；且被告天公公司也多次向案外人中育学校表示原告罗氏公司于2017年7月24日全部搬离。综上，本院结合本案实际情形，依法推定原、被告双方对于该《校舍租赁合同》于一年租期届满后解除事宜达成一致意思表示，故对于该《校舍租赁合同》的解除，本院依法认定为双方协议解除，具体解除的日期为2017年7月24日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原告罗氏公司于2017年8月底才将空调等物品最终搬离，原告罗氏公司占用被告天公公司场地及教室已经届满一年租期，并无剩余租期，现原告罗氏公司诉请要求被告天公公司退还2017年8月前部分房租29167元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原告罗氏公司诉称要求被告天公公司支付其违约金35.5万元一节，因原告罗氏公司并无证据证明被告天公公司存在单方故意违约终止合同之行为，且本院亦依法推定双方对于《校舍租赁合同》为协议解除，故原告罗氏公司该诉请不符合相关法律规定，本院不予支持。至于被告天公公司反诉要求原告罗氏公司支付其违约金31.5万元一节，被告天公公司曾自认系其先期单方提出终止合同而并非原告罗氏公司，且本院亦依法推定原、被告对于《校舍租赁合同》系协议解除，故被告天公公司该反诉请求亦不符合双方合同约定的违约金支付条件，故本院依法不予支持。至于被告天公公司反诉要求原告罗氏公司支付其安装监控费用15万元一节，因双方协议中仅约定原告罗氏公司对于校园布设监控，但双方并未约定监控安装费用，且被告天公公司亦无证据证明其后续布设监控实际花费15万余元，故被告天公公司该辩称缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。至于被告天公公司辩称原告罗氏公司不具备办学资质一节，因原告罗氏公司已经提供合作协议及办学许可证，故本院不予采信。至于被告天公公司辩称原告罗氏公司未按约支付剩余租赁费一节，因双方《校舍租赁合同》第四条约定并不明确，且原告罗氏公司在2016年12月15日前支付一年租期的剩余租赁费15万元时，被告天公公司并未提出异议，故本院依法推定双方约定的剩余租赁费应为一年租期的剩余租赁费，故对被告天公公司该辩称，本院不予采纳。为保护公民合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告西安罗氏教育科技有限公司要求判令被告陕西天公青少年素质培训有限公司支付违约金31.5万元之诉讼请求。
二、驳回原告西安罗氏教育科技有限公司要求判令被告陕西天公青少年素质培训有限公司退还剩余房租29167元之诉讼请求。
三、驳回被告陕西天公青少年素质培训有限公司要求判令原告西安罗氏教育科技有限公司支付违约金31.5万元之反诉请求。
四、驳回被告陕西天公青少年素质培训有限公司要求判令原告西安罗氏教育科技有限公司支付安装监控之费用15万元之反诉请求。
本案本诉诉讼费6462元，原告罗氏公司已预交，由原告罗氏公司承担。本案反诉诉讼费4137元，被告天公公司已预交，由被告天公公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 高 阳
人民陪审员 郗平宗
人民陪审员 郭军升
二〇一八年五月十二日
书 记 员 赵彦衡