广西壮族自治区藤县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）藤民初字第916号
原告刘飞，男，藤县人，干部。（并为原告刘愉英、陈进方、吴世平、王兰的共同委托代理人）
原告刘愉英，男，藤县人，居民。
原告陈进方，女，藤县人，农民。
原告吴世平，男，藤县人，居民。
原告王兰，女，藤县人，农民。
被告吴小琼，女，藤县人，个体户。
委托代理人李万富，男，藤县人，居民。
委托代理人吴超孔，男，藤县人，职工。
原告刘飞、陈进方、王兰与被告吴小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月24日立案受理后，依法组成合议庭；2013年8月13日，本院根据刘愉英、吴世平的申请，依法追加其为本案的原告参加诉讼；2013年9月25日、2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告刘飞、被告吴小琼及其委托代理人李万富、吴超孔到庭参加诉讼；原告陈进方、王兰、刘愉英、吴世平经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘飞、陈进方、王兰、刘愉英、吴世平诉称，2010年4月1日，原告刘飞、陈进方、王兰（刘飞代陈进方、王兰签名）与被告吴小琼签订合同一份：原告委托被告吴小琼购买藤州镇河东区櫵木塘A1-22、A1-23号地，并建设集资房，原告购买的是302号、402号、502号共三套；三套房的购地、购房款合计687139.20元；定金80000元，办理土地转户前五天交首付款160000元，按楼层进度计付110000元，余款337139.20元在被告完成外墙装修及铝合金窗安装后五天内付清给被告；2011年7月1日前完成并交付给原告。原告于2010年4月6日交付定金80000元、2010年8月31日至2010年9月14日交首付款160000元、2011年4月15日交付50000元、2011年4月22日交付20000元、2011年4月25日交付38000元、2011年5月26日交付2000元。
由于被告延误施工时间，直到2012年5月26日才交付土地证、房产证，但没有交房给原告；原告刘飞曾以借款人的名义，向被告写下一张欠款337139.20元的借条，约定三个月内还清本息，但被告仍拒不交房。2012年6月18日偿还98000元、2012年6月19日偿还14379.7元、2012年7月13日偿还165000元、2012年7月22日偿还59759.5元。2012年7月22日，原告向邻居讨来钥匙进入套房（视为交房）。双方约定2011年7月1日为交房时间，被告在2012年7月22日才交房，逾期387天，逾期交房按日息1‰计付违约金，原告已交350000元，被告应支付违约金135450元给原告；另外，被告预收水电开户费、分户费9000元，应据实酌减，退回多收的费用6000元。为此，请求法院判令被告向原告支付违约金135450元，并退回多收的房屋分户、水电开户费6000元给原告。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、刘飞、王兰、陈进方房产证，拟证明集资房的房产证、土地证登记时间；
2、公证书，拟证明原、被告合同关系及交款情况、还款情况；
3、2012年6月18日至2013年7月22日银行汇款凭证和收条，拟证明到2013年7月22日原告已全部支付清楚款项给被告；
4、买防盗门收据，拟证明原告2012年10月26日进入装修时间；
5、电费清单收条，拟证明开始装修和入住的用电情况，说明原告2012年10月4日开始用电；
6、黄某全、林某飞、龙某芝证言，拟证明发证前，被告同意原告延迟还款。发证后一个多月原告取得房屋，在被告发证前，原告未取得房屋，被告同意延迟1-3个月还款。
被告吴小琼质证后认为，对原告所举的证据1、2、3、4没有异议；证据5原告用电表时间没有异议，但原告之前是用被告的电；证据6原告没有写借条给被告。
被告吴小琼没有书面答辩，庭审中口头辩称，被告没有违约，合同约定因天气等原因工期可以顺延。至于房屋分户、水电开户费6000元也是有约定的。合同约定装完门窗就交钱，但原告迟延了八个月才交钱。被告已经向原告提出解除合同的通知书，但因三个月的期限没到，故被告保留解除合同的权利。
被告吴小琼在举证期限内向法庭举证有：
1、建字第4504222XXXX0581号建设工程规划许可证、房屋分层分户平面图、藤县城镇规划建设工程规划放线验收单、房屋验收图复印件各一份，拟证明原告委托被告建造的房屋已依法办理相关手续，房屋的外墙及铝门窗在2011年10月22日已经完成；
2、黄某相证明复印件一份，拟证明被告在建房期间因天气及停电、法定假日导致工期顺延的事实；
3、2011年11月22日建设局验收部门验收单复印件一份，拟证明原告等人委托被告建造房屋外墙装修已于2011年10月20日前全部完工并经验收合格的事实；
4、2011年5月10日协议书及2011年10月23日验收结算单复印件各一份，拟证明房屋铝合金窗安装已于2011年10月23日全部完工并经验收合格的事实；
5、冯某娇、吴某清、黄某伟、龙某芝、吴某秀、魏某、林某飞等人证明各1份，拟证明房屋早已于2011年10月21日完工并交付业主使用的事实；
6、关于解除协议通知一份，拟证明原告逾期30日以上向被告支付建房工程款，构成根本违约，被告于2013年7月6日向原告发出解除双方签订的《委托集资建房协议书》的事实；
7、违约金支付清单，拟证明原告违约在先，原告应支付8.55717万元违约金给被告。
原告质证后认为，对被告所举的证据3没有异议；证据2、4、5的证人身份不明，不予采信；证据1中的验收单有异议；证据6不存在解除合同情形；证据7原告不同意支付违约金。
被告吴小琼在举证期限后向法庭提供及申请法院提取的证据有：
1、藤县气象局气象证明一份，拟证明2010年7月1日至2011年6月30日藤县降雨情况；
2、藤县水利电业有限公司停电记录，拟证明2010年7月1日至2011年7月1日藤县新城区停电情况。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否认，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
被告吴小琼为了在藤州镇河东櫵木塘A1-22、A1-23号土地上建房出卖，其先在该土地上进行规划设计，然后以建集资房的名义联系需要买房的购房者。2010年4月1日，原告刘飞（甲方）与被告吴小琼（乙方）签订《委托集资建房协议书》一份，双方约定：乙方为甲方购买藤州镇河东櫵木塘A1-22、A1-23号地建设集资房；乙方负责办理分证的各种手续，费用由甲方负责；甲方购买第3、4、5楼层的02号房，每平方米为人民币1980元，总价款为人民币687139.20元；签订合同之日先交定金80000元，办理土地转户手续时交首期款人民币160000元，建至各人楼层交110000元，余款337139.20元在乙方完成外墙装修及铝合金窗安装后五天内付清，甲方在交清房价总款后，方可进入属于自己的楼层装修；甲方未按协议要求付款，逾期在15天以上，乙方向甲方计收逾期应付款按日息1‰的违约金，逾期30天以上，乙方有权解除合同，若乙方不按时交付房屋给甲方，亦按甲方交建房款日息1‰计付违约金给甲方；乙方从2010年7月1日起施工，到2011年7月1日前完成并交付甲方装修，如遭遇不可抗拒的自然灾害或长时间的停水、停电交付装修时间可顺延；各户水、电开户费用由各户自己负责等。
原告刘飞于2010年4月6日交付定金80000元、2010年8月31日至2010年9月14日交首付款160000元、2011年4月15日交付50000元、2011年4月22日交付20000元、2011年4月25日交付38000元、2011年5月26日交付2000元。
2011年7月1日，由于工程未完工，被告吴小琼不能将房屋交付原告。2011年11月6日，原告交安装水电开户费用、房产分户办证费用共9000元给被告。2011年12月2日，藤县大地规划服务有限公司出具房屋验收图。2011年12月30日，藤县房产管理所工作人员在建设工程规划放线、验收单上签名。2012年4月12日，藤县房产管理所将藤州镇小南路221号第三层302号房登记为吴世平、王兰共同共有，第四层402号房登记为陈进方、刘愉英共同共有，第五层502号房登记为刘飞单独所有；2012年5月4日进行了土地登记，并将产权证发给原告。后来，原告刘飞通过银行将余款337139.20元转给被告吴小琼，其中2012年6月18日转98000元、2012年6月19日转14379.7元、2012年7月13日转165000元、2012年7月22日转59759.5元。2012年7月22日，原告进入套房。2013年6月24日，原告向本院起诉，请求法院判令被告向原告支付违约金135450元，并退回多收的房屋分户、水电开户费6000元给原告。
另查明，2010年7月1日至2011年7月1日，白天全天停电时间为1天；暴雨天气为3天。庭审中，原告陈述其在2011年7月1日之后至领到产权证之前，没有向被告要求过交付房屋，被告也没有告诉过原告可以交付房屋，但原告在领证时已经出具余款的借条给被告。被告陈述在2011年7月1日及之后的时间，原告没有要求被告交房，原因是其没有交清房款，2011年9月至11月被告多次告知原告可以交房，并要求原告交清房款，但原告没有履行付款义务。
本院认为，虽然原被告签订的是《委托集资建房协议书》，但从其内容及操作过程看，应该是一份房屋买卖合同。该合同是在平等、自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，合同合法、有效，原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。被告吴小琼在2011年7月1日没有按合同约定将房屋交付原告，确实构成违约，应承担违约责任。但在违约责任期间的计算问题上，由于原告没有按照合同约定的时间点交清房价余款，而根据双方在合同中的约定，原告必须在交清房价总款后方可进入属于自己的楼层装修，因此原告起诉要求被告从约定交房的2011年7月1日开始至2012年7月22日原告进入套房时止承担迟延交房的违约责任并不合理。本院认为，按照双方合同约定，原告在双方订立的合同第四条规定的交清房价余款的条件成就后，就应当在五天内将所欠余款付清给被告，否则，被告在具备交房条件后拒绝交房给原告并不构成违约。另外，由于合同里面没有明确房屋交付方式或者需要办理的手续，庭审中双方对对方不利于自己的陈述也均予以否认，因此，被告迟延交房的违约责任期间应当从约定交房的2011年7月1日开始计算至被告按照合同约定可以将房屋交付给原告时止。由于双方对房屋建筑进程情况没有进行签证，被告何时完成工程建设，交房条件何时具备，没有有力的证据可以证明。本院认为，对这个问题，只能按照证据效力的大小，根据本案现有的证据进行综合认定。首先从2011年12月2日藤县大地规划服务有限公司出具的原告购买房屋的验收图，可以确认被告在2011年12月2日之前已具备了交房条件。而在这之前，原告在2011年11月6日向被告交付了安装水电开户费用、房产分户办证费用，依此我们可以认定被告建造的房屋在当时已经具备了交付与申请验收办证的条件。综上，结合本案的具体情况，本院认为，被告违约的责任期间应当从2011年7月1日计算至2011年11月6日比较合理，该期间共128天。因为在2010年7月1日至2011年7月1日白天全天停电1天，暴雨3天，合同约定自然灾害、停电、停水延误的时间顺延，暴雨属于自然灾害范畴，故被告实际违约天数应为128天-4天=124天。违约金合同约定按日息1‰计算，双方均认为合理，没有要求调整，本院尊重当事人的意思表示，予以支持。据此，被告应支付违约金350000×1‰×124天=43400元给原告，对原告超出43400元部分的请求，本院不予支持。被告在举证期限后提交的藤县气象局气象证明及申请本院提取的藤县水利电业有限公司停电记录，虽然原告不同意质证，但该证据确实影响到本案的处理结果，且是对前面证据的补充，故本院也作为参考依据。被告收取原告安装水电开户费用、房产分户办证费用共9000元，并已为原告安装水电及开户、房产分户办证，原告要求被告返还6000元没有依据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、由被告吴小琼支付迟延交房违约金43400元给原告刘飞、陈进方、王兰、刘愉英、吴世平；
二、驳回原告刘飞、陈进方、王兰、刘愉英、吴世平要求被告吴小琼返还安装水电开户费用、房产分户办证费用共6000元的诉讼请求；
三、驳回原告刘飞、陈进方、王兰、刘愉英、吴世平的其他诉讼请求。
案件受理费3129元（原告已预交），由原告刘飞、陈进方、王兰、刘愉英、吴世平负担2169元，被告吴小琼负担960元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 黄万飞
代理审判员 张焕杰
人民陪审员 覃伟雄
二〇一四年二月十日
书 记 员 韦建忠
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。