上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第619号
上诉人（原审原告）上海拓科舞齐电子有限公司。
委托代理人李俊南，北京市天达律师事务所上海分所律师。
委托代理人马锡兰，北京市天达律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海太成丽博房地产经纪有限公司。
委托代理人邱猛，上海瀚元律师事务所律师。
委托代理人陈峻，上海瀚元律师事务所律师。
原审第三人叶米桃。
原审第三人周少华。
上诉人上海拓科舞齐电子有限公司（以下简称拓科舞齐公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区锦绣路登记的权利人为叶米桃、周少华。2013年年初，拓科舞齐公司（乙方）与上海太成丽博房地产经纪有限公司（以下简称太成丽博公司）（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同抬头本合同当事人处载明业主方为周少华、叶米桃。合同约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区锦绣路（香梅花园），该房屋面积为162.54平方米，房屋用途为居住，房屋租赁期自2013年3月5日起至2014年9月4日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）2.45元，月租金为12，380元，含物业管理费总计为12，380元，租金按贰个月为壹期支付，第壹期租金于2013年2月28日付清，甲方应在每月1日前向乙方提供下月房租的付款通知书，乙方收到付款通知书后在每月1日以前向甲方支付当月租金。合同第1-2条约定：甲方作为该房屋的代理方与乙方建立租赁关系。合同第5-1条约定：乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即12，380元。本合同的租赁关系终止（包括本合同的自然终止、双方协商终止和本合同约定的其他解除情形）时，甲方收取的房屋租赁保证金须在乙方退房当日无息归还乙方。合同第10-4条约定：租赁期内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金。违约金为2个月的月租金。合同签订后，太成丽博公司向拓科舞齐公司交付了房屋。2013年5月13日，叶米桃、周少华向拓科舞齐公司发送了一份《退房通知》，内容为：因本人资金调整需要，已于近期出售贵司租赁的上海市浦东新区锦绣路，我希望贵司能在7月5日清空房屋交还给我，我会严格按照合同对贵司进行违约补偿。对此给贵司及实际居住人鞠川先生一家带来的不便表示歉意。其后，太成丽博公司拟定并向拓科舞齐公司发送了一份《退房通知协议》，内容为：因业主资金调整需要，已于近期售出贵司租赁的上海市浦东新区锦绣路，我司希望贵司能在7月5日清空房屋交还给业主，我司会严格按照合同对贵司进行违约补偿（按照贵司实际支付给业主租赁保证金的一倍），在结算好所有使用杂费后，我司要求业主将除返还一个月保证金11，000元外，另外支付11，000元违约金。对此给贵司及实际居住人鞠川先生一家带来的不便表示歉意。2013年7月17日，鞠川康宏作为承租方，叶米桃、周少华作为出租方，太成丽博公司的员工石纬桦作为中介方，三方签署了退房确认单。
原审另认定，2013年1月14日和2月28日，拓科舞齐公司分别向太成丽博公司支付了中介服务费3，000元和9，999元。同年2月28日，拓科舞齐公司向太成丽博公司支付了押金12，380元。同日，太成丽博公司出具了一份《承诺书》，内容为：兹有上海市浦东新区锦绣路的房屋出租代理人上海太成丽博房地产经纪有限公司（以下简称本人）郑重承诺：在承租方（上海拓科舞齐电子有限公司）租赁香梅花园（即上海市浦东新区锦绣路）期间（即2013年3月5日起至2014年9月4日止）。从每月租金12，380元中以现金返还给实际居住客户计1，380元用于支付水费、电费、煤气费及空调费、通讯费等杂费。共计18个月。返还该费用的时间为在本代理人收到每期房租后的叁日内。本人承诺不向第三方泄露该承诺书的内容。2013年3月5日和5月15日，太成丽博公司分别向鞠川康宏返还了现金共计5，520元。
原审再认定，2013年2月27日，周少华、叶米桃（甲方）与太成丽博公司（乙方）签订《房屋出租委托代理协议》一份，约定甲方委托乙方代理管理出租甲方所属的位于上海市浦东新区锦绣路1650弄2号楼1101室房屋。委托管理出租房屋的最低价格为每月11，000元，保证金为1个月租金之总和。协议第二条约定：甲方委托管理的基本内容：委托乙方将房屋出租与上海拓科舞齐电子有限公司；委托乙方代为签署租赁合同；委托乙方代为收取房屋的租金及租赁保证金。以上委托内容，甲方授权乙方全权代理，代理权限自代理事项完成或本协议终止时为止。协议第三条约定：房屋委托后，介绍承租方签约为1年的将收取相当于1个月月租金金额作为佣金服务费，此费用代理方将一次性收取，如若承租方中途违约退房，代理方将按比例退还部分佣金。协议第四条约定：代理期限为2013年2月28日至2014年9月4日，租赁期间为2013年3月5日至2014年9月4日。
2013年8月20日，拓科舞齐公司向法院提起诉讼，要求判令：1、太成丽博公司向拓科舞齐公司返还12，380元房屋租赁保证金；2、太成丽博公司向拓科舞齐公司支付24，760元违约金；3、太成丽博公司向拓科舞齐公司赔偿断水断电恢复费用30元、宽带移机费90元、搬家费1，800元和临时寻找租赁房屋的中介费4，550元；4、太成丽博公司退还中介费12，380元；5、本案诉讼费用由太成丽博公司承担。
原审认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。太成丽博公司经房屋产权人周少华、叶米桃委托，与拓科舞齐公司签订房屋租赁合同，代为收取涉案房屋的租金及租赁保证金，属于有权代理，且该房屋租赁合同中也已明确载明太成丽博公司作为该房屋的代理方与拓科舞齐公司建立租赁关系，故该房屋租赁合同直接约束周少华、叶米桃和拓科舞齐公司。拓科舞齐公司在法院释明后仍坚持要求太成丽博公司承担合同责任，不符合法律规定，法院不予支持。拓科舞齐公司要求太成丽博公司退还中介费12，380元，于法无据，法院亦不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，于二○一四年一月七日作出判决：驳回拓科舞齐公司的全部诉讼请求。案件受理费1，199元，减半收取599.50元，由拓科舞齐公司承担。
判决后，拓科舞齐公司不服，上诉于本院，诉称：《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》明确中介费的收费上限为月租金的35%，如需收取更多费用，应提供额外的服务，然本案中被上诉人并未提供任何额外服务；被上诉人协助房东对租赁房屋断水断电，严重违背居间人的责任与义务，故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人中介费12，380元。
被上诉人太成丽博公司辩称：上诉人出示的通知既不属于法律亦不属于行政法规，不能作为认定合同效力的依据；被上诉人已经为上诉人找到房源并促成双方签订合同，被上诉人已完成合同义务，有权收取报酬；房东虽断电断水，但不能证明被上诉人员工在场，故不同意上诉请求。
原审第三人叶米桃、周少华未作任何陈述。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，太成丽博公司代理叶米桃、周少华与拓科舞齐公司签订租赁合同，并完成房屋交付，拓科舞齐公司实际使用涉讼房屋，可见太成丽博公司已履行居间义务，故拓科舞齐公司要求返还中介费，没有法律依据，本院难以支持。本院同时认为，拓科舞齐公司出示的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》仅为行业规范，而本案双方于订立合同时就中介费标准达成一致，现又无证据证明太成丽博公司存在欺诈或胁迫之故意，因此，该通知并不能推翻双方一致的意思表示，不能作为太成丽博公司收取中介费不合理的依据，故太成丽博公司的相关辩解理由，可予采纳。拓科舞齐公司主张太成丽博公司人员协助房东断水断电，然为太成丽博公司所否认，而拓科舞齐公司又表示没有依据可提供，故该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，拓科舞齐公司关于撤销原审判决，改判太成丽博公司返还其中介费12，380元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币109元，由上诉人上海拓科舞齐电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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