江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5318号
上诉人（原审被告）谢红英，女，1972年1月22日生，汉族，无业。
委托代理人李斌，江苏金路律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦玲，女，1981年10月12日生，汉族。
委托代理人金维，北京大成（南京）律师事务所律师。
原审第三人陈晨，男，1987年12月27日生，汉族，个体工商户。
原审第三人朱国俊，男，1972年6月10日生，汉族，个体工商户。
上诉人谢红英因与被上诉人秦玲、原审第三人陈晨、朱国俊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理，依法组成合议庭，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人谢红英及其委托代理人李斌，被上诉人秦玲及其委托代理人金维，到庭参加诉讼，原审第三人陈晨、朱国俊，经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
秦玲原审诉称，2013年3月9日，秦玲通过南京左邻右里房产经纪有限公司与谢红英的委托代理人陈晨签订房屋买卖合同，约定谢红英将其所有的南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区�幢某单元401室房屋出售给秦玲，售价为800000元。双方同时在合同补充协议中约定了定金、首付款的支付时间、金额，以及过户、交付等事项。上述协议，谢红英均由其委托代理人陈晨在授权范围内签署。协议签订后，秦玲于2013年3月9日通过银行转账方式支付购房定金80000元，3月20日通过银行本票方式支付首付款370000元，上述款项由陈晨代收。收款后，谢红英解除了案外人朱国俊对该房屋的抵押权，但尚有江苏银行的按揭贷款未予归还，谢红英承诺偿还按揭贷款解除抵押后办理产权过户手续。2013年3月21日，陈晨电话通知秦玲，称谢红英反悔不同意卖房，建议秦玲采取法律途径解决此事。秦玲为此多次与中介公司、陈晨沟通，但均无结果。秦玲认为，房屋买卖合同真实合法有效，应受法律保护，秦玲已支付了超过一半的房款，谢红英理应依约办理过户手续。故向法院�诉，请求判令谢红英继续履行房屋买卖合同，将南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区某幢某单元401室房屋的所有权过户给秦玲，诉讼费及保全费由谢红英负担。
谢红英原审辩称，秦玲不是善意第三人，根据其提交的公安机关的询问笔录，陈晨陈述“我们已向法院提起诉讼”，其认为秦玲与第三人之间存在利害关系，秦玲对谢红英与朱国俊、陈晨之间的借贷关系是知晓的；对于秦玲支付购房款的资金来源有异议，该资金有可能是由朱国俊向秦玲提供的；本案房屋买卖的价格明显低于市场价格，秦玲在购买房屋过程中从未向谢红英本人核实，谢红英并无卖房的真实意思表示，谢红英与陈晨之间的委托书实际是因为谢红英向朱国俊借款，陈晨提供担保，而签订售房委托书实际上是反担保措施，谢红英并无售房的意思，此外，谢红英与朱国俊之间的借款合同没有到期，在此情况下，陈晨凭借授权委托书出售房屋是违法行为。因此，请求法院驳回秦玲的诉讼请求。
陈晨原审述称，其在公安机关的笔录表明，其与谢红英之间的关系是其作为谢红英对外借款的担保人，如果谢红英不能偿还借款，其须承担担保责任，代偿借款，在谢红英与朱国俊之间的借款过程中，谢红英多次未偿还利息，都是其主动垫付；售房时谢红英是知情的，在售房前其已通知谢红英，谢红英也明知房屋被出售，并试图阻止，到公证处撤销公证，导致房屋买卖合同未能继续履行；房屋价格并非明显低于市场价，房屋在中介公司登记，由中介公司代售，一切手续都是合法的。
朱国俊原审述称，2012年9月24日，谢红英向其借款，陈晨是其公司职工，与谢红英姐弟相称，陈晨与谢红英是邻居，陈晨的母亲帮谢红英搞卫生，因此谢红英通过陈晨�到其，向其借钱，当时借款的数额是300000元，谢红英用案涉房屋作为抵押，并办理了抵押登记；借款当时谢红英出具了承诺书，陈晨作为担保人也出具了承诺书，谢红英在担保书中明确承诺授权给陈晨资金监管权，并在其不能正常还本付息的情况下进行债务偿还处理；谢红英与其形成借款关系后，在2012年11月中旬之后开始不能正常支付利息，经其多次电话催促，谢红英均拖延不肯支付，在此情况下，其找到担保人陈晨，多次与陈晨交涉还款事宜，陈晨本人也借了钱给谢红英，谢红英在外还有其他债务，因其未按约还款，陈晨与谢红英之间在公证处做了委托书，内容是谢红英在不能偿还借款本金和利息的情况下，其可以电话通知，如果没有结果其可以追诉担保人陈晨，陈晨与谢红英多次交涉无果，就行使了权利，处理了谢红英的房屋。
原审法院经审理查明�位于南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区某幢某单元401室的房屋所有权人为谢红英，该房屋占用范围内的国有土地使用权人亦为谢红英。2012年9月24日，谢红英向陈晨出具委托书一份，其委托事项为：委托陈晨为代理人出售位于南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区某幢某单元401室房屋（房屋所有权证编号：宁房权证浦转字第××号，丘权号：10745094-012-19，建筑面积97.73平方米），具体委托事项包括：办理还款解押，并在相关文本上签名，领取贷款结清证明、他项权证，到房产部门办理注销抵押手续；选定购房者，确定成交价格，签订买卖合同（契约）；到房地产管理部门办理产权交易、过户手续（包括送件、出件、撤件），交纳相关税费，在涉及产权交易中的文书上签字等，修改房产证密码，到房地产管理部门调取上述房产的有关资料；代为办理土地证过户手续，�相关的文书上签字等；协助买方办理银行按揭手续，代理委托人在银行贷款的文本上签字；代收取房款（包括银行下款，贷款下至受托人账户）；代为办理上述房产的相关物业交接及水电等过户手续；受托人的权限仅限于以上内容，受托人在其权限范围及期限内签署的有关文件和交纳的有关税费，委托人均予以认可；受托人接受委托后，不得用上述房产进行非法活动，不得有损害委托人合法权益的行为，否则由此造成的一切后果均由受托人承担，与委托人无关；委托期限自2012年9月24日起至2013年12月23日止。同日，该委托书经过江苏省南京市南京公证处公证。
原审法院另查明，2013年3月9日，秦玲经南京左邻右里房产经纪有限公司居间服务，与谢红英的委托代理人陈晨签订《房地产买卖中介合同》及补充协议一份，约定：谢红英将上述房屋出售给秦玲，房屋�价为800000元；买卖双方有下列情形之一的应承担违约责任，无正当理由不履行合同等，违约方须支付违约金150000元给守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。在补充协议中，双方还约定：2013年3月9日之前，秦玲向谢红英支付购房定金80000元，2013年3月13日之前，秦玲向谢红英支付购房首付款370000元，2013年3月18日之前，买卖双方同时到房产局办理过户手续，过户产生的所有税费由秦玲负担，剩余房款300000元由秦玲以银行贷款的方式一次性付给谢红英，房款结清（尾款除外）3日内将房屋交接给秦玲，交接前谢红英应将该房屋内的水、电、气费及物业管理费等相关费用结清，秦玲将剩余尾款50000元支付给谢红英；谢红英承诺该房屋产权真实，产权清晰，无任何纠纷，所有共有权人及隐性共有权人同意出售此房，否则视为违�，并于2013年4月1日之前将该房屋内的户口迁出，如逾期一天按房屋总价的万分之一支付违约金给秦玲；如该房屋已设抵押，则采取秦玲支付首付款用于谢红英贷款结清、注销抵押。上述合同及补充协议均由谢红英的委托代理人陈晨签名。签订合同当日，秦玲支付购房定金80000元（以银行卡转账方式支付），同年3月20日，秦玲支付购房款370000元（以银行本票方式支付），上述款项均由陈晨代收。2013年3月21日，谢红英声明撤销对于陈晨的上述委托，并在江苏省南京市南京公证处办理了公证。
原审法院再查明，2012年9月23日，谢红英向陈晨出具《承诺书》一份，其内容为：本人谢红英因做生意需要资金周转，特向南京人朱国俊借款一事，本人对该笔债务进行担保的人陈晨承诺如下：本人所借款是用位于南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区某幢某单元401室房产抵�给出借人，以每月按约定付息后还本金方式达成的协议；本人自愿授权给担保人陈晨，作为对该笔债务的保证，陈晨可做资金监管，并在本人如不能正常付息还本的情况下进行债务偿还处理；本人保证与债务人之间的协议正常履行，按时付息还本，对本人债务进行债务担保人陈晨有权处置本人前期承诺中的委托事宜，一切法律责任由本人承担；债务人同时有权对担保人进行追讨，担保人有义务遵守债务人的约定，完全配合债务人对清偿的一切要求。该承诺书由谢红英与陈晨签名。次日，谢红英与朱国俊签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：谢红英以案涉房屋为其所欠朱国俊借款350000元提供抵押担保，主债务履行期限为2012年9月24日起至2013年9月23日止。2013年4月12日，公安机关向陈晨进行询问，在询问中，陈晨陈述：因为我父母家住在天润城三街区66幢804，跟谢红英家靠在一起，所以我妈妈帮她打扫打扫家务，我就喊她干姐姐，算是朋友，我跟她在没有闹矛盾之前一直是以干姐弟相称，后来她在外面欠了很多钱，向我求援，我拿我自己家的钱去帮她还账，还了10万，之后她又问我借钱，我就介绍她到我公司去贷款，我作为担保人，她借了30万左右，合同定好是每月23号还利息，因为她不能正常还钱，于是我们就按照定好的合同，2012年9月24日，她把天润城四街区某幢401的房子委托给我，我可以租赁和买卖，这个公证处都有公证；大概在2013年2月份左右，我按照合同规定，进入天润城四街区某幢401的房子里面，是通过派出所锁匠开锁进去的，后来我就在房屋内住了大概十天左右，方便买家来看房子，我要把房子卖掉；房子卖掉了，卖给一个叫秦玲的人，是委托房产中介卖的；我们在3月底已经向浦口法院申请了天润城四街区某幢401室这个房子的诉讼了，我们等待法院开庭。
原审庭审中，秦玲陈述：在签订合同之前，秦玲与陈晨、朱国俊并不认识，与陈晨是在房屋交易过程中通过中介公司认识的，与朱国俊是在办理房屋解押手续的时候才见到，就见过这一次，之前，双方不认识，也没有经济上的联系；在协商房屋交易时，陈晨带了房产证、土地证以及本人的身份证，还有授权委托书及公证书，看到房产证的名字不是陈晨我就提出来，陈晨说房屋就是其本人的，只是以谢红英的名字购买的，好像提到了谢红英是其亲戚，中介公司告诉我授权委托书是经过公证的，可以办理相关买卖手续，我就问陈晨房屋价格能否降一点，当时房屋挂牌价是820000元，后来陈晨说少10000元，中介公司说800000元，双方都同意了；签合同之前中介公司说谢红英联系不上，并说授权委托书是合法的，陈晨有权卖房；我们现在要求继续履行合同即要求谢红英将案涉房屋过户给秦玲，并按合同约定向秦玲交付房屋，秦玲支付剩余购房款给谢红英。原审庭审中，秦玲申请证人王某出庭作证，该证人陈述：2013年3月份，秦玲委托南京左邻右里房产经纪有限公司，后来我们介绍案涉房屋给她，看房后，在我们公司签订了合同，支付了定金，当时陈晨作为房主的代理人出具了房产证、土地证、委托书以及陈晨本人、产权人的身份证、公证书，手续齐全，双方就签订了买卖合同，因房屋上有两个抵押，一是抵押给江苏银行，一是抵押给朱国俊，为此，我们去房产局调取了相关资料，查证房屋没有纠纷，于是秦玲与陈晨一起去解除了朱国俊的抵押，在办理江苏银行的解押手续时，得知产权人将公证委托书撤销了，后来案件就到法院了；房屋两证、谢红英的资料、公证委托书都是陈晨提交�；当时是实地看过房的，看房时陈晨睡在里面；我们没有房屋产权人的电话，我们认代理人说话；当时包括我们一共有三家中介都在看房，在买房之前，秦玲、陈晨和朱国俊之间应该不认识，是经过看房协商的过程中才认识的，房子也是我们推荐给秦玲的，否则她就可能买其他房子了。
原审庭审中，谢红英陈述：其曾向公安机关报案家中失窃，包括房产证等很多东西都丢失；谢红英出具委托书并不是要将房屋出售，出具委托书是因为谢红英向朱国俊借款，由陈晨提供担保，出具委托书是一种反担保措施，是为了防止陈晨承担担保责任后向谢红英追偿时得不到保证，而并非是谢红英准备出售房屋；谢红英并未收到450000元房款；在公安机关的询问笔录中，陈晨陈述“我们在3月底已经向浦口法院申请了天润城四街区某幢401室这个房子的诉讼了，我们等待法院开庭”，这说明秦玲与陈晨之间具有某种关联性，他们之间是同一利益群体；谢红英对于房屋买卖合同并不知情，谢红英向朱国俊借款的期限是一年，在借款合同未到期的情况下，即不能确定谢红英不能还款的情况下，陈晨在2013年3月9日出售房屋违法，谢红英是在2013年3月20日接到银行通知时才知道房屋出售；目前谢红英仍在占有使用案涉房屋；谢红英向朱国俊借款后一直在支付利息，谢红英实际收到的借款数额为150000元，而且，借款期限至2013年9月，陈晨在售房时，借款并未到期，陈晨作为担保人也未承担担保责任，其在此情况下将房屋出售系违法行为。
原审庭审中，陈晨陈述：案涉房屋的房产证和土地证是谢红英在借款时主动提交的，目的是防止谢红英违约不还款作为资金安全的保障，当时是谢红英当着朱国俊的面交给我的，2013年2月我入住房屋谢红英也知道，在此前我与谢红英之间签署了租赁合同，我对房屋有租赁权和买卖权，我并非强行进入案涉房屋，后来谢红英将交给我的房产证和土地证挂失后重新领取两证，并通过110重新进入房屋；在买卖房屋时，我已多次替谢红英偿还债务及违约金、利息，也已多次和谢红英沟通，我在案涉房屋内居住时，与谢红英约定，给其10天时间偿还债务，谢红英也认可我在房屋内居住，在卖房前，我已明确告知谢红英房屋正在出售；《房地产买卖中介合同》是我代谢红英签订的，合同中甲方“谢红英”的名字是我代签的；购房款450000元是我收的，买房人将370000元本票交给我后，其中300000元用于偿还朱国俊的借款，朱国俊解除了对于案涉房屋的抵押。
原审庭审中，朱国俊陈述：谢红英向我借款300000元，只还了两个月利息，其他没有归还，本金是在卖房后归还的，一开始两个月的利息是谢红英本人偿还的，之后的利息是陈晨代还了部分，同时，陈晨与谢红英之间一直在协商；陈晨与谢红英之间签订委托书是为了相互制约，如果谢红英不还钱，我有权找陈晨偿还债务，我看到陈晨和谢红英打过电话，还有发短信，谢红英是知道卖房的事的，谢红英出具的承诺书中写明如果每月不能正常支付利息，我有权向担保人和债务人追偿；买房人将370000元本票交给陈晨时我在场，当时在浦口象山路的工商银行里，陈晨转账给了我300000元，我就配合办理了房屋解押手续；谢红英所提交的部分还款凭证与我无关，我只收到其中的25000元，其他与我无关；我与谢红英之间只存在借贷关系，我们之间的借款合同虽然写明借款数额为350000元，但实际借给谢红英的是300000元，其中由我出借150000元，由陈晨出借150000元；我与买房人之前并不认识，也没有经济上的�系和往来。
原审法院认为：一、关于谢红英委托陈晨出售案涉房屋行为的性质。根据庭审查明的事实、承诺书以及谢红英和陈晨、朱国俊的陈述，谢红英向朱国俊借款，由陈晨提供保证担保，在此情况下，谢红英向陈晨出具了案涉委托书，从此经过来看，谢红英实际并无委托陈晨出售案涉房屋的意思，谢红英出具案涉委托书实际是因陈晨为其向朱国俊借款提供保证担保而向陈晨提供的一种反担保的手段，以保障陈晨在承担保证责任之后能够有效行使追偿权。因此，该委托书对内而言，并不发生谢红英授予陈晨代理权的法律后果，即陈晨无权代理谢红英从事相关民事法律行为。
二、陈晨代理谢红英与秦玲签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，构成表见代理，该代理行为有效，谢红英仍应按照合同约定履行。根据合同法的相关规定，行为人没�代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，构成表见代理应具备以下要件，即：1.行为人所实施的无权代理行为在客观上具有代理权表象，且产生原因与被代理人的行为直接相关并在被代理人风险控制能力范围内，2.行为人以被代理人名义订立合同，3.相对人相信行为人有代理权系善意且无过失。本案中，谢红英向陈晨出具委托书，且该委托书已经过公证机关公证，故陈晨实施的无权代理行为在客观上即具有了代理权表象，且该表象产生的直接原因就是谢红英出具委托书的行为，而陈晨持经过公证的委托书，以被代理人谢红英的名义与秦玲签订房屋买卖合同，秦玲出于对经过公证的委托书的信赖而相信陈晨具有代理权，此种信赖属于善意且无过失。因此，本案完全符合表见代理的构成要件，陈晨的代理行为有效，其法律后果应由被代理人谢红英承担，即《房地产买卖中介合同》及补充协议合法有效，秦玲、谢红英双方均应遵照履行。故秦玲主张谢红英继续履行合同，办理房屋所有权过户手续及交付房屋，符合法律规定，原审法院予以支持，但同时秦玲亦应按照合同约定支付购房款。此外，谢红英在合同签订之后撤销委托书的行为对于合同的成立、生效不发生影响。
谢红英认为秦玲不是善意相对人，而是与第三人恶意串通，对此，原审法院认为，谢红英对此并未提供证据予以证实，仅凭陈晨在询问笔录中“我们在3月底已经向浦口法院申请了天润城四街区某幢401室这个房子的诉讼了，我们等待法院开庭”这一陈述，即认定秦玲与第三人恶意串通，明显缺乏事实依据，因此，对于谢红英的上述辩解意见，原审法院不予采信。谢红英认为陈晨在借款未到期时即将房屋�售，其行为违法，对此，原审法院认为，此为谢红英与陈晨、朱国俊之间的法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷系属不同法律关系，在本案中不予理涉，谢红英可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条的规定，原审判决：一、谢红英继续履行于2013年3月9日与秦玲签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议；二、谢红英于判决生效之日起七日内协助秦玲办理南京市浦口区百润路2号天润城1-4街区某幢某单元401室房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至秦玲名下，办理房屋产权过户手续所产生的所有税费由秦玲承担；三、秦玲于上述房屋产权过户手续办理完毕之日起三十日内给付谢红英购房款300000元；四、谢红英于收到上述购房款三日内将上述房屋交付给秦玲；�、秦玲于房屋交付当日给付谢红英购房款50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费6630元，保全费4520元，合计11150元，由谢红英负担。
上诉人谢红英不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.陈晨是通过违法方式入住谢红英房屋，非法取得房产证和土地证原件，并凭房产证、土地证和公证委托书售房。陈晨在2013年4月12日南京市公安局浦口分局沿江派出所的询问笔录中陈述，“是通过派出所锁匠开锁进去的”。这说明陈晨是通过违法方式进入谢红英房屋，谢红英报警房产证、土地证及其他物品丢失，公安机关才询问陈晨的。2.本案是以合法形式掩盖非法目的。陈晨是以出售谢红英房屋来获得钱�以归还谢红英所欠朱国俊的债务，存在以房抵债的情形。且朱国俊实际向谢红英出借仅15万元，陈晨收到秦玲的购房定金和首付款共计45万元，朱国俊陈述收到25万元，朱国俊和陈晨系共同从事高利贷民间放贷业务，陈晨的行为目的是非法的。根据合同法第五十二条、第五十六条的规定，合同无效自始没有法律约束力。3.秦玲不属于善意第三人。秦玲原审中陈述，其看到房产证名字不是陈晨时提出来，陈晨回答房屋是其本人的，只是以谢红英的名义购买的，还欺诈说谢红英是其亲戚。房屋作为一项涉及资金巨大的交易，购房应当尽到特别的注意义务。秦玲在听到陈晨的解释时，理应向房屋产权登记人进行核实，或者根据陈晨的陈述，要求其出具房屋实际产权人为陈晨的相关证明。正是秦玲的过失导致陈晨非法售房获得高利借款利息的非法目的得以实现。从售房价格上�，秦玲也是以明显低于市场价签订了合同，合同中约定的价格为8100元／平方米左右，当时的市场价在9000多元／平方米。从房地产买卖中介合同来看，没有写明具体送什么设施，如果是真实的购房人，按市场交易习惯应当写明。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人秦玲辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。1.谢红英出具经公证的委托手续给陈晨，陈晨取得代理权，谢红英的授权行为足以使他人相信陈晨具有出售案涉房屋的代理权。至于谢红英主张陈晨非法取得房屋权证及占有房屋，并无证据，且无法影响、否认委托书的效力以及秦玲相信陈晨具有代理权这一基本事实。2.本案房屋买卖合同的目的是交易房产，谢红英主张陈晨出售房屋的目的是为了实现债权，这是陈晨出售房屋的动机而不是订立房屋买卖合同的目的，并且秦玲对朱国俊、陈晨、谢红英之间的债权债务关系并不知情，秦玲签订房屋买卖合同的目的是合法的。3.在签订和履行案涉合同过程中，秦玲始终是善意的，并且尽到了注意义务。案涉房屋是通过中介公司出售的，秦玲也是通过中介了解到房屋信息并购房的，在订立合同过程中，秦玲审查了谢红英出具给陈晨的委托书、公证书，审查了房屋的两证，实地考察了案涉房屋，并由中介公司辅助了解了案涉房屋的抵押状况，尽到了必要的注意义务。委托代理制度是经法律确认的一项民事制度，代理人在代理权限范围内处置委托人的事务，后果由委托人承担，既然谢红英向陈晨出具了委托手续，且足以使第三方相信该手续的真实性、合法性及效力，秦玲不具有向谢红英核实的义务。事实上，在众多二手房交易过程中，无论是中介公司还是房屋产权登�部门对于经过公证的授权委托书都是直接认可并使用的。至于谢红英主张房屋价格偏低，首先中介挂牌为82万元，秦玲购买价格为80万元，在合理价格空间内，不存在明显低于市场价的情形，而且谢红英没有对房屋市场价格举证，也没有提出评估申请。综上，本案房屋买卖合同真实、合法、有效，谢红英作为成年人应当知道其出具公证委托书可能产生的法律后果，并应承担其行为的法律后果。
原审第三人陈晨、朱国俊经本院合法传唤，未到庭陈述意见。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，谢红英申请证人叶某到庭作证，证人陈述：“我与陈晨、谢红英都是朋友，是我介绍陈晨给谢红英认识的，之前谢红英急需用钱，我就把陈晨介绍给谢红英，之后他们有无发生借贷关系我不清楚。2013年上半年，陈晨找到我�说借钱给了谢红英，问我能否找到谢红英，陈晨说当时借钱给谢红英，就是想要谢红英的房屋，之后谢红英就打电话给我，说房子给陈晨骗走了。”谢红英认为证人证言证明陈晨借款、办委托售房手续的目的是为了占有谢红英的房屋。秦玲认为，首先该证人证言不属于二审新证据；其次，证人承认其与谢红英为朋友关系，所以该证言不足以采信，并且是孤证，无法证明本案事实；证人的陈述也无法得出上诉人的证明目的，更不能证明秦玲不是善意第三人，相反，证人证言说明谢红英向陈晨出具授权委托手续的客观事实。
本案争议焦点为：陈晨代理谢红英签订案涉合同，能否构成表见代理。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，陈晨代理谢红英与秦玲签订案涉《房地产买卖中介合同》及补充协议时，持有经公证的谢红英出具的授权委托书，该授权委托书虽经本案审理查明系因谢红英向朱国俊借款并由陈晨提供担保，故而谢红英向陈晨出具该授权委托书作为反担保，该授权委托书的目的在于借款人不能偿还借款时直接处分借款人名下房产予以偿债，排除了借款人对售房价款与债务进行清算的权利，该授权委托书应为无效。但对于交易相对人秦玲而言，其有理由信赖此份经公证的授权委托书并据此认为陈晨有代理权，且秦玲系经专业中介机构的居间签订案涉合同，交易前查看了案涉房屋的两证、授权委托书并实地看房，同时通过中介机构查询案涉房屋的抵押情况，已经尽到了合理的注意义务。原审法院认定陈晨代谢红英与秦玲签订案涉合同构成�见代理，案涉房屋买卖合同依法有效，谢红英、秦玲应当按约履行，有事实和法律依据，应予维持。谢红英主张秦玲并非善意第三人，房屋的成交价明显低于市场价，未能举证予以证明，本院不予支持。谢红英如果认为无权代理人陈晨给其造成损失，有权另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6630元，由谢红英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 俞梦霏