山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民初1771号
原告：山东中润置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：边玉军，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李翠萍，山东泰泉律师事务所律师。
被告：山东尚尊珠宝有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴人忠，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张玉亮，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘泽，泰和泰（济南）律师事务所律师。
第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人：房旭，行长。
委托诉讼代理人：吕健，男，1982年2月3日出生，汉族，该行员工，住山东省莱芜市。
原告山东中润置业有限公司（以下简称中润置业公司）与被告山东尚尊珠宝有限公司（以下简称尚尊珠宝公司）、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年2月5日、2018年5月14日，公开开庭审理了本案。原告中润置业公司委托诉讼代理人马长霖、李翠萍，被告尚尊珠宝公司委托诉讼代理人张玉亮、刘泽，第三人北京银行济南分行委托诉讼代理人吕健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东中润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权协议》；
2、依法判令被告返还《济南市商品房买卖合同》项下济南市中润世纪财富中心3号楼101、201、301、401室房屋；
3、依法判令被告返还《车位使用权协议》项下济南市中润世纪财富中心地下二层-201至203、R-2161至R-2169、R-2173、R-2174、R-2176至R-2178、R-2180至R-2202号等40个车位；
4、依法判令被告向原告支付代偿贷款本息、罚息，共计5455682.25元；
5、依法判令被告以上述诉求款项为基数，赔偿原告自2017年9月25日起至实际清偿之日止的银行同期贷款利率的损失，计算至本次开庭2018年5月14日为31002.12元；
6、依法判令被告向原告支付《济南市商品房买卖合同》约定的代偿贷款合同违约金1091036.45元；
7、依法判令被告向原告支付解除合同违约金2600万元（总房款20%）；
8、依法判令被告赔偿房屋折旧费600万元（按总房款5%年折旧率按一年计算）；
9、依法判令解除原被告及第三人《法人商用房贷款合同》；
10、判令由原告直接返还第三人剩余的贷款本金；
11、依法判令本案诉讼费1189870元、财产保全费5000元、保全保险费210600元、执行费、评估鉴定费、拍卖费、送达费、公告费、律师费92万元、差旅费等各项损失由被告承担。
事实与理由：2016年8月11日，原告作为出卖人与被告签订《济南市商品房买卖合同》及附件，于2016年8月11日签订《车位使用权协议》一份。《济南市商品房买卖合同》及附件约定，买受人购买的商品房为中润世纪财富中心3号楼101、201、301、401室，用途为商业，建筑层数地上4层，地下0层。合同面积为6801.77平方米，总价款为129200000元。《车位使用权协议》约定，被告以80万元价格购买原告开发的中润世纪财富中心地下二层-201至203、R-2161至R-2169、R-2173、R-2174、R-2176至R-2178、R-2180至R-2202号等40个车位使用权。《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条关于银行按揭之第3款第（2）项约定：买受人（被告）因自身原因不能履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人（原告）代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过30日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项或出卖人代为偿还贷款超过3次（含3次）的，则出卖人有权解除合同，并将该房屋另行出售，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项；第（4）项约定如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使合同解除权的，买受人应配合签订解除买卖合同的协议并配合办理合同备案登记注销及合同撤销手续。如买受人已入住的，须腾空房屋并支付房屋折旧费（按总房款5%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人应另行赔偿。因合同解除而产生的所有费用（包括但不限于出卖人为履行本合同已支付的税费及其他费用、为实现合同权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、律师费、差旅费等）均由买受人承担。
《车位使用权协议》第十条约定，如该《济南市商品房买卖合同》解约，则本协议随之解除，原告无条件收回该车位使用权。
合同签订后，原告依约交付了房屋及车位。现该商品房已办理网签手续。
2017年5月25日，被告作为贷款人与北京银行济南分行签订了编号为0408100的《法人商用房贷款合同》。合同约定北京银行济南分行为被告提供6458万元贷款用于购买本诉涉案房产，贷款期限10年，还款方式为等额本金还款。同时约定原告对被告在该法人商用房贷款合同项下的全部债务提供不少于三年的阶段性连带责任保证担保。
因履约能力不足，被告在仅偿还两期贷款的情况下就出现连续三期不能还款的违约事实。截止至2018年3月30日，第三人北京银行济南分行分别于2017年9月25日直接在原告账户扣划被告欠付的本金1076333.33元、利息297243.05元、罚息267.02元，2017年10月31日划扣本金538166.67元、利息283464.64元、罚息636.61元，2017年11月21日划扣本金538166.67元、利息290555.29元，2017年12月21日划扣本金538166.67元、利息277985.51元，2018年3月30日划扣本金1076333.33元、利息537277.49元、罚息1085.97元，以上共计5455682.25元。2017年9月25日，原告向被告发出《关于偿还代偿款的函告》，要求被告向原告清偿代偿款项并依约承担违约金，共计1648612.08元，否则，原告将依法追究其责任，该函件经邮寄送达。截止起诉日，被告未清偿代偿款项。至此，《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条关于银行按揭之第3款第（2）、（4）项约定的《买卖合同》解除条件均已成就，合同可以解除。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的规定》第25条之规定，以担保贷款为付款方式购买的商品房，商品房买卖合同解除的担保贷款合同应当一并解除，出卖人应当将收取的购房贷款及购房款分别返还担保权人和买受人，因原告主张依合同约定解除房屋买卖合同，故法人商用房贷款合同已无继续履行之必要，亦应解除。
尚尊珠宝公司辩称，一、中润置业公司系自愿代偿银行按揭贷款，尚尊珠宝公司并非恶意违约，不应承担违约金及折旧费等违约责任，更不应因此而解除商品房买卖合同。
第一，中润置业公司代偿系双方协商的结果,并非“买受人因自身原因不履行”。双方协商退房退款事宜经过数十次谈判，已经于2017年8月底达成共识，8月28日中润置业公司派公司合同部王志刚和另一工作人员，携带《退房协议》、《退车位协议》、《合同终止协议书》、《退房框架协议》、《租赁合同》前来尚尊珠宝公司公司要求当面签章，在该协议中明确约定此后购房按揭贷款由中润置业公司偿还。尚尊珠宝公司将上述协议签字盖章后交由中润置业公司，此后便由中润置业公司偿还贷款本息，接到诉状前尚尊珠宝公司并不知中润置业公司又单方反悔。
第二，尚尊珠宝公司没有恶意不偿还银行贷款的违约行为。本案庭审过程中，证据交换后调解期间，双方仍按2017年8月份达成的协议为基础继续协商，等待中润置业公司公司领导确认后即可签署调解协议，中润置业公司仍然按协议约定主动承担代为偿还银行贷款的责任。调解过程法庭完全了解，中润置业公司代偿乃自愿、主动的行为，并非尚尊珠宝公司恶意违约。
第三，中润置业公司主张的违约金、折旧费等不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金应与损失相当。合同约定违约金不仅过高，且中润置业公司并无实际损失，其高额违约金及折旧费的请求都应予以驳回。
综上，中润置业公司自愿代偿按揭贷款后又以此为由追究尚尊珠宝公司责任，对此尚尊珠宝公司不应承担支付违约金及房屋折旧费的责任，法院更不应因此而判定解除商品房买卖合同。
二、涉案商品房买卖交易，双方从一开始就存在权利义务严重不公平的情形。特别是附件五合同补充协议，应确认无效。
首先，商品房买卖合同是在中润置业公司一再请求下签订的。2016年初，中润置业公司公司高层领导找到尚尊珠宝公司，提出让尚尊珠宝公司购买中润世纪财富中心三号楼房屋的请求。尚尊珠宝公司当时明确告知中润置业公司，尚尊珠宝公司目前仅有1000多万现款，无力购买价值1亿多元的房屋。但是中润置业公司为促成此交易，提出帮尚尊珠宝公司找第三方借款先交首付款，剩余房款采用银行贷款方式。中润置业公司找其关联公司山东中侨园艺有限公司向尚尊珠宝公司出借5500万元，最初中润置业公司承诺尚尊珠宝公司是无息借款，但是尚尊珠宝公司去签合同时才被告知是有利息的，中润置业公司知悉尚尊珠宝公司还款压力，便许诺借款到期后给予宽限期，尚尊珠宝公司出于对中润置业公司如此大的企业的信任及各种许诺，才同意购买涉案房屋。尚尊珠宝公司将5500万借款及自有资金1042万全部用于交纳房屋首付款，2017年5月尚尊珠宝公司向北京银行济南分行贷款6458万元用于交纳剩余购房款，中润置业公司已实际收到全部购房款1.3亿元。
其次，商品房买卖合同的补充协议中涉及双方权利义务的条款存在严重的不公平。商品房买卖合同本身采用了国家制定的基本文本，用于网签备案。但在主合同之外，中润置业公司制订了极为苛刻的“附件五合同补充协议”，这是中润置业公司提供的格式合同，尚尊珠宝公司一个字都不得更改。此补充协议全是对尚尊珠宝公司权利的限制及中润置业公司随时解除合同、要求尚尊珠宝公司承担高额违约责任的约定，丝毫不见对中润置业公司的任何条款约束。该补充协议严重违反公平原则，应被确认为无效。
再次，尚尊珠宝公司与中润置业公司持有合同的权利不对等。所有与购房有关的购房协议、借款协议等合同，中润置业公司从来都不给尚尊珠宝公司合同原件。按照一般商业交易习惯，合同的签订主体均享有持有若干份合同原件的权利，尚尊珠宝公司要求中润置业公司给予合同原件时，中润置业公司直接拒绝。更令人匪夷所思的是，当索求原件被拒，尚尊珠宝公司要求查看原件时，中润置业公司在玻璃幕墙后将原件拿出给尚尊珠宝公司展示，竟不允许尚尊珠宝公司触碰翻阅。至今尚尊珠宝公司都没有拿到过合同原件，中润置业公司如此行为，严重违反合同约定，严重背离契约精神。
第四，中润置业公司在与尚尊珠宝公司协商退房退款的过程中，一再出尔反尔，缺乏诚信。当尚尊珠宝公司没有足额及时偿还山东中侨园艺有限公司第一笔1500万元到期借款时，中润置业公司就与尚尊珠宝公司谈判收回房屋事宜，此后又同意尚尊珠宝公司继续持有，再后中润置业公司又提出退房，并将房屋转为租赁形式。协商期间，中润置业公司还提出收购尚尊珠宝公司100%股权，并已对尚尊珠宝公司进行了尽职调查。经过几十次反复协商，2017年8月底双方达成一致，并由中润置业公司拟定了退房框架协议、合同终止协议、退房协议、退车位协议、租赁合同，当尚尊珠宝公司将中润置业公司提供的上述协议文本签字盖章交由中润置业公司后，中润置业公司出尔反尔，一再拖延签字盖章时间。中润置业公司按退房协议约定偿还银行贷款后，却又以承担了担保责任、尚尊珠宝公司违约为由提起本次诉讼，所谓的“违约”明显系中润置业公司刻意诱导、刻意制造的假象。
三、通过中润置业公司极力促成房屋买卖、后通过各种方式逼迫尚尊珠宝公司退房、主动承担银行贷款代偿责任等事实分析，中润置业公司存在以商品房买卖合同之形式变相获取北京银行济南分行6000多万贷款之嫌疑。
中润置业公司在明知尚尊珠宝公司无力购买涉案房屋时，仍极力促成该笔交易，只是为了变相获取大额贷款以缓解资金压力，并无真实出卖房屋的意思。一是涉案房屋是中润置业公司主动找到尚尊珠宝公司要求我方来购买的；二是中润置业公司找其关联公司向尚尊珠宝公司出借首付款，却把借款协议的履行与商品房买卖合同的履行绑定在一起，可见中润置业公司将购房事宜所涉各方利益完全操控在自己手里，违背平等交易原则。三是在此前双方协商退房退款过程中，中润置业公司要求尚尊珠宝公司配合其撤网签但不撤贷款合同，且在最终拟签订的《退房框架协议》中明确由中润置业公司偿还按揭贷款。现中润置业公司转而以尚尊珠宝公司三期未还贷款便要求解除合同，但在诉状中却只字未提购房款返还事宜。由此可见，中润置业公司其实就是想借尚尊珠宝公司之手，做一个看似真实的买卖交易外壳，来获取北京银行济南分行的贷款后，随意行使解除权让尚尊珠宝公司出局，继续占有使用购房贷款，使自己利益最大化。人民法院应查清事实，避免权利义务严重失衡。
四、合同约定解除情形应考虑违约程度，恳请法庭对约定解除权予以必要限制，以维护交易稳定和公共利益。
虽然购买房屋时尚尊珠宝公司资金实力不足，但却抱有高品质经营珠宝城的赤诚之心。在中润置业公司逾期交房、后又因房屋未通过消防验收致尚尊珠宝公司装修延期等多种不利情形下，尚尊珠宝公司仍一直在努力积极招商引资。尚尊珠宝公司前期投入600多万元进行珠宝城装修，目前，已经引进德诚集团、六桂福珠宝、赛菲尔珠宝等大牌珠宝商，还有二十多家珠宝零售批发商户，整个珠宝城的经营风貌极为良好。虽然合同有约定解除的格式条款，但是仅以形式意义上的“尚尊珠宝公司三期未偿还银行贷款”便解除1.3亿元的合同，不顾及众多承租户的利益，必将会引发群体性纠纷，不利于维护交易稳定。相反，中润置业公司却因房价上涨非但没有损失反而获得房屋增值的利益，这将会导致各方当事人利益严重失衡。解除合同的成本远远高于继续履行合同的成本，因此法院审理合同意思自治下的约定解除纠纷时，应考虑交易稳定及公共利益，遵循利益限制的衡量原则，对合同的解除与否作出审慎裁决。
综上所述，尚尊珠宝公司不同意解除商品房买卖合同，不应承担任何违约责任。请求法院综合审查买卖合同签订、履行情况，驳回中润置业公司全部诉讼请求。
第三人北京银行济南分行述称：原告与被告在贷款中有合意骗贷之嫌，对于对方的合意骗贷，第三人之前并不了解，本次开庭第一次听说这个情况，第三人保留追究被告和原告责任的权利。第三人贷款发放后，被告多次未按时归还月供，经第三人多次向被告、原告催要，原告进行了几次代偿，但截止目前，3月21日之后的月供，原被告双方均未偿还，第三人认为原、被告有恶意不还款的行为。第三人作为无独立请求权第三人参加诉讼，原告无提出对第三人诉讼请求的理由，解除《法人商用房贷款合同》的请求无事实及法律依据，原告无权申请解除此合同。第三人在贷款合同中无任何违约情况，法院不应支持原告的此项请求。第三人要求被告履行全部还款责任，要求原告履行全部担保责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、《济南市商品房买卖合同》四份。证明原被告于2017年4月24日签订商品房买卖合同及附件，约定被告购买由原告投资开发建设的位于济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心6号楼的1-4层，合同面积为6801.77㎡，合同总价款为129200000元。合同补充协议同时约定“买受人因自身原因不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付出卖人代为清偿之款项金额的20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过30日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项或出卖人代为偿还贷款超过3次（含3次）的，则出卖人有权解除合同”等违约条款。证据二、《车位使用权协议》一份。证明原、被告于2016年8月11日签订上述协议，约定被告以80万元的价格购买原告开发的该财富中心地下的40个车位的使用权，该协议同时约定，若商品房买卖合同解除，则本协议随之解除，原告无条件收回该车位使用权。证据三、济南住宅与房地产信息网商品房买卖合同网签页面截图4页。证明原告依照合同约定交付了房屋及车位，并协助办理了该商品房的网签手续。证据四、北京银行济南分行与原被告签订的《法人商用房贷款合同》一份。证明2017年5月25日，被告作为贷款人与本案第三人签订了编号为0408100的《法人商用房贷款合同》，贷款6458万元用于购买涉案房产，同时约定原告对被告在该贷款合同项下的全部债务提供不少于三年的阶段性连带责任保证担保。同时在原被告签订的《济南市商品房买卖合同》附件中约定“因买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务造成银行从出卖人（即贷款合同的保证人）的保证金账户上扣款或要求出卖人对该商品房回购的，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》”。证据五、《北京银行客户回单》一组。证明因被告履约能力不足，在仅偿还两期贷款的情况下出现连续四期不能还款的违约事实，本案第三人以原告需承担担保责任及代偿责任为由，分别于2017年9月25日、10月31日、11月21日、12月21日、2018年3月30日在原告账户中代扣了应由被告支付的贷款，被告出现根本违约情形。同时在原被告签订的《济南市商品房买卖合同》附件中约定“因买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务造成银行从出卖人（即贷款合同的保证人）的保证金账户上扣款或要求出卖人对该商品房回购的，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》”。因被告违约，原告提起本诉，同时根据《商品房买卖合同司法解释》原告申请一并解除《法人商用房贷款合同》。证据六、《关于偿还代偿款的函告》一份。证明因被告违约，原告首次为被告代为偿还贷款时即向被告发函告知，要求被告向原告清偿代偿款项并依约承担违约金。证据七、2017年9月28日EMS邮寄单附邮寄路径截图一份。证明被告已收到原告通过中国邮政特快专递邮寄的《关于偿还代偿款的函告》。证据八、发票一组、律师费的支付凭证，根据签订的代理人服务合同，本案的代理费为92万元，签订合同时支付46万元，一审终结后再支付剩余款项。证明原告本次起诉所支出的诉讼费、保全费、律师费等费用单据，依照合同约定，应由被告承担。
经质证，被告对证据一的真实性无异议，但认为该合同所有内容均为原告提供的格式合同，被告无权修改，不应仅按合同字面意思解除双方纠纷。对证据二《车位使用协议》真实性无异议，同证据一质证意见。对证据三关于房产网签的事实无异议。对证据四《法人商用贷款合同》无异议。对证据五代偿情况，以银行实际收款为准。对证据六、证据七无异议，但认为原告代偿银行贷款本息是原被告双方协商的结果，是原告自愿的行为。对证据八，诉讼费、保全费无异议，但认为诉讼财产保全、保险与被告无关，是原告自己的行为，费用也应由其自己负担。对律师代理合同及律师费发票、律师代理费的支付凭证的真实性无异议，上述费用均是原告在原被告双方协商期间自行提起诉讼花费的费用，所有费用均应由其自己承担。
经质证，北京银行济南分行对证据四合同内容无异议，该合同可以证明北京银行济南分行向被告发放贷款6458万元，合同中约定了第三人在符合合同相关条款的条件下可以追究原被告的违约责任，但未约定原告可以主张解除该贷款合同，原告无解除该贷款合同的权利。对证据五的真实性无异议。对证据四、五证明的关联性第三人不发表质证意见，与我方无关。对其他不发表意见。
被告提交证据如下：证据一、《退房协议》、《退车位协议》、《合同终止协议书》、《退房框架协议》、《租赁合同》各一份。证明2017年8月底，原、被告商定退房退款后由买卖转为租赁形式继续使用房屋，并且为了原告能继续使用北京银行济南分行贷款，《退房框架协议》第一条约定了以后的按揭贷款由原告负责偿还。证据二、《退房协议》、《退车位协议》、《合同终止协议书》、《退房框架协议》、《租赁合同》签订过程的录音录像光盘两张。证明上述协议是原、被告协商退房退款过程中达成的共识，2017年8月底原告派公司合同部王志刚带着协议前来被告处，要求被告当面签章。被告签字盖章后将协议交回原告签字盖章，按照协议约定被告便没有继续偿还按揭贷款。证据三、被告法定代表人吴人忠与原告副总刘宁的短信记录。证明基于上述协议，原告是自愿代偿北京银行济南分行按揭贷款。证据四、涉案房屋目前使用状态的相关照片。证明被告为房屋装修投入大量资金，已经引进了众多知名珠宝商户，随意解除合同可能会引发大面积群体纠纷，不利于维护交易稳定和公共利益。
经质证，原告认为，被告的证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为以上合同只有单方盖章，合同合意的最终形成需要双方盖章，这一组证据是不具有法律最终效力的，不代表原告最终的意思表示，同时也不能证明被告的诉讼主张。因为原被告之间是房屋买卖关系，被告与第三人之间是商业贷款关系，原被告之间的法律关系如发生变化，也必须争得第三人同意作一系列的变更，所以被告提供的证据一不具备法律效力。对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据三的真实性、关联性、合法性均不予认可，该短信不能够证明原告自愿还款。该证据文义上只涉及了代偿的一笔款项，应该是指８月份被告的逾期，从时间上看应当是原告的证据六、七所代偿的款项，原告代偿不是合同约定的解除合同的条件，而根据《合同补充协议》第二条关于银行按揭之第3款第（2）项约定，原告代偿超过30日，被告未向出卖人支付代偿款项才是合同约定的解除条件，同时被告该证据也不能证明原被告之间达成了由原告自愿清偿被告银行贷款的最终意思表示，原告与被告签订合同的目的是将房屋出售给被告，赚取房屋的出售利益，现在被告的行为已经致使原告的合同目的无法实现，同时被告也无法解除在8月份之后连续出现逾期偿还银行贷款的相关问题。对证据四的真实性、关联性、合法性均不予认可。不能证明所谓的装修投入是由被告来付出的，同时根据合同法的规定，合同解除所产生的损失是由过错方来承担，即便是被告因为解除房屋买卖合同产生了一定的损失应当由其自行负担。
经质证北京银行济南分行认为，上述证据均处于原被告之间的谈判之中，未最终加盖公章，未最终生效，根据第三人与原被告签订的《法人商用贷款合同》第7条第二款的约定被告将房产进行处置时需要经第三人的书面同意，否则将导致第三人对被告贷款失去基础，如原被告最终达成了退房协议应及时全额偿还第三人的借款，如原被告双方私下达成协议未偿还第三人贷款，第三人依法保留追究原被告双方骗贷的法律责任。对上述证据的真实性、关联性均不予认可。
北京银行济南分行提交证据法人商用贷款合同原件一份，证明其向被告发放了6458万元的按揭贷款。经质证，原被告双方对此均无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月11日，原告中润置业公司作为出卖人与作为买受人的被告尚尊珠宝公司签订《济南市商品房买卖合同》及附件，于2016年8月11日签订《车位使用权协议》一份。《济南市商品房买卖合同》及附件约定，买受人购买的商品房为中润世纪财富中心3号楼101、201、301、401室，用途为商业，建筑层数地上4层，地下0层。合同面积为6801.77平方米，总价款为129200000元。合同约定，被告尚尊珠宝公司应向出卖人交纳购房首付款6462万元，余款办理按揭贷款。《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条关于银行按揭之第3款第（2）项约定，因被告自身原因不能履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任后出卖人可行使合同单方解除权，以及买受人因自身原因不能履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过30日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项或出卖人代为偿还贷款超过3次（含3次）的，则出卖人有权解除买卖合同，并将该房屋另行出售，出卖人解除合同的，买受人应支付总房款20%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等款项。第（4）项约定如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，买受人应配合签订解除买卖合同的协议并配合办理合同备案登记注销及合同撤销手续。如买受人已入住的，需腾空房屋并支付房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人应另行赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，出卖人不予补偿，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。因合同解除而产生的所有费用（包括但不限于出卖人为履行本合同已支付的税费及其他费用、为实现合同权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、律师费、差旅费等）均由买受人承担。
《车位使用权协议》第十条约定，如该《济南市商品房买卖合同》解约，则本协议随之解除，原告无条件收回该车位使用权。合同签订后，原告依约交付了房屋及车位。现该商品房已办理网签手续。合同还对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项进行了约定。2017年4月24日，原被告分别以销售（字）201716968737、201716968811、201716968981、201716969048号《济南市商品房买卖合同》为被告购买的中润世纪财富中心3号楼101、201、301、401室办理了网签备案登记手续，中润世纪财富中心3号楼备案登记为中润世纪财富中心6号楼。2017年5月25日，被告尚尊珠宝作为贷款人与第三人北京银行济南分行签订了编号为0408100的《法人商用房贷款合同》。合同约定第三人北京银行济南分行提供6458万元贷款用于购买涉案房产，贷款期限10年，还款方式为等额本金还款。同时约定原告中润置业对被告尚尊珠宝在该法人商用房贷款合同项下的全部债务提供不少于三年的阶段性连带责任保证担保。
签订上述合同后，被告尚尊珠宝公司向原告交纳了购房首付款6462万元，从第三人处贷款6458万元，向原告另行支付80万元车位使用费，以上共计向原告支付13000万元。
2017年9月，因被告尚尊公司不能偿还当期债务，第三人北京银行济南分行于9月25日在原告账户中直接扣划了被告欠付的本金1076333.33元、利息297243.05元、罚息267.02元（以上共计1373843.4元）。原告于2017年9月28日，向被告发出《关于偿还代偿款的函告》，要求被告向原告清偿代偿款项并依约承担违约金，共计1648612.08元，否则，原告将依法追究其责任，该函件经邮寄送达被告。在此之后，因被告逾期还款，第三人北京银行济南分行又分别于2017年10月31日划扣本金538166.67元、利息283464.64元、罚息636.61元（以上共计822267.92元），2017年11月21日划扣本金538166.67元、利息290555.29元（以上共计828721.96元），2017年12月21日划扣本金538166.67元、利息277985.51元（以上共计816152.18元），2018年3月30日划扣本金1076333.33元、利息537277.49元、罚息1085.97元（以上共计1614696.79元），截止2018年５月14日，原告共计为被告向第三人代偿5455682.25元。被告未向原告清偿代偿款项，并于庭审中表示其没有能力将上述代偿款提存至法院，以证明其有继续履行合同能力。
被告称截止2018年５月14日，共向第三人还款5次，本息（含罚息）共计2210351.96元。第三人称共计偿还本息（含罚息）数额为2210336.43元。
被告共计支付原告购房款1.3亿元。
另，被告收到诉状日期为2017年12月9日。
2017年8月，原、被告曾经尝试以协商方式解除《济南市商品房买卖合同》，但最终未能签署关于解除合同的相关法律文件。
原告中润置业公司为本次诉讼与山东泰泉律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代为诉讼，约定律师费为92万元，已支付46万元。
以上事实有《济南市商品房买卖合同》、《法人商用房贷款合同》、《北京银行客户回单》、《委托代理合同》、《律师费发票》等证据及庭审笔录，在案为凭。
本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权协议》、《法人商用房贷款合同》是否具备解除条件予以解除；二、合同解除的责任承担问题；三、原告主张律师费等应否予以支持。
关于焦点一，原告中润置业公司与被告尚尊珠宝公司于2016年8月11日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故双方签订的合同及附件均为有效。合同签订后，双方当事人均应严格履行合同。
被告尚尊珠宝公司在合同签订后交纳了首付款6462万元，余款办理了银行按揭贷款,但其在履行过程中，未及时偿还银行贷款，致使第三人北京银行济南分行要求原告中润置业公司承担了担保责任，且其未能依约偿还中润置业公司为其代付的款项。依双方签订《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》二之约定，其行为构成了违约，中润置业公司享有合同解除权。故中润置业公司要求确认合同解除，本院予以支持。双方签订《车位使用权协议》第十条约定，如《济南市商品房买卖合同》解约，则本协议随之解除。据此，中润置业公司要求解除《车位使用权协议》，本院予以支持。以上涉案合同解除之日为被告收到诉状之日即：2017年12月9日。故此，中润置业公司要求收回涉案房屋及涉案车位，于法有据，本院予以支持。
关于原告中润置业公司主张解除《法人商用房贷款合同》并要求直接返还银行剩余贷款的请求，本院认为，《法人商用房贷款合同》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。第三人北京银行济南分行并非涉案《济南市商品房买卖合同》当事人，《济南市商品房买卖合同》的解除并不当然的导致《法人商用房贷款合同》的解除，且第三人北京银行济南分行明确表示不同意解除《法人商用房贷款合同》，且除中润置业公司作为担保人外，还有其他案外人作担保人，故该合同解除亦会影响其他案外人权利。故对中润置业公司关于解除《法人商用房贷款合同》并要求直接返还银行剩余贷款的主张，本院不予支持。
关于焦点二，(一)、关于中润置业公司主张尚尊珠宝公司支付代其偿还银行贷款本金、利息、罚金5455682.25元及该款项的利息损失问题，本院认为，尚尊珠宝公司未能按约定履行《法人商用房贷款合同》还款义务，导致中润置业公司为其承担了保证责任，代其偿还银行贷款本金、利息、罚金5455682.25元，该笔款项系原告代被告实际支付的款项，中润置业公司主张尚尊珠宝公司予以返还，并主张以该款项为基数，赔偿其自代偿之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失，本院予以支持。
(二)、关于原告主张被告支付《济南市商品房买卖合同》约定的代偿贷款合同违约金1091036.45元及支付解除合同违约金2600万元（总房款20%）问题。
涉案《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条关于银行按揭之第3款第（2）项约定，如尚尊珠宝公司因自身原因不能履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，应于出卖人代为清偿其贷款后10个工作日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给中润置业公司代为清偿之款项金额20%的违约金，中润置业公司为尚尊珠宝公司代偿银行贷款5455682.25元，故中润置业公司要求尚尊珠宝公司向其支付代偿款项总金额20%的违约金1091036.45元,带有惩罚性质，本院对原告该项主张，予以支持。
另，中润置业公司主张尚尊珠宝公司应当支付总房款20%的违约金，即按总房款为1.3亿元计算，要求支付解除合同违约金2600万元。本院认为，涉案《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条关于银行按揭之第3款第（3）项虽约定，因尚尊珠宝公司不能及时偿还银行贷款导致中润置业公司承担连带还款责任，应当支付总房款20%的违约金，但中润置业公司未能提供证据证实因违约给原告造成损失及具体损失数额，故本院对原告该项主张，不予支持。
（三）、关于中润置业公司要求被告尚尊珠宝公司向其支付房屋折旧费6000000元问题，双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第3款第（4）项虽约定，在因尚尊珠宝公司导致合同解除的情况下，中润置业公司有权向尚尊珠宝公司收取自入住房屋之日起的房屋折旧费，但中润置业公司未举证证明实际损失的情况下，其该主张于法无据，本院不予支持。
关于焦点三，中润置业公司还要求被告尚尊珠宝公司向其支付律师代理费920000元、保全保险费210600元等费用。依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第3款第（4）项约定，如因尚尊珠宝公司的过错给中润置业公司造成损失的，尚尊珠宝公司应当承担包括但不限于出卖人为履行本合同已支付的税费及其他费用、为实现合同权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、律师费、差旅费等实现债权的费用。为此提交了《委托代理合同》、律师费发票，故其该项诉讼请求，有事实及合同依据。中润置业公司已经支付的律师代理费为46万元，故中润置业公司主张尚尊珠宝公司赔偿尚未支付的律师费46万元，本院不予支持。关于保全保险费210600元，双方对此无明确约定，且该项费用并非当然应支付的费用，故中润置业公司该项主张，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的规定》二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告山东中润置业有限公司与被告山东尚尊珠宝有限公司于2016年8月11日签订的《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权协议》于2017年12月9日解除；
二、被告山东尚尊珠宝有限公司本判决生效之日起三十日内返还山东中润置业有限公司《济南市商品房买卖合同》项下济南市中润世纪财富中心6号楼101、201、301、401室房屋；
三、被告山东尚尊珠宝有限公司本判决生效之日起三十日内返还山东中润置业有限公司《车位使用权协议》项下济南市中润世纪财富中心地下二层-201至203、R-2161至R-2169、R-2173、R-2174、R-2176至R-2178、R-2180至R-2202号等40个车位；
四、被告山东尚尊珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内返还山东中润置业有限公司为其垫付的银行贷款5455682.25元，并支付利息损失（分别以1373843.4元为基数自2017年9月25日起、以822267.92元为基数自2017年10月31日起、以828721.96元为基数自2017年11月21日起、以816152.18元为基数自2017年12月21日起、以1614696.79元为基数自2018年3月30日起，至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、被告山东尚尊珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东中润置业有限公司违约金1091036.45元；
六、被告山东尚尊珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东中润置业有限公司支付律师费46万元；
七、原告山东中润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向山东尚尊珠宝有限公司返还购房款1.3亿元；
八、驳回原告山东中润置业有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1213242元、由山东尚尊珠宝有限公司负担186667元，山东中润置业有限公司负担1026575元；财产保全费5000元，由山东尚尊珠宝有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 褚 飞
审 判 员 高希亮
人民陪审员 商彬彬
二〇一八年七月十日
书 记 员 刘 琳