广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终836号上诉人（原审原告）：尹攀，住所地：广东省深圳市罗湖区XX路****号。委托代理人：余翔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：纪雨，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：唐道成，住所地：重庆市荣昌县XXXXX路***号。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区XX大道XXXX号XXXXXX期X栋XX层XXX。法定代表人：吴军强，执行董事。委托代理人：罗伟，住所地：湖北省公安县XXX镇XX路*号。系公司员工。上诉人尹攀因与被上诉人唐道成、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法（2015）深龙法民三初字第985号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。尹攀原审诉讼请求：一、唐道成因拒不履行《二手房买卖合同》（编号1502546）的约定所须支付的违约金1790000元；2、唐道成返还尹攀已支付购房定金700000元；3、唐道成赔偿尹攀实际损失与违约金差额部分1260000元，以上1至3项共计3750000元；4、解除《二手房买卖合同》；5、本案诉讼费、财产保全费由唐道成承担。庭审中，尹攀明确表示要求解除《二手房买卖合同》。原审法院审理查明：2015年5月18日，尹攀与其妻子XXX作为买方，唐道成作为卖方，签订《二手房买卖合同》，双方约定转让卖方所有的位于深圳市XXXX期X区X号楼复式XXX号房屋（房地产证号：深房地字第XXXXX**号），转让成交价款为8950000元，买方于合同签订时支付定金350000元，并于合同签订后七日内再次支付定金350000元；房屋处于抵押状态，卖方须于合同签订之日起20日内出具公证委托书，委托担保公司办理赎楼、过户等手续；买方应于合同签订之日起45日内付清首期款1790000元，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请，卖方须无条件配合；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函，同时卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；买卖双方收齐全部房款之日起3日内交房；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。2015年5月19日、21日，尹攀分两笔向唐道成支付购房定金共计700000元，唐道成出具了收款收据。2015年6月8日，唐道成向尹攀发送短信，称“房子我亲戚要接手，不好意思”。2015年6月11日，尹攀向唐道成发出《律师函》，催告唐道成自收到该函后三日内即时履行合同义务。经查，尹攀于次日收到该函。2015年6月23日，尹攀再次向唐道成发出《律师函》，称截至2015年6月19日，唐道成仍未履行合同，已构成违约，尹攀将提起诉讼。2015年6月26日，唐道成再次向尹攀发送短信，内容为“卖房子的事情由于家里老人不同意，说价格确实太低了，昨天也与你电话知会整个事情，我愿按合同约定的双倍已付款退还你，请你2天内给我答复办理毁约终止合同，否则我家人或可能再卖第三方，由于房价一天天飞涨，给你造成的不便请谅解”。2015年7月6日，唐道成向尹攀发送短信称其同意继续履行合同，但尹攀因已向原审法院起诉，未予回复。再查，涉案房屋位于深圳市龙岗区XX街道XXXX期X区X号楼复式XXX，房地产证号为深房地字第XXXXX**号，权利人为唐道成。另查，尹攀与XXX为夫妻关系，本案审理中，XXX明确放弃向唐道成主张权利。原审法院认为：尹攀、唐道成双方签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应当严格遵照合同约定，履行买卖双方的权利义务。本案中，尹攀、唐道成签订合同后，尹攀支付了定金，唐道成应当依约履行赎楼及过户义务，唐道成未履行，并以短信方式拒绝履行合同，唐道成已构成根本违约，应当承担违约责任。唐道成逾期履行合同已超过七日，故对尹攀主张解除合同，原审法院予以支持，唐道成因此应当返还尹攀定金700000元。关于尹攀主张唐道成承担按成交价20%的违约金，唐道成主张该违约金过高，原审法院综合案件事实情况，依法酌定唐道成向尹攀支付违约金600000元。关于尹攀主张唐道成赔偿其实际损失，原审法院认为，房屋的增值并非双方签订合同时的预期利益，尹攀的该项主张无事实和法律依据，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除尹攀与唐道成于2015年5月18日签订的《二手房买卖合同》；二、唐道成于判决生效之日起十日内向尹攀返还购房定金700000元；三、唐道成于判决生效之日起十日内向尹攀支付违约金600000元；四、驳回尹攀的其他诉讼请求。案件受理费18400元，保全费5000元，由尹攀负担15290元，唐道成负担8810元。上诉人尹攀不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审法院判决，依法改判；二、上诉费用由唐道成承担。事实与理由：一、一审法院应当支持尹攀对唐道成赔偿其实际损失的请求。（一）因唐道成违约行为，尹攀遭受重大经济损失。就尹攀实际损失与预期利益而言。根据“国资源评估”于2015年11月10日出具的《房地产估价报告》（编号：深国资评字第[2015]GXXX号），标的房产的评估总值为人民币1O772500元。即现在尹攀若想买到相同地段，品质相似的房屋，需要较签约时多支付人民币1822500元。根据《合同法》113条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。为筹措房款，尹攀在房价上涨初期即贱卖其房产。由于房价上扬，此时尹攀若想购回相同房产，将大大增加购房成本。正是由于唐道成违约，尹攀不仅损失了在适当履行合同情形下可获得的利益，还损失了原有房产价格上涨之利益。二、一审法院判决违约金明显过低。一审法院仅仅判令唐道成承担违约金人民币60万元，这完全不足以起到弥补尹攀损失，制裁不诚信唐道成的作用，对尹攀而言明显有失公允。（一）《二手房买卖合同》合法有效，唐道成应当支付约定违约金。根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。尹攀与唐道成所签《二手房买卖合同》第十五条约定，在唐道成违约情形下，尹攀有权要求唐道成支付房产转让价的20%作为违约金即人民币l790000元。该约定并不违反法律强行性规定，唐道成应依约支付违约金。（二）尹攀所主张违约金数额于法于理均有据，并不存在过分高情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中：1、唐道成主观恶意非常明显，是根本违约行为，应当支付约定的违约金。并且，唐道成对房价上涨有明确认知，就是因房产溢价而毁约。唐道成曾屡次暗示尹攀合同价款过低，并以各种借口延迟履行。根据双方往来信息，唐道成见房价上涨，一直拖延履行合同义务。2015年6月16日，在接到尹攀律师函后，唐道成以“价格过低，家人有很大意见”、“最近事情多，容我过几天处理”为由拒不办理赎楼公证等事项，同时以“隔壁邻居浅水湾112还挂了一千五百（万）”暗示尹攀加价。此后更在信息往来中一再强调“价格确实太低了”，“房子转手就卖1300（万）以上，还在涨”自己是“亏大了’。后来更堂而皇之的表示，若尹攀2天内不答应解除合同，其可能再卖第三方。据此，唐道成行为已构成根本性违约。甚至，当得知尹攀提起诉讼，唐道成于2015年7月7日向尹攀家人发送了“同归于尽”等威胁恐吓短信，其性质极为恶劣。唐道成构成根本性违约，其种种行为主观恶性极强，应当受到惩罚性违约金的制裁。2、唐道成主张违约金过高并无依据。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于唐道成要求减少违约金的要求，在举证责任上，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，唐道成并未就违约金约定过高提供证明。而由上述事实、评估报告分析可知，尹攀诚实履约，经济利益反受重大侵害，对于尹攀而言明显有失公允，违反公平原则。其次，我国违约金具有补偿性与惩罚性的双重性质，本案中，在尹攀己变卖了房产为履约做好准备的情况下，唐道成毫无诚信的主动违约，屡次提出加价，纯属见利忘义，严重损害了尹攀的合法权益，其履行程度浅，违约程度深，应当按照合同支付违约金并赔偿尹攀因此而造成的其他损失。一审法院仅判令唐道成承担违约金人民币60万元，对尹攀而言明显有失公允，与公平原则相背。根据一审判决书的表述，一审法院对双方违约金是否过高既未调查，也未评估，对违约金过高的理由更是一笔带过，判决结果严重偏袒唐道成。判决书具有指导作用，唐道成因违约行为反获偏袒，相当于鼓励人民为了追逐利益而干违法勾当，将对社会公平诚信的风气造成非常不利的影响。综上，一审法院适用法律错误，清二审法院予以依法改判。被上诉人唐道成答辩称，唐道成认为本案标的过大，尹攀要求的数额过高，唐道成的债务过高，不同意尹攀的诉讼请求，希望法庭维持原判。原审第三人世华公司述称，世华公司的意见与原审时发表的意见一致。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。合同履行过程中，唐道成于2015年6月8日发短信拒绝履行合同并不再履行合同义务，原审法院认定其构成根本违约正确，本院予以确认。关于违约金，合同约定的定金为700000元，原审法院将违约金调整至定金数额以下有失公平合理，本院予以纠正，结合当事人过错程度、合同履行情况，本院酌情确定唐道成应负担的违约金为交易价的10%，即895000元。尹攀作为守约方，在唐道成违约时，负有止损的法定义务，其主张遭受的实际损失数额依据不充分，本院不予采纳。综上，尹攀的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。原审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第985号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第985号民事判决第四项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第985号民事判决第三项为：被上诉人唐道成应于本判决生效之日起十日内向上诉人尹攀支付违约金895000元；四、驳回上诉人尹攀的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18400元，由唐道成负担8400元，尹攀负担10000元；保全费5000元，由唐道成负担；二审案件受理费36800元，由唐道成负担16800元，尹攀负担20000元。本判决为终审判决。审  判  长  俞 红代理 审 判员  邓 媛代理 审 判员  吴思罕二〇一六年四月十五日书记员（兼）  王倚霖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。