广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初11709号
原告：佛山市铚域房地产中介服务有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人：杨钧仪。
委托诉讼代理人：黄继彬，广东明途律师事务所律师。
被告：孙卫华，女，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人：莫君仪，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高慧婷。
原告佛山市铚域房地产中介服务有限公司与被告孙卫华居间合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄继彬，被告孙卫华及其委托代理人莫君仪、高慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《独家代理委托协议》，被告向原告退还2000元保证金；2.被告向原告支付居间服务费16200元和违约金64800元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告系房地产居间服务公司。2016年5月25日，被告因出售房屋而委托原告居间介绍出售房屋，双方签订《独家代理委托协议》，约定原告对被告名下的位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾蓝雨苑xxx号房的居间服务享有独家代理权，代理期限从2016年5月25日起至2016年7月31日止，并约定代理期限内被告不得以任何理由单方终止协议，否则应予以赔偿。同时双方对涉讼房屋的售价、付款方式、交易税费、代理服务费用、双方权利义务、违约责任等了进行了详细约定。协议签订后，原告按约定向被告支付了2000元的保证金，并开始积极为被告寻找买家。2016年6月23日，经过原告的居间介绍，有一买方同意按《独家代理委托协议》的交易条件购买涉讼房屋，并与原告签订《购房要约发出委托书》，约定先行支付1万元订金，并约定在2016年6月25日双方签订房屋买卖合同，逾期订金则退还给买方。签订《购房要约发出委托书》后，原告当天通过电话及信息的方式将此事通知给被告，但被告一直不予以明确答复。与买方约定的限期过后，原告只好将订金退还给买方。直至2016年7月11日，原告与被告再行协商房屋买卖一事时，被告明确要求不再出售涉讼房屋。原告认为，双方签订的《独家代理委托协议》合法有效，被告在代理期限内怠于履行其收取订金并签订买卖合同的行为以严重损害了原告的利益，同时被告单方面终止协议的行为已构成违约，被告应按约定支付居间服务费和违约金。
被告辩称，一、因原告未尽职尽责履行《独家代理委托协议》的义务，无权要求被告返还保证金。根据《独家代理委托协议》第九条的约定：“……若乙方（原告）在约定时间内就协议约定的委托条件与买家成功签订《房屋买卖确认书》，甲方（被告）应向乙方（原告）返还保证金。若乙方（原告）在约定时间内未能售出物业的，该保证金归甲方（被告）所有，乙方（原告）以该保证金对甲方（被告）承担全部责任，本协议即终止。”从条款约定的精神来看，保证金就是确保原告尽职尽责履行《独家代理委托协议》的各项义务。原告没有尽职尽责，理由如下：1、原告签订了不符合出售条件的《购房要约发出委托书》（《独家代理委托协议》出售条件108万元不包括家私家电，《购房要约发出委托书》则包括）；2、原告在未与被告协商的情况下，私自单方承诺在签订《独家代理委托协议》后两天内签订《房屋买卖合同》，而对于变更出售条件一事只家不提；3、在没有被告任何指示的情况下，将代为收取的订金又退回给买家。二、原告未促成《房屋买卖合同》的签订，被告不需要向原告支付居间服务费。三、《独家代理委托协议》第二条和第八条属于格式条款，应认定为无效；被告不出售房屋，也无须向原告支付售价6%的违约金。原告是长期从事二手房交易的中介服务公司，其提供的《独家代理委托协议》除了部分条款是手写填写以外（由于涉及委托方和涉案房屋的信息），其他均是已经事先草拟，重复使用的格式条款。而且原告与被告在签订合同时，对于条款既没有协商，也没有予以充分的说明。《独家代理委托协议》第二条约定“委托期内，甲方（被告）不得以任何理由单方终止本协议或自行出售该物业，否则按本协议第八项向乙方（原告）作出赔偿。”；第八条约定“乙方（原告）通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方（被告）不得拒收定金、不得擅自终止委托或拒绝出售该物业，且不会与乙方所介绍的买家私下进行交易，否则应向乙方支付上述售价的6%作为违约金。”上述约定属于格式条款，而且存在合同法第三十九条的加重对方责任、排除对方主要权利的情形，剥夺了被告解除合同的权利，所以应为无效条款。该条款约定违约金与明显高于法律规定标准，请求法院予以调整。由于原告没有尽职尽责履行《独家委托代理协议》的各项义务，所以被告不出售涉案房屋。被告的行为也没有导致原告任何损失，因此，被告不需要向原告支付售价6%的违约金。四、退一步说，如在《独家代理委托协议》第二条和第八条有效的情况下，也应作有利于被告一方的解释。在被告未收取买家定金的情况下，拒绝出售房屋，无须承担售价6%的违约金。被告理解第二条和第八条的意思，实际上是“在原告向买家推销并成功交易的情况下，被告擅自终止委托或拒绝出售物业，才需要承担售价6%的违约金”，而不是“委托期的任何时候，擅自终止委托或拒绝出售物业，均承担售价6%的违约金。由于原告没有尽职尽责履行义务，所以被告对原告已经丧失信心，所以在7月11日当天明确表示不再出售房屋，原告对此也没有收取任何买家的订金，被告无须承担售价6%的违约金。综上，同意解除原告与被告签订的《独家代理委托协议》，请求驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。原告与意向买方签订的《购房要约发出委托书》及收据等，本院综合进行认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2016年5月25日，被告（委托方）与原告（××）签订《独家代理委托协议》，约定被告拟出售位于广东省佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾蓝雨苑xxx房；该物业出售条件：1、物业地址；2、建筑面积；3、售价：1080000元或以上，此售价包括本人自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）；4、付款方式：按揭或一次性付款均可；5、交易税费：买卖双方税费由买方支付；6、佣金支付：按成交价的1.5%收取咨询及中介服务费；7、交房时间：收齐楼款当天；独家代理委托期从2016年5月25日起至2016年7月31日止；委托期内，被告不得以任何理由单方终止本协议或自行出售该物业，否则按本协议第八项向原告作出赔偿；委托期内，若原告介绍的买家同意按上述委托条件交易的，被告全权委托原告代其收取买方承购该物业的定金，在原告代为收取定金时，即视为被告收取及售出，并按原告与买方签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等；被告收取或被告代为收取买家定金后，若被告拒绝出售该物业，除按照本协议向原告支付违约金外，应双倍返还定金给买家；（八）原告通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，被告不得拒收定金、不得擅自终止委托或拒绝出售该物业，且不会与原告所介绍的买家私下进行交易，否则应向原告支付上述售价的6%作为违约金；原告应在本协议的有效期内将该物业售出，并在本协议签定之日向被告交付保证金2000元，若原告在约定时间内就上述委托条件与买家成功签定《房屋买卖确认书》，被告应向原告返还上述保证金；若原告在约定时间内未能售出该物业，该保证金归被告所有，原告以该保证金对被告承担全部责任，本协议即终止；若被告收取或原告代为收取买家定金后，买家悔约放弃本次买卖交易的，基于原告已提供了中介服务，被告承诺在买方违约3天内支付定金的一半给原告，作为原告对本次物业买卖服务的报酬；等等。
同日，被告收取原告涉讼房屋独家代理费2000元。
原告持有朱文靖（委托人）与原告（××）于2016年6月23日签订的《购房要约发出委托书》，约定委托××向涉讼房屋所有权人即卖方发出要约，要约条件：1、建筑面积；2、总楼价1080000元；3、交楼情况：附带家私家电（见清单或备注）；4、交易税费：买方支付；5、付款方式：按揭付款；6、交楼时间：卖方收齐所有楼款当天；7、交易递件时间（未有填写）；委托人同意在签订本委托书时支付10000元作为委托人的购房订金交××保管，××须严格依照上述要约条件尽力促成买卖，若××在2016年6月25日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房订金应无息退还委托人；若××取得卖方有效的书面承诺，委托人最迟应于2016年6月25日按上述要约条件到××处签妥《房屋买卖合同》并于当日向卖方支付剩余的定金；××就上述条件取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不再购买本物业的，则委托人无权要求返还定金，同时委托人须向××支付违约金10000元；鉴于××提供的居间服务，委托人同意在签订《房屋买卖合同》时向××支付房地产咨询及买卖代理费16200元；等等。
原告陈述已收取朱文靖订金10000元，后因被告未能按期签订合同，已退回该10000元予朱文靖。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人接受委托人的委托，寻找及提供意向订立合同的相对方，或介绍双方当事人订立合同，促进双方达成交易，在此过程中居间人只是处于一个中介服务人的地位，并不介入委托人与他人所签订合同关系中。双方均表示解除合同，原告请求解除《独家代理委托协议》的主张本院予以支持。但本案合同纠纷存在多处不规范操作：一、原、被告签订的《独家代理委托协议》，被告授权原告在一定条件下（售价1080000元或以上、按揭或一次性付款等）出售房屋、代收定金、代收定金视为被告收取及售出等，实质包含委托合同内容，而协议中委托期限内不得终止协议的约定与委托合同关系赋予当事人的任意解除权相违背。二、若原告依被告授权进行民事活动，与买方签订协议、收取定金，其提供的为委托代理服务而非居间媒介服务，服务相对方为被告，不应再以向买方提供居间服务而向其收取报酬，分别与买卖双方签订委托、承诺获取对方一定条件交易亦极易涉及双方代理之嫌。三、房屋买卖双方就合同部分条款内容达成一致合意，理应由双方当事人就合意部分签订协议，原告其代理、居间身份混同而签订协议、收取款项行为因合同相对性原则并不必然对被告发生效力，容易引发三方纷争诉讼。若原告作为被告代理人签订协议、收取定金的，原告应披露卖方并以其代理人身份而非自己名义签订协议，相应收取的定金的退还处理应由被告决定，原告并无任何授权对该笔款项作出处理；若原告仅是以居间人身份签订协议、收取定金的，收取的并非立约定金，而协议约定内容包括签订买卖合同期限等对被告均无约束力。四、原告作为居间人负有的是应向买卖双方如实报告该买卖信息的义务，即使买卖双方与居间人签订的委托书构成双方买卖合意，亦应由买卖双方就合意部分签订协议、支付定金，并在此基础上就房款具体支付、履行先后顺序、双方违约责任等继续进行磋商而最终签订完整的房屋买卖合同。但若买卖双方在其后磋商过程中未就全部合同事项达成一致，或买卖双方合意不再履行原约定买卖房屋，能否最终签订房屋买卖合同仍具有不确定性，《独家代理委托协议》约定代为收取定金后被告不得拒绝出售房屋明显剥夺被告的其后的磋商权利，干预买卖合同的签订。同理，能否最终签订房屋买卖合同受买卖双方各方面因素及其主观意志影响，原告所支付2000元保证金没收条件并不合理。综上，原、被告在合同订立、履行过程中存在大量不规范、违反法律原则的行为，约定合同条款不具有客观执行力，本院不适用《独家代理委托协议》确认双方的权利义务，判定以解除合同、相互返还原则进行处理，被告收取的2000元返还予原告，原告请求被告支付服务费及违约金的主张本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十三条、第三百九十六条、第四百二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告佛山市铚域房地产中介服务有限公司与被告孙卫华于2016年5月25日签订的《独家代理委托协议》；
二、被告孙卫华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2000元予原告佛山市铚域房地产中介服务有限公司；
三、驳回原告佛山市铚域房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取937.5元（原告已预交），由原告负担912.5元，由被告负担25元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一六年九月十九日
书记员 廖炜城