江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初7745号原告：吕国栋。委托诉讼代理人：周佳音，江苏有言律师事务所律师。原告：高健。委托诉讼代理人：周佳音，江苏有言律师事务所律师。被告：常熟市太谷百货商业有限公司，住所地江苏省常熟市方塔街106号。法定代表人徐敏璞。被告：常熟市恒隆置业有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2401。法定代表人胡惠明。原告吕国栋、高健诉被告常熟市太谷百货商业有限公司（以下简称太谷公司）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后适用简易程序于2016年8月22日公开开庭进行了审理，原告吕国栋、高健及其委托诉讼代理人周佳音到庭参加诉讼，被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕国栋、高健向本院提出诉讼请求：１．判令被告太谷公司立即向原告支付租赁常熟市方塔街106号B-044号房产2015年8月至2016年6月间的租金31790元，并由第二被告对此承担连带清偿责任；2.判决解除原被告间的租赁协议，由第一被告立即向原告返还上述租赁房屋并承担违约金2423.25元（按应付租金万分之五计算至起诉之日为2423.25元），自2016年7月1日至实际履行日止以31790元为基数，按每日万分之五计算违约金;3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：位于常熟市方塔街106号B-044号商铺系原告吕国栋、高健共同所有。原被告间签订租赁协议一份，约定：原告吕国栋将常熟市方塔街106号B-044号商铺出租给被告太谷公司，合同租期为120个月，租期自2007年4月至2017年3月，每月15日支付当月租金，租金金额为2890元，恒隆公司对租金支付承担连带责任。被告2015年5月后不再按期支付租金，出现跨月度拖欠租金，在7月份支付了6月份的租金，在9月份支付了7月份的租金，之后不再支付任何租金至今，原告多次催讨无果，现已函告被告依照合同约定解除租赁关系。原告认为，根据合同的约定，被告的行为已经违约，使双方的租赁协议无法履行，为维护自身合法权益故起诉至法院。被告太谷公司、恒隆公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于常熟市方塔街106号B-044号商铺系高健、吕国栋共同所有。2006年7月31日，吕国栋（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为太谷公司）（承租人、乙方）、恒隆公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字366号租赁协议一份，该合同载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL366-B044）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为12.75平方米，单价为人民币每平方米33500元，总额为427125元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心二层B044号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心二层B044号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共12.75平方米，用途为商业。1.3甲方了解并同意乙方承租该物业用于开设购物中心或其他商业用途。乙方有权根据本协议使用出租物业所在地建筑物之公共地方及附属设施，包括外墙……第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为2890元整；年租金总额为34680元整；120个月（十年）租金总额为346800元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出[甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方采取一次性付款方式的，也按此标准计算]。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方在商品房买卖合同规定缴清全部房款（含银行按揭）之日起第二个月的15日前，向甲方支付租金，向甲方支付租金的起始月不迟于2006年12月。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年10月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用与交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时交付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……本合同在双方签字盖章后生效，本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”。因太谷公司未按约定支付2015年8月份起的租金，吕国健于2016年4月13日向太谷公司寄交了租赁协议解除通知，但太谷公司拒绝签收该通知，后吕国栋、高健诉讼来院，本院于2016年7月22日向两被告送达了诉状副本等。本院认为，原告吕国栋与被告太谷公司及恒隆公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据租赁协议约定，被告太谷公司逾期90日未付即期租金的，原告有权终止该租赁协议，现被告太谷公司逾期90日未支付租金的条件早已成就，原告要求解除租赁协议，并要求被告返还房屋的诉讼请求符合双方合同约定且不违反法律规定，故本院予以支持，租赁协议解除的时间应为本院向被告送达诉状的时间即2016年7月22日。关于租金及房屋使用费，根据租赁协议的约定，被告太谷公司需于每月的15日前支付原告当月租金2890元，原告有权要求被告按照2890元/月的标准支付2015年8月至合同解除前的租金，现原告要求被告支付2015年8月至2016年6月间的租金31790元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金，因租赁协议约定，如被告太谷公司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金，故原告要求被告太谷公司支付应付租金至2016年6月30日止的违约金及2016年7月1日至实际履行之日以拖欠的租金31790元为基数，按每日万分之五计算违约金的诉讼请求，符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持，但应付租金计算至2016年6月30日的违约金数额应为2400.12元。被告恒隆公司自愿为被告太谷公司的上述债务提供担保，但是相应的租赁协议中对恒隆公司的担保责任约定不明，考虑到该条款系被告方制作的格式条款，应作对被告不利的解释，原告要求被告恒隆公司对太谷公司应付的租金31790元承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告太谷公司、恒隆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕国栋、高健租金31790元，被告常熟市恒隆置业有限公司对此承担连带清偿责任。二、原告吕国栋与被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司2006年7月31日签订的《租赁协议》于2016年7月22日解除，被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内腾让位于常熟市方塔街106号B-044号房屋并将房屋交付原告吕国栋。三、被告常熟市太谷百货商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕国栋、高健支付计算至2016年6月30日的违约金2400.12元，并支付自2016年7月1日至实际履行之日以31790元为基数按每日万分之五计算的违约金。四、驳回原告吕国栋、高健的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，减半收取计328元，由被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司负担并于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  谢蓉蓉二〇一六年十月十一日书记员  汪须眉