上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初2074号
原告刘某某，男，1981年6月6日生，汉族，住湖南省。原告姜某，女，1986年9月23日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人刘某某，男，1981年6月6日生。被告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人何华，总经理。委托代理人汤志红、谢璇，上海久光律师事务所律师。原告刘某某、姜某与被告上某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员岳华，人民陪审员王玉祥、方慈方组成合议庭，分别于2016年5月30日、2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告刘某某(暨原告姜某委托代理人)及被告委托代理人汤志红、谢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月3日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市嘉定区启悦路358弄《绿洲香格丽花园》281号4层402室的房屋(以下称系争房屋)；该房屋建筑面积130.32平方米(套内建筑面积106.86平方米，公用分摊面积23.46平方米)；每平方米建筑面积单价9,604元，总房价款暂定为人民币(以下币种同)1,251,593元。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款。2014年1月，被告告知原告该房屋不足130.32平方米，并退还31309元(对应3.26平方米)，但被告却未向原告明示面积变化的具体原因及构成，也未出示任何导致面积变化的文件。2014年5月，被告故意在原、被告签订的《房屋交接书》上隐瞒面积变化的具体原因及构成，相关面积约定“该房屋的实测建筑面积为127.06平方米(相应占有的土地使用分摊面积为_平方米)”，仅注明建筑面积减少为127.06平方米，故意空缺填写分摊面积情况，恶意隐瞒相关事实。2015年4月，原告在办理该房屋产权证时，方才发现该房屋套内面积仅为100.14平方米，比合同约定的106.86平方米减少了6.72平方米；而分摊面积却为26.92平方米，比合同约定的23.46平方米增加了3.46平方米。根据合同特别告知一第五条第一项规定，“暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条第一款的规定处理：因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。”故被告多收了原告6.7平方米的购房款，而被告仅退还了31,309元，被告还应退还原告购房款33,229.8元，并承担相应的利息。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，该房屋的套内面积误差达6.72平方米，已经超过3%，同时因被告存在前述恶意隐瞒面积变化的相关情况，故面积误差比超过3%部分(3.4948平方米)的房款应由被告双倍返还原告，故被告还应返还房款33,564.06元。现原告诉请：一、判令被告返还实测套内建筑面积减少的相应房款33,229.8元及利息(该利息损失以33,229.8元为基数，自2013年3月27日起计算至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；二、判令被告向原告支付因需双倍返还套内面积误差比超过3%部分而产生的房款33,564.06元。被告辩称，不同意原告全部诉请。关于诉请一，双方在预售合同中明确约定是以建筑面积计价的，无论是房屋单价还是总价均与套内建筑面积无涉。房屋总价款可变的也是唯一的原因是房屋建筑面积的变化。双方根据此约定交接房屋时，实际履行了暂测建筑面积与实测建筑面积误差之多退少补义务。而诉请二与诉请一存在重合。经审理查明，2013年2月3日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为130.32平方米。每平方米房屋建筑面积单价9,604元；总房价款暂定为人民币1,251,593元。该合同第四条约定本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00％(包括3.00％)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00％(包括-3.00％)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同附件二为《房屋建筑面积计算表》，由上海嘉房房地产测绘有限公司提供预测计算及房型简图，其中套内建筑面积为106.86平方米，公用分摊建筑面积为23.46平方米，简图表示入户花园部位纳入阴影部分。预售合同签订后，原告支付被告房款1,251,593元。此后，原、被告双方按照实测建筑面积进行了房款结算，被告于2014年2月12日退还了房屋建筑面积差价款31,309元。随后，被告将系争房屋实际交付原告。2015年4月14日，原告取得了系争房屋的《上海市房地产权证》，该房屋实测建筑面积127.06平方米，其中套内面积100.14平方米、公摊面积26.92平方米。嗣后，原告认为系争房屋的套内面积比预售合同的约定少了6.72平方米，且套内面积误差比超过3%部分被告需双倍返还相应房款，遂涉讼。另查明，1、根据规划图纸及竣工图纸标示，竣工图与规划图纸并无重大差异，实际施工与规划设计亦无变更。合同附件二简图阴影范围的入户花园部分位于原告房屋入户门外。所谓入户花园由L型通道和天井两部分组成。L型通道进口处未设计有入户门，系公用部位。L型通道边缘规划设计为矩形天井，不计入建筑面积。2、被告在房屋交付前将天井部位进行覆盖施工，与L型通道形成一个约15平方米的整体，可供原告单独使用。原告已在L型通道入口处安装大门，将该15平方米的空间纳为专用部分。审理中，本院依职权向上海嘉房房地产测绘有限公司调查，测绘公司表示，公司系法定专业测绘机构，系依规土和房屋管理机关授权并受建设方委托对建设项目进行预测和实测，并向建设方及管理机关提供测绘数据的机构。测绘公司表示，预测建筑面积是依据规划图纸进行预测，提供数据。规划图纸上标注为入户花园部分的L型通道，在预测时误将其计入套内面积。在竣工后实测时现场发现，入户花园的L型通道入口处未设计安装入户门，不应认定为套内面积应为公用部分，应计入公摊面积。天井部分不计建筑面积。这就是预售合同附图与产证附图不一致以及预测与实测面积误差的原因。庭审中，法庭向原告释明，因被告采用了测绘公司预测的错误数据，致双方在签订合同时对简图及面积构成产生重大误解。作为合同的相对人，原告依法有权请求撤销合同，追究责任。原告表示仍坚持原诉请。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《公证书》、上海市房地产登记信息、房地产权证、调查笔录、规划图、竣工图、收款通知、借记通知、钥匙签收确认书等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于系争房屋预测面积与实测面积存在差异的原因，根据查明的事实，竣工图与规划图并无差异，规划设计亦无变更，入户花园部分的面积调整是因为测绘公司在预测时误将本应计入公摊面积的L型公用通道计入套内面积，导致客观上系争房屋在预测阶段被多计算了套内面积，而少计算了公摊面积，即合同约定的套内面积被虚增。该预测数据在实测阶段予以纠正。对此，原、被告双方对该预测数据均构成重大误解。法律规定，重大误解的，当事人有权依法请求撤销，并就造成的损失追究过错方赔偿责任。现双方已就系争房屋的建筑面积差进行了结算，原告也经释明不行使撤销权，应视为对合同继续履行的意思表示。根据合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。而预测中虚增的套内面积不符合测绘规则，也不符合规划管理法律规定。原告依此主张被告退回与实测套内面积的相差部分房款，并以该误差比超过3%为由要求被告双倍返还超过3%部分的房款没有法律依据，本院对此不予支持。至于简图中的阴影，应当是标示为原告的专有部分，但该阴影部分将L型通道及不计入建筑面积的天井也标示在内，不符合规划规定，也与附图下方建筑面积数据不相吻合，显系标注有误，不能作为双方履行的依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘某某、姜某全部诉讼请求。本案受理费1,469元，减半收取734.5元，由原告刘某某、姜某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 岳 华
人民陪审员 方慈方
人民陪审员 王玉祥
二〇一六年六月八日
书 记 员 顾颖琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。