浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7726号
上诉人（原审原告）：申屠宏，男，1974年11月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：方建良，浙江合强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方朵敏，女，1962年9月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
被上诉人（原审被告）：桐庐县燃料有限公司，住所地浙江省桐庐县桐君街道桐君路239号。
法定代表人：封秋生，经理。
被上诉人（原审被告）：封秋生，男，1966年8月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
原审第三人：恒丰银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市建国北路639号华源发展大厦401室。
负责人：曲强，行长。
委托诉讼代理人：黄海、戚鼎，系该行合规法律部职员。
原审第三人：章秀，女，1969年12月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县，系封秋生之妻。
上诉人申屠宏与被上诉人方朵敏、桐庐县燃料有限公司（以下简称“燃料公司”）、封秋生及原审第三人恒丰银行股份有限公司杭州分行（以下简称“恒丰银行”）、章秀案外人执行异议之诉一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员钱晴担任审判长、审判员朱梅、审判员寿俊峰组成的合议庭对本案进行了审理，书记员俞戈担任法庭记录。本案现已审理终结。
申屠宏上诉请求：撤销浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初2317号民事判决，并依法改判支持上诉人申屠宏的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人申屠宏于2014年7月24日与封秋生、章秀签订租赁协议后，不但支付了大部分租金，而且与原租赁户都已协商达成一致。所有原租赁户都同意向申屠宏承租，并于2014年12月份陆续与申屠宏签订租赁协议，向申屠宏支付租金。因此申屠宏与封秋生、章秀签订的租赁协议合法有效，并已实际履行。且均不存在不合情理之处。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，因涉案商铺自2014年7月24日起由封秋生、章秀租赁给上诉人申屠宏经营，法院执行处置时，不得破坏申屠宏的租赁。另，当时该租赁房屋没有设定抵押，也没有被法院查封，因此原审判决不保护上诉人申屠宏的租赁权缺乏法律依据。综上。一审法院判决驳回上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法改判。
原审第三人恒丰银行答辩称，封秋生与上诉人申屠宏的租赁是名为租赁实为借款担保或房屋使用权抵债，申屠宏并没有实际占有，并没有实际支付租金的事实，且申屠宏需支付的租金与转租的租金相差甚远，不符合惯例。因此上诉人申屠宏与封秋生的租赁关系并不存在，其上诉的理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
申屠宏向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2016）浙0122执异1号执行裁定书；2、确认申屠宏与封秋生、章秀之间签订的《房屋使用权租赁协议》合法有效；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：方朵敏与“燃料公司”、封秋生民间借贷纠纷一案。该院受理后于2015年4月23日作出（2015）杭桐商初字第769号民事调解书，已经发生法律效力。因“燃料公司”、封秋生未按调解书规定履行义务，方朵敏于2015年5月6日向该院申请执行，该院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第1591号]，执行标的为借款370000元及利息37493元和迟延履行利息、案件受理费3706元、执行费6012元。在该案执行过程中，因“燃料公司”、封秋生未按执行通知履行义务，该院于2015年6月3日对封秋生名下的位于桐庐县××（××镇）××底层房产（即涉案房屋，房产证号为桐房权证城转字第××号）予以查封；同月5日对该房屋土地使用权[证号桐土国用（2001）字第011336号]予以查封，查封期限均为三年。2015年6月4日，该院作出（2015）杭桐执民字第1591－2执行裁定，决定拍卖（变卖）包括涉案房屋在内的抵押房地产。2015年9月，申屠宏向该院提出书面执行异议，主张其于2014年7月24日向封秋生、章秀租赁涉案房屋，租赁期限十年。在签订租赁协议的同时，其与封秋生、章秀办理了公证、接收了房屋，并一次性付清十年的租赁费用。其认为其与封秋生、章秀签订的房屋租赁协议在先，其他债权所享有的抵押权在后，且申屠宏在承租后已将房屋转租给其他第三方使用。故申屠宏要求该院依法保护其租赁权。另查明，“恒丰银行”与“燃料公司”、封秋生、章秀申请实现担保物权一案，该院受理后于2015年6月18日作出（2015）杭桐商特字第11号民事裁定，已经发生法律效力。因义务人“燃料公司”、封秋生、章秀未按裁定规定履行义务，权利人“恒丰银行”于2015年7月2日向该院申请执行，该院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2082号]，执行标的为“恒丰银行”对“燃料公司”名下的位于桐庐县桐庐镇桐君路239号及桐庐县桐庐镇南门弄与太平路交叉口房产和封秋生、章秀共有的登记在封秋生名下的位于桐庐县××××底层房产（担保财产）[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、第××号、第03718号；国有土地使用权证号为桐土国用（2011）字第011327号、第011329号、第011336号]采取拍卖、变卖等方式依法变价后所得款项优先偿还“燃料公司”尚欠的借款本金1200万元以及相应利息。为此，“恒丰银行”于2016年1月12日向该院提出书面申请，要求参加本执行异议案的审查，该院予以准许。2015年10月22日，该院执行实施机构经审查后作出（2015）杭桐执民字第1591号告知书，以申屠宏与封秋生之间的租赁不得对抗桐庐县桐君街道（原桐庐镇）桐君路239号房地产的抵押权人为由，告知案外人申屠宏对其提出的保护租赁权的申请不予认可。对此，申屠宏不服，特向该院提出本次执行异议，并提供三组证据。另查明“恒丰银行”与封秋生于2015年1月6日签订《最高额抵押合同》，合同约定封秋生以其与章秀共有的登记在封秋生名下的位于桐庐县××××底层的房产[即案涉房屋，房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号，国有土地使用权证号为桐土国用（2001）字第011336号]在最高债权本金人民币1200万元范围内为“燃料公司”自2015年1月7日起至2018年1月7日止向“恒丰银行”的本外币借款、贸易融资、承兑等融资业务设定最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续（房屋他项权证号为桐房他证2015字第××号）。另查明，“燃料公司”、封秋生、章秀在2014年7月24日时虽然在该院没有被执行案件，但现在该院作为被执行人的执行案件较多，且其债务大部分发生在2014年7月24日前。申屠宏在该院作为民间借贷债权人的案件较多。
一审法院认为：一、申屠宏所提供的《房屋使用权租赁协议》真实性存在诸多不合情理之处：1、租赁协议对租房的目的、租赁物的交接和对原租赁户的处理没有约定，尤其是申屠宏的租赁期（从2015年7月24日开始）与涉案房屋原承租户的租赁期约有五个月重叠期，其租赁协议对此未作处置。2、支付租金的陈述前后自相矛盾。租赁协议约定租期十年，年租金10万元，每年底支付一次，而申屠宏在2015年9月的《异议申请书》中和其于2015年9月1日在该院的《调查笔录》中均主张十年租金100万元一次性现金付清，但其在执行听证中却又主张十年租金100万元其中通过朱胜宏转帐支付60万元，承兑汇票支付20万，另尚欠租金20万元。3、每年租金10万元，大约只有原实际租金收入的三分之一，明显与市场价格不符。4、申屠宏虽与原承租人重新签订租赁合同并收取租金，但是未能够提供相应证据证明其已实际占有使用租赁房屋。5、案涉房屋为六间商铺，申屠宏却同时将案涉房屋分别转租给七人，同时申屠宏与封秋生于2014年7月24日签订租赁案涉房屋协议，但申屠宏与胡建华签订的转租《租房合同》租赁期限却从2014年4月10日起。6、支付租金情况与《房屋使用权租赁协议》约定不符。上述不合情理之处申屠宏未能说明原因。二、封秋生在该院2015年8月24日和10月19日的二次《询问笔录》中均陈述到其与申屠宏间的《租赁协议》名为租赁实为借贷担保或房屋使用权抵债。且证人范某、朱某证言也证实封秋生欠申屠宏钱还不出才将房屋租赁给申屠宏，并由申屠宏收取租金的事实。三、《房屋使用权租赁协议》虽然办理了公证，只能证明签订该房屋租赁协议的事实，不能证明该租赁协议是否真实履行。综上，申屠宏所提供的证据尚不能充分、确实的证明和支持自己的诉讼请求，故对申屠宏的诉请不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回申屠宏的诉讼请求。案件受理费11800元，由申屠宏负担，于判决生效之日起七日内交纳。
上诉人申屠宏与原审第三人恒丰银行在二审中未提供新的证据。
被上诉人方朵敏、燃料公司、封秋生及原审第三人章秀在二审中未作答辩，也未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点仍为申屠宏与封秋生、章秀之间关于案涉房屋的租赁关系是否真实存在的问题。申屠宏主张双方之间存在案涉房屋的租赁关系并提供了双方签订的房屋使用权租赁协议等为证，但综合本案查明的事实看，双方之间的租赁关系存在诸多不合理之处：一、租赁协议约定租期十年，年租金10万元无递增，而结合案涉房屋此前的出租情况，该租金明显过低，有违常理；二、租赁协议明确约定年租金10万元，每年底支付一次，但申屠宏在2015年9月的《异议申请书》中和其于2015年9月1日在原审法院的《调查笔录》中均主张十年租金100万元一次性现金付清，而其在执行听证中却又主张十年租金100万元，系通过案外人朱胜宏转帐支付60万元，承兑汇票支付20万，另尚欠租金20万元，且转帐凭证也未明确系租金，与协议约定明显不符。申屠宏上诉称因租赁协议要去公证，是为了少支付一点公证费而写十万元的，但对支付租金的方式为何前后陈述不一却未能给出合理解释；三、因案涉房屋系商铺，在申屠宏与封秋生、章秀签订《房屋使用权租赁协议》前，封秋生均已租给他人使用，但该份租赁协议对原租赁户的处理、租赁物的交接及关于租期重叠期的问题等均未作约定。根据已查明的事实，申屠宏将六间案涉商铺同时分别转租给七人，其提供的与封秋生、章秀之间的《房屋使用权租赁协议》，载明租赁期从2014年7月24日至2024年7月23日止，但申屠宏与案外人胡建华签订的转租合同，租赁期限却从2014年4月10日起，这些明显与商业惯例不符；四、封秋生在对原审法院执行实施机构所做的陈述中，自认其向申屠宏借款，申屠宏为了有个保障，才签订了一份租房协议并办理了公证，因此结合房屋实际使用人的证言，能证实封秋生不能归还申屠宏的借款，而由申屠宏收取租金用以偿还欠款却并无实际占有使用涉案房产的事实。综上，原审法院认为现有证据不足以证明申屠宏与封秋生、章秀之间存在真实的租赁关系并无不当，申屠宏的上诉理由不能成立。原审法院判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11800元，由上诉人申屠宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 寿俊峰
二〇一七年二月二十日
书记员 俞 戈