北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第1097号
上诉人（原审被告）上海慷泰丽视实业有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇坦东村564号201室。
法定代表人苏衍，董事长。
委托代理人徐世明，北京其刚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡筠，女，1972年12月17日出生。
被上诉人（原审被告）任其，男，1968年1月18日出生。
上诉人上海慷泰丽视实业有限公司（以下�称上海慷泰丽视公司）因确认合同无效纠纷，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第5731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人上海慷泰丽视公司之委托代理人徐世明、被上诉人胡筠到庭参加了诉讼，被上诉人任其经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月，胡筠起诉至原审法院称：胡筠与任其系夫妻关系，任其系上海慷泰丽视公司的股东。2012年2月28日，胡筠就D21C室房屋（以下简称涉诉房屋）在北京市东城区人民法院提起所有权确认之诉，该案判决确认胡筠系上述房屋的共同共有人。2012年4月26日，上述案件庭审中，任其向法院提交其与上海慷泰丽视公司之间恶意串通签订的《房屋租赁协议》以及2012年3月22日的《完税证》，试图证明涉诉房屋上有18年期的租赁合同，胡筠不能取得所有权。该协议的出租方与承租方其实都系任其，因为当时任其系上海慷泰丽视公司的股东，《房屋租赁协议》第二条约定的租赁期限至2029年，明显超过上海慷泰丽视公司的营业期限7年之久，且协议第三条约定，每年月租金按照递减的方式支付，显然违背市场规则；第八条约定，出租方不得单方解除合同，如出租方单方解除合同，需要一次性赔偿承租方合同租赁期间全部合同租金额50%，这明显违反常规。故胡筠认为，任其与上海慷泰丽视公司存在恶意串通，所签订的《房屋租赁协议》系虚构，诉讼期间所做的《完税证》更是为了掩盖租赁的虚伪性，其目的是为了不让胡筠合法行使涉诉房屋的所有权。故《房屋租赁协议》应为无效。综上，胡筠诉至法院，请求判令任其与上海慷泰丽视公司于2011年7月1日签署的《房屋租赁协议》无效，本案诉讼费由任其与上海慷泰丽视公司承担。
上海慷泰丽视公司辩称：不同意胡筠的诉讼请求。胡筠主张《房屋租赁协议》无效不具有法律依据，上海慷泰丽视公司按约向任其支付了房租，胡筠与任其的利益并未受到损害。胡筠所述租赁协议的出租方与承租方均系任其的陈述没有事实依据，协议中有关租赁期限及租金计算方式的约定并不违反法律规定，符合市场规律，且我公司依据租赁协议仅享有涉诉房屋的使用权，并不影响胡筠的所有权。在签订租赁协议时，我公司审查了任其出示的产权证登记为任其所有。因此，我公司与任其之间签订的租赁协议系双方自愿签署的，符合法律规定，应当认定有效。故请求法院驳回胡筠的诉讼请求。
任其辩称：不同意胡筠的诉讼请求。涉诉房屋是我一人购买还贷，胡筠从未出资，且任其将涉诉房屋出租的租金用于偿还银行贷款，并未损害胡筠的合法权益。在签订房屋租赁协议�，任其告知过胡筠，且经过胡筠同意的。故任其请求法院驳回胡筠的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：胡筠与任其于1997年12月10日结婚。任其系上海慷泰丽视公司的股东。
2011年7月1日，任其作为甲方与上海慷泰丽视公司作为乙方签订《房屋租赁协议》（以下简称涉诉协议），约定甲方将自有的坐落在21C室，建筑面积113.17平方米、使用面积78.6平方米，出租给乙方作办公使用。租赁期限共二百一十六个月，甲方从2011年7月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2029年7月14日收回。甲乙双方议定在租赁期内，每年月租金按照递减的方式支付。2011年7月15日至2013年7月14日，每月租金一万一千元；2013年7月15日至2015年7月14日，每月租金一万元；2015年7月15日至2017年7月14日，每月租金九千元；2017年7月15日至2019年7月14日，每月租金八千元；2019年7月15日至2021年7月14日，每月租金七千元；2021年7月15日至2023年7月14日，每月租金六千元；2023年7月15日至2025年7月14日，每月租金五千元；2025年7月15日至2027年7月14日，每月租金四千元；2027年7月15日至2029年7月14日，每月租金三千元。租金由乙方在每月月初交纳给甲方。本合同有效期间，甲方不得单方解除合同，如甲方单方解除合同，需要一次性赔偿乙方合同租赁期间全部合同租金额的50%。乙方可以单方解除合同，乙方单方解除本合同的，应提前三个月告知甲方。涉诉协议签订后，任其将涉诉房屋交付给上海慷泰丽视公司。2012年3月22日，任其作为纳税人向北京市东城区地方税务局缴纳涉诉房屋2011年7月15日至2012年3月14日房屋租金88000元的房产税、个人所得税共计4400元。
2012年6月7日，北京市东城区人民法院依法作出（2012）东民初字第04506号民事判决书，认定涉诉房屋由胡筠与任其共同所有，任其于判决生效后十五日内协助胡筠办理房屋产权变更登记手续，将产权人变更为胡筠与任其共同所有。该判决现已发生法律效力。
2012年7月25日，上海慷泰丽视公司进行股东会决议，同意公司解散，成立清算组。2012年11月29日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对上海慷泰丽视公司的清算组负责人及成员予以备案。2013年9月18日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对上海慷泰丽视公司准予办理清算组成员备案注销手续。
原审中，上海慷泰丽视公司提供银行付款回单凭证及任其出具的收条，拟证明上海慷泰丽视公司按照涉诉协议的约定向任其支付了2011年8月至2013年4月的房屋租金。对此，胡筠认可银行付款回单凭证的真实性，不认可任其出具收条的真实性，认为上海慷泰丽视公司已于2012年12月清算停业，并提供上海慷泰丽视公司2013年6月的会计报表，拟证明上海慷泰丽视公�不可能向任其支付房屋租金的事实。对此上海慷泰丽视公司认为，其向任其支付房屋租金的事实与上海慷泰丽视公司是否存在清算操作违规的问题，与本案无关。
上述事实，有结婚证，《房屋租赁协议》，税收通用完税证，（2012）东民初字第04506号民事判决书，股东会决议，内资公司备案通知书，清算组成员备案注销通知书，银行付款回单凭证，以及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
原审法院经审理认为：涉诉房屋系胡筠与任其的夫妻共同财产。任其未经胡筠同意，擅自将涉诉房屋出租给上海慷泰丽视公司，事后亦未得到胡筠的追认，其行为侵犯了胡筠的合法权益。故任其与上海慷泰丽视公司之间签订的涉诉协议无效。胡筠所主张的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。关于任其主张胡筠对签订涉诉协议的事实知晓且同意一节，因任其未提供充分的证据予以�明，故对任其的该项抗辩意见，不具有事实依据，法院不予采信。关于上海慷泰丽视公司认为涉诉房屋产权登记在任其一人名下，遂与任其签订涉诉协议的抗辩意见，因任其系上海慷泰丽视公司的股东，且上海慷泰丽视公司明知胡筠与任其系夫妻关系，故上海慷泰丽视公司在签订涉诉协议时未征询胡筠的意见亦存在相应过错。关于胡筠认为任其与上海慷泰丽视公司之间恶意串通制作内容虚假的涉诉协议，损害胡筠利益的诉讼主张，因胡筠提供的证据不足以证明其主张，故对胡筠的该项诉讼主张，法院不予支持。
综上，原审法院于2013年10月判决：确认任其与上海慷泰丽视实业有限公司于二○一一年七月一日签订的《房屋租赁协议》无效。
判决后，上海慷泰丽视公司不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：涉诉协议没有侵害胡筠的利益�我公司拥有的是使用权，没有侵犯胡筠的所有权；我公司依照涉诉协议向任其支付了租金，至于如何分配是胡筠与任其之间的问题，与我公司无关。胡筠同意原审判决。
本院经审理查明，2014年4月15日，任其作为出租方（甲方）与上海慷泰丽视公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》补充协议，约定双方根据双方于2011年7月1日签订的《房屋租赁协议》第十条的规定，签订补充协议，对《房屋租赁协议》部分内容进行变更，补充协议如下：一、关于第二条租赁期限，本合同租赁期限变更为七十二个月，即甲方从2011年7月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年7月14日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：第3项变更为”连续拖欠租金六个月的”。合同期满后，如乙方仍愿意继续承租房屋的，甲方应当继续续租房屋，租赁年限和租金给付方�变更为”比照市场情况确定”；二、关于第三条租金和租金交纳期限、交纳方式，甲乙双方确定自本补充协议签订之日起的次月，合同租金变更为每月一万一千元，并在本补充协议有效期内不作调整；三、删除原第八条其他约定事宜的规定。上海慷泰丽视公司认为上述补充协议对《房屋租赁协议》进行了变更，使原协议对任其更加有利。胡筠认为上述协议更加说明了上海慷泰丽视公司与任其恶意串通的的事实。
上海慷泰丽视公司称其知晓股东任其与胡筠夫妻关系不睦，但不知其二人准备离婚。
双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》补充协议等证据在案佐证。
本院认为：当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同，为无效合同。根据现已查明的事实，双方签订的涉诉协议中约定，涉诉房屋租期十八年，租金从每月一万一千元递减至每月三千元，明显低于市场价格。且涉诉协议对于租金每两年递减的约定也不符合常理，对此上海慷泰丽视公司亦未作出合理解释。任其作为上海慷泰丽视公司的股东，未经胡筠同意将涉诉房屋以不合理低价长期出租给上海慷泰丽视公司，而上海慷泰丽视公司明知股东任其已婚且婚姻状况不良的情况下仍仅与任其一人签订涉诉协议，显属不当，涉诉协议应属无效。胡筠作为涉诉房屋的共有权人，对涉诉房屋有相应的占有、使用、收益、处分的权利，而上海慷泰丽视公司通过涉诉协议以不合理的低价取得涉诉房屋十八年的使用权，侵害了胡筠的相应权利，故上海慷泰丽视公司认为涉诉协议未侵害胡筠利益的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由任其、上海慷泰丽视实业有限公司各负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由上海慷泰丽视实业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年七月十一日
书 记 员 马博文