重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝高法民终字第00139号上诉人（原审原告）：蒲治全，男，汉族，生于1966年5月20日，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：蒲治勇，男，汉族，生于1975年6月21日，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：云南志城房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区林钢新村1号志城家园7号商铺，组织机构代码：71340299-0。法定代表人：王润珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师。原再审第三人：李相全，男，1968年11月12日出生，汉族，住重庆市巫溪县。原再审第三人：佘阳坪，男，1966年8月2日出生，汉族，住重庆市巫溪县。再审第三人共同委托诉讼代理人：谭俊升，重庆利瑞律师事务所律师。蒲治全与云南志城房地产开发有限公司（简称志城公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市第二中级人民法院于2013年4月9日作出（2013）渝二中法民初字第00049号民事调解书，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定，于2013年10月31日作出（2013）渝二中法民监字第00008号民事裁定，再审该案。再审中，李相全、佘阳坪申请做为第三人参加诉讼，重庆市第二中级人民法院经再审于2014年12月18日作出(2013)渝二中法民再初字第00001号民事判决。蒲治全不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒲治全的委托诉讼代理人蒲治勇、志城公司的委托诉讼代理人马俊、第三人李相全及李相全与佘阳坪的委托诉讼代理人谭俊升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒲治全于2013年3月28日将志诚公司诉至重庆市第二中级人民法院称，其与志城公司签订《重庆市商品房买卖合同》后，志城公司一直未交付买卖的商铺，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，由志城公司立即交付商铺，并支付违约金及赔偿损失共5515033.60元。该院受理后，双方申请该院主持调解，自愿达成如下协议:一、原、被告双方于2010年5月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，被告于2013年4月30日之前将位于重庆市巫溪县马坝镇世纪商城B二层20-51轴的房屋交付给原告，并于交房时协助办理房屋产权登记至原告名下。二、由被告补偿原告40万元整（大写肆拾万圆整），在双方签收调解书之日起7日内给付原告10万元，余下30万元在2013年5月31日之前付清。三、案件受理费57267元，减半收取为28633.50元，由被告负担。该院根据双方达成的协议，该院于2013年4月9日作出（2013）渝二中法民初字第00049号民事调解书，并于当日送达双方当事人。重庆市第二中级人民法院再审过程中,蒲治全诉称，我与志城公司订立的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，请求交付房屋，被告赔偿损失并支付违约金。李相全、佘阳坪所购买的房屋是世纪商城B区二层3号、4号房屋，与我所购买的2号房屋没有任何关系，面积并不相同，李相全、佘阳坪系向志城公司巫溪项目部行政工作人员张帮成骗取的合同文本，该合同不真实，不能代表志城公司的真实意思。因此，李相全、佘阳坪不属于适格的第三人，请求维持原审调解书。志城公司辩称，对于蒲治全主张的违约金和赔偿金我们都予以认可，调解书是双方自愿达成的，合法有效，请求按照原调解书执行。李相全、佘阳坪并非原审案件当事人，无权申请再审。并且他们购买的是3号和4号房屋，与蒲治全购买的2号房屋不一致，面积也不相同。同时我公司没有与李相全、佘阳坪订立所谓的商品房买卖合同，也没有收到他们的任何房款，我公司从来没有委托对方将房款支付给重庆市巫溪县裕宁建筑安装工程有限责任公司（简称裕宁建司）的向旺鼎，并且我公司与裕宁建司因建设工程施工合同纠纷，人民法院生效判决没有将该笔款项支付纳入结算范围，裕宁建司也没有认可收到该笔工程款；该房屋系第三人自行占用，并非我公司交付，对方并没有房屋交付的相关书面手续。张帮成仅为我公司巫溪项目部行政工作人员而非销售人员，无权对外签订房屋买卖合同及协调购房户对施工单位支付工程款。该合同上的公章系张帮成个人私自雕刻，已经涉嫌犯罪。该合同并无我方工作人员签字，合同内容不是双方当事人填写，合同也没有签署订立的具体时间；李相全从来没有提供其合同的原件以供核对，其提供合同复印件不具有真实性；第三人提交的合同系李相全、佘阳坪采用欺骗方式取得的，并未取得我公司的同意，更没有进行实际履行。在这种情况下，我公司有权将房屋出售给蒲治全，请求维持原审调解书。第三人李相全、佘阳坪述称，陈大美向志城公司购买了世纪商城B区二层2号20-51轴1100平方米房屋，2009年6月19日李相全与陈大美离婚时约定该房屋归李相全所有。由于志城公司不能按照原协议办理房屋按揭贷款，李相全向志城公司巫溪项目部提出对该房屋予以分割，志城公司的销售人员张帮成在红线图上进行了分割，并以志城公司巫溪项目部的名义与我们分别订立了合同并交付了房屋，所谓房屋编号是由志城公司自己设定的，但从房屋轴号可以看出我们购买的房屋与蒲治全所购买的房屋是相同的。由于志城公司巫溪项目部经理蒋云徽在合同订立期间突然生病，我们与张帮成订立合同时要求对方委托代理人签字，张帮成的答复是待蒋云徽回来后补签。由于蒋云徽至今没有痊愈恢复上班，因此志城公司工作人员没有在合同甲方一栏的签字和签署合同订立时间。我们在合同履行过程中，按照志城公司项目部的协调意见，在2009年春节前后分三次代其向该工程的施工单位裕宁建司的向旺鼎支付了共计50万元的工程款。经张帮成代表志城公司交付我方房屋后，我方于2009年7月份交由巫溪县金卫装饰工程公司进行装修，投入了数百万元，2010年5月完工。此后消防部门召开会议时，李相全曾经作为业主参与会议，志城公司参会工作人员并未提出异议。志城公司直到2010年5月19日才向陈大美邮寄了《解除协议通知》和《解除商铺认购协议通知及停止擅自装修的通知》，认为陈大美没有按约定支付购房款，未签订正式合同便违法进场装修，要求解除《商铺认购协议》，并要求陈大美停止装修、排除妨碍。但是此前志城公司一直没有主张权利，所谓该房屋系我方自行占用不符合常理。在陈大美订立房屋买卖合同时，蒲治全系志城公司法定代表人，现在仍然是该公司控股股东，明知陈大美购买世纪商城B区二层2号房屋的事实，并且在与陈大美、李相全、佘阳坪等进行多次诉讼的情况下，为了排除我方的权利，私下订立商品房买卖合同，其价格明显低于市场价格，且未能提供充分证据证明其交付的房款来源，也没有提供证据证明其主张的在调解书生效后已经按照约定支付了违约损失，明显恶意串通损害第三人合法权益，属于无效合同，所达成的调解协议应当予以撤销，请求驳回蒲治全的诉讼请求。一审法院经审理查明，2006年12月30日，陈大美（李相全前妻）与志城公司签订《商铺认购协议书》，约定由陈大美认购志城公司开发的巫溪县马镇坝世纪商城B区二层20-51轴之间的商铺，该商铺建筑面积约为1000平方米（建成后实际面积约1300平方米），单价1500元/平方米，总价为150万元；付款方式为分期付款，2007年12月7日交定金10万元，2008年1月25日前付总房款至50%，余款银行按揭；未在约定期间交付余款的，志城公司有权不退还定金，并有权另行出售房屋；《商铺认购协议书》订立之后，陈大美于2007年12月11日支付了购房款定金10万元，2008年1月28日支付购房款20万元。因志城公司无力支付施工方工程款，经志城公司巫溪项目部销售人员张帮成协调，陈大美直接将部分购房款支付给裕宁建司工作人员向旺鼎，用于支付工人工资。陈大美与李相全于2009年6月19日达成离婚协议，并于次日在婚姻登记机关办理了离婚登记。双方在离婚协议中约定世纪商城B区二层20-51轴商铺归李相全所有。后因李相全无力支付全部房款，遂将争议房屋中的一部分转让与佘阳坪。2009年6月22日，陈大美给志城公司出具书面承诺，其所购世纪商城B区二层的门市由李相全与佘阳坪共同拥有产权。张帮成通过在房屋分户户型平面图纸上划红线的方式指定了陈大美认购房屋的界限，并在分户户型平面图、承诺书中批注于2009年6月28日前办理正式购房手续，加盖了志城公司巫溪项目部公章（系张帮成私刻的虚假公章）。之后，张帮成以志城公司巫溪项目部的名义分别与李相全、佘阳坪订立了《重庆市商品房买卖合同》，在合同书上加盖了志城公司巫溪项目部公章（系张帮成私刻的虚假公章）。李相全、佘阳坪分别在各自的合同书上签名，但双方均未在合同书上注明订立合同的时间。李相全所签订合同中的房屋系世纪商城B区3号房屋，建筑面积为568.46平方米，商品房总成交金额852690元，并约定李相全于2009年6月30日前将房款付清。佘阳坪所签订合同中的房屋系世纪商城B区4号房屋，建筑面积为523.96平方米，商品房总成交金额785940元，并约定佘阳坪于2009年6月30日前将房款付清。2010年5月19日，志城公司向陈大美邮寄了《解除协议通知》和《解除商铺认购协议通知及停止擅自装修的通知》，认为陈大美没有按约定支付购房款，未签订正式合同便违法进场装修，要求解除《商铺认购协议》，并要求陈大美停止装修、排除妨碍。陈大美于5月26日收到该通知。2010年5月20日，志城公司与该公司法定代表人蒲治全签订《重庆市商品房买卖合同》，将B区二层20-51轴1306.88平方米商铺以每平方米750元卖与蒲治全。7月10日，蒲治全向巫溪县国土资源和房屋管理局办理权属登记。巫溪县国土资源和房屋管理局于7月28日向蒲治全颁发了“319房地证2010第0102号”房屋所有权证。陈大美、李相全、佘阳坪不服，于2010年9月28日向巫溪县人民法院提起诉讼，要求撤销该房屋产权证。巫溪县人民法院经审理后作出（2010）巫法行初字第16号行政判决，撤销巫溪县国土资源和房屋管理局向蒲治全颁发的“319房地证2010第0102号”房屋所有权证。蒲治全不服该判决，上诉于重庆市第二中级人民法院，该院经审理认为，在陈大美的商铺认购协议尚未依法解除、李相全的房屋抵押登记尚未撤销前，蒲治全向巫溪县国土资源和房屋管理局申请办理房屋权属登记，隐瞒了前述实际情况，不符合申请登记的权属无争议的相关规定。该院作出（2011）渝二中法民终字第40号行政判决，驳回上诉、维持原判。2010年7月2日，志城公司向巫溪县人民法院提起民事诉讼，请求解除其与陈大美签订的《商铺认购协议》，巫溪县人民法院作出（2010）巫法民初字第00777号民事判决，驳回原告志城公司提出的要求解除其与被告陈大美签订的商铺认购协议等诉讼请求。志城公司不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，重庆市第二中级人民法院经审理认为，对于志城公司与李相全、佘阳坪房屋买卖合同纠纷，志城公司已向重庆仲裁委申请仲裁，请求确认其与李相全、佘阳坪签订的《商品房买卖合同》无效。表明其认可与李相全、佘阳坪之间存在合同关系，而《重庆市商品房买卖合同》又是基于《商铺认购协议书》而签订，至于两份商品房买卖合同有无效力，以及是否应解除与陈大美之间曾经签订的《商铺认购协议书》，皆因志城公司已申请仲裁，该院不予审查。在此情形下，志城公司请求解除《商铺认购协议书》的请求，该院不予支持。该院作出（2012）渝二中法民终字第01411号民事判决，驳回上诉，维持原判。张帮成涉嫌伪造企业印章罪一案，巫溪县人民法院2013年12月12日作出（2013）巫法刑初字第00133号刑事判决书，认定2007年下半年的一天，志城公司巫溪项目部经理蒋云徽与张帮成协商伪造一枚“云南志城房地产开发有限公司巫溪项目部”印章，以便用于帮助他人制作购房合同使用。张帮成随即伪造了一枚印章，并先后在谭于富、刘柱的《商品房购销合同》、李相全等多人的《商品房买卖合同》及相关证明上加盖该枚印章，导致志城公司与他人产生民事纠纷。因此判决张帮成犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年。第三人李相全、佘阳坪就其与志城公司之间的商品房买卖合同纠纷分别向重庆仲裁委员会申请仲裁，并申请了仲裁保全，巫溪县人民法院已经裁定对本案讼争房屋进行了查封。重庆仲裁委员会于2013年5月2日受理后，于2014年9月1日分别作出（2013）渝仲字第233号、第234号裁决书，裁决书认定，李相全、佘阳坪分别与志城公司巫溪项目部订立的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。分别裁决：李相全、佘阳坪与志城公司自接到裁决之日起，依照双方当事人订立的《重庆市商品房买卖合同》的约定和我国有关房地产权属登记法律、法规的规定，相互配合为李相全、佘阳坪办理位于重庆市巫溪县马镇坝世纪商城[B]区二层39-51和20-39轴房屋产权登记至李相全、佘阳坪名下。另查明，在陈大美与志城公司订立并开始履行合同期间，蒲治全任志城公司法定代表人；2010年5月18日志城公司召开股东会并作出决议，经股权转让，蒲治全出资额为1074.9万元，占注册资本97.72%。2010年11月12日志城公司召开股东会并作出决议，免去蒲治全公司总经理职务，不再担任公司法定代表人，将公司章程中“法定代表人为董事长”修改为“法定代表人为公司总经理”，以及现任法定代表人为王润珍。该公司对相关变更事宜均进行了工商变更登记。重庆市第二中级人民法院(2013)渝二中法民再初字第00001号民事判决认为，本案的争议焦点是，一、李相全、佘阳坪是否本案适格第三人；二、李相全、佘阳坪是否对本案讼争房屋享有合法权益；三、蒲治全与志城公司是否恶意串通损害第三人李相全、佘阳坪的利益。针对上述争议焦点，该院分别评析如下：一、李相全、佘阳坪分别持其与志城公司巫溪项目部订立的商品房买卖合同等证据，称其购买了本案原审原告、原审被告讼争的房屋。本案原审原告、原审被告均辩称自己买卖的房屋与第三人李相全、佘阳坪所购买的房屋标的不一致。根据世纪商城B区二层的1号、2号、3号房屋已经销售的具体情况，陈大美与蒲治全购买的2号房屋均系同一合同标的，虽然没有所谓4号房屋，但是张帮成所确认的红线图是对2号房屋进行的标识和划分，足以说明所谓李相全、佘阳坪购买的3号、4号房屋是由陈大美所购买的2号房屋分割而来，与蒲治全所购买的房屋系同一买卖合同标的。故本案的处理结果与李相全、佘阳坪有法律上的利害关系，至于其理由是否成立，属于本案实体审查范畴，程序上应当同意其申请，作为本案第三人参加诉讼。二、蒲治全和志城公司对于第三人李相全、佘阳坪分别与志城公司之间订立的商品房买卖合同的真实性及效力提出了质疑，但根据第三人提供的重庆仲裁委员会裁决书，重庆仲裁委员会已经对该合同的效力进行了合法有效的认定，该证据足以证明其对本案讼争房屋享有合法权益。三、关于蒲治全与志城公司之间是否系恶意串通。1、2010年5月20日，蒲治全与志城公司订立商品房买卖合同时，系志城公司的法定代表人，其应当知道合同标的物已经于2006年12月30日被陈大美认购，且于2009年被李相全、佘阳坪占有的事实，在此情况下，仍然与志城公司订立商品房买卖合同，不符常理。虽然蒲治全在庭审中称其不知道讼争房屋已由本案第三人占有的事实，在其与志城公司订立合同时，合同标的物已经完工，蒲治全在购买价值较大的不动产时，在未对合同标的物进行查看、未对其现状予以必要、合理的了解的情况下，即与志城公司订立合同，亦与常理不符。2、志城公司与陈大美于2006年签订的认购协议中，约定本案讼争房屋的价格为每平方米1500元，在商品房价格明显上涨的大环境下，蒲治全与志城公司于2010年5月20日订立合同，约定本案讼争房屋的价格为每平方米750元，不符常理。3、蒲治全对于支付的房款没有提供证据证明支付的具体方式及房款来源。蒲治全称部分房款来源于向他人借款，部分来源于自有资金，经该院庭审中释明并要求其提供取款的相关凭证，但蒲治全没有正当理由拒不提供相关证据，不能有效证实其履行合同的真实性。综合前述分析，蒲治全与志城公司在订立合同时存在恶意串通行为。综上所述，根据再审中出现的新证据，蒲治全与志城公司之间恶意串通，所订立的商品房买卖合同损害了第三人李相全、佘阳坪的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，该商品房买卖合同无效。故蒲治全与志城公司所达成的调解协议系履行该无效合同，损害了第三人的合法权益，其内容违反法律规定，应予撤销。原审原告蒲治全请求确认合同有效，志城公司应当按照合同约定交付讼争房屋并赔偿损失的诉讼请求均不能成立，该院不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销该院（2013）渝二中法民初字第00049号民事调解书；二、驳回原审原告蒲治全的诉讼请求。蒲治全不服，向本院提起上诉称，1、一审法官不负责任竟然失联，严重损害上诉人的利益；2、一审判决将第三人申请仲裁的裁决书作为认定案件事实的证据明显错误；3、一审判决认定上诉人与被上诉人恶意串通并进而否定原被告之间的合同效力明显错误。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。志诚公司辩称，我方认可上诉人的上诉请求，原判认定蒲治全与志诚公司恶意串通系认定事实错误，第三人与本案没有利害关系。李相全、佘阳坪述称，蒲治全与志诚公司恶意串通损害第三人的利益，原审判决正确。本院经审理查明，志城公司不服重庆仲裁委员会（2013）渝仲字第233号、第234号裁决书，向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，要求撤销该两份仲裁裁决，该院于2015年1月22日分别作出（2014）渝一中法民特字第01531、01532号民事裁定，撤消了上述两份仲裁裁决书。另查明，重庆市第二中级人民法院作出(2013)渝二中法民再初字第00001号民事判决后，蒲治全就其与志诚公司之间的购房合同向昆明仲裁委员会申请仲裁，昆明仲裁委员会于2015年1月22日作出昆仲裁（2015）27号裁决书，裁决志诚公司配合蒲治全将本案讼争的房屋产权登记在蒲治全名下，蒲治全持该裁决书向昆明市中级人民法院申请执行，现该讼争房屋已经过户在蒲治全名下。本院审理期间，李相全、佘阳坪申请查封讼争房屋，本院于2015年8月26日作出（2015）渝高法民终字第00139号民事裁定，查封了本案讼争的房屋。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中，陈大美与志城公司于2006年12月30日签订的《商铺认购协议书》对陈大美所购房屋的坐落位置、价款、付款方式、房屋的交付日期及违约责任等均作出了约定，因此该《商铺认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且陈大美也已经按照该《商铺认购协议书》的约定支付了部分购房款，因此该《商铺认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。该《商铺认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应为有效协议。在与陈大美签订《商铺认购协议书》后，志诚公司又与蒲治全就讼争房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，且蒲治全依据其与志诚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》提起的本案诉讼，故本案争议的焦点是志诚公司与蒲治全签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：......（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。本案中，志诚公司与蒲治全签订的《重庆市商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应为无效合同，其理由如下：一、蒲治全是志诚公司的原法定代表人，2010年11月12日志诚公司通过章程修正案，决定将公司法定代表人变更为王润珍，并于同日进行了工商登记变更手续，但蒲治全仍为志诚公司第一大股东，占公司97.72%的股份，而法定代表人王润珍仅为志诚公司的总经理。志城公司于2010年5月20日将讼争房屋卖予蒲治全时，蒲治全仍为其法定代表人，因此，志诚公司将公司财产转移给其法定代表人的行为存在着恶意将公司财产转移给股东以使公司逃避履行公司义务的故意；二、志城公司于2006年12月30日将讼争房屋出售给陈大美时单价为1500元每平方米，而在2010年5月20日将讼争房屋卖予其法定代表人蒲治全时却是750元每平方米，而2010年的房屋价格基本上达到了历年来的最高价位，志诚公司将讼争房屋以明显不合理的低价出售给其法定代表人，双方恶意串通的故意明显；三、志城公司于2010年5月19日向陈大美邮寄了《解除协议通知》，要求解除《商铺认购协议》。但却于第二天即2010年5月20日与其法定代表人蒲治全签订了《重庆市商品房买卖合同》，此时《解除协议通知》尚未到达陈大美，且依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，对解除合同的通知有异议的，在三个月内还可以向人民法院提起诉讼，因此，志诚公司在与蒲治全签订的《重庆市商品房买卖合同》时其与陈大美的《商铺认购协议书》尚未解除，在与陈大美的《商铺认购协议书》尚未解除的情况下，将陈大美所购房屋出售给其法定代表人，双方恶意串通的故意明显；四、本案在由重庆市第二中级人民法院开庭审理后，尚未作出裁决时，蒲治全就其与志诚公司之间的购房合同向昆明仲裁委员会申请仲裁，且蒲治全持该裁决书向昆明市中级人民法院申请执行，现该讼争房屋已经过户在蒲治全名下，蒲治全在同一纠纷仍在诉讼过程中时，绕过陈大美或者本案第三人就同一纠纷又进行仲裁，意图造成房屋为其所有的既成事实。因此，双方恶意串通的故意明显。综上，因志诚公司与蒲治全恶意串通，损害陈大美的利益，因此志诚公司与蒲治全签订的《重庆市商品房买卖合同》为无效合同，蒲治全的上诉理由不能成立。一审判决关于李相全、佘阳坪与志城公司之间订立的商品房买卖合同的效力的认定，在重庆仲裁委员会（2013）渝仲字第233号、第234号裁决书被撤销后可能存在不妥之处，但该两份合同是否有效不是本案审查的范围。一审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57267元，保全费5000元，共计62267元，由蒲治全负担。本判决为终审判决。审 判 长  边建国审 判 员  宋汀汀代理审判员  刘战平二〇一六年九月二十六日书 记 员  刘 雯