江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1121民初3275号
原告：上饶市东江购物广场有限公司，住所地江西省上饶县春江大道3号，统一社会信用代码：913611216697838601。
法定代表人：林耿，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑莹，江西帝经律师事务所律师。
被告：李梅，女，1986年6月8日生，苗族，初中文化，无业，住贵州省松桃苗族自治县。
委托诉讼代理人：姜鸿国（系被告李梅丈夫），男，1974年5月14日生，汉族，小学文化，个体户，住江西省上饶县。
第三人：王方根，男，1955年1月5日生，汉族，高中文化，打工，住江西省上饶市信州区。
委托诉讼代理人：徐宗生（系第三人妹夫），男，1959年2月25日生，汉族，大学文化，公务员，住江西省上饶县。
原告上饶市东江购物广场有限公司（以下至判决主文前简称东江公司）与被告李梅、第三人王方根租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东江公司的委托诉讼代理人郑莹、被告李梅的委托诉讼代理人姜鸿国、第三人王方根的委托诉讼代理人徐宗生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东江公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年5月31日签订的商铺租赁合同，被告在解除合同后七日内向原告退还上饶县东江金街二期A6-9#1003号商铺；2、判令被告向原告支付租金及解除合同后的房屋占有使用费（自2014年6月1日计算至2016年12月31日止为97,600元，自2017年1月1日起至被告腾还商铺之日止的租金及房屋占有使用费按每月3,508元的标准计算）；3、判令被告每日按月租金的2%的标准向原告支付违约金（自2014年6月1日暂算至2016年12月31日止为58,560元，自2017年1月1日起至被告实际支付租金之日止的违约金的计算基数为3,508元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月31日，原告与被告签订了一份商铺租赁合同，合同约定被告承租原告位于上饶县东江金街二期A6-9#1003号1间商铺，租期为6年，即从2013年6月1日至2019年5月31日止，第一年享受免租的优惠，第二年月租金每月按11.25元/平方米计算，第三年以后的租金价格在前一年的基础上每年按10%递增，违约责任的约定为：如承租方每逾期缴纳租金一天，则每逾期一天按月租金的2%向出租方支付违约金，逾期超过15天，出租方有权解除合同。被告没有按照合同约定如期支付租金，从2014年6月1日起至2016年12月31日共欠付原告租金97,600元，原告通过各种方式（电话、发函等）多次向被告催收租金，被告均不予支付。后原告于2016年12月份得知，被告未经原告同意，擅自将该商铺转租给了第三人。被告占用原告店铺却拒付租金的行为已经构成严重违约，原告有权按照商铺租金合同第3.2条的约定解除合同，并要求被告支付租金和违约金；被告擅自转租的行为也违反了《合同法》的相关规定。原告遂起诉至法院。
被告李梅辩称，1、被告仅支付了5,000元押金，确未支付任何租金，原、被告商铺租赁合同第四条第4项中约定，原告承诺在2013年10月1日之前对横街路口处与东升路交汇处道路进行动工，但实际上原告于2014年12月31日才动工，该道路现在虽已建好，但原告存在违约情形；另被告于2013年8月2日与东江金街项目组签订了一份补充协议，协议中约定的义务原告都未履行，除非原告能履行补充协议中的义务，否则被告无需支付租金；原告未向被告催讨过房租，原告应当免收租金直到合同到期。2、被告将商铺借给第三人使用，收取的2万元属于搬迁费。3、原告主张的违约金过高，应予以调整。
第三人王方根辩称，第三人承租商铺时曾向原告方咨询，原告方称只要是在租赁期内转租就没有问题，第三人才向被告承租商铺，双方约定第三人自2016年12月5日起承租被告的商铺，每年租金为48,000元，第三人依约支付了2万元租金。第二天第三人动工的时候，原告的工作人员前来阻止，被告承诺由其负责协调，希望此事三方能够通过协商解决。
本院经审理认定事实如下：2013年5月31日，原告东江公司与被告李梅签订《东江金街商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于上饶县东江金街二期A6-9#1003号共1间商铺作商业经营用途，商铺建筑面积为257.57平方米，租期为6年，即从2013年6月1日起至2019年5月31日止，第一年享受免租的优惠，第二年月租金按11.25元/平方米计算，即2,898元每月，第三年以后的租金价格在上一年度的基础上每年按10%递增，即2015年6月1日起至2016年5月31日止的租金为每月3,189元，2016年6月1日起至2017年5月31日止的租金为每月3,508元，2017年6月1日起至2018年5月31日止的租金为每月3,858元，2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金为每月4,245元；租金按半年支付的方式缴纳，先交钱后使用，承租人在租金到期前的15天内将下半年的租金以现金或转账方式一次性付给出租人，承租人每逾期一天按月租金的2%向出租人支付违约金，逾期超过3天，出租人有权采取停水、停电或解除合同等措施；承租人于合同签订同时缴纳合同保证金5,000元，其中3,000元可用于冲抵合同期最后半年租金的一部分，合同期满后，出租人将剩余2,000元无息返还给承租人；出租人承诺在2013年10月1日之前对横街路口处与东升路交汇处道路进行动工。合同签订后，被告支付了5,000元押金，原告依约将上饶县东江金街二期A6-9#1003号商铺交付被告使用，但被告至今未支付任何租金。2016年12月被告将从原告处承租的商铺转租给第三人王方根，每年租金为48,000元，并于同年12月2日、12月5日收取了第三人支付的租金共计20,000元。原告遂以被告未经原告同意擅自将该商铺转租给第三人、占用原告店铺却拒付租金的行为已经构成严重违约为由诉至法院，原告同时主张其对第三人无任何诉求。
本案的争议焦点在于原告在履行合同的过程中是否存在足以使被告无需支付租金的抗辩理由成立的根本违约行为。被告为证明原告存在违约的情形，向本院提交了以下证明材料：1、《东江金街商铺租赁合同》复印件（附老火车站客户补充协议），证明原、被告签订了补充协议，原告未履行补充协议中的义务，原告违约在先；2、2014年12月30日拍摄的被告承租商铺门前的路况照片2张，证明原告在《东江金街商铺租赁合同》第四条第4项中承诺在2013年10月1日之前对横街路口处与东升路交汇处道路进行动工，但实际动工时间为2014年12月31日。原告发表质证意见如下：1、证据1系复印件，且并无原告方的签字或盖章，不符合证据规则；2、对证据2的三性均有异议，照片不能反映动工时间为2014年12月31日，缺乏证明力，该道路未能按约定动工是因为有村民在路上种地，原告与村民协商征地补偿事宜，支付高价补偿款后立即开工建设，并于2014年9月开通道路，未能按约定动工系因不可抗力所致，不构成被告不支付租金的抗辩。被告在庭审中认可，横街路口处与东升路交汇处的道路只是被告承租商铺的一个出口，另尚有一个出口一直可以使用。本院审查认为，证据1从形式上看是复印件，且无任何人签字或盖章确认，从内容上看，无任何内容能反映出系原、被告就上饶县东江金街二期A6-9#1003号商铺达成的协议，故对被告提交的该证据材料，本院不予采信；证据2的两张照片中，只能看出商铺门前的道路中间铺有泥土，不足以证明原告的实际动工时间为2014年12月31日，故对该证据材料，本院不予采信。综上，被告未能提供充分证据证明原告存在违约的情形，原告虽自认因征地补偿事宜导致未能按约定动工，但被告亦认可，其承租的商铺尚有另一个出口一直可以使用，且原告诉请的租金系从2014年6月1日起计算，原告未能按约定时间动工建设道路的行为不构成根本违约。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2013年5月31日签订的《东江金街商铺租赁合同》，是双方对商铺租赁事宜的书面约定，该合同系原、被告的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告依约向被告交付了租赁标的，被告应当按照租赁合同约定的期限、金额向原告支付租金。被告未能提供充分证据证明原告存在违约情形，而原告未能按约定时间动工建设道路的行为不构成根本违约，故被告关于其无需支付租金的辩论意见，无事实和法律依据，本院不予认可。被告未能依约定支付2014年6月1日至2016年12月31日的租金，违反了原、被告关于承租人在租金到期前的15天内将下半年的租金以现金或转账方式一次性付给出租人的约定，原告作为出租人，在被告逾期超过3天时，即有权采取停水、停电或解除合同等措施，另被告未经原告同意将承租商铺转租给第三人，原告作为出租人有权解除合同，故对原告要求解除2013年5月31日签订的商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，被告应立即将承租的商铺腾还原告，原告虽对第三人无诉求，但被告腾还商铺时，第三人应予配合；被告应支付商铺租金及合同解除后产生的房屋使用费，该款自2014年6月1日计算至2016年12月31日止为97,600元，自2017年1月1日起至商铺腾还之日止按每月3,508元的标准计算。原告要求被告每日按月租金的2%的标准支付自2014年6月1日起至实际支付租金之日止的违约金（自2014年6月1日暂算至2016年12月31日止为58,560元，自2017年1月1日起至被告实际支付租金之日止的违约金的计算基数为3,508元），被告辩称该违约金过高，应予以调整，对被告的该项辩论意见，本院予以采信，对被告应支付的违约金进行部分调整，酌定自2014年6月1日起至2016年12月31日止，被告应支付的违约金以实际欠付的租金为基数，按月利率2%的标准计算，合计34,737元（被告应于2014年5月31日前支付租金17,388元，共欠付31个月；被告应于2014年11月30日前支付租金17,388元，共欠付25个月；被告应于2015年5月31日前支付租金19,134元，共欠付19个月；被告应于2015年11月30日前支付租金19,134元，共欠付13个月；被告应于2016年5月31日前支付租金21,048元，共欠付7个月；2016年11月30日至2016年12月31日的租金为3,508元，欠付1个月）；自2017年1月1日起被告按每日70.16元（以3,508元为基数，按每日2%的标准计算）的标准支付至实际支付租金之日止的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、解除原告上饶市东江购物广场有限公司与被告李梅于2013年5月31日签订的《东江金街商铺租赁合同》，合同未履行部分终止履行；
二、被告李梅于本判决生效之日起十日内将租赁的位于上饶县东江金街二期A6-9#1003号的商铺腾出并归还原告上饶市东江购物广场有限公司；
三、被告李梅于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市东江购物广场有限公司自2014年6月1日计算至2016年12月31日止的租金97,600元,并按每月3,508元的标准支付自2017年1月1日起至商铺实际腾还之日止的租金及房屋使用费；
四、被告李梅于本判决生效之日起十日内支付原告上饶市东江购物广场有限公司自2014年6月1日起至2016年12月31日止的违约金34,737元,并按每日70.16元的标准支付自2017年1月1日起至租金实际支付之日止的违约金；
五、驳回原告上饶市东江购物广场有限公司其余部分的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,423元，减半收取计1,712元，由原告上饶市东江购物广场有限公司负担261元，由被告李梅负担1,451元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。
本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。
审判员 曹佳
二〇一七年三月六日
书记员 宋倩
判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。