河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终1号
上诉人（原审被告）夏邑县副食品公司。
法定代表人王建固，该公司经理。
委托代理人任娜，该公司职员。
被上诉人（原审原告）中国联合网络通信有限公司夏邑分公司。
代表人司圣华，该公司总经理。
委托代理人施文涛，河南华豫律师事务所律师。
上诉人夏邑县副食品公司因与被上诉人中国联合网络通信有限公司夏邑分公司（以下简称网通夏邑分公司）租赁合同纠纷一案，网通夏邑分公司于2016年6月12日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求依法确认其对夏邑县副食品公司坐落于夏邑县县府路中段（大转盘西南角）东方商厦一楼之房屋在同等租金条件下享有优先租赁权。该院于2016年11月14日作出（2016）豫1426民初2451号民事判决。夏邑县副食品公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人夏邑县副食品公司的委托代理人任娜，被上诉人网通夏邑分公司的委托代理人施文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：网通夏邑分公司、夏邑县副食品公司于2012年5月1日签订房屋租赁合同，夏邑县副食品公司将坐落于县府路中段（大转盘西南角）东方商厦一楼出租给网通夏邑分公司，租金每年190000元，租赁期限三年，合同第七条第四项约定，内容“租赁期满，乙方（网通夏邑分公司，下同）在同等租金下有优先承租权”。现租赁合同期满，网通夏邑分公司以在同等租金条件下享有优先承租权为由，诉至该院。
原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规�“依法成立的合同，自成立时生效。”网通夏邑分公司、夏邑县副食品公司签订的房屋租赁合同合法有效。双方约定：“租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权”，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，亦为有效条款，对双方均具有约束力。根据合同的约定，网通夏邑分公司享有合同期满后，在同等租金下有优先承租的权利。故网通夏邑分公司诉请确认对夏邑县副食品公司坐落于夏邑县县府路中段（大转盘西南角）东方商厦一楼之房屋在同等租金条件下享有优先承租权，该院予以支持。夏邑县副食品公司辩称，不同意将房屋租赁网通夏邑分公司，是夏邑县副食品公司对该房屋所有权的处分；网通夏邑分公司享有优先租赁权，并不必然导致合同缔结，还需要双方协商一致，夏邑县副食品公司不同意房屋租赁网通夏邑分公司，不能排除网�夏邑分公司享有双方约定的权利，故夏邑县副食品公司辩解驳回网通夏邑分公司诉讼请求的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决：确认原告对被告坐落于夏邑县县府路中段（大转盘西南角）东方商厦一楼之房屋在同等租金条件下享有优先承租权。案件受理费100元，由被告夏邑县副食品公司负担。
上诉人夏邑县副食品公司上诉称：原审认定被上诉人享有优先承租权无事实和法律依据。一、被上诉人所称涉案房屋位于大转盘西南角地址错误，本案所涉房屋具体位置位于大转盘西300米左右路北。二、涉案房屋租赁合同租赁期限为2012年5月1日-2015年4月30日。租金支付时间为每年最后一个月月底前付清下一年的租金。原审庭审中上诉人提交的证据足以证明被上诉人未按约支付租金，存在违约行为。三、涉案房屋租赁合同第七条第3项�定“租赁期满，乙方需续租，应提前3个月书面通知甲方（夏邑县副食品公司，下同），甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年。”本案房屋租赁合同到期后，被上诉人不仅未提前3个月书面通知上诉人要求续租，且上诉人两次向被上诉人发出归还到期租赁物的通知，要求被上诉人在通知一定期限内搬迁，夏邑县公证处并对再次通知作出了（2015）夏证民字第253号公证书予以监督送达。被上诉人虽拒绝签字，但不影响其接收再次通知的事实。故涉案房屋租赁合同因租赁期满而自动终止，被上诉人的权利也随即消灭。原审法院规避上述合同第七条第3项约定错误，该条第4项约定“租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权。”前提条件是同�租金，本案所涉租赁物仍由被上诉人使用，何来同等租金。第4项只是第3项的延伸，既然被上诉人未提出续租要求，就是对优先承租权的放弃。如果单纯认定第4项约定，那么即使上诉人收回租赁物，无论何时再将本案所涉房屋租赁他人，只要被上诉人主张优先承租权，涉案房屋只能由被上诉人优先使用，岂不强制剥夺了上诉人对合法享有所有权的房屋的处分权。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人网通夏邑分公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同履行中是否有违约行为发生，违约主体是谁。2、原审判决被上诉人享有优先承租权是否符合约定及法律规定。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据材料。
本院经审理查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明，2012年5月1日夏邑县副食品公司、网通夏邑分公司房屋租赁合同第七条第3项“租赁期满，乙方需续租，应提前3个月书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年。”
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方2012年5月1日房屋租赁合同第二条显示租赁期限为2012年5月1日-2015年4月30日。现租赁期限已经届满，上诉人有权依据法律的规定收回租赁物。该法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案被上诉人如需继续租赁，在上诉人无异议的情况下，转为不定期租赁；在上诉人有异议的情况下，应当根据双方合同约定界定是否存在继续租赁的可能性。因此，本案是否存在继续租赁的可能性，在上诉人有异议的情况下，应当根据双方的约定整体去综合判断，而非单纯依据涉案租赁合同第七条第4项约定“租赁期满，乙方在同等租金下有优先承租权。”去判断。该涉案房屋租赁合同第七条第3项约定“租赁期满，乙方需续租，应提前3个月书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年。”该第3项是�4项的前提，根据涉案房屋租赁合同整体文义理解，被上诉人如需继续租赁，应当负有提前3个月书面通知上诉人的约定义务。现本案被上诉人无证据证明其履行了提前通知的约定义务，则其要求享有约定的优先承租权即失去了权利享有的前提条件。否则，出租人将因优先承租权的约定，而丧失法律规定的收回租赁物的权利，也使社会经济交易失去权利义务对等的公平性。且本案被上诉人并无上诉人在租赁期间存在转租他人的违约行为的证据，其所称的同等租金也无事实客观存在的前提条件。因此，本案在无上诉人存在违约行为的证据情况下，不宜对双方合同的单项约定，以判决的形式予以确认。双方当事人争议的本质是涉案房屋租赁合同的整体，双方当事人基于各自意思表示的约定反映的也是涉案房屋租赁合同的整体，且该房屋租赁合同已经到期。因此，该整体合�项下的单项约定，不应成为人民法院单独评价的对象。基于此，被上诉人单独要求确认涉案房屋租赁合同整体约定项下的单项条款的诉讼请求，证据不足，于法无据，依法不应得到支持。综上，原审判决认定事实不全面，判决结果存在失当之处，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销夏邑县人民法院（2016）1426民初2451号民事判决。
二、驳回被上诉人中国联合网络通信有限公司夏邑分公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，共计200元，由被上诉人中国联合网络通信有限公司夏邑分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 一 宇
审 判 员 高纪�
代理审判员 刘 冬 梅
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 刘 雪