广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法水民初字第895号
原告：广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”），住所地：广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。
法定代表人：练均华。
委托代理人：彭冰冰，该公司员工。
被告：郭洪模，男，汉族，1947年5月4日出生，住址：深圳市龙岗区。
委托代理人：郭建民，男，汉族，1984年4月12日出生，住址：深圳市福田区，系郭洪模之子。
被告：周大福，男，汉族，1976年12月27日出生，住址：湖北省监利县。
委托代理人：罗青松，广东达伦律师事务所律师。
原告康景物业公司诉被告郭洪模、周大福物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司委托代理人彭冰冰、被告郭洪模委托代理人郭建民、被告周大福及其委托代理人罗青松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月8日，被告因购买位于惠州市合生上观国际G2X-X2-902XXX房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2012年9月8日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2012年12月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年6月止共拖欠原告物业管理费11153.8元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判令：1、被告支付拖欠的管理费11153.8元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）4726.4元，共计15880.2元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告郭洪模辩称：本人于2012年9月28日在惠州水口合生上观国际购买G2X-2X-902XXX物业，后于2014年6月26日将该房屋出售给周大福，本人与周大福及中介方签订的合同明确注明卖方不负责物业管理费，费用由买房负责。2014年7月19日，周大福支付了15万元首付款，2014年12月25日，周大福支付尾款80万元，本人配合周大福至市公证处办理授权委托给其父亲，全权委托其父亲办理该物业所有手续，本人已将房屋房间钥匙、购房合同、税票交至周大福，同年，周大福搬进该物业居住，并已将该物业过户至其名下，但一直拒绝交管理费。请求法院判决该物业管理费由周大福承担。
被告周大福辩称：一、被告二是在2014年12月25日才收房，之前的物业管理费不应当由我方承担；二、被告二与原告没有签订物业服务合同，在此情况下即使原告履行了物业服务的实际义务，我方应当支付物业管理费，但是在双方未签订物业服务合同且原告并未履行物业服务的义务，我方有权拒绝缴纳物业管理费；三、原告与被告二没有履行合同义务及签订合同的情况下，要求被告二支付未交付物业管理费的违约金没有事实、法律依据。
经审理查明，被告郭洪模于2012年9月28日购买了位于惠州市惠城区水口街道办事处合生大道3号合生国际新城G2X-1X、G2X-2X栋1X单元9X层02X号房（房地产权证：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为199.89平方米），原告为该小区的物业管理公司，具有物业管理一级资质。2012年11月8日，被告郭洪模委托其子郭建民与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告为业主提供物业管理服务，业主交楼时预收三个月物业管理服务费，自第四个月起，业主应每两个月向原告合缴交一次物业管理服务费，管理费按建筑面积每月每平方米1.8元计算。业主若违反协议，不按照约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。
2014年6月26日，被告郭洪模（甲方）与被告周大福（乙方）及案外人惠州市合兴家园房地产经纪有限公司（丙方）签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定被告周大福以交易价格105万向被告郭洪模购买涉案的合生国际新城G2X-1X、G2X-2X栋1X单元9X层02X号房，合同第八条第6款载明：“乙丙双方协商同意，鉴于卖方不负责该物业的管理费，丙方同意在乙方所付佣金中扣出伍仟元作为支付管理费的支付用途，如不够支付剩余的部分则由乙方承担”。2014年12月25日，被告郭洪模（甲方）与被告周大福（乙方）再签订一份被补充协议，对购房款的给付进行了具体约定，同日，被告郭洪模将涉案房屋的购房合同、税票、房门钥匙交付给被告周大福。
涉案的合生国际新城G2X-X1、G2X-2X栋1X单元9X层02X号房自2012年12月起开始未交物业管理服务费，截止到2015年6月，该房已累计产生物业管理服务费共计11153.8元，产生合同约定违约金4726.4元（原告诉请未超过本院核算金额）；其中2012年12月至2014年6月期间的物业管理费为6836.2元。
原告于2014年10月通过邮寄法律函的形式要求被告郭洪模支付拖欠的物业管理费。
庭审中，原告当庭变更诉讼请求，要求被告周大福承担相应的物业费清偿责任。
以上事实有《合生国际新城物业服务合同》、资质证书、《前期物业管理协议》、《收楼表格》、法律函、快递单及快递单号查询信息、住宅物业管理费账务信息、惠州市房屋权属档案信息查询结果、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》、补充协议、收条、收据、当事人陈述及庭审笔录在案佐证，可以认定。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。原告作为有资质的物业管理服务公司，向涉案的合生国际新城G2X-1X、G2X-2X栋1X单元9X层02X号房所在小区提供物业服务，涉案房屋业主应当向原告交纳物业管理服务费。
被告郭洪模与被告周大福签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》合法有效，应受法律保护。该合同约定被告郭洪模转让涉案房屋给被告周大福，物业管理费由被告周大福承担，故被告周大福作为涉案房屋的现业主、实际使用人，按照与被告郭洪模的合同约定及法律规定，应对涉案房屋产生的物业管理费及违约金承担清偿责任。
被告郭洪模作为涉案房屋原业主，与原告签订了《前期物业管理服务合同》，后被告郭洪模在拖欠原告物业管理费的情况下将涉案房屋转让，虽在房屋转让合同中约定物业管理费由新的受让人即被告周大福承担，但被告郭洪模没有将该约定告知原告并经得原告同意，也没有向原告申明涉案房屋权属已变更，依据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，被告郭洪模与被告周大福之间关于物业管理费承担的约定对原告不发生效力。被告郭洪模应对原告诉请的物业管理费及违约金承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告周大福应于本判决生效之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付合生国际新城G2GX-1X、G2GX-2X栋1X单元9X层02X号房2012年12月至2015年6月的物业管理服务费11153.8元及违约金（至2015年6月30日的违约金为4726.4元，之后的违约金，应以11153.8元为本金，按照每日千分之一之标准，从2015年7月1日起计算至款项付清之日止，以上违约金总额不得超过11153.8元），被告郭洪模对以上物业管理服务费及违约金承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元（原告已预交），由被告郭洪模、被告周大福共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 卜 健
审 判 员 李 军
代理审判员 张 霞
月十五日二〇一六年八二〇一六年八月十五日二〇一六年八书记二〇一六年八
书 记 员 黄丽芬
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