安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）池民一终字第00523号
上诉人（原审原告）：张惠芬，女，1933年3月10日出生，汉族，居民，住安徽省东至县。
委托代理人：陈鸣，男，1958年5月27日出生，汉族，住安徽省东至县。
委托代理人：管来发，东至县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：郑玉忠，男，1970年6月28日出生，汉族，现住安徽省东至县。
被上诉人（原审被告）：王荣花，女，1974年8月8日出生，汉族，住址同上，身份证号码3429211974********。
二被上诉人共同委托代理人：齐桃红，安徽安东律师事务所律师。
上诉人张惠芬因与被上诉人郑玉忠、王荣花返还原物纠纷一案，不服东至县人民法院（2015）东民一初字第00116号民事判决，提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张惠芬的委托代理人管来发、陈鸣、被上诉人郑玉忠、王荣花及其共同委托代理人齐桃红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年2月11日，王荣花经人介绍欲购买张惠芬所有坐落在东至县尧渡镇老街76号房产。2007年2月12日，张惠芬之子陈鸣（曾用名张承家）收取购房款38000元，将房屋两证交付给王荣花、郑玉忠，并立下收条。2007年2月14日，郑玉忠、王荣花与张惠芬私下签订买卖老房协议书；同日，郑玉忠、王荣花与张惠芬签订房屋过户申请表载明“房地坐落：尧渡镇老街76号，房屋状况：1幢号建筑面积38.45，2幢号建筑面积34.79。”2007年3月13日，房地权东字第2007-02**号房地产权证颁发，该证载明“房地产权利人：王荣花，房地坐落：尧渡镇老街76号，房屋产别：私产，共有权人：郑玉忠等1人，房屋状况：1幢号砖木结构建筑面积34.79平方米和1幢号砖木结构建筑面积38.45平方米，房地产分户平面图中建筑面积：73.24平方米。”
2007年2月14日，郑玉忠、王荣花与张惠芬另行签订房屋买卖合同，张惠芬在该合同上签名并捺印约定：房屋坐落于东至县尧渡镇老街76号楼，房屋的产权证证号为东城私房权字第1406**号，证载面积38.45和34.79平方米，房屋成交总价款8000元在2007年2月11日前支付，双方定于2007年2月11日正式交付该房屋。张惠芬认为该房屋买卖合同中的“签名和捺印”非其本人所属，故申请鉴定，花去鉴定费用3000元。2015年6月10日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出鉴定意见为：（一）检材（房屋买卖合同）上需检的“张惠芬”签名是张惠芬所写。（二）由于检材（房屋买卖合同）上需检指印不具备鉴定条件（指印呈红色，面积小，纹线模糊，未发现足够的、稳定的指印特征），无法判断检材上落款“张惠芬”签名处的指印是否张惠芬所留。
另查明：东城私房权字第1406**号房屋所有权证上载明“所有权人：张惠芬，所有权性质：私有，房屋坐落：尧渡镇老街76号，地号29，房屋状况：1幢2间38.45平方米和2幢1间34.79平方米共2幢3间73.24平方米”和附房地产分户平面图“房地产坐落尧渡老街74#、76#，建筑面积73.24平方米”。
再查明：2010年12月，郑玉忠因房屋危旧向东至县住建委申请房屋收储。2011年3月，东至县住建委依据房产证等对建筑面积73.24平方米的房屋进行了收储，并对郑玉忠、王荣花进行了补偿安置。
原审认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
房屋系不动产，其权属应以房产证登记为准，本案中房产证分户平面图中虽有74#、76#，但是2007年2月14日双方签订的房屋买卖合同中明确约定证载面积38.45平方米和34.79平方米，而且2007年3月13日坐落在东至县尧渡镇老街76号建筑面积73.24平方米的房屋所有权变更登记给了王荣花和郑玉忠二人，再结合该房建于1949年已非常陈旧且被告给付购房款38000元（约518.84元／平方米）符合当时市价，综上认定被告王荣花、郑玉忠所购买的坐落在尧渡镇老街76号房屋应为73.24平方米（即分户平面图中的74#与76#总面积）。原告张惠芬认为其东城私房权字第1406**号房屋所有权证（坐落在尧渡镇老街76号楼）中的76#、74#系二栋房屋，其未出卖74#房屋的意见，不予采纳。2007年王荣花、郑玉忠通过购买取得该房，并办理房地权东字第2007-02**号房地产权证，后两被告因房屋危旧向政府申请收储，与东至县住建委达成安置补偿协议，该房屋现有的权利人也非被告王荣花、郑玉忠，故原告要求被告王荣花、郑玉忠返还坐落在东至县尧渡镇老街76号楼中的74#既无事实依据也无法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决：驳回原告张惠芬的诉讼请求。案件受理费3300元减半收取和鉴定费3000元合计4650元，由原告张惠芬负担。
张惠芬不服原审判决，提出上诉称：原判认定事实错误。尧渡镇老街的76、74号房产是登记在一个房产证上的，但确实是两处房产。被上诉人当时是购买房屋带小孩读书，在与被上诉人买卖时，74号房屋已经灭失，仅剩下土地，而土地是不能买卖的，因此，根本不存在74号房屋过户的问题，虽然后期过户办证，对74号也予以标注，完全是房管部门的错误操作所致，没有考虑到特殊情况的存在。故请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，案件诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郑玉忠、王荣花共同答辩称：原审判决是正确的。上诉人诉讼的对象错误，而且本案已超过诉讼时效。
二审中，上诉人提交书面证据两份，证据一是1998年8月份的《赡养协议》，意在证明74号、76号是两处房产；证据二是2007年2月27日陈鸣书写的收条一份，意在证明买卖房屋时已明确仅卖一处房屋给被上诉人。
被上诉人郑玉忠、王荣花质证意见为：证据一的真实性、合法性无法判断，不能达到证明目的；证据二收条的持有人应该是被上诉人，对其真实性、合法性有异议，不能达到其证明目的。
上诉人同时申请证人胡宏清、郑秀平出庭作证。证人胡宏清称，其并不知道74号、76号房屋是否是分开，具体以双方的协议为准，在房屋过户的时候是其带被上诉人王荣花到房管局的，是房管局一位姓杨的工作人员办理的，当时郑玉忠、陈鸣、张惠芬不在房管局；证人郑秀平称，其仅知道74号是空地、76号是房子，不知道房子的面积和实际的房屋登记权利人是谁，买卖双方是按照协议办理的。
上诉人认为证人出庭作证的证言能够证明只有76号是房子，74号房子不存在了；被上诉人认为，房子是76号，面积是根据双方的协议约定的，而且房产已经过户。
结合双方的意见，对上述证据认定如下：证据一系张惠芬子女协议赡养张惠芬及房屋处理的约定，该协议中虽然出现74号、76号房屋的名称，但因该两个房号仅登记在76号产权证上，因此不能证明买卖房屋时约定的仅仅是该登记产权证中的76号的面积而不包括74号的面积；证据二系张惠芬之子陈鸣书写的收条，该收条与被上诉人提交的同样由陈鸣出具的收条不一致，因此对其真实性不予认定；对于胡宏清和郑秀平的证言，因该两位证人对买卖的房屋是76号还是74号或者是两个房号一起买卖均不清楚，并称双方是按照订立的协议履行，因此，该两位证人证言亦不能证明双方买卖房屋仅限于标注为76号的房屋面积。
经审理，二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：1990年由东至县房产管理委员会向张惠芬颁发的东城私房权字第1406**号房屋所有权证载明房屋概况为：“所有权人：张惠芬，所有权性质：私有，房屋坐落：尧渡镇老街76号，地号29，房屋状况：1幢2间38.45平方米和2幢1间34.79平方米共2幢3间73.24平方米”，该房屋所有权证所附房地产分户平面图注明：“房地产坐落尧渡老街74#、76#，建筑面积73.24平方米”。双方于2007年2月14日签订的房屋买卖合同，亦载明房屋坐落于东至县尧渡镇老街76号，产权证号为东城私房权字第1406**号，并同时注明面积为38.45平方米和34.79平方米。现上诉人认为74号房屋并没有买卖，买卖的仅仅是76号房屋，但由产权登记记录和双方的买卖合同约定可知，上诉人主张的74号房屋并无独立存在的房屋所有权证，上诉人又不能提供充分的证据证明房屋买卖时并不包含房地产分户平面图中标注的“74#”的面积，因此上诉人的主张没有事实依据，原判据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当，对上诉人的上诉理由不予支持。
综上，原判认定事实清楚，法律适用正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人张惠芬承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈大明
审判员 钱跟东
审判员 杨似友
二〇一五年十二月二十八日
书记员 胡 静