福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽01执异29号
异议人（被申请人）：福建中博房地产开发有限公司，住所地福建省邵武市。
法定代表人：董必连，董事长。
委托代理人：蔡仲翰，福建君立律师事务所律师。
委托代理人：杨海娟，福建君立律师事务所律师。
申请人：薛偕贵，男，汉族，1967年4月30日出生，住福建省福清市。
委托代理人：张东辉，上海天城（福州）律师事务所律师。
被申请人：林文飞，男，汉族，1967年10月16日出生，住福建省南平市延平区。
被申请人：林子鸿，男，汉族，1975年12月17日出生，住福建省福清市龙田镇。
本院在审理薛偕贵诉林文飞、林子鸿、福建中博房地产开发有限公司（以下简称“中博公司”）民间借贷纠纷一案中，中博公司以查封超标的向本院提起异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
中博公司异议称：诉争案件（2015）榕民初字第2150号判决书判决确定偿还或连带偿还本金2625万元及按年利率24%计付的利息暂计至2017年3月1日，诉争案件判决计算的本金及利息合计约3900万元，绝不超过4000万元。根据异议人提交的福建省邵武市白渚路东侧中博广场住宅房产及商铺价值认定证据材料，贵院2016年2月3日查封6665.33㎡住宅房产价值约5500万元。该次查封标的足以覆盖（2015）榕民初字第2150号及（2015）榕民初字第2150-1号两份民事裁定书确定的查封财产总额4250万元。贵院2017年2月22日再次由执行局不同工作人员安排查封835.99㎡住宅房产价值约600万元，8736.77㎡商铺价值约0.87亿元。在此次安排查封时，异议人了解到，执行局工作人员已经对查封超标的可能性提出质疑，但因申请人薛偕贵未完整披露案情，且贵院内部信息传递不顺畅，导致两次查封异议人住宅房产及商铺总价值约1.5亿元。综上，贵院根据2016年1月28日作出的（2015）榕民初字第2150号民事裁定书，并于2016年2月3日所查封的异议人的财产价值已足以清偿诉争案件（2015）榕民初字第2150号判决书确定的债权额，因此贵院于2017年2月3日作出的（2015）榕民初字第2150-1号民事裁定书并于2017年2月22日再次查封异议人的相关不动产，显然属于超额查封，严重超出诉争案件（2015）榕民初字第2150号判决书确定的债权额，请求解除对异议人名下房产超额查封的相关房产即福建省邵武市房屋及裙楼的查封措施。
审查过程中，异议人向本院请求准予其以名下位于福建省邵武市的房产置换中博广场房屋及裙楼房产。
薛偕贵答辩称，本案异议人系对（2017）闽01执保51号财产保全实施行为（第二次财保）提出异议，故，本案审查范围仅限于（2017）闽01执保51号财产保全实施行为，与(2016)闽01执保51号财产保全（第一次财保）无关。根据民事诉讼法规定，本案仅限于审查（2017）闽01执保51号财产保全（第二次财保）实施行为是否存在违法情形，财产保全依据的（2015）榕民初字第2150-1号民事裁定书不在本案审查之列。换言之，在本案中，（2015）榕民初字第2150-1号民事裁定书是正确的，其裁定保全被申请人财产人民币1750万元应予以执行。在第二次财保时，经从邵武市房地产交易管理所登记的房产信息查询，异议人开发的中博广场大量已被抵押或预售，除被依法保全的房产外，异议人无其他可供执行财产。由于异议人可供执行的9套住宅市场价值仅为人民币350万元左右，与裁定查封财产人民币1750万元相距甚远，只能继续查封营业用房裙楼。又由于1-2幢裙产权不可分，且（2015）榕民初字第2150-1号民事裁定书明确保全价值为人民币1750万元，超过该金额部分并不在保全之列。故对其依法保全合理合法。而异议人要求置换的房产以其自行计算价值也仅770万元，与第二次财保裁定查封财产人民币1750万元相距甚远，以该房产转换明显不合理。请求驳回其异议。
中博公司向本院提交11份证据：1、（2015）榕民初字第2150号民事裁定书民事裁定书；2、协助执行通知书；3、送达回证；4、（2015）榕民初字第2150-1号民事裁定书；5、协助执行通知书；6、送达回证；7、中博广场主楼预售申报价格表及裙楼楼盘价格申报表；8、《商品房买卖合同》及邵武市预购商品房预告登记申请书；9、《商品房买卖合同》及邵武市商品房买卖合同备案信息表；10、中博广场2016年2月3日及2017年2月22日被保全面积价格表;11、中博广场楼盘价格信息。薛偕贵质证意见如下：对证据1-6的真实性和证明对象无异议；对证据7的真实性有异议，对于其证明的价格也完全是虚高的，有这个材料的话也是中博自己虚报的，和市场价格有偏差巨大，这也可以从证据8和9看的出来，证据8、9的单价是5000多元，而证据7是7300-7500元，所以与事实是不合的，明显与客观市场事实不符；对证据8，证据9的真实性无异议；证据10表格是异议人自己做的表格，且依据的是证据7的价格计算的，这样的计算方式是不客观的，对其真实性和证明对象是都有异议的。证据11与市场价值严重不符。薛偕贵未向本院提交证据。
本院依职权从邵武市房地产交易管理所调取了与涉案房产邻近楼盘凤凰台花园一楼店面的楼盘信息一览表以及与涉案房产同属综合商业体昭武国际广场，上述两个楼盘一层店面均价分别为每平方米33000元、40446元。异议人对上述证据无异议。薛偕贵对两份证据的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为不属于法院依职调查范围，其他楼盘的价格并不能证明本案查封房产的价格。本院对双方无异议的证据1-6、8、9予以确认，证据7、10与证据8、9相矛盾，本院不予采信。证据11是异议人为证明其拟申请置换房产的价值而进行的举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，薛偕贵对该证据有异议，又不申请评估，在未提供其他反驳证据的情况下，应自行承担举证不能的后果。结合本院依职权调取的两份证据，证据11可作为计算中博广场营业用房市场价值的依据。
经查，根据薛偕贵申请，本院于2016年1月28日作出（2015）榕民初字第2150号民事裁定：冻结被申请人林文飞、林子鸿、中博公司银行账户存款或查封、扣押其相应价值的财产至人民币2500万元。据此于2016年2月3日查封中博公司共计76套房产。本院依据薛偕贵请求追加，于2017年2月3日作出（2015）榕民初字第2150-1号民事裁定：除（2015）榕民初字第2150号民事裁定采取保全措施外，另行冻结被申请人林文飞、林子鸿、中博公司银行账户存款或查封、扣押其相应价值的财产至人民币1750万元。据此，本院于2017年2月20日查封中博公司正在预售的位于邵武市白渚路东侧中博广场房屋及裙楼房产。
本院认为，财产保全是一种临时性、预防性的保障措施，在采取保全措施的同时应兼顾被申请人正常的生产经营和发展，中博公司作为房地产开发企业，房产开发销售是其主要经营活动，对其正在销售的房产进行查封，直接影响企业生产经营。中博公司提出在异议程序中以等值财产置换查封物的请求合理，可予准许。本院依据薛偕贵申请作出两份民事裁定书，并据此对中博公司的财产进行两次查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”的规定，本案对异议人财产的查封范围应限于薛偕贵的申请保全的总标的，故薛偕贵关于本案审查范围仅限于（2017）闽01执保51号财产保全实施行为，与(2016)闽01执保51号财产保全无关的主张，于法无据，本院不予采纳。本案中，薛偕贵申请保全总标的为4250万元，中博公司第一次被查封的房产面积为6665.33平方米，以双方确认的合同单价5432.64元／平方米计算，该房产价值为3621万元。薛偕贵确认中博广场9套住宅市场价值为人民币350万元左右，中博广场裙楼市场价值为人民币4000多万元。中博广场营业用房总面积为307.93平方米，单价为25000元／平方米，总价为769.825万元。因此，第一次查封房产、第二次查封的中博广场9套住宅、中博公司申请置换营业用房等三处房产的总价值达4741万元，足以满足薛偕贵诉讼保全总标的，再对中博广场裙楼房产查封明显超标的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”的规定，中博公司关于本案查封超标的的理由成立，对申请解除其名下部分查封的请求可予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款第（二）项的规定，裁定如下：
解除对福建中博房地产开发有限公司名下位于福建省邵武市白渚路东侧中博广场中博广场裙楼房产的查封措施。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 魏毅斌
审判员 林 辉
审判员 王 强
二〇一七年六月十九日
书记员 林静雅
附本案相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。