江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第2699号
上诉人（原审原告、反诉被告）崔秀英。
上诉人（原审原告、反诉被告）张斐斐。
上述两上诉人委托代理人杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）张德昌。
委托代理人曹茜，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）张燕燕。
委托代理人方振德。
上述四上诉人委托代理人周连勇，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南通迪颖房地产开发有限公司，住所地启东市汇龙镇民乐中路409号A座2楼。
法定代表人陈维忠，总经理。
委托代理人崔英，启东市天平法律服务所法律工作者。
委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。
上诉人张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕因与被上诉人南通迪颖房地产开发有限公司（以下简称迪颖公司）拆迁补偿协议纠纷一案，不服启东市人民法院（2012）启民初字第1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人张斐斐及其与崔秀英的委托代理人杨中伟，上诉人张德昌及其委托代理人曹茜，上诉人张燕燕的委托代理人方振德，上诉人崔秀英、张斐斐、张德昌、张燕燕的委托代理人周连勇以及被上诉人迪颖公司的委托代理人崔英、宋振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，张德昌原系××镇××巷居民。1993年，启东市土地管理局向张德昌颁发了启国用（93）字第××××号国有土地使用证，其中土地面积登记为581.3平方米，建筑占地319.4平方米。2001年，启东市国土资源局重新为张德昌核发了国有土地使用证，即启国用（2001）字第××××号，登记使用面积为443.4平方米，建筑占地面积319.4平方米。崔秀英、张德昌系夫妻关系，张斐斐、张燕燕系张德昌夫妇的儿子和女儿。2001年张德昌办理了个体工商户营业执照一份，经营场所为××镇××巷17号，营业面积为20㎡，经营范围为定型包装食品、冷饮、文化用品零售，该营业执照上未有年检记录。2006年起，包括张德昌住处在内的老街区进行拆迁和改造工作。2009年4月5日，张德昌、崔秀英、张燕燕（乙方）与迪颖公司（甲方）签订就地优先购房价格结算凭证，内容为：乙方位于××路××、××、××号有住宅房屋一处，因乙方要求以房换房，甲方给予调换壹套多层××号楼×××室约125㎡，在第一期工程××号或××号楼中选择，两套高层每套约140㎡，以及相对应的配套车库，在××路上安排门面房壹间包括二层，位置选择南二，在××××花园二期工程中优惠购买大车库壹只。以上选择高层五层以下（含五层）不计算差价，如果两套高层选择六层以上，按政策规定计算差价。同日，迪颖公司与崔秀英（张斐斐）、张燕燕、张德昌分别签订了启东市城市房屋拆迁补偿安置协议各一份，三份合同中均载明选择产权调换作为拆迁补偿安置方式。其中崔秀英（张斐斐）拆迁补偿协议载明被拆迁房屋坐落于××路××号（原××街××巷××号），房屋用途为居住，合法建筑面积114.21平方米，合法土地使用面积114.21平方米，应享受房屋拆迁补助的权利人数4人。张燕燕拆迁补偿协议载明被拆迁房屋坐落于××路××号（原××街××巷××号），房屋用途为居住，合法建筑面积90.91平方米，合法土地使用面积90.91平方米。应享受房屋拆迁补助的权利人数3人。张德昌拆迁补偿协议载明被拆迁房屋坐落于××路××号（原××街××巷××号）房屋用途为居住，合法建筑面积93.60平方米，合法土地使用面积376.18平方米。应享受房屋拆迁补助的权利人数2人。在该协议第三条第6、7、8款分别载明：改变用途营业房增加补偿35.88×20×8=5741元；改变用途营业房搬迁补助费20×50=1000元；改变用途营业房停业损失补助费20×20=400元。2011年2月，张德昌办理了拆迁安置房××××纳××幢×××室（面积为124.46平方米）入住手续，并将该房登记在张文君名下。2011年6月，张燕燕办理了拆迁安置××××纳××幢×××室（面积为141.66平方米）入住手续，该房登记在方振德名下。2011年10月，张斐斐办理了拆迁安置房××××纳××幢×××室（面积为141.66平方米）入住手续，该房登记在张斐斐名下。
另查明，2012年6月28日，迪颖公司向启东市房屋产权交易所提出申请，将其开发的××××花园××楼沿××路商铺×××号、×××号、×××号的使用面积申请作如下变动：1、×××号西墙面至6米（构造柱处）隔一道墙，室内出一个楼梯。后半间归×××号使用。2、×××号调整为原面积加×××号后半面间积。3、×××号调整为原来面积减×××号现在的面积。调整后的××路×××号商铺面积为一、二均层26.71平方米，分摊面积均为0.47平方米，建筑面积为54.37平方米。调整后的××路×××号商铺建筑面积为160.43平方米。2012年8月3日，迪颖公司与案外人顾雨娟签订商品房买卖合同一份，将××路×××号门面出售给顾雨娟，价款总额为4800400元，并办理了登记手续。
原审认为，本案本诉主要争议焦点在于：1、根据双方约定，案涉门面房由张德昌优先购买还是无偿取得；2、迪颖公司是否应向张德昌等交付两个车位；3、张德昌等主张优惠购买大车库一间是否应当支持。
针对第一个争议焦点。根据就地优先购房价格结算凭证中表述“在××路上安排门面房壹间包括二层”，不能理解为无偿给予。理由是：首先，从字面上来理解，“安排”两字无法体现迪颖公司将门面房无偿给予张德昌等意思。若双方真实意思为无偿给予门面房，应当写明“无偿”等字样，而该凭证中并无相关无偿的词语表述。根据到庭作证的该凭证书写人陆某陈述及法院对在场人邱某调查，两人均表示，“安排”不是无偿给予门面房，因原有门面房的拆迁户在拆迁安置门面房时原有面积尚需补差价，超出原面积的部分按市场价每平方米仅优惠1500元。从结算凭证中关于门面房的约定来看，双方对门面房的约定并不明确。故结算凭证书写人及在场人的意见应当作为理解约定真实意思的重要参考，现书写人及在场人均作出不利于张德昌等人的陈述。其次，张德昌等人一再强调双方在签订协议时约定以房换房，其始终未能提供证据证明其有门面房。虽张德昌曾在居住房屋内领取过工商营业执照，但是否曾经从事过经营活动无证据证实；即便是其曾经从事过经营活动，但其房屋性质还是居住用房，并未变成商业用房，以房换房只能换取居住用房。第三，从双方签订的拆迁协议内容来看，张德昌等人以三套合计298.72m2住房调换迪颖公司安置的407.78m2的住房。无论从面积还是价值来看，张德昌等人已得到了合理补偿，其以实际并不独立存在的营业用房再主张无偿取得面积为180多平方米价值约400万元的门面房，不符合常理。且凭证中对于以房换房的住房也约定，当张德昌等人选择高层建筑六层以上时也要支付一定的差价，故凭证中的“安排”难以理解为迪颖公司无偿给予张德昌等人一个面积、价值都不明确的门面房。综上，考虑门面房的数量有限，法院有理由相信就地优先购房价格结算凭证中表述“安排”系安排张德昌等人优先购买门面房之意思表示。张德昌等人主张迪颖公司无偿交付门面房无事实和法律依据，不予支持。
对于第二个争议焦点，根据双方签订的协议“在第一期工程1号或8号楼中选择，两套高层每套约140㎡，以及相对应的配套车库”，从该约定明显看出，交付相对应车库也是迪颖公司应履行的义务之一。庭审中，迪颖公司提供图纸等证据表明，张德昌等人所选择的8号楼（现为21号楼）没有设计车库，故张德昌等人变更诉请，要求交付车位各一个。根据迪颖公司提供的证据，地下车位也并非高层房屋相配套。双方约定包括车库各一个，因迪颖公司作为房屋开发商，对于案涉小区高层没有设计建造相对应车库的事实应该比张德昌等人更清楚。虽迪颖公司称高层没有设计建造相对应的车位，双方约定的车库的价值应远高于现有车位的价值，故张德昌等人要求迪颖公司交付车位两个，予以支持。
对于第三个争议焦点，张德昌等人诉请其××××花园二期工程中优惠购买大车库一间，该诉请在就地优先购房价格结算凭证中虽有相关约定，但该约定对优惠方式及数额均不明确，张德昌等人的诉讼请求也无法予以明确，碍难支持。张德昌等人可与迪颖公司协商一致后另行主张。
张德昌等人请求依法判令迪颖公司赔偿其逾期交付门面房、车库的经济损失10万元，双方对门面房本身是否包括在以房换房之内，即该房是免费交付还是优先购买持有争议，故并不存在逾期交付门面房之事实，张德昌等人主张逾期交付门面房的租金损失，于法无据，至于逾期交付车库的经济损失，张德昌等人并未提供相应计算依据及标准，故对张德昌等人该诉请，不予支持。
对于反诉部分，迪颖公司主张撤销三份拆迁补偿协议及双方签订的就地优先购房价格结算凭证。虽迪颖公司提供相应的证据表明，张德昌等人在拆迁过程中曾提供了1993年土地使用证，但并未有证据表明迪颖公司基于张德昌等人提供所谓旧证而受到欺骗签订了相关拆迁协议。双方2009年4月5日签订的拆迁补偿协议已履行完毕，张德昌等人所有房屋及土地也早已被拆迁并重新建设成商品房，就地优先购房价格结算凭证除争议部分外，也已履行完毕，迪颖公司主张撤销协议不符合法律规定。从张德昌等人提供的证据及迪颖公司提供的行政裁决申请，迪颖公司应当在双方签订拆迁补偿协议及就地优先购房价格结算凭证之前就知道张德昌等人拆迁的房屋及其土地使用面积新旧证存在不一致的情况，而迪颖公司在本起诉讼中才提出撤销协议，已超过法定一年除斥期间，其诉讼请求不予支持。
原审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、迪颖公司于判决生效之日起三十内向张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕交付车位两个；二、驳回张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕其他诉讼请求；三、驳回迪颖公司反诉请求。本诉案件受理费13800元，反诉受理费80元，合计13880元，由张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕和迪颖公司各半负担6940元。
宣判后，上诉人张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕不服原审判决，向本院提起上诉称，证人陆某是拆迁实施的负责人，也是协议的起草人，不应当作为证人出庭作证；邱某未出庭作证，迪颖公司对邱某的调查笔录亦未经法庭质证，故不能作为认定案件事实的证据。2009年4月5日，只有崔秀英、张燕燕与迪颖公司签订了房屋拆迁安置补偿协议，张德昌因对该协议中的内容不认可，遂将已签好的名字划掉，未与迪颖公司签订合同。张德昌仅在2012年8月10日为办理房产证需要与迪颖公司签订了补偿协议，且在该协议中注明“办房产证用”。上诉人与被上诉人签订的《就地优先购房价格结算凭证》是被上诉人提供的格式文本，根据法律规定，应当作出不利于提供方被上诉人的解释。“××路上安排门面房壹间包括二层”并非上诉人优先购买并给付差价，也不是被上诉人无偿给予上诉人的意思表示，而是拆迁上诉人298.72平方米房屋及20平方米经营用房以及超过建筑面积部分国有土地宅基地282.58平方米土地使用权的产权调换。合同中已经约定优惠购买大车库，若需对门面房优惠购买，应当在结算凭证中予以说明。请求二审法院撤销一审判决，改判迪颖公司按照建设工程施工图交付位于启东市××镇××××花园××路×××号南二门面房一间包括二层（现该门面房编号为××号楼××路2号门面房），并赔偿上诉人损失10万元，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人迪颖公司答辩称，陆某和邱某都不是被上诉人的工作人员，陆某是拆迁公司的经理，邱某是该地块政府拆迁组组长，且其书面证言在一审中已经进行了质证，其证明以及出庭作证的内容符合证据规则。被上诉人从来没有给予过任何形式的书面承诺或者约定门面房是无偿安排，被上诉人对自己所有的房屋进行产权面积分割属于物权的自行处分行为，与其他人无关。在签署《就地优先购房价格结算凭证》及安置补偿协议时根本无法确认门面房的价值，故在结算凭证中没有提及门面房价值。案涉房屋国有土地使用面积是443.4平方米，而不是上诉人所称的581.3平方米，无论是结算凭证还是补偿协议，都清楚、明确载明了是住宅房，而非营业房，因此被上诉人对上诉人的安置已经完成，符合以房换房以及产权调换的约定。宅基地使用权是国家的，被上诉人无法对其进行安置，只能够对房屋部分进行安置补偿，并且在房屋安置补偿时已经考虑了宅基地部分的补偿价格。《就地优先购房价格结算凭证》不是上诉人所称的格式条款，其内容是双方经过协商，依手写的方式，分层次、段落的进行了明确约定，因此不适用所谓的格式条款的解释原则。上诉人对“××路上安排门面房壹间包括两层”的理解和解释背离了房屋拆迁以房换房的基本原则，也背离了法律规定的公平公正原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提供了2001年土地证图纸复印件一份，证明该土地证所载明的图号标示、界址标示、门牌坐落等都是错误的。迪颖公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。
迪颖公司提供了张德昌2012年8月10日签署的房屋拆迁补偿安置协议，以证明协议中“办房产证用”系张德昌自行添加。上诉人经质证认为，不清楚迪颖公司该证据的来源，但该协议与上诉人提供的协议内容没有矛盾，协议要求按照结算凭证进行履行，但迪颖公司没有实际履行。
本院经审查认为，对当事人提供的证据的真实性予以确认。
本院根据上诉人的申请，调取了部分拆迁资料。上诉人及被上诉人对本院调取的资料的真实性均无异议。
本院经审理查明，迪颖公司与张德昌2009年4月5日的协议中，有关改变营业用房部分的内容被圈出，“乙方：（签字）”处“张德昌”的签名亦被划掉。一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为张德昌等人要求迪颖公司无偿给付其门面房的主张是否应当得到支持。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张德昌等人要求迪颖公司无偿交付其门面房一间，应当提供相应的证据予以证实；迪颖公司认为张德昌等人应当出资购买案涉的门面房，同样需要提供相应的证据。《就地优先购房价格结算凭证》是张德昌等人与迪颖公司调整各自民事权益的协议，应当予以履行。现当事人对结算凭证中“安排门面房一间”的理解产生争议，张德昌等人认为应当是由迪颖公司无偿交付，迪颖公司则认为是给张德昌等人购买门面房的机会。根据结算凭证签订的背景、约定的内容并结合其他证据，迪颖公司应当向张德昌等人无偿交付案涉的两层共54.37平方米的房屋，主要理由如下：
1、从协议签订的背景分析。张德昌在其居住的房屋确实领有营业执照，双方自2006年拆迁以来一直为是否存在营业用房存在争议，多年来未达成拆迁补偿协议，直至2009年经协商最终签订结算凭证。基于被拆迁户对拆迁利益的需求，在没有证据证明张德昌等人对其所坚持的营业用房等利益已放弃的情形下，通常应当认定其所达成的补偿协议中包含了该部分利益请求；基于对拆迁工作推进的需要，作为拆迁企业的迪颖公司为达到尽快拆迁的目的，与张德昌等长期未搬迁的被拆迁人签订拆迁协议时，高于拆迁政策给予补偿亦非不可能。拆迁补偿安置协议商定过程通常就是一个利益的商讨与让渡的过程，法律并不禁止开发商给予拆迁户超过政策规定应当获得的利益，这也是开发商为了推进拆迁、实现其自身利益的一种方式。故从双方签订协议的背景分析，不能得出张德昌等人放弃其主张的拆迁利益而与迪颖公司签订了解释不利于己补偿协议的结论。
2、从结算凭证的内容分析。根据结算凭证约定的内容，其主要涉及到三个方面事项：1、产权调换住房三套并按约定支付差价；2、安排门面房一间；3、优惠购买大车库一只。协议只约定了由迪颖公司给张德昌等人安排门面房，但未约定需要支付对价，故迪颖公司现认为应当由张德昌等人按照一定的标准支付购房款才安排门面房的主张没有依据，本院难以支持。从协议约定内容的逻辑而言，该结算凭证存在支付差价、优惠购买和安排门面三个方面的主要内容。产权调换住房的差价支付、大车库的优惠购买等需要张德昌等人支付款项的部分均给予了明确约定，故未注明需要支付款项的安排门面房部分理解成不需要支付购房款亦属情理之中。迪颖公司作为专业的房屋开发单位，若认为其所安排的门面房是需要支付款项的，其完全可以记载如优惠购买、按市场价购置或优惠购置等需要结算的明确内容，而不能笼统地表述为“安排门面房”而误导张德昌等被拆迁户。同样，若需要对安排的门面房支付购房款，亦应当在协议中约定大致的购房面积及单价，以便双方对所支付的款项有心理预期，亦方便将来结算。但双方在协议中仅仅约定了房屋的位置而未约定房屋的具体面积和单价，将来如何结算不可知，故张德昌等人认为协议约定的房屋系无需结算、无偿给付的解释更为合理。
3、根据上述分析意见，迪颖公司有向张德昌等人无偿交付门面房的义务，但双方签订该结算凭证时具体的房屋结构图、面积等未确定，张德昌等人所主张的189.52平方米房屋系后来经批准的施工图载明的面积，并非双方签订结算凭证时即已具体确定，且张德昌等人所主张的房屋已经合法分割出售给善意第三人，客观上也无法按照张德昌等人主张的面积交付房屋，故其要求按照189.52平方米交付房屋的主张没有依据。鉴于双方在签订结算凭证时未对所安排的房屋进行具体约定的事实，结合本案的客观现状，本院认为迪颖公司按照经过审核审批的规划图以及经过房产部门分割后“位置选择南二”原约定地点的现状房屋向张德昌等人交付为宜，即迪颖公司向张德昌等人无偿交付民胜中路523号上、下两层合计建筑面积为54.37平方米的房屋，张德昌等人其他有关房屋权利的主张不予支持。
因本案争议系当事人所签订协议不明确所致，不能完全归责于迪颖公司。张德昌等人要求迪颖公司赔偿其损失10万元的主张，未有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张德昌等人的部分上诉理由成立，其部分上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持启东市人民法院（2012）启民初字第1827号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；
二、撤销启东市人民法院（2012）启民初字第1827号民事判决第二项，改判为：南通迪颖房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕交付启东市×××路×××号上、下两层合计建筑面积为54.37平方米的房屋。
三、驳回张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕的其他诉讼请求。
二审案件受理费13800元，由上诉人张德昌、崔秀英、张斐斐、张燕燕与被上诉人南通迪颖房地产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
审 判 员 卢 丽
代理审判员 陆炜炜
二〇一六年五月二十日
书 记 员 李新珠
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。