四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终313号
上诉人（原审原告、反诉被告）：自贡市空间艺术有限公司，住所地四川省自贡市贡井区开发区洞桥3组。
法定代表人：吕学兰，经理。
委托诉讼代理人:李明，四川星文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：自贡市洪鑫燃气有限公司，住所地四川省自贡市贡井区长征大道西客站。
法定代表人：李洪斌，经理。
委托诉讼代理人:李文鹏，四川宣意律师事务所律师。
上诉人自贡市空间艺术有限公司（以下简称空间艺术公司）因与被上诉人自贡市洪鑫燃气有限公司（以下简称洪鑫燃气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人空间艺术公司的委托诉讼代理人李明，被上诉人洪鑫燃气公司的委托诉讼代理人李文鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
空间艺术公司上诉请求：依法撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初754号号民事判决第一、二项，支持上诉人的诉求请求。事实及理由：1.一审将上诉人与被上诉人签订的两份《房屋借用协议书》错误分别认定解除时间，与上诉人的真实意思不符，从而错误认定案件事实；2.一审片面认定上诉人的实际损失主要为被上诉人拖欠的利息损失，明显系主观臆断，且将直接损失与违约金责任进行混淆；3.双方就解除协议未达成一致意见且任何一方也未单方表示解除合同的情况下，原合同继续有效，一审在上诉人未诉请解除《房屋借用协议书》的情况下主动判决解除系错误。
洪鑫燃气公司辩称，从上诉人提交的双方电话录音短信，能证明双方合意不再租赁的事实。且履行期届满前，一方明确表明不再履行，另一方可以解除合同，租赁合同因为被上诉人的解约通知而实际解除。租赁分为两部分，上诉人也是把办公楼和场地分开的，上诉人在原一审和一审的自认能证明被上诉人在2015年12月搬离办公楼，被上诉人存放在场地的管材也早已搬离。上诉人称办公楼遗漏的杂物，是在被上诉人租用以前办公楼本身就有的。租赁房屋的钥匙被上诉人放在了租赁房屋中，上诉人以没有收到钥匙作为其无法占有、使用租赁物的理由不能成立，上诉人没有积极占有、使用租赁物造成的损失应该由其自己承担。上诉人已经把租赁房屋另行出租，可以充分证明上诉人已经认可解除租赁合同的事实。解除租赁合同的时间是合理的。被上诉人认为一审法院认定的违约金公平、合理。请二审法院维持原判。
空间艺术公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告洪鑫燃气公司立即支付拖欠的的租金92400元（其中66000×110%计算至2016年10月15日止，18000元×110%计算至2016年10月31日止），并按照约定标准向原告空间艺术公司支付房屋占用费至归还房屋时止；2.洪鑫燃气公司按照合同约定支付滞纳金16632元（计算至2016年10月15日止）；3.洪鑫燃气公司承担违约金100000元；4.本案诉讼费、保全费由洪鑫燃气公司承担。
洪鑫燃气公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告空间艺术公司退还反诉原告洪鑫燃气公司的房屋保证金50000元；2.空间艺术公司支付违约金100000元；3.空间艺术公司退还房屋租金44000元（4个月房租）；4.空间艺术公司承担房屋装修费77900元（总装修费90000元，总租期60个月，剩余52个月）；5.空间艺术公司承担本案诉讼费。
一审法院查明事实：2015年3月29日，空间艺术公司与洪鑫燃气公司双方签订《房屋借用协议书》（实为房屋租赁协议），合同约定了洪鑫燃气公司向空间艺术公司借用房屋的范围为工艺灯大楼2-4楼及电器库房等；借用期限从2015年4月15日起至2020年4月14日止5年；借用费用，按每月折旧、维护费（租金）11000元计算，全年132000元。自借用第二年起每年房屋借用折旧、维护费按上一年度10%递增；按先交费后使用的原则，应每年提前三个月向空间艺术公司交清次年全年折旧、维护费。若洪鑫燃气公司延期缴纳折旧、维护费，空间艺术公司将向洪鑫燃气公司按欠交金额按每日1%计算收取滞纳金；洪鑫燃气公司向空间艺术公司交纳保证金5万元，若洪鑫燃气公司存在拖欠房屋借用费或者有违约行为给空间艺术公司造成损失时，空间艺术公司有权直接先行从保证金中扣除相关费用。在房屋借用期间，若洪鑫燃气公司不借用了，空间艺术公司则不退保证金，同时洪鑫燃气公司还要付违约金10万元给空间艺术公司等相关问题作出了明确约定。同年5月1日，签订了模具楼1楼和正对雨棚下的厂坝的《房屋借用协议书》，借用费用，按每月折旧、维护费（租金）3000元计算，全年36000元，借用费从原花岗石场租赁人（陈艳）正式离开当天（开始）计算；洪鑫燃气公司承诺，如果原租赁人拒不搬离，给洪鑫燃气公司造成损失，与空间艺术公司无关等相关补充协议。合同签订后，2015年3月29日洪鑫燃气公司向空间艺术公司缴纳了2015年4月15日至2016年4月14日的租金132000元，保证金5万元。2015年7月7日转账缴纳了模具楼1楼和正对雨棚下的厂坝的借用费31000元。由于双方均不能确定洪鑫燃气公司接收模具楼1楼和正对雨棚下的厂坝的时间，故以交费之日起按合同约定计算借用费交至了2016年5月17日。空间艺术公司将房屋交付给了洪鑫燃气公司使用。2015年12月洪鑫燃气公司搬走办公室后将部分材料留置在该房屋楼下场地。2016年6月19日，空间艺术公司把原出租给洪鑫燃气公司的厂房、厂坝等与熊某签订了《房屋借用协议书》，该协议约定的借用期限从2016年7月1日起至2018年6月30日止。2016年8月23日，空间艺术公司与熊某协商因洪鑫燃气公司不搬走物资而解除了合同。现因双方没办理房屋交接手续及房租结算手续，双方发生纠纷。空间艺术公司诉讼来院，请求支持其诉讼请求，驳回洪鑫燃气公司的反诉请求。洪鑫燃气公司反诉，请求支持其反诉请求。
一审法院认为，原告（反诉被告）空间艺术公司与被告（反诉原告）洪鑫燃气公司双方签订的两份《房屋借用协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。现双方合同约定的租赁期未到，洪鑫燃气公司提前解除合同，属合同约定的承担违约责任情形。因双方没办理房屋交接手续，且双方不能统一洪鑫燃气公司退回房屋的时间。该院依据空间艺术公司催促洪鑫燃气公司搬走了留置的材料，其他租赁人于2016年6月19日与空间艺术公司签订租赁合同的借用期限从2016年7月1日起而据以认定2016年6月30日空间艺术公司同意解除《房屋借用协议书》，视为双方均认可对房屋租赁的解除，故洪鑫燃气公司的房租应计算交至2016年6月30日止。但以洪鑫燃气公司仍然有留置的材料未搬走，而导致其他租赁人与空间艺术公司在2016年8月23日解除租赁合同的事实上认定洪鑫燃气公司还实际占用空间艺术公司的厂坝。现庭审中因空间艺术公司不能举示证据证明洪鑫燃气公司仍有留置的材料未搬走，洪鑫燃气公司也否认有材料留置在空间艺术公司厂坝内。故计算洪鑫燃气公司欠空间艺术公司的房租每月12100元从2016年4月15日至2016年6月30日的为2个月又16天，计30653元；每月3300元的房租及占用费从2016年5月18日至2016年8月23日的为3个月又8天，计10780元，两项共计41433元。故空间艺术公司请求法院依法判令洪鑫燃气公司立即支付拖欠的的租金92400元的诉讼请求，该院予以支持41433元，超出部分不予支持。在本案中，虽洪鑫燃气公司未及时交纳租金，属于违约，应当承担违约责任，但合同约定的“滞纳金”、“保证金”、“违约金”均属于对违约责任的约定，洪鑫燃气公司主张上述约定各项违约约定的金额过高请求予以减少符合法律规定。同时，空间艺术公司没有举证证明其造成的实际损失，从合同的履行情况来看，空间艺术公司的实际损失主要为洪鑫燃气公司拖欠房租或占用费的利息损失，该损失以保证金中扣除所欠房租的余额弥补即可。故该院认为空间艺术公司主张的违约责任金额按8567元计算为宜，超出部分不予支持。洪鑫燃气公司主张空间艺术公司于2015年7月要求其退租，其没有提供证据证明。洪鑫燃气认为空间艺术公司没有收回花岗石厂的租用的场地，事实上是花岗石场在先租用，双方合同约定了是由洪鑫燃气公司收回，且约定了不能收回的法律后果。关于水电气费用代收及场地打扫双方在合同中进行了约定。洪鑫燃气公司与西客运站签订合同与空间艺术公司合同签订不产生必然矛盾。主要问题是洪鑫燃气公司办公地点搬迁后没有与空间艺术公司办理租用房屋退房交接手续，且到现在为止也没有办理交接手续，是洪鑫燃气公司违约在先。故洪鑫燃气公司陈述的事实与查明事实不符。其反诉请求亦没有充分的证据予以证明，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>的解释》（二）第二十九条,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：1.原告（反诉被告）自贡市空间艺术有限公司与被告（反诉原告）自贡市洪鑫燃气有限公司签订的二份《房屋借用协议书》予以解除；2.被告（反诉原告）自贡市洪鑫燃气有限公司给付原告（反诉被告）自贡市空间艺术有限公司房屋租赁费41433元、违约金8567元，合计50000元。该款与被告（反诉原告）自贡市洪鑫燃气有限公司交给原告（反诉被告）自贡市空间艺术有限公司的保证金50000元予以品迭；3.驳回原告（反诉被告）自贡市空间艺术有限公司的其他诉讼请求；4.驳回被告（反诉原告）自贡市洪鑫燃气有限公司的反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均没有新证据向法院提交。
本案查明事实与一审一致，本院依法对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.两份《房屋借用协议书》的解除时间；2.上诉人空间艺术公司主张的损失及大小。
关于两份《房屋借用协议书》的解除时间问题。二审中上诉人空间艺术公司与被上诉人洪鑫燃气公司均认可双方协商解除两份《房屋借用协议书》的事实。虽双方未办理房屋交接手续，但空间艺术公司以其2016年6月19日与他人另行签订租赁合同的行为表明了其同意解除《房屋借用协议书》的意思，一审以与他人签订的租赁合同约定的借用期限自2016年7月1日起而认定双方对租赁房屋的解除时间为2016年6月30日恰当，本院予以支持。对于双方第二份《房屋借用协议书》的解除时间，因双方对洪鑫燃气公司在厂坝留置材料的搬离时间不能统一，且均无证据证明其各自所述事实，故一审以洪鑫燃气公司实际占用厂坝致空间艺术公司与他人另行签订的租赁合同无法履行而解除的时间，即2016年8月23日确定为该份协议书解除的时间合理，本院予以支持。
关于上诉人空间艺术公司主张的损失及大小问题。空间艺术公司与洪鑫燃气公司虽未就租赁房屋及厂坝进行移交，但实际已合意解除，空间艺术公司可以将该房屋及厂坝另行出租。从空间艺术公司的诉求来看，其主张的损失主要在于租金损失，一审法院以其确定的两份协议书的解除时间支持了空间艺术公司请求的部分拖欠租金的主张正确，本院予以支持。空间艺术公司对滞纳金、违约金的主张，根据合同内容均属对违约责任的约定，洪鑫燃气公司认为违约金过高请求调减符合法律规定，一审以洪鑫燃气公司交纳的保证金扣减所欠租金的余额作为空间艺术公司的损失，酌情确定洪鑫燃气公司的违约责任按照8567元计算恰当，本院予以支持。
本案通过审查，上诉人与被上诉人已事实上合意解除两份《房屋借用协议书》，一审法院在本院认定部分对该事实的确认正确，但在空间艺术公司一审未诉请解除《房屋借用协议书》的情况下，在判决正文部分主动判决解除双方所签的两份《房屋借用协议书》不当，本院对此予以纠正。
综上所述，上诉人空间艺术公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初754号民事判决第一项；
二、维持四川省自贡市贡井区人民法院（2017）川0303民初754号民事判决第二项、第三项、第四项。
二审案件受理费1050元，由上诉人空间艺术公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄绚丽
审判员 曾伟贤
审判员 陈品强
二〇一八年四月十一日
书记员 党若丹