安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终724号
上诉人（原审被告）：邵正凤。
被上诉人（原审原告）：汪滋洪。
原审被告：邵正芳。
上诉人邵正凤因与被上诉人汪滋洪、原审被告邵正芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邵正凤、被上诉人汪滋洪、原审被告邵正芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵正凤上诉请求：判令撤销一审判决。事实和理由：1.本案双方签订的租赁协议中明确约定两年以后双方协商租赁价格，2016年涉案商铺所在区域租赁价格暴跌，上诉人多次要求与被上诉人重新协商租赁价格，被上诉人均不予理睬。2.涉案商铺地段太偏，没有移动4G信号。3.被上诉人在收到上诉人租金后，又将涉案商铺公开对外招租。鉴于被上诉人的上述违约行为，上诉人于2016年5月30日将涉案商铺全部搬空，于次日在物业公司交清所有费用并交还房屋钥匙，但被上诉人拒绝到场领取钥匙。2016年6月23日，上诉人将房屋钥匙邮寄给被上诉人，但被上诉人拒收。综上，上诉人自2016年5月31日起就不在涉案商铺经营了，也明确通知被上诉人领取钥匙，上诉人不应再支付房租，且造成租赁合同被解除的原因在于被上诉人，被上诉人应承担全部违约责任和相关一切损失。
汪滋洪辩称，1.上诉人并未联系我商谈房屋租赁价格。2.上诉人邮寄房屋钥匙给我时，我不在铜陵，故无法收取钥匙。
邵正芳述称，同意上诉人邵正凤的上诉意见和理由。
汪滋洪向一审法院起诉请求：1.邵正芳、邵正凤继续履行《商铺租赁协议（三）》；2.邵正芳、邵正凤共同向汪滋洪支付2016年6月1日至2017年5月30日期间的商铺租金44253元；3.邵正芳、邵正凤共同向汪滋洪支付违约金15000元，并承担本案诉讼费。案件审理过程中，2016年9月19日，汪滋洪同意解除《商铺租赁协议（三）》，但要求邵正芳、邵正凤从2016年6月1日起按照年租金44253元的标准支付返还钥匙之日止的商铺租金，并支付违约金15000元。
一审法院认定事实：2010年4月24日，邵正凤以邵正芳名义与汪滋洪、铜陵时代市场管理有限公司（以下简称时代公司）签订《商铺租赁协议（三）》，约定：甲方（汪滋洪）将铜陵大市场陶瓷卫浴精品馆B35号门面房出租给乙方（邵正芳），出租商铺的经营定位是精品灯饰；租赁期限8年，从2010年6月1日起至2018年5月30日止；租金为：乙方向甲方支付租金，第一年按每月每平方米19元收取，第二年按每月每平方米21元收取，两年以后租金由双方商定价格，房租价格最高不高于市场指导价；水电费由乙方承担，物业服务费由乙方交给丙方（时代公司）；为保证乙方在承租期间能够服从丙方的管理和对甲方商铺的合理使用，乙方需向甲方交纳履约保证金5000元；租金支付时间和方式为：第一年度租金在收到钥匙之日时，一次性付清，第一年租金为33744元，第二年度及以后租金年度的租金，在每年的5月26日前付清。协议同时约定：甲方若违约提前终止协议，赔偿乙方违约金15000元，承担乙方装修损失；乙方若违约提前终止协议，赔偿甲方违约金15000元。协议对其他事项亦作了明确约定。协议签订后，汪滋洪依据协议约定，将商铺交付给了邵正芳，该商铺实际由邵正凤经营，邵正芳在上述商铺内从事做饭和打杂工作。邵正凤依据协议约定，向汪滋洪交纳押金5000元。期间，邵正凤陆续向汪滋洪支付了2015年5月30日以前的商铺租金。因邵正凤与邵正芳均未能支付此后的商铺租金，汪滋洪于2015年7月1日向本院提起诉讼，案经审理，双方调解结案，邵正凤付清了2015年6月1日至2016年5月30日期间的商铺租金。2016年3月，邵正凤以房租过高为由，发短信要求汪滋洪商谈2016年6月1日以后的租金标准，但汪滋洪以合同约定了租金为由未能商谈。2016年5月，邵正凤以汪滋洪不来商谈房租标准，且涉案商铺没有移动4G信号严重影响经营为由，发短信要求解除协议并办理商铺交接手续，但汪滋洪以租赁期限未到为由未能处理。同年5月30日，邵正凤陆续从涉案商铺中搬出，并通过快递公司返还商铺钥匙，但汪滋洪不愿接收。因邵正凤私自从涉案商铺中搬出，且未能交纳2016年6月1日以后的商铺租金，汪滋洪向本院提起诉讼，要求邵正芳、邵正凤继续支付租金，邵正凤以汪滋洪不愿商谈房租价格及涉案商铺无移动4G信号已构成违约为由，主张租赁协议已经解除拒绝支付商铺租金，双方因此产生纠纷。
另，2016年9月19日，汪滋洪同意解除《商铺租赁协议（三）》。2016年9月23日，邵正凤将商铺钥匙返还给了汪滋洪。关于邵正凤交纳的押金5000元，汪滋洪称双方尚未结清2016年6月1日至钥匙返还期间的相关费用，汪滋洪不同意直接在本案主张的费用中扣除，但同意在结清相关费用后退还。
一审判决认为：邵正凤经邵正芳同意，以邵正芳的名义与汪滋洪签订《商铺租赁协议（三）》，且邵正芳也在涉案商铺中从事做饭和打杂工作，该协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据协议约定，全面履行各自的义务。任何一方无法定事由、未经法定程序，不得随意变更或解除合同。本案中，邵正凤于2016年5月份发短信提出解除合同，汪滋洪虽于2016年7月13日向本院提起诉讼，但鉴于案件实际情况，汪滋洪又于2016年9月19日同意解除租赁协议，故双方签订的《商铺租赁协议（三）》于2016年9月19日已经解除。
关于导致《商铺租赁协议（三）》无法继续履行而解除的原因。邵正凤主张汪滋洪在履行合同过程中存在如下违约行为：1.不及时与邵正凤商讨房租事宜；2.涉案商铺无移动4G信号；3.邵正凤在承租期间，汪滋洪又私自将涉案商铺对外出租。关于第一个问题。邵正芳与汪滋洪签订的协议明确约定：第二年及以后的商铺租金由双方协商解决，但不高于市场指导价，但双方签订的协议并未明确约定如汪滋洪不商讨房租事宜，邵正凤有权直接解除协议。本案中，邵正凤发短信要求汪滋洪商谈房租价格，但汪滋洪不愿商谈，作为出租人，汪滋洪也存在一定的过错，但邵正凤以此为由直接解除协议违反了法律规定。关于第二个问题。邵正凤反映涉案商铺无移动4G信号，因双方签订的协议中并未对此予以明确，该现象也并非汪滋洪自身原因造成，邵正凤也无权以此为由解除协议。关于第三个问题。邵正凤并未对此提供证据证明。从本案实际情况来看，造成《商铺租赁协议（三）》因无法继续履行而解除的原因主要在于邵正凤与邵正芳不愿在承租商铺中继续经营，但汪滋洪在本案中也存在一定的过错。
关于汪滋洪主张的租金问题。从本案实际情况来看，涉案商铺租赁协议虽已经解除，但邵正凤直至2016年9月23日才将商铺钥匙返还给汪滋洪，商铺钥匙返还之前，汪滋洪无法实际占有并对外出租涉案商铺，汪滋洪有权主张商铺钥匙返还之前的商铺租金。关于租金标准，汪滋洪在本案中参照双方2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金标准即年租金44253元收取，因双方均未向法庭提供证据证明涉案商铺2016年6月1日以后的租金标准，鉴于邵正凤确已不在涉案商铺中经营，且汪滋洪在本案中也存在一定的过错，本院根据案件实际情况综合认定，邵正凤应按双方约定的第一年度租金标准的80%即26995.20元（33744元×80%）每年的标准向汪滋洪支付商铺租金，其应支付租金的数额为8623.47元（26995.20元／360×115天（2016年6月1日至2016年9月23日））。
关于违约金的问题。因汪滋洪在本案中确存在一定的过错，违约金应按过错大小进行分担，本院按80%的标准确定违约金，邵正凤应承担违约金的数额为12000元。关于押金5000元，因双方尚未结清2016年6月1日至钥匙返还期间的相关费用，该款可在物业费等费用结清后，双方另行结算解决。
综上所述，汪滋洪要求邵正芳、邵正凤共同支付商铺租金符合法律规定，但其主张的租金数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，予以部分支持；邵正芳与邵正凤关于其不应支付商铺租金与违约金的答辩意见违反了合同约定，也不符合法律规定，本院不予采信；邵正凤关于汪滋洪在本案中也存在违约行为的答辩意见，予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告邵正芳、邵正凤共同支付原告汪滋洪商铺租金8623.47元，违约金12000元，合计20623.47元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告汪滋洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1281元，减半收取641元，由原告汪滋洪负担418元，被告邵正芳、邵正凤共同负担223元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，归纳本案的争议焦点如下：上诉人邵正凤是否应当向被上诉人汪滋洪支付租金及违约金？
本院认为，上诉人邵正凤与被上诉人汪滋洪签订的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。任何一方无法定或约定理由，不得随意解除合同。本案中，上诉人以涉案商铺没有移动4G信号、被上诉人拒绝商谈租赁价格为由单方解除合同，不符合法律规定的合同解除情形，也不符合双方约定的合同解除情形，故上诉人单方要求解除合同并搬离涉案商铺的行为已经构成违约，其理应向被上诉人承担自2016年6月1日至被上诉人实际接收房屋钥匙之日止的租金损失，并按照合同约定支付违约金。上诉人认为被上诉人在租赁期间将涉案商铺对外招租，但未能提供证据证明，且被上诉人并未将涉案商铺租赁给他人，相反涉案商铺一直由上诉人承租并经营。故本院对上诉人的上述主张不予采信。鉴于租赁协议中明确约定双方在租期两年后可协商租赁价格，被上诉人拒绝协商租赁价格违反了合同约定。根据合同法规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审判决根据双方过错的大小进行责任分担，判令上诉人承担80%的租金及违约金，并无不妥。
综上所述，上诉人邵正凤的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1281元，由上诉人邵正凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年十二月七日
书 记 员 王小江
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……