——湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初61号原告武汉东星实业发展总公司。法定代表人王辉。委托诉讼代理人郭吟颂，湖北千禧律师事务所律师。被告楚新华。委托诉讼代理人张家喜，湖北九畴律师事务所律师。第三人邹辉。委托诉讼代理人罗勤，湖北乙千律师事务所律师。原告武汉东星实业发展总公司（以下简称东星公司）与被告楚新华、第三人邹辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员贾继祠独任审判，后由于案情复杂，本案转为普通程序，组成由审判员贾继祠担任审判长，人民陪审员马昌雨、人民陪审员周洁参与评议的合议庭审理本案，并公开开庭进行了审理。原告东星公司的委托诉讼代理人郭吟颂、被告楚新华及其委托诉讼代理人张家喜、第三人邹辉的委托诉讼代理人罗勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东星公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告房屋租赁合同解除，被告腾退租赁房屋；2、判令被告向原告支付差欠的租金以及房屋占有使用费33,690元（暂计截止2016年12月31日），前述费用计至被告实际腾退之日止，逾期支付租金的违约金按上述差欠金额20%计算；3、判令被告承担诉讼费用等。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于武汉市东西湖区吴北路X号房屋，租期为2015年1月1日至2015年12月31日止，截止2016年12月31日被告差欠租金以及房屋�有使用费33,690元，原告多次向被告主张未果。审理中，原告东星公司明确占有房屋使用费的标准为93.58元/天，并撤回第二项诉讼请求中“逾期支付租金的违约金按上述差欠金额20%计算”的诉讼请求。被告楚新华辩称：1、被告没有违约欠租，不应该解除合同；2、原、被告签订的合同继续有效，双方应遵照履行，现为不定期的租赁合同，原告只有经营权，无权解除合同；3、原告要求解除合同既无法定事由，也无约定理由，在被告享有优先承租权的情况下，原告要解除合同必须提前通知被告解除合同后房屋的用途，以便被告决定是否行使优先承租权；4、起诉解除合同不符合法定程序，不定期的租赁合同需提前通知；5、租赁期间受到案外人的影响，被告不能正常经营，被告有权不支付租金；6、现有证据无法证明原告对涉案房屋享有权利。第三人邹辉陈述意见，2015年5月12日，被告楚新华之妻谢XX将房屋出租给第三人，第三人按照合同约定交付房租15,000元及押金5,000元。第三人装修加经营一个多月后，武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所要求第三人腾退房屋，现第三人已搬离房屋；原、被告签订的合同已经到期，不存在解除合同，原告提出的资金占用费应找武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所而不是被告。原告东星公司、被告楚新华、第三人邹辉围绕诉讼请求与辩称意见依法提交了证据。为查明事实，本院还调取了（2017）鄂0112民初1304号案件的庭审笔录和该案中武汉一五七贸易有限公司提交的部分证据即授权委托书和房屋出租合同，经证据交换和庭审质证，对当事人无异议的证据，即原、被告提交的2014年12月12日签订的房屋租赁合同、被告楚新华提交的证明、被告楚新华、第三人邹辉�交的限期搬迁通知书，本院调取的（2017）鄂0112民初1304号案件的庭审笔录和该案中武汉一五七贸易有限公司提交的部分证据即授权委托书和房屋出租合同予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：原告东星公司提交的2016年5月10日的通知、2016年5月23日的通知无被告楚新华的签收，照片张贴时间不明，故本院对其不予确认；关于东西湖区机关事务管理局经营性资产整体移交工作备忘录经核实确实存在，本院予以确认；房屋移交协议、交接明细单、说明及明细表、两份情况说明均有原件，且能够证明与本案有关事实，予以确认；信访事项程序性受理告知书及诉求与本案无关，不予确认；东星公司2016年1月29日、2016年3月28日分别出具的关于春节期间加强安全防范的通知和关于做好春季安全生产工作的通知主要是从水、电、消防的角度提醒不特定的租户注意安全，与本案无关；录音资料对话人的身份不明，本院对其不予确认。本院查明案件主要事实如下：原告东星公司成立于1999年4月12日，系武汉临空港投资集团有限公司（原企业名称为武汉临空港投资有限公司，以下简称临空港公司）的全资子公司。2014年11月11日，武汉市东西湖区机关事务管理局作为移交方、临空港公司作为接收方、武汉市东西湖区国有资产监督管理办公室作为见证方签订关于东西湖区机关事务管理局经营性资产整体移交工作备忘录，该备忘录主要内容为根据《东西湖区人民政府批转区国资办关于东西湖区国有资产整合工作方案的通知》（东政发[2014]12号）文件精神，区机关事务管理局将其管辖的经营性资产整体移交给临空港公司，移交内容为区机关事务管理局经营性资产资料清单、权属�照及相关施工图纸；2014年区机关事务管理局管理的经营性资产的所有对外租赁合同复印件、租金收取情况及合同执行最后期限；区机关事务管理局经营性资产合同纠纷清单资料和经营期间的遗留问题及相关资料。移交工作约定事项为区机关事务管理局完成2014年经营性资产的租金收取和相关管理工作；区机关事务管理局经营性资产对外租赁合同执行至2014年12月31日止，不得续签。从2015年1月1日开始的对外租赁合同一律以临空港公司为主体进行签订；区机关事务管理局在收取2014年第四季度租金时，临空港公司派专人协助，掌握相关经营性资产的分布及经营情况，便于接收后的管理。武汉市东西湖区机关事务服务中心出具的情况说明反映其单位改名前为武汉市东西湖区机关事务管理局，其根据《东西湖区人民政府批转区国资办关于东西湖区国有资产整合工作方案的通知》（东政发[2014]12号）文件移交给临空港公司的资产中包括武汉市东西湖区吴北路X号房屋，面积56.15平方米。此后，临空港公司委托原告东星公司代表其处理国有经营性资产对外租赁并收取租金等事宜。2014年12月12日，王辉代表原告东星公司（出租方、甲方）与被告楚新华（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：“第一条：租赁物状况1.1甲方提供乙方使用的经营性房屋位于：吴北路X号。建筑面积：56.15平方米……第三条：租赁期限3.1乙方承租该租赁物的合同期限为壹年，即自2015年1月1日起至2015年12月31日止。3.2租赁期限届满，本合同即终止，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应在到期日予以交还；甲方对乙方返还的租赁物内外各种维修、装修及增添设施、门面转让费等一切费用不予任何补偿。如乙方要求继续承租该租赁物，须提前1个月向甲�提出书面申请，在甲方同意与乙方续签租赁合同后，甲乙双方应当重新协商并另行签订合同……第五条、租金5.1租金为人民币50元/平方米/月，年租金总额为人民币33690元（大写元整），具体支付方式如下：5.1.1第一个季年度（2015年1月1日至）的租金8422.5元，为人民币大写（币捌仟肆佰贰拾贰元伍角），于合同生效后二日内付清……第六条、相关税、费的承担6.1租赁期间所产生的一切相关费用由乙方承担，包括但不限于水费、电费、物业费、卫生费、有线收视费等；6.2履约保证金：乙方应在本合同签订后5个工作日内一次性付给甲方履约保证金（一个月房屋租金）人民币850元。在租赁期内，若乙方发生违约行为，需要承担相应的支付义务，甲方有权对该保证金进行相应的扣除，乙方应在保证金被扣除后30日内及时予以补足；不予补足，甲方有权解除本合同，由此造成的�切损失由乙方自行承担。6.3租赁合同期满或租赁合同提前解除时，乙方按程序履行了全部退租手续并经甲乙双方对租赁物验收合格的，且甲方对保证金扣除乙方应缴而未缴的各项费用、罚款、违约金等后，就其余额甲方将予以无息退还，若该保证金不足以抵扣前述项目的，乙方应予补足……第十二条、违约责任12.1乙方有以下情形之一的，甲方可单方终止合同并收回租赁物，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；12.1.1未按规定期限向甲方付足或补足履约保证金；12.1.2擅自将租赁物转让、转借他人；12.1.3擅自装修改造或改变租赁用途；12.1.4在租赁物内进行违法活动；12.1.5损坏租赁物结构及附属设备并可能危及租赁物安全或不按本合同第8条的规定履行维修义务导致房屋严重受损的。12.2如果乙方超过本合同付款时间未支付相应租金、物业服务费等其他相关费用（甲方须提�5日下达书面催款通知书），每逾期一日（从本合同规定之付款日起算），按应付金额的万分之五向甲方支付违约金，甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方须在扣除保证金之日起五个工作日内补足保证金，同时甲方可以采取停水、停电，或采取相应强制措施暂停乙方对房屋的使用。造成乙方的损失由乙方自行承担；逾期超过30天，甲方有权终止本合同，乙方应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，并补足欠付的租金、物业服务费、水费、电费等费用。12.3乙方逾期支付本合同约定应由乙方负担的其他费用（物业管理费、水电费、卫生费等），则每逾期一日向甲方支付其应付其他费用万分之二的滞纳金；逾期支付超过30日，甲方有权单方面解除合同。12.4在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租或转租的，乙方应该按合同约定的该计租年度的年租金20%向甲方支付违约金；经甲方指出不予纠正，甲方并有权依据本合同的相关条款之约定解除合同……第十四条：争议的解决事项14.1合同争议的解决方式：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼。在同等条件下，乙方有该门面的优先承租权”，合同还约定了其他事项。在上述合同期内，双方均按约履行了各自的义务，被告向原告交付履约保证金850元。2015年5月12日，被告楚新华委托其妻子谢XX（出租方、甲方）与第三人邹辉（承租方、乙方）签订房屋出租合同，主要内容如下：一、甲方自愿将东西湖区吴北路老党校门面XX-XX号门面出租给乙方。二、房屋租金为5000元/月，租期为叁年，房租交付方式为三个月付一次，其中水、电、物业费等由乙方承担，首次付房租时，乙方须交房屋水电以及室内�施押金5000元，退房时乙方水电交清，房屋无损时，甲方则应全部退还押金。（注：乙方提前3天付下一次房租，若乙方逾期未付房租，甲方有权收回房屋另作安排）。三、乙方在承租期间内不得擅自改变房屋结构及设施，若有必要，须取得甲方同意才行。四、合同期内房屋使用权归乙方，甲方不得终止合同。乙方不得转租转让或提前退房，否则房屋租金、押金甲方可以不予退还，同时甲方有权收回房屋。五、乙方在承租期间不得有违法行为，同时甲方不承担任何责任，否则，甲方有权解除合同。六、乙方租期满须要续租，需提前30天与甲方办理续租协议，甲方有权根据市场价格调整房屋租金，若逾期未续租，甲方有权收回房屋。如遇国家政策拆迁，甲方不对乙方进行承担补偿，终止合同。七、乙方在租房时间内如出现人身伤害等情况时，甲方概不负责。八、乙方应�真实身份证复印件1份给甲方。九、租赁时间从2015年5月18日至2018年5月17日。十、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，签字生效。合同签订后，第三人邹辉在涉案房屋内经营。2016年4月8日，武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所向吴北路3X-4X号租户发出限期搬迁通知书，主要内容为：根据区委区政府统一部署，吴北路X号办公大楼（含一楼3X-4X号门面）将整体移交给武汉市公安局东西湖区分局使用，并将进行改造，东星公司已不与租户续签合同，租户应在2016年4月20日搬离该房屋，逾期未搬离，将断水断电，并申请法院采取强制搬离措施。第三人邹辉为法定代表人的武汉一五七贸易有限公司于2017年4月6日将东星公司、楚新华诉至本院，请求判令：1、确认2015年5月12日签订的经东星公司认可的房屋出租合同合法有效；2、东星公司赔偿武汉一五�贸易有限公司100,000元；3、楚新华返还押金5,000元。在上述案件庭审中，东星公司、楚新华均认为转租合同无效。后武汉一五七贸易有限公司撤回起诉，本院裁定予以准许。2015年12月31日合同期满后，被告及第三人均未向原告支付任何费用。庭审中，第三人邹辉陈述接到上述通知书后就已经自行搬迁，不在涉案房屋处经营，没有跟任何人做交接，对涉案房屋没有物权的主张，但保留对被告主张装修、经营损失的权利。被告楚新华陈述其向原告交付了2015年1月至9月的租金，2015年10月至12月的租金由第三人邹辉直接向原告交付。2017年1月5日，原告东星公司诉至本院，要求如诉称。审理中，原、被告双方坚持各自诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告东星公司与被告楚新华于2014年12月12日签订的房屋租赁合同所涉标的物非违法建设的建筑物，该合同系双方真实意思表示，合法、有效。被告楚新华虽委托其妻子谢XX与第三人邹辉于2015年5月12日签订房屋出租合同，但该转租行为和付租主体的变更系单方行为，并不影响原租赁合同的相对性，现第三人邹辉已搬离涉案房屋，目前仍由被告楚新华占有、使用涉案房屋，且被告楚新华亦认可与原告东星公司仍在合同关系内，故房屋租赁合同的相对人仍为被告楚新华。2015年12月31日期满后，被告继续使用租赁物，原告对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成了不定期的房屋租赁合同。从临空港公司出具的证明及被告认可原告具有签订合同的身份，结合合同的相对性，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，本院认为原告东星公司有权随时解除与被告楚新华之间的不定期租赁合同。原告�称其于原合同租期届满后通知过被告搬离房屋，但原告未提交有效证据证明被告收到原告的该意思表示，故本院对被告的在本案之前租赁合同并未解除的辩称意见予以支持。现原告诉至本院要求解除租赁合同，根据武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所出具的限期搬迁通知书，原告解除租赁合同的行为并不涉及被告的优先承租权，故本院认为应判决解除原、被告之间的房屋租赁合同。2015年12月31日合同期满后，被告并未向原告支付任何租金，故被告应按93.58元/日（年租金33,690元÷360天）标准向原告支付从2016年1月1日起至判决解除租赁合同之日的租金及房屋租赁合同解除后，被告在腾退租赁的房屋前的占有房屋使用费，原告要求被告按93.58元/日（年租金33,690元÷360天）的标准支付自判决解除租赁合同次日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉请有事实和法律根据，本院予以支持。需要说明的是，原、被告均未就被告交纳的850元履约保证金主张权利，本院对此不予处理。对被告楚新华辩称其受到武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所干扰而有权拒付费用的辩称意见，没有证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告武汉东星实业发展总公司与被告楚新华于2014年12月12日签订的房屋租赁合同；二、被告楚新华于本判决书生效后十日内向�告武汉东星实业发展总公司腾退武汉市东西湖区吴北路X号房屋；三、被告楚新华于本判决书生效后十日内向原告武汉东星实业发展总公司支付租金（按93.58元/日的标准，自2016年1月1日起计算至判决解除租赁合同之日止）及占有房屋使用费（按93.58元/日的标准，自判决解除租赁合同次日起计算至实际腾退上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，由被告楚新华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 贾 继 祠人民陪审员 马�雨人民陪审员 周  洁二〇一七年十二月二十九日书 记 员 俞 越 鹏