浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3023号上诉人（原审被告）：王航凯，男，1990年5月22日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，住宁波市海曙区。被上诉人（原审原告）：郑茹丹，女，1980年4月8日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：凌鹏飞，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王律，北京炜衡（宁波）律师事务所实习律师。上诉人王航凯因与被上诉人郑茹丹房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年7月31日作出的（2017）浙0203民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王航凯上诉请求：一、撤销海曙区人民法院（2017）浙0203民初2907号民事判决，并改判为驳回原审原告郑茹丹的所有诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人提交的证据已经足以证明上诉人与被上诉人之间的《商铺租赁合同》为无效合同；二、即便《商铺租赁合同》有效，上诉人也不存在违约行为；三、再退一步讲，即便上诉人存在违约行为，被上诉人也没有实际损失产生。郑茹丹辩称：一、上诉人主张其与案外人郭雪萍于2015年4月16日签订了《房屋租赁合同》，以此来推定其与被上诉人之间2015年4月18日签订的《商铺租赁合同》无效是没有事实和法律依据的；二、上诉人存在擅自退租的事实也十分清楚，理应根据案涉租赁合同的约定向被上诉人承担违约责任；三、上诉人因擅自退租给被上诉人造成损失的事实清楚，被上诉人一审要求上诉人承担年租金30%的违约责任并未过高。应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。郑茹丹向一审法院起诉请求：一、判令王航凯支付违约金84000元；二、王航凯承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月18日，原告郑茹丹与被告王航凯签订《商铺租赁合同》一份，约定：由被告向原告承租位于宁波市海曙区日新街89弄9号的商铺一间，租赁期间为2015年4月18日至2017年3月31日，每年租金280000元，二年租期内租金不变，分2次付清所有租金。第一次租金由被告于2015年4月18日前向原告支付2015年4月18日至2016年3月31日期间的租金266900元，第二次租金于2016年3月1日前支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金280000元。被告并需向原告缴纳租房押金23000元。合同还约定，双方由于自身原因提出解除合同应提前三个月通知对方，经双方协商确认后，向对方支付违约金。在承租期满或解除合同后，被告在租赁物上固定装修，无偿归原告所有。租赁期间，非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的，则应向出租方支付年租金的30%作为违约赔偿。此外，合同还约定由被告向原告一次性支付30000元原空调费用。原告按约向被告交付了租赁物业，至2015年5月10日，被告分三次向原告支付319900元（第一次租金266900元、押金23000元、原空调费用30000元）。后，被告未按约在2016年3月1日前向原告支付第二次租金。2016年3月31日，被告迁退出租赁物业。2016年10月25日，原告向被告发出《律师函》要求承担违约责任，被告未予回应。2016年5月11日，原告郑茹丹与案外人冯雷就涉案租赁物业签订《商铺租赁合同》，约定：租赁期间为2016年5月20日至2017年3月31日，每年租金250000元，总共316天计216438元一次付清。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否违约；二、如被告违约，责任如何确定。现根据认定的事实和相关法律，进行分析评判：一、被告是否违约一审法院认为，原告郑茹丹与被告王航凯签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，合同合法有效，双方当事人应全面实际履行。被告抗辩原告属于二房东转租，涉案《商铺租赁合同》系无效合同的主张，原告已经充分证明其具有合法转租人的权利，并结合原、被告签订的《商铺租赁合同》履行时间及相关事实，故一审法院认定原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告的抗辩没有证据与事实支持，一审法院不予支持。在合同履行过程中，原告按约向被告交付了租赁物业，被告向原告支付了2015年4月18日至2016年3月31日期间的第一次租金266900元及合同约定的其他费用，但被告未按约在2016年3月1日前支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的第二次租金280000元，且被告于2016年3月31日迁退出租赁物业，其未续付租金及中途迁退行为，构成违约，应向出租方承担违约责任。被告抗辩被告“将钥匙交接于刘代达”、原被告之间合同已协商解除、原告方的违约损失系“以被告的设备加押金的抵押形式弥补”已达成一致、违约金主张没有依据等主张，原告不予认可，被告没有证据与事实证明，故一审法院不予支持被告的主张。并且，一审法院进一步认为，即使存在被告已经将涉案商铺于2016年3月31日交付回原告的事实，因原告方关于租赁合同解除、违约损失等内容未协商达成一致意见，被告不能阻却承担违约责任。二、责任如何确定对本案被告王航凯违约责任的确定，需要考察原告郑茹丹的实际损失与原告诉请的违约金金额后予以确定。本案中原告的实际损失，一审法院认为应由两部分组成，一是被告支付的第一次租金承租期满日（2016年3月31日）至原告另行转租约定的租赁期始日（2016年5月20日）之间的空置期损失，此空置期间适当，该段期间损失应予保护，该损失应以原、被告约定的租金基准计算，计38356.16元（280000÷365×50）；二是原告将涉案租赁物业另行转租，其措施符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损规则，而另行转租的租金低于原、被告合同约定的租金，客观上给原告造成了差价损失，该差价损失也应予以保护，计25808.22元[（280000－250000）÷365×314]，两部分合计为64164.38元即为原告的实际损失。原告根据合同约定诉请被告支付违约金84000元（即年租金280000元的30%），与原告的实际损失金额相比较，原、被告约定的违约金金额并未明显过高，故一审法院予以支持原告的违约金诉请。被告曾向原告支付押金23000元，该金额应予扣除，故被告还应向原告支付61000元。被告关于“租赁价格也远远高于周边的正常价格”、原告的违约金主张过高的意见，一审法院不予支持。对于被告辩称与原告“以设备加押金的抵押形式弥补原告方的损失”达成一致的主张，及原告在将涉案店铺转租时额外收取了下一家租客1万多元、使用被告留于店内的音响设备和空调设备等主张，原告不予认可，被告没有证据支持，故一审法院不予支持被告主张。同理，合同中约定由被告支付的空调转让购置费30000元，不应从本案的被告违约责任承担金额中扣除。如原、被告之间就设备、空调等处置问题发生纠纷，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王航凯向原告郑茹丹支付违约金61000元，于一审判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×迟延履行期间）。一审案件受理费1900元，减半收取为950元，由被告王航凯负担，于一审判决生效之日起十日内交纳一审法院。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据被上诉人在一审中提交的《商铺租赁合同》与《借记卡账户历史明细清单》之间的印证关系，可以确定上诉人与被上诉人签订并履行了《商铺租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，并得到实际履行，且涉案房屋的出租人郭雪萍至今未对该转租合同提出异议，上诉人主张该转租合同无效没有事实和法律依据。一审法院认定上诉人构成违约、双方约定的违约金未明显过高并无不当。上诉人未能证明30000元为空调使用押金，一审法院对其在违约责任承担金额中扣除的主张不予支持，亦无不当。双方就上诉人遗留在出租房内的设备发生纠纷，可另行处理。综上所述，上诉人王航凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人王航凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈路峰审 判 员  孙长虎代理审判员  郑 辉二〇一七年十一月八日书 记 员  杨丽丽