山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终3017号
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛良友饮食股份有限公司。
法定代表人：梁永建，董事长。
委托诉讼代理人：尹婷婷。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛崂山风景旅游发展公司。
法定代表人：董志顺，总经理。
委托诉讼代理人：孙立军，山东琴岛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈大林，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人青岛良友饮食股份有限公司（以下简称良友公司）与被上诉人青岛崂山风景旅游发展公司（以下简称旅游公司）合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院(2015)崂民二商初字第1350号民事判决，向本院提出上�。本院受理后，于2017年4月12日对本案进行了审理。上诉人良友公司的委托诉讼代理人尹婷婷，被上诉人旅游公司的委托诉讼代理人陈大林、孙立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人良友公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不支付租赁费、违约金及自2016年1月1日起至实际腾房日止期间的租金；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方签订合同约定，被上诉人应当为上诉人提供正常的运营环境，并协助上诉人办理经营所需的合法证照，为上诉人的车辆和人员提供进山保障，但在履行合同过程中，被上诉人违约，不提供房屋产权证明，造成上诉人无法正常办理经营证件。其次，上诉人承包的项目一年多没有正常供应用水，被上诉人还私自在合作区域加建板房，影响经营，且房屋漏水、墙皮脱落，导致上�人无法正常营业。故不应支持被上诉人的诉讼请求。
被上诉人旅游公司辩称，一、一审认定事实正确，上诉人主张的事实不成立。一审中，被上诉人已经提供相关证据证明，被上诉人已为其人员、车辆进出崂山提供证件，已经履行合同义务，上诉人所主张的其他违约情形均不成立。二、上诉人的上诉请求不符合情理。《合作协议书》中已经约定，经营出现问题等特殊情况下，上诉人有权行使解除权，但上诉人未行使该解除权，可以说明被上诉人根本不存在违约情形，上诉人长期拖延租金，被上诉人有权按照协议解除合同。另，上诉人的真实目的是拖延判决生效时间，其上诉主张均不成立。
旅游公司向一审法院提出诉讼请求：1、良友公司向旅游公司支付2013年度-2015年度款项180万元，经营保证金50万元，违约金（2016年度款项）120万元，以上共计350万元；2、解除《合作协议书》，良友公司立即搬离涉案场地；3、良友公司按照合同约定标准支付房屋占有使用费至实际搬离之日；4、本案诉讼费、保全费由良友公司承担。事实和理由：旅游公司、良友公司于2013年11月9日签订《合作协议书》约定：2013年6月-2013年12月31日，良友公司支付旅游公司30万元，并交纳20万元经营保证金，该两项合计50万元，良友公司于协议签订7日内交付旅游公司。2014年度支付旅游公司50万元，并交纳30万元经营保证金。2015年度支付旅游公司100万。并且同时约定，自2014年起，良友公司保证下一年度款项于本年12月30日前支付到旅游公司指定账户。逾期一个月的，旅游公司有权解除合作协议。旅游公司及时全面地履行了合同义务，但良友公司一直拖延履行付款义务。良友公司尚未支付：2013年度款项30万元；2014年度款项50万元；2015年度款项100万元；经营保证金50万元，欠款本金共计230万元。根据合作协议书第五条违约责任第五项的约定，良友公司应当赔偿旅游公司违约金120万元（下一年按照合同预定的款项）。
良友公司向一审法院提出反诉请求：1、旅游公司赔偿良友公司因无法经营而造成的损失6759257.73元；2、旅游公司支付违约金120万元；3、旅游公司将合作区域加盖的板房拆除；4、旅游公司修缮崂山太清商贸综合体项目房屋；5、本案诉讼费用由旅游公司承担。事实与理由：旅游公司、良友公司于2013年11月9日签订《合作协议书》共同开发经营崂山太清商贸综合体，并约定：崂山太清商贸综合体项目由良友公司依法自主经营，旅游公司应为良友公司创造良好的经营服务环境，保障水、电正常供应，保证项目的正常运营，并协助良友公司办理经营所需的合法证照，为良友公司免费进出崂山的工作车辆和工作人员提供保障。但在协议履行过程中，旅游公司没有履行义务，严重违约：1、崂山太清商贸综合体项目一年中有一半的时间水资源无法供应，导致良友公司无法经营，造成了严重的经济损失；2、旅游公司不提供房屋产权证明，造成良友公司无法办理经营所需的合法证件，无法经营；3、良友公司工作人员及车辆在进出崂山时，旅游公司多方刁难，不能正常进出；4、旅游公司未经良友公司同意，私自在合作区域加建板房，影响良友公司自主经营权；5、崂山太清商贸综合体项目房屋经常漏水，并且部分墙皮脱落严重等。旅游公司的上述违约行为，应赔偿良友公司违约金120万元。
一审法院查明：2013年11月9日，旅游公司、良友公司及青岛金泰旅游产业有限公司（以下简称金泰公司）共同签订《合作协议书》，约定：“一、项目基本情况。崂山太清商贸综合体，位于青岛市崂山区太清宫停车场的东面，该建筑群体为砖混及部分槽钢加建的综合体，分为A区和B区。A区房屋面积计约2333.3平方米，B区房屋面积约1409平方米，另有约930平方米的房屋在租赁有效期内可做配套使用，合计面积共计约4672.3平方米（以实际面积为准）。第二条、合作方式。一、合作期限，A区为2013年6月5日-2022年12月31日；B区为2013年6月5日-2021年12月1日。二、投资运营。1、本协议合作经营的模式：甲（旅游公司）乙（金泰公司）双方合作开发崂山太清商贸综合体项目，为更好提升旅游品质，改善旅游形象，提高旅游效益。甲乙双方同意丙方（良友公司）参与开发崂山太清商贸综合体项目，并由丙方具体运营崂山太清商贸综合体项目。同时甲丙双方同意发挥各自优势，共同开发景区内其他旅游项目；2、甲方提供本协议第一条所述经营场所及配套服务，并对该项目的投资运营情况进行监督；……4、丙方对项目运营的总体规划，且经过甲方书面同意后方可实施项目运营总体规划。丙方按照既定总体规划要求进行投资装修及设备配备等，并承担所有项目运营成本，接受甲方对经营的监督指导；5、协议期内，丙方对甲方提供的资产享有使用权……;6、在协议规定范围内，丙方依法享有自助经营权和收益权，但必须符合崂山风景局或其他政府部门的要求。三、协议支付及其他约定。1、合作期内丙方向甲方共支付人民币1100万元整。2013年6月—2013年12月31日，丙方支付甲方30万元，并交纳20万元经营保证金。该两项合计50万元，丙方于协议签订7日内支付甲方。2014年度支付甲方50万元，并交纳30万元经营保证金。2015年度支付甲方100万元。2016—2017年每年支付甲方120万元。2018年-2019年每年支付甲方140万元。2020年-2021年每年支付甲方160万元。2022年支付甲方80万元。合计1100万元整，及经营保证金50万元整。自2014年起，丙方保证下一年度款项于本年12月30日前支付到甲方指定账户。逾期一个月的，甲方有权单方解除合作协议。2、经营保证金共50万元，按照前款约定执行，并在2014年6月30日前交清（含2014年合作款项）。合作期满后，如丙方无违约或违法，予以无息退还。……4、自2016年起，丙方根据经营情况按照税后利润（且排除其他合理费用）的10%支付甲方。5、甲方应为丙方创造良好的经营服务环境，保障水、电的正常供应，保证项目的正常运营。协助丙方办理正常经营所需的合法证照，所产生的相关费用由丙方负担。……8、遇协议期满或提前解除，丙方应当负责处理以下事项：将注册在本协议场所范围内的公司或其他组织搬离或迁出�屋；场所内属丙方的物品应在协议期满日或解除日后10日内搬出，否则视为废弃物，甲方有权处置；合作期间因经营原因产生的全部债务由丙方处理和承担；丙方负责其全部工作人员安置。四、风险承担。……合作经营期满或本协议提前解除的，项目运营场所内由丙方购置的可移动设备设施等财产权利，归丙方所有，但设备设施的办理不得损坏房屋装修装饰；固定于房屋更新改造以及房屋的装饰装修，归甲方所有，丙方不得破坏或损坏。因甲方原因导致本协议提前解除或终止的，甲方就丙方的装饰装修应向丙方支付经济补偿或赔偿。第四条、协议解除。一、甲方有下列情形之一时，丙方有权单方解除合作协议：1、延迟交付本协议第一条第一款所指建筑群体及相关附属设施达30日的；2、交付的上述经营场所严重不符合协议约定导致丙方不能经营的；3、因甲方原因造�丙方无法办理经营所需证照的或连续十日无法正常开展经营活动的。二、丙方有下列情形之一时，甲方有权单方解除合作协议：……5、逾期未按约定足额交付款项达30日以上的。第五条、违约责任。……五、承担方式：若丙方违约，应由丙方承担违约责任的，丙方除按照本协议第二条第3款约定将实际合作期限的各项合作收入支付给甲方外，还需赔偿甲方下一年按照合同约定的款项，且甲方有权扣留保证金。应当甲方承担违约责任的，除退还剩余期限内丙方实际承租且已上交部分的款项，还需赔偿丙方按照合同约定应由丙方支付甲方的下一年款项，并双倍返还丙方经营保证金。……第八条、其他约定事项。一、如丙方出现重大亏损，经相关部门机构评估，确定无力继续经营项目，丙方需提前三个月提出书面申请，经甲方同意后，本协议可提前解除，房屋及附属装饰装修按现状无偿交还甲方，且丙方不得破坏毁损，丙方按照协议约定实际经营的每年应支付甲方款项向甲方支付，丙方不负其他违约责任。……四、为了更好的方便经营管理，甲方为丙方免费进出崂山的工作车辆以及工作人员提供保障。”
旅游公司于2013年6月将上述协议项下房地产交付于良友公司使用，协议签订后，良友公司未按协议约定付款。
一审法院认为，旅游公司、良友公司2013年11月9日签订的《合作协议书》，系双方真实意思表示，该协议不违法国家法律、法规的强制性规定，合法有效。旅游公司于2013年6月将《合作协议书》项下房地产交付于良友公司用于酒店经营，并不参与酒店经营，收取使用费，该协议应属不动产租赁合同。合同约定的按年度支付的费用应属租金；关于经营保证金，合同约定，合作期满后，如良友公司无违约或违法，旅游公司应予返还，其本质系双方当事人为保障因一方的违约或违法行为给对方造成的损失，通过约定转移金钱占有的方式，保障守约方合法利益的担保物权条款，本案中因良友公司未实际支付该保证金，旅游公司未取得该担保物权，旅游公司主张解除合同的同时主张良友公司继续支付该保证金，理由不当，法院不予支持，因良友公司违约行为而产生的损失，应属违约金条款调整范围。
双方签订《合作协议书》时，旅游公司已完成租赁物交付义务，履行了主合同义务，良友公司应依约支付租金。良友公司接受租赁物经营至今，未向旅游公司支付任何费用，致使旅游公司合同目的不能实现，构成违约，合同约定的解除条件成就，旅游公司主张解除合同，并要求良友公司返还租赁物，于法有据，法院予以支持，合同解除权属形成权，双方签订的《合作协议书》应自旅游公司解除通知送达良友公司之日，即本案起诉状送达之日（2016年5月12日）解除。旅游公司主张良友公司支付合同约定的2013年度-2015年度租金180万元，理由正当，法院予以支持。良友公司自2013年6月至今实际占有使用《合作协议书》项下房地产，2016年5月12日合同解除后，良友公司仍实际占有使用租赁物，良友公司应按合同约定给付旅游公司2016年1月1日至2016年5月12日期间租金，旅游公司主张按照合同约定租金标准支付自2016年5月13日至实际搬离之日期间的房屋占有使用费，符合法律规定，法院予以支持。旅游公司主张违约金按2016年度租金120万元计算，符合合同约定，不违反法律、法规的强制性规定，法院予以支持。
关于良友公司的反诉请求，一审法院认为，根据双方协议约定，如良友公�出现重大亏损，经相关部门机构评估，确定无力继续经营项目，良友公司需提前三个月提出书面申请，经旅游公司同意后，本协议可提前解除，房屋及附属装饰装修按现状无偿交还旅游公司，且良友公司不得破坏毁损，良友公司按照协议约定实际经营的每年应支付旅游公司款项向旅游公司支付，良友公司不负其他违约责任。以该约定文意，良友公司出现经营不良的情况下，享有提前解除权，且可规避违约责任。良友公司在三年多的期间内，未向旅游公司提出解除合同，且在旅游公司提出本案诉讼后，不同意解除合同，良友公司提出因旅游公司原因不能办理证照、景区卡等导致其不能经营的抗辩理由，明显有悖常理，本院不予采纳。良友公司反诉主张的各项损失，证据不具备关联性，本院不予支持；良友公司反诉主张违约金120万元，其证据不能证明旅游公司有违约行为，且因良友公司未如约履行付款义务，旅游公司享有先履行抗辩权，故良友公司该反诉主张，一审法院不予支持；良友公司主张旅游公司拆除板房、修缮房屋，因双方合同已解除，已无实际意义，一审法院不予支持，
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、青岛良友饮食股份有限公司与青岛崂山风景旅游发展公司签订的《合作协议书》于2016年5月12日解除，青岛良友饮食股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向青岛崂山风景旅游发展公司返还、腾让《合作协议书》项下房地产；二、青岛良友饮食股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付青岛崂山风景旅游发展公司租赁�1800000元；三、青岛良友饮食股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付青岛崂山风景旅游发展公司违约金1200000元；四、青岛良友饮食股份有限公司应给付青岛崂山风景旅游发展公司自2016年1月1日起至实际腾让《合作协议书》项下房地产之日止期间的租金，租金按双方《合作协议书》约定标准继续计算；五、驳回青岛崂山风景旅游发展公司的其他诉讼请求；六、驳回青岛良友饮食股份有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，保全费5000元，共计39800元，由青岛崂山风景旅游发展公司承担5686元，由青岛良友饮食股份有限公司承担34114元。反诉费33757元，由青岛良友饮食股份有限公司承担。
本院�明，被上诉人将场地租给上诉人良友公司后，上诉人良友公司又将场地部分转租给肯德基经营，肯德基一直正常经营；上诉人称办不出营业执照，无法经营，但同是一样的场地，上诉人无法解释肯德基店为何能够正常经营的原因。本院要求上诉人庭后三日内提交用水、用电证明，上诉人同意庭后补交。但并未在本院限定的时间内提交。上诉人称被上诉人拒绝办理进出山证件，但没有证据证明。
一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁经营合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，旅游公司、良友公司于2013年11月9日签订的《合作协议书》，系双方真实意思表示，该协议不违法国家法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案焦点问题，一是双方《合作协议书》是否解除；二是上诉人是否拖欠租金。
关于焦点问题一，上诉人上诉称，被上诉人未能保障其使用水、电，不为上诉人的工作人员、车辆办理进出崂山证件，被上诉人加盖板房，所出租的房屋不能提供产权证，导致无法办理经营证照，房屋漏雨不予维修等，故，被上诉人违约在先，不同意解除合作协议。被上诉人抗辩称，上诉人的上述上诉理由均不成立，因为肯德基店可以正常经营，就是证明，不存在无法办理经营证照的问题，进出山的车辆和人员，是根据上诉人的申请办理的，没有拒绝办理的证据。本院认为，被上诉人将场地租给上诉人后，上诉人将部分场地租给肯德基店经营，肯德基店可以正常经营，并未出现不能保障水、电使用的问题。本院限定上诉人在庭后三日内提交所使用水电的具体情况，但上诉人并未提供，应当承担不利法律后果。关于车辆和人员进山证件的问题，上诉人没有被上诉人不予办理或拒绝办理的相关证据。关于加盖板房和房屋漏雨的问题，上诉人也没有证据证明已经达到影响其正常经营的程度。故，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《合作协议书》第四条约定，有下列情形之一时，上诉人有权单方解除合作协议：被上诉人交付的上述经营场所严重不符合协议约定导致上诉人不能经营的；因被上诉人原因造成无法办理经营所需证照的或连续十日无法正常开展经营活动的。上述约定具体明确，上诉人并未行使合同解除权，反而要求继续履行合作协议，也充分证明并未出现上述约定的事由出现。根据《合作协议书》约定，当上诉人有逾期未按约定足额交付款�达30日以上的，被上诉人有权单方解除合作协议。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现上诉人自租赁场地之后一直未支付款项，也不同意解除合作协议，被上诉人租赁场地的目的不能实现，要求解除合作协议不仅符合约定，也符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点问题二，双方签订《合作协议书》时，旅游公司已完成租赁物交付义务，履行了主合同义务，良友公司应依约支付租金。旅游公司主张良友公司支付合同约定的2013年度-2015年度租金180万元，理由正当，本院予以支持。因被上诉人行使合同解除权，双方签订的《合作协议书》应自旅游公司解除通知送达良友公司之日�即2016年5月12日解除。自2016年5月12日合同解除后，良友公司仍实际占有使用租赁物，一审法院判决良友公司应按协议约定给付旅游公司2016年1月1日至2016年5月12日期间的租金和自2016年5月13日至实际搬离之日期间按租金计算费用，并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费30800元，由上诉人青岛良友饮食股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 逄明福
审判员 王立春
�理审判员卞冬冬
二〇一七年四月二十日
书记员 黄显东