天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓟民初字第2287号
原告韩淑敏，农民。
委托代理人向晓东，北京大成（天津）律师事务所律师。
原告韩淑华，农民。
委托代理人李金禄（韩淑华之），农民。
被告宁义珍，农民。
委托代理人韩淑云（宁义珍之），农民。
委托代理人刘春风（宁义珍之女婿），农民。
被告韩云德，农民。
委托代理人张爱军（韩云德之儿媳），农民。
原告韩淑敏、韩淑华与被告宁义珍、韩云德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由代理审判员党权泳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩淑敏委托代理人向晓东，原告韩淑华委托代理人李金禄，被告宁义珍委托代理人韩淑云、刘春风，被告韩云德委托代理人张爱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告韩淑敏、韩淑华是房屋所有人韩雨和张翠兰夫妻的女儿，二原告幼年丧母，父女三人一直在原告亲生父母所有的房屋生活，多年后原告父亲韩雨与被告宁义珍同居生活直至2001年韩雨去世。原告考虑到被告宁义珍与其父亲韩雨同居生活多年，故在其父亲韩雨去世后未要求解决房屋归属问题，被告宁义珍仍旧在该房屋居住，后宁义珍搬去与其亲生子女同住。原告韩淑敏在2014年底向蓟县法院提起该房屋继承析产的诉讼请求，法院受理后经调查得知原告父母所有的房产已于2002年2月7日经被告宁义珍在原告不知情的情况下私自卖给了被告韩云德。被告宁义珍与韩云德对该房屋买卖事实予以确认。故原告具状起诉，请求依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效；诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据予以证明：
证据1、蓟县东赵各庄镇黄家屯村委会出具的证明2份，用以证明二原告韩淑敏、韩淑华系案外人韩雨女儿，为本案争议房屋的合法继承人；证明宁义珍户口已经迁出黄家屯村。
证据2、证明及赠送书的复印件各1份，证明本案二被告将无权处分的争议房产擅自卖给韩云德，赠送书和证明均没有提及双方之间存在债务的事情，即不存在以房抵债的事实。
证据3、提交询问笔录1份、民事裁定书1份，证明争议房屋被被告宁义珍非法出卖后，原告方曾经主张过权利。
被告宁义珍未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，1、被告宁义珍与原告父亲韩雨曾系合法夫妻；2、本买卖合同合法有效，原告父亲韩雨生前欠被告韩云德6000元外债，韩雨去世后没有其他财产可供偿还债务，被告宁义珍以房抵债，就把房子卖给了被告韩云德；3、被告宁义珍并没有私自变卖诉争房产，原告父亲韩雨去世前曾立有遗嘱，其内容包括诉争房屋归被告宁义珍继承。故被告不同意原告的诉求，请求驳回原告的诉求。
被告宁义珍向本院提交以下证据予以证明：
证据4、证人马××、刘××、杨××证人证言3份，用以证明韩雨生前立有遗嘱，其内容包括诉争房屋归被告宁义珍继承；二原告未参加原告父亲韩雨的葬礼，二原告放弃了继承其父的遗产。
被告韩云德未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，同意被告宁义珍的答辩意见，本房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告的诉求。
被告韩云德未向本院提交证据。
经本院庭审质证，
一、被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可，认为该证据能够证明被告宁义珍与原告父亲韩雨曾系合法夫妻。本院对其予以采信。
二、被告对原告提交的证据2的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。本院认证意见为，该证据可以证明二被告之间买卖房屋的事实。
三、被告对原告提交的证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对其予以采信。
四、原告对被告提交的证据4的真实性、合法性、关联性有异议，认为证人应当出庭作证，遗嘱即使存在也不符合代书遗嘱的法定形式，是无效的。本院认证意见为，因证人未出庭作证，本院对其不予采信。
经审理查明，被告宁义珍系二原告韩淑敏、韩淑华之继母，原告韩淑敏、被告韩云德均系蓟县东赵各庄镇黄家屯村村民。经被告宁义珍与被告韩云德协商，被告宁义珍将登记在二原告父亲韩雨名下的坐落于蓟县东赵各庄镇黄家屯村土地使用证号为27-14-（2）-17号的房屋转让给被告韩云德。2002年2月7日在他人见证下，二被告签订了赠送书，该协议约定：此房产主韩雨（病故）、宁义珍赠送给本村黄家屯韩云德，以后无论发生任何事情双方不能反悔，赠送人：宁义珍证明人：于洪泽、杨××、马××2002.2.7。协议签订后，被告宁义珍收到被告韩云德6000元。被告宁义珍将集体土地建设用地使用证1份交付给被告韩云德，诉争房屋由被告韩云德实际占有至今。后二被告亦未申请办理集体土地建设用地使用证的变更登记手续。2015年1月8日，原告韩淑敏起诉被告宁义珍、原告韩淑华继承纠纷，审理过程中查明诉争房屋已由被告宁义珍出卖给了被告韩云德，后原告自愿撤诉。现原、被告因房屋归属问题发生纠纷诉至本院。
上述事实，有双方陈述及提交的上述证据在案证实。
本院认为，农村房屋，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。根据相关法律规定，农村房屋及宅基地买卖具有一定的限制，房屋权利受限于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的一并转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得农村宅基地使用权。2002年2月7日，二被告宁义珍、韩云德签订的房屋买卖协议，虽系双方真实意思表示，被告韩云德并已支付价款6000元，但作为买受人的被告韩云德在法庭辩论终结前仍未办理完成房屋所涉及宅基地的变更登记批准手续，故被告宁义珍、韩云德于2002年2月7日签订的协议应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十二条之规定，判决如下：
被告宁义珍与被告韩云德于2002年2月7日签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费40元，由被告宁义珍、韩云德各负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 党权泳
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 贾恩会
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
3、《中华人民共和国土地管理法》
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。