上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第136号
上诉人（原审原告）杭志远。
上诉人（原审原告）盛燕燕。
委托代理人杭志远。
上诉人（原审原告）杭广参。
上诉人（原审原告）杭甲。
法定代理人杭志远。
上诉人（原审原告）杭乙。
法定代理人杭志远。
被上诉人（原审被告）李建厂。
委托代理人谷莎，上海源泰律师事务所律师。
原审第三人上海弘洲食品市场经营管理有限公司。
法定代表人陈平。
委托代理人李牧，上海卓捷律师事务所律师。
委托代理人雷芳，上海卓捷律师事务所律师。
上诉人杭志远、盛燕燕、杭广参、杭甲、杭乙因排除妨碍纠纷一案，不服上海市嘉定人民法院（2013）嘉民三（民）初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杭志远（暨盛燕燕的委托代理人，杭乙、杭甲的法定代理人），被上诉人李建厂的委托代理人谷莎，原审第三人上海弘洲食品市场经营管理有限公司（以下简称弘洲公司）的委托代理人李牧到庭参加了诉讼。杭广参经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下称系争房屋）原系案外人吴某某所有。吴某某于2009年8月2日与案外人上海包装城有限公司签订一份协议书，约定采用联建方式，由吴某某向该公司购买包装城A型第十二间的对应楼下房屋即199号104室，建筑面积45.6平方米，总造价为人民币（以下币种均为人民币）96，330元。后为办理产权证，案外人吴某某又与上海马陆资产经营有限公司于2010年2月签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由吴某某向上海马陆资产经营有限公司购买位于嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室房屋（即系争房屋），建筑面积47.11平方米，转让价款为93，593.16元。双方在该合同的补充条款约定：“买受方确认该房屋是政府机关部门批准由上海包装城有限公司以联建户形式开发建设，上海马陆资产经营有限公司负责土地转性后统一销售的市场经营用商业房，买受方承诺继续服从该市场经营管理有限公司的统一经营、管理、招商以及经营区域划分、各项管理制度的执行。并接受市场管理公司合理的收费标准，按时交纳各项费用，买受方如需再次交易时有责任告知对方此补充条款继续有效，不中断执行……”。案外人吴建鹏取得产证后即将系争房屋交由弘洲公司统一对外出租经营。弘洲公司又与李建厂签订合同书，将系争房屋出租给李建厂，由弘洲公司向李建厂收取租金，弘洲公司在扣除税金后再将租金汇付案外人吴某某。
2013年3月9日案外人吴某某与杭志远方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由案外人吴某某将系争房屋转让给杭志远方，转让价为235，550元。同年3月25日杭志远方取得了系争房屋的房地产权证。杭志远方在签订该买卖合同时，已知系争房屋由弘洲公司出租给李建厂使用。同年4月9日杭志远发通知函给弘洲公司，要求弘洲公司将系争房屋于2013年6月15日前收回自用。
2013年5月5日弘洲公司与李建厂又续签一份合同书，约定弘洲公司将系争房屋续租给李建厂，租赁年限为2013年6月6日至2016年6月5日共三年，租金合计55，000元。同年8月，杭志远方向法院提起诉讼，诉请：一、李建厂立即从嘉定区宝安公路XXX弄XXX号XXX室搬离；二、要求李建厂支付从2013年6月17日至实际搬离之日的房屋使用费（按每月3，000元计算）。
原审法院审理中，李建厂向法院提出申请，要求追加弘洲公司，法院依法追加弘洲公司为本案第三人参加诉讼。
原审法院认为：系争房屋虽然现属杭志远方所有，但该房屋系杭志远方向案外人吴某某购买所得，吴某某在购买该房屋时，与出售人上海马陆资产经营有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款明确写明：“……买受方如需再次交易时有责任告知对方此补充条款继续有效，不中断执行……”。即系争房屋转让后，该房屋继续服从该市场经营管理公司的统一经营、管理、招商以及经营区域划分、各项管理制度的执行，也就是由弘洲公司对系争房屋继续统一对外招租和管理。吴某某转让给杭志远方时应该向杭志远方说明该项约定，杭志远方与吴某某所签订的房屋买卖合同实际是附条件的买卖合同，而且杭志远方购买系争房屋时也明知系争房屋是由弘洲公司统一对外出租给李建厂经营使用的。因此，应视为杭志远方在购买系争房屋时已接受系争房屋购买后仍应由弘洲公司对外出租经营的约定，所以，杭志远方现要求李建厂从系争房屋搬离的诉讼请求理由不足，难以支持。退一步讲，如果吴某某在出售系争房屋时没有对杭志远方说明补充条款的约定，因而造成杭志远方损失的，亦应由吴某某承担相应的民事责任。本案中李建厂及弘洲公司不承担民事责任。原审法院据此判决：驳回杭志远、盛燕燕、杭广参、杭甲、杭乙的全部诉讼请求。
原审法院判决后，杭志远、盛燕燕、杭广参、杭甲、杭乙不服提出上诉称，其是系争房屋的产权人，对系争房屋有占有、收益、处分的权利，而原审法院的判决永久的剥夺了其对自己房屋的占有权、使用权、收益权，违法了《中华人民共和国物权法》、《民法通则》的规定。案外人吴某某与上海市马陆资产经营有限公司所签订的补充条款排除了其对系争房屋的占有权，是无效条款。理由是依据《中华人民共和国合同法》第四十条的明确规定：提供格式合同一方排除对方主要权利的，该条款无效。弘洲公司非上海马陆资产经营管理有限公司，也不具备统一经营管理权，非经产权人授权，其无权出租系争房屋。请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
被上诉人李建厂辩称：案外人吴某某购买系争房屋时已经在补充条款明确约定需要服从弘洲公司统一对外进行出租经营，杭志远方对此是明知的，故弘洲公司将房屋出租给李建厂使用，杭志远方对此是没有权利主张的。且杭志远在购买系争房屋前从未询问过李建厂是否继续承租。系争房屋是李建厂从弘洲公司处合法承租，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人弘洲公司述称：吴某某与弘洲公司履行补充条款多年，各方当事人均未提出异议。补充条款第二条已经对马陆资产经营管理有限公司的性质进行了说明，吴某某对此是明知的，故吴某某将系争房屋转让给杭志远时应该是尽到了告知义务。考虑到市场的稳定性，在承租人到期不再使用商铺时，产权人可以经弘洲公司同意收回自用，但如果承租人愿意继续续租，则应依照补充条款约定继续由弘洲公司统一经营管理。包装城市场的租赁合同依照不同的承租人，有的一年一签，有的三年一签，有的五年一签。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，杭志远方确认，其购买系争房屋时是知道由李建厂在承租使用，并知晓是由弘洲公司在统一经营，其在购买系争房屋前未与李建厂协商过收回自用事宜。但吴某某在与其签订买卖合同时，并未告知该补充协议。购买房屋时只看过吴某某的房产证，没有看到租赁合同，吴某某只告诉系争房屋租期至2013年6月5日到期。因其在2010年10月购买了与系争房屋在同一商区的165号103室房屋（以下简称165号103室房屋），购买时该房屋也有租客在经营使用，一年合同期到期后与租客协商，收回自用，对此情况，弘洲公司也是清楚的，并表示每月支付管理费即可。现165号103室房屋由其收回自用，弘洲公司收取管理费。故其对购买系争房屋后能收回自用是比较自信的，因为租赁合同都是一年签一次。
本院审理中，上海包装城有限公司出具情况说明，载明其为了便利上海包装城市场的管理，由其出资成立下属公司“上海弘洲投资管理有限公司”，由其负责市场的前期管理和运作。2007年上半年，根据上海市有关规定，市场必须由专业的市场经营管理有限公司作为市场管理方，市场内经营者才能取得合法的相关经验证照并核发经营。于是其作为投资人于2007年5月18日成立“上海弘洲食品市场经营管理有限公司”，由该公司作为市场管理方对嘉定区宝安公路3705弄的房屋进行统一招商，管理。杭志远对此真实性没有异议，但认为其购买商铺系自用，理应收回。李建厂对此没有异议。
审理中，弘洲公司提供其与杭志远于2011年7月11日签订的《合同书》，约定由杭志远向弘洲公司租赁165号103（南）室，每年租金及管理费12，356元，租赁期限为2011年6月6日至2012年6月5日。合同第十一条约定，杭志远需无条件服从弘洲公司对市场经营产品区域总体规划的统一分配与管理。合同还对店铺广告招牌、治安管理、违约责任等进行了约定。弘洲公司称杭志远于2011年7月签订165号103室房屋的买卖合同，年底取得产权证，期间，165号103（南）室原承租人自2012年6月5日合同到期后不再续租且搬离房屋，杭志远提出要求自用，鉴于杭志远确认弘洲公司享有市场的统一招商管理权力，便签订了上述合同。且合同到期后，杭志远未继续交纳租金及管理费，该房屋现在为空关状态。杭志远称对合同真实性予以认可，165号103室房屋其他部分是其其后在补偿原承租人的情况下才予收回。该房屋确实空关，但是受到弘洲公司阻挠才空关的。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受到法律保护。案外人吴某某在购买系争房屋时所签订的买卖合同明确约定在吴某某再次出卖系争房屋后，仍需服从市场经营管理公司的统一经营、管理、招商以及经营区域的划分、各项管理制度的执行。杭志远方虽上诉主张其对此条款并不知晓，吴某某对此未明确告知，但杭志远在2011年已经在该市场购买相类似商铺，杭志远虽在购买后收回自用，但通过其与弘洲公司所签订的合同书内容仍载明系由弘洲公司作为该165号103（南）室出租人出租给杭志远，且有杭志远需无条件服从弘洲公司对市场经营产品区域总体规划的统一分配与管理等约定。杭志远亦陈述其在收回165号103（南）室外其余部分系在补偿了当时的承租人后才得以收回自用。本院认为，结合杭志远在购买165号103室房屋后收回自用等情况分析，杭志远对系争房屋存在上述由弘洲公司统一经营管理的约束系明知，其仍愿意购买系争房屋，理应受到该条款约束。其现在主张李建厂迁出系争房屋的理由本院难以采纳，对其上诉请求，本院难以支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杭志远、盛燕燕、杭广参、杭甲、杭乙共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 范 一
代理审判员 王晓梅
二〇一四年四月十四日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……