上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3078号
原告徐斌。
原告潘红梅。
原告徐仕翔。
上列三原告的共同委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。
被告上海泽宇置业有限公司。
法定代表人项斌。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告徐斌、潘红梅、徐仕翔诉被告上海泽宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法适用简易程序于2013年12月24日、2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告徐斌、潘红梅及三原告的共同委托代理人ＸＸ、被告上海泽宇置业有限公司的委托代理人陈家新、钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐斌、潘红梅、徐仕翔诉称：2009年2月26日，原告向被告签订上海市商品房预售合同，约定由原告向被告购买坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄合生国际花园XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），合同金额为3，187，670元。交房后不久，原告发现墙体开裂，渗水严重，存在严重安全隐患。经多次协商无果，原告请求法院判令：1、被告按照鉴定机构出具的修复方案对系争房屋进行纠偏加固、支付原告纠偏加固以外的费用619，985元，并赔偿原告97，998元；2、被告向原告支付逾期交房违约金1，219，283元（按原告已支付房价款3，187，670元的日万分之三标准计算，自2010年5月1日起算至纠偏加固完成之日止，暂算至2013年11月1日）。
被告上海泽宇置业有限公司辩称：1、同意按照修复方案进行维修，但不应该部分由被告维修、部分支付维修费用，否则会影响验收，导致难以区分责任；2、同意按照修复费用0.1倍的价格进行赔偿；3、被告已经向原告交付了合格的房屋，所以不存在逾期交房的情况。同时两项诉讼请求之间存在竞合，第一项诉讼请求是针对工程质量问题，而第二项诉讼请求是针对主体结构不合格；4、原告的部分主张超过诉讼时效，不应得到支持。
经审理查明：2009年2月7日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份（以下简称“系争合同”），约定原告向被告购买系争房屋，房屋面积暂测为217.44平方米，其中套内建筑面积217.44平方米，另有地下附属面积142.60平方米，房屋总价款暂定为3，187，670元。该合同第十一条约定，被告定于2010年4月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。该合同第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除合同。该合同第十七条约定，被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该合同第十八条约定，该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。该合同第二十二条约定，被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该合同另就其它事宜进行了约定。合同订立后，原告向被告付清经核定后的总房价款3，187，670元。2010年5月1日，原告办理了房屋入伙交接手续。其后，原告陈述其于2010年10月开始装修，2011年5月实际入住，现每周居住约2-3天。
经原告申请，本院于2013年7月1日委托上海房屋质量监测站对房屋质量及修复方案进行鉴定。该机构于2013年10月21日出具沪房检站（2013）建鉴字第36号司法鉴定意见书，其鉴定结论与建议为：1、被鉴定房屋目前主要存在外墙渗漏水、木地板受潮变形、地下室渗水，门窗角裂缝、雨水倒灌等损坏现象，主要与房屋施工存在缺陷和房屋变形等因素有关。2、被鉴定房屋基本呈向北方向倾斜，向北方向的平均倾斜率为4.7‰，大于《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限制4‰，主要与房屋南北侧土体存在高差等因素有关。3、被鉴定房屋在2013年9月9日至2013年10月11日各测点平均沉降速率介于-0.05mm／d～0.07mm／d，沉降尚未稳定。4、鉴于被鉴定房屋目前沉降尚未稳定，建议对被鉴定房屋地基基础进行必要的加固处理。5、建议翻作房屋下水管道。6、建议翻作房屋外墙防水。7、建议对地下室墙面和地面进行防水处理后，恢复表面装修。8、对室内渗水受损的墙面进行斩粉处理。9、对室内进水受损的木地板进行拆换处理。2014年4月22日，该机构出具补充意见为：1、建议对木楼梯受损部位进行拆换处理；2、建议对屋面瓦片进行全面检修。经原、被告发问，鉴定人回答称：房屋倾斜率超过4‰则认为房屋主体结构存在问题。同时，该房屋南北土体有高差，如果不打桩、土体没有处理好，那么就会存在沉降。考虑到该房屋有下沉式的庭院，那么应该打桩。
经原告申请，本院于2013年12月25日委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的修复费用进行评估。该公司于2014年5月20日出具沪港审基（2014）923号司法审价报告。该报告中确定的审价建议为：工程造价979，985元。其中，房屋修复工程审价造价为936，020元、露台部分修复审价造价为21，339元、屋面部分修复审价造价为22，626元。地基基础加固处理（压密注浆等）按同期市场价测算，单价按市场价1，000元／平方米、房屋面积为360平方米计取，总价暂按360，000元。原告对该报告无异议。被告认为价格偏高且装修内容应在其中剔除。基于原告要求被告加固地基、其余部分自行维修，本院询问审价人员意见，其向本院陈述：被告需要对地基进行加固，这部分是被告的职责范围之内，除此之外，属于常规修复，原告可以自行完成。
上述事实，由上海市商品房预售合同、松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋质量检测鉴定报告及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案被告同意按照鉴定报告中的修复方案进行修复，双方争议焦点在于：1、被告应如何就房屋存在的质量问题承担责任？2、能否适用系争合同中有关逾期交房违约金条款？原告的主张是否有部分超过诉讼时效？
关于第一项争议焦点，原告主张因其个人难以对地基部分进行进行加固而其余项目其有能力自行完成。被告则主张不应部分由被告维修，部分由原告自行维修。本院认为，首先，双方合同第二十条约定，房屋有其他质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还需按照修复费的0.1倍给予赔偿，原告亦是依据该条款主张权利的。其次，被告也不存在拒绝修复或者拖延修复的情形。最后，对地基及其余部分分别由原、被告承担不利于存在问题后责任的确定。因此，本院认为，被告应按鉴定报告确定的修复方案进行维修同时应按审价报告确定的金额向原告支付0.1倍的补偿款。
关于第二项争议焦点，本院认为，第一，根据鉴定报告，系争房屋倾斜超标已经对房屋主体结构安全产生影响，现在亦不符合国家标准，可见系争房屋现已属主体结构质量不合格。因此即使竣工验收当时系争房屋数据合格，但由于系争房屋现在的主体结构质量不合格系因主体结构部分本身施工的固有瑕疵所致，因此可以认定系争房屋主体结构质量不合格。第二，原告虽然接受了房屋，但其无法完全实现居住使用的目的，故原告有权依照系争合同第十二条之约定主张逾期交房违约金。第三，违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，本案中原告的损失可以系争房屋的租金标准来酌情确定，被告主张应按照每月1万元的标准计算，原告未在本院指定的期限内明确系争房屋的租金标准，故结合原告已实现入住且至今仍然居住、被告应支付的补偿款、周边房屋的租金标准及房屋租售比，本院采纳被告的意见，酌情将违约金的数额调至与损失相当。第四，原告直至本案鉴定机构机构出具鉴定报告后，方知该房屋的主体结构存在问题，故被告提出的时效抗辩本院不予采信。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内按房屋质量检测鉴定报告确定的修复方案对坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋进行修复；
二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐斌、潘红梅、徐仕翔修复补偿款97，998元；
三、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内按每月10，000元的标准向原告徐斌、潘红梅、徐仕翔支付自2010年5月1日起至修复完成之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费22，235元，减半收取11，117，50元，鉴定费30，000元，审价费32，100元，合计诉讼费73，217.50元，由原告徐斌、潘红梅、徐仕翔负担6，177.50元（已付），被告上海泽宇置业有限公司负担67，040元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年七月三十日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。