浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初5482号原告（反诉被告）：肖天洪，男，1976年12月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：程幸福、余剑英，浙江朋成律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆，住所地绍兴市鲁迅中路春波弄口。经营者：孙海芳。被告（反诉原告）：孙海芳，男，1958年1月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述两被告委托诉讼代理人：何建航、徐雯，浙江鉴湖律师事务所律师。原告（反诉被告）肖天洪与被告（反诉原告）孙海芳、被告（反诉原告）绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理中，被告提出反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）肖天洪及其委托诉讼代理人程幸福，被告（反诉原告）孙海芳及两被告共同委托诉讼代理人何建航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》，并要求两被告赔偿原告损失人民币捌佰万元整；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月5日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，由原告向被告承租位于绍兴市范蠡商城，该合同就租房房屋位置、面积、租赁期限、租金的支付方式及缴纳期间及违约责任等做了明确约定。原告按约履行了相应的合同义务，两被告自2014年3月份开始以种种理由阻碍原告行使合同权利，致使原告宾馆无法正常营业，根本无法实现合同目的。原告认为，两被告的行为已严重违约，根据双方相关违约责任的约定，应向原告赔偿人民币八百万元。就此各方未能协商解决，遂诉至法院，望判如所请。两被告辩称：原告与两被告签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，应当依法受到保护，双方应当依法履行合同，在双方履行合同中两被告并不存在任何违约行为，相反原告自2015年7月10日开始延迟支付租金，已经构成根本性违约，应当承担违约责任。两被告向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告立即支付尚欠租金及租金损失合计2662469.13元（仅算止2017年5月31日止，自2017年6月1日起应按每日4438.36元计付至房屋实际交还之日止）；2.反诉被告立即履行腾退义务，将承租房屋交还反诉原告；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2011年7月5日签订《房屋租赁合同》一份，由反诉被告承租反诉原告所有的位于绍兴市范蠡商城部分房屋，并开设绍兴梦江南假日酒店。反诉原告依约履行合同义务。根据合同约定，反诉被告应于每年1月10日、7月10日分别支付当年半年度租金，但反诉被告自2015年7月10日开始未按约履行支付租金义务，至今尚欠2015年度下半年租金41万元，2016年1月起的租金分文未付，严重违反了合同约定，损害了反诉原告的合法权益。反诉原告多方催促反诉被告履行付款义务，并于2016年5月24日以快递方式书面发送“租金催收函”，均未果。为此，反诉原告于2016年6月7日以特快专递方式向反诉被告发送了“关于解除《房屋租赁合同的通知》”（通知落款时间为2016年6月8日），依法解除了《房屋租赁合同》，并要求反诉被告在15日内交还承租房屋。反诉原告认为，反诉被告未按约支付租金，违反合同主要义务，系根本性违约，反诉原告有权依法解除合同，反诉被告应承担违约责任，立即付清所欠的租金、赔偿租金损失并交还承租房屋。反诉原告将保留继续追究其他违约责任的权利。反诉被告辩称：双方签订租赁合同属实，租赁合同约定的用途是开设宾馆，但反诉原告的五楼是无证面积，无法办理消防手续，因此反诉原、被告约定的租金应当按照反诉被告实际可用宾馆的面积进行结算。反诉被告确有部分租金没有支付，是因为反诉原告欠银行贷款，贷款银行要求反诉被告停止支付，反诉被告租赁房屋，反诉被告放弃优先租赁权，并要求反诉被告配合处置抵押物，随时腾退搬出，反诉被告停止支付租金是因为反诉原告引起，反诉被告可以支付租金，但反诉原告应该赔偿反诉被告停水、停电的损失，且租金只能计算到2017年1月25日。当事人围绕各自主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：证据1，通知1组，要求证明被告以电力检修为名，经常对原告经营的酒店断电，导致原告无法正常经营的事实。被告质证认为对通知原件的真实性没有异议，被告确实发过相应的通知，但需要说明通知发送并不等于停电必然发生，也可能会原告不配合检修或后来没有检修，线路检修包括在使用过程中造成线路损坏都是存在的情形，这不存在被告违约需要承担违约责任的问题。该组证据不能证明停电必然发生以及给原告造成的损失。本院依法对该组证据真实性予以确认。证据2，绍兴银行袍江支行告知书1份，要求证明因原告租赁的房屋已抵押经袍江支行，袍江支行已经提起诉讼，并在执行阶段，袍江银行明确要求原告方停止向被告缴纳租金。故原告没有向交纳租金是因为被告方没有履行归还银行贷款义务，导致原告对租赁房屋的使用处于一种不确定状态。被告质证认为对证据真实性被告不清楚，被告没有收到过该告知书，银行没有权利要求原告停付，这份告知书不是原告按照法律规定可以停止支付租金的依据，这是没有合同约定的。本院依法对该证据真实性予以确认。证据3，告知函打印件1份，要求证明被告方出租的房屋所存在的瑕疵，导致原告不能正常使用，原告要求被告进行修复的事实。被告质证认为被告没有收到过该告知函，实际上就有关消防检修的问题，2016年是没有停过电的，2017年停电是因为跳闸才停电。本院认为，该证据系原告单方制作，且被告不予认可，故对此不予认定。证据4，宾馆装修费用清单复印件1份，要求证明原告对装修房屋所支出的费用。被告质证认为装修清单是原告单方制作，不具有证明效力，装修现场都在，如果要证明装修事实，可以去现场检验，该证据不予确认。本院认为，该证据系原告单方制作，且被告不予认可，故对此不予认定。证据5，律师函复印件及邮寄凭证各1份，要求证明因原告的合同目的无法实现，要求与被告解除合同，并要求被告赔偿损失800万元的事实。被告质证认为律师函是收到的，在这之前被告已经按照法律和合同约定向原告提出解除合同，故律师函载明的内容与事实是不符的。本院依法对该证据真实性予以确认。证据6，证人证言2份，要求证明被告经常停电、停水，影响原告租赁房屋的正常使用的事实。被告质证认为两个证人都是原告的员工，第二位证人到现在还是原告的员工，不能客观真实地反映相关事实，两位证人依法不能作为有效证人使用。对于证人付某所作的证言，她是带有非常明显的倾向性，对停水、停电及房屋漏水问题提问的时候，她所作的回答都是不确定的。原告要求两位证人作证都是停电停水的问题，即使按照两位证人目前已经确认的事实，每年之中有几次停水停电，被告认为是正常的，也不能证明原告所提出的主张，而且原告提供的通知等材料能够证明所有的停水、停电都是事前发通知的。本院认为，该两位证人与原告存在一定的利害关系，故将结合其他证据对此予以综合认定。证据7，租金催收函2份、邮寄凭证2份、关于腾退房屋的通知1份、邮寄凭证1份、关于解除房屋租赁通知及邮寄凭证各2份，要求证明反诉被告从2015年7月10日开始没有付租金，租金已经欠付119万元。到2016年6月7日反诉原告向反诉被告以及梦江南酒店发送《关于解除房屋租赁合同》的通知，根据合同法规定行使了解除权并要求反诉被告腾退房屋的事实。反诉被告质证认为对租金催收函、解除合同的通知、腾退房屋通知，原告经营的酒店这三份材料收到，寄到原告户籍地的地址材料没有收到。对被告租金催收函的这些证据形式本身没有异议，但对相关内容有异议，原告方没有缴纳租金的原因是被告方将该处的房屋抵押给绍兴银行袍江支行，袍江支行已经明确通知要求原告停止支付租金。被告解除合同通知没有法律依据，原告不交纳租金是行使合同法赋予原告的不安抗辩权，被告要求原告腾退没有法律依据。本院依法对该组证据真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月5日，原告（反诉被告）肖天洪与两被告（反诉原告）孙海芳、绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆签订《房屋租赁合同》，合同约定两被告（反诉原告）将位于绍兴市，范蠡商城三楼约1790平方米（不包括三楼北首于梦江南装修前孙海芳已进行装修并投入使用的用房）、四楼约1900平方米、五楼南首约960平方米；范蠡商城一楼现已投入使用的前台（约100平方米）；范蠡商城五楼由孙海芳指定的办公室一间（约45平方米）出租给原告（反诉被告）肖天洪使用。租赁期限自2011年7月10日起至2021年7月9日止，合计租赁期限为十年。租金的支付为每年支付两次，即每年的7月10日与第二年1月10日前，支付当年半年度的租金。若原告（反诉被告）肖天洪房拖欠租金交纳两个月或以上的，则视为原告（反诉被告）肖天洪违约，（反诉被告）肖天洪将承担本合同中约定的违约责任。原告（反诉被告）肖天洪与被告（反诉原告）孙海芳双方不得提前收回房屋或退租，若双方被告（反诉被告）孙海芳提前收回房屋或原告（反诉被告）肖天洪提前退租的，产生这一行为者必须赔偿给对方损失八百万元。另查明，2016年5月24日，被告（反诉原告）绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆向原告（反诉被告）肖天洪寄送《租金催收函》，其中载明因反诉被告已欠反诉原告租金达119万元，要求反诉被告于2016年6月1日前将所签租金及相应违约金足额付清，如再逾期，将依法解除合同等。2016年6月7日，反诉原告绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆向反诉被告肖天洪寄送《关于解除的通知》，其中载明自反诉被告方接函之日起解除《房屋租赁合同》；自接函之日起十五日内腾空全部承租房屋交还反诉原告绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆，如逾期，反诉原告绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆将采取一切有效措施，包括停水停电等，收回上述出租房屋等。2017年1月20日，反诉原告绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆向反诉被告肖天洪寄送《关于腾退房屋的通知》，载明自2017年1月25日起停止对出租房屋内的全部水电供应，并停止办理一切与租赁有关的手续。要求反诉被告在2017年2月6日前将承租房屋交还反诉原告绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆，逾期反诉原告绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆将自行接收等。反诉被告肖天洪自2015年7月10日起未支付房屋租金，具体包括2015年下半年尚欠租金41万元，2016年整年度租金162万元及2017年实际占有使用期间的租金及占有使用费。本院认为，原告（反诉被告）肖天洪与两被告（反诉原告）孙海芳、绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆签订的《房屋租赁合同》主体适格，内容不违反法律行政法规的规定，应为有效，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。一、关于原告肖天洪本诉部分的各项主张。本院认为，根据原告提交的证据，仅可证明在原告承租房屋过程中存在停水停电的情形，而反诉被告均以书面通知的形式提前告知并载明因线路故障、消防事故、线路检修等客观因素所致，应属被告（出租人）在租赁期间所尽的正常维修管理义务行为，而原告的证据尚不足以证明上述情形已致使其无法正常使用租赁物，合同目的无法实现，故对原告以此为由要求解除房屋租赁合同及要求被告支付违约金的主张，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。二、关于反诉原告反诉部分的各项主张。本案中，反诉原告已按约将出租房屋交付给反诉被告肖天洪使用，但反诉被告肖天洪自2015年7月10日起至今未付房屋租金，虽反诉被告称其拒不支付租金系因承租房屋已被抵押权人诉至法院，其属履行不安抗辩权。但反诉被告肖天洪仅提供了案外人绍兴银行股份有限公司袍江支行出具的告知书1份，其中要求其停止向反诉原告支付租金的内容并非原、被告双方合同约定的亦或法定的拒付租金的情形。且绍兴银行股份有限公司袍江支行告知书的落款时间为2016年6月20日，而反诉被告肖天洪自2015年7月10日起便一直欠付房屋租金，截至2016年6月20日已拖反诉原告近一年之久。另，反诉原告2016年5月24日已向反诉被告发出书面催告，但反诉被告并未采取合理措施积极与反诉原告沟通协商，仅依据案外人的告知书拖延履行付款义务，故反诉被告肖天洪已构成违约。根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。综上，现反诉原告要求解除与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》、反诉被告支付其房屋租金以及将承租房屋腾退并交还反诉原告的主张，证据充分，于法有据，本院应予支持。其中，关于合同的解除时间，根据合同法相关规定，当事人一方根据法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本案《房屋租赁合同》解除时间应为反诉原告将《关于解除的通知》送达反诉被告的时间，即2016年6月7日。关于反诉被告尚欠反诉原告的房屋租金，根据庭审调查，反诉被告自认其尚欠反诉原告2015年下半年租金41万元，2016年整年房屋租金162万元，对此本院予以确认。关于2017年房屋租金计算的截止日期，因反诉原告在其通知中已载明要求反诉被告于2017年2月6日前腾退房屋，否则其将自行接收，且涉案房屋自2017年1月25日已被反诉原告单方强制停水、停电，导致反诉被告无法经营，酒店被迫关停。综上，本院确认反诉被告对涉案房屋的实际占有使用时间截至到2017年2月6日，故2017年欠付租金应为164219.32元（162万/年÷365天×37天）。三、关于反诉原告在合同履行过程中的瑕疵。本院认为，原告肖天洪提供的证据虽不足以证明被告构成违约致使其合同目的无法实现，但被告在合同履行过程中亦存在一定的瑕疵。首先，根据租赁合同记载，原告承租案涉房屋系用于宾馆住宿使用，被告对此亦应知晓。但在原告实际使用过程中，停水、停电的发生客观上对原告的经营必然会产生一定的不利影响。其次，原、被告双方约定租赁期截至2021年7月9日，但被告将涉案房屋抵押给案外人绍兴银行股份有限公司袍江支行，后因其无力偿还贷款被诉至法院，涉案房屋被案外人绍兴银行股份有限公司袍江支行申请保全，并于2015年7月9日经法院判决案外人绍兴银行股份有限公司袍江支行对涉案房屋（抵押物）具有优先受偿权。被告作为出租人，在合同履行期间应全面履行合同约定义务，确保涉案房屋处于可供反诉被告正常经营使用的稳定状态，但被告的欠贷行为客观上致原告承租的房屋使用权处于不确定状态，被告对此应承担一定的责任。综上所述，本院认为，原告（反诉被告）作为承租人具有依约按时支付租金的义务，但被告（反诉原告）在合同履行中的瑕疵一定程度上影响了原告（反诉被告）对租赁物的全面有效使用，故对反诉被告肖天洪尚欠反诉原告的房屋租金酌情扣减30%，即反诉被告肖天洪共应向反诉原告支付绍兴市范蠡商城房屋租金1535953.52元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉被告肖天洪应于本判决生效之日起三十日内日支付反诉原告孙海芳、绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆房屋租金1535953.52元；二、反诉被告肖天洪应于本判决生效之日起三十日内日将位于绍兴市范蠡商城承租房屋腾退并返还给反诉原告孙海芳、绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆；三、驳回原告肖天洪的诉讼请求；四、驳回反诉被告孙海芳、绍兴市越城孙海芳越国文化博物馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法收取67800元，由原告肖天洪负担3977元。反诉案件受理费依法收取28100元，由反诉原告负担11890元，由反诉被告肖天洪负担16210元，反诉被告肖天洪负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  戴伟章代理审判员  张 蓓人民陪审员  鲁云根二〇一七年十一月六日书 记 员  陆迎龙附页：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?*MERGEFORMAT?11?