辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01210号
上诉人（原审被告）：大连西岗建设投资有限公司，住所地大连市西岗区长春路350号205室。
法定代表人：栗思民，该公司董事长。
委托代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。
委托代理人：林凤鹰，辽宁仕鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连金华房地产开发有限公司，住所地大连市金州区友谊街道和平路9号。
法定代表人：王云忠，该公司经理。
委托代理人：于清浚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区大连特运办事处，住所地大连市甘井子区大连湾街道。
负责人：王民，该办事处主任。
委托代理人：祝建业，男，中国人民解放军沈阳军区联勤部法律顾问处法律顾问。
委托代理人：王质义，男，中国人民解放军沈阳军区装备部65196部队工程师。
原审原告中国人民解放军沈阳军区大连特运办事处（以下简称“大连特运处”）与原审被告大连西岗建设投资有限公司（以下简称“西岗建投公司”）、原审被告大连金华房地产开发有限公司（以下简称“金华公司”）确认合同效力纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年7月31日作出（2014）西民初字第126号民事判决，西岗建投公司和金华公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人西岗建投公司的委托代理人刘甲明，上诉人金华公司的委托代理人于清浚，被上诉人大连特运处的委托代理人祝建业、王质义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连特运处一审诉称：1994年2月21日，原告与中国人民解放军东北金城大连房地产开发公司签订联建合同。合同约定，在大连市西岗区市场街沈辽字第1240号座落的营区内建设军援军贸办公楼（现地址为西岗区胜利东路333号），全部产权为原告所有，按原告与金城公司4：6比例分成，金城公司所得楼房面积和土地的使用期间为合同签订之日起50年整，即到2044年2月21日止，可按规定对外转让使用权，但不得超过合同规定的期限。其后，案涉房屋使用权几经辗转至被告金华公司。2011年1月27日，被告金华公司将此房屋整体使用权转让给被告西岗建投公司，转让金额为5，850万元，双方约定使用权期限至2061年1月26日。现被告西岗建投公司占用此房屋，其使用权期限将妨害原告的物权，对原告形成侵权，且违反了法律强制性规定。原告现诉至法院，请求法院判令两被告签订的合同书约定2044年2月21日至2061年1月26日的房产使用权期间无效。
被告西岗建投公司一审辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院依法驳回原告的起诉或者驳回其诉讼请求。一、请求驳回原告起诉的意见：1、两被告签订的房屋转让协议是合法有效的，原告不是合同当事人，根据合同相对性原则，原告无权对该协议部分条款主张无效。2、原告不是涉案房屋的办证机关，无权对房屋使用权证确定的期限主张无效。3、两被告与原告不存在债权债务的关系，不存在恶意的行为，原告无权对转让行为及期限主张权利。综上，原告不是涉案法律关系的利害关系人，无权对两被告之间协议的条款主张无效。二、即使原告主体适格，亦应驳回其诉讼请求，理由如下：1、根据合同法第五十二条规定，只有在法定情形下合同才无效，二被告的协议不在此列。2、原告主张的《军队房地产经营管理规定》只是一种管理性的规范，并非效力性规范，不能作为判决的依据。
被告金华公司一审辩称：不同意原告诉讼请求，答辩意见与被告西岗建投公司的答辩意见一致。
一审法院审理查明：1994年2月21日，原告与中国人民解放军东北金城大连房地产开发公司（以下简称金城公司）签订联建合同。合同约定，在大连市西岗区市场街沈辽字第1240号座落的营区内建设军援军贸办公楼（现地址为西岗区胜利东路333号），全部产权为原告所有。房屋建成后，按原告与金城公司4：6比例分成，金城公司所得楼房面积和土地的使用期间为合同签订之日起50年整，可按规定对外转让使用权，但不得超过合同规定的期限。该合同经过大连市中山区公证处公证。1994年2月25日，金城公司与中国经济开发信托投资公司的下属子公司中经信大连实业开发公司签订联建合同。金城公司将前述案涉房屋项目转给中经信大连实业开发公司进行投资建设。合同签订后，案涉房屋开始建造并建成使用。2002年6月，中国经济开发信托投资公司被中国人民银行撤销，案涉房屋由清算组管理。6月29日，该清算组（甲方）与沈阳军区政治部办公室联络局（乙方）、辽宁中金拍卖有限责任公司（丙方）签订房产使用权转让合同，将案涉房屋整体使用权转让给沈阳军区政治部办公室联络局，该合同未约定使用权期限。2006年7月15日，沈阳军区政治部办公室联络局与被告金华公司签订房屋买卖合同，以1，600万元价格将案涉房屋使用权转让给金华公司，使用权期限自2006年7月1日至2076年6月30日。2011年1月27日，被告金华公司与被告西岗建投公司签订大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书。协议书约定，被告金华公司向被告西岗建投公司出售案涉房屋的使用权，总房款为5，850万元。房屋使用期限为50年，即自2011年1月27日至2061年1月26日。合同签订后，被告西岗建投公司给付被告金华公司转让款并取得案涉房屋整体使用权。案涉房屋现作为西岗区365市民中心使用。
一审法院认为：原告系案涉房屋的产权单位，对案涉房屋享有物权请求权。1994年2月21日，原告通过联建合同明确表示对外让与案涉房屋使用权期限为50年（至2044年2月21日），该行为系对物权的处分。其后历次转让合同中关于使用权期限的约定，均不应超过2044年2月21日。如有超期，其约定无法对抗原告的物权请求权。被告金华公司与被告西岗建投公司关于案涉房屋使用权期限约定为至2061年1月26日止，已超过原告对外明确的使用权期限2044年2月21日，超出部分的使用期限将侵害原告的物权权益，故原告要求确认二被告合同中约定的案涉房屋使用权期限自2044年2月21日至2061年1月26日无效的请求，符合法律规定，予以支持。关于二被告称原告非合同当事人，与二被告不存在债权债务关系，并非适格诉讼主体的辩解，因原告系案涉房屋的产权单位，二被告签订的合同与其具有直接利害关系并侵害了原告物权权益，因此原告系适格诉讼主体，对二被告此辩解，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十六条之规定，一审法院判决：被告大连金华房地产开发有限公司与被告大连西岗建设投资有限公司签订的大连市西岗区胜利东路333号军产房屋转让协议书约定使用权期限中的2044年2月21日至2061年1月26日期间无效。案件受理费100元（原告已预交），由被告大连金华房地产开发有限公司、大连西岗建设投资有限公司负担。
宣判后，西岗建投公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回大连特运处的原审诉讼请求。其主要上诉理由为：一、案涉房屋依附的土地为国有划拨土地，国有土地使用权证中并没有对批准使用期限作出明确规定，根据房随地走、地随房走的原则，国有土地上建设的房屋亦不存在使用期限的制约与限制，故大连特运处对案涉土地上房屋使用期限的内部约定无效。另外，原审法院认为大连特运处对房屋使用期限的最初约定是对物权的处分，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款的规定，实质是大连特运处单方面创设物权使用期限。根据民法理论和类推原则，物权法是强行法，遵循物权法定，大连特运处即使作为划拨土地的使用权人也无权对物权的期限作出相关约定，即使有约定也属无效。二、大连特运处与案外人金城公司最初对房屋使用期限的约定内部有效，但因其没有在有关机关登记公示，亦没有对后来的买受人明示和说明，故其不能对抗合同之外的第三人，即对西岗建投公司没有法律约束力。三、西岗建投公司是善意的案涉房屋购买人，且取得沈阳军区相关部门颁发的房产证书，其对房屋使用到2061年1月26日合法有效。四、《军队房地产经营管理规定》是规范性文件，不属于法律行政法规范畴，且属管理性规范而非效力性规范，不能作为认定无效的依据。案涉房屋为军产房，而大连特运处并非案涉房屋产权证的颁发主体，故大连特运处不是适格的诉讼主体。
金华公司亦不服原审判决，上诉请求撤销一审判决，发回重审。其主要上诉理由为：一、本案没有按照立案时的案由审理，民事行政审判不分，且一审遗漏诉讼主体。本案以确认合同效力纠纷立案，而法院审理却是围绕房屋使用权审理。根据房地产管理法第二条、第六十条以及物权法第六条的有关规定，我国房屋使用权的确认是行政登记制度，并不由双方合同约定。金华公司是与沈阳军区政治部办公室联络局签订的房屋买卖合同，且由该联络局颁发的房证，故案涉房屋原始单位应当参加诉讼，进而查清大连特运处如何取得案涉房屋。二、原审法院认定事实不清。原审确认案涉房屋所在土地具有国有土地使用权证，但没有查清该土地证批准使用期限，且大连特运处如何取得案涉房屋也不清楚，故原审法院在事实不清的基础上适用法律当然存在错误。三、大连特运处提到的《军队房地产经营管理规定》已于2000年作废。
大连特运处表示服从原审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明，案涉房屋为军产房，房屋所在土地为国有划拨土地，土地使用者为大连特运处。2014年9月30日，沈阳军区联勤部基建营房部出具《辽字第5405号坐落房地产权属情况说明》，内容为：“沈阳军区大连特运办事处管理使用的沈辽字第5405号坐落营区，位于大连市西岗区胜利东路333号（原登记地址为大连市西岗区市场街199号），1993年领取的《国有土地使用权证》登记土地面积7，674.63平方米，房屋登记面积14，001平方米，为军队房地产，特此说明。”
本院另查明，使用权人为西岗建投公司、编号为（沈证办联络局）房证第0278号房屋使用权证经沈阳军区政治部办公室联络局委托鉴定，证书中加盖的“中国人民解放军沈阳军区政治部联络局”的印章与该局印章不是同一印章。
本院认为，本案系因军产房使用权转让产生的纠纷。在我国，军产房是一种特殊的房产形式，其产权归中央军委。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。本案中，各方当事人对案涉房屋为军产并无争议，根据沈阳军区联勤部基建营房部出具的情况说明可知，大连特运处为案涉房屋所在土地的合法使用权人，根据其与金城公司签订的联建合同的有关房屋产权归属的内容约定，在无相反证据情况下，应当认定大连特运处系案涉军产房的授权管理单位，其依法有权提起本案诉讼。西岗建投公司以大连特运处非案涉房屋产权办证主体主张大连特运处不是适格主体，没有法律依据，本院不予支持。
关于西岗建投公司与金华公司均提及的案涉房屋所依附的国有划拨土地没有使用期限的制约，故房屋也应没有使用期限制约的观点，本院认为，房屋使用期限与土地使用期限并非完全等同，且“房随地走、地随房走”反映的是建筑物及其所占范围内的建设用地使用权的一并转让，并非二者使用期限一致的有关规定，故西岗建投公司和金华公司的该项观点，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于西岗建投公司提出的大连特运处创设物权使用期限一节，如上所述，军产房系特殊的房产形式，按照其有关规定，对其使用权期限也有禁止性规定。况且，现有法律法规并未将房屋使用权作为一项独立于房屋所有权的物权进行规定，大连特运处在联建合同中约定金城公司对所得房屋使用权的期限，并不违反现行法律法规的有关规定，西岗建投公司的该项观点，于法无据，本院不予支持。
关于西岗建投公司提出的其已取得案涉房屋的使用权证，其是善意购买人一节，现有证据显示，西岗建投公司取得的案涉房屋使用权证已经鉴定证实并非真实，西岗建投公司主张其已善意取得该房屋使用权不符合善意取得的适用要件，故对于西岗建投公司的该项观点不能成立。
关于西岗建投公司提出的大连特运处与金城公司对房屋使用权期限的约定不能对抗合同外的第三人一节，本院认为，从大连特运处与金城公司签订的联建合同的有关约定可知，金城公司取得的是约定期限内（即至2044年2月21日）的房屋使用权。至于其后对案涉房屋使用权的历次转让，依据的是转让人在约定期限内享有对该房屋使用权处分的权利。即后续房屋使用权的转让具有一定的依附性。金华公司与西岗建投公司签订的军产房屋转让协议书中约定的房屋使用权期限至2061年1月26日止，超出大连特运处最初与金城公司约定的房屋使用权期限，在大连特运处与金城公司约定的房屋使用权期限届满后，转让人金华公司即已丧失了对于该房屋使用权进行处分的合法权源，故大连特运处与金城公司对房屋使用权期限的约定，对后续受让该房屋使用权的人仍具有约束力。西岗建投公司的该项观点，证据不足，本院不予支持。
至于金华公司要求追加沈阳军区政治部办公室联络局为本案当事人参加诉讼一节，因该联络局与本案并无法律上的利害关系，其是否参加本案诉讼，亦不影响本案实体处理，故对金华公司该项观点，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，实体处理正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人大连西岗建设投资有限公司负担100元，上诉人大连金华房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年十一月××日
书 记 员 王 亮