广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2841号
上诉人（原审原告、反诉被告）：毕坤武（现变更名为毕能铖），住湖南省安乡县。
委托代理人：郭明，广东鸿开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾镇沙湾东村民委员会，住所地广州市番禺区。
负责人：何柱彬。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社，住所地广州市番禺区。
法定代表人：何柱彬，职务主任。
原审原告、反诉被告：张芳，住湖南省安乡县。
上诉人毕坤武因与被上诉人广州市番禺区沙湾镇沙湾东村民委员会（以下简称沙湾东村委会）、广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社（以下简称沙湾东村股份合作经济社）、原审原告、反诉被告张芳租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第5号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。被上诉人沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社及原审原告、反诉被告张芳经本院传唤，均无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月17日，沙湾东村委会发出《沙湾镇沙东村牌坊路商铺投标须知》，称沙湾镇沙东村牌坊路（即东村食街）租赁期将满，现对全社会公开招标，投标商铺共31间，分为6个标的，每个标的包含建筑物首层、二层及建筑物对出空地（空地不计算租金），以资料附图为准；合同期限为10年（即2012年6月1日至2022年5月30日）；商铺将于2012年5月10日前交付中标者使用，设置30天免租装修期；投标时间为2012年4月13日下午2时30分，地点为沙湾镇沙湾东村村委会大堂等。
2012年4月24日，沙湾东村股份合作经济社作为出租方（甲方），张芳、毕坤武作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，其中约定：乙方于2012年4月13日下午经公开投标，投得甲方座落在沙湾镇东村牌坊商铺3号标的（牌坊商铺首层及二层11-16号商铺共6间，面积共512.16平方米，以下简称涉讼物业）使用权。租赁期共10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止。甲方需于2012年5月10日前将中标商铺交付乙方使用。合同签订后，乙方所交缴的招投标保证金50000元转为商铺标的保证金，合同期满乙方付清各项费用后3天内甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息。中标金额为月租金35元／平方米，租金每两年在原租金基础上递增15%。每月的租金乙方必须在当月的15日前交纳，乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的5‰向甲方交付滞纳金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止合同收回该商铺，并有权向乙方追讨所欠租金及滞纳金，乙方所交保证金不得退回。甲方不按时交付商铺给乙方使用，应按实际交付使用时间计算租金，逾期2月以上，作违约处理，乙方有权解除合同，甲方必须将保证金双倍返还给乙方。租赁期间，甲方中途无故收回商铺或解除合同作违约处理，除双倍返还保证金给乙方外，还应赔偿乙方因此而受到的实际损失，如乙方要求继续履行合同的，甲方应承担履行合同的义务。租赁期间，乙方擅自将商铺进行转租或中途擅自解除合同作违约处理，甲方有权终止合同收回商铺，乙方所交保证金不得退回，并赔偿甲方因此而受到的实际损失，同时甲方还向乙方追讨所欠的租金及滞纳金。如遇到不可抗力令合同不能履行或者不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。同日，沙湾东村股份合作经济社向张芳、毕坤武开具了票号为穗财0384363的收据，确认收到租赁保证金50000元。并且，沙湾东村股份合作经济社将涉讼物业交付张芳、毕坤武使用，张芳、毕坤武在《交铺确认书》上签名进行了确认。
2012年5月7日，广州市番禺区沙湾镇人民政府在中国采招网上发布《沙湾镇岗心路（含经述段）改造工程施工总承包预招标公告》，称对沙湾镇岗心路（含经述段）改造工程施工进行施工总承包公开招标，选定承包人。工程位于广州市番禺区沙湾镇东北面，西环路以西，东村以东，南面为362省道。岗心路由东往西分别与西环路、青云东路、经述路相交，与青萝路连接；设计起点为青萝路金碧酒家前，止点连接西环，新建道路总长约695米，路宽26米。经述路由北往南分别与岗心路、沙渡公路相交；本次设计起点为东村村口，止点连接岗心路，新建道路总长约604米，路宽26米。递交投标文件起始时间2012年5月28日0时0分，截止时间2012年6月18日9时30分，开标时间2012年6月19日9时30分。
2012年6月12日，张芳、毕坤武向沙湾东村股份合作经济社支付了牌坊商铺3、5、6号标的2012年6月的租金合共47071.9元，沙湾东村股份合作经济社出具了票号为穗财0384401的收据予以确认。张芳、毕坤武与沙湾东村股份合作经济社在原审庭审中均确认沙湾东村股份合作经济社已收取了涉讼物业2012年6月的租金17925.6元。
2012年7月25日，广州市番禺区沙湾镇人民政府规划建设办公室向商户、厂企、居民发出《通知》，具体内容如下：岗心路（含经述段）改造工程计划在2012年8月上旬开工，预计工期为3个月，具体情况我办在实施时将会与商户、厂企、居民联系，请道路沿线的商户、厂企、居民做好生产经营准备。
依张芳、毕坤武申请，原审法院向番禺区沙湾镇政府调查岗心路（含经述段）改造工程的规划情况，该镇建设规划办公室答复认为，扩路工程方案是于2012年5、6月份确定，确定以后再通知沙湾东村村民委员会。
沙湾东村股份合作经济社确认在2012年7月底得到了沙湾镇政府关于扩路的通知。扩路工程于2012年8月份开始施工。2012年8月15日张芳、毕坤武认为租赁商铺前空地被占用及扩路工程影响了其经营，向沙湾东村股份合作经济社提交了一份《短期停交租金和长期降低租金申请书》，要求降低租金和停收2012年8月1日至2013年1月30日期间6个月的租金。2012年9月12日沙湾东村股份合作经济社向张芳、毕坤武邮寄一份《通知》，认为经村两委、生产队长及民主监督小组集体开会决定，在修路期间，按照合同租金每平方米每月减少15元（减租时间从2012年8月1日至2012年11月31日止），2012年12月1日起按原合同条款执行。此后，张芳、毕坤武与沙湾东村股份合作经济社就租金问题未达成一致意见。沙湾东村股份合作经济社确认其已于2012年12月10日通过换锁方式收回涉讼物业。
另查明，涉讼物业至今未取得建设工程规划许可证。
因本案纠纷，张芳、毕坤武于2012年12月21日向原审法院起诉请求：一、撤销张芳、毕坤武和沙湾东村股份合作经济社所签订的商铺牌坊3号标的的商铺《租赁合同》；二、沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社返还毕坤武、张芳租金保证金50000元、租金17925.6元，合计67925.6元；三、本案诉讼费由沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社承担。
原审庭审中，张芳、毕坤武变更了第一项诉讼请求为：要求确认张芳、毕坤武和沙湾东村股份合作经济社所签订的牌坊3号标的商铺《租赁合同》无效。
沙湾东村委会原审辩称：我方不是合同的主体，我方只参与招投标的事宜，不应承担民事责任。若法院审理后认为我方应承担责任，则我方的答辩意见和反诉事项理由等与沙湾东村股份合作经济社的答辩和反诉意见一致。
沙湾东村股份合作经济社原审辩称其不同意毕坤武、张芳的诉讼请求，现毕坤武、张芳逾期交租构成违约，现应由毕坤武、张芳承担违约责任。
沙湾东村股份合作经济社原审提出反诉请求判令：一、毕坤武、张芳所交的履约保证金50000元归广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社所有；二、毕坤武、张芳缴交至沙湾东村股份合作经济社收回商铺之日即2012年12月9日止的租金94832.21元；三、毕坤武、张芳按每天5‰的标准支付滞纳金至实际缴交租金之日止，暂计至2013年11月17日为56607.31元；四、毕坤武、张芳对上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由毕坤武、张芳承担。
就沙湾东村股份合作经济社的反诉，毕坤武、张芳辩称其不同意沙湾东村股份合作经济社的反诉请求，其有权请求沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社支付违约金及双倍返还保证金的权利。
为证明案件事实，张芳、毕坤武提供了如下证据：证据1、《商铺投标须知》，证明沙湾东村委会于2012年3月17日发布《商铺投标须知》，明确商铺前的空地包括在招标范围之内，且附有资料图。证据2、商铺平面图，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社提供的商铺平面图亦已明确商铺前的空地面积。证据3、《租赁合同》，证明基于商铺前空地可无偿使用，2012年4月24日，毕坤武、张芳与沙湾东村股份合作经济社签订3号标的商铺租赁合同。证据4、收据2张，证明沙湾东村股份合作经济社已收取毕坤武、张芳的租赁保证金5万元及租金17925.6元，合计67925.6元。证据5、沙湾镇人民政府《招标公告》，证明沙湾镇人民政府于2012年5月发布路面改造工程施工投标公告，其中改造的路面包含而毕坤武、张芳租赁商铺前空地。证据6、沙湾镇人民政府《通知》，证明沙湾镇人民政府于2012年7月25日发布通知，计划于2012年8月上旬开始路面改造工程，预计工期3个月。证据7、申请书及证据8、快递单，共同证明毕坤武、张芳得知情况后，多次与沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社商讨因租赁商铺前空地被占用暂时停交和减少租金事宜，但沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社却一再拖延。证据9、证人证言，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社明确租赁标的包含商铺前空地及隐瞒该空地欲扩建路面的事实。证据10、照片，证明毕坤武、张芳租赁商铺前空地被占影响生产经营的事实。证据11、录音，证明毕坤武、张芳已将商铺交还沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社。
就张芳、毕坤武提交的上述证据，沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社共同质证认为：对证据1、真实性无异议，但不确认该证据上用笔手写的部分，当时是没有的，是毕坤武、张芳在事后填写的。证据2-4真实性、关联性、合法性均无异议。证据5为打印件，我方没有看过该网页，故无法确认真实性。证据6、没有原件，故真实性不予确认，而我方从来没有收到过该通知。证据7、8投递单是原件，但申请书我方并没有收到。证据9、均是由毕坤武、张芳打印好让证人签名的，我方认为是毕坤武、张芳以自行的意思打印好让证人签名，该证人证言只陈述对毕坤武、张芳有利的，对其不利的没有陈述即当时我方在招投标公告中已明确告知商铺门前空地的使用事项。证据10、我方确认将商铺交付给毕坤武、张芳后，在8月份商铺门前的道路是进行了扩路，对其经营是有影响，但我方也发出了通知以减少租金的方案处理该事情，但毕坤武、张芳拒绝签收。证据11、真实性无异议，但商铺是毕坤武、张芳租赁给广州机施建设集团有限公司道路施工队的，每月5千元。
为证明案件事实，沙湾东村股份合作经济社提交了如下证据：证据1、广东省农村集体经济组织证明书及组织机构代码证，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社的主体资格。证据2、建设用地批准书及红某，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社出租给毕坤武、张芳的商铺是合法的。证据3、交铺确认书，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社在2012年4月24日已将商铺交给毕坤武、张芳使用。证据4、通知及特快专递退件资料，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社通知毕坤武、张芳调整修路期间的租金，但毕坤武、张芳拒不签收。证据5、照片，证明同地路段商铺生意红火，并未受修路太大影响。证据6、证明及营业执照、现场照片、手机短信内容照片，证明毕坤武、张芳已将商铺擅自转租给别人，手机短信内容是毕坤武、张芳通过自已的手机发信息给村委书记称自己没有收过商铺的租金。证据7、解除合同通知书特快专递资料、照片，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社依法通知毕坤武、张芳解除合同，并于2012年12月10日通过换锁方式收回了商铺。当庭补充提交证据8、宗地图，证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社出租给毕坤武、张芳的商铺是合法的。
就沙湾东村股份合作经济社提交的上述证据，张芳、毕坤武质证认为：对于证据1、真实性、关联性、合法性无法确认，由法院核实。证据2、建设用地批准书及红某，真实性我方无法确认，由法院核实。对于关联性我方认为不能证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社租赁给我方的商铺就是属于建设用地批准书及红某中所批准的土地。在建设用地批准书中，土地的用途是工业建设用地，而不是商业用地。因此，上面所盖的商铺是不能出租的。建设用地批准书只是国家相关单位批准了这块土地可以进行工业建设用地，并没有允许在该地块上盖商铺进行出租，因此不能证明沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社所述的出租的商铺属于合法商铺。至于红某没有原件核对，对于真实性不予确认。即使是真实的，红某也不等同于建设工程规划许可证或房产证。因此也不能证明涉案商铺是合法建设。证据3、交铺确认书，我方确认在2012年4月24日签收了该证据，虽然我方签收了该证据，但事实上我方并没有在商铺内实际经营、占用及使用。并且商铺由沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社另租给他人，等于沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社已经收回商铺。证据4、对于通知及特快专递退件资料，我方没有收到该通知，该通知是要求与我方关于商铺处理的事宜进行协商，与本案没有关联性。也证实了由于沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社隐瞒了事实真相与我方进行协商，在协商过程中我方某停交或缓交租金。证据5、真实性无异议，但对于照片显示的内容我方无法确认，无法确认照片时间，也无法确认照片中人员的身份。另外从照片中可以看出，邻边的餐饮店的生意确实是受到了影响。门前大部分空地已经被占用，食客坐在被挖凹不平的地面上吃饭，故已受到了影响。而且地面上已经无法摆桌椅，影响了我方的经营。沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社当时承诺门前的空地是无偿使用的，但隐瞒了扩路的事实，故构成了欺诈。证据6、对于证明，该证明上盖章的单位与照片上租赁3号标的的广州机施建设集团有限公司道路施工队是否是同一个租户，我方无法确认。该广州机施建设集团有限公司道路施工队的单位与沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社之间是何关系，我方不清楚，但根据庭审我方认为是属于涉案商铺的承租方，故广州机施建设集团有限公司道路施工队与沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社之间是有利害关系的，故该证明不能作为证据使用。对于证明内容的真实性不能确认，涉案商铺并不是由我方出租的，至于由谁出租及租金情况我方不清楚。对于营业执照由于没有原件，我方不予确认。对于现场照片真实性无异议，从该照片中可以看出，门前的空地是无法使用的，已经进行了改扩建工程。对于手机短信内容照片真实性无异议，当时是沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社将商铺出租给广州机施建设集团有限公司道路施工队后，还以毕坤武名义将商铺出租给广州机施建设集团有限公司道路施工队要求其交付租金。后我方找到广州机施建设集团有限公司道路施工队的负责人进行询问后才发该信息给村委书记的。证据7、解除合同通知书我方并没有收到，租赁合同是无效的，因此该通知书不存在解除的前提，故对于该通知书我方不能确认。快递单上并没有签收人的签名，毕坤武、张芳也没有收到过该邮件。对于从网上打印的投递并签收的信息不知道是何人签收，我方并没有签收过。对于照片真实性无异议，但该照片形成的时间是在路面基础已经修好的情况下拍摄的，因为与我方在修路期间拍摄的情况不相符。从照片上可以显示，即使路面已经修好，前面的路面仍然是不能使用的，致使我方签订的合同目的不能实现。该照片并不能显示出沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社所要证明的事实，与其所证明的事实没有关联性。另外按照沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社的陈述，在修路期间我方已经逾期支付租金，但为何沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社不按合同的约定逾期一个月收回商铺。证据8、宗地图的质证意见与证据2的质证意见一致。
沙湾东村委会在举证期限内没有提交任何证据。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼物业一直未取得建设工程规划许可证，故张芳、毕坤武与沙湾东村股份合作经济社签订的租赁合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，故对张芳、毕坤武要求沙湾东村股份合作经济社返还保证金50000元的诉请，理据充足，原审法院予以支持。对沙湾东村股份合作经济社要求没收保证金50000元的反诉请求，原审法院不予支持。沙湾东村股份合作经济社应向张芳、毕坤武返还保证金50000元。
张芳、毕坤武确认其已于2012年4月24日签收了《交铺确认书》并接收了涉讼物业，虽张芳、毕坤武称并未实际使用涉讼物业及在内进行经营，且在原审庭审时认为沙湾东村股份合作经济社在道路改造期间将涉案物业租赁给案外人广州机施建设集团有限公司道路施工队，但张芳、毕坤武并未提供相关证据予以证实，涉讼物业实际应由其占有及支配。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张芳、毕坤武应参照《租赁合同》约定的租金标准向沙湾东村股份合作经济社支付涉讼物业的占有使用费。因《租赁合同》约定租赁期自2012年6月1日起计，而张芳、毕坤武未能举证其向沙湾东村股份合作经济社交还涉讼物业的具体时间，同时沙湾东村股份合作经济社自认其于2012年12月10日收回涉讼物业，因此张芳、毕坤武应向沙湾东村股份合作经济社支付自2012年6月1日至2012年12月9日止的占有使用费。
关于涉案物业的占有使用费的计算标准问题，《租赁合同》约定涉讼物业月租金35元每平方米，租金每两年在原租金基础上递增15%。2012年6月1日至2014年5月31日每月租金为17925.6元。沙湾东村股份合作经济社在招标时明确投标商铺每个标的包含建筑物首层、二层及建筑物对出空地，虽然空地不计算租金，但张芳、毕坤武可以使用，该空地使用价值应包含体现在租金价格内。现张芳、毕坤武因道路改造并不能使用该空地，且张芳、毕坤武租用涉案物业是用于经营餐饮，道路施工无疑会影响经营，事实上张芳、毕坤武在道路施工后没有一直经营其计划开办的餐饮。沙湾东村股份合作经济社应相应减少涉案物业的租金标准，在2012年9月12日沙湾东村股份合作经济社向张芳、毕坤武邮寄的《通知》中也认为，村两委、生产队长及民主监督小组集体开会决定，在修路期间，按照合同租金每平方米每月减少15元。由于张芳、毕坤武和沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社双方对空地面积没有实际测定，综合双方对导致《租赁合同》无效的过错因素，原审法院酌定涉案物业占有使用费按约定的每月租金17925.6元的60%即10755.36元的计算标准收取。因道路改造施工自2012年8月开始，张芳、毕坤武在2012年6月、7月的经营并未受影响，张芳、毕坤武应按合同约定的租金标准17925.6元支付租金，张芳、毕坤武已缴交了2012年6月的租金17925.6元，该款不应退还。因此，对张芳、毕坤武要求退还该月租金17925.6元的诉请，原审法院不予支持。张芳、毕坤武还应向沙湾东村股份合作经济社支付2012年7月1日至2012年12月9日的占有使用费64173.64元【其中：2012年7月为17925.6元，2012年8月1日至2012年12月9日期间按每月10755.36元的计算标准为46248.04元（10755.36元／月×4月＋10755.36元／月÷30天×9天）】。对于沙湾东村股份合作经济社要求支付占有使用费的反诉请求，原审法院部分予以支持。另就沙湾东村股份合作经济社要求张芳、毕坤武支付滞纳金的主张，因双方签订的《租赁合同》无效，滞纳金的标准不能再依据该合同的约定。张芳、毕坤武一直拖欠占有使用费，而沙湾东村股份合作经济社已收取了张芳、毕坤武缴交的50000元保证金，依据公平原则，张芳、毕坤武应从沙湾东村股份合作经济社主张权利之日起向沙湾东村股份合作经济社支付其拖欠的占有使用费的利息，具体计算标准为：以14173.64元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年1月7日起计至实际清偿之日止。张芳、毕坤武起诉要求广州市番禺区沙湾镇沙湾东村民委员会与沙湾东村股份合作经济社共同承担民事责任，因广州市番禺区沙湾镇沙湾东村民委员会并不是涉案物业的经营者，也不是合同的相对人，因此，对于该项请求，原审法院不予支持。对于张芳、毕坤武及沙湾东村股份合作经济社的其他诉讼请求，原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认张芳、毕坤武与广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社签订的牌坊3号标的商铺《租赁合同》无效；二、广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内退回保证金50000元给张芳、毕坤武；三、张芳、毕坤武应于本判决发生法律效力之日起五日内支付占有使用费64173.64元给广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社；四、张芳、毕坤武应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社支付拖欠占有使用费的利息（以14173.64元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年1月7日起计至实际清偿之日止）；五、驳回张芳、毕坤武的其余诉讼请求；六、驳回广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社的其余反诉请求。一审案件本诉受理费1498元，反诉受理费2161元，由张芳、毕坤武负担本诉受理费448元、反诉受理费702元，由广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社负担本诉受理费1050元、反诉受理费1459元。
判后，毕坤武不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社恶意欺骗和隐瞒将违建物业出租给毕坤武，导致《租赁合同》自始无效，依法不得获取利益，并应承担全部责任。首先，涉案物业均系非法违章建筑，未取得任何建设工程规划许可，沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社是明知的，但其仍以公开招标的方式，将物业出租给外地来的毕坤武，整个招投标和租赁行为通通都是违法行为。其次，沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社作为被政府改造对象，对于2012年5月7日的扩建通知早已知悉，沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社故意将已经纳入改造无法使用的租赁物恶意租赁给毕坤武，明显是利用合同牟取不当利益，应当依法不予支持。二、沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社根本未依约交付租赁物业，毕坤武也从未占有或使用过涉案物业，所谓占用费完全是子虚乌有。毕坤武2102年5月5日刚刚签收沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社的交铺确认书，两天后即2012年5月7日广州市番禺区沙湾镇人民政府就发布对商铺路段改造招标，而《租赁合同》约定的交付期是5月10日前完成交付，租赁期则从6月1日起算，也就是说，沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社尚在交付期内，交付行为本身还在进行中，还在租赁期生效之前，就已经确定交付的商铺无法使用，造成合同目的落空。三、租赁物因改造一直被闲置，从未进行过任何使用或改动是客观事实，既然占用租赁物的事实根本不存在，不能仅仅因为合同无效而计算毕坤武的占用费。对于一个无法使用的物业，一审法院还要帮助出租人收取占用费，明显是不公平不合理的。毕坤武上诉请求：1、撤销（2013）穗番法民三初字第5号民事判决书第三项、第四项、第五项；2、判决沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社返还租金17925.6元。
沙湾东村委会、沙湾东村股份合作经济社及张芳二审均未到庭答辩。
经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。
二审期间，本案当事人均无新的证据提交本院。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对毕坤武的上诉，评析如下：
涉讼物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定张芳、毕坤武与沙湾东村股份合作经济社签订的租赁合同无效并无不妥。沙湾东村股份合作经济社作为出租方，将上述未取得建设规划许可证建设的涉讼物业出租导致合同无效负有相应的责任。而张芳、毕坤武作为承租方，对涉讼物业是否能够进行合法租赁亦应尽谨慎了解义务，其未尽该义务的，亦应承担相应的责任。为此，毕坤武上诉认为沙湾东村股份合作经济社、沙湾东村委会恶意欺骗和隐瞒将违建物业出租，应承担单方责任且不应获益的主张缺乏依据，本院不予采纳。
根据本案证据及当事人的陈述可知，2012年4月24日，张芳、毕坤武与沙湾东村委会签订了《交铺确认书》，交接涉讼物业。至2012年7月25日，广州市番禺区沙湾镇规划建设办公室发出《通知》，通知各商户、厂企、居民岗心路改造工程计划在2012年8月上旬开工，预计工期为3个月，请道路沿线的商户、厂企、居民做好生产经营准备。据此，涉讼物业所在相临道路改造施工于2014年8月上旬才开始，在此之前，并不影响道路沿线商户的经营。根据毕坤武与沙湾东村股份合作经济社所签订《租赁合同》约定租赁期自2012年6月1日起计，毕坤武应承担支付2012年6月1日至2012年8月期间的租金的义务。张芳、毕坤武在一审庭审时认为沙湾东村股份合作经济社在道路改造期间将涉案物业租赁给案外人广州机械建设集团有限公司道路施工队，但张芳、毕坤武并未提供相关证据予以证实。道路改造施工开始后，张芳、毕坤武则向沙湾东村股份合作经济社提出暂时停收租金的请求，现毕坤武上诉以2012年5月7日广州市番禺区沙湾镇人民政府就发布对商铺路段改造招标，而按合同约定涉讼物业于2012年5月10日前交付，自2012年6月1日起计租，涉讼物业仍处于交付期间，沙湾东村股份合作经济社根本未按约交付涉讼物业，毕坤武亦没有实际使用涉讼物业与上述毕坤武提出停付租金事实不符（即沙湾东村股份合作经济社未完成涉讼物业交付，毕坤武未实际使用涉讼物业的话，并不存在毕坤武请求停租的前提），另从毕坤武已付一月租金的事实来看，毕坤武本人亦已认可沙湾东村股份合作经济社交付涉讼物业的行为。为此，现毕坤武以上述理由认为沙湾东村股份合作经济社、沙湾东村委会应承担退还其已付的租金义务及其不应支付占有使用费缺乏事实依据，本院不予采纳。毕坤武已付租金17925.6元，该款不应予退还。而2012年7月1日至2012年8月1日期间的占有使用费，亦应按上述合同约定标准支付。
关于涉案物业的占有使用费的计算标准问题。如上所述，涉讼商铺相临道路改造施工于2012年8月开始，而张芳、毕坤武租用涉案物业是用于经营餐饮，该道路的施工无疑会影响其经营，而事实上，张芳、毕坤武在道路施工后没有一直经营其计划开办的餐饮。在此情况下，张芳、毕坤武已提出停租请求，而在2012年9月12日沙湾东村股份合作经济社向张芳、毕坤武邮寄的《通知》中也认为，村两委，生产队长及民主监督小组集体开会决定，在修路期间，按照合同租金每平方米每月减少15元。故，沙湾东付股份合作经济社亦已明悉张芳、毕坤武未能正常使用涉讼物业，原审法院综合本案双方对空地面积没有实际测定及双方对导致《租赁合同》无效的过错因素，酌定涉案物业占有使用费按约定的每月租金的60%的标准计付并无不妥，本院予以维持。因张芳、毕坤武拖欠占有使用费，原审法院依据公平原则，判处张芳、毕坤武从沙湾东村股份合作经济社主张权利之日起向沙湾东村股份合作经济社支付其拖欠的占有使用费的利息，该利息以14173.64元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2013年1月7日起计至实际清偿之日止并无不当。沙湾东村委会并不是涉案物业的经营者，也不是合同的相对人，原审法院驳回张芳、毕坤武对其诉请并无不妥。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人毕坤武的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1498元，由上诉人毕坤武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月二日
书 记 员 璩方慧