北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13159号
上诉人（原审被告）：蔡涅，男，1990年10月29日出生。
委托代理人：张明，北京市国振律师事务所律师。
委托代理人：孟伟（系蔡涅之母），女，1965年3月29日出生，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：北京古北水镇房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号。
法定代表人：宋海林，总经理。
委托代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。
上诉人蔡涅因与被上诉人北京古北水镇房地产开发有限公司（以下简称古北水镇房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡涅上诉请求：1.撤销北京市密云区人民法院（2016）京0118民初3553号民事判决第一、二、三项，改判驳回古北水镇房产公司全部诉讼请求；2.由古北水镇房产公司承担本案全部诉讼费用。
主要事实和理由：1.古北水镇房产公司未能向蔡涅提供完整的《北京市商品房预售合同》、首付款发票等办理贷款所需材料，未履行合同约定的配合义务，导致蔡涅未能及时向银行提交申请贷款材料，未能及时办理贷款并支付剩余房款。因此，古北水镇房产公司违约行为在先，蔡涅不存在违约行为；2.古北水镇房产公司超出法定的解除权行使期间向蔡涅发出解除合同通知书，不符合法律规定，一审认定其享有解除权，属于适用法律错误；3.因古北水镇房产公司怠于履行相关义务，导致蔡涅不能及时办理贷款并支付剩余款项，蔡涅不应承担违约责任；即使法院认定蔡涅存在违约行为，也应当按照未付购房款的贷款利息的30%为标准减少违约金数额。
古北水镇房产公司针对蔡涅的上诉请求、事实和理由，答辩称：同意一审判决，不同意蔡涅的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。
古北水镇房产公司向一审法院起诉请求：1.解除古北水镇房产公司与蔡涅于2014年10月21日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议；2.判令蔡涅支付古北水镇房产公司违约金283231.6元；3.本案诉讼费由蔡涅承担。
一审法院认定事实：2014年10月21日，古北水镇房产公司（出卖人）与蔡涅（买受人）签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定蔡涅购买古北水镇房产公司开发建设的位于北京市密云区古北口镇司马台村密云区古北水镇国际休闲度假旅游区116号房屋一套。该房屋预测建筑面积共79.67平方米，其中套内建筑面积77.76平方米，该商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米18211.91元，总价款为1416158元。买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人可以首期支付购房总价款的30.09%，其余价款可以向北京银行股份有限公司右安门支行银行借款支付。按揭贷款付款方式：（1）买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房首付款426158元（包括买受人已付款项100000元）。（2）买受人应在本合同签订后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金办理机构提供符合按揭贷款银行/公积金办理机构要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金办理机构提出正式的按揭贷款申请并提供相关资料。贷款申请获得批准，配合银行放款前关于相关放款信息的确认（如有）。如需补充或更新资料的，买受人应在收到出卖人/按揭贷款银行/公积金办理机构通知后7日内补齐或更新资料。出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行/公积金办理机构会批准买受人的按揭贷款申请。买受人逾期未能办理完毕上述按揭贷款手续的，每逾期一天应向出卖人承担贷款金额万分之四的违约金。（3）买受人应在该房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备按揭贷款银行/公积金办理机构所要求的条件，或按揭贷款银行/公积金办理机构的原因，或政策的原因等），致使出卖人未能在前述期限内收到买受人全部房屋价款的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应在前述期限内一次性付清房款，或以其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。逾期支付的，按本合同逾期付款的约定处理。买受人未按照约定时间付款的：1.逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；2.逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金等内容。合同签订后，蔡涅于2014年10月21日向古北水镇房产公司支付房款141616元，于2014年12月10日支付房款243300元，于2014年12月12日支付房款41274.99元，已支付房款共计426190.99元，剩余房款至今未支付。2015年1月29日，蔡涅与拟贷款银行北京银行工作人员取得联系，后蔡涅多次主动与银行、古北水镇房产公司沟通，欲通过公积金贷款方式支付涉案房屋尾款，未果。2015年6月1日，涉案房屋所在楼宇封顶，2016年4月，古北水镇房产公司工作人员通过电话向蔡涅催交尾款。2016年6月，古北水镇房产公司向蔡涅邮寄入住通知书，通知其办理入住手续、付清房屋尾款及交纳逾期付款违约金。蔡涅尚未向银行递交贷款申请材料，古北水镇房产公司尚未向蔡涅提供首付款发票，双方尚未就涉案房屋进行网签。一审法院通过电话向双方约定的贷款银行北京银行股份有限公司右安门支行了解到贷款流程，银行工作人员表示，网签合同及首付款发票在银行审查完买房人贷款资格后，在组织开发商和买受人面签时由开发商提供。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。古北水镇房产公司与蔡涅签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。古北水镇房产公司依约履行合同，蔡涅未按合同约定在涉案房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内将贷款部分房款支付至古北水镇房产公司账户，在经古北水镇房产公司催要后蔡涅至今仍未履行将贷款部分房款支付给古北水镇房产公司的合同义务。蔡涅辩称古北水镇房产公司未向其提供完整的合同文本及首付款发票，且古北水镇房产公司频繁更换销售人员，导致其尚未办理贷款并支付尾款。由于办理贷款并支付剩余房款系蔡涅的主要合同义务，蔡涅理应积极主动履行，合同约定蔡涅应在合同签订后10日内办理完毕按揭贷款手续，时至今日仍未向贷款银行提交贷款申请材料，明显怠于履行主要合同义务，故对其辩解意见不予采纳。根据合同约定逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，故古北水镇房产公司要求解除双方签订的合同及补充协议并要求蔡涅支付违约金的诉讼请求、理由正当，证据充分，一审法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。蔡涅当庭主张违约金过高，一审法院予以采纳，并依法就违约金予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除北京古北水镇房地产开发有限公司与蔡涅于二○一四年十月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议。二、北京古北水镇房地产开发有限公司返还蔡涅已付房款四十二万六千一百九十元九角九分，限本判决生效之日起十日内返还。三、蔡涅给付北京古北水镇房地产开发有限公司违约金十五万元，限本判决生效之日起十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，古北水镇房产公司与蔡涅签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应当依约履行合同义务。
本案，蔡涅上诉认为，古北水镇房产公司未向蔡涅提供完整的《北京市商品房预售合同》、首付款发票等办理贷款所需材料，未履行合同约定的配合义务，已构成违约，并导致蔡涅未能及时办理贷款并支付剩余购房款。根据合同约定，办理贷款并支付剩余房款系蔡涅的主要合同义务。蔡涅仅持上述意见，未提交充分有效的证据，以证明古北水镇房产公司履约行为不符合合同约定，且与蔡涅未办理贷款之间存在因果关系，故对其该项上诉理由，本院不予采纳。
根据合同约定，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。古北水镇房产公司于2016年5月11日诉至一审法院，要求解除双方签订的合同及补充协议并要求蔡涅支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，并无不当。另，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。蔡涅主张违约金过高，一审法院予以采纳，并就违约金依法予以调整，并无不当。蔡涅所持关于古北水镇房产公司解除权已经消灭，一审法院认定违约金数额过高的上诉理由，本院不予采纳。
综上，蔡涅的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费17545元，由蔡涅负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费17545元，由蔡涅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 吴 栋
书 记 员 高 媛