新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2015）伊州民二终字第262号
上诉人（原审被告）：新疆天工房地产开发有限公司。
法定代表人：蒋宏。
委托代理人：张萍霞，新疆宇通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孜力亚尔·阿布都合力力。
委托代理人：海沙尔·吾尔开西，新疆卡毕力律师事务所律师。
上诉人新疆天工房地产开发有限公司（以下简称天工房产公司）与被上诉人孜力亚尔·阿布都合力力房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于（2014）伊民初字第4253号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人天工房产公司委托代理人张萍霞、被上诉人孜力亚尔·阿布都合力力及其委托代理人海沙尔·吾尔开西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孜力亚尔·阿布都合力力原审诉称：2014年5月29日，其与天工房产公司签订了一份《租赁合同》，约定天工房产公司将位于伊宁市铜锣湾一层G区1256、1257-1号，面积为69.61平方米，租赁给其，租赁期限为2014年6月1日至2015年4月30日，11个月，租金63809元。其签订该合同后向天工房产公司支付了所有相关费用。合同签订的第三天因身体不舒服到医院检查，经医院诊断出其有风湿性关节炎，必须住院治疗。其因身体不适无法履行合同，提出解除租赁合同退还租金，但天工房产公司始终没有给其答复，经多次协商未果，为维护其的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除双方2014年5月29日签订的租赁合同；2、退还租金，保证金，物业管理费，水费合计68787元；3、本案诉讼费用由天工房产公司承担。
天工房产公司原审辩称，孜力亚尔·阿布都合力力要求解除租赁合同不属于法定和约定解除合同的事由，我方不同意解除合同。孜力亚尔·阿布都合力力要求返还房屋租金，保证金，水费，物业管理费缺乏事实和法律依据，请求驳回孜力亚尔·阿布都合力力诉讼请求。
原审判决查明：2014年5月29日，孜力亚尔·阿布都合力力与天工房产公司签订了一份伊犁铜锣湾地下室房屋租赁合同，合同约定天工房产公司作为甲方将位于伊宁市铜锣湾一层G区1256、1257-1号租赁给孜力亚尔·阿布都合力力即乙方，面积为69.61平方米，租赁期限为2014年6月1日至2015年4月30日，11个月，租金为63809元；孜力亚尔·阿布都合力力在合同签订当日缴纳保证金3000元，如孜力亚尔·阿布都合力力无任何违约（包括不欠缴任何费用），并未给甲方房屋设施设备造成损失，或对有损失部分进行了赔偿后，甲方即可无息退还保证金；双方约定了违约责任，其中乙方在租赁期内，无正当理由，并未因甲方同意，擅自关门营业或终止合同的，按租金总额的50%加保证金作为违约金，房屋的装修归于甲方，不予补偿，乙方所交保证金不予退还。合同签订后，孜力亚尔·阿布都合力力按合同约定支付了63809元租赁费和3000元保证金。当日，孜力亚尔·阿布都合力力、天工房产公司双方又签订了物业各项收缴协议，按该协议，孜力亚尔·阿布都合力力缴纳了11个月的物业费1378元，以及水费50元、电费550元共计600元，天工房产公司向孜力亚尔·阿布都合力力交付了租赁房屋。2014年6月2日，孜力亚尔·阿布都合力力因风湿性关节炎病情加重，向天工房产公司口头申请解除合同，天工房产公司拒绝了孜力亚尔·阿布都合力力的该请求。2014年6月24日，孜力亚尔·阿布都合力力在新疆维吾尔医院住院治疗，于同年7月7日出院，该医院诊断孜力亚尔·阿布都合力力患风湿性关节炎，即左膝关节滑膜炎，要求注意休息，防止受凉，按时服药，现在孜力亚尔·阿布都合力力以其身体不适为由诉至本院，要求解除合同，退还租金。
原审判决认为，孜力亚尔·阿布都合力力、天工房产公司双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应严格按合同约定履行各自的义务，但由于孜力亚尔·阿布都合力力的身体状况已不适合经营商铺，无法继续履行合同，其合同目的亦无法实现，故对孜力亚尔·阿布都合力力要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。天工房产公司应退还孜力亚尔.阿布都合力力尚未履行期间的租金、物业费、水电费、保证金。据查明的事实孜力亚尔·阿布都合力力至今未将诉争的房屋交付被告，故孜力亚尔·阿布都合力力实际占用该房屋六个月（自2014年6月1日至2014年12月1日）。因此天工房产公司应退还孜力亚尔·阿布都合力力租金29004元（63809元－（63809元÷11个月×6个月）】，物业费751元【（1378元－（1378元÷11个月×6个月）】。对于水电费和保证金，由于孜力亚尔·阿布都合力力未实际经营故不存在消耗水电费，因此天工房产公司应全额予以退还。对于天工房产公司辩称，孜力亚尔·阿布都合力力的情形不符合合同解除的法定要件而不同意解除合同的主张，与法律相悖，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告孜力亚尔·阿布都合力力与被告新疆天工房地产开发有限公司签订的租赁合同；二、被告新疆天工房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告孜力亚尔·阿布都合力力租赁费29004元、物业费751元、水电费600元、保证金3000元；三、驳回原告孜力亚尔·阿布都合力力其它诉讼请求。
天工房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、2014年5月29日双方签订的《房屋租赁合同》中第四条明确约定：如乙方在合同期内中途终止履行合同的，保证金不予退还，且还需按合同第10条约定加收总租金的50%作为违约金。孜力亚尔·阿布都合力力中途终止履行合同，属于违约行为，其不应退还保证金。一审判令其退还保证金无事实和法律依据；2、一审法院据《合同法》第94条判决上诉人退还被上诉人租金29004元、物业费751元、水电费600元属适用法律有误。孜力亚尔·阿布都合力力生病并非一定导致本合同“无法履行”，经其同意后，孜力亚尔·阿布都合力力可以将该房屋转租给他人经营，不存在“合同目的不能实现”一说。请求二审依法判令1、撤销一审判决，改判驳回孜力亚尔·阿布都合力力的诉讼请求；2、本案涉诉费用由孜力亚尔·阿布都合力力承担。
孜力亚尔·阿布都合力力上诉答辩称：其签订合同第三天生病住院后，无法履行合同曾多次去天工房产公司处要求终止合同退还租金和保证金，但是天工房产公司一直拖延，并要求其支付50%违约金，违约金明显超过了法律的规定，我们只同意给付10%的违约金。请求维持一审判决，驳回天工房产公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本案的争议焦点：孜力亚尔·阿布都合力力与天工房产公司签订的《房屋租赁合同》是否应当予以解除。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孜力亚尔·阿布都合力力与天工房产公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以解除合同，但应严格按照法律规定或合同约定，不得擅自变更或解除。本案中，双方当事人未在合同中约定解除合同条件，故不适用合同解除的规定。对于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述五种情形，归结为不可抗力、预期违约、根本违约构成守约方解除合同的法定条件。天工房产公司与孜力亚尔?阿布都合力力签订系房屋租赁合同，天工房产公司的义务系按约定交付没有权利瑕疵的租赁房屋，孜力亚尔?阿布都合力力的义务系依约支付房屋租金及其相关费用。该案中，天工房产公司已按照约定交付了房屋，孜力亚尔?阿布都合力力亦按期支付了房屋租金及相关费用，双方均已履行了合同的主要义务。在本合同履行过程中，不存在因不可抗力不能履行债务或预期违约、根本违约致使合同目的无法实现的法定解除合同情形。孜力亚尔?阿布都合力力经营租赁房屋，系其依合同取得的合法权益，不是履行合同义务。孜力亚尔?阿布都合力力因身体疾病无法经营租赁房屋实现其经营收益，应当属于正常的经营风险或者合同风险，该经营风险或合同风险，应当由孜力亚尔?阿布都合力力承担。孜力亚尔?阿布都合力力以应当由其承担的经营风险或者合同风险主张解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》九十四条规定的解除合同的法定条件。原审适用合同法第九十四条不可抗力、预期违约和根本违约的规定，解除双方签订的房屋租赁合同，适用法律不当。天工房产公司上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销伊宁市人民法院（2014）伊民初字第4253号判决；
二、驳回被上诉人孜力亚尔·阿布都合力力的诉讼请求。
一审案件受理费760元，二审案件受理费70元，共计830元，由被上诉人孜力亚尔·阿布都合力力负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 明
审判员 马 晓 梅
审判员 祖丽皮亚
二〇一五年七月二十八日
书记员 蒋 红 梅