浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终757号上诉人（原审被告）：朱笑扬，男，1977年5月10日出生，汉族，住诸暨市岭北镇孚家湖村***号，现住诸暨市。委托诉讼代理人：陈登仁、石勇，浙江振邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈明，男，1966年3月31日出生，汉族，住诸暨市。上诉人朱笑扬因与被上诉人陈明租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初9098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。朱笑扬上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判朱笑扬应支付陈明租金372680元，并支付该款自2016年6月30日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的违约金。事实和理由：2012年8月29日，陈明将案涉店铺租赁给朱笑扬，2013年8月30日，朱笑扬将该店铺转租给楼菊敏，合同约定内容完全一致。2016年7月19日陈明起诉朱笑扬，要求支付第五年租金372680元（2016年9月18日至2017年9月17日），朱笑扬于2017年1月19日起诉楼菊敏，要求支付第四年租金372680元（2016年9月18日至2017年9月17日）。就朱笑扬起诉楼菊敏一案，绍兴市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）浙06民终1541号民事判决，判令楼菊敏应支付店铺租金372680元，并支付该款自2016年7月1日至付清之日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算的违约金。该案与本案属于同一租赁关系，法律关系相同，案件事实基本一致，然而一审法院却判决朱笑扬支付自2016年6月30日起至款付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金，一审对于逾期支付租金的违约金的确定显然有失公正，请求依法改判。被上诉人陈明辩称：1.上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷与上诉人与楼菊敏之间的租赁纠纷系不同的案件，上诉人与楼菊敏之间的房屋租赁纠纷与被上诉人无关；2.就逾期支付租金的违约金，一审判决与生效判决（2015）绍诸璜商初字第356号判决确定的违约金一致；3.一审确定的违约金已经低于同类案件。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告陈明向一审法院起诉请求：1.被告支付第五年店铺租金人民币372680元（按双方合约第五年租金，即2016年9月18日至2017年9月17日期间）；2.被告支付因迟延支付租金的违约金暂计5000元；3.被告提交按双方合约应缴店铺租赁税的发票或者店铺租赁税；4.被告提交按双方合约租铺产生的水、电等相关费用的发票；5.要求被告恢复现浇混凝土阁楼或者折价赔偿35000元。审理中，原告增加诉讼请求：接通水源或者赔偿相关费用损失暂计10000元；被告提交原告同意拆除阁楼的书面文件；调查案涉店铺里面的水、电的运行情况；提交预备备用金的收据或者银行汇款单；被告重新恢复店铺营业形象。一审法院认定事实：2012年8月29日，原告陈明与被告朱笑扬签订店铺租赁合同一份，约定：原告陈明为出租方，被告朱笑扬为承租方，出租方将位于诸暨市间出租给承租方使用，租期为五年，自2012年9月18日起至2017年9月17日止，第一年租金于合同签订日（即2012年8月30日）一次性付清，此后每年的租金按照合同签订日提前二个月支付，其中第五年即2016年9月18日起至2017年9月17日期间的租金为372680元；租金如果逾期支付或者少付，每日按年租金的百分之一加收违约金；承租方应缴纳合同项下的租赁税及其他一切费用；签约时承租方向出租方预交叁万元备用金（不计息），在本合同结束后由承租方缴清相关费用后结算（多还少补）；承租方在装潢过程中不得破坏、拆除房屋主体结构（阁楼改拆需征得出租方的书面同意，期满后恢复原状）。合同还约定了其他事项。后因被告未按时向原告支付第五年的租金372680元，原告诉至该院。另查明，该院于2016年1月28日作出（2015）绍诸破（预）字第18号民事裁定书，裁定受理申请人楼国军等人对被申请人浙江振越建设集团有限公司的破产清算申请，于2016年6月6日作出（2016）浙0681执2522号执行裁定书，责令被执行人诸暨市振越大酒店有限公司即日起停止营业，其占有、使用人员在2016年7月28日前迁出酒店。案涉房产并不在查封范围内。还查明，次承租人楼菊敏曾于2016年9月2日致函被告朱笑扬，认为因案涉标的物发生停水停电等情况，无法正常使用，主张解除合同及赔偿经济损失等内容。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告陈明与被告朱笑扬之间的租赁行为未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。原告向被告交付店铺后，被告未按期支付租金，显属违约，其理应承担偿付之责。现原告要求被告支付第五年（2016年9月18日至2017年9月17日）的租金372680元，于法有据，该院予以支持。原告要求被告支付自2016年6月30日起按应付年租金的1%按日支付违约金，虽在双方约定范围内，但计算标准已超过法律允许的范围，应予调整，该院确定为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算。房屋租赁税包含营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税等税种，缴纳主体为出租方。原、被告双方虽约定房屋租赁税由被告负担，但就征税机关而言，原告仍为房屋租赁税的缴纳主体，被告如果未代原告缴纳，原告可作为缴纳主体在缴纳相应税费后，再向被告进行主张。原告要求被告提交合同约定内承租店铺产生的水、电等支付费用的发票，无事实依据，该院不予支持。如原告认为被告未能按时交纳承租期内的水电费等费用给原告造成了损失，则原告可另行主张。原告要求被告恢复现浇混凝土阁楼或者折价赔偿款35000元，但原告未能提供原设计图纸等可以证明原阁楼样态等可以确定损失的相关证据，在本案中无法认定，原告可另行主张。原告要求被告接通水源或者赔偿相关费用损失暂计10000元，未能提供证据支持，该院不予支持。原告要求被告提交原告同意拆除阁楼的书面文件、调查案涉店铺里面的水、电的运行情况、提交预交备用金的收据或者银行汇款单等诉请，均系案件事实上的查明问题，如确有相关损失产生，原告可另行主张。原告要求被告重新恢复店铺营业形象，于法无据，该院不予支持。被告朱笑扬认为案涉租赁物发生停水停电及法院查封等情况，导致不能实现合同目的，与本案事实不符，该院不予采信。综上，该院对原告合理诉讼请求予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及第二百二十六提走之规定，判决：一、被告朱笑扬应支付原告陈明租金372680元，并支付自2016年6月30日起至款付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金（不超年利率24%）；二、驳回原告陈明的其余诉讼请求。案件受理费7490元，由被告朱笑扬负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案主要争议在于原审对于逾期支付租金的违约金确定是否正确、合理。本案中上诉人未按期支付租金，构成违约的事实清楚。虽双方约定“租金如果逾期支付或者少付，每日按年租金的百分之一加收违约金”，但从我国对有关违约金的立法精神及司法实践看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，并结合个案的具体情况综合权衡。从本案的实际情况来看，双方约定的违约金标准确实过分高于所造成的损失，虽原审以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对原违约金标准予以调整，但综合衡量本案租赁合同的履行程度、当事人的过错、预期利益及当事人缔约地位强弱等因素，本院认为，原审确定的逾期支付租金违约金仍然较高，本院酌定以上诉人欠付租金372680元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算确定。综上，上诉人关于原审对逾期支付租金违约金确定不当的上诉理由成立，本院予以采纳。原判认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初9098号民事判决；二、朱笑扬应支付陈明租金372680元，并支付该款自2016年6月30日起至款付清之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的违约金，限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回陈明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7490元，由朱笑扬负担，限于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳；二审案件受理费1903元，由陈明负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  赵启龙审判员  韦 玮审判员  姚 瑶二〇一八年四月十八日书记员  孙心怡?*MERGEFORMAT?6??*MERGEFORMAT?7?