江苏省南通市中级人民法院
民事判决�
（2018）苏06民终2128号
上诉人（原审被告）：如皋市恒昇建材有限公司，住所地如皋市。
法定代表人：王爱平，总经理。
委托诉讼代理人：夏洋，上海正源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：如皋市金鼎印刷有限公司，住所地如皋市。
法定代表人：张明新，总经理。
委托诉讼代理人：杨洁，江苏张峰律师事务所律师。
原审被告：黄新梅，女，1970年3月9日生，汉族，住如皋市。
上诉人如皋市恒昇建材有限公司（以下简称恒昇公司）因与被上诉人如皋市金鼎印刷有限公司（以下简称金鼎公司）、原审被告黄新梅房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初10432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒昇公司上诉请求：改判驳回金鼎公司的一审诉讼请求。事实和理由：金鼎公司的诉求是房屋拆迁安置补偿问题，在双方的租赁合同里并没有具体的关于房屋拆迁安置补偿问题的约定，应该根据法律规定处理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，恒昇公司并非房屋拆迁安置补偿的主体，金鼎公司即使作为承租人享有拆迁安置补偿，也应当是拆迁部门给予其补偿，拆迁部门才是房屋拆迁安置补偿的主体。恒昇公司作为房屋所有权人得到的补偿是独立的，恒昇公司不应当作为金鼎公司主张拆迁安置补偿纠纷的主体。恒昇公司与房屋拆迁部门达成房屋安置补偿协议，该协议不涉及任何第三方，也没有房屋拆迁的评估明细，没有对拆迁安置补偿进行划分，恒昇公司得到的拆迁安置补偿全部是拆迁部门针对房屋所有权人作出的补偿，与其他人无关。与金鼎公司情况类似的另外两家承租户都是单独与拆迁部门达成安置补偿协议，从拆迁部门获得相应的补偿，与恒昇公司无关。一审法院根据补偿分户测算表确定补偿份额不能成立，该测算表的真实性有异议，测算表没有评估人员的签字和盖章，也没有作出的日期，恒昇公司与拆迁部门在2016年6月20日签订房屋拆迁安置协议至7月6日仍是空白，并没有任何房屋的评估报告，测算表的形成时间是在拆迁补偿协议之后，不是拆迁补偿的依据，恒昇公司直到一审庭审中才知道该测算表的存在。房屋租赁合同中并没有约定房屋如遇拆迁应如何处理，恒昇公司没有任何违约行为，也没有任何侵权行为，不应当承担任何补偿责任。金鼎公司一直正常使用租赁房屋至租期结束，恒昇公司不应当退还所谓多收的房租。
金鼎公司答辩称，恒昇公司作为被告主体是适格的，金鼎公司和�昇公司是基于双方的租赁合同而产生本案纠纷，房屋在租赁期限内遇政府拆迁，金鼎公司的装修残值被恒昇公司在拆迁安置中一并获得补偿，本案是恒昇公司与金鼎公司对装修残值损失应当如何分担的问题，一审法院确定本案是房屋租赁合同纠纷而非拆迁安置纠纷正确。恒昇公司应当将在拆迁补偿款中获得的金鼎公司装修补偿款返还金鼎公司。在租赁期内遇到拆迁不可归责于双方当事人，金鼎公司并没有追究恒升公司的违约责任，双方租赁合同中对于装修残值损失分担没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，恒昇公司作为被拆迁人所获得的拆迁补偿中包含了金鼎公司装修的部分�当归金鼎公司所有，拆迁时房屋中的装饰装修物品归金鼎公司所有，补偿款作为装饰装修物品的替代物，依照物权归属的原则，也应属于金鼎公司。江苏先河房地产土地评估有限公司的搬迁附属设施补偿分户测算表应当作为定案的依据，该公司是合法评估机构，测算表也是由恒昇公司法定代表人的妻子带领评估公司人员与金鼎公司人员就装修项目逐项评估确定的，恒昇公司正是以该评估结论作为基础与拆迁部门协商达成拆迁补偿协议，该评估结论是恒昇公司获得拆迁补偿款的依据，也是金鼎公司装修残值的依据。测算表是金鼎公司申请法院出具调查令调取，来源合法。至于恒昇公司提到的另外两个承租人，也是以评估测算表为依据获得相应的装修补偿。双方之间房屋租赁期限届满之前房屋被拆迁，房屋租赁合同终止履行，恒昇公司没有再收取租金的正当理由，已�预先收取的租金应当退还，金鼎公司2015年1月已搬离，金鼎公司要求返还2015年1月之后的租金合理合法。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
金鼎公司一审诉讼请求：1、判令恒昇公司、黄新梅在拆迁款范围内补偿装修损失163526元；搬迁费用23625元，误工补贴5250元，停产综合补助26250元，合计218651元。2、判令恒昇公司、黄新梅退还2015年1月至2015年9月租金78750元。
一审法院对双方有争议的证据和事实认定如下：1.案涉房屋搬迁附属设施补偿分户测算表，系由江苏先河房地产土地评估有限公司作出，该机构具备相应的评估资质，评估程序合法，该证据合法有效。该测算表系房屋征收部门对被征收人恒昇公司进行补偿的依据，应予采信。2.关于案涉房屋搬迁附属设施项目装修主体如何认定问题。案涉房屋被承租使用于2007年，金鼎公司就涉案房屋的附属设施项目装修提供了当时装修人员的证人证言，而恒昇公司就其附属设施装修的主张未能举证。案件审理过程中，根据双方的陈述、所举书面证据、证人证言，并结合一般的交易习惯、生活经验等，法院对上述补偿分户测算表中双方有争议的项目装修主体作出如下认定：卷帘门、水磨石地、铝合金窗、单片墙由恒昇公司进行装修，其余均由金鼎公司进行装修。两方装修部分补偿测算价值见一审判决书中的搬迁附属设施补偿分户测算表。
一审法院认定以下事实：2007年10月，恒昇公司（出租人）与金鼎公司（承租人）签订一份租赁合同，合同约定：“一、甲方将其坐落在如城街道宏坝村五组、福寿东路南侧框架标准综合楼底层自西向东第三至第九间共计七间房屋出租给承租人。二、租赁期限从2007年10月1日至2012年9月30日止。三、租金为年租金人民币70000元，五年租金合计350000元。……六、租赁房屋用途，印刷生产等。此后，乙方对承租房屋进行装修并进入使用。合同期满后，黄新梅（甲方）与金鼎公司（乙方）签订一份租赁合同，合同约定：“一、甲方将其坐落在如城镇福寿东路689号大门东侧房屋面积约525平方米房屋出租给承租人。二、租赁期限从2012年10月1日至2015年9月30日止。三、租金为年租金人民币105000元，三年租金合计315000元。四、租金给付方式：本合同签订时乙方给付第一年租金105000元整，以后每一年缴纳一次，于每年的七月一日之前缴纳下年租金。如遇政府拆迁合同需提前中止，甲方应及时足额退还多收部分合同方可终止。……六、租赁房屋用途，经营、印刷生产。……九、有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、甲方迟延交付出租房一个月以上；2、租赁期内如遇政府拆迁，合�提前终止，乙方搬迁费用由拆迁方提供，在甲方拿到政府补偿款的同时付清所有搬迁费用等。合同签订后，金鼎公司于2012年9月13日缴纳了2012年10月1日至2013年9月30日的房租105000元；于2013年7月1日缴纳了2013年10月1日至2014年9月30日的房租105000元；于2014年6月20日缴纳了2014年10月1日至2015年9月30日的房租105000元；
2014年3月26日，如城东片区搬迁指挥部发布《GJ2008-83#、84#，GJ2011-141#地块房屋搬迁通知》，案涉房屋所在地在此规划红线范围内。2014年4月份，经江苏先河房地产土地评估有限公司评估，案涉房屋1#楼金鼎公司租赁部分搬迁附属设施补偿测算价值为163526元。2014年5月，金鼎公司开始从租赁的涉案房屋中逐步搬迁，并在外另行租赁了生产用房，2015年1月金鼎公司已搬离案涉房屋。
案件审理过程中，金鼎公司申请财产保全，法院作出(2016)苏0682民初10432-1号民事裁定书，裁定保全恒昇公司存款31万元或查封、扣押其等额财产，法院通知如城东片区拆迁指挥部协助扣留了恒昇公司的拆迁补偿款31万元。
一审法院认为，本案的争议焦点为:一、双方主体是否适格；二、租金是否应当返还。三、案涉房屋装饰、装修损失拆迁补偿款如何分配；四、案涉房屋搬迁补偿由谁享有。
关于主体问题，根据恒昇公司（出租人）与金鼎公司（乙方）签订租赁合同的时间是2007年10月1日，租赁期结束后，金鼎公司于2012年10月1日又与黄新梅签订了租赁合同，有证据表明涉案房屋有以恒昇公司名义对外出租房屋签订合同，亦有黄新梅以其个人名义对外出租房屋签订合同，但收取房屋租赁费及平时出租房屋的管理均为黄新梅，故能确认黄新梅与金鼎公司签订租赁合同及收取房屋租赁费的行为系代表恒昇公司的职务行为。有关�案租赁房屋的搬迁补偿责任主体应为恒昇公司。案涉租赁合同履行过程中，出租房屋被拆迁，恒昇公司作为被拆迁人，依法获得相应的拆迁补偿权益。现金鼎公司基于租赁合同关系，因租赁房屋被拆迁而向出租人主张分割承租房屋装饰装修部分的补偿款项，于法有据，恒昇公司应予承担。
关于租金返还，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以便承租人实现对租赁物的使用收益权，是出租人的根本义务，也是双方签订租赁合同的目的所在。现案涉租赁房屋在租赁期限内被拆迁，房屋租赁合同即应当终止履行。2014年4月，拆迁部门即下发房屋搬迁通知，且案涉房屋已由江苏先河房地产土地评估有限公司�行评估，金鼎公司也已于2015年1月已实际搬离案涉房屋，恒昇公司仍然收取2015年1月至2015年9月期间的租金78750元，缺少事实及法律依据，应当予以返还。
关于装饰、装修损失拆迁补偿款的分配，经江苏先河房地产土地评估有限公司评估，案涉房屋搬迁附属设施补偿分户测算价值共计163526元，法院认定由恒昇公司装修的项目补偿测算价值67262元，由金鼎公司装修的项目补偿测算价值96264元。恒昇公司装修的项目，拆迁补偿归恒昇公司。对于金鼎公司装修的项目，因拆迁等不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修物残值损失如何分担，双方在租赁合同中未进行约定。一般情形下，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装�装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案拆迁部门通知搬迁案涉房屋时，租赁期间未届满，租赁房屋在返还出租人之前，由承租人装饰装修的物品归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。且金鼎公司因拆迁需重新迁址装修，存在实际损失。因此，恒昇公司应从获得的拆迁补偿款中返还金鼎公司装饰装修损失96264元。
关于搬迁补偿，金鼎公司主张案涉房屋的搬迁费23625元、误工补贴5250元、停产停业补助费26250元，依据是《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》的规定，根据该规定计算上述费用的标准应按照恒昇公司所被征收房屋合法建筑面积及房屋内机器设备或者精密仪器的重量、生产经营用房年平均效益等因素确定，因金鼎公司目前未能举证证明恒昇公司已实际获得了该搬迁费用以及计算具�费用数额所需的各项因素（包括恒昇公司实际被证收房屋面积等），导致金鼎公司主张的上述费用无法确定，故对该项诉讼请求，法院难以支持。金鼎公司可待取得确实证据后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、如皋市恒昇建材有限公司给付如皋市金鼎印刷有限公司拆迁补偿款96264元。二、如皋市恒昇建材有限公司返还如皋市金鼎印刷有限公司租金78750元。上述一、二项均于判决生效后十日内履行。三、驳回如皋市金鼎印刷有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，保全费2070元，合计7170元，由金鼎公司负担1975元，由恒昇公司负担5195元。
二审中当事人没有提供新的证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
另查明，黄新梅经办与金鼎公司签订的租赁合同中约定“合同期满或因中途政府拆迁承租人对房屋的装修及改善增设他物的处理可以自行拆除，但必须恢复原样”。
本院认为，本案非拆迁安置补偿协议纠纷，金鼎公司以与恒昇公司房屋租赁合同的约定内容及实际履行情况为依据主张权利，双方是租赁合同纠纷，恒昇公司是本案适格被告。双方房屋租赁合同中虽未明确完整地约定如遇拆迁双方的权利义务，但拆迁事实已发生且导致房屋租赁合同不再履行，应根据这一事实依法确定双方的权利义务。2014年3月拆迁部门通知搬离，拆迁导致房屋租赁合同提前终止、金鼎公司无法继续占有使用房屋�对此双方均明知，2015年1月金鼎公司实际搬离，不再占有使用案涉房屋，双方租赁合同提前终止，合同约定“如遇政府拆迁合同需提前中止，甲方应及时足额退还多收部分租金”，恒昇公司已经收取的至2015年9月的租金应予退还，恒昇公司称金鼎公司正常占有使用房屋至合同期满不符合事实。
至于拆迁补偿款中对于装饰装修部分补偿款，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《如皋市国有土地上房屋征收补偿补助和奖励办法》，对于国有土地上房屋征收的补偿均以评估为依据，恒昇公司称不清楚评估报告、没有进行评估、评估不是签订拆迁安置补偿协议的基础依据、不能以评估结论认定拆迁补偿中的装饰装修补偿款数额等主张不符合国家及地方拆迁补偿办法的规定，其不认可法院调取的江苏先河房地产土地评估有限公司对案涉房屋搬迁附属设施补偿�出的分户测算表，又不能举证证明存在其他有资质评估机构的评估、不能说明其拆迁安置补偿款明细以排除其取得的拆迁安置补偿款中包含金鼎公司装修装饰物的补偿，一审法院以江苏先河房地产土地评估有限公司作出的附属设施补偿分户测算表为依据认定恒昇公司取得的拆迁补偿款中包含金鼎公司对房屋装饰装修形成的装饰装修物的补偿款正确。
对于装饰装修部分补偿款的分配，合同约定“合同期满或因中途政府拆迁承租人对房屋的装修及改善增设他物的处理可以自行拆除，但必须恢复原样”，其含义是对装修和增设物可以自行拆除，如果拆除则损失由金鼎公司承担，恒昇公司也不会获得这部分装修及增设物的补偿。但本案中，房屋在租赁期限届满前拆迁时金鼎公司进行的装饰装修、增设的他物并未拆除，而是作为被拆迁房屋的附属物进行了评估和补�，补偿款包含在恒昇公司取得的拆迁补偿款中，恒昇公司取得该部分补偿款并不符合合同的约定，没有合同依据。装饰装修物的拆迁补偿是装修装修物的价值转化，金鼎公司对房屋的装饰装修物在合同租赁期限届满前因拆迁而转化成的拆迁补偿款如何分配，双方房屋租赁合同中没有明确约定，可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”处理，根据该条的处理原则，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值补偿由双方根据公平原则分配，原审法院以“谁装修残值补偿归谁”的原则处理正确。综上，恒昇公司的上诉理由不能成立。原审法院查明基本事实清楚、处理正确�应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5100元，由上诉人如皋市恒昇建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年八月十三日
书记员 翟羽佳