西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第06926号
原告：程岚，女，汉族。
被告：陕西省西安植物园，住所地：西安市雁塔区翠华南路**号。
法定代表人：李思锋。
委托代理人：刘刚，陕西雁塔律师事务所律师。
原告程岚与被告陕西省西安植物园房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程岚诉称，2000年11月1日，原告每户向被告出资50000元，由被告组织施工建设28间门面房，每户建筑面积约40平方米，于2001年7月建成。2001年8月1日，原告与被告签订了为期10年的租赁合同，时限为2001年8月1日至2011年7月31日。2011年7月29日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年8月1日至2011年12月31日，租金为每户1000元。2011年7月29日，原告每户将五个月的租金5000元交于被告。合同约定，期满后被告如继续出租房屋，则原告在同等条件下拥有优先承租权。原告在租赁房屋期间一直进行合法经营活动，不存在不当行为，但被告在原告不知情的情况下，于2011年12月16日突然下发通知，称门面房从2012年1月1日开始由陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司接管，原告与被告签订的门面房合同到2011年12月31日终止。被告在合同未终止前，于2011年12月9日提前收取第三方租金13万元，将门面房每间每月以700多元的价格，租给了尚未注册的陕西恒嘉顺泽物业公司，远低于原告给付的每月1000的租金。原告认为，被告既不告知原告与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同的租金价格，也不给原告参与竞争租赁房屋的机会，悍然决定终止合同属于违约行为，现诉至法院，请求：依法判令被告按照《房屋租赁合同》的约定履行合同，按与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同的标准继续与原告签订《房屋租赁协议》；依法判令原告享有优先承租权；被告承担本案诉讼费用。
被告陕西省西安植物园辩称，由于原告在合同到期前的种种行为破坏了意思自治、缔约自由的原则，原告根本达不到同等条件下优先承租的条件，因此原告的诉讼请求应予以驳回。2011年11月14日，西安高新科创路11.14肉夹馍店煤气罐闪爆，造成多人伤亡，在全国物业管理方面引起强烈震动，为吸取教训，被告不能延续过去由行政、技术人员兼任门面管理的模式，必须由专门的委托专门的物业管理公司管理并承担相应的责任。被告委托专门的物业公司对门面房进行管理的决定引起原告强烈对抗，原告扰乱了被告对门面房的正常管理，造成一定混乱，在此情况下，被告只能与拥有经营资质的实际占有、使用、经营的商户签订租赁合同。原告在原合同快到期前，一直在门面房前摆放花圈、张贴横幅、上访等手段破坏着续租的氛围，由此，续租权不能成为无条件破坏续租意思自治、缔约自由的挡箭牌。续租权不能抗拒被告对门面房的所有权。被告也没有收到过原告所谓的“关于续租植物园门面房的请求”，原告丧失并以过激行为“放弃、拒绝”了进一步与被告友好协商房屋续租的前提和基础。原告在租赁房屋期间一直利用承租房屋进行合法经营的陈述是虚假的。在近半年的续租期间，原告根本没有对门面房进行实际的占有、使用，而是转租他人，从中进行非法的渔利，被告委托第三方，使得门面房承租人与实际占有、使用的经营者达成一致，第三方对门面房的水电、卫生等进行了改造和有效的管理，使门面房管理步入正轨。被告在2011年12月9日收取第三方的13万元是保证金，而非租金。综上，原告的自身条件及过激行为，破坏了续租事宜，使续租合同的签订成为不可能，原告的诉讼请求没有事实及法律的依据，法院应予驳回。
经审理查明，原告原系陕西省西安市植物园职工，2000年初，植物园为了解决职工待遇，将植物园门口门面房出租给职工。原告在此期间与被告西安市植物园签订了为期十年的租赁合同，该合同到期后，原、被告于2011年7月29日重新续签了房屋租赁合同，合同中约定：植物园将其拥有的大门口房号为A-9的门面房出租给原告经营使用。租赁期限共五个月，从2011年8月1日起到2011年12月31日止。租金为每户（两层）每月一千元，由原告在7月29日前一次交纳给被告全部租金5000元，水电及设施押金2000元（合同期满后，若无设施损坏及水电拖欠，可全额退还）。先付租金后用房屋。原告应及时向被告交纳水、电费。该合同还约定，原告利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，或者对房屋结构／设施破坏较严重或水电费拖欠数额较大的被告可以终止合同，收回房屋。合同期满后，被告如期收回，如被告仍继续出租房屋的，原告拥有同等条件下优先承租权。2011年12月22日，被告与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司签订《委托租赁管理协议》，被告将涉案门面房委托给案外人进行出租以及管理，委托期限为6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止。原告与被告在履行租赁合同过程中，原告将其承租门面转租给案外人用于开办广告业务（维德广告）。2011年12月30日，本案争议门面房的实际使用人维德广告经营者与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司就争议的房屋签订了门面房租赁合同，租赁期为2012年1月1日至2012年12月31日止。
上述事实，有收款收据、房屋租赁合同、协议书、通知、委托书、民事判决书、民事裁定书及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方均有法律上的约束力。原告将房屋出租给被告，但被告并未实际使用、占用门面房，被告在与原告租赁合同到期的情况下与该门面房的实际使用人签订房屋租赁合同，该合同承租条件明显优于原告与被告签订租赁合同，故原告选择与实际使用人签订租赁合同，属于其意思自治，符合法律有关规定，故原告要求依法判令被告按照双方《房屋租赁合同》的约定履行合同的诉讼请求，本院依法不予支持。原告称被告将其承租的商铺租给案外人陕西恒佳顺泽物业管理有限公司，根据原告向法庭提交的《委托租赁管理协议》显示，被告与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司并非原告诉称的租赁合同关系，而是委托管理门面房的委托合同关系，并且原告也未能证明原告与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司之间存在租赁合同关系，故原告该诉称意见缺乏事实依据，本院不予认可。因此，原告起诉要求按与陕西恒嘉顺泽物业管理有限公司签订合同的标准继续与原告签订房屋租赁协议，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张其享有同等条件下优先承租权的诉讼请求，双方虽约定原告享有同等条件下的优先承租权，但依据法律规定的同等条件是指合同约定的标的、数量、质量价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任及解决争议的方法。现原、被告签订的合同约定，涉案房屋的租金每户每月1000元，而被告委托的陕西恒佳顺泽物业管理有限公司与实际使用人签订的合同约定，房屋月租金为1700元，现仅就价款一项，条件相差较大，且两份合同的主要条款内容涉及的履行期限、方式、违约责任及解决争议的方法也多有不同，故陕西恒佳顺泽物业管理有限公司与实际使用人签订的合同条件优于原告与被告签订的合同条件，因此，原告主张其享有同等条件下的优先承租权的诉求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。应指出，原告承租门面房后仅从中获取转租租金差额利益，未实际控制门面房，而是由实际使用人履行合同并占用房屋，故根据实际情况，为保护实际使用人利益以及房屋所有权人利益，维护交易稳定，被告委托的管理人选择与实际使用人签订房屋租赁合同，属于房屋所有权人及管理人的意思自治，任何人不得干涉。因此，原告要求按照与陕西恒佳顺泽物业管理有限公司签订合同的标准继续与原告签订租赁合同，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，依法应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：
驳回原告程岚的诉讼请求。
本案受理费200元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵琳君
人民陪审员 张津立
人民陪审员 张金桂
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 吴 云