陕西省泾阳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）陕0423执异21号
案外人：宋某某，男，汉族。
委托代理人：李某某，陕西稼轩律师事务所律师。
申请执行人：曹某某，男，汉族。
委托代理人：王某某，陕西万兴律师事务所律师。
被执行人：张某1，男，汉族。
被执行人：张某2，女，汉族。
本院在执行曹某某与张某1、张某2民间借贷纠纷一案中，案外人宋某某对执行中依据（2017）陕0423执606号执行裁定书，查封被执行人张某1、张某2位于陕西省西安市未央区雅荷春天18号楼2单元2401室（以下简称“该房屋”），提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查、听证，现已审查终结。
案外人称，该房屋备案登记在张某2名下，案外人是通过合法程序，并以市场价格支付足额价款购买所得，并办理了物业入住，符合善意取得。2016年8月12日，案外人与张某2签订《房屋买卖三方协议》时，被执行人张某2与张某1已离婚，并在离婚协议书中明确约定该房屋归张某2所有，且该房屋的购房合同仅登记在张某2名下，案外人已于2016年8月12日、9月19日、10月29日分三次共计向张某2支付房款1080000元，占房屋总价款1130000元的95.58%，剩余50000元按协议约定待过户完毕再支付。2016年10月30日，案外人与该房屋所有权人张某2完成交接并入住，案外人持有该房屋原始商品房买卖合同及相关票据，为该房屋的实际所有人与使用人。案外人从签订合同起一直积极办理过户登记手续，但因雅荷春天三期整体未办理房屋产权登记，属客观原因导致无法办理过户手续，案外人无过错，故该房屋的所有权人为案外人。2017年6月7日，西安仲裁委员会作出西仲调字（2017）第1242号调解书，明确该房屋归案外人所有。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人已符合法定条件排除执行，故请求法院撤销（2017）陕0423执606号执行裁定书，并中止对该房屋的执行。
申请执行人称，2016年8月12日案外人与张某2签订房屋买卖合同时，张某2未依法登记领取房产证，其双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属无效合同，案外人并未取得该房屋的物权。案外人与张某2等在西安仲裁委员会进行调解时，其双方已经知道该房屋被法院查封，但其隐瞒了足以影响公正裁决的证据，存在恶意串通情形，应予撤销，且仲裁调解书是在法院查封之后作出的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，案外人不能依据该仲裁调解书排除执行。案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行理由不成立，该规定的前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，事实上该房屋并未在房产管理部门办理房屋备案登记手续，案外人提出的异议不成立，请求驳回案外人的执行异议。
被执行人张某2称，该房屋是其在法院查封之前卖给案外人的，双方签订买卖合同合法，符合同类房屋交易习惯，且双方在买卖房屋时并不知道该房屋涉及诉讼。
当事人围绕异议请求依法提交了证据，法院为查明案件事实依法调取了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括法院调取证据谈话笔录、西安市住房保障和房屋管理局网页截图、西安市房屋登记簿及追记笔录；案外人提供证据房地产代理买受合同、房屋买卖三方协议及补充协议、商品房买卖合同、收条、转账汇款凭证及西仲调字（2017）第1242号调解书；申请执行人提供证据（2017）陕0423民初417号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证、（2017）陕0423民初417号民事判决书、西仲调字（2017）第1242号调解书及（2017）陕01执1179号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：对申请执行人提供的查封异议申请书，案外人认可其签名属实，但未向法院提交，本院仅对该证据的真实性予以确认；撤销仲裁申请书，因系申请执行人单方出具的自证证据，且案外人、被执行人均不认可，故本院不予采信。
本院审查查明，在曹某某与张某1、张某2民间借贷纠纷一案执行过程中，申请执行人曹某某向法院提供被执行人张某2在西安市未央区雅荷春天18号楼2单元2401室有住房一套的财产线索，并提交了（2017）陕0423民初417号民事裁定书及协助执行通知书。后经查阅该案审理卷宗，因曹某某申请诉讼保全，该房屋已于2017年2月22日被法院查封，并在该案执行阶段继续查封。之后，宋某某对此提出书面执行异议。
经审查查明以下事实：
2012年8月10日，张某2与西安雅荷房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买西安市未央区雅荷春天18号楼2单元2401室房屋，并在西安市住房保障和房屋管理局进行网上备案登记，合同登记号为Y12061997，至今未取得房屋所有权证。
2016年8月12日，宋某某经西安经济技术开发区同创房屋中介服务部介绍与张某2签订《房屋买卖三方协议》，约定购买该房屋，总房款为1130000元，同时宋某某向张某2支付房款30000元；同年9月19日三方签订《补充协议》，宋某某向张某2支付房款770000元；10月22日宋某某与张某2又签订《补充协议》，约定张某2于2016年10月30日向宋某某交付房屋及购房相关手续原件、房屋钥匙、水电气卡等，下余50000元房款待完成更名手续当天再全款支付；10月29日再支付房款280000元。至此，宋某某向张某2支付房款共计1080000元。2016年10月30日，张某2依约将该房屋交付宋某某使用。
2017年2月8日，曹某某诉张某1、张某2民间借贷纠纷一案立案后，在该案审理过程中作出（2017）陕0423民初417号民事裁定书及协助执行通知书，裁定对张某1、张某2位于西安市未央区雅何春天18号楼2单元2401室住房予以查封，并于2017年2月22日在西安市不动产登记服务中心进行了预查封，查封期限为2017年2月22日至2020年2月21日。2017年5月10日法院向张某2送达上述民事裁定书。
2017年6月5日，宋某某向西安仲裁委员会提出仲裁申请，6月7日在仲裁庭的主持下，宋某某、张某2及中介服务部共同达成调解协议。同日，西安仲裁委员会作出西仲调字（2017）第1242号调解书，该调解书确认三方签订的《房屋买卖三方协议》合法有效，宋某某已支付房款1080000元，该房屋现已交付，宋某某已通过购买方式取得张某2名下的西安市未央区凤城五路雅荷春天18幢2单元24层22401号房屋（合同备案号Y12061997）产权，张某2与中介服务部应为宋某某办理房屋产权过户手续。之后，宋某某依据上述仲裁调解书，向西安市中级人民法院申请强制执行，该院于2017年7月26日作出（2017）陕01执1179号执行裁定书，裁定驳回宋某某的强制执行申请。该裁定书载明“执行中查明，涉案房产未在房产管理部门办理房屋备案登记手续，故不具备强制过户条件。”
2017年11月7日，曹某某依据已发生法律效力的（2017）陕0423民初417号民事判决书向本院申请强制执行，11月13日本院作出（2017）陕0423执606号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人张某1、张某2银行存款及收入人民币2350600元（含本案诉讼费、执行费，未含利息）或查封、扣押其同等价值财产，并于2017年11月14日对该房屋张贴法院查封封条，11月21日向张某1、张某2公告送达执行通知书及执行裁定书。
另查明，被执行人张某1、张某2于1997年1月31日登记结婚，于2016年5月23日登记离婚。
再查明，2018年3月20日本院在西安市不动产登记服务中心查询时，该中心出具西安市房屋登记簿一页，并说明该房屋未进行不动产权属登记。
本院认为，本案争议焦点在于宋某某与张某2签订的《房屋买卖三方协议》是否合法；宋某某购买该房屋后未办理过户登记手续是否有过错，是否构成善意取得；该房屋是否登记在张某2名下。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。案外人在购买该房屋时，明知该房屋未取得房产证，其与未取得房产证的被执行人签订房屋买卖合同，足见其未尽谨慎审查的合理注意义务，致双方长期无法办理房产过户登记手续，其自身存在过错，双方签订的《房屋买卖三方协议》亦不符合法定保护条件，不能构成法律意义上的善意取得。案外人依据该房屋被法院查封后作出的另案仲裁调解书提出排除执行异议，因该仲裁调解书形成在该房屋被查封之后，不能以此排除执行，故对案外人的主张不予支持。综上，案外人的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十六条第二款规定，裁定如下：
驳回案外人宋某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向泾阳县人民法院提起诉讼。
审判长 靳娜娜
审判员 韩 进
审判员 贾 航
二〇一八年五月十七日
书记员 韩 凤
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。