重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06392号
上诉人（原审被告）重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇五一村邓家坪组。
法定代表人周楠珺，重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司执行董事长。
委托代理人周良瑛，该公司员工。
被上诉人（原审原告）杨平，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人李欢，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人罗丹，重庆钜沃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马玲，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人李欢，重庆钜沃律师事务所律师。
委托代理人罗丹，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司（以下简称道亨公司）与被上诉人杨平、马玲房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年7月17日作出（2014）沙法民初字第04662号民事判决。道亨公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月22日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人道亨公司的委托代理人周良瑛，被上诉人杨平、马玲的共同委托代理人李欢、罗丹到庭参加了询问。本案现已审理终结。
杨平、马玲在一审中诉称，2013年7月11日，杨平、马玲与道亨公司签订了《门面商铺租赁合同》，该合同约定，杨平、马玲方将大学城熙街1F-08门面租赁给道亨公司，租赁期限为2013年7月15日至2014年11月30日，租金为每月5000元，支付方式为季付，签订合同当日即付首季度租金，并应于下季度租期开始前支付下季度租金，延迟缴纳租金的，应承担合同金额20%的违约金。合同签订后，杨平、马玲按约向道亨公司交付了租赁房屋，但道亨公司仅支付了首季度租金后便未按约支付租金。截止起诉之日，道亨公司拖欠租金共计45000元。杨平、马玲多次催收未果，遂诉至一审法院，请求道亨公司向杨平、马玲支付租金45000元以及违约金16000元。
道亨公司在一审中辩称，双方于2013年7月11日签订了《门面商铺租赁合同》属实，从2013年10月15日起至今未交纳租金也属实。双方签订时，杨平陈述其买断了本案诉争物业的租赁权，其有权转租。道亨公司便与其签订了上述合同，并向其支付了保证金10000元、转让费40000元、一季度租金即15000元，共计65000元。合同签订后，道亨公司到本案诉争物业的物管处办理装修手续遭到拒绝，该物管称不能转租。后道亨公司多次找物管协商才得以装修，但不能保证具体的经营时间。2013年10月，本案诉争物业的开发商即熙街开发商得知本物业经转租后变为驾校，便告知道亨公司该物业系非法转租，要求尽快停业。由于杨平、马玲的欺骗行为影响了道亨公司的经营，造成了上述65000损失以及装修损失68000元，共计133000元。道亨公司从2013年10月起便多次电话告知杨平、马玲来接收本物业，但杨平、马玲未理睬。2014年4月30日，道亨公司向杨平、马玲发出了书面函告要求解除门面。现道亨公司认为双方签订的合同无效，请求驳回杨平、马玲的诉讼请求。
一审法院经审理查明，杨平、马玲系夫妻关系。2008年5月25日，马玲与重庆凯西来实业有限公司（以下简称重庆凯西来公司）签订了《重庆熙街商铺租赁合同》。该合同约定，马玲租赁重庆凯西来公司熙街一期4号楼1F-08号，套内面积为28.75平方米，建筑面积为33.42平方米的商铺用于购物类经营活动；租赁期限从2008年9月1日至2014年11月30日；月租金为2840.70元（33.42平方米×85元／平方米／月），六年租赁期间租金总额为204530.40元，一次性交付六年租赁期间总租金，优惠后租金总额为179987元。双方还约定除非征得重庆凯西来公司书面同意，马玲经营业种不得私自更改；未经重庆凯西来公司同意，马玲不得全部或部分转让、转租或与任何第三者共同使用该铺位。马玲签订该合同后向重庆凯西来公司交纳了租金179987元。
2013年7月11日，杨平、马玲与道亨公司签订了《门面商铺租赁合同》。该合同范本由道亨公司提供。该合同约定，杨平、马玲将位于重庆市沙坪坝区大学城熙街1F-08门面出租给道亨公司。杨平、马玲对所出租的房屋有杨平、马玲本人的合法房屋权属证明；租赁期自2013年7月15日起至2014年11月30日止；合同租金一季度付一次，每月租金5000元。由道亨公司按照物管规定缴纳水、电、物管费；合同签订之日起，道亨公司即支付杨平、马玲2013年7月15日至2013年10月15日的租金，之后的租金支付以此类推；在本合同期满后，在同等价格的情况下，道亨公司有优先续租权；在租赁期间或租赁届满时，如杨平、马玲要出售房屋，在同等价格的条件下，道亨公司享有优先购买权；道亨公司延迟缴纳租金的，属于道亨公司违约，违约责任按照合同金额的20%计算向对方支付违约金。合同签订后，道亨公司向杨平、马玲交纳了保证金10000元，第一季度租金15000元。
2014年4月22日，杨平、马玲向道亨公司方寄发了《律师函》，要求道亨公司支付租金45000元。
2014年4月30日，道亨公司向杨平、马玲寄发了《关于解除租赁合同的函告》，要求与杨平、马玲解除本案诉争物业的租赁合同。
一审庭审中，杨平、马玲要求判如所请。双方均对于2013年7月11日签订的《门面商铺租赁合同》的真实性无异议。杨平、马玲认为双方签订的合同合法有效，要求道亨公司按照合同约定履行义务。道亨公司则认为杨平、马玲谎称其买断了本案诉争物业的租赁权，杨平、马玲的转租行为系非法转租，且物管不同意道亨公司装修，故双方签订的合同无效。杨平、马玲要求道亨公司支付从2013年10月16日至2014年7月15日，共计9个月的租金，共计45000元。杨平、马玲认为，根据合同第三条第九项约定应当提前支付一季度租金即2014年4月11日道亨公司应当向杨平、马玲支付从2014年4月15日至2014年7月15日的租金。道亨公司则认为该条款中中没有具体约定交付时间，应当在到期后在支付下一季度租金，不同意提前支付。双方对该条款的理解产生了分歧。道亨公司还称其断断续续在该门面经营到2014年4月30日，并交纳了在此期间的水费、电费以及物管费。杨平、马玲还要求道亨公司支付违约金16000元。杨平、马玲认为，合同约定了违约金按照合同总金额即2013年7月15日起至2014年11月30日止16月的租金80000元（5000元／月×16个月）的20%计算为16000元（80000元×20%）。道亨公司认为违约金的计算无异议，但是道亨公司不同意支付。双方各执一词，调解未果。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
一审法院对当事人没有争议的事实，予以确认。
对于双方于2013年7月11日签订的《门面商铺租赁合同》的效力问题。
道亨公司认为杨平、马玲谎称其买断了本案诉争物业的租赁权，根据一审法院对马玲与重庆凯西来公司签订的商铺租赁合同以及缴费票据的审查，杨平、马玲已经获得了该物业从2008年9月1日至2014年11月30日租赁使用权。道亨公司还认为杨平、马玲的此次转租系非法转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。依据道亨公司的陈述，其在本案诉争物业内从2013年7月15日一直经营到2014年4月30日，在9个月的时间内，一审法院至今未收到该物业的出租方重庆凯西来公司不同意转租的证据，且道亨公司交纳了在此期间的水费、电费以及物管费，并对该物业进行了装修并经营。综上，道亨公司抗辩双方签订的合同无效，其理由不成立，一审法院不予支持。通过一审法院对双方于2013年7月11日签订的《门面商铺租赁合同》的审查，该合同不违反法律规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
对于杨平、马玲主张的各项请求的合理合法性的问题。
杨平、马玲要求道亨公司支付从2013年10月16日至2014年7月15日的租金45000元。道亨公司亦承认其从2013年10月16日起一直未支付租金直至2014年4月30日经营结束。现双方对于合同中第三条第九项约定的，合同签订之日起，道亨公司即支付杨平、马玲2013年7月15日至2013年10月15日的租金，之后的租金支付以此类推的理解有争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。现双方签订的合同系道亨公司提供的格式合同，应当按照杨平、马玲的解释支付租金即在2014年4月11日支付从2013年4月16日至2014年7月15日的租金。道亨公司还抗辩其已于2014年4月30日向杨平、马玲寄送了解除合同的函，该单方行为并未致使合同解除，且杨平、马玲也未提出解除合同，故道亨公司抗辩不成立，一审法院不予采纳。杨平、马玲的诉讼请求应当予以支持。综上，道亨公司应当向杨平、马玲支付从2013年10月16日至2014年7月15日的租金45000元。
对于违约金，现道亨公司未交纳租金已构成违约，应当支付违约金。道亨公司对双方约定的违约金的计算予以认可，但不同意支付。道亨公司的抗辩无事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。故道亨公司应当向杨平、马玲支付违约金16000元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司于一审判决发生法律效力后立即向杨平、马玲支付从2013年10月16日至2014年7月15日的租金45000元以及违约金16000元。
一审案件受理费1326元，减半交纳663元（杨平、马玲已预交），由重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司负担。重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司负担之诉讼费限于一审判决发生法律效力后立即迳付杨平、马玲。
宣判后，道亨公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第04662号民事判决，依法予以改判。上诉事实及主要理由：1、一审判决判令道亨公司向杨平、马玲支付2013年10月16日至2014年7月15日的租金45000元是错误的，应予纠正。道亨公司在与杨平、马玲签订租赁合同时，明确约定租赁该门面用作驾校经营用房，并在合同签订后向杨平、马玲支付了2013年7月15日至10月15日的租金及商铺押金。同时，还向该商铺的原承租人支付了门面转让费，并投入68000元对房屋进行装修。2013年10月初，因商铺所有权人重庆凯西来实业有限公司告知，道亨公司才知晓杨平、马玲并非承租商铺的所有权人，杨平、马玲的转租行为属非法转租，该商铺不允许作为驾校使用。重庆凯西来实业有限公司要求道亨公司立即停止使用该商铺。随后，道亨公司多次联系杨平、马玲，要求退租并办理房屋交接手续，但杨平、马玲一直不予理睬。2014年4月30日，道亨公司向杨平、马玲发出书面解除租赁合同的函告，明确告知解除合同并要求办理房屋交接手续。根据EMS提供的快递回执显示，杨平、马玲已于2014年5月1日收到该函告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，道亨公司与杨平、马玲签订的房屋租赁合同已于2014年5月1日解除，只应向杨平、马玲支付2013年10月16日至2014年4月30日的租金，2014年4月30日之后的租金不应再支付。2、一审判决判令道亨公司向杨平、马玲支付违约金16000元是错误的，应予纠正。一审判决所判违约金过分高于杨平、马玲所遭受的损失，应当按照2013年10月16日至2014年4月30日未按时支付租金的总额的20%计算违约金。
杨平、马玲共同辩称，双方签订的租赁合同合法有效，杨平、马玲对该商铺享有合法使用权，并不存在非法转租。租赁合同签订后，该商铺一直由道亨公司在有效使用，道亨公司不按时交纳租金应属违约。道亨公司无权解除合同，杨平、马玲亦不同意解除合同，该租赁合同至今有效，道亨公司所称发函解除合同的理由不能成立。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，道亨公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点：一是道亨公司与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》效力；二是道亨公司与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》是否已经解除；三是欠付租金的起止时间；四是道亨公司是否应当承担违约责任以及违约金应当按照什么标准计算。
（一）关于道亨公司与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》效力问题。
虽然杨平、马玲不是讼争租赁物的所有权人，但通过与讼争租赁物所有权人重庆凯西来实业有限公司签订商铺租赁合同并交纳相关租赁费用等，杨平、马玲实际已经获得了讼争租赁物2008年9月1日至2014年11月30日期间的租赁使用权。尽管马玲与重庆凯西来实业有限公司签订的租赁合同中约定有“不得擅自改变租赁物用途、不得擅自转租等”内容，但即使杨平、马玲存在擅自改变租赁物用途、擅自转租等行为，也并不必然导致转租合同无效。因为只有当重庆凯西来实业有限公司依据合同法相关规定和双方租赁合同的约定，就杨平、马玲擅自转租等行为明确表示解除与杨平、马玲之间的租赁关系并得到法律有效支持时，道亨公司与杨平、马玲之间的转租合同关系才会因杨平、马玲与重庆凯西来实业有限公司之间的租赁关系被解除而无效。本案中，并没有有效证据证明在道亨公司陈述的其使用讼争租赁物9个月期间，重庆凯西来实业有限公司对杨平、马玲的转租等行为提出异议。且道亨公司亦交纳了在此期间的水费、电费以及物管费，对讼争租赁物进行了装修并经营。由于杨平、马玲与道亨公司于2013年7月11日签订的《门面商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，故应为有效合同。因此，道亨公司关于其与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》为无效合同的上诉理由不能成立。
（二）关于道亨公司与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》是否已经解除的问题。
根据合同法的相关规定，合同的解除包含两种方式，即约定解除和法定解除。本案中，道亨公司与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》中并没有关于解除合同的条款约定，而道亨公司在本案中单方解除合同的行为亦不符合法定解除的条件，而杨平、马玲也未提出或同意解除合同，所以道亨公司单方寄送解除合同函件的行为并未致使双方合同解除。故道亨公司认为双方间的租赁合同已于2014年5月1日解除的上诉理由不能成立。
（三）关于欠付租金起止时间的问题。
道亨公司与杨平、马玲签订的《门面商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。由于双方之间的租赁合同尚在履行期内并未解除，道亨公司是否搬离讼争租赁物，并不能成为其拒绝按照合同约定向杨平、马玲交纳租金的抗辩理由，杨平、马玲有权依照合同约定和法律规定要求道亨公司交纳2013年10月16日至2014年7月15日欠付的租金。故道亨公司认为只应交纳2013年10月16日至2014年4月30日期间的租金的上诉理由不能成立。
（四）关于道亨公司是否应当承担违约责任以及违约金应当按照什么标准计算的问题。
道亨公司在履行合同过程中，没有按照合同约定交纳租金，违反了双方合同第七条第十六项有关迟延交纳租金的违约责任的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。就违约金的计算问题，按照双方合同第七条第十六项的约定，迟延交纳租金需按照合同金额的20%计算支付违约金。有关“合同金额的20%”，双方有不同的理解。杨平、马玲认为是总合同金额的20%，即2013年7月15日至2014年11月30日期间租金总和的20%。道亨公司则认为是欠付租金的20%，即2013年10月16日至2014年4月30日期间欠付租金总和的20%。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。由于双方签订的合同系道亨公司提供的格式合同，故应当按照杨平、马玲的解释支付违约金。同时，违约金的性质并不仅是弥补守约方的损失，还带有一定的惩罚性质，因此，本案违约金并未过分高于所造成的损失。故道亨公司认为违约金应按欠付总金额的20%计算的上诉理由不能成立。
综上，上诉人重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1326元，由上诉人重庆道亨机动车驾驶技术培训有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 倪 旻
代理审判员 李 娅
二〇一四年十一月三日
书 记 员 白耀妮