山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1076号
上诉人（原审被告）青岛齐海置业有限公司
法定代表人孙福新，董事长。
委托代理人殷启峰，山东文康律师事务所律师。
委托代理人王英，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛第四百货商店
法定代表人兰涌，总经理。
委托代理人王兴刚。
上诉人青岛齐海置业有限公司（以下简称齐海公司）因与被上诉人青岛第四百货商店（以下简称第四百货商店）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第11094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案、与代理审判员王化宿、代理审判员邱彦共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐海公司的委托代理人王英，被上诉人第四百货商店的委托代理人王兴刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
第四百货商店在原审中诉称，第四百货商店与齐海公司签订《青岛市商品房预售合同》，从齐海公司购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号《伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）》的-2、-3、-4、-5、-6、-11、-15单元-1层地下一、二层房产，并按约支付了购房款，但齐海公司未能按合同约定协助第四百货商店办理第四百货商店所购房产的房屋产权证。虽经第四百货商店多次催促，齐海公司仍不办理。故第四百货商店起诉，请求：1、判令齐海公司为第四百货商店办理第四百货商店所购位于青岛市市南区瞿塘峡路11号《伊莎贝拉国际公馆》房产的房屋产权证，并赔偿第四百货商店逾期办证违约金，违约金以总购房款为本金，按照银行同期贷款利率，自2011年11月1日计算至2013年11月1日；2、本案诉讼费由齐海公司承担。
齐海公司在原审中辩称，一、合同未约定逾期办证的违约责任，第四百货商店亦未举证证明其实际损失，齐海公司不应承担违约赔偿责任；二、第四百货商店无法证明房屋具备了合同约定的办证条件，因此，无权主张逾期办证的赔偿责任；三、退一步，即使第四百货商店主张逾期办证的赔偿金，也不应该超过逾期交房的违约金标准。
原审法院查明，一、2009年8月21日，第四百货商店作为乙方与齐海公司（甲方）签订六份《青岛市商品房预售合同》，合同分别约定：1、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-2单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20640元，房屋的总房价款1775040元。2、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-3单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20640元，房屋的总房价款1915392元。3、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-4单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20640元，房屋的总房价款1907962元。4、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-5单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20640元，房屋的总房价款2139542元。5、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-11单元-2层地下2层，房屋单价每平方米26123元，房屋的总房价款2138951元。6、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-15单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20160元，房屋的总房价款1798474元。2009年11月19日，第四百货商店作为乙方与齐海公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-6单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20425元，房屋的总房价款1674645.75元。
上述《青岛市商品房预售合同》共同约定，甲方于2010年6月30日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后。合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同《补充条款》另约定，甲方应当在2010年6月30日前，将单体楼竣工验收合格的毛坯房交付乙方。甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。双方均在该合同上盖章确认。合同约定，补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充条款为准。
上述合同签订后，第四百货商店依约交付了七套房屋的全部购房款13350006.75元。
2010年7月1日，齐海公司毕文鹏向第四百货商店出具《情况说明》一份，内容包括“一周内完成以下内容：卫生间瓷砖、吊顶；水桶；土建中留洞的封堵；门窗整理、消火栓处理；储藏室刮腻子；有线电视、电话、宽带线路、面板完成，但开通需等外网具备条件后开通；楼梯安装完；交房图中的需要拆除的墙体待接收完后处理拆除，拆除完成负责抹灰、刮腻子、吊顶。交房日期按合同日期改为2010年7月9日。”2010年7月13日，齐海公司伊莎贝拉项目部向第四百货商店出具《网点房交接单》，内容为：“存在问题：1、潮湿的墙面处理，渗漏处理好；2、有线、电话、宽带于2010年7月31日前开通；3、网点房质量保证书和使用说明书一星期内提供；4、实测面积有效资料2010年12月31日前提供……。毕文鹏2010.7.13”齐海公司伊莎贝拉项目部在该网点房交接单上盖章确认。2010年7月14日，第四百货商店在《房屋交接书》上盖章，该房屋交接书的内容为：“青岛第四百货商店购买伊莎贝拉国际公馆商业网点（瞿塘峡路11号-2、-3、-4、-5、-6、-11、-15）共七套，此七套网点已于2010年7月14日由青岛齐海置业交付于青岛第四百货商店，青岛第四百货商店于2010年7月14日领取此七套网点钥匙16把。（注合同日期为2010年6月30日，实际交房日期为2010年7月14日，青岛第四百货商店不追究青岛齐海置业有限公司逾期14天交房的责任）。接收人：青岛第四百货商店接受日期：2010.7.14”
2013年4月28日，第四百货商店向齐海公司出具《催办函》一份，其中内容有“截止2013年4月底，房屋已经交付了22个月……”。
二、2010年12月28日，伊莎贝拉国际公馆部分业主向齐海公司提出异议，认为其购买的瞿塘峡路伊莎贝拉国际公馆2号楼房屋，“因产权纠纷所以暂时无法办理交接手续：即在交房通知下达前有人抢占了楼顶平台，并在屋顶平台上私建违章建筑，现已将天井加高了约3米……我们要求从速把楼顶平台的产权关系依法弄顺，保证平台不被别人私自占有，立即拆除违章建筑，恢复原有设计结构，此时我们方能办理房屋的交接手续；而且我们不承担延期交接的责任。希望不要影响房屋的尽早使用。”
后针对业主的情况反映，齐海公司出具说明一份，内容为：“我单位开发建设的伊莎贝拉项目现已竣工投用，原来在2#楼9层上人平台天井顶部设有玻璃顶盖，2010年12月16日我公司工作人员发现该处顶盖被拆除，并有人再次擅自施工加高墙体，经落实为该楼906室业主所为，我公司工作人员当即阻止施工，但该业主我行我素、置之不理，因此阻止未能奏效。……为维护公司和业主的合法权益，在我公司多次与业主沟通协调无效后，分别于2010年12月31日、2011年1月7日，两次组织施工人员在城管部门协助下进行拆除，但均因为906室业主组织多人进行阻挠未能实施。……”
2011年1月10日，青岛市建筑工程质量监督站市南区站向齐海公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为伊莎贝拉国际公馆2号楼8层顶高度超出涉及标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，齐海公司向原审法院提起诉讼，要求906室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将2号楼9层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，齐海公司通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在齐海公司将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，齐海公司依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
齐海公司主张因杨宗强的侵权行为，导致齐海公司无法办理竣工验收证明，因此导致齐海公司直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明。而齐海公司已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此齐海公司并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
另查明，涉案房屋尚未办理房地产权证。
原审法院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
依据合同补充协议的约定，齐海公司自交付房屋之日起360日内应协助第四百货商店办理房地产权证。本案中，双方均认可涉案房屋第四百货商店已经入住使用，但至今齐海公司仍未给第四百货商店办理涉案房屋房地产权证书，齐海公司应按合同约定为第四百货商店办理房屋过户手续。故第四百货商店起诉齐海公司为第四百货商店办理第四百货商店所购位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆-2、-3、-4、-5、-6、-11、-15七套房产的房屋产权证，符合法律规定，原审法院依法予以支持。同时，齐海公司迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于齐海公司主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，原审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，齐海公司应先行向第四百货商店赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。齐海公司以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，原审法院依法不予支持。
综上，应由齐海公司承担逾期办理房地产权证的责任。
结合本案案情，依据庭审审查可知，本案的争议焦点为齐海公司何时向第四百货商店交付房屋。根据双方提供的证据，第四百货商店主张2010年7月1日齐海公司向第四百货商店出具《情况说明》、2010年7月13日齐海公司分别向第四百货商店出具《网点房交接单》，2010年7月14日第四百货商店在《房屋交接书》上签字，虽齐海公司对该三份证据不予认可，但第四百货商店提供的三份证据时间上前后相连、内容上相互印证，因此，对第四百货商店主张的双方2010年7月14日交接房屋的事实，原审法院依法予以认可。
同时，青岛市工程质量监督站市南区站向齐海公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日第四百货商店完成拆除违章建筑后，齐海公司迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成齐海公司无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，齐海公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，齐海公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，原审法院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，第四百货商店也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑齐海公司的行为及过错程度，原审法院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
涉案房产第四百货商店共计付款数额为13350006.75元，故应以此为本金计算，第四百货商店自愿要求自2011年11月1日起计算至2013年11月1日止，系对其权利的处分，原审法院依法予以认可。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决：齐海公司于判决生效之日起三十日内协助第四百货商店办理青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆-2、-3、-4、-5、-6、-11、-15七套房产的房屋产权证，并给付第四百货商店逾期办证违约金，以13350006.75元为本金、按照同期银行贷款利率的70%计算，自2011年11月1日起计算至2013年11月1日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由齐海公司承担。因第四百货商店已预交，齐海公司于判决生效之日起十日内给付第四百货商店2300元。
宣判后，齐海公司不服原审判决向本院提起上诉。
上诉人上诉请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、被上诉人未能举证证明房屋交付及交付时间，一审错误认定房屋的交付时间，进而判决上诉人承担逾期办证责任错误；2、双方在补充条款约定：“甲方自房屋交付之日，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。”与主合同约定的“甲方取得房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》90日内由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”是承接关系。因此，办证时间应当为480天，而不是一审认定的360天；3、案外人杨宗强侵权行为占用的时间应当从办证期限中扣除，该行为不是齐海公司的过错，不应由齐海公司承担赔偿责任；4、合同未约定逾期办证的违约责任，被上诉人也未证明其实际损失，一审判决齐海公司承担违约责任，适用法律错误。即使承担违约责任，也不应超过逾期交房的违约金标准。
被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，裁量内容相对合理，应驳回上诉。
经审理查明，二审期间，齐海公司称：“房屋交付时间记不清楚了，没有签订正式的交接文件，直接把钥匙拿走了，没有签材料。”第四百货商店称：“房屋已经交接，证据即一审时提交的网点交接证据。”
二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方均应按约履行，违反合同的一方当事人，应当承担相应的违约责任。本案中，上诉人未按约如期履行协助被上诉人办理房产证的义务，应当支付逾期办证的违约金。根据合同的相对性原则，是否因案外人的侵权行为导致办证迟延，上诉人都应就涉案合同向被上诉人承担违约责任。上诉人主张案外人杨宗强侵权行为占用的时间应当从办证期限中扣除，无法律依据，本院不予采信。
关于如何承担逾期办证的违约金问题，本院认为，1、根据双方约定，补充条款与主合同及附件内容不一致时，以补充条款为准，因此应当优先适用补充条款。双方在补充条款约定：“甲方自房屋交付之日，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。”该约定系对整个房产证办理时间和过程的约定，上诉人主张该360日应当与主合同中关于办理房产证的时间合并计算，无事实及法律依据，本院不予采信。故原审法院确认上诉人应当自交房之日起360日内协助被上诉人办理房产证，符合双方合同约定，本院予以确认。
2、关于房屋的交付时间问题，第四百货商店为证明双方已于2010年7月14日进行房屋交接，在一审提交了相应的《网点房交接单》、《房屋交接书》等证据予以证明，齐海公司虽对上述证据不予认可，但亦未对其主张的交房时间提交相应证据证明，其主张双方未进行书面交接，亦不符常理，且第四百货商店提供的证据时间上前后相连、内容上相互印证，因此，本院对第四百货商店主张的双方于2010年7月14日交接房屋的事实予以确认。上诉人该项上诉主张不成立，本院不予采信。
3、逾期办证与逾期交房系两种不同的违约行为，上诉人主张按合同约定的逾期交房违约金标准确认逾期办证违约金，无事实及法律依据，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方合同中未约定逾期办证的违约金，一审法院根据该司法解释认定逾期办证违约金的标准，符合法律规定，本院予以确认。
综上，齐海公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15510元，由上诉人青岛齐海置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年六月六日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 郇小雪