浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初12889号原告：元爱兰，女，1971年9月19日出生，汉族，经商，住义乌市。委托代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。被告：方晓东，男，1950年5月30日出生，汉族，经商，住义乌市。被告：骆爱仙，女，1957年10月1日出生，汉族，经商，住义乌市。委托代理人：方贞，女，系被告骆爱仙之女。原告元爱兰与被告方晓东、骆爱仙合同纠纷一案，本院于2017年8月2日受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，于2017年11月16日、2018年4月2日两次公开开庭进行了审理。原告元爱兰及其委托代理人宋伟锋，被告方晓东两次开庭均到庭参加诉讼，被告骆爱仙委托代理人方贞第一次开庭到庭参加诉讼，被告骆爱仙第二次开庭到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告申请鉴定。本案现已审理终结。原告元爱兰起诉称：原告自2008年11月起租赁二被告共同所有位于义乌市房屋从事服装经营及加工制作。双方曾多次签订书面《租房协议》。双方实际租赁涉案房屋已8年多。三年前，原告对承租的房屋进行了整体装修，花去整修费用10余万元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，上述出租房屋属于征收范围内。据了解，二被告已于2017年6月月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了《房屋征收补偿协议》，并得到了包括原告使用房屋在内的及其他的项目征收补偿。最近，被告以房屋已被国家征收为由，多次要求与原告解除房屋租赁合同，并期限原告搬迁。原告同意解除双方的房屋租赁合同，同时提出要求被告赔偿装修费、拆迁费、安置费及停产停业损失等费用，却遭到被告拒绝，经原告多次与被告交涉无果。现原告诉请：判令二被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的搬迁费5000元、安置费2016元、停产停业损失费97984元、装修费30310元，退回房租32500元、押金1000元。被告方晓东、骆爱仙答辩称：不同意原告的诉讼请求，被告与原告解除合同是因为不可抗力。2017年交房租78000元对的，2017年8月25日左右差不多腾空了，8月30日交钥匙，要退3个月19500元，押金1000元是对的，但是被告垫付了一部分电费，装修政府赔来12000元，租赁协议中没装修费。原告元爱兰补充陈述称：2017年交了房租78000元，2018年没交。关于评估报告，一层的阁楼，没有评估进去，所以原告报金额45000元，不认可评估报告中3万多的金额。2017年2月份原告将涉案房屋转租给他人，被告知这块地方要拆迁，2017年3月10日左右原告看到公告知道要拆，写着2017年8月20日到9月20日要腾空。2017年8月25日左右差不多全部腾空了，8月30日交钥匙。原告元爱兰为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1，原告身份证（复印件）、《营业执照》副本（原件）各1份，证明原告的主体资格适格，原告承租涉案房屋用途的事实。证据2，房屋租赁协议书3份（原件），证明原、被告房屋租赁合同关系及双方权利义务约定的事实。证据3，租赁房屋照片2张（打印件）、评估报告及发票1份（原件），证明原告承租房屋装修情况及房屋装修残值金额的事实。证据4，搬迁费发票1份（原件），证明原告提前解除涉案房屋租赁合同而支出的搬运费的事实。证据5，征收补偿协议1份（核对件），证明原告承租房屋整体装修补偿费用由义乌市征收部门给被告方的涉案房屋整体装修费用、补偿费用为125273元，住宅部分搬家费为3162元、设备设施移装补偿费2016元、非住宅部分的一次性搬迁费为4365元、非住宅部分的停产停业损失补偿费为92366元的事实。被告方晓东、骆爱仙的质证意见：证据1，没有异议。证据2，没有异议。第一年9.5万元，今年租金是7.8万元。证据3，照片对的，评估报告不认可，不是之前政府提供的评估的结果。证据4，不认可，金额是可以随便开具的，只要报金额，税务部门就可以开具。证据5，与原告无关，它只和原告房屋所有权人相关。被告擅自装修未经被告同意，违反合同的约定。被告方晓东、骆爱仙未向本院提交证据。根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下：原告提供的证据1、2，被告无异议，对其证明力本院予以确认；证据3，照片，被告无异议，评估报告书及发票，系经原告申请，本院依法委托，鉴定机构具有鉴定资质，鉴定结论客观，鉴定费用真实发生，对其证明力本院予以确认；证据4、5，系原件，对其真实性本院予以确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：原告元爱兰向被告方晓东、骆爱仙租用义乌市沪江路25街6号5层楼用于经营服装加工。其中2009年、2010年与被告骆爱仙签订合同，2015年11月7日，原告与被告方晓东签订《租赁合同》一份，约定：租期从2015年11月30日至2018年11月29日；租金第一年9.5万元，如果续租租金提早一个月付清；交纳水电费押金1000元，到期日归还钥匙再返还；由原告负责租赁房屋的全部装潢，合同到期后，未经被告方晓东许可不得擅自拆除装潢。双方还约定了其他权利义务。原告交了2017年租金78000元，2018年的未交。案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托，金华鸿文价格评估有限公司出具《评估报告书》一份，内容为基准日为2017年5月8日，涉案房屋的装修、装饰现实价值为30310元，停产停业损失无法进行价格评估。鉴定费3000元由原告预交。涉案房屋于2017年6月28日由二被告与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订《义乌市国有土地上房屋征收补偿协议》。原告庭审中认可2017年3月知晓涉案房屋将被拆迁，于2017年8月30日彻底搬迁，支出搬迁费5000元。本院认为，涉案房屋因政府征收，原告租赁房屋的合同目的已无法实现，现双方均同意解除合同，故涉案《租房协议》因双方当事人协商一致解除。关于装修残值，双方约定租期届满即恢复原状腾空房屋，如有遗留货物，由被告全权处理，但原告确还有半个月租期未使用，根据2017年5月8日的装修现实价值，考虑到剩余未使用租期，本院酌定由被告补偿原告装修残值15814元。涉案房屋原告使用至2017年8月30日，租期剩三个月，故相应的租金19500元、押金1000元也应由二被告退还。关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性，但原告因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，原告于2017年3月即知涉案房屋将被征收，对于重新选择经营地点等具有较为充足的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，酌定本案停业停产损失为4000元，由二被告补偿给原告。关于搬迁费、安置费，即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实，该两项费用应由承租人承担。综上，对原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告方晓东、骆爱仙于本判决生效后五日内退还原告元爱兰房屋租金19500元、押金1000元，补偿原告元爱兰装修残值损失15814元，停产停业损失4000元，共计人民币40314元。二、驳回原告元爱兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元（已减半），由原告元爱兰负担1434元，由被告方晓东、骆爱仙负担404元。鉴定费3000元，由原告元爱兰负担1435元，由被告方晓东、骆爱仙负担1565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴新辉二〇一八年六月二十二日代书记员 黄雨辰