贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第117号
上诉人（原审被告）曾时黔。
委托代理人石启光。
被上诉人（原审原告）都匀市物业服务公司。
法定代表人罗梅。
上诉人曾时黔与被上诉人都匀市物业服务公司物业服务合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年4月3日作出（2014）都民初字第267号民事判决后，曾时黔不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2008年6月25日，都匀市物业管理公司与贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由都匀市物业管理公司提供都匀市御庭苑商住楼的前期物业服务，服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及公共污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公告秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。双方同时还在合同中约定了服务费用、物业的经营与管理等具体内容。2010年5月31日，都匀市物业管理公司更名登记为都匀市物业服务公司。2011年1月1日，原告都匀市物业服务公司御庭苑物业服务部与被告曾时黔经营的黔毅商务酒店签订《补充协议》，进一步约定了原告提供物业服务的范围、被告自2011年起每月交纳物业服务包干费3000元，以及协议有效期为2011年1月1日至同年12月31日等内容。协议签订后，被告依约交纳了2011年1至3月的物业服务包干费9000元。同年5月11日，因发生“漏水事件”导致被告财产受损，原、被告以及另一业主黄志坚、黔南州世星装饰工程有限公司发生纠纷诉至都匀市法院，都匀市法院作出一审判决后，黄志坚不服提出上诉，后经二审法院调解结案。2011年7月21日，原告御庭苑物业服务部向被告经营的黔毅商务酒店发出《催款通知单》，催缴当年4月至7月的物业服务费12000元。2013年1月17日，原告御庭苑物业服务部又向被告经营的黔毅商务酒店发出《催款通知单》，催缴当年4月至7月的物业服务费66000元。2013年11月29日，原告委托代理人柳玉勇向被告发出《律师函》，催缴2011年4月至2013年12月的物业服务费。2014年1月15日，原告向法院起诉。
原审原告都匀市物业服务公司一审诉称：2008年6月，原告与御庭苑开发商都匀日月房开公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告提供御庭苑的物业服务。2011年1月1日，被告经营的黔毅商务酒店与原告御庭苑物业服务部签订《补充协议》，约定黔毅商务酒店自2011年1月起每月向原告交纳3000元物业服务费。协议签订后，被告只依约履行了三个月的交费义务，原告多次催要、协商未果，故起诉请求判决被告向原告支付2011年4月至2013年12月的物业管理费99000元，本案诉讼费由被告负担。
原审被告曾时黔一审辩称：被告拒交2011年4月至12月的物管费，是因为原告提供的物业服务存在瑕疵：一是原告承诺提供给被告使用的5个车位没有解决；二是房屋漏水影响被告经营，造成被告财产损失后处理不力；三是御庭苑房屋外墙砖脱落，原告未尽到管理职责，未在质保期内及时报告主管部门，致使被告垫付资金进行维修；四是被告自己修建沉沙池、排水系统、自用供电设备，原告也并未提供公共区域的保洁服务、值班等，而且未经被告同意，同意他人在被告的产权范围内挂广告，侵害了被告的权益。2012年至2013年，双方没有继续签订合同，原告没有尽到物业服务职责，被告也没有享受到原告提供的物业服务，双方不存在民事法律关系。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。
一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订《前期物业服务合同》，并设立御庭苑物业服务部进驻御庭苑商住楼提供物业服务，该合同的有效期至2013年。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据原、被告签订的《补充协议》，被告应自2011年1月1日起每月向原告交纳物业服务包干费3000元。被告虽辩称原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，而且自2012年以后双方未继续签订物业服务合同，不存在物业服务法律关系，故拒绝交纳物管费，但物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，原、被告在《补充协议》约定的服务期限届满后虽未续签，但双方仍应按照《前期物业服务合同》约定履行各自义务。被告未能举证证明原告在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵或违约行为，故对被告辩称意见，不予采信。本案中所涉及的物业建成不久，各项配套设施还不完善，不能将房屋质量或设施设备存在的缺陷全部归咎于物业公司的服务，被告也不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。被告因维修加固外墙瓷砖所支付的相关费用，可依法另案向有关责任人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于民事诉证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告曾时黔于本判决生效之日起十五日内支付原告都匀市物业服务公司物业服务费99000元。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元，由被告曾时黔负担。
一审宣判后，上诉人曾时黔不服，向本院上诉称：一、上诉人与被上诉人在2012年至2013年并无合同关系。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》是对《前期物业服务合同》的补充和修正，两份合同均合法有效，且法律效力相同，互不对立，是根据上诉人作为商业经营者的特殊情况，针对部分条款进行变更而形成的新的合同，故《前期物业服务合同》关于物业费和物业服务期限的条款不再适用上诉人与被上诉人之间的合同关系。《补充协议》已于2011年12月31日终止，故双方物业服务关系已不存在。二、上诉人拒交2011年其余物管费，并且不再与被上诉人续签，是因为被上诉人未认真履行相关合同。2011年5月，因被上诉人管理不当，楼上业主违规装修致上诉人财产受损；2012年至2013年原属于被上诉人服务范围的沉沙井清理、墙面维修等都是上诉人自行处理，上诉人并未享受到任何物业服务。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由原审原、被告按比例承担。
被上诉人都匀市物业服务公司二审答辩期内未作答辩。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。在二审期间，经本院组织双方当事人调解，因双方分歧较大而未能达成一致意见。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。据此，本案物业小区御庭苑的建设单位于2008年6月25日与被上诉人都匀市物业服务公司签订的《前期物业服务合同》，效力及于御庭苑小区全体业主，同样及于上诉人曾时黔。《前期物业服务合同》第三十六条约定，业主还可另行签订补充协议，如补充协议与之冲突的，以《前期物业服务合同》为准。因此，上诉人曾时黔与被上诉人都匀市物业服务公司于2011年1月签订的《补充协议》是对《前期物业服务合同》的变更和补充，两者均对双方当事人有拘束力，但如有冲突应以《前期物业服务合同》为准。本案中，《补充协议》约定的有效期限届满后双方虽未续签，但是，一方面，物业服务是对物业服务区域内的全体业主及物业使用人提供的公共、整体服务，服务内容针对的是全体业主而非个别业主，在解聘都匀市物业服务公司前，该公司客观上一直在为御庭苑全体业主提供服务；另一方面，《前期物业服务合同》约定了被上诉人都匀市物业服务公司为御庭苑小区提供物业服务的期限和合同终止条件，因此《补充协议》应当受此限制。因此，上诉人曾时黔作为业主之一，其与被上诉人都匀市物业服务公司仍然存在物业服务合同关系。上诉人曾时黔主张依照《补充协议》的约定，双方物业服务关系已终止，不符合本案事实，理由不充分，本院不予采信。
关于上诉人能否以未享受物业服务为由拒交物业费的问题，由于建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权，建筑物区分所有权中共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个所有权人的个体意思为准，因此，曾时黔作为单个的业主，不得以未享受被上诉人提供的物业服务为由进行抗辩，况且上诉人对物业服务内容的理解也存有一定的片面性。由于《补充协议》对曾时黔应交纳的物业费作了变更，一审按《补充协议》约定的物业费标准判决上诉人支付被上诉人99000元的物业费并无不当。此外，上诉人主张被上诉人未尽到物业服务义务或未达到物业服务标准等，其可向物业主管部门反映，也可另案主张权利。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人曾时黔的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2275元，由上诉人曾时黔承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚斌
审 判 员 王锦
代理审判员 万青
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王铨