广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1524号
上诉人（原审被告，反诉原告），赖文周。
被上诉人（原审原告，反诉被告），深圳市赛沃物流有限公司。
上诉人赖文周与被上诉人深圳市赛沃物流有限公司（以下简称赛沃公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第546号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年9月6日，赖文周与深圳市XX装卸有限公司签订了一份《仓库租赁合同》，约定：赖文周将其从坂田XX村委租来坐落于深圳坂田XX原XX厂的单层厂房，面积约4000平方米（以实量为准）出租给深圳市XX装卸有限公司使用；租赁期限为2008年10月15日起至2013年10月14日止，2008年10月15日至2009年10月14日期间为1年，在这期间赖文周不能退约，如不足1年赖文周应赔偿深圳市XX装卸有限公司一个月租金作为损失，后四年看村委对地块有无开发，如有开发及开工此地块，合同自然解约双方不负责任，如未开发，则此合同必须继续履行直至合同期满为止，租金不变；租金为35000元／月（含管理费），每月15日前付清当月租金，深圳市XX装卸有限公司一个月不交租金，每日按所收租金总额的千分之一作为滞纳金，深圳市XX装卸有限公司所交的租赁保证金不足抵偿欠租时，赖文周有权处置深圳市XX装卸有限公司存放仓库内的货物和设备，直至深圳市XX装卸有限公司付清所欠费用为止；租赁期间，仓库若因政府2年后改变此地或征用此地所导致合同不能继续使用，本合同则自然终止，深圳市XX装卸有限公司必须无条件搬出仓库，租金、水电费用计算至深圳市XX装卸有限公司搬出之日止；深圳市XX装卸有限公司退出租用仓库时，要将仓库清理干净退还赖文周。另，赖文周与深圳市XX装卸有限公司还签订了一份《XX仓库租赁合同书》，约定：赖文周将位于坂田街道XX社区XX北路20号（原XX厂）厂区院内仓库一层，共约350平方米，转租给深圳市XX装卸有限公司作为仓库，本合同自2009年4月1日开始生效，至村委股份公司开发建设，需要拆楼为止合同自然失效，但赖文周不赔偿任何损失；第一层月租，含配二间宿舍在内，每月租金3000元，保证金押1个月计3000元，在每月15号前交清当月租金，如果拖欠超过1个月，赖文周有权终止合约或者停水停电处理。2009年12月1日，赛沃公司、赖文周签订一份《仓库租赁合同》，约定：赖文周将从坂田XX村委租来坐落在深圳坂田XX原XX厂的单层厂房，面积约2000（以实量为准）及二楼宿舍一间给赛沃公司作仓库使用及住宿；租金为14200元／月（含管理费），每月15日前付清当月租金，赛沃公司一个月不交租金，每月按所收取租金总额的千分之一作为滞纳金，赛沃公司所交的租赁保证金不足抵偿欠租时，赖文周有权处置赛沃公司存放仓库内的货物及设备，直至赛沃公司付清所欠费用为止；租赁期限为2009年12月1日起至2011年11月30日止，为期2年；赛沃公司向赖文周支付租赁保证金28000元，待合同期满未有任何欠费，赖文周全额无息退回全额保证金；赛沃公司退出租用仓库时，要将仓库清理干净退还赖文周；租赁期间，仓库若因政府改变此地或征用开发此地，赖文周必须提前一个月通知赛沃公司，所导致合同不能继续使用，本合同则自然终止，解约双方不负责任，赛沃公司必须无条件搬出仓库，租金、水电费用计算至赛沃公司搬出之日止。2008年10月15日，深圳市XX装卸有限公司向赖文周支付了租赁保证金70000元。2009年3月3日，赛沃公司向赖文周支付了租赁保证金3000元。2009年12月1日，赛沃公司向赖文周支付了租赁保证金28000元。2010年10月29日，深圳市XX股份合作公司（旧改办）向赛沃公司及原XX厂区内所有用户出具一份了《搬迁通知》，内容为：为响应政府号召，因打造XX新城和城市更新的需要，贵公司（或用户）所在区域需实行旧改，现正式通知贵公司（或用户），在收到本通知后，务必于2010年11月30日之前搬迁，请给予积极配合。2011年4月28日，赛沃公司、赖文周签订了一份《合同终止协议书》，内容为：赛沃公司、赖文周双方同意终止仓库租赁合同，赖文周退回部分押金62576元，在此前提下，赖文周提供给赛沃公司的租金押金收据一律作废无效，双方互不追究对方责任。另查，赛沃公司主张其已于2010年12月30日前搬离涉案房屋，对此，赖文周不予认可，主张赛沃公司搬离涉案房屋的时间为2011年4月28日。赛沃公司在搬离涉案房屋时未与赖文周办理交接手续。赛沃公司主张租赁保证金是对欠付租金的保障，赛沃公司应深圳市XX股份合作公司的搬迁要求，与赖文周签订《合同终止协议书》，该协议签订时，赛沃公司、赖文周已对欠付租金的处理和租赁保证金的返还等作出了约定，赖文周同意用部分租赁保证金抵扣涉案房屋的租金、水电费，其余的租赁保证金赖文周予以返还，之后原、赖文周互不追究对方的责任。对此，赖文周不予认可，主张该协议书仅对终止时间、租赁保证金的处分进行处理，并无抵消条款，且无对涉案房屋租金、水电费进行处理。因赖文周拒绝向赛沃公司退回租赁保证金62576元，赛沃公司、赖文周发生争议，赛沃公司遂于2013年3月6日诉至本院，提出上列诉讼请求。后，赖文周于2013年4月1日向本院提起反诉，提出上列反诉请求。再查，涉案房屋为深圳市XX股份合作公司的临时单层铁皮房，赛沃公司、赖文周在本案庭审辩论终结前均未提交证据证明涉案房屋经相关主管部门批准建设，现涉案房屋已被拆除。2008年7月16日，深圳市XX股份合作公司出具了一份《证明》，证明其位于坂田街道XX社区XX北路20号的原XX塑胶加工厂区的物业，已临时租给龙岗区XX资源有限公司坂田第十回收站赖文周使用。2013年4月15日，深圳市XX装卸有限公司出具了一份《证明》，证明其与赖文周签订了两份仓库租赁合同，建立了房屋租赁合同关系，其实际与赖文周履行租赁合同权利义务的是赛沃公司，其交纳的租赁保证金70000元也实际为赛沃公司支付给赖文周。对此，赛沃公司、赖文周均予以确认。以上事实，有《仓库租赁合同》、《XX仓库租赁合同书》《收据》、《收款收据》、《搬迁通知》、《合同终止协议书》、《证明》等证据和当事人的庭审陈述予以证实，足以认定。
赛沃公司在原审中诉请：1、赖文周向赛沃公司支付欠款62576元，并按同类同期银行贷款利率自2011年4月28日起向赛沃公司支付利息至付清日止；2、本案诉讼费由赖文周承担。
赖文周在原审中反诉并请求法院判令：1、赛沃公司支付未付的租金208800元；2、赛沃公司支付欠付租金总额的利息32000元（从2011年5月开始起按银行贷款利率千分之八计，暂计20个月）；3、赛沃公司承担本案的反诉费用。
原审法院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。虽然从本案的现有证据可以视为深圳市XX股份合作公司同意赖文周将涉案房屋转租给赛沃公司，但是涉案房屋未经相关主管部门的批准建设，深圳市XX股份合作公司与赖文周签订的租赁合同和赛沃公司、赖文周签订的租赁合同均应为无效合同。涉案租赁合同被认定无效后，赖文周因该租赁合同取得的租赁保证金应向赛沃公司返还，赛沃公司实际使用了涉案房屋，应向赖文周支付涉案房屋的占有使用费。本案争议的焦点是赛沃公司搬离涉案房屋的时间及赛沃公司、赖文周签订《合同终止协议书》时是否有对除租赁保证金外的占有使用费等进行处理。对于赛沃公司搬离涉案房屋的时间，因赛沃公司未在搬离涉案房屋时与赖文周办理相关交接手续，赛沃公司也未提交确实有效的证据证明其主张的搬离时间，故龙岗区人民法院依法采信赖文周的主张，赛沃公司搬离涉案房屋的时间为2011年4月28日即赛沃公司、赖文周签订《合同终止协议书》的时间。虽然赛沃公司、赖文周签订的《合同终止协议书》中未明确约定租赁保证金抵扣占有使用费、水电费的内容，但是在赛沃公司、赖文周未能就此达成补充协议的情况下，结合该协议书的其他内容、赛沃公司搬离涉案房屋的时间和一般交易习惯，龙岗区人民法院认为赛沃公司的主张更符合情理，赛沃公司、赖文周签订该协议书的真实意思应当包括了对涉案房屋占有使用费、水电费、租赁保证金等事项的处理，同时，赖文周也未说明扣除部分租赁保证金的具体因由，故，龙岗区人民法院依法采信赛沃公司的主张，赛沃公司无须再向赖文周交清涉案房屋的占有使用费，赖文周应向赛沃公司返回部分租赁保证金62576元。因赛沃公司、赖文周未约定部分租赁保证金62576元的返还期限，故赛沃公司要求赖文周从赛沃公司起诉之日即2013年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向赖文周支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，龙岗区人民法院予以支持，超出此部分的诉讼请求，于法无据，龙岗区人民法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赖文周应于本判决生效之日起5日内向深圳市赛沃物流有限公司返还租赁押金62576元；二、赖文周应于本判决生效之日起5日内向深圳市赛沃物流有限公司支付逾期付款违约金（以62576元为基数，从2013年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至本判决确定的付清之日止）；三、驳回深圳市赛沃物流有限公司的其他诉讼请求；四、驳回赖文周的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案本诉受理费682元（赛沃公司已预交），反诉受理费1228元（赖文周已预交），合计1910元，由赖文周承担。
上诉人赖文周不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、赛沃公司支付未付的租金人民币208800元；2、赛沃公司支付欠付租金总额的利息人民币32000元（从2011年5月开始起按银行贷款利率千分之八计，暂计20个月）；3、赛沃公司承担本案的反诉费用。
事实和理由：一、赛沃公司及赖文周双方在2011年4月28日签订的《合同终止协议书》的内容自始至终只涉及到如何退回押金及租金押金收据如何处理的事宜，当时因为：一是租赁合同未到期，赛沃公司主动提出搬离，押金可以不退或只能部分退回；二是由于赛沃公司称其押金单一时找不回，双方才签订该协议，并在协议书中的最后特别注明“租金押金收据一律作废无效，双方互不追究对方责任”的内容。对于赛沃公司主张及龙岗区人民法院认为该《合同终止协议书》对租赁保证金处理包括了抵扣占有使用费、水电费的内容，我方不予认同。二、双方在合约中明确约定，租金、水电费计至乙方（赛沃公司）搬出之日止。赛沃公司至2011年4月28日后搬离时，如果我方收取了其全部租金，我方应当出具收款收据给赛沃公司，因为赛沃公司是一家正规公司需要结算入账，在2010年12月份之前收取的租金我方均有出具收据，无理由2011年1月后收取租金就不开具收款收据，另，假如一审所谓的交易习惯成立，一共才10多万元的租赁保证金，不能抵扣赛沃公司欠付的20多万元的租金（占有使用费）的。三、一审既然认定赛沃公司搬离时间是2011年4月28日之后，在赛沃公司无法举证我方已经收取了这四个月租金、及在《合同终止协议书》中只字未提及租赁保证金抵扣租金或水电费的情况下，无法证明该协议书的真实意思应当包括了对涉案房屋占有使用费、水电费、租赁保证金等事项的处理。四、赛沃公司欠付四个月租金，我方租赁给赛沃公司使用的场地，属于深圳市XX股份合作公司，该场地是由我方租赁使用后再转租给赛沃公司，以从中赚取差价。后赛沃公司的法定代表人与XX股份公司私下接触后，为少付租金，就隐瞒我方主动提出退租并直接另行租用XX股份公司的其它场地（注：赛沃公司另租的场地同样是属《搬迁通知》所指的旧改范围，原告一直使用到2012年2月，赛沃公司以《搬迁通知》为由称不能够续租我方转租的场地是不成立的，因为该场地也是至2012年2月后才统一拆除的），我方发现后，双方即发生矛盾，并因此争吵多次，后因碍于与股份公司领导的关系，我方才未起诉。现在赛沃公司既然如此，我方要提起反诉，维护自身的合法权益。
被上诉人赛沃公司答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点在于双方当事人于2011年4月28日签订的《合同终止协议书》是否包含包括租金在内的双方所有费用的结算。
首先，从该份协议书的名称来看，该协议是双方当事人决定终止双方的租赁合同而达成的合意，对于合同终止后如何处理双方的债权债务，应当在合同终止协议中一并予以约定，上诉人赖文周称协议中仅对押金的处理进行了约定，而未处理租金，与一般的交易习惯不符；其次，从双方当事人签订的《租赁合同》来看，租赁合同约定，租赁保证金可以抵扣欠付的租金，赛沃公司已支付租赁保证金101000元，赖文周若认为赛沃公司欠付2011年1月至4月的租金208800元，完全可以与赛沃公司约定抵扣赛沃公司支付的全部租赁保证金，但双方却在《合同终止协议书》中约定应退还押金62576元与双方《租赁合同》的约定不符。由上，本院认为，双方《合同终止协议》中约定“赖文周退回部分押金62576元，在此前提下，赖文周提供给赛沃公司租金押金收据一律作废无效，双方互不追究对方责任”，应指在赖文周扣除了赛沃公司部分押金的情况下，双方互不追究对方责任，包括赛沃公司不能再要求赖文周退还其他押金以及赖文周不能再要求赛沃公司支付其他租金以及费用。原审的相关认定正确，本院予以确认。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律并无不当。赖文周的上诉没有事实依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4912元，由上诉人赖文周负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一三年八月二十七日
书 记 员 陈晓莹