江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终2278号
上诉人（原审被告）：刘训才，男，1962年10月29日出生，汉族，住江苏省滨海县东坎镇阜东中路***号。
上诉人（原审被告）：刘苏，女，1987年8月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省阜宁县阜城镇阜城大街**号，现住江苏省滨海县城阜东南路***号锁厂综合楼***室。
委托诉讼代理人：梁庆忠，江苏海悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王柱庭。
委托诉讼代理人：李振，江苏天豪律师事务所律师。
上诉人刘训才、刘苏因与被上诉人王柱庭房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘训才上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回王柱庭的诉讼请求。事实和理由：1、王柱庭并不是案涉房屋的所有权人，刘训才与王柱庭之间不是房屋买卖关系，签订的房屋买卖合同，名为买卖，实为抵押担保；2、房屋租赁合同是为配合借款担保而做的手续，并不是真正的房屋租赁关系；3、承诺书系在执行和解协议之后书写，一审法院认定错误；4、于正球的27万元由王柱庭和金华各还10万元，刘训才向王柱庭和金华分别出具了10万元的借条。
刘苏上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，驳回王柱庭的一审诉讼请求。事实和理由：1、刘苏的父亲刘训林是案涉房屋的所有权人，刘训才与王柱庭之间并不是房屋买卖关系，而是借款关系，签订的房屋买卖合同，名为买卖，实为抵押担保，房屋买卖合同和房屋租赁合同均是无效合同；2、即使房屋租赁合同有效，租赁合同的相对人仅仅是刘训才，一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条错误，刘苏不具备次承租人的身份资格，将刘苏作为本案的被告，主体不适格。
王柱庭辩称，1、王柱庭系案涉房屋的所有权人，该事实有房产证、土地证、两份房屋买卖合同、不动产销售发票、契税单证、水电过户单证、刘训才的房款收据、房屋租赁合同等证据证实；2、刘苏认为案涉房屋的所有权人是刘训林，无有效证据证实；3、刘训才、刘苏提出案涉房屋买卖合同名为房屋买卖，实为13万元的借款抵押，与事实不符；4、两份承诺书是在执行和解协议之前，且已经失效；5、刘训才差欠王柱庭50万元债务、王柱庭代刘训才归还于正球27万元、鲍尚浩7万元的事实，有执行和解协议、于正球的解押申请、鲍尚浩案的执行终结申请等证据证实；6、刘训才在一审中提交的两份录音资料，应作为无效证据予以排除；7、关于刘苏的主体资格，刘苏一直实际居住案涉房屋，且刘苏早已知道案涉房屋已过户给王柱庭，其居住的唯一理由是刘训才代其签字的租赁合同，一审法院将刘苏作为次承租人符合客观情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王柱庭向一审法院起诉请求：请求判令：1、刘训才、刘苏立即迁让出王柱庭所有的坐落在滨海县阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋及车库一间。并支付2015年1月12日至8月3日期间的租金3704元。2、刘训才、刘苏承担按每月550元，从2015年8月4日起至腾房完毕之日止的租金损失。
一审法院认定事实：王柱庭与刘训才于2015年1月12日签订房屋租赁合同一份，载明：甲方（出租方）王柱庭，乙方（承租方）刘训才（刘苏），为了明确房屋租赁的权利和义务关系，本着公平合理的原则，经甲乙双方充分协商，现自愿达成如下协议：一、甲方提供滨海县迎宾大道阜东南路172号锁厂综合楼407室，建筑面积99.62平方米，自行车库约为6平方米供乙方居住使用，室内日常生活设施电器产品等需爱护使用。二、乙方承租甲方的房屋时间为贰年。从2015年元月12日到2017年元月14日。到期后乙方如需续租，同等价格乙方优先。三、房屋租赁金额为550元/月，全年租金为6600元。该合同双方签字确认在乙方收到甲方的房屋钥匙后，需一次性向甲方缴纳全部租金。四、乙方在租赁甲方房屋使用期间，所发生的一切相关费用均由乙方承担按时缴纳，不得拖欠，（如水、电、气等相关费用）如因乙方拖欠上述费用所引起的一切后果都由乙方自行承担与甲方无责。五、乙方在租赁期内，不得中途转租，不得随意更改房屋结构，不得利用承租房屋期间进行非法活动，在承租住房期间对租赁房屋内的各种活动全部负责。六、乙方需向甲方缴纳房屋租赁抵押贰千元整，本押金在乙方租赁到期后，乙方没有违反四、五条款，甲方退回乙方押金，如有违反，乙方按责承担。七、如在租赁期间、或租赁结束时发生争议，双方先协商解决，协商不成，任何一方有权向滨海人民法院诉讼解决。八、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，双方签字画押后生效。之后，王柱庭向刘训才、刘苏收取房租费，刘训才、刘苏拒不支付。王柱庭遂于2015年7月8日向刘训才、刘苏发出催交房租费通知书，载明内容：刘训才、刘苏，2015年元月12日，你们共同承租我所有的滨海县迎宾大道阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋用于居住。双方约定月租金550元。你们未按约定支付租金，经多次催交，你们均以资金困难推搪。现特书面通知你们在2015年7月24日前支付年租金6600元。如你们在上述宽限期内还不能支付，我将依据《合同法》及相关法律规定，解除原《房屋租赁合同》，收回出租房屋，并由你们承担由此发生的全部法律责任。
王柱庭与刘训才夫妇于2014年9月23日签订一份房屋买卖契约，载明出卖人刘训才、顾华静（以下简称甲方），买受人王柱庭（以下简称乙方）：甲乙双方在平等自愿、公平合理的基础上，就权属甲方的位于滨海县城阜东南路172号锁厂综合楼407室出售给乙方一事，现达成如下协议。一、甲方自愿将滨海县城阜东南路172号琐厂综合楼407室，建筑面积99.62平方米，自行车车库约6平方米出售给乙方，售价款人民币叁拾壹万贰仟陆佰元整，另加大门贰佰元。合计人民币叁拾壹万贰仟捌佰元整。二、付款方式：乙方在签订本合同后先向甲方交纳定金壹拾万元。待房屋产权转移到乙方名下，交易成功乙方拿到两证后，再付清余下全部房款。三、甲方房屋内所有家具、电器等，一切物品随房转移一并交给乙方，甲方不再另行收费。四、甲方保证此所售房屋没有任何产权争议，如因甲方的原因使乙方的居住权受到侵害、给乙方造成损失和影响，甲方需承担一切责任。五、该房屋交易成功后，若乙方需要办理水电过户手续，甲方需协助乙方办理，产生的费用由乙方承担。六、该房屋在交易过程中，一律以该合同文本内容为准。刘训才于2014年9月26日书写收条一张，载明收到房款叁拾壹万贰仟捌佰元。王柱庭于2014年9月25日交纳房产交易契税4973.03元，并于2014年9月29日将滨海县阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋过户登记到王柱庭名下。之后，王柱庭对涉案房屋的水、电开户户主也变更到王柱庭名下。
一审法院另查明，王柱庭于2015年5月15日书写承诺书一份，载明：我名下位于县迎宾中路琐厂综合楼407室，在国润酒业出让前，该房屋我保证不予变买，也不予干扰刘训林住宅权，国润酒业出售后在刘训才、顾华静所得款项中扣除并及时协助刘训林办理房屋过户手续。
王柱庭与案外人金华于2015年5月15日书写承诺书一份，载明：江苏国润酒业有限公司出售后，扣除金华、王柱庭全部借款后剩余款项全部交刘训才、顾华静夫妇，本人作此承诺。
王柱庭与刘训才妻子顾华静于2015年5月15日在一审法院执行法官的主持下，达成和解协议，载明：申请人王柱庭与被执行人顾华静民间借贷纠纷一案，现双方达成和解协议：一、被执行人顾华静自愿将名下持有的江苏国润酒业有限公司百分之五十一的股权作价人民币捌拾肆万圆转让给申请人王柱庭所有。上述捌拾肆万包含顾华静差欠王柱庭人民币伍拾万圆整（含在法院申请执行的部分），顾华静将股权出质给于正球而获得的借款本息人民币贰拾柒万圆整，以及本案立案执行的鲍尚浩申请执行顾华静标的人民币约柒万圆整。二、执行费由王柱庭承担。三、股权交接手续完成后，双方再无争议。一审法院依据双方当事人的和解协议，于2015年5月15日下发（2015）滨执字第0940号执行裁定书一份，载明：申请执行人王柱庭，男，1947年9月8日生。被执行人顾静华，女，1966年1月20日生。被执行人金华，男，1965年8月27日生。申请执行人王柱庭申请执行被执行人顾华静、刘训才、金华民间借贷纠纷一案，经权利人王柱庭申请，一审法院于2015年5月4日立案执行，被执行人顾静华、刘训才、金华未按执行通知自觉履行生效法律文书确定的义务。在本案执行过程中，申请人王柱庭与被执行人顾华静自行达成和解协议，被执行人顾华静自愿将其持有的江苏国润酒业有限公司51%的股权转让给申请人王柱庭所有。现裁定如下：一、解除登记在被执行人顾华静名下持有的江苏国润酒业有限公司51%股权的查封；二、将登记在被执行人顾华静名下持有的江苏国润酒业有限公司51%股权转移给申请人王柱庭所有；三、受让人王柱庭可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
刘苏现在居住在涉案房屋。刘训才和案外人刘训林是兄弟关系，刘苏是案外人刘训林的女儿。刘训才曾于2014年6月26日和案外人金华签订一份售房协议。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于王柱庭与刘训才签订的《房屋租赁合同》、《房屋买卖契约》的效力问题，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于刘苏是否应该迁让出涉案房屋的问题，从庭审查明的情况看，房屋租赁合同上刘苏的签名虽然不是其本人签名，是刘训才代签名，但刘苏现居住在涉案房屋，没有向法庭提交有合法居住该房屋的证据，刘苏无权占有和使用涉案房屋，王柱庭要求其返还该房屋的请求应予支持。其辩解涉案房屋是其父亲刘训林购买，没有提供充分证据，一审法院依法不予采信。
关于王柱庭书写给刘训才的承诺书，能否阻止王柱庭对滨海县阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋及车库一间行使物权的问题。从庭审查明的事实看，王柱庭和刘训才确实存在民间借贷的经济往来、刘训才认可欠王柱庭本息50万元，根据执行和解协议和执行裁定书可以看出，被执行人刘训才和其妻子被执行人顾华静以江苏国润酒业有限公司51%股权作价人民币84万元转让给申请执行人王柱庭所有。84万元包含顾华静差欠王柱庭人民币50万元整，顾华静欠案外人于正球的借款本息人民币27万元整，以及欠案外人鲍尚浩的人民币约7万元整，这两笔欠案外人的34万元已转给王柱庭，由王柱庭代替其归还。江苏国润酒业有限公司已由王柱庭和案外人金华控股，应该和刘训才及顾华静没有法律上的身份关系。紧接着再看两份承诺书表述的内容是江苏国润酒业有限公司出售前后的权利义务，王柱庭和刘训才对承诺书及执行和解协议书写的先后时间顺序发生争议，顾华静在江苏国润酒业有限公司的股权已经全部转让给王柱庭抵债，该公司的盈亏应该和刘训才及顾华静没有任何关系，王柱庭再书写该承诺书完全没有必要，如果刘训才对该公司的股权以及涉案房屋的所有权有争议，刘训才及顾华静应该要求法院在执行和解协议转让股权时注明相关内容。故对被告的该辩解，一审法院依法不予采信。刘训才无权阻止王柱庭对涉案房屋行使权利。
刘训才和案外人刘训林是兄弟关系，作为有完全民事行为能力的人，对不动产房屋的买卖，应该知道法律规定以房屋产权登记为准，刘训才自述涉案房屋卖给案外人刘训林，也认可双方没有签订房屋买卖合同，这种行为，不符合生活常理，也不符合房屋买卖日常交易习惯，对刘训才的该辩解，不予采信。刘训才主张涉案房屋名为买卖，实为抵押担保。从庭审查明的情况看，刘训才夫妇主动将涉案房屋过户卖给王柱庭，是刘训才夫妇对自己财产合法处置行为，王柱庭对涉案房屋的所有权的取得，应该是合法的，任何人不得侵犯。王柱庭对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，刘训才、刘苏未按房屋租赁合同的约定及时支付房屋租金，经王柱庭催要后，在合理期间内，仍未支付房屋租金，故王柱庭要求刘训才、刘苏迁让出王柱庭所有的坐落在滨海县阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋及车库一间。符合法律规定，一审法院依法予以支持。如果案外人刘训林对涉案房屋权属有争议，可另行主张权利，本案不予理涉，
根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁金额为550元/月，全年租金为6600元。该合同双方签字确认在乙方收到甲方的房屋钥匙后，需一次性向甲方缴纳全部租金。被告未按约定的时间支付租金，王柱庭要求刘训才、刘苏按每月550元的标准，支付从2015年1月12日起至腾房完毕之日止的租金，依法应予支持。综上，一审法院判决：一、刘训才、刘苏于判决生效之日起三十日内迁让出位于滨海县城阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋及车库一间。二、刘训才、刘苏于判决生效之日起三十日内向王柱庭按每月550元的标准，支付从2015年1月12日起至腾房完毕之日止的租金。案件受理费50元，由刘训才承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘训才、顾华静于2014年9月23日将案涉房屋出售给王柱庭，双方签订了房屋买卖契约，刘训才出具了收到购房款的收据，双方亦办理了房屋产权过户登记手续以及水、电开户户主变更手续。据此，王柱庭取得案涉房屋的所有权。刘训才现认为该买卖行为系为2014年9月26日向王柱庭借款13万元提供担保，目前提供的证据尚不充分。且即使刘训才主张的事实成立，因将该房屋转移登记、转移占有给王柱庭以及签订租赁合同等均是双方真实意思表示并已实际履行，故王柱庭对该房屋仍享有合法的占有权及相应的收益处分等权利，在刘训才未行使法定转移登记等权利的情况下，王柱庭有权依据租赁合同等合同约定要求相对人迁让房屋、给付租金等权利。刘训才、刘苏上诉认为案涉房屋租赁合同无效的理由，本院不予采信。在刘训才未按合同约定交付租金的情形下，王柱庭有权解除租赁合同，并要求刘训才返还租赁物，并按合同约定的租金标准支付租赁期间的租金，以及房屋租赁合同解除后的占用使用费。关于刘苏在本案中应承担的法律责任，刘苏系案涉房屋的实际居住人，其对案涉房屋并不享有合法的使用权和居住权，王柱庭作为房屋的所有人或合法占有人，可依法要求刘苏迁让出案涉房屋，但王柱庭与刘苏并不存在房屋租赁合同关系，一审法院要求刘苏按照王柱庭与刘训才签订的房屋租赁合同的约定，向王柱庭支付租金，无事实和法律依据，本院二审予以纠正。
综上所述，刘训才的上诉请求不能成立，应予驳回；刘苏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第1447号民事判决第一项：刘训才、刘苏于本判决生效之日起三十日内迁让出位于滨海县城阜东南路172号锁厂综合楼407（现405）室房屋及车库一间。
二、变更江苏省滨海县人民法院（2015）滨民初字第1447号民事判决第二项为：刘训才于判决生效之日起三十日内向王柱庭按每月550元的标准，支付从2015年1月12日起至腾房完毕之日止的租金。
一审案件受理费50元，由上诉人刘训才负担。二审案件受理费100元，由上诉人刘训才负担50元，上诉人刘苏负担25元，被上诉人王柱庭负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 谢超亮
代理审判员 曹 荣
二〇一六年八月十六日
书 记 员 吴思懿