广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终745号
上诉人（一审原告、反诉被告）翁敬登，男，1970年10月22日出生，汉族，福建省连江县人，个体工商户，住广西百色市委党校宿舍区。
委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。
委托代理人刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）广西百色百安堂医药连锁有限公司，住所地百色市右江区那毕大道富邦广场3号楼第二层。
法定代表人何名祖，该公司经理。
委托代理人农禄羊，百色市右江区龙景街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告、反诉原告）严远新，男，1956年8月7日出生，壮族，广西南宁市人，个体工商户，住广西百色市右江区。
委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
一审第三人广西峰宇保健食品有限公司，住所地百色市中山一路104号。
负责人陈县龙，该公司经理。
一审第三人广西百色安元科技公司，住所地百色市右江区爱新街文体巷百色体育馆三楼A区。
法定代表人曾明志，该公司经理。
一审第三人百色视窗广告传媒有限公司，住所地百色市中山一路104号。
法定代表人陈祺，该公司经理。
一审第三人百色市三十八度网络会所网吧，住所地百色市中山一路104号。
负责人李方勤，经理。
一审第三人肥姐洪裕水果贸易部，住所地百色市中山一路104号。
负责人常绍肥，经理。
一审第三人百色市正大文化办公用品有限公司，住所地百色市中山一路104号。
负责人陈小刚，经理。
上诉人翁敬登、广西百色百安堂医药连锁有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1732号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日通知上诉人翁敬登及其委托代理人陆承德、刘仲甲，上诉人百色百安堂医药连锁有限公司（以下简称百安堂公司）的委托代理人农禄羊，被上诉人严远新的委托代理人齐冠霖到庭进行举证、质证、调查辩论。本案现已审理终结。
一审法院审理查明事实，2014年3月1日，翁敬登与严远新签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定严远新将其享有使用权的位于百色市右江区中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼的一楼约850平方米，二楼约700平方米，三楼约400平方米，四楼约400平方米，五楼约310平方米，五层共计2660平方米出租给翁敬登，租金每年52万元，租期从2014年1月1日至2024年1月1日止，每年1月1日支付上半年租金26万元，6月1日支付下半年租金26万元，押金10万元。同时该合同补充协议约定，翁敬登逾期五天未交纳租金，严远新按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，严远新有权单方解除租赁协议并收回场地，不退还押金10万元等条款。该合同签订后，严远新除了未能实际将一楼约400平方米场地（现由三十八度网络会所网吧经营使用，另案处理）交付给翁敬登承租外，其他场地均依约交付。翁敬登亦按合同约定交付了押金10万元给严远新，但2014年度的租金，未能按合同的约定如数交付。2015年6月11日，严远新书面通知翁敬登，双方签订的《房屋租赁合同》即日起予以解除。翁敬登收到该通知后，通过手机短信告知严远新，待其收回转租的租金后再如数交付尚欠租金。另查明，翁敬登承租严远新出租的位于百色市右江区中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼后，分别将各楼层转租给第三人广西峰宇保健食品有限公司、广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司、百色百安堂医药连锁有限公司、肥姐洪裕水果贸易部、百色市正大文化办公用品有限公司，并签订《转租合同》及收取租金。因翁敬登与严远新双方均以书面形式要求各租户不要将租金交付对方，以致2015年的租金未能按时交纳。至今翁敬登亦未能交纳2015年度的租金给严远新。
一审法院审理认为，关于翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》是否已经解除问题。双方签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同为合法有效，应受到法律保护。依据双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的约定，租金交付时间为每年1月1日支付上半年租金26万元，6月1日支付下半年租金26万元；翁敬登逾期五天未交纳租金，严远新按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，有权单方解除租赁协议并收回场地，且不退还押金10万元。翁敬登在承租严远新出租的场地后，至今未能按该合同的约定按时足额交付2014年度租金和2015年度租金，翁敬登存在根本性违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，翁敬登未能按合同的约定按时足额交付租金，解除合同的条件已成就，严远新有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。2015年6月11日，严远新已书面通知翁敬登，双方签订的《房屋租赁合同》即日起予以解除。翁敬登收到该通知后并通过手机短信告知严远新，待其收回转租的租金后再如数交纳尚欠租金。从翁敬登自认的2015年7月委托律师向其发出律师函和《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》，足以认定严远新行使解除权已于2015年7月通知到达。据此，应确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年7月予以解除。关于翁敬登辩称其于2014年支付严远新租金共计55万元的主张，因翁敬登未能提供证据予以证实，故对其辩解不予采信，同时对翁敬登诉请继续履行双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于翁敬登请求减少年租金22万元是否有事实和法律依据问题。翁敬登与严远新签订《房屋租赁合同》后，严远新确实未能将一楼约400平方米场地交付翁敬登承租，该场地一直由三十八度网络会所网吧经营使用，严远新理应从翁敬登应交纳的年租金52万元中予以扣减租金，具体数额以三十八度网络会所网吧的年租金为准。
关于严远新反诉请求租赁合同解除后不予退还翁敬登押金10万元是否有事实和法律依据问题。因翁敬登未能按租赁合同的约定足额交付租金，根据双方的约定，翁敬登逾期五天未交纳租金，严远新有权按租金总额10%收取滞纳金，如逾期三十天不交纳租金，有权单方解除租赁协议并收回场地，且不退还押金10万元。据此，翁敬登交纳的押金10万元应视为抵作滞纳金或者违约金，租赁合同解除后不应退还。
关于严远新反诉请求确认《房屋租赁合同》解除后，翁敬登与各第三人所签订的《转租合同》是否失效问题。由于翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年7月予以解除，翁敬登已无权与各第三人签订转租合同，故其与各第三人原签订的《转租合同》亦应于2015年7月失效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、确认翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年7月予以解除；二、严远新应从翁敬登应交纳的年租金52万元中予以扣减租金，具体数额以三十八度网络会所网吧的年租金为准；三、翁敬登交纳严远新押金10万元不予退还，以抵作滞纳金或者违约金；四、翁敬登与第三人广西峰宇保健食品有限公司、广西百色安元科技公司、百色视窗广告传媒有限公司、百色百安堂医药连锁有限公司、肥姐洪裕水果贸易部、百色市正大文化办公用品有限公司签订的《转租合同》于2015年7月失效。案件受理费4600元（翁敬登已预交2300元），反诉费10886元（严远新已预交5443元），共计15486元，由翁敬登负担10886元，严远新负担4600元。
上诉人翁敬登不服一审判决，上诉称：1、被上诉人故意隐瞒一楼产权已经变更为梁健星、梁红所有的事实，而将该场地租赁给上诉人，故本案租赁合同涉及一楼的租赁无效，其余二、三、四、五层楼的租用合法有效。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效错误；2、因一楼租赁行为无效，导致双方产生纠纷，过错在出租方，租金约定随之失效，因而不能作为结算的依据，承租方自行扣减租金不属于违约；3、2014年，上诉人已经通过银行转账支付被上诉人租金50万元、现金支付5万元，另还向被上诉人支付了押金10万元，合计共65万元。2015年，被上诉人将租赁物另行租给案外人陈莹，并于2015年6月11日向上诉人发出律师函要求解除合同。上诉人收到后，于2015年8月22日起诉合法，一审确认本案租赁合同于2015年7月1日起解除违反相关法律规定。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审。
上诉人广西百色百安堂医药连锁有限公司不服一审判决，上诉称：翁敬登与严远新签订租赁合同后并未完全交付租赁场地，即一楼月400平方米的场地一直由被上诉人占用，一审对被上诉人不按约定交付出租面积的违约行为未予处理显失公平；翁敬登是在出租人即被上诉人严远新不遵守合同约定交付全部出租面积，且又不扣减租金，以及同意出租屋存在两个债主主张租金的情况下缓交租金，其理由合法正当，一审判决认定翁敬登缓交租金构成违约错误；上诉人百安堂公司自与翁敬登订立租赁合同后已按合同约定及时全部交纳了租金，对此事实有上诉人一审所提交的银行汇款凭证与翁敬登的庭审陈述相互印证，一审认定上诉人未及时交纳2015年租金与事实不符；本案中，翁敬登自与被上诉人严远新签订《租赁合同》后依法取得本案讼争场地的使用权及转租权，事后，翁敬登将讼争的场地转租给上诉人，对此事实被上诉人确已明确知晓，但并未提出异议，该转租合同合法有效，依法应受法律保护，出租人不得以该转租行为未经其同意为由请求解除或认定无效。又因上诉人与翁敬登签订的转租合同期限并未超出原租赁合同期限，故上诉人有权在该转租合同约定的租赁期限内继续租赁使用该租赁物，一审判决上诉人与翁敬登间的转租合同从2015年7月1日起失效明显违反法律规定。综上所述，一审判决违背“以事实为根据、法律为准绳”的审判原则，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决第四项，并确认上诉人百安堂公司与翁敬登的签订的《租赁合同》有效。被上诉人严远新答辩称：1、被上诉人与上诉人翁敬登间的租赁合同是在双方平等自愿的基础上签订的，合同合法有效；2、翁敬登在签订合同后，认为网吧没有交付使用，被上诉人构成违约，系有意隐瞒了事实。上诉人翁敬登与讼争未交付场地（38度网吧）的经营者原是合伙关系，其对涉及该租赁场地的利害关系是清楚的，上诉人是在明知该租赁场地产权存在争议的情况下仍选择签订合同的，被上诉人不存在故意隐瞒事实欺骗上诉人的行为。并且自上诉人知道该讼争租赁场地发生转变后，其应立即向被上诉人提出异议或双方进行协商，但上诉人并未提出异议而是表示继续交付租金，对此应视为该原租赁合同依法成立并有效；3、上诉人主张其自签订合同后已向被上诉人交付租金55万元以及押金10万元，对此被上诉人认可其中转账的20万元，其中10万元应认定为是交付的押金。以上事实足以证明上诉人不按合同约定交付租金其行为构成合同违约，被上诉人依照合同约定有权解除合同；4、被上诉人于2015年6月11日向上诉人发出《解除合同通知书》，若上诉人有诚意继续履行合同可以在30天内补款，但是对方并没有这样做，故产生的法律后果应该由其自行承担；5、被上诉人与翁敬登的主合同解除后，上诉人百安堂公司即继续承租使用本案租赁物，一审认定百安堂和翁敬登签订的合同实属无效，判决公平正确。综合诉辩双方的意见，各方当事人对一审查明“2015年的租金至今尚未按时交纳”的事实有异议。
二审期间，上诉人翁敬登对争议的事实提供新证据《银行转账记录》一份并申请证人李某出庭作证，用于证明翁敬登于2013年12月份支付现金5万元、2014年1-3月份先后三次转账30万元、2014年7月22日转账20万元、2014年8月支付现金（押金）10万元，合计65万元给被上诉人；另还提供《房屋出租合同》一份，用于证明百色市三十八度网络会所网吧的场地租赁情况以及年租金标准。其他当事人未提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：经质证，被上诉人对上诉人所提供2014年7月22日转账20万元《银行转账记录》的真实性、合法性及关联性均无异议，但对证人证言及其证明内容有异议，被上诉人仅认可收到上诉人于2014年7月22日转账支付的20万元，且其中10万元为合同约定的押金。综上对当事人无异议的《银行转账记录》，本院予以确认。上诉人认为2014年1-3月份先后三次转账30万元，但没有任何转账凭证加以证实，上诉人对其主张的事实虽申请证人李某出庭作证，但综合全案证据，因上诉人所提供的证据并不足以证明其已向被上诉人支付租金55万元及押金10万元的主张，故对其意见，本院不予采信。至于上诉人百安堂公司主张其已按合同约定向翁敬登交付租金26万元，上诉人翁敬登对此予以认可，本院依法确认。但由于百安堂公司向翁敬登交付租金的行为与上诉人翁敬登和被上诉人严远新间的租赁合同分属两个不同的法律关系，故上诉人百安堂公司不能以其已向翁敬登交付租金为由，对抗被上诉人严远新要求上诉人翁敬登履行合同义务全面交付租金的主张。另，被上诉人虽对上诉人所提交《房屋出租合同》的关联性有异议，并抗辩该合同的签订主体并非本案当事人，对本案不具有法律约束力。上诉人应扣减的租金应按照未交付场地面积所占合同总承包场地面积的比例相应计算，而不应直接参照三十八度网吧的租金标准相应扣减。对此，结合本案实际，因一审已认定该讼争未交付场地的租金数额参照三十八度网络会所网吧的年租金标准予以扣减并作出相应判决，且在一审判决送达后的法定期限内各方当事人均并未对该租金扣减问题提出上诉，应视为对该判决结果予以认可，由此所导致的法律后果由其自行承担。据此，被上诉人主张按交付场地的面积比例支付租金，理由不成立，本院不予采信。对上诉人所提交上述《房屋出租合同》的证明效力，本院予以确认。综上分析，结合诉辩双方的意见并综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人翁敬登与被上诉人严远新所签订《房屋租赁合同》中约定的解除条款是否有效，以及该《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。本案中，上诉人翁敬登与被上诉人严远新于2014年3月1日共同签订《房屋租赁合同》，约定：将位于百色市右江区中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼一至五楼共2660平方米的场地租赁给上诉人翁敬登使用；租赁押金10万元；租金每年52万元，定于每年的1月1日和6月1日分两次给付。合同还约定，翁敬登逾期五天未交纳租金，严远新按租金总额10%收取滞纳金；如逾期三十天不交纳租金，严远新有权单方解除租赁协议并收回场地，不退还押金10万元。上述约定内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同合法有效，依法具有约束力，双方应恪守履行。
合同签订后，被上诉人严远新除未能实际将一楼约400平方米场地（现由三十八度网络会所网吧经营使用）交付给翁敬登承租外，其他租赁场地均已交付给上诉人实际使用。对已交付的场地，上诉人负有继续履行给付租金的义务；对于未实际交付的场地部分，依照合同法的有关规定，上诉人应通过与被上诉人协商或起诉要求变更合同内容等方式寻求解决。但本案中，上诉人自发现上述讼争约400平方米场地（现由三十八度网络会所网吧经营使用）的产权发生变动，且无法实际交付的情况后，并未就该问题积极与被上诉人协商解决，亦未及时向人民法院起诉要求变更合同内容，而是采取逾期交付租金的方式消极对抗，处理方式欠妥。就此问题，综合本案实际，因一审法院对有关未交付场地租金的调整问题已作出认定，并依法判决该调整的租金数额具体参照三十八度网络会所网吧的年租金标准从上诉人翁敬登应缴纳的年租金52万元中予以扣减。而对此判决，各方当事人在法定期限内均未提起上诉，应视为当事人对此判项内容予以认可。据此，参照梁健星与李方勤在本案所涉合同期内就三十八度网络会所网吧所订立《房屋出租合同》的租金标准，本院依法确认本案因未全部交付场地而相应扣减的租金标准为20万元／年，即上诉人翁敬登就其实际取得的租赁场地每年应向被上诉人支付的租金为32万元。结合上述分析并综合全案证据，上诉人翁敬登虽抗辩其自签订合同后已向被上诉人交付租金55万元、押金10万元，合计65万元。但由于被上诉人仅认可其于2014年7月22日通过银行转账支付的20万元，其余部分不予认可。而上诉人对其上述主张的事实又未能提供充分有力证据加以证实，故对其意见本院不予采信。上诉人翁敬登已交付租金的数额应以被上诉人认可的20万元为准。另，被上诉人辩称该20万元中有10万元系用于支付合同押金而非合同租金，因该抗辩主张亦无相关证据加以佐证，故对被上诉人主张不予退还10万元押金的诉请，本院不予支持。综上，因上诉人所交付的租金数额并不足以支付被上诉人已实际交付租赁场地应付的租金标准，且经被上诉人要求履行给付租金义务后上诉人逾期仍不交付，双方约定的解除条款条件成就，被上诉人要求解除合同有事实和法律依据，依法应予支持。因上诉人在接到被上诉人送达的解除通知书后在法律允许的合理期限内提出异议，并向人民法院起诉要求对合同效力予以确认，故综合本案实际，本院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于起诉之日即2015年8月22日解除。上诉人主张因被上诉人不能实际交付一楼约400平方米的租赁场地，而致本案合同涉及一楼租赁的内容无效，租金约定及协议解除条款亦随之无效的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于被上诉人请求确认上诉人翁敬登与百安堂公司签订的转租合同失效有无事实和法律依据的问题。本案中，上诉人翁敬登与被上诉人严远新签订《房屋租赁合同》并承租位于百色市右江区中山一路104号（原百色市中山客运站）主楼后，又分别将各楼层转租给上诉人百色百安堂医药连锁有限公司及一审第三人广西峰宇保健食品有限公司等，并另行签订《转租合同》及收取租金。即本案实际涉及上诉人翁敬登与被上诉人严远新间的租赁合同及翁敬登与百安堂和其他一审第三人间的转租合同两个法律关系。对此，由于出租人并未直接与次承租人形成租赁关系，根据合同相对性原则的要求，被上诉人在本案中不能直接要求确认该转租合同失效。若因租赁合同解除而致次承租人不能继续使用租赁物，出租人需要收回租赁场地的，其可基于物权保护关系另行向相关场地使用人主张权利。另，本案租赁合同因承租人未依约给付租金而被解除，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫其继续履行转租合同，次承租人只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任，而不能直接要求出租人承担责任。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致；否则，上诉人百安堂公司作为次承租人要求继续履行合同，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1732号民事判决第二项；
二、变更百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1732号民事判决第一项为：确认翁敬登与严远新签订的《房屋租赁合同》于2015年8月22日解除；
三、撤销百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1732号民事判决第三、四项；
四、驳回翁敬登及严远新的其他诉讼请求。
一审案件受理费4600元（翁敬登已预交）、反诉费10886元（严远新已预交），合计15486元，由上诉人翁敬登负担9292元，被上诉人严远新负担6194元；二审案件受理费15486元（其中翁敬登已预交10886元、广西百色百安堂医药连锁有限责任公司已预交4600元），合计15486元，由上诉人翁敬登负担8708元、上诉人广西百色百安堂医药连锁有限责任公司负担2300元、被上诉人严远新负担4478元。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌文楼
审 判 员 玉 江
代理审判员 陈华婷
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 黄晓莉