上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初9758号
原告：上海堃泰房地产有限公司，住所地上海市杨浦区大连路XXX号-16。法定代表人：赵月圆，董事长。委托诉讼代理人：徐文捷，上海融孚律师事务所律师。被告：上海国弘置业集团有限公司，住所地上海市杨浦区通北路XXX号XXX室。法定代表人：车强，董事长。委托诉讼代理人：肖同剑，上海欧泽律师事务所律师。原告上海堃泰房地产有限公司(以下简称堃泰地产)诉被告上海国弘置业集团有限公司(以下简称国弘置业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告堃泰地产的委托诉讼代理人徐文捷、被告国弘置业的委托诉讼代理人肖同剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告堃泰地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《文通大厦办公楼租赁合同》；2、判令被告返还租用房屋，恢复原状，恢复原来提供的毛坯房租赁状态，相应恢复费用由被告承担；3、判令被告支付2016年5月1日至2016年6月30日房屋租金人民币2,343,904.27元；4、判令被告支付2016年4月1日至2016年6月30日物业管理费606,838.68元；5、判令被告支付迟延支付租金的违约金2,836,869.60元(按合同第七条第二款约定履约保证金可以抵充违约赔偿金)；6、判令被告及其十家子公司在解除合同后七日内办理以租赁房屋为公司营业地址或者注册地址的工商注销和变更手续。事实和理由：2014年10月，被告国弘置业因办公租赁需要与原告堃泰地产签订《文通大厦办公楼租赁合同》和补充协议，被告向原告承租上海市杨浦区通北路XXX号文通大厦3幢2楼03单元、3-10楼(名义楼层)9137.11平方米的房屋(以下简称“系争房屋1”)及文通大厦B幢二层01室、02室(以下简称“系争房屋2”)作为办公用房;合同约定2015年1月1日至2015年6月30日为免租期，租赁期限自2015年7月1日至2024年6月30日，月租金1,111,681.72元，被告应于当月25日之前向原告付清下三个月的租金和物业管理费，首期租金为3,335,045.16元，首期物业管理费为575,637.93元，履约保证金为2,836,869.60元，可抵充违约赔偿金;被告逾期支付租金或其他费用超过30天，原告有权终止合同，违约责任由被告承担等;上述合同签订后，被告未按照合同约定履行义务，未一次性付清系争房屋1的2016年4月1日至2016年6月30日租金3,335,045.16元、系争房屋2的2016年4月1日至2016年6月30日租金180,766.25元，及上述房屋2016年4月1日至2016年6月30日的物业管理费人民币606,838.68元;经原告多次催讨，被告于2016年5月27日支付2016年4月租金1,171,907.14元，剩余钱款经原告催讨均未支付;根据合同约定，被告已构成根本违约，故诉至法院，作如上诉请。被告国弘置业辩称：同意解除双方租赁合同，对拖欠的租金、物业管理费的金额及日期均无异议；2016年6月30日后被告未使用过系争房屋，现在系争房屋已在原告控制之下；恢复原状的费用及拖欠的租金、物业费因被告法定代表人被刑事拘留，故无力承担；被告的公章被公安机关扣押，员工均已辞职，故被告无法办理公司注销手续；违约金约定过高，请求法院酌情减少。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区通北路699、729、739、749号，昆明路XXX号房屋产权人系原告堃泰地产，建筑面积34261.77平方米。被告国弘置业原名上海国弘置业有限公司，后更名为上海国弘置业集团有限公司，更名后发函告知原告于2015年6月1日起变更往来文件、发票等抬头为新名称。2014年11月4日，原告堃泰地产作为甲方与作为乙方的被告国弘置业就系争房屋1签订了《文通大厦办公楼租赁合同》(以下简称租赁合同)。该合同约定：被告租赁系争房屋1作为办公使用，建筑面积为9137.11平方米，原告最迟应于2015年1月1日将该房屋交付给被告。自2015年1月1日至2015年6月30日共6个月为装修期，装修期满后的首日为起租日，租赁期限自起租日起9年，即2015年7月1日起至2024年6月30日止。自2015年7月1日至2018年6月20日，该房屋月租金为1,111,681.72元，被告还应于装修期和租赁期内向物业管理公司支付该房屋的物业管理费，物业管理费每月191,879.31元。自起租日起，被告应于当月的25日或之前向原告付清下三个月的租金及物业管理费；被告应向原告支付相等于二个月之租金及二个月物业管理费之和的金额2,836,869.60元，作为履约保证金，如因被告擅自中途退租或违反本合同的其他约定，而致原告行使解除合同权利，则被告支付的履约保证金可以抵充违约赔偿金；被告向原告交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态，被告如对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据原告或物业管理公司协商要求将该房屋恢复原状，由此发生的费用由被告承担;如被告逾期未将该房屋恢复原状，原告或物业管理公司可代为处理，由此发生的一切费用由被告承担，原告有权向被告追索或于履约保证金中扣除，在被告交还房屋时，如原告发现该房屋的装修、设备和设施被损坏或遗失，有权要求被告赔偿损失，并可从履约保证金中扣除，不足赔偿的，原告有权要求被告赔偿差额；被告逾期支付租金或其他应付费用(除履约保证金外)超过30日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金，如房屋交付后，非合同约定的情况，被告擅自中途退租的，即构成被告严重违约，原告有权要求被告继续履行合同并就所发生的损失向被告索赔，或原告也可经书面通知被告解除合同，除有权按照上述标准要求被告支付违约金并承担装修期内所免去的所有租金外，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应向原告补足损失与违约金的差额部分；被告应于合同租赁期满之日或合同提前终止之日后的30日内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，每逾期一天，被告应向原告支付当年度日租金与日物业管理费之和的2倍的违约金。上述《租赁合同》签订后，原、被告双方就系争房屋2签订了《补充协议》。约定：被告向原告承租系争房屋2，原告于2015年1月1日之前将该房屋交付被告，租金和费用的收费标准以及其他约定，除本协议另有约定外，均以已签署的《租赁合同》为依据参照和执行。2015年年底，双方又签订了两份《补充协议》，作为《租赁合同》的附件六和附件七。主要内容为：因被告公司发展需要，被告旗下各子公司将陆续入住文通大厦并将公司注册地址变更到杨浦区通北路XXX号，在双方合同租赁期内原告同意被告将通北路XXX号给旗下各子公司(合称丙方)办公使用，如原、被告双方提前终止《租赁合同》则丙方承诺即刻将公司注册地址迁出，如丙方违反《租赁合同》或丙方业已知晓的物业公司管理相关规章、制度而致原告或第三方遭受损失的，则被告承诺就丙方所导致的原告或第三方的损失与丙方共同承担连带赔偿责任，丙方立即将注册地址迁出。子公司具体明细为：上海大骏投资管理有限公司、上海国弘汇实业发展有限公司、上海大骏文化发展有限公司、上海国弘汇金融信息服务有限公司、上海棣宏互联网金融信息服务有限公司、上海世琰国际贸易有限公司、国弘汇置业(上海)有限公司、上海傅轩商贸有限公司、上海国弘汇物业管理有限公司、上海汇彰管理咨询有限公司，上述子公司均为独立法人。至今，除上海世琰国际贸易有限公司、上海傅轩商贸有限公司、上海国弘汇物业管理有限公司外，其余公司住所均迁址上海市杨浦区通北路XXX号系争房屋。2016年4月20日，文通大厦物业管理中心发函向被告催讨上述两处系争房屋2016年4月1日至2016年6月30日物业管理费人民币606,838.68元。2016年4月25日，原告向被告发出《催款通知函》，要求被告支付自2016年4月1日至2016年6月30日的租金，系争房屋1的租金为3,335,045.16元，系争房屋2的租金为180,766.25元。2016年4月28日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，言明：因被告未按照合同约定履行支付租金及物业管理费之义务，经原告多次催讨，仍拒绝支付；且自2016年4月起，被告在经营中发生多起因理财产品客户到文通大厦闹事、集会示威、警方现场维持秩序的事件，根据合同约定，被告利用租赁房屋进行违法活动被投诉或依法查处的，原告依法行使合同解除权，解除《办公楼租赁合同》；被告自收到本通知之日起，双方签订的租赁合同正式解除，被告于30日内、最迟于2016年6月30日17时前迁出租赁房屋，将房屋及原附属设备、设施归还原告，逾期不搬离的，视为被告放弃房屋内物品的所有权，原告有权进行处置等。双方于庭审中确认，原告交付被告的房屋系毛坯，被告于2016年5月27日支付原告租金1,171,907.14元，现系争房屋已在原告控制下。原、被告双方一致同意租赁合同及补充协议于2016年6月30日解除。本院认为，原、被告签订的《文通大厦办公楼租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同约定被告逾期支付租金超过30日，原告可以行使合同解除权，被告自2016年4月起未支付租金，故合同解除的条件成就，原告要求解除合同，本院予以支持。现双方一致认可租赁合同及补充协议于2016年6月30日解除，于法不悖，本院予以确认。原、被告一致确认系争房屋现已在原告控制下，原告要求被告返还系争房屋，已无事实基础，本院不予支持。原告要求被告恢复系争房屋为毛坯状态，相应的恢复费用由被告承担，符合合同约定，本院可予支持。合同解除，被告拖欠的租金、物业管理费应当清偿。原告的租金和物业管理费计算方式并无不当，本院予以支持。合同对一方违约导致合同解除约定了违约金条款，被告逾期不支付租金导致合同解除，显系违约方，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定履约保证金可以抵充违约赔偿金，被告认为违约金约定过高请求本院予以调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应当支付的违约金。原告要求被告在合同解除后办理以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，符合合同约定，本院可予准许。但对于附件六、七所列的注册在系争房屋的公司，因系独立法人，且非本案当事人，原告关于工商注销和变更手续的诉请，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海堃泰房地产有限公司与被告上海国弘置业集团有限公司就上海市杨浦区通北路XXX号文通大厦3幢2楼03单元、3-10楼及B幢二层01室、02室房屋签订的《文通大厦办公楼租赁合同》及《补充协议》于2016年6月30日解除；二、被告上海国弘置业集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市杨浦区通北路XXX号文通大厦3幢2楼03单元、3-10楼及B幢二层01室、02室房屋恢复至毛坯状态，恢复所需费用由被告上海国弘置业集团有限公司负担；三、被告上海国弘置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海堃泰房地产有限公司2016年5月1日至2016年6月30日房屋租金2,343,904.27元；四、被告上海国弘置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海堃泰房地产有限公司2016年4月1日至2016年6月30日物业管理费606,838.68元；五、被告上海国弘置业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海堃泰房地产有限公司违约金2,600,000元；六、被告上海国弘置业集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内办理工商注销或变更手续，将机构地址及经营地址迁离上海市杨浦区通北路XXX号；七、原告上海堃泰房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52,313元，诉讼保全费5,000元，由被告上海国弘置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
审 判 员 张 扬
人民陪审员 陈 铭 浩
二〇一六年十一月九日
书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
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（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
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第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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