江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0281民初16817号
原告：胡为人，男，1964年1月15日出生，汉族，住江阴市。
原告：吴一珠，女，1963年2月5日出生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：周杨（受胡为人、吴一珠共同授权委托），江苏漫修（江阴）律师事务所律师。
被告：江阴市五云桥畔房地产开发有限公司，住所地江阴市长江路141号，统一社会信用代码9132028169447519XH。
法定代表人：顾国华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨磊，该公司职员。
原告胡为人、吴一珠与被告江阴市五云桥畔房地产开发有限公司（以下简称五云桥畔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡为人、吴一珠共同的委托诉讼代理人周杨、被告五云桥畔公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡为人、吴一珠向本院提出诉讼请求：1.判令五云桥畔公司退还房屋价款43597元；2.本案诉讼费用由五云桥畔公司承担。
事实与理由：2016年10月29日，胡为人、吴一珠与五云桥畔公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定胡为人、吴一珠购买五云桥畔公司开发的融科朝宗原筑70幢102室房屋，建筑面积122.61平方米，层高3米，房屋价款109万元（实际面积122.6平方米，房屋价款1089911元）；补充协议另约定格式条款，因实际工程和图纸会有误差，故层高3米不是绝对值，允许偏差范围最大为10cm，买受人对此已经完全清楚并且同意，在偏差范围内不视为出卖人违约。但胡为人、吴一珠从有关方面获得资料证实，上述房屋层高只有2.9米，且五云桥畔公司实际建设和报批时就明知层高只有2.9米，五云桥畔公司明知该事实，故补充协议就层高约定的格式条款无效，五云桥畔公司应就层高不足部分返还胡为人、吴一珠房屋价款43597元。为维护自身合法权益，特诉至法院。
被告五云桥畔公司辩称：1.对胡为人、吴一珠陈述的合同签订、实际层高情况无异议，胡为人、吴一珠已经支付全部房屋价款，五云桥畔公司也按照合同约定的交付时间交付了房屋；2.双方除了在商品房买卖合同中约定了房屋层高为3米外，还在补充协议第十条对层高进行约定，该补充协议第十条经过双方磋商，不属于格式条款，合法有效，根据该条约定只要五云桥畔公司交付的房屋层高在2.9米-3.1米之间，都不应视为违约，五云桥畔公司交付的房屋层高为2.9米，符合双方的约定。综上，请求法院驳回胡为人、吴一珠的诉讼请求。
本院经审理查明事实如下：
2016年10月29日，胡为人、吴一珠与五云桥畔公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，约定胡为人、吴一珠购买五云桥畔公司融科原筑70幢102号房屋。合同第三条约定了层高为3.0米。补充协议第十条载明：“特别提醒：因实际工程和图纸之间会有误差，故层高3米不是绝对值，允许偏差范围最大为10cm。买受人对此已经完全清楚并且同意：在偏差范围内不视为出卖人违约。”该第十条以加粗加大字体标识。
五云桥畔公司称，起初五云桥畔公司销售人员在销售房屋时并不知道房屋的层高并不都是3米，后来在2016年6月份有一户业主起诉称层高只有2.9米，五云桥畔公司意识到这个问题，本来准备对合同第三条进行修改，将3.0米改为2.9米的实际层高，但负责填写合同的销售人员以为这是住建部提供的示范文本，无法修改，经咨询律师认为需要在销售过程中提醒实际层高为2.9米，所以就拟定了补充协议第十条，这个条款就是为了提醒购房人商品房买卖合同第三条约定的层高3.0米不是绝对值。该条款与每个购房人都进行了磋商并作充分说明，购房人也表示同意，且认可该偏差范围不视为出卖人违约。
胡为人、吴一珠称，五云桥畔公司在售房时并没有向胡为人、吴一珠明确说明房屋的实际层高，因补充协议第十条仅针对实际施工与图纸有误差的情形，现五云桥畔公司交付的房屋实际层高只有2.9米，且不是施工误差所导致，五云桥畔公司系故意借此意图免除房屋层高不符合约定的责任。
上述商品房买卖合同和补充协议签订后，胡为人、吴一珠按约付清了购房款1089911元。
双方一致确认，五云桥畔公司交付的涉案房屋层高为2.9米，在设计和建设时的层高就是2.9米。
以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、增值税发票以及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（一）关于双方就涉案房屋层高的约定问题。
商品房买卖合同第三条约定房屋层高为3.0米，同时签订的补充协议第十条又载明，“因实际工程和图纸之间会有误差，故层高3米不是绝对值，允许偏差范围最大为10cm。买受人对此已经完全清楚并且同意：在偏差范围内不视为出卖人违约。”关于补充协议第十条的理解，原、被告双方存在分歧：五云桥畔公司认为，该条不属于格式条款，系双方合意的结果，合法有效，房屋层高在2.9-3.1米之间都是符合合同约定的；胡为人、吴一珠认为，该条属于无效的格式条款，且仅针对实际工程与图纸有误差的情形，不能产生免责之效果。
本院认为，《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，五云桥畔公司陈述其在得知部分房屋层高可能存在问题后拟定了该补充协议第十条，故该条系五云桥畔公司为重复使用而预先拟定，五云桥畔公司称其在订立合同时已与胡为人、吴一珠进行过磋商，胡为人、吴一珠对此不予认可，五云桥畔公司也未提供相应的证据，本院不予采信，该补充协议第十条应认定为格式条款。
《合同法》第三十九条第一款、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。五云桥畔公司提供的补充协议中第十条文本系以加粗加大字体标识，属于以合理方式提示胡为人、吴一珠加以注意，胡为人、吴一珠主张该补充协议第十条无效，本院不予支持。
《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该条款明确约定，“因实际工程与图纸之间会有误差……，允许偏差范围最大为10cm，买受人对此已经完全清楚并同意：在偏差允许的范围内不视为出卖人违约”，即允许的偏差系因实际工程与图纸的误差产生，而案涉房屋的层高在设计和建设时即为2.9米，其未达到商品房买卖合同约定的3.0米并不是由于实际工程与图纸之间的误差造成，即不属于补充协议第十条约定的五云桥畔公司免责情形。故本案五云桥畔公司向胡为人、吴一珠交付层高为2.9米的房屋，不符合商品房买卖合同第三条关于层高3.0米的约定，且不能依据补充协议第十条免责。
（二）关于五云桥畔公司违约责任的确定问题。
五云桥畔公司未能向胡为人、吴一珠交付符合商品房买卖合同约定条件的商品房，已构成了违约，应承担相应的违约责任。因双方并未对层高问题发生的违约行为应承担何种责任作出明确约定，现胡为人、吴一珠要求五云桥畔公司通过减少房屋价款的方式承担违约责任符合法律规定，本院予以支持。
关于减少房屋价款的数额。一方面，虽然五云桥畔公司交付的房屋符合建筑规范要求，但实际层高的降低使得开发商因成本减少而获取了一定利益，对买受人期待利益的享有及使用舒适程度均存在一定影响，进而影响到了房屋的实际价值与交换价值；另一方面，既然双方签订的补充协议就因实际工程与图纸产生的层高偏差问题作了约定，则胡为人、吴一珠对实际层高可能不足3.0米也应当有一定的预见。本院综合考虑层高不足的幅度、违约方的获利、守约方的期待利益以及守约方受到的实际影响，本着诚实信用与公平的原则，酌情确定因层高不足而应减少房屋价款21800元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、判令被告江阴市五云桥畔房地产开发有限公司减少收取原告胡为人、吴一珠购房款21800元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告胡为人、吴一珠；
二、驳回原告胡为人、吴一珠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取445元（胡为人、吴一珠已预交），由胡为人、吴一珠负担223元，由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司负担222元（胡为人、吴一珠同意其预交的案件受理费由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司负担的部分，由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司直接支付给他们，本院不再退还。由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司负担的部分在本判决生效之日起十日内直接支付给胡为人、吴一珠）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 李 峰
二〇一八年七月二十八日
书记员 陶施佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。