湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1125民初473号
原告：胡庚平，男，1974年4月11日出生，汉族，湖北浠水人，务工，户籍地浠水县，现住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师，执业证号：14211201110740946。代理权限为一般代理。
被告：湖北国兴置业有限公司，住所地：浠水县清泉镇双桥南路。组织机构代码：79591511-5。
法定代表人：汪中喜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：艾正朋，男，1954年2月28日出生，该公司员工。代理权限为一般代理。
原告胡庚平诉被告湖北国兴置业有限公司（以下简称“国兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡庚平委托的诉讼代理人陶磊，被告国兴公司委托的诉讼代理人艾正朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡庚平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房款240000元，并向原告赔偿损失96000元（按年息10%自2012年1月18日计算至2016年1月17日止），后期按年利率10%顺延；2.由被告负担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为请求确认商品房销售合同无效，返还购房款及赔偿损失。事实与理由：2012年1月14日，原告向被告国兴公司购买开发未建成的位于浠水县清泉镇民生路学堂小区项目房屋一套、车位一个，并于当日向被告交付保证金20000元，后又于当月17日交付房款、车位款220000元。2012年1月18日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》。但在原告交付房款及订立合同后，被告公司开发的学堂小区项目却迟迟不动工，原告遂要求被告退款。2014年7月29日，被告负责开发该小区项目的委托代理人徐小春作出承诺，如在2014年12月31日前还未动工，愿意退还原告本金及支付利息（利息按年息10%计算）。但截至原告诉讼之日，被告的开发项目既未动工，亦未退还购房款及支付利息。经原告多次催要，被告以各种理由推脱，拒绝返还房款及按承诺赔偿损失。
被告国兴公司辩称，1、诉讼主体不符，本案被告不是国兴公司，而是徐小春和周威；2、请求事实与实际不符，国兴公司学堂小区实际是徐小春和周威投资建设及销售，并享有全部利润；3、徐小春销售的电梯房公司不知情，他们越权使用公司印章，是属徐小春和周威个人行为，与公司无关。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的身份证复印件、国兴公司组织机构代码证、商品房销售合同、收款收据，被告提交的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、学堂小区项目部登记印模，本院依法调取的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房预售登记申请表等证据的真实性各方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的承诺书是属被告国兴公司学堂小区项目部负责人徐小春出具，与本案争讼事实相关联，且来源合法，内容客观真实，具有证据效力，可以用作本案定案证据，被告认为该承诺书是和公司无关的私人交易的异议意见，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年1月14日，原告与被告国兴公司学堂小区项目部预约，购买该公司开发未建成的位于浠水县清泉镇民生路学堂小区项目房屋一套、车位一个，并于当日向被告交付保证金20000元，后又于当月17日交付购房款、车位款220000元。2012年1月18日，双方签订书面《商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋位于学堂小区B幢A09号，建筑面积135.33平方米；该商品房单价为每平方米3450元，共计466888.00元。后，被告公司开发的学堂小区项目迟迟没有动工，原告遂要求被告退还购房款。2014年7月29日，被告负责开发该小区项目的委托代理人徐小春作出承诺，如在2014年12月31日前还未动工，愿意退还原告本金及支付利息（利息按年息10%计算）。但截至原告诉讼之日，被告的开发项目既未动工，亦未退还购房款及支付利息。经原告多次催要，被告以各种理由推脱，拒绝返还房款及按承诺赔偿损失。
本案审理中，原告胡庚平与被告国兴公司对该争讼学堂小区B幢房屋，直至本案起诉前尚未取得土地使用权及商品房预售许可的事实均无异议。争议焦点是：1、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是否具有法律效力？2、原告的损失如何计算？3、原告的损失应由谁承担责任？现评判如下：
关于合同效力问题。本院认为，商品房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。作为现售商品房的企业应当具备开发资质，且其使用开发的土地必须取得土地使用权的相关权属证明文件。本案中，被告国兴公司作为房产开发企业，在与原告签订购房合同时，不能证明其已经取得该出售房屋的土地使用权，直至法庭辩论终结前，亦未提供证据证明其已经取得相关权属及取得商品房预售许可，其行为违反了《中华人民共和国商品房销售管理办法》第七条的规定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2012年1月18日签订的《商品房买卖合同》无效。原告胡庚平要求确认其与被告国兴公司之间订立的合同无效的主张成立，本院予以支持。
关于损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告胡庚平要求被告国兴公司返还购房款240000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；但其要求按照承诺书约定按年息10%自2012年1月18日计算至2016年1月17日止计算损失的请求，不符合法律规定，本院参照中国人民银行公布的年利率6%为标准计算损失，自2012年1月19日起按已付购房款240000元为基础，计算至本判决确定履行期限届满之日止，其余部分本院不予支持。
关于责任承担问题。按照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第58条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条的规定，涉案“湖北国兴置业有限公司学堂小区项目部”系被告国兴公司设立，并准许使用该印鉴，项目部负责人徐小春以该分支机构的名义对外为民事行为的法律后果，应当由设立该分支机构的国兴公司承担。至于国兴公司与被告徐小春之间系何法律关系，不属本案审理范围，被告国兴公司可以另行依法向徐小春主张权利。对被告国兴公司关于其不是本案适格被告的辩解意见，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国商品房销售管理办法》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条的规定判决如下：
一、原告胡庚平与被告湖北国兴置业有限公司学堂小区项目部签订的《房屋购销合同》无效。
二、限于本判决生效之日起十日内，被告湖北国兴置业有限公司向原告胡庚平返还购房款240000元。
三、限于本判决生效之日起十日内，被告湖北国兴置业有限公司赔偿原告胡庚平损失，即：自2012年1月19日起以购房款240000元为基础按年利率6%的标准计付至本判决确定履行期限届满之日止。
上述确定的金钱给付义务均限于限本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告胡庚平的其余诉讼请求。
本案受理费6340元（原告胡庚平已预交），由被告湖北国兴置业有限公司负担。被告负担的部分亦限于上述期限一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 ：黄小益
审 判 员 ：段焱明
人民陪审员 ： 周 琼
二〇一六年十一月二十日
书 记 员 ：王亚飞