济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第832号
原告秦腾，男，汉族，无业，住济南市。
委托代理人杨光，山东海扬律师事务所律师。
被告山东中天置业有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人杜丽君，董事长。
委托代理人纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托代理人任永义，男，住济南市。
原告秦腾与被告山东中天置业有限公司（以下简称中天置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦腾的委托代理人杨光，被告中天置业公司的委托代理人纪子放、任永义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦腾诉称，2007年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告秦腾购买被告中天置业公司开发的位于济南市历下区B座1单元6层602号房屋一套，合同对购房款的支付、产权登记、相关违约责任等双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告秦腾依约向被告中天置业公司支付了全部购房款，但中天置业公司却未按《商品房买卖合同》的约定为秦腾办理所购房屋的产权登记手续，导致秦腾至今未能取得房屋所有权证书。秦腾曾多次就中天置业公司怠于履行合同主要义务的违约行为与其进行协商，中天置业公司以种种理由推拖敷衍。故诉至贵院，请求依法判令：1、被告中天置业公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金77974元（以已付房款1109161元为基数，按日万分之一，自2011年4月29日起计算至2013年3月31日止，共计703日），实际违约金数额按上述标准计算至原告秦腾实际取得房屋所有权证书之日；2、本案的诉讼费用由被告中天置业公司承担。
原告秦腾为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告之间商品房买卖合同关系，该合同对购房款的支付、产权登记、违约责任等双方的权利义务进行了约定，依照合同第十条第三款的约定，中天置业公司作为出卖人应当向原告秦腾支付违约金，但该条款系中天置业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告秦腾进行协商，限制其主要责任的格式条款，且该条款对逾期办证的限制性规定约定过低，请求法院将逾期办证违约金调整到出卖人向买受人支付已交付房款的日万分之一，以弥补原告秦腾的损失；
证据2、被告中天置业公司给原告秦腾开具的销售不动产的统一发票一份，证明原告秦腾已按时足额交纳了全部购房款，已履行完合同所约定的义务；
证据3、住宅质量保证书一份，证明正式交房时间为2009年11月18日，加上合同第十条约定的360个工作日的登记备案期限，原告秦腾所主张的逾期办证违约金的起算点应为2011年4月29日；
证据4、企业登记信息一份，证明被告中天置业公司的基本情况。
被告中天置业公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定合法有效，原告秦腾的诉讼请求与其和被告中天置业公司签订的《商品房买卖合同》内容相悖，实际上第十条明确约定了逾期办理房产证违约责任的承担方式，且该约定并未违反法律的强制性规定，亦不存在欺诈、胁迫等违背合同当事人真实意思表示的情形，故该约定为双方当事人真实意思表示，应为有效。二、被告中天置业公司在履行合同过程中，遇到政府政策性调整，导致不能进一步办理产权证，依照合同约定不应承担全部违约责任。
被告中天置业公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同一份，证明原、被告在自愿、平等的基础上签订合同，明确约定了逾期办理产权证的违约责任承担方式；
证据2、钥匙交接单一份，证明本案诉争商品房交付日期；
证据3、商品房预售许可证一份，证明本案诉争房屋在订立买卖合同时为未竣工预售房屋，故产权登记办理时间应自证据2所确定的交付日期开始计算；
证据4、建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案表各一份，证明商品房建设工程质量合格，符合国家有关商品房项目竣工验收标准，目前正在办理产权的前置程序即竣工备案过程中；
证据5、2012年2月25日《关于项目建设的情况汇报》一份；
证据6、2011年4月27日济建发（2011）7号《关于转发山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知》一份；
证据5-6证明济南市政府于2011年4月27日起开始实施房地产项目竣工综合验收备案新流程，对于本案项下商品房项目是否需按新办理流程执行，经中天置业公司请示，截止今日政府未给予后续办理或相关明确答复，致使中天置业公司不能进一步办理产权登记。
经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2007年9月12日，秦腾与中天置业公司签订商品房买卖合同，约定由秦腾购买中天置业公司开发建设的位于济南市历下区B座1单元6层602号的涉诉房屋。合同第十条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人负责将买受人提供的资料报产权登记机关备案。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实顺延登记期限并不承担任何责任：1、如买受人未能及时提供相关资料，造成出卖人不能按约定时间报产权登记机关备案的；2、如遇不可抗力或国家宏观政策和政府有关部门在办理过程中出现政策性因素等原因的；3、其他不可归责于出卖人原因的。无上述原因，买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书的，自约定最后期限的第二天起至实际取得房屋产权证之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，违约金最高支付额为买受人累计已付款的1%。”合同签订后，秦腾按约定付清了购房款1109161元，中天置业公司于2009年11月18日交付了涉诉房屋。
另查明，中天置业公司销售的房屋具有商品房预售许可证，中天置业公司在开发建设项目过程中因提高车位配比率和楼顶变更为复式结构，济南市规划局在竣工综合验收时不予核准，无法办理产权登记备案。至本案法庭辩论终结前，该问题正在协调处理中。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，因此，秦腾与中天置业公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋交付使用后，按照约定，中天置业公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案。因中天置业公司建设中变更规划，导致中天置业公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
秦腾主张商品房买卖合同第十条第三款的约定系限制其主要权利的格式条款，本院认为，虽然该合同系事先拟定好的制式合同，但秦腾未能证明中天置业公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失，不能证明该条款约定的违约金不能弥补其损失，因此亦不能证明该格式条款限制了其主要权利，因此，对秦腾的此项主张，本院不予采纳。
对于违约金的计算方式，秦腾认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算，秦腾主张按日万分之一计算，未超出上述范围，应得到支持。对此，本院认为，该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。故对秦腾的此项主张，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的日万分之一，最高不超过已付房款的1%，秦腾若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对中天置业公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。因秦腾未能证明损失数额，本院对其要求调高违约金的请求不予支持，但中天置业公司应按合同约定支付秦腾已付房款1%的违约金1109161元×1%=11091.61元。
中天置业公司主张2011年政府的政策变化造成迟延办证，中天置业公司应减免责任，本案中中天置业公司未能在合同约定的期限内报备产权登记资料，系因该房地产项目在建设过程中变更规划所致，并非因政府部门政策调整，故对被告中天置业公司的此项答辩意见，本院不予采纳。因本案争议系中天置业公司的违约行为造成，故案件受理费由中天置业公司负担为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告山东中天置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦腾违约金11091.61元；
二、驳回原告秦腾超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1740元，由被告山东中天置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
人民陪审员 李贵生
人民陪审员 张 忠
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 吕纯纯