江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灌民初字第00869号
原告灌云县商业综合公司。
法定代表人马占明，该公司总经理。
委托代理人丁思业，该公司员工。
被告陈秀红，居民。
委托代理人徐龙林。
本院于2015年10月27日立案受理了原告灌云县商业综合公司（以下简称灌云商业公司）与被告陈秀红房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员马晓永适用简易程序于2015年12月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2016年1月29日再次公开开庭进行了审理。原告灌云商业公司法定代表人马占明、委托代理人丁思业，被告陈秀红委托代理人徐龙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年原告由于经济困难，将法院查封的位于人民商场楼梯口西侧第二间房屋以低价卖与被告陈秀红，并与被告签订了房屋买卖协议。协议签订后至今，被告分文未付，却以原告欠其1.5万元为由，强行占有该房屋至今，已有13年，租金分文未付。被告以原告不能为其办理房产过户手续为由，拒不支付购房款。故原告诉至法院，请求法院判令原、被告之间的房屋买卖协议无效，返还房屋，支付原告房屋租金19.5万元（按每年3万元，自2002年5月25日起计算至2015年5月25日止，共计39万元，由被告承担50%），并承担本案的诉讼费用。
被告陈秀红辩称：原告的诉求已经超出诉讼时效，请求法庭审查；如果法庭认定原告的诉求不超出时效，我们也认为原告的诉求不成立，我们认为合同合法有效，我们已经按照合同的约定全面履行合同，涉案房屋的所有权属于被告，因此，不存在返还房屋，并赔偿租金的情况。综上，请求人民法院驳回原告的诉求。
经审理查明：
一、2001年3月16日，原告灌云商业公司（甲方）与被告陈秀红（乙方）签订《关于人民商场楼梯口西侧第二间屋的买卖协议》。协议约定：“商业综合公司同意将人民商场底楼楼梯口西侧第二间房屋卖给陈秀红同志，价格为二十二万元整。（其中包括返还租金贰万元整）乙方暂时交付卖房定金叁万元整。甲方不得转卖他人。待到法院执行裁决后，办理一切过户手续，乙方同时将余额全部付清。（并扣除公司欠乙方现金壹万伍仟元整）过户费用由乙方负责，房屋开门、隔断由乙方自己负责。待到楼梯口西侧第一间屋卖出后，根据价格平方推算，房屋交付时间为二〇〇二年五月二十五日，甲乙双方不得违约，否则赔偿每年叁万元租金。”。灌云县商业局作为中间人在买卖协议上签章证明。协议签订后，原告即将涉案房屋交付被告使用。2001年7月21日被告以其丈夫马占路的名义缴纳了购房款15000元。另外，卖房协议签订之前的1999年5月18日借款9300元、2000年9月11日的借款4000元、2000年12月28日借款1700元，共计15000元，原、被告在房屋买卖协议中约定冲抵购房款。
二、涉案房屋系原告灌云商业公司开发建设的商业公司综合楼的底层一间门面房，该综合楼1997年由灌云县华建建筑安装工程有限公司（以下简称华建公司）承建。因灌云商业公司欠付华建公司工程款，华建公司诉至本院，在诉讼过程中，本院依据华建公司申请，裁定查封了该综合楼底楼10间（含本案涉案房屋）及二楼12间房屋。后该案进入执行程序；因综合楼存在质量问题，灌云商业公司起诉华建公司，连云港市中级人民法院终审判决华建公司对该综合楼进行加固维修，并赔偿相关损失，该案亦申请执行，两案到目前为止实体上均未执行终结，涉案房屋仍处于查封状态。
上述事实，有原告举证的买卖协议及收据复印件，被告举证的1999年5月18日、2000年9月11日、2000年12月28日的借条3张、2001年7月21日的收据1张、（2006）连民一终字第0350号民事判决书，本院依法调取的（1999）灌法民初字第261号民事裁定书以及原、被告当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。
被告举证的2001年7月24日、2002年1月18日、2002年1月27日、2002年6月14日、2002年11月20日、2003年1月9日的借条或领据6张，原告认可是公司借款，不认可是购房款，与本案无关联性，本院不予采纳；原告举证的2011年7月28日借条，原告不认可系原告公司借款，系马占明个人借款，与本案无关联性；被告举证的2015年7月12日的78000元的收款收据，原告否认收到该款项，被告未能举证该款项来源及如何人缴纳，不具有真实性，本院不予采纳；被告举证的缴纳养老金收据及缴费凭证与本案不具有关联性，本院不予采纳；被告举证的通知1份、职工承包经营合同书、（2006）连民一终字第0350号民事判决书，以证明原告给被告造成柜台损失6000元，与本案不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为，原告灌云商业公司擅自将法院查封的房屋卖与被告陈秀红，违反了法律的强制性规定，原、被告之间签订的房屋买卖协议应为无效。被告应将涉案房屋返还原告，原告应将收取被告的购房款30000元返还被告。故对原告请求判令原、被告之间的房屋买卖协议无效，返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；鉴于原、被告之间签订的房屋买卖合同系无效合同，原告依据违约金条款要求被告赔偿每年租金30000元于法无据，且在涉案房屋买卖和履行过程中，原告明知涉案房屋已被法院查封而转让，存在重大过错，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
一、原告灌云县商业综合公司与被告陈秀红于2001年3月16日签订《关于人民商场楼梯口西侧第二间屋的买卖协议》无效。
二、被告陈秀红于本判决生效后三十日内返还原告灌云县商业综合公司位于灌云县人民商场楼梯口西侧第二间房屋。
三、原告灌云县商业综合公司于本判决生效后三十日内一次性返还被告陈秀红购房款30000元。
四、驳回原告灌云县商业综合公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费7300元，由原告灌云县商业综合公司负担3650元，由被告陈秀红负担3650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 马晓永
审 判 员 战传福
代理审判员 孔令雅
二〇一六年四月十八日
书 记 员 王晓飞
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。