福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第426号
上诉人（原审第三人）何全芬（系何龙祥之父），男，汉族，城镇居民，住上杭县。
上诉人（原审第三人）曾六一（系何龙祥之母），女，汉族，城镇居民，住上杭县。
两上诉人的共同委托代理人何方，上杭县中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）蔡红真，女，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人陈建明，福建吴子胜律师事务所律师。
原审被告何龙祥，男，汉族，住上杭县。
上诉人何全芬、曾六一因与被上诉人蔡红真、原审被告何龙祥债权人撤销权纠纷一案，不服上杭县人民法院（2014）杭民初字第1812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何全芬、曾六一的委托代理人何方到庭参加诉讼，被上诉人蔡红真的委托代理人陈建明到庭参加诉讼，原审被告何龙祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2012年4月5日，被告何龙祥向原告蔡红真出具借条一份，该借条载明，被告何龙祥向原告蔡红真借款500万元，借款期限为2012年4月5日至2012年8月4日止。借款期限届满后，被告何龙祥未能按约还款。2013年1月原告蔡红真向龙岩市中级人民法院起诉被告何龙祥要求被告还款，2013年6月24日龙岩市中级人民法院作出（2013）岩民初字第34号判决，判决被告何龙祥在判决生效后十日内偿还原告蔡红真借款本金500万元及利息。判决生效后被告何龙祥没有履行还款义务，原告蔡红真于2013年7月申请龙岩市中级人民法院强制执行，执行中2014年4月28日查询被告何龙祥房产时发现被告何龙祥在2012年7月20日将其位于上杭县临江镇和平路91号的房屋转让给其父母即第三人何全芬、曾六一。原告蔡红真认为被告何龙祥明知自己负债未还的情况下，将其位于上杭县临江镇和平路91号的房屋转让给第三人何全芬、曾六一的行为实属逃避债务，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，诉请判决撤销被告何龙祥将坐落于上杭县临江镇和平路91号的房屋转卖给第三人曾六一、何全芬的行为；判决被告何龙祥承担本次诉讼的律师费2万元及诉讼费。
另查明，2012年7月17日被告何龙祥及其妻子温玉兰与第三人曾六一、何全芬（被告何龙祥的父母）签订房地产买卖契约，被告何龙祥及其妻子温玉兰自愿以人民币50万元的价格将上杭县临江镇和平路91号的房屋出售给第三人曾六一、何全芬，2014年7月18日第三人曾六一通过银行转账支付被告何龙祥20万元，2014年7月20日第三人曾六一、何全芬在交纳契税等费用16851.5元后到上杭县房地产交易管理所办理房屋过户手续。诉讼中，法院于2014年8月19日根据原告蔡红真的申请依法委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对上杭县临江镇和平路91号房地产2012年7月20日的市场价格进行评估。厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司于2014年9月28日出具估价报告，认为讼争房屋价值为人民币778255元。原告蔡红真花费律师代理费2万元、垫付房屋评估鉴定费4500元。
原审判决认为，2012年4月5日，被告何龙祥向原告蔡红真借款500万元，借款期限为2012年4月5日至2012年8月4日止。被告何龙祥在债务到期后，无力清偿。但在借款期限内的2012年7月17日被告何龙祥将上杭县临江镇和平路91号的房屋以人民币50万元的价格出售给第三人曾六一、何全芬，该转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70％，只有64.246％，可视为被告何龙祥以明显不合理低价转让财产，对债权人原告蔡红真造成损害。第三人曾六一、何全芬作为被告何龙祥的父母，明知被告何龙祥的行为有害于原告蔡红真债权实现。原告蔡红真要求判决撤销被告何龙祥将坐落于上杭县临江镇和平路91号的房屋转卖给第三人曾六一、何全芬的行为以及由被告何龙祥承担本次诉讼的律师费2万元及诉讼费的请求符合法律规定，依法应予支持。原告在2014年4月28日查询得知被告低价转让房屋后，即于2014年7月2日诉至法院，并未超过法定时效。第三人何全芬、曾六一提出的本案诉讼时效届满，原告蔡红真超过诉讼时效后才起诉，法院应当驳回原告蔡红真的诉讼请求，该答辩意见与所查事实不符，不予支持。被告何龙祥经法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法可缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销被告何龙祥将坐落于上杭县临江镇和平路91号的房屋转让给第三人曾六一、何全芬的行为；二、被告何龙祥应在判决生效后十日内支付原告蔡红真本次诉讼的律师代理费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，适用简易程序减半收取200元，鉴定费4500元（原告蔡红真已垫付），合计诉讼费4700元，由被告何龙祥负担。
宣判后，原审第三人何全芬、曾六一不服，向本院提起上诉。
上诉人何全芬、曾六一上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。讼争房屋从选址，购地，购建材和建设全部是何全芬、曾六一亲手完成，共花费了7万多元，何全芬、曾六一出资1万多元。因为何龙祥是长子并已成家，出于分家考虑将该房屋财产登记于何龙祥个人名下，但该房屋财产实属何全芬、曾六一、何龙祥的家庭共同财产，一审法院对此不予认可。二、何龙祥名下共有5处房产，3个车库和1辆奔驰汽车，何龙祥名下的5处房产只卖给了父母1处，其余4处房产，3个车库和1辆奔驰汽车到2013年才被新罗区人民法院执行局查封拍卖。而在2012年，在买卖和平路91号房屋时，何龙祥的生意也众多。以上事实充分说明双方的买卖房屋行为并不具有恶意转让财产的故意，若存在恶意转让财产，在2012年7月17日，也就是被上诉人的借款期间未届满之前，何龙祥完全有足够时间可以将名下房产车库和汽车全部转让，但事实上没有。在一审时上诉人新罗区人民法院申请调查收集证据，以证明何龙祥名下的固定资产很雄厚，并不存在逃避债务的需要，但一审法院未予调查，现再次向龙岩市中级人民法院递交申请。三、关于讼争房屋的评估价格问题，评估出来778255元，价格过高，而本案交易双方的价格为50万元，经过了房产交易所和税务部门的审核，并以此为基数交纳各项费用，国家机关都认为是合理的交易价，且转让给父母，价格便宜是人之常情，因此不属于以明显不合理的低价转让。四、本案诉讼时效已届满，被上诉人超过诉讼时效后起诉，人民法院应当驳回其诉讼请求。五、撤销权的要件有主、客观两方面，作为本案最为重要的笫三人的主观要件，一审法院完全凭主观推断，没有任何相应的证据加以证明买卖双方系“恶意”。被上诉人没有任何相应的证据证明何全芬、曾六一作为“受让人知道该情形的”和存有“主观上的恶意”，因此一审法院对第三人的主观要件的认定上完全不具有合理性。且一审判决书中没有判案依据，没有分析什么证据证明什么事实，因此属于认定事实不清。综上，请求：依法撤销原判，发回重审。
被上诉人蔡红真答辩称，一、一审被告将房屋转让给上诉人前，土地使用权证和房屋所有权证都明确显示产权人是一审被告何龙祥，上诉人没有证据证明讼争房产为上诉人共同出资购买和建设，因此上诉人上诉称讼争房屋系其家庭共同财产不成立。二、根据鉴定结论，讼争房屋市场价值为778255元，50万元的转让价格，只占64%的比例，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，应为明显不合理的低价。且从上诉人在一审举证的镇西社区居委会的《通知》可以看出，上诉人在上杭县镇西社区有另一套房屋，上诉人在该房屋内生活；从《房地产估价报告》照片可知，上诉人并没有在讼争房屋居住。在讼争房屋并非上诉人生活必需的情况下，在2012年7月20日即一审被告向被上诉人借款500万元的借款期限内何龙祥向上诉人转移房产，逃避债务意图已非常明显。实际上即使契约上写了成交价50万元，但根据上诉人的举证，上诉人实际也只支付了20万元，这20万元实际是上诉人的资金还是掩盖无偿转让内幕还不得而知。三、被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。被上诉人直到2014年4月28日查询一审被告房产记录的时候才发现讼争房产被转移给其父母，这时候才知道撤销事由，因此没有超过诉讼时效。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
原审被告何龙祥未到庭，亦未提供书面答辩。
经审理查明，两上诉人与被上诉人对一审判决查明认定的事实均无异议，但上诉人认为一审法院遗漏相关事实：1、没有查明房产系家庭共同财产（一审对此有陈述，但没有相关证据证明）；2、没有查明何龙祥与第三人在买卖时主观上有无存在恶意。本院对各方当事人没有异议的事实予以确认。
二审诉讼中，两上诉人与被上诉人、原审被告均未向本院提供新的证据。
本院认为，2012年4月5日，原审被告何龙祥向被上诉人蔡红真借款500万元，借款期限为2012年4月5日至2012年8月4日止。何龙祥在债务到期后，无力清偿。根据《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”之规定，在借款期限内的2012年7月17日何龙祥将上杭县临江镇和平路91号的房屋以人民币50万元的价格出售给上诉人曾六一、何全芬，该转让价格只占到市场交易价的64.246％，达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70％，因此可视为何龙祥以明显不合理低价转让财产，对债权人蔡红真造成了损害。上诉人曾六一、何全芬作为原审被告何龙祥的父母，其主张讼争房产系家庭共同财产，其并不知道“债务人以明显不合理的低价转让财产”及子女生意上的经营状况，但未提供证据予以支持，本院不予采信。债权人蔡红真要求判决撤销何龙祥将坐落于上杭县临江镇和平路91号的房屋转卖给上诉人曾六一、何全芬的行为依法予以支持。被上诉人蔡红真在2014年4月28日查询得知何龙祥低价转让房屋后，即于2014年7月2日诉至法院，并未超过一年的除斥期间。上诉人关于应从债务人未还款之日即2012年8月4日起算一年的除斥期间的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人何全芬、曾六一负担。一审案件受理费及鉴定费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
代理审判员 黄晓燕
代理审判员 陈聪聪
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 许 敏
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……