上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11092号
原告(反诉被告)：周宇星，男，1981年7月25日生，汉族，住上海市宝山区。
原告(反诉被告)：刘逸珺，女，1987年7月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告(反诉被告)：周云若兮，女，2012年9月12日生，汉族，住址同原告。
法定代理人周宇星。
上列三原告共同委托代理人陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：王蕾蕾，女，1984年12月19日生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闸北区。
被告(反诉原告)：王旭滨，男，1990年7月27日生，汉族，户籍地同上，住址同上。
上列两被告共同委托代理人张勇，上海申翼律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人顾燕平，上海申翼律师事务所律师。
第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人谭浩。
原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮与被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，追加上海中原物业顾问有限公司作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮的共同委托代理人陈辉、被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨的共同委托代理人张勇、第三人上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行与原告于2016年1月21日签订的上海市房地产买卖合同，并协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；2、依法判令被告立即将上海市闸北区广中西路XXX弄XXX号楼602室房屋腾空、搬出并移交给原告；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，以560万元为基数，按照每日万分之五计算，从2016年4月2日起计算至被告实际搬出之日止。事实和理由：原被告双方在2016年1月21日签订了上海市房地产买卖合同，约定，被告将其位于闸北区广中西路XXX弄XXX号602室房屋出售给原告，总价为560万元，约定4月15日前支付165万元，申请贷款的方式支付240万元的第二期房款，4月30日前办理过户手续，4月1日前完成交房。合同签署后，原告共计向被告支付了房款318万元。原告多次催告被告配合过户，被告均不予理睬。原告于6月11日正式发函要求其6月15日至交易中心办理过户手续，被告还是没有出现。直至2016年6月13日，原告经查得知系争房屋上尚有中国银行抵押权还未注销。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故涉讼。原告还表示剩余房款242万元同意在过户同时一并支付给被告。
被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨反诉并辩称，原告说的不符合事实。双方在签订买卖合同时候原告名某有两套住房，第一套是位于真金路，第二套是浦东的杨南路房产。这两套房产中真金路房屋在2016年3月12日去名，杨南路在2016年5月23日去名字(过户至原告父亲名某)。关于银行贷款，原告没有及时办理银行贷款，有客观原因系原告名某有房子是无法取得贷款，原告提供的贷款合同中原告写清是第一套住房，但当时原告还持有杨南路房产，因此这份合同是违法的，据被告了解周宇星是交通银行工作人员，合同是作假的。按照上海市个人住房房产税的暂行办法第八条，新购住房未缴纳或审核房产税之前不得进行房地产登记变更。当事人必须凭地方税务机关出具的房产税认定结果文书。本案中原告在2016年5月30日才向静安区税务局申报房产税征免认定，6月16日原告才拿到了认定通知书，是免征房产税。因此系争房屋不能在4月30日过户的责任都在原告。被告在1月21日签订合同当天已经将所有契税缴纳清楚。4月30日过户不能后，被告委托了律师向中介以及原告发送律师函，催告房款及原告如再违约要解除合同，被告经济困难，所以要将房屋出售，一笔是银行抵押，一笔是小额抵押。买卖合同19页有提醒，被告有交易备案。一部分房款用来还清贷款，剩余房款用来去顾村等地购房。但原告违约后，4、5月份房价猛涨，被告也无法在顾村购房。4月30日原告说贷款有问题，被告表示贷款有问题要现金补足，双方发生争议。故被告反诉请求：1、判令解除原被告就上海市广中西路XXX弄XXX号602室房屋签订的房地产买卖居间协议及上海市房地产买卖合同；2、要求原告支付合同违约金(每逾期一天，照总房价万分之五计算，算20天的违约金)；3、判令原告支付被告赔偿金1,120,000元(总房价的百分之二十)。
原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮针对反诉辩称，被告反诉请求没有事实和法律依据。合同的履行过程可以看出，一直是原告积极履行合同。贷款在2016年4月19日已经审批下来，也具备了过户的条件。由于被告原来有小额贷款的合同没有撤销，导致网签合同签订后原告无法立即做贷款。原告的贷款合同足以证明原告的贷款审批没有问题。至于原告购房资格的问题，原告周宇星名某原有一套房产，在签订系争合同前已经另行出售，房屋的最后过户时间是2016年2月28日，当时也告知过被告，因此原告不存在限购的问题。至于另一套是原告和父母在2010购买的，根据上海购房政策该套住房不属于原告限购的计算范围。因此，原告符合购房资格。被告的反诉请求，均无事实依据，要求驳回。
第三人上海中原物业顾问有限公司述称，原被告就本案物业谈好了之后，寻找我门公司办理签订合同的相关交易手续。交易过程中，第三人对上下家的磋商情况不了解，他们互相是很了解的。第三人仅仅收取了8,000元的手续费，其他情况不是很清楚。合同履行过程中，双方协商准备延期过户，对此第三人也知晓。他们具体协商的事情没有和第三人说。后续第三人就没有参与了。
本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，原被告签订了上海市房地产买卖合同，约定，被告将其位于闸北区广中西路XXX弄XXX号602室房屋出售给原告，总价为560万元，约定4月30日前办理过户手续。附件三为付款协议，约定，乙方应自行支付甲方的首期款150万元，签订本合同后7日内，双方应该共同至房地产交易中心申请办理本次交易的纳税申报手续，乙方至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时办理房产税申报手续。甲方同意乙方通过贷款申请240万元的形式支付第二期房款。4月15日前乙方直接支付给甲方150万元房款。待乙方的贷款申请经银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房家庭成员及名某住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，待乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方通过贷款银行向甲方支付第二期房款。待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房款支付给甲方后于4月1日前，甲乙双方对房地产进行验看、清点、无误后，甲方将房屋交付给乙方。同时，乙方支付甲方尾款5万元。合同落款处有特别提醒，该房屋已经存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同。
2016年1月16日，原告向被告支付了9万元定金，1月21日，原告支付了141万元房款，3月26日，原告支付了18万元房款。4月13日，原告支付了160万元房款，其中注明，部分尾款在交房时只需支付2万元。
2016年4月20日，原告与交通银行股份有限公司上海宝山支行签订了个人房产抵押贷款合同，借款人即原告声明本合同项下贷款系用于购买第一套住房，贷款金额为240万元。
2016年5月24日，被告向原告发出了催告函，表示，因原告未在合同约定的时间内履行付款义务，故被告催告其在5日内支付剩余购房款245万元，及相应的违约金。上述函件寄往第三人处，并未直接向原告送达。
2016年6月11日，原告向被告发出通知函，表示原告已经办理完所有购房手续的流程，并满足过户条件，通知被告在6月15日上午9点至静安区房地产交易中心办理过户手续。
2016年5月23日，上海市地方税务局静安区分局出具了房产税查询结果，截止该日，原告名某住房空白。2016年5月30日，原告向税务机关申报了房产税免征认定。6月3日，原告办理了契税申报手续。6月16日，原告领取了个人住房房产税认定通知，认定首套房免征房产税。另查明，2016年6月13日，系争房屋上仍设定有中国银行股份有限公司上海市虹口支行的抵押权登记。
审理中，被告提供了一份中国银行贷款还款结清凭证，证明其在2016年4月13日即向抵押权人中国银行还清了全部贷款，只是未做抵押权注销的手续。被告还提供一组真金路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产登记簿及有关买卖合同等材料，证明该房屋原系原告名某房产，直至2016年3月12日才完成了房地产权利转移至案外人名某的手续。被告还提供一组杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关不动产登记材料，证明该房屋原系原告刘逸珺和父亲刘斌共有，在2016年5月4日申请了房地产权利的转让，5月23日，刘斌经核准登记取得该房屋的全部房地产权利。原告对上述材料的真实性不持异议，表示在真金路房屋出售后，原告即不属于限购范围，至于杨南路的房屋去名字，与本次交易完全没有关系，并不影响原告夫妇的购房资格。原告还表示，鉴于被告与小贷公司之前存在过网签，故原告签约后无法立刻办理贷款手续，前一份网签是在3月21日才撤销掉，所以导致原告贷款推迟。被告称，取得原告的房款后被告把小额贷款合同120万元还掉后，备案合同是在3月份撤销的。欠银行170万是在4月13日归还的，但是没有去办注销抵押。因为根据附件三第五条，有先后次序，原告贷款先办好，被告再去办注销，原告一直说贷款没弄好，导致被告贷款一直没有注销。注销是很快的，但由于原告前置条件都没有做，被告一直在等他的消息。被告在6月13日办理了抵押权的注销手续。原告还表示，当原告的贷款合同下来后原告通知被告过户，被告表示妹妹结婚，故原告一直在让步，5月份原告在做父母房子去名时候发现要交税，因此才想起来去做申报房产税和契税的事情，此前中介没有提醒过原告，原告也不懂流程。由于被告6月16日没有根据通知要求来过户，因此当天下午就起诉到法院了。被告表示，原告有足够的购房经验，原告早在真金路房子是二手房买卖的，杨南路房子是原告二手房买卖，原告是有两次二手房买卖经验的，说没有经验是不属实的。原告说1月份审税和后来审税是一样的，真金路和杨南路房子都存在，申报系争房屋会有很多问题。真金路卖了后其实就可以去办理贷款，结果是不一样的。原告为了利益最大化，等杨南路房子去名后，就以首套房名义去申请房产税。
本案审理中，第三人表示关于被告的发函有没有收到第三人不清楚，当时的确是有沟通的。过户的条件按照附件三第五条，要符合四个条件才能过户，包括银行通过审批贷款、抵押注销，审限购以及审房产税。
关于双方的买卖房屋的目的，原告表示是为了置换。原告名某已经没有房子了，真金路房子卖掉了。原告现在租房子住。被告称其出售目的是两个，一为归还小额贷款公司的借款，第二打算到顾村另行购房，由于原告240万元未到，所以一直没法买，也没有签过合同。所收取的房款中120万还了小额贷款，150多万还了银行抵押。房子现在被告自己居住，也是家庭唯一住房。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点在于被告是否享有单方解除权，系何方原因导致买卖合同无法正常履行。根据合同约定，原告应以贷款形式支付第二笔房款240万元，在没有其他因素的妨碍下，原告应在签约后于双方约定的规定时间内向相关银行提出贷款申请用以审核。事实上，原告的确未能按期办理贷款申请，原告主张因被告此前与小额公司签订过一份买卖合同，在没有撤销的前提下，原告无法另行办理贷款申请。对此，被告不予否认，并表示前一份网签是在3月21日办理了撤销手续。据此，原告在4月20日签订个人购房贷款合同，未超过合理期限，也符合一般交易流程和惯例，本院予以确认。故被告称原告迟延办理贷款手续，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，关于双方未能在4月30日前办理过户申请的问题，根据双方合同附件三的约定，双方在该日前办理的过户的条件包括，原告的贷款申请经银行审核通过，被告还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料，相关部门出具购房家庭成员及名某住房情况的查询结果和房产税申报结果，上述条件应缺一不可，在全部满足的前提下，原被告才能共同至房地产交易中心申请办理产权过户手续。实际上，被告在受领原告的房款并于4月13日还清了银行贷款后，未及时办理抵押权注销手续，故4月30日双方客观无法满足申请过户的条件，被告主张系原告单方原因导致无法过户，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据法律规定，一方行使单方解除权的前提是对方严重违背合同条款，拒不履行合同义务，并经催告后仍拒不履行的情况，即违约方的行为严重违背诚信，足以导致双方合同目的无法实现。根据上述分析，被告无证据证明原告存在根本违约且在未经催告的情况下，径行主张解除，该行为于法无据，本院对被告反诉要求解除合同的诉讼请求，难以准许。综上分析，原告要求继续履行买卖合同，被告将房屋及其房地产权利交付给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。关于迟延交房的问题，根据双方合同约定，应在原告取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付给被告后于4月1日前，原被告双方对房地产进行验看。根据上述条款分析，4月1日交房并不是一个既定的确定的交房期限，交房是应同时满足过户和付款等其余条件后方能实施的行为。故原告要求被告承担4月1日起的逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。原告同意在过户同时付清房屋尾款，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮与被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨于2016年1月21日签订的上海市房地产买卖合同，继续履行；
二、被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨于本判决生效之日起十日内，将静安区广中西路XXX弄XXX号楼602室房屋腾空、搬出并移交给原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮；
三、被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨于本判决生效之日起十日内，将静安区广中西路XXX弄XXX号楼602室房屋的房地产权利转移至原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮名某；
四、原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮于上海市静安区不动产登记事务所受理上述房屋不动产转让申请当日，向被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨支付房屋尾款242万元；
五、原告(反诉被告)周宇星、刘逸珺、周云若兮的其余诉讼请求，不予支持；
六、被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨的全部反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费52,176元、反诉案件受理费7,440元，保全费5,000元，均由被告(反诉原告)王蕾蕾、王旭滨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
人民陪审员 杨立恩
人民陪审员 时金兰
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。