北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初791号原告刘琰，男，1983年11月26日出生。被告北京华亿伟业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区漷县镇（镇政府院内。法定代表人朱景强，总经理。委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。原告刘琰与被告北京华亿伟业房地产开发有限公司（以下简称华亿伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员井龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘琰、被告华亿伟业公司的委托代理人赵玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琰诉称：2009年9月8日，原告与华亿伟业公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了其开发建设的位于X区X镇X号院X号楼X单元X号商品房一套。原告依据合同的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务。该商品房于2009年7月31日前验收合格并交付使用。根据合同第二十一条第一款约定，原告应于2009年12月31日前取得所在楼栋的权属证明，但由于被告的责任一直到2010年12月15日才取得商品房所在楼栋的权属证明，按照合同第二十一条第一款约定，自被告应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起（即2010年01年01日起）至2010年12月15日实际取得权属证明之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。原告应于该商品房交付之日（2010年11月05日）的365日内，即在2011年11月05日前取得房屋所有权证书，但由于被告的责任，导致至今仍未取得该房屋的所有权证书，被告的行为构成了违约。按照合同第二十一条第二款之约定，自原告（买受人）应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日（即2011年11月06日）起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告（出卖人）按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。原告曾于2013年起诉华亿伟业公司公司要求其给付逾期办理楼栋权属证书的违约金和逾期办理房屋所有权证书的违约金。为了维护原告的合法权益，现诉至法院请求依法判令被告立即支付逾期办理房屋所有权证的违约金为62462.76元（自2013年6月19日至2015年12月15日）；诉讼费由被告承担。被告华亿伟业公司辩称：1、延期办理房产证的原因，是因为法定代表人出现事故突然死亡，债权人提起诉讼，现在楼盘被各个法院查封。我们现在没有找到合适的公司投资，因为通州房价上涨，现在有公司有意愿投资。并不是因为规划不合格，有意拖延，才导致没有办房产证。2、双方签订的商品房预售合同，有170多户业主，现在一人平均十几万，希望法庭对这个违约金能够予以酌情减少。3、各位业主违约金请求是根据合同约定，因为房价上涨，现在业主购买的房子在当地能卖到10000元以上，实际上也没有给业主造成损失。希望法庭能够予以考虑，酌情减免。从时间点存在诉讼时效问题，被告认可起诉前两年内的日期。经审理查明：2009年9月8日，原告刘琰与华亿伟业公司签订《商品房预售合同》（以下简称合同），华亿伟业公司将位于X区X镇X楼X层X房屋（现更名为X区X镇X号院X号楼X单元X号）出售给原告刘琰。合同第二十一条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2009年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人的全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国银行当日活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告刘琰依约向华亿伟业公司支付了购房款共计686404元。2010年5月18日原告刘琰向华亿伟业公司支付了公共维修基金12860元、2010年11月5日，原告刘琰与华亿伟业公司办理入住手续，华亿伟业公司将房屋交付给了原告刘琰，同日原告刘琰向华亿伟业公司支付了契税10296.06元、产权代办费500元、产权登记费80元、产权印花税5元。华亿伟业公司于2010年12月15日办理了原告刘琰所购房屋所在楼栋的楼栋权属证书，但由于自身原因至今未办理原告刘琰所购房屋所有权证书。另，刘琰曾于2013年就华亿伟业公司迟延办理楼栋权属证书与房屋所有权证书一事诉至本院，本院于2013年9月4日作出（2013）通民初字第10476号民事判决书，判决结果为：一、被告北京华亿伟业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘琰逾期办理楼栋权属证书的违约金（以六十八万六千四百零四元为基数，自二〇一〇年一月一日至二〇一〇年十二月十五日，按日万分之一计算）；二、被告北京华亿伟业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘琰逾期办理房屋所有权证书违约金（以六十八万六千四百零四元为基数，自二〇一一年十一月五日至二〇一三年六月十八日，按日万分之一计算）。上述事实，有商品房预售合同、（2013）通民初字第10476号民事判决书以及双方陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据查明的事实，原告刘琰与华亿伟业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，华亿伟业公司虽实际交付房屋并于2010年12月15日办理完毕原告刘琰所在楼栋的权属证明，但未能在合同约定的期限内办理完毕该房屋所在楼栋权属证明，亦未能在合同约定的期限内为原告刘琰办理房屋所有权证书，构成违约，应当承担相应违约责任。本院在（2013）通民初字第10476号民事判决书中已判令华亿伟业公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金至2013年6月18日。现刘琰要求华亿伟业公司承担自2013年6月19日至2015年12月15日时间段内的逾期办理房屋所有权证书的违约金。现双方对于逾期办理房屋所有权证书应由华亿伟业公司给付刘琰违约金无异议。现双方争议焦点主要有二：一是刘琰要求的违约金中是否有超过诉讼时效的部分；二违约金的数额是否过高。本院认为，涉案房屋房产证未实际办下之前，华亿伟业公司的违约行为一直处于持续状态，还不存在违约金诉讼时效的起算问题。因此，对于华亿伟业公司关于违约金诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。另需说明，华亿伟业公司违约事实目前仍然处于持续状态，鉴于刘琰在本案中仅主张2013年6月19日至2015年12月15日期间的违约金，本院亦仅就此部分进行处理，该时限以后的违约责任问题双方当事人可以通过合法途径另行解决。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，刘琰履行了合同义务，华亿伟业公司作为开发商在向刘琰交付房屋后有充足的时间为刘琰办理产权证书但未予以办理，后刘琰经过诉讼，华亿伟业公司因自身原因亦未办理房屋所有权证书，华亿伟业公司的违约行为一直处于持续状态，华亿伟业公司对于违约金的产生存在全部过错。另，结合前次判决产生的违约金及此次违约金的数额，考虑以上情节，本院对于华亿伟业公司要求减少违约金的辩解意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告北京华亿伟业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告刘琰逾期办理房屋所有权证书的违约金（以六十八万六千四百零四元为基数，自二〇一三年六月十九日至二〇一五年十二月十五日，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百八十一元，由被告北京华亿伟业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  井龙二〇一六年四月二十二日书 记 员  曹森