河南省泌阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1726民初960号
原告：祁某甲，男，1971年9月22日出生，汉族。
原告：祁某乙，男，1971年5月4日出生，汉族。
原告：祁某丙，男，1979年4月14日出生，汉族。
三原告委托诉讼代理人：禹翀，河南广义律师事务所律师。
被告：驻马店市雅居乐房地产开发有限公司。
法定代表人：李某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵贵发，河南盘古律师事务所律师。
被告：杜某，男，1967年1月12日，汉族。
原告祁某甲、祁某乙、祁某丙与被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司、杜某合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁某甲、祁某乙、祁某丙的委托诉讼代理人禹翀、原告祁某乙、被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵贵发、被告杜某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祁某甲、祁某乙、祁某丙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合作建房协议；2、判令被告赔偿原告直接经济损失13万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月30日，被告与三原告签订了合作建房协议，协议第4条约定：“乙方应在本协议生效后两年内将房屋建好并交付甲方使用”。可两年过去了，被告不但没有动工，连设计及施工方案都没有作出，致使三原告正在租赁的房屋租赁户幼儿园搬迁，导致三原告的房屋空闲两年并向承租方支付违约金5万元，及该房租直接损失8万元，两项共计13万元。根据合同法及合作建房协议第6条之约定，被告应当赔偿三原告直接损失13万元。
被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司辩称，一、合同早已在2014年下半年双方同意解除，是原告方不再让我公司做该项目，把全部手续要走后又找其他人另办该项目。不是我公�违约，而是原告方违约，我公司将保留追诉追索原告1000000元违约金，因为申办该建房手续，我公司直接和间接损失数十万元，原告方应该赔偿。二、杜某只是中间介绍人，不是适格被告。三、无论从协议还是从实际中，我公司也没有任何人不让原告向外出租房屋，而且该幼儿园事实上不在该建设项目范围内，事实上该幼儿园现在仍在经营当中。四、该项目申报建12层，在县城居民区内是根本不给批准的，就是6层也不可能批，这一点原告方是明知的，这违背我县城区建设规划，这是不可抗力，因此退一步讲该协议即使不予以解除也是办不成的。综上所述，请求法院依法确认原被告双方的合同已解除，驳回原告第二、三项的诉讼请求。
被告杜某辩称，我只是中间介绍人，所以我不能成为被告。我没有让原告不出租房屋，实际现在幼儿园一直在营业中。中间是原告把所有的建房手续拿走了，不让这个公司办了，并找了熊春振办理的，所以双方早已解除合同关系。
经审理查明，2014年3月30日，以原告祁某丙为甲方，以被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司、杜某为乙方，签订合作建房协议一份，约定：“甲乙双方经自愿平等协商一致，现就甲乙双方合作建房一事达成如下协议：一、土地的基本情况，该土地位置位于工农路中段，东西长29米（拟留6米出路），南北宽41米，共计1189平方米（详见土地使用证）。二、房屋建设和资金的提供，建房资金由乙方负责提供，房屋建设由乙方负责设计，费用由乙方承担，设计图纸及方案须经甲方同意后方可按照该设计进行施工，房屋施工由乙方负责，建房所需办理的所有手续由乙方负责办理，费用由乙方承担。三、房屋的分配：所建房屋为12层，一、二层为全框架，进深23米，三楼房屋所有权三套平方面大的归甲方，顶楼房屋所有权三套面积小的归甲方所有，地下室给甲方3个车位，三个储藏室，由甲方补给乙方10万元整。如果楼层有变动，由双方另行协商。四、房屋的交付：乙方应在本协议生效后两年内将房屋建好并交付甲方使用。五、质量标准：房屋质量应当符合国家标准。六、违约责任：任何一方违约，由违约方向对方支付违约金壹佰万元，并赔偿对方全部损失（含间接损失）。七、其它条款约定：1、如因土地问题产生的纠纷由甲方负责处理，并承担造成的损失。2、归甲方所有的房屋，房权证由乙方在一年内办理在甲方名下，费用由乙方承担。3、甲方保证土地无抵押，权属无争议。4、甲方该宗土地现有的建筑物由乙方负责拆除，费用由乙方承担。5、乙方在施工中出现的工伤及对他人的人身及财产造成的损失由乙方承担，与甲�无关，如需甲方承担，甲方承担后有权向乙方追偿。6、乙方所建房用使用的材料，施工、拉运等均由乙方自行安排，甲方不得干涉。八、本协议如有不足部分由双方另行协商，本协议自双方签字之日生效，本协议一式四份，双方各持两份。”上述协议履行期限届满后，因被告没有按照该协议约定内容全面履行各项义务，为此，原告诉至本院，要求被告赔偿经济损失。
另查明，2011年5月1日，以侯冬梅、祁某丙为甲方（××），以郝建华、丁洪燕为乙方（××），签订租赁合同一份，主要约定甲方将上述合作建房协议约定土地上部分房屋出租给乙方开办幼儿园使用，租期为六年，自2011年5月1日起至2017年7月1日止，租金每年四万元，并约定任何一方违约，应支付给对方违约金三万元，并赔偿对方所有损失。2014年8月3日，原告方为履行上述协议，要求幼儿园搬迁，为此，向××郝建华、丁洪燕支付搬迁补偿款五万元。2015年秋，因上述合作建房协议没有履行，原告方又将该房屋重新出租给他人开办幼儿园使用。
还查明，1994年10月，泌阳县人民政府分别为原告祁某丙、祁某甲、祁某乙颁发了泌集建（1994）字第0108124、0108125、0108126号集体土地建设用地使用证，均位于泌阳县工农路西（北段），面积均为275.31平方米，用途均为住宅。原告祁某丙宅基地东至工农路、西至沟、南至祁某甲、北至王小满。原告祁某甲宅基地东至工农路、西至沟、南至祁某乙、北至祁某丙。原告祁某乙宅基地东至工农路、西至沟、南至贾会昌、北至祁某甲。2016年6月20日，三原告分别办理有关手续，将上述集体土地使用证变更为国有土地使用证，并领取了国有土地建设用地使用证，用途均为住宅，面积均为172.9平方米，使用权类型均为划拨。
审理过程中，原告方自愿放弃解除合作建房协议的诉讼请求。原、被告双方均认可被告杜某系被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司的委托代理人。
上述事实，有当事人陈述及书证等证据在卷，相互印证，足以认定。
本院认为，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或者转让。在本案中，三原告以其集体土地建设用地使用权即宅基地使用权出资与被告合作建房，不承担风险，名义上为合作建房，实质上就是将其宅基地使用权予以转让的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”，据此，在原、被告没有办理土地权属性质变更登记的情况下，直接签订合作建房协议转让集体土地使用权的行为违反了法律的强制性规定，该合作建房协议依法应当认定为无效协议。退一步讲，即便三原告以其后来取得的划拨国有土地使用权作为出资与被告签订合作建房协议，若未经有批准权的人民政府批准，亦应当依法认定协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告明知集体土地不得转让，却相互签订合作建房协议，转让不能擅自转让的集体土地使用权，致使协议无法履行，给原告方造成了搬迁补偿款损失5万元，一年的房屋租金损失4万元，合计造成经济损�9万元，双方对此均具有相应过错，但过错程度相当，应负同等责任，即原、被告应各负担4.5万元。故本院对原告要求被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司赔偿经济损失的部分诉讼请求予以支持。被告杜某系被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司的委托代理人，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故本院对原告要求被告杜某共同承担赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条之规定，判决如下：
一、被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告祁某甲、祁某乙、祁某丙经济损失四万五千元。
二、驳回原告祁某甲、祁某乙、祁某丙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，原告祁某甲、祁某乙、祁某丙负担1450元，被告驻马店市雅居乐房地产开发有限公司负担1450元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 王世专
代理审判员 吕 楠
人民陪审员 杨 辉
二〇一六年十月十二日
书 记 员 吕 鹏