湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0502民初304号原告聂发莲。委托代理人杨新江，湖北普济律师事务所。（特别授权代理）委托代理人周扬，湖北普济律师事务所。（特别授权代理）被告牟娇怡。被告徐雅纯（系牟娇怡之妻）。上述二被告共同委托代理人谈兵，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。（特别授权代理）原告聂发莲与被告牟娇怡、徐雅纯租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月22日受理后，依法适用简易程序由审判员李敏独任审理，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告聂发莲及其委托代理人杨新江、周扬，被告牟娇怡、徐雅纯的委托代理人谈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月28日，原告聂发莲与被告牟娇怡签订《承包经营合同》一份，约定由牟娇怡承包原告聂发莲位于宜昌市环城东路××商住楼××（××、××、××、××单元）和首层门面1间用于经营宾馆，承包期从2015年5月1日至2020年7月31日止，管理费支付方式为先交后用，提前15天支付本季度的管理费。合同约定，承包期前三年牟娇怡向聂发莲支付管理费84万元；承包期后两年牟娇怡向聂发莲支付管理费90万元；第一年管理费按季度分四次付清。牟娇怡依约应分别在2015年4月28日、2015年7月15日、2015年10月15日、2016年1月15日、2016年4月15日，支付2015年5月1日至2016年10月31日应付的管理费合计126万元，但牟娇怡仅支付管理费117万元，尚欠9万元。2016年10月15日应支付2016年11月1日至2017年4月30日期间的管理费42万元亦未支付。被告牟娇怡的行为已严重违反合同约定，被告徐雅纯与牟娇怡系夫妻关系，两被告对因从事承包经营而产生的债务，依法负有共同清偿的责任，故诉至法院，请求判令：1、请求解除原告聂发莲与被告牟娇怡于2015年4月28日签订的《承包经营合同》；2、判令被告牟娇怡向原告聂发莲支付拖欠的管理费320,999.47元（从2016年9月22日至2017年2月7日）；3、判令被告牟娇怡立即腾退房屋，并从2017年2月8日起至实际腾退之日止，按照合同约定的管理费标准（2333.33元/日）向原告聂发莲支付房屋占有使用费；4、判令被告牟娇怡向原告聂发莲支付违约金42万元；5、被告徐雅纯对被告牟娇怡的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、本案应为房屋租赁纠纷，承包经营合同关系不成立，原告聂发莲收取管理费属于不当得利；2、被告徐雅纯作为本案被告承担连带责任没有事实和法律依据；3、该房屋已于2017年3月底交还给原告聂发莲了，双方没有交付钥匙，但是被告牟娇怡的父亲与原告聂发莲办理了书面的交付手续；4、即便合同成立，违约金的计算标准过高，请求法庭予以核减。请求法院依法驳回原告聂发莲的诉讼请求。经审理查明，原告聂发莲于2010年4月7日与胡少鸿（系周梦尧的委托代理人）、周梦尧签订《房屋租赁合同》一份，原告承租了登记于周梦尧名下位于宜昌市环城东路××商住楼××（××、××、××、××单元）和首层门面1间（产权证号宜市房权证西陵字第××号，房屋坐落西陵环城东路30号，建筑面积1438.16㎡），合同约定年租金40万元及租金支付方式。并于合同尾部手写：此合同到期后再展期5年，即2015年11月1日至2020年10月30日。合同约定原告聂发莲在承租期间经出租方书面同意后可将房屋转让或间接转让给第三方。2010年7月，原告聂发莲将上述宜昌市环城东路30号慈馨庭商住楼第二层转租给周勇，2015年4月28日聂发莲与周勇终止合同。牟娇怡接手经营上述房屋，并向周勇的债权人支付转让费36万元，周勇在该36万元中以14万元抵扣了周勇下欠的租金。2015年4月28日，原告聂发莲（甲方）将上述所有房屋及门面转租给被告牟娇怡（乙方）用于承包经营宾馆。双方签订《承包经营合同》一份，承包期从2015年5月1日至2020年7月31日止，管理费支付方式为先交后用，提前15天支付本季度的管理费。合同约定，承包期前三年被告牟娇怡向原告聂发莲支付管理费84万元；承包期后两年被告牟娇怡向原告聂发莲支付管理费90万元；第一年管理费按季度分四次付清，即：1、合同签订之日一次性付清2015年5月1日至2015年7月31日的管理费21万元和履约保证金7万元；2、2015年7月15日付清2015年8月1日至2015年10月31日的管理费21万元；3、2015年10月15日付清2015年11月1日至2016年1月31日的管理费21万元；4、2016年1月15日付清2016年2月1日至2016年4月30日的管理费21万元。第二年管理费按年分两次付清，即：1、2016年4月15日付清2016年5月1日至2016年10月31日的管理费42万元；2、2016年10月15日付清2016年11月1日至2017年4月30日的管理费42万元。第三年、第四年的管理费支付金额、支付方式同第二年。乙方进场重新装修，装修费用由乙方自己承担。甲方应乙方要求签订5年承包合同的意愿为保证，合同在承包期内严格履行执行（若乙方提前退出场地，甲方视同违约），乙方在承包期内须向甲方交纳该合同履约保证金7万元（不计息、该合同期满，无违约，房屋完好无损书面收回后，甲方退还乙方）。违约责任：甲、乙方应按合同履行义务，否则违约方应向守约方支付违约时管理费50%的违约金，守约方有权立即终止合同。牟娇怡承租后向原告支付租金明细为：2015年7月31日支付21万元、2015年11月2日支付10万元、2015年11月16日支付11万元、2016年4月15日支付8万元、2016年4月16日支付19万元、2016年4月17日支付15万元、2016年10月31日支付6万元、2016年12月1日支付4万元、2017年1月4日支付2万元，以上共计96万元（不包括履约保证金7万元）。因牟娇怡2016年10月15日应支付2016年11月1日至2017年4月30日期间的管理费42万元未予支付，遂起诉讼。审理中原告对其诉讼请求说明：（2016年9月22日至2017年2月7日期间）按7万元/月÷30×138天-1000元=320999.54元（审理中原告自认被告已支付了1000元）。被告对2015年7月31日至2017年1月4日被告应付126万元，已支付96万元及拖欠租金的计算方式无异议，同时提出违约金计算过高。另查明，被告徐雅纯与被告牟娇怡2011年3月8日登记结婚，上述承包经营行为发生在两被告夫妻关系存续期间。被告提供了《武汉佳怡友酒店管理有限责任公司出具的证明》、《用工合同协议书》证明被告徐雅纯有固定工作和收入，家庭生活来源并不是全部来源于酒店经营，提出徐雅纯不应承担连带责任。原告则提出被告未出具武汉佳怡友酒店管理有限责任公司给被告徐雅纯交纳社会保险的证据，且武汉佳怡友酒店管理有限责任公司的股东之一就是牟娇怡。二被告的身份与武汉佳怡友酒店管理有限责任公司有关联。审理期间，原告聂发莲陈述房屋所有权人周梦尧对其转租行为自2010年起至今未提出异议，提供了2006年9月至2016年4月向周梦尧的代理人李燧南、胡少鸿支付房屋租金450万元的转账凭证，说明因与房屋所有权人周梦尧联系不上，提供了2017年5月4日通过短信联系了周梦尧的另一代理人李燧南，李燧南对于原告聂发莲转租一事无异议的短信回复。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证书》、《银行付款凭证》、《承包经营合同》、《对私活期存款明细账》、《解除通知函》、《承诺书》、《结婚登记审查处理表》、《收条》、《西陵公安分局治安大队出具的整改通知书》以及庭审笔录为证。本院认为，一、关于本案的定性租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告聂发莲承租周梦尧名下位于宜昌市环城东路××商住楼××（××、××、××、××单元）和首层门面，后原告聂发莲作为承租人又将上述房产转租给次承租人被告牟娇怡，双方签订的《承包经营合同》系双方真实的意思表示，合同名为承包经营，实质是原告将其承租的房屋转租给被告牟娇怡用于经营宾馆，原告聂发莲未取得产权人或其代理人对于原告聂发莲转租一事的书面同意，但自2010年起至今原告聂发莲承租以后一直用于转租，房屋的产权人以及产权人授权的代理人对于原告转租行为并未提出异议，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告又于本案中提供了房屋所有权人授权的代理人对原告转租一事无异议的短信记录，故可认定本案标的物产权人周梦尧对原告转租行为已视为默许。据此可认定原告与被告牟娇怡签订合同的转租合同合法有效。二、关于原告的诉讼请求原告与被告牟娇怡约定管理费支付方式为先交后用，提前15天支付本季度的管理费。承包期前三年被告牟娇怡向原告支付管理费84万元；承包期后两年支付管理费90万元；第一年管理费按季度分四次付清，第二年管理费按年分两次付清，第三年、第四年的管理费支付金额、支付方式同第二年。如果逾期付款，视同违约，原告有权终止合同并追究违约责任。现被告牟娇怡于2017年1月4日后再未支付租金，且下欠2016年9月22日至2017年2月7日期间的租金320,999.47元，故原告聂发莲诉请与被告牟娇怡解除《承包经营合同》，被告牟娇怡向原告聂发莲支付拖欠的租金320,999.47元（从2016年9月22日至2017年2月7日）、请求被告牟娇怡立即腾退房屋，并从2017年2月8日起至实际腾退之日止，按照合同约定的租金标准（2333.33元/日）向原告聂发莲支付房屋占有使用费，本院予以支持。三、关于被告徐雅纯对被告牟娇怡的上述债务是否承担连带清偿责任被告牟娇怡与被告徐雅纯系夫妻关系，上述牟娇怡因经营产生的债务均发生在夫妻关系存续期间，且徐雅纯亦未提供证据牟娇怡的经营行为未用于夫妻共同生活，故应当认定为夫妻共同债务，由二被告共同偿还。四、关于原告聂发莲主张被告牟娇怡支付违约金42万元的请求，被告欠费的行为已构成违约，应当承担违约责任，双方约定违约方应向守约方支付违约时管理费50%的违约金，被告提出双方约定的违约金过高。法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的约定具有惩罚性的特征，本案原告未举证证明因对方逾期付款所遭受的损失数额，本院参照法律关于出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，但总计不得超过年利率24%的部分的规定，本案违约金调整为49220元，其计算方法：320,999.47元*24%／360天*230天（2016年10月15日至2017年6月2日）。综上所述，依照《中华人民共和国和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告聂发莲与被告牟娇怡于2015年4月28日签订的《承包经营合同》。二、被告牟娇怡于判决生效之日起三十日内向原告聂发莲腾退宜昌市环城东路30号慈馨庭商住楼第二层（第1、2、3、4单元）和首层门面1间。三、被告牟娇怡向原告聂发莲支付租金320,999.47元，支付违约金49220元。并按2333.33元/日计算，被告牟娇怡向原告聂发莲支付自2017年2月8日起至腾退之日止的房屋占有使用费。四、被告徐雅纯对被告牟娇怡的上述债务承担连带清偿责任。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。案件受理费11,210元（原告已预交），按简易程序减半收取5,605元，保全费5,000元，共计10605元，由被告牟娇怡、徐雅纯连带负担。在履行上列判决之给付义务时一并清结。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李敏二〇一七年六月二日书记员  陶易