湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴埭商初字第28号
原告：湖州市中兴建设开发公司。
法定代表人：潘一品。
委托代理人：祝晶。
委托代理人：李凯。
被告：周虹。
委托代理人：叶国庆。
委托代理人：金秀娟。
原告湖州市中兴建设开发公司诉被告周虹租赁合同纠纷一案，本院2015年1月9日立案受理后，依法由代理审判员王晓翔适用简易程序于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告湖州市中兴建设开发公司的委托代理人祝晶、李凯、被告周虹委托代理人叶国庆、金秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月13日，被告与原告签订《商业用房租赁合同》一份，原告将位于湖州市吴兴区长岛公园文化休闲区域内17号建筑，地上建筑面积约为482平方米的商铺出租给被告，约定租期为10年，自2011年7月1日至2021年6月30日。合同第五条约定了租金标准及支付方式，第三年租金280000元；第四年租金为294000元。根据《商业用房租赁合同》第十六条约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金：（4）拖欠房租累计15田以上的”。但协议签订后被告至今未付2013年11月16日后的租金。现请求法院判令：1、确认解除原被告之间的《商业用房租赁合同》；2、被告周虹支付原告2013年11月16日至实际搬离日止的租金损失（暂计算至2014年10月31日为273000元）及延期支付租金的违约金97012.53元（按合同总租金3233751元的3%计算元），合计370012.53元；3、被告支付原告水电物业费（暂计算至2015年1月底66176元）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、商业用房租赁合同一份，证明被告承租原告位于长岛公园文化休闲区内17号建筑，合同总租金3233751元。
2、律师函、邮寄凭证各一份，证明原告于2014年8月25日通过律师函形式向被告催讨商铺租金及告知如果再不支付租金将解除合同的事实。
3、物业费用情况说明一份，证明截至2015年1月，被告尚欠水电物业费66176元。
4、房屋产权证一份，证明长岛公园17幢商业房所有权归湖州市奥体中心建设经营管理有限公司。
5、湖州市奥体中心建设经营管理有限公司出具的证明一份，证明长岛公园17幢商业房租金由原告统一收取的事实。
被告辩称：签订合同属实，双方的租赁合同于2014年8月15日实际解除，因为该日被告已经将房屋的钥匙交给原告管理处工作人员。根据双方签订的租赁合同，原告应给被告合同签订后免除6个月租金14万元，该款应在本次租金中予以扣除。原告主张的违约金过高，扣除优惠6个月的租金，被告实际拖欠租金只有2-3个月，按照总价款计算违约金明显过高，请求法院根据本案实际情况予以调整。水电物业费原告不享有权利，不应由原告主张。
被告为支持其抗辩，向本院提交房屋租赁合同一份，证明合同签订日期为2013年11月13日，原告应当给予被告6个月的免租期。
经庭审质证，被告对原告所举证据1没有异议，证据2真实性没有异议，但函中明确记载了“收到律师函3日内自动缴纳租金，逾期解除合同，并收回商铺”，该函载明了合同应当解除，故2014年8月28日合同已经实际解除，从该日起算就不存在支付租金的事实。证据3有异议，水电费应当是自来水、电力公司收取，如果由物业公司或者原告实际垫付的应当出具垫付证明，且物业费如果涉及债权转让，也应当由物业公司向被告明确，否则不足以证明该债权已经发生转移。证据4、5没有异议。
原告对被告所举证据证明目的有异议。合同签订日期显然与合同租金的起算日期是两个概念，签订时间在后是对前面的事实的确认，不应当再重复计算6个月的免租期。
经审查，本院对本案证据认定如下：原告所举证据3，关于水电物业费用问题，原被告合同约定被告需交纳水电物业等费用，且实际中双方形成了被告向原告交纳该费用，并由原告统一收取后转交的惯例，该组证据与本案有关联性，本院予以认定。原被告所举其他证据均真实、合法，与本案诉争事实有关联，本院予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人陈述，本院查明本案事实如下：
湖州市吴兴区长岛公园文化休闲区域内17号建筑登记所有权人为湖州市奥体中心建设经营管理有限公，该公司确认湖州市吴兴区长岛公园文化休闲区域内17号建筑由原告管理、出租及行使诉讼权利。
2013年11月13日，被告与原告签订《商业用房租赁合同》一份，约定原告将位于湖州市吴兴区长岛公园文化休闲区域内17号建筑出租给被告，租期10年，自2011年7月1日至2021年6月30日。合同第五条约定了租金标准及支付方式，第一年租金280000元，第二年租金280000元，第三年租金280000元；第四年租金为294000元，以后每年租金在前一年基础上递增5%，租金一年一付，合同总租金3233751元；原告自合同签订之日起向被告提供装修免租期6个月的优惠政策，即被告首期实际支付租金140000元。被告需交纳水费、电费、物业费等费用，物业管理费1.5元／㎡.月。被告有拖欠房租累计15日以上等行为的，原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告按照合同总租金的3%向原告支付违约金。
合同签订后，被告租金付至2013年11月16日，截至2014年10月31日，被告结欠租金273000元。被告于2014年5月15日向原告交纳30000元的水电物业费用，截至2015年2月1日，被告结欠水电物业费用合计66176元。原告委托代理人于2014年8月份向被告发函催缴相关费用未果。
本院认为：原被告签订的租赁合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应依约履行各自义务。被告未依约向原告支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金及相关费用。关于被告辩称原告应给予合同签订后6个月租金的优惠问题，根据双方合同约定第一年租金280000元，原告向被告提供装修免租期6个月的优惠，折抵后，被告首期实际支付租金140000元，原告已实际给予被告免租期6个月的优惠。被告现主张再给予合同签订后免租期6个月的优惠有违合同本意，且显失公平，对被告该辩称，本院不予采信。
关于被告辩称违约金过高问题，双方合同约定违约金为总租金3233751元的3%即97012.53元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的”是调减违约金的前提，被告未及时支付原告租金，对原告造成的损失体现在占用资金的损失。法律对占用资金损失最大限度的保护范围为民间借贷的最高利率标准即中国人民银行同期贷款基准利率的4倍，以此标准（按同期一年期贷款利率4倍）为例计算，被告自2013年11月16日至诉请之日2014年10月31日拖欠原告租金为273000元，其违约金为65105.95元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，按此规定再计算为65105.95元＋65105.95×30%=84637.74元（即中国人民银行同期贷款基准利率的5.2倍）。从上述计算结果来看，即使按照法律对占用资金损失最大限度的保护范围，原被告合同中约定的违约标准亦高于造成的损失，应当予以调整。综上，本院酌情参照中国人民银行同期贷款基准利率的5倍对被告应承担的违约金进行调整，即81382.44元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认解除原告湖州市中兴建设开发公司与被告周虹于2013年11月13日签订的《商业用房租赁合同》。
二、被告周虹支付原告湖州市中兴建设开发公司租金273000元（暂计算至2014年10月31日，至实际搬离之日止，按合同约定计算）、违约金81382.44元，合计354382.44元。限于本判决生效之日起十日内支付。
三、被告周虹于本判决生效之日起十日内支付原告湖州市中兴建设开发公司水电物业费用合计66176元（暂计算至2015年1月31日，至实际搬离之日止，据实结算）。
四、驳回原告湖州市中兴建设开发公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7746元，减半收取3873元，原告湖州市中兴建设开发公司负担873元，被告周虹负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判长 王晓翔
二〇一五年四月一日
书 记 员 林 娥