湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00224号
上诉人（原审原告）：林建成，男，1965年2月22日出生，汉族。
委托代理人：何海红，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：余建军，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉泰龙华昌商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路74-78号。
法定代表人：葛奇峰，该公司董事长。
委托代理人：陶慧泉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人林建成因与被上诉人武汉泰龙华昌商贸有限公司（以下简称泰龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商初字第02939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
2013年7月，林建成诉至一审法院，请求判令：1、泰龙公司返还林建成已支付的2013年5月29日至2013年8月31日期间房屋租金697，500元（人民币，下同）；2、按约定偿还林建成有关房屋改造垫付资金、装修费用等共计3，910，000元（补偿租户1，000，000元、危房改建1，500，000元、垫付职工生活费300，000元、新增变压器200，000元、装修费用910，000元）及相应利息1，341，900元（以2006年门店重建改造垫付的3，000，000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.39%计算至起诉之日）；3、泰龙公司承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明：涉案房屋位于武汉市江岸区江汉路74-78号，《房屋所有权证》登记地址为武汉市江岸区江汉路58号，原所有权人为武汉市房地局，现所有权人为泰龙公司。
2006年2月20日，经现场查勘，武汉市房屋安全鉴定站将涉案房屋评定为C级（局部危房），并提出对房屋屋面、原结构（承重墙体）进行全面加固、维修或拆除重建等建议。2006年2月21日，武汉市房屋安全鉴定站向武汉妇女用品商店发出《武汉市危险房屋通知书》，要求其对涉案房屋立即采取措施，及时排险解危。2006年5月12日，武汉市房地局向武汉市城市规划国土资源管理局江岸分局申报涉案房屋危房维修项目，该局于2006年6月1日同意备案。
鉴于此，2006年5月16日，武汉市泰龙商贸中心（以下简称泰龙中心，甲方）与武汉市必胜马经贸有限责任公司（以下简称必胜马公司，乙方）就涉案房屋土建改造事宜签订《房屋改造协议》，载明：改造于2006年5月底动工，以规划批准日为准，全部工期初定为五个月，以实际施工工期为准。为保证甲方的正常开支，施工期间乙方每月支付60，000元给甲方。该改造工程，甲方全权负责设计结构布局，甲、乙双方监控工程质量和进度，装饰装修由乙方自主进行。改造工程费用由甲方承担，但鉴于甲方资金紧张，双方商定由乙方先行出资1，500，000元用于该改造工程，改造前涉及其他租赁户的退场撤离赔偿及改造中的相关费用，由甲方负责，乙方先行出资。甲方承诺该房屋整体租赁给乙方经营，具体条款见租赁合同；该房屋如出售，乙方有优先购买权；如租赁合同期满后，甲方不能继续将房屋租赁给乙方，甲方考虑房屋的增值，将前文所述的由乙方出资的各项费用按增值的同等比例补偿给乙方。泰龙中心、程旭东在甲方处盖章、签名，必胜马公司、林建成在乙方处盖章、签名。2006年5月18日，必胜马公司（甲方）与武汉新东方装饰设计工程有限责任公司（以下简称新东方公司，乙方）签订《房屋改造施工合同书》，约定由乙方就涉案房屋进行旧房改造。
鉴于涉案房屋的改造，2006年6月22日，武汉市妇女用品商店（以下简称妇女商店，甲方）、武汉市直属房地产公司第一房管所（以下简称武汉第一房管所，乙方）、武汉黄鹤特业工程技术有限公司（以下简称黄鹤公司，丙方）签订《江汉路58号房屋（妇女商店）危改工程施工合同》，约定甲方全部出资，将涉案房屋危房改造的拆除、墙体加固粉刷、工程管理等工作委托给乙方，乙方委托丙方对上述工程进行施工，包括地下基础工程（含锚杆静压桩）、上部四层钢结构及土建工程，工期为2006年5月25日至2006年9月5日，最终工程总造价1，689，794.84元。为此，林建成向泰龙中心支付款项1，200，000元。2006年8月10日，泰龙中心（发包人）与武汉新光电力工程有限公司（以下简称新光公司，承包人）签订《供电工程施工合同》，约定工程内容为新放高压电缆一条、新增200KVA专用变压器一台、高压负荷开关一台、低压配电柜三台，工期自2006年8月14日至2006年10月1日，工程价款438，000元。泰龙中心向新光公司支付了工程款，该公司开具了发票。
2006年9月28日，泰龙中心（甲方）与三六一度公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于武汉市江岸区江汉路76号门面1-3楼（约300平方米×3）共计1000平方米出租给乙方经营使用，四楼为办公用房，由双方共同使用，在保证甲方使用的前提下，不得引进第三方；租赁期限为五年，从2006年11月1日至2011年10月30日，甲方给予乙方一个月装修期，租金从2006年12月1日起算；乙方第一年付租金2，100，000元，之后以每年100，000元递增。合同还对双方权利、义务及违约责任进行了约定。
2006年9月至12月期间，新东方公司对涉案房屋的室内装饰、外立面幕墙及侧招、四层办公室及消防楼梯、消防栓系统、火灾报警系统进行施工，该工程造价1，533，162.32元，新东方公司收到工程款1，500，000元后，于2006年11月15日向必胜马公司开具《收据》一张。2013年8月20日，必胜马公司向一审法院说明上述1，500，000元由林建成自筹资金以该公司名义向新东方公司支付。
2008年9月18日，泰龙中心（甲方）与林建成（乙方）就涉案房屋租赁事宜签订《租赁合同》一份，约定租赁期限五年，自2008年12月1日至2013年11月30日止；第一年租金2，300，000元，以后每年租金以100，000元递增；乙方在经营期限内，对房屋的布局调整，装饰维护等，涉及到房屋结构的，必须向甲方提出书面申请和详细方案，装修维护时承担一切安全责任，损坏房屋时，要及时无偿修复，否则甲方有权责令乙方停工、停业并视为违约；租赁期满或乙方中途退场，乙方投入的装饰、装修等财产除经营性货品及其他可移动资产外，不得自行拆除，须无条件交付给甲方处置；因甲方的原因不能履行或不能续租，甲方将对乙方以前的改造投入及其它投入等相关成本给予相应补偿；本合同生效的同时，双方于2006年9月28日所订立的《租赁合同》同时终止，双方按本合同执行。
2008年10月15日，林建成向泰龙中心出具《业务联系函》，载明：“……我方拟投入数百万元资金，对该门面进行大规模的重新装修改造。鉴于投资数额较大，且此前双方约定，合同到期后装修等财产须无条件交付给贵公司处置，故致函贵公司：如合同到期后，贵公司不能继续将该门面租赁给我方使用，我方将把全部装修财产交付给贵公司，请贵公司考虑我方的巨大投入，对该笔投资给予补偿……”，泰龙中心收到该函后由其当时的法定代表人程旭东签署“同意”并签名、加盖公章。
2009年1月15日，林建成（甲方）与新东方公司（乙方）签订《室内装饰工程施工合同》，约定乙方承接涉案房屋内外装修工程，工期自2009年1月16日至2009年3月15日。新东方公司对涉案房屋原有装修全部拆除后，进行了再次全部装修，林建成向该公司支付工程款910，000元。
2009年11月8日，泰龙中心与林建成签订《租赁合同》，约定租赁期限七年，自2009年12月1日至2016年11月30日止。2009年11月15日，双方签订《协议书》，约定双方于2009年10月9日订立的租赁合同，因存在不可履行的因素，均同意无条件撤销该合同的全部履行，双方仍按2006年9月28日订立的合同执行。2009年11月20日，双方签订《协议书》，载明：“……一、鉴于双方2009年11月8日签订的租赁合同，存在不可履行的因素，甲乙双方同意无条件撤销该合同的全部内容；二、甲乙双方就江汉路76号门面（1-3楼共计约1000平方米）房屋的租赁，在未达成新的协议前，仍然按照2008年9月18日签订的租赁合同执行……”。合同履行期间，林建成按约支付租金。2013年5月24日，林建成通过银行转账方式向泰龙公司支付2013年6月1日至8月31日期间的租金675，000元。
2013年5月28日，泰龙公司以涉案房屋租赁期限届满，林建成拒不商谈续租事宜、也不腾退房屋为由，向其发出《通知函》，并于当日收回涉案房屋。2013年6月18日，雷迪公司及林建成向泰龙公司回函，要求就续约问题进行商谈，如不能续约则应偿还林建成改造门面垫付的资金3，000，000元及相应利息1，341，900元。
一审庭审中，林建成与泰龙公司均确认双方《租赁合同》于2013年5月28日解除。
一审法院审理认为：林建成与泰龙公司之间的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立并有效。第一，在租赁合同履行过程中，泰龙公司以其持有的2006年9月28日《租赁合同》、2009年11月8日《租赁合同》及2009年11月15日《协议书》认为租赁期届满，于2013年5月28日收回房屋，但双方2009年11月20日签订的《协议书》约定仍按照2008年9月18日《租赁合同》履行，故依2008年9月18日《租赁合同》，涉案房屋的租赁期限应至2013年11月30日届满，泰龙公司于2013年5月28日收回房屋的行为应属违约。双方确认租赁关系于2013年5月28日解除，泰龙公司亦同意返还合同解除后收取的租金，故林建成要求该公司返还2013年5月29日至2013年8月30日期间租金697，500元（675，000元＋675，000元／3个月／30天×3天）的诉讼请求，予以支持。第二，林建成主张泰龙公司偿还2009年装修费910，000元，依双方2008年9月18日《租赁合同》约定，租赁期间为五年，至合同解除时尚有六个月期间未履行完毕，林建成就剩余租赁期内的装修残值不申请鉴定，一审法院对装修残值无法确认具体金额。林建成依据2008年10月15日泰龙中心承诺合同到期后不能续租则对林建成装修投资给予补偿，主张全部装修损失。根据林建成实际支付的装修费910，000元、合同履行情况、泰龙公司的过错程度及双方在2008年9月18日《租赁合同》及2008年10月15日《工作联系函》中约定不续租则由泰龙公司给予林建成补偿，一审法院以泰龙公司当庭自认的91，000元作为应给予林建成的装修补偿。故林建成要求泰龙公司偿还装修款910，000元的诉讼请求，予以部分支持。第三，林建成要求泰龙公司偿还其2006年危房改造费1，500，000元、补偿给租户的1，000，000元、垫付职工生活费300，000元、新增变压器200，000元，共计3，000，000元。双方虽在2008年9月18日《租赁合同》中约定“因甲方的原因不能履行或不能续租，甲方将对乙方以前的改造投入及其它投入等相关成本给予相应补偿”，但双方并未就具体补偿金额形成一致意见，就林建成主张的各款项，其提交的证据可以证明因涉案房屋危房改造曾向泰龙中心支付款项1，200，000元，泰龙公司虽认为该1，200，000元系双方往来款而非危房改造款，但并未提交反驳证据予以证明；而对于上述其他款项仅有证人程旭东、林霭波证言，而无付款凭证予以佐证；故确认林建成在2006年因承租涉案房屋向泰龙中心支付危房改造款1，200，000元。结合涉案房屋租赁期间自2006年11月1日至2013年11月30日止，双方于2013年5月28日解除合同、尚有六个月租期未履行完毕，泰龙公司的过错程度及双方在2008年9月18日《租赁合同》及2008年10月15日《工作联系函》中约定不续租则由泰龙公司给予林建成补偿，酌情认定泰龙公司应向林建成补偿款项80，000元。故林建成要求泰龙公司偿还款项3，000，000元的诉讼请求，予以部分支持。林建成基于上述3，000，000元所主张的利息损失，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉泰龙华昌商贸有限公司于判决生效之日起三日内向林建成返还租金697，500元；二、武汉泰龙华昌商贸有限公司于判决生效之日起三日内向林建成补偿装修损失91，000元；三、武汉泰龙华昌商贸有限公司于判决生效之日起三日内向林建成补偿款项80，000元；四、驳回林建成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53，446元、邮寄送达费20元，共计53，466元，由林建成负担40，961元，由武汉泰龙华昌商贸有限公司负担12，505元。
判后，上诉人林建成不服，向本院提起上诉称：一、一审法院审理程序违法。双方对诉争房屋改造和装修后的补偿款争议较大，一审法院应该对改造和装修后的残值进行鉴定以查清事实，但一审法院未鉴定即作出判决，显然程序违法；二、一审判决认定事实错误。1、林建成2006年因承租诉争房屋向泰龙公司先行出资300万元（补偿租户100万元、危房改造150万元、垫付职工生活费30万元、新增变压器20万元），一审法院对此事实未查清，导致判决错误。2、一审法院未查明林建成支付房屋改造款和新增变压器款的事实，以及该款项是用于房屋改造的实际性质，导致一审法院酌情认定的8万元补偿明显偏低。3、林建成投入的装修共计241万元，适用年限仅4-7年，一审法院判决91000元补偿款明显过低。4、一审法院判决时仅考虑剩余租期而并未充分考虑林建成优先承租权及泰龙公司的违约情况，导致装修损失补偿款和补偿款项过低。三、一审判决无依据。故请求：撤销一审判决，发回重审或予以改判。
被上诉人泰龙公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理中，上诉人林建成向本院提交如下证据：
1、2007年1月武汉市地税局的收款收据；2、2008年9月16日武汉市地税局的收款收据；3、情况说明一份。拟证明林建成通过他人代为支付30万元工程款、20万元变压器款和36万元生活费。4、2006年装饰工程清单；5、2009年工程决算表。拟证明2009年的装修是在原有装修基础上的装修，并不是全部拆除后的重新装修。
经质证，被上诉人泰龙公司对证据1、2认为是复印件，不予质证；对证据3认为武汉雷迪公司实际是林建成自己开办的公司，相当于自己给自己作证；对证据4、5的真实性均不予认可。
本院认为：上诉人林建成提交的证据，均不能达到其证明目的，本院均不予采信。
经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，武汉市泰龙商贸中心于2012年1月30日名称变更为武汉泰龙华昌商贸有限公司。
本院认为：本案应围绕上诉人林建成的上诉理由及请求进行审理。
林建成与泰龙公司之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁合同履行过程中，双方于2009年11月20日签订的《协议书》约定仍按照2008年9月18日《租赁合同》履行，故依2008年9月18日《租赁合同》，涉案房屋的租赁期限应至2013年11月30日届满，一审认为泰龙公司于2013年5月28日收回诉争房屋的行为属违约是正确的。
关于林建成提出一审法院审理程序违法，其应对本案诉争房屋改造和装修后的残值进行鉴定以查清事实的上诉理由。在一审庭审时，林建成已明确表示依据双方2008年9月18日签订的租赁合同的约定，主张全部装修损失91万元，对于残值不申请鉴定。对于诉争房屋改造的残值，一审判决已认定林建成在2006年因承租诉争房屋向泰龙中心支付危房改造款120万元，对于林建成主张其支付危房改造的其他费用，由于其在一、二审均未提交充足的证据予以证实。故林建成的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于林建成提出2006年因承租诉争房屋向泰龙公司先行出资300万元（补偿租户100万元、危房改造150万元、垫付职工生活费30万元、新增变压器20万元），一审法院对此事实未查清，导致判决错误的上诉理由。在一审审理时，林建成提交的证据可以证明因诉争房屋危房改造曾向泰龙中心支付款项120万元，泰龙公司虽认为该120万元系双方往来款而非危房改造款，但并未提交反驳证据予以证明，故一审判决确认林建成在2006年因承租涉案房屋向泰龙中心支付危房改造款120万元是正确的。对于林建成主张的其他款项因其在一、二审均未提交充足证据予以证明，故林建成的该项上诉理由不能成立。
关于林建成提出一审法院酌情认定的8万元补偿明显偏低的上诉理由。林建成在2006年因承租涉案房屋向泰龙中心支付危房改造款120万元，诉争房屋租赁期间自2006年11月1日至2013年11月30日止，至合同解除时尚有六个月期间未履行完毕，故一审法院依据本案的实际情况，酌定8万元并无不当，林建成的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于林建成提出一审法院判决91，000元补偿款明显过低的上诉理由。由于泰龙公司虽然曾经承诺补偿林建成，但双方就补偿款未能达成一致，一审法院根据林建成实际支付的装修费91万元以及双方合同履行情况、泰龙公司的过错程度，将泰龙公司在一审时自认的91，000元作为给予林建成的装修补偿，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53446元，由林建成负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 焰
审判员 张立新
审判员 张 红
二〇一四年五月二十一日
书记员 黄 浩