湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初5664号原告：杨英杰，男，1993年7月7日出生，汉族，住址：武汉市洪山区,现为华中科技大学博士生。委托代理人：王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。特别授权。委托代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。特别授权。被告：武汉中建经贸发展有限责任公司，住所地：武汉市洪山区洪山乡幸福村。法定代表人：张灿，该公司总经理。委托代理人：黎栋，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权。委托代理人：张登，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权。原告杨英杰与被告武汉中建经贸发展有限责任公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后,依法适用简易程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王芙蓉，被告中建公司委托代理人黎栋均到庭参加了诉讼。因双方当事人申请协调，故协调期间不计入审限。本案现已审理终结。原告杨英杰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2014年11月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、责令被告为原告办理商品房买卖的备案手续；3、责令被告向原告交房，同时支付逾期交房违约金合计253616.2元（截止到2016年9月30日）；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年11月8日，原告向被告支付购房定金10000元。2014年11月10日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被告向原告出售南湖恺得国际大厦17层05号房屋，面积为140.57平方米，购房总价款为1045840元，付款方式为一次性付款。《合同补充协议》第二条约定“买受人应按本合同约定的方式及期限，将应付款通过出卖人全权委托指定劳海俊的个人账户”。合同签订当日，原告以现金及转账的方式支付全部购房款，代收人劳海俊出具收条一张。该合同第九条约定“2015年5月31日前交房，”第十二条约定“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知买受人。”原告至今没有收到收房通知书。根据该合同第十一条第三项约定：如被告逾期交房，原告要求被告继续履行合同的应从交房时间次日起至实际交付之日止，按照已交付房屋价款万分之五承担违约责任。截止到2016年9月30日，被告应支付原告违约金共计253616.2元。该合同第二十六条约定“房屋为预售的，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案”。被告至今未办理该房屋的登记备案手续。2014年12月8日，被告以附件七的形式，再次确认原告购买该房屋，被告承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证并如约履行购房合同的各项条款。到期如不能履行办证及交房，愿意赔偿因此带来的一切经济损失并承担相应的法律责任。鉴于上述事实，原告与被告签订的合同合法有效。故原告提起诉讼，请求法院依法裁决。被告中建公司辩称：本案诉争的房屋所有权人为龚保贵，他表示未收到购房款，故被告没有交付房屋。被告认为本案是劳海俊未将购房款支付给龚保贵引起的纠纷，劳海俊的行为已构成诈骗，原告与龚保贵应去公安部门报案。本案应追加龚保贵为本案第三人。且本购房合同已经无法履行，请求予以解除合同，由劳海俊退还房款给原告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证对争议的证据和事实本院认定如下：原告的证据2能够证明2014年11月10日以原告杨英杰的名义与被告签订购房合同，被告将洪山区珞狮南路恺得国际大厦17层05号房屋出售给杨英杰的事实。原告证据5、6能够证明涉案房屋的所有权人为被告，原、被告签订房屋买卖合同时被告具备售房条件。原告的证据3、9能够证明原告通过张忠涛工商银行账户（卡号62×××12）向劳海俊的账户（卡号62×××64）转账535840元，劳海俊出具收条表明收到杨英杰购房款1045840元，其中现金500000元，转账535840元的事实。原告证据10中的保险费并非申请诉讼保全所必须发生的费用，对此，本院不予采纳。被告的证据1不能证明被告将涉案房屋恺得国际大厦17层05号还建分配给龚保贵，被告证据2与原告提交的证据《武汉市商品房买卖合同》不一致，其中手工添加的内容明显对购房者原告不利，被告又不能提供原件，该证据不符合民事诉讼证据的相关规定，本院不予采信。被告证据3系被告自行出具的拆迁户还建楼门牌号名单，没有相对人或相关部门见证的手续相佐证，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告杨英杰系张静之子，张静与张忠涛系姐弟关系，张忠涛系原告杨英杰的舅舅。张忠涛与劳海俊因他人间有生意往来而相联系。张静欲以其子杨英杰的名义购房，通过张忠涛得知被告处有房出售，2014年11月8日张静通过中国建设银行账户（卡号62×××32）向被告中建公司支付10000元，意作为购房定金；2014年11月10日原告通过其舅舅张忠涛中国工商银行账户（卡号62×××12）向劳海俊中国工商银行账户（卡号62×××64）转款535840元。同日张静以杨英杰的名义与被告中建公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人杨英杰（原告）所购商品房为洪山区珞狮南路恺得国际大厦17层05号房，建筑面积共140.57平方米，房价款1045840元，买受人一次性付款，并对交房期限、条件，违约责任，交接，产权登记等事项作了约定。其中第九条约定：出卖人（被告）应当在2015年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人（原告）使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：2015年5月30日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2015年5月30日，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气：2015年5月30日，燃气安装完毕，点火由买受人（原告）按天然气公司规定办理。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人（被告）应当在发生之日起15日内书面告知买受人（原告）。第十一条（2）规定：出卖人（被告）未按本合同规定的期限将商品房交付买受人（原告）使用，逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人（原告）要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。双方签订的合同还包括：附件一、该商品房及所在楼层平面图；附件二、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三、出卖人（被告）对该商品房的说明；附件四、装饰、设备标准（全装修另签补充协议）；附件五、前期物业服务内容的约定；附件六、合同补充协议。其中关于付款方式及期限约定为：买受人（原告）须于签订本合同之日付清全部房价款。买受人（原告）应按本合同约定的付款方式及期限，将应付款项通过出卖人（被告）全权委托指定劳海俊的个人账户。收款方：劳海俊，账号：62×××64，开户银行：中国工商银行洪山支行。买受人（原告）不得将应支付给出卖人（被告）的款项支付给出卖人（被告）以外的任何单位和个人。2014年11月10日原、被告双方签订合同后，劳海俊向原告出具收条，载明：今收到杨英杰购买武汉中建经贸发展有限公司开发销售的洪山区珞狮南路恺得国际大厦的商品房1705室的购房全款计壹佰零肆万伍仟捌佰肆拾元整，其中伍拾万元为收现金，转账收款为伍拾叁万伍仟捌佰肆拾元整。2014年12月8日被告出具附件（七），载明：买受人杨英杰（身份证），在我公司“恺得大厦”项下购买的(1705号，140.57平方米)房屋，本公司承诺在购买合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并如约履行购买合同的各项条款。另：到时如不能履行办证及交房，我公司愿意赔偿因此给您带来的一切经济损失，并承担相应的法律责任。另查明，原告杨英杰出具书面说明对其母亲张静以其名义与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》表示予以认可。再查明，被告售房的资质证号为武房开暂【2008】00696号，《国有土地使用证》为武国用（2008）第731号、《建设工程规划许可证》为武规（洪）建【2013】008号，《建筑工程施工许可证》为4201112011031700114BJ4001，《武汉市商品房预售许可证》为武房开预售【2014】200号。涉案房屋至2016年4月19日分别经消防、供电、供水、燃气等部门验收。庭审中，原告陈述：2014年11月10日劳海俊向原告出具的收条中，称收到的现金500000元，实为劳海俊、张忠涛等之人间的债权债务转移而作为现金冲抵购房款。另外被告表示，原告要求违约金过高，被告不应支付违约金。本院认为:本案系房屋买卖合同履行过程中，一方当事人未按合同约定履行义务而引起的房屋买卖合同纠纷。对当事人争议及本案中存在的焦点问题，本院归纳为：1、《武汉市商品房买卖合同》是否合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2014年11月10日杨英杰与被告中建公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，虽然杨英杰的签名由他人代签，但事后经其本人的追认,应视为有效；被告亦取得商品房预售许可的资格，《合同》的签订系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，故应认定上述合同合法有效。对于被告辩称涉案房屋属他人所有，被告无权处理，合同无效的意见，本院不予采纳。2、《武汉市商品房买卖合同》应否予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，双方在《合同》签订前，原告向被告转账支付定金10000元；合同签订当日原告按被告指定账户转账支付购房款535840元，按约定以债务冲抵作现金500000元。虽然部分购房款系债务冲抵作现金，但被告的指定收款人劳海俊出具了收条表明收到全部购房款，应视为被告对该行为予以确认。至此，原告杨英杰依《合同》约定的流程履行了相关的义务。2014年12月8日，被告对原告作出书面承诺明确表示：在双方签订买卖合同规定的时间内统一办理房产证和土地证，并履行相关条款；且被告具备预售涉案房屋的资质。后被告在履行合同期间，以涉案房屋系拆迁还建分配给龚保贵的，他称未收到涉案房屋的购房款，不同意办理涉案房产手续，涉案房屋未进行消防等竣工验收为由拒绝办理交房、备案手续。被告的辩称应该解除《合同》观点没有充足的事实证据，不符合上述法律规定，本院不予支持。因被告至2016年4月19日已通过行业主管部门对涉案房屋核发的水、电、燃气、消防等项目的验收，至此已符合交房的条件。故，被告应该履行合同，办理涉案房屋的备案登记及交房手续。对原告要求履行合同办理涉案房屋备案手续的诉讼请求，本院予以支持。对于被告认为龚保贵与本案有利害关系，申请追加其为第三人的请求，并无提交证据证明，对此本院不予采纳。3、违约责任应由谁承担以及如何承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《合同》第九条、第十二条规定，被告应当在2015年5月31日前将符合合同条件的商品房交付原告使用，在《合同》约定交房期限内被告尚未取得消防竣工验收合格证，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。被告提出按房日万分之五的标准计算违约金过高。本院根据被告的申请，基于原告的实际损失、兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按日万分之二的标准支付逾期交房违约金。关于被告应支付逾期交房的违约金的截止日期。被告至2016年4月19日时取得符合《合同》第九条约定的交房条件，即应该履行交房义务，但至今未履行；而原告主张的违约金期限仅至2016年9月30日止，该期限少于实际发生违约的时间。故，对原告要求违约金计算至2016年9月30日诉讼请求，本院予以支持。被告支付逾期交房违约金的期间应自2016年4月20日至2016年9月30日计算，即因约定交付日涉案房屋不符合约定交付条件，被告应向原告支付违约金34303.55元。（1045840×0.0002/日×164天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条第一项、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认原告杨英杰与被告武汉中建经贸发展有限责任公司于2014年11月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》为有效合同；二、被告武汉中建经贸发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于洪山区珞狮南路恺得国际大厦17层05号房屋交付于原告杨英杰并就涉案房屋向房地产管理部门办理登记备案；三、被告武汉中建经贸发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨英杰支付违约金34303.55元；四、驳回原告杨英杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费16495元、诉讼保全费5000元（原告已预缴），合计21495元，由被告武汉中建经贸发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 李 芳人民陪审员 何 丹人民陪审员 胡建华二〇一七年十月十九日书 记 员 雷 鹏