湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终553号
上诉人（原审原告）：李童，男，1984年5月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现住孝感市孝南经济开发区。
上诉人（原审原告）：牟同丽，女，1986年6月23日出生，汉族，住四川省宜宾县，现住孝感市孝南经济开发区。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：汪敏霞、刘帆，湖北律之心律师事务所律师。代理权限为：代为调查、收集证据材料；代为申请回避、参与法庭调查、质证、辩论、调解；权利的承认、变更，参与调解、进行和解；代收法律文书；代�申请强制执行。
被上诉人（原审被告）：何慧芳，女，1970年4月9日出生，汉族，住孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：杨志方、高端阳，湖北惠安律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人李童、牟同丽因与被上诉人何慧芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年9月9日、2016年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人李童、牟同丽的委托诉讼代理人汪敏霞、刘帆，被上诉人何慧芳及其委托诉讼代理人高端阳到庭参加了诉讼。另，根据上诉人李童、牟同丽的申请，本院委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对本案所涉房屋的市�价值作评估鉴定，该公司于2016年11月30日出具房地产估价报告，并指派评估鉴定人员出席2016年12月16日的庭审。本案现已审理终结。
李童、牟同丽上诉请求：维持一审判决第一项；依法变更一审法院判决第二项，判决被上诉人按照购房款的20%支付违约金10.4万元；判决本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人、被上诉人签订的《房屋买卖合同》合同有效，违约责任在被上诉人的部分事实无争议。一、一审法院认定，被上诉人并未实际收取上诉人的购房款，但是事实上，被上诉人收取的1万元具有购房款的属性。二、一审法院判决变更、超过了上诉人的诉讼请求，违法判决被上诉人向上诉人双倍返还定金2万元。上诉人在一审判决中并未请求法院判决双倍返还定金，而是选择适用违约金条款而非定金条�。一审法院不应该适用定金罚则，一审判决属于直接更改、超出上诉人的诉讼请求。三、双倍返还定金不足以弥补上诉人的实际损失，并且原合同约定的10.4万元违约金并未超过实际损失。1、房屋买卖合同的合同价格为520000元，该标的房屋系福星城内总高4层的小洋房且自带装修，并且该房屋的市场价值约7000元/平方米（即市值为7000元/平方米×95.63平方米=669410元）。被上诉人未履行原合同给上诉人带来的实际损失、预期利益等损失就有约149410元。2、该房屋买卖合同未能得到履行，全部系被上诉人的过错，上诉人积极履行了自己所有的义务，上诉人对原合同未履行没有任何过错。另外，根据公平原则和诚实信用原则，双方签订合同合法有效，但是被上诉人却拒绝履行自己的合同义务，严重违反了诚实信用原则。并且，上诉人完全履行了自己的合同约定义务，约定的违约金10.4万元亦未超过《合同法》的解释（二）第二十九条第二款规定的造成损失的百分之三十。故上诉人请求按照原合同约定的购房款的20%支付违约金10.4万元符合法律规定。综上所述，一审法院认定被上诉人并未实际收取上诉人的购房款的部分认定事实错误，双倍返还定金的判决变更、超出了上诉人的诉讼请求，并且双倍返还定金并不能实际弥补上诉人的损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
何慧芳辩称，被上诉人在本案中是受第三者的诱导，被上诉人实际只收取了1万元，且被上诉人当时未通过自己丈夫的同意单独出售房屋，害怕丈夫不同意出售房屋，所以当时只收取了1万元预售的定金。事后向其丈夫说明此事后，被上诉人的丈夫不同意出售房屋。被上诉人在收取定金1万元后的第三天去中介公司收回了房产证的原件，并表示愿意付适当的利息了结本案。因此被上诉人有如下意见：1、要求法院依法查明事实；2、追加房屋中介为第三人；3、将本案发回重审。
李童、牟同丽向一审法院起诉请求：解除李童、牟同丽与何慧芳签订的《房屋买卖合同》；何慧芳退还李童、牟同丽1万元定金，并按照购房款的20%支付李童、牟同丽违约金10.4万元；本案诉讼费由何慧芳承担。
一审法院认定事实：李童、牟同丽系夫妻关系。2015年12月11日，李童、牟同丽与何慧芳以及案外人孝感市宏兴房地产代理有限责任公司（以下简称宏兴公司）签订了一份《房屋买卖合同》，约定由宏兴公司对李童、牟同丽与何慧芳提供居间服务，由李童、牟同丽购买何慧芳位于湖北省孝感市天仙路福星城H13幢4层404号房屋一套【房产权证编号：00092735，土地证号：孝城国用（2010）第319**号】，房屋的面积为95.63平方米，房屋总价款为52万元。合同约定，三方签订合同后，何慧芳必须将该房屋相关的房产证和土地证及房屋钥匙一套交与宏兴公司，还必须协助李童、牟同丽办理两证过户手续，否则视为违约，违约按房款的20%赔偿李童、牟同丽损失。合同签订当日，李童、牟同丽向何慧芳支付了1万元作为购房定金，何慧芳出具了收条。后双方约定于2015年12月16日前往孝感市行政服务中心办理两证过户手续，办理完过户手续后，李童、牟同丽支付何慧芳剩余购房款51万元。但何慧芳到了双方约定办理过户的日期却拒绝办理过户手续，李童、牟同丽多次催促何慧芳办理过户手续，何慧芳仍不履行合同约定。李童、牟同丽遂诉至法院，请求依法裁决。
一审法院认为，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，何慧芳应按约定协助李童、牟同丽办理房屋过户手续。但何慧芳在收取李童、牟同丽1万元购房定金后一直拒绝履行合同，违约的责任在何慧芳。因此，对李童、牟同丽要求解除与何慧芳签订的《房屋买卖合同》并返还定金的诉讼请求，依法予以支持。李童、牟同丽要求何慧芳按购房款的20%支付违约金的诉讼请求，因何慧芳并未实际收取李童、牟同丽的购房款，且双倍返还定金足以弥补李童、牟同丽的损失。因此，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除李童、牟同丽与何慧芳签订的《房屋买卖合同》；二、何慧芳在判决生效后十日内向李童、牟同丽双倍返还定金2万元；三、驳回李童、牟同丽的其他诉讼请求。案件诉讼费2580元，由何慧芳承担。
本院二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审期间，上诉人李童、牟同丽向本院提出对涉案房地产的价值进行评估鉴定的申请，本院合议后认为符合法律规定，予以许可，并委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对涉案房地产的市场价值作评估鉴定，该公司于2016年11月30日出具房地产估价报告，结论为：确定本案所涉房地产在价值时点2016年11月2日的房地产市场价值为人民币68.39万元。
对永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司的估价报告，上诉人李童、牟同丽表示认可；被上诉人何慧芳认为：1、本次评估报告结论为68.39万元尚未包含家里的装修部分，不能反映房屋的总体价格；2、此次评估侵害了何慧芳丈夫的权益，这次房屋买卖他不知情。本院经当庭组织质证后认为，本次评估程序合法，评估人员当庭回答了各方的提问，对于何慧芳提出的评估报告结论为68.39万元尚未包含家里的装修部分，不能反映房屋的总体价格的意见，本院认为，本次评估报告将作为确定房屋差价损失的依据，评估报告结论中若不含装修部分，反而对何慧芳有利，且上诉人表示认可，本院对评估报告确定的房地产市场价值为人民币68.39万元予以确认。对于何慧芳提出的其丈夫对此次房屋买卖不知情，评估会侵害其丈夫的权益的理由，本院认为，何慧芳丈夫是否知晓此次房屋买卖，并不能改变何慧芳违约的事实，也不能因此免除何慧芳应承担的违约责任，本次评估只是确认涉案房屋的价值，未侵害他人权益。故本院对永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告予以认可。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，本案所涉房地产在价值时点2016年11月2日的房地产市场价值为人民币68.39万元。
本院认为，2015年12月11日，李童、牟同丽与何慧芳签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律规定，合法有效。合同签订后，何慧芳应按约定协助李童、牟同丽办理房屋过户手续，但何慧芳在收取李童、牟同丽1万元后一直拒绝履行合同，违约责任在何慧芳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任�本案中何慧芳已明确表示不愿以合同约定价格出卖房屋，故李童、牟同丽有权要求解除合同，并要求何慧芳承担违约责任。
另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《房屋买卖合同》第三条对各方的权利义务已作出约定，其中对何慧芳的约束条款是：签订合同后，何慧芳必须将该房屋相关的房产证和土地证及房屋钥匙一套交与宏兴公司，还必须协助李童、牟同丽办理两证过户手续，否则视为违约，违约按房款的20%赔偿李童、牟同丽损失。故房款的20%（52万×20%=10.4万元）即为何慧芳承诺的违约金。
对于何慧芳所称的收1万元属于定金，本案违约赔偿应适用双倍返还定金的主张。因《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方对何慧芳所收的1万元是属于定金还是属于购房款存在争议。即便此1万元就是定金，李童、牟同丽仍有权依据合同法规定选择适用违约金。故本案中李童、牟同丽要求何慧芳以支付违约金的方式来承担违约责任符合法律规定。且何慧芳所收的1万元应予以返还。
再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，《房屋买卖合同》的约定价格是52万元，但房屋现在的价值为68.39万元，也即是说，因何慧芳不履行合同，导致李童、牟同丽的利益损失有16.39万元。现李童、牟同丽向何慧芳主张10.4万元的违约金并未超出其损失额度，应予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。上诉人李童、牟同丽的上诉理由成立，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定之规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初491号民事判决第一项，即解除李童、牟同丽与何慧芳签订的《房屋买卖合同》；
二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初491号民事判决第二、三项；
三、何慧芳在本判决生效后十日内向李童、牟同丽返还1万元；
四、何慧芳在本判决生效后十日内向李童、牟同丽支付违约金10.4万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2580元，二�案件受理费2380元，均由何慧芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李雪飞
审判员 柳 萍
审判员 王 政
二０一六年十二月二十九日
书记员 程贝琪