北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第07574号
原告（反诉被告）北京中天瑞达科技发展有限公司，住所地北京市海淀区学院路29号120栋1层102。
注册号：110108001631860
法定代表人郑武军，执行董事。
委托代理人尹泽海，北京市陆通联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）聂培玉，男。
身份证号：×××
被告（反诉原告）太原市奥赛特信息自动化技术有限公司，住所地山西省太原市迎泽区东岗巷110号。
注册号：140100200123812
法定代表人聂培玉，总经理。
以上二被告之共同委托代理人王俊文，男。
原告（反诉被告）北京中天瑞达科技发展有限公司（以下简称中天瑞达公司）与被告（反诉原告）聂培玉、太原市奥赛特信息自动化技术有限公司（以下简称太原奥赛特公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中天瑞达公司之委托代理人尹泽海，被告聂培玉及太原奥赛特公司之共同委托代理人王俊文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中天瑞达公司诉称，2012年12月14日，我公司与聂培玉签订《房屋租赁协议书》（以下简称合同），约定聂培玉将位于北京市海淀区学院路7号某大厦3层302号房屋（以下简称302号房屋）转租给我公司使用，租期自2012年12月16日至2014年7月17日。合同约定我公司在合同签订5个工作日内向聂培玉支付相当于2个月房租的押金合计200928.6元，押金不折抵应交的租金，由聂培玉保留，合同期满或协助我公司直接与北京某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）签订房屋续租合同后一周内，聂培玉将押金退还给我公司。合同签订后，我公司于2012年12月28日将押金200928.6元支付给了聂培玉、太原奥赛特公司。2013年8月15日，聂培玉、奥赛特公司亦协助我公司直接与某物业公司签订了《某大厦房屋租赁合同》租赁302号房屋。但此后聂培玉、太原奥赛特公司却一直未按合同约定退还我公司房屋押金，经我公司多次催促一直未果。因奥赛特公司收取了我公司缴纳的租金及押金，故应为共同承租人。为维护我公司的合法权益，起诉要求：解除我公司与聂培玉于2012年12月14日签订的合同；聂培玉、太原奥赛特公司返还租赁押金200928.6元；本案的诉讼费用由聂培玉、奥赛特公司负担。
聂培玉、奥赛特公司辩称，中天瑞达公司的违约行为是引发此纠纷的真实原因。我方与中天瑞达公司签订合同后积极全面履行了合同约定的义务。2013年8月15日合同终止后，中天瑞达公司仍欠付我方租赁费42046.2元至今未付。合同约定中天瑞达公司应将我方提供其使用的办公家具如数交还给我方，但中天瑞达公司却将所有的办公家具据为己有，对于我方的合理要求置之不理。中天瑞达公司严重违约，其诉请理应被驳回。押金在租赁合同中是履约的保证作用，中天瑞达公司在严重违约的情形下要求我方返还押金是事实不清，证据不足，我公司不同意其诉讼请求。我方与中天瑞达公司的合同形式上已经终止，但实际上并未履行完毕。另外，双方合同的第5条至第8条约定的全部是我方的义务和责任，没有约定中天瑞达公司的义务和责任，显失公平，所以依据民法通则的规定应予以更正，中天瑞达公司应依据其与某物业公司签订的的合同的相关内容承担义务和责任。故我方提起反诉请求，要求中天瑞达公司：支付房屋租金42046.2元；承担违约责任，支付违约金84092.4元；赔偿办公室家具损失123500元；反诉费用由中天瑞达公司负担。
中天瑞达公司对聂培玉、太原奥赛特公司反诉的辩称，依据双方签订的合同第六条第二款的约定，聂培玉、太原奥赛特公司应协助我公司将公司注册地迁入涉诉地点，但由于聂培玉、太原奥赛特公司的原因我公司无法将公司注册地迁入涉诉地点，这是聂培玉、太原奥赛特公司违约。我公司在与某物业公司签订合同后，还与聂培玉、太原奥赛特公司协商退还押金时可以将未支付的租金扣除的事宜，但对方未履行，因此我公司不存在违约的问题，而且聂培玉、太原奥赛特公司主张的违约金数额明显过高，没有法律依据。双方合同中约定家具由我公司免费使用，合同到期后我公司同意对方将家具拉走，没有承诺给付折价损失。另外，聂培玉、太原奥赛特公司向我公司交付302号房屋后，聂培玉将其中一间经理室的全套办公家具拉走了，因此这套家具不得重复主张。现我公司同意扣除我公司应缴纳的租金，剩余押金予以退还，不同意其他反诉请求。
经审理查明，聂培玉系太原奥赛特公司法定代表人。2011年4月27日，聂培玉与某物业公司签订《某大厦房屋租赁合同》，承租了302号，建筑面积744.18平方米房屋，承租期为3年零60日，自2011年5月18日至2014年7月17日。2012年12月14日，聂培玉（甲方）与中天瑞达公司（乙方）签订合同，将302号房屋转租与中天瑞达公司使用，租赁期自2012年12月16日至2014年7月17日，其中2012年12月16日至2012年12月31日为免租期。同时，聂培玉还承诺与某物业公司签订的租房合同到期前3个月，确保中天瑞达公司届时能够直接与某物业公司签订房屋的续租合同。另外，合同还约定“甲方免费提供办公装修区域及家具”：1、办公区域包括：经理办公室两间、主管办公室两间、财务室两间、会议室一间、贵宾会客室一间、机房一间、开放式员工办公区及前台办公区。2、配备的办公家具：经理办公室A：班台1张、班椅1把、班前椅子2把、文件柜1套、3＋2沙发1套、茶几1个。经理办公室B：班台1张、班椅1把、班前椅子2把、文件柜1套、3＋2沙发1套、茶几1个。主管办公室A：办公桌1张、班椅1把、班前椅子2把、文件柜1套。主管办公室B：办公桌1张、班椅1把、班前椅子2把、文件柜1套。财务室：文件柜3个、办公桌3张、椅子3把、班前椅子2把、前台柜1套。会议室：会议桌（4200×1400×760）1张、会议椅子15把。贵宾会客室：贵宾沙发6个、茶几2个、消毒柜1个。机房：综合布线系统（网络和电话布线）。开放式员工办公区：屏风24套、椅子24把、文件柜3个。前台办公区：指纹门禁1套、沙发3个、茶几2个、饮水机1个、座椅1把、传真一体机1部、电话1部。合同就“房屋租金及付款方式，租赁押金”约定为：“甲乙双方确定该出租房屋租金按月计算，租金标准为：4.5元／平方米·日（含物业费），合计每月租金为100464.3元。房屋租金按两部分支付，其中甲方与某物业公司签订的租房合同中的月租金72433.52元部分从2013年1月1日起每月8日由乙方直接支付给甲方，并依据乙方的合理需要，由甲方给乙方开具相应的技术咨询服务发票或房屋租赁发票。超出部分28030.78元从2013年1月1日起由乙方直接支付给甲方，该超出部分每6个月支付1次（支付金额为168184.68元）……；乙方在本合同签订后5个工作日内向甲方支付相当于2个月房屋租金的租赁押金200928.6元整。甲方给乙方开据房屋租赁押金收据。押金不折抵乙方应交的租金，由甲方保留，不计利息。租赁期满或甲方协助乙方直接与某物业公司签订了房屋续租合同后一周内，甲方将押金退还给乙方。”合同就“违约责任”约定为：“租赁期内，如果因为甲方转租得不到某物业公司的认可，造成以下情况者，视甲方违约：1、乙方不能按时入住；2、租赁期内得不到物业关于房屋使用、停车等相关服务；3、乙方办理对办公环境进行适当调整和装修以及挂牌得不到物业的许可；4、乙方电话、网络、专线接入得不到物业的许可和支持；5、不能给乙方提供发票、停车费和电费发票；6、到期后物业不允许乙方将公司注册地址变更到某大厦；7、租赁期内甲方要求撤出免费提供使用的办公家具等；8、如果甲方出现以上违约情况，甲方在3日内退还乙方已经支付的房屋押金。并两倍返回乙方已经支付给甲方的租金，含乙方根据本协议支付的房屋租金。”
双方合同签订后，聂培玉将302号房屋交与中天瑞达公司使用，并按约定向其提供了合同约定的办公区域家具。中天瑞达公司将租房押金200928.60元汇至太原奥赛特公司帐户内，并开具收据。经核实，聂培玉对此表示认可。同时，中天瑞达公司按双方合同约定按期直接向某物业公司支付了自2013年1月1日至2013年8月17日的租金。另外，自2013年1月1日至6月30日每月应向聂培玉支付的28030.78元亦汇至太原奥赛特公司帐户内，聂培玉亦表示认可。2013年8月15日，中天瑞达公司与某物业公司签订《某大厦房屋租赁合同》，由中天瑞达公司继续承租302号房屋，租期自2013年8月18日至2014年7月17日。2013年8月17日，聂培玉作为法定代表人的汇通祥云（北京）能源科技有限公司与某物业公司签订《退租协议书》，双方解除了2011年4月27日签订的《某大厦房屋租赁合同》。经核实，聂培玉、太原奥赛特公司均未向中天瑞达公司退还租赁押金200928.6元。中天瑞达公司亦未向聂培玉支付自2013年7月1日至8月17日的租金42046.2元。
审理中，聂培玉、太原奥赛特公司就其要求中天瑞达公司赔偿其免费提供家具的损失一节，向法庭提交：1、北京某家具有限公司报价单；2、2011年9月15日北京某家具有限公司为其开具的办公家具共计195000元增值税发票2张；3、价值195000元所购办公家具清单表。经质证，中天瑞达公司对上述证据的真实性及证明内容不予认可。经本院释明，中天瑞达公司、聂培玉、太原奥赛特公司均不主张对302号房屋内办公家具进行市值评估。另外，中天瑞达公司称聂培玉向其提供的免费家具在除1间经理室的家具被聂培玉拉走外，其余家具均可以返还。中天瑞达公司就其所述聂培玉、太原奥赛特公司将1间经理办公室的全部家具：班台1张、班椅1把、班前椅子2把、文件柜1套、3＋2沙发1套、茶几1个自302号房屋内搬至他处一节，向法庭提供：1、原公司行政部经理高某出庭作证，证明聂培玉在2013年初从302号房屋拉走了1套办公家具；2、购置家具支票存根，证明聂培玉拉走家具后公司又出资重新购置。经质证，太原奥赛特公司对上述证据的真实性及证明内容不予认可。
上述事实，还有双方当事人的陈述、《某大厦房屋租赁合同》、合同、发票、退租协议书、证人等证据材料在案佐证。
本院认为，聂培玉与中天瑞达公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，转租行为虽未经某物业公司书面认可同意，但某物业公司在双方履行合同期间未提出异议，并保障了中天瑞达公司正常使用承租房屋，故聂培玉与中天瑞达公司之间的合同依法成立，并合法有效。双方均应按合同约定，履行合同义务。聂培玉虽为太原奥赛特公司法定代表人，但太原奥赛特公司认为聂培玉的合同行为系个人行为，而非公司行为，不能认定聂培玉与中天瑞达公司之间的合同系公司行为，故中天瑞达公司与太原奥赛特公司不存在租赁合同关系。2013年8月17日聂培玉已与某物业公司签订退租协议，并按合同约定协助中天瑞达公司亦与某物业公司签订了《某大厦房屋租赁合同》，故聂培玉与中天瑞达公司的合同已终止，现中天瑞达公司要求解除与聂培玉签订合同之诉请，本院予以支持。双方合同解除后，聂培玉理应依合同约定将租赁押金退还中天瑞达公司，考虑到该款项系通过太原奥赛特公司收取，故其亦有向中天瑞达公司退还之义务，现中天瑞达公司要求聂培玉、太原奥赛特公司退还租赁押金之主张，本院亦予以支持。经庭审核实，中天瑞达公司认可欠付聂培玉租金42046.2元的事实，本院不持异议，故聂培玉要求中天瑞达公司支付租金之请求，本院予以支持。聂培玉在双方合同履行中向中天瑞达公司提供办公装修区域家具系免费使用，且双方在合同中并未约定合同解除后上述家具在折价后由中天瑞达公司支付相应的赔偿费用，故聂培玉、太原奥赛特公司要求中天瑞达公司赔偿家具损失之主张，本院不予支持。虽然双方在合同中未约定使用期限，但即作为免费使用应以双方合同期限内为宜，故双方合同解除后，中天瑞达公司应将其使用的家具退还聂培玉。鉴于双方对家具价值未达成一致，且不主张价值评估。如中天瑞达公司不能返还聂培玉、太原奥赛特免费提供的家具，则应予以赔偿，具体数额以所购办公家具清单中确定的价格的60%为标准较为合理。另外，中天瑞达公司向法庭提交的证据不足以认定聂培玉将其中1间经理室的家俱全部搬至他处，故对此部分不能返还的家具应予以赔偿。至于聂培玉、太原奥赛特公司主张合同只约定其责任、义务，并要求依违约条款要求中天瑞达公司承担违约金之张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、北京中天瑞达科技发展有限公司与聂培玉于二Ｏ一二年十二月十四日签订的《房屋租赁协议书》自二Ｏ一三年八月十七日解除；
二、聂培玉、太原市奥赛特信息自动化技术有限公司于本判
决生效后七日内给付北京中天瑞达科技发展有限公司租赁押金人民币二十万零九百二十八元六角；
三、北京中天瑞达科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付聂培玉房屋租金人民币四万二千零四十六元二角；
四、北京中天瑞达科技发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿聂培玉、太原市奥赛特信息自动化技术有限公司家具损失款人民币一万四千零一十元；
五、北京中天瑞达科技发展有限公司于本判决生效后三十日将位于北京市海淀区学院路七号某大厦三Ｏ二号房屋内的家具（见明细清单）返还给聂培玉；如不能返还则按所购办公家具清单中确定的价格的百分之六十赔偿；
六、驳回聂培玉、太原市奥赛特信息自动化技术有限公司其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费一千五百二十五元，由北京中天瑞达科技发展有限公司负担，已交纳。
案件受理费四千三百一十四元，由聂培玉、太原市奥赛特信息自动化技术有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费五千零四十四元，由北京中天瑞达科技发展有限公司负担九百元，于本判决生效后七日内交纳；聂培玉、太原市奥赛特信息自动化技术有限公司负担四千一百四十四元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张立芳
人民陪审员 王小微
人民陪审员 商凤鸣
二〇一四年八月一日
书 记 员 侯雪婷