重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初680号原告：廖文祥，男，汉族，1976年1月29日出生，住重庆市开州区。原告：向世群，女，汉族，1979年9月8日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：廖文祥（向世群丈夫），男，汉族，1976年1月29日出生，住重庆市开州区。被告：重庆市亿远房地产经纪有限公司，住重庆市万州区北山路4号，统一社会信用代码91500101686208921R。法定代表人：李万林，男，汉族，1977年10月13日出生，住重庆市万州区，重庆市亿远房地产经纪有限公司经理。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所专职律师，特别授权。原告廖文祥、向世群与被告重庆市亿远房地产经纪有限公司（以下简称亿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告廖文祥（并代理向世群）、被告亿远公司的委托诉讼代理人骆世和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖文祥、向世群向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延迟交房违约金17406.30元（以632958元为基数，从2014年7月1日起至2015年4月2日止，按合同约定的万分之一计算275天）；2.判决被告支付延迟办理房屋所有权证违约29685.70元（以632958元为基数，从2014年9月1日起至2016年1月13日止，按合同约定的万分之一计算469天）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市万州区北山大道2号（财富中心）608室房屋一套，成交价款632958元。合同签订后，原告依约支付了购房款，按约定被告应于2014年6月30日前交房，但直至2015年4月2日被告才将房屋交付原告，迟延交房275天。按合同约定，被告应于2014年9月1日为原告办理房屋所有权证，被告在2016年1月14日才办理，迟延办证469天。合同约定被告迟延交房、办证应按已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。被告应承担违约责任，向原告支付逾期交房、逾期办理房地产权证的违约金。被告亿远公司辩称，一、被告公司的名称已变更，在2016年10月31日已由原重庆市亿远房地产开发有限公司变更登记为重庆市亿远房地产经纪有限公司（即本案被告亿远公司）。原、被告签订商品房买卖合同属实，原告已按约定支付购房款，被告在2014年6月30日前已通知原告接房。该商品房于2014年5月30日通过建设工程竣工验收合格，2015年4月2日取得建设工程竣工验收备案登记证，2015年8月31日经重庆市万州区房地产管理局取得房屋产权初始登记，已交付商品房及取得房屋产权登记业务受理单。二、双方签订的商品房买卖合同及合同补充协议合法有效，对双方具有约束力。对商品房交付的条件进行了约定，即商品房已取得建设工程竣工验收备案登记证，但对不符合约定交房条件未约定违约责任；该合同第九条是对交房逾期的违约责任约定，而不是交付商品房不符合约定条件的违约责任。对被告未出示建设工程竣工验收备案登记证时，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任才由被告承担；原告已接房，是对合同约定交房条件的变更，即原告同意接受经竣工验收合格的房屋，是原告对其权利的放弃。且原告在实际交房的当天才交完相关的税费，在原告未交清购房款及税费时被告有权不交房。三、假定原告主张逾期交房违约责任成立，因未造成原告实际经济损失，合同约定违约金标准过高，请求依法调减违约金。房屋交付是指占有及使用的交付，实现居住目的。对未取得建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付，原告接房后可实现居住目的，被告交付的房屋亦通过竣工验收合格，符合法律关于建设工程经竣工验收合格后可交付使用的规定，至于原告何时进行装修不影响其占有使用。四、2015年4月2日取得建设工程竣工验收备案登记证，根据合同约定被告应于交付后60日内取得取得房屋初始登记受理通知书，并分户取得房屋登记受理单。被告在2015年8月31日才取得房屋初始登记受理通知书，原告未按约定期间申请办理产权分户登记并提交办理房地产权登记的相关资料，应自行承担逾期办理房地产权登记的责任。即使该逾期违约事实成立，但期间仅限于2015年6月3日至2015年8月31日，逾期办证不影响原告的居住使用，对原告不产生实际损失，该合同约定违约金标准过高，请求调减违约金。综上所述，被告同意按生效法律文书确定的同类型案件赔偿标准支付违约金，请求依法判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了商品房买卖合同、购房发票及完税证明、接房通知书、物业服务费收据等书证,被告提供的接房通知书、物业领用表、交房结算清单、办理产权登记业务受理通知书等书证。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方对对方提供的书证无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年2月28日，原告廖文祥、向世群（乙方）与被告亿远公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将坐落于重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）2号608室房屋（建筑面积111.83平方米）预售给乙方，总成交金额632958元，付款方式为首付加按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”等内容。原告已按约定支付购房款632958元。2014年6月26日被告书面通知原告接房，原告于2015年2月15日与被告对诉争房屋进行交接，并装修居住。二、本院在审理被告开发的财富中心项目系列案件中查明，2014年5月31日，财富中心2号楼工程验收合格，2015年4月2日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。2015年8月31日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼房屋产权初始登记业务受理通知书。2016年1月14日，重庆市万州区房地产管理局受理原告所购房屋的分户登记业务受理通知书，已办理房地产权登记。双方争议的焦点是被告是否构成逾期交房、逾期办理房屋产权登记及违约金的调整问题，结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述意见，本院综合评析如下：一、逾期交房违约责任本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年6月30日前将商品房交付原告。2014年6月26日被告通知原告接房，双方于2015年2月15日交接房屋钥匙，原告占有使用房屋，但此时被告交房不符合双方约定的条件，不发生商品房交接效力，被告应承担违约责任。2015年4月2日，被告取得建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定交付条件，确认双方于2015年4月2日交接商品房。双方明确约定“逾期交付房屋超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，被告违约应从2014年7月1日起至2015年4月2日止支付逾期交房违约金；被告关于原告同意接受经竣工验收合格的房屋即是放弃权利的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告以约定违约金过高为由请求调低，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。对逾期交房违约金，因拟交付的房屋不符合约定条件，双方在交接房屋钥匙前，被告请求调减约定违约金本院不予采纳；原告占有使用房屋后，一般情况下不再需要租房居住并支付租金，租金损失已基本得到弥补，根据本案具体情况及被告亿远公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，被告请求调减逾期交房违约金计算标准于法有据，本院予以采纳，对原告实际占有房屋后的交房违约金调减为按原告已付购房款日万分之零点四。虽然原告是要求被告支付275天的违约金，但已明确违约时间计算的起止点，属于计算方式不同，应按实际违约天数计算，被告支付原告逾期交房违约金15722.67元（632958元×1/000×230天＋632958元×0.4/000×46天）。二、逾期办理房屋产权登记违约责任本院认为，双方已明确约定房屋实际交付之日起60日内，提交资料申请办理房屋产权登记并取得登记受理单，被告应在2015年5月31日前为原告所购房屋取得分户登记业务受理通知书，逾期应承担违约责任。被告抗辩原告提交办证资料迟延，因双方约定办证期限届满时，被告预售的房屋尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不能办理分户产权登记，在取得建设工程竣工验收备案登记证后，被告未举证证明已通知原告提交办证资料且系原告未按规定期限提交，被告未合理履行通知义务；即使原告提交办证资料迟延，亦不能认定属于原告的责任导致未按期办理房屋产权登记。双方约定“因甲方的责任未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，被告在2016年1月14日才取得涉案房屋分户登记业务受理通知书，应从2015年6月1日起至2016年1月14日承担违约责任；被告抗辩只在取得房屋产权初始登记的时间范围内承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。对逾期办证违约金，因原告所购房屋为住宅，未举证证明逾期办理产权登记的具体损失，综合考虑合同的履行情况、对原告损失的补偿及适当的违约惩罚，被告请求调低违约金的理由符合法律规定，本院亦予以采纳，酌情调减为按原告已付购房款日万分之零点三。被告应从2015年6月1日起至2016年1月14日止支付逾期办理房地产权登记违约金4329.43元（632958元×0.3/000×228天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告重庆市亿远房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内支付原告廖文祥、向世群逾期交房违约金15722.67元；二、由被告重庆市亿远房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内支付原告廖文祥、向世群逾期办理房地产权登记违约金4329.43元；三、驳回原告廖文祥、向世群在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费977元，减半收取488.50元，由被告重庆市亿远房地产经纪有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一七年三月六日书记员  张 燕