福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第4982号
原告兴业银行股份有限公司惠安支行，住所地泉州市。
代表人郑志峰，行长。
委托代理人吴亚阳，男，1974年10月27日出生，汉族，公司职员，住惠安县。
被告陈梅香，女，1979年6月2日出生，汉族，住泉州市。
被告谢乃福，男，1977年12月31日出生，汉族，住泉州市。
被告泉州源泰房地产开发有限公司，住所地泉州。
法定代表人林汉阳，执行董事。
委托代理人王凰梅，女，1988年7月2日出生，汉族，公司职员，住惠安县。
原告兴业银行股份有限公司惠安支行（简称惠安兴行）与被告陈梅香、谢乃福、泉州源泰房地产开发有限公司（简称源泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员黄坚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴亚阳、被告源泰公司的委托代理人王凰梅到庭参加诉讼。被告陈梅香、谢乃福经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告惠安兴行诉称，2009年11月6日，原告与三被告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》1份，约定被告陈梅香向原告借款147000元，用于购买的房屋，借款期限自2009年11月6日至2019年11月6日，年利率6.534%（按浮动利率执行，年利率以中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%计），采用按月等额本息还款。合同还约定，如被告陈梅香未按合同约定偿还借款本息，原告有权解除借款合同，要求被告陈梅香清偿到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告陈梅香、谢乃福以其购买的上述房屋为该借款提供抵押担保，被告源泰公司提供连带责任保证。被告谢乃福还向原告出具《个人担保声明书》1份，表示为被告陈梅香的该借款提供连带责任保证。被告陈梅香借款后未按合同约定偿还借款本息，截至2015年6月6日累计拖欠逾期借款本金6028.94元，利息、罚息2026.23元。三被告拒不履行偿还借款本息义务，已构成违约。请求判决：一、解除原告与三被告于2009年11月6日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。二、被告陈梅香立即偿还原告借款本金85094.19元及计至2015年6月6日止的利息、罚息2026.23元，自2015年6月7日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计算。三、原告有权对被告陈梅香、谢乃福提供的抵押物即的房屋，以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。四、被告谢乃福、源泰公司对被告陈梅香的上述债务承担连带清偿责任。
被告源泰公司未作书面答辩，庭审中辩称，被告源泰公司提供的保证是阶段性连带责任保证，被告陈梅香、谢乃福提供抵押的房屋已办妥房屋所有权证，但原告与被告陈梅香、谢乃福没有主动办理房屋抵押登记手续，被告源泰公司只对抵押物之外的债务承担连带责任。
被告陈梅香、谢乃福未作答辩。
经审理查明，原告具有从事金融业务的主体资格。被告陈梅香、谢乃福为夫妻关系。2009年11月6日，原告与三被告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》1份，合同约定：被告陈梅香向原告借款147000元，借款用于购买房屋；借款期限10年（自2009年11月6日至2019年11月6日），借款年利率6.534%（按浮动利率执行，以中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%计。自借款发放起每年的第一天为利率调整日，随基准利率调整相应调整，分段计息）；还款方式为按月等额本息还款；借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%；如被告陈梅香不按合同规定按时偿还借款本息即构成违约，原告有权解除借款合同，要求被告陈梅香清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告陈梅香、谢乃福以其购买的的房屋为该借款提供抵押担保；被告源泰公司为该借款提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息等原告实现债权的费用。阶段性保证约定“保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任及相应的违约责任。”被告源泰公司承诺当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等其他任何形式的担保方式），债权人有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利。同日，被告谢乃福向原告出具《个人担保声明书》1份，表示为被告陈梅香的该借款承担连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利等费用，保证期间为借款期限届满之次日起两年。2009年11月17日，原告依约向被告陈梅香发放贷款147000元。2009年11月20日，惠安县规划建设局审批同意抵押人被告陈梅香购买的上述房屋办理抵押权预告登记，并出具《商品房抵押登记证明》1份。被告陈梅香借款后未依约履行还款义务。截至2015年6月6日，被告陈梅香尚拖欠逾期借款本金本金6028.94元，利息、罚息2026.23元，被告谢乃福、源泰公司亦未履行保证责任。
以上事实，有原告提供的营业执照（副本）、金融许可证、组织机构代码证、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《商品房买卖合同》、《个人担保声明书》、《商品房抵押登记证明》、借款借据、贷款逾期明细清单、被告陈梅香和谢乃福结婚证复印件各1份，以及原告、被告源泰公司在庭审中的陈述等证据证明。被告陈梅香、谢乃福未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。被告源泰公司对原告提供的上述证据没有异议，原告与被告源泰公司对上述事实没有异议，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点：关于被告源泰公司应如何承担保证责任的问题。对此，本院予以查明、分析并作认定。
被告源泰公司认为，被告源泰公司提供的保证是阶段性连带责任保证，因原告与被告陈梅香、谢乃福没有主动办理抵押房屋的抵押登记手续，被告源泰公司只对抵押物之外的债务承担连带责任。
原告惠安兴行认为，虽然被告源泰公司提供的保证是阶段性连带责任保证，但是抵押房屋尚未办妥抵押登记手续，故被告源泰公司的保证责任不能免除。且原告与被告源泰公司约定当被告陈梅香未依约履行本合同项下债务时，无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，原告有权直接要求被告源泰公司承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利。因此，被告源泰公司对被告陈梅香尚欠的全部借款本息应承担连带清偿责任。
本院经审查认为，被告源泰公司为被告陈梅香的借款提供阶段性连带责任保证，由于抵押物仅办理抵押权预告登记，尚未完成抵押登记，故被告源泰公司的保证责任不能免除。原告与被告源泰公司约定当被告陈梅香未依约履行本合同项下债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，原告有权直接要求被告源泰公司承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利，说明被告源泰公司的保证范围并非在抵押物之外，而是被告陈梅香尚欠的全部借款本息，故被告源泰公司对被告陈梅香的全部债务应承担连带清偿责任。被告源泰公司主张其只对抵押物之外的债务承担连带责任，依据和理由不足，不予采纳。
综上所述，本院认为，原告与三被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及借款合同的约定，被告陈梅香未能依约还款，已构成违约，原告请求解除其与三被告签订的借款合同，并请求被告陈梅香偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告陈梅香、谢乃福以其购买的房屋为借款提供抵押担保，并已办理抵押权预告登记，故原告对该抵押物享有优先受偿权。被告源泰公司为被告陈梅香的借款提供阶段性连带责任保证，抵押物尚未完成抵押登记，故被告源泰公司的保证责任不能免除。根据合同约定被告源泰公司的保证范围并非在抵押物之外，而是被告陈梅香尚欠的全部借款本息，故被告源泰公司对被告陈梅香的全部债务应承担连带清偿责任。被告谢乃福为被告陈梅香的借款提供连带责任保证，其应依约承担连带责任。被告源泰公司承担保证责任后，有权向被告陈梅香追偿。被告陈梅香、谢乃福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司惠安支行与被告陈梅香、谢乃福、泉州源泰房地产开发有限公司于2009年11月6日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。
二、被告陈梅香应在本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司惠安支行借款本金85094.19元及计至2015年6月6日止的利息、罚息2026.23元，自2015年6月7日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计算。
三、原告兴业银行股份有限公司惠安支行对被告陈梅香提供抵押的的房屋享有优先受偿权，即有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
四、被告泉州源泰房地产开发有限公司对被告陈梅香的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告陈梅香追偿。
五、被告谢乃福对被告陈梅香的上述债务承担连带清偿责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1978元，减半收取989元，由被告陈梅香、谢乃福、泉州源泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张达惠
二〇一五年七月二十七日
书记员 庄彦为
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。