湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终161号
上诉人（原审原告）：周三华，男，1966年8月17日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：张佳胜，湖南�迪律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：常德广宇房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳路。
法定代表人：肖桂来，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖彪，湖南凌星律师事务所律师。
上诉人周三华因与被上诉人常德广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇公司）合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周三华的委托诉讼代理人张佳胜、被上诉人广宇公司的委托诉讼代理人廖彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周三华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周三华的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决违背不诉不理原则，超诉讼请求裁判�二、一审判决逻辑混乱，实体处理不正义。
广宇公司辩称，一审判决关于广宇公司对外销售房屋需要取得周三华认可的认定与客观事实不符，但并不影响判决结果的正确性。请求驳回上诉，维持原判。
周三华向一审法院起诉请求：确认广宇公司出卖“五强花苑”202、102、201号商品房的行为违约，并由广宇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年10月27日，广宇公司与周三华签订了《五强花苑房地产开发协议》，该协议第一条约定：市区高车路段2159平方米的一宗地块，由周三华代表广宇公司全额出资购买，土地购买过户给广宇公司，其使用权、房地产开发权及土地终身所有权归周三华所有；第二条：该房地产开发项目名称暂订为“五强花苑”，该项目的立项、设计、报建、施工、管理、销售等全部工作事宜由周三华负责动作�需要广宇公司配合的相关手续工作，广宇公司全力配合支持；第三条：开发的“五强花苑”整体项目的保修责任及范围按照国家有关部门的规定要求由周三华承担保修；第八条：周三华按照销售量总额或实际总价1%向广宇公司交开发管理费，工程主体中检后预交50%，竣工后全部付清。所获得盈利不论多少全部归周三华，广宇公司不干预或提高管理费上交点数；第九条：在开发中周三华自设“五强花苑”开发班子，要求该项目财务单独核算，设立银行专户，资金审批权归周三华。其财务人员在广宇公司财务人员指导下进行记账，要求账目清楚，及时填报会计报表，反映开发情况。合同签订后，周三华挂靠在广宇公司的名下，以其名义进行了该项目的开发并办理了规划许可证、规划建设许可证、施工许可证，该项目在2008年6月份竣工。后由于周三华没有及时给广�公司交纳管理费以及广宇公司为“五强花苑”垫付的其他费用，广宇公司于2010年9月29日将“五强花苑”201、202、102铺位抵偿给常德市武陵区农村信用合作联社武陵信用社（以下简称武陵信用社）用以偿还其所欠贷款160万元和周三华所欠80万元，该信用社已于同年9月30日在常德市房地产管理局办理了备案登记，但没有办理房屋过户手续。基于周三华与广宇公司的内部挂靠以及债权、债务关系，2014年8月15日，周三华与广宇公司签订了《五强花苑工程项目结算协议书》，该协议第一条约定：截止至协议签订之日，广宇公司为周三华垫付资金款项总额为376万元整，扣减广宇公司以周三华“五强花苑”102、201、202门面抵偿二建公司武陵信用社贷款160万，周三华应支付广宇公司垫付款216万元整。102、201、202门面由周三华本人出资从武陵信用社回赎，广宇公司同意出示回赎报告�协助办理相关手续，但广宇公司不负任何经济、法律责任；第四条约定：周三华付清广宇公司垫付款后，五强花苑项目工程所涉一切债权归周三华享有，一切债务由周三华承担，广宇公司不承担任何经济及法律责任。2015年6月12日，周三华出具承诺书：本人周三华与广宇公司合作开发的“五强花苑”项目工程，本人特此承诺在2个月内（截止2015年7月30日止）完成该工程所涉全部债权、债务的清理工作及信用社房屋产权的回购事宜，如截止2015年7月30日不能完成上述工作则由广宇公司完成项目的资产办证及处置工作。
一审法院认为，周三华与广宇公司签订了《五强花苑房地产开发协议》，周三华挂靠广宇公司开发房地产，双方形成了挂靠关系。从协议的条款来看，“五强花苑”工程的业主名义为广宇公司，实际业主为周三华，广宇公司对外开发、销售、处置五强花苑地产均应来自实际业主周三华的指示和授权。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，协议签订后，双方应本着诚实信用原则履行协议应尽的义务，周三华应准备充足的资金来保证五强花苑工程的开发并完成向广宇公司管理费的缴纳，广宇公司应严格按照实际业主周三华的指示和授权销售、处置“五强花苑”的房产。2010年9月29日，广宇公司将“五强花苑”的201、202、102铺位抵偿给武陵信用社，该行为没有取得周三华授权或认可，广宇公司此种行为，在双方内部而言是一种无处分权的行为，其效力待定。广宇公司不能以周三华欠其债务为由，凭借其优势地位而私自处置按合同约定属于周三华的“五强花苑”资产。但2015年6月12日，周三华向广宇公司出具承诺书，广宇公司于2015年7月30日后便取得了“五强花苑”资产的处置权。依据《中华人民共�国合同法》第七十七条的规定，周三华否认其资产处置的效力不符合约定。广宇公司因欠武陵信用社的债务将“五强花苑”的201、202、102铺位备案登记在武陵信用社名下，并约定广宇公司或周三华对该资产享有回购权，该行为中，广宇公司与武陵信用社并没有形成买卖的合意。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，广宇公司将“五强花苑”的201、202、102铺位备案登记在武陵信用社名下，该行为并非法律上的出卖行为，法律行为不成立，便无从对法律行为的效力进行评价。综上，周三华的诉求应予驳回，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回周三华诉讼请求。案件受理费100元，由周三华承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：广宇公司与周三华在2014年8月15日签订的《五强花苑工程项目结算协议书》中，双方对广宇公司以“五强花苑”的201、202、102门面抵偿武陵信用社贷款的行为已达成了一致协议，双方均同意以门面抵偿的贷款160万元冲抵周三华所欠广宇公司的部分垫付资金，广宇公司只负有协助周三华办理门面回赎手续的义务。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为周三华要求确认广宇公司出卖“五强花苑”201、202、102号房屋行为违约的主张是否成立。按照周三华与广宇公司签订的《“五强花苑”房地产开发协议》第二条“五强花苑项目的的立项、设计、报建、施工、管理、销售等全部工作事宜均由周三华负责运作，需要广宇公司配合的相关手续工作，广宇公司权利配合支持”的约定，�宇公司确实无权在未得到周三华同意或认可的情况下自行出卖本案所涉“五强花苑”的房屋。本案中，广宇公司在2010年时与武陵信用社签订了商品房预售合同并办理了备案登记手续，将“五强花苑”的201、202、102号房屋预售给了武陵信用社，但从已查明的案件情况来看，对于广宇公司的这一出卖行为，周三华在2014年8月15月与广宇公司签订的《五强花苑工程项目结算协议书》中，已和广宇公司对广宇公司出卖“五强花苑”的201、202、102门面以抵偿武陵信用社贷款的行为达成了一致协议，即双方均同意以门面抵偿的部分贷款160万元冲抵周三华所欠的广宇公司部分垫付资金，广宇公司只负有协助周三华办理门面回赎手续的义务。基于双方达成的这一协议，本院认为周三华对于广宇公司出卖“五强花苑”201、202、102号房屋的行为已在事后以书面形式予以认可，广宇公司的出卖行为已得到了周三华的追认，周三华应当根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定履行自身义务。因此，广宇公司的行为没有违反双方签订的《“五强花苑”房地产开发协议》相关约定，周三华认为一审判决实体处理不当的上诉理由不能成立，对于周三华要求确认广宇公司出卖“五强花苑”201、202、102号商品房的行为违约的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，周三华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周三华负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一七年三月十五日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。