陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终6195号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市碑林区南广济街38号。
负责人杨新丰，该行行长。
委托代理人王燕，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人邓旭初，陕西法智律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）王彦兵，男，1986年1月14日出生，汉族，无业，住陕西省神木县。
被上诉人（原审被告）陕西宝天房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区新区丈八东路汇鑫IBC大厦A座11306室。
法定代表人冯雅雯，总经理。
上诉人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称省分行）因与被上诉人王彦兵、陕西宝天房地产开发有限公司（以下简称宝天公司）金融借款合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
省分行上诉请求：撤销一审判决第四项，改判对12404号房屋享有优先受偿权。
一审查明，2011年8月31日，被告王彦兵与原告签订了借款合同,约定，被告王彦兵向原告借款200000元，用于购买位于西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品第1幢1单元24层12404号房产。借款期限360个月，借款期自2011年8月31日起至2039年8月31日。被告王彦兵以等额本息还款法，在本合同签订时的借款利率水平下，每月归还本息1508.25元，并以购买的上述房产设定抵押。抵押担保的范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。出现上述违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。同日，原告与被告王彦兵签订抵押合同，约定，被告王彦兵愿意以其拥有的西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品第1幢1单元24层12404号房产作抵押，房地产抵押价值为343319元，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。债务履行期满，抵押权人未受清偿，借款人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，抵押权人有权处分抵押的房地产。双方协议可以折价、拍卖、变卖抵押房地产所得价款优先受偿，处分抵押房地产所得价款抵押权人优先受偿，不足以清偿债务的，不足部分由借款人清偿，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。原告于2012年1月16日取得该抵押房产的预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明。原告与被告宝天公司签订了借款最高额保证合同，约定，为保障债权人债权的实现，被告宝天公司愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同所称的债务人是指因已购置西安市经济技术开发区未央路中段117号盛世一品项目所属之住房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2010年10月25日至2014年10月25日期间因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项(包括但不限于债权人垫付的有关手续费、杂费等)、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币350000000元。保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。本保证合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如果本合同项下的债务到期或者债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式)，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。保证人一次性缴存专项保证金500000元。对于保证人在本合同项下的全部应付款项，债权人有权直接从保证金专户中划收。借款合同签订后，原告依约向被告王彦兵发放了贷款，但被告王彦兵未能按借款合同约定向原告履行还款义务。原告于2015年9月30日在被告宝天公司保证金账户上扣除了借款本息8419.78元。截止2016年8月13日，被告王彦兵拖欠剩余借款本金190317.78元、利息10574.45元、复利461.39元、罚息124.87元，共计201478.49元。
一审认为，原告与被告王彦兵、宝天公司签订的《借款合同、抵押合同、借款最高额保证合同，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约发放贷款，被告王彦兵在合同履行中未按合同约定向原告偿还借款本息，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求被告王彦兵向原告清偿借款本息及2016年8月13日后至借款本息全部清偿之日的利息，由被告宝天公司对上述债务承担连带清偿责任，本案诉讼费（包含公告费）由被告王彦兵承担，由被告宝天公司承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。关于原告主张对本案抵押房产优先受偿的意见，因原告仅就本案抵押房产办理了《贷款抵押登记备案证明》，未取得《他项权利证书》，故对原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。被告王彦兵、宝天公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告王彦兵签订的个人住房(商业用房)借款合同有效，予以解除；
二、被告王彦兵于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额190317.78元、利息10574.45元、复利461.39元、罚息124.87元，共计201478.49元（截止2016年8月13日），2016年8月13日后至借款实际清偿之日的利息、复利、罚息按照个人住房（商业住房）借款合同的约定计算支付；
三、被告陕西宝天房地产开发有限公司对被告王彦兵上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其与诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费4917元（其中案件受理费4227元、公告费690元），由被告王彦兵负担；由被告陕西宝天房地产开发有限公司承担连带清偿责任（此款原告已预交，被告王彦兵应与上述款同时给付原告）。
二审查明，原审查明属实。
上诉事实有询问笔录等在卷为证。
本院认为，上述事实表明，双方争议的问题仅在于省分行是否取得了涉案房屋的抵押权。根据物权法的相关规定，一审法律的对法律的理解正确，符合本案事实。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4227元由省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯春丽
审 判 员 张海荣
代理审判员 陈 敏
二○二○一七年六月十九日
书 记 员 雷 姣