江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0281民初3578号
原告顾剑刚。
委托代理人于晴，江苏高广律师事务所律师。
被告程年俊。
原告顾剑刚诉被告程年俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由审判员唐宇英于2016年5月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾剑刚的委托代理人于晴、被告程年俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾剑刚诉称：2013年7月31日，程年俊与江阴万达广场投资有限公司（以下简称江阴万达公司）签订了一份租赁合同，约定程年俊向江阴万达公司承租位于室外步行街万达广场15号的商铺用于经营东顶发图沙龙店，合同对双方的权利义务作了详细阐述，由其对该商铺的转让做出了特别的约定，即江阴万达公司有权将该商铺转让给第三人且不需要事先通知程年俊，程年俊放弃对房屋的优先购买权，并同意江阴万达公司将合同权利义务概括转让给买受方。他于2015年与江阴万达公司签订了房屋买卖合同，并办理了房产过户手续，按照合同约定继受权利，有权对程年俊收取租金。程年俊自2015年3月31日起未支付租金，经多次催要，程年俊拒不支付，故他向法院提起诉讼，请求判令程年俊立即支付拖欠租金217540.8元及违约金（自2015年3月31日起按每日千分之一计算至判决确定给付之日止），承担本案全部诉讼费用。
被告程年俊辩称：他原来是和江阴万达公司签订了《租赁合同》，承租江阴万达广场室外步行街万达广场15号商铺，自2015年3月31日开始没有支付租金，该租金是结欠江阴万达公司的，他不认识顾剑刚。
经审理查明：2013年7月31日，江阴万达公司作为出租人、程年俊作为承租人签订《租赁合同》一份，约定：程年俊承租位于江阴万达广场室外步行街万达广场15号商铺；租赁期限为36个月，自计租日开始计算，即自2013年9月30日起至2016年9月29日；租赁面积151.07㎡；房屋租金按计租面积计付，80元/月/㎡,月租金12085.6元，自2015年3月31日至2016年9月29日每月租金为12085.6元；租金支付方式为首期租金为计租日起至第6个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算，除首期租金外，其他交租期租金按每6个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，程年俊应于每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向江阴万达公司一次性足额支付下个交租期租金；双方明确江阴万达公司有权在租赁期限内对外销售该房屋并该房屋转让给第三方即买受人，无须事先通知程年俊，程年俊承诺放弃其作为承租人�该房屋所享有的优先购买权，并同意在江阴万达公司售出该房屋后继续承租该房屋；在买受人向江阴万达公司支付该房屋全部购房款当日，本合同项下江阴万达公司的全部权利义务自动概括转让给买受人，买受人代替江阴万达公司成为该房屋出租人，江阴万达公司不再享有本合同项下的任何权利，也不再承担本合同项下的任何义务；无论程年俊或买受人是否签署三方协议或新租赁合同，均不影响本合同项下江阴万达公司的全部权利义务在买受人付清该房屋全部购房款当日自动概括转让予买受人的效力，也不影响江阴万达公司与买受人有关该房屋转让行为的效力，程年俊应向买受人履行租赁合同义务；如程年俊有欠付租金，则在本合同项下江阴万达公司的全部权利义务概括转让予买受人后，程年俊应向买受人支付该等欠租，并由程年俊与买受人按租赁合同执行，与江阴万达公司无关，同时如果江阴万达公司对程年俊还有其他任何本合同项下权益的，则也全部转让给买受人，由买受人自行直接与程年俊处理，与江阴万达公司无关；程年俊迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，程年俊应当向江阴万达公司或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日江阴万达公司有权单方解除合同。同日程年俊另出具《放弃优先购买权的承诺函》一份，承诺程年俊永久放弃对万达广场15号房屋的优先购买权，江阴万达公司可以对外销售该房屋并将该房屋转让给任何第三方，无须事先通知，并承诺在江阴万达公司售出该房屋后，继续按《租赁合同》约定向该反诬买受人承租该房屋。
2015年12月10日，江阴万达公司作为出卖人、顾剑刚作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定：顾剑刚购买万达广场15号第15单元1-2层房屋，建筑面积151.07㎡。2015年12月14日顾剑刚取得上述房屋的房屋所有权证，证号为澄房权证江阴字第jy101119**。2015年12月15日顾剑刚取得上述房屋的国有土地使用权证，证号为澄土国用（2015）第28256号。
2016年3月16日，顾剑刚具状诉讼来院，要求程年俊支付拖欠的租金217540.8元及违约金，并承担本案诉讼费用。审理中，顾剑刚明确违约金计算方式为：2015年3月20日至2015年9月19日的违约金以租金72513.6元为基数按每日千分之一计算，2015年9月20日至2016年3月19日的违约金以租金145027.2元为基数按每日千分之一计算，2016年3月20日至判决给付之日止的违约金以217540.8元为基数按每日千分之一计算。
以上事实，有《租赁合同》、《放弃优先购买权的承诺函》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证及当事人陈述在卷予以佐证。
本院认为：江阴万达公司与程年俊于2013年7月31日签订的《租赁合同》、《放弃优先购买权的承诺函》系双方真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在房屋租赁期间，江阴万达公司将万达广场15号房屋出售给顾剑刚，房屋所有权人因买卖而变更为顾剑刚，但原租赁合同继续对程年俊和顾剑刚具有约束力，双方应按照合同履行相应的义务，房屋所有权变更后，实际由新的房屋所有权人顾剑刚承接并继续履行原租赁合同项下的权利义务，顾剑刚成为新的出租人。程年俊自2015年3月31日起未支付租金，最后一期交租期的租金也应于2016年3月20日前支付，程年俊未按时按约给付租金，已构成违约。顾剑刚要求程年俊支付自2015年3月31日起至2016年9月29日的租金217540.8元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。
合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于顾剑刚要求程年俊按每日千分之一计算违约金的诉讼请求，虽程年俊未提出该违约金计算标准过高要求本院酌情减少的抗辩，但因顾剑刚对因程年俊的违约导致的具体损失未有直接证据证明，本院认为顾剑刚要求按每日千分之一计算违约金的标准过高，酌情确定按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为准。
综上，顾剑刚的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。据此�依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、程年俊应于本判决生效之日起10日内支付顾剑刚租金217540.8元以及违约金（其中72513.6元自2015年3月20日起、72513.6元自2015年9月20日起、72513.6元自2016年3月20日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金）。
二、驳回顾剑刚在本案中的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
案件受理费减半收取计2282元（顾剑刚已预交），由程年俊负担（顾剑刚同意其预交案件受理费由程年俊其直接支付，本院不再退还），于本判决生效之日起10日内直接给付顾剑刚。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 唐宇英
二〇一六年五月二十五日
书记员 刘 智
援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城�房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。