成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第5403号原告（反诉被告）：谢某某，女，汉族，1968年9月6日出生，住成都高新区。委托代理人：杜正武，四川法银律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：李春雨，四川法银律师事务所律师，一般授权代理人。被告（反诉被告）：蒋某某，男，汉族，1966年3月5日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：张丽，四川毫达律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：田利，四川毫达律师事务所律师，特别授权代理人。被告（反诉原告）：张某某，女，汉族，1985年9月1日出生，住四川省成都高新技术产业开发区。委托代理人：刘佳妮，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理人。委托代理人：韩东，北京万商天勤（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。原告（反诉被告，以下仍称原告）谢某某诉被告（反诉被告，以下仍称被告）蒋某某、被告（反诉原告，以下仍称被告）张某某房屋买卖合同纠纷本、反诉一案，本院先后于2014年10月15日、2014年12月17日立案受理后，由代理审判员王静依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2015年1月5日、2015年6月1日、2015年8月14日组织三次证据交换并于2015年11月25日公开开庭进行了审理。正式开庭时，原告谢某某及委托代理人杜正武、李春雨，被告蒋某某的委托代理人田利，被告张某某的委托代理人刘佳妮、韩东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某诉称：20××4年5月8日，谢某某与蒋某某因感情不和协议离婚并自愿签署《离婚协议书》，约定如下：原夫妻共有的位于成都高新区神仙树南路8号××4栋3单元3楼××号的房屋（以下简称诉争房屋）归谢某某所有。蒋某某私自制作了虚假的房产证存放于家中欺骗谢某某的信任，致使谢某某相信诉争房屋一直由自己掌控、居住，诉争房屋并未对外转让、过户。20××4年9月26日，谢某某持家中的房产证到成都市房屋产权登记中心查询房产信息时，才被告知其持有的房屋产权证系伪造并被收缴。至此，谢某某才知道蒋某某已私自将诉争房屋过户到张某某名下。后，蒋某某向谢某某辩称因其对外欠有巨额债务，故私自将诉争房屋变更至其特殊关系人张某某名下，由张某某代为持有，以便下一步融资解决债务问题。张某某是名义上的房屋所有权人。因此，诉争房屋在20××3年××月28日已登记到张某某名下，距今长达二十个月的期间内，无任何人来主张过对诉争房屋的权利，以致谢某某不知道诉争房屋已被转让的事实。根据《婚姻法》的规定及《离婚协议书》约定，诉争房屋应属谢某某所有。同时，蒋某某和张某某之间的房屋买卖合同意思表示不真实且系恶意串通损害谢某某的利益，为维护自身合法权益，故谢某某诉至法院，请求判令如下（经明确后诉请）：一、确认被告（反诉被告）蒋某某、被告（反诉原告）张某某就诉争房屋分别于20××4年××月8日签订的《房屋买卖合同》和20××4年××月9日签订的成存房买第258503号《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；二、确认位于成都高新区神仙树南路8号××4栋3单元3楼××号的房屋【房屋唯一号：××5253××9；权证号：监证3439905】归原告（反诉被告）谢某某所有，被告（反诉被告）蒋某某、被告（反诉原告）张某某协助原告（反诉被告）谢某某办理诉争房屋的过户手续；三、本案的诉讼费、保全费由被告（反诉被告）蒋某某、被告（反诉原告）张某某承担。被告蒋某某就本诉辩称：一、蒋某某与张某某之间的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且二被告之间的房屋交易过程是完整的；二、蒋某某与张某某之间并不存在特殊关系，更不存在恶意串通；三、谢某某的证据不能证明其主张，请求法院依法判决。被告张某某就本诉辩称：一、蒋某某与张某某之间签订的《房屋买卖合同》是真实合法有效的，理由如下：××、张某某向蒋某某支付了总价款××200000万，且二被告办理了诉争房屋的房屋产权转移登记的所有手续，双方在签署房屋买卖合同时，是双方真实意思的表示，符合法律的相关规定，因此是合法有效的；2、二被告在签订《房屋买卖合同》及办理房屋所有权转让的过程中，蒋某某陈述其已经离婚并向张某某出示了《离婚协议书》。基于此，张某某也同意签订《房屋买卖合同》后两年内，诉争房屋仍由蒋某某使用，期满以后再交付该诉争房屋。故，二被告不存在恶意串通损害原告谢某某合法权益的事实，原告的诉称主张没有合法依据；二、张某某对本案诉争房屋享有合法所有权，二被告之间签订的《房屋买卖合同》系真实、合法、有效。同时，在诉争房屋办理房屋所有权转移登记时，二被告提交的所有资料都是真实完整并符合房屋产权办理的所有要求。即使蒋某某向房屋产权登记部门隐瞒了其有配偶的事实，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，张某某本人作为第三人也理应合法取得诉争房屋的所有权；三、二被告均系已达到法定年龄的成年人，对自己的行为有基本的判断能力，张某某在进行房屋买卖交易时，有义务注意到蒋某某是否有出售诉争房屋的法律依据。在这种情况下，蒋某某向张某某出示了离婚证以及离婚协议书，虽后经证实是虚假的，但当时张某某有理由相信蒋某某合法单独所有诉争房屋的事实。张某某与蒋某某并无法律上的特殊关系，故张某某在当时诉争房屋买卖交易时，已经尽到了合理谨慎的注意义务；四、张某某作为善意第三人，就诉争房屋而言已支付相应对价。谢某某对于其主张的二被告之间具有多年特殊关系负有举证责任。综上，张某某认为谢某某的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告张某某反诉诉称：20××2年9月，蒋某某因投资需要先后向张某某借款共计430000元。后，蒋某某因资金短缺无法偿还债务，在20××3年××月与张某某约定将登记在其名下的诉争房屋出售给张某某。20××3年××月8日，二被告双方签订了《房屋买卖合同》（居间方：成都衡基房地产经纪有限公司，合同编号：××100280），双方协商一致将蒋某某的欠款430000元冲抵张某某应当支付的部分购房款项。20××3年××月9日，二被告双方到成都市房屋产权登记中心办理了房屋产权转移登记。后，张某某分别于20××3年××月××2日及20××3年2月28日向蒋某某支付了全部剩余购房款共计770000元（其中银行转账750000元，现金20000元）。20××3年××月28日，张某某取得诉争房屋的房屋所有权证（监证字第××号）。双方在签署《房屋买卖合同》时达成书面协议，张某某承诺自签订《房屋买卖合同》之日起两年内，诉争房屋由被蒋某某使用，期满后再向张某某交付该房屋。自张某某取得诉争房屋的房屋所有权至今，张某某信守承诺，将诉争房屋交由蒋某某使用。20××4年××0月，谢某某向法院主张张某某与蒋某某之间的房屋买卖合同无效，请求法院确认登记于被告张某某名下诉争房屋为谢某某所有，并申请查封了诉争房屋。对此，张某某认为，二被告之间签订的《房屋买卖合同》系合同当事人双方真实意思表示，符合法律规定，是真实、合法、有效的。二被告按照相关规定办理了诉争房屋的房屋所有权转移登记，现张某某已取得诉争房屋的房屋所有权证书。故张某某反诉至法院，请求判令如下：一、确认被告（反诉原告）张某某与被告（反诉被告）蒋某某签订的《房屋买卖合同》有效；二、确认位于成都高新区神仙树南路8号××4栋3单元3楼××号的房屋（成房权证监证字第××号）为被告（反诉原告）张某某所有；三、原告（反诉被告）谢某某与被告（反诉被告）蒋某某于20××5年××2月××0日将诉争房屋实际交付被告（反诉原告）张某某；四、原告（反诉被告）谢某某与被告（反诉被告）蒋某某承担本案诉讼费用。原告谢某某就反诉辩称：一、谢某某对于诉争房屋具备处分权，蒋序仑私自处分房屋的行为是无效的；二、蒋某某与张某某之间属于恶意串通，损害了张某某的利益，因此二被告之间的《房屋买卖合同》不应成立；三、针对张某某的第二项诉讼请求系二被告恶意串通后，欺骗房屋登记主管部门所取得的诉争房屋的所有权登记证书。因此该房产证属于非法所得，不应当予以支持；四、针对张某某的第三项诉讼请求，关于交付诉争房屋的时间问题，张某某存在多次变更，反映出二被告试图掩盖本案基本事实。在本案的房屋买卖合同中，张某某存在无法自圆其说的事实，即为什么诉争房屋买卖两年了，张某某仍然没有去收房，也没有关心诉争房屋现在由谁控制，由谁居住，由谁使用的问题。对诉争房屋的使用现状可以很好地证明二被告之间是否存在真实的买卖关系。五、张某某与蒋某某之间的往来款项，其性质应该是借款。房屋买卖合同的实质是当借款无法偿还的时候，以房抵债，这是一种典型的明为买卖，实为流质担保的形式。当借款还完了以后再过户回来，这种流质担保的行为本来是违反法律规定的，不应当得到支持；六、张某某向蒋某某的汇款有两个问题：××、张某某与蒋某某长期在合作共同炒股，他们之间的款项往来的性质是无法明确的，特别是在房屋买卖之前就已经进行的款项往来的性质更无法予以明确；2、对于张某某所称的现金支付两万元，这就是提供借款之前给的利息；3、基于张某某所承诺的诉争房屋由蒋某某使用两年，在其起诉状当中陈述是依据书面协议，但谢某某至今未看到任何的书面协议。一个正常的房屋买卖关系当中，购房人在支付购房全款的情况下却不收房，反而把诉争房屋交给出卖人继续使用两年与常理不符。谢某某对此具有合理的推断，即二被告必有隐情，目的是为给借款提供担保。被告蒋某某就反诉辩称：蒋某某与张某某确实签订过《房屋买卖协议》，已把诉争房屋过户给了张某某，蒋某某也收到相应房款，请求法院依法判决。结合当事人庭审陈述及原、被告可采信证据，本院经审理查明以下事实：谢某某与蒋某某原系夫妻关系，双方于××995年2月2××日注册登记结婚，后于20××4年5月8日登记离婚。2002年8月××3日，蒋某某作为购房人（乙方）、案外人中海兴业（成都）发展有限公司作为售房人（甲方），双方签订了《成都市商品房买卖（预售）合同》，约定由蒋某某购买案外人中海兴业（成都）发展有限公司开发的诉争房屋。2002年××0月2××日，蒋某某、谢某某作为抵押人（甲方），案外人中行四川省分行作为抵押权人（乙方），双方签订了《个人住房贷款抵押合同》，约定甲方用作抵押的财产为诉争房屋，该合同项下的抵押物共作价435649元整，抵押率为百分之五十三，实际抵押额为230000元整。2009年7月2××日，蒋某某、谢某某作为委托人（甲方），案外人成都住房公积金管理中心作为受托人（乙方），双方签订了《成都住房公积金委托提取协议书》，约定了甲方的住房贷款类型为公积金贷款及于贷款合同的其他相关信息。20××3年××月8日，蒋某某和张某某签署《债务抵偿协议》，约定如下：“蒋某某分别于20××2年9月××5日借到张某某20万元整（贰拾万元整），于20××2年9月25日借到张某某23万元（贰拾叁万元整），共计43万元整。现蒋某某向张某某出售位于成都市高新区神仙树南路8号××4栋3单元30××号的房屋一套。在房屋过户于张某某名下以后，以上43万元整债务视为清偿完毕，直接冲抵张某某的购房款。”同日，蒋某某作为卖方、案外人成都衡基房地产经纪有限公司作为居间方、张某某作为买方，三方签订了《房屋买卖合同》，约定如下：“一、房屋状况××、卖方房屋位于成都高新区神仙树南路8号，楼盘名称：中海名城，幢号：××4，单元：3，楼层：3，门牌号：××。该房屋房产证丘（地）号为：权0942××07，监证号为：××0××9356，建筑面积为：××2××.84平方米，所有权人：蒋某某（以房产证相关有效法律文件为准）。……二、成交价格、相关费用及付款方式××、该房屋以装修状态及其设备售予卖方，成交价为人民币××200000元（大写：人民币壹佰贰拾零万零仟零佰零拾元整）给卖方，包括该物业之现有装修及其设备（详见《房屋附属设施清单》），买方必须按下述步骤和方式进行付款：（××）定金：卖方须在签本合同之时支付定金人民币200000元整（大写：人民币贰拾零万零仟零佰零拾零元整）给卖方，卖方向买方出具相应金额的收款收据。……（3）尾款:尾款付款方式如下（买方只可选择一种）：一次性付款。在20××3年××月30日之前或成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续当日之内，买方须将尾款人民币（大写：壹佰零拾零万零仟零佰零拾零元整）一次性支付给卖方。买方支付给卖方的任何款项若需通过转账等方式支付……3、居间方为促使买卖双方对该房屋的交易完成，先后提供系列服务，鉴于此，卖方同意支付居间方人民币X元整……及买方同意支付居间方人民币3000元整（大写叁仟元整）作为服务费……三、相关事宜……4、买卖双方协商同意，卖方须于过户递件完成当日内将物业交予买方使用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。该房屋目前不带租约，买方连同现有租约一起购入该房屋，卖方须协助买方与租户签订新的租约，该房屋的附属设施详见合同附件《房屋附属设施清单》……”同日，张某某向蒋某某出具《承诺书》，载明如下：“本人承诺：将本人向蒋某某（身份证号：……）购买的位于成都市高新区神仙树南路8号××4栋3单元3楼××号的房屋一套自20××3年××月8日起至20××5年××月7日止的两年后交予蒋某某无偿使用，蒋某某应在20××5年××月8日将以上房屋清空并支付于本人。”20××3年××月9日，蒋某某作为卖方、张某某作为买方，双方在成都市城乡房产管理局通过网签流程签订了《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，该合同约定了蒋某某将诉争房屋出售给张某某，双方商定诉争房屋的成交价格××000000元（大写人民币：壹佰万元整），该价格包括房屋的附属设施、设备、物品等（包括内容可另立附件）。同日，蒋某某和张某某共同向成都市城乡房产管理局提交了《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》（业务件号：权223××553）。20××3年××月28日，蒋某某将诉争房屋转移登记至张某某名下，张某某取得的诉争房屋的房屋所有权证书（成房权证监证字第××号）。截止一审辩论终结时，除本院就本案对诉争房屋进行财产保全外，并无其他查封或抵押措施。20××3年6月××7日，张某某作为抵押人向作为抵押权人的成都银行股份有限公司长顺支行提交了《房产抵押登记申请书》，张某某申请将诉争房屋作为贷款抵押物，向成都银行股份有限公司长顺支行贷款9××0000元，债务履行期限为20××3年6月××3日至20××4年6月××3日。在上述债务履行期间，张某某已清偿相应债务。又，蒋某某瞒着谢某某私自将诉争房屋出售给张某某后，利用诉争房屋的原有房屋所有权的信息复制伪造了房屋所有权证放在家中以欺瞒谢某某，使其相信诉争房屋的房屋所有权并未变动。20××4年5月8日，谢某某与蒋某某签订了《离婚协议书》，约定如下：“双方于××995年2月2××日在四川省夹江县界牌镇人民政府登记结婚，至今仍维持该婚姻状况。现因异地分居，感情不和，协议离婚，离婚协议如下：一、双方自愿离婚。……三、财产分割：谢某某分得深圳市住宅房屋一套（位于深圳市福田区上梅林华茂新苑，建筑面积54.64平方米）以及成都市住宅房屋一套（位于高新区神仙树南路8号中海名城，建筑面积××2××.84平方米）。所有不动产最终均将产权归属于蒋敦翰，个人不得私自转让给别人，若有转让，必需由蒋敦翰同意后方可实施。……”后，在谢某某发现蒋某某私自将诉争房屋出售给张某某。为安抚谢某某，蒋某某于20××4年9月24日向谢某某出具书面陈述如下：“我去年春节前后，因个人借款数额太大，把家中住房转卖给张某某，以便利用该住房去抵押贷款，此据。”20××4年6月5日，四川众成房地产评估咨询有限公司出具川众房个预评（20××4）第Y05××96号《初评意见书》，载明评估机构为四川众成房地产评估咨询有限公司、委托方为张某某、委估物业为诉争房屋、估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。20××4年9月26日，谢某某持家中存放的房屋所有权证向成都市房屋产权登记中心查询诉争房屋的登记信息时被告之其持有的房屋所有权证系伪造并被成都市房屋产权登记中心收缴，成都市房屋产权登记中心谢某某向出具收据载明如下：“现收到谢某某缴来的房屋所有权证壹份，系伪证，依据住建部《房屋登记办法》第九十一条的规定，予以收缴。收缴权证记载信息：产权人：蒋某某；产权证编号：监证××0××9356；房屋相关信息：权字第0942××07号；高新区神仙树南街/巷（段）8号××4栋3单元3楼××号；相关档案记载信息：与收缴权证信息相符（利用原证信息进行复制）。”20××4年××0月7日，谢某某、蒋某某和张某某在成都石羊场某旅馆内进行协商谈判。通过协商谈话内容可以看出，蒋某某和张某某交往甚密，甚至在蒋某某婚姻关系存续期间可能存在越轨行为，故该二人具有非同寻常的男女关系，张某某对蒋某某的家庭情况掌握较为清楚。又查明，蒋某某与张某某具有长期共同炒股关系，双方存在长期经济往来。张某某通过银行转账方式于20××2年9月××5日、20××2年9月25日、20××3年××月××1日、20××3年2月28日分别向蒋某某支付200000元、230000元、450000元、300000元，共计××180000元。又，张某某通过现金方式向蒋某某支付20000元。故，张某某共计向蒋某某支付××200000元。该金额与上述20××3年××月8日三方签订的《房屋买卖合同》约定的诉争房屋购房款金额一致。根据蒋某某和张某某的一致陈述，上述张某某通过银行转账方式向蒋某某支付的200000元和230000元，共计430000元系张某某出借给蒋某某的款项，用于冲抵张某某就诉争房屋应向蒋某某支付的相应购房款。再查明，谢某某一直居住在诉争房屋内。经本院释明并询问，张某某并未在本院限定的举证期限内向法院提交证明其主张的其在购买诉争房屋之前实地查勘过诉争房屋。还查明，关于谢某某于20××5年6月9日向本院提交的《鉴定申请书》，即谢某某申请对张某某提交的《债务抵偿协议》、《承诺书》、《收条》原件的书写时间进行鉴定以及对《房屋买卖合同》（中介）原件签章处蒋某某的签字笔迹的真实性进行鉴定的申请，二被告均不同意鉴定。本院经审查认为，结合二被告一致陈述并综合全案证据并无启动鉴定程序的必要，故依法告知各方。对此，各方均无异议。关于谢某某于20××5年6月9日向本院提交的关于向成都衡基房地产经纪有限公司调取《房屋买卖合同》等蒋某某与张某某卖方房屋的交易材料及传唤成都衡基房地产经纪有限公司就案涉居间房屋经办人出庭接受询问的《调查取证申请书》，本院经审查认为，该《调查取证申请书》系谢某某超过举证期限提交，且其申请调取的证据并非本案关键证据。同时，经本院电话核实，无法联系到案涉中介公司及具体经办人员。又，谢某某在本院限定的举证期限内并未提交书面材料证明《房屋买卖合同》载明地址的核实情况，故本院对谢某某提交的上述《调查取证申请书》不予审查处理。关于谢某某于20××5年6月9日向本院提交的关于调取蒋某某与张某某之间案涉银行账户从20××1年××月××日至今的往来交易记录的《调查取证申请书》，本院经审查认为，鉴于蒋某某和张某某长期共同炒股、存在资金往来的高度可能性，故本院向二被告释明并询问，同时要求二被告提交20××2年××月××日至今的案涉银行账户交易记录明细（含收款人和付款人信息），但二被告均未在本院限定的举证期限内提交证据证明二被告主张的双方的案涉银行账户之间仅存在案涉的四次银行交易记录（共计转账金额为××180000元）的事实。另，截止一审辩论终结时，诉争房屋的国有土地使用权仍然登记在蒋某某名下。以上事实，有原、被告提交的原、被告身份信息、《结婚证》、《商品房买卖（预售）合同》、《个人住房贷款抵押合同》、成都住房公积金委托提取协议书》、《离婚协议书》、《离婚证》、《房屋买卖合同》、《成都市存量房买卖合同（自由成交）》、成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、《委托协议书》、蒋某某于20××4年9月24日出具的书面陈述、成都市城乡房产管理局出具的《收据》、《公证书》（附短信记录）、录音光盘及文字整理内容、张某某与蒋某某的短信截图、房屋水电气费、物业费缴费凭证、国有土地使用权证书、本案相关诉讼文书（含财产保全）、张某某向蒋某某转账的银行回单、蒋某某向张某某出具的《收据》、张某某向蒋某某出具的《承诺书》、诉争房屋的房屋所有权证书、房屋信息摘要、《房地产抵押登记申请书》及银行卡和还款明细、川众房个预评（20××4）第Y05××96号《初评意见书》（含估价对象现场照片）、存量房买卖办事指南（官网打印件）、当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以采信。就本案审理重点和争议焦点，本院逐一审核认定如下：一、关于被告张某某和被告蒋某某就诉争房屋分别于20××4年××月8日签订的《房屋买卖合同》和20××4年××月9日签订的成存房买第258503号《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的合同效力认定问题。本院认为，诉争房屋在转移登记至张某某名下之前，虽仅登记在蒋某某名下，但诉争房屋系谢某某和蒋某某婚姻关系存续期间取得，故属于该二人夫妻共同共有财产。于本案中，关于张某某和被告蒋某某就诉争房屋分别于20××4年××月8日签订的《房屋买卖合同》和20××4年××月9日签订的成存房买第258503号《成都市存量房买卖合同（自由成交）》的合同效力认定问题的关键是能否认定张某某依据《中华人民共和国物权法》的相关规定善意取得本案诉争房屋？对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，适用善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：其一，让与人对让与的不动产无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，如果让与人有权处分则不适用善意取得。其二，受让人受让该财产是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。所谓“善意”，即受让人对转让人无处分权的情形不知情。其三，受让人取得不动产是基于合理的价格。善意取得是以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。无偿取得不动产的，不适用善意取得制度。其四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无处分权人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。回到本案中，虽诉争房屋现已登记至张某某个人名下，但本院综合全案认为张某某不符合善意取得的构成要件，具体理由如下：××、尽管张某某主张其拟与蒋某某签署房产买卖合同时，蒋某某向其陈述他与谢某某已离婚并向其出示了伪造的离婚协议书（该离婚协议书载明诉争房屋归蒋某某单独所有）和房产证（房屋所有权人为蒋某某），且蒋某某对于上述事实亦予以认可。但本院经审查认为，蒋某某与张某某交往甚密，具有非同寻常的男女关系，故张某某对于诉争房屋系谢某某和蒋某某婚姻关系存续期间的共同财产理应知悉，否则蒋某某也无需向其出示离婚协议书。但张某某并未尽到购房人合理的审慎注意义务，并未核实离婚协议书的真实性（包括向婚姻登记机关核实及向谢某某本人核实）也未要求蒋某某出示加盖行政主管部门公章鲜章的《离婚证》就草率与蒋某某签订房产买卖合同并办理过户手续，存在明显过错；2、经本院释明并询问，张某某并未在本院限定的举证期限内向法院提交证明其主张的其在购买诉争房屋之前实地查勘过诉争房屋且根据张某某于20××5年3月3日向本院提交的《张某某的当事人陈述》亦可以看出张某某在购买诉争房屋前并未实地查勘过诉争房屋。又，张某某向蒋某某出具《承诺书》认可自20××3年××月8日（购买诉争房屋之日）起至20××5年××月7日止的两年后交予蒋某某无偿使用，蒋某某应在20××5年××月8日将诉争房屋清空并交付给张某某。对此，张某某辩称系因蒋某某投资失败而亏本，为筹集资本，便商议将诉争房屋出让给张某某，以便蒋某某用购房款周转。张某某出于长期合作的好意，便主动购买诉争房屋，并允许蒋某某在诉争房屋出让后继续使用两年。对此，本院认为张某某的上述行为有违正常房屋买受人的交易常态，不符合人情常理；3、关于诉争房屋的合理对价，蒋某某和张某某共同确认张某某向蒋某某支付了××200000元购房款，其中430000元系以张某某向蒋某某出借的相应款项冲抵。虽然根据市场行情和评估机构的相关评估报告，××200000元系诉争房屋的合理市场价格，但本院经审查认为，基于蒋某某和张某某之间的特殊关系，结合张某某在谢某某提交的录音中所称的“我老爸当时用七十多万买过来，七十多万买过来很划算”和二被告具有长期合作炒股关系、资金往来较为频繁的事实，故本院要求二被告在本院限定的举证期限内提交二被告关于案涉银行账户交易明细记录以证明二被告主张的双方之间仅存在关于诉争房屋的资金往来（注：上述430000元借款系冲抵相应金额购房款，故亦属于关于诉争房屋的资金往来）的事实，但二被告均未提交，故不排除二被告有串通嫌疑，即张某某就诉争房屋实际支出的金额并未达到××200000元，故张某某和蒋某某应承担举证不能的法律后果；4、经本院多次传唤与沟通，蒋某某均以人在外地为由拒不到庭进行陈述和接受本案其他当事人的质询。又，根据二被告的一致陈述，张某某在收到蒋某某两万元好处费之后才与蒋某某合作演戏，虚构二被告具有特殊关系的相关事实以欺骗并安抚谢某某，目的是使谢某某相信诉争房屋将在转移登记给张某某后两三年内由蒋某某挣钱回购后还给谢某某，以满足谢某某的愿望。对此，本院认为二被告的上述行为过于反常且有违伦理道德，由此佐证了二被告之间具有某种恶意串通的嫌疑。综上，本院综合全案认为，即使诉争房屋目前已登记在张某某名下，但张某某于本案中并不符合善意取得诉争房屋所有权的条件，其在诉争房屋交易过程中存在明显过错及与正常民事活动常理相悖的地方。鉴于蒋某某和张某某之间的特殊关系，故二人恶意串通、损害谢某某的利益具有高度盖然性，故本院依法认定蒋某某和张某某分别于20××4年××月8日签订的《房屋买卖合同》和20××4年××月9日签订的成存房买第258503号《成都市存量房买卖合同（自由成交）》均系无效合同。二、关于被告张某某和被告蒋某某就诉争房屋分别于20××4年××月8日签订的《房屋买卖合同》和20××4年××月9日签订的成存房买第258503号《成都市存量房买卖合同（自由成交）》被认定为无效后的法律后果和当事人权利救济问题。本院认为，根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，虽诉争房屋现登记在张某某名下，但张某某并非诉争房屋的合法所有权人，故谢某某和蒋某某并无合同约定义务或法定义务将诉争房屋实际交付给张某某。又，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或或者被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，张某某从蒋某某处取得的诉争房屋并不当然基于离婚协议书的约定归谢某某所有，而应首先恢复登记至蒋某某名下的原始状态。关于谢某某与蒋某某之间的离婚协议书是否有效及诉争房屋是否经谢某某和蒋某某协商一致归谢某某所有（离婚协议书载明诉争房屋的最终产权将归属于谢某某和蒋某某之子蒋敦翰）系属于不同法律关系，不在本案审理范围。故，于本案中，蒋某某和张某某并不负有协助谢某某将诉争房屋转移登记至谢某某名下的合同约定义务或法定义务。于此，本院建议谢某某另案向蒋某某单独主张其对诉争房屋的所有权，以便结合本案经审理查明事实，最终确认诉争房屋的归属问题。又，经本院多次组织各方进行调解并向张某某本人口头释明其主张的合同效力与法院认定的不一致，并询问其是否变更诉讼请求，张某某始终未给予明确答复。对此，张某某仅表示若其最终无法取得诉争房屋的所有权，其已向蒋某某支付的××200000元购房款（包括张某某向蒋某某出借的用于冲抵购房款的430000元借款）应作为谢某某和蒋某某的夫妻共同债务予以偿还。（详见张某某的委托代理人韩东提交的代理词相关意见）鉴于张某某的该主张属于另一法律关系，故本案对于是否应由谢某某、蒋某某连带向张某某返还购房款××200000元不予评述。为保障当事人合法权益，建议张某某在本案判决生效后另案主张其债权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十七条、五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释》（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）张某某和被告（反诉被告）蒋某某就位于成都高新区神仙树南路8号14栋3单元3层1号房屋分别于2014年1月8日签订的《房屋买卖合同》和2014年1月9日签订的成存房买第258503号《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；二、驳回原告（反诉被告）谢某某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张某某的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取7350元，反诉案件受理费减半收取7350元，诉讼保全费3020元，共计17720元，由原告（反诉被告）谢某某承担10320元，由被告（反诉被告）蒋某某承担25元、由被告（反诉原告）张某某承担7375元。（此款谢某某、张某某已分别预交，蒋某某和张某某于本判决生效之日起十日内分别向谢某某支付25元。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王 静二〇一五年十一月二十五日书 记 员 杨 茜速 录 员 张余杰