湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终975号
上诉人（原审被告）：恩施山泰水电设备制造有限责任公司，住所地：湖北省恩施市金桂大道141号。
法定代表人：毛善太，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范宏顺，湖北硒都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永龙，男，生于1987年8月12日，汉族，户籍地：四川省泸州市马潭区，现住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：李璐，湖北联信律师事务所律师。
上诉人恩施山泰水电设备制造有限责任公司（以下简称山泰公司）因与被上诉人王永龙租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山泰公司的委托诉讼代理人范宏顺，被上诉人王永龙的委托诉讼代理人李璐到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。
山泰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费用由王永龙承担。事实和理由：一、一审认定事实及适用法律错误。1、按照租赁合同的惯例及双方当事人签订的合同约定，王永龙履行支付租金的义务在先。本案不适用合同法第六十五条的规定。2、王永龙拒付租金，山泰公司未向其交付房屋属于自救行为，不能以此认定山泰公司违约。3、租赁房屋一直处于待交付状态，原租赁合同已经到期，只是临时使用，随时可以交付，山泰公司不存在不能履行的问题，同时也没有违约故意。二、一审程序违法。山泰公司没有同意解除合同，且山泰公司在一审中提出了反诉，一审法院对反诉没有进行处理，属于程序违法。
王永龙辩称：本案的履约保证金应当退还。一、根据双方对于违约责任的约定，王永龙不存在违约，第一期租金是在接收房屋之前交纳，租金每半年支付是针对之后的房租。王永龙在2015年11月要求过接收房屋并交纳租金。二、王永龙没有拿到项目，是因为没有接收到房屋，厂家不授权。山泰公司没有任何损失，涉案房屋一直由新长城4S店在租赁，且房屋租金是增加了。三、山泰公司一审和二审提交的部分证据虚假，新长城在2016年3月份的通知可以在一审提交。双方在一审时已经明确解除合同，之后的损失与王永龙没有任何关系。四、电话录音资料在一审就已经提交法院，但对方律师未质证。五、山泰公司在一审中提起的反诉，一审法院进行了审理，程序没有任何错误。
王永龙向一审法院起诉请求：判令山泰公司退还王永龙履约保证金6万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年12月1日起至给付之日止的利息；山泰公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月3日，山泰公司（甲方）与王永龙（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：乙方因经营的需要，需租用甲方厂房，经甲、乙双方友好协商，就乙方承租甲方厂房从事汽车经营一事订立以下合同，并共同遵守执行：一、租用厂房位置位于恩施市金桂大道141号（山泰公司院内），面积1512㎡（长3×7，宽3×24）。二、费用及缴纳期限：1、每年租金665280元，前三年租金不变，三年后由甲方按市场行情另行确定；3、租金每半年提前支付，水电费按月支付；5、履约保证金10万元（先交6万元，一年以内交齐）。三、承租期限为五年，即从2015年12月1日起至2020年11月30日止，合同到期，甲方出租，同等条件乙方优先。十二、缴纳履约保证金后合同生效。合同还对各自的权利、义务，违约责任等进行了约定，但对交纳租金的具体时间、何时交付租赁物，双方未有约定。合同签订当日，王永龙向山泰公司支付了履约保证金6万元。之后，王永龙未向山泰公司支付租金，山泰公司也未向王永龙交付租赁物。
另查明，双方当事人签订租赁合同时，租赁物由案外人恩施新长城华通汽车销售服务有限公司（以下简称新长城公司）承租，从事品牌为“雪佛兰”车的销售，租期截至2015年11月30日。
庭审时，双方均确认租赁物一直由新长城公司使用。山泰公司办公室主任张复敏陈述，新长城公司自2015年12月1日起每月支付租金15万元，但双方未签订租赁合同。王永龙当庭提出解除双方签订的《厂房租赁合同》，山泰公司表示同意，同时认为合同被解除是王永龙违约所致，故按照合同约定不退还履约保证金。
一审法院认为，山泰公司与王永龙签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实来看，双方签订的合同并未实际履行，现双方均同意解除合同，应予以确认，即双方于2015年7月3日签订的《厂房租赁合同》于2016年4月15日解除。双方签订的合同没有约定交付租赁物和支付租金的具体时间，但依据“先交租金后使用租赁物”的约定，且租赁期限自2015年12月1日起，故双方最迟应在租期起始日履行各自的义务。合同法第六十五条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。山泰公司和王永龙均未履行，各自存在同等的违约责任，应由各自承担。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故山泰公司应当退还王永龙的履约保证金6万元。根据前述的违约责任，王永龙要求山泰公司支付利息的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告恩施山泰水电设备制造有限责任公司于判决生效后三日内退还原告王永龙履约保证金6万元；二、驳回原告王永龙的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告王永龙负担650元，被告恩施山泰水电设备制造有限责任公司负担650元。
本院二审期间，山泰公司提交了三组证据：证据一、反诉状、反诉诉讼费收据。拟证明：山泰公司在一审中提起了反诉的事实。证据二、新长城公司给山泰公司的通知、山泰公司与恩施中安汽车贸易公司的厂房租赁合同。拟证明：本案诉争的厂房新长城公司临时租赁的期限至2016年4月底；本案诉争部分厂房出租出去的时间是2016年7月1日；该部分厂房有两个月没有出租出去，造成了山泰公司的租金损失。证据三、照片十四张。拟证明：诉争厂房腾退情况及时间；诉争部分厂房至今未招租成功，该部分厂房到目前已经造成了大量的租金损失。王永龙上诉提交了电话录音整理资料一份，通话人是王永龙和山泰公司的张复敏。拟证明：2015年11月，王永龙多次打电话要求接房，交纳房租，山泰公司一直没有答复并推诿，王永龙不存在违约行为。
本院组织当事人进行了证据质证。王永龙对山泰公司提交的证据的质证意见为：对证据一，反诉诉讼费收据不能作为证据，一审庭审时已就反诉部分进行审理，当庭口头裁定准予山泰公司撤诉；对证据二，通知时间是2016年3月31日，一审开庭是2016年4月15日，该证据不属于新证据。厂房租赁合同与王永龙无关，山泰公司出租时间和对象与王永龙无关，无法判断该合同的真实性，山泰公司一审时同意解除合同，房屋是否租赁与王永龙无关；对证据三，照片是一审开庭之后形成，不属于新证据，一审时双方已经解除了合同，山泰公司没有招租与王永龙无关。山泰公司对王永龙提交的证据的质证意见为：无法核实该通话录音的真实性，通话的时间是2015年11月，不属于二审新证据，不能达到王永龙的证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：山泰公司提交的反诉状和反诉诉讼费收据真实，但是山泰公司在一审庭审过程中明确放弃了反诉，一审法院已当庭裁定予以准许。故山泰公司在二审中提交上述证据不能证明一审程序违法，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。新长城公司给山泰公司的通知、山泰公司与恩施中安汽车贸易公司的厂房租赁合同、照片不能证明诉争部分厂房至今未招租成功、造成租金损失的金额。王永龙提交的电话录音资料内容不能证明山泰公司拒收租金的事实，不能达到其证明目的。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为王永龙起诉要求山泰公司退还履约保证金能否得到法律支持。对该争议焦点涉及的几个法律问题评析如下：
一、对《厂房租赁合同》的解释
合同解释是确定当事人双方的共同意思。基于合同文义，把全部合同条款看作一个统一整体，从各个合同条款及构成部分的相互关联、所处的地位和总体联系上阐明当事人争议的合同用语的含义，拟出欠缺的合同条款。本案中，《厂房租赁合同》中约定了租赁期限的起止日期，并约定租金每半年提前支付，虽然双方未在合同中写明第一期租金交纳的具体日期及山泰公司向王永龙交付租赁房屋的时间，但是根据现有的合同条款，应认定王永龙支付租金的时间在山泰公司向其交付租赁房屋之前，双方约定履行合同的先后顺序应为先交纳租金，后接收租赁房屋。
二、本案应适用先履行抗辩权的规则
双务合同，是双方当事人互负对待给付义务的合同，即一方当事人之所以负给付义务，在于取得对方当事人的对待给付。租赁合同是双务合同，适用同时履行抗辩权或者先履行抗辩权等规则。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，先履行抗辩权发生于有先后履行顺序的双务合同中。如果两个对立的债务无先后履行顺序，就适用同时履行抗辩权，而不成立先履行抗辩权。本案中，王永龙与山泰公司已经约定了合同履行的顺序为先交纳租金，后交付租赁房屋，在王永龙未按约定提前支付租金的情形下，先履行抗辩权成立并得以行使，产生后履行一方可一时中止履行自己债务的效力，对抗先履行一方的履行请求，以此保护自己的期限利益、顺序利益。
三、已收取的6万元履约保证金不予退还
先履行抗辩权的行使不影响后履行一方主张违约责任。本案中，山泰公司与王永龙在《厂房租赁合同》中的违约责任项下约定，拖欠费用的，视为实质性违约，甲方山泰公司有权解除合同，乙方王永龙所交的保证金和租金均作为违约金，不再退还。租赁合同中的履约保证金性质上属于违约金，王永龙未按合同约定提前支付租金，也未提交充分证据证明其要求向山泰公司交纳租金履行合同的事实。相反，山泰公司提交的证人证言等证据能够证实王永龙与山泰公司协商要求解除合同，退还6万元的事实。山泰公司允许原承租人恩施新长城华通汽车销售服务有限公司继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，山泰公司可随时要求该公司腾退，山泰公司具备随时向王永龙交付租赁房屋的履行能力，在王永龙未按约定提前交纳房屋租金的情况下，山泰公司未提前腾空租赁房屋减少了损失的扩大，不违反合同约定和法律规定，不能视为山泰公司拒绝履行合同义务，不构成违约。王永龙未按约定交纳租金，拖欠费用为实质性违约，山泰公司得以保留已收取的6万元履约保证金。
综上，山泰公司的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03647号民事判决；
二、驳回王永龙的诉讼请求。
一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，均由王永龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年十月二十一日
书记员 何奕娥