河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1602民初2386号
原告（申请执行人）：宋卫卫，男，1995年2月16日生，汉族，住河南省。
委托诉讼代理人：刘文杰，河南众望律师事务所律师。
被告（案外人）：郭书华，男，1982年8月13日生，汉族，住河南省淮阳县。
委托诉讼代理人：邵士磊，河南众望律师事务所律师。
被告（被执行人）：王晓丽，女，1986年1月28日生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。
原告宋卫卫与被告郭书华、被告王晓丽执行异议之诉一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋卫卫的委托诉讼代理人刘文杰、被告郭书华的委托诉讼代理人邵士磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋卫卫向本院提出诉讼请求：1、准许执行原告申请查封的被告王晓丽购买的由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告宋卫卫与被告王晓丽借款合同纠纷一案，在审理过程中，原告宋卫卫申请诉讼保全，川汇区人民法院于2016年11月25日将被告王晓丽购买的由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋予以查封。2016年11月28日川汇区法院作出（2016）民初4867号民事调解书。调解书履行期限届满，被告王晓丽不履行还款义务，原告宋卫卫申请强制执行，申请对查封标的依法拍卖。
在执行过程中，被告郭书华对执行标的提出书面异议。川汇区法院于2018年3月19日作出（2018）豫1602执异37号执行裁定书：中止对被告王晓丽名下由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋的执行。
原告认为，一、被告郭书华与被告王晓丽之间的所谓的债权债务未经过法定程序予以确认，且无具有公效力的法律文书，两被告之间是否存在债权债务无法确定。二、虽然被告王晓丽名下的涉案房屋没有总的权属证书，但是被告在购买涉案房屋时已办理了房屋买卖合同备案，被告王晓丽对该涉案房屋已具有了准物权，同时对外具有了对抗效力。虽然被告郭书华诉称被告王晓丽已将涉案房屋用来抵偿所谓的是否存在的待查债务，但是由于在原告宋卫卫申请查封该涉案房屋时，两被告并未办理房屋买卖合同变更登记，未完成物权法规定的交付要件，准物权并未发生变动，该房屋在房管部门未办理变更登记之前仍属于被告王晓丽所有。因此，该准物权因未办理准物权变更登记而不能对抗第三人，更不能对抗川汇区法院依法采取的财产保全措施。原告宋卫卫向法院申请查封被告王晓丽名下涉案房屋程序合法。因此,原告向川汇区人民法院申请对涉案房屋依法进行拍卖来实现财产保全的目的，符合法律规定，依法应予支持。三、退一步讲，即便被告郭书华与被告王晓丽之间存在真实的债权债务关系，二被告之间对该涉案房屋之间的约定因未依法在房管部门办理房屋买卖合同变更备案登记，充其量二被告之间形成的是一种债权，而不是具有对抗效力的物权。
综上，被告郭书华的执行异议不成立，不应当得到支持，请求法院查清事实后，判决依法恢复对被告王晓丽购买的由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋的执行。
被告郭书华辩称：1、涉案房屋已经出卖并交付给郭书华，郭书华已实际占有该房屋；2、本案涉案房屋未办理房产证的原因是由于开发商手续不齐全造成的，郭书华并无过错；3、该执行异议裁定法律适用正确，程序合法。综上，驳回原告诉讼请求。
被告王晓丽缺席未答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人举证、质证及庭审查明，本院确认以下案件事实：王晓丽之夫魏李辉借郭书华60.3万元未偿还，魏李辉、王晓丽夫妇于2015年6月18日与郭书华签订房屋买卖协议，同意将其夫妻共同财产以王晓丽的名义购买的由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋，以40万元的价格抵偿给郭书华。该房屋买卖协议签订后，王晓丽将该房的商品房买卖合同原件、销售不动产统一发票原件、周口市商品房买卖合同备案表原件及该房屋均交付给郭书华。郭书华自2015年6月居住至2017年1月后。郭书华2017年2月1日将该房屋租赁给郭威，并与郭威签订租赁合同，合同约定每年房租1.5万元，租赁期限至2020年2月日。该房屋的物业费、水电费等费用均由郭书华支付。
宋卫卫诉王晓丽借款合同纠纷一案，宋卫卫在审理中申请诉讼保全，本院于2016年11月25日作出（2016）豫1602民初4867号民事裁定书，将以王晓丽的名义购买的由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋予以查封。2016年11月28日，本院案出具（2016）豫1602民初4867号民事调解书，调解书内容：一、被告王晓丽于2016年12月31日前给付原告宋卫卫本金200000元，于2017年1月15日前给付原告宋卫卫本金及利息230000元（本金150000元，2015年10月1日-2016年9月30日利息80000元）。二、上述款项如不按期履行，按本金350000元约定的利息2分计算（自2015年10月1日起至借款还清之日止）。调解书履行期限届满，被告王晓丽不履行还款义务，原告宋卫卫申请强制执行，要求对保全房屋依法拍卖。案外人郭书华提出执行异议，称“王晓丽之夫魏李辉借郭书华60.3万元不能归还，其夫妻双方于2015年6月18日与我签订房屋买卖协议，将王晓丽名下由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋，以40万元的价格抵偿给我。用于偿还所欠我的债务。因该房现已归我所有，所以我对该房产的查封提出异议，要求解除对该套房产的查封。”本院于2018年3月19日出具（2018）豫1602执异37号执行裁定书，认为异议人郭书华异议成立，裁定“中止对被执行人王晓丽名下由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋的执行。”宋卫卫不服裁定，遂提起本案执行异议之诉。
由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋至今未在周口市不动产登记中心办理权属总证。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案，郭书华在宋卫卫申请查封本案标的房屋之前已与王晓丽、魏李辉签订合法有效的书面买卖合同并占有使用出租收益该房屋，且已支付了房屋全部价款；郭书华未能办理过户登记系因该房产未在周口市不动产登记中心办理权属总证，郭书华本身不具有过错。案外人郭书华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应中止对郭书华已购买的王晓丽名下由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋的执行。原告诉请准许执行被告王晓丽购买的由麒麟（周口）置业有限公司开发的位于莲花路××风情××楼××单元××号房屋，理由不当，且没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：
驳回原告宋卫卫的诉讼请求。
案件受理费7750元，由原告宋卫卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 蔡常青
审判员 律云华
审判员 董春艳
二〇一八年六月二十日
书记员 谢莹莹