河南省邓州市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫1381民初2225号
原告：陈国敏，男，1969年7月14日出生，汉族，工人，住新野县。
原告：李国玲，女，1977年8月19日出生，汉族，工人，住址同上，系陈国敏妻子，
二原告共同委托代理人：梁中保，新野县法律服务所法律工作者。
二原告共同委托代理人：陈化敏，女，1959年10月14日出生，汉族，市民，住新野县，
被告：ＸＸ，男，1964年7月15日出生，汉族，市民，住新野县，
委托代理人：樊新英，河南同心德律师事务所律师。
被告：罗花然，男，1963年11月12日出生，汉族，农民，住新野县，
第三人：李德银，男，1941年6月9日出生，汉族，住新野县。
原告陈国敏、李国玲与被告ＸＸ、罗花然，第三人李德银为确认合同有效纠纷一案，新野县人民法院受理后做出（2015）新民商初字第00016号民事判决，判决：一、驳回原告陈国敏、李国玲主张其与被告罗花然于2010年3月16日签订房屋买卖协议有效的诉讼请求。二、被告ＸＸ、罗花然于本判决生效后十日内各返还原告陈国敏、李国玲购房款14万元，被告罗花然对被告ＸＸ返还的14万元承担连带责任。三、驳回陈国敏、李国玲的其他诉讼请求。陈国敏、李国玲、ＸＸ不服提起上诉，南阳市中级人民法院作出（2015）南民二终字第01336号民事裁定，裁定：“一、撤销新野县人民法院（2015）新民商初字第00016号民事判决；二、发回新野县人民法院重审。”后又作出（2016）豫13民辖8号民事裁定，裁定：“本案由邓州市人民法院管辖。”邓州市法院依法组成合议庭，于2016年11月14日对该案与ＸＸ诉陈国敏、李国玲、白清梅，第三人罗花然确认合同无效案合并公开开庭进行了审理。原告陈国敏、李国玲及其委托代理人梁中保、陈化敏，被告ＸＸ及其委托代理人樊新英到庭参加了诉讼，被告罗花然经公告传唤逾期未到庭参加诉讼，第三人李德银经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国敏、李国玲诉称：2009年10月28日，第三人李德银与被告ＸＸ、罗花然签订土地转让协议，以20万元的价格将位于新野县城石头街的老宅基卖给被告ＸＸ、罗花然。二被告在购买的地皮上联合开发建成二套三层房屋。2010年3月16日，被告罗花然与二原告签订房屋买卖协议，以28万元的价格将东边的一座卖给二原告，并约定协助二原告办理产权登记。原告向二被告支付完全部房款后，经被告ＸＸ、罗花然同意入住。后二原告催促二被告协助办理房屋的产权过户登记手续，被告ＸＸ、罗花然相互推诿，不予协助。房屋买卖协议不违反法律规定，是双方真实意思表示，且二原告支付了相应的房款，入住很久，属于善意取得。现请求：一、确认原告陈国敏、李国玲与被告ＸＸ、罗花然于2010年3月16日签订的房屋买卖协议有效，二、被告ＸＸ、罗花然及第三人李德银限期协助二原告办理房屋产权过户转移登记。3、二被告赔偿原告损失56000元（房款28万元的20%）。
原告陈国敏、李国玲向法庭提交以下证据：
1、ＸＸ收条1份，证明2010年元月27日，被告ＸＸ收到二原告15万元房屋预付款。
2、房屋买卖协议1份，证明2010年3月16日，原告陈国敏、李国玲与被告罗花然签订房屋买卖协议，双方约定了价款、违约责任等事宜，房屋已交付。
3、罗花然收条1份，以证明二原告已全额支付房款28万元。
4、民事裁定书1份，以证明ＸＸ与罗花然合伙建造本案争议房屋。
5、新野县国土局询问ＸＸ笔录1份，证明被告ＸＸ、罗花然是合作开发关系，被告ＸＸ对房屋买卖知情。
6、新野法院调查罗花然的笔录1份，以证明二被告开发房产并经协商平均分配及罗花然ＸＸ收到原告28万元，经算账后ＸＸ又收罗花然10万元，下欠14万，另一套房产卖给胡雪川，该买卖协议有ＸＸ和罗花然的签字。
7、新政（2013）51号批复、新国土资（2013）146号、147号文件、新野县城乡规划局证明、新野县国土资源局复函、新野县城乡规划局征询函、李德银土地证各1份，证明第三人李德银于2012年7月4日办理的（2012）113号建设工程规划许可证已被依法收回，土地证上的面积已被撤销了47.07平方米，现土地使用权人非被告ＸＸ，被告ＸＸ、罗花然在未办理合法土地使用证、建筑规划许可证的情况下非法开发房地产，二人开发行为无效。
8、民事起诉状2份，以证明ＸＸ威逼原告李国玲出具保证，保证不是二原告的真实意思表示，保证无效。
9、新野县公安局汉城派出所情况说明1份，证明原告李国玲、陈国敏多次受到被告ＸＸ威胁，保证是被迫所写。
10、胡雪川的购房协议一份，以证明该协议上有ＸＸ、罗花然的签名，二人是合伙建房。
被告ＸＸ辩称：二原告与罗花然所签的房屋买卖协议无效，罗花然在ＸＸ不知道情况下处分了二人共有的房屋，房屋是二人共同开发。根据物权法规定，合同应为无效，故原告应搬出房屋。原告称的违约不存在，罗花然没有私自处分共有财产的权利，且ＸＸ知道该情况后，三方对房屋又进行了约定，有罗花然、ＸＸ、李国玲共同写的保证。
被告ＸＸ向法庭提交如下证据：
1、转让地皮协议书1份，以证明李德银将其所有的老宅基以20万转让给ＸＸ；
2、保证书1份，以证明ＸＸ得知罗花然私自将房屋卖给李国玲后，ＸＸ、李国玲、罗花然三方到一起约定，李国玲保证2011年4月24日前罗花然把24万还给ＸＸ，否则李国玲等自动搬离。
依据以上有效证据，结合原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：第三人李德银系被告ＸＸ的岳父，在新野县××街道××社区石头街有老宅基一处。2009年10月，第三人李德银将该处宅基地以20万元的价格转让给被告ＸＸ。被告ＸＸ、罗花然合伙在该宅基地上建成四间门面三层房屋，分为东西两座。双方协商：“ＸＸ投入地皮，罗花然投入建筑材料包括钢筋、水泥、砖头等，由罗花然找建筑队施工，工钱由罗花然支付，房屋建成后各占一半”。2010年1月17日，被告ＸＸ、罗花然共同将西座房屋卖给胡雪川，售价29万元。2010年3月16日，被告罗花然与原告陈国敏、李国玲签订协议，内容为：“甲方：卖方罗花然，乙方：买方陈国敏、李国玲，下列房屋买卖，经双方充分协商，一致自愿签订协议，以资共同信守。一、甲方的房地产位置在石头街东边，新建独院两座，其中，东边一座，大门向北，大约6米×13米，三层窗户整齐，防盗门一个，三楼铁门一个。二、双方签订的总价为小写280000元整，大写贰拾捌万元整，一次性交清。三、卖方应保证交易的房产无任何产权纠纷，不得房产贷款抵押，交易后如有产权等纠纷未尽事宜，卖方应无条件退款并承担违约责任及负责解决，买方不负任何责任，并有权要求解除合同。四，甲方提供有关房产转移过户的所有手续。五、任何一方违约，都须向对方支付差额的20%的违约金。六、房屋出现质量问题，由甲方负责。”协议签订后，被告罗花然将房屋交付给原告陈国敏、李国玲。现原告陈国敏、李国玲及白清梅共同居住于此，该房屋未办理房屋产权登记。
另查明，2010年8月11日，第三人李德银以自己名义为诉争房屋所占用的土地办理了国有土地使用证，又据此于2012年7月4日补办了建筑工程规划许可证。2013年10月，新野县人民政府批准第三人李德银土地使用证变更登记，现第三人李德银持有土地使用证载明的面积为77平方米，第三人李德银以自己名义补办的建筑工程规划许可证因国有土地使用证证载面积发生变更，已被新野县城乡规划局依法收回。
本院认为：本案诉争的房屋系ＸＸ、罗花然联合在李德银老宅基上所建房屋，该房建前没有办理建设工程规划许可证，后虽然补办但又被规划部门收回，故应视为未取得规划许可证，另外李德银所持有的新G（2010）002000645号国有土地使用权证面积也被变更登记，被变更登记为77平方米，争议房屋能否取得原证面积为124平方米的土地使用证、建设工程规划许可证，是否是违法建筑属不确定状态，应有相关行政机关予以确认。原告陈国敏、李国玲请求确认合同有效，要求被告ＸＸ、罗花然及第三人李德银协助办理房产过户登记，实际是确认建筑权利归属和内容，依照相关民事政策，此类纠纷应由行政部门解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回原告陈国敏、李国玲的起诉。
案件受理费200元，予以退回。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 沈 彬
审判员 赵金满
审判员 张柱峰
二〇一六年十二月二十三日
书记员 全惠雅