北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第9046号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京美丽家园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里2、3号楼一层B座108室。
法定代表人李英，执行董事。
委托代理人牛增科，北京市嘉安律师事务所律师。
委托代理人李娟，女，北京美丽家园房地产经纪有限公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾亚卫，女。
上诉人北京美丽家园房地产经纪有限公司（以下简称：美丽家园公司）因与被上诉人贾亚卫合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
贾亚卫在原�法院诉称，我和美丽家园公司于2012年11月6日签订了房屋出租合同。在合同履行过程中，我接到美丽家园公司的电话，其表示因拆除隔断而不租了，我表示可以不租但要承担违约责任并把房屋恢复原状，但双方一直没有协商一致。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令美丽家园公司：1、要求确认双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2014年6月22日解除；2、向我支付违约金5150元；3、向我支付自2014年6月1日至2014年6月22日期间的房租3777元；4、向我支付水费200元、燃气费123.12元、电费730.82元、有线电视费108元、保洁费500元、装卸和运输费300元；5、向我返还搬走的小天鹅洗衣机1台、安吉尔饮水机1台、组合电视柜一组、黑色大理石电话台1个、机顶盒1个、大鞋柜1个、茶几1个、钥匙3套、门禁扣2个、电卡1张；6、向我赔偿修理和恢复损坏的物品费用8197.95元；7�承担本案诉讼费。
美丽家园公司在原审法院辩称，首先，我方同意解除双方的合同，但不同意支付违约金，因为我方不存在违约行为，导致合同不能履行的原因是政府部门要求我方拆除房屋隔断，属于情势变更，如果继续履行合同，明显不公平，且在房屋隔断拆除当日，我方即与贾亚卫联系解除合同或者调整房屋租金，但遭到贾亚卫的拒绝。其次，我方的租金已经支付至2014年6月7日，且我方在2014年6月10日将电卡、钥匙等交给贾亚卫，贾亚卫实际控制房屋，故我方不同意支付2014年6月1日到6月22日期间的房租。第三，我方同意按相关凭证承担2014年6月10日之前实际发生的水费、燃气费、电费、电视费，但不同意承担保洁费、装卸和运输费。第四，我方不同意支付修复费用，理由是贾亚卫自行收回房屋时我方并不在场，相关物品也不是我方损坏，且贾亚卫的修复费用系�自行估价。第五，我方不同意返还贾亚卫主张的物品，理由是贾亚卫单方自行收回房屋，我方对相关物品不知情，且贾亚卫向法院提交的诉状中并没有要求我方返还相关物品，而是在法院第一次开庭时变更了诉讼请求，但法院第一次开庭距其收回房屋已有一周时间，故我方认为在起诉时相关物品是存在的，贾亚卫需证明相关物品是我方搬走，且实际上相关物品也不在我方，我方属于事实上履行不能。另外，部分物品如电视柜、机顶盒在双方合同所附的物业交接单上都没有记载，部分物品如钥匙、门禁、电卡已交付给贾亚卫。此外，贾亚卫未按合同约定向我方交付3室1厅，而是交给我方1室1厅，且贾亚卫存在一房二租的情况，其行为属于违约。现我方提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2014年6月10日解除；2、贾亚卫向我方返还2014年5月20日至2014年6月7日期间的租金3090元；3、由贾亚卫承担反诉费。
贾亚卫针对美丽家园公司的反诉辩称，我不同意美丽家园公司的全部反诉请求，因为美丽家园公司的房租交至2014年5月23日，双方合同虽然约定有15天的免租期，但因美丽家园公司违约，故我只能给美丽家园公司8天的免租期，即其交纳的租金可算至2014年5月31日，而实际上其占有房屋至2014年6月22日，故其要求我返还房租没有道理。另外，我预留1间卧室是经美丽家园公司同意用于存放东西，我不存在违约行为。
原审法院经审理查明，2012年11月6日，贾亚卫（甲方）与美丽家园公司（乙方）签订了多份《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租委托合同》），合同编号分别为T×、T×1、T×2，其中T×1合同约定的主要内容为：甲方将坐落于×楼3108号房屋（以下简称3108号房屋），共3室1厅，委托乙方对外出租；委托期限共计12个月零15天，即自2013年11月23日起至2014年12月7日止；合同签订后，甲方同意预留出15天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2013年12月8日开始计算租金，即自委托日起每年乙方给甲方12个月的房租，房租每月为税前5150元，按季缴付；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责维修或给予经济赔偿，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定，因自然损坏及老化的维修责任由甲方承担；合同期内的有线电视费、签约前房屋内剩余的水、电、气等费用先由甲方代交，乙方代收，合同期满后，与备用金一并给付甲方；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同约定的1个月租金作为违约金，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，应赔偿乙�合同约定的1个月租金作为违约金，并赔偿乙方及代理出租客户造成的经济损失，违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租及相关费用全部退还对方；甲乙双方协商一致、不可抗力致使本合同不能继续履行的、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的，可以变更或解除本合同。另，该合同还附有补充条款，内容为：1、甲方同意打隔断，并同意分租（不允许地砖墙面打孔）；2、此合同提前1个月预付下一次租金。
庭审中，美丽家园公司主张已向贾亚卫支付租金至2014年6月7日，且其在2014年5月20日通知贾亚卫收房但其拒绝，故贾亚卫应当返还2014年5月20日至2014年6月7日期间的房租。贾亚卫对此不予认可，主张应当自2013年11月23日起算租金，美丽家园公司支付的租金截至2013年5月23日，且因美丽家园公司违�，不能按合同约定给予15天免租期，而是给予8天免租期，故美丽家园公司支付的租金可计算至2014年5月31日，且美丽家园公司还需支付截至2014年6月22日的租金。
庭审中，美丽家园公司主张在2014年5月20日通知贾亚卫收房，并于2014年6月10日将3108号房屋交还给贾亚卫。贾亚卫对此不予认可，主张其于2014年6月22日才将3108号房屋收回。美丽家园公司未就其主张向法院提交相应证据。另，美丽家园公司主张提前将3108号房屋退还贾亚卫系因政府部门在2013年7月1日出台文件不允许群租，后政府部门在2014年联合执法将3108号房屋内的隔断拆除，此为情势变更，且拆除隔断后若继续履行双方合同会导致明显不公平，且贾亚卫现主张的违约金过高。贾亚卫对此不予认可，主张其向美丽家园公司交付3108号房屋时没有打隔断，其虽在补充条款中同意打隔断分租，但该隔断不属于政府部门�定的群租隔断，而是其原装修时将3108号房屋的原始格局中的次卧和书房之间的隔断打通了，故其同意美丽家园公司再将次卧和书房之间的隔断恢复后予以分租，同时其亦在补充条款中明确表示了不允许在地砖和墙面打孔，即不允许在其他位置打隔断。美丽家园公司对此则主张曾与贾亚卫口头协商一致，故其在3108号房屋的客厅打隔断分成4个房间出租。贾亚卫对此则主张美丽家园公司曾仅告知其因公司员工较多，要在客厅放置上下铺，可以住8人，但未告知其将客厅隔断分租，客厅打隔断系美丽家园公司自行所为。美丽家园公司未就其主张向法院提交相应证据。另，美丽家园公司主张贾亚卫未按合同约定将3108号房屋全部交付使用，贾亚卫有违约行为。贾亚卫对此不予认可，主张双方协议的房租为6500元，但美丽家园公司认为过高，故双方协商一致后，其预留3108号房屋�的大卧室，实际交付给美丽家园公司为1间次卧、1间书房、1间客厅、1间厨房和1间卫生间。美丽家园公司虽主张曾多次向贾亚卫催要大卧室，但未就其主张向法院提交相应证据。
庭审中，贾亚卫向法院提交了交房和收房时的录像，并据此要求美丽家园公司返还洗衣机、饮水机、电视柜、电话台、机顶盒、大鞋柜、茶几、钥匙、门襟扣、电卡，但美丽家园公司则主张已于2014年6月10日向贾亚卫返还了3108号房屋的钥匙、电卡和门襟扣，而对于其他物品，则以贾亚卫无证据证明其占有且其未实际占有为由主张事实上返还不能。美丽家园公司未就其已返还钥匙、门襟扣、电卡的主张向法院提交相应证据。经查，贾亚卫收回3108号房屋时美丽家园公司未在场，且双方亦未办理交接手续。
庭审中，贾亚卫以美丽家园公司损坏3108号房屋物品为由要求其赔偿修复费用，并向法院提�了由北京京慧源装饰工程有限公司于2014年7月3日出具的《报价单》一份、照片若干，其中报价单显示修复内容为客厅和卧室的吸顶灯、垭口、灶具、毛巾杆、纱门、热水器花洒，修复金额为8197.95元。美丽家园公司则以贾亚卫单方收房为由否认损坏上述物品，且以贾亚卫自行估价为由不认可修复价格。经法院释明，双方均明确表示对于修复价格不申请鉴定。
庭审中，贾亚卫向法院提交了自来水缴费通知单、自来水发票、燃气费发票等证据，并主张其收房后实际交纳了40立方米的水，每吨5元，共计200元；交纳了54立方米燃气，每立方米2.28元，共计123.12元；电费则按签订合同时预留的电表金额730.82元；有线电视费为2013年11月23日至2014年5月22日，共6个月，每月18元，共计108元。美丽家园公司只同意交纳2014年6月10日之前发生的相关费用。另，贾亚卫主张在收房时支付了保�费500元、装卸和运输费300元，并向法院提交了收据两张及收房时的录像一份、照片若干。美丽家园公司对此不予认可。经查，贾亚卫提交的录像显示其收房时，3018号房屋内有保洁人员正在进行清扫工作。
上述事实，有双方当事人陈述、《出租委托合同》、《报价单》、录像、照片、发票、收据等证据材料在案佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，贾亚卫与美丽家园公司签订的《出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均按照合同约定履行各自的义务。
关于合同解除一节，美丽家园公司虽主张在2014年6月10日将3108号房屋交还给贾亚卫，但未就其主张向法院提交相应证据，而贾亚卫自认于2014年6月22日自行收回房屋，故对于贾亚卫要求确认双方合同于2014年6月22日解除的诉讼请求，法院予以支持，对于美丽家园公司要求确认双方合同于2014年6月10日解除的反诉请求，法院不予支持。
关于租金一节，如前所述，因法院确认双方合同于2014年6月22日解除，故美丽家园公司仍应向贾亚卫支付合同解除之前的房租，同时根据双方《出租委托合同》约定，双方已明确约定了15天的免租期，贾亚卫以美丽家园公司违约为由单方变更免租期的主张，缺乏合同依据，法院不予支持，法院确认美丽家园公司已向贾亚卫支付租金截至2014年6月7日。综上，对于贾亚卫要求美丽家园公司支付房租的诉讼请求，法院予以支持，但其主张的房租期间不当，法院予以调整，具体房租数额由法院判定。对于美丽家园公司要求贾亚卫返还相关租金的反诉请求，法院不予支持。
关于违约一节，美丽家园公司虽抗辩提前解除双方合同系行政部门不允许群租政策所致，属于情势变更，且贾亚卫同意打隔断分租。对此，法院认为，根据双方补充条款的内容，结合贾亚卫当庭陈述，可以认定贾亚卫同意的打隔断仅限于恢复3108号房屋书房和次卧的原始格局，故美丽家园公司在客厅打隔断系其单方所为，且其作为专业的房地产经纪公司，其应当预见打隔断出租房屋所存有的安全隐患，其在主观上存有过错，而相关行政部门出台禁止群租政策，亦不属于在客观上发生异常变动，故本案不符合情势变更情形。综上，美丽家园公司提前解除双方合同的行为已构成违约，应当承担违约责任，而根据双方合同约定的1个月房租的违约金，未明显过分高于实际损失，故对于美丽家园公司提出的违约金过高的抗辩意见，法院不予采信，对于贾亚卫要求美丽家园公司赔偿违约金的诉讼请求，法院予以支持。因美丽家园公司未就贾亚卫存有违约行为提供相应证据，�院不予采信。
关于返还物品一节：对于钥匙、电卡、门襟扣，在双方交接房屋后，上述物品应当由美丽家园公司直接占有保管，现其虽抗辩已向贾亚卫返还，但无相应证据佐证，法院对其抗辩意见无法采信，美丽家园公司应当予以返还；对于洗衣机、饮水机、电视柜、电话台、机顶盒、大鞋柜、茶几，上述物品在合同期内虽亦应当由美丽家园公司保管，但考虑到上述物品需放置在3108号房屋内供租户实际使用，美丽家园公司无法直接占有保管，而贾亚卫收回房屋时系单方所为，美丽家园公司未在现场，且双方亦未办理相关交接手续，故在无充分证据佐证上述物品由美丽家园公司实际占有的情况下，在客观上无法要求美丽家园返还上述物品。综上，对于贾亚卫要求美丽家园公司返还相关物品的诉讼请求，法院部分予以支持。
关于修复费用一节，根据双方《出租委托�同》约定，3108号房屋内设施设备如有人为损坏，美丽家园公司应当承担修复或赔偿责任。现贾亚卫虽自行收回房屋，但考虑到贾亚卫系3108号房屋的产权所有人，在通常情况下，其自行收回房屋时对房屋设施设备故意进行人为损坏的可能性不高，故美丽家园公司应当对3108号房屋内设施设备完好负有相应举证责任，在事实真伪不明时，其应当承担不利法律后果。换言之，美丽家园公司应当对贾亚卫主张的物品损坏承担相应赔偿责任，同时因双方均未申请对修复价格进行评估，故对于具体修复价格，由法院结合贾亚卫提交的《报价单》酌情判定。
关于水、电、燃气、有线电视费用、保洁费、装卸和运输费用一节，根据双方签订的《出租委托合同》约定内容及本案查明的事实，上述费用应当由美丽家园公司承担，故对于贾亚卫要求美丽家园公司支付上述费用的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认贾亚卫与北京美丽家园房地产经纪有限公司于二〇一二年十一月六日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇一四年六月二十二日解除；二、北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向贾亚卫支付二〇一四年六月八日至二〇一四年六月二十二日期间的房屋租金人民币二千五百七十五元；三、北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向贾亚卫支付水费人民币二百元、燃气费人民币一百二十三元一角二分、电费人民币七百三十元八角二分、有线电视费人民币一百零八元、保洁费人民币五百元、装卸和运输费人民币三百元；四、北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效�七日内向贾亚卫返还×楼三一〇八号房屋钥匙三把、门襟扣两个、电卡一张；五、北京美丽家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿贾亚卫违约金人民币五千一百五十元、物品损坏修复费用人民币五千元；六、驳回贾亚卫的其他诉讼请求；七、驳回北京美丽家园房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
美丽家园公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判第一项为确认贾亚卫与美丽家园公司与2012年11月6日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2014年6月10日解除。改判对方返还上诉人2014年5月20日至2014年6月7日期间租金3090元。其主要上诉理由是：1、上诉人因情势变更解除合同，不构�违约，无需承担违约责任。2、被上诉人实际已于2014年6月10日收回房屋。3、物品损坏修复费用5000元没有事实和法律依据。
贾亚卫服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：政府出台禁止群租政策，是对房屋租赁行业加强管理的措施，美丽家园公司作为专业的房屋经纪机构，应当了解和把握国家相关管理政策，该政策的出台不属于其不能预见的变化，故本案不符合情势变更情形，美丽家园公司据此解除合同理由不足。
美丽家园公司主张贾亚卫实际已于2014年6月10日收回房屋，未向本院提交证据，法院不予采信。
美丽家园公司应当对3108号房屋内设施设备完好负有相应举证责任，其未能提举相应证据，应当承担不利法律后果。一审法院酌情确定由美丽家园赔偿贾亚卫�失5000元，并无不当，本院予以确认。
综上所述，美丽家园公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百三十九元，由贾亚卫负担二十五元，（已交纳）；由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担一百一十四元，（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费三百零三元，由北京美丽家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）；
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 索 彤