湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘31民终533号上诉人（原审原告、反诉被告）：李志俊，男，1969年10月4日出生，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）：周桂珍，女，1972年9月19日出生，汉族。二上诉人的共同委托诉讼代理人：施林兵，湖南湘龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周桂林，男，1956年6月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王青云，女，1963年9月13日出生，汉族。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭斌，男，1971年8月30日出生，土家族。第三人（原审第三人）：龙山县城中片区棚户区改造开发建设指挥部。负责人：蔡龙。委托诉讼代理人：聂政，湖南喳哂呔律师事务所律师。上诉人李志俊、周桂珍与被上诉人周桂林、王青云房屋买卖合同纠纷一案，不服龙山县人民法院（2017）湘3130民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李志俊、周桂珍的上诉请求：1、依法撤销龙山县人民法院（2017）湘3130民初1611号判决；2、发回龙山县人民法院重审或直接改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、原一审法院认定事实不清、证据不足。大约在2003年，上诉人李志俊分得龙山县烟厂宿舍11栋202室房屋一套，因为当时房主张林房屋里家具未搬完，一时无法交房，而上诉人李志俊又要外出打工，于是便让相邻居住的两被上诉人帮助其到张林处取房屋钥匙并照看该房屋，在被上诉人帮助上诉人办理烟厂福利房手续时，上诉人周桂珍叫上诉人李志俊到被上诉人处拿2000元作为打工路费，只是借款而并非卖房的价款，不能认定为上诉人为卖房履行的义务。原一审判决书中认定上诉人实际受领被上诉人给付的2000元购房指标转让款构成了房屋“指标”转让，无任何证据可以证明。2、原一审法院判决适用法律错误。上诉人到被上诉人处借的2000元应认定为被上诉人所欠上诉人借款债的抵销而非履行房屋买卖合同义务。被上诉人周桂林、王青云答辩，1、2003年上诉人与被上诉人把房子分房指标卖给被上诉人，上诉人拿了2000元购房指标款。2、双方当事人的5000元借款关系与本案无实质联系。3、一审法院认定事实正确，在一二审中均能证明由被上诉人付给了上诉人2000元房屋指标转让款以及构成房屋指标转让关系属实。4、上诉人在十多年内未提出对于此房屋分房指标买卖关系的异议，仅仅是为得到房屋征收补偿款才提起的诉讼。第三人龙山县城市棚户区改造开发建设指挥部答辩，上诉人和被上诉人的纠纷与指挥部无关。李志俊、周桂珍一审法院诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间房屋买卖合同关系不成立。2、请求将第三人的房屋征收款补给原告李志俊。3、要求被告承担本案的全部诉讼费用。周桂林、王青云一审法院反诉请求：1.请求判令原告（反诉被告）继续履行和原告于2004年7月约定的住房指标买卖合同，并协助办理过户相关手续；2.请求判令原告（反诉被告）承担诉讼费用。一审法院查明，原告李志俊、周桂珍系夫妻关系。被告王青云、周桂林系夫妻关系。原告周桂珍与被告周桂林系同胞兄妹关系。为进一步深化住房制度改革，为确保原龙山卷烟厂重组加入白沙集团工作的顺利实施，根据省、州、县有关房改文件精神，结合烟厂职工住房的实际情况，2003年9月13日原龙山县住房制度改革领导小组、龙山卷烟厂印发了龙房改联字（2003）01号《关于印发的通知》。该通知第2条第3款载明“职工个人购房必须符合龙房改字[1994]01号、龙政发[1996]13号文件规定。（1）同一城镇规划区内，每户只能申请购买一套公有住房（包括集资建房）”，第3条第2款载明“房改工作时间安排从2003年9月13日开始到11月底全面完成”，第4条第7款载明“龙山卷烟厂文件《龙山卷烟厂住房管理暂行规定》第十二条：企业鼓励职工住私房，凡在城建规划内建有私房并迁出者，企业继续实行每人一次性2000元的补贴。”，第5条第1款载明“职工以标准价（并进行产权过渡的）或成本价购买公有住房的，购房后拥有完全产权，可以依法继承，可以依法进入市场等。”，以及第5条第2款载明“职工购房付清房款后，发给《房屋所有权证》及《国土使用权证》。”该通知另对职工参加房改的其他事项进行了具体约定。在原龙山卷烟厂组织实施前述通知的过程中，原告李志俊抽得龙山卷烟厂分房签第37号签，该分房签载明住房为李志俊（手写），第11栋202室。2004年1月30日案涉公有住房出售计算表载明以下主要内容：房屋产权单位为龙山卷烟厂，申请人姓名为李志俊，房屋地址、栋号、房号为11栋202号，参加工作时间为1988年5月，工龄7年，工作单位为龙山卷烟厂，等级单价为150元/㎡；房屋结构为砖混，折旧年限为13，购买楼层为2，竣工年月为1980，建筑层次为4，建筑面积为48.03㎡，层次调节为+4%；特殊因素调节为无厕所-200元；一次性付款购房的付款方式及折扣计算为：售价基数5619.51元，工龄优惠196.68元，补贴优惠1084.57元，少数民族地区一次性补520.59元，一次性付款优惠763.53元，该套住房标准价为3054.14元（售价基数-工龄优惠-补贴优惠-少数民族地区一次性补-一次性付款优惠），20%产权过渡实际补交款为763.53元，房屋总价款为3617.68元（该套住房标准价+20%产权过渡实际补交款）。上述案涉公有住房出售计算表附有原告李志俊的身份证复印件一份（1996年9月30日龙山县公安局签发，有限期限20年）。2004年6、7月被告王青云向原告李志俊给付2000元，原告李志俊将其抽得的案涉分房签交付给被告王青云。2004年7月30日被告王青云以原告李志俊名义交纳了65元资料费。2004年8月5日被告王青云以原告李志俊名义与原龙山卷烟厂签订一份《龙山县公有住房买卖协议书》，该协议约定原龙山卷烟厂将龙山卷烟厂第11单元第2层第202号的一套住房出售给原告李志俊，住房建筑面积（不含公用面积）为48.03平方米，住房等级为三等，等级单位为150元/㎡，扣除各项增减因素金额以及各项折扣后，住房总售价为3617.68元。该协议另对交易手续、维修养护及管理、购买后的房屋产权、违约责任等其他事项进行了约定。上述《龙山县公有住房买卖协议书》附有被告王青云身份证复印件一份（2004年3月10日龙山县公安局签发，有限期限20年）。同日，被告王青云以原告李志俊名义交纳了3617.68元购房款。2004年8月17日龙山县房地产管理局填发了龙山县房权证民私有字第000122**号房产证，该证载明案涉房屋所有权人为李志俊。2005年12月27日被告王青云以原告李志俊名义交纳了95元转移登记费。同日，被告王青云领取了龙山县房权证民私有字第000122**号房产证。2005年左右被告王青云将案涉房屋出租给案外人肖桂英并收取了多年租金，年租金800元—2500元不等。2012年左右二被告搬进案涉房屋居住使用至今。案涉分房签、65元资料费发票、3617.68元售房款收款收据及95元转移登记费缴款书由被告王青云一直持有至今。龙山县房权证民私有字第000122**号房产证，由被告王青云领取后一直持有至案涉房屋被征收。被告周桂林庭审陈述，其向案外人借款时将案涉土地使用证交付给案外人。2004年至今，原告周桂珍一直居住生活在湖南省龙山县政府宿舍内。原告李志俊陈述，2004年6、7月直至2013年其一直在湖南省龙山县居住生活，2013年外出务工后每年也会回来一两次。2005年左右原告李志俊、周桂珍知道二被告出租、使用案涉房屋，但在案涉房屋被征收前一直未提出过异议。另查明，2017年6月29日龙山县人民政府下发龙政发[2017]35号《龙山县人民政府关于龙山县城市棚户区改造建设项目国有土地上房屋征收决定公告》。案涉争议房屋在此次征收范围内。2017年8月17日被告王青云（被征收人）与龙山县房地产管理局（房屋征收部门）、龙山县城中片区棚户区改造开发建设指挥部（房屋征收实施单位）就案涉房屋征收补偿事宜签订一份《龙山县国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》。该合同第3条被征收房屋补偿情况中约定房屋补偿价值（含地价、成新价）为181012元（以评估结果为准）、房屋装饰装修补偿费为16495元、搬迁补助费为4000元、过渡安置费为22400元，补偿金额总计为223907元；该合同第5条奖励政策中约定被告王青云按照《征收补偿安置方案》在规定时间内签订协议并腾空房屋完成交付的享受以下奖励政策：1、奖金：上浮奖励27152元、按时签约奖20000元、按时搬迁奖20000元、货币补偿奖100000元、迁出旧城奖80000元（华塘商居城棚户区新建安置区），奖金总合计247152元。2、集体按时签约奖经龙山县房地产管理局核实后，符合此项奖励条件的另行签订协议予以奖励。3、成新奖已包含在房屋补偿价值内。4、按《征收补偿安置方案》第十一条第一款第八项享受的购房补助凭购房合同、付款收据等资料，由龙山县房地产管理局审定后另行签订房屋补助协议。该协议另对被征收房屋基本情况、房屋搬迁事项、付款方式、违约责任、办证费用等其他事项进行了具体约定。被告王青云在签订上述征收补偿协议前向第三人提供购房协议、收条及承诺书各一份。购房协议的主要内容是：2006年7月8日被告王青云以15000元价款向原告李志俊购买案涉房屋。该协议上甲方、乙方处分别有“李志俊”、“王青云”的签名。收条的主要内容是：2006年7月8日原告李志俊收到购房款15000元。该收条处有“李志俊”的签名。承诺书的主要内容是：被告王青云向第三人承诺其于2006年7月以15000元购买案涉房屋，因房产证、土地证十多年来未过户，故请求第三人给其办理房屋征收补偿手续，如因未过户造成与原告李志俊的合同纠纷，其愿意承担一切责任，与第三人无关。被告王青云认可购房协议、收条的上“李志俊”的签名系其自己书写的。原告李志俊知道被告王青云就案涉房屋签订征收补偿协议后与二被告交涉、协商，但二被告主张案涉房屋是其所有，双方协商未果。2017年10月原告李志俊将二被告诉至法院，并提出相关诉请。一审法院认为，本案的争议焦点主要是：1、原、被告之间是否构成购房指标转让合同关系。根据合同法第10条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，并不能因为没有书面合同而认定合同不成立。根据合同法第36条、第37条的规定，即使按照法定或者约定采用书面形式、合同书形式订立合同的，如果当事人一方已经履行主要义务且对方接受的，也应当认定为合同成立。本案中，原、被告之间虽然并未订立书面合同，但根据本案现有证据，可以认定原、被告之间构成购房指标转让合同关系。主要理由是：一是原告方已实际受领被告方给付的2000元购房指标转让款。无论被告王青云向原告李志俊给付案涉2000元时是基于借贷关系还是购房指标转让合同关系，即便被告王青云向原告李志俊给付案涉2000元时是基于借贷关系，原告方此后从事的民事行为也能够表明其实际接受了被告方给付的2000元借款变更为案涉房屋购房指标转让款。原告李志俊从未向被告方直接偿还过其主张的2000元借款。原告李志俊主张以案涉房屋租金偿还该2000元借款，但根据查明的事实，原告李志俊的该主张显然不符合情理。原告周桂珍虽主张其对被告方享有债权，但其亦未提供证据证明向对方主张抵销该2000元借款或者向被告方直接偿还过该2000元借款。根据本案已查明的事实，应当可以认定原告方已实际受领被告方给付的2000元购房指标转让款。即便原、被告双方就合同价款未约定或者约定不明确，根据合同法解释二第第1条的规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”，原告方也不能以合同价款未约定或者约定不明确为由主张案涉购房指标转让合同不成立，而应依法确定合同价款。另，即便被告方未按约定履行支付合同价款义务，也不能据此否定合同的成立，而应依法向被告方主张违约责任或者行使解除权。二是被告方在原告李志俊向其交付案涉分房签后已交纳了全部购房款和相关费用，且十多年来一直持有与案涉分房签、缴费凭据、房产证、土地证原件。原告李志俊庭审中陈述，其让二被告持有案涉房屋房产证、土地证是为让二被告安心，但该陈述显然与日常生活常理不符。即便将原告李志俊所欠被告方的债务总额认定为5777.68元（案涉2000元借款和3777.68元垫付款），原告方允许被告方出租案涉房屋收取租金已足以抵扣上述欠款，其无须再将案涉房屋房产证、土地证让与被告方持有或者应在被告方所收租金能够抵扣欠款时及时要求被告方返还案涉分房签、缴费凭据、房产证、土地证原件。相反地，原告李志俊将其购房指标转让给被告方后再由被告方以原告李志俊名义交款、办证、持证，更加符合情理和交易习惯。虽然案涉房屋未办理过户手续，但基于原、被告之间的至亲关系，结合日常生活经验，至亲之间未办理过户手续的现象在一定程度上客观存在，故原告方以双方未办理过户手续为由主张案涉购房指标合同不成立理由不充分。三是被告方管理、使用案涉房屋十多年期间，原告李志俊、周桂珍未提出过异议。原告李志俊主张其让被告方出租案涉房屋是为了以租金抵扣欠款，但案涉房屋租金数额已经高于原告李志俊主张其所欠被告方的前述债务。原告方应在被告方所收租金能够抵扣欠款时及时要求被告方返还案涉房屋。但是，原告方未要求被告方返还案涉房屋，且明知被告方收回出租的案涉房屋后搬入居住多年却对此未提出过异议。原告李志俊庭审中陈述，其并不知道被告出租案涉房屋收取的租金金额，故其一直没有要求被告返还案涉房屋。原告李志俊的该陈述难以令人信服。在原告李志俊未提供充分证据证明其让被告方管理、使用案涉房屋十多年并非基于购房指标转让合同而是基于其他法律关系的情况下，原告李志俊提出的以房租抵欠款的主张不能够成立，应当认定被告方系基于购房指标转让合同而管理、使用案涉房屋。原告周桂珍主张其没有卖购房指标，原告李志俊卖指标也需要其同意。但原告周桂珍在一审法院于2017年12月19日依法调取的调查笔录中被问及是否知晓李志俊将案涉房屋卖给被告方时，陈述“具体我不清楚，李志俊要出门打工，找王青云借了2000元，王青云是否要找李志俊买房，我也不清楚，我听别人说过王青云要找李志俊买房”；被问及是否偿还案涉2000元时，陈述“借钱一个星期后，我主动找王青云提出还这笔钱，王青云说李志俊要卖房，暂时不要还钱，以后我没还钱，李志俊是否还钱，我不清楚”；被问及为何让王青云拿租金时，陈述“李志俊之前说过房子要卖给王青云，是否卖了，我也不清楚，我也不管这个事”。根据原告周桂珍在一审法院于2017年12月19日依法调取的调查笔录中的上述陈述，再结合本案其他证据，可以认定原告周桂珍知道原告李志俊将案涉房屋购房指标转让给被告方的行为，且原告周桂珍一直居住生活在龙山县，其也明知被告方管理、使用案涉房屋十多年，但从未提出过异议。故原告周桂珍的主张不能成立，应当认定转让案涉房屋购房指标系原告李志俊、周桂珍的共同意思表示。综上所述，原、被告之间的购房指标转让合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为成立且有效。原告方提出要求确认原、被告双方房屋买卖关系不成立的诉讼请求，一审法院不予支持。2、二被告要求二原告继续履行购房指标转让合同是否应予支持。根据合同法第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，原、被告之间构成购房指标转让合同关系，原告方作为购房指标的转让方应按约定将购房指标让与被告方，并协助被告方办理案涉房屋的过户手续。但根据物权法第28条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，现案涉房屋属于龙山县城市棚户区改造建设项目征收范围内，原、被告双方已不能办理案涉房屋的过户手续。故被告方反诉要求原告方继续履行合同，于法无据，不予支持。被告方主张原告方应配合其在第三人处办理相关手续，但被告方在庭审中已明确将其反诉请求由“判令反诉被告继续履行2004年7月的住房指标买卖合同，并协助反诉原告办理在第三人处的征收补偿手续”变更为“判令反诉被告继续履行2004年7月的住房指标买卖合同”。因被告方有关要求原告方配合办理征收补偿手续的主张不在其提出的反诉请求范围内，故对该主张在本案中不予处理。3、二原告要求将第三人的房屋征收补偿款补给二原告是否应予支持。原告方要求将第三人的房屋征收款补给原告方，但原告方提出的该项诉求，不属于本案的审理范畴，不宜在本案中处理。故对原告提出的该项诉请不予支持。二审双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实相一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在购房指标转让合同关系。本案中，上诉人已实际接受了被上诉人给付的2000元购房指标转让款，被上诉人在上诉人向其交付涉案分房签后已交纳了全部购房款和相关费用，十多年来一直持有涉案分房签、缴费凭据、房产证、土地证原件并管理、使用涉案房屋。因上诉人与被上诉人间存在至亲关系，而未办理房屋过户手续。双方虽未签订书面转让合同，但被上诉人已经履行房屋买卖合同付款这一主要义务且上诉人接受并将房屋交付给被上诉人管理和居住至今，双方的购房指标转让合同关系成立。上诉人将购房指标转让给了被上诉人后，就无权领取该房屋的征收补偿款，故对上诉人的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，李志俊、周桂珍的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李志俊、周桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  曾浩恒审判员  李华华二〇一八年七月十七日书记员  杨晓芳附相关裁判法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......