广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初4204号
原告广东金诺物业管理服务有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人叶伟雄。
委托代理人唐玲、黄想雯，该公司员工。
被告王晓莉，女，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码×××032X。
委托代理人王春燕、陈润发，广东通利达律师事务所律师。
原告广东金诺物业管理服务有限公司诉被告王晓莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法由审判员梁逵适用简易程序独任审判，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代表人唐玲、黄想雯，被告的委托代理人王春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2007年5月31日与佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿房产公司）签订合同编号为Y005940的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告向哥顿房产公司购买位于顺德区大良街道古鉴村委会康格斯花园二区（玫瑰苑）61号房产。根据合同第九条关于商品房交付期限的约定，哥顿房产公司应于2008年3月30日前将商品房交付被告使用；补充协议第八条第2项约定：“买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间。如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。”哥顿房产公司于商品房符合交付条件后依约向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2008年3月30日前办理收楼手续，但被告既不按《收楼通知书》通知的限期内办理收楼手续，又不在合同约定的交付期限来办理收楼手续。哥顿房产公司于2015年6月19日再次向被告发出《关于逾期收楼的催告函》，但被告至今仍未办理收楼手续。2015年7月28日原告向被告发出律师函，但被告至今仍未办理收楼及缴纳物业管理服务费。根据商品房买卖合同的上述约定，原告有权自2008年3月31日开始向被告收取物业管理服务费。哥顿房产公司选聘原告对康格斯花园提供前期物业管理服务，但被告在签订商品房买卖合同时及至今仍没有与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据前期物业管理备案的价格及前期物业管理服务协议，该商品房建筑面积为350.51平方米，物业管理服务费按建筑面积2.2元／月／平方米计收，每月物业管理服务费为771.12元，被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交，物业管理服务费按月缴交，以后每次缴交时间为每月5日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告自2008年4月起一直拖欠物业管理服务费等费用，暂计至2016年3月4日止，被告已累计拖欠物业管理服务费合计74027.52元及违约金人民币54030.84元，以上合计人民币128058.36元。被告拖欠上述物业管理服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护自身合法权益，原告特诉请法院判令：1.被告立即向原告支付2008年4月至2016年3月物业管理服务费合计74027.52元及违约金人民币54030.84元（物业管理服务费及违约金暂计至2016年3月4日止，实际计算至付款之日），共计128058.36元；2.本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，一、原告无权向被告收取物业管理服务费。2007年5月31日，被告与发展商哥顿房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买佛山市顺德区大良古鉴龙良路龙湖新城3号康格斯花园阳光水岸一期一区之二（30户）（现改为阳光水岸二区61号）。与此同时，哥顿房产公司指定被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订了《康格斯花园前期物业管理合同》。合同约定了双方的权利、义务、责任等等。该合同第十六条中明确约定“本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。”该合同签订后至今并没有中止和解除，况且“康格斯花园”至今也未成立业主委员会，因此该合同至今仍具有法律效力。2.哥顿房产公司于2010年8月10日与被告签订的《顺德区前期物业管理委托合同》（期限：2010年8月10日至2013年8月9日）；以及于2014年8月30日签订的《顺德区前期物业服务合同》（期限2014年8月30日至2019年8月30日）对被告没有约束力。哥顿房产公司是原告的全资子公司，是关联企业，具有法律上的利害关系。哥顿房产公司无权擅自变更业主与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订的《前期物业管理合同》。即使要变更或终止，也必须经过公告、告知并经业主同意等法定程序。但哥顿房产公司至今没有经法定程序，也没有告知被告，所以哥顿房产公司与被告签订的上述两份物业管理合同对被告没有约束力，原告无权向被告收取任何物业管理服务费。二、发展商哥顿房产公司至今没有将符合设计和安全、合理使用的房屋（含花园）交给被告使用，所以被告无须向物业管理公司交付物业管理服务费。被告按照合同约定和发展商哥顿房产公司办理收楼手续，可哥顿房产公司交付楼房的花园不符合设计要求（墙与围栏距离仅30公分，人无法通行），被告当即提出要求解决此问题。哥顿房产公司和原告均承诺向“上级反映”，但却从未回复过解决方案，更没有进行整改。上述事实有2009年12月15日、2011年10月14日、2015年6月28日原告、被告、哥顿房产公司的现场记录为证。哥顿房产公司至今仍拒不将符合设计、使用要求的房产交付给被告，根据被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订的《康格斯花园前期物业管理服务协议》第三条第一点规定：“乙方交纳费用时间：自发展商向乙方发出房屋《交付装修书》之日起……”，但发展商哥顿房产公司至今仍未向被告发出房屋《交付装修书》，且根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”所以，被告是无须缴交任何物业管理服务费。三、无论是佛山市顺德区万方物业管理有限公司或是原告，都从未向被告追收过物业管理服务费，因此主张物业管理服务费的诉讼时效已超过。一直以来，被告与哥顿房产公司、物业管理公司都在协商交楼一事，原告此前从未向被告提出过拖欠物业管理服务费的主张，因此原告现主张物业管理服务费也超过了法定诉讼时效。另原告预收物业管理服务费违反法律的强制性规定，是无效的。被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司或者哥顿房产公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》都没有约定违约金，原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，原告的起诉无理，请法院驳回其诉讼请求。
综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：1.原告是否有权收取物业管理服务费；2.如果应支付，物业管理服务费计算的起始时间及违约金应如何认定。
围绕争议的焦点，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.前期物业管理委托合同复印件1份，证明哥顿房产公司选聘原告为涉案小区提供物业管理服务，期限为2010年8月10日起至2013年8月9日，并约定了物业管理服务费的计收标准、缴费时间。
2.前期物业服务合同原件1份（2013年8月10日至2014年8月29日），证明约定的物业管理服务费计收标准、缴费时间。（原件核对后退回）
3.前期物业服务合同原件1份（2014年8月30日至2019年8月30日），证明约定的物业管理服务费计收标准、缴费时间、违约责任。（原件核对后退回）
被告对于证据1、2、3质证认为：对真实性、合法性、关联性不予确认。被告购买涉案房产，哥顿房产安排被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订物业服务合同，该合同仍然有效。哥顿房产与原告是关联企业。在签订三份合同的时候，被告不是签约方，更改物业公司，哥顿房产公司没有通知被告，被告不知情，该三份合同对被告无约束力。
4.备案通知书复印件、备案回执原件1份，证明2010年8月18日，佛山市顺德区发展规划局同意原告对于涉案小区进行物业管理并将计费标准进行备案。（原件核对后退回）
被告质证认为：对该组证据不予确认，备案通知书写明物业服务等级是一级，但是合同显示原告是二级资质，而且后面两份合同也没有备案。
5.核准变更通知书复印件1份、证明2013年1月4日原告的名称经政府部门核准变更。
被告质证认为：确认。
6.逾期未交物业费及违约金明细复印件1份，证明被告从2008年4月起至2016年3月拖欠物业管理服务费及违约金情况。
被告质证认为：不予确认，这是原告单方计算。实际上，发展商并未交楼给被告，而且原告收取物业管理服务费是预收的，一次收几个月是不合理的。收取违约金是不合理的，计算标准也并非原告诉状中的计算标准，即使收取也是要按照合同约定，不是按日收取。
7.商品房买卖合同原件1份，证明被告于2007年5月31日与哥顿房产公司签订买卖合同，合同约定房产交付时间为2008年3月30日前。（原件核对后退回）
被告质证认为：无异议。
8.房屋权属证明原件1份，证明被告为涉案房产的产权人。
被告质证认为：无异议。
9.律师函原件1份、快递单及查询回单原件1份，证明因被告拖欠物业管理服务费，原告于2015年7月28日委托律师签发律师函，催促被告缴费。
10.关于逾期收楼催告函、快递单及查询回单原件各1份，证明哥顿房产于2015年6月19日向被告签发逾期收楼催告函，催促其办理收楼手续，物业管理服务费从收楼期限的次日即2008年4月开始计收。
被告对证据9、10质证认为：被告确实收到了该函件，但对于函件的内容不确认。被告之前去收楼，发现房屋存在质量问题，一直与发展商或者物业公司沟通，每次原告都记录并且承诺反映，但是每次都没有确切的答复，也没有告知、通知说房屋质量达标，视为收楼，只是突然收到原告的函件。
围绕争议的焦点，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订的前期物业服务协议原件1份，证明被告向发展商购买涉案房屋时，发展商指定被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订了涉案小区的前期物业管理合同，合同约定了双方权利义务责任，合同至涉案小区成立业委会后失效，原告并非物业管理合同的主体，无权向被告收取物业费。（原件核对后退回）
原告质证认为：不予确认，不清楚当时签订的情况。
2.备忘录原件1份（原件核对后退回）、现场记录原件1份（原件核对后退回）、住宅验收交接书原件1份（原件核对后退回）、再次请求交付合格独立别墅函原件1份（原件核对后退回）、回复函复印件、快递单原件1份（原件核对后退回），证明被告与发展商、物业管理公司就涉案房屋无法进入花园问题进行多次交涉，但是至今发展商尚未将符合要求的花园及房屋交付给被告使用，因此被告无需支付物业管理服务费；被告、发展商、物业管理公司三方一直围绕收楼问题进行沟通，没有沟通过物业管理服务费的收取问题，原告应当清楚被告没有收楼，原告无权收取物业管理服务费；而且原告的相关主张也超过了诉讼时效。
原告质证认为：备忘录证明原告是涉案小区的物业管理公司，与被告签署了备忘录；对内容无法确认，但是签字人是原告的员工。对现场记录无法确认。住宅验收交接书的抬头是原告，证明原告确实是涉案小区的物业管理公司。对请求交付函不予确认，且函件是发送给哥顿房产公司的，与原告无关。回复函无法证明原告已签收，不予确认，且发送人是哥顿房产公司，与原告无关。
被告补充：被告只是以为佛山市顺德区万方物业管理有限公司的名字变更为原告，不清楚是整个公司更换。前期物业协议是2007年签订，而原告是在之后进驻小区的，不能以此否认被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司签订的协议。合同约定是交楼之日起才收取物业管理服务费，而因为房屋质量问题，被告一直无法收楼，那么原告就无权收取物业管理服务费，因此，被告与哥顿房产公司之间是否收楼，与本案相关联。
本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4，相互印证，证实原告受开发商哥顿房产公司的委托对涉案小区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；被告认为对其没有法律约束力，是本案的争议认定问题。原告提供的证据5、7、8，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据6，是原告单方出具的明细表，被告有异议，具体金额是本案的认定问题。原告提供的证据9、10，被告确认收到，证实原告确曾发出律师函催缴管理费的事实；关于证明内容，是本案的争议认定问题。被告提供的证据1，该合同是被告与佛山市顺德区万方物业管理有限公司所签订的，因此具体条款与本案无关联性，结合原告庭审的陈述，本院确认原告进驻小区之前哥顿房产公司确选聘另一家物业管理公司对涉案小区提供物业管理服务的事实。被告提供的证据2，关于备忘录、现场记录、验收交接书，原告确认备忘录是其员工签名、验收交接书也是其公司的验收交接书，本院对真实性予以确认，但并无哥顿房产公司的人员签名，而且本案不是房屋买卖合同纠纷，对具体内容不予审查。关于再次请求交付合格独立别墅函、回复函、快递单，鉴于本案不是房屋买卖合同纠纷，对具体内容不予审查，只认可被告在收楼时曾提出异议，其后亦多次重申的事实。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：被告是大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园阳光水岸二区61号房产的业主，该房产的套内建筑面积为350.51平方米。该房产是被告于2007年5月31日向开发商哥顿房产公司所购买，双方约定房屋交付时间为2008年3月30日前，自哥顿房产公司发出交楼通知书即日起十五天内，被告应到哥顿房产公司指定的地点办理交付使用的相关手续，逾期不办理的，通知到期之日可视为哥顿房产公司已将合格的商品房交付给被告使用。根据原被告的确认，当时所指定的前期物业管理公司为佛山市顺德区万方物业管理有限公司。
哥顿房产公司与原告于2010年8月签订了《顺德区前期物业管理委托合同》、于2013年8月签订了《顺德区前期物业服务合同》，于2014年签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定由原告对康格斯花园进行物业管理（三份合同的合同期限连续，即自2010年8月10日至2019年8月30日止；合同期限内，如果业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止）。哥顿房产公司与原告于2010年所签订的《顺德区前期物业管理委托合同》中约定物业管理服务费的收费标准是高层住宅为1.8元／月／平方米，独立别墅为2.20元／月／平方米，联排别墅为2.00元／月／平方米，哥顿房产公司应协助原告于每季度第一个月20日前向业主收取物业管理服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因哥顿房产公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由哥顿房产公司全额交纳；原告在首次收取业主或非业主使用人物业管理服务费时，可预收三个月；哥顿房产公司、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按哥顿房产公司与原告协商的标准向原告支付违约金（2013年的合同约定了违约金标准为5‰）；哥顿房产公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，应协助原告与物业买受人签订《顺德区前期物业服务协议书》。2010年8月中旬，佛山市顺德区发展规划和统计局出具备案回执给原告，对原告与哥顿房产公司于2010年所签订的前期物业管理协议（含收费标准）同意备案，但指出按法规已不允许预收物业管理服务费。
2009年12月25日，原被告所签订的备忘提到被告经过18个月投诉至今才第一次到涉案房产现场协商花园出路问题。其后，被告就涉案房产的花园出路问题一直要求处理，但其称未收到原告或哥顿房产公司的任何书面回复。该期间原告于2015年6月19日发函给被告，认为被告逾期收楼，向被告催收物业管理服务费。原告认为被告欠物业管理服务费，遂于2016年3月25日向本院提起诉讼。
另查明，原告原名称为佛山市顺德区金诺物业服务有限公司。
本院认为，关于诉讼时效的争议。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告现在仍然为涉案小区提供物业管理服务，合同期内的物业管理服务费业主并不是一次性全部交纳，应认定属于分期履行的债务，因此原告的主张未超过诉讼时效。
关于原告是否有权收取物业管理服务费的争议。原告与涉案小区的建设单位哥顿房产公司签订前期物业服务合同，且已经备案，原告在合同约定的期限内是涉案小区合法的物业服务单位，已事实上对康格斯花园进行了物业管理，有权向各业主收取物业管理服务费。被告认为其是与另一间物业管理公司签订合同的，但是根据被告提供的证据，可认定其早已知道更换了物业管理公司，因此该抗辩理由不成立。被告认为发展商哥顿房产公司至今没有将符合设计和安全、合理使用的房屋（含花园）交给被告使用，所以被告无须向物业管理公司交付物业管理服务费的意见。鉴于这属于被告与发展商哥顿房产公司之间的商品房销售合同纠纷，而本案是物业服务合同纠纷，两者性质不同，被告至今未起诉哥顿房产公司，因此对该答辩意见在本案中不予认定。
关于原告起诉的物业管理服务费金额的认定。原告没有证据证实其与之前的物业管理公司是如何交接的，其要求被告支付2010年8月18日前的物业管理服务费没有依据，本院不予支持，根据备案情况，本院确定被告应向原告交纳2010年8月10日起的物业管理服务费。原告要求物业管理服务费计算至被告实际付款之日，但鉴于之后被告是否欠费，原告以后是否继续为涉案小区提供物业管理服务均未确定，因此本案只处理至起诉之月（即2016年3月）的欠费，之后的欠费在实际发生后原告可另行主张权利。被告的涉案房产建筑面积350.51元，根据合同约定的并经备案的收费标准2.2元／平方米计算，被告每月应向原告支付物业管理服务费771.12元。2010年8月的物业管理服务费计算为565.4元（771.12元／月÷30天／月×22天）。2010年9月至2016年3月的物业管理服务费计算为51665.04元（771.12元／月×67个月）。关于原告起诉的违约金，2010年的《顺德区前期物业管理委托合同》中没有约定具体的违约金，而且综合本案案情分析，被告并非恶意拖欠物业管理服务费，不宜就涉案的欠费支持原告的违约金诉请。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告王晓莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付2010年8月10日至2016年3月31日的物业管理服务费52230.44元；
二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费减半收取为1430.58元（原告已预交），由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担847.58元，被告王晓莉负担583元（被告应在支付上述款项时一并迳向原告支付，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 逵
二〇一六年六月二十一日
书记员 柯洁静