广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民终455号
上诉人（原审原告）：广州市捷昌汽车贸易有限公司。住所地：广东省广州市番禺区市桥街富华西路。35号8层之14号。
法定代表人：曾伟，总经理。
委托代理人：胡谷梁，广东粤企律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海华润银行股份有限公司。住所地：广东省珠海市吉大九洲大道*****号。
法定代表人：刘晓勇，董事长。
委托代理人：徐容，广东大公威德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新兴县华立龙山温泉度假村有限公司。住所地：广东省新兴县六祖镇龙山温泉度假区。
法定代表人：赵文博，总经理。
原审第三人：佛山市南海中油坚盛燃料贸易有限公司。住所地：广东省佛山市南海区桂城街道锦园路*号中海万锦豪园会所*楼***室。
法定代表人：欧爱华，总经理。
原审第三人：广东华立投资集团有限公司。住所地：广东省佛山市南海区桂城街道锦园路*号中海万锦豪园会所*楼***室。
法定代表人：李永军，总经理。
原审第三人：佛山市三水龙池石化燃料有限公司。住所地：广东省佛山市三水区白坭镇周村村委会“龙池沙”地块一（F1、F2）、地块二、地块四。
法定代表人：李美红，总经理。
原审第三人：李永军，男，汉族，1980年4月5日出生，住广东省佛山市禅城区市东下路*号*座***房。
原审第三人：欧爱华，女，汉族，1956年3月30日出生，住广东省佛山市禅城区市东下路*号*座***房。
上诉人广州市捷昌汽车贸易有限公司（以下简称捷昌汽车公司）因与被上诉人珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）、新兴县华立龙山温泉度假村有限公司（以下简称龙山温泉公司），原审第三人佛山市南海中油坚盛燃料贸易有限公司（以下简称南海中油坚盛公司）、广东华立投资集团有限公司（以下简称华立集团公司）、佛山市三水龙池石化燃料有限公司（以下简称三水龙池石化公司）、李永军、欧爱华案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人一审的意见
2014年8月15日，捷昌汽车公司向原审法院起诉，请求：1、依法确认佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号的30个车位（车位明细详见附件，30个车位价值180万元）属于捷昌汽车公司所有；2、依法停止对佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号的30个车位（车位明细详见附件）的执行，并解�查封措施；3、依法判令华润银行、龙山温泉公司承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：捷昌汽车公司于2012年6月28日与龙山温泉公司签订房屋买卖合同，约定捷昌汽车公司分别向龙山温泉公司购买位于佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号的50个车位以及68套房屋，上述车位已于房屋买卖合同签订之前由捷昌汽车公司实际占有使用。捷昌汽车公司于2012年7月2日向龙山温泉公司支付了全部车位价款以及部分购房款700万元，并于2012年7月5日和2012年7月6日支付了全部车位的相关过户税费。捷昌汽车公司也已经取得了50个车位当中20个车位的产权证，但在办理另外30个车位的过户手续时，发现车位已被华润银行申请并由原审法院查封导致无法完成过户手续。2014年1月17日，捷昌汽车公司向原审法院提交《执行异议申请书》，认为华润银行申请查封并执行涉案30个车位错误。�审法院于2014年7月28日作出《执行裁定书》，该裁定书以捷昌汽车公司有过错、并非善意第三人为由裁定驳回捷昌汽车公司的异议请求。捷昌汽车公司认为，捷昌汽车公司已经完全支付上述未完成过户手续的30个车位的价款并实际占有使用，捷昌汽车公司在买卖合同关系中属于善意第三人，在捷昌汽车公司支付完上述车位购买款及交完全部车位的过户费税后，法院才出具查封手续，捷昌汽车公司不具有如此能耐，可以把交房地产管理局备案用的车位过户合同（查封的30个车位）做到在法院查封后倒签，及车位过户税费做到在法院查封后倒交。所有的税费单据上都有明确的交纳日期，因此捷昌汽车公司取得涉案房产属于善意取得，捷昌汽车公司依法享有涉案房产完整的所有权和使用权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”和第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，华润银行申请查封并执行涉案房产没有事实和法律依据。捷昌汽车公司特起诉请求依法判决支持其全部诉请。
华润银行答辩称：（一）捷昌汽车公司不是善意第三人，对涉案车位不享有所有权的事实应当得到认定。涉案车位至今仍以龙山温泉公司的名义记载于佛山市南海区国土城建和水务局的不动产登记簿中。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，龙山温泉公司是涉案车位的唯一合法所有权人，捷昌汽车公司不是涉案车位的所有权人，无权要求法院确认涉案车位归其所有。（二）捷昌汽车公司要求确认涉案车位所有权、停止执行和解除查封措施没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、捷昌汽车公司与龙山温泉公司互相串通、签订虚假的《房屋买卖合同》，恶意逃避债务，该合同无效。（1）捷昌汽车公司系一家设立在广东省广州市以“销售商用车及九座以上乘用车、摩托车及其零配件、电子产品；汽车租赁”为主业的汽车贸易公司，注册资本仅为人民币50万元，但捷昌汽车公司却在国家和地方三番四次出台房屋限购政策，正当地产行业市道低迷、行业内称之为“寒冬时期”之际，大手笔、跨行业、跨地区到广东省佛山市狮山镇购买如此大量的物业（除本案中提出的30个车位外，还一并购进68套房屋和另外20个车位），捷昌汽车公司与龙山温泉公司之间的交易不符合常理。（2）捷昌汽车公司远远超出自身实力、大手笔投入3000万元大批量购进68套房屋及50个车位。如此大宗交易，交易前捷昌汽车公司必然对龙山温泉公司的经营、资信状况、标的物的产权状况和交易风险进行过详细的调查。而当时的龙山温泉公司及其关联公司正在被多个银行债权人起诉，债务金额高达十亿，且双方交易的68套房屋及35个车位均抵押给渤海银行广州分行，试问一个与被执行人没有任何关联的、无任何经济实力的小公司在明明知道抵押房产不得买卖的情况下如何肯花如此大价钱且如此干脆地购买这些物业？除非捷昌汽车公司和龙山温泉公司是恶意串通，故意逃避债务。2、捷昌汽车公司对龙山温泉公司不享有到期债权，故捷昌汽车公司与龙山温泉公司签订的《债务抵销协议》不具债务抵销的法律效力。首先，捷昌汽车公司购买房屋及车位的款项已经�部付清的主张是建立在捷昌汽车公司支付了700万元及其通过渤海银行广州分行取得对龙山温泉公司2300万元债权相互抵销的基础上的。然而，按照《渤海银行股份有限公司流动资金借款合同》和《提款通知书》的约定，佛山市南海亿能石油化工燃料有限公司（以下简称亿能公司）的借款到期日为2013年1月12日，然则，即使捷昌汽车公司受让该债权后，其对佛山市南海亿能石油化工燃料有限公司的债权的清偿期限仍未届至。主债务的履行期间尚未届满，龙山温泉公司自然无需因担保人的身份而清偿债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，捷昌汽车公司与龙山温泉公司签订的《债务抵销协�》并不符合法律关于“当事人互负到期债务”的规定，该《债务抵销协议》应不具有债务抵销的法律效力，属于无效合同。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二百零四条的规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。渤海银行广州分行与亿能公司的借款合同总授信额度为3000万元，渤海银行广州分行与龙山温泉公司的最高额抵押合同约定的抵押金额为3248.3万元，本案中没有证据显示主债务人亿能公司同意转让部分主债权。况且，捷昌汽车公司作为债权人不与主债务人亿能公司签订抵销协议，而仅与抵押人即龙山温泉公司约定抵销债务，不合情理。3、按照物权公示主义，不论捷昌汽车公司与龙山温泉公司之间的交易是否真实、有效，涉案车位现在仍登记在龙山温泉公司名下，捷昌汽车公司不享有涉案车位的物权，只享有普通债权，无权提起执行异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条的规定，不动产物权归属应以房管部门的不动产登记簿记载为准。即使捷昌汽车公司缴纳了全部购房款、税费，但未完成不动产登记簿上的记载，捷昌汽车公司依法不享有查封物的所有权。捷昌汽车公司与龙山温泉公司之间的不动产买卖不发生物权转让的效力，捷昌汽车公司的权益受到侵害的，应当另案起诉龙山温泉公司以回复普通债权，而不能是对标的物主张所有权。事实上，捷昌汽车公司与龙山温泉公司在《房屋买卖合同》第二条中约定交易总价为6万元（每车位），该6万元捷昌汽车公司在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时一次性�清。据了解，捷昌汽车公司至今未办妥办证手续，即未达到双方约定的付款条件。显然，捷昌汽车公司在《执行异议申请书》最后一段论述的“已经完全支付房款”不是事实，且与其举证自相矛盾。4、捷昌汽车公司和渤海银行广州分行、龙山温泉公司等恶意串通，倒签《债权转让协议》，企图损害华润银行和其他债权人的合法权益。该协议载明签署日期为2012年7月2日，然而，该协议第二条中列明“剩余抵押物在押但已被采取司法查封强制措施”，事实上，原审法院于2012年7月9日对房屋和车位进行查封，并且为第一手查封，也就是说，在2012年7月2日时根本没有被任何机构查封，渤海银行广州分行和捷昌汽车公司何以未卜先知？这足以表明该债权转让协议注明的签订时间与实际不符。因此，该协议倒签日期，渤海银行广州分行和捷昌汽车公司为一己私利，故意弄虚作�，损害华润银行和其他债权人的利益。与此同时，捷昌汽车公司在明知涉案车位已被司法机关查封不得转让的情况下，仍以签订债权转让协议的方式继续履行合同义务，而不是主张合同无法继续履行事宜，显然不合常理。捷昌汽车公司曾在2012年就涉案的车位及房屋向原审法院提出执行异议【（2012）珠中法民二初字第12-4号《民事裁定书》】和案外人异议【（2014）珠中法执外异字第3号】，最终被原审法院认定若支持其请求会损害华润银行的合法权益而被依法驳回。5、捷昌汽车公司与龙山温泉公司约定转让车位的价格大幅偏离市场价值，严重损害华润银行的合法权益。龙山温泉公司以6万元／个的价格向捷昌汽车公司转让涉案车位（30个，合共180万元）。事实上，原审法院在本案执行过程中，依法委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对涉案的30个车位进行市场价�评估，并出具了《评估报告》（粤思远评字第2013A0180号），涉案30个车位的估值为269.7万元。捷昌汽车公司与龙山温泉公司约定的转让价格仍不到评估价的67%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价，足以认定捷昌汽车公司与龙山温泉公司以明显不合理低价转让财产，恶意逃避履行债务，严重损害华润银行的合法权益。综上，捷昌汽车公司的诉请既没有事实依据、也没法律依据，恳请法院依法查明事实真伪，依法驳回捷昌汽车公司的全部诉讼请求。
龙山温泉公司、南海中油坚盛公司、华立集团公司、三水龙池石化公司、李永军和欧爱华均缺席原审庭审，且未向原审法院提交书面答辩状、意见和证据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原审法院在审理华润银行诉南海中油坚盛公司、华立集团公司、李永军、欧爱华、龙山温泉公司、三水龙池石化公司票据纠纷一案中，根据华润银行提出的财产保全申请，于2012年5月7日作出（2012）珠中法民二初字第12-1号民事裁定，查封龙山温泉公司等被告的财产，保全总限额为人民币5500万元。2012年7月9日，原审法院向佛山市南海区国土城建和水务局发出协助执行通知，查封了龙山温泉公司名下位于佛山市�海区狮山镇小塘莲新一街28号莲声雅居3号、4号楼、7号楼共计68套房产以及30个车位，其中的30个车位即为本案争议的标的物；同日还查封了龙山温泉公司名下位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园地下室的35个车位。2012年8月7日，捷昌汽车公司对原审法院财产保全提出复议申请。原审法院经审查于2013年5月3日作出（2012）珠中法民二初字第12-4号民事裁定认为，捷昌汽车公司分别与渤海银行广州分行、龙山温泉公司签订债权转让协议、债务抵销协议，是为对抗原审法院应华润银行申请查封龙山温泉公司名下财产的诉讼保全措施，捷昌汽车公司并非善意第三人，解除对涉案房产的查封措施可能侵害华润银行的合法权益，故裁定驳回捷昌汽车公司提出的复议申请。
后原审法院在执行以上（2012）珠中法民二初字第12号民事判决中，捷昌汽车公司作为案�人又对涉案的30个车位提出执行异议，原审法院经审查认为，捷昌汽车公司明知涉案房产已被司法机关查封不得转让，仍以签订债权转让协议方式履行房屋买卖合同的付款义务，主观恶意明显，目的是为了对抗原审法院对被执行人龙山温泉公司名下包括涉案30个车位等房产的诉讼保全措施，故裁定驳回捷昌汽车公司的异议请求。捷昌汽车公司对该裁定不服，遂向原审法院提起案外人执行异议之诉，即为本案。
另查明，2012年6月28日，捷昌汽车公司（买方）与龙山温泉公司（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定捷昌汽车公司向龙山温泉公司购买坐落于佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号房产，共68套及车位50个；按总套计算，房屋售价总金额为3000万元；龙山温泉公司保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，龙山温泉公司均在�易前办妥，交易后如有上述未清事项，由龙山温泉公司承担全部责任。同日，双方签订《交接清单》载明双方于2012年6月28日签订房屋买卖合同，房屋及车位已于同日交付捷昌汽车公司占有使用。
捷昌汽车公司提交30份《房地产买卖合同》记载：甲方龙山温泉公司（转让方）与乙方捷昌汽车公司（受让方）于2012年7月2日签订《房地产买卖合同》，约定甲方拟将位于佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号莲声雅居车位共30个转让给乙方。每个车位建筑面积30.89平方米，交易总金额为人民币六万元。最后一期付款六万元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。
关于上述买卖合同购房款的支付，捷昌汽车公司在原审中举证有：1、2012年7月2日《银行进账单》，捷昌汽车公司向龙山温泉公司支付700万元购房款。捷昌汽车公司称总合同价款是3000万元，包括68套房和50个车位，在2012年7月2日支付700万房款时没有具体指向哪个房产。2、广东佛山南海狮山税务分局2012年7月5日、6日代开销售建筑物、构筑物《发票联》30份，龙山温泉公司销售涉案30个车位给捷昌汽车公司，广东佛山南海狮山税务分局代开30份销售发票，并收取每份人民币102元的税费。3、捷昌汽车公司于2012年7月5日向广东佛山南海狮山税务分局缴纳涉案30个车位契税的30份完税证。
关于上述房屋买卖合同价款3000万元的支付问题，原审法院查明如下事实：一、2012年7月2日，捷昌汽车公司向龙山温泉公司支付700万元购房款。龙山温泉公司称，由于亿能公司欠渤海银行广州分行借款未还，渤海银行广州分行要求提前还款，龙山温泉公司作为抵押人遂将该700万元向渤海银行广州分行归还欠款。二、（贷款人）渤海银行广州分行与（借款人）亿能公�于2011年12月30日签订《流动资金借款合同》，载明双方签订了综合授信合同，贷款人按合同约定的条款向借款人提供不超过人民币3000万元的流动资金贷款额度，有效期自2011年12月30日至2012年12月29日。同日，渤海银行广州分行与龙山温泉公司签订《最高额抵押协议》，约定因渤海银行广州分行与亿能公司签订了授信额度6000万元的协议，由龙山温泉公司提供抵押担保，抵押金额为3248.3万元，主债权发生期间为2011年12月30日至2012年12月29日，抵押物是龙山温泉公司所有的位于佛山市南海区狮山镇小塘连新一街28号莲声雅居的68套房产和85个车位的产权。合同签订后，龙山温泉公司和渤海银行广州分行办理了抵押登记手续。后渤海银行广州分行向亿能公司放款2300万元。2012年7月2日，渤海银行广州分行（出让方）与捷昌汽车公司（受让方）签订《债权转让协议》，约定转让的�的是渤海银行对亿能公司的债权，包括2300万元本金及自2012年7月24日起计的利息，抵押物描述为“转让债权项下的抵押物部分已被解除抵押（对应的他项权证号为粤房地他项权证佛第02××58号），剩余抵押物在押但已被采取司法查封强制措施”，转让价款为2300万元，捷昌汽车公司应于转让债权协议签订日起二十个银行工作日内将转让款一次性划入渤海银行广州分行的账户，债权交割日为2012年7月3日。2012年7月3日，捷昌汽车公司与龙山温泉公司签订《债务抵销协议》，载明捷昌汽车公司对亿能公司享有债权2300万元，龙山温泉公司是该债务的担保人。捷昌汽车公司尚欠龙山温泉公司购房款2300万元，龙山温泉公司自愿代亿能公司向捷昌汽车公司清偿债务2300万元，双方同意就上述欠款相互冲抵，冲抵后双方债权债务结清。2012年7月23日，捷昌汽车公司向渤海银行广州分行�付债权转让款2300万元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，捷昌汽车公司作为案外人主张依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其已支付涉案30个车位的全部价款并实际占有使用，并在缴纳全部车位过户税费后法院才查封，其属善意第三人，其合法权益应予保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照以上规定，第三人必须同时满足如下三条件：已支付全部价款，实际占有，对未办理过户登记手续无过错，法院才不得采取查封、扣押、冻结措施。
对照本案中捷昌汽车公司主张的付款情况，捷昌汽车公司于2012年6月28日先与龙山温泉公司签订购买68套房屋及50个车位的总合同，约定房款按总套计算为3000万元，后于7月2日双方又签订涉案30个车位的30份买卖合同，约定每个车位6万元，虽然捷昌汽车公司于7月2日转账支付龙山温泉公司购房款700万元，但该700万元并未具体指向购买的是哪些物业，不能以此证实捷昌汽车公司已经支付30个车位的全部价款。捷昌公司另举证的广东佛山南海狮山税务分局2012年7月5日、6日代开的销售建筑物、构筑物《发票联》30份，也仅能证明该税务分局有代龙山温泉公司开具销售该30个车位的发票，并不能证明捷昌汽车公司已�龙山温泉公司支付车位价款。捷昌公司另举证的以上税务分局出具的30个车位缴纳契税的30份完税证，也仅能证明捷昌公汽车公司完成了该30个车位的契税缴纳义务，也不能据此证明捷昌汽车公司已向龙山温泉公司支付30个车位的价款。综上，从捷昌汽车公司在本案中举证的证据并不足以证明其已履行支付30个车位全部价款的义务。捷昌汽车未满足以上规定中支付全部价款的条件，故对其诉请不予支持。
实际上，原审法院查明的事实表明，捷昌汽车公司是从整体上去履行68套房及50个车位总价款3000万元的支付义务，并未区分具体某一物业的价款支付问题。除了2012年7月2日转账支付700万元购房款外，另外2300万元捷昌汽车公司是通过同日的《债权转让协议》及次日7月3日的《债务抵销协议》方式来支付的。在2012年7月2日捷昌汽车公司与渤海银行广州分行签订的《债权转让协议》中，共中抵押物描述为“……剩余抵押物在押但已被采取司法查封强制措施”，但事实上该部分抵押物是2012年7月9日才被原审法院第一顺位查封。2012年7月2日的合同中居然记载着2012年7月9日才发生的事实，华润银行据此主张《债权转让协议》系倒签有理，原审法院予以采纳。捷昌汽车公司在明知涉案房产已被司法机关查封不得转让的情况下，仍以签订债权转让协议及债务抵销协议方式继续履行房屋买卖合同的付款义务，主观恶意明显，目的是为对抗原审法院对被执行人龙山温泉公司名下包括涉案30个车位等房产的诉讼保全措施。综上，捷昌汽车公司在履行支付价款义务时并非善意，有过错，故不予支持其停止执行并解除查封30个车位的诉请。
另外，最高人民法院2015年5月5日公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若�问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中捷昌汽车公司在明知涉案房产已被司法机关查封不得转让的情况下，不是就此与龙山温泉公司交涉房屋买卖合同无法继续履行事宜，也不与采取查封强制措施的司法机关协商解决，也未将剩余价款交付法院执行，捷昌汽车公司对最终未能办理过户登记自身有过错，依照以上司法解释规定也不应支持其诉请。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于2015年8月10日作出（2014）珠中法民三终字第17号民事判决，驳回捷昌汽车公司的诉讼请求。一审案件受理费21000元，由捷昌汽车公司负担。
当事人二审的意见
捷昌汽车公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、将本案发回重审或者改判支持捷昌汽车公司的诉讼请求，即依法确认佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号的30个车位属于捷昌汽车公司所有；停止对佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号的30个车位的执行，并解除查封措施；3、一、二审诉讼费用由华润银行、龙山温泉公司承担。主要事实和理由是：原审法院认定事实错误，明显偏袒华润银行。�昌汽车公司于2012年7月2日向龙山温泉公司支付了案涉全部车位购买款及部分购房款700万元，并于2012年7月5日和2012年7月6日支付全部车位的相关过户税费。捷昌汽车公司也已经取得了50个车位当中的其中20个车位的产权证，但在处理案涉30个车位办理过户手续时，发现车位已被华润银行申请原审法院查封导致无法完成过户手续。捷昌汽车公司认为，捷昌汽车公司已经完全支付上述未完成过户手续的30个车位的购买款并实际占有使用，而就案涉30个车位，均由捷昌汽车公司与龙山温泉公司单独签订房地产买卖合同，同时也取得当时对案涉车位享有抵押权的渤海银行广州分行的抵押注销，即渤海银行广州分行的该注销抵押登记行为足以表明捷昌汽车公司已支付了案涉车位的款项，并由龙山温泉公司偿还，渤海银行广州分行才给其注销抵押登记。否则，渤海银行广州分行不会�销案涉车位的抵押登记，而在捷昌汽车公司提起的查封异议案（2012）珠中法民二初字第12-4号中，龙山温泉公司已明确确认捷昌汽车公司支付的700万元购房款中首先支付的是案涉车位的购买款。原审法院片面认定捷昌汽车公司支付的该700万元并未具体指向购买的是哪些物业，属认定事实不清。捷昌汽车公司在买卖合同关系中属于善意第三人，在捷昌汽车公司付完上述车位购买款及交完全部车位的过户费税后，法院才出具查封手续，捷昌汽车公司不具有如此能耐，可以把交房地产管理局备案用的车位过户合同（查封的30个车位）做到在法院查封后倒签，以及车位过户税费交纳都能在法院查封后倒交。所有的税费单据上都有明确的交纳日期，因此，捷昌汽车公司取得涉案房产属于善意取得，捷昌汽车公司依法享有涉案房产的完整的所有权和处分权。
华润银行�辩称：（一、）捷昌汽车公司并非涉案车位的合法产权人，并不享有对涉案车位的所有权。在涉案车位被查封之日即2012年7月9日至今，仍以龙山温泉公司的名义记载于佛山市南海区国土城建和水务局的不动产登记簿中。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，龙山温泉公司是涉案车位的唯一合法所有权人，捷昌汽车公司不是涉案车位的所有权人，无权要求法院确认涉案车位归其所有。（二）捷昌汽车公司要求确认涉案车位所有权、停止执行和解除查封措施，没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、捷昌汽车公司与龙山温泉公司互相串通、签订虚假的《房屋买卖合同》，恶意逃避债务，该合同无效。（1）捷昌汽车公司系一家设立在广州省广州市以“销售商用车及九座以上乘用车、摩托车及其零配件、电子产品；汽车租赁”为主业的汽车贸易公司，注册资本仅为人民币50万元，但捷昌汽车公司却在国家和地方三番四次出台房屋限购政策，正当地产行业市道低迷、行业内称之为“寒冬时期”之际，大手笔、跨行业、跨地区到广东省佛山市狮山镇购买如此大量的物业（除本案中异议申请人提出的30个车位外，还一并购进68套房屋和另外20个车位），捷昌汽车公司与龙山温泉公司之间的交易不符合常理。（2）捷昌汽车公司远远超出自身实力、大手笔投入3000万元大批量购进68套房屋及50个车位。如此大宗交易，交易前捷昌汽车公司必然对龙山温泉公司的经营、资信状况、标的物的产权状况和交易风险进行过详细的调查。而当时的龙山温泉公司及其关联公司正在被多个银行债权人起诉，债务金额高达十亿，且双方交易的68套房屋及35个车位均抵押给渤海银行广州分行，试问一个与被执行人没有任何关联的、无任何经济实力的小公司在明明知道抵押房产不得买卖的情况下如何肯花如此大价钱且如此干脆地购买这些物业？除非捷昌汽车公司和龙山温泉公司是恶意串通，故意逃避债务。2、捷昌汽车公司对龙山温泉公司不享有到期债权，故捷昌汽车公司与龙山温泉公司签订的《债务抵销协议》不具债务抵销的法律效力。首先，捷昌汽车公司购买房屋及车位的款项已经全部付的主张是建立在捷昌汽车公司支付了700万元及其通过渤海银行广州分行取得对龙山温泉公司2300万元债务相互抵销的基础上的。然而，按照《渤海银行股份有限公司流动资金借款合同》和《提款通知书》的约定，亿能公司的借款到期日为2013年1月12日，然则，即使捷昌汽车公司受让该债权后，其对亿能公司债权的清偿期限仍未届�。主债务的履行期间尚未届满，龙山温泉公司自然无需因担保人的身份而清偿债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，捷昌汽车公司与龙山温泉公司签订的《债务抵销协议》并不符合法律关于“当事人互负到期债务”的规定，该《债务抵销协议》应不具有债务抵销的法律效力，属于无效合同。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二百零四条“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”的规定，渤海银行广州分行与亿能公司的借款合同总授信额度为3000万元，渤海银行广州分行与龙山温泉公司的最高额抵押合同约定的抵押�额为3248.3万元，本案中没有证据显示主债务人亿能公司同意转让部分主债权。况且，捷昌汽车公司作为债权人不与主债务人亿能公司签订抵销协议，而仅与抵押人即龙山温泉公司约定抵销债务，不合情理。3、按照物权公示主义，不论捷昌汽车公司与龙山温泉公司之间的交易是否真实、有效，涉案车位现在仍登记在龙山温泉公司名下，捷昌汽车公司不享有涉案车位的物权，只享有普通债权，无权提起执行异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条的规定，不动产物权归属应以房管部门的不动产登记簿记载为准。即使捷昌汽车公司缴纳了全部购房款、税费，但未完成不动产登记簿上的记载，捷昌汽车公司依法不享有查封物的所有权。捷昌�车公司与龙山温泉公司之间的不动产买卖不发生物权转让的效力，捷昌汽车公司的权益受到侵害的，应当另案起诉龙山温泉公司以回复普通债权，而不能是对标的物主张所有权。事实上，捷昌汽车公司与龙山温泉公司在《房屋买卖合同》第二条中约定交易总价为6万元（每车位），该6万元捷昌汽车公司在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时一次性付清。据了解，捷昌汽车公司至今未办妥办证手续，即未达到双方约定的付款条件。显然，捷昌汽车公司在《执行异议申请书》最后一段论述的“已经完全支付房款”不是事实，且与其举证自相矛盾。4、捷昌汽车公司和渤海银行广州分行、龙山温泉公司等恶意串通，倒签《债权转让协议》，企图损害华润银行和其他债权人的合法权益。该协议载明日期为2012年7月2日签署，然而，该协议第二条中列明“剩余抵押物在押但已被采取司法查封强制措施”，事实上，原审法院于2012年7月9日对房屋和车位进行查封，并且为第一手查封，也就是说，在2012年7月2日时根本没有被任何机构查封，渤海银行广州分行和捷昌汽车公司何以未卜先知？这足以表明该债权转让协议注明的签订时间与实际不符。因此，该协议倒签日期，渤海银行广州分行和捷昌汽车公司为一己私利，故意弄虚作假，损害华润银行和其他债权人的利益。与此同时，捷昌汽车公司在明知涉案车位已被司法机关查封不得转让的情况下，仍以签订债权转让协议的方式继续履行合同义务，而不是主张合同无法继续履行事宜，显然不合常理。捷昌汽车公司曾在2012年就涉案的车位及房屋向原审法院提出执行异议【（2012）珠中法民二初字第12-4号《民事裁定书》】和案外人异议【（2014）珠中法执外异字第3号】，最终被原审法院认定若支�其请求会损害华润银行的合法权益而被依法驳回。5、捷昌汽车公司与龙山温泉公司约定转让车位的价格大幅偏离市场价值，严重损害华润银行的合法权益。龙山温泉公司以6万元／个的价格向捷昌汽车公司转让涉案车位（30个，合共180万元）。事实上，原审法院在本案执行过程中，依法委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对涉案的30个车位进行市场价值评估，并出具了《评估报告》（粤思远评字第2013A0180号），涉案30个车位的估值为269.7万元。捷昌汽车公司与龙山温泉公司约定的转让价格仍不到评估价的67%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价，足以认定捷昌汽车公司与龙山温泉公司以明显不合理低价转让财产，恶意逃避履行债务，严重损害华润银行的合法权益。综上，捷昌汽车公司的诉请既没有事实依据，也没有法律依据，恳请二审法院依法查明事实真伪，依法驳回捷昌汽车公司的上诉请求。
龙山温泉公司未发表答辩意见。
南海中油坚盛公司、华立集团公司、三水龙池石化公司、李永军、欧爱华均未发表意见。
本院查明的事实及判决理由与结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
在本院于2016年6月24日组织进行的庭询中，捷昌汽车公司称其与渤海银行广州分行于2012年7月2日签订的《债权转让协议》中所称“转让债权项下的抵押物部分已被解除抵押（对应的他项权证号为粤房地他项权证佛第02××58号），剩余抵押物在押但已被采取司法查封强制措施”所指的“部分已被解除抵押”的抵押物是指68套房屋及包括本案争议的30个车位在内的50个车位，“剩余抵押物”是指与本案争议的30个车位无关的另外35个车位。为查明相关事实，本院于2016年10月11日传唤捷昌汽车公司到庭，要求其提交与渤海银行广州分行于2012年7月2日签订的《债权转让协议》中所涉《渤海银行股份有限公司综合授信合同》（渤广分综（2011）第208号）、《渤海银行股份有限公司最高额保证协议》（渤广分最高保（2011）第208号）、《渤海银行股份有限公司最高额抵押协议》（渤广分最高抵（2011�第208-001号、第208-002号）以及房地产他项权证（粤房地他项权证佛第02××58号）等证据，并告知其逾期不提交将承担相应不利后果，其委托代理人确认将于2016年10月21日前提交上述证据，但至今尚未提交。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据各方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：对于捷昌汽车公司提出的确认佛山市南海区狮山镇小塘莲新一街28号的涉案30个车位属于捷昌汽车公司所有并停止对上述30个车位的执行的诉讼请求应否予以支持。
本案中，原审法院在审理华润银行诉南海中油坚盛公司、华立集团公司、李永军、欧爱华、龙山温泉公司、三水龙池石化公司票据纠纷一案中，根据华润银行提出的财产保全申请，于2012年5月7日作出（2012）珠中法民二初字第12-1号民事裁定，查封包括本案争议的30个车位在内的龙山温泉公司等被告的财产，但直至同年7月9日才采取查封措施。而在这一期间，龙山温泉公司与捷昌汽车公司于同年6月28日签订了针对上述保全财产的《房屋买卖合同》，并已部分履行。为履行上述《房屋买卖合同》约定的2300万元购房款付款义务，捷昌汽车公司与渤海银行广州分行签订了落款日期为2012年7月2日的《债权转让协议》，约定捷昌汽车公司以2300万元的对价受让渤海银行广州分行对亿能公司2300万元贷款本息债权，该债权由龙山温泉公司以68套房屋及包括本案争议的30个车位在内的85个车位提供抵押担保。但是，上述《债权转让协议》中对抵押物描述为“转让债权项下的抵押物部分已被解除抵押（对应的他项权证号为粤房地他项权证佛第02××58号），剩余抵押物在押但已被采取司法查封强制措施”。由于原审法院于2012年7月9日依据（2012）珠中法民二初字第12-1号民事裁定对�括涉案30个车位在内的财产予以保全系第一顺位查封，故华润银行对上述《债权转让协议》实际签订于2012年7月9日之后、合同落款日期“2012年7月2日”系倒签的怀疑具有一定的事实依据，属合理怀疑。对此，捷昌汽车公司在二审中称上述合同条款约定的“在押但已被采取司法查封强制措施”的“剩余抵押物”是指与本案争议的30个车位无关的另外35个车位。由于上述《债权转让协议》系捷昌汽车公司与渤海银行广州分行签订，且涉及大额债权转让，捷昌汽车公司理应取得渤海银行广州分行的原始债权凭据及相关资料，故本院要求捷昌汽车公司在指定期限内提交上述《债权转让协议》中所涉借款合同、担保合同及编号为粤房地他项权证佛第02××58号的房地产他项权证，以进一步查明案件事实，但捷昌汽车公司并未在指定期限内提交上述证据，应自行承担相应的不利后果。因此，原审法院认定《债权转让协议》系倒签，并无不当。捷昌汽车公司在明知包括涉案30个车位在内的财产已被司法机关查封不得转让的情况下，不就此与龙山温泉公司交涉《房屋买卖合同》无法继续履行的后续处理事宜，亦未依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定与原审法院协商并将剩余价款按照法院要求交付执行，而是采取债务抵销的方式继续支付大额转让款，不符合常理。综合上述案情来看，捷昌汽车公司与龙山温泉公司签订《房屋买卖合同》的真实意图为对抗原审法院对龙山温泉公司名下包括涉案30个车位在内的财产采取的诉讼保全措施具有高度盖然性，原审法院据此认定捷昌汽车公司对涉案的30个车位最终未能办理过户手续具有过错，并驳回捷昌汽车公司提出的确认涉案30个车位归其�有并停止对上述30个车位的执行的诉讼请求，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。捷昌汽车公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由广州市捷昌汽车贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 密
审判员 余洪春
审判员 黄秋生
二〇一六年十一月十八日
书记员 陈贤璇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，�判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。