江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终278号上诉人（一审被告）：江西百富隆商业地产投资有限公司，住所地：石城县琴江镇仙源村。统一社会信用代码：913607350790479006。法定代表人：王晓林。委托诉讼代理人：曾繁明，江西明理律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孔志敏，男，1984年7月26日生，汉族，居民，住石城县。被上诉人（一审原告）：温丽丽，女，1986年11月20日生，汉族，居民，住石城县，系孔志敏妻子。委托诉讼代理人：孔令明，石城县保全律师事务所律师，系两被上诉人共同的委托代理人。上诉人江西百富隆商业地产投资有限公司（下称百富隆公司）因与被上诉人孔志敏、温丽丽商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2017）赣0735民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人百富隆公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。其事实与理由如下：一、诉争商品房已经竣工验收合格，具备交付条件。1、2016年11月30日，经石城县建筑工程质量监督站组织相关责任主体及有关机构，对工程质量进行检测及竣工验收，评为合格产品。2、根据我国《建筑法》第61条第二款，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用”的规定，诉争商品房具备交付条件。3、一审期间，被上诉人主动放弃要求上诉人“依照法定约定条件将商品房交付原告”的诉讼请求，即可证明被上诉人也是认为诉争商品房符合交付条件的。二、上诉人已经依照约定通知被上诉人交付房屋，被上诉人为获得赔偿款，故意迟延收房。1、根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2016年12月31日前向被上诉人交付商品房。2、上诉人已经通过邮局向被上诉人发出“入伙通知书”，被上诉人签收后，没有按时收房入伙，责任在被上诉人方。三、被上诉人在交付购房款的过程中，存在迟延付款的违约行为，上诉人将依法追究其违约责任。被上诉人答辩称：一审判决在查清事实的基础上依法作出的判决是正确公正的，应予以维持，上诉人的上诉请求包括理由是没有事实和法律依据的，请求法庭依法驳回上诉人的上诉。本案的主要事实就是上诉人与被上诉人之间所签订的《商品房买卖合同》，是在双方自愿的基础上签订的，是真实、合法、有效的。既然有效的合同，按照合同法的相关规定，双方应当正确全面的履行合同约定的条款。作为上诉人与被上诉人签订了合同以后，明显违背了合同的第八条、第十一条的交房条件，已经构成明显的违约。所以应当按照合同的约定向被上诉方按照约定的条款支付违约金按照合同第九条支付违约金的方式履行合同约定，请求二审法庭维持一审判决，驳回上诉人的上诉。被上诉人孔志敏、温丽丽向一审法院起诉的诉讼请求：一、判令被告依照法定约定条件将商品房交付给原告；二、判令被告支付逾期交房的违约金2万元；三、本案诉讼费用由被告负担。在一审庭审中变更诉请为：一、依法判令被告承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约金2万元；二、诉讼费用由被告承担。即被上诉人在一审中放弃了第一项诉讼请求。一审法院认定的事实：2015年11月11日，俩原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于石城县琴江镇赣江源大道东侧防洪堤二期仙源段C地块C2-1-302号商品房（住宅）出卖给原告，总房款90万元，建筑面积为158.20㎡。同时约定被告应于2016年12月31日前取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，将出卖的房屋交付于原告。若未按期交付且逾期超过60日的，原告要求履行合同的，被告应按已付款的万分之一支付违约金，但累计总额不得超过2万元。合同签订后，原告按合同约定向被告交清了房款。被告至今未取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：俩原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，属有效合同，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。被告至今未取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不具备房屋交付的条件。因此，被告至今没有将房屋交付给原告。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”俩原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房；对于逾期交房的违约责任，双方在合同第九条中约定，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过人民币2万元。原告依约向被告履行了相关付款义务，被告没有将房屋交付给原告，构成违约，依照合同约定应向原告承担违约责任，其违约金金额为23400元（从2017年1月1日起至2017年9月20日止，共260日，按合同约定计算每日90元），但被告承担的违约金累计不超过2万元。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金2万元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。被告辩称已向原告交付了房屋，驳回原告诉讼请求的主张，证据不足，其抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告江西百富隆商业地产投资有限公司应在本判决生效10日内向原告孔志敏、温丽丽支付逾期交房违约金2万元。案件受理费400元（原告已预交），由被告江西百富隆商业地产投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，上诉人向法庭提交以下证据：证据一、案涉房屋的《竣工验收备案表》（2016年11月30日），证明案涉房屋符合法定和约定交付条件。证据二、1、石城县建筑工程质量监督站出具的《证明》；2、江西省政府非税收入票据（N003054727）；3、石城县政府非税收入缴款书，证明石城县建筑工程质量监督站未于2016年11月30日将已存在的《竣工验收备案表》交付给上诉人的原因只是上诉人未及时缴纳罚款。证据三、上诉人于2016年11月30日在“赣南日报”上刊登的“交房公告”，证明上诉人已按照双方签订合同的“补充协议”第十三条第1项、第3项约定，履行了交房通知义务。证据四、石城县城乡规划建设局出具的关于对城市商业中心C区一期工程违法违规处理的意见，证明内容与提交的证据二证明内容一致。证据五、2018年3月2日石城县公证处的（2018）赣虔石证内字第74号公证书一份，证明目的与证据二的证明目的一致。被上诉人质证认为，证据一，时间是在2016年11月30日，在一审开庭时未提交此份证据，不属于新的证据，被上诉方有权拒绝质证。根据石城县建筑工程质量监督站2017年12月27日出具的证明可以看出上诉人实际取得《竣工验收备案表》是2017年12月，而且到目前为止，上诉人也没有进行备案登记。上诉人延期交房的违约事实是清楚的，该组证据没有效力，应以实际取得的《竣工验收备案表》为准。上诉人不能按时将商品房按照合同约定的时间、条件交房，不能提交《竣工验收备案表》，导致被上诉人至今无法办理房产证，上诉人已经构成重大违约。证据二，进一步证明了上诉人取得《竣工验收备案表》的时间是2017年12月。税票及缴款书进一步证明上诉人的房屋不符合竣工验收的条件及质量要求，存在质量和违规、消防的问题，没有整改的情况下是没有办法交房的，所以是2017年12月19日交了罚款，最多可以认定时间为2017年12月19日。证据三赣南日报的公告，这本身没有证据效力，交房是须符合约定的交房。证据四，对这组证据的真实性无异议，进一步证实了上诉人的房屋存在违法、违规的现象，在2017年12月18日的时候还在处理，说明在这之前上诉人不符合交房的条件，只能证明上诉人延期交房的事实。对证据五即公证书，被上诉人质证认为：该组证据不属新证据，该组证据的证明对象不明，与被上诉人等5件案件没有关联性。石城县公证处于2018年2月27日现场拍摄的11张照片，公证处公证员只是对现场拍照的客观真实性出具证明，11张照片底部标注的内容是上诉人注释，不是公证处工作人员的标注。孔志敏户的C2-1-302房、黄方友户的C4-1-305房至今还没有动工装修，根本不存在违规装修问题，第8张照片标注的C4-1-305房不是黄方友户的现场房屋照片，王士宏户的C1-1-303房，熊鹏户的C3-1-302房，该公证书的11张现场相片中没有这两户的相片，温绵超户的C5-1-302在照片上看不出“沿江外立面更改，客厅上空增加”。二审审理中，被上诉人向法庭提交：证据一、石城县建筑工程质量监督站出具的《证明》原件，证明上诉人是在2017年12月取得的案涉房屋《竣工验收备案表》。证据二、石城县城建档案室出具的《证明》复印件，证明上诉人在2017年12月27日之前未办理《竣工验收备案表》。上诉人质证认为，对证据一的真实性、合法性予以确认，但是不能证明对方需要证明的对象，恰恰相反，该证据早在2016年11月28日我方即已将竣工验收备案资料提交备案，仅仅是因为没有缴纳罚款所以没有交付给上诉人而已。备案表我方在一审时已经表明了我们是有备案表的，只是因为没有交罚款没有拿出来而已，可以查一审法庭庭审记录。证据二，对其三性均有异议。或许城建局的工程质量监督站没有将备案表交档案室，但并不能证明就没有备案表，这只是该局内部管理问题。对上述证据，本院评判如下：对双方在二审中提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定，对其可证明的对象，二审将在本院认为部分予以阐述。二审确定一审查明的事实。二审另查明：一、2016年11月30日，上诉人百富隆公司在《赣南日报》上刊载《交房公告》，载明：“石城·旅游文化街（石城·城市商业中心）业主：石城·城市商业中心C1、C2、C3、C4、C5号楼已达到合同约定的交付条件，恭候您的入住！交房地点：石城·城市商业中心物业服务中心，请各位业主按照交房通知书约定的时间前来办理入伙手续，开发公司、物业公司的相关部门将为您提供快捷、方便的服务。如您未能按照交房通知书约定的时间前来交房，我公司将委托物业公司办理您的入伙手续。”除此之外，上诉人还于同一时间段向各业主分别邮寄了《入伙通知书》。二、2017年12月18日，石城县城乡规划建设局作出《关于对城市商业中心C区一期工程违法违规处理的意见》，载明：经县城建局局长办公会讨论研究，对城市商业中心C区一期工程违法违规处理的事宜形成如下意见：对城市商业中心C区一期工程超建筑面积及未按图施工的违法违规行为合并处以建设单位工程总造价5%的罚款，罚款金额为337206.7元。超出的面积纳入二期工程竣工时一并计算。此后，上诉人交纳了该罚款337206元。《石城县政府非税收入缴款书》载明：执收单位为规划监察大队，收费科目编码为103050199。石城县城乡规划建设局出具的票据载明：收费项目为罚没收入，项目编码028001，金额为337206元，备注：石城·旅游文化街C区一期。三、2017年12月27日，石城县建筑工程质量监督站出具《证明》：兹证明由江西百富隆商业地产投资有限公司开发的石城旅游文化街（石城·旅游文化街C区一期）的竣工验收备案资料于2016年11月28日提供到我站受理，因项目违反规划条件，于2017年12月缴纳罚款后，取得我站出具的正式竣工验收备案表。四、2017年12月27日，石城县城建档案室出具《证明》，载明：经查，江西百富隆商业地产投资有限公司开发的石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程未办理竣工验收备案表。五、上诉人在二审中向本院提交的《竣工验收备案表》载明：石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期，备案时间为2016年11月30日，竣工验收时间为2016年11月30日，勘察、设计、施工、监理、建设单位，均于2016年11月28日在竣工验收意见中盖章并注明合格。该表中，备案意见一栏载明：该工程的竣工验收备案文件已于2016年11月30日收讫，文件齐全。该工程属石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程。2016年11月30日加盖了“石城县建设工程竣工验收备案管理室”的印章。2016年11月30日的备案机关处理意见一栏载明“同意”，并加盖了“石城县建设工程竣工验收备案管理室”的印章。六、2018年3月2日，江西省石城县公证处出具（2018）赣虔石证内字第74号公证书，载明：公证事项为保全证据，根据江西百富隆商业地产投资有限公司的申请，2018年2月27日下午，江西省石城县公证处指派公证员罗某、公证员助理蒋淑萍来到石城·旅游文化街C区，对C区一期商服住宅交房前房屋现状进行保全证据公证，江西百富隆商业地产投资有限公司工程部员工许德禄负责录像、拍照。根据该公证书内容，石城·旅游文化街C区以下房屋有改动：C4-1-301增加阳台，C1-1-302增加阳台，C5-1-301露台上空增加，C5-1-301装修增加阳台，C4-1-302、C4-1-305增加了阳台，C5-1-301沿江外立面作了更改，C5-1-301客厅上空作了增加。七、上诉人与被上诉人的诉争商品房买卖合同附件三《合同补充协议》第十三条“通知方式及效力”载明：1、本合同所涉及到的任何通知，出卖人可以按电话通知、挂号信或媒体公告等形式告知买受人。买受人保证合同中所提供的通讯资料准确有效，若有任何变化，应在发生发生变更三日内告知出卖人。如因买受人的原因导致出卖人络不上买受人而产生的一切责任及损失由买受人自行承担。2、双方按所留的通信地址邮寄通知的，若采取挂号信、特快专递方式发送、邮件收据、邮戳等邮寄凭证均可视为对方已接到书面通知的证据。3、为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人在发送变更地址、交房等通知时可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《赣南日报》上发布公告、通知的，视为已向买受人送达通知。本院认为：关于交房条件及期限问题。诉争商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，应合法有效。该合同第八条约定的交房期限及条件为：出卖人应当在2016年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、非出卖人原因造成的交房延误（包含但不仅限于国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为；政府要求停工或验收不能完成的；市政配套设施安装验收发生延误的；买受人未履行合同约定的）。即合同约定的交房期限为2016年12月31日，交房条件为取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。从二审中上诉人提交的证据来看，上诉人在2016年11月30日已经向竣工验收备案部门提交了各种验收备案资料，而且，竣工验收备案部门也已经同意备案，并在上诉人的竣工验收备案表中加盖了“石城县建设工程竣工验收备案管理室”的印章。因此，可以认定，上诉人在2016年11月30日已经完成了竣工验收备案登记。至于上诉人在一审中无法向一审法院提交该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的原因，是因为建设行政主管部门暂扣了上诉人的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。而暂扣上诉人《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的原因，是因为上诉人所开发的石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程违反规划条件，存在超建筑面积及未按图施工的违法违规行为未得到改正，并在上诉人于2017年12月交纳了该部分内容的罚款以后，建设行政主管部门才将上诉人的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》交给上诉人。而对于石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程违反规划条件，存在超建筑面积及未按图施工这一情况，上诉人主张是由于少部分业主对其房屋内进行改建、扩建，增加阳台等行为所致，并不是上诉人的开发行为所致。对此，上诉人申请当地公证处对这些证据进行了保全，并提交给本院。从公证处进行现场勘察并拍照的情况来看，确有少部分业主对其房屋内进行改建、扩建，增加阳台等违反规划的行为，并且，这些行为在二审中仍未得到纠正。因此，可以认定，正是由于这些业主的这些违反规划的行为导致了建设行政主管部门暂扣了上诉人的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并导致上诉人不能在一审中向一审法院提交。导致上诉人在2017年12月交纳了罚款后才取得书面的纸质的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》文本，这个原因和责任不在于上诉人。被上诉人认为，公证处公证员仅是对现场进行了拍摄，对该11张相片的真实性予以认可，但每张相片底部的标注是上诉人工作人员标注的，不是公证员标注的，对房号、业主姓名以及违规问题不予认可。对此，本院认为，即使这些现场照片底下的标注确实不是公证处人员标注，而是上诉人工作人员标注的，但公证处人员到现场进行勘察并拍照，且每张相片均加盖了公证处的钢印，说明公证处对每张相片底下的标注进行了审查并确认。退一步来讲，即使这些现场照片与底下标注的房号并不吻合，但从这些现场拍照情况来看，确实存在多处违反规划设计的改建、浇筑并增加了面积，且至今没有整改。而这些相片是公证处公证员到石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期进行的现场拍摄，被上诉人对这些相片的真实性也予以了认可。因此，即便没有证据证明被上诉人的房屋有违规改建之处，但只要石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期其他业主有违规改建、浇筑并增加了面积，而这些原因正是导致上诉人被罚款且被暂扣《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的原因，而这些原因并不是上诉人的责任。诉争合同第八条约定交房时间为2016年12月31日，而上诉人在2016年11月30日已具备交房条件并已通知被上诉人交房，故上诉人不应承担逾期交房违约金。关于上诉人通知交房的问题。根据诉争合同附件三《合同补充协议》第十三条“通知方式及效力”约定，交房通知可以采取书面通知以及在《赣南日报》上刊载的方式。对于邮寄通知，买受人应当提供准确的邮寄地址，并在地址发生变更后及时通知上诉人，否则上诉人不承担通知不能收到的责任。而本案中，上诉人的交房通知采取了邮寄送达以及在《赣南日报》上刊载的双重送达方式，且邮寄送达也是按照买房人自己提供的邮寄地址填写的。故上诉人已经在2016年11月30日履行了其按时通知交房义务。被上诉人提交2017年12月27日石城县城建档案室的证明，认为截止该时间为止，上诉人开发的石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程未办理竣工验收备案表。本院认为，石城县城建档案室是竣工验收备案表的最终存档部门，并不是建设工程竣工验收备案的主管部门。在2017年12月27日当时，石城县城建档案室未查询到石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程的竣工验收备案表，只能说明该竣工验收备案表还未移送到石城县城建档案室存档，并不能证明石城旅游文化街（××·旅游文化街）××区××期工程在该时间点未完成竣工验收备案。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。导致二审改判，是由于上诉人在二审中提交了新的关键证据，导致事实认定发生了变化。故二审诉讼费用应由上诉人负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销石城县人民法院（2017）赣0735民初1018号民事判决；二、驳回被上诉人孔志敏、温丽丽的诉讼请求。一审案件受理费400元，按一审判决执行。二审案件受理费300元，由上诉人江西百富隆商业地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇一八年三月十六日代理书记员  葛颖婷