黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0102民初2248号原告（反诉被告）：刘晓胜，女，1951年5月20日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：朱雅琴，哈尔滨市道外区滨江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵红梅（刘晓胜儿媳）。被告（反诉原告）：曲凤坤，女，1956年6月27日出生，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原告刘晓胜与被告曲凤坤房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年8月17日作出（2014）里民一初字第1631号判决，原告曲凤坤不服，上诉。2015年12月23日，哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民二民终字第1319号民事裁定撤销该判决，发回本院重审。本院2016年1月22日受理后，依法另行组成合议庭，于2011年4月15日公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓胜向本院提出诉讼请求:判令曲凤坤给付2014年5月15日至2014年10月5日期间的房屋租金87500元。事实及理由：刘晓胜多年来一直承租哈尔滨市道里区住房。2001年5月15日，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，曲凤坤承租该房经营针织品，租限3年。2001年10月14日，双方签订补充协议书，约定经营期间一切债权债务和一切有关经营方面的事情均由曲凤坤负责，同时还约定此协议任何情况下都有效。此后，双方续签租房协议两次。2014年5月15日，租期届满。按照租房协议约定，租期满后曲凤坤应当立即将房屋归还刘晓胜。但曲凤坤以各种理由拒绝归还。曲凤坤辩称：刘晓胜起诉时租房协议并未到期。双方最后签订的一份租房协议约定租期截至2015年的3月，而不是2014年5月。涉案房屋是曲凤坤先后两次出资改造成可以用于经营的门市房。当时原房屋承租人明确该房屋由曲凤坤租赁至房屋动迁为止，租金每年7万元不变。因此，刘晓胜称租金发生变更缺乏事实依据，依法不应得到支持。曲凤坤向本院提出反诉请求：一、判令刘晓胜返还预付的租金30万元；二、判令刘晓胜给付房屋改造费用12万元（具体以鉴定数额为准）；三、判令刘晓胜承担曲凤坤为其预付的房屋个人所得税等税费26800元。事实及理由：1996年底，刘晓胜因缺少资金向曲凤坤提出将住宅改造为一个门的门市房并同意交给曲凤坤使用和管理，直至该房动迁为止。曲凤坤用自有资金完成了改造并实际使用该房。2001年又将房屋改造为三个门的门市房。三次改造累计花费12万元。2001年开始，双方明确租期。2009年6月，双方再次签订了租赁协议，约定租期5年。自2010年起，刘晓胜以孩子上学、买车为由，分数次向曲凤坤索要合计30万元，作为预付后续年份的租金。2014年5月，租房协议到期后，刘晓胜要求曲凤坤迁出，但拒不退还预付的30万元。在整个租赁期间，曲凤坤为刘晓胜垫付了2007年至2012年房屋租赁个人所得税26800元。刘晓胜辩称：双方最后一份租房协议于2014年5月15日租期届满，没有续签合同。因曲凤坤一直没有迁出，刘晓胜才提起索要延期交付房屋应给付租金的诉讼。原审已经认定曲凤坤反诉的30万元不明，法院未予采信。原审已经查明的事实，曲凤坤又提出要求，没有任何道理。二审庭审中，曲凤坤提出2014年4月8日的收条是其姐姐写的记帐凭证。该收条在原审中，曲凤坤是作为证据提交给法庭的，目的是证明刘晓胜收到了全部租金，假如这是一份记帐凭证，完全没有必要让刘晓胜签字，既然让刘晓胜签了字，就证明双方是按曲凤坤书写的数额进行结算的，其姐姐的行为代表了曲凤坤的真实意思表示，也印证了房租是逐年增长的。收条的书写人是曲凤坤，刘晓胜签字后，曲凤坤又在“以上房款全部付清。”的后面自行添加了“余叁拾万另算”字样，按照书写习惯，在字与字或句号后面都会留有一定距离，曲凤坤也是如此，前面的书写非常流畅且间距均匀，只是“余”字的右下脚句号与“余”字之间没有形成间距，因此该“余叁拾万另算”字样不是同一时间书写。该字样所用的笔显然与原来书写用笔不是同一支笔。假如曲凤坤有巨款用于预付房租，为何还在2011年9月6日向刘晓胜借款4万元。“余叁拾万另算”字样，不符合交易习惯，没有任何一个承租人在没有使用房屋之前向房主交纳巨额预付款的现象，因此曲凤坤书写的“余叁拾万另算”不具有真实性。刘晓胜只是在这份收条上面签了自己名字，给曲凤坤留下了添加字迹的空隙。假如曲凤坤交纳了预付租金，应当在结算租金时予以扣除。曲凤坤没有扣除，还要另算，无法使人信服，更没有说服力。假如曲凤坤已经交纳30万元预付租金，刘晓胜应当返还其款项，为何曲凤坤没有主张权利。同样的，“余叁拾万另算”也可以理解为是曲凤坤尚欠刘晓胜30万元没有结算。在二审时，审判长询问曲凤坤，若刘晓胜不起诉，这30万元要不要。曲凤坤无言以对。曲凤坤请求刘晓胜给付其房屋改造费用12万元，没有事实及法律依据，原审中曲凤坤对此已经进行主张，因其无证据证实，原审未予支持。原审中，刘晓胜向法庭提交了杨加成交纳门窗改造费罚款的收据，证明门窗是刘晓胜自行改造，原审予以采信。曲凤坤对此再行主张没有道理。曲凤坤请求给付个人所得税及其他税费26800余元，没有事实依据。刘晓胜、曲凤坤2001年10月14日签订的协议书载明，经营期间的一切债权债务和一切有关经营方面的事情，均由曲凤坤负责，此协议在任何情况下都有效。该协议已经阐明一切有关经营方面的事情，均由曲凤坤负责。如果交纳房产税或其他税费，应由曲凤坤自行负担。曲凤坤主张1996年至2012年垫付税费，显然已经严重超过诉讼时效。刘晓胜、曲凤坤在2009年签订了五年期租房协议后再没有签订任何协议，更没有2015年3月到期的协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.刘晓胜提供的2001年10月14日刘晓胜、曲凤坤签名的协议书。曲凤坤否认是其本人签名，庭审中经法庭询问，曲凤坤表示对该证据上的签名真实性不申请鉴定。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条二款规定，“一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。”曲凤坤仅否认签名的真实性，但未提供反驳证据，故本院对该证据予以采信。2.刘晓胜提供的吴某某、赵某某书面证言。证人应当出庭作证，刘晓胜未申请该两名证人出庭作证，书面证言的证明效力较低，且无其他证据印证，故本院对该证据不予采信。3.曲凤坤提供的曲凤坤、曲凤昌（曲凤坤之兄）、刘晓胜三人的通话录音。曲凤坤对真实性和证明的内容均有异议，认为曲凤昌未出庭，录音未经刘晓胜同意，不具有证明效力。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定，“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据。”按照该规定，曲凤坤对曲凤昌与刘晓胜的通话进行录音，虽未征得对方同意，但并未侵害对方的合法权益，故本院予以采信。4.曲凤坤提供的刘晓胜、曲凤坤2013年1月签订的租房协议。刘晓胜对真实性有异议，但当庭表示不申请鉴定，庭后又提交了鉴定申请，经本院询问曲凤坤，曲凤坤认为刘晓胜已当庭放弃了鉴定权利，故不同意配合鉴定。根据上述情况，本院认为，应视为刘晓胜放弃了鉴定权利，故本院不再启动鉴定程序。该证据虽与之前的数份房屋租赁合同的格式、内容不符，但刘晓胜未提供相反证据，故本院予以采信。5.曲凤坤申请的证人孟某某出庭作证。证人证明2001年曲凤坤与涉案房屋的原承租人杨加成协商租房事宜，杨加成表示要签订一份长期的租赁合同，房租直至房屋动迁而不变。证人在场时，双方并未订立书面合同。关于未订立书面合同的事实，刘晓胜、曲凤坤均予承认。关于订立长期租赁合同，租金始终不变的证言，因只有一名证人作证，无其他证据印证，证明效力较低，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于哈尔滨市道里区公产房，原承租人杨加成。1997年7月20日，杨加成与曲凤坤签订承租库房协议书，将该房租给曲凤坤，租期1997年7月20日至1998年7月20日，租金每月2000元。1998年7月20日，双方签订了两份承租房协议书，租期分别为1998年7月20日至1999年7月20日，1998年至2000年7月20日。2000年7月20日，杨加成与曲凤坤签订房屋证明，主要内容为经营期限2000年7月20日至2002年7月20日。该证明中未记载租金数额。1997年7月6日，案涉的房屋因扒门未审批，杨加成被哈尔滨市道里区市容卫生管理所罚款1000元。1997年7月7日，杨加成在涉案房屋加开一扇门，向哈尔滨市总工会交纳了500元。2001年5月8日，杨加成向哈尔滨市总工会交纳了窗改门款2000元。2001年5月15日，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，将涉案房屋租给曲凤坤经营针织品商店，租期3年，从2001年5月15日至2004年5月15日。租金每年7万元，交租时间在每年5月15日前将全年租金一次交给刘晓胜，如不能按期交租金，刘晓胜有权将房屋收回，曲凤坤应该主动搬出，如果曲凤坤不租，必须在一个月以前通知刘晓胜。租房后水、电、煤气等费用均由曲凤坤负责。租房期间未经刘晓胜同意不得转租、转卖，不准任意拆除、改建。2001年10月14日，刘晓胜、曲凤坤签订协议书，内容为“经过两家协商，由原来曲凤坤经营的姐妹百货商店改为昌利百货商店，法人代表曲凤坤更为刘晓胜（刘晓胜不参与经营）。昌利百货商店由曲凤坤经营，经营期间一切债权债务和一切有关经营方面的事情均由曲凤坤负责。此协议在任何情况下都有效。请双方遵守此协议。”2004年7月16日，刘晓胜、曲凤坤继续签订租房协议书，租期为5年，自2004年5月15日至2009年5月15日，其他内容与2001年签订的租房协议书内容一致。2007年6月25日，刘晓胜取得道里区买卖街87号1层2户公产房的承租权。2009年6月16日，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，租期为5年，自2009年5月15日至2014年5月15日，其他内容与2001年签订的租房协议书内容一致。2013年1月，刘晓胜、曲凤坤签订租房协议书，约定租期2年，但未约定具体起止日期，也未约定租金。2013年7月30日，曲凤坤未经刘晓胜同意，与案外人赵慧兰签订协议书将案涉房屋部分租赁给赵慧兰，租期2013年10月5日至2014年10月5日，协议书上未写明租金情况。2014年1月6日，曲凤坤又与赵慧兰签订一份协议书，租期2014年3月25日至2016年3月25日，协议仍未写明租金情况。2013年8月26日，曲凤坤未经刘晓胜同意，与案外人吴立强签订协议书，将案涉房屋部分租赁给吴立强，租期2013年10月5日至2014年10月4日，协议书也未写明租金情况。2014年4月8日，刘晓胜给曲凤坤出具收条一份，内容为“2001年5月15号-2014年5月15日所有租房费全部收到”。同日，刘晓胜在曲凤坤姐姐所列的收条明细上签名，该收条内容为“收曲凤坤租房款明细：2001年6月至2001年11月收叁万伍千元；2001年12月至2010年6月每年柒万元；2010年6月至2011年6月每年壹拾贰万元；2011年6月至2012年6月每年壹拾肆万元；2012年6月至2014年6月每年壹拾陆万。以上租房款全部付清，余叁拾万另算。（注：上述租房款系道里区买卖街87-2号）”。刘晓胜对该收条中“余叁拾万另算”字样不予认可，认为是曲凤坤后添加的，庭审中虽表示申请鉴定，但未在本院指定的期限内提交鉴定申请。曲凤坤于2014年10月5日将涉案房屋交还给刘晓胜，但2014年4月15日至10月5日的房屋租金未给付刘晓胜。本院认为：一、关于刘晓胜的诉讼请求。其一，欠付租金日期的认定。刘晓胜出示的收条明细上记载“2012年6月至2014年6月每年壹拾陆万”，曲凤坤出示的收条上记载“2001年5月15号至2014年5月15日所有租房费全部收到”，两份租金收条上记载的最后日期不一致，但都有刘晓胜本人的签名。曲凤坤对收条明细进行质证时表示“截止2014年5月房租已付清”，且2014年5月15日亦为合同到期日，据此，可以认定租金是付到2014年5月15日，刘晓胜主张的欠付租金应自2014年5月16日起算，算至2014年10月5日曲凤坤交还房屋之日。其二，欠付租金的认定。刘晓胜是按照曲凤坤转租后收取的租金22.5万元计算欠付租金。但次承租人并未出庭作证，其出具的书面证言证明效力较低，曲凤坤与次承租人签订的转租合同上也未记载租金数额，故不能单凭次承租人的书面证言认定转租租金数额。收条明细记载，2012年6月至2014年6月每年租金为16万元，欠付租金的期间亦发生在2014年，故比照双方2014年度租金履行情况计算欠付的租金具有公平合理性，即曲凤坤应给付刘晓胜租金62225元。刘晓胜多请求的部分，本院不予支持。二、关于曲凤坤预付租金30万元应予返还的反诉请求。收条明细上的租金数额虽与租房协议上记载的每年租金7万元数额不一致，但通过2014年4月8日刘晓胜出具的两份收条相互印证，有租金明细的收条上记载“以上租房款全部付清”，另一份收条上记载“所有租房费全部收到”，并没有预付租金的记载，据此，能够确认双方在租房协议实际履行过程中对租金数额进行了变更。对变更后并已实际履行的租金曲凤坤再主张返还，本院不予支持。三、关于曲凤坤房屋改造费用的反诉请求。根据刘晓胜提供的证据，因扒门、改门而发生的票据，其中两份发生在房屋出租给曲凤坤之前，另一份发生在2001年5月8日，时间在双方最早于2001年5月15日签订的房屋租赁合同之前，且刘晓胜系2007年6月25日取得的涉案房屋承租权，故不应向刘晓胜主张。对曲凤坤该反诉请求，本院不予支持。四、关于曲凤坤返还垫付税费的反诉请求。2007年至2012年的纳税凭证上记载的纳税人均为哈尔滨市道里区昌利百货商店，与2001年10月14日双方签订的协议书以及期间的个体工商户营业执照正相印证，曲凤坤举示的纳税凭证所纳税费为个体工商户应缴纳的税费，并非因房屋租赁而缴纳的税款，故对该反诉请求，本院亦不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力后十日内，曲凤坤给付刘晓胜租金62225元；二、驳回刘晓胜其他的诉讼请求；三、驳回曲凤坤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费993.75元、反诉案件受理费4001元，由刘晓胜负担315.94元，曲凤坤负担4678.81元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判 长员  雷  人民陪审员  郭道胜人民陪审员  郝智慧二〇一七年二月十日书 记 员  张鑫越附：证据目录清单刘晓胜提交的证据如下：1.刘晓胜的承租证2.刘晓胜、曲凤坤2001年5月15日签订的协议书3.2001年10月14日协议书4.2004年7月16日租房协议书5.2009年6月16日租房协议书6.证人吴某某、赵某某自书证明材料7.2001年5月8日，杨加成交纳窗改门款2000元票据8.2013年7月30日、2014年1月6日曲凤坤与赵慧兰签订的协议书9.2013年8月26日曲凤坤与吴立强签订的协议书10.杨加成与曲凤坤签订的租房协议、房产证明、1997年7月20日承租协议，1998年7月20日承租协议，1997年房屋证明，1998年7月20日的承租协议，2000年房屋证明11.2001年4月25日杨加成与梁老师签订的协议书、1997年7月6日杨加成交纳扒门罚款收据、1997年7月7日交纳开门费500元的收据12.2014年4月8日曲凤坤向原审提交的2014年4月8日的收条、2011年9月6日曲凤坤向刘晓胜借款4万元的借条曲凤坤提交的证据如下：1.刘晓胜、曲凤坤于2009年6月签订的租房协议2.刘晓胜于2014年4月8日出具的收条3.刘晓胜、曲凤坤、曲凤昌三人的录音，证人赵某某、吴某某书面证言。4.刘晓胜、曲凤坤2013年1月签订的租房协议5.刘晓胜于2014年4月8日出具的收条6.刘晓胜个体工商执照7.证人孟某某证言8.2007年至2012年期间的纳税凭证9.房屋证明