新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新28民初6号原告（申请执行人）：艾君，女，汉族，1969年11月20日出生，新疆巨华工程机械有限公司的员工，住所地：乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。被告（案外人）：李玉华，女，汉族，1962年11月11日出生，库尔勒市供销社退休工人，住所地：库尔勒市。委托诉讼代理人：李丹，新疆天雪律师事务所律师。第三人（被执行人）：巴州昌和房地产开发有限公司，住所地：库尔勒市交通西路昌和大厦1单元1803室。法定代表人：李少卿，系该公司董事长。第三人（被执行人）：李少卿，女，汉族，1971年12月19日出生，系巴州昌和房地产开发有限公司法定代表人，住所地：库尔勒市人民东路北一巷3号5号楼3单元202室。原告艾君与被告李玉华、第三人巴州昌和房地产开发有限公司、第三人李少卿执行异议之诉一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾君的委托诉讼代理人李建平、被告李玉华及委托诉讼代理人李丹、第三人巴州昌和房地产开发有限公司的法定代表人李少卿及第三人李少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾君向本院提出诉讼请求：1、准许执行（2015）巴民一初字第64-1号民事裁定书，不予解封位于库尔勒市经济技术开发区鹭州雅居12号别墅02号房。2、判令被告承担案件受理费。事实和理由：1、本案查封的房产是不动产，是物权，解封的原因不符合物权法规定；2、被告无法证明其入住等信息，无法证明其系善意第三人；3、房产登记机关的登记行为具有确定性和合法性，查封、冻结亦无错误。被告李玉华辩称，我方是涉案房产的购买人及权利人，也是涉案房产的实际使用人及占有人。2014年5月3日我方与第三人昌和房产公司签订购买涉案房产鹭洲雅居12栋02号房产，建筑面积222.88平方米，房屋总价款为1158976元，于2014年1月4日已经向第三人昌和房产公司一次性支付清全部房款，昌和房产公司在收到房屋款项后向我方出具了1158976元购房款收据。因此我方在2014年即享有涉案房产的物权。我方购买涉案房产后对涉案房产投入50余万元的大量资金进行装修，并且在使用该房产期间交付了垃圾清运费，以上事实足以证实在本案原告起诉及保全前我方即购买涉案房产，并居住至今，我方实际占有、使用涉案房产。第三人巴州昌和房地产开发有限公司及第三人李少卿辩称，涉诉房产卖给被告李玉华是事实，原告冻结该该房产时我方不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：原告艾君以位于库尔勒市经济技术开发区鹭洲雅居12号别墅02号房系第三人巴州昌和房地产开发有限公司的房产，向我院申请对该房产进行保全，我院于2015年6月3日下发（2015）巴民一初字第64-1号民事裁定书；经原告艾君申请，我院执行局于2015年12月29日向库尔勒市房产登记交易中心发出协助执行通知书后，被告李玉华向我院提出执行异议，我院下发（2016）新28执异92号执行裁定书，裁定解除对位于库尔勒市经济技术开发区鹭洲雅居12号别墅02号房的查封。对有争议的证据本院认定如下：被告李玉华提交的第一组证据：被告李玉华与第三人昌和房产公司签订的商品房买卖合同、被告李玉华向张英龙（第三人将房抵账给张英龙）支付对应房款的相关凭证6份。拟证实：被告李玉华系涉诉房产的购买人及权利人。原告艾君认为合同是后补的，并且房款数额与实际付款金额不一致，不能证明买房的事实存在。第二组证据、被告李玉华购买涉案房产后就涉案房产进行装修、楼梯定购合同、移动门订货单、收款收据、供用气合同、支付款项凭证等12张及涉案房产的居住现状图片8张。拟证实：被告李玉华购买房产后，就涉案房产进行装修，并且与南天城建签订管道燃气供用气合同，进而证实被告李玉华是涉案房产的实际使用人及占有人。原告艾君认为被告李玉华购买的东西是否用于涉案房屋不能确定，并且不能证实房屋的所有人是被告李玉华。第三组证据：库尔勒开发区建设局质量安全监督站出具的情况说明，拟证实未办理过户的原因非被告原因所致。原告艾君质证意见：此类证明应由房管局出具，质监站无权出具。第三人巴州昌和房地产开发有限公司及第三人李少卿对以上证据均予以认可。本院对上述证据认证如下：原告艾君认为被告李玉华与第三人昌和房产公司签订的商品房买卖合同是在其保全之后补签的，但原告艾君在我院限令的期限内未向我院申请作相关鉴定，亦未提交其余证据予以印证，故被告李玉华提交的商品房买卖合同本院予以认定；被告李玉华提交的楼梯定购合同、移动门订货单、收款收据、供用气合同等证据上记载了收货人及送货地址等相关信息，根据以上信息可以认定被告李玉华对涉诉房屋进行了装修；被告李玉华提交的居住现状图可以证实被告李玉华已经入住该房屋。原告艾君虽然对以上证据均不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故该部分证据本院亦予以认定。被告李玉华提交的质监站出具的情况说明，原告艾君认为此类证明应由房管局出具，本院认为，因房屋未办理过户登记，因此出具证明的部门并非房管局；而对于质监站出具情况说明的真实性，原告艾君未提交相反证据予以反驳，故该证据本院予以认定。根据本院对双方有争议证据的确认，本院认定以下事实：2015年被告李玉华与案外人张英龙协商以1158976元的价格、将第三人巴州昌和房地产开发有限公司抵账给张英龙的位于库尔勒市经济技术开发区鹭洲雅居12号别墅02号卖给被告李玉华，后被告李玉华以转账（通过被告李玉华及其其丈夫唐建华的账户转账至张英龙账户）、电汇及现金方式等方式将房款陆续支付给张英龙。2015年5月3日，经被告李玉华、张英龙及第三人巴州昌和房地产开发有限公司协商，由被告李玉华与第三人巴州昌和房地产开发有限公司补签商品房买卖合同，并由第三人巴州昌和房地产开发有限公司于当日向被告李玉华出具收到房款1158976元的收据。被告李玉华于签订合同后对涉诉房屋进行装修，并在装修完成后入住该房屋。现因涉诉房屋综合验收未完成，无法办理房屋产权登记。本院认为，本案的焦点问题是：一、被告李玉华与第三人巴州昌和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是否系房屋被法院查封后补签的；二、涉诉房屋未过户登记在被告李玉华名下，原告艾君依照物权法申请查封涉诉房屋法院应否予以查封。关于第一个焦点问题，原告艾君主张涉诉房屋买卖合同系被法院查封后补签的，原告艾君应当提交相应证据或者申请作出相关鉴定以支持其主张，但原告艾君未提交相应证据，亦未申请鉴定，故对于原告艾君该主张本院不予支持；本院应当认定被告李玉华与第三人巴州昌和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同成立并且有效。关于第二个焦点问题，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上规定，人民法院不得查封、扣押、冻结应当符合的三个条件：一、第三人已付清全部价款；二、第三人已经实际占有不动产；三、第三人无过错。本案被告李玉华在2015年5月3日与第三人巴州昌和房地产开发签订商品房买卖合同，并由第三人巴州昌和房地产开发有限公司于当日出具收据，而经原告艾君申请本院下发查封裁定的时间是2015年6月3日，此时被告李玉华已经实际占有涉诉房屋；虽然涉诉房屋未办理房屋产权登记，但未办理的原因系涉诉房屋尚未完成综合验收、导致产权大证及分隔住户的产权证无法办理，而非被告的过错原因所致，故法院不得对涉诉房产进行查封。原告艾君根据《物权法》第九条的规定（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外）主张涉诉房屋的所有权仍然属于第三人巴州昌和房地产开发有限公司，本院认为，其一、两个规定（查封规定和执行异议规定）并未失效，物权法也同样有效，二者并不矛盾，只是满足的条件不同，则适用的法律不同：如果满足两个规定所罗列的条件，则应当适用两个规定；如果不满足两个规定所罗列的条件，则适用物权法；其二、现实中存在不少买房后因各种原因未及时过户或者无法过户的情况，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，则不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定。综上，上诉人艾君的主张不能成立。综上所述，原告艾君就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，其主张准许执行（2015）巴民一初字第64-1号民事裁定书，进而主张涉诉房屋的所有权仍然属于第三人巴州昌和房地产开发有限公司、不予解封涉诉房产的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告艾君的诉讼请求。案件受理费15230.78元由原告艾君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  来永存审 判 员  刘 燕人民陪审员  范向东二〇一七年七月四日书 记 员  佘梦斐