江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大南民初字第0417号
原告毛春明。
委托代理人袁龙彪，大丰市大中法律服务所法律工作者。
被告盐城鹏程塑业有限公司，住所地在大丰市万盈镇工业园区4排2幢。
法定代表人张燕，公司董事长
委托代理人吴亚勤，盐城鹏程塑业有限公司股东。
原告毛春明与被告盐城鹏程塑业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告毛春明及其委托代理人袁龙彪，被告盐城鹏程塑业有限公司及其委托代理人吴亚勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛春明诉称，2011年1月4日，我与被告原法定代表人吴亚勤签订了房屋租赁合同一份，约定我租用被告位于万盈镇中小企业园内四排二幢厂房南半边及北半边楼房，用于经营，租期5年，租金一年一付，先付后用。第一、二年每年租金3万元，第三、四、五年租金3.5万元，并约定了其他权利和义务。合同签订后，被告依约将出租房交付给我，我也依约交付租金。我接受出租房后即进场装修，购置生产设备，同时组织工人和培训工人，继而组织生产。然好景不长，被告原法定代表人吴亚勤于2012年2月10日无任何理由要求解除租赁合同并切断我用电，逼迫我停产。此后，被告原法定代表人吴亚勤又数次与我纠缠，彻底剪断我用电线路，迫使我于2013年3月10日起彻底停工停产，解散工人。2013年3月14日，我向贵院诉被告原法定代表人吴亚勤，请求判令吴亚勤继续履行租赁合同，停止妨碍生产并恢复供电，赔偿损失等，贵院经审理以我诉吴亚勤主体不适格为由驳回原告诉请。现我变更主体后再次起诉，请求法院判令解除我和被告于2011年1月4日签订的房屋租赁合同；被告赔偿我装潢损失49030元、停业损失71125元，罚款损失8400元、培训工人工资损失32000元，计160555元；被告返还我隔墙费用10000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告盐城鹏程塑业有限公司辩称，我和原告的租赁合同已经依法解除；原告已经丧失确认解除合同通知书效力的权利，原告至少在2012年2月10日前收到解除合同通知书，如原告对被告合同解除通知书有异议，应向人民法院提起确认解除合同的效力之诉，但时至今日，原告未向法院提起确认解除合同的效力之诉，依法原告已经丧失了胜诉权；原告已经放弃向我主张权利。在（2012）大南民初字第0103号案件审理中法院向原告释明追加被告为（2012）大南民初字第0103号按的被告，但原告放弃了追加，因此原告现在起诉被告已经丧失了胜诉的权利，请求法院驳回原告的诉请请求；我没有实施侵权行为，我是为了制止原告违约行为而实施的拉闸行为的。原告不存在所谓的损失。停电的时间较短，没有给原告造成损失。原告不正常生产。原告没有举证证明其损失。
经审理查明：2011年1月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，载明：“甲方：吴亚勤，乙方：毛春明。一、乙方租用甲方位于万盈镇中小企业园内四排二幢厂房南半边及北半边楼房，用于合法生产经营。租期五年，租金一年一付，先付后用，第一年期限为2011年元月20日-2012年元月19日，房租第一年、第二年每年3万元，第三年、第四年、第五年每年3.5万元。第一年租金在2011年元月15日前交清。二、甲方确保水、电（15KV）到位，电到西墙角，水到附房，水电费用由乙方承担。三、厂房内吊顶及墙面粉刷由乙方自己负责，但施工方案需经甲方同意，不得野蛮施工，中间隔墙高度3.3米，由甲方负责，费用1万元，由乙方预付给甲方，从第五年租金中扣除。四、乙方预付房租定金1万元后，开始进场施工。五、乙方租用期间不得改变房屋结构，未经甲方同意，不得转租，乙方生产经营中的各项税费由乙方承担，与甲方无关。六、如因甲方原因，造成乙方损失，皆由甲方承担经济责任。七、租期到期后，乙方有优先承租权。八、未经事宜，双方协商解决，协商不成，可申请大丰市人民法院依法解决。此协议一式三份，甲、乙双方、见证人各执一份，双方签字后生效。见证人：朱义平（签字）甲方：吴亚勤（签字）乙方：毛春明（签字）。”协议签订后，原告毛春明于当天支付租房定金10000元，于2011年1月17日支付租金20000元，于2011年2月1日支付第一年租金余款10000元。租金支付后，原告毛春明进场装修使用。
2011年11月20日，被告原法定代表人吴亚勤收到大丰工商局《责令改正通知书》，该通知书载明：“吴亚勤：经查，你（单位）于2011年1月30日在大丰市万盈镇中小工业园七排2幢从事缝纫加工业务行为，违反了《无照经营查处取缔办法》第四条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚》二十五条的规定，现责令你（单位）壹个月内（时间）改正上述违法行为。盐城市大丰工商行政管理局，2011年11月20日。”2011年12月，被告盐城鹏程塑业有限公司以原告毛春明未办理工商营业执照等相关经营手续、私拉电线给中小企业园内其他企业用电、未经其同意将厂房部分区域转租给他人存放电动车为由，要求与原告毛春明解除房屋租赁合同，并通过当面送达、在原告所租赁的厂房张贴等方式向原告毛春明送达《解除合同通知书》，该通知书载明：“毛春明：本人于2011年1月4日与你签订了《房屋租赁合同》一份，在合同履行期间，因你违反合同第一条、第五条规定，虽然本人数次通知你全面履行合同，但你没有。现根据《合同法》的规定，本人特书面通知你解除《房屋租赁合同》，请你于2012年1月20日前将租赁房屋交付给本人。特此通知！通知人：吴亚勤。2011年12月20日。”
2012年1月16日，原告毛春明通过邮政储蓄银行汇款30000元给被告原法定代表人吴亚勤支付房屋租金，吴亚勤拒收。2012年2月10日，原、被告发生纠纷，经万盈派出所出警处理，双方未能形成一致意见，接处警工作登记表载明：“……2012年2月10日早上7时许，吴亚勤到原告毛春明承租的厂房内，以原告毛春明无工商营业执照为由要求解除租赁合同，双方发生纠纷。”2012年2月29日，原、被告再次发生纠纷，原告毛春明生产车间用电被切断，万盈派出所出警后进行调解，双方达成调解协议，载明：“1、从现在起（2012年2月29日上午10时）至2012年3月10日上午10时前，吴亚勤不阻挠毛春明的生产；2、供电公司工作人员将吴亚勤房子的电结（接）好，毛春明使用至这批货生产结束为止；3、若这批货在10天内生产结束，毛春明停止生产，与吴亚勤将房屋租赁问题处理好再说；4、在这批货生产结束之前，不超过10天，吴亚勤不得干涉毛春明的生产。当事人：毛春明（签字）吴亚勤（签字）2012、2、29。”2012年3月10日上午，原、被告再次发生纠纷，万盈派出所接处警工作登记表载明：“毛春明向吴亚勤承租万盈工业园区一厂房，租期5年，自2011年1月始。2011年底，吴亚勤欲单方面解除租赁合同关系，多次到毛春明承租的厂房内，切断电源以要求解除租赁合同，双方发生纠纷、2012年3月10日上午，吴亚勤再次来到厂房内闹事。民警到现场要求双方必须通过合法途径解决此纠纷，不允许发生违法犯罪行为。”因纠纷未能解决，原告毛春明遂于2012年3月14日向本院提起诉讼，自2012年3月10日起，讼争厂房处于停工状态。本院组织双方约定于2012年9月3日到场进行恢复供电，因原告不予配合未果。2012年3月14日，原告毛春明诉至本院，请求法院判令吴亚勤继续履行双方签订的厂房租赁合同，停止妨碍生产并恢复供电；赔偿原告因被告断电造成的停工期间经济损失510元／天，以及因停车造成无法按期交货，支付案外人扬州烟花三月日化公司的违约金8400元。2012年9月10日，本院以被告主体不适格为由驳回原告毛春明的诉请。2013年10月15日，原告毛春明以盐城鹏程塑业有限公司为被告诉至本院，请求法院判决支持其诉请。2013年12月12日，原告毛春明申请本院委托鉴定机构对其在租赁厂房内的装修及车间布置的损失进行评估。2014年3月14日，大丰市物价局价格认证中心对原告委托书中所列的吊顶、地坪、隔墙、涂料、电器电路作出了价格鉴定为23814元。
另查，讼争厂房的所有权人及土地使用权人为被告盐城鹏程塑业有限公司，土地使用权类型为出让，房产证登记时间为2011年1月27日。吴亚勤在签订房屋租赁合同时，系盐城鹏程塑业有限公司的法定代表人，拥有该公司90%的股份、吴亚勤妻子张燕拥有该公司10%的股份。2012年8月31日，被告盐城鹏程塑业有限公司法定代表人变更为张燕。原告毛春明于2012年2月10日取得字号为“大丰市万盈春明拖鞋加工厂”的个体工商户营业执照，执照有效期自2012年2月10日至2016年2月10日。租赁期间讼争厂房电费由原告毛春明缴纳，缴费用户名为“盐城鹏程塑业有限公司”。
再查，2012年2月10日盐城市大丰工商行政管理局核发了个体工商户营业执照，字号名称为大丰市万盈春明拖鞋加工厂，经营者姓名毛春明，组成形式个人经营，经营范围即加工方式拖鞋加工。2011年12月26日，（甲方）扬州烟花三月日化有限公司与（乙方）万盈拖鞋加工厂签订外发加工合同书，其中约定交货期限：按乙方接单日起七天内交货，具体时间以印单为准。在违约责任部分双方约定逾期交货，乙方向甲方支付价款总值20%的违约金。扬州烟花三月日化有限公司外加工单载明“上产单号：11037，加工单位孙广进，发货时间：2.22.交货时间：2.28.”在（2012）大南民初字第0103号案件审理中，原告毛春明向法庭提交了落款时间为2012年3月2日的扬州烟花三月日化有限公司违约罚款通知，载明：万盈拖鞋加工厂，你单位在为我公司加工的2月28日交货的15000双华夫格拖鞋未能按期交货，影响我公司出口交货期，造成我公司一定的经济损失，按协议罚款8400元，从加工费中扣减。
上述事实，有原、被告陈述、（2012）大南民初字第0103号民事判决书、价格鉴定结论书等证据在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉厂房的所有权登记于被告盐城鹏程塑业有限公司名下，吴亚勤在签订房屋租赁合同时系盐城鹏程塑业有限公司的法定代表人及控股股东，具有代表被告盐城鹏程塑业有限公司的资格，其与原告毛春明签订并履行房屋租赁合同，应当认定为职务行为。吴亚勤与原告毛春明签订的租赁合同的效力直接约束被告盐城鹏程塑业有限公司与原告毛春明。吴亚勤主张解除厂房租赁合同，并切断涉案厂房电线，双方对租赁合同是否解除发生争议时，吴亚勤的身份尚为盐城鹏程塑业有限公司的法定代表人，其行为亦应当认定为代表公司行使职权，系职务行为，相关法律后果亦应当由盐城鹏程有限公司承担。原、被告双方订立租赁合同时未约定解除合同的条件，合同履行过程中双方亦未达成解除合同的一致意见。原告毛春明未办理工商营业执照等相关经营手续、私拉电线给其他企业等行为属于公共行政管理领域，理应由国家有关公共管理领域的法律、行政法规予以调处，不应成为被告盐城鹏程塑业有限公司单方解除合同的理由，也即原告的行为不属被告可单方解除合同的法定情形。被告盐城鹏程塑业有限公司另以原告私自转租为由解除合同，因被告未提供证据证实原告转租的情形，故本院认为被告据此单方解除合同没有事实依据。综合以上两点，被告盐城鹏程塑业有限公司虽通过邮递、张贴公告、当面告知等方式送达原告解除合同通知书，但并不产生解除合同的法律效力。原、被告间订立的房屋租赁合同仍对双方具有合同约束力，双方仍应按约履行各自义务。被告盐城鹏程塑业有限公司多次切断电源导致原告无法正常生产经营构成严重违约，原告以合同目的无法实现为由向本院提出解除房屋租赁合同的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。被告盐城鹏程塑业有限公司违约后，原告可向被告主张赔偿损失，但应当采取适当措施防止损失的扩大。原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。关于原告主张的装潢损失本院已依原告申请委托大丰市物价局价格认证中心作出价格鉴定。原告以其于2012年3月10日实际停产为由对鉴定的基准日提出异议。本院认为原告第一次起诉时，法庭已向原告释明被告主体不适格，可追加盐城鹏程塑业有限公司为被告，但原告不同意追加。本院驳回原告诉请后原告与2013年10月再次起诉，对此期间的折旧损失属原告未采取适当措施导致的扩大损失，依法应由原告自行承担，物价鉴定中心鉴定的基准日并无不妥，本院对原告的异议不予采纳。被告盐城鹏程塑业有限公司对此鉴定亦有异议，但未提出重新鉴定的书面申请，本院亦不予采纳。关于原告主张的罚款损失8400元，属于因被告违约导致的原告间接损失，本院予以支持。关于原告主张的停业损失71125元、培训工人工资损失32000元，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。关于原告主张的返还隔墙费用，因该费用已被计入装潢损失中，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告毛春明与被告盐城鹏程塑业有限公司的房屋租赁合同解除。
二、被告盐城鹏程塑业有限公司赔偿原告损失元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1225元，由被告盐城鹏程塑业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1225元（收款人全称：江苏省盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；账号：40×××21；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）。
审 判 长 王季锋
代理审判员 刘广曙
人民陪审员 杨开荣
二〇一四年七月一日
书 记 员 殷 玲
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。