四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终354号
上诉人（原审被告）余树明，男，汉族，1960年3月30日出生，住重庆市丰都县。
上诉人（原审被告）李会兰，女，汉族，1958年9月5日出生，住重庆市丰都县。
两上诉人共同委托代理人胡传江，男，汉族，1982年8月20日出生，住重庆市丰都县。系二上诉人的女婿。
被上诉人（原审原告）成都双流华兴住宅物业发展有限公司。住所地：成都市双流县。
法定代表人王正建，总经理。
委托代理人陈柏霖，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
上诉人余树明、李会兰与被上诉人成都双流华兴住宅物业发展有限公司（以下简称华兴公司）物业服务合同纠纷一案，因余树明、李会兰不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第6766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理，余树明及李会兰共同的委托代理人胡传江、华兴公司的委托代理人陈柏霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，余树明、李会兰是蜀镇（蜀镇半岛）一期A区3幢2单元19层1901号住房业主，该房面积143.46㎡，位于双流县九江镇马家寺社区。2010年6月29日，华兴公司与（蜀镇半岛）的开发商成都市华兴住宅房地产开发有限公司签订《蜀镇（一期）物业服务合同》，并于同年7月6日将该物业服务合同在双流县房产管理局备案，取得蜀镇一期A区前期的物业管理资格。2011年1月7日，华兴公司、余树明、李会兰签订《前期物业服务协议》一份，约定，华兴公司为余树明、李会兰提供物业服务，物业管理服务费按1.5元/月/㎡计算，服务费按季交纳，余树明、李会兰应在每季度开始之前，提前15日履行交纳义务，如未按时足额支付物业服务费及相关费用，按欠费总额每日千分之三支付违约金。另外余树明、李会兰还应每月向华兴公司交纳6元的生活垃圾处置费。双方同时对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，前期双方按约履行了各自的义务。从2012年8月起至2014年11月期间的物业管理服务费共计6014元，余树明、李会兰未予交纳，华兴公司多次向余树明、李会兰催收此款未果，遂起诉来院。
原审庭审中，余树明、李会兰承认欠部分物业管理服务费，但认为自己不履行交纳服务费的义务是因华兴公司在履行物业服务协议时，未充分按约定履行，应当整改完善的公共设施，经多次反映均未整改到位，服务质量差等；华兴公司收取服务费部分已过诉讼时效，认为华兴公司无物业管理资质。华兴公司承认管理蜀镇一期A区有一定时间了，部分设施确需维修完善，余树明、李会兰及其他部分业主反映的情况，华兴公司已按协议约定进行了登记，并尽力予以整改，华兴公司充分履行了合同义务；并针对余树明、李会兰提出诉讼时效问题，向法庭提交了《欠费催缴通知单》及催收方式的证明，同时提交了相关主体资质的证明材料。余树明、李会兰否认华兴公司曾对服务设施及质量进行过整改；对自己的主张向法庭提交了部分书面证明及场景照片。双方当事人对对方当事人的证据均不予认可。
原审认定上述事实所依据的证据有：华兴公司、余树明、李会兰的身份证明材料、《前期物业服务协议》、交费收据、《欠费催缴通知单》、照片及庭审笔录。
原审法院认为，华兴公司具备从事小区物业管理服务资质，在依法取得蜀镇一期服务资格后，与余树明、李会兰在自愿基础上签订的《前期物业服务协议》，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。本案中，余树明、李会兰如果认为对方的行为违反合同约定或对其服务不满意，应当通过正当的途径维护自己的合法利益，而不能以违反合同义务的行为对抗履行，且余树明、李会兰列举的证据（姑且不论其有无证明力）也不能成为可以不向华兴公司交纳服务费的依据。关于诉讼时效，原审法院认为华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式向余树明、李会兰发出通知，已向余树明、李会兰主张了权利，诉讼时效因此而中断，故对余树明、李会兰认为华兴公司部分权利已超过诉讼时效的主张不予支持。余树明、李会兰未按期交纳物业管理服务费的行为构成违约，应当承担违约责任。但华兴公司主张的违约金明显过高，原审法院予以调整，酌定为1200元。余树明、李会兰在诉讼过程中未向合同相对人主张相应权利，其提供的证据与待证事实之间缺乏关联性，且其陈述的部分事实与本案无关（如涉及开发商的问题及《前期物业服务协议》未涉及的问题），故对余树明、李会兰陈述的事实原审法院不予认可。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条的规定判决，余树明、李会兰于判决生效后十日内向华兴公司成都双流华兴住宅物业发展有限公司支付物业管理服务费6014元、违约金1200元，共计7214元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由余树明、李会兰负担。
宣判后，余树明、李会兰不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判余树明、李会兰减少支付华兴公司的物业管理服务费及违约金。理由为：1、华兴公司未按约履行物业服务合同，降低了物业服务标准，应当相应降低物业服务费；2、华兴公司未提供证据证明其已向余树明、李会兰催收了物业服务欠费，故其主张已超过诉讼时效，不应得到支持；3、违约金的性质是补偿损失，本案应以华兴公司未按时收到物业服务费所产生的利息损失为参照认定违约金。
被上诉人华兴公司答辩称，1、华兴公司为余树明、李会兰提供物业管理服务，余树明、李会兰应当支付拖欠的物业费用及相关费用，并应按合同约定支付违约金；2、余树明、李会兰拖欠物业费属于连续性债务，华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式主张其拖欠的物业费，诉讼时效已中断；3、余树明、李会兰主张降低物业服务费标准并无法律依据和事实依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
二审中，余树明、李会兰向本院提交了业委会致华兴公司要求整改的函、光盘和照片、证人刘某、杨某的证言，拟证明华兴公司在履行物业服务合同过程中，没有尽到合同义务，小区存在安全隐患。华兴公司质证认为，本案系金钱给付义务，余树明、李会兰所提交的证据与本案没有关联性，其认为华兴公司未履行合同义务，应另案诉讼。本院认为，上述证据能够证实华兴公司的部分业主反映华兴公司未能按照物业服务合同尽到物业管理义务，华兴公司对服务设施及质量进行整改，但未能达到业主的满意程度。
二审另查明，《前期物业服务协议》第二十七条约定，甲方（华兴公司）的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，甲方（华兴公司）应立即整改直到达到约定标准，整改后仍无法达到标准的，由甲方（华兴公司）赔偿由此给乙方（余树明、李会兰）造成的损失。
本院认为，本案争议的焦点问题有三个，现分别评判如下：
一、关于余树明、李会兰拖欠物业管理费的问题。
华兴公司与余树明、李会兰签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。余树明、李会兰作为蜀镇一期A区1幢2单元18层1801号住房业主，应当按照协议约定的标准支付物业服务费。而余树明、李会兰未按期缴纳物业管理服务费的行为构成违约，应当承担支付物业管理费及违约金的责任。原审根据余树明、李会兰拖欠物业管理费的原因及本案的实际情况调低了违约金，符合法律规定，本院予以确认。
二、关于华兴公司的主张是否超过诉讼时效的问题。
余树明、李会兰所拖欠的物业管理费属于连续性债务，是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的连续性债务，各期的履行实际上具有整体性和关联性。并且，根据本案查明的事实，华兴公司在诉讼时效届满前，以合理方式向余树明、李会兰发出通知，故对余树明、李会兰认为华兴公司主张的部分物业费已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。
三、关于华兴公司是否应当调减物业管理费的问题。
余树明、李会兰主张华兴公司未按照物业服务合同全面履行义务，降低了物业服务标准，应当相应降低业主支付的物业服务费。本院认为，根据双方《前期物业服务协议》第二十七条的约定，华兴公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，华兴公司应立即整改直到达到约定标准，整改后仍无法达到标准的，由华兴公司赔偿由此给余树明、李会兰造成的损失。因此，余树明、李会兰如认为华兴公司未按照物业服务的约定全面履行义务，可另行主张其赔偿损失，故对其主张降低物业服务费标准的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人余树明、李会兰的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费100元，由上诉人余树明、李会兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 征
代理审判员 刘冠男
代理审判员 谈光丽
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 肖 华