兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第181号
上诉人（原审被告）王尚珍王某某，男，汉族，1968年11月5日出生，无业，住兰州市城关区。
委托代理人张轩宁，甘肃佳运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）兰州新起点房地产代理有限公司，住所地：兰州市城关区。
法定代表人张吉军，该公司经理。
原审第三人付玉婷付某某，女，汉族，1968年7月20日出生，住兰州市城关区。
上诉人王尚珍王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王尚珍王某某及其委托代理人张轩宁，被上诉人兰州新起点房地产代理有限公司（以下简称：新起点公司）的法定代表人张吉军，原审第三人付玉婷付某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年1月25日，七里河区八里镇西园村委会（甲方）与王尚珍王某某（乙方）签订分房协议，序号：36号，协议称：“根据兰州市城中村改造政策，结合八里镇西果园村实际情况，兰州城投房地产开发有限公司对孙家台拆迁范围外西园村第四、五生产小组农户进行成本房安置，并由八里镇西园村委会代理分房。现就有关事项达成如下协议：一、房屋概况，此次安置的成本房为孙家台经济适用房住宅小区25号楼5-13层房屋，房屋准确面积以竣工后房地产交易中心最终界定面积为准，据实结算。二、乙方选择所分房屋两套，1、楼层4楼、套型C、面积97.44平方米、房号403；2、楼层4楼、套型D、面积62.26平方米、房号404。三、乙方以成本价购买所分房屋，最终价格以实际面积及兰州市物价部门最终核定的成本价格为准等。”
2009年10月26日，被告王尚珍王某某（甲方）与原告新起点公司（原兰房房屋置换有限责任公司五泉置换站、乙方）签订《房屋买卖合同》，协议约定：“甲方自愿将兰州市孙家台住宅小区25号楼C型住宅房屋4楼403室，建筑面积97.44平方米，出售给乙方。一、甲、乙双方商定该房屋总价格为341000元整。二、甲方保证该房屋无任何纠纷，如发生纠纷，所造成的一切损失由甲方承担，并赔偿乙方成交总额的30%。……四、甲方必须保证乙方能按时上楼，并保证房屋产权证尽快办理到甲方名下，办证费用由乙方承担。五、乙方首付给甲方房款8万元整，其他上楼费用由乙方自行承担。……七、甲、乙双方必须坚定执行本合同各项条款，如有违约按总成交额的30%进行赔偿。……十、双方约定其他事宜：房屋成交总额341000元分两次付清，乙方向甲方首付80000元，剩余房款261000元在分房上楼时，一次性付清。最终安置面积以兰州市房地产交易中心界定面积为准，每平方米3500元，多退少补”。合同签订当日，原告向被告支付了8万元首付款。期间，原为被告王尚珍王某某安置的两套房屋变更为24号楼A1101和C813室。2012年底房屋建成，原告多次要求向被告支付剩余房款并办理新房入住手续，但被告称该房以前出售价过低，要求加价，原告不同意加价，要求被告按合同执行，被告拒不接受剩余房款亦不同意交付房屋钥匙。
2012年11月6日，第三人付玉婷付某某通过兰州玛雅鑫旺房屋中介有限责任公司与被告王尚珍王某某签订《房屋买卖成交合同》，从王尚珍王某某、刘静夫妇处购买兰州市孙家台住宅小区24号楼1单元803室，建筑面积104.49平方米，成交价为547000元。全额购房款于2012年11月12日全部交清。2012年11月12日，第三人付玉婷付某某还给兰州玛雅鑫旺房屋中介有限责任公司支付了5400元中介费。同日，被告王尚珍王某某将兰州市孙家台住宅小区24号楼1单元803室的房屋钥匙交给了付玉婷付某某。现付玉婷付某某已经装修入住。2013年8月20日，证人杜元朝向法庭出具两份证明材料，证明了原、被告签订房屋买卖合同的事实以及被告王尚珍王某某在房屋建成后，因房价上涨而反悔不履行合同的事实。在庭审中，原告表示如果被告能够立即返还购房款及违约金，其愿意解除合同。
另查明，兰州兰房房屋置换有限公司出具证明，证实原兰房房屋置换有限责任公司五泉置换站系该公司依法授权经营的下属房屋置换站，独立经营，该置换站已于2011年2月名称变更为兰州新起点房地产代理有限公司。后向兰州市七里河区八里镇西园村民委员会查实，王尚珍王某某分房协议中原25号楼403室后调整为24号楼C803室。
原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告与被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。原被告双方应全面遵守并切实履行协议义务。原告已按合同的约定交付了部分房款，涉诉房屋建成后，原告多次找被告履行合同，但被告拒不履行，且又将涉诉房屋另卖他人。正是由于被告王尚珍王某某将一房二卖，才酿成这起纠纷，被告王尚珍王某某是完全过错方，应承担所有的过错及违约责任。对于被告辩称由于原告不付余款，其不得已将诉争房屋出售与他人的理由，因未提供相应的证据证实，本院不予采信。原告第1项诉请要求被告支付违约金的102300元，系原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第第二条约定的违约条款，于法有据，本院予以支持。原告第2项诉请判令被告履行与原告签订的《房屋买卖合同》，向原告交付房屋，并协助原告办理相关更名手续的诉讼请求，因实际该涉案房屋已被王尚珍王某某另卖给第三人付玉婷付某某，且付玉婷付某某已经装修入住，原告实际履行不能。既然已履行不能，被告王尚珍王某某应立即将2009年10月26日所收原告新起点公司的8万元购房款退还给原告。
有独立请求权的第三人付玉婷付某某既已通过兰州玛雅鑫旺房屋中介有限责任公司实际取得了兰州市孙家台住宅小区24号楼803的房屋，且装修入住，属不知情的善意第三人，但其购买该涉案房屋时明知没有产权证，仍然购买，应自担风险。故其第1项独立诉请，于法有据，本院予以支持。关于第三人的第2项诉请主张，待涉案房屋具备过户条件后再行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、解除原告兰州新起点房地产代理有限公司与被告王尚珍王某某签订的《房屋买卖合同》；二、被告王尚珍王某某于本判决生效之日起五日内返还原告80000元购房首付款，并给付原告兰州新起点房地产代理有限公司违约金102300元；三、驳回原告兰州新起点房地产代理有限公司的第二项诉讼请求；四、第三人付玉婷付某某与被告王尚珍王某某、刘静签订的《买卖协议》有效；五、驳回第三人付玉婷付某某的第二项诉讼请求。案件受理费2346元，由被告王尚珍王某某承担，第三人参加诉讼费200元，由被告王尚珍王某某承担。
宣判后，被告王尚珍王某某不服，向本院提起上诉认为，一、被上诉人与本案没有直接的利害关系，诉讼主体资格不适格。与公司法人人格身份有关的事实，应当以在工商行政管理局登记备案的信息为准，不应以其他任何个人或法人的表述为准。1、本案诉争的《房屋买卖合同》系上诉人与兰房房屋置换有限公司签订，而非被上诉人；2、兰州兰房置换有限公司五泉置换站是兰房公司的一个营业点，不具有独立的法人资格，其权利义务的承受主体为兰房公司；3、被上诉人是2011年1月15日由自然人股东张吉军、李秀云出资200万元，以发起方式设立的有限责任公司，与兰房置业五泉置换站没有任何关系；4、兰房公司是集体所有制企业，被上诉人的法定代表人张吉军是兰房公司的职工，涉案合同原件是其利用职务身份取得，目的是侵吞集体财产，获取非法利益。二、上诉人与兰房公司之间约定的标的物是兰州市孙家台住宅小区25号楼4楼403，标的物丧失后，兰房公司应当与上诉人变更合同，互不承担违约责任。1、孙家台住宅小区25号楼403房屋属于特定物，而非种类物，不能想当然的、必然的用其他房屋替换。；2、合同约定的标的物因不可归责于上诉人的原因而使得上诉人没有取得处分权，依法应当终止履行并免除上诉人责任；3、由于政府行政干预，在上诉人通知兰房公司没有取得合同约定的标的物时，双方应当协商变更合同。请求二审：1、撤销（2014）七民初字第30196号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新起点公司服判，答辩认为，一、我公司与原五泉置换站的承继关系已经由上级单位证明，而且，以原五泉置换站名义签署的合同多达十几份，均由我公司履行。我公司尚有几起房屋买卖合同纠纷案件经法院判决，均肯定了我公司的主体资格。同时，王尚珍王某某与我公司进行了多次诉讼，对于主体的事实是明知的。二、拆迁协议签署时，房屋尚未建成交付，房号也是临时性的，待房屋交付时，房号才能正式确定。上诉人王尚珍王某某共有两套安置房，全部出售于我公司，本案房屋即其中一套，所以上诉人王尚珍王某某认为房号变更房产即灭失，合同即自动失效的观点是错误的。三、本案属于典型的一房二卖，对于该行为应当予以否定。考虑到第三人利益，一审法院作出折中的判决，虽然使得我方损失巨大，但综合考虑，我公司决定服从原审判决。四、上诉人王尚珍王某某既不想履行与我方的合同，也不想承担违约责任，不符合法律规定。请求二审：驳回上诉，维持原判。
原审第三人付玉婷付某某答辩认为，1、我买房的时候不知道房子已经出售给别人；2、我是从中介公司购买的房屋；3、购房的全款已经支付；4、房子已经由我居住；请求二审：判令房子归第三人。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则责任。本案上诉人王尚珍王某某与被上诉人新起点公司签订《房屋买卖合同》后当天收取了被上诉人新起点公司的8万元购房款后，又将涉案房屋另行出售与原审第三人付玉婷付某某，违反了诚实信用原则，应当承担相应的民事责任。
关于上诉人王尚珍王某某认为被上诉人新起点公司不是本案适格原告的上诉理由，被上诉人新起点公司系原兰房房屋置换有限责任公司五泉置换站变更而来，被上诉人新起点公司的上级主管单位兰房房屋置换有限责任公司对该公司的变更情况亦向原审法院作出书面说明。上诉人王尚珍王某某对于被上诉人新起点公司与原兰房房屋置换有限责任公司五泉置换站无任何关系的主张，没有向法庭提供足以推翻兰房房屋置换有限责任公司说明的证据，故对于上诉人王尚珍王某某的此项上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人王尚珍王某某认为《房屋买卖合同》中约定出卖的标的物已经因不可归责于当事人的原因灭失，因而不承担违约责任的上诉理由，本案纠纷发生后，上诉人王尚珍王某某在与被上诉人新起点公司协商过程中，均是以被上诉人新起点公司不能按约定支付购房款为由认为违约方是被上诉人新起点公司，并未提出《房屋买卖合同》因标的物灭失而无法履行要求解除《房屋买卖合同》。被上诉人新起点公司则认为上诉人王尚珍王某某在原合同的基础上要求加价不符合《房屋买卖合同》的约定，要求按双方签订的《房屋买卖合同》履行。双方在协商过程中，均未提出因《房屋买卖合同》中约定的标的物已经灭失，合同无法履行而解除的要求。由双方的协商过程足以认定上诉人王尚珍王某某与被上诉人新起点公司是就调整后的房屋买卖价格产生分歧致使《房屋买卖合同》没有履行，而并非上诉人王尚珍王某某上诉所称合同标的物已经灭失致合同无法履行，故上诉人王尚珍王某某的此项上诉理由，本院不予支持。
关于本案被上诉人新起点公司应得赔偿数额的问题，上诉人王尚珍王某某与被上诉人新起点公司在《房屋买卖合同》中约定的房屋价格为341000元，上诉人王尚珍王某某与原审第三人付玉婷付某某成交价格为547000元，二者的差价为206000元。被上诉人新起点公司的应得赔偿数额可根据该差价计算，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，被上诉人新起点公司应得赔偿数额确定为61800元。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，应予纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、维持兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30196号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30196号民事判决第二项；
三、上诉人王尚珍王某某于本判决生效后十日内返还被上诉人兰州新起点房地产代理有限公司80000元预付购房款，并赔偿被上诉人兰州新起点房地产代理有限公司61800元。
一、二审案件受理费4692元，原审第三人参加诉讼费200元，合计4892元，由上诉人王尚珍王某某承担4000元，被上诉人兰州新起点房地产代理有限公司承担892元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志勇
代理审判员 王 博
代理审判员 张煜枫
二〇一五年六月四日
书 记 员 刘艺涵