江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张民初字第02127号原告沈瑞萍（曾用名沈瑞平）。委托代理人皇潇丽，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。被告张家港市杨舍镇人民政府，住所地张家港市杨舍镇。法定代表人葛晓明，该镇镇长。委托代理人景炜，江苏国瑞律师事务所律师。原告沈瑞萍与被告张家港市杨舍镇人民政府（以下简称杨舍镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由代理审判员马文雪独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理，并于2015年11月27日组织质证。原告沈瑞萍及其委托代理人皇潇丽、被告杨舍镇政府的委托代理人景炜到庭参加庭审及质证。本案现已审理终结。原告沈瑞萍诉称，1998年3月8日，原告填写《张家港市职工购买公有住房申报审批表》，审批表上内容为原告拟购买万红小区一幢604（杨舍镇小城市村十一组）房屋，建筑面积为101.25平方米，应付房款为47534.43元。审批表于1998年3月10日得到被告批准。张家港市杨舍镇市政工程队（以下简称市政工程队）为被告的一个下属机构，现在已经不存在。嗣后，原告付清了所有购房款，1998年5月26日房产证办理下来。之后原告要求被告协助办理土地使用权过户登记手续，被告只是称可以协助，但一直不办理。原告认为，原告填写、并由被告审批的《张家港市职工购买公有住房申报审批表》系双方真实意思表示，合法有效。根据房屋买卖合同性质和“房随地走、地随房走”的原则，被告在转移不动产所有权时，仍负有协助原告办理土地使用权过户登记手续的义务。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告协助原告办理张家港市杨舍镇小城市苏华宅基1号楼604室（即张家港市杨舍镇万红三村11幢604室）土地使用权过户登记手续；二、被告承担本案诉讼费。被告杨舍镇政府辩称，被告不是协助办理土地过户的适格主体。虽然市政工程队曾是被告的下属单位，但该单位现在已经不存在。而且本案房屋也不是被告所开发，是当时市政工程队负责人张宗良开发，有关财产收益均由张宗良个人享有，所涉房屋在被告处均没有记载、入账。因此，原告主张的协助义务应当是作为合同相对方的合同义务，应由张宗良个人对买卖房屋及其附随义务负责，被告不是协助义务的履行义务人。而且，本案所涉土地为国有划拨，用途是仓储，当时申请建房的理由是建造环卫所的仓库、车库，之后张宗良将其中的部分房屋出售给个人，出售的价格低于当时商品房的价格，买受人对这一情形是知情的。后来因为孩子就读需要等原因，相关部门为买受人办理了房产证，但是涉案房屋所在土地的性质、用途均未作任何改变，有关房产可以理解为“小产权房”性质。将涉案的国有划拨土地通过土地出让程序办理成国有出让土地，首先需要规划部门批准同意改变土地的性质及用途，然后需要土地上全体业主同意并按现在的土地出让价格通过一定程序变更土地性质、用途并向国土部门支付土地出让金。但根据被告及国土部门了解的情况，张宗良根本不想办理土地出让手续并承担起应当负担的土地出让金。在不能取得全体业主一致同意的情况下，国土部门不能对同一宗土地上的部分要求办理土地证的业主进行土地使用权权属进行分割，要求进行单独分割土地的业主也不可能取得土地使用权并办理相关证照。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，1998年3月8日，原告沈瑞萍填写《张家港市职工购买公有住房申报审批表》，审批表写明，原告沈瑞萍为市政工程队职工，购买市政工程队名下万红小区一幢604（即涉案房屋），建筑面积101.25平方米，购房金额47534.43元。产权单位处加盖有市政工程队公章，产权单位主管部门处加盖有被告杨舍镇政府公章。同年5月26日，原告沈瑞萍领取了涉案房屋的房屋所有权证，载明房屋座落于小城市苏华宅基1号楼604室，现登记名称为杨舍镇万红三村11幢604室。原告沈瑞萍要求被告杨舍镇政府协助办理涉案房屋所在土地的使用权证过户登记手续，诉至本院，引起本案纠纷。上述事实，有《张家港市职工购买公有住房申报审批表》、房屋所有权证、房屋权属登记信息查询结果证明及当事人陈述等予以佐证。另查明，涉案房屋所在土地座落于张家港市杨舍镇小城市村，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为仓储用地，于2002年1月22日领取国有土地使用证，证号为张国用（2002）字第040006号，登记土地使用者为市政工程队。并于2006年1月12日换发国有土地使用权证，证号为张国用（2006）第040002号，权利人依然为市政工程队，权属性质、用途、使用权类型不变。市政工程队于1985年9月1日开业，初始登记名称为沙洲县城镇建筑工程公司杨舍镇工程队，主办单位为杨舍环卫所。1990年8月，经工商等部门核准，变更名称为现名称，负责人变更为张宗良。1998年5月，市政工程队因需升格至企业法人执照，向工商部门申请注销，并明确有关人员安置、设备、设施、物资、债务等转入法人执照的市政工程队处理。1998年5月26日，经工商部门核准注销。1998年5月18日，市政工程队（企业法人）经工商部门核准设立，法定代表人为张宗良，主管部门为张家港市杨舍镇人民政府。2003年12月25日，市政工程队被工商部门吊销企业法人营业执照。上述事实，有国有土地使用证、土地登记信息、企业直接申请注销资料查询表、企业吊销后未注销资料查询表及工商登记材料及当事人陈述等予以佐证。由于双方意见不一，致本案调解未成。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》的相关规定，依法改变土地所有权、使用权或者因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准可以不办理出让手续的，转让方应当按照有关规定上缴土地收益。本案中，涉案房屋所在土地的使用权人市政工程队于1998年经工商部门核准注销后，明确有关债务由企业法人资格的市政工程队承继，同年企业法人市政工程队经工商部门核准设立，于2003年被工商部门吊销营业执照。涉案房屋所在土地自初始登记至换发新证，均登记于市政工程队名下，市政工程队虽被工商部门吊销营业执照，但其作为企业法人的资格尚存。且涉案土地为国有划拨土地，原告沈瑞萍要求被告杨舍镇政府协助办理土地使用权过户手续，涉及到有关国有土地使用权之转让及土地用途变更。而本案被告杨舍镇政府并非涉案土地的登记使用权人，与原告沈瑞萍之间也无房屋买卖合同关系，没有协助原告沈瑞萍办理土地使用权过户之义务，更无法协助原告沈瑞萍办理有关土地使用权的过户登记手续。原告沈瑞萍诉至本院，要求被告杨舍镇政府协助其办理土地使用权的过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《江苏省土地管理条例》第六条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈瑞萍的诉讼请求。案件受理费40元（已经减半收取），由原告沈瑞萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。代理审判员  马文雪二〇一五年十二月十一日书 记 员  牛 楠