上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2900号
上诉人（原审原告）耿春宝。
上诉人（原审原告）杨焱。
上诉人（原审原告）耿志臣。
被上诉人（原审被告）俞文彬。
委托代理人赵丽梅，上海理德律师事务所律师。
上诉人耿春宝、杨焱、耿志臣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第23199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人耿春宝、杨焱、耿志臣，被上诉人俞文彬的委托代理人赵丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，上海市某区某大道某弄15号6E室房屋（以下简称“系争房屋”）产权原登记于俞文彬名下。2013年5月28日，耿春宝、俞文彬经上海某物业顾问有限公司居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。同日，耿春宝（作为乙方、买受方）与俞文彬（作为甲方、出卖方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让价款为人民币435万元（以下币种均为人民币），并约定，本合同为买卖双方的定金合同，为配合乙方，甲方承诺在上海是唯一一套住房，如未通过交易中心审核则个税由乙方自行承担等内容。当日，耿春宝（作为乙方、买受方）与俞文彬（作为甲方、出卖方）另签订《协议书》一份（以下简称“5月28日协议书”），《协议书》第一条约定：“甲乙双方确认该房地产的甲方实际净到手价为435万元。”《协议书》第二条约定：“应乙方要求，为降低乙方所应承担的税费支出，网签房屋买卖合同所约定的转让价款为甲方到手价格330万元为双方买卖该房地产的名义甲方到手价格。”《协议书》第三条约定：“乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际到手价格为准，乙方无权要求甲方按该买卖合同中约定的名义甲方到手价格出售该房地产。甲、乙双方如因房屋价格产生争议，以本协议第一条约定的房价为准。”《协议书》第四条约定，乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述的甲方实际净到手价格为准，差额部分计105万元为装修补偿款，应于签订上海市网签买卖合同后七个工作日内由乙方直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方。《协议书》第五条约定：“为配合乙方，甲方同意承诺该房屋在上海是唯一一套住房。如在交易中未通过则该个人所得税由乙方承担。”当日，系争房屋买受人向俞文彬支付定金5万元。2013年8月31日，由耿春宝、杨焱、耿志臣作为买受人（乙方）、俞文彬作为卖售人（甲方），买受人与俞文彬代理人魏某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为330万元，合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2013年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年11月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。合同补充条款（一）第二条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件三第5条约定：待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。该买卖合同签订当日，耿春宝、杨焱、耿志臣作为乙方（买受方）、俞文彬作为甲方（出卖方），俞文彬代理人魏某某与耿春宝、杨焱、耿志臣另签订《协议书》一份（以下简称“8月31日协议书”），《协议书》第一至三条及第五条内容与5月28日协议书一致。该《协议书》第四条约定：“乙方承诺：乙方的付款义务以本协议第一条所述甲方实际净到手价格为准，差额部分计105万元（含定金5万元）为装修补偿款及搬迁补偿款，于签订上海市房地产买卖合同当天2013年8月31日直接支付给甲方，同时甲方出具收款收据给乙方，其余230万房款于2013年10月30日之前支付甲方。”当日，买受人向俞文彬支付房款100万元。2013年10月20日，买受人向俞文彬支付房款230万元。2013年10月25日，买受人与中国某银行股份有限公司上海市分行签订《个人住房组合抵押借款合同》一份，以系争房屋为抵押物向银行申请贷款100万元。2013年11月1日，买受人按330万元的计税金额缴纳了系争房屋买受人名下的契税99，000元、俞文彬名下的一般营业税82，500元、其他企业城市维护建设税10，725元。之后，因俞文彬坚持要求买受人按435万元补缴税款，买受人不予同意，双方未能于2013年11月10日办理过户手续。
2013年11月，耿春宝、杨焱、耿志臣诉至浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”），要求俞文彬按照合同约定办理房屋过户手续，俞文彬支付逾期过户违约金（按335万元为本金，以日万分之五的标准，自2013年11月10日起计算至实际过户日止）。浦东法院经审理后认为，关于争议之双方是否存在做低房价行为的认定，从耿春宝与俞文彬签订的《房地产买卖居间协议》及5月28日协议书、双方签订的《上海市房地产买卖合同》及8月31日协议书均可表明，双方将真实的房屋交易价格拆分为330万元名义成交价及105万元所谓的装修补偿款，该约定系双方共同合意做低房价，无论由谁起意，双方最终共同签署买卖合同的行为表明双方当事人对做低房价、规避税费、减少成本、实现利益最大化达成了一致，导致国家税款流失，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为330万元的条款应属无效。虽耿春宝、杨焱、耿志臣主张105万元系装修补偿款、双方不存在做低房价，该陈述俞文彬否认，亦明显与事实不符，法院不予采信。且根据国家税务总局公布的《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，房屋买卖合同的契税计税价格为包括房屋买卖合同的总价款，买卖装修房屋，装修费用亦应包括在内。现因俞文彬要求耿春宝、杨焱、耿志臣按真实交易价格缴税，导致双方未能办理过户，对此，浦东法院认为，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为330万元的条款无效，并不影响该买卖合同其他条款的效力，双方仍应按真实交易价格继续履行买卖合同，现耿春宝、杨焱、耿志臣同意在过户当日支付其余房款100万元，双方之买卖合同具备继续履行条件，故耿春宝、杨焱、耿志臣主张要求俞文彬办理房屋过户手续，于法有据，应予支持。但双方共同合意做低房价涉嫌逃避国家税收，现俞文彬要求按真实价格缴税，系合法主张，并不构成违约，故耿春宝、杨焱、耿志臣要求俞文彬承担逾期过户违约责任，不予支持。考虑到纠纷发生根源系双方合意做低房价造成，双方对此均有过错，故对诉讼费用酌情调整为当事人各半承担。2014年4月，浦东法院依法判令：一、俞文彬于判决生效之日起十日内协助耿春宝、杨焱、耿志臣办理将坐落于上海市某区某大道某弄15号6E室房屋产权过户至耿春宝、杨焱、耿志臣名下的手续，同日，耿春宝、杨焱、耿志臣支付俞文彬房款100万元；二、驳回耿春宝、杨焱、耿志臣的其余诉讼请求。该案宣判前，耿春宝、杨焱、耿志臣已将剩余的房款100万元支付至法院账户。
2014年5月，耿春宝、杨焱、耿志臣向浦东法院申请强制执行，浦东法院于2014年6月3日发出执行裁定书。2014年6月3日，耿春宝、杨焱、耿志臣占用了系争房屋，并支付了开锁费用350元。2014年7月8日，系争房屋过户至耿春宝、杨焱、耿志臣名下，为此，耿春宝、杨焱、耿志臣于2014年6月12日支付了俞文彬名下的各项税费59，325元。原审审理中，耿春宝、杨焱、耿志臣申请保全了前述俞文彬应获房款100万元中的274，164.74元，执行中，俞文彬领取了余款。
原审又查明，耿春宝、杨焱、耿志臣支付了2013年5月至2014年5月的物业管理费4，392.70元及水费11.70元、电费211.34元、有线电视费248.90元，并支付了门禁卡的费用150元。
原审审理中，耿春宝、杨焱、耿志臣共同起诉，请求判令：一、俞文彬支付因为拒绝执行判决书中判决应由卖家支付的税费59，325元；二、俞文彬支付前期由买家代付的税费93，225元；三、俞文彬支付一半的租房费用16，500元；四、俞文彬支付影响贷款造成的损失10万元；五、俞文彬支付代缴的电费211.34元；六、俞文彬支付至2014年5月为止的物业费、水费4，403.40元；七、俞文彬支付开锁、换锁费用350元以及门禁卡费用150元；八、俞文彬支付有线电视费248.90元。俞文彬辩称：不同意耿春宝、杨焱、耿志臣的诉讼请求。
原审认为，根据生效判决，耿春宝、杨焱、耿志臣与俞文彬之间就系争房屋所订立的买卖合同中约定房价款为330万元的条款无效，并不影响该买卖合同其他条款的效力，双方仍应按真实交易价格继续履行买卖合同；双方共同合意做低房价涉嫌逃避国家税收，俞文彬要求按真实价格缴税，系合法主张，并不构成违约。双方合同约定俞文彬的到手价为435万元，故税费等费用应由耿春宝、杨焱、耿志臣承担，属双方之间对税费承担的约定，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规，为合法有效，现耿春宝、杨焱、耿志臣以双方责任各半为由要求俞文彬承担税费，显然与生效判决相悖，原审不予支持。同理，耿春宝、杨焱、耿志臣要求俞文彬承担贷款损失，因俞文彬要求按耿春宝、杨焱、耿志臣真实的房屋交易价格纳税，系合法主张，耿春宝、杨焱、耿志臣不同意按此纳税导致双方纠纷，涉讼后耿春宝、杨焱、耿志臣主动放弃贷款，故该损失应由耿春宝、杨焱、耿志臣自行承担，耿春宝、杨焱、耿志臣之该诉请，原审不予支持。耿春宝、杨焱、耿志臣要求俞文彬承担租金损失，双方合同第四条虽约定在2013年12月10日前交房，但在合同附件中又明确了交付房屋的条件为待乙方取得房地产权证且第二期房价款付清后三日内，后因双方产生纠纷以致诉讼，房屋未能及时过户，房屋交付的期限亦应随之顺延。据此，房屋交付期限为判决生效日加上判决确定俞文彬协助过户的履行期间及交易中心办理产证的期间，再加上三日。耿春宝、杨焱、耿志臣于2014年6月3日自行占用房屋时，上述交付期限未届满，故耿春宝、杨焱、耿志臣的租房损失、开锁费用350元及楼道门禁卡费用150元，原审均不予支持。耿春宝、杨焱、耿志臣要求俞文彬支付电费211.34元，因该费用的产生时间系俞文彬控制房屋期间，俞文彬以其未使用房屋为由拒绝支付，于法无据，原审支持耿春宝、杨焱、耿志臣的该诉请。俞文彬自愿承担物业管理费及水费、有线电视费，于法不悖，原审予以准许。
原审法院审理后于二〇一四年九月二十五日作出判决：一、俞文彬于判决生效之日起十日内支付耿春宝、杨焱、耿志臣电费211.34元；二、俞文彬于判决生效之日起十日内支付耿春宝、杨焱、耿志臣物业管理费及水费4，403.40元；三、俞文彬于判决生效之日起十日内支付耿春宝、杨焱、耿志臣有线电视费248.90元；四、驳回耿春宝、杨焱、耿志臣其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，412元，减半收取计2，706元，保全费人民币1，890元，由耿春宝、杨焱、耿志臣承担2，653元，俞文彬承担1，943元。
判决后，耿春宝、杨焱、耿志臣不服，共同上诉于本院称：上诉人与被上诉人达成税费由上诉人承担的基础是双方按照合同价330万元办理过户手续，现双方关于合同价为330万元的约定已被法院生效判决认定为无效，且生效判决也认定双方系合意做低房价，责任各半，故相应多支出的税费，不应由上诉人单方面承担。上诉人并未主动放弃所申请之银行贷款，上诉人曾致电贷款银行，得到回复是经法院判决的房屋一律不放贷，故上诉人因此遭受之损失，被上诉人亦应予以分担。双方订立的买卖合同明确约定在2013年12月10日前交接房屋，此为双方的真实意思表示，而附件的约定系格式合同，故应优先适用非格式条款，交房不成功也系双方的责任，上诉人在外租房的损失，应由被上诉人予以分担。上诉人申请强制执行法院已生效判决，强制执行过程中产生的费用，应由被上诉人承担，门禁卡属于房屋附属设备，买卖合同补充条款明确约定附属设备需一并转让给买方，并需以估值的1倍向上诉人支付违约金。上诉人请求维持原审判决第一、第二、第三项，撤销原审判决第四项，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人俞文彬辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同系当事人的真实意思表示，当事人均应按照合同约定的内容履行。系争房屋买卖合同及补充协议，系买卖双方的真实意思表示，买卖双方均受上述合同及协议之约束。买卖双方明确约定被上诉人到手价为435万元，故交易过程中产生的税费应由上诉人承担。且《协议书》第二条约定，应上诉人要求，为降低上诉人所应承担的税费支出，网签房屋买卖合同所约定的转让价款被上诉人到手价格330万元为双方买卖该房地产的名义甲方到手价格。现双方合意做低房价以逃避国家税收之条款已被法院生效判决确认为无效，即减少上诉人税费负担的目的无法实现，但被上诉人到手价为435万元的条款依然有效，且该约定与法律法规之强制性规定并不冲突，双方做低房价之行为无效后，上诉人依约应承担交易之足额税费，其要求被上诉人分担超出部分之税费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
就上诉人主张的因无法获取银行贷款所致损失的问题，首先，买卖双方合意做低房价以规避税收，后履行中被上诉人要求按照实际成交价格支付税费，属合法要求，但上诉人拒绝按照实际成交价缴纳税费，致买卖合同未能继续履行，且超过了房屋贷款合同约定的设立他项权证的时间，由此所致损失，上诉人要求被上诉人承担，缺乏法律依据，加之上诉人提供的证据不足以证明其有20万元之损失，且因无法获取银行贷款所致损失，亦非被上诉人签订买卖合同及补充协议时所能预见之范围，故上诉人要求被上诉人赔偿因无法获取银行贷款所致损失的诉讼请求，本院不予支持。
至于房屋交接时间，买卖合同中虽然约定于2013年12月10日前交接房屋，但合同附件三对交房时间重新作出了约定，故应按照合同附件的约定执行。房屋买卖合同及附件均系当事人协商一致之结果，上述合同及协议亦不是由被上诉人单方提供，故上诉人关于合同附件系格式条款，应优先适用买卖合同内容的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。由此，原审法院对租房损失、开锁费用、门禁卡费用负担之认定，并无不当，本院予以认可，不再赘述。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，339元，由上诉人耿春宝、杨焱、耿志臣共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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