广东省广州市增城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0183执异12号
案外人：雷继平，男，1956年4月17日出生，汉族，住广州市增城区。。
申请执行人：范淑婷，女，1965年6月10日出生，汉族，住广州市增城区。。
委托代理人：潘英航，广东海厚律师事务所律师。
被执行人：广州新发实业有限公司。住所地广州市增城区新塘镇港口大道省水电二局内（培训中心*楼）办公大楼***房（仅限于写字楼功能使用）。
法定代表人：江新林，董事长。
委托代理人：何荷、邹天宇，该司职员。
本院在执行申请执行人范淑婷申请执行被执行人广州新发实业有限公司(以下简称新发公司)申请实现担保物权一案中，案外人雷继平对本院作出（2016）粤0183执945号之一《执行裁定书》的执行行为不服，于2017年3月1日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证，案外人雷继平，申请执行人范淑婷的委托代理人潘英航，被执行人新发公司的委托代理人何荷、邹天宇参加了听证，现已审查终结。
案外人雷继平称：2014年8月25日，案外人向被执行人新发公司购买位于广州市增城区新塘镇东进东路8号二十三号商铺(新都盛世名门世泽轩1层136号商铺,以下简称涉案商铺），双方签订了《广州市商品房买卖合同》，并且案外人先后向新发公司支付共计人民币1603852元的款项，其中包括买卖合同的全部价款、契税及办证费和维修基金，购房全部款项己交齐。另还向新发公司缴纳至2017年3月的物业管理、电费等。2015年3月24日，案外人与新发公司签署了《收楼通知书》，新发公司已于2015年4月23日将涉案商铺交付给案外人，案外人已长期正常使用至今，证明涉案商铺确实属于案外人所有。
在《广州市商品房买卖合同》上，双方明确约定新发公司应当在合同签订之日起，不超过90日内向房地产登记机构为案外人办妥产权转移登记手续，并将以案外人为产权人的《房地产权证》交付给案外人。逾期办理即视为新发公司违约，并需按照合同约定向案外人进行违约赔偿。在超过合同约定办理《房地产权证》的时间后，案外人曾数次向新发公司询问何时能领取《房地产权证》，但新发公司都以办证资金未批下来或正在办理中为由拖延。直至2017年2月28日，案外人得知涉案商铺已于2016年4月29日被法院执行裁定查封了。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，案外人认为：1、案外人和新发公司确实在法院查封涉案商铺前就已经签订了合法有效的书面买卖合同；2、案外人在法院查封前己合法占有涉案商铺并在长期正常使用；3、案外人已经向新发公司支付了购买涉案商铺的全部价款；4、在牵涉此次执行查封的案件中，案外人并不存在任何责任与过错；5、在购买涉案商铺后至涉案商铺被查封前，案外人已多次催促新发公司办理产权过户登记手续，但遭到新发公司的拖延。因此对于涉案商铺未及时办理过户登记，并非案外人的自身原因所造成。综上所述，案外人认为其购买涉案商铺合理、合情、合法，且长期正常使用已达两年之久。是由于新发公司的原因在两年多的时间未为案外人办理房产证，因此涉案商铺应该属于案外人所有。如果涉案商铺被执行，将严重损害案外人的合法利益，为此案外人特提出书面异议申请，请求法院撤销（2016）粤0183执945号之一执行裁定书，解除(或停止、中止)对广州市增城区新塘镇东进东路8号二十三号商铺(新都盛世名门世泽轩1层136号商铺)的强制执行。
申请执行人范淑婷称：一、涉案商铺登记在被执行人新发公司名下,执行法院根据相关法律以及司法解释的规定，对涉案商铺的查封于法有据。二、案外人雷继平与新发公司之间存在的仅是一般债权行为，因此雷继平只能要求新发公司承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任。而申请执行人与新发公司之间就涉案商铺的抵押行为合法有效，申请执行人有权对涉案商铺优先受偿。三、雷继平对涉案商铺的主张不符合相关法律以及司法解释的规定，不享有排除对涉案商铺执行的权利，因此应驳回雷继平的执行异议请求。
被执行人新发公司称：一、在执行法院查封涉案商铺前，案外人雷继平已经支付了购买该商铺的全部房款，并且双方签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》。执行法院查封该商铺的执行行为已经实际损害了雷继平的合法权益。二、范淑婷与新发公司申请实现担保物权一案的讼争标的额为l550万元。进入执行程序后，范淑婷申请查封了新发公司所有的113套物业。经司法评估，该ll3套物业的总价值为4187.15万元，其中涉案商铺的评估金额为1685400元。因此执行法院解除对涉案商铺的查封并不会影响该案的执行。综上理由，同意雷继平要求执行法院撤销(2016)粤0183执945号之一执行裁定书，解除对涉案商铺的查封并停止对该商铺的执行异议请求，以维护案外人的合法权益。
本院查明：申请执行人范淑婷申请执行被执行人新发公司申请实现担保物权一案的执行依据为已经发生法律效力的(2015)穗增法民二担字第4号裁定书（以下简称担字4号裁定书），该案裁决：“拍卖、变卖被申请人广州新发实业有限公司名下的ll3套抵押房产(详见2014年l2月29日由申请人与被申请人签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》)，申请人范淑婷对上述抵押房产被拍卖、变卖后所得价款在借款本金1550万元的范围内享有优先受偿权。本案申请费5000元，由被申请人广州新发实业有限公司负担。”
由于新发公司逾期未履行上述生效裁决确定的义务，范淑婷向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为：（2016）粤0183执945号（以下简称945号执行案件）。在执行过程中，本院于2016年4月29日作出945号执行案件之一《执行裁定书》，裁定：查封新发公司所有的113套房产（包括涉案商铺）。雷继平不服，认为法院将虽然未变更登记但实际已属于其所有的涉案商铺作为新发公司的财产进行了查封，该执行行为错误，遂向本院提出本案执行异议，请求撤销945号执行案件之一《执行裁定书》，解除对涉案商铺的查封。
为证明自己的异议事实主张，雷继平提出下列证据：1、《广州市商品房买卖合同》（原件）1份；2、购买发票7张、收款收据2张和银行刷卡单8张（均为原件）；3、《收楼通知书》和《收楼确认书》（均为原件）各1份；4、《管理费流水账单》、《住宅专项维修资金登记簿》各1份和《管理费电子发票》、《136号商铺用电缴费发票》（均为原件）各一张；5、涉案商铺由业主占用的照片2张。
经审查，上述证据的内容与雷继平的事实主张吻合，本院予以采纳。
另查明:在范淑婷与新发公司申请实现担保物权一案中，本院审理查明范淑婷在2014年12月29日与新发公司签订一份《最高额度借款合同》，约定范淑婷同意给予新发公司循环借款额度2000万元。同日，双方还签订一份《最高额抵押合同》及附件《抵押物清单》，约定由新发公司提供其所有的13个商铺及100个车位对主债权借款2000万元进行抵押担保。上述两份合同签订后，范淑婷与新发公司就上述抵押物到房管部门办理了抵押物登记，范淑婷取得上述所有抵押房产的他项权证。本院在担字4号裁定书中认为，《最高额度借款合同》、《最高额抵押合同》系范淑婷与新发公司的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。…。双方为涉案抵押房产办理抵押登记，抵押权依法设立。涉案借款已全部到期，对于双方之间无争议的主债权即借款本金1550万元，新发公司至今未予偿还，发生了双方之间约定实现抵押权的情形，故范淑婷要求在借款本金1550万元的主债权范围内实现担保物权，符合法律规定，法院予以支持。
再查明，在担字4号裁定书的证据《抵押物清单》内列有涉案商铺的地址和编号，并且范淑婷在该案中提交了涉案商铺的他项权证为证。新发公司在该案中未提出已将抵押物转让给他人的抗辩事实和理由。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定，买受人与被执行人在买卖不动产时，除须同时符合该条规定所列举的四种情形外，买受人所主张的权利还必须能够排除执行，其异议请求才能得到法院支持。本案中，担字4号裁定书裁决范淑婷对包括涉案商铺在内的抵押房产被拍卖、变卖后所得价款，在借款本金1550万元的范围内享有优先受偿权。由于担字4号裁定书已经发生法律效力，非经法定程序不得撤销。担字4号裁定书具有强制执行的效力，因此范淑婷依据抵押物权登记及上述裁决对涉案商铺享有的抵押物权，具有排他的法律保护及强制执行效力。新发公司拒不履行担字4号裁定书所裁定的义务，本院在强制执行中查封涉案商铺的行为，依据充分，应予维持。雷继平向新发公司购买涉案商铺后未办理权属变更登记，涉案商铺的物权依法未变更，即雷继平依法不享有涉案商铺的所有权。因此即使雷继平根据上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定提出的异议事由理由属实，符合该规定的四种情形，但不足以对抗范淑婷根据裁决及有关法律规定享有的抵押权，故其主张的权利不能排除涉案的执行。综上，雷继平的异议理由不能成立，本院对其异议请求不予支持，依法驳回。
另外，执行依据的担字4号裁定书已确认范淑婷对涉案商铺享有抵押权，并裁定范淑婷对涉案商铺以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。法院在执行过程中，查封拍卖涉案商铺以清偿债务，实际是执行生效裁决中关于范淑婷对涉案商铺的优先权本身。能够阻却法院对房屋执行的事由，唯有关于确定优先权的裁决被依法撤销。因此雷继平就该涉案商铺提出的执行异议，实质是对上述生效判决提出的异议，依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人、当事人对裁定不服的，应当依照审判监督程序处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人雷继平的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘永浩
审 判 员 刘 丹
人民陪审员 李彩珠
二〇一七年五月十日
书 记 员 谢淑芬