浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第2316号
原告：梅信昌，男，1956年10月4日出生，汉族，住宁波市北仑区，现住宁波市北仑区。
被告：宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司（组织机构代码：25643084-8），住所地宁波市开发区环球经贸大厦一楼。
法定代表人:蒋根法，董事长。
委托代理人：姚志杰，宁波市东港法律服务法律工作者。
原告梅信昌与被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司（以下简称佳佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年12月20日立案受理。依法由代理审判员谢敏适用简易程序进行审理。原告于2011年1月17日提出对涉案房屋漏水损失的鉴定申请，本院于即日制作司法鉴定决定书并对相关内容委托宁波天润资产评估有限公司予以鉴定。本案于2011年1月13日、4月28日公开开庭进行了审理，原告梅信昌、被告佳佳物业的委托代理人姚志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅信昌诉称，原告系九峰小区16幢3单元205室业主，该房屋原告于2003年买入，于2006年入住。2008年4月，原告发现房屋出现大面积漏水，给原告造成了较大经济损失。5月9日，原告与社区负责人及房屋建筑单位工程师等一起，打开楼底层地面的落水管，发现大量的水泥和一个黄色小球。同月12日，社区工作人员、房屋建筑单位工程师及管理工一起，把9日打开的落水管挖出，看到管道内转角处有铁皮罐、黄色小球一只及若干小水泥块。原告认为：雨水主干管堵塞非一日之功，可见被告根本未尽到管理之责，未能定期进行管道检查、疏通、屋面垃圾清理，日积月累才会导致管道堵塞。更有甚者：2008年1月-5月该小区还处于无物业管理状态，而原告每年都按期交纳物业费。因被告的工作不力给原告造成较大经济损失，理应承担损害赔偿责任。现起诉要求：被告赔偿原告因房屋质量问题造成的损失计人民币93090元。
为证明上述事实，原告梅信昌提供了以下证据：1、房产证、房屋销售发票，用以证明房屋产权属原告所有；2、照片，用以证明房屋损坏及水管堵塞的事实；3、居委会漏水情况说明，用以证明水管堵塞是被告责任；4、损失汇总，用以证明原告财产损失93090元的事实。
被告佳佳物业公司辩称：原告向被告起诉要求赔偿已经超过两年的诉讼时效。原告自己陈述发生漏水的时间是在被告撤出该小区以后，漏水期间并非被告管理期限，原告应向管理的物业公司追索。被告向本院提供证据：1、2008年11月26日宁波市北仑区房地产管理处出具的证明，用以证明被告于2008年2月26日退出原告所在小区的物业管理的事实；2、物业费收据，用以证明2008年3月起，原告所在小区由宁波市北仑新城物业管理有限公司进行物业管理服务的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：1、对房产证、房屋销售发票的真实性无异议；2、居委会与本案有利害关系，居委会对漏水情况说明不能作为证据使用，即使居委会证明属实，发生漏水事件已于被告无关联，且发现漏水至今已超过两年的诉讼时效；3、照片、损失汇总，不能作为损失的依据，对损失应当予以鉴定。原告对被告提供的证据质证如下：原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为物业费收据系物业管理部门出具给案外人的，与原告无关联性。
本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告提供的房产证、房屋销售发票的真实性，被告无异议，本院经审核予以认定。对居委会漏水情况说明，原告用以证明漏水和损失的事实和原因，被告认为居委会与本案有利害关系，不能作为证据使用。本院认为被告并未就证据的真实性提出异议，只是对证明的分析部分提出异议，经审核，本院对该证明所阐明的第一段漏水事实经过部分予以认定，对后面的漏水原因分析不予认定。关于照片，反映了当时落水管内存在堵塞物状况，与居委会阐明的漏水事实经过可相互印证，证明原告家进水与该落水管堵塞具有关联性。损失汇总系原告单方制作，不能作为其实际损失的依据，该证据本院不予采信。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但对物业费收据的关联性不予认可。被告提供的两份发票联，证明物业管理费用自2008年3月收取单位非被告单位的事实，与房地产管理处出具的证明可以相互印证，本院对被告提供的证据依法予以确认。
2011年4月8日，宁波天润资产评估有限公司向本院提供评估报告书，原告对该报告书不予认可。被告则提出异议认为，原告家中是否漏水、漏水所带来的损失均与被告无关，故对该报告书的关联性不予认可。本院认证如下：原、被告双方对该评估报告及说明的真实性均未提出异议。原、被告虽然对评估结论存有异议，但没有足以反驳的相反证据和理由，予以证明该评估报告反映的内容与本案无关联，或该评估报告的出具存在程序违法的事实，故本院对该评估结论依法予以认定。
根据本院采信的证据，及原、被告在庭审中的陈述，结合本院核实的情况，本院认定事实如下：原告梅信昌系九峰小区16幢3单元205室业主，该房屋原告于2003年买入，2006年入住。2005年进行装修的时候，原告将雨水管阳台出水口用实木地板进行了覆盖。2008年4月6日几场大雨，原告发现该房屋大面积进水，致使原告地板被水浸泡。原告先找水管工修理，未发现原因。同年5月9日至5月12日，经社区负责人及该房屋建筑单位工程师等检查并开挖该楼底层预埋的排水管道，发现管道内转角处有小铁皮罐、黄色小球各1只及小水泥块若干。原告为寻找漏水原因，对卫生间及房屋部分地板进行开挖，造成经济损失。本院根据原告之申请委托宁波天润资产评估有限公司对财产损失进行评估，评估结论为：鉴定标的价格为9100元。
本案双方争议的主要焦点是物业是否需要对装修损失承担责任。原告认为被告收取原告支付给被告的物业管理费用，被告理应对小区房屋公用部分的管理养护和维修，因楼房公共部位（雨水管）日常维修管理不当而发生漏水导致原告财产损害，被告应当承担赔偿责任。被告认为：原告漏水事件的发生期间，原、被告双方已无物业服务合同关系，应追究新城物业的责任。原告提供的证据无法证明其房屋进水与被告的管理有因果关系。原告起诉原告，已过两年的诉讼时效。本院分析认为：从本案查明之事实来看，原告的财产损害系16#楼雨水管堵塞所致，而双方争议的焦点就是物业撤出后是否需要对撤出后由于公共部位原因造成的业主损失负责。关于被告方主张的本案诉讼时效问题，由于原告已在2008年7月1日基于同一法律事实向本院起诉房产开发商，后于2008年12月29日被本院判决驳回诉讼请求。原告又于2010年12月20日向本院提起本案诉讼，诉讼时效从由于原告起诉导致诉讼时效中断的2008年12月29日起算并未超过两年，故被告主张的诉讼时效的抗辩本院不予支持。本案的损失确实是发生在物业撤出以后，但是首先雨水管属于楼房的公共部位，物业有日常维修管理的义务。其次，从原、被告的陈述和相关证据来看，雨水管堵塞的问题由来已久。本案中雨水管道内的堵塞物包括小水泥块，乒乓球，小铁罐等，这些东西的存在绝非一朝一夕所致，而是物业长期没有及时疏通日积月累所致。再次，从物业撤出时间来看是2008年2月29日，漏水的发生时间是2008年4月6日，其间间隔仅有36天，而堵塞的物体在物业撤出的36天期间内投入并堵塞水管的几率要远远小于在被告进行物业管理的2003年到2008年的五年期间内投入并堵塞水管的几率。因此，应认定由于被告在撤出前没有履行好对雨水管的日常维修管理的义务，才会导致后来原告房屋漏水，这是造成原告方损失的一部份原因。最后，被告认为原告装修违规，把阳台变成客厅，且没有采取防范措施，导致损失扩大。本院分析认为，原告在装修房屋时擅自将地板覆盖阳台雨水管地漏，导致地漏上返水时难以发现，使原告装修损失不断扩大。如果不覆盖地漏，可以及时发现问题，不会造成太大损失。本案中原告在装修房屋时擅自将地板覆盖阳台雨水管地漏是造成原告装修损失的主要原因，同时被告没有履行好对16#楼宇水管的日常维修管理业务是造成原告装修损失的次要原因。本院酌情确定被告应当对原告之损害结果承担30%的赔偿责任。故原告要求被告财产损害赔偿之诉，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司应赔偿原告梅信昌因漏水导致财产损害的经济损失合计人民币2730元；
二、驳回原告梅信昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2127元，减半收取1064元，由原告梅信昌负担1032元，被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司负担32元；评估费2000元，由被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 谢 敏
二〇一一年五月三日
代书记员 徐海盈