重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初3781号
原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司，住所地重庆市长寿区桃花新城阳光世纪城B区，统一社会信用代码：915001157874750681。
负责人何长君，该公司经理。
委托代理人（特别授权）李正丽，女，1985年5月17日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人（特别授权）李兵，男，1969年7月8日出生，汉族，该公司员工。
被告陈佩宇，女，1994年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。
原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司（以下简称洋世达物业公司长寿分公司）与被告陈佩宇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告某物业公司长寿分公司的委托代理人李正丽、李兵，被告陈佩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洋世达物业公司长寿分公司诉称：我公司系长寿区某·世纪广场的物业服务企业，被告系该小区业主。我为该小区提供了物业服务，被告却从2015年10月起没有按时交纳物业服务费、公摊费，现要求被告向我公司支付2015年10月至2016年4月期间的物业服务费945.7元、公摊费70元、违约金259.5元（以每月欠交的物业费为基数，从欠费的次月10日起按每日千分之三标准计算至2016年5月3日）。
被告陈佩宇辩称：欠费属实，我不认可原告主张的收费标准。我曾多次向原告要求按《重庆市商品房买卖合同补充协议》中约定的2.5元/平方米交费，但原告收费员要求按3元/平方米标准收费，我就此也多次找过原告相关负责人，至今也未达成一致意见。我于2015年5月26日向原告提出空置房申请，并交纳了2015年12月之前的物业费用，被告要求从2015年10月支付物业服务费不属实。原告在今年1月份停水致我出去租房，应当赔偿我1-5月份的租房损失。
经审理查明：2010年11月8日，原告洋世达物业公司长寿分公司与重庆凯谊实业有限公司（以下简称重庆凯谊公司）签订《某·世纪广场前期物业管理服务合同》，约定由原告为某·世纪广场提供物业服务，合同期限从2010年11月8日起至2013年11月7日止，合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止；物业服务费实行包干制，高层公寓住宅物业服务费按建筑面积3.5元/平方米·月收取（含电梯费）；业主应于重庆凯谊公司正式通知交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业共用部位、共用设备设施的用水、用电实行电表计量，按户据实分摊后由业主或使用人承担；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按其应交费用总额每日3‰的标准支付违约金等内容。双方于2013年9月30日签订《某·世纪广场前期物业管理服务合同补充协议》，约定由原告继续为该小区服务至业主大会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止；小区公共能源分摊费按照定额10元/月/户收取；按照《某·世纪广场前期物业管理服务合同》约定高层公寓住宅物业服务费按建筑面积3.5元/平方米·月进行收取，但在重庆凯谊公司进行房屋销售时向业主约定住宅物业服务费用交纳标准为：自本房屋实际交付之日起三年内按2.5元/平方米·月（含电梯费），三年期满后按3元/平方米·月（含电梯费）收取；重庆凯谊公司向业主约定物业服务费的收费标准与《某·世纪广场前期物业管理服务合同》约定收取标准的差额费用由重庆凯谊公司向某物业公司长寿分公司据实缴纳，直至业主大会成立作出选聘物业服务企业决定并签订新的物业服务合同时止等内容。原告在某·世纪广场提供物业服务至今。
2013年12月5日，被告陈佩宇（乙方）与重庆凯谊公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，购买了位于重庆市长寿区房屋，该房屋建筑面积45.03平方米，系电梯房；双方约定乙方应在商品房买卖合同约定的该房屋交付之日，按规定到物业管理有限公司办理入住手续，按时足额交纳物业服务费；物业服务费按月收取，乙方交纳的物业服务费标准为：自本房屋实际交付之日起三年内按建筑面积2.5元/平方米·月（含电梯费），三年期满后按3元/平方米·月（含电梯费）收取等内容。被告陈佩宇实际于2014年8月15日接房。被告陈佩宇未交纳2015年10月至2016年4月期间的物业服务费、公摊费。原告经书面催收未果。
另查明，原告对离居三个月以上业主办理空置房手续，并按半价收取物业服务费，但空置房办理期间如出现水电表止数变动，空置申请自动失效，业主按正常费用标准交纳空置期间的物管费差额。被告家人于2015年5月26日向原告提出空置房申请，同日，被告家人按2.5元/平方米·月标准预交了2015年6月至2015年12月期间物业服务费394.10元。房屋空置期间，被告家人曾在诉争房屋使用生活用水做清洁。
上述事实，有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、《某·世纪广场前期物业管理服务合同》及其补充协议、接房材料、装修申请表、空置房申请表、房产档案查询结果、催款通知书及挂号信回执、收据等证据在案证实，本院予以确认。
本院认为：原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》及其补充协议、被告与开发商签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应按时足额交纳物业服务费。本案中，被告辩称其申请空置房时已全额交清了2015年的物业服务费。本院认为，双方在空置房申请表中已明确房屋空置时，水电均不得使用，但被告却在房屋空置期间使用生活用水做清洁，空置房条件不成立，故仍应按照约定全额交纳物业服务费。因被告按半价预交了2015年6月至2015年12月期间的物业服务费，现原告要求被告从2015年10月起继续履行交费义务，符合法律规定，本院予以支持。
关于物业服务费收费标准，原告主张开发商将世纪广场小区交付原告已超过三年，应当按照3元/平方米·月计算物业服务费。被告对此不认可，认为从开发商向业主实际交付房屋之日起计算，现未超过三年，应当按照2.5元/平方米·月计算。本院认为，双方关于物业服务费收费标准的争议焦点在于三年内按2.5元/平方米·月标准收费的起算时间是开发商将房屋交付物业公司之日还是交付业主之日。从《前期物业管理服务合同补充协议》与《商品房买卖合同补充协议》约定内容来看，两协议关于“房屋实际交付”之含义相同，应指重庆凯谊公司将房屋交付业主而非物业公司，故本案物业服务费收费起算时间应为房屋实际交付业主之日。本案中，开发商于2014年8月15日向被告交房，交房时间距今未满三年，故原告主张按3元/平方米·月标准收费不符合合同约定，本院对此不予支持。经核算，被告陈佩宇从2015年10月至2016年4月欠交物业服务费788.03元（45.03㎡×2.5元/月·㎡×7个月）、公摊费70元（10元/月×7个月）。原告主张物业服务费945.7元，超过核定部分，本院不予支持。原告主张公摊费70元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，因原告收费标准不符合合同约定，被告拒绝按此标准交纳物业服务费并不构成违约，故本院对原告主张的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈佩宇在本判决生效后7日内向原告重庆某物业管理有限公司长寿分公司支付2015年10月至2016年4月期间的物业服务费788.03元、公摊费70元，共计858.03元；
二、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司其余诉讼请求。
如果被告陈佩宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈佩宇负担（被告在本判决生效后7日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
当事人一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 田玉康
二〇一六年七月十八日
书 记 员 简 雨