上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3429号
上诉人（原审原告）徐斌。
委托代理人晋松，上海晋松律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海莎格工艺品有限公司。
委托代理人卞虎，上海国年律师事务所律师。
委托代理人卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
上诉人徐斌因与上诉人上海莎格工艺品有限公司（以下简称莎格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市＊＊＊＊区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日受理后，依法组成合议庭，于同年12月30日公开开庭进行了审理，上诉人徐斌及其委托代理人晋松，上诉人莎格公司之法定代表人毛＊＊＊＊及其委托代理人卞虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2009年10月16日，徐斌与莎格公司签订《厂房租赁合同》，约定徐斌将位于上海市＊＊＊＊区齐贤镇齐泰路＊＊＊＊号厂房租赁给莎格公司，租赁期限自2009年12月15日至2014年12月14日止。厂房日租金为人民币（下同）0.30元／平方米，年租金为185，000元。还约定，如国家建设、不可抗力因素，徐斌必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知莎格公司，涉及有莎格公司出资装修的莎格公司享受相关赔偿。2010年2月8日，双方再次签订《厂房租赁补充协议》双方约定，莎格公司租赁期间，涉及彩钢棚的费用：房屋顶部彩钢棚面积为266平方米，总价格为23，200元，徐斌出资三分之一，莎格公司出资三分之二；吊顶部分，面积为633平方米，总价格为13，900元，双方各出资一半；莎格公司在厂房内装设七扇木门，归莎格公司所有；二层厂房及单层厂房的照明光源及线路由莎格公司出资，归莎格公司所有，厂区大门口厂牌黑色墙砖及标牌为莎格公司出资，归莎格公司所有，厂区内配置应急灯为莎格公司出资，为莎格公司所有。还约定，莎格公司在租赁期间，若遇政府动迁，国家建设，必须无条件执行，涉及到莎格公司出资彩钢板，吊顶的费用，由徐斌支付给莎格公司，租赁期满后归徐斌所有。为莎格公司所有部分，涉及拆迁等，相关权益为莎格公司所有。
2011年1月22日，徐斌致函莎格公司称，因莎格公司未支付租金（12月15日到2月15日），通知3天内支付租金。1月27日，徐斌再次致函莎格公司称因莎格公司未支付租金，要求终止合同，莎格公司在十五日内搬离。2011年6月27日，上海市＊＊＊＊区土地储备中心作为拆迁人，徐斌作为房屋所有人签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》约定，徐斌所有的位于齐泰路＊＊＊＊号厂房，建筑面积2200.04平方米，房地产总价为4，153，676元，停产停业损失770，014元，设备迁移费199，616元，其他费用1，675，296元。同时徐斌同意支付莎格公司216，100元（附属物及设备搬迁费116，100元、停产停业损失100，000元）。
2011年3月，徐斌曾起诉莎格公司要求终止合同并搬离租赁厂房和支付占用使用费。法院审理后认为，承租期间租赁土地被列入拆迁范围而产生纠纷，存在两个法律关系，即动迁关系和租赁关系。对于租赁合同纠纷，在动迁纠纷尚未得到解决之前，不应作为民事案件受理。为此驳回了徐斌的诉讼。
2011年7月6日，徐斌书面告知莎格公司，其已动迁签约，要求莎格公司支付房屋占用费100，208元，支付2011年7月底前全部水电等费用，2011年7月底搬离。
2013年4月，莎格公司就拆迁补偿款起诉徐斌和拆迁单位。该案经审理判决徐斌应向莎格公司支付彩钢棚补偿款、停产停业损失等费用。徐斌不服提起上诉，并认为原审未处理上诉人莎格公司所欠的租金、年租金的违约金及代付的水电费。二审法院认为徐斌在二审期间提出要求被上诉人支付租金、水电费等费用的请求，超出了二审审理范围，双方可另行处理。驳回上诉，维持原判。
另查明，至2010年12月15日前的租金莎格公司已经支付完毕。
徐斌于2014年10月14日提起诉讼，请求判令：1、莎格公司支付租金暂计678，333元（2010年12月5日至2014年8月14日）及彩钢棚500.04平方米租金暂计200，765元，并要求支付至实际搬离日止；2、莎格公司承担违约责任并按约定年度20%支付违约金；3、莎格公司支付延期付款银行利息损失（按年度分别从2010年12月15日起、2011年12月15日起、2012年12月15日起、2013年12月15日起至实际结清之日止；4、莎格公司支付徐斌垫付的水费83元、电费780元、电话费1，316.10元；5、本案诉讼费由莎格公司负担。
原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》涉及的厂房无房地产权证和建设工程规划许可证，上述合同及补充协议属无效。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但鉴于徐斌自2011年8月2日起对系争厂房进行停水、停电，莎格公司无法正常使用租赁厂房，故自2011年8月2日起的使用费法院予以调整，酌定为30，000元。莎格公司认为徐斌与拆迁人已经签订拆迁补偿协议，徐斌无权再收取使用费，法院认为，徐斌与拆迁人的补偿协议与徐斌、莎格公司间租赁关系非同一法律关系，且双方对于遇动迁的后果亦有约定，故莎格公司的该抗辩意见法院不予认可。现莎格公司的拆迁利益已经确定，莎格公司应当在本案处理结束后及时的将租赁厂房返还徐斌，逾期返还应按照合同约定应当承担逾期搬离的使用费。
对于徐斌主张的彩钢棚的使用费，法院认为，该部分使用费双方在合同中并无约定，徐斌要求向莎格公司收取该部分费用无事实和法律依据，法院不予支持。
对于徐斌主张的违约金的请求，因合同无效，亦不予支持。对于徐斌主张的延期付款的利息，法院认为，莎格公司延期付款是基于双方对于拆迁利益分配存在纠纷的原因，非莎格公司主观故意，故对于徐斌该部分请求亦不予支持。
对于徐斌垫付的水电费和电话费，该费用是在莎格公司使用租赁厂房时发生的，应当由莎格公司承担，现徐斌为莎格公司先行垫付，莎格公司应当予以支付。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条和《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定于二〇一四年十一月十日判决：一、徐斌与上海莎格工艺品有限公司于2009年10月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海莎格工艺品有限公司于判决生效后十日内搬离租赁的上海市＊＊＊＊区齐贤镇齐泰路＊＊＊＊号厂房；三、上海莎格工艺品有限公司于判决生效后十日支付徐斌使用费（使用费计算方式：2010年12月16日至2011年8月2日止的使用费为116，068元；2011年8月3日起至判决生效日止按年使用费30，000元计算；判决生效后逾期搬离的按年使用费185，000元计算）；四、上海莎格工艺品有限公司于判决生效后十日支付徐斌垫付的水费83元、电费779.97元和电话费1，316.10元。案件受理费人民币12，600元，减半收取计6，300元，由徐斌负担4，000元，莎格公司负担2，300元。
判决后，徐斌不服，上诉称，原审查明事实错误，所谓2011年8月2日起停水、电系承租人莎格公司停缴水、电费导致，非出租人徐斌引起，原审据此调整房屋使用费错误；关于彩钢棚租赁使用，承租人莎格公司应支付使用费，特别是其已在拆迁补偿之停产、停业损失费中已包含此部面积。故上诉请求撤销原判第三项，改判：莎格公司支付徐斌房屋使用费（自2011年8月3日起至判决生效日止，按年使用费185，000元计算，并要求莎格公司支付彩钢棚使用费暂计200，765元（自2010年12月15日至2014年8月15日止，按0.30元／平方米，面积500.04平方米计算）。
莎格公司辩称，不同意徐斌上诉请求，此部原审判决正确，要求维持原判。同时其上诉称，原审法院查明事实不清，徐斌已于2011年就本案标的房屋与＊＊＊＊土地储备中心签订拆迁补偿安置协议，并收取了全额补偿款并将房屋交付后者，徐斌已非房屋权利人，无权收取租金等；同时其租金诉讼时效已过，徐斌最后催缴为2011年7月6日，距原审起诉显然已超逾法定一年期限；莎格公司至今未收到搬迁费用，无力搬离承租房屋，且其自2011年8月2日即被断水、电，无法使用承租标的房屋，不应再缴纳原判的使用费。故上诉请求撤销原审判决二、三项，改判莎格公司不支付房屋使用费。
针对莎格公司上诉，徐斌辩称，不同意上诉请求，此部原审判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，2011年8月4日，徐斌再次以《告知函》函告莎格公司，表示其已履行动迁协议，因莎格公司未搬离，其已于2011年8月2日将房屋“交给”动迁指挥部，后者已对“厂房里的水、电进行注销”；其后由莎格公司自担风险，并再次要求其与徐斌就房屋占用费、搬迁费等协商解决等等。
本院认为，上诉人徐斌与莎格公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》系双方真实意思表示，因履行标的房屋非依法定程序批准建设形成，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属无效，原审于此裁判合法有据，两上诉人亦未有异议，本院予以确认。
房屋租赁合同无效，当事人依法应返还承租房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费等。本案上诉争议焦点有二，一为房屋使用费金额的确定，二为彩钢棚的使用费。
关于房屋使用费，原审法院以徐斌自2011年8月2日起对系争厂房进行停水、停电，莎格公司无法正常使用租赁厂房，斟酌调整了双方约定标准。二审审理中，徐斌向本院递交了加盖当地中国电信、供水、供电部门营业厅收款章等之证明，表示本案标的房屋用户停止水、电、电信服务系欠费形成，2011年8、9月徐斌已补交欠费。必须指出，该等证明文书皆系加盖营业厅收款章等出具，不具有证明公用事业服务部门之意思的证明力，当然亦不能证明本案电信、水电实际停止服务及其原因的证明能力。根据查明事实，本案房屋租赁履行受阻实际系（双方明知的）租赁标的房屋被拆迁所致，出租人徐斌在2011年8月4日《告知函》中明确表示了2011年8月2日其业已将标的房屋交给拆迁单位，后者已对房屋内水电注销，应该认为，自即日起，本案承租房屋之符合租赁使用目的之价值已大为贬损，考虑到莎格公司实际亦未移转占用，仍比照约定租金支付房屋使用费或不支付使用费显然既违反公平原则，亦违背基本市场交易惯例，两上诉人之上诉主张皆缺乏充分依据，本院不能采信。经审查，考虑到两上诉人皆未诉呈更合理标准，原审确定的年使用费标准尚属合理范围，本院予以确认。
关于彩钢棚的使用费，正如原审指出，该部分使用费原租约并无约定，应该认为，此部使用费在双方当事人约定意思中应推定包含在整个租赁房屋对价体系内而无另行“租金”收受意思，在现有证据条件下，悖离双方约定意思，另行确定价值返还标准并收取此部使用费显然缺乏依据，本院难以采信。另关于诉讼时效，本案债权为房屋使用费，并非有效租约项下租金，其定性、定量结尾本案裁定确定，并无诉讼时效逾迟，有关上诉主张依法不能成立。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，771元，由上诉人徐斌负担550元、上诉人上海莎格工艺品有限公司3，221元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 朱 瑞
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年三月五日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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