上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2214号
原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人姚莹莹，女。
被告顾松妹，女，1979年10月20日生，汉族，住上海市松江区。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）与被告顾松妹居间合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告中原物业的委托代理人姚莹莹、被告顾松妹到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告中原物业诉称：在原告居间撮合下，就被告购买位于上海市松江区人民中路XXX弄XXX号XXX室（以下简称涉案房屋）物业之事宜，与案外人成功签署了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，后续已完成了过户、交房手续。依据法律规定及协议约定，原告已居间完成，被告应支付佣金20，000元，但被告无理由拒付。故原告起诉至法院请求判令：被告支付原告佣金20，000元及逾期违约金（以20，000元为基数，自2013年9月30日至实际支付日止，按每日万分之五的标准计算）
被告顾松妹辩称：不同意原告的诉请。被告于2013年10月10日支付了原告经理张巧龙4，000元，于2013年11月5日支付张巧龙6，000元，于2013年12月19日支付张巧龙10，000元，合计已支付2万元。涉案房屋交易是张巧龙一人全程负责的，应该是原告自己向张巧龙要我们已经支付的佣金，是原告自己的管理出问题。
经审理查明：2013年9月29日，原告（丙方、居间方）、被告（乙方、买受方）与案外人吴某某（甲方、出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议第二条约定，涉案房屋总房价款为208万元。协议第六条约定：“居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功同时按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金”。协议第七条约定：“签约承诺：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的2%。本条款独立发生法律效力”。协议第九条约定：“特别告知：为保障交易资金安全，甲、乙双方向丙方支付任何一笔款项时，务必存入以丙方为户名的银行账户（工作日）或丙方董事总经理谭百强先生的银行账户（双休日或法定节假日），并取得印有丙方发票专用章的打印（非手写）制式收据或发票原件；交易中涉及丙方义务的内容，必须加盖丙方合同专用章方生效。否则丙方无须就该笔钱款或内容承担任何责任。”协议第十条约定：“甲方不承担中介费”。上述协议第六、七、九条的条款字体均已加黑加粗。文后甲、乙双方签字确认：“在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议第六、七、九条及其他条款的内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明，我方需特别声明的内容（若有）详见第十条，我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。”
同日，被告（乙方、买受方）与案外人吴某某、沈某甲（甲方、出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定涉案房屋总房价款208万元，甲、乙双方应于2013年12月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。合同另对其他相关事项进行了约定。
同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《佣金确认书》一份，确认甲方应向乙方支付的佣金数额为20，000元，甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算）。其中，支付时间条款空白。特别告知条款约定：“为保障交易资金安全，甲方向乙方支付任何一笔款项时，务必存入以乙方为户名的银行账户（周一至周五间的工作日）或乙方董事总经理谭百强先生的银行账户（双休日或法定节假日），并取得印有乙方发票专用章的打印（非手写）制式收据或发票原件。否则丙方无须就该笔钱款承担任何责任。”上述特别告知条款的字体亦已加黑加粗。
2013年10月10日，案外人吴某某、沈某乙（甲方）与被告顾松妹、案外人富某甲、富某乙、富某丙（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定房地产坐落于松江区人民中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为136.43平方米，房地产转让价款共计188万元，甲、乙双方在2013年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对其他相关事项进行了约定。
同日，被告通过银行转账方式向原告公司员工张巧龙支付4，000元。
2013年11月5日，被告向原告公司员工张巧龙支付现金6，000元，张巧龙向被告出具收条一份，言明收到被告购买松江区人民中路XXX弄XXX号XXX室中介费1万元，税费1万元，税费1万元如到时此房款个人所得税需交，1万元退还被告。
2013年12月19日，被告向原告公司员工张巧龙支付1万元，张巧龙向被告出具收条一份，言明今收到被告购买松江区人民中路XXX弄XXX号XXX室的居间服务费1万元。
审理中，原告表示本案中的张巧龙，确为原告公司离职员工。
另查明，涉案房屋于2013年12月27日登记于被告顾松妹及案外人富某甲、富某乙、富某丙名下。
以上事实，有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、中国工商银行个人业务凭证（签单）、收条及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为被告与案外人房屋买卖的居间人，已经促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，按照居间协议的约定居间已经成功，且涉案房屋实际已经完成过户，被告理应支付原告相应佣金。关于被告提出的已经向原告公司员工张巧龙支付佣金的抗辩意见，首先，原告对被告已经向原告支付了佣金的主张不予认可；其次，被告向原告公司员工张巧龙支付款项，由张巧龙出具收条，不符合居间协议及佣金确认书中特别告知条款的约定，根据特别告知条款，由此支付的钱款原告无须承担任何责任；再次，该特别告知条款虽为格式条款，但字体均已加黑加粗，且在居间协议文后由被告签字确认，对特别告知条款已经进行了明确的提示、解释和说明。本院认为，特别告知条款是为了保障交易资金安全的重要的特殊约定，被告并未按照该约定支付钱款，故本院难以认定被告已经向原告履行了支付义务。被告未按特别告知的约定向案外人支付钱款，由此造成的后果应由被告自行承担。居间协议对佣金支付的时间及数额进行了约定，后佣金确认书对佣金数额进行了变更，故被告应按居间协议约定的支付时间及佣金确认书确定的数额向原告履行支付佣金的义务。关于原告主张的逾期付款违约金，符合佣金确认书的约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，判决如下：
一、被告顾松妹于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金20，000元。
二、被告顾松妹于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司逾期付款违约金（以20，000为本金，自2013年9月30日起至实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告顾松妹负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 莉
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……
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