湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终677号
上诉人（一审原告）：邝志雄，男，1987年9月15日出生，汉族。
上诉人（一审原告）：周芳月，女，1986年9月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：邝志雄，男。
上诉人（一审被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。
法定代表人：汤斌，男，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜微星，湖南锐鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段炼，湖南锐鹏律师事务所律师。
因房屋买卖合同纠纷一案，上诉人邝志雄、周芳月、上诉人郴州汇龙置业有限公司均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年4月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邝志雄并代理上诉人周芳月，上诉人郴州汇龙置业有限公司的委托诉讼代理人杜微星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邝志雄、周芳月上诉请求：判令郴州汇龙置业有限公司自判决生效后三十日被为邝志雄、周芳月办妥产权登记；判令郴州汇龙置业有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金至邝志雄、周芳月拿到不动产登记证书之日止，暂计算到2018年3月5日，共计63,502元（523,845元×4.75%×150%÷365天×621天）。事实与理由：郴州汇龙置业有限公司违约时间已经超过一年，应该适用1-5年贷款基准利率4.75%计算违约金，且应该上浮50%。
郴州汇龙置业有限公司对邝志雄、周芳月的上诉请求答辩称：办证时间长与政策改变有关，是不可抗力，一审认定的违约金没有合同约定也不符合法律规定。应驳回邝志雄、周芳月的诉讼请求。
郴州汇龙置业有限公司亦不服一审判决，其上诉请求：撤销一审判决，驳回邝志雄、周芳月的诉讼请求。事实与理由：1、015年3月1日《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》下发以来，特别是郴州市人民政府2016年6月28日起实行不动产统一登记管理制度后，郴州市房地产办理产权证的速度就因程序严格、手续规范、审查时间超长等原因放缓。同时因政策改变，导致按原程序准备的材料需要全部重新准备，且发证积压过多，延期办证成为政策导致的普遍状况。因此，郴州汇龙置业有限公司不存在违约行为，延期办证是因政策变动所导致，系不可抗力而不是郴州汇龙置业有限公司的过错，郴州汇龙置业有限公司不应承担违约责任；2、双方合同中对违约金并没有约定，一审按同期贷款利率的1.3倍计算违约金没有法律依据。
邝志雄、周芳月对郴州汇龙置业有限公司的上诉请求答辩称：郴州汇龙置业有限公司的上诉不能成立。
邝志雄、周芳月向一审法院起诉请求：1、判令郴州汇龙置业有限公司加快为邝志雄、周芳月办理产权登记；2、判令郴州汇龙置业有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金44,378.47元（暂时计算至2017年8月31日，之后违约金算至拿到不动产登记证书之日止）。
一审法院查明：2013年4月6日，邝志雄、周芳月与郴州汇龙置业有限公司签订编号为20120287502的《郴州市商品房买卖合同》，邝志雄、周芳月购买郴州汇龙置业有限公司开发的“汇龙•万宝国际城”第A6栋5层502号房，建筑面积114.29平方米，每平方米4583.47元，总房款为523,845元；郴州汇龙置业有限公司在2014年12月30日前交付房屋。合同关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》中，对该条的约定为“双方同意以2014年12月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，邝志雄、周芳月依约付清了全部购房款523,845元，郴州汇龙置业有限公司于2014年11月4日将房屋交付给了邝志雄、周芳月使用。
郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确规定：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。二、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”
一审法院认为，郴州汇龙置业有限公司提供的证据，不能证明延期办证违约责任系因政策变动原因所致。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》载明“自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书……；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……”。但郴州汇龙置业有限公司至今仍然未完成涉案商品房的初始登记。故对郴州汇龙置业有限公司主张本案系不可抗力因素，而非其原因所致的辩解意见，不予采纳。本案属商品房买卖合同纠纷。双方签订的合同合法有效。合同约定，郴州汇龙置业有限公司有义务为案涉房屋办理初始登记。实施不动产统一登记制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，但程序和要求并未改变，故对邝志雄、周芳月要求郴州汇龙置业有限公司办理“汇龙•万宝国际城”第A6栋5层502号商品房的初始登记（不动产首次登记）的诉讼请求，予以支持。郴州汇龙置业有限公司虽然在合同约定的交付时间内即2014年12月30日前交付了房屋，但未按合同约定在房屋交付使用后540日内即2016年6月23日前办理好该幢商品房的初始登记，且至今仍然未提供相关材料并协助买受人办妥产权登记，故郴州汇龙置业有限公司的行为已经违反了合同约定，依法应承担违约责任。但双方未约定支付违约金为违约责任的承担方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”邝志雄、周芳月要求郴州汇龙置业有限公司支付逾期办理不动产首次登记违约金的诉讼请求，予以支持。支付违约金的起始时间应从违约之日即2016年6月23日开始计付至完成该幢商品房的初始登记（不动产首次登记）之日止。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，按此基准利率的1.3倍即年利率5.655%计算违约金。从2016年6月23日起按已付购房款523,845元为基数，按年利率5.655%计算违约金至郴州汇龙置业有限公司完成该幢商品房的初始登记（不动产首次登记）之日止。暂计算至本案立案之日（2017年9月5日）逾期违约金为35,710元（523,845元×5.655%÷365×440天＝35,710元）。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，一审法院判决：
一、郴州汇龙置业有限公司于判决生效之日起三十日内为邝志雄、周芳月购买的位于郴州市青年大道南侧“汇龙•万宝国际城”项目中的第A6栋5层502号商品房办理不动产首次登记；
二、郴州汇龙置业有限公司于判决生效之日起十日内支付邝志雄、周芳月逾期办理不动产首次登记违约金35,710元（暂计算至2017年9月5日），之后违约金以523,845元为基数，按年利率5.655%计算至郴州汇龙置业有限公司完成位于郴州市青年大道南侧“汇龙•万宝国际城”项目中的第A6栋5层502号商品房的不动产首次登记之日止；
三、驳回邝志雄、周芳月的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费989元，由邝志雄、周芳月共同承担193元，郴州汇龙置业有限公司承担796元。
本案二审中，邝志雄、周芳月提交了以下证据材料：证据材料一、邝志雄与郴州市住房公积金管理中心签订的《住房委托贷款合同》，拟证明罚息利率应该按一年以上上浮50%；证据材料二、万宝国际A6栋验收记录表，拟证明至2017年6月8日万宝国际A6栋才完成竣工验收；证据材料三、郴州市规划局对郴州汇龙置业有限公司的处罚决定书，拟证明2016年9月12日郴州汇龙置业有限公司还在被处罚中，根本进不了办证程序。
郴州汇龙置业有限公司对邝志雄、周芳月提交的上述证据材料质证意见为：对证据材料一的真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据材料二的真实性有异议；对证据材料三的真实性没有异议，但认为行政处罚不影响办证，办证障碍是因为法律规定的变化。
郴州汇龙置业有限公司二审中提交了以下证据材料：证据材料四、《不动产登记暂行条例》，拟证明房屋登记制度已发生改变；证据材料五、郴州天天播报新闻，拟证明不动产登记办证困难；证据材料六、郴州网页新闻，拟证明郴州市第一本不动产登记证书2017年3月14日才办好。
邝志雄、周芳月对郴州汇龙置业有限公司提交的上述证据材料发表了以下质证意见：对证据材料四的真实性没有异议，但认为与郴州汇龙置业有限公司未能办证无关；对证据材料五认为新闻所涉及的是办理分证的事情，郴州汇龙置业有限公司总证都没有办理；对证据材料六不予认可，认为郴州市第一本不动产证办好的时间是2016年6月28日。
本院对以上证据材料认证如下：
证据材料一与本案无关，本院不予采纳；证据材料二不能证明来源于政府官网，本院不予采纳；证据材料三双方对其真实性没有异议，本院予以采纳；证据材料四属于法律规定，不属于证据；证据材料五、证据材料六的真实性不能确定，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
另查明：2014年11月4日郴州汇龙置业有限公司收取了邝志雄、周芳月办证费200元。因存在违规问题，郴州市城乡规划局2016年9月12日对郴州汇龙置业有限公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对郴州汇龙置业有限公司予以罚款。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。根据案件事实，郴州汇龙置业有限公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记（郴州汇龙置业有限公司已经收取邝志雄、周芳月办证费用）。本案的焦点在于能否认定郴州汇龙置业有限公司存在违约行为；如果郴州汇龙置业有限公司存在违约行为，则如何承担违约责任。
郴州汇龙置业有限公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力。本院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请；3、郴州汇龙置业有限公司因违规建设，2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产证，通过规划审核都是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，郴州汇龙置业有限公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件；4、至本案二审判决，郴州汇龙置业有限公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续；因此，本院不认可郴州汇龙置业有限公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点，应当认定郴州汇龙置业有限公司未如期办证是违约行为。（关于同一个土地证下分期开发所导致的土地验收障碍问题，经询问郴州汇龙置业有限公司，本案不涉及到这个问题，同一个土地证是同期开发的。此外，经不动产登记中心领导介绍，2017年2月不动产登记中心已经试行办理该情况下的不动产登记；2017年7月市政府出台了郴政办函（2017）116号文件，专门解决这种情况下的不动产登记问题，故该问题在2017年7月底也已经解决。）
双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任。因郴州汇龙置业有限公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定郴州汇龙置业有限公司应当承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付邝志雄、周芳月居住，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，应当从2016年7月1日开始计算违约金。因违约金持续计算，以6个月至1年的贷款利率计算亦是妥当的。
综上所述，邝志雄、周芳月以及郴州汇龙置业有限公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但处理稍有不妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3010号民事判决第一项；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3010号民事判决第二、三项；
三、郴州汇龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付邝志雄、周芳月逾期办证违约金，以购房款523,845元按照年利率4.35%计算到其为邝志雄、周芳月办妥产权证书之日止；
四、驳回邝志雄、周芳月的其他诉讼请求；
五、驳回邝志雄、周芳月的上诉请求；
六、驳回郴州汇龙置业有限公司的上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费989元，由邝志雄、周芳月共同承担193元，郴州汇龙置业有限公司承担796元；邝志雄、周芳月预交二审案件受理费495元，由邝志雄、周芳月负担；郴州汇龙置业有限公司预交二审案件受理费693元，由郴州汇龙置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 许素萍
审 判 员 黄ＸＸ
二〇一八年七月二日
法官助理 龙旭力
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。