浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异287号
案外人王国华，男，1976年4月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室。
负责人徐德良。
被执行人绍兴飞腾机械有限公司，住所地绍兴袍江工业区越王路。
法定代表人严琴伟。
在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产）与被执行人绍兴飞腾机械有限公司（以下简称飞腾公司）申请实现担保物权纠纷一案中，案外人王国华提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王国华称：贵院拟对飞腾公司坐落于袍江开发区越王路以东厂房进行拍卖，飞腾公司法定代表人严琴伟于2014年5月26日与案外人签订了关于上述厂房的租房协议，租期为14年，现租赁期未满，故提出异议，要求贵院停止对飞腾公司位于袍江开发区越王路以东厂房的强制执行。
申请执行人浙商资产称，申请执行人与被执行人飞腾公司申请实现担保物权纠纷一案，绍兴市越城区人民法院于2015年5月15日作出的（2015）绍越商特字第11号民事裁定书已发生法律效力。因被执行人拒不履行生效法律文书规定的义务，申请执行人已向贵院申请强制执行，案号为（2015）绍越执民字第4089号。在执行过程中，案外人主张其租赁权利，称2014年3月与严琴伟签订了厂房租赁合同，事实上，早在2013年10月，被执行人已将该执行标的物抵押给申请执行人，并办理了他项权证登记（他项权证编号绍房他证袍江字第0000093**、000009370号），由此可见，抵押权的设立时间早于房屋出租时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款之规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此，申请执行人认为，案外人提出的租赁权利的主张不符合法律规定，请求法院依法继续处置抵押物。
被执行人飞腾公司未发表意见。
本院查明：飞腾公司名下登记有坐落绍兴袍江越王路以东权证号分别为绍房权证袍江字第××（房屋幢号为1幢、4幢）、10285号（房屋幢号为2幢、3幢）的房屋所有权及对应的权证分别为绍市国用（2009）第7298、7297号的国有土地使用权。2013年10月14日，飞腾公司与中国工商银行股份有限公司绍兴支行（以下简称工商银行）签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于2013年10月16日办理了抵押登记，他项权证号分别为绍房他证袍江字第0000093**、000009370号，抵押债权数额合计2734万元。
2015年4月23日，工商银行向本院提出实现担保物权的申请，本院受理后，于2015年5月4日诉讼保全轮候查封了飞腾公司名下的上述房地产。2015年5月15日，本院作出（2015）绍越袍商特字第11号民事裁定书，裁定对申请人飞腾公司的绍房他证袍江字第0000093**、000009370号项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人工商银行对变价后所得款项在2734万元的范围内优先受偿。此后，因申请人工商银行将上述生效裁定书项下的债权转让给浙商资产，浙商资产向本院申请强制执行，本院于2015年11月17日立案受理。执行中，本院依法委托绍兴市世博房地产评估有限公司对飞腾公司名下位于袍江越东路以东的上述房地产的市场价值进行了评估，根据评估机构出具的绍世法鉴房估字第[2016]第0809号房地产司法鉴定估价报告所附照片显示，2016年8月5日评估机构进行现场查勘时，上述房地产基本处于空置状态。2016年11月14日，本院作出公告通知对飞腾公司名下位于袍江越王路以东房产有租赁权或其他相关权利的案外人，于2016年11月21日前向本院申请相关权利或提出执行异议。案外人于2016年12月1日向本院提交执行异议申请书1份。2016年12月1日，在本院执行人员对案外人制作调查笔录时，案外人陈述“厂房是2016年11月份搬进去的”。2016年12月5日，本院作出（2015）绍越执民字第4089号之一执行裁定书，裁定案外人对位于袍江越东路以东一处的房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。但案外人对该裁定仍不服，遂致本案争议发生。
另查明，根据案外人王国华（乙方）提供的与飞腾公司（甲方）签订的落款时间为2014年2月28日的租房协议记载，甲方将位于袍江飞腾机械厂房内的1号楼租赁给乙方作为生产用地，租房面积3420.74平方米，租赁期为14年，自2014年3月26日起至2028年3月25日，总租金220万元。合同备注部分手写有“租金由屠利萍划入严琴伟账户中”。但该合同上仅有出租方及承租方代表签字，未加盖飞腾公司印章。案外人还提供了2014年3月从屠利萍账户转至严琴伟账户220万元款项的银行汇款凭证复印件1份。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，即使案外人主张的租赁关系真实，因飞腾公司名下坐落绍兴袍江越王路以东1幢、2幢、3幢、4幢房屋所有权及对应的国有土地使用权已于2013年10月16日依法办理了抵押登记，故案外人所主张的租赁关系依法也不得对抗已登记的抵押权。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人自认于2016年11月份才搬入所承租厂房，即使其陈述属实，其对该不动产的占有使用也发生在法院查封之后。综上，案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人王国华的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。