福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0304民初767号
原告莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。
法定代表人郭加迪，董事长。
委托代理人蔡蓉蓉，系该公司员工。
被告黄凤英，女，汉族，居民，住所地福建省莆田市秀屿区。
被告陈斌渊，男，汉族，居民，住所地福建省福州市鼓楼区。
委托代理人陈丽华，女，汉族，居民，住所地福建省厦门市思明区。
第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区。
法定代表人黄勇超，行长。
委托代理人吴宁，系公司员工。
委托代理人李远航，系公司员工。
原告莆田高佳房地产开发有限公司与被告黄凤英、陈斌渊、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理，于2016年4月15日依法由简易程序转为适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，原告莆田高佳房地产开发有限公司的委托代理人蔡蓉蓉、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行的委托代理人吴宁、李远航到庭参加诉讼，被告黄凤英、被告陈斌渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告陈斌渊的委托代理人陈丽华仅在简易程序开庭审理时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莆田高佳房地产开发有限公司诉称：2011年5月16日原告与两被告签订了购买云顶枫丹7#904商品房编号为MF-2007-01-NO.0297614的《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为人民币789013元，合同签订当日支付定金人民币5万元，签订后7日内支付首付款239013元（含定金），剩余购房款55万元申请按揭贷款方式付款。2011年8月25日，原告、两被告与第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》，借款人民币55万元，按合同约定两被告应每月按期归还银行贷款本息，然而合同签订后两被告没有按期归还贷款本息。因两被告未按合同约定偿还银行贷款，银行于2014年6月30日至2015年12月31日止直接划扣了原告95037.72元的保证金，致使原告损失巨大且银行将继续划扣。同时，第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行于2015年9月以两被告欠款为由诉至莆田市城厢区人民法院，该院于2015年11月15日作出（2015）城民初字第3815号民事判决书，判决原告对两被告的债务承担连带偿还责任。根据合同约定：“买受人未能按期归还贷款本息…，也不交按揭款项，出卖人有权要求买受人按银行扣款金额的日百分之二承担违约金……”；“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的……出卖人有权单方面解除合同，没收定金，要求买受人偿还已代付的贷款本息及为此支付的相关费用”。据此，两被告应当对自己的行为后果承担违约责任。请求判令一、解除合同编号为MF-2007-01-NO.0297614的《商品房买卖合同》，收回房屋并另行处置；二、两被告在合同解除后10日内将商品房恢复至交付时状态退还给原告，并协助原告办理解除合同相关的撤销商品房预售登记、备案及撤回房产权证申办手续，办理费用由两被告承担。三、判令两被告偿还代付的购房款本金人民币95037.72元并按银行同期贷款利率的四倍计算利息。四、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告陈斌渊辩称：被告陈斌渊对原告请求的解除双方合同及收回房屋、办理相关的撤销商品房预售登记、备案及撤回房产权证申办手续和请求偿还代垫贷款本金无异议。房屋尚未装修，但是原告不能只是收回房屋而不对房屋的首付及增值作出处置，对原告请求支付代垫贷款本金的利息以及没收定金有异议。造成购房贷款还款违约是因为被告陈斌渊有交钱给被告黄凤英，当时被告黄凤英、陈斌渊双方一直分居，偶尔回来探亲，而且两被告很长时间都在闹离婚，被告黄凤英就是不去缴纳按揭贷款。被告黄凤英是贷款人，原告送达催告通知时只是向被告黄凤英通知，被告黄凤英却没有告知被告陈斌渊，被告陈斌渊并不知情，过错责任不能由被告陈斌渊承担，被告黄凤英应当承担过错责任，同时原告也有过错。被告陈斌渊无须对代垫贷款本金的利息负责，若被告退回房屋，按合同约定被告首付款的利息原告也应该承担，而且原告不能没收定金，只能取消定金。另外房屋权属证书至今未办，原告不能以被告黄凤英没有缴纳按揭贷款为由，拒不办理产权证书，因此原告应当按合同约定承担逾期办理办证的违约责任。
被告黄凤英未作答辩。
第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行述称：原告为被告向第三人借款提供连带责任保证，在被告未能按合同约定履行债务时，第三人有权要求原告在其保证范围内承担保证责任。原告要求解除《商品房买卖合同》依据不足，无论原、被告双方所签《商品房买卖合同》是否解除，被告都应清偿第三人贷款，原告都应对此承担保证责任，之后才能解除原告涉案《个人住房借款合同》项下保证义务。原告作为被告向第三人借款的保证人，在未完全履行保证责任即完全清偿被告向第三人借款之前，依法或依约均不得向借款人追偿。恳请依法驳回原告全部的诉讼请求。
原告为证明其主张，在指定期限内提供以下证据：
证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明2011年5月16日原告与两被告签订了购买云顶枫丹7#904的商品房买卖合同及合同附件6的约定：“因买受人未能按期归还贷款本息…，也不交纳按揭款项，出卖人有权要求买受人按银行扣款金额的日百分之二承担违约金……”、“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的……出卖人有权单方面解除合同，没收定金，要求买受人偿还已代付的贷款本息及为此支付的相关费用”及要求支付相关费用及违约责任的事实内容。
证据二、律师函复印件一份，证明原告莆田高佳房地产开发有限公司已于2014年4月24日通知被告交纳按揭贷款。
证据三、个人贷款还款凭证复印件六份、中国建设银行个人贷款扣划款项通知书（客户联）复印件七份，证明原告代两被告垫付贷款95037.72元。
证据四、（2015）城民初字第3815号民事判决书复印件一份，证明中国建设银行股份有限公司莆田分行于2015年9月以两被告欠款为由向莆田市城厢区人民法院起诉，法院经审理于2015年11月15日作出（2015）城民初字第3815号民事判决书，判决两被告偿还贷款本金494616.94元，及判决原告承担连带偿还责任的事实。
被告陈斌渊经质证认为：对证据一有异议，商品房买卖合同约定在2012年12月30日交房，原告必须在2013年3月1日前办理初始预登记并在90日后即2013年7月1日前将产权证交给被告，原告已经违约在先，原告须赔偿买受人的损失。
对证据二有异议，原告律师函只通知被告黄凤英，律师函发出的时间是2014年4月24日，2014年6月9日时两被告已离婚。2014年3月3日被告陈斌渊提出离婚诉讼，当时被告黄凤英没有将律师函告诉被告陈斌渊。在2014年3月3日之前两被告已经不和，原告只通知被告黄凤英，才会造成贷款未交的后果。
对证据三有异议，贷款人是被告黄凤英，原告代垫的钱款是为被告黄凤英代垫，没有被告陈斌渊的名字，且两被告在2014年6月9日已离婚，代扣款返还与被告陈斌渊无关，原告也没有通知被告陈斌渊，被告陈斌渊已交钱给被告黄凤英，而黄凤英不去交，应由黄凤英返还。
对证据四有异议，案件的判决时间是2015年11月19日，被告黄凤英与陈斌渊在2014年6月9日离婚，2015年12月19日判决书认定双方还是夫妻关系并要求两被告承担共同还款责任不符合事实，且离婚后的债务各自承担，不属于夫妻共同债务。而且城厢区法院在案件审理中没有通知被告陈斌渊，陈斌渊因此没有参加诉讼，该案判决按撤销之诉是可以撤销的，判决书中判决被告承担的复利、罚息因超过银行利率的四倍，是不合法，被告黄凤英、陈斌渊、原告均未到庭的缺席判决内容不公平。
被告黄凤英对原告证据未作书面质证意见。
第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行经质证认为：
对证据一，在商品房买卖合同关系中，客户先向开发商首付后，再按揭贷款付清购房余款，客户已经履行购房款全部支付义务，该客户所购商品房所有权应属于该客户。在商品房买卖合同补充协议中，开发商为客户按揭贷款提供保证担保，约定若开发商因此承担保证责任，就有权收回客户所购商品，所以该约定性质上明显属于“流质契约”，明显违反公平原则，并且作为格式条款，明显排除被告的权利，显失公平，理应无效。对证据二、三、四无异议。
经本院审查认为：证据一系原、被告双方订立的购房合同，其内容真实，并无违反法律强制性规定，又被告陈斌渊抗辩按该合同约定要求原告承担逾期办证等违约在先的违约责任，但没有请求赔偿金额和提供具体相应的证据，与本案争议的按揭贷款逾期付款并不互为履行义务，不能抵销其违约责任，该抗辩不予采纳，另本案系商品房买卖合同关系纠纷，第三人认为原告主张系流质性质，不能成立，故对该证据一予以采信。对证据二，结合被告陈斌渊提供的证据一，2014年3月3日被告陈斌渊向被告黄凤英提出离婚诉讼，其在（2014）秀民初字第720号案件诉讼中陈述其从2011年3月起通过被告黄凤英共只支付28个月房贷，说明被告陈斌渊已经明知两被告拖欠银行贷款，虽然原告只向被告黄凤英催收，但该份判决书在2014年6月23日才确定被告黄凤英与陈斌渊离婚，故两被告尚属夫妻关系期间，原告催告通知是合法的，故本院予以采信。证据三系贷款人因两被告作为借款人迟延交款，按约直接从原告的保证金账户扣收了代还款，其来源合法、真实客观，所证明的事实清楚且与本案有关联性，本院依法予以采信。证据四系已生效的法律文书，在未经合法程序撤销之前具有法律效力，本院予以采信。
被告陈斌渊为证明其主张，提供以下证据：
证据一、传票、起诉状、秀屿区人民法院民事判决书复印件各一份，证明原告的律师函是在2014年4月24日才只向黄凤英一人发出的，当时黄凤英与陈斌渊已诉讼离婚，陈斌渊未知悉律师函，也不知悉按揭贷款未交，可以说原告没有向陈斌渊催讨，律师函对陈斌渊没有法律效力。两被告离婚后，原告应当向黄凤英主张代垫款及相应的违约金。
原告对被告陈斌渊提供的证据质证认为：对证据一，被告黄凤英、陈斌渊是否离婚，原告不清楚也不知道。本案的债务及购买房屋均在两被告夫妻存续期间产生的，根据婚姻法关于“债权人对婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，因此，两被告应当对本案债务承担共同偿还责任。而该判决书判决两被告离婚，是在本案债务之后，被告不能以此主张债务免责。
被告黄凤英对被告陈斌渊提供的证据未作书面质证意见。
第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行经质证认为：对证据一无异议。
经本院审查认为，因被告陈斌渊提供的证据一中有（2014）秀民初字第720号民事判决书相互佐证，其真实性、合法性本院予以确认，因两被告均是按揭贷款的借款人，即便双方已经离婚，也应当依法对婚前债务承担共同偿还的责任，故对被告陈斌渊以此主张原告只能向黄凤英主张返还代交款及相应的违约金，不能成立，其关联性本院不予采纳。两被告对其婚内债务分摊如有争议，应当另行处理。
第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行为证明其主张，提供以下证据：
证据一、2011年建营个房借字1620号《个人住房借款合同》复印件一份，证明第三人对被告享有合法债权，在被告未按合同约定履行债务，有权要求其立即归还借款本息。原告为被告向第三人借款承担连带保证责任，在被告未按合同约定履行债务，第三人有权要求其提前承担保证责任。无论原、被告双方所签商品房买卖合同是否解除，原告都应在承担保证责任后方能解除保证义务。原告已承诺在债权未获完全清偿前，原告已承诺不向被告主张追偿权，且如因任何原因原告实现了追偿权则应将所获款项用于清偿尚未获偿的债权。
证据二、（2015）城民初字第3815号民事判决书复印件一份，证明被告应立即按借款合同偿还借款本息，原告对被告的借款本息承担连带偿还责任。
证据三、中国建设银行个人贷款对账单原件一份，证明被告未按判决履行债务以及原告尚未完全履行连带保证责任的情况。
原告经质证认为：对证据一真实性无异议，对证明内容有异议。原告有权向被告追偿代付的贷款，原告虽然作为保证人，但不能因此排除原告向被告追偿的权利，且个人住房借款合同格式条款的约定明显限制了原告的诉讼权利，明显显失公平，是无效的。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，但原告已经被第三人扣划107088.3元，已代替被告偿还了按揭贷款107088.3元。
被告陈斌渊、黄凤英对第三人证据未作书面质证意见。
经本院审查认为：双方对证据二无异议，本院予以确认。证据一系原、被告、第三人三方订立的金融借款合同，其内容真实并经双方无异议的证据二生效判决的法律文书予以确认，该合同已经被该判决确定解除，并该判决依据该合同保证担保条款约定判决确定两被告应当偿还贷款，原告为此债务承担连带偿还责任，本院对该证据予以采信。对证据三的真实性经双方确认并无异议，截止2016年3月份两被告共已偿还贷款本息12678元及罚息84.98元，其中已付本金人民币30023.6元，原告代垫贷款本息107088.3元，其中利息71440.29元、罚息1505.09元，本院予以确认。
经过举证、质证，及证据分析认证，对本案事实认定如下：
被告黄凤英、陈斌渊向原告莆田高佳房地产开发有限公司购买莆田市荔城区西天尾镇云顶枫丹小区7幢904号，2011年5月16日签订编号为MF-2007-01-NO.0297614的《商品房买卖合同》，单价6213.68元∕㎡，总价款人民币789013元，该商品房的总面积126.98㎡，其中套内建筑面积100.85㎡，公摊建筑面积26.13㎡。第六条约定付款方式：合同签订当日支付定金人民币3万元，签订后7日内支付首付款239013元（含定金），剩余购房款55万元申请按揭贷款方式付款。合同补充条款第五条第5项约定：因买受人未能按期交纳按揭款项，也不到出卖人归还被扣的贷款本息，累计超过6个月的，出卖人有权要求买受人按银行扣款金额的日百分之二承担违约金，或出卖人有权单方解除商品房买卖合同，没收定金，并就已发生的相关费用予以扣减后，不计利息退还买受人已支付的剩余购房款。2011年8月25日，原告、两被告与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》，借款人民币55万元，借款期限2011年8月25日至2031年8月25日，第三十五条约定担保方式为抵押加阶段性保证。合同签订后贷款人第三人于2011年10月9日发放了贷款55万元，该房产办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。合同签订后，两被告依约支付了全部房价款。因两被告截止2016年3月29日止只偿还贷款本息124678元其中本金30023.6元，罚息84.98元，之后未按合同约定继续偿还银行贷款，第三人自2014年6月30日至2016年3月29日止8次共直接从原告的保证金账户内划扣了原告107088.3元以偿还贷款及利息，其中贷款本息105583.21元中包含利息71440.29元，罚息1505.09元。同时，第三人以两被告、原告欠款为由诉至莆田市城厢区人民法院，该院于2015年11月15日作出（2015）城民初字第3815号民事判决书，判决解除《个人住房借款合同》；两被告偿还第三人的贷款本息；原告对两被告的债务承担连带偿还责任。原告2014年4月24日向被告黄凤英发出律师函，通知其及时履行偿还贷款。2014年3月3日被告陈斌渊提起与被告黄凤英的离婚诉讼，2014年6月23日莆田市秀屿区人民法院（2014）秀民初字第720号民事判决书对两被告离婚纠纷作出判决确定解除两被告的夫妻关系。该争议7幢904号商品房至今尚未交房。因两被告未及时偿还贷款，致使原告向本院提起诉讼，致诉讼。
本院认为，被告黄凤英、陈斌渊与原告莆田高佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规，本院依法确定买卖合同真实有效。两被告依约（包括向第三人银行贷款55万元）支付给原告的全部购房款，但两被告并无按时归还向第三人的贷款构成违约，原告请求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。因本院确定解除商品房买卖合同，该合同双方应当恢复合同签订前的状态，原告请求两被告退出购房，应予支持，但原告应相应地将其收取两被告的购房首付款239013元以及已向第三人归还的贷款本金30023.6元扣除原告代垫利息71440.29元后共计197596.31元一并退还给两被告，而且其收取的两被告贷款支付购房款的55万元中尚未归还的贷款本金人民币485420.48元及按《个人住房借款合同》约定的利息、罚息由原告直接偿还给第三人，已被代扣归还的贷款本息105583.21元也一并视为原告直接偿还给第三人。莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第3815号民事判决书判决确定两被告为偿还第三人贷款本息的主债务人，原告则为担保债务人，而本院确定原告应当退回的购房款由原告直接用于偿还尚欠第三人贷款的债务，该判决书亦可以得到执行，并不影响该判决书的执行，如第三人继续要求两被告按该判决书承担还款责任，两被告承担责任后可以据此向原告进行追偿。两被告未能如期履行贷款偿还义务，致使原告已代为偿还了部分贷款及利息，原告请求两被告支付其代垫款期间的违约金，是合法的，但合同约定的支付代扣款的违约金过高，故对原告该请求本院予以调整支持。因本案争议的商品房两被告尚未接收以及原告已代垫贷款视为由原告直接退还给第三人，利息损失由两被告承担，原、被告的罚息各自承担，故原告请求两被告收回房屋、偿还全部代扣款不能成立，本院不予支持。两被告应当偿还贷款是其共同履行债务的法定义务，被告陈斌渊抗辩不承担支付代扣款违约金的违约责任的抗辩不能成立。被告陈斌渊要求原告承担逾期办证等违约在先的违约责任、赔偿房屋增值，但没有具体请求金额和提供具体相应的证据，该主张不予采纳，另本案解除商品房买卖合同关系，该商品房没有办理抵押权登记，并不影响第三人的保证担保债权的实现，第三人认为退回购房系不动产流质，亦不能成立。被告黄凤英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条第（一）款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二十四条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告莆田高佳房地产开发有限公司与被告黄凤英、陈斌渊于2011年5月16日签订的编号为NO.0297614的《商品房买卖合同》，被告黄凤英、陈斌渊应当协助原告莆田高佳房地产开发有限公司办理该套商品房的预售登记备案、房屋产权权属证书办证申请、抵押权预告登记备案的撤回（销）手续，撤回（销）费用由被告黄凤英、陈斌渊承担；
二、被告黄凤英、陈斌渊应在本判决生效之日起十日内支付给原告莆田高佳房地产开发有限公司因代垫贷款及利息共计人民币105583.21元的期间违约金，以其中17201.45元自二〇一四年六月三十日起；其中13252.72元自二〇一四年九月三十日起；其中13224.71元自二〇一四年十二月二十六日起；其中12938.47元自二〇一五年三月二十五日起；其中12804.75元自二〇一五年六月二十四日起；其中12801.67元自二〇一五年九月二十八日起；其中12813.95元自二〇一五年十二月二十八日起；其中12050.58元自二〇一六年三月二十九日起；以上8笔均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍计付至本判决指定还款之日止；
三、原告莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给被告黄凤英、陈斌渊已缴纳的购房款人民币197596.31元；
四、确认自2016年3月29日起由原告莆田高佳房地产开发有限公司负责代为被告黄凤英、陈斌渊直接返还给第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行贷款本金人民币485420.48元及按《个人住房借款合同》约定的利息、罚息；
五、驳回原告莆田高佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄凤英、陈斌渊、原告莆田高佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2959元，由原告莆田高佳房地产开发有限公司负担1159元，由被告黄凤英、陈斌渊负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林元彬
审 判 员 刘忠生
人民陪审员 林少丹
二〇一六年七月八日
书 记 员 胡静存
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”
第六条，即“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”
第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
第六十条第（一）款，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
第九十一条，即“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”
第九十三条，即“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
第九十七条，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
第一百零七条，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
《中华人民共和国物权法》第二十条，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
第一百八十七条，即“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，即“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
第二十五条，即“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
第二十六条，即“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”