上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2042号
上诉人(原审原告)：李玉龙，男，1983年11月29日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：谢ＸＸ(系李玉龙的外公)，男，1952年10月27日出�，汉族，户籍地天津市。
上诉人(原审被告)：沈秘科，男，1974年1月4日出生，汉族，住浙江省宁波市。
委托诉讼代理人：徐峰，上海市康昕律师事务所律师。
上诉人李玉龙因与上诉人沈秘科房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李玉龙上诉请求：判决沈秘科赔偿李玉龙房屋差价损失人民币(以下币种均为人民币)563万元。事实与理由：一、判决沈秘科赔偿李玉龙房屋差价损失450万元明显过低，与沈秘科极其恶劣的违约行为不符，应按一审判决认定的评估标准为准，判决沈秘科赔偿李玉龙房屋差价损失563万元。二、沈秘科收取了李玉龙300万元购房款并占用达两年之久，既然沈秘科违约，合同已判解除，退还300万元的房款及其利息，是法定义务，一审法院却疏忽了该点。三、一审诉讼沈秘科已败诉，诉讼费应当由败诉一方承担。四、房屋保全抵押担保金因为诉讼而产生，理应由沈秘科承担。
沈秘科辩称，不同意李玉龙的上诉请求，请求二审法院驳回李玉龙上诉请求，支持其上诉请求。
上诉人沈秘科上诉请求：撤销一审判决，依法改判沈秘科赔偿李玉龙1,279,600元。事实与理由：《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，赔偿损失应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，违约方应以房屋总价的20%为限向守约方承担违约责任。沈秘科在签约当时及以后均无故意不履行合同的意愿，而李玉龙明知其不具备购房资格仍与沈秘科签约购房，等到其半年后满足购房资格时，该交易因房屋共有人阻挠而无法进行。
李玉龙辩称，不同意沈秘科上诉请求，请求二审法院支持李玉龙上诉请求。
李玉龙向一审法院起诉请求：判令沈秘科赔偿李玉龙房屋差价损失570.65万元。
一审法院认定事实：上海市静安区房屋(以下简称“系争房屋”)产权于2012年8月10日登记至沈秘科一人名下。2013年4月26日，沈秘科在系争房屋上设立最高额抵押，抵押权人为招行银行股份有限公司上海分行，最高债权限额336万元，债权期限：2013年4月23日至2023年4月23日。
2015年3月22日，李玉龙、沈秘科就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由李玉龙受让沈秘科所有的系争房屋，建筑面积140.15平方米，转让价500万元；在2015年12月31日�前，李玉龙、沈秘科共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定：沈秘科承诺出售该物业已征得全体产权共有人及全体同住人同意，无产权纠纷、非正常意外及财务纠纷，否则沈秘科承担由此而引起的一切法律后果；在双方签订完本合同的六个月内(以李玉龙在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准)，沈秘科去银行办理提前还贷手续，并去相关部门办理完结注销抵押登记事宜，沈秘科办理提前还贷所产生的费用由沈秘科自行承担。沈秘科须将李玉龙支付的首期房款(包含定金)用于还清贷款，不得作为他用；在双方签订本合同的六个月内(以李玉龙在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准)，李玉龙须备齐贷款所需资料，沈秘科须自行提供李玉龙贷款所需资料协助李玉龙办理贷款手续；李玉龙需办理贷款339.8万元，如李玉龙的实际贷款额度不足�请额度，则李玉龙须在双方办理房地产交易过户前(含当日)用现金补足于沈秘科；双方在签订本合同后，若有任何李玉龙未按本合同的约定全面履行各项条款而致本次交易无法实现其买卖目的的，则属违约；除违约方须承担违约责任，付定金后违约方须承担定金法则的违约责任或首付后赔付守约方总房款的20%作为违约金，另违约方须按双方的《佣金确认书》总额作为赔偿金支付于居间方，并承担由此引起的一切法律后果；双方协商实际过户日期以李玉龙在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准。补充条款(二)约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。
同日，李玉龙、�秘科签署《补充协议》，约定系争房屋实际成交价格639.8万元，其中包括房地产买卖合同中约定的房屋成交合同价500万元及装修补偿款139.8万元；实际付款方式为李玉龙于2015年3月22日支付定金5万元；于2015年3月23日支付房款195万元(其中网签买卖合同须支付房款55.2万元、装修补偿款为139.8万元)；李玉龙于2015年3月22日向沈秘科支付定金5万元、3月23日前支付房款195万元(包含网签合同需支付的房款55.2万元及装修补偿款139.8万)、4月30日前支付房款50万元、5月15日前支付房款50万元；银行放款向沈秘科支付房款339.8万元，以银行放款日期为准；李玉龙于2015年12月31日前办理交易过户手续，双方协商实际过户日期以李玉龙在2015年10月缴纳社保满贰年的时间节点为准；银行放款到帐后当日沈秘科向李玉龙交房。若网签买卖合同与双方签定的补充协议有不一致的，以双方签定的补充�议为准。
2015年3月24日，李玉龙、沈秘科签订《补充协议(二)》，约定：沈秘科未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给李玉龙，应当向李玉龙支付违约金，违约金按李玉龙已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后沈秘科仍未交付的，除沈秘科应向李玉龙支付十五日的违约金外，李玉龙有权单方解除合同。李玉龙单方解除合同的，应当书面通知沈秘科，沈秘科应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；李玉龙是非本市户籍，在上海买房，需缴纳社保满贰年才能购房，李玉龙到2015年11月10日前满贰年(以李玉龙到社保机关打印的凭证为准)，在李玉龙社保满贰年可以买房审税当日起柒个工作日内，甲、乙双方相互配合到房地产交易中心办理税务审核，不配合方按约定承担�约责任。若网签买卖合同及补充协议与双方签定的补充协议(二)有不一致的，双方协商以双方签定的补充协议(二)为准。
合同签订后，李玉龙分别于2015年3月22日支付定金5万、3月24日支付房款195万、4月30日支付房款50万、5月15日支付房款50万，合计300万元。
截止2015年10月份，李玉龙社保缴费已满24个月。沈秘科收到李玉龙支付的300万元房款后未依约结清贷款，注销抵押，并拒绝配合李玉龙办理房屋贷款手续，致房屋产权未能过户给李玉龙。
后李玉龙、沈秘科就房屋买卖产生纠纷，致成讼。
本案一审审理中，沈秘科于2017年4月6日将300万元房款退还给李玉龙。
一审法院另查明以下事实：
1、2015年11月6日，沈秘科之妻徐冰起诉李玉龙、沈秘科，要求确认李玉龙、沈秘科就系争房屋签订的房地产买卖合同无效[案号：(2015)闸民三(民)初字第2548号]。徐冰在起诉时申请了财产保全，原上海市闸北区人民法院于2015年11月16日查封了系争房屋。2016年1月15日，徐冰撤回起诉。
2、2016年1月13日，徐冰起诉沈秘科，要求确认系争房屋为徐冰、沈秘科共同所有，沈秘科协助其办理系争房屋的产权登记[案号：(2016)沪0108民初700号]。徐冰起诉时亦申请了财产保全，原上海市闸北区人民法院于2016年1月22日查封了系争房屋。2016年10月31日，徐冰撤回起诉。
3、2016年1月21日，李玉龙起诉沈秘科，要求沈秘科继续履行双方的房地产买卖合同，沈秘科及第三人招商银行股份有限公司上海分行协助办理注销系争房屋抵押登记手续，协助办理系争房屋产权过户手续，将房屋产权过户至李玉龙名下，并将系争房屋交付李玉龙；赔偿逾期交房违约金(以已付房款300万为本金，按照日万分之五的标准，自2016年1月1日起算至一审判决之日止)及佣金3万元；赔偿出具保函的费用1.5万元[案号：(2016)沪0108民初1263号]。李玉龙申请了财产保全，原上海市闸北区人民法院于2016年1月26日查封了系争房屋。2016年10月31日，一审法院判决驳回了李玉龙的全部诉讼请求。后李玉龙提出上诉。2016年12月27日，上海市第二中级人民法院裁定准许李玉龙撤回上诉。
一审法院审理中，李玉龙称，房屋差价损失应以2017年1月4日其起诉之日的房屋市场价与房屋买卖合同约定的实际房价639.8万元之差计算，并于2017年2月25日向一审法院申请就系争房屋2017年1月4日的市场价值进行评估。2017年4月5日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《居住房地产估价报告》，载明系争房屋在2017年1月4日的市场价值为1,210.45万元。沈秘科称，如果法院认定沈秘科违约，则应以2016年1月21日李玉龙起诉要求继续履行合同之日的房屋价格作为李玉龙、沈秘科分担责任的基础，并于2017年5月17日向一审法院申请就系争房屋在2016年12月1日、2016年12月27日的市场价格进行评估。2017年6月23日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《居住房地产估价报告》，载明系争房屋在2016年1月21日的市场价值为771.85万元、2016年12月27日的市场价值为1,202.8万元。
一审法院认为，李玉龙、沈秘科就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《补充协议(二)》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。根据合同约定，沈秘科向李玉龙承诺出售房屋取得了共有人的同意并同意承担由此引起的法律后果。现因沈秘科在未取得其配偶同意的情况下擅自与李玉龙签订房屋买卖合同并最终导致合同无法继续履行，因此本案的违约责任在于沈秘科。沈秘科关于本案房屋买卖合同自始不能履行及违约责任主要在于李玉龙的辩称意见，与事实和法律不符，一审法院不予采信。现房屋已大幅升值，李玉龙已无法按原有价格购得相同类型房屋，对由此造成李玉龙的损失，沈秘科应承担相应责任。李玉龙要求沈秘科赔偿房屋差价损失，并无不当。考虑到相关诉讼的进行情况，系争房屋的市场价应以(2016)沪0108民初1263号判决生效之日即上海市第二中级人民法院裁定准许李玉龙撤诉上诉的2016年12月27日的评估价为准。关于房屋差价的具体金额，一审法院综合考虑沈秘科的过错程度、案件的具体情况酌情确定。一审法院判决：沈秘科应于判决生效之日起十日内赔偿李玉龙房屋差价损失450万元。
二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。沈秘科在签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《补充协议(二)》后，未能依约履行。其后，因新政策实施，双方无法继续履行合同。沈秘科未能履行合同义务，未能取得其配偶同意。沈秘科的配偶作为产权人屡次提起诉讼，在诉讼过程中，房价大幅上涨，李玉龙遭受重大损失。一审法院考虑相关诉讼情况，酌情考虑沈秘科的过错程度，案件的具体情况酌情确定沈秘科应赔偿李玉龙房屋差价损失450万元尚属合理，本院予以维持。上诉人李玉龙、沈秘科的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费47,530元，由上诉人李玉龙负担14,970元，由上诉人沈秘科负担32,560元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一八年三月十五日
书记员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……