北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06174号
原告高锋，男，1982年11月11日出生。
委托代理人涂敬东，北京锦竹律师事务所律师。
被告林荔敏，男，1976年11月18日出生。
委托代理人李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。
被告吴春，女，1964年4月16日出生。
委托代理人白岩，北京尚勤律师事务所律师。
原告高锋与被告林荔敏、被告吴春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高锋及其委托代理人涂敬东、被告林荔敏的委托代理人李旺虎、被告吴春的委托代理人白岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告高锋诉称：2013年11月份，原告高锋在网上看到被告吴春发的房屋租赁帖子并与之联系，联系后，被告吴春与原告高锋见面，并带原告高锋到房屋出租地北京市昌平区×看其要出租的房屋，看好房屋后，原告高锋表示愿意去见被告林荔敏，直接�被告林荔敏签订房屋租赁合同，并按照被告林荔敏的指示，将房屋租赁费及转让费于当日打到被告吴春账户上，原告高锋租到该片房屋后，即将该片房屋按间转租出去，后因原告高锋出租的房屋附近的房屋着火，昌平区×人民政府责令与着火房屋相邻的所有出租房屋均不可以再对外出租。后原告高锋到昌平区×人民政府问其不准对外出租房屋的缘由时得知，北京市昌平区×人民政府早在2012年12月份就以通告的方式告知×出租房屋使用人员和单位，位于北京市昌平区×（原告高锋承租房屋的地址）出租房屋的建筑物无任何审批手续，属于违章建筑，且建筑耐火等级不达标，防火间距不符合要求，为保障安全，要求租住该地的人员立即搬离，出租人停止出租，但上述被告在明知昌平区×人民政府下发的通告，该片房屋不能再继续出租时，仍然采用欺骗的方式，隐瞒该片房屋不能出租的事实，哄骗原告高锋与之签订租赁合同书，造成原告高锋在财产上受到损失，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判令：一、确认高锋与林荔敏于2013年11月18日签订的《租赁合同书》无效；2、二被告向高锋支付使用费35750元、转让费424250元，以上共计460000元，以及自2013年11月20日至付清款项之日止的利息（暂计至2014年8月21日，共计利息19549.3元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告林荔敏辩称：不同意原告的诉讼请求，应依法驳回原告的诉讼请求，原、被告虽然于2013年11月18日就本案诉争房屋订立了租赁合同，被告虽将房屋交付原告，原告并未履行合同相应的义务；原告承租该房屋，有一特殊性，是指当时的房屋是在本案被告吴春承租期间，原告与被告吴春经过协商一致后，被告吴春将其诉争房屋转租给原告，所以双方签订了一份租赁合同�仅此而已。诉争房屋系被告林荔敏所有，出租房屋之前原告签订租赁合同之前，被告林荔敏并不知道该房屋并不能出租，或者说并未收到有关政府机关关于该房屋不可以出租的通知或告知，不存在明知不能出租而隐瞒该事实的情形。原告与林荔敏签订的租赁合同至今仍合法有效，原告要求返还租赁费的请求不能成立，同时被告林荔敏并未收到过所谓的租赁费转让费的问题，综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求依法驳回。
被告吴春辩称：被告吴春不应是本案的被告，作为被告不适格，因为本案是房屋租赁合同纠纷，原告与被告林荔敏之间是存在租赁合同的，而被告吴春与原告不存在房屋租赁关系，仅仅是转让即买卖关系，因此与租赁合同并非一个法律关系，不能作为本案被告。被告吴春在转让过程中没有隐瞒房屋的任何情况，原告在接受房屋之前对该房�已经做了全面的了解。被告吴春转让给原告并不是房屋，而是房屋内装修、家电家具等相关设施，全部约定的标的物均已实际交付，原告已经接受，双方买卖合同已经履行完毕，不存在退还的问题。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁的相关司法解释，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月18日，甲方（出租方）林荔敏与乙方（承租方）高锋签订《租赁合同书》，约定甲方将自有的落于×1000平米左右的房屋出租给乙方，合同期限自2013年11月18日起至政府拆迁为止，租金为每年71500元，租金须按合同签订日起半年付款一次，下次续交租金时要比合同截止日期提前一个月。
吴春为诉争房屋之前的承租人。2013年11月5日，吴春收到高锋交付的白领公寓转让定金1万元。2013年11月18日，高锋支付吴春40万元。2013年11月19日，高锋向吴春支付5万元。吴春出具承诺�一份，内容为“本白领公寓已于2013年11月18日转让给高锋先生，2013年11月18日之前与承包人韩战卫之间的事务及经济纠纷概与现受让人高锋没有任何关系”。
庭审中，高锋称将房屋租金支付给吴春是因为吴春将涉案房屋转租给高锋，林荔敏让高锋将房屋租金支付给吴春。吴春称已向林荔敏支付租金了，其中31500元通过转账支付，剩余4250元以现金方式支付，其与高锋协商一致由吴春替高锋垫付，之后高锋再支付给她。高锋对此表示认可。林荔敏称未收到高锋或吴春支付的租金。高锋提交了2014年3月3日与林荔敏的短信记录，高锋发送的短信内容为“我刚花那么多钱转过来的才干3个月，要不你把房租什么的先退给我把，生活都成问题了”。林荔敏回复高锋的短信内容为“那你应该找吴春，至于房租未到期的3个月，你我签完解租合同后，我马上给你”。短信上的手机号码为林荔敏的手机号码。高锋称手机丢失，提交了短信截屏的复印件以及发送短信当日的短信查询记录。吴春称其与高锋之间系转让合同关系，将房屋内的设施卖给高锋，并非转租合同关系。高锋称自签订合同当日到2014年2月24日之间占有使用涉案房屋，因×政府将涉案房屋查封了，故无法继续使用，并称查封当日通知林荔敏，但林荔敏未到场。林荔敏对此不认可，称知道发生了着火的情况，直至2014年4月份时发现涉案房屋没有人居住，不清楚原因。高锋提交了《封闭火灾现场公告》的照片，公告中载明从2014年2月24日16时40分起，对×农民转制基地西11号火灾现场予以封闭。高锋与林荔敏均称涉案房屋钥匙仍在高锋处，但林荔敏表示不提起反诉。林荔敏与吴春均称涉案房屋是由林荔敏委托案外人郑冲与吴春签订的租赁合同以及上述租赁合同已于2013年11月18日解除。吴春称之前的房屋租金一直支付给郑冲。林荔敏称之前收到过吴春支付的租金，但具体时间不记得。吴春提交了其与郑冲签订的房屋租赁合同的复印件，合同约定租赁期限自2011年10月1日起至政府拆迁为止，租金每半年支付一次，吴春须在每个支付时段第一个月前7日内将租金付清。林荔敏对该合同的真实性予以认可。林荔敏称涉案房屋已于2014年3、4月份因政府占地被拆除。另查，林荔敏称涉案房屋由其所有，但没有所有权证书，也无法提供涉案房屋的合法建设审批手续。
案件审理过程中，本院依据吴春的申请，依法调取了2013年11月14日林荔敏的工商银行账户交易情况，显示林荔敏于当日收到汇款31500元。
上述事实，有《租赁合同书》、收据、转账凭条、存款凭条、照片、账户交易记录、短信、查询短信详单及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，合同无效或者被撤销�，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林荔敏与高锋签订的房屋租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但林荔敏无法提供涉案房屋的所有权证书或合法建设审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。高锋要求确认与林荔敏于2013年11月18日签订的《租赁合同书》无效的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。高锋自2013年11月18日至2014年2月24日实际使用涉案房屋，故高锋应支付上述使用期间的房屋使用费。高锋支付给吴春房屋使用费35750元。吴春称先行替高锋向林荔敏支付了租金，林荔敏称未收到租金。结合本院依法调取的林荔敏的银行交易记录、高锋提交的短信及短信查询记录以及吴春与林荔敏�双方之前签订合同情况的陈述，本院对于吴春代高锋将房屋使用费已支付给林荔敏的事实予以确认。合同无效后，林荔敏应退还超出实际使用房屋期间的房屋使用费16485元。高锋要求林荔敏支付利息的诉求，于法无据，本院不予支持。高锋与林荔敏之间存在房屋租赁合同关系，吴春并非房屋租赁合同中的一方当事人，因此高锋与吴春之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，高锋可另行解决。高锋要求吴春支付转让费并支付利息的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告高锋与被告林荔敏于二○一三年十一月十八日签订的《租赁合同书》无效；
二、被告林荔敏给付原告高锋房屋使用费一万六千四百八十五元，于本判决生效后五日内给付；
三、驳回原告高锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千四百九十三元，由原告高锋负担八千二百零一元（已交纳），由被告林荔敏负担二百九十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 李 强
二〇一四年九月十七日
书 记 员 姚 倩