江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)锡民终字第01657号上诉人（原审原告）俞伊娜。委托代理人吴安江。被上诉人（原审被告）无锡市锡城中山房产服务有限公司，住所江苏省无锡市崇安区复兴路**。法定代表人王云理，该公司董事长。委托代理人王磊君，江苏崇宁律师事务所律师。委托代理人邱漪，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人俞伊娜与被上诉人无锡市锡城中山房产服务有限公司（以下简称中山公司）委托合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年９月４日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。俞伊娜原审诉称：无锡市北塘区惠泉花园**号***室房屋系其所有。2009年3月1日，其委托吴安江代为出售、出租、管理上述房屋，委托期限5年。同年5月，吴安江到中山公司惠泉店登记出租上述房屋。同年6月20日，其向中山公司传真委托书1份，委托中山公司代为签订租房协议和补充合同，将上述房屋出租给张作俭使用，租赁期限自次日起至2009年12月20日止，月租金1150元、保证金1500元，租金三个月一付，首期房租及保证金于2009年6月付清，此后每期房租应提前一个月支付等。考虑到中山公司提供的租房协议文本比较简单，吴安江还委托之前的中介人员周坤华将补充合同文本及房屋钥匙交由中山公司，委托中山公司代为与张作俭签订租房协议和补充合同。除代签协议外，其还委托中山公司代收租金、保证金并将款项按时汇入指定帐号，并负责管理上述房屋，管理期限自2009年6月20日起至办好房屋交接手续时止。中山公司接受上述委托后，按约将首期房租3450元、保证金1500元汇至其指定帐号。2009年8月，惠龙派出所工作人员打电话给吴安江，反映上述房屋内居住人员过多，邻居反映烦杂等情况。吴安江便与中山公司惠泉店的工作人员电话联系，要求张作俭进行整改。后经中山公司与张作俭交涉，中山公司与张作俭解除上述租房协议、补充合同，张作俭于2009年8月底迁出上述房屋，并将房屋钥匙及水费、电费、有线电视费、燃气费缴费卡还给中山公司。但中山公司未尽管理义务，未向其告知解约事宜并返还房屋。2010年4月8日，吴安江到上述房屋催讨租金，听邻居反映房屋内早已无人居住，便请开锁人员打开房屋并更换了门锁，发现房屋内丢失了美的牌燃气灶1只、美的牌双缸洗衣机1台、美的牌电磁炉1只、1.5米宽木质大床2张、木质靠背椅4张。2010年5月12日起，其将上述房屋出租给他人使用。此后，其多次向中山公司发函投诉，但中山公司均未回复。因中山公司未尽管理义务，妥善保管房屋内的财产，与张作俭结清承租期间的电费、有线电视费、物业管理费，向张作俭主张违约金，并及时向其返还房屋，导致其来回奔波、遭受了各项财产损失，并丧失了及时出租房屋获取租金收益的权利。现请求判令：1、中山公司按照月租金1150元的标准向其赔偿上述房屋自2009年9月1日起至同年12月20日止的租金损失4216.67元；2、中山公司向其赔偿上述房屋内丢失的二手家俱、家电（含美的牌燃气灶1只、美的牌双缸洗衣机1台、美的牌电磁炉1只、1.5米宽木质大床2张、木质靠背椅4张）损失2700元；3、中山公司向其赔偿因张作俭擅自转租上述房屋而应支付的违约金及赔偿金2万元；4、中山公司支付上述房屋2009年9月的电费369元、有线电视费232元、2009年7月至2010年3月的物业管理费214.83元，共计815.83元；5、中山公司赔偿其委托他人代缴上述费用产生的劳务费260元；6、中山公司赔偿其到无锡调查取证和诉讼产生的交通费7140元、误工费3000元、邮寄费84元、电话费200元，共计10424元；7、中山公司按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的4倍支付上述六项赔偿款自2009年9月1日起至2013年8月13日止的利息损失，在本案中主张17580元，其余部分放弃。中山公司原审答辩称：俞伊娜的起诉违反了一事不再理的民事诉讼原则，且无事实和法律依据，故应驳回其诉讼请求。原审经审理查明：无锡市北塘区惠泉花园**号***室房屋系俞伊娜所有。2009年3月1日，俞伊娜向吴安江出具委托书1份，委托吴安江代为出售、出租并管理上述房屋，委托期限自该日起5年。同年5月，吴安江到中山公司惠泉店登记出租上述房屋。2009年6月20日，俞伊娜向中山公司传真委托书1份，载明：“今委托无锡市中山房产惠泉分店（部）出租惠泉花园**号***室房子一套（月租金1150元）。并代为签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》（该合同在周坤华手中），并负责将预付房租、押金等各项钱款按时汇入《房屋租赁补充合同》指定的帐号。并负责该出租房的管理。401室房子中的物品（空调、家俱等）与周坤华办理交接手续后并将物品写入租赁合同中。代签合同委托有效期：2009年6月20日至2009年6月23日。管理房屋委托有效期：2009年6月20日开始至租赁合同到期并办理好出租房交接手续为止。附身份证复印件一份、产权证复印件一份，复印件供出租***室专用，不作其他用途，有效期至09年6月23日止。”2009年6月20日，中山公司代俞伊娜与张作俭签订租房协议1份，约定：房主吴安江将无锡市惠山区惠泉花园**号***室房屋出租给张作俭使用，房屋内提供挂壁式空调1只、灶具1只、电磁炉1只、双缸洗衣机1只、台子1张、椅子4张、床2张；租赁期限自2009年6月21日起至同年12月20日止；月租金1150元、保证金1500元；租金三个月一付，首期房租及保证金于2009年6月付清，此后每期房租应提前一个月支付；张作俭必须支付上述房屋内的消费性费用，如水、电、燃气、电话、有线、卫生费、物业管理费等，如拖欠费用产生的后果由张作俭负全部责任；本协议签订后，张作俭应到出租房屋当地派出所办理暂住证手续；中介费800元由张作俭承担等。后中山公司按约将上述房屋钥匙及水费、电费、有线电视费、燃气费缴费卡交付张作俭，张作俭向中山公司支付中介费800元。2009年6月27日，应吴安江的要求，中山公司代俞伊娜与张作俭签订补充合同1份，约定：签订合同后，张作俭将房租、押金通过银行汇入吴安江浦东发展银行62×××85帐号，下一期的房租提前1个月预付，承租人未按约预付房租视为违约；张作俭不得擅自转租，否则支付违约金2万元；上述房屋居住人员4人，张作俭及居住人应按规定到惠龙派出所办理暂住证；如张作俭未按约定日期支付房租、交纳水、电、物业费、有线费、燃气费、未按规定办理暂住证等属违约，违约次日起租赁合同自动终止，违约次日起三日内结清各种费用并支付违约金后迁出上述房屋等。2009年6月下旬，中山公司将张作俭支付的首期3个月租金3450元、保证金1500元汇至吴安江浦东发展银行62×××85帐号。2009年8月，吴安江电话告知中山公司惠泉店工作人员，惠龙派出所反映上述房屋内居住人员过多，要求中山公司通知张作俭进行整改，如不整改可解除合同。后经中山公司与张作俭交涉，中山公司与张作俭解除上述租房协议、补充合同，张作俭于2009年8月底迁出上述房屋，并将房屋钥匙及水费、电费、有线电视费、燃气费缴费卡交还给中山公司。办理交接手续时，中山公司发现上述房屋内缺少电磁炉1只。此后，中山公司并未将上述房屋的钥匙、水费、电费、有线电视费、燃气费缴费卡交还俞伊娜或吴安江。2010年4月8日，吴安江至上述房屋查看情况，发现上述房屋已无人居住，房屋内丢失了电磁炉等物品。2010年4月9日，吴安江代俞伊娜补交上述房屋2009年10月、12月、2010年2月的水费。2010年5月13日，俞伊娜补交上述房屋自2009年8月至2010年3月的物业管理费190.96元。俞伊娜另补交上述房屋2009年9月的电费369元。2012年1月19日，俞伊娜诉至原审法院，以中山公司擅自与张作俭解除合同、未尽管理义务为由，要求中山公司向其赔偿上述房屋2009年9月21日至2010年4月20日的租金损失8050元、2009年6月21日至2010年4月20日的水费434.40元、2009年7月及2010年5月的电费89元、换锁费250元，共计8823.40元。2012年7月16日，原审法院以（2012）崇民初字第135号民事判决书，判令中山公司赔偿俞伊娜2009年12月21日至2010年4月8日的租金损失4178.33元、2009年10月至2010年2月的水费414.40元、2009年7月的电费74元，共计4666.73元，并驳回俞伊娜的其他诉讼请求。2012年11月23日，江苏省无锡市中级人民法院以（2012）锡民终字第0973号民事判决书，判决驳回俞伊娜的上诉，维持原判。2013年6月25日，俞伊娜再次诉至原审法院。原审法院于2013年6月29日向中山公司邮寄送达了民事起诉状副本等应诉材料。为查明事实，原审法院于2014年2月20日至无锡市兴源路88号旧货市场，向无锡市诚信家俱调剂公司杨学林、爱德电器商行杨德兵调查二手燃气灶、双缸洗衣机、电磁炉、1.5米宽木质大床、木质靠背椅的市场价值。杨学林、杨德兵均表示，2009年至2010年二手燃气灶市场价值约180元/只、双缸洗衣机市场价值约180元/台、电磁炉市场价值约80元/只、1.5米宽木质大床市场价值约120元/张、木质靠背椅市场价值约25元/张。俞伊娜、中山公司对此均无异议。以上事实，有（2012）崇民初字第135号民事判决书、庭审笔录、（2012）锡民终字第0973号民事判决书、电费核查票、物业费收据、交通费票据、住宿费票据、调查笔录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为，俞伊娜于2009年6月20日向中山公司发出的委托书内容具体明确，载明了委托人、受托人、委托事项、委托期限等具体内容，是其向中山公司发出的要求订立委托合同的要约。中山公司收到该份委托书后，代俞伊娜和张作俭签订了无锡市北塘区惠泉花园**号***室房屋的租房协议、补充合同，并将首期3个月租金3450元、保证金1500元汇至俞伊娜指定的帐号，后又出面与张作俭进行协调、办理房屋交接事宜，以行为的方式对俞伊娜的上述要约作出了承诺。俞伊娜与中山公司之间的委托合同关系成立，且不违反法律法规的强制规定，合法有效。根据委托书，俞伊娜与中山公司的委托合同的主要内容分为代为签订租房协议和补充合同、代为将租金和保证金按时汇入指定账户、代为管理上述房屋三项。委托书约定，管理房屋委托有效期自2009年6月20日起至房屋到期并办理好交接手续时止。由于中山公司在与张作俭解除合同后至2010年4月8日吴安江更换门锁前，并未与俞伊娜办理上述房屋的交接手续，故中山公司应自2009年6月20日起至2010年4月8日止对上述房屋进行全面管理。俞伊娜第一次起诉时，以中山公司擅自与张作俭解除合同、未尽管理义务为由，要求中山公司向其赔偿上述房屋2009年9月21日至2010年4月20日的租金损失，法院判决仅支持了2009年12月21日至2010年4月8日的租金损失。俞伊娜现以中山公司未及时返还房屋，致其丧失了租金收益为由主张2009年9月1日至同年12月20日的租金损失，并未违反一事不再理的原则。俞伊娜在本案中的其他诉讼请求，此前并未诉讼主张，也未违反一事不再理。中山公司的此项辩称意见，于法无据，不予采纳。2009年8月底，俞伊娜授权中山公司与张作俭解除租房协议、补充合同后，中山公司应当及时向俞伊娜汇报合同解除情况，并将收回的房屋钥匙及水费、电费、有线电视费、燃气费缴费卡交还俞伊娜。因中山公司未及时通报解约情况并返还房屋，导致俞伊娜产生的租金损失，中山公司应当赔偿。但因俞伊娜已收取了2009年9月1日至同年9月20日的租金，且从俞伊娜收回房屋至另行出租亦有一定的寻租期，故仅支持俞伊娜要求中山公司按租房协议约定的月租金1150元的标准赔偿上述房屋自2009年9月21日起至同年12月20日止租金损失3450元的诉讼请求。根据租房协议约定，俞伊娜出租房屋时，上述房屋内提供挂壁式空调1只、灶具1只、电磁炉1只、双缸洗衣机1只、台子1张、椅子4张、床2张。自2009年6月20日起至2010年4月8日止，中山公司对上述房屋负有全面管理的义务，包括将上述房屋及物品完好的返还俞伊娜。2009年8月底，中山公司与张作俭办理房屋交接手续时，已发现房屋内缺失电磁炉1只。中山公司也未提供证据证明其已将燃气灶1只、双缸洗衣机1台、电磁炉1只、1.5米宽木质大床2张、木质靠背椅4张返还俞伊娜或吴安江，故中山公司应对上述物品的灭失承担赔偿责任。经原审法院向旧货市场的相关人员调查，2009年至2010年二手燃气灶市场价值约180元/只、双缸洗衣机市场价值约180元/台、电磁炉市场价值约80元/只、1.5米宽木质大床市场价值约120元/张、木质靠背椅市场价值约25元/张，故中山公司应当赔偿俞伊娜上述家俱、家电损失780元。因俞伊娜并未提供证据证明张作俭在承租上述房屋期间擅自转租房屋，故对俞伊娜主张中山公司赔偿张作俭擅自转租房屋而应支付的违约金及赔偿金2万元的诉讼请求，不予支持。中山公司在委托管理期间内因管理不善未结清的电费、物业管理费，俞伊娜垫付后有权要求中山公司进行赔偿。根据电费票据、物业管理费收据核算，中山公司应赔偿俞伊娜上述房屋2009年9月的电费369元、2009年8月至2010年3月的物业管理费190.96元。因俞伊娜并未提供其补交2009年7月物业管理费的依据，故对其要求中山公司赔偿上述房屋2009年7月物业管理费的主张，本院不予支持。因俞伊娜并未提供其补交相应期间有线电视费的票据，故对俞伊娜主张中山公司赔偿有线电视费232元的诉讼请求，本院不予支持。俞伊娜主张中山公司赔偿代缴费用的劳务费260元、为调查和诉讼产生的交通费7140元、误工费3000元、邮寄费84元、电话费200元，于法无据，对此不予支持。俞伊娜主张中山公司按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的4倍支付租金损失、家俱及家电损失自2009年9月1日起至2013年8月13日止利息损失的诉讼请求，缺乏法律依据，对此不予支持。因俞伊娜于2010年5月13日补交了上述房屋自2009年8月至2010年3月的物业管理费190.96元，故中山公司应按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率向俞伊娜支付190.96元自2010年5月13日起至2013年8月13日止的利息损失。因俞伊娜不清楚其补交上述房屋2009年9月电费369元的具体时间，而中山公司于2013年6月29日收到民事起诉状副本等应诉材料，故中山公司应按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率向俞伊娜支付369元自2013年6月29日起至2013年8月13日止的利息损失。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四百零一条、第四百零六条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决：一、中山公司于判决生效之日起三日内赔偿俞伊娜无锡市北塘区惠泉花园**号***室房屋自2009年9月21日起至同年12月20日止的租金损失3450元。二、中山公司于判决生效之日起三日内赔偿俞伊娜家俱、家电损失780元。三、中山公司于判决生效之日起三日内赔偿俞伊娜电费369元、物业管理费190.96元。四、中山公司于判决生效之日起三日内按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率向俞伊娜支付利息损失（以190.96元为基数，自2010年5月13日起至2013年8月13日止；以369元为基数，自2013年6月29日起至2013年8月13日止）。五、驳回俞伊娜的其他诉讼请求。诉讼费700元由俞伊娜负担600元、中山公司负担100元。俞伊娜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人存在未按时支付第2期租金、未按时支付水费、燃气费、有线电视费、物业管理费等违约事实，被上诉人(受托人)中山公司在解除合同时末向承租人收取违约金1500元，应赔偿。二、根据《房屋租赁补充合同》第9条“提前退房，不退房租及押金”的规定不退房租，此处的不退房租是对承租人提前退房的惩罚，预付房租转为承租人提前退房所承担的费用，转化为承租人违约导致提前退房所承担的费用，是承租人违约提前退房导致的代价，不同于判决书所说的房租。原审判决认为“且从房屋收回至另行出租亦有定的寻租期”完全无法律依据，存在滥用自由裁量权的行为。因此2009年9月1日至20日的租金损失766.67元，被上诉人中山公司应赔偿。三、有充分证据证明及日常生活经验法则推定，承租人张作俭存在擅自转租的事实，中山公司未向承租人收取合同约定违约金及赔偿金，应赔偿俞伊娜相应的损失。判决书认为未提供证据证明张作俭擅自转租，不符合实际。四、判决书判决依据不合法，违反相关法律规定；中山公司应赔偿俞伊娜水费、燃气费2l元。物业管理费少判23.84元。有线电视费232元俞伊娜已经补交，虽然提供的复印件看不清，但可以认定上诉人已经补交。五、由于中山公司在2009年8月底解除了俞伊娜与张作俭的租房协议合补充合同，而未及时向俞伊娜汇报合同解除情况，并将收回的房屋钥匙及水费有线电视费、燃气费缴费卡交还俞伊娜，导致俞伊娜(包括代理人和其他二位合伙购房人)，专程从浙江赶赴无锡催讨房屋租金，造成差旅费和误费工损失，中山公司应承担责任。另外，在诉讼中俞伊娜为调取有关证据资料，支出的费用也应由中山公司承担。直接损失、可得利益包括：a.专程从浙江到无锡催讨房租共4人次；b．专程从浙江到无锡房地产局、到无锡市政府确认委托书、租赁合同等资料，共2人次：包括火车票、住宿费、出租车费、误工费等费用，共计：4056元。请求判令变更原审判决：1、判决被上诉人中山公司赔偿俞伊娜损失的1500元违约金；2、判决赔偿租金损失766.67元(2009年9月1日至20日)；3、判决赔偿水费、燃气费21元、有线电视费232元、物业管理费214.8-190.96=23.84元；4、判决赔偿直接损失、可得利益损失4056元；5、判决赔偿未向承租人收取承租人擅自转租，居，居住人员不符合合同约定的违约金及赔偿金6000元上五项共计诉讼请求合计为10000元，超出部分放弃。6、本案一审、二审诉讼费、保全费等由被上诉人中山公司承担。被上诉人中山公司答辩称：一审判决查明的事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持原判。双方当事人在二审中均未提供新证据。上诉人俞伊娜对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，2009年6月20日，中山公司代俞伊娜与张作俭签订的《租房协议》第13条约定，承租人租赁期限未满需提前退租的，应提前一个月通知对方并需向对方赔偿一个月的房租金及因此给对方造成的其他损失。同月27日的《补充合同》第11条约定，承租人如退房需提前半个月通知房东，否则属违约。本院认为：中山公司接受俞伊娜委托，以俞的名义分别与承租人张作俭签订《租房协议》和《补充合同》，在俞伊娜与张作俭之间形成租赁合同关系，该租赁合同的合同权利及义务依法由俞伊娜与张作俭享有与承担。租赁合同履行中，如发生违约行为应由守约方依据租赁合同向违约方主张权利，追究违约责任。俞伊娜与中山公司系委托合同关系，中山公司对承租方的违约既无过错，也未承诺对违约后果承担赔偿责任，因此，俞伊娜要求中山公司赔偿因张作俭违反租赁合同应支付的违约金，无法律、司法解释规定或委托合同约定等依据，且无中山公司具有过错事实作为基础，其第一及第三点上诉理由不能成立，对相应的上诉请求本院不予支持。其一，承租人发生违约行为时，根据我国合同法关于合同相对性原则的规定，俞伊娜应得的合同利益，应当通过积极行使权利追究承租人违约责任而获得满足。其二，中山公司作为受托管理人，无法要求或确保承租人不发生违约行为，其对承租人可能的违约行为并无过错，承租人违约不能归结为中山公司具有过错。即使俞伊娜作为房主亲自管理，也无法避免承租人不出现违约情况，否则租赁合同则毋需订立违约责任条款。其三，承租人违约时，中山公司既无权强迫承租人交出违约金，也无权针对违约行为采取诉讼等措施。即使如俞伊娜所称，中山公司解除合同时未向张作俭讨要违约金，也并不致使俞伊娜丧失追究违约人违约责任的合同权利。其四，中山公司受托负有依据委托合同善意履行管理职责的义务，但该承诺并不构成对承租人在租赁合同中的履约担保，亦未承诺在承租人违约时即承担赔偿责任，故俞伊娜在承租人存在可能的违约行为时，直接要求中山公司承担赔偿责任没有合同依据。其五，中山公司并不存在收取违约金不转交、违反委托人意愿作出放弃违约责任追究等损害俞伊娜合法权益的行为。其六，对于张作俭是否违反租赁合同关于租住人数的限制等构成违约的认定，还涉及到张作俭的合同权利，张作俭对于构成违约的指控尚享有抗辩和举证澄清事实的权利，因本案审理的是委托合同关系，张作俭并非本案当事人，本案若做出张作俭构成违约的认定，势必侵害了租赁合同当事人张作俭的合法权益，该事实认定应由租赁合同纠纷予以解决，本案相应的判决尚缺乏基本提前条件。关于2009年9月1日至20日的租金问题。本院认为，房屋租赁作为一种经营行为，租赁关系的建立受到诸如市场需求、房屋坐落、合同磋商、要约广泛性、承诺及时性等诸多不确定因素的影响和制约。是否能够成交并不取决于出租人的单方意愿。出租方期望能够有连续的租赁存在，以获得最大利益无可厚非，但按照经验规则，租赁到期后的再次租赁，会有一定的空租期通常也在所难免。确定存在合理的寻租期限，从本案合同的合理解读以及客观事实状态也可以得到印证。《租房协议》第13条、《补充合同》第11条，均对承租人须提前告知退房时间作了相应的规制，表明俞伊娜作为出租方，在合同订立时已经考虑到再次出租需要一定的时间裕量，折射出出租人的普遍认知和一般现实状况。从实际情况看，2009年5月俞伊娜即作了房屋出租登记，但迟至次月20日实际租赁成交，也佐证房屋出租从动议到实现是需要合理期限的。否认通常情形下存在合理寻租时间的观点并不具有客观性。原审考虑到9月20日之前的租金已经由张作俭预交，俞伊娜无额外的损失，综合再次租赁的合理间隔等因素，未予支持俞伊娜该诉讼请求，裁量合理，判决适当。俞伊娜要求中山公司赔偿2009年9月1日至20日租金损失766.67元的上诉请求不能成立。俞伊娜上诉主张的所谓“直接损失、可得利益”，就其构成而言，均系依据委托合同向中山公司主张相关权利而发生，对于实现债权所支出的有关费用应当由相对方负担目前尚无明确规定，委托合同对此也未作约定。因此，俞伊娜要求中山公司承担该部分费用缺乏法律规定和双方约定等依据，其请求判令中山公司承担主张权利支出的必要费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于水费、燃气费、物业管理费等项目的损失，原审已经依据现有证据，足额判令中山公司赔偿，俞伊娜要求增加判决赔偿数额没有相应证据支持，对其该上诉主张本院亦不予支持。另外，有关诉讼费的承担，依赖于实体判决的结果，原审判决结果未作改变的不应对此予以变更。综上，上诉人俞伊娜的上诉请求，均无法律和合同根据，依法不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人俞伊娜承担。本判决为终审判决。审判长  梁月明审判员  缪 星审判员  吴凌燕二〇一四年十二月一日书记员  谢 洁