江西省南城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1021民初398号
原告(申请执行人):邱建国，男，1974年8月1日出生，汉族，农民，住南城县。
委托诉讼代理人:刘文龙、江西赣硕律师事务所律师。特别授权代理。
被告（案外人）：罗应福，男，1955年10月3日，汉族，农民，住南城县。
被告（案外人）：毛风娥，女，1963年9月10日，汉族，农民，住址同上。
两被告共同委托诉讼代理人：周庆武，江西周庆武律师事务所律师。一般代理。
被告（被执行人）：钟细兰，男，1970年6月1日出生，汉族，无业，住南城县。
第三人（利害关系人）：李春发，男，1958年5月3日出生，汉族，无业，住南城县。
原告邱建国诉被告罗应福、毛风娥、钟细兰、第三人李春发申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邱建国及其委托诉讼代理人刘文龙，被告罗应福、毛风娥及其委托诉讼代理人周庆武，第三人李春发到庭参加诉讼，被告钟细兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱建国诉称：依法对坐落于南城县××交通路××室房屋（房屋产权证号：南城房权证-
建昌镇字第01-04-01-00607**）的继续执行。南城县人民法院在执行听证程序中，认定房屋买卖合同是真实的缺乏事实依据,该份合同是否是钟细兰、尧建珠本人签订，无法确定，即使房屋买卖合同是真实的，但也是以房抵债，损害了原告邱建国、第三人李春发等其他债权人的合法权益。被告罗应福与钟细兰是合伙关系，转让房屋属于恶意转让，躲避债务。被告罗应福因对诉争房屋的价款已经实际全部支付，及其主张未及时办理过户手续系南城房管局交费系统故障，均缺乏证据证明，故人民法院不应当予以解除查封，而应当继续完成强制对诉争的房屋的强制执行。
被告罗应福、毛风娥辩称：我们夫妇与被告钟细兰、尧建珠夫妇签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该买卖合同已经实际履行完毕，且我们也实际占有和使用该房屋，因此该买卖合同合法有效，作为买受方，是善意有偿取得人，依法受到法律保护。我们按照南城市场行情支付了购买房屋的对价，且买卖行为发生时，该房屋没有被查封、冻结、抵押等法律禁止或者限制转让的情形。本案房屋买卖合同不存在无效的情形或者可变更、撤销的情形。我们在房屋查封前签订了书面买卖合同，实际占有、使用房屋，并且支付了全部的购房款，现钟细兰躲了无法过户，过错不在我们。因此，原告邱建国及第三人请求执行该房产，人民法院不予支持。故请求人民法院驳回原告邱建国的诉讼请求。
被告钟细兰未作答辩。
第三人李春发述称：被告罗应福与被告钟细兰长期在一起做生意，他们没有那么多的流动资金可以借给对方买房子，这事存疑,房屋买卖合同无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的本院（2015）城民初字第1259号民事裁定书复印件1份、（2016）赣1021执异3号执行裁定书复印件1份、（2015）城执字第373号执行通知书复印件1份，真实性予以认定。2、原告提供的查询打印表1份与本案无关联性，不予以认定。3、被告罗应福、毛风娥提供的钟细兰、尧建珠的户口簿、结婚证复印件证明其身份及夫妻关系，结合本案涉及裁判文书、诉状及尧建珠在南城县公安局的询问笔录等，予以认定。3、被告罗应福、毛风娥提供房屋买卖合同1份、收条1份、房产证1本、契税证1本、房屋钥匙1个、本院（2015）城民初字第1259号民事裁定书1份、（2016）赣1021执异3号执行裁定书1份、南城县公安局对罗俊峰、尧建珠的询问笔录2份、证人吴某、李某1的证言、用水户缴费卡、水某、电费缴费卡、电费缴费发票、契税收据，真实性予以认定，上述证据相结合能证明房屋已交付，被告罗应福、毛风娥现居住在南城交通路73号602室房屋且该房屋未办理过户手续。4、被告罗应福、毛风娥提供周凌的银行简易明细单、李某2存折的明细单，借条1张，真实性予以认定。5、证人李某2证言证明被告罗应福向其借款6万元，真实性予以认定。6、证人罗某证言证明被告罗应福之子向其借款7万元，真实性予以认定。7、证人邓某听法庭审理，其证言不予以认定。本院提供了本院（2015）城民初字第1259号、1286号民事判决书，予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年9月16日被告罗应福、毛风娥夫妇与被告钟细兰及其妻子尧建珠签订了1份房屋买卖合同，合同约定：钟细兰、尧建珠将坐落在南城县××交通路××号6楼的三室二厅的商品房，建筑面积129平方米（见南城房权证建昌镇字第01-04-01-00607**）（包括楼上加顶层、柴间）以价值人民币62万元出售于罗应福、毛风娥所有。此房款于本协议生效当日一次性付清。本协议生效之后3个月内，钟细兰、尧建珠应无条件协助罗应福、毛风娥办理上述商品房的过户手续，过户所需要的费用均由罗应福、毛风娥承担，钟细兰、尧建珠提供过户所需要的合法证件。罗应福、毛风娥给付钟细兰、尧建珠上述房款人民币62万元，钟细兰、尧建珠应于当日交付罗应福、毛风娥有关此商品房的相关证件，如房产证、土地证、钥匙等并交付该商品房于罗应福、毛风娥使用。本协议自双方签字当日生效等有关规定。合同签订当天，被告罗应福、毛风娥向证人李某2、罗某借款给付了被告钟细兰现金10万，另因被告钟细兰做生意需资金向被告罗应福、毛风娥及其儿子、亲戚借款人民币52万元，故被告罗应福、毛风娥用被告钟细兰52万元借款（借条被钟细兰收回）抵购房款，合计62万元，被告钟细兰、尧建珠给付了其房屋的产权证、契税证、房屋钥匙等证件。被告罗应福、毛风娥在被告钟细兰搬出房屋后，便搬进南城县××交通路××号6楼的三室二厅的商品房居住至今。事后尧建珠补写了1张收到罗应福、毛风娥房款的62万元的收据,落款时间为2015年9月16日。被告罗应福、毛风娥向钟细兰、尧建珠购买的坐落在南城县××交通路××号6楼的三室二厅的房屋（见南城房权证建昌镇字第01-04-01-00607**）未办理过户手续。原告邱建国曾向公安机关报案，2015年10月14日公安机关对被告钟细兰之妻尧建珠进行了询问并制作了笔录，笔录中尧建珠证实于2015年9月16日将南城县××交通路××号6楼房屋抵给了罗俊峰（系被告罗应福、毛风娥之子）并以为将房子抵押出去可以把钟细兰的欠款基本还清，且自2015年9月16日后钟细兰就外出做生意。
另审理查明：被告钟细兰因做生意缺乏资金周转向原告邱建国借款100000元，并出具了借条。被告钟细兰借款后，经原告邱建国多次催问未果，故于2015年9月23日向本院起诉要求被告钟细兰归还借款并申请财产保全，本院于2015年9月28日作出（2015）城民初字第1259号民事裁定书，查封被告钟细兰坐落在南城县××交通路××房产××套（房产证号01-04-01-00607**）。本院于2015年12月4日作出了（2015）城民初字第1259号民事判决，判决被告钟细兰在本判决生效之日起五日内返还原告邱建国借款人民币100000元。被告钟细兰因买木材需要资金周转为由向第三人李春发借款440000元，并出具借条。借款到期后，第三人李春发多次催问被告钟细兰还款未果，故于2015年9月29日向本院起诉要求被告钟细兰归还借款，本院于2015年11月27日作出了（2015）城民初字第1286号民事判决，判决被告钟细兰在本判决生效之日起五日内返还第三人李春发借款人民币440000元。因被告钟细兰未履行本院（2015）城民初字第1259号民事判决书、（2015）城民初字第1286号民事判决书的给付义务，故邱建国、李春发向本院申请执行。2016年3月3日本院在南城县××交通路××号房屋处张贴执行通知书、财产报告令，被告罗应福、毛风娥才知道该房屋已被法院查封，遂于2016年3月9日向本院提出执行异议。本院于2016年3月24日作出了（2016）赣1021执异3号执行裁定，裁定中止对坐落在南城县××交通路××室房屋（房屋产权证号：南城房权证-
建昌镇字第01-04-01-00607**）的执行，本裁定送达后，原告邱建国于2016年4月8日向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本院认为，本案争议焦点：一、被告罗应福、毛风娥用于抵扣购房款的借款是否属实。被告罗应福、毛风娥提出给付了被告钟细兰、尧建珠购房款现金10万元，因其提供的房屋买卖合同，周凌的银行简易明细单，李某2存折的明细单，及证人李某2、罗某出庭作证的证言、罗俊峰的询问笔录能形成证据链，故本院予以采信。被告罗应福、毛风娥与被告钟细兰及尧建珠签订房屋买卖合同,被告罗应福、毛风娥用被告钟细兰借款52万元抵扣购房款是否属实。根据被告罗应福、毛风娥提供的南城县公安局对罗俊峰、尧建珠的询问笔录、证人吴某证言、尧建珠出具的购房款收据及交易习惯能形成证据链印证被告钟细兰向被告罗应福、毛风娥及其儿子、亲戚借款合计52万元是事实，本院予以认定。第三人述称被告罗应福与被告钟细兰长期在一起做生意，他们没有那么多的流动资金可以借给对方买房子，但未提供证据证明，本院不予以采纳。
二、被告罗应福、毛风娥与被告钟细兰及尧建珠签订以物抵债的房屋买卖合同是否成立及生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告罗应福、毛风娥与钟细兰及尧建珠签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，罗应福、毛风娥按合同约定用债权及现金付清了购房款，钟细兰、尧建珠也按合同约定当日交付了房屋并给付了房产证、钥匙等相关证件，但被告罗应福、毛风娥用债权充抵部分购房款，故该房屋买卖合同具有以物抵债的性质。本案没有证据证明被告罗应福、毛风娥与钟细兰及尧建珠通过以物抵债实现非法目的，以物抵债不是法律禁止的行为，本案系申请执行人执行异议之诉且抵偿的债务系房屋买卖合同签订之前已存在，故被告罗应福、毛风娥与被告钟细兰及尧建珠签订房屋买卖合同成立并生效。原告邱建国提出房屋买卖合同不真实且房屋转让合同属于恶意，躲避债务的理由，因其未提供证据证明，本院不予以采纳。
三、坐落于南城县××交通路××室房屋继续执行的依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告罗应福、毛风娥在执行标的（争议房屋）被人民法院查封前，与被告钟细兰及尧建珠签订了房屋买卖合同并在当日支付了全部价款并实际占有房屋。因被告钟细兰在签订房屋买卖合同后长期外出，致使房屋不能办理过户手续，被告罗应福、毛风娥对未办理房屋过户登记没有过错，故被告罗应福、毛风娥就执行标的享有足以排除执行的民事权益，被告罗应福、毛风娥要求驳回原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告邱建国的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审判长 李 君
审判员 胡新云
审判员 黄晓凌
二〇一六年十二月六日
书记员 吴 菁