内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民二终字第142号
上诉人（原审原告）巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司，住所地巴林右旗大板镇北市街东侧。
法定代表人王亚夫，经理。
委托代理人宫平，内蒙古法林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘凤琴，女，1968年10月23日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区巴林右旗。
委托代理人宁宗杰，男，1958年12月1日出生，汉族，职工，住内蒙古自治区巴林右旗。
上诉人巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司（以下简称“庆州房地产公司”）因与被上诉人刘凤琴房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2013）右民初字第1919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人庆州房地产公司的委托代理人宫平、被上诉人刘凤琴及其委托代理人宁宗杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明，庆州房地产公司系巴林右旗大板镇百兴家园住宅小区的开发商，案外人巴林右旗庆州建筑有限责任公司系该小区的建筑商。2011年6月30日，案外人巴林右旗庆州建筑有限责任公司与巴林右旗翁根砖厂签订了一份“协议书”，协议约定由巴林右旗翁根砖厂从2011年7月1日起向巴林右旗庆州建筑有限责任公司分期分批提供不少于4600000块的红砖，必须保证施工用砖随用随到，每块红砖包含运费的单价为0.295元，砖款合计1357000元。协议第四条约定结算方式为：“甲方（巴林右旗庆州建筑有限责任公司）以乙方（巴林右旗翁根砖厂）购买巴林右旗庆州建筑有限责任公司在大板镇百兴家园开发的住宅楼（含车库、仓库）实际面积计算出总价款，（但限定乙方购房总价款不得超过壹佰伍拾万元整，￥1500000元），用砖款抵还，剩余尾欠楼房差额部分甲方从乙方所购楼房的按揭贷款中一次性扣回”。2011年7月2日，庆州房地产公司方代表白音满都呼与刘凤琴签订了一份“住宅楼房买卖协议书”，协议约定刘凤琴从庆州房地产公司处购买巴林右旗大板镇百兴家园住宅小区5号楼5单元401室楼房一处，楼房单价为3930元／㎡，该协议庆州房地产公司、刘凤琴各持一份，均加盖了百兴家园接待中心的公章。庆州房地产公司持有的协议于2013年4月10日加盖了庆州房地产公司的公章。协议签订后，庆州房地产公司所属的售楼处即百兴家园接待中心于当日开具了一枚交纳楼房订金93730.50元（此款额是按规划面积79.5平方米计算得出的楼房总价款的30％，即：79.5㎡×3930元／㎡×30％＝93730.50元）收据一枚，收据上加盖了“百兴家园接待中心”的公章，售楼处的现金岱钦在收款人处签字确认，售楼处的会计哈斯巴根在收据下方标注了“此款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”的字样，刘凤琴在收据右上角签名。因刘凤琴对收据右上角的签名不予认可，且不认可庆州房地产公司将此枚收据交付给刘凤琴，庆州房地产公司申请对收据右上角刘凤琴的签名是否为本人书写进行鉴定，经法院委托北京法源司法科学证据鉴定中心鉴定，鉴定中心作出了（京）法源司鉴（2013）文鉴字第280号文书鉴定意见书，鉴定意见为：收据右上角的签名为刘凤琴本人书写。2011年7月2日（即庆州房地产公司、刘凤琴双方签订合同的当日），刘凤琴将78700元购房款交付给巴林右旗翁根砖厂，巴林右旗翁根砖厂为刘凤琴出具了一枚收据，收据上加盖了巴林右旗翁根砖厂的公章，同时由巴林右旗翁根砖厂的厂长管怀成、解静华在收据上签字。该楼房现在由刘凤琴占有、使用中。另查明，2013年1月10日，巴林右旗庆州建筑有限责任公司将巴林右旗翁根砖厂诉至巴林右旗人民法院，要求解除双方签订的购置红砖协议书，法院于2013年1月18日作出了（2013）右民初字第92号民事判决书，判决解除了巴林右旗庆州建筑有限责任公司与巴林右旗翁根砖厂签订的《协议书》。
原审判决认为，庆州房地产公司作为巴林右旗大板镇百兴家园住宅小区的开发商，对该小区由巴林右旗庆州建筑有限责任公司承建并实际进行施工的情况是知晓的，巴林右旗庆州建筑有限责任公司与巴林右旗翁根砖厂签订的购销红砖协议在先，而且该协议明确约定了结算方式用巴林右旗庆州建筑有限责任公司承建的住宅楼抵顶砖款，庆州房地产公司对此也予以认可。因巴林右旗翁根砖厂先行违约，庆州房地产公司向法院提起诉讼要求解除与砖厂之间的合同时，其所属的百兴家园接待中心与刘凤琴签订的“住宅楼房买卖协议书”已经存在。庆州房地产公司在法院作出（2013）右民初字第92号民事判决书后，在其自己持有的协议上又加盖了庆州房地产公司的公章，证明庆州房地产公司对此协议的内容予以认可。庆州房地产公司在自己出具的收据下方备注“此款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”也是基于巴林右旗庆州建筑有限责任公司与巴林右旗翁根砖厂签订的购销红砖协议约定的结算方式由接待中心的会计写上去的。刘凤琴在与庆州房地产公司签订协议的当日已将部分购房款支付给了巴林右旗翁根砖厂，履行了作为买方应承担的部分房款交付义务，刘凤琴的交款行为发生后，庆州房地产公司以案外人巴林右旗翁根砖厂违约为由要求解除原、刘凤琴之间的住宅楼房买卖协议书于法无据，故庆州房地产公司、刘凤琴签订的协议书不符合解除条件，法院对庆州房地产公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：驳回巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
上诉人庆州房地产公司不服原审判决，向本院上诉称，一、关于房款收据。1、刘凤琴实际收到了收据。庆州房地产公司与刘凤琴之间签订的《住宅楼房买卖协议书》，对于房款的总价、首付款数额等内容没有约定，必须依据后附的房款收据，来确定房款数额。因此，《住宅楼房买卖协议书》与房款收据是同时出具的，《住宅楼房买卖协议书》是一式两份、房款收据是一式三联，庆州房地产公司处保留了《住宅楼房买卖协议书》1份、房款收据2联（存根联、记帐联），刘凤琴收到了《住宅楼房买卖协议书》1份、房款收据1联（交款人联）。2、收据备注所附条件，对刘凤琴有约束力。房款收据右上角有刘凤琴“刘凤琴”本人签名，房款收据下方有备注“此款用翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”。之所以有上述备注内容，是因为刘凤琴没有实际向庆州房地产公司交付房款，而是准备用巴林右旗翁根砖厂的砖款抵顶房款。巴林右旗庆州建筑有限责任公司与巴林右旗翁根砖厂的协议中约定“用房款抵顶砖款”，庆州房地产公司与刘凤琴的房款收据中约定“此款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”，实际上是房款和砖款两笔债务的抵项。只有房款和砖款都存在，即“你欠我房款，我欠你砖款”才能用两笔债务进行抵顶结算，两笔债务才能够真正清偿完毕和履行完毕。可是巴林右旗翁根砖厂没有交付红砖，根据收据备注内容，应当视为房款收据无效，刘凤琴没有交付房款、没有履行交款义务。3、收据签名的鉴定结论。在原审期间中，刘凤琴为了逃避法律责任，谎称没有收到房款收据，庆州房地产公司申请进行了笔迹鉴定。鉴定意见认定“收据右上角的签名为刘凤琴本人书写”，该鉴定结论完全能够证实刘凤琴在房款收据上签名，刘凤琴实际收到房款收据，刘凤琴对于备注内容清楚明白，备注所附条件“此款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”，是房屋买卖双方的合意，对于双方都具有约束力。二、关于解除合同。1、刘凤琴没有实际交付房款，没有履行合同义务。签订《住宅楼房买卖协议书》和出具房款收据时，刘凤琴没有向庆州房地产公司交付房款现金，也没有通过其他方式向庆州房地产公司交付房款，没有履行了交付房款的义务。2、没有红砖，没有砖款，没有发生抵项，也就没有交付房款。2011年8月份，巴林右旗翁根砖厂已经因大量债务及经营不善停产，不再烧制红砖。为了完成工程施工任务，无奈之下，巴林右旗庆州建筑有限责任公司只得匆忙中高价另行购置红砖。因此，巴林右旗翁根砖厂没有交付红砖，就没有权利取得砖款。因为没有砖款，用砖款抵顶房款就成了“无源之水，无本之木”，也就无法再来抵项房款。没有砖款，没有发生抵顶，也就没有交付房款、没有履行合同义务。3、78700元与房款无关。本案中争议楼房的首付款是93730．50元，刘凤琴向巴林右旗翁根砖厂交付款项为78700元，二者之间存在明显差额，一审法院将其认定为房款实属牵强。姑且抛开78700元真实与否，庆州房地产公司与刘凤琴的合同中没有约定可以向巴林右旗翁根砖厂及管怀成交付房款，巴林右旗翁根砖厂和管怀成也没有取得代为收取房款的授权。而且，上述款项给付前后都没有任何人通知庆州房地产公司，转帐78700元仅是刘凤琴与管怀成二人之间的个人行为。一审法院将78700元视为房款、视为履行了交付房款的义务，这完全背离了庆州房地产公司、刘凤琴、巴林右旗庆州建筑有限责任公司、巴林右旗翁根砖厂之间关于房款和砖款抵项的本意。刘凤琴在标注有“此款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”字样的收据上签名，应当视为刘凤琴对于风险的自认和承担。庆州房地产公司与刘凤琴之间虽然签订了合同，但是刘凤琴既没有向庆州房地产公司交付房款，合同处于没有履行的状态。经庆州房地产公司催告并保留宽限期间，刘凤琴没有向庆州房地产公司实际交付房款现金或用砖款抵顶房款，属于经催告仍不履行合同主要义务，依法应当解除合同。综上所述，请求二审法院依法改判解除双方当事人签订的《住宅楼房买卖协议书》，或发回重审。
刘凤琴辩称服判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。
另查明，一审期间，刘凤琴提交一枚巴林右旗翁根砖厂收取78700元收据一枚，收据中载明“上款系预收售楼首付款”，收款时间为2011年7月2日。同日，庆州房地产公司出具涉案收据，收据中标注内容为“今收到刘凤琴交来楼房订金五号楼五单元401号人民币玖万叁仟柒佰叁拾元五角整”。刘凤琴否认收到该枚收据。二审庭审中，庆州房地产公司明确其以刘凤琴未付涉案房屋首付款为由要求解除双方签订的《住宅楼房买卖协议书》，并称如巴林右旗翁根砖厂顺利供砖，则视为刘凤琴已将全部首付款给付。上述事实有一审期间刘凤琴提交的收据、庆州房地产公司提交的收据及二审庭审陈述在卷佐证，可以认定。
本院认为，本案涉案楼房的建设方为庆州房地产公司，巴林右旗庆州建筑有限公司为涉案楼房的承包方，庆州房地产公司在与刘凤琴签订买卖合同后，以刘凤琴未付涉案房屋首付款为由要求解除合同，刘凤琴则抗辩称其已按庆州房地产公司要求将房款交付巴林右旗翁根砖厂，并提供了巴林右旗翁根砖厂为其出具的收款收据。庆州房地产公司虽不认可巴林右旗翁根砖厂的收据，但二审庭审中庆州房地产公司认可巴林右旗庆州建筑有限公司就以砖款抵房款协议与其进行过协商，并称当时庆州房地产公司要求砖必须到位，该表述说明庆州房地产公司就巴林右旗庆州建筑有限公司与巴林右旗翁根砖厂之间的以砖换房协议是知晓并认可的。根据刘凤琴提交的巴林右旗翁根砖厂收款收据，在刘凤琴向巴林右旗翁根砖厂交付房款的同一天，庆州房地产公司出具收据一枚，收据中明确表述为“今收到刘凤琴交来楼房订金五号楼五单元401号人民币玖万叁仟柒佰叁拾元五角整”，刘凤琴虽未将房款直接交付庆州房地产公司，但庆州房地产公司出具收据的行为，说明其认可刘凤琴向巴林右旗翁根砖厂交付房款。庆州房地产公司二审庭审中关于如巴林右旗翁根砖厂顺利供砖，则视为刘凤琴已将全部首付款给付的陈述，亦能佐证庆州房地产公司认可刘凤琴向巴林右旗翁根砖厂交付房款。庆州房地产公司上诉称在其出具的收款收据上，已经标注了“此款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位此据无效”，刘凤琴对此签字认可，因巴林右旗翁根砖厂未能顺利供砖，故此收据无效，就此本院认为，该标注内容为涉及双方权利义务的重要约定，双方在《住宅楼房买卖协议书》中却未进行相关表述，亦未通过补充协议的方式进行约定，收据中虽有标注，但刘凤琴否认其曾经收到过该枚收据，对上述标注内容亦不认可，在该收据右上角虽有刘凤琴签名，但上述标注内容系在收据左下角，标注内容后空白处并无刘凤琴签字，因此，仅凭该收据标注的内容不能证明刘凤琴认可其购房款用巴林右旗翁根砖厂砖款兑付，砖不到位视为首付款未付。同时，本案作为房屋买卖合同纠纷，在刘凤琴已经履行了交付房款义务后，庆州房地产公司以案外人巴林右旗翁根砖厂违约未供砖为由要求解除其与刘凤琴之间的房屋买卖合同，亦无法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司承担；邮寄送达费40元，由巴林右旗庆州房地产开发有限责任公司、刘凤琴各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 田丽丽
审判员 其其格
审判员 邓宏涛
二〇一四年四月十五日
书记员 孙 磊