浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0624民初1327号
原告：中国工商银行股份有限公司新昌支行（统一社会信用代码91330624846417192X），住所地：新昌县南明街道鼓山中路159号。
诉讼代表人：吕伟军，行长。
委托诉讼代理人：陈桂玲，女，该支行职工。
被告：裘百英，女，1958年3月2日出生汉族，住新昌县。
被告：周婷，女，1984年9月14日出生汉族，住新昌县。
被告：浙江盛大房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624771906492Q），住所地：新昌县七星街道南岩路536号。
法定代表人：苏文明，董事长。
委托诉讼代理人：潘衍，浙江兴强律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司新昌支行（以下简称工商银行）与被告裘百英、周婷、浙江盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理。根据原告的申请，本院于同年3月12日作出（2018）浙0624民初1327号财产保全的民事裁定并已执行。因采用法律规定的其他方式无法向被告裘百英、周婷送达诉讼文书，本院遂采用公告方式向其送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书。依法适用普通程序，于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人陈桂玲、被告盛大公司的委托诉讼代理人潘衍到庭参加诉讼，被告裘百英、周婷经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告裘百英返还原告借款本金798034.62元，支付截至2018年1月23日的利息17985.69元（2018年1月24日起至上述款项付清日止的借款利息，含罚息、复利，按借款合同的约定另行计付）；2.判令原告享有对被告裘百英位于新昌县翡翠公馆17A幢181的房地产（预登记：浙（2017）新昌县不动产证明第0003545号）经法定程序拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；3.判令被告盛大公司、周婷对上述第一项诉讼请求承担连带保证责任；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：判令解除原告与被告裘百英订立的编号为01211000102017一手贷0000181《个人购房借款/担保合同》；被告裘百英返还原告借款本金798034.62元，并支付截止2018年1月23日的利息17985.69元，（2018年1月24日起至款项付清日止的借款利息、罚息、复利按借款合同约定另行计付）。
事实与理由：原告与被告裘百英于2017年3月22日订立编号为01211000102017一手贷0000181《个人购房借款/担保合同》，约定：被告裘百英向原告借款820000元用于购房，借款期限自2017年3月24日起至2027年3月24日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，并按中国人民银行公布的同期同档次利率为基准利率每年度调整，贷款当时执行年利率为4.41%，还款方式为按月等额本息还款法。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复息。罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。同时，为保证本案借款合同项下债务的履行，被告裘百英提供位于新昌县翡翠公馆17A幢181的房产作抵押担保，并办理了浙（2017）新昌县不动产证明第0003545号商品房抵押权预告登记手续；被告盛大公司为借款合同项下债务提供阶段性连带责任保证。抵押担保及阶段性连带保证责任的范围包括主债权本金、利息、罚息等以及实现债权的费用。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告周婷作为共同参与还款人承诺对本借款合同项下的债务承担连带清偿责任。原告依约履行了放贷义务，向被告裘百英发放借款820000元。现被告裘百英已连续6次未按时足额偿还贷款本息。现原告依约宣布本合同借款立即到期，并要求上述被告立即偿付未偿还借款本息。
被告裘百英、周婷未作答辩，也未向本院提供证据。
被告盛大公司辩称，抵押属实，但根据《物权法》第一百七十六条规定，债务人本人的物权抵押，应先处理债务人的抵押物，不足部分由担保人承担。本案中应先处理抵押房产，在抵押物拍卖后不足以清偿本案债务，再由其公司承担担保责任。涉案房产尚无法办理房产证。
原告工商银行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告裘百英、周婷经公告送达，未到庭参加诉讼，视为放弃对证据进行质证、抗辩的权利。原告提供的营业执照复印件二份、裘百英、周婷的身份证复印件各一份、单身声明书复印件一份《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、浙（2017）新昌县不动产证明第0003545号抵押权预告登记证、借款申请书、共同参与还款人承诺书复印件（与原件核对无异）、欠款明细表等证据来源和形式合法，内容明确可信，且经被告盛大公司质证无异议，足以证实本案原告所主张的事实，本院予以确认并在卷佐证。
综上，本院经审理认定的事实与原告起诉主张事实一致。
另查明，《个人购房借款/担保合同》约定，保证人为本案借款提供阶段性连带责任保证，案涉房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。
本院认为，原告与被告裘百英、盛大公司签订的《个人购房借款/担保合同》各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同约定了借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，现根据原告提供的利息清单，被告裘百英已超过六期未按期支付利息，原告有权提前解除合同，并要求被告裘百英立即归还借款本息。被告周婷出具的《共同还款人承诺书》承诺对本案讼争债务承担连带清偿责任，系本案债务的连带责任保证人，现被告裘百英未履行相应的还款义务，被告周婷应当依约在担保范围内对所欠借款本息承担相应的连带保证责任。被告裘百英以借款合同项下所购房屋提供抵押担保，并办理了按揭备案抵押预登记手续。虽然，该预告登记所登记的不是现实的不动产，而是将来发生不动产物权变动的请求权，但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人。而且本案中，讼争房产无法进行正式抵押登记并非由原告的原因所致，故本院确认原告对讼争房屋享有优先受偿权。至于原告要求被告盛大公司连带责任保证的问题，本院认为，商品房按揭贷款的本质是房屋买受方向房地产开发商支付部分购房款后，将其根据合同取得的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保。在按揭贷款中，根据借款合同约定，存在两个保证阶段，第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并办妥抵押登记，将房屋他项权证及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任；第二阶段始于银行取得房屋他项权证，此时抵押合同开始生效。抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时。因此，开发商承担的商品房按揭贷款保证责任，自商品房办理他项权证之日免除。在本案中，抵押的房屋尚未取得房屋所有权证，故被告盛大公司应承担的保证责任不能免除。
另外，本案讼争借款既有债务人裘百英所有的房产作抵押担保，又有被告盛大公司的保证担保，借款合同约定既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，贷款人可以选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求保证人、物的担保人同时履行担保责任。故原告诉请被告盛大公司在抵押预登记房屋办妥正式抵押登记前承担相应的连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持，但要求被告盛大公司承担连带保证责任的诉请，依据不足，本院不予支持。被告盛大公司、周婷承担保证责任后，有权向被告裘百英追偿。被告裘百英、周婷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司新昌支行与被告裘百英签订的01211000102017一手贷0000181《个人购房借款/担保合同》终止；
二、被告裘百英归还原告中国工商银行股份有限公司新昌支行借款本金798034.62元，及算至2018年1月23日的利息17985.69元，并支付自2018年1月24日起至款项付清之日止按合同约定利率计算的利息、罚息及复息，限于本判决生效后十日内付清；
三、如被告裘百英不能用资金清偿第二项款项，原告中国工商银行股份有限公司新昌支行有权对被告裘百英所有的位于新昌县翡翠公馆17A幢181的房产（预登记：浙（2017）新昌县不动产证明第0003545号）经法定程序拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告浙江盛大房地产开发有限公司在抵押预登记房屋办妥正式抵押登记前对第二项款项承担相应的连带保证责任；
五、被告周婷对上述第二项款项承担连带清偿责任；
六、被告浙江盛大房地产开发有限公司、周婷承担保证责任后，有权向被告裘百英追偿；
七、驳回原告中国工商银行股份有限公司新昌支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11960元，财产保全申请费5000元，合计诉讼费用16960元，由被告裘百英、周婷、浙江盛大房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张娟娟
人民陪审员 吕仁苗
人民陪审员 王品洋
二〇一八年七月十三日
书 记 员 王绍泓