广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1500号原告：广州造船厂有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：韩广德，董事长。委托代理人：余一爱、吉莉，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：谢灶洪，住广州市海珠区。原告广州造船厂有限公司诉被告谢灶洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余一爱、吉莉，被告谢灶洪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为广州市海珠区沙园大街南15号204房（案涉房屋）的产权人。2011年5月18日，原、被告双方签署《租赁住房协议》，约定被告因住房困难，暂时租住案涉房屋，租赁期限自2011年5月18日至拆迁之日，使用面积为38.35平方米，房租按原告有关房屋租金标准每月计收，并应于每月10日前交清。协议签署时的租金，由被告按每平方米3.5元标准支付。协议同时约定，租住期间若房租调整，按新标准计收，若被告拖欠房租累计6个月以上，或连续拖欠租金3个月以上，原告有权终止协议并收回案涉房屋。协议签署后，被告入住案涉房屋并使用至今。2013年5月，原告公司职工代表大会表决决定，对公司房屋租金标准进行调整，并通过了《广州造船厂有限公司房屋租金调整实施细则》。原告根据该实施细则，将案涉房屋租金调整为每平方米月租金按12元计收。但被告拒不按新标准向原告支付租金，截至2015年6月，被告已拖欠支付租金10584.6元。原告认为，由于被告拖欠租金超过6个月以上且连续欠租已超出3个月以上，根本违反《租赁住房协议》之约定，原告有权根据合同法及租赁协议的约定，终止与被告的租赁关系。同时，被告长期拖欠租金已构成违约，根据《合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求被告按照人民银行同期贷款利率标准支付拖欠租金的利息。故起诉请求判令：1、解除原、被告双方于2011年5月18日签订的《租赁住房协议》；2、被告于判决生效之日起30日内返还广州市海珠区沙园大街南15号204房给原告；3、被告按照460.2元/月的标准，向原告支付拖欠的租金，自2013年8月计至被告实际返还房屋之日止；4、被告按人民银行同期贷款利率支付逾期租金利息，从2013年8月起算，以每期拖欠的租金为基数，从当月的11号计算至实际支付之日止；5、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院驳回，理由：一、该屋从1999年分配给我丈夫（陈某）一家人居住使用，2008年我丈夫在职死亡，该屋继续由我和儿子继续使用，2008年开始广船厂直接与我订立租赁关系。我不同意解除合同（租赁住房协议），我有权按协议约定的每平方米3.50元继续租住该屋至拆迁之日。二、我自从与广船厂订立租赁关系租住该房屋之日起，委托广船厂每月从我的工行账户划扣租金，我从未欠租。三、广船厂不去划扣我工行帐户的租金是广船厂违约的行为。我从2008年开始每月将足额的租金划入委托扣款帐户，广船厂每月定期将租金及水电费划走，我与广船厂的交租与收租方式，从未改变，但从2013年6月开始，广船厂在本人不知情的情况下违反合同按每平方米12元划扣了3个月（6、7、8月份）租金，因我不同意按每平方米12元交租，要求按合同每平方米3.5元交租，广船厂违反合同拒绝收租。但我仍每月将按合同约定的租金足额划入委托帐户，因此我从未欠租，相反是广船厂违约，所以广船厂无权以我欠租为理由解除合同，也无权要求按照人民银行同期贷款利率标准收取欠租利息。四、我是最低生活保障户，无房产、无货币分房、货币补贴，不适用《广州造船厂有限公司房屋租金调整实施细则》，根据2001年广州市住宅房屋租金的通知{穗国房率[200]174号}第五条规定不应该调整我的租金，我从未享受民政部门确认的低收入困难户租住公房的按每平方米使用面积月租金1元的标准计算租金。广船厂单方将该屋租金调整为每平方米12元既无合同依据，也无法律依据，请求法院不予支持。经审理查明：2009年2月20日，广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》，载明海珠区沙园五一新村大街南15号204房的权属人是原告，房屋所有权来源为新建，房屋用途为居住用房，房屋所有权性质为有限责任公司（法人独资）；等。被告的丈夫陈某是广州广船国际股份有限公司的职工，于2008年1月20日死亡。2011年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁住房协议》，约定乙方因住房困难暂时向甲方租用海珠区沙园大街南15号204房居住，使用面积38.35平方米，租住期从2011年5月18日起至拆迁之日止；租住期间房租按广州造船厂有限公司有关房屋租金标准每月收费，现行每月收费按每平方米3.5元标准计收，水电费和有关管理费用按现行单价计收（租住期间如房租、水电费和有关管理费调整，按新标准计收），乙方应于每月10日前自觉前往宿舍管理区房管股交清费用（工资扣除）；乙方租住期间，拖欠房屋租金累计六个月以上者，或者连续拖欠租金三个月以上者，甲方可以终止协议收回房屋；等。2013年4月19日，原告向各部门发布《关于印发的通知》{穗船厂[2013]52号}，内容：根据广州市国土局房地产管理局、物价局《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》（穗国房字[2001]174号）文件中关于住宅房屋租金的标准，并结合广船公司目前的实际情况，经公司2013-2次党政联席会议讨论研究，广船公司职工代表大会讨论通过决定，从2013年5月1日起调整广船公司住房租金标准。为积极稳妥推进房屋租金调整工作，特制定《广州造船厂有限公司房屋租金调整实施细则》，请各部门遵照执行；等。附件《广州造船厂有限公司房屋租金调整实施细则》第一条第7款规定：非广船员工已租住广船公司的家属住房，若仍要继续租住的，由承租人本人书面提出申请，并到广州市房地产交易中心查册本人或配偶没有房产登记记载的，经批准后继续租住的，其住房租金分两步调整，即第一步从2013年5月1日起调整为以每平方米使用面积月租金按13.50元计收，第二步从2014年5月1日起调为以每平方米建筑面积月租金按市场指导价计收；等。被告名下账号为36×××5*的银行存折显示，2013年5月15日交费264.7元，2013年6月14日交费638.3元，2013年7月16日交费786.5元，2013年8月16日交费790.6元，之后直至2015年7月16日均有上千元余额。本案庭审中，关于租金支付问题，原告表示被告从2013年8月起未按12元/平方米/月的标准支付租金，确认被告有关联账户扣划每月租金，但被告的关联账户上没有足额金额扣划租金，一般情况下，银行都是本月扣划上月租金及相关费用，所以原告按12元/平方米/月的标准扣划了被告2013年5月至7月的租金；被告表示其有按3.5元/平方米/月标准把每月租金都存入关联账户内，由银行划扣，原告在没有通知的情况下，调整租金标准，扣划了被告2013年6月至8月的租金，原告从2013年9月起不扣划租金。关于实际居住人员问题，被告称其与儿子在涉案房屋居住，户籍均在涉案房屋。原告表示不清楚实际居住人员，坚持只起诉被告一人，但明确要求被告一户搬出涉案房屋。被告称其于1999年入住涉案房屋时有进行简单装修，不要求在本案中处理装修问题。本院认为：原、被告签订的《租赁住房协议》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租住期间房租按原告有关房屋租金标准每月收费，现行每月收费按每平方米3.5元标准计收，水电费和有关管理费用按现行单价计收（租住期间如房租、水电费和有关管理费调整，按新标准计收），被告应于每月10日前自觉前往宿舍管理区房管股交清费用（工资扣除）。原告调整住房租金标准的决定经职工代表大会讨论通过，对租户均有约束力，被告应当按照新标准支付租金。关于租金支付时间，原告表示被告从2013年8月起未交租金，银行都是本月扣划上月租金及相关费用，所以原告按12元/平方米/月的标准扣划了被告2013年5月至7月的租金。原告从2013年5月1日起调整租金标准，则原告按新标准扣划租金理应从2013年5月产生的租金开始，且原告自述的上述收费方式符合一般的收费标准，故对原告按12元/平方米/月的标准扣划了被告2013年5月至7月的租金的事实，本院予以认定。被告关于原告扣划了2013年6月至8月租金的抗辩意见，本院不予采纳。故原告要求被告按照460.2元/月的标准支付从2013年8月起的租金合法有理，本院予以支持，租金宜计至本判决生效之日止。之后被告如有违约行为的，原告可另循途径解决。鉴于被告每月均有按原租金标准将租金存入关联账户，租金未能成功支付是因被告对原告提升租金标准存在争议造成，并非被告恶意拖欠租金所致，且合同约定的租赁期限尚未届满，故原告以被告欠租为由要求解除合同、被告返还涉案房屋及支付逾期支付租金的利息，依据不足，本院不予支持。被告认为应按合同约定的原租金标准支付租金，显然不符合合同约定，也有违公平原则，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢灶洪在本判决生效之日起10日内，按460.2元/月的标准支付从2013年8月至本案生效之月止的租金给原告广州造船厂有限公司；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费180元，由原告负担104元，被告负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  王君碧二〇一五年十一月十六日书 记 员  曾思融许珊珊