青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00124号
上诉人（原审被告）：青海隆豪置业有限公司。
委托代理人：杨生文，青海同一律师事务所律师律师。
被上诉人（原审被告）：青海天露乳业有限责任公司。
委托代理人：蒲富华、都平，青海竞帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘凤鸣，女，汉族。
委托代理人：王小刚，青海凡圣律师事务所律师。
上诉人青海隆豪置业有限公司（以下简称隆豪公司）与被上诉人青海天露乳业有限责任公司（以下简称天露公司）、刘凤鸣房屋买卖合同纠纷一案，前由青海省西宁市城北区人民法院作出（2014）北民廿初字第301号民事判决。宣判后，隆豪公司不服提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月28日依法公开开庭进行了审理。上诉人隆豪公司的委托代理人杨生文、被上诉人天露公司的委托代理人蒲富华、都平，被上诉人刘凤鸣的委托代理人王小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年12月，天露公司和隆豪公司签订《房地产开发协议》，2008年10月29日又签订《关于﹤房地产开发协议﹥的补充协议》（协议中甲方为隆豪公司，乙方为天露公司），约定在本市城北区宁大路131号（原天露公司奶牛场）合作开发建设商住楼。其中《关于﹤房地产开发协议﹥的补充协议》（协议中甲方为隆豪公司，乙方为天露公司）第二条约定：“建筑面积115187㎡，双方按照规划部门审批的建筑面积开发、建设，产权面积暂时按照规划的面积进行分割，最终将以房屋产权登记部门审核确认的建筑面积结算各自应分得的面积，即按照甲方79%，乙方21%（即24189.35㎡）的比例分割各自所得的产权面积。天露公司应分得的房屋由该公司进行处分和变卖，甲方不得对上述范围内的房屋及其项下的土地进行任何形式的抵押、变卖和处分。甲方同意优先建设乙方所分得的房屋并早于甲方分得的房屋竣工和验收。”第四条约定：“土地使用权变更到甲方公司名下，由生物园区土地管理分局对本协议的条款进行监督。甲方向土地分局出具书面承诺，保证优先办理乙方（或者为乙方指定的买房人办理）应当分得的21%的房屋产权”。
2011年12月，天露公司与隆豪公司经西宁市中级人民法院调解达成（2011）宁民一初字第58号民事调解书，其中调解协议第二条为：“本调解书签收后两日内隆豪公司向天露公司交付27号楼136套房屋，天露公司同时交清应收的物业管理费；”第四条为“天露公司分得的21%的房屋在天露公司销售过程中产生的税金由天露公司自行承担；”第五条为：“隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，并在天露公司足额缴纳税金后由隆豪公司按国家相关规定协助办理房屋所有权证及土地使用权证。”
隆豪公司和天露公司按照合作开发协议建成隆豪经典小区后，隆豪公司依约向天露公司分配了该小区27号楼。2013年9月13日，天露公司与刘凤鸣签订了《商品房屋买卖协议书》，将其分得的“隆豪经典小区”＊号楼中＊单元＊层＊＊＊室建筑面积为108.83平方米的房屋销售给刘凤鸣，刘凤鸣向天露公司足额缴纳了428115元房款。天露公司已将房屋交付刘凤鸣一直居住至今。
原审法院认为，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效，本案中隆豪公司具备房地产开发经营资质，故天露公司与隆豪公司签订的《房地产开发协议》及《关于﹤房地产开发协议﹥的补充协议》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《关于﹤房地产开发协议﹥的补充协议》及西宁市中级人民法院（2011）宁民一初字第58号民事调解书均明确天露公司对其分得的21%的房屋具有自行变卖、销售的权利，证明天露公司与签订《商品房屋买卖协议书》是隆豪公司允许的行为，是天露公司指定买房人的方式，《商品房屋买卖协议书》是有效协议，故隆豪公司的答辩理由不成立。刘凤鸣已经依约履行了缴纳房款的义务，天露公司应当在有效期内履行相应的义务，根据天露公司与隆豪公司签订的合作开发房地产协议及生效调解书确定，应当由隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》，并在天露公司足额缴纳税金后由隆豪公司按国家相关规定协助办理房屋所有权证及土地使用权证，故签订《商品房买卖合同》及协助办理房屋所有权证及土地使用权证的义务应由二被告共同履行，刘凤鸣的诉求理由正当，证据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、判令青海天露乳业有限责任公司协助青海隆豪置业有限公司于本判决生效后三十日内与刘凤鸣签订《商品房买卖合同》；二、判令青海隆豪置业有限公司和青海天露乳业有限责任公司于本判决生效后三十日内共同协助刘凤鸣办理“隆豪经典”小区＊号楼＊单元＊层＊＊＊＊室的房屋所有权证和土地使用权证，并提供必要的证明文件，具体面积以房屋和土地部门审核确认的面积数为准；三、本案诉讼费100元，减半收取50元，由青海隆豪置业有限公司承担25元，青海天露乳业有限责任公司承担25元。
宣判后，隆豪公司不服以1、隆豪公司与天露公司是合作开发房地产合同法律关系，刘凤鸣不是该法律关系的主体，刘凤鸣与天露公司之间是商品房买卖合同法律关系，原审判决无视隆豪公司与刘凤鸣之间不存在任何法律关系的基本事实，判决由隆豪公司对刘凤鸣承担民事责任，突破了合同相对性原则，混淆了法律关系；2、隆豪公司与天露公司之间的最终权利义务已经西宁市中级人民法院生效调解书所确定，原审判决损害了己经生效法律文书的既判力，违反了一事不再理原则，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
天露公司辩称，生效民事调解书中确定了隆豪公司同意天露公司销售房屋，并同意与天露公司指定的买房人签订买房合同，因此隆豪公司应当与刘凤鸣签订商品房买卖合同；天露公司愿意支付与承担销售过程中的税金，两个公司应各自履行各自的义务。
刘凤鸣以原审判决正确作了答辩。
二审经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实不持异议，本院予以确认。
另查明，位于西宁市城北区宁大路131-1号的“隆豪经典”小区由隆豪公司开发建设。诉争房屋所属的该小区5号楼、27号楼商品房预售许可证售房单位为隆豪公司。
再查，本院作出的（2011）宁民一初字第58号民事调解后，天露公司向法院申请强制执行该民事调解书，本院于2014年1月3日以双方当事人对房屋最终面积正在协商过程中、另由于天露公司未缴纳税金，天露公司要求隆豪公司协助办理房屋所有权证及土地使用证条件尚未成就为由裁定终结对（2011）宁民一初字第58号民事调解书的执行。
本院认为，本院就天露公司和隆豪公司合作开发房地产合同纠纷一案作出的（2011）宁民一初字第58号民事调解书的当事人是天露公司和隆豪公司，调解书确定了天露公司和隆豪公司之间的权利义务。本案中刘凤鸣基于房屋买卖法律关系诉求天露公司和隆豪公司履行办理房屋所有权证和土地使用权证的协助义务，两案不属同一诉讼主体，也非同一法律关系，不属于重复诉讼，因此隆豪公司所持刘凤鸣的起诉违反一事不再理原则的上诉理由无法律依据，不予采信。虽然刘凤鸣和隆豪公司之间未签订房屋买卖合同，不存在直接的房屋买卖关系，但在本院（2011）宁民一初字第58号民事调解书天露公司和隆豪公司达成由隆豪公司与天露公司指定的买房人签订《商品房买卖合同》并协助办理房产证的调解内容，此内容系隆豪公司的真实意思表示，是双方在合作开发房地产协议履行过程中对后续办理房屋所有权证等事项达成的更加明确的协议，具有法律效力。隆豪公司应按民事调解书内容履行办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》的相关协助义务。是否签订合同应是当事人的自愿合意行为，本不应以强制力方式实现，但该房屋以隆豪公司的名义开发建设，商品房预售许可证等相关手续也是以隆豪公司的名义办理，虽然天露公司是诉争房屋的实际售房人，但其公司不具有商品房预售资格，其与刘凤鸣签订的房屋买卖合同不能作为办理房屋所有权证的合同依据，而且根据天露公司与隆豪公司签订的合作协议，隆豪公司同意天露公司销售归天露公司所有的部分房屋，并在调解书中约定天露公司销售的房屋由隆豪公司与买受人签订商品房买卖合同，刘凤鸣系天露公司指定的买房人，所以由隆豪公司与买受人签订商品房买卖合同即是其履行调解书义务，也是买受人顺利取得房屋所有权证必需的程序文件，刘凤鸣只能以具有预售许可证的隆豪公司补签《商品房买卖合同》，才能实现办理房屋所有权证的权利。因此隆豪公司仅履行签订合同的程序义务外，不享有和承担该合同项下的权利义务。原审法院判决由隆豪公司与刘凤鸣签订《商品房屋买卖合同》、并履行办证义务符合双方达成的调解协议内容，并无不当，故对隆豪公司所持的该项上诉理由不予支持。刘凤鸣诉求协助办理房屋所有权证，办理房屋所有权证实行先税后证制度，办理房地产过户必须缴清所有应征税款，虽然所涉房屋办证的税费缴纳并不是刘凤鸣的诉讼请求，但如对办证应缴的税费不予处理，则刘凤鸣诉求协助办理房屋所有权证的诉讼请求难以实现。诉讼中天露公司对应缴税金由其公司承担不持异议，纳税责任主体明确，故应在本案中对办理房屋所有权证必需先行完成的税金缴纳义务作出处理，但具体税种、税额应由税务机关核定，同时刘凤鸣亦应按法律规定承担房屋买受人个人应缴纳的相关税费。依据（2011）宁民一初字第58号民事调解书第五条内容，隆豪公司与天露公司还应协助刘凤鸣办理该房屋的土地使用权证，因此在办理完涉案房屋所有权证后，隆豪公司还应履行提交办理土地使用权证相关资料的协助义务。综上，原审判决虽认定事实属实，但对协助办理房屋所有权证所涉税费未予处理欠妥，对诉讼费的负担表述不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城北区人民法院（2014）北民廿初字第301号民事判决；
二、青海隆豪置业有限公司在本判决书送达后三十日内按照刘凤鸣与青海天露乳业有限责任公司协议的内容与刘凤鸣签订“隆豪经典”“隆豪经典”小区＊号楼＊单元＊层＊＊＊＊室房屋的《商品房买卖合同》，青海隆豪置业有限公司不享有或承担该合同项下的其它权利义务；
三、青海隆豪置业有限公司与刘凤鸣签订《商品房买卖合同》后三十日内，由青海天露乳业有限责任公司依法向税务机关缴纳销售该房屋应由销售人负担的全部税费（具体税种、数额以税务机关核定为准）；
四、刘凤鸣自行承担办理房屋所有权证时由房屋买受人自行缴纳的各项税费（具体税种、数额以税务机关核定为准）；
五、青海天露乳业有限责任公司履行完纳税义务后三十日内，青海隆豪置业有限公司向房屋管理机关提交办理房屋所有权证的相关资料，并在办理完该房屋所有权办证后三十天内向土地管理机关提交办理土地使用权证的相关资料。
一审案件受理费100元，减半收取50元由隆豪公司和天露公司各承担25元；二审案件受理费100元，由隆豪公司和天露公司各承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 陈志秀
审判员 宋敏芳
审判员 左志萍
二〇一五年六月四日
书记员 李彩虹
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
第一百八十四条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后二年内提出；二年后据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更，以及发现审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，自知道或者应当知道之日起三个月内提出。