江苏省南通经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第01068号
原告董蕙，女，1975年8月1日生，汉族，住浙江省奉化市。
原告董祖锋，男，1976年8月11日生，汉族，住浙江省奉化市。
委托代理人袁中平、王前，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被告南通工业博览城市场有限公司，住所地南通开发区通沪大道南、兴富路西。
法定代表人舒策张，总经理。
委托代理人朱国庆，江苏中远大律师事务所律师。
委托代理人唐佳艺，该公司职员。
第三人南通好一家投资管理有限公司，住所地南通开发区新开工业集中区。
法定代表人林思荣。
原告董蕙、董祖锋诉被告南通工业博览城市场有限公司、第三人南通好一家投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董蕙及其委托代理人袁中平、王前，被告南通工业博览城市场有限公司的委托代理人朱国庆到庭参加了两次庭审。第三人南通好一家投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告系夫妻关系，2012年12月13日，原、被告签订认租协议书一份，原告认租南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，三年推广费80000元。2013年1月26日，原告董蕙向南通好一家投资管理有限公司出具欠条一份，明确原告向被告交纳推广费为150361元，押金14000元，该款由南通好一家投资管理有限公司直接转入被告。2013年2月20日，原告董蕙与南通好一家投资管理有限公司签订商品房买卖合同，原告向其购买南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋。2013年2月23日，原告董蕙与被告签订商铺委托经营管理协议，约定原告购买的上述商铺所有权归原告所有，委托被告经营十年，经营期限为2014年5月1日起至2024年4月30日止，协议强行要求原告放弃委托经营期限内前三年的经营收益。同日，原告董蕙亦与被告签订商铺租赁合同，将委托经营的房屋反租用于自营。2014年9月，原告对上述房屋进行装修，在投入187686元装修费的情形下，遭到被告强行阻拦。原告无奈暂停施工。原告多次与被告协商无果，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令被告停止侵占原告所有的南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，并向原告交付上述房屋，自2014年9月1日参照同等房屋租金价格标准10500元/月支付房屋占有使用费，赔偿原告装修损失187686元。审理过程中，原告撤回了对装修损失的诉讼请求。
被告辩称，董祖锋主体不适格。认租协议书不发生法律效力，原告没有按照认租协议书约定与被告签订租赁协议，其主张商铺使用权没有依据。原告的装修行为违反了管理细则，被告进行了通知，其提交的证据也不能证明其实际支出。装修费用不应由被告承担。欠条是原告与开发商之间的往来，与被告无关。
第三人述称，我公司与被告是两家彼此独立的法人组织，原、被告之间的业务往来与第三人无涉。我公司与原告董蕙之间没有发生借款关系，原告的欠条是出具给时任被告公司的法定代表人赖家伟，我公司未同意借款，实际也未代原告向被告支付推广费及押金。原、被告应直接结算推广费和押金。
经审理查明，2012年12月13日，原告董蕙与被告签订认租协议书一份，原告董蕙认租南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，租赁期限三年，履约保证金2000元/间，三年推广费80000元。原告董蕙应在2013年1月1日起5天内到被告处签订正式商铺租赁合同等，如未按规定的时间签订正式合同或未向被告支付推广费的，视为原告董蕙放弃租赁权利，被告有权解除本协议。2013年1月26日，原告董蕙出具欠条一份，内容为董蕙向第三人借到150361元，用于支付南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋的推广费及押金14000元。原告董蕙确认所借款项已由第三人直接转入原告应付推广费，双方不再办理其他交接或借款手续。原告承诺以上借款于2013年3月1日前全额归还第三人。2013年2月10日，赖家伟在该欠条签字“同意”。2013年2月20日，原告董蕙与第三人签订商品房买卖合同，原告向其购买南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋。该房屋买卖合同的补充协议中约定，原告同意由第三人指定的运营管理公司对所购商品房所在小区或市场内的南通工业博览城项目进行统一运营管理，自觉遵守与其签订的《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》等。2013年2月23日，原告董蕙与被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告购买的上述商铺所有权归原告所有，委托被告经营十年，经营期限为2014年5月1日起至2024年4月30日止，并约定原告放弃委托经营期限内前三年向被告收取任何形式的经营收益。2014年4月25日，第三人向原告发出交房通知书，通知原告于2014年5月1日于工业博览城售楼中心现场办理交接手续，并在特别提醒中注明自交接手续之日起，所有相关的使用权、经营管理权限等自动转移至被告所有。2014年5月1日，原告与第三人办理了交接手续，并交纳维修基金13878元。2014年7月份左右，原告对上述房屋开始进行装修。2014年10月份左右，被告在发现原告装修房屋的行为后，阻止原告继续装修，并实际占有房屋至今，占有过程中，被告对原告已装修部分进行了拆除、改造。2015年1月15日，被告的工作人员吴彪指示同为被告工作人员的杨鹏将上述欠条原件拍摄后以彩信的形式发送给原告。
另查明，被告于2013年6月3日进行了工商登记变更，法定代表人由赖家伟变更为舒策张，股东由毛剑锋、赖小明、南通好一家置业有限公司变更为赖伟、舒策张、廖大钊；第三人于2012年1月19日进行了工商登记变更，股东由王家福、毛剑锋、赖小明、南通好一家置业有限公司变更为毛剑锋、赖小明、南通好一家置业有限公司。
还查明，原告董蕙、董祖锋系夫妻关系，案涉商铺产权为两原告共同共有。
上述事实，有认租协议书、商品房买卖合同及补充协议、商铺委托经营管理协议、欠条、交房通知书、维修基金收据、工商登记材料、结婚证、商铺产权证等书证及原、被告、第三人的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告及第三人之间签订的认租协议书、房屋买卖合同、商铺委托经营管理合同均系合同当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。本案中，原告要求被告停止侵占并交还房屋的理由为原、被告之间返租协议已生效，原告享有房屋的使用权；被告认为其系合法占有房屋，理由为原、被告签订商铺委托经营管理协议已生效，而未达成反租合同，被告享有房屋的使用权。故本案的争议焦点在于反租合同是否成立、生效？反租合同的效力关键在于对于2013年1月26日欠条如何认定。该欠条约定了反租合同中原告方的主要义务，即推广费的支付，推广费由80000元变更为推广费加押金合计150361元，支付方式由原告向被告支付变更为第三人向被告支付，第三人支付款项作为原告的借款，由原告向第三人偿还。因该欠条涉及原、被告、第三人之间的权利义务关系，故为三方协议。协议上仅有时任被告的法定代表人赖家伟签字同意，未有第三人签字盖章，现第三人的陈述也对该欠条持否定态度，是否就此否定三方协议的效力，还要结合本案的实际情况进行判断。首先，2013年6月3日之前，即本案所涉一系列合同签订时，被告和第三人两公司的股东完全一致；其次，原告在购买房屋之前，已经和被告签订了认租协议书，并且在买卖合同中又明确原告向第三人购买的房屋由第三人指定的被告进行统一运营管理，签订买卖合同的同时一并签订了《商铺委托经营管理合同》，由此可见，在南通工业博览城房屋的出售、租赁事宜中，被告和第三人有着紧密的利益联系。在被告和第三人对购房者呈现为利益共同体的情况下，原告有充分的理由相信，被告和第三人对房屋出售、租赁事宜的处理是有意思联络的。再看欠条的内容，“所借款项已经由出借人南通好一家投资管理有限公司直接转入欠款人应付推广费”，不仅仅是债权债务的转移，“已经”二字体现了推广费支付已履行完毕的意思表示。原告相信被告签字足以代表被告和第三人共同的意思表示，即使第三人不予认可，也只是该协议中涉及第三人权利义务部分不生效，对原、被告双方而言，双方签字确认时，已对推广费支付完毕这一反租合同的原告方主义务履行完毕达成了意思表示一致。而第三人实际未先行垫付推广费，也只是产生当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任的后果，原、被告对推广费由第三人支付的约定存在瑕疵，被告应及时向原告进行主张。综上所述，被告以实际行为认可反租合同中原告的主义务已履行，即使双方未签订正式书面的反租合同，也应认定反租合同已成立生效，原告享有案涉房屋的租赁使用权。
被告占有房屋期间，确给原告带来经营损失，原告主张10500元/月的标准依据并不充分，本院认为以原、被告约定的推广费作为租金标准计算占有房屋期间的使用费较为合理，即3787.81元/月[（150361-14000）/36]。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告南通工业博览城市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董蕙、董祖锋交付位于南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，并自2014年10月起按3787.81元/月标准向原告支付使用费至实际交还房屋时止；
二、驳回原告董蕙、董祖锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，由原告负担2900元，被告负担3000元（诉讼费用原告已垫付，原告同意待执行时由被告一并给付）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2950元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 张邢霖
人民陪审员 于 佳
人民陪审员 袁思美
二〇一六年四月八日
书 记 员 骆 冰