上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初1291号
原告(反诉被告)聂蔚琴，女，1987年9月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人贵阳杰,上海市华天平律师事务所律师。
被告上海堡尼实业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人汪德善。
被告(反诉原告)上海延富物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人汪林。
两被告共同委托代理人王伟江，上海欧瑞腾律师事务所律师。
原告(反诉被告)聂蔚琴与被告上海堡尼实业发展有限公司(以下简称堡尼公司)、被告(反诉原告)上海延富物业管理有限公司(以下简称延富物业)房屋租赁合同纠纷一案，原上海市闸北区人民法院于2016年1月22日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)聂蔚琴及其委托代理人贵阳杰、被告堡尼公司及被告(反诉原告)延富物业共同委托代理人王伟江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)聂蔚琴本诉诉称，聂蔚琴与堡尼公司委托的延富物业于2015年6月1日签订《租赁合同》，房屋地址是上海市万荣路XXX号XXX-
XXX室(以下简称系争房屋)，房屋面积27平方米，租赁期限自2015年6月1日至2017年2月9日，之后，聂蔚琴为经营该房屋向上海少权餐饮企业管理有限公司签署《特许经营协议》，并开始对房屋进行装修、招人、办理相关许可证书，但聂蔚琴在办理工商注册、消防等申请报批手续时却因为房屋无产权信息无法办理，被告迟迟不履行义务，导致聂蔚琴合法权益受到严重侵害。现聂蔚琴要求解除《房屋租赁合同》，要求两被告退还押金13072.2元，要求两被告支付违约金13072.2元并赔偿经济损失288000元(包括转让费95000元、装修费54000元、营业损失60000元、加盟费58000元、员工停工工资21000元)。
被告堡尼公司、被告(反诉原告)延富物业辩称，堡尼公司不是适格被告，系争房屋没有产权，租赁合同应属无效，延富公司在合同中已经提示房屋无产权情况，所以延富公司没有过错，聂蔚琴应当支付系争房屋使用费，现被告不同意支付违约金及经济补偿款，即使存在经济损失，也不应当由被告承担，押金同意返还，但应用于抵扣相应欠款。
被告(反诉原告)延富物业反诉诉称，2015年6月1日，延富物业与聂蔚琴签订《租赁合同》，合同约定延富物业将系争房屋出租给聂蔚琴，合同签订时，延富物业明确告知聂蔚琴系争房屋不具有产权证明，只能提供商品房买卖合同，聂蔚琴仍然同意承租，合同签订后，聂蔚琴随即开始营业，从未对系争房屋产权情况提出过任何异议，也未要求延富物业提供过任何产权证明文件。延富物业认为，系争房屋系延富物业利用大楼楼梯间改造而成，未取得建设工程规划许可证，延富物业对系争房屋不享有合法产权，根据法律规定，延富物业与聂蔚琴签订的合同应属无效，但聂蔚琴实际使用了系争房屋，并获得了商业利益，延富物业有权要求聂蔚琴参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费及物业费用。现延富物业要求确认《租赁合同》无效，要求聂蔚琴迁出系争房屋，将房屋内设备清空并返还延富物业，要求聂蔚琴按每月4106.3元的标准支付2015年12月1日至实际迁出日止的房屋使用费。
原告(反诉被告)聂蔚琴针对反诉辩称，1、合同需要延富物业进一步举证房屋产权性质，延富物业明确告知过聂蔚琴系争房屋有产权证，聂蔚琴办理工商登记信息时，被告代理人是持产权证复印件去办理的；2、聂蔚琴于12月20日迁出，不存在房屋占有使用费，房屋内设施设备已经清空，全部交接完成，房屋内已经没有聂蔚琴的物品，水电煤费用也已经付清，当时物业公司不让聂蔚琴搬，聂蔚琴清场的时候通知了延富物业公司的工作人员徐震宇，当天应物业公司要求，结清了水电费之后才搬走所有物品，搬走后场地上没有上锁，房屋内只剩下原来的装修饰品。综上，不同意延富物业反诉诉讼请求。
经审理查明：堡尼公司为上海市万荣路XXX号及江场西路XXX弄XXX号地下二层车位权利人。2013年8月1日，堡尼公司向延富物业出具《转租证明》，确认授权延富物业将万荣路XXX号、XXX号、XXX号一层、万荣路XXX号二层、江场西路XXX弄XXX号XXX-
XXX层(建筑面积为10481.2平方米)进行管理和对外招租，委托期限为2013年8月1日至2023年7月31日。
2015年6月1日，聂蔚琴(承租方，乙方)与延富物业(出租方，甲方)签订《租赁合同》，合同约定，聂蔚琴承租上海市万荣路XXX号XXX-
XXX室，建筑面积27平方米，租赁期限为2015年6月1日至2017年2月9日，其中，2015年6月1日至2016年11月19日止月租金为4106.3元，2016年11月20日至2017年2月9日，租金在上一年度租金单价基础上递增6%，支付方式为押三付三，保证金为三个月租金及物业管理费总和计13072.2元。合同8.4条载明：甲方应积极配合提供乙方办理办公、装修所需的或可能发生的工商注册、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他上海市政府规定的申请报批手续所需证明文件，但是，相关手续及因办理报批手续产生的相关费用由乙方自行承担。
2015年6月1日，原告聂蔚琴丈夫沈树业与上海少权餐饮企业管理有限公司签订《特许经营协议》，协议载明特许主体为“楽堂口私房茶饮”，加盟费48000元、合同履约保证金10000元，合同有效期为2015年6月1日至2018年5月31日，保证金在品牌使用期满后10个工作日内原额退还。
2015年12月8日，原告向被告发出《律师函》，称因系争房屋没有产权导致无法办理相关经营许可，进而造成原告损失，要求被告三日内配合办理相关报批手续，逾期则合同视为解除，被告应赔偿违约金及其损失。2015年12月20日，原告搬离系争房屋，但双方未办理交接手续。
另查明，1、原告承租的系争房屋部位无产权证；2、原告系争房屋租金支付至2015年11月31日，收取方为延富物业；3、租赁合同签订后，延富物业收取原告聂蔚琴押金13072.2元。
上述事实，有原告、被告提供的相关证据及原、被告庭审陈述予以佐证。
审理中，原告聂蔚琴称，2015年7月、8月是正常经营，之后因执照无法办理基本停止经营，12月20日停工，原告并称，1、租赁合同约定延富物业配合原告到相应部门办理相关执照，原告签订租赁合同是用于经营，不能因为没有人检查，原告方就继续进行经营，无证经营过程中有政府部门检查、网站投诉，原告作为加盟方完全遵守了合同约定，原告放弃加盟，该笔损失加盟企业没有任何责任，故原告不能向加盟企业主张；2、原告是经过延富物业介绍向系争房屋原使用人支付转让费，被告一直未告知原告系争房屋没有产权证，原告有很多前期投入，无论合同是否有效，被告方都没有履行办理执照的义务，审理中，原告要求两被告再行支付35284元进货损失。被告堡尼公司、延富物业则认为，系争房屋租赁合同无效，所以不存在违约金，转让费仅有收条，性质上等同于证人证言，不能作为证据使用，即便原告支付了转让费，也应当向收取人追讨，与被告无关，原告现有证据只能证明原告曾经支付过54000元，但不能证明是否为装修费，装修是否发生过证据不充分，原告所称员工工资没有相关证据，既然原告自2015年12月20日之后未再营业，不应当存在员工工资，此外，延富物业全部履行了合同义务，房屋没有产权在承租之初就与原告沟通过，且房屋产权状况是公示的，原告可以到交易中心查询，被告不存在过错，所以不应当承担责任。
本院认为：无效的合同自始没有法律约束力。本案系争房屋无权属登记，原告聂蔚琴与被告延富物业就此签订的租赁合同应属无效，合同被确认无效后，被告延富物业应返还原告聂蔚琴合同押金，原告承租系争房屋后，在系争房屋内经营、使用至2015年12月20日，应承担该期间的房屋使用费用，同时，被告延富物业应承担原告聂蔚琴部分装修损失，本院酌情确定被告延富物业补偿原告聂蔚琴装修损失40000元，原告聂蔚琴要求两被告承担违约金、转让费、营业损失、加盟费、员工停工工资、进货损失，该部分请求依据不足，本院不予支持。被告延富物业确认原告搬离系争房屋时间为2015年12月20日，本院确认该时间节点为原告搬离时间，被告延富物业主张原告聂蔚琴支付该时间节点之后的房屋使用费，基于公平原则，本院不予支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告聂蔚琴与被告上海延富物业管理有限公司于2015年6月1日签订《租赁合同》无效；
二、被告上海延富物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告聂蔚琴押金13072.2元；
三、被告上海延富物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日支付原告聂蔚琴装修补偿款40000元；
四、原告聂蔚琴应于本判决生效之日起10日内支付被告上海延富物业管理有限公司2015年12月1日至2015年12月20日期间房屋使用费2737.5元；
五、驳回原告聂蔚琴其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告上海延富物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5816.1元由原告聂蔚琴与被告上海延富物业管理有限公司各半承担，原告聂蔚琴已预缴，被告上海延富物业管理有限公司应支付原告聂蔚琴2908.05元；反诉案件受理费25元由被告(反诉原告)上海延富物业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 严骐安
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。