大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0204民初2182号
原告（反诉被告）：修浩，住大连市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘子勋，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解晶，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡灵梅，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：赵冬煊，辽宁兴中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩明志，辽宁兴中律师事务所实习律师。
第三人：刘勇，住大连市西岗区。
原告（反诉被告）修浩与被告（反诉原告）胡灵梅、第三人刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘子勋、解晶、被告胡灵梅及其�托诉讼代理人赵冬煊、韩明志、第三人刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，1、确认于2016年6月20日解除原告与被告的租房协议；2.被告向原告支付拖欠2016年1月20日至2017年1月20日房租118019.13元；3.被告向原告支付违约金10万元；4.被告赔偿原告房屋改造损失3万元。事实与理由：2010年1月16日，被告丈夫姚某与原房东马某签订《租房协议》，由其承租马某位于大连市沙河口区同泰街※号房屋，面积268.03平方米，租期自2010年1月20日至2015年1月20日，首年租金为人民币20万元，之后每年租金按前一年租金递增5%。2015年初马某将房屋出售给原告，原告与被告丈夫姚某在《租房协议》文本上增加补充条款：1、《租房协议》继续有效，出租方由马某变为本案原告，约定房屋租期延续至2018年1月20日；2、被告尚拖欠原告保证金人民币5万元；3、自2016年起房租由原告收取。姚某于2015年11月去世后，被告继续承租房屋。根据《租房协议》约定，2016年1月20日前被告应向原告一次性支付268019.13元租金，但被告仅支付人民币15万元和保证金5万元；根据约定，2017年1月20日前被告应向原告一次性支付281420.08元租金，但被告仅支付人民币10万元，拖欠181420.08元租金没有支付。经原告多次催要被告仍不支付，被告行为已构成根本违约。被告还将房屋擅自转租他人。原告于2017年6月20日将房屋收回。被告在房屋中挖掘建设地下室，应向原告赔偿房屋改造损失人民币3万元。
被告辩称,被告没有与原告签订租房协议。租房协议是被告丈夫姚某与原告签订的。2015年11月29日，姚某去世。根据相关法律规定，合同一方当事人死亡，合同终止。尤其是租赁合同，超过6个月以上必须以书面形式重新签订。自2015年11月29日至今，原告没有与被告签订书面租赁协议，双方只是口头约定，被告代房屋的实际使用人刘勇转付租金。双方没有签订租赁协议，原告请求解除租赁协议没有法律意义。原告主张被告支付拖欠的租金没有依据。被告在姚某去世之后共向原告支付了30万元租金。原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。原告与姚某签订的租房协议已经终止，未与被告重新签订协议，双方没有法律上的权利义务。双方口头约定的房屋租赁属于可以随时解除的协议。原告主张的房屋改造损失，因改造不是被告实施的，被告不承担原告的损失。被告支付的30万元租金有权使用该房屋至2017年7月20日。2017年3月，原告两次将房屋实际经营者刘勇的车行采取锁门、拉围档、强行驱，现在已经实际控制了该房屋。由于原告提前解约，被告超额支付了租�，给被告造成经济损失。故不同意原告的诉讼请求。
反诉原告向本院提出反诉请求，1、要求反诉被告返还自2017年3月1日至2017年7月20日租金6.64万元；2、反诉被告支付反诉原告经济损失20万元。（包括第三人刘勇要求反诉原告返还2017年3月1日至8月31日的租金11.5万元；反诉原告为处理涉案房屋租赁纠纷发生的诉讼费、律师费、交通费等共计8.5万元。）事实与理由：反诉原告向反诉被告支付了2015年11月29日至2017年7月租金30万元。其中，2017年1月反诉原告支付反诉被告人民币10万元租金，租期届满至2017年7月，但2017年3月修浩采取封门、围挡喷字等行为致实际经营人第三人刘勇无法经营，反诉被告用实际行为表明不再履行与反诉原告之间的不定期租赁合同，且没有经过法定通知程序而单方行使任意解除权。因此反诉被告应返还给反诉原告�经支付的剩余四个月租金，并赔偿由此给反诉原告造成的经济损失。
反诉被告辩称，反诉原告的损失不存在。反诉被告依法取得房屋所有权，依法行使出租权。反诉原告拖欠房租、违法转租，其存在违约行为，反诉原告对次承租人是否违约由其个人承担损失。不同意反诉原告的诉讼请求。
第三人刘勇述称，其与反诉原告之间的房屋租赁纠纷已经另案起诉。2017年3月、4月反诉被告将其正在经营的车行封门，导致其无法经营。该房屋在2017年6月由反诉被告收回另行出租。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，当事人无异议的证据：房产证、姚某与被告登记结婚证明、姚某的公安机关登记信息及死亡时间证明证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定�下：原告提供的证据：证据1、《租房协议》，用以证明出租方由马某变为原告，继续将房屋出租给姚某，合同条款不变。被告认为租房协议是原告与姚某签订的，姚某已经去世，该合同对被告没有法律约束力。证据2、2016年1月9日中国银行20万元交易明细，用以证明2016年1月9日原告收到被告支付的2016年1月20日至2017年1月20日部分租金15万元及5万元保证金，共计20万元。证据3、2016年12月16日中国光大银行10万元转帐回执，用以证明被告于2016年12月16日支付2017年1月20日至2017年7月20日的部分租金10万元。被告对证据的真实性均没有异议，认为2016年1月9日支付的20万元是2016年1月20日至2017年1月20日的租金，2016年12月20日支付的10万元是2017年1月20日至2017年7月20日的半年租金。证据4、房屋照片2张，用以证明房屋外观及房屋内部挖地下室改造的现状。被告认为地下室是谁挖的不清楚。
被告提供的证据：证据1、姚某与刘勇之间的《商用房租赁合同》，用以证明姚某与第三人刘勇签订协议，约定年租金为23万元。原告表示不知道被告转租的事实；证据2、2016年1月9日被告向原告支付20万元房租时双方的微信往来，用以证明原告用微信回复被告已收到2016年20万全部房租款。原告认为对证据真实性无法确认。证据3、2016年12月16日原告与被告的微信往来，用以证明原告要求被告支付租金，被告支付了半年租金10万。证据4、2017年1月2日、1月3日、1月12日微信内容，用以证明原告知晓被告转租第三人刘勇的事实。证据5、解除房屋租赁合同通知书，用以证明原告张贴解除合同通知。原告对张贴通知认可，认为是原告自我维权。证据6、房屋被围挡的照片，用以证明原告对房屋设置围挡，导致无法经营。原告对设置围挡予以否认。证据7、2017年4月被告与原告的微信内容，两份证据用以证明原告于2017年4月8日将房门用无纺布建围挡，并写上腾房的字样。原告否认由其设置围挡。
本院认为，原告提供的证据1具有真实性、关联性，予以采信。原告提供的证据2、证据3，具有真实性，关联性，但结合被告提供的证据2、证据3，可以证实原告与被告履行的年租金为20万元。原告提供的证据4，因房屋照片不能证明地下室由被告改造，不予采信。被告提供的证据1，具有真实性、关联性，予以采信。被告提供的证据4、证据7，微信内容中既有原告催缴被告交租金的意思表示，也有原告自认张贴解除通知的内容，并且在微信截图中可以看出通知张贴在围挡上。原告虽对微信内容真实性存异议，但没有相反证据反驳，故对微信证据内容予以采信。被告提供的证据5，原告无异�，具有真实性、关联性，予以采信。被告提供的证据6，虽能证明房屋设置围挡的事实，但无法证明系原告所为，不予采信。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年1月16日，被告（反诉原告）胡灵梅丈夫姚某（乙方）与马某（甲方）签订《租房协议》，协议约定，由乙方承租甲方位于大连市沙河口区同泰街※号房屋，面积268.03平方米（实际建筑面积320平方米），租期自2010年1月20日至2015年1月20日，首年租金为人民币20万元，之后每年租金按前一年租金递增5%，保证金人民币5万元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充由乙方承担的房屋固定设施损失和其它损失外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方中途擅自退租的，保证金不予退还。
2015年8月25日，原告修浩（反诉被告）取得该房屋所有权。2015年9月2日，姚某与修浩在《租房协议》上达成《补充协议》，双方约定：新房主修浩（甲方），此协议继续生效至2018年1月20日止。乙方承租时未交纳保证金人民币5万元，2016年房租按协议条款收取。
2015年9月1日，姚某与第三人刘勇签订《商用房租赁合同》，合同约定，姚某将上述房屋租赁给刘勇，租期自2015年9月1日至2018年8月31日，租金每年人民币23万元。第三人在此经营汽车服务。
姚某于2015年11月27日去世。2016年1月9日被告向原告支付房屋租金20万元。同日，原告给被告发微信，内容为:已收到2016年20万全部房租款。2016年12月16日原告给被告发微信，内容主要为：如果今天你没有给�打10万的话，我觉得我们就没有见面的必要了。被告给原告回复微信，内容为：先打半年租金10万。同日，被告向原告支付房屋租金10万元。此后，原告多次向被告催缴租金，被告一直未付。
2017年4月8日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：因胡灵梅拖欠租金达20余万元，自通知书作出之日起，解除《租房协议》，在3日内搬出该房屋并清空。若在上述期限未搬出，房内物品视为放弃，并承担相应损失。同日，原告将通知书张贴于案涉房屋围挡上。原告于2017年6月20日从第三人处收回房屋，并于6月底将房屋转租他人。
本院认为，本案第一个焦点问题：原告与被告是否存在租赁协议。原告与被告丈夫姚某签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。姚某在房屋租�期间去世后，被告作为姚某的配偶虽未与原告重新签订书面合同，但从原告与被告履行合同情况看，被告已经继受了原租赁协议的权利义务。原告与被告继续沿用原租赁协议，双方形成租赁关系。
关于租金数额、违约责任、合同解除问题。根据原告与被告多份微信内容可以证明双方实际履行的年租金并未按原租赁协议约定租金每年上浮一定比例，而是年租金20万元，租金支付时间为原租赁协议约定的每年1月。被告按约支付了2016年全年租金20万元，并支付了半年租金至2017年7月20日。被告未按租赁协议支付2017年全年租金20万元，存在违约行为。根据被告提供的微信内容，还可以证明原告在2017年1月开始一直在向被告催缴欠付的租金，并于2017年4月8日在围挡上张贴要求解除原告与被告合同的通知。原告在被告迟延履行债务，被告经催�后在合理期限内仍未履行债务的情况下，有权依法行使解除权。原告要求以其收回房屋之日2017年6月20日确认解除原告与被告的租赁协议，符合法律规定，予以支持。因为原、被告的租赁关系至合同解除之日2017年6月20日，被告不存在欠缴此期间的租金，故原告要求被告支付拖欠的租金，不予支持。因为租赁协议中没有约定原告迟延支付租金需要承担违约责任，故原告要求被告承担违约金，不予支持。但原告有权利按照法律规定，要求被告赔偿因违约行为造成的损失。因为原告租金已支付至2017年7月20日，原告现没有证据证明2017年6月20日前产生了其他损失。被告无需承担赔偿责任。原告提出被告擅自转租第三人的问题，被告提供的2016年年底至2017年1月的微信内容，说明原告是知晓被告转租第三人的情况，并未提出异议，且在原告解除合同通知书中，也只是以被告拖欠�金为由解除合同，并未提出转租的事实，故原告主张被告擅自转租系违约行为，不予支持。
第二个焦点问题，被告是否给原告房屋造成损失。原告主张被告擅自在房屋中挖掘建设地下室，应向原告赔偿房屋改造损失。因为原、被告从未对房屋交付时的原始状态予以确认，现原告没有证据证明地下室是由被告承租期间擅自挖掘的，故原告该项请求没有事实和法律依据，不予支持。
第三个焦点问题，反诉被告是否应当返还反诉原告租金。反诉被告于2017年6月20日收回房屋并转租，其无权再占用反诉原告预付的至2017年7月20日的租金。故反诉被告应返还给反诉原告2017年6月20日至2017年7月20日租金17205元（100000元/6个月/30天=555元555*31天=17205元）。
第四个焦点问题，反诉被告是否应当赔偿反诉原告经济损失。反诉原告主张的损失包括第三人刘勇要求反诉原告返还的租金及反诉原告为处理涉案房屋租赁诉讼纠纷发生的各项费用。因为反诉原告现对上述损失没有证据证明，故不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告修浩与被告胡灵梅的租赁协议于2017年6月20日解除；
二、驳回原告修浩其他诉讼请求；
三、反诉被告修浩于本判决生效之日起十日内返还反诉原告胡灵梅租金17205元；
四�驳回反诉原告胡灵梅其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费5020元（原告已预交），由原告负担4970元，被告负担50元。反诉受理费2675元（反诉原告已预交）。由反诉原告负担2500元，反诉被告负担175元。受理费给付时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 吴 红 岩
人民陪审员 张 欣
人民陪审员 �周新香
二〇一七年十月十七日
书 记 员 王 璐
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除�同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十�条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。