浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第669号
上诉人（原审被告）：富阳嘉禾建材有限公司。
法定代表人：徐文霞。
委托代理人：章蔚东。
被上诉人（原审原告）：富阳市富春江开发总公司。
法定代表人：朱英萍。
委托代理人：郦峰，浙江圣港律师事务所律师。
上诉人富阳嘉禾建材有限公司（以下简称嘉禾建材公司）因与被上诉人富阳市富春江开发总公司（以下简称富春江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服富阳市人民法院（2014）杭富场商初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、嘉禾建材公司设立于2006年7月28日，并登记于杭州市工商行政管理局富阳分局。后嘉禾建材公司与台商曾若华共同出资于2008年3月25日设立杭州富阳嘉禾实业有限公司（以下简称嘉禾实业公司），并登记于杭州市工商行政管理局，但该公司因未参加2011年度年检，于2012年10月29日被依法吊销营业执照。2、自2011年7月1日起，嘉禾建材公司租赁富春江公司所有的位于富阳市场口镇浙江富阳创业基地1号、5号厂房（共计6036.48平方米）及1号厂房西侧场地（共计1847.04平方米），但双方未签订书面租赁合同。3、后嘉禾建材公司陆续支付自2011年7月1日起的房租及场租费，2013年10月21日富春江公司开具号码为“03318880”的地税发票载明嘉禾建材公司共支付富春江公司自2011年7月1日起至2012年12月31日止的房租762957.72元及场租费59844.10元，共计822801.82元；2012年9月13日富春江公司开具号码为“40657453”的地税发票载明嘉禾建材公司共支付富春江公司自2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理费共计51913.56元。4、2013年12月23日，富春江公司以寄送律师函的方式通知嘉禾建材公司解除租赁合同，并要求结清租金、物业管理费。
2014年5月29日，富春江公司起诉至原审法院，请求判令：一、解除房屋及场地租赁合同，腾退场口镇浙江富阳创业基地1号、5号厂房及租赁场地，并将租赁物恢复原状；二、嘉禾建材公司支付富春江公司2013年租金568482.58元及物业管理费54913.56元；三、嘉禾建材公司赔偿富春江公司拖欠租金及物业管理费利息损失86919.79元；四、嘉禾建材公司支付富春江公司自2014年1月1日至实际腾退之日止按每月47373.55元计算的逾期腾房占用使用费（计算至2014年4月30日为189494.2元）及按每月4576.13元计算的物业管理费（计算至2014年4月30日为18304.52元）；五、案件受理费、保全费由嘉禾建材公司承担。
原审法院认为：嘉禾建材公司向富春江公司租赁位于富阳市场口镇浙江富阳创业基地1号、5号厂房及1号厂房西侧场地，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，双方的厂房、场地租赁关系合法有效。嘉禾建材公司辩称租赁房屋、场地系场口镇人民政府和开发区招商局的招商引资行为，但本案系有关于房屋、场地的租赁合同纠纷，系民事纠纷，嘉禾建材公司可以其他方式主张其合法权利。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，然双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。嘉禾建材公司在实际使用富春江公司所有的租赁物后，未及时支付租金及物业管理费，富春江公司在给予合理期限后可以解除租赁合同。故富春江公司要求解除其与嘉禾建材公司之间的厂房、场地租赁合同的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。厂房、场地租赁合同解除后，嘉禾建材公司应当退出上述租赁物，并将租赁物恢复至双方都认可的租赁时的原状（未有内部设施的空厂房及空场地）。
嘉禾建材公司未及时支付富春江公司2013年度的租金及物业管理费，显系违约，应承担相应的民事责任。故富春江公司要求嘉禾建材公司支付2013年度租金568482.58元、物业管理费54913.56元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。富春江公司要求嘉禾建材公司支付自2014年1月1日至实际腾退日止的占用使用费（按每月47373.55元计算）和物业管理费（按每月4576.13元计算），该院确认为嘉禾建材公司支付富春江公司自2014年1月1日起至2014年4月30日止的占用使用费189494.20元（按每月47373.55元计算，共四个月）和物业管理费18304.52元（按每月4576.13元计算，共四个月），并支付自2014年5月1日起至实际腾退日止的占用使用费（按每月47373.55元计算）和物业管理费（按每月4576.13元计算）。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，富春江公司按年利率9%要求嘉禾建材公司赔偿利息损失，计算标准合理，且不违反法律、法规的强制性规定，该院予以支持。双方均认可在租期开始前付清接下来一期的租金、物业管理费，但富春江公司未提供证据证明租金、物业管理费的实际支付时间段，故该院确认嘉禾建材公司自认的半年一付，在每期结束的最后一天续交接下来半年的租金及物业管理费。故2011年下半年的租金、物业管理费应当于2011年7月1日前付清，2012年上半年的租金、物业管理费应当于2012年1月1日前付清，2012年下半年的租金、物业管理费应当于2012年7月1日前付清，以此类推。根据富春江公司提供的进账单显示的打款时间可确认嘉禾建材公司已超过每期其应当付款的时间，故应当赔偿富春江公司相应的利息损失。富春江公司对于2011年下半年租金仅要求赔偿六个月的利息损失，对于2012年租金仅要求赔偿十个月的利息损失，对于2013年租金仅要求赔偿四个月的利息损失，系富春江公司自行处分其民事权利的行为，故该院确认2011年半年度六个月利息损失为25581.72元（按租金568482.58元，年利率9%计算），2012年度十个月利息损失为42636.19元（按租金568482.58元，年利率9%计算），2013年度四个月利息损失为18701.88元（按租金568482.58元，物业管理费54913.56元，年利率9%计算），上述利息损失共计86919.79元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条和第二百三十五条之规定，判决：一、解除富春江公司与嘉禾建材公司之间的关于富阳市场口镇浙江富阳创业基地1号、5号厂房及1号厂房西侧场地租赁合同；二、嘉禾建材公司从富春江公司所有的位于富阳市场口镇浙江富阳创业基地1号、5号厂房及1号厂房西侧场地中腾退并将上述租赁物恢复原状，于判决生效之日起三十日内履行完毕；三、嘉禾建材公司支付富春江公司2013年度租金568482.58元，于判决生效之日起三十日内履行完毕；四、嘉禾建材公司支付富春江公司2013年度物业管理费54913.56元，于判决生效之日起三十日内履行完毕；五、嘉禾建材公司赔偿富春江公司自2011年起至2013年止的租金、物业管理费的利息损失共计86919.79元，于判决生效之日起三十日内履行完毕；六、嘉禾建材公司支付富春江公司自2014年1月1日起至2014年4月30日止的占用使用费189494.20元，于判决生效之日起三十日内履行完毕；七、嘉禾建材公司支付富春江公司自2014年1月1日起至2014年4月30日止的物业管理费18304.52元，于判决生效之日起三十日内履行完毕；八、嘉禾建材公司支付富春江公司自2014年5月1日起至实际腾退日止的占用使用费（按每月47373.55元计算），于判决生效之日起三十日内履行完毕；九、嘉禾建材公司支付富春江公司自2014年5月1日起至实际腾退日止的物业管理费（按每月4576.13元计算），于判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12980元，保全费5000元，共计17980元，由嘉禾建材公司负担。
宣判后，嘉禾建材公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决诉讼主体确认错误。1、案涉厂房系嘉禾实业公司向富春江公司租赁。2006年7月1日嘉禾实业公司与富春江公司就案涉厂房签订《厂房租赁合同》。在合同约定的租赁期届满后，双方虽未续签书面租赁合同，但嘉禾实业公司仍然按照上述合同约定向富春江公司支付租金，进而构成事实上的租赁关系，并延续至今。2、嘉禾建材公司只是代替嘉禾实业公司履行租金支付业务。嘉禾实业公司虽然于2012年10月29日被吊销营业执照，但其设备、搭建物仍然占用案涉的土地以及厂房，故嘉禾实业公司委托嘉禾建材公司向富春江公司支付租金。3、嘉禾建材公司并未与富春江公司形成案涉厂房租赁关系。4、嘉禾实业公司应是本案的适格被告。5、嘉禾建材公司不应是本案被告。二、原审判决事实不清，无视本案系当地政府招商引资项目的重要事实。嘉禾实业公司系富阳市经济技术开发区的招商引资项目，绝非简单的厂房租赁关系，只是在形式上借用了厂房租赁的模式，最终行招商引资之实。事实上，本案纠纷之所以产生也是因为富春江公司以及富阳经济开发区管委会未落实当初向嘉禾实业公司所承诺的各项招商引资优惠政策。三、原审判决仅基于嘉禾建材公司向富春江公司支付房租款的事实，即认定嘉禾建材公司与富春江公司之间存在租赁关系证据不足。四、原审判决的错误将导致嘉禾建材公司履行判决构成违法。案涉厂房中的所有设备和财产均属于嘉禾实业公司所有，在其未进行破产清算前，嘉禾建材公司对嘉禾实业公司的财产无处分权。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回富春江公司诉讼请求。2、本案诉讼费用由富春江公司承担。
被上诉人富春江公司答辩称：1、嘉禾建材公司系嘉禾实业公司的股东及实际控制人，2006年嘉禾实业公司作为承租人与富春江公司签订租赁合同后一直未正常经营，注册资本也一直没有到位，故实际使用人为嘉禾建材公司，在案外人被吊销营业执照、不能从事正常的生产经营活动后，租赁物实际由嘉禾建材公司控制并使用，此时，嘉禾建材公司既是承租人又是实际使用人。2、自2011年7月1日起至2012年12月31日，案涉厂房及场地的租金和物业管理费均由嘉禾建材公司从其对公账户转账支付，且租金和物业管理费的发票也均应嘉禾建材公司的要求开具给嘉禾建材公司。如果嘉禾建材公司系为嘉禾实业公司代付租金，租金及物业费的发票应当开具给嘉禾实业公司，但案外人嘉禾实业公司及嘉禾建材公司均未提出过异议。故一审法院认定事实清楚、证据充分。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，嘉禾建材公司向本院提交了以下证据：
证据1、浙江省富阳富春江经济开发区管理委员会开具给章蔚东的10万元租赁合同定金票据，证明本案除了租赁合同关系外，还存在政府招商引资行为中的欺诈行为。
证据2、富阳市富春江开发总公司出具的企业询证函，证明富春江开发总公司是一个替身，与嘉禾公司发生关系的是富阳市经济开发区。
富春江公司质证对证据1三性均有异议，认为交款人章蔚东及收款单位开发区管委会与本案均无关联，嘉禾建材公司代理人的名字与上面交款人名字有出入，证明目的也有异议，本案审理的是嘉禾建材公司与富春江公司之间的租赁关系，该证据不能证明政府的招商引资行为与该租赁合同纠纷之间的联系。对证据2真实性没有异议，关联性有异议，嘉禾实业公司是案外人，与本案租赁合同纠纷之间没有关联。本院经审查认为，证据1不属于二审新证据，并且该证据与本案讼争法律关系缺少直接关联性，本院对其证明力不予确认。证据2，并不能证明租赁关系的合同主体，本院对该证据的证明力亦不予确认。
富春江公司未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明：2006年9月19日，富春江公司与嘉禾实业公司签订了《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限为2年，即从2006年7月1日起至2008年6月30日止。乙方（承租方）需续租的，应在租赁期限届满3个月前以书面形式提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。该租赁合同还对租赁标的物坐落、面积以及租金、违约责任等进行了约定。该租赁合同到期后，双方当事人未续签书面租赁合同。2007年12月21日，富春江公司取得含案涉租赁物占地在内的总面积为38399平方米工业用地的使用权。2010年7月22日，富春江公司取得案涉租赁物1号、5号厂房的房屋所有权证。2013年10月21日，富春江公司开具给嘉禾建材公司租金发票，发票载明的租金系从2011年7月1日至2012年12月31日。嘉禾实业公司的企业基本情况显示：公司成立日期为2006年11月20日，核准日期为2008年3月25日，公司2010、2011年均未参加年检，公司吊销时间为2012年10月29日，吊销事由为“未参加2011年度年检”。
本院认为：本案争议焦点是2011年7月1日开始就案涉租赁物发生租赁关系的合同主体是谁。嘉禾建材公司上诉主张租赁关系的双方当事人是富春江公司和嘉禾实业公司。对此本院认为：1、虽然富春江公司和嘉禾实业公司于2006年9月19日签订了为期2年的租赁合同，但该租赁合同于2008年6月30日已到期，期满后双方未按照合同约定续签租赁合同。2、2011年7月1日开始至2012年12月31日，案涉租赁物的租金均系由嘉禾建材公司向富春江公司交纳，税务发票也系开具给嘉禾建材公司，对此嘉禾建材公司和嘉禾实业公司均未提出异议。若嘉禾建材公司系替嘉禾实业公司支付租金，应要求将发票开具给嘉禾实业公司。3、嘉禾实业公司工商营业执照于2012年10月29日已被吊销，营业执照被吊销后已经无法进行实际经营。而案涉厂房和土地一直被占有使用至今。4、嘉禾建材公司系嘉禾实业公司的控股股东，两个公司的法定代表人是夫妻。综合上述因素，原审法院根据案涉租赁物的实际使用和租金支付情况，确认案涉事实租赁合同关系主体是富春江公司和嘉禾建材公司并无不当。另，嘉禾建材公司对原审法院判决的具体欠付租金数额、租金利息损失以及占有使用费、物业管理费等数额均无异议，本院予以确认。至于本案是否为政府招商引资项目，本院认为该事实与租赁合同双方当事人履行租赁合同义务无直接关联，嘉禾建材公司上诉所称的长期租赁以及购买案涉土地、厂房的相关事实在租赁合同中均未体现，对出租方无约束力，故该事实与本案实体纠纷无实质关联。综上，嘉禾建材公司的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12980元，由富阳嘉禾建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 吴梦姣