江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沭韩民初字第00790号
原告吕述忠，居民。
委托代理人吕延军，沭阳县城东法律服务所法律工作者。
被告顾汉玉，居民。
被告周爱平，居民。
原告吕述忠诉被告顾汉玉、周爱平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由代理审判员赵加卓独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告吕述忠及其委托代理人吕延军、被告顾汉玉到庭参加诉讼，被告周爱平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕述忠诉称：2013年9月，二被告将位于沭阳县韩山镇馨桂苑小区1号楼东首一套附加楼（小产权房）出售给原告，双方于2013年9月1日签订了房屋转让协议，当日原告一次性支付被告房款121100元。后原告得知被告无权出售涉案房屋，遂要求返还购房款，但被告未予理睬，请求判令：1.确认原、被告签订的房屋转让协议无效；2.二被告返还原告购房款121100元及利息（自2013年9月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3.本案诉讼费用由二被告承担。
被告顾汉玉辩称：馨桂苑小区承建商欠我模板工工资，无钱发放，就应开发商要求给我打了欠条，开了房票，并附有书面说明，原告对此情况十分清楚。原告与我签订协议之前，曾多方求教，为防止我违约，还要求被告周爱平在协议上签字，并加上“情况属实，不得反悔”话语，原告诉称“之后”才知道上述情况，不属实。与原告签订协议时，涉案房屋还没有建好，因原告急着要房子，我多支出约40000元将涉案房屋建造完工。我与原告签订的转让协议只是转让使用权，未涉及涉案房屋的产权和土地权转让，根据法律规定该转让协议应当合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
被告周爱平未作答辩。
原告提供如下证据：
1.房屋转让协议一份和金额为121100元的收条一份，证明原、被告之间签订房屋转让协议的事实，该份协议载明了原告向被告支付购房款121100元的事实，但该协议未能载明被告交付房屋的形式及时间等，不具有法律效力；该收条证明原告已支付购房款121100元的事实；
2.申请证人朱某出庭作证，证言内容主要为：该证人因本起纠纷认识原告，与被告顾汉玉系买卖合同关系。涉案房屋由上海路德房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称路德沭阳公司）开发，未办理相关土地审批手续，该证人系该公司的负责人。该证人与被告顾汉玉签订了关于馨桂苑小区1号楼东首附加楼的买卖合同，但被告顾汉玉没有交付购房款，关于案外人朱美华欠其工程款抵押房款的证明（注：与下文的证明、条据、书面说明同义）系该证人所开，但该证人不同意承担朱美华的债务。
被告顾汉玉质证后，对上述房屋转让协议和收条无异议，但认为上述合同有效，与原告签订的上述协议的第三条载明不涉及产权问题，转让的只是房屋的使用权，原、被告签订房屋转让协议当天，我就把房屋钥匙交付给原告了。证人朱某证言无依据，售房合同是该证人与其签订的，欠条是该证人下面的承建商朱美华出具的，且该证人也出具了书面说明，同意将房屋抵押给我。
被告顾汉玉提供如下证据：
1.被告顾汉玉与路德沭阳公司、朱某于2011年10月11日签订的购房合同一份，该合同约定路德沭阳公司将馨桂苑小区1号楼东首附加楼1-3层以156000元的价格出售给被告顾汉玉；
2.2011年10月11日朱某出具给被告顾汉玉的条据一张，证明以朱美华、余根茂欠被告顾汉玉的工程款抵冲上述房屋购房款；
原告质证后认为：对被告顾汉玉提交的上述证据真实性无异议，但上述证据与本案无关联性，且上述购房合同不具有合法性。
被告周爱平未提交证据。
本院认证意见：
关于原告提交的第1项证据，经质证，被告顾汉玉无异议，本院依法予以确认，关于房屋转让协议的标的与效力，本案将结合其他证据以及相关事实作综合判断，依法予以认定；第2项证人朱某证言，证人朱某系本案房屋所在的韩山馨桂苑小区开发商即路德沭阳公司的负责人，其证言关于本案争议房屋所在小区的土地审批及建房手续、本案争议房屋占有等相关事实的陈述具有客观性，本院依法予以采信。
关于被告顾汉玉提交的证据，经质证，原告对上述证据真实性无异议，本院依法予以确认，对于上述证据与本案的关联性，将结合本案其他证据及事实作综合判断。
经审理查明：本案争议房屋位于沭阳县韩山镇馨桂苑小区1号楼东首附加楼，一至三层，面积约189平方米，公共楼梯，未办理土地审批及建房手续，未取得土地使用权证书，也无房屋所有权证书。2013年9月1日，原告与二被告签订一份房屋转让协议，约定由二被告将上述房屋转让给原告，房款为121100元，如有纠纷由二被告负责协调，但房款纠纷与原告无关。协议签订当日，原告一次性付清房款121100元。后原告以上述房屋转让协议无效，要求被告退还购房款并支付利息为由，与二被告产生纠纷，诉至本院。
另查明：2011年10月11日，被告顾汉玉与案外人路德沭阳公司签订一份馨桂苑小区房产认购合同，约定由被告顾汉玉购买本案争议房屋，购房款为156000元。该公司负责人朱某于2011年10月11日出具一份书面说明，同意余茂根、朱美华欠被告顾汉玉的工资与工程款抵冲购房款（馨桂苑1号楼东首附加楼1-3层）。
本案争议焦点为：1.原告与二被告签订的房屋转让协议是否有效？2.原告要求二被告退还购房款121100元并支付利息16000元的诉讼请求是否予以支持？
针对第一个争议焦点，原、被告之间签订房屋转让协议，约定二被告将本案争议房屋转让给原告，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第一项规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的，第三十九条第一款第一项规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该条第二款规定：转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中，原、被告之间签订的房屋转让协议标的物即本案争议房屋，未办理上述土地审批手续，未取得土地使用权证书，也无房屋所有权证书，违反了上述法律的强制性规定，故本院认定原、被告之间签订的上述房屋转让协议无效。被告顾汉玉辩称，上述房屋转让协议第三条不涉及产权问题，只转让该房屋使用权，按照上述房屋转让协议第三条，该条仅约定了二被告对其他相关事宜负有与开发商协调义务，未明确约定转让房屋使用权，被告顾汉玉上述辩解意见无事实根据，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。本案中，原、被告签订的房屋转让协议无效，自始没有法律约束力，二被告因该协议取得的购房款121100元应当予以返还，故原告要求二被告返还购房款121100元，本院依法予以支持。原、被告签订上述房屋转让协议时，二被告未向原告提供上述房屋土地使用权证书和房屋所有权证书证明其对本案争议房屋享有合法的权利，也未将该房屋转移占有，置于原告实际控制之下，未完成交付，存在过错；原告要求二被告提供上述房屋土地使用权证书和房屋所有权证书未果后，仍继续与二被告签订上述房屋转让协议，亦有过错，原、被告均有过错，应当各自承担相应的责任，故对原告要求二被告支付利息16000元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，原告与二被告签订的房屋转让协议因违反法律的强制性规定而无效，双方均有过错，该协议被认定为无效后，二被告应当返还原告的购房款121100元。被告周爱平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第一项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吕述忠与被告顾汉玉、周爱平于2013年9月1日签订的房屋转让协议无效；
二、被告顾汉玉、周爱平应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告吕述忠购房款121100元；
三、驳回原告吕述忠的其他诉讼请求。
案件受理费3042元，减半收取1521元，由被告顾汉玉、周爱平负担1361元，原告吕述忠负担160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院（开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80），同时向该院预交上诉费3042元。
代理审判员 赵加卓
二〇一五年十月十二日
书 记 员 胡 汛
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。