南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第493号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在南京市建邺区庐山路218号。
负责人顾生，行长。
委托代理人蔡安明、张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告钱某甲，男，汉族，1979年11月16日生。
被告王甲，女，汉族，1980年4月26日生。
被告明发集团南京房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区滨江大道1号。
法定代表人黄焕明，董事长。
委托代理人仲勇，男，该公司员工。
委托代理人胡慧，女，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行省分行）与被告钱某甲、王甲、明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行省分行委托代理人张杰，明发公司委托代理人胡慧到庭参加诉讼，被告钱某甲、王甲经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行省分行诉称，2011年9月13日，交行省分行与钱某甲、王甲、明发公司签订个人房产抵押贷款合同，向钱某甲、王甲提供52万元借款，用于购买房屋。截至2015年2月11日，王甲已逾期18期，共欠贷款本金457509.37元、利息60131.52元。因明发公司在合同中承担阶段性担保责任，故交行省分行诉至法院，请求判令被告王甲偿还原告借款本金457509.37元、支付截至2015年7月26日的利息（含罚息、复利）79993.1元，并继续支付自2015年7月27日起至实际给付之日止按照合同约定标准计算的利息（含复利、罚息）；判令交行省分行对被告王甲、钱某甲名下共有的位于南京市雨花台区玉兰路99号1幢0089室抵押房屋处置所得价款享有优先受偿权；请求判令被告明发公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
被告明发公司辩称，明发公司对王甲、钱某甲的贷款承担阶段性担保责任，在王甲、钱某甲取得房屋权属证书之后，明发公司的保证责任解除。
被告钱某甲、王甲均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2011年9月13日，王甲、明发公司与交行省分行签订个人房产抵押贷款合同，约定，交行省分行向王甲发放贷款52万元，贷款期限为120个月，月利率6.75625‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮15%，按月还款，首期自放款日计算。贷款用于购买房屋，明发公司提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用。王甲取得房屋权利证明，且交行省分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，明发公司的保证责任解除。在交行省分行取得前述他项权证证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，王甲已有欠款或欠费的，明发公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。王甲违约时，交行省分行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求王甲立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。王甲未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行省分行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。同日，王甲与明发公司、交行省分行签订房地产抵押合同（预购商品房抵押贷款），约定，王甲购买明发公司建设的商品房，而向交行省分行借款并将所购商品房抵押给交行省分行，作为借款担保，且明发公司自愿为王甲担任借款的保证人。上述所购房屋位于南京市雨花台区玉兰路99号1幢0089室，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用，明发公司提供保证担保的范围包括上述借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间自合同生效之日起至交行省分行领取上述王甲所购商品房他项权利证书之日；王甲连续三个月或累计六个月未能按约归还借款、明发公司也未履行保证责任的，交行省分行有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款。钱某甲与王甲系夫妻关系，钱某甲作为共有人签字确认同意以上述房屋提供抵押担保。上述抵押合同已办理预抵押登记。2011年11月21日，交行省分行向王甲发放贷款52万元。自2013年8月起，王甲未按约偿还借款，至今无任何还款行为。截至2015年7月26日，王甲共欠交行省分行借款本金457509.37元，利息、罚息、复利合计79993.1元。交行省分行至今未取得抵押物的他项权利证明。
上述事实，由原被告当庭陈述及原告提交的抵押贷款合同、借款借据、欠息清单、房地产抵押合同等证据予以证实。
本院认为，交行省分行与王甲、明发公司签订的个人房产抵押贷款合同与房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，且抵押合同已办理预抵押登记，故均应认定为合法有效。王甲在交行省分行发放贷款后，未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，交行省分行依约有权宣布项下贷款本息全部提前到期，故对交行省分行主张王甲偿还借款本金457509.37元、支付截至2015年7月26日的利息、罚息、复利共计79993.1元，并继续支付自2015年7月27日起至实际给付之日止按照合同约定标准计算的利息（含复利、罚息）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，王甲将其购买的南京市雨花台区玉兰路99号1幢0089室房产预抵押给交行省分行，钱某甲作为房产共有人同意对上述借款进行抵押担保，并已办理预抵押登记；明发公司为王甲的借款提供阶段性连带责任保证，担保期间自合同生效之日起至交行省分行领取上述王甲所购商品房他项权利证书之日，故交行省分行主张在王甲不履行上述债务时，对王甲、钱某甲所购买的南京市雨花台区玉兰路99号1幢0089室房产享有优先受偿权于法有据，本院予以支持；交行省分行主张明发公司对王甲的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。明发公司向交行省分行承担还款责任后，有权就其实际清偿部分向王甲追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王甲自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金457509.37元，支付截至2015年7月26日的利息、罚息、复利合计79993.1元，并继续支付自2015年7月27日起至实际给付之日止按照合同约定标准计算的利息、罚息、复利；
二、如被告王甲未履行上述（一）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告王甲、钱某甲购买的南京市雨花台区玉兰路99号1幢0089室房产进行折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿；
三、被告明发集团南京房地产开发有限公司对被告王甲的上述（一）项债务承担连带清偿责任至原告交通银行股份有限公司江苏省分行领取他项权证书之日止，并在向原告交通银行股份有限公司江苏省分行承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告王甲追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8976元，保全费3170元，公告费600元，共计12746元，由被告王甲、钱某甲、明发集团南京房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 郭俊卿
人民陪审员 谷 淮
人民陪审员 余 溪
二〇一五年八月四日
见习书记员 彭晓娜
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。