贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民初字第2077号
原告贵阳天详物业管理有限公司（以下简称天详物业公司），住所地贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司汽车城。
法定代表人陶宗泉，该公司经理。
被告杨贵河。
原告天详物业公司与被告杨贵河物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员高燕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人陶宗泉，被告杨贵河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天详物业公司诉称：2006年，我公司与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由我公司对其开发的位于贵阳市花溪区花溪大道中曹司汽车城（现凯宏建材城）凯宏苑小区进行物业管理。该合同签订后，我公司对该小区进行了尽职尽责的物业管理。我公司自2006签订了《前期物业管理服务合同》之后，就按照合同约定履行了义务。然而，被告以种种借口，拒不交纳自2012年7月至2013年6月的物业费、楼道照明、维修费。经我公司多次催交未果，现特提起诉讼，请求判令：1、被告支付2012年7月至2013年6期间的物业管理费390元；2、楼道照明、维修费12元；3、滞纳金730元；4、诉讼费由被告承担。
被告杨贵河辩称：原告并没有对小区做到尽职尽责的物业服务，对于楼道损坏、积水以及电子门损坏原告并没有进行维护、修理，原告也没有对小区进行安保，垃圾没有及时清理，造成小区环境特别差，这就证明原告没有对小区尽职尽责。我交物管费还需要等原告公司的人打完麻将。
经审理查明：原告天祥公司系具有三级资质的物业管理有限公司，公司经营范围为物业管理以及咨询服务等。贵阳凯宏房地产开发有限公司系贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司凯宏苑小区承建单位，被告杨贵河为凯宏苑小区1栋1单元1楼4号房屋的业主，房屋建筑面积为81.14m2，被告自2007年入住至今。2006年7月1日，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对贵州汽车城凯宏苑小区的住宅小区和商住房提供前期物业管理服务，主要包括：物业共用部位、设施设备的维修、养护和管理、清洁保洁服务、绿化养护服务、公共秩序护卫、消防设施管理服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等，物业服务费用0.4元／㎡／月收取，业主应当按季交纳物业服务费用，在每季前十日履行交纳义务，合同期限自2006年7月1日至2010年7月1日，双方并对其他的权利义务进行了约定。2006年7月1日，原告进驻凯宏苑小区开始提供物业服务，被告根据其房屋的建筑面积按照0.4元／㎡／月交纳了2013年12月31日前的物业服务费，并按每个月2元的标准交纳了楼道照明维修费。2013年6月30日，原告从凯宏苑小区撤出，原告当庭陈述其撤出时在小区楼道和电子门等处张贴了《通知》，告知小区业主其将于2013年6月30日撤出小区、撤出原因及催收物业服务费的情况。2013年8月，凯宏苑小区成立了业主委员会。
被告提交证据证明其已将2012年7月至2013年6月的物业管理费支付给了贵阳市花溪区凯宏苑业主委员会。
本院审理的（2015）花民初字第2057号原告诉杨健物业服务合同纠纷一案中，本院依被告杨健的申请追加了贵阳市花溪区凯宏苑业主委员会作为此案的被告，业委会认可收到部分业主的物业费，但没有出具合法有效的代理收费的手续。
原告在向本案被告提起诉讼的同时，就凯宏苑小区内的350余户业主同时提起了诉讼，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题。
上述事实，有当事人陈述、企业营业执照复印件、法定代表人身份证明和组织机构代码证，《前期物业管理服务合同》、通知、被告身份证、贵阳市花溪区凯宏苑业主委员会收取被告物业费的材料等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”之规定，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，原告与凯宏苑小区建设单位贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对凯宏苑小区的业主均具有约束力，原告天详物业公司从2006年7月1日起对该小区开展物业服务，虽然合同履行期限已于2010年7月1日届满，但此时原告并未撤出凯宏苑小区仍在继续为小区内业主提供物业服务，且小区的业主委员会亦未成立，故原告与凯宏苑小区内业主双方已形成了事实上的物业管理服务合同关系，且原告作为被告所在小区建设单位选聘的物业服务企业，双方在2010年7月1日后形成了事实物业服务关系，被告也按照原合同约定履行至2012年6月30日，故原告请求被告支付物业管理服务费，于法有据，本院应予支持，被告应向原告交纳2012年7月至2013年6月30日期间的物业管理服务费389.472元（2012年7月1日至2013年6月30日共计12个月×每年物业管理服务费81.14m2×0.4元／m2=389.472元）及该段期间的楼道照明维修费24元（2元×12个月）。楼道照明费、维修费，原告仅主张12元，本院从其自愿。被告认为原告在对凯宏苑小区提供物业服务期间未全面履行合同义务，存在物业服务瑕疵的问题，根据本院对原告同时提取诉讼的其他业主的送达情况及开庭审理情况，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题，被告虽未提交相关证据证明，但作为同一小区，其他同类案件已经认定该小区物业服务存在一定的瑕疵。因原被告双方均有不同程度的过错，故本院结合本案实际情况，依据权利义务相一致和公平合理原则，适当降低原告物管费收费数额，本院酌定降低30%，被告应支付原告的物管费为272.63元（389.472元×70%），对原告诉请超出部分，本院不予支持，由此被告应支付原告物业服务费及楼道照明维修费为284.63（272.63元＋12元）。至于被告提交证据欲证明其已交纳相应期间的物管费，但其履行义务的对象应当是原告而非业主委员会，被告可业主委员会主张返还其已交纳的物业费，因此，对被告的已缴费的意见，本院不予采信。
关于原告诉请的滞纳金，由于原告未能完全按照约定提供全面、完整的物业服务，被告不向原告支付物管费的行为系行使抗辩权，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨贵河于本判决生效后十日内支付原告贵阳天详物业管理有限公司物业管理服务费、楼道照明维修费共计人民币284.63元（2012年7月1日至2013年6月30日）；
二、驳回原告贵阳天详物业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告贵阳天详物业管理有限公司承担20，被告杨贵河承担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人有权在二年内申请强制执行。
审判员 高 燕
二〇一五年九月二十一日
书记员 熊胤清