浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2913号
上诉人（原审被告）：浙江上上医药保健品有限公司，住所地杭州市中山北路101-2号1楼。
法定代表人：陈张生，董事长。
委托代理人：徐渊、李技，浙ＸＸ盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡佳状。
委托代理人：高晓鸣，浙江古鼎律师事务所律师。
上诉人浙江上上医药保健品有限公司因与被上诉人蔡佳状房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第3264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
蔡佳状系萧山区北干街道市心中路637、639号房屋产权人。2012年7月18日，蔡佳状与浙江上上医药保健品有限公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，蔡佳状将位于萧山区北干街道市心中路637-639号，面积409.27平方米房屋出租给浙江上上医药保健品有限公司，租赁期限自2012年7月18日至2020年3月31日止，每年4月1日前付清房租；从2013年4月1日开始，租金由浙江上上医药保健品有限公司直接支付给蔡佳状，从2013年4月1日开始第一年至第二年租金为每年320000元，第三年至第七年房租按市场行情另行商定。如有一方未按前述合同条款的规定履行，则应偿付对方违约金100000元。本合同是原房屋所有权人陈海平与浙江省医药保健品进出口有限责任公司房屋租赁合同的补充合同。本合同经双方签字盖章确认，蔡佳状取得房产所有权之日起生效，原其他租赁合同作废。2013年4月1日之前的租金，浙江省医药保健品进出口有限责任公司已经支付给原出租方陈海平，由陈海平与蔡佳状自行交接。合同签订后，双方均按上述合同履行各自义务，浙江上上医药保健品有限公司已支付蔡佳状2013年4月1日至2014年3月31日期间的房屋租金。2014年4月1日后的房屋租金浙江上上医药保健品有限公司未支付。蔡佳状于2014年6月23日向法院提起诉讼，请求判令：一、解除蔡佳状与浙江上上医药保健品有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、浙江上上医药保健品有限公司支付蔡佳状违约金100000元。三、浙江上上医药保健品有限公司支付蔡佳状拖欠3个月租金80000元（2014年4月1日至6月30日，按年租金320000元计算）。四、浙江上上医药保健品有限公司恢复房屋隔墙原状。在一审庭审中，蔡佳状增加一项诉讼请求，请求：五、浙江上上医药保健品有限公司腾退并交付租赁房屋。
原审法院认为：蔡佳状与浙江上上医药保健品有限公司于2012年7月18日签订的《房屋租赁合同》中落款处出租方“蔡佳状”的签字捺印虽不是蔡佳状本人签署，但蔡佳状认可其父亲代为签署，蔡佳状对其父亲签字捺印的效力亦予以追认，故认定该《房屋租赁合同》有效。蔡佳状取得案涉房屋产权的时间为2012年7月27日，合同约定自蔡佳状取得房产所有权证之日起生效，且浙江上上医药保健品有限公司已支付2014年4月1日前的房屋租金，故双方已按该合同实际履行。浙江上上医药保健品有限公司认为双方系协商一致解除合同，合同已于2014年4月1日解除，但未提供有效证据证明双方已协商解除合同，故对浙江上上医药保健品有限公司的抗辩不予采信。现浙江上上医药保健品有限公司未支付2014年4月1日以后的房屋租金，且浙江上上医药保健品有限公司以其行为表明不再继续使用租赁房屋，故蔡佳状要求解除《房屋租赁合同》，腾退房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。蔡佳状要求浙江上上医药保健品有限公司支付自2014年4月1日至6月30日止的租金80000元（320000元÷12个月×3个月），符合法律规定，亦予以支持。双方在合同中对违约金进行了约定，现浙江上上医药保健品有限公司已构成违约，应支付违约金，蔡佳状要求浙江上上医药保健品有限公司支付违约金100000元，认为过高，酌情调整为50000元。蔡佳状要求恢复隔墙原状，但未提供隔墙自始存在的相关证据，故对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、蔡佳状与浙江上上医药保健品有限公司于2012年7月18日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、浙江上上医药保健品有限公司在判决生效后十日内支付蔡佳状房屋租金80000元及违约金50000元，共计130000元；三、浙江上上医药保健品有限公司在判决生效后十日内将位于杭州市萧山区北干街道市心中路637、639号租赁房屋腾退并返还给蔡佳状；四、驳回蔡佳状其余诉讼请求。如浙江上上医药保健品有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由蔡佳状负担500元，浙江上上医药保健品有限公司负担1450元。
宣判后，浙江上上医药保健品有限公司不服，向本院提起上诉称：一审判决事实认定不清，证据不足，申请法院调查取证证据未经过质证，违反法定程序影响案件正确判决。一审判决应予以撤销，发回重审。首先，浙江上上医药保健品有限公司在开庭前收集了涉案房屋的物业公司工作人员出具的《关于上上医保参茸店清退的情况说明》，清楚明白的写明了2014年3月12日浙江上上医药保健品有限公司已经搬走了所有物品，因房东的要求将空调、沙发、桌椅等设备留下，蔡佳状的父亲关门某。因物业公司未盖章，浙江上上医药保健品有限公司申请法院核实该情况，一审开庭时蔡佳状认为证据存在问题，一审法院向物业公司调查取证，调查结果与浙江上上医药保健品有限公司的证据《关于上上医保参茸店清退的情况说明》的内容存在矛盾，而事实浙江上上医药保健品有限公司从涉案房屋搬离，又将空调、显示屏等设备重新搬回来的事实，法院是调查清楚的，仅对钥匙在谁处双方有所争议，对于有争议的关键性证据，一审法院理应听取双方的质证意见，有必要让调查取证的对象当庭接受询问，最终一审法院在简易程序审限期满前草草的作出了事实认定，一审判决违反了诉讼程序规定，该证据未查清严重影响到房屋腾退时间，房屋租金或者使用费应当支付到何时的问题，双方《房屋租赁协议》已经协议解除的问题等，该证据未质证和法院认定严重影响了一审判决。根据《民事诉讼法》理应发回原审法院重审。其次，本案中浙江上上医药保健品有限公司在答辩中明确，浙江上上医药保健品有限公司并未和蔡佳状本人签订《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》签订时蔡佳状非房东，蔡佳状并没有在《房屋租赁协议》上签字，至于《房屋租赁协议》上蔡佳状的签字是谁签字的，浙江上上医药保健品有限公司不清楚。作为《合同法》合同有效性成立的基本条件是签订合同的主体适格、双方真实意思。而本案中均存在严重瑕疵，《房屋租赁协议》在签订时蔡佳状还不是房东，《房屋租赁协议》是效力待定合同，而事实上是原房东为了能卖掉房屋，要求浙江上上医药保健品有限公司帮忙盖章给蔡佳状参考下以证明浙江上上医药保健品有限公司放弃优先购买权，因为存在房屋装修的问题，浙江上上医药保健品有限公司与新房东如何解决装修、租金、租期等问题都没有协商过，双方不存在合意的事实。作为效力待定的合同是否能够生效，本案中的租赁合同不是附条件或者附期限的合同，效力待定合同的生效应得到浙江上上医药保健品有限公司的明确表示，因浙江上上医药保健品有限公司在涉案房屋有巨额的装修，且当时租金也已经付足，继续使用房屋不代表认可《房屋租赁协议》，双方不存在有效的《房屋租赁协议》。最后，蔡佳状未支付租金即表示不愿意继续租赁，意思表示明确。法院调查物业公司工作人员也明确浙江上上医药保健品有限公司在2014年3月份已经搬离，仅仅是钥匙是否交付存在争议，判决支付2014年4月后的租金存在问题。何况，作为违约责任支持违约金的情况下，不应该再支持超过合同解除时间外的租金或者使用费，否则就是双倍计算损失，因此，判决浙江上上医药保健品有限公司支付租金存在严重的事实认定错误，适用法律错误的情况。综上所述，一审法院对于双方争议的关键性证据，未经质证，对《房屋租赁合同》的效力认定存在问题，浙江上上医药保健品有限公司拒付租金的行为就是解除事实租赁关系，况且2014年3月浙江上上医药保健品有限公司已经搬离，充分说明一审判决在判决租金支付问题存在严重的事实认定错误，请求撤销原判第一项、第二项、第三项，依法改判发回重审并由蔡佳状承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人蔡佳状辩称：一审认定事实清楚，证据确凿充分，符合法律程序，判决公正合法，应当予以维持。具体陈述如下：一、法庭使行职权对案件争议事实和证据进行调查取证合理合法，应当予以尊重。首先，一审中浙江上上医药保健品有限公司所出示的《关于上上医保参茸店清退的情况说明》明明是今年所取的得（且不说其用的是欺骗的方式），但是时间却写上是2013年3月。很明显是以非法的手段，诱导、欺骗证人向法庭提供伪证。一是倒签时间，二是颠倒客观事实，其目的就是企图达到逃避其因擅自撕毁合同所应当承担的法律责任，浙江上上医药保健品有限公司的这一行为本身就已经涉嫌妨碍司法公正。如果浙江上上医药保健品有限公司不撤回这一非法证据，无论本案的结果如何，都应当追究其法律责任。其次，一审法庭针对蔡佳状对此非法证据的质疑，法庭独立公正进行调查完全符合法律规定。而且从调查的结果来看，恰恰证明了蔡佳状的质疑是正确的，法庭的调查是必要的，这一行为保证了本案的事实得到了公正的反应。而浙江上上医药保健品有限公司企图达到逃避其因擅自撕毁合同所应当承担的法律责任，以非法的手段，诱导、欺骗证人向法庭提供伪证，这一行为也暴露无遗。再次，上述证据蔡佳状已经在一审中依法进行了质证。蔡佳状也提交了质证意见，程序没有任何问题。浙江上上医药保健品有限公司对这一法庭依法行使审判权的行为提出质疑，只是一种拖延时间、负隅顽抗、企图逃避法律责任的无懒缠讼行为。而这一行为的结果之一，就是扩大蔡佳状的经济损失。二、本案的租赁合同符合法律的规定，是当事人双方真实的意思表示，合法有效，应当受法律的保护。首先，蔡佳状的父亲受蔡佳状委托代为签订合同，并得到了蔡佳状的认可，是蔡佳状真实意愿的表示，符合法律规定；浙江上上医药保健品有限公司明知这一情况，并且盖章签字，是浙江上上医药保健品有限公司真实愿意的表示，同样符合法律规定。其次，本合同的内容没有任何违反法律规定的条款，并且已经得到了实际有效的履行，浙江上上医药保健品有限公司按期支付了2013年4月到2014年3月共计32万元的租金，履行期间双方也无任何异议。再次，在一审的庭审过程中，浙江上上医药保健品有限公司也明确承认了双方租赁关系的存在和实际履行的情况。由此可见，浙江上上医药保健品有限公司并不是不懂法律，而是利欲薰心，藐视法律，实在是践踏法律之行为。三、按照合同法和双方的合同约定，是浙江上上医药保健品有限公司根本性违约行为，导致现在合同处于无法履行状态，造成了蔡佳状的损失，应当由浙江上上医药保健品有限公司承担违约责任并赔偿损失。并且由于浙江上上医药保健品有限公司的上诉行为扩大了蔡佳状的损失，这一扩大的损失同样应当由浙江上上医药保健品有限公司承担赔偿损失。首先，租赁合同第二条明确约定2014年4月1日应当支付第二年的房租，但是直到现在浙江上上医药保健品有限公司仍然无理拒绝支付租金，构成根本性违约；租金是租赁合同的支柱性、根本性条款，浙江上上医药保健品有限公司无理拒绝支付，经几次三番催讨仍然毫无理由继续拒绝支付，并且企图偷偷撤离租赁房屋，搬走所有物品，这还不是根本性的违约吗？！其次，2013年3月12日浙江上上医药保健品有限公司没有经过被上诉人的同意擅自搬走物品，撤离租赁房屋，证明其是有准备的毁约行为，目的很明确就是在蔡佳状不知的情况下搬走所有值钱的东西，让蔡佳状处于被动局面，用心险恶可见一斑，这一行为本身不仅仅违反了双方的约定，也违反了合同法诚实信用的原则。这是现实社会诚信缺失的典型代表，是对社会公信的破坏和颠覆，助长这种丑恶现象就不可能有长治久安，不可能有中国梦的实现。再次，双方在浙江上上医药保健品有限公司撕毁合同，企图私下擅自搬走物品，撤离租赁房屋的行为实施之前，从来都没有就解除租赁合同达成过任何的意向。在行为败露之后，也没有就解除合同达成过任何的一致。直到现在二审，浙江上上医药保健品有限公司也没有向法院提交证据，来证明双方已经就解除合同达成过任何的协议。因为根本不存在的事实本来就无法证明！上述三点充分说明是浙江上上医药保健品有限公司撕毁了双方自愿达成的协议；是浙江上上医药保健品有限公司用实际的行为，来客观地表明不履行合同的根本意思；是浙江上上医药保健品有限公司丧失诚信、背信弃义，有预谋、有计划、有过程地破坏了双方自愿达成的合法有效的租赁合同。依照我国合同法的规定，浙江上上医药保健品有限公司必须为此行为承担全部法律的责任。在此还需要补充一点：由于浙江上上医药保健品有限公司的上诉行为扩大了蔡佳状的损失，这一扩大的损失同样应当由浙江上上医药保健品有限公司赔偿损失。蔡佳状在一审的租金损失，只计算到2014年6月，现在由于浙江上上医药保健品有限公司的上诉行为又延长了5个月的时间，在这期间蔡佳状无法出租房屋，被迫拒绝了上来联系租赁的客户。按双方的合同约定这一损失应当为133333.33元。这一扩大的损失同样应当由浙江上上医药保健品有限公司承担违约责任并赔偿损失。请予以支持！！以免蔡佳状就此项损失另行起诉，消耗诉讼资源。三、蔡佳状在一审中的诉讼请求合理合法，请予以支持。而浙江上上医药保健品有限公司的诉讼请求无视事实、颠倒黑白、滥用诉权、拖延时间，既不符合法律的规定，也不符合社会道义。更扩大了蔡佳状的直接经济损失，应当予以驳回，并要求浙江上上医药保健品有限公司对造成蔡佳状扩大的损失承担法律责任。
上诉人浙江上上医药保健品有限公司和被上诉人蔡佳状在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，蔡佳状与浙江上上医药保健品有限公司于2012年7月18日签订的《房屋租赁合同》中落款处出租方“蔡佳状”的签字捺印系蔡佳状委托其父亲代为签署，蔡佳状认可其父亲签字捺印的效力。浙江上上医药保健品有限公司上诉认为是原房东为了能卖掉房屋，而要求浙江上上医药保健品有限公司帮忙盖章。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条也规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。浙江上上医药保健品有限公司对其主张未能提交有效证据证实，应承担举证不能的不利后果。因此，该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。对于浙江上上医药保健品有限公司在一审期间提交的由倪来根出具的《关于上上医保参茸店清退的情况说明》，该说明在形式上属于证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”而浙江上上医药保健品有限公司并未申请倪来根出庭作证，故原审法院对浙江上上医药保健品有限公司提交的该份证据不予确认并无不当。浙江上上医药保健品有限公司未支付2014年4月1日以后的房屋租金，且浙江上上医药保健品有限公司以其行为表明不再继续使用租赁房屋，故原审法院根据蔡佳状的请求判决解除《房屋租赁合同》，腾退房屋；同时判决浙江上上医药保健品有限公司支付给蔡佳状2014年4月1日至6月30日止的租金80000元及违约金50000元并无不当。虽浙江上上医药保健品有限公司上诉认为在2014年3月已经搬离，但未能提交有效证据证实。综上，浙江上上医药保健品有限公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由浙江上上医药保健品有限公司负担（浙江上上医药保健品有限公司已预交二审案件受理费3900元，应退还1000元，于本判决书生效之日起十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 王 宓
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 项 琳