新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0203民初1644号原告：李远哲，男，1989年4月12日出生，汉族，住克拉玛依区。被告：李娜，女，1986年12月24日出生，汉族，个住克拉玛依区。委托诉讼代理人：刘涛，男，1978年6月26日出生，汉族，住克拉玛依区。委托诉讼代理人：王婕，新疆玺善律师事务所律师。原告李远哲与被告李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李远哲、被告李娜及其委托诉讼代理人刘涛、王婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李远哲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付2016年租金220825元、违约金66247.50元；3、判令被告支付水、电费3900元、物业费33000元、暖气费44352元，合计368324.50元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年7月9日，原告李远哲与被告李娜签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日。2016年5月31日，第一年房租于2015年6月1日付，第二年房租于2016年5月31日前付清。被告未按合同约定向原告支付租金，并拖欠2016年度水电费、暖气费、物业费。原告多次催要未果，故诉至法院。被告李娜辩称，同意解除合同，解除合同时间是2017.1.17，原、被告协议以退股的钱折抵被告于2016年产生的房租，当时我们有一个说明，这个说明在原告手中，电费被告已结清，暖气费、物业�、电费已经交了77000元。原告主张的违约金过高，应当以银行同期贷款利率为准予以计算。被告已结清2016你啊你11月17日之前的电费同意交纳2016年11月18日至2017年1月17日之间的电费。被告已向原告支付了45000元的物业费、暖气费，尚欠原告物业费、暖气费6568元。现被告共欠原告租金、暖气费、物业费共计53065元。被告向游戏厅支付了押金30000元，游戏厅亦将押金交付给原告，希望能用押金折抵房租。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，原告李远哲（出租人）与被告李娜（承租人）签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告在原告处租赁位于克拉玛依区东彩路28-B1的房屋，建筑面积1100平方米，供热面积985平方米。租赁期限从2015年6月1日至2019年5月31日，年租金为913450元。租金支付方式：第一年房租金200750元于2015年6月1日前付清，第二年交纳租金220825元，于2016年5月31日前一次性付清；第三年租金240900元于2017年5月31日前一次性付清；第四年租金260975元于2018年5月31日前一次性付清。水费、电费、燃气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费及公共设施、设备、水、电分摊由承租人负担。合同第十二条约定：”有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上；2、承租人所欠各项费用达（大写）50000（伍万元）元以上；......”第十四条违约责任：”（1）若承租方爱在出租方没有违反本合同情况下，提前解除合同，视承租方违约，承租方负责赔偿该年度总租金的30%的违约金。......（4）承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。......”合同还对争议解决方式、其他约定事项进行了约定�被告自2016年开始承租租赁房屋用于经营农贸市场被告于2017年1月开始搬离租赁房屋。2017年1月17日，原告向被告发短信：”刘总，那就当交接了，其他商户我该清就清了，跟我也没撒关系。”原告另向被告支发送短信：”成本价能交房租3毛一年，0.3元一天×1100平方×12个月=120780元，物业一年2.5元一个月×1100平方×12个月=33000元，暖气费1100平米×40.32元/平米为44352元，合计198132元，......”。被告于2016年12月19日及2016年12月21日共计向原告支付45000元。后被告于2017年初搬离了租赁房屋，2016年1月1日至2016年12月的租金至今未付，故原告诉至本院。另查，2016年11月7日，被告为租赁房屋支付了电费25508元。原告支付了2016年12月16日至2017年3月1日期间的物业费、水费、电费共计4020.98元。另查，原告出事的证明载明：”兹有南湖东岸农资市场欠禹荣物业水费：112.5元，电费3908.48元，共计4020.98元，欠费日期为2016年12月16日至2017年3月1日，已经由李远哲全部支付完毕。特此证明！禹荣物业（南湖）2017.8.8以上情况属实：徐玉霞”。另查，原告为证实其诉讼主张，向本院出示：1、《房屋租赁合同》拟证实租赁合同第十二条及第十四条之约定，被告提前解除合同，应当支付违约金，被告对该合同的真实性予以确认，但认为双方协商租金按每天每平方米3毛计算，本院对该合同的真实性、合法性、关联性予以确认；2、禹荣物业公司出具的证明，拟证实原告支付了2016年12月16日至2017年3月1日期间的物业费、水费、电费共计4020.98元，被告对该证据的真实性予以认可，但认为2017年1月17日已经解除合同，其仅支付截止到2017年1月17日期间的物业费、水费及电费，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认；3、证人李某的证人证言，拟证实被告租赁房屋及支付房屋租金的过程，被告对该证据的关联性不予认可，本院对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。被告为证实其抗辩主张，向本院出示：1.2016年11月27日刘涛（138XXXX****）与原告姐姐李某（158XXXX****）的通话录音、2016年12月16日刘涛（138XXXX****）与原告李远哲（158XXXX****）的通话录音（二次）、2017年1月15日刘涛（138XXXX****）与原告李远哲（158XXXX****）的通话录音，拟证实原、被告之间存在以股权折抵房租的事实，且原告不打算收取租金的事实，原告对证据的合法性不予认可，本院对该证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予认可；2、短信截图二份，拟证实原告同意按照每天每平方米0.30元计算租金，原告认为双方虽达成了按每天每平方米0.30元的租金计算房屋租金，但被告未按约定支付房屋租金，故其任按合同价格计算租金。本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以认可；3、收款收据，拟证实2016年11月7日，被告为租赁房屋支付了电费25508元，原告对该证据予以认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；4、证人谢某的证人证言，拟证实合同解除时间为2017年1月17日，证人与原告协商过租赁房屋事宜，被告认为一直到2017年3月1日还有商户在经营，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告李远哲与被告李娜自愿签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告应该按照合同约定完全履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三�第一款规定：”当事人协商一致，可以解除合同。”被告于2017年年初搬离租赁房屋，原告于2017年1月17日向被告发送的短信：”刘总，那就当交接了，其他商户我该清就清了，跟我也没撒关系。”证实被告提前解除合同，被告亦表示同意，双方于2017年1月17日解除了《房屋租赁合同》。关于租金，原告按照合同约定向被告提供了租赁房屋，被告未按约定支付房屋租金，应当承担支付房屋租金的义务。原告当庭自述曾与被告协商房屋租金按0.30元/天/平方米计算，证实双方对房屋租金的计算标准重新达成了一致意见，故未付房屋租金应当计算为120450元（0.30元/天/平方米×1100平方米×365天）。被告辩称的原、被告之间存在以股权折抵房屋租金的辩称理由，未出示证据予以证实，本院依法不予采信。关于违约金，《中华人民共和国合同法》�一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告提前解除合同且未履行支付租金的义务，其存在违约行为，应当支付违约金。考虑到被告主张违约金过高，原告亦未出示证据证实其损失，鉴于租赁房屋在被告搬离后未能及时出租，本院酌定违约金为19800元（0.30元/天/平方米×1100平方米×60天）。关于水、电费3900元，原告支付了2016年12月16日至2017年3月1日期间的物业费、水费、电费共计4020.98元，鉴于原、被告于2017年1月17日解除合同，被告应当向原告支付2016年12月16日至2017年1月17日之间的水电费，原告出示的证明但原告未能证实上述期间的水电费金额，故本院依法不予支持。关于物业费33000元、暖气费44352元，鉴于原、被告于2017年月17日解除合同，故�告应支付2016年10月15日至2017年1月17日的暖气费20617.18元（985平方米×40.32元÷183天月×95天）。鉴于被告向原告支付了33000元物业费及12000元暖气费，被告还应支付暖气费8617.18元（20617.18元-12000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李娜于本判决生效之日起三日内向原告李远哲支付租金120450元、违约金19800元及暖气费8617.18元，共计148867.18元；二、驳回原告李远哲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3412.44元、邮寄送达费32.40元，由原告李远哲负担2033.22元，由被告李娜负担1411.62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 张 力二〇一八年二月九日书记员 马俊霞