吉林省长春市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉01执异103号
案外人：王超，女，1980年4月6日生，汉族，住吉林省长春市南关区。
申请执行人：长春农村商业银行股份有限公司卫星广场支行，住所地吉林省长春市。
负责人：王权，该支行行长。
委托诉讼代理人：葛仲彰，北京大成（长春）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高郡阳，男，该公司员工。
被执行人：吉林佰山实业有限公司，住吉林省长春市。
法定代表人：尤稼壮。
被执行人：佰山东北（延边）木业有限公司，住吉林省延边朝鲜族自治州。
法定代表人：尤稼森。
被执行人：尤稼壮，男，1963年5月4日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：陶丽，女，1977年1月13日生，汉族，住吉林省长春市南关区。
被执行人：尤稼森，男，1974年1月30日生，汉族，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：陶丽（系尤稼森配偶），女，1977年1月13日生，汉族，住吉林省长春市南关区。
本院在执行申请执行人长春农村商业银行股份有限公司卫星广场支行（以下简称长春农商行）与被执行人尤稼壮、尤稼森等公证债权文书执行一案中，案外人王超对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
王超异议称，案外人和尤稼壮、尤稼森签订了《商业房屋租赁合同》，租赁长春市南湖假日综合楼十楼1025号-1036号商业用房。租赁期从2014年5月15日起至2020年5月16日止。该租赁合同的签订日期和实际履行都早于长春农商行与尤稼壮、尤稼森借款纠纷一案，案外人对其纠纷并不知情。案外人租赁上述商业用房系经营所需，长期以来用该地址从事经营活动，且自合同签订以来，案外人始终按合同约定履行义务，并无任何违约行为。吉林省南湖假日物业管理公司及快递单据均可证明案外人一直合法、合理的占有使用上述商业用房。现贵院（2017）吉01执恢87号执行裁定书损害了案外人的合法承租权益，故请求法院认可案外人持有上述房屋的承租权，并保护案外人对上述房屋的承租权。在租赁期2014年5月15日起至2020年5月16日止阻止向受让人移交被执行的不动产。
本院查明，2014年长春农商行与吉林佰山实业有限公司签订《流动资金借款合同》，借款金额为17000000元整，借款期限自2014年11月3日至2015年11月2日止。为确保债权实现，长春农商行与吉林佰山实业有限公司、尤稼壮、尤稼森签订了《抵押合同》，约定吉林佰山实业有限公司以其所有的，坐落于南湖大路以北、磐石路以南南湖大路综合楼（南湖假日）1#综合楼[幢]1601号、产权证号房权证长房权字第21200003**号、建筑面积为270.33平方米、丘地号为3-68/40-64（1601）；1602号、产权证号房权证长房权字第21200003**号、建筑面积为64.59平方米、丘地号为3-68/40-64（1602）；1603号、产权证号房权证长房权字第21200003**号、建筑面积为908.00平方米、丘地号为3-68/40-64（1603）三套房屋及项下土地使用权、尤稼壮以其所有的，坐落于南湖大路以北、磐石路以南南湖大路综合楼（南湖假日）1#综合楼[幢]1025号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为37平方米、丘地号为3-68/40-64（1025）；1026号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为35.59平方米、丘地号为3-68/40-64（1026）；1027号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为33.42平方米、丘地号为3-68/40-64（1027）；1028号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为34.51平方米、丘地号为3-68/40-64（1028）；1030号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为40.66平方米、丘地号为3-68/40-64（1030）五套房屋及项下土地使用权、尤稼森以其所有的，坐落于南湖大路以北、磐石路以南南湖大路综合楼（南湖假日）1#综合楼[幢]1029号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为25.56平方米、丘地号为3-68/40-64（1029）；1031号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为33.79平方米、丘地号为3-68/40-64（1031）；1032号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为30.14平方米、丘地号为3-68/40-64（1032）；1033号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为30.08平方米、丘地号为3-68/40-64（1033）；1034号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为30.08平方米、丘地号为3-68/40-64（1034）；1035号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为30.91平方米、丘地号为3-68/40-64（1035）；1036号、产权证号房权证长房权字第20601427**号、建筑面积为30.86平方米、丘地号为3-68/40-64（1036）；1521号、产权证号房权证长房权字第20601863**号、建筑面积为44.04平方米、丘地号为3-68/40-64（1521）；1522号、产权证号房权证长房权字第20601863**号、建筑面积为42.53平方米、丘地号为3-68/40-64（1522）；1523号、产权证号房权证长房权字第20601863**号、建筑面积为29.51平方米、丘地号为3-68/40-64（1523）；1524号、产权证号房权证长房权字第20601863**号、建筑面积为29.43平方米、丘地号为3-68/40-64（1524）十一套房屋及项下土地使用权为吉林佰山实业有限公司的上述借款合同提供抵押担保并办理了抵押登记手续。长春农商行又与佰山东北（延边）木业有限公司签订了《保证合同》。吉林省长春市信维公证处对上述合同出具了《具有强制执行效力的债权文书》。后由于吉林佰山实业有限公司、尤稼壮、尤稼森、佰山东北（延边）木业有限公司均未履行还款义务及担保保证义务，长春农商行申请吉林省长春市信维公证处依法出具（2016）吉长信维证字第5369号《执行证书》。本院于2016年3月28日立案执行，案号为（2016）吉01执169号。本院于2016年4月8日作出（2016）吉01执169号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人吉林佰山实业有限公司、尤稼壮、尤稼森、佰山东北（延边）木业有限公司在银行等金融机构存款人民币17584218.74元及利息、实现债权的一切费用、迟延履行期间的债务利息等或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。依据该裁定本院于2016年5月10日在长春市国土资源局首先查封了上述尤稼壮和尤稼森名下房屋项下的土地使用权，轮候查封了吉林佰山实业有限公司所有的房屋项下的土地使用权。后又于2016年5月16日在长春市房产档案馆轮候查封了上述十九套房屋。查封期限为三年。尤稼壮和尤稼森名下的十六套房屋本院查封为轮候查封。首先查封是2015年4月15日由辽宁省高级人民法院查封。查封期限二年。该执行案件于2016年11月30日终结本次执行。2017年3月28日本院又将该执行案件恢复执行，案号为（2017）吉01执恢87号。在执行过程中，本院以本案申请执行人长春农商行为上述尤稼壮、尤稼森名下十六套房屋及项下土地使用权的抵押权人为由向该房屋及土地的首封执行法院辽宁省丹东市中级人民法院送达函请。辽宁省丹东市中级人民法院在接到本院的函请后，向本院回函同意由本院依据最高人民法院的规定启动程序处置上述抵押物。本院在续封了辽宁省高级人民法院的查封后，拟对上述十六套抵押房产及项下土地使用权予以评估、拍卖。案外人王超对此提出异议。
另查明，陶丽系尤稼森的配偶。2014年5月10日尤稼壮和尤稼森均书面委托陶丽办理南湖假日十楼（1025-1036室）房屋租赁事宜，并委托陶丽签署一切与租房有关的文件。2014年5月15日陶丽作为出租方（甲方）代理人与案外人王超（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定甲方将位于南湖假日酒店十楼1025-1036室商业用房出租给乙方作营业使用。房屋租期为6年。自2014年5月15日-2020年5月16日。租金为18万元年度租金。乙方租用甲方房屋用途为办公。在承租期内，水、电等费用以及经营中必须缴纳的其他费用由乙方按时缴纳，与甲方无关。合同签订当日，陶丽向案外人王超出具已收到涉案房屋18万元房屋租赁款的收条。2018年1月10日陶丽又向案外人王超出具其已收到涉案房屋2018年1月-6月半年9万元房屋租赁款的收条。案外人王超主张其在承租后，一直实际占有使用上述十六套房屋。为证明其占有使用涉案房屋，案外人王超提供了吉林省南湖假日物业管理有限公司出具的证明、吉林省南湖假日物业管理有限公司为其出具的其于2017年2月之后交纳水费、电费的收据等。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，虽案外人王超向本院提供了书面租赁合同，但其对在法院查封前已交纳租赁款的事实以及在法院查封前已经占有使用涉案房屋的事实并未提供充分的证据予以证明，故其要求法院对其租赁权予以确认，并在其租赁期内阻止向受让人移交被执行的不动产的主张不成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人王超的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄 晶
代理审判员 周翠翠
代理审判员 蒋振华
二〇一八年七月十六日
书 记 员 马可欣