河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终739号
上诉人（原审被告）：石家庄金正房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区裕华西路66号海悦天地A座27层，统一社会信用代码：911301007009500587。
法定代表人：杨建青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨保山，该公司外联部经理。
上诉人（原审原告）：闫海琴，女，1984年8月9日出生，汉族，现住保定市清苑县，
委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石家庄天元名品商业管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路3号天元商务大厦21层，统一社会信用代码：91130100666583927W。
法定代表人：高志华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超彬，河北冀港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志敏，河北冀港律师事务所律师。
上诉人闫海琴因与上诉人石家庄金正房地产开发有限公司（以下简称金正公司）�被上诉人石家庄天元名品商业管理有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金正公司的委托诉讼代理人王保山，上诉人闫海琴的委托诉讼代理人薛少培，被上诉人天元公司的委托诉讼代理人何志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金正公司的上诉请求：依法撤销原审判决，并依法驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。事实与理由：被上诉人并未对该商品房屋实际居住，而是通过该种投资方式购买，以出租方式收取固定的收益回报，且上诉人也依双方约定按时向被上诉人支付了投资收益，故双方的合同应当继续履行。
闫海琴辩称：金正公司诉求没有事实和法律依据，一审时金正公司从�提供任何证据证明向我方提交收益。而在合同和租赁协议签订后，约定的前三年的租金已经由被上诉人支付给了金正公司，是以我方业主的名义进行支付，租赁时间到2016年5月1日。抵扣三年的租金收益应当支付给业主。
天元公司辩称：不涉及我方，我方不发表答辩意见。
闫海琴的上诉请求：判决被上诉人退还上诉人86538元。2、判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，三年租金86538元应归上诉人。一审中，二被上诉人均已承认，属于上诉人闫海琴的前三年租金86538元以闫海琴房款的名义已由天元公司支付给金正公司，该租金是由闫海琴的商铺产生的，应属于闫海琴。一审法院不支持，没有任何法律依据和事实依据。
金正公司辩称：业主方在签订商品房买卖预售合同时，一并签订�委托天元公司租赁委托合同，租赁期为12.5年，在预售合同签订之日有折扣就是抵扣三年的租金收益，因此我方一直履行合同。商户提出合同无效和解除合同我方不认可。
天元公司辩称：答辩意见同原一审意见。
闫海琴向一审法院起诉请求：1.解除原被告2012年12月16日签订的《商品房预定合同》；2.判决二被告承担连带责任退还原告购房款360574元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算至被告退还全部房款之日）。二被告承担连带责任支付原告从2016年5月至解除《商品房预售合同》之日的租金（租金按照28846元/年标准）；3.判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2012年12月16日原告闫海琴与被告金正公司签订《金正·海悦天地商品房预定合同》，原告购买石家庄市桥西区裕华西路66号“金正海悦天地”项目商业地上3层B区076号�铺，建筑面积11.08平方米，每平方米单价34620元，总价款为383590元，采用一次性付款方式。优惠加折抵三年租金后，总房价为274036元，当日原告闫海琴向被告金正公司给付总房款274036元，并于同日与石家庄天元名品投资管理有限公司签订《（商铺）租赁协议》约定了租期、租金、续租、回购等权利义务。2013年12月14日被告金正公司与石家庄天元名品投资管理有限公司、石家庄天元发展有限公司签订《关于终止<商业物业委托经营管理合作协议书>及<房屋拆迁补偿安置补充协议>款项支付的协议书》，协议约定由被告金正公司收回一至三层部分物业的经营管理，并全权委托石家庄海悦天地企业管理有限公司自主营业。原告与被告金正公司未办理续签手续，该项目现未取得商品房预售许可证明。以上事实，有原、被告陈述，商铺预定协议�收款收据等证据所证实，足以认定。
一审法院认为，原、被告签订的商铺预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告闫海琴的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告金正公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商铺预订合同依法应当被认定为无效。对合同无效的后果，合同双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故被告金正公司应当依法向原告闫海琴返还实际购房款274036元�因合同无效，原告闫海琴要求被告金正公司向其支付租金的主张，本院不予支持，但被告应向原告支付占用上述款项期间的利息。原告要求被告天元公司承担合同责任，于法无据，对其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告闫海琴与被告石家庄金正房地产开发有限公司于2012年12月16日签订的《金正·海悦天地商品房预定合同》无效；二、被告石家庄金正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑锦退还购房款274036元及利息（利息自2012年12月16日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告闫海琴的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6709元，原告闫海琴负担1610元，被告石家庄金正房地产开发有限公司负担5099元。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，闫海琴与金正公司签订的《金正·海悦天地商品房预定合同》，因金正公司在本案起诉前未能取得诉争房产的商品房预售许可证明，依法应认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原审认定金正公司返还其已实际收取的闫海琴的购房款274036元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，并无不当。金正公司关于驳回闫海琴的全部一审诉讼请求并要求继续履行合同之上诉主张，依法无据，本院不予支持。关于闫海琴主张应退还其三年租金86538元，并称该租金是由其商铺产生之主张，同上所述，因双方签订的无效合同自始没有法律约束力，即闫海琴对该商铺自始不享有任何权利，且其亦未实际向金正公司交付该款项，故闫海琴的此项上诉主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人石家庄金正房地产开发有限公司及上诉人闫海琴的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8673元，由上诉人石家庄金正房地产开发有限公司负担6709元，由上诉人闫海琴负担1964元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘清振
审 判 员 薛金来
代理审判员 李 莉
二〇一七年三月十七日
书 记 员 ＸＸ蒙