广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第429号
上诉人（原审被告）深圳市大中华第一太平物业管理有限公司。
法定代表人林嘉青。
委托代理人宁凌波，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦燕玲。
委托代理人夏乾海，广东深和律师事务所律师。
原审第三人大中华国际集团（中国）有限公司。
法定代表人：黄胤菲。
委托代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师
上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司（以下简称大中华物管公司）与被上诉人秦燕玲、原审第三人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华国际集团公司）因物业服
务合同纠纷一案不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房产位于深圳市X号房，用途为商务公寓，建筑面积227.76平方米，其中套内建筑面积154.09平方米。
2010年9月7日，秦燕玲（买方）与大中华国际集团公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定大中华国际集团公司将涉案房产出售给秦燕玲，合同总价8804985元，由秦燕玲在签订合同之日起40日内一次性付清全部购房款。合同第九条约定：卖方应当与2011年6月30日前将涉案房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十条约定：卖方应在涉案房产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告，竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十一条约定：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定：卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将涉案交付买方，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付涉案房产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付涉案房产总价款万分之四的违约金。合同第十四条约定：因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，卖方应及时通知买方，同时应在合理期限内提供有关证明，并书面通知买方合理延期后的交付时间。合同第二十四条约定，卖方应当依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有3级资质的物业管理企业即本案大中华国际集团公司对本项目进行前期物业管理服务。
合同签订后，秦燕玲依约向大中华国际集团公司付清了房款。
2013年10月15日，秦燕玲（乙方）与大中华物管公司（甲方）签订《东方新天地广场项目前期物业服务协议》，约定由大中华物管公司对涉案房产所在的楼盘进行前期物业管理服务，服务期限从房屋出售之日起至业主大会委托业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时为止。合同第五条约定：每月10日前交纳当月物业管理费，亦可提前交纳，逾期交费，除补交所有欠费用外，还将加收所欠费用为基数的每日万分之五的滞纳金。X栋公寓（办公）管理费按建筑面积每月每平方米13元收取。合同第七条约定：甲方违反本协议，擅自提高收费标准和乱收费，乙方有权要求甲方退还所收费用及利息，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每日万分之五的滞纳金。
当日，秦燕玲向大中华物管公司交纳2012年3月至2013年10月14日期间的物业管理费60751.34元。
原审庭审过程中，秦燕玲自认2012年1月收到入伙通知，但由于大中华国际集团公司没有按约定提交工程竣工验收证明文件而拒绝收房，后大中华国际集团公司未再发出入伙通知，秦燕玲2013年10月15日办理入伙，大中华物管公司对此不予认可，主张是2012年3月左右就办理竣工验收备案。
另查，根据原审法院查询（2013）深福法民三初字第1585号生效判决书，确认涉案房产所在的楼盘已于2011年12月31日取得竣工验收备案收文回执，2012年5月31日通过规划验收。2012年1月1日，大中华国际集团公司在《深圳特区报》发布入伙公告，通知东方新天地广场业主办理入伙手续。
秦燕玲向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令大中华物管公司退回秦燕玲所交的X号房（以下简称涉案房产）2012年3月1日至2013年10月14日的物业管理费60751.34元。2、判令大中华物管公司以60751.34元为基数，按每日万分之五的标准向秦燕玲支付利息，直至大中华物管公司付清上述费用为止（利息计算从2013年10月15日暂计算至2014年5月31日为6956元，以后另计）。3、本案诉讼费由大中华物管公司承担。
原审法院认为，秦燕玲与大中华物管公司签订的《东方新天地广场项目前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力。秦燕玲作为小区涉案房产的业主，依法负有向大中华物管公司支付物业服务费、专项维修基金的义务。关于涉案房产2012年1月是否满足交付条件的问题。秦燕玲与大中华国际集团公司在《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，大中华国际集团公司向秦燕玲交付涉案房产时需向秦燕玲提交房屋取得验收合格证明的资料。经已生效法律文书的认定，涉案房产所在的楼盘2011年12月31日取得竣工验收备案收文回执，2012年5月31日通过规划验收，故大中华国际集团公司在2012年1月交付房屋时无法提供完整的验收合格证明文件，不符合交付标准，已经违约，秦燕玲有权拒绝收房。大中华物管公司抗辩秦燕玲是自身问题延误而没有入伙，但没能提供反驳证据予以证明，原审法院不予采信。关于秦燕玲实际入住前的物业管理费问题。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；《民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。本案中，没有证据显示大中华国际集团公司在取得规划验收后再通知秦燕玲入伙，涉案房屋没有实际交付给秦燕玲，秦燕玲已于2013年10月15日自行入住并办理入伙手续，原审法院予以确认。故，秦燕玲入住之前的物业管理费应由涉案房产的建设单位即本案大中华国际集团公司交纳，大中华物管公司收取秦燕玲入住之前的物业管理费用，没有合法根据，属于不当得利，应该予以返还，秦燕玲要求大中华物管公司返还物业管理费及利息，原审法院予以支持，大中华物管公司的损失，可另循法律途径解决。滞纳金属于违约金性质，秦燕玲主张按照未交或欠交物业管理费的滞纳金标准计算利息，于理无据，原审法院依法予以纠正，利息应为按照银行同期同类贷款利率计算。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：大中华物管公司深圳市大中华第一太平物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向秦燕玲秦燕玲返还物业管理费60751.34元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年10月15日起计至本判决确定的应还款之日止）。本案案件受理费1493元（已由秦燕玲交纳），因适用简易程序减半收取746.5元，由大中华物管公司负担。
上诉人大中华物管公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销（2014）深福法民三初字第670号民事判决；二．改判大中华物管公司无须返还秦燕玲物业管理费60751.34及利息；三．由秦燕玲承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：秦燕玲在一审《民事起诉状》中称：“第三人2012年1月通知其前去办理入住手续。”又写道：“收房时交了60751.34元物业管理费后经原告查明，第三人于2013年6月才获得了竣工验收备案回执。”秦燕玲以大中华国际集团公司没有取得验收合格证明文件为由拒绝收房，系秦燕玲违约。根据（2014）深福法民三初字第670号民事判决书第6页最后一段写明：“另查，根据本院（2013）深福法民三初字第1585号生效判决书，确认涉案房产所在楼盘在2011年12月31日取得竣工验收备案收文回执。”2012年3月1日前大中华物管公司已进驻涉案楼盘，提供物业服务。秦燕玲办理入伙时，经大中华物管公司与秦燕玲协商一致，物业管理费自2012年3月计至2013年4月14日，系双方真实意思表示。缴纳物业管理费后，秦燕玲误认为大中华国际集团公司于2013年6月才获得了竣工验收备案回执（见一审民事起诉状）才提出要求退还已经支付的物业管理费。一审法院已经查明涉案房产所在楼盘在2011年12月31日取得竣工验收备案收文回执。”故秦燕玲要求退还物业管理费没有事实和法律依据。
被上诉人秦燕玲答辩称，请求二审法院驳回大中华物管公司的上诉，维持原判。
原审第三人大中华国际集团公司答辩称，大中华国际集团公司在2011年12月31日已经取得房屋竣工验收备案，在2011月12月31日及2012年1月在报纸上发布了入伙公告，通知秦燕玲入伙。在大中华国际集团公司与秦燕玲（2014）深福法民三初字第608号案中已达成调解，约定秦燕玲不再就其与大中华国际集团公司签订的房产合同向大中华国际集团公司提出逾期交房、延迟办证及房屋的交付不符合合同标准的主张和要求，说明民事调解书已视为大中华国际集团公司在合同期限内将房屋交付给了秦燕玲，大中华国际集团公司也已按照调解书履行了全部义务。大中华物管公司收取秦燕玲的物业管理费是符合法律规定的。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合各方的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：秦燕玲是否应承担其实际入住涉案房产前的物业管理费。首先，虽大中华国际集团公司于2011年12月31日就涉案楼盘取得竣工验收备案收文回执，秦燕玲亦自认其于2012年1月收到入伙通知；但涉案房产系于2012年5月31日通过规划验收，故依据秦燕玲（买方）与大中华国际集团公司（卖方）签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条的约定，大中华国际集团公司于2012年1月交付的涉案房产并未符合合同约定的交付条件，秦燕玲有权拒绝收房，其后亦未有证据显示大中华国际集团公司有再次通知其收房。据此，秦燕玲至2013年10月15日才实际入住涉案房产，并非因其自身过错，亦非违约行为。其次，在（2014）深福法民三初字第608号案件中，秦燕玲与大中华国际集团公司就涉案房产的房屋买卖合同履行过程中的逾期交房等相关事宜达成一致的调解协议，该调解协议并无涉及涉案房产物业管理费的支付事宜，与本案处理的物业服务纠纷亦非同一法律关系。基于上述两点，本院认为，秦燕玲无需承担其实际入住涉案房产前的物业管理费，大中华物管公司上诉主张收取上述物业管理费，理据不足，本院不予支持。原审处理得当，本院予以维持。
综上，大中华物管公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1493元，由上诉人大中华物管公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年三月九日
书 记 员 陈晓莹（兼）