江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终4894号上诉人(原审被告):田超超，男，1984年12月18日出生，汉族，个体工商户，住丰县。被上诉人(原审原告):卜祥正，男，1965年10月5日出生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：卜庆华，江苏弘润律师事务所律师。上诉人田超超因与被上诉人卜祥正租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人田超超、被上诉人卜祥正及其委托诉讼代理人卜庆华到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人田超超上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。被上诉人提供的租赁物不符合正常使用条件，厂房多处出现漏雨现象，因电压不稳造成上诉人机器损坏，给上诉人造成重大损失，这些损失应当在租金中予以扣除或另行赔偿。上诉人与被上诉人之间的合同并不符合解除的条件，双方仅仅只是租金和损坏赔偿的争议，租赁物当然可以继续使用。一审判决使上诉人的权益受到极大地损害。被上诉人卜祥正辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，应予驳回。卜祥正向一审法院起诉请求：1.判令田超超返还租赁物；2.判令田超超支付租金4万元及占用费14万元，合计18万元；3.田超超承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月31日，卜祥正与田超超签订《厂房租赁合同》，约定田超超承租卜祥正的场地北主厂房2430平方米，东办公楼北半部分（下两大间，楼上4单间）320平方米，用于田超超加工楼梯扶手及办公、食宿使用。租赁期限为叁年，即从2014年3月31日起至2017年3月30日，租金为每年人民币壹拾肆万元整。租金采取预付方式，每年分两次支付，合同生效后预付半年租金7万元，半年期满之日预付下半年租金7万元。后每年按前述规定办理。合同双方签订并收到田超超支付的首次租金后生效。合同同时约定卜祥正有提供三相电、供水、排污管道正常通畅的义务。租赁期间，如房屋发生非田超超原因造成的自然损坏，维修费由卜祥正承担，卜祥正在接到田超超通知之日起三天内予以修缮，超过三天，田超超有权自行修缮，但费用由卜祥正承担等问题。合同签订后，田超超依约预付了2014年3月31日至2015年3月30日租金共计14万元。2015年5月1日田超超向卜祥正支付租金10万元，2015年5月1日后田超超再未向卜祥正支付过租金。2015年12月27日，卜祥正以田超超未按时支付租金及其他原因为由要求解除与田超超签订的《厂房租赁合同》，并向田超超邮寄送达了解除厂房租赁合同通知书，2015年12月29日，田超超本人签收了该解除厂房租赁合同通知书。2016年3月7日，卜祥正向田超超邮寄送达了通知，2016年3月9日，田超超本人签收该通知，通知记载“田超超：根据约定，你已超期两个多月未付租金，根据实际情况，给你两个方案：1、继续生产经营，即日起3天内付清租金，至3月底付清下半年租金，过期关门、停电、停水，责任后果你自负。2、如实在无法经营或经营困难，看到通知后即刻停工、停产，另找地方，并于2016年3月20日前搬完你的设备、物品，完好返还租赁的厂房、办公室。否则后果你自负”。直至卜祥正起诉时，田超超一直占有使用涉案厂房，但未付2015年所欠租金4万元及占用租赁物期限实际发生的租赁费用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、卜祥正、田超超之间租赁合同是否达到解除条件的问题。卜祥正与田超超之间的租赁关系清楚，双方所签订的《厂房租赁合同》内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，卜祥正、田超超双方约定，田超超应在2015年9月31日预付下欠租金4万元，但田超超一直未按照合同的约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约。2015年12月27日，卜祥正以田超超不按时支付租金构成违约及其他原因为由，向田超超邮寄送达了解除厂房租赁合同通知书，田超超在2015年12月29日签收了该解除厂房租赁合同通知书，但直至本次诉讼开庭前，距田超超接收解除厂房租赁合同通知书半年之久，田超超一直未就卜祥正催收租金及解除合同提出任何异议。基于以上事实，法院据此认定卜祥正、田超超之间签订的《厂房租赁合同》已于2015年12月29日解除。合同解除后，田超超应当将租赁物返还给卜祥正。二、关于卜祥正主张的租金及占用费损失应当如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，卜祥正、田超超之间签订的《厂房租赁合同》已于2015年12月29日解除，合同解除后，田超超应当返还卜祥正租赁物及支付下欠租金，由于田超超一直占有卜祥正的租赁物不予返还，由此给卜祥正造成的租金损失应予赔偿。田超超诉前已支付卜祥正第二年度（2015年4月1日至2016年3月31日）租金10万元，由于双方已于2015年12月29日解除了《厂房租赁合同》，但直至本案审理过程中，田超超仍占用涉案厂房，参照双方合同约定的每年租金14万元，法院酌情认定田超超支付卜祥正租金及赔偿卜祥正在合同解除后占用租赁物的租金损失共计7万元。三、关于卜祥正在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”本案中，田超超辩称卜祥正未按合同约定提供正常的用水、用电，导致其机械损坏，造成损失12.08万元，田超超同时辩称由于卜祥正提供的厂房漏水，造成田超超堆放在厂房内的木材损坏，卜祥正应当赔偿田超超损失20.55万元。法院认为，田超超陈述自一开始租赁厂房时就存在电压不稳造成设备损坏的情况，但未向卜祥正单独提起诉讼主张权利，认为可以通过租金抵扣。但从双方庭审陈述及质证意见来看，田超超自2014年3月31日签订合同后至2015年5月1日，一直足额向卜祥正支付租金费用，并不存在田超超所述存在租金抵扣现象，田超超的辩解存在明显的矛盾之处。田超超提供木材浸水的照片等证据，法院认为，田超超提供的照片无法显示具体的时间、地点，无法确定其损坏与涉案厂房具有关联性。田超超提供的订购合同仅证明其与他人之间存在经济往来，无法证明田超超主张的损失。故对田超超的辩解，法院不予采信。对于田超超的损失问题，可待其取得相关证据后另行主张权利。遂判决：一、田超超于判决生效后十日内将卜祥正的场地北主厂房2430平方米，东办公楼北半部分（下两大间，楼上4单间）320平方米，返还给卜祥正。二、田超超于判决生效后十日内支付卜祥正租金及租金损失共计7万元。三、驳回卜祥正的其他诉讼请求。由于双方当事人对于一审事实查明部分均无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人提供了如下新证据：1、责令改正通知书，证明：消防通道堵塞，门是封死的，上诉人的货无法进出。2、江苏省电力公司通用机打发票，证明：电费是上诉人交给被上诉人，被上诉人缴纳给电力公司，机器损坏是由于电压不稳造成的。3、提供票据两张，证明：上诉人自己有搭建物。4、提供照片32张，佐证以上证据并证明：房屋现在漏水。被上诉人对以上证据发表如下质证意见：1、对第一份证据的三性均有异议，被上诉人认为该派出所的印章模糊不清，对于消防安全违法行为作出责令改正的应当是消防部门，而不是公安派出所机构，该通知做出时间在2016年8月11日，在一审判决送达之日，无法证明被上诉人交付给上诉人使用时是否存在以上消防安全问题，即使有相关消防不到位的情况，也无法证明对上诉人生产造成实际损失，与上诉人上诉的事实和理由无法形成一致的观点，无法达到证明目的。2、对第二组证据，机打发票没有电力公司的财务章，开票时间在2016年9月14日，是在本案一审之后的发票，即使该发票的是真实的，无法证明上诉人所说的机器损害是由于电压不稳造成，该发票无法证明上诉人的证明观点。3、对第三组证据，三性均有异议，该证据显示的时间在2014年6月17日，该证据应当在一审中提供，不属于二审的新证据，该两份证据显示的是购买相关材料，即使上述购买材料是事实，但上诉人也未告知被上诉人如确实有租赁物需要维修的情况，被上诉人会依据合同进行维修，无需上诉人自行购买相关材料进行搭建，维修，因此，该证据无法达到上诉人的证明目的。4、对第四组照片，三性均有异议，照片没有显示具体的拍摄时间，有漏雨部分，照片显示是在窗户部位，据了解，上诉人在生产时，有不关窗作业的情形存在，即使有漏雨也是上诉人自行造成，其余照片也无法显示是由于租赁物漏雨所造成，因此上诉人的证明目的不能成立。本院认为，双方当事人于2014年3月31日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，双方当事人均应按照该合同的约定履行自己的义务，上诉人作为涉案厂房的承租方，理应按照合同约定按期支付租金，在上诉人未按期支付租金已构成违约的前提下，被上诉人向其发出了解除厂房租赁合同通知书，上诉人收到该通知后虽主张向被上诉人进行了回复但并未举证予以证明，且上诉人亦未在法定期间内对此提出异议，故一审法院认定双方的租赁合同自解除通知到达上诉人之日起已经解除并无不当。关于上诉人主张的损失问题，根据双方租赁合同的约定，对于租赁期间房屋的损坏，上诉人有通知被上诉人进行修缮的义务，但根据上诉人二审中的自述，其虽主张向被上诉人告知过，但是并没有相关证据予以佐证，且被上诉人对此不予认可，因此应由上诉人承担举证不能的不利后果。双方在租赁合同中亦没有用租金抵扣损失的相应约定，二审期间上诉人所提供的证据也体现不出与其主张的损失之间的关联性，故上诉人若认为其有损失，可以完善证据后另行主张解决，一审据此对于上诉人的损失未予支持，并无不当。综上所述，上诉人田超超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由田超超负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一六年十二月十四日书 记 员  周 密