陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）咸中民终字第00175号
上诉人（原审原告及反诉被告）张亚会，彬县城关金元精品商城负责人。
委托代理人张萍，陕西渭城区司法局新兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告及反诉原告）刘想成，农民。
委托代理人貟军荣，咸阳市法律事务中心法律工作者。
上诉人张亚会因房屋租赁合同纠纷一案，不服彬县人民法院（2014）彬民初字第00757号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张亚会委托代理人张萍，被上诉人刘想成及其委托代理人貟军荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年5月1日，原、被告签订租赁协议1份，约定由被告租赁原告彬县城关金元精品商城二楼商铺1000平方米，用于经营成年人服装（甲方另外场地不允许经营，同时在违约责任中约定因出租方的原因引起的承租方不能正常经营，给承租方造成的损失由出租方承担责任），租期5年（2011年5月1日一2015年4月30日）；约定每年租赁费为600000元，年租赁费分别于每年的5月1日、8月1日、11月1日分三次缴纳，每次缴纳200000元；从第三租赁年度起租赁费每年增加9％，同时约定如被告未按时交纳租金，原告有权收取5％的滞纳金或有权终止合同。原告允许被告在场地内自行装修（在不损坏建筑主体结构的情况下原告不得干涉）。合同到期，被告的装修归原告所有，被告不能损坏装修。卖场内经营产生的水、电费及卫生费（按被告方所占实际面积进行收取）由原告统一给职能部门缴纳，被告不得推诿，应按时缴纳。被告促销人员应每月每人向原告交管理费100元。2013年5月5日被告缴纳了第三租赁年第一期租金中的150000元，之后再未缴纳。被告经营产生的2013年7月份电费1894元、水费200元、卫生费100元、员工管理费1000元未缴纳。被告入驻该场地前鳄鱼牌服装店已在该租赁场地经营，双方租赁协议签订后，亦有刘宣经营的男装店、童装店各1家入驻经营，以上均是在2012年底以前即开始经营。20l3年7月30日被告将全部货物搬离该租赁场地，被告与原告丈夫电话协商未果。2013年8月5日原告起诉。起诉后，本院依法通知被告应诉，被告之子刘冠（1993年11月1日生）于2013年8月19日到庭领取了起诉状副本、开庭传票等，定于2013年9月27日开庭审理，开庭当日被告本人到庭参加庭审，因原告变更诉讼请求、重新提交诉状，被告要求对变更后的诉请进行答辩而延期审理。另查明，被告刘想成截止2013年8月12日，在中国农业银行股份有限公司彬县西中街分理处存款一笔，为2047l3．52元。原告对该笔存款中的204713元申请诉讼保全并提供担保，本院对被申请人刘想成在中国农业银行股份有限公司彬县西中街分理处账户（账户号：62×××18）内的存款204713元已予以冻结。
原审认为，原、被告签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示、形式、内容合法、为有效合同。2013年5月5日被告在缴纳了第三年第一期租金中的150000元后再未缴纳下余租金，并于2013年7月30日在双方未达成一致意见的情况下撤离所租赁场地，原告在合同约定的解除权条件成就时请求解除双方租赁合同的主张，符合合同约定及法律规定，应予支持；对于解除时间，被告虽辩称2013年7月31日应为双方租赁协议解除之日，但证据不足，不予支持；因原、被告系租赁合同关系，在合同期内，若被告不愿再继续租赁，亦应通过协商或诉讼途径解除双方租赁合同，被告在双方未就合同解除事宜达成一致前，单方撤离租赁场地的行为，影响了原告订立合同所期望的目的，另从法律的人性化和诚实信用原则、相互忠实和协助义务出发，亦应预留必要合理期限避免因合同解除导致的损失扩大；2013年8月5日原告在被告不按约定缴纳租金、且自行撤离租赁场地的情况下，通过向本院提起诉讼的方式主张解除合同的行为，亦系为了尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的行为；原告起诉后，本院依法向被告送达起诉状副本的行为亦系行使合同解除权一方通知对方的法定行使方式，当起诉状送达被告后，原告要求解除合同的主张明确传达给被告，原告行驶单方解除权的通知义务即已完成，考虑到房屋租赁合同的特殊性，预留必要合理期限确定双方租赁合同解除时间，符合法律规定及本案实际，根据查明事实，原、被告租赁合同解除时间确定为2013年9月5日为宜；合同解除后尚未履行的依法应终止履行，该商场由原告管理故视为于合同解除之日将该商场已交付原告；已经履行的部分，被告应支付拖欠的租赁费。被告称该合同中第三租赁年租金递增9％自己不知情、该约定无效的主张，因其未能提供己方所持合同及其它证据予以佐证，故根据举证责任分配原则应认定该约定有效，被告应支付原告合同解除之前所欠的租赁费；对拖欠租赁费金额根据查明事实扣除已交租金折抵天数外至合同解除之日共计43天予以支持、每日租金按合同约定的递增9％后的标准日均1791．78元予以支持。原告主张被告经营产生水、电、卫生、员工管理费用共计3194元，被告无异议，予以支持。原告要求被告给付合同解除后租赁费的主张，不符合合同法的规定，不予支持。被告主张原、被告签订合同中显示甲方“出租方，为彬县城关金元精品商城，原告张亚会是彬县金元精品商城的负责人，是自然人，不具备诉权主体资格的主张，因不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十六条中“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人，有字号的，应在法律文书中注明登记的字号的规定，不予支持。被告主张2013年7月份原告关门2天，应扣除租金4000元的主张，因关门时间两证人的证言矛盾，故对被告该主张不予支持。被告辩称原告在其租赁期内未经过自己同意允许他人经营成人服装存在违约的主张，因在双方租赁协议中虽约定甲方另外场地不允许经营成年人服装，但双方并未就违反该约定后违约责任如何承担进行明确约定，只是在租赁协议违约责任中约定因出租方的原因引起的承租方不能正常经营，给承租方造成的损失由出租方承担责任，但根据查明事实，在双方签订租赁协议前及租赁合同履行期间他人一直在经营，被告并未按合同约定依法维权，且实际履行着缴纳一、二年度租金等合同义务，并在未按期缴纳第三租赁年租金的情况下自行撤离该租赁场地，其行为应视为在合同履行中对该约定内容的变更情形予以默许。被告反诉要求原告赔偿因合同解除给其造成装修损失的主张，因原告提供的装修合同及双方租赁协议约定内容相互印证，能够证明被告对所租场地进行过装修的事实，装修费用按装修合同记载的44000元予以认定，并结合本案实际对被告反诉主张酌情予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见）第四十六条之规定，判决如下：一、确认原告张亚会解除与被告刘想成之间2011年5月1日所签《租赁合同》的民事法律行为有效。二、被告刘想成给付原告张亚会双方租赁合同解除前拖欠租赁费77046．54元。三、被告刘想成给付原告张亚会电费1894元、水费200元、卫生费l00元、员工管理费1000元。四、原告张亚会给付被告刘想成因合同解除造成的装修损失6966．67元。五、驳回原告张亚会其它诉讼请求。案件受理费9198元，被告刘想成承担1806元，原告张亚会承担7392元；反诉费141元，原告承担56．40元，被告承但84.60元。
宣判后，原告张亚会不服提起上诉。理由为，一、一审法院查明事实不清，导致判决租赁费用错误。本案所涉租赁场地是上诉人张亚会2010年7月15日从王振江处租赁，合同到期日为2015年7月14日。后上诉人将商厦二层其中的1000平方米转租与被上诉人刘想成。由于被上诉人擅自撤离商场，导致租赁协议不能继续履行，上诉人积极寻找商户未果，为了减少损失，上诉人张亚会和王振江2014年3月11日协商解除合同。被上诉人的违约直接导致了上诉人张亚会和王振江租赁合同的解除，张亚会给付王振江租赁费至2014年3月11日，被上诉人至少应当将租赁费付至上诉人和王振江合同解除日之后。二、一审法院认定合同的解除时问确定为2013年9月5日，租赁费的计算也是截止该日，对之后的租赁费损失驳回了上诉人的诉求，是和该案的现实情况以及法律规定不符。被上诉人应当支付上诉人租赁费以及租赁费损失费用共504000元。一审法院认定双方在未达成一致意见的情形下被上诉人刘想成擅离所租赁场地，却未认定该行为属于单方违约，没有对因被上诉人的违约导致上诉人房屋租赁费无法获取的违约损失一并判决。基于本案实际情况，损失的赔偿应计算至第三年租赁期满。三、一审法院判决由上诉人支给付被上诉人装修费用与合同约定不符，更无法律依据。上诉人解除租赁合同是由于被上诉人的违约造成的，根据法律规定，不应承担合同解除造成的装修损失。双方签订的合同约定，合同到期后，乙方的装修归甲方所有，所以，按照该合同约定，装修归上诉人所以，不应再支付装修费用。《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。基于以上理由，上诉人请求依法改判原审判决第二项由被上诉人支付上诉人租赁费及损失费用504000元；撤销一审判决第四项，驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人刘想成答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。
二审庭审过程中，上诉人为支持其理由，提供上诉人与王振江租赁合同一份，用以证明被上诉人的违约行为直接导致上诉人与王振江的租赁合同予以解除，上诉人存在损失的事实。
被上诉人刘想成质证认为，对于证据的真实性予以认可，但与上诉人的证明目的没有关联性。
对于上诉人提供的证据，合议庭评议认为，对其真实性予以认定，但因该证据与上诉人的损失没有直接的因果关系，故对其关联性不予认定。
被上诉人刘想成二审期间未提供任何新证据。
经审理查明，一审判决认定事实清楚，二审查明事实与一审一致。另查明，上诉人张亚会向法院提起诉讼，被上诉人刘想成始终答辩认为张亚会不具备诉权资格，且张亚会存在违约行为，应驳回张亚会的诉讼请求。直至2013年10月16日庭审时，被上诉人刘想成才明确表示同意解除与张亚会签订的租赁合同。刘想成之妻陈宝玉亦曾向法院表示，己方持有的合同中存在“第三年递增9％”的注释。
本院认为，当事人订立合同后，应严格按照合同约定履行己方的义务，不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担相应违约责任。本案中，被上诉人刘想成在与上诉人张亚会协商未果的情况下，单方撤离商场拒付相应租赁费，其行为构成违约，上诉人张亚会请求解除租赁合同应予支持。对于租赁合同解除后的法律后果，原审法院以起诉状送达被告后，即视为原告行驶单方解除权的通知义务即已完成，并将2013年9月5日作为双方租赁合同解除时间，对于上诉人张亚会而言，显失公平。原审法院在向刘想成送达诉状后，被上诉人刘想成始终抗辩认为张亚会存在违约，直至在2013年10月16日庭审时才明确表示同意解除合同。结合该租赁合同的实际履行及损失情况，本案应以被上诉人明确表示同意解除合同的2013年10月16日作为合同解除时间较为公平合理。其租赁费计算至该时间较为妥当。故上诉人张亚会该节部分上诉理由成立，而其认为租赁费应计算至2014年3月11日，应由被上诉人刘想成承担租赁费损失504000元的理由，不能成立，本院不予支持。对于上诉人张亚会上诉认为按照合同约定，合同到期后装修应归上诉人，上诉人不应承担装修损失之理由，本院审查认为，按照双方合同约定，合同到期后装修归张亚会，结合最高院关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，刘想成请求装修费用不予支持。上诉人张亚会该节理由成立，本院予以支持。综上，上诉人张亚会部分上诉理由成立，原判不妥之处予以纠正。依据«中华人民共和国民事诉讼法»第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持彬县人民法院（2014）彬民初字第00757号民事判决第一、三、五项；
二、变更彬县人民法院（2014）彬民初字第00757号民事判决第二项为“被上诉人刘想成给付上诉人张亚会双方租赁合同解除前拖欠租赁费152810.82元”；
三、撤销彬县人民法院（2014）彬民初字第00757号民事判决第四项；
四、驳回刘想成关于装修损失的诉讼请求。
一审诉讼费9198元，由刘想成承担2759.4元，张亚会承担6438.6元；反诉费141元，由刘想成承担；二审诉讼费5609元，由刘想成承担1682.7元，张亚会承担3926.3元。
本判决为终审判决。
审判长 吕娟芳
审判员 张作儒
审判员 王 亮
二〇一五年三月三十日
书记员 汤小娟
主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。