江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第2982号
原告宿迁华强物业服务有限公司，住所地沭阳县沭城镇上海阳城花园8幢2单元103B室。
法定代表人翟永刚，该公司总经理。
委托代理人张银宝。
委托代理人邱义。
被告赵久玲。
原告宿迁市华强物业有限公司（以下称华强物业）诉被告赵久玲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年12月28日公开开庭进行审理。原告华强物业的委托代理人张银宝、邱义、被告赵久玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华强物业诉称：原告于2010年、2013年与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会签订《仁恒公寓物业服务合同》，其中约定：甲方通过招聘方式将仁恒公寓委托给乙方实施物业管理，委托期限叁年，自2010年5月18日至2013年5月17日止、2013年5月18日至2015年12月31日止。合同第八条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅：0.33元／月／㎡，小高层住宅：0.53元／月／㎡，现有商业用房：0.8元／月／㎡。第十条约定：物业服务费按月计算，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。被告赵久玲系宿迁市宿城区仁恒公寓C-404B的业主，物业面积137.08㎡，该物业属于小高层建筑。在上述合同期限内，原告依约提供了物业服务，按照约定被告应向原告缴纳自2011年12月18日至2015年12月31日的物业服务费用3487元及滞纳金1046元以及电梯维修和保养费2194元，但被告一直拒绝缴纳，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告物业管理费3487元及滞纳金1046元；二、被告立即支付电梯维护保养费及检测费2194元；三、本案所有诉讼费用由被告承担。
被告赵久玲辩称：对于原告主张的物业费起算时间不认可，被告已经缴纳了2012年度的物业费，而且从诉讼时效上看，原告也只能主张2013年至2015年度的物业费，对于2013年之前的物业费原告丧失了胜诉权。对于滞纳金和诉讼费不应由被告承担，因为被告不交物业费是因为原告没有履行物业服务合同约定的义务和责任。原告所提供的物业服务和管理、处理问题的方式方法存在诸多问题。主要有自2008年被告入住仁恒公寓以来，每天晚上九点至十点阳台就一直淌水，导致被告不得不搬到北卧室住了两年，被告自第一个物业公司进驻仁恒公寓开始就反映了该问题，但知道现在都没有解决；楼上装修导致我家空调外机被砸一个瘪窝，现在砖块还残留在上面；被告家居住在四楼，一般不会出现客厅屋顶质量问题，但现在屋顶起泡并有油漆脱落；关于暖气表问题，当初第二个物业公司要业主安装暖气表并按用量收费，被告花800元购买暖气表，并交1000元押金，但后来物业公司在单元门口贴催费单说欠费1000元，原告物业公司进驻后，就该问题仍没有解决；下水管道堵塞问题是仁恒公寓普遍存在的现象，下水管道堵塞并不是因为业主们将菜叶等生活垃圾导致，对于下水管道的正常维护应属于物业公司的服务范围，不应由业主自行承担；小区管理混乱，小区内有人搭建棚子养鸡，对被告的日常生活造成一定影响。关于物业费的交纳，被告曾和原告公司的工作人员说过，只要将被告所提出的上述问题处理好了，被告会缴纳相应的物业费，如果原告不处理好上述问题，其提供的物业服务不符合约定，所收取的物业费就不能按照合同约定全额支付，被告最多每年只能交500元的楼道清扫、运垃圾、保安费用。
经审理查明：原告华强物业为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2010年6月3日，原告华强物业（乙方）与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）签订《仁恒公寓物业服务合同》一份，约定甲方通过招聘方式将“仁恒公寓”委托给乙方实行物业服务，委托期限为叁年，自2010年5月18日至2013年5月17日止，第八条约定“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定，从其约定。多层住宅：0.33元／月.平方米，小高层住宅：0.53元／月.平方米，现有商业用房：0.8元／月.平方米。”；第九条约定“乙方按下述第（一）种方式收取服务报酬：（一）实行物业服务费用包干制，服务报酬在物业服务费中取得。”；第十条约定“物业服务费按月计算，业务或物业使用人应按下列第（一）种方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。（一）物业服务费每三个月为一个收费周期；乙方可自行决定物业收费的时间表。”；第十一条约定“停车场（库）的使用及管理服务的费用收取按年收取，先缴后使用：（一）停车场（库）的使用费标准停车场（库）的使用人按下列约定标准向乙方交纳车位使用费：1、露天固定车位：每月100元，每年1200元；2、露天路边车位：每月100元，每年1200元；3、车库车位：按建筑面积收取物业服务费；4、外部车辆：限3吨以下车辆，5元／12小时，运动、夹带危险品的车辆禁止进入小区。（二）停车场（库）的管理服务车库车位的权利人应按实分摊照片费用。由乙方根据每月的车库照明的费用，以月或季度为单位，向车库车位的权利人进行分摊后收取。车库车位的权利人是指拥有停车位产权或者租赁停车位的车库车位的使用人。（三）乙方虽然收取上述停车场（库）使用（管理）服务费，但对车辆及车内物品不承担具体的保管责任，业主、物业使用人应该自行做好安全防范工作，如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。”；第十三条约定“物业共用部分发生的费用（大、中修和设施设备更新不在此内），全部纳入物业服务成本，在乙方收取的物业服务费中支付。但楼道照明电费、地下停车库电费与多层住宅下的电瓶车充电的费用，由相关业主承担，具体收费办法由乙方制定并经过甲方批准后实施。”，合同中对甲乙双方的权利义务等事项另进行了详尽的约定。2013年3月20日，原告华强物业（乙方）与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）再次签订《仁恒公寓物业服务合同》一份，约定甲方通过招聘方式将“仁恒公寓”委托给乙方实行物业服务，委托期限为叁年，自2013年5月18日至2015年12月31日止，合同的具体约定同上份物业服务合同。
2007年11月15日，被告赵久玲与宿迁市诚远物业管理有限公司签订《仁恒公寓物业管理临时委托协议》，其中载明被告赵久玲居住在宿迁市宿城区仁恒公寓C幢404B室，住宅建筑面积：137.08平方米。
另查明：原告华强物业于2014年7月18日通过EMS方式向被告赵久玲邮寄物业费催收函索要物业费，后邮件于2014年7月18日被他人签收。后因被告赵久玲仍未按期交纳，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
以上事实有原告营业执照、原告资质证书、物业服务合同、仁恒公寓物业管理临时委托协议、EMS邮寄单、照片及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
本院认为：物业公司和小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应当按照其与业主签订的物业服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。
本案中，被告赵久玲作为宿迁市宿城区仁恒公寓C幢404B室房屋的业主，应当按照合同约定及时支付物业服务费用等费用。原告华强物业应按照合同约定对仁恒公寓小区履行物业管理服务义务，对于物业服务费用的标准，对于原告主张按照《仁恒公寓物业服务合同》约定的0.53元／㎡／月标准计算，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，根据被告赵久玲的陈述和举证，可以证实原告在履行物业合同义务过程中，未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位等违约行为，故应当减轻业主的缴费义务。本院根据原告华强物业提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡原被告双方的利益，根据公平原则，酌情确定，对原告华强物业在本案中主张的物业服务费，被告赵久玲按照70%支付。待原告华强物业改善物业服务后，再按原约定标准支付。被告赵久玲另辩称其所居住的房屋存在渗水漏水、空调外机被砸问题，对此本院认为该纠纷不属于物业服务合同纠纷，被告赵久玲可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。对于被告赵久玲提出的暖气表收费问题，该问题属于被告与他人之间的纠纷，与原告华强物业之间并无关联性。综上被告赵久玲以上述事项为由拒绝支付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。对于欠付的物业费起止时间，被告赵久玲主张其已支付物业费至2012年底，但未能提供证据证明，故本院对该辩解不予采信。原告华强物业主张被告赵久玲应支付2011年12月18日至2015年12月31日期间的物业费，本院予以支持，因此，被告赵久玲自2011年12月18日至2015年12月31日欠付的物业服务费应为2441元【（137.08㎡＊0.53元／㎡／月×48个月）＊70%】。对于原告华强物业主张的滞纳金1046元，本院酌减为732元。
对于原告华强物业主张的电梯维修和保养费用2194元，本院认为该费用不应得到支持。理由是：首先，对于该项费用根据《仁恒公寓物业服务合同》第十三条的约定“物业共用部分发生的费用（大、中修和设施设备更新不在此内），全部纳入物业服务成本，在乙方收取的物业服务费中支付。但楼道照明电费、地下停车库电费与多层住宅下的电瓶车充电的费用，由相关业主承担，具体收费办法由乙方制定并经过甲方批准后实施。”，该条明确约定了对于物业共用部分所发生的费用除了大、中修和设施设备更新外，其余所发生的费用系计入物业公司的物业服务成本中的。其次，根据《建设部财政部住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”、《江苏省物业管理条例》第九十二条第二款规定“本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”，故“电梯”应属于住宅的共用设施设备部分，故按照《仁恒公寓物业服务合同》第十三条的约定以及《国家发展和改革委员会建设部物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。”和第九条规定“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共同设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行报修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。”，对于电梯所发生的除了大、中修和设施设备更新外所发生的费用应由原告华强物业计入其物业服务成本由其自行负担，不应再另行向业主主张分担该部分费用，故对于原告华强物业要求被告赵久玲支付电梯维修和保养费用2194元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《建设部财政部住宅专项维修资金管理办法》第三条，《国家发展和改革委员会建设部物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条、第九条，《江苏省物业管理条例》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告赵久玲于本判决生效之日起五日内给付原告宿迁华强物业服务有限公司物业管理服务费2441元、违约金732元，合计3173元；
二、驳回原告宿迁华强物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵久玲负担。
本判决为终审判决。
审判员 丁爱华
二〇一六年一月十八日
书记员 范皓月
法 官 寄语：
物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，而应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故对于整个小区的物业管理，业主与物业企业应加强沟通，互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和小区品质的提高。物业企业也应当在今后的工作中充分注意倾听个别业主的反映，并且及时给予相应的回复、解释以利于更好地做好物业服务工作，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有物业公司与业主互相协调配合，才能把小区建设得更美好。
对于业主提出较多的因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，业主可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
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