湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂通山民二初字第170号
原告（反诉被告）湖北飞龙物业有限公司（以下简称飞龙物业公司）。
法定代表人来飞。
委托代理人况自友。
委托代理人杜富春。
被告（反诉原告）阚绍领。
委托代理人朱呈君。
被告湖北文德置业有限公司（以下简称文德置业公司）。
法定代表人成良宇。
原告湖北飞龙物业有限公司与被告阚绍领、湖北文德置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人况自友及被告阚绍领委托代理人朱呈君到庭参加了诉讼；被告湖北文德置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）飞龙物业公司诉称：原告（反诉被告）与被告文德置业公司签订《山城明珠前期物业服务合同》，为“山城明珠”小区业主提供前期物业服务，双方合同约定：小区业主经营场所按每月1元／平方米交纳物业服务费。被告（反诉原告）阚绍领在被告文德置业公司处购买了该小区1栋一楼500平方米房产，后交由通山县明珠国际艺术幼儿园（以下简称明珠幼儿园）办校使用。按照二被告签订的购房合同以及原告（反诉被告）与被告文德置业公司的《前期物业服务合同》约定，被告（反诉原告）阚绍领每月应向原告交纳500元物业服务费，但被告（反诉原告）阚绍领从2010年10月1日起至2013年3月30日止一直未予缴纳，共拖欠原告物业服务费15000元，而被告文德置业公司作为开发商和物业合同的签约方有义务督促业主交纳物业费，应当承担连带责任。然原告（反诉被告）多次催讨，二被告一直置之不理，为此，原告（反诉被告）诉至法院。要求判令：二被告交纳物业服务费15000元。
原告（反诉被告）飞龙物业公司为证明自己的诉讼请求所依据的事实，在举证期限内向本院提供证据如下：
证据一、《前期物业服务合同》复印件一份。以证明原告（反诉被告）与被告文德置业公司构成物业服务合同关系，原告（反诉被告）为“山城明珠”小区业主提供前期物业服务的事实。
证据二、应交物业服务费明细一份。以证明被告（反诉原告）阚绍领出租给明珠幼儿园办校使用的场所共拖欠原告（反诉被告）物业服务费15000元的事实。
证据三、营业执照、组织机构代码证以及法人代表人身份证明复印件共三份。以证明原告（反诉被告）飞龙物业公司为本案适格主体的事实。
证据四、催收物业费公函复印件一份。以证明原告（反诉被告）曾多次向明珠幼儿园催讨其拖欠的物业服务费的事实。
证据五、商品房买卖合同复印件一份。以证明被告（反诉原告）阚绍领购买了原告（反诉被告）提供物业服务的小区，阚绍领为“山城明珠”小区的业主的事实。
被告（反诉原告）阚绍领答辨并反诉称：1、原告（反诉被告）于2011年开始向阚绍领提供物业服务，双方依照被告文德置业公司同原告（反诉被告）签订的《山城明珠前期物业服务合同》履行合同义务。但原告（反诉被告）并未履行合同约定之义务：维修、养护房屋及设施、设备，屋面及房屋渗漏15日修好；室内外排水畅道、井、沟及时清理；24小时保安制度；业主和物业使用人对原告的满意度达到95%等。原告（反诉被告）的违约行为导致被告（反诉原告）在原告（反诉被告）提供物业服务期间损失巨大：1、被告（反诉原告）阚绍领房屋空调的四根铜管被盗，虽向公安局报案，却因原告（反诉被告）无法提供相关监控视频导致其无法通过司法途径获赔而损失3200元；2、被告（反诉原告）阚绍领对外租赁的明珠幼儿园工作人员电动车被盗，损失1200元；明珠幼儿园因下水道堵塞，花费疏通管道费用3900元，共计损失8300元。在被反诉人结束物业管理后，下水道堵塞情况时有发生，疏通和清理下水道的费用由各个业主承担，业主对其物业服务怨声载道，均拒绝支付物业费，被告（反诉原告）对此有权行使抗辩权拒绝缴纳物业费；其次，原告（反诉被告）要求的每月1元／平方米交纳物业服务费过高，为此，请求判令原告（反诉被告）飞龙物业公司赔偿被告（反诉原告）阚绍领损失8300元及违约金10000元。
被告为证明自己辩称及反诉理由所依据的事实，庭审中向本院提供如下证据：
证据一、明珠幼儿园职工方某某出具的收条复印件1份、通山县永通贸易有限责任公司吴松清证明材料复印件1份。以证明明珠幼儿园向职工方某某赔付了被盗电动车损失费1200元以及因空调钢管被盗而重新购买的费用3200元的事实。
证据二、疏通管道工人谭某出具的收条复印件11份。以证明明珠幼儿园因疏通管道花费2000元的事实。
证据三、疏通管道工人王大其、陈伍钦出具的收条复印件2份。以证明明珠幼儿园抽化粪池花费1900元的事实。
原告（反诉被告）飞龙物业公司对阚绍领的反诉辩称：1、被告（反诉原告）阚绍领购买的小区房屋用途本为住宅所用，但其交由明珠幼儿园办校使用，该房屋下水管道经常被堵塞为建筑工程质量问题或幼儿园人员使用不当所致，与原告无关；2、对于被告及幼儿园工作人员财物被盗之损失，因物业公司只承担公共部分保障义务，不承担个别业主的安保业务，且幼儿园工作人员的电动车并未在物业管理部门登记并交纳管理费，因此该部分损失不应由原告承担；3、对于被告辩称抽小区化粪池之费用，被告并未向原告反映该问题，因此这一部分费用不应由原告承担。
被告文德置业公司未答辩，在举证期限内未向本院提交与本案有关的证据。
经庭审质证，被告（反诉原告）阚绍领对原告提供的证据一、二、四的真实性无异议，但对物业服务起算时间有异议，认为应从其购房之日即2010年12月29日起计算；对证据三、五的真实性无异议，但认为原告的证据五恰印好证了其购房时间为2010年12月29日。原告对被告（反诉原告）阚绍领提供的证据一的真实性及证明力均有异议，认为其提供的损失证明并非正规发票，且物业公司只承担公共部分保障义务，不承担个别业主的安保，被盗车辆既未在物业管理部门登记过也未交纳过管理费，其因被盗所造成的损失与原告无关；对证据二收条中数额的真实性有异议，被告（反诉原告）阚绍领房屋自用部分的下水道堵塞的损失不属于物业服务管理范围，该部分损失与原告无关；对证据三，原告并未收到被告（反诉原告）阚绍领向其反映抽化粪池的情况，原告对该部分费用的产生无责任。
本院认为：被告（反诉原告）阚绍领对原告提供的证据一、二、三、四、五的真实性无异议，仅对物业服务起算时间有异议，该异议不影响证据的真实性，且与本案具有关联性，可作为有效证据予以采信。被告（反诉原告）阚绍领提供的证据一中方某某出具的收条，虽经证人方某某出庭证实，但方某某与阚绍领有直接利害关系，且未向本院提供公安部门立案侦查和证明其损失的证据，故该证据亦不予采信；对于吴松清出具的证明材料复印件，因证人吴松清未出庭接受质证，故该证据不予采信；被告（反诉原告）阚绍领提供的证据二，虽然证人谭某在庭审中接受质证，证实了该11份收条的真实性，但因被告对该证人证言的真实性存在异议，且原告无证据证明该笔费用与本案的关联性，故该证据不予采信；被告提供的证据三中王大其出具的条据复印件，其内容为“清理费400元.王大其.老历初八”，该条据不具备证据的形式要件，不予采信；而陈伍钦出具的收条为复印件，且证人陈伍钦并未出庭接受质证，因而被告提供的证据三真实性存疑，不予采信。
根据双方当事人在法庭上的陈述及以上依法确认的有效证据，本院确认如下事实：
2010年2月6日，原告飞龙物业公司与被告文德置业公司签订一份《山城明珠前期物业服务合同》，由原告为“山城明珠”小区业主提供前期物业服务，合同期限为签订之日起至小区物业业主委员会成立之日止，约三年。三年内，业主大会尚未成立的，原告同被告文德置业公司应对延长合同期限达成协议，未能达成协议的，被告文德置业公司可选聘新的物业管理企业。合同对双方委托服务事项、双方权利和义务、物业管理费用和维修费用、物业服务要求和标准、违约责任进行了约定。约定条款主要有：……第五条.物业管理的委托事项：……4、共用部位，园林绿地的维修，管理和养护。包括：……共用的上下水管、自行车棚、安防系统、中心监控室、化粪池、机动车库、非机动车库、物业管理用房等；5、共用部位、场所环境卫生的管理服务。包括：房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、装饰装修管理服务，随时巡查清理。6、保安、消防等公共秩序的维护。包括安全监控、巡视、门岗执勤、处理突发事件等；7、车辆行驶，停放管理及其场地的维修养护；……11、业主、物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（原告飞龙物业公司）应接受委托并合理收费；……第八条.物业管理费：1、本物业的管理费执行咸宁市有关物业管理的相关规定。根据规定住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月／每平方米0.5元交纳；非住宅房屋由业主按其拥有面积每月／每平方米车库0.5元／月，车位30元／月，摩托车15元／月，经营场所1元／平方米／月向乙方（原告飞龙物业公司）交纳；2、本物业管理费首次按年，此后按月交纳，每次交纳费用时间为每月（首月）5日。……第十条.乙方须按下列约定实现目标管理：……2、公共环境：道路畅道、室内外排水畅道、井、沟及时清理；……6、急修：水电、下水道、沙井等，抢修半小时内到现场。……8、业主和物业使用人对乙方（原告飞龙物业公司）的满意率达到95%等。
2010年12月29日，被告（反诉原告）阚绍领同被告文德置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》，购买被告文德置业公司“山城明珠”小区第1幢1单元101号商品房，用途为住宅，建筑面积500平方米。同时约定买受人（阚绍领）有权行使和有义务履行《山城明珠小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》规定的权利和义务，并向物业服务公司签署承诺书认可。商品房买卖合同签订后，被告（反诉原告）阚绍领将其购买的房屋出租给明珠幼儿园办校使用，按照二被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》及原告与被告文德置业公司的《前期物业服务合同》约定，被告（反诉原告）阚绍领将该房屋交由明珠幼儿园作为经营场所使用，每月应向原告交纳物业服务费为500平方米×1.0元=500元，然被告（反诉原告）阚绍领及明珠幼儿园并未支付物业服务费，原告（反诉被告）多次催讨未果。2012年12月14日，原告（反诉被告）向明珠幼儿园发出催讨函，要求明珠幼儿园交纳自2010年9月至2012年12月拖欠的物业服务费13500元，然直至原告起诉之日止，被告（反诉原告）阚绍领及明珠幼儿园仍未交纳拖欠的物业服务费用，为此，原告（反诉被告）诉至法院，要求判令二被告交纳物业服务费15000元。诉讼中，被告（反诉原告）阚绍领向本院提起反诉称，由于原告未能完全履行合同义务，物业服务质量存在问题，致使其损失巨大，故而以此抗辩拒交物业服务费，并请求判令原告（反诉被告）飞龙物业公司赔偿其损失费8300元及违约金10000元。
本院认为，原告（反诉被告）具有物业管理资质，其同被告文德置业公司签订《山城明珠前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故双方形成了物业服务合同关系。而二被告之间签订的《补充协议书》中明确了被告（反诉原告）阚绍领有权行使和有义务履行《前期物业服务合同》规定的权利和义务，被告（反诉原告）阚绍领并未提出异议，应视为其接受与原告（反诉被告）之间的物业服务合同关系。
对于被告（反诉原告）阚绍领应支付物业管理费时间。被告（反诉原告）阚绍领辩称应自其购房时间即2010年12月29日起计；原告认为从日常习惯来说，一般幼儿园开学时间为10月1日，故应从2010年10月1日起计，然其提供的二被告之间签订《商品房买卖合同》的时间为2010年12月29日，因而认定被告（反诉原告）阚绍领支付物业管理费的时间应从2010年12月29日起计算。现原告已按《前期物业服务合同》之约定为“山城明珠”小区提供了物业管理服务，被告作为小区的业主应当履行给付物业管理服务费的义务，其物业管理费应从2010年12月29日起计至2013年3月30日止，共计27个月，服务费数额为500平方米×1.0元×27个月=13500元。对于被告（反诉原告）阚绍领辩称及反诉请求所称的“因原告（反诉被告）的违约行为致使其造成巨大损失，故不应交纳物业管理费”等理由，因其并未向本院提供公安部门立案侦查和证明其被盗损失的有效证据，因而不予支持；其次，明珠幼儿园雇请疏通工人疏通管道的费用系用于其房屋自用部位的疏通，因此该部分费用应由被告（反诉原告）阚绍领或者明珠幼儿园承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）阚绍领于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖北飞龙物业有限公司支付物业服务费13500元。
二、驳回原告（反诉被告）湖北飞龙物业有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）阚绍领的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费175元，由原告湖北飞龙物业公司负担25元，被告阚绍领负担150元；反诉受理费258元，由反诉原告阚绍领负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐光金
审 判 员 何 卫
人民陪审员 喻志勇
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 王 臻
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条?经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。