安徽省阜阳市颍东区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖1203执异17号
案外人：刘泉，男，1990年4月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
申请执行人：李学芳，女，1978年12月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
被执行人：吕世军，男，1971年7月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。
被执行人：李文永，男，1968年8月25日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。
被执行人：阜阳市文君商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办河滨南路居委会，统一社会信用代码9134120057444193XF。
法定代表人：李文永，该公司经理。
本院在执行李学芳与吕世军、李文永、阜阳市文君商贸有限公司民间借贷纠纷一案中，本院依据（2018）皖1203执427号执行裁定书，于2018年6月28日依法查封预告登记在被执行人李文永及高萍名下位于淮北市相山区凤凰山路50号滨河花园北区44#907室房屋，案外人刘泉于2018年7月23日对上述查封房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘泉称，其父母于2011年3月12日与安徽融达置业有限公司签订了《淮北市滨河花园（二期）经济适用房买卖合同》，购买了位于淮北市相山区凤凰山路50号滨河花园北区44#907室房屋。2016年9月23日其父母办理了离婚登记手续，离婚协议中约定将上述购买的房屋归其所有。现该房一直由其本人和母亲、妹妹居住使用，该房也是其唯一的一套住房。自2016年9月23日起，该房屋无论从事实上还是法律上都属于其本人所有，人民法院不应当查封该房屋。由于申请执行人所申请执行的借款是被执行人吕世军与其父李文永合伙开办公司所借，没有用于李文永家庭开支，其母亲高萍对此也不知情，不属于其父母夫妻共同债务，因此，人民法院也不应当查封该房屋。请求人民法院依法解除对上述房屋的查封并中止执行。
申请执行人李学芳称：首先，案涉查封的房屋属于被执行人李
文永和高萍夫妻共同财产，即使李文永和高萍在办理离婚时，将夫妻共同财产协议赠与给异议申请人刘泉，但基于作为执行法律文书所载明的债权是发生在李文永和高萍离婚之前，其二人通过协议将房屋赠与给异议申请人，明显存在逃避债务，躲避法院强制执行。根据《合同法》关于不动产赠与的规定，不动产赠与未办理过户登记的，不产生赠与效力。《物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。第十四条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，该查封的房屋并未发生物权变动，异议申请人并未取得该房屋的物权，不是被查封房屋的使用权人。其次，因被查封的房屋属于抵押物，在抵押期间内，未经抵押权人银行的同意，不得对抵押物转让、赠与等其他处分，否则其处分行为无效，因此，异议申请人同样不享有被查封房屋的所有权，被查封的房产仍属于被执行人李文永的财产，人民法院查封该房产并无不当。请求依法驳回异议申请人的异议请求，对所查封的房屋予以继续查封并予以处置。
被执行人吕世军称：被执行人李文永与高萍于2011年3月12日签订了购买房屋协议，后通过银行办理按揭贷款，并办理了预告抵押登记，该查封的房产属于李文永与高萍的夫妻共同财产，其二人在离婚时将该房屋赠与其子刘泉，明显存在逃避债务、转移财产之嫌，因赠与的房屋未办理转移登记，不发生房屋所有权变动效力，刘泉没有取得赠与的房产，该房产仍然属于李文永与高萍房产。由于被查封的房产属于抵押物，在抵押期间内未经抵押权人同意赠与该房产属于无效行为，受赠人同样没有取得该赠与的房产，人民法院查封属于被执行人李文永的房产正确。法院应驳回异议申请人的异议请求。
被执行人李文永、阜阳市文君商贸有限公司均未答辩。
本院查明：2011年3月12日李文永、高萍与安徽融达置业有限公司签订了《淮北市滨河花园（二期）经济适用住房买卖合同》，二人共同购买位于淮北市滨河花园二期第44栋907室经济适用房一套，建筑面积88.46平方米，价款189390元，首付款89390元，余款100000元办理按揭贷款。2011年3月13日房屋进行了预告登记，5月9日进行了预告抵押登记，2011年4月15日李文永与高萍登记结婚。2011年5月12日，阜阳市文君商贸有限公司成立，法定代表人李文永，注册资本600万元，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办河滨南路居委会。股东为李文永、吕世军。2016年5月25日、6月4日、6月19日、6月20日、7月9日，被执行人李文永、吕世军、阜阳市文君商贸有限公司与申请执行人李学芳分别签订借款协议，累计向李学芳借款本金440000元。2016年9月23日，李文永与高萍协议离婚，双方在《离婚协议书》中约定，位于淮北市相山区滨河花园二期44栋907室房屋归儿子刘泉所有，房贷由李文永继续偿还，至还完为止，双方必须协助刘泉办理过户手续，婚后所有外债由李文永承担。2017年9月11日，李学芳向阜阳市颍东区人民法院提起诉讼，请求李文永、吕世军、阜阳市文君商贸有限公司共同偿还借款本金440000元及利息，阜阳市颍东区人民法院于2018年1月5日作出（2018）皖1203民初1892号民事判决书，判决李文永、吕世军、阜阳市文君商贸有限公司偿还李学芳借款本金440000元及利息。2018年5月15日，李学芳向阜阳市颍东区人民法院申请执行，在执行过程中，阜阳市颍东区人民法院于2018年6月28日依法查封了预告登记在李文永、高萍名下位于淮北市相山区凤凰山路50号滨河花园北区44#907室房屋。
本院认为：被执行人李文永与高萍虽然在协议离婚时约定将其二人购买的位于淮北市相山区凤凰山路50号滨河花园北区44#907室房屋赠与其子刘泉所有，但没有按照有关法律规定办理房屋过户变更登记，本院在查封时，该房屋依然预估登记在李文永与高萍名下，且显示在预告抵押登记状态，此房屋的权利人、抵押人为李文永与高萍，抵押权人为徽商银行淮北分行，刘泉并未取得该房屋的所有权。同时，因申请执行人申请执行的标的（借款）系在李文永与高萍离婚前所形成，从其二人对夫妻共同财产的处理及债权债务的分担看出，李文永在客观上确实存在有转移财产、逃避债务的行为，该行为损害了其债权人的合法权益，其处分行为不受法律保护，虽然本院查封的房屋涉及有高萍的部分，但因房屋为不可分割物，故本院对该房屋进行查封不违反有关法律规定。综上，案外人刘泉提出的执行异议理由不能成立，本院对其请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人刘泉的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 郝芝宏
人民陪审员 锁青华
人民陪审员 张春艳
二〇一八年七月三十日
书 记 员 袁训旺
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；