上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16687号
原告闵捷。
原告李庄田。
原告闵微娜。
上列三原告共同委托代理人杨波，上海陈震华律师事务所律师。
上列三原告共同委托代理人刘坡，上海陈震华律师事务所律师。
被告徐玲。
原告闵捷、李庄田、闵微娜与被告徐玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘坡，被告徐玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告闵捷、李庄田、闵微娜诉称，2013年9月13日，原、被告经上海晟曜行房地产咨询有限公司（以下简称晟曜行房产公司）居间介绍，就坐落于上海市浦东新区洪山路XXX弄XXX号1101室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定房价款为人民币（以下币种相同）510万元。2013年9月17日，三方又签订《补充协议书》，约定合同定金为30万元。2013年9月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。原告已按约定协助被告完成了交房和房屋产权转移手续，但被告未于2013年12月8日支付房款190万元。2014年1月22日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付该笔房款及违约金共计220万元。之后，被告仅支付了欠款190万元，拒付违约金30万元。现原告要求被告按定金罚则向原告支付30万元，本案诉讼费由被告承担。
被告徐玲辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2013年9月13日签订《居间协议》，其中定金责任是针对取消交易的违约行为而设定，且30万元定金已按约于双方签订《买卖合同》后转为正式房款。由于《买卖合同》将房屋成交价做低至320万元，与实际成交价510万元的差额，被告以装修补贴款名义支付给原告，被告已按约支付该笔款项。双方约定通过银行贷款支付原告220万元，由贷款银行直接放款至原告账户。居间方也明确告知银行贷款要在被告拿到新产证并到银行进行他证抵押后才能发放，双方当时均予认同。原、被告于2013年12月8日办理房产过户手续后，被告得知银行批准放贷190万元，遂于2013年12月12日支付原告30万元。贷款银行收到房产证及抵押凭证后，于2014年1月23日将190万元贷款放至原告账户。贷款何时发放由银行决定，非被告能左右，故被告不存在逾期付款的事实。2014年1月28日，原、被告在中介公司协助下办理了物业、水电煤等过户手续，被告也将尾款4万元汇入原告账户，系争房屋买卖合同所有事项已全部履行完毕。
经审理查明，2013年9月17日，闵捷（暨闵微娜、李庄田代理人）与原告及晟曜行房产公司签订《居间协议》，约定被告向原告购买系争房屋，房价款510万元。首期房价款96万元于双方签订买卖合同当日支付（包含定金30万元）；第二期房价款计220万元于双方交易过户当日由被告以银行贷款的方式支付，贷款不足部分由被告以现金补足；尾款4万元于双方交房当日，原告结清水电煤、物业费等费用后，被告支付给原告；其他房价款190万元于双方签订买卖合同当日，由被告以装修补贴款的方式支付给原告。双方均同意将此房的买卖合同价格做低为320万元。如原告签订本协议，则被告同意将意向金作为定金，由居间方转付原告；……待双方签订买卖合同后，被告同意全部定金转为部分首期房价款。双方同意在原告签署本协议后30天内共同签订《买卖合同》，若原告未能履行本条所述事项，则应向被告双倍返还定金；若被告未能履行本条所述事项，则已支付原告的定金不予返还。同日，三方还签订《补充协议书》，约定：原、被告于2013年10月1日前签订买卖合同；被告在2013年9月18日支付定金30万元、在签订买卖合同当日支付首付款286万元（其中包含定金30万元，装修补贴款190万元）；交易过户当日以银行贷款方式支付原告220万元，贷款不足部分被告以现金方式支付给原告；双方交房当日，原告支付完水电煤、物业、有线电视等费用后，被告支付尾款4万元。被告于2013年9月18日向原告支付定金30万元。2013年9月29日，原告（甲方）、被告（乙方）签订系争房屋《买卖合同》，约定转让价款共计320万元，双方于2013年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。……附件三付款协议约定，乙方于签订合同当日支付房款96万元整予甲方；乙方向银行贷款220万元整，由贷款银行按银行方式直接放款于甲方账户，如有贷款不足部分，乙方在双方进交易中心交易过户当日补足予甲方；甲乙双方交房当日支付尾款4万元整予甲方。被告于2013年9月29日通过银行转账支付被告66万元及190万元，共计256万元。2013年12月3日，闵微娜在《二手房交易及收款账户确认书》上签字，向上海银行浦东分行确认“若贵行同意向房屋受让人发放贷款，……将贷款资金划入房屋出认人（姓名）闵微娜名下的账户，账号为……。”2013年12月8日，原、被告至房地产交易中心办理了系争房屋过户手续。同年12月12日，被告向原告转账支付房款30万元。系争房屋于2013年12月19日核准登记于被告名下并取得抵押权他项权证。2014年1月23日，被告收到原告的《律师函》，该函要求被告在收函之日起5日内支付原告220万元（含违约金30万元）。同日，银行将贷款190万元放至原告账户，原告称于次日收到。2014年1月28日，原、被告对房屋的水电煤、物业费等进行交接，被告支付原告尾款4万元。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告按合同第九条约定向原告支付逾期付款违约金42，750元（按190万元的日万分之五计算45天），同时表示对30万元的逾期付款违约责任不予追究。被告对原告变更后诉讼请求的答辩意见与原答辩意见一致。
上述事实，有原告提供的《居间协议》、《补充协议书》、《买卖合同》、《律师函》，被告提供的《居间协议》、《补充协议书》、《买卖合同》、银行转账凭条、收款收据、《二手房交易及收款账户确认书》、销售不动产统一发票、上海市房地产权证及抵押权登记证明、燃气过户费发票以及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋买卖签订相关协议和合同均系双方真实意思表示，双方做低房价避税的行为虽不合法，但尚不足以导致买卖合同无效，故讼争房屋买卖合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于银行于2014年1月23日放贷至原告账户190万元而未在双方签订合同当日即2013年12月8日放贷，是否构成被告逾期付款。根据双方约定，原、被告均明知被告以贷款方式支付220万元（实际数额以银行批准为准），贷款直接划至原告账户。按房屋买卖交易流程，银行均于办妥房产证及以银行为抵押权人的他项权证后放款，而办证期限为交易中心控制，非被告所能决定，因而被告客观上无法于办理房产过户当日即获得贷款银行发放贷款。故《居间协议》和《补充协议书》约定被告于双方交易过户当日以银行贷款方式支付房款，显然与银行放贷惯例不符，也并非被告能力所及，被告在贷款申请办理完毕及办理了房产过户手续后，其能做的也无非是等待银行放贷。可以说，“于双方交易过户当日由被告以银行贷款的方式支付220万元”的约定，存在矛盾。之后，被告补足了贷款差额30万元，贷款190万元也由银行直接发放至原告账户。原告认为贷款银行未在过户当日放贷构成被告逾期付款，于法无据。原告要求被告支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告闵捷、李庄田、闵微娜的诉讼请求。
案件受理费868元，减半收取计434元，由原告闵捷、李庄田、闵微娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年六月三十日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。