中华人民共和国
山东省巨野县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巨民初字第2296号
原告（反诉被告）章爱华，外文姓名ZHANGAIHUA，女，1959年2月5日出生，奥地利国籍，现住德国海尔布龙市，原籍住所地中华人民共和国浙江省青田县。
委托代理人毛华军，浙江五洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）菏泽华欧置业有限公司，住所地中华人民共和国山东省菏泽市。
法定代表人张炳华，该公司执行董事。
委托代理人解恒召，山东百士律师事务所律师。
被告王海平，外文姓名WANGHAIPING，男，1967年2月10日出生，斯洛伐克国籍，原籍住所地中华人民共和国浙江省青田县，现住山东省菏泽市巨野县。
委托代理人解恒召，山东百士律师事务所律师。
原告（反诉被告）章爱华与被告（反诉原告）菏泽华欧置业有限公司、被告王海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月24日、8月17日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章爱华及委托代理人毛华军，被告（反诉原告）菏泽华欧置业有限公司委托代理人解恒召、被告王海平及委托代理人解恒召到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告章爱华诉称：原告章爱华与被告王海平原来均为浙江省青田县人，2012年4月，经他人介绍认识。被告王海平自称在山东省巨野县投资房产，开设了一家房产公司，是公司的董事长，其开发项目中的房屋可优先预售给原告。同年4月23日被告王海平带原告去山东考察。被告王海平提出，如担心公司方在购房过程中履行不到位或不履行义务，一切责任由其个人担保。经被告王海平的极力推荐和口头承诺担保下，基于对老乡的信任和担保，原告从中国银行青田支行取出外币，凑起4万欧元、1.8万美元在青田交给王海平，由王海平出具借条。同时，签下被告事先拟好并带来的协议书。协议内容：以联建方式购买坐落于山东省巨野县金山大厦欧洲城小区向南4间（规划6层，局部电梯房7层），建筑面积约为1632.40㎡（实际面积以最终测绘为准），单价2343元／㎡。2012年4月29日，根据被告王海平提议，将原出具的借条换成收条，并约定如因被告的原因导致原告无法取得房屋的，由被告向原告支付40%的违约金。最近原告了解到，被告菏泽华欧置业有限公司、王海平预售给原告的商品房因被告与案外人之间的民间借贷纠纷，土地使用权和王海平在公司的股权被案外人申请财产保全，案外人提起诉讼经二审法院判决且已生效，该案已进入强制执行程序。原告认为，被告预售给原告的商品房，赖以建设的土地使用权已被法院保全近一年半，被告仍无履行偿还案外人债务的实际意思表示，且已进入执行阶段，这意味着，原告与被告菏泽华置业有限公司签订的、由王海平提供担保的协议已无法继续履行和没有任何保障，为此，原告向被告提出要求提供足够资产的担保，被告置之不理。现原告为保护自己的合法权益，唯有提起诉讼。原告认为，自己与被告菏泽华欧置业有限公司就购买金山大厦欧洲城小区房屋所订立的协议，合同关系已成立并生效，但被告财产显著减少、经营状况恶化、商业信誉丧失殆尽，原告有足够的理由认定，被告已无法继续履行自己的义务，被告的行为已构成根本性违约，导致原告购房的目的无法实现，应当承担返还和赔偿责任。被告王海平在原告购房时作为收款人为原告提供了担保，应当承担返还和担保的连带责任。为此，请求法院依据《合同法》、《担保法》的有关规定，依法判决：1、解除并终止履行原告与被告菏泽华欧置业有限公司签订的购买房屋的协议，返还原告支付的房价款4万欧元、1.8万美元；2、判令被告菏泽华欧置业有限公司按原告已支付房价款的40%支付违约金；3、判令被告王海平承担连带责任。
被告菏泽华欧置业有限公司、王海平辩称：原告所诉内容严重歪曲事实，其诉讼请求不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。1、被告王海平从未以个人名义对原告与菏泽华置业有限公司所签订的协议提供担保。王海平在菏泽华欧置业有限公司与原告签订协议时，以公司法定代表人身份签字，是履行公司职务行为，所产生的法律后果依法应由公司承担，与王海平个人无关，因此，原告要求王海平个人对菏泽华欧置业有限公司承担连带责任不能成立。2、菏泽华欧置业有限公司与原告签订的协议书，不违反法律规定，属有效合同，原告应严格履行合同义务。原告所诉称的被告因与案外人民间借贷纠纷而被查封土地使用权及涉案房产，早在2014年11月17日就已被解除了查封，根本不存在公司违约、导致原告不能实现合同目的的情形。原告在商品房市场行情不好的情况下，编造出被告不能履行协议约定交房义务的借口，来要求解除与菏泽华置业有限公司所签订的协议，并要求返还其已支付房价款的诉讼请求，无任何事实依据和法律依据，要求公司按已付房价款的40%支付违约金更是没有任何依据。
反诉原告菏泽华欧置业有限公司反诉称：2012年4月23日我公司与反诉被告章爱华签订合作开发房地产协议书1份，协议约定，双方以联建方式将我公司建设的金山大厦欧洲城小区入口向南4间面积为1632.40㎡的房屋以2343元／㎡的低价出售给反诉被告，并由被告按照上述价格的10%承担营业税和企业所得税。反诉被告委托我公司时任法定代表人王海平对外销售其名下的位于杭州市的房产及位于丽水市的房产各1处作为向我公司的首批付款，剩余款项按照我公司与施工方签订的施工合同付款时间为标准，支付相应比例的款项，扣质保金，按照国家相应标准要求验收后最后支付。协议签订后，反诉被告仅于2012年4月29日向我公司支付4万欧元（折合人民币278324元）和1.8万美元（折合人民币110014.2元），合计人民币388338.2元，作为首批购房款。既未按照协议书约定向我公司法定代表人出具出售杭州和丽水两栋房屋的委托书，更谈不上以所售房款作为首批款项支付给我公司。对依照协议约定的按我公司与施工方签订的施工合同付款时间支付的款项更没有支付。反诉被告的行为严重违背了双方协议，我公司多次向其催交款，被告不仅拖延不交，反而编造虚假理由对我公司提起诉讼，为此，提出反诉，请求依法判令反诉被告章爱华：1、按照协议的约定向我公司支付房款3948648.5元；2、承担应交税款433698.67元；3、判令被告赔偿逾期支付房款给我公司造成的经济损失1861220.5元。
反诉被告章爱华针对反诉辩称：一、反诉原告提出的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求依法驳回。双方签订协议后，菏泽华欧置业有限公司因案涉巨额债务无法偿还，被第三方作为被告提起诉讼，将其开发销售给答辩人房屋的土地使用权和王海平在公司的股权进行了查封和冻结。一审菏泽华欧置业有限公司及王海平被判决归还第三方人民币694万余元、403840欧元及利息。二审也维持原判，该案已进入执行程序，由丽水市中级法院委托菏泽市中级法院执行，现已进行强制拍卖程序。因此，答辩人认为，1、答辩人与被答辩人于2014年4月23日签订协议时，被答辩人尚未取得商品房预售许可证，即不具有对外出售房屋的资格。双方签订的协议已违反了国家的强制性规定。2、2012年4月29日，被答辩人出具收条确认，答辩人支付的4万欧元、1.8万美元作为协议约定的首批房款；3、目前被答辩人开发的楼盘，在建的只有二幢楼，其余的几幢地基都没有挖，更不要说桩基了。事实证明，被答辩人的资金链已断裂，已没有能力保障后续工程的开工，整个小区的水电、管道煤气、绿化、消防及综合验收无从谈起。必须明确的是，当初答辩人要购买房屋的前提是，整个小区水电、管道煤气、绿化、消防必须到位且能通过综合验收和能取得土地权属证书及房屋权属证收，整个小区能如期交付，否则，就失去购房的实际意义。4、在答辩人与被答辩人签订协议后，由于被答辩人负债累累，出现了用于开发的土地及房产被法院查封、冻结，并进入强制拍卖程序，被答辩人的财产显形减少、经营状况恶化、商业信誉丧失殆尽，在土地使用权和房屋未被解冻或债务未清偿或提供有力、足够的保障前提下，答辩人有足够理由认定，被答辩人已无法继续履行协议，势必导致答辩人购房的目的无法实现，为此，答辩人已向法院提起解除协议的诉讼，起诉至今，被答辩人开发的土地使用权及房屋仍未被解冻，也没有提供保障，答辩人根据被答辩人的开发情况，可认定被答辩人的行为已构成根本性违约。相反，被答辩人却以原告的身份提出反诉，要求被答辩人承担所谓的违约责任，其诉讼主张没有事实及法律依据，请求依法驳回。二、被答辩人在不具备履约能力的情况下恣意提出反诉、查封答辩人的三套房屋，浪费答辩人的精力和财力，显属滥用诉权，应对被答辩人因此产生的一切费用及损失（包括律师代理费100000元，交通住宿费3500元／次，答辩人的三套房屋被查封造成答辩人无法处分的损失）承担赔偿责任。
经审理查明：2012年4月23日菏泽华欧置业有限公司作为甲方与章爱华作为乙方签订协议书1份，协议内容：一、甲方以联建方式将部分物业出售给乙方，具体地点为金山大厦欧洲城小区入口向南4间（规划6层，局部电梯房7层），面积为1632.40㎡（具体面积以房管局测绘为准）。二、价格拟定2343元／㎡，并由乙方按照上述价格的10%承担营业税和企业所得税。三、甲方负责建设，按照国家相关标准施工建设，房屋交付应达到巨野建设局竣工验收标准，包括按规划要求做好门、窗、水、电、煤气以及相应绿化，并达到验收标准。四、付款方式：签定协议后，乙方出具全权委托书给甲方法人，由甲方法人办理乙方名下杭州文一路天河西苑10幢3单元401室、丽水市城关镇金苑新村23幢201室房屋对外销售相关事宜，相应房款作为首批款项，剩余款项按甲方与施工方签订的施工合同付款时间为标准，支付相应比例款项。扣质保金，按国家相应标准要求，验收后最后支付。五、未尽事宜另行协商，双方不得违约，若违约则承担相应违约责任。本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，签字立即生效。甲方由时任菏泽华欧置业有限公司法定代表人的王海平签名，并加盖公司印章，乙方由章爱华签名，按手印。2012年4月19日，菏泽华欧置业有限公司向章爱华出具收条1份，内容为：今收到章爱华欧元4万元，美金1万8仟元，作为购房合作协议中首付款的一部分，若贵方没有按当地巨野县政府要求竣工交房，出现其他原因导致没有按时交房，则由菏泽华欧置业有限公司负责一次性退还本款及本款40%违约金。收条由王海平签名并加盖公司印章。对于以上事实，有国有土地使用权证、商品房平面图、双方签订的协议书收条为证，双方均无异议。
原告章爱华主张被告菏泽华欧置业有限公司建设的土地使用权已被法院保全，且已进入执行阶段，财产显著减少、经营状况恶化、商业信誉丧失殆尽，被告已无法继续履行自己的义务，被告的行为已构成根本性违约，导致原告购房的目的无法实现，应当承担返还和赔偿责任。被告王海平口头承诺担保，应负连带责任。为证明其主张，提供如下证据：
1、（2012）浙丽商外初字第13号、（2013）浙商外终字第82号民事判决书，拟证明被告菏泽华欧置业有限公司被判决归还债权人吴伟群人民币6946000元和欧元403840元及利息，判决已经二审终审生效。
2、协助执行通知书（2012）浙民保字第10号、提供被执行人财产状况通知书（2014）菏委执字第1号、执行裁定书（2014）菏委执字第1-4号、第1-6号、选择拍卖机构通知书，拟证明被告菏泽华欧置业有限公司因生效判决不能履行，进入强制执行程序，由法院拍卖其房产。
3、吴伟群出具的证明1份，拟证明被告王海平口头承诺对原被告的协议提供担保。
被告菏泽华欧置业有限公司质证后，对以上1-6号证据的真实性没有异议，但辩称，现在法院已经解除了对其土地的查封，对涉案的6号楼已解除查封，法院查封拍卖的65套房屋与本案没有关联，现房屋已建成，并已验收。对证据7有异议，证人应当出庭作证，吴伟群是我公司案件的申请执行人，该证据不能证明原告主张，应当为无效证据。
被告菏泽华欧置业有限公司主张被法院查封并裁定拍卖的房屋系2号楼的65套房产，并不涉及本案双方协议买卖的6号楼的房产。现双方协议买卖的6号楼已竣工验收，菏泽华欧置业有限公司具有完全的处置权，原告诉称其经营状况恶化、丧失履行能力的理由不能成立。并反诉要求反诉被告章爱华按照协议的约定向公司支付房款3948648.5元，承担应交税款433698.67元，赔偿逾期支付房款给公司造成的经济损失1861220.5元。为证明其主张，提供如下证据：
1、开发经营许可证、商品房预售许可证，拟证明菏泽华欧置业有限公司已具备开发预售商品房资格。
2、裁定书两份，房地产估价报告一份，拟证明法院已解除对土地及6号楼的查封，法院拍卖的系2号楼的65套房产，
3、巨野县房产测绘大队测量的欧洲商城6号房产分户面积明细表、鸿达监理公司出具的证明一份，拟证明出售给章爱华的房产最终测绘面积为1851.04㎡，总价款4336986.7元。2012年12月21日主体封顶验收合格，2013年1月18日主体完成验收合格，2013年3月13日完成内外装修，2014年3月20日工程全部竣工验收合格。
4、《青田侨报》一份，拟证明菏泽华欧置业有限公司于2013年4月23日在青田侨报刊登声明，催促章爱华按照工程进度缴款。
5、建设工程合同及补充协议一份，拟证明按照工程进度及工程款支付额度为：2013年3月13日完成内外装修，应付总价款的70%，2014年3月20日全部竣工验收合格时应付总价款的90%，竣工结算后付至总价的95%，剩余5%作为质保金，在交工一年后30日内付清。经验收后15日内，如不能按时付款，按每月2%计息。据此计算，反诉被告应付工程款3948648.5元，应付税款433698.67元，应付逾期利息1861220.5元。
反诉被告章爱华质证后认为，对证据1的真实性无异议，商品房预售许可证是在2013年取得的，签协议时尚未取得，当时不具备预售许可。对证据2无异议，解除保全的裁定，能证明这只是执行中间的一个环节，根据我方提供的证据日期显示，现在该房产仍然在查封和拍卖中，说明被告的资金保障能力已经不足，足以证明后续的房子及整个小区已经完全没有能力去完成，所以原告要求解除合同。对证据3是反诉原告自行委托测绘，我方不予认可，房产是否验收，不是监理部门说了算，应该是多部门组成的验收小组进行验收，对证据4该声明看不出是那家报纸，也看不出来日期，本案被告是外国国籍，也不应在中国报纸上刊登。对证据5，建设施工合同与被告没有任何关系，不能作为被告支付房价款的依据。
反诉被告章爱华针对反诉除提交本诉中的证据外，另提交证据：
1、律师收费标准。2、委托代理协议书。3、律师代理费发票。4.交通费发票。拟证明：因菏泽华欧置业公司提出反诉给章爱华造成的损失。
5、土地登记卡一份，拟证明反诉原告的土地于2011.12.1-2012.11.22抵押贷款280万元。
反诉原告菏泽华欧置业有限公司质证意见：对以上证据的真实性无异议，证据1-4与本案无关，证据5只能证明曾用土地使用权办理过抵押贷款，但早已还清贷款解除了抵押。
本院根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述、辩论，依照证据规则，对其争议焦点综合分析判定如下：2012年4月23日章爱华与菏泽华欧置业有限公司签订房屋买卖协议，菏泽华欧置业有限公司于2013年3月7日取得商品房预售许可证。原告章爱华起诉要求解除房屋买卖合同的日期是2014年6月18日。菏泽华欧置业有限公司因与其他当事人的民事纠纷财产被法院查封，进行执行程序后法院裁定拍卖其中2号楼的65套房产，并不涉及本案双方协议买卖的6号楼的房产。现6号楼已竣工验收，菏泽华欧置业有限公司具有完全的处置权。本案所涉及房屋按最终测绘面积确定为1851.04㎡，按约定价格2343元／㎡，计款4336986.72元。鸿达监理公司证明，2012年12月21日主体封顶验收合格，2013年1月18日主体完成验收合格，2013年3月13日完成内外装修，2014年3月20日工程全部竣工验收合格。按照华欧置业有限公司与建筑方签订的建筑合同约定按工程进度工程款支付额度为：主体封顶验收合格后付总房款的50%，主体完成验收合格后付至总价的55%，完成内外装修并验收合格后付至总价的70%，竣工验收后付总价的90%，竣工结算后付至总价的95%，剩余5%作为质保金，在交工一年后30日内付清。经验收后15日内，如不能按时付款，按每月2%计息。2013年4月23日华欧置业有限公司在《青田侨报》刊登声明，催促章爱华按照工程进度缴款。
另查明，2012年4月27日（28日、29日为周末）国家外汇管理局公布的人民币汇率中间价：100欧元=829.32元，100美元=627.87元。章爱华已支付的4万欧元、1.8万美元，按当时人民币汇率中间价折算为人民币为：829.32×40000÷100＋627.87×18000÷100=444744.6元。
本院认为：本案当事人章爱华系奥地利国籍，王海平系斯洛伐克国籍，本案属涉外民事纠纷，在诉讼程度方面依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条规定，适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定进行审理。同时，双方均选择本案纠纷适用中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本院依据中华人民共和国法律审理本案。根据双方诉辩意见及查明的事实，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告章爱华与被告菏泽华欧置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同签订时被告菏泽华欧置业有限公司尚未取得商品房预售许可证，但在原告章爱华起诉前菏泽华欧置业有限公司已取得商品房预售许可证明，因此该合同成立并生效，双方应当全面履行合同义务，任何一方违约应承担相应违约责任。原告章爱华要求解除合同、返还已付款并要求被告菏泽华欧置业有限公司承担违约金，并没有充分理由及证据，对其诉讼请求本院不予支持。反诉原告菏泽华欧置业有限公司要求反诉被告章爱华履行合同，按约定支付购房款并承担逾期付款违约责任符合法律规定，本院予以支持。反诉原告华欧置业有限公司没有证据证明按建筑工程完成进度向反诉被告章爱华请求支付相应房款，本院按菏泽华欧置业有限公司在《青田侨报》刊登声明的日期2013年4月23日作为向反诉被告章爱华请求支付相应房款的日期，此时工程已完成内外装修并验收合格，按约定应付至总价的70%，反诉被告章爱华应支付：4336986.72元×70%=3035890.70元，减去已付款444744.6元，应付款2591146.10元。反诉原告菏泽华欧置业有限公司要求的付款期限为2013年5月10日，反诉被告章华华未按期限付款，应自2013年5月11日起按约定支付相应的逾期利息。至2014年3月20日全部验收合格，应付款至总价的70%，即再支付房款4336986.72元的20%，计款867397.34元，自验收15日后即2014年4月5日起计算逾期利息。至竣工结算后再支付的5%，反诉原告不再要求，统一计算为10%的质保金，要求一年后30日内付清，系反诉原告自愿放弃部分期限利益，本院予以认可，剩余房款的10%，计款433698.67元，自2015年4月20日起计算逾期利息。至于反诉原告菏泽华欧置业有限公司要求反诉被告章爱华支付的税款，双方虽约定由买方承担，但要求买方直接向出卖方支付，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，判决如下：
一、驳回原告章爱华的诉讼请求；
二、由反诉被告章爱华向反诉原告菏泽华欧置业有限公司支付购房款3892242.12元及利息（按月利率2%，其中2591146.10元自2013年5月11日起，867397.34元自2014年4月5日起，433698.67元自2015年4月20日起计算至判决确定的付款之日）；
三、驳回反诉原告菏泽华欧置业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7975元，由原告章爱华负担；反诉案件受理费27752元，保全费5000元，由反诉被告章爱华负担30080元，反诉原告菏泽华欧置业有限公司负担2672元。
如不服本判决，原告（反诉被告）章爱华可在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）菏泽华欧置业有限公司、被告王海平可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 王 庆
人民陪审员 卜祥三
人民陪审员 曹 攀
二〇一五年十一月六日
书 记 员 李 辉