江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4339号
上诉人（原审原告）章利忠，男，1985年3月1日生，汉族。
委托代理人黄中佑，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁道顺，男，1957年8月21日生，汉族，因犯故意杀人罪被判处死刑，缓期二年执行，现在苏州监狱服刑。
被上诉人（原审被告）于巧云，女，1962年1月4日生，汉族。
被上诉人（原审被告）孟昭华，男，1944年1月13日生，汉族。
被上诉人（原审被告）芮门英，女，1949年2月25日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张骏，女，1990年1月30日日生，汉族。
芮门英、张骏的共同委托代理人孟昭华，自然情况同上。
原审原告朱金艳，女，1983年9月16日生，汉族。
委托代理人黄中佑，江苏诺法律师事务所律师。
上诉人章利忠因与被上诉人丁道顺、于巧云、孟昭华、芮门英、张骏、原审原告朱金艳执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第1225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理本案。上诉人章利忠、原审原告朱金艳和该二人的共同委托代理人黄中佑，被上诉人孟昭华、芮门英、张骏、丁道顺、于巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章利忠、朱金艳原审诉称，孟昭华、芮门英、张骏诉丁道顺生命权纠纷一案，已经由法院判决结案，章利忠、朱金艳是该案件的案外人。孟昭华、芮门英、张骏向法院申请强制执行后，法院作出（2013）江宁执字第2693号民事裁定书，裁定查封位于南京市秦淮区汇景南路44号某幢某单元501室房产。该房屋虽然登记在丁道顺、于巧云夫妻名下，但该房屋早已由丁道顺、于巧云出售给章利忠、朱金艳，其已支付了相应购房款并实际占有、居住使用至今，且涉案房屋买卖属于善意的买卖行为，没有主观故意和过错，故原审法院不应查封该房屋，原审法院的查封侵害了其合法权益。因此，其提起执行异议，但被原审法院裁定驳回，现根据民事诉讼法第227条的规定诉至原审法院，要求：1、确认章利忠、朱金艳与丁道顺、于巧云签订的《房屋买卖合同》合法有效，南京市秦淮区汇景南路44号某幢某单元501室（以下简称501室）房产归章利忠、朱金艳所有；2、判令丁道顺、于巧云协助章利忠、朱金艳办理501室的房屋产权转移登记手续；3、撤销（2013）江宁执字第2693号民事裁定书；4、立即解除对501室房屋的查封措施，停止对该房屋的执行；5、诉讼费用由丁道顺、于巧云、孟昭华、芮门英、张骏承担。
丁道顺原审辩称，章利忠、朱金艳在诉状中所述属实，争议房屋由其和于巧云共同卖给了章利忠和朱金艳，买卖前其并不认识章利忠和朱金艳，房子是章利忠和朱金艳用劳动所得购买的，房屋必须归章利忠和朱金艳所有，买卖房屋时不能办理过户，但待房屋能够办理过户手续其与于巧云一定会协助章利忠和朱金艳办理过户手续。综上，请求法院解除对上述房屋的查封。
于巧云原审未应诉。
孟昭华、芮门英、张骏原审辩称，1、其三人不是本案适格被告。2、根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不登记，不生效。章利忠和朱金艳主张与丁道顺、于巧云签订了买卖合同，购买了争议的经济适用房，由于经济适用房在五年内是禁止上市的，故房屋买卖合同应属无效。章利忠和于巧云明知是经济适用房仍然购买，存在过错。3、章利忠和于巧云没有办理不动产物权的登记手续，故不发生物权变动的效力，争议房屋登记在丁道顺、于巧云名下，物权归丁道顺、于巧云享有，501室并非章利忠和于巧云的房屋，故原审法院的查封行为是正确的。综上，章利忠和朱金艳与丁道顺、于巧云签订的房屋买卖合同是无效合同，501室的产权人为丁道顺、于巧云，江宁法院（2013）江宁执字第2693号民事裁定书不应当被撤销，更不能停止对上述房屋的执行措施。请求驳回章利忠和朱金艳的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，关于孟昭华、芮门英、张骏与丁道顺生命权纠纷一案，原审法院已于2013年7月8日作出（2013）江宁民初字第1639号民事判决，判决丁道顺于判决发生法律效力之日起10日内赔偿孟昭华、芮门英、张骏因孟宪兰死亡造成的经济损失749194元及精神损害抚慰金50000元；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，丁道顺逾期未履行全部给付义务，孟昭华、芮门英、张骏向原审法院申请强制执行，原审法院已立案执行。在该案的执行过程中，原审法院于2013年10月12日作出（2013）江宁执字第2693号民事裁定书，分别查封了登记在被执行人丁道顺名下的位于南京市秦淮区汇景南路44号某幢某单元501室房屋和3幢2单元401室房屋各一套。后章利忠、朱金艳向原审法院提出执行异议，要求撤销原审法院（2013）江宁执字第2693号民事裁定书，并解除对位于南京市秦淮区汇景南路44号某幢某单元501室房屋的查封。原审法院于2014年2月24日作出（2013）江宁执异字第55号民事裁定，裁定驳回异议人章利忠、朱金艳的异议请求。章利忠、朱金艳在法定期限内提起本案执行异议之诉。
原审法院另查明，2008年1月17日，丁道顺与南京景汇建设有限责任公司签订经济适用住房买卖契约1份，约定南京景汇建设有限责任公司将位于南京市秦淮区夹岗村经济适用住房中的2－0某幢501室房屋出售给丁道顺，建筑面积56.66平方米。2010年5月25日，丁道顺、于巧云取得了501室房屋的房屋所有权证书，该证书附记中备注：“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”。2011年6月10日，章利忠与丁道顺、于巧云在南京全达房产中介中心居间下签订房屋买卖合同1份，约定丁道顺、于巧云将上述501室房屋出售给章利忠，价款为585000元；付款方式为章利忠于2011年6月10日前首付人民币400000元，次付人民币135000元，于2012年6月30日前付清，尾款人民币50000元过户后付清；丁道顺、于巧云在该房可上市交易之日起30日内将该房屋过户至章利忠名下。2011年6月4日，章利忠支付丁道顺购房定金20000元；同年6月10日，朱金艳转账支付丁道顺购房款380000元；2012年6月30日，朱金艳转账支付于巧云购房款134500元；章利忠、朱金艳另代丁道顺支付了水、电、气等费用500元。购房余款50000元尚未支付，章利忠、朱金艳在庭审中表示愿意将购房余款交至原审法院。争议501室房屋已于2011年6月交付章利忠、朱金艳，并由章利忠和朱金艳居住使用至今。
上述事实，有（2013）江宁民初字第1639号民事判决书、（2013）江宁执字第2693号民事裁定书、（2013）江宁执异字第55号民事裁定书、房屋所有权证、房屋买卖合同、中国工商银行个人业务凭证、证明及双方当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告。在孟昭华、芮门英、张骏与丁道顺生命权纠纷一案的执行过程中，原审法院因申请执行人孟昭华、芮门英、张骏的申请，对丁道顺的财产进行强制执行，并查封了登记在丁道顺、于巧云名下的争议501室房屋，章利忠、朱金艳对该执行标的即501室房屋提出书面异议，原审法院经审查后裁定驳回章利忠、朱金艳的异议请求，现章利忠、朱金艳对该裁定不服，对执行标的501室房屋主张实体权利，并请求对501室房屋停止执行，将申请执行人孟昭华、芮门英、张骏列为被告，符合法律规定，故孟昭华、芮门英、张骏是本案的适格被告。孟昭华、芮门英、张骏辩称其三人并非本案适格被告的意见，不符合法律规定，原审法院不予采纳。
根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。争议501室房屋并未变更登记至章利忠、朱金艳名下，并未发生物权转让的效力，故章利忠、朱金艳要求确认争议501室房屋归其二人所有的诉讼请求，原审法院不予支持。根据规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，一方面，本案章利忠、朱金艳并未付清全部购房款，虽然章利忠、朱金艳在庭审中表示愿意将剩余购房款交至原审法院，但即使章利忠和朱金艳确将该款交至原审法院，亦不是在实施执行行为前付清的全部价款，并不符合上述规定中“第三人已经支付全部价款”的条件。另一方面，争议501室房屋的所有权证书上明确记载“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”，章利忠、朱金艳明知该限制仍然购买该501室房屋，存在过错，应当承担不能办理产权过户登记手续产生的后果。现争议501室房屋登记在丁道顺、于巧云名下，原审法院对该房屋的查封并无不当，章利忠、朱金艳要求撤销（2013）江宁执字第2693号民事裁定书、解除对该房屋的查封、停止对该房屋的执行的诉讼请求，无事实与法律依据，原审法院亦不予支持。本案系案外人执行异议之诉，章利忠、朱金艳要求确认章利忠、朱金艳与丁道顺、于巧云签订的房屋买卖合同有效及判令丁道顺、于巧云协助其二人办理争议501室房屋的产权转移登记手续的诉讼请求，因501室房屋尚不具备办理产权转移登记条件，且确认合同效力及协助办理产权变更登记与本案系不同的法律关系，并非案外人执行异议之诉的审理范围，故对上述诉讼请求原审法院不予理涉，章利忠、朱金艳可另行主张。于巧云经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条之规定，原审法院缺席判决如下：驳回章利忠、朱金艳的诉讼请求。本案一审应收案件受理费9890元，减半收取4945元，由章利忠、朱金艳负担。
章利忠不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实不清，涉案房屋虽登记在丁道顺和于巧云名下，但该房屋系章利忠和朱金艳二人所有。涉案房屋属于经济适用房，受国家政策限制，暂时未能办理过户手续，丁道顺和于巧云一直表示在能够办理过户手续时，按照房屋买卖合同的约定履行过户手续。章利忠提交了有关居住涉案房屋的书面证据材料并经过质证，丁道顺也予以认可。原审法院片面认为涉案房屋未变更登记至章利忠和朱金艳名下，未发生物权转让的效力，此认定存在错误。2、章利忠符合“第三人已经支付全部价款并实际占有的条件”，法院应当解除对涉案房屋的查封、停止对该房屋的执行。我国关于经济适用房上市限制性规定不属于法律、行政法规的强制性规定。当事人应当依照约定继续履行合同内容，由章利忠支付剩余房款5万元，丁道顺、于巧云协助将房屋过户至章利忠和朱金艳名下并办理相关手续，法院也应当要求或同意章利忠直接向法院或丁道顺和于巧云支付尾款后解除查封。3、本案双方当事人签订合同时间为2011年6月10日，而双方协商确定过户时间为2014年9月25日，对于上述二个时间点的考量，涉及到前面所论及的“经济适用房”5年内不准上市交易的认定。从合同整个履行看，其并不违反相关规定。章利忠与丁道顺之间签订的房屋买卖合同合法有效，章利忠和朱金艳根本不存在过错。原审法院以涉案房屋的所有权证书商明确记载“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”为由，认定章利忠和朱金艳明知道该限制仍然购买涉案房屋，存在过错，应当承担不能办理产权过户登记手续产生的后果，无事实与法律依据。4、原审法院理应将本案房屋买卖合同效力及协助办理产权变更登记纳入审理范围。原审判决认为本案确认合同效力及协助办理产权变更登记与本案系不同的法律关系，并非案外人执行异议之诉的审理范围，不予理涉，是错误认定，适用法律错误。5、涉案房屋系章利忠唯一的居住房屋，若强行继续拍卖将至章利忠无家可归。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持章利忠的全部诉讼请求，判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人丁道顺答辩称，其虽对原审判决有意见，但因本人现在监狱服刑也没有办法。
被上诉人于巧云答辩称，涉案房屋早在丁道顺入狱前就卖给了上诉人夫妇，房屋应该归上诉人夫妇所有。
被上诉人孟昭华、芮门英、张骏答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
上诉人章利忠与被上诉人丁道顺、于巧云、孟昭华、芮门、张骏及原审原告朱金艳对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人章利忠与被上诉人丁道顺、于巧云、孟昭华、芮门、张骏及原审原告朱金艳均未提供新证据。
本院另查明，涉案房屋的所有权证和国有土地使用证系章利忠在本案中作为证据提交，在涉案房屋所有权证附记上明确记载，涉案房屋为经济适用房，五年内不得上市交易。在涉案房屋国有土地使用证上明确标明地类用途为住宅用地（经济房），使用权类型划拨。
本院认为，涉案房屋系经济适用房，五年内禁止上市交易。章利忠起诉至原审法院要求确认涉案房屋买卖合同效力时，涉案房屋尚不符合经济适用房上市交易的相关政策，故章利忠要求确认其与丁道顺、于巧云签订的涉案房屋买卖合同系合法有效合同的主张，本院不予支持。因涉案房屋买卖合同签订后章利忠与丁道顺、于巧云并未办理产权变更登记手续，章利忠享有的仅系合同债权，故上诉人章利忠要求确认其对涉案房屋享有所有权的主张，原审法院不予支持并无不当。章利忠明知其所购房屋的性质为经济适用房，五年内不得上市交易，但在涉案房屋不符合上市交易条件的情况下仍与丁道顺、于巧云就涉案房屋签订买卖合同，原审法院认定其主观上存在过错并无不当。虽章利忠已支付大部分购房款且实际占有使用涉案房屋，但因章利忠于2013年10月12日前未付清全部购房款，亦未办理产权过户手续，故原审法院对涉案房屋采取查封措施并无不当。因涉案房屋已被人民法院依法查封并进入执行程序，故上诉人章利忠在查封措施未解除的情况下要求丁道顺、于巧云协助办理产权过户的上诉主张，因客观上不能实现，本院不予支持。综上，上诉人章利忠的原审诉请均不成立，理应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费9890元，由上诉人章利忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 邹小戈
代理审判员 张卓慧
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 崔 鸣