贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔钟民初字第1057号
原告六盘水金德物业服务有限公司。
法定代表人杜贵云。
委托代理人李翔，系贵州勤维律师事务所律师。
被告邓娇。
原告六盘水金德物业服务有限公司与被告邓娇物业服务合同纠纷一案，原告于2014年3月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员罗孝昱独任审判，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告六盘水金德物业服务有限公司的委托代理人李翔，被告邓娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六盘水金德物业服务有限公司诉称，钟山区凉都花园从房屋出售开始，委托六盘水金德物业服务有限公司杜贵云经理做物业管理，当时购房时约定电梯房1.00元／平方米月，步梯房0.6元／平方米月收取物业费，全体业主按此标准执行至2013年4月1日，之后收取物业费标准为电梯房1.10元／平方米月，步梯房0.7元／平方米月收取物业费。被告入住后，接受原告物业服务至今，但其以路面占用绿化地为由，从2012年4月至2014年3月共计24个月，被告住宅房为电梯房143.82平方米，共拖欠3624.3元。原告按物业要求全面履行自己应尽义务，绝大多数业主对服务质量比较满意认可，作为服务对象的被告有义务支付物业管理费，不可以以各种理由推卸责任而不支付物业费。被告经原告多次催要，依然不履行给付物业费的义务。现原告诉至人民法院，请求人民法院依法判令被告偿付拖欠物业服务费24个月共计3624.3元（截止2014年3月），并承担本案诉讼费。
原告六盘水金德物业服务有限公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告六盘水金德物业服务有限�司的身份情况，且证明原告已约定为凉都花园进行物业管理；2、“凉都花园”小区物业服务合同复印件一份，用于证明原告六盘水金德物业服务有限公司与凉都花园委员会签订了物业合同，该合同不仅是对业主委会产生法律效力，并且对居住在该小区内的业主也产生法律效力；3、催交物业服务费通知、温馨提示复印件各一份，用于证明拖欠的业主包括被告，原告要求被告按期交纳物业管理费的事实；4、关于调整物业管理费、地面停车服务费的公告复印件一份，用于证明调整物业费是经业主委员会同意，公示后居住的业主未出异议；5、业主委员会备案表复印件一份，用于证明业主委会是经过相关部门批准并备案，也经过业主选举成立的。
被告邓娇辩称，原告起诉拖欠两年物管费，我本人认为是不合理的起诉，原、被告未签订服务合同，就不存在与原告有履行义务的责任。当时本人购买凉都花园的住房是2009年，当时的价格比周围的高300余元，选择凉都花园是因为环境是最好的一家，入住后进行装修住房时，当时电梯坏了，物管说是被雷击坏，三天恢复。我放在楼下安装的玻璃，我是出钱请人搬上楼，增加了我装修的成本。原告公司以什么形式进入我小区，我方不知情。业委员会如何成立及是否合法我方不清楚，业主委员会行使的权利是否代表业主利益我方不清楚，现业主委员会与物管公司是否签了合同，若签订，合同内容我方并不知晓，物管公司硬性提供服务项目具体是什么我方不清楚。原告公司进驻后，除收取费用外，没有给我们提供让我们满意的服务，同时对我们小区进行破坏，比如对我小区的设施未进行看护，由于管理不善，造成设施被雷击，造成的损失强行要求我们签字动用维修基金进行维修。物管进驻后改变了小区用途，原告将我们小区公用道路及绿化带达到私自谋取利益，收取高额停车费，侵害了小区业主的公共利益，让小区业主出行不便。人行道路损坏原告未按标准进行修复，不仅影响不好，而且不美观。原告未经6号楼业主同意，在6号楼顶部分建立基站，收取高额租金，业主怀疑有辐射，要求原告拆除，原告无视业主的反应不予拆除。我方要求租金归属6号楼业主，原告也不同意。由于原告管理不善，造成其他业主将绿化带作为自家的果园、菜园进行耕种。前期物业是贵阳金鹰物管，补充协议上说明，要经业主同意相关部门审批才能通过提价，原告未经业主同意私自提高物业收费，我方认为原告违规乱收费，应受到处罚。对于物业未尽到安保义务，使我晒在小区内的价值300余元的物品丢失，原告也未对该事进行解决。小区内的设施如路灯等损坏，未进行更换，而是�胶布粘贴，原告是为了节约成本回收暴利。我认为原告与业主委员会是一家，他们是合伙赚钱，业主委员会不能代表我们的利益。业主委员会是什么性质我方不清楚。对于不该摆放的杂物，长期不作处理。车辆停在人行道上，占用要化带，将业主的公共面积设置成停车场；影响我们出行。鉴于上诉原因，原告不是我们服务主体，原告也未搞好服务，我方拒绝支付物管费，请求法庭支持我们。2012年我孩子在车行道上骑单车，后物管公司将我孩子抓到物管办公司扣留了一个小时，物管公司以我孩子的单车刮到一个停放在小区消防通道上的宝马车为由，要求赔偿800元，并对孩子进行威胁和恐吓，原告的态度极恶劣。现原告把我们列为被告，对我们名义造成了不良影响，故造成的相关费用应由原告承担。
被告邓娇在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一�，用于证明被告的身份情况；2、照片3张（图1至图3），用于证明原告方在6号楼修建基站；3、照片4张（图4至图7），用于证明原告管理的小区车辆乱停乱放；4、照片4张（图8至图11），用于证明车辆乱停乱放后，原告修复没有恢复原状；5、照片4张（图12至图15），用于证明原告管理不力，导致小区内部绿化带被人为损坏和占用，损害了业主的利益；6、照片4张（图16至图19），用于证明原告疏于管理和投入较少，小区环境大不如前；7、照片3张（图20至图22），用于证明原告为了获取暴利，原告将破坏小区部分绿化带，将其变成停车场，严重损害了业主的利益；8、照片3张（图23至图25），用于证明原告管理不力，导致小区内有的角落摆放垃圾杂物几天都无人清理，影响业主出行。
对证据的分析及认定，审理中，双方无异议的证据有：原告提交营业执照、组织机构代码�、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，被告提交的身份证复印件一份。以上证据因双方当事人无异议且符合证据的三性，故本院依法予以确认。
对双方有异议的证据分析及认定：对原告提交的“凉都花园”小区物业服务合同复印件，能证明原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水凉都花园业主委员会签订物业服务合同的事实，本院予以认定；对原告提交的催交物业服务费通知、温馨提示复印件，能证明被告未缴纳物业管理费及原告催缴的事实，本院予以认定；对原告提交的调整物业管理费、地面停车服务费的公告复印件，对原告经业主委员会同意，调整物业费并公示的事实，本院予上认定；对原告提交的业主委员会备案表复印件，能证明凉都花园小区业主委员会的成立经过业主投票同意并报有关部门备案，故本院予以认定。对被告提交照片3张（图1至图3）、照片4张（图4至图7）、照片4张（图8至图11）、照片4张（图12至图15）、照片4张（图16至图19）、照片3张（图20至图22）、照片3张（图23至图25），上述证据能反映出六盘水金德物业服务有限公司在对凉都花园进行服务时存在一定的服务瑕疵，但并不能证明原告不履行或严重存在违反合同义务的情形。
通过以上对证据的分析认定，本院认定如下事实：2011年5月22日凉都花园小区业主代表和业主现场投票成立凉都花园小区业主自治委员会并选取了业主委员会成员，2011年6月13日新成立的凉都花园业主委员会经凤凰街道办事处同意备案，2011年6月14日六盘水市住房和城乡建设局同意备案。凉都花园业主委员分别于2012年4月1日、2013年4月1日与六盘水金德物业服务有限公司签订了为期1年的物业服务合同，委托该物质业服务公司对小区进行管理，合同对管理事项、双方的权利义务等进行约定，其中2012年度物业管理费用约定为“本小区物业管理费用由业主及使用人按房屋的建筑面积予以收取；从2012年4月1日至2013年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.6元／月·㎡，电梯楼：1.0元／月·㎡”，2013年度物业管理费用约定为“本小区物业管理费用由业主及使用人按房屋的建筑面积予以收取；从2013年4月1日至2014年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.7元／月·㎡，电梯楼：1.1元／月·㎡”，
同时约定物业服务内容为：“……五、小区车辆进出及小区交通秩序管理（不含车辆的保险保管责任）；六、配合协助公安机关对小区内的公共秩序、安全防范等事项进行24小时监控、不定时巡逻、门岗执勤管理、及时发现并制止小区公共区域内危险人身安全的行为（但不含住户和公司户人身、室内财产的安全、保管责任）……”。被告邓娇系凉都花园小区6-601室电梯楼业主，房屋建筑面积为143.82㎡。被告2012年4月至2014年3月的物管费未交，故原告诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会签订《物业服务合同》对凉都花园小区业主是否具有约束力，二、被告邓娇以物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费的抗辩理由是否成立，三、关于拖欠物业费数额的认定问题。
关于原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会签订《物业服务合同》对凉都花园小区业主是否具有约束力的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案原告六盘水金德物业服务有限公司与六盘水市凉都花园业主委员会前后签订《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告邓娇系凉都花园业主，故原告与被告所在的业主委员签订的物业服务合同对被告具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务。
关于被告邓娇以物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费的抗辩理由是否成立问题。物业服务企业为小区提供物业服务，并履行了物业服务的义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利，然而物业服务合同为继续性合同，业主可就物业服务企业未按合同提供服务或提供的服务不符合约定行使先履行抗辩权拒绝交纳相应的物业费，但业主提出的撤抗辩理由需是基于正当理由，即�业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。本案中，被告邓娇主张凉都花园小区车辆乱停放，路面未按原来标准进行修复等抗辩理由拒交物业服务费，属于行使合同先履行抗辩权，但该抗辩权行使范围应当与物业服务的违约程度相对应。根据证据规则，被告邓娇提供的证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，且通过法庭对凉都花园小区的勘察情况来处，原告方提供的物业服务比较到位，故对被告邓娇以物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费的抗辩理由不成立。庭审中被告邓娇主张拆除安装在凉都花园6号楼楼顶的机站，并要求原告归还租用费的诉请，因与本案不是同一法律关系，故本院不予处理。
关于拖欠物业费数额的认定问题。原告六盘水金德物业服务有限公司依照合同约定为被告邓娇入住的凉都花园提供了物业管理服务，被告邓娇应向原告交纳物业管理费，但综合全案证据与事实分析，2008年至原告与六盘水市凉都花园业主委员会签订物业服务合同之前，凉都花园是由贵阳金鹰物业管理有限公司六盘水分公司进行管理，原告六盘水金德物业服务有限公司在2012年4月1日始与六盘水市凉都花园业主委员会签订物业服务合同的，原告主张向被告收取2012年4月至2014年3月物业管理费尚在合理期间内，故本案物业管理费计算期间应从2012年4月1日算至2014年3月1日，共计23个月，根据2012年4月1日签订《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，从2012年4月1日至2013年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.6元／月·㎡，电梯楼：1.0元／月·㎡月”及2013年4月1日签订《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取，从2013年4月1日至2014年3月31日，物业管理费用为：多层楼：0.7元／月·㎡，电梯楼：1.1元／月·㎡月”，被告邓娇房屋的建筑面积为143.43㎡，以此计算，2012年4月1日至2014年3月1日期间被告邓娇交纳物管费为3466元（143.82㎡×1.0元／月／㎡×12个月＋143.82㎡×1.1元／月／㎡×11个月），故原告要求被告邓娇交纳物业费超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告邓娇于本判决生效后十日内支付原告六盘水金德物业服务有限公司物业管理费3466元（2012年4月1日至2014年3月1日）；
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告邓娇负担（原告已预交，由被告邓娇连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
代理审判员 罗孝昱
二〇一四年六月十一日
书 记 员 邵莉婷