湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5102号
上诉人（原审原告）：吴芸芸，女，1991年6月8日出生，汉族，住湖北省谷城县，
委托诉讼代理人：谌康，湖北皋野律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖保枝，湖北皋野律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口街滠阳大道龙腾公寓1层2号。
法定代表人：何秀华，系该公司经理。
委托诉讼代理人：熊爽，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈秋芳，女，1975年11月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：李海，武汉市江汉区弘正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈惠芳，女，1964年10月16日出生，汉族，住武汉市江岸区，
上诉人吴芸芸、上诉人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司（以下简称武汉鑫汉北公司）因与被上诉人陈秋芳、陈惠芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
吴芸芸上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项判项；2、判令武汉鑫汉北公司、陈秋芳、陈惠芳赔偿吴芸芸13万元；3、本案诉讼费用由武汉鑫汉北公司、陈秋芳、陈惠芳承担。事实与理由：1、一审对吴芸芸的损失认定过低；2、陈惠芳承担责任比例太低，明显不公；3、一审将陈惠芳的行为认定为无权代理系认定错误；4、一审认定陈惠芳为无权处分，买卖合同无效，属适用法律错误。
武汉鑫汉北公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、五项判项；2、判令陈秋芳、陈惠芳赔偿吴芸芸中介费16250元；3、本案诉讼费用由吴芸芸、陈秋芳、陈惠芳承担。事实与理由：1、案涉合同为有效合同，陈秋芳、陈惠芳应当按照合同约定承担中介费用；2、合同不能履行的过错主要在于陈秋芳、陈惠芳，应当由陈秋芳、陈惠芳承担吴芸芸的全部损失。
陈秋芳、陈惠芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吴芸芸向一审法院起诉请求：1、判决陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司返还吴芸芸定金3万元。2、判令陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司支付吴芸芸中介费16250元；3、判令陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司支付吴芸芸合同违约金130000元。4、本案诉讼费由陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司承担。
一审法院认定事实：陈惠芳与陈秋芳系姐妹关系。2017年2月16日，陈惠芳持陈秋芳的房屋权属证明原件来董秋兰所在的武汉鑫汉北公司，称陈秋芳委托她将武湖农场滨湖分场百隆东方城8栋2单元4层3号房屋出售，并签下了承诺书，经武汉鑫汉北公司居间介绍，吴芸芸同意购买此房。陈惠芳在武汉鑫汉北公司将以上情况电话告诉陈秋芳。当日陈惠芳代理陈秋芳、董秋兰代理吴芸芸在武汉鑫汉北公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，武汉鑫汉北公司是该合同的经纪人，对该合同加盖了公章，该合同一式三份，各持有一份。合同约定：陈秋芳自愿将坐落于武汉市黄陂区武湖农场滨湖分场百隆东方城8栋2单元4层3号房屋出售给吴芸芸，双方约定房屋实际成交价格为650000元；付款方式为银行按揭付款。合同约定，买方吴芸芸向卖方陈秋芳支付定金30000元，经纪人武汉鑫汉北公司收取陈秋芳物业交割金10000元，待房屋过户后物业交接完毕在三方签字确认后无息返还陈秋芳。违约责任：陈秋芳未依照合同约定的时间提供相关证件、资料、交付房屋，每逾期一日，按本合同房款总金额的3‰向吴芸芸支付违约金，超过三十日，吴芸芸有权单方解除合同，吴芸芸解除合同的，陈秋芳应退还吴芸芸所付房款，双倍赔偿吴芸芸所付定金，并按合同房款总金额20%向吴芸芸支付违约金。双方任一方单方违约导致本合同无法履行，违约方支付的居间服务费不予退还，守约方支付的居间服务费由违约方承担。签订合同当日，依照合同约定陈秋芳收吴芸芸定金30000元，以陈秋芳向经纪人武汉鑫汉北公司代交物业交割金10000元，吴芸芸依照合同向经纪人武汉鑫汉北公司支付了中介费16250元。2017年3月21日，三方相约到黄陂区××××街建行，由吴芸芸以付首付款的方式代陈秋芳提前还贷解押，以实现合同目的。然陈秋芳不同意出售房屋，从董秋兰手中抢走陈秋芳房屋权属证明及合同原件，董秋兰报警，前川派出所接警后，告知当事人该纠纷可通过司法程序办理。吴芸芸因其购房不成所遭受的经济损失要求陈秋芳等按合同赔偿，陈秋芳、陈惠芳互相推卸责任，不同意赔偿，是此成诉。
一审另查明，陈秋芳于2017年10月将案涉房屋另行出售。陈惠芳未退所收定金。
一审法院认为，陈惠芳在无代理手续且事后未得到陈秋芳追认代理行为情况下，与吴芸芸、武汉鑫汉北公司签订的《存量房居间（买卖）合同》，处分陈秋芳个人房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，该《存量房居间（买卖）合同》为无效合同。因该合同取得的财产，当事人均应当予以返还。吴芸芸要求陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司赔偿返还其给付的定金、中介费的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。陈惠芳应当返还吴芸芸给付的定金30000元，武汉鑫汉北公司应当返还吴芸芸给付中介费16250元、返还陈惠芳给付物业交割金10000元。吴芸芸要求陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，亦应予以支持。吴芸芸远在北京工作，为签订本合同，吴芸芸已实际支付46250元至今未归还，为解决本合同所带来的纠纷，多次来往于北京武汉，影响工作、生活和心情，兼武湖地区房价在长江新城落户后大幅上涨等因素，吴芸芸的经济损失酌定为65000元。陈惠芳、陈秋芳为姐妹关系，在诉讼过程中均不能合理解释陈惠芳既不是盗卖陈秋芳的房屋，又不是陈惠芳擅自出售陈秋芳的房屋，也不是陈惠芳对中介公司的居间行为理解有误，一审法院认定二陈的不诚信行为是合同无效的主要原因，应对吴芸芸的经济损失负主要责任（65000元×60%）。武汉鑫汉北公司、吴芸芸未对陈秋芳的卖房意愿充分核实并办理相关的认可手续，即与陈秋芳的代理人陈惠芳签订买卖合同，亦有过错，对其经济损失应负次要责任（武汉鑫汉北公司、吴芸芸各负20%）。吴芸芸认为陈秋芳、陈惠芳、武汉鑫汉北公司应按合同约定的总房价650000元的20%进行赔偿的诉讼请求部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决：一、陈惠芳返还吴芸芸给付的定金30000元；二、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司返还吴芸芸给付中介费16250元、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司返还陈惠芳给付物业交割金10000元；三、陈秋芳赔偿吴芸芸经济损失19500元（65000元×60%×50%）；四、陈惠芳赔偿吴芸芸经济损失19500元（65000元×60%×50%）；五、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司赔偿吴芸芸经济损失13000元（65000元×20%）；六、驳回吴芸芸的其他诉讼请求。上述一、二、三、四、五项定于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4377元，由陈秋芳负担2377元，由陈惠芳负担2000元。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，陈惠芳持陈秋芳的房屋权属证明原件，经武汉鑫汉北公司居间介绍，陈惠芳代理陈秋芳与吴芸芸签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，因陈惠芳与陈秋芳系姐妹关系，吴芸芸有理由相信陈惠芳有代理权，陈惠芳的代理行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。案涉合同签订后，吴芸芸已按约定履行了合同义务，因陈秋芳明确表示不履行合同导致该合同无法继续履行，陈秋芳的行为已构成根本违约，陈秋芳应返还吴芸芸给付的定金30000元，并承担相应的违约责任。本院综合衡量全案实际情况，依据公平原则，酌定陈秋芳支付吴芸芸违约金65000元。武汉鑫汉北公司在居间活动中，其审查不严导致本案纠纷发生，致使双方合同目的未能实现，故武汉鑫汉北公司应退还吴芸芸中介费16250元，还应退还陈秋芳物业交割金10000元。
综上所述，吴芸芸、武汉鑫汉北公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1054号民事判决；
二、陈秋芳于本判决生效之日起十日内返还吴芸芸定金30000元；
三、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴芸芸中介费16250元、武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈秋芳物业交割金10000元；
四、陈秋芳于本判决生效之日起十日内向吴芸芸支付违约金65000元；
五、驳回吴芸芸的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4377元，由吴芸芸承担2000元，陈秋芳承担2377元。二审案件受理费4903元，由武汉鑫汉北公司承担757元，吴芸芸承担3490元，陈秋芳承担656元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 张 红
审判员 叶玉宝
二〇一八年八月二日
书记员 李一凡