江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01750号
上诉人（原审被告）：宿迁宝龙置业发展有限公司。
法定代表人：许××该公司董事长。
委托诉讼代理人：解爽，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）：胡婷。
上诉人宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）因与被上诉人胡婷商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第00229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宝龙公司的委托诉讼代理人解爽、被上诉人胡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判宝龙公司不承担胡婷的逾期交房违约金85611元；一、二审诉讼费用由胡婷承担。事实和理由：2010年6月6日，胡婷购买宝龙城市广场16号楼2单元304室房屋，与宝龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定房款总额为541499元，交房时间2011年8月31日。由于宝龙公司于2011年9月30日才通过宝龙城市广场16号楼竣工验收备案手续，造成胡婷的房屋延期交付。2011年11月19日，宝龙公司向胡婷发出交房通知，以上事实一审判决不予认定，判决理由不能成立。1.宝龙公司已经向胡婷发出《交房通知》，胡婷不予收房的责任应当由其自行承担。2011年11月19日，宝龙公司向包括胡婷在内的购买宝龙城市广场16号楼的业主发出《交房通知》后，除胡婷外其他业主均已收房。根据合同约定，延误收房的责任应当由胡婷自己承担。同时，宝龙公司履行了一审法院（2013）宿城民初字第1073号民事判决确定的违约金，不能成为一审法院判决的理由。2.胡婷不得就本案所涉商品房存在一般质量瑕疵拒绝收房，宝龙公司对交付后的房产仍承担质量保修义务。3.胡婷领取逾期办证违约金的行为足以说明未能按期收房系其自身造成。根据合同约定，办理房产证是在交付房屋之后。现胡婷领取逾期办证违约金应当是认可了宝龙公司的交房通知行为。同时逾期交房与逾期办证在本案中不应发生重叠，否则必然前后矛盾。4.宝龙公司逾期交房，但胡婷有义务防止损失扩大，无权就扩大的损失要求宝龙公司承担。涉案房屋存在质量瑕疵，宝龙公司积极采取措施予以维修，但胡婷一直认为存在质量问题，拒绝收房，任由损失扩大。如果按照一审判决，仅宝龙公司逾期交房违约金就达到186654元，达房款总额的34%，明显有失公平。
胡婷辩称，1.关于交房通知，我至今为止从未接到过宝龙公司的交房通知，我的房屋在约定交房之前就发现存在墙面粉刷层脱落，墙壁和房顶大面积渗水等问题，为此我多次和宝龙公司协商维修事宜，并多次向有关部门投诉，此后该房屋一直处于宝龙公司的维修之下，并且到目前为止房屋的质量问题仍未解决，逾期交付的根本原因在宝龙公司，其说已经发交房通知没有事实依据。2.涉案房屋存在大面积裂缝、渗水、外保温层破坏，这些问题并非一般质量瑕疵，并且从2014年上半年之前的每次维修都是我到有关部门投诉后才陆续进行维修。2014年3月份至今再未对房屋进行维修，房屋质量问题一直未解决，宝龙公司并未承担质量保修的义务。3.领取房产证违约金的行为我并不知情，对此不予认可，且该事实在（2013）宿城民初字第1073号和（2014）宿中民终字第0240号、（2015）宿城民初字第0229号中案件中都已认定。4.宝龙公司在上诉状第四条中陈述的事实我都不认可，房屋存在严重的质量问题，我一直跟宝龙公司协商进行维修，但宝龙公司一直推诿不予维修，应该是宝龙公司让我的损失进一步扩大，目前房屋仍大面积漏水。2014年10月27日是我主动去接房，并不是宝龙公司通知的，因为之前跟宝龙公司协商维修的事情，宝龙公司跟物业一直以该房屋还未交付，质量问题不能处理为由进行推诿，接房时房屋存在的质量问题在接房交接单上已经详细列明，这些问题也是之前住建局现场勘查过并责令宝龙公司整改的问题，但是至今都未整改。接房后我再找物业维修，物业又以我在打官司为由不予维修，所以损失是宝龙公司造成的，并非是我造成，且是导致我损失扩大。5.关于违约金数额问题，是按合同履行，是我和宝龙公司签订商品房买卖合同时双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力强制性规定。6.关于领取逾期办证违约金的事情，对此不予认可，且也与本案无关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡婷向一审法院起诉请求：1、宝龙公司按照商品房买卖合同及附件对涉案房屋所存在的质量问题履行保修义务（后撤回该项诉讼请求）；2、宝龙公司给付逾期交房违约金86694.1元（其中，自2011年9月1日起至2011年11月30日，违约金为14885.2元，2013年8月16日起至2014年10月27日，违约金为71808.9元）；3、宝龙公司赔偿租金损失、屋顶裂缝和外保温层损坏质量缺陷损失，暂主张90000元（后撤回该项诉讼请求）；4、宝龙公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年6月6日，胡婷与宝龙公司就宝龙公司开发的位于宿迁市宿城区宝龙城市广场16幢2单元304室商品房签订《商品房买卖合同》一份，约定主要内容：房屋总价款541499元，出卖人应在2011年8月31日前将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用，否则，在上述交付期满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款的万分之三的违约金。合同订立后，胡婷依约履行了房款支付义务，2011年9月30日，宝龙公司就涉案房屋完成了竣工验收备案手续，2011年11月30日，胡婷丈夫从宝龙公司处领取了涉案房屋逾期办证违约金。因宝龙公司未能按照合同约定日期向胡婷交付房屋，胡婷于2013年6月7日诉至一审法院，要求宝龙公司交付涉案房屋并赔付违约金101693.53元（自2011年12月1日起至2013年8月15日止）。一审法院于2013年12月6日判决宝龙公司向胡婷交付涉案房屋并支付逾期交房违约金101043.7元，该判决已生效，宝龙公司已向胡婷支付违约金101043.7元，并于2014年10月27日将涉案房屋交付胡婷。
一审法院另查明：关于2011年9月1日至2011年11月30日逾期交房违约金，胡婷与宝龙公司于2013年6月7日前已达成赔偿方案，但宝龙公司至今尚未给付胡婷相关款项。
2014年9月3日，宿迁宝龙商业物业管理有限公司向中建二局发送涉案房屋工程维修通知单，要求于2014年9月10日前将胡婷购买的房屋维修好。
一审中，胡婷自愿撤回第一、第三项诉讼请求，一审法院予以准许。
一审法院认为，关于胡婷主张宝龙公司按合同约定支付2011年9月1日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金，存在以下三个争议焦点。
第一个争议焦点：胡婷与宝龙公司是否就该期间逾期交房违约金已达成调解。
关于该期间违约金，胡婷主张已与宝龙公司达成调解，故在第一次诉讼中未予主张。宝龙公司辩称未与胡婷达成调解，但在宝龙公司第一次诉讼中辩称“关于2011年11月30日之前的逾期交房违约金赔付事宜，双方已协商解决，只是胡婷未到我处领取相关款项而已”。宝龙公司在两次诉讼中辩称意见前后矛盾，且在第一次诉讼中的辩称意见与胡婷主张相互印证，故对胡婷主张关于2011年9月1日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金已与宝龙公司达成调解予以采信。
第二个争议焦点：该期间的逾期交房违约金是否已过诉讼时效。
宝龙公司辩称该期间违约金已过诉讼时效，胡婷主张未过诉讼时效。胡婷在2013年6月7日第一次诉讼中，主张该部分违约金已与宝龙公司达成调解，宝龙公司对此未持异议，并辩称“只是胡婷未到我处领取相关款项而已”，宝龙公司的这一辩称意见应视为同意履行义务，进而导致诉讼时效的中断，诉讼时效期间从中断时起重新计算，至胡婷本次起诉时间2015年1月20日，未超过2年的诉讼时效期间，故对宝龙公司辩称该期间违约金已过诉讼时效，不予支持。
第三个争议焦点：胡婷与宝龙公司关于该期间的逾期交房违约金调解协议的具体内容。
胡婷主张调解协议约定逾期交房违约金按照合同约定标准支付，并提供同期业主梁丽丽、严海军、牛宇等书面证言，上述证人均证实宝龙公司已按合同约定标准予以支付该期间违约金。宝龙公司辩称上述期间按照合同约定标准扣除了35天左右数额支付同期其他业主逾期违约金，但未提供相关证据予以证明。胡婷主张与其他业主证言相互印证，予以采信。宝龙公司辩称扣除35天左右的违约金，但未能提供相关证据，对其辩称意见，不予采信。
综上，胡婷主张宝龙公司按照合同约定标准支付2011年9月1日至2011年11月30日期间（经计算为90天）逾期交房违约金，予以支持。
关于胡婷主张宝龙公司按照合同约定标准给付2013年8月16日起至2014年10月27日的逾期交房违约金。胡婷主张在之前诉宝龙公司的（2013）宿城民初字第1073号商品房预售合同纠纷一案，主张宝龙公司给付逾期交房违约金的截止时间为2013年8月15日，而涉案房屋实际交付时间为2014年10月27日，故胡婷的主张符合法律规定，予以支持。宝龙公司辩称已于2011年11月向胡婷发出交房通知，关于宝龙公司此项辩称意见，在上一案件中宝龙公司已提出，一审法院的生效判决未予支持，现宝龙公司再次提出，且未提供新的证据，对宝龙公司的这一辩称意见，不予采信。宝龙公司辩称之前案件判决生效后，宝龙公司方已经通知了胡婷收房，但未能提供证据证明，胡婷对此不予认可，且截至2014年9月3日涉案房屋尚未维修好，故对宝龙公司的这一辩称意见不予采信。对胡婷主张宝龙公司按照合同约定标准给付2013年8月16日起至2014年10月27日（经计算为437天）的逾期交房违约金，予以支持。
宝龙公司辩称双方约定的违约金标准过高应予调整。该违约金标准系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。考虑到胡婷付款的方式、宝龙公司的违约情况以及违约金的惩罚性质，该违约金标准并不过高，故不予调整。判决：宝龙公司于判决生效之日起十日内向胡婷支付逾期交房违约金85611元（541499元×0.0003/天×527天）。案件受理费3834元，由宝龙公司负担1940元，胡婷负担1894元。
本院二审期间，胡婷依法提供了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
胡婷提供证据如下：1.2014年9月28日现场照片3张、2015年5月11日、12日照片8张、2014年10月照片3张、2016年1月15日照片10张，证明胡婷接房时交接单上注明的问题在接房之后并没有解决，目前房屋仍存在严重的质量问题。
2.涉案的《商品房买卖合同》原件一份。
宝龙公司质证意见：1.照片可能是真的，但对照片上所述的时间无法判定，房屋的具体状况不清楚。
2.《商品房买卖合同》原件无异议，与宝龙公司提供的一致。
本院认证意见：对证据1的真实性予以认定，可以证实胡婷购买的房屋因存在质量问题，由宝龙公司进行维修的事实；对证据2的“三性”均予认定。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
二审另查明：
1.《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：…（2）逾期超过30日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
2.《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：购房合同第七条关于买受人逾期付款处理方式第（2）项变更为：逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条约定：除购房合同及本补充协议约定的特殊情况外，出卖人如未按购房合同约定的期限将房屋交付买受人使用时，双方同意不按购房合同第九条约定的处理方式处理，而按如下方式处理：…逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，购房合同继续履行。
二审中，胡婷自愿将其中违约金起止时间2013年8月16日至2014年10月27日调整为2013年8月16日至2014年10月26日。
本案二审的争议焦点是：宝龙公司应否承担涉案房屋2011年9月1日至2011年11月30日及2013年8月16日至2014年10月26日期间的逾期交房违约金；如应承担，计算标准如何确定。
本院认为，对2011年9月1日至2011年11月30日期间的逾期交房违约金。宝龙公司主张其已经于2011年11月19日向胡婷发出了《交房通知》，胡婷对此并不认可，宝龙公司亦无任何证据加以证实，故不应予以认定。宝龙公司在前次诉讼中自认“关于2011年11月30日之前的逾期交房违约金赔付事宜，双方已协商解决，只是胡婷未到我处领取相关款项而已”，足以说明宝龙公司尚未向胡婷支付上述期间的逾期交房违约金，故胡婷有权在本案中主张，宝龙公司仍应承担相应的违约责任。对2011年11月30日胡婷丈夫领取的涉案房屋逾期办证违约金，即便与逾期交房存在重叠，因系宝龙公司与胡婷之间经自行协商后达成的合意，本案中不予理涉。而且，该行为也不能证明胡婷未按宝龙公司通知的时间接收房屋。
对2013年8月16日至2014年10月26日期间的逾期交房违约金。根据本案查明的事实，宝龙公司在（2013）宿城民初字第1073号民事判决生效后，仍未向胡婷交付涉案房屋，且该房屋直至胡婷接收后仍存在多处质量问题，宝龙公司尚未维修完毕。因此，胡婷有权继续主张该判决确认的截止日期之后至其实际收房之日的逾期交房违约金。胡婷自愿将违约金的截止时间调整为2014年10月26日，不违反法律规定，本院予以准许。
对逾期交房违约金的计算标准，宝龙公司与胡婷签订的《商品房买卖合同》中约定的计算标准为已付房价款的日万分之三，同时签订的《补充协议》中约定的计算标准为已付房价款的日万分之一，胡婷对《补充协议》中的约定并不认可。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，上述《商品房买卖合同》及《补充协议》均系宝龙公司提供的格式合同，现胡婷与宝龙公司对其中相关条款的理解发生争议，理应作出不利于宝龙公司的解释。同时，宝龙公司在（2013）宿城民初字第1073号案件一、二审及本案一审中均未提供该补充协议。该判决生效后，宝龙公司亦是按照已付房价款的日万分之三向胡婷支付逾期交房违约金，对其他业主也同样按此标准承担逾期交房的违约责任。基于上述事实，足以证实宝龙公司对《补充协议》第八条的约定并不认可，更未按此约定实际履行。宝龙公司现要求按该条约定变更逾期交房违约金的计算标准，依据不足，不应予以支持。宝龙公司还主张一审判决确定的逾期交房违约金过高，但未能提供证据证明该数额超过胡婷实际所受到的损失，故对该主张亦不予支持。
综上所述，上诉人宝龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因胡婷在二审中变更其部分诉讼请求，故对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第00229号民事判决为：宿迁宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向胡婷支付逾期交房违约金85449元（541499元×0.0003/天×526天）。
二审案件受理费1941元，由上诉人宿迁宝龙置业发展有限公司负担1936元，被上诉人胡婷负担5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘芳芳
审判员 严广亮
审判员 王晓玲
二〇一七年三月十三日
书记员 冯 邻
第1页/共11页