湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终176号
上诉人（原审被告）：方祥伍，男，1963年1月10日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。
委托诉讼代理人：夏敬全，通山县通羊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：湖北金诚石物业管理有限公司，住所地通山县大路乡洞口罗村（通山国际商贸城红茶文化园）三栋十二楼。
法定代表人：徐骆阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱守凡，通山县通羊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：湖北厚生祥茶业股份有限公司，住所地湖北省通山县咸通公路特6号。
法定代表人：任岳炎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建喜，男，该公司茶叶基地厂长。
上诉人方祥伍因与被上诉人湖北金诚石物业管理有限公司（以下简称金诚石公司）、湖北厚生祥茶业股份有限公司（以下简称厚生祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2016）鄂1224民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
方祥伍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人厚生祥公司签订合同时，厚生祥公司承诺了诸多优惠条件，系附条件合同，现因区位条件影响，在上诉人经营难以维系的情况下，厚生祥公司与金诚石公司签订了物业服务合同，金诚石公司进驻通山县国际商贸城，但既未向上诉人告知亦未协商；2.被上诉人金诚石公司未提供物业服务，不应收取物业服务费，其设备添置不到位、物业管理混乱的证据亦不应由上诉人提供；3.上诉人与被上诉人金诚石公司无合同关系，一审判决适用法律错误。
金诚石公司辩称，上诉人承租厚生祥公司的商铺，双方约定由上诉人直接向物业公司交纳物业费。金诚石公司与厚生祥公司签订了物业管理合同，对国际商贸城行使物业服务、收取物业费，物业费的收费标准按上诉人与厚生祥公司签订的租赁合同执行。金诚石公司按约对国际商贸城进行了物业服务，上诉人应当交纳物业费。
厚生祥公司辩称，租赁合同约定由上诉人直接向物业公司交纳物业费，厚生祥公司与金诚石公司签订的物业合同，亦约定上诉人应按照租赁合同的标准交纳物业费。
金诚石公司向一审法院起诉请求：由方祥伍偿付所欠的物业费（2016年4月26日前19641元；2016年4月27日至2016年8月26日止为4908元）共24549元。金诚石公司主张厚生祥公司系通山县国际商贸城的开发商，2014年12月24日，方祥伍承租厚生祥公司的商铺（面积2045.68平方米），双方约定由方祥伍按每平方米0.6元直接向物业公司交纳物业费。2016年4月16日，金诚石公司与厚生祥公司签订了《通山国际商贸城物业管理合同》，对国际商贸城行使物业服务、收取物业费，物业费的收费标准按方祥伍与厚生祥公司签订的租赁合同执行。金诚石公司从2016年4月27日起按约对国际商贸城进行物业服务，但方祥伍自2014年12月24日与厚生祥公司签订租赁合同并使用租赁商铺后，一直未交纳物业费。
一审法院认定事实：一审法院对金诚石公司主张的事实予以了确认。
一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案中，虽然方祥伍未与物业公司签订《物业服务合同》，其不是合同的主体，但方祥伍作为承租人却享受物业服务，其在享受业主权益的同时也应该履行交纳物业费的义务；况且，方祥伍与厚生祥公司签订的《租赁合同》约定其承租商铺后，物业费由方祥伍直接向物业公司交纳，根据上述规定，物业公司可以起诉方祥伍要求其承担物业费。对于业主厚生祥公司，其对物业费的交纳应承担连带清偿责任，但金诚石公司在诉讼过程中明确放弃向厚生祥公司主张权利，系金诚石公司对其权利的放弃，一审法院予以准许。对方祥伍提出合同约定的租金标准不明确的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，因交易习惯在确定物业费交纳标准时一般是按月交纳的标准，且从双方约定的每平方米价格看，该价格亦符合每月的价格，故对方祥伍该辩解理由，一审法院不予支持。对方祥伍提出金诚石公司进驻国际商贸城提供服务以后，许多设备没有添置到位，并且管理混乱的抗辩事实，因方祥伍未提交相关证据证明，故一审法院不予认定。物业服务合同是物业管理公司依照合同约定提供有偿服务的合同，金诚石公司从2016年4月27日起才对国际商贸城提供物业服务，而金诚石公司此前并未为方祥伍提供服务，故对金诚石公司要求方祥伍给付2016年4月27日以前物业费19641元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，方祥伍至2016年8月26日止应交纳的物业费应为：4909.63元（2045.68×0.6×4），金诚石公司仅主张此期间的物业费为4908元，对金诚石公司该请求，一审法院予以支持。判决：一、由方祥伍于判决生效之日起十日内支付湖北金诚石物业管理有限公司2016年4月27日至2016年8月26日期间的物业服务费4908元。二、驳回湖北金诚石物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，减半收取212元，由湖北金诚石物业管理有限公司负担165元，方祥伍负担47元。
本案二审期间，上诉人当庭申请证人阮某、张某出庭作证，因不符合法律规定，本院不予准许；上诉人在庭后提交联名证明一份，拟证明通山县国际商贸城一直无物业管理人员提供服务，断电、断水、水管疏通均由物业使用人自行解决，物业公司也未收取物业服务费。该证据系二审庭审结束后提交的证据，上诉人未依法说明合理理由，且上诉人未提交36名联名人的身份证明，亦未依法申请联名人出庭作证，因不符合法律规定，本院对其庭后提交的证据不予质证和采信。经本院审理查明，一审确认的事实属实，二审继续予以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：上诉人是否应向金诚石公司支付物业服务费。1.根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，上诉人与被上诉人厚生祥公司签订的《商铺租赁合同书》第五条第一项明确约定，由上诉人直接向物业公司交纳物业服务费。上诉人虽非物业服务合同的主体，但应当依照其与厚生祥公司签订的《商铺租赁合同书》约定，履行向金诚石公司交纳物业服务费的义务。一审法院适用法律并无不当。2.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、第九十一条第二项关于当事人就于己有利的事实承担举证证明责任的规定，上诉人应就其主张的事实提供证据，并承担证明责任。上诉人主张物业公司未提供物业服务，但未提供充分证据予以证明。且从本院现场勘查的情况而知，涉诉商贸城存在物业管理的基本事实不可否认。物业公司提供物业服务，作为物业使用人享受物业服务，其在享受权益的同时应当履行交纳物业费的义务。物业公司收取的物业服务费系用于国际商贸城设施的维修、养护、管理等，物业使用人拒交物业服务费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他物业使用人利益的侵害。金诚石公司亦应充分听取物业使用人的意见，进一步提高服务质量。同时，在物业服务企业未停止提供服务的情况下，物业使用人对物业服务内容的异议，亦不是其拒付物业服务费的正当适法事由。故上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人方祥伍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审法院诉讼费计算有误，本院予以纠正。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款、第九十一条第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费414元，减半收取207元，由湖北金诚石物业管理有限公司负担160元，方祥伍负担47元；二审案件受理费50元，由上诉人方祥伍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 宏
审判员 何云泽
审判员 陈继高
二〇一七年十一月二日
书记员 陈 佳
附：相关法律条文
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
第九十一条第二项人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。