云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1255号原告：谭锐鸿，男，汉族，1966年2月25日出生，住云浮市。委托代理人：胡文，广东言阳律师事务所律师。委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所实习律师。被告：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：黄八仔。委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。原告谭锐鸿诉被告云浮市金星房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告谭锐鸿的委托代理人胡文、苏献芝，被告云浮市金星房地产有限公司的委托代理人刘滨培到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，原、被告均同意法院继续适用简易程序审理本案，向本院申请延长审理期限三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告谭锐鸿诉称：2011年11月28日，被告与原告签订了编号为1111***号的《商品房买卖合同》，向原告销售被告开发建设的位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处某某花园某某幢第某层某某号房屋，合同约定总价款为433859元，建筑面积为129.51平方米。同时明确约定房屋于2012年2月28日前交付使用，且被告应于“在商品房交付使用后540日内”为原告办理产权登记。原告于2011年12月5日、2012年2月3日、2014年5月20日向被告支付购房款130859元、130000元、173000元，共计支付了433859元，原告付清了全部购房款且已于2012年6月21日向被告支付了办证费用11969元，但被告时隔多年至今未为原告和其他业主办理房产证。而且，在其他业主与被告发生纠纷后，被告也分别承诺办好房产证，但被告仍不断违约，至今未办好。原告与其他业主的合法权益已受损害。原告也曾多次与被告协商未果。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证。2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2013年8月21日起至办理房屋所有权证日止以原告已付购房款及办证费等合计445828元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利息(年利率6%)的标准计付（暂计至2016年8月21日为80249元）。3、本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格。《商品房买卖合同》，证明被告与原告于2011年11月28日签订了购房合同，合同中明确约定：被告应于2012年2月28日前交房，且被告应于之后的540日内为原告办理产权登记。发票，证明原告已向被告支付了全部购房款。收据，证明原告向被告支付了办理房产证的相关费用。被告云浮市金星房地产有限公司辩称：1、被告不存在违约，根据合同约定，涉案房屋于2015年2月2日才达到交付条件，被告应于交付房屋540天内即2016年7月26日将涉案房屋有关材料交由产权登记机关进行备案，但因某某花园业主的无故投诉及办证单位内部的原因，致使云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月14日发函暂停办理某某花园C1、C2、C3及A栋的办证；2、根据合同约定，约定被告将涉案房屋的资料办理权属登记备案，而没有约定最终办理房产证，因此，对于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于办理房产证违约金的规定在本案是不适用；4、根据合同附件4，合同补充协议第5条规定，如因买受人迟延交清款项及不按期前来填写相关资料，办理相关手续，买受人没有按照协议交付购房合同发票，特别是查档等办证材料，致使未能在规定期限内取得房产权证书的，责任由买受人承担，本案中买受人是存在迟延交付房产证的材料及填写相关资料，综上，对于迟延办理房产证的原因不在被告，而在办理机关及买受方，请法院驳回原告的诉讼请求。3、假设按原告诉状主张交付房屋的日期，原告陈述被告应在2013年8月21日前为原告办理房产证，那么其知道权利侵害之日应是2013年8月21日，根据诉讼时效规定，原告在2015年8月21日前没有将本案诉诸法院应超诉讼时效。被告云浮市金星房地产有限公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、函，证明根据云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月11日作出的云国土规划函【2014】118号的函，该局需要对相关情况进行核查，核查原因在于2014年3月24日云浮市国土资源和城乡规划管理局变更的某某花园C1、C2、C3首层架空层及A栋二层与原城乡规划局审批的用途不符。2、《关于云浮市某某花园规划调整方案的批复》、《云浮市金星房地产有限公司某某花园用地批后公示方案》、《广东省云浮市城乡规划局规划批后公示》、《关于建议暂停某某花园房产证办理的函》，证明由于某某花园业主的无故投诉以及办证单位内部的原因，致使云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月14日发函，暂停办理某某花园C1、C2、C3栋及A栋房产证。3、《骏工验收备案表》，证明涉案房屋于2015年2月2日才符合涉案合同约定的交付条件。经审理查明：2011年11月28日，原告谭锐鸿（买受人）与被告云浮市金星房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1111***号），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处、编号为云府国用（2004）第000669的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名某某花园某某幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第某某幢某层某某号房。……该商品房合同约定建筑面积共129.51平方米，其中，套内建筑面积113.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.83平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额433859元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在签署本合同时即付清首期款130859元，剩余房款303000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。《附件四》第3条：交楼时，出卖人按照《商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出收楼通知书，但是因为买受人确认地址有误或地址发生变更未及时通知出卖人，或买受人拒绝签收，或买受人接到甲方通知却不如期按通知办理约定事项等原因在七天内未依期接收商品房的，以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。到买受人逾期接楼时，仍要按交楼通知书确定的交楼日期起计付物业管理费（包括滞纳金）给物业管理公司。第4条：买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用（多除少补）。买受人延迟交清款项及不按期前来填写相关资料、办理相关手续致使未能在规定期限内取得房产权证书的，其责任由买受人承担。合同签订后，原告于2011年12月5日支付了购房款130859元，于2012年2月3日支付了购房款130000元，2014年5月20日支付了购房款173000元，共款433859元，购房款已全部支付完毕。另外，原告在2012年6月21日将办证费11969元交付给被告。2015年2月2日，被告出具了云浮市某某花园一期（C2、C3及地下车库）工程的《竣工验收备案表》，当天，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，注明“同意验收合格。”2015年7月6日，该工程经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。对于房屋的交付时间，原、被告均没有提供相关的收楼文件。原告称房屋是在2012年2月28日交付，被告称房屋是在2015年2月2日后才交付。被告称其已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案，但没有提供证据证实。原、被告均确认原告至今未取得房屋所有权证。被告主张是办证部门的原因导致未能按时办理房产证，提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停某某花园房产证办理的函》，载明:“2014年4月10日我局接到某某花园业主的投诉，告知我局某某花园C1、C2、C3栋为架空层现作为商业用地办理房产证及A栋二层会所预留用地已作为其公司的办公场地。由于2014年3月24日我局已根据某某花园提供的原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行了变更，我局需要对上述情况进行核查，需要贵局配合，请贵局即日起暂停办理某某花园C1、C2、C3栋及A栋房产证”。另外提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告发出的《关于建议暂停某某花园房产证办理的函》，载明:“云浮市金星房地产有限公司：2014年4月10日我局接到某某花园业主投诉：2014年3月24日我局变更的某某花园C1、C2、C3首层架空层及A栋二层与原城乡规划局审批用途不符。我局需对上述情况重新核查，请你公司于4月14日前将原城乡规划局审批的某某花园C1、C2、C3及A栋图纸等相关资料提供我局。”本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人签订的合同约定，卖方应于2012年2月28日交付房屋，而合同同时规定了房屋交付的条件是商品房经建设部门验收合格。从本案现有证据反映，涉案商品房到2015年2月2日才经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收。尽管根据现有证据未能足以认定被告何时将涉案房屋交付原告使用，但《商品房买卖合同》第八条规定的交付条件为“该商品房经建设部门验收合格”，则在竣工验收前交付的房屋均属尚未达到合同规定的交房条件，故本院认定2015年2月2日经验收合格的为房屋交付日。根据合同约定，被告在房屋交付后540日内到产权登记机关办理房屋权属登记备案手续，即进行办理房地产权证的备案时间为2015年4月22日前。对于双方争议的房地产权证书至今未能办理的责任问题。被告作为房地产开发企业，对办理房屋权属登记的流程、政策应该十分清楚，但被告未能提供证据证明原告未按规定提供办证资料，故被告以原告的原因导致延迟办证的理据不足，本院不予支持。被告主张是办证机关的原因导致延迟办证，但只提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停某某花园房产证办理的函》、《函》，从该函件中，不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证，为此，被告该辩解理据不足，本院不予采信。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原告已按合同约定交纳了购房款及办证费给被告，但被告至今没有为原告办理房产证，亦没有提供已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案的证据。被告作为合同相对方，有依照合同的约定为原告办理房地产权登记的义务，原告主张被告为原告办理房产证的理据充分，本院予以支持。对于双方争议的被告是否需要承担逾期办理房产的违约责任问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对办理房产证的期限及违约责任均没有约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。被告主张是办证机关的原因导致延迟办证，但只提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停某某花园房产证办理的函》、《函》，从该函件中，不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证，另外，被告并没有提供证据证实何时可恢复办证，故不能从被告举证的证据确定是办证机关的原因导致延期办证的具体时间，应由被告承担举证不能的后果，故本院不予扣减该期限。涉案房屋于2015年2月2日交付，于2015年7月26日前已经达到了合同约定的交付房屋540天的备案时间，因被告至今没有提供已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案的证据。故本院确定从2015年7月26日起至被告将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案时止，是被告逾期办证的时间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因《商品房买卖合同》没有对逾期办证的违约金进行约定，故应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。”中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2015年10月24日至今的年利率为4.75%。原告主张逾期办证违约金按年利率6%的标准计算，并未超过上述通知规定，本院予以支持，逾期办理房产证的违约金应以已支付购房款433859元为本金按年利率6%的标准计算，从2016年7月26日起暂计至2017年2月15日为204天，计得为14751.21元（433859元×6%÷360天×204天），从2017年2月16日起至被告将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案时止的违约金按年利率6%的标准计算。被告金星房地产公司抗辩认为本案已超过诉讼时效，由于涉案房屋至2015年2月2日才交付使用，减除宽限期540日后至2016年7月27日才逾期。故原告于2016年8月17日提起诉讼没有超过诉讼时效，被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于双方争议的办证费是否需要支付违约金的问题。《商品房买卖合同》的《附件四》约定，买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用。可见，交纳办证费是原告在收楼前应当履行的义务，故从原告交纳办证费至办理好房产证期间，被告保管办证费合理，原告主张该期间利息损失，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告谭锐鸿办理云浮市金山大道与丹霞路交汇处某某花园某某幢第某层某某号房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿逾期办理房产证违约金14751.21元（违约金暂计至2017年2月15日，从2017年2月16日起至被告将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案时止的违约金以已支付购房款433859元为本金按年利率6%的标准计算）给原告谭锐鸿。驳回原告谭锐鸿的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1806元，适用简易程序审理，减半收取903元（该款原告谭锐鸿已预交），由原告谭锐鸿负担737元，被告云浮市金星房地产有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇一七年二月十六日书记员  麦绮莹冯秋梅