湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终1783号
上诉人（原审原告）：湖南瑞发投资咨询有限公司，住所地长沙市天心区五一西路333号。
法定代表人：张辅仁，董事长。
委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长沙市龙马物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城双子座502室。
法定代表人：戴政双，总经理。
委托诉讼代理人:谭铁索，湖南清枫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南天马实业开发公司长沙大众房地产开发公司，住所地长沙市天心区五一西路331号大众商厦三楼。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：肖耀明，男，1972年1月12日出生，汉族，该公司员工，住长沙市天心区。
上诉人湖南瑞发投资咨询有限公司（以下简称瑞发公司）因与被上诉人长沙市龙马物业管理有限公司（以下简称龙马物业）、海南天马实业开发公司长沙大众房地产开发公司（以下简称大众公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
瑞发公司上诉请求：1、依法撤销（2016）湘0103民初2967号民事判决；2、依法改判由龙马物业与大众公司共同赔偿瑞发公司房屋损失430400元；3、一、二审诉讼费用由龙马物业与大众公司共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。瑞发公司于1998年10月19日才成立，不可能于1996年1月6日与大众公司签订联合开发“长沙大众商厦”二期工程的协议书；二、一审判决适用法律错误。大众公司是起火点商铺的产权人，其与龙马物业之间关于消防安全管理的约定是内部约定，无论大众公司是否委托龙马物业对大众商厦进行管理，大众公司对名下的不动产有最终的安全管理义务和监督检查职责。大众公司未尽到管理义务，而一审判决未适用《侵权责任法》第八条、第十条、第十四条及《物权法》第九十一条的规定，属于适用法律错误；三、一审法院违反法定程序。导致火灾蔓延至瑞发公司所有的桥头市场的原因，是由于大众市场与桥头市场之间未修建墙体隔离，而大众商厦是大众公司所建，瑞发公司从大众公司处购买该建筑时，该建筑没有建设东面墙体，瑞发公司对桥头市场是否自始建有东面墙体问题多次申请鉴定，而一审法院不同意该鉴定，违反了法定程序。
龙马物业辩称：大众商厦二期工程是经竣工验收合格的工程，且根据瑞发公司和大众公司提供的证据可知，桥头市场四至有墙，瑞发公司对与大众市场相邻处是否建有墙体申请鉴定是不合法的，是想推卸瑞发公司在事故中应承担的责任。火灾发生后，公安消防及当地政府经过法律程序，已经认定龙马物业作为消防管理责任人，并承担了刑事和民事责任。
大众公司辩称：作为台资企业的瑞发公司，在1996年时是不能参与房地产开发项目的，瑞发公司委托中林企业（上海）有限公司与大众公司名义上合作开发，实际上是瑞发公司股东派人参与。项目建成后，房屋是由中林公司直接转给瑞发公司的；大众公司与龙马物业签订的委托协议不是内部协议，而是大众市场所有业主与龙马物业签订的协议；根据长沙市房屋产权管理局的原始文件档案及瑞发公司提供的房屋产权证，均表明大众商厦二期工程四至有墙，一审法院不准许瑞发公司的申请是合法的。
瑞发公司向一审法院起诉请求：1.判令龙马物业与大众公司共同赔偿瑞发公司位于五一西路330号二楼房屋损失1000000元；2.判令龙马物业与大众公司共同赔偿瑞发公司租金损失3501814.32元（该租金暂计算至2016年6月22日，以后的租金计算至房屋可以恢复使用之日止）；3.判令龙马物业与大众公司共同承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：大众公司于1994年以来开发位于长沙市天心区的项目，分东西两栋，东栋为大众商厦1994年开发，1995年完工，占地面积1000平方米，共八层。西栋为大众公寓1996年动工，1998年完工，占地面积1900平方米，共九层。1996年1月6日，大众公司（作为甲方）与瑞发公司（作为乙方）签订了《协议书》，约定甲乙双方于1996年1月6日签订联合开发“长沙大众商厦”二期工程（即西栋）协议书，甲、乙双方同意，乙方投资回报以部分工程房竣工面积予以补偿，乙方获得的房屋面积及层次为：二期工程二楼全部建筑面积计1800平方米和二期工程住房二套。1998年7月7日，位于长沙市天心区的综合楼工程（即西栋）经长沙市建筑工程质量监督站验收合格。大众公司于当年将综合楼二层（建筑面积1884.2平方米）交付给瑞发公司。瑞发公司于1999年5月5日取得综合楼二层的房屋所有权证。此后瑞发公司在该处开办了“长沙市桥头小商品市场”，将房屋出租给商户销售小商品。2006年9月1日，大众公司与龙马物业签订《委托协议》，大众公司将其开办的大众小商品市场（即东栋第一层、第二层、第三层、附一层）委托龙马物业以龙马物业的名义对外签订柜台或铺位的租赁协议，大众公司委托龙马物业进行市场经营和管理，其中，水、电费由龙马物业承担；水、电设施维修、养护等全部费用由龙马物业承担；消防设施维修、养护等全部费用由龙马物业承担，在经营管理期间，龙马物业对整个小商品市场具有独立经营管理的权利但同时也承担相应的义务；龙马物业负责对管理范围内的房屋以及配套设施进行管理及维护维修，并负责大楼的清洁卫生和安全保卫工作，龙马物业必须按消防部门的要求严格管理市场，做到市场内无明火、消防设施、设备24小时完好无损并有专人负责，企业负责人也是消防责任人。2014年6月22日12时25分，大众小商品市场发生火灾，造成大众商厦1楼夹层、3楼全部、4楼局部过火，大众公寓桥头市场2楼过火。经长沙市天心区公安消防大队火灾事故认定，起火部位位于大众小商品市场1楼夹层26号、27号和33号、34号之间的通道处；起火点位于1楼夹层26号仓库东墙以东0.9米、仓库南墙以北1.1米为中心的区域内，起火原因：能够排除人为纵火、生活用火不慎、遗留火种、自然引发火灾，不能排除线路及照明灯具故障引发火灾。2015年10月16日，一审法院作出(2015)天刑初字第00137号刑事判决书，认定龙马物业的法定代表人戴政双违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果，构成消防责任事故罪。2014年7月，政府组织相关单位对受灾房屋（东栋负一层至四层，西栋负一层至二层）进行紧急支护和排危加固施工。此后至今，桥头小商品市场与大众小商品市场均处于停业状态。在本案一审审理过程中，经瑞发公司申请，一审法院依法委托湖南美仑房地产评估咨询有限公司对瑞发公司所有及管理的桥头小商品市场因此次火灾所造成的房屋价值损失进行鉴定。湖南美仑房地产评估咨询有限公司于2017年8月31日出具房地产评估报告，认定受损房屋的全新装修重置价值为430400元。
一审法院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。龙马物业接受大众公司的委托，进行大众市场经营和管理，但龙马物业在经营管理期间，违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，其行为具有过错，且龙马物业拒绝执行消防整改的行为与本次火灾的结果之间存在因果关系，故对于瑞发公司的财产损失，龙马物业应当承担民事赔偿责任。对于瑞发公司的房屋损失，政府已经组织相关单位进行了部分修复，在此基础上，湖南美仑房地产评估咨询有限公司出具房地产评估报告，认定受损房屋的全新装修重置价值为430400元。一审法院参考该报告意见，认定龙马物业应当赔偿瑞发公司房屋损失430400元。对于租金损失，火灾后确需一定时间进行房屋修复以恢复经营，但自2014年6月22日发生火灾至今已逾三年，远远长于房屋所需的修复时间，可见桥头小商品市场至今未能营业并非单纯因为火灾原因，而目前瑞发公司和龙马物业均未提交证据证明市场关停至今未营业的具体原因，且当地政府亦建议为防止类似事故再次发生，要求暂缓开门营业，一审法院依现有证据对该事实难以认定责任，故对于瑞发公司提出的租金损失在本案中不作处理，由当事人另行协商处理或提交新证据后另案处理。关于大众公司是否应当承担赔偿责任，瑞发公司主张大众公司作为桥头小商品市场所在商住楼的开发商，因未建该栋房屋东面外墙至火灾蔓延至桥头小商品市场，故应当承担赔偿责任，并就其房屋是否建有东面外墙提出鉴定申请。而大众公司则提交了长沙市建筑工程质量监督站工程质量登记证明、房屋产权登记资料以及房屋竣工图等证据，以证明房屋东面建有外墙。一审法院认为，首先，对于房屋东面建有外墙这一事实，瑞发公司提交的证据即房屋产权证及大众公司已提出了有较强证明力的证据予以证明，而瑞发公司未提交任何反证。第二，买卖合同中的买方应当尽到及时检验义务，房屋于1998年交付给瑞发公司，在发生火灾前长达16年的时间内，瑞发公司从未就东面缺少外墙的事实向大众公司提出过异议，而缺少外墙并非隐蔽性的质量问题，在瑞发公司验房、装修、规划及管理市场的过程中应当不难发现，但从未就此问题通知卖方，不合常理。综上，一审法院对瑞发公司的鉴定申请不予准许，并对其主张的大众公司未建房屋东面外墙的事实不予认定。因瑞发公司未能举证大众公司作为桥头小商品市场所在商住楼的开发商对本次火灾具有过错，故一审法院对瑞发公司要求大众公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，遂判决：一、龙马物业于本判决生效之日起十日内一次性赔偿瑞发公司因火灾造成的房屋损失430400元；二、驳回瑞发公司的其他诉讼请求。如果龙马物业未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13800元，鉴定费6400元，共计20200元，由瑞发公司负担7000元，龙马物业负担13200元。
本院二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案主要争议焦点为大众公司是否应对瑞发公司的损失承担赔偿责任。根据本案已经查明的事实，大众小商品市场起火后，过火至瑞发公司所有和管理的桥头小商品市场，造成瑞发公司财产损失。瑞发公司上诉主张大众公司是大众小商品市场的产权人，应承担赔偿责任。本院认为，大众公司虽是大众小商品市场所在场所的房屋产权人，但大众小商品市场实际由龙马物业进行管理和经营，涉案火灾的起火原因及责任亦经法院生效判决认定为龙马物业经营管理大众小商品市场期间违反消防管理法规，故大众公司在涉案火灾中不存在侵权行为，不应承担民事责任。瑞发公司另上诉主张大众公司作为瑞发公司所有的桥头小商品市场的开发商，未建设隔离墙体，导致涉案火灾蔓延至桥头小商品市场，应承担赔偿责任。对此，本院认为，大众公司是桥头小商品市场所在场所“长沙大众商厦”二期综合楼的开发商，瑞发公司于1999年5月5日取得该综合楼二层的房屋所有权并在该处开办了桥头小商品市场。根据大众公司在本案中提交的长沙市建筑工程质量监督站工程质量登记证明、房屋产权登记资料以及房屋竣工图等证据，足以证明大众公司在建设和向瑞发公司交付涉案房屋时，“长沙大众商厦”二期综合楼东面建有外墙这一事实，且大众公司于1999年向瑞发公司交付房屋至今，该建筑物东面墙体是否存在变动，也无法认定与大众公司存在因果关系，故一审法院对瑞发公司的鉴定申请不予准许，并无不当。瑞发公司无有效证据证明大众公司对涉案火灾的发生存在过错，故本院对瑞发公司要求大众公司承担赔偿责任的上诉理由不予支持。
综上，上诉人瑞发公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费42816元，由湖南瑞发投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
审 判 员 Ｘ Ｘ
二〇一八年八月二日
法官助理 冷子剑
书 记 员 毛 韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。