江西省上饶市信州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1102民初2178号
原告：龚小美，女，1965年6月24日出生，汉族，下岗工人，住江西省上饶市信州区，
委托代理人：胡永勇，江西衡旭律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：郑巧贞，江西衡旭律师事务所律师，特别授权。
被告：江西佳利商城发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路78号三楼，统一社会信用代码913611007723528232。
法定代表人：胡赛博，该公司董事长。
委托代理人：洪学勇，江西时空律师事务所，特别授权。
委托代理人：刘振涛，江西时空律师事务所，特别授权。
原告龚小美与被告江西佳利商城发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚小美及其委托代理人胡永勇、郑巧贞、被告江西佳利商城发展有限公司的委托代理人刘振涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚小美诉称，2014年10月11日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的佳利建材家居四期6幢3单元38号、39号房产，原告按约履行了全部货币给付义务共计人民币616,700元，被告应在2015年9月30日前保证商品房验收合格并交房，若逾期超过90日以上的，原告有权解除合同。原告要求继续履行同的，合同继续履行的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房款0.5‰的违约金。原告向被告依合同约定日期主张收房时，被告未能按时完成交房手续。另外，按照双方约定，被告应当在商品房交付使用后的365日办理权属登记，需由被告提供资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告可以选择不退房，但被告需按照价款的1%向原告支付违约金，时至今日，被告竟然仍未向房管局履行商品房买卖合同的备案手续，且被告所建房屋存在与合同附件和广告宣传严重不符的情况，书面承诺及广告宣传在楼与楼之间建造的桥廊没有实际建造，该部分缺失将严重影响商铺日后的人流量，就此问题原告和本栋楼的其他业主找到被告希望给予答复，但被告置之不理。鉴于此，原告认为被告逾期交房构成合同违约，应按照合同约定负有相应的法律责任，原告及本小区其他购房者多次找到被告协商解决，被告提出的补偿方案原告不能接受。原告遂诉至法院，要求：1、判令被告按照合同约定支付原告延迟交房违约金，计算至起诉时止已产生193,643.85元；2、判令被告按照合同约定支付原告延迟办理房产登记违约金6,167元；3、判令被告按照宣传设计图完善桥廊建造；4、本案诉讼费由被告承担。
被告江西佳利商城发展有限公司辩称，1、原告购买的商铺早于2016年6月就已具备交付条件，被告在2016年7月份左右就通知原告收房，原告未及时收房，在2017年4月被告通过快递的形式通知其收房；2、因上饶市纬三路高压线改迁作业的影响，导致被告无法按期施工，属于不可抗力，应予免责，原告主张的违约金过高，远远超过了其实际损失，综上，应对原告主张的违约金予以核减；3、原告主张建造桥廊的诉请没有事实和法律依据，合同附件上的图纸根本没有桥廊，规划设计上也没有，也不存在广告书面承诺建造桥廊的情况。其次，商品房开发应严格按照规划设计的图纸建造，规划设计上没有的，根本不可能建造，如果建造的话，就属于违法建筑了，请求驳回原告的该项诉请。
原告针对自己的主张，向本院提供的证据有：
一、原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体适格及其身份信息；
二、被告的工商信息查询表1份，拟证明被告是适格的民事诉讼主体及其身份信息；
三、商品房买卖合同及附件(编号J2014171和J2014172)，拟证明原、被告双方签订的合同及附件信息；
四、被告向原告出具的收款收据4份，拟证明原告依照合同约定已经支付了合同约定的房款；
五、被告前期广告宣传单1份，拟证明被告承诺桥廊是买卖房屋的规划部分。
经质证，被告的质证意见为:对第一、二、三、四组证据的三性没有异议。对第五组证据的三性均有异议，该证据没有出处，且是一份复印件，对证明对象也有异议，并不能证明被告承诺桥廊是买卖房屋的规划部分。
经审查，本院对原告提供的上述证据一、二、三、四的真实性予以确认。对证据五的真实性不予确认。
被告针对自己的抗辩，向本院提供的证据有：
一、6号楼的工程竣工验收报告，拟证明诉争的商铺于2016年6月9日就通过了商品房竣工验收，具备交付条件，在2016年7月份就通知了原告收房；
二、邮政快递单、交房通知书，拟证明因原告未及时收房，被告于2017年4月份通过快递通知的方式通知原告收房；
三、规划设计图纸（经过上饶市城乡规划局审核认定的），拟证明规划设计图纸上并没有所谓楼与楼之间的桥廊；
四、上饶市纬三路项目部的情况说明，拟证明上饶市纬三路高压线改迁作业的影响，导致被告无法按期施工，耽误了工期，属于不可抗力，应当予以免责；
五、上饶市国盛房地产土地评估有限公司饶国盛评字（2018）第F0409号评估报告1份，拟证明与原告向被告购买的商铺同地段同类型房产租赁价格为月租金9.07元平方米。
经质证，原告的质证意见为：对第一组证据的合法性和关联性有异议，对真实性保留意见，这份验收报告没有看到国家有关行政管理机关的确认，上面所有的印章都是以公司为主体，其是否具有权威性，无法证明；报告中的第七页，竣工工程监理单位质量评价意见书上面的评价意见是该工程的建筑及排水建筑电器符合相关法律法规的验收，基本符合验收标准，原告对其合法性存在质疑，本案诉争的商铺到现在为止建筑及排水都没有完成，这份意见书又是从何评价？且所谓的电器符合也是在2017年4月份，被告通知原各收房的时候，才完成了基本的供电，也就是说这份报告存在作假，人民法院可以组织原、被告双方对现场进行勘验调查。对第二组证据的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，原告确实收到，但这份交房通知书仅是被告为了规避自己逾期通知收房的责任才向原告交寄的，被告迄今为止还未完成建筑及排水，不存在交房条件。另外，根据商品房买卖合同第十一条约定，被告还应该向原告交付住房质量保证书和住宅使用说明书。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这份设计图纸与被告宣传的图纸不符，被告可能涉及虚假宣传，原告第一次见到这份设计图，在此之前，原告看到的都是原告举证的第五组证据中的规划设计图。对第四组证据的三性均有异议。落款时间是2015年10月30日，本案是2017年6月起诉，在此间的2年时间里，被告提到的影响施工的因素还没有解决吗？对第五组证据不同意该份报告的意见，也不同意按同类房屋同地段租金标准计算违约金。
经审查，本院对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。
经审理查明，2014年10月11日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于上饶市××区××大道东侧××路北侧的佳利建材家居四期6幢3单元38号、39号商铺；房屋总面积101.54平方米，房屋总价款616,700元，原告于签订合同之日一次性付清；被告应于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：l、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告。2、原告未付清全部购房款或贷款未到被告帐户的，被告有权拒绝交付；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金；房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在房屋交付使用后365日内办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下1、2、3项处理：1．原告退房，被告在买原告提出退房要求之日起90日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房款的3%赔偿原告损失。2、原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。3、如系原告的原因导致不能按期备案或按期取得房产证，被告不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告一次性付清了全部购房款，但被告未按合同约定时间向原告交房，直至2017年4月6日，被告通知原告于2017年4月6日至2017年4月10日办理交房手续。被告至今未与原告办理交房手续。
查明，2015年10月30日，上饶市城市建设投资开发集团有限公司纬三路工程项目部出具一份《情况说明》，载明：“上饶市纬三路（带湖北路至五三大道）及上户线、上丁线110千伏输电线路迁改工程由我项目部负责，按照规定要求，该输电线路应当将其迁移至纬三路中间绿化带上。迁改之前的上户线、上丁线一直横跨在佳利商城4期家居建材项目地块上。因该线路属于超高压线路，该线路不迁移，其占用地块上佳利商城的1到15号楼等均无法正常施工。我项目部自2013年8月6日起开始进行迁改作业施工，直至2015年3月12日（按规定应当在2014年3月6日前完成迁改），才把上述输电线路迁移至规划的纬三路的中间绿化带上。此后，上述楼盘开始正常施工”。
经被告申请，本院委托上饶市国盛房地产土地评估有限公司对上饶市信州区佳利建材家居四期6幢3单元38号、39号房屋同地段同类型房屋进行租赁价格评估，评估结果为：确定评估对象于2018年3月29日的年租金为108.84元每平方米，即月租金9.07元每平方米。
本院认为，本案争议焦点是：1、原告所购房屋是否于2016年6月已具备交付条件；2、上饶市纬三路高压线改迁作业期间是否属于被告存在不可抗力逾期交房的免责情形，逾期交房违约经应从何时起算；3、合同约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予以调低。
一、关于第一个焦点问题。根据被告提供的《工程竣工验收报告》，证明原告向被告所购房屋于2016年6月9日已竣工验收。根据原、被告签订的合同约定，该商品房经验收合格后，即达到交付条件。因此，原告所购房屋于2016年6月即已具备交付条件。
二、根据上饶市城市建设投资开发集团有限公司纬三路工程项目部出具的《情况说明》，原告向被告所购房屋的施工场地从2013年8月6日至2015年3月12日，政府一直在进行110千伏输电线路迁改，因此，导致被告对原告所购房屋一直无法进行施工。根据原、被告双方签订的合同约定，被告遭遇不可抗力，且被告在发生之日起10日内告知原告。被告即可以据实予以延期交房。尽管被告未提供证据证明其在遭遇不可抗力后10日内告知原告，但政府进行110千伏输电线路迁改工程是客观存在并且众所周知，因此，上饶市纬三路高压线改迁作业导致被告无法施工属于被告因不可抗力逾期交房的免责情形。从原、被告签订合同之日即2014年10月11日至2015年3月12日，被告共耽误工期5个月，因此，被告可据实延期5个月交房，即被告交房日可延期至2016年2月底，被告逾期交房违约金应从2016年3月1日起算。因被告于2017年4月6日已通过邮政快递书面通知原告交房，故逾期交房违约金因算至2017年4月6日止，而不是原告诉至本院之日止。
三、关于第三个焦点问题。根据合同约定，逾期交房超过90日合同继续履行的，被告按日向原告支付已交房款万分之五的违约金。由于该约定偏高，应调整为按同地段同类房产租金计算。根据鉴定，与原告所购房产同地段同类房产的月租金为9.07元每平方米。
综上，原告要求被告支付逾期交房违约金193,643.85元的诉讼请求，本院予以部分支持。按原告所购房产总面积101.54平方米和同地段同类房产月租金9.07元每平方米计算。从2016年3月1日算至2017年4月6日，共计13个月零6天，每月租金=9.07元×101.54平方米=920.9678元，13个月的租金=920.9678元×13个月=11,972.58元，6天的租金=月租金920.9678元÷30天×6天=184.19元，合计12,156.77元，即被告应付原告逾期交房违约金12,156.77元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案原告向被告所购房屋属于“尚未建成房屋”，原、被告至今未办理房屋交付手续。故原告要求被告支付延期办理房屋权属登记违约金6,167元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。庭审中，原告提供一份有桥廊建造的宣传设计图，证明原告所购房屋所在楼层有桥廊建造的设计，要求被告按照宣传设计图完善廊桥建造，由于原告提供的宣传设计图是复印件，且被告对其真实性未予认可。因此，原告要求被告按照宣传设计图完善桥廊建造，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：
被告江西佳利商城发展有限公司在本判决生效之日起五日内向原告龚小美支付截至2017年4月6日的逾期交房违约金12,156.77元；
驳回原告龚小美的其他诉讼请求。
案件受理费4,296元，减半收取2,148元，保全费1,520元，合计3,668元，原告负担3,438元，被告负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判员 叶丽萍
二〇一八年六月七日
书记员 吕心悦