沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初7849号
原告：王忠平。
委托代理人：韩雪冬，辽宁和昊律师事务所律师。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司经理。
第三人：梁寒光。
第三人：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街6号。
法定代表人：刘英，系该公司总经理。
委托代理人：封世伟。
原告王忠平诉被告沈阳东森房地产开发有限公司，第三人梁寒光、沈阳盛豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日受理后，依法适用普通程序，由本院审判员杨晓霞担任审判长并主审，与人民陪审员王唤平、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告王忠平及委托代理人韩雪冬，第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司委托代理人封世伟到庭参加诉讼。被告沈阳东森房地产开发有限公司，第三人梁寒光经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王忠平诉称，2015年5月18日，原告通过第三人梁寒光与东森公司签订《商品房买卖合同》，购买“沈阳市沈河区市府大路256-1第15幢（座）1-28单元（层）4号房”商品房，面积100.46m²，缴纳购房款703，220.00元（大写柒拾万叁仟贰佰贰拾元整）（见《商品房买卖合同》、收款收据）；2014年6月20日被告东森公司开具“入住通知书”将涉案房产交付给第三人梁寒光，2015年5月18日被告经梁寒光将涉案房产交付给原告，并为原告办理了入住手续、收取各项费用（见“入住通知书”）。
原告搬入所购买的商品房并对该房进行装修使用，但被告东森公司始终未对出售的房产进行备案登记，原告数次找被告东森公司，要求备案登记、办理房产证，但被告一拖再拖，2016年年初得知东森公司出事了，经查发现原告购买的房产已经登记备案在第三人盛豪公司名下，盛豪公司与东森公司同是房地产开发公司，东森公司与盛豪公司是借贷关系，且已经经沈河区法院（2015）沈河民二初字第359号、（2015）沈河民二初字第00360号等判决确定，双方没有商品房买卖事实，双方的备案登记是虚假、无效的，其行为严重侵害了原告权益，《商品房买卖合同》第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
显然，被告东森公司与原告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，已经缴纳购房款，且交付了涉案房产并投入使用近两年有余，双方《商品房买卖合同》合法有效，恳请贵院依法予以确认。由于被告东森公司没有按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定办理备案登记，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及“商品房买卖合同”第12条约定，应依据《中华人民共和国合同法》第107条规定采取补救措施撤销与盛豪公司的备案登记，继续履行对原告的备案登记；依据《中华人民共和国合同法》第112条规定在采取补救措施、继续履行备案登记后赔偿原告损失。
综上，原告与被告东森公司签订《商品房买卖合同》，基于诚实信用原则缴纳购房款，被告将涉案房产交付给原告投入使用，是双方真实意思表示，依法应确认合同合法有效；被告东森公司与第三人盛豪公司同为房产开发公司，双方存在借款关系，双方虚构买卖事实恶意进行备案登记，依法应予以撤销；被告没有按《商品房买卖合同》第15条约定履行产权登记义务，依法、依约定应继续履行备案登记、办理房产证义务，承担违约赔偿责任，同时协助原告办理过户更名手续，恳请贵院认真审理，支持原告诉讼请求，请求：1、判决确认被告东森公司与原告签订的《商品房买卖合同》有效。2、判决撤销被告东森公司对第三人盛豪公司的备案登记，判决被告东森公司对原告购买的房产进行登记备案并办理房产证，赔偿原告损失。3、判决被告东森公司及第三人盛豪公司协助原告办理过户更名手续。4、判决被告承担本案诉讼费。
被告沈阳东森房地产开发有限公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司述称，我公司与被告之间签订的商品房买卖合同已经经过备案，并且签定合同时间、交付房款时间、入住时间均早于原告，本案所诉争房屋所有权人应该是我公司，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人梁寒光未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，2015年5月18日，被告同意将涉案房屋的房主第三人梁寒光自愿把此房转让给原告，公司同意协助备案。同日，原告作为买受人，被告沈阳东森房地产开发有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1第15幢（座）1-28单元（层）4号房，建筑面积100.46平方米。房屋单价为每平方米7000元，总金额为703220元。被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。
2014年6月20日，被告出具入住通知书，原告于2015年5月18日入住。
2015年4月18日，被告为原告出具《收款收据》载明，原告付房款703220元。
2016年10月17日，上海文化银湾物业管理有限公司沈阳分公司出具《专用收款收据一份》载明，原告交纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费。
2016年10月14日，原告交纳了2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费。
2016年5月12日及2016年9月2日原告交纳了涉案房屋的电费及水费。
原告与被告及第三人协商未果，起诉来院。
另查，2008年12月4日，被告作为出卖人将房屋出售给第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司（2008年12月3日签订商品房买卖合同房款为388529元、同年12月1日办理入住手续），并将该房屋于2008年12月4日备案登记在第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司名下。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、电费收据、水费收据、供暖发票、房屋电子登记（簿）查询证明等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告、第三人梁寒光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
原告与第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司均与被告签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行，原告交纳了全部购房款，被告亦交付房屋，原告居住使用诉争房屋至今。被告却将涉案房屋备案在第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司名下，在此情况下应从下列原则处理哪份合同可履行，一是登记优先，即支持已办理房屋产权过户登记的买受人诉请；二是交付优先，即在均未登记的情况下，支持已实际接受出卖人交付的买受人的诉请；三是合同顺位优先，即在均未交付的情况下，支持合同签订在先的买受人的诉请；四是付款顺位优先，即在同时或无法确定合同顺位的情况下，支持先行支付购房款的买受人的诉请。对已办理预告登记的商品房买卖合同，出卖人又将房屋出卖他人的，支持已办理预告登记买受人的诉请等。本案中，根据上述规定，原告与第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司均未办理该房的产权登记，但原告已办理了入住手续及实际占有使用，虽然第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司已办理该商品房买卖合同备案登记，但不具备物权转移效力。综上，应继续履行原告与被告签订的《商品房买卖合》，即对原告关于继续履行合同及请求支付逾期办证违约金703.22元（703220元×0.1%）的诉讼请求予以支持。第三人沈阳盛豪房地产开发有限公司应配合被告办理撤销诉争房屋的备案登记手续。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王忠平与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2015年5月18日就坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号1-28-4号，建筑面积100.46平方米房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、第三人临清市和济置业发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司办理撤销坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号1-28-4号（建筑面积100.46平方米）房屋备案登记手续；
三、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第一项履行完毕后10日内助原告王忠平办理坐落于沈阳市沈河区市府大路256-1号1-28-4号（建筑面积100.46平方米）房屋产权登记手续；
四、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王忠平逾期办证违约金703.22元；
五、驳回原告王忠平其他诉讼请求。
案件受理费人民币10830元，公告费800元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
人民陪审员 王唤平
人民陪审员 张玉华
二〇一七年三月二十日
书 记 员 张 博
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。