杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一初字第612号
原告（反诉被告）方晓红。
委托代理人陈科杰。
被告（反诉原告）许宏。
委托代理人郑卫平、叶一妙。
原告方晓红诉被告许宏房屋租赁纠纷一案，于2008年3月4日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，许宏在提交答辩状期间提起反诉，本院审查受理后，将反诉与本诉合并，于2008年4月17日公开开庭进行了审理。方晓红委托代理人陈科杰，许宏及其委托代理人朱雄安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方晓红诉称，2007年6月30日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于杭州市刀茅巷216号1606室房屋租赁给被告使用，该房屋租赁期限为2007年7月1日至2008年6月30日止，租金每月3800元，在合同签好后5日内支付前6个月租金，2007年11月5日付清下6个月租金。同时约定该出租房内一切水电费、物业管理费等均由被告承担；若被告要在出租期内退房的，必须提前2个月通知原告，并在双方协商一致的情况下解除租赁关系，并约定任何一方违约的，将承担3800元违约金；逾期交付租金的，自逾期之日每日应交付租金的2％作为违约金，违约方还将承担守约方为维护自己合法权益支付的必要费用（包括代理费、差旅费等）。然而2007年11月5日被告迟迟未有交付后6个月房租，2007年12月10日被告更无故解除租赁关系，并将钥匙留给物业。因此被告必须按照合同约定承担逾期交付房租的违约金，同时还应承担单方解除合同的违约金。此外原告取回钥匙清查房内家具，发现其中一台柜式空调已损坏。依据双方合同约定，物业、水电费用均由被告承担，但被告却未承担，因此还应承担其承租期间的电费161.98元，物业管理费380.7元、水费337.8元等费用。综上，诉请判令：1、被告支付原告违约金人民币15200元整；拖欠的物业管理费、水电费887.3元；2、判令被告承担空调维修费280元；3、判令被告承担原告为实现自己的权益支出的必要费用包括代理费2000元整；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告许宏辩称，被告租赁房屋是想作为设立公司的办公场所的，后来工商局告知该房屋性质属于住宅，不能用来注册公司，为此被告只得另外租赁房屋。被告认为，被告完全履行了合同义务，原告未履行如实告知房屋性质的义务，要求判令驳回原告的诉讼请求。
反诉原告许宏诉称，反诉人因经营需要，与被反诉人签订了租赁合同书，租赁被反诉人的房屋作为设立公司的办公场所，并支付了2007年7月1日至12月30日的房租22800元，但反诉人在8月底去工商局登记注册时被告知该房屋系住宅楼，即该房不能用作注册公司，导致反诉人租赁房屋的目的不能实现，反诉人遂通知被反诉人商量退房事宜并解除合同，但反诉人总以各种理由避而不见。反诉人在2007年9月1日就不再使用该房屋并告知被反诉人其已搬出，从2007年10月3日至2007年12月3日该房屋使用费仅为16.06元也能说明反诉人在此期间并未使用该房屋。在反诉人多次催促被反诉人商量解决退房事宜无果的情况下，反诉人无奈于2007年12月10日将钥匙留给物管并要求转交被反诉人，同时通知了被反诉人。反诉原告认为，被反诉人怠于与反诉人协商退房事宜，导致房屋数月空置严重损害了反诉人利益，诉请判令1、判令解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；2、判令被反诉人返还租金2533.30元（反诉人于2007年12月10日已返还房屋及钥匙，被反诉人应返还12月份剩余的房租）；3、判令被反诉人返还反诉人已支付的从发出通知日9月1日至钥匙移交日12月10日期间的一半房租共计6016元。4、由反诉人承担本案的诉讼费用。
反诉被告方晓红辩称，原、被告之间签订《房屋租赁合同书》中对房屋的用途约定为办公，并不是成立公司，本案中的租赁房屋是商品房，有点社会常识的人就知道不可以成立公司对外营业的，仅仅可以作为一般的办公的场所。反诉人所述称的租赁房屋用于注册公司，根本就是企图无故解除双方的租赁关系而编造的理由。反诉被告认为，反诉人的诉讼请求没有法律依据与事实依据，要求判令驳回反诉原告的反诉请求。
方晓红为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同、房屋产权证书、公证书，欲证明原告的主体资格，原、被告之间签订房屋租赁合同、以及双方之间关于房屋租赁期间的权利、义务方面的约定；
2、催缴电费通知单、电费缴付发票，欲证明被告尚拖欠电费、原告代为支付的事实；
3、空调维修发票、函件及凭证，欲证明原告在催告被告及时对损坏的空调进行维修协商、单被告不予理会，原告进行维修的事实；
4、值班记录，欲证明被告无故单方解除租赁合同关系的事实；
5、欠费明细，欲证明被告尚欠水费、物业管理的事实；
6、委托代理合同、发票、进帐单，欲证明原告为实现自己的权利之处的必要费用的事实。
许宏为证明其主张，向本院提交电子邮件，欲证明提前通知原告要提前退房。
上述证据经庭前证据交换和庭审质证，许宏对方晓红提交的证据1无异议，对其证据效力本院予以认定。对于证据2本身无异议，但认为在这个时间上已经不在这里办公了，本院认为证据2中的电费是2007年8月3日至2007年12月3日区段产生，是发生于许宏交还钥匙之前的，故与本案具有关联性，对其证据效力本院予以认定。对于证据3本身无异议，但认为空调本身就是损坏的，不应该由被告承担维修费用。本院认为双方在签订合同时已确认空调可以正常使用，许宏的质证意见理由不当，鉴于许宏对证据3本身真实性并无异议，故对其证据效力予以认定。对证据4无异议，对证据5无异议，对两证据的证据效力本院予以认定。对证据6真实性没有异议，但认为这个费用不应该由被告承担，本院认为对此双方在合同中有专门约定，对其证据效力予以认定。对许宏提交的证据方晓红对证据三性均有疑义，本院认为该证据的真实性无从确定，对其证据效力不予认定。
根据上述有效证据及有关当事人在庭审中的自认陈述，本院认定以下事实：
2007年6月30日原、被告双方就杭州市刀茅巷216号晶晶大厦1606室的房屋租赁达成协议，双方约定，方晓红将上述房屋出租给许宏使用，房屋内包括有空调、热水器、暖风机、干手机，均可正常使用。租赁期限从2007年7月1日至2008年6月30日，租金每月3800元，6个月一付，在合同生效后5日内支付前6个月租金，2007年11月5日付清下6个月租金。房屋用途为办公。租赁期间的水电、物管等费用由承租方承担。出租方保证如实向承租方解释与说明房屋情况与周边概况，包括房屋权属、房屋维修、物业管理、治安、环境等，并应如实回答承租方的相关咨询，否则视为欺诈行为。租赁期间承租方若需退房，应提前2个月通知出租方，双方协商一致解除合同，任何一方不履行协议约定条款的均视为违约，如因承租方的原因致使合同不能履行的，承租方应在合同无效之日起7天内补偿出租方3800元，逾期支付应支付租金，自逾期之日起承租方应按照每日应交付租金的2％支付违约金，但违约金累计不超过3个月租金，拖欠租金超过60天以上，出租方有权收回房屋并追究承租方违约责任，双方在合同履行过程中产生纠纷无法解决的，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的费用，包括差旅费、诉讼费、律师费等。合同签订后，许宏按约向方晓红交付了2007年7月1日至12月30日的租金22800元，方晓红亦如约将上述房屋出租给许宏使用，但至2007年11月5日许宏并未如约支付下6个月租金，2007年12月10日许宏将房屋钥匙留至物业公司，为此2008年1月8日方晓红致函给许宏，该函内容为：许宏无故提前解除合同，并将该房屋钥匙交给物业公司，现方晓红已拿到钥匙，经到房内查看，发现其中一台柜式空调不能正常使用，要求许宏在2008年1月10日就该空调维修事宜进行商谈，否则将联系维修人员于2008年1月12日在晶晶大厦1606室对空调进行维修。后许宏并未如约前来协商，方晓红为维修空调共花费280元。此外该租赁房屋在2007年10月3日至12月3日期间所发生的电费共计178.04元，在2007年8月8日至12月8日期间所发生的水费为337.80元，2007年10月至12月的物业费共为380.20元。对上述费用许宏均未支付。此外，方晓红为委托代理人参加本案诉讼而支出的代理费为2000元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，意思表示真实，内容不违反国家法律、法规禁止性规定，对双方均具有约束力。对于房屋的用途，合同中明确约定为办公，虽然该房屋性质为住宅，但并不影响办公目的的实现。许宏认为租赁该房屋的目的是为了在此注册成立公司，方晓红交付使用房屋的住宅性质影响了她签订合同目的之实现的意见，缺乏事实依据，若许宏对房屋用途有特殊要求的，在合同签订时就应特别加以说明，在方晓红对之并无承诺的情况下，许宏以其交付的房屋不符合注册公司的条件为由，认为自己享有提前解除合同权利，要求方晓红退还2007年12月10日后的已付租金以及2007年9月1日至12月10日期间一半房租的意见，理由欠当，本院不予支持。许宏在合同期限届满之前提前退租，导致合同无法履行，显然属于违约行为，按照合同的相关约定，对方晓红诉请判令许宏承担3800元损失补偿、2000元律师费的请求应予支持。对于物管及其水电费用，均为双方租赁关系存续期间所发生，方晓红要求许宏承担上述费用的请求，符合合同的约定，本院一并予以支持。对于空调维修费280元，因许宏在方晓红明确告知的情况下，未亲自履行对空调状况的确认及维修义务，该行为视为对方晓红权利行使的默认，方晓红所提出的维修价格，亦未偏离一般的空调维修价格，故对该维修费用本院予以认定，许宏在签订合同时对于空调能够正常工作是确认的，对房屋租赁期间空调发生的故障，应承担赔偿损失的责任，对方晓红诉请判令许宏承担空调维修费的请求，本院亦予支持。对于方晓红对逾期支付租金违约金的请求，由于在许宏2007年12月10日单方面退租之后，方晓红在2008年1月8日给许宏的函件中已表示对钥匙已进行接收并对房屋进行了清查，由此可以确定双方之间的租赁关系在该时间已告终止，故逾期租金的基数应按照2007年12月30日至2008年1月8日期间应付租金计算，方晓红在已收回房屋的情况下，还要求以6个月租金为基数计算逾期支付租金违约金的意见，理由欠充分，本院不予全部支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告（反诉原告）许宏于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）方晓红支付合同不能履行之违约金3800元；
被告（反诉原告）许宏于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）方晓红支付逾期支付租金之违约金1277元；
被告（反诉原告）许宏于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）方晓红支付物业管理费、水电费887.3元；
被告（反诉原告）许宏于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）方晓红支付空调维修费280元；
被告（反诉原告）许宏于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）方晓红支付代理费2000元；
驳回原告（反诉被告）方晓红其他诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）许宏的反诉请求。
本诉案件受理费259元，反诉案件受理费25元，共计284元，由原告（反诉被告）方晓红承担143元，由被告（反诉原告）许宏承担141元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（其中本诉案件受理费518元，反诉案件受理费25元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章 幼 戎
二〇〇八年四月三十日
书记员 杨帆（代）