浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第580号
上诉人（原审原告）：宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社。
代表人：朱永新。
委托代理人：陈文勇，浙江文勇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波市北仑鑫盛达箱柜厂。
代表人：张俊良。
被上诉人（原审被告）：宁波博森汽配工贸有限公司。
法定代表人：朱玉国。
委托代理人：胡志侨。
上诉人宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社（以下简称柴桥信用社）因与被上诉人宁波市北仑鑫盛达箱柜厂（以下简称鑫盛达箱柜厂）、宁波博森汽配工贸有限公司（以下简称博森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2015年8月3日作出的（2015）甬仑柴民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告鑫盛达箱柜厂系个人独资企业，其投资人是张俊良。被告博森公司成立于2010年10月9日，住所地为柴桥佳兴路78号，法定代表人为张俊良，于2012年12月17日变更法定代表人为朱玉国。两被告于2011年1月2日签订《房屋租赁合同》，约定鑫盛达箱柜厂将其所有的位于柴桥佳兴路78号厂房面积827.31平方米、生活及办公室380平方米租赁给博森公司生产经营，租期自2011年1月2日至2027年1月1日，租金分两部分付清，第一部分租金（前八年）共计706930.56元先支付100000元，其余租金在两年内付清，第二部分租金（后八年）于2018年1月1日起再支付742277.09元。
2008年4月11日，被告鑫盛达箱柜厂将其名下位于佳兴路78号的房产作抵向原告借款，借款期限至2012年4月10日到期，被告鑫盛达箱柜厂于2011年1月4日还清借款并注销抵押登记。2011年1月4日，原告与被告鑫盛达箱柜厂签订《最高额抵押借款合同》一份，约定最高贷款限额为6200000元，借款期限为2011年1月4日至2014年1月3日，被告鑫盛达箱柜厂将其名下位于佳兴路78号的房产用作抵押，并于同年1月5日办理了抵押登记。后因被告鑫盛达箱柜厂未能按期还本付息，原告诉至法院，该案经调解结案，调解协议达成之后，被告鑫盛达箱柜厂未按约履行还款义务，原告于2013年5月27日向法院申请强制执行。
该案在执行过程中，被告博森公司于2013年11月11日提交《情况说明》一份，将该公司与被告鑫盛达箱柜厂之间的租赁关系进行说明并要求继续履行租赁合同。2013年11月29日，法院对佳兴路78号房产进行拍卖，该拍卖为带租赁的拍卖。后上述房产经两次拍卖均流拍。2014年2月19日，法院依原告以物抵债的申请作出（2013）甬仑执民字第1426号执行裁定书，裁定将被执行人鑫盛达箱柜厂所有的位于宁波市北仑区柴桥街道佳兴路78号1幢2号、1号；2幢1号；3幢1号的房产（包括附属物及装修等详见评估报告），以第二次拍卖保留价7800000元作价交付申请执行人柴桥信用社抵偿债务。
原审原告柴桥信用社于2015年6月8日诉至原审法院，请求判令：1.确认二原审被告2011年1月2日签订的《房屋租赁合同》无效；2.二原审被告将宁波市北仑区柴桥街道佳兴路78号2幢1号，3幢1号房屋（包括附属物等）腾空返还原审原告；3.二原审被告支付原审原告房屋占有使用费189415元（暂算至2015年5月31日，之后计算到房屋返还之日）。
原审法院认为：原告以两被告恶意串通、损害第三人利益为由要求确认两被告签订的《租房协议书》无效，应当提供证据加以证明。原告在法院拍卖佳兴路78号厂房时已经明知上述厂房的租赁情况，且知晓上述厂房系带租拍卖，但未向法院提出异议，而是向法院申请以第二次拍卖保留价7800000元的价格以物抵债；原告向法院申请执行标的为7154495.98元，已经全部得到执行，故原告作为第三人之利益实际未受损。另外，原告并未充分举证证明两被告在签订《房屋租赁合同》时存在“恶意串通”。综上，原告要求确认两被告签订《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，难以支持。另外，原告以《房屋租赁合同》无效为基础，要求两被告腾空返还房屋并支付房屋占有使用费189415元的诉讼请求，亦不予支持。被告博森公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社的诉讼请求。案件受理费4088元、减半收取2044元，由原告宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社负担。
宣判后，原审原告柴桥信用社不服，上诉至本院称：一、被上诉人鑫盛达箱柜厂于2011年1月4日与上诉人签订《最高额抵押借款合同》，向上诉人实际借款620万元，二被上诉人于2011年1月2日签订《房屋租赁合同》，而二被上诉人实际系一家人，被上诉人博森公司的股东是被上诉人鑫盛达箱柜厂厂长张俊良及其儿子张斌，显然二被上诉人对《房屋租赁合同》存在倒签合同、恶意串通，进而妨碍上诉人对涉案房屋所有权顺利实现的行为。二、上诉人以物抵债花780万元巨额代价取得涉案厂房的所有权，并非直接获得执行款，但上诉人取得厂房所有权却没有占有、使用、处分权，甚至连取得所有权后的租金收益权也没有（被上诉人博森公司称前8年租金已现金付清给鑫盛达箱柜厂，被上诉人鑫盛达箱柜厂无履行能力，后期租金也是二被上诉人一家人互通设立的低租金条款），因此，上诉人利益受损是显而易见的。三、一审法院认为“上诉人并未充分举证证明二被上诉人签订合同时存在恶意串通”，是站不住脚的。首先，民事诉讼证据采信有优势证据、高度盖然性理论，以及日常生活经验法则常理推定等做法。其次，“恶意串通”实乃当事人的心理活动，是否合意串通，第三人不可能从旁窥得，应该综合其他间接证据，依照经验法则、常理进行推定。四、二被上诉人恶意串通有足够的间接证据和事实依据，也符合常理。除二被上诉人之间的身份关系和签订《房屋租赁合同》的时间节点以外，以下几点亦可佐证其恶意串通：1.二被上诉人没有任何证据证明对《房屋租赁合同》需要实际履行。被上诉人博森公司在执行中称其以个人现金方式已交清前8年租金70余万元，却没有就公司正常经营所产生的水电费用、税款上交等举证证明。前8年租金70多万元，全部以个人拿现金支付、打白条，不合规、不合理。2.到目前为止，被上诉人博森公司无生产经营、无独立核算，且其租金明显低于市场价，这些除了对抗抵押权，也为租赁权对抗所有权打了伏笔。3.傅伟平是代表被上诉人博森公司向法院执行人员提出涉案房屋租赁权的，傅伟平在执行笔录中称租赁合同所盖的被上诉人博森公司的公章系由被上诉人鑫盛达箱柜厂厂长张俊良保管、盖印，这些进一步说明二被上诉人一家人操纵、自己跟自己签订租赁合同、合同无需实际履行等事实。五、一审法院适用法律有误。一审法院认为，上诉人在执行时对带租拍卖无异议，意味着租赁合同合法有效，否则会影响执行的既定力。上诉人认为，这个观点是错误的：1.审查合同的效力是指合同签订时，即二被上诉人于2011年1月签订租赁合同时，是否存在恶意串通的情形。2．《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。据此，上诉人有足够理由相信，二被上诉人恶意串通。3.执行中对租赁合同的审查只是形式审查，不能以此排斥通过审判程序确认合同效力。综上所述，请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人鑫盛达箱柜厂答辩称：本厂系个人独资企业，2004年初起，先后有多家企业租赁位于佳兴路78号的厂房，这在几次诉讼中都得到法院的认定，上诉人也明知。涉案厂房拍卖系带租拍卖，上诉人也是明知的，这也进一步说明鑫盛达箱柜厂签订的《房屋租赁合同》合情合理。上诉人在事隔近两年提起诉讼，没有道理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人博森公司答辩称：两被上诉人之间的房屋租赁关系合法有效，被上诉人博森公司已经支付了租金，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供如下证据：1.2010年9月30日被上诉人博森公司和宁波凡尔羊绒制品有限公司签订的《厂房租赁合同》一份和宁波凡尔羊绒制品有限公司房屋所有权证一份，证明被上诉人博森公司在2010年9月30日之前的经营地是北仑大港工业区崂山路29号，被上诉人鑫盛达箱柜厂的厂长张俊良代被上诉人博森公司在该合同上签字。2.两被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》一份，证明被上诉人博森公司至2011年4月28日起向被上诉人鑫盛达箱柜厂租赁涉案房屋。上述两份证据进一步证明：（1）被上诉人博森公司于2010年10月9日设立后，实际经营地在北仑新矸崂山路29号，且与被上诉人鑫盛达箱柜厂签订合同、工商登记由被上诉人鑫盛达箱柜厂厂长张俊良操作的事实；（2）2011年4月28日被上诉人博森公司的经营地才在形式上变更到涉案厂房所在的柴桥佳兴路78号，其不存在于2011年1月4日向上诉人借款前就承租、占有使用涉案房屋，2011年1月2日两被上诉人所签《房屋租赁合同》纯属恶意倒签等事实。
被上诉人鑫盛达箱柜厂经质证认为：对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，两被上诉人之间的租赁合同受法律保护。
被上诉人博森公司经质证认为：对证据的真实性没有异议，更能显示两被上诉人之间的租赁关系有渊源。被上诉人博森公司从2010年9月30日和宁波凡尔羊绒制品有限公司签订厂房租赁合同，就是想在那里生产，但由于生产规模扩大就回到了佳兴路78号，合同上可以看出租期从2011年4月20日开始到2014年。2011年1月签订《房屋租赁合同》，是因为鑫盛达箱柜厂的厂房也觉得不够用，就在两个厂房中间加了大棚，大棚的钱是被上诉人博森公司出的，故租金做了相应调整，合同重签了。因此，两被上诉人没有欺诈行为。
本院经审查认为：上诉人提供的证据并非二审新证据，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。
两被上诉人均未提供证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认之外，另查明：被上诉人博森公司于2010年10月9日成立，法定代表人为张俊良，股东是张俊良和张斌，2012年12月24日该公司法定代表人和股东张俊良变更为朱玉国，股东张斌不变。被上诉人鑫盛达箱柜厂在2011年1月4日与上诉人签订《最高额抵押借款合同》时，未告知上诉人就涉案厂房已与被上诉人博森公司签订《房屋租赁合同》的事实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。双方当事人的争议焦点是两被上诉人在签订涉案房屋的《房屋租赁合同》时，是否存在恶意串通损害上诉人利益的事实。根据查明的事实，2011年1月2日两被上诉人签订《房屋租赁合同》，但此后两天即2011年1月4日，被上诉人鑫盛达箱柜厂以涉案房屋作抵押而与上诉人签订《最高额抵押借款合同》时，并未将抵押的房产已经出租、租赁期限长达16年的事实告知上诉人。两被上诉人签订《房屋租赁合同》所约定的租赁期限长达16年，在合同签署后就支付了前8年的租金706930.56元，上述行为显然不符合市场主体的通常做法。而根据二审查明的事实，两被上诉人签订《房屋租赁合同》时，被上诉人鑫盛达箱柜厂的厂长为张俊良，被上诉人博森公司的法定代表人也是张俊良，且被上诉人博森公司的股东仅为张俊良及其子张斌，应当认定两被上诉人存在串通的事实。综上，应认定两被上诉人签订《房屋租赁合同》系出于恶意串通，且损害了上诉人对涉案房屋的利益，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应认定该《房屋租赁合同》无效。原审法院对涉案房屋的司法拍卖，系在两被上诉人签订《房屋租赁合同》的三年之后，故上诉人是否知晓涉案房屋系带租拍卖，并不影响对两被上诉人签订《房屋租赁合同》系恶意串通的认定。原审法院以证据不足为由，对上诉人请求确认两被上诉人之间的《房屋租赁合同》无效的主张不予支持，显属不当。因涉案房屋已由原审法院裁定归上诉人所有，故在两被上诉人的《房屋租赁合同》被认定无效的情况下，上诉人请求两被上诉人腾空并返还房屋，于法有据，本院予以支持。上诉人请求两被上诉人支付房屋占有使用费，但未提供确凿的证据予以佐证，故对该项诉讼请求本院不予支持。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人之上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑柴民初字第91号民事判决；
二、确认宁波市北仑鑫盛达箱柜厂与宁波博森汽配工贸有限公司于2011年1月2日就位于柴桥佳兴路78号的厂房827.31平方米、生活及办公室380平方米房产所签订的《房屋租赁合同》无效；
三、宁波市北仑鑫盛达箱柜厂与宁波博森汽配工贸有限公司于本判决生效之日起十日内，将位于柴桥佳兴路78号的厂房827.31平方米、生活及办公室380平方米腾空并返还给宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社。
四、驳回宁波市北仑区农村信用合作联社柴桥信用社的其他诉讼请求。
一审案件受理费4088元，减半收取2044元，二审案件受理费4088元，均由被上诉人宁波市北仑鑫盛达箱柜厂、宁波博森汽配工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 俞灵波
代理审判员 闵群峰
二〇一五年十一月六日
代书 记员 桂红艳