陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终7241号上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司。住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。法定代表人李志辉，该公司监事。委托代理人张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人范国庆，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林娟秀，女，1973年10月24日出生，汉族，无业，长沙市雨花区。委托代理人李新文，男，1969年8月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。原审被告西安茗都实业有限公司。住所地：西安市未央区太元路**号。法定代表人林金和，该公司总经理。委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）因与被上诉人林娟秀、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初756号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2012年12月26日，林娟秀与茗都公司签订《商铺认购合同》，约定林娟秀购买位于西安市未央区大明官街道办事处杨家庄村红星美凯城14幢4层47号房，合同有效期限自2012年12月26日至2013年12月25日。当日，林娟秀与茗都公司（合同出卖人栏为杨家公司）签订《商品房买卖合同》，约定该商铺单价为11800元／平方米，总价为29.5万元。当日，林娟秀一次性交纳房款295000元并收到加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用章(3)“的收据一张。2013年12月5日，林娟秀与茗都公司签订《关于“红星美凯城·乐活的补充协议”》，载明“经甲乙双方协商一致，对甲乙双方于2012年12月26日所签订的14#-4-47《商铺认购合同》，延期一年，即延期至2014年12月25日。”。2015年4月30日，林娟秀与茗都公司签订《退房、退款、及违约赔偿协议》，约定茗都公司出售给林娟秀14号楼4层47号商铺，购房总款为295000元，因茗都公司至2014年12月25日前未能给林娟秀签订正式的《商品房买卖合同》并进行网签，愿意赔偿林娟秀所交房款总额10%总计29500元作为违约金，自2015年1月1日起茗都公司自愿给林娟秀按日支付房款万分之五作为滞纳金直至全款退完为止，以上房款、违约金、滞纳金于2015年10月31日之前分十次支付，如茗都公司在2015年10月31日之前未能按约支付所有款项，茗都公司愿意在原购房总款的基础上另行支付林娟秀10%作为赔偿，每逾期一日另加购房总款万分之五作为滞纳金等。因茗都公司未按约定退款，酿成本诉。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。林娟秀诉至西安市未央区人民法院称，林娟秀诉称，2012年12月26日，其与茗都公司签署了《商铺认购合同》，其购买红星美凯城·乐活14#-4-47号商铺一间。合同签订当日，其以转账28.5万元和现金1万元的方式向茗都公司支付29.5万元购房款后，其与杨家公司签订《商品房买卖合同》，杨家公司出具收据。2013年12月5日，其与茗都公司签订《商铺认购合同》的补充协议和《补充事项》，但茗都公司未履行协议内容。茗都公司分别在2014年7月1日和2014年12月29日出具《承诺》同意支付补偿款及利息。2015年4月30日，其与茗都公司达成《退房、退款及违约赔偿协议》，但茗都公司仍未履行，故诉至法院要求：1、解除合同；2、由茗都公司、杨家公司连带退还房款29.5万元、支付未办理网签违约金赔偿款29500元，违约金29500元、滞纳金54722.5元，以上共计408722.5元；3、由茗都公司、杨家公司承担诉讼费。茗都公司辩称，14号楼现已经取得商品房预售许可证，房屋可以交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款的约定，因开发商证件办理、政府手续办理翟序，市政设施配套未完善，村民安置等原因尚不具备网签的条件，因此不存在违约行为。杨家公司辩称，《商品房买卖合同》系茗都公司冒用其公司名义签订，该合同无效，其公司部应承担因购房纠纷产生的一切相关责任。茗都公司为林娟秀购买的14号楼的实际建设方和售卖方。无论林娟秀是否对茗都公司进行了房屋买卖行为，其公司均不承担责任。原审法院认为，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，茗都公司有权对外销售本案所涉商品房，本案所涉商品已于2014年12月2日取得商品房预售许可证，林娟秀与茗都公司签订的合网合法有效。2015年4月30日，林娟秀与茗都公司签订了退房协议，双方协商一致解除了合同，故林娟秀要求解除合同的请求不予支持，茗都公司应当按照退房协议约定退还林娟秀所交房款并支付赔偿和违约金。考虑双方所签退房协议约定的赔偿和违约金过高，酌情判令茗都公司按照总房款的20%支付林娟秀违约金（含赔偿）。林娟秀所交房款系茗都公司收取，由茗都公司返还，因14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：一、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内退还原告林娟秀房款295000元。二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内支付原告林娟秀赔偿和违约金共计59000元。三、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告林娟秀承担的退还房款和支付赔偿、违约金的责任承担连带清偿责任。四、驳回原告林娟秀其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7531元（原告林娟秀已预交），白被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担，被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告林娟秀。宣判后，陕西杨家置业有限公司不服原审判决上诉称，一审法院认定事实错误。以杨家公司名义出具的林娟秀购房款收据是茗都公司私刻并冒用，法院既然已认定了林娟秀所交房款系茗都公司收取的事实，仅以合作防议约定有“茗都公司销售所得款项全部汇人以杨家公司名义开设的专用账号”的内容，而推定林娟秀购房款项汇入杨家公司的专用账号的事实是错误的。经查杨家置业名义开设的商品房预售资金监管账户，并没有林娟秀任何付款的记录，说明杨家置业并未收到购房款。一审法院判决杨家公司承担连带责任无事实及法律依据。林娟秀在与茗都公司签订《商铺认购合同》及《商品房买卖合同》后，在2015年4月30日，双方协商一致，签订退房协议，解除合同。整个签约购房和解除购房的行为，均是茗都公司与林娟秀背着其所为，其既不知情，也无任何参与行为，更没有收取任何购房，特别是解除合同是茗都公司的私自行为。解除合同后的退还林娟秀所交房款并支付赔偿和违约金，应由解除合同义务方茗都公司承担责任，因此，杨家公司承担连带责任无事实依据、法律规定，故其不应该承担连带责任。上诉请求：1、请求撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初756号民事判决书第三项，依法改判，驳回杨家公司对茗都公司向林娟秀承担的退还房款和支付赔偿、违约金的责任不承担连带清偿责任；2、本案一审、二审诉讼费用由林娟秀承担。林娟秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。西安茗都实业有限公司辩称，请求法院依法裁判。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审法院判决杨家公司对茗都公司向林娟秀承担的退还房款和支付赔偿、违约金的责任承担连带清偿责任，并无不当。综上，杨家公司上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6610元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年十月二十七日书 记 员  范致远