重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初20585号
原告：重庆西楠停车管理服务有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥横街7栋13-3号，统一社会信用代码：9150010730506008X1。
法定代表人：吴漾漾，该公司执行董事。
委托代理人：黎亮，重庆思融律师事务所律师。
委托代理人：秦超，重庆思融律师事务所律师。
被告：重庆市九龙坡区地博春天业主委员会，住所地：重庆市九龙坡区石坪桥正街120号。
负责人：周乐燕，该业主委员会主任。
委托代理人：罗德勇，重庆景程律师事务所律师。
第三人：屈某某，男，汉族。
原告重庆西楠停车管理服务有限公司（以下简称“西楠公司”）诉被告重庆市九龙坡区地博春天业主委员会（以下简称“地博春天业委会”）、第三人屈某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法由审判员李飞担任审判长，与人民陪审员陈明英、崔元良组成合议庭公开开庭进行了审理。原告西楠公司的法定代表人吴漾漾、委托代理人黎亮、秦超，被告地博春天业委会的主任周乐燕、委托代理人罗德勇到庭参加了诉讼。第三人屈某某经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告西楠公司诉称，2016年6月30日，原、被告签订《场地租赁合同》约定，被告将地博春天小区共计4163平方米（含花台、公共区域）场地出租给原告用于公共停车场，月租金为3000元以及违约责任等。合同签订后，被告向原告提交了业主签字同意出租场地的书面证明，原告向其支付18000元租金并开支140809.26元对场地进行平整及增添停车配套设施。而原告拟将停车场投入使用时，被告却拒绝履行合同且不允许原告使用场地。现原告起诉来院请求法院判决解除原、被告签订的租赁合同；被告退赔原告租金18000元；被告赔偿原告损失140809.26元；被告支付原告违约金30000元。
被告地博春天业委会辩称，对原、被告签订的《场地租赁合同》的真实性、合法性不予认可，合同约定被告需向原告提交《业主签字同意出租场地的书面证明》，但业主并未签订此文书，故合同未产生法律效力。合同未生效，原告向被告交付的租金18000元应由第三人返还。原告诉请的损失不符合合同约定，损失并非真实存在。合同未生效，被告不存在违约行为，原告请求被告支付违约金于法无据。
第三人屈某某未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。
经审理查明，2016年6月30日，原、被告签订《场地租赁合同》，双方约定：被告将位于重庆市九龙坡区石坪桥120号地博春天小区共计4163平方米的场地（含花台、公共区域）出租给原告用于修建公共停车场，租赁期限自2016年7月1日至2021年12月31日，其中2016年7月1日至2016年12月31日为免租期；月租金为3000元，每半年支付一次，合同到期15天前支付；租金交纳方式为原告通过转账等方式至被告指定账户，指定账户为中国农业银行卡号622XXXXXXXXXXXXX（所有人：屈某某）；被告承诺并保证其签署本合同已取得地博春天符合法定人数的业主一致授权同意，有权代表业主签署本协议，否则视为被告违约，应承担违约责任；被告应在本合同签订后十日内向原告提交《业主签字同意出租场地的书面证明》作为本合同的附件，且被告向原告提交该附件后，本合同正式生效，被告逾期未提交的除非经原告书面同意，本合同失效；被告违反本合同的内容，应向原告赔偿损失并承担违约金10万元。上述合同有原、被告的签章，亦有被告授权代表第三人屈某某的签字，第三人当时担任地博春天业委会的副主任。
合同签订后，被告向原告提交了《地博春天民意调查表》一组作为业主签字同意出租场地的书面证明，该民意调查表中有同意出租场地的小区住户的签字。2016年7月14日，原告通过银行转账方式向被告支付18000元租金。后原告开始对场地进行改造设计、施工。
2016年7月20日，原告与重庆银桥建筑设计有限公司渝中区分公司（以下简称“银桥公司”）签订《建筑工程设计合同》，双方约定：由银桥公司设计地博春天小区室外停车场，设计费用共计48000元，由原告于合同签订后5日内支付3万元，施工图交付后5日内支付18000元。后原告于2016年7月28日（15000元）、10月20日（1万元）、2017年3月21日（1万元）、4月10日（13000元）通过银行转账向银桥公司支付设计费48000元，银桥公司于2017年4月12日向原告出具收据，收到设计费48000元。
2016年11月6日，原告与重庆马道广告传媒有限公司（以下简称“马道公司”）签订《地博春天道闸协议书》，双方约定：由马道公司为涉案停车场无偿提供新型专利道闸机两台，合作期限自2016年10月10日至2019年10月9日；原告享有道闸机的操作使用权，马道公司享有道闸机及其附属广告画面的所有权；马道公司为原告安装道闸机，应由原告确认安装位置，道闸机安装完毕后，原告若要求更换安装位置的，需向马道公司支付改装费3000元/台。2017年1月6日，马道公司出具赔偿说明：因原告单方解除安装合同，致使马道公司产生损失新型道闸18000元/台×2台、安装费3000元/台×2台，共计42000元。审理中，原告称马道公司系免费提供道闸，本来都已安装完毕，后因合同无法继续履行，马道公司已将道闸拆除，故产生安装、拆除费共计12000元。
审理中，原告举示了收据、送货单、报销单、工资单、收条等证据证明其因对涉案场地施工产生如下费用：岗亭2个费用8400元、岗亭装电工材料费用2520元、背心路锥费用233元、地砖费用575元、电表费用82.26元、电线费用301元、换铁井盖2个费用520元、装道闸打线槽费用200元、水篦子井盖费用1551元、河沙水泥费用980元、蒲少兵电工材料费600元、场地维修工时费4000元、电工陈工工时费、打桩费用7560元、扫把板凳费用87元、场地员工工资（7月至12月）22800元、除渣费400元。
本院对民意调查表进行核实，调查表中共有约662户业主签字，同意出租场地的业主未超过全体业主的三分之二。原告称民意调查表系前任业委会向其出具的，原告并未实际核实同意出租场地的业主是否超过三分之二，在前任业委会人员告知已过三分之二的情况下，原告就开始履行合同。被告称小区共有业主1011户，不清楚民意调查表中同意出租场地的业主是否超过三分之二，由法院依法审查。本院向前任业委会办公室主任鄢某询问上述情况，鄢某称小区共有业主1000多户，当时小区空置房至少有40到50套，当时计算是否超过三分之二并未计算空置房屋，故当时民意调查表的结果是同意出租场地的业主已经超过了三分之二。
另查明，重庆市九龙坡区地博春天小区本届业主委员会任期3年，拟于2016年5月19日任期届满，任期届满后未选举产生新一届业主委员会，本届业主委员会委员仍以业主委员会名义继续履职。
2016年11月24日，地博春天小区597户业主联名要求罢免本届业主委员会并向九龙坡区石坪桥街道造漆村社区提交联合签名。其后，本届业主委员会解散，本届业主委员会委员不再继续履职。后2017年6、7月，小区新一届业主委员会成立。新一届业主委员会不认可上一届业主委员会与原告签订的场地租赁合同，且不同意继续履行合同内容。
原、被告均认可第三人屈某某所有的中国农业银行卡（卡号622XXXXXXXXXXXXX）内的资金系小区公共收益，由小区业主委员会管理。本院于庭前询问第三人屈某某，其亦认可上述事实。
上述事实，有当事人的陈述、企业入住孵化园协议、转让协议、交接清单、民意调查表、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告于2016年6月30日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于《场地租赁合同》的效力问题，本院认为，包括第三人在内的上一届业主委员会委员任期于2016年5月19日届满，但直至2016年11月24日因小区诸多业主联名向重庆市九龙坡区石坪桥街道造漆村社区申请要求罢免该届业主委员会委员，该社区于2016年11月30日在地博春天小区向全体业主张贴公示，告知小区业主业委会将进行换届选举，业委会资料、合同、印章、存折封存于社区保险柜。原、被告签订租赁合同时业主委员会委员的任期已满，但原告作为合同相对人对此并不知情，在代表业主委员会签订合同的委员有业委会公章等材料的情况下，原告有充分理由相信与其签订合同的对方主体资格。
《场地租赁合同》中约定被告应在合同签订后十日内向原告提交《业主签字同意出租场地的书面证明》作为本合同的附件，且被告向原告提交该附件后，本合同正式生效。原告与上一届业主委员会成员均称该书面证明就是上一届业主委员会向原告提交的民意调查表，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而民意调查表中同意出租场地的业主并未超过三分之二，故该民意调查表并不能证明已有小区全体业主三分之二的业主同意出租场地，即上一届业主委员会未向原告提交《业主签字同意出租场地的书面证明》，故双方签订的《场地租赁合同》已成立但未生效，现被告亦明确表示不同意促成合同生效后继续履行合同，本院对原告要求解除合同的请求予以支持。
被告向原告提交了不符合法律规定的业主同意出租场地的证明，导致原告在合同尚未生效的情形下履行合同约定的义务，现被告亦不同意促成合同生效后继续履行合同，故导致合同未生效以及解除的原因均系被告所致，故被告应当对原告因履行合同陈胜的损失承担赔偿责任。
关于退赔租金的问题，本院认为，原、被告签订的租赁合同约定2016年7月1日至2016年12月31日为免租期，原告于2016年7月14日向被告支付18000元租金，该款系2017年1月1日至2017年6月30日的租金，现租赁合同因被告的过错导致合同未生效，被告应当将收取的上述期间的租金18000元退还原告。
关于赔偿损失的问题，本院认为，租赁合同因被告的过错导致合同未生效，被告应当对原告的损失承担赔偿责任。本院对损失金额作如下认定：原告在签订租赁合同后委托银桥公司进行设计产生设计费48000元，有建设工程设计合同、付款说明、收据等作证，且有银行付款明细证明原告实际向银桥公司支付了该笔款项，故本院对设计费48000元予以认定。原告请求道闸两台的费用42000元，本院认为，道闸两台均由马道公司无偿提供，故道闸本身的费用不应计入损失费用，原告支出的安装拆卸费用没有发票、银行转账明细等证据佐证，但该笔费用确实会产生，故本院依法酌情认定3000元。原告请求的岗亭2个费用8400元、岗亭装电工材料费用2520元、背心路锥费用233元、地砖费用575元、电表费用82.26元、电线费用301元、换铁井盖2个费用520元、装道闸打线槽费用200元、水篦子井盖费用1551元、河沙水泥费用980元、蒲少兵电工材料费600元、场地维修工时费4000元、电工陈工工时费、打桩费用7560元、扫把板凳费用87元、场地员工工资（7月至12月）22800元、出渣费400元，因均无发票或者银行转账明细予以佐证，考虑到原告在签订合同后实际对场地进行改造，本院依法酌情认定2万元。
关于违约金的问题，本院认为，因被告未向原告提交符合法律规定的业主同意出租场地的证明，导致原、被告签订的协议未生效，在被告对原告的实际损失进行了赔偿的情况下，本院对原告要求被告赔偿违约金的请求不予支持。
关于被告赔偿款项的支付方式，本院认为，被告作为业主委员会，主体身份具有一定的特殊性，因本院查明被告所有的部分款项存于上一届业主委员会委员屈某某所有的中国农业银行卡内（卡号：622XXXXXXXXXXXXXXX），该款项足以支付上述赔偿款，故本院认定被告应付原告的赔偿款由第三人屈某某从其上述账户中支付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第五十条、第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆西楠停车管理服务有限公司与被告重庆市九龙坡区地博春天业主委员会于2016年6月30日签订的《场地租赁合同》。
二、被告重庆市九龙坡区地博春天业主委员会于本判决生效后十日内向原告重庆西楠停车管理服务有限公司退还已付租金18000元。
三、被告重庆市九龙坡区地博春天业主委员会于本判决生效后十日内向原告重庆西楠停车管理服务有限公司赔偿各项损失共计71000元。
四、被告重庆市九龙坡区地博春天业主委员会应支付原告重庆西楠停车管理服务有限公司的上述二、三项款项，由第三人屈某某于本判决生效后十日内用其存于中国农业银行卡（卡号：622XXXXXXXXXXXXXXX）的资金支付给原告重庆西楠停车管理服务有限公司。
五、驳回原告重庆西楠停车管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4076元、保全费1520元，合计5596元，由原告重庆西楠停车管理服务有限公司承担2051元，被告重庆市九龙坡区地博春天业主委员会承担3545元〔此款原告已预交本院，被告承担部分由第三人屈某某于本判决生效后十日内用其存于中国农业银行卡（卡号：622XXXXXXXXXXXXXXX）的资金支付给原告〕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李 飞
人民陪审员 陈明英
人民陪审员 崔元良
二〇一八年六月二十七日
法官 助理 文 婷
书 记 员 刘 蕾