辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民再68号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王文，男，1959年8月24日出生，汉族，际华三五二三特种装备有限公司铁西商业管理分公司员工，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：孙世昌，男，1957年3月23日出生，汉族，际华三五二三特种装备有限公司铁西商业管理分公司员工，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：李明芳（系王文妻子），1961年2月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：沙爽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张飞飞，辽宁百联律师事务所律师。
再审申请人王文因与再审申请人沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称鼎盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出（2016）辽01民终8042号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2017年5月23日作出（2017）辽民申37号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王文及其委托诉讼代理人孙世昌、李明芳，再审申请人鼎盈公司的委托诉讼代理人袁雪琼、张飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王文申请再审称，请求：1、撤销沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初421号民事判决第四项及沈阳市中级人民法院[2016]辽01民终8042号民事判决；2、改判鼎盈公司向王文赔付发生的全部损失，其中包括：原判决的租金损失及判决未支持的商铺增值损失51,498元、占用资金利息损失27,586.21元、2007年1月1日至2009年12月31日商铺租金损失31,358.40元；3、由鼎盈公司承担本案一、二审全部诉讼费。其申请再审的理由是：一、解除合同是鼎盈公司交房不能的过错行为造成的，生效判决把鼎盈公司的过错说成是双方合意，与事实不符。本案《商品房买卖合同》的解除不是合意解除，完全是鼎盈公司交房不能的过错行为造成的。二、王文商铺增值、可得资金利息、2007至2009年租金损失客观存在，鼎盈公司应当依法进行赔偿。1、商铺增值损失。涉案商铺所在五里河体育场区域、2015年前9个月沈阳商业营业用房市场平均价都远高于王文当初的购买价每平米8,560.52元；2、占用资金利息损失。王文可得资金利息损失有两部分，其一、2005年9月7日至2006年12月31日建房期间，鼎盈公司占用王文购房资金l5个月，利息损失10,086.53元；其二、租金判决阐述了王文的《商铺租赁协议》，租金是上打租，每半年结付，且一审法院在殷绍兰、严涛等索要租金利息同类案件中，有计算给付的判决案例；3、2007年至2009年三年租金损失。本案的免三年租金与合同房价计算有关，即合同房价99,302元，是由原房价130,660元减掉8%乘3（三年）的租金计算得来的。王文少收了三年租金（免租），同时也少交了相当于三年租金的房款。这种房租与房款相抵的方式，是鼎盈公司的统一规定，所有购房人都按此规定执行。依据鼎盈公司的《房价计算宣传单》，如果判决按买卖合同价款99,302元向王文返款，鼎盈公司就应当向王文偿付2007年11日至2009年12月31日的租金，因为租金相抵的房款，鼎盈公司并没有偿还。
鼎盈公司辩称，一、关于合同解除时间的确认，鼎盈公司认为应当以一审法院送达开庭传票和起诉状的时间为准。二、本案可能产生的违约金及王文诉求的损害赔偿金不应当同时到支持。根据《合同法》的规定，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。王文在本案的诉请中已经明确了主张的是损害赔偿责任，并未对违约金提出主张，同时损害赔偿金额明显高于违约金数额，且均是因同一事实引发的同一法律后果，因此不应当同时适用违约责任及赔偿责任。三、原审法院在损害赔偿中对租金的期限、支付的标准、应扣的税费认定有误。1、关于租金期限应当认定为2012年12月31日至2016年1月31日期间。根据合同相对性原则，王文就2010年1月1日至2012年12月31日期间的租金应当向女人街发展公司主张租金损失，而且鼎盈公司在2012年1月1日与案外人兴隆大奥莱公司签订的《租赁合同》之前并未对商铺进行任何形式的占有及处分，未与案外人形成任何租赁关系；2、关于租金支付标准的认定，应当按照政府指导价格及市场价格予以公平确认。《房屋租赁合同》期限到2012年12月31日届满。合同到期后并未进行续签，也没有就租金标准达成新的合意。故从2012年1月l日开始应当结合市场实际租赁情况及政府指导价格确定涉诉商铺的实际租赁价格，即为28.5元/月/平方米，也符合沈阳市非住房租赁指导租金标准；3、关于应付租金金额问题，鼎盈公司认为应当扣除应纳税费（鼎盈置业已经代扣代缴），按照税后金额予以支付，包括房产税12%、个人所得税20%、印花税0.1%、增值税5%。人民法院即便是判决鼎盈公司将2012年1月1日后的所得交予王文，也应考虑鼎盈公司作为扣缴义务主体所承担的税费问题。鼎盈公司同意返还购房款99,302元。
鼎盈公司申请再审称，请求：1、撤销沈阳市中级人民法院作出的（2016）辽01民终8042号民事判决书；2、改判鼎盈公司不承担涉案商铺2010年1月1日至2012年12月31日的租金损失。事实及理由：一、原审判决无法律事实依据。1、鼎盈公司出租涉案商铺的时间在王文与案外人女人街发展公司租赁协议的租赁期间内。鼎盈公司接受案外人女人街商发展公司委托，出租涉案商铺的行为具有正当性；2、鼎盈公司向案外人兴隆大奥莱公司出租涉案商铺的时间是在2012年1月1日，原审审判决鼎盈公司以2010年1月1日为承担合同赔偿责任的起始时间无事实依据。二、原生效判决适用的法律错误。鼎盈公司与王文协商解除房屋买卖合同后，王文诉求的租金损失属于合同法规范的范畴，应当适用合同法关于合同解除后确定损害赔偿的相关规定。本案原审依据侵权法作出裁判，属于适用法律错误，两者请求权基础不同，承担的法律责任也不相同。本案原审审的案由均为房屋买卖合同纠纷，确定合同损害赔偿时应区分买卖合同关系和租赁法律关系，区别合同损失的弥补和租金的代位求偿。
王文辩称，一、案外人女人街发展公司与鼎盈公司不存在房屋出租委托关系。1、涉案商铺早在2007年就已被鼎盈公司强行拆除，客观上已经不存在，其商铺整楼在2008年已变为鼎盈公司所有，致使王文依买卖合同索要商铺的诉求，没有得到一审法院的支持，在发回重审中王文才变更诉求，要求依法解除买卖合同，赔偿损失；2、涉案商铺按双方买卖合同约定应当在2006年9月30日前交付，但实际上根本没有交付，故案外人女人街发展公司委托鼎盈公司出租房屋的事实不能成立；3、案外人女人街发展公司是鼎盈公司的全资子公司，其委托关系证据不能采用。本案审理过程中，鼎盈公司并没有向法庭提交与案外人女人街发展公司存在出租房屋委托关系的证据，庭审中也没有任何主张委托关系的抗辩，应当承担不能举证的法律后果；4、鼎盈公司作为房地产开发公司，以返租方式销售未竣工的商品房，是严重违反国家《商品房销售管理办法》的行为；5、王文一审提交法庭的1,979.00元税费发票，只能证明王文与案外人女人街发展公司存在商铺租赁关系，不能证明案外人女人街发展公司与鼎盈公司存在商铺出租委托关系。二、鼎盈公司对案外人的房屋出租时间与本案赔偿损失计算时间无关。1、鼎盈公司向案外人兴隆大奥莱公司出租涉案商铺的时间是2008年4月，鼎盈公司2012年1月1日与案外人兴隆大奥莱公司二次签订商铺租赁合同，不能否认首次签订合同的时间；2、计算鼎盈公司赔偿王文租金损失，并不是依据鼎盈公司与案外人签订的《租赁合同》，而是依据王文与案外人女人街发展公司签订的《商铺租赁协议》；3、商铺早在2007年就被鼎盈公司拆除了，2008年鼎盈公司将商铺整楼以自有房产私租给了案外人兴隆大奥莱公司。如果鼎盈公司能向王文交付商铺，王文也能向案外人女人街发展公司交付商铺。
王文向一审法院起诉请求：1、判令解除王文、鼎盈公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令鼎盈公司返还王文购房款人民币99,302元；3、判令鼎盈公司赔偿王文商品房增值损失51,498元、税金损失1，979元、可得租金及利息损失139,084.92元（截止2016年1月31日）；4、判令鼎盈公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年9月7日，王文、鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司）签订商品房买卖合同，约定：王文购买鼎盈公司开发的沈阳市浑南新区营盘北街5号B区商铺，套内建筑面积11.6平方米，价格99,302元；鼎盈公司应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付王文；逾期超过90日后，王文有权解除合同，王文解除合同的，鼎盈公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向王文支付违约金；鼎盈公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由鼎盈公司提供的资料报产权登记机关备案。同时，王文又与沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称女人街发展公司）签订商铺租赁协议，约定：商铺交付时间在2006年9月30日前；租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，王文同意无偿提供给女人街发展公司，自2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期；租金每月每平方米93.9元，每月1,088.8元（税前）；自租赁期算日起，每6个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）；在承租期内，王文只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由女人街发展公司所有；王文同意该商铺由女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，王文不得以任何理由进行干预；承租期届满后，如女人街发展公司继续承租，则王文同意，并由女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10%的年租金标准，具体条款由双方另行签订续租协议。2005年9月8日王文向鼎盈公司交纳购房款99,302元。
2007年，沈阳市房产局下发拆迁公告，要求包括王文所购买商铺在内的女人街所建商铺停工，2008年9月鼎盈公司开始继续建设。王文所购商铺，鼎盈公司一直未到产权登记机关进行产权备案登记。
2010年6月王文向鼎盈公司主张租金，鼎盈公司要求王文先行缴纳租金收入的税费，2010年6月9日，王文向沈阳地方税务局高新技术产业开发区分局缴纳个人所得税（个体工商户生产、经营所得）371.06元、房产税（经营性出租）1,567.87元、印花税（财产租赁合同）13.07元、土地使用税（八级土地）27元。王文曾多次向鼎盈公司及政府有关部门主张权利未果，诉至法院。
一审法院另查明，鼎盈公司将所有商铺其中包括王文购买的B区商铺在内的整体商铺，租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同，本案中，因王文、鼎盈公司均同意解除双方于2005年9月7日签订的商品房买卖合同，故对王文请求解除该买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，鼎盈公司应将其依据该合同取得的购房款99,302元返还王文。因鼎盈公司不是争议商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大奥莱公司使用，侵害了王文的财产权利，故鼎盈公司应依据王文与女人街发展公司签订的商铺租赁协议约定的租金标准，赔偿王文租金损失。根据王文与女人街发展公司签订的商铺租赁协议，租金标准为每月1,088.8元。关于王文请求鼎盈公司赔偿房屋增值损失的诉讼请求，因商品房买卖合同的解除是基于王文、鼎盈公司双方解除合同的意思表示，故对王文的该项诉讼请求不予支持。关于王文请求鼎盈公司赔偿税金损失的诉讼请求，依据王文与女人街发展公司签订的商铺租赁协议的约定，及鼎盈公司将商铺租赁给兴隆大奥莱公司的事实，王文有获得商铺租金、占有使用费的权利，同时亦有向国家有关部门缴纳因此产生相关税费的义务，故对王文该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：一、王文与沈阳鼎盈置业有限公司于2005年9月7日签订的商品房买卖合同于判决生效之日起立即解除；二、沈阳鼎盈置业有限公司于判决生效后七日内返还王文购房款99,302元；三、沈阳鼎盈置业有限公司于判决生效后七日内赔偿王文房屋租金损失（按每月1,088.8元自2010年1月1日起计算至判决生效之日止）；四、驳回王文的其他诉讼请求。案件受理费4,175元，由王文承担190元，沈阳鼎盈置业有限公司承担3,985元。
王文、鼎盈公司不服一审判决，分别提出上诉。王文上诉请求：1、依法改判鼎盈公司赔付王文商铺增值损失51,498元、占用资金利息损失27,568.21元、2007年1月1日至2009年12月31日商铺租金损失31,358.40元；2、鼎盈公司承担本案一、二审全部诉讼费用。鼎盈公司上诉请求：撤销一审判决第三项，诉讼费由王文承担。
本院二审查明的事实与一审法院[2016]辽01**民初421号民事判决认定的事实一致。
本院二审认为，王文与鼎盈公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王文主张解除双方的买卖合同，鼎盈公司表示同意，故双方签订的买卖合同可以解除。关于王文要求鼎盈公司赔付商铺增值的损失问题，因双方合同的解除系基于双方的合意，故王文该请求一审法院未予支持，并无不当。关于鼎盈公司提出其不应承担王文租金损失的问题，因鼎盈公司将诉争商铺租赁给案外人，造成了王文的租金损失，故一审根据王文与女人街发展公司签订的租赁协议约定的租金标准判付其承担王文的租金损失并无不当，予以维持。但王文认为解除合同系因鼎盈公司违约、侵权过错行为造成的，依据王文与鼎盈公司签订的《商品房买卖合同》及王文与女人街发展公司签订的《商铺租赁协议》来看，商铺应自合同约定的交付之日起由女人街发展公司自营，期限自2007年1月1日至2012年12月31日止，现该租赁协议约定的履行期限已届满，女人街发展公司至今未向王文主张过交铺的义务，故王文以鼎盈公司违约、侵权行为作为解除合同的理由不当，无法支持。关于王文提出的2007年1月1日至2009年12月31日商铺租金损失问题，因其与女人街发展公司签订的《商铺租赁协议》约定该期间系免租期，故王文要求鼎盈公司给付该期间损失没有事实依据，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费王文交纳4，175元，由王文负担；沈阳鼎盈置业有限公司交纳4，175元，由沈阳鼎盈置业有限公司负担。
本院再审对本院（2016）辽01民终8042号民事判决及沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初421号民事判决所认定的事实予以确认。
本院再审认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、鼎盈公司是否按合同约定已向王文交付商铺；2、鼎盈公司是否应向王文支付商铺增值损失、租金利息、2005年9月7日至2006年12月31日房款利息、2007年1月1日至2009年12月31日的商铺租金；3、鼎盈公司是否应向王文支付2010年1月1日至2012年12月31日的租金。
关于鼎盈公司是否按合同约定已向王文交付商铺的问题。王文、鼎盈公司于2005年9月7日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。根据商品房买卖合同约定：鼎盈公司应在2006年9月30日前将经验收合格的商品房交付王文，逾期超过90日后，王文有权解除合同。现鼎盈公司主张已向王文交付商铺，对此应承担举证责任。虽然鼎盈公司提供《房屋交付证明》证明其于2006年9月30日交付了商铺，但根据鼎盈公司与王文之间签订的商品房买卖合同约定，鼎盈公司应向王文交付商铺，现鼎盈公司不能提供其向王文交付商铺的证据，且该《房屋交付证明》也与鼎盈公司前身沈阳女人街房地产开发公司出具的证明内容矛盾，鼎盈公司在一、二审阶段也并未提供《房屋交付证明》这份证据，故应认定鼎盈公司并未按照合同约定将涉案商铺交付给王文，其行为构成违约。现鼎盈公司已将涉案商铺所在商场整体租赁给兴隆大奥莱公司，无法向王文交付，故王文要求解除双方商品房买卖合同应予支持，原审判决鼎盈公司返还王文购房款99,302元并无不当。
关于王文主张鼎盈公司应向其支付商铺增值损失的问题。从本案看，王文购买商铺其目的在于收取租金，而商铺价值的增减具有不确定性，并非可预见损失，且王文也无商铺增值的相关证据，故对王文的该项主张本院不予支持。
关于王文主张要求鼎盈公司给付2007年1月1日至2009年12月31日期间的租金问题。王文主张这三年租金是用于折抵了部分房款，鼎盈公司应当予以返还。但从王文与鼎盈公司签订的商品房买卖合同的内容看并无租金折抵房款的约定，且根据王文与女人街发展公司签订的《商铺租赁协议》约定，2007年7月1日至2009年12月31日为免租期，该期间王文并不能获取租金收益，亦不存在损失问题，故对王文的该项主张本院不予支持。
关于王文主张鼎盈公司应向其支付租金利息的问题。因鼎盈公司逾期未向王文交付房屋构成违约，应赔偿王文因解除合同所遭受的损失。而根据王文与女人街发展公司签订的租赁协议的性质看，该租金系房屋买卖合同履行后王文可以获得的利益，故原审判决鼎盈公司依据王文与女人街发展公司签订的商铺租赁协议约定的租金标准，向王文支付2010年1月1日至2012年12月31日期间的损失并无不当。该笔款项是基于鼎盈公司违约而赔偿给王文的损失，并非鼎盈公司给付王文的租金，故王文要求鼎盈公司再支付其损失的利息本院不予支持。
关于王文主张鼎盈公司给付2005年9月7日至2006年12月31日期间占用房款的利息问题。因支付购房款利息属于合同无法履行的法律后果，其目的在弥补守约方因对方违约而遭受的损失，其属于赔偿责任的内容，本案原审已判决鼎盈公司按租金标准支付王文损失，已经足以弥补了房款利息的损失，故二者不应一并主张，对王文的该项请求不予支持。
关于鼎盈公司主张不应当承担向王文支付2010年1月1日至2012年12月31日的租金损失的问题。因鼎盈公司逾期未向王文交付房屋构成违约，其应承担相应的违约责任，该笔款项属于鼎盈公司应赔偿给王文的损失，并非鼎盈公司所主张的应当由女人街发展公司支付的租金，故原审判决鼎盈公司依据王文与女人街发展公司签订的商铺租赁协议约定的租金标准和租赁期限，判决鼎盈公司赔偿王文租金损失并无不当，故对鼎盈公司的该项主张本院不予支持。
综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2016）辽01民终8042号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 韩 鹏
审判员 安一凌
审判员 徐 亮
二〇一七年十一月九日
书记员 韩 丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。