文书内容福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终1025号上诉人（原审原告）：厦门市第三建筑工程有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路186号201室。法定代表人杨树注，董事长。委托诉讼代理人：王平、李朝晖，福建联合信实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪群育，男，1983年3月8日出生，住台湾地区金门县，现住福建省厦门市。委托诉讼代理人：林基典、陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。原审第三人：李燕宗，男，1942年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：苏永辉，男，1936年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：陈志权，男，1966年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：陈德坤，男，1965年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原审第三人：陈锦兰，女，1964年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：林秀连，女，1963年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：江亚娇，女，1944年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：程小珍，女，1950年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：郭淑英，女，1940年12月4日出生，回族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：陈文良，男，1956年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：温福来，男，1948年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：辛淑英，女，1946年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：郑炳要，男，1967年9月15日出生，汉族，住福建省惠安县。原审第三人：陈乌惜，女，1934年7月29日出生，汉族，住福建省惠安县。原审第三人李燕宗、苏永辉、陈志权、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜的共同委托诉讼代理人：林志忠，男，1957年2月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：林志忠，男，1957年2月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人厦门市第三建筑工程有限公司（下称三建公司）因与被上诉人洪群育、原审第三人李燕宗、苏永辉、陈志权、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜、林志忠合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三建公司的委托代理人李朝晖，被上诉人洪群育的委托代理人林基典、陈德龙，原审第三人李燕宗、陈志权、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜以及原审第三人暨原审第三人李燕宗、苏永辉、陈志权、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜的共同委托诉讼代理人林志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人三建公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持三建公司在一审中的诉讼请求，并判令由被上诉人洪群育承担本案的一二审诉讼费用。事实和理由为：三建公司的本意是向被上诉人出让讼争房屋使用权。讼争房屋长期由原审第三人居住，故房屋使用权已通过租赁方式由原审第三人享有，三建公司将讼争房屋使用权再出让给洪群育系无权处分行为，侵犯了原审第三人的优先权，三建公司对自己的行为性质。标的物品种认识错误。三建公司与洪群育签订的是《房屋使用权出让协议书》，但实质是房屋所有权买卖，从意思表示的角度看，三建公司存在认识错误。讼争房屋的土地使用权性质为划拨用地，不得转让，故上述协议书未报有审批权的人民政府审批，违反法律法规的强制性规定，合同无效。三建公司对行为的性质、标的物的品种等产生错误认识，使行为的后果与自己意思相悖，存在重大误解，应予撤销。被上诉人洪群育辩称：一、案涉协议的签订不存在重大误解，上诉人三建公司无权撤销。首先，根据案涉《房屋使用权出让协议书》及《备案录》的约定，虽然双方约定的交易对象是转让房屋的使用权，但该协议也明确约定了在案涉房屋具备办理产权登记时双方应履行的义务（如税费承担等），说明案涉协议的签订系交易房屋所有权本身，而非单纯的房屋使用权。因此案涉协议的签订不存在对标的物、行为性质等认识错误的可能。其次，三建公司系案涉房屋的所有权人，有权处分讼争房屋。即便在房屋存在租赁关系的情况下，法律仍然允许且保护出租方对房屋的转让行为，因此案涉协议的签订不存在所谓的无权处分之情形。再次，案涉协议的签订是否侵犯到原审第三人的优先权，是三建公司与原审第三人基于租赁协议应处理之事项，若第三人该权利确实受到侵犯，法律同样赋予了承租人救济的途径，与案涉协议的履行及存续状态无关。二、案涉协议系合法有效的协议。根据《福建省国有企业改革土地资产处置意见》第三条第（一）项的规定，三建公司已于2006年7月31日完成企业改制，不再是国有企业而是自然人投资并控股的有限责任公司。讼争协议虽然涉及划拨用地上的房产转让，但无需另行审批，只需补缴土地出让金即可完成转让，案涉协议的签订并未违反相关法律法规的规定，应认定有效。综上，讼争协议的签订、履行等并不存在重大误解，请求驳回三建公司的上诉请求，维持原审判决。原审第三人李燕宗、苏永辉、陈志权、陈德坤、陈锦兰、林秀连、江亚娇、程小珍、郭淑英、陈文良、温福来、辛淑英、郑炳要、陈乌惜、林志忠共同陈述，请求判决原审第三人可以继续居住在讼争房子内，租金可继续交纳。原审第三人李燕宗陈述，其在讼争房屋二楼已居住30多年，三建公司没有经过原审第三人同意出售房屋，其无处居住。原审第三人陈志权陈述，其所住的房屋系三建公司安排的，三建公司出售讼争房屋，其将无处居住。讼争房屋上的土地是政府的，不属于三建公司，三建公司出售房屋的合同无效。原审第三人程小珍陈述，其自1992年起即居住在讼争房屋二楼，三建公司卖掉房屋没有经过原审第三人同意，是无理的，原审第三人有权利购买。三建公司向一审法院起诉请求：撤销三建公司与洪群育签订的编号为（2014）厦三建产字第007-1号《房屋使用权出让协议书》及《备忘录》。原审法院认定事实：厦门市思明区思明南路398号1号楼、2号楼登记权属人为三建公司，登记的土地使用权类型为划拨用地。2014年5月8日，三建公司与洪群育签订了一份编号为（2014）厦三建产字第007-1号的《房屋使用权出让协议书》，约定：三建公司有意出让思明南路398号1号楼、2号楼房屋的使用权，洪群育有意受让该两房屋的使用权，双方经充分协商根据相关法律规定，订立本协议。双方确认，三建公司转让或洪群育受让的标的仅是上述厦门市思明区思明南路398号1号楼、2号楼房屋的使用权。洪群育取得本协议项下的房屋使用权后，有权依本协议之规定在法律允许的范围及期限内使用该房屋，并有权利用该房屋进行收益。房屋使用权转让价款为人民币（币种下同）200万元，洪群育应于本协议签订的当日或次日向三建公司支付本协议转让款200万元。双方确定因该项转让而产生的税费由三建公司根据法律规定承担。双方还特别约定，洪群育按本协议的规定取得本协议所指房屋的使用权后，若具备了单独办理房屋所有权的条件，可将该房屋的所有权转让给洪群育时，三建公司应给予洪群育充分的配合。但洪群育因办理该房屋的所有权转移手续所应补交的土地出让金、配套费、增值税、营业税等一切税费，概由洪群育自行承担，与三建公司无关。洪群育承诺对本协议负有保密义务，且在未办妥该房屋的所有权过户手续前，洪群育保证暂住在该房屋内三建公司的原职工及其家属的居住权，但洪群育享有这些房屋物业管理和收取租金的权利。同日，三建公司与洪群育还签订了一份《备忘录》，约定：双方对编号（2014）厦三建产字第007-1号《房屋使用权出让协议书》所指标的物转让价款进行重新约定，确定上述协议所指思明南路398号1号楼、2号楼房屋使用权的转让价格变更为600万元，因该项转让而产生的税费其中200万元仍按上述《房屋使用权出让协议书》执行，对后增加的400万元价款若有税费产生则由洪群育承担。洪群育应于本协议签订的次日向三建公司支付本协议定金300万元，否则本协议自动失效，三建公司有权将该房屋至使用权转让他给他人。合同签订后，洪群育于2014年5月9日通过其建设银行账户（账号：43×××81）向案外人邓忠明（账号：62×××93）和三建公司（账号：35×××47）汇款100万元和200万元，于2014年5月14日通过其建设银行账户（账号：43×××81）向邓忠明（账号：62×××93）汇款300万元。三建公司于2014年5月9日和5月14日分别向洪群育出具了两份《收款收据》，确认收到洪群育支付的200万元、400万元的转让款。另查明，一、原审第三人已缴交了2014年7月—9月的租金，该租金收据原件由洪群育持有，租金最终也归属于洪群育。二、2006年7月31日的《厦门市建设与管理局关于同意厦门市第三建筑工程公司改制的批复》【厦建（2006）89号】，同意三建公司按照企业改制方案进行改制。2011年8月18日，以三建公司作为申请人向厦门市国土资源与房产管理局申请办理补交讼争房地产土地出让金手续，国土局收据通知2011年9月16日取件，但未予办理。三、2002年7月5日福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知【闽政（2002）33号】，同意贯彻执行省国土资源局制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》，意见中，处置办法第（一）项规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续。”原审法院认为，洪群育系台湾地区居民，本案系涉台纠纷，应参照涉外案件处理。讼争房屋位于福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由原审法院集中管辖的涉台案件，故原审法院对本案享有管辖权。本案当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。本案中，三建公司与洪群育签订的《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》，虽然约定的是转让房屋使用权，但又约定具备了办理房屋所有权的条件后，双方关于办理讼争房产过户登记手续及税费承担相关事项。从《房屋使用权出让协议书》内容看，双方真实意思表示应当是房屋所有权的买卖。庭审时，三建公司与洪群育也均主张《房屋使用权出让协议书》实质为房屋所有权买卖协议，对此，原审法院予以确认。虽然讼争房产所涉土地系划拨用地，但房产的权属人即三建公司已进行改制，根据闽政（2002）33号通知，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，三建公司也以申请人的身份向厦门市国土资源管理局申请补交土地出让金。因此，《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规。《房屋使用权出让协议书》合同当事人即原、洪群育均确认双方实际买卖的房屋所有权，而非房屋使用权，可见原、洪群育对双方交易的内容即房屋的所有权是明确知悉的、与双方真实的交易意图也相符，且三建公司也未举证证明该交易行为对其造成的损失。所谓重大误解，是指行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。显然，三建公司主张《房屋使用权出让协议书》系其重大误解情况下所签订，并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审第三人主张讼争房屋系职工福利房，三建公司已将讼争房屋分配给其，但未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。且讼争房产的登记权属人为三建公司，原审第三人亦陈述其一直有支付租金给三建公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，出租人出卖租赁房屋是否侵害承租人的优先购买权不影响房屋买卖合同之效力。综上，原审法院确认，《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》系合同当事人真实意思表示，内容和形式符合法律规定，为合法有效合同。三建公司以《房屋使用权出让协议书》系其重大误解所签为由诉请撤销该合同，没有事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：驳回厦门市第三建筑工程有限公司的全部诉讼请求。经审理查明，上诉人三建公司和被上诉人洪群育确认，原审第三人缴交的2014年7-9月的租金系由三建公司的员工收取后，再将租金和租金收据移交给洪群育。另查明，本院就上诉人三建公司与被上诉人梁连泉房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月8日作出（2014）厦民终字第679号民事判决，其中认定，2011年8月18日，以三建公司作为申请人向厦门市国土资源与房产管理局申请办理补交讼争房地产土地出让金手续，国土局收据通知2011年9月16日取件，但未予办理。本案中，三建公司与洪群育均确认，三建公司前述于2011年8月18日申请办理补缴土地出让金手续系针对上述（2014）厦民终字第679号案件的讼争房屋即厦门市溪岸路145号。各方当事人对原审判决查明认定的其他事实均无异议，本院对各方当事人前述无异议的事实予以确认。二审中，上诉人三建公司、被上诉人洪群育未提交新的证据。原审第三人苏永辉提交厦门市开元区人民法院调解书[（1992）厦开法民字第007号]复印件一份，为证明其于1992年至今居住在思明南路398号。三建公司质证认为对证据真实性予以认可。洪群育质证认为，对证据的真实性无法确认，且对证明对象有异议，该调解书与本案没有关联。原审第三人陈志权提交身份证、户口本、三建公司于2000年3月20日出具的证明等三份证据。三建公司质证认为对上述三份证据无异议。洪群育质证认为，对证据的真实性无法确认；陈志权自1998年从三建公司辞职，辞职后不能再主张房屋居住权，其之前居住的地点和现在没有关系。原审第三人温福来提交户口本、三建公司于2002年6月7日出具的证明、房租收据三份证据。三建公司质证认为对上述三份证据的真实性无异议。洪群育质证认为，对房租收据没有异议，这可证明原审第三人交纳的是房租，而非其所称的房屋系分配给他们居住；对三建公司的证明有异议；对户口本的真实性没有异议，但对关联性有异议，户籍地不代表实际住所地，温福来称其住的房子只有13平方米，不可能住户口本上记录的5个人。原审第三人林志忠提交三建公司分别于2010年6月9日、2012年2月7日开具的证明，为证明因林志忠住房困难，三建公司于1992年安排其居住于讼争房屋二楼，现居住的房屋是三建公司分配给其的。洪群育质证认为，对该二份证明的真实性不予确认，三建公司在证明中确认房屋是三建公司自有，只能证明三建公司与员工是租赁关系，无法证明存在房改分配。本院认为，上诉人三建公司以存在重大误解为由，请求撤销三建公司与被上诉人洪群育签订的《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第71条的规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。关于三建公司提出的讼争房屋长期由原审第三人租赁使用，三建公司无权再行向洪群育出让房屋使用权，三建公司对自己的行为性质、标的物的品种产生错误认识的上诉意见。经查，三建公司与洪群育就讼争房屋签订《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》，其中《房屋使用权出让协议书》第5.3条约定，洪群育承诺在未办妥该房屋的所有权过户手续前，洪群育保证暂住在该房屋内三建公司的原职工及其家属的居住权，但洪群育享有这些房屋物业管理和收取租金的权利。由此可见，三建公司与洪群育订立讼争合同时，双方当事人对讼争房屋内有三建公司的原职工及其家属居住的事实是明知，且作出特别约定，故三建公司对此并不存在错误认识。三建公司作为讼争房产的登记权属人，有权对讼争房产作出处分。原审第三人主张三建公司已将讼争房屋内各原审第三人分别居住的部分房产作为职工福利分配给其，依据不足。在案证据体现，原审第三人一直向三建公司支付房屋租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。三建公司作为出租人出卖租赁房屋是否侵害原审第三人作为承租人的优先购买权不影响讼争合同之效力，可另行处理。故三建公司的该节上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于三建公司提出的其本意是向洪群育出让讼争房屋使用权，而讼争合同实质为出让房屋所有权，系对行为性质、标的物的品种产生错误认识的上诉意见。经查，《房屋使用权出让协议书》中第一条“转让标的之描述”中约定，双方确认，三建公司（甲方）出让或洪群育（乙方）受让的标的是厦门市思明区思明南路398号1号楼、2号楼房屋的使用权，……洪群育取得房屋使用权后，有权使用该房屋，并有权利用该房屋进行收益，洪群育权利包括但不限于：自行或指定他人实际占有、管理、控制上述房屋；……自主对房屋进行实际使用和收益；对房屋进行分割出让、出租、转租、授权经营并取得收益。第五条“特别约定条款”中约定，洪群育按协议的规定取得协议所指房屋的使用权后，若具备了单独办理房屋所有权的条件，可将该房屋的所有权转让给洪群育时，三建公司应给予洪群育充分的配合。但洪群育因办理该房屋的所有权转移手续所应补交的土地出让金、配套费、增值税、营业税等一切税费，概由洪群育自行承担，与三建公司无关。从上述约定可以看出，三建公司与洪群育虽约定转让讼争房屋使用权，但转让标的还明确涵盖了对讼争房屋占有、使用、收益和处分的部分权利，同时约定讼争房屋具备办理房屋所有权的条件后，双方关于办理讼争房屋所有权转移手续及相应税费承担相关事项。故《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》实质为房屋所有权转让协议。上述合同当事人即三建公司与洪群育在讼争合同中就转让的标的约定具体、指向明确，双方在诉讼中均确认双方实际买卖的房屋所有权，而非房屋使用权，可见三建公司与洪群育对交易的实质标的系房屋所有权是清楚知悉的，且与双方真实的交易意图相符，三建公司亦未举证证明该交易行为对其造成的损失。故三建公司的该节上诉意见与事实不符，本院不予采纳。综上，三建公司以存在重大误解为由，请求撤销三建公司与洪群育签订的《房屋使用权出让协议书》和《备忘录》的上诉意见缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费53800元，由上诉人三建公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 桦审判员 陈璐璐审判员 郑文雅二〇一六年十月十八日书记员 潘辉文附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。