上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终750号
上诉人（原审原告）：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路501弄1-24号、27-30号、33-40号。
法定代表人：陈帮特，总经理。
委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：周燕华，女，1976年5月14日生，汉族，住四川省遂宁市安居区。
委托诉讼代理人：张剑，上海警荀律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海博杰食品有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场33号105AB、106AB、107AB室。
法定代表人：杨永胜，总经理。
�托诉讼代理人：宋在祥，系上海博杰食品有限公司工作人员。
上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司（以下简称九洲公司）因与上诉人周燕华、被上诉人上海博杰食品有限公司（以下简称博杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初5567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人九洲公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持九洲公司的一审诉请。事实和理由：九洲公司已经具备了行使解除合同的要件与权利，周燕华未按时缴纳租金、市场经营管理服务费、水电费等费用已经逾期30天，九洲公司有权解除合同。周燕华虽然因法院通知要求暂时停止向九洲公司支付租金，但并未要求终止支付管理费，且法院于2017年3月又向周燕华发出通知要求恢复支付租金，而周燕华仍然拒绝支付，依据合同约定九洲公司有权行使解除权。
上诉人周燕华上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人博杰公司承担本案判决项下的租金和管理服务费等支付义务。事实和理由：周燕华与九洲公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。双方签订合同后，九洲公司与博杰公司重新签订了租赁合同，之后周燕华再未履行任何有关租赁事宜，博杰公司用上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX室（以下简称系争房屋）办理了营业执照且一直使用至今，理应由其来承担相关租金及管理服务费。退一步讲，即使法院认定九洲公司与周燕华之间存在房屋租赁合同关系，也应扣减因停电造成的租金、经营等损失。
上诉人九洲公司与上诉人周燕华均不同意对方的上诉请求。
被上诉人博杰公司辩称，同意周燕华的上诉请求，不同意九洲公司的上诉请求，系争房屋系由博杰公司实际使用，在合同履行过程中也是由博杰公司向九洲公司支付租金，同意由博杰公司承担判决义务。九洲公司断水断电影响了博杰公司的正常使用，导致系争房屋三楼无法使用，应予以扣减相应租金及物业费用。
九洲公司向一审法院起诉请求：1、解除九洲公司、周燕华之间关于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX室的《商铺租赁合同》，周燕华将系争房屋返还九洲公司；2、周燕华支付九洲公司自2016年1月1日起至系争房屋实际返还之日止的租金及使用费（2016年1月1日至2016年12月31日按每年224,711元计算，2017年1月1日至2017年12月31日按每年238,193元计算，若2017年12月31日仍未返还的，则2018年1月1日至房屋实际返还之日按每年252,484元计算）及逾期支付租金违约金（以187,259元为本金自2016年1月1日起算至2016年10月31日止，按每日千分之三计算）；3、周燕华支付九洲公司2016年度、2017年度管理服务费130,868元（按每年度65,434元计算）及逾期支付管理服务费违约金（以65,434元为本金自2015年12月16日起算至2017年5月8日止，以65,434元为本金自2016年12月16日起算至2017年5月8日止，均按每日万分之五计算）。若合同解除不能获得支持，则将诉讼请求变更为：1、周燕华支付九洲公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金462,904元及逾期支付租金违约金（以224,711元为本金自2016年1月1日起算至实际清偿之日止，以238,193元为本金自2017年1月1日起算至实际清偿之日止，均按每日千分之三计算）；2、周燕华支付九洲公司2016年度、2017年度管理服务费130,868元（按每年度65,434元计算）及逾期支付管理服务费违约金（以65,434元为本金自2016年1月1日起算至实际清偿之日止，以65,434元为本金自2017年1月1日起算至实际清偿之日止，均按每日万分之五计算）。
一审法院认定事实：2013年9月27日，九洲公司、周燕华签订《商铺租赁合同》，约定九洲公司将系争房屋租予周燕华，商铺面积353.28平方米，其他面积252.6平方米。租期自2014年1月1日起至2019年7月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为224,711元，周燕华应于2015年12月15日前缴付；2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为238,193元，周燕华应于2016年12月15日前缴付；2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为252,484元。若周燕华未按时向九洲公司交纳租金，则每逾期1天应承担当期应交总金额3‰的违约金。若周燕华未按时向九洲公司交纳租金、市场经营管理服务费等费用逾期30天，九洲公司有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。
同日，九洲公司、周燕华签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，约定市场管理服务费按商铺及阁楼面积计算，为0.3元每平方米每日（含市场经营培育费），交付时间与支付租金同步，每逾期1天应支付欠费金额万分之五的滞纳金，逾期15天的，加倍计收滞纳金。合同另对其他事项进行了约定。
2014年1月1日，九洲公司作为出租方、博杰公司作为承租方签订《租房合同》一份，约定九洲公司将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX、XX、XX交付博杰公司使用，本合同为前述《商铺租赁合同》补充合同，以便博杰公司办理其注册公司等事宜。
另查明：法院于2015年3月31日作出（2013）松执字第1983号《公告》，对系争房屋在内的系列房屋进行查封。法院于2017年3月作出另一份（2013）松执字第1983号《公告》，载明在执行中查封了系争房屋在内的系列房屋并予以拍卖，为此法院曾告知各承租人暂停支付租金。
再查明：博杰公司的注册地址为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX、XX、XX室，且现由博杰公司实际使用。
还查明：2017年10月9日，法院受理周燕华诉上海XX有限公司、上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）沪0117民初16976号。该案中，周燕华陈述其与上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司签订关于系争房屋的《商铺租赁合同》后双方依约履行至今，嗣后上海XX有限公司、上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司在出售系争房屋时侵犯其对租赁房屋之优先购买权。
一审审理中，九洲公司陈述之前的租金由周燕华及博杰公司共同支付，发票开给博杰公司。周燕华陈述租金由博杰公司支付，周燕华与博杰公司的法定代表人杨永胜之前为夫妻关系。博杰公司陈述租金由博杰公司支付。
一审法院认为，本案争议焦点一为：系争房屋的租赁关系存在于何者之间。综合在案证据及各方陈述，法院确认九洲公司与博杰公司的《租房合同》仅是为办理相关证照所用，本案系争房屋的租赁关系存在于九洲公司、周燕华之间。九洲公司、周燕华签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》合法有效，双方均应恪守。
本案的争议焦点二为：九洲公司以周燕华逾期支付租金及管理服务费为由要求解除合同是否成立。法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，周燕华虽有逾期付款行为，但根据法院出具的系列《公告》可知，周燕华逾期支付租金具有合理理由；另虽法院止付公告确系针对租金作出，但管理服务费对于租金而言具有从属性、相当性，故周燕华逾期�付管理服务费亦具有合理理由。综上，九洲公司不具备合同解除权，法院对九洲公司要求解除合同及事关合同解除项下的诉讼请求均不予支持。
本案的争议焦点三为：九洲公司要求在其合同解除的诉讼请求未获支持的情况下，主张租金、管理服务费及相应违约金是否具有依据。法院认为，该诉讼行为属诉的预备合并，并不违反民事诉讼程序，九洲公司要求周燕华支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金462,904元及2016年度、2017年度管理服务费130,868元，依约有据，法院予以支持。就九洲公司要求周燕华支付上述两项费用的逾期付款违约金，虽依约有据，但基于前述争议焦点二之同样理由，法院难以认同九洲公司所主张的违约金起算时点，故法院在本判决所确定的周燕华履行期届满而仍未履行之日起算至实际清偿之日止的范围内予以支持；同时，就具体计算标准而言，两项违约金标准均高于九洲公司所受损失，法院酌情调整至以应付款每日万分之三为标准计算。
一审法院审理后作出判决：一、周燕华于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金462,904元;二、周燕华于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2016年度、2017年度管理服务费130,868元；三、若周燕华未按上述第一项判决指定的期间履行义务的，周燕华应支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付租金违约金（以462,904元为本金自判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司有权就本项判决与上述第一项判决一并申请执行）；四、若周燕华未按上述第二项判决指定的期间履行义务的，周燕华应支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付管理服务费违约金（以130,868元为本金自判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司有权就本项判决与上述第二项判决一并申请执行）；五、驳回上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,637元，由上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，九洲公司与周燕华就系争房屋签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》及九洲公司与博杰公司签订的《租房合同》均系各方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应恪守。本案的争议焦点是应由周燕华还是博杰公司承担系争房屋租赁合同项下的权利义务，以及九洲公司是否有权行使合同单方解除权。
首先，针对系争房屋租赁关系主体的争议，周燕华上诉主张租赁合同实际由博杰公司履行，应由博杰公司承担合同义务。但本院认为，在九洲公司与博杰公司签订的《租房合同》中已经明确表示该合同系九洲公司与周燕华租赁合同的补充合同，系方便博杰公司办理注册公司等事宜而签订，结合当时博杰公司法定代表人与周燕华为夫妻的事实，以及周燕华在另案主张对系争房屋享有优先购买权的诉讼中确认其与九洲公司发生租赁合同关系并实际履行的相关陈述，一审认定系争房屋的租赁关系存在于九洲公�与周燕华之间，应由周燕华承担合同项下的租金及物业费支付义务，具有事实依据，本院予以支持。
关于九洲公司是否具有合同解除权的争议。九洲公司系以周燕华逾期支付租金及管理服务费为由主张解约，但周燕华系遵照法院出具的止付公告而暂缓支付租金。虽然管理服务费未在法院出具的公告中提及，但该费用系基于租赁关系产生，故周燕华同时暂缓支付管理服务费亦有合理理由。虽然之后法院于2017年3月又出具了要求各承租人按照合同约定支付租金的公告，但该时系争房屋的权属已经发生变更，本案也已涉讼，故九洲公司在双方纠纷尚未经法院处理之前主张行使合同单方解除权，依据不足，本院难以支持。一审在此情况下判令周燕华于本案判决生效之日后的一定期限内支付租金及管理服务费，于法不悖，本院予以支持。周燕华另主张应扣减停电造�的损失，然其未对此提出反诉，也未提供证据予以证明损失的存在，故本院对其主张不予支持。
综上所述，九洲公司、周燕华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,274元，由上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担6,637元，由上诉人周燕华负担6,637元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二�人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……