辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终7959号
上诉人（原审原告）：顾丽艳，女，1967年3月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区
委托诉讼代理人：张蕾，北京大成（沈阳）事务所律师。
委托诉讼代理人：马志鹏，北京大成（沈阳）事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号。
负责人：王默涵，系该行行长。
委托诉讼代理人：王泽泓，辽宁英林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐晶，女，1971年3月23日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。
上诉人顾丽艳诉被上诉人招商银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“招行沈阳分行”）、徐晶案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院(2018)辽0102民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
顾丽艳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一审和二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。（一）一审法院仅凭被上诉人徐晶的“询问笔录”便否认《房屋买卖合同》、《付款委托书》、《还款计划》的真实性系事实认定错误。一审法院依据被上诉人徐晶在询问笔录中承认与“顾X艳”就案涉房屋签订了虚假的买卖合同，认定了《房屋买卖合同》不具有真实性，依据《房屋买卖合同》不具有真实性，认定由《房屋买卖合同》产生的《还款计划》与《付款委托书》同样不具有真实性。但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。”徐晶作为本案的被上诉人，与上诉人和被上诉人招行沈阳分行都具有利害关系，一审法院对其的询问笔录并不能单独作为认定案件事实的依据，更何况是对于案件事实具有重大影响力的《房屋买卖合同》的效力。而且，在一审庭审中被上诉人徐晶称：“我与原告（上诉人）原来是邻居，关系一直很好，所以一直没有催我，房子一直没有过户，我想尽快还钱，同意原告的诉讼请求。”根据被上诉人徐晶的陈述，上诉人与被上诉人徐晶之间存在真实有效的《房屋买卖合同》，房屋一直没有过户也是因为被上诉人徐晶的原因。一审法院对于被上诉人徐晶前后矛盾的两项陈述，认可了成立在先的陈述，而对于被上诉人徐晶在本案庭审当中的陈述予以否认，是没有事实依据的。（二）一审法院并无合理理由排除上诉人提交的证明实际占有案涉房屋证据。针对“16张电费发票”，第一，虽然在发票中并未记载实际交款人，但一审法院只需要到电业局核实实际付款人，或者由上诉人补充缴费凭证便可以证明上诉人为实际付款人；第二，一审法院认定的交费行为亦不足以证明实际占有案涉房屋是没有事实依据的。如果没有实际占有房屋，在上诉人与被上诉人徐晶没有委托付款关系的情况下，上诉人为何要为与自己并无关系的房屋去缴纳电费？这是不符合常理的，唯一的解释是：上诉人已经实际占有了房屋，为了实际生活的需要，为案涉房屋缴纳电费。针对“物业费发票”，第一，虽然发票中均未记载物业项目的地址，但同样的只需要到物业公司核实相关情况，便可以知晓上诉人是为哪个物业项目缴纳的物业费；第二，“物业费发票”的销售方为沈阳荣庆物业管理有限公司，而沈阳荣庆物业管理有限公司也恰好为案涉房屋的物业管理公司，在没有相反证据证明上诉人缴纳的物业费为沈阳荣庆物业管理有限公司其他物业项目的情况下，应当认定上诉人实为案涉房屋缴纳了物业费。（三）《记账回执》中付款人的不一致，并不能否认上诉人已为案涉房屋支付了全部价款。实际上，沈阳华昌岩土工程有限公司（以下简称“华昌公司”）的实际控制人即为上诉人，从自身实际控制的公司账户向被上诉人徐晶支付购房款的行为等同于上诉人自身向被上诉人徐晶支付购房款。而且，上诉人在一审庭审中提交的证据三《付款委托书》也已经明确记载了：“上诉人请求华昌公司向被上诉人徐晶支付购房款，此购房款从上诉人个人2013年薪酬中扣除。”华昌公司的批复为同意并盖有公章。此项证据足以证实了华昌公司向被上诉人徐晶转账行为是为上诉人支付购房款，一审法院如对该份证据的证明力不予认可，完全可以向华昌公司核实情况，或请求华昌公司对此付款行为出具情况说明，在没有对案件事实核实清楚的情况下，就对上诉人在一审中提交的关键证据不予认可，系事实认定错误。（四）一审法院不应仅凭被上诉人徐晶的陈述，便认定招行沈阳分行在设立抵押行为时，到案涉房屋现场进行过实际勘查。徐晶作为本案的被上诉人，与双方当事人都具有利害关系，不应当仅凭被上诉人徐晶的陈述便认定招行沈阳分行到案涉房屋现场进行过现场勘查。实际上，2013年4月20日，上诉人与被上诉人徐晶签订《房屋买卖合同》后，上诉人即占有并使用案涉房屋，而被上诉人招行沈阳分行为办理抵押登记而形成的《房产土地估价报告》的估价时间为2013年5月29日，《房产土地估价报告》形成的时间晚于《房屋买卖合同》，在上诉人占用并使用案涉房屋期间没有上诉人的允许，被上诉人招行沈阳分行根本无法进入该房屋实地勘查，况且就该报告中所拍摄的照片来看，也并非为案涉房屋。在未进入该房屋实地勘查的情况下，被上诉人招行沈阳分行的抵押行为应属无效，抵押权未设立，被上诉人招行沈阳分行根本无法对该房屋行使抵押权并优先受偿。二、一审法院适用法律错误。第一，上诉人诉被上诉人徐晶签订了真实有效的《房屋买卖合同》；第二，上诉人在被上诉人招行沈阳分行对案涉房屋设立抵押行为与法院查封案涉房屋之前就已经合法占有了房屋；第三，上诉人已经委托华昌公司将全部购房款支付给被上诉人徐晶；第四，未办理过户登记系被上诉人徐晶原因，而并非是上诉人。所以，一审法院认为上诉人所提异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系法律适用错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人望二审法院查清事实，依法撤销一审判决，并改判或发回重审。
招行沈阳分行辩称，一、一审对买卖合同的认定没有问题，一审的意见是根据现有证据不能确认买卖合同真实有效。二、针对第二点，法院没有义务到现场核实，如果上诉人申请法院调取某些证据，法院可以考虑调取，上诉人一审没有申请，只能自行承担后果。我方认为一审判决正确，单纯凭借电费发票和物业发票不能证明实际使用人。三、关于房款事实，一审法院是非常负责的，上诉人以公司名头向徐晶转款就自认为是房款，是非常不负责任的说法，我方认为上诉人所谓的转款行为根本不是购房转款行为。根据一审认定的事实，徐晶在和平法院执行局所做的笔录显示，上诉人和徐晶是债权债务关系，这样才存在用单位名向个人账户转款的可能。四、关于去现场勘查一事，招行沈阳分行委托第三方评估，完全是合理合法的贷款审查行为，不仅客观公正，而且与事实相符。抵押行为系在房产大厦正规办理，有他项权利证，招行沈阳分行在整个过程中没有任何过错。五、上诉人的请求前后矛盾。六、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行行为不予支持。同时根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。
徐晶未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
顾丽艳向一审法院起诉请求，1.请求确认沈河区北站路146号1-21-15号房产为顾丽艳所有，停止执行争议房产；2.诉讼费由招行沈阳分行、徐晶承担。庭审中，顾丽艳增加一项诉讼请求为请求判令徐晶配合顾丽艳办理房屋过户手续，将诉争房产登记为顾丽艳。
一审法院认定事实:一审法院于2015年8月10日作出（2015）沈和民三初字第01442号民事判决书，判决如下：“一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告徐晶于2013年5月28日签订的《个人授信及担保协议》及《个人贷款借款合同》；二、被告徐晶于本判决发生法律效力后10日内偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金290,010.82元，利息16,042.06元（截止2015年4月15日）；并自2015年4月16日起，按《个人授信及担保协议》和《个人贷款借款合同》约定的计息办法给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告徐晶逾期给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告刘治威提供的位于沈阳市沈河区北站路146号1-21-15，建筑面积56.62平方米的房产行使抵押权优先受偿。”判决生效后，徐晶并未履行判决书的义务，本案招行沈阳分行于2016年1月7日向一审法院申请强制执行。之后，顾丽艳向一审法院提出执行异议，要求中止执行。一审法院经审理后，于2017年11月13日作出（2017）辽0102执异319号民事裁定，裁定驳回顾丽艳的异议。
一审法院另查，2016年8月29日，因上述（2015）沈和民三初字第01442号案件的执行问题，一审法院执行局工作人员对徐晶进行询问并形成“询问笔录”一份，询问过程中，该案申请人也即本案招行沈阳分行陈述称“......另外，徐晶把北站路146号1-21-15房屋抵给一个姓崔的，姓崔的也是徐晶的债主，知道法院在执行，做了一个假合同，说是房屋买卖，并把时间往前写了。”一审法院执行局工作人员问徐晶，“徐晶，刚才申请人代理人讲的21楼房屋买卖的情况是否属实”，徐晶回答“是，在招行申请执行以后，姓崔的拿了一个假房屋买卖合同让我签，时间也往前写了，我欠姓崔的钱，没办法就签了。”同时，对于其自认的所签的假合同的买房人的姓名，其称“顾X艳，具体名我也记不住，姓崔的是他家管事的。”
又查，2013年5月29日至2013年6月4日，辽宁万信达华房产土地评估有限公司受徐晶委托，对案涉房屋进行抵押价值评估，估价目的为“确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”，估价时间点为2013年5月29日，评估人员对该房屋进行了现场勘查，并拍摄照片。在该评估机构出具的辽宁万信达华房估字（2013）G0721估价报告中的“个别状况”中记载“于估价时点，估价对象由房屋所有权人正装修完毕，处于闲置状态中......”。
庭审中，徐晶承认在评估时系其带领招行沈阳分行及评估人员到案涉房屋进行现场勘查，并且亦承认案涉房屋当时系空置状态。
对于顾丽艳提供的其与徐晶签订的案涉房屋《住房出租合同》，因该份合同为复印件，无法确认其真实性，故对其证明效力，一审法院不予确认。
对于顾丽艳提供的案涉房屋《房屋买卖合同》，因徐晶在一审法院于2016年8月29日对其进行的询问中，承认与“顾X艳”签订就案涉房屋签订了虚假的买卖合同，而徐晶所说的“顾X艳”即应为顾丽艳，故无法认定该《房屋买卖合同》系徐晶真实意思表示，也即无法认定该《房屋买卖合同》是否真实有效，对该份证据的证明效力，一审法院不予确认。
对于顾丽艳提供的《付款委托书》，因该委托书系基于上述《房屋买卖合同》所产生，在《房屋买卖合同》无法确认为真实有效的情况下，对该份证据的证明效力，一审法院不予确认。
对于顾丽艳提供的5张《记账回执》，因5份回执中记载的付款人均为“沈阳华昌岩土工程有限公司”，无法直接证明该公司所付的款项与顾丽艳所称的用于购买案涉房屋有关，故对该组证据的证明效力，一审法院不予确认。
对于顾丽艳提供的16张电费发票，因发票中均未体现交款人，且交费行为亦不足以证明实际占有案涉房屋，故对该组证据的证明效力，一审法院不予确认。
对于顾丽艳提供的物业费发票，该组发票中均未记载物业项目的地址，无法认定与案涉房屋有关，故对该组证据的证明效力，一审法院不予确认。
对于顾丽艳提供的《还款计划》，如上所述，该《还款计划》亦系基于上述《房屋买卖合同》所产生，在《房屋买卖合同》无法确认为真实有效的情况下，对该份证据的证明效力，一审法院不予确认。
对于招行沈阳分行提供的案涉房屋《抵押估价报告》，因徐晶庭审中承认在评估时系其带领招行沈阳分行及评估人员到案涉房屋进行现场勘查，在顾丽艳并无相反证据证明评估机构在进行评估时未到现场查看的情况下，对该份证据的证明效力，一审法院予以确认。
对于招行沈阳分行提供的《询问笔录》，因该《询问笔录》系一审法院依照法定程序作出，系徐晶对案涉房屋的相关情况所作的陈述，该陈述内容早于其在一审法院处理顾丽艳执行异议以及本案时所作的相关陈述，虽然与其在此后对一审法院的陈述前后矛盾，但该陈述系在顾丽艳对案涉房屋权属争议提起诉讼之前，而此时徐晶并未受到此案相关干扰，且在庭审中，徐晶对该《询问笔录》亦未提出异议，故对形成时间在前的该份证据中徐晶的陈述的证明效力，一审法院予以确认。
一审法院认为，顾丽艳所提本执行异议之诉，系在金钱债权中，顾丽艳作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查，也即符合下列条件且其权利能够排除执行的，顾丽艳异议才能成立：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
如上所述，因顾丽艳与徐晶所签订的案涉房屋《房屋买卖合同》无法确认为徐晶的真实意思表示，故不能认定该合同真实有效。同时，顾丽艳所举证据亦不足以证明其在一审法院查封之前即已合法占有案涉房屋。对于案外人沈阳华昌岩土工程有限公司向徐晶付款的行为，因付款凭证上并未明确记载系用于顾丽艳购买案涉房屋的内容，故无法认定款项系用于购买案涉房屋之用。故顾丽艳所提异议并不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对顾丽艳的要求中止执行的诉讼请求，一审法院无法支持。对于顾丽艳要求确认案涉房屋归其所有及要求徐晶协助其办理更名过户手续的诉讼请求，因该请求所基于的案涉《房屋买卖合同》无法确认为真实有效，该诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告顾丽艳负担。
二审期间，当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中顾丽艳作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，关于顾丽艳在法院查封之前是否已签订合法有效的书面合同的问题。顾丽艳虽提供了落款时间为2013年4月29日其与徐晶签订的《房屋买卖合同》，但结合徐晶在一审法院执行过程中给徐晶做的询问笔录中徐晶陈述来看，针对案涉房屋徐晶并无真实的买卖意思表示，故本院无法仅依据顾丽艳提供的该《房屋买卖合同》认定双方存在真实合法有效的买卖合同法律关系。其次，顾丽艳提供的徐晶与沈阳华昌岩土工程有限公司（联系人崔文宝）签订的《住房出租合同》约定的案涉房屋租赁期限为2013年5月1日至2014年5月1日，与顾丽艳提供的落款时间为2013年4月29日的《房屋买卖合同》相矛盾。再次，顾丽艳虽提供了其所主张的支付房款50万元的凭证，但该凭证所体现的付款人为沈阳华昌岩土工程有限公司，另一审期间徐晶就2016年11月2日的还款计划系由华昌公司打印好让其签字的陈述及徐晶在一审法院执行过程中陈述其欠姓崔的钱来看，本院亦无法认定该款项系顾丽艳所支付的购房款。另外，从实际占有使用来看，一审期间顾丽艳提供的开票日期为2017年12月22日物业费发票，付款名称亦为沈阳华昌岩土工程有限公司，顾丽艳提供的电费收据客户名称亦非其本人，本院亦无法从该证据认定顾丽艳系基于房屋买卖合同法律关系占有使用了案涉房屋。综上，顾丽艳作为案外人对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对顾丽艳主张不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由顾丽艳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年七月三十日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。