重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终4495号上诉人（原审被告）：田丽，女，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：史胜华，重庆广谱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小波，男，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：查宪文，男，住重庆市渝北区，系重庆市涪陵区石沱镇光明村村民委员会推荐。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝北水木年华分公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝圣西路403号附30号水木年华10幢-1-6，统一社会信用代码91500112MA5U7EXF24。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：杨小锋,男，该公司工作人员。上诉人田丽因与被上诉人黄小波及原审第三人重庆到家了网络科技有限公司渝北水木年华分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田丽的委托诉讼代理人史胜华，被上诉人黄小波及其委托诉讼代理人查宪文，原审第三人到家了公司的委托诉讼代理人杨小锋到庭参加了询问。本案现已审理终结。田丽上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二、三、四项，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，并由黄小波承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原判决认定事实错误，适用法律错误。田丽没有违约，不应当承担赔偿责任。1.田丽和黄小波及到家了公司在签订房屋买卖合同时就约定在2017年11月20日办理完成解押手续，也就是说到了2017年11月20日黄小波就必须把25万元解押款支付给田丽去办理解押手续，但黄小波一直未打款给田丽。2.一审法院认定2017年11月29日黄小波通过银行贷款审批，田丽却表示不卖了的事实是错误的。一审法院没有证据证明黄小波在2017年11月29日通过银行贷款审批以及通知田丽和田丽表示不卖了的事实。事实上，直到2017年11月30日黄小波都没有通过银行贷款审批，且根据到家了公司在庭后出示的情况说明中显示，在2017年10月18日已经通过银行贷款审批了，只通过了30万元，但当时到家了公司只告诉田丽是银行因为政策方面的问题，不办理贷款了，所以田丽才配合黄小波换了一家银行办理贷款。所以说事实上是黄小波在违约，田丽没有违约。黄小波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。到家了公司述称，一审判决正确，田丽是否违约不清楚。黄小波向一审法院起诉请求：1.解除黄小波与田丽于2017年9月17日签订的《房屋买卖合同》；2.田丽返还黄小波购买房屋定金2万元；3.田丽支付黄小波违约金2万元；4.田丽支付黄小波经济损失10680元（中介服务费6600元及将要支付的中介贷款服务费4080元，已经给付的中介服务费为2000元）。一审法院认定事实：2017年9月17日，以黄小波为乙方，以田丽为甲方，签订《房屋买卖合同》，约定经甲乙双方协商一致，甲方自愿将其所有的位于重庆市渝北区的房屋出售给乙方，建筑面积138.68平方米，房屋总价66万元，首付款金额为25万元，乙方按揭贷款40万元，由放贷银行直接支付甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足支付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额于甲方。尾款1万元，由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。该房屋已设定抵押，甲方应于2017年11月20日办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为：“1.甲方自有资金解押甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押……3.乙方资金解押乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方需前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方支付房款用于解押。”关于违约责任，双方约定甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起三日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付乙方的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。当日，以黄小波为乙方、田丽为甲方、到家了公司为丙方签订《居间服务合同》，约定乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费6600元，若甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。合同签订后，黄小波向田丽交付了2万元定金，向到家了公司支付了2000元居间服务费。2017年11月29日，黄小波申请的40万元银行按揭贷款审批通过，当天，到家了公司将贷款审批通过事宜告知田丽委托代理人汪健渝时，汪健渝明确表示房子“不卖给他了”。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，黄小波与田丽之间签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，黄小波、田丽均应依约履行。虽然双方签订的房屋买卖合同约定田丽应于2017年11月20日办理完成解押手续，但合同同时约定黄小波应于其向银行申请按揭贷款获得审批通过后再向田丽支付房款用于解押，田丽应于黄小波向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押，故，黄小波申请的40万元银行按揭贷款2017年11月29日通过审批并无不妥，田丽在黄小波通过银行贷款解押审批手续后明确表示不再出售房屋的行为构成违约，致使合同目的不能实现，黄小波有权依法解除合同，故对黄小波要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因田丽违约导致合同解除，田丽应返还黄小波之前向其给付的定金2万元。按《居间服务合同》约定，黄小波已经支付的中介服务费2000元，田丽应予赔偿。关于其他中介服务费及中介贷款服务费，因损失尚未产生，一审法院不予支持。田丽违约后，黄小波可以按照定金罚则要求田丽双倍返还定金2万元，现黄小波不要求双倍返还定金而要求田丽承担2万元违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。对田丽主张违约金过高的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告黄小波与被告田丽于2017年9月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告田丽于本判决生效之日起七日内返还原告黄小波定金2万元；三、被告田丽于本判决生效之日起七日内支付原告黄小波违约金2万元；四、被告田丽于本判决生效之日起七日内支付原告黄小波损失2000元；五、驳回原告黄小波的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由被告田丽负担5000元，原告黄小波负担200元。到家了公司在二审中陈述，一审查明的事实中“汪健渝明确表示‘房子不卖给他了’”是汪健渝20**年11月29日口头表达的，没有录音。一审提交的录音证据是2017年12月4日的录音，其工作人员杨小锋给黄小波听的录音是也是2017年12月4日的录音，并非2017年11月29日的录音。二审中，田丽举示了汪健渝与杨小锋（到家了公司二审中的委托诉讼代理人）于2017年11月30日形成的通话录音，拟证明2017年11月30日前黄小波向银行申请的40万元贷款未审批通过。黄小波对该录音的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。银行已经给杨小锋和黄小波均发送了信息，可以证明2017年11月29日按揭贷款已审批通过。到家了公司认可该录音的真实性及形成时间，但认为不能达到其证明目的。到家了公司称杨小锋在2017年11月29日19：00左右已经接到银行按揭人员的微信通知，告知其黄小波向银行申请的40万元贷款已审批通过。杨小锋于当日通过短信告知买卖双方40万元银行按揭贷款已审批通过的情况。二审中，黄小波举示了2017年12月29日在平安银行APP平安口袋银行贷款流程查询截图，拟证明黄小波按揭的40万元银行贷款于2017年11月29日18:47已通过审批。黄小波称因银行贷款有时效性，在3个月后自动注销，故现在进入平安银行APP无法看到该审批信息。田丽质证后认为因无原始的平安银行APP可供核实，故对该证据的真实性及证明目的均不予认可。到家了公司对该证据的真实性及证明目的均无异议。二审中，到家了公司举示了以下证据：1.微信截图，拟证明到家了公司工作人员杨小锋于2017年11月29日19：27接到了微信号为“罗小敏专做各类贷款”的银行按揭人员的微信通知，告知黄小波申请的40万元的银行按揭贷款已于2017年11月29日审批通过的情况；2.短信截图，拟证明到家了公司工作人员杨小锋于2017年11月29日19:39通过短信分别告知买卖双方黄小波申请的40万元的银行按揭贷款已审批通过。田丽对前述证据的真实性认可，但认为不能达到对方的证明目的。虽然该短信的接收号码185××××7316是汪健渝的号码，但不能证明汪健渝曾收到过此短信，有可能因技术原因导致汪健渝未收到该短信，但其并无证据证明汪健渝未收到过该短信。黄小波对前述证据的真实性、合法性和关联性均予认可。本院认为，对于到家了公司在二审中举示的证据，田丽、黄小波对其真实性并无异议，虽田丽对其关联性提出了异议，但并未举示反证，故本院对到家了公司在二审中举示的证据均予采纳。对于黄小波在二审中所举示的证据，虽无法从平安银行APP中核实到相关的审批信息，但到家了公司在二审中所举示的证据能够与之相互印证，可以证实黄小波向平安银行申请的40万元的银行按揭贷款已于2017年11月29日审批通过的事实，故对该证据本院予以采纳。对于田丽在二审中所举示的证据，虽各方对其真实性无异议，但因到家了公司和黄小波举示的证据能够证明黄小波申请的40万元的银行按揭贷款已于2017年11月29日审批通过，且到家了公司工作人员杨小锋已通过手机短信将该情况告知了汪健渝的事实，故本院对田丽在二审中所举示的证据的证明目的不予采纳。本院根据前述证据和各方当事人的陈述查明：到家了公司工作人员杨小锋于2017年11月29日19：27接到了微信号为“罗小敏专做各类贷款”的银行按揭人员的微信通知，告知其黄小波向平安银行申请的40万元的银行按揭贷款已于2017年11月29日审批通过的情况。同日19:39杨小锋通过手机短信将黄小波申请的40万元的银行按揭贷款已审批通过的情况分别告知了黄小波和田丽的委托代理人汪健渝。2017年12月4日，汪健渝在电话中明确表示涉案房屋不卖给黄小波了，到家了公司工作人员将该情况告知了黄小波。本院对一审查明的除“当天，到家了公司将贷款审批通过事宜告知田丽委托代理人汪健渝时，汪健渝明确表示房子‘不卖给他了’。”的事实外的其余事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据《房屋买卖合同》的约定，不管是采取卖方自有资金解押还是买方资金解押，在买方贷款购房的情况下，两种解押方式均需在买方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后，买方再向卖方支付房款用于解押。现有证据可以证实黄小波向银行申请的按揭贷款获得审批通过的时间为2017年11月29日，黄小波在此之后向卖方支付房款解押符合合同约定，并不构成违约。而在黄小波向银行申请的按揭贷款获得审批通过，且田丽的委托代理人汪健渝已经知晓该情况后，仍明确表示不出售涉案房屋的行为，已经致涉案合同的合同目的无法实现，故黄小波以此为由请求解除合同并据此主张退还定金和违约赔偿，符合法律规定，本院予以支持。田丽的相关上诉意见因与本院查明的事实不符，本院不予采纳。至于田丽上诉提到的到家了公司工作人员在一审庭审后提交的情况说明中载明的内容，并不能以此推断出黄小波向银行申请的按揭贷款在2017年10月18日已经审批通过了30万元的事实，不能以此证明黄小波违约，故对田丽的该上诉意见本院亦不予采纳。综上所述，田丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由田丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 颖审判员 赵文建审判员 陈娅梅二〇一八年八月二日书记员 张瀧尹