湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）怀鹤民特字第7号
申请人中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地在怀化市鹤城区迎丰中路380号。
负责人胡振华，该行行长。
委托代理人蒋铁华（特别授权），该行员工。
委托代理人颜定安，该行员工。
被申请人湖南绿康蔬菜科技有限公司，住所地在怀化工业园区。
法定代表人刘越林。
申请人中国建设银行股份有限公司怀化市分行(以下简称建行市分行)于2015年6月29日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查，并于2015年7月8日公开进行听证，申请人、被申请人湖南绿康蔬菜科技有限公司(以下简称绿康蔬菜公司)均派员到庭参加了听证。
申请人建行市分行称：2014年4月25日，申请人与怀化树仁机动车驾驶员培训学校签订《人民币流动资金贷款合同》。约定怀化树仁机动车驾驶员培训学校向建行市分行借款15000000元，期限两年(即自2014年4月25日始至2016年4月25日止)，并约定了贷款利率、结息方式、违约责任等内容;其中约定结息方式为按月结息，结息日固定为每月第20日;并约定借款人违反合同任一约定，贷款银行有权宣布贷款立即到期。该笔贷款建行市分行于2014年4月25日实际发放给了怀化树仁机动车驾驶员培训学校。截止2015年5月18日，怀化树仁机动车驾驶员培训学校尚欠贷款本金14500000元及部分利息。
为保证怀化树仁机动车驾驶员培训学校债务的履行，申请人建行市分行与被申请人绿康蔬菜公司于2014年4月25日签订了两份编号分别为银公抵字××号、银公抵字××号《最高额抵押合同》。银公抵字××号《最高额抵押合同》约定：被申请人绿康蔬菜公司用位于怀化工业园区的土地使用证号为怀工国用(2011)第出××号土地使用权为怀化树仁机动车驾驶员培训学校在2014年4月25日至2016年4月25日期间与建行市分行签订的借款合同项下的债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为人民币6330000元。银公抵字201404003号《最高额抵押合同》约定：被申请人绿康蔬菜公司用位于怀化工业园区的房产(房屋所有权证证号分别为怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号)为怀化树仁机动车驾驶员培训学校在2014年4月25日至2016年4月25日期间与建行市分行签订的借款合同项下的债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为人民币8670000元。两份最高额抵押合同均约定当债务人不履行到期债务或不履行被宣布提前到期债务的，建行市分行有权处分抵押财产。
2015年3月以来，主债务人怀化树仁机动车驾驶员培训学校经营出现严重困难，其法定代表人不能正常履行职责，截止2015年4月20日，已拖欠贷款利息94030.77元。根据约定，建行市分行已宣布该笔贷款于2015年4月15日提前到期，要求被申请人绿康蔬菜公司立即偿还贷款本息未果。
为维护申请人合法权益，请求人民法院依法拍卖或变卖被申请人绿康蔬菜公司用于抵押的位于怀化工业园区的土地使用证号为怀工国用(2011)第出××号土地使用权及证号分别为怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号房产，拍卖或变卖所得款项,用于优先清偿所欠申请人借款本金14500000元、利息。实现债权和担保物权的费用由被申请人绿康蔬菜公司承担。
被申请人绿康蔬菜公司未提出异议。
经审查：2014年4月25日，申请人建行市分行与怀化树仁机动车驾驶员培训学校签订《人民币流动资金贷款合同》。约定怀化树仁机动车驾驶员培训学校向建行市分行借款15000000元，期限两年，即从2014年4月25日起至2016年4月25日;贷款利率为浮动利率，即起息日基准利率上浮25%，并自起息日起至本息全部清偿之日止每12个月根据利率调整日当日的基准利率以及上浮比例调整一次;贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，当贷款利率调整时，罚息利率随贷款利率进行相应调整，按月结息，结息日固定为每月的第20日;未按时还清借款本金及利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和结息方式计收利息和复利;偿还日期分别为：2014年10月15日还本500000元、2015年4月15日还本500000元、2015年10月15日还本1000000元、2016年4月25日还本13000000元;并约定借款人违反合同任一约定，贷款银行有权宣布贷款立即到期。合同签订当日，建行市分行给怀化树仁机动车驾驶员培训学校发放了贷款。
为保证怀化树仁机动车驾驶员培训学校债务的及时履行，被申请人绿康蔬菜公司为怀化树仁机动车驾驶员培训学校借款担保，并于2014年4月25日与申请人建行市分行签订了两份编号分别为银公抵字××号、银公抵字××号《最高额抵押合同》。银公抵字××号《最高额抵押合同》约定：被申请人绿康蔬菜公司用位于怀化工业园区的土地使用证号为怀工国用(2011)第出××号土地使用权为怀化树仁机动车驾驶员培训学校在2014年4月25日至2016年4月25日期间与建行市分行签订的借款合同项下的债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为人民币6330000元。银公抵字××号《最高额抵押合同》约定：被申请人绿康蔬菜公司用位于怀化工业园区的房产(房屋所有权证证号分别为怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号)为怀化树仁机动车驾驶员培训学校在2014年4月25日至2016年4月25日期间与建行市分行签订的借款合同项下的债务提供最高额抵押担保，担保责任的最高限额为人民币8670000元。两份最高额抵押合同均约定担保范围为主合同(即2014年4月25日建行市分行与怀化树仁机动车驾驶员培训学校签订的《人民币流动资金贷款合同》)项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向建行市分行支付的其他款项(包括但不限于建行市分行垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等)、建行市分行实现债权与担保权利而发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。并约定当债务人不履行到期债务或不履行被宣布提前到期债务的，建行市分行有权处分抵押财产。2014年4月24日，申请人建行市分行与被申请人绿康蔬菜公司就房产抵押到怀化市工业园区办理了抵押登记;2014年4月25日，申请人建行市分行与被申请人绿康蔬菜公司就土地使用权抵押到怀化市国土资源局办理了抵押登记。
截止2015年4月20日，怀化树仁机动车驾驶员培训学校偿还申请人建行市分行借款本金500000元，利息偿还至2015年3月20日，已拖欠贷款利息94030.77元。2015年5月3日，怀化树仁机动车驾驶员培训学校法定代表人龙青因涉嫌职务侵占被刑事拘留，不能正常履行职责。根据合同约定，建行市分行宣布该笔贷款提前到期，要求债务人怀化树仁机动车驾驶员培训学校还款，并要求被申请人绿康蔬菜公司履行担保义务未果。
申请人建行怀化市分行催收贷款无果，向本院申请实现担保物权，请求人民法院依法拍卖或变卖被申请人绿康蔬菜公司用于抵押的位于怀化工业园区的土地使用证号为怀工国用(2011)第出××号土地使用权及证号分别为怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号房产，拍卖或变卖所得款项,用于优先清偿所欠申请人借款本金14500000元、利息。并要求实现债权和担保物权的费用由被申请人绿康蔬菜公司承担。
本院认为：申请人建行市分行与被申请人绿康蔬菜公司签订的编号分别为银公抵字××号、银公抵字××号《最高额抵押合同》，系双方真实意思表示，且双方又将担保物办理了抵押登记，被申请人绿康蔬菜公司应按约定履行担保义务。合同虽有约定贷款人就担保物行使担保物权来实现全部债权(包括复利和罚息等)的条款，但合同上也注明了担保人所用财产担保的最高限额,且申请人建行市分行只要求被申请人清偿所欠申请人借款本金、利息，申请人建行市分行向本院提出依法处置抵押物,拍卖或变卖被申请人绿康蔬菜公司用于抵押的土地使用权时所得款项，申请人建行市分行在担保的6330000元范围内优先受偿;拍卖或变卖被申请人绿康蔬菜公司用于抵押的房产时所得款项，申请人建行市分行在担保的8670000元范围内优先受偿。借款人尚欠申请人建行市分行借款本息超出拍卖或变卖被申请人绿康蔬菜公司财产后所得款项的部分，申请人建行市分行可以向人民法院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条（一）、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，裁定如下：
一、对被申请人湖南绿康蔬菜科技有限公司用位于怀化工业园区的土地使用证号为怀工国用(2011)第出××号土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司怀化市分行对变价后所得款项在借款本息6330000元的范围内优先受偿;
二、对被申请人湖南绿康蔬菜科技有限公司用于抵押的位于怀化工业园区的证号分别为怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号、怀房权证工业园字第××号房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国建设银行股份有限公司怀化市分行对变价后所得款项在借款本息8670000元的范围内优先受偿;
三、借款利息利率按浮动利率，即中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮25%计算;
四、如拍卖或变卖被申请人湖南绿康蔬菜科技有限公司上述财产不足以清偿借款本息，申请人中国建设银行股份有限公司怀化市分行未实现担保物权部分的债权本金、利息，申请人可向人民法院提起诉讼。
本案案件受理费55220元，财产保全费5000元，合计57220元，由被申请人湖南绿康蔬菜科技有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 向志武
二〇一五年七月二十八日
代理书记员 贺美慧
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。