山东省平邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1326民初5119号
原告：窦玉辉，男，1970年1月9日生，汉族，居民，住平邑县。
原告：平邑经济开发区美丽园幼儿园。住所地：平邑县西环一路与朝阳路交汇处美丽园小区内。
组织机构代码：34935013-4。
负责人：窦玉辉，园长。
二原告委托代理人：亓振生，山东平大律师事务所律师。
被告：平邑县荣光国际置业发展有限公司。住所地：平邑县朝阳路与西环一路交汇处。
组织机构代码：55785673-8。
法定代表人：翁勋琪，董事长。
被告：翁勋琪，男，1978年6月25日生，汉族，平邑县荣光国际置业发展有限公司董事长，住平邑县。
二被告委托代理人：李阳阳，山东顺驰律师事务所律师。
被告：平邑金晟商务服务有限公司。住所地：平邑县汉阙南路东，金花东路南商贸城建材装饰城**号楼***号。
统一社会信用代码：91371326MA3C9G2K29。
法定代表人：窦兴标，经理。
委托代理人：吴昌军、徐纪磊，山东慎求律师事务所律师。
原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园与被告平邑县荣光国际置业发展有限公司、翁勋琪、平邑金晟商务服务有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告窦玉辉及原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园的委托代理人亓振生、被告平邑县荣光国际置业发展有限公司、翁勋琪的委托代理人李阳阳、被告平邑金晟商务服务有限公司的委托代理人吴昌军、徐纪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园诉称，一、请求人民法院依法确认被告平邑县荣光国际置业发展有限公司与被告平邑金晟商务服务有限公司签订的转让美丽园幼儿园合同为无效合同。二、确认原告对美丽园幼儿园有优先购买权。事实和理由：原告开办了平邑经济开发区美丽园幼儿园，为达到平邑一流的幼儿学校，原告选定了美丽园小区作校址。2014年9月16日，原告经与被告平邑县荣光国际置业发展有限公司的法定代表人翁勋琪签订了为期10年的美丽园幼儿园租赁协议，约定了租赁费用、租赁期限及双方的权利义务。原告为此进行了大量投资，装修及配套设施投资总额达210万元，现幼儿园已开办一年多，招收学员达到了满员，得到了全社区业主的认可。2016年8月份，被告平邑金晟商务服务有限公司的法定代表人窦兴标突然通知原告要求以后的租赁费交给他，并通知原告，被告平邑县荣光国际置业发展有限公司已将美丽园幼儿园卖给了平邑金晟商务服务有限公司，至此原告才知道被告平邑县荣光国际置业发展有限公司在没有通知原告的情况下，私自出卖了幼儿园的产权。平邑县荣光国际置业发展有限公司无视原告的合法权益，没履行告知义务，侵犯了原告的优先购买权。为维护原告的合法权益，依法诉讼。
被告平邑县荣光国际置业发展有限公司、翁勋琪辩称，1、根据城市房屋租赁管理办法的有关规定，城市房屋进行租赁必须到有关房产管理部门进行备案登记，未进行备案登记的租赁合同无效；2、根据房屋租赁解释第21条规定，租户请求业主和第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持；3、被告平邑县荣光国际置业发展有限公司在进行房屋转让时已通知原告；4、根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，且该案被告平邑金晟商务服务有限公司同意继续履行该租赁合同。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告平邑金晟商务服务有限公司辩称，应当驳回两原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原告和被告平邑县荣光国际置业发展有限公司签订的房屋租赁合同所规定的优先购买权是一种合同债权中的期待权，并且被告平邑县荣光国际置业发展有限公司在处置该房屋时已通知了原告，履行了合同相关义务，被告金晟公司在此情况下与荣光国际签订的房屋买卖合同，该行为不违反法律规定，并无不当；2、金晟商务公司与被告平邑县荣光国际置业发展有限公司签订的合同生效后，并办理了物权登记，取得了该房屋的所有权，同时履行了相关法定义务，继续同意与原告履行租赁合同，金晟商务公司的行为不违反法律规定，不侵犯原告的合法权益；3、物权法的立法宗旨是降低交易成本，加强物权的维护性，保护善意取得，实现交易目的，我公司取得该房屋的行为属于善意第三人，应受到物权法和合同法的保护，因此原告通过诉讼要求确认两被告之间的合同无效没有事实根据，同时也没有法律依据。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告窦玉辉系原告平邑经济开发区美丽园幼儿园的负责人。原告窦玉辉为在位于平邑县西环一路与朝阳路交汇处美丽园小区内开办幼儿园经与被告平邑县荣光国际置业发展有限公司协商，于2014年9月12日签订了《房屋租赁合同》一份。2014年9月16日，原告窦玉辉与被告翁勋琪在已签订的《房屋租赁合同》基础上正式签订了《租赁协议》，该协议约定：一、该房屋位于平邑县西环一路与朝阳路交汇处美丽园小区内；二、房屋用途为开办幼儿园，在租赁期限内不改变房屋用途；三、租赁期限：自2015年1月1日至2025年12月31日，共10年；租赁期满，翁勋琪作为甲方有权收回该房屋。窦玉辉作为乙方有意继续承租的，应提前90天向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日书面通知对方。四、租金：租金标准（按365天/年计算）：前五年每年350000元；以后每年递增10%。租金支付时间：每年提前3个月付下年租金，一年一付。原告窦玉辉与被告翁勋琪还约定了房屋交付及租赁期满的返还、房屋及附属设施的维护、合同的解除、纠纷的解决办法等方面的事项。当日，原告窦玉辉与被告翁勋琪双方又签订《补充协议书》一份，补充协议约定：幼儿园内水、电、暖气等费用由甲方翁勋琪负责；乙方窦玉辉在租赁期内，每年按伍万元学费抵租金（根据每年收费标准，确定学生名额），直接从每年的租赁费中扣除。租赁期内，每年租金内包含物业管理一切费用。本补充协议与2014年9月16日签订的租赁协议具有同等法律效力。原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园与被告平邑县荣光国际置业发展有限公司、翁勋琪按以上约定履行了协议义务。原告已向被告缴纳了前三年的租赁费，每年300000元（前五年每年的租赁费根据租赁合同约定是每年350000元，在补充协议中约定从当年的租赁费中扣除50000元，一共10年。）。原告已租赁租赁物二年，租赁物至今仍在原告租赁着。现二被告将租赁的房屋出卖给被告平邑金晟商务服务有限公司。2016年4月26日，该幼儿园房产以平房权证2016字第××号被平邑县房产管理局登记在被告平邑金晟商务服务有限公司名下。庭审中，被告平邑县荣光国际置业发展有限公司、翁勋琪未提供证据证实其出卖房屋时亦在合理期限内通知承租人即原告有优先购买权。原告在诉状中提出已于2016年8月份被告平邑金晟商务服务有限公司法定代表人窦兴标向其下达了电话通知，未有书面通知。现原告以被告的行为侵犯了原告的合法权益为由于2016年9月28日以其诉求，诉至本院。
上述事实，主要是根据本院庭审调查及当事人陈述举证所认定的，其材料均已收集在卷佐证。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是当事人双方的真实意思表示，在书面约定的租赁合同、补充协议双方依约履行了合同义务，现原告仍继续履行租赁被告的房屋的行为，符合有关法律规定，故原、被告双方的租赁合同为有效合同，双方应按合同规定行使权利、履行义务。在租赁期间内，被告将该租赁房屋出卖给平邑金晟商务服务有限公司，且在合理期限内未通知原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十的规定，“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”故原告窦玉辉要求在同等条件下享有优先购买权理由充分，于法有据，因此，对此请求本院予以支持。被告平邑金晟商务服务有限公司辩称原告窦玉辉不享有优先购买权的辩称理由与本院庭审查实的事实不符，对此辩称本院不予采信。原告要求确认被告平邑县荣光国际置业发展有限公司与被告平邑金晟商务服务有限公司的房屋买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。故原告的理由不足，对此请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园在同等条件下享有优先购买权。
二、驳回原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告窦玉辉、平邑经济开发区美丽园幼儿园、被告平邑县荣光国际置业发展有限公司、翁勋琪均担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 贺照平
审 判 员 魏有民
人民陪审员 孙 晓
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 王 晶