山东省兖州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兖商初字第186号
原告：邹飞，兖州市广场商厦职工。
委托代理人：马玉柱，山东华安御桥律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：邹全忠，兖州市兴隆庄镇供销社职工。
被告：王炳坤，无职业，）5单元3楼西户。
委托代理人（特别授权）：张波，山东滋阳律师事务所律师。
原告邹飞与被告王炳坤房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年2月20日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年4月18日、8月2日公开开庭进行了审理。原告邹飞的委托代理人马玉柱、邹全忠，被告王炳坤的委托代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹飞诉称，原告与被告于2001年8月26日达成《出售房屋协议书》，被告将拥有的位于兖州市世纪大道东侧长安小区的门头房1间（上下两层）以154000元的价格出售给原告，原告于同日将全部购房款给付被告，被告向原告出具“出售房屋（营业门头）收到条”1张，2001年8月30日，原、被告又达成《出售房屋装修协议书》，自2001年起被告将房屋交付给原告使用至今，但一直未协助原告办理房产过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令原、被告签订的位于兖州市新世纪路东侧长安小区4号楼南第4间上下两层营业用房1套的房屋买卖合同有效，被告协助原告办理该房屋过户手续。
被告王炳坤辩称，被告从未与原告邹飞本人进行协商并签订任何书面合同，被告对本案所争议的房屋没有所有权，也不享有对本案诉争房屋的处分权利，双方之间不存在真实的买卖关系，请求法院依法判令原、被告之间所谓的买卖合同系无效合同，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年8月26日，原告邹飞作为乙方、被告王炳坤作为甲方签订《出售房屋协议书》1份，协议约定：甲方拥有坐落在世纪大道东侧长安小区3号楼南5号营业房出售给乙方，房屋面积77平方米，每平方米2000元，共计人民币154000元；上房证、确权证由甲方负责办理，房屋出售后，所有产权问题由乙方负一切责任；房权证、土地使用证等一切证件、一切办理费用由甲方负责；任何一方违约，负一切法律责任。原、被告均在该协议书中签名并按捺手印。原告于2001年8月26日当日给付被告购房款154000元，被告向原告出具收条1张，内容为：出售房屋（营业门头）收到条长安居委会王炳坤58岁今收到邹飞购房款人民币拾伍万肆仟元收款人王炳坤2001年8月26日。2001年8月30日，原告邹飞作为乙方、被告王炳坤作为甲方又签订《出售房屋装修协议书》1份，协议约定：甲方拥有房屋门头1间，出售给乙方，位置也就是出售房屋协议书上的位置。因甲方的某种原因不能及时办理房屋确权证、土地使用证等一切证件；如果门头房出现不能正常交接出现的一切问题，乙方不负任何责任，由甲方负责赔偿乙方装修的原材料、工钱等一切费用，并且由甲方返还1间门头房给乙方，（因甲方有三间门头房）；任何一方违约，负一切法律责任。原、被告均在该协议书中签名并按捺手印。
2001年8月26日，原、被告签订完《出售房屋协议书》后，原告给付被告购房款，被告给付原告出售房屋协议书中约定的世纪大道东侧长安小区3号楼南5号营业用房钥匙，原告对该营业用房进行了装修后即搬进使用。2001年8月30日，原、被告又签订《出售房屋装修协议书》。2001年9月29日，兖州市市场开发服务公司作为原告向兖州市人民法院起诉王炳坤为被告、邹飞的父亲邹全忠为第三人，要求被告王炳坤立即搬出抢占的世纪大道东侧长安小区3号楼南5号营业用房归还给原告兖州市市场开发服务公司，2001年10月22日，兖州市人民法院作出（2001）兖民初字第2777号民事判决书，判决被告王炳坤及第三人邹全忠于本判决生效后十日内从该营业用房内搬出，恢复原状，返还给原告兖州市市场开发服务公司。原、被告及第三人均未上诉，后经兖州市人民法院执行局执行，经被告王炳坤同意，原告从世纪大道东侧长安小区3号楼南5号营业用房内搬出，直接搬到世纪大道东侧长安小区4号楼南第4间营业用房内，一直使用该房到现在。两套营业用房的面积相当。在这期间被告从未催促原告搬出长安小区4号楼南第4间营业用房。2013年2月20日，原告诉讼来院，请求法院依法判令原、被告签订的世纪大道东侧长安小区4号楼南第4间营业用房买卖合同有效，被告协助原告办理该房屋的过户手续。被告应诉后，主张从未见过原告，也未与原告协商过任何关于出售房屋的事宜，原告提交的两份协议书中原告邹飞的签名不是邹飞本人所签，被告对世纪大道东侧长安小区3号楼南5号营业用房不享有所有权，故该房屋买卖合同无效，原告主张的世纪大道东侧长安小区4号楼南第4间营业用房，因被告对政府拆迁安置给其的房屋有异议，并一直向有关部门申诉，到目前为止，尚未到房屋登记管理机关办理该房合法的登记手续，被告对以上两套房屋均不享有合法所有权，请求法院驳回原告的诉讼请求。对于原告提交的两份协议书，被告均不承认其中乙方“邹飞”的签名是邹飞本人所签，于2013年4月18日向本院提出书面字迹鉴定申请，后又于2013年6月3日撤回字迹鉴定申请。庭审中，原告邹飞的父亲即原告的委托代理人邹全忠称自己只有邹飞一个孩子，2001年买房时邹飞正在兖州技校上学，营业用房是为邹飞买的，协商是邹全忠与被告王炳坤协商的，协议书是邹飞本人签的字。被告称原、被告之间名为出售房屋，实际是一种租赁关系，当时通过（2001）兖民初字第2777号案件，法院把原、被告都清出来了，被告暂时先让原告使用4号楼南第4间营业用房，收取的154000元是房屋的租赁费，两份协议书中所载明的房屋具体位置是3号楼南5号营业用房，与原告主张的4号楼南第4间营业用房没有任何关系，双方也未就4号楼南第4间营业用房进行过任何协商，没有签订过任何出售4号楼南第4间营业用房的买卖协议。原告对被告收取154000元是房屋租赁费的主张不认可，被告未提供证据证实。
另依据原告的申请，本院调取了几份材料，查明1999年拆迁人兖州市市场开发服务公司经城市建设主管部门批准，在兖州考棚街和关帝庙街东侧实施考棚街拓宽和关帝庙街东侧改造工程，被拆迁人王炳坤在上述拆迁范围内的房屋建筑面积为333.64平方米（实际丈量面积），该户在拆迁工作人员多次做工作后仍未按公告要求搬出房屋和移交空房，1999年元月5日，兖州市城乡建设委员会作出兖建裁字（1999）第2号城市房屋拆迁安置裁决书，裁决：同意拆迁人兖州市市场开发服务公司按被拆迁人王炳坤的实际房屋丈量面积333.64平方米给予安置，将该户被拆迁人的安置房定位在关帝庙街东侧4号楼南第4、5间上下层营业用房两套……。王炳坤对兖州市建委的裁决不服，向兖州市人民法院起诉兖州市城乡建设委员会为被告、兖州市市场开发服务公司为第三人，要求依法撤销兖州市城乡建设委员会作出的兖建裁字（1999）第2号城市房屋拆迁安置裁决书，1999年3月25日，（1999）兖行初字第6号行政判决书判决：维持被告兖州市建委1999年元月5日作出的兖建裁字（1999）第2号城市房屋拆迁安置裁决书。王炳坤又不服兖州市人民法院的行政判决，向济宁市中级人民法院提起上诉，1999年6月16日，（1999）济中行终字第24号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。对于政府安置给被告王炳坤的兖州市关帝庙街东侧4号楼南第4间上下层营业用房1套，即现在的兖州市世纪大道东侧长安小区4号楼南第4间上下层营业用房1套，被告至今一直未办理房屋确权登记手续。
庭审中，原告提交的证据有：1、2001年8月26日《出售房屋协议书》1份；2、2001年8月30日《出售房屋装修协议书》1份；3、2001年8月26日，出售房屋（营业门头）收到条1张。原告提交以上三份证据想证明原告购买被告营业用房的过程。被告提交的证据有：1、（2001）兖民初字第2777号民事判决书复印件1份，证明被告对出售房屋协议书中载明的长安小区3号楼南5号营业用房没有所有权，名为出售房屋，实际为一种租赁关系，原告认为该份判决书与本案无关。2、兖州市人民法院执行局出具的（2001）兖民初字第2777号民事判决书判决的内容已执行完毕的书面材料一份，原告无异议。
上述事实，主要是根据原、被告的陈述及双方提交的证据、本院调取的材料认定的，其材料均已收集记录在卷。
本院认为，通过兖州市城乡建设委员会作出的兖建裁字（1999）第2号城市房屋拆迁安置裁决书、兖州市人民法院（1999）兖行初字第6号行政判决书、济宁市中级人民法院（1999）济中行终字第24号行政判决书，位于现在的兖州市世纪大道东侧长安小区4号楼南第4间营业用房1套已经建设局裁决，并经司法确认安置给了被告王炳坤，被告王炳坤又将该房交由原告使用，视为被告王炳坤对该房进行了接收使用，被告王炳坤享有对该营业用房处分的权利。原告邹飞先与被告王炳坤签订了出售长安小区3号楼南5号营业用房的协议书，并对证件的办理和费用进行了约定，原告交给被告购房款，被告交给原告房屋钥匙，原告搬进该房使用，因该营业用房通过（2001）兖民初字第2777号民事判决书判决归兖州市市场开发服务公司所有，被告没有该房的所有权，也就没有处分该房的权利，但后原、被告又通过签订《出售房屋装修协议书》，约定如果3号楼南5号营业用房出现不能正常交接出现的一切问题，由被告返还1间营业用房给原告，该协议是对原先签订的出售房屋协议的变更，两份协议只是对买卖的标的物进行了变更约定，其他约定未变更。原告经被告安排从长安小区3号楼南5号营业用房搬进了长安小区4号楼南4号营业用房，并一直使用该房至今。原、被告虽未在《出售房屋装修协议书》中明确变更买卖的标的物为长安小区4号楼南4号营业用房，但以履行行为表明最终买卖的标的物为该房屋，而该房屋被告又享有处分权，即原告购买被告所有的长安小区4号楼南第4间营业用房已成事实，双方买卖行为实际是有效的。因被告未到房屋登记管理机关办理合法的确权登记手续，故原告要求被告协助办理该房屋过户手续，不符合相关行政法律规定，本院不予支持。被告主张两份协议书中原告邹飞的签名均不是邹飞本人所签，既不做字迹鉴定，又未提供其他证据予以证实，对该主张本院不予支持。被告主张与原告之间实为租赁关系，原告提交的是房屋出售协议书，双方对证件的办理和费用也进行了约定，被告向原告出具的收款条中也写明的是购房款，种种情况说明原、被告之间应为房屋买卖关系，而非租赁关系。如果原、被告之间就长安小区4号楼南第4间营业用房没有做过任何协商和约定，原告不可能搬进该房并使用这么长时间，被告也不可能这么长时间不催促原告搬出。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
原告邹飞与被告王炳坤关于坐落在兖州市世纪大道东侧长安小区4号楼南第4间营业用房1套的买卖协议有效。
驳回原告邹飞的其他诉讼请求。
案件受理费3380元，原、被告各负担1690元，因该款原告已预交本院，故由被告在履行本判决义务时与原告一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 薛 峰
审 判 员 田 新
人民陪审员 孟宪亮
二〇一三年九月三十日
书 记 员 于 娜