福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民初字第1601号
原告吴红斌，男，1972年7月11日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
委托代理人吴振华，福建泾渭明律师事务所律师。
被告南靖县南靖联华公司开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇人民路75号。
法定代表人俞琳，董事长。
委托代理人林秋萍，福建闽君律师事务所律师。
委托代理人凌绍梁，福建闽君律师事务所律师。
本院于2015年5月5日立案受理了原告吴红斌与被告南靖县南靖联华公司开发有限公司（以下简称南靖联华公司）商品房预售合同纠纷一案，依法由代理审判员王振勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴红斌的委托代理人吴振华、被告南靖联华公司的委托代理人凌绍梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴红斌诉称，2010年11月24日，原告吴红斌与被告南靖联华公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号35110），由原告吴红斌向被告南靖联华公司购买南靖县X镇X号房屋，双方对房屋情况、价款、付款方式、交房事项、违约责任等事项详细约定，其中约定：“被告南靖联华公司应于2012年12月31日前将符合双方约定条件的质量合格的房屋交付给原告吴红斌，若逾期交房超过90日的，原告吴红斌可以要求继续履行合同，并要求被告南靖联华公司从最后交付期限的第二天至实际交付之日止按已付款的万分之三计付违约金等”。合同签订以后，原告吴红斌按约定支付购房款总计458476元（人民币，下同）。被告南靖联华公司虽已于2013年9月4日交房，但房屋未符合合同约定，也未分隔卫生间、厨房，未按约定在楼梯踏步、平台铺建大理石面层，无法正常居住。为此，原告吴红斌起诉本院，请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（从2013年1月1日起至房屋符合交付条件之日止）暂定10750元；2、判令被告南靖联华公司继续履行合同，分隔卫生间、厨房墙体，在楼梯踏步、平台铺建大理石面层并交付使用。
被告南靖联华公司辩称，受让的房产已于2012年12月31日符合交付条件，原告吴红斌可依照合同约定交接房屋，被告南靖联华公司不存在逾期交房的违约情形。即使存在原告吴红斌所诉称的逾期交房情形，被告南靖联华公司也应免责。原、被告在商品房买卖合同第九条中未对交房相关条件进行约定，原告吴红斌请求支付逾期交付违约金没有事实依据。厨房、厕所未砌分隔墙是应业主的要求而未予以分隔，如业主有需要，被告南靖联华公司同意予以分隔。讼争楼盘为高层建筑，如果铺设大理石面板可能在日常使用中存在地板过滑、积水等不合理情形，因此，此部分费用用于电梯前厅及吊顶改造，以提升本楼盘档次，增加业主使用的便利性和舒适性，合同约定电梯前厅只是刷白，但实际铺设瓷砖与铝吊顶。
经审理查明，2010年11月24日，原告吴红斌与被告南靖联华公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35110），由原告吴红斌向被告南靖联华公司购买了一套位于南靖县X镇X号房屋。建筑面积为138.69m2，商品房单价为每平方米3305.76元。合同签订当日原告吴红斌向被告南靖联华公司支付了购房款258476元。余下购房款200000元，原告吴红斌向中国工商银行股份有限公司南靖支行办理按揭贷款。关于交付条件与期限，《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、X。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）X元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、详见附件六”。附件六合同补充协议中约定：“购房合同第八条所指的特殊性原因，还包括如下：（1）影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因；（2）市政配套引起的延误包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）政府法规、规章、命令引起的延误；（4）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决”。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应当向买受人支付违约金，但合同未约定违约金的计算方法。合同第十一条：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。南靖县X镇X号房屋已于2013年9月4日交付给原告吴红斌。
另查明，2012年12月21日，被告南靖联华公司通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。2013年4月2日，由南靖县城乡规划建设局牵头，组织城市管理局、房管局、城建站、燃气站等部门对被告南靖联华公司的联华城市广场项目进行实地规划条件核实验收，经验收，南靖县建设局规划建设股出具意见：“联华城市广场项目，超建筑密度1.45%，但不影响规划，总体符合原规划审批方案。按原审批方案闷顶不计容，要求不得出售，不得办理产权。总建筑面积超建设工程规划许可证面积2222.68平方米，其中不计容面积超813.97平方米，超计容面积1408.71平方米（即超容积率3.2%），根据漳州市工程竣工规划条件核实管理规定，应经国土局处理，城管局处罚，补交相关费用后方可予以办理”。2013年6月28日，南靖联华公司通过了漳州市公安局消防支队的消防验收。2014年8月19日，南靖县城乡规划建设局出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，验收意见：“按原审批方案闷顶不计容，要求不得出售，不得办理产权。总建筑面积超建设工程规划许可证面积2222.68平方米，其中不计容面积超813.97平方米，超计容面积1408.71平方米（即超容积率3.2%），已补缴土地出让金，并补交相关费用，同意办理”。
2014年9月3日，南靖县城乡规划建设局作出《关于联华城市广场项目规划条件核实验收情况的说明》。内容：“2013年4月26日，县建筑工程质量监督站对该项目进行预验收，并提出整改意见，具体详见质监站整改通知书。由于下列问题需要县政府研究解决，我局未能出具规划验收报告。1、广场改造问题。2009年为解决南侨戏院X号地块即联华广场用地供地政府违约拖延交地212天，县里出台了靖土储委（2009）X号文件以会议纪要的形式明确广场改造建设缓建，但未明确建设时间，需要县政府明确意见。2、建设单位提出该项目根据靖储土委（2009）X号文精神，可享受旅游相关优惠政策，需县政府研究解决。2014年5月5日，县政府第五次常务会研究通过解决上述问题的处理意见，我局根据处理意见于2014年8月19日出具该项目的规划验收报告”。
在本院审理（2014）民初字第号原告刘某与被告南靖联华公司商品房销售合同纠纷一案中，本院曾委托漳州德信资产评估有限责任公司对南靖县联华广场小区的建筑面积110-142m2住宅的租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，2014年5月27日，漳州德信资产评估有限责任公司出具《联华广场2014年度单项资产评估报告》，结论为：“委估资产于评估基准日的评估值：建筑面积从110-125（含125）平方米住宅月租金8.8元／月.平方米，建筑面积从125-142平方米住宅月租金8.6元／月.平方米，厨房、厕所分隔墙费用85元／平方米”。
又查明，南侨戏院X号地块，宗地面积为12.0132亩，于2008年4月2日至2008年4月11日公开挂牌出让，被告南靖联华公司以26820000元竞得该土地使用权，合同约定交地时间为2008年8月31日，由于该出让地块地上涉及多个产权单位，拆迁安置复杂，同时加上南靖县举行土楼申遗成功庆典等大型活动的影响，延迟拆除南侨戏院主体建筑，致使交地时间未能按合同约定时间要求交地，截止2009年3月31日共逾期212天。
上述事实，有原告吴红斌提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《联华广场2014年度单项资产评估报告》、福建德信土地房地产资产评估有限公司《函》；被告南靖联华公司提供的天气证明、《关于联华城市广场项目规划条件核实验收情况的说明》、《福建省建筑工程竣工验收报告》、《建设项目竣工规划验收情况》、《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》等证据予以证明，上述证据经庭审举证质证，均能相互印证，本院予以确认。
本案的主要争议焦点：关于讼争房屋交付使用条件的认定问题及逾期交房违约金如何计算的问题？
原告吴红斌认为，原、被告双方建立合同关系，应受到相应的法律保护。原告吴红斌已交付首付款并办理了房屋按揭，被告南靖联华公司应交付符合合同约定的房屋。被告南靖联华公司提交的证据只能证明讼争房屋于2012年12月21日经勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收，2013年6月28日经消防验收，2014年8月19日规划验收通过，且只有排水、燃气、物业符合规划，但未完全符合《商品房买卖合同》第八条约定的全部要求。
由于被告南靖联华公司未将符合要求的房屋交付原告吴红斌，应按合同约定承担逾期交房违约金，违约金应从2013年1月1日起至房屋符合交付条件之日止按已付款的万分之三计付违约金，暂计10750元。
被告南靖联华公司认为，讼争房产于2012年12月21日经建设、勘察、设计、监理、施工五方验收，符合原、被告所签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，已符合交付使用条件；2013年4月24日经规划验收，含配套设施在内的大部分均验收合格；2013年6月28日通过消防验收；2014年8月19日经最后核实，符合城市规划要求。原告吴红斌主张以《竣工验收备案表》作为认定讼争房产符合交付条件不能成立，因目前法律、法规无明文规定须“经验收合格并备案”才能交付或应取得《竣工验收备案表》才符合交房条件，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定须取得《竣工验收备案表》方可交付，取得《竣工验收备案表》应认定为行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为。商品房交付条件首先应符合国家的法定交付条件，其次应考虑《商品房买卖合同》本质上为民事合同，应遵守并尊重双方在合同中对交付条件的约定。因此被告南靖联华公司不存在违约的情形。
漳德信资评报字（2014）第X号《联华房产2014年度单项资产评估报告》为依据计算违约金存在不合理因素。因该房屋租金采用市场法，评估住宅租金是指委估住宅的普通装修、租期为一年条件下市场价值。本案被告南靖联华公司出售原告吴红斌系坯房，尚需投入一定的装修资金才具备租赁入住的条件，且依日常经验可知，租期越长，租金越便宜，因此租金评估过高。关于逾期交房免责的天数，被告南靖联华公司认为相关劳动保护要求，日最高气温达到400C以上，当日应当停止工作；气温高于360C时，要立即停止露天施工作业，气温达到350C以上时，11时至15时日不得在阳光直射下施工作业；日最高气温达到350C以上至370C以下，应采取措施缩短连续作业时间，并且不得安排户外露天加班作业。原、被告合同也约定累计24小时降雨超过40毫米或6级以上大风含6级大风属可以免责由。因此，符合约定的气象条件依约应扣除72天，同时应采取措施缩短连续作业时间，并不得安排户外露天加班作业的天数共计132天。另外讼争房产因解决南侨戏院X号地块即被告南靖联华公司房产用地，政府拖延交地212天，属合同附件六第二条第二款约定的“非被告独家所能立即解决的”免责情况。
本院认为，关于讼争房屋交付使用条件的认定问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”被告南靖联华公司于2012年12月21日通过勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；2013年6月28日，漳州市公安局消防支队的消防验收。至于规划验收，2013年4月24日，南靖县建设局规划建设股在进行规划验收时，由于被告南靖联华公司超容积率增建建筑面积，曾要求被告南靖联华公司缴纳土地出让金及相关费用，在被告南靖联华公司补缴土地出让金及补交相关费用后，南靖县城乡规划建设局于2014年8月19日出具《南靖县建设工程竣工规划条件核实意见书》，被告南靖联华公司此时通过规划验收，讼争房屋于2014年8月19日才具备交付使用条件，被告南靖联华公司存在逾期交房违约情形。
关于逾期交房违约金如何计算的问题？1、由于原、被告签订的《商品房买卖合同》没有约定违约金的数额或者损失赔偿额的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据漳州德信资产评估有限责任公司出具的《联华广场2014年度单项资产评估报告》：“对南靖县联华广场小区的建筑面积110-142m2住宅的租金及住宅内厨房、厕所分隔墙的费用进行评估，结论：'委估资产于评估基准日的评估值：建筑面积从110-125（含125）平方米住宅月租金8.8元／月.平方米，建筑面积从125-142平方米住宅月租金8.6元／月.平方米'”。因讼争的A区909号房屋的面积为138.69平方米，违约金以租金8.6元／月.平方米标准计算。2、关于免责天数的确定，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：“影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因”，由于原、被告双方在合同中已作约定，结合被告南靖联华公司提供的2009年10月1日至2012年12月31日的《天气证明》，本院确定符合合同约定的免责天数为52天。被告南靖联华公司主张免责天数应包括因高温采取措施缩短连续作业时间，并不得安排户外露天加班作业时间的意见，依据不足，不予采纳，因此被告南靖联华公司主张132天计入免责天数的意见，只予以部分支持。被告南靖联华公司还提出政府逾期交地212天的主张，靖土储委（2009）X号《南靖县国有建设用地使用权收储出让专题会议纪要》中提到被告南靖联华公司以26820000元竞得南侨戏院X号地块的土地使用权，合同约定交地时间为2008年8月31日，因多种原因致使交地时间未能按合同约定，截止2009年3月31日共逾期212天。该份会议纪要明确载明，政府延期供地时间发生在2008年8月31日至2009年3月31日，而原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2010年11月24日，该政府行为并非发生在施工过程中，因此，被告南靖联华公司的该项主张本院不予支持。3、由于原告吴红斌从2013年9月4日起已接收所购房屋，已实际占有使用了所购房屋，根据损益相抵规则，因交付使用行为无效导致其逾期交房所受之损失，与其基于该无效行为而实际占有使用房屋所得之利益，相互对抵，因此，逾期天数只计算至2013年9月4日。双方约定交付房屋的2013年1月1日至实际交付房屋2013年9月4日，逾期交房共计246天。因此，本院确定违约金为7713.01元［（逾期交房246天-52天）（138.69平方米8.6元／月.平方米／30天）］。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告南靖联华公司与原告吴红斌所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告吴红斌按约付清了首付款，并办理了商品房按揭贷款，被告南靖联华公司应当按照合同约定将房屋交付原告吴红斌使用。由于被告南靖联华公司逾期交付讼争房屋X号，应向原告吴红斌支付违约金7713.01元。因购房合同明确约定被告南靖联华公司交付的房屋应分隔卫生间、厨房，讼争的房屋已实际交付，被告南靖联华公司同意予以分隔，故原告吴红斌请求被告南靖联华公司分隔卫生间及厨房的诉求，本院予以支持；至于原告吴红斌请求被告南靖联华公司在楼梯踏步、平台铺设大理石面层部分，被告南靖联华公司也应按合同约定予以铺设。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告南靖县南靖联华公司开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告吴红斌支付逾期交房违约金人民币7713.01元。
二、被告南靖县南靖联华公司开发有限公司应在本判决生效后十日内对X号房屋内的厨房、卫生间按合同约定予以分隔。
三、被告南靖县南靖联华公司开发有限公司应在本判决生效后三十日内在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付。
四、驳回原告吴红斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币68元，依法减半收取34元，由原告吴红斌负担10元，被告南靖县南靖联华公司开发有限公司负担24元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 王振勇
二〇一五年十一月九日
书记员 黄晨薇
附相关法律法规：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
四、《中华人民共和国城乡规划法》
第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。