上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第691号
上诉人（原审原告）上海久元置业经营管理有限公司。
委托代理人黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海爱晚亭实业有限公司。
委托代理人高建国。
委托代理人鞠恒，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海久大置业有限公司。
委托代理人马珂。
上诉人上海久元置业经营管理有限公司（以下简称久元公司）、上海爱晚亭实业有限公司（以下简称爱晚亭公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第28433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人久元公司之委托代理人黄大伟、上诉人爱晚亭公司之委托代理人高建国、鞠恒及被上诉人上海久大置业有限公司（以下简称久大公司）之委托代理人马珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，久大公司原为上海市浦东新区浦东南路房地产（包括系争房屋在内）的权利人。2008年2月3日起，前述房屋的权利人变更为下简称泰江金公司。2007年11月，泰江金公司与久元公司及久大公司签订《委托经营合同》，授权久元公司以自己的名义对外招商和订立租赁合同或以其他方式对该商铺进行商业性利用，委托经营期限为120个月，自该商铺交付后5个月起算。2007年12月29日，久大公司出具《委托授权书》一份，授权久元公司对包括系争房屋在内的商铺进行招商租赁（以久元公司名义签订商铺的租赁合同）、市场推广。2007年11月1日，久元公司作为出租方（甲方），上海爱晚亭餐饮管理有限公司（以下简称爱晚亭餐饮公司）作为承租方（乙方），双方签订《上海湾•鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》一份。合同1.1条约定，甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区浦东南路1138号401、402、403室（以下简称该房屋）。甲方系该房屋的合法代管人，已取得该房屋产权人久大公司关于该房屋出租的授权委托。该房屋承租面积为2，184.99平方米（即本合同的计租面积），本合同中涉及面积的条款如无特别说明皆以此面积为准。3.1条约定，租赁期限为自甲乙双方约定之起租日起10年4个月（含装修免租期）。4.2条约定，该房屋的保底月租金价如下：自开业日起第一年租金单价为人民币（下同）4.80元／平方米／天，保底月租金为319，009元；第二年租金单价为4.90元／平方米／天，保底月租金为325，655元……平均租金为6.50元／平方米／天，保底月租金为431，991元；上表中月租总价=租金单价×计租面积×365天÷12个月。4.6条约定，甲方提供乙方由业主方、甲方、物业管理公司出具之相应发票。4.7条约定，乙方支付保底租金的方式，每两个月为一个支付周期，先付后用。乙方应于该房屋在交付日交付乙方之前，向甲方预付该房屋首期的保底租金。其后各支付周期应付保底月租金，应由乙方于该支付周期第一个工作日或之前向甲方提前付清。5.1条约定，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金1，126，180元，上述保证金包括两个月的房屋平均租金、两个月物业管理费及两个月的市场推广费。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5.2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、甲方提供设备设施的保养（如有）等费用由乙方承担。6.1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方或其授权代表应在接到乙方通知后的贰日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。6.3条约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方或其授权代表对该房屋进行检查、养护，应提前一日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。7.2条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。9.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按合同内的平均月租金的壹倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应另行赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的……10.4条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方除必须向甲方支付实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，还应按下述约定违约金金额向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方须另行赔偿。未付费用及违约金甲方可从租赁保证金中直接扣除，不足部分则由乙方另行支付。违约金=3×合同内的平均月租金。该合同《补充条款》第二条约定，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对现场视察的房屋及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意。该物业的物业管理机构为上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司（以下简称鄂尔多斯公司）。补充条款2.4条第（3）项约定，如乙方拖欠本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权要求乙方按应支付款项的日千分之一支付逾期付款违约金（该项逾期付款违约金仅限于本款），逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、逾期付款违约金和其他相关费用。补充条款2.14条第（6）项约定，租赁期内，甲方应保持该物业的公共地方及公共设施（包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动楼梯、消防及保安设备、空气调节设施）处于清洁、良好的使用状态；并保持该房屋及其内部由甲方提供的相关设施处于可以满足租赁用途要求的状态。该合同《附表一》中约定，起租日即为实际交付日，以甲方发出正式书面交付通知且向乙方实际交付房屋为准；租赁期，由起租日开始计算10年4个月；装修期为自起租日开始计六个月，装修期内无须缴付基本租金，但需缴交应由乙方缴交的其他费用，包括但不限于装修期内发生水、电、煤气、通讯、消防施工、物业管理等；该房屋的租金并不包括乙方应缴付之物业管理费及应由乙方缴交的其他费用。业主方已委托甲方代为收取本合同项下房屋租金，乙方向甲方支付租金即视为乙方已履行租金支付义务；承租面积为2，184.99平方米。该合同《附表二》中约定，物业管理费为每月55元每平方米，按承租面积2，184.99平方米计算，为每月120，174元，管理中心有权根据物价上涨等因素调整物业管理费收取标准；市场管理费为每月5元每平方米，按承租面积2，184.99平方米计算，为每月10，925元；乙方须每月缴付与该房屋有关的电话费、水费、电费、煤气费（如有）、餐饮垃圾清运费（如有）及其他费用；保证金为1，126，180元。2008年3月19日，久元公司与爱晚亭餐饮公司又签订《补充协议》一份，就双方签订租赁合同以后久元公司调整办公区域面积达成如下补充协议：1、乙方（即爱晚亭餐饮公司）同意并认可该办公区域的方位；2、作为占用面积的补充，甲方（即久元公司）同意将租赁合同的计租面积由2，184.99平方米调整为2，164.99平方米，乙方按如下租金表支付租金：自开业日起第一年租金单价为4.80元／平方米／天，保底月租金为316，089元；第二年租金单价为4.90元／平方米／天，保底月租金为322，674元；第三年租金单价为5.00元／平方米／天，保底月租金为329，259元；第四年租金单价为5.50元／平方米／天，保底月租金为362，185元……平均租金为6.50元／平方米／天，保底月租金为428，037元；3、保证金调整为1，115，872元。同日，双方另行签订《补充协议》一份，约定：作为办公面积的补充，甲方同意将4楼相邻走道面积40平方米租于乙方，乙方按如下租金表支付租金，自开业日起第一年租金单价为3.80元／平方米／天，保底月租金为4，623元；第二年租金单价为3.90元／平方米／天，保底月租金为4，745元……平均租金为5.20元／平方米／天，保底月租金为6，327元。保证金调整为17，454元。2009年1月12日，久元公司作为甲方，爱晚亭餐饮公司作为乙方，爱晚亭公司作为丙方，三方签订《上海湾•鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同主体变更补充协议》一份，将涉案租赁合同的签约主体调整为：出租方为久元公司，承租方为爱晚亭公司；原租赁合同的承租方变更为丙方后，原租赁合同中乙方的合同权利义务均由丙方予以承继。三方同时明确，2009年1月12日之前因原租赁合同产生的债权债务均归属于丙方；变更承租方之后租赁合同的其他条款遵照原租赁合同之约定履行。上述合同及协议签订以后，久元公司按约于2007年12月21日交付了租赁物业，爱晚亭公司则向久元公司支付了至2012年4月底的租金，并向久元公司支付了押金1，133，326元。
原审另认定，2009年4月28日，久元公司作为甲方，爱晚亭公司作为乙方，鄂尔多斯公司作为丙方，三方签订《谅解备忘录（1）》，表明根据久元公司与爱晚亭公司签订的租赁合同，乙方的装修免租期已于2007年12月21日开始，并应于2008年6月20日结束，基于多种客观现状及相关因素，并基于促进双方长期友好合作之精神，将乙方的免租期调整为2007年12月21日起至2009年4月30日止，其中2007年12月21日至2008年6月20日为装修免租期，2008年6月21日至2009年4月30日为甲乙双方协商免租期；免除乙方2008年6月21日至2009年4月30日的租金、物业管理费、市场推广费；乙方于2009年5月1日起支付租金及物业管理费、市场推广费，其中餐厅部分的租金支付约定为：第一年2009年5月1日起付，保底月租金为316，089元，第二年2010年5月1日起付，保底月租金为322，674元，第三年2011年5月1日起付，保底月租金为329，259元，第四年2012年5月1日起付，保底月租金为362，185元，第五年2013年5月1日起付，保底月租金为395，111元……平均保底月租金为428，037元。办公室部分的租金支付约定为：第一年2009年5月1日起付，保底月租金为4，623元，第二年2010年5月1日起付，保底月租金为4，745元，第三年2011年5月1日起付，保底月租金为4，867元，第四年2012年5月1日起付，保底月租金为5，353元，第五年2013年5月1日起付，保底月租金为5，840元……平均保底月租金为6，327元；三方同意不再就之前的客观现状问题提出异议。2009年7月29日、2010年2月1日、4月29日及2011年6月29日，久元公司与爱晚亭公司又先后签订《备忘录（租金优惠方案）》及《备忘录》等补充协议，内容为基于多种客观现状及相关因素，本着商业经营中互惠互利，困境中相互扶持之原则，甲方从实际情况出发并慎重考虑决定给予乙方租金优惠方案，给予乙方自2009年5月1日起至2010年3月31日止、租金按照原租赁合同租金的70%支付，自2010年4月1日起至2010年9月30日止、租金按照原租赁合同租金的65%支付，自2010年10月1日起至2012年3月31日止、租金按原租赁合同租金的75%支付，自2012年4月1日起至2013年3月31日止、租金按原租赁合同租金的76%支付的优惠，上述租金优惠不含办公室租赁费、物业管理费、市场推广费等其他费用，乙方应严格按照本备忘录和原租赁合同中约定的付款日期和付款数额履行租金支付义务，如乙方在履行支付上述租金过程中出现任何违反本备忘录和原租赁合同中约定内容的，备忘录中的优惠条款自始无效，对于乙方已经按照优惠方案支付的租金部分，乙方应当按照原租赁合同约定的租金标准补足差额部分；对于乙方未按租金优惠方案支付的租金部分，乙方应按原租赁合同约定的租金标准及支付期限履行。
原审再认定，2008年5月起，爱晚亭餐饮公司及爱晚亭公司多次向鄂尔多斯公司、久元公司和久大公司发送函件，反映屋顶漏水等问题，要求尽快查修、根本解决；鉴于屋顶漏水等造成前期装修延长、餐厅延误开业，给爱晚亭公司造成了大量损失，要求减免相应的租金、物业管理费及相关费用。2009年7月，鄂尔多斯公司作出《损失确认书》，同意接受泛华保险公估有限公司就2009年7月30日暴雨导致上海市浦东新区1118-1126号、1138号租户及第三方保险财产的全部定损方式和结果，其中爱晚亭公司的核损金额为11，721元。2009年10月10日，爱晚亭公司又向久元公司发送《关于漏水赔偿事宜的函》，称由于久元公司房屋结构较差，四楼顶部区域多处漏水问题至今仍未彻底解决，造成爱晚亭公司多次发生严重渗水、漏水事故，导致爱晚亭公司顶部金、银箔大面积发黑甚至脱落，木地板及墙纸受潮变形大面积损坏，对爱晚亭公司的正常营运、对外形象及经济造成了严重的损失。就所遭受严重损失事宜，爱晚亭公司多次报请物业，久元公司也已报保险公司携相关人员至现场勘察确认，但至今未给出正式答复，故要求久元公司给出一个爱晚亭公司可以接受、合理的赔偿方案。之后，爱晚亭公司又数次发函，就房屋漏水等问题与久元公司进行交涉。2012年8月6日，爱晚亭公司向久元公司作出《回函》一份，函中称在过去的1年多里，爱晚亭公司因屋顶漏水事宜，酒店屋顶的装修已经严重损坏，屋顶的不定期漏水消耗了爱晚亭公司员工的大量清理、维护时间，屋顶的霉变使得很多客户取消订单，爱晚亭公司的日常经营受到严重困扰，为此曾多次与久元公司交涉，但久元公司作为出租人怠于履行自己的维修义务，实属根本违约，因此向久元公司郑重提出解除双方签署的房屋租赁合同并要求久元公司赔偿爱晚亭公司损失。后久元公司诉至法院，要求判令爱晚亭公司：1、立即将承租房屋恢复原状后交还给久元公司；2、支付单方提前解除合同违约金1，303，092元；3、支付拖欠租金41，788.70元（自2012年5月1日起至2012年8月6日，上述金额系以爱晚亭公司所支付的保证金抵扣欠付租金后的余额）；4、支付自2012年5月2日至2012年8月6日逾期付款违约金87，143.76元及自2012年8月7日起每日按欠付租金余额41，788.70元的千分之一标准计算的逾期付款违约金，直至爱晚亭公司付清全部本金及违约金为止；5、按合同正常租金标准支付租金差额1，065，152.91元（自2011年4月1日至2012年4月30日）；6、支付拖欠的物业管理费261，637.56元（自2012年6月1日起至2012年8月6日）；7、支付拖欠的市场推广费32，474.85元（自2012年6月1日起至2012年8月6日止）；8、支付拖欠的水电费共计125，352.32元（自2012年6月22日起至2012年8月18日）；9、按12，083.45元每日的标准支付自2012年8月10日起至2013年7月24日止的房屋占用使用费4，205，040.60元。
原审又认定，2012年8月21日，久元公司停止对系争房供水、供电。后因爱晚亭公司搬场需要，于2012年8月23日至8月25日期间及2012年的9月3日至9月5日期间恢复供水、供电，之后又停止了供水、供电。2012年11月14日，上海市浦东新区人民法院至系争房屋处进行现场察看，发现房屋内基本已经清空。2013年7月24日，久元公司与爱晚亭公司就系争房屋进行了交接。原审审理中，久元公司撤回要求爱晚亭公司返还房屋的诉请。
原审还认定，自2012年6月22日至2013年7月24日，爱晚亭公司尚欠付水费6，600.60元、电费118，751.72元。
原审审理中，经爱晚亭公司申请，上海市浦东新区人民法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对浦东南路1138号401-403室是否存在渗漏水情况、渗漏水原因、渗漏水是否导致吊顶装修霉变发黑脱落进行司法鉴定，并于2013年4月22日作出司法鉴定意见书，鉴定结论为：1）浦东南路1138号401-403室房屋存在渗漏水情况，渗漏水主要来自于屋面，由于屋面防水功能局部失效，水从屋面沿着防水薄弱环节渗漏至吊顶。2）屋面防水功能局部失效的主要原因：屋面板后浇带防水构造不符合要求；屋面防水卷材铺设不符合相关技术规范；屋面防水层开裂；屋面局部积水；原露台搭建临时建筑、屋面开设洞口及管道等的细部构造措施不满足相关规范要求。3）吊顶裱糊装饰色差、脱落与渗漏水有关。爱晚亭公司认为鉴定结论过于笼统，对于漏水原因哪些是房屋本身原因、哪些是之后人为原因并未加以区分，故无法直接判断漏水责任在于久元公司还是爱晚亭公司。久元公司及久大公司对鉴定报告无异议，认为对于漏水原因爱晚亭公司应承担重要责任。又，经爱晚亭公司申请，上海市浦东新区人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对浦东南路1138号401-403室房屋的装修装饰工程项目进行工程造价司法鉴定，并于2013年7月5日作出司法鉴定意见书，结论为：浦东南路1138号401-403室房屋的装修装饰经鉴定资产涉及金额为11，200，493元，其中不包含争议项目783，650元。非争议项目及金额分别为：装饰装修项目7，057，860元，绿化养护工程125，826元，机电安装项目3，333，707元，厨房设备683，100元。争议项目包括：工程监理费142，800元，设计费100，000元，点菜系统130，850元，改装空调系统100，000元，智能LCD系统160，000元，水族发财鱼3，000条150，000元。对于装修工程司法鉴定意见，久元公司及久大公司认为厨房设备中的空调、货架、冷库等属可移动物品，应在装修总造价中扣除，另外，装修费用应在租赁期内摊销完毕，不应保留10%的残值，折旧的时间应计算到房屋实际返还即2013年7月24日止，同时还应考虑房屋漏水问题对装修造成破坏引起的折旧。对此，鉴定部门认为空调为中央空调，属不可移动物品，厨房设备中的B01不锈钢高身储物柜、L01四层货架及仓库角钢货架属于可移动物品，冰柜、冷库和灯箱也属于可移动物品，但属于厨房现场定制物品，移到他处就没用了；工程监理费及设计费不属于工程审价范围，由于现场断水断电，故未看到争议的点菜系统、改装空调系统及智能LCD系统，爱晚亭公司主张的发财鱼则已全部死亡。爱晚亭公司对评估报告及鉴定部门的补充意见无异议，并同意按10%计算净残值。另，原审审理中，爱晚亭公司坚持久元公司只是久大公司的代理人，本案承担责任的主体应为久大公司，与现产权人泰江金公司也无关；在久元公司对房屋实施断水、断电并停开电梯的情况下，爱晚亭公司不应支付房屋使用费，爱晚亭公司在久元公司起诉之后直至完成司法鉴定、评估、合理保管房屋期间的使用费也应由久元公司自行承担，如需支付使用费，也应结合房屋现状计付，不应按租金标准计算房屋使用费；关于装修问题，待法院确定责任主体之后，向该主体主张装修损失8，121，679元。久元公司确认涉案合同已于2012年8月6日解除，并表示在确认爱晚亭公司违约的前提下，其愿意适当补偿爱晚亭公司装修损失200万元，并撤回要求爱晚亭公司将房屋恢复原状及支付逾期付款违约金的诉讼请求。
原审认为，久元公司与爱晚亭餐饮公司订立的商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对当事人具有约束力。嗣后，久元公司与爱晚亭餐饮公司合意将租赁合同的承租方变更为爱晚亭公司，该约定真实、有效，爱晚亭公司据此承继了原租赁合同项下承租人的权利和义务，应按合同履行。爱晚亭公司主张久元公司主体资格不适格，对此，法院认为，系争房屋产权人授权久元公司以自己名义对外进行招商经营并签订租赁合同，并明确久元公司对外订立的租赁合同仅约束久元公司与承租人，所涉纠纷由久元公司提起诉讼和应诉，实际履行合同的主体亦为久元公司与爱晚亭公司，故涉案合同虽对委托人作了披露，但应直接约束久元公司与爱晚亭公司双方，综上而言，对爱晚亭公司的意见法院不予采纳。
本案中，久元公司已经依约交付了房屋，当然，出租人交付的房屋应当符合使用要求，对租赁物需要维修的，出租人应依约履行维修义务，出租人拒绝维修或者房屋存在瑕疵的，承租人可自行维修或可视房屋存在的瑕疵情况和实际使用情况要求相应减少租金，如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。爱晚亭公司在承租期间已实际使用了系争房屋用于经营餐饮，对于系争房屋内出现的渗漏水情况，双方已数次达成租金优惠的约定，并给予爱晚亭公司一定的免租期和相应期间的租金优惠措施，可见，双方就租赁物存在的瑕疵等因素已减少了承租人应付的相应租金，故即便租赁房屋存在局部渗漏水的情况，并不足以致使承租人不能实现合同目的。在久元公司已给予租金优惠的情况下，爱晚亭公司未支付2012年5月起的租金及其他合同费用，显然构成违约。爱晚亭公司以久元公司怠于履行维修义务而单方行使合同解除权没有合同依据，但久元公司同意解除合同且房屋也已实际返还，故根据双方意见，法院确认涉案合同于2012年8月6日解除。
合同解除后，久元公司与爱晚亭公司双方仍应按约进行结算。爱晚亭公司仅支付了至2012年4月底的租金，应继续支付之后直至房屋实际返还之日止的租金和房屋使用费。考虑到系争房屋存在瑕疵，且久元公司在解除合同后对房屋实施了断电、断水行为，故对2012年5月起的租金和使用费，法院根据本案实际情况、结合久元公司与爱晚亭公司的陈述、现有证据及过错情况予以酌定分担，但久元公司要求爱晚亭公司支付之前的租金差额的请求法院不予支持。对于解除合同违约金，法院认为，根据双方多次达成的补充协议就租金支付标准所作的调整，计算违约金所依据的合同内平均租金也应作相应的调整。久元公司要求爱晚亭公司承担物业管理费、市场推广费和水电费具有合同依据，法院予以支持。关于保证金，根据久元公司意见，可在爱晚亭公司应当支付给久元公司款项中直接扣除。对于爱晚亭公司主张的装修损失，本案系爱晚亭公司违约造成合同提前解除，故其要求久元公司赔偿其装修损失缺乏依据，但爱晚亭公司租赁系争房屋投入了大量装修，且系争房屋存在一定的瑕疵，对此，久元公司也存在一定的过错，应对爱晚亭公司的装修损失作出适当的补偿，对于补偿金额由法院根据本案实际情况予以酌定。原审审理中，久元公司撤回要求爱晚亭公司返还房屋并将房屋恢复原状及支付逾期付款违约金的诉讼请求，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，法院予以准许。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，于二○一四年一月二日作出判决：一、解除久元公司与爱晚亭公司之间的《上海湾•鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》及补充协议；二、爱晚亭公司支付久元公司2012年5月1日至2012年8月6日期间的租金人民币899，974元，并向久元公司支付2012年8月10日至2013年7月23日期间的房屋使用费人民币1，293，147元，共计人民币2，193，121元，扣除已支付的保证金人民币1，133，326元，爱晚亭公司还应向久元公司支付租金和房屋使用费计人民币1，059，795元；三、爱晚亭公司支付久元公司物业管理费人民币261，637.56元；四、爱晚亭公司支付久元公司市场推广费人民币24，175.72元；五、爱晚亭公司支付久元公司水电费人民币125，352.32元；六、爱晚亭公司支付久元公司解除合同违约金人民币912，164元；七、久元公司支付爱晚亭公司装修损失人民币2，200，000元；八、驳回久元公司要求爱晚亭公司支付租金差额的诉讼请求。上述第二至第七项折抵后，余款人民币183，124.60元由爱晚亭公司于判决生效之日起十日内支付给久元公司。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币75，409元，财产保全费人民币5，000元，鉴定费人民币245，000元，共计人民币325，409元，由久元公司承担人民币133，409元，爱晚亭公司承担人民币192，000元。
判决后，久元公司、爱晚亭公司均不服，上诉于本院。久元公司诉称：其正常履行合同，故原审调整租金，并按正常租金的30%判决使用费显然不公平；久元公司给予爱晚亭公司的租金优惠是有条件的，然爱晚亭公司没有按期付租，优惠条款即已失效，爱晚亭公司应补足租金差额；原审中的鉴定结论明确爱晚亭公司本身对于房屋漏水负有责任，在久元公司不履行维修义务的情形下，爱晚亭公司完全可以代为履行，然后向久元公司主张费用，况且，备忘录已就漏水对房屋使用的影响予以考虑，并以减免租金的方式予以补偿，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、六、八项，改判爱晚亭公司支付2012年5月1日至2012年8月6日期间的租金1，175，114.70元及2012年8月10日至2013年7月23日期间的房屋使用费4，205，040.60元，支付违约金1，303，092元，支付租金差额：2011年4月1日至2011年4月30日共计80，688.50元，2011年5月1日至2012年3月31日共计905，462.25元，2012年4月1日至2012年4月30日共计79，022.16元。
上诉人爱晚亭公司诉称：鉴定结论明确房屋漏水的主要原因系房屋本身的结构不符合要求，与爱晚亭公司相关的仅为次要原因；久元公司未依约于两天内维修房屋，违反合同主要义务，爱晚亭公司有权解除合同；因每年漏水给爱晚亭公司造成损失，双方才签署备忘录明确在支付下次租金时给予减免以补偿之前的损失；爱晚亭公司已将设备撤离，因鉴定的原因才未交付钥匙，现要求爱晚亭公司承担保管期间的使用费显然不公平；久元公司系久大公司的代理人，合同应直接约束久大公司，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四、五、六、七项，改判久元公司支付装修损失8，121，679元。
上诉人久元公司与上诉人爱晚亭公司互不认可对方的上诉请求。
被上诉人久大公司同意久元公司的上诉请求，不同意爱晚亭公司的上诉请求。
二审中，爱晚亭公司出示气象资料一组，旨在证明2012年5月、6月间，有多次大雨、暴雨，涉讼房屋漏水非常严重；久元公司表示该材料不属于二审新证据，与本案争议事实没有联系；久大公司同意久元公司的意见。本院认为，该材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，久大公司虽为房屋原产权人，但其已出具委托书授权久元公司招商租赁，涉讼租赁合同的一方当事人亦为久元公司，故原审确定由久元公司承担合同责任，并无不妥。涉讼房屋确有渗漏水情况，但该情况不足以导致合同目的无法实现，故爱晚亭公司以此为由拒付租金，显于理不合，本院不予支持。考虑房屋渗漏水、久元公司的断电断水行为均对房屋使用产生一定的影响，因此，原审法院对于租金、使用费标准的调整，合理妥当，可予维持。鉴于房屋本身构造不符合要求系房屋产生渗漏水的重要原因，且该渗漏水状况在爱晚亭公司租赁房屋期间始终未得到解决，因此，久元公司要求返还租金差额的上诉请求，本院难以支持。本案合同的解除系爱晚亭公司未依约付租所致，故原审考虑双方过错程度、装修可利用价值等因素而酌定之装修补偿额，合理妥当，可予维持。综上而言，久元公司关于撤销原审判决主文第二、六、八项，改判爱晚亭公司支付2012年5月1日至2012年8月6日期间的租金1，175，114.70元及2012年8月10日至2013年7月23日期间的房屋使用费4，205，040.60元，支付违约金1，303，092元，支付租金差额：2011年4月1日至2011年4月30日共计80，688.50元，2011年5月1日至2012年3月31日共计905，462.25元，2012年4月1日至2012年4月30日共计79，022.16元的上诉请求，爱晚亭公司关于撤销原审判决主文第二、三、四、五、六、七项，改判久元公司支付装修损失8，121，679元的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币69，933.62元，由上诉人上海久元置业经营管理有限公司负担25，078.22元，上诉人上海爱晚亭实业有限公司负担44，855.40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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