西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初5043号原告杨大辽，男，汉族。原告惠方，女，汉族。被告陕西绮得置业有限公司。被告西安市房地产经营二公司。第三人梁梅林，女，汉族。原告杨大辽、惠方诉被告陕西绮得置业有限公司（以下称绮得置业公司）、西安市房地产经营二公司（以下称房地产经营二公司）、第三人梁梅林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨大辽、惠方及委托代理人ＸＸ、李茜茜，被告绮得置业公司委托代理人曹保成、伦旭，房地产经营二公司委托代理人卢禹冰、周蔷薇，第三人梁梅林及委托代理人张学清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨大辽、惠方诉称，其夫妻二人于2014年12月15日，与被告陕西绮得置业有限公司签订商品房买卖合同，购买二被告合作开发的位于西安市莲湖区劳动北路首秀二期X幢X单元XX层XXXXX号房屋，该房屋总价款为800930元，原告已按约定于2014年12月30日前，向被告陕西绮得置业有限公司交付购房首付款共计400930元，双方约定被告于2015年12月31日向原告交付房屋使用，现被告却单方违约未能按期办理按揭贷款手续，也未能在2015年12月31日向原告交付房屋使用。原告在2016年5月偶然得知，绮得置业公司将原告购买的房屋在2012年8月31日早已卖给了第三人梁梅林，出现了一房二卖的情况。被告的行为已经对原告造成了合同欺诈，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、原告与被告陕西绮得置业有限公司解除商品房买卖合同；2、二被告承担连带责任返还原告购房款400930元，并赔偿原告400930元；3、本案诉讼费由被告承担。被告绮得置业公司辩称，首先，其与第三人签署的商品房买卖合同已于2013年6月18日解除，其不存在一房二卖的情形。其与第三人签署了商品房买卖合同后，第三人仅缴纳了24余万元的购房款，其多次催促第三人缴纳剩余房款，第三人总是多次推脱。无奈，其公司于2013年6月18日向第三人发出书面《合同解除通知书》，因此，该合同已经完全解除，不存在一房二卖的情形。其次，本案涉案项目五证不全，合同应为无效合同，故原告不能以一份无效的合同主张其赔偿损失。被告房地产经营二公司辩称，原告要求其公司承担连带责任，无事实及法律依据。该项目虽为二被告合作开发的项目，但商品房买卖合同均是由绮得置业公司与原告签订，房款也是由绮得置业公司收取的。故其公司不应承担返还购房款的合同义务及赔偿责任。第三人梁梅林述称，绮得置业公司称2013年6月18日向其发出解除合同通知书，并没有这回事，该房屋是单位团购统一购买的，是2012年8月签订的合同。付款方式是第一次付40%，第二次付30%，第三次再付30%，第二次付款需达到预售条件，首付我们付过了，第二次未付是因为没有达到约定的预售条件故未予支付。绮得置业公司将该房屋一房二卖的情况其并不知情。经审理查明，出卖人绮得置业公司与买受人惠方、杨大辽签订落款日期为空的《商品房买卖合同》，约定，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名首秀（首秀XX期），买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为西安市房屋管理局。买受人购买的商品房为上述项目中第1幢1单元20层12004号房屋，建筑面积为123.22平方米，单价为每平方米6500元，总金额为捌拾万零玖佰叁拾元整。付款方式约定为2014年12月30日前支付总房款50%计肆拾万零玖佰叁拾元整作为首付款，余款做按揭，按揭所需费用由买受方承担。合同同时对双方权利义务及违约责任进行了约定。补充协议一，约定为2015年3月31日前出卖人办理完成项目相关手续，取得《房屋预售许可证》，买受人在出卖人取得预售证后15日内办理完成《商品房买卖合同》相关手续，完善完相关手续后此补充协议自动作废。完善完《商品房买卖合同》相关手续后7日内提供按揭所需资料，同时支付各项按揭费用，如在买受人提供按揭资料30天内，由于买受人原因，不能办理银行按揭的，则买受人选择变更付款方式，买受人由原来的按揭付款方式变更为一次性付款方式。若在3日内未交清全部房款则视为买受人选择退房，所交定金不予退还。出卖人逾期未取得《房屋预售许可证》，买受人有权退房，出卖人按买受人实际交纳房款支付银行同期活期存款利息。合同签订后，原告按约定于2014年12月30日向绮得置业公司缴纳购房款400930元整。2016年6月22日绮得置业公司出具承诺书，载明，由于西稍门首秀X期XXXXX出现了重房号的问题，现就解决方法作出如下承诺：1、确认首秀X期XXXXX房号的产权归属于杨大辽、惠方所有，其他任何人没有资格提出产权主张；2、不承认首秀X期XXXXX房号的另一购房户梁梅林对该房屋的产权主张，所签合同及收据无效；3、如果交房时出现一房二卖或产权争议，陕西绮得置业有限公司愿负法律责任并应于出现纠纷之日三天内给杨大辽、惠方按照已付款的双倍赔偿。2012年2月26日地产经营二公司向绮得置业公司出具《授权书》，同意授权绮得置业公司向西安市房屋拆迁安置管理办公室出售西稍门棚户区改造安置楼南院项目约3000平方米住宅面积。绮得置业公司与西安市房屋拆迁安置管理办公室签订协议，由西安市房屋拆迁安置管理办公室采取团购方式购买约3000平方米住宅面积，梁梅林系西安市房屋拆迁安置管理办公室员工，梁梅林作为买受人于2012年8月31日与出卖人绮得置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为空，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为西安市房屋管理局。买受人所购买的商品房为上述项目中第X幢X单元XX层XXXXX号房屋，建筑面积为123.22平方米，单价为每平方米4900元，总金额为陆拾万叁仟柒佰柒拾捌元整。付款方式约定为空。交付期限为出卖人应当在2014年12月31日前将经建设、施工、勘察、设计单位共同验收合格的商品房交付买受人使用。合同同时对双方权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，梁梅林向绮得公司缴纳购房款242000元整。审理中绮得置业公司称其于2013年6月18日向梁梅林出具《合同解除通知书》，并称其无法联系梁梅林，故将上述通知书张贴于其售楼部。经征询原告意见，原告同意将解除《商品房买卖合同》之诉讼请求变更为确认该合同无效。截至庭审时，上述项目房屋仍未取得《商品房预售许可证》。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、银行转账凭证、《授权书》、《承诺书》及庭审笔录附卷为证。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。杨大辽、惠方与绮得置业公司签订的《商品房买卖合同》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故杨大辽、惠方与绮得置业公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律强制性规定，系属无效合同，绮得置业公司应返还杨大辽、惠方购房款400930元整。绮得置业公司未取得商品房预售许可证对外发售房屋，对合同无效负有过错责任，杨大辽、惠方在购买房屋时，明知该项目手续不全，无《商品房预售许可证》，仍与绮得置业公司签订《商品房买卖合同》，自身亦具有过错，故其要求被告承担赔偿400930元，无事实与法律依据，本院不予准许。合同双方都有过错的，应该各自承担相应的责任。绮得置业公司因无效合同占用杨大辽、惠方资金，应向杨大辽、惠方承担占用期间中国人民银行同期贷款利息。关于原告要求被告房地产经营二公司承担连带责任一节，因与原告签订合同的系绮得置业公司，基于合同的相对性，原告要求房地产经营二公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，判决如下：确认原告杨大辽、惠方与被告陕西绮得置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；本判决书生效后七日内，被告陕西绮得置业有限公司返还原告杨大辽、惠方购房款400930元整并赔偿原告杨大辽、惠方损失（损失计算按照中国人民银行同期贷款利率自2014年12月30日起以400930元为基数计算至本判决确定的给付之日）；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11818元（原告杨大辽、惠方已预交），由原告自行承担1818元，被告陕西绮得置业有限公司承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 援代理审判员  韩武娜人民陪审员  李 军二〇一六年十月十日书 记 员  路 瑶267