黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑08民终352号
上诉人（原审原告）：杨润平，男，1955年5月1日出生，汉族，住黑龙江省桦川县。
委托诉讼代理人：卢政峰，黑龙江牛国林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘淑贤，女，1968年6月16日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。
原审第三人：黑龙江天堃房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰区利民开发区警官路裕发新城7栋1-2层3号商服。
法定代表人：魏丽滨，总经理。
委托诉讼代理人：刘海洋，该公司法律顾问。
上诉人杨润平因与被上诉人刘淑贤、原审第三人黑龙江天堃房地产开发有限公司（以下简称天堃公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨润平上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判立即停止对位于桦川县悦来镇华溪名苑小区6号楼12层4门房屋强制执行，解除查封和备案手续；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。根据一审法院查明事实可知，被上诉人与第三人签订的商品房买卖合同并办理预告登记，不是真实的商品房买卖，而是为借款抵押担保。所以，被上诉人与第三人签订的商品房买卖合同因不是双方真实意思表示且没有按合同实施任何行为而无效，所以，原审法院认定被上诉人与第三人签订的商品房买卖合同有效是错误的。而上诉人与第三人签订了合法有效的商品房买卖合同，也支付了购房款，并已实际使用房屋，原告已取得房屋所有权，未办理登记，只是物权未设立，但不影响合同效力及上诉人对房屋的所有权利。二、原审法院适用法律错误。一审法院适用《物权法》第二十条的规定，认为预告登记有效且涉案房屋所有权归第三人所有是错误的，适用物权法第二十条的前提是双方签订商品房买卖合同，为保障购房人将来实现物权而设立本条款，而本案被上诉人和第三人之间法律关系是民间借贷，所以不应适用此条款。依据前述可知，涉案房屋所有权归上诉人所有。
刘淑贤辩称，涉案房屋其已办理了房屋预告登记，该房屋理应归其所有。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
天堃公司辩称，同意上诉人杨润平的第一、二项诉讼请求，但本案全部诉讼费用应当由杨润平和刘淑贤共同承担。天堃公司与刘淑贤之间是真借款抵押假买卖，所以一审判决认定天堃公司与刘淑贤之间的房屋买卖合同合法有效是错误的，买卖合同无效预告登记显然无效。恳请二审法院依法改判，支持杨润平的上诉请求。
杨润平向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于桦川县悦来镇华溪名苑小区6号楼12层4门56.29平方米住宅用房的强制执行，并解除查封及备案手续；2.被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月9日，被告与第三人签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，同月10日在桦川县房产管理局办理了预告登记，第三人公司于11日出具140725元房款现金收据。2014年1月5日，第三人公司又与原告签订了上述房屋的《商品房买卖合同》，当日出具65000元首付款现金收据，并约定余款在2016年10月前付清。原告后于2016年9月21日及2017年4月1日交付了有线电视费、水电费、取暖费、物业费、电梯费等相关费用。另，关于本案被告诉第三人、许智博民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月26日作出民事调解书，第三人公司同意偿还借款本金200000元及利息25000元。该案进入执行程序后，本院裁定查封了包括案涉房屋在内的三处房产，本案原告提出执行异议，本院裁定驳回其异议请求。一审法院认为，对物权的多次处分并不影响合同的效力，本案关于同一房产的两份《商品房买卖合同》均合法有效，但是，被告已办理了预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案原告所持《商品房买卖合同》签订时间迟于被告，且原告未能举证证明前述预告登记已失效，故案涉房产现仍属第三人公司；若第三人公司不能履行原告所持《商品房买卖合同》的义务，原告可另行主张权利。判决：驳回原告杨润平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨润平负担。
二审中，原审第三人天堃公司庭后提交杨润平交纳房款说明一份、杨润平存折帐页两张、天堃公司预定据一张、杨润平交纳5407元房屋尾款收据一张、杨润平与黑龙江鼎鑫源物业管理有限公司双方协议一份、杨润平交纳65000元房款收据一张、杨润平补交房款5000元收据一张、杨润平欠天堃公司房款10857元欠据一张、黑龙江鼎鑫源物业管理有限公司出具杨润平装修使用涉案房屋证明一份、桦川县房产局档案室出具“杨润平在桦川县房产管理局城镇电子档案系统中无房屋产权登记信息”证明一份、桦川县新城镇彻胜村民委员会出具“杨润平在该村无房产”证明一份、杨润平提供桦川县给排水公司2016年12月3日水费收据一份、2017年12月27日自来水费发票一张、2017年12月27日污水费发票一张、黑龙江鼎鑫源物业管理有限公司2018年4月22日出具电费收费票据一张，刘淑贤不同意质证。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨润平在一审庭审中自认房款已经交齐，2015年7月至8月交付30000元，2015年年底交付两三万元，余款2016年9月末交付至天堃公司。二审中天堃公司庭后提交2014年1月5日天堃公司出具65000元收据一张、2016年9月18日欠天堃公司房款10857元欠据一份、2016年11月17日天堃公司出具5000元收据一张、2016年11月30日天堃公司出具5407元收据一张，户名杨润平存折一份，载明2016年8月3日取款20000元、2016年8月22日取款44000元。天堃公司出具杨润平交款情况说明一份，证明杨润平2014年5月1日前交定金5000元，2014年5月1日交现金65000元，2016年8月3日交现金20000元，2016年8月22日交现金50000元，2016年9月18日出具欠据10857元，2016年11月17日交5000元，2016年11月30日交10407元，免450元，共计支付房款总价150857元。天堃公司出具的说明与杨润平一审庭审陈述及二审庭后提交证据证明的交款数额及时间均不相同，自相矛盾，本院不予采信。经本院调查，佳木斯市前进区人民法院出具“情况说明”一份，证明因执行刘淑贤与天堃公司、许智博民间借贷纠纷一案，查封了案涉房屋，张贴查封公告时案涉房屋无人居住。因杨润平不能提供证据证明已经交付全部价款，在人民法院查封房屋之前没有合法占有案涉房屋，且没有办理过户登记，因此杨润平不能取得房屋所有权，其要求停止执行不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，杨润平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨润平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 莹
审判员 韩国斌
审判员 王雪洁
二〇一八年七月二十日
书记员 王胜权