上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15957号
原告：李圣文。委托诉讼代理人：谢兵，上海卓冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠新，上海卓冉律师事务所律师。被告：周雄辉。原告李圣文与被告周雄辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理，并于2016年6月29日由审判员金根元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张忠新，被告周雄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李圣文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金54,000元(人民币，下同)；3、被告支付原告违约金54,000元。事实与理由：原、被告于2015年3月5日签订了一份《上海市房屋租赁合同》，就位于上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)的整套房屋达成租赁协议，将原告所有的产证编号为沪闵字(2005)第XXXX号房屋出租给被告作为投资公司、股票期货、茶庄经营使用。原告依约将涉案房屋交付给被告，房屋租赁期限自2015年3月1日至2019年8月30日。被告应于每年9月5日、12月5日、3月5日、6月5日，每次支付三个月的租金。月租金每两年递增5%。2015年12月5日，被告逾期未向原告支付约定的租金，经催告后，被告仅仅向原告支付了一个月的租金。截至起诉之日，原告多次向被告讨要剩余未支付租金，至今被告仍未向原告支付2015年2、3月的租金共计54,000元。原告认为，被告无正当理由拒不支付租金，致使合同目的无法实现，根据合同约定已经构成违约，故向法院提起诉讼。被告周雄辉辩称，根据双方合同约定，本案应由闵行区仲裁委员会仲裁，不属于法院管辖。原、被告之间的房屋租赁合同已经于2016年1月8日解除，被告已承担违约责任并在1月底返还房屋，结清费用。被告逾期缴纳2015年12月5日的租金，原告要求解除合同，经双方协商商定，被告以缴纳的相当于两个月租金的保证金抵违约金，再交1个月租金即2016年1月的租金，使用房屋到2016年1月底为止。商定后，被告于2016年1月8日转账27,000元给原告，到期后，即搬离涉案房屋，将涉案房屋返还给原告，并结清使用期间的费用。返还房屋已经得到原告的认可。原告3月28日的诉状中没有3月5日到期应付租金和返还房屋的诉请，印证了上述事实，合同早已终止，涉案房屋早已返还。另，根据法律规定及合同约定，租赁关系终止后保证金应予以返还或抵充合同约定由被告承担的费用，原告显然属于滥用诉讼权利。综上，请法院查明事实驳回诉请。经审理查明，原告李圣文与案外人李凤莲为上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权人。2015年3月2日，原告李圣文(出租方、甲方)与被告周雄辉(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，双方约定甲方将其所有的位于上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为271.4平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2015年3月1日至2019年8月30日止。甲、乙双方约定：该房屋月租金为每两年后递增5%，具体表述如下：2015年3月至2015年8月止，月租金为26,000元；2015年9月至2017年8月止，月租金为27,000元；2017年9月至2019年8月止，月租金为28,600元。乙方支付租金的方式如下：按照每三个月支付一次租金，先付后用。具体支付日期表述为：每年的9月5日、12月5日、3月5日、6月5日为乙方支付租金的日期。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币52,000元整。甲方在本合同上签字认可，同时本合同为甲方收取保证金后向乙方开具的合同履约保证金的收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过7天的。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方就合同的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，双方各自履行合同义务。2016年1月8日，被告向原告转账支付一个月的房租。原告称，被告认为自身经营不善，可帮原告重新招租，转手之后由下家承担2、3月的租金。被告称因原告不让其解除合同，故双方没有达成一致意见。后被告未找到下家接手，于是搬离涉案房屋。2016年5月19日，原告就涉案房屋与案外人汪某签订《房屋租赁合同》。庭审中，原告表示其收取的52,000元押金可用于冲抵被告应支付的相关费用。以上事实由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、涉案房屋房产证、原告借记卡明细单、网银查询记录以及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，本案的争议焦点在于本案是否属于法院管辖，以及双方租赁合同何时解除。本案中，原、被告双方虽在《上海市房屋租赁合同》中约定由闵行区仲裁委进行仲裁，但因本市并无闵行区仲裁委，双方对于仲裁委员会约定不明，又未达成补充协议，故该仲裁条款无效。本院可以受理原、被告之间房屋租赁合同纠纷。至于双方租赁合同解除的时间，根据租赁合同第9-2条的约定，乙方逾期不支付租金累计超过7天的，甲方可书面通知另一方解除合同，即当被告出现逾期不支付租金超过7天的情形时，原告有权选择要求被告继续履行或者解除合同。在本案中，原告在被告逾期支付2016年1月至3月的租金超过7天后至向法院起诉前均未书面通知被告解除合同，故本院认为合同解除时间应为原告的起诉状副本送达被告之日，即2016年6月4日。被告所称根据合同约定不支付租金累计超过7日合同就自动解除的辩论意见，系对合同条款的错误理解，本院不予采纳。综上本案原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年6月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告因自身经营不善逾期支付房租及擅自搬离的行为致使租赁合同解除，原告有权要求被告支付逾期支付的租金以及违约金。现原告主张2016年2月、3月的租金及相当于两个月租金的违约金，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李圣文与被告周雄辉于2015年3月2日就上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年6月4日解除；二、被告周雄辉应向原告李圣文支付租金54,000元；三、被告周雄辉应向原告李圣文支付违约金54,000元；四、以上两项合计10,8000元，扣除押金52,000元，被告周雄辉于本判决生效之日起十日内支付原告李圣文56,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,460元，减半收取计1,230元，由被告周雄辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一六年八月二十六日
书记员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。