湖南省衡阳市南岳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0412民初25号
原告（反诉被告）肖伏林，男，1967年6月14日出生，汉族，农民，住湖南省衡山县开云镇跃进村樟木组1号。
委托代理人蒋勉，湖南溥天律师事务所律师。
被告（反诉原告）谢正国，男，1979年7月29日出生，汉族，农民，住湖南省衡东县大桥镇铁炉村8组。
委托代理人丁娜，女，1977年3月7日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳市南岳区南岳镇金沙路47号。
�托代理人戴树清，衡山县岳北法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）肖伏林与被告（反诉原告）谢正国租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用普通程序，于同年3月23日、5月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）肖伏林的委托代理人蒋勉，被告（反诉原告）谢正国及其委托代理人丁娜到庭参加诉讼，第二次开庭，原告（反诉被告）肖伏林的委托代理人蒋勉，被告（反诉原告）谢正国及其委托代理人丁娜、戴树清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖伏林向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与食共舞酒楼（以下简称酒楼）与被告之间签订的租赁合同；2、请求判令被告立即支付其拖欠原告的租金92833.33元及4413.19元利息。事实和理由：2015年3月11日被告与与食共舞酒楼前合伙人谢卫华签订了一份超市租赁合同，将与食共舞酒楼所属的超市租给了被告。2015年8月25日经与食共舞酒楼所有合伙人同意将与食共舞酒楼及其享有的房屋使用权一并捆绑转让给了肖伏林。肖伏林接手酒楼后，要求被告交纳租金，被告则以其与酒楼前合伙人之间签订的租赁合同中有双方共同卖酒水的协议，而肖伏林接手后没有履行该协议为由拒不支付租金，根据相关法律和与食共舞酒楼转让合同规定，除了依据“买卖不破租赁”原则，被告与酒楼前经营者之间签订的租赁合同除了有关租赁条款外，其他约定随着�楼所有权的转移当然无效。因此被告拒不支付租金是没有任何法律依据和道理的。从2016年10月18日至今原告向被告多次发出催款函，要求被告在合理期限内支付租金，都被被告无理拒绝，原告故诉至法院。
被告谢正国辩称，2015年8月25日原告肖伏林接手与食共舞酒楼，当时肖伏林认定与食共舞超市（以下简称超市）租赁合同有效并同意其中条款。转让后肖伏林按合同与超市合作了2个多月，并按合同约定每月按时支付给超市酒水款项。2015年10月20日，肖伏林以卫生局检查为由关闭了超市与酒楼的通道，并违反合同约定安排人去共旺超市拿酒水到与食共舞酒楼卖。被告几次去找肖伏林理论，肖伏林不但不理，还断了超市水电和员工餐，并不准超市人员到酒楼上厕所。随后发函，不承认被告拥有超市经营权，要其带着货物无条件搬离。2016年4月21日肖伏林起诉酒楼原四位老板，并将其作为第三被告。2016年被告将超市租金按时打给肖伏林，肖伏林将租金退回。肖伏林公然违反合同条款内容造成超市至今属于半停业、亏损状态，如肖伏林赔偿其财产损失、经营损失、并恢复超市原正常经营状态，被告愿按时足额交纳房租。
反诉原告谢正国向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉原告、反诉被告签订的租赁合同继续有效；2、依法判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失206616元。事实与理由：2015年3月11日反诉原告与与食共舞酒楼前经营者签订了《与食共舞超市租赁合同》，合同中就超市的租期、租金、经营范围及其他事项进行了约定。合同签订后，反诉原告依约支付了前经营者一年的租金。但2015年8月25日酒楼的前经营者将酒楼转让给了反诉被告肖伏林，肖伏林前几个月履行了《与食共舞超市租赁合同》，但是从2015年10月20日起，反诉被告以反诉原告没按其要求交纳租金为由，不遵守合同中的约定，断超市水、电，给反诉原告造成巨大经济损失，为维护反诉原告合法权益，特具状提起反诉。
反诉被告肖伏林对谢正国的反诉辩称，谢正国长期不交纳租金，合同应该解除，对于谢正国主张的经济损失，谢正国应提交证据予以证实，如谢正国无证据支持其诉请应承担举证不能的法律后果�
原告（反诉被告）肖伏林提交了以下证据：1、《与食共舞酒楼股权转让合同》；2、《与食共舞超市租赁合同》；3、《与食共舞超市租赁合同补充协议》；4、6份催款函。
被告（反诉原告）谢正国提交了以下证据：1、《与食共舞超市租赁合同》；2、领款凭单复印件；3、报警案件登记表以及反诉原告的记事凭条；4、收据及个人业务存款凭证；5、南岳区农村商业银行交易清单；6、接电合同、证明以及发电机凭证；7、赔偿清单及依据；8、超市流水账一份；9、采购退货单；10、录音资�。
上述证据，本院均组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告（反诉被告）肖伏林提交的：证据3，被告（反诉原告）谢正国对真实性无异议，仅对证明目的有异议，本院对该份证据的效力予以认定。证据4，谢正国对真实性有异议，称只收到过6月8日的催款函，其他6份都没收到过。肖伏林共提交了6份催款函，其中并无被告所说的6月8日的催款函。证据中的6份催款函的寄件快递单均记录显示由谢正国签收，故对该份证据的证明效力予以认定。
被告（反诉原告）谢正国提交的：证据1，原告（反诉被告）肖伏林对证据的三性无异议，仅对证明目的有异议，本院对该份证据的证明效力予以确认。证据2，肖伏林对其合法性、关联性有异议，经查，谢正国未提供证据原件，无法核实证据的真实性，故对该份证据的效力不予认定。证据3，肖伏林对其三性均有异议，本院认为，报警案件登记表与本案的关联程度不大，记事凭条不具备证据的形式和实质要件，故对该组证据的效力不予认可。证据4，肖伏林请法院核实真实性，另对证据关联性有异议。该份证据的真实性已经法院核实，但证据显示租金是转给案外人谢卫华，并非肖伏林，故达不到谢正国的证明目的，对该证据本院不予认可。证据6，肖伏林对其三性均有异议，本院认为，该三份证据系谢正国单方面提供的证据，无其他证据予以印证，故对该份证据的证明效力不予认可。证据7，不符合证据的形式与实质要件，故对其效力本院不予认可。证据8、9，肖伏林对其三性均有异议，本院认为，两组证据系谢正国单方面提供的证据，证据8无单件商品收入明细，证据9无与食共舞酒楼工作人员的签字盖章，两份证据缺乏其他证据佐证，故对两份证据之效力，本院不予认可。证据10，肖伏林对其真实性、合法性有异议，认为秘密录音不能作为证据使用。本院认为，私自制作的录音资料，只要采集手段不损害对方的合法权益和公共利益及其他人的利益，就可以作为证据使用，但必须有其他证据佐证，谢正国未提交其他证据佐证待证事实，故对该份证据的证明效力本院不予认可。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月11日，被告谢正国作为乙方，与食共舞酒楼作为甲方，签订了一份《与食共舞超市租赁合同》，甲方将与食共舞超市出租给谢正国。合同第一条约定：“租期为6年，2015年3月12日到2016年3月11日，租金为6万元，合同签订起3天内交清，2016年3月11日到2017年3月10日，租金为6万元，2017年3月10日到2018年3月9日，在上年基础上递增10%,租金66000元……，乙方店面租金必须提前一个月付清给甲方，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同收回经营权……。”合同第二条第1款约定�“超市门口6个停车位归乙方使用、管理，停车场地由乙方维护维修，维护维修费用由乙方承担。”第3款约定：“甲方菜单上所出售的酒水饮料由乙方提供并保证正常供应，酒水利润二八分成(乙方分20%，甲方分80%)，乙方负责酒水饮料进货，进货价格需经甲方核准。”第5款约定：“超市到酒店的过道门由乙方出钱安装，双面上锁，超市到酒店的过道必须保证畅通无遮挡。”第6款约定：“超市用电单独装电表计量，电表安装费用由甲方负责，乙方电费按甲方缴费标准由甲方收取。生活用水由甲方免费提供，卫生间在营业时间内共用。”第7款约定：“超市仓库为共用区域，超市仓库左侧为乙方专用，右侧为甲方专用，甲方不能在仓库内存放和乙方同类商品，甲方仓管拿货需叫乙方人员在场见证领货。”第8款约定：“甲方免费为乙方提供一个人的员工餐。”2015年5月6日与食共舞酒楼法定代表人谢卫华作为甲方，谢正国作为乙方，签订了一份《与食共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》，在酒水利润二八分成的前提下，将分成具体内容细化。
2015年8月25日原告肖伏林与酒楼前经营者旷欢、柳建波、阳会光、谢卫华签订了《与食共舞酒楼股权转让合同》，将酒楼整体转让给肖伏林，转让范围包括与食共舞超市。原告肖伏林接手酒楼后，要求被告谢正国交纳租金，但直到2016年6月11日谢正国才通过南岳区农村商业银行将6万元租金汇给肖伏林，肖伏林后将该笔款项退回。肖伏林自2016年10月18日至2017年1月11日共向谢正国发出了6份催款函，要求谢正国交纳2015年8月26日至2017年3月10日止的租金92833.33元。2016年11月17日谢正国通过南岳区农村商业银行汇给肖伏林1万元租金，后未再交纳任何租金。肖伏林接手酒楼后，除超市租赁条款外，没有履行谢正国与酒楼前经营者签订的《与食共舞超市租赁合同》及《与食共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》的其余条款，谢正国认为肖伏林该行为构成违约，故谢正国在交纳了1万元租金后，一直拖欠租金至今。
被告谢正国认为肖伏林不履行《与食共舞超市租赁合同》及《与食共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》中的酒水分成、超市用电、过道通行，仓库使用、停车位使用及员工餐等条款构成违约在先，其才不交纳租金，且肖伏林的行为给被告造成损失，故提起反诉，要求法院判决租赁合同继续有效的同时，肖伏林还应承担赔偿责任。
本院认为，本案争议的焦点为：1、被告谢正国与酒楼前经营者签订的《与食共舞超市租赁合同》及《与食共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》对原告肖伏林是否有约束力；2、被告谢正国不交纳租金的行为是否构成违约；3、谢正国提起的反诉请求能否成立。
原�肖伏林与酒楼前经营者签订《与食共舞酒楼股权转让合同》后，即取得了酒楼（含超市）的使用、管理、收益权。而在此之前，前经营者与被告谢正国签订了《与食共舞超市租赁合同》及《与食共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》，谢正国作为承租人对涉案超市亦享有使用、管理、收益权。于维护交易的公平稳定而言，在同一标的存在两个非所有权权利主体时，先期存在的权利并不会因为后权利的加入而当然消灭，且肖伏林在接手酒楼后对谢正国承租超市未提出异议，故谢正国仍可继续承租超市。但是，谢正国与酒楼前经营者签订的协议中除租赁条款外的其他约定，如酒水分成、超市用电、过道通行，仓库使用、停车位使用及员工餐等事项，因肖伏林并非协议的当事方，且肖伏林与酒楼前经营者签订的《与食共舞酒楼股权转让合同》中并未对此进行�定，从合同的相对性原则而言，该部分约定对肖伏林不具有约束力。
被告谢正国称其已经支付了肖伏林2015年3月12日至2016年3月11日一年的租金，并提供了收据及存款凭证为证，但在收据上签字的并非原告肖伏林，存款凭证亦显示该租金的收款人是与食共舞酒楼前经营者谢卫华。2015年8月，肖伏林接手酒楼后，超市出租人即变更为肖伏林，从权利主体而言，承租人谢正国理应向肖伏林支付租金。现谢正国以已向原经营者谢卫华缴纳租金作为抗辩事由，不具有事实与法律依据，故对谢正国的该辩称本院不予采纳。
原告肖伏林要求被告谢正国支付2015年8月25日至2017年3月11日的租金，经查，2015年8月25日至2017年3月11日共计18个月零17天，按《与食共舞超市租赁合同》约定，租金为6万元/年，故18个月零17天的租金为92833.33元。2016年11月17日谢正国通过南岳区农村商业银行汇给肖伏林1万元租金，故谢正国还应支付肖伏林租金82833.33元。原告诉请的租金过高，应予更正。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方�立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告谢正国未按约定期限支付租金，肖伏林在客观上存在租金的利息损失，肖伏林要求谢正国按银行同期贷款利率支付因延迟缴纳租金所产生的利息，不违反法律规定，依法应予支持。但据庭审查明的事实，谢正国曾于2016年6月11日通过南岳区农村商业银行向肖伏林支付租金6万元，但由于肖伏林主观原因将租金退回，故2016年6月11日之后租金所产生的利息，不应作为损失进行主张。
计算利息的租金应为2015年8月25日至2016年6月11日的租金。经核算，2015年8月25日至2016年6月11日共计9个月零17日，租金为47833.33元，另据2017年中国人民银行发布的1年以内（含一�）的贷款年利率为4.35%，以此计算出月利率为0.36%，日利率为0.012%，故2015年8月25日至2016年6月11日租金产生的利息损失为1647.38元（47833.33元×0.36%×9个月＋47833.33元×0.012%×17日）。原告肖伏林诉求的利息过高，应予更正。
《中华人民共和国合同法》二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《与食共舞超市租赁合同》中约定：“乙方店面租金必须提前一个月付清给甲方。”而自2015年8月25日原告肖伏林接手酒楼到原告诉至法院之日，被告谢正国一直未按照约定的期限支付租金，肖伏林自2016年10月18日至2017年1月11日先后向谢正国发出了6份催款函，最后一份催款函要求被告在2017年1月18日之前支付租金，但被告还是未支付。被告谢正国无正当理由不支付租金，在原告发出催款函要求其在合理期限内支付租金后，依然未予支付，根据法律规定，原告肖伏林可以解除合同。故肖伏林要求解除与食共舞酒楼与被告签订的《与食共舞超市租赁合同》之请求具有事实和法律依据，本院予以支持。
反诉原告谢正国认为肖伏林违反了《与食共舞超市租赁合同》及《与�共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》中酒水分成、超市用电、过道通行，仓库使用、停车位使用及员工餐等条款，诉求反诉被告肖伏林赔偿其经济损失。如上文所述，基于合同相对性原则，除租赁条款外，《与食共舞超市租赁合同》及《与食共舞超市租赁合同中其他事项第3点内容补充协议》中其他条款对于肖伏林均没有约束力，故肖伏林不存在违约行为。反诉原告谢正国另称肖伏林断超市水电2个月导致其无法营业，造成其经济损失106116元，并提供了接电合同、证明及发电机凭证为据，但该三份证据系谢正国单方面提供的证据，无其他证据予以印证，无法达到其证明目的。此外，谢正国未提供证据证明断水电的具体日期及存在经济损失，应承担举证不能的后果，故对于反诉原告谢正国要求反诉被告肖伏林赔偿其经济损失206616元的请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除与食共舞酒楼与谢正国签订的《与食共舞超市租赁合同》。
二、被告谢正国应于本判决书生效之日起十五日内支付原告肖伏林租金82833.33元、利息1647.38元，两项共计84480.71元。
三、驳回原告肖伏林的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告谢正国的诉讼请求。
如被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2120元，由原告肖伏林负担220元，被告谢正国负担1900元。反诉案件受理费4399元，由反诉原告谢正国负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人必须在规定的期限内履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李文霞
人民陪审员 刘友从
人民陪审员 谭汉元
二〇一七年八月八日
书 记 员 王丽雯
核对人：王丽雯
本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
【第六十条】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
【第一百一十三条第一款】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
【第二百二十六条】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
【第二百二十七条】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。