浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0702民初5271号
原告：倪慧，男，1975年10月10日出生，汉族，铁路杭州工务段职工，原住浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区
委托诉讼代理人：李萍，浙江振进律师事务所律师。
被告：邢进峰，男，1964年12月5日出生，汉族，骨伤科主任医师、兼职教授，原住浙江省金华市婺城区，现住浙江省杭州市
委托诉讼代理人：李蕾，浙江融哲律师事务所律师。
被告：许健，男，1984年8月28日出生，汉族，金华房媒房地产代理有限公司原业务员，住浙江省金华市婺城区
原告倪慧与被告邢进峰、许健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告倪慧及其委托诉讼代理人李萍，被告邢进峰的委托诉讼代理人李蕾，被告许健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪慧向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年3月7日所签订的房地产买卖（居间）协议；2.判令两被告立即返还原告购房定金10万元，并向原告支付违约金10万元；3.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月7日，原告通过金华房媒房地产代理有限公司（以下简称房媒公司）介绍、洽谈买卖房产，被告许健作为被告邢进峰的委托代理人，与原告洽谈关于金华市婺城区工商城蘅香苑16幢1单元201室的房产买卖事宜。同时，两被告之间通过微信等方式确定委托代理、房款总价及其他事宜。经过原、被告及房媒公司三方沟通后，同日原告与被告就位于金华市婺城区达成房地产买卖（居间）协议，房产面积为209.32平方米，车库19.60平方米，房产证号00××75。合同约定购房定金10万元，总房款为220万元，该款分两期支付，其中首付款100万元（含定金）于2018年3月30日前支付，同时协助办理该房过户手续。被告许健作为委托代理人在上述协议中签字确认。协议签订后，原告支付了定金10万元，被告许健向原告出具了收条。2018年3月30日，原告按照协议约定的期限至房媒公司欲交纳首付款并办理过户手续，房媒公司通知被告邢进峰前来办理相关手续。但被告邢进峰以各种理由搪塞，不予办理房屋买卖事宜。2018年4月1日，原告妻子打电话给被告邢进峰，被告邢进峰明确表示不愿出售该房产。原告认为，原告已依照协议的约定支付购房定金，但被告未依约履行协议；根据协议第十一条第一款的约定，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告邢进峰辩称：两被告微信聊天记录中，邢进峰明确提到220万元、一次性付清是可以卖的。但许健签订的协议中约定220万元、分两次付款，并未经邢进峰同意。许健把照片用微信发给邢进峰，邢进峰微信里问“需要我做什么吗？”并没有明确表态确认、追认。邢进峰工作繁忙，没时间看微信。许健的微信语音，邢进峰没时间听，也强调过有事情打电话说。许健发送的协议条款，邢进峰也没时间看。邢进峰一直认为，只是将房源信息放在房媒公司。微信记录不能证明邢进峰对协议条款及220万元的支付方式进行了追认。按当时的市场价，该房屋均价每平方米约1.5万元，即使是大户型，至少每平方米1.3万元。但协议约定每平方米9500余元（不包括车库），损害了邢进峰利益。邢进峰并未把房屋三证交给许健，原告在未看到房屋三证的情况下，买到价格如此优惠的房屋，而且是分期付款，对邢进峰不公平。按交易惯例，在交首付款后才配合办理过户手续，但协议约定同时履行，对邢进峰不公平，损害了邢进峰的利益。涉及邢进峰自身利益部分，都是由许健及房媒公司决定的，没有保护邢进峰利益。收到定金后应当及时交到邢进峰手上，才符合交易惯例。许健超越代理权限的行为，不应由邢进峰承担其后果。即使要让邢进峰承担违约责任，但邢进峰只授权许健在5万元内收取定金，邢进峰只在5万元定金限额内承担责任；超出5万元部分，不应由邢进峰承担双倍返还定金的违约责任。本案违约金约定过高，请求法院依照合同法司法解释（二）第二十九条予以适当调整。原告未按协议约定于2018年3月30日前支付100万元首付款给邢进峰，也存在违约。本案违约责任不能让邢进峰一人承担。
被告许健辩称：我对原告提出的事实和理由无异议。我既是金华房媒房地产代理有限公司的员工，也是邢进峰的代理人。协议第二条明确约定，10万元定金由居间方保管至过户手续办理完毕。该定金现放在金华房媒房地产代理有限公司账户代保管。我对原告的第1项诉请无异议，对原告的第2项诉请有异议。我认为应当由邢进峰承担返还定金的责任，诉讼费应当由邢进峰承担。定金5万元增加到10万元，我微信中向邢进峰明确提到过，我履行了报告义务，邢进峰同意定金10万元。签订协议前，我和邢进峰多次电话沟通，如何提高首付比例。本案的合同价格，确实低于现在的市场价。但在当时，原告出价是最高的。这套房屋的学区是东苑小学和十五中，但总面积偏大，而且是砖混结构（装修难度会大一些），不容易成交。原告当时想买钢混结构的房屋。经过多次交换意见，买卖双方才定下来。2018年3月中旬，邢进峰在电话中明确告诉我，这个价格不卖了。我把这个情况如实告知原告。原告得知消息后感到有交易风险，就没有将100万元打到邢进峰指定账号。3月28日，我看到邢进峰把该房屋以272万元售价挂在其他中介公司，我微信向他求证确认，他没有回应。
针对两被告抗辩，原告倪慧补充陈述：本案是邢进峰不诚信，导致合同不能继续履行。原告不存在违约行为。两被告微信记录中可明确，邢进峰对定金数额、总房款予以确认，许健并没有超越代理权。首付款及过户时间约定为同时履行，是为了房产买卖交易安全。因为本案房子没有抵押、查封等情况，2018年3月30日前完全可以完成过户。现在的市场价，与3月份的市场价，是不能比较的。协议第三条约定，首付款与过户手续是同时履行的。邢进峰在合同履行期内，以自己的行为明确表示不履行该协议，将该房产另行挂牌出售，且远高于本协议约定的220万元。原告妻子在2018年4月1日打电话给邢进峰，邢进峰明确表示不愿意按原价出售。原告在此情况下未继续交纳首付款，不存在违约。关于邢进峰所称违约金过高问题，并不存在。原告主张的违约金符合协议约定。该房屋总价220万元，定金仅10万元，并未超过法律规定范围，应当适用双倍返还定金的违约责任。该定金数额已远远超过原告实际损失，现房价上涨，邢进峰以272万元另行挂牌出售。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告倪慧向本院提交的证据有：1.身份证复印件3份，证明原、被告身份情况；2.房地产买卖（居间）协议、收条各1份、邢进峰委托书（微信截图）打印件1张，证明双方达成金华市婺城区工商城蘅香苑16-1-201室房地产买卖居间协议，对定金、房款、违约责任等进行了约定，原告依约支付了10万元购房定金，许健系受邢进峰的委托签订协议、收取定金等；3.不动产权属查询结果单1张，证明本案所涉买卖协议中的房产是被告邢进峰所有；4.两被告微信聊天记录截图打印件4张，证明本案所涉委托代理及收取定金等，两被告通过微信确定；5.当庭播放原告妻子赵静华与邢进峰2018年4月1日的通话录音，证明邢进峰明确表示不履行合同。
被告邢进峰未向本院提交证据。
被告许健向本院提交的证据有：两被告之间的微信聊天记录截图打印件11张（当庭提交手机核对），证明许健代理邢进峰签订房地产买卖（居间）协议的内容（总价220万元，首付款100万元，房产过户后余款120万元于5月11日前付清）是经过邢进峰同意的，收取定金10万元邢进峰也是同意的，许健与邢进峰多次电话沟通，才代表邢进峰和原告签订协议。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、委托诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1.对原告证据1、3，两被告均无异议。本院确认其证明力。
2.对原告证据2，被告许健无异议。被告邢进峰提出：对真实性、合法性无异议；对关联性有异议，邢进峰委托书只是授权房媒公司及许健进行房源信息的展示，并没有授权许健决自行定房屋总价及房款支付方式；许健超越了代理权限，擅自决定该房屋出售价格及房款支付方式、将该房屋出卖，该代理后果不应当由邢进峰承担。原告解释：从邢进峰委托书内容看，委托事项是由许健代为出售邢进峰的该房屋及代为收取房屋定金，并非只授权房媒公司及许健进行房源信息的展示。本院认为：被告邢进峰异议不成立。本院确认原告证据2的证明力。
3.对原告证据4，被告许健无异议。被告邢进峰提出：对真实性、合法性无异议；对关联性有异议，邢进峰曾说过该房屋总价不得低于240万元，如果是220万元、付款方式需一次性付清；涉及该房屋总价、分期付款还是贷款等细节，应当由邢进峰自己决定，并由邢进峰自己签合同、办理网签等事宜；邢进峰授权许健收取定金5万元，许健收到10万元定金后，未及时打电话向邢进峰报告，未尽到受托人义务；邢进峰至今未收到过该房屋的任何款项。原告解释：关于房价，从2018年3月7日微信记录看，许健与邢进峰称房价在221.8万元左右，邢进峰回复“好的”，邢进峰现称不低于240万元，与事实不符；关于定金，开始时是说5万元，后来洽谈中变成10万元，两被告微信中也谈到了，相信许健应该电话告诉过邢进峰、进行过确认；许健把定金转账截图、定金保管单、房地产买卖（居间）协议通过微信发给邢进峰，邢进峰均未提出异议。本院认为：被告邢进峰异议不成立。本院确认原告证据4的证明力。
4.对原告证据5，被告许健无异议。被告邢进峰提出：邢进峰在电话中说这个价格是不卖的，意思是说220万元分期付款是不卖的；邢进峰一直以为只是挂在房媒公司作为房源信息，签合同、网签都需要邢进峰亲自办理的。原告解释：邢进峰的辩解，与微信记录不符，与委托书中的委托事项也不符；录音能证明邢进峰不诚信，邢进峰以授权委托书没有原件为由，说这个价格是不卖的，由律师处理。本院认为：被告邢进峰异议不成立。本院确认原告证据5的证明力。
5.对被告许健证据，原告无异议，同时强调：定金数额、后续问题在微信聊天记录中都有体现。签订协议后，许健定金转账截图、定金保管单照片、房地产买卖（居间）协议微信发给邢进峰，邢进峰未提出异议，此后邢进峰还把其银行账号等个人信息发给了许健。被告邢进峰提出：邢进峰在微信中明确说到，220万元一次性付清就可以卖；协议签订日期是2018年3月7日，定金收条也是3月7日；许健在代表邢进峰签订协议前，未和邢进峰沟通房屋价格、支付方式；协议约定房屋总价220万元、房款分两次付清，违反了邢进峰一次性付款的要求；许健虽然在协议签订当晚把定金转账截图、定金保管单照片、房地产买卖（居间）协议微信发给邢进峰，但邢进峰是医师，工作繁忙，不能及时看到微信，对此代理后果并未追认；故许健超越代理权限的行为，不应由邢进峰承担其后果。被告许健解释：房屋买卖是重大事项，签订房地产买卖（居间）协议前，我微信及电话多次报告邢进峰，各项内容经过邢进峰同意后，我才代表他签订协议；原告办抵押贷款也需要一定的时间，本协议约定分两期付款的时间，接近一次性付款时间，邢进峰也是同意的。本院认为：被告邢进峰异议不成立。本院确认被告许健证据的证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人、委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
被告邢进峰名下有座落于金华市婺城区工商城（蘅香苑）16幢1单元201室住房1套，1999年1月20日办理房产登记，住房建筑面积209.32平方米，辅助房建筑面积19.6平方米。2017年12月，邢进峰通过被告许健委托金华房媒房地产代理有限公司（以下简称房媒公司）发布房源信息、居间出售该房屋。2018年3月6日，邢进峰同意按220万元出售，但要求一次性付清房款。同月7日，邢进峰委托许健作为其代理人，代为出售该房屋并收取房屋定金5万元。同日，许健与邢进峰对房款总价、定金数额、付款方式进行电话沟通。邢进峰把委托书、身份证、房产证号拍照后通过微信发送给许健。
经房媒公司居间，原告倪慧与被告邢进峰的代理人许健经协商，2018年3月7日20时50分许，被告邢进峰（甲方，由许健代理）、原告倪慧（乙方）与房媒公司（居间方，经办人厉国庭）签订金华房媒第0005445号房地产买卖（居间）协议，约定：甲方有其房屋出让权，乙方对该房已经充分了解并愿意受让，经甲乙双方友好协商达成以下一致意见：一、甲方同意将座落在蘅香苑16-1-201室、建筑面积约为209.32平方米，车库（或附房）面积约为19.67平方米的房屋（以房产证面积为准）及土地使用权转让给乙方；房产证号00××75，土地证号以土地证为准；现有证件委托居间方保管至产权过户手续完毕。二、签订此协议后，由乙方付给甲方人民币10万元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕；如甲乙双方均履行该协议，该款即用来抵充房屋首付款；如悔约，居间方直接从定金中扣除双方应付佣金后，剩余部分支付给履行方，不足部分由违约方支付给履行方。三、房价与付款方式：经双方商定，该房总价为人民币220万元，分2期付款，首付款人民币100万元（含定金）由乙方在2018年3月30日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2018年3月30日前办理该房的相关房产过户手续；余款120万元于2018年5月11日前付清。四、居间方及甲方协助乙方办理银行按揭手续；乙方承诺，乙方确保无征信问题（银行或其他机构），乙方需提供国家政策允许购房、银行贷款认可的全部有效资料，贷款额度与利息及贷款到位等由银行确认；若贷款不足部分由乙方自行用现金补足。五、上述约定的过户时间若因第三方引起不能及时过户，过户日顺延；并于房款结清后3天内由甲方正式将该房交付给乙方使用。六、甲方应在房屋交付使用时协助乙方办好有关房屋土地证、水、电、闭路电视、户口过户等手续；该房屋土地使用性质为出让，其应缴纳的出让金及相应产生的税费、评估费由乙方承担。七、甲方应保证该房产权归属清楚，转让时该房产未设置任何担保抵押；若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；若该房还有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责。八、履行本协议时，甲方将房屋交付乙方使用前该房屋应交纳的有关费用（如物业管理费、水电费、数字电视维护费等）由甲方承担，甲方将房产交付乙方使用后该房屋应交的相关费用由乙方承担。九、本合同售房款包含开发商交房时的各项配套设施，如房屋维修基金、煤气开通费、数字电视机顶盒等。十、本合同售房款包含：家具（未打勾填写）、家电（未打勾填写）。十一、违约责任：1.乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3天内将定金退还乙方，另支付乙方相当定金数的违约金；同时，悔约一方须承担双方应支付的佣金。2.乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期1日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之3的滞纳金；逾期超过20日后，违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之5。十二、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决；协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。十三、上述房产、土地使用权办理过户手续，所需缴纳的税及评估费等费用由乙方承担。十四、过户之日，由甲乙双方向居间方各支付佣金2万元；如延期支付，居间方可收取佣金总额每日千分之5的滞纳金。十五、甲乙双方均同意从定金中扣除（数额空白未填写）元交由居间方当作交房押金；在甲方交付该房给乙方使用、迁出户口并已结清水电、煤气、数字电视维护费、物业管理费等相关费用后，居间方将该押金一次性退还给甲方。十六、本协议未尽事项，甲乙双方另行议定，其补充协议书经双方签字后与本协议具有同等效力；房产过户“房地产买卖契约”与本合同有不相符时，以本合同为准。十七、双方约定的其他事项：1.甲乙双方配合居间方办理各项手续；2.甲方确保该产权清晰；3.余款70万元提前支付，2018年4月20日前，具体以抵押放款时为准。特别声明：居间方除居间活动的必要费用外，不承担甲乙双方在执行本合同中产生的任何费用。本协议经居间方盖章及甲乙双方签字后生效。本合同1式3份，甲乙双方各执1份，居间方留存1份。
倪慧、邢进峰（由许健代签名，许健同时在委托代理人栏签名）分别在该协议落款处签名。厉国庭作为居间方经办人签名，该协议加盖有房媒公司合同专用章。原告随即通过支付宝把定金10万元转账给房媒公司代保管。许健（代理邢进峰）向倪慧出具10万元定金收条1张，载明“今收到倪慧购买邢进峰位于蘅香苑16-1-201室的房屋定金10万元，由房媒公司保管”。买方倪慧、卖方邢进峰（许健代理）分别在加盖房媒公司印章的定金保管单上签名，定金保管单载明“今因买方倪慧和卖方邢进峰就蘅香苑16-1-201室房屋买卖合同已签订，买方已向卖方支付购房定金10万元，为确保合同正常履行，维护双方合法权益，经双方同意，该定金暂由房媒公司保管至房产交房当日。”许健随即把定金转账截图、定金保管单、房地产买卖（居间）协议通过微信发给送邢进峰，邢进峰未提出异议，只回复“需要我做什么吗？”。许健随即打电话向邢进峰报告说明，邢进峰未提出反对意见。此后，邢进峰、许健未将该房屋的房产证、土地使用证及契证交给房媒公司保管。
2018年3月10日，邢进峰把其银行账号等个人信息通过微信发送给许健。同月中旬，邢进峰向许健提出不愿意按上述价款出卖该房屋。许健把邢进峰的意见转告给倪慧。同年4月1日17时14分许，倪慧妻子赵静华与邢进峰电话沟通。邢进峰以其本人没有签字、至今没有收到定金、授权委托书没有原件为由，明确表示这个价格是不卖的。
另查明：本案庭审后，房媒公司已于2018年7月4日把代保管的定金10万元返还给倪慧。
本院认为：诚实信用是民事活动的基本原则。原、被告及房媒公司三方签订的房地产买卖（居间）协议，是各方当事人真实意思表示，除中介佣金的违约金约定过高以外，主要内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。协议约定的价款总额、分期付款方式等内容，许健在代理邢进峰签订协议前已告知邢进峰并征得邢进峰同意。虽然邢进峰委托书中的定金数额是5万元，但是买卖双方商定的定金数额是10万元。许健已事先告知邢进峰并征得邢进峰同意。协议约定的定金数额，未超过主合同标的额的20%，合法有效。买卖双方同意把定金交给居间方代保管，不违反法律法规禁止性规定。各方当事人均应自觉全面履行各自的合同义务。签订协议当晚，原告已按约支付购房定金10万元；邢进峰的代理人许健确认已收到原告定金，居间方经双方同意代保管该定金。2018年3月中旬，邢进峰向许健提出不愿意按上述价款出卖该房屋。许健把邢进峰的意见转告给原告。2018年4月1日，邢进峰向原告妻子明确表示拒绝继续履行原协议。协议约定卖方中途悔约的应在悔约之日起3天内将定金退还买方，另支付买方相当定金数的违约金，符合担保法中关于双倍返还定金的规定。原告有权要求解除房地产买卖（居间）协议，由邢进峰承担双倍返还定金的违约责任。许健是邢进峰的委托代理人，尚无充分证据证明其超越代理权限、与原告恶意串通损害委托人利益，故许健不承担本案民事责任。在邢进峰明确表示拒绝继续履行原协议的情况下，原告未向邢进峰继续支付首付款，原告不构成违约。中介佣金属于另一法律关系，可另行协商处理或由权利人另行依法主张权利。综上所述，对原告诉讼请求及两被告抗辩中合法有据部分，本院予以支持；对依据不充分部分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十四条第二、四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下：
一、解除原告倪慧与被告邢进峰于2018年3月7日签订的金华房媒第0005445号房地产买卖（居间）协议；
二、被告邢进峰应当返还给原告倪慧购房定金10万元，并支付违约金10万元，合计20万元；已返还10万元，尚欠10万元，被告邢进峰应当于本判决生效之日即履行；
三、驳回原告倪慧的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元（已减半收取，原告倪慧已预交），由被告邢进峰负担（本判决生效之日即向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 方 明
二〇一八年七月十六日
代书记员 卢梦青