河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0730民初1303号原告：刘连旭，男，1972年5月15日出生，汉族，现住怀来县。被告：怀来鸿翔恒居房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）。住所地怀来县沙城镇府前东街鸿翔大厦*座**层。法定代表人：胡桂荣，董事长。委托诉讼代理人：张利军，公司总工程师。委托诉讼代理人：陈晓，公司法律顾问。被告：河北兴扬房地产开发有限公司怀来分公司（以下简称兴扬分公司）。住所地怀来县沙城镇天镜园*排*号。法定代表人：孙雪峰，总经理。被告：河北兴扬房地产开发有限公司（以下简称兴扬公司）。住所地河北省石家庄市长安区中山东路***号汇景国际1-2-1307。法定代表人：孙雪峰，总经理。二被告委托诉讼代理人：杜磊，员工。原告刘连旭与被告鸿翔公司、被告兴扬分公司、被告兴扬公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘连旭、被告鸿翔公司的委托诉讼代理人张利军、陈晓，被告兴扬分公司、兴扬公司的委托诉讼代理人杜磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告鸿翔公司与兴扬公司共同合作开发位于怀来县沙城镇××与××国道交叉处的京西家居建材MALL商城项目，原告根据项目销售广告认购房屋，被告兴扬公司设立的分公司被告兴扬分公司与原告签订《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，约定认购的商铺为MALL项目的正一层114、115、053、054、055、056号，3层035号，地下负一层298、297、296、295号，建筑面积共计320m2，优惠前总价为2200000元，原告2012年10月23日依约定一次性支付优惠后的总房款及代收费共计147万元，但被告至今不履行交房义务，这期间，原告采取多次催促被告、上访等方式无果，遂诉至法院。要求确认原告与被告兴扬分公司的商品房认购协议有效，判令被告履行认购协议确定的交房义务并承担违约给原告造成的损失（损失按银行收取逾期贷款利息标准从2012年10月23日起至判决生效之日止），被告鸿翔公司承担连带责任，诉讼费由被告承担。庭审中，原告刘连旭当庭变更诉讼请求，如果房屋不在，要求双倍返还购房款。原告为证实其主张，向法庭提交了以下证据：1、《京西家居建材MALL商品房认购协议书》7份、选房认购卡、置业计划单各4份；2、京西家居建材MALL优惠办法；3、地上商铺定金收据7张共7万元、购房款收据2张共103万元；4、1号楼地下摊位定金收据4张共12万元；5、孙雪峰所写收据1张，计25万元；6、房地产合作开发合同；7、京西家居建材MALL项目宣传资料；8、怀来县房地产交易所出具的证明。被告鸿翔公司辩称：1、当时鸿翔公司与兴扬分公司是合作关系，两家公司都是独立企业法人，卖房各卖各的，兴扬没有权利卖我们的房，且不管谁卖房必须将钱打入指定账户，但兴扬没有打入指定账户，而是自己拿走了,原告与兴扬公司签订的认购协议及交款收据均与鸿翔公司没有关系，鸿翔公司只承担自己的责任；2、两家公司的合作关系在2015年已经解除，并约定2015年以前的事情由兴扬公司处理，之后的鸿翔公司负责。被告兴扬分公司和兴扬公司辩称：1、只要是兴扬作为最终收款人的，那么就有房交房，没有房退钱加利息；2、卖房是在和鸿翔合作开发时卖的，兴扬有权利卖2号地的房，但卖了房需要把房款打到指定账户。三被告均未向法庭提供证据。结合本案证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2012年4月13日，被告鸿翔公司与兴扬分公司签订《房地产合作开发合同》，合同中约定，兴扬分公司（乙方）与鸿翔公司（甲方）联合开发怀来县《河北京西机动车综合交易市场商业综合楼》房地产项目；项目报建名称为河北京西机动车综合交易市场商业综合楼，项目销售名称为“京西家居建材MALL”；甲方以土地投资，不参与项目的管理，由乙方负责，乙方支付甲方固定投资回报500万元；甲方同意乙方使用资质对本合同项目进行开发建设；甲方协助乙方办理项目的工程规划许可证、施工许可证和预售房许可证；甲方负责商品房销售合同的最后审核；乙方负责项目的建设、销售、市场运营的全部工作；乙方承担该项目亏损的全部债务等相关内容。2012年10月21日，原告刘连旭分别与被告兴扬公司、被告兴扬分公司签订了《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，认购第一层053号、054号、055号、056号、114号、115号、第三层035号商铺，以上七份认购协议书分别载明了认购铺号、面积、价格等相关内容。根据优惠办法，客户选房成功并签署认购协议可在签署《商品房买卖合同》时享受房款总价优惠10000元。同年10月22日、23日，被告兴扬分公司收取原告刘连旭交纳的定金70000元（每个商铺10000元），被告兴扬公司收取购房款30000元。2013日5月6日，原告向被告兴扬分公司交纳购买地上部分的房款，被告兴扬分公司向原告出具购6套商铺款100万元的收据。2013年4月27日，被告兴扬分公司法定代表人孙雪峰向原告出具收据一张，并加盖了被告兴扬分公司的公章，收据载明“收到原告购商铺款250000元，用于抵顶罗增德欠原告的工程款”，原告以此款购买1号楼商铺，同年5月6日，原告刘连旭向兴扬分公司交纳购1号楼-1-295号、-1-296号、-1-297号、-1-298号定金各30000元，共计120000元，以上四商铺未签订书面合同。另查明，被告鸿翔公司与被告兴扬分公司签订合同开发的河北京西机动车综合交易市场商业综合楼系2号地，1号楼系兴扬公司独自开发建设。再查明，2015年，被告鸿翔公司与被告兴扬分公司解除合作关系，并约定，2015年以前的事情由兴扬公司负责，2015年后的事情由鸿翔公司负责，后鸿翔公司接手京西家居建材MALL项目，兴扬公司无权再处置。本院认为：原告刘连旭提交的与被告兴扬公司、被告兴扬分公司于2012年10月21日签订的七份《京西家居建材MALL商品房认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，二被告对京西家居建材MALL项目有销售权，双方签订的商品房认购协议合法有效，本院予以确认。以上七份商品房认购协议中具备原告所认购的铺号、面积、价格等主要内容，并且原告刘连旭已交纳房款，故以上七份协议应认定为商品房买卖合同。被告兴扬公司、被告兴扬分公司应履行协议义务。2015年，被告兴扬分公司与被告鸿翔公司就京西家居建材MALL项目解除合作关系后，被告兴扬公司与被告兴扬分公司已在实际上不能履行协议内容，故已构成违约，应向原告承担违约责任。原告刘连旭购买的1号楼4摊位系被告兴扬公司独立开发项目，庭审中被告兴扬分公司对原告出示的选房认购卡、置业计划单认可原告存在选房行为，且原告刘连旭已实际向被告兴扬分公司交纳房款和定金，故原告与被告兴扬分公司在事实上存在合法有效的合同关系，被告兴扬分公司应履行合同义务。但被告兴扬分公司一直未履行义务，经查，以上四摊位尚没有手续，故被告兴扬分公司已构成违约，应向原告承担违约责任。被告兴扬分公司系被告兴扬公司的下属分支机构，对外不具备独立承担权利和义务的资格，其行为后果由被告兴扬公司承担责任。庭审中，原告要求双倍返还购房款，未向法庭提供相关证据，故对其诉讼请求不予支持。原告与被告兴扬公司未就违约金及赔偿作出约定，故本院依据相关法律规定，并结合查明事实和原告诉讼请求中关于违约损失计算方法予以判决。原告刘连旭要求被告鸿翔公司承担连带责任。经查，合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，被告兴扬分公司与被告鸿翔公司于2012年4月13日签订的《房地产合作开发合同》中，约定被告鸿翔公司以土地作为投资，被告兴扬分公司支付被告鸿翔公司固定投资回报500万元，被告兴扬分公司承担该项目亏损的全部债务，故该合同应认定为土地使用权转让合同。因被告鸿翔公司与被告兴扬分公司不存在合作开发房地产关系，且与原告不具有合同关系，原告以《房地产合作开发合同》及宣传资料请求被告鸿翔公司承担连带责任的证据不足，应承担举证不能的不利后果，故原告要求被告鸿翔公司承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告与被告兴扬公司及被告兴扬分公司签订的《京西家居建材MALL商品房认购协议书》有效。二、被告兴扬公司于本判决生效后十日内退还原告刘连旭购房款共计1470000元及利息（其中100000万元从2012年10月23日开始，250000万元从2013年4月27日开始，1120000万元从2013年5月6日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至判决生效之日）三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9015元，由被告兴扬公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  陈建华二〇一六年十二月二十九日书记员  王 娟相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同、但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。