上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第535号
原告陈张燕。
委托代理人张蓉瑾。
原告林涞鑫。
法定代理人张蓉瑾。
被告上海东北明园实业发展有限公司。
法定代表人李松坚。
委托代理人王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告陈张燕、林涞鑫与被告上海东北明园实业发展有限公司（以下简称为东北明园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李垚曜独任审判，于2014年3月24日组织双方进行了证据交换，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，并于同年9月15日进行了公开开庭审理。原告陈张燕、林涞鑫的委托代理人张蓉瑾、被告东北明园公司的委托代理人贾润峄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈张燕、林涞鑫诉称，2012年6月30日原告向被告购买位于上海市闸北区广延路1188弄《明园森林都市三期》2号3层301室房屋（以下简称为系争房屋），合同约定被告应于2013年8月31日前交房，但被告实际于2014年1月24日才将系争房屋的两把钥匙交给原告，至今仍欠一把钥匙。同时，被告还存在擅自装修、改变系争房屋结构等行为。原告认为，被告逾期交房已构成违约，应依约向原告支付违约金，且由于被告迟延交房导致原告向装修公司支付了人民币10000元（以下币种均为人民币）的违约金，给原告造成了直接经济损失。故诉至法院要求判令：1、被告支付逾期交房违约金105645元；2、被告赔偿原告向装潢公司赔付的10000元违约金损失；3、被告向原告返还物业费303.7元；4、被告赔偿原告房屋修复费20000元；5、被告针对房屋漏水进行彻底修复；6、本案诉讼费由被告承担。
被告东北明园公司辩称，被告在2013年11月26日即已将系争房屋交付给了原告，并向原告赔付了自2013年9月1日起至2013年11月26日止的逾期交房违约金34195元，根据有关规定气温超过35℃于特定时间内不得施工，故在计算上述违约金时被告扣除了11.75天的违约金，故不应再向原告支付违约金。且原告的违约金计算方式有误，如交房逾期超过90天的，选择了5%的赔偿标准就不能主张日万分之二的赔偿标准。原告无证据证明存在诉请二中所谓的10000元损失。物业费并非被告收取，原告主张对象错误。原告未举证证明诉请四中的修复费，而被告已完全修复了系争房屋的漏水，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年6月30日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以XXXXXXX元的价格向被告购买系争房屋，除不可抗力外，被告应于2013年8月31日前将房屋交付给原告，如被告未于该期限内交房则应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之2计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，合同继续履行，原告有权要求被告支付相当于总房价款的5%的违约金等内容。合同签订后原告依约支付了全部的房价款。
2013年11月22日，被告东北明园公司向原告发出《入住通知书》，要求原告于2013年11月26日上午8时至售楼处办理入住手续。
同月26日，张蓉瑾代原告签署了《业户资料登记表》、《交房步骤流转单》、《入户资料签收表》、《入住、验收确认书》等资料，并领取了购房发票。其中在《入户资料签收表》中张蓉瑾注有“2014.1.24首次收到2把钥匙”的文字，另有物业公司工作人员罗迪同日在“进户门钥匙3把”旁注有“2把，缺一把”的文字。同日，原告向上海高力国际物业服务有限公司支付了2013年12月-2014年3月的物业管理费684.8元。
2014年1月23日，被告曾在本案的诉前调解中承认存在一定责任，并愿意对原告作出20000元的赔偿，但双方最终未能达成调解协议。
2014年1月24日，张蓉瑾签署《房屋验房表》，该表中载有“2014年1月24日第一次收到整改完的房屋钥匙。收到二把钥匙欠业主一把过年后归还”的文字。“物业管理处”签署一栏中有“邹建国”的署名。
另查明，原告购买的系争房屋原系毛坯房，被告曾未经原告允许将系争房屋作为样板房进行了装修，后应原告要求拆除了装修进行恢复。
被告曾因逾期交房向原告支付了违约金34195元。对此，被告称系2013年9月1日起至2013年11月26日止的违约金，其中因有11.75天属于禁止开工的高温天，故在违约金中扣除了11.75天的违约金。原告表示以上都是被告的单方说法，所谓扣除11.75天的违约金亦无法律依据，依据合同约定的标准计算出的违约金不止于此，故原告不予认可。
经上海中心气象台统计，2013年6月1日至8月31日共计出现47天高于35℃的高温日，而根据上海市建设工程安全质量监督总站发布的有关通知的要求，在市中心气象台预报当天气温达35℃以上时，除紧急抢险、抢修作业等特殊要求外，白天高温时段（上午11：00至下午15：00），暂停所有户外高温时段施工作业，施工企业可由此顺延施工工期。
审理中，为证明诉请二中损失的存在，原告方提供了：1、陈张燕与案外人上海双美室内设计装潢有限公司（以下简称为双美设计公司）于2013年11月24日签订的《装修合同》，该合同约定陈张燕委托双美设计公司装修系争房屋，工期自2013年11月27日起至2014年1月27日止，工程款为200000元，如合同履行期内擅自解除合同方应按合同总金额的25%作为违约金给付对方等内容。2、2013年12月9日陈张燕与双美设计公司签订的《解除装修合同协议书》，大致内容为：因系争房屋处于整改期间导致无法装修，双方签订的合同无法得到有效履行，故根据合同约定陈张燕需承担违约责任50000元，去除违约金，双美设计公司退还初支付的40%剩余30000元，原合同解除。对此原告称因被告逾期交房导致原告对装修公司违约赔付了50000元违约金，因该款中包含40000元材料费，而装修公司已将材料费退还原告，故原告只向被告主张10000元的违约金损失。被告则表示，对于相关合同、协议的真实性均无法确认，原告没有就款项的实际交付及退还提供证据加以证明，故对原告存在上述损失不予认可。
审理中，原告提供了一组室内装修照片及电话录音，称原告陈张燕于2013年11月中旬左右被告知系争房屋被作为样板房进行了装修，被告欲与原告协商将装修折价卖给原告，陈张燕当场表示要求被告拆除全部装修并恢复房屋原状。接到被告交房通知后，张蓉瑾擅自代陈张燕前去验房，并依据被告的指示签署了多份收房资料，但当进入系争房屋后才发现装修被拆除了但尚未将房屋完全恢复至原状，故被告当即收回了钥匙并同意继续修复、整改。原告事后也就整改问题多次与被告公司工作人员沟通，直至2014年1月24日当天才拿到系争房屋钥匙。对上述材料的真实性被告均表示无法确认，并表示当初确因被告工作失误将系争房屋作为样板房进行了装修，但在2013年11月26日交房之前已经全部拆除、整改完毕，交房当天因张蓉瑾提出要求被告更换进户门，故被告予以更换后于2014年1月24日将新的进户门钥匙交给了原告。
审理中，原告撤回了第四、五项诉请，但表示保留相应诉权，另表示确认自2013年9月1日起至2013年11月26日止的逾期交房违约金金额为34195元。
以上事实，由上海市商品房预售合同、物业费发票、装修合同、解除装修合同协议书、入户资料签收表、房屋验房表、户口簿、照片、电话录音、调解笔录、证明、入住通知书、业户资料登记表、交房步骤流转单、发票签收登记表、入住验收确认书等证据及双方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：一、系争房屋交房时间的确定。对此本院认为，虽张蓉瑾代表原告于2013年11月26日签署了系列交房资料，但亦有证据显示原告实际于2014年1月24日才收到系争房屋的钥匙。虽被告称当日交付给原告的钥匙是应原告要求为其调换进户门后的新钥匙，但对此未能提供证据加以证明，故本院难以采信。另外，被告亦自认曾误将系争房屋作为样板房进行装修，后应原告要求对装修进行了拆除，该特殊情节使得系争房屋在交房标准上有别于其他房屋，被告需对系争房屋内装修的拆除、恢复情况进行举证，即需举证证明2013年11月26日当天系争房屋已恢复至符合合同约定或原告所认可的毛坯状态。被告仅以原告签署交房资料（且内容大多为格式性）之行为加以佐证，证据尚不充分。相反，原告提供了多组照片及录音资料以证明因系争房屋并未整改完毕而导致无法收房，故对被告称系争房屋于2013年11月26日已交付给原告的意见，本院难以支持，应认定系争房屋的交房时间为2014年1月24日。争议焦点二：逾期交房违约金的计算。依照合同约定，对于逾期交房的违约金，自2013年9月1日起90日内应按已付房款日万分之二计算，超过90日后，另外应支付总房款的5％的违约金。鉴于原、被告已对2013年9月1日起至2013年11月26日止的违约金进行了结算，且现双方均认可相应的计算方式及金额，故应将该款项扣除。对于总房款5％的赔偿标准，本院将结合本案的实际情况进行适当调整。至于原告主张向双美设计公司赔付的10000元违约金损失，因未能提供充分的证据证明该损失的存在，故本院难以支持。另外，因被告非物业管理费的收取主体，故对于原告要求被告返还物业费的诉请，本院同样难以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海东北明园实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈张燕、林涞鑫支付违约金60000元；
二、驳回原告陈张燕、林涞鑫其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2819元（原告陈张燕、林涞鑫已预缴），由原告陈张燕、林涞鑫负担1300元，被告上海东北明园实业发展有限公司负担1519元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年十月二十日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。