湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终838号上诉人（原审被告）：唐正魁，男，汉族，1964年11月10出生，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：旷亚林，湖南衡山县光大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：宾嫦娥，女，汉族，1963年11月15出生，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：旷亚林，湖南衡山县光大法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陆安福，男，汉族，1981年6月22出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄仁权，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海平，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：长沙市雨花区徐浩房地产中介服务部，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路888号美林景园小区13号楼13栋4号门面。经营者：徐浩，男，汉族，1991年9月26日出生，户籍地湖南省沅江市，现住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场24050房。法定代表人：秦帅辉，经理。委托诉讼代理人：陈琼英，系该公司工作人员。上诉人唐正魁、宾嫦娥因与被上诉人陆安福，原审第三人长沙市雨花区徐浩房地产中介服务部（以下简称徐浩中介服务部）、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初3707号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人唐正魁、宾嫦娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、涉案房屋登记在唐正魁一人名下，是唐正魁一人所有，未经法定程序确权，不能认定是两上诉人共同共有。宾嫦娥未经唐正魁授权出卖涉案房屋，唐正魁也未予以追认，故宾嫦娥与陆安福签订的《房地产买卖居间合同》对唐正魁不发生法律效力。虽然陆安福打了100000元定金到唐正魁卡上，但该银行卡是由宾嫦娥持有，唐正魁并不清楚该定金支付情况；2017年3月6日，唐正魁、宾嫦娥去徐浩中介服务部是为补办房产证，唐正魁并不知晓买卖情况。二、即便合同有效，唐正魁也没有违约行为。陆安福至今没有向唐正魁、宾嫦娥提供银行同意按揭贷款的证据，事实上，陆安福不支付首期购房款，银行按规定不会同意放贷。因此，在陆安福未落实银行贷款的情况下，上诉人有权不提供过户资料。三、一审法院判令唐正魁、宾嫦娥支付违约金389960元，缺乏事实依据，且一审法院未向当事人释明是否主张调整违约金。如果二审认定唐正魁、宾嫦娥应支付违约金，则请求二审法院对违约金予以调减。因为陆安福的损失只有100000元定金的利息损失以及已支付的居间服务费38996元，明显高于合同约定的违约金。而且陆安福提交的《房地产买卖居间合同》系复印件，买卖双方的真实身份也无法核实，不能作为证据采信。被上诉人陆安福辩称：一、一审法院认定唐正魁、宾嫦娥与徐浩中介服务部和中环公司的工作人员莫小娇、段某于2017年3月6日共同前往长沙市不动产登记中心系为房屋交易补办房屋的《不动产权证书》，事实清楚、证据确凿。1、补办《不动产权证书》，须由唐正魁本人亲自办理。2、唐正魁、宾嫦娥在一审中也认可系前往补办不动产权证书。3、徐浩中介服务部和中环公司的陈述及段某的证言，均充分证明了上述事实。二、唐正魁、宾嫦娥存在故意违约行为。1、我方系通过中介公司购买的房屋，有充分理由相信合同签署的相对方具有主体资格。2、我方不存在任何违约行为。我方及中介公司在唐正魁、宾嫦娥故意违约的情况下，多次联系上诉人，并向其发出了书面的催告通知。3、唐正魁、宾嫦娥并不清楚二手房屋交易的法律法规政策规定及流程，应以二手房屋交易的专业服务公司的陈述为准。我方已经充分履行了合同义务。三、我方主张的违约金已经显著过低，不存在降低的情形。购买涉案房屋时的单价为7400元，现在的单价约13000元，我方因唐正魁、宾嫦娥的违约行为直接损失高达145万元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的所有上诉请求。原审第三人徐浩中介服务部、中环公司共同辩称：一、宾嫦娥在签合同时出示了授权委托书、唐正魁的身份证原件、国有土地使用证原件，购房定金也是打到唐正魁的银行卡上，宾嫦娥在合同第十五条第2款中也保证已取得充分合法的授权，若甲方（即唐正魁）违约，由宾嫦娥承担一切违约连带责任。由此可以证明宾嫦娥系有权代理。二、合同签订后，为了办理过户手续，我方工作人员莫小姣、段某陪同唐正魁、宾嫦娥前往不动产交易中心补办不动产权证，可见唐正魁对宾嫦娥的代理是知情并认可。综上，请求法院驳回唐正魁、宾嫦娥的请求，维持一审判决。陆安福向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即解除陆安福、唐正魁、宾嫦娥、徐浩中介服务部、中环公司于2017年2月22日签署的《房地产买卖居间合同》（合同编号1704043）；2、判令唐正魁、宾嫦娥连带向陆安福支付违约金389960元；3、判令唐正魁、宾嫦娥向陆安福返还10万元购房款；4、判令唐正魁、宾嫦娥共同连带承担陆安福向徐浩中介服务部、中环公司支付的咨询服务费、居间服务费共计人民币38996元；5、判令唐正魁、宾嫦娥承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：唐正魁、宾嫦娥系夫妻关系。宾嫦娥出具《授权委托书》：“本人唐正魁身份号码430423196411104730全权委托宾嫦娥办理雨花区美林街35号盐船山生态园4栋1703号房屋转让的相关一切手续。委托人唐正魁，2017年2月21日。”唐正魁、宾嫦娥庭审中主张《授权委托书》落款的唐正魁的签字系宾嫦娥代签，不是唐正魁手写，并要求进行笔迹鉴定。陆安福的代理人黄仁权对此表示为避免鉴定耗时，同意视为《授权委托书》上唐正魁的签字系宾嫦娥代签。一审法院据此认定《授权委托书》上唐正魁的签字系宾嫦娥代签。2017年2月22日，陆安福（乙方、买方）与（甲方、卖方）唐正魁、代理人宾嫦娥、徐浩中介服务部（居间方）、中环公司签订了合同编号为1704043的《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将其坐落于长沙市雨花区美林街35号盐船山生态园4栋1703号房屋及该房占有范围的土地使用权出售给乙方，该房屋权证编号710××××1695，房屋用途为住宅，建筑面积227.40平方米（另送无产权车库35平米，权证编号B1-P123）。成交价格为人民币1949800元，房屋附属设施为已装修。乙方在合同签订当日向甲方支付购房定金100000元，甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款：乙方申请按揭贷款金额1250000元（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐），由乙方的按揭贷款银行或第三方直接放款至甲方指定账户的方式支付。办理按揭所需费用由乙方承担，甲乙双方须积极配合办理相关手续，不得解雇拖延，否则视为违约。甲乙双方需于乙方银行审批通过后5日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款。办理交易过户时所产生的税费由乙方承担全部过户税费。合同第八条约定：本合同签署后即表明买卖居间成立，居间成功，其中，甲方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费19498元，乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费38996，若甲乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取、并由违约方承担全部费用。合同第十条约定：若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚金或要求违约方支付等于该房屋成交价格百分之二十的违约金。合同第十五条约定：1、甲乙双方须全力配合丙方办理该房一切交易手续事宜；2、甲乙双方均同意由其代理人签署本合同，代理人保证已取得充分合法之授权来签署本合同，若甲方违约，由其甲方代理人承担一切违约连带责任；3、乙方将申请银行贷款支付部分房款，具体金额以银行审批为准，甲方同意并愿意提供配合，乙方保证无不良征信记录，所提供的资料真实有效，甲乙双方须于7日内交齐按揭所需资料，乙方并于过户前办理领证和进抵押的委托公证至丙方指定人名下，公证费由乙方承担。合同落款甲方（或代理人）唐正魁、宾嫦娥代，乙方陆安福签字，丙方徐浩中介服务部、中环公司加盖印章。合同签订当日，陆安福向唐正魁银行账户转账100000元，宾嫦娥出具定金收条：“今收到陆安福购买本人位于长沙市雨花区美林街35号盐船山生态园4栋1703号定金10万元，收款人唐正魁，宾嫦娥代，2017年2月22日”。2017年2月24日，陆安福向长沙市雨花区徐浩房屋中介服务部支付佣金19498元。宾嫦娥支付佣金5000元。宾嫦娥向徐浩中介服务部提供了1703号房屋的国有土地使用权证原件、唐正魁、宾嫦娥的身份证，尚缺结婚证、房屋所有权证未提交。2017年3月6日，徐浩房产中介服务部委派莫小姣、段某陪同唐正魁、宾嫦娥一起到长沙市不动产登记中心补办《不动产权证书》。证人段某出庭证明其和莫某同唐正魁、宾嫦娥去补办房产证是为了跟陆安福交易过户，陆安福必须等房产证才能办理按揭贷款，该房屋产权证已经补办好。2017年4月8日，陆安福、徐浩中介服务部分别向唐正魁、宾嫦娥发出《履约催告函》，要求对方于2017年4月12日前按照约定提供结婚证、房产证等资料，配合办理相关手续。该催告函邮寄唐正魁、宾嫦娥户籍地衡山县。陆安福特诉至一审法院，请求依法处理。另查明，长沙市雨花区美林街35号盐船山生态园4栋1703号房屋（权证号码710××××1695）系登记在唐正魁个人名下，不动产登记时间2010年11月2日。陆安福提交的《房地产买卖居间合同》证明本案买卖房屋所在的盐船山生态园小区内另外的二手毛坯房屋2016年10月约7000元一平米，2017年3月23日成交价约1万元一平米。一审法院认为：本案陆安福、唐正魁、宾嫦娥买卖房屋标的登记产权人为唐正魁个人，宾嫦娥未取得唐正魁的书面授权，即代替唐正魁签署《授权委托书》，宾嫦娥属于无权代理行为。宾嫦娥代理唐正魁与陆安福、徐浩中介服务部、中环公司签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号1704043）属于效力待定合同，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”以及《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”陆安福向唐正魁的银行账户转账支付100000元，事后，唐正魁又与宾嫦娥在房地产中介服务人员的陪同下去办理1703号房屋（权证号码710××××1695）的房屋产权证书，以便于与陆安福完成交易过户，可见唐正魁对其妻子宾嫦娥代理其买卖1703号房屋的行为是事后知情并认可的，可视为唐正魁以实际行动对宾嫦娥的代理买卖房屋行为进行了追认。故该《房地产买卖居间合同》（合同编号1704043）对被代理人唐正魁发生法律效力。陆安福按照合同约定支付定金100000元，唐正魁未按双方约定的时间提交办证资料，已构成违约，应承担违约责任。宾嫦娥在《房地产买卖居间合同》签字，根据该合同第十五条约定：“代理人保证已取得充分合法之授权来签署本合同，若甲方违约，由其甲方代理人承担一切违约连带责任”。因唐正魁发生违约，宾嫦娥应按承诺承担违约的连带责任。陆安福主张判令立即解除陆安福、唐正魁、宾嫦娥、徐浩中介服务部、中环公司于2017年2月22日签署的《房地产买卖居间合同》（合同编号1704043）的诉讼请求，因唐正魁、宾嫦娥均明确表示不愿出卖1703号房屋（权证号码710××××1695），已构成根本违约，陆安福有权依据合同约定解除合同，故该诉讼请求，符合双方约定，依法予以支持。陆安福主张判令唐正魁、宾嫦娥连带向陆安福支付违约金389960元的诉讼请求，因双方约定的违约金为成交总价1949800元的百分之二十389960元（1949800元×20%），且陆安福提交证据证明双方交易的房屋所在盐船山生态园小区在2017年3月份价格有了较快上涨，因唐正魁、宾嫦娥均明确表示不愿出卖1703号房屋，已构成根本违约，应承担违约责任，宾嫦娥应按照其承诺承担连带责任。故该诉讼请求，符合双方合同约定，依法予以支持。陆安福主张判令唐正魁、宾嫦娥向陆安福返还100000元购房款的诉讼请求，因唐正魁、宾嫦娥违约，其收取的定金100000元应返还给陆安福，故该诉讼请求，符合法律规定，予以支持。陆安福判令唐正魁、宾嫦娥共同连带承担陆安福向徐浩中介服务部、中环公司支付的咨询服务费、居间服务费共计人民币38996元的诉讼请求，因陆安福的该项损失已由其主张违约金予以赔偿，故该诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定，判决：一、解除陆安福与唐正魁、宾嫦娥、长沙市雨花区徐浩房屋中介服务部、湖南中环地产顾问有限公司于2017年2月22日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号1704043）；二、唐正魁、宾嫦娥于本判决书生效之日起十日内向陆安福支付违约金389960元；三、唐正魁、宾嫦娥于本判决书生效之日起十日内向陆安福返还购房定金100000元；四、驳回陆安福的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10090元，因适用简易程序减半收取5045元，其中459元由陆安福负担，4586元由唐正魁、宾嫦娥负担，保全费4020元，由唐正魁、宾嫦娥负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审中，陆安福提交了徐浩中介服务部、中环公司与案外人于2017年12月签订的《房地产买卖居间合同》和从网络上打印的华雅花园其他房屋的单价表，拟共同证明涉案房屋现在的单价约为13000元/平方米。徐浩中介服务部、中环公司对上述证据没有异议；唐正魁、宾嫦娥认为上述证据不属于新证据范畴，且网上调取的单价表不能作为证据使用。本院经审核认为，陆安福未提交《房地产买卖居间合同》的原件予以核对，且该合同与本案缺乏关联性，本院不予采信；从网络上打印的华雅花园其他房屋的单价表，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为：本案的争议焦点为：一、宾嫦娥以唐正魁名义与陆安福签订的《房地产买卖居间合同》对唐正魁是否具有约束力；二、导致《房地产买卖居间合同》无法履行的责任主体。一、关于《房地产买卖居间合同》对唐正魁是否具有约束力。首先，宾嫦娥系唐正魁的配偶，其在与陆安福及徐浩中介服务部、中环公司签订《房地产买卖居间合同》时，出具了唐正魁的身份证、授权委托书和国有土地使用权证，且宾嫦娥提供给陆安福的用于收取购房定金的银行账户亦是唐正魁名下的账户，因此陆安福在与宾嫦娥签订合同时，有理由相信宾嫦娥有权代理唐正魁签订合同，故该合同对唐正魁具有法律约束力。宾嫦娥抗辩称陆安福和徐浩中介服务部、中环公司明知其所出示的《授权委托书》系宾嫦娥所写，陆安福明知宾嫦娥没有代理权，但宾嫦娥未提交充分证据予以证明，故对其上述抗辩主张，本院不予采信。其次，即使唐正魁事先不知晓宾嫦娥以其名义与陆安福签订《房地产买卖居间合同》，但在双方签订合同后，唐正魁与宾嫦娥在徐浩中介服务部、中环公司工作人员的陪同下前往长沙市不动产登记中心补办涉案房屋的不动产权证书，以完成与陆安福的交易过户。该事实有徐浩中介服务部、中环公司出具的情况说明及其工作人员段某的证人证言予以证实，即唐正魁以实际履行行为对宾嫦娥的代理行为进行了追认，故该合同对唐正魁具有法律约束力。二、关于导致《房地产买卖居间合同》无法履行的原因。唐正魁虽主张从未认可并履行宾嫦娥与陆安福签订的《房地产买卖居间合同》，但因涉案房屋登记在唐正魁名下，在唐正魁不予配合的情况下，本案《房地产买卖居间合同》无法顺利履行，因此导致本案合同无法履行的原因在于唐正魁不积极履行合同义务，故唐正魁已构成违约。关于唐正魁应承担的违约金数额，《房地产买卖居间合同》第十条约定：“如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚金或要求违约方支付等于该房屋成交价格百分之二十的违约金（即389960元）。”因合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院基于陆安福可能产生的房屋涨价损失，综合陆安福已交纳的定金数额、唐正魁明确表示不履行合同的时间、过错程度、履行情况，根据公平原则酌情认定唐正魁应向陆安福支付违约金200000元；对陆安福超出部分的主张，本院不予支持。另，合同第十五条约定：“若甲方（即唐正魁）违约，由其甲方代理人（即宾嫦娥）承担一切违约连带责任。”因此，一审法院据此判令宾嫦娥对唐正魁向陆安福返还定金及支付违约金承担连带责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人唐正魁、宾嫦娥的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初3707号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初3707号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初3707号民事判决第二项为“唐正魁、宾嫦娥于本判决书生效之日起十日内向陆安福支付违约金200000元”；四、驳回陆安福的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5045元，保全费4020元，二审案件受理费10090元，共计19155元，由上诉人唐正魁、宾嫦娥负担18000元，被上诉人陆安福负担1155元。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟审 判 员  Ｘ Ｘ二〇一八年八月二日法官助理  金新贵书 记 员  何冰洁