江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1023民初1118号原告：黄永泉，男，汉族，南丰县人，教师，住南丰县，经常居住地南丰县，手机号。委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，一般代理。被告：胡建辉，男，汉族，南丰县人，个体工商户，住南丰县，被告：陈先龙，男，汉族，南丰县人，住南丰县，第三人：南丰县中兴投资开发有限责任公司，住所地：南丰县琴城镇交通路23号。法定代表人：彭菊明，系公司执行董事。原告黄永泉与被告胡建辉、陈先龙，第三人南丰县中兴投资开发有限责任公司（以下简称“中兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄永泉及其委托诉讼代理人胡伟强，被告胡建辉到庭参加了第一次诉讼，第三人中兴公司，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，黄永泉向本院申请追加陈先龙为本案共同被告，本院依法另行组成合议庭对本案再次公开开庭进行了审理。原告黄永泉及其委托诉讼代理人胡伟强到庭参加了第二次诉讼，被告胡建辉、陈先龙和第三人中兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄永泉向本院提出以下诉讼请求：1、判决胡建辉、陈先龙立即支付黄永泉拖欠的租金16.417万元（从2017年1月1日至2017年12月31日）；2、判决解除胡建辉、陈先龙与中兴公司之间签订的关于南丰县中兴时代豪苑9号楼第三、四层的房屋租赁合同；3、判决胡建辉、陈先龙立即腾空南丰县中兴时代豪苑9号楼第三、四层；4、判决胡建辉、陈先龙承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月19日，胡建辉与中兴公司签订了一份关于租赁中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼××、××、××层（总面积为1470.9平米），年租金为19万元，双方约定了租金给付方式。2016年12月19日，南丰县人民法院作出（2013）丰字第37-11号执行裁定书，裁定中兴公司将其所有的位于南丰县中兴时代豪苑9号楼第三、四层（总面积为1270.9平米）抵债给黄永泉所有，之前与胡建辉已签订的房屋租赁继续履行，黄永泉可按评估报告确定的面积比例享受租金收益。而本案房屋租赁合同当中的实际承租人系胡建辉，在上述民事裁定书送达后至今，胡建辉都未向黄永泉支付租金，为维护黄永泉的合法权益，特向法院起诉。黄永泉向本院提交了下列证据以支持其诉讼请求：1、南丰县人民法院作出的（2013）丰执字第37-10号执行裁定书及协助执行通知书一份、上述文书的送达回证一份，证明法院于2016年11月7日裁定胡建辉应将诉争租赁物2017年1月-6月的租金提取至法院账户；2、房地产估价报告一份及南丰县人民法院作出的（2013）丰执字第37-11号执行裁定书一份，证明2016年12月19日法院已将本案涉争租赁物的物权裁定给黄永泉，黄永泉按上述估价报告享有每年16.417万元的租金收益；3、2017年7月8日公证书一份，证明黄永泉已向胡建辉公证送达了（2013）丰执字第37-11号江西省南丰县人民法院执行裁定书一份、催缴租金及解除合同通知书一份；4、中兴公司与胡建辉、陈先龙的房屋租赁合同复印件一份，证明胡建辉与中兴公司存在租赁合同关系。胡建辉辩称：1、法院虽然裁定了本案涉争租赁物给黄永泉，但黄永泉并未按裁定书内容依法办理产权过户登记，而我是与中兴公司签订的房屋租赁合同，现在涉争租赁物的产权仍然是中兴公司，且我已经交付了租金给中兴公司，黄永泉无权再向我索要租金；2、我承租中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼××、××、××（××层西侧的钢架棚）的租金共19万元，黄永泉主张的涉争租赁物租金过高；3、我与陈先龙是合伙关系，虽然承租合同是我、陈先龙与中兴公司签订的，但在2015年陈先龙就已经退出该租赁合同关系了，实际上是我一个承租了中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼××、××、××层，我愿意一人承担该合同有关的所有权利义务，愿意承担由此产生的法律责任和后果，与陈先龙无关。胡建辉向法庭提交了下列证据以支持其辩解意见：1、借款人为彭晶晶的借条复印件两张，证明彭晶晶向胡建辉借款的事实；2、收款人为彭晶晶的收条复印件两张，证明胡建辉已向中兴公司交纳租金至2019年12月；3、南丰县房权证琴城镇字第××号房屋所有权证复印件一份，证明本案涉争租赁物仍登记在中兴公司名下；4、房屋租赁合同复印件一份，证明胡建辉系与中兴公司签订的房屋租赁合同；5、第一次庭审后补充提交的2016年6月30日授权委托书一份、2016年10月18日授权委托书、2016年11月18日授权委托书一份。陈先龙未到庭，也未向本院提交答辩状和证据。第三人未到庭，也未向本院提交答辩状和证据。经审理查明：2013年12月19日，中兴公司为甲方，胡建辉、陈先龙为乙方签订了一份关于租赁中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼（现南丰县中兴大酒店）二、三、四层及三层西侧的宴会大厅的《房屋租赁合同》，合同的主要内容有：1、租赁商铺的具体情况有四宗，第一宗是位于中兴大酒店四楼整层，面积约542平方米，第二宗位于中兴大酒店三楼整层，面积约542平方米，第三宗位于中兴大酒店二楼，面积约200平米，第四宗位于中兴大酒店三楼西侧的宴会大厅，面积约300平米；2、租赁期限第一、二、三宗约1284平米从2015年1月20日至2035年1月20日止，共20年。第四宗约300平米，从2018年1月1日至2035年1月20日止，共17年；3、租金及支付方式为以上房屋租金总计19万元/年，支付方式一律以现金支付，每半年支付一次。为了便于记忆，确定在每年的12月30日前支付清下年1月至6月的租金，在每年6月30日前支付清当年7月至12月租金；4、违约责任为乙方如不交租金，甲方有权收回租赁物，在租赁期内，如因违约造成合同无法履行，甲方应赔偿乙方一切经济损失；5、合同还对租赁期间各方的权利义务进行了其它约定。落款处甲方签章：彭晶晶、彭威威、彭菊明，并盖有中兴公司的公章，乙方签章：胡建辉、陈先龙。2016年11月7日，本院作出（2013）丰执字第37-10号执行裁定书，裁定书的主要内容为：提取被执行人南丰县中兴投资开发有限公司所有的座落于南丰县中兴时代豪苑9号楼三、四层房产应收承租人胡建辉处2017年1月至6月的租金95000元整。2016年12月19日，本院作出（2013）丰执字第37-11号执行裁定书，黄永泉为申请执行人，中兴公司为被执行人。裁定书的主要内容为：1、被执行人中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼（现南丰县中兴大酒店）第三、四层房产（房权证号：南丰县房产证琴城镇字第××号），总面积约1270.9平米，作价321.1164万元，交付申请执行人黄永泉抵偿债务。该房产所有权自裁定书送达申请人黄永泉之时起转移；2、该抵债房产过户等相关税、费依照商品房买卖的有关法律规定各自承担，该抵债房产被执行人应保障当前的供水供电，有关出入通行权等问题以现状为准，双方依法享有和承担相应的权利义务；3、该房产抵债后，申请执行人黄永泉有义务继续履行原租赁合同，同时按评估报告确定的面积比例享有租金收益权；4、申请人可持本裁定到房产登记机构办理有关产权过户登记手续。黄永泉于该裁定作出当日领取了民事裁定书，胡建辉在此民事裁定书作出之日起一个月内也知悉了该裁定书的内容。2017年7月8日，黄永泉又通过公证送达的方式再次向胡建辉送达了上述民事裁定书，并向其送达了一份关于催缴租金及未按时交纳租金则解除租赁合同的通知书。经黄永泉多次催讨，胡建辉仍未向黄永泉交纳租金。另查明：1、本案涉争的租赁物位于南丰县××时代××楼（现南丰县中兴大酒店）三、四层现仍然登记在中兴公司名下，黄永泉尚未办理上述租赁物的产权过户登记手续；2、经抚州市万国房地产估价有限公司对本案涉争的位于南丰县××时代××楼（现南丰县中兴大酒店）第三、四层房产纯租金（房权证号：南丰县房产证琴城镇字第××号，总面积约1270.9平米）为16.714万元/年；3、彭菊明系中兴公司的法定代表人，彭菊明与彭晶晶系父子关系。以上事实，有本院作出的（2013）丰执字第37-10号执行裁定书、（2013）丰执字第37-11号执行裁定书、公证书、房屋租赁合同复印件、本院对胡建辉的问话笔录在案为凭，结合当事人的法庭陈述，可以认定。本案争议的焦点有两个：其一是彭晶晶与胡建辉之间的民事法律行为所产生的法律后果是否应当由中兴公司承担？其二是胡建辉提出其已向中兴公司交付诉争租赁物2017年1月至2019年12月租金的抗辩意见是否成立？结合已查明的事实，本院分别认定如下：一、彭晶晶与胡建辉之间的民事法律行为所产生的法律后果是否应当由中兴公司承担？黄永泉认为：彭晶晶并非本案《房屋租赁合同》的相对方，其与胡建辉之间的民事法律行为与本案无关联性。胡建辉认为：彭晶晶系受中兴公司委托与胡建辉借款并将借款抵扣租金。本院认为：本案《房屋租赁合同》彭晶晶虽不是合同相对方，但彭晶晶在该合同出租人方签名。在诉讼过程中，胡建辉向本庭提交了中兴公司的三份授权彭晶晶处理借款及抵扣租金的委托书，黄永泉虽质证认为该授权委托书是伪造的，但未举证证实。本院根据上述委托书的内容，结合彭菊明与彭晶晶系父子这一特殊身份关系，证实彭晶晶向胡建辉借款及将借款抵扣租金的行为均是受中兴公司的委托，受托人彭晶晶从事受托事项产生的法律后果应当由委托人即中兴公司承担。二、胡建辉提出其已向中兴公司交付诉争租赁物2017年1月至2019年12月租金的抗辩意见是否成立？黄永泉认为：胡建辉向彭晶晶交付租金、借贷关系及用借款抵扣租金的证据都是虚假的、伪造的，亦无转账记录及入账记录证据相佐证。胡建辉认为：诉争租赁物尚未发生物权变动，胡建辉向中兴公司交付租金的行为可以认定为已经履行了《房屋租赁合同》中交付租金的合同义务，黄永泉诉求胡建辉再次支付租金并要求解除合同无事实依据。本院认为，胡建辉的抗辩意见能够成立，理由如下：（一）2016年10月30日，彭晶晶向胡建辉出具收条，证实其已收到胡建辉承租的中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼××、××、××层2017年1月至6月半年租金95000元，此段租金交付时间为本院（2013）丰执字第37-10号提取2017年1月-6月租金执行裁定书之前交付，据此，胡建辉已经完成双方当事人存在交付租金事实的举证证明责任，黄永泉认为该收条系伪造的，彭晶晶签名及落款时间均是虚假的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，黄永泉的该质证意见系积极的否定，其举证应当在证明力上足以使人民法院确信未交付租金事实存在具有高度可能性。本案中，黄永泉为反驳胡建辉所主张事实并未提供证据证实，经本院释明，其也未向法院申请司法鉴定，故其应承担举证不能的法律后果，本院确认中兴公司已收到胡建辉交付的2017年1月至6月租金。（二）2016年11月18日，彭晶晶又向胡建辉出具收条，证实其已收到胡建辉承租的中兴公司所有的位于南丰县××时代××楼××、××、××层2017年7月至2019年12月两年半年租金，该笔租金用2016年6月30日借款20万元及2016年10月18日借款21万元（合计41万元）冲抵。本院认为，彭晶晶于2016年6月30日向胡建辉借款20万元，出具借条：今借到胡建辉现金人民币20万元，借期贰个月；同年10月18日向胡建辉借款21万元，出具借条：今借到胡建辉人民21万元，借期壹个月。上述两笔借款其中一笔到期日为2016年8月30日，另一笔到期日为2016年11月18日，就在2016年11月18日当天，胡建辉用上述41万元的借款抵扣其要向中兴公司交纳的两年半即2017年7月至2019年12月的租金47.5万元（19万元/年*2.5年），虽然该借款与其应交租金数额不完全一致，但因该抵扣行为系用已到期债权提前交付租金，数额虽存在出入但并非不合理，且该抵销行为行使时间亦在黄永泉尚未成为诉争房产的所有权人之前，故本院确认胡建辉与中兴公司将借款抵扣租金的行为属债权人与债务人互负债务，依法可以行使抵销权。黄永泉质证认为上述抵销行为系虚假的、伪造的，且违反了本院于2016年11月7日作出的提取诉争租赁物2017年1月至6月租金的裁定内容系违法无效行为，对此本院认为，本院相关裁定只提取了2017年1月至6月的租金，该裁定书的效力并未涉及2017年7月至2019年12月的租金，而且承租人和出租人行使抵销权时，胡建辉并不知悉租赁物产权人变更情况，黄永泉主张抵销行为虚假并有伪造证据的行为，但并未提供证据予以证实，经本院释明，亦未向本院申请司法鉴定，故应承担举证不能的法律后果，其相应的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。本院认为，中兴公司与胡建辉、陈先龙双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应全面履行合同约定的义务。依据（2013）丰执字第37-11号江西省南丰县人民法院执行裁定书的裁定内容，黄永泉在签收了上述文书之日才成为诉争房产的所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，黄永泉成为原房屋租赁合同出租人，享有该房屋租赁合同权利义务。本案中，胡建辉已在本院（2013）丰执字第37-11号裁定作出之前向中兴公司交纳了诉争租赁物2017年1月-2019年12月的租金，该租金交付行为并不侵犯陈先龙的合法权益，应视为承租人胡建辉、陈先龙已经履行诉争租赁物2017年1月至2019年12月交付租金的义务，黄永泉的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄永泉的诉讼请求。案件受理费3583元，由原告黄永泉负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  李美云审 判 员  彭 微人民陪审员  房海鸥二〇一八年三月二十九日书 记 员  肖 妃