河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第5969号
原告周凤芹，女，1958年10月11日出生，汉族。
委托代理人孟艳峰，河南威鼎律师事务所律师。
委托代理人赵凤秋，男，1959年7月1日出生，汉族。
被告李莲英，女，1957年5月8日出生，汉族。
委托代理人范军明，郑州市二七区嵩山法律服务所法律工作者。
被告郑州千秋房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区兴荣街17号1号楼1层03号。
法定代表人鲁民，总经理。
委托代理人李俊森，男，1970年4月1日出生，汉族。
原告周凤芹诉被告李莲英、郑州千秋房地产营销策划有限公司（以下简称千秋房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟艳峰、被告李莲英委托代理人范军明、被告郑州千秋房地产营销策划有限公司委托代理人李俊森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周凤芹诉称：2013年8月24日，原告与二被告签订《房屋转让协议》一份，之后，原告作为买方依协议约定将购房定金及佣金二万元一并交付给被告千秋房地产公司，被告千秋房地产公司向原告出具收据，但被告李莲英未按协议约定协助原告办理更名及签订正式的购房合同事宜，经原告多次催促，被告李莲英仍不履行合同约定，故诉至法院。请求判令被告李莲英赔偿原告二万元，判令被告郑州千秋房地产营销策划有限公司返还原告二万元。
被告李莲英辩称：1.原、被告签订的合同具有相对性，原告未按合同约定向李莲英本人支付定金二万元，也未按合同约定将购房款打入李莲英账户内。2.原、被告签订的购房合同中，房屋面积相差5平方米，属于约定不明。3.根据现行政策规定，原告不具备在郑州市购房的条件，并且原、被告签订的合同未给原告造成任何损失，请求依法驳回原告诉请。
被告千秋房地产公司辩称：1.同意退还原告定金二万元。原告交的定金二万元是千秋房地产公司代为保管，李莲英向其单位交的二十五万元收据也交至千秋房地产公司代为保管，证明李莲英认可千秋房地产代收定金的事实。2.房屋面积不符一事，原告周凤芹与被告李莲英、千秋房地产公司三方在签订合同时是按照李莲英提供的书面材料写成85平方米的，但事后，三方达成的有口头约定，补偿李莲英房款一万元（从千秋房地产公司的中介佣金中提出七千八百元，原告支付二千二百元）。3.购房条件的问题，李莲英所述不实，合同约定的转让手续是2013年8月31日之前办理完，现行的国家政策是在2013年9月1日起实施。
原告周凤芹为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.房屋转让协议一份，证明原告与被告李莲英存在房屋买卖合同关系、原告与被告千秋房地产公司存在居间合同关系，该转让协议明确约定买卖双方应在2013年8月31日前办理完毕房屋更名手续，同时约定如卖方违约应返还原告双倍定金；2.收据一份，证明原告已支付购房定金二万元，该二万元由被告千秋房地产公司代为保管；3.电话录音光盘一份，证明被告李莲英违约的事实；4.原告为购房取款凭条八张，证明原告为购买被告李莲英房屋于2013年8月27日共取款八十万元；5、原告个人完税证明一份，证明原告在2013年8月31日之前在郑州具有购房资格。
被告李莲英质证称：1.对证据一真实性无异议，但该合同证明李莲英不存在违约的情况，因为合同约定办理更名手续是原告向李莲英账户打入九十万元的购房款，而原告的证据四证明原告仅支付八十万元，即便当时可以过户，也未达到过户的条件，与合同约定的过户条件相差甚远，是原告违约在先；2.证据二真实性无异议，但与李莲英无关，该定金是被告千秋房地产公司收到的，根据原告提交的第一份证据，该定金二万元中包含佣金一万元，根据合同的相对性原则，谁收款谁退还；3.该录音内容中李俊森应作为证人出庭对该证据的真实性予以核实，因李俊森参与本案庭审，因此该证据不能作为证据使用；4.对2013年8月27日，户名是赵凤秋的两张存款凭条只显示存款金额，不能证明与本案原告当时拥有购房款八十万元有关联。2013年8月27日周凤芹一张存款凭条、两张存款利息清单，不能证明原告拥有八十万元的购房款。三张工商银行的原告储蓄存款利息清单，不能证明原告拥有八十万元的购房款。因合同约定是办理更名手续当日原告将九十万元的购房款打入被告李莲英账户，根据以上原告提供的证据证明原告违约在先，且李莲英未收到原告的任何定金；5.对证据五真实性无异议，对证明内容有异议，仅能证明原告于2013年8月31日之前的完税证明，不能证明一年内，不符合在郑州购房的资格，原告存在欺诈行为，另该证据已过举证期间。
被告千秋房地产公司质证称：1.对转让协议真实性无异议；2.对收据二无异议，定金是千秋房地产公司代李莲英保管的，且千秋房地产公司代李莲英保管其购房收据一份，证明双方均同意千秋房地产公司的代管；3.对录音证据无异议，是千秋房地产公司经纪人李俊森与李莲英的通话录音，李莲英故意拖延办理相关手续的时间，且三方曾约定原告把购房款九十万元打给李莲英，但李莲英拒不履行，故原告才未向李莲英支付房款；4.对第四项证据无异议；5.对证据五无异议。
被告李莲英提交以下证据：1.房屋转让合同一份，证明原告未按合同约定向李莲英交付定金及购房款，原告存在违约情况；2.收据一份，证明被告千秋房地产收到李莲英向河南福晟置业有限公司交纳的购房款收据（编号0023484），该收据只能证明被告存在履行合同的真实意思表示，并不能证明李莲英同意让被告千秋房地产公司代为保管；3.房屋的购置图，证明房屋的面积与合同约定的面积相差5.73平方米，同时证明双方对房屋面积的约定不明确；4.郑州市工商局机关团购委员会第二次会议纪要一份，证明双方在签订合同后，产生了更名费，应由原告承担；5.郑州市购房政策局部调整说明，证明原告未取得在郑州购房的资格。以上证据证明被告李莲英不存在任何违约的情况，且结合原告的证据，证明未给原告造成任何损失。
原告周凤芹发表以下质证意见：1.对证据一，真实性无异议，该转让协议不能证明原告存在违约情况，因购房定金在签订该协议时三方已约定由被告千秋房地产公司代为保管，另外，该协议明确约定办理房屋更名手续的时间是2013年8月31日之前，因为被告李莲英一直拖延导致双方未在约定时间办理更名手续，因此原告不存在违约情况；2.对证据二，真实性无异议，该收据证明被告李莲英同意被告千秋房地产代为保管其购房收据；3.对证据三，真实性有异议，该购房图未显示该房屋系被告李莲英此次出卖的房屋户型；4.对证据四，该会议纪要显示内容系2013年9月5日开会通过，但原被告签订的房屋转让协议是2013年8月24日，因此该会议纪要与原被告双方的此次房屋交易没有关系。同时，原被告双方所签订的房屋转让协议明确约定办理房屋更名手续所需费用由被告李莲英承担；5.对证据五，该政策内容明确显示本次调整自2013年9月2日起执行，2013年9月2日前签订的认购协议或居间买卖协议按原有政策执行，因此不能证明原告不具有购房资格。
被告千秋房地产公司质证意见同原告周凤芹质证意见。
被告千秋房地产公司向本院提交以下证据：1.转让协议一份，证明买卖行为的真实性，协议明确约定建筑面积约为85平方米，非实际面积，三方约定，李莲英协助原告办理更名事宜，所需费用由李莲英承担；2.买卖双方的身份证复印件，证明买卖双方主体真实、合法；3.李莲英向河南福晟置业有限公司交纳的购房款收据（编号0023484）及其单位的购房协议一份；4.周凤芹定金收据存根一张。
原告周凤芹对被告千秋房地产公司的证据均无异议。
被告李莲英质证称：1.对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明房屋的实际面积与约定面积的差距，也不能证明被告需承担办理更名的费用。2.对证据二无异议。3.对收据存根无异议。4.对证据四收据的真实性无异议，该证据仅证明被告千秋房地产公司收到李莲英的相关购房手续，不能证明李莲英委托被告千秋房地产代为保管李莲英的相关购房手续，同时也不能证明李莲英同意被告千秋房地产公司代为收取购房定金。单凭被告千秋房地产公司单方叙述不具有任何证据效力。
本院对原、被告提交的证据材料进行了审查，综合上述证据与案件事实的关联程度、各证据间的联系及证据本身的真实性及合法性等方面判断，本院确认事实如下：
2013年8月24日，原告周凤芹与被告李莲英、被告千秋房地产公司签订《房屋转让协议》，协议约定：1.李莲英将位于财信·尚东城（圣迪亚纳）3号楼东单元1层西户的房屋转让给原告周凤芹，约定的建筑面积是85平方米，成交价九十万元。2.协议签订时，周凤芹支付定金二万元（含被告千秋房地产公司的佣金一万元），2013年8月31日之前，买卖双方完成更名手续，更名当日，周凤芹将九十万元打入李莲英账户。3.李莲英若违约，则赔偿双倍定金给周凤芹。周凤芹若违约，则周凤芹所支付的定金不予退还，并赔偿给李莲英，千秋房地产公司的中介佣金由违约方承担。
当日，原告向被告千秋房地产公司支付二万元，千秋房地产公司向原告出具收据（编号5153561），收据内容是兹收到周凤芹购买财院房屋定金二万元、收款人鲁民，并加盖千秋房地产公司印章。房屋转让协议签订后，原告及被告千秋房地产公司多次与被告李莲英联系付款及办理房屋更名手续事宜，均遭到被告李莲英的拒绝。
另查明，2013年11月27日，被告千秋房地产公司退还原告周凤芹款项2万元。
本院认为，《房屋转让协议》系原告周凤芹与被告李莲英、被告千秋房地产公司三方真实意思表示，符合法律规定。合同三方应当按照协议约定履行各自义务。协议签订后，被告李莲英在约定时间内拒绝协助原告办理房屋更名手续，已构成违约。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”对被告李莲英坚持未收到定金的辩称理由，因三方协议中明确约定由被告千秋房地产公司收取原告周凤芹2万元（含中介佣金1万元），被告千秋房地产公司实际收取时，被告李莲英未表示异议，故对被告李莲英的辩称理由不予采信，对原告诉请的判令被告千秋房地产公司返还原告二万元，因在协议中约定的定金是一万元，且已退还原告，故本院在一万元范围内予以支持。因原告已认可该二万元款项已全额退还，故对原告诉请的判令被告千秋房地产公司返还原告二万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李莲英于本判决生效后十日内向原告周凤芹支付一万元。
二、驳回原告周凤芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百元，由原告周凤芹负担六百元，被告李莲英负担二百元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 刘冰泉
代理审判员 许文超
人民陪审员 刘宏丽
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 魏金萍