广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤18民终567号
上诉人（原审原告）：祝哲，男，1986年3月25日出生，汉族，住清远市清城区。
上诉人（原审原告）：祝鉴区，男，1951年2月24日出生，汉族，住清远市清城区。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：阮钊洪，广东法行律师事务所律师。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市。
法定代表人：郑金树，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。
上诉人祝哲、祝鉴区与被上诉人清远市中裕置业有限公司（以下简称清远中裕公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人祝哲、祝鉴区的共同委托诉讼代理人阮钊洪、刘东华，被上诉人清远中裕公司的委托诉讼代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
祝哲、祝鉴区上诉请求：1、请求撤销广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2021号民事判决，并改判支持祝哲、祝鉴区的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由清远中裕公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，依据不足，理解适用法律有误，恳请二审法院重新查清事实，并依法予以纠正。根据祝哲、祝鉴区与清远中裕公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条的约定，清远中裕公司应当于2012年12月31日将建设局工程竣工验收合格的商品房交付祝哲、祝鉴区，并在将商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，由祝哲、祝鉴区所提供的证据可以证明清远中裕公司在2013年11月才将涉案房屋交付给祝哲、祝鉴区，那么清远中裕公司已违反合同的约定应支付逾期交付房屋的违约金。另外清远中裕公司办证时间应为实际交付房屋后90日(即2014年1月31日后)将需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。清远中裕公司至今未完成需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，违法的行为为一直持续状态，据此涉案诉讼时效应为违约行为终了之日止开始计算。二、一审法院认定的逾期办证违约金计算方式不当。鉴于祝哲、祝鉴区与清远中裕公司签订《商品房买卖合同》是清远中裕公司提供的格式合同，结合该合同第七条关于买受人逾期付款以及第九条关于出卖人逾期交房违约责任的条款均是约定按日支付违约金的事实，祝哲、祝鉴区对该合同第十五条第（2）项条款理解为以己付房价款为基数，按日支付违约金，才为该条款的真实意思。祝哲、祝鉴区认为《商品房买卖合同》第十五条的约定属于格式条款，按该条款的约定计算的违约金远低于祝哲、祝鉴区损失，令清远中裕公司以极低的经济代价进行持续违约，其结果是免除了清远中裕公司绝大分的违约责任，是鼓励违约不公平行为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，《商品房买卖合同》第十五条明显存在免除、极大减轻清远中裕公司责任的重复使用的条款，该条款属于格式条款是无效的条款，清远中裕公司违约时间长短与其承担违约金数额没有任何关联，双方的权利、义务明显不对等。在清远中裕公司长期未履行义务的情形下该违约金难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。考虑到祝哲、祝鉴区与清远中裕公司的客观情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，应当以祝哲、祝鉴区已付房款80772元为基数按照银行同期同类贷款年利率6%计算违约金。另外，违约金应当自清远中裕公司逾期未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日（即2014年1月31日）开始计算违约金。对于清远中裕公司协助办理房屋权属登记至祝哲、祝鉴区名下的手续，提交产权证需由清远中裕公司提供的资料报产权登记机关备案是清远中裕公司必须履行的合同义务，此是可以履行的合同义务，不能因清远中裕公司未办理不动产首次登记而免除其履行合同的义务，此有违合同的精神，不能因清远中裕公司的违约不履行行为而免除清远中裕公司的义务。二审庭审中，祝哲、祝鉴区补充上诉请求及理由认为，(一)一审遗漏诉讼请求，对祝哲、祝鉴区要求计算逾期交楼违约金的诉讼请求未予审理；(二)因清远中裕公司一直没有交楼、没有办证，祝哲、祝鉴区一直有向有关部门反映情况。为此，祝哲、祝鉴区认为一审判决没有事实和法律依据，恳请二审法院依法查清事实，改判支持祝哲、祝鉴区的上诉请求。
清远中裕公司答辩称：一、对于“逾期办证违约金”数额的约定是固定金额。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。也就是说，双方在签订《商品房买卖合同》时，对于违约金的计算不但约定了计算比例，而且还约定了支付方式，即一次性支付固定金额。也就是说，逾期办证违约金的计算，并不是以违约期限的长短作为计算的根据。二、“逾期办证违约金”的诉讼时效应从履行期限届满之日起计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条的约定来看，答辩人交付商品房时间在2012年12月31日前，交付后90天内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(以下简称办理产权登记的备案手续)，也就是说答辩人必须在2013年4月1日之前办理产权登记的备案手续，逾期则违约。但是，祝哲、祝鉴区提起诉讼的时间为2017年4月27日，已经超过法定的两年诉讼时效。三、祝哲、祝鉴区要求按照银行同期同类贷款年利率6%计算“逾期办证违约金”理由不成立。一是祝哲、祝鉴区对最高人民法院法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定“掐头去尾”的理解。二是清远市中级人民法院己经对此类案件己经有终审判决。二审庭审中，清远中裕公司补充答辩认为，逾期交楼不属于涉案诉讼请求范围内，祝哲、祝鉴区没有证据证明其有向有关部门反映情况。综上所述，不论从约定的办理产权登记的备案手续时间还是约定的支付违约金方式，都足以证明祝哲、祝鉴区要求支付逾期办理备案手续违约金已经超过2年诉讼时效，原审法院对此判决正确，祝哲、祝鉴区上诉理由不成立，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。
祝哲、祝鉴区向一审法院起诉请求：1、判令清远中裕公司立即将位于清远市新城××花园××楼××号房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助祝哲、祝鉴区办理该房屋产权至祝哲、祝鉴区名下的登记手续；2、判令清远中裕公司立即向祝哲、祝鉴区支付违约金（从2013年1月1日起以总购房款807742元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至清远中裕公司将位于清远市新城××花园××楼××号房屋需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中暂计至2014年12月31日止的违约金为80774.2元）；3、一审案件诉讼费用由清远中裕公司承担。
一审法院认定事实：2011年7月29日，祝哲、祝鉴区与清远中裕公司签订《商品房买卖合同》，约定祝哲、祝鉴区向清远中裕公司购买其开发建设的位于清远市新城××花园××楼××号房屋，套内建筑面积为112.85平方米，房屋总价款为807742元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收合格。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”
合同签订后，祝哲、祝鉴区已向清远中裕公司付清了房屋价款。2012年8月1日，祝哲、祝鉴区办理了房屋交接手续。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理产权的首次登记，清远中裕公司也无证据证明其已履行了合同第十五条约定的协助办证义务。
另查明，广东省清远市中级人民法院在对金鑫花园众多业主诉清远中裕公司房屋买卖合同纠纷案件作出的二审民事判决书中均将合同约定的逾期办证违约金调高为每年按照买受人已付房款的1%计算。该系列案件的二审民事判决书作出后，刘少梅等19户业主向广东省高级人民法院提出再审申请，认为二审判决对于逾期办证违约金的调整属于同案异判，与此前的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第221号民事裁定书背道而行。经过审查，广东省高级人民法院于2017年4月27日作出（2017）粤民申1258-1274、1385-1386号民事裁定书，认为“二审判决在调整案涉逾期办证违约金的过程中，对调整违约金数额的比例认定有失妥当，属于适用法律错误”，裁定指令广东省清远市中级人民法院再审该系列案。广东省清远市中级人民法院再审该系列案后，于2017年11月29日作出民事判决书，维持原二审民事判决。
一审法院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。双方的主要争议焦点为：一、祝哲、祝鉴区提出的诉讼请求是否已经超过了诉讼时效；二、逾期办证违约金应按何标准进行计算。
对于第一个争议焦点，祝哲、祝鉴区已按约定向清远中裕公司付清房屋价款，清远中裕公司应于商品房交付使用（由于祝哲、祝鉴区在合同约定的交付期限内办理了房屋交接手续，故此处的商品房交付使用为合同约定的2012年12月31日）后90日（2013年3月31日）内，将办理涉案房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。截至法庭辩论终结时止，清远中裕公司仍未履行合同第十五条约定的协助办证义务，已构成违约。应按照合同约定承担向祝哲、祝鉴区支付违约金的违约责任。合同约定的违约金数额为已付房款的0.1%，为固定金额，违约金的诉讼时效期间应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算。按照合同约定，协助办证履行期限届满之日为2013年3月31日，逾期办证违约金的诉讼时效期间从该期限届满次日（2013年4月1日）起计算两年至2015年3月31日止。清远中裕公司答辩提出的祝哲、祝鉴区起诉日
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2017年4月27日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳,对于2017年4月27日前的逾期办证违约金，一审法院不予支持。对于2017年4月28日后的逾期办证违约金，由于清远中裕公司没有提出诉讼时效抗辩，祝哲、祝鉴区有权要求清远中裕公司予以支付。
对于第二个争议焦点，双方在合同中约定的逾期办证违约金为祝哲、祝鉴区已付款的0.1%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，祝哲、祝鉴区认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然祝哲、祝鉴区无举证证明其实际损失的数额，但由于清远中裕公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。由于清远中裕公司迟延协助祝哲、祝鉴区办理房屋产权证的违约行为导致祝哲、祝鉴区不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。双方约定的逾期办证违约金为祝哲、祝鉴区已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为808元，清远中裕公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在清远中裕公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及广东省清远市中级人民法院关于金鑫花园房屋买卖系列案件作出的生效民事判决认定，一审法院酌情调整逾期办证违约金为以祝哲、祝鉴区已付房款807742元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从2017年4月28日起计算。对于截止时间，应为清远中裕公司履行了协助办证义务之日止，即清远中裕公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于祝哲、祝鉴区提出的第一项诉讼请求，由于清远中裕公司尚未办理涉案房屋的首次登记，依据国土资源部于2016年1月1日公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款关于“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，涉案房屋尚不具备办理产权转移登记的条件，故，对于祝哲、祝鉴区提出的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条的规定，判决如下：一、清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向祝哲、祝鉴区支付逾期办证违约金（该违约金以祝哲、祝鉴区已付购房款807742元为基数，按照年利率1%的标准自2017年4月28日起计算至清远中裕公司将办理位于清远市新城××花园××楼××号房屋的产权登记需由清远中裕公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回祝哲、祝鉴区的其他诉讼请求。一审案件受理费1820元，减半收取计910元，由祝哲、祝鉴区负担810元，由清远市中裕置业有限公司负担100元。
本院二审期间，清远中裕公司围绕祝哲、祝鉴区的上诉请求，向本院提交了两份证据的复印件：一份是清远市不动产登记收件收据，其中不动产坐落栏文字为“清远市新城北江三路一号金鑫花园四、五号楼(共188套)”；一份是清远市房屋所有权首次登记告知书，坐落栏文字为“清远市新城北江三路一号金鑫花园四、五号楼”，登记时间为“2018年3月28日”。清远中裕公司提供该两份证据拟证明：涉案的金鑫花园四、五号楼的相关资料已经报产权登记机关备案，可以办理房屋产权证。对此，祝哲、祝鉴区质证认为，对证据的真实性、合法性认可，但对关联性有意见，认为该两份证据恰恰证明了清远中裕公司逾期办证的事实。祝哲、祝鉴区在二审时没有提供新的证据。
对一审法院查明的事实除祝哲、祝鉴区上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系因商品房预售合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应主要围绕祝哲、祝鉴区上诉请求的范围进行审理。
根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)一审判决是否遗漏祝哲、祝鉴区的一审诉讼请求；(二)涉案的《商品房买卖合同》第十五条是否格式条款，其效力如何；(三)祝哲、祝鉴区一审主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效；(四)清远中裕公司需否履行涉案房屋的协助办证义务。
(一)关于一审判决是否遗漏祝哲、祝鉴区的一审诉讼请求问题。虽然祝哲、祝鉴区在二审庭审时提出其一审诉讼请求还应包括要求清远中裕公司支付逾期交楼违约金的问题，但综观祝哲、祝鉴区提交的一审起诉状、一审证据，及祝哲、祝鉴区在一审庭审时的发言陈述等，均无关于此项诉讼请求的明确意思表示，因此对其该项上诉主张，本院依法不予采纳。经当庭征询清远中裕公司的意见，清远中裕公司不同意就该事项进行调解，因此对该诉求事项，祝哲、祝鉴区可另循法律途径处理。
(二)关于涉案的《商品房买卖合同》第十五条是否格式条款及其效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。在本案中，祝哲、祝鉴区与清远中裕公司之间为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为清远中裕公司预先拟定并重复使用，但清远中裕公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，祝哲、祝鉴区对合同条款可以与清远中裕公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响祝哲、祝鉴区的基本生活权益。就本案而言，祝哲、祝鉴区可以购买的对象并不限定在清远中裕公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是祝哲、祝鉴区对自身权利的处置，不能仅以合同文本是清远中裕公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款。因此，祝哲、祝鉴区以此为由认为相关条款无效的依据不足，对其该主张本院依法不予采纳。
(三)关于祝哲、祝鉴区一审主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，清远中裕公司本应于2012年12月31日前交房，并于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。清远中裕公司虽然已于2012年8月1日与祝哲、祝鉴区办理了房屋交接手续，但其却因自身的原因，一直拖延至今仍未履行协助办证义务。清远中裕公司的该行为已经构成逾期办证违约，理应按照涉案合同的约定，向祝哲、祝鉴区承担支付逾期办证违约金的违约责任。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，祝哲、祝鉴区向人民法院请求保护该项民事权利的诉讼时效期间为二年。但祝哲、祝鉴区却直至2017年4月5日才向一审法院提起诉讼，要求清远中裕公司承担该支付逾期办证违约金的违约责任。在没有充分证据证明存在诉讼时效中止或中断事由的情况下，祝哲、祝鉴区的该项诉讼请求因已明显超过法律规定的2年诉讼时效期间，已经丧失胜诉权。一审法院据此驳回祝哲、祝鉴区的相关诉求并无不当，本院依法予以维持。但同时，因涉案房屋直至祝哲、祝鉴区提起本案一审诉讼时(即2017年4月5日)，仍不具备办理产权登记的法定条件，无法办理产权登记，祝哲、祝鉴区也无法通过起诉等法律途径达到办理产权登记的目的。对此，清远中裕公司负全部过错责任。为避免出现开发商可以违法违约长期逾期不办证而购房人却没有对其进行制约救济的有效手段的局面，在祝哲、祝鉴区因清远中裕公司的违约逾期办证行为遭受的权益损害未获任何补偿的情况下，对于祝哲、祝鉴区在一审起诉日之后的逾期办证损失，应予以支持。一审法院该项认定正确，本院依法予以维持。但一审判决将一审法院立案日即2017年4月28日认定为祝哲、祝鉴区的起诉日不当，本院依法纠正为按祝哲、祝鉴区提交一审起诉状后一审法院的收件日即2017年4月5日作为起诉日，并从该日起计付逾期办证违约损失。对于逾期办证违约损失的计算标准，一审法院认定并无不当，本院依法予以维持。
(四)关于清远中裕公司需否履行涉案房屋的协助办证义务的问题。在一审诉讼期间，由于涉案房屋尚未办理不动产首次登记，尚不具备办理产权转移登记的条件，因此一审判决驳回祝哲、祝鉴区要求清远中裕公司履行涉案房屋协助办证义务并无不当。但在本案二审过程中，根据清远中裕公司提交的“清远市不动产登记收件收据”及“清远市房屋所有权首次登记告知书”两份证据表明，涉案房屋目前已经办理了不动产首次登记，具备了办理产权转移登记的条件，因此，对于祝哲、祝鉴区要求清远中裕公司履行涉案房屋协助办证义务的一审诉讼请求及上诉请求，本院依法予以支持。
综上所述，祝哲、祝鉴区的上诉请求及理由部分成立，对其有理部分，本院依法予以支持；对其无理部分，本院依法予以驳回。原审判决对部分事实认定错误，导致实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初2021号民事判决第二项；
二、变更广东省清远市清城区人民法院(2017)粤1802民初2021号民事判决第一项为：清远市中裕置业有限公司支付祝哲、祝鉴区逾期办证违约损失(该违约损失以祝哲、祝鉴区已付房款807742元基数，按年利率1%的标准，自2017年4月5日起计算至清远市中裕置业有限公司将办理位于清远市新城北江三路××号××花园××号楼××层××号房屋的产权登记需由清远市中裕置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止)，其中从2017年4月5日起至本判决生效之日止的损失赔偿金额，应于本判决生效之日起10日内付清，以后每6个月支付一次；
三、清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内将位于清远市新城北江三路×号××花园××号楼××层××号房屋办理产权登记需由清远市中裕置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；
四、驳回祝哲、祝鉴区的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1820元，减半收取计910元，由祝哲、祝鉴区负担810元，由清远市中裕置业有限公司负担100元。二审案件受理费1820元，由祝哲、祝鉴区负担1720元，由清远市中裕置业有限公司负担100元。对祝哲、祝鉴区多预交的二审案件受理费100元，本院依法予以清退。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 邓洪政
审 判 员 何 燕
二〇一八年五月九日
法官助理 叶俊言
书 记 员 梁肖珩
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。