大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第701号
原告：大连英邦物业管理有限公司。住所地：普兰店市莲山镇水门村。
法定代表人：臧崇伟，系该公司经理。
委托代理人：宋佳之，系普兰店市民安法律服务所法律工作者。
被告：鲁琦。
原告大连英邦物业管理有限公司与被告鲁琦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋佳之到庭参加诉讼。被告鲁琦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月4日，原、被告双方签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告只交纳了一年的物业管理费，至今拖欠原告2011年至2015年四年的物业费3792元、滞纳金6228元。故诉至法院，一、要求被告给付2011年11月1日至2015年11月1日四年的物业费3792元并承担滞纳金6228元（按日千分之三标准计算）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告未作答辩。
经审理查明，2010年7月4日，原、被告双方就位于普兰店市鼎盛佳苑114号楼1单元302号、面积83.16平方米住宅的物业管理事宜签订了《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按约定标准每月每平方米0.95元交纳物业管理费。第一条、双方的权利和义务。一、原告的权利和义务：1、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向被告收取物业管理服务费用及其他各项费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每年向全体产权人和物业使用人提交《管理服务报告》及收支情况；9、将装修房屋的注意事项及《装饰装修管理规定》告知被告，并与被告签订《装饰装修管理服务协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、在原告经营能力许可的前提下，向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、法律、法规规定的其他权利、义务。二、被告的权利义务：……2、监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时规约》；4、依据本协议规定时限向原告交纳物业服务费用及其他各项费用；5、装饰装修房屋时，应遵守相关法律、法规、规章之有关规定及《装饰装修管理服务协议》之有关约定；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，违反本条规定及造成损失的须在规定的期限内恢复原状，并给予赔偿；……9、按照安全、公正、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益……。第二条、物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，被告在房屋买卖合同中明确拥有独立使用权的公共设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由被告自行承担。三、环境卫生：1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外；2、每日集中收集垃圾并对清洁区域进行一次清扫；3、定期进行消杀。四、安全管理：1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的时序维护和公共财产的看管；2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（小区基本实行封闭式管理）；3、由专业保安队伍小区主要出入口24小时值守及巡逻制度，负责维护小区交通秩序；4、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理；5、危及人身安全处有明显标识和具体防范措施。五、交通秩序与车辆停放：1、责任范围内为机动车辆停放在车场（存车处）、停车位的看管；2、对进入小区的机动车辆进行登记并发放凭证，出门凭证放行；3、保证停车有序，并设专人看管；4、长期存放的，应签订停车协议，明确双方的权利义务等；5、对于未租赁车位的业主的车辆即访客车辆，原告有权为维护广大业主权益拒绝其驶入小区，如强行进入造成损失由被告承担。六、房屋装饰装修管理：……第四条、物业管理服务费用：1、被告交纳物业费的时间：物业费按年收取，交费日为每年的交费月（被告首次交纳物业费的月份）的前十日个工作日；2、首年物业费的起费日期为建设单位下发的入住通知单中最迟入住时间为起费日；3、住宅带电梯的楼座1.25元/月/平方米（建筑面积），含电梯使用费，一层业主按无电梯的楼座收取，无电梯的楼座0.95元/月/平方米（建筑面积）；……5、因被告原因空置房屋按建筑面积有电梯的楼座为1.25元/月/平方米，无电梯的楼座为0.95元/月/平方米；6、生活垃圾清运费3元/月/户，与物业费一起缴纳；7、被告出租物业时，物业管理费用由被告交纳；8、被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他应承担的各项费用，如被告拒绝支付，原告有权进行追偿（支付滞纳金或提起诉讼但不仅限于此）；……第十一条、违约责任。1、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；2、被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；……4、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×逾期天数×3‰），逾期三个月拒绝交纳，原告可拒绝向被告提供非公共性的服务。双方另就代收代缴服务、公共维修专项资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、免责条款等进行了相应的约定。同日，被告从原告处领取了《“鼎盛佳苑”业主临时规约》，并在《承诺书》上签字，《承诺书》的内容为：本人为鼎盛佳苑114号楼1单元302号的买受人，为维护本物业管理区域内群体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读“鼎盛佳苑业主临时规约”；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时规约；三、本人同意承担违反该临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效；五、本承诺书自本人签署之日起生效。《“鼎盛佳苑”业主临时规约》的主要内容为业主权利和义务、物业的维修养护、业主的共同利益、物业管理服务费用、违约责任。其中物业的维修养护中约定“第二十三条、在保修期内存在质量问题由建设单位进行维修，建设单位也可委托物业管理企业负责维修”。同年10月16日，原告向被告发出了“交屋通知书”，通知被告于10月23日办理交屋手续，物业费启费日期为2010年11月1日，被告于同年10月23日签字确认、验收并接收了案涉房屋。被告与原告签订上述前期物业管理服务协议后，原告向被告提供了物业服务，被告支付了2010年11月1日至2011年10月31日的物业费948.02元（0.95元×83.16平方米×12个月），拖欠2011年11月1日至今的物业费未交。为此，原告要求被告给付拖欠的2011年11月1日至2015年10月31日四年度的物业费3792元及自2011年11月1日起至2012年10月31日止、2012年11月1日起至2013年10月31日止、2013年11月1日起至2014年10月31日止三年物业费滞纳金6228元。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《“鼎盛佳苑”业主临时规约》（附承诺书）、《房屋交付文件集册》、《温馨提示》、收费许可证、管理服务报告、客服中心回访记录、客户满意度调查表，以及原告的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，合法的物业服务合同应受法律保护，原告应严格按照合同约定全面履行物业管理与服务义务，被告应按照合同约定期限及标准向原告交纳物业费。原告提供证据证明其已向被告提供了物业服务，被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩。原告自认被告已经支付部分物业费，原告要求被告支付尚欠2011年11月1日至2015年10月31日四年物业管理费具有事实和法律依据，双方约定物业费标准为每月每平方米0.95元，故被告拖欠物业费为3792元（0.95元/月/平方米×83.16平方米×12个月×4年），对此诉讼请求，本院予以支持。
对于原告主张的滞纳金即违约金6228元，本院认为，虽然被告未提出抗辩，但原、被告双方约定的日千分之三标准过高，应调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付逾期交纳物业费违约金为宜，超过此部分的滞纳金无法律依据，本院不予支持。依据双方合同约定及入住通知单确认的交费日为每年交费月的前十个工作日（即每年的11月10日前），违约金计算应以各年度物业费948.02元为基数，分别自2011年11月11日、2012年11月11日、2013年11月11日起至2014年10月31日止，计付逾期付款违约金。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告鲁琦于本判决生效后十日内，支付原告大连英邦物业管理有限公司2011年11月1日至2015年10月31日的物业管理费3792元，并分别自2011年11月11日、2012年11月11日、2013年11月11日起至2014年10月31日止，以拖欠各年度的物业费948.02元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付逾期付款违约金；
二、驳回原告大连英邦物业管理有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告鲁琦承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 孙 军
审判员 唐 娥
审判员 车延滔
二〇一六年八月二十六日
书记员 孙玉颖
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。