湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0802民初2644号原告：张家界信富物业服务有限公司，住所地张家界市永定区回龙路（老十字街口）。法定代表人：汤世定，执行董事。委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵沙，湖南人和人（张家界）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：谢碧玉，男。原告张家界信富物业服务有限公司（以下简称信富物业公司）与被告谢碧玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信富物业公司的委托诉讼代理人赵沙、被告谢碧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信富物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付物业服务费4947元和相应滞纳金10000元（按日加收应纳费用的3‰，自2015年1月1日和2017年7月31日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与张家界维港房地产开发有限公司（以下简称维港公司）签订了《前期物业服务合同》，为被告在内的所有十字街的业主提供物业服务，业主向原告缴纳物业服务费。被告与维港公司签订了《张家界市商品房买卖合同》，向维港公司购买位于张家界市“维港十字街”11栋1316号房屋，该商品房面积共122.75㎡。自《前期物业服务合同》签订后，原告一直按合同约定为被告在内的所有十字街的业主提供物业服务，为被告提供了一个良好的经营、生活环境。但自2015年1月1日起，被告一直未按约定缴纳物业服务费，截至2017年7月31日，共累计已拖欠物业服务费4947元，已严重影响到原告的服务质量，原告已多次对被告进行催缴，但被告均以各种理由拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现依法向法院起诉。被告谢碧玉辩称，2015年1月以前的物业费已经全部缴清，后因原告管理不到位，以至于被告家中财物被盗造成了损失，物业公司可以加强门禁管理及巡逻，但其服务至今都还没有得到改善，对于被告家中被盗原告总是不问不顾，现要求原告对被告的损失负全责。同时，原告在被告2015年未交物业管理的时候采取不正当的手段如停水、下掉水表、锯水管等方式，对被告的生活造成了影响，故拒绝缴纳物业管理费。原告信富物业公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件一份，拟证明谢碧玉购买了维港十字街11栋1316号房屋的事实；2、前期物业服务合同复印件两份，拟证明开发商维港公司选用信富物业公司为前期物业服务公司，每平方米的物业费为1.3元的事实；3、物业资质证复印件一份，拟证明原告具有提供物业服务资质及原告有权利收取物业费的事实；4、物价局的价格标准表，拟证明原告完全按照物价局收费标准即每平方1.3元的价格收取物业管理费的事实；5、户室面积对照表复印件一份，拟证明被告购买的房屋户室面积的事实；6、催收通知打印件及照片打印件共四份、律师函复印件一份、特快专递复印件一份，拟证明原告向被告催收物业管理费的事实；7、监控门禁维修登记本复印件三份及照片打印件一份，拟证明原告对门禁进行了日常的维护及维修师傅在维修门禁的事实。被告谢碧玉对原告信富物业公司提交的证据发表以下质证意见：一、证据1、2、3、4、5是真实的，无异议；二、证据6中2017年5月4日的催收通知单及律师函是真实的，无异议，2015年4月29日催收通知单没有看到过，因原告没有几个月催收的习惯，一般都是年初或者年底，故对其有异议；三、对证据7不认可，门禁到现在还是坏的，该栋所有的住户也都不认可。被告谢碧玉为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、受案回执复印件一份，拟证明被告家中被盗的事实；2、照片打印件两份，拟证明信富物业公司利用消防通道停车收费的事实；3、照片打印件两张，拟证明门禁是坏的，门长期敞开，物业公司没有尽到安保义务的事实。原告信富物业公司对被告谢碧玉提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为该证据无法看出被盗的损失是多少；二、对证据2的关联性和真实性有异议，被告无法证明是信富物业公司进行了违规收费；三、对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，门敞开不能证明门就是坏的，且原告定期对门禁做好了维修，已尽到了义务。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：一、对原告提交证据1、2、3、4、5，因被告无异议，本院予以采信，证据6中2015年4月29日的催收通知单被告提出异议，该催收通知的照片打印件模糊不清，其真实性无法核实，该证据本院不予采信；证据7被告提出异议，虽无法证实门禁现在的状态，但能证明原告确系对门禁进行了维修，对该证据本院予以采信；二、对被告提交的证据1、2、3的真实性，本院予以采信，证据2虽证明了消防通道停车，但无法达到证明收费的主体是原告的目的；证据3能看出门禁敞开，但门禁敞开并非是原告造成，故不能证明原告未完全尽到安保义务的目的。根据上述已认定的证据及结合庭审，本院可确认以下事实：被告谢碧玉购买了张家界维港房地产开发有限公司开发的维港十字街第11栋13层16号房屋一套，房屋建筑面积为119.7平方米，实际建筑面积为122.75平方米。2013年7月26日张家界维港房地产开发有限公司与原告信富物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，为被告谢碧玉在内的所有业主提供物业服务，服务期限为为三年，服务费为住宅1.30元/㎡/月，并约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，2016年7月1日张家界维港房地产开发有限公司与原告信富物业公司又续签了《前期物业管理服务合同》，约定服务期限为2016年7月26日至业委会成立，并与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时日止。2015年，被告谢碧玉家防盗窗被剪断后，小偷从其未关闭的窗户中进入房内，造成其家中财物部分被盗，被告谢碧玉以财物被盗而原告在没有尽到安保义务为由自2015年1月1日起拒绝交纳物业费，并要求原告信富物业公司赔偿其财物损失。2017年8月15日，原告信富物业公司向本院提起诉讼，要求被告谢碧玉交纳下欠的2015年1月1日至2017年7月31日的物业费4947元并支付滞纳金。庭审中，经本院调解双方无法达成一致意见。另查明，维港十字街至今没有成立业主委员会。本院认为，原告信富物业公司与张家界维港房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合同合法有效，在小区业主委员会成立并选聘其他物业服务公司前，该合同对张家界市永定区维港十字街所有业主均具有约束力，本案中被告谢碧玉在接受了原告提供的物业服务后拒交物业服务费，已构成违约，理属不当，应依约向原告信富物业公司交纳物业管理费，但被告谢碧玉拒交究其原因是因为家中被盗，原告信富物业公司安保存在管理不到位的情况，原告信富物业公司应承担相应的违约责任，故对于原告信富物业公司主张要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。业主对于自己财物的安全负有主要义务，被告家中窗户未关也是造成财物丢失的部分原因，被告谢碧玉不能以此拒交2015年1月1日之后的全部物业管理服务费，因原告信富物业公司存在一定的违约责任，故对被告谢碧玉拖欠的物业服务费可予以部分减免，本院认为以八折折扣收取为宜，本院支持原告信富物业公司主张被告谢碧玉交纳自2015年1月1日至2017年7月31日的物业服务费3949.4元（122.75平方米×1.3元×31个月×80%）。同时，被告谢碧玉要求原告信富物业公司赔偿被盗财物损失的请求与本案系两个法律关系，应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《湖南省实施办法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告谢碧玉向原告张家界信富物业服务有限公司支付2015年1月1日至2017年7月31日物业服务费3949.4元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告张家界信富物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，原告张家界信富物业服务有限公司负担15元，被告谢碧玉负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  潘 琴二〇一七年九月十三日法官 助理  罗 煦代理书记员  符树辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《湖南省实施办法》第三十九条物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。