浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙舟民终字第6号
上诉人（原审原告）刘益军。
委托代理人刘军红。
委托代理人俞兴忠。
被上诉人（原审被告）陈雪花。
委托代理人王玮君。
被上诉人（原审被告）许海君。
委托代理人于艳。
委托代理人张佩佩。
上诉人刘益军因与被上诉人陈雪花、许海君房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2013）舟定民初字第829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，位于舟山市定海区城东街道东园新村21号楼49号203室即讼争房屋原登记在刘益军名下。2007年3月14日，刘益军公证委托许海君代为出售讼争房屋并以房屋出卖款归还债务。2013年5月2日，许海君与陈雪花就讼争房屋签订房屋买卖合同一份，合同约定的房屋价款为60万元。2013年5月8日，陈雪花将购房款355321元以现金方式直接缴入定海法院执行账户，用于偿还刘益军对外债务。另，许海君曾分别向陈雪花出具落款时间为2013年5月8日的收条一份，载明陈雪花在2013年5月8日付款144600元（包括定金10000元）；落款时间为2013年5月14日的收条一份，载明陈雪花在2013年5月14日付清余款100000元。讼争房屋现已登记在陈雪花名下。
另查明，2007年3月14日，许海君、胡革安、陈水红等三人与刘益军分别作为甲方乙方就讼争房屋签订《余额抵押借款协议书》一份并经舟山市阳光公证处公证，协议载明“…甲方对乙方的抵押房屋已知已抵押给舟山工行分行（因向该单位借款壹拾陆万元整），余额部分同意由抵押权人设定借款抵押，余额价值设定为壹拾贰万元整，余额不足部分，由甲方债权人（出借人）承担一切经济责任。如乙方逾期不还款或拒付利息，甲方有权向人民法院起诉将上述抵押房屋折价出卖，并将房屋出卖款先支付给第一债权人舟山工行分行，然后再将多余款支付给甲方…”
2013年5月2日，舟山汇诚房地产估价咨询有限公司作为估价方就讼争房屋出具《房地产估价报告》一份，报告确定估价对象在2013年5月2日的房地产市场价格为609353元。
原审认为，本案的争议焦点是：一、被告许海君是否因利益冲突而丧失代理权；二、合同成交价格60万元是否显著过低；三、两被告在签订和履行合同中是否恶意串通虚假交易侵犯原告的利益。
关于焦点一：原告主张被告许海君同时又是其债权人，其债权实现依赖于房屋的出售，故构成自己代理，其无权代理出售原告房产。二被告主张许海君的代理权是经过原告公证授权的，合法有效。原告关于许海君已经失去代理权的主张没有法律依据。本院认为，所谓自己代理是代理人以被代理人名义与自己实施的民事行为。如果案涉合同的买方是被告许海君，即许海君代理原告刘益军与自己签署房屋买卖合同，则构成自己代理。本案中，被告许海君代理原告与买方陈雪花订立房屋买卖合同，不构成自己代理。其次，从我国现行有效的法律规定来看，委托代理权的中止仅包括代理期限届满或事务完成，被代理人取消委托或代理人辞去委托，代理人死亡或失去民事行为能力，相关法人终止共5种情形。即使被告许海君的代理行为与其本身债权的实现存在一定利害关系，其代理权也不必然终止。原告的该节主张没有法律依据，故不予支持。
关于焦点二：原告主张案涉合同成交价格显著过低，并向本院提交了舟山赶集网、嘉诚搜房网二手房转让信息，中国邮政广告两项证据以证明涉案房屋交易时周边房产的挂牌价格远高于二被告交易涉案房屋价格的事实。被告陈雪花质证认为，这两份证据仅是中介及房东的挂牌价格，与实际成交交价格有差距，应当以评估报告为准。被告许海君质证认为，这两份证据中的房产与案涉房产没有可比性，不能证明案涉房产的市场价格。原审认证，两份证据仅能证明周边房产的挂牌价格高于案涉房产交易价格，但挂牌价格并不等于市场平均成交价格，“讨价”高于实际成交价格显然是常识，所以这两份证据不能作为衡量交易价格是否显著过低的依据，故不予认定。二被告主张案涉合同成交价格合理，并向法院提交了第三方作出的房地产估价报告，证明案涉房产在交易时的市场评估价为609355元，涉案房产以六十万元价格进行交易，并没有低于市场价格。原告质证认为，该评估报告在被告申请的当天
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一个假日内作出，且与之对比的参考价格均是五楼的价格，而非价值较高的二楼，不能说明案涉房屋的合理市场价格。原审认证，该评估由第三方评估机构作出，有较强的证明力。原告虽然主张报告存在评估方法上的瑕疵，但经原审当庭释明，原告未申请重新对价格进行评估。且根据法院查明，2013年5月2日并非休息日，故对该评估报告的证据资格本院予以确认。原审认为，案涉房产被法院执行保全，从房屋买卖市场的买方心理来看，此类房产成交价格一般较低。且从原审法院中止审理的案涉房产腾退案来看，该房屋还有原告亲属居住并拒绝搬出，显然会进一步打消潜在购买者的购买意图，从而使其成交价格继续下行。现评估报告认定案涉房产的市场价格为60万元，即使该报告的评估方法存在低估房价的可能，也不会明显偏离房产市场价值。故原审认为，合同成交价格60万元没有显著过低，原告的该节主张不予支持。
关于焦点三：原告主张两被告存在恶意串通的虚假买卖的情形，并向法院申请调取被告陈雪花的银行交易记录用于证明二被告没有款项来往。被告陈雪花主张其已全额付清房款。原审认为，二被告的房屋买卖行为是否因恶意串通而无效，关键是看他们是否有损害到原告的利益。从法院查明的事实来看，案涉合同的款项已经用于清偿原告刘益军的到期债务，剩余款项暂存于定海法院执行局。原告已经足额享受到60万元的房款利益，至于该款项实际由谁付出并不影响其利益。故原告调取证据的申请不予准许，原告的该节主张不予支持。
综上，被告许海君作为原告刘益军的代理人与被告陈雪花签订的房屋买卖合同合法有效，原告的诉讼请求不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，判决如下：驳回原告刘益军的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘益军负担。
判决宣告后，刘益军不服，向本院提起上诉称：一、合同约定的成交价格60万元明显过低，该房屋的市场成交价至少在75万元左右。原审根据存在严重程序瑕疵的《房地产估价报告》以及上诉人父母拒绝搬离讼争房屋的理由认定60万元的房屋交易价格未侵害出卖人的利益，明显不当。二、两被上诉人在房屋买卖过程中存在恶意串通的情形。两被上诉人并无签订合同的真实意思表示，合同约定的交易价格也明显低于市场价格，而原审法院对此未作审查。综上，两被上诉人存在恶意串通损害上诉人利益的情形，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。
陈雪花答辩称：一、本案房屋买卖合同成交价格合理，符合市场交易规律。二、答辩人与许海君并未恶意串通，也未损害上诉人利益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据。为此，请求二审查明事实，依法驳回上诉。
许海君答辩称：一、本案所涉房屋成交价格并未过低，没有损害刘益军的利益。二、刘益军诉请的法律关系混乱，适用法律错误。三、房屋中有刘益军父母居住的事实不属房屋不能买卖或买卖合同无效的理由。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点在于是否存在着两被上诉人恶意串通买卖涉案房屋损害上诉人利益，导致买卖合同无效的情形。根据涉案房屋的财产所有权人刘益军出具的并经过公证部门公证的委托书记载：刘益军已授权许海君代为出售该房屋。作为买受人的陈雪花有充分理由相信许海君有权代刘益军出售涉案房屋。因此，许海君代理刘益军与买受人陈雪花订立房屋买卖合同也是符合相关法律规定的。至于房屋的价格问题，原审法院鉴于二手房交易本身就存在着交易价格浮动幅度较大、成交价格通常低于挂牌价格等市场风险，结合《房地产估价报告》认定的评估价格，再考虑到该房屋长期被法院保全以及上诉人父母不愿从讼争房屋内腾退等因素，认定60万元的房屋成交价未明显偏离房产的市场价值，并无不妥。刘益军虽主张60万元的成交价格明显偏低，并对《房地产估价报告》认定的评估价格提出异议，却未能提供相应的充足证据予以证明，况且原审法院在审理期间曾当庭予以释明，刘益军亦未申请对房屋价格重新进行评估。根据现有证据亦足以证明刘益军已经足额享受到60万元的房款利益，《余额抵押借款协议书》也载明房屋出卖款先支付给舟山工行分行后再将多余款支付给许海君等三名债权人，故本院对上诉人以两被上诉人恶意串通买卖房屋，损害上诉人利益为由，请求确认房屋买卖合同无效的上诉理由不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序和实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由刘益军负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈 吉
审 判 员 袁志雄
代理审判员 张秀梅
二〇一四年一月十五日
代书 记员 高嘉侃