上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1945号
上诉人（原审原告）陈晶。
委托代理人陈蕾，上海星瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李英杰。
委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潘琦。
上诉人陈晶因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，李英杰原系本市某区某路某弄26号房屋（以下简称涉案房屋）的权利人。
2010年5月31日，李英杰与案外人谭钰仪（系李英杰妻子）经公证委托潘琦就涉案房屋办理一切出售手续，委托权限及期限如下：1、办理现有银行按揭贷款的提前结清手续。包括归还贷款、领取贷款结清资料、他项权利证书、办理抵押注销登记、退保等手续。2、签订房地产买卖合同、办理合同公证、收取房屋转让款、办理产权交易过户、物业交接、水、电、燃气过户手续，并按规定缴纳相关税费。3、协助上述房屋的购买方办理申请银行按揭贷款的一切手续。另约定本委托书自签署之日起至上述委托事项全部办结止。
后潘琦至案外人上海甲房地产顾问有限公司（以下简称甲公司）处就涉案房屋进行挂牌出售，并向甲公司提交房地产权证原件及公证委托书等材料。
2012年9月2日，经甲公司居间，陈晶在载有其为买受人（签约乙方）、卖售人为李英杰（签约甲方）的《房地产买卖协议》上签字，协议约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对甲公司提供的房地产之购买诚意，通过甲公司向甲方支付意向金人民币（下同）200，000元。待甲方签收后该笔意向金即转为定金。涉案房屋的成交总价款为9，700，000元整。首期房价款，在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，乙方应直接支付甲方部分房价款计2，800，000元整。该笔款项及乙方所支付的定金总额构成乙方支付给甲方的首期房价款计3，000，000元。第二期房价款，乙方通过银行贷款支付甲方6，500，000元整。尾款，乙方支付甲方200，000元。甲方收到上述各期购房款后7个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2012年9月30日前（含当日）共赴甲公司签署该房地产的买卖合同（网签版）。甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。
同日，陈晶在载有其为买受方（乙方）、李英杰为出卖方（甲方）及作为居间方为甲公司（丙方）的《房地产买卖居间协议》上签字，协议约定：乙方通过丙方向甲方支付意向金200，000元，待甲方签收后该意向金转为定金。丙方应在收到意向金7个工作日内转付该意向金。在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，由乙方向丙方支付佣金。甲乙双方应向丙方提供真实、有效的联系地址作为本次交易中三方任何书面通知的送达地址。若因受送达方拒收或因联系地址错误无法送达，均按付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已完成书面通知义务。若任何一方变更联系地址，应以书面形式及时通知相对方。
签约当日，陈晶将200，000元交予甲公司。
2012年9月4日，李英杰的委托代理人潘琦在上述两份协议上签字，并于同日出具了定金收据，在定金收据右下方书写了其本人的身份证号码及手机号码。但此后，潘琦的手机号码被涂黑。
原审另查明，2012年9月27日，陈晶以9，500，000元的价格向案外人孙某买受了上海市某区某路某弄25号房屋（以下简称25号房屋），双方为此签订了合同编号为1487798的《上海市房地产买卖合同》。2013年1月19日，陈晶缴纳了与案外人孙某之间所购房屋的相关契税。2013年1月31日，上海市闵行区房地产交易中心受理了25号房屋的产权变更申请，并于2013年2月6日将该房产登记至陈晶名下。
原审又查明，2013年4月1日，李英杰以8，940，000元的价格向案外人顾清梅转让了涉案房屋。
原审还查明，2012年9月17日，陈晶、案外人潘甲、潘乙与案外人张某、樊某某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1489841），以3，080，000元房价出售登记在潘甲、陈晶、潘乙名下的上海市某区某路某弄97号702室房屋。2012年9月20日，陈晶、案外人潘甲与案外人刘浩签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1495266），以1，750，000元房价出售登记在潘甲、陈晶名下的坐落于上海市某区某路某弄43号802室房屋。
原审审理中，陈晶请求判令李英杰、潘琦返还其定金200，000元。
李英杰辩称，其委托潘琦进行涉案房屋的买卖事宜。经甲公司居间，其与陈晶达成了《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》。嗣后，其均按合同约定行事，并无违约事宜。然陈晶却未能在约定时间至甲公司与其签订正式的网签合同，并在此之前已另行购置房屋。由此，陈晶的行为显属违约。因陈晶的上述行为，导致其最终以低于出售给陈晶的价格将涉案房屋转售他人，给其经济上造成较大损失。陈晶的行为有违诚信，故不同意陈晶要求返还定金的诉请。
潘琦辩称，其作为李英杰的委托代理人，履行了委托事宜。其在公证委托书上所列明的地址亦是其住所地，故陈晶述称的理由均不成立。不同意陈晶的诉讼请求。
原审中，法院向双方当事人询问了2012年9月30日双方未完成涉案房屋网签合同的过程及原因。
在2014年1月21日的庭审中，陈晶的委托代理人称，在陈晶因为无法联系潘琦从而对涉案房屋产生交易安全上的质疑后，其又看了同一小区的其他房屋，并于2012年9月27日与案外人孙某签订了《房地产买卖合同》。陈晶是北京人，根据政策其在上海只能购买一套房。所以，陈晶是想履行与李英杰之间的合同的。如果履行了与李英杰之间的合同，另一份合同是否有违约行为，也是陈晶自己的事情，与李英杰无关。关于2012年9月30日网签日所发生的事情，陈晶的委托代理人先作了如下的陈述：2012年9月30日的下午，其与中介公司取得联系，要与潘琦见面商谈签订合同的细节，而中介公司一直未有答复。当日下午5-6点，其来到中介公司的门店，在那里等了一会儿，没有见到潘琦，且中介公司告知其已违约，违约的原因是其已与他人网签了房屋买卖合同。当原审法院就此节事实向潘琦作了询问后，陈晶的委托代理人又称，2012年9月30日，陈晶和其丈夫在家中等待签约，该日上午，陈晶让其丈夫去中介公司询问，中介公司称潘琦没有来，陈晶的丈夫告知中介人员如果潘琦来了就与其联系。当日下午2-3点，陈晶丈夫又去了中介公司，潘琦仍未到场。当日下午5-6点，陈晶本人去了门店。
陈晶在2014年3月15日寄送给法院的情况说明上又称：“本人陈晶因房屋买卖合同向贵院提起诉讼请求。案号为（2013）闵民五（民）初字第2236号。从我律师处了解到，被告在庭审中辩称我因于2012年9月27日已签署一份购房协议，由于限购，无法再购买其房屋。真实情况是我丈夫潘甲为上海户籍。按政策可以购买第二套房屋。附件是潘甲的身份证，户口本，及我们的结婚证明。特此说明。”
在2014年3月20日，陈晶本人来院称，其丈夫潘甲是上海人，所以其家庭可以购买2套房屋。其原本准备购买上海市某区某路某弄25号、26号两套房屋，一套由其和丈夫出资，另一套由其父母出资，两套房均是以陈晶个人名义购买。鉴此，2012年9月27日其与案外人就25号房屋网签的合同并不影响涉案房屋买卖合同的履行。关于资金来源，陈晶称其出售之前所有的两套房屋后有4，000，000余元现金，其丈夫有3，000，000余元左右现金，故该7，000，000元现金用于支付属于他们的房屋，剩余不足部分以陈晶名义贷款。另一套房屋，陈晶父母支付部分现金后，以陈晶个人名义贷款剩余部分。关于2012年9月30日网签日所发生的事情，陈晶先作了如下的陈述：当日，陈晶由于刚做完手术，没有到中介公司，其丈夫潘甲在早上约9、10点到中介想要与潘琦签订合同，其丈夫见到中介人员袁某某，而没有见到潘琦。当法院询问房屋买卖合同应由谁签订时，陈晶又表示其可以随时去中介公司签字。后陈晶又称，其丈夫当日上午9点到10点间去过两三次，中介人员袁某某说找不到潘琦。
2014年4月16日的庭审中，陈晶的委托代理人称，经向陈晶本人了解，本案的大致情况如下：陈晶丈夫的年薪在1，200，000元左右，陈晶本人的年薪在500，000元左右。陈晶原本打算一次购买两套房屋，故在整个购房过程中，对付款问题作了充分的准备。25号房屋，其向案外人支付了房款3，000，000元，并向银行贷款6，000，000元。陈晶有几百万储备现金，陈晶自己可以控制的就有7，000，000余元。为购买涉案房屋陈晶准备了3，000，000元房款。中介在居间过程中也曾承诺称第二套房屋可以贷款6，000，000元至7，000，000元。因为两套房屋中有一套是首次购房，另一套不是，所以陈晶做好了第二套支付6成房款的准备，故25号房屋其支付3，000，000元，而陈晶手中的钱支付涉案房屋的房款已足够了。关于2012年9月30日网签日所发生的事情，陈晶的委托代理人作了如下的陈述：2012年9月30日系双方约定签订合同的最后期限，陈晶因为身体不适，刚做完人流手术，在家中休息。陈晶丈夫好几次去中介公司准备签订合同，但是中介公司表示联系不到潘琦，最终导致合同无法签订。陈晶丈夫在上午的9-10点和下午都分别去过中介。陈晶本人在下午16点之后去过中介公司一次，询问是否能签订合同。
潘琦称，2012年9月27日，中介人员袁某某通过其他中介公司了解到陈晶向他人购买了与涉案房屋同一小区的房屋。在询问过中介公司的意见后，其决定等到合同约定的网签日即2012年9月30日再行决定处理方案。2012年9月30日，其早上至甲公司门店等候了半日，陈晶未到场。潘琦离开门店并告知中介人员，如陈晶下午到场则电话通知其到门店网签合同，然中介人员并未与其联系。此后一、两个月间，陈晶亦没有任何音讯，故其与李英杰就没收了陈晶支付的定金200，000元。2013年4月，其出于无奈以低于与陈晶约定价格约600，000元的价格出售了涉案房屋。
原审认为，陈晶所作的陈述存在以下疑点：一、陈晶在几次庭审、谈话，甚至在同一次庭审中，对2012年9月30日双方未完成涉案房屋网签合同的过程及原因表述均不一致，有违诚信。二、虽然根据现行相关政策，陈晶以家庭名义确实可以购买两套房屋，但若同时购买上海市某区某路某弄25号、26号两套房屋，其需支付房款总额高达20，000，000元左右。根据目前的证据显示，陈晶拥有资金约5，000，000元。陈晶购买25号房屋时的总价为9，500，000元，商业贷款高达6，314，000元。若陈晶再要购买涉案房屋，其首付款需要近6，000，000元的资金，同时还要再向银行贷款约3，000，000元。鉴此，陈晶所作的其有履行两份房屋买卖合同能力的陈述，有违常理，难以采信。综上，原审认为，潘琦对2012年9月30日双方未完成涉案房屋网签合同的过程及原因的陈述，能与本案的其他证据材料相互印证，原审法院对此予以采纳。原审另认为，李英杰以委托公证的方式委托潘琦代理出售涉讼房屋并确认潘琦有签订房地产买卖合同、办理合同公证、收取房屋转让款、办理产权交易过户、物业交接、水、电、燃气过户手续，并按规定缴纳相关税费的权利。虽然公证委托书中没有提及潘琦有权收取定金，但作为房屋交易实际操作中的必经程序，在潘琦经李英杰授权签订房地产买卖合同并收取房屋转让款的前提下，潘琦当然有权收取定金。陈晶认为因委托书上没有授权潘琦收取定金的权利即认为潘琦无权代理的辩称意见，不予认可。故潘琦代李英杰与陈晶于2012年9月2日签订的《房地产买卖协议》和《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在陈晶履行与李英杰之间的合同过程中，无论是其称无法找到作为代理人的潘琦、无法核实房屋产权信息的真实性，还是其在无充分资金证明情况下坚持称其可以同时购买涉案房屋以及25号房屋，抑或是称潘琦在约定的网签当日没有到场，均无法掩盖陈晶在2012年9月27日与案外人孙某另网签合同后便未再与李英杰继续签订系争房屋买卖合同的客观事实。依据上述法律规定，给付定金方不履行合同义务的，无权要求返还定金。故陈晶之诉请无事实与法律之依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于二○一四年六月二十日作出判决：驳回陈晶的诉讼请求。案件受理费4，300元，由陈晶负担。
判决后，陈晶不服，上诉于本院，诉称：1、收取定金并非房屋交易的必经程序，原审法院强行推断潘琦有收取定金这一委托书上没有的授权，缺乏依据。2、原审法院以陈晶的资金能力预判陈晶违约，不符合法律规定。3、潘琦未提供任何证据证明其在2012年9月30日至中介处等待签署合同，原审法院对此却予以认定，亦缺乏依据。4、系争《房地产买卖协议》签订后，潘琦向陈晶索取200，000元好处费，并通过中介将其个人账号发给陈晶。陈晶考虑后予以拒绝。陈晶在2012年9月30日（包括9月30日）之前一直试图与李英杰、潘琦联系商讨合同签订事宜，但李英杰、潘琦一直拒绝与陈晶会面，导致合同无法签署。由此，涉案房屋网签合同没有签订主要系由于李英杰、潘琦以及中介方的过错所致，陈晶没有违约行为。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持陈晶的原审诉请。
被上诉人李英杰辩称：涉案房屋网签合同没有签署的真正原因是陈晶不愿再购买涉案房屋，故陈晶的行为构成违约。原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人潘琦未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点还在于双方未能完成涉案房屋网签合同的责任应如何认定？有鉴于双方当事人对于2012年9月30日未能签署涉案房屋网签合同的过程及原因各执一词，且因相关经办人员未能出庭作证导致无法直接核实双方陈述的真实性，故对双方陈述之合理性的认定即为本案处理的关键。陈晶主张双方未能完成网签合同系由于出售方一直拒绝与其会面，2012年9月30日潘琦也未按约前往中介处签署合同，但对于出售方为何拒绝与其商谈签订合同事宜，陈晶一直没能给出一个合理、充分的理由，陈晶虽主张潘琦在相关协议签订后向其索要200，000元好处费遭其拒绝，但对此陈晶并未提供相应依据证实，故陈晶关于因出售方原因导致未能签订网签合同的主张因缺乏充分、合理的依据证实而难以被本院采纳。反观李英杰、潘琦的主张，其二人认为系因陈晶已另行购置房产而不愿再购买涉案房屋故导致双方未能完成涉案房屋的网签合同。对此，本院认为，首先，根据查明的事实，陈晶确已在2012年9月27日即双方约定的网签合同最后期限2012年9月30日之前即与案外人就与涉案房屋相邻的25号房屋签署了买卖合同，且成交价格低于涉案房屋成交价格200，000元。其次，对于2012年9月30日双方未能完成网签合同的原因及过程，陈晶在原审中存在多次、多处表述不一的情形，此显然有违诚信原则。第三，由于陈晶对其购买25号房屋的原因在原审时表述前后不一且存在重大差异，故原审法院结合常理，对陈晶关于其欲同时购买两套房屋、其购买25号房屋并不影响涉案房屋网签合同签署的主张未予采纳，符合日常认知，本院对此予以认同。由此，原审法院综合本案具体情况，采纳李英杰、潘琦的主张，认定涉案房屋网签合同未能签署的原因在陈晶，并据此判决驳回陈晶要求返还定金的诉请并无不当，本院予以维持。另就陈晶关于潘琦并无收取系争定金之授权的上诉意见，因原审法院在其判决理由部分对此已阐述了相应意见且并无不当，故本院对此不再赘述。综上所述，对陈晶的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，300元，由上诉人陈晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年九月九日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……