河南省淮滨县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1527民初1685号
原告（反诉被告）刘超，男，汉族。1976年3月14日生，住淮滨县。
原告（反诉被告）孙照前，男，汉族。1953年11月22日生，住淮滨县。
委托代理人张洪乾，系河南全为律师事务所律师。
被告刘云，女，汉族。1970年2月8日生，住淮滨县。
被告（反诉原告）周龙，男，汉族。1993年9月18日生，住淮滨县。
委托代理人洪伟，河南文开律师事务所�师。
原告（反诉被告）刘超、孙照前诉被告刘云、被告（反诉原告）周龙房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）刘超、孙照前于2017年6月5日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）周龙于2017年7月27日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘超、孙照前及委托代理人张洪乾、被告刘云、被告（反诉原告）周龙及委托代理人洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘超、孙照前诉称，被告刘云本是原告刘超堂姐。2015年8月份，被告刘云商求刘超想找生意做，刘超考虑到亲戚关系，同意将现有一处已装修好的商住楼优惠出租给被告使用。双方口头约定了租金数额及使用前一个月交付租金的事项，被告于2015年9月入住，后以装修需要时间为由一直拖欠房租不给，直到2016年3月才付清2016年房租。2017年房租，被告本应按约定提前一个月交付，2016年12月1日以后原告多次催要，被告没有正当理由拖欠不给，引起纠纷，后来双方再次达成口头协议，协议约定：被告支付2017年全年房租，后签订书面五年租期协议。2017年1月23日原告与被告周龙签订书面协议，该协议明确约定“每年房租应提前一个月交付”，但被告拿到书面协议后再次无理由拒交房租，为此再次发生纠纷。2017年2月被告无视双方合同约定竟故意毁坏房内许多设施，发泄不满情绪，随后被告将自有物品搬走并公然以实际行动解除合同。经公证处现场公证，被告给原告造成巨大经济损失。特诉至法院请求：1、判决被告支付拖欠的房租费16250元；2、被告支付房屋修缮期间租赁费损失22000元；3、被告支付违约金20000元；4、被告赔偿其故意损坏物品重置费用35775元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告�反诉原告）周龙辩称，1、答辩人与刘超是亲戚关系，但原告不顾亲情，对答辩人投入巨资正常经营的宾馆停电、停水、锁门，造成答辩人巨大损失，对此被答辩人应予以赔偿。2、答辩人无法经营，只得退出宾馆，但交付时宾馆内部及装修完好。3、被答辩人收回宾馆后，重新装修，把换掉的物品及重新装修的拆掉现场算在答辩人身上并要求答辩人赔偿，属实无理要求。4、由于被答辩人停水、停电逼迫答辩人搬走、退出经营，是被答辩人提前解除合同，被答辩人行为违约，不存在答辩人任何违约行为。综合以上答辩意见，答辩人请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告刘云辩称，1、本案诉讼主体资格问题，本案原告孙照前、被告刘云并非租赁合同的当事人，不能作为本案适格的原告和被告参与诉讼；2、本案原告刘超与被告刘云本系亲属关系，刘超和周龙的房屋租赁行为源于2016年，但合同到期后，原告刘超迟迟不给被告周龙签订房屋租赁合同。原告刘超在2017年1月18日对周龙租赁的宾馆停电停水，后在周龙的多次要求下于2017年1月23日才签订房屋租赁合同，而后又多次找茬对周龙所经营的宾馆进行锁门，导致被告周龙的宾馆无法经营，当时正是春节前后，宾馆经营证属旺季，造成被告周龙经营损失额至少5万元以上；3原告刘超诉称被告周龙在搬走前，对宾馆故意毁坏构成违约，但原告刘超庭审中提出的照片及公证书和索赔清单都能证明原告收回宾馆后重新装修，把拆掉的物品及装修现场的照片都归责于被告周龙身上，并让被告周龙予以赔偿，实属无理要求；4、原告刘超诉称被告周龙故意毁坏宾馆装修，但原告没有提供派出所调查及认定的相关证明，原告诉求与事实不符。由于原告诉求及提出的证据不能证明其装修的现场�照片内容是被告造成的，因此，被告周龙不应当赔偿原告刘超的任何损失。
本诉争议焦点：1、本诉被告刘云、周龙是否应赔偿房屋租赁费16250元、是否应支付房屋修复期间的租赁费损失22000元、是否应当支付违约金20000元？2、被告（反诉原告）刘云、周龙是否故意损害物品，赔偿原告（反诉被告）刘超、孙照前损坏物品重置费35775元？
原告（反诉被告）刘超对自己的主张提供如下证据：1、刘超、孙照前与周龙房屋租赁合同；证明双方存在房屋租赁关系。
2、刘超与孙照前建房合同公证书；证明原告合法身份。
3、刘超、孙照前保全证据公证书；证明财产被损害事实。
4、原告与被告手机短信来往记录；证明被告违约的事实。
5、原告与案外人王涛前期房屋租赁合同、证人祁某；证明房屋修复期间租赁费损失�
6、招牌维修证明及收据。
7、潜水泵及配套设施证明及收据。
8、网线监控购置维修门市部证明及收据。
9、维修电路水路深井经销商证明费用支付。
10、壁灯购置收据。证明其中一项壁灯的购置价格。
11、水暖门市部关于脸盆、龙头、双联的证明及收据。
12、防胡镇李凤永门市部出具壁纸等修复费用以及大理石飘窗的购置费用证明及收据。
13、广州佳仕源公司出具磁卡锁购置费用证明及收据。
14、被告破坏房屋现场的系列照片（经县公证处公证），修复后的系列照片；证明被告损害财产的事实和原告修复好现场的事实。
15、刘超的房产证。
16、刘超在北城公安派出所报案材料。
17、刘超在房屋租赁合同履行期间催促被告交租赁费以及被告严重违约�片。
18、索赔清单。
被告（反诉原告）周龙诉称，被告（反诉原告）周龙租赁原告（反诉被告）刘超、孙照前房屋进行宾馆经营。反诉原告周龙投资大量资金进行装修，但被反诉人迟迟不与反诉人签订房屋租赁合同。在实际租赁期间原告将部分房屋租给他人使用，并收取租金。2017年1月7日被反诉人停电停水锁门，导致反诉人无法经营，租户被迫搬走且向反诉人索要租房损失，反诉人迫不得已只得退还租金。反诉人认为，被反诉人刘超采取停水、停电、锁门的方式，不让反诉人经营，导致反诉人损失。所以，被反诉人应对反诉人的损失进行赔偿，特提出民事诉讼，请求：1、要求二被反诉人赔偿反诉人损失9370元，庭审中，变更损失50000元。2、本案诉讼费由二被反诉人承担。
原告（反诉被告）刘超、孙照前辩称，一、反诉人所诉与事实不�，1、在反诉人租赁期间，答辩人没有把房屋租给他人使用。2、答辩人为催要房租于2017年1月18日停电，但没有停水、没有锁门。3、反诉人没有租户搬走，没有损失。二、答辩人没有违约行为，反诉人要求答辩人承担赔偿责任缺乏依据。反诉人不按合同约定支付房租，属于根本违约，答辩人为使反诉人支付租金为目的对其停电，是行使履行抗辩权。答辩人没有违约行为，就不应当承担违约责任。综上，反诉人要求被反诉人承担赔偿责任缺乏事实依据和法律依据。为此，答辩人要求法院依法驳回反诉人的请求。
反诉焦点：原告（反诉被告）刘超、孙照前是否造成被告（反诉原告）刘云、周龙实际损失5万元?
被告（反诉原告）周龙对自己的主张提供如下证据：1、刘云、周龙身份证；
2、租房时刘超提供给周龙的“淮房权证城城关镇字第××�房产证复印件，以证实只有刘超才是房主有权收取房租费，亦证明孙照前不具有原告主体资格；
3、2017年2月16日，卢美丽、叶宗俊、白跑跑和郑威、刘静租赁周龙退费收据，以证明周龙因房东停水、停电退房费给租户的事实和实际损失；
4、2017年1月12日，淮滨县公安局北城派出所，对孙照前、周龙的两份询问笔录，以证明孙照前与房屋租赁合同没有任何关系，争议的房屋的锁门日期是2017年1月12日；
5、U盘一枚，用以证明原告（反诉被告）刘超对出租房屋锁门的事实，周龙交付房屋的时候完好无损，2017年1月25日已经停水停电一个星期。
根据当事人的陈述和经审理查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月至2016年12月30日，被告（反诉原告）周龙口头协议租用原告（反诉被告）刘超位于淮淮滨县××道路北××大道西侧××层商住房，装修后对外承租。双方约定年租金90000元。期间刘超以外的其他人去找周龙收房租未果，产生矛盾发生纠纷，2017年1月12日，出租方以承租人未交2017年全年房租费为由对租户停水停电锁门，再次发生纠纷，引起派出所出警。2017年1月23日，双方协商后，该房屋由刘超、孙飞虎与周龙签订书面房屋租赁合同，合同约定：“二、租金、租期及支付方式，租期五年，2017年1月1日至2021年12月31日，第一年租金为人民币玖万元整。每年房租应提前一个月交付，到期未付，视为承租方自动放弃租房。三、承租方权利和义务。5、合同到期或解除后可以搬走可移动物品，不得故意损坏装修等房屋设施，如有故意损坏，出租方有权要求承租方无条件赔偿损失另支付两万元违约金。”合同对违约责任未作具体约定。合同签订后，双方因先付房租还是先供水电为由，再起争执。出租方责�承租方2017年2月10日为搬出租赁房屋的最后期限，2017年3月4日周龙举家搬迁。双方对房屋租赁合同的解除无异议。另查明，原告孙照前、被告刘云未参与房屋租赁合同签订，不具备本案原、被告主体资格，参与签订合同的孙飞虎未参与提起诉讼视为放弃。
关于合同违约、赔偿问题，双方各执己见，证据相互抗衡，均有过错。合同对违约责任未作具体约定，关于赔偿，只在合同第三条第五项：“……如有故意损坏，出租方有权要求承租方无条件赔偿损失另支付两万元违约金”的特别约定。合同中没有明确约定，庭审中亦未提供直接证据证明双方的直接和间接损失是对方造成的相关证据。
原告（反诉被告）刘超要求被告（反诉原告）周龙支付拖欠的房租费16250元、支付房屋修缮期间租赁费损失22000元、支付违约金20000元、赔偿其故意损坏物品重置费用35775元。其当庭诉称明确为：“2017年2月被告无视双方合同约定竟故意毁坏房内许多设施，发泄不满情绪，随后被告将自有物品搬走并公然以实际行动解除合同。经公证处现场公证，被告给原告造成巨大经济损失。”被告（反诉原告）周龙不认可，原告（反诉被告）刘超提供证据欲证实其主张，但没有提供直接证据证明被告（反诉原告）周龙“毁坏租赁房内设施”，没有证据证实界定该财产是否是被告(反诉原告)周龙造成的损失，而按双方合同第二条约定：“每年房租应提前一个月交付，到期未付，视为承租方自动放弃租房”。第三条第五项约定：“合同到期或解除后可以搬走可移动物品，不得故意损坏装修等房屋设施，如有故意损坏，出租方有权要求承租方无条件赔偿损失另支付两万元违约金。”
被告（反诉原告）周龙主张的因被反诉人将反诉人所租赁房屋门锁上、停水、停电，造成反诉人不能够实际经营，造成实际经济损失，应赔偿各项损失50000元问题，被告（反诉原告）周龙只提供5位租房客退租收据证明，没有证据证实界定该财产是否是原告(反诉被告)刘超造成的损失，双方在合同中没有明确约定，庭审中亦未提供相关证据。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且也实际履行，故合法有效。双方约定每年提前1个月交年租金90000元给原告（反诉被告）刘超，而被告（反诉原告）周龙未能按期足额缴纳年租金9万元，被告（反诉原告）周龙的行为违反双方合同约定。原告（反诉被告）刘超与被告（反诉原告）周龙对解除双方签订的房屋租赁合同无争议，本院予以支持。原告（反诉被告）刘超主张被告（反诉原告）周龙付清所欠房租费16250元，有2017年1月23日签订房屋租赁合同为�，参照合同约定的年租金90000元计算，没有超出该计算标准，本院予以支持。原告（反诉被告）刘超主张被告（反诉原告）周龙支付房屋修缮期间租赁费损失22000元，双方在合同中没有明确约定，本院不予支持。原告（反诉被告）刘超主张被告（反诉原告）周龙支付违约金20000元、重置费用35775元。双方在合同中明确约定，“如有故意损坏，出租方有权要求承租方无条件赔偿损失另支付两万元违约金。”原告（反诉被告）刘超没有提供直接证据证明被告（反诉原告）周龙“毁坏租赁房内设施”，庭审中未提供周龙故意毁损租赁房内设施的确凿证据证明其故意损坏物品，亦没有证据证实界定该财产是否是被告(反诉原告)周龙造成的损失。故，该请求本院不予支持。被告（反诉原告）周龙反诉请求原告（反诉被告）刘超赔偿各项损失50000元，反诉主张证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周龙于本判决法律生效之日起三日内支付原告（反诉被告）刘超房租费16250元人民币；
二、驳回原告（反诉被告）刘超对被告刘云的诉讼请求；
三、驳回原告（反诉被告）刘超其他的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）周龙对原告（反诉被告）刘超、孙照前的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付拖延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2150元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）周龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 王 秀
审 判 员 彭 勃
人民陪审员 臧娜娜
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 孙清娟