河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终3270号
上诉人（原审被告）：王荣坤，男，1967年7月13日生，汉族，住商城县。
上诉人（原审被告）：陈慧，女，1974年9月28日生，汉族住商城县。
上诉人（原审被告）：张馨文，女，1983年4月10日生，汉族，住商城县。
三上诉人共同委托代理人岳克友，河南宇楼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宸尉，男，1990年5月7日生，汉族，河南省信阳市浉河区附。
委托代理人罗欣，系张宸尉父亲。
委托代理人卢万义，河南太平律师事务所律师。
上诉人王荣坤、陈慧、张馨文因与被上诉人张宸尉物权保护纠纷一案，不服商城县人民法院（2016）豫1524民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王荣坤及其委托代理人岳克友，上诉人陈慧、张馨文的共同委托代理人岳克友，被上诉人张宸尉的委托代理人罗欣、卢万义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年6月1日，原告（乙方）与商城县医药总公司（甲方）签订房屋买卖合同，双方约定：甲方将该公司所有的位于商城县城关南大街22号的六间铺面房屋（原为甲方第一零售门市部，又名观音堂药店，系砖木结构，建筑面积334.2平方米，原房产证已遗失）一次性整体出让乙方，出让总价90000元，甲方协助乙方房产过户和办理土地使用权证手续，费用由乙方承担，双方签字后该处房产的权益全部归乙方所有。原告在办理房屋过户的相关手续时，才得知尚需商城县医药总公司向商城县财政局请示，商城县财政局对商城县医药总公司处置国有资产进行批复，并进行评估等程序，于是原告要求商城县医药总公司补充相关材料。商城县医药总公司补齐相关材料后，2009年6月29日，原告取得了该房屋产权证（商房产证字××号）。三被告仍在该房屋内经营医药销售，并多次以该房屋交易违法，商城县医药总公司相关领导涉嫌违纪向相关部门反映，商城县纪委曾进行了调查，责令商城县医药总公司予以纠正，2010年5月14日，商城县医药总公司只退还了原告交付的90000元购房款，但未与原告解除该房屋买卖协议，更未要求撤销该房屋产权证。2016年4月1日，商城县医药总公司（甲方）与被告王荣坤（乙方）签订房屋出租合同，双方约定：甲方将住房（位于南大街××）出租乙方使用，租期一年，租金2400元，乙方自付电费，双方不得违约，一方违约，支付对方违约金2000元。商城县医药总公司改制工作领导小组办公室签批：为支持南大街门市部重新办照才能经营，同意暂由总公司签订房屋出租合同，以便办理营业执照。如今后办理房屋产权，房屋租赁方同意无条件配合。现三被告依然在该房屋内共同经营医药，原告多次督促、要求被告方腾出该房屋并交付，均遭拒绝。三被告曾多次到有关单位反映原商城县医药总公司卖房违法，原告买得该房屋，是原告与原商城县医药总公司的个别领导恶意串通的结果，甚至信访，以达到不腾出房屋的目的。现商城县医药总公司改制工作领导小组办公室既不追要购房款，也未向有关部门撤销该房屋的产权证。
原审认为，物权是绝对权，具有唯一性和排他性。原告取得该房屋的产权，并持有房屋产权证，是享有该房屋的所有权的凭证，原告享有该房屋的物权。按照物权法的规定，原告也随之享有相应的土地使用权。被告方以多种借口拒绝腾出房屋交付原告应负本案纠纷的全部责任，故对原告要求被告方腾出房屋诉讼请求予以支持。在签订房屋买卖协议后，为办理房屋产权证而补办相关手续不影响房屋产权证的效力，商城县医药总公司只退回原告购房款，而没有解除房屋买卖合同，没有要求撤销该房屋产权证，故对被告方关于原告不享有该房屋所有权和相关土地使用权的辩称不予采纳。被告方附条件（如今后办理房屋产权房屋租赁方同意无条件配合）地承租商城县医药总公司无权出租的房屋不能妨碍原告行使房屋所有权，故对被告方关于其为承租人，没有义务腾房的辩称亦不予采纳。因商城县医药总公司对该房屋买卖行为无异议，不主动参加本案的诉讼，被告方无权要求通知商城县医药总公司参加诉讼。为保护当事人的合法权益，维护社会的正常秩序，经审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告王荣坤、被告陈慧、被告张馨文于本判决生效之日起三十日内腾出商城县城关南大街22号的六间铺面房屋（商房产证字××号），并交付原告张宸尉。案件受理费100元，由三被告承担。
上诉人王荣坤、陈慧、张馨文共同上诉称，一、原审认定上诉人承租商城县医药总公司无权出租的房屋不能妨碍被上诉人行使房屋所有权错误。二、上诉人和商城县医药总公司之间系房屋租赁关系，原审不应审理双方的租赁合同关系，且买卖不破租赁，不能排除上诉人的租赁权。三、原审认定被上诉人享有房屋所有权因此也享有土地使用权错误。四、因房屋交易违法，被上诉人取得的房屋所有权证无效，原审认定被上诉人享有房屋所有权错误。五、上诉人没有交付房屋的义务。六、原审程序违法。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张宸尉答辩称，一、商城县医药公司不享有所有权，其与上诉人签订的《房屋租赁合同》属无权处分，且该租赁合同也约定被答辩人租房后应配合办理房屋产权证，这是原审判决上诉人腾房的依据之一，且商城县医药总公司没有权利处置争议房屋，被上诉人无从享有“买卖不破租赁”的权利。二、原审法院并未审理上诉人和医药公司之间的关系，仅是进行说明认定。三、土地权属转移与房屋买卖是并行独立的关系，不具有土地性质妨碍房屋转移的必然结果。四、没有法律规定报批与签订买卖协议之间的先后顺序。五、《中华人民共和国城市房地产管理法》不仅没有转让划拨地上房屋需就划拨地取得批准的股东，且房屋转让的审批不是在交易前报批，而是在交易后办理物权登记。六、《企业国有资产管理法》是行政管理性法律，不涉及民事行为性质的认定，不能作为认定合同无效的依据。七、上诉人称被上诉人主动取消交易收回购房款与事实不符。八、商城县医药总公司不是本案必要共同诉讼参与人，不应出现在本案的诉讼活动之中。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
另查明，二审庭审中，上诉人提交民事诉状一份，证明商城县医药公司已经起诉被上诉人并要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。被上诉人质证称，该起诉状和本案没有关系，不能否定被上诉人对争议房屋所享有的所有权。被上诉人取得房屋所有权，就说明其具有排他性的物权，非经法定程序不能做出否认的认定。由于该证据所提起的诉讼并没有得到法院支持和判决，因此该证据对本案不存在任何影响。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明事实，商城县人民政府于2009年6月30日向被上诉人张宸尉发放了商房权证字第××号房屋所有权证，本案争议房屋已登记为被上诉人张宸尉所有，且该房屋产权证书至今未经法定程序撤销或变更，因此原审法院认定本案争议房屋属于被上诉人张宸尉所有并判决上诉人腾退并交付房屋并无不当。本案中，商城县医药总公司并非争议房屋的所有权人，其和上诉人签订的《房屋租赁合同》对被上诉人张宸尉并不产生约束力，因此原审认定商城县医药总公司无权出租的房屋不能妨碍被上诉人张宸尉行使房屋所有权并无错误，上诉人的该项上诉理由本院不予支持。上诉人认为被上诉人购买房屋的交易违法，但并未没有提交相应的证据证明，且该房屋至今仍登记在被上诉人张宸尉名下，因此上诉人的这一上诉理由本院不予支持。二审中上诉人提交的民事诉状，仅能证明商城县医药总公司和被上诉人张宸尉因本案争议房屋发生纠纷，并不能证明该房屋经已法定程序认定非被上诉人张宸尉所有，因此该证据不能否定被上诉人持有的房屋所有权证，对该证据本院不予采信。本案是物权保护纠纷，商城县医药总公司并非本案必须参加诉讼的一方当事人，原审未予追加并无不当。上诉人的其他上诉理由也没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王荣坤、张馨文、陈慧承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱峰
审 判 员 文刚
代理审判员 姚涛
二〇一六年十二〇一六年十二月九日
书 记 员 吴雪