甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终2776号
上诉人（原审被告）向某，男，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：张明，甘肃泽锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鱼某，男，汉族，住宁夏吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：郭佳栋，甘肃元成彤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：芮敏，甘肃元成彤律师事务所律师。
上诉人向某因与被上诉人鱼某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院�2016）甘0102民初5271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
向某上诉请求：1.撤销（2016）甘0102民初5271号民事判决第一、二、三、四项并改判租赁合同继续履行；2.鱼某单方解除合同属违约行为，应承担违约金3000元；3.一二审诉讼费用由鱼某负担。事实和理由：一、一审法院以鱼某解除租赁合同、腾房的诉求认定不符合《合同法》第九十六条、九十四条的规定且更不符合第九十三条（二）规定，属适用法律错误。1.一审法院依据《合同法》第九十六条解除合同属适用法律错误。其已支付大部分租金，应适用《合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任；即使其有明确表示不履行的行为，也应适用《合同法》第一百零八条的规定。2.本�不符合《合同法》第九十四条解除合同的五项法定情形。其在催告后同意继续履行且又支付3万元，剩余款项近期支付，该情形不符合第九十四条（三）项的规定；同时其已支付大部分租金的事实也不符合该条（二）项的规定；由于其是不属于“不完全履行合同”的事实行为，故本案均不构成合同目的不能实现的行为，一审法院不应认定解除合同和腾房。二、本案房屋合同租赁期为5年，鱼某在未到期间要求解除也是违法合同的违约行为，应承担违约责任。鱼某在不符合法定条件下单方提出解除合同，且在租赁期未满的情况下，该行为构成违约，应承担违约金。当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任。
鱼某辩称，一、合法有效的合同对双方具有约束力，债务的履行期限也应遵守约定，本案合同中明确约定向某应当在2015年10月31日前�付2016年房租18万元，即2015年10月31日是履行债务的最后期限，但向某分文未付，此时即以自己的行为表明不履行主要债务，已构成实际违约，经其合理催告后仍未履行支付全部房租的义务，一审法院认定房屋租赁合同于2016年8月4日解除的事实清楚、证据充分，适用法律正确。虽然截至目前向某已支付房租13万元，但并非在约定的履行期限支付，而是经多次催要，且在合理催告后仍未完全履行支付租金义务。故一审法院依据《合同法》第九十六条认定双方合同已于2016年8月4日解除，适用法律正确。二、一审法院依据《合同法》第九十七条判决向某腾退房屋并支付房屋占用使用费适用法律正确。双方合同解除，向某无权继续占有使用租赁物，应尽快返还并支付使用费。三、其解除合同的行为合理合法，不存在违约行为。由于向某构成根本违约，其依法有权单方解除合同，并无需承担违约责任等。请求驳回上诉，维持原判。
鱼某向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《房屋租赁契约》，向某于合同解除后十日内腾空返还租赁房屋，合同解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费按照每天500元标准由被告支付；2.向某支付其垫付的电梯维保费14846元；3.向某承担违约责任并向其支付自2015年11月1日逾期未付租金违约之日起至合同解除之日止的违约金43200元，以年租金180000元为基数按照年利率24%计算；4.本案诉讼费用由向某承担。
一审法院审理查明：2014年12月14日，本案双方签订《房屋租赁契约》一份，约定：甲方（鱼某）将其所有的位于兰州市城关区团结新村街道天水路70号701室、建筑面积316.5平方米的房屋一套出租给乙方（向某）用于乙方（向某）担任法定代表人的甘肃中蜀建�工程有限公司办公使用，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月30日止，租金支付方式为年付，每月租金15000元，租金按年结算，由乙方在前60日内足额交付甲方（即每年10月31日之前足额支付下一年度租金），逾期视为违约，乙方逾期缴纳租金，除补交欠租外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方计付利息和违约金，租赁期内房屋产生的一切费用均由乙方承担。双方还约定了其他事宜。合同签订后，鱼某按约将涉案房屋交付，向某也支付了2015年的房屋租金，但向某却未按约在2015年10月31日前足额支付下一年度即2016年房屋租金。在鱼某的多次催促下，截止2016年7月15日向某共计支付了2016年房屋租金130000元，即已将租金支付至2016年9月20日。为此，鱼某委托律师于2016年7月20日做出律师函，对向某函告如下：1.请您在收到此函件后五日内向委托人支付2016年剩余房租及维保�用共计64846元；2.请您在收到此函件后十日内按照合同约定向委托人支付逾期未支付租金从2015年11月1日起至您付清上述款项之日的违约金及利息，现暂计至本函件寄发之日违约金及利息为196500元；3.如您收到函件后五日内仍未支付拖欠的房租及维保费用64846元，则委托人将依法解除《房屋租赁契约》，届时本函件即为委托人正式通知您由于您长期拖欠房租严重违约而解除《房屋租赁契约》的法律文书，合同解除后您须立即返还房屋并付清拖欠的款项。同年7月29日，向某收到此份律师函后作出回函，回函内容如下：1.租用鱼某位于兰州市城关区团结新村街道天水路70号701室的房屋情况属实，租用合同清楚明确；2.租用合同中约定的租用标准明确无误；3.所欠房租的期限、费用清楚，所欠费用共计8万元，已支付3万元，余款将于近期尽快支付给鱼某；……。但此后向某仍然�全额支付2016年房屋租金。
另查，鱼某于2015年6月15日向兰州金轮物业管理有限责任公司交纳了电梯维保费14846元，其中包括电梯改造费11936元、2015年度的电梯分摊费用970元（电梯维保费580元、电梯管理费用360元、电梯年检费用30元），以及其他费用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方于2014年12月14日签订的房屋租赁契约系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照此合同约定全面履行自己的义务。双方在房屋租赁契约中有向某应在每年10月31日之前足额支付下一年度租金、逾期视为违约的约定，向某对此约定亦予以认可，但其却未按约在2015年10月31日前向鱼某足额支付2016年度房屋租�。因此，向某未按约支付租金的行为已构成违约。因向某已构成违约，鱼某遂委托律师发出律师函催告其履行合同义务，并告知若其在收到后五日内仍未履行支付款项的义务该律师函即为正式通知解除《房屋租赁契约》的法律文书，但向某在2016年7月29日收到该函件并做出回函后五日内仍未足额支付2016年度租金。因此，双方签订的《房屋租赁契约》已于2016年8月4日解除。房屋租赁契约解除后，向某应将涉案房屋返还给，故对于鱼某要求腾房的诉请，予以支持。对于鱼某要求向某按每日500元支付合同解除之日起至其腾退房屋之日期间的房屋占用费的请求，因在向某腾交房屋之前，其在实际占用该房屋，理应按照合同约定的租金标准支付相应的占用费，故对鱼某该项诉请，予以支持。
关于鱼某要求支付其垫付的电梯维保费14846元的诉讼请求，根据电梯维保费14846元的构成,其中鱼某已交纳的涉案房屋2015年度电梯分摊费用970元应由该房屋的实际使用人即向某承担，但鱼某并未提供证据证明其他费用系租赁期内产生且应由向某承担，故向某应支付2015年度电梯分摊费用970元，对鱼某该项请求超出部分，不予支持。关于鱼某要求支付违约金43200元的请求，因向某未按约支付租金的行为已构成违约，故应按合同约定承担违约责任，但鉴于其未付款的行为给鱼某造成的实际损失并未达到数万元，鱼某主张的违约金过高，为衡平双方当事人利益关系，综合考量向某迟延付款的期限，该院依法酌定支付3000元违约金为宜。对鱼某该项请求超出部分，不予支持。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告向某于判�生效后三十日内向原告鱼某腾交位于兰州市城关区团结新村街道天水路70号701室、建筑面积316.5平方米的房屋一套；二、被告向某于判决生效后三十日内向原告鱼某支付自2016年9月21日至房屋实际腾退之日止的占有使用费（该占用费按每日500元标准计算）；三、被告向某于判决生效后三十日内向原告鱼某支付2015年度电梯分摊费用970元；四、被告向某于判决生效后三十日内向原告鱼某支付违约金3000元；五、驳回原告鱼某的其他诉讼请求。案件受理费171元，原告鱼某负担21元，被告向某负担150元。
本院经二审审理对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的主要问题为一审法院适用法律是否适当。根据查明的事实及证据反映，向某应于2015年10月31日前支付2016年度房屋租金18万元，但截止鱼某于2016年7月20日发函前，其只支付13万元，为此，鱼某函告要求限期支付剩余租金，否则即解除双方间的租赁合同，而向某在回函后并未按照要求的期限及其自身的承诺履行支付义务。在双方的房屋租赁关系中，按照约定及时全额支付房屋租金系向某的主要义务，因此，在向某已构成违约的情形下，鱼某的上述行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定。同时，由于鱼某在函告中已明确如未在期限内履行支付义务则函件亦作为解除双方租赁合同的正式通知，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，认定双方租赁合同已由鱼某通知解除，并无不当。向某所述应适用的《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条系针对违约责任如何承担的规定，并不妨碍鱼某就合同权利义务是否终止行使相应的权利。另外，鱼某依法解除合同不构成违约，向某要求其也承担违约责任不能成立。综上，向某的上诉理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
向某缴纳的二审案件受理费150元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马列东
代理审判员 赵辉君
代理审判员 靳文丽
二〇一七年二月十日
书 记 员 张邴雯