江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终7242号上诉人（原审被告）：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号。法定代表人：陈华，总经理。委托诉讼代理人：吴雪昌，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪丽。被上诉人（原审原告）：沈屹滢。委托诉讼代理人：许锦忠，湖南人和律师所事务所律师。（代理上述二被上诉人）上诉人昆山红星时代家居广场有限公司因与被上诉人汪丽、沈屹滢房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山红星时代家居广场有限公司的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审，或者依法改判。原审判决认定事实不清，适用法律错误。双方就租金约定为固定租金，商铺经营的市场风险均由我公司承担。我公司为涉案商铺的开发、宣传、招商、管理等工作投入了大量的人力、物力和财力，成本的回收需要较长的周期，出于公平原则及保障业主合法权益考虑，双方在《委托经营管理合同》中约定合同不可单方撤销和解除。我公司已经支付给汪丽、沈屹滢部分租金，对方也予以了接受。涉案商铺属于敞开式的，周围没有围栏及隔断，且与其他商铺一起租给了第三人统一经营。本案并非个案，相同的情况共涉及八百多家业主，在政府部门的协调下业主委员会正在筹备之中，如果判决解除合同势必导致经营混乱，损害大多数业主的合法权益。原审法院对租期的认定错误，汪丽、沈屹滢主张的租期应当是自2015年8月23日起至2016年2月23日止。另原审法院判决我公司支付违约金缺乏依据。汪丽、沈屹滢辩称：请求驳回上诉，维持原判。汪丽、沈屹滢向一审法院起诉请求：一、解除双方之间的《委托经营合同》；二、昆山红星时代家居广场有限公司支付拖欠的租金27079元及利息(以同期银行基准贷款利率计算，时间从起诉之日起计算至判决生效之日止)；三、判令昆山红星时代家居广场有限公司支付违约金248100元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：汪丽、沈屹滢系母女关系，均系坐落于昆山市周市镇翠薇东路518号263室房屋的所有权人，房产证字号为昆房权证周市字第××号，建筑面积为55.74平方米。房产权证登记时间为2009年7月15日。2008年7月4日，汪丽、沈屹滢与昆山红星时代家居广场有限公司签订《委托经营管理合同》，约定：一、汪丽、沈屹滢自愿将昆山市翠薇东路518号263室房屋在一定的期限内委托昆山红星时代家居广场有限公司经营管理，昆山红星时代家居广场有限公司拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以自己名义统一出租、统一管理、形成交易市场。二、委托期限。市场正式开业之日起计10周年。（正式开业前试营业3个月，汪丽、沈屹滢同意给予免租。昆山红星时代家居广场有限公司承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计）。三、收益方式。（一）委托期内前两年，由于处于市场起步期，汪丽、沈屹滢同意将商铺免费交予昆山红星时代家居广场有限公司经营，商铺经营收入全部归其所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。（二）委托期内第3至第4年，双方约定乙方每年固定按68900元支付租金。昆山红星时代家居广场有限公司实际出租收入低于以上标准的，不足部分予以补足；实际出租收入超出以上标准的，超出部分归昆山红星时代家居广场有限公司所有。（三）委托期内第5至7年，双方约定昆山红星时代家居广场有限公司每年固定按75800元支付租金。实际出租收入低于以上标准的，不足部分由昆山红星时代家居广场有限公司补足；实际出租收入超出以上标准的，超出部分归昆山红星时代家居广场有限公司所有。（四）委托期内第8至10年，双方约定昆山红星时代家居广场有限公司每年固定按82700元支付租金。实际出租收入低于以上标准的，不足部分由昆山红星时代家居广场有限公司补足；实际出租收入超出以上标准的，超出部分归昆山红星时代家居广场有限公司所有。（五）本条第（二）、（三）、（四）款所述租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。四、支付方式：租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。五、本合同期满后，昆山红星时代家居广场有限公司对托管房屋拥有同等条件下接受托管经营管理的优先权，双方协商并达成一致意见的，重新签订委托合同。……八、合同终止、解除条件。（一）由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成昆山红星时代家居广场有限公司不能照常经营的。（二）双方协商一致同意解除合同的。（三）汪丽、沈屹滢与托管房屋开发商之间最终没有签订房屋买卖合同或房屋买卖合同被终止或解除的。即汪丽、沈屹滢事实上没有或无法取得本合同约定的托管房屋所有权的。九、违约责任。本合同为不可撤销的委托合同。双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期改造的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按本合同第三条第四款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。该合同签订后，汪丽、沈屹滢将涉案房屋交给昆山红星时代家居广场有限公司经营管理，昆山红星时代家居广场有限公司按合同约定向汪丽、沈屹滢支付房屋租金。在合同约定的第3年至第6年期间，昆山红星时代家居广场有限公司按约定支付租金。在合同约定的第七年即2015年7月1日起，昆山红星时代家居广场有限公司拖欠汪丽、沈屹滢部分租金。2015年11月27日，昆山红星时代家居广场有限公司向汪丽、沈屹滢及其他业主发出《告业主书》，内容为：亿丰家居广场于2008年11月23日正式投入运营，由物业所有人委托昆山红星时代家居文丑有限公司进行运营管理。鉴于昆山红星时代家居广场有限公司与物业所有人签署《委托经营管理合同》之条款，至2015年8月22日，昆山红星时代家居广场有限公司均按合同约定支付物业所有人租金。期间昆山红星时代家居广场有限公司实际亏损约为1.15亿元。现因市场大环境原因，昆山红星时代家居广场有限公司无力在约定时间内完全支付后续租金，特对租金进行调整，具体如下：一、在剩余委托期内支付均按照《委托经营管理合同》之约定租金50%支付。其中2015年8月23日至2016年2月22日之租金按照10%/次，分别在2015年9月30日、10月30日、11月30日、12月31日、2016年1月30日总共分五次支付。2016年2月23日至委托期三年内，均在当年6月30日、11月30日前分两次支付每次支付3个月。二、剩余租金争取在2022年8月底之前付清。根据汪丽、沈屹滢提供的银行存款账户明细，昆山红星时代家居广场有限公司2013年至2014年按年租金72139.42元向汪丽、沈屹滢支付租金。2015年6月8日前，昆山红星时代家居广场有限公司向汪丽、沈屹滢支付租金36069.71元。2015年9月29日、11月2日、12月7日，昆山红星时代家居广场有限公司分别向汪丽、沈屹滢支付租金3606.97元，合计10820.91元，尚欠租金25248.8元。因昆山红星时代家居广场有限公司未按合同约定支付租金，汪丽、沈屹滢遂向原审法院提起诉讼。原审法院于2016年1月12日将汪丽、沈屹滢起诉之诉状及证据材料通过EMS特快专递寄送给昆山红星时代家居广场有限公司，该公司工作人员于2016年1月13日签收。上述事实，有汪丽、沈屹滢的房屋所有权证书复印件、《委托经营管理合同》、银行存款账户明细查询，昆山红星时代家居广场有限公司向业主发布的《告业主书》、相关录音视频资料、当事人当庭陈述等证据予以证实。原审法院认为：汪丽、沈屹滢与昆山红星时代家居广场有限公司签订的《委托经营管理合同》虽然名为委托，实为昆山红星时代家居广场有限公司对汪丽、沈屹滢所有的房屋进行经营管理并向其支付租金的合同，应认定为租赁合同。汪丽、沈屹滢与昆山红星时代家居广场有限公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方应按合同约定全面履行。合同签订后，汪丽、沈屹滢将房屋交付昆山红星时代家居广场有限公司经营管理，昆山红星时代家居广场有限公司应按合同的约定支付租金。在合同履行期的第七年即2015年7月1日起，昆山红星时代家居广场有限公司拖欠汪丽、沈屹滢租金未能按合同约定的期限全额支付。关于汪丽、沈屹滢提出解除《委托经营管理合同》的诉讼请求，虽然《委托经营管理合同》第九条规定“本合同为不可撤销的委托合同。双方均无权中途终止或解除本合同”，但根据双方签订合同的性质和双方在合同中的权利义务，原审法院确认双方签订的合同是租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因昆山红星时代家居广场有限公司作为承租人在承租房屋后未能按约定向汪丽、沈屹滢足额支付租金已经构成迟延支付租金，汪丽、沈屹滢不同意迟延支付租金并向原审法院起诉要求昆山红星时代家居广场有限公司支付拖欠的租金后，昆山红星时代家居广场有限公司在本案审理过程中亦未明确能够全额支付汪丽、沈屹滢租金，故其依法有权解除合同。双方签订的《委托经营管理合同》自昆山红星时代家居广场有限公司收到汪丽、沈屹滢要求解除合同的诉状的时间即2016年1月13日解除。关于汪丽、沈屹滢主张拖欠租金27079元的诉讼请求，鉴于昆山红星时代家居广场有限公司提出租金72139.42元的计算方式为合同约定的租金75800元/55.64平方米×55.74平方米×95%（扣除税收5%）具有一定的合理性，且在2013年至2015年6月31日前，其均是按年租金72139.42元向汪丽、沈屹滢支付租金，汪丽、沈屹滢对已经支付的租金并未提出异议，故原审法院确认昆山红星时代家居广场有限公司在汪丽、沈屹滢起诉之日欠付租金为25248.8元需支付。汪丽、沈屹滢要求支付因昆山红星时代家居广场有限公司未及时给付租金产生的利息损失符合法律规定，原审法院予以支持，昆山红星时代家居广场有限公司应自汪丽、沈屹滢起诉之日即自2016年1月5日至判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率，以25248.8元为基数支付利息。关于汪丽、沈屹滢主张违约金248100元的诉讼请求，虽然《委托经营管理合同》第九条约定违约金的计算方式为“按本合同第三条第四款约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算”，但汪丽、沈屹滢因昆山红星时代家居广场有限公司违约造成的实际损失为逾期租金损失，故汪丽、沈屹滢据此计算的违约金248100元，明显偏高，原审法院根据截至一审判决作出之前(2016年6月底)昆山红星时代家居广场有限公司实际占有涉案房屋的时间，结合双方在《委托经营合同》中约定的年租金82700元的1.3倍酌情调整违约金，昆山红星时代家居广场有限公司应在本判决作出时支付汪丽、沈屹滢的违约金为53755元（82700元/2×1.3）。双方的合同解除后，昆山红星时代家居广场有限公司应及时向汪丽、沈屹滢返还房屋。自2016年7月1日起，汪丽、沈屹滢有权要求昆山红星时代家居广场有限公司迟延归还房屋支付房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、汪丽、沈屹滢与昆山红星时代家居广场有限公司于2008年7月4日签订的《委托经营管理合同》于2016年1月13日解除。二、昆山红星时代家居广场有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠汪丽、沈屹滢2015年7月1日至12月31日的租金25248.8元及利息（利息计算，以25248.8元为基数，自2016年1月5日至判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）。三、昆山红星时代家居广场有限公司于本判决生效后十日内支付汪丽、沈屹滢违约金53755元。（如采用转账方式，请汇入汪丽、沈屹滢指定账户或原审法院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5022元，保全费1170元，合计6192元，由汪丽、沈屹滢负担4400元，由昆山红星时代家居广场有限公司负担1792元。此款汪丽已预交，原审法院不再退还，由昆山红星时代家居广场有限公司在本判决生效后十日内将其负担部分支付汪丽、沈屹滢。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案中双方当事人签订的《委托经营管理合同》合法有效，应受法律保护。从合同性质来分析，双方之间的法律关系兼具委托、租赁等多种属性。涉案房屋虽然办理有产权证书，但是其与相邻商铺之间并未进行物理分割，被上诉人汪丽、沈屹滢在购买商铺后即将其交由昆山红星时代家居广场有限公司统一进行出租、经营和管理，并按照合同约定收取租金，该种经营模式属于产权式商铺的经营模式。由于涉案的商铺与其他业主的商铺属于整体招租、统一经营，如果允许某一商户单独解除《委托经营管理合同》，势必影响商场整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费，因此与其他独立式商铺不同，该类房屋单个业主的合同解除权应当受到一定限制，需要服从于大多数业主的整体意志与选择。本案中并无证据证明多数业主均同意解除合同，昆山红星时代家居广场有限公司虽然存在迟延支付租金的违约行为，但是其行为也达到根本违约的程度，同时双方亦约定不得单方终止或解除合同，故综合考虑本案案情实际，本院认为被上诉人汪丽、沈屹滢主张解除合同的条件尚未成就，对其该项诉请依法应予驳回。涉案商铺的业主可以在成立业主委员会之后集中维权，或者在征集大多数业主的意见之后另行主张权利。《委托经营管理合同》第九条约定的违约金，是指因一方违约导致合同不能履行或者提前解除等情形下，给守约方造成的损失如何计算的问题，本案中双方之间的合同尚未解除，故该部分违约金亦不应当支持。上诉人昆山红星时代家居广场有限公司迟延支付租金违反了合同约定，原审法院判决其承担继续履行义务，并赔偿汪丽、沈屹滢因此遭受的利息损失符合法律规定。昆山红星时代家居广场有限公司的其他上诉请求于法无据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，但是部分适用法律不当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初337号民事判决第二项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初337号民事判决第一项、第三项。三、驳回被上诉人汪丽、沈屹滢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5022元，保全费1170元，合计6192元，由汪丽、沈屹滢负担3096元，由昆山红星时代家居广场有限公司负担3096元。二审案件受理费5022元，由上诉人昆山红星时代家居广场有限公司负担2511元，由被上诉人汪丽、沈屹滢负担2511元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年十二月五日书 记 员 沈华君