黑龙江�哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第490号
上诉人（原审被告、反诉原告）孟庆锋，男，1978年4月5日生，汉族，哈尔滨市第五十八中学教师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江化工建设有限责任公司。
法定代表人关汉明，总经理。
委托代理人刘世琳，男，1954年8月11日生，汉族，该公司法律监察室主任。
上诉人孟庆锋因与被上诉人黑龙江化工建设有限责任公司（以下简称化建公司）占有保护纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民二初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月7日受理此案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年8月17日，双方签订房屋租赁合同，约定化建公司将其所有的坐落于哈尔滨市道外区南直路471号房屋（建筑面积245.65平方米）租赁给孟庆�从事汽车清洗、汽车美容专项行业；合同期自2009年9月1日起至2012年8月31日止；年租金5万元，第一年租期，合同签订后孟庆锋交付租金3万元，半年后交付租金2万元，第二、第三年租期孟庆锋均提前一个月交付租金5万元；根据经营特点的需要，合同签订后，孟庆锋可适当对该房屋进行局部装修和修缮，在不影响主体结构的情况下，孟庆锋向化建公司提供全部的装修整改方案，经化建公司同意后，孟庆锋方可进行施工并承担所有费用；孟庆锋不得以各种理由拖延租金的交纳，每拖延一日租金，应交纳违约金500元，如拖延一个月未能交纳租金，化建公司有权终止合同；化建公司负责该栋房屋包烧费的交纳，因该项费用交纳不及时影响孟庆锋的正常经营，化建公司有义务赔偿孟庆锋的相关损失。合同签订后，孟庆锋于当日向化建公司交纳房屋租金3万元。2009年8月24日，化�公司告知孟庆锋房屋无法集中供热，故双方达成“冬季采暖由孟庆锋负责，费用从房租中扣除”的一致意见。孟庆锋随即自行安装锅炉进行供热。
后因孟庆锋迟延给付租金，化建公司诉至法院，要求终止房屋租赁合同，要求孟庆锋返还租赁房屋并给付拖欠租金12万元及违约金。2013年2月5日，本院作出（2012）外民一初字第488号民事判决书，判决解除双方租赁合同，孟庆锋自诉争房屋中迁出，孟庆锋给付化建公司租金12万元及利息（自2010年2月18日起至房屋租金全部支付时止），化建公司给付孟庆锋供热费用60991元。孟庆锋对该判决不服提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2013年11月4日作出（2013）哈民二民终字第402号民事判决书，判令化建公司给付孟庆锋供热费用70058元，其余判项未变。
另查明，2012年9月1日租赁合同届满后，孟庆锋一直使用诉争房屋，至2014年5月21日迁�。
化建公司诉称：双方于2009年8月17日签订房屋租赁合同一份，将坐落于哈尔滨市道外区南直路471号门市房（245.65平方米）租赁给孟庆锋从事汽车清洗、汽车美容专项行业。后双方因履行合同发生纠纷，经道外区法院和市法院审理，判决已生效并在强制执行中。孟庆锋于2014年5月21日在法院强制下才将房屋归还。故要求孟庆锋按照租赁合同约定的标准给付2012年9月1日合同期满至2014年5月21日迁出期间所发生的租金及违约金。请求判令：1、孟庆锋给付拖欠租金83472.16元；2、孟庆锋给付违约金13125元；3、案件受理费由孟庆锋承担。
孟庆锋辩称：1、双方合同约定的终止时间是2012年8月31日，但化建公司在2012年3月20日已向法院提起诉讼，要求解除合同。合同期满后，双方正处于诉讼期间，2012年9月1日也处于诉讼当中。双方合同在2012年9月1日已经终止，因此，化建公司要求以原合同约定的租金给付租金没有事实依据。2、在（2013）哈民二民终字第402号案件中，法院已经判决支付带有惩罚性的违约金，而且判项表明违约金至本案房屋租金全部支付时止，因此化建公司诉请第二项没有事实依据和法律依据，故应驳回化建公司的诉讼请求。
孟庆锋反诉称：2009年8月17日，双方签订房屋租赁合同，租用化建公司门市房，从事汽车清洗、汽车美容行业经营。根据合同约定，化建公司应提供该栋房屋产权在内的相关手续便于孟庆锋开展经营活动，并且负责取暖费的缴纳；孟庆锋负责水、电、汽使用手续的办理和按照规定缴费，对该栋房屋水、电、暖气等全部设施的维护和维修工作。但在孟庆锋交纳了首笔租金3万元后，化建公司即出现下列违约行为，导致孟庆锋发生各项支出和损失：1、诉争房屋因化建公司无法与公共热网接热，且该公司不能提供有效的房屋产权证原件，使孟庆锋办理营业执照推迟，自2009年9月1日起长达100天无法开业经营；2、因不能与热网联网接热，化建公司同意孟庆锋自行安装取暖设施，化建公司应承担锅炉安装费用和取暖费用；3、诉争房屋本体防水出现两次问题，化建公司对自有财产不做维修，孟庆锋先后两次垫付维修资金共计18800元。现双方合同已经到期，孟庆锋多次要求化建公司承担上述违约损失和房屋本体防水维修费用，均遭到拒绝。请求判令：1、化建公司赔偿因未按照合同提供房屋产权证原件造成延迟营业期间的房租费损失13697元（年租金50000元／365天×100天）、工人工资损失26668元（2000元／月×4个人×100天）；2、化建公司给付垫付的水暖工程安装费17000元；3、化建公司给付孟庆锋垫付的防水维修费18800元（第一次11880元、第二次7000元）；4、化建公司给付锅炉及烟囱安装、维修�用5800元；5、诉讼费由化建公司承担。
化建公司辩称：化建公司诉请孟庆锋给付双方房屋租赁合同期满至孟庆锋被法院强制迁出之日所发生的拖欠租金及违约金，而孟庆锋反诉内容与本诉部分是不同的法律关系，不应该在同一案件中审理。理由如下：1、关于孟庆锋办理营业执照期间的损失问题。化建公司房产证的原件存在公司办公室，随时可以借用，孟庆锋从未与化建公司联系此事，不存在耽误其100天无法开业经营的事实。2、孟庆锋承租房屋期间，双方关于供热问题引起的纠纷，已经过两级法院审理终结，双方已基本履行了法律义务，不应再议此事。3、关于孟庆锋提出的装修和修缮产生的费用问题，合同第四条约定，孟庆锋如果对房屋进行装修和修缮，须向化建公司提供全部的装修整改方案，经化建公司同意后方可施工，并由孟庆锋承担所有费用。首先，孟庆�自始至终从未向化建公司通报任何装修和修缮方案，在未经化建公司同意的情况下，擅自进行装修和修缮施工，系违约行为。其次，孟庆锋没有任何证据证明其装修和修缮费用发生的事实。最后，即使是孟庆锋能证明此费用发生的事实，按照合同约定，所有费用也应由其自行承担，而无权向化建公司主张权利。
原审判决认为：无权占有不动产或者动产，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，因孟庆锋在双方合同届满且被法院判决迁出后，一直无权占有诉争房屋，故化建公司主张参照双方原租赁合同约定的每年租金5万元的标准计算其租金损失，有事实和法律依据。孟庆锋应赔偿化建公司无权占有租赁房屋期间（2012年9月1日至2014年5月21日）给化建公司造成的租金损失86111.11元（50000元／年×1年＋50000元／年÷12个月×8个月＋5000元／年÷360天×20天）。现化建公司仅主张83472.16元，符合法律规定，予以支持。但因本案系侵权纠纷案件，故对化建公司依据租赁合同约定主张违约金的诉讼请求，不予支持。
关于孟庆锋反诉部分，因本案系无权占有人占有他人财产引起的占有保护纠纷，而孟庆锋反诉主张是基于双方租赁合同关系，故与本诉部分不是同一法律关系，孟庆锋可就其反诉部分另行主张权利。据此判决：一、自本判决发生法律效力后，孟庆锋立即给付化建公司2012年9月1日至2014年5月21日期间的租金损失83472.16元；二、驳回化建设公司的其他诉讼请求；三、驳回孟庆锋的诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2214元（化建公司已预付），由化建公司负担301元，孟庆锋负担1913元，孟庆锋应将�款连同上述款项一并给付化建公司。反诉案件受理费2099元（孟庆锋已预付），退还孟庆锋。
宣判后，孟庆锋不服原审判决，向本院提起上诉称：原审未释明变更案由，剥夺了孟庆锋辩论的权利，因更改案由剥夺了孟庆锋的诉权。理由：1、孟庆锋在原审收到的起诉状是租赁合同纠纷，但原审判决的理由是占有保护纠纷，与化建公司主张的案由相差较大，民事诉讼原则是当事人诉什么，法院审理什么，原审更改案由未向双方释明违反诉讼程序。2、原审驳回孟庆锋的反诉请求违反法定程序，剥夺了孟庆锋的诉讼权利。3、原审判决没有事实依据，以失效合同月租金裁判每月损失没有法律依据。4、原审适用法律错误。化建公司诉请给付租金赔偿违约金，原审以侵权判决租金损失，合同之诉变成侵权之诉，故适用物权法第37条系适用法律错误。综上，请求二审撤销原审判�，依法驳回化建公司的诉讼请求，支持其反诉请求。
化建公司辩称：原审依法办案，庭审调查事实缜密，适用法律正确，兼顾了双方当事人的合法权益，对原审判决无异议。孟庆锋为了维护自身利益，为了回避化建公司的诉请，主张本案不是合同纠纷，合同已终止。为了保护其反诉请求，又主张本案是合同纠纷，孟庆锋这种自相矛盾的上诉请求不能成立，请二审依法驳回。
二审审理期间，双方当事人均未向本院举示新的证据。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：《物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，孟庆锋于2012年9月1日至2014年5月21日占有化建公司的涉案房屋没有合同依据，亦违反上述法律规定。孟庆锋据此给化建公司造成损失，化建公司有权请求赔偿损失。故化建公司请求按照双方原合同约定的租金数额标准主张租金损失，证据充分。原审确认孟庆锋给付占用涉案房屋期间的租金损失并无不当，本院予以维持。
关于孟庆锋上诉主张原审变更案由导致其反诉请未予支持，违反法定程序的问题。因原审庭审后已向化建公司释明是依据合同还是侵权主张权利，化建公司明确表示是侵权纠纷，故原审案由定为占有保护纠纷，符合法律规定。因孟庆锋的反诉请求是依据合同而主张权利，故原审驳回其反诉请求并确认另行主张权利，符合法律规定。亦未剥夺孟庆锋的诉讼权利，其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2214元，由孟庆锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
代理审判员 董茂建
代理审判员 贾玉娜
二〇一五年六月十五日
书 记 员 吴浩松