上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第962号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄盘生。
委托代理人龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
委托代理人黄强生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈燕萍。
委托代理人吴复兴，上海情维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈燕燕。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈燕华。
上诉人黄盘生因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2012）普民四（民）初字第2299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人黄盘生的委托代理人龚冬兰、黄强生，被上诉人陈燕燕及被上诉人陈燕萍的委托代理人华晨兴到庭参加诉讼。
被上诉人陈燕华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市澳门路XXX号房屋原由黄盘生的祖父黄天健于1937年出资建造。黄俊英、黄俊人系黄天健之子，黄盘生系黄俊人之子。该房原由黄天健夫妇及其子黄俊人、黄俊英共同居住使用。
1964年2月，黄俊英与郑芳英的丈夫陈永奎经协商达成协议，由黄俊英以其居住使用的上海市澳门路XXX号二楼东间房屋（以下简称系争房屋）与陈永奎承租的上海市宜川四村XXX号XXX室公房调换，双方签订住房使用交换协议书，并经房屋管理部门审批核准。同年黄天健与黄俊英因家庭纠纷诉至法院，经法院调解并出具民事调解书载明：1、澳门路XXX号黄俊英原住房间归黄俊英居住，产权仍为黄天健所有；2、黄天健同意黄俊英将其原住房间与他人对换，全幢房屋产税及修缮保养等费用由黄俊英负责三分之一。1968年，系争房屋产权被没收归国有。1976年起，系争房屋各部位经由房屋主管部门落实私房产权发还政策，当年将西前楼、西客堂、亭子间的产权发还原产权人黄天健，1980年5月又发还了同号西灶间的产权。1982年2月26日，黄俊英向普陀区房管局要求发还系争房屋产权，并与郑芳英重新订立了协议约定：1、郑芳英向黄俊英租赁澳门路XXX号楼上东间，面积14平方米，每月租金人民币（以下币种均为人民币）2.84元由郑芳英按月支付；2、房屋漏雨、损坏由黄俊英修理；3、房屋出卖时，黄俊英对郑芳英的住房问题负全责。1996年5月，普陀区房产管理局将澳门路XXX号内前楼东间（系争房屋）等部位产权发还产权人。至此，澳门路XXX号全幢房屋产权落政完毕。2005年10月27日，黄盘生与郑芳英签订租赁协议，约定郑芳英将澳门路XXX号二楼东前楼暂借黄盘生使用，租金每月250元，未约定租期。系争房屋目前由黄盘生实际控制。
自2011年7月起黄盘生未再向郑芳英支付租金，故郑芳英于2012年10月诉至法院，请求法院判令：1、黄盘生向郑芳英支付欠付的房屋租金共计3，150元；2、诉讼费由黄盘生承担。原审法院审理中郑芳英于2013年5月19日死亡，陈燕萍、陈燕燕、陈燕华向原审法院提出申请，要求作为郑芳英的法定继承人参加诉讼，并增加诉讼请求，要求解除郑芳英与黄盘生签订的租赁合同；黄盘生向陈燕萍、陈燕燕、陈燕华交还系争房屋。
原审法院另查明，1968年4月，黄俊英将宜川四村XXX号XXX室房屋与案外人殷阿宝进行了使用权调换，调出至长宁路XXX弄XXX号XXX室。后宜川四村XXX号XXX室房屋使用权几经转换，现已由案外人获得产权。黄天健、黄俊仁、陈永奎均已过世。陈燕萍、陈燕燕、陈燕华户籍目前均在系争房屋内，郑芳英的户籍原亦在系争房屋内，因死亡而注销。经于普陀区交易中心查询，系争房屋在落实产权发还政策后尚未经合法丈量，目前尚不具备办理产证条件。
反诉查明事实同本诉。
原审法院认为，关于本诉，系争房屋由黄天健建造，私房产权应为黄天健所有。1964年，黄俊英以系争房屋与陈永奎所有的上海市宜川四村XXX号XXX室房屋进行调换。后黄天健与黄俊英因家庭纠纷诉至法院，经法院主持与黄俊英达成调解协议，黄天健作为全幢房屋的产权人在生效调解书中对黄俊英与陈永奎房屋使用权调换行为进行了确认，表明系争房屋的产权人黄天健已同意将系争房屋居住使用的权利对陈永奎进行让渡。黄俊英也因该调换行为获得了宜川四村XXX号XXX室房屋的公房承租权。据此，陈永奎以其合法所有的宜川四村XXX号XXX室公房承租权通过相关调换手续及产权人的追认，已合法取得了本案系争房屋居住使用的权利，且该权利有别于一般意义上因租赁关系取得的居住使用的权利，其中当然包含对系争房屋合理利用的权利。郑芳英基于与陈永奎的夫妻关系，享有系争房屋合法的居住使用的权利。系争房屋产权虽因历史原因曾被收归国有，但有关部门现已将该产权发还原产权人，在原产权人黄天健所有的该系争房屋作为遗产尚未被依法继承，新的产权人尚未确定的情况下，郑芳英将系争房屋出租给黄盘生使用，并无不当。郑芳英与黄盘生签订的租赁协议合法有效，但该租赁协议未约定租赁期限，根据法律规定，应为不定期租赁关系，出租人可随时解除租赁关系。现陈燕萍、陈燕燕、陈燕华作为郑芳英的继承人，主张解除郑芳英与黄盘生签订的租赁协议，符合法律规定，法院对此予以采纳。租赁协议解除后，黄盘生除应将系争房屋交还陈燕萍、陈燕燕、陈燕华外，还应承担支付欠租的义务。陈燕萍、陈燕燕、陈燕华要求黄盘生支付自2011年7月起至判决生效之日止的欠租的诉讼请求，合法有据，法院对此予以采纳。黄盘生主张郑芳英既非系争房屋的产权人，也非该房屋的使用权人及承租人，陈燕萍、陈燕燕、陈燕华在系争房屋内不享有任何权利的意见，与事实不符，法院不予采纳。
关于反诉部分，结合本诉查明的相关事实及基于本诉阐明的相关理由，因郑芳英享有系争房屋的合法权利，其将系争房屋出租并无不当。故对黄盘生主张其因重大误解而与郑芳英签订了关于系争房屋的租赁协议，该协议应予撤销的诉讼请求，与事实不符，法院对此不予采纳。系争房屋自租赁协议签订后，由黄盘生使用、控制至今，故黄盘生要求陈燕萍、陈燕燕、陈燕华返还其已支付的租金，于法无据，亦不符合租赁协议的约定，法院对此不予采纳。原审法院据此判决：
一、黄盘生与郑芳英于2005年10月27日签订的《协议书》于判决生效之日起解除；二、黄盘生应于判决生效之日起十日内将上海市澳门路XXX号二楼东间房屋交还陈燕萍、陈燕燕、陈燕华；三、黄盘生应于判决生效之日起十日内给付陈燕萍、陈燕燕、陈燕华房屋租金（自2011年7月起至本判决生效之日止，按每月人民币250元计算）；四、对黄盘生反诉要求撤销黄盘生与郑芳英于2005年10月27日签订的房屋租赁协议的诉讼请求不予支持；五、对黄盘生反诉要求陈燕萍、陈燕燕、陈燕华返还租金人民币17，000元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，黄盘生提起上诉称，原审法院查明事实不清，认定事实错误。无论是陈永奎或是郑芳英，在系争房屋中的居住权来源均是基于租赁关系，该租赁关系与一般意义上因租赁关系取得的居住使用权并无本质区别。郑芳英在系争房屋中居住使用的一切权利在落政后已全部归于消灭，原审法院对此并未认定。退一步讲，即使认可郑芳英基于租赁关系在系争房屋内享有居住使用权，但该权利也无法通过继承的方式由陈燕萍、陈燕燕、陈燕华予以继承。原审法院认为黄盘生与郑芳英之间签订的租赁合同合法有效，与事实完全相悖。黄盘生已于2011年5月底搬离系争房屋，无需再向陈燕萍、陈燕燕、陈燕华支付租金。请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回陈燕萍、陈燕燕、陈燕华原审全部诉请，支持其原审反诉请求。
被上诉人陈燕萍、陈燕燕、陈燕华辩称，其本诉起诉的房屋租赁合同纠纷，黄盘生与郑芳英在签订租赁合同时是明知的，对历史情况是清楚的，不存在重大误解一说。因黄盘生在2011年6月后未支付租金，其曾至系争房屋要求收回房屋，黄盘生不愿意交付房屋，双方发生纠纷，后黄盘生将系争房屋门锁换掉，其无法再进入系争房屋，系争房屋由黄盘生控制。原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，陈燕华的户籍地是在上海市闸北区虬江路XXX弄XXX号XXX室，原审法院对此查明有误，本院予以纠正。
原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院审理中，黄盘生述称，2012年6月18日，因陈燕萍、陈燕燕、陈燕华上门敲门要求收回系争房屋自用，其不允许，故双方发生了纠纷至派出所处理。又因陈燕萍、陈燕燕、陈燕华撬锁，故其更换了门锁。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈永奎通过产权调换手续及产权人的追认，已经合法取得系争房屋居住使用权。郑芳英基于与陈永奎的夫妻关系，享有对系争房屋的合法的居住使用权利。基于此，郑芳英将系争房屋出租给黄盘生，双方所签订的租赁协议合法有效，双方均应依照合同全面履行合同。该租赁协议未约定租赁期限，依照法律规定，出租人可随时解除租赁关系。现陈燕萍、陈燕燕、陈燕华作为郑芳英的继承人主张解除该租赁协议，符合相关法律规定，原审法院予以支持并无不当。黄盘生上诉称其于2011年5月就搬离了系争房屋，但并未提供证据予以证明其已经搬离或就系争房屋与郑芳英或陈燕萍、陈燕燕、陈燕华进行过交接，结合黄盘生在庭审中的陈述，本院难以认定黄盘生已经将系争房屋交还给陈燕萍、陈燕燕、陈燕华。在黄盘生占有、控制系争房屋期间，理应支付租金。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费162.5元，由上诉人黄盘生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年八月十四日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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