广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第523号
上诉人（原审被告）：李梅燕，女，汉族，1977年6月9日出生。
委托代理人梁明章，男，汉族，1968年2月26日出生。
被上诉人（原审原告）：张婷，女，汉族，1987年12月13日生。
上诉人李梅燕与被上诉人张婷因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法横民初字第863号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，经审理查明以下事实：
张婷、李梅燕于2012年12月10日签订铺位租赁合同，约定李梅燕将位于深圳市龙岗区横岗茂盛路68号天汇美商城某某层某某号铺位出租于张婷，合同第十二条约定“张婷须于每月5日前向李梅燕交清当月的各项应缴费用：1、自商城开业之日起向李梅燕交纳相应的管理费625元／月（包括空调、公共照明、公共用水用电、安保人员、清洁费用），广告费300元／季；2、租金为每月2550元整；3、张婷自行缴纳国家规定的相关税费。”合同第十三条约定“张婷在签订合同时须向李梅燕一次性交纳保证金人民币5100元／月整，同时预交12个月的租金，免租金壹年，第二年免租”。合同第十五条约定“张婷违反下列任何一项约定者，李梅燕有权单方面解除合同，张婷不得要求李梅燕退还张婷缴纳的保证金，并需缴清所有应缴费用…2、张婷所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额”。张婷依约交纳了30600元租金及5100元押金。张婷、李梅燕确认租金指的是2013年1月1日至2013年12月31日的预收租金，2014年整年的租金可免，管理费每月应当交纳。双方确认张婷已经交纳了2013年1月的管理费625元。张婷主张李梅燕以招纳商户为条件减免了2013年2月的租金，李梅燕不予认可。
对于铺面停止营业的原因，张婷主张系李梅燕未依约提供合适的环境，电梯、空调均未能开放导致无法正常经营，自2013年3月中旬即未再营业，为证明其主张张婷提交了2013年5月24日、2013年8月2日两次来访人员登记表、商户人员名单、商场与商户经济纠纷原因。商户在纠纷原因中陈述“商场2013年5月尚有开启空调的行为”，2013年5月24日的来访登记内容是“商场经营不善导致全体商铺关门歇业的对策”，没有提到停电的情况。2013年8月2日的信访内容表述是“商场自2013年6月停电至今”。李梅燕对张婷的陈述及提交的证据均不予认可，辩称停业系商户不交纳管理费用，导致入不敷出，恶性循环所致，但2013年6月30日之前都是正常营业，同时提交了中国南方电网出具的2013年3月、4月、5月、6月的电费通知、深圳市横岗瑞兴物业发展有限公司出具的2013年8月份电费收费通知单、2013年1月至7月的商场员工工资表，电费通知显示三月至六月商场的用电量有所上升，五月开始拖欠电费，商场2013年6月之后减少了安保人员、7月后未聘请清洁人员。张婷对李梅燕提交的以上证据均不予确认。张婷、李梅燕确认2013年7月1日至2013年9月15日商场已经停止营业，但没有锁门，2013年9月15日商场已经锁门。张婷的铺位尚未搬清，张婷主张尚有货品存放于商场。
又查：张婷为主张装修损失提交了深圳华辉玻璃（发展实业）有限公司2012年12月29日出具的2000元收款收据、深圳市新意通彩轩投资发展有限公司2012年12月30日出具的总装修费用12280元。张婷庭审时放弃申请对装修现值的评估，并将装修费主张减少至9800元（按两年七折计算）。张婷为主张损失加盟费提交了与广州婷润化妆品有限公司关羽卡米曼服装的加盟合同及收据、中国工商银行转账回单。李梅燕仅认可银行转账回单的真实性，对其他证据均不予认可。张婷确认2013年9月23日已经停止了卡米曼的代理，对方退回代理费5200元。
另查：涉案的深圳市龙岗区横岗天汇美商城是李梅燕申请注册的个体经营，该商城已于2013年8月6日核准注销。
以上事实，有租赁合同、收据、电费通知单、银行转账回单、当事人称述等证据证实，经庭审质证，可以认定。
张婷的诉讼请求为：1、判令解除李梅燕、张婷之间签订的租赁合同并退回张婷所缴的12个月的（免租一年）租金30600元整及押金5100元整；2、判令李梅燕赔偿张婷签订合同后装修店铺费用损失约14000元（以实际评估为准）；3、判令李梅燕赔偿张婷加盟品牌女装的加盟费用26800元；4、李梅燕承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，张婷、李梅燕签订的《租赁合同》有双方的签字盖章，主要内容明确、形式合法，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。根据租赁合同的约定，合同的租赁期限为两年，而双方确认2013年9月15日时商场已经锁门关闭且已于2013年8月6日经核准注销，由此导致张婷租赁李梅燕商铺用于经营的合同目的无法实现，因此，张婷提出解除双方签订的租赁合同的主张符合法律规定，原审法院予以支持。张婷主张导致双方提前解除租赁合同的过错在于李梅燕，正常营业仅到2013年3月中旬，但其无法提供李梅燕存在停电等违反合同约定行为的有效证据，相反张婷确认仅交纳了2013年1月的管理费，因张婷未能提交证据证明合同提前解除的过错在于李梅燕，又未能提交证据证明商场铺面的装饰装修是否属于附合的装饰装修物，对其装饰装修物的残值损失亦未提出任何依据或者申请鉴定，李梅燕又不予认可，故而对于张婷诉求李梅燕赔偿装修物残值损失、加盟费损失的主张原审法院不予支持。
张婷、李梅燕签订租赁合同后，李梅燕已将涉案商铺交付给张婷使用，电费通知单显示商场至2013年6月前一直保持正常上升的用电量，李梅燕也辩称截止2013年6月30日前，商场一直正常营业，张婷主张商场仅正常营业至2013年3月中旬，但未提交任何证据，应当承担举证不能的不利后果，故原审法院视为张婷也实际对涉案商铺使用到2013年6月份，因此，张婷依约支付2013年6月份前（包括6月）的租金是其应尽的义务，故张婷主张李梅燕退回其所交纳的全部租金30600元的主张，原审法院不予支持。张婷已经预交了十二个月的租金，故李梅燕还应退还张婷租金15300元（2550元×6个月）。根据合同约定，租户所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金金额的，其交纳的保证金不得要求退回。双方确认张婷已经交纳了1月份的管理费，张婷主张李梅燕减免了2月的管理费但未提交证据证明，且李梅燕不予认可，原审法院不予支持。因张婷实际已使用了铺位共计6个月，故张婷应支付李梅燕未支付的管理费为3125元（625×6-625），该数额大于一个月租金的金额，因此张婷要求李梅燕退回押金（保证金）的主张，原审法院不予支持。深圳市龙岗区横岗天汇美商城是李梅燕申请注册的个体经营，该商城已于2013年8月6日核准注销，故其权利义务一并由李梅燕承受。基此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除张婷与李梅燕2012年12月10日签订的铺位租赁合同；二、李梅燕应于本判决生效之日起五日内向张婷返还租金15300元；三、驳回张婷的其他诉讼请求。本案本诉受理费856元（张婷已预交），由张婷承担685元，由李梅燕承担171元
李梅燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）深龙法横民初字第863号原审判决，发回重审，查清事实后作出合理的判决。事实与理由：2012年12月10日张婷、李梅燕双方签订一份《铺位租赁合同》，李梅燕将位于深圳市龙岗区横岗街道茂盛路68号天汇美商城某某楼某某号铺位约25平方米租给张婷使用。开业后张婷以各种理由拒交管理费、电费、并且经常不按商场规定时间开关门营业和经常无顾关门停业。经商场管理人员多次劝导而不听，最后公然带头聚众闹事、上访、拉横幅对李梅燕进行人身攻击等，严重影响了商场的信誉，对商场的后续招商造成极坏的影响，导致商场无法正常营业，商场最后倒闭。张婷公然违背双方签订合同时的约定不顾，属于主观严重违约行为。李梅燕认为，由于张婷方主观违约的原因造成商场最终倒闭，从而令李梅燕的精神和财产蒙受巨大的损失。责任在张婷方，张婷方应承担因此而造成的一切损失。李梅燕认为，天汇美商城地处横岗中心区，属于旧市场改造工程，地段好、但业主多情况非常复杂成本重且投入巨大。按照商业的潜规则和周围同等地段商铺比较，汇美商城不但不收入场费、租金低而且免租金一年，目的是让利给广大商户减轻商户的负担，希望众商户能够把商场做旺从而实现双赢。但是由于张婷主观违约的原因造成商场倒闭，从而令到双方都受到损失，但是李梅燕方的损失更为巨大，而且是因为张婷违约的直接原因造成的。在李梅燕上诉时张婷还一直在使用所租的铺位，所以李梅燕认为张婷所交的租金不存在退还的理由。还要补交清管理费等所欠费用，并且应该对李梅燕造成的损失作出相应的赔偿才算合理。李梅燕恳请法院查明事实真相做出公正合理的判决。
张婷答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为：李梅燕与张婷签订的《铺位租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，原审法院认定为有效合同正确，本院予以维持。
本案中，李梅燕已经于2013年7月始清退该商城的清洁人员及拖欠电费致商城停电，并于2013年8月6日将涉案商铺所依附的横岗天汇美商城注销，造成涉案的合同不能履行，构成根本违约。张婷主张解除合同应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。由于李梅燕的原因，造成涉案的商铺于2013年7月份开始无法经营，造成了张婷的损失，其应当退还张婷已经缴纳的7月至12月份的房屋租金。原审判决对此处理正确，本院予以维持。虽张婷未按合同约定缴纳管理费，但欠交的管理费不足以导致李梅燕不能经营商城，因此李梅燕以此为上诉理由请求不予退还张婷未能使用期间的部分租金没有依据，本院不予支持。
最后，李梅燕上诉请求张婷补交欠交的管理费，由于李梅燕在原审诉讼中并没有提出诉讼请求，其该主张不属于本案判决的事项，应另寻法律途径解决。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求将本案发回重审的理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1712元由上诉人李梅燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年三月十日
书 记 员 邹俊辉