辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6159号
上诉人（原审原告）：褚丽芙，女，1971年4月2日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：陈琳琳，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：王喜�，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南区天赐街7-3号三层。
法定代表人：李德武，系该公司总经理。
委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人：王岩生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人褚丽芙因与被上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称“曙光地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初767号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人褚丽芙的委托代理人王喜毓，被上诉人曙光地产公司的委托代理人刘野、王岩生均到庭参加�讼。本案现已审理终结。
褚丽芙原审诉称：1、请求依法判令被告支付逾期办证违约金（违约金计算以房款总额为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即同期贷款利率的1.5倍，计算时间从2013年10月31日到2015年11月25日止）,至起诉之日（2015年11月25日）暂计为人民币78，886.71元；二、由被告承担本案的诉讼费。
曙光地产公司原审辩称：第一、原告购买的是商业用房，被告所交房屋质量没有问题，没有影响原告的正常居住使用。被告已履行了商品房买卖的主要义务，原告取得了对所购房屋占有、使用的权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没有造成原告经济损失，原告也举不出因其被告逾期报备而造成的损失的证据。第二，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。2014年10月22日，沈�市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。而且，被告公司已经于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。第三，原告的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，法律不应保护。被告于2012年9月14日交付房屋，以物业公司收款收据为证。原告应当365日内即2013年9月13日前为办理房屋产权报备期间，诉讼时效期到2015年9月12日，原告2016年1月12日起诉，已经超过了两年的法定诉讼时效期间。双方已在合同中就逾期报备资料的违约责任作出了明确的约定。请法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：原告褚丽芙与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2012年10月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－2号2604号房屋，房屋建筑面积69.5平方米，房屋总价款497，551元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，原告交付办理入住所需的费用后，被告分别于2012年9月14日给原告开具发票两张，于2012年10月30日给原告开具发票三张。被告于2015年9月1日取得房屋初始登记证明。现原被告双方因被告逾期办证产生纠纷，故原告于2016年1月12日来院起诉。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告于2012年10月30日将房屋交付原告，故被告应在365天内，即2013年10月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2015年9月1日才取得房屋初始登记证明，故被告未按合同约定期限报备的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原被告在合同第十五条第3项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决,虽然合同并未约定逾期办证的情况下，被告需支付违约金的计算标准，但从双方约定的“协商解决”来看，原告也并未放弃要求违约金的权利，仅仅是对计算标准双方并未进行确认，现原、被告双方至今无法针对违约金金额协商达成一致意见，结合涉案楼盘其他大部分商品房买卖合同约定的违约金支付标准：“如因出卖方的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，出卖方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”，根据公平原则，本院认为被告应参照该标准向原告支付违约金，即497，551元×0.0001×365=18，161元。关于诉讼时效，因合同约定的是协商解决，且被告直到2015年9月1日才取得初始登记证据，故原告于2016年1月12日来院诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告褚丽芙给付违约金18，161元；二、驳回原告褚丽芙的其他诉讼请求。案件受理费1，772元，由原告褚丽芙承担1，518元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担254元。
宣判后，褚丽芙不服，上诉至本院。理由：1、原审判决上诉人认定按照日万分之一计算违约金，即违反双方合同约定，又违反法律规定。2、原审判决认定被上诉人于2015年9月1日取得初始备案登记，并不代表着被上诉人履行办理权属登记的义务，被上诉人是在2015年12月底才履行了合同约定的办理权属登记手续的义务。3、原审判决认定逾期违约金计算时间为365天没有合同依据，也没有法律依据。请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人给付违约金78，886.71元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人曙光地产公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：1、一审中，被上诉人指出，上诉人2016年1月12日提起诉讼，已超过法定两年诉讼时效期间，不受法律保护是有事实和法律依据的。被上诉人是在2012年10月30日向上诉人交付房屋的，依据双方合同约定，被上诉人应在2013年10月30日前办理产权登记报备手续，诉讼时效期限到2015年10月30日为止。上诉人2016年1月12日提起诉讼，显然超过民法通则第135条规定的两年诉讼时效期间，法律对其诉求不应保护。原审法院参照涉案楼盘其他大部分商品房买卖合同约定的违约金支付标准，即以房款总额为基数，按每日万分之一支付一年的违约金，判决被上诉人支付上诉人违约金，已属于对上诉人的照顾。2、上诉人要求二审法院以《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率为标准，按照被上诉人逾期办理报备的实际天数和房款总额为基数，判决被上诉人承担逾期报备违约金，属于无理要求。最高法院司法解释中关于违约金的适用规定，是以“由于出卖人的原因，造成逾期办证”和当事人对违约金“没有特殊约定”这两个要件为前提的。而本案的案情与最高法院司法解释设定的情况根本不同。本案中的逾期办证，并不是由于被上诉人即出卖人的原因，而是�于国家政策调整因素造成的。本案中，上诉人与被上诉人对逾期报备违约金明确约定“协商解决”，并不是没有约定。上诉人关于“协商不成等于‘没有约定’，可以参照最高法院的司法解释的规定”的说法，既与本案客观事实不符，也违背最高法院司法解释的本意。上诉人所举的案例，不但与本案的案情不同，也与最高法院作司法解释时所举的典型案例精神相违背，不具有可比性和参照性。另外，被上诉人按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级也增加了房屋的安全性，增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在销售给上诉人的房价之内。这也是本案与上诉人所举案例的不同之处。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表�，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。原审判决依据双方合同约定及实际办理情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。
关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，因双方合同中明确约定如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。但对于双方协商解决不成的后果没有进行约定，现上诉人主张按照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但本案中，双方在合同中对此已进行了特殊约定，与该司法解释的规定的�形并非完全一致，在上诉人对其由此所受实际损失未充分完成举证证明责任，且被上诉人不予认可的情况下，原审法院在综合考量全案因素的情形下，参照同楼盘其他大部分购房者签订的具有违约金支付标准的商品房买卖合同所约定的标准，作为确定被上诉人向上诉人给付违约金数额的计算依据，既适当保护了上诉人的权益，又未加重被上诉人的责任，行使自由裁量权的结果并无不妥。故此，上诉人的上诉主张因缺少法律及合同依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，772元，由上诉人褚丽芙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 �朱闻天
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 王 可 一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；