湖北省谷城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂谷城民二初字第0112号
原告谷城县石花镇民营经济区社区居委会（以下称民营社区），住所地石花镇北大街。
法定代表人郑忠明，该社区主任。
委托代理人秦厚斌，谷城县石花镇法律服务所法律工作者。
被告谷城县吉泰精密铸造有限公司（以下称吉泰公司），住所地谷城县石花镇民营经济社区。
法定代表人陈家庆，该公司经理。
委托代理人赵俊，湖北谷伯律师事务所律师。
原告民营社区与被告吉泰公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告民营社区的法定代表人郑忠明及其委托代理人秦厚斌，被告吉泰公司的法定代表人陈家庆及其委托代理人赵俊到庭参加诉讼。2014年7月17日，原告民营社区向本院提出财产保全申请，要求对被告吉泰公司所有的价值70万元的动产、不动产予以查封、扣押、冻结，并以林永超、邵功明坐落在谷城县石花镇武当路三间三层房屋两栋（房权证号分别是：石花字第××号、石花字第××号）提供担保。经审查，原告申请财产保全的范围是在其诉讼请求范围之内且符合财产保全的条件，本院于同日依法作出（2014）鄂谷城民二初字第00112—1号民事裁定书，裁定对被告吉泰公司所有的价值70万元的动产、不动产予以查封、扣押、冻结。裁定送达后，被告吉泰公司未向本院申请复议。本案现已审理终结。
原告民营社区诉称：2010年4月，民营社区按照吉泰公司的要求兴建从事铸造生产的厂房、场地，再由被告租用。2010年12月15日，厂房建成后民营社区与吉泰公司签订《厂房、场地租赁合同》，约定租期20年，并于租赁前按照所租厂房、场地面积付清核定的租金280294.06元。以后每年实行“先付后租”，租赁期内未经甲方（民营社区）书面同意不得转租，否则甲方有权终止租赁合同，该合同还对违约责任及其它事项进行了约定。合同签订后，民营社区履行了全部义务，但吉泰公司不仅未按时支付租金，反而擅自将部分厂房转租他人，部分厂房未予维护被腐蚀的凌乱不堪。截止2014年2月，吉泰公司累计拖欠租金364239元，经民营社区数次追索未果。现请求依法解除民营社区与吉泰公司的《厂房、场地租赁合同》关系，由吉泰公司返还租赁的厂房、场地，并对损害的房屋予以修复；判令吉泰公司支付所欠租金364239元（计算至2014年2月底止，以后租金按实际返还租赁物计算），并支付违约金280294元。
民营社区为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、2010年12月15日，民营社区与吉泰公司签订的《厂房、场地租赁合同》，证实吉泰公司违反合同约定不按时支付租金，未妥善使用和管理租赁物且擅自转租部分厂房。
2、收款收据凭证，证实从合同签订至今，吉泰公司仅支付租金60万元。
3、《催收租金通知书》，证实民营社区向吉泰公司催收租金，但至今仍未支付。
4、吉泰公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证的复印资料。
5、襄阳恒瑞翔铸造材料有限公司的企业信息、企业股东情况，证实吉泰公司擅自将部分厂房转租给该公司，吉泰公司与其无合伙关系。
吉泰公司辩称：1、我公司系石花镇及民营社区的招商引资企业，入驻前向我公司承诺享受税收优惠政策并在厂区东侧修建一条物流道路，水、电、路达到正常经营标准，但这些承诺未完全达到。2、我公司未支付租金是民营社区违约在先，在其未先行履行义务前，我公司可拒付租金。合同约定建设符合20年使用标准的厂房，因材料不合格使用不到一年就损坏，我们要求民营社区修理，而其一直未处理。3、我公司为减少成本使用车间生产新上的项目，并非向他人转租。4、民营社区未向税务机关支付土地使用税，收取我公司租金未提供税务发票，导致我公司增加12784.11元的税收支出。5、我公司使用民营社区的土地面积和租金的面积均计算有误。6、合同违约金的约定超过限制性规定，民营社区单方提出解除合同，属违约行为，应承担违约责任。7、合同虽写明租赁，但双方更似联营性质，固定租金就是法律禁止的保底条款，原告不承担风险，双方权利义务不对等。8、8.6洪灾导致厂房及经营受损达5万元，报告民营社区后没有解决。近几年汽车行业处于下滑趋势，整体不景气，加上销售货款不能及时收回，资金周转困难，民营社区应体谅企业难处。我公司为正常经营支出3万元接入自来水管道，支出58万元安装630千伏安变压器一台，增加的附属设施均经民营社区负责人同意。现总投入达381.8万元，投入的大部分固定资产为的是二十年的经营目的，解除合同不处理我公司投资损失，不利于原告资产收益，也不利于我公司度过难关，恳请法院依法调解，维持合同的履行。
吉泰公司为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、2010年4月14日，民营社区与吉泰公司签订的《厂房、场地租赁合同》，证实双方的权利和义务。
2、围墙、熔炼车间的现况照片及吉泰公司自行草画的场地平面图，证实民营社区承诺修路的位置和车间的损坏情况。
3、2010年4月23日，吉泰公司向民营社区提前预交的15万元房租，证实在厂房未实际交付前，由民营社区按年息1分支付此款利息。
4、吉泰公司自行提供的固定资产投资明细及基建辅助设施。
5、石办发（2010）8号关于转发《中共谷城县委、谷城县人民政府关于支持和激励村级集体经济发展壮大的实施意见》的文件，证实吉泰公司可享受税收优惠政策。
针对原、被告提供的证据，本院组织双方当事人进行质证，经质证，认证如下：吉泰公司对民营社区举出的证据1、2、4无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。对证据3，吉泰公司表示没有收到该通知；对证据5，吉泰公司表示并没有将部分厂房转租。对此本院经审查，催收通知系民营社区宋会计亲自向吉泰公司法定代表人陈家庆送达；休庭后，陈家庆向法庭提交的吉泰公司与襄樊恒瑞翔铸造材料有限公司签订的《厂房、场地租赁合同》，能充分证明吉泰公司的擅自转租行为。故对证据3、5本院予以采信。民营社区对吉泰公司举出的证据1无异议，辩称该合同是份草稿，在厂房交付后又签订了正式合同。对证据2的真实性无异议，辩称水、电、路三通至门口并非指路面硬化到门口。对证据3无异议，以上证据本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。对证据4的真实性、合法性、关联性均持异议，认为是其自行提供，也与本案的诉请无关。对证据5无异议，但认为与本案无关。
经审理查明：吉泰公司系民营社区招商引资企业，是一家制造、销售钢铁铸件、机械零部件、汽车零部件及配件的有限责任公司（私营）。2010年4月14日，吉泰公司与民营社区合意一致签订关于厂房、场地租赁的意向性合同，约定在“石花镇民营工业园”区内，由民营社区按照吉泰公司从事铸造产品生产线要求建设生产厂房后，再租赁给吉泰公司，租期20年。租用面积以厂房竣工后的实际核准面积为准，厂房的租金每年55元／m²，场地的租金每年8元／m²，租赁前付清当年全部租金，以后的租金实行“先付后租”。合同期内，厂房场地的维修管理由吉泰公司负责。合同签订后，吉泰公司即向民营社区交纳了15万元的租金，约定在厂房场地未实际交付前，由民营社区按1分的年息支付此款的利息。2010年12月15日，生产厂房竣工并经吉泰公司实际接收后，双方正式签订《厂房、场地租赁合同》，合同中除约定的租期、租金、交纳方式不变及厂房维修管理义务仍由吉泰公司承担外，还约定了“钢构车间”的面积为2694.5m²，年租金163047.50元；“蜡模车间”的面积为1094.4m²，年租金60192元；“场地”面积为6447.82m²，年租金51582.56元。整体面积为10506.72m²，合计年租金280294.06元于租赁前付清。以后每年实行“先付后租”。租赁期限从2011年2月1日（起）至2031年2月1日止。合同第5条约定“民营社区为吉泰公司所租赁的厂房、场地的水、电、路三通至厂门口。”第6条约定“租赁期内，吉泰公司必须妥善使用和管理租赁的厂房场地，其维修和管理由吉泰公司负责…”第7条约定“吉泰公司必须确保民营社区所提供的钢构厂房不受任何损失或腐蚀，否则由吉泰公司按照厂房整体价值全额赔偿。”第9条第2款约定“任何一方迟延履行债务（义务），经催告后在合同期限内仍未履行，可以解除和终止合同。”第10条约定“吉泰公司在租赁期内，未经民营社区书面同意不得转租，否则民营社区有权终止租赁合同。”合同签订后，民营社区除于2010年4月23日收到吉泰公司在厂房交付前预交的15万元租金外，还于2011年1月31日、2012年1月16日、2012年9月15日分别收到吉泰公司交纳的租金合计30万元。后因吉泰公司怠于支付所欠租金，民营社区于2013年4月25日向吉泰公司发出《解除厂房、场地租赁合同通知书》，吉泰公司又于2013年6月30向民营社区交纳租金15万元，下欠租金经民营社区多次催收未果诉至本院。
本案在审理过程中，吉泰公司提出厂房、场地的实际租赁面积有误，2010年12月15日签订的合同中载明的租金计算错误。经双方各自派员共同实地勘测确认，“蜡模车间”实际面积为1087.2m²，与合同载明的面积1094.4m²少7.2m²，折合年租金为396元；“场地”实际面积为6240.68m²，与合同载明的面积6447.82m²少207.14m²，折合年租金为1657.12元。吉泰公司每年应付的租金为272770.94元，民营社区实际按年租金280294.06元收取，吉泰公司提出多付的7523.12元应从欠付的租金中扣减，民营社区同意。吉泰公司从2011年2月1日至2014年2月1日共计应交纳租金818312.82元，已交纳租金60万元，下欠租金218312.82元。吉泰公司还提出预交的15万元租金资金占用利息应按约定的年利率10%从下欠租金中扣减，经双方核算，从2010年4月23日至2011年2月1日，民营社区应支付吉泰公司15万元的资金占用利息为11250元，民营社区同意从下欠的租金中扣减，故吉泰公司尚欠民营社区租金207062.82元。本案在审理过程中，经本院主持双方当事人进行调解，民营社区表示吉泰公司在结清往欠租金，修复损坏厂房后，租赁合同可以继续履行，而吉泰公司以经济困难为由未能就合同继续履行达成一致意见。
2014年7月16日，原告民营社区向本院提出鉴定申请，要求对损坏厂房所需的修复费用进行鉴定。同年10月8日，襄阳市森源工程咨询有限责任公司出具（襄森咨字2014—1015号）建设工程造价咨询报告书，咨询结论：民营社区厂房损坏部分维修工程造价为272695.76元。吉泰公司对该鉴定提出异议，要求重新鉴定。经审查，在对外委托鉴定之初，本院通知吉泰公司派员到庭选定鉴定机构，但其未予到庭。之后，本院对外委托鉴定机构，并由该机构作出襄森咨字（2014）1015号《建设工程造价咨询报告书》。经庭审质证，吉泰公司认为鉴定结论与原告施工设计有出入，用料及材质与原来设计区别较大，材料价款与市场价有较大出入，没有考虑原施工用材质量问题，报告书从程序到结论存在不当。因吉泰公司没有提出证明鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足的证据。故吉泰公司申请重新鉴定的理由不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，本院未予准许。
另查，2012年5月22日，吉泰公司将部分车间以年租金8.7万元的价格转租给襄阳恒瑞翔铸造材料有限公司，租金由其收取，租期5年（从2012年8月1日起至2017年8月1日止）。
本院认为：民营社区与吉泰公司签订的《厂房、场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对合同双方具有法律约束力，双方当事人均应信守合同并按合同履行。在合同履行过程中，吉泰公司未按合同约定“先付后租”的方式履行交纳租金的义务，截至2014年2月1日已拖欠民营社区租金207062.82元及擅自将厂房转租的行为已构成违约，民营社区主张按照合同第9条第2款“任何一方迟延履行债务（义务），经催告后在合同期限内仍未履行，可以解除和终止合同”和第10条“吉泰公司在租赁期内，未经民营社区书面同意不得转租，否则民营社区有权终止租赁合同”的约定，要求解除与吉泰公司签订的租赁合同，事实清楚，于法有据，本院予以支持。合同解除后的责任承担问题，民营社区诉请按合同约定由吉泰公司赔偿违约金280294元，吉泰公司抗辩该约定超过限制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担并不表现为支付违约金，而是承担返还不当得利、赔偿损失等形式的违约责任。故此双方合同解除后，应由吉泰公司向民营社区支付所欠租金和赔偿损失。鉴于本案合同解除后民营社区另行招租等需要支付费用，而民营社区在签订租赁合同之初按照吉泰公司的要求建设厂房，由此亦会给民营社区造成一定损失。综合双方当事人的利益考量，本院酌定吉泰公司赔偿民营社区租金收益的利益损失15523.47元。民营社区主张吉泰公司返还租赁的厂房、场地，并要求吉泰公司对损害的房屋予以修复。民营社区为证实修复厂房所需费用已经鉴定机构作出“民营社区厂房损坏部分维修工程造价为272695.76元”的鉴定结论，此鉴定结论，程序合法，依据充分，吉泰公司虽持有异议，但无相反的证据予以推翻，故此鉴定意见本院予以采信，吉泰公司应当赔偿民营社区修复损坏厂房所需费用272695.76元，损害的房屋由民营社区自行修复。吉泰公司抗辩其系民营社区招商引资企业，应按规定享受税收优惠政策，此辩由非拖欠租金的法定理由。吉泰公司以民营社区违约在先作为拒付租金的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。至于部分厂房是否转租的问题，吉泰公司亦未向本院提供与襄阳恒瑞翔铸造材料有限公司系合作关系的证据，对此辩由本院亦不予采信。被告吉泰公司抗辩因民营社区未提供收取租金的税务发票，导致其公司增加万余元税收支出的理由，因双方当事人在合同中对此并未作出明确约定，吉泰公司也未提供税收发票加以证明其反驳的事实，故此辩由本院不予采信。吉泰公司辩称其与民营社区是联营性质与事实不符，本院不予采信。吉泰公司抗辩若解除合同不处理投资财产，不利于民营社区资产收益，也不利于其公司度过难关，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第1款第（2）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，因原、被告签订的租赁合同中就合同解除后，在租赁期间内的添附物如何处理未予约定，故此由吉泰公司自行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（三）项、（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十三条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告谷城县石花镇民营经济区社区居委会与被告谷城县吉泰精密铸造有限公司于2010年12月15日签订的《厂房、场地租赁合同》。
二、被告谷城县吉泰精密铸造有限公司于本判决生效后10日内，向原告谷城县石花镇民营经济区社区居委会返还租赁物、支付下欠租金207062.80元（租金暂计算至2014年2月底止；以后的租金从2014年3月1日起计算至判决确定的执行之日止。若逾期腾房，比照租赁合同的租金计算逾期腾房期间的占有使用费至被告实际返还租赁物之日止）、赔偿欠付租金的利息损失15523.47元。
三、被告谷城县吉泰精密铸造有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告谷城县石花镇民营经济社区居委会厂房损害的维修费用272695.76元。
四、驳回原告谷城县石花镇民营经济区社区居委会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10245元，原告谷城县石花镇民营经济区社区居委会负担4907元，被告谷城县吉泰精密铸造有限公司负担5338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费10245元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号17×××38。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理）。
审判长 余启斌
审判员 谭明志
审判员 刘 波
二〇一四年十一月十三日
书记员 陶华兰