辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初4327号原告：赵国森,男，1977年10月23日出生，汉族，个体，住福建省莆田市秀屿区东埔镇何山村东峤**号，身份证号3503211977********。委托代理人：张永久,系沈阳市皇姑区新乐法律服务所法律工作者。被告：沈阳盛银河房地产开发有限公司,住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号,注册号210100000044152。法定代表人：李刚,系该公司总经理。委托代理人：于姣,系辽宁盈瑞律师事务所律师。原告赵国森诉被告沈阳盛银河房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2016年6月2日起诉至本院，我院受理后，依法由审判员张岩独任审理，并公开开庭进行了审理。原告赵国森及其委托代理人张永久，被告沈阳盛银河房地产开发有限公司的委托代理人于姣均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月1日,原、被告签订两份商铺使用权转让合同，合同签订后，原告给付被告定金200,000元，签订了分期付款合同，随后又支付购商铺款29,365元，但被告至今未将商铺交付原告，侵犯了原告合法权益。故请求法院判令解除原、被告签订的合同；判令被告加倍给付定金40万元，返还本金及赔偿损失；本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，对原告签订商铺的转让权合同无异议；收取定金20万，因为我方没查到有异议；商铺我方没有交付原告，但是合同是与我方内部合伙人签订的合同，因为是合伙人负责销售，具体情节我方不清楚。我公司现正在转让，虽我方未查清收据，但对原告的债务我方认可。同意解除合同，返还已交付定金及购房款，其他不同意。经审理查明，2011年10月1日，原、被告签订了两份《商铺40年使用权合同》，分别约定被告将位于沈阳市皇姑区长江街千盛百货地下负一层S22号、S23号商铺经营权转让给原告40年，转让面积分别为9.01平方米和7.98平方米（均不含公摊面积）。经营用途仅限于经营品项为服装小百的商品。经营权转让期限自2011年10月1日起至2051年9月30日，转让款总额分别为405,450元和359,100元。双方还约定：原告有权在使用期内依约使用商铺或出租、转让他人。同日，原、被告又签订《商铺经营使用权转让补充协议》两份，对原告拥有使用权的商铺转租事宜，约定原告将位于沈阳市皇姑区长江街千盛百货地下负一层S22号、S23号商铺经营权委托被告管理，以被告名义代原告出租。委托期限24个月，期限自2011年12月1日至2013年12月1日，租金收益由原告享有。物业管理费由商铺的承租人自行交纳。合同签订后,原告于2011年9月21日给付了两个商铺的定金共计200,000元。同日，原、被告签订《分期付款购房合同》两份，对原告拥有使用权的S22号、S23商铺使用权转让款支付事宜，双方约定首付款分别为121,635元和107,730元，剩余款283,815元和251,370元原告分7年支付,期限自2011年12月1日至2018年11月31日,原告应自合同签订的次月起支付转让款本金及利息。合同签订后，原告于2011年12月15日向被告给付了29,365元,补齐了首付款。因被告至今未向原告交付商铺,原告遂于2016年6月2日起诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及《商铺40年使用权合同》、《商铺经营使用权转让补充协议》、《分期付款购房合同》、收款收据、交款通知单、个人结算业务申请书等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《商铺40年使用权合同》虽为当事人真实意思表示，但上述合同实质系租赁合同，依据法律规定，合同期限不得超过20年，超过20年部分无效，故上述合同部分有效。而《商铺经营使用权转让补充协议》属《商铺40年使用权合同》从合同，与《分期付款购房合同》期限均未超过20年，合法有效。关于原告主张解除原、被告签订的合同问题。依据法律规定，当事人协商一致，可以对于有效合同部分予以解除。现被告同意与原告解除合同，双方达成一致意见，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告加倍给付定金40万元问题。依据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金罚则的适用，应以己方履行义务，对方违约为前提。结合本案事实，被告在合同签订后，未在约定时间向原告交付商铺，构成违约。但依据合同约定，原告购买两个商铺使用权应给付转让款为764,550元（405,450元+359,100元）,而原告除给付229,365元（200,000元+29,365元）外，未按双方合同约定分期给付剩余转让款,未完成己方履行义务，亦构成违约。因原、被告双方均存在违约行为，不适用定金罚则，原告所主张的定金性质亦应属转让款，故本院对原告主张被告双倍返还定金的请求不予支持。虽原告称系被告拒收而未给付转让款，但该事实现并无证据证明，故本院对原告的该项主张不予采纳。关于原告要求被告返还本金及赔偿损失的问题。依据合同的解除后果，被告理应返还原告给付的转让款及法定孳息。因原告仅主张被告支付利息时间截至于2016年6月20日，本院予以尊重。虽原告主张29,365元转让款的利息应自2011年10月1日起计算，但该款应从实际给付被告时间即2011年12月15日起计算利息。故被告应向原告返还转让款229,365元及转让款229,365元的利息（200,000元转让款的利息，自2011年9月21日起至2016年6月20日止；29,365元转让款的利息，自2011年12月15日起至2016年6月20日止，均参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。因原告主张的损失由部分转让款、利息和违约金构成，而前段已述，原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告承担违约责任的请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告赵国森和被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于2011年10月1日签订的涉及S22号商铺的《商铺40年使用权合同》超出20年部分无效；二、原告赵国森和被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于2011年10月1日签订的涉及S23号商铺的《商铺40年使用权合同》超出20年部分无效；三、解除原告赵国森和被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于2011年10月1日签订的涉及S22号商铺的《商铺40年使用权合同》的有效部分及《商铺经营使用权转让补充协议》和《分期付款购房合同》；四、解除原告赵国森和被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于2011年10月1日签订的涉及S23号商铺的《商铺40年使用权合同》的有效部分及《商铺经营使用权转让补充协议》和《分期付款购房合同》；五、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性返还原告赵国森S22号、S23号商铺使用权转让款229,365元；六、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵国森S22号、S23号商铺使用权转让款200,000元的利息（自2011年9月21日起至2016年6月20日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；七、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵国森S22、S23商铺使用权转让款29,365元的利息（自2011年12月15日起至2016年6月20日，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,950元，由被告沈阳盛银河房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  张岩二〇一六年八月十二日书记员  张泽