北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第08229号
原告蔡×，女，1938年12月5日出生。
身份证号：×××。
委托代理人李杰，北京市大洋律师事务所律师。
被告万×，男，1979年11月11日出生。
身份证号：×××。
委托代理人陈辉，北京市阳光律师事务所律师。
原告蔡×与被告万×房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡×及委托代理人李杰与被告万×之委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡×诉称，我与万×于2012年11月20日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定万×承租我位于北京市海淀区马神庙1号94单元×号房屋，租赁期限自2012年11月21日至2016年11月20日；2012年11月21日至2014年11月20日的房屋租金为4900元／月，2014年11月21日至2016年11月20日的房屋租金为5145元／月；租金分两期支付，支付方式为押一付二十四；第一期租金应于2012年11月21日支付，第二期租金应于2014年10月20日缴纳。合同签订当日我依约将租赁房屋交付万×使用。合同履行期间，万×未按照合同约定的日期即2014年10月20日向我支付第二期租金123480元。为此我曾通过上门催交、电话催交等方式要求万×履行付款义务，但万×仅于2014年12月17日逾期向我指定的银行账户内汇入50000元，欠73480元至今未付。2014年12月30日，我委托北京市大洋律师事务所向万×致函，要求万×限期支付欠付租金，到期未足额支付的，视为我依合同约定单方解除合同，万×收函后，仍拒不支付欠付租金。现诉至法院，要求：1、确认双方签订的北京市房屋租赁合同于2015年1月6日解除；2、万×按照每月5145元的标准，给付我自2014年10月21日至实际交还租赁房屋之日止的房屋租金，同时给付我违约金5145元；3、万×于判决生效之日起三日内将租赁房屋恢复原状并返还给我；4、诉讼费由万×负担。
万×辩称，蔡×长期居住美国，我联系不到蔡×，都是蔡×本人和我联系。起诉书所述我不按期支付租金不属实，之前蔡×本人曾和我联系过，租赁房屋产权下发后，其想出售诉争房屋，后双方协商我先支付5万房租，在其售房后予以多退少补。蔡×曾于2014年12月左右回国，之后我未再听说其回国的消息，我对起诉书等相关材料是否是蔡×本人签署存在质疑。我已经支付了5万租金，该部分租金可以租赁到2015年9月底，现我同意到期后自然终止租赁合同，不同意蔡×的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月20日，蔡×（出租方，甲方）与万×（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定蔡×将北京市海淀区马神庙1号94单元1705房屋（以下简称×号房屋）出租万×居住使用。该合同约定租赁期限自2012年11月21日至2016年11月20日，租金标准为4900元／月，支付方式为押一付二十四，各期租金支付日期：2012年11月21日、2014年10月21日；第三年和第四年按照第一年和第二年年租金的5%递增。第九条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达￥500.00元的；……”第十条第一款约定：“乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。”合同签订后，蔡×依约向万×交付×号房屋，万×亦按照约定给付第一期即第一年及第二年的租金。2012年12月17日，万×向蔡×提供的其女儿文晓雯的银行账户汇入房租5万元，未依约全部付清第二期租金。
2014年12月30日，蔡×委托北京市大洋律师事务所向万×发出《律师函》，内容为：“鉴于您已严重违反租赁合同约定的根本义务，本所律师向您函告如下：第一、于收到本函之日起五日之内，向蔡×女士交纳欠付房租73480元。您在该期限内付清欠付房屋后，蔡×女士可不追究您的违约责任，继续履行双方租赁合同至租赁合同期限届满。逾期未交纳欠付房租的，将视为您以实际行动表明将不履行支付房屋租金的根本合同义务，为降低双方损失，蔡×女士除将行使合同的单方解除权。特别提示：本条所规定的期限届满您仍未付清欠付租金的，将视为您与蔡×女士签订的租赁合同已由蔡×女士单方解除，不再另行通知，您应当按照租赁合同之约定交还房屋。……”2015年3月19日，北京市邮政速递万丰路分公司紫竹院营投部出具《证明》，内容为：“北京市邮政速递万丰路分公司紫竹院营投部于2014年12月31日上午收到邮件号为1035940730511、内件品名为律师函的EMS邮件。经我部揽收员上门投递家中无人，经我部揽收员电话联系收件人万×，经万×指示将邮件留置于其邮箱。后经我部与万×电话核实其证实已收到该邮件。”万×对律师函、邮寄存单、证明的真实性均不予认可，表示其没有收到律师函。
审理中，万×表示蔡×长期在美国，其无法联系蔡×并按期支付第二期租金，后蔡×于2014年11月底回国并口头提出其欲出售×号房屋，要求万×先行支付租金5万元，待出售×号房屋后再行结算租金。审理中，蔡×本人到庭应诉，表示其在美国长期居住，2014年11月28日其回国后多次通过电话、上门的方式向万×催要租金，但万×始终拖延支付，其并未打算出售×号房屋。万×表示其已经支付房租至2015年9月10日，要求双方的合同于该日自然终止。蔡×表示不同意，并要求在本案中对万×已支付的5万元一并予以处理。另外，双方的租赁合同第十二条约定：“甲乙双方通过本公司签订的租赁合同如有出现蔡×购买核二院94单元1705房间合同及蔡×的身份证均无法律效力。”对此万×表示若×号房屋产权证下发，则双方的租赁合同无效。蔡×对此不予认可。
审理中，蔡×提交机顶盒安装单、玉泉营社科建材布艺城买卖合同、“多彩”散热器销售订单、北京玉泉营辉煌灯饰销售清单、出库单、收据、国美电器北京西三环商城的证明，证明×号房屋内的物品及相应价值。万×除对机顶盒安装单的真实性认可，对其他证据均不予认可，表示上述证据与本案无关。证人刘×出庭作证，表示其于2012年春天为×号房屋装修，并与蔡×一同购买洗手盆、浴霸、空调、热水器等物品，但双方未签订书面的装修合同。万×对证人证言不予认可，且装修与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、公证书、银行存折、律师函、邮寄存单、证明、护照、机顶盒安装单、玉泉营社科建材布艺城买卖合同、“多彩”散热器销售订单、北京玉泉营辉煌灯饰销售清单、出库单、收据、国美电器北京西三环商城的证明、证人证言等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔡×与万×签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。合同中约定万×应于2014年10月21日支付第二期的租金，但万×在蔡×回国及蔡×委托北京市大洋律师事务所发出律师函后仍未按照约定付清第三年及第四年的租金，其行为已经违反了合同的约定，故蔡×有权单方解除合同并要求收回房屋，万×亦应按照合同约定承担相应的违约责任。根据蔡×提交的律师函、邮寄存单及北京市邮政速递万丰路分公司紫竹院营投部的证明，可以认定蔡×已于2014年12月31日向万×送达了律师函。现万×未在收到律师函的五日内付清租金，故双方的租赁合同于2015年1月6日解除。万×提出其未收到律师函，但未提交相应反证，本院不予采信。蔡×要求确认房屋租赁合同于2015年1月6日解除合同，要求万×将房屋恢复原状并返还×号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。蔡×要求万×支付房屋租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但万×支付第二期租金的起始日期应为2014年11月21日，蔡×主张的租金期限有误，具体期限由本院予以判定。蔡×要求在本案中一并扣除万×已经支付的5万元租金，本院不持异议，对此一并予以处理。万×提出其仅支付5万元系双方口头协商一致的结果，未提交相应证据，蔡×亦予以否认，本院不予采信。万×提出×号产权证下发后合同即无效的抗辩理由，与合同约定不符，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认蔡×与万×于二○一二年十一月二十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一五年一月六日解除；
二、在折抵万×已经支付的五万元后，万×按照每月五千一百四十五元的标准，于本判决生效后七日内给付蔡×自二○一四年十一月二十一日至实际交还北京市海淀区马神庙一号九十四单元一七○五号房屋之日止的房屋租金以及向蔡×支付违约金五千一百四十五元；
三、万×于本判决生效后七日内将北京市海淀区马神庙一号九十四单元一七○五号房屋恢复原状并交还蔡×。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九十三元，由万×负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一五年四月十五日
书 记 员 常远