广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2251号
上诉人（原审被告）：陈月娟，原住广东省江门市蓬江区，现住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区金沙物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区。
法定代表人：林根德，该公司经理。
委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人陈月娟因与被上诉人江门市新会区金沙物业管理有限公司（以下简称“金沙公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院(2016)粤0703民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈月娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回金沙公司的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由金沙公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误。一、一审判决认定金沙公司是具有三级物业服务资质的物业服务公司错误。金沙公司提交的物业管理资质证书已经过期，既然该公司没有年审，则不具备相应的物业管理资格，进而也不具备收取物业管理费的资格。二、金沙公司无权向陈月娟收取2013年7月1日至2015年8月17日期间的物业管理费。金沙公司收取物业管理费本是基于金沙公司与江门市蓬江区某某花园业主委员会（以下简称“业委会”）于2011年签订的《江门市蓬江区某某花园物业管理服务合同》（以下简称“2011年合同”），该合同的约定服务期截至2013年6月30日止。业委会已提前于2013年3月23日以书面形式通知金沙公司合同到期不再续约，并于同年6月27日以函件形式通知金沙公司撤场并办理移交手续。同年7月10日，业委会再次向金沙公司发出撤场通知。由此可见，金沙公司从2013年7月1日开始就没有向业主收取管理费的合同依据。对于业委会不再续约的决定，广东省江门市中级人民法院在（2014)江中法民一终字第332号生效判决中已经作出明确认定：“在其后业委会向业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，以书面方式征求业主是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同的意见，该事项得到双过半业主的同意，实质上形成对业委会不再与金沙公司续约决定的追认”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条也规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。所以，金沙公司自2013年7月1日起，无权继续向陈月娟收取物业管理费。三、2013年7月19日由行政主管部门等单位召开的工作会议所形成的会议纪要不是金沙公司收费的合法依据。本案物业管理服务合同的相对人是业委会与金沙公司，业委会既没有参加于2013年7月19日召开的工作会议，也没有同意该会议所作决定。因此，相应决定对业委会和业主个人均没有法律约束力。如果金沙公司系受有关部门委托而管理涉案小区物业，则相应支出费用应当由委托人承担，与陈月娟个人无关。四、金沙公司没有按照合同约定履行服务义务，应当承担违约责任，并扣减相应的物业管理费用。综上，请二审法院依法查明事实，支持陈月娟的上诉请求。
金沙公司辩称，一、根据广东省建设厅2015年颁布的《关于取消企业资质年检和简化行政审批环节等有关问题的通知》规定，物业管理企业的资质年检手续自2016年起已经取消，金沙公司提供的资质证书上所记载的有效期并不具备法律约束力。陈月娟没有及时了解相关行政规章，误认为金沙公司资质已经失效，进而提出金沙公司不具备物业管理和收费资格的主张，均属对法规及政策的误解。二、江门市住房和城乡建设局作为涉案物业的行政主管部门，可以依职权对案涉纠纷进行调解并提出处理意见。为此，该部门于2013年7月19日协同江门市信访局、江门市蓬江区环市街道办事处等部门召开有针对性的工作会议，该会议形成的会议纪要具备相应的法律效力。若然陈月娟认为该纪要侵害其合法权益，应当在法定期限内提起行政诉讼，否则丧失异议的权利而应当遵守会议纪要的决定。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
金沙公司向一审法院起诉请求：1、陈月娟向金沙公司支付2013年10月1日到2016年3月31日期间的物业服务费3795.9元及滞纳金8825.47元。2、本案诉讼费用由陈月娟承担。
一审法院认定事实：金沙物业公司是具有三级物业服务资质的物业服务公司，于1999年12月15日登记成立。
2011年1月28日，业委会与金沙公司签订2011年合同，约定：甲方（业委会）选聘乙方（金沙公司）为该住宅小区约9万多平方米的物业提供物业管理服务；服务内容包括房屋管理、公用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；服务收费标准：物业服务收费采用包干制方式，电梯住宅1.3元/平方米，步梯住宅0.9元/平方米，商铺0.7元/平方米；物业服务费按月交纳，缴纳时间为当月15日前；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金；服务期限届满前，甲方决定是否继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知5天内回复甲方，如在服务期限届满前1个月前甲方未通知乙方并乙方没有提出异议的，视为甲方同意续聘，服务期限按上述收费条款自动延续2年；本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过15天，双方的权利义务继续按本合同执行；合同期限自2011年1月15日起至2013年6月30日止等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。
签订上述合同后，金沙公司进驻某某花园小区，为该小区业主提供物业管理服务。涉案的某某花园某幢之X室房屋为陈月娟所有，房屋建筑面积140.59平方米，涉案房屋为步梯房，陈月娟已经入住涉案房屋。
经一审法院（2013）江蓬法民一初字第1754号民事判决及广东省江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第332号民事判决查明以下事实：“2013年3月23日，业委会通知金沙公司，认为双方的合同于2013年6月30日到期，经研究决定合同期满后不续约，届时业委会将重新公开招聘物业服务企业。金沙公司收到业委会的上述通知后，复函认为对于是否参与竞聘，视征询调查结果而定。
同年3月31日，业委会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》，并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业委会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业委会发布公告，认为：于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业委会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。在业委会进行物业管理公司的招、投标期间，部分业主向江门市住房和城乡建设局、江门市信访局、江门市蓬江区环市街道办事处（以下简称“环市街道办”）等部门投诉，反映业委会在选聘物业管理公司过程中不依法召开临时业主大会进行公开招聘工作，质疑业委会本次招标的合法性，要求暂停招聘物业服务企业的工作。同年6月25日，业委会向江门市某某物业管理有限公司（以下简称“某某公司”）出具《中标通知书》，通知某某公司中标事宜。此后，业委会向金沙公司发出了撤场通知，要求金沙公司于2013年7月1日前撤场。
2013年6月30日，某某公司与业委会签订了《江门市蓬江区某某花园物业管理服务合同》，约定由某某公司为某某花园小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。
同年7月，某某花园部分业主自发成立临时管理小组，并收集业主签署的《否决声明》及《同意书》，其中《同意书》内容为：为免小区管理上出现真空，业主一致同意金沙物业公司继续为某某花园小区全体业主提供管理服务至业主大会临时会议召开日为止。
2013年7月19日，江门市住房和城乡建设局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对某某花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：一、决定由业委会于2013年7月25日前召开业主大会临时会议，业委会逾期不召开会议的，由居民委员会组织召开；二、要求业主应当积极参加业主大会临时会议；三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区某某花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。该会议纪要一并抄送与会单位及业委会。金沙公司在上述会议纪要决定作出后，认为遵从超半数以上业主要求，同意临时托管某某花园小区至业主大会临时会议召开之日止”。
2015年8月18日，第三届业委会与金沙公司签订《物业管理服务合同》（以下简称“2015年合同”），约定由业委会选聘金沙公司继续为涉案小区提供物业管理服务，服务内容、业主物业使用人逾期交纳物业服务费用的违约责任、与2011年合同基本一致；收费标准：电梯住宅1.3元/平方米，步梯住宅0.9元/平方米；本合同期限为2年，自2015年8月18日起至2017年8月17日止。
陈月娟已结清2013年9月30日前的物业服务费用。按0.9元/平方米/月的标准，涉案房屋从2013年10月1日至2016年3月31日的物业服务费为3795.9元。2015年服务合同签订后，金沙公司与小区部分业主就是否应缴纳2013年7月1日至2015年8月18日期间的物业服务费产生争议，包括陈月娟在内的部分小区业主以金沙公司自2013年7月至2015年8月期间没有订立服务合同，无权收取物业服务费用为由，拒绝缴纳该时间段的相关费用。金沙公司则认为该期间小区自发成立“业主管理委员会”，在该“业主管理委员会”及政府主管部门授意和同意的情况下，由其公司在新的业主委员会成立前为小区继续提供物业管理服务。陈月娟愿意向金沙公司缴纳2015年8月18日以后的物业服务费用，金沙公司以避免产生误解为由，暂不收取。
一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案中，业委会与金沙公司签订的2011年服务合同及2015年服务合同均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。本案争议的焦点在于：一、金沙公司请求陈月娟支付2013年10月1日至2015年8月17日期间的物业服务费用是否有依据，是否应予支持？二、陈月娟是否应当支付有关的滞纳金。
关于金沙公司请求陈月娟支付2013年10月1日至2015年8月17日期间的物业服务费用是否有依据的问题。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业委会与金沙公司签订《物业管理服务合同》对业主具有法律约束力。
2011年合同期限届满后，在部分业主不断投诉的情况下，2013年7月19日，江门市住房和城乡建设局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门召开工作会议，针对某某花园物业管理纠纷进行专题研究，会议纪要有：……三、在业主大会临时会议作出决定前，业委会、金沙公司应当履行《江门市蓬江区某某花园物业管理服务合同》和执行《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规的规定。金沙公司也在该会议纪要作出后承诺同意临时托管某某花园小区至业主大会临时会议召开之日止。为了维护社会稳定，金沙公司在各政府部门的协调下，继续为小区提供物业服务具有一定的合理性；在该期间，金沙公司也实际为小区提供了管理服务，服务的内容没有超出原服务合同范围，也没有证据证明金沙物业公司的服务水平明显降低，根据“等价有偿”的法律原则，陈月娟作为小区的业主，应当参照原服务合同约定的标准支付该期间的物业服务费用。因此，金沙公司请求陈月娟支付2013年10月1日至2016年3月31日物业服务费3795.9元的诉求，合理合法，一审法院予以支持。陈月娟抗辩认为在该期间，业委会没有与金沙公司签订物业服务合同，金沙物业公司无权收费的意见，依据不足，一审法院不予采纳。
对于陈月娟抗辩时提出金沙公司管理服务质量不到位，存在各种各样问题的意见，由于陈月娟未能就此提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。对于物业公司与业主之间因履行服务合同而产生的分歧或矛盾，双方均应本着互谅互让的态度妥善解决，物业公司对于业主的正当诉求，应当按照合同的约定，采取积极有效的措施尽快予以解决。对于物业公司违反合同约定的情形，业主也可以通过正当、合法的途径处理。如果在合同履行过程中，出现分歧或矛盾后，业主就拒绝缴纳相关费用，势必造成小区收费减少，从而影响物业公司的服务水平，最终损害的是业主自身的合法权益。
关于陈月娟是否应当支付有关的滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，如果当事人履行合同不符合约定，应承担相应的违约责任。本案中，金沙公司主张滞纳金的依据是物业管理服务合同中关于业主未按时交纳物业服务费的违约金条款，故金沙公司主张的滞纳金实际上是违约金。2013年7月1日至2015年8月17日期间，即2011年合同期满后至2015年合同签订前，由于业委会与金沙公司没有续签物业服务合同，金沙公司为某某花园小区提供物业服务是依据江门市住房和城乡建设局、江门市信访局、环市街道办、蓬江区维稳办等部门的工作会议纪要而进行，这一特殊情况导致包括陈月娟在内的部分业主对金沙公司进行物业管理服务的有效性产生怀疑，对于是否应交纳物业管理费也存在观望态度，故该期间内物业管理费的迟延交纳，并不能归责于陈月娟。而对于2015年8月18日以后的物业服务费用，陈月娟也表示愿意支付，但金沙公司由于自身原因，暂不收取。因此，现有的证据也未能证实陈月娟主观存在过错，或者存在恶意拖欠物业服务费的事实，故金沙公司请求陈月娟按照《物业管理服务合同》的约定支付逾期付款滞纳金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、陈月娟在本判决发生法律效力之日起十日内向金沙公司支付2013年10月1日到2016年3月31日期间的物业服务费3795.9元；
二、驳回金沙公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费116元，减半收取58元，由金沙公司负担33元，陈月娟负担25元。
二审中，陈月娟为其陈述提供了如下证据：1、手机信息拦截图2份；2、邮件截图2份。证据1、2共同证明金沙公司以恐吓、诽谤手段强行管理涉案小区。3、业主倡议书2份，以证明倡议书的内容实际上是金沙公司所写而并非由部分业主拟定并委托金沙公司张贴。4、倡议书张贴照片1份，以证明金沙公司在小区内张贴该份倡议书。5、清洁工损毁倡议书照片2份，以证明金沙公司授意清洁工损毁业委会张贴的公告，破坏公开招聘工作的开展以强行管理涉案小区。6、金沙公司管理处照片，以证明金沙公司勾结部分业主违法建立临时机构。7、业委会致业主信函1份，以证明金沙公司卑劣行径。8、《敬告》1份，以证明金沙公司不予撤场、强行管理。9、《关于召开业主临时大会工作的公告》1份，以证明业委会已经筹备召开业主临时大会。10、《某某花园业主大会临时会议工作方案》1份，以证明怡康社区居民委员会已经组织召开涉案小区业主大会临时会议，不需要业委会召开。11、《函》1份，以证明相关部门不承认金沙公司与部分业主所作表决结果。12、录音5份，证明：（1）金沙公司驻涉案小区管理处经理授意保安人员撕毁业委会公告，辱骂、殴打业委会成员的事实；（2）业委会与金沙公司沟通时表示金沙公司可以随时撤场；（3）行政主管部门没有要求或者委托金沙公司代管物业；（4）行政主管部门表示之前已经由怡康社区居民委员会组织召开的涉案小区业主大会临时会议不再召开。金沙公司没有提供新证据。本院依法组织当事人进行了质证。经审查，陈月娟提供的前述证据对本案基本事实的查明有辅助作用，本院将综合本案其他证据进行认定。
本院经审理查明，一审认定认定事实除关于“涉案的某某花园某幢之X室房屋为陈月娟所有”的部分欠妥，应纠正为“涉案的某某花园某幢之X室房屋为陈月娟与马妙瑜、马妙珺共同共有”之外，其余部分基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，鉴于金沙公司没有提出上诉，本案二审争议焦点为：陈月娟应否缴交2013年7月1日至2016年3月31日期间物业服务费的问题。本院对此具体分析如下：
关于陈月娟应否缴交2015年8月18日至2016年3月31日期间物业服务费的问题。经查，陈月娟在一审答辩已经确认其同意且曾经主动缴交2015年8月之后物业服务费，其只是因为金沙公司拒绝接受部分履行而无法实际缴纳完成，因此，原审法院结合陈月娟的前述答辩主张而判令陈月娟缴纳该时间段范围内的物业服务费，处理正确，本院予以维持。陈月娟二审推翻前述一审答辩主张，但并未为此提供合理解释，本院对其与一审答辩相反的上诉意见依法不予采纳。
关于陈月娟应否缴交2013年7月1日至2015年8月18日期间物业服务费的问题。结合本院作出的（2014）江中法民一终字第332号生效判决内容可知，涉案小区业委会在没有得到业主大会同意的情况下自行决定与金沙公司期满之后不予续约，此举程序失当。但业委会其后已经通过派发《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》的方式书面征求业主意见，从而补正有关民主决议的程序缺陷，进而形成业主对前述不予续约决定的追认。故此，如无新的合同事实出现，金沙公司确应在合同期满之后适当履行交接、撤场的后合同义务。
但是，业委会向金沙公司发出撤场通知前后，本案实际发生了因部分业主质疑业委会公开选聘活动的真实性和合法性，行政主管部门依职权介入调查并组织调解的特殊情形，有关部门最终的调处决定更系在合同期满、最后撤场通知发出之后方予形成。有鉴于此，涉案小区全体业主有必要针对前述调处事实召开业主大会临时会议，通过合法的议决程序作出是否同意有关部门所提出的金沙公司暂继续履行原物业服务合同等指导意见的最终决定。鉴于本案现无充分证据显示涉案小区的业主在前述调处决定作出之后曾经启动民主议决程序就有关事宜进行讨论，亦无证据显示业主共同作出否决执行前述指导意见的决定，业委会进而也没有因为执行业主决议而再次向金沙公司发出撤场通知。因此，金沙公司基于本案实际情况，继续为涉案小区提供物业管理服务，并没有违反法律的强制性规定，其行为的正当性也应予以确认。
另结合业委会在2015年8月18日重新与金沙公司签约，且没有以书面形式否定金沙公司此前实施物业管理行为等事实进行判断，金沙公司在前后书面合同未予覆盖的期间之内向涉案小区提供物业服务，应不超出涉案小区全体业主的允许范围。现陈月娟在本案中以其个人名义对金沙公司实际提供物业服务的正当性和合法性提出否定意见，相应异议并不代表涉案小区业主的整体意志和最终决定，在全体业主未作具体表决的情况下不应迳行得到支持。
因此，金沙公司在本案中已向涉案小区提供2013年7月1日至2015年8月18日期间的物业服务，相应行为至今未被全体业主决议否定，故双方已经成立事实的物业服务合同关系，金沙公司有权据此请求涉案小区业主缴费。具体到陈月娟所享有的物业，本案在并无充分证据显示陈月娟已经通过合法方式拒绝且实际未能享受金沙公司提供的物业服务的情况下，应当支持金沙公司的合理对价请求，对陈月娟拒绝付费的主张则应不予支持。
对于金沙公司是否仍然具备物业管理资质的问题。根据行政主管部门简化审批手续等现行规定，金沙公司的资质认证仍然有效，陈月娟主张金沙公司不具备收费资格与事实不符，故本院对陈月娟以前述理由主张无需付费不予支持。
至于陈月娟认为金沙公司不严格履行合同约定以致影响服务质量的问题。因陈月娟在两审过程中均不能充分举证证明其前述事实主张，故其据此提出扣减物业服务费的主张，缺乏合理依据，本院依法不予支持。
据此，陈月娟应当缴交2013年7月1日至2016年3月31日期间的物业服务费。因陈月娟此前已经结清2013年9月30日之前的物业服务费，故其还应向金沙公司支付3795.9元。
综上所述，原审判决认定事实属实部分欠妥，但处理结果恰当，本院依法应予维持；陈月娟的上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈月娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 陈侃伦
审判员 李雁羽
二〇一六年十二月十五日
书记员 梁丹婷
刘现流