贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0103民初3944号
原告：中天城投集团物业管理有限公司，住址贵阳市云岩区新添大道南段289号中天花园玉兰园E座2楼。
法定代表人：陈楠，职务：董事长。
委托诉讼代理人：胡菲琪，女，汉族，1990年3月11日生，系中天城投集团物业管理有限公司员工，住贵阳市南明区。
被告：曾茜，女，汉族，1972年4月3日生，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：杨昇，国浩律师（贵阳）事务所律师。
被告：郑刚，男，汉族，1970年9月28日生，住贵阳市南明区。
原告中天城投集团物业有限公司与被告曾茜、郑刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。开庭前，原告撤回对被告郑刚的起诉，本院予以准许。原告中天城投物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡菲琪，被告曾茜的委托诉讼代理人杨昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告曾茜向原告支付从2010年9月1日起至2017年12月31日止的物业管理费12866.8元及违约金，违约金从2018年1月1日起算，以银行同期贷款利率4.35%为标准计算至被告实际付清欠缴的物业费为止。事实和理由：被告郑刚与世纪中天投资股份有限公司中天花园房地产经营分公司于2005年5月17日签订《商品房买卖合同》购买中天花阁玉兰园A座8单元6层1号房屋，建筑面积176.85平方米，并在购房合同中约定，同意出卖人选聘的物业管理公司为物业管理单位，遵守物业管理单位制定的各项管理协议。后世纪中天投资股份有限公司变更为中天城投集团股份有限公司，被告郑刚于2008年6月30日与原告签订《物业服务合同》，约定物业管理费的收费标准（普通多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元计收）。后2011年业主委员会成立与原告签订《物业服务委托管理合同》，约定普通多层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元计收，后分别于2013年和2017年续签，约定普通多层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元计收。以上合同均约定了逾期缴纳物业费，被告应承担逾期缴费的违约金的违约责任，现原告自愿调整降低违约金的收取标准，按照银行同期贷款年利率4.35%标准收取。2010年8月被告郑刚将房屋过户给曾茜，原告多次上门催收物业费未果，遂起诉至法院请求如前。
被告辩称，一、原告诉称与事实不符，被告未交物业费另有原因。原告向被告出具的《住宅质量保证书》中质量保证承诺屋面防水工程防渗漏为5年，该保证书出具的时间为2005年8月9日，而被告所购房屋在2007年8月5日时发生墙体渗水出现大面积浸泡发霉，被告多次向原告反映房屋渗水情况，原告于2007年12月13日对涉案房屋渗水进行修复，但至今未实际解决涉案房屋质量问题，所以原告在2016年前从未向原告催缴过物业费。被告认为原告的诉请没有事实依据。二、2017年12月2日原告向被告送达收费通知单，通知单显示物业费为2016年1月至2017年12月，合计3820.8元，并非原告诉请的金额。三、被告所居住小区管理混乱，物业服务质量过差且未公示物价管理部门各项审批文件。四、本案诉讼时效应从立案之日起三年前开始计算。本案属物业服务合同纠纷，原告要求被告自2008年7月起补交物业费，原告不可能三年前才知道被告未交物业费，因此，被告认为原告已丧失2015年3月8日前追缴物业费的胜诉权。综上，被告未交物业费是基于原告没有尽到修缮的义务及对小区管理混乱的原因，因此，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2005年5月17日，被告郑刚与世纪中天投资股份有限公司中天花园房地产经营分公司签订《商品房买卖合同》一份，郑刚向世纪中天投资股份有限公司中天花园房地产经营分公司购买位于贵阳市××新××大道南段××花园玉兰××单元××号房屋一套，该房屋实际建筑面积176.85平方米。当日，郑刚与世纪中天投资股份有限公司物业分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由世纪中天投资股份有限公司物业分公司提供物业服务，物业费按每月每平方米0.55元收取。郑刚于2005年8月9日入住该房屋。2010年8月16日，该房屋产权人变更为被告曾茜。世纪中天投资股份有限公司于2008年1月31日变更为中天城投集团股份有限公司。2008年6月30日，中天城投集团股份有限公司与中天城投集团物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由中天城投集团物业管理有限公司提供物业服务。2011年1月1日、2013年1月1日、2016年3月7日、2017年5月5日，中天花园业主委员会与中天城投集团物业管理有限公司分别签订《物业服务委托管理合同》及补充协议，约定由中天城投集团物业管理有限公司为中天花园小区提供物业服务，委托管理期限至2019年12月31日止。物业费按每月每平方米0.9元收取，物业费交纳时间按日历年计算，即每年1月5日前业主（物业使用人）须将上一年度的物业费交纳结清，否则，视为交费逾期。逾期交纳物业费的，除补缴应缴纳的物业费外，从逾期之日起，每天按应缴未缴物业服务费的0.3%比例支付滞纳金。
审理中，被告举证中天花园郑刚家渗漏修补证明、关于中天花园玉兰园8单元6楼1号窗户渗漏情况、照片以及发票、收款收据，证明涉案房屋于2007年开始发生渗漏情况，且通知物业公司处理未果，房屋至今还存在漏水现象，曾茜为修复涉案房屋渗漏水情况花费21418.50元。原告认为维修房屋是房开商的职责，并非物业公司的职责，且2007年被告房屋漏水时原告方已去处理完毕，之后2011年原告再请他人为其修复房屋漏水时已经过了房屋的质保期，这不能成为被告不交物业费的理由。
审理中，原告举证2008年至2016年向被告催收物业费通知的照片，被告不予认可，认可在2017年12月2日原告向被告催收过2016年1月至2017年12月的物业费合计3820.8元，原告举证照片背景经当庭质证参照物相同，不能显示时间上的差别。
上述事实，有双方当事人陈述，书证在卷为凭。
本院认为，原告与被告郑刚之间签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与中天花园业主委员会之间签订的《物业服务委托管理合同》、补充协议均属于有效协议，原告提供物业服务，被告作为业主享受物业服务，理应支付相应物业管理费，服务费用应以实际面积为计算标准。
本案争议焦点：一、被告房屋渗水是否系被告减免物业费的理由。本院认为被告房屋渗水是否有质量问题系被告与房屋销售商之间产生的房屋买卖合同法律关系，本案原、被告之间系物业服务合同关系，不同的法律关系不同的合同相对人不具备抵销和吞并的功能，本院认定房屋渗水非减免被告物业费的理由，但基于本案原告系涉案房屋销售商指定的物业公司，被告就房屋渗水问题维权时原告应予以协助；二、原告起诉主张的部分物业服务费是否超过了诉讼时效。本案中，原告举证向被告催缴物业费的照片不能显示拍照时的真实时间，被告对原告向其催收过2016年以前的物业费的事实也不予认可，原告所举证据不能证明原告向被告催收过2016年以前的物业费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，原告第一次起诉主张权利时间为2018年3月12日，故对原告主张的物业费，本院予以支持从2015年3月12日至2017年12月31日即33个月零19天的物业费5353元（176.85×0.9×33＋176.85×0.9÷30×19），超出时间的物业费因超过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期违约金，因《物业服务委托管理合同》中关于违约金的约定过高，原告自愿要求按银行同期贷款年利率4.35%为标准计算至被告实际付清欠缴的物业费为止，本院予以支持。关于逾期违约金起算时间，2015年3月12日至2015年12月31日的物业费逾期违约金从2016年1月6日开始起算，2016年的物业费逾期违约金从2017年1月6日开始起算，2017年的物业费逾期违约金从2018年1月6日开始起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：
一、被告曾茜于本判决生效之日起十日内支付原告中天城投集团物业管理有限公司2015年3月12日至2017年12月31日的物业管理费人民币5353元；
二、被告曾茜于本判决生效之日起十日内支付原告中天城投集团物业管理有限公司支付逾期违约金，标准按银行同期贷款年利率4.35%计付违约金至实际付清欠缴的物业费为止，起算时间：2015年3月12日至2015年12月31日的物业费1533元的逾期违约金从2016年1月6日起开始计算，2016年的物业费1910元的逾期违约金从2017年1月6日起开始计算，2017年的物业费1910元的逾期违约金从2018年1月6日起开始计算；
三、驳回原告中天城投集团物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费188元，减半收取94元，由原告中天城投集团物业管理有限公司负担69元，被告曾茜负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 冯骅
二〇一八年七月二日
书记员 唐环