辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终575号
上诉人(原审被告)：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭皓，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：李威海，男，公司职员。
上诉人(原审被告)：盘锦一线置业有限公司，住所地盘锦市大洼区。
法定代表人：朱玉芬，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔勇，男，该公司职员。
被上诉人(原审原告)：沈阳金威建设工程有限公司，住所地沈阳市沈北新区。
法定代表人：徐永文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周冠斌，辽宁诚信为民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周冠豫，辽宁诚信为民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，住所地大连市沙河口区。
负责人：李献运，该分公司董事长。
委托诉讼代理人：钟雷，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：纪亚运，男，该公司职员。
上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称加州阳光公司）、盘锦一线置业有限公司（以下简称一线置业公司）因与被上诉人沈阳金威建设工程有限公司（以下简称金威建设公司）、中国建筑第八工程局有限公司东北分公司（以下简称中建八局东北分公司）合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司的委托诉讼代理人彭皓，上诉人盘锦一线置业有限公司的委托诉讼代理人崔勇，被上诉人沈阳金威建设工程有限公司的委托诉讼代理人周冠斌，被上诉人中国建筑第八工程局有限公司东北分公司的委托诉讼代理人钟雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院判决上诉人向被上诉人沈阳金威建设工程有限公司支付款项错误。1.一审中案由为买卖合同纠纷，被上诉人沈阳金威建设工程有限公司的诉讼请求是要求返还房款及利息。根据合同相对性原则，上诉人并非被上诉人买卖合同的一方当事人，即使退房款也应退还给被上诉人：中国建筑第八工程局有限公司东北分公司，而不是被上诉人沈阳金威建设工程有限公司，因此一审法院在适用法律上存在错误。2.一审法院依据《补充协议书》判令上诉人承担返还房款及利息的义务，本案就是与不动产有关的诉讼，应当适用不动产专属管辖，三方约定的管辖法院无效，一审法院没有本案的管辖权，一审法院直接依据买卖合同关系判决上诉人承担相应的法律责任，剥夺了上诉人提出管辖异议的权利。二、《补充协议书》因违反法律规定，应为无效合同。三方签订《补充协议书》时，针对补充协议书涉及的房产已经被人民法院查封且二被上诉人均知晓，根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》及《城市房地产管理法》第三十八条第（二）款规定，司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。本案因《补充协议书》中转让的房屋己经被人民法院查封，违反了相关法律规定，应为无效合同，不能作为本案认定事实及承担法律责任的依据。一审法院在判决中论述该协议不因以房抵债而无效，但上诉人并没有依据以房抵债而抗辩，上诉人认为抗辩理由为转让房屋已经被人民法院查封而无效，因此一审法院明显适用法律错误。如果抵债房屋不能如期解封，金威公司可以向一线置业公司、加州阳光公司主张退房款，或以等值资产置换的权利。被上诉人中建八局东北分公司不承担任何责任，而本案所涉及的抵债房屋因被法院查封在先，导致抵债行为履行不能。以房抵债是债权人通过实际受领房屋以代替原给付，需要该房屋最终能够实现产权转移，否则，原债务不会因达成以房抵债而消灭。因此补充协议的约定必然导致金威公司与中建八局东北分公司原工程款债权债务的灭失。因此就算认定上诉人加州阳光公司向被上诉人金威公司支付拖欠款项，也应当将被上诉人中建八局东北分公司认定为主债务人，与上诉人共同承担连带偿还责任。不能仅仅因补充协议第五条约定免除中建八局东北分公司偿还义务。
盘锦一线置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由同加州阳光公司。
沈阳金威建设工程有限公司不同意上诉人的上诉请求，认为：1.本案案由并非买卖合同纠纷，因此不适用不动产专属管辖的约定，上诉人是曲解法律关系和法律规定，恶意拖延时间。2.民事诉讼法第38条和第113条第一款对管辖异议的提出时间作出了明确约定，上诉人并未对管辖提出异议，是对自己权利的放弃。3.上诉人所引用的补充协议书为无效合同的法律依据适用错误，该法律依据针对的是房产的转卖，并不适用本案中的法律关系和适用。本案中的法律关系的一个标的并非房屋，而实际上是债权。4.四方签订的协议书和补充协议均为各方真实意思的体现，符合法律规定，是有效合同，即使部分合同无效，也不影响其他部分合同的效力。被上诉人的诉讼请求并没有违反法律规定。
中国建筑第八工程局有限公司东北分公司不同意二上诉人的上诉请求，同意金威建设公司答辩意见第1-3点，认为：补充协议的效力问题，各方已经事先知晓房屋存在瑕疵，但是房屋本身物权仍存在。在此前提下签订的协议是各方真实意思表示，是完全符合法律规定的。
沈阳金威建设工程有限公司向一审法院起诉请求：1．三被告共同返还原告房款1345200元并支付至实际给付之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2012年5月17日起算，暂计至起诉之日为446365．39元）；2.三被告共同返还原告预交费1000元、采暖费4800元、物业服务费1710元、垃圾清运费500元，并支付至实际给付之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年5月8日起算，暂计至起诉之日为1580.64元）；3．三被告支付原告其他损失3.1万元。
一审法院认定事实：2013年原告与被告中建八局大连分公司签订《协议书》，约定被告中建八局大连分公司将位于沈阳市于洪区丹景路房屋一套，建筑面积150平方米，价款1345200元的房产等价抵顶原告长春鸿达项目外墙保温款。该协议书还约定了双方的其他权利义务。在协议书尾部加盖有原告金威建设公司及被告大连中建八局大连分公司印章，在原告法定代表人签章处有于泽波代字样。该协议书签订后，被告中建八局大连分公司未与原告办理案涉房屋产权过户手续。2014年7月28日，被告一线置业公司（甲方）、加州阳光公司（乙方）、中建八局大连分公司（丙方）与原告金威建设公司（丁方）签订《补充协议书》，约定因甲方欠丙方工程款，甲乙丙三方于2012年10月25日签订了以房抵顶工程款的《抵房协议书》，丙方将从甲、乙双方抵入房产中的一套抵顶给丁方作为向丁方支付长春鸿达项目外墙保温款项，该房屋位于于洪区丹景路22-1号60号楼2门加州一米阳光公建，房屋价格为人民币1345200元。因甲方所抵该房产被法院查封，导致丁方或丁方指定购房人目前无法办理房产过户手续。甲、乙双方承诺在本协议签订后12个月内协调解除房产查封并配合丁方或丁方指定购房人签订购房合同办理房产过户，如果12个月内不能办理产权手续，在丁方同意延期的基础上甲、乙双方按拖延办理的天数给予赔偿，每日按照房屋总价款的万分之一向丁方支付违约金作为赔偿，直至产权办理完毕止。如果协议签订超过12个月后不能解封，甲、乙、丙三方可以协商解决，如果协商不成，丁方或丁方指定购房人可向丙方注册地法院诉讼请求甲、乙双方退还房款、赔偿损失，丙方不承担任何责任。该补充协议书中，四方对其他权利义务进行了约定。该协议签订后，被告加州阳光公司及一线置业公司至今未能办理好案涉房屋的解除查封手续，原告无法取得房屋的所有权。
另查，2014年4月4日，被告加州阳光公司向案外人于泽波出具预交费收款收据两张，金额共计1000元；采暖费收款收据一张，金额为4800元；5月8日，沈阳中群置业有限公司第一分公司向案外人于泽波出具物业服务费发票一张，金额为1710元；出具业主交纳款凭证一张，载明垃圾清运费金额为500元。
再查，原告（甲方）与辽宁诚信为民律师事务所（乙方）签订诉讼代理委托合同，约定乙方接受甲方委托，代理原告与三被告合同纠纷一案。基础代理费为30000元。双方还约定了其他权利义务。2017年6月26日，辽宁诚信为民律师事务所向原告出具增值税普通发票，服务名称为律师费，金额为30000元。原告曾将三被告诉至长春高新技术产业开发区人民法院，2017年5月26日，长春高新技术产业开发区人民法院作出（2017）吉0193民初564号民事裁定书，准许原告金威建设公司撤回起诉。原告的委托诉讼代理人于2017年3月2日至6月21日期间往返长春与沈阳之间花费车费1097元。
2017年6月26日，原告向一审法院提出诉讼保全，一审法院依法冻结了被告一线置业公司名下中国农业银行账户存款524346．41元。2017年6月26日，中国建筑第八工程局有限公司大连分公司变更名称为中国建筑第八工程局有限公司东北分公司。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据原告与被告中建八局东北分公司签订的《协议书》，可以确定原告与被告中建八局东北分公司之间存在建设工程施工合同关系，被告中建八局东北分公司欠付原告长春鸿达项目外墙保温款1345200元，被告中建八局东北分公司用案涉房屋抵顶债务。协议签订后，原告未能取得案涉抵债房屋的所有权，为保证原告债权的实现，三被告再次与原告签订《补充协议书》，该协议书是原告及三被告的真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。被告加州阳光公司及一线置业公司在协议书中承诺解决案涉抵债房屋的查封问题，并进一步约定，如果在协议签订一年内未能协助原告办理抵债房屋所有权手续，同意退还全部房款并承担违约责任，同时免除被告中建八局东北分公司的责任，因此四方签订的《补充协议书》应当认定为债务转移协议，故自该协议书签订之日起，被告中建八局东北分公司的付款责任被免除，被告加州阳光公司与一线置业公司应按照协议约定向原告退还房款1345200元，现原告要求被告中建八局东北分公司共同承担付款责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于原告要求被告加州阳光公司及一线置业公司自2012年5月17日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率为标准支付利息的主张，如上所述，被告加州阳光公司及一线置业公司在原被告四方签订的《补充协议书》中承诺解决案涉抵债房屋的查封问题，并进一步约定，如果在协议签订一年内未能协助原告办理抵债房屋所有权手续，同意退还全部房款并承担违约责任，因此被告加州阳光公司与一线置业公司承担退还房款责任的时间为该《补充协议书》签订一年后，该《补充协议书》为原被告四方于2014年7月28日签订，被告加州阳光公司与一线置业公司承担退还房款责任的时间应为2015年7月28日起，而非原告主张的2012年5月17日，即被告中建八局东北分公司应付工程款时间。关于利息的主张，《补充协议书》第四条约定的违约金的标准为每日按房屋总价款的万分之一计算，该标准针对的是原告同意延期办理案涉抵债房屋产权的情况下，原告可以要求被告加州阳光公司及一线置业公司按照此标准支付违约金，而双方对于原告要求退款时被告加州阳光公司及一线置业公司应承担的违约责任未作出明确约定。现原告主张按中国人民银行同期贷款利率为标准支付利息，不违反法律法规的规定，一审法院予以支持。
关于原告主张三被告共同返还原告预交费1000元、采暖费4800元、物业服务费1710元、垃圾清运费500元，并按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年5月8日起算支付至实际给付之日的利息的诉讼请求，因上述款项付款人为案外人于泽波，虽原告主张于泽波为原告的代办人，但上述费用票据上所载明的付款人均为案外人于泽波，而非原告，原告未能提供充分证据证明上述款项为原告所缴纳，对于上述费用案外人可另行主张，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。
关于原告主张三被告支付其他损失3．1万元的诉讼请求，因原被告四方签订的《补充协议书》中未对律师费、差旅费等费用的支付进行明确约定，故对原告的该项主张，一审法院不予支持。
关于被告加州阳光公司与一线置业公司提出《补充协议书》无效的抗辩意见，因被告加州阳光公司是案涉抵债房屋的原所有权人，因其原因导致案涉抵债房屋被法院查封，被告加州阳光公司与一线置业公司在与原告签订《补充协议书》时即知晓案涉房屋查封事宜，且承诺办理解除查封的手续，如果不能办理，承担退款及违约责任，上述内容均为被告加州阳光公司与一线置业公司的真实意思表示，该协议书不因案涉房屋被查封而无效，故被告加州阳光公司与一线置业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告盘锦一线置业有限公司、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告沈阳金威建设工程有限公司1345200元，并自2015年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率为标准支付逾期付款利息至款项实际付清之日止；二、驳回原告沈阳金威建设工程有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费21280元、财产保全费5000元由原告负担50元，由被告盘锦一线置业有限公司、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司共同负担26230元，给付时间同上。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。根据一审质证和二审审理情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是各方当事人签订的《补充协议书》是否发生法律效力。
本院认为，补充协议书是各方当事人真实意思表示，内容达成一致，合同成立。补充协议书第一条、第二条约定的内容属于对事实的描述和确认行为，并不违反法律法规的强制性规定；该协议书第三条约定对案涉房屋可以先期办理入住手续并可以对该房屋进行装修入住的内容，与该房屋已经被法院查封的行为相冲突，应当无效。除第三条该部分内容外，补充协议书其他内容也并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当发生法律效力。补充协议书第四条、第五条约定的关于本案二被上诉人在约定时间内协调解除房产查封的内容，与案涉房屋已经被查封的状态并不冲突，不构成对强制查封规定的违反，上诉人依此主张合同全部无效，依据不足。补充协议书第三条约定无效的内容并不影响其他条款约定内容的履行，因此，其他部分应当有效。综上，《补充协议书》系部分有效的合同，除无效部分的内容外，其他部分发生法律效力，各方当事人均应依约履行。
补充协议书第五条明确约定”如果协议签订超过12个月后不能解封，甲乙丙三方可以协商解决，如协商不成，丁方或者丁方指定购房人可向丙方注册地法院诉讼请求甲乙双方退还房款或以等值资产置换、赔偿损失，丙方不承担任何责任”，该约定本质上属于债务负担的约定，即在不能实现以房抵债的条件下，由二被上诉人负担中建八局东北分公司对金威建设公司的债务，原债务人中建八局东北分公司不再承担对金威建设公司的给付义务。一审法院判令二被上诉人向金威建设公司给付的内容符合补充协议的约定，本院予以维持。关于逾期利息的内容，并无不当，本院亦予以维持。
关于管辖问题，本案补充协议书的性质具有附条件的债务负担的内容，且金威建设公司主张实质是债务负担的实现，属于合同纠纷，不应适用不动产专属管辖。
综上所述，沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司、盘锦一线置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42560元，由沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司、盘锦一线置业有限公司各负担21280元。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一八年三月五日
书记员 王亮