徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第1191号
原告徐州康居物业管理有限公司。
法定代表人李世忠，该公司董事长。
委托代理人刘守新，江苏恒毅律师事务所律师。
被告夏鸣，男，1970年1月22日生，汉族，个体。
委托代理人周明，男，1984年2月17日生，汉族。
原告徐州康居物业管理有限公司诉被告夏鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法由代理审判员丁贺独任审判，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告徐州康居物业管理有限公司的委托代理人刘守新、被告夏鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州康居物业管理有限公司诉称，原告于2000年2月12日与徐州润发房地产有限公司签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》，双方约定徐州润发房地产有限公司将其开发的凤凰山康居家园委托给原告进行物业管理，原告向各业主收取物业服务费，住宅房屋按建筑面积每平方每月0.3元收取，逾期按每日千分之三支付违约金，双方还约定了其他权利义务。随后，原告即进驻康居家园按约定对其进行物业管理服务。2004年1月8日，原告又与徐州润发房地产有限公司签订《关于〈凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同〉补充协议》，对小高层物业服务费作出约定，小高层住宅房屋按建筑面积每平方每月0.8元收取。2007年5月，原告与康居家园业主委员会签订临时物业服务合同。2007年11月6日，原告与康居家园业主委员会签订《徐州市康居小区物业服务合同》。2010年9月27日，原告与康居家园业主委员会又续签了物业服务合同。双方约定原告进行物业管理服务的内容和方式及物业服务费的收取标准，普通住宅按建筑面积每平方0.48元、小高层每月每平方0.98元，逾期按每日万分之五支付违约金。原告按约定继续对康居家园进行物业管理服务。被告入住康居家园C3-2-502室（建筑面积87.69平方）后，自2008年1月至今拖欠物业服务费3030元（截至2013年12月31日）及违约金（滞纳金）1360元（截至2013年12月31日），合计4390元。被告长期拖欠物业费，造成被告资金周转困难，难以维持下去。原告向被告书面催缴，但被告仍未缴纳。原告故诉至法院，请求判令被告支付物业服务费3030元（截至2013年12月31日）、违约金（滞纳金）1360元（截至2013年12月31日），合计4390元。
被告夏鸣辩称，一、被告购买康居小区房产除了看中它的环境，还考虑到被告经常出差，24小时供应热水也是重要因素。而原告热水供应突然停止给被告生活带来了极大的不便。被告多次找物业交涉均未果。热水供应是物业公司管理并收费，物业公司管理服务有缺陷就不能全款收取物业费；二、对于原告要收取违约金的问题。首先，物业公司和业主委员会签订的合同被告从未看过，也不知晓。其次，被告从未有拒交物业费，只是要求打折收取，且被告多次主动上门与原告交涉要缴纳物业费，故原告收取滞纳金和罚款并无法律和事实依据；原告物业费计算有误。被告2012年底已无人居住康居房屋，因此不能按照入住标准全额收取。
经审理查明，2000年2月12日，原告徐州康居物业管理有限公司（乙方）与徐州润发房地产有限公司（甲方）签订《凤凰山康居家园前期物业管理服务委托合同》一份，约定：甲方将位于徐州市泉山区凤鸣路的康居家园委托给乙方实行物业管理服务；委托合同期暂定为2000年2月12日起至2007年2月12日止；收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元收取，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金；管理事项包括房屋建筑共用部分的维护、养护和管理；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等。
2002年10月14日，原、被告签订《康居家园物业管理服务委托协议书》一份，约定由原告委托被告对C3号楼X单元XXX室实行专业化、一体化物业管理；物业费于每季度首月10日前按建筑面积每平方米0.3元计算，每月10日前交纳热水费和取暖费，逾期不交，每月加收3%滞纳金。
2007年5月9日，原告徐州康居物业管理有限公司与康居家园业主委员会委员签订《物业管理合同》一份，约定：甲方康居家园委托给乙方康居物业公司实行物业管理服务；委托管理期限自2007年5月10日起至2007年11月9日止；收费标准为按建筑面积每月每平方米0.48元收取，原告在接管本物业中前四个月发生的物业服务费用按每平方米0.48元收取，合同还约定了双方的权利义务和违约责任。
2007年11月6日，原告徐州康居物业管理有限公司与徐州市泉山区康居家园业主委员会签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定：甲方康居家园委托给乙方康居物业公司实行物业管理服务；委托管理期限自2007年11月6日起至2010年9月30日止；收费标准普通住宅为按建筑面积每月每平方米0.48元收取，小高层按建筑面积每月每平方米0.98元收取，合同还约定了原告应承担的物业服务项目以及双方的权利义务和违约责任等事项。
2010年9月27日，原告徐州康居物业管理有限公司与徐州市泉山区康居家园业主委员会签订《徐州市康居小区物业服务合同》一份，约定：甲方康居家园委托给乙方康居物业公司实行物业管理服务；委托管理期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止；收费标准普通住宅为按建筑面积每月每平方米0.48元收取，小高层按建筑面积每月每平方米0.98元收取，合同还约定了原告应承担的物业服务项目以及双方的权利义务和违约责任等事项。2013年9月30日，徐州泉山区康居家园业主委员会和徐州市泉山区泰山街道康居社区居民委员会与原告徐州康居物业管理有限公司再次签订《徐州市康居小区物业服务合同》，期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，收费标准普通住宅为按建筑面积每月每平方米0.48元收取，小高层按建筑面积每月每平方米0.98元收取。
2014年3月11日，原告向被告寄发催费通知，要求被告缴纳2008年1月至2013年12月31日之间的物业费与滞纳金。因被告收到催费通知后未能缴纳物业服务费，原告遂以诉称理由诉至法院。
另查，被告夏鸣为徐州市泉山区凤鸣路凤凰山康居家园小区C3-X-XXX室的业主，建筑面积为87.69㎡，自2008年8月1日起未缴纳物业服务费用。被告夏鸣为证实其于2012年12月起即不再上述房屋中居住，向法庭提交了康居家园小区C3-X-XXX室用水信息单一份，该明细显示自2013年7月8日（抄表时间）起至2014年3月8日，该用户并无用水量。在审理过程中，原告认可自2013年5月1日至2012年12月31日物业服务费按70%予以收取。
本院认为，原告徐州康居物业管理有限公司依其与徐州润发房地产有限公司、徐州泉山区康居家园业主委员会签订的物业管理服务委托合同和物业服务（管理）合同进驻徐州市泉山区凤鸣路凤凰山康居家园小区从事管理服务活动并取得收取物业（管理）服务费用的权利，原告的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在享受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务，因此该合同的效力及于小区的全体业主。故，被告夏鸣作为该小区C3-X-XXX室房屋的业主，理所应当按照上述物业服务（管理）合同确定的标准向原告缴纳物业费用。因此原告要求被告按此标准缴纳物业服务费符合法律规定，本院依法予以支持。根据被告提供的用水信息单内容及原告自认，对于被告于2013年5月起至2013年12月底的物业费用应按照合同约定的70%予以收取。故被告夏鸣自2008年1月1日至2012年12月31日应缴纳物业服务费2525.47元（0.48元／月／㎡×87.69㎡×60月）；被告自2013年1月1日至2013年4月30日应缴纳物业服务费168.36元（0.48元／月／㎡×87.69㎡×4月）；被告自2013年5月1日至2013年12月31日应缴纳物业服务费235.71元（0.48元／月／㎡×87.69㎡×8月×0.7）。故被告夏鸣应向原告支付自2008年1月1日至2013年12月31日的物业服务费2929.54元（2525.47元＋168.36元＋235.71元）。
关于原告主张的滞纳金问题，本院认为，虽然原告与徐州润发房地产有限公司及徐州泉山区康居家园业主委员会所签订的合同中对于拖欠物业服务费逾期未交的业主可以按比例加收滞纳金，但其前提是无故拖欠。但考虑到被告也提出了原告在物业管理过程中存在的各种问题，被告未付物业服务费系事出有因，不能认定被告故意拖欠物业服务费用。故对于原告的该项诉请，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条的规定，参照中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告夏鸣于本判决生效后十日内向原告徐州康居物业管理有限公司缴纳2008年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费2929.54元；
二、驳回原告徐州康居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告夏鸣负担20元（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 丁 贺
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张梦瑶