天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终2653号
上诉人（原审原告）：宋愚男，男，1971年10月21日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：关建启，男，1989年5月7日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任坤坤，天津坤威律师事务所律师。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：马楠，女，该公司员工。
二上诉人宋愚男、关建启因与原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院作出的（2017）津0103民初6116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人宋愚男的委托诉讼代理人邓睿，上诉人关建启的委托诉讼代理人李智丹、任坤坤，链家公司的委托诉讼代理人马楠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋愚男上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判关建启支付房屋差价180000元。2、改判支持宋愚男因财产保险支付的合理费用2999.99元。3、一、二审诉讼费用由关建启承担。事实和理由：宋愚男对一审第一、二、三、五项没异议，但对第四项不服，根据最高人民法院和天津市高级人民法院的相关规定，双倍返还定金是对关建启违约的惩罚，房屋差价是损失，两者是独立的，一审法院差价才酌定30000元，低于天津市高级人民法院规定的最底限损失的50%，故应改判支持全额180000元损失，即使不能全额支持，最低也不能少于90000元，30000元太少了。另外，为了查封关建启的房屋，宋愚男支出了保险费2999.99元，是实际损失，也应该由关建启承担。
关建启辩称，不同意宋愚男的上诉请求，请求驳回上诉，支持关建启的上诉请求。
链家公司述称，尊重法院依法判决。
关建启上诉请求：1、撤销一审判决第二至五项，并依法改判关建启不需双倍返还定金、不需支付居间服务费、房屋差价及评估费。2、一、二审诉讼费用由宋愚男承担。事实和理由：关建启同意一审判决第一项，对其他项的金额本身没异议，但不同意支付，因为合同解除的原因并非关建启违约所致，而是宋愚男违约。2017年4月1日新政策出台后，宋愚男购房资格受限不能买涉诉房屋了，导致合同解除，关建启也就同意解除合同。关建启没有违约行为，所以一审判决第二至五项都不能由关建启承担。关建启仅同意将宋愚男的50000元定金退给他，双方两清，其他不同意承担。一审法院对于谁违约的问题没有查清。另外，一审程序错误，一审开庭笔录及判决中关建启的答辩内容并非其当时答辩所说的，疑似粘贴复制其他案件的。
宋愚男辩称，不同意关建启的上诉请求，请求驳回上诉，支持宋愚男的上诉请求。
链家公司述称，尊重法院依法判决。
宋愚男向一审法院起诉，请求判决：1、解除原、被告签订的《房产交易合同》；2、被告双倍返还原告定金100000元；3、被告赔偿原告中介费损失47800元；4、被告赔偿原告房屋涨跌价损失300000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：坐落于天津市河西区房屋系被告名下之产权。2017年3月8日，原、被告与第三人签订《房产交易合同》，约定：被告将其名下的坐落于天津市河西区房屋出售给原告。该房屋建筑面积为83.08平方米，双方约定成交价为2390000元；诉争房屋设有抵押，贷款余额为1185000元，由被告于2017年5月20日之前还清；原告宋愚男于2017年3月8日将20000元作为定金交付被告关建启；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项2370000元，被告同意原告以全款的方式付款；双方于2017年5月19日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时原告将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代收代付手续，被告须将已收取的定金同时存入该机构；买卖双方应于2017年5月19日前，在第三人的陪同下到该房屋所在地房管局申请办理过户及抵押登记手续；原告应向第三人链家公司支付居间服务费47800元，需第三人协助办理评估、贷款、过户、物业交割等，第三人需在全额收取合同约定的居间服务费后且按《房屋贷款委托合同》与《委托评估协议》收取全额贷款服务费以及收取全额评估费后提供上述协助服务；违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但须书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但须书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或一方未能履行合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同时，原、被告及第三人又签订了《委托评估协议》，约定：原告与被告共同委托第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司寻找评估公司，出具评估报告，第三人协助被告进行房产评估，并寻找原告申请贷款的贷款行认可的评估公司，评估公司收取评估费；第三人应履行以下义务：根据贷款银行要求，为买卖双方寻找贷款银行认可的评估公司；本合同约定的为交易房屋进行评估的事宜，在签订本合同后，且在第三人全额收取协议约定的评估费后启动；房产的评估报告出具后，评估费不予退还。2017年3月8日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告购买天津市河西区房屋，以原告本人或者绳笑妍的名字在房管局办理打协议及过户，双方知晓认可。2017年3月24日，原、被告双方又签订《补充协议》，载明：原告于2017年3月24日交付被告定金叁万元（￥30000），加上2017年3月8日交付的定金人民币贰万元（￥20000），总计支付被告定金人民币伍万元整（￥50000），原、被告双方知晓并认可。同日，被告给原告出具了收取50000元定金的收条。上述合同签订后，原告于2017年3月8日向第三人支付居间代理费47800元。2017年5月20日，原告向被告邮寄了《解除房产交易合同告知书》，要求解除合同。
另查，被告于2017年5月9日到中信银行进行预约还贷。诉争房屋截至2017年4月11日的市场价值为2570000元，单价为人民币30938元/平方米。
再查，原、被告2017年4月11日的通话内容为：宋愚男：我告诉你，那天晚上我回来我们媳妇别扭了一晚上，知道吗？一听你不卖了。关建启：哎哟，今天中午嫂子给我数落的，一句话我都没说，哎哟。宋愚男：你真不卖了是吗？关建启：哎哟，我，你说，大哥你看我二十七八、二十八九、七八了，也该找媳妇了。我，大哥我跟你说，那个啥，那个政策出来之前吧，我看了套房子差不多是吧，二百七八十万的，把定金把中介费都给人家了，一豁豁出去八九万，买不了了一分钱我还没要到呢，大哥。宋愚男：你又买二手房去了？关建启：那钱都是啥的，你那边钱到账了这不我想着赶紧啥呢，赶紧定啊，哎哟。我买的房子是刚过两年的，比较新两年的也是，中介费、定金八九万块钱，我现在哭奶奶叫爷爷的一分钱都没要回来呢，政策一出来买不了了，哎哟。你那边我也不能让你赔钱我这边也是朋友亲戚啥的到处去问的，哎呀。宋愚男：你想赔我多少钱啊，你得说啊是吧。关建启：大哥我现在啊，是使劲呢使劲给你凑钱呢。宋愚男：你是确定了这房子不卖了，是这意思吗？关建启：我现在你说呢，我想卖给你怎么卖呢，你说，大哥。
一审法院认为，原告宋愚男与被告关建启及第三人链家公司签订的《房产交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效。合同签订后，双方当事人均应按合同的约定履行义务。原告依约定向被告履行了支付定金的义务，但双方签订《房产交易合同》的时间为2017年3月8日，而被告于2017年5月9日才办理了预约偿还房屋贷款的手续，虽然银行偿还贷款的时间并不受被告掌控，但被告应对此进行预判，由于被告迟延办理预约偿还房屋贷款的手续直接导致2017年5月19日前，双方无法至房管局申请办理过户及抵押登记手续；且根据原、被告在2017年4月11日通话的全部内容，可以认定，被告已经作出了诉争房屋不再出售的意思表示，据此，被告违约在先，应当承担违约责任。原告要求解除《房产交易合同》，被告亦表示同意解除，应照准。原告要求被告双倍返还定金100000元、赔偿原告中介费损失47800元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的差价损失，天津同章房地产土地评估有限公司津同章房评字[2017]第162号房地产估价报告书应作为本案的定案依据，双方签订的合同成交价与评估差价属于合同履行后可以获得的利益，认定为给原告造成的实际损失。双方签订合同的成交价为2390000元，评估价值为2570000元，差价损失为180000元，原告要求被告赔偿300000元，超出实际差价损失的部分不予支持，考虑被告双倍返还原告定金100000元及被告如果将房屋出售将由于政策原因无法再行购置房屋的情况，酌情考虑被告关建启应赔偿原告房屋差价损失30000元。庭审中，被告辩称原、被告及第三人达成了原告再给付被告150000元的一致意见的抗辩理由，未提交证据，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：“一、解除原告宋愚男与被告关建启、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；二、本判决生效之日起十五日内，被告关建启双倍返还原告宋愚男定金100000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告关建启赔偿原告居间服务费47800元；四、本判决生效之日起十五日内，被告关建启赔偿原告房屋差价损失30000元；五、评估费8925元，由被告关建启负担。如被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8017元，原告宋愚男负担3983元，被告关建启负担4034元；保全费2759元，由被告关建启负担。”
二审期间，宋愚男提交法院判决三份，证明法院在判决双倍返还定金同时判决赔偿不低于50%的差价。关建启提交：1、录音，证明通话人王楠是链家公司员工，通话手机号是王楠的手机；2、录音，证明2017年5月9日宋愚男、关建启与案外人绳笑妍共同商谈过继续履行合同；3、申请法院调查证据，申请法院调取宋愚男在2017年4-5月期间购房资格和其在2017年5月的履约准备情况即购房款是否到位。链家公司未提交新证据。对宋愚男提交的法院判决，因与本案无关，故不予采信。对关建启提交的证据1、证据2，因均系录音资料，无其他证据相佐证，故对其证明目的，不予采信。对关建启提交的调取证据申请，因不属于法院调取证据范围，故不予调取。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、本案合同解除的违约方如何确定。2、如果关建启是违约方，是否应双倍返还定金、赔偿居间服务费、房屋差价及保险费，其中房屋差价损失的金额应如何确定。围绕争议焦点阐述如下：
本案各方当事人均对合同解除并未提起上诉，合同解除后，关于导致合同解除的违约方如何确定的问题，根据宋愚男与关建启及链家公司签订的《房产交易合同》，关建启需在2017年5月20日前将涉诉房屋上剩余贷款清偿。然，其实际预约还贷的时间是5月9日，且客观上未能在5月20日前实际将涉诉房屋上贷款清偿完毕，对此，关建启陈述因5月18日宋愚男称不再购买涉诉房屋。但对于该主张，关建启并未提交充足证据证明。又，对于2017年4月11日关建启表示不再出卖涉诉房屋一节，关建启在二审庭审及书面陈述意见中均予以认可，但认为，后续5月9日，关建启与宋愚男在链家公司处协商继续履行合同事宜。对此，结合链家公司陈述，买卖双方确有商谈事实，但并未达成一致。关建启亦未举证证明买卖双方均同意继续履行合同。故结合上述合同约定及履行事实，本院认为，一审法院认定关建启构成违约正确。宋愚男诉请关建启双倍返还定金100000元并赔偿中介费损失47800元，符合合同约定，应予支持。关建启主张不支付上述两项费用，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于房屋差价损失一节，本案涉诉房屋经司法评估房屋差价为180000元，对此，一审法院结合宋愚男诉请关建启双倍返还定金，已经包含了惩罚和弥补损失的因素，酌情考虑关建启还需赔偿房屋差价损失30000元并无不当，本院予以维持。宋愚男主张高出的部分，关建启主张不支付此项损失，均缺乏事实依据，本院不予支持。
至于司法评估费和保险费的承担问题，因宋愚男与关建启就涉诉房屋的差价损失产生争议，一审法院就此委托司法评估，属于查清案件事实之必需，8925元评估费客观发生，因关建启系违约方，故一审法院认定上述费用由关建启应负担并无不当，本院予以维持。宋愚男上诉主张的关建启支付保险费2999.99元，因其在一审诉讼请求中未提出，二审期间提出，本院不予审理。
综上，二上诉人的上诉请求均不成立，不予支持。一审法院部分支持了宋愚男的诉讼请求，对未予支持的诉讼请求未予处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2017）津0103民初6116号民事判决；
二、驳回上诉人宋愚男一审其他诉讼请求及上诉请求；
三、驳回上诉人关建启的上诉请求。
一审案件受理费8017元，由上诉人宋愚男负担3983元，上诉人关建启负担4034元；保全费2759元，由上诉人关建启负担；二审案件受理费7995元，由上诉人宋愚男负担3960元，由上诉人关建启负担4035元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 苏美玉
二〇一八年六月十三日
书 记 员 刘晓筱