天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0104民初3033号
原告：平安银行股份有限公司天津分行，住所天津市南开区南京路347、349号。
主要负责人：陶志刚，行长。
委托诉讼代理人：李杨，天津宝德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王屹，天津宝德律师事务所律师。
被告：刘维，女，1977年11月8日，汉族，天津市鑫台源食品有限公司业务员，住天津市东丽区。
被告：天津德泰信用担保有限公司，住所地天津开发区翠亨村C-2-501。
法定代表人：陈晓宁，董事长。
委托诉讼代理人：李博，女，该公司员工。
被告：杨进，男，1970年10月10日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：刘维（杨进之妻），基本情况同被告刘维。
原告平安银行股份有限公司天津分行与被告刘维、天津德泰信用担保有限公司（以下简称德泰公司）、杨进金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杨、被告刘维同时作为被告杨进的委托诉讼代理人、被告德泰公司的委托诉讼代理人李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平安银行股份有限公司天津分行向本院提出诉讼请求：1.被告刘维偿还原告贷款本金205718.29元、给付截至2018年1月19日的利息9263.55元、罚息320.33元，并按约定标准支付2018年1月20日至实际还款之日的利息、罚息；2.被告德泰公司、杨进对刘维上述债务承担连带保证责任；3.确认原告有权对被告刘维提供的抵押物天津市东丽区春江里××房屋（以下简称抵押房屋）享有抵押权，有权就折价、拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年4月7日，深圳发展银行天津分行（以下简称深发展银行）为贷款人，被告刘维作为借款人、抵押人，被告德泰公司作为保证人，签订《房地产买卖抵押贷款合同》（以下简称贷款合同），约定刘维向深发展银行借款343000元，期限20年，自2006年4月25日起至2026年4月25日止。贷款期限自贷款实际发放之日起开始计算，发放日期以借款借据为准；该合同第二条第三款约定，贷款利率采用下列第3种方式：本次贷款采用浮动利率，即人民银行同期贷款基准利率下浮10%，按月浮动，首年贷款利率为5.508%；还本付息方式为等额还款法（共240期）；首期还款金额为人民币2361元，借款人应以贷款人贷出款项的次月同日为首期还款日期，以后的每月同日为偿还贷款本息期；如果借款人未能按规定及时缴付期款，贷款人有权自逾期之日起对逾期期款本金部分按每期浮动利率加收50%计收利息；对逾期期款的利息部分，按罚息利率计收复利；借款人不按时本合同第三条规定偿还期款（贷款本息）的情形时，贷款人有权要求借款人立即提前偿还部分或全部实际贷款额，及立即追索抵押人、保证人，贷款人有权依法以抵押物业折价或者以拍卖、变卖该抵押物业等形式行使其处分抵押物之权利；当借款人不能按合同规定按期还本付息时，保证人自愿承担无条件、不可撤销保证责任如下：保证担保的范围以本合同项下借款人应承担的全部贷款本息及贷款人实现债权的费用为限；德泰公司承担该笔贷款连带保证责任，期限为自本合同生效日起至贷款期限届满另加两年；刘维以抵押房屋提供抵押担保。被告杨进在贷款合同中，以“保证人”身份签字。
2006年4月25日，深发展银行与刘维办理了抵押登记，并于同年4月27日依约放款343000元，在借款凭证中注明贷款起息日2006年4月27日，到期日2026年4月25日。
合同履行过程中，深发展银行于2012年8月17日变更为原告现名称。刘维未能按合同约定期限清偿自2016年11月27日起产生的本息，截至2018年1月19日尚未偿还的本金共计205718.29元、产生利息9263.55元、罚息320.33元，故成讼。
被告刘维、杨进辩称，本二被告是夫妻关系。原告所述订立贷款合同、以房屋抵押情况、杨进为贷款提供保证均属实，刘维已如数收到深发展银行发放的贷款。因曾经有一笔还款与原告核对不上，加之本二被告曾出现家庭纠纷，导致在还款过程中出现逾期，目前没有能力一次性还清全部剩余贷款本息。
被告德泰公司辩称，本被告为讼争贷款提供连带保证责任属实，同意在主债务人刘维提供抵押物价值之外，承担连带还款责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在法庭上出示。经质证，三被告对原告提交的证据没有异议，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。除贷款合同约定的罚息标准外，本院认定的事实与原告诉称的事实一致。关于罚息标准，原告提交的贷款合同第三条约定，如果借款人未能按规定及时缴付期款，借款人必须立即补付期款。贷款人有权对逾期期款采用下列方式计收罚息、复利：“贷款采用第二条第三款第3项方式计息的，贷款人有权自逾期之日起对逾期期款本金部分按每期浮动利率加收%计收利息，原浮动期及浮动计息方式不变；对逾期期款的利息部分，按罚息利率计收复利”，即罚息、复利的具体计收标准为空白。
本案审理中，应原告申请，本院采取财产保全措施，冻结了抵押房屋的所有权转移手续，期限自2018年4月18日起三年。
本院认为，深发展银行与三被告签订的贷款合同系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定的权利、义务内容全面履行。深发展银行更名后，其在贷款合同中的权利义务依法由原告继受。深发展银行依合同约定履行了交付贷款本金的义务后，被告刘维在履行合同过程中未按时、足额偿还本息，已构成贷款合同约定的违约事件，应承担违约责任。现原告主张提前收回贷款合同项下所有未还本金，并要求刘维按约定支付利息、行使抵押权等请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。如刘维未履行上述还款义务，原告有权依照合同约定对其提供的抵押物行使抵押权，并就拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。但因贷款合同未约定刘维出现逾期还款情形后的逾期利息计收标准，本院对原告主张按照约定的贷款利率标准加收50%计收逾期利息的请求不予支持。由于讼争贷款既有物的担保又有人的担保，贷款合同未约定承担担保责任的顺序，故根据法律规定，原告应当先就主债务人刘维提供的物的担保实现债权，被告杨进、德泰公司对抵押物的价值范围之外的部分承担连带还款责任，承担担保责任后，有权向刘维追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告刘维偿还原告平安银行股份有限公司天津分行贷款本金205718.29元、支付截至2018年1月19日的利息9263.55元，并以205718.29元为基数，按双方签订的《房地产买卖抵押贷款合同》约定的利息标准支付2018年1月20日至实际还清全部贷款之日的利息；
二、如被告刘维届期未履行上述第一项还款义务，原告平安银行股份有限公司天津分行可就抵押物天津市东丽区春江里××号房屋与被告刘维协议折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿上述第一项债权；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告刘维所有，不足部分由被告刘维继续清偿；
三、原告平安银行股份有限公司天津分行按本判决书第二项实现抵押权后，如本判决第一项所列明之债务仍有未清偿完毕的部分，由被告天津德泰信用担保有限公司、杨进承担连带还款义务。被告天津德泰信用担保有限公司、杨进履行保证责任后，有权向被告刘维追偿；
四、驳回原告平安银行股份有限公司天津分行其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4530元，减半收取计2265元，财产保全费1619元，由被告刘维负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告平安银行股份有限公司天津分行。被告天津德泰信用担保有限公司、杨进对应由刘维承担的案件受理费、财产保全费负连带给付义务，履行后，有权向被告刘维追偿。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 曲威
二〇一八年六月二十七日
法官 助理 高川
书 记 员 赵满
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。