赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0404民初2210号
原告于娜，女，蒙古族，无职业。
委托代理人张忠义，内蒙古法林律师事务所律师。
被告李学忠，男，汉族，职员。
被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司。
法定代表人李学忠。
二被告委托代理人杜英楠，内蒙古百柳律师事务所律师。
原告于娜诉被告李学忠、赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于娜的委托代理人张忠义，被告李学忠、赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司的委托代理人杜英楠到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，位于赤峰市松山区桥西大街中段路南康居家园1号楼01013号商厅原系李景涛所有，因李景涛拖欠原告债务，其以该商厅抵顶给原告，双方为此在房地产管理部门办理了房屋过户手续，该商厅自2014年6月12日起归原告所有。在上述商厅产权变更之前，被告李学忠使用该商厅经营小额贷款公司。在原告获得涉案商厅所有权后，二被告拒绝与原告履行房屋租赁合同，既不向原告提供原租赁合同，也不向原告缴纳房屋租金。现要求解除与被告之间的房屋租赁合同，由二被告给付房屋租金399999元。
被告李学忠辩称，被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司与李景涛对涉案房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限为8年，自2011年12月10日至2019年12月10日止，原告的诉讼请求与我无关。
被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司辩称，我公司与李景涛签订了房屋租赁合同，租赁期限为8年，自2011年12月10日至2019年12月10日止。租金已一次性付给李景涛。应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权证书复印件（与原件核对无异）一份，证明涉案的房屋自2014年6月12日开始属于原告所有，原告是房屋产权人。
2、在赤峰市松山区工商管理局调取的李景涛与被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司签订的租赁合同备案登记文本，证明李景涛与被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司约定的租赁期限为3年，自2011年11月9日年至2014年11月8日，租金为每年20万元。原告是按照李景涛与被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司之间所确定的租金标准主张的。二被告辩称李景涛和公司之间签订8年的租赁合同是虚假的，不能作为证据使用。
3、租赁合同复印件4份，证明李景涛将其所属的5个商厅抵顶给原告，被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司租赁其中一个商厅，另外4个商厅的承租方在房屋所有权转移后同意与原告继续履行合同并重新签订了房屋租赁合同。
4、申请法院在赤峰市松山区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》四份，证明载明使用期限为2011年11月9日至2014年11月8日、面积为167.33平方米的合同是准确的，该合同载明的涉案房屋面积与房产证上标明的建筑面积是相符的，原告提交的合同与该合同一致，应以该合同作为定案依据。其余合同上标明的建筑面积与房产证标明的建筑面积不符。
被告李学忠对原告提交的证据质证意见如下：
对房屋所有权证书的真实性无异议，但房产证的登记时间为2014年6月12日，在此之前被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司已经与李景涛签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年12月10日至2019年12月10日止，租金已一次性付给李景涛。根据相关法律规定，原告并非房屋租赁合同的相对人，李学忠不应该承担房屋租金。
对原告提交的证据2的真实性无异议，从合同上可以看出，该租赁合同期限起始时间为2011年1月9日。实际在2011年11月9日后被告赤峰银浩小额贷款有限公司与李景涛重新签订了房屋租赁合同，期限自2011年12月10日至2019年12月10日止。本案原告虽然已经取得房屋所有权，但根据买卖不破租赁的原则，在被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司已经付清8年的房屋租金的情况下有权继续承租。
对原告提交的证据3中的4份房屋租赁合同有异议，该证据与本案无关。
对法院调取的备案的3份合同有异议，这些合同完全是为了工商注册时的形式审查而签订的，并不能以此否定李景涛与被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司在此后达成的新的合意而签订的合同。原告所述建筑面积与房产证不符，仅仅是笔误造成。从房屋坐落位置及房号完全可以看出租赁房屋为此案的涉案房屋。因此，我公司与李景涛在工商备案的合同日期之后重新签订的租赁合同为双方真实意思表示，其已经实际履行，应按租期8年使用该房屋。原备案合同没有实际履行，已经废止。这是双方当事人对自己权利的主张。因此原告所诉与我公司无关。
被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司与被告李学忠质证意见一致。
被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司为支持其答辩主张向本院提交房屋租赁合同复印件（与原件核对无异）一份，证明原告与二被告之间不存在租赁关系。被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司与李景涛在工商部门备案的合同并没有实际履行，不能作为定案的依据，双方又重新签订了房屋租赁合同，证明在原告取得房屋所有权之前我公司与李景涛已经签订了房屋租赁合同，且租期为8年。租金已经一次性付清。因此，我公司不应承担原告的诉讼请求。
原告对被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司提交的证据质证意见如下：
被告提交的房屋租赁合同不能作为证据使用。被告公司向工商行政机关提交的备案房屋租赁合同不仅实际履行，而且是作为工商行政管理机关准予其公司开业登记的重要文件，所以，在工商部门备案的房屋租赁合同才是李景涛与被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司之间真实履行的合同。该份合同所表明的面积和房产证上的面积相符，即167.33平方米，被告提交的租赁合同的面积与房产证不符。租金标准与客观事实相悖，备案登记的租赁合同3年60万元，这与李景涛将其余的4个商厅租赁给案外人的合同是相符的，也是符合客观实际的。而本案被告提交的合同显示租金每年6万元，明显与客观事实不符。被告小额贷款公司对其经营场所环境的说明在工商档案留存，即使按该说明租赁期限最长是5年，给工商登记的合同是3年，更无8年租赁期限的一说，二被告为了应付诉讼与李景涛串通伪造租赁合同，以达到拒绝支付房屋租赁费的目的，该租赁合同与备案登记的合同是冲突和矛盾的，不能作为证据使用。
被告李学忠对被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司提交的证据质证意见如下：
对被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司提交的证据无异议。正因为原告提交的合同是工商部门要求提交的合同，足以证明该合同是按照工商要求制作的，并非双方当事人的真实意思表示。并且，原告所称工商局的说明为5年，但并代表双方再重新签订合同时不能达成新的合意。并且合同本身有相对性，不能用他人的合同评价本案的合同。
被告李学忠未向本院提交证据。
根据原、被告庭审质证，本院认证如下：
对原告提交的房屋所有权证书，因被告对其真实性无异议，且能够证明待证事实，本院对该证据予以采信；对原告提交的关于李景涛与被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司签订的租赁合同，结合原告提交的房屋所有权证书及本院调取的证据，本院确认其证明力，对该证据予以采信；原告提交的证据3因与本案无关联性，本院不予采信；对于本院根据原告的申请在赤峰市松山区市场监督管理局调取的四份《房屋租赁合同》，结合原告提交的房屋所有权证书，本院对合同书上注明“使用面积167.33米”的《房屋租赁合同》予以采信，对其他合同书因与本案无关不予采信。
对于被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司提交房屋租赁合同，因该合同上载明出租房屋的建筑面积为167.38平方米与房屋实际面积不符，约定的租金与客观事实明显不符，且其未提交李景涛收取租金的凭证等相关证据予以佐证，本院对该证据不予采信。
根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：
2011年，案外人李景涛将其位于赤峰市松山区桥西大街中段路南康居家园1号楼01013号商厅出租给被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年11月9日至2014年11月8日，租金为每年20万元。由于李景涛对原告于娜负有债务，其将上述商厅抵顶给原告，双方于2014年6月12日在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋所有权转移登记。2014年11月9日至今，被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司一直使用上述商厅，未与原告签订书面房屋租赁合同，亦未向原告交纳租金。
本院认为，位于赤峰市松山区桥西大街中段路南康居家园1号楼01013号商厅于2014年6月12日由原所有权人李景涛变更为原告于娜，于娜取得该房屋的所有权。被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司与案外人李景涛之间的房屋租赁合同于2014年11月8日到期后，原告于娜作为该房屋所有权人，有权决定是否与被告赤峰市松山区银浩小额贷款有限责任公司继续建立房屋租赁关系，被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司继续占用涉案房屋，原告于娜予以默许，双方之间形成新的房屋租赁合同。原告于娜与被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司既未签订书面房屋租赁合同，亦未对租赁期限作出明确约定，应视为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，原告提起诉讼后，视为已通知了对方。原告于娜与被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司未对租金作出明确约定，原告要求被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司按照与案外人李景涛之间的房屋租赁合同上确定的年租金20万元进行给付的请求，符合该地段房屋租金的客观实际，本院予以支持。由于在原告于娜取得涉案房屋的所有权之前，被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司与案外人李景涛之间形成的有效的房屋租赁合同到期日为2014年11月8日，故原告无权主张自2014年6月12日至2014年11月8日期间的房屋租金，对于其主张的2014年11月9日至2016年6月12日期间的房屋租金本院予以支持。二被告辩称被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司与案外人李景涛曾签订租赁期限为8年的房屋租赁合同，因未提供充分的证据予以证明，本院对其辩称不予支持，应以在工商行政机关备案的房屋租赁合同为准。由于涉案房屋系被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司租用，并非被告李学忠个人租用，故原告要求被告李学忠承担有关义务的诉讼请求本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告于娜与被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司之间的房屋租赁合同关系，被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司于本判决生效后十日内将位于赤峰市松山区桥西大街中段路南康居家园1号楼01013号商厅腾退给原告于娜；
二、被告赤峰市松山区银浩小额贷款公司于本判决生效后十日内给付原告于娜房屋租金318333元；
三、驳回原告于娜对被告李学忠的诉讼请求及其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，原告负担1490元，被告负担5810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 张国军
代理审判员 赵晓雨
人民陪审员 郎凤玉
二〇一六年六月二十日
书 记 员 李雅杰