广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0982民初1246号
原告柯康文，男。
委托代理人李学标，广东粤秀律师事务所律师。
被告化州市鸿富源房地产有限公司。
法定代表人曾康伟，该公司董事长。
委托代理人李建立，广东富民律师事务所律师。
原告柯康文诉被告化州市鸿富源房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告柯康文及其委托代理人李学标、被告化州市鸿富源房地产有限公司委托代理人李建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柯康文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还已办理房产证名义收取的契税款11614元，支付逾期代缴契税产生的滞纳金2300元（滞纳金以5807元为本金，以每日万分之五为标准自2013年11月29日起算至被告全部还清上述款项之日止，现暂算至2016年1月31日）；2、请求判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共15719元；3、请求判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金3871元，立即为原告办理房产证。事实和理由：2013年5月29日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的化州市东山街道办向阳路26号京界华府第6栋1402号房，合同成交价387125元。合同约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可选择不退房、同时要求被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但至今被告仍未为原告办理房产证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已违约，应承担违约责任。另外，被告向原告收取了办理房产证所需的费用，上述款项却被被告截留、挪用，未向相关部门缴交。近日，税收征管部门告知原告，因逾期缴交上述税费，根据税收征管相关规定，按日加收税款万分之五的滞纳金。
被告辩称，一、原告请求支付逾期办理房产证的违约金3871元缺乏合法的事实依据。虽然，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（即该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条发明确规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定的。所以，在商品房未经竣工验收合格前，答辩人提前交楼给原告或原告已使用房屋的行为，是违反法律规定的，无效的，不能说明房屋已合法交付使用。因此，双方在《商品房买卖合同》第八条约定交付使用的时间为2013年9月30日前，是无效的，该日期不能成为确定房屋交付使用的合法时间。再者，根据《房屋登记办法》第30条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的应提交下列材料：（一）、登记申请书……；（五）房屋已竣工的证明……。房屋未经竣工验收合格不但不得交付使用，而且也是不能申请产权初始登记领证的。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当时人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：（三）……。”所规定“自房屋使用交付之日起90日。”也是指房屋经竣工验收合格可以交付使用之日起计算90日，并不是指合同约定交楼日期或者原告实际居住使用之日起计算90日。“京界华府”工程各分项已经验收，同时我公司也及时将办理权属登记所需的资料提供给化州市房产管理局办理了备案，因化州市住房和城乡规划建设局未进行验收报告，尚不具备登记办证的法定条件。二、原告请求返还契税款11614元和预告登记费共15719元也不能支持。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”之规定，办理权属登记是原告的法定义务，依《合同补充协议》第二条规定：“买受人委托出卖人代办上述权证（产权证、抵押登记证）的，须在出卖人指定的时间内出具代办《委托书》，买受人同时将办理权证所需各项资料及其关税、费交付出卖人。”但原告从未向我公司出具委托书，至今没有委托我公司代其办理产权登记和领取房产证。对于原告所缴交的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费共15719元和契税费11614元的争议，如果原告明确不需要答辩人代办产权登记和领证的话，除已代其向有关部门缴纳款项外，其他尚未缴交的，答辩人可以退还给原告，但办理产权手续只能由原告负责，答辩人不再负责统一为原告办证，只能协助。三、原告主张答辩人按日万分之五计付契税11614元的滞纳金2300元也缺乏合法依据。滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用，而且，税务机关尚未对原告收取滞纳金金，尚未发生该项费用。依法原告主张答辩人按日万分之五支付契税费11614元的滞纳金2300元没有合法依据。综上，答辩人恳请法院驳回原告所诉的第1、3项诉求，对于原告的第2项请求待原告明确是否需委托答辩人代办产权登记后再商议或法院判决，以妥善解决本案纷争。
本院经审理认定事实如下：被告以出让方式取得位于化州市X街道办X路X号编号为化州市(2011)国土建批字第XXX号的地块土地使用权[土地使用权证]为化国用（2010）第XXX号，并依法取得了建字第XXX号《建设工程规划许可证》和XXX号的《施工许可证》及化房(预售)许字[2011]第X号《商品房预售许可证》。2013年5月29日原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》合同约定：由原告购买被告位于化州市X街道办X路X号X府第X栋X号商品房，总金额为￥387125元整;第一条、项目建设依据。第二条、商品房销售依据。第三条、买受人所购商品房的基本情况。第四条、计价方式与价款。第五条、面积确认及面积差异处理。第六条、付款方式及期限。第七条、买受人逾期付款的违约责任。第八条、交付期限。第八条交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条交接：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按第2、3项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失。利息可参照中国人民银行公布的同期存款利率计算”。第十二条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如出卖人未按照合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失。利息可参照中国人民银行公布的同期存款利率计算。原、被告于2013年5月29日签订《合同补充协议书》，补充协议约定的相关内容为：第二条办理房屋产权证书和房屋抵押登记等发生的税、费依照政府相关规定由出卖人与买受人双方各自缴纳，买受人委托出卖人代办上述权证的，须在出卖人指定的时间内出具代办《委托书》，买受人同时将办理权证所需要的各项及相关税、费交付出卖人。……。”原告向被告付清了房款。原告又向被告缴交预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费共15719元和契税款11614元。后因被告至今尚不能为原告办理房地产权属证书，原告于2016年6月15日向本院提起诉讼。庭审时，原告放弃了要求被告为其办理房产证的诉讼请求。
还查明，庭后法官向原告的特别授权代理人李学标并通过其向委托人释明了如果原告放弃请求被告（开发商）办理房产证所的话，那么将来由此带来的法律后果由原告承担，但原告仍坚持放弃该请求。
以上事实有原告的身份资料，化州市工商行政管理局信息中心出具的被告企业机读档案登记资料，广东省商品房买卖合同，发票联，被告收取原告的税费收据，购房费用一览表及庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告从被告处购买商品房，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。被告收取了原告的办证费用15719元和契税款11614元，但未能为原告办理房产证，且被告也未能向法庭提供其代缴交办证费用的发票，因此，原告请求被告返还已收取的办证费用15719元和契税款11614元，有事实依据，应予支持。原告请求被告支付逾期代缴契税产生的滞纳金，由于原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中没有约定逾期代缴契税产生滞纳金的约定，而且，税务机关尚没有对原告收取了滞纳金，尚未发生该项费用，因此，原告请求被告支付逾期代缴契税产生的滞纳金，没有事实依据，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后十日内返还已收取的办证费用15719元和契税款11614元共27333元给原告柯康文。
二、驳回原告柯康文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为319元，由化州市鸿富源房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 陈家明
二〇一六年十二月二十二日
书记员 赵 宇