北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第06385号
原告许占伟，男，1979年11月5日出生。
原告裴令荣，女，1980年8月7日出生。
被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。
原告许占伟、裴令荣与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员丁飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告许占伟、裴令荣；被告罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许占伟、裴令荣诉称：许占伟、裴令荣于2008年11月28日在罗顿公司购买普通住房一套，总房款为421822元，交房日期为2010年10月31日，与开发商罗顿公司签订的购房合同中规定为交房日期2010年10月30日以前，合同中规定自交房后罗顿公司办理房屋所有权证期限为720日（截止到2012年10年30日），而许占伟、裴令荣实际取得的房屋所有权证时间为2013年7月5日（当天收到的短信通知让领取房产证），超出期限107天，按照合同规定的违约金，每日为房款总金额的万分之三，计算得出421822＊0.0003＊107天=13540元。合同还规定违约金应在房产证交付之日起30日内给予许占伟、裴令荣。购房合同的十五页第一条（一）规定开发商应当在2011年10月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，但开发商实际取得该楼栋权属证明时间为2012年12月16日，超出期限397日，按照合同规定的违约金（每日为房款总金额的万分之三），应支付违约金50239元。交纳契税6327.33元，而契税应为4218.22元，到目前为止，曾多次询问开发商客服何时能把多收的契税2109.11元退还，他们的答复是等通知。故诉至法院，请求判令：1、罗顿公司赔付许占伟、裴令荣延期交付房屋所有权证违约金13540元；2、罗顿公司退还契税2109.11元；3、罗顿公司未在合同规定期限内取得所在楼栋的权属证明，按合同规定应赔付相应违约金50239元；4、诉讼费由被告负担。
被告罗顿公司辩称：第一、事实方面，我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。房屋初始登记是房屋转移登记的前提，我单位同一违约行为承担双重违约责任，即便认为我单位办理产权登记违约，二者违约行为也不应重复评价，违约金也不应叠加计算，同时房屋初始登记事实上未给原告造成任何损失，和原告主张的损失也没有任何因果关系。第二、有关违约金的法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我公司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素：我单位开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我单位的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地
---
一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低。我公司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我单位仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我公司已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，而楼栋权属证明（初始登记）逾期则完全和原告无关，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对原告主张楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。
经审理查明：2008年11月28日，许占伟、裴令荣与罗顿公司签订编号为Y706784的《北京市商品房预售合同》。合同约定，许占伟、裴令荣购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇×××房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，许占伟、裴令荣依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2010年10月31日，罗顿公司向许占伟、裴令荣交付了房屋。罗顿公司直到2012年12月6日，才办理完楼栋权属证明，双方均认可逾期397天。2013年2月4日，许占伟、裴令荣才取得昌平区北街家园×××号房屋的产权证，违约107天，应付违约金13540元。
另查，许占伟、裴令荣向罗顿公司支付了契税代收款6327.33元。在庭审过程中，罗顿公司认可多收了许占伟、裴令荣契税代收款2109.11元，并同意退还。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、税收缴款书、收据、房屋验收交付表以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
本院认为：许占伟、裴令荣与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向原告许占伟、裴令荣承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付许占伟、裴令荣逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此原告许占伟、裴令荣要求被告罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告许占伟、裴令荣要求被告罗顿公司退还剩余契税代收款，被告罗顿公司认可该事实的存在，并明确表示同意退还，对此本院不持异议。被告罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告许占伟、裴令荣逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千七百零八元；
二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告许占伟、裴令荣剩余契税代收款人民币二千一百零九元一角一分；
三、驳回原告许占伟、裴令荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百二十四元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 丁 飞
二〇一四年六月十五日
书 记 员 王婷婷