四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川05民终1336号上诉人（原审被告）：廖孝荣，男，1948年1月11日生，汉族，住四川省合江县。上诉人（原审原告）：中国人民解放军77126部队。住所地：重庆市江津区几江街道长城路***号。法定代表人：杨猛，部队长。委托诉讼代理人：罗辉，重庆市鼎山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩，男，1984年9月24日出生，汉族，系中国人民解放军77126部队干事。上诉人廖孝荣因与被上诉人中国人民解放军77126部队土地租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2016）川0522民初2238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月3日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月30日公开开庭进行审理，上诉人廖孝荣，被上诉人中国人民解放军77126部队的委托诉讼代理人罗辉、徐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人廖孝荣的上诉请求：一、撤销（2016）川0522民初2238号民事判决；二、改判上诉人廖孝荣与被上诉人中国人民解放军77126部队自2008年5月10日至2014年12月31日期间签订的《土地租赁合同》无效。事实与理由：一、被上诉人中国人民解放军77126部队不具有本案适格的诉讼主体资格，其2016年3月14日通过补发土地使用权证取得土地权属证书与该日期以前签定的《土地租赁合同》没有关联性；二、被上诉人中国人民解放军77126部队擅自将军事设施用地出租给上诉人廖孝荣种植苗圃所签订的《土地租赁合同》由于违反了国家和军队有关军事设施用地租赁的强制规定，应当认定该合同无效，被上诉人中国人民解放军77126部队应当承担导致《土地租赁合同》无效的法律责任，其要求上诉人廖孝荣按照合同约定支付租金于法无据。一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人中国人民解放军77126部队辩称，一、根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”被上诉人中国人民解放军77126部队依法取得不动产权证书，是涉案租赁土地合法的权利人，有权对外出租该土地；二、双方签订的《土地租赁合同》经双方协商一致签订，该合同对租赁用途、租赁期限、租金、租赁期满后土地交还等均有明确约定，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应当严格遵守；三、《土地租赁合同》约定的租赁期限已经到期，被上诉人中国人民解放军77126部队于2015年4月29日向包括上诉人廖孝荣在内的承租户发出《合江农场停租公告》告知不再租赁，且要求所有承租户在2015年10月31日前搬迁，并将土地交回，一审法院判决上诉人廖孝荣按2014年《土地租赁合同》约定的租金标准支付欠付租金至交还土地之日符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告中国人民解放军77126部队向一审法院起诉请求：一、解除中国人民解放军77126部队与廖孝荣之间的《土地租赁合同》，并判令廖孝荣立即搬迁，将租赁土地交还；二、判令廖孝荣按2014年《土地租赁合同》约定租金标准6000元/年支付2015年1月1日起至2015年4月29日止的租金2000元；三、本案诉讼费廖孝荣承担。一审法院认定事实：中国人民解放军77126部队是位于四川省合江县的土地使用权人。廖孝荣于2008年以来一直租赁中国人民解放军77126部队农场内的土地从事苗圃种植。2014年1月1日，双方最后一次续签《土地租赁合同》，约定廖孝荣继续租赁中国人民解放军77126部队内3亩土地用于苗圃种植，租赁期限为1年，从2014年1月1日至2014年12月31日止，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备费用）6000元，于2014年2月1日前交付。协议期限满后自动解除协议。廖孝荣必须在租赁协议期满或终止租赁时，将承租的土地及相关附属物完好无损地交还中国人民解放军77126部队。有意需要继续承租该地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经中国人民解放军77126部队同意后，重新签订协议，办理有关报批手续。该合同到期后，双方未再签订合同。2015年4月29日，中国人民解放军77126部队向场内租赁户发出停租公告，告知廖孝荣不再继续租赁，要求廖孝荣于2015年10月30日之前腾出土地，交还中国人民解放军77126部队。但廖孝荣拒绝履行退还租赁土地义务。另查明，廖孝荣自租赁中国人民解放军77126部队的土地以来，承租土地全部位于中国人民解放军77126部队农场内。2013年，双方最后一次签订合同约定的租金为年租金6000元，合同到期后，廖孝荣仍一直继续使用着前述土地，但未交纳过租金。一审法院认为，中国人民解放军77126部队，是团级以上军事机关，具有独立的民事主体资格。中国人民解放军77126部队持有涉案土地权属证书，虽然该证书系2016年颁发，但证书附记中明确记载该证书是对土地使用权证遗失后补发的新证。说明中国人民解放军77126部队早在2001年就已经取得租赁土地的土地使用权，是涉案土地的合法使用权证人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。中国人民解放军77126部队与廖孝荣签订《土地租赁合同》，是合同一方当事人。中国人民解放军77126部队依法提起诉讼，符合合同相对性原理，是本案适格的诉讼主体。廖孝荣关于中国人民解放军77126部队主体不适格的主张，一审法院依法不予支持。关于中国人民解放军77126部队与廖孝荣双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效这一问题？廖孝荣认为，中国人民解放军77126部队出租的土地属于军事设施用地，中国人民解放军77126部队改变土地用途，擅自将军事设施用地对外出租盈利，违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国军事设施保护法》、《中国人民解放军房地产管理条例》的强制性规定，双方签订的《土地租赁合同》应属无效合同。且依照《军队房地产租赁管理办法》，军队房地产租赁实行许可证制度，中国人民解放军77126部队对外出租军事用地应当履行审批手续，办理许可证，并持租赁合同到当地政府进行备案登记。中国人民解放军77126部队未取得许可，并未办理备案登记，双方签订的租赁合同是无效合同。一审法院认为，合同是双方当事人的意思表示，廖孝荣作为成年人，与中国人民解放军77126部队签订《土地租赁合同》，是其真实意思表示，符合合同有效的意思要件。我国《土地管理法》、《军事设施保护法》关于军事用地的规定，确属强制性规定，但其目的是加强国家职能部门对军事用地的管理，属于管理性强制规定。我国《合同法》司法解释明确规定，违反国家法律或行政法规的效力性强制规定的合同属于无效合同。中国人民解放军77126部队与廖孝荣双方签订的《土地租赁合同》虽然违反了有关强制性规定，但因违反的该规定系管理性强制规定而非效力性强制规定，故不能导致合同无效的法律后果。同时，我国《合同法》还规定，依照法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，自办理批准、登记等手续后生效。廖孝荣虽认为双方签订的《土地租赁合同》违反了《军队房地产租赁管理办法》有关许可、审批、登记备案等形式要件，但《军队房地产租赁管理办法》是军事机关内部的规范性文件，不具有法律和行政法规的效力，且该《办法》也并未规定租赁合同须许可、审批、备案登记后方能生效。故廖孝荣的前述辩论意见，一审法院不予支持。中国人民解放军77126部队与廖孝荣双方签订的《土地租赁合同》是有效合同。中国人民解放军77126部队的行为，若违反前述有关法律和军事规定属实，应当由有关职权部门在职权范围内予以处理。关于中国人民解放军77126部队要求解除合同、返还租赁土地、支付租金是否符合法律规定？一审法院认为，自廖孝荣租赁土地以来，双方就同一租赁事实和租赁标的物多次续签合同，后一届合同的签订，既意味着前一届合同的自然终止，又意味着新一届租赁合同权利义务的确定。中国人民解放军77126部队与廖孝荣最后一次签订租赁合同是在2014年，租赁合同到期后，双方未续签合同，但廖孝荣继续使用着租赁土地，依法应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人随时可以要求解除合同，但应当提前通知。中国人民解放军77126部队于2015年4月29日向廖孝荣发出停租公告，告知其不再出租土地，并要求其在2015年10月30日前退还土地，中国人民解放军77126部队已然尽到了解除租赁合同的告知义务，并给廖孝荣预留了合理期限，尽到了提前告知的义务，中国人民解放军77126部队要求解除合同、返还租赁土地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。廖孝荣自2015年1月1日之后，一直使用着租赁土地，但尚未支付租金。中国人民解放军77126部队要求廖孝荣按照2014年的租金标准支付2015年1月1日起至其交还土地时的租金费用，并无不当，一审法院也予以支持。综上，一审法院认为，合同应当完全履行。中国人民解放军77126部队作为租赁土地的合法使用权人，与廖孝荣签订《土地租赁合同》，是双方真实意思表示。2014年12月31日租赁合同到期后，双方没有续签合同，但廖孝荣仍继续使用租赁土地，中国人民解放军77126部队也未持异议。中国人民解放军77126部队与廖孝荣双方的原租赁合同继续有效，但应为不定期的租赁合同。中国人民解放军77126部队在不定期租赁合同中，于2015年4月29日向廖孝荣发出停止租赁的公告，要求廖孝荣于2015年10月31日前搬迁，并返还租赁土地，尽到出租人解除合同的提前告知义务，并预留了合理期限。廖孝荣继续占用租赁土地的行为，已构成违约，应当承担违约责任。中国人民解放军77126部队主张解除合同，返还租赁土地、支付租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、解除中国人民解放军77126部队与廖孝荣之间关于租赁四川省合江县内土地的《土地租赁合同》；二、廖孝荣于本判决生效之日起四十日内将租赁范围内的土地清理完毕交还中国人民解放军77126部队，并按照每年6000元的租金标准支付中国人民解放军77126部队土地租赁费（从2015年1月1日起计算至交还土地时止）。一审案件受理费150元，由廖孝荣负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交了证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审法院所查明的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一是中国人民解放军77126部队是不是本案的适格当事人；二是双方签订的《土地租赁合同》是否有效。关于中国人民解放军77126部队是不是本案适格当事人的问题。本院认为，中国人民解放军77126部队系双方当事人诉争《土地租赁合同》载明的出租方，同时也是租赁合同所出租土地的不动产登记权利人，与本案具有直接利害关系，此外，中国人民解放军77126部队的单位性质属于团级以上军事机关，具有独立的法人资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，一审法院认定中国人民解放军77126部队具有原告主体资格，符合法律规定。虽然中国人民解放军77126部队提供的不动产登记证书载明制图日期为2016年3月14日，但该证书同时也载明遗失补发新证，足以证明中国人民解放军77126部队自2001年以来就已经取得案涉土地使用权，上诉人廖孝荣所称此前证书遗失没有依据、补发新证与本案没有关联性和被上诉人中国人民解放军77126部队不具有原告主体资格的上诉理由不成立。关于双方当事人于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》是否有效的问题。本院认为，双方当事人于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》时均具有完全民事行为能力，合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同自双方当事人在合同上签字时成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，一审法院认定双方当事人于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》有效，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，违反法律、行政法规的管理性强制规定和其他规范性文件的强制规定，并不必然导致合同无效。就本案租赁合同而言，首先，虽然《军队空余房地产租赁管理规定》、《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》等文件明确规定军队房地产租赁实行严格的审批制度和租赁许可证制度，但其并没有明确规定未经审批所签订的租赁合同无效，该文件规定旨在加强军地房地产租赁管理，并非否定租赁合同效力，在性质上属于管理性强制规定，不属于效力性强制规定；其次，这些文件在效力级别上属于军事规范性文件，并非合同法第五十二条第（五）项所规定的法律或者行政法规。因此，即使本案双方当事人诉争的租赁合同未经军队有权审批机关审批并办理租赁许可证，也只是违反了军事规范性文件规定的有关军队房地产租赁的管理性强制规定，并没有违反法律、军事法规的效力性强制规定，并不必然导致租赁合同无效。上诉人廖孝荣认为军队房地产租赁实行许可证制度，出租单位未履行审批手续越权签订《土地租赁合同》无效的上诉理由不成立。综上，上诉人廖孝荣的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无明显不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由上诉人廖孝荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 春审 判 员  曹天全代理审判员  钟 洁二〇一七年四月十二日书 记 员  罗玉欣