山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁03民终2130号上诉人（原审被告）：山东淄博宏源置业有限公司。住所地：淄博市张店区杏园东路**号。统一社会信用代码：370300228077419。法定代表人：胡燕林，总经理。委托诉讼代理人：苗卫萍，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：栾海涛，淄博金海物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：赵振洲，山东大地人（桓台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈嫚，无业。被上诉人（原审被告）：陈娜，山东淄博宏源置业有限公司员工。陈嫚、陈娜的共同委托诉讼代理人：李长林，山东金福律师事务所律师。上诉人山东淄博宏源置业有限公司因与被上诉人栾海涛、陈嫚、陈娜财产损害赔偿纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东淄博宏源置业有限公司的委托诉讼代理人苗卫萍，被上诉人栾海涛的委托诉讼代理人赵振洲，被上诉人陈嫚、陈娜的共同委托诉讼代理人李长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东淄博宏源置业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人栾海涛对上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋一直由上诉人为被上诉人栾海涛提供物业管理服务，属于认定事实错误。被上诉人栾海涛提交的2012年物业费收据没有上诉人的公章，也不是上诉人收取，是被上诉人陈嫚、陈娜的个人行为，2012年被上诉人栾海涛与上诉人不存在物业管理关系，被上诉人栾海涛对此完全知情。被上诉人陈娜提供的绩效考核是2011年出具的，一审判决据此认定2012年陈娜是上诉人公司的员工错误。自2012年始，上诉人没有收取分文的物业管理费。二、鉴于一审判决认定上诉人与被上诉人栾海涛存在物业管理关系系错误认定事实，故一审判决认定由上诉人承担房屋租赁损失及房屋内墙损失亦属于认定事实错误。金海物业的实际负责人是本案被上诉人栾海涛的母亲，故其解除协议、造成租金损失均不真实。租赁费的标准也没有客观依据。关于房屋内墙损失2169.75元，是否与物业管理存在因果关系没有证据支持。被上诉人栾海涛辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。事实与理由：一、上诉人一直是涉案房屋所在小区的管理人，陈娜、陈嫚系职务行为，构成表见代理，被上诉人栾海涛从购房开始一直缴纳物业管理费并由上诉人出具收款收据，陈嫚、陈娜签字确认汇款，该收款收据从形式上看是同一种格式，每次都有陈嫚、陈娜签字认可，其行为是履行职务行为，至于上诉人与陈嫚、陈娜是何种关系是否存在解除合同关系栾海涛不知情，上诉人也未履行告知义务，栾海涛有理由相信两人是上诉人的职工。二、栾海涛受到的损失是上诉人疏于管理导致公共卫生间漏水所致，与上诉人有直接关系，因此造成的损失应由上诉人承担。三、涉案房屋漏水导致无法使用，无论该房屋房主使用还是租赁上诉人都应承担因无法使用所造成的损失。四、根据栾海涛一审提供的证据，尤其是公证书能够证明系公共卫生间漏水导致涉案房屋损坏与上诉人管理行为具有因果关系，所有损失都有相应的证据支持。被上诉人陈嫚、陈娜辩称：被上诉人陈娜一直是上诉人的员工，这一事实从被上诉人陈娜提供的绩效考核表就可以看出。被上诉人陈娜的养老保险关系一直在上诉人处，上诉人没有与陈娜解除劳动关系。被上诉人陈嫚是来帮工，不应该承担责任。上诉人作为物业服务合同的服务一方，应当承担责任。栾海涛向一审法院起诉请求：1、请求被告陈嫚、陈娜赔偿原告因水龙头漏水引起的损失9800.00元（其中房屋租金损失3130.00元，墙壁刮瓷费用2169.75元，鉴定费1500.00元，排水人工费500.00元，印刷材料费1900.00元，办公桌椅损失1000.00元）；2、被告宏源置业公司对上述承担连带责任；3、诉讼费用由被告全部承担。一审法院认定事实：位于淄博市张店区杏园东路22号院内（宏源五金机电城）A座三层302号（淄博市房权证张店区字第××号，建筑面积47.57平方米）、304号（淄博市房权证张店区字第××号，建筑面积47.57平方米）商业房所有权人为原告栾海涛单独所有。原告在使用过程中，于2012年12月26日发现卫生间漏水，致使涉案房屋被水浸，造成其损失，遂以此为由于2014年12月1日诉来法院，要求三被告排除公共卫生间排水管道的妨害，恢复公共卫生间排水管道的正常使用，并依法判决被告共同赔偿原告因水龙头漏水引起的损失9800.00元，诉讼费用由被告全部承担。2015年4月1日，原告申请对涉案房产公共卫生间排水管道部位是否设计变更及水管漏水造成其损失进行鉴定。2015年7月10日，山东中大汇通工程造价咨询有限公司作出鲁中大基鉴字（2015）-2-67号鉴定意见书，认定涉案二套房屋内墙浸水损坏财产损失为2169.75元。被告陈嫚、陈娜对鉴定书有异议，但不申请重新鉴定。原告为此支付鉴定费1500.00元（与张民初字第3945号一起鉴定，共计支付鉴定费3000.00元）。2015年7月23日，山东仲泰资产评估有限公司作出“审查了原告提供的相关资料，并已于2015年7月22日进行现场勘探，经综合分析，我们无法确定该损失情况。现将本案退回”的说明一份。2015年9月2日，原告申请法院另行委托其他鉴定机构对其损失进行鉴定。2015年10月9日，一审法院技术室以未收到申请人提交的鉴定材料及费用为由，予以退回。2015年11月27日，原告再次申请对卫生间漏水致使其物品损失进行鉴定。2016年2月3日，一审法院技术室以淄博双信志远资产评估事务所作出“由于当时的现场已缺失，鉴定人员无法根据现场情况对财产损失的直接原因进行判断”的退案说明为由，予以退回。后原告未再对卫生间设计是否变更进行鉴定。庭审中，原告撤销要求三被告排除公共卫生间排水管道的妨害、恢复公共卫生间排水管道的正常使用的诉求。原告提供淄博晚报一份，证明2012年12月26日因被告疏于管理导致水龙头漏水致使原告的涉案房屋被水浸泡，且屋内电脑、办公桌椅浸泡水中。被告陈嫚、陈娜提出报道与事实不符，因为报道后，陈娜曾找过报社，报社说这只是个报道，如不服可以起诉。原告提供鲁中公证处公证书一份(附光盘一份)、发票一份（与张民初字第3945号一起公证，共计支付公证费2020.00元），证明2012年12月26日因被告疏于管理导致水龙头漏水致使原告涉案房屋被水浸泡，且屋内电脑、办公桌椅浸泡水中；原告支付公证费2020.00元。被告陈嫚、陈娜对公证书记载的事实有异议，提出公证的录像不能证明与漏水有因果关系，公证书是27号做的，原告陈述的漏水事实是26日，26日当天韩姓维修工及同楼居住胡姓人员都在场，他们说漏水没有这么严重；发票与本案无关，该费用应由原告自己承担。原告提供房屋租赁协议二份，证实原告把位于张店区杏园东路22号院内A座3层302号（月租金为800.00元）、304号（月租金为400.00元）的房产分别租赁给淄博金海物业管理有限公司、高明。被告陈嫚、陈娜提出该证据不真实，其中原告系该公司经理。原告提供物业收费收据七张（其中负责人为陈娜的收款收据记载为原告2012年1-12月份物业费、垃圾费为1800.00元，其中淄博金海物业管理有限公司单据三张，其他为赵金玲交纳），证明三被告为原告的房产提供物业服务。被告陈嫚、陈娜提出对该证据本身无异议，根据陈娜记忆，从2013年开始，原告未交纳物业费，且交款人不是原告，该证据不能证明原告主张。原告提供解除房屋租赁协议二份和收条二张，证明自2012年12月26日至2013年6月30日因停水致使原告的302号、304号的房产无法使用，使得租赁方解除租赁合同，致使原告损失房租2130.00元（金海302）、1000.00元（304高明）。被告陈嫚、陈娜对该证据真实性有异议，提出与其无关。原告提供发票一张，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使原告屋内的印刷物品被水淹，重新印刷，而支付印刷费1900.00元。被告陈嫚、陈娜对发票有异议，提出发票是2003年12月28日，与原告的损失没有联系。原告提供刮瓷施工合同一份和收条一张，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使原告的房产浸泡水中，为此原告重新刮瓷（施工时间2013年3月13日至3月16日）支出费用500.00元。被告陈嫚、陈娜对合同及收条真实性有异议，提出解除合同、施工合同是伪造的，因为前解除合同与施工合同的打印方式、字体、颜色都一样；收条不能作为本案证据使用。原告提供收条一张、办公桌椅发票复印件一份，证明因2012年12月26日，水龙头漏水致使屋内浸泡水中，原告支出排水人工费500.00元，办公桌椅浸泡损失主张1000.00元。被告陈嫚、陈娜对该证据真实性有异议，提出不能证明与本案有关联性。被告陈娜提供物业管理协议（其中第二条被告宏源置业公司向原告提供物业管理服务第五项约定“房屋公共部位及配套设施的维护和管理”）一份，证明原告与被告宏源置业公司存在物业管理合同。原告对该证据无异议，提出是本人签名，但是2005年3月25日签订的，经办人是徐桂莲，并不是被告陈娜，亦不能证明被告陈娜是被告宏源置业公司职工。被告陈嫚提出我不知道该证据，也无异议。被告陈娜提供绩效考核标准（加盖被告宏源置业公司公章）一份、房屋租赁合同（盖有淄博张店宏源房地产有限公司公章，经办人为陈娜）二份，均证明被告陈娜是被告宏源置业公司员工。原告提出损失发生在2012年，被告宏源置业公司在答辩中提出被告陈嫚、陈娜在2012年不是其职工，而绩效考核标发生在2011年11月份，其并未提供2012年的相关证据；租赁合同是2004年、2005年，与本案无关联性。被告陈嫚提出我不知道该证据，也无异议。被告陈娜提供照片二份，证明漏水是原告私自改变管道造成。原告提出不能证明与原告有任何关系；根据相关法律规定共同部分的维修，应由被告陈嫚、陈娜承担。被告陈嫚提出我不知道该证据，也无异议。原告提供(提交U盘)、照片，证明被告平常对该公共卫生间疏于管理，水泡的卫生间属于公共面积，应由三被告进行管理及维修，并承担这部分费用。被告陈嫚、陈娜提出该证据与本案无关，与本人无关。原告提供(2014)张民初字第2321号民事判决书一份，证明该期间的物业管理的负责人应该是陈嫚和陈娜。被告陈嫚、陈娜对该判决书本身没有异议，提出不能证明原告的主张，该判决书是人身损害的判决书，与本案无关。另查明，被告山东淄博宏源置业有限公司原名为淄博张店宏源房地产有限公司。一审法院认为，原告提供的涉案房产的房产信息及被告陈娜提供的《物业管理协议》、《房屋租赁协议》，相互印证，形成证据链，证明原告的涉案房屋，一直由被告宏源置业公司为其提供物业管理服务，虽然《物业管理协议》于2005年3月25日签订，但未约定到期日，且原告交纳电费至2011年5月，均有被告宏源置业公司加盖财务专用章。2012年的物业费、电费，由被告陈嫚、陈娜收取，虽未加盖被告宏源置业公司的印章，但根据被告陈娜提供的《绩效考核标准》、《房屋租赁合同》，相互印证，证明被告陈娜收取原告物业费和垃圾费（2012年1-12月）、电费的民事行为，不论被告陈娜与被告宏源置业公司是否存在内部规定，但对外均系作为被告宏源置业公司的职务行为，而根据该协议第二条被告宏源置业公司向原告提供物业管理服务第五项“房屋公共部位及配套设施的维护和管理”的约定，此次卫生间管道漏水造成原告的经济损失，系因被告宏源置业公司疏于管理而造成，故应由被告宏源置业公司承担赔偿责任。原告要求被告陈娜承担赔偿责任的诉讼请求，证据不足，不予支持。虽然在收取原告水电费、物业费、垃圾费的收款收据的负责人处有被告陈嫚签名，但被告宏源置业公司不认可系其员工，而被告陈娜提出为其帮工，原告亦无相关证据佐证，故原告要求被告陈嫚承担赔偿责任的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告主张被告排除公共卫生间排水管道的妨害、恢复公共卫生间排水管道正常使用的诉求，因诉讼中原告放弃该诉讼请求，应予支持。关于房屋租金，被告陈嫚、陈娜虽对原告提供的房屋租赁合同的租赁费有异议，但不申请鉴定，故该房屋月租赁费，予以认定，但根据原告提供的《施工合同》的施工截止日期为2013年3月16日，故房屋租赁时间应截止到施工时间，原告要求的房屋租金损失3130.00元，均在该日期内，故应予支持。关于原告鉴定的涉案房屋内墙损失2169.75元及鉴定费1500.00元，被告陈嫚、陈娜虽有异议，但不申请鉴定，视为放弃其权利，对该费用予以确认。原告的其他损失，因经鉴定不能确定，故不予支持。原告若有新证据，可另行处理。三被告要求驳回原告诉讼请求的辩解理由不足，不予支持。被告宏源置业公司经传票传唤、无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告山东淄博宏源置业有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告栾海涛房屋租赁损失3130.00元、房屋内墙损失2169.75元、鉴定费1500.00元，共计6799.75元；二、驳回原告栾海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告山东淄博宏源置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被上诉人陈嫚、陈娜提交的从工商局调取的企业变更情况登记一份，以证明上诉人是物业服务协议的签订方。该份证据合法有效，可以证明上诉人企业的变更登记情况，本院予以采信。2、被上诉人陈嫚、陈娜提交的陈娜2010年养老保险个人账户清单一份，以证明陈娜的劳动关系还在上诉人的公司。该份证据能够证明在2010年上诉人与被上诉人陈娜之间存在劳动合同关系，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，在2005年上诉人与被上诉人栾海涛签订过物业管理协议，该协议没有约定履行期限，上诉人亦未以约定或法律规定的方式告知被上诉人栾海涛已经解除了涉案的物业管理协议，故上诉人诉称其与被上诉人栾海涛之间的物业管理协议已经解除，其不再为被上诉人栾海涛提供物业服务的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人还上诉称被上诉人陈娜与其已于2010年以后解除劳动关系，故陈娜的行为应当为个人行为而非职务行为，但其并未提供已经解除劳动关系的相应证据，不能证实陈娜在2010年以后已非上诉人单位的员工，因此，其此项上诉理由没有证据证实，本院不予支持。因为上诉人为被上诉人提供物业管理服务，故按照上诉人与被上诉人栾海涛签订的物业管理协议的约定，其应当就此次卫生间管道漏水造成的经济损失承担责任。至于损失的具体计算方式及依据，被上诉人栾海涛在一审时已经提供相应的证据并申请了鉴定，上诉人在一审法院依法向其送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，二审庭审中，其亦未提交相应证据推翻被上诉人栾海涛一审时提交的证据及鉴定报告，故对其此项上诉理由，本院亦不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人山东淄博宏源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李兴民审判员  杨继生审判员  张婷娟二〇一六年九月二十八日书记员  彭倩倩