广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1403民初821号
原告侯仁寿，男，1964年5月3日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
被告梁岸红，女，1977年10月29日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
委托代理人黄冬日，系广东义致律师事务所律师。
委托代理人郑学敏，系广东义致律师事务所实习律师。
原告侯仁寿诉被告梁岸红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日受理后，依法由审判员郭小征独任审判，于2016年7月14日、10月25日公开开庭进行了审理。原告侯仁寿、被告梁岸红的委托代理人黄冬日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯仁寿诉称，原告侯仁寿与被告梁岸红于2011年4月25日签订了《商住楼租赁合同书》，将原告位于梅州市梅县区华侨城扶贵东路商住楼21号（现38号）的四层商住楼出租给被告使用。后被告未经原告同意，擅自将原告商住楼2、3楼木质地板拆毁、损坏原有高档吊顶灯、并铺装水管，导致3楼吊顶漏水损坏，违反了双方签订的租赁合同第四条，原告发现后与被告交涉，并于2011年5月5日另外签订一份《另注》，规定原告在租赁期满前或不经营，将更换全部原样木地板、恢复吊顶原貌，否则按时价以双倍赔偿，此后被告又擅自将原告商住楼位于一楼的水池拆除，双方就此于2012年1月9日在《另注》中补充期满后，被告将水池恢复原样，如不恢复扣贰仟元人民币。
现租期已满，原告将租给被告的商住楼收回，发现被告并无按《另注》约定将木质地板、吊顶、水池恢复原样，并在离开时将原告商住楼三楼原有的保险窗。四楼铝制吊顶等原有的一些房屋固定物损坏，造成原告严重财产损失，此外，拖欠水电费共计2833.42元，违反双方签订的租赁合同第四、五、八、九条。被告不仅违反双方签订的《商住楼租赁合同书》、《另注》，还违反《中华人民共和国合同法》相关承租方义务，致使商住楼暂时无法出租，给原告造成了严重的财产损失和经济损失。为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，提出下列诉讼请求：1、判令被告立即偿还租赁期间拖欠水电费共计2833.42元。2、判令被告赔偿违约造成财产损失费用16920元。3、判令被告依合约另注中规定（损毁地板费用和吊顶维修费）双倍赔偿、水池破坏赔偿费用，共计49200元。4、判令被告赔偿原告因房屋装修损坏无法出租造成的经济损失4598元。5、判令被告因违约，押金10000元整依合同归原告所有。6、本案诉讼费用由被告承担。
被告梁岸红口头答辩称，1、租赁物的土地使用权人为刘燕娇，原告无权出租租赁物。2、被告在租赁期内合理正常使用租赁物，在签订租赁合同前，被告已向原告讲明租赁用途，在租期到期后，被告未提出异议。3、双方是签订了补充协议，但所拆除的木地板被告完好保存，不同意进行更换。水池同意按2000元计算。4、10000元押金应予以退回。5、不同意补偿一个月租金。
经审理查明，原告侯仁寿与刘燕娇系夫妻关系。涉案房产座落于梅州市梅县区华侨城高级商住区别墅二区土地B1/2（07）号[即梅州市梅县区华侨城扶贵东路商住楼21号（现38号）]所占土地使用权人为刘燕娇，证号为梅府国用（2014）第4884号，未办理房屋产权登记手续。
2011年4月25日，原告侯仁寿（甲方）与被告梁岸红（乙方）签订《商住楼租赁合同书》，由被告承租原告涉案房产四层。合同内容如下：“二、租赁期限从2011年5月1日起到2016年4月30日止，期限为五年，前叁年为每季度11400元，第四年、第五年递增10%计算。三、付款方式签订合同时交清押金和当季度的店租，（押金壹万元整），押金租赁期满后经检查，甲方无异议，押金退还给乙方（不计息），以后提前季度交清店租，当季度前5天交清，逾期超过每天按季度租金金额10%为滞纳金罚款，超过20天，甲方有权收回整座商住楼及店面，所欠款项照交清。四、本幢楼店面装修完善，水电消防设施齐备有影片为证，一到四楼乙方不得随意拆建，如乙方需进行改建或装修，必须有设计方案，经甲方同意方可动工，否则按违约处理以及罚款壹万元起。五、水电工商国家税务（包括房产租赁税）等一切费用，均由乙方负责缴纳。八、乙方租期满后，双方清点财产（包括水道、卫生间、水电门窗）开出双方清单，如没有违约行为，方可搬乙方自置的动产物，装修固定物不得拆除，水电费等交清以后退还押金。九、一至四楼所在的木质地板装修完好，如果损坏乙方负责恢复原貌，损坏店内一切（电灯、水开关、洗手盆、洗手台、门窗台等）每一样都按价赔偿”。合同签订后，原告将店铺交由被告经营，被告在经营过程中对店铺进行装修。2015年5月5日，原告发现被告装修店铺损坏部分店内物品，与被告签订《补充协议》（即《另注》），协议约定如下内容：“乙方因安装水管现已损坏二楼三楼木质地板和吊顶，租赁期满前或不经营，应重新更换全部原样木地板、恢复吊顶原貌，如不更换按时价以双倍罚款”。2012年1月9日，双方再次签订补充协议，约定：“原有水池已拆，期满后，乙方恢复原样，如不恢复扣贰仟元人民币”。此后，双方均按合同约定履行。合同到期后，被告按约将店铺及部分钥匙交还原告，原告收到店铺后发现店铺部分损坏，在与被告协商未果下，诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则提出上述答辩意见。
另查明如下事实：1、被告在交还店铺给原告时，被告已缴清店租。2、租赁期的最后一年，即2016年每月店租金额为4598元。3、被告拆除的水池，经本院询问，双方均同意以2000元计算。4、（1）原告缴纳了2016年3月4月水费385.5元；2016年4月2016年5月水费135.5元，合计521元。（2）原告缴纳了2016年3月2016年4月电费1979.53元；2016年4月2016年5月电费481.14元，合计电费2460.67元。两项款项合计2981.67元，此款与原告请求不符。对此，原告表示，当时原告代缴时，被告尚预存有一定金额，原告代缴款项即为2833.42元，因此请求2833.42元，并表示不属于其代缴的款项原告不要求被告承担。5、合同签订后，被告向原告交付了10000元押金，该押金尚未退还。
再，为证明被告交还的店铺存在损坏情况，原告向本院提交了承租时的店铺状况照片作证。对于其损失情况，经本院释明，原告向本院提交鉴定申请书，申请对店铺内损失进行价格鉴定。经双方协商同意，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司进行价格鉴定，原告为此预交2000元鉴定费。2016年9月1日，北京市国宏信价格评估有限公司出具国宏信【粤?梅州】（价）字2016第047号《关于梅州市梅县区华侨城扶贵东路商住楼21号四层商住楼内饰装修的修复费用价格评估报告书》（以下简称《价格评估报告书》），评估损失总价为25559元（此款不包含拆除水池赔偿费用2000元）。对此，原告并无异议，被告则表示按答辩意见处理。
以上事实，有经过质证的《商住楼租赁合同书》、《补充协议》、《身份证》、《结婚证》复印件、《价格评估报告书》等及当事人的陈述证明，本院予以确认。
本院认为，原告侯仁寿与刘燕娇系夫妻关系，夫妻各方均有通过使用夫妻共有财产增加收益的权利，且被告梁岸红承租期间，刘燕娇并未提出异议，因此，原、被告签订的《商住楼租赁合同书》、《补充协议》无违反法律强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。双方均应按合同约定履行。按《商住楼租赁合同书》第五条约定，被告应承担租赁期间的水、电费的缴纳，因此，对于原告缴纳的水、电费2833.42元被告应予以承担，原告请求应予以支持。损坏的水池损失，原、被告一致确认按2000元作价赔偿，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。被告在承租期间内对店铺进行装修、使用过程中造成店内设施损坏的事实有原告提供的新、旧照片比对，《补充协议》及现场勘查报告佐证，本院予以确认，被告应按约定履行赔偿义务。案件争议焦点在于：
一、被告损坏的地板和吊顶是否应该更换及原告是否应承担双倍赔偿责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在原告发现被告损坏地板及吊顶时，被告作出了重新更换全部原样木地板、恢复吊顶原貌的承诺，此乃被告意思自治的表现，因此，对于该地板、吊顶损失应按重新更换方式进行作价。关于原告的双倍赔偿请求，本院认为，虽然在补充协议中约定“不更换按时价以双倍罚款”，但原告承担重新更换责任时已经将地板、吊顶按重置价格进行了赔偿，如要求被告双倍赔偿，显失公平。所以，对于原告的双倍赔偿请求本院不予支持。
二、被告是否应赔偿原告因房屋装修损坏无法出租造成的经济损失4598元的问题。根据合同及补充协议约定，对于租赁期满后的财产损坏，双方约定以赔偿损失处理。而在合同到期后，被告即交付房产，原告亦予以接收，对于店内损失，原告负有减损义务，可以采取证据保全或请有资质机构评估鉴定后即可恢复出租，不需一直空置至诉讼结束，且对于原告损失已经鉴定机构评估鉴定，鉴定机构亦将修复费用计算在内，该修复费用包括工时费用。因此，对于原告请求的无法出租的经济损失4598元本院不予支持。
三、押金10000元是否应予以退还问题。本院认为，押金不是违约金和定金，其虽具有履约保证的特性，但将其作为违约情况下的处罚措施，须双方有明确的约定。否则，在合同履行期满后，押金应予以退还或作为履约价款处理。《商住楼租赁合同书》第八条并没有约定被告违约情况下，押金转化为违约金条款，现原告的损失本院已委托鉴定机构进行评估，该评估结果包括重置及修复费用，被告赔偿后，押金原告应予以退回，由于被告负有赔偿义务，该押金可抵对被告应赔偿的款项。
综上所述，被告梁岸红应赔付原告侯仁寿店铺损失为20392.42元（25559+2833.42+200010000=20392.42）。鉴定费2000元按照法律规定，由败诉方即被告承担。案经调解无效，为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条规定，判决如下：
被告梁岸红应赔付原告侯仁寿店铺损失20392.42元，限于自本判决生效之日起五日内付清。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1888元，减半收取944元，鉴定费2000元，由被告梁岸红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 郭小征
二〇一六年十一月四日
书记员 廖裕媛