广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4220号
上诉人（原审被告）：李W燕，女，朝鲜族，1976年5月6日出生，住所地：广东省深圳市。
委托代理人：李江昊，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：陈叠阳，广东普罗米修律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：熊C，女，汉族，1977年12月26日出生，住所地：广东省深圳市。
原审第三人：深圳L家房地产经纪有限公司（原名深圳市Z联地产置业顾问有限公司），住所地：深圳市福田区。
法定代表人：杜欣，该公司总经理。
委托代理人：朱D，女，汉族，1990年9月18日出生，住所地：湖北省,系该司员工。
原审第三人：ZX银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区。
法定代表人：陈X英。
委托代理人：刘正，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市房D通置业代理服务有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：李J。
上诉人李W燕因与被上诉人熊C、原审第三人深圳L家房地产经纪有限公司（以下简称L家公司）、原审第三人ZX银行股份有限公司深圳分行（以下简称ZX银行）、原审第三人深圳市房D通置业代理服务有限公司（以下简称房D通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年3月21日，熊C（买方）与李W燕（卖方）经L家公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定李W燕将其名下位于深圳市宝安区XA街道宝民路东北侧HY广场1栋A座7A06号房屋转让予熊C，涉案房产设定有抵押，卖方应当在合同签订之日起20日内作委托第三方办理赎楼过户等手续的全权委托公证书，公证书交付担保公司；涉案房产如有租约，买卖双方同意以解除租约方式处理租赁事宜，卖方应当在合同签订后40日内与承租人解除租赁合同，并向买方、第三方提交书面解除租赁合同的依据，如因承租人主张优先购买权导致买方或其他第三人损失，由卖方负担；涉案房产转让成交价2080000元；买方应在合同签订当日支付定金50000元，该定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后视为定金交付，该款在合同签订日起5日内由第三方直接支付卖方，如在约定放款条件成就前，因双方纠纷导致交易不成，定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，卖方同意在定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有费用并办理完毕水电及其他设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还卖方；买方须于2015年4月20日前预付首期购房款（以银行贷款承诺函为准），到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应当予以配合；买方应当在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，�揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起3日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续；买卖双方按规定应付税费、可能产生的费用及税费，均有买方负担；在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；房产过户到买方名下，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过20日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后5日内，将房产按合同约定的条件交付买方，如卖方拒绝交房，因客观原因导致买方没有按�定收房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价日万分之五支付延期交房违约金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%违约金，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价10%违约金。
2015年3月21日，熊C向李W燕支付定金50000元。2015年4月20日，熊C向李W燕支付定金130000元。李W燕向熊C出具两份《收款收据》。上述定金，李W燕已实际收取175000元，余额5000元作为交房保证金托管于L家公司。
2015年4月20日，熊C、李W燕与中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行签署一份《二手楼交易资金监管协议》，约定熊C、李W燕委托该银行监管首期款450000元。同日，熊C向该银行�金监管账户转账450000元。后来，中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行向熊C出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款1450000元。
2015年4月22日，李W燕委托深圳市ZC致信融资担保有限公司办理涉案房产担保融资赎楼事宜，并出具了《公证书》、《委托书》。同日，熊C支付公证费400元。2015年4月27日，深圳市ZC致信融资担保公司为李W燕向中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行申请赎楼贷款890000元，该银行审查认定李W燕符合贷款条件。
2015年5月8日，熊C支付涉案房产赎楼费及短期利息17310元。
2015年5月10日，熊C支付深圳市ZC致信融资担保有限公司担保费8310元。
另查，涉案房产设定有抵押，ZX银行系该房产的抵押权人。涉案房产至今未赎楼、注销抵押登记，熊C、L家公司、ZX银行主张未能赎楼的原因在于李W燕不愿出售房产，李W燕主张系因中介通知不能赎楼，李W燕才告知ZX银行工作人员未经李W燕同意可不受理赎楼。熊C具备深圳市住房限购区域内住房购买资格，可购房两套。熊C为保障合同继续履行，愿意一次性支付购房余款。熊C于2015年5月28日提起本案诉讼。
熊C诉至原审法院，请求判令：1、李W燕履行双方签订的《房产买卖合同》，在判决生效后将涉案房产过户至熊C名下；2、李W燕支付违约金208000元；3、李W燕赔偿熊C经济损失3328.6元(暂计至2015年5月28日，此后另计)；4、李W燕承担本案诉讼费用。原审庭审时熊C明确第3项请求为，李W燕申请短期赎楼贷款890000元因未赎楼而多支出的利息部分。
原审法院认为，熊C、李W燕签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
有关违约责任的认定。熊C已经按照合同约定履行了给付定金、监管首期款、申请银行按揭贷款并取得银行贷款承诺函等买方应负义务，李W燕应当遵循诚实信用的原则，全面履行合同约定的卖方义务。按照双方合同约定，李W燕负有清偿涉案房产银行贷款、注销抵押登记的义务，因合同未明确约定李W燕注销抵押登记的期限，李W燕应当在合理期限内予以完成。李W燕在合同履行的过程中，虽公证委托了深圳市ZC致信融资担保有限公司办理相关赎楼事宜，但直至熊C起诉之日仍未积极配合担保公司还清银行按揭贷款并注销涉案房产抵押登记，已经明显超过了通常办理该项事务的合理期间，应当认定为迟延履行，李W燕行为构成违约。
有关合同的继续履行。李W燕迟延履行，应当承担相应的违约责任。因双方合同未明确约定迟延赎楼的违约金计付标准，原审法院结合双方合同有关其他迟延履行违约金标准的约定，酌情予以调整，调整后的违约金统一按照转让成交价的日万分之二自熊C起诉之日，即2015年5月28日计付至涉案房产注销抵押登记之日止。至于熊C主张按照10%计付违约金的请求，因双方合同有关10%违约金的约定系基于合同解除违约责任的约定，与迟延履行违约金性质不同，故对于熊C该项请求超过原审法院认定的部分，原审法院不予支持。至于熊C主张的短期贷款利息损失，双方合同未有约定，李W燕违约后，熊C亦有采取措施防止损失扩大的义务，且有关迟延履行违约金也足以弥补熊C损失，对熊C该项请求，原审法院不予支持。李W燕支付违约金后，仍应承担继续履行合同的违约责任。李W燕应当在生效判决书指定期限内还清涉案房产抵押贷款，以注销涉案房产的抵押登记，ZX银行应当予以协助配合；熊C在涉�房产注销抵押登记后向李W燕一次性支付剩余房款1900000元；李W燕应在熊C付清房款后将涉案房产转移登记至熊C名下，并将房产交付熊C，有关房产转让的税费由熊C负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、熊C与李W燕继续履行双方于2015年3月21日签订的《房产买卖合同》；二、李W燕于本判决发生法律效力之日起五日内支付熊C迟延履行违约金（以转让成交价2080000元为基数，按照每日万分之二的标准，自2015年5月28日起计付至涉案深圳市宝安区XA街道宝民路东北侧HY广场1栋A座7A06号房屋注销抵押登记之日止）；三、李W燕于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区XA街道宝民路东北侧HY广场1栋A座7A06号房屋（深房地字第50005631**号）贷款债务、注销房产抵押登记，ZX银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；四、熊C于深圳市宝安区XA街道宝民路东北侧HY广场1栋A座7A06号房屋注销抵押登记之日起十五日内支付李W燕购房余款1900000元；五、李W燕于熊C付清房屋转让余款之日起十日内将深圳市宝安区XA街道宝民路东北侧HY广场1栋A座7A06号房屋（深房地字第50005631**号）过户登记至熊C名下（过户登记产生的全部税费由熊C负担），并将上述房屋交付熊C；六、驳回熊C的其他诉讼请求。本诉受理费25131元，由熊C负担2318元，李W燕负担22813元。财产保全费5000元，由李W燕负担。
上诉人李W燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2015)深宝法民三初字第1009号民事判决书；二、改判李W燕支付熊C违约金20.8万元，解除李W燕与熊C签订的《房产买卖合同》；三、熊C承担上诉费用。事实与理由：
一、一审法院程序�洞明显，遗漏重要第三人，导致无法查明事实。李W燕与熊C在原审第三人深圳市Z联地产置业顾问有限公司介绍下，签订一份房屋买卖意向书，李W燕是卖方，熊C是买方。双方约定最终以政府主管机关的《深圳市二手房买卖合同》为正式成交合同。按照市场惯例，L家公司承诺负责全套签订法定二手房合同的前期工作。于是，L家公司找到了深圳市ZC致信融资担保公司（以下简称担保公司），既担保李W燕赎楼又担保熊C按揭。担保公司全权承担银行业务。换句话说，担保公司既要替李W燕从银行赎出楼，以便李W燕有楼房实际交付，还要替熊C从银行贷到款，以便熊C有足够资金购买目标楼房。但就是这样一个中间枢纽的当事人，一审法院却没有通知其参加诉讼。导致整个案件事实根本无法查清。严格意义上，无论是作为卖方的李W燕的房产证抵押贷款银行ZX银行，还是作为买方的熊C的按揭贷款银行工商银行，都是与当事人签订合同的市场主体，都存在违约风险，并且都是李W燕与熊C买卖的中间环节，都和买卖风险有关系，所以都是第三人。（因为熊C为了贷到款，还积极地向工行提交了离婚证。）一审法院依职权追加L家公司和李W燕的赎楼银行为第三人，但却没有追加熊C的按揭银行工行，也没有追加联系买卖双方的银行的共同担保公司，缺少了中枢环节，导致案件事实不清。但在一审判决中却有一个完全与案件无关的第三人深圳市房D通置业代理服务有限公司。该公司根本不是整个买卖行为当中的任何环节中的任何一方。二、第三人之间产生业务纠纷，与李W燕无关，李W燕无任何履行合同过错。双方签订合同后，李W燕为了履行合同，在L家公司的牵引下，到公证处办理了公证书，委托担保公司负责卖房行为的全过程，从查询银行现状到账户�认、按揭贷款清偿、办理赎楼手续、签署银行文件、注销抵押登记、领取抵押房产证、收取卖房款项、房产过户，甚至连缴清水电煤气费用这样的小事情都委托给了担保公司。房屋过户后，扣除一切费用后还剩下多少钱，再由担保公司支付给李W燕。至此，担保公司成了完全意义上的履行李W燕与熊C合同的李W燕的代理人，李W燕通过公证机关以国家法定形式完成了委托，合法的置身事外坐等收钱。在接受李W燕公证委托后，担保公司于是与李W燕、熊C签署了《二手楼赎楼担保服务合同》并且向工行出具了《不可撤销保证书》，工行根据该保证书向担保公司提供了赎楼款，但是由于ZX银行要求将赎楼款先存放在该行一个月后办理审查赎楼手续，而担保公司认为时间太长，双方发生了分歧，在协商解决。这是李W燕无法预料和无法驾驭的，李W燕之所以委托给担保公司办理银�手续，一是李W燕不懂银行业务；二是李W燕没时间。李W燕的委托公证书委托期限为2015年4月22日至2016年4月21日，担保公司在委托期限内从事委托事项，李W燕何错之有？熊C与李W燕一同与担保公司签署的《二手楼赎楼担保服务合同》，该合同明确双方都应当给担保公司出具公证委托书，李W燕的公证委托内容熊C全部知道，双方之间的合同并没有约定赎楼时间，如果熊C认为时间过长，应当起诉担保公司才对啊。三、熊C提出解除合同，应当予以支持。根据李W燕与熊C签署的《房产买卖合同》第十二条之约定：“如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金。”从该约定条款可以看出，熊C无权独立提出违约金赔偿要求，只能在提出解除合同的前提下，一并提出违约金赔偿要求。熊C以诉讼的方式明确表示认为李W燕违约�以提出违约金赔偿的方式解除合同。李W燕认为合同是双方当事人真实意思的表示，应当予以尊重。李W燕愿意配合熊C解除合同，并愿意按照合同约定支付熊C提出的20.8万元的违约金。李W燕口头补充称，一、李W燕在履行《房产买卖合同》过程中，不存在故意违约的行为，但是熊C却存在消极不作为，导致损失扩大。二、《房产买卖合同》中，李W燕与熊C约定了逾期付款和合同解除的违约责任，未明确其他的违约责任，一审法院判决李W燕按照房屋成交价的日万分之二承担违约责任无事实和法律依据，且有违公平公正原则。三、涉案的房产存在真实权利人。涉案房屋登记在李W燕名下，但是其实际的所有权人为李G。李G为涉案房产的实际所有权人。四、一审法院遗漏重要当事人，查明事实不清，导致判决错误。本案应该追加李G及李G配偶作为本案第三人，方能查清本案的事实。五、强制李W燕履行《房产买卖合同》显失公平，李W燕请求依法解除《房产买卖合同》，并由李W燕支付违约金以弥补熊C的损失。
被上诉人熊C口头答辩称:原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院维持一审法院的判决。一、熊C与李W燕双方签订的《房产买卖合同》合法有效。二、熊C认为，一审法院认定事实清楚，证据确凿，程序上不存在任何漏洞，根本不存在遗漏重要第三人的情况。三、熊C有权请求继续履行合同，李W燕无权解除合同。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，李W燕违约事实清楚且无权解除合同，请求二审法院依法驳回李W燕的上诉请求，维持原判，以维护法律的公正与尊严，同时也保护守约者的合法权益。针对李W燕的书面补充意见，我方进行如下回应：一、其实导致合同未继续履行的关键是李W燕不愿意卖房，我方在一审提交的证据也足以证明在整个过程中我积极发信息跟李W燕沟通，说尽量不走诉讼程序，但李W燕从来不理会，还搞了一个假租客的案件，租客没有资格购房才撤诉的。二、李W燕称熊C虚购房产，错失了办理赎楼的时机，这不是事实，对赎楼合同中有清楚的约定，熊C是没有权利和义务去赎楼的，这是李W燕的责任。ZX银行股份有限公司深圳分行也多次表示不能赎楼的真正原因是必须要李W燕自己签名才可以，但李W燕不愿意签名，与熊C没有任何关系。由于李W燕的违约行为ZC致信担保有限公司也起诉他了，另案的案号是（2016）粤03民四初0338号。三、李W燕称涉案房产的实际所有人是李G，房产系李G夫妻双方共同财产，这不是事实，房产是登记在李W燕名下，我们也是与李W燕实际交涉的，在签合同时李G也有到场。至于李G和李W燕之间的关系与我方�关。从签合同交房到一审李W燕都没有提出过这个事情，现在才提出，我方怀疑他的真实性。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，李W燕违约事实清楚且无权解除合同。
原审第三人L家公司口头答辩称：我方的二审答辩意见与一审答辩意见一致，没有补充。
原审第三人ZX银行口头答辩称：我方在办理注销抵押的程序中，完全符合合同约定，赎楼没有成功与我方无关。其他的意见与一审答辩意见一致。
原审第三人房D通公司没有答辩。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，2015年5月23日，李W燕向L家公司发送短信，称“这房子我不卖了，请停止赎楼并通知买方”，L家公司将此短信转发给了熊C。
就李W燕上诉主张“ZX银行要求将赎楼款先存放在该行一个月后办理审查赎楼手续，而担保公司认为时间太长与ZX银行发生分歧，导致无法完成赎楼程序”，ZX银行向本院出具情况说明对上述事实予以否认，并提交了李W燕于2015年5月25日向ZX银行出具的撤销担保公司关于提前还款的授权的通知，要求ZX银行不予受理担保公司的提前还款申请。
深圳市不动产权登记中心于2016年5月16日出具了购房资格证明，表明熊C家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。
本院认为，熊C与李W燕于2015年3月21日签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
涉案合同虽为李G代李W燕签订，但李W燕未提交证据证明涉案房产的实际权利人为李G，其主张应追加李G夫妻为本案第三人没有依据，本院不予支持。
合同履行的过程中，熊C已按照约定履行了给�定金、监管首期款、申请银行按揭贷款的义务，李W燕作为卖方，应当全面履行清偿涉案房产的银行贷款、注销抵押登记等合同义务。本案中，李W燕虽曾委托深圳市ZC致信融资担保有限公司办理赎楼手续，但又于2015年5月25日撤销了相关授权，并向L家公司发出短信表明不出卖涉案房产，要求L家公司通知熊C，李W燕的上述一系列行为表明其不愿继续履行涉案合同，已构成了根本违约。上述事实已经明晰，无需再追加担保公司深圳市ZC致信融资担保公司为本案当事人以查明事实，李W燕的相关上诉主张，本院不予支持。
熊C具有本市购房资格，且同意一次性支付购房余款，有权请求李W燕继续履行涉案合同。关于熊C主张的违约金208000元，系依据涉案合同约定的合同解除之违约责任提出，该违约金得以支持的前提为熊C作为守约方提出解除合同的请求。本案中，因熊C�求继续履行涉案合同，其无权再要求李W燕承担合同解除的违约责任。法院应当依据当事人的诉请进行裁判，原审法院将熊C提出的合同解除的违约金主张直接变更为迟延履行的违约金主张不符合熊C的该项请求之本意，其相关处理有误，本院予以纠正。
综上，李W燕已构成违约，熊C有权要求继续履行涉案合同，但熊C要求李W燕承担合同解除的违约责任没有依据，本院不予支持。原审未支持熊C主张的经济损失3328.6元，因其未提出上诉，本院对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1009号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三�字第1009号民事判决第二、六项；
三、驳回熊C的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费25131元，由熊C负担1218元，由李W燕负担23913元；二审案件受理费4420元，由熊C负担1218元，李W燕负担3202元；保全费5000元，由李W燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一六年六月二日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔�损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。