广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终18611号上诉人（原审原告）:广东合生泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：唐萍、沈文英，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐培钰，住重庆市垫江县。上诉人广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生公司）因与被上诉人徐培钰租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人合生公司上诉请求：一、撤销一审判决并改判为“一、徐培钰应当向某公司支付自2012年3月12日至2015年6月26日的租金360235元；二、判令徐培钰向某公司支付逾期缴交租金的违约金，自逾期之日起每日按未支付租金额的1‰的标准计算至徐培钰实际付清租金之日止，暂计算至2015年12月31日为人民币276050．933元”；二、判令由徐培钰承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、徐培钰应当向某公司支付自2012年3月12日至2015年6月26日的租金共计360235元。徐培钰于2011年10月11日接收并开始使用涉案商铺，起租日应当自徐培钰接收涉案商铺后开始计算，即起租日为2011年10月12日。而后，2012年3月9日，合生公司与徐培钰分别补签了关于涉案商铺的《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁补充协议》。租赁合同中第三条甲乙双方约定的租赁期限、租金情况如下：“2012年3月9日至2012年7月8日，租金0元；2012年7月9日至2013年3月8日，租金8479元；2013年3月9日至2014年3月8日，租金8479元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为陆年。”可见，实际租赁期限应当自合生公司发出书面通知之日起计算，因此，暂定的4个月免租期(2012年3月9日至2012年7月8日)也应当随着实际租赁期限加以调整。2014年11月7日，合生公司向徐培钰发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，该通知承租商铺的租赁期限从2011年10月12日起算另，合生公司于2015年5月22日向徐培钰发出《关于催缴租金费用的通知》，通知中明确“截至2015年4月11日期的租金共计人民币344845．00元”，该通知由徐培钰本人签收，因此徐培钰通过通知中的租金总额亦可推算出租金的起算日及租金的计算方式，徐培钰收到该通知后亦未提出任何异议，应当视为其也认可租金的起算日及租金的计算方式。一审认为徐培钰自2011年10月11日接收并开始使用涉案商铺至2012年7月8日（接近1年）均无需缴纳租金，这明显对合生公司不公平。二、一审法院已认定徐培钰存在逾期未缴纳租金的违约行为，但是认定徐培钰无需向某公司支付逾期缴纳租金的违约金明显错误，合生公司已按合同约定履行通知义务，徐培钰逾期未缴纳租金存在恶意，徐培钰应当自逾期之日起每日按未支付租金金额的1‰的标准向某公司支付违约金。如上所述，徐培钰于2011年10月11日接收并开始使用涉案商铺，合生公司于2014年11月7日向徐培钰发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，根据《EMS妥投证明》，《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》为退回妥投，但是，合生公司于2015年5月22日发出的《关于催缴租金费用的通知》、于2015年7月17日发出的《关于搬离物品、交还物业的催函》，根据《EMS妥投证明》显示，该两份文件显示为本人签收，故其已知合生公司向其收租金，亦可推算知道租赁期限的起算日。但是徐培钰在收到上述催缴通知后不缴纳租金而继续占用涉案商铺，可见，徐培钰恶意拖欠租金。被上诉人徐培钰二审经本院依法公告未出庭发表答辩意见。合生公司向一审法院起诉请求：1、判令徐培钰向某公司支付2012年3月12日至2015年6月26日止的租金360235元（2012年3月12日至2013年10月11日按每月8479元计算，2013年10月12日至2014年10月11日按每月9327元计算，2014年10月12日至2015年6月26日按每月10260元计算）；2、判令徐培钰向某公司支付逾期缴交租金的违约金，自逾期之日起每日按未支付租金额的千分之一的标准暂计算至2015年12月31日为276050.933元，实际计算至徐培钰实际清付租金之日止；3、本案诉讼费由徐培钰承担。原审法院认定的事实，海珠区惠纺街2号501房的房地产权属人是徐培钰，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为10430.65平方米，登记时间为2013年3月26日。2011年10月11日,徐培钰在《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司于2011年10月11日接收商铺,收到商铺钥匙共/条，经验收本人／本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。2012年3月9日，合生公司（甲方）与徐培钰（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将在广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50086号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约163.06平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年3月9日至2012年7月8日月租金为0元，2012年7月9日至2013年3月8日月租金为8479元，2013年3月9日至2014年3月8日月租金为8479元，2014年3月9日至2015年3月8日月租金为9327元，2015年3月9日至2016年3月8日月租金为10260元，2016年3月9日至2017年3月8日月租金为11286元……上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为6年；乙方向甲方交纳25437元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为52元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为8479元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增10%；租期内暂定租金总额合计为689024元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金8479元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，合生公司（甲方）与徐培钰（乙方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城内伍层自编50086号物业出租给乙方，建筑面积约163.06平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为6年；自起租日起4个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为52元/平方米/月,月租金暂定为8479元；自笫3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增10%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期4个月）暂定月租金为8479元，第二个租赁年度暂定月租金为8479元，第三个租赁年度暂定月租金为9327元，第四个租赁年度暂定月租金为10260元，第五个租赁年度暂定月租金为11286元，第六个租赁年度暂定月租金为12414元；租赁期限内暂定总租金为689024元；在本合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金8479元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2014年11月7日，合生公司按“广州市海珠区新港西路155号32D-537-601”（与合同所记载的徐培钰地址不一致）的地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给徐培钰，通知徐培钰承租商铺的租赁期限从2011年10月12日起算，徐培钰于2012年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2012年3月12日至2014年11月11日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实退回投妥。2015年5月22日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的徐培钰的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给徐培钰，通知徐培钰截至2015年4月11日期间的租金共344845元，并要求徐培钰于2015年5月27日前付清上述费用。《EMS妥投证明》证实该邮件为本人签收。2015年6月25日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的徐培钰的通讯地址邮寄《解约通知书》给徐培钰，主要内容为：徐培钰至2015年5月15日止，尚拖欠合生公司租金355105元，现通知徐培钰：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请徐培钰于2015年7月1日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。《EMS妥投证明》证实该邮件退回妥投。2015年7月17日，合生公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的徐培钰的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给徐培钰。《EMS妥投证明》证实该邮件由本人收。诉讼中，合生公司表示：1、合生公司、徐培钰签订合同时，涉案场地的产权证还未核发，实际上合同所约定的场地地址就是产权证记载的501房场地，涉案商铺位于501房内，50086号商铺是自编的商铺号；2、合同签订后，徐培钰向某公司支付一个月的租金8479元（2012年2月12日至2012年3月11日）及履约保证金25437元；3、徐培钰之前已承租涉案场地，之后才签订涉案合同；4、合生公司于2015年7月25日收回涉案商铺。一审法院认为，合生公司、徐培钰签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。徐培钰已于2011年10月11日接收涉案商铺，应向某公司支付相应的租金。但根据双方合同约定，涉案商铺从2012年7月9日才开始有租金的约定，合生公司要求从2012年3月12日起算租金的请求与合同约定不符，一审法院不予支持，租金应从2012年7月9日起算。现合生公司确认其已于2015年7月25日收回涉案商铺，鉴此，合生公司要求徐培钰向其支付2012年7月9日起至2015年6月26日止的租金的请求合理合法，该期间的租金中2012年7月9日至2014年3月8日按每月8479元计算，2014年3月9日至2015年3月8日按每月9327元计算，2015年3月9日至2015年6月26日按每月10260元计算。合同约定“起租日”定义为合生公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定合生公司书面通知徐培钰“起租日”是徐培钰交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，合生公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知徐培钰租赁期起算日，而合生公司邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给徐培钰，该邮件退回投妥。由此可见，合生公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，徐培钰没有向某公司支付租金事出有因，故合生公司要求徐培钰向其支付逾期交租的违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2016年9月7日作出如下判决：一、被告徐培钰在本判决生效之日起10日内，向原告广东合生泰景房地产有限公司支付2012年7月9日起至2015年6月26日止的租金（其中2012年7月9日至2014年3月8日按每月8479元计算，2014年3月9日至2015年3月8日按每月9327元计算，2015年3月9日至2015年6月26日按每月10260元计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10163元，由原告负担5077元，被告负担5086元。本院二审期间，双方均无新证据提交。经审查，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕合生公司的上诉理由,本院分析如下：一审根据双方合同约定“起租日”的定义认定合生公司通知陈某“起租日”是徐培钰交纳租金的前提并无不妥。从本案证据可知，合生公司并没有按合同所记载的徐培钰地址向徐培钰邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，之后该邮件被退回。故一审法院以合生公司未按合同约定履行书面通知租赁期起算日而认为徐培钰未向合生公司支付租金事出有因，不予支持合生公司主张的逾期交租违约金，并无不当，本院予以维持。关于合生公司主张的2012年7月8日之前的租金问题，虽然合生公司提交了徐培钰于2011年10月11日接收涉案商铺的《物业使用承诺书》，但双方于2012年3月9日签订的《广州市房屋租赁合同》却约定2012年3月9日至2012年7月8日月租金为0，故一审认为涉案商铺从2012年7月9日才开始有租金的约定，不予支持合生该主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，合生公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10163元，由广东合生泰景房地产有限公司负担。审判长  岳为群审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一七年三月二十七日书记员  罗 涛黄咏欣