昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第390号
上诉人（原审第三人）：付新丛，女，汉族。
委托代理人：韩立春，新疆庭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马万杰，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：刘秀珍，女，汉族。
共同委托代理人：刘荣华，新疆旭达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马旭清，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：吉木萨尔县农村信用合作联社，住所地吉木萨尔县文化西路**号，
法定代表人：赵新，该社理事长。
委托代理人：王峰兵，系吉木萨尔县农村信用合作联社职工。
上诉人付新丛因返还原物纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2014）吉民一初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日立案后依法组成合议庭，并于2015年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人付新丛及被上诉人马万杰，被上诉人刘秀珍，被上诉人吉木萨尔县农村信用合作联社到庭参加诉讼。被上诉人马旭清经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院确认以下法律事实：原告马万杰、刘秀珍夫妇曾于1990年9月至1993年3月间向吉木萨尔县泉子街农村信用合作社贷款。二人后因故外出打工未再返乡，贷款本息也分文未还。由于1990年前后，信用联社在泉子街镇小西沟村搞信誉村建设，农民向银行贷款很难，马万杰未偿还信用社贷款，且常年在外，为了不影响村上村民利益，经村上与信用社商量，马万杰所欠贷款由其闲置的房屋抵债。泉子街信用社遂对马续青讲，望其以3000元价款购买马万杰向信用社抵押的六间土木结构的宅院。经双方协商，作为协议甲方的吉木萨尔县泉子街信用社与协议乙方的马续青达成如下售房协议内容：“甲方泉子街信用社将抵贷资产（马万杰住房六间土木结构）出售给乙方马续青，双方商定价格为1800元。土地使用权有乙方马续青负责办理，泉子街信用社概不负责。协议生效后，抵贷资产主人马万杰如有非议，有泉子街信用社负责解释。售房协议签字生效后即可付清给马万杰偿还贷款。”该协议签订时由时任泉子街小西沟村党支部书记任广义签字见证。协议签订之后该宅院由被告马续青占有使用，但未在宅院内修建其他附属房屋。
2014年6月17日，被告马续青与第三人付新丛通过吉木萨尔县人民法院主持调解离婚，双方于2014年6月1日就本案讼争房屋作出书面分割协议，约定泉子街镇小西沟村22号的一院平房（六间土结构的平房）归付新丛所有。2014年8月，原告马万杰、刘秀珍夫妇告老还乡，二人准备对旧宅翻新重建，就在二人将六间房屋中的三间推翻后，双方产生争执。
另查，马万杰与泉子街信用社间仅存有借贷关系，双方就借款合同之外并未另行签订抵押担保合同。二被告所签售房协议中约定的价款1800元也未存入被告信用联社账户，未抵扣马万杰当时所负贷款本息。被告信用联社在本案原告起诉之前，要求马万杰对其当时所负贷款本息重新确认，马万杰亦签字确认。
原审法院认为，关于二被告间签订的《售房协议》是否有效；首先，《售房协议》的签订主体为吉木萨尔县泉子街农村信用合作社与被告马续青，但因吉木萨尔县泉子街农村信用合作社不具备独立法人资格，故其签订合同所涉民事责任应由本案被告信用联社承担。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，二被告在签订《售房协议》之时，被告信用联社并未隐瞒该房屋的所有人就是马万杰，而且还向其讲明是以物抵债，不存在恶意串通，当时六间土木结构的房屋价款1800元也无明显过低；双方订立该协议时被告马续青并无侵占原告宅院的主观故意，无法看出双方以签《售房协议》为名行其他非法目的之实；《售房协议》没有损害社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，故不符合我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。最后，被告信用联社将讼争房屋出卖给马续青时，既未取得讼争房屋的所有权，也未获得二原告的授权，其处分原告房屋的行为已构成无权处分。二被告签订《售房协议》之后未办理不动产物权变更登记手续，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故二被告签订的《售房协议》是平等民事主体之间通过协商一致自愿达成的协议，是双方当事人真实意思表示，也无无效合同之情形，依法应属有效协议。原告主张《售房协议》无效并无事实和法律依据，本院不予支持。
关于马旭清对诉争房屋是否构成善意取得，被告信用联社未取得原告房屋的所有权，也未获得原告授权便擅自处分其房屋构成无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”可以看出所有权善意取得制度的构成要件为：善意、价格合理、交付或登记；二被告间签订的《售房协议》合法有效，被告马续青支付的房屋价款1800元合理，被告信用联社也已将讼争房屋交付给被告马续青占有、使用，符合善意和价格合理的构成要件，但是因本案争议的是不动产买卖，我国《物权法》第六条、第九条第一款、第十四条都规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，未经登记的，不发生效力。故依法登记而非交付是善意取得不动产的必要条件，不能办理登记或者未登记的不动产转让，受让人不能取得不动产的所有权。综上，被告马续青未按法律规定进行不动产转让登记，故对讼争房产不构成善意取得，其关于已善意取得房屋所有权的辩解意见因无事实和法律依据而不能成立。
根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”返还原物请求权的行使需具备相应的条件：第一，请求权人应为物权人，可以是所有权人、用益物权人或担保物权人；第二，请求权的相对人为现时的无权占有人；第三，请求返还原物应以原物存在为前提。本案中，二原告自完成讼争房屋的修建即以原始取得方式取得讼争房屋的所有权；被告马续青购买该房屋后又与第三人付新丛达成财产分割协议，第三人付新丛成为该房屋现时的占有人，但被告马续青未取得该房屋的所有权，故第三人付新丛对该房屋的占有属于无权占有；现六间土木结构房屋已被原告拆除三间，尚有三间房屋，存有返还原物的现实可能。综上，原告主张二被告及第三人向其返还三间房屋，但因二被告非现时占有人，并不负有向原告返还原物之义务，故二被告在本案中不承担责任，而第三人依法负有向二原告返还三间房屋的义务。被告马续青主张村委会有权依照《土地管理法》的有关规定收回闲置的房屋，该主张与本案无涉，《土地管理法》在本案中也并无适用前提，本院不予支持。至于被告马续青辩解原告曾多次回乡，其宅院已被明确告知抵债，马万杰当时未持异议，故表明马万杰对《售房协议》的认可并放弃了其享有的物权。因无充分证据证实马万杰夫妇离乡后再回过原住处，且被告马续青并未取得所有权，原告享有物权请求权也不存在诉讼时效已经经过问题，故其辩解无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第三十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人付新丛于本判决生效之日起五日内向原告马万杰、刘秀珍返还三间房屋；二、驳回原告马万杰、刘秀珍的其余诉讼请求。
宣判后，上诉人付新丛不服上述判决，上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认为吉木萨尔县农村信用联社无权处分被上诉人马万杰的房屋，与事实不符。本案中吉木萨尔县农村信用联社与马续清签订售房协议时已取得房屋所有权，有权处分该房屋；退一步，即便吉木萨尔县农村信用联社对房屋真的没有处分权，但根据当时情况，该案符合善意取得要件，该房屋所有权应归马续清夫妇所有；原审法院既然认定吉木萨尔县农村信用联社与马续清签订的售房协议有效，那么该房屋的所有权理应归马续清所有，而后又说马续清对该房屋不符合善意取得，这是自相矛盾的；2010年被上诉人马万杰就已经得知自己的房屋被信用社出售给了马续清，但其未提出任何异议。故请求撤销（2014）吉民一初字第821号民事判决书，驳回被上诉人马万杰、刘秀珍的诉讼请求。
被上诉人马万杰答辩称：请求驳回上诉，维持原判
被上诉人刘秀珍答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吉木萨尔县农村信用合作联社答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人马旭清未到庭参加诉讼亦未提交答辩状。
二审双方均未提交新的证据。
二审审理查明案件事实与一审法院查明的事实一致。本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，无处分权人，是对归属他人的财产没有权利进行处分的权利或者虽对财产拥有所有权，但由于该财产上负有义务而对此不能进行自由处分的人。本案中，被上诉人信用社仅对被上诉人马万杰享有债权，其无权因被上诉人马万杰未按时偿还贷款而将本案诉争的房屋直接处分给被上诉人马旭清及上诉人付新丛。故，被上诉人信用社对于诉争房屋并并未取得所有权，亦没有取得处分的权利。
关于上诉人付新丛、被上诉人马万杰是否构成善意取得。所有权善意取得的构成要件为：善意、价格合理、交付或者登记。被上诉人信用联社与被上诉人马旭清签订《售房协议》时，上诉人信用社并未隐瞒该房屋的所有权人是被上诉人马万杰，被上诉人马旭清作为买受人，应核实房屋权属状况，但被上诉人马旭清未认真核实，其存在一定过错，且被上诉人马旭清2004年以1800元的价格购得本案所诉争房屋，该价格显然远低于同时期，同地段市场合理价格。故，被上诉人马旭清并不能构成善意取得。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人付新丛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊健健
代理审判员 周美蓉
代理审判员 王 鑫
二〇一五年四月七日
书 记 员 钞 威