天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民二初字第732号
原告天津联合大通实业集团有限公司，住所地天津市空港经济区综合保税区航空产业支持中心A148。组织机构代码66308740-X
法定代表人张剑，总经理。
委托代理人毛孝珍，天津君荐律师事务所律师。
委托代理人李祥凤，该公司员工。
被告天津市新华中学，住所地天津市河西区马场道**号。组织机构代码40135463-5
法定代表人张鸿林，校长。
委托代理人张长山，天津华凯律师事务所律师。
委托代理人康寿春，该校总务处副主任。
原告天津联合大通实业集团有限公司与被告天津市新华中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津联合大通实业集团有限公司委托代理人毛孝珍、李祥凤，被告天津市新华中学委托代理人张长山、康寿春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津联合大通实业集团有限公司（以下简称联合大通公司）诉称，2011年6月1日原告与被告签订《租赁协议》，约定被告将其位于天津市河西区马场道93号小楼及附属院子出租给被告，年租金450000元，租期3年，自2011年6月1日至2014年5月31日。同时，协议还约定“如本协议到期届满30天前双方都无任何书面异议的，本协议自动延续。”三年来，原告一直诚心履约，从未拖欠任何租金。截至合同约定的“到期届满30天前”，原告也从未收到被告任何书面异议，依据合同约定，双方继续履行原租赁协议。然2014年6月17日上午，原告突然收到被告《租赁合同终止告知函》，通知原告2014年6月16日交房，并威胁被告“如果逾期不予交房，校方将果断采取处理措施”。2014年6月18日上午，在事先没有任何通知的情况下，被告直接切断租赁房屋水电，将原告及原告客户赶出。被告此举不仅直接影响原告经营，而且直接导致原告对第三方构成违约，给原告造成巨大商业损失。作为天津著名的中学，原告很难想象被告会如此野蛮作为、如此肆无忌惮践踏诚信毁约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金450000元；2、被告赔偿原告商业损失360000元及律师费20500元，两项共计830500元；3、被告赔偿原告在本协议标的物内投资的不动产添附物损失845422.2元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告联合大通公司向本院提供如下证据：1、原告与被告的租赁协议及交付租金的收据1张，证明双方有租赁关系；2、被告6月17日发给原告的终止函，证明原告收到终止函的时间；3、该终止函EMS的查询记录；4、6月18日上午电话报警查询单，证明6月18日被告断了水电，原告报警；5、原告搬出时的摄影和照片，光盘一张，照片10张，证明租赁物的现状；6、装修收据31张，金额是888997.2元，证明原告在标的物投资的损失；7、原告与第三方天津尚亚建筑装饰材料贸易有限公司的租赁协议及票据，证明原告对第三方承担的违约责任及损失；8、原告对第三方承担的违约金的银行电子回单1张，索赔函1张；9、律师费的发票1张、委托合同1份，证明原告请律师承担的费用，算在损失之内。
被告天津市新华中学（以下简称新华中学）辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：原告诉讼理由与事实不符，合同约定3年的期限，于2014年4月被告总务处副校长何晓柱口头通知高近旭不再续租，原告未给予回复，2014年5月15日何校长和康寿春与高近旭见面谈，高近旭经理同意不再续租，并要求3个月的搬家期，但原告仅能提供1个月的搬家期，被告要求给原告书面通知，但高近旭说既然不续租就不需要书面通知了。后原告于5月30日迟迟不给被告回复搬家期，且否认不再续租的事实。被告于6月17日向原告下发书面通知，原告于6月19日回复传真同意21日搬家。原告于21日不肯搬家，被告担心文物保护楼老化出现问题于6月18日将租赁物停水电，且被告不允许对方装修。
被告新华中学向本院提供如下证据：1、传真复印件1张，证明6月19日原告同意搬出；2、王志强、康寿春、毛律师、高近旭在新华中学总务处的录音，录音光盘1张，谈话摘要，证明原、被告于5月15日见过面。
针对原告联合大通公司提交的证据，被告新华中学的质证意见是对证据1、2、3、4真实性无异议；证据5没有看到现状，无法确定；证据6真实性有异议，时间不一致；证据7真实性有异议，且我方不允许转租，原告也未告知过被告一部分租赁物转租；证据8真实性有异议；证据9有异议，与本案无关。
针对被告新华中学提交的证据，原告联合大通公司的质证意见是对证据1真实性无异议，对证明目的不认可，是在被告胁迫下写的。证据2录音中谈话人物没有问题，对于证明目的不认可，于5月15日没有达成一致意见。
本院认证意见如下：
原告提交的证据1、2、3、4，来源合法，被告无异议，本院予以采信；证据5对搬迁事实本院予以采信；证据6、7、8、9与本案不具有关联性。
被告提交的证据1与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据2录音资料能够证明原、被告在2014年5月15日就让原告搬离租赁物进行过磋商，本院予以采信。
经审理查明，原、被告系房屋租赁关系。坐落天津市河西区马场道93号使用人系被告新华中学，2011年6月1日前原、被告签订租赁协议一份，协议约定如下：被告将坐落天津市河西区马场道93号小楼及附属院子，总面积320平方米租赁给原告联合大通公司，每年租金450000元，承租方和出租方在签订本协议后的7天内全额支付一年租金（续约当日支付一年租金），租赁期限为3年，自2011年6月1日至2014年5月31日止。该协议第五条约定：“本协议任何一方不可以单方解除本协议，任何一方单方解除本协议，须承担违约金，违约金为一年租金，另外违约方还需承担因单方解约给对方所造成的商业损失，该商业损失包括由此给守约方招致须承担其客户的违约金或其他赔偿金、在本协议标的物内投资的损失等，如因此招致的任何诉讼，违约方还需承担守约方包括但不限于律师费和诉讼费。但本合同第二条由于承租方延期支付租金而导致出租方提前终止合同的，不受本条限制。本协议可以通过双方书面协议的方式提前终止期限为合同终止前3个月。本协议还可以因协议到期，双方无需继续合作的原因终止，而任何一方无需承担违约责任和违约金。”合同签订后，被告将租赁物交付原告，原告在租赁期间按时向被告支付租金。2014年5月15日原告联合大通公司经理高近旭与被告新华中学委托代理人康寿春就合同终止、何时撤场进行了沟通，但对撤场具体时间未达成共识，当日被告未向原告下达书面腾房通知。2014年6月9日被告新华中学向原告送达了租赁合同终止告知函，在该函中确定了2014年6月16日交房，办理相关手续，如逾期不交房，校方将果断采取处理措施。原告陈述2014年6月17日收到终止合同通知，6月18日被告将租赁物内水电断掉，6月19日原告给被告发函，内容为：“我公司于2014年6月21日中午12点之前将原租赁贵单位之房屋（地址天津市河西区马场道**号）交还于贵单位，后续问题另行解决。”6月21日原告将租赁物内自己的物品自行搬走。2014年8月21日原告将租赁物房门钥匙交给被告。现原告要求被告按合同约定向其支付违约金450000元，赔偿原告商业损失360000元及律师费20500元……。庭审中，被告以双方签订的租赁合同已到期，不存在违约为由，不同意原告的全部诉讼请求。
本院认为，公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。合同签订后，被告新华中学依约将租赁物交付原告联合大通公司使用后，原告在合同履行期限内按时向被告交纳房屋租金。合同期满前，被告与原告联合大通公司经理沟通腾房不再续租事宜，双方对于不再续租达成一致意见，但双方对腾房时间未达成一致意见，仅是被告未向原告下发书面腾房通知，虽然形式上有欠缺，但并不影响合同已经解除的基本事实，被告不存在违约。现原告要求被告承担违约责任，向原告支付一年违约金450000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿商业损失360000元及律师费20500元的诉讼请求，鉴于双方合同已到期，原告在合同期满后与案外人又签订的租赁合同属于自行扩大损失，故原告的该项主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告在本协议标的物内投资的不动产添附物损失845422.2元的诉讼请求，鉴于原、被告租赁合同到期，原装修视为使用寿命期满，出租人不给予补偿，原告的上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
驳回原告天津联合大通实业集团有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费12105元，由原告天津联合大通实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡荣华
代理审判员 赵战勇
人民陪审员 王宝起
二〇一四年××月××日
书 记 员 张 宋
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。