广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法松民一初字第69号
原告：广发银行股份有限公司东莞城中支行，住所地：东莞市东城大道社保大厦一楼。
负责人：陈积鑫，行长。
委托代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。
被告：付益军，男，汉族，1978年1月20日出生。
被告：东莞市恒盈房地产开发有限公司，住所地：东莞市清溪镇爵士花园。
法定代表人：陈静峰，总经理。
委托代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司东莞城中支行诉被告付益军、东莞市恒盈房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法由代理审判员林伟钦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶松盛、被告东莞市恒盈房地产开发有限公司委托代理人熊氢玲到庭参加诉讼。被告付益军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月22日，原告与被告付益军签订了编号为10600409170的《个人购房贷款合同》，该合同约定：原告向被告付益军提供人民币106000元的借款用于购买房产，合同还约定了借款的期限、借款利息、逾期利息、罚息等；被告付益军未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告付益军立即偿还全部贷款本息；被告付益军以合同项下所购的房屋为案涉借款提供抵押担保并办妥了抵押登记；被告东莞市恒盈房地产开发有限公司为被告付益军提供连带责任保证。合同签订后，原告即约发放了贷款，但被告付益军却未按时足额偿还贷款本息，被告东莞市恒盈房地产开发有限公司亦未履行保证责任。据此，原告为保护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告付益军立即归还全部贷款本金70625.99元，并支付至贷款还清之日的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利均按《个人购房贷款合同》、《借款借据》的约定计算，计至全部款项清偿之日，暂计至2013年11月20日，利息703.46元、罚息21.07元、复利为4.73元）；2、确认原告对被告付益军所有的位于东莞市清溪镇鹿湖东路恒盈豪庭商住楼永盈阁2单元1403号房产（房地产权证号：26001043**）享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告东莞市恒盈房地产开发有限公司对上述诉请款项承担连带担保责任；4、本案诉讼费由被告付益军、东莞市恒盈房地产开发有限公司共同承担。
被告东莞市恒盈房地产开发有限公司辩称：被告东莞市恒盈房地产开发有限公司承认其保证人的地位，但是其对原告的债权不应该承担连带保证责任，只应当承担补充责任，理由如下：《个人购房贷款合同》（编号：10600409170）约定被告付益军以其购买的位于东莞市清溪镇鹿湖东路恒盈豪庭商住楼永盈阁2单元1403号房产作为抵押物担保合同贷款，另被告东莞市恒盈房地产开发有限公司作为保证人担保合同贷款。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外债权承担保证责任，另《中华人民共和国物权法》第一百七十六条也规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债务人应当先就该物的担保实现债权，从上述规定可以看出，原告应先就被告付益军提供的抵押物行使抵押权来实现债权，如不能完全实现债权时，再就不足部分要求被告东莞市恒盈房地产开发有限公司承担保证责任。另，根据《个人购房贷款合同》（编号：10600409170）第29条的约定，被告东莞市恒盈房地产开发有限公司承担连带担保责任的期间至案涉房屋办理产权证并办理抵押登记且贷款余额低于总楼价50%时止。案涉房屋已办理了产权证并办理了抵押登记，该案涉房屋总价为133583元，根据原告提交的对账单显示被告付益军的剩余未还本金为65856.80元，该数额低于总楼价的50%，因此被告东莞市恒盈房地产开发有限公司不应当作为保证人承担连带保证责任。
被告付益军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据及答辩意见。
经审理查明：2009年7月22日，广东发展银行股份有限公司城中支行与被告付益军、东莞市恒盈房地产开发有限公司签订了《个人购房贷款合同》（编号：10600409170），约定：被告付益军向广东发展银行股份有限公司城中支行借款106000元用于购买东莞市清溪镇鹿湖东路恒盈豪庭商住楼永盈阁2单元1403号房产（房地产权证号：26001043**），该商品房总价为133583元，贷款期限为10年，即从2009年7月22日起到2029年12月31日止；贷款利率按实际放款日中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率下浮30%计算，贷款利率从人民银行调整之次年的1月1日予以调整；被告付益军未按合同约定按时足额偿还贷款的，广东发展银行股份有限公司城中支行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同载明的利率水平上加收30%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额本息偿还法；被告付益军以其所购买的位于东莞市清溪镇鹿湖东路恒盈豪庭商住楼永盈阁2单元1403号房产（房地产权证号：26001043**）为上述借款提供抵押担保，并已办理抵押登记手续；被告东莞市恒盈房地产开发有限公司为被告付益军合同项下的借款提供连带保证责任，保证期间自合同生效之日起至被告付益军办理房地产权证，并到房管局办理抵押登记后，且贷款余额低于总楼价50%时止；被告付益军未履行到期债务，广东发展银行股份有限公司东莞城中支行有权行使担保权利或要求保证人承担保证责任，前述担保范围均为合同项下全部债务，包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、保全费用）等。
上述合同签订后，广东发展银行股份有限公司于2009年9月8日向被告付益军发放了贷款106000元。原告提交的对账单显示，被告付益军却未能按约定按时足额偿还贷款本息，从2013年8月20日起连续超过3期未按约定足额偿还贷款本息，原告起诉后，被告付益军偿还了部分贷款本息，截至2014年2月18日，被告付益军尚欠原告贷款本金65856.80元，利息、罚息、复利暂无拖欠。
另广东发展银行股份有限公司东莞城中支行于2011年4月7日经东莞市工商行政管理局核准变更登记为广发银行股份有限公司东莞城中支行。
以上事实，有原告提供的《个人购房贷款合同》、借款借据、房地产他项权证、对账单及本院庭审笔录附卷证实。
本院认为：被告付益军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，本院视为其放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利，另被告东莞市恒盈房地产开发有限公司在庭审中对原告提供的所有证据也予以认可，本院对原告提供的证据予以认定。原、被告双方签订的《个人购房贷款合同》其内容未违反国家法律、行政法规定的强制性规定，该合同合法有效，各方应该切实履行，一方不履行合同义务的，应该承担相应的违约责任。原告依约向被告履行了发放贷款的义务，被告付益军已累计超过三次未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约。原告诉请被告付益军偿还剩余贷款本金65856.80元及相应利息、罚息、复息（自2014年2月19日起，利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮30%计算，罚息按前述利率上浮30%计算，复息按罚息利率计算，均计算至贷款清偿之日止），合法有据，本院予以支持。
被告付益军以其购买的位于东莞市清溪镇鹿湖东路恒盈豪庭商住楼永盈阁2单元1403号房产（房地产权证号：26001043**）为上述贷款提供抵押担保，并已办理抵押登记手续，原告依法对上述房产享有抵押权，对其折价或拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。
由于案涉房屋已办理了产权证并办理了抵押登记，且截至本案庭审辩论终结时，被告付益军的未还贷款本金余额低于总楼价的50%，根据《个人购房贷款合同》第29条的约定，东莞市恒盈房地产开发有限公司的保证期间已过，故原告诉请被告东莞市恒盈房地产开发有限公司对被告付益军的上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告付益军应于本判决生效后五日内向原告广发银行股份有限公司东莞城中支行偿还剩余贷款本金65856.80元及相应利息、罚息、复息（自2014年2月19日起，利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮30%计算，罚息按前述利率上浮30%计算，复息按罚息利率计算，均计算至贷款清偿之日止）。
二、原告广发银行股份有限公司东莞城中支行对被告付益军名下位于东莞市清溪镇鹿湖东路恒盈豪庭商住楼永盈阁2单元1403号房产（房地产权证号：26001043**）享有抵押权，对其折价或拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告广发银行股份有限公司东莞城中支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费792元，由被告付益军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 林伟钦
二〇一四年三月十四日
书 记 员 兰 叶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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