山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄商终字第517号
上诉人（原审被告）：高青星光燃化有限公司。住所地：高青县高淄路魏家堡村东。
法定代表人：郑忠福，总经理。
委托代理人：刘伟，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：淄博威扬石化销售有限公司。住所地：高青县青城镇政府驻地。
法定代表人：霍培明，执行董事。
委托代理人：董新国，山东青苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淄博兰玉经贸有限公司。住所地：淄博市临淄区临园*******号。
法定代表人：边存国，执行董事。
委托代理人：李军，山东华宇律师事务所律师。
委托代理人：周兵，该公司业务经理。
上诉人高青星光燃化有限公司（以下简称“星光公司”）、上诉人淄博威扬石化销售有限公司（以下简称“威扬公司”）因与被上诉人淄博兰玉经贸有限公司（以下简称“兰玉公司”）债权人撤销权纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2015）高商初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星光公司的委托代理人刘伟，上诉人威扬公司的委托代理人董新国，被上诉人兰玉公司的委托代理人李军、周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：
一、兰玉公司与星光公司发生了经济纠纷，兰玉公司申请查封了星光公司名下的土地，土地使用权证号为高国用（2011）第0695号。2014年8月25日，双方达成调解意见，其中包括：由星光公司返还兰玉公司共计15464650.00元，于2015年8月10日前支付完毕；兰玉公司解除对星光公司银行账户及土地使用权的查封。兰玉公司于2014年8月26日申请解除了对涉案土地的查封。双方之间的债权债务关系未履行完毕。
二、2014年8月29日，星光公司与第三人威扬公司达成国有土地使用权转让协议，协议将位于高青县高淄路27号使用面积为62125.66m2的工业用地［高国用（2011）第0695号］的土地使用权以745.5079万元的价格转让给第三人；星光公司向第三人出具了745.5079万元的收款收据；2014年9月3日，第三人威扬公司向高青县国土资源局提交了国有土地使用权转让申请书，申请办理国有土地使用权转让的相关手续；星光公司及第三人于2014年9月3日在高青县国土资源局签订了高国土（转合）字（2014）第0548号国有土地使用权转让合同，在该合同的第三条载明：“甲方（星光公司）转让给乙方（威扬公司）房地产总额为7455079.00元，土地使用权标定低价为165.00元／m2，土地总价为10250700.00元。”；2014年9月15日，第三人就涉案土地使用权完成过户，土地使用权证号为高国用（2014）第02746号，在土地使用权证中载明取得价格为745.5079万元。
三、淄博明嘉土地房地产评估有限公司于2014年9月3日对涉案土地价值做出评估，评估结果为：土地总价为1025.07万元。
四、山东金鹏颐和房地产评估有限公司于2015年5月5日对涉案土地价值进行了评估，评估结果为：单位地价为183.00元／平方米，总地价为1136.90万元（取整），折合12.20万元／亩（取整）。
五、2014年5月1日至2017年12月31日，高青县四级工业用土的基准地价为每亩10万元。
六、兰玉公司与山东华宇轩律师事务所签订有委托代理合同，山东华宇轩律师事务所指派李军律师作为兰玉公司与星光公司、第三人威扬公司债权人行使撤销权纠纷一案的诉讼一审代理人，约定代理费为8万元，兰玉公司已支付给山东华宇轩律师事务4万元代理费。
七、星光公司的大股东霍培文（股份总额占81%）与第三人威扬公司的法定代表人霍培明系亲兄弟关系。星光公司有两个股东，威扬公司系霍培明一人公司。
原审法院认为，本案的争议焦点为：星光公司与第三人威扬公司的土地使用权转让行为是否属于法定的可撤销的行为。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据该规定，撤销权在行使应具备三个条件，一是以明显不合理的低价转让财产，二是对债权人造成损害，三是受让人知道该情形。
一、针对涉案土地使用权是否为以明显不合理低价转让的问题。
1、星光公司与第三人之间就涉案土地使用权转让的实际交易价格问题。（1）兰玉公司出具的证据二2-1与原审法院调取的高青县国土资源局的档案资料一致，均显示星光公司与第三人涉案土地使用权的转让价格为7455079.00元；第三人出具的涉案土地的使用权证上也明确载明土地取得价格为7455079.00元。（2）星光公司及第三人均出具了对涉案土地的评估报告，报告显示土地价值为10250700.00元，第三人出具的国有土地使用权转让合同中虽也载明土地交易价格为1025700.00元，但兰玉公司并不认可，星光公司及第三人出具的2014年9月11日的收款收据数额为1025700.00元，其中注明包含现金135700.00元，增值税发票也是依据1025700.00元开具，但七张转账凭证中，2014年9月10日有两笔转账，数额分别为150万元、200万元；2014年9月11日有四笔转账，数额分别为52万元、5万元、300万元、300万元。以上转账均是同一账号转出，也是同一账号转入。2014年9月19日有一笔通过农商行转账，数额为45000.00元，用途为往来款。第三人出具的国有土地使用权转让合同与原审法院调取的证据相矛盾，兰玉公司对此不予认可；从星光公司与第三人提交的款项交易记录来看，把一次能够完成的转账通过同一账号在两天之内向同一账号分解成多笔转账明显有违常理；况且收款收据的时间为2014年9月11日，在2014年9月19日还有45000.00元的转账，并且用途为往来款，在收据中还注明有135700.00元的现金交付，明显有违常理；并且该收据也与本院从高青县国土资源局调取的档案资料中存档的收据相矛盾。因此，星光公司及第三人的证据不足以推翻高青县国土资源局的档案资料及第三人提交的土地使用权证上载明的转让价格为7455079.00元的事实，不能证明他们之间土地使用权转让实际交易价格为1025700.00元。因此，二者之间的交易价格应以在高青县国土资源局备案的资料为准，其实际交易价格为7455079.00元。
2、涉案土地使用权交易时的市场交易价问题。经兰玉公司申请，原审法院技术部门依法委托山东金鹏颐和房地产土地评估有限公司对涉案土地的价值进行了评估，评估结论为：单位地价为183.00元／平方米，总地价为1136.90万元（取整），折合12.20万元／亩（取整）。虽然星光公司及第三人认为淄博市人民政府规定同期高青县涉案宗地基准地价为每平方米150.00元，该报告比政府规定多出33.00元，因此认为评估结果不真实，但政府规定的基准低价是为防止国有资产流失规定的最低的交易价格，是依法缴纳相关费税的依据，因此，评估价高于基准价是正常的和合理的。正如星光公司与第三人委托淄博明嘉土地房地产评估有限公司对涉案土地价值做出的评估价格为土地总价1025.07万元一样，该价格是交易双方缴纳费税的基准价，属于市场交易价，第三人以此缴纳了相应税款（第三人证据四4-1）也顺理成章。本案中，原审法院委托评估机构做出的评估报告属于鉴定结论，是评估机构依据合法程序依法做出的，星光公司及第三人无证据推翻该鉴定结论，因此，应当确认涉案土地使用权交易时的市场交易价为：单位地价为183.00元／平方米，总地价为1136.90万元（取整），折合12.20万元／亩（取整）。
3、对星光公司与第三人转让涉案土地使用权行为性质的认定。《合同法》解释（二）第19条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”
涉案土地使用权的市场交易价为1136.90万元，其70%为1136.90万元×70%=795.83万元；星光公司及第三人的转让价格为745.5079万元。很明显，涉案土地使用权的转让价低于市场交易价的百分之七十，故应当认定为属于合同法第七十四条规定的以“明显不合理的低价转让财产”的行为。
二、星光公司与第三人转让涉案土地使用权是否对兰玉公司的权益造成损害的问题。兰玉公司与星光公司之间存在巨额的债权债务关系，并因此产生了诉讼纠纷，兰玉公司在诉讼中已经对该土地使用权进行了查封，在双方于2014年8月25日达成调解，26日解除查封后，星光公司即于2014年8月29日与第三人威扬公司达成转让协议，而该转让款项星光公司也未用于偿还兰玉公司欠款，而是挪作他用（星光公司自称“星光公司转让土地的行为，是为了偿还职工集资和偿还民间借贷”）。因此，星光公司在未对该债务进行清偿的前提下进行财产处置明显损害了兰玉公司的权益。
三、第三人是否对兰玉公司与星光公司之间的债权债务关系知情的问题。兰玉公司、星光公司之间的买卖合同于2012年9月3日签订，兰玉公司申请查封涉案土地是在2013年10月11日，达成调解是在2014年8月25日，而星光公司的最大股东是霍培文（占81%的股份），作为公司最大的股东对其公司行为不知情明显不合常理；第三人的法定代表人也是该公司的唯一股东霍培明与霍培文系亲兄弟，星光公司与第三人在经营范围上还有很多共同之处，如果说霍培明对霍培文所属的星光公司的生产经营状况不了解与常理不合；并且二者之间的转让行为是紧接在解除查封之后，在此情形下，说双方不提前进行沟通也不能服人。因此，应认定第三人对原星光公司之间的债权债务关系是知情的。
综上三点，星光公司与第三人就涉案土地使用权转让的行为属于合同法第七十四条所规定的应当予以撤销的行为，对兰玉公司请求撤销该行为的诉求依法予以支持。
四、关于兰玉公司所诉请的律师代理费问题。《合同法》解释（一）第二十六条规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”星光公司对兰玉公司的委托代理行为无异议，在代理合同中约定的代理费是8万元，但兰玉公司只实际支出了律师代理费4万元，对于未发生的代理费，兰玉公司可在实际发生后另行主张权利。因此，对兰玉公司要求星光公司支付代理费4万元的诉讼请求予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：（一）撤销高青星光燃化有限公司与第三人淄博威扬石化销售有限公司就位于高青县高淄路27号、使用面积为62125.66m2的工业用地［原土地使用权证号为高国用（2011）第0695号，现为高国用（2014）第02746号］的土地使用权转让行为；（二）高青星光燃化有限公司赔付淄博兰玉经贸有限公司律师代理费4万元整，于本判决生效之日起三日内付清；（三）驳回淄博兰玉经贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1800.00元，保全费5000.00元，共计6800元，由淄博兰玉经贸有限公司负担800.00元，高青星光燃化有限公司负担6000.00元。
上诉人星光公司不服原审判决，上诉称：1、我公司与威扬公司之间的交易金额实际系1025万余元，原审判决认定为745万余元错误；2、我公司出让土地的价款已经偿还职工集资及民间借贷的欠款，且还有7000余万元的银行贷款没有偿还，所以，我公司转让土地并未损害兰玉公司的利益；3、涉案土地已经抵押给中国建设银行高青支行，该行属于有独立请求权的第三人，原审法院未通知其参加本案诉讼，遗漏当事人，属于程序违法。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回兰玉公司的诉讼请求。
上诉人威扬公司述称及上诉称：同意星光公司的上诉意见。另外，1、我公司在取得涉案土地后，又于2014年10月份向中国建设银行高青支行抵押借款，该行在本案中应系有独立请求权的第三人，原审法院未通知其参加诉讼，属于程序违法；2、我公司提供的2014年9月10日的转让合同、收款收据、银行转账凭证等证据足以证明与星光公司之间交易额为1025万余元，原审判决认定的交易额错误。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回兰玉公司的诉讼请求。
被上诉人兰玉公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确；2、根据最高人民法院司法解释，撤销权之诉系以债务人为被告，受益人或者受让人为第三人，原审法院按照该解释处理，不存在遗漏当事人的情况，且建行是否参加本案诉讼对结果也无影响，因此，原审判决不存在程序违法的问题。综上，请求驳回星光公司及威扬公司的上诉。
经审理查明：星光公司与威扬公司于2014年9月3日签订的国有土地使用权转让合同第三条约定“甲方（星光公司）转让给乙方（威扬公司）房地产总额为7455079.00元，土地使用权标定低价为165元／㎡，土地总价为1025700.00元”。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
上述事实有一审卷宗及二审庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原审判决认定星光公司和威扬公司之间对涉案土地的交易额为745万余元是否正确；2、原审判决认定涉案交易损害兰玉公司债权是否正确；3、原审判决是否遗漏当事人。
一、关于原审判决认定星光公司和威扬公司之间对涉案土地的交易额为745万余元是否正确问题。
1、从星光公司与威扬公司在2014年8月29日签订的国有土地使用权转让协议看，双方约定的转让价值为7455079.00元（含地上建筑物和其他附着物的应补偿价值），且该价款与原审法院调取的高青县国土资源局档案资料以及威扬公司对涉案土地使用权证的记载取得价格相符，其可信度较高。
2、虽然星光公司对涉案土地进行了估价，且估价价值为1025700.00元。但，上述估价报告系在双方确定价格并签订协议后出具，其显然并非系双方商定转让价值的参考依据。另从星光公司在估价报告出具当天（2014年9月3日）就与威扬公司重新签订转让合同，并同日向高青县国土资源局提交变更申请的情况看，双方约定该转让价格的目的仅是为了为了符合土管部门收取转让费用的政策，而非双方真实意思表示。且从合同内容看，其约定“房地产总额为7455079.00元，土地使用权标定低价为165元／㎡，土地总价为1025700.00元”，星光公司与威扬公司将其解释为转让价款为1025700.00元，但又未对其中“房地产总额为7455079.00元”作出合理解释，且该合同中也未对付款的方式及时间作出约定，显然与常理不符。
3、威扬公司主张已根据合同实际付款1025700.00元，但从原审查明事实看，首先，其主张于2014年9月10日、11日分次付款，但涉案土地系于9月15日才办理完土地所有权的变更登记，其付款的时间、方式与2014年8月29日协议中“土地使用权证过户至乙方名下后，由乙方一次性付清”的约定均不符；其次，在短期内相同账户内资金变动不会太大情况下，将本可一次性支付的款项，分为两日六笔，又未对该情况作出合理解释，有悖常理；再次，转账中涉及金额多则300万元，少则只有5万元，且均未注明系支付“土地转让款”，而在威扬公司主张在2014年9月19日另一次付款中的45000.00元注明的用途则为“往来款”，也与常理不符；最后，在威扬公司主张大部分资金系通过银行转账方式支付，但对为何另行支付135700.00元现金未作出合理解释，再鉴于星光公司控股股东与威扬公司法定代表人存在亲属关系的事实，仅凭星光公司出具收款收据，尚不足以确定上述款项确已支付。综上，对于威扬公司已实际支付“土地转让款”1025700.00元的主张，证据不足，本院不予支持。
4、综合以上因素，再结合兰玉公司于2014年8月26日申请解除查封后，星光公司在三日后即将涉案土地出让给与其存在一定关联性质的威扬公司，又未能提供急需偿还其他债务相关证据的情况，而威扬公司又在10月份对该宗土地进行了抵押，原审判决认定星光公司与威扬公司之间实际交易价格为7455079.00元，属于以“明显不合理的低价转让财产”的行为，并无不当。
二、关于原审判决认定涉案交易损害兰玉公司债权是否正确问题。
星光公司在与兰玉公司达成调解协议后，未按约定自2014年10月起履行付款义务。在以明显不合理的低价转让涉案土地使用权后，其履行债务的能力明显降低，又不能提供尚有能力履行兰玉公司债务的其他证据。在此情况下，原审判决认定星光公司转让涉案土地使用权的行为对兰玉公司债权的实现构成损害，并无不当。
三、关于原审判决是否遗漏当事人问题。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十四条的规定“债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或受让人为第三人。”依据该规定，债权人撤销权纠纷中的第三人应仅限于从债务人转让财产行为中获得利益的受益人或转让行为的受让人。本案中，虽然涉案土地在转让后抵押给了银行，但显然银行并未在转让行为中获取利益，也非受让人。星光公司及威扬公司关于应追加银行为第三人的主张，与上述规定不符。另外，依据物权法的相关规定，担保物权在依法成立后，其权利的行使优于所有权及使用权。因此，即使本案撤销了涉案土地的转让行为，导致涉案土地使用权人发生变更，对银行担保物权的实现也无影响。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，有独立请求权的第三人参加诉讼的方式为“提起诉讼”，人民法院无权依职权通知其参加诉讼，其他当事人也无权申请其参加诉讼。综上，对于星光公司及威扬公司关于原审判决遗漏当事人的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900.00元，由上诉人高青星光燃化有限公司负担950.00元、上诉人淄博威扬石化销售有限公司负担950.00元。
本判决为终审判决。
审判长 王忠熙
审判员 边存鑫
审判员 王 鹏
二〇一五年十二月八日
书记员 张青晓