江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02114号
上诉人（原审被告）包兢。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人周颖，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘梦琦。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人周颖，江苏久顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市中信物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路中信城市广场办公楼3楼。
法定代表人许东义，该公司董事长。
委托代理人刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。
上诉人包兢、刘梦琦因与被上诉人深圳市中信物业管理有限公司（以下简称中信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年9月25日，包兢与苏州中信投资有限公司（以下简称中信投资公司）签订商品房买卖合同1份，约定包兢以2829005元的价格购买苏州中信投资有限公司开发的位于苏州市吴中区香山街道环太湖大道128号35幢705室房屋，该房屋建筑面积为291.65平方米；苏州中信投资有限公司于2010年6月30日前将上述房屋交付包兢。上述房屋所在楼房为8层建筑，涉案房屋于2010年5月26日登记在包兢、刘梦琦及案外人刘海涛名下，三人为按份共有，其中包兢占25%；刘梦琦占50%；刘海涛占25%。截至2013年8月31日，涉案房屋尚未有人入住。
原审另查明，2008年，中信投资公司与中信物业公司签订苏州市前期物业管理委托合同1份，将涉案房屋所在中信太湖城·知湖轩委托中信物业公司实行物业管理服务，物业管理期限为2年，自2008年10月18日12时起至2010年10月17日12时止。其中合同约定实行物业费用包干制，物业服务费按月计收。多层楼房物业管理费为每月每平方米2.3元，另代收取代收代缴费用为每月每平方米0.6元。2010年，中信投资公司与中信物业公司又续签合同，约定服务期限至2013年10月16日12时止。
以上事实，由中信物业公司提供的商品房买卖合同、苏州市前期物业管理委托合同，包兢、刘梦琦提供的房屋产权证及一审庭审笔录等予以证实。
一审审理中，包兢、刘梦琦为证明涉案房屋因开发商的原因尚未交付其使用，提供了包兢与中信投资公司签订的协议1份及中信太湖城意见反馈单各1份，其中协议载明：包兢于2009年9月25日与中信投资公司签订知湖轩35-705的购房合同，双方约定：中信投资公司负责于2010年6月30日前拆除35-705泳池上的水箱，以达到交房标准。意见反馈单载明：业主房号35-705，反馈时间2010年10月1日，反馈内容：游泳池中间有一墙需拆除；入户门需更换；三楼顶楼有存水，漏、后小阳台的位置。经质证，中信物业公司称协议系包兢与开发商签订，其并不知情，包兢也从未告知其房屋未交付的情况，水箱已于2010年4月拆除，当时已经满足交房标准；关于意见反馈单，其并不清楚，从反馈单上写的内容来看，包兢认为自己是业主，可以理解为需要开发商进行后期维修，不能证明包兢所认为的在这个时间点未交付的情况；另，反馈内容中也已经没有了前一份协议中有水箱的内容，证明当时水箱已经不存在了。
包兢、刘梦琦称开发商在合同约定的房屋交付期限前通知其收房，但其在看房的时候发现上述问题要求开发商整改，当时没有交钥匙，之后开发商也没有通知其来收房；房产证是之后去开发商处领取的。中信物业公司称开发商移交涉案房屋的时候，房屋产权证已经办理在包兢等人名下，且房屋已经交付；交房通知单因为时间太久所以无法提供；包兢购买的是现房，房屋的情况包兢是清楚的；物业费催款单每年都会贴在包兢门上，由于包兢买房的时候提供的地址错误，都是电话催款；因2010年6月之前的物业费，中信物业公司未收集到房屋交付的证据，故暂不张，本案中仅主张2010年6月至2013年8月31日的物业费及截至2014年6月1日的滞纳金。
原审原告中信物业公司的诉讼请求为：请求判令包兢、刘梦琦支付拖欠的截至2013年8月31日的物业服务费38224.03元及该款截止2014年6月1日的滞纳金21543.28元（按每日0.05%标准计算）。
原审法院认为：当事人应当按照合同约定履行自己的义务。包兢、刘梦琦提供的涉案房屋的房屋所有权证书，可以证明两人及案外人刘海涛已经依法取得涉案房屋的所有权，应为涉案房屋的业主。开发商与中信物业公司签订的前期物业服务合同对涉案房屋的业主应当具有约束力。虽包兢、刘梦琦辩称开发商并未将涉案房屋交付，中信物业公司亦未能提供涉案房屋已交付业主的相关书面材料，但就涉案房屋包兢、刘梦琦即使未与开发商办理交房手续，并不能归责于中信物业公司，也不影响包兢、刘梦琦作为房屋业主享受业主的权利并承担业主的义务，故包兢、刘梦琦应当承担涉案房屋的物业费。关于物业费数额，现中信物业公司主张自2010年6月至2013年8月31日的物业费不违反法律规定，经原审法院核算为32985.62元（2.9＊291.65＊39）。考虑到涉案房屋并未入住，故原审法院酌定对上述物业费计8.5折计算，为28037.77元，该款包兢、刘梦琦应支付中信物业公司。关于中信物业公司主张的滞纳金，前期物业服务合同中并未约定，中信物业公司亦未提供其书面催交的证据，故原审法院参照同期同档银行贷款利率的1.3倍，酌情认定为5455元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：包兢、刘梦琦于判决生效之日起十日内给付深圳市中信物业管理有限公司自2010年6月1日起至2013年8月31日止的物业费人民币28037.77元及上述费用截至2014年6月1日的滞纳金人民币5455元。案件受理费人民币1096元，由深圳市中信物业管理有限公司负担396元，包兢、刘梦琦负担700元。
上诉人包兢、刘梦琦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足。首先，一审法院依据房屋所有权证书认定开发商与中信物业公司签订的前期物业管理委托合同对上诉人具有约束力。但依据该合同第九条的约定，该合同中的收费标准应当由开发商在售房时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由中信物业公司向业主收取。事实上，开发商并未在售房时与上诉人签订《前期物业管理服务协议》，也未在商品房买卖合同中约定物业费收费标准。根据《江苏省物业管理条例》第三十三条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。故上诉人认为开发商与中信物业公司之间的合同对上诉人无约束力。其次，一审法院认定涉案房屋即使上诉人未与开发商办理交房手续，并不能归责于中信物业公司，也不影响上诉人作为房屋业主享受业主的权利并承担业主的义务，上诉人应承担物业费。对此，上诉人认为中信物业公司并未提交房屋交付的证据，且根据《江苏省物业管理条例》第三十四条：前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。故上诉人不应承担涉案房屋的物业费。最后，中信物业公司主张的滞纳金在前期物业管理委托合同中并未约定，中信物业公司亦未提供其书面催交的证据，一审法院予以酌定。上诉人认为滞纳金是税务机关或债权人对于其当事人给予经济制裁的一种措施，由国家法律、法规明文规定，中信物业公司无权收取。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条认定上诉人应交纳物业费，但开发商至今未交付房屋，上诉人至今未入住，中信物业公司将催款单张贴在涉案房屋门上，上诉人也看不到，中信物业公司称上诉人买房时填写地址错误所以都是电话催款也没有相应证据，故上诉人认为上述法律规定不适用于前期物业服务纠纷。综上，请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用均由中信物业公司承担。
被上诉人中信物业公司辩称：第一，按照物权法规定，涉案房屋已经于2010年5月26日登记在上诉人名下，上诉人是涉案房屋的业主，物权法规定，业主享有权利的同时承担义务，不得以放弃权利不履行义务，因此上诉人应按照法律规定缴纳物业费，并且由于其未按期缴纳应承担滞纳金。第二，我方认为涉案房屋已经交付，理由如下：1、开发商已经通知上诉人交房，可以提供相应凭证；2、从商品房买卖合同约定可以看出先交房后登记，上诉人认为房屋交付存在瑕疵导致其损失，可以向开发商另行主张。上诉人认为房屋登记5-6年还未交付，却一直未向开发商主张权利，不符合常理。根据一审中上诉人认可收到交房函并以业主身份提出相关意见可知房屋已经交付，其业主身份无疑，更何况涉案房屋上诉人与开发商之间是否办理相关手续并不能归责于我方，也不影响上诉人作为业主享受业主权利承担业主义务。第三，上诉人在上诉状中就合同约定和法律规定进行了刻意混淆，理由如下：根据物权法规定，可以明确上诉人的业主身份，另外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，可见前期物业委托管理合同对业主具有约束力，上诉人的主张不能成立。前期物业委托管理合同、商品房买卖合同都约定了物业费的承担方是上诉人，计算标准、支付时间都进行了相关约定，我方也实际提供了物业服务，业主不能以未入住、未享受到物业服务为由提出不支付物业费，一审法院也考虑了上诉人未实际入住的情况作出了部分减免，上诉人不缴纳物业费不仅是对物业服务公司利益有损害，也损害了全体业主的合法权益。上诉人所列举的《江苏省物业管理条例》是地方政府规章，不能作为法院审判依据，且其列举的内容与本案不适用。关于催收及滞纳金问题，我方可以提供书面催收邮寄凭证，根据公平原则以及相关规定，上诉人由于未按时交纳物业费，也应承担一审法院按照银行利率的1.3倍来计算的滞纳金。综上，上诉人的上诉主张事实和理由于法无据，请求全部驳回。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审中，中信物业公司提供交房函的邮寄凭证和退信一封、挂号信收据两张，证明开发商中信投资公司向包兢发出书面交房通知，中信物业公司就物业费向包兢催收，但被退件。交房函的邮寄凭证上收件人姓名为包兢，电话及地址为包兢在商品房买卖合同上填写的电话及地址，收寄日期仅标注2009年。本院当庭拆封退信，信封内为中信物业公司2014年10月8日的费用催缴通知书，该信件邮寄地址为包兢、刘梦琦的户籍地址，邮寄时间为2014年10月12日，于2014年10月13日被退件。包兢、刘梦琦质证认为：交房函收寄日期为打印日期2009年，没有具体月、日，不符合邮政局的交易习惯及工作原则，对该邮寄凭证不予认可。退信的邮寄地址并非我方在商品房买卖合同上登记的地址，对退信的理由也存在异议，户籍地址与商品房买卖合同上登记的地址都是包兢的有效收件地址，按照上述地址寄送应当可以收到邮件。
另，包兢、刘梦琦认为，根据国务院《物业管理条例》第四十五条以及《江苏省物业管理条例》第五十三条的规定，开发商与中信物业公司签订的前期物业管理委托合同第9条中约定的代收代缴费用不符合法律规定。对此，中信物业公司认为，前期物业管理委托合同第9条中约定的代收代缴费用实际性质为公共区域电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、用水等费用，代收代缴费用标准为0.6元／平方米／月，该价格由开发商与中信物业公司通过公开招投标并明确约定在前期物业管理委托合同中，且在吴中区物价局进行了备案登记。
关于包兢、刘梦琦一审中提交的协议及意见反馈单的形成，包兢、刘梦琦陈述在2009年9月25日签订合同时涉案房屋已经是现房，当时其看房后发现水箱问题，所以与开发商签订了补充协议。后开发商在商品房买卖合同约定的交房期限前电话通知交房，其看房时又发现了很多问题，当时开发商说可以在意见反馈单上详细写明存在的问题，开发商会及时整改。当天开发商没有交钥匙，也没有与其明确整改完毕后会书面通知验房收房。之后开发商电话通知其去开发商处领取了两证，但一直未办理房屋验收交接手续，也未签署房屋验收单以示交接。
本院认为：房屋的所有权人为业主。本案所涉物业所有权已经于2010年5月26日登记在包兢、刘梦琦及刘海涛名下，故包兢、刘梦琦及刘海涛为涉案物业的业主。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘具有相应资质的物业服务企业对物业提供服务、进行管理，建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，依法签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，包兢、刘梦琦抗辩认为涉案物业未交付，并提供了意见反馈单证明房屋存在质量问题需要开发商进行维修，中信物业公司仅提供了开发商交房函的邮寄凭证，尚不足以证明函件已经送达包兢、刘梦琦，也未能提供交房验收单或其他资料证明开发商已经与包兢、刘梦琦就涉案物业进行了交接。在无证据证明涉案物业已经交付买受人的情况下，中信物业公司可依据《物业管理条例》的规定向建设单位主张相应的物业服务费用，其向买受人包兢、刘梦琦主张物业服务费用于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。综上，依据《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1086号民事判决；
二、驳回深圳市中信物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费1096元，由深圳市中信物业管理有限公司负担；二审案件受理费1096元，由深圳市中信物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年七月七日
书 记 员 田思诗