湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终56号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘雅之，女，1973年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王铮，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谭锦鸿，男，1974年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王铮，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李秋兰，女，1964年9月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李龙，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继宗，男，系李秋兰之弟。被上诉人（原审被告）：吴三秋，男，1964年7月20日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李龙，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区融知友餐馆，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路***号文苑****栋**号（谭锦鸿、刘雅之私房）。经营者：李秋兰，女，1964年9月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：李龙，湖南华湘律师事务所律师。上诉人刘雅之、谭锦鸿与上诉人李秋兰，被上诉人吴三秋、长沙市天心区融知友餐馆（以下简称融知友餐馆）房屋租赁合同纠纷一案，刘雅之、谭锦鸿与李秋兰均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4790号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘雅之、谭锦鸿共同上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、改判李秋兰与融知友餐馆将租赁房屋恢复原状，向刘雅之、谭锦鸿支付水费8635元；3、改判李秋兰与融知友餐馆连带支付刘雅之、谭锦鸿违约金30万元；4、改判吴三秋对李秋兰承担的责任承担连带责任；5、李秋兰、吴三秋与融知友餐馆承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、李秋兰称对涉案房屋破坏的间隔墙进行了修复，但未能证明修复墙壁的质量是否合格，且在交房时发现另一墙面出现开裂。此外，李秋兰尚欠税费8635元。二、李秋兰存在明显违约行为，应当按约承担违约金。1、李秋兰未经刘雅之、谭锦鸿同意，将涉案房屋交由刘伟文使用，违反了合同约定；2、李秋兰未经刘雅之、谭锦鸿和物业公司同意，擅自改变房屋建筑结构，违反了合同约定。即使谭锦鸿知道李秋兰的违规装修行为并收取了租金和在店内消费，也不因此变更了合同，更不能免除李秋兰的违约责任，相反谭锦鸿在2016年8月14日就向李秋兰发出了解除通知并进行索赔，在法律规定的期限内。3、李秋兰多次拖延支付租金，违反了合同约定。即使双方变更过此账号，李秋兰在下一次付款时也可向变更后的账号直接付款，其所谓需要等待谭锦鸿另行提供账号缺乏依据。李秋兰辩称：一、我方与刘伟文是合伙关系，不存在转租，而且也经刘雅之、谭锦鸿允许。二、凿墙是经刘雅之、谭锦鸿同意的，而且谭锦鸿经常在餐馆吃饭，不可能不知道凿墙的事，也属于事后同意，所以我方并不存在违约行为。三、我方用的水只有1630吨，而刘雅之、谭锦鸿主张的水费包含了我方租赁前的500多吨水。四、门洞的修复是我方请专业人员施工的，也经物业公司和另一商铺老板验收合格。五、合同约定的违约金明显过高，即使我方存在违约情形，也应当予以调减。上诉人李秋兰上诉请求：撤销一审判决第三项，变更支付占用费为9334元，并重新分配案件受理费及保全费。事实与理由：一审法院忽略了李秋兰在2016年10月26日已支付2016年11月1日至2017年1月31日共计18900元租金的事实。刘雅之、谭锦鸿称：同意李秋兰关于变更占用费的上诉主张，一审法院确实算错了。被上诉人吴三秋、融知友餐馆均同意上诉人李秋兰的上诉主张及答辩主张。刘雅之、谭锦鸿向一审法院提出诉讼请求：1、确认刘雅之、谭锦鸿与李秋兰之间签署的《天心区湘府西路229号文苑西4栋110商铺租赁合同》在2016年8月21日已经解除；2、李秋兰与融知友餐馆（及其经营者）立即搬迁租赁商铺，腾出租赁房屋，将租赁房屋恢复原状，结清物业费、水费、电费、电话费、宽带费用、有线电视费用，并将租赁房屋返还给刘雅之、谭锦鸿；3、李秋兰与融知友餐馆（及其经营者）自2016年8月1日起按照原房屋的两倍（12600元/月）的标准向刘雅之、谭锦鸿连带支付房屋占用费用直至将房屋返还给刘雅之、谭锦鸿；4、李秋兰、融知友餐馆（及其经营者）共同连带支付刘雅之、谭锦鸿违约金30万元；5、吴三秋对上述三项请求中需由李秋兰承担的责任承担连带责任；6、李秋兰、吴三秋、融知友餐馆承担本案全部诉讼费用。一审过程中，李秋兰向一审法院提出反诉请求：1、刘雅之、谭锦鸿连带返还停业期间的租金5040元，赔偿租金损失2624元，物业管理费损失456元；2、刘雅之、谭锦鸿连带赔偿停业期间的员工工资损失20000元，装修损失50000元，预期可得利益损失30000元；3、刘雅之、谭锦鸿连带赔偿30000元（因合同无法继续履行而致使同万年香的租赁合同解除而产生的违约金）；4、刘雅之、谭锦鸿连带赔偿损失50000元（支付给夏进业、吴向新的赔偿）；5、刘雅之、谭锦鸿连带承担违约金300000元；6、反诉诉讼费由刘雅之、谭锦鸿连带承担。一审法院认定的事实：刘雅之、谭锦鸿系夫妻关系，天心区湘府西路229号文苑西4-1栋110房系双方共同共有。2015年7月25日，出租人谭锦鸿（甲方）与李秋兰（乙方）签订了《湘府西路229号文苑西4栋110商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定甲方将其所有的湘府西路229号文苑西4-1栋110商铺出租给乙方作为经营餐馆使用，租期5年，租金计算时间从2015年8月1日至2020年7月31日。第3条约定，租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同，收回商铺。3.1乙方未经甲方同意，擅自将商铺转租、转让或转借或者增加合伙人的；3.2未经甲方、物业公司及相关部门同意，乙方装修时擅自改变房屋建筑结构的；3.3乙方故意损坏承租商铺建筑结构及各项配套设施的；3.4擅自改变本合同约定的租赁用途；3.5逾期7天未缴纳商铺租赁费、物业管理费之一的；3.6乙方利用承租商铺存放危险物品和进行非法活动以及损害公共利益行为的；3.7租赁期内乙方提前要求解除租赁合同。乙方有上述第3.1-3.6项其中违约之一者，乙方向甲方支付违约金100000元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责向甲方赔偿直至弥补全部损失为止。租赁合同签字生效后，乙方向甲方支付商铺租赁保证金6000元，双方租赁合同关系终止后，甲方收取的保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用和各项损失外，包含租金、违约金及因乙方使用产生的直接或间接全部损失费用，剩余部分在合同终止之日起30日内甲方无息退还乙方。商铺第1年月租金6000元，第2年月租金6300元，第3年月租金6615元，第4年月租金6945元，第5年月租金7500元。第一次租金在合同生效后，乙方向甲方支付3个月租金，后续租金在3个月结束前10天支付下次3个月的商铺租金，逾期支付的，乙方向甲方按天支付应付租金1‰的滞纳金。支付方式为银行转账或现金支付，每次乙方支付款后，甲方向乙方出具收据一份，双方约定甲方租金收款账户：户名刘雅之，开户银行：建设银行书院南路支行，账号：62×××48。物业管理费由乙方缴纳，甲方按物业公司相关规定代收，每月每平方米3.75元，每月物业管理费570元，最终以物业公司出具的发票为准。物业管理费从2015年8月1日起计算。乙方需对商铺进行装修时，施工前设计方案和施工方案应事先经甲方同意，并经甲方和物业公司书面确认，乙方装修施工前将设计文件报甲方和保利花园物业服务中心备案，并到物业务服中心按规定办理相关手续方可进行装修施工，否则由乙方承担因此造成的所有损失赔偿责任，并且甲方有权单方面终止合同。租赁期间，乙方不得将租赁商铺转让、转租给第三方使用，如乙方有合适朋友愿意承租，必须事先向甲方书面申请，征得甲方的书面同意，并由甲方与后续承租方重新签订合同。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者出租给他人，视为甲方违约，甲方向乙方支付300000元作为违约金，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方应向甲方补齐租赁期内租金差额及相关损失。同日，谭锦鸿收到李秋兰支付该门面2015年8月1日至2015年10月30日租金18000元、房屋租赁押金6000元、2015年8月1日至2016年7月31日物业费6840元。2015年8月20日，湖南保利物业管理有限公司保利花园服务中心（以下简称物业公司）向B15门面（西4栋110门面）送达了编号1300781号《整改通知书》，称接业主投诉，经营餐饮排烟或将影响楼上住户，不能安排烟管及油污处理设备，要求2015年8月25日恢复原貌。承租方李秋兰拒签该份通知书。2015年9月14日，物业公司向B15门面（西4栋110门面）送达了编号1300792号《整改通知书》，称租户装修打通两门面二楼间的间隔墙（混凝土剪力墙，宽1.2米，高2.0米），要求2015年9月20日恢复原貌。承租方李秋兰拒签该份通知书。2015年8月14日，李秋兰以该租赁商铺为经营场所注册个体工商户登记，字号名称为长沙市天心区融友餐馆，经营者为李秋兰，并获核准。2015年9月10日，该个体工商户注销。2015年9月10日，刘伟文以该租赁商铺为经营地址申请个体工商户登记，字号名称为长沙市天心区融知友餐馆，经营者为刘伟文，并获核准。2016年10月20日，该个体工商户注销。2016年10月20日，李秋兰以该租赁商铺为经营场所注册个体工商户，名称为长沙市天心区融知友餐馆，经营者为李秋兰。2015年7月23日，李秋兰与刘伟文签订了《合作协议》，约定双方自2015年7月达成共同开办餐馆的意向，由李秋兰负责找门面、签订租赁合同以及其他手续，刘伟文同意李秋兰选定的长沙市天心区湘府西路229号文苑西4栋110门面作为合作经营场所，餐馆合作经营遵循“共享收益、风险公担”原则，双方议定投资比例李秋兰60%、刘伟文40%，李秋兰先行承担餐馆前期费用，待装修完毕后核算，刘伟文应按核算结果补足相应出资。2015年8月12日，李秋兰与万年香签订《商铺租赁合同》，约定李秋兰承租万年香所有的位于天心区（B17门面）二层，租期自2015年8月15日至2020年8月1日，每月租金3000元。万年香同意李秋兰因经营需要打通与隔壁谭锦鸿所有的B15门面。上述合同签订后，李秋兰委托张炳华对B15、B17门面进行装修，在两门面之间的墙体上打通门洞，设置餐馆的包厢。2016年8月14日，谭锦鸿、刘雅之向李秋兰发出了《关于解除租赁合同的通知》，该通知就商铺租赁合同相关事项通知如下：一、合同履行期间，李秋兰存在下列严重违约行为：1、对租赁房屋进行装修的方案未履行租赁合同相关要求，违约施工，违背了合同第七条第2项之约定；2、租赁房屋现为刘伟文使用，用于经营融知友餐馆，违背了合同第三条第3项第3.1款、合同第九条第2项之约定；3、未经我方及物业公司同意，擅自在房屋剪力墙（承重墙）开洞，破坏房屋建筑结构，违背了合同第三条第3项第3.2款之约定；4、逾期交纳房屋租金、物业管理费，违背了合同第三条第3项第3.5款之约定。二、我方（出租方）依据租赁合同第三条第3项之约定通知你方（承租方），与你方解除租赁合同。三、我方要求你方依据租赁合同约定，履行下列义务：1、在收到本通知之日起三日内搬迁商铺及你方、实际使用人私人物品，将租赁房屋腾出并归还我方；2、你方及实际使用方应保持租赁合同约定的设施设备完好，保证租赁房屋的独立性；3、在收到本通知之日起三日内向我方支付违约金30万元。四、若你方未履行上述义务，我方将视情况有权采取下列措施：1、依照合同约定收回房屋，将商铺内留存你方及实际使用方财物及私人物品搬出，并不承担任何保管责任；2、要求你方及实际使用方按照房屋租金的两倍支付我方逾期腾房期间的房屋占用费。李秋兰于当天在该租赁商铺内收到了该份通知书。2016年8月19日，谭锦鸿分别通过电子邮箱及EMS快递向李秋兰发送了《关于解除租赁合同的通知》。2016年8月16日，李秋兰弟弟李继宗与谭锦鸿在兴威华天酒店就商铺转让事宜进行洽谈，谭锦鸿同意李秋兰按照租赁合同对该商铺进行转让。2016年8月19日，李继宗与谭锦鸿在融知友餐馆再次就商铺转让事宜进行洽谈，双方商定由李秋兰约好后续承租方后三方再就重新签订租赁合同进行会谈。2016年9月，夏进业、吴向新打算承接融知友餐馆的B15、B17两间门面经营餐馆，经过协商，2016年9月30日，李秋兰、吴向新、夏进业签订了《餐馆转让协议》，约定将天心区湘府西路229号B15门面、B17门面二层整体转让给吴向新、夏进业经营餐馆使用，经营期间为2016年9月30日至2020年7月31日，转让费用35万元，合同签订次日，夏进业、吴向新支付李秋兰5万元定金，剩余30万元在夏进业、吴向新与房东签订租房合同之日付清。2016年10月1日，夏进业、吴向新到融知友餐馆与李秋兰协商该店铺的转让事宜，通过李继宗与谭锦鸿电话沟通，谭锦鸿答应2016年10月4日再签合同。夏进业、吴向新向李秋兰缴纳了5万元定金，并约定2016年10月5日进场装修。融知友餐馆遂于2016年10月1日起停止经营。2016年10月5日，谭锦鸿、夏进业、吴向新、李继宗在融知友餐馆进行协商，夏进业、吴向新希望能在之前合同约定租金的基础上减少1000元，谭锦鸿并未当场同意，答应次日予以回复。次日谭锦鸿回复租金不能变，并答应下午或晚上过来签合同。夏进业、吴向新在得到谭锦鸿电话回复后，即着手餐馆装修改造事宜。后谭锦鸿一直未与夏进业、吴向新签订新的租赁合同，经李继宗、李秋兰多方联系，谭锦鸿一直未予回应。2016年10月8日，谭锦鸿向李继宗回复短信“我们按租赁合同以及8月份的通知，双方履行各自的责任及义务”。2016年10月20日，针对刘雅之、谭锦鸿2016年8月14日《关于解除租赁合同的通知》，李秋兰向刘雅之、谭锦鸿发送了《对的回函》，回函载明：一、本人已依法依约履行合同，你方所述违约事项纯属无中生有，已严重影响到本店继续经营。1、2015年7月25日双方签订合同至今，本人均亲自参与经营餐馆，因经营发展需要，虽将营业执照更名为刘伟文，但谭锦鸿多次进行确认并表示同意，且授意指明工商注册方法；2、本人均已按时足额支付缴纳房租、物业费。因你方不按租赁合同指定的银行账号接收房租，而是经常变换银行账号和户名，每次都是需要缴纳房租时，由你方短信通知新的账号和户名，多次说上次账号不用了。因此，导致几乎每次都无法按时缴纳房租，且物业费已经向你方支付到了2017年8月1日，而你方却未及时向物业支付物业费，导致物业公司向餐馆发清缴物业费通知。3、不存在装修时破坏房屋主体结构问题，装修方案自始至终均得到了你方认可，且谭锦鸿也亲自到装修施工现场确认。二、你方为实现个人利益不惜多次逼迫本人放弃租赁者特有的利益，因未能得逞而以解除合同相威胁，已造成本人极大损失。并要求1、继续履行合同，不得再有影响餐馆经营的行为，否则视为你方违约，我方将停止支付房租、停止经营，并按合同约定向你方索赔30万元装修损失；2、讲求诚信，按2016年8月16日我方与谭锦鸿沟通确定的方案，同意我方转让，并无条件与后续承租人签订租赁合同；3、餐馆转让前我方经营期间支付房租只认可租赁合同指定的建行账号。此外，我方还将视情况追究你方以下责任，追究赔偿，因你方同意我方转让餐馆，而我方与后续承租方谈好转让条件后，你方不按合同约定与后续承租方重新签订合同造成的损失，包括停业损失和其他损失，追究你方在与我弟弟沟通时使用的恶意诽谤、诬陷言辞的法责。2016年10月30日，因谭锦鸿未与夏进业、吴向新签订租房合同，导致李秋兰与夏进业、吴向新签订的《餐馆转让协议》无法履行，双方协商解除该合同，由李秋兰双倍返还定金共计10万元，因装修所产生的损失及停业损失由李秋兰承担。另查明，2016年1月28日，李秋兰向谭锦鸿61×××88的建行账户存入21000元；2016年5月3日，李秋兰向62×××48的建行账户存入20000元；2016年8月12日，谭锦鸿要求李秋兰将租金存入招商银行湘府支行62×××39账号，李秋兰于2016年8月19日向该账户存入25740元作为2016年8月1日至2016年10月31日的租金及2016年8月1日至2017年7月31日的物业费；2016年10月26日，李秋兰向62×××48的建行账户存入18900元。再查明，吴三秋与李秋兰系夫妻关系。在融知友餐馆经营期间，谭锦鸿多次到店消费。一审法院认为：谭锦鸿与李秋兰签订的《湘府西路229号文苑西4栋110商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。关于谭锦鸿、刘雅之主张李秋兰对租赁房屋装修时未履行相关程序，结合双方举证及庭审查明情况，一审法院认为李秋兰在房屋装修之初，未经物业批准报备，即开展门面的装修，并在物业公司发送整改通知书后继续予以装修，谭锦鸿在得知该情况后并未向李秋兰主张解除合同或追究李秋兰的违约责任，相反谭锦鸿继续认可李秋兰对门面的装修，并收取相应的租金，且谭锦鸿在门面装修时曾到店查看，并在长达一年多的时间里多次在融知友餐馆内消费，对餐馆的结构环境、内部布局应已熟知，虽李秋兰未按约定取得谭锦鸿的签字及向物业公司要求办理手续，谭锦鸿在得知情况后也并未提出异议，且一直默认李秋兰的经营行为，因此，可认定双方在履约过程中对合同内容进行了相应的变更。故对谭锦鸿主张其不同意李秋兰在B15、B17墙体开洞、破坏房屋建筑结构以及李秋兰未履行相关装修程序，存在违约的情形，不予认定。租赁期间，谭锦鸿并未要求李秋兰将租金支付至租赁合同约定的账户，而是多次向李秋兰提出变更租金收款账户，另行指定租赁合同约定租金收款账号以外的账号接收租金，且其每次提供的收款账户并不相同，亦可认定为谭锦鸿对合同中约定的收款账户进行了变更，李秋兰需等待谭锦鸿另行提供账号支付租金及物业费，故对谭锦鸿依此主张李秋兰未按合同约定支付租金及物业费构成严重违约并要求解除合同的诉求，不予认定。关于李秋兰将个体工商户变更为刘伟文，是否构成新增合伙人，一审法院认为，李秋兰、刘伟文在2015年7月23日签订的《合作协议》中约定双方共同开办餐馆，由李秋兰负责找门面、签订租赁合同、办理相关手续。此后李秋兰与谭锦鸿、刘雅之签订了租赁合同，并以自己名义办理了个体工商户的登记手续，该约定并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。后虽将个体工商户的经营者变更为刘伟文，李秋兰仍然实际经营该餐馆，此后租金也一直由李秋兰向谭锦鸿支付租金，谭锦鸿亦未提出异议，且该变更行为亦未增加谭锦鸿、刘雅之的责任义务，故一审法院认为李秋兰并未违反合同的约定，不构成违约。综上，一审法院认为刘雅之、谭锦鸿所主张李秋兰构成违约并不成立，其主张与李秋兰签订的租赁合同于2016年8月21日已经解除的诉讼请求，不予支持。故对刘雅之、谭锦鸿主张李秋兰、融知友餐馆、连带支付刘雅之、谭锦鸿违约金30万元的诉讼请求，不予支持。但李秋兰在反诉状中同意解除租赁协议，故确认该租赁合同于2016年8月21日解除。双方租赁合同解除后，李秋兰应腾退该门面，并将房屋恢复原状，清缴物业费、水费、电费、宽带费等费用，向刘雅之、谭锦鸿返还该门面房屋，故对刘雅之、谭锦鸿要求李秋兰、融知友餐馆搬迁租赁商铺、腾出租赁房屋，将房屋恢复原状并予以返还的诉讼请求，予以支持。在本案审理过程中，李秋兰已于2017年6月18日上午将该门面恢复原状后返还给谭锦鸿，因李秋兰已将该租赁房屋物业费交至2017年7月31日，无须另行支付物业费用。关于截至房屋返还时的水费、电费、电话费、宽带费用、有线电视费用，刘雅之、谭锦鸿未提供相应证据予以证明，对该部分诉讼请求，不予支持，待该部分费用实际发生并确定后，刘雅之、谭锦鸿可另行主张。关于刘雅之、谭锦鸿主张李秋兰、融知友餐馆自2016年8月1日起按照原房租两倍（12600元）的标准支付房屋占用费直至将房屋返还给刘雅之、谭锦鸿的诉求，缺乏法律依据，一审法院认为应按照合同中约定租金标准即6300元/月支付房屋占用费，直至该房屋返还给刘雅之、谭锦鸿。李秋兰已于2017年6月18日上午在将该门面恢复原状后返还给谭锦鸿，故李秋兰尚需支付2016年11月1日至2017年6月17日的房屋占用费及该期间的物业费，李秋兰己按570元/月向谭锦鸿支付物业费至2017年7月31日，对于超出2017年6月17日的之后物业费836元，可用于冲抵房屋占用费用，另扣除房屋押金6000元，李秋兰还应向刘雅之、谭锦鸿支付房屋占用费28234元。吴三秋与李秋兰系夫妻关系，本案所涉债务系夫妻关系存续期间所产生，应视为夫妻共同债务，故刘雅之、谭锦鸿要求吴三秋对李秋兰的上述债务承担共同偿还责任的诉讼请求，予以支持。关于李秋兰要求刘雅之、谭锦鸿支付停业期间的租金5040元、赔偿租金损失2624元，物业管理费损失456元、员工工资损失20000元、装修损失50000元，预期可得利益损失30000元、支付给万年香解除合同损失30000元、支付给夏进业、吴向新赔偿损失50000元的诉求，一审法院认为李秋兰是在刘雅之、谭锦鸿尚未书面确认的情况下与夏进业、吴向新订立《餐馆转让协议》并停止营业，虽李秋兰称谭锦鸿已同意将餐馆转让给夏进业、吴向新并同意进行装修，但该主张并未得到谭锦鸿的认同，且不符合双方之间租赁合同中约定形式，故因此产生的上述损失，应由李秋兰个人承担，刘雅之、谭锦鸿无需承担赔偿责任。对于李秋兰要求刘雅之、谭锦鸿承担损失赔偿责任及300000元违约金的诉讼请求，均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决:一、确认刘雅之、谭锦鸿与李秋兰在2015年7月25日签订的《天心区湘府西路229号文苑西4栋110商铺租赁合同》在2016年8月21日已经解除；二、李秋兰于本判决生效之日起10日内向刘雅之、谭锦鸿返还天心区湘府西路229号文苑西4栋110商铺；（该门面已由李秋兰于2017年6月18日上午返还给谭锦鸿）三、李秋兰于本判决生效之日起10日内向刘雅之、谭锦鸿支付房屋占用费28234元;四、驳回刘雅之、谭锦鸿的其他诉讼请求；五、驳回李秋兰的反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5880元，保全费2020元，反诉案件受理费4310元，共计12210元，由刘雅之、谭锦鸿承担6105元，李秋兰、吴三秋承担6105元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明：刘雅之、谭锦鸿提交了物业公司出具的缴费通知单，拟证明涉案门面在2015年7月至2017年6月19日期间的用水量为1630吨，水费总价为8635元。李秋兰、吴三秋和融知友餐馆对1630吨的用水量予以认可，但对水费单价存在异议。因李秋兰、吴三秋和融知友餐馆未提交相反证据证明水费单价与物业公司出具的数额不一致，故对物业公司出具的缴费通知单，本院予以采信。关于刘雅之、谭锦鸿提交的其他拟证明涉案房屋的修复费用的证据，因刘雅之、谭锦鸿未在本案中提出要求李秋兰支付修复费用的主张，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为：谭锦鸿与李秋兰签订的《湘府西路229号文苑西4栋110商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，双方均应基于诚实信用履行合同义务。本案的争议焦点为李秋兰在履行租赁合同过程中是否存在违约行为。首先，租赁合同第3.1条约定：“乙方（即李秋兰）未经甲方（谭锦鸿）同意，擅自将商铺转租、转让或转借或者增加合伙人的，甲方可单方面终止合同。”李秋兰提交的证据显示，其在与谭锦鸿签订涉案租赁合同前，就已与刘伟文签订有合伙协议，但李秋兰在签订租赁合同时并未将合伙人刘伟文的情况告知谭锦鸿，有违诚信原则，已构成违约。其次，租赁合同第3.2条约定：“未经甲方、物业公司及相关部门同意，乙方装修时擅自改变房屋建筑结构的，甲方可单方面终止合同。”李秋兰承租了涉案房屋后改变了房屋结构，虽然谭锦鸿未对李秋兰的上述行为提出异议，但李秋兰在改变房屋结构前并未按合同约定征得物业公司及相关部门同意，甚至在物业公司向其发出两次整改通知书后，李秋兰均未予以整改，明显违反了上述合同约定。第三，租赁合同第3.5条约定：“乙方逾期7天未缴纳商铺租赁费、物业管理费之一的，甲方可单方面终止合同。”经查，李秋兰在2016年1月28日、2016年5月3日、2016年8月19日的付款，分别比租赁合同约定的时间逾期7天、13天、29天，已构成违约。李秋兰抗辩称系因谭锦鸿多次变更收款账户所致，但变更收款账户并不必然给付款方增加障碍导致付款迟延，且在谭锦鸿提供新的收款账户前，李秋兰已逾期超过7天，故对李秋兰的上述抗辩主张，本院不予采信。综上，李秋兰在履行涉案租赁合同过程中，存在多个违反合同约定的行为，谭锦鸿依法有权解除合同并要求李秋兰承担相应的违约责任。根据租赁合同第三条之约定，李秋兰有合同约定违约情形之一的，应向谭锦鸿支付10万元违约金。因合同约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院基于谭锦鸿、刘雅之可能产生的寻租期间损失，综合李秋兰的过错程度、履行情况，根据公平原则酌情认定李秋兰应向谭锦鸿、刘雅之支付违约金3万元；对谭锦鸿、刘雅之超出部分的主张，本院不予支持。另外，李秋兰应向谭锦鸿、刘雅之支付其在租赁期间所用水费8635元，以及双方在二审中确认的尚欠房屋租金9334元。吴三秋与李秋兰系夫妻关系，且装修申请表和装修施工许可证载明的施工负责人为吴三秋，故吴三秋实际参与了李秋兰的经营，涉案债务为吴三秋与李秋兰夫妻共同债务，对谭锦鸿、刘雅之要求吴三秋共同承担偿还责任的主张，本院予以支持。另，谭锦鸿、刘雅之要求融知友餐馆就李秋兰的债务承担连带责任的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘雅之、谭锦鸿的上诉请求部分成立；上诉人李秋兰的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4790号民事判决第一、二、五项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4790号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初4790号民事判决第三项为“李秋兰、吴三秋于本判决生效之日起10日内共同向刘雅之、谭锦鸿支付房屋占用费9334元、水费8635元、违约金30000元，共计47969元”;四、驳回刘雅之、谭锦鸿的其他诉讼请求；如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费5880元、财产保全费2020元、反诉案件受理费4310元，共计12210元，由刘雅之、谭锦鸿负担4000元，李秋兰、吴三秋负担8210元；二审案件受理费5880元，由刘雅之、谭锦鸿负担3500元，李秋兰、吴三秋负担2380元。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟审 判 员  Ｘ Ｘ二〇一八年八月一日法官助理  金新贵书 记 员  何冰洁