湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2629号上诉人（原审被告）：邓翠萍，女，1967年1月25日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：唐维庭，系邓翠萍之夫，1962年10月6日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：张家喜，湖北九畴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉东星实业发展总公司，住所地武汉市东西湖区吴家山吴南路4号，统一社会信用代码91420112178117396D。法定代表人：王辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭吟颂，湖北千禧律师事务所律师。上诉人邓翠萍因与被上诉人武汉东星实业发展总公司（以下简称东星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭于2018年4月9日公开开庭对本案进行了审理，上诉人邓翠萍的委托诉讼代理人唐维庭、张家喜、被上诉人东星公司的委托诉讼代理人郭吟颂均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邓翠萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东星公司的诉讼请求，东星公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。1、东星公司不享有解除合同的权利，其诉求不应得到支持。案涉房屋由东西湖区机关事务管理局享有物权，无证据证明房屋所有权转移给了东星公司，东星公司只有签订租赁合同的授权，没有得到房屋所有人解除合同的特别授权。即便根据东星公司出示有东西湖区机关事务管理局2014年11月11日的备忘录，但案涉房屋是否在整体性资产转移范围内不清楚，该备忘录并未授权东星公司解除合同。东星公司作为受委托的管理人，必须在委托授权范围内行使权利，特备是国有资产，解除租赁合同必须得到授权，故东星公司解除合同的诉求没有合法根据。2、吴家山派出所向上诉人发出的解除合同通知书是无效的，吴家山派出所并不是合同相对方，未得到任何授权，也不是房屋所有权人，还构成对上诉人合法权益的侵犯，一审以此作为证据判案属于认定事实错误。3、按国有资产处置相关规定，资产转移必须要有财政部门审计。本案没有任何证据证明涉案房屋经过批准转移给吴家山派出所。4、上诉人的优先承租权应受到保护，应尊重当事人意思自治，合同对此有约定。5、关于未缴纳租金问题，不是不缴纳租金，上诉人愿意继续承租的，是等待派出所与东星公司之间纠纷解决完毕之后再缴纳租金，东星公司经理曾表示可以先不缴纳租金，待与派出所解决完毕后再缴纳。6、上诉人有权不支付租金，自2015年8-9月份起，吴家山派出所就要求上诉人腾退，自称不动产物权变更，并多次派遣民警驱赶上诉人，上诉人进行上访，不得不中断经营，依据合同法第228条的规定，上诉人有权不支付租金。东星公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。对于诉权问题，备忘录显示东星公司是有诉权的，上诉人认可东星公司是合同主体，租金也是向东星公司缴纳，东星公司具备解除合同主体资格。对于解除通知问题，2015年12月底合同已经到期，后面是不定期租赁关系，东星实业一直主张合同到期后不再续约，合同已经解除。优先承租权的前提是东星公司收回房屋对外出租，现在东星公司并非对外出租，而是收回后听候政府安排，故不适用该条约定。案外人主张权利并未导致上诉人不能使用房屋，上诉人不支付租金没有道理。东星公司向一审法院起诉请求：1、判令东星公司与邓翠萍之间的房屋租赁合同解除，邓翠萍腾退租赁房屋；2、判令邓翠萍向东星公司支付差欠的租金以及房屋占有使用费38890.8元（暂计截止2016年12月31日），前述费用计至邓翠萍实际腾退之日止，逾期支付租金的违约金按上述差欠金额20%计算；3、判令邓翠萍承担诉讼费用。一审法院查明，东星公司成立于1999年4月12日，系武汉临空港投资集团有限公司（原企业名称为武汉临空港投资有限公司，以下简称临空港公司）的全资子公司。2014年11月11日，武汉市东西湖区机关事务管理局作为移交方、临空港公司作为接收方、武汉市东西湖区国有资产监督管理办公室作为见证方签订关于东西湖区机关事务管理局经营性资产整体移交工作备忘录，该备忘录主要内容为根据《东西湖区人民政府批转区国资办关于东西湖区国有资产整合工作方案的通知》（东政发[2014]12号）文件精神，区机关事务管理局将其管辖的经营性资产整体移交给临空港公司，移交内容为区机关事务管理局经营性资产资料清单、权属证照及相关施工图纸；2014年区机关事务管理局管理的经营性资产的所有对外租赁合同复印件、租金收取情况及合同执行最后期限；区机关事务管理局经营性资产合同纠纷清单资料和经营期间的遗留问题及相关资料。移交工作约定事项为区机关事务管理局完成2014年经营性资产的租金收取和相关管理工作；区机关事务管理局经营性资产对外租赁合同执行至2014年12月31日止，不得续签。从2015年1月1日开始的对外租赁合同一律以临空港公司为主体进行签订；区机关事务管理局在收取2014年第四季度租金时，临空港公司派专人协助，掌握相关经营性资产的分布及经营情况，便于接收后的管理。武汉市东西湖区机关事务服务中心出具的情况说明反映其单位改名前为武汉市东西湖区机关事务管理局，其根据《东西湖区人民政府批转区国资办关于东西湖区国有资产整合工作方案的通知》（东政发[2014]12号）文件移交给临空港公司的资产中包括武汉市东西湖区吴北路37号、39号房屋，面积108.03平方米。此后，临空港公司委托东星公司代表其处理国有经营性资产对外租赁并收取租金等事宜。2014年12月12日，王辉代表东星公司（出租方、甲方）与邓翠萍（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：“第一条：租赁物状况1.1甲方提供乙方使用的经营性房屋位于：吴北路37-39号。建筑面积：108.03平方米……第三条：租赁期限3.1乙方承租该租赁物的合同期限为壹年，即自2015年1月1日起至2015年12月31日止。3.2租赁期限届满，本合同即终止，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应在到期日予以交还；甲方对乙方返还的租赁物内外各种维修、装修及增添设施、门面转让费等一切费用不予任何补偿。如乙方要求继续承租该租赁物，须提前1个月向甲方提出书面申请，在甲方同意与乙方续签租赁合同后，甲乙双方应当重新协商并另行签订合同……第五条：租金5.1租金为人民币60元/平方米/月，年租金总额为人民币77781.6元（大写元整），具体支付方式如下：5.1.1第一个季年度（2015年1月1日至）的租金19445.4元，为人民币大写（币壹万玖仟肆佰肆拾伍元四角），于合同生效后二日内付清……第六条：相关税、费的承担6.1租赁期间所产生的一切相关费用由乙方承担，包括但不限于水费、电费、物业费、卫生费、有线收视费等；6.2履约保证金：乙方应在本合同签订后5个工作日内一次性付给甲方履约保证金（一个月房屋租金）人民币1850元。在租赁期内，若乙方发生违约行为，需要承担相应的支付义务，甲方有权对该保证金进行相应的扣除，乙方应在保证金被扣除后30日内及时予以补足；不予补足，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失由乙方自行承担。6.3租赁合同期满或租赁合同提前解除时，乙方按程序履行了全部退租手续并经甲乙双方对租赁物验收合格的，且甲方对保证金扣除乙方应缴而未缴的各项费用、罚款、违约金等后，就其余额甲方将予以无息退还，若该保证金不足以抵扣前述项目的，乙方应予补足……第十二条：违约责任12.1乙方有以下情形之一的，甲方可单方终止合同并收回租赁物，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；12.1.1未按规定期限向甲方付足或补足履约保证金；12.1.2擅自将租赁物转让、转借他人；12.1.3擅自装修改造或改变租赁用途；12.1.4在租赁物内进行违法活动；12.1.5损坏租赁物结构及附属设备并可能危及租赁物安全或不按本合同第8条的规定履行维修义务导致房屋严重受损的。12.2如果乙方超过本合同付款时间未支付相应租金、物业服务费等其他相关费用（甲方须提前5日下达书面催款通知书），每逾期一日（从本合同规定之付款日起算），按应付金额的万分之五向甲方支付违约金，甲方有权直接从履约保证金中扣除，乙方须在扣除保证金之日起五个工作日内补足保证金，同时甲方可以采取停水、停电，或采取相应强制措施暂停乙方对房屋的使用。造成乙方的损失由乙方自行承担；逾期超过30天，甲方有权终止本合同，乙方应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，并补足欠付的租金、物业服务费、水费、电费等费用。12.3乙方逾期支付本合同约定应由乙方负担的其他费用（物业管理费、水电费、卫生费等），则每逾期一日向甲方支付其应付其他费用万分之二的滞纳金；逾期支付超过30日，甲方有权单方面解除合同。12.4在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租或转租的，乙方应该按合同约定的该计租年度的年租金20%向甲方支付违约金；经甲方指出不予纠正，甲方并有权依据本合同的相关条款之约定解除合同……第十四条：争议的解决事项14.1合同争议的解决方式：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼。在同等条件下，乙方有该门面的优先承租权”，合同还约定了其他事项。在上述合同期内，双方均按约履行了各自的义务，邓翠萍向东星公司交付履约保证金1850元，合同期满后，东星公司、邓翠萍并未签订新的房屋租赁合同，但邓翠萍并未腾退上述房屋。2016年4月8日，武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所向吴北路31-43号租户发出限期搬迁通知书，主要内容为：根据区委区政府统一部署，吴北路29号办公大楼（含一楼31-43号门面）将整体移交给武汉市公安局东西湖区分局使用，并将进行改造，东星公司已不与租户续签合同，租户应在2016年4月20日搬离该房屋，逾期未搬离，将断水断电，并申请法院采取强制搬离措施。2016年5月10日，东星公司向邓翠萍发出内容为“根据区政府领导批示要求，你方租赁我司的房屋经营管理权已移交至吴家山街派出所，该房屋将用作它用。现郑重通知你，望你在收到此通知后，做好腾退准备。”的通知，该通知由邓翠萍之夫唐维庭签收。邓翠萍目前仍占有、使用上述房屋，对差欠的租金及房屋占有使用费未给付。一审法院认为，东星公司与邓翠萍于2014年12月12日签订的房屋租赁合同所涉标的物非违法建设的建筑物，该合同系双方真实意思表示，合法、有效，租赁合同于2015年12月31日期满后，邓翠萍继续使用租赁物，东星公司对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方形成了不定期的房屋租赁合同。从临空港公司出具的证明及邓翠萍认可东星公司具有签订合同的身份，结合合同的相对性，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，东星公司有权随时解除与邓翠萍之间的不定期租赁合同，而2016年5月10日，东星公司向邓翠萍发出的通知即具有解除租赁合同的意思表示，根据武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所出具的限期搬迁通知书，东星公司解除租赁合同的意思表示并不涉及邓翠萍的优先承租权，故自邓翠萍收到该通知之日起租赁合同已解除，一审法院不应再判决解除双方之间的房屋租赁合同。房屋租赁合同解除后，邓翠萍应腾退租赁的房屋，且东星公司有权向邓翠萍主张至腾退之日的占有的房屋使用费，东星公司要求按租金标准计算此费用于法有据，予以支持，鉴于邓翠萍已向东星公司支付至2016年6月30日的租金及使用费，故邓翠萍应按216.06元/日（年租金77,781.6元÷360天）的标准向东星公司支付自2016年7月1日起至实际腾退之日止的使用费，此费用从法律性质上看不包括租金，东星公司在诉讼请求中认为系租金及占有房屋的使用费之和系其误认合同未解除所致，该认识错误不影响本案的处理。综上所述，对东星公司的诉讼请求在邓翠萍腾退房屋及邓翠萍按216.06元/日的标准向东星公司支付自2016年7月1日起至实际腾退之日的占有房屋的使用费的范围内予以支持。需要说明的是，东星公司、邓翠萍均未就邓翠萍交纳的1850元履约保证金主张权利，对此不予处理。对邓翠萍辩称其受到武汉市公安局东西湖区分局吴家山街派出所干扰而有权拒付费用的辩称意见，没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、邓翠萍于本判决书生效后十日内向武汉东星实业发展总公司腾退武汉市东西湖区吴北路37、39号房屋；二、邓翠萍于本判决书生效后十日内按216.06元/日的标准向武汉东星实业发展总公司支付自2016年7月1日起至实际腾退上述房屋之日止的占有房屋使用费；三、驳回武汉东星实业发展总公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，由武汉东星实业发展总公司负担80元，邓翠萍负担772元。二审中，邓翠萍提交安全监控视频一份，拟证明吴家山派出所曾将房屋断电。东星公司对此表示不清楚。因该视频与东星公司无关，故本院对其不予认定。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，东星公司经授权管理案涉房屋，签订租赁合同并收取租金，东星公司作为合同当事人依法享有合同权利，包括在合同解除条件成就时行使解除合同的权利，邓翠萍称东星公司在没有解除合同的特别授权的情况下无权解除合同的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。邓翠萍称自2015年8、9月份起，吴家山派出所就要求其腾退房屋，导致其不得不中断经营，但该行为并非东星公司所为，故邓翠萍称有权不向东星公司支付租金的上诉理由不能成立。现无证据证明东星公司收回案涉房屋后仍对外出租，不存在主张优先承租权的前提条件，故邓翠萍称应保护其优先承租权的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人邓翠萍的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852元，由邓翠萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊 青审 判 员  李斌成审 判 员  安林锋二〇一八年五月二十一日法官助理  杜 文书 记 员  舒 渲