文书内容西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）藏01民终303号上诉人（原审被告、反诉原告）天湖旅馆，经营场所拉萨市夺底路区文化厅商品房。经营者侯元珍，女，1973年4月18日出生，汉族，现住拉萨市。委托代理人秦升，西藏雪成律师事务所律师。委托代理人陈波，西藏雪成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）西藏自治区文化厅，住所地拉萨市。法定代表人尼玛次仁，系该厅厅长。委托代理人梁珂，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人连双雄，西藏雪域律师事务所律师。上诉人天湖旅馆因与被上诉人西藏自治区文化厅房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，因双方当事人均无新的证据，也无新的事实和理由，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天湖上诉请求：一、撤销拉萨市城关区人民法院作出的（2016）藏0102民初107号民事判决，并依法发回重审或改判。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一审法院未组织对上诉人签订合同的代理人普布组织对质，且事实认定不清，导致判决错误。上诉人在与被上诉人签订合同时，其代理人普布明确向上诉人表示租赁期限不低于5年，且告诉上诉人3-5年内不得转让，“免得麻烦”。一审法院应当组织双方进行对质及质证，对证人证言进行对质是上诉人的权利。上诉人欲交纳租赁费时，被上诉人以各种借口让上诉人暂时不交，基于对国家机关的信任，上诉人与被上诉人签订了一个短期合同，且按照被上诉人的要求暂未支付租金，但从常理上判断，上诉人是决不可能签订这样的合同且主动违约。另，上诉人认为本案不能完全按照普通举证责任规则分配举证责任，虽本案是民事合同，但被上诉人的特殊身份，导致上诉人对上诉人的合理信任，且难以获得证据，如果仅仅本案上诉人违约即认为签订合同同时被上诉人承诺5年以上的合同期限还能理解，但所有的被上诉人商品房租赁人全都如此认为及出现租金未交纳情况，那么本案肯定有其特殊情况。故本案事实不清，恳请二审法院查清楚本案的真实情况。被上诉人西藏自治区文化厅向一审法院起诉上诉人，诉讼请求：“一、被告返还租赁物；二、被告向原告支付2015年1月1日至2015年11月17日的房屋租金48000元，支付2015年11月18日至2015年12月31日的房屋占有使用费共计6450元；三、本案诉讼费由被告承担”。上诉人天湖旅馆在一审提起反诉，反诉请求：“一、反诉被告向反诉原告赔偿装修损失45000元；二、反诉部分的诉讼费用由反诉被告承担”。一审法院认定的事实，2014年1月1日，西藏自治区文化厅作为甲方与作为乙方的天湖旅馆签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方将商品房出租给乙方住宿使用，租赁期为6个月，即2014年1月1日至2014年6月30日止，承租期满后，根据承租情况决定是否续租。乙方每月交房租4500元，按月预交，每月1-5号交清第一个月的租金，同时缴纳租房押金5000元。”该合同项下还就甲乙双方的权利义务、房屋使用要求、违约责任及其他条款进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有西藏自治区文化厅后勤服务中心的印章，乙方附有天湖旅馆经营者侯元珍的签字及捺印。同日，双方还签订了《商品房承租户安全目标责任书》，承租户法人签章处附有经营者侯元珍的签字及捺印，业主签章处加盖有西藏自治区文化厅后勤服务中心的印章。该合同租赁期限届满后，双方经商议将合同续签至2014年12月30日，并在上述《房屋租赁合同》落款处附有“合同续签至2014年12月30日”的说明，并加盖有西藏自治区文化厅后勤服务中心的印章。所约定最后续签的租赁期限届满后，双方并未再次续签房屋租赁合同或延长租赁期限，也未签订任何新的房屋租赁合同。天湖旅馆按照合同约定将房屋租金交付至2014年12月30日。2015年11月12日，西藏自治区文化厅委托律师向天湖旅馆发出律师催告函，告知双方的合同已于2014年12月30日到期，在收到该律师催告函五日内主动与西藏自治区文化厅后勤服务中心联系办理返还房屋手续，并将房屋移交给西藏自治区文化厅，若逾期不搬离返还房屋的，将采取进一步的法律手段。并于同日将该律师催告函送达给天湖旅馆签收，且在签收记录单中载明的收件人天湖旅馆认可为经营者侯元珍的亲属，但同时称该收件人是否为其本人的签字并不清楚，但对于合同到期后不再续签，并要收回房屋的情况在收到该催告函前即2015年中旬就已知晓。现双方的租赁期限届满后，天湖旅馆至今仍占有使用该租赁房屋。另查明，天湖旅馆针对其所提起的反诉请求，提出要求对房屋装修投入进行残值鉴定的申请，本院依法受理该鉴定申请后，在相应鉴定机构出现场进行实地勘查，并向鉴定申请人天湖旅馆告知相应的鉴定费用后，天湖旅馆明确表示撤回该鉴定申请，并向本院提交了撤回对房屋装修投入进行残值鉴定的申请书。以上事实有《房屋租赁合同》、文化厅（商品房）承租人员信息表、律师催告函、签收记录单、房屋装修残值鉴定申请书、撤回鉴定申请书、个体工商户基本信息以及本案的庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。西藏自治区文化厅与天湖旅馆双方所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2014年6月30日止，租赁期限届满后，双方将合同续签至2014年12月30日，该期限届满后，双方未再续签租赁合同，涉案房屋租金天湖旅馆交付至2014年12月30日，此后天湖旅馆未向西藏自治区文化厅交付过房屋租金，西藏自治区文化厅在租赁期限届满后亦未向天湖旅馆收取过租金。自2014年12月30日租赁期限届满之后至西藏自治区文化厅于2015年11月12日发出书面律师催告函通知天湖旅馆搬离并返还租赁房屋之前，该期间天湖旅馆一直继续使用案涉房屋，对此，西藏自治区文化厅虽称该期间多次通知天湖旅馆不再续签租赁合同，但其并未向法庭提交任何证据予以证实，且天湖旅馆对此亦不予认可，故西藏自治区文化厅无法证实在该期间对天湖旅馆使用租赁房屋提出过异议。据此，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。双方续签的租赁合同于2014年12月30日届满，天湖旅馆继续使用租赁房屋，西藏自治区文化厅未提出异议，应当视为不定期租赁。西藏自治区文化厅于2015年11月12日发出书面律师催告函通知天湖旅馆终止租赁合同，并已给予天湖旅馆合理的准备期间，且该催告函的内容天湖旅馆已收悉，应视为西藏自治区文化厅已履行了作为出租人应在合理期限之前通知天湖旅馆解除不定期租赁合同关系的义务，故在双方的租赁关系解除后，天湖旅馆理应将承租的房屋返还给西藏自治区文化厅，但天湖旅馆一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故西藏自治区文化厅主张天湖旅馆返还租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，理由正当，该院依法予以支持。对于天湖旅馆提出在签订合同时西藏自治区文化厅曾承诺租赁期限至少3年至5年，现合同期限未到的辩解意见，未向该院提交任何证据予以证实，且在西藏自治区文化厅对此也否认的情况下，该院对该辩解意见不予采信。另对于天湖旅馆提出要求签订合同时西藏自治区文化厅的代理人普布出庭作证的申请，因其工作原因未能出庭作证，且该院在庭后向西藏自治区文化厅调查核实后，西藏自治区文化厅的工作人员向本院出具情况说明，其明确表示其在与天湖旅馆签订合同时，从未向对方做出案涉房屋可租赁三年至五年的承诺。此外，仅凭证人证言在无其他证据予以佐证的情况下，天湖旅馆亦无法证实租赁期限为三年至五年的抗辩意见。另对于天湖旅馆辩称西藏自治区文化厅在明知被告租用该房屋用作宾馆对外经营使用的情况下，还约定租赁期限为半年，这明显不符合常理的意见，该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中双方所签订的租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，且双方均已按照该合同约定履行了各自的权利义务，现租赁期限届满后，天湖旅馆作为合同相对方以租赁期限太短为由提出抗辩，且未提交任何相应的证据予以证实，其辩解意见缺乏相应的事实及法律依据，该院依法不予采信。据此，对于西藏自治区文化厅主张天湖旅馆向其支付2015年1月1日至2015年11月17日的房屋租金48000元的诉讼请求，因在原租赁合同成为不定期租赁合同至双方合同关系解除前，天湖旅馆于2015年11月17日之前一直在实际占有使用该房屋，故西藏自治区文化厅要求天湖旅馆按照原租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋租金的诉讼请求，该院依法予以支持（其具体计算方式为：租金4500元/月÷30天×实际主张期间2015年1月1日至2015年11月17日共计320天=48000元）。对于西藏自治区文化厅要求天湖旅馆向其支付2015年11月18日至2015年12月31日的房屋占有使用费6450元的诉讼请求，因租赁期限届满后，天湖旅馆对案涉商铺的占用使用，构成了侵犯西藏自治区文化厅合法使用权的行为，故西藏自治区文化厅要求天湖旅馆按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用费的诉讼请求，应予以支持（具体计算方式为：租金4500元/月÷30天×实际主张期间2015年11月18日至2015年12月31日共计43天=6450元）。对于天湖旅馆主张装修损失45000元的诉讼请求，依据双方合同中“乙方如需对房屋进行改造装修，必须征得甲方的同意并在符合消防安全的前提下方可进行”的约定，天湖旅馆对所租赁房屋的装修行为，西藏自治区文化厅知晓且未持任何异议，应视为其已同意天湖旅馆对租赁房屋的装修。依据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持”，故对天湖旅馆主张装修损失的诉讼请求，该院依法不予支持。一审法院判决，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）天湖旅馆于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）西藏自治区文化厅返还位于夺底路2号文化厅的租赁房屋。二、被告（反诉原告）天湖旅馆于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）西藏自治区文化厅支付房屋租金共计48000元。三、被告（反诉原告）天湖旅馆于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）西藏自治区文化厅支付房屋占有使用费共计6450元。四、驳回被告（反诉原告）天湖旅馆的全部反诉请求。”案件受理费889元（原告已预交），依法减半收取444.5元，由被告天湖旅馆承担（由天湖旅馆在履行上述给付义务时迳付给西藏自治区文化厅）。反诉费依法减半收取462.5元（反诉原告已预交），由反诉原告天湖旅馆承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实和所依据的证据与一审法院审理查明的事实和所依据的证据一致。本院认为，当事人订立合同，有书面形式口头形式和其他形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，上诉人主张被上诉人的代理人曾向其表示租赁期限不低于5年，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”，根据该规定，如上诉人主张与被上诉人之间有租赁期限不低于5年的表示，那么应当依法与被上诉人签订租期为5年的租赁合同，但是双方并未签订这样的合同，因此即便被上诉人有与上诉人签订5年合同的表示，但又没有依法签订书面合同时，上诉人的该主张并无法律依据。同时，对于被上诉人是否有与上诉人签订5年合同的表示，上诉人并未举出充分的证据予以证实，且在合同法律关系中，当事人作出的意思表示应当在合同中予以明确并作为当事人履行合同的依据。综上所述，本院认为上诉人在本案纠纷中关于被上诉人有签订5年合同的表示的主张缺乏事实依据，于法无据，本院不予认可，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1623.75元（上诉人天湖旅馆已预交），由上诉人天湖旅馆负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳建川审判员 苏 加 棠审判员 黄 飞 强二〇一六年八月十五日书记员 史 新 辰