河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）承民初字第00069号原告承德富豪房地产开发有限公司。组织机构代码证号：05099540-5。法定代表人：张玉平经理。身份证号码：×××。委托代理人王连明，河北泉盛律师事务所律师。被告北京沃土房地产顾问有限责任公司（原名北京姜仁房地产咨询有限责任公司）。组织机构代码证号：69233375-3。法定代表人姜琳，总经理。身份证号码：×××。委托代理人王文军，北京华开律师事务所律师。委托代理人袁艳湘，北京沃土房地产顾问有限责任公司职员。身份证号码：×××。原告承德富豪房地产开发有限公司与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日、2015年6月15日、2015年7月24日在本院进行了公开审理，原、被告法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月15日，我公司与北京姜仁房地产咨询有限责任公司（该公司后来更名为“北京沃土房地产顾问有限责任公司”）签订了《房地产项目策划营销服务标准合同》。合同约定，我公司将所开发的富豪国际商业广场项目委托给被告作为本项目的独家招商、销售代理公司，被告负责该项目的整体营销策划、商业顾问、广告策划、销售服务、招商服务。合同签订后，我方向被告支付了顾问期服务费110万元，并提供了合法的销售手续、证照及对外销售场所。被告虽然提供了部分服务，但其不能制定明确的营销目标、计划，工作缺乏亮点、创新，尤其是销售团队管理人员流动性较大，管理混乱，销售人员离岗非常严重，业务素质低，多次发生打架事件，严重不负责任，未进行有效的销售宣传，造成我公司开发住宅楼符合销售条件的525套，被告仅销售114套；商业房25套，至今未售出或租出。我公司向被告支付了高额的服务费，目的是通过被告的专业的代理，能够及时销售房屋，回笼资金。但被告的行为明显违反了合同约定，没有达到约定的标准，给我公司造成了巨大的经济损失。为了维护我公司的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决，解除我公司与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司之间的《房地产项目策划营销服务标准合同》，同时责令被告立即将相关手续交付给我公司；并由被告北京沃土房地产顾问有限责任公司赔偿给我公司违约金20万元，同时赔偿我公司的经济损失，具体数额以鉴定为准。诉讼费用由被告承担。故请求：1.要求依法判决解除我公司与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司之间的《房地产项目策划营销服务标准合同》，同时责令被告立即将相关手续交付给我公司；2.要求被告北京沃土房地产顾问有限责任公司赔偿给我公司违约金20万元，同时赔偿我公司的一个月的经济损失157.5万元；3.由被告承担诉讼费用。为印证自己的主张，原告主要出示如下证据：1.2013年3月15日的《房地产项目策划营销服务标准合同》。2.2014年3月26日的《补充协议》1份及张峰名片。3、承德富豪公司的付款凭证。4.《工作联系单》。5、承德富豪公司的《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》。6.2014年7月31日的《本阶段销售政策调整》。7.郑欣茹等7人的《客户资料本》。8.郑欣茹等7人对关系户的证明1套（每人1份）和《各被告佣金计算明细表》。9.北京沃土代理销售期间销售（认购）6号和2号楼回款情况统计表和孙井杰等96人的售房发票（认购款）、银行贷款回单。10.郑欣茹于2014年8月22日给姜琳发的短信。11.郑欣茹等7人的《劳动人事争议仲裁申请书》。12.承德县劳动争议仲裁委员会的《受理案件通知书》。13.承德县劳动争议仲裁委员会的《仲裁裁决书》。14.承德县人民法院（2015）承民初字第98号民事判决书。15.北京沃土公司的《民事上诉状》。16、富豪公司广告费用统计。17、证人出庭证言。经庭审质证，本院对原告提供的如下证据的真实性予以确认：2013年3月15日的《房地产项目策划营销服务标准合同》；2014年3月26日的《补充协议》及张峰名片；承德富豪公司的付款凭证；《工作联系单》；承德富豪公司的《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》。北京沃土代理销售期间销售（认购）6号和2号楼回款情况统计表和孙井杰等96人的售房发票（认购款）、银行贷款回单。郑欣茹于2014年8月22日给姜琳发的短信；郑欣茹等7人的《劳动人事争议仲裁申请书》；承德县劳动争议仲裁委员会的《受理案件通知书》；承德县劳动争议仲裁委员会的《仲裁裁决书》；承德县人民法院（2015）承民初字第98号民事判决书；北京沃土公司的《民事上诉状》。被告辩称，一、被答辩人诉称答辩人违约、诉请解除与答辩人之间的商品房委托代理销售合同，并要求答辩人承担违约金20万元和要求赔偿损失157.5万元毫无事实和法律依据。被答辩人的诉讼请求应依法予以驳回。二、答辩人完全依照合同约定履行了义务，而被答辩人的种种行为构成严重违约，其本案诉讼属于典型的“恶人先告状”行为。具体的事实和理由如下：2013年3月15日，上列答辩人与被答辩人签订商品房委托代理销售《服务合同》一份，约定被答辩人拟开发的富豪国际商业广场项目，委托答辩人作为独家招商、销售代理公司，答辩人并负责该项目的整体营销策划、商业顾问、广告策划、销售服务、招商服务；负责提供品牌管理咨询建议与资源共享服务。取费标准为：（一）项目分期顾问期服务费（含前期策划、阶段性策划、商业建筑设计指导、广宣文案，一期策划、商业顾问及广告设计）：A、项目一期：前期费用为50万元。B、商业顾问月费用为10万元／月（含广告设计费，自2013年4月开始支付，至商业全面开业当日前三个月止）。（二）项目销售服务提佣比例：项目可销售住宅底价、可销售商业底价及商业租赁价格，待合同签订后一个月内作为合同附件双方书面确认。销售服务佣金：住宅比例为2%；商业比例为3%；按月结算。溢价分成比例为：溢价部分被答辩人、答辩人双方按照6：4的比例分成，按月结算。双方约定，招商、销售人员薪资、奖金、工装以及食宿费用由答辩人承担；答辩人负责广告设计，具体广告制作、安装、维护由被答辩人自己负责，因本项目产生的广告费用、推广费用及案场产生的一切费用均由被答辩人承担。同时约定，被答辩人为配合答辩人推广销售而提供的低于销售底价的特价房，销售额计算为答辩人业绩。结算时按实际成交价与答辩人结算销售佣金。如有团购客户需要低于底价销售的，销售额计算答辩人业绩，结算时按实际成交价与乙方计算销售佣金。被答辩人须提供合法的销售手续、证照（具备（预）销售许可证）及对外销售场所；被答辩人须保证该项目的工期进度及竣工交付使用时间；甲方须在本物业销售开始以前以书面形式通知答辩人本物业的开发建设计划（含各项证照取得时间、各楼座开工时间、工程施工计划及竣工交用时间等），确保对客户的承诺；被答辩人须负责本合同规定承担支付市场推广营销、广告费用（此费用不得低于总销售额的1.5%），保证市场推广工作能够按计划有效地推进；被答辩人须于每月6日前一次性支付乙方上月销售佣金、招商佣金等服务费用，若被答辩人延期支付，答辩人将每日按应收服务费总额的千分之一收取滞纳金；任何一方违约，应向对方支付违约金二十万元，造成损失的，应予以赔偿；本合同销售至项目竣工验收交付使用之条件完成销售85%止。后双方于2013年12月1日对销售底价做了约定作为合同附件（附件1），于2014年3月17日做出变更约定（附件2详见合同及附件）。合同签订后，答辩人方全面履行了合同义务，在项目分期顾问方面为被答辩人提供了包括重新调整项目规划并协助完成审批、项目整体策划建筑设计指导、平面设计、广宣文案等一系列服务；被答辩人虽支付了该期费用50万元，但关于商业顾问费用10万元／月，被答辩人屡屡拖欠，自2013年4月至2014年8月，被答辩人共应支付费用170万元（10万元／月×17个月），期间被答辩人仅支付了60万元，尚欠110万元未付；同时，被答辩人也未按合同约定投入资金进行项目推广，给答辩人的销售造成极大的被动。答辩人方被迫以自己的销售团队，采取了包括走街串巷发放宣传材料等方式对项目进行宣传，使得项目销售获得了非常好的业绩；该项目已建设可销售的6号楼、2号楼自2014年6月30日取得预售许可证，自2014年7月3日开盘至2014年8月20日，答辩人实际销售的6号楼房屋套数为132套，占该楼座可销售总套数的60%，远超预定销售目标。总销售房款为44775776元，应提取的销售佣金为895516元；作为第二批次开售的2号楼至2014年8月20日答辩人已经销售32套，总销售房款为10632494元，应提取的销售佣金为212649元。前述佣金总计为1108165元。另外，答辩人为被答辩人特别关系户办理相关手续，应得手续费为17815元。在如此良好的销售态势下，未料被答辩人非但拒付佣金，反而与2014年8月16日指使其工作人员将答辩人的现场销售负责人打伤，更于2014年8月20日将答辩人工作人员驱离销售现场，自己接手了项目销售。答辩人认为，被答辨人拖欠应付答辩人费用、未按合同约定进行项目推广已构成了违约，严重侵害了答辩人的合法权益；而被答辩人打伤答辩人方销售负责人，将答辩人方驱离，自己接手进行销售的行为更是对诚实守信合同基本原则的极端践踏。为依法维护自身的合法权益，答辩人已经依法具状至承德市中级人民法院，诉请依法判令被答辩人支付尚欠答辩人的商业顾问月费110万元、销售佣金1108165元、手续费17815元及相应的滞纳金331024元；并判令被答辩人继续履行合同或赔偿因其违约给答辩人造成的经济损失2573120元。以上合计：5130124元。综上，被答辩人的诉讼请求毫无事实和法律依据，相反，被答辩人的行为构成严重违约，答辩人已经另案起诉。请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。为印证自己的主张，原告主要出示如下证据：一、合同及协议类——3份。服务合同。附件1补充协议。附件2补充协议。二、提报方案类——155份（套）。（一）报告及方案类：1、《承德富豪（下板城地块）项目整体定位及物业发展建议报告》。2、承德项目案名建议与标志设计。3、承德富豪国际项目售楼处装修及色调建议：2份。4、富豪国际广场一期蓄客方案。5、富豪国际一期销售推广沟通方案。6、富豪国际产品说明会（活动现场演示）。7、富豪国际商业分析。8、富豪国际开盘活动策划案。（二）销售管理与控制类：1、富豪国际广场售楼处现场管理制度。2、富豪国际广场销售说辞。3、富豪国际广场答案问。4、富豪国际广场销控表2份。5、六号楼价格表及甲方确认单。6、富豪国际月度工作总结与下月计划（含各周周统计表）6套。7、来访与成交分析。（三）工作回签单与建议类：1、工作回签单及提报内容（甲方签字确认单）：33套。2、多媒体制作建议。3、选房流程。4、富豪国际产品推介会方案。5、富豪国际年前及春节期间SP活动方案。6、关于承德富豪国际设计稿（规划）的几点建议。（四）文案及推广设计类：1、广告设计：93张（不含回签单内内容。）2、富豪国际项目围挡、展板文案。3、富豪国际商业招商手册文案。三、成交客户资料、佣金、月服务费及滞纳金计算类：490份（套）。来源：沃土公司。1、置业顾问签约资料表：11张2、VIP客户房源确认单及交款收据287份。3、2号楼客户认购协议及交款收据48份。4、6号楼客户认购协议及交款收据130份。5、甲方特殊关系户及内部认购（团购）客户12份。6、沃土公司销售房源成交汇总及应结佣金汇总表。7、甲方欠付月服务费情况及滞纳金计算说明表。四、活动现场实景相片20张。证明目的：沃土公司为项目销售所作的部分推广活动情况，沃土公司积极履行双方的合同。1、2013.12.18售楼处（接待中心）开放活动现场实景6张。2、2014.3.08项目推介会活动现场实景5张。3、2014.7.02开盘活动现场实景9张。五、承德县公安局“承县公（下）调字（2014）第0281号”治安调解协议书。六、2014年8月19日在涉案售楼处沃土公司置业顾问会议录音笔录（附光盘）。七、2014年8月20日富豪房地产公司会议室谈话录音笔录（附光盘）。八、腾讯QQ聊天记录一份。九、证人出庭证言。经庭审质证，本院对上述一至八证据的真实性予以确认。经审理查明，2013年3月15日，原告承德富豪房地产开发有限公司（甲方）与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司（乙方）签订《房地产项目策划营销服务标准合同》。合同的主要内容是：一、合作对象：承德富豪房地产开发有限公司开发的富豪国际商业广场项目，体量约13万平方米（包括各种物业类型，以现场实际数量为准）。甲方委托乙方招商、销售的面积数、套数经甲方核实并经乙方确认后，由双方以书面形式附于合同后，作为合同的附件（以最终实际面积为准）。二、合作方式与合作内容：（一）、合作方式：甲方同意按本合同所述条款和条件，委托乙方作为本项目的独家招商、销售代理公司。（二）、合作内容：1、乙方负责该项目整体营销策划、商业顾问、广告策划、销售服务、招商服务。2、乙方负责提供品牌管理咨询建议与资源共享服务。三、取费标准：（一）、项目分期顾问期服务费（含前期策划、阶段性策划、商业建筑设计指导、平面设计、广宣文案等。一期策划、商业顾问及广告设计，要充分考虑二期、三期项目整体规划）。1、项目一期：前期费用为50万元。合同签订三日内付50%，即25万元；前期报告提交后三日内一次性付清剩余50%，即25万元。2、商业顾问月服务费为10万元／月（含广告设计费，自四月开始支付，至商业全面开业当日前三个月止）。（二）、项目销售服务提佣比例：1、项目可销售住宅底价、可销售商业底价及商业租赁价格，待本合同签订后一个月内作为合同附件双方书面确认。2、销售佣金：（1）、销售服务佣金（不包括甲方保留销售部分）：住宅比例2%，商业比例为3%，按月结算。（2）、溢价分成约定：溢价部分甲乙方按照6：4比例分成，按月结算。3、招商佣金：（1）、一般招商佣金：商业、商务等需要招商的物业，乙方按照年度租金的20%收取，按月结算。（2）、特殊招商佣金：在以优惠政策吸引主力商家进驻时，其价格将大大低于其他商铺租金标准，因此，针对主力店和品牌商家的招商，当招商服务佣金核算低于80元／平方米时，乙方按照80元／平方米的保底招商服务佣金标准计提，按月结算。合同还约定了甲乙双方的责任等。在合同第七项，费用的支付结算方式中约定：1、顾问期服务费：首次顾问期服务费于2013年4月份开始支付，支付时间为每月6日前。2、销售服务佣金：当客户与甲方签订《商品房买卖合同》并交纳定金后，视同销售成功。3、溢价销售支付：由甲方按照本合同约定，各月溢价分成部分与销售佣金按月和销售服务佣金同步给予乙方核算金额一次性结清。在第5项中约定，在本合同执行过程中，甲方须于每月6日前一次性支付乙方上月销售佣金、招商佣金等服务费用，若甲方延期支付，乙方将每日按应收服务费用总额的1‰收取滞纳金。合同还约定了违约条款，其中约定，甲乙双方应恪守合同，全面履行合同责任，任何一方违约，应向对方支付违约金20万元，造成损失的应于赔偿。被违约方可提前15天向违约方书面提出终止合同。合同还约定了其他内容。原被告双方在协议上签字和加盖公章。2013年11月26日，原被告双方又签订《关于项目一期住宅销售底价的补充协议（附件一）》。协议主要约定，根据双方于2013年3月15日签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》中的“第三条（二）项目销售服务提佣比例”对“销售住宅底价”以附件的形式确定的约定，现双方对甲方开发的项目即富豪国际一期住宅部分（即2#楼、3#楼、6#楼）的销售底价，达成如下约定作为原合同附件一。一期住宅的销售价格起价为3158元／每平方米，销售价格均价为3380元／每平方米；乙方以不低于起价的销售价格对外销售，按照实际成交价格提取佣金，高于销售价格均价的部分（即溢价）双方分成按原合同标准执行。合同签订后，原、被告双方开始按合同履行各自的义务。2014年3月17日，双方又签订了《关于富豪国际一期住宅销售合同部分变更的补充约定》，将相关内容作出如下调整：1、原双方于2013年12月1日签定的《关于项目一期住宅销售底价的补充协议》（附件1）作废；2、关于一期住宅的销售价格，按2014年3月7日甲方签字认可的《6号楼》一房一价价目表执行，高于价目表的溢价部分执行2013年3月15日签署的原合同约定四六分成；3、关于6号楼价格执行中的优惠，按照甲方于2014年3月7日签字的《富豪国际一期优惠政策》执行；4、甲方于VIP客户选房次日即付清拖欠的乙方2014年1月至3月的顾问月服务费（共计30万元），甲方须保证于2014年5月31日前办理完毕6号楼《商品房预（销）售许可证》；5、本附件未解决的其他异议另行商议。被告北京沃土房地产顾问有限责任公司为原告承德富豪房地产开发有限公司提供了合同中约定的包括项目整体策划、建筑设计指导、平面设计、广告文宣等系列服务。原告向被告支付了前期服务费50万元。按合同约定，商业顾问月服务费为10万元／月（含广告设计费，自2013年4月开始支付，至商业全面开业当日前三个月止），截至到2014年8月末双方发生纠纷止，共计17个月，商业顾问服务费应为170万元。期间，原告承德富豪房地产开发有限公司向被告北京沃土房地产顾问有限责任公司支付60万元，尚有110万元未支付。商业顾问服务费11０万元的滞纳金为人民币331024元。原告承德富豪房地产开发有限公司出示了一份2014年3月26日《补充协议》。该协议的主要内容为，甲方：承德富豪房地产开发有限公司，乙方：北京沃土房地产顾问有限责任公司。甲乙双方经友好协商，达成如下修改补充协议。1、原双方于2013年12月1日签订的《关于项目一期住宅销售底价的补充协议（附件一）》作废。关于一期住宅销售价格，按2014年3月7日甲方签字认可的6号楼一房一价价目表执行。2、商业顾问及广告策划费为10万元／月。支付方式从2013年10月支付，到2014年3月底，计再支付乙方30万元，以后不在支付。甲方争取在2014年5月31日前办理完毕6号楼《商品房预（销）售许可证》。3、溢价分成约定：经甲乙双方共同认可订出的一楼、一层、一户的销售价格时，超过部分可视为溢价。根据市场需要，甲方需提高销售价格，乙方必须配合修订出甲方认可的一楼、一层、一户的现实价格，并按此执行，超过此价部分，可视作溢价。溢价部分甲乙可按6：4比例分成，月结。4、招商佣金：甲方销售及招租的商业，不支付乙方佣金。5、内部认购（特殊关系户）共100套（户），由甲方派专人，乙方配合办理相关购房手续，乙方不在收取手续费及佣金。原合同与此协议不符的地方，以此协议为准。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲方代表（孔令东）和乙方代表（张峰）双方签字后生效。孔令东、张峰在协议上签字。被告承德富豪房地产开发有限公司提供了张峰的明信片，职务为北京沃土房地产顾问有限责任公司项目总监。被告北京沃土房地产顾问有限责任公司认为张峰是一般工作人员，属班、组长角色。认为此协议是个人行为，不是公司协议，拒绝承认该协议。截至到2014年8月末，被告共销售房屋162户，签订了房屋认购协议。总销售额55408270.00元。替原告承德富豪房地产开发有限公司代办5户。被告销售额1781539.00元，乘1%为手续费17815.39元。原告认可被告销售161户，认为其中有49户是特殊关系户，但缺乏证据证实。2014年8月16日双方工作人员发生打架事件，原、被告双方没能进行协商解决打架事件，没有按合同继续履行。后原告诉至承德县人民法院。因管辖问题，承德富豪房地产开发有限公司不服本院（2014）承民初字第00168-1号民事裁定，上诉至河北省高级人民法院，河北省高级人民法院驳回承德富豪房地产开发有限公司上诉维持原裁定，并要求本案与（2014）承民初字第00168号民事案件合并审理。本院认为，原告承德富豪房地产开发有限公司与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》是当事人双方的真实意思表示，合法有效。合同已部分履行。被告北京沃土房地产顾问有限责任公司按合同完成了部分合同义务。原告承德富豪房地产开发有限公司应按合同约定，给付尚欠被告北京沃土房地产顾问有限责任公司商业顾问服务费、销售服务佣金及手续费。关于张峰和孔令东签订的《补充协议》，张峰既没得到被告法定代表人的委托和授权，事后也没有得到被告的认可，应认定属张峰的个人行为，其后果不能由被告承担。原告认为，只有客户签订了商品房买卖合同并交纳定金后，销售才算完成。商品房买卖合同，应由开发商与客户签订，原告完成了与客户签订房屋认购协议并交纳定金后，应认定完成了自己的义务。原、被告双方因公司员工打架事件，没有继续履行合同，现合同已经无法继续履行，因此《房地产项目策划营销服务标准合同》应当解除，原告的起诉理由成立。合同没有继续履行，双方均有过错，应各自承担自己相应的违约责任。原告要求被告给付20万元违约金的起诉理由本院不予支持。原告要求被告赔偿损失157.5万元，由于没有证据支持，理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项之规定，判决如下：一、解除原告承德富豪房地产开发有限公司与被告北京沃土房地产顾问有限责任公司签订的《房地产项目策划营销服务标准合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费23275.00元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在石家庄建设银行中华南大街支行，开户行：×××的账号。上诉期满7日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长  徐岩波审判员  刘树国审判员  王玉珉二〇一五年十一月十八日书记员  姜 超