天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨民初字第1374号
原告中建六局第三建筑有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港路75号。
法定代表人李健，总经理。
委托代理人纪春茂，该公司职员。
委托代理人张利东，天津晋和律师事务所律师。
被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港路75号。
法定代表人申西平，经理。
委托代理人朱锡军，天津则立律师事务所律师。
被告金永年。
委托代理人许鸿梁（天津市同义城老永胜包子铺员工）。
原告中建六局第三建筑有限公司诉被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司（下简称炊事机械公司）、被告金永年房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中建六局第三建筑有限公司的委托代理人纪春茂、张利东，被告炊事机械公司的委托代理人朱锡军，被告金永年的委托代理人许鸿梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中建六局第三建筑有限公司诉称，2006年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的位于天津市滨海新区塘沽新港路75号的房屋（200平方米）租与被告使用，合同约定：“房屋租金为每年30000元，按季度支付，租赁期限为2006年1月1日起至2006年12月31日止”。合同签订后，原告将该房屋交付被告使用，但被告却始终以种种理由拒绝支付租金，至今一分未付。且被告现擅自将涉案房屋转租与被告金永年用于经营津门永胜包子铺，为此原告多次找被告协商腾退房屋以及缴纳欠付租金的相关事宜，但被告一直以种种理由推脱，并拒绝交还涉案房屋，一致侵占原告所有的房屋至今日。故原告请求：1.依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告腾退原告所有的位于天津市滨海新区塘沽新港路75号的房屋；3.依法判令被告向原告支付房屋租金（自2006年1月1日起至实际给付日止，按每年人民币3万元计算，截止至2013年9月30日为202500元）
被告炊事机械公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、本案诉争房屋系炊事机械公司自行建造，炊事机械公司对诉争房屋享有所有权。2、原告与被告炊事机械公司没有合法的房屋租赁关系，原告主张的租金已经超过诉讼时效。3、炊事机械公司建造的房屋被原告以欺骗方式侵占。我方保留诉权。
被告金永年辩称，其于2013年4月与炊事机械公司的法定代表人申西平签订租赁诉争房屋的合同，虽然他没有房本，但是有相关占地手续，我方才跟他签订合同。租期为10年。
经审理查明，诉争房屋位于天津市滨海新区塘沽新港路75号，系未在房屋登记机关进行登记的临时建筑，原告享有该房屋坐落土地的使用权。被告炊事机械公司经原告允许在该土地上建设诉争房屋，建筑面积421.78平米，包括一楼前门脸129.2平米、二楼办公室108.8平米、后库房183.78平米。上述房屋在外檐装修、施工占用、掘动道路过程中均由被告炊事机械公司负责施工并办理相关行政许可手续，并由被告炊事机械公司负责缴纳房产税、土地使用税。原告以出租方身份与被告炊事机械公司陆续签订了三份租赁诉争房屋的租赁合同，第一份签订于2001年6月25日，租赁期限自2001年5月至2002年5月，年租金8万元。第二份合同签订于2002年8月2日，租赁期限自2002年6月30日至2003年6月30日，年租金5万元，合同载明炊事机械公司的建房款已经在租金中折抵完毕，即原告对2003年6月30日之前的租金部分让免。第三份合同签订于2005年12月30日，租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日，年租金3万元，合同载明不得转租、不得拖延租金，否则原告有权解除租赁合同。租期届满以后双方没有再签订过书面租赁合同。炊事机械公司虽经原告多次催要，仍拖欠原告自2006年1月1日起的租金，且至今未将房屋返还给原告。
2013年3月31日炊事机械公司与被告金永年签订租赁合同，将诉争房屋以年租金15万元出租给被告金永年，租赁期限为2013年4月1日至2023年3月31日。
上述事实，有房屋租赁合同、1975年天津市塘沽区城市建设局划拨土地通知单及企业名称变更通知单、土地使用权证书、被告炊事机械公司工商登记档案、被告炊事机械公司生产经营场地使用证明、经天津市塘沽区公证处公证的被告炊事机械公司改制方案、天津市整修后建筑外檐再装修申请表、天津市整修后建筑外檐再装修施工执照、临时占用、掘动道路申请表、占用道路地形、路段示意图、房产税完税证明、城镇土地使用税完税证明及当事人当庭陈述予以证实，上述证据均经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案诉争房屋为未经不动产登记部门登记的临时建筑。被告炊事机械公司虽然为诉争房屋的建设者，且该房屋的外檐装修、施工占用、掘动道路过程中均由被告炊事机械公司组织施工并办理相关行政许可手续，并由被告炊事机械公司负责缴纳房产税、土地使用税，但并不能据此认定被告炊事机械公司对诉争房屋享有事实物权的民事权益。
因诉争房屋建设在原告享有使用权的土地上，且被告炊事机械公司在按照其与原告的约定建设完该房屋后又与原告签订房屋租赁合同承租该房屋，说明被告炊事机械公司亦认可原告对诉争房屋享有事实物权的民事权益。故应认定原告对诉争房屋享有事实物权的民事权益。
原告与被告炊事机械公司签订的房屋租赁合同，为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应确认有效，双方均应严格依约履行各自义务。双方最后的书面合同期限届满后，被告炊事机械公司继续使用该房屋，双方形成不定期租赁合同关系，双方权利义务关系应按双方最后的书面合同确定。因被告炊事机械公司违约拒付租金，且违约转租诉争房屋，原告有权依法或依约解除合同。在原告与被告炊事机械公司的房屋租赁合同关系解除后，二被告之间的房屋租赁合同关系亦应终止。故原告要求二被告腾退房屋的请求，本院予以支持。
原告与被告炊事机械公司之间的租赁合同属于继续性合同，原告主张租金权利的诉讼时效期间自最后一次租金到期日计算。因双方合同由定期租赁合同转变为不定期租赁合同，故原告并未丧失租金的时效利益，被告炊事机械公司提出的时效抗辩不成立。原告在庭审中明确只请求被告炊事机械公司支付自2006年1月1日起至2013年9月30日的租金202500元及自2013年9月30日至实际给付日止按每年30000元计算的租金，本院应支持自2006年1月1日起至2013年9月30日的租金202500元及自2013年9月30日至判决解除租赁合同日止的租金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、解除原告中建六局第三建筑有限公司与被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司之间的《房屋租赁合同》；
二、本判决生效后三十日内，被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司与被告金永年向原告中建六局第三建筑有限公司腾退天津市滨海新区塘沽新港路75号建筑面积421.78平米的房屋；
三、本判决生效后三十日内，被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司支付原告中建六局第三建筑有限公司租金202500元及自2013年9月30日至判决解除租赁合同日止按每年30000元标准计算的租金。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4338元（原告已预交），由被告天津市塘沽炊事机械冷藏设备经销公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 曹广富
代理审判员 杨西虎
人民陪审员 杨淑静
二〇一四年六月六日
书 记 员 张欣娣