天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初5092号原告：天津阳光壹佰物业服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。法定代表人：罗桦，董事长。委托诉讼代理人：汪玉艳，女，该公司职员。被告：朱妍，女，1982年7月26日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。原告天津阳光壹佰物业服务有限公司与被告朱妍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的委托诉讼代理人汪玉艳，被告朱妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津阳光壹佰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交所欠物业服务费15623.30元；2.判令被告自欠费之日起，依合同约定按欠款额的日万分之三支付原告滞纳金至欠费付清之日止；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2005年10月25日接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备[2004]第259号。被告在享受到物业服务后，自2011年2月10日至2018年4月30日未交纳物业服务费。经催缴欠费及约谈均未果。被告所有权的物业建筑面积120.1平方米，交费标准为综合服务费每月每平方米1元，机电设施费每月每平方米0.5元,小计每月每平方米为1.5元，每月应缴额为每月180.2元，欠费合计15623.3元。根据被告认可的物业服务合同约定和国务院、市物业管理条例相关规定，被告应补交所欠物业服务费，被告行为属单方违约，应承担民事责任，故诉诸法院，望判如所请。朱妍辩称，原告在物业服务过程中存在许多不到位的情况：1.前期被告婆婆搬家，但原告不让进出，导致被告多花费1800元搬家费；2.小区门禁损坏；3.小区电梯本已老化，原告私自加装梯控�影响人身安全；4.原告将农药喷到被告身上，导致被告到医院就医，一周无法正常生活，原告应给予相关说法；5.其他小区停车随便进入，但被告所在小区的车辆都无法进入；6.被告的车辆反复被划伤，被告想调取监控，但原告表示小区内的摄像均已损坏；7.小区内盗窃问题非常严重，影响被告的安全；8.原告未征得被告意见将楼道内的物品拿走；9.被告曾缴纳过物业费，原告所述欠费日期不属实，且原告所述面积不属实。另外，诉讼时效已经超过两年，原告向被告主张不合理，且被告未和原告签订合同。被告未缴纳物业服务费系原告服务不到位。本院经审理认定事实如下：原告名称原为天津万怡物业管理有限责任公司，2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万怡物业服务有限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司，具有二级物业管理服务资质。2005年10月25日，天津万怡物业管理有限责任公司与天津开发区正信房地产有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，由原告为浅水湾花园进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2005年10月25日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时，该合同第七条物业服务费用约定，高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.65元由业主交纳，其中物业服务费每月每平方米1.0元，梯泵费每月每平方米0.65元；业主于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。该合同还约定了原告在公共秩序管理、车辆行驶与停放秩序管理、共用设施、场地养护等方面的物业服务标准。该合同在天津市房地产管理局进行了备案登记。原告对浅水湾花园的高层住宅房屋的物业服务费实际按照建筑面积每月每平方米1.0元、梯泵费每月每平方米0.50元收取。被告系坐落于天津市南开区房屋所有权人，其房屋建筑面积为119.96平方米。该房屋系高层房屋，每月应交物业管理服费179.94元，被告自2011年2月10日至2018年4月30日未向原告支付物业管理服务费（含梯泵费），共计15474.84元。另，本院通过查询该小区其他物业服务合同纠纷案件，原告未全部履行合同义务、服务存有瑕疵。2013年6月25日，被告之夫马健向原告出具承诺书一份，其中载明：5号楼503业主朱妍承诺2011年2月10至2013年8月9日物业费肆仟元正于2013年12月25日前一次性付清。到期后，被告未向原告支付上述物业费。另，原告曾于2015年4月21日、2016年9月30日、2017年4月14日就被告欠缴物业管理服务费向本院提起诉讼，后撤回起�，本院分别作出民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。本案诉讼中，原告撤回要求被告给付按欠款额的日万分之三支付自欠费之日起至欠费付清之日止滞纳金的请求。本院认为，原天津万怡物业管理有限责任公司与天津开发区正信房地产有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，符合《天津市物业管理条例》的规定，且已进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务事项、双方权利、义务、物业管理服务标准及物业管理服务费用的交纳、违约责任等事项均有明确的约定，对原告及小区内的全体业主具有约束力。原天津万怡物业管理有限责任公司已于2008年4月业经工商管理部门同意核准变更为天津阳光壹佰物业服务有限公司，企业名称的变更不影响企业名称变更前所订立的合同的效力，现万怡物业管理公司已更名为原告，其在前期物业管理服务合同中的权利、义务应由原告承担。现原告已履行了提供物业服务的相关义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告未全部履行合同义务、向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故对被告应交物业管理服务费的数额予以酌减5%。关于被告提出的诉讼时效已经超过两年的抗辩理由。根据相关法律规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，被告之夫马健向原告出具的承诺书承诺于2013年12月25日前一次性付清，后原告分别于2015年4月21日、2016年9月30日、2017年4月14日�本院提起诉讼。根据上述法律规定，诉讼时效自原告向被告主张履行之日、向法院提起诉讼之日中断，诉讼时效期间重新计算，故本案未过法律规定的诉讼时效，被告的该抗辩理由，本院不予采信。另，原告撤回要求被告给付滞纳金的请求，系其自行处分诉讼权利，本院照准。综上所述，被告未依约给付原告物业服务管理费，违反了合同约定，应给付原告拖欠的物业服务管理费，现鉴于原告为该小区提供的物业服务存在瑕疵，其请求的物业费，本院予以酌减。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院�于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告朱妍给付原告天津阳光壹佰物业服务有限公司自2011年2月10日至2018年4月30日期间的物业管理服务费15474.84元的95%，即14701.1元；二、驳回原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，减半收取计95.5元，由被告朱妍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇一八年七月�十日法官助理尹晴晴书记员谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一�判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。