广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2089号
上诉人（原审被告）深圳市西丽大酒店有限公司。
法定代表人钟俊勇，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
委托代理人孔诗琴，该公司员工。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行。
负责人江浩立，该行行长。
委托代理人丁启，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行。
负责人刘评，该行行长。
被上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司深圳人民北路支行。
负责人古育金，该行行长。
被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行、中国农业银行股份有限公司深圳人民北路支行共同委托代理人蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）深圳市富信康实业有限公司（原名宝安县友谊总公司）。
法定代表人曾隆庭，该公司董事长。
委托代理人司徒超，该公司职员。
被上诉人（原审第三人）张维俊。
委托代理人丁启，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）深圳市旅游（集团）股份有限公司。
法定代表人王靖，董事长。
委托代理人唐林，该公司员工。
上诉人深圳市西丽大酒店有限公司（以下简称西丽大酒店公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称农行罗湖支行）、中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称农行宝安支行）、中国农业银行股份有限公司深圳人民北路支行（以下简称农行人民北路支行）、深圳市富信康实业有限公司（以下简称友谊总公司）、张维俊、深圳市旅游（集团）股份有限公司（以下简称旅游总公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，旅游总公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、旅游总公司原为西丽大酒店公司的上级主管单位。1983年初，为成立西丽大酒店，旅游总公司设立深圳市西丽大厦筹建办公室（以下简称筹建办）。1985年12月23日，筹建办以深圳市西丽大厦的名义与农行宝安支行签订《合同》，约定：西丽大厦负责提供土地，农行宝安支行负责160万资金，双方合资在X地方合建两幢宿舍，分南、北两座，南北两座各七层28套房产；南座分甲单元和乙单元，北座分两个乙单元；南座建成后归农行宝安支行所有，北座建成后归西丽大厦所有。
农行宝安支行与筹建办签订上述《合同》后，1985年12月20日，农行宝安支行与友谊总公司签订《合同》，约定双方各自出资人民币八十万，共同在洪湖边田贝马咀地方兴建一幢七层28套职工宿舍，友谊总公司分得12套，其余归农行宝安支行所有。
二、X地方南、北座于1986年6月24日由筹建办委托建筑公司开工建设，于1987年5月15日竣工验收。X地方南北座竣工后，南座28套房产由农行人民北路支行分得16套，友谊总公司分行12套。X地方南座现更名为为深圳市X大院住宅10栋。农行人民北路支行分得的16套房产为深圳市X大院住宅10栋10X、10X、20X、20X、30X、40X、40X、50X、50X、50X、60X、60X、60X、70X、70X、70X。
三、农行人民北路支行分得的上述16套房产，自竣工之后由农行人民北路支行使用。1990年12月25日，农行人民北路支行与本案张维俊在内的十六名银行员工签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，将16套房产作为福利房分配给十六名员工，十六名银行员工亦依约支付了全部购房款。该16套房产自1990年12月25日由张维俊等十六银行员工使用至今。其中，张维俊分得深圳市X大院住宅10栋50X房产。
四、1988年9月9日，旅游总公司经深圳市政府批准在西丽大厦设立西丽大酒店公司，该公司为国有企业，旅游总公司是该公司的上级主管单位。之后，筹建办与农行宝安支行签订的《合同》项下的筹建办的权利义务由西丽大酒店公司承继。1994年，西丽大酒店公司向产权登记部门申请将洪湖八号大院住宅6-10栋初始登记在西丽大酒店公司名下。2006年，西丽大酒店公司国有改制为私人控股公司。目前，包括张维俊分得的深圳市X大院住宅10栋50X在内的16套房产产权登记在西丽大酒店公司名下。X大院住宅10栋50X房屋用途为住宅，房屋建筑面积为111.46平方米。
五、诉讼期间，农行罗湖支行、西丽大酒店公司对购房款有无付清存在争议。农行罗湖支行称，其与西丽大酒店公司双方约定由农行罗湖支行负责出资人民币160万元，西丽大酒店公司提供土地一块合作建设X大院9、10共两栋住宅楼，每栋住宅楼的建造价款均为人民币80万元。农行罗湖支行分得10栋的28套，西丽大酒店公司分得9栋全栋。之后，农行罗湖支行将部分权益转让给友谊总公司，给定农行罗湖支行分得其中的16套，友谊总公司分得剩余的12套。之后，由于新增工程和设计变更的原因，农行罗湖支行和友谊总公司需各增加工程款人民币82377元，合计人民币164753元。农行罗湖支行和友谊总公司均按合同约定支付了第10栋的建造款，农行罗湖支行和友谊总公司各自出资人民币482377元，共计人民币964753元。西丽大酒店公司则称农业银行并未支付购房款。
农行罗湖支行为证明农行人民北路支行已支付了购房款项，向原审法院提交两份农业银行内部审批报告，报告的内容反映截止至1987年3月17日农行人民北路支行支付购房款人民币35万元，尚欠人民币132377元未支付。农行罗湖支行在庭审中表示，由于历史原因已无法找到其他付款证据。
六、诉讼期间，中国农业银行股份有限公司深圳市分行（以下简称农行深圳市分行）就诉讼主体问题向原审法院作出《关于罗湖支行作为农行罗湖支行参加诉讼的说明》称：根据公司章程，中国农业银行股份有限公司是一级法人公司，公司总部设立在北京，各地的分行和支行属于总行的下属分支机构，实行负责人制度，无独立法人资格。在上级行的授权下，各下属分支机构从事合法经营活动。为解决我行职工的居住困难，我行下属中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行于1985年12月和深圳市西丽大酒店有限公司（前称“深圳市西丽大厦筹建办公室”）签订合作建房合同，双方约定集资建设位于罗湖区X大院的住宅楼（前称为“洪湖边X地方宿舍”）。1986年8月27日，中国人民银行深圳经济特区分行做出（86）深人融管字第41号《关于同意设立人民北路支行的批复》，同意农业银行深圳分行撤销原宝安县支行驻深圳营业部，改设中国农业银行人民北路支行，由市分行直接管理。人民北路支行设立之后，分行将上述合作建房分得的房产归人民北路支行管理和使用。房屋竣工后，人民北路支行接手管理了10栋的16套住房。1990年12月，人民北路支行将上述16套住房全部房改给职工。2003年12月3日，中国农业银行深圳市分行的深农银函（2003）X号《深圳分行关于部分营业机构整合情况的报告》明确了人民北路支行内部降格为罗湖支行下属的二级支行。
农行罗湖支行向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认农行宝安支行和西丽大酒店公司于1985年12月23日签订的合作建房合同有效；2、将罗湖区X大院10栋50X房过户到农行罗湖支行名下；3、西丽大酒店公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，旅游总公司以筹建办的名义与农行宝安支行签订的《合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《合同》虽然约定双方合资建房，但从合同履行看，该合同实际为筹建办向农行宝安支行转让房产之房屋买卖协议。农行罗湖支行要求确认该《合同》合法有效的诉讼请求，原审法院予以支持。该《合同》是旅游总公司以筹建办名义与农行宝安支行签订，农行罗湖支行诉称是西丽大酒店公司与农行宝安支行签订有误，原审法院予以纠正。《合同》由农行宝安支行与筹建办签订，但依据中国农业银行股份有限公司深圳市分行向原审法院作出的说明，可认定《合同》项下农行宝安支行的权利义务已经由农行罗湖支行继受，且农行宝安支行、农行人民北路支行到庭对农行罗湖支行行使本案诉权亦不持异议，因此，西丽大酒店公司关于农行罗湖支行诉讼主体不正确的抗辩意见，原审法院不予采纳。
至于诉讼时效问题，原审法院认为，农行人民北路支行合法占有房屋的情况下，已形成对该房屋占有、使用、收益的既存事实，除尚未取得法律处分权能外，农业人民北路支行对房屋的管控已近于所有权的范围，因此，西丽大酒店公司在本案所作诉讼时效抗辩，原审法院不予采纳。
涉案16套房产自1987年竣工验收后即交付农行人民北路支行使用，之后农行人民北路支行亦将涉案16套房产作为福利房分配给包括张维俊在内的银行职工使用，而西丽大酒店公司作为《合同》项下的筹建办的权利义务继受方，未为农行罗湖支行办理涉案16套房产的《房地产证》，却于1994年向产权登记部门申请将涉案16套房产初始登记在西丽大酒店公司名下，目前涉案16套房产产权亦登记在西丽大酒店公司名下，西丽大酒店公司该行为构成违约。至于房款支付问题，若西丽大酒店公司认为农行罗湖支行或农行宝安支行或农行人民北路支行未支付购房款，应另循法律途径解决，但其以此为由不为农行罗湖支行办证依据不足，原审法院不予支持。农行罗湖支行要求西丽大酒店公司将罗湖区X大院10栋50X房产过到农行罗湖支行名下的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。X大院10栋50X房产过到农行罗湖支行名下之后，张维俊作为该福利房的受让方，其办证问题可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行与“深圳市西丽大厦筹建办公室”于1985年12月23日签订的《合同》合法有效。二、深圳市西丽大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内协同中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行将深圳市罗湖区X大院10栋50X房产过户到中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行名下。案件受理费人民币714元、保全费人民币385.40元、公告费人民币62.5元，由深圳市西丽大酒店有限公司承担。
上诉人西丽大酒店公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第755号判决；2、驳回农行罗湖支行的全部诉讼请求或依法裁定发回原审法院进行重审；3、本案一审、二审的诉讼费由农行罗湖支行承担。
上诉事实和理由：一、本案系合同纠纷，农行宝安支行字签订《合同》后至今29年时间内从未就本案事宜向西丽大酒店公司、筹建办或旅游总公司主张过任何权利，该合同纠纷已经超过20年的最长诉讼时效，依据《民法通则》相关规定，本案应驳回农行罗湖支行全部诉讼请求，原审法院对于西丽大酒店公司时效抗辩不予采纳，于法无据。
二、原审法院认定事实不清。1、本案涉案房屋的建设目的系为西丽大酒店公司的本单位职工作为职工宿舍之用，而并非为其他第三方提供住宿或作为商品房开发，买卖之用。对于该事实，原审法院并来查明。2、原审法院对于《合同》的主体问题认定错误。首先，《合同》的主体系农行宝安支行与旅游总公司。筹建办签订合同时，不具备民事主体资格，筹建办签订的合同应由旅游总公司来履行。西丽大酒店公司成立后与筹建办之间也无承继关系，与旅游总公司间也是相互独立的民事主体，因此西丽大酒店公司不是该《合同》的主体，也未就该《合同》作出过意思表示。故此，依据合同的相对性原则，该《合同》不应溯及西丽大酒店公司，西丽大酒店公司也不应履行该《合同》的相关义务。其次，依据（86）深人融管字第41号《关于同意设立人民北路支行的批复》，农业银行深圳市分行在撤销原宝安县支行驻深圳营业部后改设农行人民北路支行，而非撤销农行宝安支行，故此，农行人民北路支行、农行罗湖支行与农行宝安支行之间无任何承继关系，《合同》的另一方当事人应为农行宝安支行，而非农行罗湖支行。3、原审法院认定《合同》效力错误，该《合同》应为无效合同。涉案房屋系在为西丽大酒店公司提供职工宿舍的前提下修建的，而基于当时的相关法律与政策，筹建办与农行宝安支行所签订的《合同》并未报上级行政机关进行审查、批准，二者隐瞒上级主管行政机关互相串通，违反法律、法规将国有资产挪作他用，损害了西丽大酒店公司的合法权益。因此，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该《合同》因当事人之间恶意串通损害第三人的合法权益应归于无效。4、原审法院漏查友谊总公司的主体情况。农行宝安支行与友谊总公司签订的《合同》时间为1985年12月20日，此时，友谊总公司尚未存在，该合同不具有真实性，故农行罗湖支行和友谊总公司就涉案房屋所陈述的事实不具有真实性。5、原审法院未查明购房款的支付问题。原审法院并未查明银行转账记录、现金支取记录、入账记录等同购房款的支付相关的事实，而仅凭农行罗湖支行和友谊总公司所提供的与西丽大酒店公司和旅游总公司无任何关联的收据和农行内部的申请拨款文件来作出认定不当。6、原审法院没有查明涉案房屋交付使用的问题。7、旅游总公司并未答辩，原审法院将旅游总公司所提交的《关于洪湖二街8号大院10东房产的情况说明》作为其答辩意见系明显错误。
三、基于上述原审法院未查明本案的事实，原审法院在适用法律上存在明显错误。
被上诉人农行罗湖支行、张维俊当庭答辩称，一、关于诉讼时效，在农行人民北路支行合法占有房屋的情况下，已经形成对涉案房屋占有、使用、收益的既有事实，除尚未取得法律处分权外，农行人民北路支行对房屋的管控已近于所有权的范围，根据我国民法的有关规定，所有权的纠纷不适用20年最长诉讼时效的规定。二、涉案房屋的用途，西丽大酒店公司自称涉案房屋的建设目的是用于本单位职工宿舍，而并非为其他第三方提供住宿或作为商品房开发、买卖。但该陈述无证据支持，且1985年12月23日的合作建房协议明确了涉案房屋为共同合资修建，部分用作农业银行职工宿舍使用。三、关于西丽大酒店公司与深圳市西丽大厦筹建办公室的关系。西丽大酒店公司向深圳市房地产权登记部门申请涉案房屋的初始登记时，提交的原始资料包括竣工验收证明、工程三算（结算）审查表等，建设单位一栏均为深圳市西丽大厦或深圳市西丽大厦筹建办公室，加盖的公章为深圳市西丽大厦筹建办公室，签署人为罗仲幸。原审期间，农行罗湖支行曾向法院申请去函深圳市规划和国土资源委员会，取得涉案房屋办理初始登记的内部审批文件，该文件明确了西丽大酒店公司是深圳市西丽大厦筹建办公室的承建单位。否则，西丽大酒店也无法将涉案房屋确权到自己名下。西丽大酒店公司2006年4月26日发生股东变更登记，原国有股东退出，私人控股公司进入，西丽大酒店公司否认上述事实目的是为了侵占国有资产。四、关于房款是否已经付清。农行人民北路支行于1987年取得涉案房屋，因此，建房款于1987年之前已经付清，不能想象农行人民北路支行在未付清建房款之前，西丽大酒店公司愿意办理涉案房屋的交付手续，农行人民北路支行保留的当年拨付款审批文件也证明了这一点。
被上诉人农行宝安支行、农行人民北路支行当庭答辩称，与农行罗湖支行及张维俊的答辩意见一致。
被上诉人友谊总公司当庭答辩称，同意农行罗湖支行及张维俊的意见。另外，关于富信康公司主体的问题。深圳市场监督管理局于2014年9月23日出具的查询结果答复函及附件证明，富信康公司设立时间是1984年7月9日，附件当中的《深圳市工商企业经营物品收取外汇兑换券申请表》显示“宝安县友谊公司”开业时间是1981年11月，该表还有深圳市政府相关部门的审批签章，“宝安县友谊公司”又变更成“宝安县友谊总公司”。
被上诉人旅游总公司答辩称，一、旅游总公司向原审法院提交的《关于洪湖二街8号大院10栋房产的情况说明》系本公司的答辩意见。1、1983年初，为成立西丽大酒店，当时属于国有企业的旅游总公司成立西丽大厦筹建办公室，1988年西丽大厦竣工后经市政府批准在西丽大厦成立西丽大酒店。上述事实有农行罗湖支行提交的《深圳市旅游总公司和深圳市西丽大酒店于1993年9月11日致深圳市罗湖区土地房屋登记发证办公室的信函》以及《深府办（1988）841号关于同意开办深圳市西丽大酒店的批复》证实。2、1985年西丽大厦筹建办公事与农行宝安支行签订《合同》约定，双方合资在X地方合建两栋宿舍。1988年西丽大厦竣工经市政府批准在西丽大厦成立西丽大酒店后，原筹建办公事与农行宝安支行签订的《合同》由西丽大酒店承继，且涉案房产初始登记至西丽大酒店名下，至今未变更，因此上述《合同》的真正主体系西丽大酒店，原审判决在该问题上是正确的，符合客观情况的。涉案房产一直由农行在使用。3、2005年，旅游总公司将持有全部西丽大酒店28.57%的股权转让给了深圳市东方商团投资有限公司，至此，旅游总公司与西丽大酒店再无股权关系。二、原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回西丽大酒店的上诉，维持原判。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，深圳市市场监督管理局出具的深圳市富信康实业有限公司企业档案查询结果中显示，宝安县友谊公司设立时间为1984年7月9日，1985年5月31日名称变更为宝安县友谊总公司。
本院认为，原审法院认定筹建办与农行宝安支行签订的《合同》实为房屋买卖合同正确，本院予以确认。
关于《合同》主体的问题。涉案《合同》最初为筹建办与农行宝安支行作为合同双方签订。首先，签订合同时，西丽大酒店公司虽然尚未成立，但从国土部门档案中留存的开办西丽大酒店的批复、工程三算审查表、深圳市房地产初始登记申请书、登记机关审核意见等证据可以认定，旅游总公司成立筹建办兴建西丽大厦，筹建办为西丽大厦的建设单位，西丽大厦竣工后，即在此成立西丽大酒店，而西丽大酒店也以原筹建办建设西丽大厦的相关资料向国土部门申请涉案房产的初始登记，涉案房产由此登记在西丽大酒店公司名下。因此，筹建办建设涉案房产及与农行宝安支行签订《合同》的行为均属设立西丽大酒店过程中的行为，在西丽大酒店成立后，应由设立后的西丽大酒店承继设立过程中的权利义务，因此原审判决认定西丽大酒店公司为《合同》的当事人符合法律规定。其次，根据农行深圳市分行出具的《关于罗湖支行作为原告参加诉讼的说明》，结合农行罗湖支行提交的档案资料，农行宝安支行作为买方签订涉案《合同》，但《合同》签订后农行宝安支行的权利义务由农行人民北路支行实际履行且筹建办也已知悉，农行人民北路支行被降格为罗湖支行下属的二级支行后，农行深圳市分行也已授权农行罗湖支行代表农行人民北路支行提起诉讼，且农行人民北路支行、农行宝安支行对此均无异议，因此西丽大酒店公司认为农行罗湖支行并非适格原告的依据不足，本院不予支持。
关于合同效力和履行。涉案《合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，原审判决认定其合法有效正确。西丽大酒店公司认为涉案《合同》未获批准，应为无效，但其未提供证据证明，涉案《合同》的签订需要上级行政主管部门审批；同时，筹建办签订《合同》的权利义务应由西丽大酒店公司承继，其认为筹建办与农行宝安支行串通损害西丽大酒店公司合法权益合同无效的主张与事实不符，因此，上述西丽大酒店公司主张合同无效的理由均不成立，本院不予采纳。涉案房产建成后，经由农行人民北路支行按照福利房政策分配给张维俊使用。西丽大酒店公司对于涉案房产的付款、交付及占有存有异议并对农行罗湖支行提交的内部档案资料不予认可，对此，本院认为，一方面，涉案《合同》虽然性质上为房屋买卖合同，但最初签订时是以合资建房形式签订的，即农行宝安支行提供资金、西丽大厦提供土地，而包括涉案房产在内的两栋宿舍均已于1987年建成验收，西丽大酒店公司未提供任何证据证明其支付了建设资金，可推定农行宝安支行已经支付了全部房款，并且涉案房产建成后登记在西丽大酒店公司名下，而实际由农行员工张维俊使用至今，筹建办、西丽大酒店公司不可能不知悉此情况，但均未对房款支付、房屋使用等提出过异议，可以印证农行罗湖支行所称房款已全部付清、房屋交付的主张；另一方面，农行罗湖支行提交的证据虽大部分为其自身制作，但上述证据均属于农行早期形成的档案中的资料，可信度高。同时，上述资料中也含有农行与西丽大酒店公司就涉案房产建设的相互往来函件，这些资料与旅游总公司出具的《情况说明》、友谊总公司的陈述均能相互印证，证实了房产的建设、占有使用、房款支付的情况，可以证明农行购买涉案房产并长期合法占有使用的事实。在此情况下，农行罗湖支行请求西丽大酒店公司办理涉案房产的过户手续具有事实依据，本院予以支持。
关于诉讼时效。农行罗湖支行提起本案诉讼，要求西丽大酒店公司办理涉案房产的过户手续，是基于其购买涉案房产且对涉案房产长期合法占有的事实，该请求权已近于物上请求权，不应受诉讼时效限制，原审判决未采纳西丽大酒店公司的时效抗辩正确，本院予以确认。
综上所述，西丽大酒店公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费714元，由深圳市西丽大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 陈晓莹（兼）