南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第7282号
原告王众望，男，汉族，1990年12月15日生，南京XX照明器材有限公司经理。
委托代理人钱亚飞，江苏天煦律师事务所律师。
被告何毅，男，汉族，1956年6月27日生，南京XX集团有限公司职工。
委托代理人王庆芝（被告何毅之妻），女，汉族，1955年3月25日生。
被告闵志祥，男，汉族，1962年9月9日生，南京市鼓楼区XX房产信息咨询服务部业主。
原告王众望诉被告何毅、闵志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员朱玉梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告王众望的委托代理人钱亚飞、被告何毅的委托代理人王庆芝、被告闵志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王众望诉称，2013年11月3日，原告通过南京市鼓楼区聚汇通房产经纪服务部，与作为代签人的闵志祥签订了房屋租赁合同，约定原告承租本市水佐岗48巷6号2幢108室房屋。在租赁期限内，闵志祥无故殴打并扬言砍杀原告，致使原告受伤住院。因闵志祥在签订该份合同时一直未向原告出示被告何毅的授权委托书，被告何毅也一直未予以确认，原告于2013年11月30日向被告何毅发出律师函，要求依据中华人民共和国合同法第四十八条第二款规定，解除与被告何毅的合同，至今被告何毅未予答复。因被告闵志祥收取了原告的房屋租金及相关费用，故请求判令：1、撤销原告王众望与被告何毅签订的房屋租赁合同；2、被告闵志祥返还原告房屋租金3900元、有线电视费72元、押金1300元，合计5272元。
被告何毅辩称，何毅已将位于本市水佐岗48巷6号2幢108室房屋出租给被告闵志祥，且同意闵志祥代为转租，并出具了授权委托书。在原告与被告闵志祥签订的房屋租赁合同中，何毅未签字也未收取任何款项，且何毅与闵志祥签订的房屋代理租赁合同中已明确约定一切后果由闵志祥自负，故原告将何毅列为被告没有任何事实和法律依据，请求驳回原告对何毅的全部诉讼请求。
被告闵志祥辩称，其从事代理房屋出租和买卖业务。本案诉争的房屋，何毅和王庆芝已出租给被告闵志祥，并同意其转租，向其出具了委托书和房产证复印件。原告通过南京市鼓楼区聚汇通房产经纪服务部获得该房屋租赁信息并与其签订了房屋租赁合同。签订合同时，被告闵志祥已告知原告该租赁房屋为何毅所有，并向原告出示了委托书和产权证复印件。合同签订后，被告闵志祥向原告交付了租赁房屋，原告支付了三个月房租3900元，押金1300元，有线电视费72元，合计5272元。2013年11月6日，原告及其女友因租赁房屋内的热水器、洗衣机等设备的使用与被告闵志祥产生言语冲突，并报警。后原告不愿再承租诉争房屋。但双方签订的房屋租赁合同符合法律规定，均应按照约定继续履行。故原告要求撤销租赁合同，返还相关费用的诉请没有依据，应予驳回。
经审理查明，何毅与王庆芝系夫妻，位于本市水佐岗48巷6号2幢108室房屋（以下简称诉争房屋）登记的所有权人为何毅，建筑面积50.8平方米。闵志祥系南京市鼓楼区中祥房产信息咨询服务部的个体工商户业主，具有一般房地产经纪执业资格。
2011年6月20日，王庆芝（甲方、出租方）与闵志祥（乙方、承租方）签订了房屋代理租赁合同，约定甲方自愿将坐落于本市鼓楼区水佐岗48巷6号2幢108室房屋租赁给乙方，本合同所称租赁系指代理租赁，即承租人既可自住，也可转租与他人，所得收益归承租人所有，出租方不得干涉，租赁期限为三年，自2011年7月6日起至2014年7月6日止；乙方每年付租金18000元，付款方式一年一付，乙方须提前半个月预付下期房租，先付后住，不得拖欠。租期内，甲方不得提高房租价格。若租期届满，但该房在期满前已被乙方转租他人，甲方应允许乙方将当次合同履行完毕，但超期最长不得超过3个月，超期过程中，租金不变；乙方在租期内，应严格遵守国家有关法律、法规，不得在该房中从事不正当违法活动，否则一切后果概由乙方自负；租期内，甲方同意乙方对房屋进行装修，并同意乙方转租该房，乙方转租后，房租高出部分归乙方所有，甲方只收取本协议上的房租费计每年18000元整。甲方不得干涉乙方的转租，并应予以配合，不得以任何形式骚扰租房客户。协议到期后，房中所有装修乙方全部无偿留给甲方，并不得破坏装修；甲方保证该房屋没有任何家庭问题和产权纠纷，如因房产纠纷而导致协议被迫中止的，甲方须退出房屋余款并偿付违约金。租期内，甲方不得转租或转卖此房于第三方，甲乙双方皆不得提前退租或抵押此房。2011年6月26日，被告何毅向被告闵志祥出具了产权证复印件和授权委托书，产权证复印件备注此复印件仅供房屋出租使用，其他无效，授权委托书载明何毅（委托人）委托闵志祥（受委托人）办理诉争房屋的出租登记手续、代收房屋租金，委托期限为2011年7月6日至2014年7月6日。
2013年11月3日，原告王众望通过南京市鼓楼区聚汇通房产经纪服务部，与闵志祥签订了房屋租赁合同。合同首部的出租人（甲方）载明何毅、闵志祥（代），身份证号系闵志祥身份证号码，承租人（乙方）王众望，合同约定甲方自愿将坐落于水佐岗48巷6号2幢108室房屋出租给乙方，该房屋建筑面积50.8平方米，租赁期限自2013年11月3日至2014年10月6日，租金1300元／月，租房保证金1300元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后当日内甲方将租房保证金无息返还给乙方；租金支付方式为乙方每季度支付一次，首期租金与保证金在本合同签订时支付，以后每期租金乙方应于到期前15天支付给甲方；甲方应于2013年11月3日前将房屋交付乙方，乙方承诺房屋用于住宅；租赁期内，乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有线电视、宽带业务、卫生、物业管理费用；租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意，未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失；本合同经签字（盖章）后生效，本次租赁中介服务即告成功，乙方应立即支付居间人中介费650元；本合同条款，三方应共同遵守，逾期付款的，每逾期一日，应按月租金5%支付违约金，逾期超过三日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为赔偿。闵志祥在甲方处签字并备注“代”，王众望在乙方处签字。当日，被告闵志祥向原告王众望交付了租赁房屋，原告王众望向被告闵志祥支付了租金3900元，押金1300元，有线电视费72元，合计5272元。
2013年11月6日，因租赁房屋内的洗衣机使用问题，原告电话联系被告闵志祥，闵志祥到场后，与原告发生肢体冲突，并报警。2013年11月9日，南京市公安局鼓楼分局宁海路派出所组织双方进行调解，因双方分歧较大，致调解未成。原告于2013年11月9日前已从诉争房屋内迁出。因租赁纠纷，双方至今未对诉争房屋的水、电、煤气、钥匙等进行交接。
2013年11月27日，江苏天煦律师事务所接受王众望委托，向被告何毅发送了律师函，载明：2013年11月3日，闵志祥以何毅名义与委托人王众望签订了房屋租赁合同，出租人一栏由闵志祥代其署名，而非本人签名。因闵志祥至今未出示授权委托手续，据此，该合同属于合同法第四十八条规定的无权代理人订立的合同，根据合同法第四十八条第二款的规定，撤销该份合同。
以上事实，有原、被告陈述、房屋代理租赁合同、授权委托书、房屋租赁合同、收条、律师函、个体工商户营业执照等在案予以佐证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案被告闵志祥与王庆芝签订的房屋代理租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，王庆芝系诉争房屋所有权人何毅的配偶，何毅对王庆芝的上述行为亦予以认可，故该房屋代理租赁合同应认定合法有效。房屋代理租赁合同约定出租方将诉争房屋租赁给承租方，承租人既可自住，也可转租他人，所得收益归承租人所有，故两被告之间系房屋租赁法律关系而非委托法律关系。被告何毅虽向闵志祥出具了授权委托书，依据房屋代理租赁合同约定，转租收益均归闵志祥所有而非何毅所有，故该授权委托书仅是何毅同意闵志祥转租而向其提供的方便转租的书面材料，并非何毅委托闵志祥办理房租出租事宜的委托书。
被告闵志祥作为已取得出租人何毅同意转租的承租人，有权以其自己名义进行转租。闵志祥与原告王众望签订的房屋租赁合同，闵志祥虽在其签名后备注“代”，因合同实际的签署人为闵志祥与王众望，合同权利的享有及义务的承担主体也是闵志祥与王众望，房屋租赁合同签订后，闵志祥也依约交付了租赁房屋，故该房屋租赁合同的主体应为王众望与闵志祥。该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。现原告主张闵志祥系无权代理，在被代理人追认前，其享有撤销权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张合同撤销后相关费用的返还请求，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下：
驳回原告王众望的全部诉讼请求。
案件受理费224元，减半收取112元，由原告王众望负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 朱玉梅
二〇一四年三月十一日
见习书记员 杨 艳