浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1562号
上诉人（原审被告）：浙江嘉乐置业有限公司。
法定代表人：经纶。
委托代理人：陶海英、唐月梅。
被上诉人（原审原告）：许卫泉。
被上诉人（原审原告）：陈惠卿。
以上二被上诉人共同委托代理人：谌运、何强。
上诉人浙江嘉乐置业有限公司（以下简称嘉乐公司）因与被上诉人许卫泉、陈惠卿房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：许卫泉、陈惠卿系夫妻关系。2009年11月29日，许卫泉向卢培初账户汇款50万元。2009年12月1日，卢培初出具《收据》一份，载明：“今收到许卫泉向卢培初名下购西溪商务花园房子意向定金伍拾万元整（人民币）”。
2010年4月17日，许凯向卢永炜账户转账200万元。当日，卢培初出具《收据》一份，载明：“今收到陈惠卿购房款贰佰万元整（2000000元）购买西溪商务花园11号楼西边套3-4层的定金”。
2012年11月15日，卢培初、赵婷填写原名为来访客户登记表的《认购书》一份，载明：客户姓名：许卫泉；需求面积300-500㎡；物业套数：1套；用途：自住；客户建议及意向分析：客户认购润西溪11幢西边套3-4楼（1106）。
2012年11月19日，卢培初以嘉乐公司（甲方）名义与许卫泉（乙方）签订《房屋认购书》一份，约定：根据杭州市房地产的有关规定，甲、乙双方就购买润西溪商品房事宜，经过协商，签订本协议书：1、润西溪位于杭州市西湖区天目山路419号（天目山路与百家园路交叉口）；2、乙方自愿订购润西溪11栋1106号（西边套）；3、乙方家庭原投入给（甲方代表）的资金，作为签订此认购书时向甲方支付的房屋定金；4、甲方不得将此房屋再卖给第三方；5、本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方代表签字之日起生效。该《房屋认购书》卢培初签字确认，并加盖名称为“浙江嘉乐置业有限公司”的公章。
本案审理过程中，依嘉乐公司的申请，原审法院委托浙江法会司法鉴定所对2012年11月19日签订的《房屋认购书》上“浙江嘉乐置业有限公司”的公章是否与样材的公章一致进行鉴定。2014年2月17日，浙江法会司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定意见为2012年11月19日签订的《房屋认购书》上“浙江嘉乐置业有限公司”的印文与提供的样材中的所有印文均不相同。
本案审理过程中，许卫泉、陈惠卿陈述：1106号本身指11栋西边套1-4层，但签订《房屋认购书》时许卫泉、陈惠卿认购的是11栋1106号（西边套）3-4层。嘉乐公司表示无法确定润西溪11栋1106号（西边套）的具体位置。
另查明，西溪商务花园项目即润西溪项目。该项目由嘉乐公司投资开发。截止目前，润西溪项目尚未完工，且未取得房屋预售许可。2013年5月6日前，卢培初系嘉乐公司的法定代表人。卢培初陈述《房屋认购书》加盖的公章并非工商备案登记的公章，而是其找人所刻的另一枚公章，该公章目前仍由卢培初掌握。
许卫泉、陈惠卿诉至原审法院，请求判令：一、确认许卫泉、陈惠卿与嘉乐公司之间的房屋买卖合同合法有效。二、嘉乐公司双倍返还定金500万元，并支付250万元已付款的利息损失（按月利率0.5%自2009年11月30日暂算至2013年8月29日为562500元）。三、本案诉讼费用由嘉乐公司承担。后许卫泉、陈惠卿变更诉讼请求为：一、解除许卫泉、陈惠卿与嘉乐公司之间的房屋买卖合同。二、嘉乐公司依据定金罚则双倍返还定金500万元。三、本案诉讼费用由嘉乐公司承担。许卫泉、陈惠卿明确第一项诉请中的房屋买卖合同指2012年11月15日与2012年11月19日签订的两份房屋认购书。
原审法院认为：虽2012年11月19日签订的《房屋认购书》的公章并非嘉乐公司工商登记备案的公章，但鉴于润西溪项目确系嘉乐公司开发的项目，且该《房屋认购书》由嘉乐公司当时的法定代表人卢培初签字确认，许卫泉有理由相信卢培初有权代表嘉乐公司签订《房屋认购书》，故该《房屋认购书》的效力应及于嘉乐公司。根据合同相对性原理，《房屋认购书》的合同相对方为许卫泉与嘉乐公司，陈惠卿作为本案原告主体并不适格。许卫泉与嘉乐公司签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定预约合同合法有效。因该预约合同未对签订正式的房屋买卖合同的期限、合同价款作出约定，且合同标的物不明确，双方亦不能协商一致，导致许卫泉向嘉乐公司购买房屋的合同目的无法实现，故许卫泉要求主张解除2012年11月19日签订的《房屋认购书》的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。至于2012年11月15日签订的原名为来访客户登记表的《认购书》，并不属于合同范畴，许卫泉亦无权主张解除。因双方对于未能订立正式的房屋买卖合同均存在过错且过错程度相当，故许卫泉、陈惠卿无权要求按照定金罚则主张双倍返还定金，但嘉乐公司应将定金250万元返还给许卫泉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、许卫泉与嘉乐公司于2012年11月19日签订的《房屋认购书》于判决生效之日解除。二、嘉乐公司于判决生效之日起十日内返还给许卫泉定金2500000元。三、驳回许卫泉、陈惠卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由许卫泉、陈惠卿负担23400元，由嘉乐公司负担23400元，嘉乐公司负担部分于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后，嘉乐公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《房屋认购书》的效力应及于嘉乐公司系错误认定。原审法院认定鉴于润西溪项目确系嘉乐公司开发的项目，且该《房屋认购书》由嘉乐公司当时的法定代表人卢培初签字确认，许卫泉有理由相信卢培初有权代表嘉乐公司签订《房屋认购书》，故该《房屋认购书》的效力应及于嘉乐公司。从该判决的内容来看，原审法院认定该《房屋认购书》的效力应及于嘉乐公司的理由是许卫泉、陈惠卿有理由相信卢培初有权代表嘉乐公司签订《房屋认购书》，（因为润西溪项目是嘉乐公司开发的项目，且卢培初是嘉乐公司当时的法定代表人），但从许卫泉、陈惠卿与卢培初双方的行为来看，许卫泉、陈惠卿明知其向卢培初个人购买房屋，而非向嘉乐公司购买房屋。1.2009年11月29日，卢培初收到许卫泉、陈惠卿款项后，于2009年12月1日出具相应的收据，收据明确载明该款项的性质为许卫泉、陈惠卿向卢培初个人购买其名下的房屋的款项。而且，收据的落款为卢培初，而非嘉乐公司。2010年4月17日，卢培初的儿子收到该款项后，卢培初以个人名义出具收据。从收款的主体以及收据的内容来看，房屋买卖关系的主体为卢培初与许卫泉、陈惠卿。2.从家庭购买房屋的惯例以及基本流程，买卖双方就房屋的具体坐落、房号、面积、单价、定金以及交付房屋时间等内容达成意向，买方根据该意向书交纳定金，之后再签订正式的商品房买卖合同。而且作为商品房买卖的常识，相应的房款均应打入卖方的监管账户。而本案却恰恰相反，先是打款给卢培初及其儿子，然后由卢培初个人出具收据，载明收到许卫泉、陈惠卿向卢培初购买其名下房屋的房款。在卢培初无法履行交房义务时，许卫泉、陈惠卿以及卢培初为转移责任，与时隔一年之后，即2012年11月19日签订所谓的《房屋认购书》，而且使用的公章亦非嘉乐公司所使用的公章。3.卢培初虽系嘉乐公司当时的法定代表人，但他同时是自然人，在本案中，无论是收款的主体，还是收据的内容，均表明卢培初代表其个人身份，而非嘉乐公司法定代表人的身份。卢培初在法院调查过程中，声称嘉乐公司有三颗公章、其代表嘉乐公司签字盖章，并将款项交付嘉乐公司等内容均系单方之词，并没有相应证据予以支持。相反，在本案中，应当承担责任的主体应为卢培初个人，许卫泉、陈惠卿、卢培初欲将卢培初的个人责任转嫁给嘉乐公司，因此原审法院向卢培初的询问笔录无法作为判案的依据。从原审判决关于《房屋认购书》的效力应及于嘉乐公司的认定来看，原审法院也认定签订《房屋认购书》并非嘉乐公司的行为，只是因项目由嘉乐公司开发以及卢培初是当时的法定代表人，许卫泉、陈惠卿有理由相信卢培初有权代表嘉乐公司签订《房屋认购书》。但对于《房屋认购书》的效力应归咎谁承担这个问题，原审法院割裂了本案中各个证据形成的先后顺序、证据之间的关联性以及商品房买卖的基本常识与流程等内容。购买房屋作为家庭重大的事件，在完全违背房屋买卖的惯例以及基本流程的情况下，许卫泉、陈惠卿完全知悉其发生法律关系的主体为卢培初个人。
二、原审法院在判决中未对嘉乐公司预交的21000元鉴定费的承担问题进行判决。嘉乐公司认为许卫泉、陈惠卿提交的《房屋认购书》上盖有浙江嘉乐置业有限公司公章并非嘉乐公司的公章，因此申请法院进行公章鉴定，并预交鉴定费21000元。但原审判决并未对该鉴定费用的承担问题作出判定，导致结果是嘉乐公司实际承担了鉴定费的支付义务。而根据浙江法会司法鉴定所于2014年2月17日出具浙法司（2014）文鉴字第7号鉴定意见书，《房屋认购书》上的公章并非嘉乐公司使用的公章，许卫泉、陈惠卿也提不出嘉乐公司使用或者曾经使用该《房屋认购书》上公章的证据，因此相应的鉴定费用也应由许卫泉、陈惠卿承担。综上，原审判决认定事实不清、证据不足，请求：一、撤销原审第一、二项判决，依法驳回许卫泉、陈惠卿的诉讼请求；二、判决鉴定费用由许卫泉、陈惠卿承担；三、判决一、二审诉讼费用由许卫泉、陈惠卿承担。
许卫泉、陈惠卿答辩称：1.卢培初在2013年5月6日以前均系嘉乐公司的法定代表人，其有权代表企业行使职权，包括签字权等。2.2012年11月19日，卢培初在其办公室与许卫泉、陈惠卿签订《房屋认购书》，因其系嘉乐公司的法定代表人，许卫泉、陈惠卿完全有理由相信其有权代表嘉乐公司签字，润西溪确系嘉乐公司开发的项目，嘉乐公司已经明确，该事实表明，润西溪房产的开发、销售等属于嘉乐公司正常的经营范围，前述《房屋认购书》的第5条明确约定，认购书自双方代表签字之日起生效，法定代表人卢培初既已签字，说明前述合同已生效力，故依据相关规定，嘉乐公司应当对法定代表人卢培初的经营活动，承担民事责任，亦即前述《房屋认购书》的合同效力归于嘉乐公司实际享有和承担。除非嘉乐公司依据合同法第五十条的规定，举证证明许卫泉、陈惠卿知道或者应当知道法定代表人卢培初超越权限订立前述合同，因许卫泉、陈惠卿与嘉乐公司法定代表人签订合同买卖房屋的有关事项均在嘉乐公司的经营范围之内，许卫泉、陈惠卿在签订合同时已经尽了应尽的合理注意义务。本案的关键点在于嘉乐公司能否举证证明许卫泉、陈惠卿知道或者应当知道法定代表人卢培初超越权限订立前述合同，但嘉乐公司在一审过程中根本未能把握此点，误以为申请鉴定证明法定代表人所使用的嘉乐公司章与嘉乐公司在工商登记的章不一致即能阻却前述《房屋认购书》合同的效力归于嘉乐公司，可见问题是出在嘉乐公司，既如此，那么相应的申请鉴定的费用应当由其自行承担，与许卫泉、陈惠卿无关。3.嘉乐公司主要是还是围绕许卫泉、陈惠卿打款250万元定金给卢培初及儿子行为，该打款行为不能推定许卫泉、陈惠卿是明知与卢培初个人交易的，否则许卫泉、陈惠卿就没有必要签订《房屋认购书》了，既然是房屋认购，当然是向开发商认购可以预售的房子；该打款行为也不能推定许卫泉、陈惠卿明知卢培初是超越权限签订房屋认购书，毕竟现实中是大量存在公司拿着以公司员工名义开具的账户倒公司现金的现象的，更何况本案卢培初及儿子还在嘉乐公司处身居要职。综上，一审法院案件事实审查清楚，并适用法定代表人的代表理论认定2012年11月19日《房屋认购书》的合同效力应当归于嘉乐公司，法律适用正确，本案应当予以维持，
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：2009年11月29日，许卫泉向卢培初账户汇款50万元，2010年4月17日，许凯向卢永炜账户转账200万元。卢培初均出具了相应收据。2012年11月19日，卢培初以嘉乐公司名义与许卫泉签订了《房屋认购书》，约定，许卫泉家庭原投入给嘉乐公司（嘉乐公司代表）的资金，作为签订此认购书时向嘉乐公司支付的房屋定金。本案双方对签订该《房屋认购书》时卢培初系嘉乐公司法定代表人均无异议。卢培初作为嘉乐公司的法定代表人有权代表嘉乐公司签订合同，该《房屋认购书》所涉房屋系嘉乐公司投资开发的项目，故原审法院认为《房屋认购书》对嘉乐公司有约束力并无不当，本院予以确认。嘉乐公司认为许卫泉系向卢培初个人购买房屋的上诉理由本院不予采信。嘉乐公司认为原审法院未就一审期间鉴定费用的承担作出处理，嘉乐公司并未就鉴定费的负担提出相应的诉讼请求，故原审法院就此在本案中不予以处理亦无不当，嘉乐公司应另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26800元，由浙江嘉乐置业有限公司负担（浙江嘉乐置业有限公司已预交57584元，应退30784元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 盛 峰
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 项 琳