辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5961号上诉人（原审原告、反诉被告)：中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所，住所地大连市中山区解放路655号。法定代表人：曹诚，该所所长。委托诉讼代理人：张成林，辽宁添赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陶士周，男，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：康玉奇，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙智丽，辽宁东亚律师事务所实习律师。上诉人中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所（以下简称金海招待所）因与被上诉人陶士周房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金海招待所上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第四项、第五项，撤销一审判决第三项，改判驳回陶士周要求补偿装饰装修改造补偿款的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、一审判决认为意向租期九年即等同于租赁合同期限九年，属于适用法律错误。意向租期中的”意向”实为上诉人与被上诉人均想去做的一种倾向，意向租期与租赁合同租期并不等同。租赁期限超过六个月的租赁合同是要式合同，必须采用书面形式的合同。二、上诉人主张装饰装修改造损失补偿没有合同依据。《军队房地产租赁合同》第八条第（四）项规定，改造、装修或增扩固定设施需上诉人同意，被上诉人费用自理，权属归上诉人。合同解除、到期终止时，被上诉人所进行的改造、装修或增扩固定设施的，必须无偿移交给上诉人。三、上诉人招标（含意向租期为9年的内容）为邀约邀请，被上诉人投标属于发出要约，上诉人收到要约后，最终承诺的内容是上诉人与被上诉人之间于2014年4月16日签订的《军队房地产租赁合同》。因在租赁合同中未约定意向租期为九年，故不能对双方产生法律约束力。四、根据《军队房地产租赁合同》的约定，上诉人于三年租赁合同期满后，向被上诉人发出要求腾退通知，不属于解除通知。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，属于适用法律错误。五、一审判决将《资产评估报告》及《停止及腾退房屋协议书》视为上诉人同意赔偿是错误的。《军队房地产租赁合同》约定三年一签，表明双方都对军队政策变化是有预见的，对于签订租赁合同产生的经营上的风险，被上诉人早有预知。2016年2月，中央军委下达军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。上诉人在《军队房地产租赁合同》到期后，通知被上诉人不再续签租赁合同，属于执行军队政策，无任何过错。《资产评估报告》是上诉人自己委托评估机构作出的，是为向上级部门请示使用的，不能据此认定上诉人同意补偿被上诉人。《停止及腾退房屋协议书》表明，上诉人已经告知被上诉人上级部门没有批准以《资产评估报告》为依据的补偿，即上诉人不能按《资产评估报告》来补偿被上诉人，同时还约定通过司法程序解决双方之间的纠纷。陶士周辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、2014年4月22日，上诉人向被上诉人出具的情况说明表明租赁期限是九年，约定了合同三年一签，以及九年租金的分阶段标准。且该情况说明是被上诉人装修前形成的。二、因为部队政策变化，双方均同意解除合同，在同意解除合同的情况下进行的评估。进行评估也是按九年的使用期限对装修等进行的评估，确定剩余的价值。故上诉人应就装修改造进行补偿。金海招待所向一审法院起诉请求：1.陶士周立即腾退座落于大连市某号地下一层房屋，建筑面积约1400平方米；2.给付自2017年8月1日至2018年4月30日期间房屋占用费22.5万元。陶士周向一审法院反诉请求：金海招待所补偿陶士周案涉租赁物装修改造等经济损失238.7万元、返还预收租金21.2万元、补偿抵值易耗品（毛巾等）损失2.5万元，合计262.4万元。一审法院认定事实：2014年4月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，原告自愿将位于大连市某号地下一层、建筑面积约1400平方米，场地面积约1300平方米出租给被告使用，租赁用途为大众洗浴。租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止（租赁期起始日前为乙方装修施工及筹备营业免租期）。房地产租赁总额为（不含水、电、暖、气、设备等费用）人民币（大写）玖拾万元（￥90万元），年租金人民币（大写）叁拾万元（￥30万元）。全部租金共计人民币90万元，于合同签订后七日内一次性交纳完毕。同时，合同约定被告不得对所承租房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有。租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给原告。此外，合同第九条约定”合同的解除与终止：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须向乙方出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内将所承租的房地产交还甲方，甲方无息退还房地产租赁保证金。（二）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损无条件地交给甲方，甲方不退还乙方房地产租赁保证金。（三）因不可抗力原因（包括政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（四）租赁期满，合同解除”，第十六条约定”......（八）承租方因经营需要对房地产进行装修、改建的，必须在不影响房屋结构和使用安全前提下，以文字形式报请出租方书面同意后方可施工，费用由承租方自行承担。未经批准私搭乱建，私改乱拆的，所造成的一切损失由承租方承担。（九）合同期内，因地方政府规划拆迁或军队批准规划占用，致使合同无法继续履行的，出租方不承担任何责任，承租方必须按规定时限无条件腾退房屋地产，已交未到期租金由出租方无息退还。......(十二)合同因故被终止30日内,承租方应当将房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产无条件地交给出租方。逾期不腾退的，出租方有权采取查封承租的房地产，扣押承租方物资，清退承租方人员等强制措施或法律手段主张权利，造成的一切损失和后果由承租方负责。......（十六）双方于2014年4月16日签订的《军队房地产租赁合同》和附加条款是双方必须履行的唯一有效的法律依据，其余一律无效”。合同签订后，原告已按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告亦向原告支付了人民币90万元租金，被告没有缴纳合同约定的10万元租赁保证金。2014年4月22日，原告金海招待所出具《情况说明》，内容为”大连某大酒店地下一层（原洗浴中心，约1400㎡），经产权单位组织公开竞价招租，出租方与承租方充分协商，并报请管理部门批准，最终确定陶士周（男，51岁，大连市人）为该对外租赁项目承租人，意向租期九年（租赁合同三年一签），租金定价一-三年30万元/年、四-六年35万元/年、七-九年40万元/年，其中前三年租金90万元签约后一次性缴纳（作为招待所整修工程经费来源之一），后六年租金采取后付款方式逐年缴纳，租赁期满全部资产归产权方所有”。2015年12月28日，原、被告签订《置换协议》，主要内容为：2014年酒店整修改造期间，由乙方出资承建酒店内各楼层及楼顶平台新建员工宿舍（库房）的供暖系统工程，预算工程造价90万元（玖拾万元）整，甲方无需用现金货币形式支付工程款，乙方同意以在酒店租用客房、餐饮消费及能源消耗费用作抵扣。同时双方又约定，甲方同意将酒店十楼1005客房（面积约55平方米）租给乙方使用，租金以乙方承租地下一层洗浴的意向租期九年为限，年租金2.5万元，共计22.5万元，乙方自愿放弃与甲方就承租地下一层经营大众洗浴所签订的《军队房地产租赁合同》第七条第三款'另为乙方提供办公室一间'的约定。同时，甲方将酒店楼顶平台新建员工宿舍二个房间（面积约2×35平方米）租给乙方使用，租期同上，九年为限，年租金2×6000元，共计10.8万元。上述两项租金合计金额33.3万元，此租金用于一次性抵扣乙方为甲方安装暖气系统的部分工程款。剩余暖气安装工程款56.7万元，乙方同意以在甲方酒店餐饮消费和能源消耗费用抵扣。用于抵扣的单据或凭证，须经双方负责人或书面被授权人共同签字确认。2016年2月，中央军委指示军队必须停止有偿服务项目。原告于2018年4月15日向被告发出《腾退通知》，要求被告十日内腾退房屋，又于同年4月28日向被告送达《房屋腾退通知》，要求被告十日内腾退房屋，并缴纳自2017年8月1日起九个月的房屋占用使用费22.5万元。被告认可收到2018年4月28日发出的《房屋腾退通知》，对于2018年4月15日发出的《腾退通知》，被告称并未收到。2018年5月3日，原、被告签订《停业及腾退房屋协议》，协议主要内容为：”一、双方认可2018年4月17日协商意向：1、乙方须按甲方要求停止营业；2、乙方经营期间发生的债权债务及采购、销售、服务、用工、安全等其他问题，均由乙方自行处理，与甲方不能有任何牵连，甲方也不承担任何责任；3、依据《资产评估报告》确定的乙方申报资产评估总净值238.78万元为参考，扣除可搬迁移动资产部分17.89万元，及应收取乙方自2017年8月1日以来的房屋占用费24.3万元，增加甲方应返还乙方按九年租期预收的客房租用费余款21.2万元，最终补偿金额217.79万元；4、上述意向须经上级党委研究、报审核机关批准后，才能确认有效和实施。二、双方同意此前达成的协商意向未能获得甲方上级主管机关批准的情况下，通过司法程序解决相互之间存在的合同纠纷，并以人民法院最终生效判决作为依据。三、乙方承诺于2018年5月3日24小时前停止营业，于2018年6月30日前将所承租房屋腾退交还给甲方。四、乙方承租期间进行的装修、维护等固定资产投资归甲方所有，可搬迁移动设备、物资等由乙方自行撤出，法院判决或另行约定的除外。五、乙方所承租房屋如有损坏的，应当修复或赔偿。六、乙方承租经营期间发生的一切债权债务等遗留问题，均由乙方自行处理和承担责任，如牵连甲方利益损失的，乙方应当承担赔偿责任。七、乙方腾退房屋前须服从甲方的管理，自觉做好水电等安全防范措施，如乙方原因造成房屋受损应承担赔偿责任”。2018年3月23日，原告委托辽宁正元资产评估有限公司（以下简称”正元评估公司”）对案涉标的物大连市某号大酒店地下一层装饰装修及附属配套设施、设备进行评估，正元评估公司于2018年3月30日出具《资产评估报告》（辽正评报字[2018]第1040号），评估结论为：在满足评估假设前提条件下，中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所拟核实资产价值所涉及的装饰装修及附属配套设施、设备在2018年3月23日的市场价值为人民币贰佰叁拾捌万柒仟捌佰玖拾贰元（￥2,387,892元），其中装饰装修工程净值为1,710,060元；不可搬迁设备净值为498,900元；可搬迁设备净值为178,932元。在本案庭审过程中，经法院释明，原、被告均对评估报告委托的过程及结果认可，均同意评估报告的结论，不再重新委托评估。另外，在一审法院审理过程中，中国人民解放军军委政治工作部大连联络局于2018年5月21日向一审法院来函，以接到上级通知，5月31日前涉及房地产停止有偿服务项目必须先行收回租赁房屋为由，要求法院主持双方调解腾退房屋。一审法院于2018年5月22日组织原、被告双方来院调解，并制作调查笔录，原、被告同意于2018年5月25日前自行交接完毕。一审法院认为：原、被告签订的《军队房地产租赁合同》及《停业及腾退房屋协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。关于原告主张腾退案涉房屋一节，一审法院认为，双方《军队房地产租赁合同》第九条明确约定因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。案涉《军队房地产租赁合同》因中央军委要求军队必须停止有偿服务项目现已无法实际履行，已具备合同解除的条件。而且根据双方签订的《停业及腾退房屋协议》及本案审理过程中原、被告双方的陈述，均同意解除租赁合同、腾退案涉房屋。因此，对于原告要求腾退案涉租赁房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于原告主张的2017年8月1日至2018年4月30日期间的房屋占用费22.5万元一节，一审法院认为，根据《停业及腾退房屋协议》，被告承诺于2018年5月3日24时停止营业，可以确认案涉《军队房地产租赁合同》于2017年7月31日租赁期限届满后，被告仍继续经营使用案涉房屋，被告应当承担2017年8月1日至2018年4月30日期间的房屋使用费。对于被告称金海大酒店于2017年11月30日已停止营业，并对配套项目洗浴中心产生实质影响的抗辩，因被告并未提供证据支持，一审法院不予采纳。关于被告反诉主张补偿租赁物装修改造等经济损失238.7万元一节，一审法院认为，案涉《军队房地产租赁合同》系因军队政策调整导致无法履行而解除，属于不可归责于双方当事人的事由，在此情况下，在租赁房屋交还时，对于被告所投入的装饰装修损失，应当从公平角度予以补偿。对于原告提出的案涉租赁合同租赁期限为三年，并非九年，不应给予补偿的抗辩的观点，一审法院不予支持。具体分述如下：首先，在双方签订《军队房地产租赁合同》后的2014年4月22日，原告向被告单方出具情况说明，确认意向租期为九年，租赁合同三年一签，实际双方在装修前已达成九年意向租期。其次，在双方2015年12月28日签订《置换协议》时，双方明确对于客房及员工宿舍的房间租赁均系按案涉地下一层房屋的九年意向租期为限，并一次性收取九年的租金可以确认，双方系认可案涉房屋九年意向租期、三年一签这一事实。再次，原告于2018年3月23日作为委托人委托正元评估公司进行评估时，是按九年意向租期进行评估，原告对评估程序及结果均予以认可，而且基于此评估报告，双方于2018年5月23日签订了《停业及腾退房屋协议》，达成给予被告补偿的意向。虽然此协议中约定所达成的意向最终以审核机关批准才能有效，但从原告委托评估并签订《停业及腾退房屋协议》的行为来看，原告具有给付被告装饰装修补偿的意思表示。综上，考虑到本案的合同解除并非被告违约造成，且被告实际投入了装修等财产，从公平角度出发，对于被告所投入的装饰装修应当给予补偿。对于补偿标准，因本案原、被告对正元评估公司于2018年3月30日出具《资产评估报告》的委托过程及结果均予以认可，应当以该《资产评估报告》所确定的市场价值人民币2,387,892元作为补偿被告装饰装修损失的依据，但因双方签订的《停业及腾退房屋协议》中明确约定可搬迁移动设备由被告自行撤出，且该可搬迁移动设备并未添附于房屋上，因此，应当从该2,387,892元评估值中扣除可搬迁设备净值178,932元，扣除后应补偿的金额为人民币2,208,960元。关于被告反诉主张的返还预收租金21.2万元一节，因本案庭审过程中原告同意返还，对于该诉讼请求一审法院予以支持。关于被告反诉主张的补偿抵值易耗品损失2.5万元一节，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应当就该易耗品的名称、数量、损失标准等提供证据，现被告未提供该部分损失的证据，应当承担举证不能的法律后果，对于被告的该项请求，一审法院。一审法院判决：一、被告陶士周于判决生效之日起十日内将大连市中山区解放路655号金海大酒店地下一层房屋（建筑面积约1400平方米）腾退给原告中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所；二、被告陶士周于判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所支付自2017年8月1日至2018年4月30日期间的房屋使用费225,000元；三、原告中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所于判决生效之日起十日内向被告陶士周支付所租赁房屋的装饰装修改造补偿款人民币2,208,960元；四、原告中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所于判决生效之日起十日内向被告陶士周返还预收的客户租金人民币212,000元。上述所列二、三、四项原、被告应给付的款项，若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回被告陶士周的其他诉讼请求。案件受理费18,580元（含反诉费13,900元），由原告中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所负担12,788元；被告陶士周负担5792元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合当事人的诉辩观点，本案二审的争议焦点为金海招待所是否应支付陶士周房屋装饰装修改造的补偿款，如应支付，则补偿款的具体数额如何确定。本院认为，金海招待所应给付陶士周相应的装饰装修改造补偿款。理由如下：首先，双方于2014年4月16日签订的《军队房地产租赁合同》约定案涉房屋的租赁期限为三年，即自2014年8月1日至2017年7月31日。后于2014年4月22日，金海招待所向陶士周出具《情况说明》，明确载明意向租期为九年，租赁合同每三年一签，并就九年的租金数额作出具体约定，其中前三年的租金数额与《军队房地产租赁合同》中约定的租金数额一致，就后六年的租金给付方式也作出相应约定。可见，《情况说明》对于《军队房地产租赁合同》中约定的租赁期限作出变更，即双方欲签订九年的租赁合同，仅仅是采取三年一签的方式执行。另外，《情况说明》中载明租赁期满全部资产归产权方所有，按照上下文内容，其中的”租赁期满”应理解为九年的租赁期届满。且双方在二审中均认可，陶士周系在收到《情况说明》之后对案涉房屋进行装修。即陶士周基于九年的意向租期对案涉房屋进行装修。其次，双方于2015年12月28日签订的《置换协议》，该协议中对于客房及新建员工宿舍租赁约定的意向租期以九年为限，且一次性以九年的租金抵扣工程款，即双方认可案涉房屋意向租期为九年，采取三年一签合同的方式履行。再次，金海招待所自行委托评估机构作出《资产评估报告》，该评估报告是按照九年意向租期进行的评估。在《资产评估报告》出具后，双方又基于该评估报告签订《停业及腾退房屋协议》，达成给予陶士周补偿的初步意向。金海招待所委托评估及签订《停业及腾退房屋协议》的行为，均表明其具有给付陶士周装饰装修补偿的初步意思表示。最后，在《军队房地产租赁合同》约定的三年期限届满后，因军队政策调整，双方未按照《情况说明》的约定继续采取三年一签租赁合同的方式履行，而是协商解除租赁合同，陶士周在租赁合同解除过程中不存在任何违约行为，且其已按照九年的意向租期实际进行装修，故应对陶士周的装饰装修残值损失进行补偿。因双方对于《资产评估报告》的委托过程及结果均予以认可，评估报告已确定装饰装修工程净值为1,710,060元，不可搬迁设备净值为498,900元，共计2,208,960元，故一审判决认定的补偿金额为2,208,960元正确。综上所述，金海招待所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,900元（上诉人已预交），由上诉人中国人民解放军沈阳军区政治部金海招待所负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 张萍萍审判员 吕 瑛二〇一八年八月一日书记员 杜玉洁