江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5393号
上诉人（原审被告）李玉泉，男，1934年11月24日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京鹏基物业管理服务有限公司，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区瞻园路11号8046室。
法定代表人许松坤，该公司总经理。
委托代理人鲁智，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人李玉泉因与被上诉人南京鹏基物业管理服务有限公司（以下简称鹏基物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
鹏基物业一审诉称，2006年12月，鹏基物业与南京秦淮区房地产开发公司签订了《物业服务合同》。2009年11月，鹏基物业与夫子庙商贸城业主委员会签订了《物业服务合同》，根据合同约定，物业费标准为1.2元／月／平方米。自2006年起，鹏基物业一直为夫子庙商贸城的业主提供物业服务，李玉泉系该大厦业主，但未交纳自2009年1月1日至2014年12月31日期间的物业费7489.15元，故诉至法院，请求法院判令李玉泉支付：1、2009年1月1日至2014年12月31日的物业费7489.15元；2、承担本案的诉讼费用。
李玉泉一审辩称，其确从2009年开始未交纳物业费，但在2009年之前从未拖欠物业费，现在不交是因为鹏基物业没有尽到应尽的义务。首先，李玉泉从未见过鹏基物业诉称的两份物业服务合同，李玉泉也未在合同上签字，也不知道合同的内容。其次，夫子庙商贸城有几千平方米的违建，甚至把景观墙拆除搞违建，鹏基物业也未予制止。八楼顶上平台属于业主共有，但鹏基物业擅自营利性地动用该平台给移动公司搭建发射架，这些发射架不仅影响业主的正常生活与经营，还对业主的身体健康有直接的伤害，且为了搭建该发射架，楼顶楼板上打洞深埋铁架，导致楼顶常年漏水，鹏基物业却不予维修。2012年，鹏基物业将消防水塔、水管仪表擅自拆卖，造成水箱无水，结果2015年3月份，商贸城五楼失火，消防人员只得到约400米远的南京航天部院内接水救火，延误救火时间，造成业主很大损失，鹏基物业也不负责。此外，肯德基在一楼开店，鹏基物业允许其将烟囱送到八楼顶上，靠近业主的晒衣场，导致业主的衣被不能晒，还天天生活在油烟的熏染下，派出所调解也未予解决。还有鹏基物业的职工到大楼里面偷电动机，八楼顶上几千万元的大型设备，已被鹏基物业偷卖一半。商贸城的两个电梯内，商业广告不断更新，露天停车场也有鹏基物业收费，鹏基物业还将有业主面积的地下停车场对外出租，但对于这些收益，鹏基物业从未公布相关的账目，也没有将相关内容写到物业服务合同中。鹏基物业先违反合同，无权向业主收取物业费。鹏基物业还将商贸城地下的防震层打通，导致大楼不防震，并造成李玉泉家墙壁开裂，鹏基物业至今也未予解决。综合上述原因，李玉泉无法交纳物业费。
一审法院经审理查明，2006年，鹏基物业与南京秦淮区房地产开发公司签订《物业服务合同》，约定由鹏基物业对夫子庙商贸城提供物业服务，合同期限为2年，自2006年12月8日起至2008年12月7日止，物业服务费按建筑面积1.2元／平方米／月收取。2009年11月4日，鹏基物业再次与南京市夫子庙商贸城大厦业主委员会签订《物业服务合同》，约定由鹏基物业对夫子庙商贸城大厦提供物业服务，合同期限为3年，自2009年11月1日起至2012年10月30日，物业服务费按建筑面积1.2元／平方米／月收取。上述合同期满后，夫子庙商贸城大厦仍由鹏基物业提供物业服务至今，李玉泉确认自其购房之日一直是鹏基物业在小区。2012年7月，因肯德基设置烟囱，南京市夫子庙商贸城大厦业主委员会发布告示称会坚决阻止。
李玉泉系本市秦淮区瞻园路11号7010室业主，该房屋面积建筑面积为86.68平方米。自2009年1月起，李玉泉未交纳物业费。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人为由抗辩。本案鹏基物业依据与建设单位及业主委员会签订的《物业服务合同》对夫子庙商贸城提供物业服务，李玉泉作为业主应当支付物业服务费。现李玉泉抗辩因物业管理不到位，且鹏基物业未公布公共收益账目，故不交物业费。对此，一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由不交物业费，故一审法院对于鹏基物业要求李玉泉支付2009年1月1日至2014年12月31日的物业费7489.15元（1.2元／月／平方米×72月×86.68平方米）的诉讼请求，一审法院应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：李玉泉于本判决生效之日起十日内支付南京鹏基物业管理服务有限公司2009年1月1日至2014年12月31日的物业费7489.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李玉泉负担。
李玉泉不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、鹏基物业与南京市秦淮区房地产开发公司和夫子庙商贸城大厦业主委员会签订的合同，上诉人未见过也没有签字。2、夫子庙商贸城周围有几千平方米的违建，甚至将景观墙拆除建违建，鹏基物业也没有加以制止。3、鹏基物业将八楼平台交给移动公司搭建发射平台，导致楼顶楼板长年漏水，危害业主身体健康，影响了业主的正常生活。4、鹏基物业将消防水塔、水管仪擅自拆卖，消防人员遇到火灾，只得到距离400米处接水，延误救火时间，造成业主很大损失。4、鹏基物业允许肯德基将烟囱送到八楼，靠近业主的晒衣场，导致业主的衣被不能晒，天天被油烟熏染。5、八楼顶楼的电动机等大型设备都已经被鹏基物业偷卖了一半，鹏基物业还将八楼的楼梯口的大窗户堵死，造成空气无法流通。6、鹏基物业还设立露天停车场、电梯内的商业广告等，从未公示收入。7、鹏基物业将马路占用120多平方米建违建安装空调，造成业主无法生活。8、鹏基物业将防震层打通，导致大楼不防震，造成李玉泉家墙壁开裂。综上，请求要求鹏基物业将违建全部拆除。
被上诉人鹏基物业答辩称，被上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同，以及与业委会签订的物业服务合同，对包括上诉人在内的所有业主都具有约束力，所以上诉人认为涉案两份合同没有其签名而对其没有约束力是没有法律依据的。被上诉人是物业服务企业，不是行政管理部门，所以对上诉人所提出的有关违建无行政执法权，不构成上诉人拒绝交付物业服务费的理由，上诉人在上诉状中提出的诸多理由都不是事实，也没有相应的证据能够支持，由于被上诉人已经提供了物业管理服务，所以上诉人在上诉状中所提出的上诉理由不能构成其拒绝交付物业费的理由。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，鹏基物业与南京秦淮区房地产开发公司签订的前期物业服务合同，及与夫子庙商贸城大厦业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，对业主具有约束力。李玉泉以其并非合同当事人为由提起上诉，不符合法律规定。鹏基物业已经依约向上诉人李玉泉提供物业服务，上诉人作为业主应当支付物业服务费。上诉人主张被上诉人擅自拆卖消防水塔等行为，未能提供充分证据予以证明，如被上诉人的行为造成上诉人合法权益受到损害，可另行主张，其以此抗辩不交纳物业费，不符合合法法律规定，本院不予支持。上诉人主张要求拆除违建问题，应向有关职权部门主张，被上诉人对于违建并无处罚权利。综上，一审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李玉泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月十日
书 记 员 罗程允