北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第10121号
原告（反诉被告）北京大灰厂投资管理公司，住所地北京市丰台区大灰厂村。
法定代表人张宝生，经理。
委托代理人苏爱民，男。
委托代理人宋积虎，北京亿康律师事务所律师。
被告韩德利，男，1951年8月25日出生。
被告（反诉原告）张林，男，1951年5月23日出生。
被告（反诉原告）李军，女，1949年12月25日出生。
原告北京大灰厂投资管理公司与被告韩德利、张林、李军土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京大灰厂投资管理公司的委托代理人苏爱民、宋积虎与被告韩德利、张林、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北京大灰厂投资管理公司诉称：2004年12月30日，原告与被告韩德利签订《合同书》，约定：原告将松家坟河滩土地2.5亩出租给被告韩德利使用，租期20年，自1999年1月1日至2019年12月31日，年租金500元，每年12月31日交清。协议履行过程中，被告韩德利自2011年始拖欠租金，且未经我公司同意层层转租，导致租赁场地现在成了一个流浪狗的收容小院，300多条狗的吼叫声和大量的粪便狗毛，严重影响了周围居民的休闲，污染了空气和环境，在村民中引起了强烈愤慨。经了解，被告韩德利将租赁场地转租给了张林，张林又转租给了李军，现李军在租赁场地收容流浪狗，环境凌乱、味道难闻，严重影响了周围村民居住和出行，经村民委员会开会决定，准备将涉案土地收回用于开发旅游项目。现诉至法院，诉讼请求如下：1.要求解除原告与被告韩德利于2004年12月30日签订的《合同书》；2.要求解除被告韩德利与被告张林于2001年6月26日签订的《承包协议书》；3.要求解除被告张林与被告李军于2010年5月1日签订的《整院及院内房屋出租协议》；4.要求三被告腾退并交还租赁土地；5.三被告共同承担本案诉讼费。
被告韩德利辩称：原告所述签订合同一节属实。我承租后，在该院建房屋三间、围墙及鱼池等。因我没时间管理，已于2001年下半年将这个院落转租给张林，后来张林又转租给了李军。我同意解除合同，返还土地，我与原告的赔偿问题自行协商。
被告张林辩称：2001年春节后，韩德利让我帮他将涉案院落租出去，后来我提出由我承租使用，经我与韩德利协商，我支付韩德利租金14.4万元，剩余年限涉案院落由我使用。我在涉案院落增建了西房和东房。2010年5月我将涉案院落转租给李军使用，每年租金2.5万元，租期自2001年至2026年。现原告要求解除合同，导致我后期收益无法取得，应当赔偿我的损失。我同意解除合同，返还土地及院落，并提出反诉，要求原告赔偿我在经济损失30.58万元，预期经济收益10万元。本案诉讼费的承担由法院确定，评估费由我承担。
被告李军辩称：张林所述属实。我承租涉案院落用于收容流浪狗。我在涉案院落陆续增建了房屋、狗舍，更换了门窗，铺设了地面等，我同意解除合同，返还土地及院落。并提出反诉，要求原告赔偿我地上物经济损失32万元，租金差额11.6667万元，并给付我搬迁安置费2万元、搬迁运输费3万元。不同意承担本案诉讼费，评估费由原告承担。
对于被告张林、李军的反诉，原告意见如下：韩德利将涉案院落转租给张林，张林转租给李军均未经我单位同意，张林及李军在涉案院落的增建未经相关部门审批，不同意张林及李军要求我单位赔偿地上物损失的诉讼请求；张林提出的预期收益和李军提出的租金差价、搬家费等诉讼请求，均没有法律依据，不同意该项诉讼请求。
经审理查明：2004年12月30日，北京市丰台区大灰厂农工商联合公司（后更名为北京大灰厂投资管理公司，即原告）与被告韩德利签订《合同书》，约定：北京市丰台区大灰厂农工商联合公司同意韩德利使用松家坟河滩土地2.5亩，使用期限为20年，自1999年1月1日起至2019年12月31日止，电力设备由韩德利投资，电费由韩德利负责，承包费每年500元，于每年12月31日前交清，合同期满后如韩德利继续承包，可优先考虑，但承包费另议，如韩德利中途终止合同，一切设备归北京市丰台区大灰厂农工商联合公司所有，如国家集体占地韩德利需无条件拆除，由使用单位给予韩德利一定的经济补偿。原告及韩德利均认可，该合同实际自1999年开始履行，2004年补签该合同书。
2001年6月，韩德利与张林达成协商一致，约定：韩德利将涉案土地转租给张林使用，租赁期限为18年，每年租金为8000元。双方均认可，自2001年6月26日始，涉案土地及原有地上建筑由张林使用。
2010年5月1日，张林与李军签订《整院及院内房屋出租协议》，约定：张林出租给李军整院一座，院内有房屋数间和鱼塘一处，年租金为2.5万元，租期为2001年6月26日至2026年6月26日止（承租费以2010年5月1日为起点交纳），李军在承租期内可在院内进行实用的小型土建工程，以后国家占地对自建房屋的补偿双方各得50%，李军自己负责承租期内的水费电费，并注意清洁卫生。双方均认可，李军自2010年4月底开始使用涉案土地，租金已交付至2015年4月30日。
经本院勘验，涉案土地现为一院落，自东侧大门进院，大门南侧有南房1间，大门北侧有北房2间；向南为东南角院落，内有东房6间，狗舍3排；自该东南角院落向西为院中部院落，内有西房7间；院西南部为一院落，内有西房7间、厕所1间，东房1间；院西侧有西房3间；院东北部有鱼池1个，简易厕所1间；院西北部为院落（无房）。原被告均认可：上述建筑中铁质大门、鱼池、西南院西房自北向南1-5间及厕所、下方院墙、院内道路中间3米系韩德利出资建筑；东南角院落中东房6间、中部院落西房自北向南1-6间及东侧院墙、西南院西房自北向南第6-7间、东房1间、大门北侧北房2间系张林出资建造；大门南侧南房1间、狗舍、中部院落西房南侧1间、院西部西房3间、简易厕所1间及铁架子、网状隔断、遮阳板、塑钢门窗、铁丝网、上方围墙、院内道路其他部分系李军出资建造。现该院落由李军使用。
经本院委托，北京中必达资产评估有限责任公司对涉案土地地上物价值进行了评估，结论为：张林在涉案土地增建改建项目评估价值为30.58万元；李军在涉案土地增建改建项目评估价值为32万元。张林及李军各支付评估费1万元。
上述事实，有原被告陈述及合同书、名称变更通知、承包协议书、收条、整院及院内房屋出租协议、中必达评报字（2015）第078号评估报告、照片、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
原告与韩德利、韩德利与张林、张林与李军签订的合同或达成的协议系各方真实意思表示，各方应当按照合同的约定履行各自的义务。现因李军在涉案土地收容流浪狗，原告以李军的行为造成环境脏乱、空气难闻以及原告对涉案土地另有他用为由，要求解除合同，三被告均表示同意解除合同，本院不持异议。因租赁合同尚在履行期内，三被告在涉案土地上均增建了建筑物，故原告应当给予三被告补偿；韩德利未提出反诉，故对韩德利的损失，本院不予处理；张林与李军在涉案土地增建地上建筑的损失，应由原告承担，数额由本院参考评估报告确定。原被告均未提出关于租金的请求，故对租金本案不予处理。
对于张林提出的关于预期经济收益的诉讼请求，本院认为：原被告之间的租赁合同分别解除后，张林对涉案土地不再享有使用权，其要求预期收益没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于李军提出的关于租金差价及搬家补助的诉讼请求，本院认为：李军未向法庭提供关于上述主张的证据，且即使其另行租用土地或院落，租金因地理位置、房屋情况、面积、租期、市场行情等因素均会产生影响；另，不论解除合同还是合同到期，均会产生搬家费用；故对李军的上述反诉请求，本院不予支持。
综上，对原告要求解除三份租赁合同、返还土地的诉讼请求，本院予以支持。对被告张林和李军提出要求原告赔偿其地上物损失的诉讼请求，本院予以支持。对张林和李军的其他反诉请求，本院不予支持。鉴于李军现使用涉案土地及院落用于收容流浪狗，腾退土地及院落需要一定的时间，综合考虑小动物和季节因素，本院酌定搬家期限为九十日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告韩德利于二○○四年十二月三十日签定的《合同书》；
二、解除被告韩德利与张林于二○○一年六月二十六日达成的《承包协议书》；
三、解除张林与李军于二○一○年五月一日签订的《整院及院内房屋出租协议》；
四、被告韩德利、张林协助被告李军将位于北京市丰台区松家坟河滩土地（涉案土地及院落）腾空交还原告北京大灰厂投资管理公司（于本判决生效后九十日内履行）；
五、原告北京大灰厂投资管理公司于本判决生效后七日内给付被告张林地上物折价款三十万五千八百元；
六、原告北京大灰厂投资管理公司于本判决生效后七日内给付李军地上物折价款三十二万元；
七、驳回被告张林、李军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费70元，由原告北京大灰厂投资管理公司负担（已交纳）；张林反诉案件受理费7387元，由原告北京大灰厂投资管理公司负担4971元（于本判决生效后七日内交纳），由被告张林负担2416元（已交纳）；李军反诉案件受理费8600元，由原告北京大灰厂投资管理公司负担5655元（于本判决生效后七日内交纳），由被告李军负担2945元（已交纳）
评估费20000元，由被告张林负担10000元（已交纳）；由被告李军负担10000元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 史金霞
人民陪审员 易献平
人民陪审员 刘淑琴
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 孙 悦