福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第3099号原告黄灵兴（公民身份号码：3501811968********），男，汉族，1968年5月8日出生，住福建省福州市台江区。委托代理人陈德银、史颖仪，福建合伦律师事务所律师。被告欧光榕（公民身份号码：3501031985********），男，汉族，1985年11月27日出生，住福州市台江区。委托代理人邱桂福，福建亚太天正律师事务所律师。第三人福州阳光新界房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人张海民，董事长。委托代理人宋婷、张恋恋，该公司职员。第三人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行，住所地福州市鼓楼区。负责人陈章钟，行长。委托代理人林侃，该行职员。原告黄灵兴与被告欧光榕、第三人福州阳光新界房地产开发有限公司（下称阳光新界公司）、中国工商银行股份有限公司福州闽都支行（下称工行闽都支行）所有权确认纠纷一案。本院受理后，原告向本院提出要求查封本案诉争房产的财产保全申请，被告欧光榕向本院提出管辖权异议申请，本院于2014年10月22日分别作出（2014）仓民初字第3099-1号民事裁定书，驳回被告管辖权异议申请及（2014）仓民保字第168号民事裁定书，查封本案诉争房产。被告欧光榕不服本案对管辖权异议作出的民事裁定，提起上诉。2015年1月12日，福州市中级人民法院作出（2015）榕民终字第351号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄灵兴及其委托代理人史颖仪、被告委托代理人邱桂福、第三人阳光新界公司委托代理人张恋恋、第三人工行闽都支行委托代理人林侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄灵兴诉称，2012年1月3日，原告因与被告母亲连兰金存在生意往来，在被告母亲劝说下，欲购置一房产。因私人原因，原告不便以自己名义买房，遂委托被告以被告名义购买位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界2-1316房产。被告以其名义与第三人阳光新界公司签订购房合同与按揭贷款合同并支付购房首付款157，864元，该款项中50，000元系由原告直接刷卡支付，剩余107，864元系从原告事前转给被告母亲连兰金的150，000元中抵扣，由被告刷卡支付。在按揭贷款手续办结后，被告将以其名义办理的按揭还款账户银行卡交由原告持有。2012年3月28日，针对上述事宜原、被告双方签订《协议书》一份，对诉争房产的归属及出资、还款等事宜进行了约定。原告自2012年2月4日起依约按时每月支付2，407.19元至以被告名义办理的按揭贷款账户用以偿还购房按揭款。而时至今日，诉争房屋已交付使用一年多，被告却违反协议约定，拒不向原告交还该房产，故原告诉至本院。原告黄灵兴请求：1、确认以被告名义购买的位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界2-1316房产系原告所有；2、被告向原告交还位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界2-1316的房产，并协助办理过户手续；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告黄灵兴向本院提交了以下证据材料：1、协议书，证明原告委托被告以被告名义购买位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界2-1316的房产，该房产系原告的所有；2、付款凭证及销售发票，证明原告支付首付款（其中50，000元系由原告名下银行卡直接支付，107，864元系使用被告名下银行卡刷卡支付）；3、招商银行账户明细单，证明原告已预先支付250，000元给被告母亲连兰金；4、办理按揭贷款银行账户的银联卡，证明被告用以偿还购房按揭贷款的银行卡交付给原告，由原告负责还款；5、福州市房屋权属登记信息查询证明，证明位于仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界2#1316单元现预登记在被告名下；6、工商银行账号流水清单，证明原告付款至被告名下的购房银行贷款账户用于按揭还款；7、2012年7月4日下午8：24分手机短信打印件，证明被告提示原告向银行支付按揭贷款；8、2013年9月23日手机短信打印件，证明该房产已于2013年10月中旬交房；9、银行业务办理回单（两张），证明原告提交的证据2中尾号为3089及尾号0508的两张卡是原告所有的卡。被告欧光榕辩称，一、本案被告主体应为诉争房屋的现登记所有权人即被告阳光新界公司，而不是答辩人，本案被告主体不适格。同时，本案案由应为委托合同，而非所有权确认，应驳回原告的诉请。二、签订《协议书》时，原告名下已有一套按揭贷款的房产，银行“个人征信”有问题，违反“限购限贷令”。原告为规避第二套房产首付款不低于50%的限贷规定，借被告名义买房。原、被告签订的《协议书》违反国家强行性规范，且损害第三人工行闽都支行的信贷利益，应属无效。三、被告对原告与案外第三人的转账并不知情，被告也未收到原告支付的任何款项，也未收到原告所称的首付款，对于原告是否向第三人阳光新界公司支付首付款，被告并不知情。该诉争房产的购房合同、发票、按揭还款记录均显示为被告，故被告应按商品房买卖合同取得该诉争房屋的所有权。四、因该案的审理与第三人有利害关系，若本案房屋所有权确认为原告的，那么诉争房产的商品房买卖合同及借款合同应当变更买受人和借款人。被告欧光榕向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同，证明诉争房产的购买方为被告，而不是原告，被告依合同取得诉争房产的所有权及商品房买卖合同约定情况；2、个人购房借款／担保合同，证明诉争房产的按揭贷款的借款人为被告，抵押人亦为被告及借款和担保约定情况；3、购房发票3张（其中1，538元有原件，其余2张没有原件），证明购房发票上的支付人均为被告欧光榕，被告已经将全部购房款（519，402元）支付给房屋出卖方；4、牡丹灵通卡账户历史明细单；5、工商银行卡，上述证据4、5证明诉争房产银行按揭款（自2012年5月份开始，每月4日前还当月款）均由被告每月转账支付；6、国发（2010）10号通知；7、省住房和城乡建设厅补充通知，上述证据6、7证明国家关于“限购限贷”的强行性规范。原、被告双方签署的《协议书》，借用他人名义购房以绕开“房产限购限贷令”，属违反国家强行性规范，且损害第三人工行闽都支行的信贷利益，属无效协议。第三人阳光新界公司述称，原、被告之间的协议，其并不知情。诉争房产已经办理房屋总登记，被告可以自行办理产权证。第三人工行闽都支行述称，其对原、被告之间签订的协议书并不知情，若上述产权归原告所有，其要求被告全部付清贷款。经庭审质证和审查，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，因该证据系原、被告双方签订的，故真实性本院予以确认；被告及第三人对原告提交的证据2、5－8的真实性无异议，本院予以确认；原告提交的证据3，未有其他证据相佐证，关联性本院不予认可；原告提交的证据4系被告办理银行按揭贷款的银联卡，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告及第三人对被告提交的证据1－7真实性无异议，本院予以确认。2011年12月31日，原告通过其招商银行账户（卡号：62×××08）向第三人阳光新界公司账户（账号：10×××26）支付45，000元。根据本案现有证据，本院确认以下事实：2012年1月17日，被告与第三人阳光新界公司签订《商品房买卖合同》，约定被告作为买受人向第三人阳光新界公司购买坐落于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城·新界2#楼14层1316单元，总价款517，864元；买受人应于签订合同当日向出卖人支付购房定金50，000元［该款由原告通过刷银行卡（1、中国工商银行账户，账号：62×××89；2、招商银行账户，账号：62×××08）分两笔支付］，合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款107，864元，余款360，000元由买受人向银行申请贷款支付给出卖人。2012年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定甲方以乙方的名义向福州阳光新界房地产开发有限公司购买坐落于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城·新界2#楼14层1316单元房产，总价款517，864元，甲方已向福州阳光新界房地产开发有限公司支付首付款157，864元，余款360，000元由乙方名义向工商银行贷款；甲乙双方同意该房产所有权归甲方所有，以乙方名义向工商银行按揭贷款360，000元由甲方向工商银行负责还贷；甲方向乙方保证按时向工商银行返还贷款，若甲方不按时还款造成乙方资信污点，甲方应承担责任；待该房产能交付使用时，乙方同意配合甲方交接房产，若该房产能办理产权证，乙方同意配合甲方办理该房产的产权证，并配合甲方将该房产产权过户给甲方，办理产权证的一切相关费用由甲方负担。若甲方欲将该房产出售，乙方同意配合甲方办理相关房产买卖手续，所需费用均由甲方承担，与乙方无关。2012年4月26日，被告与第三人工行闽都支行签订《个购房借款／担保合同》，约定被告向原告贷款360，000元用于购买坐落于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城·新界2#楼14层1316单元房产，贷款期限三十年，采取按月等额本息还款法，还款卡号：62×××31。并将上述房产抵押给第三人工行闽都支行担保贷款的偿还责任。另查明，2012年9月至原告起诉日2014年9月9日止，原告每月通过其个人中国工商银行账户（账号：62×××89）向被告用于偿还诉争房银行按揭款账户（账号：62×××31）转账2，500元。诉争房产现预告登记在被告名下，并可办理房屋所有权登记手续；第三人阳光新界公司已将诉争房交付被告使用。本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，应为有效，双方当事人均应按《协议书》约定履行义务。对于原告是否为诉争房实际出资人及实际买受人问题。本院分析如下：1、从原告向第三人阳光新界公司刷卡支付5，000元，并于2012年3月28日与被告签订《协议书》，手中持有诉争房首付款刷卡支付凭证及发票，可以确认诉争房系原告以被告名义购买，原告已支付诉争房首付款157，864元的事实；2、根据《协议书》关于“……银行按揭贷款36万元由甲方向工商银行负责还贷”的约定，并结合原告自2012年9月起每月向被告用于偿还按揭贷款账户转账2，500元的事实，可以证实原告在《协议书》签订后每月支付诉争房按揭贷款，对此，被告辩称，原告每月的转款行为系原、被告双方间的其他经济往来款，但未能提交证据证实，本院不予采信。综上，本案诉争房产的实际出资人和实际购买人应为原告。被告主张诉争房产预告登记在其名下，其本人就是合法的真正的房屋所有权人，但预告登记仅能证明被告系该房屋登记的权利人，不足以推翻原、被告间签订的《协议书》及原告实际支付购房款的事实，故被告该主张，本院不予支持。鉴于本案诉争房产已由第三人阳光新界公司交付被告使用，并可办理房产登记手续，故被告应按照《协议书》约定交付诉争房归原告使用，并在原告归还诉争房所有按揭贷款的前提下，协助办理诉争房的过户登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告欧光榕与第三人福州阳光新界房地产开发有限公司于2012年1月17日签订的《商品房买卖合同》项下的位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城·新界2#楼14层1316单元房屋的实际买受人为原告黄灵兴，并由原告在本判决生效之日起十日内负责偿还被告欧光榕与第三人中国工商银行股份有限公司福州闽都支行于2012年4月26日签订《个购房借款／担保合同》项下剩余的全部按揭贷款；二、被告欧光榕应在本判决生效之日起三十日内将位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城·新界2#楼14层1316单元房屋交付原告黄灵兴使用，并配合原告黄灵兴办理产权变更登记手续，办理产权过户手续费用由原告承担。案件受理费8，983元，财产保全费3，100元，由被告欧光榕负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳（户名：福州市仓山区人民法院分户会计核算中心；账号：13×××55；开户行：农行福州市仓山支行），逾期本院将予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴清云人民陪审员  叶树光人民陪审员  潘珠英二〇一五年七月十日书 记 员  林建华