江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5796号
上诉人（原审被告）：张家港市新洋印刷有限公司，住所地江苏省张家港市金港镇港华路滩上村工业区A1幢。
法定代表人：陈臻，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢海云，江苏锋源律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金港镇长山村经济合作社，住所地江苏省张家港市金港镇长山村。
主要负责人：郁江清，该合作社社长。
委托诉讼代理人：陈强，江苏梁丰律师事务所律师。
上诉人张家港市新洋印刷有限公司（以下简称新洋公司）因与被上诉人金港镇长山村经济合作社（以下简称长山村合作社）租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张金民初字第00466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新洋公司的委托诉讼代理人卢海云，被上诉人长山村合作社的委托诉讼代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新洋公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由长山村合作社承担。事实和理由：一、一审法院判令新洋公司支付2014年1月3日至2014年9月29日期间的租金和逾期腾让使用费，缺乏事实依据。案涉厂房在2014年1月3日发生的火灾事故中近乎被全部烧毁，已不符合出租的条件、无法正常使用，新洋公司事实上也未继续租用或使用该厂房，故不存在支付租金或使用费的事实基础；基于认定火灾事故责任和评估火灾损失的客观需要，新洋公司不应擅自将设备搬离案涉厂房，这也是应（2014）张民初字第0399号财产损害赔偿纠纷一案承办法官的要求；上述租金和逾期腾让使用费产生的根本原因在于路祥兴、路美华和长山村合作社，应由其承担责任，与新洋公司无关；一审法院推定设备至少在2014年9月29日尚未搬离，违反举证规则，在长山村合作社对其主张的搬离时间举证不能的情况下，应认可新洋公司的答辩意见。且一审法院的上述推定存在逻辑漏洞，搬离费用尚未发生并不等于搬离工作未做，仅意味着费用尚未支付。二、一审法院判令新洋公司承担60000元租金的违约金缺乏事实和法律依据，新洋公司不存在违约行为，不应承担违约责任；在长山村合作社未举证证明其损失具体金额的情况下，应驳回其有关违约金的诉讼请求；即使判令新洋公司承担违约金，也应以同期银行贷款基准利率的1.3倍为限。三、一审超过法定审限，程序违法。四、长山村合作社的一审诉请为要求新洋公司支付租金及违约金，一审判决内容包括租金、逾期腾让使用费以及违约金，超出了长山村合作社的诉请，违反了不告不理的法律原则。
长山村合作社辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回新洋公司上诉请求，维持原判。
长山村合作社向一审法院起诉请求：1、判令新洋公司支付租金333000元，违约金48000元。2、本案诉讼费用由新洋公司负担。
一审法院认定事实：2011年3月8日，长山村合作社与新洋公司（原张家港市南洋印刷有限公司）签订《租赁合同书》一份，约定长山村合作社将其工业集中区A3标准厂房1400平方米、辅房330平方米出租给新洋公司使用，与案外人路美华开设经营的张家港市金港镇旺达电动车业厂（以下简称旺达电动车厂）租赁同一幢厂房并相邻，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日。年租金160000元。本租金按土地60%、厂房20%、设备20%结算开票。每年租金每六个月按时缴给长山村合作社财务，先缴后用，不得拖欠，工业管理区派专人上门收取。双方应全面履行合同条款，不履行或不完全履行合同的应负违约责任。违反合同条款约定，应承担违约责任，违约方应支付租金30%的违约金。双方还对其它事项作了约定。合同签订后双方均予履行，至2013年12月31日合同期满时新洋公司尚欠长山村合作社租金60000元。合同期满后新洋公司一直使用租赁厂房至2014年1月3日，双方未续签租赁合同。
2014年1月3日，旺达电动车厂的车间北侧第四排位置起火进而引发火灾，烧毁了车间内的电动车及相应设备，火势并蔓延至同幢厂房隔壁的新洋公司，导致了新洋公司机器设备、库存物资等财产损失。
2014年1月29日，张家港市公安消防大队对本起事故作出苏张公消火认字[2014]第0004号火灾事故认定书，对起火原因认定为：起火时间为2014年1月3日10时15分许，起火部位位于车间北侧第四排位置，起火原因为排除自然、电气故障，不排除遗留火种引燃可燃物所致。
另查明，火灾发生后2014年2月24日新洋公司委托律师向长山村合作社发出律师函，对长山村合作社要求将租赁厂房内财产搬离的通知作出回复，要求长山村合作社务必保持租赁厂房内财产的现状，不得移动、清场或通过其他任何方式进行改变。至于因此产生的厂房租金，法院将一并予以处理。
又查明，租赁厂房所有权登记在张家港市久盛纺织有限公司（以下简称久盛公司）名下，所有权属于久盛公司，久盛公司委托长山村合作社管理并对外出租该厂房。相应的合同权利义务由长山村合作社承担。
新洋公司于2014年2月24日向一审法院提起诉讼，要求路美华、路祥兴、长山村合作社赔偿其火灾造成的损失，一审法院于2015年3月19日作出（2014）张民初字第0399号民事判决书及上诉后苏州市中级人民法院于2015年9月25日作出（2015）苏中民终字第02900号民事判决书均对上述事实予以认定。
一审审理中长山村合作社认为新洋公司直至2015年3月才将在租赁房屋内其设备搬离。而新洋公司认为，在2014年6月其已将设备全部搬离租赁房屋。双方意见不一，且长山村合作社与新洋公司均未对租赁房屋内新洋公司的设备搬离时间进行举证证明，故一审法院对长山村合作社与新洋公司主张的设备搬离时间均难以采信。但从新洋公司在江苏省张家港市人民法院（2014）张民初字第0399号案件审理中于2014年9月29日质证时认为租赁房屋内损坏设备拆除、运输、安装、清理等费用尚未实际发生来看，租赁房屋内新洋公司的设备至少在2014年9月29日尚未搬离。
一审法院认为：案涉租赁厂房所有权虽登记在久盛公司名下，所有权属于久盛公司，但久盛公司已委托长山村合作社管理并对外出租该厂房。并明确相应的合同权利义务由长山村合作社承担。故2011年3月8日长山村合作社与新洋公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，且已实际履行；该合同也不违反国家相关法律规定，故该《租赁合同书》真实有效成立。合同签订后双方本均应按约定严格履行各自义务。新洋公司无正当理由未按约定支付租金，其辩称的“因长山村未开具发票、未派人上门收取”的意见，不仅未有证据证明，且也不是支付租金的前提义务，故一审法院对新洋公司该意见难以采信。现新洋公司结欠长山村合作社合同期内租金60000元至今已有28个月，构成违约，理应按合同约定承担违约责任。长山村合作社现要求新洋公司支付合同期内尚欠其的租金60000元，并无不当，一审法院依法应予支持。因新洋公司对长山村合作社要求按合同约定以年租金160000元的30%计算违约金48000元的主张不予认可，双方约定的该违约金明显偏高，依法应予调整，应按同期银行贷款基准利率的1.9倍计算逾期支付租金的损失。合同期满后，长山村合作社与新洋公司未续签租赁合同，但新洋公司一直使用租赁厂房至2014年1月3日，长山村合作社对此未提出异议，故长山村合作社与新洋公司又形成不定期租赁合同关系。火灾发生后，新洋公司未将其设备及时搬离租赁厂房，特别是在2014年2月24日长山村合作社通知搬离，双方不定期租赁合同关系解除后，至少在2014年9月29日新洋公司仍未搬离租赁厂房。庭审中新洋公司认为的“当时保持租赁房屋内财产现状不仅是为了损坏财产的价值评估，还为了火灾发生原因责任的认定”，但新洋公司无法解释“为什么设备在租赁房屋内保持现状才能够正确评估损失？”及“设备是否在租赁房屋内保持现状对火灾责任认定有何影响？”。而事实上后来的损坏财产的价值评估及火灾发生原因、损失赔偿责任的认定与设备在租赁房屋内保持现状并无必要，相反火灾发生后在作必要的提取、固定现状资料后，为避免损失的扩大，新洋公司应尽早搬离租赁房屋。由于新洋公司逾期腾让导致长山村合作社在该时间内不能使用、维修厂房而产生相应损失。长山村合作社现要求新洋公司支付自2014年1月1日起至2014年2月24日止的按原合同租金标准计算的租金23671元及自2014年2月25日起至2014年9月29日止新洋公司逾期腾让租赁厂房按原合同租金标准计算的使用费损失94247元，并无不当，一审法院依法应予支持。对长山村合作社要求的其它时段逾期腾让租赁厂房的损失及按周边厂房现行租金标准计算损失的主张因缺乏依据，一审法院难以支持。判决：一、新洋公司应支付长山村合作社租金、逾期腾让使用费合计177918元及租金60000元自2013年7月1日起至判决确定的支付之日止按同期银行贷款基准利率1.9倍计算的逾期支付租金的损失，限判决生效后10日内履行；二、驳回长山村合作社其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费7015元，由长山村合作社负担2326元，由新洋公司负担4689元。
二审中，新洋公司为证明其主张，向本院提交张家港市金港镇滩上村村民委员会出具的情况说明一份，证明火灾发生后，其陆续搬至滩上村的厂房内，从2014年7月份起已经逐步恢复生产。长山村合作社对该情况说明的真实性不予认可。
二审另查明以下事实：一、（2014）张民初字第0399号财产损害赔偿纠纷一案承办法官于2014年2月26日向长山村合作社所做调查笔录载明，“现通知被告长山村经济合作社，暂时不要改变火灾现场，包括不得清理厂房内原告的机器设备、设施、原材料、成品、半成品等一切财产，也暂时不要对厂房进行维修或拆除，否则因此导致的评估、审计不能的结果由你村全部负责。直至我院通知你公司可以清理为止。”中通诚资产评估有限公司于2014年9月16日出具资产评估报告后，张家港市人民法院于2014年9月29日开庭审理中组织双方对上述资产评估报告进行了质证，双方对评估意见予以认可。长山村合作社于2016年3月21日向本案一审提交的情况说明载明，“原告认为，截止2014年9月16日，金港镇长山村经济合作社维持案发现场的义务已经履行完毕……张家港市新洋印刷有限公司应于2014年9月16日评估报告出来后迅速的搬离厂房并且积极主动向金港镇长山村经济合作社缴纳厂房钥匙，配合本案原告尽可能早点修缮厂房以减轻本案原告的财产损失，但张家港市新洋印刷有限公司拒绝搬离现场。故恳请法院判决张家港市新洋印刷有限公司承担自2014年9月16日至2015年3月19日的租金损失”。长山村合作社二审陈述，其出具情况说明是为了再次明确2014年9月16日至2015年3月19日期间的租金损失也应当由新洋公司承担。评估报告出具后其未收到法院关于可以清理现场的通知。二、新洋公司一审及二审第一次庭审调查中均主张其于2014年6月已将设备全部搬离租赁房屋。于2016年11月3日二审第二次庭审调查中，其陈述“为了尽快安排生产减少损失，5月份就委托他人进行现场勘探，评估报告还没出来不敢搬迁，评估报告出来以后才开始搬迁，10月份之前搬完的”，新洋公司明确搬离日期以本次调查中的陈述为准。三、关于长山村合作社要求新洋公司搬离租赁房屋的通知到达新洋公司的时间，新洋公司委托江苏国之泰律师事务所回复长山村合作社的函载明，“据南洋公司提供的资料显示，2014年2月22日，贵方突然向南洋公司出具一份通知……”新洋公司二审中确认于上述2014年2月22日收到长山村合作社要求搬离的通知。二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、新洋公司主张其不应承担火灾发生之后的租金能否支持。2、新洋公司主张一审认定的“逾期腾让使用费”不应由其承担能否支持。3、新洋公司关于违约金的异议能否成立。
本院认为，2011年1月1日至2013年12月31日双方之间原租赁合同到期后，新洋公司继续使用租赁房屋，长山村合作社没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同。本案中，长山村合作社要求新洋公司搬离的通知于2014年2月22日到达新洋公司，应认定双方租赁合同于该日解除。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因2014年1月3日发生火灾，租赁房屋已不具备使用条件，而火灾非因新洋公司原因导致，一审法院判决新洋公司承担自火灾发生之日起至2014年2月24日的租金错误，但新洋公司应承担2014年1月1日至1月2日的租金。
关于争议焦点二，双方均确认新洋公司逾期搬离租赁房屋的原因在于（2014）张民初字第0399号财产损害赔偿纠纷一案火灾损失评估的需要。资产评估报告出具后，张家港市人民法院于2014年9月29日组织双方质证，双方对评估意见予以认可。新洋公司于该日前维持现场设备现状，有正当理由，且火灾非因新洋公司原因导致，一审法院判决新洋公司承担2014年2月24日至2014年9月29日的“逾期腾让使用费”，依据不足，本院予以纠正。至于长山村合作社主张的2014年9月29日至2015年3月19日的逾期腾让损失，一审法院对该部分损失未予认定，其对一审法院的认定未提出异议，且未能提供证据证明新洋公司实际于2015年3月19日才搬离租赁厂房，本院对该部分损失不予支持。
关于争议焦点三，双方租赁合同明确约定，年租金160000元每六个月按时缴给长山村合作社财务，先缴后用。根据上述合同约定，新洋公司2013年的租金应于2013年7月1日支付完毕，其至今仍结欠60000元未予支付，构成违约。租赁合同明确约定违约方应支付租金30%的违约金，因该违约金约定明显偏高，一审法院按照银行同期贷款基准利率的1.9倍予以调整，符合法律规定。新洋公司关于违约金的异议不能成立。
综上所述，新洋公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省张家港市人民法院（2015）张金民初字第00466号民事判决；
二、张家港市新洋印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付金港镇长山村经济合作社租金60876.7元及60000元租金自2013年7月1日起至本判决确定的支付之日止按银行同期贷款基准利率1.9倍计算的逾期支付租金损失；
三、驳回张家港市新洋印刷有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7015元，由金港镇长山村经济合作社负担5693.1元，张家港市新洋印刷有限公司负担1321.9元；二审案件受理费7015元，由金港镇长山村经济合作社负担5693.1元，张家港市新洋印刷有限公司负担1321.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱劼纯
代理审判员 杨俊生
代理审判员 夏玉琴
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 徐 淼