浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉平乍民初字第58号
原告：陈海军。
委托代理人：富建国、奚筱岑。
被告：许照华。
委托代理人：汪全荣。
第三人：王明华。
委托代理人：周锦惠、李平。
原告陈海军与被告许照华、第三人王明华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月18日立案受理，依法由审判员应晓军适用简易程序独任审理。因案情复杂，经院长批准，于2013年5月3日由简易程序转为普通程序，并由审判员应晓军担任审判长，与审判员许建平、人民陪审员姜培根组成合议庭进行审理。经王明华申请，本院通知王明华作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，经院长批准，于2013年8月3日决定延长审限6个月，并于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告陈海军及其委托代理人奚筱岑、被告许照华委托代理人汪全荣、第三人王明华委托代理人周锦惠、李平到庭参加诉讼。因本案必须以（2013）嘉平民初字第1768号确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，本院于2014年1月22日裁定中止诉讼。2014年12月16日，再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人奚筱岑、被告委托代理人汪全荣、第三人王明华及委托代理人周锦惠、李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年1月24日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于平湖市黄姑镇南街26号北起第2间约17平方米房屋出租给被告，租期一年，自2011年4月30日起至2012年5月1日止。房屋租金为20000元每年，签订本合同时一次性支付，合同还约定了违约责任。合同到期后，被告至今未腾退房屋，原告多次通知被告立即腾出上述房屋，被告却置之不理。原告认为，被告不按照合同约定不腾退房屋的行为，侵害了原告的合法权益，被告应赔偿原告损失。故原告提起诉讼，请求判令：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；被告立即腾退黄姑镇南街26号北起第2间约17平方米房屋；被告赔偿原告损失暂计25520元（自2012年5月2日起，按每日55元租金二倍赔偿，至实际腾退房屋之日止；本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：一、原告与王明华之间房屋买卖合同及原、被告之间的房屋租赁合同应属无效。本案所涉房屋的土地系集体所有，原告与王明华之间未办理批准及登记过户手续。原、被告之间所涉房屋系王明华于1995年翻新建造，该建造房屋也未经有关部门准许及批准，故根据最高院的司法解释，上述二份合同均系无效；二、被告已支付租金（房屋使用费）。被告于2012年6月1日和该房屋实际所有人王明华签订了租赁合同，并且支付了租金（房屋使用费），所以和原告之间没有合同关系。如被告再行支付租金给原告，于法无据；三、本案所涉房屋应仍归王明华所有而不应归原告所有。根据王明华陈述及提供给答辩人的证据（该证据系王明华与原告于2011年1月27日签订），证明王明华与原告已无债权债务关系，房屋买卖合同无效作废，该房屋仍归王明华所有，故原告的诉清于法无据；四、被告经营损失应由原告赔偿。2012年2月13日，正是被告营业旺季，但原告却将大量的泥石倾倒在被告店面前，致使被告无法营业10余天，故被告保留要求原告赔偿损失的权利。综上所述，答辩人认为，本案所涉及的是原告与王明华之间的房屋产权问题，而非原告与答辩人的房屋租赁关系，在没有明确房屋产权的情况下，原告起诉答辩人租赁关系，明显属本末倒置，并且原告的诉请无事实和法律依据，故答辩人请求驳回原告的诉请。
第三人王明华陈述称：一、本案所涉房屋本系平湖市黄姑美佳服装厂（以下简称美佳服装厂）从黄姑机械刀具厂（平湖市黄姑工业公司）受让，所有权性质为集体，原产权600.25平方米，后由美佳服装厂负责人王明华翻建至2300平米（合同约定为1800平米），自受让后一直由美佳服装厂占有使用。本案原告陈海军仅凭和第三人之间签订的无效协议来主张该房屋的出租权无事实和法律依据；二、第三人和本案原告所签的房屋买卖合同无效，本案所涉房屋的土地性质为集体土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，故该买卖合同无效，本案原告不可能从无效合同中取得出租权益；三、本案所涉房屋除600平方米有产权登记，其余均为自行搭建，故超过600平方米的部分无论何种情形下都不能合法转让，故原告也不能取得相关权益；四、本案所涉房屋目前仍在第三人占有、使用的状态下，退一步讲即使转让合同有效，原告也未取得该房产的物权权益，原告也无权取得出租权益；五、原告因擅自签订出租合同取得的收益，根据《合同法》五十八条的规定对无效合同的处理，租金应返还给申请人。
综上，第三人请求判令：原告陈海军无权出租黄姑镇南街26号北起第2间大约17平方米的房屋；该房屋的出租权属第三人；原告自2011年4月30日至2012年5月1日收取的租金20000元归第三人所有。
原告为支持其主张的事实，在第一次庭审中向本院提供了下列证据材料：
一、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告，租期一年，自2011年4月30日起至2012年5月1日止，房屋租金为每年20000元，签订本合同时一次性支付。合同还约定了违约责任等。
二、转让厂房协议、房屋所有权证、房屋买卖合同、收条各一份，证明原告系本案出租房屋的所有人。
被告质证认为：1、房屋租赁合同，当时原告陈海军拿着空白的租赁合同到被告店里，要被告签订这份合同，对被告说因为第三人欠其钱无钱归还，该租赁合同的租金就作为归还的利息，期满后原告与该房屋是没有关系的。被告在公安局调查时也是这样讲的，当时对其他租赁户都是这样说的。2、对房屋所有权证本身没有异议。3、原告与第三人的房屋买卖合同，被告认为是无效的，集体所有土地上建造的房屋，是不能随便转让的。4、对收条，被告不清楚。5、对转让厂房协议，被告不清楚。
第三人质证认为：1、房屋租赁合同，对该合同的三性有异议，对证明的内容也有异议。合同的出租方并非出租权益所有人，也无证据证明出租方可以取得出租权益，第三人不了解该出租的事实状况。所以对该证据的真性性有异议。2、房屋买卖合同，对该证据的三性均有异议，对证明的内容也有异议。该房屋买卖合同并非第三人真实意思表示，本房屋买卖合同不具有合法性，因为所涉房屋的性质是集体土地所有权房屋，按照法律规定禁止买卖，所以该房屋买卖是无效的。部分建筑物系无照的违章建筑，按照法律规定也禁止买卖，所以属于无效合同。从关联性角度看，即使本案第三人和原告之间存在房屋买卖关系，原告也未提交履行合同的证据，也就是说，本案中的买卖合同也没有履行证明。房屋是登记所有权，应当以权属的登记为准，原告未取得该房屋的出租权利或者其他任何权益。而且，该房屋的目前占有人仍然是第三人，从而证明即使存在房屋买卖合同，也事实上没有履行。3、房屋所有权证，对形式真实性予以认定，对与本案的关联性及原告所要证明的内容有异议。该证据恰恰证明本案中的房屋买卖合同是无效合同。因为其所有权的性质是集体的，依法禁止转让。该房屋权证，面积600.25平方米，房屋买卖合同中，其余的面积都是违章面积，禁止买卖。原告提交的房屋所有权证，登记的是黄姑工业公司所有，足以证明原告不是该房屋的产权人。因为房屋是登记所有权，目前登记在黄姑工业公司名下，不能证明原告拥有房屋所有权。4、厂房转让协议，对该份证据的真实性予以确认，对于所要证明的内容及与本案的关联性有异议。该份证据只能证明本案中的转让协议的一方即美佳服装厂，对于该厂房进行过受让，但并不能证明本案的原告就此具有出租权益。5、收条，对真实性、合法性、关联性有异议。第三人未收到260万元的购买款，而且就此情况已向平湖市公安局刑侦大队报案，因为该案可能存在诈骗的情况。目前，公安局正在调查过程中。
原告为支持其主张的事实，在第二次庭审中向本院提供了下列证据材料：
平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第1768号及嘉兴市中级人民法院（2014）浙嘉民终字第751号民事判决书各一份，证明本案涉案的房屋买卖合同是合法有效的，房屋产权由原告享有，原告依法享有出租、收益等权利。
被告质证认为：对判决书的真实性没有异议。但认定的是王明华与陈海军的买卖合同有无效力的问题，而并不是认定合同的真假，只是从法律上说明了是否可以买卖房产的问题。
第三人质证认为：1、对真实性没有异议。对关联性及原告所主张的证明内容有异议，该两份判决书，判决事项与本案无任何关系，本案审查是房屋租赁合同的效力问题及履行状况，该两份判决书所解决的争议是王明华与陈海军房屋买卖的效力问题。2、该两份判决书的结果并不意味着房屋买卖的效力已经确认，该两份判决书所确定的结果是驳回王明华的无效诉请，并没有确定该合同是合法有效的。3、退一步讲，王明华与陈海军买卖合同已然确定，也不能确认该合同业已履行，或履行到何种程度，既使合同效力确认，也与本案没有关联性，没有证明合同的履行状况。虽然已经判决，但判决的事实和法律依据均存在严重的错误，第三人已经向省高院提起再审。平湖市人民法院民事判决书对证据中照片的真实性予以认定，证明第三人对房屋的占有处分一直持续到现在。
被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
一、美佳服装厂情况说明一份，证明房屋是第三人租赁给被告，并且被告支付了租金。
二、报道（复印件）一份，证明被告在未明确产权的情况下，使用违法行为，倾倒沙石在被告的店门前，严重影响被告的营业。
三、被告与第三人房屋租赁协议一份，证明租赁时间自2012年6月1日起至2018年12月31日。
四、被告与第三人解除房屋租赁协议一份，证明2013年6月6日被告与第三人之间的租赁协议已经解除，证明被告与第三人之间已经没有租赁关系了。
原告质证认为：1、对报道的真实性、合法性，关联性均有异议，该报道是复印件，对真实性有异议。该报道没有明确发生的时间，人物也是代称，事件也是以王某陈述为主，原告认为该报道存在不真实的情况。对关联性有异议，本案为原、被告之间的租赁合同，该报道与房屋租赁没有任何关联性。2、对情况说明的真实性有异议，该情况说明系美佳服装厂单方说明，被告没有其他任何证据予以佐证。本案的案由是原、被告之间的租赁关系，原告与被告的租赁合同是真实意思表示，均签字确认，故第三人对原告的房屋没有收取租金的权利。3、对房屋租赁协议的真实性有异议。第三人对本案争议的房屋无权收取房租。原告递交的证据证明第三人将其受让的房屋转让给原告，并出具转让房屋价款的收条。本案房屋应当归原告所有，本案房屋的租金应由原告收取和支配。所以该房屋租赁协议是不真实、不存在的。4、对解除房屋租赁协议，与第三份证据的质证意见相同。
第三人质证认为：1、报道虽是一份复印件，但第三人对其内容予以认可。就报道本身而言，一经报道，既成为众所周知的事实，至于时间可以核查。报道的内容记载，也可以从侧面反映本案中的产权纷争，报道登载时它的产权占有人是本案的第三人。第三人占有房屋是新闻报道予以确认的。2、美佳服装厂情况说明，对于证据的三性予以认可。从而也可以说明，本案中房屋的占有及出租权益，均属第三人，而非原告。3、对房屋租赁协议和解除房屋租赁协议的真实性没有异议。同样可以证明本案中房屋的出租权益一直属第三人。
第三人为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
一、平湖市公安局刑侦大队出具的情况说明一份，证明本案的房屋产权纷争已经报案，可能存在诈骗行为，目前正在进行调查。
二、平湖市人民法院立案通知书一份，证明第三人与原告之间的确认合同无效纠纷，已经由平湖市人民法院立案。
原告质证认为：对情况说明的形式真实性没有异议，对证明的内容有异议。该情况说明，只是向刑侦大队报案的情况，不能证明该案已被公安机关受理并侦查的事实，且内容与本案无关。对受理通知书的形式真实性没有异议，对证明的内容有异议。该证据只能证明第三人起诉原告确认合同无效纠纷，并不能证明是那一个合同无效，且第三人起诉原告不影响本案的继续审理。
被告质证认为：没有异议。
本院出示依职权向被告许照华制作的调查笔录及拍摄的被告许照华承租的房屋照片。
原告质证认为：对许照华所述的经营状况没有异议，对其他的内容有异议。许照华不清楚别人租赁的情况；对许照华支付王明华租金有异议，其应当向原告交付租金。对照片无法确认。
被告质证认为：没有异议。
第三人王明华质证认为：对许照华所述的关于陈海军代王明华收取一年租金的事实没有异议。该笔录充分证明实际出租人是王明华，而且一直由其出租。陈海军即使有签订租赁合同的情况，也是因王明华让其代收一年租金。本案出租房产占有、收益、处分权，均属第三人。对于所陈述的2012年6月后签订合同的情况没有异议，也说明该房屋的占有、使用、收益均属第三人所有。对照片没有异议。
上述证据，经审核，本院认证如下，一、原告提供的证据，证据一、证据二，本院对证据的真实性予以认定；本院对平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第1768号及嘉兴市中级人民法院（2014）浙嘉民终字第751号民事判决书予以认定。二、被告提供的证据，证据一，对证明的内容予以认定；证据二，与本案的诉讼请求缺乏关联性，本院不予审查；证据三，本院对证据的真实性予以认定，但第三人无权出租该房屋，该房屋租赁协议无效；证据四，结合本院依职权向被告许照华制作的调查笔录，本院对证据的真实性不予认定。三、第三人提供的证据，证据一、证据二，本院对证据的真实性予以认定。四、本院出示的证据，本院对证据的真实性予以认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2010年2月13日，原告与第三人签订房屋买卖合同1份，约定第三人将坐落于平湖市黄姑镇（现黄姑镇与全塘镇合并成立独山港镇）南街26号（又称南大街26号）约1800平方米房屋以260万元的价格转让给原告，原告在订立合同时一次性付清款项；第三人在收到原告购房款之日将房屋交付给原告，同时将该房屋的产权证及第三人与黄姑镇工业公司订立的合同等材料一并移交给原告；另约定，因上述房屋均已出租，2010年度的房租第三人已收取，故第三人在交付房屋时须将与承租人签订的房屋租赁合同一并交付给原告，从合同签订之日起，第三人不得再向承租人收取房屋租金。原告与第三人均在该合同上签名。同日，第三人向原告出具了1份收到购房款260万元的收条。
2011年1月24日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告（合同中称甲方）将坐落于平湖市黄姑镇南街26号北起第2间约17平方米房屋出租给被告（合同中称乙方）；租期一年，自2011年4月30日起至2012年5月1日止；房屋租金为20000元每年，签订本合同时一次性支付；合同还约定了违约责任。租赁期满乙方立即将房屋腾空归还甲方，依附于房屋的装修等设施归甲方所有，乙方不得拆除毁坏；乙方如需续租，应在期满日前三个月向甲方书面提出，双方重新订立租赁合同等；未经原告书面同意，被告擅自将租赁房屋转租等6种情形，原告有权解除合同，收回房屋。合同还约定了其他内容。合同到期后，被告至今未腾退房屋，遂引发本案讼争。
另查明：本院审理的（2013）嘉平民初字第1768号原告王明华（本案第三人）与被告陈海军（本案原告）确认合同无效纠纷一案，于2014年9月19日判决驳回原告王明华的诉讼请求。王明华不服该判决向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2014年12月1日判决驳回上诉、维持原判。
本院认为：一、本案原告与第三人王明华之间的房屋买卖合同有效，原告对讼争房屋享有出租收益权。二、原、被告之间的房屋租赁协议，未违反法律规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。原、被告之间订立的租赁合同约定租赁期限从2011年4月30日起至2012年5月1日止，并约定如需续租，被告应在期满日前三个月向原告书面提出，双方重新订立租赁合同。本案中，双方确认合同期满后双方并未重新签订租赁合同，2012年5月1日，租赁期届满后，被告继续使用租赁的房屋，原告未提出异议，因此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可随时要求解除合同，解除合同的效力在通知到达被告时生效（收到应诉通知书之日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、合同解除后，被告已丧失租赁权，被告拒不腾退，仍实际占有房屋，其行为构成无权占有，且被告未能提供证据证明租赁期届满后已将房屋返回给了原告，故被告应负有腾退的义务。原告作为权利人，可基于物权请求权要求无权占有人即被告腾退、返还涉案房屋。因此，对原告要求被告腾空租赁的房屋并将租赁的房屋交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。四、2012年5月2日起至合同解除之日的租金，被告尚未支付，原告要求被告支付该部分租金的诉讼请求，本院予以支持，合同解除之后，被告仍占有使用原告之房屋，原告要求被告支付相应费用的合理部分的请求合理，本院予以支持。关于原告请求被告自2012年5月2日起，按每日55元租金的二倍赔偿损失，该约定实为违约金条款，考虑到本案涉案房屋前期的争议较大，情况复杂，故本院酌定调整为按租金标准计算。五、关于转租的问题，第三人不是争议房屋的权利人，无权以其名义出租房屋，如有第三人出租的情形一概无效。故对被告关于从2012年6月1日起向第三人租赁房屋，所以和原告之间没有合同关系的抗辩，本院不予支持。第三人的诉请，无事实与法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈海军与被告许照华签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告许照华于本判决生效之日起三十日内搬离平湖市黄姑镇南街26号北起第2间房屋，将上述房屋腾退、返还给原告陈海军；
三、被告许照华于本判决生效之日起十日内给付原告陈海军租金等费用（按年租金20000元，自2012年5月2日起计算至房屋腾退之日止）；
四、驳回原告陈海军其他诉讼请求；
五、驳回第三人王明华的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费438元，由被告许照华负担；第三人受理费219元，由第三人王明华负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 应晓军
审 判 员 许建平
人民陪审员 姜培根
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 史伟峰