湖南省株洲县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0221执异4号
案外人（异议人）湖南中瑞房地产有限公司。住所地：株洲市芦淞区芦淞路***号。
法定代表人郑松献，系该公司负责人。
申请执行人唐某某，女，1981年11月2日生，汉族，湖南省株洲市人。
被执行人焦某某，男，1989年11月21日生，汉族，湖南省茶陵县人。
被执行人罗某某，女，1989年1月25日生，汉族，湖南省株洲县人。
本院在执行申请执行人唐某某与被执行人焦某某、罗某某民间借贷纠纷一案中，案外人湖南中瑞房地产有限公司（以下简称中瑞房产公司）于2016年2月3日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人中瑞房产公司称：株洲县人民法院在执行过程中，查封了被执行人仅在房产局办理了商品房买卖合同备案手续的房屋（位于株洲市芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园8栋902号），并拟对上述房屋进行拍卖。而案外人与被执行人签订的《株洲市商品房预销售合同》房屋自始没有向被执行人转移所有权，如果株洲县法院拍卖该房屋将严重侵犯案外人作为房屋所有人的利益。案外人要求立即终止拍卖行为并解除上述房屋的查封。案外人提出理由如下：
商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记或称预登记，它只具有优先购买权、期待权、对抗第三人效力的请求权，不具有所有权。上述房屋所有权自始归案外人，不属于被执行人，法院虽有权查封，但无权拍卖。被执行人于2013年5月7日与案外人签订《株洲市商品房预销售合同》，但房屋仅依照行政管理法的相关规定，仅办理了《株洲市商品房预销售合同》备案手续，更没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同于权属登记，预告登记仅具有准物权的效力，即物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《株洲市商品房预销售合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。因此，株洲县法院查封的被执行人仅办理了《株洲市商品房预销售合同》的房产，株洲县法院虽有权查封，但无权拍卖。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述法律规定，本案中，被查封的房屋并未进行物权登记，被执行人自始至终未取得上述房屋的所有权。
被执行人在与案外人签订的《株洲市商品房预销售合同》已严重违约，契税、维修基金、办证费用未及时缴纳，购买上述房屋时仅支付首付款又向银行贷款后，由于资金链断裂，出现“断供”，致使银行开始从案外人账户扣划保证金，而且该扣款行为还将继续。由于被执行人没有偿还能力，合同已经根本无法履行。
法院虽然预查封《株洲市商品房预销售合同》登记备案状态下的上述房屋，但该房屋并不具备拍卖处分条件，株洲县法院应终止拍卖程序，并解除对上述房屋的预查封措施。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)，创设了“预查封”司法限制制度。它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被申请执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由人民法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。所以，参照房地产买售过程中的预告登记制度，经与国土资源、房地产管理部门协商，创立了该项制度。《通知》第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。即“预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的”。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。本案因被执行人的严重违约行为，已不能取得《房屋所有权证》，法院对上述房屋的“预查封”也不可能转为“查封”。
综上，上述房屋所有权自始归案外人，上述房屋所有权现在不属于被执行人，以后也不会属于。本案中，该房屋不具备拍卖条件，法院应当终止拍卖程序，并解除对该房屋的查封。依据《民事诉讼法》及其他相关法律的规定，案外人特向株洲县法院提出明确的执行异议，请株洲县法院立即终止此拍卖行为，解除对位于株洲市芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园8栋902房屋的查封。
案外人中瑞房产公司向本院提交了如下证据：
证据1、房屋所有权证（株房权证株字第10004819**号），拟证明被查封的房产系案外人所有；
证据2、民事裁定书，拟证明案外人的房产被查封的事实；
证据3、房屋登记簿，拟证明被查封的房产只进行了预告登记，不是被执行人所有；
证据4、（2014）株县法民一初字第862号民事判决书，拟证明申请执行人唐某某与被执行人焦某某、罗某某存在法律关系，与案外人无关。
经审理查明：
（一）、2013年5月7日，被执行人焦某某、罗某某与案外人中瑞房产公司签订《株洲市商品房预销售合同》，合同约定案外人中瑞房产公司将其开发的位于株洲市芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园8栋902室房产出卖给被执行人焦某某、罗某某，在合同签订时，被执行人焦某某、罗某某向案外人中瑞房产公司付清购房首付款258091元，购房余款580000元以银行贷款方式支付，案外人中瑞房产公司在被执行人焦某某、罗某某将全部房款付清后须在2014年8月30日之前将房屋交付给买受人。2013年5月27日，被执行人焦某某、罗某某与中国建设银行株洲市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被执行人焦某某、罗某某向中国建设银行株洲市分行贷款580000元用于支付购买上述房产的余款，借款期限为2013年5月23日至2023年5月23日。案外人中瑞房产公司自愿作为该笔借款的保证人在该合同签章。
（二）、2014年11月4日，因申请人唐某某申请，本院作出（2014）株县法民一初字第862-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封座落于株洲市芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园8栋902房屋一套。2015年9月21日，本院作出（2015）株县法执字第255-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人焦某某、罗某某所有的座落于株洲市芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园8栋902房屋。2016年2月1日，案外人中瑞房产公司认为本院拍卖的上述房产系该公司所有，故向本院提出书面异议，请求本院予以终止拍卖程序并将该房产解封。
本院认为，本案的审查重点是本院（2015）株县法执字第255-1号执行裁定书拍卖位于株洲市芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园8栋902的房屋是否违反法律规定？
本院经审查认为，案外人称被执行人已违约，其有权解除《株洲市商品房预销售合同》。根据该合同第三十条第二款的约定：“甲方（中瑞房产公司）或乙方（焦某某、罗某某）依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到株洲市房地产权属与市场管理处办理注销登记和备案的手续”。但案外人未提供任何证据证实其与被执行人已解除合同，故该合同对双方均具有约束力。被执行人焦某某、罗某某在与案外人中瑞房产公司签订该合同后，依合同约定履行了全部价款的义务，且办理了登记和备案手续，该房产已由被执行人焦某某、罗某某实际占有。虽该房产未办理房产证，但办理房产证系案外人依据合同约定应尽的义务，而在本案中，案外人却以该房产未办理房产证为由主张对该房产具有所有权。其应尽之义务转为了其享有的“权利”，不仅违背合同契约精神，也违背法理。本院为维护被执行人及申请执行人的权益，强制执行被执行人焦某某、罗某某的房产不违反法律规定。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人湖南中瑞房地产有限公司的异议。
案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 喻 涛
审 判 员 刘冰冰
代理审判员 张 璇
二〇一六年二月十五日
书 记 员 朱晰琳