吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1024号
上诉人（原审被告）：王大民，男，1969年3月7日生，汉族，住通化市东昌区。
被上诉人（原审原告）：通化市锦绣物业服务有限公司。住所地通化市。
法定代表人：刘程，经理。
委托代理人：魏文轩，男，1993年11月12日生，汉族，该公司职员，现住通化市东昌区。
委托代理人：周立娟，吉林昱诚律师事务所律师。
上诉人王大民因与被上诉人通化市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2015）东江西民小额字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日、9月29日公开开庭审理了本案，上诉人王大民，被上诉人锦绣物业的委托代理人周立娟、魏文轩均到庭参加诉讼。现已审理终结。
锦绣物业一审诉称:锦绣物业与通化市大通房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同约定由开发单位委托物业服务企业进行物业服务，由业主直接向物业公司交纳物业费。锦绣物业公司受开发单位委托为锦绣家园小区进行物业服务。王大民于2010年11月10日入住锦绣家园小区，房屋面积133.93平方米，但其只预交一年物业费，自2011年10月26日起一直拖欠物业费，现依法诉至法院，请求判令王大民支付拖欠物业费4017.90元，并承担该款自欠费之日至实际支付之日止的滞纳金（按应缴费用总额的日千分之三计算）。
王大民一审辩称：一、其主动足额交纳物业费964元，主观上没有“拒交”的恶意，而在入住期间，其因窗户破损、墙体发霉、公共楼道管线漏水等问题多次向开发单位和锦绣物业提出修缮、规范管理，但均未得到解决。二、依据《物业管理条例》第二十九条、第四十六条的规定，锦绣物业在未履行义务的条件下，其有权拒绝交纳物业费。三、锦绣物业存在不修缮景观区等公共区域、不管理私营、私建现象等不作为和乱收费问题，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在锦绣物业未履行相关义务的前提下，其作为业主享有先履行抗辩权，故其有权拒绝支付不合理费用，请求法院驳回锦绣物业的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年4月15日，通化市大通房地产开发有限公司与锦绣物业签订物业管理委托合同，由锦绣物业为王大民居住的锦绣家园小区进行物业服务，委托管理服务期限为自首套房屋办理入住手续起至首届业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。王大民系通化市锦绣家园小区业主，房屋面积133.93平方米，物业费收费标准为每平方米0.60元，王大民没有交纳自2011年10月26日起至2015年12月31日止的物业费。
一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，通化市大通房地产开发有限公司与王大民签订的前期物业管理协议对双方具有约束力，王大民作为业主应当依照约定按期交纳物业费。但是王大民主张锦绣物业服务不到位，且从未收到过锦绣物业的书面催缴，该院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，锦绣物业已经通过在住宅们和单元楼宇门上张贴催费通知，王大民以其未收到书面催缴的主张不能成立，其主张物业服务不到位可以持相关证据另案告诉。故王大民应当向锦绣物业交纳物业费4017.9元。关于滞纳金，滞纳金具有惩罚性和法定性，一般存在于国家行政管理机关对行政相对人逾期交纳费用作出的一种惩罚性的处罚措施，具有强制性，本案属于平等的民事主体之间签订的物业服务合同，对滞纳金的主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、王大民于判决生效之日起立即给付通化市锦绣物业服务有限公司物业费4017.9元；二、驳回通化市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由王大民承担。
王大民不服，向本院提出上诉，要求依法改判。主要理由为：1.一审判决认定事实错误。锦绣物业主张已经通过住宅门和单元楼宇门张贴催费通知，但王大民未收到书面催费通知。通化市物业管理办公室年度动态考核情况通报（2011-2014年度文件）和《锦绣家园小区关于物业服务事实情况的说明》的业主联名证明材料，都证明了锦绣家园小区始终处于弃管状态，锦绣物业服务有限公司始终处于停运状态，且从未进行过物业费催缴。锦绣物业在一审时提供的简单催费单不能证明催费的事实。2.一审判决全额缴纳物业费适用法律错误。本案为物业纠纷，涉及物业管理纠纷和合同纠纷，且具有一定的地域性管理差异。所以，本案不应只适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的依据，应综合适用《中华人民共和国合同法》第六十六条、《物业管理条例》第六十七条、《通化市物业管理办法》第四十六条的规定。故请求依法改判。
锦绣物业二审辩称：同意一审判决。
二审期间，王大民提供证据：锦绣家园业主委员会情况说明一份、锦绣物业资质证书一份、通化市物业管理办公室2011-2014年度动态考核情况通报文件，证明锦绣物业连续4年考核不合格，被下发整改通知，处于弃管状态。锦绣物业认为，对资质证书，真实性无异议，证明内容有异议，该资质证书恰恰能证明物业公司有资质进行物业服务；关于情况说明，因是复印件，对真实性有异议，该证据并不属于民诉法规定的证据种类之一，只是对法院判决的一种倾向性意见。因此，不能作为证据使用。而且该说明的主要内容是通过组织群体性事件以上访形式对法院施压，侵害锦绣物业的合法权益。同时，锦绣家园业主委员会是成立在锦绣物业起诉后，业委会的成员大部分也为欠费业主，与本案有利害关系。锦绣家园物业不合格的原因有法人未变更、工作人员未着装等，但并不影响锦绣物业为王大民提供基本的物业服务，该考核标准存在僵硬性，并不能全面反映物业服务，而且王大民与锦绣物业之间形成的是前期物业服务合同，用正式物业服务的标准来考核前期物业，存在不公平，不公正的现象。即便是锦绣物业存在服务瑕疵，但并不是其拒缴的理由。
本院经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为：通化市锦绣物业服务有限公司与通化市大通房地产开发有限公司签订的锦绣家园前期物业管理服务协议合法有效，对在锦绣家园居住的业主均具有约束力。现锦绣物业按约定履行了小区管理、养护等主要义务，考虑到物业服务的整体性、连续性等过程性特点，虽然服务存在瑕疵，但这并未反映物业服务的全部，王大民提供的证据不足以证明锦绣物业公司的物业服务存在持续性瑕疵，导致丧失根本合同利益，故上诉人的上诉理由，本院不予支持。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务水平和质量不断下降，如此恶性循环对小区业主及物业公司均无益处。如王大民认为物业服务的瑕疵对其造成财产损害可另行告诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王大民负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳刚
审判员 王立武
审判员 范立华
二〇一六年九月二十九日
书记员 赵 航