北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08652号
原告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人陶冰荣。
被告ＸＸ根，个体经营，住河南省郑州市。
委托代理人韩炎，河南天荣律师事务所律师。
原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）诉被告ＸＸ根商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告合生公司的委托代理人陶冰荣，被告ＸＸ根的委托代理人韩炎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合生公司诉称，2011年5月23日，被告购买原告开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H6号商务楼8层X号商品房，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为2009865元，其中房款1000000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被告未按合同约定支付贷款金额。虽经原告多次催促，被告仍未履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。现起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的编号为Y1178851的《北京市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理涉诉房屋的网签备案解除手续；3、被告向原告支付违约金401973元；4、诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ根辩称，1、合同解除权性质为形成权，是权利人依自己单方意思表示就可以行使的权利，其行使主体是合同当事人，而非法院。法院只能对合同解除的行为是否适当作出裁定，而不能代替合同当事人行使合同解除权。如法院以裁决方式代替合同一方当事人行使合同解除权，那么就事实上剥夺了相对人对解除合同的异议权。2、本案至被告答辩之日，未收到原告任何形式的解除合同的通知，因此，原告行使合同解除权没有履行通知义务，法院应据此驳回原告起诉或诉讼请求。3、原告要求解除合同没有合同依据。被告按照合同约定提交了全部银行贷款资料，原告和银行事后均未要求被告补充资料。合同中双方未约定提交贷款资料和签署相关法律文件的具体期限，也就无法计算原告可以行使解除权的起算时间，进而无法确定原告行使合同解除权的条件是否成就。在双方签订商品房预售合同之后，原告从未通知被告办理商品房担保贷款手续，也就是说原告未履行通知义务。4、原告要求解除合同没有法律依据。被告在购房过程中经北京阳光律师事务所对被告贷款资格审查合格后，根据原告的要求向其指定的银行提交贷款资料，被告支付首付款后，在原告没有异议情况下与其签订预售合同条款，因此被告不存在迟延支付购房款的行为；被告至今未收到原告任何形式要求支付购房款的通知或催告。因此希望法院驳回原告的诉讼请求，关于违约金，原告无法证明被告违约，合同未约定提交贷款资料和签署相关法律文件具体期限，无法根据该约定确定违约金起算时间，无法确定原告要求违约金的合同条件是否成就。
经审理查明：2011年5月23日，ＸＸ根与合生公司签订编号为Y1178851《北京市商品房预售合同》，合同主要内容为：
ＸＸ根购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目H6号商务楼8层X号。房屋建筑面积为107.96平方米，套内建筑面积85.13平方米。房屋单价每平方米23609.36元，房屋总价款为2009865元。ＸＸ根首期支付总房款的50.25%，剩余款项以商业贷款方式向光大银行借款支付。出卖人应当在2012年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。本合同自双方签字之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补偿协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等效力。
合同附件五付款方式和期限约定。于2011年4月7日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.25%作为首期付款，即1009865元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。其余房款1000000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。
合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。八、合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。十七、买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。第十八条，本协议自双方签字盖章之日起生效，本协议与预售合同约定不一致的，以本协议的约定为准，不受预售合同第29条的限制。此外合同和合同附件还约定了其他内容。
合同签订后，ＸＸ根先后交纳房款共计1009865元，剩余款项1000000元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1005元、宽带网开通费500元。
2012年10月16日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2014年3月4日，合生公司向ＸＸ根邮寄《关于尽快提交贷款资料并办理贷款手续的通知》，律师函主要内容为要求ＸＸ根2014年3月10日之前交期首期房款并按照贷款银行要求提供齐全贷款资料，同时保留追究ＸＸ根相应法律责任的权利。
庭审中，ＸＸ根表示贷款没有办理下来系因存在信用卡逾期还款问题。
上述事实，有商品房预售合同、交款记录、竣工验收备案表、通知、邮件单、北京市商品房认购书补充协议、发票、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
对于合同解除问题，被告认为解除权系形成权，原告并未向被告主张该权利，直接起诉至法院不妥。本院认为，解除权系形成权，有权利就有行使的途径和救济的手段，而通过诉讼亦是行使权利的一种方式，根据《合同法》第96条规定，合同解除权应通知对方，而通知包含了声明、要求、请求或者其他任何意图的传达，通知并未特定的形式要求。原告通过起诉行使合同解除权系最直接最有利的方式，通过法院通知被告，被告如有异议可以提出，由法院审查异议是否成立，符合法律规定。故对该答辩意见本院不予采纳。
关于被告辩称原告曾对其贷款资质进行审核，贷款无法办理系原告造成，并提交律师所发票一张，根据该发票显示，该律师费发票系产权代办发票，并非贷款资质审核发票，贷款资质系银行审核，故对该答辩意见本院不予采纳。
关于原告是否有权解除合同。根据双方签订的合同附件五规定，在签订合同后出卖人通知买受人办理贷款手续60日内贷款金额应该进入出卖人账户，逾期视为买受人应在期限届满之日起15日内交纳全部房款。根据合生公司提交的证据，其在2014年3月4日按照被告签订合同时所留地址向其发出办理贷款通知，以合同约定的送达时间计算，至2014年3月9日视为被告收到该通知，计算75天，最晚应于2014年5月14日给付剩余款项，此后，合生公司取得合同解除权。2015年4月21日，原告将被告诉至本院，被告在长达一年多的时间一直未给付原告剩余房款，构成了根本违约，被告应承担相应的违约责任，但双方合同约定的被告违约金过高，存在双方权利义务不对等情形，故对于违约金计算标准本院予以调整。
合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于原告要求被告配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，对于被告已经交纳的房款，原告应该予以退还。对于原告代收代缴的费用，因合同解除并未涉及办理产权、交纳税收，相应的宽带初装费用应由新购买人承担，故上述相应费用原告亦应一并退还。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告ＸＸ根于二零一一年五月二十三日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1178851）予以解除；
二、被告ＸＸ根于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1178851）的网签登记备案撤销手续；
三、被告ＸＸ根于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币十万零四百九十三元二角五分；
四、原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告ＸＸ根已缴纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币一百零一万二千三百七十元；
五、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22878元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担11439元（已交纳），由被告ＸＸ根负担11439元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炎铎
代理审判员 李宏印
人民陪审员 王长林
二〇一五年十月十九日
书 记 员 许松婷