天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第0922号
上诉人（原审被告）天津太阳树餐饮有限责任公司，住所地天津市河东区复兴庄南横街27号19号楼一、二层。
法定代表人杜海铭，总经理。
委托代理人吕嵘，该公司综合管理部经理。
委托代理人李正双，天津华凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津滨海友谊投资有限公司，住所地天津市西青区大寺镇津港大道13号。
法定代表人李春津，总经理。
委托代理人陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。
委托代理人邢强，该公司运营经理。
上诉人天津太阳树餐饮有限责任公司与被上诉人天津滨海友谊投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，天津市河西区人民法院于2015年2月15日受理，于2015年7月14日作出（2015）西民二初字第423号民事判决。一审判决后，天津太阳树餐饮有限责任公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月22日、9月25日公开开庭审理了本案。上诉人天津太阳树餐饮有限责任公司的委托代理人吕嵘、李正双，被上诉人天津滨海友谊投资有限公司的委托代理人陶欣蔚、邢强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于天津市友谊南路大岛商业广场S1-201店铺出租给被告使用，该房屋建筑面积为360平方米，房屋租赁期限为自2011年11月1日起至2021年10月31日止，房屋租金为自2012年11月1日起至2013年10月31日每天每平方米3.5元，每季度105007.31元，自2013年11月1日起至2016年10月31日每天每平方米3.64元，每季度109207.60元，管理费每月每平方米10元，租期内，被告应承担租赁店铺的相应的水、电等各项杂费，被告应向原告交纳空调制冷费及采暖费，费用收取标准为每平方米每月18元，如被告逾期支付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一天，被告需按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用的0.1%向原告支付滞纳金。在诉讼过程中，经双方核对，被告承认2015年1月以前欠房屋租金259974.26元、物业管理费3287.90元、空调及采暖费41427.54元。
原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金259974.26元、物业管理费3287.90元、空调及采暖费41427.54元、逾期交费滞纳金92626.28元，共计397315.98元；2、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告将所承租房屋按合同约定返还原告；4、诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在2013年不欠房屋租金，因为原告交房延期，免租期就从2012年10月顺延到2013年1月至3月，免租期不交房屋租金，需要交纳物业管理费等费用；被告已交2014年1月房屋租金，未交2月至4月房屋租金是因为商场内部周边的店铺都在装修状态，商场没有经营氛围，在2014年5月、6月不欠任何费用，2014年7月商场开始新一轮的装修，而且楼上的装修给被告造成了漏水；2014年11月坐落商场2楼的餐厅全部撤走，商场没有经营氛围，被告没有营业额；对于2015年以前的物业管理费和采暖费，被告都不拖欠；被告不拖欠2013年的房屋租金，只欠2014年2月至4月、7月至12月的房屋租金；被告不同意给付滞纳金，理由是双方原因产生的逾期交纳费用；被告不同意解除合同，不同意返还房屋。
原审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。就本案来讲，原告已经按照约定将房屋提供给被告使用，但被告未按照约定给付原告房屋租金、物业管理费、空调及采暖费，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于原告请求被告支付逾期交费滞纳金一节，因合同约定过高，应当予以调整，原审法院认为以同期银行贷款利率的1.3倍支付滞纳金为宜即（53921.56＊6.15%／365＊761＊1.3＋42002.92＊6%／365＊365＊1.3＋32837.90＊6%／365＊306＊1.3＋80759.05＊6%／365＊215＊1.3＋64120.63＊5.6%／365＊123＊1.3＋31047.64＊5.6%／365＊31＊1.3=19887.27元）19887.27元。关于原告要求解除合同及返还房屋一节，因合同尚未到期，被告为经营已经进行了大量的前期投入，考虑公平原则，对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告的其他抗辩理由缺乏事实和法律依据，且被告未提供充分证据予以佐证，故不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告于本判决生效之日起10日内给付原告2015年1月31日之前的房屋租金259974.26元、物业管理费3287.90元、空调及采暖费41427.54元；二、被告于本判决生效之日起10日内给付原告2015年1月31日之前的租金及物业能源费滞纳金19887.27元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元，由原告负担1306元，被告负担5954元。
上诉人天津太阳树餐饮有限责任公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判上诉人支付被上诉人房屋租金100000元。事实和理由：上诉人在2013年4月试营业，上诉人不应支付2013年1月至同年3月房屋租金48003.6元，被上诉人在2014年持续进行装修，严重影响上诉人的业务经营，被上诉人交付的空调设备不符合要求，且被上诉人未保障上诉人独立使用合同约定的承租位置，依前所述，被上诉人应减免租金；根据涉案租赁合同的约定，上诉人不需支付每年3、4、10月空调制冷以及采暖费，因空调漏水造成空调无法正常使用，上诉人未享受到相应的制冷和供暖服务，上诉人不应支付空调制冷费和采暖费41427.54元；被上诉人提供的空调长期漏水，被上诉人一直不予维修，上诉人不应支付物业管理费3287.9元；依据合同约定以及被上诉人的过错，上诉人不应承担滞纳金19887.27元。
被上诉人天津滨海友谊投资有限公司答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人的实际运营日期为2012年11月22日，双方共同确认的免租期日期截止日为2012年12月31日，上诉人应自2013年1月1日开始按照《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金；其他各商户进行装修，如影响到上诉人，与被上诉人无关，上诉人如因此受到侵害，应向实际侵害人要求赔偿，被上诉人在商场开业初期已经减收租金作为对商户的支持与补偿，上诉人继续以此理由要求赔偿或减免租金没有依据；被上诉人提供的空调设备经过相关部门认定及实际测试，完全符合国家标准，不会造成上诉人任何损失；上诉人私自在消防通道内设立仓库，使消防通道疏散能力下降，被上诉人曾多次发文进行制止，但上诉人不听劝阻，严重影响被上诉人商场的正常经营，并造成极大的安全隐患；被上诉人并未向上诉人收取每年3、4、10月的空调制冷费和采暖费用；上诉人未能提交证据证明“被上诉人提供的空调长期漏水，被上诉人一直不予维修，因空调漏水造成空调无法正常使用”；按照涉案租赁合同的约定，被上诉人有权与上诉人解除合同。
二审审理期间，上诉人提交下列证据：1、营业执照、税务登记证、餐饮服务许可证，证明上诉人在2013年2月底办理完毕经营所需相关证照，在同年3月具备营业资质和条件，在同年4月试营业；2、天津市餐饮废弃物收运协议书，证明上诉人在2013年4月试营业，并于2013年5月开始清运试营业废弃物；3、房屋装修合同、工程量清单计价表、水电工程明细、装饰工程报价单、补充协议、收据，证明被上诉人在2013年5月6日将“楼道”交付上诉人，上诉人开始装修，按照租赁合同的约定装修期在2013年7月届满；4、照片，证明上诉人承租店铺上层的商户因变更进行重新装修，装修从2014年4月持续至同年11月，上层商户的装修造成上诉人经营环境受到严重影响；5、往来收据，证明除2013年2、3、4、10和2014年3、4、10月以外，上诉人已经缴纳其余月份的空调制冷和采暖费，根据合同约定，上诉人不需支付每年3、4、10月的空调制冷和采暖费；6、空调不能使用说明，证明上诉人承租商铺的空调存在问题，对应的租金应予减免，空调漏水，物业公司不维修，因此上诉人不应缴纳物业管理服务费；7、收据，证明上诉人在一审判决以后向被上诉人支付租金100000元。被上诉人认可证据1、3、5、7的真实性，不认可证据1、2、3、4的证明目的，对于证据6的真实性、合法性均有异议。
被上诉人提交下列证据：1、会议纪要，证明上诉人在一审判决以后缴纳房屋租金100000元的过程；2、照片，证明上诉人没有合理使用补充协议项下的“楼梯”，上诉人将消防通道拆改，占用并设置仓库；3、图纸，证明涉案房屋的空调是按照设计院出具的图纸进行设计安装；4、（2014）青民一初字第581号民事判决书，证明在2012年4月30日以前，被上诉人已经具备交付的条件，不存在上诉人述称的因为消防未经验收通过而无法交付的情形；5、房屋租赁合同，证明目的同证据4；6、装修申请表，证明上诉人在装修之前向被上诉人提出申请，申请装修的期间为2012年6月5日-2012年7月20日，在上诉人申请装修以前其已经接受了涉案房屋，并且已经进场自行安装了下水管道；7、收费通知书，证明被上诉人一直在向上诉人催要欠款，被上诉人的原审诉请并未超过诉讼时效，上诉人应当缴纳2012年11月21日至2013年4月30日期间的房屋租金，在该通知书中记载了被上诉人给予上诉人的租金减免和优惠政策。上诉人不认可证据1、2的真实性，且不认可证据3的证明目的；认为证据4、5与本案没有关联性，亦不认可证明目的；因证据6中没有上诉人的印章，故不认可其真实性；不认可证据7的真实性，同时表示上诉人从未收到相应的收费通知书。
本院经质证认为，上诉人提交的证据5、7以及被上诉人提交的证据4来源合法、内容真实，且与本案有关联，应作为认定案件事实的依据；上诉人提交的其他证据以及被上诉人提交的其他证据，均无法认定其与本案的关联性，故均不予采信。
二审经审理查明，上诉人在2015年2月向被上诉人缴纳2014年5-9月空调制冷和采暖费29591.1元。上诉人在一审法院判决以后向被上诉人缴纳房屋租金100000元。二审经审理查明的其他案件事实与原审一致。
本院认为，对于本案双方当事人争议的问题，首先，关于房屋租金问题，上诉人主张其自2013年4月试营业，上诉人不应支付2013年1月至同年3月的租金，应以“步行楼梯”交付的日期作为计算租金的起租日期。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，“租赁期应自租赁店铺交付之日起计算，租金起算日为自合同装修期届满之次日或装修期提前终止对外营业之日两者中发生较早之日开始计算”、“于本合同签订后，从正式交付租赁店铺场地开始计算，施工装修期最长期限为60天（施工装修期内可以免交租金），即正式交付租赁店铺起60天内，必须开业营业，同时交付租赁店铺的时间最迟不超过2012年5月1日”，与此同时，双方当事人签订的《房屋租赁合同》补充协议约定，“原合同租赁期限及每日每平方米租赁金额保持不变”、“扶持政策：1、临近承租位置的步行楼梯，作为独立门厅及门面使用”，依前所述，双方当事人并未将“步行楼梯”计入租金范围，且合同约定“租金起算日为自合同装修期届满之次日或装修期提前终止对外营业之日两者中发生较早之日开始计算”，因此上诉人“以‘步行楼梯’交付的日期作为计算租金的起租日期”的理由依据不足，不能成立。另，上诉人主张，被上诉人在2014年持续进行装修，严重影响上诉人的业务经营，被上诉人交付的空调设备不符合要求，且被上诉人未保障上诉人独立使用合同约定的承租位置，故被上诉人应减免租金。经查，本院认为，上诉人未能提交合法有效的证据证明其前述主张所依据的事实依法成立，故上诉人的该项主张亦不能成立。现因上诉人在一审法院判决以后向被上诉人缴纳房屋租金100000元，被上诉人已实际收取该笔款项，故该100000元应从上诉人应付租金中予以减除。
其次，关于物业管理费问题。上诉人主张，被上诉人提供的空调长期漏水，被上诉人一直不予维修，因此上诉人不应支付物业管理费。经查，一方面，上诉人未能提交合法有效的证据证明被上诉人提供的空调长期漏水，且被上诉人一直不予维修，另一方面，涉案合同中并无因空调存在问题可减免物业管理费的相关约定，因此，上诉人的该项主张依据不足，不予支持。
再者，关于空调制冷及采暖费问题。对于该问题，被上诉人的原审诉请为要求上诉人给付2013年2月、2014年5-9月、2015年1月的空调制冷及采暖费。涉案《房屋租赁合同》约定，“租赁期内应交纳空调制冷费及采暖费，费用收费标准为每平方米每月18元人民币，每年缴纳9个月，每年3、4、10月不用缴纳空调制冷费及采暖费”，故上诉人应依约缴纳空调制冷及采暖费。本院审理期间，上诉人提交证据证明其在2015年2月向被上诉人缴纳2014年5-9月空调制冷和采暖费29591.1元，因此该笔款项应从上诉人应付空调制冷和采暖费中予以减除。
最后，关于滞纳金问题。涉案《房屋租赁合同》约定，“在租赁期内，逾期支付租金、物业管理费及其他应交费用，每逾期一天，需按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用的0.1%支付滞纳金”。根据经审理查明的案件事实，上诉人确欠缴租金、物业管理费及其他应交费用，因此上诉人应给付滞纳金。被上诉人关于该问题的原审诉请截止日期为2015年1月31日，因此，上诉人在2015年2月向被上诉人缴纳2014年5-9月空调制冷和采暖费，并在一审法院判决以后向被上诉人缴纳房屋租金的情形，并不影响一审判决认定滞纳金的计算方式和数额。
综上，因上诉人在二审审理过程中提交了新的证据，且在一审法院判决以后向被上诉人缴纳部分房屋租金，故本院对原审法院判决的房屋租金、空调制冷及采暖费的数额予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第423号民事判决第二项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第423号民事判决第三项；
三、变更天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第423号民事判决第一项为：上诉人天津太阳树餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人天津滨海友谊投资有限公司2015年1月31日之前的房屋租金159974.26元、物业管理费3287.90元、空调制冷及采暖费11836.44元；
四、驳回被上诉人天津滨海友谊投资有限公司的其他原审诉讼请求；
五、驳回上诉人天津太阳树餐饮有限责任公司的其他上诉请求。
一审案件受理费7260元，二审案件受理费4669元，共计11929元，由上诉人天津太阳树餐饮有限责任公司负担10623元，被上诉人天津滨海友谊投资有限公司负担1306元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 杨桂军
代理审判员 李 敏
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 刘继永
速 录 员 韩 鹏