内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1819号
上诉人（原审被告）：金宝，男，1973年9月22日出生，蒙古族，职工，现住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜艳梅，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘雪松，女，1970年12月17日出生，蒙古族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：王立国，内蒙古兴林律师事务所律师。
第三人：路广勇，男，1960年3月16日出生，汉族，农民，现羁押于赤峰监狱。
上诉人金宝因与被上诉人刘雪琴、原审第三人路广勇申请执行人执行异议之诉一案，不服巴林左旗人民法院（2016）内0422民初5945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金宝上诉请求：请求二审依法撤销原判，改判中止对巴林左旗上京商业广场BZ-2-2041号楼房的执行，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，属于认定事实错误。上诉人提交了2012年8月30日与宝石房地产开发有限公司林东项目部签订的《住宅、商厅认购合同》，同日交付了全部购房款，宝石公司出具了购买涉案房屋的收据一枚。上诉人购买房屋后于2015年末装修，2016年8、9月份入住占有、使用至今。由于宝石公司涉嫌刑事犯罪，导致购房后不能办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以证实案涉房屋的真实权利人为上诉人，能够排除强制执行。一审法院既然认定第三人路广勇取得了案涉不动产的所有权，则所有权人并非宝石房地产开发公司，故一审不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理本案。
刘雪松辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审维持原判。
路广勇未提交答辩意见。
刘雪松向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令准予继续对涉案房屋进行强制执行。
一审法院认定事实：原告刘雪松因第三人路广勇欠其款未还于2014年10月31日向本院申请诉前财产保全。原审法院于2014年10月31日作出（2014）巴民保字第305号民事裁定书，裁定将涉案房屋在内的房屋予以查封。2014年11月28日，原告刘雪松向原审法院提起诉讼。原审法院于2014年12月3日调解结案，第三人路广勇未按调解书约定履行给付义务。原告向原审法院申请执行。本案在执行过程中，被告金宝向原审法院提出执行异议。原审法院于2016年10月20日作出（2016）内0422执226号之一执行裁定书，以该房屋于2012年8月30日由金宝在宝石公司购买并交付全部房款为由，裁定中止对位于巴林左旗上京商业广场BZ-2-2041号房屋的执行。
原告对裁定不服，向原审法院提起申请执行人执行异议之诉，认为被告金宝与第三人路广勇之间存在的是以涉案房屋抵押的民间借贷关系，不存在真实的房屋买卖关系。请求人民法院依法判令准予继续对该房屋进行强制执行。被告金宝抗辩主张涉案房屋在法院查封之前的2012年8月30日通过宝石公司项目部购买并已经支付全部房款25万元。此房系被告以现金方式购买用于经营，至今未能登记过户的原因是宝石公司涉嫌刑事侦查，拒绝办理产权登记。被告已经对房屋占有使用。依据相关法律规定，被告人作为购房人的合法权益依法应予保护，该权益足以排除强制执行，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人路广勇认可涉案的房屋是其挂靠天德通公司施工宝石公司开发的上京商贸广场部分工程由宝石公司用以抵顶工程款而拨付的，但未曾在被告金宝处借款，也未将涉案房屋出售给被告金宝。
另查明，涉案房屋于2016年5月6日取得了的商品房预销售许可，可以办理网签合同，但不能办理产权证照。2016年6月22日，开发商宝石公司作为出卖方、巴林左旗林东东城街道办事处为买方以3000元／平方米价格签订了商品房买卖合同（网签合同）。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋系宝石公司开发建设的新建不动产，宝石公司自该不动产建成之日起对其享有所有权。但依照该公司与建筑单位签订的承包合同及该公司对路广勇的拨付行为，宝石公司已经将涉案不动产按照给付工程款的方式转让给了施工方路广勇，该转让行为并非以物抵债，而是依合同约定履行的付款方式，施工方在取得这种合同价款即所建不动产后只能通过出售该不动产才能真正取得工程款，故在该不动产出售以前未办理登记实属合理情形。因此，路广勇依据与宝石公司签订的施工合同取得涉案不动产的所有权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，被告金宝对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益负有完全的举证证明责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被告金宝未提供证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋方面的证据。故，本案被告金宝提出的执行异议不能适用该条款衡量其就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照该条规定，就本案而言，虽然被告金宝与原告及第三人对涉案房屋是基于借款抵押而签订买卖合同还是房屋出售签订买卖合同存在争议，但被告所提供的商品房认购合同证明了在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实。根据该条规定，被告金宝需要证明对涉案房屋同时具备该条的四项情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。但被告未能提供在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，不能认定被告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。在此交易行为中，被告金宝只是产生了依据”住宅认购合同”向路广勇请求交付房屋的债权请求权，而非排他性物权，并未取得类似于物权的对抗效力，对于该标的物，人民法院可以依法查封、扣押、冻结并执行，其就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。至此，本案当事人各方对案涉房屋所签订的买卖合同是基于借款抵押而签订还是出售房屋而签订买卖合同，均不影响本案基于被告未能提供在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的证据而做出不能阻却执行的认定。
本案为申请执行人执行异议之诉，主要解决本案当事人各方对于执行标的的权利归属及是否应当许可执行。法院仅针对案外人金宝就案涉房屋财产权属是否享有足以排除强制执行的民事权益予以审理裁判，涉案房屋是否属于可执行财产的其他问题属于执行部门在执行过程中依职权确定的范畴。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条：”对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，判决：准许对位于巴林左旗上京商贸广场BZ-2-2041号房屋的执行。
上诉人二审提交物业费收据两枚、水费收据一枚、取暖费收据2枚、电费收据1枚，用以证明涉案房屋为金宝实际占有使用。被上诉人质证认为，水费、取暖费收据上的房号与涉案房号不一致，电费收据上没有金宝的名字，物业费不是发票，是否实际缴纳无法确定。本院认证：因被上诉人对上述证据的合法性、客观性有异议，而且不能证明在人民法院查封前上诉人已经占有该房屋，故本院不予采信。本院经审理查明，上诉人一审提交的第三人路广勇2014年6月19日的《说明》证明，案涉房屋价格3440元/㎡，总价款369559.20元。上诉人于2012年8月30日与宝石房地产开发有限公司林东项目部签订的《住宅、商厅认购合同》证明，案涉房屋101平方米，总价约为347440元。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，第三人路广勇是借用天德通公司资质与宝石公司签订建筑工程施工合同的实际施工人，宝石公司已经将涉案房屋以给付工程款的方式拨付给路广勇，故路广勇对涉案房屋有权处理并获得相应价款。所以，本案应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对上诉人就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。上诉人关于本案法律适用的意见正确，本院予以采纳。本案中，上诉人虽然在人民法院对涉案房屋进行查封之前即与宝石公司林东项目部签订了商品房认购合同，但该房屋的权利人即第三人路广勇却否认收取了上诉人的购房款，而且上诉人认可仅交付了购房款250000元，无论从第三人路广勇2014年6月19日的《说明》确定的房屋总价款369559.20元看，还是从上诉人于2012年8月30日与宝石房地产开发有限公司林东项目部签订的《住宅、商厅认购合同》确定的房屋总价约为347440元看，上诉人均没有实际支付案涉房屋的全部价款，而且差额较大。此外，根据上诉人在一、二审的陈述，在人民法院查封之前，上诉人没有合法占用涉案房屋。所以，根据上述司法解释的规定，上诉人不享有能够排除执行的权利。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长孙晓东
审判员王旭文
审判员张欢欢
二0一八年六月二十日
法官助理魏乐
书记员王婧婷