广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第456号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林郁韶，男，汉族，1974年4月19日出生，住广东省珠海市香洲区拱北。
委托代理人：李玉麟，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：周明辉，男，汉族，1960年12月1日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：周忠，广东环宇京茂律师事务所律师。
上诉人林郁韶与上诉人周明辉房屋租赁合同纠纷一案，林郁韶、周明辉均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年3月15日，林郁韶和周明辉签订《房屋租赁合同书》，约定林郁韶将其名下的珠海市香洲区银桦路95号商铺出租给周明辉使用。周明辉于2010年3月15日向林郁韶交纳租房押金3200元，于2010年4月25日向林郁韶交纳装修押金2000元。2013年3月15日，双方签订新的《房屋租赁合同书》，合同约定：在合同有效租赁期间，如甲、乙双方其中一方需要终止合同时，应提前一个月书面通知对方。若甲方要收回房屋则应双倍返还押金；若乙方要退房则不得要求返还押金。2013年4月15日，林郁韶向周明辉发出解除合同通知，此后，双方就租赁合同发生争议，周明辉向原审法院提起诉讼。案经二审判决生效，判决认定双方的租赁合同于2013年6月11日解除，林郁韶赔偿周明辉损失2154元，周明辉将上述商铺恢复原状并返还给林郁韶。该案在执行过程中，周明辉提起诉讼，要求林郁韶赔偿装修损失及双倍返还押金。林郁韶为此提出反诉，要求周明辉承担恢复原状的赔偿金2000元，无需返还押金及支付侵占商铺期间租金。
案件审理过程中，依周明辉申请，原审法院委托广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司对案涉商铺部分装修资产进行评估，评估结论为（1）玻璃门3400元；（2）招牌3800元；（3）展示货架4600元；（4）展示牌1500元；（5）玻璃展示柜400元；（6）防盗网600元；（7）刷墙及油漆2800元。合计18700元。2014年6月20日，经原审法院强制执行，案涉商铺已交还林郁韶。
原审法院认为，依照生效民事判决书的认定，由于林郁韶的违约行为且单方提出解除合同，双方之间的租赁合同于2013年6月11日解除。双方应依法处理合同解除后的事宜。
关于周明辉要求的装修损失问题。双方之间的租赁合同的解除，对装饰装修物的处理，应区分是否与与房屋形成附合。对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物，应视当事人违约责任及实际情况加以处理。周明辉增设的招牌、展示货柜、展示牌等物品均为周明辉日常经营使用所设，并未与租赁商铺形成不可分割的附合，拆除及移动并不影响其实际使用价值，因此上列物品应由周明辉自行拆除搬离，林郁韶无需对其价值予以赔偿。对于玻璃展示柜、上楼扶手、刷墙及油漆，林郁韶认可是在租赁期间增设的装修物，且已与商铺形成附合，拆除将损坏其使用价值。鉴于合同解除是林郁韶存在违约责任，故林郁韶应对上述物品残值损失予以赔偿。林郁韶同意承担上述物品评估价值的50%，原审法院予以认可。至于玻璃门、防盗网的制作安装，周明辉无法证实其在租赁期间加装，故其要求林郁韶赔偿损失，理由不充分，原审法院不予支持。因此，林郁韶应赔偿周明辉装修损失计为2400元。
关于林郁韶要求恢复原状的赔偿金问题。林郁韶称原墙面是实体墙，周明辉改装为木板墙，不属于恢复原状。对此原审法院认为，林郁韶称原状为实体墙，没有证据证明，原审法院认可周明辉所称已恢复原状的说法，林郁韶该其请求，原审法院不予支持。
关于周明辉要求双倍返还押金及利息问题。生效判决已认定，林郁韶违约在先并单方提出解除合同，致租赁合同关系终止。依照周明辉、林郁韶签订的《房屋租赁合同书》第7条的约定，一方需要终止合同时，应提前一个月书面通知对方。若甲方要收回房屋则应双倍返还押金。因此，由于林郁韶单方终止合同，其收取的押金应双倍返还周明辉，即林郁韶应向周明辉返还押金10400元。至于利息损失，双方在合同上并无约定，周明辉此请求，理据不充分，原审法院不予支持。
关于林郁韶要求周明辉支付侵占商铺的租金问题。生效判决认定，由于林郁韶违约在先，导致周明辉无法正常使用商铺，直至2013年6月11日合同解除，因此，其诉请周明辉支付2013年4月15日至2014年5月份的租金，理据不足，原审法院不予支持。
对于评估费1000元，根据上述装饰装修物赔偿责任的分担认定，该费用由双方各承担一半。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，原审判决如下：一、林郁韶于判决生效之日起十日内向周明辉赔偿装修物损失人民币2400元；二、林郁韶于判决生效之日起十日内向周明辉返还租赁押金人民币10400元；三、驳回周明辉其他诉讼请求；四、驳回林郁韶的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取人民币316元，由周明辉负担196元，林郁韶负担120元；反诉受理费234元，由林郁韶负担；评估费1000元，由周明辉、林郁韶各负担500元。
周明辉不服原审判决，提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、三项，改判林郁韶向周明辉赔偿装修物损失18700元。二、原审案件受理费316元、评估费1000元、上诉案件受理费全部由林郁韶承担。
事实与理由如下：一、原审判决以评估价值的50%来确定周明辉的装修损失数额，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。
资产评估报告列明：2013年装修的玻璃展示柜400元，上楼扶手1600元，刷墙及油漆2800元。租赁合同约定的租赁期间从2013年3月15日至2016年3月14日，林郁韶于2013年3月15日就对涉案商铺停止供电，租赁期还剩余整整3年，因此，该部分物品在剩余租赁期内的装饰装修残值损失就应该为4800元。因林郁韶存在违约行为应承担违约责任，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，林郁韶应对上述物品剩余租赁期内的装饰装修残值损失4800元予以赔偿。
二、原审法院认为周明辉在租赁期间增设的招牌、展示货架、展示牌尚未与租赁商铺形成不可分割的附合，拆除及移动并不影响其实际使用价值，因此林郁韶无需对其价值予以赔偿，该认定错误。
资产评估报告列明：招牌3800元、展示货架4600元、展示牌1500元。上述物品是周明辉在租赁期间增设的装修物，已经与涉案商铺形成不可分割的附合，拆除及移动后就变成了废品，失去实际使用价值，该部分物品在剩余租赁期内的装饰装修残值损失为9900元，林郁韶存在违约责任，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，林郁韶应对上述物品剩余租赁期内的装饰装修残值损失9900元予以赔偿。
三、有证据证明玻璃门、防盗网是周明辉在租赁期间加装。1、评估报告书。本次装修评估是由评估公司人员及双方当事人三方在场实地勘查后作出，林郁韶已经向在场的评估人员明确表态玻璃门、防盗网是由周明辉制作安装。因此，评估公司才在该报告书第5页、第6页中清楚列出了装修的时间约为2013年的内容。2、周明辉于2013年2月15日支付玻璃门3580元的收据，联系电话为：1343159****。该部分物品在剩余租赁期内的残值损失为4000元，林郁韶存在违约责任，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，林郁韶作为出租人应予赔偿，但原审法院对上列证据视而不见，从而作出了错误的判决。
林郁韶二审辩称，一、周明辉在装修过程中始终没有获得林郁韶的许可，由此造成的损失应该由其自行承担。2010年3月15日，林郁韶将涉案商铺租赁给周明辉时，商铺已经装修。在另案中，合同已解除，周明辉以侵权的名义提起诉讼，但被驳回，本案中周明辉又要求林郁韶赔偿损失是错误的，二审法院应予以改判。二、原审法院判令林郁韶双倍返还押金及赔偿利息损失是错误的，根据合同第四条的约定，周明辉无权要求退还相关押金，原审法院也错误的将租赁押金的认定范围予以扩大，将周明辉交纳的对租赁物拆除墙壁的保证金亦纳入押金的范围。在另案中对于所谓的侵权的定性不明确，也没有认定林郁韶违约的情况下，原审法院认定林郁韶双倍返还押金是错误的。三、周明辉提出的相关赔偿请求缺乏实际证据，应该承担举证不利的后果。周明辉为了达到不法索赔的目的，虚构涉案商铺存在大量的有价值财产，但执行法官查明并没有有价值的财产或者存货，仅是大量的空盒子存放在商铺内。从周明辉提交的关于所谓装修损失的证据来看，明显可以看出其捏造事实，因此二审法院应驳回其上诉请求。四、周明辉为了扩大索赔的范围，把与其没有关系的相关装修纳入自己的范围，至于展览架、展示牌可以移动但是不影响价值的装修物，在另案中已经要求其搬离，但是其没有，在本案中又重复提出赔偿，应予驳回。
上诉人林郁韶亦不服原审判决，依法提起上诉，上诉请求：1、依法撤销珠海市香洲区人民法院（2014）民三初字第735号民事判决书第一、二、四项，并依法改判；2、判令周明辉承担恢复租赁商铺装修原状的赔偿金2000元；3、判令周明辉违约，林郁韶无需返还租赁押金；4、判令周明辉向林郁韶支付侵占商铺期间的租金（从2013年6月12日起暂计至2013年10月11止）即7600元；5、判令周明辉承担本案的全部诉讼费用、评估费用。
上诉理由如下：一、周明辉从2010年起租赁涉案商铺自行装修一直未获得林郁韶同意，故应自行承担装修损失。周明辉擅自拆除了房屋承力墙，破坏了建筑结构，因此，在2013年签订续租合同时，林郁韶同意交付2000元的装修押金以备恢复房屋原状。以上事实说明，周明辉装修始终未取得林郁韶同意。二、根据双方合同第四条约定，若乙方拖欠租金，甲方有权收回房屋并拒绝返还押金，因此周明辉无权要求退还相关押金并要求赔偿利息，原审法院判令周明辉双倍退还押金及赔偿利息缺乏事实与法律依据，二审应予改判。三、周明辉要求赔偿的诉求缺乏实质、有效的证据，周明辉应对其举证不能承担不利后果。事实上，在（2013）珠香法民一初字第1706号案中，周明辉已提起了违约及侵权之诉，为达到不法索赔的目的，捏造大量存货及有价值财产的事实（起诉事实均为虚构，执行时发现120个盒子均为空盒，执行笔录已记载），长期强占林郁韶的商铺，并提起巨额索赔诉讼，原审法院查明后全部予以驳回。但本案中原审法院对此事实并未予以审查，对林郁韶恶意诉讼造成商铺空租近一年的损失未处理，这严重损害了林郁韶租赁财产的合法权益，二审法院应查实后予以改判。四、林郁韶一直拖延拒绝履行（2013）珠香法民一初字第1706号案判决，为达到不法索赔的目的，在毫无事实根据的情况下，又提起本案诉讼，实属滥用司法程序。申请评估中，周明辉更肆意扩大相关装修范围，事实上，涉案商铺在2010年交付给周明辉前已重新装修，租赁合同清单已显示配备相关设施（详见林郁韶补充证据），周明辉在另案执行过程中，已明确放弃相关可以移动并不影响价值的装修物（如展览架、展示牌等），相关情况已记载在执行笔录，现周明辉又对该部分装修物向林郁韶索赔，实属缺乏事实与法律依据，应予驳回。
周明辉二审辩称，一、关于装修是否许可的问题。双方签订的租赁合同第八条中有明确约定，周明辉拆墙是经过林郁韶同意的，从林郁韶于2010年4月25日收取拆墙押金的行为可以证明。关于玻璃墙、楼梯扶手、粉刷墙等装修，这些是维护租赁物的行为，不需要经过林郁韶同意。另外周明辉为了正常经营而进行的展示柜装修等也不需要得到林郁韶同意。二、林郁韶主张周明辉欠租不正确，周明辉不存在欠租的事实。三、装修范围问题。装修范围非常明确，原审法院委托评估机构工作人员到现场勘验，三方共同到场确认，具体体现在评估报告的第三页第四条、第五页。
双方当事人二审均未提交证据。
本院经审理查明，周明辉因房屋租赁合同纠纷曾向原审法院起诉林郁韶，案号为（2013）珠香法民一初字第1706号，在案件审理过程中，林郁韶提起反诉，原审法院经审理后作出（2013）珠香法民一初字第1706号民事判决书。双方均不服该判决，上诉至本院，案号为（2013）珠中法民三终字第475号。在该案中，本院经审理查明，林郁韶在涉案商铺张贴了落款时间为2013年4月16日的《逾期交租最后通知》，通知周明辉“鉴于你与本商铺租赁合同第四条约定每月15日前支付下月租金，现因你无故拖欠交租（并无法与其联系），限你自本通知发出之日起七天内速与业主联系，逾期次日起视同你自动放弃本租约，双方租赁关系即作解除”。2013年5月15日，周明辉因涉案商铺大门被锁无法进入而报警，双方到珠海市公安局翠香派出所进行调解，最终双方同意到法院诉讼解决租赁纠纷。（2013）珠中法民三终字第475号民事判决书认定“双方当事人在原租赁合同租赁期限届满时经协商一致同意继续租赁。林郁韶签订好新的《房屋租赁合同书》并邮寄给周明辉，周明辉收到之后也在合同上签名确认，故双方当事人之间形成租赁合同关系，双方当事人均应依照新的《房屋租赁合同书》履行各自的合同义务。周明辉依约于2013年3月15日向林郁韶支付了2013年3月15日至2013年4月14日的租金，但林郁韶却于当天张贴通知称要收回商铺，并以业主身份要求物业管理处对涉案商铺停止供电。其后虽于2013年5月9日恢复供电，但林郁韶又将涉案商铺加锁，导致周明辉无法进入使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，林郁韶作为出租人，存在违约行为。……由《房屋租赁合同书》第7条的约定可见，双方当事人均可单方终止合同，但应提前一个月书面通知对方。因此，本案中，虽然林郁韶有违约行为，但其可以单方主张终止租赁合同。林郁韶于2013年4月15日向周明辉发出解除合同的通知，周明辉自认于2013年5月11日收到通知，一审法院据此认定租赁合同已于2013年6月11日解除，该认定正确，本院予以维持。”
二审庭审调查中，双方均认可周明辉于2010年承租涉案商铺后经营餐饮，2013年续签合同改经营油漆。另，林郁韶认可周明辉在经营油漆时加装了楼梯扶手，但认为防盗网、玻璃门在2010年将涉案商铺交付给周明辉时已经安装。
本院查明的其他事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据已经生效的（2013）珠中法民三终字第475号民事判决书的认定，因林郁韶单方提出解除合同，双方于2013年3月15日签订的租赁合同已于2013年6月11日解除。结合双方上诉的事实和理由，本案争议的焦点在于合同解除后的损失赔偿、押金的返还、占用费的支付等问题。
第一，关于周明辉要求的装修损失问题。
周明辉主张其在2013年签订租赁合同期间对涉案商铺进行了如下装修：招牌、展示货架、展示牌、玻璃展示柜、玻璃门、防盗网、刷墙及油漆。对此本院分析认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当承担恢复原状”的规定，周明辉所主张的招牌、展示货架、展示牌，诚如原审法院所认定的，这些均是周明辉为经营所添设，并未与商铺形成不可分割的附合，拆除或移动并不影响其实际使用价值，因此这些物品周明辉应自行拆除搬离，其要求林郁韶赔偿，不应予以支持。其次，对于玻璃展示柜、上楼扶手、刷墙及油漆，由于双方均认可周明辉于2010年承租涉案商铺时是用于经营餐饮，2013年续租才改为经营油漆，因此安装玻璃展示柜及进行刷墙、油漆符合常理且是经营所需，该部分装修已与商铺形成附合，拆除将损坏其使用价值。由于林郁韶在2013年3月15日签订租赁合同当天即称要收回商铺，并对涉案商铺停电，之后又对涉案商铺加锁，导致周明辉无法正常使用涉案商铺，存在违约行为，而且2013年6月又单方解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，林郁韶应当赔偿周明辉剩余租赁期的装修残值损失，根据本院查明的事实，周明辉自2013年3月15日签订合同起即未正常使用商铺经营，因此周明辉要求按评估价值赔偿损失，有事实和法律依据，应予支持，即林郁韶应赔偿周明辉玻璃展示柜、上楼扶手、刷墙及油漆共4800元，原审法院对此认定不当，本院予以改判。再次，关于玻璃门、防盗网，周明辉主张评估报告明确了玻璃门、防盗网的权属，但评估报告仅是表明“已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验”，并未明确权属人，周明辉对此亦未提供相应证据证明，因此周明辉主张玻璃门、防盗网为其安装证据不充分，本院不予采信，其要求林郁韶赔偿，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
第二，关于林郁韶应否双倍返还押金10400元的问题。
根据已经生效的（2013）珠中法民三终字第475号民事判决书的认定，由于林郁韶在2013年3月15日签订租赁合同当天即称要收回商铺，并对涉案商铺停电，之后又对涉案商铺加锁，导致周明辉无法正常使用涉案商铺，存在违约行为，而且2013年6月又单方解除租赁合同，致使租赁合同关系终止。根据《房屋租赁合同书》的约定，一方需要终止合同时，应提前一个月书面通知对方。若甲方要收回房屋则应双倍返还押金。因此，林郁韶单方终止租赁合同，应向周明辉双倍返还押金，共10400元。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
第三，关于周明辉应否承担恢复商铺装修原状的赔偿金2000元的问题。
周明辉陈述其在2013年续租涉案商铺时将与相邻商铺的间隔墙重新砌回砖墙，林郁韶上诉主张周明辉重砌的间隔墙仅为板墙而非砖墙，但未提供证据证明，因此林郁韶要求周明辉承担恢复商铺装修原状的赔偿金2000元，依据不足，不应予以支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
第四，关于周明辉应否向林郁韶支付2013年6月12日至2014年6月20日的占用费的问题。
首先，在周明辉提起的（2013）珠香法民一初字第1706号案中，周明辉的诉讼请求为判令林郁韶停止侵权，恢复水电供给，林郁韶反诉要求周明辉退场，原审法院作出（2013）珠香法民一初字第1706号民事判决，判令周明辉自判决生效之日起五日内向林郁韶返还商铺等，但双方均不服该判决，提出上诉，周明辉的上诉请求仍为停止侵权，恢复水电供给，因此结合该案情况来看，双方就租赁合同是否解除，周明辉应否退场一直存在争议，因此在二审判决生效之前，周明辉不返还商铺有合理依据。其次，（2013）珠中法民三终字第475号民事判决书于2014年4月21日生效，2014年5月7日，周明辉即提起本案诉讼，并申请法院委托评估机构对涉案商铺的装饰装修价值进行评估，原审法院依法委托评估机构于2014年6月20日到场进行评估，由于返还商铺涉及装修赔偿的问题，因此在评估机构未进行现场勘查前，周明辉不返还商铺亦属合理。再次，根据已生效判决查明的事实，从2013年3月15日起，林郁韶先是对涉案商铺停电，之后又对涉案商铺加锁，存在违约行为，导致周明辉直至评估机构到场评估前均无法正常使用商铺进行经营。综上分析，林郁韶要求周明辉赔偿从2013年6月12日起至2014年6月20日期间的占用费，缺乏事实和法律依据。
综上所述，周明辉上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持。林郁韶上诉无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理确有不当，本院予以部分改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第735号民事判决第二、三、四项及反诉费负担、评估费负担部分；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第735号民事判决第一项为：林郁韶于本判决生效之日起十日内向周明辉赔偿装修物损失人民币4800元；
一审案件受理费减半收取人民币316元，由周明辉负担人民币163元，林郁韶负担人民币153元。
二审案件受理费人民币660.40元（周明辉预交人民币300.40元，林郁韶预交人民币360元），由周明辉负担人民币223.40元，林郁韶负担人民币437元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 黄小珊