湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01392号
上诉人（原审原告）王靖。
委托代理人（特别授权）黄家猛，湖北施南律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）王浩，湖北施南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李纯志。
委托代理人（特别授权）刘宇，湖北夷水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘少美，系李纯志之妻。
被上诉人（原审被告）李彩霞，系李纯志、刘少美之女。
上诉人王靖因与被上诉人李纯志、刘少美、李彩霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员杨芳、李志华参加的合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人王靖及其委托代理人黄家猛、王浩，被上诉人李纯志及其委托代理人刘宇，被上诉人刘少美到庭参加诉讼。被上诉人李彩霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王靖在一审中诉称，2013年5月8日，王靖与李纯志、刘少美、李彩霞签订《房屋买卖协议》，约定王靖以60000元购买李纯志、刘少美、李彩霞位于湖北省恩施市白杨坪镇麂子渡村大湾组农村自建房屋。2015年，王靖在办理房屋过户时得知，该房屋的集体土地建设用地使用权证（恩市集建2009字第091533号）已于2012年7月16日由李纯志申请注销。由于李纯志已将该房屋的集体土地建设用地使用权证注销，因此双方签订的《房屋买卖协议》因标的物不存在而无效。王靖多次要求李纯志、刘少美、李彩霞退还购房款，李纯志、刘少美、李彩霞均不返还。王靖为维护自己合法权益，故提起诉讼，请求法院判令：1、王靖与李纯志、刘少美、李彩霞于2013年5月8日签订的《房屋买卖协议》无效；2、李纯志、刘少美、李彩霞返还购房款及土地转让费共计60000元，并按照银行同期贷款利息赔偿资金占用费。
李纯志在一审中辩称，双方签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，双方的权利义务关系履行完毕；协议所涉房屋虽然土地使用证被注销，并不是因为该房屋不合法，而是因为李纯志、刘少美需要为新建的房屋办理土地使用证而被迫注销，并不影响协议所涉房屋的合法性。李纯志、刘少美、李彩霞将房屋卖予王靖并未违反法律禁止性规定，因而该协议合法有效；对于房屋周围的土地，因为得到了土地所有权人麂子渡村民委员会的同意和盖章，故土地转让也是有效的。王靖以标的物不存在而认为房屋买卖协议无效无事实及法律依据，双方的买卖、转让行为客观存在，王靖至今仍在管理使用房屋，故请求法院驳回王靖的诉讼请求。
刘少美在一审中辩称，王靖支付的购房款已经没有了，有钱就不会卖房子，而动用该笔房款是在房子卖了几年后。
李彩霞在一审中未答辩。
原审查明，王靖系恩施市太阳河乡青树子村村民，李纯志、刘少美、李彩霞系恩施市白杨坪镇麂子渡村村民。因王靖原居住地偏远、交通不便，李纯志、刘少美、李彩霞新申请宅基地修建房屋，原老房子空闲。2013年5月8日，双方经协商签订了《房屋买卖协议》，李纯志、刘少美、李彩霞将其原修建的房屋作价57000元卖予王靖，并转让土地0.43亩，转让费3000元，协议得到了麂子渡村民委员会的确认。后王靖全额支付了房屋及土地转让价款。2015年6月24日，王靖以《房屋买卖协议》约定的标的物不存在为由诉至法院，请求判令前述诉讼请求。
原审另查明，双方诉争房屋的集体土地建设用地使用权人为李纯志，因其申请新的宅基地修建房屋，诉争房屋的集体土地建设用地使用证（恩市集建（2009）字第091533号）已于2012年7月16日依法予以注销。
原审认为，双方在签订《房屋买卖协议》之前，李纯志因申请新的宅基地建房将诉争房屋的集体土地建设用地使用证已申请注销，故其对该诉争房屋丧失了处分权。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，现王靖以《房屋买卖协议》约定的标的物不存在为由，主张该协议无效的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王靖的诉讼请求。案件受理费200元，减半交纳100元，由王靖负担。
王靖不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决适用法律错误。王靖与李纯志非同一集体经济组织成员，不能就宅基地进行转让。王靖的受让主体身份不合法。根据《土地管理法》和《物权法》的规定，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织权属性，合同应认定为无效，一审法院适用《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，属适用法律错误。综上，故请求：撤销原审判决，改判确认王靖与李纯志于2013年5月8日签订的《房屋买卖协议》无效；判决李纯志、刘少美、李彩霞返还购房款及土地转让费共计6万元，并按照银行同期贷款利息赔偿资金占用费；由李纯志、刘少美、李彩霞承担本案诉讼费用。
李纯志在二审中答辩称：一、王靖上诉所称的事实和理由部分不属实。王靖在一审中主张合同无效的理由只有一个，即买卖合同的标的物不存在。现其上诉理由与起诉主张的理由不符。上诉案件基本事实应当以一审起诉时依据的事实和理由为准。二、双方签订房屋买卖合同时是王靖主动找李纯志要求购买争议房屋。李纯志、刘少美、李彩霞在签订协议前已明确告知王靖该栋房屋无土地使用证，但王靖坚持购买，并承诺自己补办相关手续。三、虽王靖与李纯志不是同一集体经济组织成员，但双方转让房屋及土地的行为得到了村集体经济组织的认可。房屋买卖协议虽然在程序上有一定瑕疵，但只是违反了管理性规定，未违反效力性规定，故不能认定房屋买卖合同无效。四、即使房屋买卖协议无效，王靖也应当对李纯志、刘少美、李彩霞进行补偿，补偿的范围包括将房屋恢复原状、支付土地管理使用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求法院依法驳回王靖的上诉请求。
刘少美在二审中答辩称，其答辩意见与李纯志的答辩意见相同。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
经审理查明，李纯志于2012年2月27日申请注销涉案房屋集体土地建设用地使用证，并于同日向恩施市国土资源局、麂子渡村民委员会出具《（房屋搬迁）旧房拆除保证书》，载明“我户现有房屋6间，占地183.32平方米。（土地使用证证号：2009字第091533号），因该房屋年久失修，需移址新建，准备拆除，并重新申请使用村内耕地建房。根据农村村民一户不可多基的政策，特此保证：新房建成后，拆除原旧屋。如不及时拆除，自愿接受处理。”原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于本案案由的确定，只有在当事人单就合同效力提出确认请求时，才能将相关纠纷确定为确认合同效力纠纷。王靖在起诉时不仅要求确认其与李纯志、刘少美、李彩霞签订的《房屋买卖协议》无效，还要求返还购房款并承担利息损失，故应根据所涉合同类型确定案由，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。综合王靖的上诉理由和李纯志、刘少美的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：《房屋买卖协议》是否有效。对此，本院分析评判如下：
双方签订的《房屋买卖协议》第三条约定“房屋六间定价57000元，土地转让费3000元，合计60000元”。诉争房屋登记的集体土地建设用地使用权人为李纯志，李纯志为申请新的宅基地修建房屋，已于2012年2月27日申请注销涉案房屋集体土地建设用地使用证，并于同日向相关部门出具《（房屋搬迁）旧房拆除保证书》。2012年7月16日，恩施市国土资源局、恩施市人民政府根据李纯志的申请，已将诉争房屋的恩市集建（2009）字第091533号集体土地建设用地使用证依法注销，故李纯志、刘少美、李彩霞对诉争房屋现并无合法产权。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。该法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王靖系恩施市太阳河乡青树子村村民，并非恩施市白杨坪镇麂子渡村村民，故王靖并不具备受让白杨坪镇麂子渡村宅基地的主体资格。王靖与李纯志、刘少美、李彩霞签订的《房屋买卖协议》中，将属于麂子渡村集体所有的宅基地予以处分，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因本案《房屋买卖协议》第二条约定的土地承包经营权的转让系从属于房屋买卖，房屋买卖部分被确认无效，故从属于房屋的土地承包经营权的转让亦应确认无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。签订《房屋买卖协议》时，王靖未尽到审慎审查义务，李纯志、刘少美、李彩霞属无权处分，双方均有过错，故应各自承担相应的责任。《房屋买卖协议》确认无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，故王靖诉请李纯志、刘少美、李彩霞返还购房和土地转让款60000元的诉讼请求予以支付。因其自身对导致合同无效亦有过错，故对其主张的利息损失不予支持。
综上，王靖的上诉理由部分成立。原审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。经合议庭评议，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815号民事判决；
二、王靖与李纯志、刘少美、李彩霞于2013年5月8日签订的《房屋买卖协议》无效；
三、李纯志、刘少美、李彩霞于本判决生效后十五日内返还王靖购房款及土地转让费共计60000元；
四、驳回王靖的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由李纯志、刘少美、李彩霞负担；二审案件受理费1300元，由王靖负担300元，由李纯志、刘少美、李彩霞负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年一月二十八日
书记员 何奕娥