福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终1249号
上诉人（原审被告）：莆田市凤达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园桥�侧，统一社会信用代码913503007053647018。
法定代表人：林凤鸣，董事长。
委托诉讼代理人：陈军、郭志伟，福建理策律师事务所律师，委托权限特别代理。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，住所地福建省莆田市荔城区梅园东路616号。统一社会信用代码91350304855516192Y。
负责人：林志铭，行长。
委托诉讼代理人：林志广、许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师，委托权限一般代理。
被上诉人（原审被告）：杨慧华，女，1982年4月17日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，
被上诉人（原审被告）：陈明亮，男，1980年4月28日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，
上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司（下称凤达公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行（下称农行荔城支行）、杨慧华、陈明亮金融借款合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问双方当事人，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
凤达公司上诉请求：1、撤销原审判决，并改判驳回农行荔城支行对凤达公司的诉讼请求。2、本案的诉讼费由凤达公司、杨慧华、陈明亮承担。事实和理由：一、农行荔城支行提供的《个人购房担保借款合同》系格式合同，签订合同时没有对凤达公司告知其应承担的责任义务�凤达公司对阶段性连带担保责任内容并不清楚，故该合同中要求凤达公司承担连带担保责任的条款无效，对凤达公司没有约束力。二、2015年11月10日，凤达公司有通过登报的方式要求杨慧华、陈明亮在内的业主在2015年12月31日前缴纳契税申报及房屋权属证书等相关手续，同时也电话通知杨慧华、陈明亮该事宜，但杨慧华、陈明亮一直没来办理，预告登记无法解除，以致农行荔城支行无法办理房产抵押登记手续，故凤达公司在本案中不存在任何过错，不应承担任何责任。即使凤达公司要承担连带清偿责任，也不应对2015年12月31日后的贷款承担连带清偿责任。三、杨慧华、陈明亮的房子已经办理了抵押权预告登记，具有法律效力，农行荔城支行应对该担保房屋优先受偿，杨慧华、陈明亮的房产已经优先足以偿还债务，凤达公司不应承担还款责任。
农行荔城支行辩称，一、从借款合同中看，涉及担保的条款有加黑提醒，且凤达公司不仅对本案债务提供担保，对购买凤达公司开发的涉案房产楼盘的其他购房者在农行荔城支行的商品房贷款也提供担保，可见凤达公司应已知晓借款合同中对担保人的约定，故凤达公司的上述所有抗辩理由不能成立。二、凤达公司登报公告仅系其与包括杨群华在内的业主之间的法律关系，不能对抗农行荔城支行。三、凤达公司辩称涉案借款合同系农行荔城支行制作的格式条款，加重凤达公司的责任，应认定担保条款无效，是不能成立的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
农行荔城支行向一审法院诉讼请求：1.杨慧华归还农行荔城支行借款本金1002123.96元，并按合同约定承担相应的利息、罚息、违约金等费用（暂计2016年5月30日为57089.16元）；2.农行荔城支行对杨慧华、陈明亮所有的位于福建省××市××区××街道××坡××南侧“××滨河××”××号房地产的折价或变卖、拍卖价款享有优先受偿权；3.凤达公司对杨慧华的上述第一项债务承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用由杨慧华、陈明亮、凤达公司共同承担。庭审中，农行荔城支行将上述第1项诉讼请求的中的“违约金”变更为“复利”，金额不变。
一审法院认定事实：2013年9月19日，凤达公司(出卖人)与杨慧华、陈明亮(买受人)签订编号为MF-2007-01-C201304826的《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于福建省××市××区××街道××坡××南侧“××滨河××”×�房的商品房等内容。
2013年10月17日，农行荔城支行(贷款人)与杨慧华(借款人、抵押人)、陈明亮(抵押人)、凤达公司(保证人)共同签订一份《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），该合同主要约定：杨慧华向农行荔城支行借款本金103万元整，用于购买凤达公司开发的位于福建省××市××区××街道××坡××南侧“××滨河××”××号的房地产，建筑面积为164.82平方米，套内建筑面积为135.22平方米，购房合同编号为MF-2007-01-C201304826；借款期限300个月；借款执行浮动利率；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日；借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整而调整；借款人未按照合同�定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利等违约责任以及诉讼管辖地为农行荔城支行住所地的人民法院；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方法实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；杨慧华、陈明亮以其购买的位于福建省××市××区××街道××坡××南侧“××滨河××”××号房地产为借款本息提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等内容。2013年10月25日，杨慧华、陈明亮将其所购买的上述商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记抵押权人为农行荔城支行。农行荔城支行依约于2013年10月28日将上述借款本金103万元支付给杨慧华，约定借款期限自2013年10月28日起至2038年9月27日止，借款发放日执行年利率6.55%，逾期年利率9.825%。借款发放后，杨慧华未依约履行还款付息的义务，仅偿还部分的借款本息，截止2015年5月30日，杨慧华尚欠农行荔城支行借款本金1002123.96元和利息、罚息、复利共57089.16元及自2015年5月31日起按合同约定的利息、罚息、复利等费用，致诉讼。
另查，2015年11月10日，凤达公司在《湄洲日报》刊登“公告”一则，载明“尊敬的滨河豪园业主：我公司开发的坐落于莆田市××区××街道××路××滨河××＃××＃楼已办理完成房屋所有权初始登记，请您于2015年11月10日至2015年12月31日携带相关税款和证件，亲临莆田市凤达房地产开发有限公司办理契税申报及房屋权属证书等相关手续。若因您迟延办理相关手续，造成您未能及时取得房屋权属证书及国有土地使用权证，由此产生的经济与法律责任由您本人承担。特此公告!”
一审审理期间，农行荔城支行于2016年6月22日向法院提出财产保全的申请，要求查封坐落于福建省莆田市城厢区××街道××居委会××南侧的商品房（合同备案号：C20130××），查封金额以105.9万元为限，并提供财产担保。本院依法于2016年7月1日作出(2016)闽0304民初2605号民事裁定，裁定查封上述涉案房产。
一审法院认为：涉案的《商品房买卖合同》、《借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，当事人均应依约全面履行各自的义务。农行荔城支行依约将借款本金103万元借给杨慧华，已履行合同义务；但杨慧华未能完全按约履行还本付息义务，尚欠农行荔城支行借款本金1002123.96元及相应的利息、罚息、复利等费用，已构成违约，应承担继续还本付息的违约责任，故�行荔城支行诉求杨慧华还本付息，于法有据，本院予以支持。杨慧华、陈明亮虽提供其购买的涉案商品房为抵押物，办理预购商品房抵押预告登记，但预告登记是为保障将来实现物权而设置的在一定期间范围内有效的一种制度，并未赋予预告登记以直接取得物权的效力，故农行荔城支行主张对涉案房产享有优先受偿权的请求，缺乏事实与法律依据，法院予以驳回。借款合同约定，凤达公司为本案债务承担阶段性连带责任保证，自借款发放之日起在杨慧华取得房地产权属证书并办妥以农行荔城支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为本案债务承担连带保证责任，而本案尚未办理抵押权登记，故农行荔城支行要求凤达公司对上述债务承担连带偿还责任，于法有据，法院予以支持。凤达公司抗辩其通过登报公告通知包括杨慧华、陈明亮在内的业主办理相关产权证件，其担保责任已免除或仅应承担截止至登报公告之日止的担保责任，但凤达公司登报公告仅系其与包括杨慧华在内的业主之间的法律关系，不能对抗农行荔城支行；凤达公司辩称涉案借款合同系农行荔城支行制作的格式条款，加重凤达公司的责任，应认定担保条款无效，但从借款合同中看，涉及担保的条款有加黑体现，且凤达公司不仅对本案债务提供担保，对其他房业主购买凤达公司开发的涉案房产楼盘的其他购房者在农行荔城支行的商品房贷款也提供担保，可见凤达公司应已知晓借款合同中对担保人的约定，故凤达公司的上述所有抗辩理由不能成立，法院不予采纳。农行荔城支行的诉求，有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。杨慧华、陈明亮经法院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共�国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、杨慧华应在本判决生效之日起十日内偿还农行荔城支行借款本金1002123.96元和截至自2015年5月30日利息、罚息、复利57089.16元及自2015年5月31日起至还清借款本金之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利(利息利率为中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率；罚息利率为利息利率上浮50%；复利以未能清偿的利息为基数，在借款期限内按利息利率计算，借款逾期后按罚息利率计算)；二、凤达公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回农行荔城支行的其他诉讼请求。案件受理费14334元、保全费5000元，由杨慧华、莆田市凤达房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，第二审人民法院应当围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对于凤达公司的上诉请求，分析如下：一、抵押登记手续只有在商品房竣工交付且购房人取得产权证书后才能办理，对于尚未取得权属证书的商品房办理的预购商品房抵押权预告登记，不能直接产生支配效力的抵押登记，只是待房屋交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，虽然房屋已经办理了预购商品房抵押权预告登记及产权初始登记，但该房产并未办理产权登记及正式的抵押权登记，故凤达公司主张农行荔城支行对讼争的房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。二、农行荔城支行作为贷款人、杨慧华作为借款人及抵押人、陈明亮作为抵押人、凤达公司作为保证人签订的《个人购房担保借款合同》，各方主体适格，意思表示真实，内容并未违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应按合同约定履行相应的合同义务。《个人购房担保借款合同》明确约定，阶段性保证人自借款发放之日起在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等内容。在未办理房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，杨慧华未依约偿还的借款本息，凤达公司对该部分应承担保证责任，故�达公司作为保证人应对杨慧华讼争的债务依约承担连带偿还责任。凤达公司主张其有通过登报公告通知杨慧华、陈明亮在内的业主办理相关产权证件，其不应承担担保责任或对登报公告后的贷款不应承担担保责任，但凤达公司登报公告的行为系其与业主间的法律关系，无法以此免除合同约定的担保责任，故对该主张，不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人凤达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费14334元，由上诉人莆田市凤达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林天明
代理审判员 林容萍
代理审判员 翁国山
二〇一七年六月八日
书 记 员 刘浪云
附：与本案相关的法律法规：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定：
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