河南省唐河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民二初字第6号
原告（反诉被告）庄洪举，男，汉族，生于1978年6月5日，住南阳市。
原告（反诉被告）赵连朝，男，汉族，生于1970年10月27日，住南阳市。
共同委托代理人常平，河南海涛律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐河海岸房地产开发有限公司。
法定代表人石记平，该公司董事长。
委托代理人张玉平，河南海涛律师事务所律师。
原告庄洪举、赵连朝与被告唐河海岸房地产开发有限公司（以下简称唐河海岸公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告庄洪举及其与赵连朝的共同委托代理人常平、被告唐河海岸公司的法定代表人石记平及其委托代理人张玉平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄洪举、赵连朝诉称，2009年12月9日，以被告唐河海岸公司为甲方，二原告为乙方，双方订立合作协议一份，该协议主要约定：1.甲方同意将府前路招拍挂取得的161亩建设用地项目中规划的40亩左右的商业用地，用来与乙方共同开发建设唐河迎宾馆。2.甲乙双方共同组建唐河海岸酒店物业管理公司，甲方占公司股本51%股份，乙方占公司股本49%股份。3.甲方负责提供建设迎宾馆的土地，乙方负责全部建设资金。4.乙方除迎宾馆外，在40亩商业用地上建设其他物业由乙方负责。5.在乙方付给甲方40亩左右土地出让金后，甲方无条件放弃唐河海岸酒店物业管理公司股权，转让给乙方（每亩出让金以当时摘牌价为准）。合作协议订立后，原告出资建设了迎宾馆。2011年2月26日以二原告为甲方，被告唐河海岸公司为乙方，双方订立协议书一份，该协议主要内容为：唐河海岸酒店物业管理公司迎宾馆全部投资均为甲方出资，该迎宾馆占地23.32亩土地使用权及全部资金归甲方享有，乙方不享有经济权益，也不承担任何法律责任。尽管迎宾馆产权已归二原告所有，但被告在履行合同过程中，没有将合作协议约定的40亩商业用地交付二原告，其中4.5亩土地被告自己使用，迎宾馆占地23.32亩，下余12.2亩由商业用地变为住宅用地，其中归二原告所有的尚品国际40号楼土地使用权证至今没有办理，所建1、3、5、7号四幢商品房中剩余房屋所有权未交付二原告。当时被告方实际负责人牛津生答应用被告开发的门面补偿二原告的收益，但经原告多次协商，被告始终不予兑现。经结算被告应付二原告690余万元。
故请求被告协助办理尚品国际40号楼国有土地使用权手续；依法确认1、3、5、7四幢商品房中剩余房屋所有权归二原告所有；责令被告支付二原告共同开发房产收益的部分收益450万元，并保留剩余数额的诉权。
被告唐河海岸公司辫称：1.二原告未履行支付土地出让金及其他费用的义务，违约在先，被告有先履行抗辩权，故二原告无权要求协助办理尚品国际40号楼的土地使用权过户手续。2.二原告未履行合作协议约定的义务，故请求确认尚品国际1、3、5、7号商品楼未出售房屋为其所有的证据不足。3.二原告请求共同开发利益中的450万元无事实依据。故请求驳回二原告的诉讼请求。
被告唐河海岸公司反诉称：二原告按合作协议约定应支付相应的土地出让金，支付尚品国际1、3、5、7号商品楼的工程款、迎宾馆垫支费用、销售佣金、推广费用、税金和建设工程的其他成本（前期费用、别墅附属设施费用）合计29621902.22元，扣应付二原告费用15200748元，二原告尚欠被告14421154.22元，故反诉请求二原告支付被告14421154.22元及相应利息。被告唐河海岸公司向本院提交“收入支出明细表”及帐页凭证（复印件），确认反诉请求金额为8299154.22元。后又提交“项目成本支出核算”单，确认反诉请求金额为14460298.36元。
二原告对被告唐河海岸公司的反诉辩称：2009年尚品国际项目开工前期，按照唐河县政府的要求必须先建设迎宾馆作为县委政府配套工程，而后建设住宅小区，牛津生（唐河海岸公司的实际投资人）找到庄洪举帮忙找一家合作伙伴建设迎宾馆，可以不要40亩土地的出让金，因牛津生是外地人不愿在唐河花费巨资投资固定资产，当时找了两家均未谈成。因县政府催促牛津生迎宾馆必须开工，在此情况下唐河海岸公司与庄洪举、赵连朝协商建设迎宾馆，由庄洪举、赵连朝出资，迎宾馆占地20亩，下余20亩土地给庄洪举、赵连朝用于商业用地开发，因商业用地收益较高，作为迎宾馆投资大的一种补偿。在此背景下，庄洪举、赵连朝于2009年12月18日同唐河海岸公司签订了合作协议，合作协议明确约定商业用地为40亩，其真实目的是实现除迎宾馆占地外下余商业用地的开发收益，即解决了政府先建设迎宾馆的要求，又同时解决了唐河海岸公司不投资而是由合作伙伴投资的资金问题。
针对唐河海岸公司提交的“项目成本支出核算”单和财务凭证，庄洪举、赵连朝对合作协议中约定的费用项目予以认可，对合作协议未约定的费用项目不予认可。
庄洪举、赵连朝对40亩商业用地收益不足部分，列出了清单，认为尚品国际项目商业用地的总面积为30.5亩，扣除迎宾馆、尚品国际40号楼实际占用的商业面积23.32亩，尚有7.18亩的商业收益未实现，7.18亩的商业用地收益为22737800元。合作协议约定的是40亩左右，按此协议还差商业用地9.49亩。
经审理查明：2007年3月30日，唐河海岸公司以出让方式取得位于龙山大道西侧、府前路北侧，宗地编号为TP2007-3的土地使用权107414.7平方米（约161亩），出让金为每平方米240元，出让宗地范围内新建建筑的主体建筑物性质为住宅、附属建筑物的性质为宾馆。
2009年12月18日，唐河海岸公司作为甲方，庄洪举、赵连朝作为乙方，双方签订合作协议。协议约定：1.甲方同意将府前路招拍挂取得的161亩建设用地项目中规划的40亩左右的商业用地，用来与乙方共同开发建设唐河迎宾馆。2.甲乙双方共同组建唐河海岸酒店物业管理公司，甲方占公司股本51%股份，乙方占公司股本49%股份。3.甲方负责提供建设迎宾馆的土地，乙方负责迎宾馆的全部建设资金。4.迎宾馆项目的所有手续由甲方负责、乙方协助办理。由此产生的费用由“唐河海岸酒店物业管理公司”负责支付。5.乙方除迎宾馆外，在40亩商业用地上建设其他物业，资金由乙方负责。需对外销售时由甲方负责统一销售，售房款由甲方暂收。每月统一结算，扣除税金、销售佣金后返还乙方。6.“唐河海岸酒店物业管理公司”成立后，不经对方同意，任何一方不得单方出让股份，在乙方付给甲方40亩左右的土地出让金后，甲方无条件放弃在“唐河海岸酒店物业管理公司”的股权并将其股权转让给乙方（每亩出让金以当时摘牌价为准）。7.此项目在建设过程中所需资金及财务管理、施工单位招投标及其他相关事宜，均由乙方决定。上述合作协议唐河海岸公司加盖公章，庄洪举、赵连朝签名。
2010年3月24日，唐河海岸公司取得“尚品国际及唐河迎宾馆建设项目”地字第411328201000002号“唐河县建设用地规划许可证”。此规划许可证的附件有：唐发改投资（2010）14号、15号批复，项目规划总平面图（唐河尚品国际规划总平面图），国有建设用地使用权出让合同。同年6月，唐河海岸公司取得唐河县建设局“建筑工程施工许可证”。唐河尚品国际规划总平面图后调整为“唐河尚品国际及唐河迎宾馆项目规划变更方案图”、“唐河尚品国际及唐河迎宾馆项目规划变更方案图（第二版）”（以下简称“规划方案”）。
依合作协议和“规划方案”，迎宾馆﹤包括贵宾楼﹥（以下简称迎宾馆）、尚品国际40#楼，尚品国际1、3、5、7号楼相继建成竣工。
2011年2月26日，庄洪举、赵连朝与唐河海岸公司签订协议书，协议约定的主要内容有：双方于2011年2月26日签订《股权转让协议书》，唐河海岸公司将持有的唐河县海岸酒店管理有限公司的股权转让给庄洪举、赵连朝，双方转让股权时不向对方实际支付转让价款。唐河县海岸酒店管理有限公司唐河迎宾馆的全部投资均由庄洪举、赵连朝出资，占地23.32亩，国有土地使用权及全部资产归庄洪举、赵连朝，唐河海岸公司不享有任何权益，也不承担任何法律责任。上述协议，唐河海岸公司的法定代表人石记平签名并加盖公章，庄洪举、赵连朝签名。
迎宾馆的土地使用权证于2012年2月20日办理到唐河县海岸酒店管理有限公司名下，房产证分别于2012年3月2日、2013年12月12日办理到唐河县海岸酒店管理有限公司名下。尚品国际40#楼的房产证于2013年5月28日办理到唐河县海岸酒店管理有限公司名下。
庄洪举、赵连朝提出本案的诉讼后，唐河海岸公司提出了反诉请求，并提交了“项目成本支出核算”单及相关的财务凭证。庄洪举、赵连朝对唐河海岸公司提交“项目成本支出核算”单及相关的财务凭证的质证意见是：土地及大配套费6775205.2元数字不准确，该数字应为5921393元；前期费用194709.52元（共14页）因合作协议未约定，不应承担；三通一平费用965419元，合作协议未约定不承担，且档墙护坡在宾馆附属工程中已计算；迎宾馆建设费用10447607元数字不准，实为9968280元；别墅成本及附属设施7776948.32元数字不准，实际应为6787795.42元；列出的附属设施736430元，不属协议约定税金和销售佣金，是单方计算的数字，不应承担；别墅1、3、5、7号佣金和税金3157049.19元，因没有销售明细清单及已交纳税款正规发票，实际应为2107804.2元；列出的运营费用及其他支出，合作协议未约定，且凭证不实，不应承担。
庄洪举、赵连朝同时提交了：1、合作协议签订背景目的情况说明：2009年尚品国际开工前期，唐河县政府要求必须先建迎宾馆作为县委政府的配套工程，而后建设住宅小区，唐河海岸公司实际负责人牛津生是外地人，不愿在唐河花巨资投资固定资产，因没有找到其它合作伙伴，庄洪举、赵连朝与唐河海岸公司签订了合作协议，由庄洪举、赵连朝出资建迎宾馆，迎宾馆占地20亩，下余20亩土地也给庄洪举、赵连朝商业用地，作为迎宾馆投资大的一种补偿。合作协议约定40亩商业用地，其真实目的是实现除迎宾馆占地外下余商业用地的开发收益。这样既解决了政府先建迎宾馆的要求，同时又解决了唐河海岸公司不投资由合作伙伴投资的资金问题。2、尚品国际商业和住宅出售价格的说明：尚品国际项目住宅第一期于2009年年底开盘，平方售价为1900元左右；尚品国际第二、第三期于2010年分两次开盘，第一次开盘均价2800元左右，第二次开盘均价在3000元左右，商业门面于2011年年初开盘，商业门面平方均价为5000元左右。尚品国际住宅平方均价不低于2500元，尚品国际项目匹配的商业门面的平方价不低于5000元，两者平方售价差为2500元。3、40亩商业用地收益不足部分清单：迎宾馆用地13543.04M2（合20.31亩），住宅用地匹配的商业用地6794.35M2（合10.19亩），二项共计30.5亩，建筑容积率为1.9，收益不足部分的土地面积为30.5亩-23.32亩＝7.18亩，商业与住宅的平方出售价差为2500元，7.18亩商业用地收益为7.18×666.7×1.9×2500＝22737800元。合作协议约定40亩左右商业用地，按合作协议还差商业用地9.49亩。
唐河海岸公司对庄洪举、赵连朝的质证意见及提交的三份书面材料，提交了“对原告质证意见的反驳”和“对原告庄洪举主张的再反驳”。对原告质证意见的反驳意见是：合作协议第三条约定，迎宾馆主体建设资金，由庄洪举、赵连朝承担，第四条约定，迎宾馆项目手续由庄洪举、赵连朝协助办理，由此产生的费用由酒店管理公司负责支付即庄洪举、赵连朝承担，第五条约定，“除迎宾馆外，在40亩商业用地上建设其它物业资金，由庄洪举、赵连朝负担，需对外销售时，销售款扣除税金、销售佣金后返还庄洪举、赵连朝”。即开发建设资金和销售环节的费用都由庄洪举、赵连朝负担。统计各项费用，庄洪举、赵连朝应承担运营及其他支出费用14460298.86元。对“对原告庄洪举主张的再反驳”的意见是：协议表述为“40亩左右的商业用地用来建设唐河迎宾馆”，而不是说必须交付40亩商业用地，实际占地为39.3亩，已达到合同约定的标准。前期规划迎宾馆占地40亩左右，属于商业用地性质，故合作协议称“40亩左右的商业用地”，协议签订后因原告资金不足，通过关系找政府和规划局，将迎宾馆占地原定的40亩左右缩小为23.32亩，另挤出15.98亩，调整规划为住宅用地，建起别墅。此事是原告自己决定的，公司也认可。二原告同意并自己请求把宾馆占地部分调整为住宅用地，且二原告自己已建起了别墅，又领取了销售房款，是双方对合作协议“40亩左右商业用地”约定的变更。收益不足部分的土地7.18亩与事实不符，地价为每亩16万元，不能以商业地价主张权利。少占9.49亩商业用地不能成立，原告实际用地39.3亩，而非35.5亩，协议签订后，事实上对40亩的用途进行了变更和调整，缩小了宾馆占地，其余部分改建别墅，这是事实。
庄洪举、赵连朝的举证、质证的综合观点：庄洪举、赵连朝认为，双方合作开发房地产的目的是依合作协议的约定，实观40亩商业用地的开发收益。尚品国际项目商业用地的总面积为30.5亩，扣除“迎宾馆、尚品国际40号楼实际占地面积23.32亩，尚有7.18亩商业用地收益未实现，7.18亩的商业用地收益为22737800元。合作协议约定的40亩左右商业用地，按此协议还差商业用地9.49亩。对相关费用的负担，应依合作协议约定仅负担税金和销售佣金。
唐河海岸公司举证、质证的综合观点：唐河海岸公司已提供合作协议约定的用地指标39.3亩。40亩商业用地是全部建宾馆，而不是建门面房，整个小区商业用地加一起也没有40亩。40亩建设用地的部分变更为尚品国际1、3、5、7号楼的占地是原告同意的。在规划前期，40亩地全部用于宾馆建设。后来压缩成别墅，双方均认可此变更。为迎宾馆、尚品国际40#楼、尚品国际1、3、5、7号楼垫支的费用和应分摊的费用，庄洪举、赵连朝均有义务支付。
尚品国际1、3、5、7号楼（别墅）占地是否属合作协议约定的40亩左右商业用地中的部分，唐河海岸公司与庄洪举、赵连朝各持己见。海岸公司认为40亩左右商业用地变更为住宅用地，是庄洪举、赵连朝同意的，唐河海岸公司也认可变更。庄洪举、赵连朝认为，尚品国际项目设计规划变更是政府行为，不是原告方的单方行为，唐河海岸公司对商业用地的不足部分应支付相应的收益。
唐河海岸公司提交的“项目成本支出核算”单中显示尚品国际1、3、5、7号别墅、宾馆、40号楼及贵宾楼占地面积为26213.69㎡，合39.3亩。庄洪举、赵连朝提供了唐河县国土勘测规划队对迎宾馆、尚品国际40号楼测绘图，两份测绘图显示迎宾馆占地20.31亩，尚品国际40号楼占地3亩，共计23.31亩。唐河海岸公司对两份地图的真实性不持异议，但认为尚品国际1、3、5、7号楼未分摊道路占地面积。
由于双方对尚品国际1、3、5、7号楼的占地面积和迎宾馆、尚品国际40#楼、尚品国际1、3、5、7号楼垫支的费用和后分摊的费用争议较大，我院委托土地测量部门对争议的土地面积进行测量鉴定，委托审计部门对垫支和应分摊费用进行审计鉴定。唐河县土地勘测规划队于2014年10月20日出具测绘报告，测绘报告显示，唐河县海岸酒店管理有限公司宗地图（迎宾馆）、南阳市福兴物业有限公司宗地图（尚品国际40楼）两宗地占地面积比实际测量多0.11亩，尚品国际1、3、5、7号楼所占面积12.895亩。测绘报告附有尚品国际1、3、5、7号楼现状平面图。2014年11月3日唐河海岸公司对测绘报告提出异议，认为测绘报告未按其指界出具测量结果。唐河县土地勘测规划队后又出具测绘图一份，测绘图的界址范围是：西边界行政服务中心围墙向东六米，北、东边界以区间路中心线，南边界以唐河县海岸酒店管理有限公司宗地图、南阳市福兴有限公司宗地图边界。总面积26243.72平方米，合39.3656亩。
南阳市正方有限责任会计师事务所于2015年5月26日出具宛正审（2015）第066号《专项审计报告》，报告显示：迎宾馆应负担的费用14732331.36元，尚品国际40号楼应负担费用665517.39元，尚品国际1、3、5、7号楼应负担的费用13601062.35元，共计28998911.1元。依据报告的数字可以推算出，庄洪举、赵连朝应付唐河海岸公司垫支和后分摊的费用为7994163.1元（费用28998911.1＋借款7650000－迎宾馆投资款9670000－别墅销售款18984748）。随报告附有两份答复：关于唐河县海岸房地产开发有限公司“对《专项审计报告》（草稿）的有关事项回复”的答复；关于对庄洪举方“专项审计报告草稿中有关审计事项的异议意见”的答复。
庄洪举、赵连朝对《专项审计报告》及与之相关的占地测绘报告均提出异议，并保留对审计报告草稿提出的异议。对《专项审计报告》，认为审计报告在核算1、3、5、7号楼的费用时，占地面积应调整为7.96亩（29户占地面积4.04亩＋分摊公共用地面积3.92亩），涉及1、3、5、7号楼占地的土地出证金、土地契税，土地使用税三项费用应作相应的调整，调查后减少费用为853926.3元。庄洪举、赵连朝对合同约定的40亩商业用地的不足部分的收益提出变更请求（变更原7.18亩的请求），认为用地面积实为31.26亩（7.96＋23.3），合作协议约定40亩左右，差额为8.74亩，商业部分盈利按1500元／m2。商业用地少得利益为16606830.3元。
唐河海岸公司对《专项审计报告》中售房部的费用313892元，认为庄洪举曾在售房中心工程部办公室办公，庄洪举应承担相应的售房部费用。对《专项审计报告》特殊事项说明中“1.档墙护坡”、“2.别墅附属”、“3.别墅路灯”、“4.别墅道路”、“5.40#楼施工用电”事项提出异议。认为“1.档墙护坡”、“2.别墅附属”、“3.别墅路灯”费用虽没有施工台班和工程量明细，但实际已发生支出，庄洪举、赵连朝应分摊。“4.别墅道路”每平方为114元，应计算道路面积，由庄洪举、赵连朝承担。、“5.40#楼施工用电”同意按0.765元／度计算。对《专项审计报告》五2中“福兴物业开办费”，认为前期属庄洪举开办，唐河海岸公司垫付了费用，庄洪举、赵连朝应负担。扣除无发票，不合规发票金额是错误的，因费用已实际发生。计提而未支出费用，认为应计入当年费用总额。对《专项审计报告》草稿异议中“其他应收款-
酒店1830元”认为已提交了相关证据，属庄洪举、赵连朝应负担的费用。对《专项审计报告》草稿异议中“福兴物业开办费92392元”中的83197认为属重复计算，福兴物业开办费的资料属原福兴物业会计凭证复印件，公司已垫支，在公司帐薄中反映为其它应收款，故应由庄洪举、赵连朝负担。对庄洪举、赵连朝提出的收益主张，认为唐河海岸公司已足额的提供了合作协议约定的土地39.3656亩，庄洪举、赵连朝不存在收益问题。
针对双方的此节异议，我院向南阳市正方有限责任会计师事务所发出“补充鉴定函”。南阳正方有限责任会计师事务所出具“补充鉴定说明”。补充鉴定说明：1、“5.40#楼施工用电”，电费单价0.765元／度，电费为21622.27元。2、“其它应收款-
酒店”1830元不应视管理费用9826179.26元”摊错时的重复计算，至于原被告在算相互欠款时，需酌情、据实归类扣除。3、福兴物业开办费92392元，只是在摊销管理费用9826179.26元时，把其归入“重复计算”将其扣除，至于原被告在算相互欠款时，需酌情、据实归类扣除。4、对其它事项已在《关于唐河海岸房地产开发有限公司“对﹤专项审计报告﹥（草稿）的有关事项回复的答复》中已答复。且唐河海岸房地产开发有限公司未重新提供新的证据。5、如1、3、5、7号楼占地面积为7.96亩，其占地面积的土地出让金、土地契税、土地使用税相应减少总计8536675.30元。随后，唐河海岸公司又提交了对《专项审计报告》中土地测绘面积异议及要求重新的理由，认为迎宾馆、尚品国际40楼、尚品国际1、3、5、7号楼的占地为39.3656亩，应以此面积调整《专项审计报告》中所涉及的费用，并提交了“土地亩数差额事项计算表”，相关费用的增加额为1471913.55元。此计算方法，因与唐河海岸公司提交的“项目成本支出核算”单的计算中径一致，与南阳正方有限责任会计师事务所在计算此类相关费用时的计算口径一致，故未再进行补充鉴定。
庄洪举、赵连朝对上述费用中电费21622.27元、“其它应收款-
酒店”1830元，同意负担，对福兴物业开办费92392元，认为是庄洪举、赵连朝自己出资，不存在公司垫支，不同意负担。唐河海岸公司对福兴物业开办费92392元，认为凭证是原福兴物业提供的，在唐河海岸公司的财务上属应收科目。对《专项审计报告》中涉及土地面积的费用，认为应以39.3656亩进行调整，调整增加数额为1471919.55元。
另查，“规划方案”显示：商业用地经济技术指标表，规划总用地面积13543.04㎡（20.31亩）。住宅用地经济技术指标表，规划总用地面积93871.67㎡，规划总建筑面积191679.24㎡，占地面积28475.8㎡，道路、绿地及公共设施占地面积为65395.87㎡，容积率为1.9。尚品国际1、3、5、7号楼29户占地面积2694064.64㎡（4.04亩），建筑面积7706㎡。唐河海岸公司认可住宅用地经济技术指标中匹配的商业门面与住宅的平方售价差为1500元。
唐河海岸公司提交的“收支出明细表”和“项目成本支出核算”单，已把迎宾馆、尚品国际40号楼、尚品国际1、3、5、7号楼应负担及分摊的费用进行了列举计算，唐河海岸公司对迎宾馆、尚品国际40号楼、尚品国际1、3、5、7号楼作为庄洪举、赵连朝的合作开发收益未提出实质性的异议。庄洪举、赵连朝对收益部分的迎宾馆、尚品国际40号楼进行转投资成立唐河海岸酒店管理有限公司、南阳市福兴物业服务有限公司视为其合作开发的收益也不持异议，对尚品国际1、3、5、7号楼作为其合作开发的收益也不持异议。
本院认为：唐河海岸公司与庄洪举、赵连朝签订的合作协议，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。唐河海岸公司取得出让宗地范围内新建建筑的主体建筑物性质为住宅、附属建筑物的性质为宾馆，从后来的规划方案上也可以看出迎宾馆是尚品国际项目范围内的重要建筑指标。合作协议签订时，规划部门的规划方案并未出台。从合作协议约定的“唐河海岸公司将取得的161亩建设项目中规划的40亩左右的商业用地与庄洪举、赵连朝共同开发建设唐河迎宾馆，共同组建唐河海岸酒店物业管理公司，产权归物业公司所有，并约定双方对物业公司的持股份额，庄洪举、赵连朝负责全部建设资金，以及约定在庄洪举、赵连朝支付40亩左右的土地出让金后，唐河海岸公司无条件放弃股权并转让给庄洪举、赵连朝”以及约定的“除迎宾馆外，在40亩商业用地上建设其他物业，资金由庄洪举、赵连朝负责，需对外销售时，由唐河海岸公司统一销售，售房款由唐河海岸公司暂收，每月统一结算，扣除税金和销售佣金后返还给庄洪举、赵连朝。”内容上看，签订合作协议时双方为压缩迎宾馆的占地而建其它物业留出了一定的空间。宾馆投资大、风险高、回收成本周期长，庄洪举、赵连朝参与合作开发是因为“除迎宾馆外，在40亩商业用地上建设其他物业”的情形存在。综上可以看出，双方共同出资、共享利润、共担风险的合作开发房地产的意思表示是明确真实的。
结合双方签订的合作协议、“规划方案”、《专项审计报告》，综合双方的诉辩及双方举证说明意见、交叉质证意见，本案的争议焦点有：一、尚品国际1、3、5、7号楼的占地是否属于合作协议约定的40亩左右商业用地中的部分土地的问题。二、尚品国际1、3、5、7号楼占地（占地面积及分摊面积）问题。三、庄洪举、赵连朝提出的未达到合作协议约定的40亩用地指标要求补偿合作收益能否支持的问题。四、《专项审计报告》中双方异议部分的费用认定问题。
对第一个问题。唐河海岸公司认为该占地是40亩左右商业用地中部分土地变更而来的，是庄洪举、赵连朝同意变更的。庄洪举、赵连朝认为，用地性质的变更是行政行为，而不是合作开发任何一方的单方行为，对唐河海岸公司的观点不予认可。规划调整行为是政府规划部门的行政行为，商业用地指标的减少，不能归责于合作开发的任何一方，双方对此均无过错。合作协议约定，161亩建设用地项目中规划的40亩左右的商业用地用来共同开发唐河迎宾馆，除迎宾馆外，在40亩商业用地上建设其它物业，资金由乙方负责。规划部门对迎宾馆的占地调整为20.31亩，与迎宾馆相连接的土地规划为尚品国际40号楼、尚品国际1、3、5、7号楼。唐河海岸公司已把尚品国际1、3、5、7号楼的部分销售款项转给了庄洪举、赵连朝，庄洪举、赵连朝也领取了部分销售房款。庄洪举、赵连朝提出尚品国际1、3、5、7号楼的占地不是40亩商业用地指标中的部分土地，没有事实和法律依据。故尚品国际1、3、5、7号楼的占地应为合作协议中约定的40亩左右商业用地指标中的部分土地。
对第二个问题。庄洪举、赵连朝认为尚品国际1、3、5、7号楼的占地面积为7.96亩，包括规划占地面积（4.04亩）和分摊道路、绿地及公共设施的占地面积（3.92亩）。分摊标准是尚品国际1、3、5、7号楼建筑面积除以住宅用地经济指标中规划的总建筑面积，找出分摊的比例，用此比例分摊道路、绿地及公共设施占地面积。唐河海岸公司对此观点不予认可，认为应按占地面积分摊道路、绿地及公共设施占地面积，并认为唐河海岸公司已按合作协议足额提供了40亩左右的商业用地。以何标准分摊道路、绿地及公共设施的占地面积，综合双方的观点，结合“规划方案”，以及道路、绿地及公共设施属小区业主共同所有的规定，考虑到建筑面积是反映业主多少的重要指标，业主是道路、绿地及公共设施的共有者，评定认为以建筑面积分摊道路、绿地及公共设施占地面积比较合理。鉴于此，应认定庄洪举、赵连朝的观点成立。依“规划方案”可推算出尚品国际1、3、5、7号楼的占地为7.96亩。唐河县土地勘测规划队对尚品国际1、3、5、7号楼的占地测绘图及测绘界址范围为“西边界行政服务中心围墙向东六米，北、东边界以区间路中心线，南边界以唐河县海岸酒店管理有限公司宗地图、南阳市福兴有限公司宗地图边界，总面积26243.72平方米，合39.3656亩”的两份测绘图，因测绘图未给出充分的依据，且双方争议较大，各执已见，故本院不予采信。
对第三个问题。“规划方案”是房地产开发的重要法律文件，规划方案对尚品国际的商业用地指标、住宅用地经济指标作出了明确的规定，迎宾馆占地在“规划方案”中是独立的经济用地指标。庄洪举、赵连朝提供的迎宾馆、尚品国际40号楼占地测绘图，唐河海岸公司不持异议。迎宾馆占地20.31亩、尚品国际40号楼占地3亩，尚品国际1、3、5、7号楼占地7.96亩，合作协议约定40亩左右的商业用地，尚有8.73亩没有达到合同约定的40亩商业用地的指标。依合作协议，该8.73亩应由庄洪举、赵连朝投资、收益、承担风险。庄洪举、赵连朝提出按住宅用地经济技术指标中匹配的商业门面与住宅的平方售价差为1500元（变更原请求的平方售价差为2300元标准）分配合作收益，唐河海岸公司也认可住宅用地经济技术指标中匹配的商业门面与住宅的平方售价差为1500元。评定认为，此项请求未超合作协议约定的40亩左右商业用地的指标范围，请求的标准也属合作协议约定的合理范围。应予支持。按双方认可的住宅用地经济技术指标中匹配的商业门面与住宅的平方售价差为1500元，8.73亩商业用地的收益为16587829.35元（8.73×666.7×1.9×1500），此款项唐河海岸公司应支付给庄洪举、赵连朝。
对第四个问题。唐河海岸公司提交“项目成本支出核算”单及相关凭证资料，南阳市正方有限责任会计师事务所接受委托出具《专项审计报告》，在作出报告前向双方送达了专项审计报告草稿，对专项审计报告草稿，双方对部分费用项目均提出了异议，南阳市正方有限责任会计师事务所出具《专项审计报告》时，针对双方的异议一并进行了答复。我院组织双方对《专项审计报告》及异议进行了交叉质证。庄洪举、赵连朝保留了异议，未提供证据，未提出补充鉴定。唐河海岸公司《专项审计报告》及答复提出异议，并提交了部分证据。南阳市正方有限责任会计师事务所出具补充鉴定说明。对异议部分的电费21622.27元、“其它应收款-
酒店”1830元，补充鉴定说明给出了意见，质证时庄洪举、赵连朝也同意负担。对异议部分福兴物业开办费92392元，庄洪举、赵连朝认为是自己支出，唐河海岸公司认为是原福兴物业提供的复印件凭证，在唐河海岸公司财务上下的是应收款科目。双方说法不一，补充鉴定说明也未给出明确的意见。故此笔款无法认定。对其它异议唐河海岸公司未提出证据，补充鉴定说明认为已答复，故此部分异议不成立。庄洪举、赵连朝保留了异议，未提供证据，未提出补充鉴定，故异议部分不成立。对《专项审计报告》的异议部分，庄洪举、赵连朝应支付上述两项费用23452.27元。鉴于对上述第二个问题的评定，《专项审计报告》涉及尚品国际1、3、5、7号楼占地应调整，涉及占地面积的相关费用也应调整。庄洪举、赵连朝要求对土地出让金、土地契税、土地使用税三项费用进行调整，属《专项审计报告》占地面积变动而涉及相关费用调整的范围，减少数额为8536675.30元
庄洪举、赵连朝应支付唐河海岸公司《专项审计报告》中迎宾馆、尚品国际40楼、尚品国际1、3、5、7号楼垫付和分摊费用7994163.1元，应付《专项审计报告》异议部分中的电费21622.27元、“其它应收款-
酒店”1830元。扣减《专项审计报告》中因调整尚品国际1、3、5、7号楼的占地面积而减少的土地出让金、土地契税、土地使用税三项费用853675.30元，共计7163689.07元。唐河海岸公司应付庄洪举、赵连朝8.73亩商业用地不足部分的收益16587829元，两项差为9424139.93元。庄洪举、赵连朝的诉讼请求为450万元，该诉讼请求金额小于差额9424139.93元，故庄洪举、赵连朝的诉讼请求，应予支持。
唐河海岸公司提交的“收支出明细表”和“项目成本支出核算”单，已把迎宾馆、尚品国际40号楼、尚品国际1、3、5、7号楼应负担及分摊的费用进行了列举计算，南阳市正方有限责任会计师事务所已对迎宾馆、尚品国际40楼、尚品国际1、3、5、7号楼负担和分摊的费用进行了专项审计。唐河海岸公司对迎宾馆、尚品国际40号楼、尚品国际1、3、5、7号楼作为庄洪举、赵连朝的合作收益未提出实质性的异议。庄洪举、赵连朝对收益部分的迎宾馆、尚品国际40号楼进行转投资成立唐河县海岸酒店管理有限公司、南阳市福兴物业服务有限公司视为其合作的收益也不持异议，对尚品国际1、3、5、7号楼作为其合作的收益也不持异议。迎宾馆的土地使用权证于2012年2月20日办理到唐河县海酒店管理有限公司名下，房产证分别于2012年3月2日、2013年12月12日办理到唐河县海酒店管理有限公司名下，尚品国际40#楼的房产证于2013年5月28日办理到唐河县海岸酒店管理有限公司名下。鉴于尚品国际40号楼已登记在唐河县海岸酒店物业管理公司名下，并办理了房产证，故唐河海岸公司有义务协助庄洪举、赵连朝把尚品国际40号楼所占用的国有土地使用权转让到唐河县海岸酒店物业管理公司名下。鉴于庄洪举、赵连朝已对尚品国际1、3、5、7号楼应负担和分摊的费用进行了负担，尚品国际1、3、5、7号楼尚有4户未出售，应确认庄洪举、赵连朝对未出售的4户享所有权。唐河海岸公司辩称的“二原告未履行支付土地出让金及其他费用的义务，违约在先，被告有先履行抗辩权，无权要求协助办理尚品国际40号楼的土地使用权过户手续，以及二原告未履行合作协议约定的义务，请求确认尚品国际1、3、5、7号商品楼未出售房屋为其所有的证据不足”的理由，因双方签订合作协议时，权利义务约定不明确，资金存在交叉使用，依合作协议无法判明庄洪举、赵连朝的违约情形，故辩称的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、唐河海岸房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内协助庄洪举、赵连朝到唐河县国土资源局办理尚品国际40号楼所占用的国有土地使用权转让手续，从唐河海岸房地产开发有限公司名下转让到唐河县海岸酒店物业管理公司名下。
二、确认唐河海岸房地产开发有限公司名下的尚品国际1、3、5、7号楼未销售的4户所有权归庄洪举、赵连朝所有。
三、唐河海岸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付庄洪举、赵连朝合作开发房地产利润450万元。
四、驳回唐河海岸房地产开发有限公司的反诉请求。
案件受理费42800元，反诉费54160元，保全费5000元，共计101960元，由唐河海岸房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，限接到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 仝之锐
代理审判员 曹建国
代理审判员 常天喜
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 杨志体
方存