湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第766号上诉人（原审原告）夏艳红。委托代理人胥晓蔚，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）熊健。被上诉人（原审被告）刘应和。被上诉人（原审被告）刘岸。被上诉人（原审被告）湖南嘉友房地产开发有限公司，住所地：岳阳市屈原管理区营田镇。法定代表人田最良，该公司总经理。上诉人夏艳红因与被上诉人熊健、刘应和、刘岸、湖南嘉友房地产开发有限公司（以下简称“嘉友公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2015）湘民一初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人夏艳红的委托代理人胥晓蔚，被上诉人熊健，被上诉人刘应和到庭参加了诉讼。被上诉人刘岸，被上诉人湖南嘉友房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：夏艳红和熊健2002年5月10日办理结婚登记手续，2003年4月21日夏艳红和熊健作为乙方与张旭作为甲方签订了《购房协议》，夏艳红和熊健购买了位于湘阴县文星镇先锋路幸福巷47号的一栋三层楼房并办理了相关手续。2011年4月18日，熊健与开发商徐仁辉、冯建国、徐伟明签订了《合伙联建房屋合同》。2014年2月25日，熊健与嘉友公司签订《协议书》，内容为“嘉友公司就冯建国、徐仁辉在东茅路文星信用社东侧开发楼盘与熊健达成协议，还建房屋338.64㎡已全部到熊健名下，以东雅苑801号、802号、803号三套房屋还建，三套房面积：423.93㎡-338.64㎡，多余85.29㎡以每平方米2680元卖给熊健，钱已收到，经双方协议，801、802、803号房的所有证件（包括房产证、国土使用证等）都由熊健本人办理，费用已付给熊健，嘉友房产公司只负责提供商品房合同书和购房收据、双方同意达成此协议，双方签字生效，如有返悔，后果自负（包括所产生的费用）”。对于开发商多余面积款85.29㎡*2680元/㎡=228577.2元，夏艳红陈述其本人支付了10万元。熊健陈述偿还了10万元后，又在办理802号房手续时在开发商手里拿了1万元，其本人偿还了开发商多余面积款项有近14万元。2014年2月25日，刘岸和冯建国、徐仁辉签订《湘阴县商品房预售合同》，合同的第三条规定，“买受人刘岸购买的商品房为第001幢08层803号房”。2014年3月1日，刘应和作为甲方与熊健作为乙方签订《房屋买卖合同》，内容为“乙方有一套住房，面积为136.79平方米，坐落在老公安局对面东雅苑楼盘。乙方愿意将此房卖给甲方，金额为叁拾叁万元。乙方负责办理房产手续，落户于甲方之女刘岸户头，办完手续之后，甲方购房款一次性付清，如果违约双方各自承担相应的法律责任，合同以双方签字为效”。熊健承认已收到了刘应和支付的33万元，刘应和陈述签订此合同时到开发商那里看了房屋是熊健一个人的名字并听熊健说他已经离婚了。2014年3月5日，刘岸就东雅苑803号房屋在湘阴县房地产管理局进行了预购商品房预告登记，登记号为湘房预文星镇字第YG0006781号，预告登记权利人为刘岸，预告登记义务人为嘉友公司，房屋座落湘阴县文星镇东茅路南侧，幢号：01幢，房号：803号。夏艳红认为：2011年4月18日熊健与冯建国签订的《合伙联建房屋合同》的乙方栏内有夏艳红的签名，但其提供的合同仅是复印件。嘉友公司提供的《合伙联建房屋合同》原件中乙方栏内没有夏艳红的签名，只有熊健的签名。东雅苑803号房屋属于夫妻共同财产，未经其同意，熊健无权处分。第二次庭审时要求熊健赔偿2万元损失的诉求已当庭申请撤销。本案案涉的803号房屋没有办理产权手续到熊健、夏艳红的名下，也没有办理产权手续到刘岸、刘应和的名下，只办理了预告登记。熊健认为将803号房屋出售给刘应和是为了偿还家庭债务、支付开发商的多余面积款、支付小孩读书费用等而被迫出卖。原审法院认为，一、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。熊健和冯建国、徐仁辉签订的《合伙联建房屋合同》、《协议书》所涉的房屋均没有办理登记，故熊健没有取得物权，只依据合同享有债权。二、夏艳红和熊健系夫妻关系，熊健对合同享有的债权为夫妻共同债权。三、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”熊健为了偿还家庭债务、支付开发商的多余面积款、支付小孩读书费用等而将合同债权转让给刘应和，属于为日常生活需要而有权决定处理夫妻共同财产。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（三）》第三条规定，“当事人一方以出卖在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。即使熊健对房屋没有所有权或处分权，也不能认定2014年3月1日熊健与刘应和签订的《房屋买卖合同》无效。且熊健与刘应和签订合同时，刘应和到开发商那里看了房屋的户名是熊健的和听熊健说已离婚，以及支付33万元的合理对价，因此刘应和是善意的第三人，并没有与熊健恶意串通的行为。五、刘岸与冯建国、徐仁辉签订的《湘阴县商品房预售合同》系冯建国、徐仁辉代表嘉友公司与刘岸签订的合同，因合同所涉房屋是嘉友公司开发建设的，且其所保存的《合伙联建房屋合同》原件上只有熊健的签名，没有夏艳红的签名，嘉友公司冯建国、徐仁辉没有过错，因此，其与刘岸签订的《湘阴县商品房预售合同》是所有权人合法处分自有财产，合同有效。六、至于夏艳红要求赔偿2万元经济损失，因其没有提供证据证明，且其在第二次庭审时已申请撤销此项诉求，故此诉求在本案中不再处理。综上所述，熊健与冯建国、徐仁辉签订《合伙联建房屋合同》、《协议书》后，因没有办理产权登记手续，熊健只取得了合同债权。熊健为了偿还家庭债务、支付开发商的多余面积款、支付小孩读书费用等而将合同债权转让给刘应和，刘应和取得合同债权后，刘岸依据刘应和取得的债权与冯建国、徐仁辉签订《湘阴县商品房预售合同》，并办理了预告登记。刘岸遂取得了合同债权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本案中，夏艳红并没有提供证据证明上述所签合同具有无效情形，应承担举证不能的法律后果。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回夏艳红的诉讼请求。本案一审案件受理费用6550元，减半收取3280元，由夏艳红承担。上诉人夏艳红不服一审判决，向本院上诉称：1、熊健作为国家公务员，月收入五千元左右，有足够的收入用以支付自己日常生活和小孩的学习费用，至于支付开发商多余面积房款，则不在日常生活的范畴之内，一审法院认为熊健有权决定处理夫妻共同财产是错误的；2、熊健将其与上诉人的夫妻共同财产交与徐仁辉、冯健、徐伟明三人联合建房并签订合同，上诉人表示同意，但一审法院却将建成的房屋产权都判决给不是合同签约主体的被上诉人嘉友公司，违背了上诉人当时同意联建房屋的意志，不符合法律的相关规定，二审法院应予纠正；3、熊健与刘应和所签房屋买卖合同，未经过上诉人的追认，应认定无效。刘应和违反常情，只对熊健的婚姻状况作简单了解，且买房价格比建房价还少了200元/平方米，比市场价低了400元/平方米，总价款相差有几万元，所以刘应和不是善意第三人，而是与熊健恶意串通，损害了上诉人的权益。综上，请求二审法院查清本案事实，依法判决熊健与刘应和于2014年3月1日所签的《房屋买卖合同》和刘岸与嘉友公司所签订的《商品房销售合同》无效。被上诉人熊健答辩称，上诉人将2013年8月29日的20万元贷款据为己有，造成答辩人经济困难，无力支付答辩人儿子学费和其他债务，在被逼无奈之下将涉案房屋出售，且出售房屋所得款用于偿还贷款、嘉友公司多给答辩人房屋面积的购房款及其他开支，根据婚姻法司法解释一第十七条的规定，答辩人有权处置涉案房屋，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法维持原判。被上诉人刘应和答辩称，如果二审法院确认答辩人与熊健签订的合同无效，则熊健应退还其房款；如果不退款，则应将涉案房屋交给答辩人。被上诉人刘岸未出庭应诉，未提交答辩意见。被上诉人嘉友公司未出庭应诉，未提交答辩意见。二审期间，当事人双方均未提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：被上诉人熊健与被上诉人刘应和签订的《房屋买卖合同》以及被上诉人刘岸与被上诉人嘉友公司签订的《商品房销售合同》是否有效，上诉人夏艳红请求确认上述两份合同无效的理由是否成立。对此，本案被上诉人熊健将涉案房屋出卖给被上诉人刘应和并在房产公司办理相关手续的行为虽然未经共同共有人夏艳红的同意，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，熊健与被上诉人刘应和签订的房屋买卖合同以及嘉友公司与刘岸签订的商品房预售合同均有效，且刘应和签订合同后支付了相应的对价并办理了预告登记，故夏艳红上诉请求确认两份合同无效的理由不能成立，本院不予支持。至于熊健因擅自处分夫妻共同财产给夏艳红造成的损失，不属于本案审理范围，且由于双方仍然存在婚姻关系，本院不予处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6550元予以免收。本判决为终审判决。审 判 长  夏 磊审 判 员  余立根代理审判员  乔宝全二〇一六年二月十八日书 记 员  邓振宇