杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初18692号
原告（反诉被告）：杭州康碱实业有限公司，住所地杭州市余杭区余杭经济开发区唐梅路9号2幢1层。
法定代表人：李健明，董事长。
委托代理人：李小平、周海燕，浙江麦迪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州伟富毛绒纺织有限公司，住杭州余杭区临平街道陈家木桥社区。
法定代表人：程卫根，总经理。
委托代理人：金相成、王倩蓉，浙江诺力亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司（以下简称康碱公司）诉被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司（以下简称伟富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员马超独任审理，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。审理中，伟富公司提起反诉，本院依法合并审理。另本院根据伟富公司申请，依法委托了浙江荣成资产评估公司对康碱公司在杭州市余杭区经济开发区唐梅路9号厂区内中间套钢架厂房内的装修、设施设备进行评估。鉴定结束后，因人事变动，依法由审判员金美良适用简易程序独任审判，于2017年10月27日公开开庭进行了审理。康碱公司法定代表人李健明及委托代理人李小平、伟富公司委托代理人金相成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康碱公司起诉称：2014年4月，为筹建康碱公司进行生产，康碱公司的法定代表人与伟富公司签订厂房租赁合同，合同约定由伟富公司提供位于余杭区800平方米的厂房，用于生产经营。合同期限自2014年4月10日起至2017年4月10日止。但实际上伟富公司交付的是位于余杭区厂区内的钢架厂房。合同签订后，康碱公司即委托第三方进行了厂房装修施工，采购、安装了生产所需的各种设备。经过几个月时间的施工，康碱公司方已完全具备了生产条件，达到了生产碱性水的各项标准，并取得了杭州市食品药品监督管理局颁发的《全国工业产品生产许可证》。但康碱公司在生产过程中发现，伟富公司出租的钢架厂房系违章建筑，不能用于生产。发现这一情况后，康碱公司立即与伟富公司交涉，要求其采取措施，以确保所提供的厂房能用于正常生产。伟富公司保证不会影响生产，如有问题伟富公司负责协调处理，如造成损失将全额赔偿。2016年12月，有关部门强行对钢架厂房进行了拆除，导致康碱公司无法生产经营，造成了巨大的损失，故诉至法院，诉讼请求：1、判令要求伟富公司赔偿康碱公司损失80万元（建筑装饰装修损失440280元，其他损失：机器设备搬迁调试费用31万元，新厂房环评费用3万元，营业损失10万元，新厂房重新安装水电管道费用22万元，共计损失1100280元，考虑实际情况主张80万元）；2、本案诉讼费用由伟富公司承担。
伟富公司辩称：伟富公司按照2014年4月10日双方签订的厂房租赁合同履行了合同义务，厂房均是合法建筑，出租给康碱公司的房屋不存在拆除的情形，而康碱公司擅自使用伟富公司厂区内的其他房屋，该房屋也不存在被拆除的情形，故请求法院驳回康碱公司的诉讼请求。
伟富公司反诉称，原、被告于2014年4月10日签订《厂房出租合同》，合同载明：出租的厂房坐落于余杭区，租赁面积为800平方米；租赁期限为三年，2014年4月10日至2017年4月10日；租赁期满，伟富公司有权收回出租厂房，康碱公司提出书面要求，经伟富公司同意后重新签订租赁合同；半年租金为28800元，年租金56000元，租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付费后使用；康碱公司另需装修或增设附属设施和设备的，应由伟富公司报请有关部门批准后可进行；租赁期限，康碱公司可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由康碱公司自负，租赁期满后如康碱公司不再承租，伟富公司不做任何补偿；租赁期间康碱公司应及时支付房租及其他应支付一切费用，拖欠支付满一个月，伟富公司有权增收每日5%的滞纳金，并有权终止租赁合同。合同签订后，伟富公司将租赁物交付康碱公司使用至今，但是康碱公司未按约定支付租金，按照合同约定康碱公司如果租赁期满续租的应在2017年1月10日前提出，康碱公司拖欠支付租金满一个月，伟富公司有权终止合同，康碱公司应该在2016年10月10日支付最后半年租金。故提出反诉，反诉请求：1、判令原、被告之间的《厂房出租合同》于2017年4月10日解除；2、判令康碱公司立即支付租金168000元，赔付逾期付款损失3645元（以168000元为基数按年利率6%自2016年10月11日计算至2017年2月20日，此后至实际支付完毕之日止的损失按上述方式计算）；3、本案反诉费用由康碱公司承担。在庭审中，伟富公司将反诉请求变更为：1、判令原、被告之间的《厂房出租合同》于2016年11月10日解除；2、判令康碱公司腾空并交还租赁物；3、判令康碱公司立即支付房屋占有使用费144000元（按年租金56000元自2014年4月10日计算至2016年11月10日），赔付逾期付款损失2391元（以144000元为基数按年利率6%自2016年10月11日计算至2017年2月20日，此后至实际支付完毕之日止的损失按上述方式计算）；4、本案反诉费用由康碱公司承担。
康碱公司反诉辩称，双方虽然签订合同，约定了相关的事实，但伟富公司没有将合同中载明的房屋交付给康碱公司使用，而将另一处钢架结构的房屋将交付给康碱公司使用，合同上载明的地点实际上是另一个公司在租赁使用，在相应损失赔偿没有解决之前康碱公司不会腾空租赁物，而租赁物很多已经被拆除了，不存在腾退的问题。
康碱公司为支持其本诉诉请主张及反诉抗辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、《厂房出租合同》1份，证明原、被告双方签订《厂房出租合同》的事实；
2、全国工业产品生产许可证1份，原告已取得生产许可证的事实；
3、评估报告1份，证明原告部分损失的事实；
4、公证书1份，证明厂房被拆除无法使用的事实。
伟富公司为支持其反诉主张及本诉辩称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、《厂房出租合同》1份，证明原、被告于2014年4月10日签订《厂房出租合同》一份，双方对租赁厂房的坐落、面积、租赁期限、租金及支付方式、增设设施和设备的处理、租赁期满装修费的处理、拖欠租金的处理方式等进行约定的事实；
2、鉴定报告1份，证明原告在租赁场地上装修及设备的情况。
经庭审质证，伟富公司对康碱公司提供的证据质证如下：证据1，该证据的复印件无异议，对原告提供的原件中第一页手写的厂房的坐落地点有异议；证据2，真实性无异议，康碱公司登记注册的住所地就是杭州市余杭经济开发区；证据3，有异议，图片显示并不是被告出租的房屋；证据4，形式真实性无异议，但认为该证据只是公证了唐梅路9号2幢一处钢架房被拆除的情况，而不是被告出租给原告的租赁物被拆除的情况。
康碱公司对伟富公司提供的证据质证如下：证据1，真实无异议，但对被告所主张的待证事实有异议；证据2，真实性合法性无异议，该证据能证明康碱公司装修及设备的价值约88万元。
根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：（一）康碱公司提交的证据。伟富公司对证据1的复印件无异议，该证据的证明力结合本案其他证据及原、被告的庭审陈述，予以综合认定；伟富公司对证据2、4的真实性无异议，故本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据；证据3，系康碱公司单方委托评估的评估报告，伟富公司并未认可，并申请了重新评估，故本院对该证据的证明力不予确认。（二）伟富公司提供的证据。康碱公司对证据1、2的真实性均无异议，上述证据的证明力结合本案其他证据及原、被告的庭审陈述予以综合认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2014年4月10日，康碱公司(原杭州康碱纯净水有限公司)在设立过程中由发起人李健明（乙方）与伟富公司（甲方）签订《厂房出租合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的厂房坐落余杭区幢，租赁面积为800平方米；租赁期限为三年，2014年4月10日至2017年4月10日；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于承租期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；半年租金为28800元，年租金56000元，签约后支付半年租金，租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付费后使用；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期限，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方不做任何补偿；租赁期间乙方应及时支付房租及其他应支付一切费用，拖欠支付满一个月，甲方有权增收每日5%的滞纳金，并有权终止租赁合同。双方还就其他事项进行了约定。
另认定，《厂房出租合同》签订后，康碱公司实际租赁使用的标的物是位杭州市余杭区号厂区内中间套钢架厂房，康碱公司对上述钢架厂房进行装修并在钢架厂房内搭建了玻璃房添置了设施设备。2014年9月17日，杭州康碱纯净水有限公司取得《全国工业产品生产许可证》。2014年10月14日，杭州康碱纯净水有限公司注册成立，2016年9月22日企业名称变更为杭州康碱实业有限公司。在本案中，伟富公司未能提供位于杭州市余杭区厂区内中间套钢架厂房的建设工程规划许可证，且该处钢架厂房的大部分已经于2016年12月10日左右由伟富公司拆除，剩余小部分钢架厂房未拆除，仍由康碱公司搭建的玻璃房所占用，康碱公司的设施设备存放在玻璃房内未搬离。
再认定，根据伟富公司的申请，经本院委托鉴定，浙江荣成资产评估公司于2017年8月11日出具《资产评估报告》，评估结论为康碱公司在案涉钢架厂房的装修评估值为210620元，设施设备评估值为662534元。庭审中，康碱公司认可实际使用案涉钢架厂房时间为2014年4月10日至2016年12月10日左右；伟富公司认可已收到康碱公司支付的1万元租金。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。鉴于涉案康碱公司租赁的钢架厂房没有相应的建设规划许可证，故本院依法认定康碱公司与伟富公司之间的租赁合同无效。本案中，伟富公司作为出租方，将没有建设规划许可证的钢架厂房出租给康碱公司，其对租赁合同的无效负有相对较大的责任，康碱公司作为承租方的责任相对较小。康碱公司主张伟富公司赔偿其损失80万元（其中装饰装修损失为440280元），结合《资产评估报告》中康碱公司在案涉钢架厂房的装修评估值为210620元的评估结论及双方陈述等相关证据，根据双方的过错程度，本院酌情由伟富公司赔偿康碱公司装修损失168500元；康碱公司主张伟富公司赔偿其他损失（机器设备搬迁调试费用31万元，新厂房环评费用3万元，营业损失10万元，新厂房重新安装水电管道费用22万）的诉请缺乏相应证据证明，缺乏依据，本院不予支持。关于伟富公司要求解除案涉合同的反诉请求。本院认为，因案涉租赁合同无效，伟富公司要求解除案涉租赁合同的反诉请求缺乏依据，不予支持。关于伟富公司要求腾空并返还租赁物的反诉请求。本院认为，本案案涉租赁合同已被认定为无效合同，康碱公司使用案涉钢架厂房的法律依据已丧失，伟富公司有权要求康碱公司腾空并返还租赁物，案涉钢架厂房大部分已经被伟富公司自行拆除，故案涉钢架厂房已拆除部分康碱公司已无需腾空返还，案涉钢架厂房未拆除部分康碱公司仍应腾空并返还给伟富公司。关于伟富公司主张康碱公司支付房屋占用使用费144000元的反诉诉请。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中，康碱公司认可实际使用案涉钢架厂房时间为2014年4月10日至2016年12月10日左右，伟富公司认可已经收到康碱公司支付的1万元租金，故结合伟富公司主张房屋占用使用费的计算标准在扣除伟富公司已收到的1万元租金后，本院确认康碱公司尚需支付伟富公司房屋占用使用费134000元（144000元-10000元）。关于伟富公司主张康碱公司支付逾期付款的利息损失的反诉请求。本院认为，因本案案涉合同无效，伟富公司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，对康碱公司本诉诉请之合理部分，及对伟富公司反诉诉请之合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司赔偿原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司装修损失168500元；
二、原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司支付被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司房屋占有使用费134000元；
三、上述第两项相抵，被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司应支付原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司34500元，于本判决生效后十日内付清；
四、原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司在本判决生效后15日内将位于杭州市余杭区厂区内中间套钢架厂房（未拆除部分）腾空并返还给被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司；
五、驳回原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司负担4657元，由被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司负担1243元；本案反诉案件受理费1614元，由被告（反诉原告）杭州伟富毛绒纺织有限公司负担137元，原告（反诉被告）杭州康碱实业有限公司负担1477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，对本诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11800元，对反诉部分不服的向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1614元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交,由本院书面通知预交。
审判员 金美良
二〇一八年三月十五日
书记员 张中明
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