丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1102民初6764号
原告：陈跃春，男，1958年5月3日出生，汉族，住青田县鹤城街道校场路**号***室，现住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：赵丽军、邹雨恒，浙江万申佳律师事务所律师。
被告：赖建平，男，1975年8月27日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：陈庆峰，浙江博翔律师事务所律师。
原告陈跃春为与被告赖建平合同纠纷一案，于2016年10月31日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员朱欢担任审判长，人民陪审员吕规平、叶凤花参加评议的合议庭，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告陈跃春及其委托代理人赵丽军、邹雨恒、被告赖建平及其委托代理人陈庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈跃春诉称：2010年10月15日，原告与洪维云、徐爱元及高安德亿房地产开发有限公司签订协议，高安德亿房地产开发有限公司股东洪维云、徐爱元向原告借款本息共计人民币3927.9万元投入到其公司，就借款本息达成协议，高安德亿房地产开发有限公司股东一致同意以在高安市开发建设的部分房地产抵押给原告，抵债的房产价值为人民币2927.9万元。2010年10月25日，原告与被告就销售以上房地产达成协商，被告承诺自愿承包捆绑销售原告抵偿的坐落在江西省由高安市德亿房地产开发有限公司开发的“罗马公寓”和“巴黎春天”公寓共32套商品房，同意佣金按原告购房时价格10%结算，承包销售该批房所产生的费用由被告承担，并保证在2011年4月30日前全部售完，销售款项保证在2011年4月31日前全部结清，其中5套复式房要求在2011年12月30日前销售完毕，如果在2011年12月30日前还没卖掉的复式房由被告本人自己购买，价格按原告购买时价格结算（但同样扣除10%的佣金），房款也在2011年12月30日前结清，到期不能按时结清房款，利息按月利率2%结算，如发生争议由丽水市莲都区法院管辖。被告承诺后，原告将以上房产交于被告销售，此后，原、被告口头协议将“巴黎春天”的8间店面也按以上模式交于被告承包销售。2013年4月6日被告销售完8间店面，总计房款人民币5027880元，扣除佣金10%，应付原告人民币4525092元，但被告实际只给原告人民币3000000元。2015年9月16日，被告出具情况说明，载明：27套单身公寓已全部销售完毕，并已结清有关款项，2套复式公寓和2间店面还没有销售完毕，被告承诺尽快处理未完成事项，争取早日结清有关款项。2016年6月20日，被告已销售完所有商品房与店面，并出具一张清单，还尚欠原告售房款人民币1963613元没有支付。原告要求被告将以上款项及逾期利息予以支付。但被告以种种理由拒绝支付。为此，请求：一、判令被告支付原告售房款人民币1963613元及利息（其中截止2016年10月10日的利息为人民币2122400元，而之后的利息则分为两段计算：其中以购房款人民币438500元为基数从2016年10月11日起按月利率2%计付利息至款项付清之日止，另一部分利息则以购房款人民币1525092元为基数从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告赖建平辩称：一、本案为特殊委托合同法律关系，案涉196万元多元购房款并非由被告掌控，被告不具有该款的支付义务。首先，如原告起诉状自述，案涉商品房均为原告基于与高安德亿房地产开发有限公司（以下简称德忆公司）借款关系抵偿所得，同时由于德亿公司尚欠政府高额税金，故包括被告所抵房屋在内的“罗马公寓”、“巴黎春天”项目所有商品房至今未具备办证条件。因此，在本案双方当事人确定委托销售关系时，双方均知晓案涉商品房在交易过程中将受到前述因素的影响，而且该状况并非依双方个体之能力能够改变，故，因委托销售标的物本身瑕疵所带来的风险不应由受托人承担。其次，2016年6月20日被告出具给原告的“清单”仅仅是对代销过程中所有费用的罗列，不能作为双方费用结算的依据。本案被告代销商品房的行为大多发生于2010年至2013年期间，小部分在此后时间发生，若双方为正常委托销售关系，双方早就已经完成费用结算，而不用等到2016年6月20日才由被告出具案涉“清单”。正是由于双方完成了解德亿公司在江西高安项目的实际运行情况，同时原告也清楚剩余费用不应由被告承担，才会一直未与被告结算，也未向被告催讨“清单”所列所谓的剩余购房款。其三，“清单”所列费用不应由被告承担。纵观该清单的具体数额，主要由原告已收到的596800元、银行按揭保证金510300元，店面已交费用（包括契税、维修基金、交易费用等）593298元及复式已交费用（包括契税、维修基金、交易费用等）51729元、店面未收款271931元及523439元几组数据组成。关于按揭保证金，在销售前述抵偿商品房过程中，部分买受人需要办理按揭，而依照当地政策，商品房办理按揭的，需以按揭贷款总额的10%向按揭银行缴纳按揭保证金，因此，在每套办理按揭手续商品房具备放款条件后，银行会自动从按揭中扣取相应比例保证金，剩余款项打入德亿公司账户。当按揭商品房土地使用权证、房产证办理完结，同时办理以银行为抵押权的他项权证后，才会将前述按揭保证金返还给开发商，因此，清单所涉银行按揭保证金510300元并非由被告所掌控，最终该保证金的支付主体应当为德亿公司。同样道理，店面已交费用593298元及复式楼已交费用51729元本应由买受人承担，但由于商品房未具备办证条件，实际买受人均拒绝交付，而开发商在获得银行发放的按揭款后，以需缴纳契税、维修基金、交易费等名义扣取了本应支付于原告的款项，前述款项系由开发商截留，而非被告，因此该款项的支付主体亦为德亿公司。关于1号楼03号店面未收款272931元和3号楼07店面未收款523439元，在交易过程中，实际买受人希望能办理按揭，但由于按揭款需要通过德亿公司支付，原告考虑从德亿公司提取按揭款难度较大，因此要求买受人一次性支付剩余款项，而买受人基于资金压力的办证问题，拒绝了原告的要求。故该两套店面的未收款也搁置至今，实际的付款主体亦为买受人。被告认为，上述各项所谓“购房款”系由于开发商、银行、政府及购房人等各方的一系列原因所造成，同时前述款项又不在被告控制范围内，并非被告个人所能掌控，故，被告不具有前述“购房款”支付义务。第四，清单中所列各项费用并不包含在被告所收取的10%佣金中，并非《承诺书》中所称的“承包销售该批房产的费用”，被告不具有前述款项支付义务。虽然被告出具给原告的《承诺书》中约定“承包销售该批房产的费用由我承担”，但是承包销售该批房产的费用系指在销售案涉房产过程中因销售而产生的费用，包括雇员工资、租赁店面、广告投入、转委托费用、与开发商高管维护费用等，而事实上被告为销售案涉商品房所支出的费用已占佣金总额的50%-60%。而清单中所列各项费用不是由银行收取，就是被开发商截留，或者买受人因客观原因未予付款，故销售费用与按揭保证金、契税、维修基金、交易费、店面未付款之间不存在任何关联，并未包含前述款项。二、被告不具有涉案购房款利息的支付义务。首先，鉴于第一点答辩意见，被告不具有案涉购房款的支付义务，因此，被告亦不需承担相应利息支付义务。其次，根据承诺书内容，约定2%利息支付的部分仅指公寓，而不包括店面。在实际销售过程中，公寓不但已依约销售完毕，同时也已向原告支付了由被告所控制的购房款。因此，本案案涉房产并未产生利息。其三，有部分公寓房款没有在规定时间内结清，是由于德亿公司存在“一房二卖”现象，相应责任应当由德亿公司承担。原告的商品房委托给被告销售时，有两套复式楼已经由德亿公司出售给他人，并办理了备案登记手续。而原告并未告知被告前述情况，被告是在出售这两套复式楼收取定金后，前往当地房管部门办理网签时才知晓房屋已出售的事实。故，前述房屋必须在德亿公司解除前面的《商品房买卖合同》后，才能办理备案登记手续，然后才能从购买人处收取该两套复式楼的尾款。由于德亿公司资金困难，没有及时给这两套商品房解约，造成房款不能及时向买受人收取，在被告多次与德亿公司协调后，这两套复式楼最终分别在2015年和2016年解约。因此，前述两套房的情况原告非常清楚，延迟收取购房尾款并非出于被告原因，相应利息损失不应由被告承担。综上所述，本案涉案款项并非由被告控制，原告应当依据客观事实向他人提出主张。鉴于此，恳请法院在依法查明本案事实后，驳回原告诉请。
经审理，本院查明：2010年10月15日，原告与洪维云、徐爱元及高安德亿房地产开发有限公司签订协议，高安德亿房地产开发有限公司股东洪维云、徐爱元向原告借款本息共计人民币3927.9万元投入到其公司，就借款本息达成协议，高安德亿房地产开发有限公司股东一致同意以在高安市开发建设的部分房地产抵押给原告，抵债的房产价值为人民币2927.9万元。2010年10月25日，原告与被告就销售以上房地产达成协议，被告向原告出具承诺书一份，被告承诺自愿承包捆绑销售原告抵偿所获的坐落在江西省高安市，由高安德亿房地产开发有限公司开发的“罗马公寓”和“巴黎春天”公寓共计32套商品房，同意佣金按原告购房时价格的10%结算，承包销售该批房所产生的费用由被告承担，并保证在2011年4月30日前全部售完，销售款项保证在2011年4月底前全部结清。其中5套复式房要求在2011年12月30日前销售完毕，如果在2011年12月30日前还没卖掉的复式房由被告本人自己购买，价格按原告购买时价格结算（但同样扣除10%的佣金），房款也在2011年12月30日前结清，到期不能按时结清房款，利息按月利率2%结算，如发生争议由丽水市莲都区法院管辖。被告承诺后，原告将以上房产交于被告销售。2013年4月6日，被告再次向原告出具情况说明一份，载明：“本人接受陈跃春委托，对陈跃春购买的德亿房地产开发有限公司开发的“巴黎春天”店面进行销售。目前本人已经销售1#01、1#02、1#03、3#03、3#05、3#07、4#01、4#02共八间店面。按照原口头协议，上述房屋销售后，按照陈跃春购房时价格提取10%佣金，陈跃春净得购房时价格的90%，由本人负责直接支付给陈跃春。8套店面销售总价5027880元，扣除10%佣金后，应净支付给陈跃春4525092元，目前实际支付给陈跃春3000000元。特此说明”。2015年9月16日，被告再次向原告出具一份情况说明，载明：“27套单身公寓已全部销售完毕，并已结清有关款项，2套复式公寓和2间店面还没有销售完毕，被告承诺尽快处理未完成事项，争取早日结清有关款项。”2016年6月20日，被告再次向原告出具了一张清单，上面载明了与案涉款项相关的具体款项类别以及数额。原告对上述清单内的款项类目以及具体数额予以确认。清单出具后，原告诉请的售房款款项本息被告至今尚未获得履付。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告身份证、居住证明、被告身份证、协议书、订房清单、承诺书、情况说明、情况说明2、计算清单、结算清单、付款情况说明、江西省农村信用社（合作银行）业务收费凭证、农村信用合作社电汇凭证、中国光大银行凭证，被告提供的证明、收据（巴黎春天）、证明、还款保证金清单、每套房屋的保证金缴纳情况及当事人庭审陈述。
本院认为：被告向原告多次出具承诺书，承诺书对被告自愿承包捆绑销售原告抵偿所获的坐落在江西省高安市，由德亿房地产开发有限公司开发的“罗马公寓”和“巴黎春天”公寓共计32套商品房以及佣金比例、承包销售该批房产费用的承担均作出了明确的约定。在2010年10月25日的承诺书中，明确载明：“…….佣金按原告购房时价格的10%结算，承包销售该批房所产生的费用由被告承担，并保证在2011年4月30日前全部售完，销售款项保证在2011年4月底前全部结清。其中5套复式房要求在2011年12月30日前销售完毕，如果在2011年12月30日前还没卖掉的复式房由被告本人自己购买，价格按原告购买时价格结算（但同样扣除10%的佣金），房款也在2011年12月30日前结清，到期不能按时结清房款，利息按月利率2%结算，如发生争议由丽水市莲都区法院管辖。”此后,被告在2013年4月6日向原告出具的情况说明中再次明确表示:“…….按照原口头协议，上述房屋销售后，按照陈跃春购房时价格提取10%佣金，陈跃春净得购房时价格的90%，由本人负责直接支付给陈跃春。8套店面销售总价5027880元，扣除10%佣金后，应净支付给陈跃春4525092元，目前实际支付给陈跃春300万元。特此说明。”在2015年9月16日，被告又一次向原告出具了一份情况说明，说明27套单身公寓已全部销售完毕，并已结清有关款项，2套复式公寓和2间店面还没有销售完毕，被告承诺尽快处理未完成事项，争取早日结清有关款项。基于上述证据,本院认为上述承诺书所载明的内容事项系双方当事人的真实意思表示,合法有效。被告抗辩主张本案涉案款项的支付并非由被告所能控制，原告应当依据客观事实向他人提出主张。对于被告提出的上述抗辩主张，本院认为依据民事活动中所应当遵循的当事人意思自治原则以及诚信原则，被告所举证的相关证据并不能推翻其向原告曾经作出的相关承诺的意思表示，故对被告的前述抗辩，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告赖建平于本判决生效后十五日内支付原告陈跃春人民币1963613元及利息（其中截止2016年10月10日的利息为人民币2122400元，而之后的利息则分为两段计算：其中以购房款人民币438500元为基数从2016年10月11日起按月利率2%计付利息至款项付清之日止，另一部分利息则以购房款人民币1525092元为基数从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39488元，由被告赖建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 朱 欢
人民陪审员 吕规平
人民陪审员 叶凤花
二〇一七年十月十日
代书 记员 蓝祖仙