湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0982民初258号
原告（反诉被告）安陆市奥德物业管理服务有限公司，住所地安陆市李店镇红石村。
法定代表人敖光德，系该公司总经理。
委托代理人李源。系安陆市解放社区推荐的代表。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代签法律文书，同时反驳对方的诉讼请求。
被告（反诉原告）徐兴成，男，1969年9月11日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市解放社区德安北路***号德安花园*栋*单元***室。公民身份号码4209821969********。
原告安陆市奥德物业管理服务有限公司（以下简称奥德物业公司）诉被告徐兴成物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由审判员易秋霞适用简易程序于2016年3月24日公开开庭进行了审理。审理过程中，被告徐兴成提出反诉，本院决定与本诉合并审理，裁定将本案转为普通程序并依法组成由审判员肖家蓉担任审判长，审判员易秋霞、人民陪审员江珊参加评议的合议庭于2016年5月10日第二次公开开庭进行了审理。原告安陆市奥德物业管理服务有限公司的委托代理人李源，被告徐兴成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安陆市奥德物业管理服务有限公司诉称，2011年上半年，被告徐兴成与应城市宏基房产开发有限责任公司安陆德安花园项目部签订商品房买卖合同，购买了位于安陆市府城德安北路149号德安花园5栋2单元304室房屋一套，建筑面积129.54平方米，该房屋于2011年11月1日交付后被告入住。原告奥德物业公司被应城市宏基房产开发有限责任公司选聘为小区前期物业服务企业，双方于2011年9月8日签订了《物业管理委托合同》，合同约定委托物业管理服务期限自2011年9月8日起至业主委员会成立为止，该小区至今未成立业主委员会。2011年10月31日，原、被告签订《物业管理服务协议》，协议约定自2011年11月1日起按房屋建筑面积计收物业费，并对双方的权利义务作出了约定。同日，双方签订《房屋装修管理协议》，按此协议约定，被告徐兴成应向原告缴纳房屋装修垃圾清运费259元。被告徐兴成自2012年11月1日起至2016年10月30日止累计欠缴物业费共3420元，经多次催要，被告至今未缴纳所欠物业费及垃圾清运费，故诉至人民法院要求被告支付上述所欠费用，支付物业费欠缴日起至起诉之日期间的违约金6448元，以及起诉之日以后至判决确定的履行期间届满之日期间按3420元为基数按每日3‰支付违约金。
被告徐兴成辩称，1、其欠缴2012年11月1日起至2016年10月30日物业管理服务费3420元属实，原告未履行相关服务不应收取物业管理服务费；2、其房屋装修垃圾是自己搬运清理，原告无权收取垃圾清运费，综上，其不应支付物业管理费、垃圾清运费及违约金。
被告（反诉原告）徐兴成反诉诉称，1、原告未尽管理义务致使楼道内水表进户阀门未关，导致其房屋大面积浸水造成损失近4万元；2、其所居住房屋的单元安全门自2012年以来不能上锁，原告一直不维修，导致其家被盗走现金2700元，40元香烟8包，合计损失3020元；3、其房屋北墙窗户密封不严渗水导致墙面被泡，原告一直拒不维修；4、其房屋在原告奥德物业公司入住小区前便已装修，建筑垃圾是其自行搬运清理，原告并未提供该项服务。综上所述，要求原告赔偿其经济损失43000元，修理房屋外墙，并承担诉讼费用。
原告（反诉被告）奥德物业公司反诉辩称，1、被告房屋楼道内进户供水阀门是否关闭并非其物业管理服务范围，被告房屋因楼上房屋进户供水阀门未关渗水造成的损失应由实际侵权人承担，而不能要求其承担赔偿责任；2、其按合同约定履行了小区通常的安全防范义务，安装了固定摄像头，24小时保安值班并重点巡逻，被告家中被盗应向公安机关报案，要求其赔偿被盗损失没有事实和法律依据；3、被告所在单元楼安全门一直正常使用，其公司自始至今未接到被告关于单元楼安全门损坏又未及时维修的记录；4、小区房屋于2011年11月1日交付业主使用，公用部位外墙渗水在五年保修期内是由开发商承担房屋保修责任，而且其从未接到被告关于外墙渗水需要维修的反映，故不应承担维修责任。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）奥德物业公司为支持其诉讼主张及反诉抗辩理由向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、法定代表人证明书、物业服务企业资质证书、组织机构代码证复印件各一份，拟证明原告主体身份；
证据二：业主常住家庭成员一览表复印件一份，拟证明被告是德安花园住宅小区5栋2单元304室的业主并入住的事实；
证据三：物业管理委托合同复印件一份，拟证明原告与德安花园小区建设单位应城市宏基房地产开发有限责任公司之间存在前期物业服务合同关系的事实；
证据四：物业管理服务协议复印件一份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系；
证据五：奥德物业公司物业费明细账簿复印件一份，拟证明被告欠交原告的物业费为3420元；
证据六：德安花园住宅小区现场照片、安陆市普通住宅小区物业管理服务等级审查表复印件各一份，拟证明德安花园住宅小区环境卫生整洁，秩序井然和物业管理服务等级由安陆市物价和房屋行政主管部门行政确认为一级，并进而证明原告已依法按约又适当地履行了物业服务义务；
证据七：识别条码为1039359721514的EMS全球邮政特快专递详情单、物业服务费催缴通知单各一份，拟证明原告已依法向被告书面催交其欠交物业费的事实；
证据八：房屋装饰装修管理协议复印件一份，拟证明原被告双方之间约定的装修垃圾清运费及建筑垃圾处理费的收取标准为建筑面积每平方米2元；
证据九：被告居住单元进楼安全门照片一组，拟证明单元楼安全门能正常使用；
证据十：奥德物业公司2013年4月份保安人员考勤记录和巡逻记录各一份，拟证明奥德物业公司已依法按约履行了德安花园小区通常的安全防范义务；
证据十一：德安花园业主反映问题和处理结果记录表、湖北省建筑工程质量信访、投诉登记表及安陆市质监站出具的建筑工程质量缺陷因果关系鉴定结论和德安花园房屋漏水维修预算明细表，拟证明奥德物业公司已建立了规范化的物业服务维修管理制度，并实际适当的履行了物业服务维修义务和被告未曾到物业公司反映其房屋外墙渗水需要维修事项。
被告（反诉原告）徐兴成为支持其抗辩理由和反诉主张向本院提交了如下证据：
照片七张，拟证明其房屋被水泡过，家具受损及进楼安全门损坏导致其房屋被盗的事实。
经庭审质证，被告（反诉原告）徐兴成对原告（反诉被告）奥德物业公司提交的证据一、二、三、四、五、七、八均无异议，本院依法予以采信。被告徐兴成（反诉原告）对原告（反诉被告）奥德物业公司提交的证据六、九、十、十一有异议，认为：证据六真实性没有异议，对其证明目的不认可，事实上物业服务不到位；证据九照片是真实的，但照片并不能显示出该安全门能够正常使用；证据十不认可，不能达到原告证明目的；证据十一房屋维修的事项虽没有登记，但已经向物业公司姓徐的师傅口头反映过。原告（反诉被告）奥德物业公司对被告（反诉原告）徐兴成提交的证据客观性、关联性及合法性均有异议，不能显示出系何人于何时何处所制作的照片。
对上述当事人有异议的证据，本院分析认为：奥德物业公司提交的证据六德安花园住宅小区现场照片、安陆市普通住宅小区物业管理服务等级审查表，徐兴成对其真实性无异议，证明了奥德物业公司所服务的德安花园住宅小区物业管理服务等级由安陆市物价和房屋行政主管部门行政确认为一级的事实，也进而证明奥德物业公司适当地履行了相关物业服务的义务，本院依法予以采信；证据九徐兴成居住的单元进楼安全门照片无拍摄时间及地点，单凭此照片不能证明被告居住的单元楼安全门能正常使用的事实，本院不予以采信；证据十2013年4月份保安人员考勤记录和巡逻记录，载明保安人员值班及交接班情况，能够证明奥德物业公司此段时间履行了安保义务的事实，本院予以确认；证据十一德安花园业主反映问题和处理结果记录表、湖北省建筑工程质量信访、投诉登记表及安陆市质监站出具的建筑工程质量缺陷因果关系鉴定结论和德安花园房屋漏水维修预算明细表，徐兴成质证认为房屋维修的事项虽没有登记，但向奥德物业公司姓徐的师傅口头反映，对此异议，本院认为徐兴成未提供相应的证据予以证明，其质证意见不能成立，故对奥德物业公司该份证据依法予以采信。徐兴成提交的证据照片七张，照片无拍摄时间及地点，无法证明是其房屋被水浸泡导致财产受损，以及单元楼安全门损坏导致其家里被盗的事实，本院不予采信。
经审理查明，2010年，被告（反诉原告）徐兴成购买了位于安陆市德安北路149号德安花园5栋2单元304室房屋，建筑面积129.54平方米，2011年年初房屋装修，2011年6月办理房屋交接手续，2011年8月入住。2011年9月8日，应城市宏基房地产开发有限责任公司与原告（反诉被告）奥德物业公司签订物业管理委托合同，合同约定应城市宏基房地产开发有限责任公司将位于安陆市德安北路149号的德安花园小区物业临时委托给原告（反诉被告）奥德物业公司管理至小区业主委员会成立为止，同时对物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务费、维修费及违约责任作出了约定。2011年10月31日，原、被告签订房屋装饰装修管理协议和物业管理服务协议。房屋装饰装修管理协议约定业主需要按建筑面积2元／平方米交纳装修垃圾清运费及建筑垃圾处理费。物业管理服务协议约定双方权利义务、物业管理服务事项，物业管理服务费按0.55元／月／平方米（房屋建筑面积）标准缴纳，起止时间自2011年11月1日至2012年10月31日止，如未能按时足额缴纳物业管理服务费则每日加收应交费用3‰的滞纳金直到交清为止。被告（反诉原告）徐兴成自2012年11月1日起未向原告（反诉被告）奥德物业公司缴纳物业管理服务费。原告（反诉被告）奥德物业公司为此诉至本院要求被告（反诉原告）徐兴成支付2012年11月1日至2016年10月31日期间物业管理服务费3420元（129.54平方米×0.55元×48个月），支付物业费欠缴日起至起诉之日期间的违约金6448元，以及起诉之日以后至判决确定的履行期间届满之日期间按3420元为基数按每日3‰支付违约金，垃圾清运费259元并承担诉讼费用。徐兴成反诉要求奥德物业公司赔偿因其未尽到物业管理义务导致经济损失43000元，修理房屋外墙，并承担诉讼费用。
另查明，原告（反诉被告）奥德物业公司系工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业，具有三级物业服务企业资质。安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局文件安价费（2011）53号、（2013）21号规定，普通多层物业服务收费每平方米0.55元。原告（反诉被告）奥德物业公司与建设单位即应城市宏基房地产开发有限责任公司签订物业管理委托合同书对前述收费标准在合同中进行了约定。
本案的焦点：1、原告（反诉被告）奥德物业公司是否按照物业管理服务协议履行物业管理服务义务；2、被告（反诉原告）徐兴成是否应当向奥德物业公司支付垃圾清运费259元；3、被告（反诉原告）徐兴成房屋浸水、被盗的经济损失43000元及房屋外墙维修的认定。
一、原告（反诉被告）奥德物业公司是否按照物业管理服务协议履行物业管理服务义务的问题。本院认为，奥德物业公司是依法成立的物业服务企业法人，其与建设单位签订物业管理委托合同书符合《物业管理条例》第二十一条的规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，原、被告均应按合同履行各自义务。原告（反诉被告）奥德物业公司提交的普通住宅小区物业管理服务等级审查表载明德安花园小区在房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务等方面经安陆市物价和房屋行政主管部门审查合格，达到一级服务小区等级，由此证明原告（反诉被告）奥德物业公司按照物业管理服务协议履行了相关物业管理服务的义务。故，被告（反诉原告）徐兴成辩称奥德物业公司未履行物业管理服务义务不应向其支付物业管理服务费的理由不能成立，本院不予采纳。
二、被告（反诉原告）徐兴成是否应当向原告（反诉被告）奥德物业公司支付垃圾清运费259元。奥德物业公司于庭审后自愿放弃该项诉讼请求，本院予以照允。
三、被告（反诉原告）徐兴成房屋浸水、被盗的经济损失43000元及房屋外墙维修的认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。本案徐兴成反诉称奥德物业公司未尽物业管理服务义务致使楼道内水表进户阀门未关，导致其房屋大面积浸水和家里被盗产生经济损失43000元，以及房屋北墙窗户密封不严渗水导致墙面被泡，均未提供充分证据予以证明，故被告（反诉原告）徐兴成要求原告（反诉被告）奥德物业公司赔偿经济损失43000元及维修房屋北墙的诉讼请求于法无据，本院依法不予以支持。
原告（反诉被告）奥德物业公司要求被告（反诉原告）徐兴成支付物业管理服务费3420元的诉讼请求本院予以支持。对于双方在物业管理服务协议中约定的滞纳金即逾期违约金的标准为每日加收应交费用3‰。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述法律规定，结合本案实际情况，本案双方当事人约定的违约金标准明显过高，根据公平和诚实信用原则，本院酌情予以调整。被告（反诉原告）徐兴成按所欠物业管理服务费的30％支付违约金。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐兴成于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）安陆市奥德物业管理服务有限公司支付2012年11月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费3420元及违约金（按所欠物业管理服务费的30％计算）；
如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
二、驳回原告（反诉被告）安陆市奥德物业管理服务有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）徐兴成的诉讼请求。
案件受理费54元，反诉案件受理费440元，由被告（反诉原告）徐兴成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 肖家蓉
审 判 员 易秋霞
人民陪审员 江 珊
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 潘星星
附录：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。