黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0204民初1389号原告陈铁军，居民身份生号码×××，男，1960年1月1日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人冯红艳，黑龙江天扩律师事务所律师。被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司，组织机构代码证号75239198-0，住所地黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧。法定代表人李有贵，该公司经理。委托代理人陈索娟，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，组织机构代码证号12852317-7，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区迈特广场六楼。法定代表人高万林，该公司董事长。委托代理人王微，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被告齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区军校街5号。法定代表人韩春东，该公司董事长。委托代理人刘文娟，该公司法律顾问。被告王军,男，1970年6月16日出生，汉族，齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司副经理，现住黑龙江省齐齐哈尔市。原告陈铁军与被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海房地产公司）、被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司（以下简称万达房地产公司）、被告齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司（以下简称交通建筑安装公司）、被告王军民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告陈铁军的委托代理人冯红艳、被告鑫海房地产公司的委托代理人陈索娟、被告万达房地产公司的委托代理人王微、被告交通建筑安装公司的委托代理人刘文娟、被告王军到庭参加诉讼。2016年11月15日，本院召开审判委员会，对本案进行了讨论。本案现已审理终结。原告陈铁军诉称：2014年4月21日，被告鑫海房地产公司向原告借款600万元，约定月利3分，被告鑫海房地产公司为了保证按时还款，将其开发的盛和湾小区中的11号楼2单元2101、2102等12处房产以买卖的形式抵押给原告，当日，原告按照被告鑫海房地产公司的指示将600万元本金打入被告王军的账户，被告万达房地产公司通过被告王军于2014年10月29日、11月3日分别向原告支付利息10万元、14万元，之后未再向原告支付利息和本金。因被告鑫海房地产公司将抵押给原告的房产转让给被告万达房地产公司，被告王军系该房产的施工单位即被告交通建筑安装公司的项目经理，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告鑫海房地产公司偿还原告借款本金600万元，利息336万元（计算至2016年10月），其余被告承担连带清偿责任；2、以抵押房产优先受偿；3、案件受理费用由被告承担。被告鑫海房地产公司辩称：2012年9月20日，被告鑫海房地产公司与被告万达房地产公司合作开发盛和湾小区的建设项目。2014年4月2日，双方签订《转让在建工程合同书》，约定被告鑫海房地产公司将该建设项目转让给被告万达房地产公司，并于同年10月份左右办理了土地使用证、房屋销售许可证等更名手续。2014年10月22日，被告鑫海房地产公司、被告万达房地产公司、被告交通建筑安装公司三方签订《权利义务转让协议书》，三方就被告交通建筑安装公司在此建设项目中对被告鑫海房地产公司所享有的所有权利义务一并转让给被告万达房地产公司一事进行了确定。2014年4月21日，因在建项目尚未更名，故被告万达房地产公司以被告鑫海房地产公司的名义与项目施工单位被告交通建筑安装公司签订了书面协议，约定用盛和湾项目的11号楼2单元12套房产作抵押配合被告交通建筑安装公司向本案原告陈铁军借款600万元，借款期满后被告交通建筑安装公司不能偿还欠款导致房产手续不能返还的，房产价值款12,004,630.00元抵顶该单位施工款。当日，被告交通建筑安装公司与原告陈铁军签订书面借款合同，按照合同约定，被告万达房地产公司将盖有被告鑫海房地产公司公章的《商品房买卖合同》及购房收据交付给原告陈铁军，原告直接将借款600万元汇入被告交通建筑安装公司项目负责人王军账户。2014年10月29日、11月3日，被告交通建筑安装公司分别向原告陈铁军支付10万元和14万元利息。综上，被告鑫海房地产公司非借款合同的主体，不应承担偿还借款及给付利息的责任。被告万达房地产公司辩称：对原告陈铁军的诉讼请求不予认可。一、被告万达房地产公司与原告之间不存在借款合同关系，与原告形成借款合同关系的是被告交通建筑安装公司，被告万达房地产公司也不是共同借款人，不应该承担连带还款责任；二、被告鑫海房地产公司虽然以买卖合同的形式将盛和湾11号房产的相关手续交给原告，但是并没有与原告签订符合法律规定的抵押合同，也没有在房产管理部门进行抵押权登记，故原告要求万达公司承担抵押担保责任没有法律依据。被告交通建筑安装公司辩称：原告陈铁军的起诉没有事实和法律依据，被告交通建筑安装公司不是借款人，不应承担还款责任。被告鑫海房地产公司欠被告交通建筑安装公司工程款，导致大量农民工到市政府告状，被告鑫海房地产公司答应给被告交通建筑安装公司在建房屋，承诺被告交通建筑安装公司若能联系到借款人借到钱就可以用该房屋抵顶工程款，故被告交通建筑安装公司的项目经理王军虽然参与了借款过程，但其只是联系人，只是为了要回自己的工程款，不是借款人，从被告鑫海房地产公司与原告签订的合同中也可证实被告鑫海房地产公司是真正的借款人。被告王军辩称：被告王军是被告交通建筑安装公司盛和湾项目经理，当时王军向被告鑫海房地产公司催要工程款，被告鑫海房地产公司称没有钱，只有房子，让用其房子作抵押借钱。被告王军遂找到原告陈铁军，三方签订了口头借款协议，约定借款600万元，月4分利，借款期限6个月，由被告鑫海房地产公司提供价值1200万元的房屋做抵押，并约定6个月之内由被告鑫海房地产公司将借款偿还给原告陈铁军，还款后原告陈铁军再把房屋还给被告鑫海房地产公司，王军给被告鑫海房地产公司出具了1200万元的工程款收据，被告鑫海房地产公司给原告陈铁军出具了1200万元的房屋买卖手续。达成协议后，原告将600万元打到被告王军用于盛和湾项目建设的账户中，该款被用于盛和湾的工程中，被告王军上述行为均是按照被告交通建筑安装公司的指示所为，系职务行为。借款后，被告鑫海房地产公司分两次向原告的账户中汇入了一个月的利息共计24万元，之后被告鑫海房地产公司再未支付利息与本金，所抵押的房屋也未办理更名手续。综上，被告王军认为该借款不应由其承担，应该由被告鑫海房地产公司承担。原告陈铁军为证明其诉称理由，向本院提交如下证据：1、2014年4月21日龙江银行汇划业务凭证一份，欲证明被告鑫海房地产公司向原告借款600万元，原告按照被告鑫海房地产公司的指示将该款项从聂亚娜的银行卡转入被告王军的银行卡内。被告鑫海房地产公司与被告万达房地产公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明聂亚娜向被告王军的账户汇款600万，从而印证了借款人是被告王军或其所在单位，证明不了是被告鑫海房地产公司借的款。被告交通建筑安装公司与被告王军对该证据无异议；2、2014年4月21日商品房买卖合同一份、收据一份，欲证明被告鑫海房地产公司收到原告600万元借款后以其开发的盛和湾小区11号楼12套价值1200万元的房产以买卖的形式为原告设定抵押，同时出具了购房款收据。被告鑫海房地产公司对该组证据的真实性无异议，但该组证据不能证实被告鑫海房地产公司收到原告借款600万元，因为该组证据体现所出售的房产位置、金额与被告鑫海房地产公司和被告交通建筑安装公司签订的用房产配合被告交通建筑安装公司向第三方陈铁军借款的事实完全吻合，故此可以证实借款人是被告交通建筑安装公司；3、2013年6月21日施工承包协议复印件一份，欲证明盛和湾项目的施工方是被告交通建筑安装公司。各被告均对该证据无异议；4、2012年9月20日房地产合作开发合同复印件一份，欲证明盛和湾项目的开发商为本案被告鑫海房地产公司和被告万达房地产公司。各被告均对该证据无异议。5、2014年4月2日转让在建工程合同书复印件一份、齐市发改委[2014]第85号文件复印件一份、齐市房产管理局关于房地产开发项目转让的函复印件一份，欲证明盛和湾项目的开发单位由被告鑫海房地产公司变更为被告万达房地产公司；6、2014年4月21日被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装公司协议书复印件一份，欲证明被告鑫海房地产公司以盛和湾项目11号楼2单元12套房产作为向原告借款600万元的本息担保，同时双方有关于利息的明确约定，据此协议，被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装公司应承担连带责任。各被告对该证据的真实性均无异议，但是被告鑫海房地产公司认为该协议不是借款协议，协议内容可证实被告交通建筑安装公司才是借款主体，借款应当由被告交通建筑安装公司偿还。被告万达房地产公司认为该证据所体现的抵押不符合法定的设定抵押权的条件且协议当中虽然体现了利息由乙方支付的字样但没有明确约定利息的计算方式。被告交通建筑安装公司认为该协议不能证明其为借款人，因为施工方不需要筹措资金，资金紧张的是工程开发方，所以被告鑫海房地产公司为借款人；7、2015年5月19日盛和湾三标段工程款对账明细复印件一份共五页（被告交通建筑安装公司及王军于庭后向本院提交了该证据原件），欲证明被告鑫海房地产公司以价值1200万元的房产作为抵押向原告借款的事实以及被告万达房地产公司分两次支付给原告利息共计24万元。被告鑫海房地产公司称对相关情况不了解，且工程开发单位与施工单位的对账单不能约束被告鑫海房地产公司。被告万达房地产公司对该证据有异议，认为对账单的前四页没有万达公司的印章和工作人员的签名，最后一页虽有公司财务人员的签名，但只是对明丽萍相关财产的确认，不是对总工程款的对账，且该证据原件有改动，与复印件不一致，因此对原告欲证明的问题不予认可。被告交通建筑安装公司及被告王军对该证据无异议。被告鑫海房地产公司为证明自己的答辩意见，向本院提交2014年10月22日建设工程施工合同权利义务转让协议书原件一份、2014年4月21日协议一份及该协议的附件11号楼房源表一份，欲证明被告交通建筑安装公司同意在项目转让后相关的权利义务由被告万达房地产公司承接以及被告交通建筑安装公司才是借款主体。原告认为被告鑫海房地产公司、万达房地产公司、交通建筑安装公司三方关于此笔借款的内部约定不能对抗原告，此借款发生后被告鑫海房地产公司为原告出具了收据并提供了房产抵押，现抵押物权属变更为被告万达房地产公司，实际该借款亦由施工方交通建筑安装公司投入到盛和湾项目工程款中，因此应由三方共同承担还款责任，此外，三方关于此笔借款本息承担的约定也不能对抗原告。其余被告对该组证据无异议。被告万达房地产公司为证明自己的答辩意见，向本院提交个人汇款单两份、收据两份，欲证明2015年5月19日盛和湾三标段工程款对账明细中显示支付给杨平的24万元付的是工程款，且直接支付给了王军，因此不是利息款。被告鑫海房地产公司称对相关情况不了解，不予发表质证意见。其余各方当事人主张该款支付的是利息款。经审查，原、被告提供的上述证据来源合法，互相印证，可充分证明本案的事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，因此本院对上述证据均予以确认。本院根据上述认证查明：2012年9月20日，被告鑫海房地产公司与被告万达房地产公司签订房地产合作开发合同，约定共同投资合作开发齐齐哈尔市建华区建设大街357号（后将工程名称定为盛和湾小区），投资比例分别为1%和99%。2013年6月21日，被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装公司签订施工承包协议书，约定盛和湾小区的施工工程由被告交通建筑安装公司承包。2014年4月2日，被告鑫海房地产公司与被告万达房地产公司签订转让在建工程合同书，约定被告鑫海房地产公司将盛和湾小区在建工程转让给被告万达房地产公司，并约定转让前为完成此建筑项目以被告鑫海房地产公司名义作出的一切法律行为所产生的权利义务一并转移给被告万达房地产公司，该在建工程转让的变更登记手续于2014年10月10日完成。2014年4月21日，被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装公司签订协议，约定因施工出现资金紧张问题，鑫海房地产公司用盛和湾小区11号楼2单元的总价值为12,004,630.94元的12套房产（2101、2102、2201、2202、2301、2302、2401、2402、2501、2502、2601、2602）做抵押配合被告交通建筑安装公司向原告陈铁军借款600万元，借款期限为6个月（2014年4月21日至2014年10月20日），利息由被告交通建筑安装公司支付，协议还约定，被告鑫海房地产公司按照被告交通建筑安装公司的要求向原告出具购房合同及收据等相关手续，抵押到期后，被告交通建筑安装公司负责将上述房产手续返还给被告鑫海房地产公司，如不能按时返还则上述房产抵顶被告交通建筑安装公司施工款12,004,630.00元。当日，原告陈铁军委托聂亚娜将600万元汇至被告交通建筑安装公司盛和湾小区项目经理王军的账户，被告鑫海房地产公司按照协议的约定与原告陈铁军签订了商品房买卖合同，并为原告出具了12,004,630.00元的购房收据。2014年10月22日，被告鑫海房地产公司、被告交通建筑安装公司、被告万达房地产公司签订《建设工程施工合同》权利义务转让协议书，约定被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装工程有限公司签订的《建设工程施工合同》及相关合同中所确定的被告鑫海房地产公司的所有权利义务一并转让给被告万达房地产公司，由被告万达房地产公司替被告鑫海房地产公司履行原合同权利义务。2014年10月29日、11月3日，被告万达房地产公司财务人员兰宇飞分别汇款给被告王军10万元和14万元，被告交通建筑安装公司分别出具了两份收据，被告王军在收据上签了名，收据上标注的交款单位为被告鑫海房地产公司，收款事由为工程款、付费用，之后被告王军将该24万元作为利息支付给了原告陈铁军。在被告万达房地产公司的财务人员兰宇飞与被告交通建筑安装公司财务人员安超英签字确认的盛和湾工程款拨付对账明细表中，对该两笔款项仅记载为给付杨平（原告陈铁军委托其从被告王军处收取利息），未标注是何费用。之后，被告交通建筑安装公司再未向原告支付利息，亦未偿还本金。上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：本案原、被告提供的证据互相印证、形成证据链，可充分证实本案真实的法律关系系民间借贷法律关系，借款人为被告交通建筑安装公司，被告鑫海房地产公司系以签订房屋买卖合同的形式为被告交通建筑安装公司向原告陈铁军借款提供担保，故按照法律规定，被告交通建筑安装公司应承担向原告偿还借款本息的责任，本判决生效后，若被告交通建筑安装公司不能履行上述还款义务，原告有权利申请拍卖房屋买卖合同额标的物以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，由相应权利人主张返还或补偿。因被告鑫海房地产公司、被告交通建筑安装公司、被告万达房地产公司签订了《建设工程施工合同》权利义务转让协议书，三方约定被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装工程有限公司签订的《建设工程施工合同》及相关合同中所确定的被告鑫海房地产公司的所有权利义务一并转让给被告万达房地产公司，且本案房屋买卖合同标的物的产权登记已变更至被告万达房地产公司名下，故被告鑫海房地产公司应承担的相应义务应由被告万达房地产公司承担。因被告鑫海房地产公司与被告交通建筑安装公司于借款当天签订的协议中约定了利息由被告交通建筑安装公司支付，且被告交通建筑安装公司的项目经理王军亦承认借款时双方约定月利率为4%，故本笔借款应被认定为借贷双方约定了利息，但因该利率超过了法律规定的年利率24%的上限，故本笔借款的利息应当按照年24%计算，即被告交通建筑安装公司除应偿还原告借款本金600万元外还应向原告支付借款利息336万元（以600万元为本金按照年24%的利率从2014年4月21日计算至2016年10月21日并扣除已偿还的24万元），以上合计936万元。因被告王军收取借款及支付利息的行为均系履行职务的行为，且被告鑫海房地产公司以房屋买卖的形式为借款提供的担保未进行抵押登记，故原告要求四被告承担连带清偿责任及以抵押房产优先受偿的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条、第二十六条第一款、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条之规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司自本判决生效之日起十日内一次性偿还原告陈铁军借款本息共计936万元；二、本判决生效后，若被告齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司未履行上述还款义务，原告陈铁军有权利申请拍卖盛和湾小区11号楼2单元的12套房产（2101、2102、2201、2202、2301、2302、2401、2402、2501、2502、2601、2602），以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，原告陈铁军与被告齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司有权主张补偿或返还；三、驳回原告陈铁军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77,320.00元、保全费5,000.00元，由被告齐齐哈尔市交通建筑安装工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  崔 霞审 判 员  纪 芳人民陪审员  宗贵和二〇一六年十一月十五日书 记 员  李 琳附：1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……4、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。5、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条：本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。6、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。7、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。8、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。9、《最高人民法院关于适用的解释》第五十六条：法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的，该法人或者其他组织为当事人。