广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4250号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张雨辰，男，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈一天、张振杰，分别为北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市纵博房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李彬，总经理。
委托代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。
上诉人张雨辰因居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区xx大道西路xxx号xxxx房（以下简称“涉案房屋”）的权属人登记为何肇晖，何肇晖委托龚庆州出售该房产。
2014年1月10日，龚庆州向广州市纵博房地产代理有限公司（以下简称纵博公司）就涉案房屋出具《独家代理委托书》，委托纵博公司为出售涉案房�的独家代理公司。
2014年1月29日，纵博公司（经纪方）、张雨辰（买方）、何肇晖（卖方、签约代理人为龚庆州）就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，房屋成交价为250万元，买卖双方约定税费、交付条件等，另约定：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费62500元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止；提前终止买卖不影响本代理费的支付；在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务；如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费。合同备注约定：买卖双方同意�买方以组合贷款方式交易，买方贷款总额不得超出170万元。合同附件约定：按揭付款，其中定金25000元于2014年1月29日支付给卖方，定金余款175000元于2014年2月12日前支付给卖方，首期房款（不含定金）60万元，买方于递件成功当日支付卖方，买方应于2014年2月18日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助；买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还楼款，但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费；买卖双方于签订本合同后15天�委托经纪方推荐之按揭服务公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。
关于按揭情况，原审法院询问双方。纵博公司表示：“合同没有约定具体按揭公司，可以由张雨辰推荐或张雨辰自行选择按揭公司。我方不存在为张雨辰代办按揭手续。”张雨辰表示：“按照交易惯例，中介会指定按揭公司，中介公司告知需要提交什么材料，当事人提交材料配合办理按揭即可。我方在签订合同前已告知纵博公司我方的收入水平及经济承担情况，所以我方在合同中备注第3条写明需要申请170万元贷款，纵博公司对此是清楚的，也与我方说没有问题，贷款是可以办妥的。假如签订合同前，张雨辰知道自己的收入无法贷款170万元的，我方是不会签订合同的。按揭、网签手续是中介进行的，我方认为是纵博公司没有及时履行其义务。如果存在贷款额度不足，我方是愿意支付差额，但前提是纵博公司没有做网签，所以我方根本不可能进行下一步。我方认为在本案中纵博公司的过错是非常明显的，所以我方才要求纵博公司赔偿损失。我方向纵博公司提供了收入证明及银行流水单，当时纵博公司称张雨辰的收入证明不行，要求张雨辰提供虚假的收入证明，张雨辰称其在国企工作是无法开具虚假的收入证明，当时纵博公司的工作人员称可以为张雨辰开具虚假的收入证明，但张雨辰是守法的公民，拒绝了纵博公司的邀请，之后纵博公司就没有继续为张雨辰办理网签及按揭手续了，我方没有向纵博公司支付按揭手续费，也没有向按揭公司支付按揭费。”
原审庭审时，纵博公司、张雨辰均确认张雨辰向卖方支付定金25000元，张雨辰因无法贷款导致卖方向其发出解除合同通知书并没收定金25000元。另张雨辰表示没有与业主方（卖方）签署书面�除合同协议。
原审时，张雨辰表示不同意支付违约金，并抗辩违约金标准过高，请求法院调整；原审法院询问纵博公司的实际损失，纵博公司表示其没有实际损失。
纵博公司于2014年4月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、张雨辰向纵博公司支付房地产咨询及买卖代理费用62500元及逾期付款违约金（以62500元为本金，按每日5‰的标准，自2014年1月29日计至付清为止）；2、张雨辰承担本案诉讼费用。
张雨辰原审答辩并反诉称：不同意纵博公司的诉讼请求。纵博公司故意隐瞒买卖双方订立合同的重要事实，损害了张雨辰的利益，故张雨辰无须向纵博公司支付中介费并要求纵博公司赔偿损失。双方签订买卖合同之前，张雨辰已经如实将自己的收入情况告知了纵博公司，并说明张雨辰需要申请贷款的事实，纵博公司对此情况是清楚的。但纵博公司在明知张雨辰的收入12�元／年是无法申请合同约定的170万元银行贷款的情况下，仍然恶意促成双方签订合同。纵博公司在没有办理申请170万元贷款的情况下，却要求张雨辰提供虚假的收入证明，张雨辰拒绝这无理要求后，纵博公司怠于为张雨辰办理按揭、网签等手续，最终导致卖方解除合同并没收25000元定金。鉴于纵博公司隐瞒事实在先，要求张雨辰提供虚假材料在后，且没有继续为张雨辰办理按揭、网签等手续，已严重违反了合同约定，根据合同法第四百二十五条的规定，反诉请求：1、纵博公司赔偿张雨辰25000元；2、纵博公司承担本案诉讼费用。
对张雨辰的反诉纵博公司原审答辩称：不同意张雨辰的反诉请求。一、造成张雨辰的定金被没收是因为张雨辰没有按照合同约定的时间内签订网签合同，导致业主没收了定金。二、张雨辰在事实和理由的陈述存在虚假，也没有相关证据证明。纵博公司并没有要求张雨辰提供所谓虚假的收入证明。根据房地产买卖合同附件第2条第4款的约定，张雨辰无法贷到170万元款项，差额应当由张雨辰进行补齐，不得以此为由拒签网签合同。张雨辰称纵博公司没有与其签订网签合同及办理按揭贷款手续，都不是事实，因为张雨辰认为无法贷款170万元，其放弃、不签订网签合同，也没有继续办理按揭贷款手续。按揭贷款并非纵博公司的法定义务，按揭贷款手续及按揭贷款的申请、批准、按揭贷款额度均是银行及按揭公司的相关责任。故纵博公司无须赔偿张雨辰的损失25000元，同时纵博公司已经履行完毕合同的义务，且促成了房地产买卖合同的签订，根据合同第7条第2款的约定，张雨辰应在签订合同当天向纵博公司支付中介费，如果不按期支付则承担相应的违约责任。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立�同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，纵博公司作为居间人已经促成了张雨辰与出卖人订立《房地产买卖合同》，张雨辰依约应支付费用。张雨辰抗辩因纵博公司存在虚假承诺导致其无法办理按揭手续，原审法院认为，按揭手续作为张雨辰向出卖人支付购房款方式，属其合同义务，是否获得银行批准贷款或批准额度多少由张雨辰承担风险，纵博公司仅提供协助义务，合同另约定“若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还楼款，但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费”，张雨辰在出现不�贷款时仍需按上述约定支付费用，张雨辰的抗辩缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。
张雨辰逾期支付款项，造成纵博公司损失，纵博公司依约可主张违约金，现张雨辰抗辩该标准过高，在纵博公司未能充分合理举证其实际损失情况下，原审法院从公平角度，调整该违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月29日计至付清为止，以本金62500元为限。对于纵博公司主张的超出部分，予以驳回。
对于张雨辰的反诉请求，其主张纵博公司存在虚假承诺导致无法办妥按揭手续缺乏事实依据，其主张纵博公司赔偿损失缺乏依据，予以驳回。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年9月1日作出判决：一、张�辰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费62500元及逾期付款违约金（以62500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自2014年1月29日计至付清为止，以本金62500元为限）。二、驳回广州市纵博房地产代理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回张雨辰的反诉请求。本案本诉受理费1600元及反诉受理费213元均由张雨辰负担。
判后，张雨辰不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）张雨辰现有可支配资金共80万元，余下的170万元购房款须通过贷款支付。纵博公司作为房屋专业中介机构，对于张雨辰年收入12万元不足以贷足170万元的事实应当早已了然于胸，为了促成买卖双方签订房地产买卖合同，故意向张雨辰隐瞒了其经济能力不足以购买涉案房屋的事实，自始至终均未向张雨辰明示。（二）纵博公司在明知张雨�无法足贷的情况下为促成交易作出虚假承诺，并要求张雨辰出具虚假的收入证明。对张雨辰的咨询，纵博公司非常肯定地对张雨辰口头承诺，只要张雨辰能够出具年收入证明并按该公司指定的按揭银行业务流程办理按揭的，就能够帮助张雨辰顺利贷出170万元。张雨辰按照纵博公司指定的按揭银行的要求如实提供了年收入证明，但后来被告知贷出170万元需要年收入28万元，而纵博公司居然就要求张雨辰重新提供28万元年收入额证明。（三）涉案《房地产买卖合同》备注第三款使纵博公司规避了按揭承诺，并且颠倒了张雨辰的本意。该合同中备注第三款载明：买卖双方同意，买方以组合贷款方式交易，买方贷款总额不得超出人民币170万元。该约定的字面意思就是买方通过自身现金交付房款的数额至少为80万元，且上不封顶，因此才有贷款额不得超过170万元之说。事实上，张雨辰的本意并非如此。张雨辰的真实意思表示刚好与字面意思相反，张雨辰所贷的款项应不低于170万元。但纵博公司规避承诺顺利贷出170万元的风险，利用张雨辰对购房经验的缺失以及对纵博公司的充分信任，颠倒了张雨辰的真实意思表示。（四）纵博公司故意隐瞒情况、作出虚假承诺、歪曲张雨辰的本意，恶意促成买卖双方订立合同，导致买方订立了无法履行的合同，依法依约买方无需支付任何中介费用。上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回纵博公司所有诉讼请求；3、纵博公司对张雨辰已经支付的25000元定金承担损害赔偿责任；4、纵博公司承担本案一、二审的所有诉讼费用。
纵博公司答辩称：纵博公司不知道张雨辰的实际经济能力，不存在张雨辰上诉所称的隐瞒及为促成交易作出虚假承诺情形，也没有要求张雨辰出具虚假的收入证明，张雨辰上诉所主张的�实与理由无任何证据予以支持；同意原审判决，不同意张雨辰的上诉请求。
上诉人张雨辰与被上诉人纵博公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明，根据上述《房地产买卖合同》第十三条的约定，该合同经买方、卖方及经纪方三方签字或盖章后生效。该《房地产买卖合同》附件并就按揭付款作出如下约定：“4、楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。”
本院认为，本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同�机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
上述《房地产买卖合同》中有关居间合同关系的内容，是签约人的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。纵博公司作为居间人已促成上述《房地产买卖合同》成立，张雨辰负有按照合同约定支付报酬的义务。原审判决张雨辰向纵博公司支付房地产咨询及买卖代理费并计付逾期付款违约金，并无不当。
张雨辰作为上述《房地产买卖合同》的买方，向卖方支付购房款属其合同义务，对其是否具备该项付款义务的履行能力负有审慎注意义务，其选择以按揭方式付款，纵博公司仅负有协助义务，其贷款申请能否获得银行批准及贷款额度不足的风险均应由张雨辰自行承担。且该《房地产买卖合同》已明确以下两点：1、若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方；2、若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还楼款，但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费。故张雨辰应该预见到可能出现“贷款申请未获批准或贷款额度不足”而由其承担支付“银行实际贷款额与应付楼价余款的差额”的情形。张雨辰上诉主张“纵博公司明知张雨辰无法足贷，为促成交易故意隐瞒、作出虚假承诺”，对此纵博公司予以否认，张雨辰未能举证证实纵博公司“明知其年收入12万元故意隐瞒无法足贷”作出“足额�款170万元”的承诺，亦未举证证明上述《房地产买卖合同》的成立是以“足额贷款170万元”为条件，故对其该项主张本院不予采纳。张雨辰上诉提出的上述《房地产买卖合同》备注载明“买方贷款总额不得超出人民币170万元”并非其真实意思表示，亦缺乏依据，本院不予认定。
综上所述，上诉人张雨辰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1813元，由上诉人张雨辰负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年三月六日
书记员 邹凌青
徐毅敏