江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄商初字第1420号
原告中国建设银行股份有限公司江阴支行，组织机构代码84221799-4，住所地江阴市人民中路127号。
负责人徐海峰，该支行行长。
委托代理人刘海燕，江苏天奕律师事务所律师。
被告胡文耀，男，汉族，1968年7月23日生。
被告刘淑琴，女，汉族，1969年8月6日生。
被告无锡市住房置业担保有限公司，组织机构代码74248588-7，住所地无锡市五爱家园89号。
法定代表人张中云，该公司董事长。
委托代理人俞坚、徐梦潇，江苏申越律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司江阴支行（以下简称建行江阴支行）诉被告胡文耀、刘淑琴、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法由审判员金桂华独任审判，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告建行江阴支行委托代理人刘海燕，被告住房担保公司委托代理人徐梦潇到庭参加诉讼，被告胡文耀、刘淑琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告建行江阴支行诉称：2009年5月19日，建行江阴支行与胡文耀、刘淑琴签订《个人额度借款合同》及《个人额度借款最高额抵押合同》各一份，约定：胡文耀、刘淑琴向建行江阴支行借款21万元，期限自2009年5月19日至2015年5月19日，并约定了利率、还款方式、违约责任等，胡文耀将其坐落于江阴市东苑新村35幢506室的房屋为上述借款作抵押，并办理了房屋抵押登记手续。2009年5月19日，住房担保公司向建行江阴支行出具个人住房贷款担保通知书一份，承诺对胡文耀的上述借款承担连带保证责任。合同签订后，建行江阴支行于2009年5月19日向胡文耀、刘淑琴发放贷款21万元，但胡文耀、刘淑琴借款后自2013年8月起未能按月归还借款，依据合同约定，建行江阴支行宣布合同项下借款本息提前到期并请求法院判令：一、胡文耀、刘淑琴立即归还借款本息72703.53元（暂计至2013年8月12日），并承担自2013年8月13日起的罚息、复利；二、胡文耀、刘淑琴赔偿律师费损失4000元；三、建行江阴支行对抵押物享有优先受偿权；四、住房担保公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告胡文耀、刘淑琴未予答辩也未提供相关证据。
被告住房担保公司辩称：对建行江阴支行所述的上述事实没有异议，但住房担保公司仅对建行江阴支行实现抵押权后的不足部分承担连带清偿责任。
经审理查明：2009年5月19日，胡文耀、刘淑琴与建行江阴支行签订《个人额度借款合同》及《个人额度借款分账户支用单》，约定：胡文耀、刘淑琴向建行江阴支行借款21万元，借款期限自2009年5月19日至2015年5月19日止，利率为月利率并实行浮动利率即在基准利率水平上上浮20%，基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上上浮50%，还款方法为等额本息还款法。胡文耀、刘淑琴不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行江阴支行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；建行江阴支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等）均由胡文耀、刘淑琴承担。
同日，胡文耀、刘淑琴与建行江阴支行签订《个人额度借款最高额抵押合同》一份，约定：胡文耀、刘淑琴以坐落于江阴市东苑新村35幢506室的房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行江阴支行支付的其他款项（包括但不限于建行江阴支行垫付的有关手续费、杂费等）、建行江阴支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。双方办理了债权数额为25.2万元的抵押登记手续。2009年5月19日，住房担保公司向建行江阴支行出具个人住房贷款担保通知书，承诺对胡文耀的上述借款承担连带保证责任。
2009年5月19日，建行江阴支行向胡文耀、刘淑琴发放贷款21万元，但胡文耀、刘淑琴收款后自2012年1月18日起即未能按约归还借款本息。为此，建行江阴支行于2013年11月5日向本院提起诉讼并宣布上述贷款于2013年12月5日提前到期，审理中，住房担保公司为胡文耀、刘淑琴代偿了部分款项，至2013年12月5日止，胡文耀、刘淑琴共结欠建行江阴支行借款本息59527元。
另查明：2013年8月30日，建行江阴支行与江苏天奕律师事务所就其与胡文耀、刘淑琴、住房担保公司金融借款合同纠纷一案签订委托代理协议一份，并支付律师费4000元。
以上事实，有个人额度借款合同、个人额度借款分账户支用单、个人额度借款最高额抵押合同、个人贷款支付凭证、房地产他项权利证明、担保通知书、贷款帐户基本信息、委托代理协议、律师费支付凭证、当事人陈述等在卷予以佐证。
本院认为：建行江阴支行与胡文耀、刘淑琴签订的个人额度借款合同、个人额度借款分账户支用单、个人额度借款最高额抵押合同及住房担保公司出具的担保通知书系当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约全面履行义务。建行江阴支行按约履行了向胡文耀、刘淑琴发放贷款的义务，胡文耀、刘淑琴应按合同约定归还借款本金并支付利息。因胡文耀、刘淑琴未能按约归还借款本息，建行江阴支行按照合同约定，以诉讼的方式宣布合同项下的贷款于2013年12月5日到期并要求借款人清偿借款本息的诉讼请求符合合同约定，故本院对建行江阴支行要求胡文耀、刘淑琴偿还借款本息59527元并支付逾期利息的诉讼请求依法予以支持。因合同中对律师代理费的承担进行了明确约定，且该费用收取符合相关规定，故本院对建行江阴支行要求胡文耀、刘淑琴承担律师代理费4000元的诉讼请求，也依法予以支持。胡文耀以其名下的坐落于江阴市东苑新村35幢506室的房产为自己的上述债务提供抵押担保，并办理了他项权证登记手续，故建行江阴支行依法在实现抵押权时有权对该抵押房产在最高额25.2万元限额内优先受偿。住房担保公司作为保证人提供连带责任保证，但胡文耀同时以其名下的房产提供了担保，故住房担保公司应对物的担保以外的债权承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、胡文耀、刘淑琴于本判决发生法律效力之日起10日内偿还中国建设银行股份有限公司江阴支行借款本息59527元，并支付该款自2013年12月6日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%再上浮50%计算的逾期利息。
二、胡文耀、刘淑琴于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中国建设银行股份有限公司江阴支行律师费损失4000元。
三、中国建设银行股份有限公司江阴支行有权以胡文耀位于江阴市东苑新村35幢506室的房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项应付款项及本案诉讼费用范围内以最高债权25.2万元为限享有优先受偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司在中国建设银行股份有限公司江阴支行按照第三项规定优先受偿后的不足部分对胡文耀、刘淑琴的上述第一、二项应付款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元减半收取860元、财产保全费920元，合计1780元（中国建设银行股份有限公司江阴支行已预交），由胡文耀、刘淑琴、无锡市住房置业担保有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给中国建设银行股份有限公司江阴支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审判员 金桂华
二〇一三年十二月十八日
书记员 余 筱
本案援引法律法规
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。