浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4245号
上诉人（原审原告）杭州科大物业管理有限公司，住所地西湖区西溪路882号综合办公楼207室。
法定代表人张恩，总经理。
委托代理人计方晨，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡凤泉，男，1954年6月29日出生，汉族，住杭州市下城区。
被上诉人（原审被告）冯珠娟，女，1955年12月20日出生，汉族，住杭州市下城区。
上诉人杭州科大物业管理有限公司（以下简称科大物业公司）因与被上诉人胡凤泉、冯珠娟物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2015）杭下民初字第2928号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：科大物业公司于2007年12月与杭州市土地储备中心签订《前期物业服务合同》，约定由科大物业公司为五里塘苑提供前期物业管理服务，物业服务费按0.9元/月•平方米计算。2014年11月科大物业公司又与杭州市下城区新五里塘苑第二届业主委员会签订《物业服务合同》，对相关物业服务内容、双方权利义务等进行了约定，物业服务费仍为0.9元/月•平方米。因该小区业主胡凤泉、冯珠娟未支付2009年9月1日起至2015年8月31日止的物业费共计6258元，科大物业公司于2015年12月诉至原审法院，请求判令：1、胡凤泉、冯珠娟支付科大物业公司拖欠物业费6258元（自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日，要求计算至实际履行之日止）；违约金6852元（按每日万分之五计算，自2009年9月1日起暂算至2015年8月31日共计2190天，要求计算至实际履行之日止）；以上两项共计人民币13110元；2、本案的诉讼费用由胡凤泉、冯珠娟承担。
原审法院认为，合同当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。科大物业公司与杭州市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》以及科大物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》均为合法有效，胡凤泉、冯珠娟应当向科大物业公司缴纳按合同约定标准计收的2009年9月1日至2015年8月31日的物业服务费。同时根据民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。现科大物业公司提交的证据不足以证明存在诉讼时效中断的事由，故原审法院对于科大物业公司主张的、属于起诉之日起前两年内的物业费部分予以支持，即2013年12月23日至2015年8月31日的物业费，总计1761元。关于科大物业公司主张的违约金问题，因双方对物业服务质量问题存在争议，故对于科大物业公司主张的违约金原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡凤泉、冯珠娟在判决书生效之日起十日内支付科大物业公司杭州科大物业管理有限公司物业服务费1761元（暂计至2015年8月31日，此后按照合同约定计付）；二、驳回科大物业公司杭州科大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，由科大物业公司负担111元，由胡凤泉、冯珠娟负担17元。
宣判后，科大物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认为上诉人起诉的部分物业费已超过诉讼时效，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同属长期性、持续性合同，物业服务期间产生的物业费系同一合同项下具有整体性的定期给付之同一债务。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是相互之间的信赖，业主没有支付某一期物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方之间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，根据上述法律规定，追索物业费的诉讼时效应从支付最后一期物业费的期限届满之日起算。而案涉物业服务合同的最后一期物业费尚未发生，故本案不存在起诉超过诉讼时效的问题，被上诉人应支付拖欠上诉人的全部物业费。二、原审判决以双方对物业服务质量存在争议为由对上诉人主张的违约金不予支持，系适用法律错误。且不论诉讼时效问题，既然原审判决支持上诉人的物业费请求，即说明原审法院认可上诉人的物业服务质量且符合约定，即便存在一定的瑕疵，也不足以构成违约，被上诉人也未证明上诉人的物业服务严重违反合同约定。原审判决对上诉人提供物业服务并根据物业服务合同收取约定的物业费是予以认可。即原审法院认定被上诉人负有根据合同约定支付物业费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在此前提下，原审判决以双方对物业服务质量存在争议对上诉人诉请的违约金不予支持，一方面认可被上诉人的给付义务，一方面又否认因违反给付义务而须承担的违约责任，显然系自相矛盾，适用法律错误。综上，上诉人要求被上诉人全额支付拖欠的物业费并未超过诉讼时效，且被上诉人应承担逾期支付物业费的违约责任，请求二审法院：1、撤销原审判决，发回重审，或依法改判被上诉人向上诉人支付物业服务费6258元并支付违约金7735元（按每日万分之五自2009年9月1日暂计算至2016年6月7日，实际金额应计算至实际履行之日）；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人胡凤泉、冯珠娟答辩称：一、《前期物业服务合同》无效，对被上诉人不具约束力。《前期物业服务合同》系杭州市土地储备中心与上诉人于2007年12月8日签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，杭州市土地储备中心与上诉人签订《前期物业服务合同》程序不合法，未通过法律规定的招标程序。从上诉人一审提交的证据材料来看，仅有一张《荣誉证书》，该《荣誉证书》既非招标文件，更非中标通知书，且上诉人始终未提交前述相关有效招标投标材料。可见，杭州市土地储备中心与上诉人并非通过合法程序签订《前期物业服务合同》，本案既没有相关公开招投标文件，亦没有邀请招标文件，依照《物业管理条例》第五十七条规定，“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令其改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”另外，《前期物业服务合同》的真实性也有待验证，该合同的第一页显示法定代表人为“赵春”，而合同的最后一页法定代表人签字为“许某某”，两个名字不同，且整个合同未盖有骑缝章，只有最后一页盖章签字页显示有“杭州市土地储备中心”字样，被上诉人有理由认为，除最后一页，《前期物业服务合同》前面八页均为不真实。综上，《前期物业服务合同》系违反法律规定未按相关规定的招投标程序要求所签订，应属无效，对被上诉人不具约束力。二、上诉人依据《前期物业服务合同》主张物业费已超过诉讼时效。1、《前期物业服务合同》与《物业服务合同》权利不能混同主张。《前期物业服务合同》第三十五条约定，“本合同期限自签约之日起至第一届业主委员会成立并与物业公司签订物业管理委托服务合同之日止。”而杭州市下城区新五里塘苑业主委员会与上诉人签订的《物业服务合同》约定服务期限为2014年11月18日起至2019年11月17日止。由上可见，《前期物业服务合同》即使有效，该合同也早已于2014年11月18日前终止，上诉人请求依据《前期物业服务合同》主张物业费已过诉讼时效，且上诉人不能将分属两个不同合同的权利归结在一起向被上诉人主张。根据上诉人所述，其系根据《物业服务合同》的约定向被上诉人主张物业费，而非《前期物业服务合同》，故原审判决判令被上诉人自2013年12月23日起向上诉人支付物业费错误。2、上诉人主张物业费已超过诉讼时效。上诉人诉称“物业费系同一合同项下”，而事实上有关权利分属两个不同合同，上诉人怠于行使有关权利，根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，上诉人依据《前期物业服务合同》主张物业费已超过诉讼时效。三、上诉人未履行合同约定的相关义务，应依约予以免除相关款项。根据《中华人民共和国合同法》第二十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，上诉人作为物业服务企业应按照《物业服务合同》及《服务内容与服务标准》忠实全面履行合同约定义务，主要义务是提供公共服务，包括房屋设备维护、小区环境卫生、安保等全方面的综合服务。但根据被上诉人在一审阶段提交的有关证据，上诉人提供服务严重违反合同，未履行《服务内容与服务标准》各项约定义务，且与上面所列的各项要求相距甚远，并未达到约定的服务标准。因上诉人未尽物业管理义务导致安全事故频发（火灾、盗窃等），消防通道经常被侵占上诉人未予管理，绿化养护未进行管理，显然，上诉人并未履行合同相关约定。业主委员会与上诉人签订《物业服务合同》的目的是希望在上诉人的管理下，小区能够达到环境整洁舒适、业主出入便利安全、有序等目的。然而，小区在上诉人手中变得更加脏、乱、差，且因上诉人肆意让人居住生活在负一层，增加了更多的安全隐患，被上诉人以及全体业主的合同目的并未实现。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，对物业服务企业未履行或者不完全履行合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担相应违约责任。故被上诉人认为，上诉人未按照《物业服务合同》及《服务内容与服务标准》履行服务义务，按照法律规定及合同约定，应予免除相关物业费。综上，《前期物业服务合同》系属无效合同，对被上诉人没有约束力；上诉人主张有关物业费已过诉讼时效；上诉人未按《物业服务合同》及合同附件履行合同义务，根据权利与义务相对等原则，其无权依据该合同主张物业费，恳请二审查明有关事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求。
二审中，上诉人科大物业公司向本院提交下列证据材料：1、催交电费款通知单及董燕云出具的证明各一份、金灵军工作证（复印件）以及其出具的证明各一份、电量电费通知单两份，欲证明社区查抄电表的工作人员均陈述每年都有看到上诉人出具的关于物业费的催缴通知书；2、杭州水务控股集团有限公司城北分公司证明、戚耘法证明、王雷证明各一份，欲证明社区查抄水表的工作人员均陈述每年都有看到上诉人出具的关于物业费的催缴通知书；3、例行保养工作单、电梯维修保养记录、徐立秋证明、周迪证明（传真件）各一份，欲证明社区电梯维修人员均陈述每年都有看到上诉人出具的关于物业费的催缴通知书；4、安康宣传栏设置协议书及附件、刘静证明各一份，欲证明社区安康宣传栏工作人员均陈述每年都有看到上诉人出具的关于物业费的催缴通知书；5、王蔚和杨秀甫、浙江富士通电梯有限公司浙江分公司的证明各一份，欲证明上诉人每年都会公告催收物业费。被上诉人胡凤泉、冯珠娟质证认为：对五组证据的真实性、合法性、真实性均有异议，证人没有出庭作证，从证人证言中无法得出这些人员是否在小区工作过，也无法得出签字是否这些人员所签，且没有手印。即使这些人员在小区内工作，要么是上诉人聘请，要么是为上诉人工作，与上诉人之间存在利害关系，其证人证言没有法律效力，证人证言只是提到上诉人可能有张贴催收物业费的通知，但缺乏具体的催收对象、催收时间和地点，故证人证言系上诉人在同一社区起诉其他业主败诉后，为抗辩本案物业费未过诉讼时效而虚假制作。本院认为，证据1-4，小区相关工作人员出具的证明均属证人证言，科大物业公司虽解释证人因存在顾虑未出庭作证，但从证明内容看，仅显示其每年有看到催缴物业费的公告，无法明确公告张贴的时间、地点以及具体内容，在缺乏照片等其他证据佐证的情形下，不足以证明科大物业公司每年催缴物业费的事实；证据5，科大物业公司的员工出具的证明亦属证人证言，证人未出庭作证，浙江富士通电梯有限公司浙江分公司出具的证明缺乏单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，上述证明内容的真实性无法确认，故不予采信。
被上诉人胡凤泉、冯珠娟向本院提交照片四张和视频一份（光盘），欲证明上诉人未按《服务内容与服务标准》第四条履行约定义务，因其疏于管理，导致地下车库出入口经常被堵，车辆无法正常进出。上诉人科大物业公司对照片的真实性有异议，照片无法确认是否每天的状况都是这样，也不能排除有人为摆拍的可能性；视频所涉的地下车位的入口是有一个水泥石桩直接拦掉的，为了车辆管理需要，该路口本身不允许车辆进出，车库出口是没有人在管理收费的，地下停车位是业主自己的车位，是凭业主的卡或装备自行出入，地下车库业主有车辆停放，进出也属正常，视频也是某一时间点的，故照片和视频均不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，胡凤泉自认上述照片、视频形成于2016年6月30日，与本案所涉的未缴纳物业费的期间不具有关联性，故不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，科大物业公司与杭州市土地储备中心签订的《前期物业服务合同》约定房屋买受人应于房屋交付次月起交纳物业服务费用，且交付时物业服务费用实行预收制度，预收一年，正常年份按规定收取；2014年11月科大物业公司与杭州市下城区新五里塘苑第二届业主委员会签订的《物业服务合同》约定物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1个月。
本院认为：虽案涉《前期物业服务合同》关于正常年份的物业费按规定收取的约定不具有明确指向，但根据物业费一年一缴的行业通常惯例，并考虑到房屋交付时的物业费实行预收一年的制度，以及结合科大物业公司之后签订的《物业服务合同》约定物业费按每12个月预缴，本院认为，《前期物业服务合同》所涉的其他年份的物业费亦应认定为按年度进行预缴，业主应在每年度第一个月内履行缴纳义务。据此，科大物业公司应当在胡凤泉、冯珠娟每年度应缴纳而未缴纳物业费的期限届满后两年内主张权利，然而从现有证据看，科大物业公司除2015年9月19日以律师函的形式就2009年9月1日至2015年8月31日期间的物业费进行催讨外，并无其他催讨行为，故科大物业公司主张的2009年9月1日至2013年12月31日期间的物业费，已经超过诉讼时效。科大物业公司认为应从支付最后一期物业费的期限届满之日起算诉讼时效缺乏充分依据，本院不予采信。至于科大物业公司申请本院依职权核实其每年公示催收物业费的情况，科大物业公司对其公示催收物业费一节的举证仅提供有相关书面证明，并无其他证据佐证，而物业公司是否进行相应的催缴行为根据法律规定亦属于其自身能够举证的范畴，故对该项申请本院不予准许。现原审法院判令胡凤泉、冯珠娟向科大物业公司2013年12月23日至2015年8月31日期间的物业费1761元，虽包含有部分超过诉讼时效期间的物业费，但鉴于胡凤泉、冯珠娟未就本案提起上诉，本院予以维持，同时，因双方对物业服务存在争议，原审法院根据本案实际情况对科大物业公司主张的违约金不予支持并无不当。综上，上诉人科大物业公司的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费106元，由杭州科大物业管理有限公司负担。杭州科大物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 韩 昱
代理审判员 韩圣超
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 徐亚萍