重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终4472号
上诉人（原审被告）：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：林昌，总经理。
委托诉讼代理人：刘新畅，男，重庆中华置业有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：孙冠芸，女，1974年3月22日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄涛，男，1973年9月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。
上诉人重庆中华置业有限公司（以下简称“中华置业公司”）因与被上诉人孙冠芸、黄涛商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人中华置业公司的委托诉讼代理人刘新畅，被上诉人孙冠芸、黄涛的委托诉讼代理人李洲均到庭参加审理。本案现已审理终结。
中华置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙冠芸、黄涛的所有诉讼请求；一审、二审诉讼费用由孙冠芸、黄涛承担。事实和理由：《关于不动产权登记相关事宜的函》是为了证明孙冠芸、黄涛补交资料的事实，但一审法院却认定中华置业公司只要求孙冠芸、黄涛补交表格。孙冠芸、黄涛并未就其按约提交了相关办证资料充分举证，一审判决认定孙冠芸、黄涛没有违约错误。
孙冠芸、黄涛辩称，双方签订买卖合同时，孙冠芸、黄涛已经提交了全部产权办理资料，中华置业公司称不动产登记改革是不可抗力，对此国家早有通知，作为专业房地产开发商，中华置业公司对相关风险可以预见。逾期办证是中华置业公司自身责任，与孙冠芸、黄涛无关，中华置业公司应当承担逾期办证违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙冠芸、黄涛向一审法院起诉请求：中华置业公司支付逾期办理房地产权证违约金16762元。诉讼费用由中华置业公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月30日，孙冠芸、黄涛作为乙方（买方），中华置业公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房坐落为：重庆市江北区石马河街道石子山村孙家湾社E宗两江春城一期1幢1-4-2。总成交金额1304493元。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期在60日后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，孙冠芸、黄涛按约支付了购房款1304493元。2017年2月17日，孙冠芸、黄涛实际接收房屋。2017年9月13日，土地房屋登记机构受理了中华置业公司提交的不动产登记申请。
2016年5月，中华置业公司向重庆市公安局渝北分局提交了《门（楼）牌设置申请表》，载明申请事由：两江春城1期3、4、6、7号地块商业及小区已竣工，周边道路已正式命名，为办理小区房屋产权登记，特申请办理商业门面及小区的大门牌、大附号牌和附牌。该申请在2016年6月3日得到分局户政科同意设置门楼牌。
2016年6月1日，中华置业公司向重庆市江北区国土分局、重庆市渝北区国土分局报送《关于两江春城一期1、4、6、7、11、12、14号地块跨区土地移交简化程序的请示》，请上述部门对土地权属的移交以及办理合并房地证。
庭审中，中华置业公司陈述：因不动产登记机构改革，2016年11月22日，中华置业公司向孙冠芸、黄涛在内的购房户们发出“关于不动产权登记相关事宜的函”，在该函中，中华置业公司称现国家将原有的房屋权属登记调整为不动产登记，并启动了全新的不动产登记系统，由于不动产登记系统刚开始启用，受相关工作流程繁琐、要求办理的人员较多等原因，不动产登记办理过程相对缓慢，同时不动产登记系统启用后，需填写新的申请表格，故要求孙冠芸、黄涛等购房户根据不动产登记中心的相关规定及时前往销售中心填写《不动产登记申请表》等相关材料。
孙冠芸、黄涛陈述办理产权证所需的身份证及委托书等材料早已交给了中华置业公司。
一审法院认为，孙冠芸、黄涛与中华置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。
对于接房时间，由于双方合同中明确约定为“商品房实际交付使用之日起”，庭审中，双方均认可实际接房时间为2017年2月17日，一审法院予以认定。依照合同约定，中华置业公司应当在2017年4月18日前取得案涉房屋的登记受理单。
关于中华置业公司是否存在逾期办证情形，中华置业公司辩称未能在合同约定的时间内办证的原因一是因为孙冠芸、黄涛没有在约定的时间内提交办证所需手续；二是逾期办证是由于房管部门系统升级、国有土地跨区、门楼牌设置延误，属于不可抗力。一审法院认为，孙冠芸、黄涛称在签订买卖合同时早已将身份证、授权委托书提交给了中华置业公司，虽没有中华置业公司出具的书面手续，但若孙冠芸、黄涛未在约定的时间内提交相关手续，中华置业公司作为开发商应当履行通知义务，但中华置业公司未能提供履行了通知义务的相应证据。同时，在中华置业公司提供的2016年11月“关于不动产权登记相关事宜的函”中，清楚表明因产权登记部门的不动产登记系统升级，要求包括孙冠芸、黄涛在内的购房户填写新的申请表格，并未提及孙冠芸、黄涛的身份证和委托书没有提交，对孙冠芸、黄涛关于已经按期提交了身份证复印件及委托书等相关办证材料的陈述，一审法院予以采信。
关于不动产登记制度改革是否属于不可抗力当然免除中华置业公司逾期办证的违约责任，一审法院认为，中华置业公司既无证据证明该改革期间停止了受理办证申请，也没提供证据证实其在合同约定的时间即2017年4月18日前向房屋产权登记部门提交了产权办理申请，故中华置业公司的这一抗辩不成立。
中华置业公司未能在合同约定的2017年4月18日前取得房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约。至于中华置业公司称2016年11月向孙冠芸、黄涛邮寄了“关于不动产权登记相关事宜的函”后，是否因为孙冠芸、黄涛迟延提交新的申请表格而减免中华置业公司的违约责任，一审法院认为，中华置业公司的“关于不动产权登记相关事宜的函”的通知时间已经超过了约定的取得业务受理单的时间，同时也未限定孙冠芸、黄涛在收到函后提交新的登记表格的时间，故不能认定孙冠芸、黄涛提交新的申请表格对违约事由的阻却。
关于涉案小区因跨区导致土地使用权证办理延迟以及市政道路逾期完工导致的门楼号设置延期构成提交办证申请的不可抗力的答辩，一审法院认为中华置业公司作为专业房地产开发商，在对涉案小区开发之始，应该考虑到小区土地跨区导致的土地使用权证办理周期以及市政道路完工情况导致的门楼牌设置等因素的存在和影响，事先在买卖合同中对交房时间的确定进行预估，并据此合理安排房屋交付时间。在房地产开发过程中，中华置业公司辩称的因素虽不是开发公司所能完全掌控的，但该风险应该是可以预见的，且双方在合同中已对逾期违约的后果明确约定，故以上情况不属于不可抗力的情形。
综上，中华置业公司的辩称不成立，该合同签订后，孙冠芸、黄涛按约定向中华置业公司支付了全部购房款，中华置业公司亦应按照约定，及时为孙冠芸、黄涛申请办理房地产权证。中华置业公司于2017年2月17日实际交房，其最迟应于2017年4月18日向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，直至2017年9月13日才取得登记受理单，其行为已构成迟延办证。中华置业公司逾期提交办证申请时间超过60日，应当按合同约定支付违约金。即从2017年4月19日至2017年9月13日期间，中华置业公司应当按总房款日万分之0.5的标准支付违约金，即1304493元×万分之0.5×148天=9653.25元。对孙冠芸、黄涛超出部分诉讼请求一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决:一、被告重庆中华置业有限公司在判决生效后十日内支付孙冠芸、黄涛逾期办理产权登记的违约金9653.25元；二、驳回原告孙冠芸、黄涛的其他诉讼请求。受理费220元，减半收取110元，由被告重庆中华置业有限公司负担。
二审认定的新事实，孙冠芸、黄涛与中华置业公司确认实际交房时每户双方均需签署《房屋入伙程序表》，该表是双方办理实际接房时所需流程表，载明：流程一中确认已办理业主身份确认及产权登记申请手续。二审认定的其他案件事实与一审法院认定的案件事实相同。
本院认为，本案双方争议的焦点是孙冠芸、黄涛是否存在差办证所需资料，中华置业公司能否据此免除逾期办证违约责任。
本案孙冠芸、黄涛与中华置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定孙冠芸、黄涛委托中华置业公司办理本商品房产权登记，孙冠芸、黄涛应在签订合同5日内，将办理本商品房产权登记需由孙冠芸、黄涛提供的资料提供给中华置业公司。双方均无办理该资料移交的手续。按不动产登记制度改革需要孙冠芸、黄涛提交新的申请表，中华置业公司应及时通知孙冠芸、黄涛提交。中华置业公司2016年11月22日向孙冠芸、黄涛在内的购房户发出的“关于不动产权登记相关事宜的函”，要求包括孙冠芸、黄涛在内的购房户到中华置业公司销售中心填写《不动产登记申请表》等相关资料，但未明确提交期限。双方在2017年2月17日办理实际接房时签字的《房屋入伙程序表》中，流程一确认已办理业主身份确认及产权登记申请手续。说明此时，孙冠芸、黄涛已向中华置业公司移交了本商品房产权登记所需的办证资料。中华置业公司也无证据证明已通知了孙冠芸、黄涛补交申请表，而孙冠芸、黄涛的原因导致办证拖延。中华置业公司理应按合同约定最迟应于2017年4月18日向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单。故中华置业公司主张免除其逾期办证违约责任，不能成立，本院不予支持。中华置业公司至2017年9月13日才取得登记受理单，其行为已构成逾期办证违约。中华置业公司应从2017年4月19日至2017年9月13日，按总房款日万分之0.5的标准支付违约金，即1304493元×万分之0.5×148天=9653.25元。
综上所述，中华置业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由重庆中华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 鸣 晓
审 判 员 邓 山
审 判 员 朱 华 惠
二〇一八年六月二十九日
法官助理 牛维宋芳
书 记 员 江 波