内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扎鲁民初字第1304号
原告（反诉被告）扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。
法定代表人，该公司于XXX。
委托代理人廉广辉，扎鲁特旗律师事务所律师。
被告（反诉原告）夏春男，男，1987年10月3日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。
委托代理人徐芬（系夏春男之妻），女，1972年10月6日出生，汉族，个体户，住同上。
委托代理人成增志，内蒙古兴君律师事务所律师。
原告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司（以下简称天昊房地产公司）诉被告夏春男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员齐达来适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司的委托代理人廉广辉，被告夏春男及其委托代理人张久辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天昊房地产公司诉称，扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司与夏春男于2013年5月19日、6月21日签订了二份“鲁北镇新天地订金单”租赁协议，扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司将鲁北镇新天地商场东侧楼F02铺位商品楼，建筑面积243.8㎡租给夏春男，合同签订当天夏春男缴纳定金3万元，租赁期三年，第一年零租金，第二年租金11万元，第三年租金14万元，夏春男用于经营网吧、宾馆。合同签订后，夏春男开始入住经营，夏春男于2013年5月19日—2014年5月19日，已经营一年，第一年租金扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司按协议要求已免租金，在此期间，扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司通知夏春男缴纳第二年租金11万元，并签订书面租赁协议，可是，夏春男不予缴纳和签订合同，由于夏春男提起反诉，又申请鉴定损失，现在夏春男以该缴纳第三年租金14万元，因双方签订的合同于2016年5月-6月份合同三年期满，这期间，扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司数次找夏春男交涉未果，故要求确认原被告之间签订的鲁北新天地订金单为有效协议；要求被告给付租金22万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告夏春男辩称，一、根据《消防法》第十五条第二款规定公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，原告的房屋在2015年才通过消防验收，2013年签订订金单时尚未通过验收，就将该房屋投入使用，其行为违反了《消防法》的有关规定。明知该房屋未经验收不能投入使用，却隐瞒该事实与被告签订订金单。该订金单符合《合同法》第52条关于无效合同的规定，故应属无效，原告应返还被告房屋预付租金3万元。
原被告间没有签订《租赁协议》，原因是原告的房屋始终没有通过消防安检验收，导致答辩人不能办理相关营业手续。2015年4月13日上午，原告将通辽市公安消防支队的《建设工程消防验收意见书》复印件交给被告。被告于2015年5月27日办理了《消防安全检查意见书》，同年6月才办理了相关营业手续，开始营业。在2013年-2015年期间，原告与被告从未签订《租赁协议》，也没有收到所谓的经营入住通知，被告与原告之间尚未形成租赁关系。由于原告的房屋在2015年之前没有通过消防验收，导致被告于2015年6月之前办理不了相关营业手续，不能经营。所以不同意给付原告第二年租金11万元。在订金单中明确约定被告在接到经营入驻通知3个工作日内向原告缴纳第一年租金，双方现场签订租赁协议。可是，至今日被告也没有接到入驻通知，原被告双方也没有签订任何形式的租赁合同。所以原告要求被告给付租金，缺少事实依据，并反诉，要求反诉原告与反诉被告天昊房地产公司之间签订的《鲁北新天地订金单》无效；反诉被告返还反诉原告交付的房屋预付租金30000元；反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失120162元、旅店及饭店营业损失174570元（自2013年6月21日至2015年6月17日）。
反诉被告天昊房地产公司辩称，一、双方于2013年5月19日和2013年6月21日签订了两份《鲁北新天地订金单》为有效合同，应该受到法律保护，理由：1、双方在平等自愿协商一致，等价有偿的前提下签订的上述订金单，并不违反法律法规的强制性规定。2、本案反诉原告的属于无效的理由是我方未取得建设工程规划证和房屋未取得消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》法释（2009）11号第二项规定，所以该合同并不违反该解释的规定。我方取得了规划许可证、消防验收合格证明以及所有建设开发楼房的证明。二、关于反诉原告要求赔偿装修损失、营业损失的诉求没有事实和法律根据，请求法院驳回其诉请。理由：1、双方于2013年5月19日和2013年6月21日签订的两份订金单为有效协议；2、双方签订了三年期限合同，现在履行到第三年，今年5月至6月份合同将期满，反诉原告违反协议约定，既不缴纳租赁费，也不签订具体的租赁合同；3、反诉原告的装修装潢未经过我方同意，所以对反诉原告的装修装潢及营业损失，应由反诉原告自行承担，与我方无关。
本案争议焦点为：1、原被告签订的订金单是否合法有效？2、原告要求被告支付租赁费的诉求是否合法，能否支持？3、反诉原告要求反诉被告返还订金，并赔偿装修损失和营业损失的诉求是否合法，能否支持？
原告天昊房地产公司为了证明自己的主张列举了以下证据：
举一、《鲁北新天地订金单》两份及收据两枚。欲证明双方在平等自愿的前提下签订了3年期限的合同，被告缴纳了订金，不违反法律法规规定，为有效合同。
被告质证认为，对合同的真实性无异议，被告2013年5月19日缴纳了20000元，2013年6月21日缴纳了10000元，共计30000元，该合同不能证明是否违反法律强制性规定。
本院认为，该证据能够证明原被告签订3年期限的房屋租赁《订金单》，为有效证据，予以采信。
举二、建设项目选址意见书一份、建设用地批准书一份、建设用地规划许可证一份、建设工程施工许可证一份、建设工程规划许可证一份、扎鲁特旗环保验收意见一份、商品房预售许可证两份、建设工程消防验收意见书（复印件）一份、拍卖成交确认书一份。欲证明我方建设新天地客运站项目所有的证件均是依法审批批准，符合法释（2009）11号第二条的规定，双方签订的租赁合同为有效合同。
被告质证认为，建设项目选址意见书一份、建设用地批准书一份、建设用地规划许可证一份、建设工程施工许可证一份、建设工程规划许可证一份、扎鲁特旗环保验收意见一份、商品房预售许可证两份对以上证据的真实性无异议，拍卖成交确认书一份与其它证据相互矛盾，拍卖成交确认书中的买受人是个人。扎鲁特旗环保验收意见是2014年5月28日出具，出具时间为双方签订合同后一年，建设工程消防验收意见书为复印件，其真实性无法考证，原告应出示该验收意见的原件，如果原告出示的消防验收意见书是真实的，该意见出具日期是2015年1月8日，是原被告签订合同的第三年，原告所举的该组证据没有包括房屋质量检验验收部门的验收合格证明及其他相关单位的联合验收证明，不能证明与被告签订房屋租赁合同有效性。
本院认为，该组证据能够证明原告建设的新天地客运站项目依法审批，取得建设工程规划许可证，为有效证据，予以采信。
被告夏春男针对本诉主张列举了以下证据：
举一、2013年5月2日、2013年6月14日万众传媒广告两份。欲证明原告的房屋在没有通过消防安全验收就开始登报招商，并隐瞒未通过安全验收这一事实，被告基于该要约邀请才与原告签订了《鲁北新天地订金单》。
原告质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但是我们招商和出售是符合法释（2009）11号第二条规定，我方五证俱全，可以招商，可以出售，可以签订租赁合同。
本院认为，该组证据能够证明原告自2013年5月2日起向公众登报要约邀请签订租赁房屋一事，为有效证据，予以采信。
举二、《鲁北新天地订金单》及天昊房地产收据各两份。欲证明原被告于2013年6月21日签订了订金单，被告分别于2013年5月19日及2013年6月21日共交付30000元房屋预付租金，同时约定被告在接到经营入住通知3个工作日签订租赁协议，原被告之间自始至终也没有签订租赁协议，双方不是租赁关系。
原告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明的问题有异议。本案的案由就是租赁合同纠纷，不可能是其它法律关系。
本院认为，该组证据能够证明原告与被告签订《鲁北新天地订金单》，并预交订金30000元，为有效证据，予以采信。
举三、2015第009号消防安全检查意见书、营业执照、特种行业许可证、申请经营特种行业需提供的材料、公众聚集场所使用或开业消防安全检查申报提交材料各一份。欲证明被告需要经营饭店旅店的房屋于2015年5月27日才通过消防安全验收，被告于2015年6月17日凭消防安全检查意见书及相关材料办理了营业执照、特种行业许可证，饭店旅店开始营业，自2013年至2015年6月17日之间该房屋未通过消防验收，致使被告不能营业。
原告质证认为，对消防安全检查意见书有异议，因为：该书证为复印件，没有原件。意见书中提出的意见本案被告完全可以做到；对申请经营特种行业需提供的材料、公众聚集场所使用或开业消防安全检查申报提交材料有异议，因为来源不清，没有加盖公章。对营业执照、特种行业许可证无异议。
本院认为，该组证据能够证明扎鲁特旗消防队对本案涉及的房屋于2015年6月17日进行消防安全检查合格，被告办理了营业执照、特种行业许可证，饭店旅店开始营业，为有效证据，予以采信。
反诉原告夏春男为了支持反诉主张列举了以下证据：
举一、《鲁北新天地订金单》及天昊房地产收据各两份。欲证明反诉被告与反诉原告签订订金单时隐瞒其房屋未通过消防安全验收这一事实，根据有关规定，未经消防验收或经检查不符合消防安全要求的不得投入使用营业，该订金单的签订违反了法律强制性规定，应属于无效。
反诉被告天昊房地产公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明的问题有异议。我方是依据法释（2009）11号第二条的规定，因为我方有建设规划许可证等相关证件，以及消防验收合格手续，该合同是双方的真实意思表示，应为有效合同。
本院认为，订金单证明不了反诉被告隐瞒未消防验收的事实，证明不了原告要证明的问题，不予采信。
举二、2015第009号消防安全检查意见书、营业执照、特种行业许可证、申请经营特种行业需提供的材料、公众聚集场所使用或开业消防安全检查申报提交材料各一份。证明：反诉原告需要经营饭店旅店的房屋于2015年5月27日通过消防验收，反诉原告于2015年6月17日凭该意见书办理相关营业手续，开始营业。
反诉被告天昊房地产公司质证认为，对消防安全检查意见书有异议，因为：1、该书证为复印件，没有原件，该检查意见中的两条反诉原告自身完全可以解决；2、对申请经营特种行业需提供的材料、公众聚集场所使用或开业消防安全检查申报提交材料有异议，因为来源不清，没有加盖公章。对营业执照、特种行业许可证无异议。我方于2015年1月8日该工程经过消防验收合格，反诉原告从来未找过我方，提供过任何相关手续，我方与反诉原告签订的合同中也没有约定。
本院认为，该组证据能够证明扎鲁特旗消防队对本案涉及的房屋于2015年6月17日进行消防安全检查合格，被告办理了营业执照、特种行业许可证，饭店旅店开始营业，为有效证据，予以采信。
举三、通鑫凭字（2015）第342号关于扎鲁特旗夏春男房屋装修损失及营业损失评估意见书及发票各一份。欲证明反诉原告为经营饭店旅店对房屋进行必要装修，装修价格经鉴定损失评估净值为120162元，因反诉被告的房屋在2013年至2015年5月27日才通过消防验收，反诉原告2015年6月17日才得以营业，营业损失计算期间为2013年6月21日至2015年6月17日，饭店及旅店损失净值为174570元，反诉原告为评估损失花去评估费4500元。
反诉被告天昊房地产公司质证认为，有异议。反诉原告装饰装潢以及购买物品未经我方同意，根据法释（2009）11号13条，费用应由反诉原告自行承担，与我方无关。双方没有约定我方向反诉原告提供任何相关的证明及材料，
本院认证为，鉴定报告及发票能够证明原告为了经营江南粥记旅馆装修花120162元，自2013年6月21日至2015年6月17日旅馆未经营净利润损失174570元，鉴定费4500元，为有效证据，予以采信。
经审理查明，2010年11月8日，原告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司取得建工程规划许可证开发扎鲁特旗客运站商业楼建设工程。2013年5月2日开始，原告在公众媒体广告要约邀请租赁经营扎鲁特旗客运商场，交付使用期间为7月初。2013年5月19日，原告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司与被告夏春男签订《鲁北镇新天地订金单》，双方约定扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司将鲁北镇新天地商场（扎鲁特旗客运商场）东侧楼F02铺位商品楼，建筑面积247㎡租给夏春男，用于旅店、饭店。租赁期三年，第一年零租金，第二年租金11万元，第三年租金14万元，夏春男交付的20000元打入第三年的租金。原告接到入住通知3日内双方签订租赁合同。2013年6月21日，原被告双方签订第二份《鲁北镇新天地订金单》，第一份订金单相比除了订金额为10000元以外无其他变动，并被告又交付了订金10000元。2013年6月29日左右原告将本案涉及的房屋交给被告。2013年7月中旬被告夏春男把本案的房屋装修完毕，但双方未签订租赁合同。2014年3月末，扎鲁特旗新客运站正式开始使用。2014年4月4日，被告从沈阳赶到扎鲁特旗申请“扎鲁特旗鲁北镇江南粥记旅馆”的名称。2015年1月8日，通辽市公安消防支队作出《关于扎鲁特旗客运站新建工程消防验收的意见》，通知扎鲁特旗交通运输局你单位申报的扎鲁特旗客运站新建工程（包括本案涉及的房屋）消防验收合格。2015年4月13日，原告向被告交给该消防验收意见书复印件。2015年5月27日，扎鲁特旗公安局鲁北第一派出所向被告出具《消防安全检查意见书》。2015年6月17日，被告夏春男向扎鲁特旗公安局治安大队申请办理特种行业许可证。同一天，扎鲁特旗公安局治安大队向扎鲁特旗工商局第二工商所书面通知江南粥记旅馆已在公安局登记备案，当天被告办理了营业执照。原被告从签订订金单至现在为止未签订租赁合同，被告也未缴纳租赁费。
另查明，本案审理中，被告进行反诉，并对房屋装修和经营损失进行评估，结果为江南粥记旅馆和饭店装修费120162元，自2013年6月21日至2015年6月17日旅馆未经营净利润损失174570元，一天的净利润240.45元，对此被告交付鉴定费4500元。
本院认为，原告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司与被告夏春男之间签订的《鲁北镇新天地订金单》系双方的真实意思表示，因为双方签订订金单目的是原告出租房屋，被告承租房屋，互相约束对方反悔，该订金单未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方虽然未签订租赁合同，但原告向被告交付房屋，被告接收房屋后进行装修，双方实际履行了租赁协议，被告应按约定支付租赁费，故原告要求被告支付租赁费的诉讼请求予以支持。双方在履行租赁协议时，扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司交付的房屋因未能提供消防验收合格证导致夏春男在一段时间内未能正常开业经营旅馆和饭店，对此损失扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司应对夏春男赔偿。但反诉原告夏春男提出的自2013年6月21日至2015年6月17日为止计算支付损失的主张，因2014年3月末扎鲁特旗新客运站开始使用，2014年4月4日夏春男申请扎鲁特旗鲁北镇江南粥记旅馆的名称，因此能够证明江南粥记旅馆未具备开业经营适合条件，且经营宾馆首先在工商局申请宾馆名称，再到公安局备案办理特殊行业资格证，回到工商局办理营业执照，可推定反诉原告此前未开始办理营业执照等相关手续。2015年4月13日天昊房地产公司已向夏春男交付通辽市公安局消防支队的消防验收意见书复印件后知道消防验收情况下未及时办理营业执照系本人的问题，因此其损失期间为自2014年4月4日起至2015年4月13日止，净利润损失为374天×240.45元=89928.30元。关于反诉原告夏春男装修投资问题，因正常情况投资营业取得收入，该收入等于净利润和投资的合计，夏春男为了经营三年的饭店和旅店进行一次性装修投入120162元，按平均每天投入为109.74元，因此夏春男的收入应当为净利润89928.30元，再加自2014年4月4日起至2015年4月13日止的投入41042.76元；2014年4月4日前的装修投入款因反诉原告未经营应自负；2015年4月13日以后装修投入款因本案争议的房屋已经具备经营特殊行业条件，且反诉原告后期办理营业执照正常经营，装修投入款已变成毛收入之内，故反诉原告提出的此期间的装修费款无事实和法律依据，不予支持。关于反诉原告夏春男提出的反诉被告返还预付租金的主张，因夏春男已经实际租赁使用房屋，该订金款应按约定抵顶第三年的房租费，故对此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告夏春男于本判决生效后立即给付原告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司租赁费22万元（自2014年6月29日至2015年6月28日租金11万元，自2015年6月29日至2016年6月28日租金14万元，减去被告已交付的订金3万元）；
反诉被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即赔偿反诉原告夏春男自2014年4月4日起至2015年4月13日止营业收入损失130971.06元（净利润89928.30元＋投入41042.76元）；
驳回反诉原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理4600元，减半收取2300元，由被告夏春男承担。反诉案件受理费5721元，减半收取2860.50元，由反诉原告夏春男负担1800元，反诉被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司承担1060.50元。鉴定费4500元，由反诉原告夏春男负担2650元，反诉被告扎鲁特旗天昊房地产开发有限责任公司承担1850元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审判员 齐达来
二〇一六年三月一日
书记员 木其尔