湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民初1487号
原告：武汉市顺齐物业服务有限责任公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街489号领秀城3栋27层04室，现办公场所武汉市洪山区付家坡67号67号院1栋1层。
法定代表人：曾立权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张家喜，湖北九畴律师事务所律师。
被告：武汉联发瑞成置业有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦21层7号。
法定代表人：唐莲莲，该公司董事长。
诉讼代表人：武汉市金都清算服务有限公司。
委托诉讼代理人：孙世贝，该破产管理人公司员工。
委托诉讼代理人：王栋，该破产管理人公司员工。
原告武汉市顺齐物业服务有限责任公司（以下简称顺齐物业公司）与被告武汉联发瑞成置业有限公司（以下简称联发瑞成公司）确认合同效力纠纷一案,本院2018年4月27日立案后,依法适用普通程序,于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告顺齐物业公司法定代表人曾立权及委托诉讼代理人张家喜，被告联发瑞成公司委托诉讼代理人孙世贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺齐物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认顺齐物业公司与联发瑞成公司于2014年8月26日签订的《关于保洁服务费冲抵购房款的协议书》（以下简称《抵债协议》）有效；2、请求联发瑞成公司继续履行合同，即向顺齐物业公司指定购房者交房，出具购房发票、办理合同备案登记，并交付位于武汉徐东大街江尚项目2号楼1单元2003号商品房；3、诉讼费由联发瑞成公司负担。2018年6月5日顺齐物业公司当庭撤回第二项诉请，将诉讼请求变更为：1、请求依法确认顺齐物业公司与联发瑞成公司于2014年8月26日签订的《抵债协议》有效；2、诉讼费由联发瑞成公司负担。
事实与理由：2013年1月8日顺齐物业公司与联发瑞成公司签订《江尚营销中心日常保洁承包合同》（以下简称《保洁合同》），约定顺齐物业公司从2012年12月15日至2013年12月14日止，为联发瑞成公司提供江尚营销中心日常保洁服务。随后，顺齐物业公司与联发瑞成公司又从2013年12月15日至2014年12月14日止、从2014年12月15日至2015年12月14日止，续签两年的合同。因联发瑞成公司长期欠款，双方对前期欠款结算后于2014年8月26日签订《抵债协议》，约定联发瑞成公司以其开发的位于武汉徐东大街江尚项目2号楼1单元2003号商品房冲抵108万元保洁外包服务费用，并为顺齐物业公司指定购房者出具正式购房发票、办理预售合同签订、备案等购房相关手续。随后，联发瑞成公司于2015年7月3日向顺齐物业公司出具编号为2701173的购房收据一张,载明“交款单位顺齐物业公司钱敏，108万元整，收款事由2-1-2003房款冲抵保洁费”，并加盖联发瑞成公司发票专用章，截至2016年1月4日，扣除108万元冲抵款外，联发瑞成公司仍拖欠顺齐物业公司保洁外包费用共计188413元未付。且从2014年8月26日签订《抵债协议》后，经顺齐物业公司多次催告，联发瑞成公司一直未与顺齐物业公司签署商品房买卖合同、出具正式发票。2017年1月24日武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申1号民事裁定书，受理了武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司对联发瑞成公司的破产清算申请，并于2017年3月20日指定武汉市金都清算服务有限公司为联发瑞成公司管理人。顺齐物业公司认为，联发瑞成公司管理人作出的债权复核通知书严重侵害顺齐物业公司合法权益，请求判如所请。
被告联发瑞成公司辩称，一、顺齐物业公司与联发瑞成公司于2014年8月26日签订的《抵债协议》违反法律规定的禁止性规定，协议无效。顺齐物业公司与联发瑞成公司于2013年1月8日、2014年3月18日、2015年3月11日分别签订了三份《保洁合同》，约定顺齐物业公司为联发瑞成公司江尚营销中心提供保洁服务，费用标准按人数结算，付款时间按月结算。2014年8月26日，双方签订了《抵债协议》，约定以价值108万元的江尚天地2号楼1单元2003号商品房冲抵联发瑞成公司委托顺齐物业公司的保洁服务费用，若实际发生的保洁费与总房款不一致，多退少补。但是在签订《抵债协议》时，顺齐物业公司与联发瑞成公司的第二份《保洁合同》尚未履行完毕，第三份《保洁合同》尚未签订。根据顺齐物业公司提交的证据以及破产管理人从联发瑞成公司财务记载查询到的信息，截止至2014年8月14日，联发瑞成公司需向顺齐物业公司支付保洁费仅为626,663元，债权金额远远未达到《抵债协议》约定的108万元冲抵房屋的价值，同时顺齐物业公司与联发瑞成公司之间的《保洁合同》仍在继续履行。根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》的规定，债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《中华人民共和国物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。由此可知，顺齐物业公司与联发瑞成公司签订的《抵债协议》应当参照《中华人民共和国物权法》禁止流押、流质的规定，确认《抵债协议》无效。即使《抵债协议》是联发瑞成公司与顺齐物业公司达成合意订立的，但违反了法律规定，也应该认定为无效。二、即使确认顺齐物业公司与联发瑞成公司之间的《抵债协议》有效，该《抵债协议》也履行不能。《抵债协议》中约定的江尚天地2号楼1单元2003号冲抵商品房为抵押物，2012年12月17日此商品房上被设定抵押，抵押人为联发瑞成公司，抵押权人为武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行，约定抵押期限为2012年12月17日至2016年8月30日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，抵押期间转让抵押物应经得抵押权人的同意，但顺齐物业公司与联发瑞成公司于2014年8月26日签订的《抵债协议》并未经武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行同意，因此，即使确认《抵债协议》有效，联发瑞成公司也无权和不能向顺齐物业公司出具购房发票、办理合同备案登记以及交付抵押在先的冲抵商品房，该《抵债协议》履行不能。综上所述，联发瑞成公司认为，顺齐物业公司起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，诉讼费由顺齐物业公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2013年1月8日顺齐物业公司与联发瑞成公司签订《保洁合同》一份，约定顺齐物业公司从2012年12月15日至2013年12月14日止，为联发瑞成公司提供江尚营销中心日常保洁服务。随后，顺齐物业公司与联发瑞成公司又从2013年12月15日至2014年12月14日止、从2014年12月15日至2015年12月14日止，续签两年的合同各一份。上述三份《保洁合同》的有效期不同外，其他条款约定一致。截至2014年8月14日，联发瑞成公司欠顺齐物业公司保洁费626,663元。
2014年8月26日联发瑞成公司(甲方)与顺齐物业公司（乙方）签订《抵债协议》，约定联发瑞成公司以其开发的位于武汉徐东大街江尚项目2号楼1单元2003号商品房冲抵108万元保洁外包服务费用，联发瑞成公司不再就双方认定的服务费用另行支付。《抵债协议》还约定，联发瑞成公司根据顺齐物业公司需要提供与购房有关的合法证件和资料，并为顺齐物业公司指定购房者、办理预售合同签订、备案等购房相关手续。顺齐物业公司指定购房者与联发瑞成公司所自销业主具同等权利，联发瑞成公司向购房者提供购房的合法文件，顺齐物业公司指定购房者的权利和义务以《武汉市商品买卖合同》约定为准。办理上述商品房交付时，由顺齐物业公司指定购房者按《武汉市商品买卖合同》的约定自行与联发瑞成公司最终结算面积差价。该《抵债协议》的结算条款还约定:1、联发瑞成公司、顺齐物业公司的结算方式按照联发瑞成公司实际保洁服务费用额度进行结算。顺齐物业公司与顺齐物业公司指定购房者之间的结算与联发瑞成公司无涉。2、联发瑞成公司、顺齐物业公司双方以对冲发票的方式进行结算。顺齐物业公司指定购房者且在签订《武汉市商品买卖合同》时，将与上述商品房总价款等额的保洁服务费用发票提供给联发瑞成公司。联发瑞成公司收到保洁服务发票同时应将上述商品房的房款发票开与顺齐物业公司指定的购房者。购房发票的缴款人应为顺齐物业公司指定购房人姓名。3、在顺齐物业公司指定购房者签订《武汉市商品买卖合同》时，顺齐物业公司需向联发瑞成公司提供冲抵保洁服务费清单及发生的保洁服务费金额，并经联发瑞成公司相关人员验收认可，若总房款小于联发瑞成公司实际发生的保洁费用，联发瑞成公司即以货币形式支付超出房款部分的保洁服务费；若总房款大于联发瑞成公司实际发生的保洁服务费用，则顺齐物业公司向联发瑞成公司支付差价。该《抵债协议》还对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。
2015年7月3日联发瑞成公司向顺齐物业公司指定购房者钱敏出具编号为2701173的购房收据一张,载明“交款单位：顺齐物业公司、钱敏，收款金额：108万元整，收款事由：2-1-2003房款冲抵保洁费”，并加盖联发瑞成公司发票专用章。108万元购房款已由钱敏直接支付给顺齐物业公司。
截至2016年1月4日，扣除已用2-1-2003房冲抵108万元保洁服务费外，联发瑞成公司还欠顺齐物业公司保洁外包费用本金共计188413元未付。
本院另查明：在签订《抵债协议》之前，联发瑞成公司已将包括冲抵房屋2-1-2003房在内的“江尚天地”项目在建工程抵押给武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行，武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行尚未实现其有财产担保债权。
本院还查明：本院于2017年1月24日作出（2017）鄂01破申1号民事裁定书，该裁定载明，根据武汉市洪山区九坤小额贷款有限责任公司的申请，裁定受理联发瑞成公司破产清算一案，同时本院作出（2017）鄂01破1号决定书，指定武汉市金都清算服务有限公司担任联发瑞成公司的破产管理人。
2018年4月17日，联发瑞成公司管理人向顺齐物业公司发出《债权复核通知书》载明：对顺齐物业公司所申报的债权初步确认为人民币335430.62元，性质为普通债权。顺齐物业公司在债权异议期内对上述结果提出书面异议，请求管理人确认顺齐物业公司指定的购房人具备商品房买受人资格、向其交付房屋、出具购房发票并办理合同备案登记。经管理人复核，结果如下：顺齐物业公司申报的债权系基于与联发瑞成公司签订的三份《保洁合同》、《抵债协议》产生。但《抵债协议》签订时，第二份《保洁合同》尚未履行完毕，第三份《保洁合同》尚未签订，顺齐物业公司对联发瑞成公司的债权处于不确定状态，该债权是否达到《抵债协议》约定的购房款108万元也无法证明。根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》的规定，债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《中华人民共和国物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。管理人认为，顺齐物业公司与联发瑞成公司签订的《抵债协议》应当参照《中华人民共和国物权法》禁止流押、流质的规定，确认《抵债协议》无效。据此，管理人认为顺齐物业公司的债权异议不成立，顺齐物业公司的债权金额初步确认为人民币335430.62元，性质为普通债权。
本院认为,顺齐物业公司的债权系基于与联发瑞成公司签订的三份《保洁合同》产生，上述三份《保洁合同》每年签订一次，除合同约定提供保洁服务的有效期不同外，其他条款约定一致，双方成立物业服务合同关系。为履行因双方物业服务合同关系欠付保洁服务费用，联发瑞成公司作为债务人与债权人顺齐物业公司签订《抵债协议》，约定联发瑞成公司以其开发的位于武汉徐东大街江尚项目2号楼1单元2003号商品房冲抵108万元保洁服务费用，联发瑞成公司不再就双方认定的服务费另行支付。《抵债协议》是双方当事人真实的意思表示，不违背法律和行政法规的禁止性规定。虽然签订《抵债协议》时，双方续签的第二份《保洁合同》尚未履行完毕，第三份《保洁合同》尚未签订，但其时联发瑞成公司已欠付顺齐物业公司保洁费626,663元，尽管未达到《抵债协议》约定的购房款108万元，但因双方的物业服务合同在继续履行中，债权债务在发生变化，基于双方对即将产生的保洁服务费的合理预见，该《抵债协议》约定了结算条款，即约定在将来某一时间节点由顺齐物业公司指定购房者购买用以抵债的房屋，双方以对冲发票的方式进行结算，以总房款为结算基准，多退少补。我国关于禁止流押、流质的规定是指《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二百一十一条规定的质权人在债务履行期限届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。该禁止流押、流质的规定是基于民法的公平、等价有偿原则，防止债权人乘人之危而侵害债务人的利益。本案中，双方存在合法的债权债务，虽签订《抵债协议》时部分债务未到清偿期，但在双方约定的结算期时，顺齐物业公司对联发瑞成公司的债权已大于108万元的购房款，符合公平、等价有偿原则。且双方已按《抵债协议》的约定以对冲发票的方式进行结算，该108万元已由顺齐物业公司收取，联发瑞成公司的108万元债务已抵销。《抵债协议》应为有效。
联发瑞成公司还认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，抵押期间转让抵押物应征得抵押权人的同意，《抵债协议》并未经抵押权人武汉农村商业银行股份有限公司武昌支行同意，即使确认《抵债协议》有效，该《抵债协议》履行不能。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非常针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，不能据此认定《抵债协议》无效，合同有效是合同履行的前提，但合同能否履行不影响合同的法律效力。因此，联发瑞成公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:
确认原告武汉市顺齐物业服务有限责任公司与被告武汉联发瑞成置业有限公司于2014年8月26日签订的《关于保洁服务费冲抵购房款的协议书》有效。
本案案件受理费14520元，由武汉联发瑞成置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。
审 判 长 夏丽华
审 判 员 李 娜
人民陪审员 任 频
二○二○一八年六月七日
法官助理邹艳伟
书记员周靓