吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2018）吉2401民撤1号原告：金哲，男，朝鲜族，住所地：延吉市。原告：许英兰，女，，朝鲜族，住所地：延吉市。二名原告委托诉讼代理人：麻长春，吉林平岗律师事务所律师。被告：姚云海，男，汉族，住所地：和龙市。委托诉讼代理人：韩继强，吉林华耀律师事务所律师。被告：延边田园房地产开发有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：金才虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：戈兴，该公司法律事务部主任。原告金哲、许英兰因被告姚云海与被告延边田园房地产开发有限公司（以下简称“田园公司”）之间商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）延民初字第6134号生效民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许英兰及委托诉讼代理人麻长春，被告姚云海的委托诉讼代理人韩继强，被告田园公司委托诉讼代理人戈兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金哲、许英兰向本院提出诉讼请求：1.撤销贵院（2015）延民初字第6134号民事调解第二项中“被告田园公司将盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋交付给姚云海”和第三项中“被告田园公司协助姚云海办理盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋产权登记手续”；2.请求法院依法确认原告享有优先取得盛世家园第4幢1007号房屋所有权，并要求被告田园公司协助办理房屋登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年6月25日，原告金哲与延吉市亚飞建筑装饰材料厂（以下简称“亚飞材料厂”）签订回迁房屋合同书，约定拆迁人亚飞公司拆迁原告两套房屋，并分别以延吉市铁南路牡丹小区1号楼3单元7层701室53平方米和4单元5层501室56.8平方米两套住宅房作为回迁安置房屋。经了解，亚飞材料厂与田园公司合作开发盛世家园小区（原牡丹小区）。后来，亚飞公司退出，由田园公司单独开发。2012年3月28日，原告金哲与田园公司另行签订商品房买卖合同，约定将盛世家园第4幢1007号面积为88.71平方米门市房变更为原告回迁安置房屋，由原告另行支付10万元差价款，原告原先回迁安置房1号楼X单元X层XXX室和X单元X层XXX室收回。同日，原告将房屋差价款10万元支付给田园公司。因此，XXX号门市房为原告回迁安置房屋。原告系延吉市法院（2015）延民初字第6134号民事案件的第三人，原审未通知原告参加诉讼，侵犯了原告依据《商品房买卖合同司法解释》第七条享有优先取得补偿安置房屋的权利。延吉市法院遗漏享有涉案房屋优先权的第三人，并将已回迁安置给与原告的房屋另确认给姚云海，明显属于认定案件事实不清。请求法院支持原告的诉讼请求。姚云海辩称，原告的诉请不能成立。原告是与亚飞材料厂签订回迁合同，但亚飞材料厂并非具有开发资质的单位，因此其双方签订的合同不能叫回迁房屋合同，亚飞材料厂并不具备主体身份，而且原告主张合同约定的是延吉市铁南路铁南牡丹小区X号楼X单元XXX室和X单元XXX室两套房屋是回迁安置房。2012年3月28日，原告与田园公司另行签订房屋买卖合同，将回迁安置房卖给田园公司，另补差价款10万元，买得诉争房屋XXX门市房。2012年我国已实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据该条例征收主体只能是政府的征收办，开发商不能作为征收主体。因此，诉争房屋不属于安置房屋，不存在优先权的问题。原告不符合主体适格的规定，无权向被告姚云海提出撤销之诉。基于合同相对性原告应向亚飞材料厂或田园公司主张违约，寻求自己的救济途径。田园公司辩称，原告夫妇与亚飞材料厂签订合同，确实是以X号楼三单元XXX室和X单元XXX室，后来与田园公司签订变更合同，变更为本案诉争房屋，即X号楼XXXX号门市房（面积为XX平方米）。该房屋是被拆迁人回迁安置房屋，原告已经取得房屋，但装修时总有人拿着调解书去阻止装修，但现房屋由原告实际占有。经我公司法定代表人与被告协商，让出来，但被告不同意。虽然有调解书，但调解书的内容不真实，包括诉争房屋不是买卖，而是借款抵押。被拆迁人的回迁安置房屋是具有排他性的特种债权，具有物权的优先效力，也就是说不管买卖还是抵押，工程顶账，都不能与被拆迁人的房屋相对抗。经审理查明：亚飞材料厂为了建设集资楼于2006年4月开始立项建设。2006年6月25日，金哲与亚飞材料厂签订两份《回迁房屋合同书》。合同书中，甲方（拆迁人）为亚飞材料厂，乙方（被拆迁人）为金哲。合同约定，亚飞材料厂拆迁原告金哲名下两套房屋（所有权证号为XXXXX号和XXXXX号），与亚飞材料”建设的延吉市铁南路牡丹小区两套房屋（1.牡丹小区1号楼X单元X层XXX号，建筑面积为XXX平方米；2.牡丹小区1号楼X单元X层XXX号，建筑面积为XXX平方米）进行产权调换。约定房屋交付使用日期为2007年8月30日。2006年9月15日，亚飞材料厂从延吉市房产管理局取得房屋拆迁许可证。拆迁范围为东：住宅，西：水沟，南：水沟，北：铁南路；拆迁住宅面积为4790.72平方米，拆迁占地面积为14354平方米；拆迁实施单位为延吉市富元房屋拆迁有限公司；拆迁期限为2006年9月21日至2006年10月5日；拆迁用途为棚户区改造。2006年10月28日，亚飞材料厂与乾坤公司延吉分公司签订《土地转让合同书》，亚飞材料厂将延吉市小营镇理化村，地号为010648-12，使用面积为4608平方米工业用地转让给乾坤公司延吉分公司用于建设亚飞材料厂职工住宅。2006年10月，延边州棚改办将牡丹小区列为棚改项目进行招标，由延边乾坤房地产开发有限公司（以下简称“乾坤公司”）中标承建。但因资金短缺和开发资质未通过年检的原因，延边州棚改办取消乾坤公司开发建设权。2010年9月，经延吉市委、市政府同意，由田园公司接收牡丹小区的建设项目。2011年3月8日，延吉市国土资源局给田园公司发出建设用地批准书延市【2011】字第06号。2011年6月17日，延吉市规划管理局给田园公司颁发建设用地规划许可证地字第YD-SQ2010063号。2011年6月22日，延吉市规划管理局给田园公司颁发建设工程规划许可证建字第GC-SQ2011044号。2012年5月10日，延吉市住房和城乡建设局给田园公司发出建设工程施工许可证编号222401201205100101。2012年5月17日，延吉市房产管理中心给田园公司颁发商品房预售许可证延房许字第2012019号。2012年3月28日，金哲与田园公司签订《商品房买卖合同》，收回原与亚飞材料厂约定作为回迁安置房X号楼X单元XXX室和X单元XXX室，将盛世家园小区第X幢XXX号面积为XXX平方米门市房（房价为620970元）变更为金哲的回迁安置房，金哲支付房屋差价款10万元支付给田园公司。同日，金哲将房屋差价款10万元支付给田园公司，田园公司出具收到10万元房款的收据给金哲。另查，2015年10月27日，姚云海向本院提起诉讼，请求确认与田园公司之间房屋买卖合同合法有效，判令田园公司交付六套（位于延吉市建工街盛世家园小区XXX幢XXX号、建筑面积90.24平方米；XXX号、建筑面积86.42平方米；XXX号、建筑面积86.42平方米；XXX号、建筑面积56.24平方米；XXX号、建筑面积89.88平方米；XXX号、建筑面积109.19平方米）房屋，并办理房屋产权变更登记。2015年12月2日，本院作出（2015）延民初字第6134号民事调解书（内容为：一.确认姚云海与延边田园房地产开发有限公司于2012年6月25日及同年6月26日签订的位于延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号、建筑面积90.24平方米；XXXX号、建筑面积86.42平方米；XXXX号、建筑面积86.42平方米；XXXX号、建筑面积56.24平方米；XXXX号、建筑面积为89.88平方米；XXXX号、建筑面积109.19平方米的房屋买卖合同有效；二.延边田园房地产开发有限公司于2016年1月30日前将位于延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号、建筑面积90.24平方米；XXXX号、建筑面积86.42平方米；XXXX号、建筑面积86.42平方米；XXXX号、建筑面积56.24平方米；XXXX号、建筑面积为89.88平方米；XXXX号、建筑面积109.19平方米的房屋交付给原告姚云海；三、延边田园房地产开发有限公司于2016年6月30日前协助原告姚云海办理位于延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号、建筑面积90.24平方米；XXXX号、建筑面积86.42平方米；XXXX号、建筑面积86.42平方米；XXXX号、建筑面积56.24平方米；XXXX号、建筑面积为89.88平方米；XXXX号、建筑面积109.19平方米的房屋产权登记手续，所需费用由双方按照国家相关政策承担。案件受理费23388元，减半收取11694元，由延边田园房地产开发有限公司负担。）另查，2016年3月25日，姚云海向本院申请强制执行（申请执行内容为：延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋交付给姚云海）。2016年7月13日，本院作出（2016）吉2401执516号结案通知书，但无交付房屋的记录。现争议房屋预备登记在姚云海名下。2017年7月5日，金哲与延吉市易美佳装饰设计有限公司签订《装饰装修施工合同》，对盛世家园小区第X幢XXX号门市房进行装修。期间姚云海以诉争房屋由其所有为由阻止装修而发生纠纷。2018年1月8日，金哲和许英兰来院诉讼。根据延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民初453号民事判决认定事实，2016年8月20日，田园公司开发的房屋竣工验收。认定上述事实的主要证据有：回迁房屋合同书复印件、商品房买卖合同书及收款收据复印件、延吉市人民法院（2015）延民初字第6134号民事调解书复印件、私有房产登记簿复印件、延吉市房屋产权登记信息查询结果、延吉市发展和改革局文件延市发改字【2006】71号、延吉市棚改办文件2010-24号关于铁南牡丹小区项目建设有关问题的函复印件、延吉市国土资源局建设用地批准书延市【2011】字第06号复印件、延吉市规划管理局建设用地规划许可证地字第YD-SQ2010063号复印件、延吉市规划管理局建设工程规划许可证建字第GC-SQ2011044号复印件、延吉市住房和城乡建设局建设工程施工许可证编号222401201205100101复印件、延吉市房产管理中心商品房预售许可证延房许字第2012019号。本院认为，根据被拆迁人金哲与原房屋建设单位亚飞材料厂签订的《回迁房屋合同书》和后期承接亚飞材料厂建设项目的田园公司签订的《商品房买卖合同》可以确认本案诉争房屋系被拆迁人金哲的回迁房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，金哲作为被拆迁人对补偿安置房屋享有排他性的特种债权，具有物权的优先效力。本院（2015）延民初字第6134号民事调解内容中对诉争房屋的约定，侵害金哲与许英兰优先取得补偿安置房屋的权利，故金哲与许英兰要求撤销本院（2015）延民初字第6134号民事调解第二项中“被告田园公司将盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋交付给姚云海”和第三项中“被告田园公司协助姚云海办理盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋产权登记手续”的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告田园公司协助办理房屋产籍手续的诉讼请求，系另外法律关系，本案中不予审理，对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第（二）项的规定，判决如下：一．撤销本院（2015）延民初字第6134号民事调解第二项中“被告延边田园房地产开发有限公司于2016年1月30日前将位于延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋交付给姚云海”和第三项中“被告延边田园房地产开发有限公司于2016年1月30日前将位于延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋产权登记手续”；二．确认原告金哲、许英兰享有优先取得延吉市建工街盛世家园小区XXXX幢XXXX号房屋所有权；三.驳回原告金哲、许英兰的其他诉讼请求。案件受理费10010元，由延边田园房地产开发有限公司和姚云海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金林范审 判 员  金龙浩人民陪审员  车钟中二〇一八年七月四日书 记 员  王浩存