山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第381号
上诉人（原审被告）张学东，男，1967年6月14日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被上诉人（原审原告）济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人周长顺，总经理。
委托代理人翟峰，该单位法务。
上诉人张学东因与被上诉人济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案，上诉人张学东，被上诉人万怡公司的委托代理人翟峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，万怡公司原名称为“济南万怡物业管理有限责任公司”，于2007年10月18日在济南市工商行政管理局办理了企业名称变更手续，变更为现名称。2003年8月10日，万怡公司（乙方）与济南阳光壹佰房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将XXXXXXXXX新城委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2003年8月10日起至业主委员会成立后并与选定的新的物业公司签署物业管理委托合同时止。合同对收费标准进行了约定，即物业服务费按每月每平方米1元的标准收取。合同还对双方权利义务、物业管理服务质量等事项进行了约定。张学东系济南市槐荫区XX路19号XXXXXXX新城小区业主，住该小区XX室，物业建筑面积137.74平方米。2007年1月1日，万怡公司（甲方）与张学东（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由万怡公司为张学东提供物业服务，物业费依建筑面积按每月每平方米1元的标准收取，乙方于每月5日前交纳，受有关部门的委托，万怡公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。对于违约责任，协议约定，甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交；任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方违约金5000元。协议另对甲方提供物业服务的标准等事项进行了约定。按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费收费标准，张学东应按每月每平方米1元的标准向万怡公司缴纳物业服务费用。张学东自2012年1月1日至2014年9月30日拖欠物业费33个月，数额为4545.42元（137.74平方米×1元／平方米／月×33个月）。
原审法院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，万怡公司与济南阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。同时，万怡公司与张学东签订《前期物业管理服务协议》亦系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主亦有约束力。
万怡公司要求张学东支付物业费4098.60元，其依合同为张学东提供了物业服务，张学东应该支付物业费，万怡公司的该项诉讼请求与法有据、于事有理，原审法院予以支持。经审查，张学东应支付的物业服务费为4545.42元，万怡公司现主张4098.60元，系其对权利的处分，原审法院予以准许。
万怡公司要求张学东支付违约金5000元，双方签订的《前期物业管理服务协议》关于违约责任已有约定，违约方应承担5000元的违约金，现张学东拖欠物业费，有违合同约定，应依约向万怡公司支付违约金，万怡公司的该项诉讼请求应予以支持。
万怡公司还要求张学东赔偿经济损失，但其未提供证据证实万怡公司的损失高于约定的违约金，万怡公司的该项诉讼请求依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告张学东于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付物业费4098.60元；二、被告张学东于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付违约金5000元；三、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张学东负担。
上诉人张学东不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人未收到法院传票，也未收到电话通知，不存在上诉人拒不到庭的事实。2、万怡公司在立案后未书面或电话通知我通过诉讼解决物业费事宜，其一面立案，一面发放物业缴费通知，我于2014年12月11日在收到缴费通知后己按标准向被上诉人交纳了2年的物业费3305.60元，按被上诉人在本案中主张上诉人拖欠物业费4098.60元，尚欠其793元。上诉人认为剩余费用由于因被上诉人多年来未提供等值有偿服务，故应折抵部分物业费。3、万怡公司只片面强调上诉人不交物业费，但对业主反映的服务质量及安全隐患等问题不予纠正，严重侵害了业主合法权益。4、上诉人居住的FlO号楼1单元与其它单元相对独立，地下室不互相连通，因此地下室除从楼梯通到单元门外，在楼后面留有安全门，作为应急安全通道。自上诉人2007年入住后，看到物业安排一收废品人员长期在该门口收废品，后来干脆把安全门锁破坏，占据未出售的地下室，在里面睡觉放废品，后经业主反映移往楼东头，但该安全门长期开着，无关人员从此随便进入楼内，致使单元门即使关闭也形同虚设。在众多业主的反映下，物业公司用玻璃胶把该门封闭，形成安全隐患。2012年上诉人发现有保安每晚11点后在地下室睡觉，因玻璃胶封门无法出去，甚至大小便也在地下室等公共空间，2012年底向物业反映了地下室安全门等事宜，到2013年未见落实。该安全门作为安全逃生出口到现在还用玻璃胶封着，物业在本单元电梯内随意打眼拉线安装广告，后拆除后线头裸露至今，一旦发生火灾将造成无法挽回的损失。另外，被上诉人实施物业管理服务过程中，还存在多处不符合物业管理服务协议约定条款之处。5、原审判决上诉人向被上诉人支付5000元违约金没有合同依据。综上，原审法院认定事实有误，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人万怡公司答辩称：被上诉人在物业服务合同履行过程中完全履行了应尽的义务，本案纠纷系因上诉人不履行合同约定的交纳物业费义务而引起，原审法院判决被上诉人履行合同义务，承担违约责任并无不当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实除张学东已付物业费数额的事实有误外其余事实属实，本院予以确认。
另，1、原审卷宗留存的EMS国内特快专递邮件情单载明，原审法院于2014年11月24日通过特快专递向上诉人张学东邮寄了包括案件受理通知书、出庭通知书在内的诉讼文书。2014年11月27日，该特快专递邮件被退回，退回原因是“收件人拒收”。2、2014年12月11日，上诉人向被上诉人万怡公司交纳物业管理费3305.6元。3、二审诉讼中，上诉人为证实被上诉人万怡公司在对上诉人所居住的楼房进行物业管理服务过程中存在瑕疵，提交自拍的视频及图片，被上诉人万怡公司认为，张学东提供的视频及图片所显示的问题，并不能证明被上诉人未履行相应的义务。
本院认为：上诉人张学东与被上诉人万怡公司签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。被上诉人万怡公司依合同约定为上诉人张学东提供了相应的物业服务，上诉人张学东应当依据双方的约定支付物业费。由于本案在原审诉讼过程中上诉人张学东自动向被上诉人万怡公司履行了部分交纳物业费的义务，故张学东已经向万怡物业交纳的3305.6元物业费，应在万怡公司主张的4098.60元欠费中减除。张学东与万怡公司签订的《前期物业管理服务协议》属于长期性、继续性合同，万怡公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，上诉人张学东拖欠物业服务费，并不必然导致双方的物业管理服务协议终止。万怡公司根据双方在协议中关于“任何一方擅自提前终止本协议，违约方应赔偿对方5000元的违约金”的约定，要求张学东支付违约金5000元，没有事实及合同依据。原审判决支持被上诉人万怡公司该项诉讼请求错误，应予纠正。张学东主张万怡公司未按照协议约定提供物业管理服务，其提供证据虽然显示万怡公司提供的物业服务确实存在需要改进之处，但难以据此认定万怡公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，因此对于该抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第2675号民事判决；
二、上诉人张学东于本判决生效之日起10日内向被上诉人济南万怡物业服务有限公司支付物业服务费793元。
三、驳回被上诉人济南万怡物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人张学东负担。二审案件受理费50元，由被上诉人济南万怡物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一五年四月十四日
书 记 员 白 雪