福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初4674号
原告：中国农业银行股份有限公司福州晋安支行，住所地：福州市鼓楼区东大路1号水产大厦一层12店面，统一社会信用代码：91350100854426320P。
负责人：邱榕斌，行长。
委托诉讼代理人：陈明，福建创元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴晓俊，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
被告：田瑾，女，1983年7月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，通讯地址：福州市晋安区。
被告：福州市万华房地产有限公司，住所地：福州市台江区上海街道荷泽巷9号嘉福小区8号楼05店面，统一社会信用代码：91350100561682611Y。
法定代表人：肖通川，总经理。
委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所实习律师。
原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行诉被告田谨、福州市万华房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行委托诉讼代理人吴晓俊、被告福州市万华房地产有限公司委托诉讼代理人陈燕、李森到庭参加诉讼。被告田谨经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告田瑾偿还原告贷款本金人民币2284450.8元及利息、罚息、复利(暂计至2017年5月1日，利息37511.91元、罚息383.03元、复利511.43元，其后利息、罚息、复利应依合同约定计算至被告实际还清欠款之日)；2、判令被告田瑾赔偿原告为本案支付的律师费人民币31500元；3、判令原告有权对被告田瑾提供的抵押物即坐落于福州市台江区的房产折价、拍卖、变卖的所得款项优先清偿上述债权；4、判令被告福州市万华房地产有限公司对被告田瑾的上述债务承担连带清偿责任；5、判令两被告赔偿原告为本案支出的诉讼费、公告费、保全费等费用。
事实与理由：2013年4月18日，原告与被告田瑾签订了编号为“35020120130036958”的《个人购房担保借款合同》，借款合同约定被告田瑾向原告借款人民币2480000元，用于购买坐落于“福州市台江区”的房产。借款期限自2014年3月11日至2034年3月10日，还款方式为等额本息还款法。合同约定借款利率为浮动利率，为在基准利率基础上上浮1%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，合同的借款利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按照合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权按照中国人民银行有关规定计收罚息，罚息的利率为在合同借款执行利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息），在借款期限内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），按逾期借款利率计算复利。借款合同还约定被告福州市万华房地产有限公司被告田瑾在借款合同项下债务提供阶段性担保，并由被告田瑾以上述所购房产提供抵押担保，并于2013年6月4日办理抵押权预告登记。
2014年3月11日，原告依约一次性发放贷款人民币2480000元。但被告田瑾自2016年9月起未按借款合同约定归还贷款本息，经原告多次催告，被告福州市万华房地产有限公司于2016年12月29日代偿截至当日的贷款本息62875元。此后，被告田瑾仍未履行还款义务，其他被告亦未履行相应的合同义务。截止2017年5月1日，被告田瑾拖欠借款合同项下贷款本金28209.61元，利息合计38406.37元，其中正常利息37511.91元，罚息383.03元，复利511.43元，此后利息、罚息及复利还应按照借款合同约定计至被告实际还清之日止。
鉴于被告上述严重的违约行为，原告为维护自身合法权益，有权依据借款合同第12.4条的约定宣布借款合同项下全部贷款本息提前到期，即被告田瑾还应一次性偿清贷款本金人民币2256241.19元。因此，截止至2017年5月1日，被告田瑾在借款合同项下尚欠本金人民币2284450.8元，利息合计38406.37元（其中正常利息37511.91元，罚息383.03元，复利511.43元），此后利息、罚息及复利还应按照借款合同约定计至被告实际还清欠款之日止。另据《个人购房担保借款合同》第10.1.2条、第10.2.1条及第12.9条的约定，原告为实现债权所垫付的费用（包括但不限于律师费及其他实现债权的费用），属于主债权范畴。因此，原告为本案所支出的律师费人民币31500元及诉讼费等亦应由被告田瑾承担，并受被告福州市万华房地产保证担保及抵押物担保。原告故诉至法院，请求判如所请。
被告福州市万华房地产有限公司辩称，1、本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，并未转移至被告田瑾名下。万华公司与被告田瑾于2013年2月28日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于台江区。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关规定，申请人仅为其办理了《商品房买卖合同》备案手续及预告登记，并没有办理房屋所有权登记手续。众所周知，《商品房买卖合同》备案手续及预告登记只是一种行政管理手段，为的是避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述法律规定，本案中被查封的上述房屋并未进行物权变动，本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，并未转移至被告田瑾名下。2、原告对本案所涉房屋的抵押权并未设立，对房屋折价、拍卖、变卖的所得价款不享有优先受偿权。如前所述，本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，并未转移至被告田瑾名下。被告田瑾也仅以拥有对房屋的预告登记权利，无权为房屋设立抵押权。原告提供的证据也证明涉案房屋办理的是商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，在未办理房屋抵押权登记之前，原告仅为该房产抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房产办理抵押权登记的权利，并非已对该房屋享有现实的抵押权。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案原告主张的抵押权并未设立。因此原告主张有权对被告田瑾提供的抵押物即坐落于福州市台江区屋折价、拍卖、变卖的所得款项优先清偿债权是无法律依据的。
综上所述，本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，原告办理的是案涉房产的抵押权预告登记不具有物权效力。因此，原告要求对案涉房产折价、拍卖、变卖的所得价款优先受偿的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告田谨未作答辩。
原告向法庭提交以下证据：
证据A1、编号为35020120130036958《个人购房担保借款合同》；
证据A2、房屋预告登记证明；
证据A3、《中国农业银行个人借款凭证》；
证据A4、贷款发放通知书；
证据A5、欠本金及利息明细清单；
证据A1-证据A5证明对象原告在诉讼请求及事实与理由中已阐述。
证据A6、《委托代理合同》。证明原告为实现债权所支出律师代理费人民币31500元。
证据A7、客户收付款入账通知、中国农业银行进账单。证明被告福州市万华房地产有限公司于2016年12月29日分别汇入62900.6元及41842.57元，其中62875元用于代被告田谨偿还原告贷款本息，余款用于代另案当事人尚欠原告贷款本息。
被告福州市万华房地产有限公司提交以下证据：
证据B1、中国农业银行客户收付款入账通知、进账单。证明原告实际扣划福州市万华房地产有限公司款项以代偿被告田瑾所欠的借款本息。
本案被告田谨经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。
被告福州市万华房地产有限公司对原告提交的证据A1、A3、A4的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据A2的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为：首先，被告田瑾并未取得本案所涉房屋的所有权，无权为该房屋设立抵押权；其次，该房产设立的是抵押权预告登记，原告仅为该房产抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房产办理抵押权登记的权利，并非已对该房屋享有现实的抵押权。第三，不动产抵押未经登记不发生物权效力。原告并未取得本案所涉房屋的抵押权；对证据A5无法确认，请法院依法认定；对证据A6有异议，应以法院认定为准，该证据仅约定本案原告应向福建创元律师事务所支付律师费的最高限额为31500元，并不能证明原告已经实际支付的律师费金额；对证据A7的真实性、证明对象不持异议，其于2016年12月29日为被告田谨代偿款项62875元
原告针对被告福州市万华房地产有限公司提交的证据，质证认为：对证据的真实性没有异议，但该证据载明的金额与原告提交的证据A5金额相差25.6元，经原告核实该25.6元系被扣划到福州市万华房地产有限公司担保的另案垫款中，同时对被告福州市万华房地产有限公司的答辩及质证意见，补充认为：预告登记具有公示性，可以对抗第三人。在已办理房屋预告登记和抵押权预告登记情况下，预告登记已向社会公开，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力；抵押预告登记具有优先受偿权符合合同当事人预期，对于预告抵押登记的优先权应得到保护；在具备初始登记条件且原告作为预告抵押登记权利人无过错，原告应享有优先受偿权，否则不利于保障银行合法利益。设立预告登记制度的目的是赋予被登记的请求权物权效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，确保预告登记权利人不受损害。本案被告田瑾在具备办理上述房产的房产权证条件后，无故不及时办理该房屋的产权证书，配合原告办理该房产正式的抵押登记手续。原告对未能办理该房屋的正式抵押登记无过错，若原告对房产的折价、拍卖、变卖的所得款项不享有优先受偿权，则明显畸重原告义务，无法保障原告的合法债权。因此，原告对被告田瑾提供的上述抵押物享有从折价、拍卖、变卖所得款项优先清偿上述债权权利。
本案鉴于被告福州市万华房地产有限公司对原告提交的证据证据A1-证据A4真实性不持异议，对证据A5、A6虽有异议，但认为应以法院认定为准；原告对被告福州市万华房地产有限公司提交的证据的真实性不持异议，上述双方提交的证据符合证据的三性原则，可以作为本案事实认定的依据，本院依法予以确认。
经审理查明，2013年4月18日，原告与被告田谨（借款人、抵押人）、福州市万华房地产有限公司（保证人）签订合同编号为35020120130036958《个人购房担保借款合同》，合同约定:原告向被告田谨发放购房借款，借款金额为人民币2480000元，用于购买的房产位于福州市台江区；借款期限240个月，自2013年5月起至2033年5月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；本合同项下借款利率采用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、担保人；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；还款方式为借款人以每个月为一个还款周期，共240期，采用等额本息还款法；担保方式为阶段性保证+抵押，即由福州市万华房地产有限公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；出现贷款人按本合同约定提前收回全部或部分借款情形的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；被告田谨同意以所购的坐落于福州市台江区产向原告设定抵押，并由田谨在合同落款处抵押人栏签名；出现贷款人按本合同约定提前收回全部或部分借款情形的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；上述保证担保范围及抵押担保范围均包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；本合同争议解决方式为诉讼，由贷款人所在地人民法院管辖。合同还约定了其他条款。
2013年6月4日，福州市房屋登记中心向原告出具榕房预QR字第1312622号预购房屋抵押权登记证明，为原告就预告登记义务人为被告田谨提供的坐落于福州市台江区产进行预购商品房抵押权预告登记。
2014年3月11日，原告向被告田谨指定银行账户汇入人民币2480000元，并出具中国农业银行个人借款凭证，载明：借款金额2480000元；借款日期2014年3月11日，到期日期2034年3月10日；执行利率6.6155%；逾期利率9.92325%；还款方式为等额本息还款，还款日为每月11日，并由田谨在借款人栏签名。
贷款发放后，被告田谨未能按约足额偿还贷款本息。截至2017年5月1日止，尚欠原告贷款本金人民币2284450.8元，利息人民币37511.91元，罚息人民币383.03元，复利人民币511.43元。
2016年10月24日，原告与福建创元律师事务所签订编号为2016J05004、农银闽晋委（2017）01号《委托代理协议》，协议约定就本案原告委托该律师事务所代理，律师代理费31500元。
本院认为，原告与被告田谨、福州市万华房地产有限公司签订的上述《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思的表示，合同依法有效，合同各方均应按约履行。原告依约向被告田谨发放贷款，被告田谨未能按约足额还本付息，其行为已经构成违约，致使本案出现贷款人有权按合同约定提前收回全部或部分借款情势，现原告诉请要求对被告田谨提前收贷，偿还尚欠的贷款本金人民币2284450.8元，并支付相应的利息、罚息、复利，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
原告委托福建创元律师事务所代理本案诉讼，并主张要求被告支付律师代理费，亦符合合同约定。但鉴于原告未能向本院提交其就本案实际支付的律师代理费发票凭证，故原告的此项诉请本院暂不予以支持。
被告田谨以诉争合同项下贷款所购坐落于福州市台江区产为偿还上述所欠原告贷款本息及原告实现债权费用提供抵押担保，并业经有权部门办理抵押权预告登记，抵押权自预告登记时设立。鉴于诉争合同约定“出现贷款人按本合同约定提前收回全部或部分借款情形的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿”，现被告田谨未能按约足额偿还贷款本息，履行还款义务，据此，原告有权按合同约定行使抵押权，对被告田谨抵押的上述房产以折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。庭审中，被告福州市万华房地产有限公司抗辩原告对抵押物不享有优先受偿权，不符合合同约定，本院不予采纳。
被告福州市万华房地产有限公司为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证担保，连带担保法律关系成立，鉴于合同约定福州市万华房地产有限公司的保证期间自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，现上述抵押物房地产权利证书尚未办妥，原告诉请要求被告福州市万华房地产有限公司对被告田谨的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
本案被告田谨经公告送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、被告田谨于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行偿还贷款本金人民币2284450.8元，并支付利息人民币37511.91元、罚息人民币383.03元、复利人民币511.43元（利息、罚息、复利暂计至2017年5月1日止，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还清欠款之日）;
二、原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行有权对被告田谨抵押的坐落于福州市台江区产（预购房屋抵押权预告登记证明：榕房预QR字第XXXXXX号）以折价或拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；
三、被告福州市万华房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司福州晋安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25634元、公告费560元全部由被告田谨、福州市万华房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 庄秋霞
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年十二月二十五日
法官 助理 林 莹
书 记 员 林鹤麟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。