江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4709号
上诉人（原审原告）：无锡市特立物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区解放西路8号9楼。
法定代表人：赵素燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩惠婷，浙江诚鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市汇利电器市场有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区解放西路12号。
法定代表人：陈建生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：焦胜奎，江苏智和律师事务所律师。
上诉人无锡市特立物业管理有限公司（以下简称特立公司）因与被上诉人无锡市汇利电器市场有限公司（以下简称汇利公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0204民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月23日公开开庭审理了本案，特立公司的委托诉讼代理人韩惠婷、汇利公司的委托诉讼代理人焦胜奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
特立公司上诉请求：1、撤销（2016）苏0204民初1857号民事判决，改判汇利公司支付2010年10月15日至2016年6月30日的物业服务费1301500元及利息159256.22元；2、一、二审受理费由汇利公司负担。事实和理由：
一、租赁协议已明确约定物业服务费（以下简称物业费）由汇利公司承担。一审判决认为租赁协议第六条中的“一切费用”并不必然包括物业费，上诉人认为，一审判决的认定犯了二个错误：1、未正确理解秩序管理费。根据《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从中可以看出，物业管理分二类，一是对物的管理，一是对人的管理，最终达到的是秩序管理，通过管理，达到一种规范标准整洁有序的秩序效果。因此，秩序管理是物业管理的应有之义，因此协议中的秩序管理费应指物业管理费。2、将租赁房屋的内部维修与物业管理维修相混淆。租赁合同第九条约定设备维修、保养、日常管理、经营中产生的水、电费由汇利公司负担，是对汇利公司承担无锡市城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）房屋内部的设备，如扶梯、配电箱等维修保养作出的约定，对房屋及其内部设备的维修保养、水电费等费用负担的约定，是租赁协议中常见的内容，并不能据此推出租赁协议中第六条约定的“一切费用”不必然包括物业费的结论，一审明显混淆了租赁房屋内部自我维修与物业管理维修的区别。
二、城建公司承担了2003年至2007年物业费并不能当然推断出租赁协议中未约定物业费由汇利公司负担的事实。
一审判决结合仲裁裁决及证人鲍某、徐某的证言，认定本案涉案房屋物业费在2007年全部由城建公司负担，从而推断租赁协议中未约定物业费由汇利公司负担，与事实不符。1、仲裁裁决结果与本案租赁协议有无约定物业费负担不存在直接关联性。仲裁裁决是根据城建物业公司诉求作出的裁决，解决的是城建公司与城建物业公司之间的物业服务合同纠纷，与城建公司和汇利公司之间的物业服务纠纷是二个法律关系，物业公司不管业主与承租户如何约定，物业公司均有权起诉业主，并不能因此当然推断出城建公司与汇利公司的租赁协议中未约定物业费由汇利公司负担。2、证人鲍某、徐某的证言与本案租赁协议有无约定物业费负担也不存在直接关联性。两位证人证明汇利公司未向城建公司或城建物业公司支付物业费，那是汇利公司的赖帐行为，而且城建公司作为业主本身就无法收取物业费，汇利公司当然不用向城建公司交纳物业费。一审据此推断成租赁协议中未约定物业费由汇利公司负担，缺乏推断的逻辑基础。3、鲍某、徐某的证言称汇利公司从未支付物业费，与一审庭审中查证属实的事实不符。2016年8月9日庭审中，陈建生亲口承认其曾向城建公司支付过2万元物业费的事实。4、一审片面采信鲍某、徐某的证言不当，未全面分析，有断章取义之嫌。
三、一审判决认为“前期物业管理合同收费标准为30元/平方米/年，这一标准相比于2007年仲裁结果计费标准扩大了近三十倍，如果物业费由被告负担，则城建公司在2010年与原告约定的收费标准，显然不合常理，对于被告而言显失公平。”上述认定明显与事实不符。1、2007年的仲裁裁决确认的可作为裁决依据使用的是无锡市价格认证中心作出的鉴定结论，即3.3元/平方米/年。仲裁结果即0.984元/平方米/年的给付标准系双方自行协商的结果，不代表市场价。2、特立公司与城建公司前期物业合同中约定的收费标准合乎市场调节价。仲裁过程中，城建物业公司根据实际发生费用测算，物业费为4.66元/平方米/年，如果考虑2007年至2010年间人工工资及物价上涨以及城建物业公司只进行部分物业管理等因素，完全合乎市场调节价。3、城建物业公司与特立公司所从事物业管理范围完全不同，两者物业费不具有可比性。2003年至2007年城建公司与城建物业公司就有口头约定，除了消控室和电控室外，其他事情均由城建公司管理，从2007年的仲裁裁决书也可以看出城建公司物业费范围仅是消控室、变电所维修费及4名值班人员、3名水电维修工、2名协调人员工资，并不包括所有公司员工、保安、清洁工、会计等工资，因为其他均由城建公司自已管理。而特立公司物业管理包括消控维保、电控维保、水泵房维保及置换水泵阀门、管道维修更换、管道保温、下水管道清理、排污管道疏通、墙面防水、保温、粉刷、屋项防水、道路维保、道路清洗水池设置、化粪池处理、垃圾清理、垃圾处置以及对电梯等公用设备设施进行维修、养护和管理等全方位多方面的工作，两者的物业费不具有可比性。
四、本案理应由汇利公司支付物业费。本案城建公司与汇利公司租赁协议中明确约定物业费由汇利公司承担。特立公司依据前期物业合同提供了物业服务，汇利公司应按《物业管理条例》第四十二条的规定支付物业费。虽然汇利公司负责了市场内部的清洁和保安工作，但这些均是保障市场内部正常经营需要，与整个小区的物业管理不相干。此外，汇利公司对租赁房产周边道路清洁与环卫工作与特立公司存在重复交费，属于政府部门乱收费的结果，即使认定汇利公司也从事了部分物业管理，也不能扣减和免除依约向特立公司交纳物业费的义务。
综上，请求二审法院依法改判。
汇利公司辩称，解放西路12号一、二层是2002年2月从城建公司处租赁使用，租赁合同中未约定物业费，而且当时特立公司尚未成立，汇利公司也从未交纳过物业费，汇利公司的保安、保洁、维修等工作均由汇利公司自行完成，无须支付物业费。一审判决正确，请求维持原判。
特立公司向一审法院起诉请求：1、判令汇利公司支付特立公司2010年10月15日至2016年6月30日物业管理服务费共计1301500元（7600平方米*2.5元/平米*68.5月）及利息159256.22元（按一年期银行贷款利率分段计算）。2、本案诉讼费用由汇利公司承担。
一审法院认定事实：特立公司于2010年10月15日与城建公司签订《前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），约定城建公司委托特立公司对汇利广场的公寓、商场、社会停车场共计54320平方米的物业进行物业管理服务，物业费标准为非住宅房屋按每月每平方米2.5元。2002年1月25日，无锡常特利商贸有限公司（后变更为汇利公司，以下简称为常特利公司）与城建公司签订《租赁合同（补充协议）》，约定常特利公司承租城建公司解放西路12号一、二层共7600平方米经营市场，同时第六条约定，常特利公司承租标的物后，一、二层所发生的一切费用，如水电、联防、环卫清洁、质量检测、秩序管理等费用均由常特利公司自行负担，城建公司概不负担任何费用。
无锡市胜利门社会公共停车场（A、B、C、D区块，以下简称胜利门停车场）系由城建公司开发建设，其中包括北大街25号、解放西路12号（即B、C区一、二层）。汇利公司于2002年1月25日向城建公司租赁了解放西路12号房屋用于经营市场，并同时使用北大街25号房屋。汇利公司自经营市场以来，自行委托了所在的南尖社区居民委员会、无锡市北塘区环境卫生管理处（以下简称北塘环卫处）进行道路保洁、环卫服务，并自行聘请保安维持市场秩序，自行维护市场内部的扶梯、水电，一直未交纳过物业费，在特立公司之前也无人向其收取物业费。2011年至2013年，特立公司亦委托南尖社区居民委员会、北塘环卫处进行道路保洁、环卫服务。2013年5月15日，特立公司因北大街25号房屋物业费问题起诉陈建生至原无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院），即（2013）北民初字第0652号案件；同时因解放西路12号一、二层租赁房屋物业费问题起诉汇利公司至北塘法院，即（2013）北民初字第0651号案件。
（2013）北民初字第0651号案件审理过程中，证人鲍某出庭陈述，其原为城建公司常务总经理，2005年离开城建公司，项目建造审批的时候是胜利门社会停车场，那时还没有汇利市场，后来是陈建生去办的汇利电器市场；汇利公司向城建公司租赁解放西路12号房屋时大楼尚未竣工，双方约定对租赁房屋所有的管理由汇利公司自行管理、费用自行承担，保安清洁都是汇利公司自己负责的，城建公司都不管，城建物业成立后也未向汇利公司收取过物业费。证人徐某出庭陈述，其原系城建公司办公室主任，2005年离开城建公司；汇利公司向城建公司租赁房屋时约定所有费用都是汇利公司自己出，保安环卫都是他们自己弄。汇利公司（陈建生）、特立公司对证人证言无异议。
2011年12月9日特立公司与汇利公司经理陈建生在城管部门组织下协调违法建筑及物业费事宜，对北大街25号、解放西路12号房产的物业费自2010年10月起分别按每平方米1.8元、0.5元计算，后双方未达成一致意见。关于该类型的物业费标准，北塘法院在（2013）北民初字第651号、652号案件审理过程中，咨询了相关物业管理机构、物价部门，也走访了同地段相似类型的物业，均表示该类物业采市场调节价，完全由双方协商约定，收费标准无法进行鉴定评估。
又查明，《租赁合同（补充协议）》签订时，所涉房屋未有物业公司实施物业管理。自2003年开始，城建公司委托城建物业公司进行物业管理，后双方之间因对物业费产生争议，并于2007年6月向无锡仲裁委员会（以下简称无锡仲裁委）申请仲裁。后该委作出（2007）锡仲裁字第287号裁决书，裁决由城建公司支付城建物业公司2003年至2007年的物业费182399元等。该裁决书中载明：因双方于2002年12月31日签订《物业管理委托合同示范文本》对非住宅的B、C区的物业费没有明确约定，仲裁中，对建筑面积37073平方米的B、C区的消防值守、管道（含泵房）维护及上述管理维护，经无锡房地产业协会物业管理专业委员会提供咨询意见，后经无锡市价格认证中心取人员配置低值计算作出鉴证结论：消控室4人，1100元/月/人；水电维修3人，1000元/月/人；协调管理2人，1400元/月/人。无锡仲裁委按照鉴证结论计算，物业费3.3元/平方米/年，后双方均同意按0.984元/平方米/年计算物业费。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为：汇利公司是否需要支付承租房屋的物业费。对此，分析如下：
一、国务院《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，涉案房屋所在的胜利门停车场系由城建公司开发建设，2002年汇利公司向城建公司租赁时涉案房屋并未出售，故汇利公司系该物业使用人而非业主，且《租赁合同（补充协议）》中汇利公司、城建公司对于物业费的负担并无明确约定，现有证据不能认定涉案房屋物业费由汇利公司负担。虽然第六条约定有“一切费用，如水电、联防、环卫清洁、质量检测、秩序管理等费用”均由汇利公司自行负担，但其中并未提及物业费。此外，租赁合同第九条约定有“在交付后，设备的维修、保养、日常管理、经营中产生的水、电费等均由汇利公司负担。”即汇利公司、城建公司对于设备维修、保养等费用单独作出了约定。因此，结合合同约定内容可见，前述第六条中“一切费用”中并不必然包括物业费。
二、《租赁合同（补充协议）》签订于2002年，此时涉案房屋尚未有物业服务企业进行物业管理，故当时并无相应的物业费及收费标准。2003年城建公司开始委托城建物业公司进行物业管理，但双方签订的《物业管理委托合同示范文本》对非住宅的B、C区的物业费没有明确约定，后因此对所涉物业费产生争议并于2007年向无锡仲裁委申请仲裁。根据仲裁裁决书，关于2003年至2007年胜利门停车场非住宅的B、C区的物业费，城建公司、城建物业公司均同意按0.984元/平方米/年计算，无锡仲裁委裁决由城建公司支付城建物业公司2003年至2007年的物业费182399元。此外，证人鲍某、徐某的证言可以证明汇利公司未曾向城建公司或城建物业公司支付物业费。依据以上事实可见，胜利门停车场非住宅的B、C区（含涉案房屋）物业费在2007年前即由城建公司负担，这与特立公司所称的《租赁合同（补充协议）》中约定涉案房屋物业费由汇利公司负担的意见不符。
三、涉案房屋属于非住宅房屋，其物业费收费标准并不适用政府指导性价格，该类物业实行市场调节价，应由双方协商约定。城建公司与特立公司之间的《前期物业管理合同》签订于2010年，其中约定了非住宅的物业费收费标准为2.5元/月/平方米即30元/平方米/年，这一标准相比于2007年的仲裁结果计费标准扩大了近三十倍。如果城建公司在《租赁合同（补充协议）》中已经约定涉案房屋物业费由汇利公司负担，则城建公司在2010年与特立公司约定2.5元/月/平方米的物业费收费标准，显然不合常理，对于汇利公司而言显失公平。
综上所述，特立公司要求汇利公司支付承租房屋的物业费，缺乏法律依据，不予支持。
一审法院判决：驳回特立公司的诉讼请求。
本院对一审查明的特立公司与城建公司签订《前期物业服务合同》、汇利公司与城建公司签订房屋租赁合同等事实予以确认。
本院二审查明，2013年5月5日，特立公司因与陈建生物业服务合同纠纷，向北塘法院提起诉讼，北塘法院于2014年7月22日作出（2013）北民初字第0652号民事判决。除了本案一审法院查明的事实外，北塘法院在该案判决书中还认定如下事实：
无锡市胜利门社会公共停车场（A、B、C、D区块，以下简称胜利门停车场）系由城建公司开发建设，其中A区分为三个门牌，××（即一层、二层，商业用房，建筑面积1526.16平方米）、27号、29号；B、C区分为五个门牌，××（C区一层至六层）、8号（B区一至九层）、10号（市农行办事处）、12号、14号（市人防地下工事入口）；解放西路12号系B、C区一、二层的电器市场，其中D区（泵站和办公楼）沿用该门牌号的之一、之二。上述建筑物建筑面积总计62538.58平方米，其中A、B、C区建筑面积总计59248.25平方米。
陈建生在2001年向城建公司购买了解放西路12-2号（商品房销售合同中记载为红梅大厦泵站，以下称解放西路12-2号）、北大街25号两处房产，后分别于2005年6月30日、5月30日进行了产权登记。双方在商品房销售合同第十一条均约定：陈建生同意自房屋交付之日起，将房屋纳入城建公司或者城建公司委托的物业管理机构进行统一管理，并遵守有关管理规定，按规定交纳有关管理费用。解放西路12号房屋（于2012年1月登记在城建公司名下），由常特利公司于2002年1月向城建公司承租。后北大街25号、解放西路12号及解放西路12-2号房屋中一部分用于开设电器市场，解放西路12-2号房屋二层以上用于开设三阳宾馆。2005年6月，常特利公司名称变更为汇利公司，法定代表人系陈建生。
2010年10月15日，城建公司、特立公司与城建物业公司发出《公告》，公告自此日起城建物业公司退出对“胜利门社会停车场（汇利大厦）项目”的前期物业服务管理，由城建公司选聘的特立公司实施对该物业的前期物业服务管理，此日前的物业费交城建物业公司，此日后的物业费交特立公司。
2010年12月20日、2011年1月5日，特立公司分别作出《关于缴纳物业管理费的告知函》，并以顺丰速运快递寄送陈建生，告知：其公司受城建公司委托于2010年10月15日正式接管胜利门停车场项目，实施专业化的物业管理，并正式收取2010年10月15日以来的物业费，费用价格为3.5元/平方米。2012年10月8日，特立公司作出《关于催缴物业费的函》，以顺丰速运快递寄送陈建生，该函内容为：汇利公司租赁的北大街25号、解放西路12-2号、解放西路12号一、二层，共计12565.01平方米房产自2010年10月15日起一直拖欠物业费，告知十日内及时缴纳，逾期将进行追缴。2011年1月6日，汇利公司（陈建生）向特立公司发出《告知函》，函告租赁合同没有其需缴纳物业费的约定，事实上承租期间也从未缴纳过物业费，故双方没有任何关系。汇利公司（陈建生）于2012年7月6日向特立公司发出《说明》，因汇利市场一摊位上方（北大街27、29号）水管漏水影响摊位营业，要求特立公司修复漏水。
胜利门社会公共停车场A、B、C区整幢大楼的电控、消控、泵房、下水污水、屋顶清理由特立公司管理。经北塘法院实地勘察后发现：1、该区域为无围墙、开放式的建筑，A、B、C区系连接为一体的建筑，D区系独立的一栋建筑，北大街25号二层朝向中山路方向有单独大门，该一、二层与B、C区一、二层相通且均用于经营电器市场，A区三层以上住户所用两部电梯单独设计、使用，在A区二层不停靠、在一层有单独大门；2、特立公司在其物业管理范围内安装有5个监控探头，均未设在汇利公司使用房屋范围；3、C区中国农业银行营业厅与华锦大厦之间道路设有汽车进出栏杆，A区与河道之间道路设有汽车进出栏杆，栏杆均由特立公司管理。
就（2013）北民初字第0652号案件，北塘法院经审理认为，关于特立公司物业管理区域的范围，因胜利门停车场A、B、C区建筑面积达59248.25平方米，而前期物业合同中约定由特立公司管理的物业建筑面积为54320平方米，二者相差近五千平方米，且特立公司物业管理主要针对A、B、C区，而解放西路12-2号房屋系与A、B、C区相分离的独立建筑，其所涉消控、水电也在2011年后已由陈建生自行建设、交费。因此，确认特立公司物业管理区域为胜利门停车场A、B、C区，并不包括解放西路12-2号房屋。特立公司主张其对解放西路12-2号提供物业管理服务、陈建生应支付物业费的意见，不予支持。
关于北大街25号房屋，其位于特立公司物业管理区域内，与其他房屋在消控、水电等应当为一整体，陈建生以自己进行物业管理、无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费，不予支持。陈建生作为该房屋业主客观上接受了特立公司提供的用电、消控等部分物业管理服务，应当支付相应的物业费。关于收费标准，因涉案房屋系采用市场调节价，可由双方协商约定，现双方协商不成，也无可参考的其他标准或通过评估等方式予以确定，参考无锡仲裁委关于解放西路12号一、二层房屋物业费的仲裁意见，考虑到陈建生确已承担了部分物业管理范围内的费用及现有人工工资成本上升等因素，基于公平原则，酌情认定物业费收费标准采用1元/平方米/月为宜。因此，陈建生应当向特立公司交纳自2010年10月15日起至2013年6月30日期间的物业费49600元（1元/平方米/月*1526.16平方米*32.5个月）。因特立公司与陈建生之间对物业费交纳存有争议至今，且前期物业合同对陈建生无约束力，故对于特立公司主张的滞纳金，不予支持。北塘法院判决：一、陈建生于判决发生法律效力之日起十日内支付特立公司自2010年10月15日至2013年6月30日期间的物业管理服务费49600元。二、驳回特立公司的其他诉讼请求。
北塘法院作出（2013）北民初字第0652号民事判决后，特立公司、陈建生均不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月18日作出（2014）锡民终字第1842号民事判决，驳回上诉，维持原判。
北塘法院（2013）北民初字第0651号案件，特立公司于2014年7月23日撤回起诉，北塘法院裁定予以准许。后特立公司又就同一纠纷提起本案诉讼。
本案二审中，特立公司、汇利公司按本院要求，补充提供了相关证据。
特立公司为证明其为包括汇利公司所开设的汇利电器市场在内的物业管理区域提供全面物业服务，提供了如下证据：
1、消防设备维修和更换协议及发票、消防大队对消控人员培训发票、火灾自动报警系统联网费发票，证明特立公司对小区整体消防系统进行总体把控、对汇利电器市场区域内的消控系统进行管理和维修。
2、电控室照片一组，证明特立公司对小区整体用电系统进行总体把控，保障汇利电器市场用电及安全。
3、市场外监控设备照片一组，证明特立公司在汇利电器市场周边设置多台监控设备。
4、电表照片、水电费明细表、生活用水泵订货合同及发票，证明特立公司为提供供水供电服务，并且汇利公司通过特立公司交纳水电费。
5、排污管、排水管维修费支出证明、照片，证明物业公司对汇利电器市场内部通向市场外部的排污管、下水管道的维修。
6、电梯维护成本费用支出证明，证明特立公司对汇利电器市场四部电梯的日常维修、保养、年检进行管理并支出费用。
7、道路翻修费用支出证明，证明特立公司对汇利电器市场东门道路进行翻修并支出费用。
8、道路清洁协议书、收据、清洁工证言、示意图，证明特立公司对汇利电器市场周围路面进行清洁以及保洁的范围。
9、2011年至2016年期间的四份环卫有偿服务合同、四份收据、发放垃圾桶、垃圾回收时间的告示及汇利公司的回函，证明特立公司对汇利电器市场周围的卫生保洁与北塘环境卫生管理处签订协议并支付费用，垃圾清理包含了汇利公司生活垃圾的清运，还包括化粪池清理。
10、2010年11月11日工作函，证明特立公司消控管理人员对汇利电器市场进行过消防安全检查并且汇利公司也要求特立公司对防火卷帘门进行维修。
11、2012年消防通道委托管理协议、十五个电动车位清单，证明特立公司管理消防通道，并给汇利公司提供免费电动车停车位。
12、2011年屋面吊顶合同、发票，证明特立公司对B、C区电梯前室的屋面吊顶进行维修。
13、防水工程施工合同、汇利大厦防水工程发票、2010年保温工程施工合同、保温工程发票、2011年粉刷、保温、防水工程施工合同及发票，证明特立公司对汇利电器市场的房屋进行维护。
14、2011年5月13日汇利市场管理科给特立公司的函件、2011年5月14日特立公司给美鑫酒店的函件，证明特立公司曾协调处理汇利公司与其他业主的纠纷。
15、2013年水箱清洗消毒服务合同，证明特立公司为汇利公司用水提供保障。
汇利公司质证认为，特立公司提供的上述证据，从其内容看，看不出与汇利公司所承租的房屋具有关联性。
汇利公司为证明其自行进行物业管理，提供了如下证据：
1、建设工程施工合同、收条，证明承租范围内的水电维护和维修由汇利公司负担。
2、北塘环卫处的收据，证明2010年至2013年承租范围内的垃圾清运由汇利公司负担费用。
3、道路清洁协议及票据，证明承租范围内的保洁工作由汇利公司负担费用自行负责。
4、环卫有偿服务合同、收据，证明承租范围内的化粪池清理由汇利公司自行负责。
5、照片三组，证明承租范围及门前道路范围内的保洁工作由汇利公司负责，与特立公司相互独立。
6、照片一张，证明承租范围内的道路秩序维护由汇利公司负责并负担费用。
7、劳动合同及工资表，证明承租范围内的保洁和保安工作由汇利公司聘请的人员负责。
8、照片两组，证明与外部结合的配电设施由汇利公司负责维修并负担费用。
9、照片三组，证明特立公司未尽物业管理责任，任由落水管、下水管等设施乱搭，并给汇利公司造成影响。
10、承诺函，证明特立公司管理的停车场原由陈建峰管理。
11、照片一张，证明承租范围即市场门前大理石路面由汇利公司负担费用完成并管理。
12、电扶梯保养合同，证明市场范围的扶梯由汇利公司负担费用，并且市场里有一电梯专由特立公司及城建公司使用。
特立公司质证认为，汇利公司提供的证据，只能证明汇利公司对其市场内部管理产生的费用，与特立公司提供物业服务并不矛盾。
上述事实，有北塘法院（2013）北民初字第0652号民事判决书、本院（2014）锡民终字第1842号民事判决书、双方提供的证据及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案汇利公司承租后作为汇利电器市场组成部分的解放西路12号房屋（B、C区一、二层），在特立公司与城建公司签订的《前期物业服务合同》所确定的物业管理服务区域之内。根据生效的北塘法院（2013）北民初字第0652号民事判决书所载明的事实及本案二审中双方提供的证据可以认定，北大街25号、解放西路12号一、二层及解放西路12－2号房屋共同组成汇利电器市场用房，汇利公司虽然自行聘请保安、保洁人员，并与北塘环卫处签订了道路保洁和垃圾清运合同，也对电动扶梯等设施进行维护维修，但除室外部分保洁工作外，其自行进行物业管理的工作仅及于汇利电器市场内部，胜利门社会公共停车场A、B、C区整幢大楼的电控、消控、泵房、下水污水、屋顶清理、外围秩序管理及大部分室外区域的保洁等事项均由特立公司在进行管理，这些事项均为物业管理服务的重要内容，特立公司为解放西路12号房屋所在区域提供了实际的物业服务，有权就该区域主张物业费。
关于本案物业费的交费义务人，国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。按汇利公司与城建公司签订的《租赁合同（补充协议）》第六条的明确约定，汇利公司承租的解放西路12号一、二层所发生的一切费用，如水电、联防、环卫清洁、质量检测、秩序管理等费用均由汇利公司自行负担，城建公司概不负担任何费用。该约定中联防、环卫清洁、秩序管理等内容，均系物业管理的组成部分，约定上述费用均由汇利公司负担，则物业费当然应由汇利公司负担。即使双方签订租赁合同时，未有“物业费”这一名称的明确约定，由于合同第六条已约定“一切费用”均由承租人自行负担，“城建公司概不负担任何费用”，因此，在双方租赁合同履行过程中，当出现按《物业管理条例》的规定应当交纳物业费的情形时，按租赁合同第六条的约定，也可以推定，物业费按约应由汇利公司交纳。特立公司请求汇利公司交纳物业费，具有法律依据，应予支持。汇利公司此前未交纳物业费、城建公司曾交纳过物业费的事实，均不能成为汇利公司免除其法定义务的理由。
关于本案物业费的计取标准，由于北塘法院在审理（2013）北民初字第0652号案件中，已就该类型的物业费的标准咨询了相关物业管理机构、物价部门，也走访了同地段相似类型的物业，均表示该类物业费采市场调节价，完全由双方协商约定，收费标准无法进行鉴定评估，鉴于（2013）北民初字第0652号案件中北大街25号房屋与本案的解放西路12号一、二层房屋同为汇利电器市场的组成部分，该案与本案中，特立公司提供物业服务和汇利公司自行进行部分物业管理的情况完全一致，因此，本案物业费的标准，应与生效的（2013）北民初字第0652号民事判决中确定的标准一致，以1元/平方米/月为宜。因此，汇利公司应当向特立公司交纳自2010年10月15日起至2016年6月30日期间的物业费520600元（1元/平方米/月*7600平方米*68.5个月），特立公司另要求汇利公司承担2010年10月15日起至2016年6月30日期间应付物业务费按一年期银行贷款利率计算的利息，也属合理，应予支持。
综上，原审认定事实错误、判决不当，应予纠正，对特立公司上诉请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0204民初1857号民事判决；
二、汇利公司于本判决生效之日起十日内支付特立公司2010年10月15日至2016年6月30日期间的物业费520600元，并支付该期间的利息63702.49元；
三、驳回特立公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17950元，由汇利公司负担7180元，由特立公司负担10770元；二审案件受理费17950元，由特立公司负担10770元，由汇利公司负担7180元。汇利公司应负担的款项已由特立公司垫付，汇利公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付特立公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年三月二日
书 记 员 窦 玥