辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4402号
上诉人（原审被告）：大连酉泉食品有限公司，住所地大连市金州区友谊街道龙王庙村。
法定代表人：冯善有，该公司董事长。
委托诉讼代理人：关成舟，男，1956年11月27日生，满族，该公司职员，住大连市金州区。
委托诉讼代理人：林治亮，辽宁尊合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁富通工贸有限公司，住所地大连市中山区中林园8号。
法定代表人：李景财，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史庆峰，男，1975年12月14日生，汉族，该公司法务部长，住大连市甘井子区。
上诉人大连酉泉食品有限公司因与被上诉人辽宁富通工贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初3501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大连酉泉食品有限公司的法定代表人冯善有、委托诉讼代理人关成舟、林治亮，被上诉人辽宁富通工贸有限公司的委托诉讼代理人史庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连酉泉食品有限公司上诉请求：1、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初3501号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院对被上诉人的起诉予以受理及至做出判决错误。被上诉人不具有提起诉讼的主体资格。本案中，上诉人与被上诉人之间不存在任何利害关系，无论是直接的还是间接的。双方没有任何租赁、合作及买卖的协议、合同，更没有债权债务关系。被上诉人提出的腾退房屋、支付租金的诉请，即应出示相关证据支持其主张。但一审期间被上诉人向法庭提交的，均是山菜厂的土地使用权证和房屋产权证，而没有任何证据证明上诉人租用的是被上诉人的合法资产；被上诉人构成重复起诉；二、原审判决采信证据存在瑕疵。原审法院在审理本案依据了有关本案的生效判决，这些判决都认定山菜厂改制合法有效，但上诉人未见到省国资委关于改制及资产出让的批复文件，原审应全面客观地审查证据，在后诉当事人有相反证据足以推翻的情况下，后诉法院可以径行对有关事实进行确认；三、原审判决认定事实错误。山菜厂的改进和资产转让未经有权机关批准。山菜厂是省属国有企业，省国资委没有批准该厂改制及资产转让的任何备案信息。案涉土地及房屋产权仍登记在山菜厂名下并未被转让，上诉人与山菜厂签订的两份《房屋租赁合同》和一份”协议书”合法有效。被上诉人主张自己承接了山菜厂，享有案涉房屋占有、使用、处分和收益的权利并提供了大连协调组的两份函件，但这两份函件系伪造的。因此，山菜厂受让资产是非法的，因未经有权机关批准，所以山菜厂与被上诉人签订的转让协议也非法无效，被上诉人不具有解除租赁合同的主体资格；四、原审判决没有事实和法律依据。本案中，山菜厂并未就双方合同的变更及转让事项与上诉人进行协商，更未达成对原合同予以维持、废除、终止等相关协议。原审判决仅仅依据合同双方之外第三人的诉请就判决解除合同。上诉人在签订了《房屋租赁合同》及”协议书”后，经山菜厂同意，先后投资一千多万元，对租用区域进行了大规模的改扩建及相应的装饰装修，这些事项在合同中均有表述。现在，被上诉人不仅没有产权证明、甚至连基本的报批手续都不具备，而事实也清楚地证明，现有的土地和房屋均为山菜厂所有。在这种情况下，暂且不论是否应该腾退、如何腾退等问题，如果判令腾退给山菜厂，从法律关系层面尚能令人信服。而判令腾退给被上诉人，则有悖法理。原判决适用法律错误。综上，上诉人请求二审法院能查明本案事实真相，依法支持上诉人的上诉请求。
辽宁富通工贸有限公司辩称，1、关于诉讼主体及是否重复起诉问题。富通公司系案涉出租房屋及场地的合法权利人，具有合法的诉讼主体资格。本次起诉系因上诉人产生新的违约情形，且构成严重违约，达到并符合法定解除条件，提起本案诉讼不构成重复起诉；2、富通公司通过受让方式合法有效取得案涉房屋及场地在内的不动产权利，上诉人质疑原审判决采信的证据以及认定的事实无任何事实和法律依据；3、上诉人违约行为的严重性已经导致合同目的无法实现，符合法定解除的条件，原审判决解除合同、腾退房屋及场地合法有据。上诉人认为富通公司无权解除合同、要求腾退房屋及场地的理由不能成立。请求二审法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。
辽宁富通工贸有限公司向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告之间的两份房屋租赁合同，并腾退房屋；2、判令被告支付拖欠的租金（暂定162,500）至腾退之日止。
一审法院认定事实：2000年12月27日被告与山菜厂签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租山菜厂仓库及房屋约2,256平方米，租赁期限自2001年1月1日至2030年12月31日，租金每年35,000元。2002年7月1日被告与山菜厂又签订《房屋租赁合同》，合同约定被告另租赁山菜厂仓库约500平方米，租赁期限自2002年7月1日至2030年12月31日，租金每年30,000元。上述两份《房屋租赁合同》均约定每年租金分两期支付，支付日期为每年1月和7月。2006年4月12日山菜厂与原告签订《协议书》，将山菜厂包括案涉租赁房屋和场地在内的资产转让给原告。原告在交付转让金后，于2006年4月20日开始享有合同项下土地房屋的使用收益权。原告已经依约支付了转让金。现包括案涉房屋、场地在内的合同标的物仍登记在山菜厂名下。另依据（2009）金民二初字第297号、（2015）金民初字第130号民事判决书确认以下事实：1、山菜厂和原告已就房屋及土地使用权转让事宜通知被告；2、被告已向原告支付了2007年至2012年的租金；3、（2015）金民初字第130号民事判决书已经判令被告向原告支付（2013年、2014年）房屋租金130,000元，被告尚未履行完毕该判决确定的给付义务。还查明，本案起诉状副本于2017年8月29日送达被告，被告仍未支付2015年之后的租金。
当事人对原告与山菜厂签订书面协议，受让山菜厂的土地及房屋资产是否合法有效存在争议。原告与山菜厂签订的协议书系双方真实意思表示，且已进入实际履行，该协议不具有法律规定的无效情形。且该事实有（2008）金民房初字第336号、（2015）金民初字第130号民事判决书确认，应当认定原告与山菜厂签订的转让协议合法有效。被告虽提出在辽宁省国有资产监督管理委员会没有见到山菜厂改制的批复文件，改制过程违反相关操作规范性文件的规定，但这些尚不足以推翻已经发生法律效力的裁判文书对事实的认定。被告对山菜厂改制过程存在异议的可以通过其他途径处理。
一审法院认为，原告已经通过受让的方式，取得了包括案涉房屋及场地在内的不动产的占有、使用、收益的权利。对此，原告与山菜厂的转让协议书中亦有明确约定。原告已经代替山菜厂，成为案涉两份租赁合同的出租人。被告应当依约向原告履行交纳租金的合同义务。从2009年至今，被告已经多次拖欠租金及水电费，虽在原告催要及提起诉讼的情况下支付了部分款项，但被告至今未完全履行（2015）金民初字第130号民事判决书所确定的付款义务，且又拖欠2015年以后的租金。被告迟延履行支付租金这一主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。故原告有权通知被告解除合同。原告虽未能充分证明被告收到了解除通知，但至迟应当自本案起诉状副本送达被告时视为解除合同的通知到达被告。原、被告之间的两份租赁合同自2017年8月29日解除。本案涉及被告拖欠的租金为2015年1月1日至2017年8月29日期间，计算为170,958.90元（65,000元／年×2＋65,000元／年÷365天×230天）。原告主张合同解除以后的租金没有法律依据，本院不予支持。原、被告的租赁合同解除后，被告作为承租人有义务向原告返还租赁物。综上所述，对于原告的主张，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决如下：一、确认原告辽宁富通工贸有限公司与被告大连酉泉食品有限公司分别于2000年12月27日、2002年7月1日签订的两份《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除；二、被告大连酉泉食品有限公司于本判决生效后十五日内将上述两份合同中租赁的房屋及场地腾退给原告辽宁富通工贸有限公司；三、被告大连酉泉食品有限公司于本判决生效后十日内给付原告辽宁富通工贸有限公司2015年1月1日至2017年8月29日的房屋及场地租金170,958.90元；四、驳回原告辽宁富通工贸有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,860元由被告大连酉泉食品有限公司负担。
本院二审期间，被上诉人依法提交了两份证据。证据一：辽宁省高级人民法院（2015）辽民二初字第9号判决。证据二：最高人民法院（2017）最高法民终10号判决。拟证明被上诉人是通过支付对价合法受让包括案涉房屋在内的山菜厂的所有资产，被上诉人受让的资产不涉及到山菜厂的改制问题。本院组织当事人进行了质证。对上述两组证据，上诉人认为：一、两份判决是审理另案当事人的借款纠纷，且并未对本案被上诉人的资质、尤其是其取得山菜厂的资产是否合法等事项进行查证。二、两份判决查明并认定的事实是辽宁省国有资产管理委员会大连协调组将山菜厂”改制”给被上诉人时，被上诉人尚未成立。三、两份判决均确认了山菜厂是独立的法人单位，现仍然合法存在，并未进行改制。四、即使被上诉人缴付了所谓的”对价”，也只是取得了山菜厂的”部分资产”而非全部资产。本院认为上述证据可以证明被上诉人与山菜厂签订了协议书，支付了合理对价，取得了山菜厂的该”部分资产”，即案涉房屋及场地在内的不动产。山菜厂是否改制的问题与本案不具有关联性。
本院经审理查明：一审法院判决认定的事实属实。
本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否具有向上诉人索要租金的主体资格。本案中，被上诉人已经通过与山菜厂签订协议书的方式受让取得了案涉房屋及其不动产的占有、使用、收益的权利。合同中明确约定了被上诉人自行向承租人收取租金，故被上诉人享有向上诉人收取租金的主体资格。该事实也已由（2009）金民二初字第297号、（2009）大民一终字829号、（2015）金民初字第130号、（2015）大民二终字第01186号多份生效判决予以确认。关于上诉人所说的企业改制问题与本案不具有关联性，不影响被上诉人取得收取租金的主体资格。
综上所述，大连酉泉食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,860元，由大连酉泉食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 丽
审判员 张真洪
审判员 苏 娓
二〇一八年七月二十七日
书记员 李 玲