上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1489号
原告上海市普陀区职业培训学校，住所地上海市普陀区宁夏路657号。
法定代表人姜爱国，校长。
原告上海华达电梯工程有限公司，住所地上海市中山北路2655弄5号105-6室。
法定代表人吴卫中，经理。
两原告共同委托代理人岳磊，上海市勋业律师事务所律师。
被告上海科欣生物技术研究所，住所地上海市延安西路****号科技楼***室。
法定代表人赵成洪，职务经理。
委托代理人杜建民，上海市杨浦区控江法律服务所法律工作者。
原告上海市普陀区职业培训学校（下称职培学校）、上海华达电梯工程有限公司（下称华达公司）与被告上海科欣生物技术研究所（下称科欣研究所）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区职业培训学校及上海华达电梯工程有限公司的共同委托代理人岳磊、被告上海科欣生物技术研究所的委托代理人杜建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告职培学校、华达公司诉称：第一原告委托第二原告与被告签订宁夏路657号6幢6楼的租赁合同，双方最后一次签订合同的日期是2011年1月，租期自2011年1月1日至2012年12月31日，之后双方再未签订合同。2012年6月起，原告就多次向被告告知租期期满后即2012年12月31日后将不再出租，特别是自2013年1月1日起原告以不收取租金的方式向被告重申不再出租的立场。然被告至今对原告要求其迁出的主张置若罔闻，继续占有、拒绝搬迁，经多次协调，均无果。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即迁出上海市普陀区宁夏路657号6幢6层、7层房屋；二、被告向原告支付房屋占用费，自2013年1月1日起计算至实际迁出之日止；三、被告向原告清偿由原告垫付的被告占用期间的水电等公用事业费，自2012年10月1日起算至实际迁出之日止；四、案件受理费由被告承担。
被告科欣研究所辩称：原告与被告签订合同后，双方依约履行合同。期间，因为被告从事业务的要求，案外人为了配合被告遂与被告签订了为期十年的合同，因此双方仍在合同履约期内，被告不同意原告的诉讼请求。被告曾经按照合同约定将2013年第一季度的租金支付给原告，但被退回，嗣后原告即拒绝收取租金。被告已经支付水电等公用事业费至2013年底，故也不同意原告的上述诉请。
经审理查明：本案审理过程中，科欣研究所向案外人上海市普陀区就业促进中心及上海市普陀区职业技术培训中心提起（2013）普民四（民）初字第1502号民事诉讼，提出要求案外人全面履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法作出民事判决书，查明：“上海市宁夏路627、657号房屋的权利人为被告普陀区就促中心。案外人上海华达电梯工程有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定案外人将宁夏路657号大楼六楼整个楼面出租原告，月租金为人民币7000元，年租金为人民币8万元整，出租期限从2008年1月1日至2008年12月31日，房租每三个月结算一次，先付后用，原告在使用房屋期间对房屋结构有何调整，一定要经过出租方同意进行，原告房屋退租时须恢复原状，否则将承担赔偿责任。被告在使用房屋期间，独立承担全部责任。对于不可抗拒因素造成无法继续履约的，则视为自动终止合同，双方不承担责任。合同期满后，双方续签合同，租金调整为9000元／月、年租金为108000元，期限从2009年1月1日至2009年12月31日，其他条款一致。嗣后，双方多次续签合同，一年一签，2010年1月起违约金调整为5万元，最后一份合同租期为两年，期限自2011年1月1日至2012年12月31日，月租金为22380元、年租金为268560，其余条款与2010年期一致。合同订立后，原告按约交付房租至2012年底，原告称2013年第一季度支付款项被退回，原告曾书面通知第二被告于2013年4月7日支付的第一季度租金67140元被退回。2012年10月，被告通知原告不再续签合同，要求原告搬迁，未果。”
“审理中，原告提供《房屋租赁协议一份》，协议主体出租方为第二被告职培中心，承租方为原告科欣研究所，约定内容：职培中心出租宁夏路657号6楼、7楼，共计月租金人民币12000元整，出租的期限暂定为10年，从2010年1月1日至2019年12月31日。科欣研究所在使用房屋期间，租金在使用前预付，负担房屋的维修责任，如果是原来职培中心的责任，则由职培中心负责，科欣研究所使用房屋完毕，须完好无损。科欣研究所负担房屋使用期间的除房屋租金其他费用如电费、水费、电话费等，在使用房屋期间要注意防火，并安放消防设施，如发生火灾由科欣研究所负全部责任。双方如有一方有客观原因不能正常履行合同应当提前30天提出，经双方协商解决。科欣研究所在使用租房前30天，须预付房租，但未约定金额。如拖欠15天应视作违约行为，由职培中心收回房屋，并由科欣研究所每天承担月租金5%的违约金，并付保证金（此款在合同期到期无欠款是归还科欣研究所），但双方未约定保证金的具体金额。在履约期间任何一方有违约行为，违约方应赔偿守约方违约金，双方同样未约定具体金额。对非双方责任，造成无法继续履约的则视为自动终止协议不承担责任。职培中心在甲方处、科欣研究所在乙方处盖章，但合同无具体的签订日期。同时，原告向本院提交了书面委托书一份，载明：‘现全权委托上海市普陀区职业技术培训中心处理宁夏路627.657号楼房屋租赁事宜。’区就促中心在尾部盖章，但无具体的出具日期。同时，原告提交了第二被告分别出具给案外人职业技术培训学校的《委托书》，第二被告均授权两公司进行房屋租赁事宜。”
“对于上述证据，原告认为第二被告已经得到第一被告的授权，有权签署租赁协议，该租赁协议系原告与第二被告的真实意思表示，并未违反法律规定，应为合法有效；被告则认为，原告是一个生产试剂的企业，生产许可要求高，在原告的要求下，被告为了配合其办证所需，所以签订了上述协议，该协议显然并非双方的真实意思表示，且双方实际并未履行该份协议，双方实际履行的协议仍然是一年一签的。同时，第一被告认为第二被告对房屋租赁仅仅承担管理之责，第一被告已经将房屋出租给案外人并同意该案外人进行转租。”
“为了证明上述抗辩主张，第一被告提供了下列证据：1、第一被告与案外人上海市普陀区职业技术培训学校签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议书》，约定第一被告将上海市宁夏路627、657号房屋出租给该案外人；2、两被告签订的《房屋委托管理协议书》，约定第一被告将上海市宁夏路627、657号房屋委托第二被告进行日常管理。第二被告则向本院提供了自2003年1月1日起至2012年12月31日止的上海市普陀区职业技术培训学校的案外人上海沪昌实业总公司、上海华达电梯工程有限公司与原告签订的《房屋租赁合同》，内容与前述合同一致；证人吴卫中、赵建生的证词，吴系上海华达电梯工程有限公司的法定代表人，接受上海市普陀区职业技术培训学校的委托与原告签订租赁合同，委托第二被告办理合同事宜；赵则是第二被告的工作人员，陈述了接受原告法定代表人的恳请，为了办证需要在原告填写的十年期合同上盖章，该合同并非真实的合同。原告对上述证据均认为不能证明两被告的抗辩主张，第一被告与案外人上海市普陀区职业技术培训学校签订的合同与本案无关。同时，两被告所陈述的各级单位彼此之间均有关联，证人证词不是客观真实反映合同签订的整个过程。”
依据上述查明事实，本院依法判令：“对原告上海科欣生物技术研究所要求被告上海市普陀区就业促进中心、上海市普陀区职业技术培训中心继续全面履行房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。”
科欣研究所不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2014年3月13日依法作出（2013）沪二中民二（民）终字第2688号民事判决书，确认上述查明事实，同时在该院审理中，查明“科欣研究所提供自2008年第一季度至2012年底的租金收据，收据上记载的收款人2008年一季度为案外人上海浦都人力资源有限公司、2008年2-3季度为职培中心，其余均为华达电梯公司。对此，科欣研究所表示：自2008年一季度至2012年底与华达电梯公司的租赁合同约定的租金其是以支票来支付，华达电梯公司向其开具相应数额的正规发票，除此之外其还以现金方式另行向上述案外人支付租金，上述案外人向其开具收据。故其实际支付的租金并非与华达电梯公司签订的租赁合同一致，而是远高于该合同金额。被上诉人区就促中心、职培中心则表示：作为原审原告，科欣研究所在原审法院规定的举证期限内未提供上述收据，故上述收据不属于新证据。且在原审审理中科欣研究所已就自2008年起其每年支付租金的具体金额作出了确认，明确发票上记载的金额即是其支付的全部租金，现二审中科欣研究所关于租金的数额显然与原审中确认的金额不一致，故其对上述收据的真实性不予认可。此外，双方当事人一致确认，科欣研究所长期以来实际租赁系争房屋的部位是系争房屋的6层和7层。”
该院经审理后认为：“自2010年1月起就系争房屋的租赁客观上既存在系争合同，又存在华达电梯公司与科欣研究所签订及续签的租赁合同，关于应认定科欣研究所实际履行的是哪一份租赁合同的问题。第一、科欣研究所与华达电梯公司签订的租赁合同中约定得租期始于2008年1月1日，合同签订后科欣研究所即以支票的形式按该合同约定的金额向华达电梯公司支付租金直至租期届满；而系争合同约定的租期开始时（2010年1月），科欣研究所并未向合同相对方职培中心支付租金，仍如同签订系争合同之前一样向华达电梯公司支付租金，由华达电梯公司向科欣研究所开具租金发票。第二、职培中心与科欣研究所签订的为期10年的系争合同约定的租金标准为一固定数额自始即为每月1.2万元，而科欣研究所与华达电梯公司在2010年度一年的租金合同履行完毕后又续签了租期自2011年1月至2012年12月的租赁合同，该合同中约定得租金标准为每月22380元，根据科欣研究所在原审中自认及其提供的相应租金发票，原审认定在实际履行过程中，科欣研究所亦是按每月22380元的标准向华达电梯公司支付租金、由华达电梯公司按此金额开具租金发票，并据此认为科欣研究所实际履行的是与华达电梯公司的租赁合同并无不当。本院审理中，科欣研究所提供了其在支付上述租金外，另行以现金方式向华达电梯公司等案外人支付的自2008至2012年四年租金的收据。对此，本院认为，在2008、2009年度科欣研究所就系争房屋的使用权与华达电梯公司签有租赁合同，故应当认定在上述两年中双方实际履行的就是该合同，在该合同的履行过程中，按科欣研究所在二审中所述，对于合同约定得租金数额，科欣研究所是以支票形式进行支付，华达电梯公司也开具正规的发票，对于超过合同金额外的租金科欣研究所用现金支付，收款人仅开具收据。在系争合同签订后，科欣研究所与华达电梯公司仍按上述模式进行操作，科欣研究所并没有按系争合同约定的租金数额向职培中心开具支票，还是按与华达电梯公司续订租赁合同约定得租金数额继续向华达电梯公司开具支票，对于额外租金以现金向华达电梯公司等案外人支付。故即便科欣研究所所述额外租金的支付情况属实，还是证明了科欣研究所在系争合同签订后，其实际履行的仍是与华达电梯公司续订的租赁合同，只是对于该续租合同约定的租金数额双方按正规财务手续操作，再以该续租合同约定得租金数额为基础，额外增加租金的支付，无法认定双方实际履行系争合同。此外，根据科欣研究所在原审中关于区就促中心、职培中心、华达电梯公司三者的委托关系陈述，结合其提供的区就促中心出具给职培中心的委托书、职培中心出具给华达电梯公司的委托书、职培中心出具给华达电梯公司的委托书，原审法院得出了虽职培中心有权与科欣研究所签订系争合同，但华达电梯公司根据职培中心的委托亦有权与科欣研究所签订系争合同，但华达电梯公司根据职培中心的委托亦有权在此后通过与科欣研究所续签最后一期租赁合同将系争合同的租金及租赁期限进行变更的结论，并据此判决驳回了科欣研究所要求继续履行系争合同的请求，并无不妥。”据此，该院作出了“驳回上诉，维持原判”的判决。现该案已经生效。
另查明，被告支付租金至2012年底，水电费支付至2013年底。原告在合同期满前向被告表示房屋将不再予以出租，并要求被告合同期满后迁出，经协商，未果。原告遂向本院提起诉讼，请求法院判决依法支持如其诉请。
本院认为：根据现已生效的（2013）普民四（民）初字第1502号民事判决书及（2013）沪二中民二（民）终字第2688号民事判决书认定的事实，原告华达公司与被告间签订的租赁合同系双方的真实意思表示，双方亦一直予以履行。合同期满后，双方未能续约，故原告要求被告迁出系争房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同期满后，被告仍在使用系争房屋，应当支付使用费和水电费，金额按照合同约定标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海科欣生物技术研究所应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区宁夏路657号6幢6层、7层房屋；
二、被告上海科欣生物技术研究所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华达电梯工程有限公司租金，按月租金人民币22380元，自2013年1月1日起，计算至被告实际迁出之日止；
三、被告上海科欣生物技术研究所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华达电梯工程有限公司水、电费，自2014年1月1日起，计算至被告实际迁出之日止。
本案受理费人民币1478.5元减半收取计人民币739.25元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一四年四月十八日
书记员 张敏娴
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。