山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终798号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张金华。
委托代理人：贾茹茹，山东陆直律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：于艳梅。
委托代理人：王义江，菏泽万国建材有限公司副总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：于艳玲。
委托代理人：刘银宝。
上诉人张金华、上诉人于艳梅因与被上诉人于艳玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月19日公开审理了本案。上诉人张金华及其委托代理人贾茹茹、上诉人于艳梅的委托代理人王义江、被上诉人于艳玲的委托代理人刘银宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张金华诉称：被告于艳玲将其位于菏泽市牡丹区北环路55号华星嘉园5号楼4单元5楼东户的房屋出售给原告，2013年10月3日，原告与被告于艳玲签订房屋买卖合同（因该房屋登记在被告于艳玲姐姐被告于艳梅名下，因房产中介要求，合同签订人为被告于艳梅，实际所有人及卖房人为被告于艳玲）。合同约定，被告将该房屋以323000元价格出售给原告，并约定了付款方式，违约责任等。合同签订后，原告即依据合同约定向被告于艳玲交付定金20000元。后双方合同并未实际履行，原告要求被告返还定金，被告拒不退还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告返还定金20000元及利息；诉讼费用由被告承担。
原审被告于艳玲、于艳梅答辩并反诉称：反诉原告于艳玲、于艳梅与反诉被告张金华于2013年10月3日经菏泽华阳房地产信息服务有限公司（以下称华阳房产）签订了房屋买卖合同一份，房价款为323000元并约定了各种义务和权利。一、反诉原告于艳玲、于艳梅没有违约，反诉被告张金华反而违约，其应当承担违约责任。1、反诉原告于艳玲、于艳梅没有违反合同条款，按照合同约定，反诉被告张金华需申请办理二手房贷款，反诉原告于艳玲、于艳梅按照合同约定将反诉原告于艳玲、于艳梅的房产权及相关手续按时交给了华阳房产，至此反诉原告于艳玲、于艳梅全部履行了合同应尽的责任。2、反诉被告张金华违犯本合同的行为表现为：（1）违背本合同第五条，反诉被告张金华应当在2013年11月2日前去办理房屋权属登记，而没有按时办理。（2）违背本合同第六条第（一）款第2项，应付房款超过30日（应在权属登记日即2013年11月2日至2013年12月1日付清全部房款），而导致合同超期没有履行房款，反诉被告张金华应承担违约责任。（3）违背本合同第六条第四款贷款约定第1项，因反诉被告张金华在银行有不良记录，而未获得银行贷款，致使没款付给反诉原告于艳玲、于艳梅，责任由反诉被告张金华承担。（4）反诉被告张金华明确告知华阳房产不再购买该房。反诉原告于艳玲、于艳梅认为：该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，既然为有效合同，反诉被告张金华应当严格遵守合同内的办理该房的过户时间，付款方式以及承担相应的违约责任，并承担因超过时间不付款，不转移权属的违约责任。超过合同一日即违约，从本案而言，就反诉被告张金华上述违约行为，本合同在2013年12月1日应当自动解除，本合同解除后，反诉原告于艳玲、于艳梅将该房卖给他人并无不当。反诉原告于艳玲、于艳梅不返还定金是根据本合同第六条第（二）款第2项的约定，反诉原告于艳玲、于艳梅请求反诉被告张金华支付违约金也是根据上述条款而诉求的。二、本案于艳梅、于艳玲具备反诉原告于艳玲、于艳梅的主体资格，于艳玲受于艳梅的委托出售于艳梅的房屋，合同系房屋所有权人于艳梅所签，于艳玲收到的反诉被告张金华20000元定金交给了于艳梅并无不当，双方签订的房屋买卖合同应为有效合同，因反诉被告张金华违反合同条款，致使合同无效，应当依法解除。2013年10月3日，反诉原告于艳玲、于艳梅通过华阳房产与反诉被告张金华签订房屋买卖合同，反诉被告张金华交纳了定金20000元给反诉原告于艳玲、于艳梅，该合同应当顺利履行。按合同要求反诉原告于艳玲、于艳梅尽了自己的义务，而反诉被告张金华违背了本合同的第五条、第六条第（一）款第2项，第六条第（四）款第1项的约定，其主动发短信表示放弃该买卖合同，本合同按要求应在2013年12月1日终止。由于反诉被告张金华的原因而导致该合同无效，符合《中华人民共和国合同法》第四十六条所具备的条件即：“当事人对合同的效力可以约定期限。附生效期限的合同，附期限届止日生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因本合同明确了起止日期，反诉被告张金华明显违反了期限届满日，即2013年11月2日前应全部付清房款的合同硬性规定，就此应当依法解除，其后果应由反诉被告张金华自行承担。三、反诉原告于艳玲、于艳梅依法要求反诉被告张金华支付违约金应当得到支持。由于反诉被告张金华多次违反合同条款，致使合同无法履行，同时反诉被告张金华在短信中明确表示没有能力买房，是造成该合同违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”之规定，就本案当事人双方约定了15%的违约金，即为约定明确，且符合上述法律规定。综上所述：反诉原告于艳玲、于艳梅与反诉被告张金华签订的合同合法有效，由于反诉被告张金华多次违反该合同的条款，而导致该合同的目的未能实现，责任完全在于反诉被告张金华。反诉原告于艳玲、于艳梅没有提出终止合同，而是反诉被告张金华的原因导致该合同超过履行时间而终止，其诉请返还定金的理由人民法院应不予支持，其诉请应依法驳回。反之，反诉原告于艳玲、于艳梅按合同履行了法定义务，而反诉被告张金华的违约行为，给反诉原告于艳玲、于艳梅造成经济损失，反诉被告张金华应承担违约金的责任，也应当依法得到人民法院的支持。请求法院依法判令反诉被告张金华支付反诉原告于艳玲、于艳梅违约金48450元（扣除20000万定金）计28450元；依法解除反诉原告于艳玲、于艳梅与反诉被告张金华签订的房屋买卖合同；诉讼费用及反诉费由反诉被告张金华承担。
反诉被告张金华辩称：1、反诉被告并没有违约，反诉原告于艳玲、于艳梅违约在先，在没告知反诉被告的情况下，将涉案房屋过户给了案外人张国才。致使反诉被告不能实现合同目的。反诉原告于艳玲、于艳梅应依法依据双方签订的买卖合同第六条第一项规定双倍返还原告定金。2、双方约定了两种付款方式：一是贷款支付，二是现金支付。根据双方约定第六条第（四）项1规定双方对以现金支付方式没有约定时间，在反诉被告申请贷款没有通过后就已经告知对方想办法筹集现金，反诉被告并没有解约的意思，要求继续履行合同，但是反诉原告于艳玲、于艳梅无视该项规定及反诉被告的明确请求，在未告知反诉被告的情况下，将房屋另售他人，违约在先，应双倍返还反诉被告定金。3、因反诉原告于艳玲、于艳梅违约在先，反诉被告不应当支付违约金。4、双方签订的房屋买卖合同并没有约定自动解除，故在反诉被告未明确告知原告不购买该房屋的前提下合同就应当继续履行不存在自动解除的情况。
原审法院经审理查明，2013年10月3日，原告张金华（买方）与被告于艳梅（卖方）签订房屋买卖合同。被告于艳梅之夫王反修对于艳梅处分涉案房产的行为知情并且同意。涉案房屋坐落于菏泽市牡丹区北环路55号华星嘉园5号楼4单元5楼东户，建筑面积90.75平方米。合同对付款方式、定金责任、逾期付款责任等内容进行了约定：房屋总价款323000元；张金华于2013年10月3日向于艳梅支付购房定金20000元（合同履行时，定金冲抵房款）；张金华贷款审批通过之后，原被告双方经房产管理部门批准过户之时，张金华付给于艳梅购房款83000元；张金华应于银行贷款下发之日，向于艳梅支付剩余购房款220000元；原被告双方应在2013年11月2日前去申请办理房屋权属转移登记；张金华交付定金后，于艳梅不论以任何原因提出终止合同，应双倍返还张金华定金，张金华不论以任何原因提出终止合同，张金华所付的定金归于艳梅所有；逾期超过30日，于艳梅有权解除合同，解约时，张金华向于艳梅支付房价15%的违约金。除上述协议内容外，合同还约定，因张金华自身原因，未获得银行批准的，责任由张金华负担，张金华需自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给于艳梅，合同继续履行，否则于艳梅有权解除合同解约时双方执行本合同的定金责任。2013年10月3日原告张金华支付给被告于艳玲定金20000元，被告于艳玲为原告出具了收条一份。原告张金华因其自身原因，其按揭贷款手续未获审批。2013年11月4日，原告张金华给被告于艳玲丈夫的手机发短信，短信内容一是抱歉，二是希望协商解决办法。2014年1月5日，二被告与案外人李连磊就涉案房屋签订了房屋买卖合同，以320000元的价格卖给李连磊。2014年1月7日，被告于艳梅和其丈夫王反修就涉案房屋的房产过户事宜全权委托李连磊办理，其委托手续在山东省菏泽市牡丹公证处进行了公证。2014年4月10日，被告于艳梅和其丈夫王反修委托李连磊就涉案房屋与案外人张国才签订了房屋买卖协议，将涉案房屋以270000元价格卖给了张国才。涉案房屋现在登记在张国才名下。
原审法院认为，关于原被告双方签订的房屋买卖合同的效力问题以及双方有无违约行为、造成合同未能履行的原因问题系双方当事人争议的焦点问题。关于合同的效力问题，原审法院经审查认为，涉及到房屋的共有产权人王反修的意思表示，因王反修作为涉案房产的共有权人，同意被告的处分行为，且该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，因此，该合同应认定为有效合同。关于双方有无违约行为，造成合同未能履行的原因问题，原审法院经审查认为，从双方签订的合同内容看，房款应在2013年11月2日之前付清。原告因其自身原因，贷款未获通过，在合同约定的付款期限内原告未向被告支付相应的房款，原告方构成违约，依据合同定金责任的约定，原告所付的定金20000元归被告所有。因此，原告张金华要求被告返还定金20000元的诉讼请求，原审法院不予支持。从反诉被告张金华向反诉原告于艳玲之夫发的短信内容分析，反诉被告试图想办法解决房款问题征求反诉原告的意见，协商变更合同，但反诉原告并未给予明确答复。后反诉原告单方行使了合同解除权，也没有履行通知反诉被告的义务，违背了合同法的相关规定。反诉原告在解除合同时存在一定瑕疵，理应承担一定的法律责任。合同未能实际履行的原因在于当事人双方，双方都有一定的责任。对合同约定的逾期付款超过30日反诉原告有权解除合同，解约时反诉被告应向反诉原告支付15%的违约金的逾期付款责任条款，因反诉原告在解除合同时未通知反诉被告，该逾期付款责任条款对反诉被告不产生法律效力。因此反诉原告于艳玲、于艳梅要求反诉被告支付违约金28450元的请求，原审法院不予支持。因反诉原告于艳玲、于艳梅自行行使解除权，自行解除了房屋买卖合同，并将合同标的物过户给案外人张国才，当事人双方的房屋买卖合同已实际终止，反诉原告于艳玲、于艳梅再行要求法院解除房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、驳回原告张金华的诉讼请求；二、解除反诉原告于艳梅与反诉被告张金华于2013年10月3日签订的房屋买卖合同；三、驳回反诉原告于艳玲、于艳梅的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告张金华负担；反诉案件受理费255元，由反诉原告于艳玲、于艳梅负担。
上诉人张金华不服上述民事判决向本院上诉称，一、一审法院认定事实错误，应认定被上诉人于艳玲构成违约。上诉人于艳梅、被上诉人于艳玲单方解除合同并将房屋卖给第三人，违反合同约定，构成违约，应当返还定金。二、一审法院认定事实证据不足。上诉人张金华没有变更或解除合同的意思表示，一审判决仅凭短信认定上诉人不再履行合同，属证据不足。三、一审法院适用法律错误，涉案合同已由被上诉人单方违约解除，一审法院依据《合同法》的规定再次判决解除双方的房屋买卖合同属适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项，依法改判支持上诉人张金华的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
上诉人于艳梅不服上述民事判决向本院上诉称，一、上诉人张金华应承担全部违约责任。上诉人张金华违反合同约定，未按时付款，构成违约。二、一审法院对违约部分认定错误。上诉人张金华多次违反合同约定，致使合同无法履行，上诉人于艳梅按照合同的约定解除合同，不应承担任何责任，上诉人张金华应当按照合同的约定支付违约金。请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判上诉人张金华支付违约金28450元，上诉费用由张金华负担。
上诉人于艳梅针对上诉人张金华的上诉答辩称，双方签订的合同为有效合同，因被答辩人在合同规定的期限内未能将房款交给答辩人，造成被答辩人合同违约，根据合同约定应当承担违约责任，合同应当解除。根据合同的约定，在合同履行期内答辩人并没有将房屋卖于第三人，是因为被答辩人在规定期限内无法筹到房款，而合同应当自动解除。
上诉人张金华针对上诉人于艳梅的上诉辩称，双方签订的房屋买卖合同并未约定明确的付款期限，上诉人张金华设法筹款，积极履行合同，并没有解除合同的意思表示。上诉人于艳梅违反合同约定，在未通知上诉人张金华的情况下，单方解除合同，将房屋另售他人，构成违约，应双倍返还定金。
被上诉人于艳玲答辩称，同意上诉人于艳梅的上诉、答辩意见。
本院二审审理期间，上诉人张金华提交以下证据：一、张金华离婚证及离婚协议书一份，证明该证据与短信内容相印证，双方协商可以以现金的方式支付购房款，也可以待张金华离婚后以其对象的名义贷款继续购买涉案房屋；二、谈话录音一份，本案纠纷上诉人曾起诉，然后撤诉，本案是另行起诉，证明本案受到一审法院领导的干预，导致本案不公正裁判。以上证据经上诉人于艳梅质证，认为上诉人张金华提交的证据一与本案没有关联性，不能证明其证明目的；对证据二的真实性有异议，张金华自动撤诉是其本人真实意思，与本案无关。被上诉人于艳玲质证认为，证据一与本案没有关联性，不能证明其证明目的。证据二的录音内容听不清楚，对录音的真实性有异议，与本案无关。本院经审查认为，上述证据与本案不具有关联性，不能起到证明案件事实的作用，对其证据效力，本院不予确认。
本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，2013年10月3日，上诉人张金华与上诉人于艳梅签订涉案房屋买卖合同，上诉人于艳梅之夫王反修对于艳梅处分涉案房产的行为知情并且同意，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同，明确约定了购房款的付款期限，上诉人张金华因其自身原因，在合同约定的付款期限内未支付相应的房款，上诉人张金华构成违约，依据涉案合同定金责任的约定，对上诉人张金华已经支付的定金其无权要求返还。上诉人张金华上诉称上诉人于艳梅、被上诉人于艳玲构成违约，应当返还定金，无事实根据和法律依据，本院不予采信。从上诉人张金华向被上诉人于艳玲之夫发送的短信内容分析，上诉人张金华试图想办法解决房款问题征求被上诉人于艳玲的意见，协商变更合同，但被上诉人于艳玲并未给予明确答复。后被上诉人于艳玲单方行使了合同解除权，且未履行通知义务，被上诉人于艳玲在解除合同时存在一定瑕疵。一审法院据此驳回上诉人于艳梅、被上诉人于艳玲要求上诉人张金华支付违约金28450元的诉讼请求，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张金华、上诉人于艳梅的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费455元，由上诉人张金华负担200元，上诉人于艳梅负担255元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 张宪明
代理审判员 王瑞豪
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 韩 蕊