山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终463号上诉人（原审第三人）：刘福燕。委托诉讼代理人:王建,山西雁北律师事务所律师.被上诉人（原审原告）：杜中宇。委托诉讼代理人：郭海新，山西黄河律师事务所律师。�上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。原审第三人：邢玉丹。原审第三人：王帅。上诉人刘福燕因与被上诉人杜中宇、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）、原审第三人邢玉丹、王帅房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘福燕的委托诉讼代理人王建、被上诉人杜中宇的委托诉讼代理人郭海新到庭参加诉讼。被上诉人中大公司、原审第三人邢玉丹、王帅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福燕上诉请求：撤销原判第一、二项，改判杜中宇与�大公司所签房屋认购协议无效，确认其为涉案房屋的所有人，判令中大公司向其交房并办理房屋产权登记手续。事实和理由：涉案房屋系中大公司抵账给黄玉仙的，非杜中宇实际购买。原判认定中大公司向杜中宇交房存在认定事实错误。杜中宇辩称，原判正确，应予维持。中大公司、邢玉丹、王帅未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。杜中宇向一审法院起诉请求：确认其与中大公司所签房屋认购协议有效，判令中大公司与其签订正式“商品房买卖合同”并办理备案登记，判令中大公司继续履行该合同并为其办理房屋权属证书。一审法院认定事实：杜中宇与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，落款日期2013年2月15日，未标明编号。约定杜中宇自愿认购中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区2号楼2单元23层2302号住宅（建筑面积122.28㎡，单价4100元）一套，总价501348元。付款方式为一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。该小区在交房3年内办理产权手续。中大公司给杜中宇出具了501348元的购房款统一收款收据1份（收据日期为2013年2月15日，标明的房号是2-2-2302）。杜中宇交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9171元，暖气费2231.37元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、契税7520.22元（上述收据日期为2014年11月19日，标明房号为2-2-2302）。装修保证金2000元、装修服务费1101元、物业费2201元（上述收据日期为2014年11月24日，标明房号为2-2-2302）。杜中宇与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，落款日期2013年2月15日，未标明编号。约定杜中宇自愿认购中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区3号楼2单元24层2403号住宅（建筑面积92.39㎡，单价4100元）一套，总价378799元。付款方式为一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。该小区在交房3年内办理产权手续。中大公司给杜中宇出具了378799元的购房款统一收款收据1份（收据日期为2013年2月15日，标明的房号是3-2-2403）。杜中宇交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929.25元，暖气费1616.4元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、契税5681.98元（上述收据日期为2014年11月19日，标明房号为3-2-2403）。装修保证金2000元、装修服务费832元、物业费1663元（上述收据日期为2014年11月24日，标明房号为3-2-2403）。杜中宇与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，落款日期2013年2月15日，未标明编号。约定杜中宇自愿认购中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期小区3号楼2单元27层2703号住宅（建筑面积92.39㎡，单价4100元）一套，总价378799元。付款方式为一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。该小区在交房3年内办理产权手续。中大公司给杜中宇出具了378799元的购房款统一收款收据1份（收据日期为2013年2月15日，标明的房号是3-2-2703）。杜中宇交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929.25元，暖气费1616.4元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、契税5681.98元（上述收据日期为2014年11月19日，标明房号为3-2-2703）。装修保证金2000元、装修服务费832元、物业费1663元（上述收据日期为2014年11月24日，标明房号为3-2-2703）。上述事实，有杜中宇提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、入住通知书、收据予以证实，故予以确认。一审法院认为，杜中宇与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。杜中宇按约定付清了购房款，中大公司也已交付了房屋，现杜中宇已合法占有该房屋，故杜中宇要求中大公司签订正式的商品房买卖合同及为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。杜中宇要求撤销中大公司与第三人之间房屋买卖合同的备案登记以及要求中大公司为其办理备案登记，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杜中宇与大同市中大房地产开发有限公司签订的三份《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效，大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内与杜中宇签订正式的商品房买卖合同。二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后�五日内为杜中宇办理华田苑府城二期2号楼2单元23层2302号、3号楼2单元24层2403号、3号楼2单元27层2703号房屋的产权登记手续；三、驳回杜中宇的其余诉讼请求；案件受理费400元，由杜中宇负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担300元（于判决生效后十日内给付杜中宇）。本院二审期间，对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，杜中宇在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当�人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于涉案房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，杜中宇所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为为商品房买卖合同。刘福燕主张，�中宇所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实。本院认为，杜中宇是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，杜中宇所签订的认购协议书在房款收据中确实标注有抵账字样，但此种情形并不为法律所禁�，也不存在上述规定中有关合同无效的情形，因此，原审法院认定杜中宇与中大公司所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。中大公司作为房屋出卖方，其负有与杜中宇签订正式的商品房买卖合同且协助杜中宇办理产权登记的义务，因此杜中宇要求其履行上述义务的主张应予支持，原审法院关于上述内容的判项符合法律规定，应予维持。上诉人所提的相关上诉请求不能成立，本院不予支持。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给杜中宇的问题。杜中宇一审提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书，二审中杜中宇又提供了中大公司为其出具的房屋质量保证书和房屋使用说明书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，�房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为杜中宇出具上述房屋入住文件的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于原审原告方作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的杜中宇没有占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。本院二审期间，刘福燕提供了其和中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》及房款收据，欲证明就诉争房屋华田苑·府城2号楼2单元23层2302号住宅，其已经与中大公司签订了商品房预售合同并在大同市房管局办理了备案登记，故应判令该房归其所有且中大公司为其办理产权登记手续。本院认为，上诉人在一审中未到庭应诉，其在二审中的该项上诉请求系就其与中大公司合同纠纷所提起的独立诉讼请求，且并非�向被上诉人杜中宇提起，也不属于反诉范畴，故本院对此不予支持。但是，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。刘福燕的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘福燕负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马剑峰审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿