湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2822民初2283号原告：陆某，女，生于2000年11月2日，土家族，住湖北省建始县，法定代理人：陆某某，系原告陆某之父。委托诉讼代理人：王永清，湖北夷水律师事务所律师。被告：张宏魁，男，生于1947年8月4日，湖北省建始县人，住建始县，被告：张胜伟（被告张宏魁之子），男，生于1977年6月9日，湖北省建始县人，住建始县。被告：沈燕玲（被告张胜伟之妻），女，生于1976年3月28日，湖北省建始县人，住建始县。三被告委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：杨良成，重庆周立太律师事务所律师。原告陆某与被告张宏魁、张胜伟、沈燕玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆某的法定代理人陆某某、委托诉讼代理人王永清，三被告及其委托诉讼代理人周立太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》于2017年10月25日解除，被告返还房屋、转让土地、流转山林、搬迁坟墓价款10万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将长梁乡金竹园村六组面积为202.82㎡的房屋售与原告，并带土地5.237亩，山林29亩和所有�着物，其中房屋定价2.5万元，还约定被告必须给原告办理房产、土地、山林流转手续，并指定划清四界，若有一方违约，违约方应赔偿守约方损失等。合同签订后，原告依约支付了10万元，被告一直不履行协助过户登记义务，经催告在合理期限内仍不履行，其根本违约导致原告不能实现合同目的，原告于2017年10月25日通知被告解除合同。被告辩称，1、原告不具有解除合同的条件，请求驳回原告的诉讼请求；2、原告将土地流转合同、山林转让合同、迁坟补偿协议三个合同以同一案件另行立案，而上述三个合同与本案有关联性，要么三个合同分案立案，要么四个合同合并审理；3、原告陆某的父亲陆某某以陆某的名义曾于2017年3月21日签订了前面所述四份合同，约定总共对价14.8万元，陆某某当时付了定金10万元，下欠4.8万元，由陆某某于2017年4月20日向被告出具了欠条一张，约定办完各项手续后交付，上述合同系张宏魁与陆某某签订的，张胜伟与沈燕玲不在场，张胜伟的姓名是张宏魁代签。合同签订后，张宏魁当场将房屋产权证、农村土地经营权证以及林权证等相关的产权证件交付给了陆某某，合同签订后，被告根据原告及有关部门的要求，由原告在相关表格中填好内容后由被告签名，同时原告的户口于2017年3月28日迁至被告所在地，后于6月9日又迁回，原告发出解除合同通知后被告作出答复明确表示不同意解除。另外，原告在该村组与其他村民也签订了与本案相类似的合同，据了解，事实上是原告之父陆某某想通过这种方式受让土地后开办采石场，后因有关部门不审批，他就要求解除涉案合同，有一个事实可以说明，陆某某为了办采石场修公路而给当地村民支付了5000元到6万元不等的公路占用费；3、原告主张的是解除合�，法院应就解除合同相关诉请进行审理，若原告主张合同无效，被告则另行应诉。原、被告围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据当事人陈述及经过庭审质证的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告陆雪之父陆某某以陆某的名义与被告张宏魁签订了四份合同，分别为《房屋买卖合同》、《农村土地流转合同》、《农村山林转让合同》、《迁坟补偿协议》，拟用于发展产业。被告张宏魁分别在四份合同上签署了本人及被告张胜伟的姓名。其中，房屋作价2.5万元，耕地作价2.3万元，林地作价8万元，迁坟补偿2万元，总价款14.8万元。签订合同后，陆某某付款10万元，被告出具了收条，下欠4.8万元陆某某出具欠条约定在房屋过户、土地流转登记后付清。2017年3月28日，陆某某将原告的户口由长梁乡陇里村迁入长梁乡金竹园村。不久，建始县公安局天生派出所通知陆某某，因陆某不满十八周岁依政策不能办理户口迁移手续，要求陆某某将陆某户口迁回原籍。同年6月9日，陆某某将陆某的户口迁回原籍。2017年10月11日，原告向被告寄送催告履行合同通知书，同年10月30日，被告向原告寄送告知书，表示配合原告办理未尽事宜。同年10月21日，原告向被告寄送解除合同通知书，同年11月13日，被告向原告寄送告知书，内容与先前寄送的告知书一致。庭审中还查明，上述四份合同约定的合同标的物至今仍维持原样未变。原告除起诉本案外，还以上述另外三个合同另行向本院起诉了土地承包经营权流转纠纷。本院认为，农村土地（含耕地、林地等农用地）、农村房屋范围内的宅基地依法属于农村集体所有，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，只有集体经济组织内部成员才有权购买本村的农村房屋和流转本村的土地（不宜采取家庭承包方式的四荒地除外）。原告系建始县长梁乡陇里村村民，而涉案房屋买卖合同标的物即被告的房屋位于建始县××竹园村，原告以及原告法定代理人陆某某均不具有购买被告房屋的身份资格，故原、被告签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定应属无效。无效合同自始无效，不产生合同履行效果，所以也就不存在合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当返还原告支付的房价款2.5万元。原告主张返还的10万元包含了房价款、土地转让费以及坟墓搬迁费，由于土地转让费、坟墓搬迁费对应的法律关系与本�涉及的法律关系非同一法律关系，原告可依法在已经起诉的土地承包经营权流转纠纷中主张或者另行起诉解决。合同效力属于法律价值判断问题而非法律事实认定问题，无论当事人诉讼中是否提出合同效力确认请求，人民法院在审理合同纠纷案件时均应对合同效力进行审查。当人民法院确认当事人争议的合同属于无效合同而当事人未提出确认合同无效请求时人民法院应当向当事人释明，以引导当事人正确诉讼。本案中，涉案合同的效力问题已经本院释明，原告表示原告的返还主张不影响人民法院对合同效力的审查。至此，被告关于法院应就原告解除合同相关诉请进行审理，若原告主张合同无效，被告则另行应诉的诉讼主张与法律规定不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陆某与被告张宏魁、张胜伟2017年3月21日的《房屋买卖合同》无效；二、被告张宏魁、张胜伟、沈燕玲于本判决生效后十日内返还原告陆某购房款2.5万元；三、驳回原告陆某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300.00元减半收取1150.00元，由原告陆某负担862.00元，被告张宏魁、张胜伟、沈燕玲负担288.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 斌二〇一七年十二月十三日书记员 邹向洋