天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中保民终字第213号
上诉人（原审原告）李XX。
委托代理人李XX，天津XX律师事务所律师。
委托代理人赵XX，天津XX律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）天津XX房地产开发有限公司。
法定代表人张XX，总经理。
委托代理人马X，该公司员工。
上诉人李XX因与被上诉人天津XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2015年4月29日作出的（2015）滨功民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理，依法组成合议庭，并于2015年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人李XX的委托代理人李XX、赵XX，被上诉人天津XX房地产开发有限公司的委托代理人马X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原被告双方于1998年签订了天津市商品房买卖合同，合同显示原告的签约时间为1998年12月17日，被告的签约时间为1998年11月25日。合同约定原告购买被告开发的坐落于天津开发区XX路XX号X幢X门X层XXX号房屋，房屋价款270000元，并在合同第三条约定合同签订后首付100000元，余款170000元于1999年6月30日前付清。同时，合同还约定甲方于1998年11月10日前，将经竣工验收合格的商品房交付乙方使用。商品房竣工验收合格后，甲方必须在一个月内到房屋所有权登记机关办理新建初始登记，乙方办理房产交易手续。如确因甲方的过失造成乙方不能在实际交接之日起一年内进行产权登记进件，由此产生的滞纳金、罚款等费用全部由甲方负担。办理产权登记时，甲方必须按有关规定缴纳新建初始登记费；乙方必须按有关规定缴纳变更登记费、交易手续费和契税。庭审中，原被告当庭均出示了合同原件，两份合同均显示已在天津开发区房管局办理了备案登记手续，双方对于以上内容均无异议。但双方就该合同的第四条、第五条的约定存在争议，其中，第四条约定的是实际面积与销售面积差异的处理。第五条约定的是乙方（购房人）逾期付款的违约责任。被告提交的合同第四条显示：房屋实际面积与销售面积的差别不超过销售面积的±3%（包括±3%）时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补。甲（乙）方应于15日内将差额价款退还给乙（甲）方。实际面积与销售面积的差别超过±3%时，甲乙双方同意按下列第1种方式处理：1、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，并由甲（乙）方将差额价款于30日内退还给乙（甲）方。被告提交的合同第五条显示：乙方如未按本合同第三条约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限次日起至实际付款之日止，月利息按10%利率计算。逾期超过30日后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第1种约定，追究乙方的违约责任：1、乙方按实际应付款的20%向甲方支付违约金，合同继续履行。原告提交的合同在上述下划线部分为空白，即没有在下划线部分添加“15”、“1”、“30”、“10”、“30”、“1”、“20”。此外，双方提交的合同原件除第四条、第五条外，其他合同条款、内容完全一样（包括：双方所提交的合同文本在具体的条款上未作具体约定，而是以下划线的形式由双方手写添加，除有差别的第四条、第五条之外，其余条款在下划线部分均已添加具体内容或者以斜杠标注）。
关于涉诉房屋的付款情况，原告主张已付首付款100000元，其提供的收据内容为：今收到河南省长垣县第X建筑安装公司（连XX）交来房款10万元整。天津开发区XX物业管理有限公司在收款人处盖章，交款人落款为连XX，收据日期为1998年11月10日。对此，原告称连XX为其配偶。被告当庭陈述确曾委托案外人天津开发区XX物业管理有限公司代为销售房屋，但不确定该案外人是否将该款项交付被告。此外，原告当庭表示，对其主张的被告曾欠付其爱人连XX工程款以及由工程款抵销剩余房款的事实不能提供证据，同时表示认可再向被告支付剩余房款170000元。又，原告称当时被告公司的经办人员为王XX，后来无法联系此人，故一直没有找被告公司办理相关手续。原告还陈述称其交完首付款后被告即为其办理了交房手续，自1998年12月至今一直在涉诉房屋居住。
现原告诉讼请求：判令被告立即协助原告办理天津经济技术开发区XX路XX号X栋X门X层XXX室房屋的产权交易手续，为原告办理房屋产权证。
被告辩称，公司确实存在和原告所签订的天津市商品房买卖合同，且经天津开发区房管局备案，但公司对于该合同所涉及的房屋买卖事实并不清楚。当时的公司常务负责人王XX主管公司的经营管理工作，其于1999年底至2000年初因涉嫌职务犯罪被检查机关调查，后一直没有结果。2000年5月份，公司更换了管理层人员，王XX本人离岗。公司只知道有这份合同，但王XX本人拒绝和公司沟通此事，同时合同的买方只登记了姓名、国籍和身份证号，没有联系方式，公司无法和买房人联系。期间，公司曾到该房产处，但无人开门。原告所称的100000元房款公司不能确认是否收到，原告所称的300000元工程款，经了解，被告公司没有对外的工程欠款，原告所述不实。同时，公司的办公地址一直没有变化，也一直在为其他买房人办理相关购房手续，但原告从未找过被告。根据公司掌握的该商品房买卖合同，房款共计270000元，首付款100000元，剩余170000元应于1999年6月30日前交纳，否则，应自1999年7月1日至实际付款日按月利息10%的利率计算违约利息。同时，承担给付违约金的赔偿责任。但原告所提供的买卖合同对逾期付款责任都没有约定。故应先确定真实的商品房买卖合同。综上，原告未按合同约定履行义务，应驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。同时，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，尽管双方提交的合同在第四条、第五条处的约定不同，但双方对于涉案房屋的买卖合同关系，包括价款、付款时间、交房时间等并无争议。根据双方无争议的合同内容，原告应于1999年6月30日前付清剩余房款170000元，对此，原告在诉状中称被告欠付其配偶连XX工程款，并以此工程款抵销了剩余的房款，后当庭又表示没有证据证明该主张，认可再向被告支付该170000元，可见，根据原告的自认，其尚未完成付款的合同义务，而被告则按期完成了交付房屋的主要义务。尽管原告当庭表示同意向被告交付剩余房款，但在其立案之前，直至法庭辩论终结，其仍未履行该义务。故被告抗辩意见中所提到的原告未履行合同义务的主张成立，原告现要求被告为其办理涉诉房屋的房产交易手续，办理房屋产权证的诉讼请求，难以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条的规定，判决：“驳回原告李XX的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告李XX承担。”
一审判决后，李XX不服，向本院提起上诉。上诉要求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院适用法律错误。双方签订了《商品房买卖合同》，上诉人已经支付了部分房款，被上诉人也已经交付了房屋，上诉人一直居住至今。被上诉人在开庭答辩中要求上诉人承担给付违约金的赔偿责任，并没有主张解除合同，因此本案的结果只能是如何继续履行该合同。2、一审法院认定事实不清。被上诉人原审庭审中否认以工程款抵债的事实是因为公司当时的经手人王XX离开公司，对以工程款抵债的事实无法自认。上诉人为尽快办理产权证，在原审中多次表示愿意将剩余房款17万元交付给被上诉人或原审法院，但被被上诉人和原审法院拒绝，因此不存在原审法院认定的上诉人不履行合同义务的情形。3、现上诉人除同意支付剩余房款17万元以外，还同意支付按照被上诉人提交合同所列的未付款20%（计3400元）承担违约责任。
被上诉人答辩，原审法院所作判决事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审庭审中，上诉人要求被上诉人继续履行合同，被上诉人表示同意。双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为，双方当事人对签订《商品房买卖合同》及合同中约定的房屋价款、交付房屋的时间均无异议。本案双方当事人争议的焦点为上诉人是否应支付被上诉人剩余房款17万元以及按照何标准支付逾期付款的违约金。因上诉人不能提供以“工程款折抵剩余房款”的证据，故在双方均同意继续履行合同的前提下，上诉人应当履行向被上诉人支付剩余房款17万元的义务。至于逾期支付房款的违约金问题，因双方各自提供的备案合同中对逾期付款的违约责任一项约定的内容不尽一致，应视为约定不明或没有约定。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人在支付被上诉人剩余房款的同时，还应按照上述规定，支付被上诉人自1999年7月1日至实际给付之日止的利息（以17万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。上诉人将剩余房款及逾期支付房款的利息支付被上诉人完毕后，被上诉人应当协助上诉人办理房屋产权过户手续。原审法院以上诉人在本案立案之前，直至法庭辩论终结前，仍未履行支付剩余房款的义务，判决驳回了上诉人的诉讼请求，没有从根本上解决双方当事人之间的纷争，故本院对原审判决予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第511号民事判决；
二、本判决生效后十日内，上诉人李XX一次性支付被上诉人天津XX房地产开发有限公司剩余房款17万元及利息（以17万元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自1999年7月1日至实际给付之日止）。
三、上诉人李XX履行完毕上述义务后，被上诉人天津XX房地产开发有限公司协助上诉人李XX办理坐落于天津开发区XX路XX号X幢X门X层XXX号房屋的产权变更手续及产权证。
如上诉人未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，共计120元，由上诉人李XX承担40元、被上诉人天津XX房地产开发有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 赵志宏
审判员 韩 萍
审判员 索世宁
二〇一五年六月十日
书记员 滕光鑫
速录员 苏 杭