重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初2584号
原告：程某某，女，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人田莉莉，重庆合融律师事务所律师。
被告：重庆业定科技发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路。
法定代表人：向飞，职务总经理。
委托代理人：董欣栗，重庆中联世通律师事务所律师。
原告程某某诉被告重庆业定科技发展有限公司(以下简称：业定科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法由审判员周中超适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告程某某的委托代理人田莉莉,被告业定科技公司的委托代理人董欣栗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程某某诉称，原、被告于2012年2月22日签订房屋租赁协议,约定原告将位于重庆市××区××支路××号跃华新都1-4-27号房屋出租给被告，被告按约定每季度支付一次租金。合同签订后，原告依约履行了相关义务，但被告未按约定支付租金，且擅自将承租房屋转租给第三人。原告认为，被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，现起诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2012年2月22日签订的房屋租赁协议，并判令被告立即将该租赁房屋返还原告；2、请求法院判令被告向原告支付房屋使用费，自2017年2份至实际返还房屋为止,按照1200元/月计算；3、本案诉讼费由被告承担。
被告业定科技公司辩称，原告提出解除合同，没有法定理由，我们已经将租金支付到2017年1月，合同上没有约定按季具体支付时间，我们按照租赁交易习惯，均在租赁期满支付给原告租金；关于转租问题，被告不存在转租行为，本案诉争房屋属于跃华物业，跃华2009年10月30日将房屋租赁给被告，2010年11月2日被告将房屋转租给案外人川华公司，在此后原告才获得诉争房屋的产权，根据买卖合同不破租赁原则，被告不存在违法转租行为，同时原告知晓上述租赁的事实，原告解除合同没有法定理由，请求驳回，现在房屋是川华公司在使用。
经审理查明，2009年10月30日，被告业定科技公司与案外人重庆跃华物业发展有限公司签订了《房屋租赁协议》，协议约定重庆跃华物业发展有限公司将其所有的包括涉案房屋（原房号为：A2-9，派出所编号为：附1-4-27，套内面积：12.02平方米）在内的位于重庆市××家××支路××层商铺房屋出租给被告，租赁期限从2009年11月2日至2028年11月1日，租金按套内15元/平方米/月计算，租赁期间被告享有转租的权利，但转租期限不得超过该租赁协议约定的租赁期限。2010年8月20日，被告（乙方）与案外人重庆跃华物业发展有限公司（甲方）签订了《补充协议》，协议约定：由于甲方承租给乙方的前进支路1号负一层商铺房屋，有部分已分零销售给其他业主，经甲、乙双方友好协商，对甲、乙双方原于2009年10月30日签订的房屋租赁协议作以下调整：一、乙方按甲方实际拥有的面积1318.64平方米计算租金，（附件二）；二、租赁期限按合同执行；三、租金及支付按附件二面积，套内面积1318.64平方米，每平方米10月计算……“附件二”载明《跃华新都房屋负一层租赁一览表》，其中本案所涉房屋“附1-4-27”亦包含在租赁房屋范围内。
2010年11月2日，被告（甲方）与案外人重庆川华房地产经纪有限公司（乙方）签订了《租赁协议》，协议约定：一、甲方将享有租赁权的位于重庆市××家××支路××层商铺房屋（具体房号及面积详见附件清单）租赁给乙方承租使用；二、租赁期限为18年，从2010年11月2日至2028年11月1日止。此外，双方还对租金及支付时间等进行了约定。2010年12月3日，被告（甲方）与案外人重庆川华房地产经纪有限公司（乙方）签订《补充协议》，协议约定：由于甲方承租给乙方的前进支路1号负一层商铺房屋，有部分已分零销售给其他业主，经甲、乙双方友好协商，对甲、乙双方原于2010年11月2日签订的房屋租赁协议作以下调整：一、乙方按甲方实际拥有的面积1318.64平方米计算租金，（附件二）；二、租赁期限按合同执行；三、租金及支付按附件二面积，套内面积1318.64平方米，每平方米10月计算……“附件二”载明《跃华新都房屋负一层租赁一览表》，其中本案所涉房屋“附1-4-27”亦包含在租赁房屋范围内。
2012年2月22日，原告程某某作为甲方,被告业定科技公司作为乙方,双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定：一、甲方房屋坐落于重庆市××区××支路××号跃华新都附1-4-27，建筑面积25.33平方米，套内面积12.02平方米，月租金为500元，保证金未收；二、甲方从2012年3月23日起将出租房屋交付乙方使用至2028年11月1日止，甲方提前一个月通知乙方是否继续租赁该房屋，乙方如决定继续租赁，甲方增加租金乙方有优先承租的权利，续租的租赁协议由双方协商后另行签订；三、租金按每季度支付一次，1500元（大写壹仟伍佰元整），租赁期间使用的物管费、水、电，由乙方自行缴纳……六、在租赁期间内，乙方不得擅自将承租房转让、转借他人或者擅自调换使用，若甲方发现乙方有以上行为，并有权提前解除合同，所造成的甲方损失由乙方赔偿……等。
2012年3月7日，涉案房屋登记至原告名下。庭审中，原告陈述：我从开发商重庆跃华物业发展有限公司购买位于石桥铺的商铺，后来石桥铺的商铺被抵押，又被法院冻结，无法交付；我要求跃华公司返还房款，跃华公司无法偿还，就提出用案涉房屋置换，我当时考虑的是，不要这个房子的话钱也拿不回来，只有一个星期做决定，所以我就选择了这个房子；置换房子的时候没有去现场看，只是看了图纸；当时就知道自己用不了这房屋，以为是跃华公司在用，我收租金；从2012年拿到房产证签租赁合同到2016年要求解除合同以及起诉期间，没有去现场看房子，觉得一直是跃华公司在用，就像跃华公司在石桥铺的房子一样，所以就没有去看。
合同履行过程中，被告业定公司按每三个月1500元的标准支付租金，最近一笔租金支付时间为2017年1月19日，被告通过中国银行向原告支付了2016年11月、12月、2017年1月期间的租金。案涉房屋由被告业定科技公司转租给重庆川华房地产经纪有限公司，后者又转租给他人使用，现房屋作为“以纯”铺面经营服装。
关于合同解除权问题，原告庭后提交书面意见认为：被告业定科技公司应按合同约定每季度支付一次租金，但自2016年开始，被告一直无故拖延租金，原告多次四处催促被告才交；双方2012年2月签订合同时，未告知房屋已转租他人，被告未经原告同意转租房屋，原告作为出租人有权解除合同；原、被告就案涉房屋签订房屋租赁合同，被告与案外人重庆跃华物业发展有限公司的合同已终止，不属于“买卖不破租赁”情形；2017年1月5日，原告已向被告邮寄房屋租赁解除函，被告于同年1月10日签收，双方租赁合同已解除，被告应返还房屋。
因双方分歧较大，本院组织调解未果。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》、房地产权证、中国银行交易明细、《房屋租赁协议》、《补充协议》《跃华新都房屋负一层租赁一览表》、《租赁协议》、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告于2012年2月22日签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。
关于解除原、被告之间《房屋租赁协议》的问题。解除合同包括法定解除和约定解除两种形式。约定解除包括当事人协商一致解除，或者双方已约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。关于法定解除的情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他事项。此外，在租赁法律关系中，出租人享有法定解除权的情形还包括：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
首先，就合同的约定解除而言，本案原、被告双方在《房屋租赁协议》中约定，如果被告擅自将涉案房屋转让、转借、或者调换使用的，原告有权提前解除合同。双方对于其中“转让”的理解发生分歧。从一般文义理解来看，“转让”与“转租”应属两个不同的概念，并且我国合同法第二百二十三条对于承租人转租须经出租人同意，进行了明确规定，即便租赁双方当事人对转租没有约定，出租人亦可根据此条行使合同解除权。基于此，本院认为原告将租赁协议中的“转让”理解为“转租”有违合同条款本义，应视双方对于转租问题没有约定。因此，原告以被告违反合同约定因而行使合同解除权的理由不能成立。
其次，从合同的法定解除来看，根据原告的陈述，其行使法定解除权的理由主要基于两方面，一方面是被告迟延履行主要债务；另一方面是被告未经其同意将房屋转租给第三人。关于迟延支付租金的问题。双方在《房屋租赁协议》中仅约定“租金按每季度支付一次”，但对于具体支付时间并未明确。根据我国合同法第二百二十六条之规定，对于支付期限没有约定或者约定不明的，租赁期限在1年以上的，应当在每届满1年时支付。从被告支付租金的时间来看，被告并不存在迟延履行主要债务的根本违约行为。因此，原告以被告迟延履行主要债务，存在根本违约，以行使法定解除权的理由不能成立。关于转租的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或应道知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋在原告取得产权之前，已经出租给被告，并且转租给案外人。原告在获得该房屋产权之前，对于该房屋的使用以及债务设定情况应当负有合理的审查义务，但其在近五年时间从未核实过房屋的实际使用状况，而仅仅是收取租金。同时，原告在发现涉案房屋并非被告使用，向法院起诉要求解除房屋租赁合同，仍在2017年1月19日接受了被告支付的租金。结合原告自身的审查义务并且从维护交易稳定性的原则出发，原告以被告未经其同意而转租房屋为由要求解除合同的理由不能成立。
综上所述，原告要求解除与被告于2012年2月22日签订的《房屋租赁协议》，并要求返还房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告程某某的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由原告程某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周中超
二〇一七年七月五日
书记员 陈 蒙