上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第543号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海莲申房地产有限公司。
委托代理人陈初，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨乐。
委托代理人李育林，上海海耀律师事务所律师。
上诉人上海莲申房地产有限公司（以下简称莲申公司）、杨乐因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人莲申公司的委托代理人陈初，上诉人杨乐及其委托代理人李育林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年11月30日，莲申公司（为签约甲方）与杨乐（为签约乙方）签订了一份《上海市房屋租赁合同》。该合同记载，甲方出租房屋位于上海市闵行区某路1201号103室、路1201号104室，建筑面积577.95平方米，乙方向甲方承诺，该房屋作为“悦荣湾＊鲍鱼圣汤餐饮店”。
双方在“补充条款”中约定：租赁期限自2010年12月25日起至2017年6月24日止，自租赁物交付日起，乙方可享有6个月的装修期，乙方最迟于2011年6月25日正常营业，装修期内，乙方无须向甲方支付租金；2011年6月25日至2013年6月24日的月租金为人民币（下同）66，801元，自2013年6月25日至2015年6月24日的月租金为70，317元，自2015年6月25日至2017年6月24日的月租金为73，833元；租金应自起租日（包括该日）起计收，乙方应每两个月预付一次（在租金到帐后甲方开具有效发票给乙方），乙方应于本合同签署日起向甲方交纳首期两个月租金，并于以后每一期（每期两个月）的开始日前5个工作日前向甲方预先支付该期租金；物业管理费按建筑面积每月每平方米为5.5元计算，每月合计3，178.70元；租赁期内，若乙方逾期支付租金、物业管理费，则每逾期1天，乙方需按欠缴费用的1%支付滞纳金至付清欠款之日；乙方同意承担使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯等费用，乙方应于收到上述费用的帐单后按时自行支付；乙方应在双方签署本合同后，向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金，即133，602元；本合同期满终止或提前解除时，甲方应在乙方按本合同规定将该房屋交还甲方并办妥退租手续、相关证照、许可证的注销或迁离手续以及付清租赁期内的租金、物业管理费及其他应付费用包括但不限于水、电、燃气、通讯费用、滞纳金、违约金、损害赔偿、拆除费及垃圾清运费等30天内将租赁保证金余额无息退还乙方，但按本合同及补充条款规定没收、扣除保证金的情况除外；本合同期满终止或因任何原因提前解除时，乙方应在终止或解除日之前，将房屋交还甲方并办妥退租手续；甲方可选择要求乙方将房屋恢复原状（按房屋交付使用书中标明的原有装潢与设施状况、按建筑原基本结构及外立面状况），或要求乙方保留现状，乙方不得故意破坏已有装潢、设施；无论任何原因，本合同终止履行或被解除时，甲方无需对乙方遗留的装潢、装修设备作任何形式的赔偿或补偿；本合同期满终止或因任何原因提前解除时，乙方最迟应于本合同终止或解除之日起5天内向甲方及甲方指定的物业管理公司付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、物业管理费、违约金、损害赔偿、拆除费及垃圾清运费等；若乙方未在上述期限内付清欠款，则甲方有权根据本合同追究乙方的违约责任即按每逾期1天加收乙方拖欠款项1%的滞纳金至付清欠款之日。
“补充条款”中的“违约责任及其他条款”规定，乙方未能如期支付租金、物业管理费、其他任何应付费用包括但不限于水、电、燃气、通讯费用、滞纳金、违约金、损害赔偿、拆除费及垃圾清运费等，且逾期30日仍未支付的、或未能如期支付应付款项累计达两次的、或乙方支付之票据，因乙方有欺诈行为或其他违法之恶意行为而遭到拒收的，甲方有权停止水、电供应，并以书面通知乙方，要求乙方于通知所列发出日期的5天内予以纠正、或提供担保、或恢复履行能力或商业信誉水平，若乙方在上述期届满时仍不能满足上述要求，甲方有权立即解除本合同，收回租赁房屋，甲方并有权追究乙方责任，乙方应按规定承担违约责任，没收乙方租赁保证金，乙方无权要求退回已付租金、物业管理费和其他费用。
签约后，莲申公司交付了上述租赁物，杨乐按约向莲申公司支付租金及租赁保证金133，602元，并在对承租房屋进行了装修后，以上海弘悦投资管理有限公司（以下简称弘悦公司）名义对外经营。
2011年12月1日，杨乐以弘悦公司名义向莲申公司送达《致函》，该函主要内容为：我司自2011年5月起向贵司反映屋顶及墙面渗水情况，6月30日向物业送去附有漏水照片的函件，7月份进行了3天修复，但漏水情况未见好转，包房内楼顶石膏板坍塌，房间长期停止使用，每日还需清倒积水，漏水严重影响了我司的日常营运（附照片）。我司不断与贵司沟通，望能彻底解决，但7个月来都未能修复。此外，尚乐坊商业街人气不足，平日每天入店人数仅为50至60人。为此，我司提出以下建议，望能将现有房租由每天每平方米3.8元，调整为每天每平方米2.8元；从屋顶漏水至维修结束期间的房租减半。
同年12月21日，弘悦公司向莲申公司送达《致函》，主要内容为：我司自2011年3月营业以来，由于尚乐坊一平方公里范围存在5个餐饮商圈，而尚乐坊商业街人气不足，周边商务楼太少，以致开业9个月营业业绩不佳，房租偏高，我司处于严重亏损，导致难以维持店铺营运。我司希望自2012年1月起，房租按每月3万元保底，每月按实收营业额的14%提取租金；当月以两种方式取其高者为当月租金。
2012年1月10日，莲申公司向杨乐发《租金催缴函》，要求杨乐于2012年1月20日之前，支付自2011年12月25日至2012年2月24日的租金133，602元。
同年3月31日，弘悦公司再次向莲申公司送达《致函》，该《致函》记载的主要内容为：我司承租的物业租金高于周边租金较多，经营确实难以支撑。同时，我司已将漏水损坏的房屋照片及经营报表交给贵司。我司提出以下方案，2012年1月至2013年12月，租金按每月3万元保底，或每月按实收营业额的16%提取租金，并以两者取其高为当月租金；2014年1月至2017年6月，租金按每月4万元保底，或每月按实收营业额的16%提取租金，并以两者取其高为当月租金。
同年5月31日，莲申公司复函（弘悦公司），主要内容为：就贵公司《致函》，我公司决定，2011年12月25日至2012年6月24日的租金，调整为月固定租金与营业额提成，两者取其高的方式，即月固定租金按3万元计算，月营业额提成比例按月实际营业额的16%提成；2012年6月25日至2017年6月24日的租金，仍按照双方合同约定的条款实施；贵公司尚有自2011年12月25日至2012年6月24日的租金没有支付，请贵公司收函后10日内按调整后的租金计算方式予以支付。
2012年6月26日，弘悦公司向莲申公司送达《回函》，主要内容为：因贵司未对物业存在的问题回复，故我司强调，承租物业在楼梯改造工程中，曾发现地下层内积水，由贵司工程队抽掉积水后继续施工；物业顶面漏雨，造成物业二楼顶面多处长期渗水及天花板坍塌；承租物业一楼多次出现地插电源内积水，导致一楼完全停止营业。我司认为，物业存在隐蔽缺陷，给我司正常使用带来严重影响，更严重的是危及顾客及员工的安全。贵司关于租金减少为3万元保底至今已有半年时间，但物业漏水、积水等问题都未解决，按贵司的回函条件，我司无法经营下去，只能提出提前解约意见，望贵司协商提前解除合约事宜及经济（损失）问题。
2012年7月23日，弘悦公司委托律师向莲申公司寄发《律师函》，该函的主要内容为：关于欠付租金问题，自2011年11月以来，委托人与贵公司就所涉房屋质量问题一直处于沟通协调阶段，贵司《回函》中也同意自2011年12月25日至2012年6月24日的租金，按固定月租金3万元，或按月营业额的16%提成，两者取高者计算。然而，贵司来函却要求委托人按合同支付租金，并要求支付逾期付款违约金。本律师认为，来函要求无事实和法律依据。关于所涉房屋存在严重质量和安全隐患问题，委托人自开业以来，所涉房屋二楼屋顶、墙面多处渗水，天花板出现坍塌，经委托人多次要求，贵司物业才安排维修，但所涉房屋经多次维修，漏水现象至今存在。更为严重的是，因一楼地下层内无端积水，多次出现地插电源内积水，导致电源跳闸等危险情况，给委托人的经营造成安全隐患。为此，委托人一再要求贵司整改，但贵司至今未予解决。本律师认为，贵司之行为已构成根本违约，委托人有权要求解除合同，并要求贵司承担相应的赔偿责任。希望贵司收到本函后，立即给出解决方案，若贵司于2012年7月30日之前仍未解决的，该期限届满之日视为合同解除之日，委托人将不再另行通知，届时将一并追究贵司的违约责任和损失赔偿责任。
2013年2月26日，莲申公司起诉至原审法院，要求判令：杨乐支付租金447，204元，并支付逾期付款违约金59，598元。诉讼中，莲申公司将上述诉讼请求变更为，要求杨乐支付租金1，244，436元（即自2011年12月25日至2013年10月16日，其中前三期六个月的租金按每期6万元计付；此后租金按照合同补充条款第6条计付）；支付违约金50万元（根据租赁合同补充条款6-5条规定，逾期支付租金的，每天按欠缴费用的1％计算逾期付款违约金，至实际付清之日止，由此累计得出的违约金为3，933，321.96元，莲申公司主张50万元）。杨乐则以承租的房屋存在多处渗水为由提起反诉，要求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年7月30日解除；莲申公司协助杨乐办理各项退租手续，完成房屋交接、物品搬迁事宜；莲申公司返还杨乐租赁保证金133，602元；莲申公司向杨乐支付合同解除违约金66，801元及赔偿金60万元。
本案审理过程中，原审法院根据杨乐申请委托上海源正科技有限责任公司对涉案租赁房屋地下及地插电源内是否长期存在积水及积水原因进行鉴定。2013年8月12日，鉴定部门出具《司法鉴定意见书》，该意见书记载的鉴定意见为，涉案租赁房屋餐厅积水原因与对应厨房排水槽防水处理不当导致渗漏水有直接关联。
莲申公司对鉴定结论不持异议，认为杨乐提供的装修设计图纸可以证明，地下漏水系其施工不当所致。
杨乐认为，地下积水与相邻咖啡店消防栓管道进行维修有关。
鉴定部门认为，相邻咖啡店消火栓附近（2013年3月维修）对应地下车库位置消防管道未见异常，顶面涂料完好，无渗漏水痕迹；2013年3月左右物业对咖啡店消防管道进行维修，2013年5月左右，物业对地下车库进行两次装修。
2013年10月16日，杨乐与莲申公司办理了退还承租房屋的交接手续。至此，杨乐结欠租金的时间段为2011年12月25日至2013年10月16日。
原审认为，莲申公司与杨乐签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。就本案而言，承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，虽然出租人交付的房屋存在屋顶及墙面渗水等瑕疵，但该瑕疵只是局部和暂时的，且经报修后进行了修复（至于地下积水，则系承租人厨房排水槽防水处理不当所致），故该瑕疵不能成为承租人完全拒绝支付租金的理由，但可以视为承租人未按约支付租金系事出有因。此外，法院注意到，承租人在给出租人的函中称，承租场所一平方公里范围内存在5个餐饮商圈，且尚乐坊商业街人气不足，周边商务楼太少，以致开业9个月营业业绩不佳，房租偏高，处于严重亏损，难以维持店铺营运。应该讲，承租人所称之情况，是造成其支付租金困难的真正原因，但承租人述称之情况，属于投资风险的范畴，不能成为其拒绝支付租金的理由。莲申公司要求杨乐支付租金的诉讼请求成立，法院予以支持。关于莲申公司要求杨乐支付违约金一节，考虑到杨乐承租之房屋确实存在一定瑕疵，法院将杨乐未按约支付租金视为事出有因，故对莲申公司的该请求不予支持。关于杨乐应付租金的比例问题，根据承租房屋的瑕疵情况及公平原则，为平衡当事人之间的利益，其中第4至第6期租金，按双方合意的每期6万元计付（即18万元）；第7至14期租金计1，064，436元，按60%的比例计付（即638，661.60元），上述两项合计，杨乐应向莲申公司支付租金818，661.60元。此外，由于双方当事人于2013年10月16日办理了房屋交接手续，该行为可视为系双方当事人以作为之方式合意解除了合同。杨乐关于部分租金未付的辩称意见成立，法院予以采信；但其关于应支付租金的时间段及比例的抗辩理由不能成立，法院不予采信。杨乐关于双方于2012年7月30日已解除合同，并据此要求莲申公司支付合同解除违约金及赔偿金的反诉请求不能成立，法院不予支持；其要求莲申公司返还租赁保证金的反诉请求，符合双方约定，法院予以支持。由于双方当事人已办理了房屋交接手续，故杨乐要求办理各项退租手续，完成房屋交接、物品搬迁事宜等请求已无实际意义，本案中不再处理。莲申公司关于杨乐无权行使合同解除权及出租人无须对装修进行赔偿的辩称意见成立，法院予以采信；其关于不能返还租赁保证金的辩称理由不能成立，法院不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条及第二百二十六条的规定判决如下：一、杨乐于判决生效之日起十日内向上海莲申房地产有限公司支付租金818，661.60元；二、驳回上海莲申房地产有限公司其余诉讼请求；三、上海莲申房地产有限公司于杨乐付清上述债务后30日内返还其租赁保证金133，602元；四、驳回杨乐其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费20，499.92元，由莲申公司负担10，879.34元，杨乐负担9，620.58元；反诉案件受理费5，902.02元，由杨乐负担4，916.87元，莲申公司负担985.15元；检测费40，000元（莲申公司垫付了20，000元），由杨乐负担。
原审判决后，莲申公司、杨乐均不服，上诉于本院。莲申公司诉称：一、杨乐按照约定期限支付租金系其基本义务，一审法院不当使用自由裁量权免除杨乐支付租金的义务应当予以纠正；二、根据双方合同约定，杨乐应承担逾期支付租金的违约责任，现莲申公司仅向其主张50万元已充分考虑到杨乐的支付能力，然一审法院却免除其支付违约金的责任，无任何法律依据；三、房屋租赁保证金是督促杨乐履行后合同义务的保证，其要求返还保证金的条件未成就，因此在目前情况下可不予返还，待杨乐按约定处理好相关退租手续后另行处理，故请求二审法院变更原审判决主文第一、第二项，判决支持莲申公司一审全部诉讼请求；撤销原审判决主文第三项。
杨乐诉称：一、系争房屋有瑕疵问题。莲申公司虽接到杨乐的报修申请对系争房屋屋顶及墙面渗水进行了维修，但未彻底修复完毕；对于地下积水原因的认定，原审法院仅凭鉴定意见书便径行判决与法律事实不符。导致系争房屋地下积水大量渗出的关键原因是消防水管的破裂，而非杨乐的厨房排水槽防水处理不当所致。故杨乐有权以莲申公司交付的房屋存在瑕疵且怠于履行修复义务之由延期支付租金。二、关于租金支付标准及期限问题。双方的合同已于2012年7月30日解除，故杨乐支付租金的期限为2011年12月25日至2012年7月30日止，其中2011年12月25日至2012年6月24日止的租金按双方之约定调整为每月3万元计付，之后的租金基于漏水、积水的原因仍未消除，应比3万元更低。三、关于合同解除的问题。由于莲申公司提供的房屋存在严重安全隐患，杨乐遂向其发送《律师函》依法行使合同解除权，双方的租赁合同应于2012年7月30日解除，对于相应的装修损失、解约违约金莲申公司均应当支付。故请求二审法院撤销原审判决第一、第四项，改判杨乐支付莲申公司租金20万元；确认双方的合同于2012年7月30日解除；莲申公司支付杨乐合同解除违约金66，801元、装修损失赔偿金60万元。
两上诉人互不认可对方的上诉请求及理由。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案系争租赁合同是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务。第一，关于系争房屋的瑕疵问题。从莲申公司所提供的《房屋修理养护任务单》载明的内容来看，莲申公司确实在接到杨乐的报修申请后于2011年7月4日至7月6日对系争房屋二楼的屋顶及墙面进行了维修。但根据本案查明的事实，维修后杨乐仍向莲申公司多次发函表明了漏水问题未予解决，在莲申公司无法进一步提供后续维修证据的情况下，应认定系争房屋未彻底修复完毕，莲申公司交付的房屋存在一定的瑕疵。原审法院据此认定杨乐延迟支付租金系事出有因，无需支付相应的违约金于法有据，本院予以维持。关于系争房屋地下积水原因的认定，原审法院根据杨乐的鉴定申请，通过专业鉴定机构在现有条件下所作出的鉴定报告并无不当，本院予以认可。对于杨乐认为地下积水的关键原因应为消防水管破裂而非厨房排水槽防水处理不当所致的上诉理由，本院不予采信。第二，关于租金支付标准及期限问题。原审法院根据承租房屋存在的瑕疵情况及公平原则，从平衡当事人利益角度出发，确定第4至第6期租金按双方合意为每期6万元计付，第7至第14期按租赁合同约定酌情以60%比例计付，该数额尚属合理，本院予以维持。至于租期的认定，杨乐上诉认为，莲申公司提供的房屋存在严重安全隐患，其有权通过发送《律师函》的方式依法行使合同解除权，双方的租赁合同已于2012年7月30日解除，故租金亦应支付至该日止。本院认为，司法鉴定报告已认定地下积水原因系杨乐自身施工不当所致且杨乐亦未提供充分证据证明莲申公司交付的房屋存在严重安全隐患，故杨乐并不享有法定的合同解除权，对于杨乐主张双方系争租赁合同已于2012年7月30日解除，租金仅应支付到该日止的上诉请求，本院不予支持。原审法院以双方当事人于2013年10月16日办理房屋交接手续之日作为合意解除合同之日的认定正确，本院予以维持。第三，关于合同解除的后果处理问题。因双方系合意解除租赁合同，故杨乐主张解约违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于杨乐主张装修损失赔偿金60万元的上诉请求，根据双方签订的租赁合同之约定，合同终止履行或被解除时，莲申公司无需对杨乐遗留的装潢、装修设施设备作任何形式的赔偿或补偿，现莲申公司已明确表示不愿使用系争房屋内遗留的装修部分，故对于杨乐的该项上诉请求本院亦难以支持。至于租赁保证金问题，鉴于双方当事人已办理了房屋交接手续，故莲申公司理应返还相应的租赁保证金，对于莲申公司主张保证金应另行处理的上诉请求，本院不予采信。
综上所述，两方上诉人的上诉请求均缺乏事实和法律依据，原审所作判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币28，668.78元，由上诉人上海莲申房地产有限公司、杨乐各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 吴 瑛
代理审判员 吴 丹
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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