湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂丹江口民初字第00819号
原告：张祖云，女，1972年9月5日出生，汉族，湖北省丹江口市人，务工。
委托代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：十堰佳和房地产开发有限公司。住所地：十堰市人民北路**号。
法定代表人：尹新平，该公司经理。
委托代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，提起上诉、反诉，签收法律文书等特别授权。
委托代理人：李析，男，1957年4月29日出生，汉族，湖北省十堰市人，该公司副经理。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，提起上诉、反诉，签收法律文书等特别授权。
原告张祖云诉被告十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称：十堰佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈光林适用简易程序，于2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告张祖云及其委托代理人翟晓琴和被告十堰佳和公司的委托代理人李析、易平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张祖云诉称：原、被告于2011年2月12日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于丹江口市丹江大道30号的明珠·新天地1211号面积为51.22m2的房屋一套，房款总价为245772元，原告已向被告交清了全部购房款。该房屋已于2011年11月26日交付给原告，双方签订的合同第15条约定被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因被告的原因，导致原告以及同时购该楼盘房屋的所有业主至今不能取得该房屋的房地产权属证书。
合同约定的被告应给原告办理房地产权属证书时间超过后，原告等所有业主均找过被告要求办理，并派代表多次找被告协商处理办法、书面告知等。被告无奈于2014年11月24出具承诺书一份，承诺：2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。但直到原告起诉之日，被告仍未配合原告办好房地产权属证书，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告1、立即给原告购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1211号房屋办理房地产权属证书；2、向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金22119.48元（245772元×3%÷30天×90天，自2015年1月1日起计算至2015年3月30日）、2015年3月30日以后的违约金按购房款总价3%每月的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止。
原告张祖云就起诉的事实和理由，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同及缴款凭证；2、2014年5月23日的告知函、大会签到表、2014年11月24日的承诺书。拟证明合同约定的办理房产证期限过了之后，向十堰佳和公司出具了书面告知函，要求其办理房产证，十堰佳和公司出具承诺书，承诺未办好的话，按每月房屋价款百分之三给每位业主支付赔偿金，现承诺时间已过，要求按承诺内容履行义务。经质证：被告对商品房买卖合同和缴款凭证无异议，对告知函无异议，对承诺书真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时出具承诺书时不是被告真实意思表示，是被告在被围攻后被迫签字盖章的；对签到表认为与本案没有关联性。本院认为，因被告对原告提供的商品房买卖合同、缴款凭证及告知函无异议，本院依法予以确认；对承诺书原件真实性无异议，对承诺书复印件不予质证，本院经依法审查，该承诺书是对所有业主的承诺，故对所有业主产生效力，对该证据的真实性本院予以确认，被告对承诺书的证明目的有异议，经审查，该承诺书承诺的违约金按购房款总价3%每月的标准支付，因明显过高，故不能达到原告要证明的目的；被告对签到表认为与本案没有关联性，经审查，该签到表系公司召集所有业主开会的签到与本案没有关联性，本院依法不予采信。
被告十堰佳和公司答辩称：1、原告购买答辩人开发的房屋属实，但是在双方签订的商品房买卖合同中，对于答辩人逾期办证的违约责任已进行了约定，即使答辩人违约应当承担违约责任，也应当按照双方签订的合同约定的违约条款来履行，答辩人没有另行给原告出具过逾期办证支付违约金的承诺书，故原告不能要求答辩人按照承诺书支付违约金。2、房屋证件没有办理的责任不在答辩人，是由于政府职能部门原因的导致，答辩人也是受害者。答辩人的房屋在竣工验收后，按照办证程序已将所有手续提交给土地部门，但由于土地部门的原因，导致证件迟迟没有办理也没有明确答复。为了维护购房户和答辩人自身的利益，答辩人将通过行政诉讼途径解决办理证件的问题。3、双方签订的商品房合同中约定逾期办证的违约金为1%，而原告起诉要求答辩人按照购房款的日3%支付违约金，不仅与双方合同约定不符，且明显过高，应当在法律规定的范围内予以减少。
综上所述，答辩人认为，双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，该合同是双方真实意思表示，应当按照合同约定履行，且导致房屋证件没有办理的责任不在答辩人。因此，请法院查明事实后，依法公断。
被告十堰佳和公司就答辩的事实和理由，向本院提交了以下证据：1、丹江口市信访局值日表台账一份，拟证明有业主到信访局信访办证件的事。2、丹江口市公安局均州路派出所接出警记录及录像资料，拟证明原告围堵被告酒店的真实情况。3、2014年12月1日，被告给土地局写的紧急报告，土地局局长批示，拟证明因为土地局的原因导致办证一直没批下来。经质证：原告对丹江口市信访局值日表台账无异议，本院依法予以确认；对丹江口市公安局均州路派出所接出警记录及录像资料真实性无异议，说明也是为了办理房产证一事去找了被告，但并没有胁迫，与本案没有关联性，我们是去维权的，经本院依法审查，对证据真实性予以确认，但业主是去依法维权，不能达到被告称系围堵的事实；对被告给土地局写的紧急报告，土地局局长批示的真实性无异议，但并不是因为原告原因导致的，与我方没有关系，经审查，因土地局给不给被告办证系土地局与被告权利义务的关系，故该证据与本案没有关联性，本院依法不予采信。
经审理查明：原、被告于2011年2月12日签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1211号面积为51.22m2的房屋一套，房款总价为245772元，交房日期为2011年11月26日，被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告已向被告交清了全部购房款，该房屋已于2011年11月26日交付给原告使用。
合同约定的被告应给原告办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时间超过后，原告等所有业主找被告协商处理办法，被告十堰佳和公司无奈于2014年11月24出具承诺书一份，承诺：2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。
截止目前，被告仍未将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋产权登记机关。导致原告以及同时购该楼盘房屋的所有业主至今未能取得该房屋的房地产权属证书。
另查明：被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了湖北省商品房预售许可证书。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意识表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。原告按合同约定，履行了交付房款的全部义务，被告虽按约定的时间将房屋交付给原告使用，但未按照合同约定在房屋交付使用后90日之内向房屋产权登记机关提供必要的证明文件，导致原告不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同中虽约定出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，该约定过低，对买受人不公平。被告承诺的违约金按购房款总价3%每月的标准支付，明显过高，被告提出要求按合同约定支付。根据《中华人民共和国合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第28条：当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。第29条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院按6‰利率予以计算比较适当。故对原告要求被告立即给原告购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1211号房屋办理房地产权属证书；向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金22119.48元（245772元×3%÷30天×90天，自2015年1月1日起计算至2015年3月30日）、2015年3月30日以后的违约金按购房款总价3%每月的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止的诉讼请求，本院部分予以支持。对被告认为，双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，应当按照合同约定履行的辩解，因约定明显过低，本院不予支持；对其承诺的违约金明显过高的理由，本院予以支持；对其辩解房屋证件没有办理的责任不在被告的抗辩理由，因不是法定免责事由，且有将办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案的义务，故本院对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部材料交付产权登记机关备案。
二、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告张祖云支付自2015年1月1日起至2015年3月30日的逾期办证违约金4424元（245772元×6‰×3个月）、自2015年4月1日起至实际提供办理房屋权属登记所需的全部材料交付产权登记机关备案之日止向原告张祖云支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金按购房款245772元，以月利率6‰予以计算）。
三、驳回原告张祖云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费433元，减半收取217元，由被告十堰佳和房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省财政预算外资金专户十堰分户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17﹤strike﹥2349010400107﹤／strike﹥01；通过邮局汇款，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陈光林
二〇一五年六月十六日
书记员 陈 燕