广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1115号
上诉人（原审被告）：中山市大成房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈建丽，该公司董事长。
委托代理人：王金凤，北京京翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市坦洲镇坤源物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：梁耀峰，该公司经理。
委托代理人：陈家晓，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：高丽敏，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中山市村田房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：房智明，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：中山市坦洲镇土地开发建设有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：梁桂初，该公司经理。
委托代理人：梁雪，该公司员工。
上诉人中山市大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）因与被上诉人中山市坦洲镇坤源物业管理有限公司（以下简称坤源公司）、中山市村田房地产有限公司（以下简称村田公司）、中山市坦洲镇土地开发建设有限公司（以下简称坦洲土发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：本案涉案房产位于中山市坦洲镇村田花园第一期。2003年1月12日，坤源公司与大成公司签订一份《商品房买卖合同》，约定坤源公司购买位于中山市坦洲镇村田花园第一期商品房，建筑面积为120.47平方米，每平方米为1732.02元，总价款为186729元。付款的方式为2003年7月30日一次性付清。合同约定出卖人（大成公司）应当在2003年7月30日前，将该商品房验收合格交付给买受人（坤源公司）。在该合同中注明“该商品房经建设工程质量验收自检合格”；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按银行同期活期利率支付违约金。合同于2003年1月30日在中山市房地产交易登记管理所办理备案登记于坤源公司名下。涉案商品房至今尚未交付给坤源公司使用，也无人居住。2009年9月15日，坤源公司缴纳了涉案商品房的契税5602元。
2003年1月16日，坦洲土发公司（甲方）、村田公司（乙方）、大成公司（丙方）签订一份《以房还款协议书》，约定如下内容：乙方与甲方分别于2001年6月25日、2001年9月13日、2002年6月5日签订了三份《土地使用权有偿转让合同》，承让位于坦洲镇碧涛花园规划区内，面积共计17995.44平方米的商住用地，土地转让总额为人民币9194297.67元。乙方已付部分土地转让款。现根据乙方2002年12月25日提交的以房还款的申请，经上级批准，甲方同意乙方以村田花园内部分商品房抵付部分土地欠款。经友好协商，甲、乙、丙三方一致同意签订如下条款，以便共同信守执行。一、甲方同意乙方用其自行出资建设的位于村田花园第一期共十四套商品房，建筑面积合计1416.2平方米的房产作价人民币2501785元抵付同等数额的土地欠款。其中，10套商品房建筑面积1204.7平方米，作价1550元每平方米；4间商铺建筑面积211.50平方米，作价3000元每平方米。二、村田花园原是丙方开发，一切相关证件皆在丙方名下。丙方证实，上述14间商品房（含商铺）是乙方自行出资建设的，属于乙方所有。丙方作为名义上的开发商，对于乙方用上述14套商品房作价2501785元抵付土地款给甲方一事并无异议。三、丙方同意义务协助甲、乙两方办理上述14套商品房确权至甲方（或者甲方指定的公司）名下的相关手续。四、上述14套商品房的面积，以中山市国土房管部门测定的为准，如有增减，甲乙丙三方随之签订补充协议书予以确认。五、乙方负责办理上述14套商品房确权至甲方名下的相关手续和承担由此发生的一切税费。六、乙方完成上述房产的登记备案手续后，该抵偿协议方为有效，否则，该协议书所述2501785元土地款仍按原转让合同的条款执行。七、乙方承诺若于2004年1月31日前甲方仍未能将上述14套商品房销售出去，乙方同意于2004年2月28日前按该协议书协定的价格收回上述房产（不计利息），以现金还付甲方。若甲方提出保留房产，则乙方须于2004年2月28日前协助办好上述14套商品房的产权证。八、乙方承诺用现金的形式支付除该协议书所述2501785元之外土地欠款给甲方。本案所涉商品房为上述14套房屋中的一套。2013年12月30日，坤源公司以大成公司未交付商品房及协助其办理房地产权属证书为由诉至原审法院，请求法院判令：1.大成公司向坤源公司交付中山市坦洲镇村田花园第一期的商品房并协助坤源公司办理该房的房地产权证书；2.本案的全部诉讼费用由大成公司承担。
原审法院另查明：2014年3月10日，坦洲土发公司出具一份《证明》，载明：2003年1月6日，坦洲土发公司与村田公司、大成公司签订协议一份，约定坦洲土发公司同意村田公司以村田花园第一期14套商品房作价2501785元抵偿同等数额的土地转让款。大成公司确认上述14套房屋属于村田公司所有并同意义务协助坦洲土发公司、村田公司办理14套房屋确权至坦洲土发公司名下。现坦洲土发公司确认坤源公司为指定的14套房屋的权属人，大成公司应协助坤源公司确权至该公司名下等内容。
原审法院又查明：就大成公司与村田公司合作开发位于中山市坦洲镇安阜村的村田花园房地产项目的事实，原审法院已生效的（2012）中一法坦民一初字第202号民事判决查明及认定如下事实：2002年2月5日，大成公司与村田公司签订合作开发房地产项目协议书，约定：合作经营的房地产项目名称为“村田花园”；以大成公司名义合作开发该项目；合作方式是大成公司提供商住地2000平方米，作价1200000元，占合作权益（股权）30%，村田公司提供合作项目开发的全部资金，占合作权益（股权）70%；有关合作项目的规划许可、报建、施工许可、预售许可等手续以及工程建设均由村田公司负责办理，大成公司予以协助，相关费用由村田公司负责支付。广东省商品房买卖合同的相对方是大成公司与买受人，合同既未违反法律法规规定，也符合大成公司与村田公司的合作协议。而大成公司与村田公司的合作协议也仅约定了大成公司与村田公司合作方式、收益分成等内部关系，未明确约定由何方销售上述共同开发的房地产。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。2003年1月12日，坤源公司与大成公司签订一份《商品房买卖合同》，约定坤源公司购买位于中山市坦洲镇村田花园第一期的商品房，总价款为186729元，付款的方式为2003年7月30日一次性付清。同年1月16日，坦洲土发公司、村田公司、大成公司签订一份《以房还款协议书》，其中约定含涉案房产在内的14套房产作价2501785元抵偿同等数额村田公司所欠坦洲土发公司的土地转让款。并载明村田花园原是大成公司开发，一切相关证件皆在大成公司名下。大成公司证实，14套商品房（含商铺）是村田公司自行出资建设的，属于村田公司所有。大成公司作为名义上的开发商，对于村田公司用上述14套房产作价2501785元抵付土地款给坦洲土发公司无异议。大成公司同意义务协助村田公司及坦洲土发公司办理上述14套房产确权至坦洲土发公司（或者坦洲土发公司指定的公司）名下的相关手续。上述《商品房买卖合同》及《以房还款协议书》均是合同相对方在自愿、平等、合法的基础上签订，并不违反法律法规强制性的规定，合法、有效，原审法院予以认定。综合上述合同内容、坦洲土发公司陈述及其出具的《证明》、大成公司与村田公司合作开发“村田花园”的事实分析，涉案房产属于村田公司与大成公司合作开发的商品房。坤源公司与大成公司签订《商品房买卖合同》后，在约定的期限内坤源公司未支付购房款给大成公司。在此期间坦洲土发公司、村田公司及大成公司三方签订了《以房还款协议书》，以含涉案房产在内的14套房产作价2501785元抵偿村田公司拖欠坦洲土发公司的债务，并明确约定大成公司必须协助村田公司、坦洲土发公司将涉案房产的权属办理至坦洲土发公司指定的坤源公司名下。且大成公司与坤源公司签订的《商品房买卖合同》中所涉房产与《以房还款协议书》中抵偿债务的所涉房产相一致，坤源公司也缴纳了房产的契税，且已经备案登记到坤源公司名下，为此可以认定涉案房产的购房款已通过以房抵还款的方式由坦洲土发公司缴纳，大成公司拒绝交付房产及不协助办理房地产权证违反了合同的约定，应承担违约责任，其抗辩证据理据不充分，原审法院不予支持。坤源公司作为商品房买卖合同的相对方有权向大成公司主张交付涉案房产及协助办理产权证，且事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：大成公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内向坤源公司交付中山市坦洲镇村田花园第一期的涉案商品房，并于原审判决发生法律效力之日起九十日内协助坤源公司办理上述房屋的房地产所有权证。案件受理费4034元（坤源公司已预交），由大成公司负担（大成公司于原审判决生效后七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人大成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：坤源公司与大成公司签订《商品房买卖合同》后，并未依据合同约定将购房款交付大成公司，其行为已构成违约。故请求二审法院判令：1.撤销原审判决，驳回坤源公司的诉讼请求；2.诉讼费由坤源公司、村田公司及坦洲土发公司承担。
被上诉人坤源公司二审答辩称：大成公司主张坤源公司未按合同约定支付购房款的理由没有法律依据。坤源公司在原审诉讼期间提交的《以房还款协议书》是坦洲土发公司、村田公司与大成公司共同签订的，坦洲土发公司同意村田公司以村田公司与大成公司合作开发、属村田公司所有、位于村田花园的涉案14套房产抵扣2501785元土地欠款。大成公司对此也是没有异议的。根据上述协议，以及坤源公司原审提交的坦洲土发公司出具的《证明》，可相互印证，坤源公司就是坦洲土发公司指定的涉案房产承接人。且涉案房产已备案登记于坤源公司名下，坤源公司于2009年9月15日缴纳了涉案房产契税。故大成公司称坤源公司未支付购房款不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人坦洲土发公司二审答辩称：原审法院已查明案件事实，同意坤源公司的答辩意见。
被上诉人村田公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
二审诉讼过程中，大成公司向本院提交如下证据：一、国有土地使用证，拟证实村田花园第一期土地的使用人及开发人皆为大成公司；二、《建设工程施工合同》，拟证实大成公司与中山市坦洲镇金斗建筑工程公司（以下简称金斗公司）签订施工合同，合同价款为2438000元；三、金斗公司出具的《证明》，拟证实至2009年4月29日，大成公司与承建单位金斗公司工程款已全部结清，金斗公司出具证明证实大成公司开发的商住楼具备验收条件；四、中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证实大成公司开发的商住楼于2009年5月27日通过验收；五、发票、收据共三份，拟证实办理国有土地使用证交纳税费的事实；六、大成公司向案外人朱洪文出具的《借据》、大成公司与朱洪文签订的《住房还款合同》、朱洪文身份证复印件及借款照片复印件；七、大成公司向案外人谭亮出具的《借据》、大成公司与谭亮签订的《住房还款合同》、谭亮身份证复印件及借款照片复印件；八、大成公司向案外人谭亮出具的《借据》、大成公司与谭亮签订的《住房还款合同》、谭亮身份证复印件及借款照片复印件；九、大成公司向案外人黄荣出具的《借据》、大成公司与黄荣签订的《住房还款合同》、黄荣身份证复印件及借款照片复印件；十、大成公司向案外人朱秋火出具的《借据》、大成公司与朱秋火签订的《住房还款合同》、朱秋火身份证复印件及借款照片复印件；十一、大成公司向案外人张云梅出具的《借据》、大成公司与张云梅签订的《住房还款合同》、张云梅身份证复印件及借款照片复印件；十二、大成公司向案外人肖福爱出具的《借据》、大成公司与肖福爱签订的《住房还款合同》、肖福爱身份证复印件及借款照片复印件；十三、大成公司向案外人林志国出具的《借据》、大成公司与林志国签订的《住房还款合同》、林志国身份证复印件及借款照片复印件；十四、大成公司向案外人李瑞坤出具的《借据》、大成公司与李瑞坤签订的《住房还款合同》、李瑞坤身份证复印件及借款照片复印件；十五、大成公司向案外人欧阳海峰出具的《借据》、大成公司与欧阳海峰签订的《住房还款合同》、欧阳海峰身份证复印件及借款照片复印件；十六、大成公司向案外人李芳出具的《借据》、大成公司与李芳签订的《住房还款合同》、李芳身份证复印件及借款照片复印件。大成公司提交证据六至十六拟证实涉案房产抵债的事实。坤源公司、坦洲土发公司质证均认为：一、对国有土地使用证的真实性确认，但不确认大成公司证明内容，村田花园由大成公司与村田公司合作开发；二、对《建设工程施工合同》真实性无法核实，坤源公司、坦洲土发公司并非该合同主体，且不确认该证据关联性，本案纠纷与该施工合同无关，若该合同真实，则证实村田花园由村田公司与大成公司合作开发；三、对《证明》真实性、关联性均不确认；四、对中山市建设工程竣工验收备案登记证的真实性确认，关联性不确认；五、对发票、收据的真实性与关联性不确认；六、对证据六至十六中的《借据》、《住房还款合同》、案外人身份证复印件及借款照片的真实性、合法性、关联性均不确认，坤源公司、坦洲土发公司无法核实大成公司与案外第三人之间交易的真实性，且大成公司在本案诉讼过程中将涉案房产转让案外第三人，所谓《借据》、《住房还款合同》只是为了掩饰大成公司买卖房屋的行为，坤源公司、坦洲土发公司不确认大成公司“以房借款抵债”的说法，在涉案房产已备案登记于坤源公司名下，坤源公司对上述房产享有权益的情况下，大成公司将上述房产转让给案外第三人已构成合同诈骗，证据六至十六是大成公司为本案而事后补做的。
坤源公司亦向本院提交中山市公安局坦洲分局康泰派出所于2014年7月2日对坦洲土发公司委托代理人梁雪所作的《询问／讯问笔录》，拟证实大成公司出售涉案房产的事实。大成公司对上述笔录的真实性、合法性、关联性均不确认，并主张：1.笔录与本案无关；2.梁雪是本案坦洲土发公司委托代理人，其到公安机关报案，应有单位介绍信；3.笔录反映梁雪工作单位是坤源公司，但在本案中，梁雪工作单位却并非坤源公司，而是坦洲土发公司，其一人服务两个工作单位不合理。坦洲土发公司对上述笔录的真实性、合法性、关联性均予以确认，并称坦洲土发公司与坤源公司均是坦洲镇政府下属公司，两家公司的法人代表、办公人员均一样，平时合并办公，梁雪持坤源公司出具的介绍信到公安局报案。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：大成公司提交的11份《借据》主要内容为：因大成公司资金不足，为了村田花园第一期房地产项目的竣工验收，大成公司向案外人（朱洪文、谭亮等11名案外人）借款（具体金额从20万元起至40万元不等）；如到期后大成公司无力偿还，将以村田花园第一期相应房产（含涉案房产）作为抵债偿还。上述《收据》的出具时间均在2009年4月8日至4月11日之间。
大成公司提交的11份《住房还款合同》主要内容为：甲方（大成公司）自愿将村田花园第一期相应房产（含涉案房产）交给乙方（朱洪文、谭亮等11名案外人）使用，乙方已对甲方村田花园第一期的房屋作充分理解，情愿自费装修该房屋，以村田花园第一期房产抵付甲方建筑欠款；该房屋使用期为49年，自2014年至2063年止；使用期间（满）后，乙方如需向甲方购买该房屋，原交付的建筑款可折抵部分房款，甲方在使用期内如时机成熟，可将该房屋变卖给乙方，但乙方需另行向甲方补缴房屋买卖款及相关税款；使用期内，乙方原则上不得要求将该房屋办理至乙方名下，同时甲方有（在）使用期内亦不负责办理相关证照手续，只作自住使用；使用期间由乙方自行投入装修及添置房屋使用的相关设备，使用期满后，甲方承诺不再向乙方收取房屋费用，无偿由乙方长期使用。大成公司与朱洪文、谭亮等11名案外人签订《住房还款合同》的时间均在2014年5月28日或2014年6月6日。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。坤源公司与大成公司于2003年1月12日签订的《商品房买卖合同》中约定，由坤源公司向大成公司购买涉案房产，坤源公司于2003年7月30日一次性付清购房款，大成公司应当在2003年7月30日前将涉案房产验收合格交付坤源公司。在上述《商品房买卖合同》签订后，坦洲土发公司、村田公司与大成公司三方于2003年1月16日签订了《以房还款协议书》，约定：坦洲土发公司同意村田公司用其自行出资建设的位于村田花园第一期共14套房产（含涉案房产），作价2501785元抵付同等数额的土地欠款；村田花园原是大成公司开发，一切相关证件皆在大成公司名下，大成公司证实，上述14套房产是村田公司自行出资建设的，属于村田公司所有；大成公司作为名义上的开发商，对于村田公司用上述14套房产作价2501785元抵付土地款给坦洲土发公司一事并无异议；大成公司同意义务协助坦洲土发公司、村田公司两方办理上述14套商品房确权至坦洲土发公司（或者坦洲土发公司指定的公司）名下的相关手续。从三方上述约定反映，村田公司、坦洲土发公司同意通过以物抵债的方式将含涉案房产在内的14套房产用以抵付村田公司应向坦洲土发公司支付的2501785元土地转让款，大成公司确认上述14套房产由村田公司自行出资建设、其真实所有权人为村田公司，并对村田公司、坦洲土发公司上述以物抵债一事并无异议。故虽坤源公司未履行《商品房买卖合同》中约定的购房款支付义务，但该支付义务已由合同以外的第三人通过以物抵债的方式履行完毕，大成公司对该付款事实清楚且对此未提出异议。结合坦洲土发公司指定坤源公司为上述14套房产权属人，要求大成公司协助坤源公司办理将涉案房产确权至坤源公司名下的事实，在购房款已付清的情况下，大成公司应按《商品房买卖合同》及《以房还款协议书》中约定，向坤源公司交付涉案房产，并协助坤源公司办理涉案房产房地产权证书。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
另外，虽大成公司提交其向朱洪文、谭亮等11名案外人出具的《借据》、《住房还款合同》等证据拟证实其已将涉案房产转让并交付案外第三人使用。但坤源公司、坦洲土发公司对该证据真实性均不予确认，并对大成公司与案外第三人之间交易的真实性提出异议，且上述《借据》载明的出具时间均为2009年4月8日至2009年4月11日之间，而《住房还款合同》载明的签订时间均为2014年5月28日或2014年6月6日，均发生于坤源公司、大成公司签订涉案《商品房买卖合同》及坦洲土发公司、村田公司、大成公司签订涉案《以房还款协议书》的事实之后，并且坤源公司、大成公司签订的涉案《商品房买卖合同》已于2003年1月30日在中山市房地产交易登记管理所办理备案登记于坤源公司名下。在大成公司未进一步举证证实其主张的情况下，本院对大成公司提交的《借据》、《住房还款合同》等证据均不予采信。
综上，上诉人大成公司的上诉理据均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审查明的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4034元（中山市大成房地产开发有限公司已向本院预交），由上诉人中山市大成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十二月五日
书 记 员 孙翠红