广西壮族自治区钟山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1122民初819号
原告：李茜，女，1989年10月7日出生，汉族，住广西钟山县。
委托诉讼代理人：田振华，广西创恒律师事务所律师。
被告：全美珍，女，1960年9月2日出生，汉族，住广西钟山县。
被告：莫虎林，男，1986年4月23日出生，瑶族，住广西钟山县。
被告：莫超林，男，1991年7月15日出生，瑶族，住广西钟山县。
委托诉讼代理人:董全吉（上述三被告共同委托）,广西裕华律师事务所律师。
第三人：陶忠强，男，1984年5月18日出生，汉族，广西平乐县人，现住钟山县。
原告李茜与被告全美珍、莫虎林、莫超林、第三人陶忠强物权保护纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李茜、被告莫虎林及被告全美珍、莫虎林、莫超林的委托诉讼代理人董全吉、第三人陶忠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李茜向本院提出诉讼请求：1.判决三被告搬离位于钟山县的房屋所有权证证号为钟房权证钟山镇字第××号的房屋，将该房屋归还给原告；2.判决三被告向原告赔偿其占用上述房屋给原告造成的损失（按每占用一个月赔偿5000元的标准计算，从2015年8月起计算至2017年8月止共24个月的损失为12万元，从2017年9月起至三被告搬离上述房屋将上述房屋归还给原告之日止的损失继续按上述标准计算）。事实和理由：2013年11月18日，原告与第三人签订《房屋买卖合同书》，约定由第三人将其所有的位于钟山县的房屋所有权证证号为钟房权证钟山镇字第××号的房屋出售给原告所有，价款为98万元。合同签订后，原告依约向第三人支付了购房款98万元，第三人亦依约协助原告办理了房屋过户登记手续（过户给原告后的房屋所有权证证号为钟房权证钟山镇字第××号）。原告购买该房屋后一直催促三被告一家搬离该房屋，将该房屋归还给原告，但三被告一家以种种借口拒不搬离，一直未将该房屋归还给原告。故原告提起本案诉讼。
被告全美珍、莫虎林、莫超林辩称，一、关于本案的主体问题。原告只与第三人有合同关系，与三被告无合同关系，因此，根据合同相对性原则，原告只能向第三人主张权利，不能向三被告主张权利，第三人应当是本案的被告，而三被告应当是本案的第三人。二、关于本案房屋的权属问题。2012年4月26日，莫官川（已于2015年9月去世,系被告全美珍丈夫和被告莫虎林、莫超林父亲）因欠第三人的借款与第三人签订了《补充协议书》。该协议中关于莫官川如果不能在2012年9月26日前归还所欠第三人的借款，莫官川用于借款抵押的属莫官川和三被告共有的本案房屋则属第三人所有的约定，属违反法律强制性规定的流质条款，是无效的。而且该协议只有莫官川一人签名，三被告作为本案房屋的共有人并未在该协议书上签名。不仅如此，该协议签订前，莫官川与第三人就已经将上述用于借款抵押的本案房屋办理了抵押过户登记手续，将上述用于借款抵押的本案房屋过户给了第三人所有，由钟山县人民政府将莫官川和三被告原有的本案房屋的房屋所有权证（证号为钟房权证钟山镇字第××号）注销，向第三人颁发了本案房屋的新的房屋所有权证（证号为钟房权证钟山镇字第××号）。而且在办理上述抵押过户登记手续时，本案房屋的共有人只有莫官川和被告全美珍、莫虎林三人到场签名，作为本案房屋共有人之一的被告莫超林未到场签名。因此，上述钟山县人民政府的颁证行为不合法。该颁证行为已被法院的生效行政判决确认为应予撤销的违法行为。因此，第三人取得的上述房屋所有权证不合法，是无效的房屋所有权证。故办理上述抵押过户登记手续后或第三人取得上述房屋所有权证后，本案房屋仍属莫官川和三被告共有，并不属第三人所有，第三人无权处分。2013年11月18日，第三人将本案房屋出售给原告，并办理了过户登记手续，由钟山县人民政府将第三人取得的上述房屋所有权证注销，向原告颁发了本案房屋的新的房屋所有权证（证号为钟房权证钟山镇字第××号）。钟山县人民政府的该次颁证行为是在第三人无权处分本案房屋的情况下进行的，因此也是不合法的，也已经被法院的生效行政判决确认为应予撤销的违法行为。因此，原告取得的上述房屋所有权证也不合法，也是无效的房屋所有权证。故办理该次过户登记手续后或原告取得上述房屋所有权证后，本案房屋仍属莫官川和三被告共有。至于原告受让本案房屋是否属善意取得的问题。根据物权法的有关规定，善意取得必须具备以下三个要件：1.受让人必须是善意受让，2.受让人支付了合理价款，3.受让的财产应当登记的已经登记。原告受让本案房屋并不具备该三个要件。第一、原告受让本案房屋并无善意，而是与第三人恶意串通受让的。首先，原告并无证据证明其受让本案房屋是善意的。其次，原告的父母与莫官川和三被告一家是邻居，因此，原告受让本案房屋前知道第三人并没有实际占有、使用和管理本案房屋。再次，根据房管部门保存的有关备案材料，原告受让本案房屋前知道：1.本案房屋是因莫官川尚欠第三人30万元借款不能按时偿还才抵押过户给第三人的；2.第三人取得本案房屋并没有支付合理价款；3.本案房屋过户给第三人时，共有人并没有全部到场签名同意，第三人亦没有缴纳相关税款和费用。另外，原告受让本案房屋前没有实地查看本案房屋，这不合常理，其原因是害怕其与第三人恶意串通的情况被莫官川和三被告识破。第二，原告受让本案房屋没有支付合理价款。本案房屋共五层，建筑面积为678.23平方米，土地使用权面积为159平方米，坐落于县城中心位置，按当时的市场价格，本案房屋每平方米应在2500元至3000元左右，而原告受让本案房屋的价款为98万元，每平方米不到1600元，这明显不是合理价款。而且原告并没有实际支付该98万元购房款给第三人，因为原告受让本案房屋时刚满24岁，以其当时的收入根本无法支付该98万元购房款给第三人。原告只提供了该98万元购房款的手写收据，未提供该98万元购房款的资金来源、银行转账等相关证据佐证，这也说明原告未实际支付该98万元购房款给第三人。原告提供的上述手写收据有伪造之嫌，应当对其实际书写时间进行鉴定，同时对本案房屋在原告受让时的市场价格进行重新评估（原告与第三人在办理本案房屋的过户登记手续时所进行的评估价款为988000元，该评估是原告单方委托进行的，不能认可，因此需要重新评估）。第三，原告受让本案房屋后，第三人并没有将本案房屋交付给原告使用，甚至连一把钥匙也没有交付给原告。综上所述，原告的诉讼请求无理，法院应当驳回原告的诉讼请求。
第三人陶忠强述称，2010年，莫官川用其与三被告共有的本案房屋作抵押向第三人借款后不能按时偿还。2011年5月，经莫官川与第三人协商约定：莫官川用于借款抵押的本案房屋作价55万元转让给第三人所有；莫官川尚欠第三人的借款本息238000元作为已付购房款，剩余购房款312000元（55万元-238000元）由第三人另行支付给莫官川。之后，莫官川协助第三人办理了本案房屋的过户登记手续，第三人另行支付了上述剩余购房款312000元给莫官川。2012年4月26日，莫官川与第三人签订《补充协议书》，约定如果莫官川在2012年9月26日前能将上述购房款55万元本息归还给第三人，第三人可以将本案房屋转让给回莫官川所有，否则，本案房屋不能转让给回莫官川所有，仍属第三人所有。该补充协议签订后，莫官川未能在2012年9月26日前将上述购房款55万元本息归还给第三人，因此，本案房屋仍属第三人所有。2013年7月30日，第三人与莫官川签订《房屋租赁合同》，将本案房屋出租给莫官川居住，但莫官川一直未依约向第三人支付租房押金和租金。按该房租合同的约定，莫官川不按时交纳租金则立即搬出本案房屋。但莫官川一直未搬出本案房屋。第三人曾多次催促未果。2013年11月18日，第三人与原告签订《房屋买卖合同书》，约定由第三人将属其所有的本案房屋出售给原告所有，价款为98万元。之后，原告依约向第三人支付了购房款98万元，第三人协助原告办理了本案房屋的过户登记手续。第三人认为，本案房屋已属原告所有，原告的诉讼请求是合理合法的，法院应当支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下:原告提供的第三人与莫官川签订的《房屋租赁合同》1份、第三人与原告签订的《房屋买卖合同书》1份、购房款收据3单、销售不动产统一发票1单、特别商户签购单2单、税收缴款书2单、住房转让手续费发票1单、房屋登记费收据1单、房屋测绘费和评估费发票1单、收件收据1单、钟房权证钟山镇字第××号房屋所有权证1份、（2014）钟行初字第19号行政判决书1份、（2015）贺行终字第42号行政判决书1份、（2016）桂11行初15号行政判决书1份、（2016）桂行终976号行政判决书1份、（2017）最高法行申7684号行政裁定书1份，三被告提供的最高人民法院申请再审案件收取材料清单1份，第三人提供的销售不动产统一发票1单、契税完税证1单、营业税等完税证1单、地方教育费完税证1单、信用社现金缴款单1单、契税纳税申报表1份、收条1单、第三人与莫官川签订的《补充协议书》1份、第三人与莫官川签订的《房屋租赁合同》1份，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。三被告提供的莫官川和三被告与第三人签订的在房管部门备案的《房地产买卖契约》1份、第三人与原告签订的在房管部门备案的《房地产买卖契约》1份，其内容与其他相关有效证据一致的部分，本院予以确认，与其他相关有效证据不一致的部分，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：莫官川（已于2015年9月去世）与被告全美珍是夫妻关系，被告莫虎林、莫超林是莫官川与被告全美珍的儿子（其中被告莫虎林是大儿子，被告莫超林是小儿子）。2010年8月22日，莫官川因经商资金紧缺，用位于钟山县的属莫官川和三被告共有的房屋（住宅，五层，框架结构，建筑面积678.23平方米，房屋所有权证证号为钟房权证钟山镇字第××号）作抵押，向第三人借款20万元。借款后，莫官川未能按时偿还。2011年5月，经莫官川与第三人协商约定：上述用于借款抵押的房屋折价55万元转让给第三人所有；莫官川尚欠第三人的借款本息238000元作为已付购房款，剩余购房款312000元（55万元-238000元）由第三人另行支付给莫官川。之后，莫官川和被告全美珍、莫虎林与第三人一起到钟山县房地产管理所共同申请办理了上述房屋的过户登记手续（被告莫超林当时未到场参加申请，其应在有关材料上的签名和应按的指印是被告莫虎林为其所签和为其所按的），将上述房屋过户给了第三人所有，并由钟山县人民政府向第三人颁发了上述房屋的新的房屋所有权证（证号为钟房权证钟山镇字第××号，以下简称7××2号房产证），第三人向莫官川支付了上述剩余购房款312000元。2012年4月26日，莫官川与第三人签订《补充协议书》，约定如果莫官川在2012年9月26日前能将上述购房款55万元本息归还给第三人，第三人可以将上述房屋转让给回莫官川所有，否则，上述房屋不能转让给回莫官川所有，仍属第三人所有；等。该补充协议签订后，莫官川未能在2012年9月26日前将上述购房款55万元本息归还给第三人，因此，上述房屋仍属第三人所有。2013年7月30日，第三人与莫官川签订《房屋租赁合同》，约定由第三人将上述房屋出租给莫官川居住（此前莫官川和三被告一家一直在上述房屋居住）；租期一年（从2013年8月1日起至2014年7月30日止）；租金每月5000元；莫官川入住前先交纳租房押金5000元和第一个月的租金，以后每月租金在上月25日交纳；租期届满后，若房屋无破损，水、电费无欠交，莫官川所交纳的租房押金由第三人如数返还；若莫官川不按时交纳租金则立即搬出上述房屋；等。该房租合同签订后，莫官川和三被告一家继续在上述房屋居住，但一直未依约支付租房押金和租金，亦未依约搬出上述房屋。2013年11月18日，第三人与原告签订《房屋买卖合同书》，约定由第三人将上述房屋出售给原告所有；价款为98万元；等。之后，原告向第三人支付了购房款98万元，第三人与原告一起到钟山县房地产管理所共同申请办理了上述房屋的过户登记手续，将上述房屋过户给了原告所有，并由钟山县人民政府向原告颁发了上述房屋的新的房屋所有权证（证号为钟房权证钟山镇字第××号，以下简称2××5号房产证）。之后，原告催促莫官川和三被告一家搬出上述房屋，将上述房屋归还给原告，但莫官川和三被告一家一直未搬出上述房屋，将上述房屋归还给原告。2014年9月中旬，原告托人再次催促莫官川和三被告一家搬出上述房屋，将上述房屋归还给原告。莫官川和三被告一家仍未搬出，将上述房屋归还给原告。2014年10月14日，被告莫超林向本院提起行政诉讼，请求撤销钟山县人民政府向第三人颁发的7××2号房产证。本院受理该诉讼后作出（2014）钟行初字第19号行政判决，以钟山县人民政府颁发7××2号房产证，未查明共有人之一的莫超林是否到场，颁证程序违法，但考虑到7××2号房产证已经被注销为由，依据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决确认钟山县人民政府为第三人办理7××2号房产证程序违法。被告莫超林不服，向贺州市中级人民法院提起上诉。贺州市中级人民法院受理该上诉后作出（2015）贺行终字第42号行政判决，以上述一审判决认定事实清楚，但适用法律错误为由，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）、第（四）项、第三款及第七十四条第二款第（一）项的规定，撤销上述一审判决，确认钟山县人民政府向第三人颁发7××2号房产证的行政行为违法。2016年4月25日，三被告向贺州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销钟山县人民政府向原告颁发的2××5号房产证。贺州市中级人民法院受理该诉讼后作出（2016）桂11行初15号行政判决，以钟山县人民政府向第三人颁发7××2号房产证的颁证行为已经被上述生效判决确认违法，后续向原告颁发的2××5号房产证本应予以撤销，但考虑到原告受让上述房屋属善意取得为由，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，确认钟山县人民政府向原告颁发的2××5号房产证的行政行为违法。三被告不服，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。广西壮族自治区高级人民法院受理该上诉后作出（2016）桂行终976号行政判决，驳回了三被告的上诉，维持上述一审判决。三被告不服该二审判决，于2017年9月8日向最高人民法院申请再审，最高人民法院受理该申请后作出（2017）最高法行申7684号行政裁定，认为三被告的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（一）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第七十四条的规定，驳回了三被告的再审申请。2017年8月15日，原告向本院提起本案民事诉讼。
本院认为，本案房屋原是莫官川与三被告共有的房屋。2011年5月，莫官川因不能按时偿还第三人的借款而与第三人协商约定：本案房屋折价55万元转让给第三人所有；莫官川尚欠第三人的借款本息238000元作为已付购房款，剩余购房款312000元（55万元-238000元）由第三人另行支付给莫官川。该约定是莫官川个人处分其与三被告共有财产的约定，属无处分权的人处分他人财产所订立的合同（以下简称上述合同）。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，上述合同需经三被告追认才能生效。上述合同订立后，莫官川和被告全美珍、莫虎林与第三人一起到钟山县房地产管理所共同申请办理了本案房屋的过户登记手续，将本案房屋过户给了第三人所有。这说明被告全美珍、莫虎林当时追认了上述合同。被告莫超林当时未与莫官川和被告全美珍、莫虎林及第三人一起到钟山县房地产管理所共同申请办理本案房屋的过户登记手续，其应在有关材料上的签名和应按的指印是被告莫虎林为其所签和为其所按的。被告莫虎林为被告莫超林签名和按指印的这一行为，属代理行为。代理分为有权代理和无权代理。本案中如果被告莫超林当时委托了被告莫虎林为其签名和按指印，那么上述被告莫虎林的代理行为则属有权代理，反之，则属无权代理。上述被告莫虎林的代理行为如果属有权代理，那么被告莫虎林为被告莫超林的签名和所按指印则属被告莫超林本人的签名和所按指印，这说明被告莫超林当时亦追认了上述合同；如果属无权代理，那么被告莫虎林为被告莫超林的签名和所按指印则不属被告莫超林本人的签名和所按指印，这说明被告莫超林当时并没有追认上述合同。本案无证据证明被告莫超林当时委托了被告莫虎林为其签名和按指印，因此，上述被告莫虎林的代理行为属无权代理。也就是说上述被告莫虎林为被告莫超林的签名和所按指印，不属被告莫超林本人的签名和所按指印，即被告莫超林当时并没有追认上述合同。但根据被告莫虎林与被告莫超林是兄弟关系等事实，被告莫超林当时应当知道被告莫虎林为其签名和按指印这一情况。被告莫超林应当知道这一情况却一直未提出异议或者表示否认，而且本案房屋从这次办理过户登记手续后，至2014年10月14日被告莫超林向本院提起行政诉讼之日止，三年多的时间内，还发生了第三人向莫官川支付剩余购房款312000元，第三人与莫官川于2012年4月26日签订《补充协议书》、于2013年7月30日签订《房屋租赁合同》，以及第三人与原告于2013年11月18日签订《房屋买卖合同书》并协助原告办理了本案房屋的过户登记手续等一系列情况，这些情况莫超林当时应当都知道，但每次都没有提出异议或表示否认，这说明被告莫超林实际上已经追认了上述合同。从表见代理的角度来说，本案房屋的其他几个主要共有人即莫官川（被告莫超林的父亲）、被告全美珍（被告莫超林的母亲）、被告莫虎林（被告莫超林的兄长）均同意将本案房屋折价55万元转让给第三人所有，在这种情况下，被告莫虎林作为被告莫超林的兄长为被告莫超林签名和按指印，第三人有理由相信被告莫虎林有权代理被告莫超林。因此，上述合同是有效合同。第三人根据上述合同取得本案房屋的所有权后，将本案房屋出售给原告所有当然也是有效的。原告有效取得本案房屋的所有权后，催促莫官川和三被告一家搬离本案房屋，将本案房屋归还给原告，这说明原告并未同意莫官川和三被告一家继续在本案房屋居住。因此，莫官川和三被告一家并无合同和法律依据继续在本案房屋居住，应当搬离本案房屋，将本案房归还给原告。因此，原告请求判决三被告搬离本案房屋，将本案房屋归还给原告，本院予以支持。莫官川和三被告一家在无合同和法律依据的情况下一直在本案房屋居住，侵害了原告对本案房屋的占有、使用和收益权，客观上给原告造成了经济损失，因此，原告请求判决三被告向原告赔偿其占用本案房屋给原告造成的损失，本院亦予支持。原告要求按每占用一个月赔偿5000元的标准计算损失，该计算标准与第三人将本案房屋出租给莫官川的租金一致，是合理的，本院予以支持。原告要求从2015年8月起至2017年8月止共计算24个月的损失为12万元，从2017年9月起至三被告搬离本案房屋将本案房屋归还给原告之日止的损失继续按上述标准计算，其计算时间与原告取得本案房屋所有权后即催促莫官川和三被告一家搬离本案房屋将本案房屋归还给原告的时间相符，本院予以支持。三被告主张其不是本案的适格主体及本案房屋一直属莫官川和三被告共有，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求有理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告全美珍、莫虎林、莫超林于本判决生效之日起三十日内搬离位于钟山县的房屋所有权证证号为钟房权证钟山镇字第××号的房屋，将该房屋归还给原告李茜；
二、被告全美珍、莫虎林、莫超林于本判决生效之日起三十日内向原告李茜赔偿其占用上述房屋给原告李茜造成的损失（按每占用一个月赔偿5000元的标准计算，从2015年8月起计算至2017年8月止共计24个月的损失为12万元，从2017年9月起至三被告搬离上述房屋将上述房屋归还给原告之日止的损失继续按上述标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元（原告已预交），由被告全美珍、莫虎林、莫超林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 陈安录
人民陪审员 钟敬礼
人民陪审员 潘宗禄
二〇一八年五月十八日
书 记 员 黎晏杏
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
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