江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4578号
上诉人（原审原告、申请执行人）：通威农业融资担保有限公司，住所地在四川省成都市高新区天府大道中段588号通威国际中心33楼。
法定代表人：袁仕华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱奎屹，该公司员工。
委托诉讼代理人：曾浩，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：盐城东鑫置业有限公司，住所地在江苏省阜宁县阜城镇施庄社区通榆路18号。
法定代表人：戴月飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭欣立，江苏众想律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：卢舒庭，男，1989年8月25日出生，汉族，市民，住江苏省阜宁县。
原审被告（被执行人）：杨利，女，1988年1月23日出生，汉族，市民，住江苏省滨海县。
原审被告（被执行人）：卢长艮，男，1963年7月9日出生，汉族，市民，住江苏省阜宁县。
原审被告（被执行人）：王兰云，女，1962年11月17日出生，汉族，市民，住江苏省阜宁县。
上诉人通威农业融资担保有限公司（以下简称通威担保公司）因与被上诉人盐城东鑫置业有限公司（以下简称东鑫置业公司）、原审被告卢舒庭、杨利、卢长艮、王兰云申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2015）阜商初字第00229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
通威担保公司上诉请求：请求撤销江苏省阜宁县人民法院（以下简称阜宁法院）作出的（2015）阜商初字第00229号民事判决，发回重审或依法改判准许对阜宁县施庄镇通榆路18号阜宁东鑫花园第3幢第1层M07、M08、M09、M10的房屋继续执行（执行标的额为首付款的50万元）。
事实与理由：一、法院对行政备案登记下的房屋进行司法查询、查封保全，对包括房屋买卖双方的被上诉人等各方均有约束力，但一审错误的判决自毁司法权威，使法院的保全无任何价值和意义。
阜宁法院在2014年6月13日查封上述房屋前，先进行了司法查询，阜宁县房产管理局（以下简称阜宁房管局）向法院出具了查询证明：“通过房屋登记系统（含商品房合同登记备案系统）进行查询，申请人卢长艮家庭成员的住房登记情况查询结果如下…。查询截止时间为2014年6月13日8时。”根据查询结果，阜宁法院向阜宁房管局送达了民事裁定书、协助执行通知书，对查询到的案涉房屋依法予以查封。这个查封行为对被上诉人、阜宁房管局等各方均有约束力，未经法院许可各方均不得擅自处分案涉的房屋（包括房屋涉及的买卖合同的债权）。
二、违法的行政行为不能产生合法的结果。阜宁房管局在行政诉讼中声称，案涉的房屋备案合同已被注销，但江苏省盐城市中级人民法院生效行政判决显示，阜宁房管局注销行为违法，违法的行政行为显然是不能产生合法结果的，即阜宁房管局的对案涉的房屋备案合同的注销行为无效，案涉房屋在法律上还是处于备案登记的状态。
三、法院对案涉登记备案合同下的房屋进行查封，实际上也是对房屋买卖合同涉及债权的查封，即使房屋买卖合同被依法解除、注销，本案合同涉及的首付款也应由法院转为查封保全。通威担保公司在执行程序对案涉房屋的执行，正是基于法院保全查封状态下的继续执行，最终的执行目的也是针对房屋的首付款50万元。退一步讲，即使案涉备案合同被依法注销，但法院的查封保全没有被解除，还依法存在，首付款50万也应当转为查封状态并依法进入执行程序进行强制执行。
四、被上诉人东鑫置业公司对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋虽是由东鑫置业公司开发建设，但其已依法预售，房屋买卖合同已经阜宁房管局强制行政备案，东鑫置业公司对该房屋已失去完全的财产所有权益，已不能再随便处置，在此期间房屋又被法院司法查封，该房屋权益进一步受到限制，更不能随便处置。事实上，案涉房屋在执行阶段还是延续于保全查封状态的，所以东鑫置业公司才会在2015年3月21日提出执行异议，而且是对法院的查封裁定提出的异议。说明东鑫置业公司对案涉房屋并没有足以排除执行的民事权益，阜宁房管局的违法注销行为也无权导致保全查封的结果消灭。另外，东鑫置业公司也没有取得案涉房屋的物权，且未提供房屋的物权权属证书，进一步说明其没有足以排除执行的民事权益。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审纠正，并准许对案涉保全查封的四间房屋进行执行，执行标的额为首付款50万元。
东鑫置业公司辩称：一、一审法院于2014年6月13日对涉案房屋的查封为预查封。答辩人与卢长艮夫妇在预查封前的2014年4月18日就因卢长艮夫妇因经济原因放弃购买涉案房屋而共同向阜宁房管局申请撤销房屋买卖合同备案登记。当日，阜宁房管局接受并办理了合同撤销审批手续，并于2014年4月24日至5月9日进行了为期十五天的网上公示。后因阜宁房管局电脑信息系统导入错误，在接受一审法院预查封裁定时，操作失误，错误的将被上诉人之前已经解除了买卖关系的房屋进行了预查封。因此，该预查封是错误的。根据有错必纠的法律原则，法院应停止对该标的物的继续执行。二、阜宁房管局被判决确认行政行为违法，但并不能否认涉案房屋买卖双方于2014年4月18日合意解除房屋买卖合同的事实。且该行政行为被判违法的责任不应归究于答辩人。综上，一审法院判决认定的事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
通威担保公司向一审法院起诉请求：请求法院准许执行案涉的四间房屋。
一审法院认定事实：2013年11月18日，东鑫置业公司将其开发的阜宁东鑫花园第3幢第1层M07、M08、M09、M10四间门市出售给卢长艮，双方签订了四份《商品房买卖合同》，合同约定：总价款205万元，首付款105万元，余款于合同签订后7日内办理完成银行贷款按揭手续；如逾期付款，出卖人有权解除合同；房屋共有人王兰云。合同签订后的当日，卢长艮以背书银行承兑汇票的方式支付了50万元首付款，同时出具55万元的欠条，东鑫置业公司则向卢长艮出具了购房发票，同日该购房合同经阜宁房管局网上公示备案。后因卢长艮无法从银行取得按揭贷款，又无现金补足，卢长艮与东鑫置业公司协商一致解除购房合同。2014年4月18日，东鑫置业公司与卢长艮、王兰云书面向阜宁房管局申请注销购房合同，双方签署四份《阜宁县商品房买卖合同备案注销申请书》，注销原因为由于经济原因放弃购买；备案注销申请表上受理人意见一栏内签署意见为“情况属实，请领导审批。戴兵8月29日”。分管领导意见一栏内签署意见为“同意。卞亚天8月29日”。阜宁房管局受理后于2014年4月24日在网上发布商品房退房公示，社会公众申购时间为2014年4月24日至2014年5月9日，申购地点县城城南新区政务中心一楼住建房管窗口。2014年5月10日，东鑫置业公司退回卢长艮交付的首付款和欠条。
2014年6月4日，通威担保公司因与卢舒庭、杨利、卢长艮、王兰云担保追偿权纠纷一案向阜宁法院起诉，案号为（2014）阜商初字第00243号，通威担保公司申请财产保全，提供了阜宁房管局出具的《住房登记记录信息证明》，该证明中将2014年4月18日作为“登记（或备案）时间”，该证明中特别声明：本次查询结果仅供银行税务部门参考。2014年6月13日，阜宁法院作出（2014）阜商初字第00243-1号民事裁定：对卢舒庭、杨利、卢长艮、王兰云的银行存款155万元予以查封、冻结或对其等值财产予以查封、冻结。当日，阜宁法院向阜宁房管局发出《协助执行通知书》，查封了案涉房产。（2014）阜商初字第00243号担保追偿权纠纷一案判决生效后，通威担保公司向阜宁法院申请强制执行。在执行过程中，阜宁房管局于2014年9月23日出具证明一份，内容为“兹有卢长艮夫妇购买盐城东鑫置业有限公司东鑫花园3#楼M07、M08、M09、M10四间商铺，卢长艮夫妇因故要求退房。经双方协商同意注销已签订的商品房买卖合同。卢长艮夫妇于2014年4月18日携带身份证、户口簿、商品房注销申请表，经我局核对办理了商品房注销手续，并于2014年4月24日在网上公示，整个流程符合相关规定。特此证明。”2015年3月31日，东鑫置业公司以该证明为主要证据对查封裁定提出书面异议，阜宁法院审查后作出（2015）阜执异字第00007号执行裁定书，裁定中止对位于阜宁县施庄镇通榆路18号阜宁东鑫花园第3幢第1层M07、M08、M09、M10号房屋的执行。
（2015）阜执异字第00007号执行裁定书送达后，通威担保公司提起申请执行人执行异议之诉，同时以阜宁房管局为被告提起行政诉讼。2016年8月26日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2016）苏09行终第200号行政判决书，认为：行政机关作出行政行为应依照法定的程序，阜宁房管局提出其作出的案涉房屋买卖合同备案注销登记行为是在2014年4月18日，但其受理和审批时间均为2014年8月29日，违反了“先受理、后审批、再决定”的正常行政程序，故阜宁房管局案涉房屋备案注销登记行为应依法确认违法。
一审法院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。本案中，东鑫置业公司提供的证据能证明其为案涉房屋的开发者，有权将案涉房屋出售给卢长艮、王兰云，双方在签订案涉房屋买卖合同后，虽在阜宁房管局进行登记备案，但该登记备案不是不动产预告登记，也不是不动产权属登记，网签及登记备案不具有创设物权归属功能，是为保障卢长艮将来实现物权，便于管理者的管理、监督和服务，此时，卢长艮、王兰云对案涉房屋并不享有物权法上物权登记效力，并未取得案涉房屋所有权。依法成立的合同，经合同当事人协商一致可以解除。2014年4月18日，卢长艮、王兰云与东鑫置业公司解除案涉房屋买卖合同，该解除合同亦是双方的真实意思表示，不违反法律规定。双方对解除房屋买卖合同也进行了备案注销登记，阜宁房管局亦在网上公示，现阜宁房管局备案注销登记行为虽被江苏省盐城市中级人民法院确认行政行为违法，但该行政行为违法并不引起本案案涉房屋物权性质的变化。通威担保公司以阜宁房管局出具的《住房登记记录信息证明》为案涉房屋的物权归属凭证，申请阜宁法院财产查封和执行，因该证明中特别声明：“本次查询结果仅供银行税务部门参考”，并不是作为物权归属登记凭证，因此，阜宁法院依此信息作出的财产查封是预查封，且当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，以真实权利状态作为物权归属依据。东鑫置业公司提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对通威担保公司提出的“两被告之间实施的行为有恶意转移资产的嫌疑”和东鑫置业公司提出的“通威担保公司与卢长艮有恶意串通的嫌疑，骗取执行我公司的财产”的意见，因双方都无证据证实，一审法院不予采信。通威担保公司请求判决准许对位于阜宁县施庄镇通榆路18号阜宁东鑫花园第3幢第1层M07、M08、M09、M10房屋的执行，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第二十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，一审法院遂作出判决：驳回通威担保公司的诉讼请求。案件受理费80元，由通威担保公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本案争议的焦点：东鑫置业公司是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：东鑫置业公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。根据法律规定，东鑫置业公司与卢长艮、王兰云共同向阜宁房管局申请注销购房合同并于2014年4月24日在网上发布退房公示时该合同已经解除。其次，通威担保公司向人民法院申请财产保全，人民法院向相关协助机关送达协助执行通知书的时间为2014年6月13日，即在人民法院进行查封之前，东鑫置业公司与卢长艮、王兰云已经协商一致解除了合同。再次，由于东鑫置业公司与卢长艮、王兰云已经解除了合同，涉案房产并非卢长艮的财产，不是本案的执行标的。登记机关对本案所涉标的亦不再有协助执行的义务，通威担保公司仅凭向登记机关送达的协助通知书要求对东鑫公司名下的房产执行没有法律依据。二审中，通威担保公司又请求人民法院对首付款50万元进行执行，程序上违反法律规定，如果该款项还在东鑫置业公司控制下，通威担保公司应当申请人民法院向东鑫置业公司发出履行到期债务通知书，要求其协助执行。
综上，通威担保公司的上诉请求，无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决事实基本清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由通威农业融资担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳维群
审判员 钟红梅
审判员 陈 娴
二〇一七年一月五日
书记员 徐 平