安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初2094号
原告：孙楠，男，1983年1月9日生，汉族，个体户，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。
委托代理人：纵瑞龙，安徽亚星律师事务所律师。
委托代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。
被告：淮北市相山区茉莉时尚茶餐厅，住所地安徽省淮北市。
经营者：严柏枝，女，1978年10月1日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：张玉涛，男，1975年11月6日生，汉族，徽商银行淮北分行职员，住安徽省淮北市杜集区。
以上两被告共同的委托代理人：徐伟，安徽淮信律师事务所律师。
以上两被告共同的委托代理人：王静，安徽淮信律师事务所律师。
第三人：淮北市华松房地产有限公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：朱松涛，该公司董事长。
委托代理人：杜斐斐，该公司法务部职员。
原告孙楠与被告淮北市相山区茉莉时尚茶餐厅（以下简称茉莉餐厅）、张玉涛、淮北市华松房地产有限公司（以下简称华松公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告孙楠及其委托代理人纵瑞龙，被告茉莉餐厅及张玉涛共同的委托代理人徐伟，第三人华松公司的委托代理人杜斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙楠诉称：2012年8月14日，孙楠和茉莉餐厅签订合作经营协议书（实为房屋租赁合同）一份，双方约定：由茉莉餐厅提供位于华松时代南区29#一层103、104、二层以电梯口北窗户向东数第4至5窗户中线为界的房屋经营场地，孙楠负责全部投资开设了陆琴脚艺会所。合作期限为7.5年，从2012年8月9日至2020年2月7日止（其中2012年8月8日-9月15日为装修免租期）。该房屋年合作金总额为人民币38万元，按半年结算，每半年孙楠需向茉莉餐厅交付合作金人民币19万元。合作金每两年递增一次，按上年合作金的10%依次递增。协议还约定：在本协议签订之日，孙楠向茉莉餐厅缴付人民币15万元作为履约保证金，保证金不计息，期满退还。合同签订当天，孙楠支付给茉莉餐厅2012年9月16日至2013年3月15日房租人民币19万元及保证金15万元，严柏枝在上述协议第四页注明了收款情况并交付了约定房屋。此后孙楠按照严柏枝要求通过向严柏枝和张玉涛账户转账方式支付了协议约定房租至2015年9月15日。2015年9月1日，严柏枝以资金紧张为由要求孙楠提前支付2015年9月16日至2016年3月15日的房租，出于信任，孙楠按照严柏枝和张玉涛要求分别于2015年9月1日向张玉涛账户转款人民币10万元，9月15日向严柏枝账户转账5万元。2015年9月30日，第三人华松公司因茉莉餐厅长期拖欠房租而向其发出合同解除通知书。同时第三人向孙楠发出通知，除告知其与茉莉餐厅解除合同的情况外，要求孙楠直接与其签订房屋租赁合同并缴纳房租，否则孙楠必须立即搬离房屋。为避免损失的扩大，孙楠无奈与华松公司签订房屋租赁合同，并缴纳了2015年10月1日至2016年3月31日房租人民币20.84万元。孙楠认为，严柏枝和张玉涛未能在协议期内履行其约定提供房屋，致使涉案协议无法继续履行，请求依法解除孙楠和茉莉餐厅签订的合作经营协议（房屋租赁合同），茉莉餐厅和张玉涛返还孙楠保证金人民币15万元及已付2015年10月至2016年2月租金人民币14万元，本案诉讼费用均由茉莉餐厅和张玉涛承担。
孙楠为支持其主张，向本院提交以下证据：1、合作经营协议书（房屋租赁协议），证明茉莉餐厅不参与孙楠的业务经营，不承担任何经营风险，也没有按业务收入获取收益，仅是按照房屋使用收取约定的、固定的房屋租金。故此协议名为合作经营协议，实为房屋租赁合同；2、2015年9月1日前银行转账记录，证明孙楠按照协议约定如期支付了保证金及房屋租金；3、2015年9月1日及9月15日两笔15万元银行转账记录，证明孙楠按照协议约定如期支付了涉案时间段的房屋租金，2015年9月1日支付给张玉涛10万元，2015年9月15日支付给严柏枝5万元；4、淮北市相山区人民法院（2015）相民一初字第01415号民事调解书，证明严柏枝因多次拖欠涉案房屋业主租金，被业主方起诉，并强制执行。业主方拥有涉案房屋的合法权利。根据人民法院民事调解书记载，张玉涛和孙楠仍系夫妻关系；5、合同解除通知书，证明业主方因严柏枝不交租金单方解除了其和严柏枝的房屋租赁协议；6、通知书，证明业主方通知孙楠和其签订房屋租赁协议，否则要求孙楠搬离涉案房屋；7、房屋租赁协议及银行转款记录，证明为避免损失扩大，孙楠和业主方签订了房屋租赁协议，并已经向业主缴纳房租等相关款项；8、第三人华松公司和严柏枝签订的房屋租赁合同，证明第三人华松公司和严柏枝所签订的合同中明确约定禁止转租，并约定华松公司可以单方终止合同并有权收回房屋。
茉莉餐厅和张玉涛在庭审中辩称：孙楠起诉张玉涛没有事实及法律依据，应驳回孙楠对张玉涛的起诉，因为严柏枝与张玉涛已于2015年元月离婚。孙楠和茉莉餐厅之间的合作协议合法有效，应继续履行。该餐厅不应退还孙楠租金，孙楠应支付茉莉餐厅2016年3月至6月的租金。
茉莉餐厅和张玉涛没有向本院提交证据。
华松公司在庭审中述称：因茉莉餐厅拖欠租金，违约在先，华松公司已经于2015年9月30日依据合同法有关规定和茉莉餐厅解除房屋租赁合同，收回该房屋。
华松公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、华松公司和孙楠签订的房屋租赁合同，证明因茉莉餐厅拖欠租金，违约在先，华松公司有权单方面解除合同。依据合同法之规定，华松公司已经与茉莉餐厅解除了房屋租赁合同；2、（2015）相民一初字第01415号民事调解书，证明华松公司已经起诉向严柏枝索要其拖欠的租金，按照民事调解书的约定，严柏枝应于2015年9月27日前向华松公司指定账户汇入30万元，但时至今日，严柏枝、张玉涛并未履行；3、（2015）相执字第01713号执行裁定书，证明严柏枝未按调解书履行义务，华松公司已经向法院申请查封严柏枝的房产；4、国信公证书一份、光盘一张，证明华松公司已经通过公证的方式告知严柏枝解除房屋租赁合同。
经当事人申请，本院依法调取严柏枝和张玉涛两次结婚、离婚登记手续及两次离婚财产分割协议。
经审理查明：2012年8月14日，茉莉餐厅经营者严柏枝（甲方）和孙楠（乙方）签订合作经营协议书，约定甲方房屋（位于华松时代南区29#一层103、104，二层以电梯口北窗户向东数第4至5窗口中线为界）交予孙楠经营，建筑面积约1000平方米（以产权证面积为准）。该房屋用途：除KTV、餐饮类。合作期限7.5年，从2012年8月9日至2020年2月7日止。免费装修期2012年8月8日至2012年9月15日止。合作金每两年增加一次，按上年合作金的10%依次递增。合作金每半年交付一次，需提前二个月交付。本协议签订之日，孙楠须向茉莉餐厅交付人民币15万元，作为履行协议保证金，保证金不计息，期满退还。合作期间，乙方保证按照合同约定，如期足额缴纳合作金。合作期间，乙方不得擅自转租、转让、抵押该房屋。甲方应保证乙方在正常经营时间内，所需水、电设施的正常使用。双方还约定了违约责任等。双方签订合同当天，孙楠向严柏枝交付保证金15万元、合作金19万元。严柏枝出具收条，写明合作金时间为2012年9月16日至2013年3月15日。此后，孙楠一直按照合同约定交付至2015年9月15日之前的合作金。经对方要求，孙楠于2015年9月1日向张玉涛支付了10万元，于2015年9月26日向严柏枝支付5万元作为2015年9月16日以后的合作金。2015年9月30日，华松公司向孙楠发出通知，内容为：“孙楠：你现在所使用的淮北市相山区黎苑路华松时代南区29#楼103、104及二层东半部商铺，该房产系我公司所有，你未与我公司签订租赁合同，私自占用，请你在接到此通知后七个工作日内前来我公司办理相关事宜，否则，我公司将强行收回该房屋，对此造成的损失均由你个人承担。”2015年9月30日，经协商，孙楠和华松公司签订《房屋租赁合同》，约定华松公司将本案涉及的商铺出租给孙楠，租期从2015年10月1日起至2018年12月30日止。租金按季度结算，每季度8.75万元，签订合同时交付8万元作为履约保证金。该合同已实际履行。
另查，华松公司于2012年1月16日和严柏枝签订租赁合同，约定华松公司将位于华松时代南区29号一层103、104、118、二层、三层、四层，建筑面积约2751平方米出租给严柏枝。租赁期限8年，从2012年2月8日至2020年2月7日止。免费装修期3个月。年租金88万元。按季结算，季租金22万元。租金每两年递增一次，按上年租金的5%依次递增。保证金25万元。双方约定在租赁期间，严柏枝应如期足额缴纳租金。租赁期间，严柏枝不得擅自转租、转让、抵押该房屋。严柏枝如系合伙经营，应在合伙经营开始后七日内，将合伙合同交付华松公司备案备查，否则，发现非严柏枝经营，一律视为转租行为成立。华松公司有权随时单方面终止该合同，严柏枝所交的保证金作为违约金不予退还。双方还特别约定，严柏枝擅自将承租房屋转租或拖欠当季租金10天或拖欠租金或应付费用的天数达一个月的，华松公司可视情节随时终止合同并有权收回该房屋。因茉莉餐厅长期拖欠房租，华松公司提起诉讼，本院于2015年9月22日作出民事调解书，内容为：“截至2015年8月8日，严柏枝拖欠华松公司房屋租金80万元，严柏枝于2015年9月27日前向华松公司指定账户汇入30万元；自2015年10月1日起，严柏枝每月向华松公司还款15万元，直至还清欠全部房屋租金80万元；2015年8月8日之后，因租赁房屋产生的租金，严柏枝按照2012年1月16日双方签订的租赁合同约定继续支付；严柏枝如不能按上述约定时间支付房屋租金，应按违约金额的10%向华松公司支付违约金。”2015年10月9日，华松公司租赁部副经理张学华受该公司委托，通过公证处公证，电话告知严柏枝须在五日内交齐拖欠房租，否则将解除合同，收回房屋。因严柏枝未履行民事调解书确认的义务，华松公司向本院申请强制执行，本院于2015年12月9日作出（2015）相执字第01713号执行裁定书，查封严柏枝所有的位于淮北市相山路276号国土资源局住宅楼13602室房产一套。
又查，严柏枝和张玉涛于2003年3月12日结婚，于2014年8月5日办理离婚手续，离婚协议约定两套住房每人各一套，茉莉餐厅的经营权和收益权归张玉涛所有，五个保险投保人为张玉涛，债务均由张玉涛承担。2015年2月10日，严柏枝和张玉涛办理复婚登记，次日即又办理离婚手续，离婚协议约定将以前分割过的家庭财产全部重新分配给严柏枝，债务仍由张玉涛承担。严柏枝和张玉涛两次办理离婚登记皆未告知孙楠，两人在收取孙楠款项时均未提出异议，孙楠始终认为严柏枝和张玉涛系夫妻关系。2015年9月22日，张玉涛仍然以严柏枝之夫的名义到法院参加诉讼，两人在外以夫妻身份出现。
本院认为：茉莉餐厅的经营者和孙楠签订合作经营协议名为合作经营，但不具备合作经营的法律特征，茉莉餐厅的经营者不参与经营，不承担风险，按期收取固定的费用，双方签订的合同实质为房屋租赁合同。茉莉餐厅的经营者严柏枝未经出租人华松公司同意，将房屋转租给孙楠，破坏了原有的出租人和承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，其和孙楠签订的合作协议书无效。孙楠主张解除合同，因合同被认定无效后，未影响孙楠的其他诉讼请求实体内容，故无需向当事人告知变更诉讼请求。合同被确认无效，但孙楠已实际使用房屋，应参照双方约定的房屋租赁费用的标准支付占用使用费。严柏枝和张玉涛辩称华松公司知道或者应当知道房屋被转租，但未提供证据予以证明，本院不予采信。华松公司已行使合同解除权，并于2015年10月1日收回房屋，孙楠无需向茉莉餐厅返回房屋。华松公司和茉莉餐厅如因解除合同产生纠纷，应另行处理。张玉涛和严柏枝在婚姻关系存续期间出租房屋，后两人办理两次离婚手续，且最后一次将财产全部转入女方名下，均未告知孙楠。两人对外仍以夫妻名义公开参与诉讼及其他活动，对孙楠向两人支付的款项从未提出异议或说明，使孙楠误认为两人一直系夫妻关系，张玉涛和严柏枝的特殊身份构成了互为表见代理关系。孙楠出于对二人资信的信任，向双方履行合同义务，由此形成的债务，严柏枝和张玉涛应承担连带偿还责任。双方之间的离婚协议，只能约束离婚当事人双方，对外不能对抗债权人。双方如因此产生纠纷，应另行处理。孙楠已经支付的2015年10月1日后的房屋使用费，茉莉餐厅和张玉涛应当予以返回。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条的规定，判决如下：
一、原告孙楠和被告淮北市相山区茉莉时尚茶餐厅签订的合作经营协议书无效；
二、被告淮北市相山区茉莉时尚茶餐厅、张玉涛于本判决生效后十五日内返还原告孙楠保证金15万元及房屋占有使用费132583元；
三、驳回原告孙楠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5650元，因适用简易程序，减半收取2825元，由原告孙楠负担72元，被告淮北市相山区茉莉时尚茶餐厅和张玉涛负担2753元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 马中杰
二〇一六年八月十六日
书记员 豆春枝
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。