广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梧民一终字第283号
上诉人（一审被告）许萍
上诉人（一审被告）王纲
上述两上诉人的委托代理人梁斌，广西飞中律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）彭小兰
被上诉人（一审原告）陈灏冰
上述两被上诉人的委托代理人韦发华，广西益远律师事务所律师。
第三人廖振军
第三人莫观群
上诉人许萍、王纲因与被上诉人彭小兰、陈灏冰，第三人廖振军、莫观群房屋买卖合同纠纷一案，不服藤县人民法院（2013）藤民初字第645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年10月22日受理本案后，依法组成合议庭，并于2013年11月19日公开开庭进行了审理，上诉人许萍、王纲的委托代理人梁斌、被上诉人彭小兰及彭小兰、陈灏冰的委托代理人韦发华到庭参加诉讼，第三人廖振军、莫观群经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告彭小兰与陈灏冰是夫妻关系，被告许萍与王纲是夫妻关系，第三人廖振军与莫观群是夫妻关系。2012年1月11日，原告彭小兰、陈灏冰、第三人廖振军、莫观群与被告许萍、王纲签订《房地产买卖合同》，合同约定：1、原告及第三人于2011年11月12日前预付购房定金200000元；2、房屋成交价为500000元，原告及第三人应在2012年4月11日前两次付清给被告；3、办理过户手续的税费由原告及第三人承担。2011年11月30日，原告、第三人各向被告支付了100000元共200000元定金。被告曾于2012年4月12日向原告及第三人出具单方面的《解除房地产买卖合同通知书》要求解除合同，第三人明确表示同意解除合同并退回其定金100000元，但原告不同意解除，要求由原告与被告继续履行合同。之后被告于2012年5月3日向藤县人民法院提起诉讼，要求确认被告单方面出具的《解除房地产买卖合同通知书》合法有效，并确认被告只用退回定金100000元给原告。在案件审理过程中，原告、被告、第三人都承认房屋转让款是800000元而不是合同约定的500000元。本院于2013年1月23日作出（2012）藤民初字第544号民事判决书判决驳回被告提出的诉讼请求。原告曾于2012年12月21日将购房余款700000元转到藤县人民法院账户，后因案件调解未有结果，藤县人民法院将700000元退回给原告。2013年5月10日，原告诉至藤县人民法院。
一审法院审理认为，2012年1月11日原告彭小兰、陈灏冰及第三人廖振军、莫观群与被告许萍、王纲签订的《房地产买卖合同》，除“房屋转让价款为500000元”的条款外是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，各方应当严格按照合同的约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，符合约定或法定的条件时，一方当事人可以要求解除合同；合同当事人的一方要求解除合同时，有权向对方发出解除合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，当事人发出解除合同通知书并不当然地产生解除合同的法律后果。在约定的异议期间或法律规定的三个月异议期间期满之前，已经发出的解除合同通知书只对发出通知的一方当事人产生法律约束力，就对方当事人而言，其解除合同的效力并不当然地发生。在对方当事人作出明确表态之前，该解除合同通知书还停留在未生效的状态，直至异议期间届满。因本案第三人与被告已明确解除了合同，故该合同对第三人不再具约束力。本案被告虽然已向原告发出了《解除房地产买卖合同通知书》，但由于原、被告双方在合同中没有约定对解除通知书的异议期间，因此，原告对解除合同提出异议或提起诉讼的期间应为原告收到解除合同通知书之日起三个月内的法定期间。被告在《解除房地产买卖合同通知书》送达原告后不足一个月便向本院提起了诉讼，而原告在（2012）藤民初字第544号案的答辩中称对被告解除合同的效力有异议，不同意解除合同，应由原告与被告继续履行合同。由此可以确认原告已经在法定期间对《解除房地产买卖合同通知书》提出了异议。对于异议是否成立，合同是否解除的问题，合同约定原告应于2012年4月11日前付清购房款给被告，而被告于到期后的第二天就向原告发出《解除房地产买卖合同通知书》，依据《合同法》第九十四条第三款的规定，原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，被告可以解除合同，但合同到期后第二天被告就发出《解除房地产买卖合同通知书》，并没有给予原告合理的期限去履行。第三人廖振军、莫观群同意解除合同，但原告彭小兰、陈灏冰不同意解除合同，明确表示愿意独立承担起购买房屋的义务，且原告亦有支付全部购房款的经济能力，被告当初出卖房屋的初衷仍能实现。综上，本案的情形并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定条件。因此，原告对被告《解除房地产买卖合同通知书》的异议成立，被告的《解除房地产买卖合同通知书》并未产生解除合同的效力，原、被告间的《房地产买卖合同》尚未解除，原、被告双方仍需继续履行。原告应当交付购房余款700000元给被告，被告应当依照合同的约定将房屋及土地使用权过户给原告，办理过户所需费用由原告承担。故被告认为《解除房地产买卖合同通知书》已生效，《房地产买卖合同》已终止，应驳回原告诉讼请求的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十七条的规定，判决：一、原告彭小兰、陈灏冰应支付购房余款700000元给被告许萍、王纲；二、被告许萍、王纲应于原告彭小兰、陈灏冰付清购房款后一个月内开始履行将座落于藤县藤州镇人民路30号房屋及土地使用权转让给原告彭小兰、陈灏冰的义务，办理过户所需费用由原告彭小兰、陈灏冰承担。
上诉人许萍、王纲不服一审法院的判决，上诉称，上诉人已于2012年4月12日向本案被上诉人及第三人送达了《解除房地产买卖合同通知书》，依照法律规定，上诉人与被上诉人及第三人签订的《房地产买卖合同》于2012年4月12日已经解除，一审法院判决上诉人对被上诉人履行房地产过户义务是错误的。双方签订的《房地产买卖合同》约定买房者应于2012年4月11日前将购房款付清给上诉人，但时至约定履行付款时间，上诉人及第三人未履行付款义务，其已构成违约，上诉人有权依法终止《房地产买卖合同》，一审法院认定本案的情形不符合解除合同的法定条件是错误的。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人彭小兰、陈灏冰答辩称，同意一审判决。
第三人廖振军、莫观群没有答辩。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人许萍、王纲与被上诉人彭小兰、陈灏冰及第三人廖振军、莫观群签订的《房地产买卖合同》，除“房屋转让价款为500000元”的条款外均是双方当事人的真实意思表示，也没有违反法律法规强制性规定，所以该合同是有效合同。合同签订后，各方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。在合同规定买房者应该付清房款的第二天（2012年4月12日），上诉人许萍、王纲就发了《解除房地产买卖合同通知书》给被上诉人彭小兰、陈灏冰及第三人廖振军、莫观群，但被上诉人彭小兰、陈灏冰明确表示不同意解除合同，而且已经发生法律效力的（2012）藤民初字第544号民事判决也驳回了许萍、王纲要求确认该《解除房地产买卖合同通知书》合法有效的诉讼请求，故一审法院认定《解除房地产买卖合同通知书》并未产生解除合同的效力及许萍、王纲与彭小兰、陈灏冰仍需继续履行《房地产买卖合同》，而判决彭小兰、陈灏冰应支付购房余款700000元给许萍、王纲以及许萍、王纲应于彭小兰、陈灏冰付清购房款后一个月内开始履行将座落于藤县藤州镇人民路30号房屋及土地使用权转让给彭小兰、陈灏冰的义务（办理过户所需费用由彭小兰、陈灏冰承担）是正确的。上诉人许萍、王纲上诉主张其已经送达了《解除房地产买卖合同通知书》，双方及第三人签订的《房地产买卖合同》已经解除。本院认为，上诉人许萍、王纲的上诉主张没有事实和法律依据，对上诉人许萍、王纲的上诉主张本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉案件受理费11800元，由上诉人许萍、王纲负担。
本判决为终审判决。
审判长 何观全
审判员 林 远
审判员 王益民
二〇一三年十二月三日
书记员 薛 华