安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初6169号原告：吴孝溥，男，汉族，1978年12月13日出生，初中文化，本市霍邱县人，住安徽省六安市霍邱县。原告：潘金荣，女，汉族，1976年12月14日出生，初中文化，本市霍邱县人，住安徽省六安市霍邱县。两原告共同委托诉讼代理人：汪东，安徽皋城律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：曾传根，安徽皋城律师事务所律师。被告：六安市博祥置业有限公司，住所地安徽省六安经济开发区上东阳光城，统一社会信用代码91341500577073554T。法定代表人：潘斌，总经理。委托诉讼代理人：朱春雪，安徽英锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婷凤，安徽英锐律师事务所实习律师。原告吴孝溥、潘金荣与被告六安市博祥置业有限公司（下称博祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴孝溥、潘金荣向本院提出诉讼请求要求向本院提出诉讼请求判令被告立即向原告交付原告购买的六安市××第××幢××室住宅并自2016年1月31日起以原告已付购房款（包括银行贷款与利息）为基数按日万分之五承担逾期交房违约金至实际交房日止，被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月27日原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将位于六安市××第××幢××室商住房出售给原告。合同约定被告应当在2015年10月30日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，并对逾期责任进行了约定。2016年3月19日因被告逾期交房，在六安经济技术开发区管理委员会的见证下原、被告又签订《补充协议》，补充协议第一条约定：被告承诺于2016年6月30日前向原告交付房屋，并自愿自2016年1月31日起至交房之日止，被告向原告支付已付购房款每日万分之五的的违约金。原告己经按照合同约定支付被告首付款204345元、完成按揭贷款33万元。现被告仍未向原告履行交房义务，故请求望判如所请。被告博祥公司辩称，1.答辩人在六安经济技术开发区管理委员会的支持下于2017年9月1日向六和城二期业主进行了交房，并且在报纸上进行了公告，答辩人可随时将被答辩人的房屋进行交付。2.博祥公司逾期交房是因为芜湖市中级人民法院错误的司法保全查封造成的，这个原因是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于答辩人。根据《合同法》第一百一十七的规定，构成不可抗力的免责事由。3.2016年3月19日签订的《补充协议》系答辩人在大环境下签订的，既不能代表答辩人的真实意思，客观上也无法在约定的时间交付房屋。4.被答辩人要求的违约金过高，严重高于被答辩人的损失，请求依法予以核减。原告围绕其诉讼请求向本院提交证据一、证据二原告身份证复印件、被告工商登记信息查询单，证明原、被告身份信息，主体适格。证据二商品房买卖合同、证据四补充协议，证明2013年12月27日原告与被告签订商品房买卖合同，被告将位于六安市皖西大道六和城13幢1104室房屋出售给原告。后被告逾期交房，被告应按照约定支付逾期交房违约金。证据五收据与个人购房担保借款合同、证据六中国农业银行个人明细对账单，证明原告已按照合同约定支付全部购房款534345元。被告围绕其辩解向法院提交证据一（2015）芜中执字第00241号执行裁定书和协助执行通知书。证据二芜湖市中级人民法院作出的（2016）皖02执异字30号执行裁定和安徽省高级人民法院作出的（2017）皖执复14号执行裁定书，上述两组证据证明答辩人逾期交房的原因是由于芜湖市中级人民法院错误的保全行为造成的，是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于博祥公司。错误的司法行为对于民营企业来说属于不可抗力，构成被告的免责事由。证据三13#楼工程竣工验收报告和交房公告，证明被告已经具备交房条件并进行了公告的方式通知房屋交付。本院对原、被告所举的证据认证如下：一、对原告提交的证据一、二的三性予以确认。证据三《商品房买卖合同》及证据四《补充协议》均系原、被告双方自愿签订，系双方真实意思表示，双方均应按约履行，本院对该组证据的三性予以确认。证据五因被告在本院给付的期限内未对原告已支付房屋总价款534345元提出异议，故本院对该组证据的三性予以确认。证据六本院予以确认。二、原告对被告提交的三组证据的真实性均无异议，故本院对该三组证据的真实性予以确认。被告提交的证据一、二显示被告有132套房产被芜湖市中级人民法院查封，但涉案房屋不在查封行列，且查封行为也构不成不可抗力。被告提交的证据三公告的真实性予以认可，但鉴于双方在商品房买卖合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而被告未向本院提交其已向原告书面通知送达不能的情形，故对该证据的证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月27日，原告吴孝溥、潘金荣与被告博祥公司签订《商品房买卖合同》约定：被告将位于六安市××第××幢××室房屋出售给原告，房屋总价款534345元；出卖人（被告）应当于2015年10月30日前将涉案房屋交付买受人（原告）使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同约定的交付日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告于2013年12月27日合同签订时支付被告首付款204345元，剩余房款330000元通过银行按揭贷款已支付给被告。2015年10月30日，被告未能履行交房义务。双方于2016年3月4日在六安经济技术开发区管理委员会见证下签订《补充协议》约定：被告承诺于2016年6月30日前将原告购买验收合格的商品房交付给原告使用，如届时仍不能交房，自2016年1月31日起至交房时止，被告按每日万分之五向原告支付已付购房款（包括银行贷款及全部利息）的违约金，并在交房之日以现金方式一次性支付；除补充协议几点外，原合同继续生效。被告于2017年9月1日在《皖西日报》刊登交房公告。公告显示涉案房屋交付时间为9月1日至9月5日。现原告与被告因逾期交房违约金数额协商未达成一致意见，致交房未果，遂诉讼来院。本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案争议的焦点：《补充协议》是否有效；司法查封是否属于免责事由；逾期交房违约金计算标准及期间。关于《补充协议》是否有效问题。本院认为，原被告双方均系具有完全民事责任能力的当事人，在《补充协议》上签名盖章的行为具有法律上的效力，《补充协议》性质属于民法上的合同，是双方当事人意思自治的结果，被告称协议违背其真实意愿，却未提供充分证据佐证，不予采信。协议约定以日万分之五，即月利率1.5%标准计算迟延交房违约金，并未违反法律法规强制性规定，故认定《补充协议》合法有效。关于司法查封是否属于免责事由问题。本院认为，涉案房屋已经备案，不属于司法查封范围。司法查封本身并不影响动工建设，并非不可抗力，该免责事由即非双方约定，也非法律规定，故认定司法查封不属于被告逾期交房的免责事由。关于逾期交房违约金计算标准及期间问题。双方在补充协议中明确约定被告应在2016年6月30日前向原告交付涉案房屋，然被告未按约定时间交付，故被告应该承担迟延交房的违约责任。原告主张逾期交房违约金应分段计算，自2015年10月31日至2016年1月30日，按照合同约定的日万分之一标准计算；自2016年1月31日起按照补充协议约定的日万分之五标准计算。本院认为，《补充协议》约定自2016年1月31日起至交房之日止，被告按每日万分之五的标准向原告支付已付购房款（包括银行借款及全部利息）的违约金是双方在履行《商品房买卖合同》过程中，关于博祥公司迟延交房应承担的违约金及违约金的标准、起止时间在内等事项重新作出的约定，系原《商品房买卖合同》中关于违约金计算标准条款的变更。博祥公司辩称该《补充协议》非其真实意思表示并未能提供有效证据证实；博祥公司主张原告请求的违约金过高，考虑《补充协议》是双方在自愿达成，且违约金计算的利率标准未违反法律禁止的利率标准，被告请求核减违约金计算标准，本院不予准许。被告迟延交房后，原告理应对被告交房日期予以关注，2017年9月1日被告通过公告的方式通知业主接收房屋虽不符合合同约定的书面通知的方式，但原告未在合理期间内受领房屋，就扩大的利息损失主张违约金，本院不予支持，该合理期间本院酌定为公告之日起的一个月内，即自2017年10月1日本院视为涉案房屋交付之日，现原告请求交付房屋，本院不予采纳。双方在补充协议中虽约定已付房款包括银行借款利息，但该利息实系已付房款的利息损失，故原告主张逾期交房违约金应以534345元为基数分段计算，即2015年10月31日至2016年1月30日的违约金为4916元，2016年1月31日起至2017年10月1日的违约金为162441元，计款167357元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告六安市博祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴孝溥、潘金荣逾期交房违约金167357元。二、驳回原告吴孝溥、潘金荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处；帐号2000，0533，1263，1030，00×××55；收款单位：六安市金安区人民法院。案件受理费4500元，减半收取计2250元，由被告六安市博祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  陶宝华二〇一八年六月十二日书记员  段晓强附：法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。