河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终2314号
上诉人（原审原告、反诉被告）张玉祥，石家庄市长安区近邻便利店业主。
委托代理人冉令涛，河北北华律师事务所律师。
委托代理人郝建华。
被上诉人（原审被告、反诉原告）任卫伟，慧润康（北京）科贸有限公司职工。
委托代理人孙晓彩，河北医科大学职工。
上诉人张玉祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2015）长民初字第2603号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，坐落于石家庄市桥东区（现长安区）平安北大街19号礼域尚城19号楼1单元103号房系原告购买的房产，2011年5月16日任卫伟与张玉祥签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：张玉祥租用涉案房屋，租金每月2400元，合同期限五年，自2011年7月5日至2016年7月5日。房屋押金2400元，合同期满且退房，经检查房屋无损坏、墙面墙体无损坏、瓷砖（墙砖、地砖）无损坏、门窗（防盗门、室内木门、钛镁合金门及所有门窗玻璃）无损坏、橱柜无损坏、屋内其他（水、电、暖、煤气等）设施无损坏，且无改装，房屋押金足额退还，不得拖欠。同时合同约定张玉祥应爱护房屋及室内设施，不得改装房屋及室内设施，否则房屋押金2400元全部扣除，并视改装或者损坏程度照原价赔偿；合同终止时，保持厨房清洁，不得有严重油渍、油污，所有房间保持清洁。关于合同终止，双方约定：合同期满张玉祥未说明续租则合同终止，任卫伟需自用房屋时，需提前30天通知张玉祥，张玉祥须在30天内搬离房屋；张玉祥需提前终止合同时，需提前30天通知任卫伟，房租缴至30天（自张玉祥提出退房日期开始计算）期满。张玉祥租赁该房后，将该房窗户改造成门后在此经营石家庄市长安区近邻便利店。2015年8月31日任卫伟与河北国大房地产经纪有限公司签订《限时委托代买合同》，委托河北国大房地产经纪有限公司于2015年8月31日至2015年10月31日期间代卖涉案房屋，限时委托销售价格为88万元。任卫伟在该房附近张贴出售该房的信息时告知张玉祥涉案房屋要出售，张玉祥向任卫伟询问房价，任卫伟告知张玉祥和房屋中介谈。2015年9月1日至16日期间中介公司职员官建刚与任卫伟曾几次去涉案房屋处，张玉祥向两人询问价格，张玉祥给出的价格均低于86万元。2015年9月17日任卫伟之妻孙晓彩到涉案房产处告知张玉祥房屋出售价格为86万元，如果有购买意向到中介公司洽谈，张玉祥到中介公司后，涉案房产以86.2万元价格卖出，买受人给付了任卫伟2万元定金。张玉祥提交的官建刚的证人证言载明“人家卖房子的，谁先出价谁先交订金就卖给谁”，“房主是谁家出钱高我就偏向谁”。张玉祥主张其于2015年9月17日到乐购超市石瑞阁处刷卡2万元，该2万元为要给付任卫伟的订金，但石瑞阁未出庭接受质证，任卫伟对此亦不予认可。2015年9月30日张玉祥给付任卫伟17天租金1390元。2015年10月18日，张玉祥与任卫伟之妻孙晓彩签订《承诺书》，主要内容为：2015年10月20日下午5时交接涉案房屋，如不交接，孙晓彩有权收回房屋。交接时，房屋中物品到时完全清空，卫生打扫干净，交接物品包括房屋钥匙一把、电卡一张，煤气卡一张，到时交接验房。三日房屋240元，交房当日结清。签订《承诺书》当日，孙晓彩收取了张玉祥给付的三日租金240元。2015年10月20日张玉祥将涉案房屋交还任卫伟。任卫伟将房屋押金2400元退还张玉祥。张玉祥在交房时将拆改的窗户重新垒砌。张玉祥主张因任卫祥侵犯其房屋优先购买权造成经济损失135570元，包括：货物折损4万元；固定资产处理损失2万元；2015年9月1日至1O月17日正常营业利润3万元及因任卫伟没有给予合理期限造成的10月17日至12月17日的损失4万元；陈列返还损失2570元；尾货两个月仓库租赁费3000元，张玉祥提交的《租房合同》显示2015年10月16日张玉祥租赁李小伟储藏室作为库房，租赁期限12个月。任卫伟主张张玉祥将涉案房屋墙体、窗户内包框拆改没有复原，租赁期间洗手间门玻璃裂开，没有门锁，厨房有明显油渍、污渍，窗户窗纱脏、整个房屋内墙面非常脏、插座损坏，为此，任卫伟主张粉刷房屋费用、恢复墙体（包括窗户包窗）费用、房屋押金、更换洗手间门的费用、保洁房屋的费用共计2万元，但无证据提交。
原审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权。张玉祥诉称任卫伟侵犯其优先购买权，导致其一系列经济损失，但根据庭审双方所述，在任卫伟张贴出售房屋告示时即告知张玉祥房屋出售，并多次到张王祥店内告知张玉祥房屋出售的有关情况，由此可见，任卫伟充分保障了张玉祥的优先购买权，张玉祥诉称9月17日在中介公司洽谈价格时任卫伟与中介公司将其避开无证据证明，法院不予采信。同等条件是承租人行使优先购买权的实质条件，法律规定同等条件是为了保证出卖人的利益不致因优先购买权的行使而受到损害，从而使出卖物能以合理的价格成交。作为房屋买卖，同等条件主要是价款条件的等同，承租人支付的价款应当与第三人支付的价款相同，张玉祥在几次与任卫伟的商谈中所给付的价格均低于86万元，在任卫伟之妻告知张玉祥房屋出售价格为86万元后，任卫伟最终选择以86.2万元价格符合市场交易习惯。故此，就张玉祥关于任卫伟侵犯其优先购买权的主张法院不予采信。承租人优先购买权被侵害，丧失的是以同等条件优先购买租赁房屋的机会，实际损失通常是指房屋的差价，张玉祥以侵犯优先购买权为由主张经营利润损失、处理超市商品设备损失、陈列费和租赁费等损失没有法律依据，且任卫伟也提前30日告知张玉祥解除合同，故此，就张玉祥请求任卫伟赔偿经济损失135570元的主张法院不予支持。任卫伟请求确认《房屋租赁合同》终止，张玉祥表示同意，且该《房屋租赁合同》已实际终止，故此，就任卫伟的该项请求法院予以支持。根据租赁合同的约定，如果张玉祥对涉案房屋进行改装、屋内设施等毁坏，则租房押金不予退还，任卫伟将房屋押金退还给张玉祥，应视为任卫伟对交接时房屋现状的认可，张玉祥在交接房屋时已将窗户恢复原状．恢复墙体的费用已由张玉祥负担，任卫伟再次请求恢复墙体费用并要求退回租房押金于法无据，其他费用的主张亦无证据证明，法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十条之规定，判决：一、驳回本诉原告张玉祥的诉讼请求；二、终止反诉原告任卫伟与反诉被告张玉祥于2011年5月16日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回反诉原告任卫伟的反诉请求。诉讼费3011元，由本诉原告张玉祥负担；反诉费150元，由反诉原告任卫伟负担。（诉讼费、反诉费本诉原告、反诉原告均已预交）
判后，张玉祥不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：1、原审认定事实不清。⑴被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋，承租人享有以同等条件优先购买的权利，本案现有证据可以证实被上诉人之妻告知上诉人房价为86万元时，上诉人即表明要购买，但被上诉人与实际买家以86.2万元签订买卖协议时并未告知上诉人，故被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权。⑵被上诉人存在违约行为。依据诉争双方签订的《房屋租赁合同》，被上诉人除自用房屋外，无权提出解除合同，即使解除合同，依据交易习惯和生活经验，也应给上诉人合理期限，本案中被上诉人只给上诉人一个月的时间，给上诉人造成了损失，被上诉人应予赔偿。2、原审适用法律错误。原审在作出以上错误事实认定的情况下，未能依据《合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十九条、第二百三十条等规定，不仅侵犯了上诉人的优先购买权，同时侵犯了上诉人继续履行本案租赁合同的权利。请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人赔偿上诉人的损失。
经审理查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于被上诉人任卫伟是否侵犯上诉人张玉祥的优先购买权问题，根据一审庭审诉争双方所述，在任卫伟张贴出售房屋告示时即告知张玉祥房屋出售，并多次到张王祥店内告知张玉祥房屋出售的有关情况，张玉祥在几次与任卫伟的商谈中所给付的价格均低于86万元，在任卫伟之妻告知张玉祥房屋出售价格为86万元后，任卫伟最终选择以86.2万元价格将涉案房屋出售给他人，基此，原审法院认定任卫伟充分保障了张玉祥的优先购买权，并无不妥。关于被上诉人任卫伟是否违约解除合同问题，根据原审查明的事实，2015年10月18日，张玉祥与任卫伟之妻孙晓彩签订《承诺书》，主要内容为：2015年10月20日下午5时交接涉案房屋，如不交接，孙晓彩有权收回房屋。2015年10月20日张玉祥将涉案房屋交还任卫伟。任卫伟将房屋押金2400元退还张玉祥。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本院认为，诉争双方签订的《房屋租赁合同》已经双方协商解除，上诉人主张被上诉人解除合同违约，无事实和法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3011元，由上诉人张玉祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨根山
审判员 高瑞江
审判员 李 伟
二〇一六年四月十八日
书记员 李 站