宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1180号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐朝阳，男，1964年1月28日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：银川市�鑫商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区福州北街宏鑫装饰建材城。
法定代表人：周博，该公司总经理。
委托诉讼代理人：祁施诺，宁夏泽芸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董娜娜，宁夏泽芸律师事务所律师。
上诉人徐朝阳因与被上诉人银川市宏鑫商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第145号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐朝阳，被上诉人委托代理人祁施诺、董娜娜到庭接受询问。本案现已审理终结。
上诉人徐朝阳上诉请求：请求裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。事实及理由：原审认定事实不清，因被上诉人是在2014年12月1日将租赁房屋大门紧锁，强行收回房屋，所以暖气费及租金的计算截止日期应当为2014年12月1日。上诉人从2013年8月开始装修，直到2014年4月份才装修完毕，投入使用，故2013年11月至2014年4月期间的暖气费不应当由上诉人承担。一审开庭时，原告的诉讼请求中要求上诉人支付房租及暖气费及房屋租金的时间是截止到2014年12月31日，这与上诉人陈述的被上诉人在2014年12月1日强行收回房屋的事实基本相符，随后，被上诉人却变更了诉讼请求，要求上诉人将暖气费及房屋租金支付至起诉之日。显然，被上诉人就是在2014年11月份强行收回租赁房屋，单方终止了双方签订额租赁合同，上诉人不应当支付2014年12月1日至2015年4月期间的暖气费。故原审法院认定被上诉人应当向上诉人归还2013年11月至2015年4月期间两个采暖期的暖气费及截止到2015年3月的房屋租金是没有事实依据的。被上诉人在强行收回房屋时，并没有向�诉人履行通知义务，系单方擅自终止租赁合同，故上诉人没有理由向其支付违约金。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。
被上诉人银川市宏鑫商贸有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
银川市宏鑫商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付2013年11月1日至2014年10月31日租金55000元及2014年11月1日至2015年3月16日租金75620元；3、被告支付原告2013年11月1日至2015年3月16日的暖气费98000元；4、被告支付原告违约金10000元，以上共计238620元。
徐朝阳向一审法院反诉请求：原告赔偿被告装修损失510681.8元。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）银川市宏鑫商贸有限公司与被告（反诉原告）于2013年9月12日签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方（原告银川市宏鑫商贸有限公司）将其位于银川市金凤区福州北街宏鑫装饰建材城内四、五区南、北面二楼房屋出租给乙方（被告徐朝阳），房屋用于经营宾馆，租赁期间自2013年9月1日至2021年2月28日。2013年、2014年房屋租金为165000元/年，2014年后每年租金递增10%，每年10月30日前付清次年度房租。合同保证金为3万元。被告按时交纳自行负担的所有费用（水、暖、电、垃圾处理等费用）。如原告违反合同约定，提前收回房屋的，赔偿被告固定装修（按国家评估机构折损率赔偿）。被告自行带走其余物品；如被告违约，赔偿原告10万元，装修、改造、增加的所有固定设施均归原告所有。合同还约定，如被告逾期未交纳按约定应由其交纳的各项费用，给原告造成严重损害或拖欠房租一个月的，原告有权解除合同，收回出租房屋。2013年4月23日，被告向原告支付房�11万元，但未支付合同保证金，并于2013年9月12日向原告出具欠条一张，载明欠原告房租保证金3万元。2013年8月，原告将涉案房屋交付给被告，被告进行了装修。后被告未向原告支付剩余房屋租金及暖气费，原告认为其存在违约，故提起诉讼。被告认为原告提前解除合同，违约在先，故提起反诉。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系合法有效合同，双方均应严格依约履行合同义务。关于本案本诉部分，原、被告约定每年10月30日前付清下一年度租金，故2013年10月30日前应由被告付清2014年度租金，被告于2013年4月23日向原告支付租金11万元，其余55000元未支付。被告的行为违反合同约定。被告辩称该部分租金由原告欠付被告消防工程款抵顶，但被告并未举证证明双方就抵顶事宜协商一致，且被告就原告欠付其消防工程款253891元已另案起诉，故对被告的抗辩意见，法院不予采信。根据合同约定，被告拖欠房租1个月，原告有权解除合同。故对原告请求解除房屋租赁合同的诉讼请求法院予以支持。原、被告双方截止目前尚未对房屋进行交接，故原告主张将房屋租金及暖气费计算至2015年3月16日的诉讼请求，法院亦予支持。因2014年10月31日前的房租为165000元，已支付110000元，尚欠55000元，2014年11月1日至2015年3月16日的租金为61875元（165000元/年÷12月/年×4.5月），故欠付房租共计116875元。合同约定被告应按时交纳自行负担的暖气费，自房屋交付至被告时，被告应承担暖气费用，房屋自2013年8月交付被告，故暖气费应计算2013年11月至2014年4月、2014年11月至2015年4月两个采暖期。因原告无法提供暖气费的计算面积，故按被告自认的面积1000平方米计算，每平方米的计算标准为原告所提供的发票单价，即2013年至2014年26.55元/平方米，税率13%，2014年至2015年16.81元/平方米，税率13%，综上，暖气费共计48997元。合同第八条明确约定如被告违约，赔偿原告10000元，故对原告主张10000元的诉讼请求，法院予以支持。
关于本案反诉部分，被告提交的证据，无法证明原告提前解除了双方的合同并收回房屋的事实，故对其反诉请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）银川市宏鑫商贸有限公司与被告（反诉原告）徐朝阳签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）徐朝阳于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）银川市宏鑫商贸有限公司支付房屋租金116875元、暖气费48997元、违约金10000元，以上合计175872元；三、驳回原告（反诉被告）银川市宏鑫商贸�限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐朝阳的反诉请求。案件本诉受理费4879元，由原告银川市宏鑫商贸有限公司负担1283元，由被告徐朝阳负担3596元；反诉受理费2554元，由被告徐朝阳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人徐朝阳提交《房屋租赁合同》30份，证明涉案房屋是徐朝阳从被上诉人处承租后，大致2014年3、4月份其转租给别人，装修期间取暖费不应由徐朝阳承担。被上诉人认为证据与本案无关。
经审查，上诉人二审提交的证据与本案无关，本院不予采信。
二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人徐朝阳与被上诉人银川市宏鑫商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系合�有效合同，双方均应严格依约履行合同义务。上诉人徐朝阳未按约定时间支付租赁费已经构成违约，应承担相应违约责任。上诉人称被上诉人于2014年12月1日将租赁房屋大门紧锁，强行收回房屋，因其提交的照片无法证明被上诉人收回房屋时间，故其主张本院不予支持。上诉人称其从2013年8月开始装修，直到2014年4月份才装修完毕，投入使用，故2013年11月至2014年4月期间的暖气费不应当由上诉人承担的理由，因双方合同约定上诉人应按时交纳自行负担的暖气费，自房屋交付至上诉人时，上诉人应承担暖气费用，房屋自2013年8月交付上诉人，故暖气费应计算2013年11月至2014年4月、2014年11月至2015年4月两个采暖期。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3817元，由上诉人徐朝阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢雪梅
审 判 员 张旭霞
代理审判员 张建国
二〇一六年十月十日
书 记 员 耿宇华
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。