湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终161号
上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳运生，男，汉族，1968年7月13日出生，户籍所在地湖南省涟源市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖志成，男，汉族，1985年6月28日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：付立吾，女，汉族，1962年11月9日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄骏，男，汉族，1991年2月27日出生，户籍所在地湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖立成，男，汉族，1990年12月12日出生，户籍所在地湖南省涟源市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：阳小军，女，汉族，1966年2月3日出生，户籍所在地湖南省涟源市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张建平，女，汉族，1967年1月26日出生，户籍所在地湖南省涟源市蓝田办事处光明山居委会市。
以上七上诉人的共同委托诉讼代理人：刘沛，湖南星奥律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:李弢，男，汉族，1970年6月25日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
委托诉讼代理人：杨慎勇，湖南宇能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：阳吉明，男，汉族，1973年7月3日出生，户籍所在地湖南省冷水江市。
上诉人欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平（以下简称出租人）因与上诉人李弢、被上诉人阳吉明（以下简称承租人）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1012号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人出租人上诉称：一、一审判决认定“原告交付被告使用的房屋存在瑕疵、存在违约行为”与客观事实不符,出租人在本案中无任何违约行为。1、出租人出租给承租人使用的门面,至今未办理房屋建设消防验收,并未导致承租人无法正常经营。出租人与承租人签订《门面租赁合同》后,出租人将门面交付给承租人使用,承租人对租赁物进行了装修,并已实际营业,承租人后来停止营业系其他原因,并非出租人所出租的租赁物所造成的。2、本案中,承租人并未提供任何证据证明其停止营业是消防、工商等相关职能部门下达停止营业并要求整改所造成的。自租赁物租赁给承租人使用后,无任何职能部门对承租人的营业行为下达停止营业的通知及其他行政处罚。3、承租人所租赁的门面是用于经营瓷砖,消防、工商等职能部门并不要求所有的营业场所必须办理消防验收,只是对特殊行业才有特殊要求,如宾馆、餐饮、影院,而承租人所经营的是瓷砖业务,在没有消防验收的情况下可以办理营业执照、正常经营。4、承租人所租赁的门面地段,在承租人租赁之前之后乃至现在仍在经营的商铺,并无任何消防、工商等职能部门不准其经营的行为发生,承租人停止营业与租赁物未经消防验收并无必然因果关系。二、出租人在出租门面的过程中无过错。出租人出租给承租人的门面虽然没有通过消防验收,但在出租门面给承租人使用时已将这一情况如实告之承租人,并且在《门面租赁合同》中予以特别约定,约定由承租人办理经营所需的消防合格证。承租人对其所租赁的门面未经消防验收是明知的。承租人对其所经营的业务是否必须办理消防验收,以及未办理的后果亦是了解、明知的。因此,出租人在出租门面时已将租赁物的瑕疵告知承租人,不存在过错。承租人没有按照约定先办理经营所需的消防合格证,直接装修营业,对此,承租人存在过错。三、一审判决认定承租人因租赁合同造成的70万元损失,无事实依据且程序违法。1、承租人停止营业不是出租人的行为及租赁物造成的,承租人停止营业的一切损失与出租人无关(包括装修和营业额的损失)。2、在本案一审期间,承租人未提供合法有效的证据证明其停止营业期间的损失为80万元,既未对其投入资金提供有效的证据证明亦未对其停止营业期间造成的损失提供证据证明,承租人应当承担举证不能的不利后果。3、一审判决认定的损失70万元程序违法。既然一审判决认定承租人在租赁门面后造成了损失,但在无确切证据证实的情况下,应当委托专业的评估机构进行评估,而不是凭感觉判断。综上,一审判决认定出租人存在违约、有过错与客观事实不符,系认定事实错误,认定承租人的损失为70万元系认定事实不清且程序违法,应当依法予以撤销。综上，请求：1、撤销一审判决,并依法改判由承租人按388000元每年的标准从2014年6月22日起计算支付至房屋返还之日止的租金。2、驳回承租人的反诉请求。3、本案一、二审所有的诉讼费由承租人承担。
被上诉人承租人答辩称：1、一审判决认定的客观事实是正确的。租赁物已于2015年6月份被出租人上锁、不允许承租人等进入，导致租赁门面没有再经营，实际上已经返回给出租人，但一审法院认为承租人未履行返还门面义务的结论是错误的。2、根据《中华人民共和国消防法》第十五条及第七十三条，公共聚集场所在投入使用与营业前，要求办理消防许可证，但是由于该租赁物未取得房租建设综合消防验收，导致该租赁场所不能投入使用及营业。在不能办理营业执照和不能开具相关发票的情况下，对经营造成了实质的影响和经济损失。出租人给予承租人免租装修期为108天，装修期间阳吉明在医院住院，2015年6月该门面被出租人上锁，装修实际并未完成。承租人向法院提交了装修的相关票据、建材费用等均是实际投入，可以作为认定承租人装修投入损失的依据，不需要评估机构评估认定，故请求驳回出租人的上诉请求。
上诉人李弢不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1012号民事判决，亦向本院提起上诉。
上诉人李弢上诉称：一、承租人享有对租赁物的单方解除权,租赁合同不应认定为自判决之日解除,而应认定为自承租人自行退租、出租人锁门之日起解除。首先,出租人提供的租赁物未经消防验收合格,尽管所涉租赁物未经消防验收合格并不必然导致双方签订的租赁合同无效。但所涉房屋未经消防验收直接导致承租方无法正式开业并投入使用、不能领取营业执照和开具合法税务发票,导致合同目的不能实现,出租方应当赔偿承租方损失。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:(一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”基于以上违约事由,承租人在本案中应当享有对合同的单方解除权。承租人承担租赁物租金仅应计算至承租人退出经营之日止。二、由于出租人锁门导致该租赁门面早在2016年6月之后就没有经营,承租人所聘请的员工于2016年6月全部遣散,这实际导致承租人对租赁物丧失有效使用权,亦应认定双方以实际行为对合同进行了解除。本案承租人向一审法院提交的照片以及证人证言足以证明涉案租赁物于2015年6月被出租人上锁、且不交租金拒不开门的事实。出租人将门面上锁的行为应当视为其已单方收回租赁物,违反了出租人应当向承租人交付租赁物并使其保持可以使用状态的合同义务。租赁物租金只应计算至租赁物被出租人锁门之日止，且承租人不再负有交付租赁物的义务。三、对于租赁物的返还,不应仅仅以承租人单方腾退来界定,而是应当建立在出租人同意放弃留置和为承租人开锁、让其取走物品的基础之上。否则,出租人的行为应视为自行对租赁物的收回,对于之后扩大的损失不应当由承租人承担。首先,出租人认为租赁物时至今日仍未收回的事实与一审法院查明的事实自相矛盾。1、在判决书第五页倒数6行中,承租人已经未在门面经营,欠条亦证明租金欠付至2015年4月,本案出租人起诉时间为2016年3月,本案审理期间并不影响出租人另行出租租赁物,也不影响出租人与承租人之间合同解除权的行使,出租人收回的租赁物的状态和性质亦不对后续租赁产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”。该租赁物至今没有出租的损失和责任不在承租人,就租赁物至今没有出租的扩大损失部分亦不应当由承租人承担。综上，请求：一、撤销一审法院判决第一项,确认出租人出租的租赁物已于2015年10月交还给出租人。一审、二审诉讼费用由出租人承担。
被上诉人出租人答辩称：1、自行退租并不能说明是解除租赁合同，除非法院判决和双方协商。2、承租人解散全部员工亦不能认定是对租赁合同的解除，更不会导致承租人对租赁物丧失有效使用权。3、承租人至今为止未明确表示其添附的财产、未将租赁物返回给出租人。
被上诉人阳吉明答辩称：对上诉人李弢的上诉无异议。
出租人欧阳运生等7人向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方于2014年3月6日签订的门面租赁合同；2、判令两被告返还门面；3、判令二被告连带清偿原告门面租金445000元及利息损失16594.84元（租金、利息均暂计算至2016年3月10日，其余租金计算至门面返还给原告之日止；其余利息损失计算至租金本息清偿之日止），及因短期无法出租的门面租金损失97000元，共计558594.84元整；4、两被告承担本案诉讼费。
承租人李弢、阳吉明向一审法院反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人房屋装修款80万元；2、被反诉人赔偿反诉人经营损失10万元；3、本诉、反诉诉讼费用全部由被反诉人承担。
一审法院查明的事实：2014年3月6日，原告和被告李弢、阳吉明签订了《门面租赁合同》，约定：原告将其所有的位于娄底市娄星区大汉路北侧嘉鑫花苑东边四个门面的第一、二、三层的门面，租给被告方使用，用途为商业。租赁期限九年，自2014年3月6日至2023年3月5日止。送装修时间108天。租金及支付方式，年租金388000元，租金前三年不予递增，房屋租金按季度支付，支付时间为每个支付周期首月的10号前，提前支付下个季度租金。租赁条件：原告应向被告出示该门面的有权决定该门面出租的相关证明；原告保证该门面的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证有权决定此租赁事宜；被告方办理经营所需的卫生、消防合格证。合同签订后，被告支付租金234000元，双方经过多次协商，2015年7月11日，被告李弢、阳吉明向原告出具欠条，载明：今欠房租费：伍万柒仟元整（2015年1月10日-2015年4月10日），2015年8月10日前付清。另查明，被告向原告支付押金2万元。另，原告出租给被告房产未办理消防许可证。
双方当事人有争议的事实：2014年3月6日原、被告双方签订的《门面租赁合同》是否有效的问题。原告认为该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合同有效；被告认为原告方未取得建设工程规划许可证和整体消防验收，因此合同无效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告方已取得建筑工程施工许可证，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此原、被告双方签订的《门面租赁合同》是合法有效的。
租赁物是否已经返还的问题：原告认为租赁物由被告占用，未予返还；被告认为原告多次对被告租赁物进行锁门，并最后被原告方上锁控制，被告并未实际占有使用，门面于2015年10月已交还原告。本院认为，被告方虽未在门面经营，但被告方未将门面腾退，未履行返还租赁物的义务，故本案被告未返还租赁物。
若租赁合同有效，原告是否存在违约的行为？原告认为，双方明确约定，所有经营证照及消防合格证均由被告自行办理，原告不承担任何办证责任及费用，且自己已经履行合同所确定的义务，不存在违约；被告认为原告出租房屋未通过整体消防验收，导致被告无法办理消防合格证，致使被告无法实现合同目的。本院认为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告已办理出租房屋国有土地使用证，有权支配出租房屋，并将出租房屋交付被告，虽然双方合同约定由被告办理经营所需的卫生、消防合格证，但原告至今未通过房屋消防验收，其交付给被告的房屋存在瑕疵，且双方在合同中明确约定租赁房屋用于商业用途，致使被告无法实现合同的目的，因此，原告交付被告使用的房屋存在瑕疵，存在违约行为。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，原告、被告双方签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的。原、被告双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在签订《门面租赁合同》时已取得该房产国有土地使用证，并将该租赁门面交付给被告李弢、阳吉明，被告李弢、阳吉明向原告支付租金234000元后未再支付租金。原、被告双方在签订合同时确定被告租赁房屋用于商业用途，虽然双方约定由被告办理经营所需的消防合格证，但在被告因出租房屋未办理建设消防验收导致无法办理消防合格证及营业执照，在被告要求原告办理出租房屋建设消防验收后，原告方至今未予办理房屋建设消防验收，因此原告交付给被告使用的房屋有瑕疵，导致被告方无法正常经营，致使被告无法实现合同目的，本院认为双方当事人都有过错，存在违约行为。双方在租赁期间就房屋租赁合同解除事宜进行过协商，虽未协商达成一致，但双方在协商之后，双方以其自己的行动表明不再履行合同的主要债务，故对于原告请求解除双方签订的《门面租赁合同》的请求及返还门面的请求，本院予以支持。对于原告因租赁合同造成的损失，本院确认为自2014年6月22日起按年租金388000元的标准计算至房屋返还之日止，被告因租赁合同造成的损失，本院酌情认定为70万元。原告与被告在签订租赁合同时系空楼房出租，约定消防合格证由被告自行办理，被告对于选择租赁物时存在过错，且在解除合同未果之后，逾期腾房给原告造成损失；原告交付使用的房产存在瑕疵，且原告在被告告知其办理出租房屋建设消防验收后，至今未予办理消防验收。本院认为，双方对因租赁合同造成的损失均存在一定的过错，故对损失应按其过错承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第三项之规定，判决如下：
一、解除本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平与本诉被告李弢、阳吉明双方签订的《门面租赁合同》，并由本诉被告李弢、阳吉明在本判决生效十日内返回本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平出租门面。二、本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平因租赁合同造成的损失由本诉被告李弢、阳吉明在本判决生效十日内按194000元每年的标准从2014年6月22日起计算支付至房屋返还之日止，其余部分损失原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平自负。（被告李弢、阳吉明已支付的234000元应予抵扣，被告李弢、阳吉明已支付的押金2万元可予以抵扣）。三、反诉原告李弢、阳吉明因租赁合同造成的损失70万元，由反诉被告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平负担35万元，其余部分反诉原告李弢、阳吉明自负。四、驳回本诉原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告李弢、阳吉明的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9386元、财产保全费3270元，公告费1000元，反诉案件受理费6400元，合计20056元，由原告欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平负担7182元，由被告李弢、阳吉明负担12874元。
二审中出租人向法庭提交一组新证据。照片5张，证明出租人所属门面地段之间仍有他人经营，并未因消防未验收的问题而影响经营。对出租人提交的上述证据承租人的质证意见为：是否对涉案店铺经营产生影响，该照片反映不出来，同时照片证明了瓷砖店长期没有经营、三楼装修未完工的客观事实，本案与周边商户经营没有关联性，无法达到其证明目的。且同时期与瓷砖店一起经营的其他商铺均已倒闭，照片中的商家不知租赁时间，当时承租人经营的瓷砖店确因无消防验收合格证而无法办理营业执照。
本院对出租人提交的上述认证如下：结合庭审调查，真实性予以认定。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题有：
1、租赁合同是否有效，如租赁合同有效，出租人是否存在违约行为。出租人认为该合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合同有效，且合同签订时已告知承租人该建筑未经整体消防验收的情况，同时合同约定经营所需的消防许可证由承租人自行办理，出租人不存在违约行为。承租人认为出租人未取得建设工程规划许可证和整体消防验收合格证，合同无效，且因该建筑未经消防验收合格，导致无法办理工商营业执照、无法办理税务登记，影响营业发票出具导致无法继续经营。其次，因该栋建筑拖欠第三方挖机款被堵门、锁门致使合同目的无法实现，出租人存在违约行为。本院认为，出租人已取得建筑工程施工许可证，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，双方签订的《门面租赁合同》合法有效。但涉案租赁物至今未通过房屋建设消防验收，出租人亦未提交证据证明签订合同时履行了该租赁物未通过房屋建设消防验收的告知义务，应承担不利后果。其交付给承租人的租赁物存在瑕疵，致使承租人无法实现合同目的，因此，出租人存在违约行为。
2、房屋租赁合同是否应予解除，租赁物是否应予以返还给出租人。出租人认为承租人一直未腾退租赁物，租赁物一直未予归还，房屋租赁合同未解除。承租人认为，因出租人交付的租赁物未经消防验收合格导致无法办理营业执照、税务登记等手续无法继续经营而拖欠房租，且因拖欠房租，租赁物于2015年6月被出租人锁门控制，至此，租赁物视为已归还出租方，房屋租赁合同亦被解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”。第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方在租赁期间就房屋租赁合同解除事宜进行过协商，协商虽未达成一致，但在协商之后，双方以其自己的行动表明不再履行合同的主要债务，故对于出租人请求解除《门面租赁合同》及返还门面的请求，本院予以支持。
3、出租人因租赁合同造成的租金损失、承租人装修损失如何计算的问题。本院认为，出租人交付的租赁物存在瑕疵，在承租人告知其办理房屋建设消防验收后至今未予办理，且在承租人因故拖欠房租时给租赁物上锁导致承租人无法继续经营。而承租人租赁未经消防验收合格的房屋亦存在过错，且未按期交纳房租，在解除合同未果之后，逾期腾房给出租人造成损失。双方对履行该租赁合同过程中造成的损失均存在一定过错，故对租金损失双方均应按其过错承担50%的责任。同时，双方对房租支付至何时止各执一词，本院结合本案的证据及客观情况，酌情认定租金损失按年租金388000元的标准计算3年，即由承租人赔偿出租人的租金损失582000元，余下租金损失由出租人自负。对于承租人的装修等损失，因装修事实客观存在，且一审中提供了相关票据，本院酌情认定出租人赔偿承租人的装修损失270000元，余下损失由承租人自负。
综上，出租人欧阳运生等7人的上诉理由不成立、上诉人李弢的上诉理由部分成立，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1012号民事判决第一项；
二、撤销娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1012号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项及诉讼费用承担部分；
三、由上诉人李弢、被上诉人阳吉明于本判决生效十日内赔偿租金损失582000元给上诉人欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平，其余部分损失由上诉人欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平自负。（李弢、阳吉明已支付的234000元应予抵扣，已支付的押金2万元可予以抵扣）。
四、由上诉人欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平赔偿装修损失270000元给上诉人李弢、被上诉人阳吉明，其余部分损失由李弢、阳吉明自负。
五、驳回上诉人欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平的其余诉讼请求。
六、驳回上诉人李弢、被上诉人阳吉明的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费9386元、财产保全费3270元，公告费1000元，反诉案件受理费6400元，二审案件受理费13420元，合计33476元，由上诉人欧阳运生、肖志成、付立吾、黄骏、肖立成、阳小军、张建平负担17862元，由上诉人李弢、被上诉人阳吉明负担15614元。
审 判 长 王旺山
审 判 员 李云霞
代理审判员 戴竹叶
二〇一八年四月二十日
书 记 员 谢 龙
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。