福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终4336号
上诉人（原审原告）：张忠文，女，1970年11月17日出生，汉族，住重庆市璧山县。
被上诉人（原审被告）：许爱玉，女，1976年7月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。
上诉人张忠文因与被上诉人许爱玉确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张忠文上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.许爱玉与张忠文签订《房屋买卖合同》，许爱玉承诺张忠文所购房产若发生与本宅所有土地问题，与张忠文无关，均由许爱玉�权负责。张忠文已依约支付购房款，但房屋因违章建筑已被政府强制拆除。一审法院认为因管理使用而产生的责任由张忠文负责（包括城管），双方在签订合同时对土地性质以及讼争房屋因违建可能会被有权机关强制拆除应该知情，故认定张忠文对讼争合同无效均具有50%的过错，是错误的。2.本案合同无效，后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理。因违建房屋已被拆除，故不存在房屋返还的问题，本案所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。许爱玉违章建房出售，其过错程度明显，虽然张忠文未尽审慎义务，亦存在相应过错，但因违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故张忠文是否购买对房屋被拆一事并无影响，该房屋被拆与张忠文的审慎注意义务并无因果关系。依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属缔约过失责任应予分担赔�范围，故许爱玉应自行承担建筑成本损失。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，以购房价款为基数确定张忠文承担50%的责任，对法律理解有误，划分份额不当。若考虑涉案房屋已实际交付使用，依公平原则也应判决张忠文按市场价格租金支付一定的房屋使用费。3.一审判决认定张忠文和许爱玉合同无效，却未判决确认合同无效，明显错误。根据法律规定，合同无效的法律后果，要返还购房款，故张忠文应返还许爱玉购房款180000元。
许爱玉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张忠文的上诉请求，维持原判。1.一审法院认定双方在签订讼争协议书时对于土地的性质以及讼争房屋因违建可能会被有权机关强制拆除应是知情，对讼争《房屋买卖合同》无效均具有50%的过错，事实认定清楚。首先，张忠文所持《合作建房协议书》复印件系许爱玉向张忠文提供，可以证实张忠文已明知讼争房屋是许爱玉和其他几位案外人合作建造在案外人吴诚的承包地上，并没有相关的手续。其次，购买房屋应办理产权手续，这是众所周知的常识，但张忠文是在未见到房屋的产权证及其他相应建房审批手续的情形下，与许爱玉签订《房产买卖合同》，且《房产买卖合同》对于讼争房屋产权的问题未作任何约定，《房产买卖合同》的第3条约定水、电到每户套内、第6条只对土地问题进行约定等，均可证实张忠文明知该房屋实际情况。第三，讼争房屋面积为68平方米，但成交价仅180000元，售价远远低于福州正常房价，也可证明张忠文明知讼争房屋为违章建筑，有可能被拆除。2.一审法院适用法律正确。本案讼争房屋建造于农村集体所有土地上且未办理任何手续，一审�院认为违反了《土地管理法》第63条规定，认定《房产买卖合同》为无效合同，适用法律正确，并按照双方的过错程度，依据《合同法》第58条的规定，判决许爱玉退还张忠文购房款90000元正确。
张忠文向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年6月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2.许爱玉返还张忠文购房款180000元，并支付利息（按银行同期贷款利率4.9%，自起诉之日起计至实际还款之日止）。
一审法院认定事实：许爱玉与多名案外人共同出资合作在福州市晋安区后门山建房并按出资情况进行房屋分配，在所签订的《合作建房协议书》中约定许爱玉分得2套房屋，房号为301房及303房，等等。该房建设未办理相应审批手续。2016年6月18日，许爱玉将上述301房产出售给张忠文，双方为此签订《房产买�合同》。约定：房产为住宅二室一厅，面积68㎡，购房款190000元；交付房屋后，张忠文对房产享有完整的产权，有权对房屋进行使用、占有、收益和处置，因管理使用而产生的责任由张忠文负责（包括城管）；等内容。合同签订后，张忠文支付给许爱玉180000元并收到许爱玉交付的房屋。2017年4月5日，该房屋因属于违章建筑被政府强制拆除。
一审法院认为，本案讼争房系建造于农村集体所有土地上，且未办理任何审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定，故讼争《房产买卖合同》属无效合同。此外，从双方是在未见到房屋的产权证及其他相应建房审批手续情形下签约以及现在对讼争房屋已被相关部门强制拆除的事实均无异议，可以认定双方在签订讼争协议书时对于土地的性质以及讼争房屋因违建可能会被有权机关强制拆除应是知情，故其对讼争《房屋买卖合同》无效均具有50%的过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因现讼争房屋已被拆除，事实上不能返还，只能折价补偿，张忠文和许爱玉应各承担房价款的50%即90000元。张忠文要求许爱玉支付利息的诉请，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、张忠文与许爱玉于2016年6月18日签订的《房产买卖合同》无效；二、许爱玉应于本判决生效之日起十五日内退还张忠文购房款90000元；三、驳回张忠文的其他诉讼请求。案件受理费4100元，由张忠文和许爱玉各负担2050元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，讼争房屋未经审批建设且已被有关部门确认为违章建筑强制拆除，一审判决确认张忠文与许爱玉所签订的《房产买卖合同》无效，裁判正确，应予维持。
张忠文在解释购房动机时称“当时许爱玉有说这是农民在自己的土地自己建的房子。刚好我儿子、媳妇没地方住，（许爱玉）有讲拆迁的时候至少可以赔到300万，再加上房屋装修的七七八八，如果你（张忠文）能租五年或住五年的话也不会亏损本金，可以拿回来，所以才购买”，结合张忠文持有许爱玉与案外人在他人承包地上共同出资合作建房的《合作建房协议书》复印件、与许爱玉在《房产买卖合同》中约定“因管理使用而产生的责任由张忠文负责（包括城管）”以及交易价格远远低于市场价格等事实，足以认定张忠文签订《房产买卖合同》时明知土地性质为他人承包地及讼争房屋违建的事实。本案合同无效，许爱玉作为出卖人固然过错明显，但张忠文明知交易标的系违章建筑而购买，与许爱玉过错相当，一审认定双方对合同无效均具有50%的过�，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现讼争房屋已被强制拆除不能返还，但许爱玉仍应将购房款返还张忠文。考虑到讼争房屋已被拆除、张忠文在缔约过程中与许爱玉过错相当、张忠文缔约时曾承诺负责包括城管产生的责任以及房屋已实际交付张忠文使用等因素，本院酌情确定许爱玉返还张忠文购房款90000元。张忠文诉请支付利息，缺乏依据，本院不予支持。一审裁判理由不当，但裁判结果合理，本院予以维持。
综上所述，张忠文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人张忠文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 金光玉
审 判 员 张 敏
二〇一八年六月十一日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 王 惠