四川省乐山市金口河区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1113民初43号
原告：徐超，男，1973年10月26日出生，汉族，四川省乐山市金口河区人，农村居民，住该区。
委托诉讼代理人（特别授权）：李碧英，四川维是律师事务所律师。
被告：四川蜀泉房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区裴城路109号东湖丽景5栋1单元2层2号，统一社会信用代码91511400720392698X。
法定代表人：胡继根，董事长。
原告徐超与被告四川蜀泉房地产开发有限公司（以下简称蜀泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告徐超的委托诉讼代理人周发芬、李碧英到庭参加诉讼，被告蜀泉公司经合法传唤无正当理由拒不到庭。2018年3月26日，在审理过程中，因案情复杂且原告徐超在四川省广元监狱服刑，本案由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告徐超的委托诉讼代理人李碧英到庭参加诉讼，被告蜀泉公司经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐超向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，并判令被告配合原告办理所房产权利证书；2．判令被告承担违约金，从2011年12月31日起至房屋交付之日止，以购房款为本金，按中国人民银行同期活期存款利率计算；3．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月20日，原告全款购买有被告开发的位于金口河区滨河路一段荣升苑小区1幢第1.2.3单元1层总面积为1039.514平方米的门面。2011年7月23日与被告签订《商品房买卖合同》，并于当日在金口河区房屋管理局进行了备案登记。合同约定：被告应于2011年12月30日前交房，于2012年12月30日前取得该商品房所在楼的权属证明，于该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书。违约金按已支付的房款的中国人民银行同期活期存款利率计算。《商品房买卖合同》第二十六条约定争议解决方式是向本院起诉。鉴于被告迟迟不履行义务，特向本院提起诉讼，请求法院判如所诉。
被告蜀泉公司未答辩。
经审理查明，四川省乐山市中级人民法院（2017）川11民终1237号民事判决书中确认：1．蜀泉公司对《法人代表授权委托书》上公司印章真实性予以认可；2．从本院二审查明事实可以认定“荣升苑”项目开发主体系蜀泉公司。从蜀泉公司法定代表人胡继根的询问笔录中可以看出“荣升苑”项目系蜀泉公司出借资质修建，负责人是邹良明。
2011年1月～6月期间，周发芬通过女儿苏婷、苏柔、儿子苏小龙的银行账户向邹良明转款5580000元。
2011年7月20日，邹良明向蜀泉公司金口河荣升苑售楼部出具授权书，并加盖蜀泉公司印章。授权书载明：从即日起除按揭部分的款项由银行直接转入外，应收部分的每笔资金收到后全部交于周发芬，其它的一切权力、权限由周发芬自行负责。望售楼部自觉配合工作，如有违背，后果自负。注：款项来源1.1﹟楼、2﹟楼住房售房款；2.1﹟楼、2﹟楼门面、车库款；3．银行按揭款。
2011年7月20日，徐超经过周发芬的同意，以向周发芬借款的名义，向蜀泉公司缴纳购房款4158056元，蜀泉公司以财务专用章的印章向徐超出具购房款收据一张。
2011年7月23日，徐超（买受人）与蜀泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层楼为：12层，其中地上11层，地下1层。该商品房为第一条规定项目中的1【幢】【座】第1.2.3单元1层全部号。该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是乐山市承盛房地产测绘有限责任公司，其预测建筑面积共1039.514平方米，……有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。……第五条计价方式与价款该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。……2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4000元，总价款人民币肆佰壹拾伍万捌仟零伍拾陆元整。……第六条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1．一次性付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6．该商品房经质检站竣工验收合格。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件讲该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……（2）逾期超过后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零的违约金，并于该商品房实际交付之日起向买受人支付违约金。2．买受人不退房，出卖人应按照买受人已支付的房款的中国人民银行同期活期存款利率计息，向买受人支付违约金。……第十五条交接手续……2．买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3、4种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）办理房地产证和土地使用证的相关费用。……第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．买受人不退房，出卖人应按买受人已支付的房款的中国人民银行同期活期存款利率计息，向买受人支付违约金。……第二十九条自本合同生效之日起30日内，由出卖人向金口河区房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。徐超在买受人处签名捺印；蜀泉公司在出卖人处加盖印章；邹良明在委托代理人处签名捺印。
2011年7月23日，徐超、蜀泉公司在乐山市金口河区房管局办理商品房预售登记备案。
2011年10月31日，邹良明把门面的12把钥匙交给徐超。
2012年4月24日，徐超向乐山市金口河区房地产管理局提交申请，自愿撤除登记备案。
2012年4月25日，蜀泉公司向乐山市金口河区房地产管理局出具，同意徐超撤销购买荣升苑1幢1层1039.54平方米非住宅的登记备案材料。次日，蜀泉公司在徐超提交的申请上签署：同意撤销备案，公司也未收到付款，并加盖印章。
另查明，蜀泉公司在乐山市金口河区的“荣升苑”项目的1幢楼、2幢楼至今尚未办理房屋权属证明，也未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。
认定上述事实，有原告的陈述及提交的身份证、《商品房买卖合同》、购房款收据、转款凭证、授权书、证人周发芬的证言、钥匙12把，本院依职权调取的申请在案佐证。
本案争议的焦点：一、关于蜀泉公司的诉讼主体问题；二、关于《商品房买卖合同》的效力问题；三、关于违约责任和违约金的计算问题。
（一）关于蜀泉公司的诉讼主体问题。
本院认为，根据案件查明的事实，乐山市金口河区“荣升苑”项目开发主体系蜀泉公司，该项目系蜀泉公司出借资质修建，负责人是邹良明，且原告徐超与蜀泉公司签订了《商品房买卖合同》，蜀泉公司是本案适格被告。
（二）关于《商品房买卖合同》的效力问题。
本院认为，本案中，“荣升苑”项目开发主体系蜀泉公司，“荣升苑”项目系蜀泉公司出借资质修建，负责人是邹良明。徐超与蜀泉公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定；虽徐超、蜀泉公司办理商品房预售登记备案后，又撤销商品房预售登记备案，但商品房预售登记备案并非合同生效的法律要件，备案程序是行政行为，是否备案不影响购房合同的效力。故应认定徐超与蜀泉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，蜀泉公司应按照合同的约定全面履行义务。
（三）关于违约责任和违约金的计算问题。
本院认为，双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务，当事人均应根据诚实信用原则恪守履行，按照约定全面履行自己的义务。徐超已依约履行了合同义务；蜀泉公司则应依约交付房屋并为徐超办理房产权利证书。蜀泉公司未履行上述合同义务构成违约。故徐超要求被告蜀泉公司房产权利证书（即不动产权证书）支付违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。蜀泉公司至今尚未办理“荣升苑”项目1幢楼、2幢楼的房屋权属证明，也未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，即现蜀泉公司尝不具备交付房屋及办理房产权利证书（即不动产权证书）的条件，只能待条件具备时，由蜀泉公司办理房产权利证书。
违约金应按照合同的约定，以支付购房款4158056元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算利息。逾期交房的违约金的计算：2011年12月31日至2012年6月7日期间，按年利率0.5%计算；2012年6月8日至2012年7月5日期间，按年利率0.4%计算；2012年7月6日至2018年7月6日期间，按年利率0.35%计算；2018年7月6日以后的违约金，以购房款4158056元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算至房屋交付时止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告徐超与被告四川蜀泉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告四川蜀泉房地产开发有限公司在具备办理房产权利证书（即不动产权证书）的条件时，将位于四川省乐山市金口河区滨河路一段“荣升苑”1幢1.2.3单元1层门市的不动产权证书协助办理给原告徐超；
三、被告四川蜀泉房地产开发有限公司向原告徐超支付逾期交房的违约金。违约金的计算：以购房款4158056元为基数，2011年12月31日至2012年6月7日期间，按年利率0.5%计算；2012年6月8日至2012年7月5日期间，按年利率0.4%计算；2012年7月6日至2018年7月6日期间，按年利率0.35%计算；2018年7月6日以后的违约金，以购房款4158056元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算至房屋交付时止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，已减半收取150元，由被告四川蜀泉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 鄢 冬
审 判 员 刘利芳
人民陪审员 严秀英
二〇一八年七月六日
书 记 员 骆家辉
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。