北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第28518号
原告张国志，男，1972年8月23日出生。
委托代理人王君，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人陆阳，北京市华城律师事务所律师。
被告王磊，男，1968年7月18日出生。
委托代理人刘军，北京市康博律师事务所律师。
原告张国志（以下简称原告）与被告王磊（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王君、被告的委托代理人刘军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月24日，原被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告的位于北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOA-
X号房屋（总建筑面积247.79平方米）。租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，共计60个月。《租赁合同》对租金标准、支付方式及违约责任等内容均作出约定。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告至今一直未按照合同约定支付租金。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，致使原告遭受了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：一、原被告于2014年5月24日签订的北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOA-
X号商铺的《租赁合同》解除；二、被告将承租的房屋腾退并交付原告；三、被告向原告支付拖欠的租金677407元（包括：1、被告尚欠旧合同2013年7月1日至2013年12月31日租金158275元；2、2014年1月1日至2014年12月31日共12个月，按月租金21103元计算共253236元；3、2015年1月1日至2015年12月31日，按月租金22158元计算共265896元；四、被告向原告支付迟延腾退房屋的租金（占用费）（2016年1月1日起至实际腾退之日止，按照合同约定的租金标准计算）；五、被告向原告支付合同解除违约金52760元；六、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（分别按照合同约定的租金及每日0.5%的标准进行计算，从拖欠之日起至实际给付之日止）；七、被告支付拖欠的至2015年12月31日的物业管理费166514.88元及逾期支付物业管理费的滞纳金（包括：1、2014年1月1日至2014年6月30日的物业费41628.72元的滞纳金，以41628.72元为基数，按日3‰的标准计算，自2014年1月6日起计算至实际给付之日止；2、2014年7月1日至2014年12月31日的物业费41628.72元的滞纳金，以41628.72元为基数，按日3‰的标准计算，自2014年7月6日起计算至实际给付之日止；3、2015年1月1日至2015年6月30日的物业费41628.72元的滞纳金，以41628.72元为基数，按日3‰的标准计算，自2015年1月6日起计算至实际给付之日止）；八、被告支付承租期间拖欠的供暖费24407.22元（包括：1、2013-2014年度即2013年11月15日-2014年3月15日共4个月20814.36元，被告自2014年1月1日承租至2014年3月15日共2.5个月；2、2014-2015年度为11398.24元）及逾期支付供暖费的滞纳金（包括：1、2013-2014年度供暖费的滞纳金，以20814.36元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止；2、2014-2015年度供暖费的滞纳金，以11398.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至实际支付之日止）。
被告辩称：一、原告未书面催缴物业费、租金、供暖费等，现要求判决解除合同，不符合合同约定及法定的解除条件；二、因原告要求提前解除合同，不符合合同约定，所以原告无权主张违约金；三、被告拖欠的租金计算错误，我们认可截至2015年5月31日我方实际欠付的租金为395683元；四、我们接手后对房屋进行了部分装修，对我们装修的部分，同意恢复原状；五、原告要求逾期支付租金的滞纳金与合同规定的违约金属于重复计算，且违约金约定标准过高；六、根据合同约定被告承担物业费、供暖费是代付，实际上的履行主体应该是业主本人，原告在明知被告没有支付供暖费、物业费的情况下，没有自行支付，没有进行防止相应滞纳金损失扩大的义务。原告在未能举证证明其已经支付了供暖费、物业费的情况下，无权要求我们承担拖欠的物业费、供暖费及产生的滞纳金；七、在原告要求判决解除合同，没有给予相应的期间准备腾房，就要求合同解除次日起就开始承担逾期腾房的占用费，缺乏法律依据，也不合情理。
经审理查明：原告为北京市朝阳区朝外大街乙6号-1层X（以下简称涉案房屋）房屋的所有权人，该房屋建筑面积247.79平方米，规划用途为“地下商业”。
2014年5月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOAX商铺之租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方约定原告同意将涉案房屋之商铺在设备完好及出租状态下出租给被告商业经营使用，租赁期自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共计60个月；免租期为6个月，自2014年1月1日起至2014年6月30日止；2014年1月1日至2014年12月31日期间月租金为21103元；2015年1月1日至2015年12月31日期间月租金为22158元；2016年1月1日至2016年12月31日期间月租金23266元；2017年1月1日至2017年12月31日期间月租金为24429元；2018年1月1日至2018年12月31日期间月租金为25650元。双方还约定，“物业管理费：租赁期间的物业管理费由乙方承担，免租期内免租金不免物业管理费；租赁期内物业管理费价格及支付方式以物业管理机构缴费通知单为准；租赁期间的供暖费由乙方承担。北京冬季集中供暖季节为每年11月15日至次年3月15日，由乙方按热力部门缴费通知单确定的金额及支付方式缴付。其他费用：本租赁合同未约定之水、电、气、停车、电话、网络等其他费用，由实际使用方按相关管理机构下达的缴费单确定的数额及支付方式缴付。租金支付方式：每6个月支付一次，乙方应于上次付款期满前10个工作日内通过甲方指定专项账户，以银行汇款形式向甲方足额支付下一次租金；在本合同有效期内，甲方不得调整租金；如乙方在本条款之规定期限内向甲方支付租金及向相关管理支付其他费用，乙方须向甲方缴纳所欠缴费用总额的每日0.5%的滞纳金；……如乙方单方面提前终止或无法履行本合同，甲方将不予退还乙方缴纳的保证金，并且乙方须另向甲方支付违约金52760元……甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：甲方不能提供本房屋产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，严重影响乙方使用的；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未经甲方书面同意，对所租房屋转租、转借、更改用途的；乙方未经甲方书面同意，擅自更改所租房屋主体结构，损坏房屋设备设施，经劝阻无效的；乙方利用所租房屋存放危险物品或进行违法、犯罪活动的；乙方未按本合同约定，逾期缴纳房租或其他费用达10日或达2000元的，经甲方书面通知后乙方仍拒不支付的，甲方有权收回所出租房屋；如因发生不可抗力事件，致使其中一方确实无法继续履行合同，本合同自动终止，双方均互不承担任何违约责任。……特殊条款：甲乙双方曾于2012年12月11日就北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOAX（总建筑面积为247.79平方米）之商铺租赁签订房屋租赁合同及其补充协议（简称‘旧合同’）。乙方在履行旧合同过程中，至今尚欠甲方2013年7月1日至2013年12月31日租金元。现双方约定：乙方应于2014年6月15日向甲方一次性支付上述旧合同尚欠租金拾伍万捌仟贰佰柒拾伍元，否则新合同的‘免租条款’不生效，乙方不享受甲方给予的免租期，乙方除按新合同约定向甲方交纳租金（含免租期）外，还要负责交纳免租期内的物业管理费。甲方已充分知晓乙方同时承租X等其他间商铺，甲方保证非因乙方违约或违法时，未经其他间商铺业主一致同意，甲方擅自提前解除本合同导致乙方对其他商铺的违约责任由甲方自行承担”。涉案房屋现由被告控制。
原告主张《租赁合同》签订后，被告未支付任何租金、物业费、供暖费，亦未按合同约定支付“旧合同”尚欠的租金，故根据《租赁合同》约定，2014年1月1日至2014年6月30日免租期的租金应该支付；被告认为原告要求其支付免租期的租金没有依据。原告2015年8月25日向涉案房屋地址邮寄了《解除房屋租赁合同的通知》，并提供了被告的联系方式，但邮件均显示“拒收”退回；原告还于2015年6月25日在涉案房屋处张贴通知，要求解除租赁合同、被告腾退房屋；被告对上述证据的真实性均认可，亦认可邮件显示的联系方式是其手机号码，但主张原告早已知晓被告不在涉案房屋处经营，即使邮寄、张贴，被告亦无法收到、无法知晓。
为证明物业费主张，原告提交了《朝外SOHO商铺业主临时公约》以及北京锦融物业管理有限公司呼家楼分公司出具的《收费通知单》、北京锦融物业管理有限公司呼家楼分公司（以下简称锦融物业公司）出具的物业管理费发票2张及锦融物业公司出具的说明，证明其已支付锦融物业公司2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费166514.88元，原告与锦融物业公司就上述期间的物业费已结清。被告认可上述物业费证据真实性，但主张根据《租赁合同》约定该费用由被告承担，原告与锦融物业公司结清上述物业费系其双方和解的结果，未征求被告意见，其对此有异议。
为证明供暖费主张，原告提交了《北京市居民供热采暖合同》文本及北京市热力集团有限公司出具的《朝外SOHO商铺部分业主供暖费缴费明细》、《用户热费缴纳明细表》，证明采暖季为每年11月15日至次年3月15日，用户应于每年5月1日至12月31日将本采暖季的采暖费足额支付，逾期未支付或未足额支付的，自次年1月1日其将计收未支付部分的逾期违约金，涉案房屋2013-2014年度欠缴供暖费金额为10407.18元、2014-2015年度欠缴供暖费金额为11398.24元，合计21805.42元。被告对上述证据真实性均认可，但主张应以实缴发票确认供暖费金额。
上述事实，有当事人提交的房屋所有权证书、《租赁合同》、《房租催缴通知函》、《解除房屋租赁合同及腾退房屋的通知》、《收费通知单》、《用户热费缴纳明细表》等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按《租赁合同》的约定全面履行各自的义务。双方均认可被告未按《租赁合同》约定支付租金，且根据双方陈述，被告逾期支付租金已远超10日，经原告书面催交后被告仍未支付，故原告要求判决解除双方签订的《租赁合同》，有事实依据及法律依据，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告主张欠付的租金，被告认可欠付的事实，但对原告主张的欠付租金数额有异议，认为其不应支付免租期的租金，对此本院认为，根据《租赁合同》约定，被告应于2014年6月15日向原告一次性支付“旧合同”尚欠租金158275元，否则“新合同”的“免租条款”不生效，被告不享受原告给予的免租期，被告应按“新合同”约定向原告交纳租金（含免租期）；现被告确未按上述约定期限支付“旧合同”尚欠的租金，故被告主张免租期租金不应支付的抗辩意见，本院不予采信。综上，原告要求被告支付拖欠的自2013年7月1日至2015年12月31日的租金共677407元，于法有据，本院予以支持。涉案房屋现由被告控制，原告要求被告将涉案房屋腾退，并要求被告按照《租赁合同》约定的租金标准支付自2016年1月1日至实际腾退之日止的租金（占用费），有事实依据及法律依据，本院均予支持。关于合同解除违约金及逾期支付租金的滞纳金，性质均为违约金，被告主张违约金过高，要求酌减，本院将结合本案情况，对原告的上述两项主张一并酌情予以支持。
关于物业费及供暖费主张，双方约定租赁期内的物业管理费、供暖费由被告承担，以物业管理机构、热力部门缴费通知单为准。现原告提交了物业管理费机构、热力部门出具的相应证据，证明了实缴物业费、欠缴供暖费的金额，被告应该承担，具体金额由本院核定。关于原告主张的逾期支付物业费及供暖费的滞纳金，本院认为，原告未举证证明原告、物业管理机构、热力部门向被告催收过物业管理费、供暖费，故对上述滞纳金主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告张国志与被告王磊于二〇一四年五月二十四日签订的《北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOAX商铺之租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告王磊于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区朝外大街乙6号-1层X房屋腾退并交付于原告张国志；
三、被告王磊于本判决生效后七日内支付原告张国志二〇一三年七月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的租金共计六十七万七千四百零七元；
四、被告王磊于本判决生效后七日内支付原告张国志租金（占用费）自二〇一六年一月一日至实际腾退之日止（包括：1、二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间，按月租金二万三千二百六十六元计算；2、二〇一七年一月一日至二〇一七年十二月三十一日期间，按月租金二万四千四百二十九元计算；3、二〇一八年一月一日至二〇一八年十二月三十一日期间，按月租金二万五千六百五十元计算）；
五、被告王磊于本判决生效后七日内支付原告张国志违约金，以五十一万九千一百三十二元为基数，按照日万分之三的标准计算，自二〇一五年五月二十五日起计至实际支付之日止；
六、被告王磊于本判决生效后七日内支付原告张国志二〇一四年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费十六万六千五百一十四元八角八分；
七、被告王磊于本判决生效后七日内支付原告张国志二〇一三至二〇一四年度、二〇一四至二〇一五年度的供暖费共二万一千八百零五元四角二分；
八、驳回原告张国志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9472元，由被告王磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 扬
人民陪审员 齐 岩
人民陪审员 张春苗
二〇一六年八月四日
书 记 员 刘 月