山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终1211号
上诉人（原审被告）：威海纹石宝滩房地产开发有限公司，住所地山东省威海市海滨南路32－3号。
法定代表人：车喜伦，董事长。
委托诉讼代理人：王安国，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：高也，男，1979年12月2日出生，汉族，住山东省荣成市。
委托诉讼代理人：高洪岐（系高也之父），住辽宁省丹东市。
上诉人威海纹石宝滩房地产开发有限公司（以下简称“纹石宝滩公司”）因与被上诉人高也商品房预售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2017）鲁1082民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
纹石宝滩公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.高也于2011年5月接收房屋并居住至今，纹石宝滩公司于2012年取得4号楼总房产证，部分业主也办理了产权证，只是由于政府对土地政策的调整，土地使用权证正在办理中，纹石宝滩公司在合同履行的过程中没有过错；2.双方在合同中约定的逾期办证违约金为已付房款的1%，一审按日万分之一的标准予以计算是错误的；3.2012年6月15日，高也曾与纹石宝滩公司达成协议，承诺对纹石宝滩公司延期交房问题不再追究，现高也提起诉讼，于法无据。
高也辩称，高也对一审判决亦不服，请求撤销一审判决，依法改判按实际违约期限、日万分之二的标准计算逾期办证的违约金。事实和理由：1.本案构成违约的直接原因是纹石宝滩公司将所出售的房屋建造在未购买土地上，房屋属于超红线的违章建筑，总房产证已被政府部门认定为无效，不具有法律效力；2.多年来，高也不断向纹石宝滩公司索要购房发票请求办证，取得发票后即刻去办理产权登记，才发现因房屋违建问题办证窗口已关闭，高也即向一审法院起诉主张权利，一审判决认定高也对超过诉讼时效部分的违约金丧失胜诉权不当；3.高也从未到过纹石宝滩公司，亦未委托其母签订过协议；4.引发本案诉讼的责任在纹石宝滩公司，诉讼费用应由纹石宝滩公司单方承担。
高也向一审法院起诉请求：判令纹石宝滩公司支付违约金并赔偿损失219380元。
一审法院认定事实：高也与纹石宝滩公司于2009年10月22日签订《商品房买卖合同》，约定：高也购买纹石宝滩公司开发的纹石滩小区4号楼4单元411室房屋（预售商品房），房屋总价23万元；纹石宝滩公司应当在2009年12月30日前交付房屋，在交付房屋后180日内协助办理产权证书，逾期办证，高也不退房的，纹石宝滩公司应当按已付房款总价的1%向高也支付违约金。2009年9月27日、10月12日，高也分别支付4.6万元购房款，12月15日，高也支付剩余房款。2016年4月29日，纹石宝滩公司为高也出具242659元的发票，高也领取发票时出具收条，载明实测面积与合同面积的差价12665元，待纹石宝滩公司办理产权登记前付清。
高也主张其母在威海旅游期间受到纹石宝滩公司销售人员过度宣传影响，与纹石宝滩公司签订《商品房买卖合同》；合同签订后，纹石宝滩公司长期不履行，由于土地审批的原因，至今未能办理产权证；房屋因无产权证无法转让销售，转让价格受到严重影响，给高也造成了巨大的损失。纹石宝滩公司则主张高也在2011年5月接收房屋，2012年纹石宝滩公司取得4号楼总房产证，并通知业主办证，4号楼也有部分业主取得了产权证，2014年调整土地时，发现土地移位，政府部门将办理产权证的窗口关闭，不能办证的原因不在纹石宝滩公司，而是不可抗力导致；高也的起诉已经超过诉讼时效，应当予以驳回。
关于房屋交付时间，高也主张签订合同后不久由其母代收房屋，但具体时间记不清楚，要求按2009年10月12日交款日作为房屋交付日期；纹石宝滩公司则主张高也于2016年5月接收房屋，但双方均未提交其他证据。案涉的纹石滩小区4号楼至今无法办理土地使用权证。
纹石宝滩公司提交纹石滩小区4号楼房权证，并申请法院调取该楼部分业主的房屋所有权登记信息，拟证实纹石宝滩公司于2012年12月19日取得了4号楼的总房产证，并于2013年1至4月为部分业主办理了所有权证。纹石宝滩公司据此主张高也购买的房屋曾符合办理产权登记的条件，后因政府部门因素导致无法继续为业主办理产权登记，高也错过可以办证的时间，纹石宝滩公司不应承担违约责任，但对系因政府因素导致不能继续办理产权登记的事实，没有提交相关文件予以证实。经质证，高也对上述证据予以认可，但认为不能据此免除纹石宝滩公司依据合同应当承担的违约责任。
一审法院认为，高也、纹石宝滩公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照合同履行各自的义务。本案争议焦点为纹石宝滩公司的行为是否属于逾期办证以及由此产生的违约责任如何承担。
关于第一个焦点问题，纹石宝滩公司及部分业主办理的均为房屋所有权证，无法办理土地使用权证，在国家统一实行不动产登记前，房屋产权登记应当包括房屋所有权证和土地使用权证，房屋不能办理土地使用权证亦属于合同约定逾期办证违约行为，纹石宝滩公司不能以房屋曾经具备办理房屋所有权证为由免除其违约责任。
关于第二个焦点问题，违约责任是一种严格责任，违约责任不以过错为条件，不论用地手续出现问题的原因是纹石宝滩公司导致还是与纹石宝滩公司存在合同关系的第三方导致，纹石宝滩公司均应承担违约责任，除非该因素属于不可抗力。本案中，因用地手续出现问题不能办理不动产登记，并非不能预见、不能避免、不能克服的，不符合法律规定的免责条件，纹石宝滩公司不能以此免责。双方在合同中约定逾期办证违约金按已付房款1%计算，显然不足以弥补高也因纹石宝滩公司违约行为而遭受的损失，应当予以调整。考虑该小区纹石宝滩公司已办理总房产证、部分业主亦办理了房产证，足以说明房屋现在不能办理不动产权属证并非完全由于纹石宝滩公司原因导致，应适当减轻纹石宝滩公司的违约责任。该违约金可以高也已付房款总额为基数，按每日万分之一标准计算。纹石宝滩公司逾期办证的违约行为一直处于持续状态，但高也没有证据证明在本次起诉前曾向纹石宝滩公司主张过违约金导致诉讼时效中断，故对超过诉讼时效部分的违约金，高也已丧失胜诉权利，对未超过诉讼时效部分，即2014年7月10日起至2017年7月10日的违约金，予以支持。对2017年7月10日之后的违约金，高也可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2018年4月10日判决：威海纹石宝滩房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付高也逾期办证违约金25185元(23万元×1095天×0.0001)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4591元，由高也负担3062元，威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担1530元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。纹石宝滩公司提供证据如下：证据一、荣成市政府专题会议备忘记录（复印件）及纹石宝滩公司对纹石宝滩二期问题梳理资料，拟证实案涉房屋是因为政府部门在招拍挂过程中地块的位置发生偏移导致压红线的问题，并非是纹石宝滩公司自身原因造成的，属于不可抗力；证据二、纹石宝滩公司与高也于2012年6月15日签订的《协议》（复印件），主张证据来源于纹石宝滩公司档案材料，原件找不到，拟证实高也保证对纹石宝滩公司延期交房问题不再追究，且纹石宝滩公司到目前为止未收取高也的物业费。经质证，高也主张证据一系复印件，对真实性无法认定，且第三方的原因与本案无关，不能作为纹石宝滩公司推脱责任的理由；对证据二的真实性有异议，高也从未到过纹石宝滩公司，亦未委托其母亲签订过协议，在没有委托的情况下签订的《协议》无效，且房屋未过户到高也名下，高也不具备业主的资格，不应承担物业费。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，高也与纹石宝滩公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，因用地手续出现问题导致案涉房屋至今未能办理不动产权属登记，不论该问题是因纹石宝滩公司导致还是第三方的原因导致，均不属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力原因，不能免除纹石宝滩公司的违约责任。纹石宝滩公司在二审中提供的证据均系复印件，高也对其真实性不予认可，故对该证据的证明效力本院不予认定。据此，纹石宝滩公司主张已与高也达成协议、高也承诺对延期交房问题不再追究的证据不足，本院不予认定。双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金按高也已付房款1%计算，该违约金明显低于因纹石宝滩公司违约行为而给高所遭受的损失，一审法院考虑本案的实际情况，酌定违约金按每日万分之一标准计算并无不当，本院予以维持。
因高也未在法定期限内提起上诉，故对其提出的增加逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予审理。
综上所述，纹石宝滩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4591元，由威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年八月二十日
书记员 邓雯涛