安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终4917号
上诉人（原审被告）：梁礼端，男，1977年5月20日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：张方，安徽中天恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张苹苹，安徽中天恒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：秦汉东，男，1983年6月1日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审原告）：赵娟，女，1981年1月6日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：苗春健，安徽华人律师事务所律师。
以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：饶广军，安徽华人律师事务所律师。
上诉人梁礼端因与被上诉人秦汉东、赵娟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁礼端上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦汉东、赵娟的全部诉讼请求。事实和理由：1、梁礼端预期违约的时间为2016年3月10日，该时间仅在双方签订《存量房买卖合同》后第19日，且距离双方实际履行合同义务还有12天；此外，秦汉东、赵娟至今只支付定金20000元，梁礼端也表示解除合同后愿意双倍返还定金。因此，秦汉东、赵娟受到的损失极小。2、梁礼端预期违约确有原因。梁礼端当时卖房主要是考虑为孩子换学区房，××住院，再加上因卖房产生夫妻矛盾导致离婚，这些事件都是在签订合同后突发的，且解除合同时合肥地区房价并未出现大幅度上涨，故梁礼端解除合同并非主观恶意违约。现梁礼端仅有该一套住房，秦汉东、赵娟仍要求继续履行合同，违背了合同自愿的基本精神，也会给梁礼端造成重大困难。
秦汉东、赵娟辩称，1、双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，梁礼端应依约履行，不得擅自变更或解除合同。现梁礼端拒不履行合同义务，单方面要求解除合同，属于根本违约行为。秦汉东、赵娟根据一审法院的要求，已将购房款足额存入指定账户，合同继续履行不存在任何法律及事实障碍。2、合同签订后，梁礼端为了房屋高价出卖，一方面隐瞒秦汉东、赵娟，对外重新挂价100万元出售，另一方面又长时间与秦汉东、赵娟周旋，导致秦汉东、赵娟坐看房价飞涨不能采取任何补救措施，造成重大损失。从梁礼端主张愿意双倍返还定金作为解除合同的条件可知，当时的房价涨幅远远大于双倍定金。3、梁礼端以其母亲不同意卖房要求解除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，其违约事由无法定依据。
秦汉东、赵娟向一审法院起诉请求：1、判令梁礼端五日内协助秦汉东、赵娟办理房屋所有权过户登记手续；2、判令梁礼端在房屋过户完成后三日内交付涉案房屋及附属设施，并同时办理附属设施过户手续；3、判令梁礼端支付逾期履行违约金38010元（以905000元为基数，按日万分之三标准，自2016年3月23日起暂计算至2016年8月13日，以后计算至实际交房之日止）。
一审法院认定事实：2016年2月20日，出卖人梁礼端（甲方）与买受人赵娟、秦汉东（乙方）在安徽中皖辉达房产代理销售有限公司固镇路分公司签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份。《存量房买卖合同》约定：甲方出卖存量房坐落于合肥市庐阳区森景大道33号碧水源小区4幢405室，权属证号为合庐130015709号，建筑面积90.6平方米；转让价款为905000元；甲、乙双方确认，本合同签订后2016年3月22日前，甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；本房屋过户所产生的契税、印花税及相关费用由乙方承担，本房屋过户所产生的个人所得税由乙方承担；抵押情况：甲方购买存量房时向徽商银行和市直住房公积金中心申请150000元抵押贷款，甲方应申请提前还贷并提交相关材料；乙方同意于2016年3月22日前将405000元（含定金20000元）存入托管账户，并办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为50000元，向住房公积金中心贷款450000元。《补充协议》约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付定金20000元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续，甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金；甲方自行还清银行贷款，注销他项权；乙方须在过户前将贷款材料送银行审核好，若银行不予贷足本合同中的约定金额则甲乙双方协商，协商不成本合同自行解除，三方互不追究违约责任。《存量房买卖合同》及《补充协议》签订当日，赵娟、秦汉东向梁礼端支付了购房定金20000元，梁礼端亦出具了收条予以确认。2016年3月初，梁礼端办理了提前还贷手续，将其所欠银行贷款还清。2016年3月10日，梁礼端通过短信向赵娟表示不能按合同卖房。2016年3月21日，赵娟短信催促梁礼端次日去办理过户手续，梁礼端回短信明确表示房子不卖了，愿意双倍返还定金，解除合同。赵娟、秦汉东不同意解除合同，遂于2016年4月诉至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梁礼端与赵娟、秦汉东签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。合同履行过程中，梁礼端向赵娟、秦汉东提出要求解除合同，不同意出售涉案房屋。合同的解除必须符合合同约定或法律规定的解除条件。首先，赵娟、秦汉东不同意解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方当事人无法就解除合同达成合意。其次，双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中附合同解除条件的条款为《补充协议》第4条第5项，即“乙方须在过户前将贷款材料送银行审核好，若银行不予贷足本合同中的约定金额则甲乙双方协商，协商不成本合同自行解除，三方互不追究违约责任”，该条款意在保障出卖人能够及时足额得到相应对价。现经法院释明，赵娟、秦汉东愿意一次性支付剩余购房款，并已准备就绪，故该条款约定的合同解除条件未成就。再次，梁礼端要求解除合同的理由为其母亲不同意卖房且其母亲身体不好，该理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除合同的情形。综上所述，梁礼端要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》没有事实和法律依据，不予采信。梁礼端应当继续履行与赵娟、秦汉东签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，协助赵娟、秦汉东办理涉案房屋的产权转移手续，并交付房屋。关于赵娟、秦汉东要求梁礼端自2016年3月23日起支付逾期履行违约金的诉讼请求，因《补充协议》第3条对支付违约金条件进行了明确约定，即“未在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续”，现该条件尚未就绪，故对于赵娟、秦汉东的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、梁礼端于判决生效之日起十日内协助赵娟、秦汉东办理森景大道33号碧水源小区4幢405室的产权转移登记手续；二、梁礼端于森景大道33号碧水源小区4幢405室产权转移登记手续办理完毕，产权证书下发后三日内将森景大道33号碧水源小区4幢405室房屋及附属设施交付给赵娟、秦汉东；三、驳回赵娟、秦汉东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7413元，由赵娟、秦汉东负担2100元，梁礼端负担5313元；财产保全费5000元，由梁礼端负担。
二审中，当事人没有提交新证据，所举证据均同一审，相对方的质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，梁礼端与秦汉东、赵娟签订《存量房买卖合同》以及《补充协议》时，应系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。一审法院对此作出的认定正确，本院予以确认。梁礼端于合同签订后以其母亲不同意卖房为由要求解除合同，并非法定事由，属于其单方违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。梁礼端虽向秦汉东、赵娟表示愿意双倍返还定金以解除合同，但并未征得秦汉东、赵娟同意。秦汉东、赵娟选择要求继续履行合同，符合法律规定。且秦汉东、赵娟在一审期间已经自愿将合同约定的购房款全部支付至指定账号并经法院冻结，变更了原合同约定的以按揭贷款支付部分购房款的付款方式，对梁礼端因履行合同而获取的利益给予了保障，双方房屋买卖合同继续履行不存在事实上和法律上的障碍。一审判决据此支持秦汉东、赵娟的诉讼请求，并无不当。梁礼端的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14826元，由上诉人梁礼端负担。
本判决为终审判决。
审判长 王莉
审判员 沈静
审判员 张怡
二〇一六年十一月二十一日
书记员 罗晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。