浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭桐民初字第95号
原告（反诉被告）：桐庐新恒基旅游开发有限公司。
法定代表人：王俊雄。
委托代理人：孙建平、陈金鑫。
被告（反诉原告）：何志祥。
委托代理人：杨建龙。
原告桐庐新恒基旅游开发有限公司（以下简称新恒基公司）与被告何志祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，被告何志祥提出管辖权异议，本院裁定其异议不成立，被告何志祥向杭州市中级人民法院提起上诉，后杭州市中级人民法院维持原裁定。审理中，被告何志祥又提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员郑琼适用简易程序于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告新恒基公司的委托代理人孙建平、陈金鑫、被告何志祥的委托代理人杨建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新恒基公司起诉称：2011年1月22日，原、被告双方签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》一份，约定：原告将自行开发建设的座落于桐庐县城大奇山路1088号巴比松庄园a12幢的度假房屋转让给被告，总价为498万元；协议签订时，被告支付意向金50万元，2011年2月21日前支付购房预付款199万元；被告于2011年9月30日前前往原告住所签订正式的房屋转让合同；被告未在约定时间内前来签订正式房屋转让合同的，无权要求原告返还已收取的意向金，同时原告有权利在未告知被告的情况下将该房屋另作他用，且协议自动失效。《房屋转让意向协议》签订后，被告严重违反协议约定，不仅未按约支付购房预付款，且经原告催告，一直未前往原告住所签订正式房屋转让合同。诉讼请求：1、确认原、被告于2011年1月22日签订的《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》已于2011年10月1日解除；2、判令被告支付的50万元意向金归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告何志祥答辩称：被告认为原告起诉要求没收50万元意向金的请求已经超过了两年的诉讼时效。截至2011年9月30日，原告所建房屋仍处于施工阶段，没有相关的验收手续，也未有任何产权手续，因此，双方不能签订正式房屋转让合同的过错在于原告，被告没有过错，原告无权没收50万元意向金。
反诉原告何志祥反诉称：2011年1月22日，何志祥与新恒基公司签订《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》一份，约定新恒基公司将自行开发建设的座落于桐庐县城大奇山路1088号巴比松庄园a12幢的度假房屋转让给何志祥，签订意向协议时支付意向金50万元，2011年9月30日前签订正式的房屋转让合同；在上述期限内，新恒基公司拒绝签订正式房屋转让合同的，双倍返还已收取的意向金。意向协议签订后，何志祥依法支付意向金50万元，但截止到2011年9月30日，由于新恒基公司所建的房屋处于施工阶段，没有相关的验收手续，也未有任何产权手续，因此，何志祥无法签订正式的房屋转让合同。反诉请求：1、判令新恒基公司双倍返还意向金50万元即100万元，并赔偿自2011年10月1日起至款项实际返还之日止的利息损失（按银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由新恒基公司承担。
反诉被告新恒基公司答辩称：1、根据双方签订的意向协议，何志祥应当在2011年2月21日前支付预付款199万元，2011年9月30日前前往新恒基公司住所签订正式的房屋转让合同，但何志祥违反协议的约定，并没有在协议约定的期限内支付购房预付款，也没有到新恒基公司住所签订正式的房屋转让合同，因此何志祥反诉要求双倍返还意向金的请求不能成立。2、根据双方签订的意向协议第六条，除了本协议第七条约定的情形外，甲方即新恒基公司拒绝签订正式房屋转让协议的，应双倍返还已收取的意向金，本案中，新恒基公司并不存在拒绝签订正式房屋转让合同的情形。何志祥要求双倍返还没有相应的合同依据。退一步讲，假如何志祥要求双倍返还意向金的请求成立的，新恒基公司认为赔偿利息损失的请求是不能成立的。因为何志祥的损失通过双倍返还意向金已经得到了充分的保障，再主张利息不符合法律规定，也有违公平原则。3、何志祥要求双倍返还意向金已过诉讼时效。按协议约定，2011年9月30日应签订正式的房屋转让合同，如未签订的，协议自动失效即解除，对此双方之前也予以了确认，期间，何志祥没有提出过任何相关的主张，不存在诉讼时效中止、中断的情形。综上，请法庭驳回何志祥的反诉请求。
原告（反诉被告）举证如下：1、意向协议复印件，证明原告将巴比松庄园a12幢房屋转让给被告，并约定了转让总价及支付意向金、预付款和被告前往原告住所签订正式房屋转让合同的时间，如被告未按期支付预付款或逾期前往原告住所签订正式的房屋转让合同，则无权要求返还已支付的意向金，意向协议也自动失效；2、竣工验收报告，证明本案所涉房屋于2011年6月30日竣工，并在2011年12月1日综合验收的事实。
对原告提供的证据，被告质证认为：证据1，真实性没有异议，但协议第4条违反了法律的强制性规定。根据我国城市房地产管理法第45条的规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。双方签订该意向协议书时，原告并没有取得预售许可证，所以要求被告支付购房预付款的合同条款是无效的。协议第3条支付意向金50万的问题，根据协议第6条的规定，这50万元意向金实际上是定金，根据合同法的相关规定，应适用定金的相应规定，但也已超过了20%的最高限，所以对50万元的金额有异议。而且不能签订正式房屋转让合同的过错在于原告；证据2，竣工项目审查表上的竣工日期是2011年6月30日，对此被告有异议，原告认为2011年12月1日已综合验收也是不正确的，因为综合验收应有相应的消防等单位参加的，所以这仅是主体、土建部分的竣工验收。而且，五方单位盖章的地方并没有时间，所以这份报告是一份草稿。
被告（反诉原告）举证如下：1、2013年8月12日桐庐县公安局受案回执复印件，证明黄运祥举报原告涉嫌合同诈骗已被桐庐县公安局受理，被告认为应当先进行刑事案件的处理；2、桐庐县人民政府办公室（2009）76号抄告单复印件，证明桐庐县人民政府办公室同意本案原告在2011年底前建成的巴比松度假庄园项目才可以办理分割登记，并以新建二手房形式缴纳相关税费后才可以分割转让；3、竣工验收记录复印件，证明本案所涉a12幢房屋是在2011年9月30日才完成主体项目的竣工，即综合竣工验收时间肯定是在2011年9月30日之后；4、2011年10月12日原告出具的情况说明，证明2011年9月30日前，被告前往原告处洽谈签订房屋转让合同事宜，因为案涉房屋的绿化和市政道路未完成，房产证、土地证尚在申报办理，所以被告要求退还50万元意向金，原告同意等房产证、土地证办妥同时具备交房条件时前来退房返还50万元意向金或另行签订房屋转让合同。
对被告提供的证据，原告质证认为：证据1，三性均有异议，该证据系复印件，实际上是桐庐县公安局给黄运祥的，即便真实，与本案也没有关联性；证据2，没有异议，但证明目的有异议。桐庐县人民政府办公室（2011）102号抄告单同意在2012年年底前建成的项目均可办理分割登记，事实上一期的39幢房屋都是允许分割登记转让的，一部分也已经分割转让出去了；证据3，三性均有异议，证据系复印件，即便真实，原告认为其反映的竣工日期也不符合事实，原告向法庭提供的竣工验收报告所载的竣工时间是2011年6月30日，建设局备案的竣工日期应是2011年6月30日；证据4，三性均有异议，这份情况说明仅盖有巴比松庄园项目专用章，没有经办人签字，且该项目专用章是否就是原告公司的那枚也需要庭后核实。
本院认证如下：原告提供的证据1，被告对其真实性没异议，本院予以认定；证据2，仅有单位盖章而无具体落款时间，形式上有欠缺，本院不予认定。被告提供的证据1，与本案无关联性，本院不予认定；证据2，原告无异议，本院予以认定；证据3，不符合证据形式，本院不予认定；证据4，无经办人签字，形式上有欠缺，本院不予认定。
根据以上有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2011年1月22日，原、被告签订巴比松庄园度假房屋转让意向协议一份，约定：被告将自行开发建设的座落于桐庐县城南街道大奇山路1088号巴比松庄园a12幢的度假房屋转让给原告，总价为4980000元；签订本协议时原告支付意向金500000元，作为双方当事人订立正式房屋转让合同的担保，签订正式房屋转让合同后，被告支付的意向金转为房价款；被告于2011年2月21日前支付购房预付款1990000元，签订正式房屋转让合同后，被告支付的购房预付款转为房价款；被告于2011年9月30日前前往原告住所签订该房屋的正式房屋转让合同；在约定的期限内原告拒绝签订正式房屋转让合同的，双倍返还意向金；被告未在约定时间内支付购房预付款、未在约定时间内前来签订正式房屋转让合同的，无权要求原告返还已收取的意向金，同时原告有权利在未告知被告的情况下将该房屋另作他用；双方应当在约定的期限内签订正式房屋转让合同。约定期限内未签订的，本协议自动失效。协议签订后，被告支付了500000元意向金。后双方未在2011年9月30日前签订正式房屋转让合同。
另查明，巴比松庄园一期工程的竣工备案日期是2011年12月1日。原告新恒基公司于2004年办理出土地总证。2011年10月11日，该土地总证因5000万元贷款而被抵押在华夏银行杭州和平支行。2012年4月19日，被告将土地总证分割办理出38本分证及1本总证。2012年11月15日，除巴比松庄园a7幢房屋外的其他37本分证及总证均被杭州市下城区人民法院查封。
本院认为，本案中新恒基公司与何志祥签订的《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》，从合同名称及其约定的销售方式、付款方式、违约责任等主要条款内容来看，该意向协议仅系预约合同而非本约合同。该意向协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据意向协议第九条“约定期限内未签订的，本协议自动失效”，双方签订的《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》已于2011年10月1日解除。何志祥未在2011年2月21日前支付购房预付款1990000元，已经违约在先，且其拒绝签订正式房屋转让合同的理由并不成立，故其应承担预约合同的违约责任。根据意向协议第六条的约定，合同中约定的意向金具有定金性质，故该50万元意向金应为担保正式订立合同的立约定金，新恒基公司要求没收该50万元意向金的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于何志祥的反诉请求则不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百十八条的规定，判决如下：
一、确认桐庐新恒基旅游开发有限公司与何志祥于2011年1月22日签订的《巴比松庄园度假房屋转让意向协议》已于2011年10月1日解除；
二、何志祥支付的50万元意向金归桐庐新恒基旅游开发有限公司所有；
三、驳回何志祥的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，减半收取4400元，由何志祥负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费7215元，由何志祥负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费16015元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑 琼
二〇一四年十二月二日
书记员 宋红英