重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初823号原告：浩荣实业（重庆）有限公司，住所地重庆北部新区金渝大道85号，组织机构代码77175018-4。法定代表人：王世荣，董事长。委托诉讼代理人：肖辉，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。被告：云南林峰化工有限公司，住所地云南省昆明市穿金路193号赫威大厦附楼，注册号530000100035540。法定代表人：吕林峰。原告浩荣实业（重庆）有限公司（以下简称浩荣公司）与被告云南林峰化工有限公司（以下简称林峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员刘运祥、何柳组成合议庭，适用普通程序于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告浩荣公司的委托诉讼代理人肖辉到庭参加了诉讼，被告林峰公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。原告浩荣公司向本院提出诉讼请求：1.被告在三日内搬出位于重庆市北部新区金渝大道85号汉国中心B栋B-16-1、B-16-2、B-16-3、B-16-4、B-16-5、B-16-6、B-16-7号房屋并将房屋返还给原告；2.被告支付原告占有使用费（从2016年2月17日起按合同约定租金标准的两倍计算至被告向原告返还房屋之日止，2016年8月3日前占有使用费标准为每日67872.43元/月÷30天×2，2016年8月3日至2017年8月2日占有使用费标准为每日71265.37元/月÷30天×2）；3.被告支付原告租金210404.29元（2015年11月3日至2016年2月2日租金为67872.43元/月×3个月=203617.29元，2016年2月3日至2月5日租金为2262.3元/天×3天=6787元）；4.被告支付原告逾期支付租金的违约金（以203617.29元为基数，从2015年11月3日起按每日千分之一的标准计算至2016年2月5日止）。事实和理由：原被告于2013年5月23日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋B-16-1、B-16-2、B-16-3、B-16-4、B-16-5、B-16-6、B-16-7号房屋，建筑面积共计1368.12平方米，租期自2013年5月3日至2017年8月2日止，并对租金、违约金等事项进行了约定。但被告从2015年11月3日起就未支付租金，原告多次催收未果。根据合同约定，原告有权单方解除租赁合同。原告遂于2016年2月向被告邮寄了解除《房屋租赁合同》的告知函，告知《房屋租赁合同》于2016年2月5日解除，要求被告在2016年2月17日前搬离、缴纳拖欠租金及支付违约金等，但被告一直未履行相应义务，给原告造成了损失。被告林峰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。经审理查明：2013年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方将重庆市北部新区金渝大道85号B-16-1、B-16-2、B-16-3、B-16-4、B-16-5、B-16-6、B-16-7号房屋出租给乙方，建筑面积共计1368.12平方米。第三条1.租赁期限自2013年5月3日至2017年8月2日止；2.租金标准：按建筑面积计租；2.1租金单价为45元/平方米·月；2.2租金单价从2014年8月3日起在上一年租金标准的基础上每年按5%递增……2015年8月3日至2016年8月2日租金单价为49.61元/平方米·月，总计67872.43元/月，2016年8月3日至2017年8月2日租金单价为52.09元/平方米·月，总计71265.37元/月；3.1租金支付期限：租金每季度支付一次，除首期租金之外，乙方应在每季度期满前10个工作日内将下一季度的租金支付至甲方账户，如遇法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日支付；3.2首期租金：在甲乙双方办理房屋交接手续之日起15个工作日内，乙方应向甲方支付首期租金（即2013年5月3日起至2013年8月2日期间的租金）。第八条4.租赁期内，出现下列情形之一，甲方有权单方解除合同：（1）乙方拖欠租金达30天（1个月）以上……8.乙方逾期交付房租的，每逾期一日，按逾期租金额的1‰向甲方支付违约金；9.租赁期满或者乙方违反本合同第八条第4款任何一条约定，并经甲方提前解除合同后，乙方逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付两倍日租金的租赁房屋占用费，直至甲方能够实际使用租赁房屋之日。第九条3.甲乙双方因履行本合同所发出的通知或者其他函件均须采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯地址为正式传送地址……乙方通讯地址：重庆市渝中区宏生巷宏生大厦29-6，联系代表人：王强。上述合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用。2015年11月26日，原告向被告邮寄了《租金催收函》，催收2015年11月3日至2016年2月2日期间租金。2016年2月14日，原告向被告邮寄了《解除告知函》，主要内容为被告拖欠2015年11月3日至2016年2月2日租金已逾期92日，原告根据合同约定有权单方解除房屋租赁合同，告知被告：1.原被告于2013年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月5日解除；2.限被告在2016年2月17日前将房屋内属于被告的物品全部搬离；3.限被告在2016年2月17日前向原告交纳2015年11月3日至2016年2月2日的租金及违约金等。邮寄的地址、收件人、电话均与《房屋租赁合同》约定的被告通讯地址相同。该邮件于2016年2月15日被签收。2016年2月16日，原告再次向被告邮寄上述《解除告知函》，邮寄的地址为云南省昆明市穿金路193号赫威大厦附楼，收件人为吕林峰。该邮件于2016年2月17日被签收。庭审中，原告陈述：被告锁上了案涉房屋的门，被告的办公物品设施全部都在案涉房屋内，至今没有搬走。上述事实，有《房屋租赁合同》、《租金催收函》、《解除告知函》及快递存根、快递查询记录等在案为据，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告按合同约定将租赁房屋交付给被告使用，被告应当按时足额向原告支付租金。关于合同的解除。根据《房屋租赁合同》第三条第3.1条、第3.2条的约定，除首期租金外每季度租金应在上季度期满前10个工作日内支付。据此，2015年11月3日至2016年2月2日的一个季度租金最迟应于2015年11月2日前支付，2016年2月3日至5月2日的一个季度租金最迟应于2016年2月2日前支付。被告未举示证据证明其支付了上述期间租金，应承担举证不力的不利后果，本院认定其未支付该期间租金。截至原告2016年2月14日、2月16日发函要求解除合同时，被告拖欠租金已超过30天，根据《房屋租赁合同》第八条第4款第（1）项的约定，原告有权解除合同。原告以不同地址、联系人向被告邮寄了要求解除合同的函，但合同对被告通讯地址有明确约定，故2016年2月14日发出的以合同约定联系方式邮寄的邮件方为有效送达。该邮件于2016年2月15日送达被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，合同应于2016年2月15日解除。原告认为应以该函中载明的2016年2月5日为合同解除时间的意见，不符合上述法律规定，本院不予支持。合同解除后，被告应在合理期限内将所承租房屋腾空并返还给原告，故对原告要求被告腾空并返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。在《房屋租赁合同》解除前，被告占有使用案涉房屋均应按合同约定支付租金。原告自愿主张2015年11月2日至2016年2月5日期间租金，系对权利的处分，本院予以支持。2015年11月3日至2016年2月2日期间租金为203617.29元（67872.43元/月×3个月），2016年2月3日至2月5日期间租金为6787.24元（67872.43元/月÷30天×3天），共计210404.53元，其支付期均已届满，被告应予支付。原告自愿主张上述期间租金共计210404.29元，系对权利的处分，本院予以支持。关于违约金。根据《房屋租赁合同》第八条第8款的约定，逾期支付租金应每日按逾期租金额的千分之一支付违约金。原告自愿只对2015年11月3日至2016年2月2日期间租金203617.29元主张违约金至2016年2月5日止，系对权利的处分，本院予以支持。但该违约金标准约定过高，原告亦未举示证据证明其实际损失，故本院依法将违约金标准调整为同期贷款利率的四倍。2015年11月3日至2016年2月2日期间租金支付时间为2015年11月2日前，故应从2015年11月3日起计算违约金。据此，被告应支付原告违约金9124.29元（203617.29元×4.35%÷365天×4倍×94天）。关于占有使用费。原告在2016年2月14日邮寄给被告的《解除告知函》已告知被告于2016年2月17日前腾空案涉房屋并返还给原告，被告于2016年2月15日收到后，未在原告给予的宽限期内及时履行腾房义务，应从宽限期届满后（2016年2月18日起）向原告支付占有使用费。《房屋租赁合同》第八条第9款约定占有使用费标准为日租金的两倍，该约定具有惩罚性，应系对逾期腾房违约金的约定，该约定标准过高，本院依法调整至按合同约定日租金标准的1.3倍（2016年2月18日至2016年8月3日期间按67872.43元/月÷30天×1.3倍即2941.14元/天的标准，2016年8月3日至2017年8月2日按71265.37元/月÷30天×1.3倍即3088.17元/天），被告应按上述标准向原告支付占有使用费至腾空并向原告返还案涉房屋之日止。被告不到庭应诉，应承担不举证、质证的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告云南林峰化工有限公司于本判决生效后三日内将位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋B-16-1、B-16-2、B-16-3、B-16-4、B-16-5、B-16-6、B-16-7号的房屋腾空并返还给原告浩荣实业（重庆）有限公司；二、被告云南林峰化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告浩荣实业（重庆）有限公司2015年11月3日至2016年2月5日期间租金210404.29元；三、被告云南林峰化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告浩荣实业（重庆）有限公司违约金9124.29元；四、被告云南林峰化工有限公司于本判决生效后十日内支付原告浩荣实业（重庆）有限公司占有使用费（从2016年2月18日起，在2016年2月18日至2016年8月3日期间按2941.14元/天的标准，2016年8月3日至2017年8月2日按3088.17元/天的标准，计算至被告云南林峰化工有限公司将位于重庆北部新区金渝大道85号汉国中心B栋B-16-1、B-16-2、B-16-3、B-16-4、B-16-5、B-16-6、B-16-7号的房屋腾空并返还给原告浩荣实业（重庆）有限公司之日止）；五、驳回原告浩荣实业（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由原告浩荣实业（重庆）有限公司负担1520元，由被告云南林峰化工有限公司负担3560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  何 柳人民陪审员  刘运祥二〇一六年八月十五日书 记 员  杨如玉