福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第1819号
上诉人（�审被告、反诉原告）李绣玉，女，1961年4月2日出生，汉族，住长乐市，现住长乐市。
委托代理人黄鸿东、薛翠铃，福建建达（长乐）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）元翔（福州）国际航空港有限公司，住所地福州长乐国际机场内。
法定代表人汪晓林，总经理。
委托代理人杨翎，女，1972年7月18日出生，汉族，住福州市台江区，系该公司职员。
委托代理人许有敏，女，1981年7月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区，系该公司职员。
上诉人李绣玉因与被上诉人元翔（福州）国际航空港有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2014）长民初字第4067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月3日，原告元�公司前身福州国际航空港有限公司［甲方，2012年10月10日更名为元翔（福州）国际航空港有限公司］，与长乐漳港新海天假日大酒店（乙方，下称新海天酒店）签订一份编号为XIAFWY-10-118号《租赁协议》。协议约定：甲方将其位于福州长乐国际机场内的福州佰翔家海滨酒店有限公司（下称海滨酒店）一楼超市约194平方米场地出租给乙方使用（经营超市），租赁期限自2010年10月1日至2014年11月30日；2010年10月1日至2010年11月30日每月租金10000元，2010年12月1日至2011年11月30日协议年度每月租金11000元，此后每个协议年度月租金逐年递增10%；场地管理费每月194元（1元／平方米），水电费按实际使用计收（水费3.45元／吨、电费1.107元／度）；租金及相关费用按月结算，乙方应于每月5日前支付当月租金及场地管理费，每月收到甲方缴费通知单后3个工作日内支付上月水电费；如�方逾期缴纳租金、场地管理费或水电费，按欠缴金额每日1%支付违约金，逾期缴费超过20个日历日的，甲方有权解除本协议，乙方除支付上述逾期违约金外，还应另付两个月的租金作为违约金；甲方根据乙方的功能需求，负责租赁场地的装修并承担装修费用，乙方对租赁场地进行改造、添附的，协议期限届满后，添附无法拆离的或拆离会造成场地损坏的，则自协议终止之日起，该添附归甲方所有，甲方不作任何补偿；租赁期间，甲方应保障乙方租赁场所水电供应到户及公共设施的正常运转；乙方在签订协议后3个工作日内向甲方交纳租赁保证金20000元，用作其履约担保等。同年12月1日，原告（甲方）与新海天酒店（乙方）另签一份编号为XIAFWY-10-119号《租赁协议》。该协议约定：甲方将其海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面约270平方米场地出租给乙方，用于经营小吃店和网吧，租赁期限自2010年10月1日至2014年11月30日；2010年10月1日至2010年11月30日每月租金5000元，2010年12月1日至2011年11月30日协议年度每月租金5500元，此后每个协议年度月租金逐年递增10%；场地管理费每月270元（1元／平方米），水电费按实际使用计收（水费3.45元／吨、电费1.107元／度）；租金及相关费用按月结算，乙方应于每月5日前支付当月租金及场地管理费，每月收到甲方缴费通知单后3个工作日内支付上月水电费；如乙方逾期缴纳租金、场地管理费或水电费，按欠缴金额每日1%支付违约金，逾期缴费超过20个日历日的，甲方有权解除本协议，乙方除支付上述逾期违约金外，还应另付两个月的租金作为违约金；甲方根据乙方的功能需求，负责租赁场地的装修并承担装修费用，乙方对租赁场地进行改造、添附的，协议期限届满后，添附无法拆离的或拆离会造成场地损坏的，则自协议终止之日起，该添附归甲方所有，甲方不作任何补偿；租赁期间，甲方应保障乙方租赁场所水电供应到户及公共设施的正常运转；乙方在签订协议后3个工作日内向甲方提供租赁保证金10000元，用作其履约担保等。
按上述两份《租赁协议》的约定，出租方先后将海滨酒店一楼超市约194平方米的租赁场地和该酒店员工宿舍3#楼3-4号店面交付给承租方新海天酒店使用；新海天酒店分别向出租方缴纳了租赁保证金20000元和10000元，计30000元。在租赁协议履行期间，应出租方的要求，新海天酒店承租的海滨酒店一楼超市约194平方米的场地，自2011年8月1日起置换至与海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面相邻的海滨商业街6#店面（面积231平方米），双方因此于2011年11月5日补签了一份编号XIAFWY-10-118补的《场地租赁补充协议》，约定该店面的租赁期限自2011年8月1日至2014年11月30日止；租金标准为2011年8月1日至2012年7月31日期间，月租金11000元，此后逐年递增10%租金。除上述租赁场地、履行期限、租金标准等内容变更外，原《租赁协议》（编号XIAFWY-10-118号）约定的其他条款内容继续执行。嗣后，承租方新海天酒店向出租方缴纳上述两处租赁店面的租金和场地管理费至2012年10月底（其中：缴纳海滨酒店员工宿舍3#楼店面场地管理费6750元，缴纳海滨商业街6#店面场地管理费3465元，计10215元），水电费缴交至2014年6月底，2012年11月起租金和场地管理费及2014年6月之后水电费未缴。因承租方未按约缴纳租赁店面租金和场地管理费等费用，出租方经通知承租方后，于2014年8月4日切断了上述海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号租赁店面和海滨商业街6#租赁店面的电源，后该两处店面关门停业。2014年10月9日，原告元翔公司以承租方拖欠租金、场地管理费和水电费为由诉至法院，主张解除上述两份《租赁协议》及《场地租赁补充协议》，并归还租赁店面，要求被告支付拖欠的租金、场地管理费、水电费及违约金。被告李绣玉在法定期限内提出反诉。在本案审理过程中，被告李绣玉于2014年12月15日腾空返还原告上述海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号租赁店面和海滨商业街6#租赁店面（经现场勘验水电表数值，截止2014年12月15日，承租方未付其使用租赁店面的水电费金额为14913元）。因其已收回租赁店面，且经法院对讼争租赁协议的效力问题释明后，原告元翔公司变更如上诉讼请求（房屋占有使用费计算至收回租赁店面之日止）。
另查，上述原告方出租给新海天酒店的海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面及海滨商业街6#店面，未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续；该两处店面出租前，已由出租方进行了装修。新海天酒店于2008年7月29日经长乐市工商行政管理局核准登记成立，属个人独资企业，被告李绣玉系该酒店的投资人；新海天酒店于2013年12月12日办理了注销登记。
又查，2008年9月20日，福州国际航空港有限公司（出租方）与案外人长乐海天假日大酒楼有限公司（承租方，下称海天酒楼；被告李绣玉系该酒楼的法定代表人）签订了一份编号为XIAFWY-08-088号的《租赁合同》，将其海滨酒店一层商业配套区域面积537平方米场地及其附属设施设备出租给海天酒楼，用作经营超市、足按、茶艺、网吧、美容美发，约定租赁期限自2008年12月1日至2014年11月30日。2010年9月20日，由新海天酒店与出租方签订《提前终止协议》（编号XIAFWY-10-117），双方确定当月提前终止了上述编号XIAFWY-08-088号《租赁合同》，交还租赁物。
原审法院认为：出�人应当对租赁物享有物权权益，但对租赁物所有权的取得，不得违反法律规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”未依法取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，属违法建筑。违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。本案中，经庭审查实，原告方出租的上述海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面及海滨商业街6#店面未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问�的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，其与新海天酒店签订的编号XIAFWY-10-118补《场地租赁补充协议》及编号XIAFWY-10-119号《租赁协议》，均应认定无效。双方当事人因此产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”这是相关法律和司法解释对依无效房屋租赁合同取得的财产如何返还规定的处理原则。出租人虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益；承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益是无形的，只能采用折价补偿的方式予以返还。因此，上述法律及司法解释规定，承租人应当返还依无效租赁合同取得的财产，包括其占有的租赁房屋和占有房屋期间所获取的可参照租金标准计算的占有利益。租赁房屋的水电费系承租人在占有使用房屋期间实际发生的，由出租人垫付的费用，亦属于承租人应当返还财产的范畴。故除了在本案诉讼过程中已经收回的租赁店面外，原告主张承租方参照讼争租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及实际发生的水电费之诉求，于法有据，法院依法予以支持。但鉴于原告方在收回租赁店面前就已切断了该店面的电源，且原告也确认断电后租赁店面一直处于关门停业�态，承租方未能从占有该店面中获得收益等实际情况，为平衡双方当事人利益，法院采信承租方对断电时间（2014年8月4日）的陈述，确定其应付房屋占有使用费计至2014年8月3日止。因讼争租赁合同的承租方新海天酒店系由被告李绣玉个人独资开办，而该酒店业已注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任”和第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”之规定，被告李绣玉应当对上述应付的房屋占有使用费及水电费承担清偿责任。出租方明知上述两处租赁店面属违法建筑，仍与承租方签订租赁合同，导致讼争的编号XIAFWY-10-118补《场地租赁补充协议》及编号XIAFWY-10-119号《租赁协议》无效，对此，其应承担主要过错责任。因讼争租赁合同无效，原告主张要求被告支付场地管理费及赔偿利息损失没有法律依据，法院不予支持。出租方基于无效租赁合同向承租方收取的上述10215元场地管理费，应当抵作承租方的房屋占有使用费，即被告李绣玉应付房屋占有使用费金额为405075.15元［海滨商业街6#店面占有使用费：2012年11月1日至2013年7月31日计108900元（12100元／月×9个月），2013年8月1日至2014年7月31日计159720元（13310元／月×12个月），2014年8月1日至8月3日计1464.10元（14641元／月×3天）；海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面占有使用费：2012年11月1日至11月30日计6050元（6050元／月×1个月），2012年12月1日至2013年11月30日计79860元（6655元／月×12个月），2013年12月1日至2014年7月31日计58564元（7320.50元／月×8个月），2014年8月1日至8月3日计732.05元（7320.50元／月×3天）；扣除上述10215元场地管理费］。出租方向承租方收取的30000元租赁保证金，依法也应予返还。被告李绣玉对原告主张的场地管理费及利息损失的抗辩理由成立，法院予以采纳，但其要求将讼争租赁店面按一般房屋功能委托第三方评估核定房屋占有使用费，没有法律依据，法院不予采纳。
关于被告反诉要求原告赔偿其已付租金、场地管理费及装修费损失问题。法院认为，本案承租方未详细了解讼争租赁店面的所有权状况，与出租方签订了上述无效的租赁合同，其本身也有过错，如有因此造成损失，也应自行承担相应的责任。况且，承租方基于无效租赁合同已向出租方支付的租金，属于如上分析的其应付出租方的房屋占有使用费的合理支出，并非损失。而承租方已向出租方支付的10215元的讼争租赁店面场地管理费，法院已根据被告在本诉部分的相关抗辩，予以抵偿承租方未付的房屋占有使用费，该款亦�构成承租方损失。对被告所谓的60万元装修费损失，因其并未提供相关的证据证明，法院无法认定。而且，根据上述查明的事实，在新海天酒店承租海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面及海滨商业街6#店面前，出租方已根据承租方的需求对该两处店面进行了装修并承担装修费用，被告反诉称新租赁场地为未装修的毛坯房，与事实不符，不予采信。即便存在有承租方入租讼争租赁店面后，在出租方原先装修的基础上添附了某些附合性的装饰装修物，但被告并未提供证据证明其有经过出租方同意装修，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，被告也无权要求出租方赔偿损失。再者，讼争租赁合同约定的履行期限现已届满，承租方能够�讼争租赁店面获得预期利益的时间已终止，被告要求出租方赔偿相关的附合装饰装修费用损失，也不能予以支持。至于被告在庭审中认为其在上述海滨酒店一层商业配套区域537平方米的租赁场地及该酒店一楼超市194平方米的租赁场地投入了一定数额的装修费用，应当作为损失计算的反诉主张，因讼争无效的XIAFWY-10-118补《场地租赁补充协议》、XIAFWY-10-119号《租赁协议》所涉及的海滨酒店员工宿舍3#楼3-4号店面和海滨商业街6#店面，与之前海滨酒店一层商业配套区域或该酒店一楼超市的租赁场地无关，且与出租方签订海滨酒店一层商业配套区域537平方米租赁场地合同的承租人系海天酒楼，而该酒楼属有限责任公司，与讼争无效租赁合同的承租方新海天酒店的法律关系主体也不同，故被告该反诉主张的理由亦不能成立。基于以上分析，对被告主张要求原告赔偿经济损失的反诉请求，法院不予支持。
综上，原告元翔公司诉讼请求及被告李绣玉反诉请求中的合理部分，法院予以支持；不合理的部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、反诉原告李绣玉投资的原长乐漳港新海天假日大酒店与反诉被告元翔（福州）国际航空港有限公司前身福州国际航空港有限公司签订的编号XIAFWY-10-118补《场地租赁补充协议》及编号XIAFWY-10-119号《租赁协议》无效。二、反诉被告元翔（福州）国际航空港有限公司返还反诉原告李绣玉租赁保证金30000元。三、被告李绣玉支付原告元翔（福州）国际航空港有限公司房屋占有使用费405075.15元。四、被告李绣玉支付原告元翔（福州）国际航空港有限公司水电费14913元。五、上述第二项与第三、四项相抵后，被告李绣玉应向原告元翔（福州）国际航空港有限公司支付房屋占有使用费、水电费计389988.15元，于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回原告元翔（福州）国际航空港有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告李绣玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8275元，被告李绣玉负担2662元、原告元翔（福州）国际航空港有限公司负担5613元；反诉案件受理费6655元，反诉被告元翔�福州）国际航空港有限公司负担281元、反诉原告李绣玉负担6374元。
一审宣判后，原审被告、反诉原告李绣玉不服，向本院提起上诉。
上诉人上诉称：一、关于本诉。一审法院判决上诉人参照租金标准支付占有使用费属适用法律错误，不符合立法精神。一审法院主要依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，而法条只是提到“一般”，可见在具体的特殊问题中还需区别对待。这一立法本意可在最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中得到确立。该负责人这样说到“考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完�参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，本条规定‘当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。’将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费”。这就是说，参照租金标准计算占有使用费并不是没有选择余地的唯一做法。出台司法解释的本意并非全盘否定以其他方式确定占有使用费的标准，这个其他方式包括也通过第三方评估机构的核定。本案中，被上诉人作为国有企业，明知建筑没有建设工程规划许可证属违章建筑，却堂而皇之将建筑物以“商业街”的名义出租于上诉人，收取所谓的店面租金。上诉人出于对国有企业的信任，签订合同的目的是经营“小吃店、网吧”，但由于租赁物系违章建筑，无法办理营业执照，所以根本无法正常经营，这正是最高院负责人提及的“承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平”的情形。在这种情况下，应对占有使用费按照一般房屋功能的租金标准进行核定，但一审法院却不分青红皂白武断地认为“将讼争租赁店面按一般房屋功能委托第三方评估核定房屋占有使用费，没有法律依据”，上诉人不服。二、关于反诉。一审驳回上诉人对租金及装修费的诉求系认定事实错误，且适用法律有误。（一）租金。针对本案的特殊情况，上诉人认为占有使用费应经第三方鉴定机构核定，对于已收取的租金中，被上诉人只能取得租赁物应有的补偿，超出部分应返还给上诉人。（二）装修费。上诉人承租讼争租赁场地（简称新场地）系基于海滨酒店一层商业配套区域和海滨酒店一楼超市（简称旧场地）的置换�虽然新旧场地的签约主体不一致，但实际履行人都是上诉人，新旧场地租赁协议之间有不能割舍的关系，这可以从被上诉人要求装修公司参照旧场地对新场地进行装修中体现出来。旧场地的装修费是上诉人支付的，被上诉人也予以认可，因此即便新场地的部分装修是被上诉人装修的，但归根结底，装修费依然是上诉人支付的，而一审法院却认为“未提供相关的证据证明”，则明显有误。因被上诉人的原因，上诉人并未发挥装修在经营过程中的作用，也未获得利益，所投入的装修可谓付之东流，过错在于被上诉人。根据《合同法》第五十八条的规定，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，被上诉人应当赔偿上诉人的装修费损失。综上，诉讼请求：请求撤销（2014）××民初字第××号民事判决书第三、五、七项判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于本诉，一审法院判决上诉人参照租金标准支付房屋占用费，适用法律正确，应当维持原判。1、上诉人所引用的“最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问”不属于法律范畴，也非司法解释，不具有法律约束力。2、“答记者问”的前提也是肯定并明确了“合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，亦可避免采用评估方式确定房屋使用费”，故合同约定的租金标准是确定房屋占用费的依据，且本案中租赁房屋的情形并不适用“答记者问”中的例外情形。3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款已�合同无效情况下房屋占用费如何确定作了明确规定，上诉人要求按一般房屋功能委托第三方评估核定房屋占用费，没有法律依据，且显然与法律规定相悖。二、关于反诉，一审法院对房屋占用费及装修问题的认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、实际上，上诉人自承租房屋以来，一直将租赁房屋作为商业店面使用，对外经营超市和小吃店从未间断，上诉人对该租赁房屋的使用功能已明显体现商业价值并获取了商业收益，对此，周边租户和机场旅客众所周知。一审法院对房屋占用费的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、讼争租赁场地与之前的原海滨酒店一层商业配套区域（承租人：长乐海天假日大酒楼有限公司）和原海滨酒店一楼超市的租赁场地无关，属不同的租赁物，其中讼争租赁场地和原海滨酒店一楼超市均由被上诉人承担装修，虽然原海滨酒店一层商业配套区域由长乐海天假日大酒楼有限公司装修，但该租赁合同已由双方于2010年9月20日协议终止。上诉人没有证据证明其承担了讼争租赁场地的装修，原租赁场地与讼争租赁场地在装修问题上也没有任何关联性。一审法院对装修问题的认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、一审法院的判决公正合理，若改判将产生不利的社会效果。上诉人在实际占用房屋的情况下，长期拖欠租金，现又以合同无效为由，企图主张降低房屋占用费标准及装修费损失，上述行为足以证明上诉人存在恶意，其实质意图是抵赖租金并获取不正当利益。综上，上诉人上诉的实质目的是滥用上诉权企图拖延判决生效时间，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，依法维持原判。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据�有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该条规定系司法实践中对因无效房屋租赁合同产生的房屋占有使用费的处理原则。现上诉人以其无法正常经营讼争店面为由认为不应参照租金标准支付占有使用费，但其未举证证明其在实际占有使用讼争店面期间并未正常经营的事实，根据举证规则，上诉人应对此承担举证不能的法律后果。一审法院根据上述司法解释的规定，参照租金标准判决房屋占有使用费，于法有据；上诉人关于须对占有使用费进行评估鉴定的上诉意见于法无据，本院不予支持。
关于装修费损失。其一，�诉人在二审诉讼过程中称其主张的60万元装修费损失是根据实际投入的费用得出，没有书面依据。即上诉人并未提供任何证据证明其有发生装修费用及具体的费用数额，应承担举证不能的法律后果。其二，本案租赁场所均由被上诉人进行装修，且租赁期限届满后上诉人才腾空并返还讼争租赁场所，故上诉人要求被上诉人就本案租赁场所赔偿相关的附合装饰装修费用损失，于法无据。其三，上诉人上诉称其主张的装修费损失系基于海滨酒店一层商业配套区域面积537平方米场地与本案租赁场地的置换而发生，该537平方米场地系案外人长乐海天假日大酒楼有限公司向本案被上诉人承租，并非本案租赁场所；案外人长乐海天假日大酒楼有限公司的法定代表人虽系上诉人李绣玉，但其系有限责任公司，与本案租赁合同的承租方新海天酒店系不同的法律关系主体；且上诉人并未就本案租赁场地系由上述537平方米场地置换而来的主张提供充足的证据，因此，上诉人在本案中以所谓的场地置换为由主张装修费用的损失，缺乏依据。综上，上诉人关于装修费用的上诉理由不能成立。
另一方面，一审判决房屋占有使用费仅计算至上诉人陈述的断电之日，对被上诉人关于场地管理费及利息损失的主张均不予支持，并判决被上诉人返还上诉人租赁保证金，已考虑了被上诉人出租违法建筑、对导致讼争租赁合同无效具有过错的事实，较好平衡了双方利益。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费9036元，由上诉人李绣玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 赵雪莹
代理审判员 黄 锋
二〇一五年七月十七日
书 记 员 王 惠