上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初603号
原告上海莱阳房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人陈杰，总经理。委托代理人纪雯，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人郭倩倩，上海市捷华律师事务所律师。被告刘诞申，女，1950年12月27日生，汉族，住上海市。被告钱蕴华，男，1978年10月7日生，汉族，户籍地上海市。两被告共同委托代理人何海清，湖南人和律师事务所上海分所律师。原告上海莱阳房地产经纪事务所(以下简称莱阳经纪事务所)诉被告刘诞申、钱蕴华居间合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，分别于2016年2月1日、4月5日本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪雯、被告刘诞申、钱蕴华委托代理人何海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海莱阳房地产经纪事务所诉称，2015年4月13日，原被告签订《房地产出售独家委托协议》，原告接受被告独家委托，为被告出售徐汇区淮海中路XXX弄XXX号2楼、3楼房屋提供居间服务。2015年7月20日，在原告的居间下，被告与买房就房屋买卖事宜达成合意，确认总房价款为6,100,000元，并于原告签署《佣金确认书》，确认其应向原告支付佣金61,000元。后被告家庭内部原因，被告未将房屋向买方出售，被告的行为违反了《房地产出售独家委托协议》，按照约定应承担违约责任，故原告起诉至法院，要求：1、判令被告支付原告违约金120,000元；2、被告诉讼费用由被告承担。两被告辩称，不同意原告诉请。原被告签订的是独家委托协议，原告后要求被告与德佑签订居间协议，因为原告跟德佑关系很好，且买方是德佑的客户，被告已经支付给德佑和原告佣金12.2万元，一次没有实际履行的居间服务要支付两次佣金是有悖法理的。经审理查明，上海市淮海中路XXX弄XXX号独用租赁部位为二层前间(15.10平方米)、二层阳台、二层西北卫生间，公用租赁部位三层大卫生间的承租人为被告刘诞申，上海市淮海中路XXX弄XXX号独用租赁部位三层南间(16.40平方米)、三层北间(14.20平方米)、二层北间(15.20平方米)、三层西北小间(4.10平方米)，公用租赁部位三层大卫生间的承租人为被告钱蕴华。2015年4月13日，案外人刘某甲代两被告(委托人、甲方)与原告莱阳经纪事务所(居间人、乙方)签订《房地产出售独家委托协议》，约定，甲方愿意独家委托乙方居间出售符合本条所述条件的房地产，房产类型为花园住宅，坐落于徐汇区淮海中路XXX弄XXX号2楼和3楼，建筑面积为65平方米，房屋权利人为被告钱蕴华和刘诞申。委托代理期限为12个月，自2015年4月13日至2016年4月13日。委托房价款为600万元，税费自理。在合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止合同。在合同有效代理期内，甲方不得委托第三方经纪公司，若违反此约定的，甲方应支付乙方2%的违约金。甲方应向乙方支付该房地产出售实际成交总房价款的1%作为佣金。甲方应在与求购方签订《上海市房地产买卖合同》等证明买卖或转让关系已经成立的类似合同并收到定金或首期房价款之同时，将佣金支付给乙方。甲方或其代理人、代表人、承办人等与甲方有关联的人在乙方所介绍的求购方看过该房地产后的十二个月内，与乙方介绍的求购方完成买卖交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成买卖交易的；或在委托期限内，买方愿以甲方委托条件买受，而甲方反悔不卖；或甲方未能提供必要的文件和配合，致乙方无法履行合同的，甲方都应按照本协议第二条所述委托房价款的2%向乙方支付违约金。2015年7月20日，被告刘诞申与原告签订《佣金确认书》，约定佣金支付人(甲方)为被告刘诞申，佣金收受人(乙方)为原告，甲方在交易中的地位为出售方，交易方式为买卖，佣金金额为61,000元，支付日期为甲乙双方过户当日。2015年7月20日,被告(甲方)刘诞申与案外人王某某(受让方、乙方)至原告处签订《承租权转让居间协议》，约定，受让方愿意委托居间方(丙方)德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)购买转让方不可售公房承租权，转让金额为6,100,000元。被告刘诞申代被告钱蕴华在该协议上签字，德佑公司并未在该协议上签字盖章。2015年9月24日，被告刘诞申(甲方、佣金支付人)与案外人德佑公司签订《佣金确认书》，约定系争房屋房价款为6,100,000元，甲方在交易中的地位为出售方，佣金金额(包括代他方支付的佣金，若有)为122,000元，所列佣金金额，人民币61,000元由甲方自愿代买受方支付。案外人向被告出具《收款收据》，载明，付款金额为122,000元，付款性质为佣金，物业地址为淮海中路XXX弄XXX号二楼前间、三楼前间等。2015年11月4日，被告刘诞申至原告处出具情况说明，表示因家庭内部原因导致违约，未能将房屋出售，其于2015年9月24日支付链家地产高安路门店关于淮海中路1200弄2楼整层、3楼整层房屋的违约中介费为房屋总价的2%，总金额为122,000元，其中1%(61,000元整)为赔付给买入方的居间公司链家地产，另外1%(61,000元整)为赔付给本人委托方上海莱阳房地产经纪事务所，并委托链家地产高安路店将该笔违约中介费转交给上海莱阳房地产经纪事务所。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有原告提供的《房地产出售独家委托协议》、原告出具的《佣金确认书》、情况说明，以及被告提供的《租用公房凭证》、《承租权转让居间协议》等书证，并经庭审质证无疑，本院予以认定。审理中，本院为了查明事实，根据被告的申请追加德佑公司作为本案第三人，但德佑公司未到庭，后本院通知其退出诉讼。原告自认与案外人德佑公司有合作关系。被告表示认可案外人刘某乙签订的《房地产出售独家委托协议》。庭审后，原告主动调整违约金金额为60,000元。本院认为，原告与两被告签订的《房地产出售独家委托协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是一种特殊的委托合同。本案中，两被告独家委托原告作为居间方代为出售两原告的房屋。后原告通过案外人德佑公司替两被告找到购买方，两被告与购买方签订了转让协议，被告因自身原因未能出售系争房屋，根据《房地产出售独家委托协议》的约定，应向原告支付违约金，但考虑到原告作为被告的独家委托代理人，在与德佑公司共同居间过程中，有尽到其作为被告代理人之责，且根据原告提供的被告出具的情况说明，原告对被告支付给案外人德佑公司120,000元违约金的分配情况是认可的，被告单方面悔约构成违约，对此应承担相应民事责任，现原告主动调整违约金金额至60,000元，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：被告刘诞申、钱蕴华于本判决生效之日起十五内支付原告上海莱阳房地产经纪事务所违约金60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,370元，由原告上海莱阳房地产经纪事务所负担685元，被告刘诞申、钱蕴华负担685元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年六月十三日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。