广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3429号
上诉人（原审原告）伍蓉玲，女
被上诉人（原审被告）广州市共青河贸易有限公司，住所地。
法定代表人吴日成，该公司董事。
委托代理人麦耀坤，男，该公司职员，联系地址。
上诉人伍蓉玲因与被上诉人广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月22日，共青河公司（出卖人、甲方）与伍蓉玲（买受人、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。合同约定：甲方经批准，在位于广州市越秀区南堤二马路36-40号地段投资建设御江苑商品房；该商品房为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，编号为B0013704；乙方所购商品房为御江苑第11层1127号房，门牌地址为越秀区南堤二马路36号1127房，用途为办公，建筑面积共74.2919平方米；该商品房按总价交易，总金额1834426元；乙方在预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款43万元，在2013年2月28日前支付房款494426元，余下付款91万元办理银行按揭贷款，按揭款在2013年4月28日前支付；第十一条房屋交付：甲方应在2013年9月30日前将房屋交付乙方使用，该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；第十二条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；第十四条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，供乙方查证：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向伍蓉玲提供加盖共青河公司公章的复印件，（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供加盖公章的原件，（八）项应交乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担等。该合同列明，乙方通讯地址为广州市天河区东圃桃园东路377号1301房。该合同附件七“本合同补充协议”还约定：三、甲乙双方同意买卖合同第十一条补充条款为：1、该商品房现实交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同第七条的约定向甲方交清该商品房之全部房款，采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的物业专项维修资金；（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金……4、办理收楼手续的时间：（1）由于该商品房的不动产性质，乙方须在满足本补充协议第三条第1款的交付条件后至买卖合同第十一条约定的交付期限届满前，持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书……6、由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，甲方不需承担任何责任……十二、其他约定：6、乙方通讯地址已记载在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据；如乙方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会甲方及甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由乙方负责；凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方等。
合同签订后，伍蓉玲向共青河公司支付了全部房价款，共青河公司向伍蓉玲开具了房款发票。
2013年9月26日，共青河公司以挂号信方式向伍蓉玲在合同中约定的通讯地址广州市天河区东圃桃园东路377号1301房发出《御江苑公寓收楼通知书》，通知伍蓉玲前来办理收楼手续，但该邮件被退回。
2013年12月24日，共青河公司又以全球邮政特快专递（EMS）的方式向伍蓉玲的上述地址寄出收楼通知书。
据广州市房地产档案馆2014年5月23日出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区南堤二马路36号1127房，建筑面积74.2919平方米，登记时间为2012年9月10日，使用性质为非居住用房，权属人为共青河公司。
2014年4月2日，伍蓉玲以共青河公司逾期交楼为由向原审法院提起本案诉讼，请求：判令共青河公司向伍蓉玲支付从2013年10月1日起至实际交付房屋给伍蓉玲之日止的逾期交楼违约金（每日按总房款1834426元的0.05%计算）。
一审审理过程中，共青河公司为证明房屋已经符合交付使用的条件向原审法院提交了广州市城乡建设委员会出具的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明广州市越秀区南堤二马路36-40号广州市京隆阁工程的竣工验收备案文件已于2013年7月16日收讫，文件齐全；工程竣工验收备案文件目录包括：1、工程质量保修书；2、住宅质量保证书和住宅使用说明书；3、电梯验收合格证明；4、单位工程施工安全评价书；5、预拌砂浆使用报告；6、建设工程施工许可证复印件；7、工程施工质量验收申请表；8、建筑工程竣工验收报告；9、工程质量评估报告；10、勘察文件质量检查报告；11、设计文件质量检查报告；12、单位（子单位）工程质量验收记录（原件）；13、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料等资料；14、工程款已按合同支付的证明；15、消防验收意见；16、档案验收文件；17、民防验收意见；18、环保验收意见；19、规划验收意见；20白蚁防治验收意见；21、防雷验收意见；22、工程质量验收报告；23、《工程竣工前质量检查情况通知书》；24、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。伍蓉玲称对该证据真实性有异议，但未提交任何反驳证据。
另，庭审时，伍蓉玲表示同意收楼，但因其居民身份证遗失，双方至2014年7月14日仍未办理交接手续。
原审法院认为：伍蓉玲以共青河公司逾期通知其收楼及涉案房屋没有办理房屋竣工验收及备案手续为由要求共青河公司向其支付逾期交楼违约金。首先，关于共青河公司有无履行通知义务的问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》约定，凡共青河公司根据伍蓉玲最后登记地址寄出的函件，即视为已送达。本案中，共青河公司在约定的交楼期限届满前以挂号信方式向伍蓉玲在合同中约定的通信地址寄出书面通知，应视为已经履行了通知伍蓉玲收楼的义务。况且上述合同补充协议第三条第4款还约定，由于涉案房屋的不动产性质，伍蓉玲无论是否收到共青河公司发出的交楼通知书，均须亲临办理交付手续。
其次，关于涉案房屋是否符合交付使用条件的问题。共青河公司当庭出示了广州市城乡建设委员会出具的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，伍蓉玲虽对该证据有异议，但未提交任何有效的反驳证据，故原审法院对该证据予以采信。根据上述备案表的内容，共青河公司在2013年9月26日发出收楼通知时，涉案房屋所在京隆阁工程竣工验收备案文件齐全，证明该房屋已具备交付使用条件。因此，伍蓉玲的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，2014年7月18日作出如下判决：驳回伍蓉玲的诉讼请求。本案一审受理费3602元，由伍蓉玲负担。
判后，伍蓉玲不服原审判决，向本院提起上诉称：1、共青河公司违约交楼，没有按照合同约定送达收楼通知，我方没有收到收楼通知书。至于邮件退件，我方没有拒收，具体原因不清，按照合同约定共青河公司应当送达到位，我方才能知悉收楼。2、至今为止涉案房屋还未具备交楼条件，即通电、通水还不具备条件，我方2014年3月份有到现场准备收楼时要查看竣工验收备案表，但是没有看到，最后一次去收楼，物业公司也不愿意出示相关的具备竣工验收交楼条件的文件。3、即使涉案房屋具备交楼条件，也应当具备永久性供水供电条件，合同第14条约定应当出示相关文件但共青河没有出示，我方认为《补充协议》违反强制性规定，违反合同，是无效的。原审根据《补充协议》认定本案事实是错误的。由于共青河公司的过错导致我方迟延收楼应当按照合同约定承担违约责任。伍蓉玲上诉请求：撤销原审判决，改判共青河公司立即支付伍蓉玲逾期交楼违约金50000元。
共青河公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回伍蓉玲的上诉，维持原判。
经审查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。
二审中，伍蓉玲提交了下列证据：证据1、录音光盘及录音内容记录，一审判决之后即2014年7月22日，其办理收楼手续时制作的录音资料；证据2、《御江苑收楼表格》，上述证据拟证明收楼时共青河公司一直拒绝出示、复制涉案楼盘竣工验收备案表及合格证、永久通电、用水证明文件等，故涉案房屋不符合交楼条件，共青河公司构成违约。共青河公司认为：伍蓉玲一审开庭时已经收到竣工验收备案表复印件，是我方作为证据提供给伍蓉玲的。至于录音资料的真实性无法确认，且意思表达模糊，根据录音记录收楼时工作人员并没有说涉案大楼还未具备永久通水通电，只是说无法提供证明，同时也提出只要伍蓉玲到供电供水局查询就可以证明具备用水用电条件。伍蓉玲表示：其一审庭审时看过《竣工验收备案表》，对其真实性没有意见。本来共青河公司应在收楼时向我方出示，而不是开庭时才拿出来。目前涉案房屋的水电是临时的，但居住没有问题。
本院认为，伍蓉玲与共青河公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。伍蓉玲上诉称《补充协议》违反强制性规定，为无效条款的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
本案二审争议的焦点为伍蓉玲主张共青河公司承担逾期交楼违约责任能否成立的问题。经本案查明的事实，首先，共青河公司已于2013年7月16日取得涉案楼盘的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，二审中，伍蓉玲对该表的真实性没有异议，故原审对该证据予以采信，并无不当。双方《补充协议》约定，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，甲方不需承担任何责任。本案伍蓉玲确认涉案房屋的水电对居住没有影响。因此，原审法院认为涉案房屋在共青河公司于2013年9月26日发出收楼通知时，已具备交付使用条件，并无不当，本院予以维持。其次，关于收楼通知的问题，按照双方《补充协议》的约定，凡共青河公司根据伍蓉玲最后登记地址寄出的函件，即视为已送达。本案共青河公司已经提交证据证明其于2013年9月26日以挂号信的方式按照合同约定的通讯地址寄出收楼通知，故原审法院认为共青河公司已履行了通知义务，符合合同的约定，并无不当。伍蓉玲否认收到该通知，按照合同的约定并不影响对此的认定。综上，伍蓉玲主张共青河公司承担逾期交楼违约责任，缺乏法律和合同依据，原审不予支持，并无不当，本院予以维持。
至于伍蓉玲二审提交的证据，与本案无关，本院不予审查。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案