濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）华法民初字第5925号
原告吴双平，男，1966年12月7日出生，汉族。
委托代理人杨和耀，河南优诚律师事务所律师。
被告濮阳市丽都房地产开发有限公司
法定代表人高伟杰，董事长。
委托代理人宗登超，河南长庚律师事务所律师。
被告张玉娟，女，1963年9月29日出生，汉族。
委托代理人宗登超，河南长庚律师事务所律师。
原告吴双平诉被告濮阳市丽都房地产开发有限公司、张玉娟民间借贷纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴双平及其委托代理人杨和耀，被告濮阳市丽都房地产开发有限公司、张玉娟的委托代理人宗登超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月3日，原告与被告濮阳市丽都房地产开发有限公司签订了编号为借字098号借款合同，该合同约定：借款金额为700万元，借款期限从2014年6月4日起至2014年9月3日止，借款利率为月利率35‰，该合同签订后，原告于2014年6月6日将700万元借款支付给被告濮阳市丽都房地产开发有限公司，同日该公司为原告出具了借款凭证。为了保证上述债务的履行和债权的实现，2014年6月4日，原告与被告濮阳市丽都房地产开发有限公司签订了编号为抵字098号最高额抵押合同，该合同约定，抵押人被告濮阳市丽都房地产开发有限公司自愿用其所有的“濮房权证市字第××号”房屋的一层房产为上述债权做抵押担保。该合同签订后，原告与被告濮阳市丽都房地产开发有限公司于2014年6月6日在濮阳市房地产管理局办理了“濮房他证市字第2014-55**号”房屋他项权证。2014年6月4日，原告与被告张玉娟签订了编号为保字099号保证合同，该合同约定，被告张玉娟对上述债务承担连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年，债权人与债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证人继续承担保证责任。原告与被告濮阳市丽都房地产开发有限公司签订了编号为借字098号借款合同到期后，原告共分七次催促被告濮阳市丽都房地产开发有限公司还款并达成借款展期合同。现借款展期合同已届满，被告濮阳市丽都房地产开发有限公司至今未偿还借款本金与部分利息，被告张玉娟也未承担连带保证责任，二被告的行为严重侵害了原告的合法权，为维护原告合法权益，现依法诉至法院，请求：1、依法判令被告濮阳市丽都房地产开发有限公司偿还原告借款本金700万元及利息63万元（利息自2015年6月4日起按月息3分计算至2015年9月3日，以后另计）。2、依法判令原告对被告濮阳市丽都房地产开发有限公司所有的“濮房权证市字第××号”房屋的一层房产享有优先受偿权。3、依法判令被告张玉娟对上述债务承担连带保证责任。4、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原告诉求本金和利息不实，实际借款本金应为651万元，借款当日，原告扣除两个月利息49万元。2、被告实际支付利息日期为2014年6月4日至2015年6月3日，被告按月息35‰支付原告利息，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷双方约定的利率超过年利率36%的，超过部分的利息约定无效，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
经审理查明，2014年6月3日，原告吴双平（贷款人）与被告濮阳市丽都房地产开发有限公司（借款人）签订合同编号为借字098号《借款合同》一份，合同主要约定：一、借款：1、借款种类：人民币。2、借款用途：周转金。3、借款金额（人民币大写）：柒佰万元整。4、借款期限：2014年6月4日至2014年9月3日。5、借款利率：执行月利率35‰直至借款到期日。6、结息：本合同项下借款利息按提前结息的方式：借款人须于借款当日支付贷款人二个月利息共计49万元。因借款人暂时无法支付本次借款二个月利息，经借款人同意，从本次借款总额中让贷款人扣除。二、还款：1、还款方式：（1）、借款人应于到期还款日前将当期应偿还的借款本金存入贷款人指定的还款账户，并不可撤销地授权贷款人从该账户划收。（2）、贷款人依照法律规定或者合同约定行使抵消权的，借款人异议期间为七个工作日，自贷款人以书面、口头或者其他形式通知借款人之日起计算。2、还款顺序：借款人的还款，除贷款人与借款人另有书面约定外，按以下顺序清偿：（1）、借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，有贷款人确定。（2）、贷款人依照法律规定或者本合同约定，对借款人行使抵销权的，所抵销的债务及抵充顺序，由贷款人确定，贷款人依法行使代位权时，次债务人向贷款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，有贷款人确定。三、提前还清与借款展期：借款人提前还款，应征得贷款人同意，贷款人同意借款人提前还款的，还款时对提前还款部分按以下方式计收利息。1、不足一个月按一个月收息，满一个月不足一个半月按一个半月收息，满一个半月不足两个月按两个月收息。2、借款人如有特殊原因需要延长借款期限，应在借款到期十日前向贷款人提出书面申请。贷款人不同意延长借款期限，借款人应无条件按时还款。经贷款人同意延长借款期限，应签订借款展期书面协议。借款展期的计收利率为每月40‰计收，借款人必须签订借款展期书面协议的同意将延长借款的一个月利息存入贷款人指定账户。四、违约责任：1、贷款人未按本合同约定按期足额向借款人发放借款，造成借款人损失的，应按违约数额和延长天数付给借款人违约金，违约金数额的计算与同期逾期借款的利息计算方式相同。2、借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之二十五计收罚息，直至本息清偿为止。3、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收利息。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。4、因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。五、借款担保：本合同项下借款的担保方式为由张玉娟担保，担保合同另行签订，若采取最高额担保方式的，担保合同编号为保字099号。六、借款抵押：本合同项下借款的抵押方式为：房屋所有权“濮房权证市字第××号”壹层房产做抵押。最高额抵押合同另行签订，采取最高额抵押方式。最高额抵押和合同编号为抵字第098号。
2014年6月4日，原告吴双平（抵押权人）与被告濮阳市丽都房地产开发有限公司（抵押人）签订合同编号为抵字098号《最高额抵押合同》一份，合同主要内容为：一、被担保的主债权及最高额：1、抵押人自愿为抵押权人与债务人形成的下列债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币柒佰万元整。（1）、抵押人自2014年6月4日起至2014年9月3日止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权。该期间为最高额担保债权的确定期间。（2）、抵押权人与债务人已形成的下列主合同项下尚未受偿的债权本金及其相应的利息、罚息、复利、费用等，其中利息、罚息、复利、费用等按相应的主合同约定计算至实际受偿之日止。2、本合同担保的每笔业务的种类、金额、利率、期限等内容以相关法律文书或者凭证为标准。3、在本合同约定的期间和最高余额内，抵押权人发放本合同约定的贷款时无需逐笔办理担保手续。二、抵押担保的范围：抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。三、抵押物：1、抵押人同意以房屋所有权“濮房权证市字第××号”壹层房产设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号）抵押财产清单098号附件1，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。2、上述抵押物暂作价数额为（人民币大写）柒佰万元整，其最终价值以抵押权实现时处理抵押物所得价款为准。四、抵押人承诺：1、抵押人已按有关规定的程序取得本合同担保所需要的授权。2、抵押人对抵押物拥有充分、无争议的所有权或者处分权。3、抵押物依法可以流通或者转让。4、抵押物不存在被查封、扣押、监督等情况。5、抵押人如实告知拖欠税款、抵押物建设工程价款等款项及抵押物已设定抵押、已出租等情况。6、抵押人已就本合同项下抵押事宜征得共有人同意。五、抵押的效力：抵押的效力及于抵押物的从物、从权利、代位物、分离物、符合物、混合物、加工物及法律法规规定的其他财产和权利。六、抵押物的占管：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。经抵押权人书面同意，抵押人以转让、出租或者其他方式处分抵押物的，所得价款应用于提前清偿所担保的债权或者提存。七、抵押登记：1、抵押人应在本合同生效后五日内到有关登记机构办理抵押登记手续，抵押物的他项权证书。抵押登记文件或者其他权利证书由抵押权人占管。2、抵押期间，如需在登记机关办理变更变更登记的，抵押人应及时到有关机关办理相应的变更登记手续。3、抵押期间，抵押权人依本合同约定转让最高额抵押权的，抵押人应当协助抵押权人、受让人办理相应的变更登记手续。八、抵押权的实现：1、发生下列情形之一的，抵押权人有权行使抵押权，并可以与抵押人协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，抵押人可以选择将款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等。2、本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或者第三人提供）和保证担保的，抵押权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本合同所担保的债权同时存在两个以上物的担保的（含债务人提供的担保），抵押权人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。抵押人已经选择某一担保方式／担保物来实现债权的，也可同时主张其他担保方式／担保物来实现全部或部分债权。原、被告签订上述最高额抵押合同后，双方于2014年6月6日办理了“濮房他证市字第2014-55**号”房屋他项权证书。
2014年6月6日，原告吴双平（债权人）与被告张玉娟（保证人）签订编号为保字099号《保证合同》一份，合同主要内容为：一、被担保的主债权种类、本金数额：被担保的主债权种类为人民币，数额为柒佰万元整。二、保证范围：保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用。三、保证方式：本合同保证方式为连带责任保证。本合同保证以张玉娟名下的全部合法财产对债权人承担连带责任。四、保证期间：1、保证人的保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。2、债权人与债务人就主合同履行期限达成展期协议的，保证人应继续承担保证责任，保证期间自展期协议约定的债务履行期限届满之日起二年。3、若发生法律规定或者主合同约定的事项，导致主合同项下债务被债权人宣布提前到期的，保证期间自债权人确定的主合同项下债务提前到期之日起二年。五、保证责任的承担：1、发生下列情形之一的，债权人有权要求保证人履行保证责任：（1）、主合同项下债务履行期限届满，债权人未受清偿。“期限届满”包括主合同约定的债务履行期限届满，以及债权人依照国家法律法规规定或者主合同的约定宣布主合同项下债权提前到期的情形。（2）、债务人、保证人被人民法院受理破产申请或者裁定和解。（3）、债务人、保证人被撤销、吊销营业执照、责令关闭或者出现其他解散事由。（4）、债务人、保证人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡。（5）、保证人违反合同项下的义务。（6）、其他严重影响债权实现的情形。2、本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。3、债务人提供了物的担保的，债权人放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，保证人同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供连带责任保证。4、保证人为债务人与债权人之间存有的包括但不限于本合同项下的数笔债务提供担保，且保证人的给付不足以清偿全部到期债务的，所清偿的债务以及抵充顺序，由债权人确定。5、债权人依照法律规定或者本合同约定，对保证人行使抵销权的，所抵销的债务及抵充顺序，由债权人确定。债权人依法行使代位权的，次债务人向债权人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由债权人确定。
上述合同签订后，原告依约履行了合同，被告于2014年6月6日为原告出具借款凭证一份。该借款到期后，被告未按约定偿还借款，经被告申请，原、被告双方于2014年9月4日签订了借款展期合同，合同主要内容：1、原始借款合同编号：借字第098号。2、原始借款合同日期：2014年6月日至2014年9月3日。3、原始借款合同金额：柒佰万元整。4、展期合同日期：2014年9月4日至2014年12月3日。5、本借款展期合同的抵押方式：继续按照抵押合同“抵字098号”抵押执行。6、本借款展期合同的保证方式：继续按照担保合同“保字099号”执行。7、本借款展期合同的保证金扣除方式：继续使用原始合同保证金。8、本借款展期合同的利率：继续按原始借款合同利率执行。9、其他条款按原始借款合同条款执行。2014年12月3日展期合同到期后，被告未偿还借款，根据被告申请，原、被告双方又分别于2014年12月4日、2015年1月4日、2015年2月4日、2015年3月4日、2015年4月4日、2015年5月4日签订了与2014年9月4日借款展期合同内容一致的借款展期合同六份，将借款期限展期至2015年6月3日。双方签订的借款展期合同到期后，被告按照月息35‰偿还原告利息至2015年6月3日，自2015年6月4日以后利息及本金未付。
另查明，2014年6月4日，原告与被告丽都公司就上述借款签订了支付信誉保证金协议，协议主要约定：原告应支付借款总额百分之一的信誉保证金，如原告按时归还借款本息，被告无条件归还借款人信誉保证金。因当时原告无款交纳该保证金，原告从借款中予以扣除。该700万元借款的信誉保证金为7万元。
又查明，被告为原告出具的借款凭证上载明的借款金额为700万元，原告预先在本金中扣除两个月利息49万元，扣除保证金7万元，被告实际收到原告借款644万元。合同签订后，被告按合同约定月利率35‰向原告支付利息至2015年6月3日，共支付原告利息2450000元。
本院认为，原、被告签订的借款抵押担保合同，因借款利率超过年利率36%，超过部分无效，其他合同条款不违反法律禁止性规定为有效条款。合同签订后，原告依约履行了出借义务，借款到期后，被告未能按合同约定偿还借款本息，已构成违约。原告要求被告丽都公司偿还借款本息，对借款抵押房产享有优先受偿权，并要求被告张玉娟对上述借款本息承担连带保证，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院＜关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定＞，原、被告约定的借款利率超过年利率36%，超过部分无效，被告丽都公司要求原告返还其已支付的超过年利率36%部分的利息，理由合法，本院予以支持。原告与被告丽都公司约定的信誉保证金，应系合同约定的借款金额以外被告丽都公司另行向原告交纳的保证金，因被告无款支付同意原告从借款本金中扣除，其与原告提前扣除借款期间的利息性质不同，被告辩称信誉保证金不应计算利息，理由不能成立，本院不予支持。信誉保证金属于违约金，原告要求被告支付利息及违约金的总额不能超过年利率24%，被告应按年利率24%向原告支付下欠借款利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第五十三条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告濮阳市丽都房地产开发有限公司偿还原告吴双平借款本金651万元及利息（利息自2015年6月4日起按年利率24%计算至付清之日），于判决生效后10日内付清。
二、原告吴双平对上述债权享有对被告濮阳市丽都房地产开发有限公司所有的房产证号为：濮房权证市字第××号房产的优先受偿权。
三、被告张玉娟对上述借款本息承担连带偿还责任。
四、原告返还被告丽都公司支付的超年利率36%部分的利息106400元（245万元－651万元×30‰×12个月），从被告濮阳市丽都房地产开发有限公司欠原告的借款本息中予以扣除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65210元由被告承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。
审 判 长 王 伟
审 判 员 孟迎春
人民陪审员 靳伟华
二〇一五年十一月十日
书 记 员 杨雯惠