安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1181民初508号原告：唐国明。委托代理人：王学翥，安徽诚天律师事务所律师。被告：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省天长市建设西路11号。法定代表人：王友兵，该公司总经理。委托代理人：朱明，安徽天申律师事务所律师。被告：杜骏。被告：陈桂红。原告唐国明与被告天长市天丰房地产开发有限责任公司（以下简称天丰公司）、杜骏、陈桂红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告唐国明及其委托代理人王学翥、被告天丰公司的委托代理人朱明到庭参加诉讼；被告杜骏因下落不明，经本院公告送达民事起诉状副本、开庭传票等，在法定期间内未到庭参加诉讼；被告陈桂红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。唐国明诉称：2011年4月28日，唐国明在天丰公司开发的天丰全生活广场购买商铺一间1105号，建筑面积58.2平方米，总价款为人民币1517158元。被告天丰公司在出售上述房屋时，承诺为购买人的商铺代租三年。经天丰公司安排，唐国明在购买商铺后与天长市京海物业管理有限公司（以下简称京海公司）签订《天丰广场商铺代租协议书》，协议约定由唐国明委托并授权京海公司对上述商铺代租经营管理，首年度月租金为7741元，第二年度月租金为9021元，第三年度月租金为10301元。唐国明购买的商铺经测绘实际面积为60.06平方米。京海公司于2013年5月注销，注销时对债权债务未做处理，同时，公司清算时也未有书面通知送达给唐国明。天丰公司与京海公司人格混同。故诉至法院，要求三被告向唐国明支付拖欠的租金247585.62元，违约金23963.94元，计271549.56元。天丰公司辩称：1、原告要求天丰公司给付租金，既无事实依据也无法律依据，原告与京海公司之间签订的委托代租合同，合同中明确约定了天丰公司的责任仅仅是在约定的时间内将房屋交给京海公司。2、天丰公司与京海公司之间属于有偿合同关系，并不存在京海公司是天丰公司的关联控股公司，不属于公司法第20条第3款所规定的情形，这两个公司均是独立法人，股东不同，经营范围不同，财务独立，在法律上不构成人格混同。3、租金在本案中属于合同之债，双方在协议中明确约定只代租一年，而一年的房租京海公司已经支付，后来的两年房租没有收取与合同无关，原告还欠本公司10万元左右的房屋差价款。4、现京海公司已经注销，没有进行清算，没有通知原告，还要基于这个债务是否存在。5、杜骏不是天丰公司的员工，根据天丰公司与北京同世飞天房地产营销顾问有限公司的合同约定，整个招商机构是由北京同世飞天组建的，而天丰公司向合同的相对方支付费用，这两个公司不是同一个公司。综上，原告在不能确定债务的情况下，要求本公司对京海公司注销后产生的债务承担连带责任是没有依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。杜骏未作答辩。陈桂红未作答辩。唐国明为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、代租协议书一份。证明：第一年租金每平方米133元，第二年租金每平方米155元，第三年每平方米177元，前三个月是装修期免房租，付了8个月租金，欠一个月租金7012.78元未给付，欠面积差额租金1979.04元（1.86平方米×133元/月×8个月）。因为商铺未移交给原告，所以代租协议仍然在履行，要求被告继续履行房租给付义务。协议书第九条第三项，第十条约定了违约金、商铺的移交和返还，直到今天被告杜骏、陈桂红没有履行房屋返还的义务。二、商品房买卖合同一份。证明：原告购买天丰公司天丰全生活广场商铺1105号以及房地产部门对该房屋面积测绘结论，最终面积是60.06平方米，合同内容的填写人和天丰广场代租协议内容填写人均是同一人“李晓艳”。三、录音证据一份。证明：天丰公司的负责人不仅仅收取超面积的房款，尚用房款的交付与京海公司支付租金直接挂钩，从内容上看这两个公司的人员在职能上是混同的。四、京海公司注销资料。证明：京海公司的注销是由天丰公司会计丁春香去操办的，公司注销并没有向本案原告送达通知。五、工商登记资料。证明：原告的房屋一直由京海公司管理，有承租户在经营，京海公司应当给付原告租金。对于上述唐国明所举五组证据，天丰公司质证后，认为：证据一，对真实性无异议，在合同中仅仅约定了京海公司代替原告与天丰公司办理房屋交接手续，天丰公司只要交付房屋就行，与合同主体没有任何关系。证据二，对真实性无异议，但是对其证明目的不予认可。证据三，徐建国讲要房租必须先把房款交齐，房租仅仅是第一年的房租，合同约定只代收一年。对于职能混同不予认可。证据四，京海公司的注销委托谁去办理与天丰公司没有任何关系。证据五，房子已经交给京海公司，已经对外出租了，原告也拿过租金，谁用房子找谁要租金。天丰公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：2011年1月28日天丰公司与北京同世飞天商业顾问招商代理合同、商业管理合同、付款明细表各一份。证明：天丰广场的招商、策划全部交给了北京同世飞天公司，北京同世飞天公司组建了京海公司，股东杜俊就是同世飞天公司的员工。天丰公司与京海公司是有偿性的服务关系，天丰公司把项目委托给北京同世飞天公司，同世飞天公司招商指定给京海公司，原告所述的商业代租合同，第一年的房租是天丰公司补贴给同世飞天公司，同世飞天公司补贴给京海公司。对于上述天丰公司所举证据，唐国明质证后，认为：这两份材料更能反映出京海公司与天丰公司之间在管理上的混同。杜骏、陈桂红未向法庭提供证据。结合庭审举证、质证情况，本院对各方当事人所举证据认证如下：唐国明提供的证据一代租协议书的真实性予以确认，但其证明目的尚需结合本案其他证据综合认定。证据二，被告天丰公司对真实性认可，且与本案具有关联性，本院确认其真实性。证据三，录音资料不能单独作为认定案件事实的依据。证据四系书证，由工商行政管理部门在其职权范围内依法制作，其真实性应予确认。证据五不能达到证明目的。被告提供证据的真实性本院无法也无须确认。本院根据法庭调查及对证据的认证，查明并确认以下事实：2011年4月28日，唐国明与天丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：唐国明购买天丰公司开发的“天丰全生活广场”商铺一间1105号，建筑面积58.2平方米（暂定），每平方米单价26068元，总价款为人民币1517158元。合同签订后，唐国明通过银行按揭付清了房款。后该商铺经天长市房地产部门测量，实际面积为60.06平方米，房号变更为1132号。2012年8月6日，唐国明与京海公司签订了一份填充式的《天丰广场商铺代租协议书》，约定：1、委托权限：（1）唐国明委托并授权京海公司，对该商铺进行代租经营管理，包括但不限于以京海公司名义将该商铺对外招商、签订商铺租赁合同，对入驻商户、品牌及经营行为进行管理；（2）唐国明授权京海公司全权代表唐国明与天丰公司办理交房手续，京海公司保证唐国明租金收益自2012年5月1日起开始计算；（3）在商铺租赁期间，唐国明无任何权利，对京海公司代租入驻的经营商户进行语言或行为上的干扰，如因此造成商户的质疑、退租，致使京海公司损失的，唐国明应予以赔偿；2、代租期限：代租期限自2012年5月1日至2013年4月30日止计一年；3、租金标准：京海公司与商户签订的租赁合同的租金体系须按以下标准执行或按三年平均租金出租：该商铺首年度租金：标准为每月每平方米133元，第二年度租金为每月每平方米155元；第三年度租金为每月每平方米177元；4、租金支付方式：京海公司按季度向唐国明支付租金，（1）首次支付日期，为计租之日起的15天之内；（2）其他支付日期，为每季应付租金的次月15号之前；（3）唐国明自愿按照京海公司上述规定，收取该商铺的租金收益，京海公司以银行汇款方式向唐国明支付租金；5、唐国明同意给予京海公司3个月装修期，即2012年5月1日至2012年7月31日为装修期，装修期内唐国明免收租金；5、唐国明无条件服从京海公司统一经营管理，以保证天丰商业广场的统一性和完整性；6、在不影响京海公司正常经营管理的情况下，唐国明有权将商铺产权转卖给第三方，但…；7、唐国明红无权私自转租该商铺；8、唐国明尊重京海公司的统一经营权，不得以任何理由干涉京海公司就该商铺的对外招商和经营管理事务，包括根据商户经营需求调整商铺格局及面积等。如因唐方原因，造成入驻商户损失、停业、退场等相关损失（包括京海公司损失）均由唐国明承担；9、京海公司有权依据经营情况决定或调整商铺经营范围；10、在京海公司与商户签订租赁合同的租赁期间，京海公司拥有该产权商铺的经营管理权，负责该产权商铺的统一经营管理，唐国明无权以任何形式参与或干涉…协议签订后，京海公司给付了8个月的租金（按面积58.2平方米计算），后京海公司继续使用该商铺，唐国明未提出异议。另查明：就其商铺唐国明仅仅是向京海公司收取租金。京海公司拖欠唐国明的租金为：第一年度面积差额租金1979.04元（1.86平方米×133元/月×8个月），未付的1个月租金7987.98元（60.06平方米×133元/月）；第二年度租金111711.6元（60.06平方米×155元/月×12个月）；第三年度租金127567.44元（60.06平方米×177元/月×12个月）。再查明：京海公司于2012年2月28日成立，为有限责任公司，法定代表人杜骏，后变更为曹学军，经营范围为物业管理服务，房屋出租信息咨询服务，商品房租赁咨询服务，注册资本50万元，股东为杜骏（认缴出资额45万元，实缴出资额45万元）、陈桂红（认缴出资额5万元，实缴出资额5万元）。2013年8月8日，股东杜骏、陈桂红召开股东会，一致通过并决议：公司解散，进行清算，清算组成员为杜骏和陈桂红。同年11月12日清算组向天长市工商行政管理局提交的公司注销清算报告中称“公司清算组于2013年8月10日通知公司债权人申报债权”，但没有任何证据能够证明，还称“公司债权债务已清算完毕”，同年11月25日，京海公司被天长市工商行政管理局予以注销。本院认为，本案争议焦点为：1、唐国明与京海公司之间签订的《天丰广场商铺代租协议书》的法律性质，即该协议书属于租赁合同，还是委托合同；2、唐国明的诉讼请求依法应否支持；3、京海公司已被注销，其债务依法应由谁承担；4、唐国明主张天丰公司与京海公司人格混同，是否存在事实依据和法律依据。关于争议焦点1，唐国明与京海公司之间签订的《天丰广场商铺代租协议书》虽名为代租，协议中也以代租表述，但通观全文，双方不仅约定了租赁期限，租金标准、免租期限、租金支付方式，还约定了租赁物的使用、转让、转租、返还、维修等等，上述约定条款完全属于租赁合同应当具备的条款。而综合全案事实，唐国明将商铺交付京海公司使用后，其享有的权利也仅仅是获取租金收益，至于京海公司对外如何招租，如何经营，如何管理，甚至于对商铺的全新改造、格局改变等均与唐国明无关。不能简单、机械、脱离全文地仅仅以代租一词就认定为委托合同关系。关于争议焦点2，《天丰广场商铺代租协议书》系双方在自愿平等基础上签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照协议履行。该协议虽然约定租赁期限一年，但租赁期限届满后，京海公司继续使用租赁物，唐国明也未提出异议，原协议书继续有效。唐国明主张按照协议书中约定的第二年度、第三年度的租金支付标准收取租金，按照协议书中约定的延迟支付租金京海公司应承担首期应付租金的三个月租金作为违约金（60.06平方米×133元/月×3个月），符合法律规定，应予支持。关于争议焦点3，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定：公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条规定：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算。债权人主张有限责任公司的股东…承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，唐国明应属于京海公司清算时的已知债权人，因此京海公司清算时应当直接书面通知唐国明申报债权，而作为京海公司股东的杜骏、陈桂红二人并无证据证明其已尽通知义务，在向天长市工商行政管理局提交的公司注销清算报告中称“公司债权债务已清算完毕”，可并未依法进行清算，应为不真实陈述，杜骏、陈桂红应该对唐国明的损失承担赔偿责任。关于争议焦点4，天丰公司与京海公司之间是否构成人格混同，需要从人员、业务、财务等方面综合分析认定，原告唐国明没有任何证据能够证明两公司之间存在人员混同、业务混同、财务混同等事实，其诉请没有任何事实和法律依据，不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜骏、陈桂红于本判决生效之日起十日内向原告唐国明支付租金249246.06元，违约金23963.94元，计273210元。二、驳回原告唐国明其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，由被告杜骏、陈桂红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  薛建红人民陪审员  潘瑞荣人民陪审员  王长珍二〇一六年七月二十二日书 记 员  熊瑾修附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。