广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第182号
上诉人（一审被告）：北海明仁地产有限公司。
法定代表人：邹文海，董事长。
委托代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。
委托代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：徐正冶。
委托代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
上诉人北海明仁地产有限公司因与被上诉人徐正冶商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人陈仕金、付凯成，被上诉人的委托代理人李彦增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月18日，原、被告经协商后签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦B幢2单元507号商品房，房屋价款总额290496元；被告应于2010年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付原告；若遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，及不可避免或者不可克服的异常天气异常地质状况、政府行政行为等法律法规及政府规章制度的变更造成的而延期，被告可据实予以延期；若被告交房逾期超过90日，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之三的违约金。合同签订后，原告缴纳首付款60496元，2010年5月18日原告办理银行按揭贷款230000元，交纳余下房款。2012年1月15日，被告组织建设、施工、设计、监理、勘察五方进行了验收，并于2012年6月29日在报纸上发布交房公告。双方一直就逾期交房违约金事宜进行协商，由于双方意见不一致无法达成协议。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金42195元（违约金从2010年7月1日按日万分之三计算到2011年10月30日）；2、诉讼费由被告负担。
另查明，从原、被告签订购房合同2010年3月18日起至约定交付房屋的时间2010年6月30日止，有37天受到下雨、刮风等天气的影响，无法施工。
一审法院认为：原、被告经协商后签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，当事人理应按照协议约定全面履行义务。原告主张根据合同的约定被告应在2010年6月30日前将验收合格的房屋交付原告，交房时间应该以原告领取钥匙的时间2011年10月30日及收取房屋的物业费的时间认定，即交房时间为2011年10月30日。被告则主张，应按照原告领取钥匙的时间为2011年3月29日。该院认为，原告没有提交证据证明交房的时间，被告的证据证明原告2011年3月29日领取钥匙，但原、被告在合同中明确约定交付的房屋应为验收合格的房屋，房屋验收合格的时间是2012年1月15日。被告主张的交房时间早于房屋验收的时间，交房条件不符合合同约定。原告主张违约金的时间为2010年7月1日至2011年10月30日，该院依法予以准许。被告主张逾期交房是由恶劣天气的客观原因造成的，应予扣除。该院认为，北海是滨海城市，在施工过程中，确实容易受到下雨刮风的影响，根据本地的实际情况，参照相关的规章和国家气象局《突发气象灾害预警信号发布试行办法》及附件《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定“6级以上大风和在24小时内降雨量达到50毫米以上的属于灾害性天气”，也应予扣除。从2010年3月18日至约定交房时间2010年6月30日，经过核实恶劣天气23天，予以扣除。逾期天数从2010年7月1日计算至2011年10月30日共487天，扣除存在异常天气情况的天数23天，逾期天数为464天，违约金按合同约定超过90日为按日向原告支付已交付房价款万分之三即290496元×万分之三／天×464天＝40437.04元。被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效，该院认为双方一直就逾期交房事宜进行协商，被告主张的已过诉讼时效的理由不能成立。
综上所述，原告已按合同约定支付了全部购房款，但被告没有依约交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，原告应向被告支付的违约金为40437.04元，超过部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告北海明仁地产有限公司应支付给原告徐正冶逾期交房违约金40437.04元；二、驳回原告徐正冶其他诉讼请求；本案受理费418元，由被告北海明仁地产有限公司负担400元，原告徐正冶负担18元。
上诉人北海明仁地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，所作判决有失公允。首先，一审法院认定上诉人交付房屋给被上诉人的时间为2011年10月30日，从而否定上诉人主张的交付时间为2011年3月29日，有失偏颇。上诉人提供的《钥匙领用登记》明确了，涉讼的B-507号房屋实际上早在2011年3月29日交付给了被上诉人，系由被上诉人的亲属徐刚代为签领的。因此，被上诉人主张违约金计算到2011年10月30日缺乏事实依据。其次，虽然双方约定的交房日期为2010年6月30日，但受不可抗力影响，实际的交房时间为2011年3月29日，上诉人在一审期间举证的气象资料反映了自2008年12月份开工至2011年3月份期间共出现了22天的大雨天气、28天的暴雨天气、178天的七级以上大风天气，这些都应属于合同约定的“不可抗力”，据此，原审法院应当从2008年12月份开始核减违约天数，而非从2010年3月18日计算至2010年6月30日。另外，按照实际的费用结算，被上诉人尚欠付上诉人相关的物业管理费、房屋维修基金、钢木结构款、增加阁楼面积等费用共计30221元，应当予以相互抵销。二、被上诉人诉求已过诉讼时效。上诉人早在2011年3月29日已经交付房屋给被上诉人使用，从时间节点上说，被上诉人明知自己权利受到侵害，应当自2011年3月29日起至2013年3月28日前诉讼或仲裁，但被上诉人却是在2013年7月份才主张权利。因此，被上诉人的诉求已然超过了法定的诉讼时效，应当予以驳回其诉求。上诉请求：撤销（2013）银民初字第254号民事判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人徐正冶辩称：一、关于上诉人上诉称“一审法院认定事实不清，所作判决有失公允”的上诉理由不能成立。上诉人在一审中提交了《钥匙领用登记》来拟证明上诉人交付被上诉人房屋的时间为2011年3月29日，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当将验收合格的房屋交付给被上诉人，而涉案房屋验收合格时间为2012年1月15日，双方主张的房屋交付日期均违反《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，一审法院据此认定房屋经验收合格后方符合双方合同约定的房屋交付条件，是符合法律规定的。被上诉人要求上诉人支付违约金的时间仅仅计算到2011年10月30日，还少算了3个月时间，一审法院支持被上诉人主张是正确的；再者，上诉人提交的《钥匙领用登记》，只是购房户临时领用钥匙的记录，看完房后马上归还了钥匙给建筑商，并非是上诉人述称的交房给钥匙的记录。此外，双方诉争房屋在签订《商品房买卖合同》时，房屋的主体工程已经封顶，即便出现风、雨天气，也不会影响其室内施工，且双方合同约定出现不可抗力的，应当告知被上诉人，否则，不能减轻其赔偿责任。上诉人上诉称应当从2008年12月份核减天数，没有事实根据和法律依据，依法不能成立。上诉人主张抵销被上诉人欠付的物业管理费、房屋维修基金、钢木结构款、增加阁楼面积等费用，没有事实及法律依据，亦与本案不属于同一法律关系，一审法院不予支持其主张是正确的。二、上诉人称被上诉人的主张已超诉讼时效之理由不能成立。上诉人与被上诉人就诉争房屋从交房到起诉，经多次交涉未果的情况下，被上诉人才将上诉人起诉到法院，庭审当中对此也予以查明，故此，被上诉人诉讼请求没有超过诉讼时效之规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审审理查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效；涉案房屋交房时间应如何确定，上诉人主张从逾期交房时间中扣除的不可抗力的时间有无依据。
本院认为：上诉人与被上诉人在2010年3月18日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同的约定，上诉人应于2010年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付给被上诉人。合同签订后，被上诉人已按合同约定支付了全部购房款，但上诉人没能依约交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋的交房时间应按照被上诉人领取钥匙的时间为2011年3月29日，而被上诉人则主张交房时间为2011年10月30日。本院认为，上诉人与被上诉人都没能提供充分确凿的证据证明讼争房屋交房的时间，但双方在合同中明确约定交付的房屋应为验收合格的房屋，而讼争房屋验收合格的时间是2012年1月15日，因此，被上诉人主张逾期交房违约金从2010年7月1日计算至2011年10月30日，本院予以准许。上诉人主张逾期交房是受不可抗力影响，应扣除自2008年12月份开工至2011年3月份期间出现的恶劣天气的时间。本院认为，从双方当事人签订合同的时间2010年3月18日起至约定交房的时间2010年6月30日，经过核实6级以上大风和在24小时内降雨量达到50毫米以上的灾害性天气总共37天，故上诉人主张扣除2008年12月至2011年3月期间共228天恶劣天气的时间，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决扣除了23天恶劣天气的时间，但被上诉人对此并无异议，因此，一审判决本案逾期交房违约金按合同约定据此计算为40437.04元，本院予以维持。上诉人认为逾期交房违约金的计算严重超出了实际被上诉人的损失，请求予以适当调整，本院认为，双方约定的违约金并没有过分高于上诉人逾期交房所造成的损失，故上诉人的请求，本院不予支持。上诉人主张被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，双方都没能提供充分证据证明讼争房屋交房的时间，而双方合同中明确约定了交付的房屋应为验收合格的房屋，根据本案实际情况，本案诉讼时效起算的时间应为讼争房屋验收合格的时间即2012年1月15日，并且双方一直就逾期交房违约金事宜进行协商，因此，上诉人主张的已过诉讼时效的理由不能成立。此外，上诉人主张应抵销被上诉人欠付的物业管理费、房屋维修基金、钢木结构款等费用共30221元，由于这些费用在涉案合同中没有约定，与本案不属于同一法律关系，不宜在此一并处理，故对于上诉人的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费418元，由上诉人北海明仁地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 麦 青
审 判 员 李雪燕
代理审判员 涂 娟
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 陈永辉
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。