吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉2401民初2410号
原告:王禹，男，汉族，无职业，住延吉市朝阳街。
原告：郑海霞，女，汉族，无职业，住延吉市朝阳街。
二原告的共同委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。
被告：石延梅(曾用名石艳梅)，女，汉族，无职业，住延吉市站前街。
被告：延边鑫丰房地产开发有限公司，住所地：延吉市河南街。
法定代表人：金哲虎，董事长。
委托诉讼代理人：张晓东，吉林敖联律师事务所律师。
原告王禹、郑海霞诉被告石延梅、延边鑫丰房地产开发有限公司（以下简称鑫丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王禹、郑海霞的共同委托诉讼代理人李伟，被告石延梅，被告鑫丰公司的委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王禹、郑海霞起诉称：2009年12月18日，王禹、郑海霞与鑫丰公司签订《商品房预售合同》，王禹、郑海霞购买了鑫丰公司开发的位于延吉市河南街鑫丰小区X号楼第X号房屋。合同签订后，王禹、郑海霞交付了房款294400元，鑫丰公司为王禹、郑海霞出具了房款收据，且双方到延吉市房产管理局办理了登记备案手续。据此，王禹、郑海霞认为涉案房屋的实际产权应归二人所有。现延吉市人民法院作出（2017）吉2401执1076号执行裁定书，将属于王禹、郑海霞的房屋拍卖，严重损害了王禹及郑海霞的合法权益。为维护自身合法权益，现王禹、郑海霞诉至本院，请求：1、排除对位于延吉市河南街鑫丰小区X号楼第X号房屋（房屋代码为X、建筑面积为58.88平方米）的执行；2、确认上述房屋所有权归王禹、郑海霞所有；3、诉讼费由石延梅及鑫丰公司承担。
石延梅答辩称：石延梅保全的房屋是鑫丰公司的，与王禹、郑海霞无关。石延梅已申请强制执行，请求法院继续执行该房屋。
鑫丰公司答辩称：1、鑫丰公司与王禹、郑海霞不存在商品房买卖合同。该合同是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，登记备案的目的是为了实现债权担保，而并非真正的房屋买卖，不是以实现物权为目的，故应按照民间借贷法律关系审理，王禹、郑海霞应当据实主张其诉求。2、涉案房屋一直是由鑫丰公司占有、管理和使用，从未向王禹、郑海霞交付，故王禹、郑海霞的主张不成立。3、按照交易习惯，鑫丰公司同期向其他购买人签订的购房合同，购买人除交纳购房款外，还需要交纳物业维修基金、契税、物业费、卫生费、工本费等相关费用，并且鑫丰公司向购买人交付了房屋，所购房屋均由购买人占有、使用和办照。而王禹、郑海霞仅有购房收据，这与正常的商品房买卖交易习惯明显不同，不能充分证明其主张。综上，鑫丰公司认为王禹、郑海霞主张的商品房买卖合同不成立，应当裁定驳回其诉求。
经审理查明：2009年12月18日，鑫丰公司与王禹、郑海霞签订《商品房预售合同》，约定将位于延吉市河南街鑫丰小区第X幢X号，房屋代码为X，建筑面积为58.88平方米的房屋出售给王禹、郑海霞。房屋单价为5000元/平方米，总价款为294400元。双方同意买受人支付的预售款应专款专用于所购商品房项目工程建设，买受人应将商品房预售款支付至商品房预售款专用账户X内。付款方式为一次性付款。交付期限：出卖人应当在2009年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。买受人的房屋仅作门市使用。
庭审中，王禹、郑海霞陈述：二人于2009年12月18日签订《商品房预售合同》时交纳定金20000元，于2009年12月22日，向鑫丰公司的法定代表人金哲虎交纳274400元，同日，鑫丰公司为王禹、郑海霞出具了294400元房款收据（注明“郑海霞订购新元旧区改造工程门市款X号楼X号”）。此后，王禹、郑海霞及鑫丰公司到延吉市房产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续。王禹、郑海霞另陈述自2009年签订购房合同起，始终与鑫丰公司的法定代表人金哲虎协商委托鑫丰公司出租涉案房屋事宜，后因鑫丰公司经营困难，未能签订委托租赁合同。至今为止，王禹、郑海霞未交纳过涉案房屋的物业费、水电费等费用，亦未居住、使用涉案房屋，且未办理涉案房屋产权登记手续。经查，鑫丰公司从2010年开始，将涉案房屋对外出租。
另查，2016年9月26日，石延梅在与鑫丰公司的民间借贷纠纷一案中申请诉前财产保全，本院作出（2016）吉2401财保380号民事裁定书，冻结鑫丰公司（郑海霞、王禹名下备案）的位于延吉市河南街鑫丰小区X号楼X号，产籍号X，面积为58.88平方米的房屋产籍手续。2017年4月5日，石延梅与鑫丰公司之间的（2016）吉2401民初7767号民间借贷纠纷达成民事调解协议：鑫丰公司于2017年4月26日前返还石延梅借款本金57万元，并支付2%利息。案件受理费9500元，减半收取4750元，保全费3370元，共计8120元，由鑫丰公司负担。该调解书生效后，石延梅向本院申请强制执行。本院于2017年6月15日作出（2017）吉2401执1076号执行裁定书，拍卖延吉市河南街鑫丰小区X号楼X号，产籍号X，面积为58.88平方米的房屋。王禹、郑海霞提出书面异议。2018年3月28日，本院作出（2018）吉2401执异54号执行裁定书，驳回王禹、郑海霞的异议请求。2018年4月3日，王禹、郑海霞收到该执行裁定书，后于2018年4月17日，向本院提起案外人执行异议之诉。
认定上述事实的证据有：王禹、郑海霞身份证复印件、商品房预售合同及收据、（2016）吉2401民初7767号民事调解书、（2016）吉2401财保380号民事裁定书、（2017）吉2401执1076号执行裁定书、（2018）吉2401执异54号执行裁定书、营业执照、房屋租赁合同、交款明细及当事人陈述。关于王禹、郑海霞提供的2016年8月1日、2017年9月18日、2017年10月11日三份延边日报，本院仅对上述三份延边日报的真实性予以采信；关于王禹、郑海霞提供的2016年9月22日、2017年6月29日、2018年1月7日三份延边日报及石延梅提供的结婚证与本案无关联性，本院不予采信。
本院认为，本案有两个争议焦点：第一、鑫丰公司委托诉讼代理人是否具备代理资格的问题。本案中，鑫丰公司的诉讼代理人提交了加盖有鑫丰公司公章的授权书，王禹、郑海霞仅以报纸所刊登的关于鑫丰公司丢失公章公告，不足以确定鑫丰公司公章已被依法作废，本院认为鑫丰公司的委托诉讼代理人出具的委托代理手续合法。第二、王禹、郑海霞是否对涉案房屋享有足以对抗执行的实体权利。虽然王禹、郑海霞与鑫丰公司签订的《商品房预售合同》早于本院对涉案房屋的查封时间，但根据王禹、郑海霞的陈述，自签订《商品房预售合同》后至今近九年的时间里，二人既未与鑫丰公司签订委托租赁涉案房屋合同书，亦未自行占有使用涉案房屋，且从未交纳过涉案房屋的物业费、水电费等其他费用，有违生活常理。此外，《商品房预售合同》约定买受人应将购房款一次性支付至商品房预售款专用账户内，但王禹、郑海霞却陈述根据鑫丰公司法定代表人金哲虎的要求，实际采取预付定金及现金支付余款的方式付款，且未提供定金单等其他证据加以佐证，故对于支付全部购房款的事实本院无法形成内心确信。综上，王禹、郑海霞对涉案房屋不享有足以对抗执行的实体权利，本院对其诉讼请求不予支持。关于王禹、郑海霞要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，因王禹、郑海霞尚未取得涉案房屋的产权证书，尚未对涉案房屋取得所有权，故本院对该诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告王禹、郑海霞的诉讼请求。
案件受理费5716元（原告王禹已预交5716元），由原告王禹、郑海霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 陈 艳
审 判 员 林大海
人民陪审员 李战江
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 魏 丽