南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初2014号
原告江苏南通农村商业银行股份有限公司，住所地南通市通州区金沙街道建设路1号。
法定代表人佘俊，董事长。
委托代理人顾旭，原告单位职员。
被告南通丽尔华纺织品有限公司，住所地南通市通州区五甲工业园区。
法定代表人许爱华，董事长。
原告江苏南通农村商业银行股份有限公司与被告南通丽尔华纺织品有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员孙进独任审判，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾旭、被告法定代表人许爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月12日，原、被告签订《流动资金循环借款合同》及《最高额保证合同》各一份，并办理抵押登记手续，原告依约向被告于2011年11月25日发放贷款550000元；2012年3月20日发放贷款1000000元；同日，双方再次订立《流动资金循环借款合同》及《最高额保证合同》各一份，亦办理了抵押登记，次日，原告依约向被告发放贷款1350000元。现贷款均逾期，被告未能还款，故请求法院判令：1、被告偿还借款本金2900000元及合同约定的至还清借款之日的利息（含逾期利息、复利，其中至2016年3月10日为1932752.86元，2016年3月11日以后的逾期利息、复利均按年利率9.184%上浮50%计算）；2、原告对南通市通州区五甲镇二门荡村11组2251.8平方米的房产和13356平方米的土地使用权享有优先受偿权；3、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，对原告所诉借款事实无异议，对原告主张的偿还本金的金额、相关房产的优先受偿权亦无异议，利息由法院依据合同约定计算；有关抵押土地面积，答辩人现实际占地约17.5亩，其中约3.2亩为他人享有，抵押时答辩人仅有14.5亩，办理抵押登记时，因土地使用权证未变更登记，故登记抵押的面积仍为2006年时登记的20亩。
经审理查明，2010年11月12日，原、被告订立编号为（城中）农信循环借字（2010）第0072号《流动资金循环借款合同》（以下简称第0072号合同），约定原告向被告提供1550000贷款额度，被告自合同生效之日起至2012年11月10日期间，可循环使用该借款额度，每次提款的借款期限以借据记载为准；借款按实际用款天数按日计息（日利率=年利率／360），按月结息，每月的20日为结息日，借款到期，利随本清，利率以借据凭证记载为准；借款人到期不偿还借款本金及利息的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，逾期罚息利率为在贷款利率水平上加收50%，借款人不能按期支付的利息，贷款期内按贷款利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。
同日，原、被告订立《最高额抵押合同》一份，被告以其坐落于南通市通州区五甲镇二门荡村11组13356平方米的国有土地使用权【土地证号：通州国用（2006）第1790号】为被告上述《流动资金循环借款合同》项下形成的最高本金余额15500**元的借款提供抵押担保，担保的范围包括全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息等。同年11月16日，双方办理了抵押登记，原告取得通州国用（2006）第1790号土地证项下土地的抵押权，他项权证记载：抵押面积为13356平方米，抵押贷款金额为1550000元，抵押贷款期限2010年11月12日至2012年11月10日。
2011年11月25日、2013年3月20日，原告依照前述第0072号合同，向被告分别出借550000元、1000000元，被告向原告分别出具了《借款借据》，除载明了金额外，均载明：年利率9.184%，借款到期日2012年11月10日，借款用途为购塑料粒子。
原告在向被告出借上述1000000元的当日，又与被告订立编号为（城中）农商流循借字（2012）第006号《流动资金循环借款合同》（以下简称第006号合同），约定原告向被告提供1350000贷款额度，被告自合同生效之日起至2014年12月30日期间，可循环使用该借款额度。合同约定的利率、结算方式、还款方式、违约责任与第0072号合同相同。同日，双方再订立一份《最高额抵押合同》，被告以其坐落于南通市通州区五甲镇二门荡村11组房产（房屋产权证编号：通州房权证五甲字第号）为被告上述第006号合同项下形成的最高本金余额1350000元的借款提供担保，抵押担保的范围也包括全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息等。次日，双方就上述抵押房产办理了抵押登记，原告取得该房产的他项权证，他项权证记载债权数额为1350000元。原告则于2012年3月21日依第006号合同向被告发放贷款1350000元，被告向原告出具借据，载明借款到期日2013年3月20日、年利率9.184%、用途为购材料。
被告借得上述三笔借款后，均只支付了借款2012年5月21日前的全部利息，之后未再还款，原告2014年10月向被告催收所欠借款本息，被告签收确认，但被告一直未还款，原告于2016年3月诉来本院要求处理。
以上事实有《流动资金循环借款合同》、《最高额抵押合同》、《房屋他项权证》、《借款借据》、被告银行账户清单及当事人陈述在卷为证。
审理中，原告对被告用于抵押登记的通州国用（2006）第1790号土地证项下土地面积曾发生过变动无异议，但对现存面积存争议。
本院认为，原、被告订立的借款合同、抵押合同均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。被告借得贷款后，未能按时还款，依约应当承担相应的利息及逾期利息，同时，对应付未付利息应当支付复利。但本案中原告主张的利息额计算有误，应予调整。原告因本案债权取得被告相关房产的抵押权，在被告不偿还借款时，依法对抵押房产的变现价款享有优先受偿权，但基于最高额抵押，原告仅在限额内享有优先受偿权；对于抵押的土地使用权，因被告实际享有的土地使用权的土地面积与登记面积或有不符，故原告仅能对土地证项下被告实际享有的国有土地使用权在变现后，以抵押登记债权额为限享有优先受偿权；同时，两项抵押对应于特定合同项下债权，原告就抵押物在相应的债权额内享有优先受偿权。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十九条的规定，判决如下：
一、被告南通丽尔华纺织品有限公司于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告江苏南通农村商业银行股份有限公司借款本金1550000元、利息823338.04元（计算至2016年3月10日，含约期内利息68803.47元及复利、逾期利息）及2016年3月11日至实际还款之日的逾期利息、复利（其中逾期利息以实欠本金为基数、复利以68803.47元为基数，均按年利率9.184%上浮50%计算）；
二、原告江苏南通农村商业银行股份有限公司对土地证号为通州国用（2006）第1790号国有土地使用权证项下被告南通丽尔华纺织品有限公司享有坐落于南通市通州区五甲镇二门荡村11组尚存土地使用权折价或变卖、拍卖所得价款，就上述第一项判决确定的被告南通丽尔华纺织品有限公司的债务在1550000元限额内享有优先受偿权；
三、被告南通丽尔华纺织品有限公司于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告江苏南通农村商业银行股份有限公司借款本金1350000元、利息712888.5元（计算至2016年3月10日，含约期内利息104697.6元及复利、逾期利息）及2016年3月11日至实际还款之日的逾期利息、复利（其中逾期利息以实欠本金为基数、复利以104697.6元为基数，均按年利率9.184%上浮50%计算）；
四、原告江苏南通农村商业银行股份有限公司对被告南通丽尔华纺织品有限公司所有坐落于南通市通州区五甲镇二门荡村11组房产（房屋产权证编号：通州房权证五甲字第号）折价或变卖、拍卖所得价款，就上述第三项判决确定的被告南通丽尔华纺织品有限公司的债务在1350000元限额内享有优先受偿权；
五、驳回原告江苏南通农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取22731元，由原告负担1865元，被告负担20866元（被告负担部分，原告已代垫，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服判决的数额向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：4782）。
审判员 孙 进
二〇一六年四月二十七日
书记员 苏佳丽
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