北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初10045号
原告（反诉被告）：王蕊萍，女，住北京市通州区。
被告（反诉原告）：赵荣慧，女，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：郑庆岭（赵荣慧之夫）。
原告（反诉被告）王蕊萍与被告赵荣慧（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王蕊萍、被告（反诉原告）赵荣慧的委托诉讼代理人郑庆岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王蕊萍向本院提出诉讼请求：1.由赵荣慧支付位于北京市丰台区开阳里802号房屋（以下简称“802号房屋”）的使用费15867元（自2014年7月6日至2014年9月11日，以7000元/月计算）；2.由赵荣慧支付各项费用损失543.60元（其中，燃气费273.6元、水费75元、电费195元）；3.本案的诉讼费由赵荣慧负担。事实和理由：2013年5月15日，王蕊萍与赵荣慧签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王蕊萍将其名下位于北京市丰台区开阳里101号的房屋（以下简称“101号房屋”）出售给赵荣慧，因上述房屋出售时属带租房屋，租赁合同到期日是2014年5月1日，故2013年7月2日双方又签订《补充协议》，赵荣慧同意王蕊萍在2014年5月5日前交房，并同意该房每月租金7000元到2014年5月1日前归王蕊萍所有，同时，王蕊萍为赵荣慧提供了802号房屋让其居住至2014年7月5日。根据《补充协议》的约定，王蕊萍于2013年7月16日协助赵荣慧办理了房屋产权过户手续。然而，赵荣慧并未在2014年7月5日将802号房屋腾退，而直至2014年9月11日才将该房屋腾退。因此，王蕊萍诉至法院，要求赵荣慧支付相应的房屋使用费和水、电、燃气等各项费用损失�计16410.3元。
赵荣慧辩称，王蕊萍未依约在2014年5月5日前办理101号房屋的交接手续，而在2014年7月5日才将101号房屋交付给赵荣慧，因王蕊萍违约在先，故802号房屋的腾退时间应予相应顺延。关于802号房屋的使用费，赵荣慧不同意王蕊萍每月7000元使用费的计算标准，交付802号房屋时同类房屋的租赁价格是5000元左右，双方之间并没有对该房屋租赁价格进行约定。
赵荣慧向本院提出反诉请求：由王蕊萍支付802号房屋各项维修费用共计397元。事实和理由：赵荣慧入住802号房屋期间，先后支付了各项维修费用共计397元，经索要王蕊萍均未支付，王蕊萍应支付赵荣慧垫付的相关费用。
对于赵荣慧的反诉，王蕊萍认可其垫付的正常维修费用，但不认可6个门禁卡的费用120元。
本院经审理查明：2013年5月15日，王蕊萍与赵荣慧签订了《北京市�量房屋买卖合同》，约定王蕊萍将其名下的101号房屋出售给赵荣慧。因上述房屋出售时属带租房屋，租赁合同到期日是2014年5月1日，2013年7月2日双方又签订了《补充协议》，载明：“甲方王蕊萍，乙方赵荣慧，……，经双方友好协商，乙方同意甲方在2014年5月5日前交房，因甲方现在已经出租此房，租赁合同到期日期是2014年5月1日，甲方出租此房每月租金￥7000元，乙方同意每月租金七千元到2014年5月1日前归甲方所有。甲方同意在双方产权转移，乙方拿到产权证，甲方最迟不超过2013年7月底无条件提供乙方一套位于开阳里一街3号楼8层97平米左右2居室让乙方居住到2014年7月5日。”王蕊萍于2013年7月16日协助赵荣慧办理了房屋产权过户手续，并依约为赵荣慧提供了802号房屋让其居住至2014年7月5日。2014年6月14日，101号房屋原承租人腾退该房屋。2014年9月11日，赵荣慧将802号房屋腾退并将钥匙交予王蕊萍。在赵荣慧入住802号房屋期间，王蕊萍缴纳水、电、燃气费共计543.6元，赵荣慧垫付802号房屋维修费共计397元。对于王蕊萍与赵荣慧于2013年5月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2013年7月2日签订的《补充协议》，王蕊萍与赵荣慧对于其真实性均予认可。对于王蕊萍提供的802号房屋水、电、燃气费的收据及赵荣慧提供的802号房屋各项维修费用收据，双方不持异议。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、费用收据及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，当事人双方主要有以下三个争议焦点：一是王蕊萍是否存在违约行为；二是802号房屋的租金应如何确定；三是王蕊萍是否应支付赵荣慧垫付的802号房屋的维修费用。
首先，�于王蕊萍是否存在违约行为。王蕊萍和赵荣慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。王蕊萍与赵荣慧就101号房屋签订房屋买卖合同前，王蕊萍就已将该房出租他人，双方签订101号房屋买卖合同时，该房屋的租赁合同尚在履行期间。对此，作为该房屋买受人的赵荣慧对上述事实是明知的。2013年7月16日，王蕊萍按照合同约定协助赵荣慧办理了101号房屋的《房屋所有权证》。我国法律规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。据此，王蕊萍即已实际履行了101号房屋的交付义务。而根据“买卖不破租赁”的原则，王蕊萍与101号房屋的原承租人之间的租赁合同对赵荣慧继续有效。故赵荣慧主张原租赁合同于2014年5月1日到期后�原承租人未将租赁房屋腾出，即为王蕊萍未向其履行101号房屋的交付义务构成违约，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因此，赵荣慧关于802号房屋的腾退时间应予顺延的主张本院不予支持。
其次，关于802号房屋的租金应如何确定。2013年7月2日，王蕊萍与赵荣慧签订《补充协议》，赵荣慧同意原告在2014年5月5日前交付101号房屋，并同意该房每月租金7000元到2014年5月1日前归王蕊萍所有。同时，王蕊萍依约为赵荣慧提供了802号房屋让赵荣慧居住至2014年7月5日。通过该补充协议约定的内容，可以推知赵荣慧对802号房屋使用费为7000元是认可的。因此，赵荣慧应依照每月7000元的标准支付王蕊萍802号房屋使用费，直至2014年9月11日将该房屋腾退之日止。在此期间发生的水、电、燃气费用，亦应由赵荣慧支付。
第三，关于王蕊萍是否应支付802号房屋相应维修费用。本案中，赵荣慧当庭提出要求王蕊萍支付802号房屋维修费用的反诉，与王蕊萍提出的有关租赁费用的诉讼请求属于同一法律关系，本院予以合并审理。我国法律规定，在房屋租赁期间，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。本案中，双方未约定维修费用负担的主体及方式，但王蕊萍对赵荣慧垫付的802号房屋除门禁卡外的正常维修费用予以认可，对此本院不持异议。
综上所述，本院支持王蕊萍要求赵荣慧支付802号房屋使用费和水、电、燃气费的诉讼请求，以及赵荣慧要求王蕊萍支付802号房屋除门禁卡外的正常维修费用的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十一条的规定，判决如下：
一、赵荣慧于本判决生效后七日内向王蕊萍支付北京市丰台区开阳里802号房屋使用费15867元，支付该房屋的水、电、燃气费用共计543.6元；
二、王蕊萍于本判决生效后七日内向赵荣慧支付北京市丰台区开阳里802号房屋维修费用共计277元；
三、驳回王蕊萍其他诉讼请求；
四、驳回赵荣慧其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，由赵荣慧负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费50元，由王蕊萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
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审 判 长 杨薇
人民陪审员 樊睿
人民陪审员 黄禾
二〇一八年四月十六日
书 记 员 王欣