上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第231号
上诉人（原审被告）上海万兴房地产开发有限公司。
法定代表人林耀楚。
上诉人（原审第三人）陈小珠。
上诉人（原审第三人）林耀楚。
委托代理人林捷敏。
上诉人（原审第三人）孙庆华。
上诉人（原审第三人）胡晓鸥。
上诉人（原审第三人）包庆荣。
上诉人（原审第三人）陈永康。
上列七上诉人共同委托代理人林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海八一精密机械有限公司。
法定代表人赵东申。
委托代理人洪晓丽，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人胡才斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原审第三人张洪业。
委托代理人肖雯，上海市袁圆律师事务所律师。
委托代理人张颖。
上诉人上海万兴房地产开发有限公司（以下简称万兴公司）、上诉人陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康均因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2012）虹民三（民）初字第2164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万兴公司及上诉人陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康的共同委托代理人林自勉，上诉人陈小珠、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣及林耀楚的委托代理人林捷敏，被上诉人上海八一精密机械有限公司（以下简称八一公司）的委托代理人洪晓丽、胡才斌，原审第三人张洪业的委托代理人张颖、肖雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，八一公司前身为中国人民解放军2601工厂，虹口区曲阳路820弄21－22号1－2层（以下简称系争房屋）竣工日期为1993年，八一公司于2006年7月19日取得房地产权证。
1998年5月29日，八一公司与万兴公司签订《房屋使用权有偿转让协议书》，约定，八一公司同意将曲阳路820弄内幼托楼一、二楼全部用房（建筑面积约1，200平方米）及附属建筑物、室外活动场地，以买断形式永久性地将使用权转让给万兴公司，价格人民币（以下币种均为人民币）220万元并免交房屋使用费用；万兴公司对本使用权房可用于商务办公或改建成住宅，可根据国家有关政策法规对外转租和转让，但必须在八一公司物业管理部门监督下配合进行，转让转租合同必须符合规定并将合同报八一公司备案，协议并对其他事项作了约定。同年4月、7月，八一公司出具“幼托房使用权费”收据两张，金额220万元。
1999年6月30日，八一公司、万兴公司签订《补充协议》约定，对协议书部分条款变更，其中“以买断形式永久性地将使用权转让给万兴公司”变更为“以一次性付清50年租赁费形式将房屋租赁给万兴公司”，原220万元为有偿获得房屋租赁权并免交房屋使用费用，万兴公司对本房屋可根据国家有关政策法规规定对外转租和有偿转让、调拨。同年6月20日，万兴公司致函八一公司，载明，根据八一公司提出由买断变更为50年租赁一次性付清，在50年期间双方的变化情况很难预测，考虑当时买断资金是我公司职工共同投资的，为理顺关系还其本来面目，要求将租赁户名变更到我公司职工名下。同年6月30日，八一公司下属房地产开发部、上海巴毅物业管理部颁发了租用公房凭证，载明系争房屋租赁户名为陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康、张洪业，在附注栏内写明承租户已交纳50年租赁费。
2002年10月15日，万兴公司与案外人签订房屋租赁合同，将部分系争房屋出租给案外人使用。2003年3月18日，八一公司致函万兴公司表明：近来贵单位已将该房屋转租给第三方使用，根据双方协议约定，请于接函后10日内将转租合同等交我公司备案。
2007～2008年间，八一公司数次发函给万兴公司，表明因万兴公司营业执照于2007年5月8日被吊销未注销，终止了经营资格，要求不得将系争房屋转租给任何第三人使用，并于7天内来协商解除租赁协议，逾期视为租赁协议解除。期间，万兴公司回函八一公司，表明公司执照吊销并非注销，其业已存在的权利仍受法律保护，不同意解除合同。
另查，万兴公司营业执照于2007年5月8日被吊销未注销。
2009年，八一公司曾向法院提起诉讼，以万兴公司擅自转租、万兴公司被吊销营业执照无经营资格为由，要求解除租赁协议并将租赁费余额退还万兴公司。2010年3月法院以（2009）虹民三（民）初字第742号民事判决书认定，确认八一公司、万兴公司转让协议书和补充协议有效，租赁关系相对双方为八一公司与万兴公司，陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康、张洪业出资220万元支付八一公司，属万兴公司自己内部事务，万兴公司营业执照吊销未注销，法人资格仍然存在等为由，对八一公司诉请不予支持。该案判决后各方均未提起上诉。
2010年5月10日，林耀楚以承租人代表名义致函八一公司，表示拟将原承租人退房后的空房依协议约定再行招商出租，特预先函告，待租赁合同签订妥当再行告知备案。同年5月13日，八一公司复函表示，系争房屋承租人是万兴公司，与林耀楚个人还有所谓承租人没有任何关系，在此明确表示不同意万兴公司以及个人将系争房屋以任何理由和方式，整体或部分转租给任何第三方。
2011年1月18日，陈小珠以代表人身份与上海隽捷信息技术有限公司（以下简称隽捷公司）签订租房合同，将系争房屋底层约400平方米出租给隽捷公司，租赁期限至2013年3月30日止。2011年12月26日，陈小珠、林耀楚与案外人刘某某、夏某某签订租房合同，将系争房屋二楼及一楼大堂约730平方米出租，用作酒店式公寓之用，租赁期限至2021年12月30日止。
2012年，系争房屋周边居民数次联名向有关部门写信并向110报警，反映承租人无证无照、擅自破坏房屋结构、改变使用性质，要求整改。2012年12月12日起上海高地物业管理有限公司数次向万兴公司发出“二次装修整改通知”，要求恢复承重墙原样、恢复房屋结构、补办相关手续。2013年7月2日，物业公司再次向万兴公司发出整改通知，要求立即停止施工、落实之前整改内容；虹口区住房保障和房屋管理局曲阳办事处在该通知上载明“上述损坏承重墙一事情况属实”并加盖印章。同年7月6日，上海市虹口区建筑业管理署发出《上海市建设工程质量安全监督责令停工单》，认为系争房屋装饰装修工程，因该装修项目位于曲阳路XXX弄XXX号2个层面，500平方米，内部轻质砌块隔断，工程未办理任何基建手续，无证擅自施工，责令从2013年7月6日16：30分开始停止施工。之后，系争房屋装修停工至今。2012年11月八一公司以万兴公司擅自转租、超期转租、擅自装修改建并造成房屋主体结构受损为由，诉至法院，请求法院判令解除八一公司与万兴公司签订的虹口区曲阳路820弄21－22号1－2层《房屋使用权有偿转让协议书》及《补充协议》，万兴公司返还系争房屋。
原审法院再查明，八一公司所述拖欠物业管理费一节，相关各方已经另案诉讼处理。
原审法院审理中，经法院释明：如果租赁协议解除，各方当事人对解除后的意见。对此，八一公司表示要求法院依法处理，对已收220万元款项请求法院一并处理，要求在扣除已经过期间相对应费用后，考量万兴公司违约基础上可予部分返还；万兴公司、陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康均表示要求法院依法处理；张洪业表示要求按50年租赁期限，以银行贷款利息计算租金归还，并考虑房产增值部分的价值。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案八一公司与万兴公司签订的房屋使用权有偿转让协议书及补充协议系双方真实意思表示，且已被发生法律效力的判决书认定八一公司、万兴公司双方为租赁协议的合同相对方，陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康、张洪业向八一公司出资220万元应属万兴公司内部事务，即便公房租赁凭证登记为陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康、张洪业，亦不能就此确认合同相对方已作变更。对于八一公司诉请，首先，关于万兴公司是否擅自转租。按照协议书及补充协议约定，万兴公司可根据国家有关政策法规对外转租和转让，虽同时约定必须在八一公司物业管理部门监督下配合进行，转让转租合同必须符合规定并将合同报八一公司备案，但转租合同并非若八一公司方未“监督、配合、备案”即为无效，按协议可以转租的本意和租赁合同履行的商业惯例，万兴公司拥有的转租权不因八一公司单方意见不同而丧失，并且2007年之前八一公司对于万兴公司转租行为均为明知且从未提出异议，故八一公司以万兴公司擅自转租、超期转租为由要求解除合同，理由不能成立。其次，关于擅自装修改建并造成房屋主体结构受损，八一公司是否享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”的规定，系争房屋装修系由本案陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康、张洪业进行，应属万兴公司内部事务，对外责任应由作为合同相对方的万兴公司承担。物业管理公司自2012年12月12日起数次向万兴公司发出二次装修整改通知，要求办理施工许可证、恢复承重墙原样和房屋结构，同时万兴公司装修损坏承重墙一节事实已有房地产管理部门作出认定，但万兴公司仍未在合理期限予以恢复，其所实施的装修行为属于严重损害房屋价值、侵害八一公司重大物权利益的情形。故八一公司作为出租人在此情况下依法享有合同解除权，解除的日期应为八一公司明确要求解除协议的起诉状副本送达万兴公司之日即2012年12月27日。
关于八一公司、万兴公司租赁协议解除后相关事项的处理。八一公司与万兴公司签订“房屋使用权有偿转让协议书”日期为1998年5月29日，补充协议签订日期为1999年6月30日，时间早于现行合同法施行日期，故双方约定租赁期限50年未违反当时法律规定，八一公司自行解释租赁期限应为20年缺乏依据。万兴公司一次性支付使用费220万元获得的是系争房屋50年租赁权，并与租赁协议和房屋租赁卡记载相符。八一公司、万兴公司之间为租赁关系，与房屋本身之后的增值无关。万兴公司应在将系争房屋返还后，由八一公司按年租金（使用费）44，000元的标准，从已收取的220万元中扣除万兴公司实际使用期间的使用费后予以返还。原审法院据此判决：一、上海八一精密机械有限公司与上海万兴房地产开发有限公司签订的《房屋使用权有偿转让协议书》及《补充协议》于2012年12月27日解除；二、上海万兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起30日内腾空本市虹口区曲阳路820弄21－22号1－2层房屋，并将该房屋返还原告上海八一精密机械有限公司；三、上海万兴房地产开发有限公司应向上海八一精密机械有限公司支付自1998年5月30日起至2012年12月27日的租金（按年租金44，000元的标准计算），并支付自2012年12月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（参照年租金44，000元的标准计算），该款在上海八一精密机械有限公司已收取上海万兴房地产开发有限公司220万元中抵扣，余款由上海八一精密机械有限公司在上海万兴房地产开发有限公司实际迁出之日予以返还。
原审法院判决后，万兴公司、陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康均不服，共同提起上诉称，原审法院认定事实有误。八一公司没有任何证据能够证明上诉人方的装修具体造成哪部分房屋承重结构损坏。上海市虹口区住房保障和房屋管理局曲阳办事处加盖公章的《整改通知单》记载“上述损坏承重墙一事情况属实”不符合相关房屋结构受损认定的发送程序和法定格式，不能作为认定上诉人方具有破坏房屋承重结构的事实依据。上海市虹口区建筑业管理署并非房屋承重结构是否发生损害的法定检测部门，其所发出的《停工单》也没有破坏房屋承重结构之类的描述并要求整改的认定，因此也不能作为认定上诉人方有损害房屋承重结构的判决依据。原审法院适用法律错误。八一公司未能证明上诉人方擅自变动承重结构，且未给与上诉人方在合理期限内回复原状。原审法院判决租赁合同解除后以折算年租金方式解决后续问题，有违各方当事人当初签订协议的本意，且未顾及从房屋使用权转让到50年租赁权获得之间的历史原因，有失客观公允。关于合同相对方，上诉人林耀楚等自然人不同意一审法院关于合同相对方的认定，合同相对方应为林耀楚等自然人。请求二审法院撤销原判，改判驳回八一公司的原审诉请。
被上诉人八一公司辩称，双方签订协议后已经确认了租赁关系，并非转让关系，且已经有法院生效判决对此进行了认定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张洪业述称，不同意原审法院判决，合同相对方应该是七个自然人，其愿意解除合同，但应依照市场价补偿。
本院审理中，上诉人林耀楚陈述，2013年7月12日曲阳街道等六个部委要求其停工，其即停工。2013年7月16日六部委到施工现场联合执法，强行拆除部分施工内容，故其信访，但没有回复。八一公司补充陈述，因万兴公司施工导致居民上访，以致政府协调在街道的主持下，由派出所、街道、城管、建交委等联合执法。
本院审理中，上诉人方提供由上海市岩土工程检测中心出具的沪房鉴（012）证字第2014-068号房屋质量检测报告，落款日期为2014年2月25日，用以证明系争房屋未损害承重墙。八一公司认为该检测中心不具备司法鉴定资质，资质证书已经过期，检测区域小于本案系争房屋区域，检测结论依据不足，鉴定结论不具备完整性。其后，八一公司向本院提交由上海市岩土工程检测中心房屋质量检测站出具的沪房鉴（012）证字第2014-031号房屋质量检测报告，落款日期为2014年2月28日。认为两份报告的检测内容、检测目的、检测结论上不一致，万兴公司所提供的检测报告不具备真实性。另提供上海市岩土工程检测中心2014年4月8日出具的情况说明，载明，“我方于2月10日进行初步现场检测，检测时该房屋检测区域部分正在进行装修施工”“根据委托人委托要求，本报告只是对房屋二层局部构件损坏状况进行认可。不对房屋安全性和承重构件进行检测和评价。况且本单位不具备建筑工程类司法鉴定资质，故本报告不作为司法诉讼依据”。张洪业对上诉人方提供的检测报告没有意见。上诉人方对八一公司提供的检测报告及情况说明认为，真实性没有异议，但对证明内容有异议，其委托的仅仅是针对二层楼检测，因双方也仅对二层楼有争议；上海市岩土工程检测中心的资质与本案无关，陈小珠等人提供的报告只是针对二层楼的损坏进行鉴定，此并非作为司法鉴定的依据。张洪业对此认为真实性不清楚。
八一公司另提供上海市房屋安全监察所房屋质量检测站出具的《关于曲阳路XXX弄XXX-
XXX号底层、二层是否存在破坏承重构件现场踏勘情况说明》，载明，根据上海市虹口区住房保障和房屋管理局的委托，其于2014年3月25日对上海市虹口区曲阳路XXX弄XXX-
XXX号底层、二层装修中是否存在破坏承重构件现象进行了现场踏勘和检测。因承租人中途以不同意检测为名中止，现场检测未能全部进行。……目前承租人已将二层内部墙体拆除，并采用轻质隔墙对房屋重新进行了分割，3～6／F1～J1区域二层楼板被拆除。综合分析判断，系争房屋装修过程中至少存在一处楼板开洞的破坏承重构件，对房屋的整体性及抗震性有一定的不利影响。上诉人方对真实性没有异议，但不认可八一公司所要证明的内容，因为依据的相关图纸是错误的，应提供施工图。其在买下系争房屋时，二层楼板已经被八一公司拆除，可从其在原审所提供的首家承租人“海南雅克公司”的装修图纸可以看出。该鉴定时间过短，且未出示证件，在此情况下所作说明其不予认可。张洪业对此认为因是单方委托，对真实性有异议。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。八一公司与万兴公司签订的房屋使用权有偿转让协议书及补充协议系双方真实意思表示，双方均应按约严格遵守。陈小珠等七位自然人并非合同相对方，该事实已经生效法律文书作出认定。上诉人方二审期间所提供的上海市岩土工程检测中心房屋质量检测站出具的沪房鉴（012）证字第2014-068号房屋质量检测报告，并非对房屋承重结构所作鉴定，且其鉴定范围仅为系争房屋的局部，综合该检测中心前后出具编号不同的检测报告，且自认其不具有相应资质等因素，对该份检测报告，本院不予采信。万兴公司的装修行为已被物业管理公司发出整改通知，要求恢复承重墙原样和房屋结构，且其装修损坏承重墙的事实已有上海市房屋安全监察所、房屋质量检测站出具情况说明予以确认并得到相关房地产管理部门的认可，万兴公司未在合理期限内予以恢复，八一公司依法享有合同解除权。原审法院确定以八一公司明确要求解除协议的起诉状副本送达万兴公司之日为合同解除日并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24，400元，由上诉人上海万兴房地产开发有限公司、陈小珠、林耀楚、孙庆华、胡晓鸥、包庆荣、陈永康共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 范 一
代理审判员 王晓梅
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……