江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0412民初2695号
原告（反诉被告）：陈红，男，1963年8月18日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：宗龙喜，江苏龙成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈赟，江苏龙成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：昆山苏杭时代超市连锁有限公司，住所地昆山市锦溪镇文昌南路东侧1号，统一社会信用代码913205837923087159。
法定代表人：朱建东，该公司总经理。
被告（反诉原告）：无锡百润发超市有限公司，住所地无锡市锡山区羊尖镇神羊路，统一社会信用代码91320205050223587H。
法定代表人：林忠东，该公司总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：倪俊青，江苏石湖律师事务所律师。
原告陈红诉被告昆山苏杭时代超市连锁有限公司(以下简称昆山苏杭时代超市)、无锡百润发超市有限公司(以下简称无锡百润发超市)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，被告昆山苏杭时代超市、无锡百润发超市提起反诉，本院予以合并审理并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈红的委托诉讼代理人宗龙喜、陈赟，昆山苏杭时代超市、无锡百润发超市的共同委托诉讼代理人徐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈红向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付拖欠的房屋租金1219222元；2、判令二被告支付迟延支付租金的违约金3657666元（按每日所欠租金的5%自2017年3月14日暂计算至同年5月14日，要求计算至被告实际履行之日止：3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：两被告共同与原告签订租赁合同，约定年租金258万元，后二楼部分由产权人与被告另订合同，一楼部分的年租金为1219222元。被告租金付至2017年4月14日，后一直未再付租金，按合同约定，2017年3月15日前被告应付下一年度的租金1219222元，同时合同约定迟延支付租金应按日支付租金总额的5%作为违约金。
被告昆山苏杭时代超市、无锡百润发超市共同辩称：1、出租房没有按照合同约定可以通过可以通过消防验收租赁房产构成违约，我方终止支付租金是行使先履行抗辩权的表现；2、合同约定的迟延支付租金的违约金过高，要求调整；3、根据现状所涉的店铺已经于2017年7月12日被消防部门查封，合同已经无法履行；4、2017年6月18日被告已经以书面形式通知原告解除合同，原告收到日期为6月19日，租赁合同自通知到达日已经解除。
反诉原告昆山苏杭时代超市、无锡百润发超市共同向本院提出诉讼请求：请求法院确认双方之间的租赁合同已于2017年6月19日解除或解除双方之间的租赁合同。事实与理由：原告提供的租赁房由于天井搭建部分无产权，导致承租人无法通过消防验收，且经营场所被消防部门查封，无法进行营业，导致无法实现合同目的。承租人于2017年6月18日已经以书面形式通知出租人解除合同，出租人收到日期为6月19日，租赁合同自通知到达日已经解除，请求法院予以确认。如法院不予确认租赁合同已解除，由于我方无法实际利用租赁房屋，请求法院根据现有实际情况，解除双方之间的租赁合同。
反诉被告陈红辩称，我方不同意解除合同，要求被告继续履行合同，具体理由是：1、双方签订的合同是双方平等自愿协商以后签订的，内容不违法，所以合同依法成立，对双方都有约束力；2、我方作为出租人已经履行了自己的全部义务，我方已经按合同约定将租赁物于2015年10月14日交付给了承租方，承租方签署了交接清单；3、被告所称的内街天井不属于租赁合同中的租赁物，一方面内街天井是承租方要求封闭四间并要求原告无偿帮助实施，所以是承租方的建设行为，另一方面双方在2015年10月20日的补充协议中已经非常明确天井部分不作为租赁交付条件，也不计算租金，由被告方利用并实施管理、维护、安全、服从政府管理。后承租人于2016年1月19日与常洛公司签订房屋二楼合同，更是明确租赁房屋的面积就是5669.91平方米，也就是租赁面积是不包含内街天井的；4、被告在与常洛公司签订租赁合同第5.1条明确确认出租人已经于2015年10月15日向承租人交付了通过竣工验收后消防验收的房子，所以原告已经完全履行了租赁合同中出租人的义务，不存在任何瑕疵；5、被告所称的其被消防处罚与原告无关，原告已经将经消防验收合格的租赁房屋交付给了被告，被告也已经从2016年1月15日开始盈利，并且向原告支付了第一年的租金，该消防验收是属于被告承租以后装修装饰后的验收，验收后果应当由被告自己承担；6、承租人要求解除合同的真实原因并非是因消防处罚，消防是要求被告进行整改，被告也应该按消防要求进行整改，在整改以后申请消防验收，所以消防验收并不影响被告的承租，被告解除合同的真正原因是想违反合同约定，要求降低租金标准，在该无理要求遭拒绝以后，才以消防为借口通知解除合同，原告在收到解除合同通知书以后，已经于2017年6月21日书面回复不同意解除合同，要求继续履行，这就是行使的解除合同的异议权，所以被告主张合同已经于2017年6月19日解除是没有法律依据的，是否能解除应当由法律判决以后才能确定。装修工程中的消防是承租人委托消防施工单位进行的，消防验收也是承租人自己应当办理的手续。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2013年7月5日，陈红作为出租方，无锡百润发超市作为承租方，双方签订《租赁合同》一份，合同约定：一、租赁标的物为常州市武进区XX镇XXX苑1-2层，出租房屋总面积7479.59平方米，其中一楼1610.4平方米、二楼5869.19平方米(含内街天井局部利用面积约250平方米)，具体面积以产权证或实测面积为准；二、租赁年限为15年，免租期为6个月，免租期满后计算租赁期限；三、租金的计算方式，二楼为0.9元/平方米/日、一楼5号商铺为1.33元/平方米/日、一楼其他商铺为2元/平方米/日，承租天数按每年365天计算；租金先付后用，按年支付，并于下一租赁年度到期前一个月内支付；四、履约保证金为10万元，由承租方在租赁房屋交付时支付，租赁合同履行完毕后一个月内无息退还，如承租方有违约情况，出租人可酌情扣除部分或全部保证金；五、租赁物的交付，出租人最迟于2015年10月31日前交付并满足如下条件：1、房屋空置、2、租赁房屋通过竣工与消防验收¨¨¨6、内街天井局部利用:由出租方负责实施，利用部分的面积按实同标准收取租金，该部分约250平方米；¨¨¨；十二、租赁期内，承租人不得提前终止合同，如乙方单方终止合同的，已支付的租金不退，履约保证金不退，并须赔偿出租人的全部损失；十三、违约责任：承租人逾期支付租金等费用，出租人未行使合同解除权的，承租人按日向出租人支付应付款总额的5%作为违约金。合同还就其他事项作了约定。
2015年9月13日，陈红与无锡百润发超市达成会议纪要，其中第二条约定：内街天井局部利用工程由陈红负责实施，按无锡百润发要求天井内从西向东四间。
2015年10月15日，出租人与承租人对租赁房屋进行了交接。
2015年10月20日，陈红、无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市三方签订《补充协议》，协议约定，三方就陈红、无锡百润发超市于2013年7月5日签订的《租赁合同》的履行事宜，形成如下补充协议：1、由无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市共同承担租房协议与补充协议的承租人义务；2、原合同约定的内街天井利用部分已完成，但双方约定不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由乙方利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理；3、第一年租金调整为258万元，前三年内该租金标准保持不变，第四起每三年环比递增5%，此租金标准不再因任何原因而降低。
2016年1月19日，昆山苏杭时代超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市作为承租人与上述租赁标的物中的二楼的所有权人常州市常洛基础设施建设有限公司签订租赁合同，租期为15年，从2015年10月15日至2031年4月14日(2015年10月15日至2016年4月14日为免租期)，年租金为1360778元。对该租赁协议，陈红、无锡百润发超市均予以认可，并视为对双方租赁合同租赁标的物进行调整，同时双方之间的租金也一并调整为1219222元(2580000元-1360778元)。本案租赁的标的物于2015年8月31日通过消防验收，2015年9月6日通过竣工验收并于2015年9月10日进行竣工验收备案。2015年11月24日，洛阳镇珍珠名苑的开发商常州福地旺座房地产开发有限公司取得了洛阳镇珍珠名苑包含本案租赁标的物在内的房屋所有权证。案涉租赁标的房屋的所有权人均与陈红签订协议，将案涉房屋出租给陈红，再由陈红出租给无锡百润发超市。
武进区洛阳苏杭时代百货超市系无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市认可指定的实际使用租赁房屋的个体工商户。武进区洛阳苏杭时代百货超市曾于2016年12月26日以经营困难为由向出租人申请降低租金，并提出如不能降低租金，只能采取闭店措施。陈红于2017年1月22日回复不同意降低租金。
2017年3月30日，常州市公安消防支队向武进区洛阳苏杭时代百货超市作出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，认为该超市中间部分区域(即所谓的内街天井利用部分)没有产权，要求该超市进行整改，整改后向消防支队申请行政审批，未经检查合格，工程不得投入使用，已使用的，应当立即停止使用。
2017年3月17日，无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同委托律师向陈红发律师函，以天井搭建部门无产权导致消防验收无法通过，如拆除搭建部分，将导致承租人无法正常经营，希望陈红能消除该障碍，否则将行使不安权，停止支付后期租金并保留解除合同的权利。2017年6月18日，无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同向常州市常洛基础设施建设有限公司、陈红寄送《解除合同通知书》，以内街天井搭建部分无产权致消防验收无法通过，被责令停业为由解除租赁合同，并要求出租人尽快与承租人办理交接手续。该通知于次日到达对方。2017年6月21日，陈红向承租人回函称，租赁合同的标的物不包括内街天井利用部分，出租的房屋于2015年8月31日通过了消防验收，装修后的消防验收与我方无关，因此不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。2017年7月12日，常州市公安消防支队武进大队向武进区洛阳苏杭时代百货超市作出行政强制执行决定书，以该超市被责令停止营业未履行，而决定于2017年7月12日强制执行，强制执行的方式为张贴封条。该大队于同日张贴封条，禁止营业。
2017年8月28日，承租人武进区洛阳苏杭时代百货超市将承租房屋清场后，将房屋钥匙寄交出租人陈红、常州市常洛基础设施建设有限公司，但承租房屋中的中央空调并未拆除，且承租人并不同意放弃该部分资产，致出租人仍不能使用承租房屋。承租人要求出租人折价使用该部分资产，但出租人予以拒绝，且出租人均不同意合同终止履行、变更诉讼请求，要求合同继续履行。
双方一致确认，至2017年4月14日的租金已付清，从2017年4月15日起的租金未支付。除上述租金外，陈红还收取了履约保证金100000元。
本院认为，陈红与无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市之间所签订的《租赁合同》、《补充协议》等均合法有效，无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市应当作为共同承租人向出租人陈红承担相应合同责任。陈红要求无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市支付2017年4月15日至2018年4月14日的租金，符合合同约定，本院予以支持。无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市虽辩称租赁房屋已于2017年8月28日返还陈红，但租赁房屋并未完全腾空，其内遗留设施承租人并未声明放弃，导致出租人无法利用出租房屋，故不能认定无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市已返还租赁房屋，仍应计算相应的租金。对于陈红主张的迟延支付租金的违约金，合同约定的每日5%的违约金标准明显过高，本院予以调整，可按每月1%的标准确定违约金，从最迟应付款之日2017年4月15日起算。
对于无锡百润发超市、昆山苏杭时代超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于双方的《补充协议》中明确约定“内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理”，因此，无产权的内街天井部分并不是租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因内街天井部分不具备产权而导致租赁物的使用人无法通过消防验收，致其经营受影响，但根据《补充协议》约定，不能认定出租人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人不享有单方合同解除权，故反诉原告以内街天井利用部分无产权为由而于2017年6月18日向陈红寄送《解除合同通知书》以解除合同的理由不能成立，其解除合同的行为无效。
虽双方当事人对内街天井部分不作为租赁交付条件，但从双方合同的签订过程中对内街天井多次提及，且承租人使用租赁物作为超市经营，可见内街天井的连接对承租人的经营有重要影响。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分进行拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井部分连接部分进行拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人的超市经营势必产生重大不利影响，承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为减少损失，增加租赁物的使用效率，平衡合同双方的利益，故本院支持反诉原告要求解除合同的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司与陈红签订的《租赁合同》及《补充协议》。
二、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司于本判决生效之日起十日内共同向陈红支付租金1219222元及逾期付款违约金(从2017年4月15日起至付清之日止，按每月1%的标准计算)。
三、驳回陈红的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费45816元(陈红预交)、诉讼保全费5000元(陈红预交)，合计由50816元，由陈红负担37316元，昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司共同负担13500元；反诉案件受理费(减半收取)40元(无锡百润发超市有限公司预交)，由陈红负担；应负担的诉讼费用互相抵销后，昆山苏杭时代超市连锁有限公司、无锡百润发超市有限公司尚应支付的13460元于本判决生效之日起十日内共同给付陈红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 秦雪松
人民陪审员 蒋晓东
人民陪审员 徐伟文
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 马亦铭