江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1846号
上诉人（原审原告）：王俊林。
上诉人（原审原告）：金冬生。
上诉人（原审原告）：董荣元。
上诉人（原审原告）：丁志云。
上诉人（原审原告）王华建。
上诉人（原审原告）：夏冬祥。
上诉人（原审原告）：崔恒龙。
上诉人（原审原告）：王琰。
上诉人（原审原告）：陶心群。
上诉人（原审原告）：曹劲松。
诉讼代表人：王俊林、曹劲松、王华建。
被上诉人（原审被告）：海安镇东大街海天国际小区业主委员会，住所地海安县海安镇东大街2号海天国际13号楼。
代表人：黄文琪，海安镇东大街海天国际小区业主委员会主任。
被上诉人（原审被告）：江苏君安物业管理有限公司，住所地海安县海安镇宁海中路1号五楼。
法定代表人：黄伟忠，执行董事。
委托诉讼代理人：罗春晖，江苏锦润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永军，江苏锦润律师事务所律师。
上诉人王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松与被上诉人海安镇东大街海天国际小区业主委员会（以下简称业委会）、江苏君安物业管理有限公司（以下简称君安公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省海安县人民法院（2016）苏0621民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松上诉请求：撤销海安县人民法院（2016）苏0621民初643号民事判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决未能查明本案的基本事实，案涉委托物业服务合同，违背《物权法》所规定的法定选聘程序，应确认为无效合同，一审判决认定案涉合同为效力待定合同，没有法律依据。2、一审法院违反法定程序，裁判结果有失公正。一审案件未有书面传票通知，在不符合规定的情形下适用简易程序审理，被上诉人逾期举证，且上诉人在法定期限内未收到答辩状和证据副本，一审判决却对被上诉人逾期提交的证据予以了认可，程序不当。
业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法正当，业委会按照有关规定与君安公司签订的物业服务管理合同合法有效，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
君安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。
王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松向一审法院起诉请求确认业委会与君安公司所签订的《业委会物业管理委托合同》无效。
一审法院认定事实：海安县海安镇东大街因旧城改造，由海安亚伦房地产开发有限公司开发后，建成13幢18层共1292套住宅、商业83间的东大街·海天国际小区，小区总建筑面积181434㎡，并于2013年12月交付使用。君安公司系前期物业管理公司，负责小区物业。
2015年4月9日，由开发商海安亚伦房地产开发公司出具书面报告，经海安县海安镇宁海街道办事处批准，东大街·海天国际小区拟成立业主大会及业主委员会筹备组。同月15日，由海安县海安镇宁海街道复兴社区居民委员会拟定公告，告知海天国际全体业主，“由县建设局、宁海街道办、城北派出所、复兴居委会、建设单位、业主代表和物业公司组成海天国际小区业主大会筹备委员会，负责业主大会筹备工作”，并要求符合条件的业主自荐参加筹备委员会的工作。同月21日，业主大会筹备委员会在成员公示后成立，并于27日召开了首次会议。此后，研究起草并公示了《业主大会议事规则》、《海天国际业主委员会选举办法》、《管理规约》，公告自荐、推荐业主代表候选人。首次业主大会采用书面征求意见的方式。2015年6月25日，经一系列程序后海天国际业主委员会选举产生，并报所在街道办事处、海安县城市管理局备案。
因在前期物业管理服务中，君安公司存在一定瑕疵，部分业主不满君安公司的服务，并引发纠纷。2015年9月1日，在海安县政府办公室的召集下，业委会部分代表以及信访局、城管局、高新区、街道办、居委会等单位领导进行磋商后，业委会就物业合同的相关事项拟定了一份公告，并于同月5日在小区内进行了公示。该公告主要内容：“前期物业收费标准仍按前期物业合同规定执行，时间段为2015年1月1日至2015年8月31日。根据物业管理条例规定，业委会成立后由业委会直接与物业公司签订物业服务合同。在同一区域，无论商品房还是回迁房，物业服务标准是一致的，绝对禁止出现不同的物业收费标准。本小区年物业服务支出费用约354万元，若按前期物业收费标准，物业公司全年足额物业费收入约285万元。考虑到物业费收支差额及周边小区物业收费标准，业委会决定，由君安公司继续续约，从2015年9月1日起住宅物业费统一按每平方1.40元收取，合同续约至2016年12月31日止……”此间，个别业主对有关问题提出了异议。2015年9月18日，业委会与君安公司签订了《业委会物业管理委托合同》。
经君安公司统计，2015年9月18日至2016年2月25日期间，有769名业主缴纳了物业费，缴费业主总建筑面积为97853.46㎡。王俊林等人质证认为，部分业主缴费非其真实的意思表示，系迫于物业公司采用违法手段非法停卡，还有部分系装修保证金抵算的物业费，但未能就此举证证明。
另查明，业委会提供了一份全县同等档次小区的物业收费标准，高层建筑的物业费在1.10元－2.0元之间，业委会认为海天国际小区物价局核定的收费标准为1.6元/㎡·月，而物业合同签订的为1.4元/㎡·月，已考虑了广大业主的利益。王俊林等人认为各小区的实际执行标准低于该证据的标准，不能证明业委会告的证明目的。
一审法院认为，依照民事行为是否亲自完成为划分标准，民事行为分为亲自完成的民事行为与委任他人完成的民事行为两类。虽然在委任他人完成的民事行为中，接受委任一方既可以自己的名义也可以委任人的名义完成委任事务，但以接受委任一方获得的授权来源为划分标准，委任他人完成的民事行为又有意定（依照委任合同的约定）与法定（依照法律直接的规定）之分。
物业服务合同是业委会以自己的名义、基于全体业主的共同利益且执行业主代表大会或业主大会的决议，与物业公司订立的有关物业服务的合同。业委会该对外缔结物业服务合同的权利，是法律直接赋予的法定委任权利。即便个别或少数业主持有异议，并不必然导致业委会失权，更不必然导致业委会与物业公司所签订的物业服务合同无效。当然，业委会在缔结物业服务合同时，对于物业公司的选择，法律规定了以业主专有部分占建筑物总面积一半以上业主且占总业主人数过半数同意为前提。法律规定的此种前提条件，是物业服务合同的生效要件。缺失该前提条件的物业服务合同，属于效力待定的合同，而非无效合同。一旦条件满足，则合同生效；否则，合同成立但不生效。对于该缺失生效要件物业服务合同持有异议业主的救济方式，法律规定为依法行使撤销权撤销合同。
按照王俊林等人的主张，认为本案案涉物业服务合同缺失业委会民主决策程序，违反了法律、行政法规的禁止性规定而无效。对此，原审法院认为，《合同法》所规定的违反法律、行政法规强制性规定合同无效，法条规定指向的是合同内容。此外，对照《合同法》第五十二条的规定，案涉物业服务合同亦不具备其他法定无效的情形。不论本案业委会在选任物业公司时是否基于业主大会或业主代表大会的民主决策，从案涉物业服务合同的内容来看，其合同内容并无导致合同无效的违法之处。
对于业主大会或业主代表大会，现有的法律或行政法规，并未明确一成不变且不允许变通的程序和方式。从法院查明的事实来看，君安公司在履行前期物业合同中存在一定瑕疵，部分业主不满君安公司的服务，并引发纠纷。在政府相关部门引导下，业委会通过公告的方式征求业主对于选定物业公司的意见，此种收集民意的程序与方式并不违反现有的法律规定。在业委会没有收集到足以否决物业公司选定的反对意见后，与君安公司签订物业服务合同，符合法律的规定，不具备被撤销的法定条件。
退一步说，即使业委会在没有取得业主大会或业主代表大会对于物业公司选定的授权而签订物业服务合同，法律亦允许对于缺失生效要件的合同予以补救。其补救的方式即包括事后追认。本案中，案涉物业服务合同成立后，超过50%的业主以及超过一半以上建筑面积的业主依照合同缴纳了物业费，当视为法律规定的业主对于缺失生效要件物业服务合同的追认。即使在王俊林等人启动诉讼程序之后，法院公告小区其他业主参与诉讼中来，赋予全体业主共同或达到逾半数小区业主或所占面积逾一半的业主共同排除案涉合同效力，法院上述依法通知诉讼的行为，并未获得除王俊林等人以外其他小区业主的积极响应。王俊林等人虽然主张部分业主缴费非其真实的意思表示，但并未对此举证，法院亦难以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：驳回王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松的诉讼请求。案件受理费80元，由王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审庭审中，王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2015年12月18日通过挂号信向海安县人民法院高新区人民法院邮寄诉状的证明，证明上诉人于当日寄出诉状；2、东大街海天社区门禁卡照片复印件，以证明没有门禁卡无法进入小区；3、购买东大街海天社区门禁卡的收据，门禁卡的购买费用较高，君安公司信誉不高；4、君安公司的工商信息登记表，以证明开发商的法定代表人与君安公司法定代表人是父子关系，佐证开发商未经招投标选聘物业服务企业的事实；5、业委会委员出具的情况说明，证明少数人没有经过业委会讨论私自选聘、招聘物业服务公司，且2015年9月1日的公告也没有经过业委会讨论；6、业委会的征求意见表，以证明业委会没有对选聘物业公司进行过征求意见。业委会质证认为，上述证据均不属实，均不予认可。君安公司质证认为，对于证据1，无法证实挂号信的真实内容，且与本案无关，证据2、3、4、5、6也都与本案无关，无法达到上诉人想要证明的目的，且上述证据均为上诉人一审立案之前已经掌握的证据，不能作为二审中的新证据使用。本院经审查认为，关于证据1，无法核实挂号信的内容，不能作为认定本案的证据使用。对于证据6，内容显示仅为2015年9月10日的征求意见表，不能排除业委会以其他形式和在其他时间就选聘物业服务企业征求意见，无法证明上诉人的诉讼主张，其他证据的内容均不能直接证明上诉人的诉讼主张，君安公司、业委会对上述证据的证明力均不予认可，故均不能作为认定本案事实的证据使用。本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，《合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规强制性规定，是指效力性强制规定。效力性强制规定一般明确规定了违反的后果是合同无效，即便没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认定该规定是效力性强制性规定。此外，法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的或者仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般都不属于效力性强制性规定。上诉人主张案涉物业服务合同违反了我国《物权法》第七十六条关于选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定，以及国务院《物业管理条例》第十一条关于选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定的规定，从而请求确认案涉物业服务合同无效，但《物权法》和《物业管理条例》的上述规定仅是管理性规定，并非导致合同无效的效力性强制性规定，故本院对该上诉请求不予支持。至于上诉人提出一审程序违法的问题，原审法院在法律规定的期限内审结案件，并向双方当事人送达了法律文书，程序合法，并无不当，上诉人虽主张原审程序违法，但未能提供证据加以证明，本院对该上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王俊林、金冬生、董荣元、丁志云、王华建、夏冬祥、王琰、陶心群、崔恒龙、曹劲松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 高 雁
代理审判员 顾 磊
二〇一六年十月十八日
书 记 员 邢彦华
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；