上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9455号
上诉人（原审被告、反诉原告）：虞析理，女，1973年11月17日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张浩文，男，1980年10月28日生，汉族，住山东省徽山县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏德慧，女，1981年12月15日生，汉族，住山东省徽山县。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。
原审第三人：中国银行股份有限公司上海市闵行支行，营业场所上海市闵行区莘建路256号。
负责人：张继为，行长。
委托诉讼代理人：田建明，该公司员工。
委托诉讼代理人：ＸＸ，上海市四方律师事务所律师。
原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区崮山路322弄5号601室。
法定代表人：管蔚，董事长。
委托诉讼代理人：梁博雯，该公司员工。
委托诉讼代理人：戴炜，该公司员工。
上诉人虞析理因与被上诉人张浩文、苏德慧以及原审第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称中行闵行支行）、上海市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虞析理上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张浩文、苏德慧的原审诉讼请求，并支持其原审反诉请求。事实与理由：原审认定事实不清、适用法律不当。虞析理出售上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）是为了置换另外一套房屋，涉案房屋一直处于可正常交易状态。虞析理多次通过短信、电话等方式催告张浩文、苏德慧支付款项，办理过户手续，希望尽快履行合同。张浩文、苏德慧随意中止履行合同的行为，不应受法律保护。一审法院认定虞析理的催告行为是为了解除合同，显然与事实不符。张浩文、苏德慧在接受催告后理应继续履行合同。张浩文、苏德慧怠于履行合同义务或拒绝履行合同，均应当承担相应的违约责任。张浩文、苏德慧在购房时明知其不具备购房资格仍然恶意签订购房合同，该购买行为存在恶意。原审法院认定虞析理以房价上涨为由向居间方要求解除买卖合同，无任何事实依据和法律依据。张浩文、苏德慧对于虞析理有关办理相关手续并支付款项的催告不作回复，显然构成违约，虞析理依法依约有权解除合同。
被上诉人张浩文、苏德慧辩称，不同意虞析理的上诉请求，要求维持原判。其不论是在签约时，还是过户日前，均具有购房资格，虞析理多次明示除非加价否则不再履行合同义务，张浩文、苏德慧催告后虞析理仍不配合履行，虞析理以自己的行为表明其不再履行合同义务。
原审第三人中行闵行支行述称，希望在保障抵押权优先受偿的前提下由法院依法裁决。
原审第三人住房置业公司未到庭，但向本院提交了书面答辩状，述称，请求法院保障抵押权人的合法权益。
张浩文、苏德慧向一审法院起诉请求判令：1、其与虞析理继续履行就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2830751）；2、虞析理协助张浩文、苏德慧办理上述房屋的审税手续、交易过户手续；3、虞析理将涉案房屋交付给张浩文、苏德慧。一审审理中，张浩文、苏德慧增加并变更诉讼请求为：1、双方继续履行就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2830751）；2、虞析理偿还两位原审第三人的借款，并由两位原审第三人协助涤除涉案房屋上的抵押；3、虞析理将涉案房屋过户至张浩文、苏德慧名下；4、虞析理向张浩文、苏德慧交付涉案房屋；5、虞析理以已付款人民币（以下币种同）1,650,000元为本金、按照日万分之五的标准向张浩文、苏德慧支付自2017年1月2日起至实际履行之日止的逾期过户违约金；6、虞析理赔偿张浩文、苏德慧损失120,000元。
一审中，虞析理不同意张浩文、苏德慧的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2830751）；2、张浩文、苏德慧配合虞析理办理撤销上述合同的网签手续，并向虞析理支付赔偿金及违约金182,000元。
一审法院认定事实：虞析理系涉案房屋的登记权利人，房屋建筑面积170.55平方米。
2008年7月15日，住房置业公司、中行闵行支行核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额800,000元（其中商业贷款707,000元，公积金贷款93,000元），登记证明号为松200817024430，债务履行期限从2008年6月25日至2023年6月25日。截至2017年4月6日，尚余商业贷款本金361,162.87元、利息122.76元、罚息11.41元；尚余公积金贷款本金余额46,493.50元。
2008年12月24日，住房置业公司再次核准登记为涉案房屋的抵押权人，债权数额171,000元，登记证明号为松200817039026，债务履行期限从2008年12月11日至2018年12月11日。截至2016年4月，上述抵押借款尚余本金36,880.96元。
2016年6月14日，张浩文、苏德慧作为买受人（乙方）与虞析理作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2830751）一份，约定：1、乙方购买甲方涉案房屋，转让价款3,500,000元，2016年6月14日之前支付定金100,000元，2016年6月25日之前支付900,000元，乙方向银行申请银行贷款2,450,000元，办理房屋交接当日支付尾款50,000元；2、甲方于2017年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；3、在2017年1月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；4、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应当向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；5、合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；6、若自乙方申请贷款起45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分，若乙方贷款银行要求甲方至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同另对其他事宜进行了约定。
同日，张浩文、苏德慧（乙方）与虞析理（甲方）签订《补充协议》一份，约定：1、就乙方购买甲方涉案房屋，甲方实际到手价格为5,500,000元，上海市房地产买卖合同价为3,500,000元，2,000,000元为差额部分购房款；2、实际付款方式：2016年6月14日支付定金100,000元，2016年6月25日之前支付900,000元，2016年7月30日之前支付差额部分650,000元，过户之前支付差额部分1,350,000元，乙方向银行贷款2,450,000元，剩余尾款50,000元在双方办理房屋交接当天支付。协议另对其他事宜进行了约定。
上述协议签订后，张浩文、苏德慧于当日向虞析理支付了定金100,000元，于2016年6月25日支付了900,000元，于2016年7月30日支付了650,000元。
2016年8月19日，虞析理向上海XX事务所（以下简称XX事务所）工作人员刘某发送手机信息称：“我家现在房子涨的太厉害了，这如何是好”，于同月23日称：“现在如果我不卖了，要给他们多少钱”、“我现在的房子涨了这么多，怎么卖呀”；2016年10月21日，刘某询问虞析理可以配合办理贷款的时间，虞析理述称在国外，月底回来；同月29日，刘某再次询问虞析理，虞析理表示再议。
2016年11月15日，张浩文催告虞析理配合办理审税、限购查询及贷款审批手续，并提供相关材料。该催告函于2016年11月18日妥投至涉案房屋处。虞析理收到该函后未作回复。
2016年11月22日，张浩文、苏德慧以虞析理怠于履行合同为由诉至法院。
2016年12月20日，虞析理通知张浩文、苏德慧按约办理房屋过户手续。张浩文回复称，由于虞析理之前明确表示要求加价才能过户，故张浩文无奈向法院提起诉讼，现张浩文、苏德慧已支出诉讼费、保全费、律师费等，损失很大，所以这些费用需由虞析理承担，在此前提下张浩文、苏德慧同意到法院和解。虞析理则回复称，按照合同年底是过户的最后日子，如果张浩文、苏德慧不同意过户，所产生的违约金由张浩文、苏德慧自行承担，作为卖方虞析理已提前书面告知。因产生上述分歧，双方未能协商一致。
2017年1月10日，虞析理向张浩文发送短信，要求张浩文、苏德慧支付购房款。
2017年2月12日，虞析理向张浩文发送告知函，载明因张浩文、苏德慧逾期付款，虞析理按约解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。
截至2017年4月6日，涉案房屋未予交付。
一审法院另查明，张浩文、苏德慧系夫妻且非本市户籍，截至2017年1月，苏德慧连续缴纳个人所得税满五年。
2016年11月21日，虞析理在居间方上海XX有限公司羽山路二店（以下称为XX公司）的居间介绍下向案外人郭某购买位于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋并签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定转让价款3,000,000元，合同对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，虞析理向XX公司支付了20,000元佣金，向郭某支付定金100,000元。
一审审理中，张浩文、苏德慧向法院申请证人赵某出庭作证，赵某述称其系XX事务所的工作人员，其参与了涉案房屋买卖交易并向双方提供居间服务，本次交易的服务佣金由张浩文、苏德慧支付。根据一般交易程序，申办贷款、审税等手续均需卖家配合才能办理，因虞析理不予配合，上述手续均未办理。目前涉案房屋由虞析理和虞析理自称“老公”的马先生居住使用。2016年11月20日，证人至涉案房屋处，希望虞析理配合张浩文、苏德慧办理审税及贷款，但马先生要求涨价，拒绝继续履行交易。一审审理中，张浩文、苏德慧向法院提交了上述2016年11月20日证人的录音。虞析理对证人证言及录音质证认为：1、证人和张浩文、苏德慧存在利害关系，且身份无法核实；2、不认可录音的真实性和关联性；录音未经对方同意，取证手段不合法；录音中的当事人并非本案合同相对方；虞析理是单身，不存在“老公”。
一审审理中，张浩文、苏德慧向法院提交交易清单、借款合同、银行回单一组，以证明：1、如果双方按约履行，张浩文、苏德慧具有履行能力；2、因虞析理违约，涉案交易交法院诉讼解决，致使张浩文、苏德慧无法办理贷款，由此对外借款产生高额利息。虞析理对此质证认为：1、认可交易清单、银行回单的真实性，但不认可借款合同的真实性；2、张浩文、苏德慧账户资金高度活跃，可以推测张浩文、苏德慧与案外人来回转账，不排除案外人与张浩文、苏德慧恶意串通，签订形式上的借款合同，但实际并不存在真实的民间借贷关系；3、其中一份借款合同的借款期限是2016年11月21日当天借还，显然违反了正常的借款常态。
一审审理中，张浩文、苏德慧同意涉案房屋交易过户中产生的税、费由其承担，并同意于虞析理配合张浩文、苏德慧办理交易过户手续当日同时向虞析理支付剩余购房款。
一审法院认为,根据查明的事实，张浩文、苏德慧与虞析理之间签订的《补充协议》约定的涉案房屋总价为5,500,000元，而《上海市房地产买卖合同》约定的价款为3,500,000元，双方显然是为了逃避国家税收而做低价格，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》中房屋价格条款应为无效条款，但并不导致整个买卖合同无效，关于该合同的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应遵守。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
本案中，张浩文、苏德慧已按约向虞析理支付165万元房款，虽然合同约定的过户时间为2017年1月1日之前，但同时约定了张浩文、苏德慧以贷款形式支付购房款245万元，结合合同约定及交易习惯，张浩文、苏德慧应当在2017年1月1日之前办妥银行贷款审批以及房屋审税等过户前的相关手续，而虞析理则应在张浩文、苏德慧办理上述手续时履行协助义务。然而，根据审理查明的事实：其一，虞析理的确曾以房价上涨为由向居间服务人员表示解除双方之间买卖合同；其二，在居间服务人员要求虞析理履行配合义务时，虞析理采取了消极逃避的态度；其三，在收悉张浩文、苏德慧向其送达的催告函后，虞析理亦未及时回复；再加之本市的房屋价格大幅增长，故可以认定虞析理以自己的行为表明了其不再继续履行合同义务，构成违约，因此张浩文、苏德慧在合同约定的过户时间之前向法院提起诉讼要求虞析理继续履行合同、涤除抵押、协助办理过户手续、交房、支付违约金，均于法有据，且原审第三人亦同意配合，法院予以支持。张浩文、苏德慧同意承担涉案房屋交易过户中产生的税、费，并同意于虞析理配合其办理交易过户手续当日支付剩余购房款，并无不当，法院予以确认。
关于张浩文、苏德慧诉请主张的赔偿金12万元，因缺乏依据，法院不予支持。
关于虞析理辩称的其在合同约定的过户期限之前要求张浩文、苏德慧继续履行合同，但张浩文、苏德慧置之不理造成逾期，张浩文、苏德慧构成违约，虞析理有权按约解除合同且虞析理不构成违约的意见。一审法院认为，在虞析理催告张浩文、苏德慧履约之时，张浩文、苏德慧已将双方争议递交法院处理，即便双方就损失赔偿问题产生新的分歧，若虞析理诚意履约，应该通过法院审理解决该分歧；然而，虞析理却以此为由径自解约，故法院有理由相信虞析理后续催告之行为实为达到解除合同之目的的诉讼准备行为。综上，对于虞析理的上述意见，法院难以采信。关于虞析理反诉主张的解除合同、撤销网签备案手续、张浩文、苏德慧支付赔偿金及违约金的请求，均缺乏依据，法院均不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张浩文、苏德慧与虞析理签订的位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2830751）以及《补充协议》继续履行；二、虞析理于判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司上海市闵行支行、上海市住房置业担保有限公司清偿登记证明号为松200817024430项下的所有抵押借款本金、利息、罚息等债务；三、在上述第二项债务履行完毕后十日内，中国银行股份有限公司上海市闵行支行、上海市住房置业担保有限公司协助虞析理办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的抵押登记注销手续（登记证明号为松200817024430）四、虞析理于判决生效之日起十日内向上海市住房置业担保有限公司清偿登记证明号为松200817039026项下的所有抵押借款本金、利息、罚息等债务；五、在上述第四项债务履行完毕后十日内，上海市住房置业担保有限公司协助虞析理办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的抵押登记注销手续（登记证明号为松200817039026）；六、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，虞析理协助张浩文、苏德慧将上述房屋过户至张浩文、苏德慧名下（交易过户中产生的税、费由张浩文、苏德慧承担）；七、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，虞析理向张浩文、苏德慧交付上述房屋；八、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，张浩文、苏德慧支付虞析理购房余款3,850,000元；九、在上述两项房屋抵押登记注销后十日内，虞析理以已付款1,650,000元为基数、按照日万分之五的标准支付张浩文、苏德慧自2017年1月2日起至办理上述房屋过户手续之日止的逾期过户违约金；十、驳回张浩文、苏德慧的其余本诉诉讼请求；十一、驳回虞析理的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费51,140元，减半收取25,570元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,010元，合计诉讼费32,580元，由张浩文、苏德慧负担420元，由虞析理负担32,160元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，虞析理认可2016年8月19日其向XX事务所工作人员刘某发送的手机信息的真实性，但认为并不代表其拒绝履约，其只是向中介咨询违约可能承担的责任。张浩文、苏德慧对此认为，手机信息内容虞析理承认发过，其中的意思表示很明确，有不再履行的意思，这和之后虞析理的行为也是相互印证的。
本院另查明，虞析理与张浩文、苏德慧就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的居间方为XX事务所。
本院认为，XX事务所为虞析理与张浩文、苏德慧之间签订房屋买卖合同的居间方，故该居间机构于一审审理过程中相关经办人员出庭作证的证言以及提供的包括其工作人员录制的音频资料、虞析理发送到中介人员手机上的信息等内容可以与其他证据一起作为定案的依据。中介方提供的证据显示，虞析理的确曾以房价上涨为由向居间服务人员表示解除双方之间买卖合同，在居间服务人员要求虞析理履行配合义务时，虞析理采取了消极逃避的态度，且在收悉张浩文、苏德慧向其送达的催告函后，虞析理亦未及时回复。虞析理在张浩文、苏德慧发送催告函一个多月后方通知张浩文、苏德慧按约办理房屋过户手续，而此时距离双方最后的过户时限仅有10天左右。双方合同约定张浩文、苏德慧购买涉案房屋需向银行申请贷款，办理房屋过户前，申办贷款以及审税等事项需事先办好。根据一般交易程序，申办贷款、审税等手续均需卖家配合才能办理。在虞析理通知过户前，因虞析理不予配合，上述手续均未办理。在仅剩10天左右的时间内，也难以办妥贷款及审税等手续。因此，导致双方未能在约定的期限内办理房屋过户手续的责任在于虞析理一方。结合上海市的房屋价格大幅增长的背景因素，一审法院认定虞析理以自己的行为表明了其不再继续履行合同义务，构成违约，并无不当。作为违约方，虞析理并不享有约定或法定的合同解除权，故一审法院驳回虞析理的反诉请求，当属无误。作为守约方，张浩文、苏德慧在合同约定的过户时间之前向法院提起诉讼要求虞析理继续履行合同、涤除抵押、协助办理过户手续、交房、支付违约金，均于法有据，且原审第三人亦同意配合，故一审法院对于张浩文、苏德慧的上述诉请予以支持，亦无不当。在双方合同继续履行的情况下，张浩文、苏德慧同意承担涉案房屋交易过户中产生的税、费，并同意于虞析理配合其办理交易过户手续当日支付剩余购房款，一审法院对此予以确认，符合法律规定。张浩文、苏德慧要求虞析理赔偿损失12万元，则缺乏充分的依据，一审法院对此不予支持，并无不妥。因此，一审法院的判决无误，应予维持。上诉人虞析理的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51,140元，由上诉人虞析理负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 翟从海
二〇一七年十一月七日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……