广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初13号
原告雷敬秒。
原告杨献芳。
共同委托代理人蒙艳萍，巴马县法律事务中心法律工作者。
被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。
法定代表人黄福军，总经理。
委托代理人覃小峰，系该公司的策划部经理。
原告雷敬秒、杨献芳诉被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韦柳欢独任审判，于2016年2月26日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，书记员李宏婧担任法庭记录。原告雷敬秒、杨献芳的共同委托代理人蒙艳萍，被告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷敬秒、杨献芳诉称，2013年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”（高层）第5幢2单元7层701号商品房一套，房价总金额为人民币405211元整，合同订立当日原告支付房款305211元，剩余的100000元原告于2013年12月30日前付清；被告需在2013年12月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金。结果，原告按约定履行了支付房款的义务，但被告直至2014年8月13日（逾期225天）才交房给原告。被告的上述违约行为严重损害了原告的合法权益。特提起本案诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币13675.87元（405221元×225天×1.5／10000）；2、本案的受理费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：
1、原告《身份证》复印件2份，证明原告的主体资格；
2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明2013年3月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马”（高层）第5幢2单元7层701号，房价总金额为405211元。合同约定被告需在2013年12月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告按日向原告支付已经交付房款万分之一点五的违约金的事实；
3、被告出具的《收据》复印件1份，证明原告已按约定向被告支付房款405211元的事实；
4、广西贵港市时代物业服务有限公司巴马服务部出具的《收款收据》复印件1份，证明被告于2014年8月13日才交房给原告，被告逾期交房225天的事实。
被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、对原告起诉请求支付违约金的计算标准没有异议；三、被告延期交房符合合同约定的免责事由。一是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了99.3亩《国有土地使用权证》。2012年巴马建设用地出现两违问题被国土部下令检查，在发现有另一项目没有土地指标后，为了弥补这一问题，国土局派人用不正当手段把99.3亩的合法土地证收回，并于2012年12月26日改换成65亩的土地证。由于34.3亩土地被挪用，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动工建设的楼宇被压线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收、销售、融资等一系列环节上手续出现残缺，在开发进程上出现严重阻碍。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年8月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。因此，并无延期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二是根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰被告开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法预见和控制的客观原因，由此原因影响被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：
1、《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份；
2、《国有土地使用证》复印件1份；
3、《收据》复印件1份；
4、《临时土地使用权证》复印件1份；
5、《国有土地使用权证》复印件1份；
6、《红线图》复印件1份；
7、《巴马县建设局规划图》复印件1份；
8、钉子户照片4张；
9、《报告》复印件1份；
10、《会议纪要（十三届第35号）》复印件1份；
11、《土地及相关问题的报告》复印件1份；
12、《土地遗留问题处理意见》复印件1份；
13、《遗留问题的请示》复印件1份；
上述证据共同证明因政府的原因，及不可预见的客观因素，导致被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由，原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据。
经过开庭质证：
被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，认为该证据不能证明被告的交房时间为2014年8月13日，就算被告逾期交房构成违约，计算违约金的截止时间也应该是被告通知交房的时间。
原告对被告提交的证据1、2、7的真实性、合法性、关联性没有异议；对被告提交的证据3、4、5、6、10、12的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为证据内容不涉及原告购买的第5幢楼；对证据8的三性均有异议，认为无法确定证据的来源是否合法、内容是否真实，且与本案无关；对证据9、11、13的真实性有异议，认为该三组证实只是被告写给政府的被告，内容是否真实并没有政府的签收或者确认，与本案无关。
本院对原告、被告提交的证据的认证意见如下：
被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，本院采信该三组证据作为本案的定案依据。被告对原告提交的证据4的真实性、合法性没有异议，对证据的证明目的有异议，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告主张被告于2014年8月13日向其交房，并提供证据4加以证明，被告主张交房时间另有日期，未能提供相反的证据证明其事实主张，被告对该组证据的质证意见不能成立，本院依法采信该组证据作为本案的定案依据。
原告对被告提交的证据1、2、7的真实性、合法性和关联性没有异议，本院采信该三组作为本案的定案依据；原告对被告提交的证据3、4、5、6、10、12的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，本院认为，证据3、4、5、6、10证明印象巴马项目存在问题的缘由、时间及处理经过等，与本案具有关联性，该五组证据本院依法采信作为本案的定案依据，证据12证明2015年9月15日巴马瑶族自治县人民政府对印象巴马项目存在问题的批复，与本案没有关联性；证据8方面，该组证据没有说明证据的来源、证据形成的时间及证据的内容是否真实等，不能作为本案的定案依据，原告对该组证据的质证意见成立；原告对被告提供的证据9、11、13的真实性有异议，认为该三组证据只是被告写给政府的报告，内容是否真实并没有政府的签收或者确认，与本案无关，本院认为，证据11、13有巴马瑶族自治县人民政府的签收确认，来源合法内容真实，但只能证明被告于2015年9月、10月曾向巴马瑶族自治县人民政府提交报告，要求处理印象巴马项目的相关问题，而本案发生在2014年8月13日之前，与本案没有关联，该两组证据本院不予采信；证据9没有相关部门的签收确认，原告的质证意见成立，不能作为本案的定案依据。
综合全案证据，本院确认以下案件事实：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为印象巴马。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门分别向被告发放国有土地使用证，使用面积合计为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门收回上述国有土地使用证，并于2012年12月26日向被告发放新的国有土地使用权证，土地使用面积为43212.9平方米。2013年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的印象巴马小区第5幢2单元7层701号房，该商品房建筑面积约116.44平方米，房价总金额为405211元，由原告于2013年3月25日前付清房款的75%，即305211元（包含认购金），剩余25%的房款即100000元定于2013年12月30日前付清。被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经自检竣工验收合格的商品房交付给原告。原告于2013年3月24日、3月25日分两次向被告支付了房款20000元、285211元，合计305211元，于2013年4月17日、5月15日、7月1日、7月19日、8月9日分五次向被告支付剩余房款100000元，被告于2014年8月13日将房屋交付给原告。
原告于2016年1月11日提起本案诉讼。
案经本院主持调解无效。
根据原告的陈述理由和被告的答辩意见，归纳本案争议焦点如下：1、被告是否逾期交房并构成违约。2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。
本院认为，原告雷敬秒、杨献芳与被告联邦伟业公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务，一方未按约定履行义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
关于争议焦点一，原、被告订立的《商品房买卖合同》第六条约定，原告自签《商品房买卖合同》起，定于2013年3月25日前付清总房款的70%房款，即305211元（包含认购金），剩余25%的房款，即100000元定于2013年12月30日前按月付清。原告于2013年3月24日、3月25日分两次向被告支付了房款20000元、285211元，合计305211元；于2013年4月17日、5月15日、7月1日、7月19日、8月9日分五次向被告支付房款合计100000元，共计405211元，原告依约履行了自己的合同义务。合同第八条约定，被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经自检竣工验收合格的商品房交付给原告。到期后被告联邦伟业公司并没有履行交房义务，而是于2014年8月13日才将商品房交付给原告使用。被告辩称其行为属于延期交房而不属于逾期交房。理由是：1、因为政府在项目建设过程中变更规划，致使被告合法拥有的土地“被违规”，致使整个项目的消防通道压在农用地的红线上，迟迟未能通过报建，应当依据合同约定予以延期，不应承担违约责任；2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方未做到净地出让，出现钉子户阻扰被告开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，属于合同约定的免责事由。本院认为，被告的辩解理由不成立，理由为：1、巴马瑶族自治县国土局于2010年9月14日收回被告面积为66200平方米的《国有土地使用证》，并于2012年12月26日重新发放面积为43212.9平方米的《国有土地使用证》，即被告在2012年12月26日时已经知道政府变更规划、印象巴马项目消防通道压红线的事实，但仍于2013年3月25日与原告签订《商品房买卖合同》，将印象巴马小区第5幢2单元7层701号房买给原告。2、根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，巴马瑶族自治县国土资源局于2009年11月18日将土地交付给被告，即土地是否达到净地出让的程度，被告在国土部门向其交付土地时已经知道或者应当知道该事实的存在，不属于不可预见和控制的原因。故被告未按约定时间交房的行为无免责事由，属于逾期交房，而且构成违约，其上述辩解本院不予采纳。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告订立的《商品房买卖合同》第9条第（2）项约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，累计最高限额为总房款的4%。”具体到本案，逾期交房违约金为405211元×225天×1.5／10000=13675.87元，最高限额为405211元×4%=16208.44元，故原告请求被告支付违约金13675.87元有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司支付原告雷敬秒、杨献芳逾期交房违约金13675.87元。
案件受理费142元，减半收取71元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担（原告雷敬秒、杨献芳已预交，被告在赔付原告雷敬秒、杨献芳逾期交房违约金13675.87元时一并支付）。
上述义务，义务人应自本判决生效之日起30日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费142元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 韦柳欢
二〇一六年三月十五日
书 记 员 李宏婧
附本判决适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。