四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终11275号上诉人（原审被告）：刘魁明，男，汉族，1950年4月25日出生，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：王轶，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：童强，四川琴台律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盛尔贤，女，汉族，1950年3月10日出生，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：王轶，四川琴台律师事务所律师。委托诉讼代理人：童强，四川琴台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞长超，男，汉族，1986年11月17日出生，户籍所在地：四川省达县。上诉人刘魁明、盛尔贤因与被上诉人卞长超房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘魁明、盛尔贤上诉请求：1、撤销原判，改判驳回卞长超的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由卞长超承担。其提出的主要事实和理由：一、一审法院未认真审理案件。（一）、一审法院机械教条引用法律，对基本事实未予认真审查。1、未查明60万元的来历、起因和缘由。卞长超起诉后，刘魁明、盛尔贤已向原审法院提交了“事实经过”等材料，反映了双方几经商谈后确定的房屋价款60万元的缘由，但原审法院对60万元的形成来历、起因和缘由只字不提，更未认真审理。2、错误认定卞长超应补缴的土地出让金行为为垫付行为。本案争议焦点应该是政策性住房上市需补缴的土地出让金应由谁交纳的问题。按照三方事前口头约定，刘魁明、盛尔贤净得售房款60万元，房屋买卖设计的所有费用全部由卞长超承担。由于因故未形成书面证据，但有基本事实等，即卞长超和房屋中介为获取不当得利，并不影响案件的争议焦点。3、片面采信卞长超理由，一审判决自相矛盾。原审法院判决书载明庭审时双方各持己见，协议不成，既然各持己见，已充分说明双方对事实等有异议，又何来合同系双方当事人真实意思表达，该合同真实、合法有效。4、对刘魁明、盛尔贤合理合法诉求置之不理。一是针对上述3项，刘魁明、盛尔贤已向原审法院提交了多份事实材料，明确提出鉴于合同涉嫌恶意串通，欺诈刘魁明、盛尔贤，违背了刘魁明、盛尔贤的真实意愿，应属无效等理由，但原审法院对此置之不理。二是原审法院只摘录个别事项进行简单描述，对刘魁明、盛尔贤提出的很多事实和理由未进行全面和认真审理和表述，一审判决书存在严重片面性，对事实的描述不完整。5、对上诉人严重不公平。原审法院机械教条依据表面合同而不顾基本事实，不进行全面、认真审理，判决刘魁明、盛尔贤应当按照合同承担土地出让金。按此逻辑，应该判决卞长超将超出合同范围、未在合同注明的家具、电器等设施和物品归还。但原审法院对此无判决，这种片面保护卞长超的行为，对刘魁明、盛尔贤不公。（二）、认定事实不清。1、原审法院认定按照合同约定刘魁明、盛尔贤应承担补缴土地出让金义务的事实错误的。2014年7月中旬刘魁明、盛尔贤在伊城地产将案涉房屋挂出转让，出售价格64万元。7月中旬，房屋中介馨易家房产（以下简称房屋中介）实际经办人夏长斌与刘魁明、盛尔贤联系，称卞长超想买房，并极力约谈。在交流中，夏长斌称已在小区卖过六套房产，情况十分了解，该房不存在土地出让金，可以减免中介费，刘魁明、盛尔贤净得60万元等等。在其极力推荐下，三方达成一致，刘魁明、盛尔贤净得60万元，不承担房屋买卖的一切费用，包括土地出让金。期间，夏长斌曾专门打电话询问该房屋土地是出让还是划拨，刘魁明、盛尔贤依据《土地使用权证》明确回告是出让。2014年7月27日，刘魁明、盛尔贤女儿代其二人与卞长超、房屋中介签订了《房屋买卖合同》。8月1日，夏长斌电话通知刘魁明、盛尔贤签订正式合同时，刘魁明、盛尔贤发现合同中存在土地出让金条款，当即提出异议。夏长斌称“我们当时专门问了你女儿，你们的房屋（土地）是出让，不是划拨；出让就是交了土地出让金的，如果是划拨，这次就要交土地出让金。你们是出让，土地出让金是交了的，这次就不会交了”，还说“这是格式合同，都要这么写，没有实际意义，你们和你女儿、小卞都说好了的，你们净得60万元，不出一分钱”。刘魁明、盛尔贤即对夏长斌说“这样，你把刚才说的写一个给我”。夏长斌说“还写啥子嘛，大家都是说好了的”，意即三方都说好了，刘魁明、盛尔贤卖房不出一分钱，所有费用由卞长超承担，刘魁明、盛尔贤就未坚持。随后，刘魁明、盛尔贤审阅合同第17条时，发现重复提到第5条，夏长斌说“跟第5条一样，没得实际意义”，刘魁明、盛尔贤遂在该条款注明的（6）上打了叉。一审法院在审理本案时，没有深入调查审理房屋买卖价款60万元的形成缘由、事实经过、签订合同的背景等，没有了解买卖双方真实的意思表示，错误的机械套用《房屋买卖合同》相关条款，作出错误裁判。（三）对于核心和关键所谓垫付土地出让金行为未认真审理。（四）对刘魁明、盛尔贤辩称未审理，片面认定其诉求。一审法院对卞长超多次向刘魁明、盛尔贤主张事实的权利的事实和内容，刘魁明、盛尔贤又是怎么与其交流的等等，均未进行审查。未弄清基本事实，就片面认定卞长超的诉求。二、一审判决认定事实证据不足。首先，一审法院认定违约事实有房屋买卖合同等证据佐证，刘魁明、盛尔贤认为，这些证据不能证明刘魁明、盛尔贤有任何过错。在本案交易过程中，刘魁明、盛尔贤始终积极严格履行合同交易义务，极其善良、友好的考虑减轻其经济负担而给予其价格优惠，并赠送部分家具、家电等，不可能也不会为了贪图区区6821元的土地出让金。其次，本案中第三方中介参与、经办买卖事宜，清楚了解整个案情的真实情况，其参加诉讼有利于法庭查明事实。刘魁明、盛尔贤向一审法院提交了追加被告申请书，追加夏长斌、曾秀英为被告参加诉讼，但原审法院置之不理，刘魁明、盛尔贤提交的录音证据也未采信。因此一审法院在认定事实和证据不足的情况下作出了错误的认定。三、卞长超涉嫌违法取得《土地使用权证》。房屋买卖合过程中，刘魁明、盛尔贤、卞长超与中介夏长斌以其在成都市房屋交易中心办理房屋变更登记时，工作人员提出谁来取证的问题，刘魁明、盛尔贤立即回答双方一起来领。工作人员并记录在案，为何卞长超单方取得了权证。刘魁明、盛尔贤要求法庭调查，并追究卞长超的违法行为。卞长超答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。卞长超向一审法院起诉请求：刘魁明、盛尔贤连带支付土地出让金6821元，并支付自2014年11月16日之日起至还清款项之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。原审法院审理查明：刘魁明、盛尔贤系夫妻关系，于2006年3月16日取得了成都市金牛区房屋（原成都市金牛区，以下简称案涉房屋）所有权。2014年7月27日，刘魁明、盛尔贤的女儿刘尚晴代表刘魁明（卖方）与卞长超（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定刘魁明将其所有的上述房屋出售给卞长超；经双方协商，该房屋成交价为60万元；等等。该合同第五条约定：房屋交易需涉及的税费有：①维修基金、②营业税及附加、③个人所得税、④契税、⑤交易手续费、⑥土地出让金、⑦转移登记费、⑧公证费、⑨其他：继承税，其中买方支付第④、⑤、⑦、③项，卖方支付第①、②、⑥、⑧、⑨项；另在第十七条双方约定的其他事项中另行备注，第五条其中③、④、⑤、⑦由买方支付，①、②、⑥、⑧、⑨均由卖方承担。2014年8月27日，卞长超经登记取得了案涉房屋所有权。2014年12月26日，卞长超向成都市国土资源局缴纳了“政策性住房上市交纳土地出让金”6821元，成都市国土资源局于同日制发了《国有土地使用权证》，载明的土地使用权人为卞长超，并在“记事”栏载明“政策性住房上市，已依法补缴相当于土地出让金的价款”。2015年1月4日，卞长超起诉至原审法院，主张《房屋买卖合同》中明确约定土地出让金应由刘魁明负担，并提出如上诉讼请求，但刘魁明、盛尔贤对卞长超的诉讼请求不予认可，双方各持己见，协议不成。原审法院认为，卞长超与刘魁明于2014年7月27日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》真实、合法有效，各方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方在合同中先后两次明确约定土地出让金由刘魁明承担，现卞长超垫付了该项费用，故对卞长超要求刘魁明支付该项费用6821元及资金占用利息的诉讼请求，符合上述法律规定及双方在《房屋买卖合同》中的约定，本院予以支持。鉴于刘魁明、盛尔贤系夫妻关系，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，刘魁明、盛尔贤应共同承担还款义务。诉讼中，刘魁明、盛尔贤辩称，曾与卞长超、房屋买卖中介人员口头变更了双方在合同中的书面约定，土地出让金由卞长超自己承担，但未就上述主张提交相应证据予以证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原审法院对刘魁明、盛尔贤上述辩称意见不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：刘魁明、盛尔贤于本判决生效之日起20日内支付给卞长超土地出让金6821元，并支付相应资金占用费（从2014年12月26日至付清土地出让金之日止，以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为标准计算）。如果刘魁明、盛尔贤未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由刘魁明、盛尔贤负担（刘魁明、盛尔贤于本判决生效之日起20日内履行）。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人刘魁明、盛尔贤的上诉理由与被上诉人卞长超的答辩意见，本案的争议焦点为：刘魁明、盛尔贤是否应当向卞长超支付土地出让金6821元和相应的资金占用费。对此本院作如下认定：依照出卖人刘魁明、盛尔贤与买受人卞长超签订的书面《房屋买卖合同》的约定，案涉房屋买卖行为中所产生的土地出让金应由出卖人刘魁明、盛尔贤负担。刘魁明、盛尔贤上诉提出的案涉《房屋买卖合同》系其受到买受人卞长超和中介人员欺诈应当归于无效的问题，本院认为，在一审中，刘魁明、盛尔贤未在本案给付之诉中对合同效力提出反诉，也未在本案中提交相应证据证明案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条等关于合同效力的规定，故本院对其该项主张不予支持。刘魁明、盛尔贤另提出，其与中介人员进行了口头磋商并达成了由卞长超负担土地出让金的问题。本院认为，由刘魁明、盛尔贤与卞长超、经纪方馨易家房产签订的《房屋买卖合同》中，就三方的权利义务进行了约定，该书面《房屋买卖合同》就土地出让金的负担主体予以了确定。刘魁明、盛尔贤主张通过口头协议变更了书面《房屋买卖合同》中关于土地出让金承担主体的约定，则应当依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条第一款第二项“主张法律关系变更、消灭或权利受妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案一审诉讼中，刘魁明、盛尔贤提交了由刘尚晴出具的《房屋买卖情况说明》和视听资料，但本院认为，第一，该《房屋买卖情况说明》系证人证言，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条之规定，刘尚晴应当出庭作证；第二，本案中，刘魁明、盛尔贤也未提交其他证据证明刘尚晴存在《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定的可以不出庭而通过书面证言的方式作证的情况；第三，刘尚晴系刘魁明、盛尔贤的女儿，其与本案的处理结果存在利害关系；第四，关于视听资料，该录音不能证明买受人卞长超作出了变更土地出让金负担主体的承诺，故原审法院对该《房屋买卖情况说明》和视听资料未予以采信正确，本院予以维持。关于刘魁明、盛尔贤提出追加第三方房屋中介参加诉讼的问题。经本院审查，第一，原审中刘魁明、盛尔贤提交了《追加被告申请书》，申请追加夏正斌作为本案被告参加诉讼，并未申请追加《房屋买卖合同》经纪方馨易家房产和经办人曾秀英。在原审庭审中，原审法院要求刘魁明、盛尔贤在庭审后7日内提交相应证据证明提供中介服务的单位或个人，但截止于本案二审判决作出前，刘魁明、盛尔贤仍未提交相应的证据；第二，《房屋买卖合同》中对于买受人、出卖人、经纪方的权利义务约定明确，刘魁明、盛尔贤若主张其与卞长超变更了书面合同的约定或其在签订《房屋买卖合同》时意思不真实，可以依照最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十七条之规定申请经纪方作为证人出庭作证，但本案诉讼中刘魁明、盛尔贤并未提出申请，故原审法院对于其要求追加夏正斌作为被告的请求未予以准许正确，本院予以确认。关于刘魁明、盛尔贤提出卞长超违法取得《国有土地使用权证》的问题。本院经审查认为，第一，刘魁明、盛尔贤上诉理由第三条系对于成都市房屋交易中心办理房屋变更登记过程的阐述，而非对卞长超单独取得《国有土地使用权证》的提出异议；第二，案涉《国有土地使用权证》由成都市国土局登记制发，刘魁明、盛尔贤并未提交证据证明卞长超取得《国有土地使用权证》的过程存在非法行为；第三，成都市国土局向卞长超制发《国有土地使用权证》系履行行政机关管理职能，不属本案民事案件的审理范畴，对此问题在本案中不做处理。综上，刘魁明、盛尔贤的上述请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人刘魁明、盛尔贤负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一六年十二月十三日书记员 马先碧