湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终343号
上诉人（原审原告）：易海，男，1980年6月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李逸，湖南善道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郴州嘉晟房地产开发有限公司。
法定代表人：何文革，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。
原审第三人：曹翠平，女，1965年2月4日出生，汉族。
上诉人易海与被上诉人郴州嘉晟房地产开发有限公司（以下简称嘉晟公司）、原审第三人曹翠平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易海及其委托诉讼代理人李逸、被上诉人嘉晟公司的委托诉讼代理人石小飞到庭参加诉讼；曹翠平未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易海上诉请求：撤销一审判决，支持易海的原审诉讼请求；一、二审诉讼费用及其他相关诉讼费用由嘉晟公司负担。事实和理由：一、一审法院漏判易海原审关于退还违约金10,000元、更名费5000元的诉讼请求，并错误认定车位费126,000元是曹翠平缴纳的。易海在起诉状中提出嘉晟公司应退还所缴购房款1,254,192元、违约金10,000元、车位款126,000元、更名费5000元、合计1,395,192元，其中1,134,192元是曹翠平抵债代为交付的房款，易海另行支付了261,000元现金，并在诉讼中提交了嘉晟公司财务室开具给易海的1,254,192元的收据。一审法院仅凭嘉晟公司提供的开具给曹翠平的1,134,192元房款收据和126,000元车位款收据，而没有曹翠平的转账凭证，就错误认定易海缴纳的车位款为曹翠平缴纳的车位款。对易海在一审诉讼请求中的违约金和更名费，一审法院未认定、未审查、未判决。二、易海与嘉晟公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，造成易海不能取得涉案房产的物权和合同不能履行的过错在于嘉晟公司怠于行使涉案房产物权人的权利，致使涉案房产被北湖区人民法院（2015）郴北民一初字第808号民事判决书错误认定为曹翠平所有。涉案房产原是曹翠平购买嘉晟公司的，因欠易海债务，曹翠平与易海于2014年6月7日签订《偿债协议书》，曹翠平将购买嘉晟公司的房产抵债给易海，未交清的购房款由易海负责交清。同日，曹翠平向嘉晟公司提出解约要求，嘉晟公司与易海签订了《郴州市商品房买卖合同》，嘉晟公司同意曹翠平所交的购房款转为易海的购房款。因合同签订时是双休日，房产部门不上班，故曹翠平与嘉晟公司的网签合同未办理注销手续。2014年6月11日涉案房产被一审法院冻结，导致曹翠平与嘉晟公司的网签合同不能办理注销手续。易海提出执行异议，之后又提出了执行异议之诉，但均被一审法院以网签登记的业主是曹翠平为由驳回。1.一审法院2014年6月11日对涉案房产采取司法冻结之前，易海与曹翠平已履行完以物抵债行为，曹翠平与嘉晟公司已履行完《房屋买卖合同》的解除手续，易海与嘉晟公司签订了《房屋买卖合同》，并付清了所有的房款、车位款，还承担了因曹翠平延期付款的10,000元违约金，并按嘉晟公司的要求支付了网签更名费5000元。不能因一审法院的司法冻结行为而直接否定易海、嘉晟公司、曹翠平履行完毕的三个民事法律行为的效力。2.曹翠平的商品房买卖合同网签登记备案仅是为保全将来发生不动产物权变动产生的一项请求权、是商品房的预售登记、是房产部门的一种行政管理行为，不具有物权效力。且曹翠平的房款未交清，涉案房产的所有权仍属于嘉晟公司。3.嘉晟公司与易海签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，曹翠平将应退还的购房款转让给易海，该债权转让的事实已经告知嘉晟公司，嘉晟公司应当将所有的购房款全部退给易海。
嘉晟公司辩称：1.一审判决不存在漏判情形。一审判决对易海提出的退还违约金10,000元、更名费5000元的诉请进行认定并作出了判决。其中违约金10,000元予以认定并支持，即在判决主文第二项的应退款项130,000元中；更名费不予认定，不予支持，在第三项判决驳回，故不存在漏判。2.一审认定事实清楚。易海仅支付嘉晟公司购房款120,000元、曹翠平逾期支付购房款的违约金10,000元，合计130,000元，未支付车位款126,000元。一审法院对该事实认定正确。3.嘉晟公司在涉案房屋买卖合同的履行过程中，无违约行为和过错，不应承担责任。涉案房屋是因曹翠平的原因不能办理更名手续和过户登记，责任不在嘉晟公司，易海只能向曹翠平主张权利。嘉晟公司已就人民法院对涉案房屋的执行行为提出了异议之诉，行使了物权人权利，不存在怠于行使物权人权利的事实。4.嘉晟公司只收到了易海购房款120,000元、违约金10,000元，合计130,000元，如易海要求解除合同的理由成立，嘉晟公司只负有对该130,000元进行了返还的义务。
曹翠平虽未到庭参加诉讼，但向本院陈述，认同易海的上诉。
易海向一审法院起诉请求：1、判令解除易海与嘉晟公司2014年6月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201001091901）；2、判令嘉晟公司立即退还易海交付的房款1,254,192元和违约金10,000元，车位费126,000元，更名费5000元，合计1,395,192元；3、判令嘉晟公司赔偿易海同位段购买同面积的房价差390,000元；4、判令嘉晟公司承担本案诉讼费和其他诉讼费开支。
一审法院认定事实：2013年1月29日，曹翠平与郴州嘉晟房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定：“出卖人：郴州嘉晟房地产开发有限公司……买受人：曹翠平……位于郴州市青年大道，编号为郴国用（2008）第0048号……为龙凤嘉园项目中的第9栋19层1901号房。该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构……建筑层数地上19层……按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4800.00元，总金额（¥1,254,192.00元）壹佰贰拾伍万肆仟壹佰玖拾贰元整。……1、一次性付款：首付款（含定金）¥1,134,192元于本合同签订之日支付，剩余房款120,000.00元于2013年3月31日支付。……出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第叁种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……该商品房单体经开发商、监理单位、设计单位、施工单位四家单位验收合格。……出卖人：何文革（郴州嘉晟房地产开发有限公司印章）……买受人：曹翠平……2013年1月29日。”曹翠平购买郴州嘉晟房地产开发有限公司龙凤嘉园9栋1901号房屋并在郴州市房产局进行预购登记，办理了网签手续，合同编号：201001091901，合同金额1,254,192元，同时购买了车位。曹翠平在支付购房款1,134,192元及车位款后，余款12,000元未付。
2014年6月7日，易海与曹翠平签订《偿债协议书》，约定：一、曹翠平将自己购买的位于郴州市北湖区青年大道龙凤嘉园住宅小区二期九栋1901号复式住房及车位作价壹佰贰拾陆万元（小写1,260,000.00元）卖给易海。二、易海购买上述复式住房及车位时，只向曹翠平实际交付壹拾陆万元现金，另壹佰壹拾万元购房款与易海借给曹翠平的壹佰壹拾万元抵销。三、曹翠平购买该房及车位时已经向龙凤嘉园开发商郴州嘉晟房地产开发有限公司交付了壹佰壹拾伍万余元。本协议签订后，剩下的未交的购房款由易海续交。四、本协议签订后，曹翠平应当配合易海与郴州嘉晟房地产开发有限公司协商，将商品房买卖合同买受人主体予以变更，即将买受人“曹翠平”变更为“易海”。同日，易海与郴州嘉晟房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，将龙凤嘉园9栋1901号房屋出售给易海。合同编号：201001091901，合同金额1,254,192元，合同约定：“出卖人：郴州嘉晟房地产开发有限公司……买受人：易海……位于郴州市青年大道……为龙凤嘉园项目中的第9栋19层1901号房。该商品房的设计用途为住宅，属钢筋混凝土结构，该幢房屋建筑层数地上19层，地下3层。……按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4800.00元，总金额（¥1,254,192.00元）壹佰贰拾伍万肆仟壹佰玖拾贰元整。……首付款（含定金）¥1,254,192元于本合同签订之日支付。……出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第叁种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……该商品房单体经开发商、监理单位、设计单位、施工单位四家单位验收合格。”
2014年6月11日，一审法院以（2014）郴北民一初字第445号民事裁定书依法查封曹翠平预购郴州嘉晟房地产开发有限公司龙凤嘉园9栋1901号房屋。2015年4月27日，一审法院受理该案的执行立案申请，案号为（2015）郴北执字第553号。2015年5月14日，易海向一审法院提出执行异议，认为查封曹翠平预购郴州嘉晟房地产开发有限公司龙凤嘉园9栋1901号房屋应为易海所有。2015年7月1日，一审法院以（2015）郴北执异字第8号执行裁定书，裁定驳回易海的异议。易海不服，向一审法院提起执行异议之诉，一审法院于2016年3月18日以（2015）郴北民一初字第808号民事判决书驳回易海的诉讼请求。易海不服，上诉于湖南省郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2016年8月5日以（2016）湘10民终845号民事裁定书，裁定按易海自动撤回上诉处理。
另查，本案所涉房屋系复式房，龙凤嘉园9栋1901与9栋1801号系同一套房屋。
一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、易海、嘉晟公司于2014年6月7日签订的《郴州市商品房屋买卖合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(四)项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，曹翠平与郴州嘉晟房地产开发有限公司就所涉房屋签订预购合同后，在登记机关进行预购登记即网签备案，至该院查封时，该房在登记机关的登记买受人为曹翠平。网签备案即是将买卖（或者预售）合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，网上签订商品房合同后，合同自签订时成立，签约方若要解除合同，必须双方签订新的协议并向房地产管理部门提出申请才可以取消网上买卖合同。网签备案本质上虽是一种通过网络进行的行政备案，不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务，但作为一种程序性事实行为和行政法律制度，具有公示、确认和管理的功能，而郴州嘉晟房地产开发有限公司未与曹翠平在房地产管理部门解除预购合同的情况下与易海签订《商品房买卖合同》，将曹翠平预购房屋出售给易海，根据《商品房销售管理办法》第十条之规定：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同的标的物的商品房再行销售给他人。据此，曹翠平与郴州嘉晟房地产开发有限公司就所涉房屋签订的预购合同实质并未解除。嘉晟房地产开发有限公司亦未在登记机关为易海进行预购登记，即网签备案。现由于所涉案房屋因另案被查封、拍卖，致使易海、嘉晟公司所签订《商品房买卖合同》，由于嘉晟房地产开发有限公司无法交房，致使易海、嘉晟公司所签订的合同目的无法实现，其责任在嘉晟公司。易海主张解除《商品房买卖合同》，应予以支持。焦点二，其损失如何计算。本案中，易海主张其已付清购房款，该房屋事实上是与曹翠平以房抵债，易海实际交付的只是小部分房款，其他房款系抵债形成。易海诉请判令嘉晟公司退还易海交付的房款1,154,192元，车位费126,000元，更名费5000元及赔偿损失390,000元，无事实和法律依据，应不予支持。因本案易海所购房屋系从曹翠平购买的房屋抵债形成，其本人仅支付130,000元购房款给郴州嘉晟房地产开发有限公司，郴州嘉晟房地产开发公司理应退还易海130,000元购房款，其余抵债部分款项易海可向曹翠平追偿，其损失亦应以易海于2014年6月7日所交纳款项130,000元，再参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”计算，即25,350元（130,000×6%÷12个月÷30天×1170天，从2014年6月7日起算至2017年9月7日止），超出部分的诉请，依法予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款（一）项，参照《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、自本判决生效之日起解除原告易海与被告郴州嘉晟房地产开发有限公司2014年6月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201001091901）；二、限被告郴州嘉晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告易海购房款130,000元及违约损失25,350元，共计155,350元；三、驳回原告易海的其他诉讼请求。案件受理费20,867元，财保申请费5000元，共计25,867元，由被告郴州嘉晟房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，易海围绕其上诉请求，提供雷国军出具给易海的借条、曹翠平出具给雷国军的以房抵债字据、易海出具给雷国军的借条各一份，拟共同证明易海、雷国军、曹翠平三方债权债务的真实性、易海和曹翠平债权债务的真实性及抵债由来。
嘉晟公司质证认为，该三份证据形成于2013、2014年，不是新证据，且系易海与案外人之间的债权债务往来凭据，与本案无关。
根据当事人的举证、质证，并结合当事人的陈述，本院对上述证据认证如下：上述三份证据属雷国军、曹翠平、易海之间的债权债务的往来凭据，与本案处理无关，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：二审时法庭向易海询问：“2014年6月7日（车位款收据出具的当日），易海向嘉晟公司交了多少钱”，易海回答：“用银行卡刷了13万元，还交了现金1.5万元”。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。易海、嘉晟公司、曹翠平所达成的以曹翠平向嘉晟公司所购房屋抵偿曹翠平所欠易海债务，法律属性是合同权利义务的转让，表现形式为易海与嘉晟公司重新签订房屋买卖合同。一审法院判决解除易海与嘉晟公司所签订的房屋买卖合同，各方均没有就此提出上诉。本案二审的焦点在于合同解除后的权利义务清理。需要明确的是，人民法院基于网签的公示效力，对曹翠平与嘉晟公司所签订的房屋买卖合同所指向的房屋予以查封，实际上对曹翠平向嘉晟公司合同请求权的查封，该查封行为合法有效。因此，尽管易海、嘉晟公司、曹翠平所达成的合同权利义务转让的协议，自签字盖章之日起就成立并有效，但是该协议却因法院对标的物的查封而无法继续履行，从而导致被解除。协议被解除后，应当恢复到协议签订之前的状态。就本案而言，也就是恢复到易海、嘉晟公司、曹翠平达成权利义务转让协议之前，曹翠平与嘉晟公司依旧具有房屋买卖合同关系，易海对曹翠平依旧享有债权。易海要求取代曹翠平对嘉晟公司享有曹翠平的合同请求权，既不符合客观事实，也没有法律依据。因此，易海只就其向嘉晟公司所缴纳的款项享有返还请求权。
关于购房款。易海上诉主张，2014年6月11日一审法院对涉案房产采取司法冻结之前，曹翠平与易海已于2014年6月7日签订了《偿债协议书》，曹翠平将所购嘉晟公司的房屋抵债给易海，由易海负责交清房屋尾款，同日嘉晟公司与易海签订《郴州市商品房买卖合同》，同意曹翠平所交购房款直接转为易海的购房款，易海交清了房屋尾款120,000后，嘉晟公司向易海出具了收到全部购房款1,254,192元的收据，至此，易海与曹翠平已完成以物抵债行为，曹翠平与嘉晟公司的商品房买卖合同已解除，故嘉晟公司应退还易海购房款1,254,192元。本院认为，涉案房屋的购房款除了120,000元是易海缴纳的外，其他均是曹翠平缴纳的，虽然嘉晟公司向易海出具收到易海购房款1,254,192元的收据，但是因为曹翠平将涉案房产抵债给易海所致。现曹翠平与易海签订《偿债协议书》的目的无法实现，协议无法继续履行，曹翠平缴纳的购房款并未转换为易海的购房款，故嘉晟公司只需向易海退还2014年6月7日易海缴纳的购房款120,000元。易海于2014年6月7日缴纳的该120,000元购房尾款的同时，交纳违约金10,000元，也应退还给易海，一审判决对130,000元予以支持并无不当，只是在判决时未将该120,000元购房款与该10,000元违约金予以区分，易海上诉主张一审判决漏判该10,000元无事实依据。
关于车位款。易海主张其向嘉晟公司缴纳了车位款126,000元，嘉晟公司出具了相应的收据给易海，故嘉晟公司应退还车位款126,000元给易海。对此，嘉晟公司辩称，车位款是曹翠平缴纳的，并非易海所缴，并提供了嘉晟公司出具给曹翠平的车位款收据。本院认为，虽然嘉晟公司向易海出具了车位款收据，易海亦称其缴纳的是现金，但二审时法庭询问易海2014年6月7日即向易海出具车位款收据当日其向嘉晟公司交了多少钱时，易海回答：“用银行卡刷了13万元，还交了现金1.5万元”，也即易海主张当日其共向嘉晟公司交纳了145,000元钱，而其中包含的购房款尾款和违约金就有13万元，故不存在还交纳了126,000元车位款的情况，且嘉晟公司一审提供的车位款收据可以证实系曹翠平所交，故易海上诉主张是其缴纳的车位款、嘉晟公司应向其退还，证据不足，本院不予支持。
关于更名费、房屋差价损失。关于更名费，易海认为嘉晟公司应退还其更名费5000元，对此嘉晟公司二审中承认系其财务人员出具的，但表示没有收到该款项。本院认为，收据按常理应是收到相应款项后出具的。该更名费收据加盖了嘉晟公司财务专用章，嘉晟公司也承认系其财务人员开具的，可以证实嘉晟公司收到了易海更名费5000元。嘉晟公司虽不认可其已经收到该款项，但既没有提供反驳证据予以支持，也未给出合理说明，其该抗辩主张不能成立。故该5000元更名费嘉晟公司应退还给易海。一审判决认为易海主张该5000元更名费无事实和法律依据并对易海该主张不予支持不当，本院予以纠正。关于房屋差价损失，易海主张该损失没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。
参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款第（一）项规定：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”易海的损失以2014年6月7日所交纳款项135,000元来计算，为33,817.5元（135,000×6%÷12个月÷30天×1503天，从2014年6月7日起算至2018年7月20日止），超出部分，依法应予驳回。
综上所述，易海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3469号民事判决第一项：“一、自本判决生效之日起解除原告易海与被告郴州嘉晟房地产开发有限公司2014年6月7日签订的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201001091901）”；
二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3469号民事判决第三项；
三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3469号民事判决第二项为：限郴州嘉晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还易海购房款120,000元、违约金10,000元、更名费5000元及违约损失33,817.5元，共计168,817.5元；
四、驳回易海的其他诉讼请求和上诉请求。
如果郴州嘉晟房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20,867元，财产保全申请费5000元，合计25,867元，由郴州嘉晟房地产开发有限公司负担；二审案件受理费19,469元，由易海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 许素萍
审 判 员 黄ＸＸ
二〇一八年七月二十日
法官助理 龙旭力
书 记 员 何佳娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。