上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1352号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司。
法定代表人姜绍武。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中欧国际机电城有限公司。
法定代表人张胜陆。
委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。
委托代理人王晓野，上海市金石律师事务所律师。
上诉人上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司（以下简称武鑫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。被上诉人中欧国际机电城有限公司（以下简称中欧公司）的委托代理人于元良到庭参加诉讼。上诉人武鑫公司的法定代表人姜绍武则于庭后来到本院参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月2日，中欧公司与武鑫公司签订《租赁合同》约定：1、武鑫公司向中欧公司承租上海市真南路XXX号XXX幢三楼房屋（以下简称系争房屋），面积1893平方米，租期自2010年5月30日起至2013年5月29日止，年租金人民币（以下币种均为人民币）600，000元，免租期为1年，租期内租金共1，200，000元；2、中欧公司应于合同签订当日支付租金360，000元，2011年5月30日前支付租金360，000元，2012年5月30日前支付租金480，000元；3、物业管理费按每月每平方米5元计算；4、中欧公司交付房屋，武鑫公司应当场进行验收，有异议的，应向中欧公司提交书面异议材料，未提出书面异议的，视为中欧公司提供的房屋符合合同约定的条件；5、租赁期满，武鑫公司应在期满后三日内返还房屋，逾期返还的，武鑫公司应按每平方米每日30元的标准向中欧公司支付房屋使用费；6、武鑫公司延迟支付租金、物业管理费、保证金、押金等的，每逾期一日，应向中欧公司支付未付金额的万分之五作为违约金。同日，双方另行签订《市场管理服务合同》约定：1、武鑫公司承租的系争房屋物业管理费每月每平方米5元，每月费用为9，465元；2、武鑫公司不能按时支付市场管理服务费的，应承担付款金额日千分之三的逾期付款滞纳金。上述合同及协议签订后当天，武鑫公司向中欧公司支付押金50，000元。2010年4月26日，武鑫公司向中欧公司支付360，000元，中欧公司出具收据载明该款项收款事由为租金。2011年6月16日，武鑫公司向中欧公司支付100，000元，中欧公司出具收据载明该款项收款事由为房租费。2011年7月13日，武鑫公司向中欧公司支付260，000元，中欧公司出具收据载明该款项收款事由为租金。中欧公司与武鑫公司另签有《租赁协议》，该协议约定租期自2010年5月30日至2013年5月29日，租期内租金共计120，000元，合同签订当日付清。武鑫公司以上述协议作为申请文件，向上海市工商行政管理局申请企业经营场所变更登记，获核准。2010年9月17日，武鑫公司法定代表人姜绍武签署收件收据，确认收到《租赁协议》，明确该资料仅用于注册公司等事宜，不作他用，否则自负法律责任。2013年5月28日，武鑫公司向中欧公司发函表示：1、商场设施没有及时安装且多处发生漏水，致使无法正常经营，武鑫公司决定不再续租；2、因承租户的经营受到影响，武鑫公司无法正常收取租金，导致武鑫公司无力支付房租和其他费用；3、因市场处于半停业状态，且武鑫公司无力支付物业管理费，武鑫公司愿意为上海机电城消防设施维护保养3年。后当事人双方发生纠纷，中欧公司提起诉讼，请求判令：1、武鑫公司迁出上海市真南路XXX号XXX幢三楼；2、武鑫公司支付租金480，000元；3、武鑫公司自2010年5月31日起至实际迁出之日，按每月9，465元标准支付物业管理费；4、武鑫公司支付水电费95，305.60元；5、武鑫公司每逾期一日，按应付费用的日万分之五支付违约金；6、武鑫公司自2013年5月30日起，按每日每平方米30元支付房屋使用费，至实际搬离之日止；7、诉讼费用由武鑫公司承担。武鑫公司则提起反诉，请求判令：1、中欧公司退还多收取的费用565，695元；2、中欧公司赔偿武鑫公司搬运损失6，600元。
原审法院另查明，武鑫公司向法院提供的《租赁协议》中手写部分的约定与手写的落款日期均系武鑫公司在办理完工商登记手续后填写。中欧公司自认武鑫公司向其支付过物业管理费10，000元。武鑫公司陈述其为中欧公司垫付资金用于安装空调、电梯等设备，但对此未提供证据予以证明。合同履行届满后，双方未办理交接手续。
武鑫公司在本案纠纷发生前另行向中欧公司租赁场地，为此支付押金11，000元。中欧公司表示，该笔款项与本案无关。
原审中，武鑫公司表示双方关于物业管理费已另作约定，但对此未提供证据予以证明。经法院释明，武鑫公司坚持表示若存在违约责任，对双方之间关于违约责任承担的约定，无需进行调整。中欧公司向法院表示，考虑到本案实际情况，对房屋使用费的主张，要求计算到武鑫公司将系争房屋内的营业注册信息注销之日即2013年9月26日，并以该日期作为武鑫公司迁出场地之日；对武鑫公司逾期付费，要求其支付违约金200，000元；武鑫公司已支付的物业管理费10，000元，可在武鑫公司拖欠的物业管理费中予以扣除。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点在于中欧公司与武鑫公司之间履行的是2010年4月2日签订的《租赁合同》或之后所签的《租赁协议》。根据查明的事实，双方关于租赁的相关事宜，在2010年4月2日所签订的《租赁合同》中进行了详尽的约定，而在《租赁协议》中仅就相关权利义务简单描述，未涵盖双方租赁事宜的具体细节。该《租赁协议》系武鑫公司用以申请办理工商变更登记备案的申请文件之一，且武鑫公司亦承诺该份协议仅作工商登记用途，不作他用。后武鑫公司根据《租赁合同》约定的租金标准向中欧公司支付相关费用共计720，000元，中欧公司向武鑫公司出具的收据均载明收款事由系租金或房租费，武鑫公司对此未持异议。现武鑫公司主张其多支付的款项系为中欧公司垫资安装空调、电梯的花费，但未提供相关证据予以证明，且双方关于空调、电梯的安装亦未有书面约定。据此，武鑫公司主张双方已变更原《租赁合同》约定，租期内租金下调为120，000元的抗辩意见，与事实不符，亦与武鑫公司的实际支付行为存在矛盾，对此不予采纳。双方之间约定的权利义务，应以2010年4月2日签订的《租赁合同》为准。双方于《租赁合同》约定，租期内，武鑫公司应向中欧公司支付物业管理费，并约定了相关收费标准，武鑫公司理应按约履行。武鑫公司辩称双方已就物业管理费重新进行了约定，但未提供证据予以证明，对此不予采纳。中欧公司要求武鑫公司支付欠租、物业管理费的诉讼请求，符合合同约定，对此应予支持。因双方对逾期支付相关费用的违约责任已作约定，且经法院释明，武鑫公司明确表示若存在违约行为，双方均应按合同约定承担违约责任，故对中欧公司要求武鑫公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，可予采纳。中欧公司自愿降低违约金数额，与法不悖，可予准许。武鑫公司对中欧公司主张的水、电费计算方式不持异议，并愿意承担其租赁期间产生的水、电费，对此应予判明。租期届满后，武鑫公司未与中欧公司办理交接手续，应向中欧公司支付房屋占用期间的使用费。中欧公司要求房屋使用费计至武鑫公司将在系争房屋内的工商登记注销之日，符合双方合同约定，对此予以采纳，房屋使用费标准则可参照租金标准计算。中欧公司已确认2013年9月26日作为武鑫公司实际迁出系争房屋时间，故对中欧公司要求武鑫公司搬离系争房屋的诉讼请求，已无需作出裁判。武鑫公司支付的押金50，000元，中欧公司自愿返还，对此予以准许。
双方履行的系2010年4月2日签订的《租赁合同》，中欧公司并未多收取武鑫公司费用。同时，武鑫公司对其为租赁场地安装空调、电梯垫付资金以及双方关于物业管理费已重新达成约定的主张，未提供证据予以证明，对此不予采纳。因双方于合同中对房屋的交付已作明确约定，武鑫公司在接收系争房屋时对系争房屋的现状未提出书面异议，视为中欧公司提供的房屋符合合同约定的条件，故对武鑫公司主张中欧公司交付标的不符合约定的主张，不予采纳。关于武鑫公司提出的搬运损失，武鑫公司仅提供收据及报警回执单，从证据关联性、证明力上均不足以证明武鑫公司的该项主张，对此亦不予采纳。至于武鑫公司主张在系争房屋《租赁合同》履行前，武鑫公司因他处房屋租赁事宜向中欧公司所付的押金，则不属于本案审理范围，且中欧公司亦不同意在本案中一并处理，本案对此不予涉及，武鑫公司可另行主张。据此，原审法院作出判决：一、上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付中欧国际机电城有限公司房屋租金480，000元；二、上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付中欧国际机电城有限公司物业管理费（自2010年5月31日起至2013年9月26日止，按每月9，465元计算，扣除上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司已支付的10，000元）；三、上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付中欧国际机电城有限公司水、电费95，305.60元；四、上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付中欧国际机电城有限公司逾期付款违约金200，000元；五、上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付中欧国际机电城有限公司房屋使用费（自2013年5月30日起至2013年9月26日止，按年租金600，000元计算）；六、中欧国际机电城有限公司应于上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司结清上述费用之日退还上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司押金50，000元；七、对上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司的诉讼请求不予支持。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13，055元，由上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司承担。反诉案件受理费4，761.50元，由上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司承担。
武鑫公司不服原判，向本院提起上诉称，经事后核查，中欧公司出租的系争房屋只有1，837.30平方米，而非合同载明的1893平方米，对武鑫公司已构成欺诈。2010年9月1日，武鑫公司与中欧公司已经重新签订《租赁协议》，将原定的租金调整为三年共计120，000元，并由姜绍武手写注明双方在2010年4月2日所订的原《租赁合同》作废。因《租赁协议》签订前，武鑫公司实际已支付中欧公司租金360，000元，故此后武鑫公司已无需再向中欧公司支付租金，对方还应退还武鑫公司240，000元，但实际至今未退。至于2011年6月16日武鑫公司支付给中欧公司的100，000元，则是为其垫付安装电梯的费用。原审法院所作的判决有失公正，故上诉要求撤销原判第一、二、四、五、七项，改判不支持中欧公司原审相应诉请，支持武鑫公司的原审反诉请求，诉讼费用由对方负担。
被上诉人中欧公司辩称，武鑫公司上诉所称的1837.30平方米是其他房屋（302室），而非系争房屋（101－3B），因此不存在中欧公司出租房屋面积不足的问题。至于2010年9月1日双方所订的《租赁协议》则是为让武鑫公司办理工商登记手续之用，当时武鑫公司的法人代表姜绍武签名确认“该材料仅用于注册公司或注册个体工商户事宜，不作其他用途”，而“2010年4月2日所订的原《租赁合同》作废”则是武鑫公司擅自添加在《租赁协议》上的，留存在工商档案中的2010年9月1日《租赁协议》上并无该添加的内容，可以印证此节。事后武鑫公司也是仍按2010年4月2日所订的《租赁合同》在履行。至于武鑫公司的“为中欧公司垫付电梯安装费用100，000元”之说则更是子虚乌有。武鑫公司的上诉所称均非事实，理由也不成立。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，二审中，武鑫公司所称的1837.30平方米房屋标注为真南路XXX号XXX幢XXX室，而非系争房屋。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。自签约接收系争房屋起，在数年的租赁期内，武鑫公司从未就系争房屋面积提出任何异议。现武鑫公司上诉称中欧公司出租的系争房屋面积不足，但就此未能进行有效举证，故对其所称本院不予采信。武鑫公司另主张双方已废除了原订的《租赁合同》，重新签订了新的《租赁协议》调整了租金，但其提供的《租赁协议》上有其擅自添加“原《租赁合同》作废”的内容，且中欧公司已提供载明“《租赁协议》系仅用于注册公司或注册个体工商户事宜，不作其他用途”的证据，该证据上也有武鑫公司的法人代表姜绍武的签字确认，故对武鑫公司所称双方已废除原《租赁合同》的意见，本院同样不予采纳。武鑫公司所称2011年6月16日其支付的100，000元系为中欧公司垫付安装电梯的费用之说，也无任何依据，本院不予采信。原审法院对案件所作的判决是正确的。武鑫公司的上诉缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17，816.50元，由上诉人上海武鑫消防设施维护保养技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 张的日
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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