安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阜民一终字第00723号
上诉人（一审原告）：丁明，住安徽省阜阳市颍州区。
上诉人（一审原告）：王颍，住安徽省阜阳市颍州区。
上述二上诉人的共同委托代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司阜阳市分行，住所地安徽省阜阳市颍州区。
负责人：王玉宝，该行行长。
委托代理人：郑虎，安徽金宇律师事务所律师。
上诉人丁明、王颍因与上诉人中国建设银行股份有限公司阜阳市分行房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2012）州民一初字第00648号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人丁明、王颍及其共同委托代理人余鸿飞，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行的委托代理人郑虎到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
一审法院查明：1998年6月15日，本院作出（1998）阜中经初字第9-18号民事裁定，将阜阳骏业房地产有限公司所开发的古商城11000平方米的房屋抵付给中国建设银行股份有限公司阜阳市分行，以冲抵阜阳骏业房地产有限公司所欠借款本金2900万元及利息。本院作出的抵付裁定生效后，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行据以向阜阳市房地产管理局申请办理房屋所有权证。1998年6月25日，阜阳市房地产管理局颁发给中国建设银行股份有限公司阜阳市分行公字第2005号房屋所有权证。2002年9月27日，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与安徽国信拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托安徽国信拍卖有限公司拍卖阜阳骏业房地产有限公司所抵付的房屋。2002年11月23日，安徽国信拍卖有限公司对古商城F区进行拍卖，丁明通过竞买购得古商城F区1002号门面房387.21平方米。2003年12月30日，阜阳市房地产管理局颁发给丁明权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证。
2006年，刘以影、孙龙珍、赵利军向一审法院起诉中国建设银行股份有限公司阜阳市分行和丁明，要求确认中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明签订的房屋买卖合同部分无效。2006年6月26日，一审法院作出（2006）州民一初字第130号民事判决，判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明于2003年12月24日签订的房屋买卖合同古商城F区（丘号-28、幢号3、房号F1002）走道部分无效。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明均不服该判决，向本院提起上诉。2007年2月9日，本院作出（2006）阜民一终字第765号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2008年4月2日，丁明向安徽省阜阳市人民检察院申诉，认为本院作出（2006）阜民一终字第765号民事判决，不合法，要求检察院提请抗诉。安徽省阜阳市人民检察院作出阜检民行立（2008）26号民事行政检察立案决定书，决定立案审查，但没提起抗诉。丁明在此期间多次要求中国建设银行股份有限公司阜阳市分行对所购房屋无效部分进行处理未果。2010年9月10日，丁明向一审法院起诉，要求中国建设银行股份有限公司阜阳市分行返还购房款并赔偿损失906240元。2010年11月22日，一审法院作出（2010）州民一初字第1965号民事判决，判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行退还丁明购房款24492元，赔偿丁明损失252000元。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明均不服该判决，向本院提起上诉。2011年5月16日，本院作出（2011）阜民一终字第00355号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。
中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明签订的房屋买卖合同被终审判决确认部分无效后，刘以影多次到阜阳市房地产管理局要求撤销丁明持有的权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证。2010年12月29日，阜阳市房地产市场产权监理处向丁明发出通知，要求丁明于2010年12月30日至2011年1月30日到该处办理房屋更正登记。因丁明持有权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证未予撤销，刘以影以阜阳市房地产管理局为被告，丁明为第三人向一审法院起诉，要求撤销丁明持有的权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证。2011年4月7日，一审法院受理此案后，向丁明送达（2011）诈行初字第00012号参加诉讼通知书和举证通知书等诉讼材料。2011年6月13日，阜阳市房地产管理局将丁明持有的权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证，更正为房地产权证阜字第2011048030号和20110480**号，共有人为王颍，建筑面积变更为298.13平方米。
2011年5月16日，本院作出（2011）阜民一终字第00355号民事裁定，将案件发回重审后，一审法院以（2011）州民一初字第02148号立案受理，再重审期间，丁明于2012年2月15日向一审法院申请撤诉。2012年2月15日，一审法院作出（2012）州民一初字第02148号民事裁定，准许丁明撤回起诉。2011年10月18日，安徽皖北律师事务所委托阜阳和德房地产评估咨询有限公司对丁明房产证变更后被切除96.95平方米的房屋面积价格和丁明自2003年12月30日至2012年2月15日因不能使用所购买的81.64平方米门面房所造成的损失进行评估。2015年2月15日，阜阳和德房地产评估咨询有限公司作出评估结论，被切除房屋部分价格为126万元，2003年12月30日至2012年2月15日门面房不能使用损失为89835元。2012年2月27日，丁明、王颍再次向法院起诉。
一审法院认为：中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明于2003年12月24日签订的房屋买卖合同被生效判决确认部分无效，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行收取的合同无效部分89.18平方米房屋价款26754元（89.18平方米×300元／平方米），应当返还。丁明、王颍应当将房屋返还，因无效部分是公共过道，已经归公共使用，客观上无法返还，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行未因此受益。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行在出让涉案房屋前在颍州晚报上登报说明本次拍卖的房产面积均以房产局所核发的房产面积为准。丁明在购买涉案房屋时已对步案房屋信息充分了解，并在阜阳市房地产测量中心出具的房屋数据查询单上签名捺印，该查询单载明：以上房屋坐落位置系由本人据实指认，如有不实，本人愿意承担一切经济责任。丁明购买了上述包含公共走道的房屋，并办理了房产证。故丁明与中国建设银行股份有限公司阜阳市分行对房屋买卖合同部分无效，均存在过错。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行出售涉案房屋时的房屋总价款为116163元，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行不可能预见到因房屋买卖合同无效所造成的损失超过房屋出售时的总价款。根据案件实际情况，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行应返还丁明、王颍房屋买卖合同无效部分房屋的价款26754元及同期限银行贷款利息，赔偿丁明、王颍因不能使用81.64平方米部分房屋所造成的损失89835元，赔偿丁明、王颍不超过已付合同无效部分购房款一倍的价款20000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、中国建设银行股份有限公司阜阳市分行于本判决生效之日起十日内返还丁明、王颍人民币购房款26754元及银行同期限贷款利息（利息从支付房款时始至实际支付时止）、赔偿丁明、王颍损失89835元并承担20000元的赔偿金；二、驳回丁明、王颍的其他诉讼请求。案件受理16949元，由丁明、王颍负担10000元，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行负担6949元。
丁明、王颍上诉称：中国建设银行股份有限公司阜阳市分行将过道当作门面房出售是导致房屋买卖合同部分无效的原因，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行应承担全部过错责任，一审判决认定丁明、王颍有过错系认定事实错误。由于中国建设银行股份有限公司阜阳市分行的过错行为，致使丁明、王颍所购房屋套内面积减少96.95平方米，现该地段房屋升值，经评估96.95平方米房屋市场价值126万元，也即因合同部分无效导致丁明、王颍损失126万元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，过错方应赔款偿无过错方损失。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定认定中国建设银行股份有限公司阜阳市分行应承担的损失赔偿责任，系适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条是对有效合同的履行中因一方违约所造成损失，违约方应承担赔偿责任的规定，而不是对无效合同的损失责任的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条是对商品房买卖合同无效出卖人承担责任的规定，而本案所涉房屋不是商品房，不属于该司法解释适用的范围。一审判决依照该司法解释第九条规定判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿丁明、王颍不超过合同无效部分房屋购买价的一倍的赔偿责任，系适用法律错误。2003年12月30日，阜阳市房地产管理局颁发给丁明权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证载明该房的建筑面积为387.21平方米，套内面积为330.95平方米，分摊56.26平方米。2011年6月13日，阜阳市房地产管理局将丁明持有的权证字号为房地权阜字第20030087**号房地产权证，更正为房地产权证阜字第2011048030号和20110480**号，共有人为王颍，建筑面积变更为298.13平方米，套内面积为234平方米。合同部分无效使丁明、王颍所购房屋建筑面积减少89.08平方米，但套内面积作为丁明、王颍实际使用面积却减少了96.95平方米。一审判决认定房屋买卖合同部分无效后，丁明、王颍所购房屋面积少了89.18平方米，系认定事实错误。要求维持一审判决赔偿丁明、王颍因不能使用81.64平方米部分房屋所造成的损失89835元部分，撤销一审判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行返还丁明、王颍房屋无效部分购房款26754元和赔偿丁明、王颍不超过已付合同无效部分购房款一倍的价款20000元的部分。依法改判中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿丁明、王颍因房屋买卖合同无效造成房屋实际使用面积减少96.95平方米所产生损失126万元。
中国建设银行股份有限公司阜阳市分行上诉称：丁明、王颍主张所购房屋中有81.64平方米不能使用，但丁明、王颍未提供证据证明不能使用房屋的面积、不能使用的原因和因不能使用所产生的损失。丁明、王颍所指称的不能使用的81.64平方米房屋归丁明、王颍所有，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行未妨碍其使用房屋，丁明、王颍应向实际侵权人主张赔偿权利。丁明、王颍提供的阜阳和德房地产评估咨询有限公司（2012）第18号房屋估价报告作出时间是2012年2月16日，而安徽皖北律师事务所委托评估时间是2012年2月15日，该评估报告违法，不能作为认定案件事实的依据。一审判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿丁明、王颍因不能使用81.64平方米部分房屋所造成的损失89835元错误，丁明、王颍未要求中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿合同无效部分已付购房款一倍的价款，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿丁明、王颍20000元赔偿金超出丁明、王颍的诉讼请求，不仅程序违法，适用法律也错误。要求撤销一审判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿丁明、王颍因不能使用81.64平方米部分房屋所造成的损失89835元和赔偿丁明、王颍不超过已付合同无效部分购房款一倍的价款20000元的部分，驳回丁明、王颍的此项诉讼请求。
二审丁明、王颍向法庭提交阜阳和德房地产评估咨询有限公司估（价）字（2013）第（1885）号房地产估价报告1份。证明丁明、王颍房屋面积减少96.95M2，经评估现在价值为1390000元。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行以该证据不属于新证据为由，不予质证。本院认为该证据不属于新的证据，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行的异议理由成立，对该证据的证明效力，不予认定。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行未提交新的证据。
双方当事人所举证据同于一审，相对方的质证意见与一审法院一致，本院的认证意见与一审法院一致。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审双方当事人争议焦点如下：
1、中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明、王颍所签订的房屋买卖合同部分无效，双方当事人是否有过错及过错责任的大小是多少；
2、因合同部分无效造成丁明、王颍房屋不能使用的损失是多少，因合同部分无效造成丁明王颍房屋无效部分的损失是多少，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行是否应承担赔偿责任及承担责任的比例；
3、一审判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行承担20000元的赔偿责任是否超出丁明、王颍的诉讼请求；
4、一审判决适用法律是否正确。
本院认为：本院（2014）阜民一再终字第00033号民事判决认定本案争议合同无效部分为公共走道，为古商城整体公摊面积的一部分，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行出售该部分侵害侵害公共利益，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行对合同部分无效负有过错，一审判决认定丁明、王颍对合同部分无效负有过错错误，本院应予纠正，丁明、王颍的此项上诉理由成立。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行应返还合同无效部分购房款及中国人民银行同期借款利息，至付清本息时止。而中国建设银行股份有限公司阜阳市分行与丁明签订房屋买卖合同时，不可能预见签订合同无效所造成的损失大于出售房屋的总价款。故一审法院根据本案实际情况，判决中国建设银行股份有限公司阜阳市分行赔偿丁明、王颍因不能使用81.64平方米部分房屋所造成的损失89835元，赔偿合同无效部分价款20000元，并无不当。中国建设银行股份有限公司阜阳市分行、丁明、王颍上诉称一审判决适用法律错误，审理程序违法的理由不能成立，本院不予采信。一审判决对双方当事人过错确定虽然不当，但裁判结果正确，本院予以维持。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12500元，鉴定费5000元，由丁明、王颍负担15000元，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行负担2500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 莹
审 判 员 许敏灵
代理审判员 吕越峰
二〇一五年五月四日
书 记 员 陶春之
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。