贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1752号
原告贵州金田商业发展有限公司，住所：安顺市西秀区东郊路段（安顺市国税局招待所7层）。
法定代表人包世生，该公司执行董事。
委托代理人胡朝东，男，1969年7月10日生，汉族，福建省厦门市人，该公司总经理助理，住安顺市中华东路国税局招待所。代理权限：特别授权。
被告王时表，男，1972年3月8日生，汉族，浙江省奉化市人，住浙江省奉化市尚田镇溪汪村*组**号，现住安顺市西秀区青苑村。
原告贵州金田商业发展有限公司诉被告王时表房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法由审判员徐侨生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州金田商业发展有限公司之委托代理人胡朝东、被告王时表到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月29日，原、被告签订《租赁物租赁合同》，约定：“原告将面积为38.71平方米的商铺租赁给被告使用，租期2年，自商铺交付之日起计算，租金第一年月租金为100元／平方米，第二年月租金为115元／平方米，按季度缴纳租金，第二季度于上季度末20日前支付，被告每月承担管理费按5元／月／平方米，水电分摊按建筑面积计算；被告拖欠租金、税费等一切费用，逾期按日支付逾期未付款的千分之五的违约金，如因被告原因违约，原告有权解除合同，被告应支付三个月的租金作为解除合同的违约金，诉讼管辖地为合同签订地（安顺）。合同签订前，原告于2013年5月28日向被告交付商铺，但被告一直拖欠租金、费用至今未付，原告多次催索未果。2015年5月28日租期届满，被告仍未搬出商铺，2013年8月28日至2015年5月28日拖欠租金、管理费、公摊水电费及应支付违约金共计96869.32元及占用商铺费用13354.95元（按人民银行公布六个月的贷款利率5.6%上浮30%从2015年3月10日起计租金、管理费的违约金），故诉请判决：一、被告支付原告所欠租金、管理费、公摊水电费及逾期付款违约金共计96869.32元（含租金88402.32元及2015年3月10日至2015年6月30日逾期支付租金的违约金1980.21元，管理费、公摊水电费6344.67元及2015年3月10日至2015年6月30日逾期支付管理费、公摊水电费的违约金142.12元）；二、2015年6月1日至2015年6月30日占用商铺的费用13354.95元。
被告辩称：原、被告2013年5月29日签订的合同是属实。因原告宣传有虚假成分，如宣传第三个通道是大润发超市的出入口不实，且原告关闭该通道，导致被告等承租户营业受影响；另租金过高，且设施不完善；经原告方吴总与被告等承租户于2013年10月协商，吴总口头答应向原告反映入住率达到95%后再收租金，因入住率没有达到95%，原告未向其书面通知，故被告认为不应交付租金。另原告起诉的主张，自2014年7月28日至2015年7月29日已超过一年的诉讼时效，法院不应受理期间的租金、管理费、逾期付款违约金。被告未违约，而因原告强制断电、锁被告经营的店，要求原告开门搬走商品，按合同第7条13的约定，合同终止后，若商铺内仍有被告未取回的物品，则视为被告放弃。故原告的诉请被告支付占用租赁物的违约金无理，应予驳回。而因原告强行锁商铺给被告造成财产损失及精神损失，故要求原告赔偿被告50000元。
经审理查明：2013年5月28日，原告将出租商铺交付给被告，原、被告于2013年5月29日签订《租赁物租赁合同》，约定：原告将国际佳缘负一层第53号的商铺（面积为38.71平方米）出租给被告经营英士达净水器，租金自商铺交付90天起计算，租金第一年每月为100元／平方米，第二年每月115元／平方米，按季度缴纳，从第二季度起，上季度末20日前支付下一季度租金；被告每月承担管理费（按5元／月／平方米）；被告经营所产生的水费、电费由被告自行缴纳承担，水电费分摊按建筑面积计算；合同签订同时，被告应向原告交纳履行保证金到好旺佳公司账户（为两个月的租金），合同期满，被告若无违约情形、无未结款项，并办理完工商、税务及相关单位注册地址变更或注销手续，好旺佳公司在被告提交相关完税证明以及相关变更、注销资料之日起60个工作日内无息退还被告履约保证金；如被告原因致使原告或第三人蒙受损失、出现消费者投诉，或因被告违反装修管理规定等而产生罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间内交纳任何费用，原告有权从履约保证金中抵扣，保证金不足以赔偿损失或支付违约金的，被告仍应继续赔偿；被告拖欠租金、税费等一切费用，每逾期一日支付逾期未付款的千分之五的违约金，原告有权解除合同，被告应支付三个月的租金作为解除合同的违约金。合同签订后，被告王时表于2014年7月29日付电费1380元，另于2014年7月29日、9月10日、10月27日、12月28日分别预付电费200元。被告在使用商铺期间未交纳租金及管理费。2015年5月底，原告强行收回商铺。现原告诉至本院，提出如前诉请。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的：营业执照，组织机构代码证，法定代表人身份证明，交付单，产权证；被告提供的：身份证，原告向被告出具收到电费的收款收据，短信，照片一张；原、被告提供的：原、被告签订的《租赁物租赁合同》等证据在卷，并经庭审质证，足以采信。
被告王时表提供的：1、贵州好旺佳房地产开发有限公司与戴海星于2011年11月28日签订的《商铺租赁合同》及戴海星与被告于2013年5月28日签订的《转让协议》，因被告不能提供原件核对，对该证据不予采信；2、《联名信》，因被告未申请联名人、且联名人均未出庭作证，对该证据，本院不予以采信；3、申请的证人彭勇（与被告均向原告承租商铺）的出庭证言，主张证实：原告方吴总召集被告等承租户开会，开会内容为承租户达95%才开业再收租金。原告开会属实，但对承租户达95%才开业再收租金有异议。因证人与被告同向原告承租商铺，其证言能证实被告等承租户就租金、通道的关闭、商场出入口等问题与原告协商过，但关于原告承诺租金收取的内容，因内容对证人有利害关系，且被告不能提供其他证据证实证人的证言客观真实，故对该证人的证言不予采信。
本院认为：原、被告签订《租赁物租赁合同》系双方的真实意愿，且被告已实际使用商铺，被告应当按合同的约定向原告支付商铺租金、交纳管理费。现原告因被告拖欠租金、管理费，诉请判决被告向其交付租金、管理费、违约金，本院应予以支持。按合同自商铺交付90天起计算租金约定的内容，因原告于2013年5月28日将商铺交付给被告，则第一年的租金按合同约定每月100元／平方米自2013年8月28日起计至2014年5月28日止，按面积38.71平方米、100元／平方米计9个月，租金应为34839元；第二年后的租金按每月115元／平方米计，应为53420元，则被告应向原告支付租金共计88259元；原告诉请的租金88402元，已超过该金额，超出部分，本院不予支持。按38.71平方米的面积、每月5元／平方米的管理费，被告应支付二年的管理费为4645元；原告诉请的管理费、公摊水电费6344.67元，因原告不能提供被告拖欠公摊水电费的证据，本院以被告应支付的4645元管理费，支持其诉请。按合同约定，如被告未按合同约定在上季度末20日前支付租金或未于每月20日前缴纳管理费、水费、电费，则按日支付逾期未付款千分之五的违约金，现因被告未按时支付租金、管理费，原告按人民银行公布六个月的贷款年利率5.6%上浮30%，从2015年3月10日起计至2015年6月30日止的租金、管理费的违约金，远低于合同约定计的违约金，本院予以支持，但因原告于2015年5月份已收回商铺，故违约金以租金88259元及管理费4645元之和92904元，从2015年3月10日应计至2015年5月31日止，则为1169元。虽然被告对应交付公摊水、电费的证据未提供完整，但原告亦不能提供证据证实被告欠公摊水、电费的金额，对原告主张的公摊水、电费，本院不予支持。另，原告诉请判决被告支付2015年6月1日至2015年6月30日占用商铺的费用13354.95元，因原告于2015年5月30日已收回商铺，该诉请不应支持。综上，被告应支付原告租金、管理费及逾期支付租金、管理费的违约金共计94073元。被告辩称，按其于2015年7月29日起往前算，原告的主张已过一年的诉讼时效，因被告是按季度交付租金、按月交纳管理费，其支付义务为分期履行，按最后一期交付的时间，即2015年2月计至原告起诉日止，未超过一年，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，被告的辩称于法无据，本院不予支持。被告辩称，原告吴总口头答应向原告反映入住率达到95%后再收租金，因入住率没有达到95%，原告未向其书面通知，故被告认为不应交付租金；因被告不能提供原告已同意入住率达到95%后再书面通知收租金的证据，对其辩称，本院不予采信。被告辩称，因原告强行锁商铺给被告造成财产损失及精神损失，故要求原告赔偿被告50000元；因被告对其损失不能提供证据证实，且未提起反诉，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告王时表在本判决生效之日起五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付租金、管理费及逾期支付租金、管理费的违约金共计人民币94073元。
二、驳回原告贵州金田商业发展有限公司要求被告王时表支付拖欠公摊水、电费及公摊水、电费的违约金的诉讼请求。
三、驳回原告贵州金田商业发展有限公司要求被告王时表支付2015年6月1日至2015年6月30日占用商铺的费用13354.95元的诉讼请求。
如果被告王时表未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2222元，减半收取人民币1111元，原告贵州金田商业发展有限公司承担35元，被告王时表承担1076元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告贵州金田商业发展有限公司可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。
审判员 徐 侨 生
二〇一五年十月十一日
书记员 邹启洪（代）