江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民二终字第346号
上诉人（原审被告）吉安鸿宇房地产经纪有限公司永新分公司，住所地永新县禾川镇湘赣大道。。
负责人李涛，该公司经理。
委托代理人郑丕仁，该公司员工。
被上诉人（原审原告）段亮华。
委托代理人段春先。
被上诉人（原审原告）段武先。
委托代理人段春先。
上诉人吉安鸿宇房地产经纪有限公司永新分公司（以下简称鸿宇公司）因与被上诉人段亮�、段武先居间合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2015）永民初字第668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年11月，段亮华、段武先向鸿宇公司咨询购买二手房的有关情况并提出购买二手房意向。后经鸿宇公司介绍，促成段亮华、段武先与卖主周小英、王文华达成购买永新县禾川镇袍田大道金湾豪园6栋16、17号店铺的意向。2014年12月13日，双方及卖主三方签订房屋买卖（居间）合同，合同约定：店铺实际成交价格为人民币1296000元，此价格包含房产证过户的所有费用及双方佣金，其中卖主实得1046000元，剩余250000元交由鸿宇公司办理房产证过户的所有费用及支付双方的佣金，该房屋办理产权过户所需的所有费用由鸿宇公司承担（相关税费按买卖双方办理产权过户之时房交所、税务局等相�部门的征收标准缴纳，部分税费计算依据为该房屋评估价格，而非本合同约定的成交价）；付款时间的约定：段亮华、段武先于2014年12月13日向卖主交付定金20000元，向鸿宇公司交付部分过户费10000元；于2015年1月15日前向卖主交付首付款426000元并办理房产按揭过户手续，剩余600000元由段亮华、段武先向银行申请按揭贷款支付给卖主；2015年1月15日向鸿宇公司交付房产证过户费及双方佣金240000元。房款交清后，卖主必需在10天内腾房或转交租赁合同租金由段亮华、段武先收受，并交付给段亮华、段武先使用。合同另约定：鸿宇公司确保段亮华、段武先能按揭贷款600000元，如段亮华、段武先按揭贷款不到600000元所造成的损失由鸿宇公司负责。
合同签订后，段亮华、段武先于2014年12月25日支付卖主583866元，2015年3月2日支付卖主20000元，2015年4月20日以银行按揭贷款方�支付卖主480000元，合计1083866元（其中37804元原告通过卖主转交被告）。段亮华、段武先于2015年1月15日前支付被告过户费及佣金11000元（含2014年12月5日交纳的1000元诚意金），2015年1月22日支付鸿宇公司37686元，2015年4月10日支付鸿宇公司163510元。以上，段亮华、段武先合计支付鸿宇公司佣金、税费250000元。
鸿宇公司为段亮华、段武先办理房屋过户已产生的税、费等支出共计148910.58元。鸿宇公司在2015年4月17日已为段亮华、段武先及卖主办理房产过户手续。鸿宇公司在2015年4月20日为段亮华、段武先办理了银行按揭贷款480000元。鸿宇公司在其经营场所公示了服务收费标准:“收费项目：房地产经纪收费;计算单位：元/家;收费标准：交易代理：交易额300000元以下含300000元累计计费率2%，300000元以上计费率1.5%;缴交人：申请人”。依据鸿宇公司在店内公示的服务�收费标准，按买卖双方各承担1.5%佣金计算，本案房屋涉及的房地产经纪收费，即佣金为31380元（1046000元×3%）。
鸿宇公司以房屋（店铺）价款839183元为基数代段亮华、段武先及卖主向税务机关及房管局已交纳税费148910.58元。经咨询税务机关，税务机关回复，本案房屋（店铺）买卖依法应按买卖双方的实际成交价1046000元交纳税费，在已按现有政策减免相关税种情况下，少交税费40536.15元。鸿宇公司已收段亮华、段武先税费及佣金250000元，品除鸿宇公司已代交税费148910.58元、可收佣金31380元，尚有69709.42元在鸿宇公司处（含应代段亮华、段武先及卖主补交税费40536.15元）。
审理中，经电话征询卖主王文华对本案税费及佣金的意见，王文华表示按合同约定房屋过户税费及佣金均由买主承担，其已收到买方及房屋中介公司转交的房屋（店铺）出售�1046000元，现买主与房屋中介公司（即被告）关于佣金及税费的纠纷与其无关，其不主张也不介入。
原审法院认为，合同法规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据原、被告及房屋出卖人签订的房屋买卖（居间）合同约定的内容，双方构成居间合同和委托合同法律关系，段亮华、段武先及房屋出卖人是委托人，鸿宇公司是居间人和受托人。法律规定民事活动应当遵循诚实信用原则。鸿宇公司作为房地产经纪公司，居间代理二手房买卖业务和代办房屋过户、代交税费等，对房屋交易所应交纳的税费数额应是预知的。其庭审中表示签订合同时与实际交税时的国家征收的税费有减免的情况。但是即使是有减免，也是对买卖�易方的减免，就算签订合同时鸿宇公司不知道有减免政策，那在之后发生的减免费用也应按照合同约定“相关税费按双方办理产权过户之时房交所、税务局等相关部门征收标准缴纳”如实退还段亮华、段武先，而不应以打包价为由据为己有。
《中华人民共和国价格法》第十三条规定“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明……或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者……不得收取任何未予标明的费用”。第十五条规定，各类中介机构提供有偿服务收取费用，应当遵守本法的规定。法律另有规定的，按照有关规定执行。第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。房地产经纪服务行业，应受政府部门价格主管部门关于明码标价制度的约束。《房地产经纪管理办法》第十八条规定，房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同的约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第三条规定，各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，……严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。
本案中，鸿宇公司实际上为段亮华、段武先提供了三项服务：居间服务、代办房产过（分）户（交纳税、费）服务、代办银行按揭贷款服务。按照《房地产经纪管理办法》第十七条，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。本案中，对于代办过（分）户、按揭贷款鸿宇公司并未另行签订合同，但考虑到鸿宇公�实际帮段亮华、段武先办理了过（分）户、按揭贷款480000元的服务，段亮华、段武先应按照约定支付相关费用。本案房屋买卖居间合同中，关于代收代付的税、费的金额及佣金（居间、代办过户、按揭贷款）的计算标准均没有明确标明。依照《房地产经纪管理办法》对房地产经纪“是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”的理解，鸿宇公司提供的三项服务应依其公示的收费项目“房地产经纪”收费。鸿宇公司在其店内公示的服务费收取标准中，从字面理解来看，计算单位“元/家”，一般可理解为买卖各一家。根据同类行业中的交易习惯，特别是2014年7月1日起政府放开指导价后，确实存在以公示标准分别计算买卖双方佣金的交易习惯。故鸿宇公司辩称买卖双方均应承担1.5%的佣金，即双�佣金按照交易价的3%计算，予以采纳。涉案合同上虽然注明实际成交价格为1296000元，但该价格包含了税、费及双方佣金，故鸿宇公司的佣金应按买卖双方实际交易价1046000元计算。其多收段亮华、段武先的佣金依法应予返还。
本案房屋买卖（居间）合同约定段亮华、段武先于2015年1月15日前办理房产按揭过户手续,依约定鸿宇公司本应在2015年1月15日前代段亮华、段武先办理好按揭贷款及过户手续，但合同同时约定段亮华、段武先于2015年1月15日前向鸿宇公司交付房产证过户税费及双方佣金250000元。因段亮华、段武先未按约定在2015年1月15日前履行250000元的预付义务，直至2015年4月10日才预付完足额的税、费。鸿宇公司在段亮华、段武先履行250000元的预付义务后的合理时间代段亮华、段武先办理好了房屋过户、银行贷款按揭手续和房屋交付。根据一般的交易习�及合同法规定，本案段亮华、段武先应先履行预付款项义务，鸿宇公司在段亮华、段武先履行义务之前有权拒绝其履行要求。故不构成违约，鸿宇公司只代段亮华、段武先办理银行按揭480000元，但段亮华、段武先未提供证据证明其为筹措余款120000元所造成的损失，且在办理银行按揭的同日就已支付卖主全部款项，也未主张核减佣金，故段亮华、段武先主张要求鸿宇公司承担迟延交房租金损失，不予支持。
变更合同内容一般发生在双方履行合同的过程中，案涉合同涉及佣金约定实际已经交付完毕，只是双方事后就金额有争议；佣金的计算在本判决中已有明确的认定；段亮华、段武先主张第一项诉讼请求的目的是为了让第二项诉讼请求获得支持。故段亮华、段武先该诉请变更合同佣金的约定不予支持，只对合同履行后发生的争议进行处理。国家税收不容当事人逃避，鸿宇公司作为受托方，对尚未补交的税、费仍应代段亮华、段武先补交并提供相应票据给段亮华、段武先。原审法院将依法向永新县地方税务局发出司法建议予以监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国价格法》第十三条、第十五条、第四十一条，判决如下：一、吉安鸿宇房地产经纪有限公司永新分公司退还段亮华、段武先佣金共计29173.27元；二、驳回段亮华、段武先的其它诉讼请求。案件受理费1970元，由原告段亮华、段武先负担1307元，由被告吉安鸿宇房地产经纪有限公司永新分公司负担663元。
鸿宇公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，改判上诉人不退还佣金。理由如下：1、根据双方签订的居间合同约定，上诉人无需退还佣金。居间合同约定房产证过户费及佣金25万元，此约定是当事人�真实意思依法应予维护；2、原审判决对当事人自愿约定的佣金进行变更，违反合同法意思自治原则。居间合同体现买卖双方和居间人的真实意思，不存在合同法中的无效情形，也不属于可变更、可撤销的情形。根据意思自治原则，原审判决擅自对佣金条款进行变更实属错误。
段亮华、段武先答辩称，1、上诉人故意隐瞒应交税费标准及收取佣金的计算方法，显失公平。上诉人对居间出售的店面出示两份报告，办理银行贷款的估价为129.6万元，缴纳税款的估价为84万元，导致偷逃税款40536.15元，损害了国家和答辩人的利益；2、从居间合同约定来看，交易价格129.6万元是上诉人定价，而卖方只得房款104.6万元。上诉人明知缴纳税费金额，其利用事房产中介的优势欺诈被上诉人，并且居间合同是格式合同，其中合同条款明显对上诉人有利；3、上诉人作为中介机构�收费应当明码标价，依据上诉人店面公布的收费标准，其居间佣金只能按照成交价的1.5%收取。根据双方移交的票据显示，累积费用金额不足15万元，剩余10万余元由上诉人占为己有，并且不积极补交税款，严重损害国家和被上诉人的利益。
二审期间当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，综合上诉人的上诉请求、理由和被上诉人的答辩，本案的争议焦点为：上诉人居间佣金应当如何收取。本案中上诉人专业从事房地产中介业务，其通过居间介绍房地产买卖、租赁业务获取佣金，佣金费用的收取应当符合相关法律规定。《中华人民共和国价格法》规定中介机构提供有偿服务收取费用应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，经营者不得收取任何未予标明的费用。另外《房地产经纪管理办法》也规定房地产经�机构不得收取任何未予标明的费用，不得混合标价、捆绑标价。本案中，双方签订居间合同，合同中对上诉人佣金收取进行约定，但约定内容为“剩余贰拾伍万元整交由鸿宇公司办理房产证过户的所有费用及支付双方的佣金”，该约定所涉及的费用除佣金外还包含房产过户的费用，故居间合同中对佣金的收取并未进行明确，而是与房产过户费用混合标价。上诉人提出合同对佣金明确约定与事实不符，本院不予支持。本案中的居间合同上诉人对佣金和办理房产过户的费用混合标价违反法律规定，根据上诉人店内公示的服务费收取标准显示，房地产经纪收费30万元以上计费率为每家1.5%。按此费率计算买卖双方应共向中介机构支付居间费率为3%（1.5%×2）。另依据居间合同约定成交价格129.6万元包含双方佣金，即佣金由购买方（被上诉人）承担。原审依据房产实际交易价格104.6万元按照上诉人店内公示的标准3%计算佣金并无不当，即佣金为31380元（104.6万元×3%）。上诉人收取被上诉人25万元除佣金外还含有房产过户费用，对于上诉人代为支付的房产过户费用应当凭相应交费凭据予以抵扣。上诉人已代为交纳税费148910.58元，还应补交40536.15元，品除中介服务收取的佣金31380元，还有29173.27元（250000-148910.58-40536.15-31380）应当退还给被上诉人。上诉人提出不承担退还佣金的意见，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费530元。由上诉人吉安鸿宇房地产经纪有限公司永新分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳骥
代理审判员 熊钦泉
代理审判员 李伟杰
二〇一六年二月十六日
书 记 员 龙 蓉