吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民五初字第47号
原告李文林,男,1968年3月2日生,汉族,现住长春市南关区。
委托代理人黄宏艳，吉林张成彦律师事务所律师。
被告长春江诚房地产开发有限公司，住所地南关区二道街二三小区16栋。
法定代表人孙聪，总经理。
原告李文林因与被告长春江诚房地产开发有限公司（以下简称江诚公司）民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文林及其委托代理人黄宏艳，被告江诚公司法定代表人孙聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李文林诉称：2014年6月26日李文林借给江诚公司1090万元，有借据为凭。2015年1月31日李文林与江诚公司就上述欠款达成“以房抵账协议”，协议约定江诚公司自愿将参业小区4号楼建筑面积为1821.34平方米的房屋抵给李文林。协议签订后，江诚公司只交付给李文林一层门市和车库（建筑面积合计342.72平方米），其他二层、三层、四层及水箱间至今未交付给李文林，故李文林诉至法院，请求判令：1.江诚公司立即交付参业小区4号楼二层、三层、四层及水箱间房屋，建筑面积合计1478.64平方米（以产权处实测面积为准），并协助李文林办理所有抵账房屋产权过户；2.江诚公司承担全部诉讼费用及保全费。
被告江诚公司辩称：江诚公司与李文林确实签订了借款协议,但是江诚公司并没有收到李文林的借款,李文林将借款直接支付给了王栓学,李文林应向王栓学主张债权,请求驳回李文林的起诉。
原告李文林为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：证据1.借据复印件一份，证明江诚公司向李文林借款1090万元的事实；证据2.以房抵账协议一份，证明江诚公司由于欠李文林款项才出具了此份协议；证据3.江诚公司与其施工单位、王栓学签订的三方协议一份，证明王栓学收到的款项是经过江诚公司与其施工单位同意的，而王栓学就是江诚公司的实际施工人；证据4.王栓学给江诚公司出具的收据复印件一份，证明王栓学收到1000万元的事实；证据5.2014年9月29日981万元借据一份，证明江诚公司向李文林借款1090万元，偿还以后，尚欠李文林981万元，因此出具了981万元的借据，1090万元的借条由江诚公司收回；证据6.吴爽的银行流水账，吴爽是王栓学的出纳，江诚公司向李文林借款用于支付王栓学的工程款，而王栓学要求李文林将款项打入其出纳吴爽账户；证据7.江诚公司与王栓学签订的房屋抵账协议，证明江诚公司已经给王栓学1120万元，其中的1000万元就是本案争议的借款，江诚公司已经实际收到了1000万元的借款。
江诚公司对原告李文林提供的证据的质证意见如下，对证据1即借据的真实性有异议，认为数额不正确，借款数额不应是1090万元，应是981万元，1090万元的借据已经作废；对证据2即以房抵账协议的真实性没有异议，但是该协议是由王栓学拿来盖章的；对证据3即三方协议的真实性有异议，江诚公司并没有该协议，公章如何加盖需要核实；对证据4即收据的真实性没有异议，收据是一式三份，王栓学给江诚公司一份，并且说收到了李文林的钱，但是王栓学没有继续开工，说明王栓学并没有实际收到款项，且现在尚未与王栓学进行结算；对证据5即981万元的借据的真实性没有异议，但是借款是否支付不能确定，利息已经支付完毕；对证据6即吴爽的银行流水账真实性没有异议，但是1015万元的转款并非是江诚公司指示王栓学向李文林的借款，江诚公司的实际施工人是新吉润公司，因此新吉润公司的转款不能认定就是李文林的转款；对证据7即江诚公司与王栓学签订的房屋抵账协议真实性没有异议，但不是履行本案争议借款的以房抵债协议，而是江诚公司与王栓学之间的往来。
被告江诚公司未向本院提供证据。
本院经审理查明：江诚公司因在长春市开发建设参业小区，于2013年10月10日与吉林轻工建筑公司（承包人）、王栓学（实际施工人）签订协议书一份，约定江诚公司向吉林轻工建筑公司支付工程价款的7％（包括3％的税金，2％的企业所得税，1.5％的管理费），剩余93％的工程款直接转到王栓学提供的账户。因江诚公司未能向王栓学支付工程款，经江诚公司同意，王栓学以江诚公司的名义向李文林借款1090万元。2014年6月24日江诚公司与李文林签订借款协议一份，约定借款金额为1090万元，借款期限为三个月，江诚公司以参业小区4号楼商铺作为抵押，面积为2039.62平方米。其中一层商铺面积为1936.13平方米，物业用房而积为104.48平方米，商铺面积为539.01平方米。并约定如江诚公司不能按约还款，抵押物所有权归李文林所有。2014年6月26日江诚公司向李文林出具借据一份，金额为1090万元。同日，王栓学向江诚公司出具收据一份，内容为收到参业小区工程款1000万元。对借款的支付方式，李文林称，其委托王洪润、徐目、宋艳茹将部分借款转入王栓学的会计吴爽的银行账户，因吉润公司与吉大科技园欠付李文林工程款，李文林委托吉润公司与吉大科技园将欠付的工程款转入吴爽银行账户中，上述转款共计1015万元。江诚公司不予认可，主张借款合同未实际履行，李文林并未向王栓学交付借款。
2014年9月29日，江诚公司向李文林重新出具借据一份，金额为981万元，2014年6月26日江诚公司向李文林出具的金额为1090万元的借据收回。双方当庭陈述，换借据的原因是江诚公司履行了原借据的部分还款义务。2015年1月31日，江诚公司与李文林签订了以房抵账协议一份，内容为：江诚公司欠李文林人民币1000万元，无力偿还，江诚公司自愿以参业小区4号楼抵给李文林，抵账房屋建筑面积为1821.34平方米。其中：一层门市面积为282.95平方米，车库面积为59.77平方米，共计342.72平方米，单价为9764元每平方米；二层建筑面积为615.34平方米；三层建筑面积为411.07平方米；四层建筑面积为411.07平方米；水箱间建筑面积为41.14平方米。二至四层及水箱间建筑面积共计1478.64平方米，单价为4500元每平方米，以上房产合计总金额为10000108元。协议自双方签字、盖章后生效，同时该抵账房参业小区4号楼一层门市、车库及二至四层面积1821.34平方米的所有权归李文林所有。江诚公司的法定代表人孙聪在抵账协议上签字，并加盖了江诚公司的公章。该抵账协议签订后，江诚公司向王栓学交付了一层门市及车库共计342.72平方米的房屋，李文林对王栓学受领的342.72平方米的房屋予以认可，承认是江诚公司履行与李文林的房屋抵账协议。江诚公司亦认可向王栓学交付的一层门市及车库共计342.72平方米的房屋是履行与李文林的抵账协议。
2015年1月31日，王栓学与江诚公司签订房屋抵账协议一份，内容为：江诚公司欠王栓学工程款2400万元，现已支付工程款1120万元整。按施工进度江诚公司应支付工程款至总造价的70％，经双方协商未达到70％的剩余款项由江诚公司提供相应房源抵账。江诚公司自愿以参业小区1号楼2号楼部分房源抵账，面积为721.8平方米，合计金额为505.26万元。
参业小区的承包方吉林轻工建筑公司与江诚公司因工程款发生争议，吉林轻工建筑公司向绿园区法院提起诉讼。吉林轻工建筑公司向本院出具《关于1000万元借款的情况说明》一份，内容为：我公司起诉江诚公司工程欠款一案，已经在绿园区法院进行开庭审理。庭审中我公司所提供的证据中，有一份2015年元月31日长春江诚房地产开发有限公司与王栓学签订的“房屋抵账协议”一份，该协议中表述：已支付工程款1120万元，其中1000万元就是王栓学以长春江诚房地产开发有限公司名义从李文林处的借款。因此，这笔借款1000万元，在我公司诉江诚公司工程欠款一案中，已经将这笔借款作为江诚公司给付的工程款予以扣除。
本院认为，江诚公司因开发建设参业小区，与李文林签订了借款合同，并向李文林出具了借据，借款1090万元。后经双方结算，于2014年9月29日，江诚公司向李文林重新出具借据一份，金额为981万元，并将原借据收回。借据是确认双方借贷关系的书面凭证，现李文林以江诚公司多次出具的借据及以房抵账协议主张双方存在借贷关系，其主张应予支持。江诚公司抗辩称借款是向王栓学支付的，李文林应向王栓学主张权利，后又抗辩称借款未实际履行。因借款是向实际施工人王栓学支付，王栓学已向江诚公司出具了收到1000万元工程款的收据，应认定为借款已实际履行。并且江诚公司自认在借款后部分履行了还款义务，2014年9月29日江诚公司重新向李文林出具借据结算了借款金额，又于2015年1月31日与李文林签订了以房抵账协议一份，约定以房抵顶欠款。李文林所出借的款项已事实上由王栓学确认为江诚公司支付的工程款，江诚公司与李文林对欠款金额进行结算并约定以房抵账，应视为借款经过了江诚公司的确认，故对江诚公司的抗辩主张，本院不予支持。
因江诚公司未按约定履行还款义务，经双方协商，2015年1月31日签订了以房抵账协议，约定以参业小区4号楼的房屋抵顶欠款。该协议系双方对金钱债务履行方式的变更，以债务人房屋的交付替代原金钱债务的履行，债务人亦部分的履行了该协议约定的交付房屋义务。以房抵账协议系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。江诚公司已交付了一层门市及车库（面积为342.72平方米），应按以房抵账协议的约定继续履行交付房屋的义务。李文林要求江诚公司交付抵账房屋的诉讼请求应予支持。因上述抵账房屋尚不具备办理产权证的条件，李文林要求江诚公司为其办理产权过户手续的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决如下：
一、被告长春江诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向李文林交付位于参业小区4号楼的抵账房屋，面积为1478.64平方米（其中二层建筑面积为615.34平方米、三层建筑面积为411.07平方米、四层建筑面积为411.07平方米、水箱间建筑面积为41.14平方米，以上房屋以实测面积为准）；
二、驳回原告李文林的其他诉讼请求。
案件受理费81800元，财产保全费5000元，由被告长春江诚房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 陈太云
审 判 员 高 心
人民陪审员 孟凡儒
二〇一六年十月八日
书 记 员 竭海涛