广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终15158号上诉人(原审被告)广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。委托代理人：钟敏瑶，广东合慧益律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)潘燕宁，住广州市白云区。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人潘燕宁商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判宏峰公司承担逾期办证的违约责任截止计算至2015年10月28日；2、案件诉讼费用由潘燕宁承担。事实及理由如下：无可否认，在2015年9月30日初始登记完成前，涉案房屋尚不具备办证的前提条件，因此，此前的时间若因超过约定时间逾期办证的，宏峰公司承担逾期办证的违约责任无可厚非。但办证过程是双方均负有履行义务的过程，本案中，潘燕宁在收楼时涉案房屋尚不具备办证的条件，进而无法在收楼之日起5天内提交全部的办证资料，但在涉案房屋具备办证条件后，及时完备提交办证资料的责任并不应当免除。作为潘燕宁无法得知涉案房屋何时具备办证条件，此时，宏峰公司履行提交资料的通知则显得尤为重要。一审法院认定宏峰公司在涉案房屋具备办证条件之后，最迟一次履行催促提交办证资料的时间是2015年10月23日，该认定正确。一审法院参照补充协议第九条的约定，认定潘燕宁应当在接到通知后5天内提交全部资料，若逾期提交的，则承担相应的责任，该条款适用也正确。综观主合同及附件的相关约定，涉及业主提交办证资料的事宜的，可见以下条款：主合同21条——“乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料”；附件第九条-1“在此情况下，乙方应当在收楼之日起5天内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”、“甲方在签订合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料”；附件第九条-3“乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同，同意解除对甲方代其办理产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任……乙方自收楼之日起5天内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用”。可以看出，对于业主提交全部办证资料的时间，合同中有明确约定，且对违反时间提交材料的责任，也作出明确约定。正如此前所述，在收楼之日起5天内的确无法提交全部的资料，但在涉案房屋具备办证条件的情况下，且宏峰公司明确通知的情况下，业主应当遵守5天内交齐资料的责任，否则，对此后提交的资料的，不能据此向宏峰公司主张逾期办证的违约责任。合同及附件的相关约定，意思是明确的，目的也是清晰的，就是要防止业主滥用权利、刻意迟延提交资料，对此情形，根据合同的意思，是不得主张宏峰公司的违约责任的。被上诉人潘燕宁答辩称：同意一审判决，涉案房屋因大确权没有办妥导致无法办证，责任不在潘燕宁；双方对于提交相关办证资料的期限已经做了变更，也就是收楼通知书上的约定，即潘燕宁需在大确权后立即提交办证资料，潘燕宁已经按照约定提交了相关办证资料，双方对于办证的责任以及相关违约责任标准已经明确约定，不存在变更的问题。2016年3月30日，潘燕宁向一审法院起诉请求：1.宏峰公司向潘燕宁支付延迟办证违约金，违约金每日按已付房款776605元的万分之五标准，从2015年6月5日起计至宏峰公司办妥房产证并交付给潘燕宁之日止，暂计至2016年3月25日为114549.2元；2.宏峰公司30天内为涉案房屋办理产权证并交付给潘燕宁；3.宏峰公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：宏峰公司是涉案位于广州市花都区XX街XX大道2号XX花园的开发商，在与潘燕宁签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年3月1日，潘燕宁（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区XX路2号XX花园4区4栋203房，总房价款776605元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条关于逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或都上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产权登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，潘燕宁向宏峰公司支付了全部购房款。宏峰公司于2015年3月31日将涉案房屋交付给潘燕宁使用。2015年1月8日，涉案楼宇办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，云峰花园4区1-14、17-20栋房屋办理了初始登记。宏峰公司称其在2015年10月9日至10月23日期间，多次以短信形式通知潘燕宁等业主缴纳契税及提交办证资料，其最后一次向潘燕宁等业主发送短信息的时间是2015年10月23日，该日，宏峰公司通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向潘燕宁等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到XX销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”潘燕宁确认有收到该短信，但具体收到的时间不能确定。潘燕宁收到上述短信通知后于2015年11月9日缴纳了涉案房屋的契税，并将契税凭证等办证资料交给宏峰公司。截至本案法庭辩论终结前，宏峰公司尚未取得房管部门办理房地产权证的收件回执。一审诉讼中，宏峰公司认为合同约定的迟延办证的违约金标准过高，应该调整为按日万分之二的标准计算，且违约金应以总房款的5%为限。一审法院认为：潘燕宁与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。潘燕宁按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。在涉案房屋具备办证的条件下，潘燕宁诉请宏峰公司30日内办理涉案房屋的房产证，理据充分，予以支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，故对潘燕宁请求宏峰公司将房产证交付给其的诉讼请求不予支持。潘燕宁于2014年3月31日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼后300个工作日即2015年6月11日前（含当日）为潘燕宁办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。因宏峰公司至今仍未为潘燕宁办理涉案房屋的产权登记并取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，潘燕宁于2014年3月31日收楼，宏峰公司在该时尚未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，潘燕宁也不能办理缴纳契税的手续，因此，潘燕宁客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，潘燕宁也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知潘燕宁缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司虽称其于2015年10月份曾多次以群发手机短信形式通知潘燕宁等业主缴纳契税及提交办证资料，潘燕宁称有收到该信息，但具体时间不能确定，故以宏峰公司最后一次发出短信息的时间即2015年10月23日为通知时间，参照补充协议第九条的约定，潘燕宁应在接到通知后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向宏峰公司提交全部办证资料，但潘燕宁于2015年11月9日才向宏峰公司提交全部办证资料，应认定为逾期提交资料，潘燕宁对此也应承担相应责任。因此，提交资料截止日至潘燕宁向宏峰公司提交办证资料之日共12天应从逾期办证天数中予以扣除。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至潘燕宁提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2015年6月12日至潘燕宁提起本案诉讼之日（即2016年3月30日）共293天，扣除12天后为281天。宏峰公司应向潘燕宁支付违约金为109113元（776605元×0.05%×281天）。潘燕宁要求宏峰公司支付违约金109113元的诉讼请求，合法有据，予以支持；超出部分，不予支持。关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，潘燕宁主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证责任的约定，宏峰公司的抗辩意见理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2016年6月29日作出判决：一、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为潘燕宁办理位于广州市花都区XXX号XX花园4区4栋203房的房地产权证；二、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向潘燕宁支付迟延交楼违约金109113元；三、驳回潘燕宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1295元，由潘燕宁负担62元，宏峰公司负担1233元。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审庭询中，宏峰公司述称：潘燕宁提交办证资料的期间在2015年10月28日之后，虽然已经迟延提交，但宏峰公司还是愿意为其办理房产证；至今为止大部分的业主已经取得了办证的受理回执；只要业主把用于办证手续的资料向宏峰公司交齐，宏峰公司会尽全部努力无条件为业主办证，但在计算逾期办证违约责任的截止时间上，宏峰公司认为只能截止至2015年10月28日。潘燕宁则认为办证始终是宏峰公司去办理，业主是无法办理的，如果宏峰公司不去办证，业主是一直无法领证的，宏峰公司应主动去办理房产证，业主属于被动方。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点为：宏峰公司应当承担的逾期办证违约责任截止日期是否为2015年10月28日。宏峰公司上诉主张根据涉案合同第21条及合同附件七第九条第1款、第3款约定，由于潘燕宁未能在其发出提交办证资料通知后五天内提供办证资料，宏峰公司可免除迟延办证的相关责任，故其承担逾期办证违约责任的计算应截止至2015年10月28日。对此，本院认为，按一审已查明事实，在潘燕宁收楼时，涉案房屋尚不具备办证条件，故一审以潘燕宁也不能主动获知涉案房屋何时具备办证条件及缴纳契税为由，认定宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知潘燕宁缴纳契税并提交办证资料的义务，合法合理，双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。因宏峰公司迟至2015年10月23日才以短信方式向潘燕宁发出提交相关办证资料的通知，一审认定潘燕宁应在此后5天内即2015年10月28日前缴纳契税并向宏峰公司提交全部办证资料，并据实扣除宏峰公司发出提交资料通知后潘燕宁逾期提交资料所延误的天数，判令宏峰公司向潘燕宁支付扣除了上述迟交资料天数之后的、暂计至潘燕宁提起本案诉讼之日止的逾期办证违约金，公平合理，本院予以维持。对宏峰公司以潘燕宁未在收到通知后5天内提交办证资料，应视为潘燕宁单方解除对宏峰公司办证的委托为由，主张应免除其2015年10月28日后的迟办证违约责任的上诉意见，一方面，合同附件七第九条第3款约定适用的情形为“乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用”，宏峰公司在本案中自认潘燕宁在收楼时涉案房屋尚不具备办证的前提条件，并认可潘燕宁应在接到通知后5天内提交全部资料，潘燕宁在答辩中亦认为双方已经变更提交办证资料的时间为宏峰公司办妥初始登记后，故本案已不存在前述第3款约定适用的情形；另一方面，宏峰公司与潘燕宁之间为商品房买卖合同关系，宏峰公司作为出卖人，负有转移涉案房屋产权的主合同义务，宏峰公司为潘燕宁办理涉案房屋的房产证，系其负有的主合同义务，非受托义务，潘燕宁亦认为宏峰公司应主动办证。宏峰公司二审述称其愿意及事实上继续接受业主提交的资料为业主办证，系其履行主合同义务的行为，并非基于出现该第3款所约定的“乙方如仍要委托宏峰公司代其办理房地产权登记的”的原因，故宏峰公司主张适用该条款在此情形下可免除其迟延办证违约责任的约定，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，宏峰公司的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十一月三十日书记员  杨银桃