南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第1787号原告南京市黄埔大厦业主委员会，住所地江苏省南京市玄武区黄埔路2号。法定代表人顾洪卫，南京市黄埔大厦业主委员会主任。委托代理人周友权，江苏衡鼎律师事务所律师。被告中国建筑装饰集团有限公司江苏分公司，住所地江苏省南京市玄武区黄埔路2号黄埔大厦二楼。负责人蔡爱群，中国建筑装饰集团有限公司江苏分公司总经理。委托代理人钱朋，江苏华昕律师事务所律师。被告江苏金奥天地资产管理有限责任公司，住所地江苏省南京市江东中路303号03幢3单元604室。法定代表人朱克平，江苏金奥天地资产管理有限责任公司董事长。委托代理人许明宏，江苏金奥天地资产管理有限责任公司项目经理。原告南京市黄埔大厦业主委员会（以下简称黄埔大厦业委会）与被告中国建筑装饰集团有限公司江苏分公司（以下简称中国建筑江苏分公司）、江苏金奥天地资产管理有限责任公司（以下简称江苏金奥公司）排除妨害、恢复原状纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈依独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄埔大厦业委会委托代理人周友权、被告中国建筑江苏分公司委托代理人钱朋、江苏金奥公司委托代理人许明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄埔大厦业委会诉称：2011年11月25日，原告将黄埔大厦二楼西北角的一块区域出租给被告中国建筑江苏分公司使用，租期为6年。但是被告中国建筑江苏分公司自2013年底至2014年初，在未经任何规划及建筑部门批准的情况下，在租赁区域私自搭建违建，不仅侵害了全体业主的合法权益，影响大厦的整体形象，同时也给大厦造成安全隐患。原告多次敦促被告中国建筑江苏分公司限期拆除违建，恢复原状，但被告不予理睬。2015年8月初，原告委托律师向被告中国建筑江苏分公司发出律师函，但其仍未拆除。被告江苏金奥公司对小区内的违章搭建行为予以默许。为维护全体业主的合法权益，排除大厦的安全隐患，故诉至法院，请求法院判令被告中国建筑江苏分公司拆除违建，排除妨碍、恢复原状，被告江苏金奥公司对此承担连带责任。被告中国建筑江苏分公司辩称：对原告的诉讼主体资格有异议，原告提供的证据不能证明有半数以上业主同意由原告诉至法院，也不能证明本案争议的建筑物侵犯了全体业主的权利；原告所述与事实不符，2011年双方就签订了关于黄埔大厦西北角区域的租赁合同书，被告是在得到业主委员会认可的前提下，在合同书中约定的区域内搭建了部分建筑物，该建筑物的搭建得到原告同意并且被告支付了相应对价，如果该区域的建筑物属于违建，那么也就是说原被告签署的租赁合同书中约定的区域本身就是不合法的。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告江苏金奥公司辩称：被告提供物业服务时二楼建筑物已经存在，与其没有关系，也不应该承担责任。经审理查明：被告中国建筑江苏分公司系南京市玄武区黄埔路2号黄埔大厦二楼业主。2011年11月25日，原告与被告中国建筑江苏分公司签订《租赁合同书》一份：主要约定：原告（甲方）将黄埔大厦二楼西北角（以下简称“该区域”）的一块区域出租给被告中国建筑江苏分公司（乙方）使用，该区域建筑面积为154平方米（参照业委员会提供的平面图）；乙方租用该区域的期限为五年，自2011年12月10日至2016年12月9日止；乙方向甲方承诺，租赁该区域仅为办公用途，乙方未征得甲方书面同意的情况下，不得擅自改变该区域的用途；乙方租用该区域租金为前三年每年150000元/年，后两年每年160000元/年，租金每年预付一次；除区域内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征求甲方的书面同意，按规定应向有关部门（包括该区域物业管理机构）办理申报程序，须办妥有关手续后方可进行；租赁期内，经甲方书面同意并经政府有关部门批准，乙方可对房屋进行装修，甲方有义务帮助乙方获得装修方案的审批。2011年至2013年期间，被告中国建筑江苏分公司在黄埔大厦二楼西北区域进行了搭建，并将搭建的房屋作为其公司员工办公用房。自2010年9月10日起，被告江苏金奥公司为南京市玄武区黄埔路2号提供物业管理服务。另查明：2016年1月15日，本院现场勘验测量，被告中国建筑江苏分公司黄埔大厦二楼西北角区域搭建的建筑物面积约为219.94平方米。上述事实有租赁合同书、照片、现场勘验笔录、本院庭审笔录等证据予以证明。诉讼中，针对原告起诉主体资格是否适格，原告主要举证以下证据：证据1.2013年7月3日经南京市玄武区梅园新村办事处备案的南京市业主委员会备案表，以此证明原告主体适格。该备案表上载明黄埔大厦总建筑面积为30081.29平方米，黄埔大厦业委会主任为顾洪卫。证据2.征求业主意见表、房屋所有权证复印件、购房合同以及委托书，以此证明经黄埔大厦过半数业主签字或授权签字同意原告提起本案诉讼。根据征求意见表统计显示，黄埔大厦小区业主共计71户，签字同意的业主为41户，黄埔大厦总建筑面积为30081.29平方米，签字同意业主的建筑面积为16123.57平方米。被告中国建筑江苏分公司质证意见：对证据1的真实性无异议，但不清楚原告的证明目的；对证据2的真实性有异议，房屋所有权证皆为复印件，无法核实真实性。业主征求意见表没有针对被告的具体拆除违建的行为进行描述，无法判断签字业主是否针对本案诉讼进行的表决。另外不能看出业主征求意见表是何时制定以及业主是何时签字的，对部分业主签名的真实性有质疑。被告江苏金奥公司未发表质证意见。本院认为：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法提起诉讼。本案中，原告举证南京市业主委员会备案表、征求业主意见表、房屋所有权证复印件、购房合同以及委托书等证据以证明其经过黄埔大厦区域内专有部门占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意提起本案诉讼，原告的主体适格，被告辩称原告主体不适格，但并未提供相应的证据予以反驳，对此抗辩，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2011年11月25日原告与被告中国建筑江苏分公司签订的《租赁合同书》中明确约定：除区域内已有装修和设施外，被告中国建筑江苏分公司如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征求原告的书面同意，按规定应向有关部门（包括该区域物业管理机构）办理申报程序，须办妥有关手续后方可进行。被告中国建筑江苏分公司辩称其是在得到原告认可的前提下，在租赁合同书约定的区域内搭建了部分建筑物，该建筑物的搭建得到原告同意并且支付了相应对价，对此，被告中国建筑江苏分公司亦未提供证据予以证明其搭建建筑物经过原告的书面同意，并办理了相应的报批手续。对此抗辩，本院不予采信。被告中国建筑江苏分公司未办理合法规划许可手续，即在黄埔大厦二楼西北区域搭建构筑物，侵害了全体业主的共同利益，依法应当予以拆除。原告要求被告江苏金奥公司就拆除违建与被告中国建筑江苏分公司承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《江苏省物业管理条例》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国建筑装饰集团有限公司江苏分公司于本判决生效之日起十日内拆除黄埔大厦二楼西北区域搭建的建筑物。二、驳回原告南京市黄埔大厦业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，因适用简易程序减半收取为40元，由被告中国建筑装饰集团有限公司江苏分公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  陈依二〇一六年二月二十四日见习书记员  刘洋