福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第1649号上诉人（原审被告）杨闽雄，男，住厦门市思明区。被上诉人（原审原告）福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂，住所地厦门市思明区民族路86号，组织机构代码85498135-9。代表人蔡广概，厂长。委托代理人沈正椿、沈发涛，福建志远律师事务所律师。上诉人杨闽雄因与被上诉人福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂（下称厦船修造厂）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厦船修造厂向原审法院起诉，请求判令：1、杨闽雄立即将承租的位于民族路86号厦船修造厂厂区内原3#坞回填空地1591㎡交还给厦船修造厂；2、杨闽雄立即向厦船修造厂支付拖欠的租金16432元（2013年5月19日至2013年7月18日）、使用费（自2013年7月19日起计至杨闽雄实际交还空地之日止，按合同约定的月租金8462.50元计算）。杨闽雄承担本案诉讼费用。原审判决查明，2004年4月8日，厦船修造厂与杨闽雄签订《租赁合同》【合同号（2004）1号】一份。合同约定，厦船修造厂将位于厦门市民族路86号厂区内原3#坞回填空地1591㎡出租给杨闽雄投资游泳池和羽毛球馆使用，租赁期限自2004年8月20日至2014年8月19日；场地每月租金为7300元，按季度缴纳，每季度首5日前一次性缴纳租金，逾期缴纳，每日加收月租金万分之五的滞纳金；租赁合同生效之日起第六年，场地租金逐年递增3%；租赁合同有效期内，杨闽雄所承租的场所遇政府政策性拆迁或遇福建省厦门轮船总公司（即现福建省厦门轮船有限公司，下称轮船公司）或本宗地红线拥有人自行对厂区成片宗地进行开发使用时，则租赁合同自行终止；双方同时还对其他事项等作了约定。合同签订后，厦船修造厂依约交付了租赁物，杨闽雄也在厦船修造厂出租的地块上建设了“水立方”运动馆。2010年6月9日，厦门市人民政府召开专题会议，同意轮船公司将位于厦港片区的厂区土地进行就地整合置换后，利用自有土地建设商务办公楼和星级酒店，并形成厦门市人民政府（2010）121号专题会议纪要。2011年3月30日，根据会议纪要的精神，轮船公司与厦门市土地开发总公司（下称土地总公司）签订《福建省厦门轮船总公司土地置换协议书——厦港片区土地》一份，协议约定，土地总公司将其拥有的A1地块（厦港片区原水产冷冻厂用地约8503平方米）、A2地块（海山路16号海运大厦红线外坡脚地2150平方米）置换轮船公司拥有的B1地块（成功大道实际使用轮船公司厂区土地约5629平方米）、B3地块（避风坞以北轮船公司厂区土地约4604平方米）、B4地块（避风坞以南轮船公司厂区土地约4865平方米）。2013年1月30日，厦门市思明区人民政府作出关于110KV厦港变电站建设项目房屋征收公告，征收土地范围涵盖本案双方当事人签订的租赁合同中厦船修造厂提供给杨闽雄的地块。2013年7月18日，厦船修造厂向杨闽雄发出《合同终止通知》一份，告知杨闽雄因轮船公司对厂区成片宗地进行开发使用，建设“海峡成功大厦”，项目已经启动，根据双方签订的《租赁合同》约定的解除条件已成就，通知杨闽雄租赁合同自通知送达时终止，并要求杨闽雄于收到通知后30天内完成搬迁。厦船修造厂于当日将通知送达杨闽雄，杨闽雄在厦船修造厂的通知上签字确认。杨闽雄租金缴交至2013年5月18日止。杨闽雄提供一份录音光盘，拟证明双方已经就房租及赔偿达成一致意见，对此厦船修造厂予以否认。本案审理中，厦船修造厂撤回要求杨闽雄支付违约金的诉求，原审法院予以准许。原审判决查明的以上事实，有厦船修造厂提交的《租赁合同》、厦门市人民政府专题会议纪要（2011）121号、福建省厦门轮船总公司土地置换协议书—厦港片区土地、预审意见、海峡成功大厦项目备案的函、合同终止通知、搬迁事项的函、转账凭证、收据、发票、国有土地使用权证，杨闽雄提交的政府信访签复、市长专线答复、厦门市思明区水立方运动馆致厦船修造厂催款通知书答复件、政府公告、照片、轮船公司公告、录音及当事人庭审陈述为证。原审法院认为，厦船修造厂与杨闽雄签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。讼争地块由于建设变电站的需要，于2013年1月30日由厦门市思明区人民政府实行征收，至此，合同目的已不能实现，合同当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案厦船修造厂于2013年7月18日向杨闽雄发出一份《合同终止通知》，杨闽雄也确认收到该通知，双方的租赁合同关系已经于2013年7月18日解除。合同解除后，还未履行的，终止履行。厦船修造厂要求杨闽雄返还租赁物、支付2013年5月19日至2013年7月17日的租金、逾期付款违约金的请求，可予支持。2013年5月19日至2013年7月18日的租金标准，应按合同约定的7300元×1.03×1.03×1.03×1.03=8216元标准计算，即尚欠2013年5月19日至2013年7月18日的租金应为8216元／月×2月=16432元，超出部分诉求不予支持。租赁合同解除后，杨闽雄继续占有使用租赁物，厦船修造厂要求其支付租赁物的占有使用费可予支持，该使用费标准可参照合同解除时的租金标准计算，即按照8216元／月的标准计算，计至杨闽雄实际退还租赁物止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、杨闽雄应于本判决生效之日起15日内将厦门市民族路86号厂区内原3#坞回填空地1591㎡交还福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂；二、杨闽雄应于本判决生效之日起15日内向福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂支付2013年5月19日至2013年7月18日期间的租金16432元及占有使用费（自2013年7月19日至实际退还租赁物止，按每月8216元标准计算）；三、驳回福建省厦门轮船有限公司船舶修造厂其他的诉讼请求。本案案件受理费462元由杨闽雄负担。宣判后，杨闽雄不服，向本院提起上诉。上诉人杨闽雄上诉称，一、本案经一审法院查明，厦门市思明区人民政府作出关于110KV厦港变电站项目房屋征收公告，征收土地范围涵盖本案讼争土地，但思明区政府未对上诉人依法实施征收补偿。本案应当先由思明区政府房屋征收管理部门依法对有争议的房屋征收进行裁决，裁决的结果会影响本案的判决结果，所以应当中止诉讼，待裁决有结果后重新启动诉讼。二、自2013年2月变电站开始征收后，上诉人苦心经营9年的水立方运动馆被客户误以为已关闭，以致经营收入一落千丈，达到无法缴交房租的地步。为了避免损失扩大，上诉人暂停了原有员工（教练员、救生员、服务员）的工作，一家三口轮流看护水立方运动馆，避免火灾、盗窃等意外发生。目前基本生活保障及精神状态已到达崩溃边缘。母亲已70岁，孩子正在读大学，目前靠借债生活。一审法院维护了国企的合法权益，漠视上诉人的损失。以3人看护水立方运动馆计算，2013年度平均工资4277元／月，15个月的工资损失为192465元。一审法院未考量上诉人的损失作出的判决有失公平原则。上诉人请求撤销（2014）思民初字第225号民事判决第一项，依法改判：1、厦门市民族路86号厂区内原3#坞回填空地1591㎡讼争之地待厦门市思明区人民政府依据变电站征收公告对上诉人实施征收补偿完毕后交还被上诉人；2、本案应中止诉讼，将讼争土地交由厦门市思明区人民政府房屋征收管理部门依法裁决，待征收裁决有结果后再重新启动诉讼；3、免除上诉人租金及占有使用费；4、被上诉人赔偿上诉人损失1560200元。被上诉人厦船修造厂答辩称，一、双方签订的《租赁合同》已解除，上诉人应立即将位于厦门市民族路86号厂区内原3#回填地交还被上诉人。2011年3月30日，轮船公司与土地总公司签订《土地置换协议书》，本案讼争地块在该协议书约定的置换范围内，轮船公司已启动该项目的开发。被上诉人依据与上诉人签订的《租赁合同》的约定及合同法规定，解除双方签订的《租赁合同》，其行为具有事实、合同及法律依据。现《租赁合同》已解除，上诉人应立即将讼争地块交还被上诉人。二、上述《土地置换协议书》约定，双方置换的原则是“净地置换”，即被上诉人应将讼争地块以净地的形式交给土地总公司，故本案不涉及房屋拆迁，更不涉及房屋征收补偿，上诉人提交的有关房屋征收文件与本案无关。本案审理的是租赁合同关系，无需经厦门市思明区人民政府房屋征收部门对房屋征收进行裁决，更不存在中止审理的情形。三、上诉人关于免除租金及占有使用费的要求不能予以支持。被上诉人通知上诉人解除合同之前，上诉人就没有按合同约定交纳租金。合同解除后，未交还所承租的地块，上诉人应支付拖欠的租金及占有使用费。一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人所称的损失及造成损失的原因并不存在，其请求免除租金及占有使用费没有依据，不能予以支持。四、上诉人在原审中没有提起反诉，不能提出所谓的诉讼请求。变电站的征收范围没有涵盖上诉人所承租的场所。被上诉人请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除被上诉人对原审判决查明的“征收范围涵盖本案原被告双方签订的租赁合同中原告提供给被告的地块”提出异议，认为征收范围不涵盖讼争地块，其余事实没有异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。在二审审理过程中，上诉人向本院提交了如下证据：1、搬迁公告及传票，拟证明被上诉人已对上诉人停水停电，应配合上诉人申请征收补偿；2、厦门日报刊登的房屋征收公告、红线图，拟证明讼争地块涵盖在变电站征收范围内；3、政府信息公开受理回执、非本机关政府信息告知书，拟证明上诉人到一审才看到真实的土地置换合同，土地置换合同对上诉人保密却又制约上诉人的权利，不合理；4、营业执照、组织机构代码证，拟证明上诉人在征收时是合法经营的商户，符合变电站征收补偿的最起码要件；5、税收核实表，拟证明上诉人符合变电站征收条件，上诉人的损失有经过税务局人员的核实。被上诉人质证称，对搬迁公告无异议，但实际上到目前为止都没有停，而本案及上诉人提起的另一个案件都不涉及房屋拆迁补偿，不存在被上诉人需要配合的事实；对房屋征收公告的真实性无异议，对红线图的真实性无法确认，均不能证明变电站征收范围涵盖本案讼争地块；对证据3的真实性无法确认，被上诉人在解除合同前后已将相关搬迁事项、市政府会议纪要及置换合同告知上诉人；对证据5的真实性有异议，且不能证明上诉人的经营事实及损失。被上诉人向本院提交了《厦门市规划局关于厦门海峡成功大厦项目规划设计条件的批复》作为新证据，拟证明厦门海峡成功大厦未停止建设。对此，上诉人质证称土地置换的事情与本案无关。另，杨闽雄在二审中表示同意解除其与厦船修造厂签订的《租赁合同》。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件，与杨闽雄主张的讼争地块的拆迁补偿事宜并非同一法律关系，杨闽雄关于本案应中止审理的相关上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。杨闽雄对欠缴租金、占有使用费的事实并无异议，其主张减免租金及占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。杨闽雄主张厦船修造厂应赔偿其损失，但因其并未在原审中提起反诉，故本院不予处理，双方可另行解决。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费845元，由上诉人杨闽雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  洪德琨代理审判员  黄南清代理审判员  章 毅二〇一四年九月十五日代书 记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。