上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第278号
上诉人（原审被告）上海淀山湖汽车改装维修有限公司。
法定代表人何强。
委托代理人陈枫，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市青浦区就业促进中心。
法定代表人印剑。
委托代理人李明，上海东炬律师事务所律师。
委托代理人丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
上诉人上海淀山湖汽车改装维修有限公司（以下简称淀山湖公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淀山湖公司的委托代理人陈枫，被上诉人上海市青浦区就业促进中心（以下简称青浦就业中心）的委托代理人丁书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年4月1日，青浦就业中心与淀山湖公司签订《房屋租借协议》一份，约定由青浦就业中心将位于上海市青浦区青天路XXX号（现青昆路XXX号）的房屋及场地租借给淀山湖公司使用，其中场地面积1716平方米，办公楼二幢705平方米，仓库138平方米，门卫室34平方米；租赁期限自2007年4月1日起至2012年3月30日止，租期5年；年租金为人民币（以下币种均为人民币）12万元，全年分两次付款，每次6万元，第一次合同签订后付清6万元，9月30日前付清6万元，以后依次类推，如淀山湖公司不能按约交付租金，青浦就业中心有权单方终止合同；淀山湖公司租赁青浦就业中心的房屋，不得改作其他用途和转租，不得损坏青浦就业中心出租场地内原有的附着物和设施，若有违反，青浦就业中心有权停止租赁行为。协议另行约定了其他事项。
因青浦就业中心、淀山湖公司曾于2002年签订过房屋租借协议，淀山湖公司依据该协议实际一直占用了青浦就业中心的房屋及场地。2012年3月30日，《房屋租借协议》到期后，青浦就业中心多次要求淀山湖公司搬离，并于2012年10月24日委托律师致函淀山湖公司，要求淀山湖公司于2012年11月底之前腾退，将房屋、场地等租赁物返还青浦就业中心，但淀山湖公司至今未返还租赁物。青浦就业中心遂诉至法院，请求判令淀山湖公司立即腾退、将位于上海市青浦区青天路XXX号（现青昆路XXX号）房屋及场地返还青浦就业中心；淀山湖公司支付青浦就业中心房屋使用费（从2012年4月1日起至淀山湖公司腾退之日止，按市场评估价计算）。
原审法院另查明，2006年5月12日，青浦就业中心与淀山湖公司签订《房屋租借补充协议》一份，约定因青浦就业中心的房屋年久失修，破损严重，淀山湖公司将投入大量资金进行房屋维修及场地平整，鉴于投入较大，淀山湖公司考虑到投入的回报，与青浦就业中心约定在原协议到期之后再续签8年（即2007年4月1日至2015年3月31日止）；原协议到期后青浦就业中心、淀山湖公司双方根据本补充协议重新签订正式协议；其他事项按原协议规定履行。
原审法院根据青浦就业中心之申请，对位于上海市青浦区青天路XXX号（现青昆路XXX号）涉案房屋及土地租赁价格通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估，评估结果：上海市青浦区青天路XXX号（现青昆路XXX号）房屋及土地于估价时点2013年4月23日的市场单位租金为每天每平方米0.68元。青浦就业中心预付评估费用2，000元。
原审法院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。青浦就业中心与淀山湖公司之间所签订的《房屋租借协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。租赁期届满，淀山湖公司至今未将租赁物返还青浦就业中心，青浦就业中心有权追收租赁物占用期间的使用费。淀山湖公司虽对估价部门作出的估价结果提出异议认为价格偏高，但淀山湖公司没有足以反驳该估价结果的相反证据和充分理由，对该估价结果的证明力应予以认定。故青浦就业中心要求淀山湖公司腾退房屋及场地并按估价结果的单位租金标准支付相应的租赁物使用费，于法有据，应予支持。淀山湖公司认为，《房屋租借补充协议》约定原协议到期后青浦就业中心与淀山湖公司再续签8年即2007年4月1日至2015年3月31日止，因此租赁期未到，该补充协议明确原协议到期后青浦就业中心、淀山湖公司双方根据本补充协议重新签订正式协议，但之后青浦就业中心、淀山湖公司双方于2007年4月1日签订的《房屋租借协议》约定租赁期自2007年4月1日起至2012年3月30日止。故对淀山湖公司认为租赁期未到的抗辩，法院不予采信。
原审法院据此判决如下：一、上海淀山湖汽车改装维修有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区青天路XXX号（现青昆路XXX号）的房屋及场地腾退后返还上海市青浦区就业促进中心；二、上海淀山湖汽车改装维修有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市青浦区就业促进中心房屋使用费（自2012年4月1日起至实际腾退日止，以建筑面积为877平方米，按每天每平方米0.68元计算）。
原审法院判决后，淀山湖公司不服提出上诉称，青浦就业中心与淀山湖公司于2006年5月12日签订的《房屋租借补充协议》约定了双方延长租期至2015年3月31日，故淀山湖公司将原已转租的1、2号房屋的租期也延长至2015年3月31日。淀山湖公司同意腾退3、4号房屋，但1、2号房屋及场地应当由淀山湖公司与青浦就业中心共同与转租户青南浴池、全叶便利店协商解除转租关系，原审法院未追加青南浴池、全叶便利店为第三人，不应处理1、2号房屋的事宜。淀山湖公司已按照青浦就业中心的要求在3、4号房屋停止经营，青浦就业中心仅以应当同时全部交接为由拒绝接受3、4号房屋，致损失扩大，该部分的使用费不应由淀山湖公司承担。请求本院撤销原判，改判上海市青浦区青天路XXX号（现青昆路XXX号）的1、2号房的房产及场地由青浦就业中心与案外人青南浴池及全叶便利店另案处理。
被上诉人青浦就业中心辩称，不同意淀山湖公司的上诉请求。淀山湖公司的请求没有合同依据，也没有法律依据。青浦就业中心将青昆路XXX号房屋整体出租，淀山湖公司应当整体返还。青浦就业中心与淀山湖公司签订的合同约定不得转租，淀山湖公司转租行为应由其自行承担后果。淀山湖公司至今仍占用房屋，应支付使用费。请求法院维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，青浦就业中心与淀山湖公司于2006年5月12日签订的《房屋租借补充协议》虽约定了原协议到期之后再续签8年，但同时也约定了原协议到期后重新签订正式协议。青浦就业中心与淀山湖公司于2007年4月1日签订的《房屋租借协议》系双方签订的正式协议，故双方当事人应按此合同履行。青浦就业中心按《房屋租借协议》约定，在租赁期届满后要求淀山湖公司搬离，符合合同约定。淀山湖公司与转租户的租赁关系对青浦就业中心没有约束力，淀山湖公司要求青浦就业中心与其共同与转租户协商解除转租关系没有法律依据。青浦就业中心认为青昆路XXX号房屋系整体出租，要求淀山湖公司整体返还，系其维护自己的利益，且不违反法律规定，故淀山湖公司仅同意返还3、4号房屋，另行协商处理1、2号房屋返还事宜的主张，法院不予采纳。淀山湖公司在青浦就业中心要求其搬离的情况下，仍占用房屋，应支付相应的使用费，原审法院按评估结果确定房屋使用费，尚无不当。淀山湖公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，380元，由上诉人上海淀山湖汽车改装维修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年三月十日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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