广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1580号
上诉人（原审被告）：刘志穗
上诉人（原审被告）：曾海茵
被上诉人（原审原告）：谭国尚
上诉人刘志穗、曾海茵因与谭国尚房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2101号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘志穗、曾海茵于1984年7月23日登记结婚。1988年11月12日，刘志穗作为深圳市某某公司科研所的员工与深圳市房产管理局签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，约定深圳市房产管理局将位于深圳市下步庙某区24幢202房（以下简称涉案房产）出售给刘志穗，交易价为18496.26元。刘志穗以分期付款方式购买上述住房，首期付款20%，分15年180期偿还，月利率为千分之六，刘志穗须于1988年11月27日前将首期购房款3699.25元缴付给深圳市房产管理局，其余付款额须于1988年10月至2003年9月每月25日前缴付给深圳市房产管理局134.65元。刘志穗购买上述福利商品房付清房款后，拥有上述住房的使用权、继承权和买卖权，但调离深圳特区的，必须将上述住房退给原补地价和利润的单位，该单位暂按出租处理，将已收房款总额扣除总房租后，余额退给刘志穗，刘志穗须持退房证明，办理调离手续。1988年11月27日，刘志穗向深圳市房产管理局支付了首期款3699.25元并按照合同约定向深圳市房产管理局支付了1988年10月至1993年4月期间的分期房款。1993年5月10日，谭国尚（买方）与刘志穗（卖方）签订《住房买卖合同》，约定如下：一、卖方因急需钱款使用，自愿将涉案房产出售给谭国尚，售价为24.8万元，谭国尚一次性付清；二、因该住房非商品房，故不能在短期内于市场上随意流通买卖，只能根据政府“准成本商品房”买卖通知下达方可；三、因该住房是以分期付款方式向深圳市房产管理局购入，分十五年180期偿还，最后付款期限为2003年，为此目前无法办理“准成本商品房”房地产证，只能等待政府“准商品房”买卖政策颁布，房产证并更名手续才能最后办理（由卖方负责）；四、本合同自1993年5月10日起生效，合同两份，买卖双方各一份。上述合同有谭国尚、刘志穗及证明人何某某签字。1993年5月10日，谭国尚与刘志穗签署住房管理全权委托书，内容为：“委托人刘志穗因赴美国留学需多年才能归来，为此所有的房屋（下步庙某区24栋202室）全权委托谭国尚先生管理，并处理与房屋有关的一切事项，签署与该房屋有关的一切文件。上述委托书有谭国尚、刘志穗及证明人何某某签字。1993年5月10日，谭国尚向刘志穗支付房款港币20万元及人民币3000元。谭国尚自1993年5月开始每月按期向深圳市房产管理局支付房款，并从1993年5月10日开始使用涉案房产至今。2008年3月3日，深圳市国土资源和房产管理局开具付清安居房购房款证明书，证明刘志穗购买的涉案房产，房款为18496.26元，另付利息9439.99元已全部付清。2012年谭国尚曾以刘志穗为被告诉至原审法院，原审法院在开庭审理过程中，曾海茵作为刘志穗的委托代理人确认“何某某为其上司，他曾和我提过卖房的事情，当时出卖房屋时，我在美国”的事实。2012年9月5日，涉案房产经房产管理部门核准登记在刘志穗名下，份额为100%，房屋性质为准成本商品房。2012年9月13日，涉案房产经房产管理部门核准登记在刘志穗、曾海茵双方名下，份额各占50%，房屋性质为非市场商品房。
谭国尚诉至原审法院，请求判令：1、刘志穗、曾海茵履行房屋买卖合同，将其名下位于深圳市福田区下步庙某区24栋202房的房屋产权办理至谭国尚名下；2、曾海茵协助办理过户手续并将其名下位于深圳市福田区下步庙某区24栋202房的房屋产权办理至谭国尚名下。
原审法院认为，本案争议焦点在于谭国尚与刘志穗签订的《住房买卖合同》的效力问题。首先，根据民事法律关于将不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则，作为不动产物权变动原因的债权合同的效力应依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定予以判断，涉案房产是否办理安居房取得全部产权手续，不影响债权合同的效力。其次，涉案房产的性质为深圳市政府出售给国家机关、事业单位职工的安居房。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第37条的规定，刘志穗、曾海茵将涉案房产经市房改办审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，允许自由交易。本案中，谭国尚与刘志穗于1993年5月10日签订《住房买卖合同》时，均清楚地知道房屋的产权状况，并约定将来“准成本商品房”买卖政策颁布后才办理更名手续，该约定符合深圳市政府的上述规定，只要双方遵循诚实信用原则履行合同义务，涉案房产就可以取得全部产权并完成产权过户手续。综上所述，谭国尚与刘志穗签订的《住房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，因此合法有效，各方当事人应当全面履行合同义务。刘志穗抗辩称《住房买卖合同》违反法律法规强制性规定而无效的理由，原审法院不予采纳。曾海茵认为，刘志穗未经其同意擅自处分夫妻共同财产属无效合同。原审法院认为，曾海茵在此前庭审中曾确认“何某某为其上司，他曾和我提过卖房的事情”的事实，表明谭国尚通过曾海茵的同事何某某介绍购买涉案房产时，曾海茵清楚谭国尚向刘志穗购房的事实，且曾海茵在长达近二十年期间未提出异议，谭国尚有理由相信刘志穗签订买卖合同的行为是刘志穗、曾海茵共同意思表示，现曾海茵表示不同意刘志穗卖房行为，不符合诚信原则，原审法院不予采纳。按照深圳市政府于1999年10月20日发布的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的精神，国家机关、事业单位的职工在购买福利性住房后，经办理上述规定中的相关手续，可以取得福利性住房的全部产权。现涉案房产为非市场商品房，但未取得房产全部产权手续系因刘志穗、曾海茵一直未向房产管理部门提出书面申请并缴交相关材料及费用所致。在向深圳市住房和建设局提交相应材料及费用后，涉案房产即可转为商品房，符合谭国尚要求刘志穗、曾海茵协助办理产权转移登记的条件。在涉案房产转为商品房后，谭国尚要求刘志穗、曾海茵协助办理产权转移登记的请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：刘志穗及曾海茵应于本判决生效之日起十日内向深圳市住房和建设局申请取得涉案房产（位于深圳市下步庙某区24幢202房）的全部产权，并在取得全部产权后十日内协助谭国尚将转移登记至谭国尚名下。本案案件受理费5020元（已由谭国尚预交），由谭国尚负担。
上诉人刘志穗、曾海茵不服原审判决，向本院提起上诉称，一、本案所涉房屋买卖合同违反安居房立法原意，属于恶意规避法律规定，理应无效。本案所涉房屋属于安居房，从房屋性质上说，是国家为了照顾相关人员给予的住房福利。从立法本意上说，如果能够让相关人员直接出卖房屋，那么不如直接给予相关人员现金。并且由于国家和单位都给予房屋减免地价等优惠，如果直接出售，必然出现损害国家利益。因此从中央到地方的相关安居房规定都明确要求应当满足相应条件后方能出售。本案所涉房屋买卖合同，买卖双方都知道所涉房屋作为安居房性质，在当时根本不能买卖，但双方仍然签署合同并约定取得完全产权后办理过户，这是双方恶意规避相应的法律规定，不仅损害了国家的利益，也损害了单位的利益，理应无效。二、本案所涉房屋是上诉人夫妻共同财产，曾海茵并未同意卖房，刘志穗擅自处分是无效行为。上诉人刘志穗、曾海茵于1984年结婚，本案所涉房屋是1988年单位分配所得，刘志穗未经曾海茵同意，擅自将夫妻共同财产转让给谭国尚，依法属于无效行为。上诉人曾海茵的确说过其上司何某某与其提起卖房的问题，但何某某并非正式提出，仅仅是探听曾海茵的意向，曾海茵也并未表达同意出卖的意向，所以在庭审笔录中并未有曾海茵同意出售的说法。原判决以曾海茵在庭审中表达过何某某和其提起卖房的问题，就认定曾海茵同意出售房屋，完全是没有依据的。请求：撤销（2012）深福法民三初字第2101号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人辩称，一、双方签订的合同是合法有效的。二、上诉人曾海茵称其并未同意卖房是不讲诚信的狡辩。三、涉案房产符合深圳市非市场商品房转为商品房的规定，符合合同约定的办理房产证并更名手续的条件。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人一、二审的诉辩理由，本案二审的争议焦点在于谭国尚与刘志穗签订的《住房买卖合同》的效力问题。
对此，本院认为，首先，涉案房产的性质为深圳市政府出售给国家机关、事业单位职工的安居房。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第37条的规定，刘志穗、曾海茵将涉案房产经市房改办审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，允许自由交易。谭国尚与刘志穗于1993年5月10日签订《住房买卖合同》时，均清楚地知道房屋的产权状况，并约定将来“准成本商品房”买卖政策颁布后才办理更名手续，该约定符合深圳市政府的上述规定，因此，谭国尚与刘志穗签订的《住房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。上诉人上诉主张涉案合同属于恶意规避法律规定、理应无效的理由不成立。
其次，上诉人上诉主张涉案房屋是上诉人夫妻共同财产，曾海茵并未同意卖房，刘志穗擅自处分是无效行为。由于曾海茵在此前庭审中曾确认“何某某为其上司，他曾和我提过卖房的事情”的事实，表明谭国尚通过曾海茵的同事何某某介绍购买涉案房产时，曾海茵清楚谭国尚向刘志穗购房的事实，且曾海茵在长达近二十年期间未提出异议，谭国尚有理由相信刘志穗签订买卖合同的行为是刘志穗、曾海茵的共同意思表示，因此上诉人该上诉理由不成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5020元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 郑 志 锋
二〇一三年九月十七日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。