山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）日民一终字第1057号
上诉人（原审被告）：沈树真。
委托代理人：许传峰，山东海洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：沈静。
委托代理人：沈树真，系沈静之夫。
委托代理人：许传峰，山东海洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李莉。
委托代理人：封海东，山东律苑律师事务所律师。
上诉人沈树真、沈静因与被上诉人李莉房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2012）东民一初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理了。上诉人沈树真及上诉人沈树真、沈静的委托代理人许传峰、被上诉人李莉及其委托代理人封海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年11月15日，承租人李莉（乙方）与出租人沈树真、沈静（甲方）签订宾馆租赁协议一份，协议约定：一、出租房屋情况：1、甲方自愿将位于日照市观海苑小区商务6号楼（包括但不限于日房20061031033所登记面积，含一楼入户大厅、三、四楼客房全部、五楼新建部分全部、楼梯和电梯、外墙和楼顶以及楼前公共部分）租赁给乙方。2、乙方实际向甲方租赁的建筑面积为2500平方米（包含甲方新建扩建五楼轻钢结构标准层一层），其中三、四、五楼各为800平方米，一楼大厅100平方米。3、该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求：……4、现有装修、附属设施、设备状况：原有宾馆内电视、空调、热水器、床由双方登记造册，作为甲方向乙方交付房屋和乙方租赁终止时交回的数量依据，但在具体使用过程中的正常折价、破损以及由于甲方未能及时搬离造成的拆装堆放配件遗失双方互不追究责任，其他不做登记。甲方同意乙方自行装修改建，含室内装修水电暖的改造，电梯井入口的装饰，五楼房间的装饰装修，宾馆大堂的装饰装修等，上述施工在甲方原有装修上施工的，无论是拆除还是覆盖，甲方原装饰装修的残值不做任何计算。……5、甲方作为该房屋的唯一合法产权人与乙方建立租赁合同关系。甲方应保证其对合同所涉租赁房屋及配套附属设施等享有所有权及合法处分权；甲方确认该房屋存在抵押贷款事宜，但没有查封及共有人等第三人权益，并不被第三人追索。甲方应提供经其签章确认的房屋产权证明等相关文件复印件交乙方存档备查。如因上述原因导致合同解除或影响乙方的正常使用，甲方应按乙方已支付房屋租金总额的20%赔偿乙方，并承担乙方的装修改扩建损失。6、甲方应保证租赁房屋可用于餐饮、住宿等商业用途，水电暖及消防等各项基础配套设施齐全完善，并经相关部门验收合格。甲方协助将该宾馆的营业手续和各种证照变更到乙方及乙方指定人名下，办理过程中的正常收费由乙方承担，同时在变更过程中乙方仍可使用甲方现有营业手续和证照正常经营。……如最终根本无法办理，则乙方有权解除本合同，并不承担任何违约责任。甲方应退还乙方已支付的租金，并支付相应的利息。同时甲方应赔偿乙方的损失：在30日内确认不能办理的，按已付租金的10%赔偿乙方的损失。在60日内确认不能办理的，按已付租金的20%赔偿乙方的损失。二、房屋租赁期限和交付日期：1、该房屋租赁期限自2011年11月15日（起租日）起至2019年11月15日止共计8年。2、甲方预计于2011年12月15日向乙方交付该房屋（交房日）。甲方给予乙方免租金装修期为一个月或者甲方将五楼轻钢结构和南立面外墙格栅全部施工完所需时间两项最长者（即不足一个月的按一个月计算，超过一个月的按实际天数计算）。3、本合同双方协商的租期为8年，甲方同意8年租期届满后，乙方需续租该房屋的，乙方有优先租赁权。三、租金标准数额、支付方式和期限：1、自2011年11月15日起每两年为一个时段，第一、二两年租金每年各为400000元；第三、四两年租金每年各为430000元；第五、六两年租金每年各为460000元，以上6年租金合计为2580000元；第七、八两年房租双方根据市场行情协商确定。甲方保证在合同有效期限内不再以任何理由另行调高租金，否则乙方有权拒绝交纳，合同继续履行。2、租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每12个月支付一次，本合同签订时乙方向甲方交付租金定金100000元，其余房租在实际交房日全部付清。甲方向乙方提供预约银行账户，乙方将租金直接交与甲方或存至此账户视为已履行交纳租金义务，并视为甲方已收到。……3、乙方不按时交纳房屋租金的，除非得到甲方认可，否则每逾期一天，应按当期应支付房租的1‰每天向甲方支付违约金，超过30日仍未交纳房租的，甲方可书面通知乙方解除合同。如甲方选择解除合同的，双方结清费用，乙方向甲方支付解除合同时当年三个月的房租作为违约金。四、其他费用：1、……2、……乙方租赁的所有建筑物的消防系统满足使用需求并经有关部门验收合格，可用于商业活动的正常使用，确保酒店正常开业及日后的正常使用……。五、房屋使用要求和维修责任：……1.5该租赁房屋已改做宾馆使用多年，室内水电卫等设施老化陈旧，故甲方同意乙方根据经营需要自行对租赁房屋进行装饰装修和改扩建等，但不得损坏房屋主体结构等。为保证乙方对该租赁房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，甲方同意向乙方提供与乙方工程相关的建筑图纸和人员配合；1.7乙方根据经营需要可在租赁房屋附属的室外场地上，修建必须的配套附属建筑，但不得损坏建筑物和造成安全隐患。所建建筑物乙方可无偿使用，租赁期满后物权归甲方所有；1.8乙方租赁该房屋后，可自行决定在乙方所承租的建筑物场地发布广告，但不得损坏房屋整体结构。现有宾馆大厅上门头以及门头上方的喷绘广告墙、竖立的霓虹灯灯箱、楼顶屋面等位置无偿归乙方使用，门厅朝西侧部分二楼到五楼外立面归甲方装修广告位使用。六、房屋返还时的状态：1、八年租期届满及续签的合同租期届满，乙方应在本合同租期届满后的30日内返还该房屋。如逾期返还，每逾期一天，按原日均租金标准的3倍交纳房屋使用费，并按当年房租的5‰向甲方支付违约金。2、返还房屋时应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装饰装修及改扩建等所添置的未形成附和的装饰装修部分及可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。已形成附和的部分，如租期届满或乙方违约原因解除合同的，无偿留归甲方；如由于不可归责于甲乙双方的原因解除合同的，则甲方应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及改扩建应分摊的费用。如果由于甲方违约解除合同的，则甲方应赔偿乙方所投入的装饰装修及改扩建等各项费用；如由于不可归责于甲乙双方的原因解除合同的，则甲方应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及改扩建应分摊的费用。七、转租、转让和交换：……八、根据双方协商，甲、乙双方各自负责应该完成的工程施工内容如下：1、甲方应负责部分：五楼新增轻钢结构楼层的主体结构，含屋面外墙外窗以及必要的防护措施；新装电梯一部及各楼层电梯间（实际施工天数按工程进度，但最迟不超过2012年2月15日）。2、乙方负责部分：本工程宾馆内、外部精装修工程均由乙方自行设计并施工，含水电暖的改造，电梯井入口的装饰，五楼房间的装饰装修，宾馆大堂的装饰装修，公用部分的维修保养。九、本合同终止的条件：1、甲乙双方同意在租赁期间内有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已支付本期租金中未履行部分的相应租金。1.1不可抗力……1.2政策性拆迁……十、综合条款：1、……2、本合同中约定的甲方违约的各种情形下的违约责任及损失赔偿承担，除适用各条款外，同时适用第六条第2项之约定，即甲方除应承担单项情形下的违约责任和损失赔偿外，还应赔偿乙方所投入的装饰装修及改扩建等费用。……本合同连同附件一式三份，甲、乙双方各持一份，自双方或其授权代表签字盖章后生效。李莉与沈静、沈树真分别在协议上签字捺印。
协议签订当日，李莉交给沈静定金100000元。后李莉即开始进场装修。期间，沈静、沈树真按协议约定负责施工了五楼新增轻钢结构楼层的主体结构，但对南立面外墙格栅未进行施工，亦未按协议约定安装电梯及各楼层电梯间。另外，截止李莉撤离租赁房屋前，沈静、沈树真仍未按照协议约定将李莉租赁房屋的消防设施经有关部门验收合格，亦未按照协议约定协助李莉将该宾馆的营业手续和各种证照变更到李莉及其指定人名下。2011年12月15日，沈静、沈树真向李莉催要剩余房租，李莉以沈静、沈树真未按协议约定交付符合交房条件的房屋为由拒绝交付房租。2012年1月13日，沈静、沈树真以李莉拒不缴纳房租为由强行驱赶李莉及其工作人员离场。李莉遂报警，后在日照市公安局东港分局黄海路派出所民警在场见证的情况下，沈静书写承诺书一份，内容为：李莉所租雅士居宾馆已装修部分及配套设施以派出所拍照为依据，如有丢失或损坏，本人将赔偿所有损失。后李莉及其工作人员撤离该宾馆。
另查明：该涉案楼房位于日照市观海苑小区商务6号楼，房屋产权分别登记在沈树真、沈静名下，二人为夫妻关系。沈静、沈树真将涉案楼房的三、四层全部、五楼新建扩建轻钢结构标准层一层全部及一楼大厅等租给李莉作为经营住宿、餐饮等项目使用（其中沈静、沈树真在协议签订后应负责完成的工程是五楼新增轻钢结构标准层主体结构、楼房南立面外墙格栅的设计施工及新装电梯一部和各楼层电梯间的设计施工）。因该租赁房屋已做宾馆经营使用多年，室内水电卫等设施陈旧老化，沈静、沈树真同意李莉根据经营需要自行对租赁房屋进行装饰装修。2011年11月22日，李莉与日照市福佳装饰工程有限公司签订了装饰施工合同，双方约定由日照市福佳装饰工程有限公司对该租赁宾馆进行装修，承包方式为半包，合同价款为346000元。后日照市福佳装饰工程有限公司对涉案宾馆的三楼及一楼大厅进行了装修，经双方结算，工程总价款为423258元。对于该租赁宾馆的装修价值，双方争议较大。原审法院委托山东天安信工程项目管理有限公司对涉案的宾馆三楼装修部分的造价及一楼墙壁乳胶漆、大厅顶部吊顶和灯具费用等进行价值评估。该公司通过三方现场实地测量，于2012年11月6日作出天安信价鉴字（2012）-02002号工程造价鉴定报告，确定李莉对涉案租赁房屋装修工程的总造价为628339.80元。质证时，李莉对该鉴定报告有异议，认为该鉴定报告作出的价值认定与自己在装修上的实际花费仍有较大差距，李莉支付给日照市福佳装饰工程有限公司装修费主要是人工费，装饰中主要材料由李莉自行采购，李莉实际支出的装修费在70余万元，但考虑到重新鉴定费时费力，不再申请重新鉴定，对该鉴定报告认定的装修价值予以认可。质证时，沈静、沈树真对该鉴定报告亦提出异议，认为该鉴定报告明显依据不足，鉴定程序违法，鉴定机构所采用的收条、发票等未经庭审质证等，要求重新鉴定。另外，沈静、沈树真对鉴定报告中未形成附和的装饰装修物明确表示不同意使用，该部分物品包括走廊南商务间电脑桌及椅子两套、小圆桌及两把会客椅两套、电视柜两台、行李柜两台、单人床、床头及床垫4套、床头柜2个；走廊南标准间电视柜、行李柜及写字桌一套；套房小圆桌及1把会客椅一套、电视柜2个、行李柜1个、床头柜2个，以上未形成附和的装饰装修物价值为15543元。
本案在审理过程中，李莉主张因沈静、沈树真未按协议约定交付符合交房条件的房屋，违约在先，并强行将李莉驱离租赁房屋，致使李莉签订合同的目的不能实现，给李莉造成了不应有的损失。现双方继续履行合同已无可能，要求解除与沈静、沈树真签订的宾馆租赁协议，并要求沈静、沈树真赔偿李莉如下损失：1、双倍返还李莉定金200000元；2、赔偿李莉装修损失628339.80元（以鉴定机构作出的鉴定结论为准）；3、赔偿李莉误工费损失60000元；4、赔偿李莉资金占用费损失50000元。李莉为证明其主张提供了宾馆租赁协议及附件、定金收据、报警记录及承诺书、五楼未完工及外墙南立面格栅未施工照片20张、律师函及寄件证明、装修合同及结算单、购买家具、椅柜等物品发票及收款收据等证据。质证时，沈静、沈树真除对其收取的李莉缴纳的定金100000元予以认可外，对李莉主张的其他损失均不予认可，沈静、沈树真认为李莉未按协议约定按时缴纳房租违约在先，导致合同解除，按照法律规定李莉交付的定金不应返还；对李莉主张的装修损失需经过权威鉴定机构作出的鉴定结论为依据；对李莉主张的误工费及资金占用费损失，无事实和法律依据，不应支持。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、宾馆租赁协议及附件、定金收据、报案证明、照片一宗、律师函及寄件证明、装饰施工合同及结算单、工程造价鉴定报告等。
原审法院认为：李莉与沈树真、沈静在平等自愿的基础上签订的宾馆租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原审法院予以确认，双方均应按照协议约定自觉履行各自的义务。
本案争议的焦点是：一、双方在履行合同过程中是否存在违约行为；二、双方签订的租赁协议是否应当解除；三、李莉交付给沈静、沈树真的100000元性质是违约定金还是入场保证金，是否适用定金罚则；四、李莉主张的装饰装修费、误工费及资金占用费是否应当由沈静、沈树真赔偿，沈静、沈树真申请重新鉴定是否符合法定条件。
一、租赁协议签订后，李莉按照协议约定将定金100000元交付给沈静、沈树真，沈静、沈树真将涉案房屋交付给李莉进行装修，双方均适当履行了合同义务。根据协议约定，沈静、沈树真预计于2011年12月15日向李莉交付该房屋（交房日），沈静、沈树真给予李莉免租装修期为一个月或沈静、沈树真将五楼轻钢结构和南立面外墙格栅全部施工所需时间两项最长者（即不足一个月的按一个月计算，超过一个月的按实际天数计算），沈静、沈树真应当按双方约定交付给李莉符合约定条件的房屋，截止2012年1月13日李莉撤离该租赁房屋，沈静、沈树真除完成五楼轻钢结构层的施工外，楼房南立面外墙格栅及新装电梯一部和各楼层电梯间的设计施工均未完成。同时协议还约定李莉租赁的所有建筑物的消防系统必须满足使用需求并经有关部门验收合格。沈静、沈树真在之前拆除、切割了原建筑三、四楼的消防管道，并未安装新的消防管网和设施，亦未申请取得新的消防验收合格手续，形成了李莉租赁的三、四、五楼的房屋均没有齐全有效的消防设施及验收证明的事实。因此，沈静、沈树真并未按照协议的约定交付符合条件的房屋，沈静、沈树真的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中李莉在沈静、沈树真未按协议约定提供符合交房条件的房屋时不向沈静、沈树真支付剩余租金具有正当理由，是其行使同时履行抗辩权的合法行为，并不构成违约。
二、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中李莉承租涉案房屋用于经营餐饮、住宿等商业，并对所租房屋投入较大资金进行装饰装修。沈静、沈树真未完全按照协议约定提供符合交房条件的房屋却要求李莉支付剩余租金，李莉在行使同时履行抗辩权的情况下，沈静、沈树真于2012年1月13日强行驱离李莉离场，导致李莉丧失了对涉案房屋的控制支配权，致使李莉签订合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，因此，李莉要求解除双方签订的租赁协议，符合法律规定，原审法院予以支持。
三、定金的一般法律概念为合同一方当事人为确保合同的履行而预先交付于对方的金钱或其他替代物。本案中李莉在签订协议当日交付给沈静、沈树真100000元，虽然协议约定的是定金，但其实质是入场保证金，它不具有保障合同全面履行的担保属性，更符合一种合同的责任形式及合同支付手段的属性，在李莉实际取得租赁房屋并进场装修后，该保证金的保证作用就已经完成。因此，原审法院确认该100000元属于房屋租赁保证金，而非定金，故对李莉要求适用定金罚则双倍返还定金的主张，原审法院不予支持。
四、根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”，根据双方签订的租赁协议第一条第4项约定，李莉对涉案租赁房屋进行装饰装修是经过沈静、沈树真同意的，因沈静、沈树真的违约行为最终导致租赁合同解除，李莉要求沈静、沈树真赔偿装饰装修费损失（按照评估部门的鉴定报告确定的数额为准），原审法院予以支持。对于未形成附和的装饰装修物，沈静、沈树真明确表示不同意利用，可由李莉自行处理，因鉴定报告中已将该部分价款计入总款，该部分价款应从总的装饰装修费中扣除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”。本案中，因沈静、沈树真的违约行为导致合同无法履行，李莉有权解除合同，并不承担任何违约责任，沈静、沈树真应当返还李莉已交付的租金定金100000元。对于李莉主张的误工费、资金占用费等损失，因无合同约定，李莉亦未提供证据证实，原审法院不予支持。山东天安信工程项目管理有限公司作为具备相关鉴定资质且经过双方共同确定的鉴定机构，其作出的工程造价鉴定报告，鉴定程序合法，鉴定结论客观真实，原审法院予以采信。沈静、沈树真申请对鉴定报告重新鉴定，因不符合重新鉴定的条件，原审法院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，原审判决：一、解除李莉与沈树真、沈静签订的宾馆租赁协议；二、沈树真、沈静于判决生效后十日内返还李莉租金100000元；三、沈树真、沈静于判决生效后十日内赔偿李莉装修损失612796.80元（628339.80-15543元）；四、未形成附和的装饰装修物（包括走廊南商务间电脑桌及椅子两套、小圆桌及两把会客椅两套、电视柜两台、行李柜两台、单人床、床头及床垫4套、床头柜2个；走廊南标准间电视柜、行李柜及写字桌一套；套房小圆桌及1把会客椅一套、电视柜2个、行李柜1个床头柜2个）归李莉所有；五、驳回李莉本案其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13935元，由李莉负担3007元，由沈静、沈树真负担10928元；保全费5000元，鉴定费9400元，均由沈静、沈树真负担。
上诉人沈树真、沈静不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，上诉人积极履行了自己的义务，于2011年11月15日将宾馆交付给被上诉人使用，并积极为被上诉人提供了大量帮助；按约定修建了电梯井，建设了五楼及相关设施，花费八十余万元，上诉人在合同履行过程中无任何过错。合同明确约定“先交费，后使用”，被上诉人应当按照合同约定于实际交房日即2011年11月15日付清租赁费，被上诉人没有给付租赁费导致合同无法履行。原审对合同约定的事实条件等作出了错误的认定。首先，该宾馆已经使用六年，完全具备宾馆应用的各种条件，被上诉人没有资金装修、对宾馆主体破坏、不按时交纳租金才是导致合同无法履行的根本原因。上诉人为了减少损失，才于2012年1月13日与被上诉人发生争执，后日照市东港区公安局将被上诉人清理出宾馆。被上诉人的违约行为给上诉人造成了巨大的经济损失（包括三楼原有的装修、五楼等），被上诉人应依法赔偿。原审采信山东天安信工程项目管理有限公司作出的（2012）-2002号工程造价鉴定报告错误，该报告作出后，上诉人申请重新鉴定，理由充分，主要包括：鉴定人员依据的鉴定物品没有经双方当事人认可；装修公司无装修资质，很多费用不能套用定额计算等。原审法院调查时认为三层楼装修价格346000元，被上诉人与福佳装饰公司包工包料结算423258元（很多价格虚高），而鉴定报告一层楼就鉴定了628339元，明显不合理，原审却以审理时间太长为由不准许重新鉴定错误。二、原审判决程序违法。上诉人申请重新鉴定，原审法院没有作出是否准许的书面裁定。鉴定所依据的材料未经庭审质证直接被采用，程序错误。三、原审判决适用法律错误。被上诉人未按约定付清租赁费是导致合同不能履行的根本原因，上诉人在交房后20多天就将五楼轻钢结构和电梯井制作完毕，已经履行了合同义务，原审认定此时未经过消防验收不具备交房条件错误。当时房屋尚未装修完毕，不具备消防验收条件。而且，上诉人的宾馆已经营六年，具备消防验收合格的能力。根据合同法的规定，被上诉人违约，应赔偿上诉人的损失。鉴定机构在咨询时明确陈述装修公司无资质时不能套用定额，因此，鉴定结论错误，原审法院不准许重新鉴定错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人李莉答辩称：一、原审判决存在两点错误：1、原审认定上诉人已经向被上诉人交付了房屋错误，实际上上诉人没有交付房屋；2、原审认定被上诉人交付的10万元为入场保证金错误，该10万元为定金，上诉人应当双倍返还。二、原审判决其他事实认定基本清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：
二审过程中，上诉人提交了如下证据：证据一、日照经济开发区太平洋不锈钢加工厂出具的证明复印件一份，载明：我公司于2011年11月所承揽雅士居宾馆五楼加盖钢结构工程，面积七百平方，一到五楼电梯井工程，在2011年11月17日开工建设，于2011年12月12日正式完工，并已交付。上诉人用于证明上诉人已经将五楼钢结构完工并修建电梯井。证据二、特种行业许可证一份，日东公特旅字第402号，日照市公安局东港分局于2004年12月24日核发，企业名称为日照雅士居宾馆，法人代表沈静，经济性质个体，经营范围旅馆、住宿，经营地址黄海二路。上诉人用于证明上诉人所交付的房屋是符合消防的有关要求的。证据三、孙某某的证明一份，载明：本人所供雅士居宾馆李莉所用地毯，铺装完毕价格为53元／㎡。上诉人用于证明被上诉人地毯的购买价格是53元每平米，而鉴定报告中所注明的价格89.64元每平米，悬殊过大。
被上诉人质证认为，1、证据一不是原件，对其真实性有异议；该证明属于证人证言，证人应当出庭作证；证明内容与事实不符，钢结构工程至被上诉人起诉时尚未完工，一到五楼的电梯井没有任何施工的迹象；该证明能够证明上诉人主张于2011年11月15日向被上诉人交房不属实。2、对证据二的真实性没有异议，但与本案无关，上诉人应出具租赁合同约定的消防验收证明。3、对证据三的真实性有异议，证人应出庭作证；关于地毯价格问题，鉴定结论后附单据送货单上是53元，被上诉人并没有虚构事实。
二审过程中，上诉人申请法院到日照市住房和城乡规划委员会调查日照市福佳装饰工程有限公司是否有资质的问题。被上诉人认可该公司无装修资质。
本院对（2012）-01002号工程造价鉴定报告的造价鉴定人员陈某某进行了调查，其主要陈述：我是中级造价员，我具备涉案工程鉴定资格，中级造价员资质范围包括土建、装饰在内的工程造价编审资格。日照市福佳装饰工程有限公司没有装修资质对涉案鉴定结论没有影响，取费是按工程类别，与企业资质无关。规费是根据国家、省级有关行政主管部门规定必须计取或缴纳的，应计入工程造价的费用，包括：安全文明施工费、工程排污费、社会保障费、住房公积金、危险作业意外伤害保险，其中，后四项都是以缴纳的发票为准计取的，涉案鉴定结论当事人没有提供交费发票就没有计取。关于地毯费用，当事人一开始提供的价格为材料价格53元每平米，未注明包含安装费及辅材，鉴定时套的定额为89元每平米，套定额的意思是按照国家有关规定在材料费之外加上人工、机械等其他费用得出的。现在当事人一致认可地毯53元是铺装完毕的费用，可以做出调整，这一项共计减少费用17944.95元（出具补充鉴定意见：单位工程费汇总表一份）应当从总造价中予以减除。关于鉴定报告后面附的当事人提供的单据，我们只采用了其中购买材料的单据作为依据，对于交通费等没有采用，不同的品牌价格不一样，因此以实际购买的材料价格作为依据。实际上套定额有高有低，上诉人至看到了项目中造价比实际购买材料高的部分，没有看到比实际造价低的部分，比如定额人工按53元／工日（8小时一工日）远低于市场价格，实际中人工要远远高于这个数的，但从总造价来看，基本能反映工程造价的真实水平。
对陈某某的调查笔录及单位工程费汇总表，上诉人质证认为，陈某某陈述工程取费与企业资质无关是错误的，企业没有资质不能套定额取费，只能计取直接费；对单位工程费汇总表没有异议，应当从总费用中扣除该项费用。被上诉人质证认为，陈某某具备鉴定资质；同意陈某某关于日照市福佳装饰工程有限公司没有资质对鉴定结论最终造价没有影响的意见；同意地毯按照实际价格每平米53元计算，从总造价中扣除17944.95元；按照租赁合同约定，被上诉人是重新装修，鉴定人员现场勘验的全部是李莉的装修，当时双方均在场无异议，不存在上诉人主张的鉴定结论中包括原有基础装修问题；正如鉴定人员所言，套定额比市场价格有高有低，在人工费上按每天53元远低于市场价格，鉴定结论远远小于被上诉人的实际损失。
另外，上诉人申请对山东天安信工程项目管理有限公司作出的（2012）-02002鉴定报告进行重新鉴定，理由如下：1、鉴定人员陈某某为土建类中级造价员，不具备装饰工程造价鉴定资格；另一位鉴定人员胡乃志，鉴定机构并无此人。申请法院到相关部门（日照建委及日照市司法局）调查山东天安信工程项目管理有限公司及鉴定人员有无鉴定资格。2、鉴定程序严重违法。鉴定报告只加盖了有关人员的印章，没有签字，胡乃志既没有签字也没有盖章，违反了《工程造价咨询企业管理办法》第二十二条、《注册造价工程师管理办法》第十八条、《全国建设工程造价员管理办法》第二十一条的规定；鉴定报告依据的材料（福佳装饰结算单、购买材料发票等）以及鉴定人员粗画的现场勘验材料均未经法庭质证，上诉人不认可。3、鉴定结论明显依据不足。鉴定报告所依据的材料未经质证，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定；日照市福佳装饰工程有限公司没有资质，其与被上诉人签订的施工合同无效，工程造价只能取直接工程费。4、其他理由同原审。因此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，应予重新鉴定。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。双方因合同履行发生纠纷，原审诉讼过程中，双方均同意解除合同，原审判决解除涉案房屋租赁合同并无不当。
关于违约责任的认定问题。上诉人主张，被上诉人违约不交纳租金是导致合同解除的主要原因，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。但是，根据双方租赁合同的约定，上诉人预计于2011年12月15日向被上诉人交付涉案房屋；上诉人给予被上诉人免租金装修期为一个月或者上诉人将五楼轻钢结构和南立面外墙格栅全部施工完所需时间两项最长者（即不足一个月的按一个月计算，超过一个月的按实际天数计算）；上诉人应负责施工五楼新增轻钢结构楼层的主体结构，含屋面外墙外窗以及必要的防护措施，并新装电梯一部及各楼层电梯间。根据原审查明的事实，截至被上诉人撤离涉案房屋时，五楼南立面外墙格栅及电梯、电梯间均尚未按约定安装、施工，即上诉人未能于约定交房日2011年12月15日之前完成应由其负责的施工，原审据此认定上诉人未能向被上诉人交付符合约定条件的房屋构成违约并无不当。二审过程中，上诉人提交的日照经济开发区太平洋不锈钢加工厂出具的证明为复印件，不具有证据效力，不足以证实其主张的已经按照约定施工完毕的事实。根据合同约定，在上诉人未能将五楼轻钢结构和南立面外墙格栅全部施工完之前，被上诉人享有免租金装修期；而且，在上诉人违约未能按时交付符合约定条件房屋的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，被上诉人享有先履行抗辩权。所以，上诉人关于被上诉人违约不交纳租金导致合同解除的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于被上诉人的装修损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。涉案房屋租赁合同第四条第4项约定，上诉人同意被上诉人自行装修改建，含室内装，修水电暖的改造，电梯井入口的装饰，五楼房间的装饰装修，宾馆大堂的装饰装修等，上述施工在上诉人原有装修上施工的，无论是拆除还是覆盖，上诉人原装饰装修的残值不做任何计算。涉案房屋租赁合同签订后，被上诉人对涉案房屋进行了装修。合同因上诉人违约导致解除后，上诉人应当赔偿被上诉人的装修损失。受原审法院委托，山东天安信工程项目管理有限公司对被上诉人的装修损失作出了评估，认定被上诉人的装修损失为628339.90元。上诉人主张，鉴定机构及鉴定人员均无相应资质，鉴定程序违法，申请重新鉴定。但是，涉案鉴定结论系受原审法院委托作出的，根据鉴定报告所附资料，山东天安信工程项目管理有限公司具备山东省住房和城乡建设厅核发的工程造价咨询企业乙级资质，陈某某亦具备山东省建设厅核发的资质，上诉人未能提供证据证实上述证书存在伪造等不实情形，对其关于鉴定机构及鉴定人员无鉴定资质的主张，本院不予支持。涉案鉴定结论系鉴定人员经现场勘查并结合被上诉人提交的原始单据等依据相关规定作出的，在无其他证据足以推翻的情况下，应予采信。对上诉人的重新鉴定申请，本院不予准许。被上诉人的装修损失中包括未形成附和且上诉人不同意继续利用的装饰装修物价值15543元，应予扣除。另外，二审中，鉴定机构出具补充鉴定意见，对地毯价值做出调整，相应减少17944.95元，双方均无异议，同意从总损失中予以扣减。所以，被上诉人的装修损失应为594851.95元（628339.90-15543-17944.95）。上诉人主张，上述装修损失中包括上诉人的基础装修价值，应予扣减。但是，根据合同约定，被上诉人的施工在上诉人原有装修上施工的，无论是拆除还是覆盖，上诉人原装饰装修的残值不做任何计算。所以，上诉人主张扣除基础装修价值不符合合同约定，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但因鉴定机构出具补充意见，被上诉人的损失数额发生变化，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持日照市东港区人民法院（2012）东民一初字第1698号民事判决第一、二、四、五项及诉讼费负担部分；
二、变更日照市东港区人民法院（2012）东民一初字第1698号民事判决第三项为：上诉人沈树真、沈静于本判决生效后十日内赔偿被上诉人李莉装修损失594851.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定，支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费13935元，由上诉人沈树真、沈静负担13689元，由被上诉人李莉负担246元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 红
审 判 员 张 琳
代理审判员 张锦秀
二〇一四年十二月二日
书 记 员 赵小璐