福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0702民初1519号原告：福建环达房地产开发有限公司，住所地福建省南平市东山路208号(顺发商住楼)1404室。法定代表人：孙聘乐，总经理。委托诉讼代理人：纪运勇，福建联政律师事务所律师。被告：洪淑英（系孙明华之母），女，1956年10月10日出生，汉族，住福建省顺昌县。被告：孙兴文（系孙明华之父），男，1953年8月2日出生，汉族，住福建省顺昌县。被告：孙某（系孙明华之子），男，2002年7月4日出生，汉族，住福建省顺昌县。原告福建环达房地产开发有限公司（环达房地产公司）与被告洪淑英、孙兴文、孙某商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2017年6月26日，经本院院长批准，依法转为适用普通程序，于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告环达房地产公司的委托诉讼代理人纪运勇到庭参加诉讼，被告洪淑英、孙兴文、孙某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。环达房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除环达房地产公司与孙明华双方于2016年3月7日签订的《商品房买卖合同》(合同编号201600715)；2、确认上述《商品房买卖合同》备案登记失效，并判令洪淑英、孙兴文、孙某协助环达房地产公司办理相关备案登记解除；3、确认所涉房屋(‘江南水岸’1幢2层205室)的《预购商品房预告登记证》失效，并判令洪淑英、孙兴文、孙某协助环达房地产公司办理相关注销登记；4、判令洪淑英、孙兴文、孙某应向环达房地产公司支付银行代还款580972.33元、违约金145200元、律师代理费30000元，并可从孙明华已付购房款中扣抵。事实和理由：2016年3月7日，环达房地产公司与孙明华签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为201600715），双方约定：孙明华以总价726000元购买环达房地产公司开发的位于李侗路1号“江南水岸”1幢2层205室房屋一套，其中首付款146000元，余款580000元以银行按揭贷款方式支付。孙明华缴纳首付款后，向兴业银行股份有限公司南平分行申请按揭贷款58万元，并于2016年3月28日与兴业银行南平分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款58万元用于支付环达房地产公司的购房款，环达房地产公司作为开发商在该借款合同中提供阶段性连带责任保证担保。银行放下58万元贷款于环达房地产公司后，孙明华未依据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定分期按月还款，至环达房地产公司于2016年12月29日为其偿还月供还款2343元，之后孙明华仍没有正常偿还月供还款2343元，之后孙明华仍没有正常偿还银行贷款，并于2017年1月因病死亡。孙明华死亡之后，兴业银行南平分行提前终止了其借款合同，并直接从保证人（环达房地产公司）账户中扣收了剩余借款本金574239.14元及利息4390.19元。环达房地产公司被兴业银行扣款后，于2017年3月3日向孙明华的继承人发出了《立即支付代还款项通知书》，但孙明华的继承人并没有依约支付环达房地产公司的代还款，已构成违约，并造成了环达房地产公司的巨大经济损失。依据《商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第一条第2项的约定，即买受人不归还出卖人的代还款或银行终止借款合同并从出卖人账户中扣款的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，并有权从买受人已付购房款中扣收代还款、利息、违约金等相关费用，及《合同法》第九十四条、第九十七条规定，环达房地产公司有权单方解除商品商品房买卖合同，并从已付购房款中扣收相关费用。为了维护环达房地产公司的合法权益，诉至本院。洪淑英、孙兴文、孙某未作答辩。环达房地产公司围绕诉讼请求依法提交了十份证据：证据一、环达房地产公司与孙明华的《商品房买卖合同》；证据二、南平市商品房买卖合同备案信息表；证据三、《个人购房抵押(保证)借款合同》；证据四、存款凭证和流水清单；证据五、个人贷款还款凭证和贷款利息单；证据六、客户还款明细清单；证据七、支付代还款项通知书；证据八、南平市不动产登记查询证明；证据九、顺昌县洋口派出所出具的户籍证明；证据十、居民死亡医学证明书。洪淑英、孙兴文、孙某未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。环达房地产公司提交的上述证据对于其提出的待证事实具有证明力，本院予以采信。本院于2017年7月19日和同年7月20依职权调取了三份证据，证据一、顺昌县公安机关调取孙明华与孙某的父子关系证明；证据二、顺昌县人民法院协助我院调取祖丽丽身份信息；证据三、顺昌县民政局出具的离婚登记处理表。环达房地产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，洪淑英、孙兴文、孙某对上述证据未发表质证意见，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，环达房地产公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区地块，编号为04/008/0019、0020、0021地块的土地使用权。国有土地使用权证号为南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。该地块土地面积为13737平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011-12-30至2072-9-22。经批准，环达房地产公司在上述地块建设商品房，暂定名为“江南水岸”。建设工程规划许可证号为350700201200067，施工许可证号为FJSGXK0599NP20130004。后经南平市建设局批准，环达房地产公司取得了商品房预售许可证，证号为2014（南）房预售证第005号。2016年3月7日，环达房地产公司与孙明华签订了一份《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.201600715），约定：环达房地产公司（合同中为出卖人）将南平市延平区李侗路1号江南水岸1幢2层205号房出售给孙明华（合同中为买受人）。房屋总价款为726000元，其中首付款146000元，余款580000元办理银行按揭贷款。该份合同还对买卖双方的权利义务等内容进行约定。合同签订后，孙明华支付了购房首付款146000元。南平市房地产交易登记服务中心于2016年3月9日办理了涉案房产的预售合同备案登记手续。2016年3月28日，环达房地产公司、孙明华与兴业银行股份有限公司南平分行（以下简称兴业银行南平分行）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，该合同约定，由兴业银行南平分行向孙明华发放贷款。环达房地产公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，环达房地产公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权的费用与担保权利而发生的担保费用承担连带保证责任。2016年5月至11月，孙明华按期偿还了兴业银行南平分行的按揭贷款。2016年12月，因孙明华未按时还款，兴业银行南平分行于同年12月29日扣划了环达房地产公司账户中2343元，用于偿还孙明华应支付的借款本息。2017年1月8日，孙明华因直肠癌在家中死亡。2017年2月10日，兴业银行南平分行提前终止了与借款人孙明华、保证人环达房地产公司的《个人购房抵押（保证）借款合同》，直接扣划了环达房地产公司账户中的借款本金574239.14元及利息4390.19元。2017年3月3日，环达房地产公司向孙明华及其近亲属发出了《立即支付代还款项通知书》一份。孙明华的母亲洪淑英签收了该份通知书。之后，孙明华的继承人仍未归还环达房地产公司被扣款项，环达房地产公司遂诉至法院。另查明，孙兴文、洪淑英系孙明华的父母，孙某是孙明华的儿子，为未成年人。孙明华与祖丽丽于2013年8月2日登记离婚。孙明华死亡后，其继承人孙兴文、洪淑英未明确表示放弃对孙明华遗产的继承权。孙某的法定代理人祖丽丽明确表示放弃对孙明华遗产的继承权。同时查明，涉案房屋于2016年11月17日被福清市公安局查封，查封文号为融公（经侦）冻财字201600021号，查封期限为2016年11月17日至2018年11月18日。涉案房屋未交付给孙明华及孙明华的继承人。本院认为，环达房地产公司与孙明华生前签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。因孙明华在合同履行过程中死亡，其对该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》项下享有的权利及应负的义务依法可由其法定继承人继承，洪淑英、孙兴文未明确表示放弃继承孙明华的遗产，根据法律规定，洪淑英、孙兴文作为孙明华的第一顺序继承人应列为本案的被告。孙某是孙明华的儿子（系未成年人），其法定代理人明确表示放弃对孙明华遗产的继承，但该意思表示有可能损害被代理人孙某的合法权益，故孙某也应当列为本案的被告。关于环达房地产公司主张解除与孙明华生前签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否成立的问题。本院认为，孙明华依约支付购房首付款后死亡，无法按约缴纳按揭贷款本息，且孙明华的死亡并非其本人故意或者过失造成的，是不能预见，也无法避免的客观状况，属不可抗力情形。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款法定解除的条件，环达房地产公司有权解除合同。涉案商品房尚未办理房屋所有权登记，孙明华因生前涉嫌犯罪，涉案商品房被福清市公安局预查封，但是预购商品房预告登记的房屋所有权人仍为环达房地产公司，公安机关进行的预查封并不能导致环达房地产公司法定的解除权丧失。故环达房地产公司主张解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，环达房地产公司应将购房款返还给洪淑英、孙兴文、孙某，洪淑英、孙兴文、孙某应协助环达房地产公司办理解除涉案房屋的备案登记及房屋预告登记手续。故环达房地产公司主张洪淑英、孙兴文、孙某协助办理涉案房屋的解除备案登记手续及房屋预告登记手续的诉讼请求，予以支持。关于代垫款问题。根据合同约定，孙明华于2016年12月未缴纳按揭贷款本息，致使银行扣罚环达房地产公司账户的款项，孙明华的继承人应将被扣款项的金额归还环达房地产公司。本案，孙明华为购买环达房地产公司开发建设的房产，向环达房地产公司支付了首付款，余款580000元向银行按揭贷款，环达房地产公司为孙明华的按揭贷款提供了担保。因孙明华无法按其与兴业银行南平分行订立的《个人住房借款合同》中约定的期限支付借款本息，致使环达房地产公司的账户存款被银行扣划，并提前终止了借款合同。依据《中华人民共和国担保法》的有关规定，作为保证人的环达房地产公司承担保证责任之后，有权向作为债务人的孙明华追偿。因该合同项下的权利义务已经转让给孙明华的法定继承人，故洪淑英、孙兴文、孙某应承担偿还环达房地产公司被扣划款项共计580972.33元[574239.14元+4390.19元+2343元]。故环达房地产公司主张返还代偿款的诉讼请求，予以支持。关于违约金问题。孙明华于合同履行过程中死亡，其死亡前均按时归还涉案房屋的按揭贷款，且孙明华的死亡并非其本人故意或者过失造成的，是不能预见，也无法避免的客观状况，属不可抗力情形。故环达房地产公司主张要求承担违约金，没有事实依据，不予支持。关于律师代理费问题。环达房地产公司未能提交其已经实际支付了涉案律师代理费的相应证据，故对该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建环达房地产开发有限公司与孙明华于2016年3月7日签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.201600715），继承人洪淑英、孙兴文、孙某于本判决生效之日起三日内协助福建环达房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.201600715）备案登记及房屋预告登记手续。二、福建环达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还洪淑英、孙兴文、孙某购房款726000元。三、洪淑英、孙兴文、孙某应于本判决生效之日起三日内一次性偿还福建环达房地产开发有限公司代偿款580972.33元。四、驳回福建环达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11361.6元，由洪淑英、孙兴文、孙某负担9609.6元。由福建环达房地产开发有限公司负担1752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长 魏 平代理审判员 王 茜人民陪审员 张 霞二〇一七年九月二十五日书 记 员 李闽洲本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。