山西省天镇县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天商初字第46号
原告天镇县公路管理段，地址天镇县新城。
法定代表人王建平，该公路段段长。
委托代理人高志英，男，1961年12月10日出生，山西省天镇县人，住天镇县玉泉镇前进里南祥小区***号，为天镇县公路段副段长。
委托代理人滕文飞，天镇县法律服务中心法律工作者。
被告杨某某，男，1958年3月18日出生。
被告高某，男，1956年7月19日出生。
委托代理人石建国，山西雁门律师事务所律师。
原告天镇县公路段诉被告杨某某、被告高某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
原告天镇县公路段诉称，2009年12月31日，原告与被告杨某某签订了《办公楼租赁协议》，原告为甲方，被告杨某某为乙方，协议约定，因业务需要，甲方同意乙方在不改变楼房结构情况下进行必要的装修，包括水暖、门窗、水电安装；甲方为乙方提供锅炉、水源、电源，其中水电费应当由乙方按照实际使用量按时支付，否则因此造成的违约责任均由乙方承担；租赁时间为2010年1月1日到2016年12月31日；在租赁期间如果甲方出现不可抗拒因素，包括单位改制或上级部门有特殊要求，需要乙方终止协议时，甲方必须提前一个月通知乙方，乙方无条件终止协议，甲方不对乙方做出任何赔（补）偿，除此之外，甲方不得以任何理由在协议期间内终止协议，否则，前期投入和影响乙方的正常运转所造成的一切损失由甲方全部承担；租赁费用每年三万元，付款方式为每年年初一次性收取当年费用。协议签订后，原告将合同房屋交付乙方使用，乙方按照协议交付了租金。可是被告杨某某于2013年在原告不知情的情况下又转租给了被告高某，并签订了《房屋财产租赁合同》。2013年11月11日，天镇县人民政府决定将原告旧有的公路段院落无偿接受，并将公路段原办公场所交由县公用事业局和县城管理综合执法大队共同使用，以解决两单位的办公问题。由于政府的不可抗力，因此原告要求被告撤离，可是被告杨某某和高某无故拖延，为了维护原告的合法权利，特诉请依法判令原告与被告杨某某解除《办公楼租赁协议》；判令被告杨某某与高某签订的《房屋财产租赁合同》无效，被告杨某某和高某搬清所有东西，诉讼费由被告方承担。
原告天镇县公路段为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、办公楼租赁协议一份；2、天镇县常务会议纪要政府文件；3、杨某某与高某签订的房屋租赁合同。
被告杨某某辩称，不同意解除合同，天镇县公路段让我腾清房物，涉及我和高某的租赁合同，高某损失比较大，签订合同时，天镇县公路段和我怎么签订的内容，我就和高某就怎么签订的，我和高某签订协议时公路段默认的。
被告杨某某在举证期限内未向本院提交任何证据。
被告高某辩称天镇县公路段所诉的合同履行过程中出现不可抗力的观点根本不成立，其次，依据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，天镇县公路段转移资产后，新的承接单位仍然应该依法继续履行出租人的合同义务。高某与杨某某所签订的转租合同有效。出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定合同无效的，人民法院不予支持，天镇县公路段已经对杨某某和高某之间形成的转租合同表示默认，没有理由要求高某搬清所有东西并腾房。
被告高某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、高某与杨某某的《房屋财产租赁合同》；2、原告方天镇县公路段财务人员于2013年9月12日给高某打的房费收条，房费是公路段给付门房工人的工资，证明原告对于转租事实及合同是知情的；3、当庭提供的原告天镇县公路段门卫罗正的书面证词。
对于原告方的证据，被告杨某某均予以认可，没有异议；被告高某对于证据的真实性均无异议，但是认为证据1协议内容第5条解释有错误，对于证据2会议纪要认为不能证明不可抗力，对于证据3不能证明原告对于转租事实不知情。对于被告方高某所提供的证据1，原告方没有异议，对于证据2认为被告所提供的欠条真实性有异议，对于证据3不是在举证期限内提供，不予认可。
经审理查明，2009年12月31日，原告与被告杨某某签订了《办公楼租赁协议》，原告为甲方，被告杨某某为乙方，协议约定，因业务需要，甲方同意乙方在不改变楼房结构情况下进行必要的装修，包括水暖、门窗、水电安装；甲方为乙方提供锅炉、水源、电源，其中水电费应当由乙方按照实际使用量按时支付，否则因此造成的违约责任均由乙方承担；租赁时间为2010年1月1日到2016年12月31日；在租赁期间如果甲方出现不可抗拒因素，包括单位改制或上级部门有特殊要求，需要乙方终止协议时，甲方必须提前一个月通知乙方，乙方无条件终止协议，甲方不对乙方做出任何赔（补）偿，除此之外，甲方不得以任何理由在协议期间内终止协议，否则，前期投入和影响乙方的正常运转所造成的一切损失由甲方全部承担；租赁费用每年三万元，付款方式为每年年初一次性收取当年费用。协议签订后，原告将合同房屋交付乙方使用，乙方按照协议交付了租金。被告杨某某于2013年又将该处房屋转租给了被告高某，并签订了《房屋财产租赁合同》。2013年11月11日，天镇县人民政府决定将原告旧有的公路段院落无偿接受，并将公路段原办公场所交由县公用事业局和县城管理综合执法大队共同使用，以解决两单位的办公问题。原告要求被告撤离，被告杨某某和高某予以拒绝，原、被告双方协商无果后诉至天镇县人民法院。另查明，本案所涉及的原天镇县公路段房院内被告高某用于加工石材的五间彩钢房系被告杨某某所有。
本院认为，本案纠纷所涉及的《办公楼租赁协议》系当事人协商一致情形下订立的合同，是当事人真实意思表示，具备合同效力。但天镇县公路段与被告杨振军所签订的《办公楼租赁协议》中第5条约定，“在租赁期间如果甲方出现不可抗拒因素，包括单位改制或者上级部门有特殊要求，需要乙方终止协议时，甲方必须提前一个月通知乙方，乙方无条件终止协议，甲方不对乙方做出任何赔（补）偿，除此以外，甲方不得以其他任何理由在租赁期间内终止协议，否则，前期投入和影响乙方的正常运转所造成的一切损失由甲方全部承担。”现在，原告方天镇县公路段以天镇县政府会议纪要决定收回本案争议房院为由，要求解除原告与被告杨某某签订的《办公楼租赁协议》，符合双方租赁协议约定条款的解除条件，应当予以支持。关于被告杨某某与被告高某所签订的《房屋财产租赁合同》，在合同第六项中明确约定，“在租赁期间，如果该房出现不可抗拒因素，包括单位改制、上级部门征用等不能继续租赁，需与乙方终止合同，乙方无条件终止合同。除此之外，甲方不得以任何理由终止合同，否则，乙方投资的损失由甲方承担。乙方租赁到期，需要继续租赁的，甲方必须优先租赁乙方。”此外，两被告所签订的《房屋财产租赁合同》没有明确证据证明被告杨某某得到原告天镇县公路段允许其转租，同时原告方天镇县公路段以天镇县政府会议纪要决定收回本案争议房院为由，要求解除合同，同时亦符合二被告房屋财产租赁协议约定条款的解除条件；被告辩称以交纳过看门人工资为由，认为得到原告天镇县公路段的默许，但是天镇县公路段表示否认，被告方又无其他证据予以佐证，退一步讲，即使二被告的转租行为得到了天镇县公路段的许可，但是天镇县公路段提出的解除合同理由，亦符合二被告的租赁协议内容约定的合同解除条件，应当依据合同约定履行。综上，对于原告天镇县公路段诉请判令被告杨某某与高某签订的《房屋财产租赁合同》无效并予以解除和被告杨某某和高某搬清所有东西的诉讼请求，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告天镇县公路段与被告杨某某所签订《办公楼租赁协议》予以解除；
二、被告杨某某与被告高某所签订的《房屋财产租赁合同》无效，予以解除；
三、被告杨某某和被告高某于本判决生效之日起十日内将原天镇县公路段旧院内放置的所有石材及生产石材的相关设备全部搬走。
案件受理费50元，由被告杨某某和被告高某各负责承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 马阿春
审 判 员 李振华
代理审判员 焦晓波
二〇一四年三月十四日
书 记 员 徐晓璐
本案引用相关法律条文
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。