上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9634号
上诉人(原审被告)姜鹏，男，1990年1月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人姜国兴(姜鹏之父)，男，1966年1月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人(原审原告)上海伟鲁物流有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人唐卫华，总经理。
委托代理人孙丽娜，上海思信律师事务所律师。
委托代理人朱秀利，上海思信律师事务所律师。
上诉人姜鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初5355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月12日，上海伟鲁物流有限公司(以下简称“伟鲁公司”)与姜鹏签订一份《租赁合同》，合同约定伟鲁公司将上海市嘉定区房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给姜鹏，同时约定姜鹏须交纳保证金人民币(以下币种均为人民币)30,000元整；约定租赁期限自2013年9月12日至2018年9月11日止；租金为每年315,000元整，房租第三年起每年递增8%；提前一个月付房租，每半年付一次，先交款后使用，每逾期1天，交房租的2%为违约金，超过一个月收回使用权，并作为违约处理，且不退还保证金。合同约定姜鹏需交纳卫生费，共计800元/月与房租一起每半年交纳一次。2015年1月5日，伟鲁公司与姜鹏之间重新签订一份《租赁合同》，将涉案房屋的租金调整为每年295,000元整，其他条款同第一份合同。姜鹏租赁伟鲁公司房屋用于开设宾馆。姜鹏支付租金及物业费至2015年6月21日后未继续支付。伟鲁公司在2015年9月24日向姜鹏发出《通知》告知姜鹏应缴纳租金以及物业卫生费，因姜鹏仍未交纳，故伟鲁公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方之间的《租赁合同》；2、姜鹏支付拖欠的租金至判决之日止，按照24,583元/月的标准；3、姜鹏支付违约金1,593,000元(按照拖欠租金的日百分之二的标准计算)；4、姜鹏支付物业卫生费，按照800元/月的标准，支付至判决之日止；5、姜鹏携其财产从涉案房屋中搬离，将房屋返还给伟鲁公司。
原审法院经审理后认为，伟鲁公司与姜鹏签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人应依约履行。伟鲁公司将涉案房屋交付姜鹏使用后，姜鹏应当按约支付租金。姜鹏无正当理由未支付租金已构成违约，伟鲁公司据此要求解除与姜鹏间的租赁合同，予以支持。姜鹏辩称其未付租金的原因系消防通道被堵死导致无法办出营业执照，根据姜鹏提供的现场照片，可以看出存在消防通道，且姜鹏也未提交相关消防管理机关认为有消防问题的证据，也未有证据证明消防通道的问题导致姜鹏无法正常经营，故对于姜鹏的意见原审法院不予采信。至于姜鹏所称租赁期间因伟鲁公司原因导致停电影响其经营，因姜鹏对此未提供任何证据，原审法院不予采信。合同解除后，姜鹏应当携其财产从涉案房屋中搬离。对于伟鲁公司要求姜鹏支付拖欠租金的诉请，原审法院予以支持。伟鲁公司诉请的违约金按照日百分之二的支付标准过高，原审法院酌情将支付标准调整为日万分之五。关于伟鲁公司诉请的物业费，有合同依据，原审法院予以支持。
原审法院据此作出判决：一、解除伟鲁公司与姜鹏于2015年1月5日签订的《租赁合同》；二、姜鹏应于判决生效之日起十日内支付伟鲁公司租金368,745元；三、姜鹏应于判决生效之日起十日内携其财产从涉案房屋内搬离，并将上述房屋返还给伟鲁公司；四、姜鹏应于判决生效之日起十日内向伟鲁公司支付违约金39,824.46元；五、姜鹏应于判决生效之日起十日内向伟鲁公司支付物业费12,000元。
原审判决后，上诉人姜鹏不服，向本院提起上诉称，本案是以另一案(姜鹏诉伟鲁公司及上海申马钢制家具有限公司要求赔偿其装修损失案)的审理结果为依据，而另一案尚未审结，根据相关法律规定，本案应当裁定中止诉讼。伟鲁公司起诉姜鹏的原因在于，姜鹏在此之前向宝山区人民法院起诉要求伟鲁公司承担违约责任，而伟鲁公司在原审法院起诉姜鹏要求支付租金，且对姜鹏在宝山区人民法院的起诉提出管辖权异议，因此姜鹏起诉伟鲁公司的案件被移送至原审法院审理，该案移送原审法院后，姜鹏曾请求合并审理，但因原审法院没有同意合并审理，且该案现尚未审结。另一案中，姜鹏认为双方之间在最先签订租赁合同时，约定租赁房屋的用途是开设旅馆，且租赁房屋同一地段的房屋多作为商业用途使用，且伟鲁公司及案外人上海申马钢制家具有限公司都承诺过能够将涉案房屋所占土地由工业用地变更为商业用地，在此情况下姜鹏才同意租赁涉案房屋开设旅馆；租赁房屋作为旅馆的配套用房开设浴场。但伟鲁公司在将涉案房屋租赁给姜鹏后并未按照当时的约定将涉案房屋土地用途变更，从而导致开设旅馆的营业执照等相关手续无法办理，最终导致非法经营被相关单位查处，不得不终止经营。姜鹏认为由于伟鲁公司违约在先，导致合同目的不能实现，从而导致姜鹏相应损失的产生，伟鲁公司应赔偿姜鹏的损失，因此，在另一案没有作出实体判决前，本案先行让姜鹏支付租金、承担违约金、并搬离涉案房屋，明显不当。综上。请求撤销原审判决，改判驳回伟鲁公司在原审中的全部诉讼请求，本案诉讼费由伟鲁公司承担。
被上诉人伟鲁公司答辩称，另一案与本案没有必然的联系；姜鹏上诉所称的“承诺”在合同中并无约定；姜鹏承诺自行办理营业执照。不同意姜鹏的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，本案审理中，上诉人姜鹏为佐证其上诉主张，提供拍摄于2016年5月31日的照片两张，旨在证明2015年6月3日上海申马钢制家具有限公司侵占姜鹏租赁房屋中的编号为15号的门面房屋一间用作配电房。伟鲁公司质证认为，上述证据因姜鹏在原审中能提供而不提供，不认可是新证据，且与伟鲁公司无关。本节事实有姜鹏提供的照片、本院审理笔录、当事人陈述佐证。
本案审理中，伟鲁公司于2016年12月16日表示其自愿放弃违约金。
本院认为，上诉人姜鹏主张本案应以另一案审理结果为依据、本案中止审理的意见，因本案审理无需另一案审理结果为依据，故上诉人姜鹏的该上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人姜鹏主张伟鲁公司及上海申马钢制家具有限公司都承诺将涉案房屋所占土地由工业用地变更为商业用地，并进而主张伟鲁公司先行违约的意见，在伟鲁公司否认曾有此承诺，且双方合同中并无相关约定的情况下，本院对上诉人姜鹏的该点上诉意见难以支持。关于上诉人姜鹏在二审中提供的证据，因姜鹏证明的系上海申马钢制家具有限公司侵权，且伟鲁公司抗辩与伟鲁公司无关，故本案对此不予处理，姜鹏可向侵权人主张相关权利。本案审理中，伟鲁公司自愿放弃违约金，系伟鲁公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利，于法不悖，本院准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初5355号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初5355号民事判决第四项。
二审案件受理费7,011元，由上诉人姜鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年一月六日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。