广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第993号
原告：欧锦平，男，1968年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：黎燕梅，女，1971年7月13日出生，汉族，住广东省中山市。
上列两原告共同委托代理人：刘瑾玮、陆佩珊，分别系广东铭兴律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：袁中科，男，1963年11月6日出生，汉族，住四川省仪陇县。
第三人：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市。
负责人：聂国军，职务：行长。
委托代理人：林剑影，该行职员。
原告欧锦平、黎燕梅诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同袁中科、中国工商银行股份有限公司中山三乡支�（以下简称工行三乡支行）有法律上的利害关系，依法追加袁中科、工行三乡支行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告欧锦平、黎燕梅及其委托代理人刘瑾玮、陆佩珊，第三人工行三乡支行委托代理人林剑影到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人袁中科经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年5月1日，原告与被告吉雅公司签订了《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房，认购原价款138697元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了全部购房款138697元。2005年5月10日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场＊�楼＊幢＊房，该物业建筑面积为106.69平方米，购房总价为138697元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款并实际占有使用房屋至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人袁中科与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；被告吉雅公司、第三人袁中科协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的商品房销售合同备案登记手续；2.确认第三人袁中科与工行三乡支行签订的借款合同、抵押合同无效；第三人工行三乡支行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的抵押登记手续；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产权属证书；4.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.收款收据；3.综合市场管理服务协议、业主公约、物业交接书、消防安全责任书；4.物业公司证明、支付装修款收据；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表。
被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。
第三人袁中科未到庭应诉答辩亦未提供证据
第三人工行三乡支行述称：1.银行的贷款流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；银行与被告吉雅公司及第三人袁中科所签订的个人购房借款合同经过三方同意真实签名盖章，并经过律师见证，合同内容合法，主体合格，是有效的合同；2.涉案房地产的所有权人属于借款人（购房人），他项权（抵押权）人是银行，原告无权要求再确权。涉讼房地产已在中山市国土房管局备案登记，备案登记人是袁�科本人。根据物权法规定，不动产物权以登记公示方式确权，涉讼房地产抵押登记在工行三乡支行名下。因此，涉案房地产所有权人应为袁中科，抵押权人为工行三乡支行，原告无权要求确权到其名下，原告应当向吉雅公司主张债权；3.抵押担保条款独立于主合同。根据担保法第五条规定，即使主合同的效力出现问题，抵押合同作为从合同也不受此影响，仍然有效。综上，向银行借款的购房人与吉雅公司之间的购房合同合法有效，借款人与银行之间的借款合同／押抵合同合法有效，银行的抵押权应当受到法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人工行三乡支行对其述称事实提供的证据：1.个人购房借款合同；2.个人住房贷款借据；3.商品房抵押登记备案权属证书；4.自营历史明细列表；5.（2008）中三民二初字第390号民事裁定书。
经审理查明：庭审时原告述称�其与被告吉雅公司于2005年5月1日签订《三乡镇中心区综合市场认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房，认购原价款138697元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了全部购房款138697元，被告同时向原告出具了收款收据。2005年5月10日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房，该物业建筑面积为106.69平方米，认购楼款为138697元。付款方法为一次性付款，总楼价138697元在签署《广东省商品房买卖合同》时已全部付清，交楼时间为2005年5月30日；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项。同日，吉雅公司与原告签订三乡镇中心区综合市场物业交接书将涉案房屋交付给原告使用，原告对所购房屋进行装修后于同年10月入住至今。原告认为，其已依约向被告支付了全部购房款，房屋且已交付给原告实际占有使用多年，但被告至今仍未为原告办理房地产权属证书，于2014年11月3日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房买方姓名为第三人袁中科，建筑面积为106.69平方米，购房总价为181373元，签约日期为2004年12月18日，备案登记日期为2005年1月12日；涉案房地产于2005年1月25日抵押登记在工行三乡支行名下，贷款金额为145000元。
庭审时工行三乡支行述称，袁中科的上述贷款还贷期限为25年，从2005年2月26日开始还贷，正常还贷至2008年1月，从2008年2月�始断供至今。截止到2015年2月26日，袁中科尚欠工行三乡支行贷款本金132458.43元，利息72373.53元。袁中科房贷断供之后，工行三乡支行曾于2008年向本院起诉［案号（2008）中三民二初字第390号］。为查明案件事实，本院调取中山市第一人民法院（2008）中三民二初字第390号案卷宗核查。经查，工行三乡支行于2008年9月25日向本院起诉请求判令：1.解除工行三乡支行与袁中科、吉雅公司签订的《个人购房借款合同》2.袁中科向工行三乡支行清偿贷款本金及相应利息；3.工行三乡支行对袁中科所提供抵押物的处置价款享有优先受偿权。袁中科在该案庭审时辩称，对于工行三乡支行的起诉，其完全不知道。当时其向吉雅公司购买中山市三乡镇平东怡景楼一套房屋，吉雅公司要求其提供身份证办理房产证，之后的事其就不知道了。该案庭审质证时，袁中科对工行三乡支行提供的证�不予确认，但表示证据材料上的名字系其被骗签，其从未向工行三乡支行偿还过涉案房产的贷款。该案经本院审理后认为，吉雅公司及袁中科已自认双方之间的预售商品房行为是虚假的交易行为，该案不属于经济纠纷而有犯罪嫌疑，不符合民事诉讼的受理条件，应予驳回，并将有关材料移送，遂于2011年1月5日作出（2008）中三民二初字第390号民事裁定，驳回工行三乡支行的起诉。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4�29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告；虚假按揭物业明细表也未涉及涉讼的房产，但涉及中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊＊＊房（借款人袁中科，贷款银行交通银行股份有限公司中山分行，贷款金额为151000元）。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本案审理过程中，本院于2015年3月11日派员到涉案房屋核查使用人员并张贴通知。经核查，该房屋现由欧锦平、黎燕梅居住使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在原告支付了购房款及房屋交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。
吉雅公司在与原告签订商品房买卖合同之前，已将涉案房产登记备案在第三人袁中科名下，并以第三人的名义与工行三乡支行签订个人购房借款合同，将涉案房产抵押登记在工行三乡支行名下，被告的行为已构成违约。虽然已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定的非法吸收公众存款明细表与虚假按揭物业明细表不涉及本案房产，但在本院审理（2008）中三民二初字第390号案庭审时袁中科的陈述，足以认定其与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的预售行为是虚假的交易行为，双方不存在真实的商品房买卖合同关系，本院亦已认定袁中科与吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，�取银行的按揭（抵押）贷款。第三人袁中科与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人袁中科应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，第三人袁中科与工行三乡支行及被告吉雅公司签订的个人购房借款合同、抵押合同也应认定无效，工行三乡支行应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产权属证书的诉讼请求�理据充分，本院予以支持；被告吉雅公司、第三人袁中科经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人袁中科与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的广东省商品房买卖合同无效；第三人袁中科、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的商品房销售合同备案登记手续；
二、确认第三人袁中科与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同�、《押抵合同》无效；第三人中国工商银行股份有限公司中山三乡支行于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的商品房抵押登记手续；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告欧锦平、黎燕梅办理位于中山市三乡镇中心区综合市场＊号楼＊幢＊房的房地产权属证书。
案件受理费3074（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一五年三月二十日
书 记 员 余 伟