广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第639号
上诉人（原审原告）：吴志伟，男，1969年8月17日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。
委托代理人：苏古良，男，1963年10月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码。
被上诉人（原审被告）：李珠松，男，1972年4月24日出生，汉族，住广东省电白县，公民身份号码。
委托代理人：李四明，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张军国，男，1985年1月5日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，公民身份号码。
上诉人吴志伟因与被上诉人李珠松、张军国土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月8日，中山市坦洲镇裕洲村民委员会（甲方）与吴志伟（乙方）签订一份《租地合同》，合同约定：甲方将位于中山市坦洲镇裕洲村金斗大桥南边桥头公厕至裕洲路口治安亭（城桂公路旁）空地一块租给乙方使用及管理，规定用途为裕洲村自产小水果批发零售之用；租地面积：长72米，宽13米共936平方米，其中：搭建铺位面积长55米、宽6米每间30平方米，11间共330平方米；租地时间为10年，自2010年1月10日至2019年12月31日止；租金头五年每年为18500元，后五年每年租金23500元；乙方在经营期间，如国家或上级需要开发征用，乙方必须无条件服从；因国家政策不允许或自然灾害造成的经济损失，双方免责；《租地合同》还约定了其他事项。
2012年1月10日，吴志伟（甲方）与张军国、李珠松（乙方）签订一份《租地合同》，合同约定：甲方将位于中山市坦洲镇裕洲村金斗大桥南边桥头公厕至裕洲路口治安亭（城桂公路旁）空地一块转租给乙方经营；租地期限为8年，从2012年1月10日至2019年12月31日止；租金头三年每年为18500元，后五年每年租金23500元；签订合同时，乙方应向甲方缴纳人民币10000元履行合同保证金，转让费380000元，签订本合约当天乙方应支付吴志伟250000元，剩余130000元分为18个月支付，每三个月支付21667元；乙方如需要扩建商铺，甲方必须协助乙方顺利建设，乙方经营期间需要办理各种营业执照，甲方必须帮助乙方在村委取得证明，不向乙方收取任何费用；《租地合同》还约定了其他事项。合同签订后，吴志伟认为李珠松、张军国支付转让费260000元，还欠120000元，遂于2014年8月14日诉至原审法院，诉讼请求李珠松一次性支付120000元转让费。
原审法院另查明：2014年4月24日，中山市国土资源局发出中土执法停字［2014］第TZ－082号至［2014］第TZ－088号七份责令停止国土资源违法行为通知书，认定在涉案土地上建设简易商铺，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，责令限七天内自行拆除地上建筑物，并恢复土地原状。
原审再查明：李珠松已于2014年7月11日另案起诉吴志伟要求返还已支付的转让费298500元及租金55500元，并赔偿李珠松的经济损失93000元，请求确认合同无效，案号为（2014）中一法坦民一初字559号，在该案庭审过程中，吴志伟未能提供在涉案土地建设简易商铺的合法审批手续。
原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”及第四十四条第一款“建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，本案中，吴志伟承租位于金斗大桥南边桥头公厕至裕洲路口治安亭（城桂公路旁）空地，该土地所有权人为中山市坦洲镇裕洲村委会，用途明确规定为裕洲村自产小水果批发零售之用，合同约定其搭建铺位经营，后吴志伟转租给吴志伟、张军国，由于未经批准在该土地上建设简易商铺，被中山市国土资源局认定违法责令拆除，《租地合同》的内容违反了法律法规强制性规定，对于吴志伟提出要求李珠松、张军国一次性支付120000元转让费的诉讼请求，原审法院不予支持。张军国经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃对吴志伟诉请的抗辩，不影响本案依查明事实作出判决。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回吴志伟的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由吴志伟负担。
上诉人吴志伟不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。吴志伟通过政府投标租得土地，双方自愿签订的转租土地合同是有效的。合同签订后李珠松仅支付了转让费260000元，还欠120000元，李珠松也未支付第一次租金及合同保证金。李珠松违约在先，应承担违约责任。2014年4月24日，中山市国土资源局发出通知书，认定在涉案土地上建设简易商铺，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，责令限七天内自行拆除地上建筑物，并恢复土地原状。农民在自己的土地上搭棚经营是几千年来的习惯。有关部门粗暴执法属不可抗力。请求撤销原判，驳回李珠松的诉讼请求。
被上诉人李珠松辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。中山市国土资源局的行为没有违反法律规定。吴志伟认为政府行为是不可抗力是错误的。涉案合同自始至终无效，吴志伟要求支付剩余的转让费没有法律依据。在涉案土地上的商铺拆除之前，李珠松已向吴志伟交付了转让费298500元及2012至2014年三年的租金。吴志伟主张李珠松只交付了260000转让费是错误的。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，吴志伟向本院提交如下证据：一、坦洲镇裕洲村民委员会的证明一份，拟证明涉案土地是吴志伟经过政府投拍取得的，合同不违法；二、涉案土地的税务登记证两份，拟证明合同是合法的，是经过政府部门所许可的。李珠松质证意见如下：坦洲镇裕洲村民委员会的证明在一审庭审前（2011年的4月8号）出具，该证据不属于新证据。且该证据与本案没有关联性，也不能证明涉案合同合法；确认涉案土地的税务登记证的真实性，但与本案没有关联性，也不属于新证据。
本院经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间双方争议的主要焦点问题是《租地合同》效力问题。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案吴志伟承租土地系中山市坦洲镇裕洲村委会集体所有土地，不得出租用于非农建设。吴志伟与李珠松、张军国签订《租地合同》，将涉案土地出租用于非农建设，且未依法办理农用地转用审批手续，违反法律禁止性规定，原审判决该合同无效是正确的。无效合同自始无效，应按法律关于无效合同的规定处理，不存在违约或继续履行问题。当事人未上诉的问题，本院不予审查。吴志伟的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人吴志伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年六月三日
书 记 员 黄锦洋