重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01428号
上诉人（原审原告）冯所飞，住重庆市渝北区。
委托代理人李乾英，1985年7月7日出生，汉族，住重庆市綦江县古南文昌巷***号1-4，公民身份号码5002221985********。
被上诉人（原审被告）重庆市鸳鸯房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区鸳鸯镇街道。
法定代表人ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人周世科，重庆市鸳鸯房地产开发有限公司员工。
原审第三人陈锐，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人阳贵华，重庆庚新文化传播有限公司员工。
上诉人冯所飞与被上诉人重庆市鸳鸯房地产开发有限公司（以下简称鸳鸯房产公司）及原审第三人陈锐车位纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年2月26日作出（2012）渝北法民初字第13986号民事判决。冯所飞对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月13日进行了审理，上诉人冯所飞及其委托代理人李乾英、被上诉人鸳鸯房产公司的委托代理人周世科、原审第三人陈锐的委托代理人阳贵华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告冯所飞是重庆市渝北区北部新区金开大道1115号北湖郡4-9-3号房屋的业主，2011年6月起一直在北湖郡小区停车库停车。被告鸳鸯房产公司按月或按年向小区停车业主收取车位租金。2011年6月，原告向被告鸳鸯房产公司缴纳了2011年6月1日至2012年7月1日的停车费3600元。后原告又向小区物管公司缴纳了2012年7月1日至8月31日的停车费。原告在小区停车库173号车位停车期间，被告鸳鸯房产公司未与其就停车车位问题签订租赁合同。2011年12月起，被告鸳鸯房产公司在小区公告栏及单元入户门等地方张贴车位销售公告，原告就购买车位事宜多次与被告协商但最终未购买车位。2012年5月6日，被告与第三人陈锐签订《重庆市商品房买卖合同》将重庆北部新区金开大道1115车库负2-173号车位（即涉案车位）以4万元的价格转让给陈锐。原告认为，其作为173号车位（即涉案车位）承租人，在租用期内对该车位享有优先购买权。被告在未通知原告的情况下将该车位以4万元的价格出售给了第三人陈锐，侵犯了原告的优先购买权，应赔偿原告的损失。据调查了解该小区173号车位对面3号车位非优惠价格为100000元。另查明：第三人陈锐系被告重庆市鸳鸯房地产开发有限公司的出资者股东之一，其以土地使用权出资，出资比例为41.56%。2012年8月30日，冯所飞以没能以4万元价格购买173号车位就要多支付差价6万元购买旁边的其他未售车位，这个差价经济损失应该由被告承担为由诉至法院，请求判令：1、确认被告将重庆市渝北区金开大道1115号鸳鸯北湖郡173号车位转让给第三人陈锐而签订的合同无效；2、被告赔偿原告购买车位的价差经济损失6万元；3、本案查档费400元由被告承担。
一审法院判决认为，原告在鸳鸯北湖郡小区车库停车期间一直使用173号车位，被告亦收取了原告缴纳的2011年6月1日至2012年7月1日的停车费3600元，虽然原、被告并未就涉案车位签订租赁合同，但双方已就涉案车位形成了事实上的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。本案中，原告作为涉案车位的承租人享有同等条件下优先购买的权利，但第三人陈锐系被告公司的股东之一，与被告具有特殊身份关系，被告将涉案车位以4万元的价格转让给其股东陈锐不同于一般的市场交易行为，其转让对象具有特殊性而非不特定的第三人，其与转让给本案原告并不属于同等条件下的转让。故被告将涉案车位以4万元价格出售给第三人陈锐并未侵犯原告的优先购买权。对被告陈述的其将173号车位转让给公司股东陈锐是被告公司内部权利的转让，与转让给本案原告并不属于同等条件下转让的抗辩意见，予以采纳。被告将涉案车位出售给第三人陈锐并未侵犯原告的优先购买权，其要求被告赔偿购买车位的价差经济损失6万元无法律依据，对其诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被告与第三人陈锐签订的合同系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，原告请求确认被告将重庆市渝北区金开大道1115号鸳鸯北湖郡173号车位转让给第三人陈锐而签订的合同无效无事实依据和法律依据，对其上述诉讼请求，不予支持。原告要求被告承担本案查档费400元无法律依据，对其相应的诉讼请求，不予支持。据此判决：“驳回原告冯所飞的诉讼请求。本案受理费1300元，由原告冯所飞承担”。
宣判后，冯所飞不服原审判决上诉称：被上诉人提供的2001年公司出资证明，不能证明2012年公司的股份情况；被上诉人也未与上诉人协商购买车位，而是擅自将车位出卖给陈锐；陈锐的委托书系伪造；陈锐是恶意购买车位；原判适用法律错误，陈锐即不是房屋共有人，也不是出租人的近亲属，股东购买权不能高于承租人优先购买权等。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明：二审中，经上诉人冯所飞申请，本院依职权调查了原审第三人陈锐在重庆市渝北区北部新区金开大道1115号北湖郡小区有三套商业用房，属小区业主。另冯所飞因陈锐长期在国外生活，申请调查陈锐是否是中国公民。冯所飞当庭表示愿意以原优惠价8万元的价款购买173号车位，被上诉人也表示愿将该车位以8万元价格转让给冯所飞，但双方最终未达成一致意见。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）、房屋共有人行使优先购买权的；（二）、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）、出租履行通知义务后，承租人在十五天内未明确表示购买的；（四）、第三人善意购买租赁房屋，并已经办理登记手续的。上诉人冯所飞虽系实际承租重庆市渝北区北部新区金开大道1115号北湖郡小区173号车位的业主，但2011年12月小区公告出售车位后十五日内，未明确表示愿购买该车位，该车位公告出卖的价格为10万元，优惠后价格也在8万元左右。陈锐系重庆市鸳鸯房地产开发有限公司出资人（股东）之一，有重庆市工商行政管理局的档案材料为据，在工商档案没有变更的情况下，其出资人地位应予确认。陈锐在该173号车位未出卖前系该车位产权共有人，其个人购买该车位无任何证据证明其有过错，且现小区其他相近位置尚有公开价位的车位出售，二审中，被上诉人仍然愿意将该车位以原公开价转让给冯所飞，故其购买行为应认定为善意购买，且已办理登记手续。至于陈锐以低于公开价的四万元购得该车位，系其身份特殊性所决定的，公司内部对股东的优惠价格与业主公开价格本不应视为同等条件，陈锐的购买行为未侵犯原承租人冯所飞的优先购买权，其要求被上诉人承担赔偿责任的诉讼请求不应予以支持。陈锐出具委托书委托代理人为其代理，陈锐并未提出异议，冯所飞也无证据证明该委托书系伪造，故陈锐的受托人阳贵华的代理人地位应予确认。陈锐的身份有中华人民共和国颁发的公民身份证为据，足以认定，其在本案诉讼参加人地位应予确认。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人冯所飞的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1300元，由上诉人冯所飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一三年七月八日
书 记 员 夏 茜