山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终2692号
上诉人（原审原告）：张艳艳，女，1987年7月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孔凡盛，山东××律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛文文，山东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东欧隆投资置业有限公司，统一社会信用代码：91370811668094430A。
法定代表人：史军，董事长。
委托诉讼代理人：周光运，山东××仕××律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞清华。
上诉人张艳艳因商品房预售合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第1805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，原、被告于2013年12月24日签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于济宁市高新区崇文大道北、菱花南路东即欧隆盛源小区第8号楼01单元8层01-0802号商品房一套，建筑面积105.78平方米，总金额为人民币342727元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前交付房屋。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本和第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点二的违约金。
因被告迟延交房，被告于2015年3月16日出具关于山东欧隆投资置业有限公司致欧隆盛源小区全体业主的答复意见书，承诺欧隆盛源小区01#、3-1#、5#、6#、8#、9#、11#、15#楼，山东欧隆投资置业有限公司保证在2015年6月15日前交付，具备水、电路通、业主装修必须条件；欧隆盛源小区1#、10#、16#、17#楼，山东欧隆投资置业有限公司保证在2015年7月15日前交付，具备水、电路通、业主装修必须条件；如果未按照第1条约定的时间交付，按双方签订合同第八条规定的交付日期和第九条第1款规定的逾期180天后，其违约金按照合同实际交总房款的日万分之三支付给业主。如果按照第1条约定时间交付，按双方签订合同有关条款规定支付违约金。
合同签订后，原告向被告交纳购房款342727元。原告已于2015年7月1日上房。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是有效合同，双方当事人应当全面履行。按照合同约定，被告应当于2014年9月30日前将房屋交付使用，而被告交付房屋的时间为2015年7月1日，被告已构成延迟交付，应承担违约责任。被告向原告出具了答复意见书，应当按照答复意见书的承诺向原告支付违约金。截止到2015年7月1日，被告的违约天数为271日，180天之内应按照每日万分之零点一支付违约金，超过180天的91日应按每日万分之三支付违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张艳艳违约金9973元（自2014年10月1日至2015年3月30日，按原告已交购房款342727元的万分之零点一计算，超过180日的91日应按每日万分之三支付违约金）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由原告张艳艳负担146元，由被告山东欧隆投资置业有限公司负担50元。
宣判后，上诉人张艳艳不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人增加赔偿2015年11月1日前的违约金13675.15元，上诉人保留主张2015年11月1日后迟延交付商品房违约金的权利。理由是，一、一审法院认定被上诉人已于2015年7月1日履行交房义务属认定事实错误，涉案房屋至今未经相关部门验收，不符合合同约定的交房条件。二、被上诉人于2015年3月16日向上诉人出具答复意见书被上诉人亦表示认可，是双方真实意思表示，对双方均具有约定力。在约定的交房日期届满后180日内应按约定的已交房款的日万分之零点二承担违约责任，在180日之后至达到约定的“该商品房经验收合格”期间内应按已交房款的日万分之三承担违约责任。
被上诉人山东欧隆投资置业有限公司答辩称：原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人已上房，应视为被上诉人履行了交房义务。上诉人在原审中认可于2015年7月1日办理了上房手续，被上诉人于2015年3月16日为部分楼宇的业主出具了答复意见书，上诉人认可该答复意见书。被上诉人在答复意见书中承诺只要水电能使用、道路畅通、具备装修条件就可以在2015年6月15日前交付房屋，目前该房屋已经具备了上述上房条件，其他业主也已经上房居住。同时，上诉人上房使用，应视为上诉人认可被上诉人的交付条件，视为房屋交付合格。所以，上诉人上房时间应视为被上诉人违约终止时间，被上诉人违约时间应计算到上诉人上房时间为止。二、原审法院判决的违约金正确。上诉人在答复意见书第二条“关于合同第九条约定责任的时间明确”承诺，如果不能在2015年6月15日前交付房屋，就按照双方当事人在《济宁市商品房买卖合同》中第8条约定的2014年9月30日前交房的时间开始计算违约金，计算标准是180天内的按照《济宁市商品房买卖合同》中第9条第1款之约定，即日万分之零点一支付，超出180天的部分按日万分之三支付。所以，原审法院判决正确。上诉人认可答复意见书中只要小区具备水电使用、道路畅通、房屋可以装修条件时，被上诉人可以交付房屋。同时，上诉人已经上房使用，视为该房屋合格。依据答复意见书，被上诉人不能在2015年6月15日前交付房屋时，从2014年10月1日开始计算违约金，180天内的按照日万分之零点一支付，超出180天的部分按日万分之三支付。
二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人是否已完成了交付房屋的义务；二、被上诉人迟延交房违约金应当如何计算。关于第一个焦点问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人张艳艳已于2015年7月1日领取了房屋钥匙，双方完成了对房屋的转移占有，可视为房屋已交付使用，故违约金应计算到2015年7月1日。关于第二个焦点问题。根据双方合同的约定，被上诉人应当最迟于2014年9月30日向上诉人交付房屋，但是，上诉人没有在该时间履行交付房屋的义务，已构成迟延交房。根据商品房买卖合同的约定，逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自逾期之日按日支付已付房款万分之零点二的违约金。按被上诉人出具的答复意见，如果未能在2015年6月15日前交付，按商品房买卖合同约定的交房时间逾期180天后，违约金按照已付房款按日万分之三支付给业主。故自2014年10月1日至2015年3月29日应按日万分之零点二计算违约金，为34.2727×0.2×180=1233.82元；自2015年3月30日至2015年7月1日按万分之三计算违约金，为34.2727×3×94=9664.90元，合计10898.72元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第1805号民事判决第二项。
二、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2015）济高新区民初字第1805号民事判决第一项为：被上诉人山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付给上诉人张艳艳违约金10898.72元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费196元，由上诉人张艳艳负担106元，被上诉人山东欧隆投资置业有限公司负担90元。二审案件受理费142元，由上诉人张艳艳负担132元，被上诉人山东欧隆投资置业有限公司负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 闫先东
审判员 朱壮男
审判员 何艳真
二〇一六年十月十四日
书记员 姜佑华