上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34571号
原告包龙海。
被告顾军。
委托代理人葛高玲，江苏力海律师事务所律师。
原告包龙海诉被告顾军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包龙海，被告顾军及其委托代理人葛高玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包龙海诉称，2011年4月，原、被告口头约定由原告将位于合庆镇海塘村北海塘宅XXX号东侧二间简易房的北间出租给被告居住，约定租金每年人民币（以下币种同）1，500元。被告承租后在原告不知情情况下，擅自自行分割房屋并转租他人，堆放物品中有汽油等易燃易爆物品。2012年11月9日，由于被告原因造成火灾，消防局事故认定为不能排除被告方使用电气设备不当所致。火灾将原告的房屋毁坏，并殃及隔壁人家，造成经济损失，故原告诉至本院，要求被告赔偿主楼房墙体开裂损失3万元、烧毁的两间房屋损失3万元以及隔壁100号烧坏房屋的修复费用1万元。审理中，原告自愿撤回要求被告赔偿隔壁100号房屋的修复费用1万元的诉请。
被告顾军辩称，不同意原告诉请。理由是：1、房屋烧毁是因电线老化短路引发，以及原告私拉电线造成，被告无过错。2、原告房屋属非法建筑，即不合法财产，根据法律规定，不合法财产不受法律保护；3、因原告房屋是非法建筑，双方租赁协议无效，原告应当返还被告租金3，000元。4、被告租赁原告房屋用于堆放财物，而非居住，不产生用电情况，故房屋烧毁与被告堆放物品的行为无因果关系。
经审理查明：原告在上海市浦东新区合庆镇海塘村1队北海塘宅XXX号内，沿主楼房东侧墙搭建有南北两间简易房。2011年4月原告将其中北面一间简易房租给被告，约定租金每年1，500元，一年一付。双方未签订书面租赁合同。原告随后将房屋交付被告使用，被告向原告支付租金，现已支付租金至2013年3月底。2012年11月9日系争房屋发生火灾烧毁。
2012年11月9日，原告在接受消防支队询问时表示：其于当日7时30分许得知房屋着火，8时左右赶到时已经灭火；北海塘宅XXX号房子在2001年搭的，后来分割成南北两间房；两年前其将北面房间借给了被告，房子里面排了一些电线装了照明的灯，还有几个插座。
同日，公安消防支队对火灾现场予以了勘查，勘验发现发生火灾时北侧房屋进户门放置有4个25KG的塑料空桶，一个氧气钢瓶等，经勘验4个塑料空桶完好无损。
2013年2月27日，原告再次接受消防支队询问，并制作询问笔录，其中记载：“问：合庆镇海塘村北海塘宅XXX号建筑基本情况介绍一下？答：北海塘宅XXX号（楼房）是1999年建造的，砖混结构，二层……楼房东侧的简易房（起火建筑）是大约2001年建造的，简易房的东墙以及北墙是原来建造楼房时的围墙，西墙是和二层楼房共用的，后来在南面建造了墙，在顶上加盖了屋顶，从而建造了简易房……大约2010年（在顾军借房前半年）我对简易房进行了简单的装修，在原来彩钢板屋顶上加盖一层白铁皮……对简易房南北两间内的电气线路进行了重新布置等……2011年5月1日将简易房北间借给了顾军……问：简易房内的相关线路进行穿管保护了吗？答：没有。问：上述135号进户线路以及简易房装修时的线路是何人何时敷设的？答：进户线是1999年浦东供电所敷设的，其中三个铁桩头上的橡胶是由我自己固定的，简易房装修时的线路是2010年我自己拖的，接线是我单位的同事倪家琦接的……问：北海塘宅XXX号东侧简易内电费收取情况？答：自从顾军和林其德租借简易房以来，火表没有走过一度电，我没有收过电费。”
2012年12月10日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故认定书》。
2013年3月15日，上海市浦东新区公安消防支队出具《火灾事故重新认定书》，载明火灾事故基本情况，“2012年11月9日7时17分许，上海市应急联动中心接警，位于浦东合庆镇海塘村北海塘宅XXX号村民住宅东侧简易房发生火灾。火灾过火面积40平方米，烧毁、烧损房屋及室内渔网、绳索等物品；简易房东侧的北海塘宅XXX号村民住宅西侧部分外墙装修面砖及窗户烧毁，室内受烟熏影响”，对起火原因认定为，“该起火灾起火部位为北海塘宅XXX号东侧简易房北间偏西处，起火原因排除雷击、生活用火不慎、放火、遗留火种及自燃引发火灾的可能性，不能排除电气故障引发火灾的可能”。
审理中，双方确认一致，2012年11月9日的火灾将南北两间简易房全部烧毁。原告认为火灾还造成了住楼房东侧墙面开裂和隔壁100号外墙脱落等损毁情况，被告则不予确认。经法庭释明，原告表示申请对损失金额进行鉴定，但不申请对东侧墙体开裂原因进行鉴定；被告则表示，如合同被认定无效，则要求原告返还租金3，000元，并保留要求原告赔偿烧毁渔具损失的权利。
经原告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对修复费用进行评估。该公司向本院出具了审价报告书，结论为：1、烧毁的南北两间房屋的修复费用41754元；2、主楼房的修复费用为14，998元。报告同时载明：“现场查勘，发现南北两间房屋的钢结构屋架及屋面彩钢板已严重变形，墙体多处有裂缝、内粉刷已部分脱落，门窗均已烧毁，屋内堆放着许多烧过的毛竹、渔网，主楼房与南北两间房屋相邻的墙面有多处裂缝……。”
2013年9月29日，原告向本院提起诉讼，诉请如前。
本院认为，因本案系争的出租房屋无合法建造证明，属不合法建筑，故原告与被告订立的口头租赁关系在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。现被告要求原告退还租金3000元，而经查明被告实际已付至2013年3月底的租金，因火灾发生之前被告实际占有使用房屋，按公平合理的原则仍应由被告负担相当于租金标准的使用费，自火灾发生之日起至2013年3月底的租金，因房屋烧毁被告无法实际使用，原告应予以退还，故对被告的该主张予以相应支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提出要求被告赔偿房屋烧毁后的修复损失，被告则认为其本身无过错，火灾也并非其堆放物品引发，本院认为火灾原因经公安消防支队认定已经“排除雷击、生活用火不慎、放火、遗留火种及自燃引发火灾的可能性，不能排除电气故障引发火灾的可能”，而电气线路等系由原告自行铺设并提供给被告，原告在接受公安消防质询亦表示被告租用房屋后“未走过电，未收取过电费”，故火灾并非被告原因造成，但被告明知不合法建筑予以租用，且在使用中疏于管理，未能及时发现隐患，亦有一定过错，综上并考虑到房屋本身性质、火灾影响等等因素，酌情由被告赔偿修复费用5，000元，其余由原告自行负担。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告包龙海与被告顾军就位于上海市浦东新区合庆镇海塘村1队北海塘宅XXX号内北间简易房所订房屋租赁口头协议无效；
二、被告顾军应于本判决生效之日起十日内支付原告包龙海修复费用5，000元；
三、原告包龙海应于本判决生效之日起十日内返还被告顾军自2012年11月9日起至2013年3月底的租金（按年租金1，500元的标准按实计算）。
四、驳回原告包龙海的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元（原告已预付），减半收取275元，及鉴定费1，800元，合计2，075元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一四年三月三日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。