南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第5458号
原告南京仙水宫休闲洗浴�限公司，组织机构代码79041698-2，住所地南京市鼓楼区方家营800号01幢。
法定代表人张华山，总经理。
委托代理人袁胜寒，江苏袁胜寒律师事务所律师。
委托代理人许威，江苏袁胜寒律师事务所律师。
被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司，组织机构代码13529974-0，住所地南京市鼓楼区姜家园七巷5号。
法定代表人温琳英，总经理。
委托代理人吴健，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告南京仙水宫休闲洗浴有限公司（以下简称仙水宫公司）与被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司（以下简称鼓楼住房合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，依法由审判员李义军独任审判，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告仙水宫公司的法定代表人张华山及其委托代理人袁胜寒，被告鼓楼住房合作社的委托代理人吴健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仙水宫公司诉称，原告仙水宫公司自2006年4月起作为次承租人租赁被告鼓楼住房合作社所有的位于南京市鼓楼区方家营800号三、四楼营业用房（承租面积为800平方米）。此后，原告仙水宫公司对租赁房屋进行装修装潢，且一直全面履行作为承租人的义务。2011年12月26日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，由原告仙水宫公司直接从被告鼓楼住房合作社处承租涉案房屋，合同约定因国家政策需要拆迁或改造租赁房屋，使原、被告双方造成损失的，互不承担责任，并依据拆迁的有关补偿办法由拆迁人对原、被告双方进行相应补偿。合同签订后，原告仙水宫公司履行了缴纳租金和保证金的义务。2013年6月7日，被告鼓楼住房合作社与南京市下关区房屋拆迁安置办公室签订了拆迁补偿协议书。同年12月31日，原、被告双方签订了《解除协议书》，约定解除2011年12月26日签订的房屋租赁合同；被告鼓楼住房合作社补偿原告仙水宫公司各项补偿费用158万元，以及逾期付款的违约责任。2014年1月8日，原告仙水宫公司向被告鼓楼住房合作社交付租赁房屋，但被告鼓楼住房合作社工作人员拒绝接收。因被告鼓楼住房合作社至今未支付补偿款，故原告仙水宫公司诉至法院，请求判令被告鼓楼住房合作社给付原告仙水宫公司补偿款158万元，并给付违约金40万元。
被告鼓楼住房合作社辩称，一、解除协议书应当无效。因为原告仙水宫公司在（2014）鼓民初字第1043号一案中否认该解除协议书的效力，被告鼓楼住房合作社尊重原告仙水宫公司的意思表示，故认为该解除协议书无效。二、由于原告仙水宫公司的原因导致解除协议书无法履行。解除协议书签订后，原告仙水宫公司的法定代表人张华山与案外人呙如林于2014年1月9日共同送来一份《双�承诺书》，承诺书中载明张华山委托呙如林全权谈拆迁款事宜，并约定拆迁款必须由双方签字后方可领取。解除协议书应当履行，但由于原告仙水宫公司的法定代表人张华山的《双方承诺书》导致解除协议书无法履行。此后，原告仙水宫公司又以不当得利诉至法院要求被告鼓楼住房合作社返还各项补偿款210万元。该案于2014年9月被法院判决驳回原告仙水宫公司的诉讼请求。因此款项未支付的原因在于原告仙水宫公司，而不在于被告鼓楼住房合作社，故被告鼓楼住房合作社不应承担违约金。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，1999年，南京市下关区住房合作社将坐落于南京市下关区（现鼓楼区）方家营800号01幢三、四层房屋租赁给案外人南京林意盛装饰工程有限责任公司经营使用。
经南京市下关区住房合作社同意，南京林意盛装饰工程有限责任公司于2006年4月10日与张华山签订了《房屋租赁合同》，合同约定：南京林意盛装饰工程有限责任公司将上述房屋交由张华山承包经营；承包期限自2006年4月10日至2009年4月10日止。合同签订后，张华山使用上述房屋开办了原告仙水宫公司，从事洗浴经营。
2010年11月4日，上述房屋被列入拆迁范围。2011年12月8日，南京市下关区住房合作社在报纸上函告南京林意盛装饰工程有限责任公司，告知双方的租赁合同关系已因期满而终止，我单位收回上述房屋。
2011年12月26日，原告仙水宫公司（乙方）与南京市下关区住房合作社（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南京市下关区（现鼓楼区）方家营800号01幢三、四层（建筑面积约800平方米）出租给乙方使用；租赁期限为三年，自2011年12月10日起至2014年12月9日止；年租金为13万元；因国家政策需要拆迁或改造已租赁的房屋，使�、乙双方造成损失的，互不承担责任；并依据拆迁的有关补偿办法由拆迁人对甲、乙双方进行相应补偿。合同签订后，原告仙水宫公司继续使用上述房屋。
2013年6月7日，南京市下关区房屋拆迁安置办公室（甲方，现为南京市鼓楼区征收管理办公室，以下简称鼓楼区征收办）与南京市鼓楼区住房合作社（乙方）就南京市鼓楼区方家营800号房屋拆迁事宜签订了《货币拆迁补偿协议书》，协议约定：在完成房屋交接手续，并且协议签订及完成备案后，甲方向乙方一次性支付6639.03万元拆迁补偿款，乙方房屋内的承租户由其自行处置。因被告鼓楼住房合作社尚未将该处房产全部移交，鼓楼区征收办首批支付给被告鼓楼住房合作社的补偿款为500万元。
2013年12月31日，原告仙水宫公司的法定代表人张华山与南京市下关区住房合作社签订了甲方为南京市下关区住房合作社、乙方�原告仙水宫公司的《解除协议书》，协议约定：一、乙方承租的方家营800号01幢三、四层建筑面积约800平方米的房屋在滨江老城改造拆迁范围，……，现甲、乙双方经协商同意解除2011年12月26日签订的《房屋租赁合同》；二、甲方补偿乙方各项补偿费用合计158万元；三、乙方应于2014年1月8日前将房屋腾空交予甲方，乙方逾期没有将房屋交予甲方的，则每逾期一日，应向甲方支付违约金1万元，直至乙方自行交予房屋或者甲方强行收回房屋时止；乙方逾期超过10日的，视为乙方自愿放弃该房屋内全部设施和物品，甲方有权自行处理，处理所产生的开支费用由乙方承担，在补偿费用里扣除；四、甲方应于乙方交房的同时支付补偿款158万元；甲方逾期支付的，则每逾期一日应向乙方支付违约金1万元；等等。
2014年1月9日，案外人呙如林（系南京林意盛装饰工程有限责任公司�定代表人）与原告仙水宫公司的法定代表人张华山签订了《双方承诺书》，承诺书载明：“今张华山与呙如林方家营800号拆迁事宜，张华山委托呙如林全权谈，拆迁款必须双方签字后方可领取。（注：张华山与住房合作社2013年12月31日签的协议无效）”。现该双方承诺书原件现由被告鼓楼住房合作社持有。原告仙水宫公司陈述称：该份承诺书是受呙如林逼迫签订的，签订后张华山立即向被告鼓楼住房合作社及相关部门发送了短信，告知该承诺书作废，但原告仙水宫公司对此未提交相关证据予以证明。
2014年2月，原告仙水宫公司以不当得利为由诉至本院，要求被告鼓楼住房合作社返还补偿款210万元，本院经审理于2014年9月11日作出（2014）鼓民初第1043号民事判决，判决驳回原告仙水宫公司的诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。原告仙水宫公司在该案审理中陈述，解除协议书中仅有原告仙水宫公司的法定代表人签字，没有单位盖章，不具有法律效力。
2014年10月，原告仙水宫公司再次诉至本院，请求判如所请。现租赁房屋尚未被拆除。
另查明，南京市下关区住房合作社因区划调整，曾使用南京市鼓楼区住房合作社印章；南京市下关区住房合作社于2014年8月25日变更登记为鼓楼住房合作社。
审理中，原告仙水宫公司为证明其按解除协议书的约定于2014年1月8日将租赁房屋返还给被告鼓楼住房合作社，提交了视频资料，该视频资料表明，被告鼓楼住房合作社的工作人员拒绝接受租赁房屋钥匙，原告仙水宫公司将租赁房屋钥匙留置在被告鼓楼住房合作社处。被告鼓楼住房合作社对该证据质证认为，视频的录制时间无法确定，由于原告仙水宫公司在签订解除协议书后又后悔，在双方承诺书中明确签订的解除协议书无效，在此情况下，被告鼓楼住房合作社不接受钥匙是符合常理的，紧接着原告仙水宫公司就向法院提起了不当得利之诉。
以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、解除协议书、货币拆迁补偿协议书、双方承诺书、民事判决书、视频资料等证据证实。
本院认为，本案所涉租赁房屋已于2010年11月4日被列入拆迁范围，根据当时《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。原告仙水宫公司与南京市下关区住房合作社签订的《房屋租赁合同》因违反上述规定，该合同应当无效。原告仙水宫公司的法定代表人张华山与南京市下关区住房合作社签订的《解除协议书》因双方之间的房屋租赁合同无效，故双方之间关于解除房屋租赁合同的条款即解除协议书第一条亦无效。由于原告仙水宫公司在租赁房屋列入拆迁范围前，也是租赁房屋的实际使用�，解除协议书中解除房屋租赁合同条款的无效并不影响其他条款的效力，故其他条款依然有效。解除协议书中除第一条之外的其他条款对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方均应按有效条款履行自己的义务。虽然视频资料无法确定录制时间，但从视频资料表明被告鼓楼住房合作社的工作人员拒绝接受钥匙，原告仙水宫公司也已将钥匙留置在被告鼓楼住房合作社处，应视为原告仙水宫公司已将涉案房屋交给被告鼓楼住房合作社，被告鼓楼住房合作社应按约定支付各项补偿费用158万元。案外人呙如林与原告仙水宫公司的法定代表人签订的双方承诺书，从双方承诺书的内容来看，该份承诺书实为一份授权委托书，故该双方承诺书并不影响原告仙水宫公司单独主张权利。双方承诺书上虽载明协议无效，但因协议的效力并不可以由双方当事人进行约定，故该协议无效的内容不具有法律约束力。
关于违约金的问题。原告仙水宫公司的法定代表人张华山签订的双方承诺书，以及原告仙水宫公司以不当得利为由起诉均表明，原告仙水宫公司不同意解除协议书中的补偿数额。虽然原告仙水宫公司在本案中又重新认可补偿款数额，但由于原告仙水宫公司的种种反言行为，使得被告鼓楼住房合作社无法正常支付补偿费用，故原告仙水宫公司主张被告鼓楼住房合作社支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，被告鼓楼住房合作社的该项辩解意见本院予以采信。
综上，被告鼓楼住房合作社应向原告仙水宫公司支付补偿费用158万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京仙水宫休闲洗浴有限公司补偿费用158万元；
二、驳回原告南京仙水宫休闲洗浴有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22620元，减半收取11310元，由原告南京仙水宫休闲洗浴有限公司负担1800元，被告南京鼓楼住房合作社有限责任公司负担9510元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一四年十二�十五日
见习书记员 夏 娜