湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终1054号
上诉人(原审被告)：孙均聚，男，1956年3月28日出生，汉族。现住枣阳市沙店民营区。
委托诉讼代理人：张万忠，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):王璇，女，1986年1月21日出生，汉族，住南宁市江南区。
被上诉人(原审原告):杨国玲，女，1962年3月5日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，系王璇母亲。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：熊志耘，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。
上诉人孙均聚因与被上诉人王璇、杨国玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙均聚的委托诉讼代理人张万忠，被上诉人王璇、杨国玲的共同委托诉讼代理人熊志耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙均聚上诉请求：1、依法撤销（2016）鄂0683民初2352号民事判决；2、改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效属适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定确认双方所签订的房屋买卖合同无效属适用法律错误。首先，该司法解释的第一条就开宗明义的将调整对象限定于出卖人为房地产开发企业而不是所有的人。一审已经查明被上诉人并不是企业更不是房地产开发企业，故该司法解释在本案中当然地无适用的余地。其次，一审查明被上诉人所售房屋是没有房产证及规划许可证的房屋，据此依据上述司法解释第二条规定认为双方所签订的房屋买卖合同无效同样属适用法律错误。该条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效”而不是规定出卖人未取得房产证及规划许可证而认定合同无效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，出卖人在缔约时对标的物未取得所有权或者处分权的，并不影响买卖合同的效力。故上诉人认为一审法院适用商品房买卖合同司法解释第二条同样错误。最后，一审既然适用商品房买卖合同司法解释第九条，认定双方合同无效，那么就应当在庭审中对被上诉人予以释明，以便上诉人在一审中能够充分行使自己的权利。一审在没有释明也没有在被上诉人存在恶意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况下，并不在确认合同无效的同时判决被上诉人承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，也不判决被上诉人赔偿上诉人的损失，显然又是错误的。二、上诉人没有支付给被上诉人剩余的购房款是履行抗辩权，并不存在违约情形。一审已经查明被上诉人是基于上诉人没有按照合同约定支付全部的购房款这一事实才要求上诉人返还门面房的。由此说明，被上诉人是在其认为上诉人构成违约的情况下才要求上诉人返还房屋。那么，上诉人是否构成违约，是否属依法行使同时履行抗辩权就成为本案裁判的关键。买卖合同是出卖人交付标的物并移转其所有权，买受人支付价款并接受标的物的合同。根据合同内容来看，买卖合同的标的物是一套单元房和一套门面房。上诉人已支付给了被上诉人单元房的全部购房款，门面房的房款也已经支付了一大部分，被上诉人虽然交付了标的物，但根据《中华人民共和国物权法》关于不动产买卖的特殊规定，被上诉人仍然具有为上诉人办理房屋产权过户的重大义务。但被上诉人至今仍然没有为上诉人办理房屋产权登记手续，所有权转移手续至今仍未办理，而未办理产权过户手续的过错责任一审已经查明是在被上诉人一方。虽然合同中并没有约定被上诉人在什么时间为上诉人办理产权登记手续，但这并不排除被上诉人交付房屋的同时为上诉人办理房屋产权过户的义务，并不影响上诉人的抗辩权的行使。根据合同法没有约定时从法定的原则，在上诉人多次与被上诉人交涉未果的情况下，上诉人只有通过行使同时履行抗辩权来维护自己的合法权益。故上诉人没有支付剩余购房款的行为是权利的行使，不构成违约。
被上诉人王璇、杨国玲辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，判决结果正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，建议二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人王璇、杨国玲向一审法院起诉请求：1、确认王秀武、杨国玲与孙均聚之间的房屋买卖合同关系无效，要求返还四间门面房屋。2、因孙均聚违约，要求解除合同，返还土地使用权，或者支付购房款或赔偿违约造成的差价损失200000元。
一审法院认定事实：2013年6月17日，王璇委托王秀武与孙均聚协商，签订了一份《购房协议》，合同主要约定：孙均聚购买王秀武、杨国玲单元房一套及一套门面房；单元房售价180000元，已付173000元，乙方再付7000元，单元房款结清；门面售价380000元，乙方分期支付：2013年6月7日付款100000元，同年7月31日前付款100000元，同年8月31日付清余款180000元，并约定了签订协议后交房钥匙，王秀武有义务协助孙均聚办理房产证，如一方违约方应承担10％的经济责任，并承担由此产生的其他责任。协议签订时，孙均聚已经支付单元房173000元，王璇、杨国玲将房屋交付孙均聚使用至今，后孙均聚陆续支付了门面房款合计210000元，下欠170000元门面房款和单元房款7000元，合计177000元。孙均聚以房产权未办为由没有付清欠款，从而发生纠纷。另认定，争议的房屋位于枣阳市××办事处××区金童路，2008年7月4日该宗土地使用权登记在王璇名下，证号为枣国用（2008）第080437号，土地使用权的用途为商服用地，1999年7月8日，杨国玲与杨和平签订一份《建筑工程施工承包合同》，工程名称为杨国玲综合楼，结构形式混合四层，建筑面积2016平方米，每平方米60元，总工价120960元，有效工期为150天，合同还约定了其他事项。还认定，王秀武与杨国玲为夫妻关系，系王璇父、母亲，争议的房屋及土地使用权，于2009年10月5日，王璇委托其父亲王秀武代为销售房屋，并在枣阳市公证处进行了公证，公证书号为（2009）枣证民字第601号。查明争议的整栋楼房均没有办理预售许可证明、房屋所有权证等相关手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。本案中，王秀武与孙均聚之间签订的房屋买卖合同，因涉案房屋未办理相关的规划许可证等手续，到现在亦没有取得房屋所有权证书，其房屋买卖合同不受法律保护，故以此为标的买卖合同应确认无效，无效合同适用返还原则。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王璇、杨国玲要求孙均聚返还门面房屋的请求，予以支持，但是王璇、杨国玲必须返还孙均聚购房款。对于双方损失，王璇、杨国玲要求孙均聚赔偿违约造成的差价损失200000元，因其未举证证明，不予采信。而对孙均聚的利息损失其也没有提出反诉，所以，均不予处理。关于孙均聚尚欠王璇、杨国玲单元房的房款7000元一事，因为王璇、杨国玲没有请求，所以，也不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、孙均聚返还王璇、杨国玲门面房屋四间，判决生效之日起三十日内履行完毕。二、王璇、杨国玲返还孙均聚门面款210000元，均于判决生效之日起三十日内履行。三、驳回王璇、杨国玲的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由王璇、杨国玲负担3500元，孙均聚负担3500元，均于判决生效后十五日内交纳。
二审中，各方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实，与二审查明一致。本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”。本案的被上诉人王璇向被上诉人孙均聚出售的房屋，虽然土地属性为其名下的商服用地，但被上诉人王璇并非上述规定中的房地产开发企业，同时，也未办理商品房开发必须的规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等。且至本案二审中，被上诉人王璇亦未提供商品房预售许可证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。本案双方诉争《购房协议》应属无效。一审法院对合同效力认定正确，本院予以确认。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决上诉人孙均聚返还房屋。本院认为，针对本案的事实及该条法律规定完整文义，一审法院对本案实体处理不当。理由为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案上诉人孙均聚自2013年6月17日签订《购房协议》后，即占有使用了购买的单元房及门面房至今。虽然该房屋的性质及物权合法状态与我国房屋开发的法律规定及政策相悖。但其并不影响上诉人孙均聚购买房屋用以实际居住、使用的合同目的。被上诉人王璇现未办理商品发预售许可，所影响的可能是诉争房屋物权合法性的确定。但并不影响上诉人孙均聚对诉争房屋的合理使用。故双方的《购房协议》虽为无效，但结合本案履行事实及合同目的，以及相互返还可能导致的后果。对本案诉争的房屋，本院认为不宜返还，更有利消除双方的对立情绪。同时，也符合《中华人民共和国合同法》第五十八条中的“没有必要返还的”规定。且也与被上诉人王璇在一审中的诉讼请求第二项要求上诉人孙均聚支付购房款的主张一致。但是，上诉人孙均聚现购买并占有使用的单元房和门面房尚欠共计177000元购房款未予支付，亦属不当。既然本院已确定本案不适用返还房屋，但上诉人孙均聚亦应当履行全部的付款义务，而非无偿的使用房屋。双方约定的付清全部款项的时间为2013年8月31日。上诉人孙均聚并未按照约定付清全部款项，虽然因本案诉争的《购房协议》无效，其中约定的违约条款及付款时间约定无适用依据。但对付款时间的约定应属双方真实意思表示。上诉人孙均聚长期拒不付清款项的行为，已经给被上诉人王璇造成了资金占用损失。故本院确定，上诉人孙均聚除应支付尚欠的177000元购房款外，还应自2013年9月1日起，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条之规定，对欠款按照年利率6%计付利息。故此，一审判决对本案适用法律不当，实体处理错误，本院依法予以纠正。基于本院上述对本案的认定及分析意见，上诉人孙均聚上诉提出的本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，以及其不支付房款系行使不安抗辩权的主张和理由无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人孙均聚的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理错误。应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销湖北省枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2352号民事判决；
二、上诉人孙均聚于本判决生效后十日内，支付被上诉人王璇、杨国玲购房款177000元。并自2013年9月1日起至前述款项付清之日止，按照年6%标准计付利息。
三、驳回被上诉人王璇、杨国玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7000元，二审案件受理费7000元，合计14000元。由上诉人孙均聚、被上诉人王璇、杨国玲各负担7000元。
本判决为终审判决。
审判长 王淑青
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一八年四月八日
书记员 岳伟峰