湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终8010号
上诉人（原审被告）：陈伟强，男，1988年7月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：易建生，湖北扬子律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈品秀，女，1964年8月4日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：易建生，湖北扬子律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：应佳，男，1983年9月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：曾敏，湖北朗勤律师事务所律师。
原审第三人：武汉美梦家园房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区光谷大道120号现代森林小镇1栋1层15号。
法定代表人：孟志敏，该公司总经理。
上诉人陈品秀、陈伟强因与被上诉人应佳、武汉美梦家园房地产经纪有限公司（以下简称美梦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈品秀、陈伟强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判该房屋买卖合同不具备法律效力，上诉人无须支付被上诉人违约金。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。原审法院对陈伟强的保证书内容断章取义，在2016年3月9日之前，陈伟强并不知道张磊不继续履行合同。二、一审判决适用法律错误。根据保证书的内容可以认定，双方房屋买卖协议没有发生法律效力，陈伟强将房屋卖于案外人的行为不存在违约。
应佳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
美梦公司未到庭。
应佳向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈伟强与应佳解除《武汉市存量房买卖合同》；2、判令陈品秀、陈伟强向应佳支付违约金129500元；3、诉讼费由陈品秀、陈伟强承担。
一审法院认定事实:2016年2月19日，陈伟强（甲方、出售人）委托其母亲陈品秀与应佳（乙方、买受人）及代表第三人美梦公司（丙方、居间人）的员工李丹萍签订《武汉市存量房买卖合同》（合同编号20160105，以下简称涉案合同），约定：甲方将其位于武汉东湖新技术开发区光谷大道现代森林小镇16栋3单元1102号房屋一套（建筑面积127.89平方米，以下简称涉案房产），以129.5万元的价格出售给乙方。基于丙方提供的服务，在合同签订时，甲方一次性向丙方支付居间服务费19500元。乙方应于办理过户时见收件单后，支付房款31.5万元作为本次交易的首期款（不含原定金），原定金5万元在签订本合同时转为房款。甲方同意余款93万元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方应在15日内筹齐剩余房款，以全款方式一次性支付给甲方。甲乙双方在签订本合同后90日内完整地提供银行或房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性和合法性。甲乙双方确认，本合同签订后银行按揭付款自贷款审批通过之日起15个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。该合同第七条权利和义务中第1点约定，甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需要的一切书证、证件和材料，并按照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名的真实、合法、有效。该合同第八条违约责任中第8点约定，如甲方违约不予出售该房屋，则乙方所交的定金甲方应于3个工作日内退还乙方双倍的定金还应承担房屋成交价的10%的违约金；如乙方违约不予购买该房屋，则所交定金不予退还，还应承担房屋成交价的10%的违约金；丙方居间服务费不退，由违约方支付丙方。陈品秀、应佳分别在合同上签名按印，陈品秀同时代陈伟强签名，李丹萍在合同上签名并加盖美梦公司合同专用章。
合同签订后，2016年2月24日，陈伟强出具保证书，载明：本人陈伟强（）现保证在张磊（422201198411300854）不继续履行于2015年12月9日签订的房屋买卖协议的前提下，于2016年3月9日在价格保持不变（129万5千，壹佰贰拾玖万伍仟圆整）的情况下，将涉案房产卖于应佳（），不得违约，特此保证。
在此后合同的履行过程中，陈品秀表示不愿意履行前述合同，应佳诉至法院，要求判如所请。在本案审理过程中，陈品秀向法院陈述，其在2016年7月底与案外人ＸＸ飞签订房屋买卖合同，将本案涉案房产以189万元价格出售给ＸＸ飞，并已收取房款65万元。陈伟强向法院陈述，房子是其母陈品秀出钱购买，卖房前已经和其母陈品秀商量过由陈品秀决定卖房事宜，因应佳买房时还有与案外人的房屋买卖纠纷未处理完，就给应佳他们写了一份保证书，现陈品秀不准备再卖房给应佳，其本人支持陈品秀的意见。
一审另查明，2015年12月9日，陈伟强委托其母亲陈品秀曾与案外人张磊、张思思夫妻二人以及美梦公司签订房屋买卖（居间）合同一份，约定将本案涉案房产以125万元的价格出售给张磊、张思思。后在合同履行过程中，张磊、张思思认为美梦公司违反原口头约定，在签订的合同中存在多收居间、担保和评估费用等的情况，而不愿意履行该合同，要求陈伟强退还定金未果后，诉至本院，请求法院判令陈品秀、陈伟强退还张磊、张思思1万元定金，并解除三方签订的上述合同，本院2016年3月23日受理。
一审法院认为，本案争议焦点为1、涉案合同是否成立生效，应否解除；2、本案民事责任如何确定。
关于涉案合同是否成立，应否解除的问题。2016年2月19日的涉案合同签约方为陈伟强、应佳、美梦公司，其中陈伟强是委托其母亲陈品秀代签，就委托一事，陈伟强及陈品秀也均予认可，该合同是签约各方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是陈伟强、应佳之间的房屋买卖合同关系；一个是陈伟强、应佳与美梦公司之间的居间合同关系。就买卖合同关系而言，陈伟强、陈品秀主张为附条件合同，因约定的条件没有达成，该合同没有成立。经查，陈伟强、陈品秀所谓约定条件为陈伟强于2016年2月24日出具的保证书，从性质上看，并未有应佳签名，该保证书实为陈伟强不违反双方涉案合同约定的单方保证，并非涉案合同的组成部分及成立条件。且从内容上看，也是针对到3月9日张磊仍不继续履行于2015年12月9日签订的房屋买卖协议，而事实上，从法院2016年3月23日受理的张磊、张思思与陈品秀、陈伟强、武汉美梦家园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，也明确可知张磊到3月9日并未继续履行该协议，反而是诉请解除该合同，陈伟强、陈品秀关于涉案合同未成立的主张不予支持。至于该合同应否解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”之规定，因陈伟强及其母亲陈品秀均表示不愿意履行合同，且陈述又将涉案房产再次出售给另一案外人，本案应佳也是诉请解除合同，虽涉案合同为三方合同，但考虑到合同权利义务均围绕房屋买卖展开，本案合同确无履行之必要，关于涉案合同中涉及陈伟强与应佳之间的权利义务关系，应予解除。若居间人美梦公司因合同解除受有损失，可另行主张权利。
关于本案民事责任如何确定的问题。涉案合同第8点约定，如陈伟强违约不予出售该房屋，则应佳所交的定金陈伟强应于3个工作日内退还应佳双倍的定金还应承担房屋成交价的10%的违约金。经审，涉案房屋约定交易价为129.5万元，应佳诉请的129500元违约金符合合同约定。同时，经一审法院释明，双方均未就违约金约定是否过高或低于损失提出异议，对应佳诉请的129500元违约金中的数额予以确认。关于责任承担的主体，本案中，陈品秀实为陈伟强房屋买卖行为的委托代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，本案应由陈伟强承担责任。应佳主张陈品秀同时承担违约责任的诉讼请求不予支持；主张陈伟强承担129500元违约金的诉讼请求，予以支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除应佳、陈伟强、武汉美梦家园房地产经纪有限公司于2016年2月19日签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、陈伟强于本判决生效之日起十日内向应佳支付违约金129500元；三、驳回应佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2890元，减半收取1445元，由陈伟强负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2016年10月21日，本院作出（2016）鄂01民终5649号民事判决书，该判决对湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初804号民事判决予以维持。
本院认为，应佳、陈伟强、美梦公司共同签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同有效。合同签订后各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
由于出卖人陈伟强不愿出售诉争房屋，造成双方所签订的合同无法继续履行，一审根据应佳的请求，判决解除《武汉市存量房买卖合同》正确，本院予以维持。
关于陈伟强是否应承担129500元违约金的问题。根据合同约定，如陈伟强违约不予出售该房屋，则应承担房屋成交价的10%的违约金。因房屋约定交易价为129.5万元，一审判决的129500元违约金符合合同约定，本院予以维持。
关于陈伟强于2016年2月24日出具的保证书的性质问题。陈伟强出具的保证书系其单方作出的保证，其对合同的另一方应佳不具有约束力。陈品秀、陈伟强上诉称因其作出了保证书，因此不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，陈品秀、陈伟强的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2890元，由陈品秀、陈伟强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二○二○一七年一月二十日
书记员 ＸＸ