江苏省丰县人民法院民 事 裁 定 书（2013）丰民初字第2172号原告李昌旭，农民。委托代理人李新，江苏鸿国律师事务所律师。被告丰县住房和城乡建设局，住所地丰县工农南路51号。法定代表人李伟，该局局长。委托代理人丁时利，男。委托代理人刘景良，江苏汉地律师事务所律师。原告李昌旭诉被告丰县住房和城乡建设局商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，先由审判员刘琼适用简易程序，后转为普通程序，于2014年1月20日、2014年5月16日、2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告李昌旭及其委托代理人李新，被告丰县住房和城乡建设局的委托代理人丁时利、刘景良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌旭诉称：我于1994年11月购买了丰县房地产管理局开发建设的位于丰县向阳北路东、北关医院南50米处的商住楼一栋，面积为470平方米。1994年11月23日，同被告签订了房地产买卖契约，并于当天办理了房产证。买卖契约第三条约定：房屋移交给乙方时，其建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方；第四条约定：甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。房屋移交时，楼房东边住户王光浩在该楼东阳台下，张振全在东阳台下及北山墙雨棚下紧挨墙体搭建厨房、水池、开挖下水道。前几年他们又在原一层的基础上搭建第二层，影响了我出租房屋的收益，造成我与承租户产生矛盾。为此，我曾向法院起诉，要求王光浩、张振全将建筑物拆除，在法院调解时，发现王光浩、张振全都办理了土地证和房产证，为此法院没有立案。此后我多次向有关部门反映，通过行政复议、行政诉讼等程序，相关部门注销了王光浩、张振全的国有土地使用证、房屋所有权证和规划证。此后我多次找被告要求履行协议，协助办理土地使用证，遭到拒绝。现要求：1、被告继续履行双方签订的《房地产买卖契约》中第三条、第四条的约定内容，将建筑物范围内的土地使用权全部交给原告、清理拆除该房屋东阳台下、北墙雨棚下的建筑物，排除妨碍，确定四邻界址（没交付部分为东阳台下、北墙雨棚下的面积共33.12平方米）；2、被告协助原告在定期内办理好土地使用证；3、判令被告赔偿因违约及伪造假材料给我造成的经济损失198000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告丰县住房和城乡建设局辩称：原告要求被告交付涉案房屋东阳台下、北雨棚下33.12平方米的土地使用权无事实和法律依据。该栋楼房建造时，四至墙体已建至边界，没有预留滴水或其他空地，所以在规划建设时，一层没有设计阳台，西面二层设计有阳台，东面三层设计有阳台。《房地产买卖契约》第三条所约定的建筑物范围内的土地使用权，仅指该栋楼房一层墙体所占土地面积，而不包括二层阳台和三层阳台垂直投影部分的土地面积，原告要求被告交付的该部分土地使用权不属于买卖契约中约定的被告应履行交付内容，如果原告认为该投影部分的土地使用权归其所有，应通过行政程序解决。双方在签订买卖契约的当天，被告已经为原告办理了房屋权属证书，根据法律规定，原告完全可以凭房产证办理土地使用权证，无需被告协助。原告要求被告清除涉案楼房东面阳台下、北雨棚下的建筑物，不属于被告应尽的义务，被告已按契约约定的义务履行完毕，被告并无违约之处，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告丰县住房和城乡建设局起初为丰县房产公司，后变更为丰县房地产管理局，丰县房地产管理局、丰县建筑工程管理局、丰县建设局于2009年合并为现在的丰县住房和城乡建设局。1994年11月23日，原告李昌旭与丰县房地产管理局签订《房地产买卖契约》，约定李昌旭以381074.65元的价款购买丰县房地产管理局开发建设的，位于丰县向阳北路路东、北关医院南50米处面积为468.98平方米商住楼一栋，并于当天办理了房屋所有权证。该买卖契约第三条约定：丰县房地产管理局将房屋交付给李昌旭时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给李昌旭；第四条约定：丰县房地产管理局保证房地产权属清楚，若发生与丰县房地产管理局有关的产权纠纷或债权债务，概由丰县房地产管理局负责清理，并承担民事责任，因此给李昌旭造成的经济损失丰县房地产管理局负责赔偿。后双方在履行契约约定内容时，对第三条约定内容产生分歧，李昌旭认为“建筑物范围内的土地使用权”应包括该栋楼房东面第三层阳台垂直投影部分土地面积及北墙雨棚下的土地面积，被告认为“建筑物范围内的土地使用权”是一层建筑所占用的土地面积，而不包括东面第三层阳台垂直投影部分土地面积及北墙雨棚下的土地面积。另查明：涉案房屋始建于1991年，其结构为三层，西面第二层、东面第三层设有阳台。在建造时需占用向阳北居委会、王全福（王光浩之父）、张宝玉（张振全之父）家的部分土地，丰县房产公司与王全福于1989年9月8日签订协议，协议备注中注明：丰县房产公司建楼需将楼基础延伸到王全福地基内1.1米处，标高负1.5米位置，丰县房产公司建楼临时施工占用王全福地皮，王全福无条件给予利用到竣工日为止，伸出部分土地使用权归王全福，丰县房产公司无权拆除。又查明：在涉案房屋交接前，王光浩家在紧挨涉案房屋东面墙体的东南角、张振全家在紧挨涉案房屋东面东北角及紧挨涉案房屋北面墙体建造房屋。丰县人民政府于1998年5月8日向王光浩颁发了丰国用（98）字第15-6-109号国有土地使用证（老证），丰县房产管理局于1999年3月26日向王光浩颁发了丰私房字第××号房屋所有权证，丰县人民政府于2001年7月29日对于上述土地向王光浩重新颁发了丰国用（2001）字第15-4-12-15号国有土地使用证，丰县人民政府于2001年5月向张振全颁发了丰国用（2001）字第15-4-12-9号国有土地使用证，丰县房产管理局于2010年3月26日向张振全颁发了丰房权证私字第××号房屋所有权证。李昌旭不服丰县人民政府2001年7月、5月对王光浩、张振全颁发的丰国用（2001）字第15-4-12-15号国有土地使用证、丰国用（2001）字第15-4-12-9号国有土地使用证的具体行政行为，认为丰县人民政府的具体行政行为侵犯其合法权益，于2011年1月25日向本院提起行政诉讼，在行政诉讼过程中，经行政协调丰县人民政府依法注销了王光浩的丰国用（2001）字第15-4-12-15号国有土地使用证、张振全的丰国用（2001）字第15-4-12-9号国有土地使用证。2011年7月1日，丰县住房和城乡建设局根据李昌旭的申请注销了王光浩持有的丰私房字第××号房屋所有权证。2011年6月16日，丰县住房和城乡建设局根据李昌旭的申请，注销了张振全持有的丰房权证私字第××号房屋所有权证。以上事实，由原被告的陈述及原告与原丰县房产局签订的房地产买卖契约、原告的房屋所有权证、王光浩、张振全的国有土地使用证、（2011）丰行初字第0004号、第0005号行政裁定书、王光浩、张振全家所建房屋的现场照片等证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：本案是否属于法院民事案件受理范围。本院认为：根据民事诉讼法第一百一十九条的规定，当事人向法院提起民事诉讼必须属于法院民事案件受理范围，否则，法院不予受理或受理后驳回起诉。从本案事实和原告的诉讼请求看，原被告发生纠纷的基础性根本性原因是原告购买被告房屋范围内的土地使用权存在争议产生的纠纷，根据土地管理法第十六条的规定，个人之间、个人与单位之间的土地使用权争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。据此，原告要求被告将建筑物范围内的土地使用权全部交给原告、协助原告办理好土地使用证，不属于法院民事案件受理范围，应当向政府有关机关申请处理。同上，确定土地的四邻界址（没交付部分为东阳台下、北墙雨棚下的面积共33.12平方米）不属于法院的职责，原告就此向法院起诉不属于法院民事案件受理范围。原告还要求被告清理拆除该房屋东阳台下、北墙雨棚下的建筑物，排除妨碍，一方面产生上述纠纷的前提还是由土地使用权不明引起，另一方面其起诉的被告也不适格，应当在土地使用权争议解决后处理。原告要求被告赔偿损失，在其未依法确定土地使用权前，不能确定其权利是否能得到支持及如何得到救济，现不属于法院民事案件受理范围。综上，原告的起诉不属于法院民事案件受理范围，应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告李昌旭的起诉。案件受理费4260元，由本院于本裁定生效后十日内退还给原告李昌旭。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘元福代理审判员  魏 毓人民陪审员  王 敏二〇一四年十二月二十日书 记 员  雷含雪