青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第3955号
原告闫伟。
委托代理人谭焕娟，山东良捷律师事务所律师。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道空港工业聚集区�公楼5楼。
法定代表人李长清，系该公司执行董事。
委托代理人林爽。
委托代理人郭冀州。系该公司销售部副经理。
原告闫伟与被告卓越置业集团（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫伟及其委托代理人谭焕娟，被告的委托代理人林爽、郭冀州均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2011年5月20日签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的蔚蓝群岛房屋一处，并约定于2012年1月15日交房，被告至今尚未向原告交房，依照合同约定，被告应当向原告支付逾期交房期间的违约金，故请求判令：1、被告支付逾期交房期间的违约金共计47257元（暂计算至2013年8月30日）并请求顺延计算至实际履行日。2、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供下列证据：
1、�青岛市商品房预售合同》1份，证明双方之间存在房屋购买的事实，合同约定被告交房日期是2012年1月15日前，原告交付房款的日期及金额，同时约定违约责任，被告逾期交房按日万分之一计算至实际交付之日；被告交付房屋须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《竣工验收报告》及房屋实测面积的相关资料。被告对该证据的真实性无异议，认为被告在交付之日已经取得了竣工验收报告即房屋实测面积的相关资料，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》也有。
2、收据2份、发票1份，证明原告在2011年5月14日、19日分两次共支付购房款现金421907元，剩余27万元于2011年6月18日前办理的银行贷款，原告依约履行义务。被告对此无异议。
3、照片6张，证明涉案房屋墙壁存在严重的渗水、漏水现象，不符合房屋交付条件。被告对此不予认可，认为不存在质量问题了，因为原告是在今年发现有质量问题，并非是房屋交付时发现的，说明原告根本知道房屋已经交付，是其个人在拖延收房，现在发现的质量问题是属于原告的保修责任范围，并不属于原告拒绝接收房屋的条件。
4、客户意见处理表2份，证明被告的房屋在2013年3月份一直存在漏雨、墙皮脱落，房屋存在质量问题，并未交付房屋。被告认为被告处的处理表单都是有工作人员签字的，对该证据无法确认，无被告处任何人员的签字。
5、快递回执单1份及网上打印的签收回执1份，证明2013年6月26日原告通过发律师函的方式敦促被告尽快交房，也就是截止到该时间被告尚未履行交房义务。被告认为该证据不能显示任何内容，无法确认快递内容，签收人尹国强是被告的人。
6、2013年3月7日原告与被告处尹经理的谈话录音光盘1份，证明2013年3月7日被告还未对涉案房屋实施修复，也未给原告发出任何已经修复的通知，延期交付房屋的责任在被告。办理房屋交接手续需要被告开具入伙证明书，截止录音日被告尹经理认可并未给原告开具该证明书，也未办理交房手续。被告认为电话录音中也提到了前期发生的整改问题，被告已经进行维修了，针对新发现的问题被告也在积极的协调解决，根据质量保证书的规定，被告也在履行维保义务。商品房销售纠纷解决管理办法司法解释中明确规定，对于整改问题如开发商拖延时间过长，业主可自行维修，相关费用由开发商予以承担；如果证明书是开发商提供给物业公司的，录音中尹经理已经告知原告了，其是帮忙原告才提供的该文件。
被告辩称，被告在2012年1月15日至2012年3月1日期间确实存在延期交房，2012年3月2日给原告发了交房通知，原告已经收到并按时验房了，做了验收的手续，所以被告不应该承担2012年3月2日之后的违约金。在2012年3月1日已经具备交房条件，并通知了原告，因此同意承担2012年1月15日至同年3月1日间的违约金，之后的不同意承担，被告没有责任，也不同意承担诉讼费。
为支持其主张，被告向法庭提供如下证据：
1、2012年1月15日交房客户名单1份，证明被告确实存在逾期交房现象，并已经履行赔付义务，但原告并未领取。原告对该证据真实性有异议，认为该证据是被告单方制作，与本案无关联性。
2、致歉信及EMS详情单各1份，证明因延期交房，被告发给客户的致歉信。原告对该证据真实性有异议，该快递无原告的签收也无快递公司的回执单，快递的内容是否是致歉信也无法确定，原告从未收到该快递。
3、入伙通知书1份，证明被告确实在2012年3月2日向客户发出过交房通知。原告对该证据的真实性有异议，该证据系被告单方制作，与原告印象中收到的通知书是不一致的。
4、2012年1月14日青岛日报第三版，证明被告于2012年1月14日青岛日报第三版发出的入伙公告，被告已经通知原告收房。原告对该证据的真实性无异议，但认为在2012年1月14日发公告的时候其并不具备交房的条件，被告自述2012年3月份向客户发出过交房通知；该证据与被告提交的证据1相矛盾，该公告只是形式上的，没有任何意义。
5、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证、建设工程竣工验收备案表、房屋测绘报告书各1份，证明涉案房屋具备交房条件。原告对该证据真实性有异议，认为系复印件，且建设工程竣工规划验收合格证不完整，该竣工报告日期均未显示，无法确认被告通知收房时即2012年3月2日是否具备交房条件，且交房当日被告并未出具该报告，因此在2012年3月2日当日被告交付房屋并不具备合同约定以及法律规定的交房条件；该竣工合同合格证载明的建设工程项目名称与原告所购买的房屋不一致，该验收报告并非涉案房屋的；认为测绘报告书的真实性有异议，系复印件，被告称2012年3月2日通知原告收房，且称当时已经具备交房的全部条件及材料，但该报告书中测绘单位是2012年3月6日才受理了被告的测绘申请，被告所要求测绘的工程为10栋楼盘，需测绘的房屋上百套，测绘部门要完成此项工作需要必要的时间，因此2012年3月2日时被告并无该报告，不具备交房条件。
6、青岛市公安局流亭派出所出具的门牌号码××份，证明涉案房屋所对应的工程楼号及销售楼号。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不能体现工程地点，也没有任何能显示该工程与涉案房屋有直接性，因此该证据不能作为证据使用和采纳。
7、商品住宅使用手册1份，证明被告按照合同履行维保义务。原告认为对该证据的真实性无法确认，原告从未见过，对此不发表任何质证意见。
经审理查明，一、被告系有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理。2011年5月20日，原、被告签订青岛市商品房预售合同（以下简称预售合同）。合同约定乙方（原告）向甲方（被告）购买城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛89号楼2单元801户房屋（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。付款方式为按揭贷款支付，乙方于2011年5月19日与甲方签约，并付首付房款421907元，2011年6月18日前应支付房款270000元。合同第十条：该房屋的交付依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房竣工验收合格，取得验收报告，乙方已按约定履行付款及其他约定义务。第十一条：甲方定于2012年1月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋�付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，自第61天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签收交付确认书或其他视为交付的情形（见补充协议）。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。该补充条款的第七条约定：出卖人应及时通知买受人办理入伙手续，买受人应积极配合，出卖人有权选择如下方式中之一种或多种通知买受人办理交付手续：……2、出卖人在青岛日报发布公开性文字信息（书面公告以“各位购房客户”代指买受人）；3、出卖人按买受人在购房合同中所提供的通讯地址或者买受人书面通知变更的通讯地址发出挂号信函通知或者EMS特快专递通知。……买受人同意出卖人按上述的各种通知方式中任一种通知买受人即为交房通知送达。出卖人按上述“2”通知方式发出通知之日，即为通知送达买受人日，以EMS发出通知的，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达买受人，该日即为通知送达日。买受人须在通知中约定的交付期限内到出卖人指定的地点，按照本合同的约定办理本房屋的交接手续、验收房产；买受人逾期不按约定办理房屋交接手续的，交付期限最后一日视为交付日。自交付日起，由买受人承担该房屋的所有费用和风险责任。3、房屋交接时买受人认为需要维修的事项，按照《住宅质量保证书》中规定的要求由出卖人承担保修义务的出卖人承担维修责任，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。拒绝接房期间的损失视为乙方扩大的损失，由乙方自行承担。4、出卖人按照相关法律法规及本合同规定将具备竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付。5、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担�何责任。第八条：《房屋交接书》仅作为办理房屋过户手续的重要文件之一，并不作为出卖人向买受人交付房屋的必备条件。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件3约定的标准，乙方有权要求甲方达到该标准，但不能以此为由拒绝接收房屋（乙方以此为由拒绝在房屋交接单上签字的，视为甲方已向乙方交付房屋）；甲方应负责将装修和设备整改到符合约定标准，但整改期间不作为甲方逾期交房，甲方不承担其他任何法律责任。如主体结构不符合本合同附件3约定的标准，乙方有权单方面解除合同，甲方赔偿由此给乙方造成的直接损失。
二、2011年12月26日，被告向原告发出《致歉信--
关于延期交房致业主的一封信》，载明：目前卓越·蔚蓝群岛一期无法交房，将不得不延期交房，将于2012年4月1日前保证工程完工，具体收楼�间将以届时寄出的收楼通知时间为准。将严格按照合同约定的时间与赔付标准对延期收楼作出合理赔付、补偿，具体赔付额度将以最终实际收楼时间为准计算。2012年1月14日，被告在《青岛日报》第3版国内新闻页面发出《卓越·蔚蓝群岛入伙公告》，载明：定于2012年1月15日开始办理包括涉案楼房所在的89#房屋的交付手续，请各业主按照我司邮寄的《入伙通知书》注明的时间，携带有关证明材料亲临卓越·蔚蓝群岛办理房屋交付手续。并在该公告中预留垂询电话。被告主张2012年3月2日向原告发出《通知书》，该通知书主要内容为：您所购买的卓越·蔚蓝群岛二期89号楼2单元801户房屋2012年3月2日已经具备入伙条件，可以办理入伙手续，集中办理开始时间为2012年3月10日，每日9：00-17：00，办理地点在卓越蔚蓝群岛商业街。对于延期交房给您带来的不便，公司决定：1、入伙后物业费从2012年4月1日起开始收取；2、按照合同约定支付延期交房违约金，违约金自合同约定交房日期第二天起算。另外：1、入伙现场将公示项目竣工验收合格等相关材料。
三、被告提供建设工程竣工验收备案表，载明卓越蔚蓝群岛二期F3#-F6#楼及地下室工程和商业网点竣工验收日期是2012年1月12日，并于2012年3月1日将该工程的竣工验收备案文件收讫，文件齐全。2012年3月9日，青岛市城阳区房地产管理处出具卓越蔚蓝群岛二期73、75、78-81、87-90号楼房屋测绘报告书（实测）。青岛市公安局流亭派出所出具的材料显示原告所购买的89号楼对应的工程号为F4#楼。
被告提交的《2012年1月15日交房客户名单》载明，原告所购的89号楼大部分业主已经领取了逾期交房的违约金，计算逾期交房的时间为2012年1月15日至2012年3月2日，共计47天。原告认可收到被告的入伙通知书后于2012年3月2日去了房屋现场，但因被告未出具竣工验收报告、房屋实测面积的材料，房屋存在漏水现象，因此认为不符合交房的条件，原告拒绝接收。
以上事实，有原、被告双方提供的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与被告的预售合同是双方真实意思表示，对当事人双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告认可涉案房屋应在2012年1月15日交房，因被告原因导致房屋延期交房，并能够提供证据证明在2012年3月2日前房屋已符合交房条件，向业主发出了入伙通知书，原告认可收到了入伙通知书，并于2012年3月2日到达房屋现场，但原告称没有看到被告出示相关的材料、房屋漏水而拒绝接收房屋，但与原告同一单元的大部分业主已在交房通知书之后接收了房屋。根据买卖合同第十二条的约定，房屋交付的标志为甲方发出房屋交付通知书，根据买卖合同补充条款第七条的约定，房屋交接时买受人认为需要维修的事项，按照相关规定应由出卖人承担保修义务的出卖人承担维修责任，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由；原告亦不能提供证据证明被告未向其出示和不提供竣工验收报告、商品房质量保证书及商品房使用说明书。且在被告提交的入伙通知书中明确载明现场将公示竣工验收合格等材料，原告认可收到过入伙通知书，但认为和被告提交的不一致，对此应承�相应的举证责任，原告未提交证据证明该通知书与其收到的通知书内容不一致，因此应认定被告已在交房现场公示相关材料，故原告以被告不提供竣工验收报告、商品房质量保证书及商品房使用说明书，房屋存在漏水的质量问题拒绝接收房屋，要求被告支付违约金，理由不当，本院不予支持，应认定涉案房屋于2012年3月2日已交付。但因被告认可在2012年1月16日至2013年3月2日期间系其违约延期交房，对此应承担相应的违约金。根据合同约定，被告逾期交房应承担自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止按原告已付房价款日万分之一计算的违约金，即691907元×0.01%×47天=3251.96元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告卓越置业集团（青岛）有限公司于本判决生效后�日内支付原告闫伟2012年1月16日至同年3月2日期间逾期交房的违约金3251.96元。
二、驳回原告闫伟要求被告卓越置业集团（青岛）有限公司支付2012年3月3日起至实际交房日的逾期交房违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费981元，由原告负担931元，由被告卓越置业集团（青岛）有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年四月二十三日
书记员 胡绪云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律�束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。