南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第582号
原告南宁顺发商业管理有限公司，住所地南宁市。
法定代表人邹爵臻，该公司总经理。
委托代理人覃宇明，广西吉强律师事务所律师。
委托代理人谢珍，广西吉强律师事务所实习律师。
被告李莉。
原告南宁顺发商业管理有限公司与被告李莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨斌独任审理，书记员刘燕担任记录，于12月8日公开开庭审理了本案。原告委托代理人覃宇明、谢珍，被告谢莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年7月10日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市西乡塘区明秀西路111号正恒国际广场7号楼103号房屋出租给被告经营服装；租赁期限三年，第一年租金为8514元／月，每3个月为一个支付期，先交租后使用，承租方在每个支付期届满前30日须交纳下一支付期的租金；租赁履约保证金为20400元，其与首期租金在签订本合同时缴清；如承租方逾期3日未支付款项，每日按逾期金额的5‰向出租方支付违约金，直至付清为止。合同履行过程中，被告于2015年6月1日起未按合同约定支付第四期租金，经原告多次催告，被告仍继续使用商铺至2015年8月29日。被告并于当日在未通知原告的情况下，撤出承租商铺。被告的行为已构成根本性违约，依法应承担违约责任，请求判令：1、解除原、被告于2014年7月10日签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付尚欠租金及违约金合计7190元（与履约保证金20400元抵扣后）；3、被告承担主张权利产生的快递费16元及律师费1000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告于2015年8月18日已经通知被告解除合同，被告欠原告2015年7月1日至8月18日租金13457.7元及应赔偿原告违约金1978.28元，扣除履约保证金20400元后原告应返还被告4964.02元。2、原告应返还被告被扣押的货架、空调等物品。3、不应由其承担原告聘请律师费及快递费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条（一）租赁范围：乙方租赁场地位置为正恒国际广场1号楼一层3号铺，建筑面积为84.30平方米（该面积为预售测绘面积）。商铺产权面积核定时，建筑面积误差不超过5%的，则租金等相关费用按本合同价格执行，不另行变更；误差5%以上的，则根据交付时的实际建筑面积（以房产局核定的建筑面积为准）重新计算租金等相关费用，并订立补充协议；（二）乙方租赁上述场地的使用范围为经营服装，经营品牌为欧格，乙方不得擅自改变经营范围、经营种类、品牌及商铺用途，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同。若乙方改变此经营使用范围，应事先征得甲方书面同意；（三）租赁期限。本合同租赁期为叁年，即自2014年8月16日起至2017年8月15日止。（四）装修期。甲方交付商铺后，乙方在保证履约的前提下可享有壹个月的装修期。装修期体现在2014年7月16日至2014年8月15日。装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但租金外的其他费用仍需由乙方支付；第二条商铺租金、履约保证金及相关费用。租金的定义：本合同的租金分为基准租金和优惠租金。本合同项下条款，除明确无误表述为“基准租金”外，“优惠租金”均称“租金”。（一）商铺租金：1、第一租赁年度：商铺基准租金按人民币121.00元／月／平方米计算；优惠租金单价为人民币101.00元／月／平方米，月租金总额为8514元；2、第二租赁年度：商铺基准租金按人民币127.00元／月／平方米计算；优惠租金单价为人民币127.00元／月／平方米，月租金总额为人民币10706元；3、第三租赁年度：商铺基准租金按人民币133.00元／月／平方米计算；优惠租金单价为人民币133.00元／月／平方米，月租金总额为人民币11212.00元；（二）租金的支付方式。乙方交付租金的方式为先交租后使用，租金按每叁月为一个支付期，交至甲方指定账户，首期应在签订本合同时交付给甲方，乙方使用商铺期间所发生的费用由乙方自行负责。乙方在每个支付期届满前30日须交纳下一支付期的租金。乙方同意以后每下一个年度的基准租金以上一年度基准租金为基础递增5%后作为下一年度的基准租金；具体金额以甲方在下一个租赁年度开始前60日正式通知乙方的月租标准为准（此通知函自动成为本合同之附件，与合同具有同等法律效力）。首期租金应在进场装修前缴清；（三）租赁履约保证金。租赁履约保证金是乙方不拖欠租金、不损坏商场设施或不发生其他违约行为的保证、乙方保证在合同期间不拖欠应交的租金及其它费用以及遵守商场统一经营管理相关制度的保证。租赁履约保证金按照乙方所承租商铺贰个月的基准租金的标准由乙方向甲方交纳，即金额为人民币20400元，租赁履约保证金须在签订合同时，与首期租金同时缴清。本合同租赁期届满且双方未续签合同或者租赁未到期而双方一致同意解除合同的情况下，如乙方已缴清全部租金及其他应缴之费用并无违反本合同之约定的情况，甲方应在租赁期限届满后三十日内将该租赁履约保证金余款无息退还乙方；如有欠租及未将各项费用交清等情况，甲方可先从乙方的租赁履约保证金中扣除各项费用及违约金，余款（不计利息）甲方应如期一次性返还给乙方。本合同期内如乙方有任何违约行为而产生对甲方的债务时，甲方可从中扣除相应数额，多退少补。在租赁期内，乙方因任何原因拖欠甲方款项，甲方均有权从租赁履约保证金中扣取乙方所欠款项，并通知乙方，乙方应在接到通知的7日内补足被扣除款项，以维持租赁履约保证金的完整。若乙方逾期3日没有补足租赁履约保证金的，乙方应按本合同当季租金总额的3‰向甲方按日支付违约金，直至补足租赁履约保证金为止；如逾期15日支付，除按照以上标准支付违约金外，甲方有权停止该商铺的水、电等的供应；如乙方逾期30日仍未足额交纳租赁履约保证金及违约金等相关费用，除按照以上标准继续支付违约金外，甲方有权解除本合同，收回商铺，所交租赁履约保证金不予退还，并应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费、律师费等）。（四）合同期限内，如乙方提出提前解除合同的，需向甲方提交书面申请，经甲方审批同意后，乙方按相关流程办理解除合同、退租手续，并按本合同第五章第七条第（三）款承担相应的违约责任。未取得甲方同意前，乙方仍应正常履行本合同……第七条违约责任及赔偿。（一）甲方未能按本合同第三条第一款约定按期交付商铺，承担违约责任：自逾期交付之日起，每日按本合同第一年租金总额3‰向乙方支付违约金，直至交付为止。（二）在本合同有效期内，若甲方单方面在法律无规定之情形下或本合同无约定之情形下终止合同，按以下办法处理：1、退还乙方尚未使用商铺时间的租金及租赁履约保证金，并支付乙方同等额度的租赁履约保证金作为违约金。2、双方共同委托具有相关评估资质的中介机构评估得出乙方用于商铺的装修费及折旧费用，在扣除相关的折旧费用后，甲方依照有关规定补偿乙方装修该商铺装修费，补偿后装修物归甲方所有；（三）在本合同有效期内，若乙方单方面在法律无规定之情形或本合同无约定之情形下终止合同，按以下办法处理：甲方有权以任何方式收回商铺另行处理，乙方已交全部租金及租赁履约保证金作为违约金归甲方所有，不再退还乙方，不足部分由乙方负责赔偿。乙方所有装修不予赔偿。乙方所有装修不予赔偿，并应将商铺恢复到甲方要求的状态；（四）由于乙方违法经营或存在其他违法行为，一经发现，甲方有权单方面立即解除租赁合同，租赁履约保证金不予退还；如因乙方上述违法行为致使甲方受影响而遭受有关部门处理，造成甲方权益受损的，乙方应向甲方赔偿因此产生的一切损失，甲方有权单方面解除租赁合同，租赁履约保证金不予退还。（五）乙方在本合同有效期间有违约行为的，承担违约责任。甲方可以暂停乙方使用所承租的商铺，直到乙方交清全部违约金及所欠费用为止，暂停使用商铺期间产生的租金及相关费用由乙方承担；乙方的违约行为引起纠纷，致使甲方为此遭受不必要损失的，乙方应当赔偿甲方的一切经济损失；造成重大经济损失的，甲方有权单方面解除合同，租赁履约保证金不予退还。（六）如乙方逾期支付本合同约定的任何应付款项（包括但不仅限于租金、公用事业性收费、逾期付款违约金、损害赔偿金或其他服务费中任何一项费用）：逾期3日支付，每日按逾期金额的5‰向甲方支付违约金，直至付清应付款项为止；如逾期15日支付，除按照以上标准支付违约金外，甲方有权停止该商铺的水、电的供应；如乙方逾期30日仍未足额交纳以上任何应付款项的，除按照以上标准继续支付违约金外，甲方有权解除本合同，收回商铺，所交履约保证金不予退还，并应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费、律师费等）。合同签订后，原告于2014年7月23日将涉案铺面交给了被告经营，被告也均按合同约定缴清了2015年6月30日前的租金。自2015年7月1日起，被告未按合同约定支付租金。被告遂分别于2015年5月8日、7月10日向被告发出了交费通知书及逾期缴费通知书，但被告仍不缴纳租金。2015年8月29日，被告在未通知原告的情况下，撤出承租商铺，原告扣押了商铺内被告的货架、空调等物品。之后，原告诉至本院。
另查明，2015年8月17日，原告通过特快专递向被告邮寄解除合同通知，但签收人处并无被告的签名。庭审中，被告明确表示其要求返还物品只是抗辩，不是提起反诉。
以上事实，有《商铺租赁合同》、商铺交接验收记录表、收款收据、交款通知书、逾期交费通知书、解除合同通知书、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原被告于2014年7月10日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告将涉案商铺交给被告经营后，被告本应按照合同约定将租金交给原告，但其在缴纳2015年7月1日前的租金后，不再按合同约定缴纳租金，其行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告支付租金及违约金。鉴于被告不缴纳2015年7月1日后的租金且已经于8月29日搬离涉案商场，被告实际上已经以自己的行为于8月29日解除了合同，故本院确认涉案合同的解除的时间为2015年8月29日。故被告应支付原告2015年7月1日至8月29日的租金为16478.71元（8514元＋8514元÷31天×29天）。
根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原被告在商铺租赁合同中约定违约金按尚欠租金的千分之五计算过高，被告在庭审中主张按千分之三调整，于法有据，本院予以支持，鉴于租赁合同约定在每个支付期限届满前30日须缴纳下一支付期的租金，即被告应在6月1日缴纳下期的租金，但直至8月29日合同解除，被告仍未缴纳，期间共90天，但原告仅主张87天，是其自行处分民事权利，故被告应支付逾期支付租金的违约金4300.94元（16478.71元×0.003×87天）。
关于原告主张被告承担因主张权利产生的快递费和律师费的问题。本院认为，根据原被告签订的《商铺租赁合同》中第二条第三项、第七条第六项的明确约定被告应承担原告为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费、律师费等），故原告的该主张于法有据，本院予以支持，被告应支付原告快递费16元及律师费1000元。
关于是否可以用履约保证金扣除房租和违约金的问题。本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》第二条第三项已经明确约定，如果被告逾期缴纳相应费用，原告有权收回商铺且所交履约保证金不予退还，故原告可以不退换履约保证金，但其同意被告应支付的租金、违约金及其他费用从该履约保证金中扣除，系原告自行处分其民事权利，并不违反法律的规定，故被告抗辩从履约保证金扣除租金及违约金本院予以支持。对原告主张返还商铺内属于其的货架、空调等物品。本院认为，被告未在本案中提出反诉要求返还，故本院不予支持。
综上所述，原被告于2014年7月10日签订的商铺租赁合同于2015年8月29日解除，被告应支付原告租金16478.71元、违约金4300.94元、快递费16元及律师费1000元，以上费用合计21795.65元，扣除履约保证金20400元，被告尚应支付原告1395.65元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告南宁顺发商业管理有限公司和被告李莉于2014年7月10日签订的《商铺租赁合同》于2015年8月29日解除；
二、被告李莉支付原告南宁顺发商业管理有限公司1395.65元；
三、驳回原告南宁顺发商业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费25元（原告已预交），由原告南宁顺发商业管理有限公司21元，由被告李莉承担4元，并迳付原告，本院不另行清退。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费25元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨斌
二〇一五年十二月二十六日
书记员 刘燕