辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）辽07民终580号
上诉人（原审原告）：赵海明，男，1972年4月5日出生，汉族，退役军人，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：邢吉伟，辽宁吉伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：锦州宝地建设集团有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城C区1号。
法定代表人：徐国瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付小刚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：谭序午，男，1954年10月20日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：贾莹，辽宁朋助律师事务所律师。
原审第三人：金兢，男，1982年4月17日出生，汉族，公务员，现住辽宁省锦州市古塔区。
原审第三人：陈丽华，女，1972年1月2日出生，汉族，农民，现住辽宁省葫芦岛市高桥镇。
上诉人赵海明因与被上诉人锦州宝地建设集团有限公司、谭序午、原审第三人金兢、陈丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初1082号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
赵海明上诉请求：1.撤销原审判决，在查清事实的基础上依法改判被上诉人锦州宝地建设集团有限公司向上诉人退还违约金121466元、面积差7488元，被上诉人谭序午承担连带给付责任；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定上诉人赵海明将米兰印象小区54-2号房屋的房号出售给陈丽华，属于事实认定错误。2015年7月，陈丽华以88万元的价格购买该房屋，交易时该房屋为现房，一审判决认定上诉人赵海明将房号出售给陈丽华错误。因锦州宝地建设集团有限公司延迟交房产生违约金，及实测面积与合同面积不符产生面积差，发生在上诉人拥有房屋期间，该笔款项理应退还上诉人。因锦州宝地建设集团有限公司懈怠退还该笔款项，导致后续工作失误，将本书以上诉人的款项错误支付给他人，故锦州宝地建设集团有限公司应承担退还责任。二、一审认定2014年4月被上诉人谭序午以98万元价格从陈丽华手中购买争议所涉房屋，该买卖协议的权利义务一并转移，属事实认定错误。从时间上看，上诉人将房屋卖给陈丽华的时间为2015年7月，陈丽华转让给谭序午的时间不可能是2014年4月。上诉人出售房屋时，该房屋已经是现房，陈丽华与谭序午之间的房屋买卖合同也是基于该房屋是现房而签订的，不存在房屋延迟交付违约金和面积差问题。谭序午没有获得违约金和面积差的法定理由，其领取行为侵害了上诉人权利，应与锦州宝地建设集团有限公司承担连带给付责任。三、一审法院认定上诉人不是合同相对方，不具有主体资格，属于适用法律错误。在2010年至2015年7月，上诉人与锦州宝地建设集团有限公司存在房屋买卖合同关系，在此期间，上诉人支付全部房款，锦州宝地建设集团有限公司因延迟交付产生违约金及面积差，该款项应当退还上诉人。一审中，上诉人提交了包玉梅出具的担保书，包玉梅系锦州宝地建设集团有限公司副总，担保书对房屋转售及违约金退还情况均有记载。包玉梅出具该担保书的行为系支付行为，认可了违约金及面积差归上诉人所有，证明上诉人作为合同相对人的主体地位。该担保书存放在锦州宝地建设集团有限公司财务部，锦州宝地建设集团有限公司在明确该笔款项归属的情况下，将款项支付给谭序午，属于锦州宝地建设集团有限公司工作失误，应承担不利后果。
锦州宝地建设集团有限公司辩称，一审裁定结果正确，应该予以维持。上诉人主张的违约金和面积差的价款属于合同的从权利，在主权利对外转让以后，从权利必然一并向外转移，因此上诉人向陈丽华转让房屋后，已失去其合同主体的资格，一审根据合同相对性作出的裁决结果正确，希望予以维持。
谭序午辩称，1.一审法院认定上诉人赵海明将米兰印象小区54-2号房屋的房号出售给陈丽华是正确的。2.一审法院认定被上诉人谭序午以98万元的价格从原审第三人陈丽华手中购买了米兰印象小区54-2号房屋，该买卖协议的权利义务一并转移是正确的，对于购买时间，认可是2016年4月。3.一审法院认定上诉人不是合同的相对方，不具有主体资格是正确的。如前所述，上诉人在2015年7月通过直接在委托代建协议上更名的方式将涉案房屋出售给原审第三人陈丽华，该协议的甲方至此已变更为陈丽华，因而该协议的全部权利义务由此开始也应该有陈丽华享有，上诉人赵海明已实际退出该合同关系，不再是该合同当事人，因而不再享有合同权利义务，因此一审法院认定，上诉人不是合同的相对方，不具有主体资格是正确的。
原审第三人金兢、陈丽华未发表意见。
赵海明向一审法院起诉请求：1.被告锦州宝地建设集团有限公司退还原告违约金121466元，面积差7488元，谭序午承担连带给付责任；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2010年原告从第三人金兢处受让米兰印象小区54-2号房屋的，全部房款由原告支付，被告锦州宝地建设集团有限公司未按合同日期交房，米兰印象小区应于2013年10月办理入户，延至2014年7月办理入户，产生违约金，当时没有向原告退还违约金和面积差。2015年7月原告将房屋出售给陈丽华。2015年7月29日被告锦州宝地建设集团有限公司副总包玉梅出具担保书，说明该房屋的一切房款均是赵海明支付，所以退还的违约金121466元、面积差7488元应返还原告赵海明，与金兢、陈丽华无关，包玉梅在担保人处签名。2015年7月陈丽华又将该房屋出售给谭序午，交易同时向谭序午说明，上述违约金与谭序午无关。被告锦州宝地建设及有限公司在原告赵海明、陈丽华不知情的情况下将违约金给了谭序午，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院维护原告权益。
一审法院经审查认为：被告锦州宝地建设集团有限公司自认2010年南站风情小镇委托代建房，即米兰印象小区是为公安干警建设的具有福利性质的别墅公寓房屋。第三人金兢将该米兰印象小区54-2号房屋的房号于2010年转让给原告，原告交付了全部房款。之后原告将米兰印象小区54-2号房屋的房号出售给第三人陈丽华。2014年4月第三人谭序午以98万元的价格从第三人陈丽华手购买了米兰印象小区54-2号房屋，该买卖协议的权利、义务已一并转移。因原告不是买卖合同的相对方，不具有主体资格，其主张依法驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十二条规定，裁定如下：驳回原告赵海明的起诉。案件受理费2880元，退还原告赵海明。
本院审理查明，2012年11月7日赵海明以金兢名义与锦州宝地建设集团有限公司签订“南站风情小镇”委托代建协议，并由赵海明交付了全部房款。委托代建协议对交房时间及违约责任均进行了约定，锦州宝地建设集团有限公司未按约定日期向赵海明交付房屋，产生违约金。2014年7月房屋交付后，赵海明于2015年7月将房屋出售给陈丽华，2016年4月，陈丽华将房屋出售给谭序午。
本院认为，上诉人赵海明与被上诉人锦州宝地建设集团有限公司之间形成委托代建关系，被上诉人锦州宝地建设集团有限公司未按委托代建协议约定的交房时间向上诉人赵海明交付房屋，至2014年7月上诉人赵海明办理入户时，上诉人赵海明一审主张的违约金及面积差额款已经实际发生，故上诉人赵海明有权对被上诉人提起诉讼，你院以上诉人赵海明不具有主体资格为由驳回其起诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初1082号民事裁定；
二、本案指令辽宁省锦州市太和区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张卫东
审 判 员 赵洪全
审 判 员 张楠楠
二〇一八年四月二十日
法官助理 李清昊
书 记 员 陈瑶曼