重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终3122号
上诉人（一审被告）：重庆众彩商业管理有限公司，住所地重庆市北碚区金华路369号，统一社会信用代码91500109709354383H。
法定代表人陈庆霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹渝，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所实习律师。
上诉人（一审原告）：黄晓渝，女，1973年3月5日出生，汉族，住重庆市北碚区，
委托诉讼代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：张红丽，女，1971年1月16日出生，汉族，住重庆市北碚区，
委托诉讼代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：罗晓娅，女，1973年11月28日出生，汉族，住重庆市北碚区，
委托诉讼代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：夏晶，女，1980年5月3日出生，汉族，住重庆市北碚区，
委托诉讼代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。
上诉人黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶因与上诉人重庆众彩商业管理有限公司（以下简称众彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2015）碚法民初字第05347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月22日开庭进行了询问。上诉人黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的共同委托诉讼代理人赵树乾，上诉人众彩公司的委托诉讼代理人邹渝、张栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶上诉请求：1.撤销原判，并支持黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的全部诉讼请求。2.诉讼费由众彩公司承担。事实和理由：1.一审法院遗漏案件事实，认定事实不清。本案中未形成附和物的折旧价值损失是黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶于2014年6月被众彩公司强行驱离涉案房屋后，该公司以行使留置权为由阻止上诉人搬离物品，导致黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶未能及时处理未形成附和财产的损失，众彩公司强行留置黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶未形成附和物期间，未尽到合理的保管义务，扩大了黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶不必要的损失。2.露台部分已形成附合的损失应由众彩公司承担。3.一审法院关于过错分担有失公平，比例明显不合理且没有法律依据，众彩公司将违法建筑即负一层出租给黄晓渝等人用作餐饮厨房直接危及到公共安全的行为是导致本案合同无效的直接原因，应承担全部责任，众彩公司应承担黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶已经形成附和部分与未形成附和部分的全部或80%的责任。4.一审法院未支持资金占用损失错误，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶已经支付的租金、保证金及相应损失的资金占用损失应由众彩公司承担。5.一审法院适用法律错误，本案应适用缔约过失责任，因众彩公司的行为导致本案合同无效，其应赔偿黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的所有损失。
众彩公司辩称，未形成附和的全部物品，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶可自行搬走，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶是恶意霸占涉案商铺，拒不搬走物品，导致众彩公司无法收回商铺。露台部分属于公共区域，该公共区域经黄晓渝确认，众彩公司没有同意出租，不承担相关责任。资金占用损失一审判决正确，对责任比例问题，一审判决要求众彩公司承担60%的责任，已经偏袒黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶，众彩公司虽对此不服，但也对法院的过错分担比例未提出过多要求。黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶仍然不满足一审法院的过错比例分担，清二审法院不支持其该项上诉请求。
众彩公司上诉请求：1.撤销原判部分判决内容，并依法改判众彩公司不承担监控设备价值，改判众彩公司不承担1、2号商铺负一层已经形成附和装修鉴定造价。2.本案一、二诉讼费由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶承担。事实和理由：1.本案中装修损失鉴定过程中，商铺内并无监控设备，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶仅提供了监控设备收据，一审法院就认定涉案商铺实际有监控设备，从而判决众彩公司承担该设备70%的价值损失与事实不符。2.本案支持了涉案商铺负一层已经形成附和的装修损失并进行了责任分担，而另案中不支持涉案商铺负一层的占有使用费。在同一事实不同处理，不公平合理。
黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶辩称，涉案商铺的负一层已经形成附和的装修损失应予主张，露台部分的装修损失应由众彩公司承担，监控设备在众彩公司强行拆除涉案房屋过程中灭失，应由众彩公司承担相关损失。
黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶向一审法院起诉请求：1.众彩公司赔偿经济损失1321969.12元。2.退还租金81478元及资金占用损失。3.返还保证金80000元及资金占用损失。4.鉴定费及诉讼费由众彩公司承担。
一审法院认定事实：重庆众长房地产开发有限公司（以下简称众长公司）成立于2001年3月26日，其经营范围为：对重庆市北碚区金华路北温泉九号项目进行开发建设经营；销售建筑材料、装饰材料、房屋租赁（涉及行政许可的，须凭许可证经营）。2015年10月13日，众长公司申请工商信息变更登记，公司名称变更为众彩公司，其经营范围变更为：企业管理服务；商业信息咨询；设计、制作、代理、发布国内外广告；房屋销售、租赁；停车场服务；物业管理；市场营销策划；展览展示服务；企业形象设计策划。
2013年1月24日,黄晓渝（乙方）与众长公司（甲方）签订了《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》，该合同约定众长公司将位于重庆市北碚区金华路369号25栋附1、2号商铺商用物业出租给黄晓渝用于经营特色鱼餐饮，建筑面积（承租面积）为476.48㎡，租赁范围见附图阴影部分，其中阴影部分包含该栋房屋负一层、一层和二层部分面积，租赁期限从2013年1月25日至2018年1月24日。租金按建筑面积（承租面积）计算，计算标准是：月租金=建筑面积（承租面积㎡）×单位租金（元/㎡/月），起始租金标准为每月57元/㎡（建筑面积），具体租赁期限内月租金明细为：2013年1月25日至2014年1月24日，租金标准为57元/㎡/月，每月租金为27159.36元；2014年1月25日至2015年1月24日，租金标准为60.99元/㎡/月，每月租金为29060.52元；2015年1月25日至2016年1月24日，租金标准为65.26元/㎡/月，每月租金为31095.08元；2016年1月25日至2017年1月24日，租金标准为69.83元/㎡/月，每月租金为33272.6元；2017年1月25日至2018年1月24日，租金标准为74.72元/㎡/月，每月租金为35602.59元。众长公司给予黄晓渝6个月的装修期。装修期免缴租金，免租期间物业服务费由众长公司代黄晓渝交纳，免租期后黄晓渝按商业物业服务费标准正常缴纳，众长公司从2013年7月25日起开始计算租金。此外，黄晓渝与张红丽、罗晓娅、夏晶签订了一份《股份协议书》，约定共同投资，在重庆市北碚区金华路369号25栋附1、2号商铺从事汤锅类餐饮。
合同签订后黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶对租赁房屋重庆市北碚区金华路369号25栋附1、2号商铺的一层、二层及负一层和商铺外露台、露台下负一层进行了装修，向众彩公司缴纳了履约保证金80000元及租金81478元。在进行露台装修时，众彩公司给黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶发出整改通知书，告之其占用公共区域，要求黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶对露台装修进行整改，黄晓渝已签字确认。本案租赁合同未包括露台范围。
还查明，因黄晓渝未按合同约定按时缴纳租金，众长公司于2014年6月16日提起诉讼，并于2014年6月20日将本案涉及的商铺进行停水、停电。该案审理过程中，黄晓渝与张红丽、罗晓娅、夏晶于2014年8月11日向重庆市北碚区人民法院另案起诉众长公司，要求确认双方于2013年1月24日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效，该院经审理后于2014年10月21日作出（2014）碚法民初字第05667号民事判决，判决黄晓渝与众长公司于2013年1月24日签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效。众长公司对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2015年4月30日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第265号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年2月27日，众长公司工作人员试图拆除本案涉及商铺的门面，在此过程中，二审法院工作人员接到通知后前往现场予以制止，并告知众长公司工作人员不要将门面及内部物品拆除，本案涉及商铺的门面内物品、大门等大部被拆除，存放在负一层。
2015年7月16日，一审法院立案受理本案。审理中，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶申请对本案涉及商铺的装饰、装修工程造价以及商铺内设施设备的市场价值等进行司法鉴定和评估。2016年2月14日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司对重庆市北碚区金华路369号25栋附1、2号商铺装修造价鉴定报告为:一层已形成附和装修鉴定造价为144763.1元；1、2号商铺二层已形成附和装修鉴定造价为180299.69元；1、2号商铺负一层已形成附和装修鉴定造价为188209.38元；露台已形成附和装修鉴定造价115854.76元；露台下负一层已形成附和装修鉴定造价258822.19元；2016年2月28日，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对重庆市北碚区金华路369号25栋附1、2号商铺内设施设备（未形成附和装饰装修）评估基准日2013年4月25日市场价值412500元，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶还提供监控设备一套付款收据金额21520元，因监控设施设备在鉴定时现场勘察未见实物，未纳入本次评估范围；评估基准日2016年1月23日市场价值276500万元，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶还提供监控设备一套付款收据金额21520元，因监控设施设备在鉴定时现场勘察未见实物，未纳入本次评估范围。
2016年4月5日，众彩公司分别向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶发出收铺通知书，并将商铺收回。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
本案中，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶于众彩公司双方争议的焦点是黄晓渝与众彩公司签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》被确认无效后的民事责任应如何承担。一审法院认为，针对案涉商铺，经生效判决认定，众彩公司将按规划不能开孔和使用的承重结构即负一层出租给黄晓渝等人用作餐饮厨房，且该部分在餐饮中极其重要，与承租的一层、二层部分系一个整体不可分割，其出租负一层直接危及到公共安全，因此导致黄晓渝与众彩公司签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效。众彩公司的行为系导致双方租赁合同无效的直接原因，应对合同无效的后果承担主要责任。黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶未尽合理的审查和注意义务，应对合同无效的后果承担次要责任。此外，众彩公司对案涉商铺断水、断电，并拆除了部分门面，客观上影响了黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶对商铺的使用。一审法院综合考虑合同无效的原因及商铺的实际使用情况等因素，认定双方应对相关损失进行分担，根据本案具体情况，一审法院酌情确定由众彩公司按照的60%向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶进行赔偿。至于黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶主张的资金占用损失的问题，因黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的行为系导致双方租赁合同无效的次要原因，合同被确认无效前，双方均是按合同有效的前提进行履行，租金及保证金的缴纳系依据合同条款约定由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶支付的，并非众彩公司无依据的占有，也非违约占有。因此，故对黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶要求众彩公司支付资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。
黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶在本诉中要求众彩公司赔偿商铺装修损失、返还已缴纳的租金及履约保证金，众彩公司当庭提出其房屋占有使用费另案处理，故本案仅处理商铺装修损失、返还已缴纳的租金及履约保证金。
第一，关于商铺装修造价如何确定损失问题，商铺1、2号商铺一层已形成附和装修鉴定造价为144763.1元；1、2号商铺二层已形成附和装修鉴定造价为180299.69元；1、2号商铺负一层已形成附和装修鉴定造价为188209.38元；露台已形成附和装修鉴定造价115854.76元；露台下负一层已形成附和装修鉴定造价258822.19元；1、2号商铺内设施设备（未形成附和装饰装修）评估基准日2013年4月25日市场价值412500元，其中监控设备价值21520元，未纳入本次评估范围；评估基准日2016年1月23日市场价值276500元，其中监控设备价值21520元，未纳入本次评估范围。
租赁合同无效，对未形成附和的装饰装修物包括设备等，众彩公司并不同意利用，未形成附和的装饰装修物包括设备应由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶自行拆除并自行利用，不应当作为分担损失的部份。只有对已形成附和的装饰装修物，且目前双方均不同意利用，应按照导致合同无效的过错分担现值损失。黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶1、2号商铺内设施设备未形成附和装饰装修现市场价值276500元由其方自行拆除处理。黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的监控设备价值21520元，因众彩公司之前的拆除行为致监控设施设备在鉴定时现场勘察未见实物，未纳入本次评估范围，而鉴定报告已明确了租赁物标的1、2号商铺的一层、二层及负一层的已形成附和的装饰装修鉴定造价合计为513272.17元，故黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的监控设备价值21520元应酌情按70%计算15064元，在已形成附和的装饰装修损失总额应为528336.17元，本院酌情确定由众彩公司按照的60%计317001.70元向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶进行赔偿。
关于露台部份，根据最高院司法解释第十三条、第十四条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持;承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案露台位置为租赁物旁，属于公共区域面积，不属于众彩公司的产业，众彩公司未出租给黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶，且黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶在装修时，众彩公司明确禁止黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶对露台进行装修、占用，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶承租范围1、2号商铺的一层、二层及负一层，未包括黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶扩建的露台范围。露台（一层及负一层）已形成附和的装饰装修鉴定造价总额为374676.95元，因其系黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶扩建和占用的项目，其损失应当由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶自行承担。
第二，众彩公司是否应返还黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶已缴纳的租金及履约保证金。根据《合同法》第五十八条之规定，租赁合同被确认无效后，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶已缴纳的租金及履约保证金众彩公司应当返还。
综上所述，本案中，众彩公司应向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶赔偿已形成附和的装饰装修损失317001.70元，退还保证金80000元及租金81478元，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶提出的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶支付装饰装修损失317001.70元。二、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶返还保证金80000元。三、重庆众彩商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶返还租金81478元。四、驳回黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24092元，由重庆众彩商业管理有限公司负担8535元(此款黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶已垫付，重庆众彩商业管理有限公司径直支付黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶)，由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶负担15557元。
二审中，当事人没有提交新证据,本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案诉讼中查明的案件事实，结合双方当事人在审理中发表的诉辩意见，就双方当事人之间涉案商铺租赁合同无效后存在争议的装修损失等问题，本院依法作如下评述。
第一，未形成附和的装修损失及露台部分的装修损失应否得到主张。首先，本案租赁合同经生效判决确认无效后，对涉案商铺的一层、二层及负一层未形成附和的装饰装修物包括设备等，众彩公司明确并不同意利用，未形成附和的装饰装修物包括设备应由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶自行拆除、搬离，不应当作为分担损失的部份。其次，涉案商铺露台部分属于公共区域面积，众彩公司未出租给黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶，在黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶装修时，众彩公司明确禁止黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶对露台部分进行装修、占用。故露台部分因其系黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶擅自扩建和占用，其损失应当由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶自行承担。
第二，涉案商铺负一层已形成附和的装修损失应否主张的问题。经（2015）渝一中法民终字第265号生效民事判决确认，众彩公司将按规划不能开孔和使用的承重结构即负一层出租给黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶用作餐饮厨房，该部分与承租的一层、二层部分系一个整体不可分割，其出租负一层直接危及到公共安全，因此导致黄晓渝与众彩公司签订的《重庆北温泉九号商用物业租赁合同》无效。黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶承租涉案商铺后，投入资金、人力、物力对涉案商铺的负一层进行了装饰装修，在涉案商铺租赁合同被法院生效判决确认无效的情况下，一审法院认定负一层已形成符合的装修损失应根据双方过错大小按比例承担并无不当。
第三，关于本案责任比例是否适的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”这是合同法关于无效合同的处理所作的原则性规定，本案租赁合同因众彩公司危及公共安全的行为并经人民法院生效判决认定无效，应无疑义。其次，涉案商铺租赁合同之所以无效，一是众彩公司危及公共安全的行为系导致双方租赁合同无效的直接原因，二是黄晓渝等人未尽到合理的审查、注意义务，三是众彩公司从2014年6月20日起对涉案商铺断水、断电并拆除了部分门面的行为客观上影响了黄晓渝等人对商铺的正常使用。根据案件的基本事实，综合考虑租赁合同无效的原因及商铺的实际使用情况等因素，一审法院酌情确定由众彩公司按照的60%向黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶进行赔偿并无不当。
此外，至于黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶上诉认为一审法院未主张其关于租金、保证金的资金占用损失及适用法律错误问题，众彩公司上诉认为本案监控设备损失责任不应由其承担等问题，一审法院根据查明的案件事实，依法对此已作详述，双方的上诉理由均不成立，本院不再赘述。
综上所述，黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶，重庆众彩商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16410元，由黄晓渝、张红丽、罗晓娅、夏晶负担13850元，由重庆众彩商业管理有限公司负担2560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 余 培