广东省深圳市�安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民二初字第3183号
原告深圳市星联地产顾问股份有限公司天悦龙庭分公司，住所地深XXX，组织机构代码XXX。
负责人黄静。
委托代理人谭兢，广东法广律师事务所律师。
委托代理人谭诺亚，广东法广律师事务所实习律师。
被告胡娟，女。
委托代理人傅国荪，广东雄越律师事务所律师。
被告杨树光，男。
原告深圳市星联地产顾问股份有限公司天悦龙庭分公司与被告胡娟、杨树光居间合同纠纷一案本院受理后，依法由代理审判员阎芸独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭兢、被告胡娟及其委托代理人傅国荪参加诉讼。被告杨树光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月15日，在原告的居间介绍下，两被告与赵娟签订了《房地产买卖合同》及《佣金及必要费用支付承诺书》，并在《佣金及必要费用支付承诺书》中约定如果两被告违约，则需支付违约金156,000元。在原告的居间服务下，房屋买卖顺利进行，银行也如期审批了贷款。但两被告拒不配合继续履行合同。原告多次与两被告电话沟通，均无效果，两被告执意毁约，严重违反《佣金及必要费用支付承诺书》中的约定，故两被告应承担不履行合同义务的法律后果。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令两被告支付原告佣金156,000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告胡娟辩称，第一，其不存在需要支付违约金的行为，根据原告提供的《佣金及必要费用承诺书》第4条，如买卖双方解除合同后又私下成交或者通过其他经纪方成交需支付违约金，而被告并没有与买方进行私下成交或通过其他经纪进行成交，所以不存在应该支付违约金的行为。另外根据《合同法》第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的不得获得报酬，本案由于原告自身原因没有促成合同成立，因此不应当获得报酬；第二，原告没有尽到尽职居间义务，存在重大违法行为，导致合同不能履行，因为原告所找的房屋购买人均是原告自身的员工，我方有证据可以证明。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款规定，房地产经纪机构及其人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。综上，原告不得要求被告胡娟支付相关费用。
被告杨树光未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2015年5月15日，经原告搓合，两被告与案外人赵娟签订《房地产买卖合同》一份，被告杨树光的签约代理人为被告胡娟。该份合同约定，被告胡�、杨树光将其有的位于深圳市宝安区新湖路天悦龙庭天龙阁XX房产转让给案外人赵娟，转让价格为520万元。该份合同备注条款注明，卖方（两被告）同意买方（案外人赵娟）有更换购买人名字的权利。同日，两被告向原告出具佣金及必要费用支付承诺书（卖方），该承诺书第四条承诺，如买卖双方擅自解除合同的（包括卖方的亲属、朋友与买方私下成交），应当向经纪方支付以上全部总佣金及必要费用，经纪方有权从托管定金、交楼保证金或首期款等相关款项中扣除，如买卖双方解除合同后又私下成交或通过其他经纪方成立的，两被告承担支付以上全部佣金及必要费用，否则两被告承诺与买方连带向经纪方支付违约金156,000元。
2015年5月15日，被告胡娟、杨树光向原告交付托管定金50,000元。2015年5月15日，案外人赵娟向杨树光、胡娟支付了定金100,000元。2015年5月22日，被告胡娟、杨树光办理了公证委托手续，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司、邢立宁等办理涉案房产交易赎楼、过户等。案外人赵娟亦于当日向杨树光、胡娟支付了定金100,000元。2015年6月5日，胡娟、杨树光作为售房人与作为购房人及托管银行的中国农业银行股份有限公司宝安支行签订了一份《二手房交易结算资金托管协议》，约定资金监管款项为135.5万元。该份协议由胡娟、杨树光的代理人邢立宁签署。案外人张小兰于上述协议签订当天将135.5万元存入资金监管账户。
2015年5月26日，张小兰将自己名下的一套房产转让给他人。2015年6月5日，赵娟向杨树光、胡娟支付了5,000元，该笔款项在深圳市星联地产顾问有限公司处托管。2015年6月23日，中国农业银行股份有限公司宝安支行向张小兰出具《个人购房贷款承诺函》，承诺为张小兰购买胡娟、杨�光的涉案房产发放贷款364万元。此后，双方《房地产买卖合同》未再继续履行。
另查，案外人张小兰系深圳市星联地产顾问有限公司荣超滨海分公司负责人，案外人赵娟系深圳市星联地产顾问有限公司太古城分公司负责人。
2015年7月8日，案外人张小兰、赵娟诉至本院，案号为（2015）深宝法民三初字第1463号，该案被告为胡娟、杨树光，第三人为深圳市星联地产顾问有限公司，本院于2015年11月2日作出民事判决书，判令：一、张小兰与胡娟、杨树光关于买卖深圳市宝安区新湖路天悦龙庭天龙阁XX房产的房地产买卖合同已于2015年7月29日解除；二、胡娟、杨树光应于该判决生效之日起三日内向张小兰支付违约金5万元；三、胡娟、杨树光应于本判决生效之日起三日内向原告张小兰退还定金20万元；四、第三人深圳市星联地产顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张小兰退还托管款项5,000元；五、驳回原告赵娟、张小兰的其他诉讼请求。案外人赵娟、张小兰因不服（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决书而向深圳市中级人民法院提起上诉，案号为（2015）深中法房终字第2264号，深圳市中级人民法院于2016年2月19日作出民事判决书，判令：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决第一、三、四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1463号民事判决第二项为：被上诉人胡娟、杨树光应于本判决生效之日起三日内向上诉人张小兰支付违约金30万元；四、驳回上诉人的其他诉讼请求。
以上事实有原告提供的《房地产买卖合同》、收据、佣金支付承诺书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，本案系居间合同纠纷。两被告接受原告的居间服务签订《房地产买卖合同》，则应依约定向原告提供居间服务费用。被告胡娟、杨树光在该合同中自愿约定买方可以更换购买人名字，即视为被告胡娟、杨树光同意案外人赵娟可以将合同买方权利义务概括转让给合同外第三方。被告胡娟、杨树光委托的代理人在办理资金监管时与案外人张小兰签署资金监管协议，赵娟对此予以认可，即表明涉案买卖合同买方主体已经变更为原告张小兰。在张小兰取得贷款承诺函后，两被告未履行赎楼义务，且明确表示不出售涉案房产，其已构成根本违约。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。本案原告在促成两被告与案外人赵娟、张小兰达成《房地产买卖�同》的过程中，未向两被告披露赵娟、张小兰的身份信息，虽然有违背职业操守和行业规范要求，但《房地产经纪管理办法》的相应规定系行政管理规定，违反该规定，有相应的行政处罚。本案系民事法律纠纷，不应依据行政管理规定而免除两被告的违约责任。被告胡娟的该项答辩意见，本院不予采信。案涉《房地产买卖合同》无法继续履行系因两被告违约而导致，故原告有权要求两被告支付因此产生的佣金及必要费用损失。该《房地产买卖合同》已履行至赎楼阶段，结合该合同的履行情况及两被告的违约情形，本院依法酌定两被告向原告支付佣金100,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告胡娟、杨树光应于本判决生效之日起三日内支�原告深圳市星联地产顾问股份有限公司天悦龙庭分公司佣金100,000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,710元，由原告承担614元，由被告胡娟、杨树光承担1,096元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 阎 芸
二〇一六年六月十三日
书 记 员 韩超宇(兼)
书 记 员 黄 厚 人
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效�
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报�。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
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