昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第171号
原告：云南中产房屋开发有限公司。
住所：昆明市普吉路**号。
法定代表人：吴之南，董事长。
委托代理人：章勇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：冯文议，女，1986年5月8日出生，汉族。
委托代理人：赵峰、周恩珍，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南中产房屋开发有限公司诉被告冯文议商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告云南中产房屋开发有限公司的委托代理人章勇，被告冯文议的委托代理人周恩珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告云南中产房屋开发有限公司诉称：2013年12月18日，原告与被告签署《商品房购销合同》，约定冯文议购买中产公司开发的花香四季（二期）第x幢第x层xx号房。房屋总价款为865966元，付款方式为贷款方式。首期265966元于2013年12月18日付清，余款人民币60万元向中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行贷款支付。《商品房购销合同》补充条款第五条第（二）项第4点约定，如冯文议未及时履行担保贷款合同义务导致中产公司承担连带责任的，中产公司在承担责任后有权向冯文议追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失由冯文议自行承担。冯文议除应承担商品房购销合同约定的违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还承担中产公司因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。2013年12月26日，中产公司、冯文议与农业银行西山区支行签署《个人购房担保借款合同》，合同约定农业银行西山区支行向冯文议提供贷款人民币60万元，期限为360个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，中产公司向农业银行西山区支行承担连带保证责任，担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用及冯文议应付的其他款项。如冯文议未按期偿还银行贷款，农业银行西山区支行有权直接从中产公司银行账户中直接扣划本金、利息、罚息、复利等债务。《个人购房担保借款合同》第12.4条规定，如冯文议未按合同约定还本付息，农业银行西山区支行有权提前收回贷款本息，并有权要求保证人承担连带保证责任。合同签署后，农业银行西山区支行依约支付了房屋贷款人民币60万元。从2014年11月开始，冯文议未按期偿还银行贷款。农业银行西山区支行要求中产公司承担连带保证责任。2015年2月10日，农业银行西山区支行出具《个人购房担保借款结清证明》，载明：“由于借款人冯文议从2014年11月份起，未按合同约定按期足额偿还借款及利息，该笔贷款仍处于开发商阶段性担保期间，所以由担保人云南中产房屋开发有限公司于2015年2月10日代冯文议偿还剩余贷款本息，其中：偿还本金￥594494.54（大写：伍拾玖万肆仟肆佰玖拾肆元伍角肆分），偿还利息￥10336.32（大写：壹万零叁佰叁拾陆元叁角贰分），借款本息全部结清。”为维护原告自身合法权益，特向法院起诉要求：1、解除原告与被告于2013年12月18日签署的《商品房购销合同》；2、判令被告协助原告办理撤销房屋登记备案手续；3、判令被告赔偿原告违约金人民币86596.6元，律师费人民币4万元以及原告代被告向银行支付的贷款本金人民币594494.54元、利息人民币10336.32元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告冯文议答辩称：被告冯文议愿意与原告解除合同，配合原告撤销备案登记手续。违约金的主张应以实际的损失计算，原告并没有证据证明其实际的损失，且10%的违约金过高，要求法院予以调整。另外，律师费人民币4万元过高，双方亦没有约定过。
原告云南中产房屋开发有限公司针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、商品房购销合同。证明冯文议向中产公司购买花香四季（二期）第x幢第x层xx号房，付款方式为贷款方式付款。合同约定，如冯文议未及时履行商品房担保贷款合同义务而导致中产公司承担连带责任的，中产公司有权在承担责任后向冯文议追偿，并有权解除《商品房购销合同》，另行处置房屋，冯文议应承担总房款10%的违约金及中产公司聘请律师代理所产生的代理费及诉讼费等。
2、公证书。证明冯文议与农业银行西山区支行签署《个人购房担保借款合同》，贷款人民币60万元整，中产公司承担连带保证责任。合同约定：冯文议未按合同约定还本付息，农业银行西山区支行有权提前收回贷款本息并直接从中产公司银行账户中直接扣收本金、利息、罚息、复利等债务。
3、催收通知；4、业务凭证；5、个人购房担保借款结清证明；6、对公活期账户交易明细。证明由于冯文议从2014年11月起，未按合同约定按期还农业银行西山区支行本息，所以由担保人中产公司于2015年2月10日代冯文议偿还贷款本息，其中：偿还本金人民币594494.54元，利息人民币10336.32元。
7、律师费发票。证明中产公司聘请律师支出律师费人民币40000元。
8、委托代理合同。
经质证，被告冯文议对原告云南中产房屋开发有限公司提交的证据1-6的真实性均予认可，对证据7、8的真实性不予认可。
被告冯文议针对其主张向本院提交如下证据材料：
1、收据（定金）、收据（首付房款）、借款合同、收据（借款）、收据（利息）。证明①原、被告双方于2013年12月签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告的花香四季（二期）第4幢12层1208号的房屋；②被告向原告支付了房屋首付款及定金人民币92966元；③原告为被告提供担保，被告向云南常恒发展有限公司进行173000元的借款，该借款用于归还原告的房屋首付款；④被告向云南常恒投资发展有限公司支付了人民币86500元及865元；⑤综合：被告共计支付人民币180331元。
2、中国农业银行借记卡对账单。证明原告已归还的房贷共计人民币38211.32元。
经质证，原告云南中产房屋开发有限公司对被告冯文议提交的全部证据的真实性均予认可。
本院认为，原告云南中产房屋开发有限公司提交的证据1-6的真实性被告冯文议均予认可，本院依法予以采纳。被告冯文议提交的全部证据的真实性原告云南中产房屋开发有限公司均予认可，本院依予采纳。至于原告云南中产房屋开发有限公司提交的证据7、8，本院认为，虽然被告冯文议不认可该两份证据的真实性，但未能向本院提交确实充分的证据予以反驳，故本院对于该两份证据予以采纳。
根据以上证据，本院确定本案事实如下：2013年12月18日，云南中产房屋开发有限公司与冯文议签订了一份《商品房购销合同》，约定冯文议向云南中产房屋开发有限公司购买花香四季（二期）第x幢第x层xx号房屋，总价款为人民币865966元，买受人首期支付人民币265966元，其余人民币600000元向农业银行西山区支行贷款支付。2013年12月19日，该份合同登记备案（合同登记号：KM2013121908951）。另外，2013年12月18日，云南中产房屋开发有限公司与冯文议签订了一份《合同补充协议》，其中约定冯文议应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因冯文议未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致云南中产房屋开发有限公司承担连带责任的，云南中产房屋开发有限公司在承担责任后有权向冯文议追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由冯文议自行承担。冯文议除应承担商品房购销合同约定的违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还承担云南中产房屋开发有限公司因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。
2013年12月26日，借款人（抵押人）冯文议、贷款人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行及保证人云南中产房屋开发有限公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定冯文议借款人民币600000元，借款期限360个月，云南中产房屋开发有限公司对该借款提供连带责任保证。另外，自2014年11月份起，冯文议未按合同约定按期足额偿还借款及利息，云南中产房屋开发有限公司作为担保人于2015年2月10日代冯文议偿还了剩余贷款本息，其中偿还本金人民币594494.54元，偿还利息人民币10336.32元。
本院认为，原告起诉要求解除原、被告双方于2013年12月18日签署的《商品房购销合同》并要求被告协助原告办理撤销登记备案手续，被告对此表示同意，本院对此予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被告冯文议不按时偿还银行按揭贷款，导致原告云南中产房屋开发有限公司承担担保责任，被告冯文议的行为违反了《商品房购销合同》补充协议中关于“乙方（冯文议）应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务”的约定，依约应当支付违约金。至于违约金的具体数额，本院认为，原告云南中产房屋开发有限公司主张按商品房价款的10%计算为人民币86596.6元，被告冯文议则认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调低。对此本院认为，被告冯文议已完全履行了自己在《商品房购销合同》中的付款义务。其在本案中应支付违约金系因不按时偿还银行贷款导致《商品房购销合同》中的违约条款条件成就，并非直接违反《商品房购销合同》的义务，本院综合考量上述情况及本案实际，确定被告冯文议向原告云南中产房屋开发有限公司支付违约金人民币15000元。关于原告要求被告冯文议支付原告代被告向银行支付的贷款本息及律师费的诉讼请求，本院认为，云南中产房屋开发有限公司的该项诉讼请求系基于其保证人的身份而提出，与本案争议的案件事实不属于同一法律关系，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持，原告云南中产房屋开发有限公司可另行主张。另外，关于涉案《商品房购销合同》解除后被告已付购房款的返还，被告冯文议可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告云南中产房屋开发有限公司与被告冯文议于2013年12月18日签订的《商品房购销合同》。
二、被告冯文议在本判决生效后十日内协助原告云南中产房屋开发有限公司撤销2013年12月18日《商品房购销合同》的登记备案手续。
三、被告冯文议在本判决生效后十日内向原告云南中产房屋开发有限公司支付违约金人民币15000元。
四、驳回原告云南中产房屋开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11114元，由原告云南中产房屋开发有限公司承担人民币7778元，由被告冯文议承担人民币3336元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨锦
审 判 员 吕刚
人民陪审员 丁茜
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 王珏