湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第01559号
原告中国工商银行股份有限公司恩施分行，住所地：湖北省恩施市施州大道30号。组织机构代码：88301425-3。
代表人胡学理，行长。
委托代理人（一般代理）郭军，系原告法律事务部员工。
委托代理人（一般代理）王德平，系原告员工。
被告谭鸿军，男，生于1968年6月14日，汉族，湖北省恩施市人，居民，户籍地武汉市洪山区。
委托代理人（特别授权）侯明峰、王杰（实习），湖北夷水律师事务所律师。
被告上官承斌，男，生于1971年5月24日，汉族，湖北省巴东县人，个体工商户，住恩施市。
委托代理人（特别授权）王进，男，生于1978年2月17日，汉族，系被告上官承斌酒店员工，住湖北省巴东县。
委托代理人（特别授权）李永松，湖北正典律师事务所律师。
被告谢先松，男，生于1976年1月13日，汉族，湖北省恩施市人，个体户，住湖北省恩施市。
被告彭照，男，生于1984年5月1日，汉族，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。
被告贺红玲，女，生于1986年6月26日，土家族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市。
被告宋碧欧，男，生于1981年10月10日，汉族，湖南省邵东县人，农民，户籍地邵东县，现住恩施市。
被告徐翊人，男，生于1985年5月25日，土家族，湖北省建始县人，住湖北省建始县。
原告中国工商银行股份有限公司恩施分行诉被告谭鸿军、上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成由审判员吴红担任审判长，审判员朱晖、谭远双参加的合议庭，适用普通程序于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭军、王德平，被告谭鸿军的委托代理人侯明峰、王杰，被告上官承斌及其委托代理人李永松，被告谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，恩施市航空路222号房产是原告所有的房产，2009年4月28日，原告将该处房产租给被告谭鸿军，租期5年（即自2009年4月28日至2014年4月27日）。租期届满后，被告谭鸿军直至今日还未将其租赁的房屋退还给原告，已经违反了租赁合同的约定，属于违约行为，原告请求法院判令被告谭鸿军按照《房屋租赁合同》的约定向原告腾退房屋，并赔偿损失。被告上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人6人与原告未签订《房屋租赁合同》，亦未向原告给付租金，与原告不存在任何租赁关系，非法占有原告房产近一年时间，已经严重侵犯了原告的合法产权。故起诉请求：1、判令被告谭鸿军按照《房屋租赁合同》的约定立即腾退、交还其转租给上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人6人位于恩施市航空路222号房产，并向原告支付至2015年5月31日的租金损失41.6667万元，2015年6月1日至房屋腾退之日的租金损失按照每年50万元的标准向原告支付。2、判令被告上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人6人立即腾退、交还其各自占有的位于恩施市航空路222号的房产。3、判令上列被告承担本案的诉讼费用等实现债权的全部费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房权证恩市公字第××号房屋所有权证复印件一份，证明案涉房屋座落于恩施市航空路222号，所有权人为中国工商银行股份有限公司恩施城区支行。
证据二、2015年8月2日，中国工商银行股份有限公司恩施分行说明一份，证明中国工商银行股份有限公司恩施城区支行所有的固定资产自2006年7月以后由中国工商银行股份有限公司恩施分行管理。
证据三、2009年4月21日，原告与被告谭鸿军签订的《房屋租赁合同》复印件一份，证明原告与被告谭鸿军存在房屋租赁关系，且被告谭鸿军至今没有将租赁物返还给原告。
证据四、原告于2013年11月8日向被告谭鸿军发出的《出租房屋收回通知书》复印件一份，证明敦促被告谭鸿军在合同到期后收回租赁房屋，履行了告知义务。
证据五、《中标通知书》、《竞标结果确认函》复印件各一份，证明被告上官承斌中标后应于3日内与原告签订租赁合同，同时证明被告上官承斌未签租赁合同给原告造成的损失是50万元／年。
经庭审质证，七被告对原告的证据一、二、三、四、五的真实性无异议。
被告谭鸿军辩称，一、我与原告之间的租赁关系属实，租赁期自2009年4月28日起至2014年4月27日止，租赁期5年。期间，由于被告谭鸿军对承租房屋后方空地进行了扩建，经与原告协商，被告谭鸿军扩建的房屋部分不进行货币补偿，原告同意将租赁期延至2014年7月31日，延长的租赁期间原告不收取租金。二、被告谭鸿军租赁原告房屋后，已将房屋分别承包给被告上官承斌、徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧。三、被告谭鸿军已于租赁期满后将租赁房屋交还给原告，证据是原告已经对外招租，并挂牌公开招标。综上所述，原告与被告谭鸿军之间的租赁期间已经届满，租赁物原告已经收回，原告起诉被告谭鸿军没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉求。
被告谭鸿军为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
金梦园宾馆一楼门面承包合同复印件五份，证明被告谭鸿军已将第2、3、4、5、6号（被告谭鸿军承租原告的房屋临马路一共9个门店，自恩施广场向红江方向依次排序）五个门店分别承包给被告徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧。
经庭审质证，原告及被告上官承斌、徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧对被告谭鸿军提交的五份承包合同无异议。
被告上官承斌辩称，一、承租金梦园宾馆7-9号门店及该栋楼房二楼以上所有房屋属实，但我是有字号的个体工商户，原告起诉我个人主体不符。二、被告上官承斌已经中标原告的金梦园大楼整体招租项目，原告至今未按中标公告履行合同，系原告违约，给被告上官承斌造成了损失，被告上官承斌在合适的时候向原告主张权利。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告上官承斌为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、被告上官承斌的个体工商户营业执照复印件一份，证明被告上官承斌系个体户，原告起诉被告上官承斌不具有主体资格。
证据二、2014年6月10日，原告签发的中标通知书以及金梦园大楼整体招租公开竞价公告、上官承斌投标文件复印件各一份，证明被告上官承斌通过招标获得了金梦园大楼整体租赁的权力，原告还有五个门面未向被告上官承斌交付。
经庭审质证，被告谭鸿军、徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧对被告上官承斌提交的证据一、二无异议。原告对被告上官承斌提交的证据一有异议，认为系复印件；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告上官承斌中标后，没有按照招标要求跟原告签订租赁合同，原告没有义务向被告上官承斌交付门面。
被告徐翊人辩称，我在被告谭鸿军手中承租的2号门店，将租金已经向被告谭鸿军交至2014年7月31日。
被告彭照辩称，我在被告谭鸿军手中承租的3号门店，向被告谭鸿军交纳租金至2014年7月31日。后原告将整栋大楼整体招租，被告上官承斌中标后，我又向被告上官承斌交纳租金至2014年10月10日，计人民币5800元。2014年10月17日，原告及被告谭鸿军、上官承斌三方将门店的水电关停，给我造成了损失。请求驳回原告的诉讼请求。
被告谢先松辩称，我在被告谭鸿军手中承租的4号门店，向被告谭鸿军交纳租金至2014年7月31日。后原告将整栋大楼整体招租，被告上官承斌中标后，我又向被告上官承斌交纳租金至2014年10月10日。此后，被停水、停电，给我造成了损失。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告谢先松为支持其诉讼主张，向本院提交了两张活期存款交易记录打印件，证明被告谢先松与被告谭鸿军、上官承斌之间存在实际的租赁关系。
经庭审质证，原告及被告谭鸿军、上官承斌、徐翊人、彭照、贺红玲、宋碧欧对该证据无异议。
被告贺红玲辩称，我在被告谭鸿军手中承租的5号门店，向被告谭鸿军交纳租金至2014年7月31日。后原告将整栋大楼整体招租，被告上官承斌中标后，我又向被告上官承斌交纳租金至2014年10月10日，计人民币6000元。
被告宋碧欧辩称，我在被告谭鸿军手中承租的6号门店，向被告谭鸿军交纳租金至2014年7月31日。后原告将整栋大楼整体招租，被告上官承斌中标后，我又向被告上官承斌交纳租金至2014年10月10日，计人民币5800元。
被告徐翊人、彭照、贺红玲、宋碧欧未提交证据。
本院认证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以采信。对被告上官承斌提交的证据一、二，其来源合法，内容客观真实，应予确认；但被告上官承斌以其证明原告状告其个人以及系原告的原因未签订合同，缺乏足够证据证实，故本院对被告上官承斌的证明目的，不予采信。
经审理查明，2009年4月21日，原告将原属于中国工商银行股份有限公司恩施城区支行所属的座落于恩施市航空路222号的整栋五层楼房（一楼面临航空路自右向左1至9号共9个门面）租赁给被告谭鸿军，租期5年，即自2009年4月28日至2014年4月27日，年租金15万元，并签订《房屋租赁合同》。其内容为：“《房屋租赁合同》出租方（甲方）：中国工商银行股份有限公司恩施分行承租方（乙方）：谭鸿军身份证号码根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，未明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同，共同遵照执行。第一条甲方将其座落于恩施市航空路222号的金梦园宾馆，建筑层数为五层，建筑面积为1544㎡，建筑结构为钢筋混凝土及砖混，出租给乙方。第二条租赁期限：租赁期限为5年，租期从2009年4月28日至2014年4月27日。第三条租赁金额和付款方式：年租金为人民币壹拾伍万元整（小写：150000.00元）。租金每年分两期付款，每年的6月10日-15日付上半年租金70000.00元，每年的12月10日-15日付下半年租金80000.00元。交款方式现金转账均可。第四条相关费用：履行该合同时产生的水、电、卫生、工商、税费等所有费用由乙方自行承担。经营所需要的证照由乙方自行办理并承担费用。乙方每月主动按甲方计抄水电费清单到甲方财务部门缴纳。第五条乙方负责对该承租房屋的维护和安全管理，乙方对该承租的房屋进行装修，不得损坏房屋的主体结构，其改造装修方案须报甲方审批后方可施工。涉及到消防、城建、公安等审批的项目时，乙方应报相关部门审批。一切费用由乙方自行负担。第七条乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，提前收回房屋使用权，且不对乙方做任何补偿：1、乙方擅自将整栋房屋转租、转让、或转借的；2、乙方利用房屋进行非法活动的，违反国家法律法规的，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达一个月的；4、乙方拖欠水电费达二个月的；5、乙方随意改造装修且方案不报甲方审核的。第八条本合同生效后，双方不得随意变更、解除该合同，甲乙双方应全面履行本合同；若因国家政策或不可抗力因素需终止合同，不作违约；如涉及政府规划拆迁，在具体拆迁过程中，乙方可与拆迁方商议相关补偿事宜，甲方不得单独同意拆迁方案；若因履行本合同产生纠纷，双方协商解决；协商不成，任何一方均可向恩施市人民法院提起诉讼。第九条本合同期满如甲方对房屋续租，在同条件下乙方优先。本合同期满或合同终止，乙方无条件将房屋归还甲方，甲方不补偿乙方任何费用，乙方对房屋进行的装饰不得拆除（电视、空调等活动财产除外）。乙方若强行拆除装潢等造成房屋损坏，乙方须向甲方进行赔偿。本合同自甲乙双方签字之日起生效。未尽事宜另行协商，签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。本合同一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。甲方：（签章）中国工商银行股份有限公司恩施分行乙方（签章）谭鸿军签约时间：2009年4月21日”。
《房屋租赁合同》签订后，被告谭鸿军将第2、3、4、5、6号分别承包给被告徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧，并分别签订“金梦园宾馆壹楼门面承包合同”；将7、8、9号门面及整栋楼房二楼以上的房屋承租给被告上官承斌。嗣后，因被告谭鸿军对原告出租房屋旁的空地进行了修建，修建出资经原告与被告谭鸿军协商，确定对被告谭鸿军的修建出资用整栋房屋租赁期延期三个月的租金予以抵偿，即将租赁期延至2014年7月31日。租赁期间，被告谭鸿军已经将租金全部结清。
2014年5月14日，原告将“金梦园大楼”整体招租，被告上官承斌中标后未按中标通知书与原告签订租赁合同，被告上官承斌作为承租人收取了被告徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧4人2014年8至10月的门店租金。2015年6月9日，原告要求被告谭鸿军退回租赁物未果。故原告向本院起诉，请求判准前述诉求。
另查明，原属于中国工商银行股份有限公司恩施城区支行所属的座落于恩施市航空路222号的整栋五层楼房（一楼面临航空路自右向左1至9号共9个门面），自2006年7月起由原告管理。
审理中，原告称案涉房屋租赁期间届满，被告谭鸿军理应依《房屋租赁合同》的约定退还租赁物，并支付逾期腾退房屋所造成的租金损失；被告徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧、上官承斌与原告未签订合同，没有依据和理由占用原告的门店、房屋，应立即腾退。被告谭鸿军称租赁房屋、门店原告已收回，但未举证证实。被告上官承斌称其系个体工商户，原告状告被告上官承斌个人，主体不适格；被告上官承斌中标后虽未签订租赁合同，但已实际占有部分租赁物，因原告未交付门店签合同未果。被告彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧均称系次承租人，原告早就知道，并非无故占有原告门店，且在被告上官承斌中标承租后，已经将门店2014年8月、9月、10月的租金交给被告上官承斌；被告徐翊人因被告上官承斌未与原告签订租赁合同，未向被告上官承斌交纳租金。现原告要求收回房屋、门店，并主张由被告谭鸿军赔偿损失。因双方意见分歧较大，致调解未成。
本院认为，原告与被告谭鸿军签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告谭鸿军签订的《房屋租赁合同》租赁期限及双方协商确定延期的期限均已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，现原告与被告谭鸿军的租赁期限届满，且公开招租，被告上官承斌中标，故原告与被告谭鸿军租赁关系因合同到期而终止。因此，承租人谭鸿军应自租赁期届满时（即2014年7月31日）将租赁房屋返还于原告，故原告要求被告谭鸿军立即腾退租赁物的主张，本院予以支持。被告上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人系次承租人，其与被告谭鸿军之间的转承租关系因原告与被告谭鸿军的《房屋租赁合同》租赁期限届满而终止，自被告谭鸿军与原告之间的租赁合同终止之日，被告上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人即应当腾退租赁物。故原告要求被告上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人立即腾退各自占有的租赁物的主张，本院予以支持。被告上官承斌、谢先松、彭照、贺红玲、宋碧欧、徐翊人腾退房屋时，若因装饰装修需向承租人谭鸿军主张赔偿责任的，可以自判决生效之日前申请采取必要的证据保全措施。
逾期腾退房屋的租金损失即为逾期腾退房屋的房屋使用费，《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”、第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾退房屋占有使用费的，人民法院应予以支持”之规定，本案中，原告仅向被告谭鸿军主张逾期腾退房屋的房屋使用费，系原告处分权利的行为，并无不妥。逾期腾退房屋的房屋使用费，参照案涉租赁合同继续计算为宜。原告要求按50万元／年计算，系依据转承包人即被告上官承斌的投标与中标文件，该依据不能约束原告与被告谭鸿军之间的房屋租赁关系。故对该主张，本院不予支持。
被告上官承斌称其系个体工商户，原告状告被告个人不适格，因被告上官承斌未举证证实其与被告谭鸿军签订合同的一方当事人为“恩施市金梦园土家风情酒店”，故被告上官承斌的该主张，本院不予采信。
关于中标通知书，被告上官承斌在中标后，未按中标通知书规定的“在接到本通知书后的3日内到中国工商银行股份有限公司恩施分行与我方签订承包合同”的内容履行，即双方未于中标通知书后订立涉案房屋的租赁合同，原告与被告上官承斌之间未成立房屋租赁合同关系。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告谭鸿军、徐翊人、彭照、谢先松、贺红玲、宋碧欧、上官承斌于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司恩施分行腾退各自占用的位于恩施市航空路222号整栋楼房中的门店、房屋（一楼面临航空路自右向左，被告谭鸿军占用的1号门店、被告徐翊人占用的2号门店、被告彭照占用的3号门店、被告谢先松占用的4号门店、被告贺红玲占用的5号门店、被告宋碧欧占用的6号门店、被告上官承斌占用的7至9号门店及整栋楼房中二层以上的房屋）。
二、被告谭鸿军于本判决生效之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司恩施分行支付自2014年8月1日起至腾退房屋之日止按年租金15万元标准计算的逾期腾退房屋的损失（即房屋使用费）。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，申请执行期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费10466元，由被告谭鸿军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 吴 红
审判员 朱 晖
审判员 谭远双
二〇一五年十一月二日
书记员 简 喆