广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终856号
上诉人（一审原告）桂林市雁山区柘木镇人民政府。
法定代表人周荣锦，镇长。
上诉人（一审原告）桂林杉湖大酒店有限责任公司。
法定代表人韩玉琴。
上诉人（一审原告）徐宁。
上诉人（一审原告）朱绮红。
上诉人（一审原告）黄某。
法定代理人黄斌。
上诉人（一审原告）王艳。
上诉人（一审原告）黄峥。
上诉人（一审原告）张国华。
上诉人（一审原告）侯思羽。
上诉人（一审原告）卢茜。
上诉人（一审原告）杨家才。
上诉人（一审原告）李松林。
上诉人（一审原告）李若霜。
上诉人（一审原告）唐萍珍。
上诉人（一审原告）黄玉华。
上诉人（一审原告）莫军。
上诉人（一审原告）林振麒。
上诉人（一审原告）魏冬林。
上诉人（一审原告）张后勤。
上诉人（一审原告）陈丽丽。
上诉人（一审原告）刘东霞。
上诉人（一审原告）时淑平。
上诉人（一审原告）刘钰。
上诉人（一审原告）龙美辰。
上诉人（一审原告）秦初成。
上诉人（一审原告）周敏。
上诉人（一审原告）黄忠琪。
上诉人（一审原告）方惠熙。
上诉人诉讼代表人黄玉华、唐萍珍、王艳、侯思羽、张国华。
上诉人共同的委托代理人王崎，广西伏波律师事务所律师。
上诉人共同的委托代理人田应武，上海永松健律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）邹彩霞。
委托代理人秦铮，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
被上诉人（一审被告）钟惠敏。
委托代理人张宇峰，广西君健律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）龚长秀。
委托代理人秦铮，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
上诉人桂林市雁山区柘木镇人民政府、桂林杉湖大酒店有限责任公司、徐宁、朱绮红、黄某、王艳、黄峥、张国华、侯思羽、卢茜、杨家才、李松林、李若霜、唐萍珍、黄玉华、莫军、林振麒、魏冬林、张后勤、陈丽丽、刘东霞、时淑平、刘钰、龙美辰、秦初成、周敏、黄忠琪、方慧熙因财产损害赔偿纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2015）象民初字第2298号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成由审判员吴胜担任审判长，审判员邹高林、代理审判员杨寒玲参加的合议庭，于2016年5月12日公开开庭审理了本案。书记员黄艳华担任记录。上诉人徐宁，上诉人黄某的法定代表人黄斌，上诉人王艳、张国华、侯思羽、李松林、唐萍珍、黄玉华、莫军、陈丽丽、刘东霞、刘钰、龙美辰、周敏、黄忠琪及二十八个上诉人共同的委托代理人王崎、田应武，被上诉人钟惠敏的委托代理人张宇峰，被上诉人龚长秀，被上诉人邹彩霞、龚长秀的共同委托代理人秦铮到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审理期限三个月，现已审理终结。
一审法院经审理查明：在桂林市象山区瓦窑路58号鑫隆置业广场1、2栋一层内，除面对大街的商铺外，在其建筑物内部及面对后面步行街位置，有包括桂林市雁山区柘木镇人民政府、桂林杉湖大酒店有限责任公司、徐宁等28位原告及被告邹彩霞、钟惠敏、龚长秀所有的共37间商铺。2003年，桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司向原、被告各业主交付商铺时，各商铺之间均有隔断，以区分各个业主商铺产权的专有部分和公共部分。其中，被告邹彩霞所拥有的商铺为1-19号，建筑面积28.42平方米；被告钟惠敏的商铺为1-26号，建筑面积38.86平方米；被告龚长秀的商铺为1-35号，建筑面积28.85平方米。各商铺均有独立的产权证书或有效凭证。由于原、被告各自所拥有的商铺均处于建筑物内部和后面，并不面对大街，受地段限制，各自进行招租比较困难，闲置至2004年11月。在2005年间，28位原告以及三被告一致同意将商铺整体租赁，并委托鑫隆置业广场业主委员会与承租方签订租赁合同，租赁期限自2005年2月至2013年2月。承租方将各商铺间的隔墙打掉，将整个1、2栋一层内部作为整体使用，水电、消防也作了整体化的改动，用于经营超市。期间，原、被告各业主获得相应的租金收益。2013年2月租赁合同到期后，承租方未签订新的租赁合同，但仍实际续租场地经营超市。同年5、6月间，三被告认为整体租赁收益过低，要自行经营自己的商铺，即在超市内将自己的商铺隔出，自行经营或招租。由于超市经营受此影响，承租方于2014年8月退出该一层场地。由于整个场地自2014年8月至今一直处于闲置状态，为了把一层场地的经营搞活，原告方提议在原被告共31位业主中成立“招商委员会”和“商场管理小组”，并数次召集所有业主开会，商讨经营方式，结果28位原告均同意整体租赁，而三被告则持各自独立经营意见，认为整体租赁收益过低，不同意整体租赁的经营方式。由于原告认为被告原因导致商铺的经营受阻，故诉至一审法院，1、请判令被告赔偿原告120万元；2、请判令拆除被告邹彩霞擅自在鑫隆置业广场1、2栋一楼商场内围建的19号建筑；拆除被告钟惠敏擅自在鑫隆置业广场1、2栋一楼商场内围建的26号建筑；拆除被告龚长秀擅自在鑫隆置业广场1、2栋一楼商场内围建的35号建筑；3、请判令本案一切诉讼费用由被告承担。
一审法院审理认为：28位原告及三被告向鑫隆房地产公司购买的位于本市象山区瓦窑路58号鑫隆置业广场1、2栋一层内的商铺，在买受时，均为可以独立使用的铺面，每个铺面都建有隔断（隔墙），每个业主的产权位置清晰，只是在2005年原被告全体业主同意整体租赁的情况下，才对内部结构作了一体化的改动。每个业主对于自己所有的不动产（商铺）有占有、使用、收益和处分的权利。就目前而言，在整体租赁合同履行完毕的情况下，三被告选择单独经营的方式，将拥有产权的铺面隔出，恢复铺面的原状，并不属于损害公共利益的行为，也不属于损害其他业主合法权益的行为。虽然28位原告即大部分商铺的业主均同意整体招租，只有三被告小部分持反对意见，但这是属于选择经营方式的意见分歧，双方应当通过协商解决。原告的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。但被告应考虑商铺的位置、周边环境等具体情况，与原告协商，争取达到互利共赢的效果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：驳回原告（共28位）的诉讼请求。该案适用简易程序，案件受理费减半收取7850元（原告已预交），由原告（共28位）承担。
上诉人不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审“本院认为”部分依据一审判决书第8页第7行至第9页第1行止查明的事实却做出了错误的认定，具体是：第一，对“查明”的事实错误地认定为“在整体租赁合同履行完毕的情况下，三被告选择单独经营的方式，将拥有产权的铺面隔出，恢复铺面的原状，并不属于损害公共利益的行为，也不属于损害其他业主合法权益的行为”。根据一审判决书“查明”的事实，应该得出的结论是：（1）“整体租赁合同履行完毕”的事实没有发生。（2）整体租赁合同正在继续履行中，由于被上诉人的行为导致了合同被迫终止。（3）被上诉人破坏合同继续履行的行为，导致了所有的业主（即包括上诉人和被上诉人）全部商铺恢复到了2004年前“闲置”的状态；第二，对“查明”的事实错误地认定为“这是属于选择经营方式的意见分歧”。根据一审判决书“查明”的事实，应该得出的结论是：被上诉人选择的“闲置商铺”这一经营行为，目的或动机是为了提高租金收入，结果造成所有的商铺都“自2014年8月至今一直处于闲置状态”，因此损害了其他业主合法权益，是违反社会公德违反诚实信用的行为。二、一审判决支持被上诉人破坏整体招租的行为，其支持的理由是不能成立的，是错误理解法律和错误适用法律的必然结果。1、一审判决适用《物权法》第三十九条，完全是属于错误理解法律和错误适用法律。因为任何人行使这个权利，都是有法律限制的，即不得损害国家、社会、集体的利益和其他公民的合法权益。这是一个常识性并且是最基本的“禁止权利滥用原则”，其法律依据是《宪法》第51条和《民法通则》第7条。本案除了应该适用《宪法》第51条和《民法通则》第7条的限制法条之外，还应该直接适用《物权法》第71条、76条、83条。适用这些法律条款的结果必然是认定三被上诉人的“隔断”行为无效、应当对其他业主（即上诉人）承担损害赔偿责任。2、本案被告（即被上诉人）无权围建隔离物，无权破坏整体招商出租。理由如下：（1）2004年11月至2014年8月的整体招租行为是全体业主的契约行为，要改变这个契约行为，必须依法改变。一审判决书查明的事实已经表明：“在2005年间，28位原告以及三被告一致同意将商铺整体租赁”，这就是契约成立和履行的事实。“2013年2月租赁合同到期后，承租方未签订新的租赁合同，但仍实际续租场地经营超市”表明契约仍在继续履行的状态。在这样的状态下，任何业主如果要改变现状必须按照《物权法》第71条、76条规定办理。（2）“2005年2月至2013年2月的租赁合同”期满后仍在继续履行，该合同依然受到法律保护，《合同法》第236条和第232条有明确的规定。2004年11月15日鑫隆置业广场业主委员会与杨家才签订的《物业租赁合同》，作为出租人主体的是鑫隆置业广场1、2栋1楼的31户业主，31户业主作为一个整体行使合同权利。因此，被上诉人未经全体业主决定无权改变正在继续履行的合同，有权解除该租赁合同的主体资格人是全体业主和承租方。（3）被上诉人将整体招租中的3个商铺擅自隔断“自行经营或招租”的行为是破坏全体业主与原承租人履行合同的毁约行为。鑫隆置业广场业主委员会代表1、2栋1楼的31户业主与承租人签订的《物业租赁合同》约定的租赁期限于2013年2月15日期满，此后双方虽未再续签书面合同，但承租人仍按原合同继续租赁经营。2014年5月，被上诉人未经l楼全体业主及鑫隆置业广场业主委员会的同意，在业主委员会和物业管理公司阻止的情况下，仍擅自强行恢复商铺隔墙，造成承租人无法继续经营，业主与承租人的租赁合同无法履行，使得l楼整体招租无法进行，也使全体业主无法获得租金收入。3、一审将被上诉人将商铺隔断后闲置的行为认定为合法的“选择单独经营的方式”是极端错误的。这种所谓的“单独经营的方式”违反了社会公德。因为被上诉人“让隔断的商铺闲置”的经营方式根本没有“因销售或出租的经营活动”而实际产生的经济收益，而是企图通过让商场整体闲置迫使其他业主满足其“每平方米增加租金数元和数十元”的不合理要求。任何人在从事经营活动时都应当从善意出发，正当地行使权利和承担义务，以维持当事人之间及社会利益之间的平衡关系。被上诉人以自己的商铺闲置迫使全体业主的商铺也整体闲置，借以达到让全体业主同意为其增加租金的目的，显然是恶意的。三、一审判决驳回上诉人的全部诉讼请求，违反了公正公平的司法审判原则。1、上诉人在一审中诉请赔偿120万元确实有事实依据。（1）一审证据《物业租赁合同》第一条注明本案商铺的套内面积为819.73平方米。其中上诉人的商铺为728.73平方米；第五条注明2013年起的租金为每平方米45元。则：每个月上诉人应当获得的租金为32792.85元。自2014年8月至2015年11月共15个月，为491892.75元。（2）上诉人受到的上述损失与三被上诉人的恶意行为有直接的因果关系。2、被上诉人采取“隔断商铺，闲置商铺”破坏全体业主整体招租，逼迫全体业主给被上诉人增加租金的行为是损害集体利益的行为（因为，整体招租的契约行为已经使全体业主构成了一个集体），是违反社会公德、违背公序良俗的行为，是应当受到法律谴责和干预的行为。被上诉人以损害个人利益的方式造成全体业主的集体利益受到损害，全体业主已经15个月没有租金收入了。四、一审判决支持这种行为，与《公民道德建设实施纲要》相悖，违反了《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》之四、五，违反了最高人民法院2012年2月12日发布的《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》中要求司法审判要“促进社会诚信建设，弘扬良好道德风尚”的原则。综上所述，一审判决在查明了案件事实之后，对案件事实的性质作出了错误的认定，错误地适用了法律，违反了法律关于物权、个人权利限制和公序良俗的规定及司法公正的原则。为此，恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人邹彩霞、龚长秀辩称：一、被上诉人恢复商铺隔墙有充分的合同依据和法律依据。其一，被上诉人购买的商铺是隔断式的独立商铺，每个商铺都是用墙体隔开，各商铺业主对隔断范围内的商铺享有完全的产权，该权利是经过依法登记的不动产所有权，因此，被上诉人有权按照自己的意愿使用。其二，被上诉人曾经同意将自己的商铺隔墙拆除与其他业主的商铺形成一个整体对外出租给杨家才开办商场，但该行为属于合同行为，是双方当事人协商一致的结果，在该合同期限内，被上诉人应当遵照履行。现该整体租赁合同于2013年2月15日到期后，业主委员会与承租人并没有进行续约，可见全体业主与承租人均无继续出租的意思或打算，因此，被上诉人将隔墙恢复自行出租并无不当。其三，被上诉人一审提供的证据证实，无论是整体出租前的2005年2月之前或者是整体出租到期后，被上诉人自行出租所获得的租金收益都大大超过了整体出租的收益水平。其四，被上诉人在恢复隔墙时已经与鑫隆物业公司和承租人杨家才达成了谅解，已尽到相应的告知义务。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的
安全，不得损害其他业主的合法权益。在本案中，各业主的合法权利就是将其所购买的各个用隔墙隔开的商铺进行出租的权利。根据法律规定，在整体租赁合同期满后，各业主之间都享有自行恢复隔墙并将商铺自行出租的权利，因此本案被上诉人在整体租赁合同期满后自行恢复隔墙并将商铺出租的行为属于合法行为，没有损害任何其他业主的合法权利。二、被上诉人不应赔偿上诉人的商铺收益损失。其一，上诉人在购买商铺时已经充分地了解所购买商铺的特点以及可能存在的经营风险，整体出租是31位业主的合意行为，并非被上诉人必须遵守的法定义务。在整体出租合同期限届满后，各业主应根据实际情况作出相应的调整，而不能继续期待被上诉人作出让步来满足其单方面的要求，因为被上诉人对上诉人如何使用其商铺既无权利限制，也不负有保证其商铺租出去的义务，因此，上诉人所谓的损失是其未及时调整经营方式所产生的经营风险，纯属商业风险，与被上诉人自行出租的行为没有必然的关联性。其二，被上诉人自行恢复隔墙并将商铺出租的行为完全符合商铺的使用性质，没有违反法律规定，不影响上诉人商铺的正常使用。因此，上诉人要求被上诉人赔偿其无法出租商铺的损失没有事实根据和法律依据。三、本案双方争议的标的只有商业利益，没有公共利益。其一，双方的争议标的是采取何种方式出租商铺才能够获得更高租金收益的商业经营问题。上诉人认为整体出租比较有利且能够获得很高的回报，但被上诉人认为自行出租或自行经营才能获得恰当的收益。因此，双方争议的标的纯属商业利益。其二，本案涉及的利益主体至多为31人，即本案的全体当事人，而不会涉及到任何不特定的第三方，因此，本案的利益主体仅限于特定的31人之间，不具有公共性。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。在本案中，当事双方都是鑫隆大厦的一楼商铺业主，各自均有权按照购买时商铺的现状使用商铺，但不能有妨碍其他业主使用商铺的行为，现被上诉人的行为并不妨碍上诉人使用自己的商铺，故未损害上诉人的合法权权益。而本案上诉人所谓的“再次进行整体出租”属于超出原商铺使用范围的行为，所涉及的都是商业利益，按照“在商言商”的规则，上诉人应当拿出自己的诚意以及明确的能够提升经营收入的商业计划来说服被上诉人，而不是通过暴力手段加诉讼手段的方式，试图逼迫被上诉人接受不平等“条约”。基于以上理由，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人钟惠敏辩称：一、本案中无论是商铺业主或其他业主权利平等，不应因业主人数多而有优先权利，不存在损害公共利益，无论是单独出租还是共同出租，都是商业模式出租，不存在损害公共利益；二、涉案门面出租时，已明确范围，因此被上诉人作为铺面业主有权在合法范围内使用，其他业主无权干涉；三、关于商铺整体出租或者单独出租应当是自由选择，无权要求其他业主。对于上诉人所称未能出租的损失，无法定依据。一审判决认定事实清楚，实用法律正确，请求维持一审判决。
上诉人对一审查明事实部分没有异议。
被上诉人邹彩霞、龚长秀、钟惠敏对一审查明的事实有如下异议：所持商铺没有闲置，一直在出租。
上诉人为证实其主张提交了如下证据：证据一，业主委员会证明和缴费证明，证实三被上诉人的门面闲置。证据二，商铺租赁合同，证明单独出租的价格。证据三，现场照片，证明现场现状。证据四，《中华人民共和国最高人民法院公报》（2006年）案例及民事判决书三份，欲以类似案例证实上诉人的上诉请求应该得到支持。
被上诉人邹彩霞、龚长秀对上诉人提交的证据的质证意见：一、对业主委员会的证明不予认可，因为上诉人就是业主委员会，被上诉人所持商铺不能租赁的原因是因被上诉人的商铺被砸毁。二、缴费证明因是复印件，不予质证。三、租赁合同是复印件，不予认可。四、对现场照片没有异议。
被上诉人钟惠敏对上诉人提交的证据的质证意见：一、关于证据一，该组证据不属于二审新证据，依法不予质证，且该证明属于书证，应当由出具证明的主体出庭作证。缴费表全部是复印件，不予质证。二、商铺租赁合同是复印件，不予质证。该租赁合同中租赁标准也高于整体出租的标准，上诉人提交的这份证明也证实了单独出租高于整体出租。三、照片不属于二审新证据，不予质证。
被上诉人邹彩霞、龚长秀、钟惠敏在二审中均未提交新证据。
综合各方质证意见，本院对当事人提供的证据的分析和认定：一、关于现场照片。被上诉人钟惠敏认为该份证据不属于新证据。本院认为，照片右下角显示该份证据形成的时间为“2016／5／10”，可见是二审立案后形成的证据，且被上诉人邹彩霞、龚长秀对照片的真实性没有异议，该组照片客观反映了目前涉案商铺的现场情况。因此本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条予以采信。二、关于业主委员会证明、业主缴费情况登记表及商铺租赁合同的证据材料。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条之规定，上诉人提交的三份证据存在瑕疵，但因三份证据与本案有关联，本院将根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条综合全案其它证据酌情予以参考。三、关于上诉人提交的参考资料。1、2006年《中华人民共和国最高人民法院公报》中新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（以下简称“新宇案”）。（1）新宇案中原被告双方仅签订了商铺买卖合同但未办理产权过户手续，适用《中华人民共和国合同法》，该案核心问题在于因情势变更是否能解除合同；而本案中，因三被上诉人已实际取得商铺产权证，对其商铺享有合法物权，适用《中华人民共和国物权法》；（2）新宇案中卖家先将商场部分区域分割成小商铺后再对外销售，为分割型商铺，无产权证；而本案中上诉人与被上诉人在购买涉案商铺时本就存在隔断，是独立商铺，拥有独立产权；（3）新宇案中新宇公司（卖家）因重新整体规划经营而回购分割售出的商铺但就回购款问题产生纠纷；本案中是业主之间因经营模式问题产生纠纷。2、（2010）秀民初字第1008号（一审）和（2012）桂市民一终字第292号（二审）民事判决。该案案情是2002-2008年业主租金逐年递减，2008年3月之后一直闲置，包括不同意整体出租的业主在内的全体业主均无法获得收益，但2009年整体出租后业主每月所得较以往逐年递增；而本案中，三被上诉人提交证据证实了其所持有的商铺在整体出租前以及整体出租之后并没有闲置，且自行出租所获得的租金收入远大于上诉人整体出租能获得的租金收益。且至诉讼之时上诉人也没有提交证据证实整体出租每平方米所得租金高于个人出租所得租金。3、（2013）鱼民初（一）字第936号。该案中业主在购买商铺时商铺之间本就没有隔断，不具有结构上的独立性，无法分割使用，如果不同意第三人使用商铺，不仅损害自有利益，租赁合同也无法履行；本案中，涉案商铺在购买时就是独立的空间结构，三被上诉人也没有闲置所持商铺并获得了比整体出租收入更大的经济回报，第三人也已经退场。加之上诉人目前亦没有提供正在实际履行的整体租赁合同。综上分析，上诉人提供的参考资料因具体案情与本案并不相同，不能机械地生搬硬套，故本院对于上述资料不予采纳。
本院对当事人争议事实的分析和认定：关于2014年8月至今三被上诉人的商铺是否一直处于闲置状态的问题。上诉人提交了盖有桂林市鑫隆置业广场业主委员会及桂林市鑫隆物业服务有限责任公司章的书面证明以及业主缴费情况登记表。书面证明证实三被上诉人的商铺自2014年7月开始闲置，且业主缴费登记表上三被上诉人自2014年11月之后就逐渐无水电费的记录。现三被上诉人称其所持商铺一直处于营业状态，那么依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，三被上诉人就反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实，现除去在一审中提交的两份对外租赁期限至2014年8月止的商铺租赁合同和银行流水单之外，三被上诉人未提供2014年8月之后证实其继续营业的证据。因此，应该由负有举证责任的三被上诉人承担不利后果，加之经2016年6月21日本院现场查看，目前并无商家在涉案商铺中营业。综上分析，三被上诉人对一审查明的事实所提出的异议不成立。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
审理中，法院主持调解。上诉人认为整体出租更符合全体业主的利益，为此希望三被上诉人给一年的时间争取整体招租。如果不能，三被上诉人可自行独立出租。因市场经济环境不好，无法保证商铺每平方米能租多少钱，但钟惠敏商铺的租金可以高出其他业主5%。被上诉人钟惠敏认为个人出租利润更高且上诉人应该赔偿被上诉人为恢复隔断的花费和因诉讼产生的律师费共计6万元；被上诉人龚长秀认为上诉人已将其商铺砸烂，行为恶劣，并且起诉、上诉，已无商量余地；被上诉人邹彩霞认为上诉人自去年将其商铺砸烂后一直毫无诚意，且本市也有其它类似的商场，如批发城，其地段更偏但因各业主的经营已形成特色，因此最重要的不是整体出租做甩手掌柜而是各业主自身的努力。双方就赔偿数额、经营模式等问题各抒己见，达不成一致，调解未果。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：被上诉人修建的隔墙是否有法可依；是否应该赔偿上诉人的损失120万。
根据本案查明的事实，本院认为：
2005年，上诉人与被上诉人一致同意将商铺整体租赁，并委托桂林市鑫隆置业广场业主委员会与承租方签订租赁合同，租赁期限自2005年2月至2013年2月。期间三被上诉人与上诉人并没有与桂林市鑫隆置业广场业主委员会签订委托合同并约定委托期限。但从桂林市鑫隆置业广场业主委员会与承租方签订的《物业租赁合同》可见，上诉人与被上诉人是将商铺整体出租及收租的事务委托给鑫隆置业广场业主委员会进行处理，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条，委托人或受托人可以随时解除委托合同。2013年2月租赁期限届满，受托事务处理完毕，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）款，三被上诉人与桂林市鑫隆置业广场业主委员委托合同的权利义务终止。之后，承租方未签订新的租赁合同，但仍实际续租场地经营超市，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，该行为为不定期的租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，即在2013年2月至至2014年8月这一期间内承租方与出租方均享有合同的任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，三被上诉人提供了与承租方、物业公司经理于2013年5月22日达成的《调解协议》以及2013年5月25日至2013年6月8日的《商铺装修申请表》、三被上诉人于2013年7月与案外人签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》，以上证据证实了三被上诉人在租赁期限届满后已不愿意再继续整体出租并就恢复隔断等事项与相关方进行了沟通与协商，约两个月之后才将自持商铺对外出租，已经尽到了合理告知的义务。
上诉人与被上诉人购买涉案商铺时，商铺本就为隔断式独立商铺，拥有独立产权，鉴于地段受限，在一定期限内为了共同的商业利益达成一致对外出租。从上诉人提供的《物业租赁合同》、《证明》看，整体出租约定的月租金最高为45元／㎡，至2014年案外人退出之前实际收到月租只有40元／㎡。而三被上诉人提交的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》以及银行流水单证实了三被上诉人2013年自行出租的月租金最低就达到了约98／㎡。本院认为，商铺是专门用于商业经营活动的房地产，购买商铺是一种商业投资行为，其本质是为了得到高利润回报。现三被上诉人认为整体租赁的利润过低，在委托期限结束之后选择了另外一种经营模式，将自持的商铺隔断恢复成最初的独立商铺并以更高的价格单独出租给其他承租者，追求投资利益最大化，符合经济规律。而上诉人作为市场经济中的完全民事行为能力人，在购买商铺前应该对商铺的地理位置、规模、价格、回报和使用率等投资要素进行过合理评估，应该知晓在投资行为中存在未来投资收益的不确定性以及遭受收益损失的可能性。
上诉人称依据《中华人民共和国宪法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、七十六条、八十三条应该判定三被上诉人的隔断行为无效，三被上诉人应该赔偿上诉人120万元损失。一、依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，二十八位上诉人对自己的商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利，三被上诉人亦同样对自己所持商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利，法律面前人人平等。上诉人称根据《中华人民共和国宪法》第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第七条，三被上诉人选择单独经营的方式损害了其他业主的合法权益和公共利益。本院认为，其他业主的合法权益是基于其持有商铺而享有的物权，现三被上诉人仅对自己的商铺进行处分，并没有阻碍或者干涉上诉人占有、使用、收益、处分自持的商铺，因此并没有损害上诉人的合法物权。而公共利益具有公众共享性、非营利性，并不是个体利益的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现。本案是特定三十一人之间因对自持商铺处分分歧而产生的矛盾，不管是整体出租或者单独出租，其根本目的是获利，是一种商业行为，因此并不涉及公共利益。二、依据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十一条、七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十五条之规定，业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主对建筑区划内的共有部分重大事项享有表决权。本案中，上诉人与被上诉人可对商铺的共有部分如消防、通道、楼梯等通过民主表决的方式对其进行共同管理，而三被上诉人在不危害建筑物安全跟损害其他业主合法权益的情况下对其所有的商铺享有排他性的物权。上诉人称三被上诉人想通过不同意整体出租逼迫商铺闲置以达到比别的业主多获利的恶意目的。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，上诉人有责任就这一主张所依据的事实提供证据加以证实，现在上诉人没有提供三被上诉人恶意收取高额租金或阻碍商铺发展等相关证据，因此本院对于上诉人的这一主张不予支持。三、根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，债的产生源自法定或合同。商铺整体出租的租赁期限届满，委托事项履行完毕，上诉人与桂林市鑫隆置业广场业主委员会之间的委托合同终止，之后也没有与新成立的业主委员会达成继续整体出租的合意，因此上诉人与被上诉人之间并不存在合同关系。而三被上诉人仅处分自持商铺，没有恶意损害上诉人合法权益并危及建筑物安全，因此也不存在因侵权等行为产生的法定之债。综上分析，上诉人要求三被上诉人赔偿在案外人退出后不能出租而估算出的间接损失120万于法无据，本院不予支持。
上诉人选择整体出租商铺的模式，被上诉人则认为个人出租获利更高选择自行出租模式，最终，双方在行使各自合法物权的过程中因经营模式不同发生纠纷，导致双方产生了对抗情绪与对抗行为，商铺的经营氛围和条件逐渐丧失，最终引起涉案商铺闲置，导致了本次诉讼。经本院2016年6月21日的现场查看，本案涉案商铺位于瓦窑口的临街地段，电梯出口左右两边全为商店，路边人流较旺，被上诉人邹彩霞、钟惠敏的商铺靠近马路，相对其他上诉人的商铺位置较好。但商铺整体的地理位置并非偏僻、不起眼的地段，除了正门外，侧、后面也有门，不属于非常封闭的环境，上诉人提交的44、45号《商铺租赁合同》也反映了涉案的其它商铺也可以进行独立出租。本案中，双方都在行使各自合法的物权，都应受到法律保护，但法律并不是万能的，其本身的作用有限。本院希望双方本着互谅互让原则友好协商，寻求一条适合本案商铺实际情况的经营方式，或采用平衡好临街商铺与偏远商铺利益的整体出租模式，或采取与二楼超市、周边商铺形成良性商业互动的独立出租模式，或采取部分整体出租与个人出租相结合的模式，互惠共赢，共享自由市场经济的果实。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及实体处分正确，本院予以维持。上诉人徐宁等二十八人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15700元（上诉人徐宁等二十八人已预交），由上诉人徐宁等二十八人共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 胜
审 判 员 邹高林
代理审判员 杨寒玲
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 黄艳华