成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1551号原告向庆国。原告余光荣。原告杜道芬。原告程菊。四原告共同委托代理人罗伟民，北京君泰（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。四原告共同委托代理人唐继东，四川安哲律师事务所律师。一般授权代理人。被告成都高新区东苑D区业主委员会。住所地：成都市高新区桂溪路***号。法定代表人罗凤岐，主任。委托代理人杨海，该委员会副主任。一般授权代理人。原告向庆国、余光荣、杜道芬、程菊诉被告成都市高新区东苑D区业主委员会（以下简称东苑D区业委会）撤销权纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由代理审判员梁林军适用简易程序，于2015年4月1日、2015年6月9日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，由本院代理审判员梁林军担任审判长，与人民陪审员李厚超、朱灵锋组成合议庭，于2015年9月18日、2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告向庆国、余荣光、杜道芬、程菊及其共同委托代理人罗伟民、唐继东、被告东苑D区业委会的法定代表人罗凤岐、委托代理人杨海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称，四原告属高新区桂溪路318号东苑D区（以下简称东苑D区）的业主。2012年，东苑D区在高××××街道三瓦窑社区（以下简称三瓦窑社区）的组织下，成立东苑D区业主大会筹备组，2012年8月26日，筹备组向业主公告：1、东苑D区筹备组正式成立；2、制定了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》；3、对上述规则，若业主未提出意见或提出异议人数不足总人数的三分之一，视为通过规则，以上三规则将在业主代表大会提请业主代表表决追认。2012年11月17日，筹备组根据议事规则成立了业主委员会。四原告认为，上述规则的通过违反了《物权法》和《物业管理条例》的规定，不具有合法性。2014年6月28日，被告东苑D区业委会以成都市高新区东苑D区业主大会（以下简称东苑D区业主大会）作出《成都市高新区东苑D区第一届第二次业主代表大会关于修改案的决议》，该决议仍以业主代表大会的形式通过，同时仍沿用未提出反对意见或未有超过三分之一的业主反对则视为通过，属于违法的决议。2015年1月20日，被告东苑D区业委会以成都市高新区东苑D区业主大会作出决议，由成都创信物业管理有限责任公司为小区物业服务企业。但作出该决议的程序违法，现场参加投票的只有143人，未达到物权法规定的“两过半”要求，属于违法的决议。四原告为维护其合法权益，制止被告被告东苑D区业委会的违法行为，诉至法院请求判令：1、撤销被告东苑D区业委会以成都市高新区东苑D区业主大会名义于2014年6月28日作出的《成都市高新区东苑D区第一届第二次业主代表大会关于修改案的决议》；2、撤销被告东苑D区业委会以成都市高新区东苑D区业主大会名义于2015年1月20日作出的《成都市高新区东苑D区业主大会决议》。诉讼中，四原告增加诉讼请求撤销被告东苑D区业委会以成都市高新区东苑D区业主大会名义于2012年通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》。被告东苑D区业委会辩称，一、四原告的主体资格不适格。四原告行使业主撤销权，应当举证证明业主大会或业主委员会的决议侵犯了自己的专属权利。业主因业主大会、业主委员会的召开、决议等行为发生的纠纷，应由房地产行政部门处理。2012年通过《业主大会议事规则》向全体业主进行了公告，并送达了表决票，召开了业主代表大会表决通过。通过该决议充分尊重和保障了全体业主的成员权。故本案应由房地产行政部门处理。二、被告东苑D区业委会的主体资格不适格。四原告起诉请求撤销的两个决议均是以东苑D区业主大会的名义作出，四原告应起诉作出决议的东苑D区业主大会，而不应该起诉被告东苑D区业委会。三、《东苑D区业主大会议事规则》不违反法律的禁止性规定，是合法的。按照《成都市物业管理条例》第三十四条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议；也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。”《东苑D区业主大会议事规则》是根据法律和地方性法规的规定以及政府主管部门的示范文本制定的，明确规定召开业主大会可以通过业主推选业主代表参加会议的方式。四原告请求撤销议事规则的除斥期间为一年，而该规则生效已经两年半，四原告早已丧失胜诉的权利。如果《东苑D区业主大会议事规则》合法有效，则根据该议事规则选举的业主委员会、作出的选聘物业服务企业的决议也是合法的。请求法院驳回四原告的起诉或者驳回四原告的诉讼请求。经审理查明，原告向庆国系高新区桂溪路318号6栋2单元24层2403号房屋业主，原告余荣光系高新区桂溪路318号5栋1单元5层503号房屋业主，原告杜道芬系高新区桂溪路318号8栋1单元20层2002号房屋业主，原告程菊系高新区桂溪路318号5栋2单元5层504号房屋业主。东苑D区位于成都市高新区桂溪路318号，物业总建筑面积227747平方米，其中住宅面积191866平方米，住宅共1472套，共8栋。2012年4月16日，成都高新技术产业开发区规划建设局（以下简称高新区规建局）函告成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处（以下简称桂溪街道办事处），根据东苑D区开发建设单位成都人居置业有限公司的申请，经审核该小区符合设立业主委员会的条件，要求桂溪街道办事处组织、指导东苑D区设立业主大会、选举成立业主委员会。2012年5月18日，桂溪街道办事处通知三瓦窑社区，由三瓦窑社区负责组织东苑D区成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。2012年5月29日，东苑D区业主大会筹备组和成都市银杏物业有限责任公司联合通知业主，通知事项包括筹备组职责、履行期限、组成、成员产生方式、报名时间、地点等内容。2012年5月31日，东苑D区第一届业主大会筹备组名单公布。2012年8月28日，东苑D区业主大会筹备组向东苑D区业主公告：东苑D区业主大会筹备组制定了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》（草案），该草案已经公示在小区公示栏，请各业主认真审阅，如有修改意见，请书面提出并交东苑D区物管处转业主大会筹备组；以上公示规则内容中若某条款有1/3以上业主有异议，筹备组就该条款修改后提请业主再表决，自以上条款内容公布之日起二十日内，各位业主代表未提出意见或提出异议人数不足总人数的1/3的，视为以上草案通过，以上草案将在业主代表大会上提请业主代表表决追认，业主大会筹备组将根据《规则》有序推进业主大会的筹备工作，直至选出东苑D区首届业委会。2012年10月17日，东苑D区业主大会筹备组发出通知，开展东苑D区业主代表的报名工作，同日，公布了业主委员会选举办法，并发出通知开展业主委员会委员候选人报名工作。2012年12月5日，经成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处备案的《成都市业主大会设立事项备案记录》载明：东苑D区首次业主大会会议，自2012年6月1日至2012年11月17日，历时167天，表决通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，于2012年11月17日选举产生了业主委员会，从东苑D区提交的业主大会设立事项备案资料看，业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律法规的规定。《成都市高新区东苑D区业主大会议事规则》第五条规定，业主大会由本建筑区划内全体业主组成。鉴于小区的情况，设置业主代表大会行使业主大会职权。通过20名以上业主推荐，产生业主代表大会代表，组成业主代表大会。业主大会至首次业主代表大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。第六条规定，业主代表大会议事内容：制定、修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案及解聘物业服务企业或者其他管理人等。第九条规定，本小区业主大会采用业主代表讨论的形式或书面征求意见的形式，对决议事项进行表决。第十三条规定，下列情形均为表决票已送达：1、当面领取或送达；2、按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；3、投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内，属于第2项、第3项的，应当由本建筑区划内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本建筑区划内公告已送达情况。第十四条规定，业主大会会议采用以下两种方式表决：1、专人送达、回收意见；2、业主通过提供给开发建设单位或物业服务企业、业主委员会的电子邮箱向表决专用电子邮箱发送电子邮件，实名表达意愿，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。第三十七条规定，本规则自2012年9月15日起至10月10日止由东苑D区业主大会筹备组送交全体业主书面表决通过之日生效。2014年6月13日，被告东苑D区业委会通知业主代表，定于2014年6月28日召开小区第一届第二次业主代表大会，讨论修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》。2014年7月16日，东苑D区业主大会发布公告：本小区第一届第二次业主代表大会于2014年6月28日审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》修改案，该修改案从2014年6月30日至2014年7月15日进行了公示，无业主提出异议，根据《业主大会议事规则》的有关规定，该修改案已经通过，待报送桂溪街道办事处备案通过后予以执行。上述修改的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》尚未报经桂溪街道办事处备案。2014年12月31日，东苑D区业主大会发出通知，被告东苑D区业委会定于2015年1月16日-18日以书面方式召开业主大会，对拟选中的物业服务企业成都创信物业服务企业进行业主投票。此次召开业主大会的会议通知采用向全体业主的信报箱进行投放的方式、以及拉横幅通知、中庭公告栏张贴公告等方式送达，表决票采用向全体业主的信报箱进行投放的方式以及现场领取的方式送达。2015年1月18日，东苑D区业主在桂溪××××、三瓦窑社区的工作人员监督下进行现场投票，参与投票业主为143户，其中投赞成票的为113户、投反对票的为10户、投弃权票的为20户。2015年1月20日，东苑D区业主大会公布了《成都高新区东苑D区业主大会决议》，该决议载明：经现场表决，表决结果如下：赞成及视为赞成的1442票，占小区业主数97.96%，代表面积226112平方米，占小区面积99.48%；反对10票，占小区业主数0.68%，代表面积1369平方米，占小区面积数0.60%；废票按弃权票处理20票，占小区业主数1.36%。东苑D区业主大会通过成都创信物业管理有限公司为小区物业服务企业。本案四原告未进行2015年1月18日东苑D区业主现场投票。现成都创信物业管理有限公司已经进入东苑D区从事物业服务工作。以上事实有双方当事人提交的房屋产权证、组织机构代码证；《关于桂溪街道东苑D区成立业委会的函》、《关于组织东苑D区业主依法成立业主大会筹备组的通知》、《东苑D区项目成立业主大会筹备组的通知》；2012年8月28日筹备组公告、业主代表报名通知、业主位会员选举办法等通知；《业主大会设立事项备案记录表》、《成都市高新区东苑D区业主大会议事规则》；《成都市高新区东苑D区第一届第二次业主代表大会关于修改案的决议》、重要通知、召开业主大会的通知、公告、照片、社区证明、选票及汇总表、《成都高新区东苑D区业主大会决议》等证据在卷佐证。本院认为，当事人争议的焦点有：原、被告的主体是否适格；四原告请求撤销2012年通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》是否已过除斥期间；四原告请求撤销的业主大会作出的决议是否违反了法律的强制性规定以及《业主大会议事规则》确定的程序。一、根据《中华人民共和共物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，四原告购买了东苑D区的房屋，属于该小区的业主；四原告主张东苑D区业主大会作出的决议程序违法，且违反了物权法的强制性规定，请求法院予以撤销，同时四原告并未对其请求撤销的决议投赞成票，故四原告具有撤销业主大会作出的相关决议的诉权，四原告主体资格适格。二、关于被告的主体资格是否适格问题。四原告请求撤销的决议均是以东苑D区业主大会名义作出，而东苑D区业主大会刻有公章，但业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，本身不具有实体性，不具有诉讼主体资格。而业主委员会作为业主大会的执行机构，进行了组织机构登记，可以由负责人代表进行诉讼，一般也有一定的活动经费，能够承担一定的民事责任，故其具有诉讼主体资格，而业主大会在现阶段尚不具备诉讼主体资格。本案四原告以东苑D区业委会为被告提起诉讼，被告主体资格适格。三、关于除斥期间的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。撤销权属于形成权，其行使应当受除斥期间的限制。形成权行使的法律后果将导致既存的法律关系产生、变更或者消灭，如果长时间存在必将使当事人的利益处于不确定状态。本案中，四原告请求撤销东苑D区业主大会的决议，因为东苑D区业主大会的决议通过后，业主委员会、业主将按照业主大会议事规则的规定开展活动，如业主行使撤销权将导致议事规则处于不确定状态，故应以除斥期间限制业主行使撤销权的期限。业主行使撤销权，须自其知道或者应当知道业主大会的决议通过后一年内行使，同时结合居民小区的情况，许多小区业主的入住率不高，给通知业主召开业主大会带来不便，只要业主委员会或者筹备组以合法的方式通知了业主，即应视为业主知晓业主大会决议，通知方式包括公告。四原告请求撤销东苑D区业主大会于2012年通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业主委员会工作规则》，而该议事规则是东苑D区业主大会筹备组拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》（草案）后于2012年8月28日在小区进行了公示，公告载明公示期20日，期间若业主代表未提出意见或提出异议人数不足总人数的1/3，视为以上草案通过，2012年11月17日召开业主代表大会未有业主代表反对，后上述决议于2012年12月5日经桂溪街道办登记备案。因上述规则在小区公告栏进行了公告，且《公告》已载明了草案通过的时间，同时《公告》载明上述决议采用业主主动提出修改或反对意见这一书面征求意见的方式，2012年11月17日虽未召开业主大会但召开业主代表大会进行表决，因该议事规则草案通过公示栏进行公示，视为通知了全体业主，故本院推定四原告应当在上述规则备案前知道或者应当知道业主大会通过了上述决议。四原告于2015年3月2日提起诉讼撤销上述规则，超过了除斥期间，已丧失了撤销权，故其诉讼请求本院不予支持。四、关于2014年6月28日通过《成都市高新区东苑D区第一届第二次业主代表大会关于修改案的决议》应否撤销的问题。2012年的通过的《业主大会议事规则》已生效，业主和业主委员会应当按照该规则的规定行使权利。该规则规定，设置业主代表大会行使业主大会职权，通过20名以上业主推荐，产生业主代表大会代表，组成业主代表大会。但诉讼中被告东苑D区业委会未提交2014年6月28日召开业主大会通过上述决议的表决记录，也未提交业主推选参加业主代表大会代表的推荐方面的证据，即既不能证明参会的业主代表符合《业主大会议事规则》的规定，也不能证明业主代表大会通过了上述决议，故东苑D区业主大会通过上述决议的程序违法，侵害了小区业主的合法权益，四原告据此请求撤销该决议，本院予以支持。五、关于应否撤销选聘物业服企业的决议问题。根据物权法的规定，选聘物业服务企业应当由全体业主共同决定，同时应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即选聘物业服务企业应当召开业主大会决定，且通过决议须经过“双过半”同意。本案中，因前期物业服务合同到期，被告东苑D区业委会启动选聘物业服务企业工作，经过了前期的公开招标等工作，拟选聘成都创信物业管理有限公司作为东苑D区的物业服务企业，2015年1月18日召开了业主大会进行现场表决。就原、被告争议召开该次业主大会的程序是否合法、表决是否合法，本院认为，在召开业主大会前15天，被告东苑D区业委会采用向全体业主的信报箱进行投放的方式、以及拉横幅通知、中庭公告栏张贴公告等方式送达了会议通知，符合《业主大会议事规则》的规定；表决票采用向全体业主的信报箱进行投放的方式以及现场领取的方式进行送达，也符合《业主大会议事规则》的规定；表决时，虽只有143户业主参加现场投票，未达到“双过半”的要求，但根据《业主大会议事规则》规定：“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。”另外已按《业主大会议事规则》规定的方式送达了表决票的1329户业主也应视为赞成，已符合物权法规定的“双过半”规定，故东苑D区召开业主大会通过的上述决议合法，并未侵害业主的合法权益，不应撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销被告成都市高新区东苑D区业主委员会以成都市高新区东苑D区业主大会名义于2014年6月28日作出的《成都市高新区东苑D区第一届第二次业主代表大会关于修改案的决议》；二、驳回原告向庆国、余光荣、杜道芬、程菊的其他诉讼请求。案件受理费收取100元，由原、被告各负担50元（此款四原告已预交，被告成都市高新区东苑D区业主委员会于本判决生效后十日内向四原告支付案件受理费50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  梁林军人民陪审员  李厚超人民陪审员  朱灵锋二〇一五年十一月六日书 记 员  刘苡辰速录书记员黄晓琴