江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8103号
上诉人（原审被告）：马春寿，男，1948年5月5日生，回族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：纪育文，女，1987年8月19日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：张弛，江苏普善律师事务所律师。
原审被告：马旻琛，男，1978年2月10日生，回族，住南京市鼓楼区。
上诉人马春寿因与被上诉人纪育文、原审被告马旻琛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第5023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马春寿上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人并未收到首付款，合同履行无从谈起，没有恶意违约。2、被上诉人并未多次催促上诉人，也没有书面通知，不存在恶意违约。一审法院在没有证据的情况下，认定该事实，属认定事实错误。3、本案曾经中级人民法院诉讼，在庭审中法官曾表态，房屋过户给子女一事对于本案审理并无影响。一审法院故意扭曲事实，导致判决结果偏袒被上诉人。4、本案为合同纠纷，法院审理应以合同法作为依据，按照合同条款来判决，本案中的房屋不应作为参考赔偿的依据。5、上诉人与被上诉人自始至终只存在合同买卖关系，并无实际产权交易或房屋交付的行为产生，房屋的增值或贬值与被上诉人均无关系，被上诉人所产生的损失应拿出相应的证据。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当。请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误判决，维护上诉人的合法权益。
纪育文辩称，上诉人所诉不是事实，双方签订的合同约定，2012年11月27日合同签订当日支付1万元定金，首付款23万元在上诉人认购房屋需交款时由被上诉人一次性支付，2013年2月10日是上诉人应当将房屋交给被上诉人的期限，并不是首付款的支付期限。事实情况是合同签订后，约定交房期限届满，上诉人没有将房屋交付给被上诉人，也没有通知被上诉人交款，被上诉人多次与上诉人及中介公司联系，也曾发律师函催促中介公司及上诉人交房，但上诉人以房屋约定2013年2月10日交付，开发公司未在该期限前将房屋交给上诉人，因此上诉人与被上诉人签订的合同就不需要履行，房屋就不卖了，以此为理由不履行合同。
马旻琛未作答辩。
纪育文向一审法院起诉请求：1、马春寿继续履行合同，交付房屋；2、马春寿配合将两证办至纪育文名下；3、马春寿支付违约金5万元。一审审理中，纪育文变更诉讼请求为：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、马春寿赔偿损失860200元。3、马春寿返还定金10000元；4、马旻琛承担连带责任。
一审法院认定事实：2008年10月20日，马春寿向南京市住房保障办公室递交《南京市房屋拆迁户购买中低价商品房申请表》，该表记载，经宁拆许字[2007]90号《房屋拆迁许可证》批准，马春寿所有的秦淮区××号被拆迁。2010年6月8日，南京市“三房工程”建设领导小组办公室向马春寿发出《南京市中低价商品房购买通知书》，载明同意准购人马春寿购买第70批次184编号的中低价商品房一套，另注明房屋为“莲花村C-03-3302”。
2012年11月27日经利众公司居间介绍，纪育文作为乙方、马春寿作为甲方签订《房地产买卖合同》，约定：1、甲方将建邺区某地南苑C-03-3302室房屋出售给乙方；2、房屋总价660000元，乙方于2012年11月27日前支付定金10000元，首付款230000元在甲方认购房屋交款时由乙方一次性支付，余款在甲方办理完两证后乙方以贷款形式支付；3、甲方应于2013年2月10日前交付房屋给乙方；4、无正当理由不履行合同应承担违约责任。当日，纪育文向马春寿支付定金10000元。
2013年8月30日，南京中冶正兴置业有限责任公司与马春寿签订《南京市商品房预售合同》，确定合同签订当日，马春寿需缴纳购房款460726.89元。房屋于2013年9月13日交付马春寿，现地址为莲池路48号某幢某单元3302室，房屋性质为中低价商品房。马春寿在取得房屋之前，表示不再出卖房屋。2014年10月23日马春寿就以上房屋登记产权。2014年4月纪育文诉至一审法院，要求马春寿继续履行买卖合同，2015年7月24日一审法院判决双方继续履行合同，判决后，马春寿不服，上诉至南京中院。一审判决后，马春寿与其子马旻琛于2015年8月17日通过赠与方式办理了房屋所有权变更登记手续。因该事实出现，南京中院撤销原判决，发回重审。审理中，马旻琛将房屋转让第三人。2016年5月31日，纪育文将原诉请变更为现诉请。经纪育文申请，一审法院委托南京金汇通房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，结论为：2016年5月31日的市场价值为140.31万元、2017年3月3日的市场价值为152.02万元。
一审法院认为，纪育文与马春寿签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。马春寿未按约向纪育文交付房屋并协助纪育文办理产权登记手续，而是将房屋转让，致合同无法继续履行，已构成根本违约，纪育文要求解除合同并要求马春寿赔偿损失、返还定金，符合法律规定，应予支持。纪育文于2016年5月31日变更请求为赔偿损失，之后有止损义务，故应以该时间为损失计算的节点，根据评估结论，2016年5月31日的房产价值与签订合同时房屋售价相比高出74.31万元，该数额为损失数额。马旻琛非合同相对方，纪育文要求其承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除纪育文、马春寿于2012年11月27日签订的《房地产买卖合同》；二、马春寿于判决生效之日起十日内赔偿纪育文损失74.31万元；三、马春寿于判决生效之日起十日内返还纪育文1万元；四、驳回纪育文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11200元、鉴定费6000元，合计17200元，由马春寿负担。
本院二审期间，马春寿对一审法院委托鉴定的结论有异议，对一审法院查明的其他事实无异议。纪育文对一审法院查明的事实无异议。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，马春寿提交了二份秦淮区房地产开发公司结算凭证，2011年1月缴纳15万元，2013年6月缴纳5万元。证明签订合同时，马春寿就要求纪育文支付首付款23万元。纪育文质证认为，对证据的真实性无异议，对其证明目的不认可，上述证据不能证明上诉人的证明目的。合同约定，签订合同时支付1万元定金，首付款23万元的支付条件是马春寿认购房屋交款时由纪育文一次性支付，上诉人提交的两份交款凭证，一次发生在2011年1月，此时双方还未签订合同；一次发生在2013年6月，此时被上诉人已多次催促上诉人要求交房，并且办理相关的手续，但上诉人已经明确表示不再将房屋出售给被上诉人。合同约定的首付款交付是以上诉人认购房屋交款为条件，被上诉人不可能知道上诉人何时交款，因此上诉人在交款时有通知被上诉人的义务。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
双方签订的合同约定，纪育文2012年11月27日前支付定金1万元，首付款23万元在马春寿认购房屋交款时由纪育文一次性支付，余款在马春寿办理完两证后纪育文以贷款形式支付。根据以上约定，纪育文支付首付款的时间是在马春寿向相关部门缴纳购房款的同时，但马春寿何时应缴纳购房款，若马春寿不通知纪育文，纪育文是无法知晓的，故本案中，纪育文支付首付款的时间马春寿负有通知义务。从本案查明的事实看，纪育文在合同签订当日按约支付1万元定金，马春寿未按约向纪育文交付房屋，亦未在2013年6月、8月其向相关部门缴纳购房款时通知纪育文支付首付款，且在2014年4月纪育文诉至一审法院要求继续履行合同，2015年7月，一审法院判决双方继续履行合同，马春寿仍于2015年8月通过赠与方式将涉案房屋变更登记在其子马旻琛名下，后又转让他人，致使双方签订的《房地产买卖合同》无法履行，构成根本违约，纪育文要求解除合同、赔偿损失、返还定金，符合法律规定。马春寿认为其没有恶意违约，房屋估价不应作为赔偿依据的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，马春寿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由马春寿负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一八年二月一日
书记员 朱亚芳