广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1303民初934号原告：聂小娟，女，1983年6月10日出生，汉族，户籍地：惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：王彦根，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖颖，广东普罗米修律师事务所律师。被告：惠州市中惠源实业投资有限公司，住所：惠阳区淡水人民四路都市广场A幢5层17号房（仅作办公）。法定代表人：王川生。委托诉讼代理人：王兆强，惠州市中惠源实业投资有限公司的员工。委托诉讼代理人：蒋静波，惠州市中惠源实业投资有限公司的员工原告聂小娟诉被告惠州市中惠源实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告聂小娟的委托诉讼代理人王彦根、刘颖颖，被告惠州市中惠源实业投资有限公司的委托诉讼代理人蒋静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交楼违约金1565.77元；2、判令被告支付延期办证违约金2796元；3、判令被告向原告支付装修工期延误违约金共计47381.13元（自2013年9月5日起至精装房验收之日止即2015年12月20日）；4、判令被告向原告支付租赁协议到期至原告实际验收精装房之日（即2015年5月1日至2015年12月20日）期间的租金损失8433.33元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年8月31日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场3号楼25层20号房出售给原告，合同签订后，原告依约履行自己的合同义务，但被告却存在如下诸多违约行为：（一）被告未及时向原告交付房屋，违反了合同约定的交房义务，应当承担逾期交楼的违约责任。按照合同第8条约定被告应在2012年10月31日前将合同约定的商品房交付给原告使用，合同第9条约定了违约金的计算标准，被告逾期交房已成事实，因此承担逾期交房的违约责任。（二）被告未能在合同规定时间内办理并取得房地产权属证书，按合同约定，应承担延期办证的违约责任。按照合同第15条的约定被告因在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，若因被告的原因使得原告不能在规定期限内取得房地产权证，则被告应向原告支付已付房款1%的违约金。（三）被告未能按照约定及时完成原告委托的装饰装修工程，违反了双方签订的委托装修协议，按照协议约定，应承担装修工期延误的违约责任。原、被告双方签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《委托装修协议书》，按照协议由被告为涉案房屋进行装修，工期为2012年11月1日至2013年4月30日，总装修款为56676元，但被告在2015年12月20日才将装修完工的房屋交付原告，按照装修合同的约定，被告应承担装修工期延误的违约金损失。（四）原、被告双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《租赁协议书》，约定原告将涉案房屋返祖给被告，租赁期为2013年5月1日至2015年4月30日，租金总额为25300元，租金计入总房价，但是租赁期满后，被告没有向原告发出终止租赁合同收回房屋的通知，也没有将房屋交还原告，且在该期间房屋仍被被告占有，直到2015年12月20日原告才收回已装修完毕的房屋。为此被告应承担租赁协议到期至原告收回房屋前期间的租金损失。原告为追索上述款项，特诉至法院。被告答辩称：2013年10月30日履行交付手续，诉讼时效已过，关于延期办证违约金问题，我方当然违约已超过一年，所以办证期限就会相应延期，装修工期也应当相应重新约定，所以对逾期办证违约金、装修工期延误违约金有异议，对律师函，我方没有收到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月31日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：“原告以279585元向被告购买位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场3号楼25层20号房，被告在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条关于被告逾期交房约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条就产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金”。同日原告与被告签订一份《玛斯兰德中心（鼎盛广场）委托装修协议书》，协议约定：“原告将其购买位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场3号楼25层20号房的装饰装修工程委托给被告装修，被告采取包工包料形式负责施工，工程造价总计56676元，工期为180天，从2012年11月1日至2013年4月30日止。原告自愿将工程款装修费用计入总房价，被告不再向原告出具收款收据。关于违约责任，若因为被告原因导致工期延误且逾期超过30天以上的，每延迟一日被告向原告支付装修费用总价1‰的违约金”。另，原告与被告于2012年8月31日还签订一份《玛斯兰德中心（鼎盛广场）租赁协议》，协议约定：“原告将其购买位于惠州市惠阳区淡水金惠大道与东华大道交叉处鼎盛广场3号楼25层20号房出租给被告，租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日，两年租赁期限的总租金为25300元，且该笔款项在原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》的同时，已从原告应向被告缴纳的购房款中扣除”。合同及协议签订后，被告于2012年8月31日开具购房发票，确认原告已依约支付了购房款279585元，且原告已缴纳契税8387.55元。但被告未能按照合同及协议约定按时向原告交付经验收合格的房屋、办理房屋产权证书及未能按时完成装修工程。在2014年11月27日被告才为原告所购买的涉案房屋办理了房地产权证书，且原告称，2013年10月30日被告才将未装修的房屋交付给原告，直至2015年12月20日被告才向其交付经装修完工的房屋。为此原告曾于2015年9月6日、10日、18日三次向被告住所地快递律师函，向被告主张追索相关违约责任赔偿的权利。原告追索相关赔偿未果后，特向法院起诉。本院认为，原告与被告于2012年8月31日签订《广东省商品房买卖合同》、《玛斯兰德中心（鼎盛广场）委托装修协议书》和《玛斯兰德中心（鼎盛广场）租赁协议书》，是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告双方应按照合同及协议的约定履行各自义务，原告依约支付了购房款279585元，且该购房款已实际抵扣了委托装修协议书和租赁协议书项下的装修款及租赁租金，原告已经按合同及协议约定履行了其义务，但被告未能按照合同及协议的约定按时向原告交付经验收合格的房屋、办理房屋产权证书及未能按时完成装修工程，被告的行为构成违约，故对原告诉请被告支付延期交楼违约金、延期办证违约金及装修工期延误违约金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。关于各违约金的数额问题，延期交楼违约金原告诉请1565.77元，未超过按合同约定的计算标准计算所得，故延期交楼违约金按原告诉请金额1565.77元支持。延期办证违约金，按合同约定计算标准计得2796元，故延期办证违约金按2796元支持。装修工期延误违约金，按协议约定，工程的完工日应为2013年4月30日，但原告陈述工程实际完工并收楼日为2015年12月20日，被告未能提供证据证实工程的实际完工之日，故本院按原告所述的时间确定工程完工之日即2015年12月20日，现原告诉请从2013年9月5日开始计算装修工程延误违约金，根据协议约定计算标准每延迟一日按已付装修费用总价1‰的违约金，核算为47381.1元，该计算标准过高，原告的损失是基于一旦被告在期限内装修完毕即可对外出租或转让差价等收益，而被告直到2015年12月20日才完成装修并经过原告验收，导致原告的预期收益落空，故本院对该部分诉请按原、被告之间的租赁期间租金标准支持即每月1054.1元，则装修工程延误违约金本院予以调整后为28460.7元。关于原告诉请被告支付租金损失8433.33元，在原、被告之间的租赁合同期限届满后，双方未再达成新的协议，且原告未能举证证明被告在租赁期届满后仍在使用涉案房屋，故对原告该部分诉请，本院不予支持。关于被告答辩称，被告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，原告在各诉讼请求的诉讼时效届满前曾于2015年9月6日通过邮寄主张权利，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（二）项规定的情形，诉讼时效中断，被告的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市中惠源实业投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付延期交楼违约金1565.77元,逾期办证违约金2796元，装修工期延误违约金28460.7元，共32822.47元给原告聂小娟。二、驳回原告聂小娟其他诉讼请求。本案诉讼费1301.41元减半收取为652.2元，由被告惠州市中惠源实业投资有限公司负担621元，原告负担31.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  梁家标二O二O一七年三月一日书记员  陈雪珊