江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3962号
上诉人（原审原告）刘小朋，男，1977年8月2日生，汉族。
委托代理人张金岭，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京骋望置业有限公司，住所地在南京市江宁区科学园弘景大道3889号。
法定代表人马伟强，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人刘小朋因与被上诉人南京骋望置业有限公司（以下简称骋望公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘小朋原审诉称：刘小朋与骋望公司于2012年8月1日签订《骋望骊都华庭商品房预售合同》一份，约定其购买骋望公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭3幢201室房屋，骋望公司应于2013年12月31日前交付房屋。合同签订后，其依约支付了全部购房款，但骋望公司于2014年4月9日才交付房屋，延期交房99天。后骋望公司一直未按照合同约定支付逾期交房违约金，其经索要无果，故诉至原审法院，请求判令骋望公司按已收购房款1833110元每日万分之二的标准支付其自2014年1月1日起至2014年4月9日止的逾期交房违约金36296元。
骋望公司辩称：对延期交房99天的违约事实无异议，双方约定的违约金标准过高，请求按照同地段同类型房屋租金标准予以核减。
原审法院查明：
2012年8月1日，刘小朋与骋望公司签订《骋望骊都华庭商品房预售合同》一份，约定：刘小朋购买骋望公司开发的位于南京市江宁区秣陵街道弘景大道3889号骋望骊都华庭03幢201室房屋，建筑面积为178.69平方米，单价为10256.31元/平方米，总价1832610元；骋望公司应于2013年12月31日前向刘小朋交付该商品房，骋望公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向刘小朋支付迟延期间的违约金等。合同签订后，刘小朋依约支付了全部购房款，但骋望公司延期99天方将上述房屋交付刘小朋。原审法院另查明，与案涉房屋同地段、同类型房屋的同期月租金约2800元。
原审法院认为：
双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现骋望公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。骋望公司辩称双方约定的违约金标准过高，请求核减，考虑到违约金的性质，双方约定按已收价款的每天万分之二的标准计算过高，原审法院酌定参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍计算违约金，将违约金酌减为12012元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决骋望公司于判决发生法律效力之日起十日内支付刘小朋违约金12012元。原审案件受理费减半收取354元，由骋望公司负担。
刘小朋不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由骋望公司承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、涉案预售合同约定的违约金不能调整。1、上诉人与被上诉人在合同中约定的违约金标准是双方的真实意思表示。2、双方约定的违约金标准在正常的范围内，并不过高，且双方签订的合同是被上诉人提供的格式合同，被上诉人主张违约金过高，有违诚信。3、违约金不仅仅具有填补损失的作用，还兼有惩罚的性质。4、原审法院认定涉案房屋月租金为2800元，无任何依据。
骋望公司答辩意见为：1、原审法院查明事实清楚，适用法律正确。根据合同法相关规定，违约金虽然可以由当事人自由约定，但要结合守约方的实际损失进行衡量，原审法院依据涉案房屋所在地段同类型房屋的租金标准衡量并无不妥。因房屋逾期交付导致买受人的损失，用租金来衡量是匹配的，原审法院在自由裁量权范围内，还上浮了1.3倍，适当体现了惩罚性。2、本案系关联案件，之前同类案件已有多起生效判决，判决的违约金标准与本案相同。故请求本院驳回上诉，维持原判。
本案二审争议焦点为：1、原审法院调整降低违约金标准是否恰当；2、原审法院确定的违约金数额是否恰当。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院二审另查明：
2016年4月8日，在本院审理的（2016）苏01民终2047号案件中，本院依法派员至涉案“骋望骊都华庭”小区周边的房产中介公司，对涉案房屋的租金进行询价调查。三家不同的房产中介公司的相关工作人员陈述，2014年下半年，涉案小区房屋的租金为2000多元/月，不同户型的房屋租金差异不大，一般多一个房间租金多300-400元/月左右，大户型的房屋交付较晚，出租较难。2016年，该小区房屋的租金为3000元/月左右，面积170平方米以上的房屋租金达4000元/月。双方当事人二审中对以上事实予以确认。
以上事实，有本院二审的谈话笔录在案为凭。
本院认为：
一、原审法院调整降低违约金标准并无不当。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，涉案商品房预售合同中虽然约定骋望公司逾期交房的，应按照已收房屋价款万分之二/天计算，向刘小朋支付违约金。然而，一方面，骋望公司在本案中明确主张双方约定的违约金标准过高，并请求原审法院按照同地段同类型房屋的租金标准予以核减；另一方面，骋望公司逾期交房客观上给刘小朋造成不能占有使用涉案房屋的实际损失，该损失与刘小朋承租房屋的租金或同地段同类型房屋的租金相一致，而涉案商品房预售合同约定的“按照已收房屋价款万分之二/天计算”的违约金明显高于骋望公司逾期交房给刘小朋造成损失的百分之三十，故原审法院根据骋望公司的主张调整降低违约金标准有事实和法律依据，并无不当。
二、原审法院确定的违约金数额亦无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原审法院查明与涉案房屋同地段、同类型房屋的同期月租金约2800元。针对双方当事人争议的租金问题，本院在审理关联案件过程中，对多家房产中介公司进行了调查，查明2014年下半年涉案“骋望骊都华庭”小区房屋的租金为2000多元/月，不同户型的房屋租金差异不大；2016年，涉案小区房屋的租金方为3000元/月左右，面积170平方米以上的房屋租金方达4000元/月。由此可见，原审法院查明的租金标准符合涉案房屋在骋望公司逾期交房期间租赁市场的客观情况。原审法院参照其查明的租金标准的1.3倍计算骋望公司应当支付的违约金，充分弥补了刘小朋无法按照合同约定占有涉案房屋从而产生的使用费损失，维护了守约方的合法权益。原审法院确定的违约金数额有事实和法律依据，并无不当。
综上，刘小朋的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币392元，由上诉人刘小朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王 慧