广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初474号
原告珠海市大成物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人林荣成，总经理。
委托代理人刘丽彩，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。系。
委托代理人李同石，男，××年××月××日出生，汉族，住河北省冀州市。系。
被告孟云龙，男，汉族，住珠海市金湾区。公民身份号码：×××3812。
被告花艳梅，女，汉族，住珠海市金湾区。公民身份号码：×××5048。
委托代理人孟云龙，男，汉族，住珠海市金湾区。公民身份号码：×××3812。
原告珠海市大成物业管理有限公司（以下简称大成物业）诉被告花艳梅、孟云龙物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，由审判员袁朔霖独任审判，适用小额速裁程序，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘丽彩、被告孟云龙及作为花艳梅的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告大成物业诉称，原告于2014年5月1日与珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并于2014年5月1日起服务于新怡昌小区业主，二被告是新怡昌小区13栋1单元302房的业主。在原告为新怡昌小区物业提供物业管理服务期间，原告与二被告都应该切实履行《物业管理委托合同》，但二被告自2014年5月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告与珠海市金湾区红旗镇新怡昌业主委员会签订《物业合同》，合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元／平方米，及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之一交纳滞纳金。
二被告于2009年6月购买了新怡昌小区13栋1单元302房，住宅建筑面积为91.98平方米。二被告享受了原告提供的物业管理服务，但二被告从2014年5月至2015年12月31日止共拖欠20个月的物业管理费，金额为1592元，二被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。二被告作为小区的业主，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，经原告一再催缴，却一直未交分毫，遂诉至本院，请求判令：二被告向原告支付物业管理费1592元，滞纳金963.16元，二项合计2555.16元。
原告向本院提交以下证据：1.珠海市房产登记中心登记资料；2.物业管理服务合同；3.催款通知书、照片及函告；4.关于催缴物业管理费的联合通知；5.关于收取化粪池费用的通知；6.关于收取化粪池费用的通知、关于请求维修改造消防管道的通知、关于单元楼楼梯地板松动损坏维修的报告、关于新怡昌花园13栋4单元墙面瓷砖维修的申请报告、新怡昌花园小区楼顶门修复申请报告、关于申请查阅新怡昌花园消防管网图纸的报告、新怡昌花园化粪池吸肥申请报告。
被告孟云龙、花艳梅向本院提交了答辩状，辩称：一、新怡昌小区业主委员会与原告签订的物业管理委托合同无效。理由是该物业管理委托合同，没有业主委员会代表签署，也没有按照《物业管理条例》规定执行，物业管理条例规定选聘物业服务企业，由业主共同决定。应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加，因此物业管理委托合同无效；二、二被告认为原告存在如下失职行为：1.原告管理该小区期间，小区车库改变用途情况非常严重，对二被告造成巨大损失，自从原告进驻该小区后小区停车争端已持续数年，首层规划的停车库，由于原告管理不善全部改变使用功能，改为仓库、小卖部、甚至改为食品加工作坊及公寓出租，将原本安静的小区变成了菜市场。这些食品加工作坊更离谱的是经常在小区道路上加工食品（如炸油条、洗菜等）且经常将大型电动三轮车（长约2.5米）停在道路边，占用停车位。而原告却视而不见，从未制止，该违规行业严重影响二被告的正常生活；2.小区消防栓内无水，消防设施形同虚设，原告没有尽到自己应尽职责，进行日常维护，也没有征求业主意见进行物业大修改造；3.小区环境卫生越来越恶化（详见图片）绿化苗木枯死，清洁卫生很差，垃圾不及时清理（详见图片）等；4.将车库改为仓库，大型货车经常进入小区把路面压坏且造成交通堵塞，业主的车辆停在小区经常被不明物刮花；5.对讲机坏了报告物业管理处，原告没有任何答复，至今可视对讲机仍未维修。三、擅自改变小区共用设施用途。没有经过业主大会表决将小区原本的游泳池改为平地。
被告孟云龙、花艳梅共同向本院提交如下证据：1.照片；2.公告、整改计划书、整改通知书、会议纪要等。
经审理查明，2014年4月30日，原告大成物业与珠海市金湾区红旗镇新怡昌花园业主委员会签订了《小区物业管理委托合同》，约定：原告对位于珠海市红旗镇藤山2路128号新怡昌花园全体业主和物业使用人提供物业服务，向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费，房屋共有部位和共用设施日常维修费、停车费、装潢垃圾清运费，其中，物业管理综合服务费为每月每平方米0.8元，逾期缴纳的，从逾期之日每天按照千分之一缴纳滞纳金。房屋的共有部位，公用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用300元以下由大成物业承担，300元以上从共用设施日常维修费中承担；大中修费用、更新费用，由乙方指定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担，原告在庭审中指出，新怡昌花园小区没有物业维修基金。车位由大成物业向车位使用人收取每月70元，每月向业主委员会提供30%，收入用于业委会日常管理成本。对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他的特约服务，由当事人按照实际发生费用计付，委托管理期限为3年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。
上述合同签订后，原告向新怡昌花园小区业主提供物业服务。被告孟云龙、花艳梅购买的新怡昌花园小区13栋1单元302房的面积为91.98平方米，物业管理综合服务费为每月每平方米0.8元，每月应交纳的物业服务费为73.584元，二被告从2014年5月1日开始欠缴物业费，截止2015年12月31日，欠缴的物业服务费总额为1471.68元，欠缴公共电分摊、门铃维修费121元，合计1592元。庭审过程中，二被告对从2014年5月1日开始拖欠物业费予以认可，但拒绝缴纳，理由是认为原告在日常工作中存在失职行为，管理不到位，擅自改变车库用途，未尽管理职责，擅自改变公用设施用途等行为，存在服务瑕疵。至于公共电分摊、门铃维修费二被告认为也不合理，理由是自原告进场后，对讲门铃是坏的，未进行修缮，且经多次反映无果，二被告另提供了公告、整改计划书、整改通知书、会议纪要等证明原告因存在失职行为及服务瑕疵，新怡昌花园业主委员会已经单方面解除了与原告的委托合同。对此原告称，原告主张的是二被告2014年5月1日至2015年12月31日欠缴的物业服务费，关于业委会单方面更换物业公司是因为业委会换届造成，原告就业主反映的问题有向业委会沟通并积极整改。
另查明，2015年6月12日，原告会同新怡昌花园业主委员会共同发出通知，向该小区欠缴物业服务费的业主催缴物业费，并对欠缴物业费的业主及欠缴明细进行了公示，原告另单独向二被告发出了《催款通知书》，要求二被告清缴2014年5月1日起开始拖欠的物业服务费。
以上事实有全案证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与新怡昌花园业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。二被告主张《小区物业管理委托合同》没有业主委员会代表签署，也没有按照《物业管理条例》规定执行，签订《小区物业管理委托合同》没有超过小区半数以上的业主同意，因此该《小区物业管理委托合同》应为无效合同。依照《物业管理条例》第十五条第二项，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，《小区物业管理委托合同》是新怡昌花园小区业主委员会与原告签订，而业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，因此对原告的该项主张，本院不予采信。
二被告承认从2014年5月1日起到2015年12月31日，未向原告缴纳物业服务费，理由原告未按合同约定提供服务，存在失职行为，如：擅自改变车库用途、环境卫生恶劣、绿化不到位、擅自改变小区公用设施用途，二被告据此拒交相关的费用。对此，本院认为，首先，被告未能提供充分的证据证明其主张，其次，即使原告存在瑕疵履行的情况，被告应当按照法律规定和合同约定主张权利，被告以拒绝交费的方式行使权利，没有法律依据和合同依据。对被告的该项主张，本院亦不予采信。《小区物业管理委托合同》明确约定物业管理费为每平方米0.8元，房屋的共有部位，公用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用300元以下由原告承担，300元以上从共用设施日常维修费中承担，二被告购买的13栋1单元302房的面积为91.98平方米，欠缴物业费金额为1471.68元，公共电分摊、门铃维修费121元，二被告对欠缴1471.68元的物业费予以认可，本院对此予以认定，对于原告主张的公共电分摊、门铃维修费121元，被告不予认可，本院认为，本案原告与新怡昌花园小区业主委员会有联合对欠缴物业费的业主进行追缴物业费，业委会对欠费行为予以了确认，并对欠费业主及明细进行了公示，对于二被告欠付公共电分摊、门铃维修费121元，本院亦予以认可。因此对原告主张被告欠付物业服务费共计1592元，本院予以采信。
关于滞纳金问题，二被告迟延支付物业服务费，应按约定向原告支付滞纳金。原告要求按照每日千分之一计算滞纳金，过分高于原告因被告逾期交纳物业服务费而产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第十五条的规定，判决如下：
一、被告孟云龙、花艳梅于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告珠海市大成物业管理有限公司支付2014年5月1日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币1592元以及滞纳金（以每月应付款项为本金，自欠款之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告珠海市大成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，因适用小额速裁程序减半收取人民币25元，由原告珠海市大成物业管理有限公司负担人民币5元，被告孟云龙、花艳梅共同负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 袁朔霖
二〇一六年五月十日
书记员 伍淑芳