广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第756号
上诉人（原审原告）：ＸＸ。
被上诉人（原审被告）：湛江市市政房地产开发有限公司。住所地：湛江市霞山区文明东路24号市政大厦*楼。
法定代表人：陈朝晖，该公司总经理。
委托代理人：蔡鸿莹，广东万维律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人湛江市市政房地产开发有限公司（以下简称“市政房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人ＸＸ，被上诉人市政房地产公司的委托代理人蔡鸿莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年11月7日，ＸＸ（买受人）与市政房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，位于湛江市霞山区文明东路x号1303房，建筑面积共136.60㎡（其中套内建筑面积114.20㎡）。第四条、该商品房的总金额为658535元。第八条、出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，ＸＸ依约向市政房地产公司支付了购房款，市政房地产公司也依约将涉案商品房交付给ＸＸ使用。
2011年11月1日，市政房地产公司向湛江市房产管理局提交《湛江市房地产登记申请书》（所有权初始登记）及《湛江市房地产交易登记申请交件证据》。即日，湛江市房产管理局受理了市政房地产公司的申请，并给市政房地产公司出具了湛江市房地产交易登记中心《房地产交易登记收件领证凭据》。《湛江市房地产登记申请书》申请所有权初始登记的房屋状况为：房屋座落于湛江市霞山区文明东路24号，总层数29层，住宅套数358套。《湛江市房地产交易登记申请交件证据》、《房地产交易登记收件领证凭据》均载明市政房地产公司的交验资料有：《资质证书》、《组织机构代码证》、《房地产登记申请书》、《法定代表人证明书（复印件）》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证（复印件）》、《白蚁防治合同书》、《代理人身份证复印件》、《委托书原件》、《竣工验收备案表》、《施工许可证》、《房产测绘报告书》、《营业执照复印件》、《国有土地使用证》、《规划方案、建筑方案批复》、《实地查看笔录》、《规划核实意见、业主共有部分登记表》、《白蚁确认书复印件》。同年同月3日，湛江市房产管理局为市政房地产公司颁发的《商品房产权权属证明书》中载明：经审查核实，下列商品房产权属市政房地产公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明办理交易过户手续。2013年11月29日，湛江市房产管理局将涉案商品房登记给ＸＸ，并为ＸＸ颁发了粤房地权证湛江CQ字第01xxxxxx**号《房地产权证》。
另查明：2012年8月27日，原审法院作出的现已发生法律效力的（2012）霞民二初字第90号民事判决查明：2010年4月23日，涉案商住楼竣工验收备案。同年同月26日，市政房地产公司向湛江市房产管理局申请办理该商住楼所有权初始登记，并在房屋交付后的180日内向房管部门申请办理房屋权属的初始登记，已全面履行合同第十五条约定的义务。
2014年5月28日，ＸＸ向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、市政房地产公司支付违约金6585.35元给ＸＸ；二、由市政房地产公司负担一切诉讼费。
原审法院审理认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案中，市政房地产公司是将正在建设中的房屋依法预先出售给ＸＸ，由ＸＸ向市政房地产公司支付房价款，ＸＸ、市政房地产公司的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故应将原定案由从“买卖合同纠纷”改为“商品房预售合同纠纷”。ＸＸ与市政房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应依约享有合同的权利和履行合同的义务。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房交付的条件是“该商品房经验收合格”，即建筑工程竣工经验收合格，而验收合格是以政府主管部门备案的《竣工验收备案表》为依据。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”由于市政房地产公司将商品房交给ＸＸ使用时，尚未具备合同约定的交付条件。因此，涉案商品房的交付时间应认定为市政房地产公司取得《竣工验收备案表》的2010年4月23日。
关于市政房地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，市政房地产公司应履行的义务是将办理权属登记资料报产权登记机关备案，由产权登记机关对市政房地产公司提供的权属办证资料验收后，对交验资料符合规定的则予以备案受理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”（2012）霞民二初字第90号民事判决查明市政房地产公司向湛江市房产管理局申请办理该商住楼所有权初始登记的时间虽是2010年4月26日，但根据湛江市房产管理局出具的《房地产交易登记收件领证凭据》，市政房地产公司交验资料的时间是2011年11月1日。基于《湛江市房地产登记申请书》（所有权初始登记）、《湛江市房地产交易登记申请交件证据》、《房地产交易登记收件领证凭据》及《商品房产权权属证明书》等证据足以证明市政房地产公司将其应提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间是2011年11月1日，而不是（2012）霞民二初字第90号民事判决所确认的2010年4月26日，且市政房地产公司也未能提供证据证明其已于2010年4月26日将房屋权属登记资料报产权登记机关备案，故应认定市政房地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为2011年11月1日。
关于ＸＸ主张市政房地产公司支付违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，市政房地产公司应履行的义务是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，履行期限应在商品房交付使用后的180日（自2010年4月24日至2010年10月20日）内。据此，市政房地产公司只有在上述期限内未能将办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致ＸＸ不能在规定期限内取得房地产权属证书的，才需承担违约责任。若市政房地产公司能举证证明其已在上述期限内将有关办理权属登记资料报产权登记机关备案，可不承担违约责任。但市政房地产公司未能在商品房交付使用后的180日内履行合同约定的义务，其于2011年11月1日才提供办理权属登记资料给产权登记机关备案，导致ＸＸ不能在规定期限内取得房地产权属证书。市政房地产公司的行为已构成违约，应按已付房价款的1％向ＸＸ支付违约金。
关于ＸＸ的起诉是否已超过诉讼时效期间的问题。诉讼时效是指权利人在一定期间内不行使权利，即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”2010年4月23日，市政房地产公司将具备交付条件的商品房交给ＸＸ使用后，按照合同约定，ＸＸ依约应在商品房交付使用后的2010年10月20日前取得房地产权属证书。当ＸＸ未能在规定期限内取得房地产权属证书时，则应当知道自己在合同中享有的权利受到侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”ＸＸ在合同中享有的权利受到侵害时，未能在2010年10月21日起的二年时间内行使权利，向市政房地产公司主张违约金，而于2014年5月28日才提起诉讼。由于市政房地产公司提出ＸＸ的起诉已经超过二年的诉讼时效，应驳回ＸＸ诉讼请求的抗辩意见有事实和法律依据，依法应予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回ＸＸ的诉讼请求。一审案件受理费50元，由ＸＸ负担。
上诉人ＸＸ不服原审判决，向本院上诉称：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”ＸＸ基于市政房地产公司的违约行为获得已付房款1％违约金的债权后，因一直相信市政房地产公司会根据合同的约定履行支付违约金的义务，而未在起诉前向市政房地产公司主张违约金。《商品房买卖合同》并未约定违约金的支付期限，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”及《广东省高级人民法院关于民商事审判适用诉讼时效制度若干问题的指导意见》第三条“债务没有约定履行期限的，诉讼时效的起算根据以下情形确定：（一）债权人要求债务人履行债务，并向债务人明确债务履行期限的，诉讼时效从债权人确定的履行期限届满之日起计算；（二）债权人要求债务人履行债务，债务人明确表示拒绝履行的，诉讼时效从债务人表示拒绝履行之日起计算；（三）债务人向债权人出具了履行债务计划，债权人没有异议的，诉讼时效从履行计划载明的最后履行期届满之日起计算”的规定，本案的诉讼时效应从ＸＸ起诉要求市政房地产公司支付违约金之日起算。原审法院认为本案的诉讼时效应从2010年10月21日起的二年内行使，ＸＸ的起诉已超过二年的诉讼时效，并判决驳回ＸＸ的诉讼请求是错误的。综上，请求二审法院判令：一、撤销原判；二、市政房地产公司支付违约金3671.48元给ＸＸ；三、由市政房地产公司负担一切诉讼费用。
被上诉人市政房地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对ＸＸ上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据ＸＸ的上诉理由及市政房地产公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点是：ＸＸ的起诉是否已超过二年的诉讼时效期间。
ＸＸ与市政房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。”按照以上约定，市政房地产公司应当在2010年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因市政房地产公司的责任，ＸＸ不能在规定期限内取得房地产权属证书的，市政房地产公司应按已付房价款的1％支付违约金。由于双方在《商品房买卖合同》中已明确约定逾期办证违约金的数额，如果市政房地产公司未能在2010年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，ＸＸ就已经知道或者应当知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，ＸＸ要求市政房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2010年6月30日起开始计算。原审判决以市政房地产公司实际交付商品房给ＸＸ之后的180日的次日作为逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点是欠妥的，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，ＸＸ应当在2010年6月30日起二年内向市政房地产公司主张支付逾期办证的违约金，但ＸＸ直到2014年5月28日才提起诉讼主张权利，显然已经超过二年的诉讼时效期间。原审法院认定ＸＸ的起诉已超过二年的诉讼时效期间，并判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。ＸＸ关于其起诉未超过二年诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。ＸＸ的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李尚文
审判员 王 瑾
二〇一四年十一月二十六日
书记员 邵 婕
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。