上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第2216号
原告上海剑宇实业有限公司。
法定代表人余剑。
委托代理人王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。
被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司。
法定代表人龚伟民。
被告张上海。
上列二被告共同委托代理人金泉国，上海高达律师事务所律师。
上列二被告共同委托代理人陈燕萍，上海高达律师事务所律师。
原告上海剑宇实业有限公司（以下简称剑宇公司）与被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司（以下简称蒜康公司）、张上海土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告剑宇公司的委托代理人王浩君，被告蒜康公司与张上海的共同委托代理人金泉国、陈燕萍及被告张上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告剑宇公司诉称，2008年3月17日，原告剑宇公司与两被告签订《场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定两被告向原告承租坐落在上海市浦东新区上南路XXX号面积为8，000平方米的场地（以下统称租赁场地），用于建材交易大棚、钢结构；租金每年人民币80万元（以下币种相同），每半年支付一次，每次提前30天。租赁合同签署后，原告依约向被告交付租赁场地，然而被告从2009年5月18日起未能如约向原告支付租金，在原告屡次催讨下，被告拒不支付。2011年1月27日，被告张上海向原告出具欠条一张，但此后亦未能向原告支付租金。两被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，由此原告诉请要求：1、解除原、被告签订的租赁合同并要求被告返还租赁场地；2、判令被告蒜康公司向原告支付自2009年5月18日起至实际搬离之日止的租金，按照年租金80万元的标准计算，具体到日为2，191.80元（按年租金除以365天计算）；3、判令被告蒜康公司向原告支付违约金30万元；4、判令被告张上海对上述被告蒜康公司向原告承担的责任承担共同还款责任；5、本案诉讼费由两被告承担。案件审理中，原告表示租赁场地上被告建造的大棚被拆除后，被告就不管了，租赁场地被告也未再使用，因为场地上没什么门，原告于2015年2月初在场地上拦了个门，目前租赁场地在原告的监控下，原告认为归还场地应以被告清理完场地内的垃圾后才算返还，故就租赁场地租金，被告主张算至2015年2月5日止，庭审之后，就租金的主张原告变更要求被告蒜康公司向原告支付自2009年5月18日起至2014年11月10日止的租金计4，458，745.20元。
被告蒜康公司辩称，双方签约的情况属实，2009年5月18日后被告再未向原告支付租金亦属实，该日起未缴纳租金是因为租赁土地被告承租后没有正式启用，当时搭建钢结构的大棚手续、规划手续等没有批下来，原告跟被告说没批下来，让被告自己去办，被告表示因为不是房屋的权利人，无法办理。2010年9月27日被告蒜康公司开始搭建大棚，同年10月7日搭建完毕，但被告蒜康公司在租赁土地上建造的大棚被认定为违章建筑，2014年10月底已被政府部门强制拆除完毕。被告认为，双方签订的租赁合同所约定的租赁土地用途违反了国家的相关法律法规，原告在明知土地使用权为工业用地下，却和被告签订土地用途为商业用途的租赁合同，且原告让被告在租赁场地上建造大棚没有得到审批手续，故租赁合同应为无效。由于大棚被拆除，导致合同目的没有实现，场地被告也未使用，合同无效的责任在于原告，由此被告不应支付土地使用费或租金。同时，被告存在400万元的建造损失，就合同无效导致的损失被告要求原告赔偿，关于该赔偿被告已另行向法院提起诉讼主张。如果法院认为租赁合同有效。就原告要求解除租赁合同返还场地，被告是同意的，被告认为承租场地在大棚拆除的同时已返还原告即2014年11月10日场地已交还，双方并未办过交还手续，2015年1月底将相关场地钥匙交还给原告，目前租赁场地不在被告控制下。同时法律规定租金的诉讼时效是一年，除2014年12月30日前一年内的租金未超过诉讼时效外，原告主张的其他租金均已超过诉讼时效。即使在时效内，相关租金被告也不愿意承担，理由仍然是被告坚持认为合同无效。另外，被告认为原告交付承租场地也未与被告办理交接手续，因为建造大棚办理手续问题，被告一直未启用土地，被告认为应以大棚建起来才算是正式交付租赁土地，就原告主张的租金计算标准没有异议。对于原告主张的违约金，被告认为合同约定不合理，且原告也非守约方，如果有违约金，被告认为违约金过高，应按照中国人民银行的同期利息计算，租赁合同第十二条也约定了逾期交付租金的违约金，原告现在选择第十七条主张，合同解除的责任不在被告而在原告，被告不应当承担违约金，就违约金金额本身被告认为过高，具体标准请法院裁定。合同解除，保证金要求退还被告蒜康公司。
被告张上海辩称，租赁合同签订的事实属实，租金从2009年5月18日开始未支付亦属实。但该租赁合同的主体为原告及被告蒜康公司，被告张上海既不是被告的法定代表人也不是公司股东，被告张上海在租赁合同上签字是作为被告蒜康公司的代理人身份签署，作为代理人，根据相关法律规定，不承担相应的租赁合同责任，相关合同责任由被代理人即被告蒜康公司承担。就之后形成的欠条等材料，被告张上海也是作为被告蒜康公司的代理人出具，由此被告张上海不应当成为本案的被告，不应承担本案的法律责任。
经审理查明，上海市浦东新区太平村二队11，636平方米用地的使用权人为上海汇海船舶设备有限公司。原上海市南汇区规划管理局对上述建设用地规划性质认定为工业用地。2008年4月17日，原上海市公安局南汇分局康桥派出所证明上海汇海船舶设备有限公司地址坐落于原南汇区康桥镇太平村二队，门牌编号为原南汇区康桥镇上南路XXX号。上海汇海船舶设备有限公司作为出租方与原告剑宇公司作为承租方于2008年签署《房地产租赁合同》，约定将上海市浦东新区上南路XXX号中相关房屋及土地出租给原告，租赁期限自2008年3月1日起至2018年2月28日止；……。2008年3月11日，上海汇海船舶设备有限公司出具证明，表示上述房屋已租赁给剑宇公司，现同意该房屋由剑宇公司与第三方经营。
2008年3月17日，以原告剑宇公司作为出租方（甲方）与被告上海蒜ＸＸ物工程有限公司作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定甲方自愿将租赁场地出租给乙方使用；租赁用途为建材交易大棚、钢结构；乙方承租后必须在营业执照核准的经营范围内经营；承租期限自2008年5月18日至2018年2月28日止；租金为每年80万元，租金为每半年支付一次，每次提前30天，并付给甲方保证金5万元，合同期到甲方不计利息返还乙方；乙方承租甲方场地后，甲方应提供相关手续，并积极协助乙方在申照过程中所涉及相关部门事宜；乙方保证按时足额支付租金，如逾期支付一日，按租金千分之三支付违约金；乙方不得在承租场地内新建各种永久性建筑物，确实需要新建临时建筑物，必须向甲方提供建筑方案，征得甲方同意，费用自理，租赁期满后，应当完好无损无偿移交甲方；本合同所立条款甲乙双方均严格执行，不得违约，任何一方违约，守约方有权向违约方追索违约金30万元，造成经济损失的，守约方有权要求违约方另行给予经济赔偿；……。合同尾页，甲方委托代理人处签有“廖炳生”字样，下方盖有剑宇公司的印章，乙方在委托代理人处由被告张上海签字，下方盖有上海蒜ＸＸ物工程有限公司印章，同时在各自对应的位置附有签署合同个人的身份证件复印件。租赁合同签署后，原告收到了承租方支付的一年的租金及保证金5万元。2009年5月18日起承租人再未支付过相关租金。
2009年7月，上海蒜ＸＸ物工程有限公司所提出的名称、经营范围变更登记申请得到上海市工商行政管理局浦东新区分局的准许，由此企业名称变更为上海蒜康建筑装潢工程有限公司即本案被告蒜康公司。2010年9月27日，被告蒜康公司在租赁场地上搭建大棚。2014年11月，上海市浦东新区城市管理行政执法局发函，表示2014年10月28日发出《责令停止建设、限期拆除决定书》，次日又发出《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》，其中载明：经查，相关单位在规定限期内未拆除上述正在搭建的违法建筑，且无正当理由，本机关将于2014年11月16日组织实施强制拆除。2014年11月当月，租赁场地上的大棚被强行拆除，之后租赁场地被告未再使用。被告表示2014年11月10日租赁场地上的大棚拆除视为租赁场地已经向原告交还。原告表示于2015年2月初实际控制租赁场地。但就场地租金同意以2014年11月10日作为截止日。
2011年1月27日，被告张上海向原告出具欠条一张，表示欠地租200万元，双方共同确认该200万元的租金是针对2009年5月18日至2011年11月18日期间二年半的租金。2011年12月，原告剑宇公司开出了从2009年5月18日起的租金发票7张，总金额为280万元，就上述租金被告张上海在相关说明中注明“款未付”且“为了与上海兰田实业有限公司打官司之用”，关于上述租金发票所指向的租金，被告表示即为本案中所涉租赁关系产生的租金。双方共同确认，2013年1月23日至2014年11月11日期间，被告张上海与原告方的廖炳生联系频繁。2013年1月23日廖炳生表示“房租急死了，你那边定下来没？”，张上海说“没有啊，我也急”，廖炳生再问“他们定金还没付吗？”，张上海说“没有啊，付了定金以后我就订合同了，订了合同然后钱就可以先付了嘛，知道么？”廖炳生表示“还有，那个法院今年会判嘛？……哪一天？”张上海表示，“百分之百，这个已经沟通过了，……判下来后我先叫兰田把那个150万元给我，定金嘛，……拿了150万定金么咱事也解决了，对哇？”廖炳生还表示，“我这个钱你不能想办法今年这一个月给我一部分？给一点好吗？”，张上海表示“我想办法，……我借出去收到钱再给你，收到都给你，……”。2013年11月29日，双方再行通话，其中廖炳生表示“但你一定要帮我解决一点，你不解决没办法了，……”，张上海表示“本来今天都解决掉了，……人家100万定金付了以后后面是500万么，给你搞定了，先搞100万，……”，廖炳生表示“……我也没说要你100万，你帮我搞一点”，张上海表示“……我也说好了，先给你，上半年给你100万，下半年100再给你100万，他（老龚）半年一付房租，这个很快的，这个两年里面全部搞清楚了”。就该期间双方的通话，原告表示，原告一直向被告催讨钱付租金，被告对于欠租也予以认可，并总以想办法、筹钱为由拖延；被告表示，被告张上海是以被告蒜康公司名义与原告方廖炳生联系，原告方廖炳生多次通电话是关心被告蒜康公司与上海兰田实业有限公司间租赁引起的诉讼情况，因为该案件的输赢关系到本案中所涉租赁履行问题，如果被告蒜康公司与上海兰田实业有限公司间的租赁能够继续履行的话，那么原、被告间的租赁也能继续履行。
另查，2011年11月，案外人上海兰田实业有限公司对被告蒜康公司及案外人上海申昕家建材市场经营管理有限公司就租赁合同纠纷向本院提起诉讼，该案件经过一审、二审的审理，二审法院于2013年1月22日判决生效。
以上事实，有《场地租赁合同》、《房地产租赁合同》、集体土地建设用地使用证、证明、欠条、说明、上海市浦东新区城市管理行政执法局责令停止建设、限期拆除决定书、上海市浦东新区人民政府限期拆除正在搭建的违法建筑催告书、录音光盘及书面材料、（2012）沪一中民二（民）终字第3408号民事判决书等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，双方的争议焦点在于租赁合同是否有效，租赁合同的承租主体为谁，租金是否应当支付，如果应当支付租金是否超过了诉讼时效。就上述问题，根据庭审调查，分析如下：
一、原、被告签署的租赁合同系针对上海市浦东新区上南路XXX号面积为8，000平方米的场地所订立，合同签署后，原告向被告交付上述场地，被告也就该土地缴纳了第一年的租金及保证金，租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，应为合法有效。被告以土地性质与其租赁土地用途不相匹配作为无效的理由，并无相关法律依据，本院不予采纳。
二、租赁合同的承租主体。原告认为承租主体为两被告，两被告认为承租主体为被告蒜康公司，被告张上海仅为被告蒜康公司在该租赁关系中的委托代理人。本院认为，从租赁合同的内容及形式反映，签约双方为原告及被告蒜康公司，原告方的廖炳生及被告方的张上海以同等委托代理人的身份形式在合同签章处签字书写，虽然之后就系争土地上租金所出具的欠条、说明及与原告方廖炳生的沟通联系都有被告张上海的参与，但并无证据显示被告张上海是以其个人名义与原告交涉，在被告蒜康公司确认被告张上海为其委托代理人行使上述行为，与租赁合同的内容形式能够相互印证，原告坚持认为被告张上海为承租人之一，并要求被告张上海承担租赁合同责任，并无事实及法律依据，本院就此意见不予采纳，确认租赁合同的承租主体应为被告蒜康公司，由被告蒜康公司对外承担相应合同责任。
三、租金应否支付。被告表示因无法在其承租的场地上办理搭建大棚的合法手续，导致2014年11月被作为违章搭建被相关执法部门拆除，其合同目的无法实现，不予支付租金。被告所承租的场地从其承租时至租赁期间，性质并未发生过改变，被告承租土地后作为何用途及是否可以何用途使用，均应在签订租赁合同前考量，即使在租赁场地后，2009年被告就明确知道无法在场地上办理搭建大棚的手续，但其亦未以无法实现合同目的为由要求解除租赁合同，而是在场地上进行了大棚搭建并使用，直至2014年11月被拆除，就此被告以违法搭建被拆除作为不支付已使用场地期间租金的抗辩，于法无据，本院不予采信。
四、未付租金是否超过诉讼时效。原告主张从2009年5月18日起至2014年11月10日被告确认大棚拆除返还场地日止的租金，被告确认该期间的租金未予支付过，但提出租金的诉讼时效为一年，除原告提起诉讼日之前一年的租金外，均已超过诉讼时效。对此，本院认为，就被告向原告出具的欠条及说明内容，双方共同确认系围绕本案所涉租赁关系中的租金，就相关租金金额及未予支付的情况，被告形成了一个债务的确认，虽当时其中有部分实际未发生的租金金额及“说明”中注明原告提供租金发票是为被告他案诉讼使用，但就该期间的租金被告客观上未予支付，被告所确认的债务系真实的租金形成，由此可以认定被告的行为已经形成了一个确认的债务，该债务在没有注明履行期限下，原告可以随时予以主张，就该债务原告现予以主张，并未超过诉讼时效。义务人作出分期履行、部分履行、请求延期履行等承诺或者行为的，应当认定为当事人一方同意履行义务，根据原告提供的双方委托代理人从2013年1月至2014年11月期间的电话录音内容反映，原告对双方租赁关系所形成的租金有催讨的意思表示，而被告方也始终以想办法履行的承诺答复原告，双方的行为均导致对未付租金诉讼时效的中断。综上，原告目前所主张的债权及租金并未超过诉讼时效，被告以此作为不予支付的抗辩理由，本院不予采纳。
现就双方的租赁合同，双方在合同有效的情况下均同意解除。合同解除后，就被告支付的5万元保证金，原告同意返还，被告对此并无异议，要求返还给被告蒜康公司，并无不可，本院予以准许。另因被告未能依约支付租金，原告要求被告支付合同违约金30万元，符合合同约定。被告提出双方约定的违约金标准过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，被告从2009年5月就未向原告履行过租金支付义务，依照被告违约给原告造成的实际损失为基础，就原告现主张的违约金并不显属过高，由此对被告要求调整的意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海剑宇实业有限公司与被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司签订的《场地租赁合同》予以解除；
二、被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑宇实业有限公司280万元及2012年11月18日起至2014年11月10日止的租金（按照年租金80万元标准支付）；
三、被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑宇实业有限公司违约金30万元；
四、原告上海剑宇实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司租赁保证金5万元；
五、驳回原告上海剑宇实业有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41，200元，减半收取计20，600元，由被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张盈
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。