湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00094号
上诉人（原审原告）湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司，住所地长沙市开福区湘江世纪城富湾国际三栋3801房。
法定代表人何竞峰，该公司董事长。
委托代理人陈科文，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人周爱桥，男，1970年7月29日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）张婷。
被上诉人（原审被告）李捷。
上诉人湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司（以下简称大众兴业公司）因与被上诉人张婷、李捷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初第2537号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月26日，张婷、李捷与大众兴业公司签订了一份房屋租赁合同书，并附有房屋产权证复印件、房屋分层分户平面图等，合同约定：张婷、李捷将其租赁的位于长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦一楼北边面积359平方米、二楼全部851平方米房屋分租给大众兴业公司，租赁用途为办公，商业使用；租赁期限为10年，自2013年6月26日起至2023年6月25日止，租赁期的前45天即从2013年6月26日至2013年8月11日为装修期，装修期间不收租金，租赁期含装修期；租金按季度支付，在本合同签订之日支付租金和商业管理费314730元，大众兴业公司未支付或未及时支付上述金额本合同自动解除，后续租金及商业管理费每季度支付一次，且必须提前一个月支付，先付后用，约定的支付时间2013年10月11日为下一个季度租金最后支付期限，超过此时间视为延期付款，大众兴业公司必须在当次租金支付周期届满前支付下一个季度的租金；无论大众兴业公司是否依其商业计划按时进场、装修完毕或开始营业，大众兴业公司都必须按合同约定及时足额支付房屋租金及商业管理费等费用，并履行其义务；张婷、李捷同意大众兴业公司在二楼楼面合适位置开口安装楼梯通道，供大众兴业公司办公需要，大众兴业公司撤场时如有必要大众兴业公司应同意恢复；本合同自双方签字盖章，且大众兴业公司向张婷、李捷支付第一季度的房屋租金314730元到账之日生效；双方同时对权利与义务进行了约定。大众兴业公司方周爱桥在该合同上签字，并加盖了公章，张婷、李捷亦在合同上签名。2013年6月28日，大众兴业公司将第一季度的房屋租金314730元汇至被告张婷账上。张婷、李捷也按约定向大众兴业公司交付了上述房屋。2013年6月27日，大众兴业公司（甲方）与长沙市原本广告装饰设计有限公司（乙方）签订了一份室内装饰设计合同书，合同约定：甲方委托乙方设计房屋座落于长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦一楼北边面积359平方米、二楼全部851平方米；设计费用总计84700元，在合同签订时支付14000元，在设计制作印刷品交付时支付70700元；乙方需按照甲方的要求进行设计与制作；等等。2013年10月10日，湖南长沙永熙实业有限公司出具了一份内容为“兹证明我司所有的位于长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦设计用途为办公，该大厦西面临芙蓉南路，根据大厦设计及使用方便，一楼入户大厅南北两端房屋为独立分割产权房屋（产权证号：长房权证字天心字第××号、长房权证字天心字第××号）可向西对外开门进出”的证明。根据长沙市原本广告装饰设计有限公司设计的图纸及张婷、李捷提交的一层平面图纸可知，大众兴业公司分租的座落于长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦一楼北边为可向西对外开门进出，张婷、李捷在合同书中明确同意大众兴业公司在二楼楼面合适位置开口安装楼梯通道，该通道可将一楼与二楼连通，大众兴业公司亦无证据证明张婷、李捷同意或者双方约定可从南向墙开门。2013年9月5日，大众兴业公司以张婷、李捷将一楼场地的大门用砖墙封住、要从外墙另行开门、导致合同目的无法实现为由诉至该院，要求解除与张婷、李捷签订的租赁合同。截至2013年9月5日，大众兴业公司并无证据证明其已向张婷、李捷提出解除租赁合同，至今亦未将上述房屋交还给张婷、李捷，且2013年10月11日为第二季度支付租金的最后期限。
经该院做张婷、李捷的工作，张婷、李捷均同意解除合同。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大众兴业公司与张婷、李捷签订的上述合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，均应当依约履行各自义务。合同签订后，张婷、李捷依约履行了其义务，大众兴业公司在支付第一季度租金后，却以张婷、李捷将一楼场地的大门用砖墙封住、要从外墙另行开门、导致合同目的无法实现为由欲解除租赁合同，经查，大众兴业公司分租的座落于长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦一楼北边为可向西对外开门进出，张婷、李捷亦同意大众兴业公司在二楼楼面合适位置开口安装楼梯通道，该通道可将一楼与二楼连通，对大众兴业公司的合同目的并无影响，大众兴业公司亦无证据证明张婷、李捷同意或者双方约定可从南向墙开门，因此，大众兴业公司要求解除双方签订的租赁合同缺乏事实依据与法律依据，但张婷、李捷经该院做工作后均同意解除合同，结合本案的实际情况，该院以判决解除大众兴业公司与张婷、李捷签订的租赁合同为宜。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于大众兴业公司诉求的退还租金314730元及赔偿经济损失100000元，因张婷、李捷并未违约，不存在退还租金的约定情形，大众兴业公司亦无证据证明其起诉前已向张婷、李捷提出解除租赁合同，至今也未将上述房屋交还给张婷、李捷，且2013年10月11日为第二季度支付租金的最后期限，大众兴业公司无权要求张婷、李捷退还第一季度租金，同时，大众兴业公司也无证据证明存在经济损失，故对大众兴业公司要求退还租金314730元及赔偿经济损失100000元的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司与张婷、李捷于2013年6月26日签订的《房屋租赁合同书》；二、驳回湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7605元，由湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司负担。
上诉人大众兴业公司不服一审判决上诉称，一、一审法院认定“对大众兴业公司合同目的并无影响”的事实错误。两被上诉人无证据证明字合同签订时就明确告知上诉人没有墙的南面是要用墙壁封闭的。而且上诉人租赁房屋时，不知道西面可以开门，南面封闭后严重影响了上诉人对租赁房屋的商业设想，致使合同目的无法实现。上诉人根据《房屋租赁合同书》签订时房屋的现状做了设计与商业规划，同时开展装修前期准备工作，并安排人员进场对废旧物品进行拆除，在上诉人拆除废旧物品期间两被上诉人并未向上诉人告之而要求上诉人改为西面开门。两被上诉人的这种行为严重影响了上诉人签订合同的目的，使得上诉人签订合同目的无法实现。而一审法院竟然违背常理，在没有搞清楚上诉人签订合同的目的，以及南面开门对上诉人的意义，就以其他方向可以开门的理由就妄下论断的认定“对大众兴业公司合同目的并无影响”的事实是错误的。
二、一审法院认定“做张婷、李捷的工作，张婷、李捷同意解除合同”，就能以此决定双方合同解除，并认定“张婷、李捷并未违约，不存在退还租金的约定情形”及“大众兴业公司也五证据证明存在经济损失”的事情认定错误。一审法院就以两被上诉人同意解除合同，就主观推断出上诉人同意解除合同，不符合上诉人的真实意愿。上诉人起诉解除合同，是因为两被上诉人致使上诉人签订的合同目的无法实现，要求两被上诉人退还租金及商业管理费，赔偿经济损失的前提下协商解除合同。同时，上诉人提供了相应的证据证明，存在10万元的经济损失，一审法院不予认定是错误的。一审法院如果认定被上诉人与上诉人协商解除合同，那么两被上诉人自上诉人于9月10日向一审法院起诉解除合同之日起把租金及商业管理费予以退还，即应退人民币209820元。
三、一审法院在解除上诉人与两被上诉人签订的《房屋租赁合同书》时，适用法律错误。根据《合同法》的相关规定，解除合同的事由有当事人协商解除和法定解除。上诉人从未表达意愿与被上诉人在不退还租金、商业管理费及赔偿损失的前提下解除合同，一审法院根据上诉人一审中剔除的诉讼请求，曲解上诉人的意见，就主观认定上诉人同意和被告协商解除合同，就适用《合同法》第九十三条的规定是错误的。如果一审法院是适用法定解除合同的事由，那么两被上诉人就存在违约行为，在判决解除《房屋租赁合同书》的前提下，就应该退还租金、商业管理费及赔偿损失。综上，请求撤销湖南省长沙市天心区人们法院（2013）天民初字第2537号民事判决书第一项、第二项判决内容，支持上诉人的一审所有诉讼请求，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人张婷、李捷共同答辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、关于被上诉人的行为是否致使上诉人不能实现合同目的的问题。根据本案事实，被上诉人将其租赁的位于长沙市天心区芙蓉南路一段529号永熙大厦一楼北边面积359㎡，二楼全部851㎡的房屋分租给上诉人，租赁用途为办公、商业使用。长沙中盛建筑勘察设计有限公司设计的一层平面图、湖南长沙永熙实业有限公司出具的证明以及一审法院调取的长沙原本广告装饰设计有限公司房屋装修图纸可以认定永熙大厦一楼北边房屋可以在西面开门对外进出。而上诉人租赁的范围是永熙大厦一楼的为北边拥有独立产权面积为359㎡的房屋，因此，上诉人只能使用自己租赁的房屋范围，不能超面积使用他人房屋。此外，上诉人并没有提供证据证明被上诉人同意或者与被上诉人协商约定可以从南面墙上开门进出。因此，被上诉人在南面用砖封住并无不当，封住后上诉人可以从西面开门自由进出，非但不会影响上诉人的办公和商业使用，反而有利于上诉人。关于上诉人提出的封住不能上到永熙大厦二楼的问题。被上诉人及上诉人在租赁合同书中就上下楼问题达成一致，被上诉人同意上诉人在二楼合适位置开口安装楼梯通道，该通道可以将一楼和二楼连通，且该租赁房屋一、二楼之间还有电梯以及消防安全通道，南面封住对上诉人一、二楼上下及办、公商业使用的合同目的并不会受到影响。二、关于一审法院能否判决合同解除的问题。依据本案事实，上诉人要求解除与被上诉人双方签订的租赁合同缺乏事实依据和法律依据，且2013年10月11日为第二季度支付租金的最后限期，依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同书8-3约定：上诉人逾期支付租金超过10天的，被上诉人可以单方面解除合同。一审法院与被上诉人做工作解除合同时，上诉人以及逾期支付租金超过10天，被上诉人行使合同约定的条件已经成就，被上诉人可以单方行使合同解除权。一审法院结合案件情况，在上诉人提出解除合同的诉讼请求和被上诉人的约定解除权已成就的基础上，为避免双方损失继续扩大，运用自由裁量权判决解除双方签订的租赁合同并无不当。三、关于是否应退还租金314730元及赔偿经济损失100000元的问题。本案中，上诉人提供的证据并不能证明被上诉人存在违约行为，且2013年10月11日为第二季度支付租金的最后期限，上诉人并没有依约交纳第二季度的租金。截止上诉人逾期支付租金10天后被上诉人同意解除合同时，上诉人也还未将租赁房屋交还给两被上诉人。因此，上诉人使用租赁房屋的期限已经超过了租金价值，不存在退还租金的问题。关于赔偿经济损失100000元的问题。上诉人提供的证据并不能证明存在经济损失，且被上诉人并不存在违约行为。因此，上诉人要求赔偿经济损失的请求不应被支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本案二审中，上诉人大众兴业公司提交照片一份，拟证明被上诉人将房屋租给金泰酒店做前台使用，被上诉人对该证据予以认可，本院亦予以采信。上诉人另申请了证人装修设计师罗某出庭作证，拟证明设计图纸事实。根据上述证据及证人证言以及原审证某本院另查明，上诉人确定的最终装修图纸为南向开门的设计图纸，涉案房屋在上诉人进场装修之前原进出通道为南向通往一楼大厅出入，上诉人装修过程中，被上诉人将一楼大厅租赁给金泰酒店作为前台使用，该酒店装修过程中将租赁房屋南向封闭隔墙。诉讼中，原审法院于2013年10月22日询问了两被上诉人，被上诉人以上诉人未按期交纳租金为由，同意解除合同，故原审判决载明“经该院做张婷、李捷的工作，张婷、李捷均同意解除合同”。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，一、关于本案双方签订的《房屋租赁合同书》的解除问题。合同解除权为形成权，解除通知如无无效或可撤销之情形则自通知到达之时生效。本案双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行义务。一审中上诉人大众兴业公司以被上诉人张婷、李捷构成根本违约为由起诉要求解除合同，故上诉人的起诉状副本即为合同解除通知，上诉人要求解除合同的意思表示应自一审起诉状副本送达之日即2013年9月10日则应视为告知了两被上诉人，两被上诉人在2013年10月10日表示同意解除合同，故上诉人请求解除合同的通知自送达之时已经生效，双方房屋租赁合同已于2013年9月10日解除。原审判决解除双方合同没有法律依据，判决不当，本院予以纠正。二、关于《房屋租赁合同书》中双方是否有违约行为以及合同解除后的责任承担问题。本院认为，涉案房屋在双方签订合同时现状为南向一楼大厅出入，两被上诉人将涉案房屋共用的一楼大厅出租给金泰酒店作为前台使用，该酒店装修时将房屋南向封闭隔墙，造成上诉人无法合理使用房屋，且两被上诉人并无证据证实签订合同时已经告知该房屋南向将封闭隔墙且房屋西向可以开门作为出入通道。在上诉人起诉后，两被上诉人在诉讼中才提交长沙中盛建筑勘察设计有限公司设计的一层平面图，2013年10月10日，房屋产权人湖南长沙永熙实业有限公司才出具证明证实涉案房屋可向西对外开门进出，故两被上诉人未能及时保证上诉人承租后合理使用租赁房屋，虽不构成根本违约，但对双方争议的产生存在一定的过错，对合同解除应承担一定的责任。上诉人按约定向两被上诉人交纳第一季度租金及管理费314730元，但双方在装修过程中即发生争议，上诉人并未实际使用房屋，双方合同也于2013年9月10日解除，故对上诉人交纳的租金和管理费314730元，本院综合双方合同签订后的履行情况和双方在合同解除中各自应承担的责任，酌情确定两被上诉人应当退还上诉人预交的租金和管理费314730元的40%即125892元。上诉人大众兴业公司主张两被上诉人赔偿损失100000元因无充分有效证据证实，没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人大众兴业公司部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2013）天民初第2537号民事判决；
二、由张婷、李捷在本判决发生法律效力后五日内退还湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司租金及管理费125892元；
三、驳回湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案一审受理费7605元，由湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司负担4563元，张婷、李捷负担3042元，二审受理费7605元，由由湖南大众兴业民间资本借贷登记服务中心有限公司负担4563元，张婷、李捷负担3042元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年九月十六日
书记员 黄 琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。