江苏省无锡市梁溪区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0213执异32号
案外人无锡中硅新材料股份有限公司，住所地无锡新加坡工业园261号地块（统一社会信用代码91320200582307116K）。
法定代表人陈建平，该公司董事长。
委托代理人陈晶（受无锡中硅新材料股份有限公司的特别授权委托），女，该公司职员。
申请执行人交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区金融二街8号（统一社会信用代码913202001359024585）。
负责人杨文胜，该行行长。
委托代理人张振（受交通银行股份有限公司无锡分行的特别授权委托），男，该行职员。
委托代理人范乐（受交通银行股份有限公司无锡分行的特别授权委托），女，该行职员。
被执行人冠德光电材料（无锡）有限公司，住所地无锡新加坡工业园261号地块。
法定代表人孙勇，该公司董事长。
被执行人江阴龙鼎装饰材料有限公司，住所地江阴市周庄镇科技工业园长寿工业园区。
法定代表人苏伟涛，该公司董事长。
被执行人孙勇，男，1975年2月14日生，，汉族，住无锡市。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡交行）与被执行人冠德光电材料（无锡）有限公司（以下简称冠德公司）、江阴龙鼎装饰材料有限公司、孙勇金融借款合同纠纷一案中，案外人无锡中硅新材料股份有限公司（以下简称中硅公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人中硅公司提出异议称，一、2011年5月，张杰代表中硅公司与冠德公司签定150平方米厂房的前期租赁合同。2012年5月，因经营需要，张杰再次与冠德公司签定厂房租赁合同，将租赁面积增加至300平方米。2013年9月起，中硅公司租赁冠德公司全部厂房，租期至2032年8月止。厂房抵押给无锡交行是2012年5月，晚于租赁合同签订时间，中硅公司依法可继续租用厂房至租期届满。二、法院判决第二项所写的抵押权证已注销，无锡交行无理由行使抵押权，拍卖厂房。综上，案外人请求法院停止执行（2014）崇执字第1618号之四执行裁定。
申请执行人无锡交行辩称，中硅公司与冠德公司现有租赁关系是2013年9月1日起成立，在抵押权登记日之后，依法不得对抗抵押权的实现，租赁合同对受让人也不具有约束力。无锡交行借款事实及抵押权真实性无异议，申请法院处置冠德公司名下财产的要求合理合法。因此恳请法院驳回异议，恢复执行。
本院查明，2014年5月，原无锡市崇安区人民法院作出（2014）崇商初字第0097号民事判决，确认：一、冠德公司应于本判决生效后10日内向无锡交行归还贷款本金1300万元；并支付逾期罚息（自2013年10月30日起至判决应给付之日止，以1300万元为基数，按年利率7.2％再上浮50％计算），以及无锡交行为本案诉讼支出的律师代理费240383元。二、对冠德公司前述第一项债务，无锡交行有权以冠德公司提供抵押的锡房他证新区字第××号房屋他项权证项下的房屋所有权、锡新他项（2009）第1200号土地他项权利证明书项下的国有土地使用权与冠德公司协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。三、江阴龙鼎装饰材料有限公司对冠德公司前述第一项债务项下的律师代理费中的70141元承担连带清偿责任，并在承担责任后有权就其支付的贷款本金4969064元、利息274069.66元、律师费向冠德公司追偿。四、孙勇对冠德公司前述第一项债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行义务，无锡交行向原无锡市崇安区人民法院申请执行。此后由于无锡市崇安区人民法院撤销，案件由新成立的无锡市梁溪区人民法院继续执行。
在执行过程中，本院于2017年4月作出（2014）崇执字第1618号之四执行裁定：一、解除中硅公司、陈晶对无锡市新加坡工业园261号房产及固定装饰、附属物、土地的占有；二、中硅公司、陈晶于2017年4月28日前搬离无锡市新加坡工业园261号，并清空物品（评估报告中列明的除外），将房屋交付本院拍卖、变卖。逾期不搬离的，本院将依法强制执行。
另查明，2011年5月16日，张杰与冠德公司签订《企业住所租赁协议》，租赁冠德公司位于无锡市新加坡工业园261号部分厂房，租赁面积150平方米。张杰取得办公用房后，于2011年9月与其他股东设立了无锡安德姆国际贸易有限公司（2013年12月更名为中硅公司）。2012年5月16日，张杰再次以个人名义与冠德公司签定租赁协议，将租赁面积扩大至300平方米，租期从当日起至2013年8月31日止。合同到期后，无锡安德姆国际贸易有限公司与冠德公司签订《厂房租赁合同》，承租冠德公司的全部厂房，租赁建筑面积为8745.18平方米，租赁期7年，自2013年9月1日起至2020年8月31日止，年租金50万元。后双方又签订了补充协议，将租期延至2032年8月31日，并于2014年6月办理租赁合同备案登记。
又查明，2012年4月20日，无锡交行下属分支机构与冠德公司订立最高额抵押合同，约定冠德公司以其位于无锡新加坡工业园261号地块的厂房（建筑面积8745.18平方米）及土地使用权（面积13814.60平方米）为其在2012年4月20日至2015年4月19日期间签订的借款合同提供最高额为2160万元的抵押担保，并办理了他项权证（房屋他项权证号为锡房他证字第××号，抵押登记时间2012年5月29日；土地他项权利证书号为锡新他项（2009）第1200号，抵押登记时间2012年5月30日）。此前，冠德公司也曾将上述厂房与土地使用权抵押给无锡交行，后因贷款结清，于2012年5月28日注销抵押。该次抵押的房屋他项权证号为锡房他证新区字第××号、土地他项权利证书号为锡新他项（2012）第1235号。
上述事实，由当事人陈述，民事判决书、执行裁定书、2015年10月20日中硅公司出具的房屋租赁说明及租赁合同、房屋租赁登记备案证明、工商登记资料、他项权证等书证在卷佐证。
本院认为，张杰、中硅公司与冠德公司之间签订多份租赁合同，目前的租赁关系是2013年9月1日起成立，由中硅公司租赁使用冠德公司位于无锡市新加坡工业园261号地块8745.18平方米的厂房。该处厂房及土地使用权被冠德公司设定最高额抵押，抵押登记时间为2012年5月，早于租赁关系成立时间。我国法律规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权；抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此案外人中硅公司主张对无锡市新加坡工业园261号地块房产及土地享有的租赁权不受抵押登记影响，并无事实与法律依据，本院不予支持。（2014）崇商初字第0097号民事判决主文第二项，表述的锡房他证新区字第××号房屋他项权证、锡新他项（2009）第1200号土地他项权利证明书确已注销，但证书记载的房产与土地使用权为被执行人冠德公司财产，且已设定抵押。因此法院在被执行人不自觉履行债务的情形下，拍卖冠德公司财产并由抵押权人优先受偿，并无不当。综上，案外人中硅公司请求中止执行（2014）崇执字第1618号之四执行裁定的异议，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款之规定，裁定如下：
驳回案外人中硅公司的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 钱 伟
审 判 员 孙德行
人民陪审员 薛崇恩
二〇一七年八月四日
书 记 员 张丽芸
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。