广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1362号
原告（反诉被告）黄伽唯，女，汉族，住南宁市西乡塘区秀安路。
委托代理人赵兴国，广西东方意远律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司，住所地：南宁市青秀区星湖路。
法定代表人杜军，总经理。
委托代理人南方，女，汉族，住南宁市青秀区鲤湾路。
原告（反诉被告）黄伽唯诉被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司（以下简称丰泽公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄伽唯的委托代理人赵兴国、被告（反诉原告）丰泽公司的委托代理人南方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄伽唯诉称，2013年12月5日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的南宁市星湖路X号门市座X楼第X号房屋（商位）出租给原告经营服装使用，租赁期限为一年。合同签订之初，原告接受转租时被告告知该房屋可连续租赁使用，原告信以为真才签订转让合同和租赁合同。合同签订后，原告依约向被告支付了5000元押金，并对房屋进行了装修。同时，原告就该房屋经营服装与陆艳英签订了XX品牌特许经营协议并支付了50000元加盟费。2014年3月13日，因该地段租金大幅度增加，被告遂以租赁期限到期为由要求终止双方签订的房屋租赁合同并要求原告在2014年4月24日前结清所有费用后搬离租赁房屋。被告的行为将导致原告无法经营，且经双方协商，被告既不同意继续租赁，也不同意赔偿，被告的行为已构成违约。综上所述，原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立，应受法律保护。原告向被告支付了房租和押金，被告理应按照合同约定的时间履行合同，不得中途无故终止合同。原被告签订的合同才履行四个月，被告就逼迫原告终止合同，其行为造成原告无法继续经营，也无法取得预期经济利益，无法履行特许经营协议的约定，同时也造成了房屋装修及商铺转让费损失，被告的行为构成严重违约，理应对原告的上述经济损失承担民事赔偿责任。综上，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，要求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告向原告支付违约金7776元（计算方式：合同约定的年租金25920元×30%=7776元）；三、被告向原告返还房屋租赁押金5000元；四、被告向原告赔偿经济损失239800元（其中室内装修费42000元、商铺转让费57000元、品牌加盟费50000元、预期经济损失80000元）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）丰泽公司辩称并反诉称，原、被告于2013年12月5日签订《房屋租赁合同》约定被告将南宁市星湖路X号门市座X楼第X号房屋（商位）出租给原告使用。合同约定租赁期限于2014年4月24日到期。被告于2014年3月13日正式书面通知原告终止房屋租赁合同，后又针对原告提出适当延长租期及搬迁时间的请求，于2014年4月25日通知原告同意延长搬迁时限至2014年5月25日。然而原告至今仍未搬离租赁房屋，已构成违约。为此，被告向本院提起反诉，请求判令：一、原告立即搬离其向被告租赁的南宁市星湖路X号门市座X楼第X号房屋（商位）；二、原告向被告交纳所欠租金3888元、管理费144元、水费20元共计4052元及违约金9380元（计算方式：2014年4月25日至2014年4月30日租金：18平方米×138元／月／平方米×5天÷30天=414元；2014年5月1日至2014年5月25日租金：18平方米×193元／月／平方米=3474元；违约金：以年租金总额25920元为基数，按每天5‰，从2014年4月25日计算至原告付清之日止）；三、原告向被告支付2014年5月25日租赁合同终止后未按期返还租赁房屋期间的双倍场地占用费3474元（计算方式：每月场地占用费按18平方米×193元／月／平方米×2计算，从2014年5月25日计算至原告搬离之日止）；四、原告向被告支付违约金7776元（计算方式：合同约定的年租金25920元×30%=7776元）；五、被告有权将原告支付的押金5000元用于冲抵上述各项费用，不足部分另行追偿；六、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告（反诉原告）丰泽公司的反诉，原告（反诉被告）黄伽唯辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告不存在违约事由。
经审理查明，黄伽唯（承租方，签约乙方）与丰泽公司（出租方，签约甲方）于2013年12月5日签订了一份《房屋租赁合同》，约定丰泽公司将其拥有的南宁市星湖路28号门市座1楼第2-1房屋（商位）出租给黄伽唯使用，面积18平方米；租赁期限从2013年4月25日至2014年4月24日，租赁期限为一年；租金按每平方米120元计算，月租金2160元，年租金25920元；并约定先交租后使用，租金半年缴纳一次。合同第四条约定：1、水费收取按乙方人员每人每月5元计收，在签订本合同之日起第一个月内向甲方一次交付一年水费240元；……3、管理费按每月每平方米4元计收，年应交管理费为864元。合同第五条约定：乙方在交付首期房租时一并向甲方交付相当于年租金20%的财产抵押金5000元，抵押金不计利息，合同期满或经甲方同意提前解除合同时，经过双方办理结算交接手续后，由甲方如数退还乙方。如有任何财产损失的甲方有权在扣除相应损失后退还部分押金。如乙方违反本合同约定的各项义务，构成违约的，则乙方交纳的财产抵押金抵作违约金，不予退还。如抵押金不足以支付违约金的，甲方仍有权就不足部分要求乙方支付。合同第七条约定：1、乙方需要变更或解除合同，应提前一个月通知对方，经双方协商同意后，可以变更或解除合同，否则对方有权拒绝；2、租赁期满时，乙方如需续签合同，同等条件下享有优先租用权，并提前一个月与甲方协商同意后，重新签订租赁合同；3、从合同终止之日起，乙方将所租房屋（商位）原配套设施及装修无条件交还甲方；……5、乙方在合同终止后不按期退回房屋（商位），除支付双倍场地占用费外，甲方有权自行处置乙方拒不撤走的物品。合同第八条约定：1、乙方不能按期交纳租金及其他费用按违约处理。除需向甲方补交足额的房租外，每超一天按年租金总额的5‰向甲方支付违约金；2、甲、乙双方如有一方在合同期未满无故终止或解除合同的，按违约处理，向对方支付年租金总额30%的违约金，并赔偿因此造成的经济损失。甲方因自身发展需要重新规划建筑（包括但不限于旧城改造等方式需要拆除重建）及政府行为等提前解除合同的，有权随时单方提前解除合同，不需向乙方承担任何赔偿或补偿责任，但必须提前一个月通知乙方，否则按违约处理；3、甲、乙双方如有一方违反合同约定的各项义务的，按违约处理，向对方赔偿所造成的经济损失，并支付年租金总额30%的违约金。合同签订后，丰泽公司依约向黄伽唯交付涉案房屋，黄伽唯亦按约向丰泽公司支付押金5000元。
2014年3月13日，丰泽公司向黄伽唯发出《关于终止房屋租赁合同的通知》一份，告知其租赁期限将于2014年4月24日届满，合同到期后不再续签，要求黄伽唯于2014年4月24日前结清所有费用并搬离租赁房屋。黄伽唯于同年3月18日收到上述通知。
2014年3月20日，黄伽唯与蒙有权、南宁索普电子技术服务有限责任公司（案外人）向丰泽公司发出《协商通知》一份，表示双方合同虽于2014年4月24日到期，但其有同等条件下的优先续租权，由于丰泽公司不再续约，并要求其搬离租赁房屋，因此要求丰泽公司赔偿门店支出转让费57000元、押金5000元、装修费50000元、品牌加盟费50000元、门店存货30000元等经济损失共计192000元。
2014年3月27日，丰泽公司向黄伽唯、蒙有权、南宁索普电子技术服务有限责任公司（案外人）复函表示，一、双方所签合同已终止或即将终止，承租人应在租赁期满时无条件将租赁房屋交还丰泽公司；二、丰泽公司有权决定合同期满后收回房屋使用权不续签合同；三、不存在同等条件下享有优先租赁权的问题；四、合同终止后的各项损失应由承租人承担。丰泽公司在复函中再次要求黄伽唯等按时结清费用并搬离租赁房屋。
黄伽唯以本案合同期限应从其签订合同之日起算一年至2014年12月5日到期，而丰泽公司要求其于2014年4月24日前搬离租赁房屋的行为构成违约为由，诉至本院，要求判如所请。丰泽公司则以租赁期限于2014年4月24日届满，黄伽唯拒不搬离租赁房屋的行为构成违约为由，向本院提起反诉。
在诉讼过程中，双方均认可黄伽唯已经交清2014年4月25日前的租金、管理费、水电费等各项费用。黄伽唯占有使用租赁房屋至今。
另查明，丰泽公司系案外人广西岭南糖业有限公司独资组建的有限公司。涉案房屋位于青秀区星湖路X号，该X号房屋所有权人系案外人广西岭南糖业有限公司。案外人广西岭南糖业有限公司于2013年3月1日出具《授权委托书》一份，全权委托丰泽公司处理青秀区星湖路X号商铺的对外租赁相关事宜。
本院认为，黄伽唯与丰泽公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格按约履行合同内容。根据合同第二条约定，租赁期限从2013年4月25日起至2014年4月24日止，现合同已经实际履行完毕，黄伽唯要求解除合同，没有事实和法律依据，不予支持。丰泽公司根据合同约定的租赁期限向黄伽唯发函通知合同终止并要求黄伽唯返还租赁房屋，符合双方约定，并不构成违约。黄伽唯主张合同期限至2014年12月5日止，并据此要求丰泽公司支付违约金、赔偿各项经济损失，没有事实和法律依据，不予支持。
合同终止后，黄伽唯应及时搬离租赁房屋并返还给丰泽公司。黄伽唯未及时返还租赁房屋的行为已经构成违约，根据合同第五条、第八条约定，黄伽唯应承担相应的违约责任，向丰泽公司支付年租金25920元的30%的违约金，扣除黄伽唯已经交纳的押金5000元，黄伽唯还应向丰泽公司支付违约金2776元（计算方法：25920元×30%-5000元=2776元）。
根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，黄伽唯有义务返还租赁房屋，而黄伽唯在合同终止后未及时返还租赁房屋，还应承担占有使用期间的占用费。占用费应参照双方租赁合同约定的租金标准计算。因此，黄伽唯应向丰泽公司支付2014年4月25日至2014年5月24日期间的占用费2252元（计算方式：按月租金2160元、水费20元、管理费72元计算）及2014年5月25日至黄伽唯搬离租赁房屋之日期间的占用费（计算方式：按月租金2160元计算，从2014年5月25日起计算至黄伽唯搬离租赁房屋之日止）。根据合同约定，黄伽唯未及时返还租赁房屋，应承担按年租金的30%支付违约金的违约责任，上述违约金已足以弥补因黄伽唯的违约行为给丰泽公司造成的损失，因此，丰泽公司要求黄伽唯承担双倍的房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于丰泽公司要求黄伽唯每日按年租金总额的5‰的标准承担逾期支付2014年4月25日至2014年5月24日的占用费的违约金的诉讼请求，双方合同对此约定意思表示真实，应受法律保护。但是，由于违约金数额已经超过本金的100%，明显过高，我国的违约金的性质是补偿性、而不是惩罚性，因此，违约金的偿付数额应根据实际损失确定。因丰泽公司未能提供实际损失的相关证据，本院依法酌情予以调整，确定该部分违约金按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）黄伽唯应于本案判决生效之日起十日内搬离南宁市星湖路X号门市座X楼第X号房屋（商位）；
二、原告（反诉被告）黄伽唯向被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司支付2014年4月25日至2014年5月24日期间的占用费2252元及违约金（计算方式：以2252元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付，从2014年4月25日计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；
三、原告（反诉被告）黄伽唯向被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司支付2014年5月25日至搬离上述租赁房屋之日期间的占用费（计算方式：按月租金2160元计算，从2014年5月25日起计算至搬离之日止）；
四、原告（反诉被告）黄伽唯向被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司支付违约金2776元；
五、驳回被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）黄伽唯要求解除其与被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；
七、驳回原告（反诉被告）黄伽唯要求被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司支付违约金的诉讼请求；
八、驳回原告（反诉被告）黄伽唯要求被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司返还押金的诉讼请求；
九、驳回原告（反诉被告）黄伽唯要求被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。
本诉受理费2544元，反诉受理费209元，两项合计2753元，由原告（反诉被告）黄伽唯负担。反诉受理费被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司已预交，由原告（反诉被告）黄伽唯连同上述应付款项一并给付被告（反诉原告）广西丰泽投资有限公司。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 谭 妤
二〇一四年八月二十五日
书记员 朱微微
附法律条文
一、中华人民共和国合同法
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。