山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终1515号
上诉人（原审被告）：魏英杰，男，1972年7月28日生，汉族，住诸城市。
委托诉讼代理人：周克，山东东武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：诸城市万兴建材有限公司，住所地诸城市皇华镇朱家村。
法定代表人：高波，总经理。
委托诉讼代理人：魏世锋，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：丁作刚，山东法恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：诸城市爽业房地产开发有限公司。
上诉人魏英杰因与被上诉人诸城市万兴建材有限公司（以下简称万兴公司）、诸城市爽业房地产开发有限公司（以下简称爽业公司）执行异议之诉一案，不服山东省诸城市人民法院(2015)诸民初字第234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏英杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋系上诉人从爽业公司购买的，上诉人以现金方式向爽业公司一次性支付了购房款，爽业公司告知涉案房屋原来和李明福签订过合同，但李明福不想购买了，上诉人签订合同时将原合同作出修改而未另行签订新合同，这与爽业公司法人宋正波笔录中的陈述相符。2.2013年1月19日爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司签订的合同中确定的爽业公司此前已经出卖的98套房屋包括上诉人购买的涉案房屋。爽业公司法人宋正波对此已确认，也已得到正堂公司的确认。3.一审认定上诉人以现金交付购房款不符合交易习惯是错误的。涉案房屋总价款共计十几万元，以现金交付并不违背常理，且爽业公司法人宋正波已经确认，且涉案房屋所在小区很多业主都是以现金形式支付的。4.一审法院已对涉案房屋进行了现场勘验，房屋已经进行装修并已实际居住。
万兴公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
爽业公司未进行答辩。
万兴公司向一审法院起诉请求：依法判决对执行标的许可执行；诉讼费由魏英杰负担。
一审法院认定事实：万兴公司与爽业公司其他买卖合同纠纷一案，一审法院依据（2012）诸商初字第580号民事裁定书，于2012年11月21日查封了爽业公司开发的位于诸城市东吕标村的“涓水文苑”多层第四栋2单元93平方米左右六套房产。该案经一审法院审理，于2013年6月19日作出（2012）诸商初字第580号调解书，约定：爽业公司欠万兴公司货款831685元及违约金200000元，共计1031685元，于2013年11月30日前付清；案件受理费14085元，减半收取7042.5元，财产保全费5000元，两项共计12042.5元，由爽业公司负担。上述协议达成后，爽业公司未履行调解书确定的义务，万兴公司作为申请执行人于2013年12月30日向一审法院申请强制执行。执行过程中，魏英杰向一审法院提出书面异议，主张于2011年8月20日购买了“涓水文苑”10号楼2单元101室。一审法院审理后作出（2014）诸执异字第35号执行裁定书，裁定中止对涉案被查封房屋的执行。作为申请执行人的万兴公司不服，向一审法院提起诉讼。为证明自己对涉案房产享有权利，魏英杰提出以下证据：1、2011年8月20日，其与爽业公司签订的认购房屋定单一份，证明魏英杰于2011年8月20日认购了涉案房屋。该定单中买房人由李明福涂改为魏英杰。房款为166500元。2、2011年8月20日，爽业公司为魏英杰出具的收款收据一份，证明魏英杰已将房屋全款交齐。收款收据中交款人由李明福涂改为魏英杰。魏英杰主张自己是以现金方式交付房款。万兴公司主张涉案房屋爽业公司并没有转让给魏英杰，爽业公司于2013年1月19日将涉案工程转让给山东宏奥置业股份有限公司，双方签订合同，在合同中确认涉案楼房爽业公司未出卖。为此，万兴公司申请一审法院调查取证。一审法院依职权到诸城市正堂置业有限公司调取爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司于2013年1月19日签订的合同一份，合同中约定：爽业公司用其在龙都街道投资1960万元建设的原涓水文苑A区10#、13#、14#、16#、17#五幢楼310套房屋抵顶欠款1800万元，剩余160万元待土地挂拍至山东宏奥置业股份有限公司后支付；爽业公司保证上述楼房产权清晰，不存在抵押、担保、查封等行为，合同另附有五幢楼的明细一份；双方确认已经由爽业公司出售或者签订买卖意向书的共计98套，做为合同附件双方盖章确认。在该98套房屋中，没有涉案房屋。在审理上述执行异议时，一审法院曾对爽业公司法定代表人宋正波进行了调查，其称魏英杰、高峰、ＸＸ、孙奉阳、李金刚收款收据中购房者名字进行了涂改，是因为原来的购房者转给他们，定单是与原购房者签订，款也是收取原购房者的。转让魏英杰后，其拿着定单和收据到公司进行了变更。在本案开庭审理时，审判员询问魏英杰，为什么其和爽业公司签订的认购房屋订单买房人处进行了涂改。其回答称：“当时是团购的，没有定下来，最后谁先交款谁先定哪一套，最后爽业进行了涂改。”“爽业组织了这么个活动，团购可以优惠，最后谁先交款谁先定哪一套房子。”魏英杰主张是从爽业公司购得。魏英杰主张涉案房屋是2011年9、10月份给的钥匙，已经进行了装修，且已入住。2016年6月24日，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，现场勘验之前一审法院告知双方当事人主张自己入住者应当负责打开房门，否则要承担不利的法律后果。现场勘验时，并非魏英杰打开房门，由自称“李臣国”的人打开，其称是魏英杰的房屋。经现场勘验，涉案房屋已装修，并有人居住。房屋内挂有全家福照片一张，打开房门的“李臣国”不在照片上。后一审法院依法对“李臣国”进行了调查，其称谁在涉案房屋居住自己不清楚，是魏英杰让自己开的房门，自己是从本村一个大娘处拿的钥匙，该人不是魏英杰的母亲。
另查明，双方当事人争议的房产“涓水文苑”A区10号楼2单元101室坐落于诸城市龙都街办驻地，原由诸城市爽业房地产开发有限公司开发，该小区现更名为“正堂文苑”。一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，在魏英杰提供的认购房屋定单中购房名字进行了涂改，魏英杰称是在爽业公司组织团购时因为李明福签订合同在前但未交付房款，自己交付房款后将购房者名字改成自己。从其陈述来看，是从爽业公司购买房屋，但该公司法定代表人宋正波则称是从其他购房者转让给魏英杰的。关于从何处购房，魏英杰的陈述与宋正波的陈述矛盾。宋正波称变更购房者后到公司变更合同，所以进行了涂改。但变更合同应当符合法律规定的程序，不能将购房者姓名予以涂改作为变更合同。从2013年1月19日爽业公司与山东宏奥置业股份有限公司签定的合同中确定的爽业公司此前出卖的房屋明细中也没有涉案房屋。魏英杰提供的证据并不足以证明认购定单的合法有效性。魏英杰辩称是现金支付房款，本案中房款数额较大，魏英杰应当提供证据证明房款的来源和交付方式，其未提供证据证明，并且开发商出卖房屋收受购房款时往往是通过银行进行，买受人根据开发商的指示将房款打入相应的银行账户，再持银行存款单交给开发商，开发商再向买受人出具收款收据。魏英杰直接向爽业公司交付现金以支付房款与交易惯例不符，无法确认魏英杰房款已交付。本案现场勘验时，亦不是魏英杰打开房门，其未提供证据证明涉案房屋已经实际占有，应视为未实际占有。综上，魏英杰与爽业公司之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，无法确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定，若作为买受人的魏英杰对登记在被执行的房地产开发企业即爽业公司名下的商品房提出异议，且在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。魏英杰未证明与爽业公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，未支付房款，且未办理登记，亦未实际占有使用涉案房屋，其享有的权利不能排除执行，故应判决准许执行诸城市“涓水文苑”（现正堂文苑）A区10号楼2单元101室。本案在开庭审理时，爽业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩、答辩的权利，应承担由此产生的不利法律后果。一审法院缺席判决：准许执行原诸城市“涓水文苑”（现正堂文苑）A区10号楼2单元101号房屋。案件受理费100元，由魏英杰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：魏英杰主张其于2011年8月20日与爽业公司签订房屋订单并交付房款后，于2014年3月2日将涉案房产按照原价转让给了李小龙，李小龙于2014年3月5日与诸城市正堂置业有限公司另行签订了房屋认购书，同时李小龙又自行向诸城市正堂置业有限公司购置附房一个，并提交了李小龙与诸城市正堂置业有限公司签订的房屋认购书及收款收据等证据予以证明，上述证据均在涉案房屋查封之后，且购房人为李小龙，与魏英杰认购房屋的事实无直接关联，而魏英杰与爽业公司签订的购房定单中系由李明福涂改而来，均不足以证明魏英杰与爽业公司签订认购房屋定单的时间，且魏英杰主张系现金支付房款，结合一审查明事实及现场勘验情况，不足以证明魏英杰在本案房屋查封之前已经与爽业公司签订了合法有效的房屋买卖合同，故魏英杰主张其与涉案房屋查封之前购买了涉案房屋证据不足，本院不予支持。
本院认为，双方争议的焦点问题是魏英杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议问题，双方当事人未提供证据证明涉案房屋在签订认购单或本案起诉前已取得房屋预售许可证，魏英杰提供的证据亦不足以证明在涉案房屋查封之前其已与爽业公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且支付房款并实际占有使用涉案房屋的事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，魏英杰主张对涉案房屋享有的排除执行的权利，证据不足，本院不予支持。
综上所述，魏英杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人魏英杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉刚
审 判 员 李金桦
代理审判员 张 敏
二〇一七年五月二十日
书 记 员 房艳萍