江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终3147号
上诉人（原审原告、反诉被告）：百家汇精准医疗控股集团有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-18号27幢。
法定代表人：任晋生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏俺家小院饮食文化有限公司，住所地在南京市鼓楼区宁海路128号。
法定代表人：卢士光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈达明，江苏三理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏薇，江苏三理律师事务所实习律师。
上诉人百家汇精准医疗控股集团有限公司（以下简称百家汇公司）因与被上诉人江苏俺家小院饮食文化有限公司（以下简称俺家小院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百家汇公司的委托诉讼代理人吕菁，被上诉人俺家小院公司的委托诉讼代理人沈达明、魏薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
百家汇公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，依法改判或发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、宁房鉴字第2014164号房屋安全鉴定报告（以下简称鉴定报告）的形成及内容存在明显的程序及实体缺陷，且特别声明不能用于鉴定目的之外的用途，一审法院不应予以采信。1、该报告的鉴定委托人不符合相关规定。根据相关规定，委托房屋安全鉴定的主体应当是房屋所有人或使用人，在提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定报告的委托人为被上诉人所控制的案外人南京坊馔酒店管理有限公司，并非案涉房屋的所有人或租赁人，而鉴定单位对于委托人是否具备相应的权利未审查，就接受委托，是错误的。2、该报告的鉴定程序及内容也存在瑕疵。（1）南京房安建筑科技公司早在2014年5月8日即更名为南京房安检测中心，而出具日期为2014年7月29日的2014J064号检测报告（以下简称检测报告）标明的检测单位仍然为南京房安建筑科技公司，故对该检测报告的真伪存在疑问。（2）上诉人和被上诉人均非鉴定报告及检测报告的委托人，相关报告所涉检材、数据及现场勘查工作均未经双方当事人确认，上诉人也无机会就相关事项与鉴定机构进行沟通，甚至对于鉴定机构是否进行过现场勘验都无法确认。（3）作为鉴定报告依据和附件的检测报告出具日期为7月29日，而鉴定报告在一审立案后一年多才出具，违反了南京市城市房屋安全管理条例的相关规定，还偏在上诉人的诉讼被受理时，而此时该份鉴定报告已经不具备其中所载明的特定用途。（4）两份报告虽然都列明有15日异议期，但上诉人不知道相关报告的存在，根本无法提出异议。3、鉴定报告载明不得用于合同之外其他之用，故不得用于诉讼。二、一审法院将鉴定报告作为证据形式之一的鉴定意见予以采信明显违反相关程序法规定，同时违反鉴定报告出具人的特别声明。1、一审法院未通知鉴定人作证，直接将鉴定报告作为认定房屋存在安全问题的根据，程序违法。2、上诉人向一审法院提交了南京市房屋建筑工程竣工验收备案办公室盖章确认的《竣工验收备案表》及房屋产权证，上述证据是证明相关房产无安全问题的直接证据，鉴定报告最多属于间接证据，一审法院认定鉴定报告的证明力大于上诉人提供的证据，程序违法。3、鉴定报告并非司法鉴定报告，一审法院将其作为司法鉴定证据予以采信，其证明力存在问题。三、上诉人向被上诉人交付的租赁房屋已通过消防验收、并取得房产证，无任何安全问题。另外鉴定报告也认定上诉人交付给被上诉人使用的房屋只需要就新增水箱进行处理，无其他不可修整的隐患。四、被上诉人对案涉房屋的现状和配套设施已充分了解并认可，鉴定报告所述新增水箱加固处理或拆除不属于根本违约事项。1、上诉人对开设宾馆需要何特定手续并不清楚，只能保证交付给被上诉人的房屋本身符合国家对建筑物强制性的要求，对此被上诉人亦认可。2、水箱问题在双方交付租赁房屋时就已存在，当时被上诉人并未提出异议。即便水箱存在隐患，也应当属于一般隐患，不属于无法克服的障碍，故一审法院据此认定上诉人构成根本违约是错误的。五、上诉人有权解除双方租赁合同，被上诉人亦应支付租金。被上诉人自2014年1月26日至2015年5月1日房屋租赁合同解除之时，一直在使用案涉房屋，也未对案涉房屋提出任何安全问题，直至上诉人起诉时才提起反诉。故即使案涉房屋存在问题，被上诉人亦应当对其一年的使用期间支付租金。六、一审判决上诉人赔偿被上诉人剩余租赁期内装饰装修残值，也属于适用法律错误。上诉人因被上诉人迟延支付租金而解除合同，故无需就被上诉人的装修残值进行赔偿。即便上诉人存在违约，一审法院也应要求双方根据各自的过错承担相应的责任。七、一审判决中存在诸多笔误。
俺家小院公司辩称：1、上诉人交付的房屋自始存在安全隐患。2、上诉人对安全隐患一直拒绝整改。3、上诉人的行为导致被上诉人重大损失，理应予以赔偿。请求驳回上诉，维持原判。
百家汇公司向一审法院起诉请求：1、请求判令自2015年5月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令俺家小院公司支付自2014年6月1日至2015年4月30日的租金1650000元、装修期内（自2014年1月26日起至2014年5月30日止）的租金600000元、违约金450000元、自2014年6月1日至2015年4月30日的滞纳金1120950元以及自2015年5月1日至实际支付租金之日止按所欠租金每日千分之三的标准计算的滞纳金；3、请求判令俺家小院公司支付自租赁合同解除之日起至百家汇公司收回案涉房屋期间按每日5000元的标准计算的占有使用费。
俺家小院公司向一审法院反诉请求：1、请求判令自2015年5月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令百家汇公司退还俺家小院公司保证金100000元；3、请求判令百家汇公司赔偿俺家小院公司装饰装修损失4809099元。
一审法院认定事实：一、百家汇公司系23幢房屋所有权人，该房屋规划用途为科研、实验，建筑面积为3624.9平方米。
二、2014年1月2日，百家汇公司（甲方）与俺家小院公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将23幢房屋出租给乙方使用，租赁用途为宾馆经营，甲方已将23幢房屋的具体情况向乙方明确阐明，乙方表示完全认可并已经对23幢房屋进行了实地考察，对房屋的现状和配套设施已充分的了解并自愿承租该房屋；乙方如从事开设宾馆所须审批的经营项目，由乙方自行负责各项审批手续，相关获批准材料复印件须在甲方备案；甲方应于2014年1月26日将23幢房屋交付乙方，交付之日起至2014年6月1日为办证装修期，装修期间的水电等物业费由乙方负责；租赁期限自2014年6月1日起5年；房屋租金为前三年1800000元每年，每月150000元，最后两年租金为1900000元每年，每月158300元，费用的支付方式为季付，先付后使用，甲方每年分四次收取乙方租金，每年3、6、9、12月的20日（节假日顺延）收取下一期租金，即2014年5月20日收取2014年6月1日至2014年9月30日的租金600000元，2014年9月20日收取下一期租金450000元，以此类推，2017年6月20日收取下一期租金475000元，2019年3月20日为最后一个租金收取日；乙方应在本合同签订之日起十日内向甲方支付房屋租赁保证金100000元，在乙方无任何违约的情况下，甲方在合同终止后30天内一次全额无息返还保证金，如乙方有违约，造成甲方损失，则保证金作为给甲方的损失予以赔偿，如有剩余，则应无条件返还给乙方，如不足，则由乙方补足；甲方保证23幢房屋符合安全标准以及公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，不存在危及乙方人身和财产安全的隐患；甲方应保证23幢房屋的质量安全，并负责对房屋及其附着物的定期检查，定期检查未发现的安全隐患或者需要维修之处，若被乙方发现的，乙方应当及时通知甲方，甲方接到乙方通知后必须组织人员立即维修直至乙方能正常使用为止；由于乙方使用功能需求，需增设一部电梯和消防改造及设备，甲方需提供申报的所有合法材料，乙方负责具体办理，租赁期短于国家规定的电梯使用年限（15年），甲方无故解除合同应按剩余年限占使用年限的比例给予乙方补偿；合同提前终止的，乙方应在合同终止后30个工作日内向甲方归还符合正常使用状态的房屋，未经甲方同意逾期归还房屋的，每逾期一日，乙方应当按照租金标准向甲方支付占用期间的使用费，逾期最长不超过30天，否则甲方有权采取措施强行收回房屋；租赁房屋归还时，甲乙双方应对房屋的状态进行验收并认可，乙方所进行的装潢中不可移动部分无偿归甲方所有，可以移动部分由乙方自行处理，因乙方原因造成合同被解除的，甲方不予任何补偿；甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，或交付的房屋危及乙方使用安全或健康的，乙方有权单方解除合同；乙方不支付租金经甲方书面催告后30日内仍然没有支付租金的，甲方有权单方解除合同；合同解除后，不影响另一方对违约方索赔的权利，赔偿的范围包括直接损失、可得收益以及为实现本合同约定权利而发生的必要费用，包括诉讼费、调查取证费、差旅费、律师费等；因乙方原因，甲方单方解除合同的，甲方有权不予退还乙方尚未到期的租金，且要求乙方支付装修期内的租金，要求乙方支付当年度三个月的租金作为违约金；乙方应按照合同约定支付各项费用，如不能按约支付租赁费用和其他应付费用，每逾期一日，应按所欠金额部分的千分之三支付滞纳金。
上述合同签订后，俺家小院公司向百家汇公司支付了100000元保证金，百家汇公司于2014年1月26日将23幢房屋交付给俺家小院公司。
三、因俺家小院公司未支付租金，百家汇公司多次向俺家小院公司发函要求其支付租金，其中2014年9月29日《23号楼房租催缴公函》载明，要求俺家小院公司在2014年10月15日之前支付2014年6月1日至2014年12月31日期间的租金1050000元。俺家小院公司的法定代表人卢士光在该函中注明：“尊敬的百家汇领导：下两点困难导致23号楼迟迟不能投入运营：1、由于土地性质和房屋性质不符合政府部门对商业性质的要求，所以不予审批手续和办理证照。2、23号楼对外经营需在院墙围栏对外开门，这也是双方商讨时答应由贵公司负责的，贵公司早在百家汇项目开工时就已将23号楼的通道封堵，目前无通道给23号楼使用。由于此前未知的困难，导致合同无法履行，请贵公司领导安排时间，双方重新商讨解决事宜”。
2014年12月20日《23号楼房租催缴公函》载明，百家汇公司要求俺家小院公司于2015年1月15日前支付2014年6月1日至2015年3月31日期间租金1500000元。
2015年4月15日《要求施工开门以及缴纳租金的函》，载明俺家小院公司已于2015年3月25日取得徐庄管委会同意开门的批复，要求俺家小院公司于2015年4月20日前完成开门施工并按合同约定向百家汇公司支付租金或提供书面还款方案。
四、23幢房屋北侧空地边系公用道路，在公用道路与23幢房屋之间有铁栅栏予以隔离。2015年3月8日，百家汇公司向徐庄软件园管委会出具《关于南京百家汇科技创业园区23号楼北侧围墙开门的报告》，申请在23幢楼北侧围墙处开门。在该报告的空白处，有“经综合管理部门多次察看现场，并与先声沟通，拟予同意。妥否”、“需严格控制开门尺度，并切实保证交通安全等前提下实施”等批复。
五、因开设宾馆需要，案外人南京坊馔酒店管理有限公司（该公司系俺家小院公司独资设立，法定代表人同系卢士光）委托南京市房屋安全鉴定处对23幢房屋的房屋安全进行鉴定。南京市房屋安全鉴定处于2015年6月4日出具鉴定报告，该报告载明鉴定目的为办理特行证，查勘时间为2014年7月15日。鉴定结论为：23幢房屋地基基础未见异常，鉴定区域和相邻结构构件未见明显损坏，所抽检混凝土强度、保护层厚度、钢筋间距基本满足设计要求，混凝土构件内在质量未见明显缺陷；现场查勘时，委托单位在装修过程中未改动房屋原结构，但屋面新增水箱直接放置于楼面，荷载较大且梁、板均无加固措施，存在安全隐患。建议委托有资质的单位对水箱处梁、板进行加固处理或拆除水箱。
六、俺家小院公司接收房屋后，即对案涉房屋进行装修。因双方对装修工程的造价存在争议，一审法院根据俺家小院公司的申请委托中国建设银行股份有限公司江苏省分行对23幢房屋的装修工程造价进行鉴定，中国建设银行股份有限公司江苏省分行于2016年11月11日出具《工程造价咨询报告书》，鉴定意见是：23幢房屋的装修改造工程造价为2311948.36元；双方有争议的装修改造工程造价为226125.23元，其中：（1）新做推拉窗工程造价为12213.34元；（2）外墙防水及挂网粉刷工程造价为38147.37元；（3）天棚刷乳胶漆工程造价为16118.47元；（4）零星工程造价为17087.56元；（5）消防水池碎石垫层、墙体、钢筋、止水带及防水工程造价为62365.62元；（6）电梯井底处理及钢结构安装工程造价为69510.99元；（7）地毯材料工程造价为10681.88元。鉴定说明包含：施工用水电费包含在本鉴定结果中；双方争议的工程：（1）推拉窗改造：现场分两种情况，一是利用原有的窗进行尺寸调整，二是新作的推拉窗；在现场勘察核实时统计的12樘推拉窗，双方对原有窗和新做窗的界定有争议，本鉴定暂按12樘新做推拉窗计算，并列入争议工程造价；（2）外墙防水及挂网粉刷：由于阳台部位改造，增加砖砌外墙，此部位根据施工规范需做防水处理及挂网粉刷防开裂，且这两道工序属于隐蔽工程，现场无法核实是否施工，双方当事人对此有异议，本鉴定暂按施工规范计算，并列入争议工程造价；（3）天棚刷乳胶漆：天棚面改造前是乳胶漆顶面，因装修改造需要局部或者重新喷涂乳胶漆，但双方当事人未提供相关计算资料并对喷涂乳胶漆面积有异议，现场也无法核实喷涂面积，本鉴定暂按全部重新喷涂乳胶漆计算，并列入争议工程造价；（4）零星工程：包含卫生间天棚局部吊顶更换、挡土墙地梁及大门门头梁钢筋、出风口拆除、窗外头切割（窗洞口尺寸调整）、开孔处粉补5项费用，经现场勘查该类零星项目为实际应发生的工程，但双方当事人未提供相关计算资料并对工程量有争议，现场也无法核实，故列入争议工程造价；（5）消防水池工程：由于未提供双方当事人认可的消防水池施工图纸，且消防水池属于隐蔽工程，本鉴定暂根据消防水池的规格尺寸估算工程量，并按一般施工做法计价，列入争议工程造价；（6）电梯钢结构及井底处理：俺家小院公司提供了电梯钢结构的图纸，但百家汇公司不予认可，该项目属于隐蔽工程，现场无法勘查核实；本鉴定暂按该图纸计算，井底处理暂按一般施工工艺计算，列入争议工程造价；（7）地毯材料：施工原计划走廊铺设地毯，实际施工中已取消该项，但地毯材料已采购至现场，到现场勘查时地毯材料仍堆放在现场，双方当事人对是否计算地毯材料款有异议；本鉴定按现场清点的数量及施工时的材料市场价计算，并列入争议工程造价。
2016年12月22日，一审法院组织百家汇公司及俺家小院公司进行实地勘查，双方均确认：（1）23幢房屋电梯正常使用；（2）23幢房屋的第五层被百家汇公司重新改造，将原有的两间房屋合并成一套间，并将阳台的墙纸更换成瓷砖；（3）23幢房屋的第一层至第四层均由百家汇公司用于员工宿舍；（4）23幢房屋的第一层至第四层窗台边上的墙纸及卫生间墙角的墙纸均有不同程度的起鼓、脱皮等现象；（4）俺家小院公司在对23幢房屋进行装修时，没有对卫生间进行改动；（5）俺家小院公司在装修时重新更换了12樘推拉窗；（6）俺家小院公司对争议工程的第六项即电梯钢结构及井底处理予以认可；（7）在23幢房屋东边有一个用于消防的大水池。
七、2014年12月23日，在23幢房屋登记成立南京坊馔酒店管理有限公司容庐酒店，于2015年12月14日注销。
诉讼过程中，双方均确认双方于2015年5月22日办理了23幢房屋的返还交接手续，对可移动物品，由双方自行交接。对中国建设银行股份有限公司江苏省分行所作的《工程造价咨询报告书》，俺家小院公司称虽然鉴定意见的工程造价偏低，但为了减少诉累，故对该报告书予以认可。百家汇公司称：1、对项目部分真实性无异议。2、装修改造工程、水电改造工程及消防改造工程中的“措施项目清单费用”和“规费”均无事实依据，理由：（1）措施项目清单中有大型机械设备进厂及安拆费、脚手架、支架等保障费以及规费中的保障费、租房公积金，无法确认俺家小院公司是否已经支出，而俺家小院公司提供的所谓的施工文件中也没有明确有此部分的费用，故对“措施项目清单费用”和“规费”合计155450.6元不予认可；（2）就俺家小院公司投入的费用，如消防报警主机，目前无法使用，经常发出自动报警故障，争议项目的工程量计算依据及俺家小院公司是否投入都无法确认，且争议地毯材料为可移动材料，百家汇公司多次要求俺家小院公司取走，但其不取走。3、《工程造价咨询报告书》只是鉴定俺家小院预估的投入，没有考虑装修折旧以及俺家小院公司改造之前百家汇公司已有的投入，以及对百家汇公司是否有利用价值的情况。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定严格履行各自的义务。本案中，百家汇公司与俺家小院公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。百家汇公司作为23幢房屋的出租人，应保证该房屋符合租赁用途。俺家小院公司作为该房屋承租人，应按约支付租金。任何一方未按合同约定履行义务，除非有合法或者符合合同约定的阻却事由，否则应按合同约定承担违约责任。
俺家小院公司承租23幢房屋的目的在于开设宾馆，而无论是法律规定还是现实需要，开设宾馆对房屋安全性的要求均极为严苛，故百家汇公司作为房屋出租人，应负有确保房屋安全的义务。一旦百家汇公司出租的房屋系不安全或存在安全隐患的房屋，百家汇公司即构成根本违约。虽然俺家小院公司是在本案诉讼过程中才得知案涉房屋存在安全隐患，但不能因此而否定该安全隐患在案涉23幢房屋出租给俺家小院公司时即客观存在的事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于百家汇公司提供的房屋存在安全隐患，虽然该安全隐患可以通过一定的措施予以减少或消除，但在百家汇公司将安全隐患消除前，俺家小院公司均有权不支付租金。因案涉23幢房屋存在安全隐患的事实构成俺家小院公司不支付租金的有效抗辩事由，故俺家小院公司未支付租金，不构成违约。
百家汇公司与俺家小院公司均确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月1日解除，俺家小院公司已将案涉23幢房屋返还给百家汇公司，且双方确认对可移动物品自行交接，一审法院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于俺家小院公司存在不支付租金的合法事由，不构成违约，故百家汇公司要求俺家小院公司支付租金、房屋使用费、违约金、滞纳金并赔偿物品损失，以及将23幢房屋恢复原状，于法无据，一审法院对百家汇公司的上述本诉请求不予支持。
关于反诉请求，由于百家汇公司构成根本违约，故俺家小院公司要求百家汇公司返还保证金10万元，于法有据，一审法院予以支持。对俺家小院公司主张的装修损失，一审法院评判如下：中国建设银行股份有限公司江苏省分行的鉴定程序合法，双方又未举证证明鉴定意见存在实体不当，故一审法院对鉴定意见予以采信。鉴定结果的第一项装修改造工程造价2311948.36元，一审法院予以确认。对鉴定结果中当事人有争议的装修改造工程，其中：（1）新做推拉窗工程造价12213.34元，因双方确认该工程确实存在，故一审法院对该费用予以确认；（2）外墙防水及挂网粉刷工程造价38147.37元，根据通常装修流程，外墙防水及挂网粉刷工程均应当存在，故一审法院予以确认，但根据一审法院组织双方的现场勘查，23幢房屋的第一层至第四层窗台边上的墙纸存在不同程度的起鼓、脱皮现象，表明工程质量存在瑕疵，故一审法院对该部分的工程造价酌情调整为20000元；（3）天棚刷乳胶漆工程造价16118.47元、零星工程造价为17087.56元、消防水池的相关工程造价62365.62元、电梯井底处理及钢结构安装工程造价69510.99元，因系必然会进行的工程，而百家汇公司又未举证证明上述工程造价存在明显不当之处，故一审法院均予以确认；（4）地毯材料工程造价10681.88元，虽然地毯的剪裁是根据室内地面面积、形状进行的，但不能因此而认定剪裁后的地毯没有可供再次利用的价值，故俺家小院公司可将地毯取走，无权要求百家汇公司赔偿该费用。对俺家小院公司主张的电梯费用180000元，有证据证明，因电梯在正常使用，故百家汇公司应将该费用给付俺家小院公司。对俺家小院公司主张的家具费110400元、工作人员工资245151元，证据不充分，一审法院不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，在因出租人违约导致合同解除的情况下，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因双方约定的租赁期限为5年，而合同解除时，租赁期限已过11个月，故对俺家小院公司主张的装饰装修损失，一审法院支持2196216.21元【（2311948.36元＋12213.34元＋20000元＋16118.47元＋17087.56元＋62365.62元＋69510.99元＋180000元）÷60×（60－11）】。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认百家汇精准医疗控股集团有限公司与江苏俺家小院饮食文化有限公司于2014年1月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月1日解除。二、驳回百家汇精准医疗控股集团有限公司的诉讼请求。三、百家汇精准医疗控股集团有限公司于判决生效之日起三十日内返还江苏俺家小院饮食文化有限公司保证金100000元，并赔偿江苏俺家小院饮食文化有限公司2196216.21元。一审本诉案件受理费37408元、保全费5000元，合计42408元，由百家汇精准医疗控股集团有限公司负担；反诉案件受理费23036元，由江苏俺家小院饮食文化有限公司负担10852元，由百家汇精准医疗控股集团有限公司12184元；鉴定费50000元，由百家汇精准医疗控股集团有限公司负担。百家汇精准医疗控股集团有限公司负担的反诉案件受理费及鉴定费合计62184元，因江苏俺家小院饮食文化有限公司已预交该款，故百家汇精准医疗控股集团有限公司于判决生效之日起三十日内将此款支付给江苏俺家小院饮食文化有限公司。
二审中，双方均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人百家汇公司与被上诉人俺家小院公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。双方在合同中明确约定，被上诉人承租房屋用于宾馆经营，系从事特种行业，故上诉人出租的房屋应当确保房屋无安全隐患，但合同履行时，被上诉人在装修并办理证照手续的过程中为办理特行证的需要委托南京市房屋安全鉴定处对房屋进行鉴定表明房屋存在安全隐患，由此导致合同不能继续履行，系上诉人根本违约，被上诉人有权解除租赁合同，原审法院据此判决被上诉人有权拒付租金并支持其装修残值损失，具有事实和法律依据。上诉人上诉主张其出租的房屋产权合法，鉴定报告中的新增水箱在出租合同签订时就已经存在，对此本院认为，上诉人出租的房屋虽然办理了竣工验收手续并领取产权证，但其新增的水箱导致的安全隐患并非被上诉人在承租时即能获知的信息，由此导致合同不能履行，应由出租人承担违约责任。上诉人另上诉主张安全鉴定报告不应作为证据予以采信，但该报告系被上诉人在履行合同中为办理特行证而由注册成立的公司委托出具，且该鉴定单位系专业的房屋安全鉴定机构，原审法院作为证据采信该鉴定报告并认定有关事实，并无不当。
综上所述，百家汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37408元，由上诉人百家汇精准医疗控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年六月二十八日
书记员 朱亚芳