广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4622号
上诉人（原审原告）：王悦祁，住广州市越秀区。
委托代理人：杜晓佳，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州隽华房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：单颂曦。
委托代理人：叶静、黄艳珠，均系广州金鹏律师事务所律师。
上诉人王悦祁与上诉人广州隽华房地产开发有限公司（以下简称“隽华公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：王悦祁、隽华公司于2012年10月12日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：隽华公司将广州市荔湾区龙溪路隽泷园隽泷一街3号（自编C2栋）301房以人民币1168274元出售给王悦祁。隽华公司应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给王悦祁使用。交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付时的有关资料包括：供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。隽华公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，隽华公司应自2013年10月1日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向某祁支付违约金，本合同继续履行。隽华公司未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，双方继续履行合同，王悦祁不得以此为由单方解除合同，也不得拒绝办理收楼手续，隽华公司不因此承担逾期交房的违约责任。该合同的附件七《补充协议》约定：7.1、商品房经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格签字后即具备交付条件。商品房具备交付条件后，王悦祁应当于隽华公司通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用。王悦祁不得以商品房主体结构以外的其他任何质量问题拒绝办理入住，对商品房质量问题按《质量保证书》解决。20、不可抗力包括但不限于地震、洪水、海啸、火灾等自然灾害；罢工、战争、骚乱、突发性流行病等阻碍合同履行的社会异常事件；市政配套设施的批准和安装的延误以及其他非隽华公司所能预见、避免和控制的事件。王悦祁在签署合同及本补充协议前已经认真、全面的阅读全部条款，并与隽华公司进行了积极友好的磋商，双方对约定的内容均无异议，在公平自愿的基础上签订合同和本补充协议。本补充协议是合同不可分割的一部分，合同及附件与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。
庭审中，双方确认涉案房屋的总房价款实际为1172246元，王悦祁在签订合同后已向隽华公司支付了全部购房款1172246元。
涉案房屋所在楼盘分别在2014年3月24日完成了自来水管道安装工程；在2013年5月9日取得通邮的使用证明文件；在2013年7月10日取得供气永久使用证明文件；在2013年12月20日通过永久用电工程竣工验收并装表送电。隽华公司分别在2013年8月29日及9月29日取得了该楼盘的《建设工程规划验收合格证》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
隽华公司分别于2013年9月25日、2013年9月28日、2014年4月1日三次发函通知王悦祁收楼。王悦祁收楼时认为房屋存在各种质量问题，并且没有供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，不符合双方合同的约定及国家相关法律的规定，故拒绝收房。2014年10月30日，王悦祁与隽华公司办理了收楼手续。
在本案中，经原审法院发函调查，广州市自来水公司于2015年4月9日函复称：荔湾区旧龙溪路（原高尔夫球场AF030614地块）新建住宅楼工程项目（隽泷园项目）第一期已于2014年4月22日完成用水水表安装。另外，广州市自来水公司向原审法院提供其与隽华公司在2015年4月22日签订的关于隽泷园项目一期的《广东省城市供用水合同》，合同约定用水性质为居民用水、非居民用水，合同期限为长期；在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；供水人依据用水人用水性质，按照广州市政府物价局及有关部门批准的供水分类价格收取水费。针对上述复函及供水合同，王悦祁认为不能证实涉案楼盘已具备永久用水条件。隽华公司则认为该楼盘从2014年4月22日起已具备永久供水使用条件，并提供了广州市自来水公司开出的涉案楼盘在2014年4月22日至2014年5月22日计费时段中计收污水处理费及水费的发票予以佐证。
隽华公司为证明合同约定的逾期交楼违约金标准过高，提供了广东卓越土地房地产评估咨询有限公司于2015年2月所出具的关于隽泷一街3号301房市场租赁价格评估的《房地产估价结果报告》拟以证实。
另王悦祁至今没有向隽华公司交纳涉案房屋的物业管理费、物业维修资金和水电费。
2014年12月30日，王悦祁以商品房预售合同纠纷为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.隽华公司向某祁支付逾期交房违约金（按每日总房价款0.05%计算，自2013年10月1日起至房屋实际交付之日2014年10月30日止，为人民币231518.58元）；2.房屋交付前所有与房产有关的物业管理费、物业维修资金、水电费等全部费用由隽华公司承担；3.隽华公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：王悦祁与隽华公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自己的义务。
本案争议的焦点是：一、依照合同及补充协议约定，涉案房屋符合交付的条件如何确定，王悦祁能否以涉案房屋所在楼盘未具备永久供电、供水等条件而拒绝收楼；二、涉案房屋所在楼盘的永久供水条件何时具备，该房屋何时符合交付条件。具体分析如下：
对于争议焦点一。王悦祁、隽华公司签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时不仅应取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件，还应该取得永久供电、供水方面的证明文件，而《补充协议》则约定商品房经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格签字后即具备交付条件。对于上述约定中的冲突，原审法院认为依据我国建设部制定的《商品房销售管理办法》第七条规定，销售的商品房在供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施方面必须具备交付使用条件，可见补充协议约定的交楼标准低于上述法定的标准，且不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，故不能简单作为认定交楼标准的依据，而应以合同约定的交楼条件为准。因此，在涉案房屋所在楼盘尚未具备永久供电、供水条件的情况下，王悦祁可以拒绝收楼。隽华公司针对交楼条件的抗辩不合理，原审法院不予采纳。
对于争议焦点二。虽然隽华公司举证证实涉案房屋所在楼盘在2014年3月24日已完成自来水管道工程，但是不能以此证明该楼盘在2014年3月26日前已取得永久用水的证明文件且具备交楼条件。根据广州市自来水公司向原审法院提供的隽泷园项目一期《广东省城市供用水合同》及复函，并结合隽华公司提供的隽泷园一期水费及污水处理费发票的内容来看，涉案楼盘确实在2014年4月22日已完成水表安装工作，并开始实施不间断供水和依规计价，由此可认定该楼盘在该日已具备永久供水的条件，涉案房屋已具备合同约定的交付条件可交付王悦祁使用。王悦祁主张涉案房屋至今未符合交付使用条件依据不足，原审法院不予支持。
综合以上分析，隽华公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付王悦祁使用，而事实上该房屋至2014年4月22日才具备交付使用条件，故隽华公司应向某祁支付从2013年10月1日起至2014年4月22日止的违约金。之后王悦祁拒绝接收房屋已无合法依据，故无权继续主张违约金。至于违约金标准，隽华公司抗辩合同约定的标准过高请求予以调低具有一定合理依据，原审法院予以采纳。违约金标准可参照中国人民银行的规定，按一年的贷款年利率6%上浮30%计算。计算违约金的总价款应以王悦祁实际支付的总购房款1172246元为准。
至于王悦祁主张的房屋交付前物业管理费、物业维修资金、水电费等费用由隽华公司承担的问题，因隽华公司没有在诉讼中向某祁主张上述费用，因此该问题也不适宜在本案中处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条的规定，于2015年7月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州隽华房地产开发有限公司向某祁支付逾期交楼违约金（以1172246元为本金，按年利率7.8%的标准，从2013年10月1日起计算至2014年4月21日止）。二、驳回王悦祁其他诉讼请求。本案受理费4772元，由王悦祁与广州隽华房地产开发有限公司各自负担一半。
判后，上诉人王悦祁、上诉人隽华公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
王悦祁上诉称：一、原审法院认定事实错误，原判以《广州市城市供用水合同》代替永久用水的法定证明文件，认为隽华公司已经完成某用水工程，该认定错误。王悦祁至今仍未取得涉案楼盘永久用水的法定证明文件，涉案楼盘不符合合同约定的交楼条件。（一）原审法院依职权调取的《广州市自来水公司关于协助调查用水情况相关事宜的复函》（以下简称“复函”）、《广州市城市供用水合同》（以下简称“《供用水合同》”），不是永久用水的法定证明文件，原审法院以此认定隽华公司在2014年4月22日已经具备永久用水的条件是错误的。王悦祁与隽华公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）第十五条约定：王悦祁、隽华公司在进行房屋验收交接时，隽华公司必须向某祁出示供水的永久使用证明文件的原件并提供加盖隽华公司公章的复印件，否则，视为不符合交付标准，王悦祁某拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由隽华公司承担。《供用水合同》仅是永久用水安装流程的其中一个前置环节，真正实现永久用水，保障居民基本居住功能，应提交永久用水工程的竣工证明文件。而《复函》仅能反映出隽华公司安装了水表，根据该复函并不能知道隽华公司是以户为单位安装水表，还是仅仅安装了整个小区的总水表。并且隽华公司在一审庭审中已明确未能提供“一户一表”的证据。安装水表并不能证明隽华公司已经完成了永久用水工程，该《复函》并不是永久用水的法定证明文件。因此，《复函》、《供用水合同》并不能证明涉案房屋符合交付条件。（二）原审法院依据隽华公司超举证期限提供的隽泷园一期水费及污水处理费发票，认为涉案楼盘已开始实施不间断供水和依规计价，系将物业水表与居民用水“一户一表”混淆，明显与事实不符。如果涉案楼盘已经交付给业主并正常供水，则在其水费中应该有所体现，但隽华公司提交的自来水公司的发票数额与一个小区合理的水费并不相符。另外，水费应该是以户为单位进行抄表计算，而该发票中客户名称为“广州路某物业服务有限公司”，明显与“一户一表”的原则不符，而这也证明涉案房屋此时并没有给每个业主都安装水表，仅仅安装了一个总水表。（三）即使认可《供用水合同》为证明文件，原审法院罔顾隽华公司从来没有向某祁出示过该合同的事实，忽略合同约定的交楼条件和程序，认定涉案房屋符合交楼条件的时间为2014年4月22日系错误的。《供用水合同》是原审法院依据职权调取的，王悦祁直至2015年6月30日收到原审法院寄来的邮件时才知道该合同的存在。在此之前，隽华公司从未向某祁出示过该合同。根据《买卖合同》第十五条的约定，如果隽华公司认为《供用水合同》是供水的永久使用证明文件，则其应该在交付房屋时向某祁出示该合同，更应该在提交答辩证据时一并提交给原审法院，但实际上隽华公司一直未按照合同的约定向某祁出示过该合同。由此，逾期的时间至少应算到王悦祁收到原审法院EMS寄过来的《供用水合同》的时间2015年6月30日。二、在涉案房屋存在质量问题及逾期交楼违约情形下，原审法院罔顾隽华公司违法设置的先签字再收楼、不签《和解协议》不交楼等各种收楼障碍的事实，认定不收楼的责任由王悦祁承担错误。隽华公司通知王悦祁收楼时，隽华公司要求王悦祁先缴纳全部物业费用及专项维修资金，并在《住宅交楼书》、《房屋钥匙领取确认书》等签字后，方同意让物业人员陪同王悦祁前往所购房屋现场验楼，隽华公司设置的收楼程序明显不符合交易规则。王悦祁于2014年10月24日去隽华公司处要求隽华公司交楼，隽华公司则要求王悦祁必须签订《和解协议》后才交楼。该《和解协议》存在“王悦祁不得以隽华公司逾期交楼为由，要求隽华公司承担逾期交楼等一切违约责任”等霸王条款，故王悦祁不同意签订。因隽华公司以王悦祁不签订和解协议为由拒绝向某祁交楼，导致到现在王悦祁还没法收楼。王悦祁未收楼的行为系对隽华公司霸王行为的抗议，隽华公司应为其逾期交楼承担法律责任。原审法院罔顾隽华公司设置的种种不合理的收楼程序，竟然在明知涉案房屋在2014年7月28日仍存在各种质量问题的前提下将2014年4月22日视为涉案房屋符合交付条件之日，免除了隽华公司自2014年4月23日之后逾期交楼的违约责任。三、原审法院适用法律错误，《买卖合同》中违约金标准约定明确且符合法律规定，而原审法院予以调低，既错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，又违反了广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》。（一）原审法院忽视双方真实意思表示，在合同违约金标准已明确约定且符合规定的情形下，对违约金进行调整，于法无据。《买卖合同》中约定的违约金标准为王悦祁已交付房屋价款的万分之五／日，该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。该违约金条款是由隽华公司事先单方制作的格式合同中的格式条款。依据广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》（以下称“指导意见”），“约定违约金标准为万分之五以内（含万分之五）的，均属合理范围，不予调整”，该约定标准符合该意见。（二）原审法院将逾期交楼的违约金标准调整为“参照中国人民银行的规定，按一年的贷款年利率6％上浮30％计算”，系错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中并没有逾期付款的情形，因此不能适用参照银行贷款利息的标准调整违约金，并且第十七条的适用存在前提条件，即商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才可参照上述两种办法。原审法院任意调低《买卖合同》约定的违约金是错误的。（三）原审法院同案不同判有违公平，也违背《指导意见》中对于“同一楼盘已有法院或仲裁委的裁判先例的，应注意保持违约责任标准适用上的统一性”要求。（2015）穗荔法民三初字第395号民事判决书与（2014）穗荔法民三初字第45号判决书是同一楼盘的系列案，（2014）穗荔法民三初字第45号判决书中法院支持了合同中约定的万分之五的违约金标准，而同一系列案中（2015）穗荔法民三初字第395号民事判决书却将违约金标准调低，违约金标准互相矛盾。四、原审法院在当事人都未申请调取证据、在隽华公司证据缺失的情况下，两次主动依职权调取证据《复函》及《供用水合同》，并且采纳隽华公司超过举证期限提供的证据《隽泷园一期水费及污水处理费发票》，既违反法官中立原则，也违反《最高人民法院关于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于法院依职权调取证据和当事人逾期举证的相关规定。综上，王悦祁上诉请求：一、撤销原审判决；二、隽华公司每日按总房价款的0.05％向某祁支付逾期交房违约金231518.5元（自2013年10月1日起至房屋实际交付之日止，暂计至2014年11月30日）。
隽华公司上诉称：一、涉案房屋在约定的交楼日之前取得了《竣工验收备案表》，且一直具备用水用电条件，因此涉案房屋符合交付使用条件，原审法院以涉案楼盘没有取得永水文件认为涉案房屋不具备交付使用条件，判决隽华公司承担违约责任是认定事实不清。（一）2013年9月25日，隽华公司取得涉案楼盘的《建设工程竣工验收报告》，2013年9月29日，隽华公司取得建设行政主管部门出具的《竣工验收备案表》，涉案房屋已符合法定及约定的交付使用条件，王悦祁应依约在收楼通知的时间内办理收楼手续，但王悦祁却以种种理由拒绝收楼，导致双方未能在约定的交楼日期内办理交楼手续。根据涉案购房合同及补充协议的约定，因王悦祁原因导致的逾期收楼隽华公司不承担违约责任。（二）涉案房屋具备供水供电条件，也一直有在供水供电，符合居住条件。我国现行的《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等关于房地产开发、销售等的特别法，并没有对房产交付使用时用水用电条件进行强制规定。即使是《商品房销售管理办法》也只是在“商品房现售”条件中仅仅规定了商品房现售，应当符合“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”，而非必须取得永水永电文件才能交付。在法律法规没有强制性规定的情况下，依据涉案合同的补充协议第7.1条的约定，双方已对房屋交付条件进行了一致的约定，即涉案房屋经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格签字后即具备交付条件。隽华公司已取得《竣工验收备案表》，且涉案房屋一直具备用水用电的条件。二、退而论之，假设隽华公司需对逾期交楼承担违约责任，但原审判决认定的违约金过高。隽华公司对王悦祁造成的影响仅反映在该期间的房屋使用权，根据一审中提交的广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋同地段同类型房屋租金的调查评估报告显示，涉案房屋同地段同类型房屋每月租金标准为1818元，王悦祁的损失应应参照上述租金来裁量，但原判认定的违约金远远高于上述的租金市场标准，显失公平损害隽华公司的权益。综上，隽华公司上诉请求：撤销原审判决，驳回王悦祁的诉讼请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，王悦祁向本院提交以下证据：1、《隽泷湾业主手册》，拟证明根据隽华公司制定的手册的规定，户内自用水、电费用由自来水公司和供电局直接向业主收取，涉案楼盘如果实现一户一表的永久供水，则涉案楼盘应当提供的是以业主为客户名称，同时加盖广州市自来水公章的水费发票；2、已实现一户一表永久用水的旁边楼盘房屋水费发票（户名：刘某、李某），拟证明已实现一户一表永久用水的其他楼盘，由自来水公司向业主收取的户内用水费发票，其客户名称处应是业主，用水地址应为业主购买的房屋地址，发票上应加盖由广州市自来水公司发票专用章。隽华公司对上述证据的意见：证据1，该手册不能对抗物业公司与业主在实践中代收代缴的约定，显示也是涉案楼盘的业主与物业公司是代收代缴来履行。业主手册是关于物业管理使用的规定而非商品房买卖如何履行交楼手续的约定，即使是户内自来水公司向业主收取，也不能说明交楼时要按照此来执行，更不能说明我方没有达到交楼标准；证据2，对发票的关联性不予确认，真实性予以确认，该发票并非本案楼盘的业主的发票，不能以此抗辩涉案楼盘的缴费方式。
隽华公司于二审期间提交以下证据：1、《广州市商品房买卖合同（部分）五份；2、缴费发票13张，证据1、2拟证明涉案楼盘在约定收楼日己符合法定及约定的交付使用条件，且能满足王悦祁的居住要求，王悦祁因其自身原因导致逾期收楼的，隽华公司不承担违约责任。王悦祁对上述证据的意见：证据1、2已超过了举证期限，也不属于新证据；对于缴费发票13张，根据业主手册的规定，水费由自来水公司直接向业主收取，隽华公司提交的证据与业主手册是相违背的。即使根据隽华公司的证据，隽华公司于2013年12月20日完成了永久用电，但是隽华公司的发票时间在2013年12月20日之前，明显是临时用电，而不是隽华公司所述达到了基本的居住条件；即使根据供用水合同，据以认定永久用水的时间2014年4月22日，由于住宅冷水费的时间在2014年4月22日之前，这个住宅冷水费是临时用水，隽华公司二审提交证据想证明满足了居住条件是明显错误的。
本院认为：王悦祁与隽华公司签订的《商品房预售合同》为双方自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性的规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。
关于永久用水是否属于交房条件的问题。《商品房预售合同》第十二条交房条件及第十五条房屋交付时的有关资料均约定应提供永久供水的证明文件，而补充协议第7.1条对房屋的验收标准进行了约定，但对有关必要的居住条件没有进行约定。而商品房作为住宅的功能理应满足供水等必要的居住条件，根据双方签订合同的目的及商品房销售的有关规定，永久用水属于必要的居住条件之一，隽华公司交付房屋时应取得永久用水才符合交房条件。隽华公司上诉认为其取得《竣工验收备案表》即符合法定及约定的交付条件依据不足，本院不予认定。
关于何时具备永久用水的问题。原审诉讼中，隽华公司提交了《自来水管道工程完工证明书》，拟证明其于2014年3月26日取得永久用水证明文件，王悦祁对此不予认可。鉴于双方对于永久用水的认定存在争议，且有关永久用水的认定涉及同一楼盘同类案件的处理，广州市自来水公司作为供水的提供方，原审法院向广州市自来水公司调查有利于查清案件的事实而解决双方的争议。王悦祁认为原审法院向广州市自来水公司调查违反法律规定依据不足，本院不予采信。根据广州市自来水公司向原审法院的复函，证明涉案楼盘已于2014年4月22日完成用水水表安装，广州市自来水公司与隽华公司签订了《供用水合同》，因此，原审法院认定涉案楼盘于2014年4月22日已具备永久供水条件具有依据。至于王悦祁主张永久用水的标志应为“一户一表”业主直接向自来水公司缴费，并提交了《隽泷湾业主手册》及旁边楼盘房屋水费发票等证据。本院认为，《隽泷湾业主手册》并非双方合同约定的内容，其他楼盘的水费发票也仅能证明该楼盘水费的缴费方式，不能排除由物业公司代缴的方式，故王悦祁主张涉案楼盘在2014年4月22日仍不具备永久用水依据不足，本院不予采信。
关于计付逾期交楼违约金期间的问题。《商品房预售合同》约定的交房日期为2013年9月30日，但该日并不具备交付条件，此后隽华公司于2013年9月25日、2013年9月28日、2014年4月1日三次通知王悦祁收楼，王悦祁当时以涉案房屋存有质量问题且无供水、供气、供电、通邮的永久使用证明为由拒绝收楼。2014年10月30日，王悦祁与隽华公司办理了收楼手续。原审法院经查明涉案房屋于2014年4月22日符合交楼条件，因此原审法院计付2013年10月1日至2014年4月22日期间的逾期交房违约金依据充分，本院予以认可。王悦祁上诉认为隽华公司一直设置障碍致使其至今未收楼而要求逾期交房违约金自2013年10月1日起计付至其实际收房之日依据不足，本院不予采纳。
关于逾期交房违约金标准应否调整问题。隽华公司以合同约定的逾期交房违约金过高为由要求予以调整，并提交了租金评估报告。本院认为，逾期交房违约金每日万分之五为双方所确定，违约金也具有惩罚的性质，隽华公司以王悦祁的租金损失作为其应支付违约金的金额没有法律依据，每日万分之五的违约金标准属于合理范围，原审法院予以调整依据不足，本院予以纠正。上诉人王悦祁上诉有理部分，本院予以采纳。上诉人隽华公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第395号民事判决第二项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第395号民事判决第一项为：广州隽华房地产开发有限公司自本判决书送达之日起10日内，向王悦祁支付逾期交楼违约金（以1172246元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年10月1日起至2014年4月21日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各4772元，由王悦祁负担各审2386元，广州隽华房地产开发有限公司负担各审2386元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张 辉