嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第215号
原告：周伯娥。
委托代理人（特别授权代理）：凌巧荣、唐建伟。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：钱益波、沈中山。
原告周伯娥与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称嘉兴大业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理，依法由审判员童潇兰适用简易程序，于3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐建伟、被告委托代理人钱益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周伯娥起诉称，2007年1月26日原被告签订《商品房买卖合同》两份，分别购买新洲国际大酒店第2幢2-802号房，建筑面积约57.01平方米，商品房价款总价为498569元，应于2008年1月1日前交房；第2幢2-803号房，建筑面积约57.85平方米，商品房价款总金额505915元，应于2008年1月1日前交房。两份《商品房买卖合同》均约定逾期超过90日后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述两套房屋购房款原告已全部付款。原告认为，原、被告之间房屋买卖合同关系依法成立，合法有效，受法律保护，原告已经支付相应款项，被告应当按约交房，逾期交房的应当承担违约责任，支付原告违约金。故提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金1080820.40元（暂计至2013年11月22日，2013年11月23日起至实际交房之日的违约金另行主张），并承担本案诉讼费。
被告嘉兴大业公司答辩称，1、原告不存在逾期交房的损失，原告在购买房屋之后已经与嘉兴新洲物业公司签订了委托经营管理协议，在经营管理协议中前3年的管理收益已经在原告的房价款中扣除，从被告应当交房之日起原告已经在享受经营回报收益，如果被告按期交房的，前3年的经营回报也是不收取的，也就没有损失存在的依据；2、原告要求支付的违约金过高，应当予以调整；3、原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效而不应得到支持，根据双方买卖合同的约定，被告的交房时间是2008年6月1日，而原告是在2013年才向法院提起诉讼，被告认为对于原告起诉2年之前的违约金由于过了时效不应得到支持；4、针对原告逾期付款的违约行为，被告保留向其追究违约责任的权利。
原告周伯娥为证明其主张，举证如下：
1、《商品房买卖合同》2份（合同编号为2-802、2-803）。由原被告于2007年1月26日签订，约定原告周伯娥购买被告嘉兴大业公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-802号、建筑面积57.01平方米、总价款498569元；第2幢2-803号、建筑面积57.85平方米、总价款505915元；房屋用途为写字楼；被告应于2008年1月1日前将符合约定的上述房屋交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。
被告嘉兴大业公司对合同的真实性没有异议，该合同约定的房款是扣除3年回报收益之后的款项，双方合同约定每日万分之五的违约金过高，应当予以调整。
2、收款收据7份，以证明原告周伯娥已全额支付二套房屋的房款。
被告嘉兴大业公司质证无异议。
被告嘉兴大业公司未提交证据。
经审查，本院认为，被告对原告所举证据均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2007年1月26日，原告周伯娥与被告嘉兴大业公司签订《商品房买卖合同》二份（合同编号为2-802、2-803），约定原告周伯娥购买被告嘉兴大业公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-802号、建筑面积57.01平方米、总价款498569元；第2幢2-803号、建筑面积57.85平方米、总价款505915元；房屋用途为写字楼；被告应于2008年1月1日前将符合约定的上述房屋交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。
原告于2007年1月29日支付被告2-802号房购房款199427元，支付被告2-803号房购房款200573元；于同年11月29日支付2-802号房购房款299142元，支付2-803号房购房款305342元，至此上述两套房的房款已全部付清。但被告未能按期交付原告商品房，遂成讼。
本院认为，原告周伯娥与被告嘉兴大业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间已超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年利率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告周伯娥作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告嘉兴大业公司，在原告不能证明实际损失的情况下，应当承担对其不利的后果。涉案房屋为写字楼，参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按总房价的3%的年利率计算违约金，2-802、2-803号房折合为每日分别为40.98元／天、41.58元／天，2套房合计每日为82.56元。原告主张违约金暂时计算至2013年11月22日，本院予以准许，被告应支付违约金金额为177669.12元（82.56元／天×2152天）。
被告辩称合同约定的商品房交付后的三年内原告实际已享受经营收益，但举证不能，本院不予采纳。被告辩称原告于2013年11月向本院提起诉讼，起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支持。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周伯娥自2008年1月2日起至2013年11月22日止的逾期交房违约金177669.12元。
二、驳回原告周伯娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7264元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审判员 童潇兰
二〇一四年九月十一日
书记员 沈 菲