南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第139号
原告张伟，1979年4月13日生，汉族。
委托代理人刘耘章，江苏华成律师事务所律师。
委托代理人张仲林。
被告南京豪景物业管理有限公司，住所地本市玄武区太平门街6号御花园贵宾楼四楼。
法定代表人朱首琴，总经理。
委托代理人贾茂春，南京豪景物业管理有限公司法务部主任。
原告张伟与被告南京豪景物业管理有限公司（以下简称豪景物业）物业服务合同纠纷一案，原告张伟于2014年12月25日诉至本院，本院于同日立案受理。依法由代理审判员杨燕于2015年5月12日公开开庭进行了审理，原告张伟的委托代理人刘耘章、张仲林，被告豪景物业的委托代理人贾茂春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟诉称，2014年6月26日，原告所住的文思苑小区业主委员会与被告签订《物业管理委托合同》，约定自2014年7月1日至2016年6月30日，由被告为文思苑小区提供物业服务。2014年11月12日下午两点三十分左右，被告打电话给原告，告知原告所有的本市秦淮区白下路x号x单元1701室（以下简称1701室）门缝往外流水。原告赶到家里发现1701室所有房间全是2-3厘米深的积水，溢过门框流到外面，楼上1801室的所有房间也全是水，还在不停地往楼下流淌。原告赶紧叫被告来帮忙舀水，并打电话报警。经检查，水是从楼顶水箱溢出流入原告家中。2015年7月16日，因被告找人清理水箱，工作人员操作不当再次导致水箱溢水流入原告家中。原告多次与被告协商赔偿事宜，但被告一直置之不理，故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告因溢水而遭受的房屋门窗、橱门变形、墙面重做、地板更换、楼梯修理及音响、字画、木雕画等损失；2、被告承担本案诉讼费用。
被告豪景物业辩称，根据物业管理条例及业委会与物业签订的物业合同都表明物业服务是有偿服务，原告自被告进驻小区后至今没有交纳物业费，被告却为原告垫付了垃圾费、公摊电费、门铃费、水费、停车服务费等5000元，双方的合同是有偿合同，原告没有交纳费用，故原告起诉被告主体不适格；原告家进水是原告的过错造成的，原告在自己的楼面违章搭建阳光房，由于原告的违建阻挡了水箱的溢水，并破坏了水流的流向，导致了水箱溢水聚集在违章建筑之上，造成了本次损害。至于原告家第二次淹水，与被告无关，被告是应业委会的委托找了水箱清洗公司，清理的费用并不是被告支付，而是业委会直接支付，因为清理水箱公司失职也没有收取清理费用，且物业合同也没有约定被告有每年清洗水箱的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月26日，文思苑业主委员会（以下简称文思苑业委会）（甲方）与被告（乙方）签订《南京市文思苑小区物业委托管理合同书》，约定：甲方将本市秦淮区白下路x号文思苑小区委托于乙方实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外观墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅），市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场）；委托管理期限自2014年7月1日至2016年6月30日止；房屋及设施、设备的维修养护需做到定期检修保养；附属配套设施和设施的小修、养护费用，低于200元以下，由乙方承担，大中修费用，由维修基金承担；乙方应至少安排6名保安、2名保洁在文思苑服务工作；乙方将进一步规范各项管理制度和工作秩序。
2014年11月12日11时左右，因水箱浮球失灵，导致1701室楼顶的水箱溢水，原告所有的1701室及1801室积水。原告于14时30分左右接到被告电话，被告知家里溢水，并于14时51分报警。被告于次日更换了水箱浮球。2014年11月14日，原告父亲将其自制损失清单交给被告，但双方未能就赔偿协商一致。
另查明，原告系1701室的产权人，该房屋系跃层，其中17层建筑面积127.8平方米，18层建筑面积68.93平方米。18层含阳台，原告陈述开发商交付时阳台就有四面墙，自己只是加了窗户和屋顶将其装修成阳光房，并隔了一个储藏间。阳光房东南角有一根下水管，该下水管周边墙面水流冲刷痕迹明显，墙面起皮。18层楼顶系水泵房，内有一不锈钢密封水箱，楼顶为平顶，侧上方为水泵出水管连接的下水管，该下水管从平顶北侧延伸有两个下水口，其中靠西侧的下水口与原告家内部阳台的下水管相连。因积水，原告家中出现墙面起皮，地板翘起霉变、18层衣橱等木质家具下端水迹明显等情况。
2015年6月30日，被告向文思苑业委会提出提前解除合同，双方确认于2015年7月1日解除合同，但因物业费收取等未尽事宜，被告并未立即撤出小区。2015年7月16日，因清理水箱，原告家再次发生淹水。文思苑业委会现任主任到庭作证称，业委会与被告解除合同后，新的物业没有立即进驻，被告仍然要为小区服务，业委会也支付费用，直到7月20几日被告才撤出小区，原告家淹水时被告的经理及员工都在场帮忙打扫清理。在被告提出解除合同时，业委会就提出要求被告做好一年清理水箱的工作，被告答应找人来清理，水箱清理工作本应在2015年5月完成，水箱清理费用由业委会支付给被告，但因清理水箱导致原告家淹水，水箱清理人员并未收取费用。
被告提供2014年7月至12月的《设备维修检查表》一份，用以证明被告对水箱进行了巡视和检查，该份检查表以10日为一个检查周期。原告质证认为从字迹看像是被告为了案件需要后补。
案件审理过程中，原告申请对因漏水造成的房屋的门窗、橱门变形、墙面重做、地板更换、楼梯修理费用进行鉴定，经本院委托，南京勤业工程造价咨询有限公司于2015年7月31日勘验现场后，向本院作出落款时间为2015年7月17日的《司法鉴定意见书》，根据该意见书，鉴定的损失如果按完全重置假设（不考虑可修复部分，推拉门除外），损失费用为87907.3元，鉴定的损失如果考虑可修复部分的价值，假设地板、踢脚线、涂料无法修复，损失费用为45296.84元，由于原被告双方并未提供楼梯的损失与水淹的相关证据，鉴定过程中并未考虑楼梯的损失，根据原告提供的上海艺极楼梯有限公司的报价单，该楼梯报价为49325.8元，安装物流费2000元，合计51325.8元，请法院裁定。因鉴定部门的工程造价咨询执业资质有效期至2015年7月17日，且鉴定报告未附有鉴定人员及鉴定部门的执业证书，被告认为鉴定严重违法，且认为鉴定部门出具的损失是一个重置的价格，把根本不需要换的地方都应业主要求进行了更换，价格也与市场价差异太大，要求本院对该鉴定报告不予采信。鉴定人员接受咨询时表示，鉴定部门的执业证书在入选法院的鉴定库时候，已经验证，鉴定人员的证件在鉴定部门官网可以进行查询，至于业主的损失，经勘验业主家确有很严重的水渍，像衣柜一类是个整体，只换局部根本说不通。就执业资质问题，鉴定部门向本院出具书面说明，称该公司造价咨询资质有效期为2012年7月18日至2015年7月17日，已于6月上报资质延续工作，南京造价处已通过，现报送到江苏省建设厅，还未下发新资质，考虑到资质问题，故本案鉴定报告出具的日期为2015年7月17日。现鉴定部门已经通过审批获得延续的执业资质。
以上事实，有《南京市文思苑小区物业委托管理合同书》、房屋权属证书、报价单、接处警工作记录、勘验笔录、照片、证人证言、《设备维修检查表》、鉴定报告、说明及当事人陈述等予以证实。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主是否交纳物业费并不影响物业服务公司违约责任的承担，故本院对于被告认为因原告未交纳物业费等相关费用，故被告主体不适格的抗辩意见不予采信。本案系物业服务合同之诉，被告是否应对原告的损失承担责任及承担多大的责任，取决于被告的违约程度。文思苑业委会与被告签订的物业管理合同约定，业委会委托被告管理的事项包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；维持公共秩序，包括小区公共安全、巡视、门岗执勤。本案中，第一次漏水事故系因水箱浮球失灵而发生，被告当时进驻小区4个多月，理应对小区设施设备的使用情况了解清楚，应当知晓水箱浮球是否需要进行更换，且事故发生在中午11时许，原告直至14时30分左右才得到被告通知，本院认为被告没有尽到足够的管理和巡视义务。第二次漏水系因水箱清理人员清理水箱失误而导致，虽然被告与小区业委会已经解除合同，但根据现任业委会主任的证言，水箱清洗是被告答应完成的原合同项内的义务，但被告委托的水箱清理人员却导致原告家再次漏水，相应的责任仍应由被告承担。根据诉争房屋的权属证书，17层的建筑面积为127.8平方米，18层的建筑面积为68.93平方米，故18层的阳台不在产权面积范围内，而将下水管包裹在阳台内的房屋结构及原告将其改造为阳光房的设计确实也影响了水流的流向，但事故发生的根本原因还在于浮球失灵和被告找来的水箱清理人员工作失误，综合上述情况，本院认为被告没有尽到合同义务应对原告的损失承担80%的责任。至于原告的损失，南京勤业工程造价咨询有限公司鉴定的损失如果按完全重置假设（不考虑可修复部分，推拉门除外），损失费用为87907.3元，鉴定的损失如果考虑可修复部分的价值，假设地板、踢脚线、涂料无法修复，损失费用为45296.84元，经本院现场勘验，原告家室内地面均为实木地板，经水淹后，地板变形明显，水流经过的墙面鼓起，已经无法修复，而衣柜等木质家具多数仅在下端受水浸泡，可予以维修，故本院采信鉴定部门考虑修复部分价值的损失鉴定方案，即损失费用为45296.84元。鉴定部门出具鉴定报告时虽然执业资质已经过期，但鉴定部门已说明相关原因，且截至本案判决时，鉴定部门已经将取得后续的资质补充至本院，鉴定结论的瑕疵已经得到弥补，故本院对于被告认为鉴定报告程序违法不应采信的抗辩意见不予采信。至于楼梯修复费用，本院认为原告的楼梯为镂空设计，水流经过仅是过水性的侵害，且原告实际使用已十年左右，楼梯铁质部分的锈迹是否因本次漏水造成难以确定，原告提供的上海艺极楼梯有限公司的报价单基本为重做价格，但水流对铁质物品的损坏是必然的，本院酌定被告赔偿原告楼梯维修费用4000元。音响维修、字画、木雕画的损失因原告未能提供相应的证据，本院亦不予支持。综上，被告应赔偿原告因漏水造成的损失40237.47元（45296.84元×80%＋4000）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南京豪景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张伟本市秦淮区白下路x号x单元1701室房屋的漏水损失40237.47元。
二、驳回原告张伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3100元，减半收取为1550元，鉴定费8000元，由原告张伟负担2550元，被告南京豪景物业管理有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）
代理审判员 ????杨?燕
二〇一五年十二月十八日
见习书记员 ????洪?飞