广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初11998号原告：邹永华，男，汉族，1978年12月15日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。被告：广东瑞安房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐瑞安花园一期瑞景阁首层，注册号：440682400006472，组织机构代码：61740090-1。法定代表人：沈柱邦。委托诉讼代理人：杨莉，广东南岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧湾，广东南岭律师事务所律师。被告：佛山市南海区大沥镇黄岐村滘东股份合作经济社，住址：广东省佛山市南海区大沥镇黄岐村，机构代码：719240531，机构登记证号：粤农集字第060556027005。原告邹永华与被告广东瑞安房地产开发有限公司相邻关系纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理，经审理后于2013年10月8日作出（2013）佛南法沥民三初字第179号民事判决书，原告不服该民事判决而提起上诉，佛山市中级人民法院于2014年1月15日作出（2013）佛中法民一终字第3017号民事判决书。原告不服上述民事判决而申请再审，广东省高级人民法院于2014年11月18日作出（2014）粤高法民一申字第763号民事裁定，指令再审本案。佛山市中级人民法院于2015年10月26日作出（2015）佛中法审监民再字第20号民事裁定书，裁定：一、撤销（2013）佛南法沥民三初字第179号民事判决及（2013）佛中法民一终字第3017号民事判决；二、本案发回广东省佛山市南海区人民法院重审。本院于2016年7月21日对本案再次立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本院根据原告的申请依法追加佛山市南海区大沥镇黄岐村滘东股份合作经济社（以下简称滘东经济社）作为共同被告参加诉讼。本案于2016年12月5日第一次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭鲁、被告广东瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）的委托诉讼代理人杨莉到庭参加了诉讼，被告滘东经济社没有到庭参加诉讼。本案于2017年3月9日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭鲁、被告瑞安公司的委托诉讼代理人黄慧湾到庭参加了诉讼，被告滘东经济社没有到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原、被告曾申请庭外和解两个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产的所有权人享有通过被告瑞安公司开发的瑞安花园进出的通行权；2.诉讼费用由被告承担；3.被告滘东经济社给予原告作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产所有权人的进出通行权。事实和理由：2009年9月3日，原告通过公开竞价的方式拍得位于佛山市大沥镇黄岐竹园小区小车埠房产（以下简称涉案构筑物）的所有权，拍卖确认书确认拍卖标的物位于瑞安花园内，原告竞得标的物后，被告瑞安公司未经原告同意在涉案构筑物周围建起三面围墙，并在瑞安花园完工后对整个瑞安花园用围栏和保安亭进行围闭，出入均需经过瑞安花园大门出入，原告为此曾起诉至法院，请求被告瑞安公司拆除三面围墙以及围栏。经（2011）佛南法民三初字第1790号和（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决，法院判决被告瑞安公司拆除违建的围墙，但基于小区安全为由，没有支持原告拆除围栏的请求。涉案保安亭不属于被告瑞安公司的权属范围，其不能办理报建手续，属于违章建筑。被告瑞安公司作为瑞安花园的开发商，其建造的保安亭和围栏导致原告无法正常通行，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百条的规定，一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许。涉案房产的西面为滘东经济社，该经济社与原告存在相邻关系，原告的涉案构筑物如不经瑞安花园通行，则必须经滘东经济社通行。被告瑞安公司辩称：一、被告瑞安公司没有允许邹永华享有瑞安花园通行权的权利。1.瑞安花园的现状为一个封闭的小区，瑞安花园小区公共设施、公共道路的权利人为全体业主，瑞安公司仅为业主之一，不能代表全体业主。2.将瑞安花园小区内的公共道路提供给一个不属于该小区的外部人士使用，是涉及瑞安花园全体业主对公共场所的共有权、共同管理权以及涉及整个瑞安花园小区安全的重大事项。按照我国物权法第76条的规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由全体业主经专有面积部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。瑞安花园小区大部分已经售出，被告瑞安公司作为瑞安花园的开发商，也只是业主之一，而并非全体业主，且瑞安公司现在瑞安花园所占有的面积也没有超过50%，并不能代表瑞安花园全体业主行使决定权。原告要取得瑞安花园的通行权，就需要瑞安花园全体业主中占总面积超过50%且总人数超过50%的业主同意，原告并无证据证明瑞安花园其他业主同意其通行。因此，瑞安公司无权代表其他业主同意原告享有通过瑞安花园通行的权利。二、被告瑞安公司没有向原告提供通行的义务。（一）瑞安花园两地块之间原为沟渠，后经瑞安公司与当时的黄岐管理区协商以补偿并将沟渠箱渠的形式获得箱渠上空间的使用权，并不存在任何市政道路。1.被告瑞安公司取得的两个《国有土地使用证》项下的地块能连成整片进行开发，两地块中间并无原告所陈述的市政道路。原告未提交任何证据证明政府规划在上述两地块之间建造市政道路，原告陈述在两地块之间的公共道路根本不存在。被告瑞安公司提交的瑞安花园规划图已标出了瑞安花园小区的边缘线并将两地块之间的范围包含在内，可见政府是允许瑞安公司将瑞安花园建造成一个封闭小区。2.两地块之间原为水沟，瑞安公司在原告取得涉案构筑物所有权之前已通过与滘东村协议取得两地块之间空间的永久使用权和管理权。瑞安公司于1994年12月10日与当时的黄岐管理区股份（集团）公司签订协议书，约定由瑞安公司支付对价并在管理区所属的滘东村管理地段通往瑞安花园内的水沟上建成箱渠，从而取得箱渠以上空间的永久使用权。该合同合法有效并报送至黄岐镇国土资源办公室备案。瑞安公司于1995年1月15日委托黄岐镇水利、水电管理所承建了上述箱渠，使得瑞安花园的两个地块连成一片并合并开发。瑞安公司改造箱渠并使用其上空间是在原告取得涉案土地所有权之前，因此，原告无权要求瑞安公司放弃在先权利转而同意其从瑞安花园小区内通行。（二）瑞安花园小区土地不是涉案构筑物的必经通道，也不是涉案构筑物范围内历史形成的必经通道，原告无权主张通行权。1.除瑞安花园外，涉案构筑物还有更便利的通道。从瑞安公司提交的涉案房产及周围照片及原一审法院现场勘查笔录来看，涉案构筑物大门、车库门及门前庭院朝向西面，而西面是村的公共通道，涉案构筑物的门前庭院与村的公共通道仅仅一墙之隔。从原告房屋大门的朝向看，原告的涉案房产在设计及建设之初，其选择的通道就是从西面出入。显然，原告从西面通行更加便利。2.涉案房产一直是烂尾楼状态，瑞安花园小区也不是涉案房产范围内历史形成的通道。原告在涉案房产拍卖前就对该房产的通行状况明确知悉，其在《拍卖成交确认书》上签名确认的行为也表明其同意自行解决人员出入问题，因此，瑞安公司没有义务为其解决。其次，生效判决书已认定涉案房产的东面、北面、南面均不是历史形成的通道。已生效的（2011）佛南法民三初字第1790号判决书认定涉案房产东面、北面有内围墙，说明涉案房产东面、北面并非历史形成的必经通道。已生效的（2012）佛中法民一终字第2320号判决书认定瑞安公司与原南海市黄岐镇黄岐管理区股份（集团）公司签订的协议书合法有效，瑞安公司依据该协议书建成的渠箱所在位置并非历史形成的通道，而该渠箱位于涉案构筑物南面，由此可见，涉案房产南面并非原告所主张的市政道路，也非历史形成通道。再次，涉案房产的用地红线也并没有标出与外界的通道，也无法认定瑞安花园小区是涉案房产的必经通道。3.原告从瑞安花园内出入将会损害瑞安花园业主的合法权益，也有违公平原则。瑞安花园并不是涉案构筑物的历史形成的必经通道，若同意小区业主以外的人员随意出入，则会损害小区业主的合法权益，影响小区业主的正常生活和小区管理。因此，从保护大多数人合法权益的角度出发，判决原告享有通过瑞安花园小区进出的通行权也不合理。瑞安花园的公共道路、公共设施均是全体业主在分摊了相应面积及费用后才取得的，且瑞安花园的全体业主还为此公摊相应的维护费用和水、电等费用。因此，原告不经瑞安花园业主同意强行以诉讼方式要求取得通过瑞安花园进出的通行权对瑞安花园的全体业主也不公平。综上所述，相邻关系的通行权是以“方便生活”为基本原则的规定。原告在明知有其他更便捷的通道的情况下仍要求瑞安公司提供瑞安花园公共通道供其通行是没有依据的，请求判决驳回原告的诉讼请求，以切实维护瑞安公司的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告滘东经济社经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有在法定期限内向本院提交书面证据，视为放弃举证、质证、辨证的权利。本院经审查认为，原告提交的原告的身份证、被告瑞安公司的企业机读档案登记资料、被告滘东经济社的登记信息、佛山市南海区国土城建和水务局于2011年5月31日出具的《关于邹永华信访事项的答复意见》、信访反映位置示意图、（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决书、粤美评报字G09A153（2009-GA484）号房地产估价报告中的附件一估价对象照片打印件、土地使用权登记卡、房地产估价结果报告、建设工程规划许可证、2009年10月14日绘制的宗地平面图、土地登记信息卡、涉案车位的权属证明、瑞安花园小区总平面图、土地登记档案电脑查询信息表、2008年4月28日绘制的宗地平面图、2009年11月19日的用地红线图（供地）等证据内容真实，且与本案相关联，故本院均予以确认。被告瑞安公司提交的协议书、沟渠工程承包合同、黄岐管理区现金收入凭证、广东华鸿拍卖行有限公司佛山分公司拍卖成交确认书、涉案构筑物照片、（2011）佛南法民三初字第1790号判决书、（2012）佛中法民一终字第2320号判决书等证据内容真实，且与本案相关联，故本院均予以确认；被告瑞安公司提交的佛山市房地产网瑞安花园销售情况查询网页截图是打印件，且无其他证据相佐证，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，原告通过公开竞价的方式以137万元的成交价拍得标的物“佛山市大沥镇黄岐竹园小区别墅（用地面积约519.44平方米，建筑面积约618.34平方米）”。该次拍卖的成交确认书记载如下主要内容：1.该标的土地证号为国用（1995）0068**，地号为0719090001，买受人应申请办理国有划拨建设用地使用权转让的补办出让手续，并按规定补交国有建设用地使用权出让金；2.地号为0719090001的土地上没有房产登记记录；3.该标的在瑞安花园（被告瑞安公司是瑞安花园的开发商）内，但又不属于该小区，水电煤气等的供应以及人员的出入等问题由买受人自行解决。南国用（95）字第006868号土地使用权登记卡显示涉案构筑物所在土地的四至分别为：“东：广东华侨房产开发公司南海分公司，南：瑞安花园，西：冲沟，北：瑞安花园”。2010年11月18日，原告通过办理划拨国有土地使用权补办出让变更登记取得了座落于“佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠”，地号为0719065707，证号为佛府南国用（2010）第0716707号的《国有土地使用证》。2011年8月24日，佛山市南海区国土城建和水务局向原告核发了《建设工程规划许可证》（建字第440605201101057号）。2011年5月31日，原告曾向佛山市南海区国土城建和税务局反映瑞安公司在大沥镇黄岐竹园小区周边搭建的围墙、保安亭围栏和简易房属于违章建筑，影响通行，要求强制拆除上述建筑等问题。该局对原告作出了《关于邹永华信访事项的答复意见》，回复如下：“……因此，该公司使用该2宗地不属违法用地问题。如果认为瑞安公司建围墙进行施工围闭，影响到你通行，请向城管部门反映或通过司法途径解决。”2011年11月30日，原告以瑞安公司为被告向本院提起排除妨害纠纷的诉讼，请求：1.被告瑞安公司立即拆除涉案构筑物周边搭建的围墙、占用的公共通道搭建的安保围栏和北侧的简易燃气房；2.被告瑞安公司赔偿原告因该违章建筑导致额外支付的房屋租金55200元等。本院于2012年8月3日作出（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书，判决如下：一、被告瑞安公司应于本判决发生法律效力之日起十日内拆除位于广东省佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠周边外围的东面、南面、北面的三面围墙；二、驳回原告邹永华的其他诉讼请求。原告及被告瑞安公司均不服上述民事判决而提起了上诉，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。另查一，1994年12月10日，被告瑞安公司与当时的南海市黄岐镇黄岐管理区股份（集团）公司（以下简称“黄岐管理区”）签订协议书，约定被告瑞安公司在黄岐管理区所属的滘东村管理地段通往瑞安花园内的水沟上建成渠箱，其渠箱以上空间给被告瑞安公司永久性使用权，而被告瑞安公司则向黄岐管理区支付80万补偿款以支持黄岐管理区的村镇建设。1995年1月，被告瑞安公司将上述沟渠工程发包给当时的黄岐镇水利水电管理所，并建成渠箱，后被告瑞安公司亦按协议约定分期分批将80万元补偿款支付予黄岐管理区。涉案构筑物的南面原为小河涌，上述渠箱建成后即形成场地、通道并供瑞安花园业主公共使用、通行。另查二，涉案构筑物位于佛山市大沥镇黄岐竹园小区小车埠，紧邻瑞安花园，目前该构筑物四面均有围墙，其中东、南、北三面围墙邻接瑞安花园，西面则与黄岐滘东村围墙相连。据现场勘察，该构筑物的东、南、北三面围墙连成一体。被告瑞安公司的常务总经理佘绍虹在本院2017年1月4日对其询问时称原先的三面围墙已经依照（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书的内容被依法拆除，后来出于对小区业主的安全考虑而又重新在东、南、北三面搭建了围墙。涉案构筑物西面黄岐滘东村的围墙临近墙体处为简易露天停车场。本院认为，本案的争议焦点是原告是否享有通过被告瑞安公司开发的瑞安花园小区进出的通行权以及原告是否享有通过佛山市南海区××镇黄岐滘东村进出涉案构筑物的通行权问题。具体分析如下：第一，根据南国用（95）字第006868号土地使用权登记卡的内容，涉案构筑物所在的土地最初的南面和北面都是与瑞安花园相邻，而西面为冲沟；2009年9月3日的拍卖成交确认书记载的内容反映涉案构筑物在被告瑞安公司开发的瑞安花园内。可见，就涉案构筑物及所在土地的位置而言，自1995年6月取得土地使用权时即与瑞安花园相邻。第二，2009年4月29日广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司出具的《房地产评估报告》中的估计对象照片未显示当时涉案构筑物的外围建有东、南、北三面围墙。之后，被告瑞安公司在东、南、北三面加建了围墙。经法院作出（2011）佛南法民三初字第1790号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第2320号民事判决书后，在该案的执行过程中，依法强制拆除了上述东、南、北三面的围墙。根据本院对被告瑞安公司的常务总经理佘绍虹的询问笔录，该公司出于对业主安全考虑而又重新在东、南、北三面加建了围墙。现有的三面围墙是在强制拆除之前的围墙后又重新加建的，并不属于历史早期形成的，且被告瑞安公司也未举证证明已取得了合法的报建手续。被告瑞安公司加建的现有三面围墙妨碍了原告对涉案构筑物行使相关权利，导致原告无法正常出入涉案构筑物。第三，被告瑞安公司是瑞安花园小区的开发商，对该小区具有管理权，在瑞安花园的商品房尚未完全售出且小区尚未成立业主委员会的情况下，被告瑞安公司是瑞安花园的相关权利人。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”根据方便生活、团结互助的原则，被告瑞安公司作为与原告的不动产相邻的权利人应当为原告提供通行的便利。综上分析，被告瑞安公司作为东、南、北三面均与涉案构筑物相邻的权利人应当为原告提供通行的便利，原告请求享有通过被告瑞安公司开发的瑞安花园进出的通行权，本院予以支持。被告瑞安公司认为其没有允许原告享有瑞安花园通行权的权利以及没有向原告提供通行的义务的辩解，本院均不予采纳。原告在行使通行权的过程中，应当坚持方便生活、团结互助的原则，不得危及相邻不动产的安全，也不得对相邻的不动产权利人造成损害。南国用（95）字第006868号土地使用权登记卡显示涉案构筑物所在土地的西面为冲沟，现为黄岐滘东村的围墙。该围墙是黄岐滘东村与瑞安花园小区之间既已形成的围墙，且围墙临近墙体处为简易露天停车场，不具备通行的便利性，故原告请求滘东经济社给予原告作为佛山市南海区××镇黄岐竹园小区小车埠房产所有权人的进出通行权，本院不予支持。此外，原告通行至涉案构筑物所使用的道路属于瑞安花园的公共道路，在一定程度上必然会增加被告瑞安公司管理小区的工作量及管理成本，根据公平合理原则，原告作为通行权的受益人应对相关权利人给予相应的补偿，相关权利人可以另行主张。根据本案的实际情况，本院酌定本案的受理费由原告自行负担。被告滘东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据现有的证据和查明的事实依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邹永华作为佛山市南海区大沥镇黄岐竹园小区小车埠[国有土地使用证号：佛府南国用（2010）第0716707号；土地使用权人：邹永华；地号：0719065707]的权属人享有通过被告广东瑞安房地产开发有限公司开发的瑞安花园进出的通行权；二、驳回原告邹永华的其他诉讼请求。本案受理费100元[原告在原审（2013）佛南法沥民三初字第179号案中已预交受理费50元，在本案中已预交受理费50元]，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李淑梅人民陪审员  刘翠贞人民陪审员  钟晓明二〇一七年三月十六日书 记 员  刘 方