江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第0422号上诉人（原审原告）马元林。上诉人（原审原告）李明英。两上诉人共同委托代理人杨洪如，淮安市清浦区和平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）朱伟。被上诉人（原审被告）朱昌勇。被上诉人（原审被告）徐怀梅。被上诉人（原审第三人）张娟娟。委托代理人李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。上诉人马元林、李明英与被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅、张娟娟排除妨碍纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2013年12月15日作出（2013）盱民初字第1407号民事判决。上诉人马元林、李明英不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人马元林及其与上诉人李明英的共同委托代理人杨洪如、被上诉人张娟娟的委托代理人李云志到庭参加诉讼，被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年11月19日，两原告原住所拆迁，在安置过程中除产权置换盱眙县金苑花园19号楼2单元202室房屋以外，政府照顾其购买经济适用房两套，即盱眙县富润花园A10四单元308室、508室，其中508室房屋两原告于2009年12月16日以16.60万元出售给第三人张娟娟，双方签订房屋买卖合同，第三人张娟娟在支付房屋价款后收到两原告所售房屋的钥匙，第三人张娟娟随后对房屋进行装潢、居住使用，后来第三人张娟娟出租他人使用。2011年3月14日，两原告根据购买经济适用房合同内容办理508室房屋产权证。2011年5月，两原告以第三人张娟娟“违约”为由，将第三人张娟娟的租房客从508室房屋中赶走，并换了门锁，双方多次发生冲突报警处理，第三人张娟娟随后起诉要求两原告排除妨碍，在诉讼过程中第三人张娟娟争取了508室房屋实际控制权后撤诉。2012年1月16日，第三人张娟娟将房屋出租给三被告家庭居住，近期两原告以三被告非法进入其房屋为由，起诉要求三被告搬离508室房屋。原审庭审过程中，原审法院依法对原告诉求进行法律释明，但原告坚持自己诉讼请求。原告马元林、李明英诉称，两原告系夫妻关系。2011年，两原告原住所拆迁过程中政府安置富润花园10号楼4单元308、508两套经济适用房，并领取了相应房屋产权证，其中508室房屋面积为80.16平方米。2013年1月，被告朱伟、朱昌勇、徐怀梅在原告不知情情况下，从第三人张娟娟处承租508室房屋居住，原告发现后予以阻止，并多次报警未果。请求判令三被告从原告所有的富润花园10号楼4单元508室房屋搬出，并承担本案的诉讼费用。被告朱伟、朱昌勇、徐怀梅辩称，朱昌勇、徐怀梅是夫妻，朱伟是朱昌勇、徐怀梅的儿子。盱眙县富润花园10号楼4单元508房屋是原告马元林、李明英出售给第三人张娟娟，张娟娟支付房款后原告马元林、李明英将房屋交付给张娟娟，张娟娟对房屋进行装潢于2012年1月16日承租给被告家庭使用的，被告支付相应租金才获得上述房屋使用权，并没有非法占用两原告房屋，两原告无权要求被告搬离承租房屋，请求驳回两原告诉讼请求。第三人张娟娟辩称，盱眙县富润花园10号楼4单元508房屋是原告马元林、李明英于2009年12月16日以16.60万价格出售给第三人的，该房系经济适用房性质，购房款一次性付清，之后从原告处领取房屋钥匙，第三人对房屋进行了装潢，自己居住一段时间，后来出租给他人使用。2011年5月，两原告违约侵占已出售的房屋，第三人当时起诉排除防碍，后来房屋退回后第三人撤回诉讼。2012年1月16日第三人将上述房屋出租给朱伟、朱昌勇、徐怀梅使用，两原告又要求租房客搬离。综上，两原告为获取利益违反规定出售经济适用房，之后又违约对已出售的房屋使用者进行干扰，是滥用房屋产权，是违反法律规定，请求驳回原告马元林、李明英诉讼请求。原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案两原告在拆迁过程中购买盱眙县富润花园10号楼4单元508室经济适用房后又以16.60万元出售给第三人张娟娟，第三人张娟娟支付相应房款后接收上述房屋，第三人张娟娟装潢、居住使用和出租上述房屋给三被告使用事实清楚，三被告基于两原告与第三人张娟娟之间房屋买卖事实而承租占有该房屋，其合法权益应当得到保护，并非无权占有。两原告避而不谈富润花园10号楼4单元508室房屋出售给第三人张娟娟事实，仅持有508室房屋产权证指证三被告侵占其上述房屋，要求三被告搬离第三人张娟娟出租给其居住的房屋，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第四十条、第一百一十七条，《最高人民法院》第二条的规定，判决：驳回原告马元林、李明英的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马元林、李明英负担。一审宣判后，上诉人马元林、李明英不服，向本院提起上诉称：1.被上诉人张娟娟无权出租涉案房屋。涉案房屋系上诉人在政府拆迁时照顾安置而购买的经济适用房，2009年12月16日上诉人与被上诉人张娟娟签订房屋买卖合同时，涉案房屋还未实际交付给上诉人，2011年3月14日上诉人才真正取得涉案房屋所有权，同年5月，上诉人为解除房屋买卖合同而赶走了从张娟娟处租赁房屋的租客，张娟娟起诉要求排除妨碍，后因证据不足而撤回起诉。原审认定张娟娟在争取了涉案房屋控制权后才撤诉不是事实。2.根据经济适用房的相关管理规定，上诉人在取得经济适用房所有权后5年内不得以市场价对外出售，购买人应当符合经济适用房的购买条件并交纳10%的综合地价，故原审应认定上诉人与张娟娟签订的房屋买卖合同无效。张娟娟及朱伟等房租客的不合法利益不应得到保护。3.被上诉人张娟娟没有付清全部房款，故张娟娟不具备涉案房屋的所有权和处分权。4.原审程序违法。原审在简易程序转换为普通程序的过程中，没有向上诉人下发转换程序通知书，只是电话通知开庭，明显违反法定程序。综上，请求撤销原判，改判被上诉人搬出涉案房屋并由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅未作答辩。被上诉人张娟娟辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审经审查，对原审查明的事实予以确认。二审另查明，2009年12月16日，上诉人马元林出具收条给被上诉人张娟娟，内容为“收到508室房出售款壹拾陆万陆千元整（166000元）”。同日，被上诉人张娟娟出具欠条给马元林，内容为“欠马元林房款贰万元整（20000）”。本案争议焦点为：一、被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅对涉案房屋是否拥有使用权；二、原审程序是否违法。本院认为，关于争议焦点一，被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅对涉案房屋是否拥有使用权问题。两上诉人出卖涉案房屋并收取售房款在先，被上诉人张娟娟对涉案房屋装潢并居住使用在后，被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅基于房屋买卖情况以及张娟娟装潢房屋并居住使用的事实而租赁涉案房屋，故被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅对涉案房屋拥有使用权，两上诉人要求被上诉人朱伟、朱昌勇、徐怀梅搬离涉案房屋缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，原审程序是否违法问题。两上诉人主张原审在从简易程序转换为普通程序时未向其下发转换程序通知书，程序违法。经查，原审于2013年8月13日立案，适用简易程序于2013年9月24日第一次开庭，后因案情复杂于2013年11月12日转为普通程序，2013年11月29日的第二次开庭笔录载明当日开庭时已告知当事人适用普通程序审理，当事人并未提出异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序”；第一百五十四条第三款规定“口头裁定的，记入笔录”。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十六条规定：审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人。本院认为，本案中，原审就简易程序转为普通程序事宜已在第二次开庭时口头告知两上诉人并记入开庭笔录，即原审已履行通知义务，两上诉人当时亦未提出异议，故两上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由两上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 炜代理审判员  黄金强代理审判员  许银朋二〇一四年三月十九日书 记 员  王政霞