广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初5264号
原告：广州嘉颖物业管理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔兴路18号906房。
法定代表人：温嘉仪。
委托诉讼代理人：黄戈、赖冠宇，广东达盛律师事务所律师。
被告：梁惠芬，女，1979年11月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区，
委托诉讼代理人：董斌，广东增泰律师事务所律师。
原告广州嘉颖物业管理有限公司（以下简称嘉颖公司）与被告梁惠芬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州嘉颖物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄戈、赖冠宇、被告梁惠芬的委托诉讼代理人董斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州嘉颖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费7634.52元；2、被告向原告支付违约金5368.77元（违约金计算时间从拖欠物业服务费的次月一日起算，每日按物业服务费本金1‰计至付清之日止，暂计至2017年7月31日为5368.77元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年4月28日与广州新图房地产开发有限公司签订《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》（以下简称合同）约定原告为“金凤皇庭”楼盘业主提供物业管理服务。被告于2013年7月17日与新图公司签订《广州市商品房买卖合同》，购买位于广州市增城区金凤皇庭凤翔街78号1703房，建筑面积156.9平方米的房产。合同第五条约定由原告提供物业服务，物业服务费为每月每平方米建筑面积1.98元，由被告收楼之日起按月按时交纳。原告与新图公司已于2014年6月向被告发出《收楼通知书》，新图公司亦在2014年6月23日的增城日报刊登金凤皇庭入伙公告，但被告仍未主动收楼。另合同约定交楼时间为2014年6月30日前，如被告未在期限内对房屋交付标准提出异议或被告原因未能按时收楼的，则视为房屋已交付给被告，从2014年7月起计收物业服务费。自2014年7月起至今，被告未向原告支付物业服务费，期间原告多次以电话方式向被告催收服务费及于2016年12月28日通过中国邮政“小蜜蜂包包”以邮寄催收函的方式催收均未果。截止至2017年7月31日，被告共拖欠物业服务费7634.52元，违约金5368.77元。交纳物业服务费是每一个业主应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为造成了原告提供物业服务期间的损失。遂成讼。
被告梁惠芬答辩称：1、原告的起诉有部分超过了诉讼时效，超过部分不予支持；2、违约金的计算标准过高，应当予以调整。
经审理查明：2013年7月17日，梁惠芬（买受人）与广州新图房地产开发有限公司（以下简称新图公司）（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定梁惠芬向新图公司购买金凤皇庭凤翔街78号1703房房产，建筑面积156.9平方米；新图公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条列》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州嘉颖物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限自2013年4月28日至2016年4月27日止。物业管理费为每月每平方米1.98元，由梁惠芬自收楼之日起按月按时交纳。新图公司应当在2014年6月30日前将合同标的物房屋交付给梁惠芬使用。新图公司向梁惠芬交付房屋时，应当向梁惠芬发出收楼通知书。梁惠芬应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。梁惠芬认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。新图公司在接到梁惠芬异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为梁惠芬异议事实成立，该商品房视为未交付。
2013年4月28日，新图公司与嘉颖公司签订《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》，约定新图公司（甲方）选聘嘉颖公司（乙方）对金凤皇庭商住小区提供前期物业管理服务事宜。协议约定：“……第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；……第四条乙方提供的前提物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。……第七条业主应于＿＿/＿之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月3日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、房屋承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面等共用部位；2、绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明、监控设施、避雷、共用天线、机动车库、上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、锅炉、供热线路、供气线路、路灯、沟渠等共用设施设备；……第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照《质量保证书》约定的期限和保修范围承担物业的保修责任。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天收取3‰收取滞纳金。……第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。……”
2014年6月23日，新图公司在增城日报刊登《金凤皇庭入伙公告》，通知业主于2014年6月26日开始办理交房手续，若非开发商原因业主逾期未办理收楼手续，将视为已按期交楼。嘉颖公司提交《收楼通知书》主张已通知被告收楼。2016年12月28日，嘉颖公司向被告发出《物业管理费催收函》，梁惠芬称未收到。
增城区国土资源和规划局查询的产权情况表显示，增城区增江街金凤皇庭凤翔街78号1703房房产登记字号（14登记12386711），产权人为梁惠芬，建筑面积为161.05平方米。
嘉颖公司提交中国邮政集团广州增城邮政局盖章确认的邮件清单，显示于2016年12月28日向梁惠芬在《广州市商品房买卖合同（预售）》预留的地址寄送《物业管理费催收函》。
庭审中，一、嘉颖公司与梁惠芬确认如下事实，1、本案争议的涉案房屋物业管理费期间为2014年7月至2016年4月。2、被告梁惠芬已经接收涉案房屋。二、嘉颖公司主张以下事实：违约金是按当月所欠的物业管理费从逾期交纳的次月第一日起每天千分之一的标准计算。三、梁惠芬陈述如下事实：1、之所以不交纳上述期间物业管理费，是因为收楼时有面积差异；2、嘉颖公司在2017年8月7日起诉，故2015年8月之前的物业服务费已经超过诉讼时效。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”嘉颖公司与新图公司签订的《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，对业主梁惠芬具有约束力。
关于梁惠芬提出部分物业服务费已过诉讼时效的问题。经查明，嘉颖公司向梁惠芬催缴上述物业服务费的函件已于2016年12月28日寄送给梁惠芬在《广州市商品房买卖合同（预售）》确认的地址，而对在此之前是否有催收物业服务费，嘉颖公司未能提供证据证明。为此，嘉颖公司主张梁惠芬支付2015年1月前产生的物业服务费已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定二年的诉讼时效期间，不受法律保护，其主张不予支持。梁惠芬抗辩上述期间已过诉讼时效，本院予以采纳。嘉颖公司请求梁惠芬支付2015年1月至2016年4月的物业服务费，合法有据，本院予以支持。经核算，梁惠芬应向嘉颖公司支付每月物业服务费为318.88元（161.05平方米×1.98元/平方米/月），上述期间的物业服务费共5102.08元，嘉颖公司主张要求梁惠芬支付超出上述物业服务费金额的部分，本院不予支持。
至于物业服务费的违约金问题。根据《金凤皇庭商住小区前期物业管理服务合同》第三十条约定，梁惠芬未按时足额交纳物业服务费的，应向嘉颖公司支付违约金。因此嘉颖公司主张物业服务费违约金从拖欠物业服务费的次月一日起按本金的1‰，计算至付清之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。但每月的滞纳金以每月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以物业服务费总额5102.08元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、被告梁惠芬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州嘉颖物业管理有限公司支付自2015年1月至2016年4月的物业服务费5102.08元；
二、被告梁惠芬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州嘉颖物业管理有限公司支付违约金（该违约金以第一判项中每月所拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起计算，按每日1‰计至付清之日止，但每月物业服务费的违约金不得超过当月欠付的物业服务费，违约金的总额不得超过5102.08元）；
三、驳回原告广州嘉颖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65.3元，由被告梁惠芬负担50元，原告广州嘉颖物业管理有限公司负担15.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 董斯颍
二〇一七年九月二十五日
书记员 黎剑烨
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……