湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第04483号
上诉人（原审被告）黎小军。
委托代理人邹倜，男，1977年4月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）长沙国海物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦镇斑马村、均塘村枫华府第公寓三号一楼。
法定代表人张帆，总经理。
委托代理人孙亦民，湖南众铭律师事务所律师。
上诉人黎小军因与被上诉人长沙国海物业管理有限公司（以下简称国海公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00296号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黎小军购买湖南继善投资发展有限公司开发的位于长沙市岳麓区含浦镇的枫华府第F04栋306号房屋，建筑面积为90.73平方米。黎小军于2010年5月15日收房。同日，黎小军与国海公司签订前期物业服务合同，并在承诺书“本人已详细阅读并充分理解枫华府第《前期物业管理协议》、《业主手册》、《装修流程》、《装修注意事项》、《枫华府第区域防火责任协议书》，同意遵守上述协议、手册、公约及其附件内一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任”上签名，黎小军已交纳了至2011年1月31日止的物业服务费。2008年7月20日，湖南继善投资发展有限公司选聘国海公司作为物业管理者，双方签订长沙枫华府第前期物业服务合同，由国海公司对枫华府第项目提供前期物业管理服务，合同期限一年。2009年7月20日，国海公司与湖南继善投资发展有限公司再次签订为期二年的前期物业服务合同。2011年7月20日，国海公司与湖南继善投资发展有限公司签订二年期的物业服务合同。2013年7月23日，国海公司与湖南继善投资发展有限公司将合同期限延长至成立业主委员会时止。在国海公司与湖南继善投资发展有限公司签订的合同中对服务费用约定为：小高层住宅按1.4元／平方米·月（按建筑面积计收）；对违约责任约定为：业主或物业使用人（或经营人）未能按时如数交纳物业管理费的，国海公司可以从逾期之日起按应交费用每日万分之五的标准加收违约金。拖欠费用三个月以上，国海公司可以向违约方提起诉讼。黎小军所购房屋属于小高层住宅。长沙市物价局核准国海公司对电梯住宅按1.4元／平方米·月收取物业管理费用。枫华府第小区至今未成立业主委员会。2013年9月17日，国海公司向黎小军发出催费通知单，表明黎小军从2011年2月1日起至2013年9月30日止已累计拖欠物业服务费4064.7元及违约金1044.74元，要求黎小军在2013年9月30日前交纳。
原审法院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，国海公司由开发商湖南继善投资发展有限公司选聘并签订前期物业管理服务协议，国海公司按前期物业管理服务协议规定的管理服务内容提供服务后，黎小军作为小区业主在办理收房手续后即享受国海公司提供的服务故依法应当交纳相应的物业服务费，故黎小军应将2011年2月1日至2013年12月31日共计4445.77元（1.4元／平方米＊90.73平方米＊35月）的物业服务费交给国海公司。对于国海公司要求黎小军承担违约金问题。原审法院认为在物业管理服务合同中明确约定违约责任，逾期未交则按日万分之五收取违约金，现黎小军未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，黎小军主张按每季度所欠服务费以日万分之五标准计算至2013年12月31日止再累加的请求原审法院予以支持。因国海公司在2011年2月1日起开始未交服务费，故除去10天宽展期从第二季度即2011年5月10日开始计算违约金共计违约天数为965天，即黎小军应承担的违约金为1079.36元（1.4元／平方米×90.73平方米×3月×965天×0.05%＋1.4元／平方米×90.73平方米×3×（965天-90天）×0.05%＋1.4元／平方米×90.73平方米×3×（875天-90天）×0.05%＋…＋1.4元／平方米×90.73平方米×3×68天×0.05%）。黎小军抗辩称因国海公司未及时对房屋维修问题，没有公开账目问题、垃圾清除不及时、电梯安全等问题没有解决才不缴纳管理费，原审法院认为，房屋漏水问题属于房屋质量及设计问题应与房地产开发商进行协调处理，与国海公司没有关联，账目公开、垃圾清除等这属于物业公司服务质量提升问题，黎小军没有证据证明国海公司没有履行服务协议规定的服务内容，黎小军基于上述事由不缴纳物业管理费没有法律依据，原审法院对黎小军的抗辩理由不采信。黎小军认为国海公司没有管理现有小区的资质，从而导致国海公司与开发商之间的合同为无效合同，原审法院认为国海公司管理涉案物业提供服务并按照其现有资质及物价主管部门核准的收费标准向黎小军收取物业服务费，在其合理范围内，黎小军享受服务后应支付相应的对价。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、黎小军在本判决生效之日起三日内支付长沙国海物业管理有限公司物业服务费4445.77元及违约金1079.36元，共计5525.13元；二、驳回长沙国海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由长沙国海物业管理有限公司负担2元，黎小军负担23元。该款国海公司已垫付，黎小军在兑现本判决的款项时一并将该款支付给国海公司。
黎小军不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定双方当事人签订的《物业管理服务合同》合法有效错误，黎小军是被迫签订的合同；黎小军并不存在违约情况，而是国海公司存在违约，原审判决黎小军承担全部物业服务费和违约金不公平；请求撤销原判，依法改判。
国海公司答辩称：双方当事人签订的合同合法有效，且国海公司与开发商签订的前期物业合同已经备案，国海公司物业资质每年均已年审；原审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：国海公司与湖南继善投资发展有限公司签订的《前期物业管理协议》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎小军在办理房屋交接手续时签署了《承诺书》，表明已详细阅读并充分理解《前期物业管理协议》，并同意遵守上述协议，故黎小军上诉称《前期物业管理协议》无效的理由不成立，证据不足，本院不予采信。国海公司作为物业管理受托方，应依合同提供相应的物业服务；黎小军作为业主，应当根据合同约定交纳物业服务费用。国海公司从签订合同至今，一直为枫华府第小区提供物业服务，故黎小军应按合同约定向国海公司支付物业服务费，现黎小军未按时交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。黎小军称国海公司没有履行服务协议规定的服务内容、黎小军据此不缴纳物业管理费的证据不足，本院不予支持。关于黎小军所称房屋漏水等质量问题，应与开发商协商解决，黎小军以此为由拒交物业服务费的理由亦不成立。综上所述，上诉人黎小军的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由黎小军负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十月十三日
书记员 汤英姿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。