吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第1号
上诉人（原审被告）：吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司。住所：吉林市昌邑区胜昌小区*****号。
法定代表人：张建红，该公司经理。
委托代理人：郭金利。
委托代理人：王永志。
被上诉人（原审原告）：裴秀河，住蛟河市。
被上诉人（原审原告）：邵泽兰，住蛟河市。
上诉人吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人裴秀河、邵泽兰（系裴秀河妻子）民间借贷纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2014）蛟民二初字第313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿泰公司的委托代理人郭金利、王永志，被上诉人裴秀河、邵泽兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月27日、2011年12月5日鸿泰公司两次向裴秀河、邵泽兰借现金60万元，并分别于当日签订了两份借款协议。2011年10月27日签订的协议约定：借款期限为2011年10月27日至2012年10月27日，借款利息为月息3分。2011年12月5日签订的协议约定：借款期限为2011年12月5日至2012年12月5日，借款利息为月息3分。裴秀河、邵泽兰按借款协议约定于签订协议当日分别支付给鸿泰公司现金30万元，共计60万元，鸿泰公司分别于2011年10月27日、2011年12月5日给裴秀河、邵泽兰出具收据两份，确认收到裴秀河、邵泽兰给付的现金60万元。鸿泰公司按协议约定，已给付裴秀河、邵泽兰利息108000元。2013年5月28日，双方签订协议书一份，约定用蛟河市黄松甸镇锦秀花园2号楼一楼8门、9门房屋及2号楼5单元201室抵顶裴秀河、邵泽兰全部借款本金及利息，共计993175元。并约定上述两份借款合同自抵账协议签字时起作废。抵顶协议签订后，双方因房屋其他相关费用一直未达成一致意见，致使房屋未交付。鸿泰公司在裴秀河、邵泽兰诉其交付房屋案件的二审法院庭审中明确表示，抵顶给裴秀河、邵泽兰的房屋没有商品房预售许可证，故裴秀河、邵泽兰至法院，要求确认顶账协议无效，要求鸿泰公司偿还抵账款993175元，按月息3分支付赔偿金（赔偿金以993175元为本金，利率按月息3分计算，时间从2013年5月28日起至还清本金时止），并要求鸿泰公司承担本案诉讼费用。
2014年9月1日，裴秀河、邵泽兰向原审法院提起诉讼，请求：确认顶账协议无效，要求鸿泰公司偿还抵账款993175元，按月息3分支付赔偿金，并要求鸿泰公司承担本案诉讼费用。
原审法院经审理认为：裴秀河、邵泽兰与鸿泰公司签订借款协议，且裴秀河、邵泽兰已按协议约定将现金交付给鸿泰公司的事实，足以证明双方当事人的民间借贷行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国现行法律的规定，双方间的民间借贷行为成立并生效。后鸿泰公司与裴秀河、邵泽兰签订了房屋抵债协议，约定以两处门市房及一处住宅共计993175元，抵顶裴秀河、邵泽兰的全部借款本金及利息，因鸿泰公司未能向法庭提供抵债房屋的商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，鸿泰公司与裴秀河、邵泽兰签订的房屋抵债协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，鸿泰公司应当返还裴秀河、邵泽兰房屋抵顶款993175元。对于裴秀河、邵泽兰要求赔偿金的诉请，原审法院认为裴秀河、邵泽兰的实际损失即为993175元的利息，故赔偿金应以993175元为本金，时间从协议签订时起至本判决确定的给付之日止，利率按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算为宜。至于鸿泰公司辩称房屋卖给的是案外人裴仁海，本案原告无权要求确认合同无效一节，因本案中，裴秀河、邵泽兰要求确认的是双方签订的以房抵债的协议无效，故对鸿泰公司的此项辩解原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告裴秀河、邵泽兰与被告吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司于2013年5月28日签订的协议书无效；二、被告吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告裴秀河、邵泽兰人民币993175元及赔偿金（赔偿金计算方式：以993175元为本金，时间从2013年5月28日起至本判决确定的给付之日止，利率按中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告裴秀河、邵泽兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14590元，保全费5000元，共计19590元，由被告吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司负担。
上诉人鸿泰公司不服吉林省蛟河市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实错误，根据2013年5月28日协议书，我公司已将抵债的两处门市房和一处住宅交付裴仁海；2.原审判决程序违法，抵债房屋已转让给裴仁海，裴仁海与我公司签订了买卖合同，该买卖合同是否有效应由裴仁海提起诉讼，并应一并审理；3.裴仁海与我公司签订的房屋买卖合同有效。请求：撤销吉林省蛟河市人民法院（2014）蛟民二初字第313号民事判决，驳回裴秀河、邵泽兰的诉讼请求，并由其承担诉讼费用。
裴秀河、邵泽兰答辩称：原审判决正确。
双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实除鸿泰公司向裴秀河、邵泽兰偿还借款的时间及数额分别是2012年2月1日2万元，2012年2月5日7000元，2012年3月14日27000元，2012年5月24日27000元，2012年7月1日27000元外其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：2011年10月27日和2011年12月5日，鸿泰公司分两次向裴秀河、邵泽兰借款60万元，并分别于当日签订了两份金额为30万元的借款协议，裴秀河、邵泽兰也于同日向鸿泰公司实际支付借款共计60万元。上述两份合同当事人意思表示真实，合同内容中除利息部分超过人民法院保护部分外不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在履行上述两份借款合同过程中，鸿泰公司分五次共计偿还裴秀河、邵泽兰借款108000元，并于2013年5月28日签订协议书，该协议书约定：鸿泰公司用蛟河市黄松甸镇锦绣花园小区三处房产抵偿上述债务。双方当事人为履行上述以物抵债协议，虽经以裴仁海名义与鸿泰公司签订房屋买卖合同以及就该合同提起诉讼等过程，但因鸿泰公司至今不能提交证据证明以取得商品房预售许可证的相关审批手续，裴秀河、邵泽兰既未能取得本案所涉抵债房屋的物权，也未实际占有上述房屋，故鸿泰公司关于已将讼争房屋抵债给裴秀河、邵泽兰的主张本院不予支持。因裴秀河、邵泽兰不能实现其与鸿泰公司签订的以物抵债协议的合同目的，该合同依法应予解除。裴秀河、邵泽兰经本院释明后同意解除2013年5月28日的以物抵债协议书，并请求鸿泰公司按照借款合同约定偿还借款本金60万元及利息595800元。以物抵债协议依法解除后，双方当事人应继续履行原借款合同。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，鸿泰公司在收到裴秀河、邵泽兰的借款后，未能按照约定偿还借款本金及利息，依法应承担违约责任，向裴秀河、邵泽兰偿还借款本金及利息。需要说明的是，双方当事人在借款合同中关于借款利息的约定过高，依法应调整为同期中国人民银行同期贷款利率的四倍。因鸿泰公司已实际偿还裴秀河、邵泽×××元借款，上述还款应予扣除，扣除顺序以《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定的为准（详见后附本金及利息计算表）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第一百零七条，第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2014）蛟民二初字第313号民事判决；
二、解除裴秀河、邵泽兰与吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司于2013年5月28日签订的协议书；
三、吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司立即给付裴秀河、邵泽兰借款本金582833.93元；
四、吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司立即给付裴秀河、邵泽兰借款利息396030.07元（上述利息截止到2015年4月10日，自2015年4月10日至本判决发生法律效力之日的利息按照同期中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
五、驳回裴秀河、邵泽兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费13732元，由上诉人吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高忠华
审判员 李 炜
审判员 毕雪松
二〇一五年四月十日
书记员 卫 如