安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1155号
上诉人（一审被告）：董琼凤，女，1972年12月15日出生，汉族，个体工商户，住安徽省芜湖市镜湖区。
被上诉人（一审原告）：芜湖市金旅建设投资有限责任公司，住所地安徽省芜湖市（旅游商品经济园区内）。
法定代表人：邹国仁，该公司总经理。
委托代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。
委托代理人：肖亚男，安徽纬纶律师事务所实习律师。
上诉人董琼凤因与被上诉人芜湖市金旅建设投资有限责任公司（以下简称金旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2016年4月21日作出的（2016）皖0202民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人董琼凤，被上诉人金旅公司的委托代理人古立平、肖亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：芜湖市胜利渠市场原由芜湖市工商局负责经营管理，自2009年开始该市场全部资产由金旅公司接管，金旅公司享有对该市场的经营权和管理权；胜利渠市场管理办公室系金旅公司的派出机构，实际负责胜利渠市场的租赁和经营管理。2015年1月1日，董琼凤与胜利渠市场管理办公室签订了《市场门面房（或摊位）租赁合同》，约定：董琼凤（乙方）承租胜利渠市场内的小商品房1号门面房，租赁用途仅限于鞋子（服装）业务，房屋产权属于胜利渠市场管理办公室（甲方）所有，按合同约定租给乙方使用；租赁期限为壹年，自2015年1月1日至2015年12月31日；租金320元／月，年租金总额3840元，实行一年一次性付清，合同签订之日起支付；租赁期间，甲方确需收回场地和房屋、摊位，必须提前一个月书面通知乙方终止合同，同时对多收的租金按本金退回，不给予任何方式的补偿费；如遇市政拆迁和拆除及公司对市场内部进行调整、装修时，乙方在接到通知一个月内合同自行终止，且乙方无条件服从，不得索要任何形式的拆迁补偿；乙方如需对门面房进行装修、装潢，应报甲方备案，费用自理，由装潢造成房屋损失和房屋渗水等相关损失，应由乙方全权负责赔偿。本协议终止后，其固定装潢和装修归甲方所有，乙方不得损坏和拆除，否则从保证金中扣除……。合同签订后，董琼凤向金旅公司支付了一年的房屋租金。之后由于该市场建设已久，市场内存在重大安全隐患，金旅公司决定自租赁合同到期后，不再继续对外出租门面房，并由市场管理办公室在2015年11月10日向市场内的经营户发出书面《通知》，明确告知合同到期后将不予续租。然自合同到期后，董琼凤仍未搬离承租门面房，亦未缴纳逾期房屋占用使用费，金旅公司遂诉至法院，请求判令：1、董琼凤立即腾空金旅公司所有的芜湖市胜利渠市场内的小商品1号门面房；2、董琼凤支付自2016年1月1日起至腾空房屋之日止的按照每月320元计算的占用金。
一审法院认为：因国有资产经营管理的需要，金旅公司根据芜湖市政府相关文件精神，取得了对胜利渠市场内小商品门面房作为出租人的权利，并由其派出机构胜利渠市场管理办公室与董琼凤签订签订门面房租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。双方在合同中约定如遇市政拆迁和拆除及公司对市场内部进行调整、装修时，承租方在接到通知一个月内合同自行终止，而金旅公司已按合同约定在合同期满前一个月书面通知经营户合同期满后不再续租，因此双方约定的合同解除条件已经成就，双方签订的门面房租赁合同已于2015年12月31日到期后解除。合同解除后董琼凤应将承租房屋腾空并交付金旅公司，并应缴纳逾期占用房屋的费用，占用期间的使用费比照租赁期间月租金标准计算。故对金旅公司主张董琼凤立即腾空胜利渠市场内的小商品74号门面房并支付自2016年1月1日起至腾空房屋之日止按照每月320元计算的占用费的诉讼请求，应予以支持。至于董琼凤提出的其自行搭建的10平米构建物的补偿问题，双方在合同中已经明确约定协议终止后，其固定装潢和装修归金旅公司所有，故董琼凤主张的拆迁补偿费用于法无据，应不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，判决：一、董琼凤于判决生效后十日内将芜湖市胜利渠市场内的小商品1号门面房腾空并交付给金旅公司；二、董琼凤于判决生效后十日内支付金旅公司自2016年1月1日起至房屋实际腾房交付之日止期间的房屋使用费（按合同约定的每月320元计算）。案件受理费减半收取75元，由董琼凤负担。
董琼凤不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案租赁合同纠纷的具体范畴未能明确。董琼凤与金旅公司签订了《市场门面房（或摊位）租赁合同》，本案涉案的租赁房屋为胜利渠市场内小商品1号门面。这1号门面房分为前进部分（10平方米）和后进部分（8平方米）。前进10平方米的部分是董琼凤在与金旅公司签订租赁合同前就已经搭建好了的，暂不论双方的租赁合同是否有效，董琼凤自建的这10平方米不应当受该租赁合同的约束。即该10平方米面积不属于本案租赁合同的具体范畴。二、一审法院的证据采信存在问题。1、董琼凤在举证期限内向一审法院提交了三组证据、举证意见、质证意见及答辩意见证明和说明本案相关事实。但是一审法院在判决书中没有任何关于董琼凤提交材料的说明。2、金旅公司提交的全部证据一审判决均予以确认。针对金旅公司后来补充提交的证据，董琼凤认为其真实性有待核查，关联性不足，达不到金旅公司的证明目的。对此，金旅公司应当承担举证不能的责任。三、一审判决适用法律不当。一审判决书第3页认定“该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效”，但是《商品房屋租赁管理办法》、《安徽省房屋租赁管理办法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均规定未依法取得房屋所有权证和违法建筑的房屋不得出租，出租房屋必须取得建设工程规划许可证或经批准。董琼凤认为金旅公司不能举证证明涉案门面房的所有权证、规划许可证已经违反了上述众多法律法规，一审判决却认定不违反法律规定。综上，请求二审法院撤销原判并改判驳回金旅公司的全部一审诉讼请求。
金旅公司在二审中答辩称：应当驳回董琼凤上诉请求，维持一审判决。一、金旅公司取得胜利渠菜市场的权利有文件规定、交接资料，合法有据。二、金旅公司与董琼凤之间对诉争的门面房签订了租赁合同，合同到期后未再续签，金旅公司要求腾空房屋有合同、法律依据。三、金旅公司不再与董琼凤续签租赁合同是因为芜湖市2015年发生了1010大火之后造成重大伤亡，芜湖市政府统一安排了铸安行动，对芜湖市小圆门等一批违法建筑进行拆除，一律没有补偿，其目的是为了保障社会大众的生命财产安全，此行为不是金旅公司自愿的管理行为，是市政府的统一行动。四、区政府已和华强广场等商户对接，妥善安置或分流相关承租户，有部分承租户已与华强广场签订了租赁合同。综上请求法庭查明事实、依法判决。
金旅公司在二审中向法院提交一份新证据：《关于胜利渠市场关停的答复意见》，证明金旅公司是胜利渠菜市场的权利主体，拆除菜场是市政府的统一行动，并且没有任何补偿，且金旅公司已对拆迁户进行安置分流。
董琼凤质证意见为：不认可该新证据，达不到金旅公司的证明目的。
本院对上述新证据的认证意见将在判决说理部分一并阐述。
本院认为：一、根据芜湖市政府相关文件的精神，金旅公司取得了对胜利渠市场内小商品门面房作为出租人的权利。金旅公司认可胜利渠市场管理办公室作为其派出机构，负责胜利渠市场租赁和管理，与承租商户签订租赁合同。因此胜利渠市场管理办公室与董琼凤签订的《市场门面房（或摊位）租赁合同》应属合法有效。二、胜利渠市场管理办公室根据合同约定，与2015年11月10日发布通知，告知经营户将在合同到期后（2015年12月31日）不予续租。现合同到期，董琼凤理应搬离涉案房屋，将房屋归还金旅公司。董琼凤认为涉案房屋有10平米属于自建部分，不应受到合同约束。本院认为虽然双方当事人认可涉案房屋确有董琼凤自建部分，但是在合同中并没有将自建部分与原有部分进行划分，而是以门面号1号作为整体进行了约定。因此董琼凤上述主张本院不予支持。三、本案在审理过程中，董琼凤认为若要其搬离，涉案房屋的自建部分应获得相应补偿，但其并未就该主张提起反诉，故该主张不属于本案审理范围，本院不予支持。四、涉案租赁合同于2015年12月31日到期后，承租人董琼凤未继续经营，但也未腾空搬离涉案房屋。因此，一审法院判决董琼凤继续缴纳涉案房屋占有使用费并无不当。综上，董琼凤的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由董琼凤承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年七月二十日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。