湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民一初字第772号原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司。代表人蒋宏。委托代理人田圣华（特别授权），男。委托代理人贺余良，洪江市江洲法律服务所法律工作者。被告蒲建国，男。第三人杨永进，男，又系被告蒲建国特别授权委托代理人。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司（原为湖南省洪江市邮政局，2015年3月23日变更为中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司）诉被告蒲建国、第三人杨永进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2015年12月21日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的特别授权委托代理人田圣华、委托代理人贺余良，被告蒲建国的特别授权委托代理人杨永进，第三人杨永进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司诉称：2004年9月10日，原告的下属单位洪江市佳鸿实业有限责任公司（现已撤销并入原告公司）与被告蒲建国签订《门面租赁合同》，将原告公司所有的位于安江邮政大楼一楼圆弧处的一个门面（土地使用证号洪国用XXX号，面积XXX㎡）租赁给被告，租赁期限自2004年9月12日至2014年9月11日止。签订合同后，原告按约将门面交付给被告使用。2008年，被告将承租的门面转租给第三人杨永进，杨永进用于手机销售（亿鑫通讯）。合同到期后，原告单位工作人员多次口头通知被告及第三人退还门面。2015年8月，原告单位工作人员分别给被告和第三人送达《门面收回通知书》，通知其在收到通知书后30天内交还门面给原告，并结清所欠费用�然而被告和第三人拒不退还门面。第三人一直强行占用原告的门面经营至今，拒不退还。综上所述，原告作为出租门面房屋的所有权人，在《门面租赁合同》到期后，依法有权收回出租门面，且已经书面告知被告及第三人。现被告及第三人在原告多次催告后，仍强行占用原告门面拒不退还，侵犯了原告的财产权，且给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》之规定，特具状人民法院，请求判令被告及第三人立即退还原告位于安江邮政大楼一楼圆弧处的一个门面（土地使用证号：洪国用XXX号，面积XX平方米）；并立即搬迁出该门面；被告及第三人自2014年9月12日起，按每月12181.84元（119.9元／平方米／月）支付原告租金（占有使用费）至退还门面时止（计算至起诉之日租金为165673.02元），被告和第三人承担连带责任；本案诉讼费用由被告和第三人负担。原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：1、中华人民共和国建筑工程施工许可证、洪江市邮政楼工程竣工验收备案表、洪国用(2006)第XXX号土地使用证复印件各1份，拟证明原告对被告蒲建国、第三人杨永进占用的门面享有所有权；2、门面租赁合同复印件1份，拟证明原告的下属单位洪江市佳鸿实业有限责任公司与被告蒲建国于2004年9月l0日签订门面租赁合同，门面面积XXX㎡；租赁期限自2004年9月12日至2014年9月11日，现已超过租期一年多，第三人杨永进占用门面不肯退还；如因体制改革，佳鸿公司注销，由洪江市邮政局与蒲建国产生合同关系；双方对门面租赁事项的其他约定；3、洪江市邮政局洪邮(2006)XX号文件复印件1份，拟证明洪江市佳鸿实业有限责任公司已经于2006年注销；洪江市邮政局接受佳鸿公司的全部资产和债权债务；4、门面收回通知书1份，拟证明因门面到期后仍被第三人杨永进占用，原告于2O15年8月书面通知被告蒲建国、第三人杨永进退还门面、结清占用期间费用；被告蒲建国、第三人杨永进签收了门面收回通知书；5、照片1份，拟证明被告蒲建国已经将从原告处租赁的门面转租给第三人杨永进的事实；第三人杨永进在门面租赁到期后，仍旧占用原告的门面经营亿鑫手机城，拒不归还原告门面；6、门面租赁合同复印件1份，拟证明2O14年7月以来，原告所有的位于本案被告和第三人占用门面同一栋、同地段的门面每月租金为119．9元／㎡；以此类推，被告和第三人自门面到期后应按照12181．84元／月的标准支付占用费；7、湖南省邮政分公司怀化市分公司文件怀邮[2Ol5]58号复印件1份，拟证明湖南省邮政分公司洪江市分公司更改名称。被告蒲建国、第三人杨永进辩称，原告每月收取1万多元的房租不合理，要求被告退还门面也不合理，理由如下，原告既然是对外公开招标，对被告及第三人来说不是公平的，被告的门面花费了装修费，门面是用来出租，不是用来自用，原告可以根据市场行情进行调节，但�不存在将门面进行招租，原告每月收取1万多元的租金，对被告生意造成影响，而且交了10年的房租费，当时的钱比现在的钱值钱。被告蒲建国、第三人杨永进未向本院提交证据。在庭审中，被告及第三人对原告提交的证据发表如下意见：对1、4、5、7号证据没有意见；对2、3号证据的意见是蒲建国与佳鸿公司签订合同第三人不清楚，是蒲建国转让给第三人的；对6号证据的意见是不认可。本案经本院公开开庭审理，经原、被告及第三人当庭举证、质证、辩论，对原告提交的证据认定如下：因被告及第三人对1、4、5、7号证据没有异议，故对以上证据予以确认；2号证据系原告的下属单位与被告签订的合同，故予以确认；3号证据系原洪江市邮政局的的文件，故予以确认；因被告�第三人对6号证据提出异议，且该证据与本案无关，故不予确认。根据本院所确认的证据及庭审查明的情况，可以认定的案件事实为：洪江市佳鸿实业有限责任公司系原洪江市邮政局下属企业。2006年5月18日，洪江市佳鸿实业有限责任公司注销，该公司的全部资产和债权债务由洪江市邮政局接受。2015年3月23日，洪江市邮政局更名为中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司。2004年9月10日，洪江市佳鸿实业有限责任公司与被告蒲建国签订1份《门面租赁合同》，双方约定：原告将单位所有的位于安江邮政大楼的一个门（建筑面积为XX㎡）面租赁给被告蒲建国，租赁期限自2004年9月12日至2014年9月11日，被告蒲建国在合同生效10日内一次性交纳租金400000元；在租赁期间，如果被告蒲建国需要装修房屋，改装水、电线路，需经同意，费用由被告蒲建国�负，在迁出时可自行拆除，但应恢复房屋原状。合同签订后，洪江市佳鸿实业有限责任公司依约将门面交付给被告蒲建国使用。后被告蒲建国将其所租的门面转租给第三人杨永进。合同到期后，第三人杨永进继续在门面经营，但原告与第三人杨永进没有签订门面租赁合同。后原告要求被告蒲建国及第三人杨永进退还门面，分别于2015年8月3日、8月16日向被告蒲建国及第三人杨永进送达了门面收回通知书，但被告蒲建国及第三人杨永进拒绝退还。故原告向法院起诉，请求判令被告及第三人立即退还原告位于安江邮政大楼一楼圆弧处的一个门面（土地使用证号：洪国用XXXX号，面积XX平方米）；并立即搬迁出该门面；被告及第三人自2014年9月12日起，按每月12181.84元（119.9元／平方米／月）支付原告租金（占有使用费）至退还门面时止（计算至起诉之日租金为165673.02元），被告和第三人承担连带责任；本案诉讼费用由被告和第三人负担。本院认为：洪江市佳鸿实业有限责任公司被注销后，原告接受了该公司的全部资产和债权债务，因此原告具有向被告蒲建国、第三人杨永进主张权利的主体资格。洪江市佳鸿实业有限责任公司与被告蒲建国签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行期间，被告蒲建国将门面转租给第三人杨永进属违约行为，但原告在知道其转租行为后六个月内未提出异议，且向被告蒲建国、第三人杨永进送达了门面收回通知书，视为原告对该转租行为的认可，因此，在门面租赁合同履行期限届满后，原门面租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限�内通知承租人。本案中，原告在租赁合同到期后分别通知被告蒲建国及第三人杨永进在合理期限内退还租赁物，该《门面收回通知书》实为解除合同通知书，通知一经送达即发生法律效力，双方不定期租赁合同解除，承租人即第三人杨永进应当返还租赁物并支付不定期租赁期间的租金和逾期腾房占有使用费，故本院对原告要求第三人杨永进退还租赁门面及支付租金（占有使用费）至退还门面止的诉讼请求予以支持，但该部分租金和逾期腾房占有使用费均按照原租赁合同约定的租金标准即每月3333.33元（400000元/10年÷12个月）为宜。因被告蒲建国未实际占有门面，故对原告要求被告蒲建国退还门面及支付占有使用费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三�二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人杨永进于本判决生效后10日向原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司退还由被告蒲建国所租赁的门面一个（土地使用证号为洪国用XXXX号），并自2014年9月12日起的按照3333.33元／月的标准支付租金（含逾期腾房占有使用费）至将门面退还给原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司之日止；二、驳回原告中国邮政集团公司湖南省洪江市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费3857.08元，减半收取1928.54元，由第三人杨永进负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员 杨 勇二〇一六年一月二十八日书记员 杨彬彬附法律条文及司法解释条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通�对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二�当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民�院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。