内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第310号
上诉人（原审原告）赤峰天泽房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。
法定代表人崔光辉，总经理。
委托代理人田平，内蒙古百柳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）白玉英，女，1957年4月7日出生，回族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。
被上诉人（原审被告）白玉红，女，1968年5月5日出生，回族，无职业，住址同白玉英。
被上诉人（原审被告）白玉申，男，1960年12月10日出生，回族，无职业，住址同白玉英。
法定代理人白玉英，女，1957年4月7日出生，回族，无职业，住址同上。
三被上诉人共同的委托代理人刘学民，内蒙古信华律师事务所律师。
上诉人赤峰天泽房地产开发有限责任公司（以下简称天泽公司）因与被上诉人白玉英、白玉红、白玉申房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2015）红民初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人天泽公司的委托代理人田平，被上诉人白玉英（白玉申法定代理人）、白玉红、白玉申及三被上诉人共同的委托代理人刘学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，赤峰市国民房地产开发有限公司、赤峰航安房地产开发有限公司、原告天泽公司依据赤拆许字（2007）第28号拆迁许可证在赤峰市红山区哈达街东段路北进行商住楼的前期拆迁工作。被告白玉英、白玉红、白玉申在拆迁范围内居住。双方因房屋拆迁安置补偿发生争议，上列公司作为申请人申请裁决，赤峰市城市房屋拆迁管理办公室于2007年11月5日作出赤拆管裁字（2007）70号裁决书，裁决：一、申请人对被申请人在此地段拆迁范围内的有证房屋及附属物根据赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司重新估价报告，出具的拆迁补偿方案所确定的金额进行补偿，总计181113元。二、对估价报告中不包括的其他应补偿项目，按赤政发1995（41）号文件、内政办发（2001）56号文件予以补偿。在裁决的第一款所裁决的金额中包含其他应补偿项目的补偿款。三、被申请人自接到本裁决次日起15日内搬迁完毕，并与申请人签订拆迁安置补偿协议，交出拆迁房屋。如不能自行解决周转房，可搬到申请人为其准备的周转用房内（地址：红山区桥北镇钓鱼台小区，砖木结构住宅平房面积约59.5平方米，周转使用期限为5个月）。四、被申请人逾期不搬迁，将由本办申请人民法院强制执行。2008年8月27日赤峰市城市房屋拆迁管理办公室向法院提出申请，申请执行赤拆管裁字（2007）70号裁决书，法院于2008年8月29日作出（2008）红法非审字第35号行政裁定书，准予强制执行。2008年12月28日原告天泽公司与案外人白淑华签订房屋租赁合同，白淑华将坐落于红山区站前办事处卫校楼3号楼3单元206室（产权人为白淑华之兄白鹏飞，委托白淑华对外出租该房屋）的房屋出租给原告天泽公司使用，租期为2008年12月28日至2009年12月27日，年租金7700元。后因被告白玉英、白玉红、白玉申未履行裁决书所确定的义务，法院依法进行了强制执行，被告白玉英、白玉红、白玉申被安置到天泽公司租赁白淑华的房屋居住至今，根据原告天泽公司所举证据，此间原告天泽公司与白淑华逐年签订了租赁合同并已实际履行，其中2008年12月28日至2009年12月27日，年租金7700元。2009年12月28日至2010年12月27日，年租金11000元。2010年12月28日至2011年12月27日，年租金13000元。2011年12月28日至2012年12月27日，年租金16000元。2012年12月28日至2013年12月27日，年租金18000元。2013年12月28日至2014年12月28日，年租金20000元。原告天泽公司于2008年12月30日向法院交纳拆迁安置补偿款181113元，2009年3月31日交补偿款138887元，合计320000元。2014年12月28日，原、被告签订的租赁合同到期后，原告欲收回出租的房屋，因三被告未向原告交付房屋，现原告诉至法院，诉讼请求如前。
原审法院认为，原告虽因房屋拆迁就安置本案三被告与案外人白淑华签订了房屋租赁合同且已举证证明履行了该合同已累计为三被告垫付房屋租金82494元，三被告应向其支付该租金。但该租赁合同属原告与案外人白淑华之间的约定，其效力不当然及于合同之外的第三方即本案被告。原告据此向三被告主张房屋租金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：驳回赤峰天泽房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费931元，邮寄送达费80元，合计1011元（原告已预交），由原告负担。
上诉人天泽公司不服原审判决，上诉称：一审判决适用法律错误，判决结果错误。一审判决已经认定上诉人为安置三被上诉人，而与案外人白淑华订立房屋租赁合同，并垫付租金82494元。一审判决也认定三被上诉人应支付该租金。其本应顺理成章的判决三被上诉人向上诉人给付82494元租金。但却判决驳回上诉人的诉讼请求。判决结果和法院查明事实明显矛盾。一审判决驳回上诉人诉讼请求的理由是：上诉人与案外人白淑华的约定，不当然及于合同之外的第三方。上诉人认为这一理由明显不能成立。理由如下：第一，上诉人与白淑华订立房屋租赁合同的目的是安置三被上诉人。周转使用期是5个月。但三被上诉人在5个月周转使用期限届满后，既不交房，也不交房租。上诉人多次要求三被上诉人腾房未果的情况下，本着息事宁人的态度，为三被上诉人垫付了租金。一审判决已经认定了垫付租金的事实，上诉人既然为三被上诉人垫付租金事实清楚，上诉人起诉要求三被上诉人返还垫付租金不是合情合理合法吗？第二，一审法院认为上诉人和白淑华之间订立的租赁合同效力不必然及于三被上诉人。三被上诉人虽不是合同约定的承租人，但三被上诉人是租赁房屋的实际使用人。与房屋租赁合同约定的权利义务有着直接关系。本案并不是白淑华起诉索要房租，一审驳回上诉人的诉讼请求错误。三被上诉人使用房屋，但不向垫付房租的上诉人返还房租，属于不当得利。根据民法通则第九十二条的规定，上诉人起诉要求三被上诉人返还房租82494元于法有据。综上，请二审法院撤销原判，依法改判三被上诉人给付上诉人房租82494元。
被上诉人白玉英、白玉红、白玉申辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。二审应该维持一审判决。上诉人提供给三被上诉人的房屋系拆迁周转房，在未对三被上诉人进行房屋拆迁补偿或产权调换安置前，上诉人无权要求三被上诉人支付房租和腾退该房。无论上诉人支付多少周转房租金，其性质都并非垫付。三被上诉人均无替上诉人支付周转房租金的义务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案系双方当事人因房屋拆迁补偿安置所涉及的周转房使用问题产生的纠纷，就此问题双方并未签订房屋拆迁补偿安置协议，上诉人以其与案外人白淑华所签订的房屋租赁合同约定的租金向三被上诉人主张房租，但因该租赁合同效力不当然及于合同之外的第三方即三被上诉人，故上诉人要求三被上诉人向其给付租金的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1862元，邮寄送达费100元，合计1962元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 韩尚达
审判员 邓宏涛
二〇一五年十一月二日
书记员 刘 月