山东省烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0611民初606号
原告：烟台福盛门窗有限公司，住所地烟台市福山区清洋工业园，统一社会信用代码：91370611865174456U。
法定代理人：迟丕盛，总经理。
委托代理人：陈艳，山东明朗律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行，住所地烟台市芝罘区幸福南路389、391号，统一社会信用代码：91370600865052897B。
负责人：刘飞，行长。
委托代理人：曹蕾、吕文强，山东西政律师事务所律师。
被告：烟台市宏荷房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区北一路，统一社会信用代码：91370611782320518B。
法定代表人：郭肇斌，总经理。
原告烟台福盛门窗有限公司诉被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行、被告烟台市宏荷房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理，原告烟台福盛门窗有限公司委托代理人陈艳，被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行委托代理人曹蕾到庭参加诉讼，被告烟台宏荷房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告烟台福盛门窗有限公司（以下简称福盛公司）提出诉讼请求：1、依法判令位于福山区福泰阳光住宅小区2号楼1-1101号房屋归原告所有，并停止对该房屋的强制执行，解除查封；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年6月18日，原告与第二被告签订《福泰阳光小区塑钢推拉窗制作、安装合同》，第二被告将福泰阳光小区1#、2#楼塑钢推拉窗制作及安装工程以包工包料的方式承包给原告，合同价款为63万元。同年6月20日，第二被告与原告签订《协议书》，约定将福泰阳光2-1-1101号房产抵顶作为塑钢推拉窗制作、安装的工程款和材料款，同时双方约定了如果原告实际应结算金额不足该房款的部分，原告以现金的形式向第二被告补足。该工程于2012年12月竣工完成，工程造价为868236元，第二被告将福泰阳光2-1-1101号房屋及A区-9#车库及A区-38、39#车位作价抵给原告以此支付原告的工程款，并交付给了原告，原告已将房屋出租并向物业公司缴纳物业费。以房抵债的法律性质为房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，原告已支付全部价款并实际占有，没有办理过户手续也非原告的过错导致的，而本案中第一被告在与第二被告的金融借款合同纠纷案中，将已由原告合法占有并已支付全部价款的房屋申请强制执行，侵犯了原告的合法权益，因此请求人民法院停止对该房屋的强制执行。
被告中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行（以下简称工商银行幸福支行）答辩称：第一，原告与宏荷房地产之间的以房抵债协议未完成权属变更登记，也未进行预告登记，不能对抗第三人；第二，原告与宏荷房地产之间的以房抵债协议损害了其他债权人包括被告工商银行幸福支行的利益，应当认定为无效。
被告烟台市宏荷房地产开发有限公司（以下简称宏荷公司）未答辩。
为支持原告的主张，原告提交如下证据：
证据一：烟台市福山区人民法院执行裁定书一份。
证明内容：原告作为案外人向烟台市福山区人民法院提起执行异议，烟台市福山区人民法院于2017年3月18日作出案号为（2017）鲁0611执异7号执行裁定书，驳回原告的异议请求。
证据二：《福泰阳光小区塑钢推拉窗制作、安装合同》、《协议书》各一份。
证明内容：1、2011年6月18日，原告与被告烟台市宏荷房地产开发有限公司签订了福泰阳光小区1#、2#楼塑钢窗的制作和安装合同，合同约定被告宏荷公司将福泰阳光小区2#楼东单元11层东户，以634520元的价格抵顶给原告作为该工程的工程款。2、2011年6月20日，原告与被告宏荷公司签订了房屋抵顶协议，明确以福泰阳光2#楼1单元1101号房屋抵顶给原告，抵顶价格为634519元。
证据三：工程联系单、福泰阳光1#、2#楼工程量、关于阁楼塑钢窗整改的报告、福泰阳光1#楼阁楼塑钢窗改制费用报告、福泰阳光2#楼阁楼塑钢窗改制费用报告、福泰阳光、1#、2#楼工程量（二期增加塑钢窗）、工程签证单、福泰阳光小区1#、2#塑钢窗工程造价各一份。
证明内容：1、截止至2011年12月，原告对福泰阳光1#、2#楼窗户制作和安装工程的总造价为824646.3元，并已经被告的项目负责人确认审核。2、2012年被告宏荷公司对阁楼和11层楼出现问题的塑钢窗进行整改，其中1#楼阁楼塑钢窗改制费用为1256.8元；2#楼阁楼塑钢窗改制费用为1607.5元；1#、2#楼二期增加塑钢窗及阁楼改造，价格为28854.4元；更换1#、2#楼破碎玻璃，费用为671元。以上三项增加项目的费用总计为32389.7元。3、原告就福泰阳光小区1#、2#楼塑钢窗工程的总造价为868236元。
证据四、房屋租赁契约一份、福人居物业公司专用收据四份，烟台市福山供水有限责任公司水费备款单一份。
证明内容：自2013年5月开始，原告已在缴纳福泰阳光小区2号楼1单元1101号房屋的物业费、水费、电费，并且该房屋已在占有、使用。
证据五：福人居物业公司提供的证明一份，证明涉案房屋整栋楼是在2013年5月份才交付的，原告也是从2013年5月开始入住并交付物业费。
证据六：原告提供的一份情况说明，原告没有办理涉案房屋的房产证是因为房屋没有通过整体验收，而且涉案房屋也被法院查封，才导致房屋不能办理房产证，并非原告的过错。
针对原告提交的证据，被告工商银行幸福支行发表如下质证意见：
针对证据一：真实性及证明事项均没有异议。
针对证据二：真实性有异议，因被告宏荷房地产没有出庭，被告工商银行幸福支行无法确认该组证据的真实性。
针对证据三：真实性有异议。理由同证据二。
针对证据四：真实性没有异议。对证明事项有异议。对以不动产抵顶债务在尚未办理权属登记之前，抵顶协议双方所约定的内容不能对抗第三方。
对证据五的真实性有异议，被告工商银行幸福支行无法确认福人居物业公司的主体资格是否真实存在。
对证据六的真实性没有异议，对证明事项有异议。对以不动产抵顶债务在尚未办理权属登记之前，抵顶协议对协议双方都不具有约束力，在办理权属登记之前，宏荷房地产公司可以反悔，因此，原告单方出具的该证明不能产生涉案房屋日后一定会登记在原告名下的效力。
被告宏荷房地产未发表质证意见。
经本院审理查明，2011年6月18日，原告福盛公司与被告宏荷公司签订《福泰阳光塑钢推拉窗制作、安装合同》，约定由原告为被告开发的福泰阳光小区1#、2#楼塑钢窗进行施工。其中第七条付款方式约定：合同签订后，5日内甲方（宏荷公司）办理房产相关手续，以福泰阳光小区2#楼东单元11层东户，面积110.93平方米住宅房，按每平方米5720元价格，总计：634520元的金额抵顶给乙方（福盛公司）作为付给塑钢窗的工程款（住宅楼面积、门窗面积均以工程竣工面积计算），另行签订房屋置换协议，办理结算手续后多退少补。落款处甲方被告宏荷公司盖章，乙方原告福盛公司盖章，经办人为曲延强。2011年6月20日，被告宏荷公司与原告福盛公司签订《协议书》，再次确认原告福盛公司同意被告宏荷公司以福泰阳光相应的房产置换上述合同款项。其中第二条载明：宏荷公司用福泰阳光2-1-1101号房产抵顶福盛公司（该房屋为110.93平方米，单价为5720元/平方米，总价634519.00元）应付款项。当福盛公司实际应结算金额达到此房屋总款时，宏荷公司与福盛公司签订该房屋的买卖合同。福盛公司款项不足房款的部分，福盛公司以现金的形式向宏荷公司补足。2013年5月，涉案房屋由福泰阳光住宅小区物业公司烟台市福人居物业管理有限公司向原告交付钥匙。2014年8月1日，原告福盛公司员工曲延强以房屋所有人名义，将该房屋出租给案外人柳明婷。
另查明，我院于2017年3月18日出具（2017）鲁0611执异7号执行裁定书，载明，被告工商银行幸福支行与被告宏荷公司之间借款合同纠纷一案，烟台市中级人民法院已于2013年4月15日作出（2013）烟商初字第3号民事判决书，判决被告宏荷公司承担还款责任。2012年12月24日，烟台市中级人民法院作出（2013）烟商初字第3-1号民事裁定书，对涉案房产进行了查封，后该案被制定由我院执行，目前涉案房产仍在查封状态。
本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，案件的争议焦点是被告宏荷公司以建成房屋折价作为原告福盛公司工程款的行为是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然原告福盛公司与被告宏荷公司签订《协议书》时间为2011年6月20日，但根据原告提供的涉案房屋所在小区物业出具的证明显示原告福盛公司实际占有该房屋的时间为2013年5月。而烟台市中级人民法院对涉案房屋的查封时间为2012年12月24日，原告福盛公司实际占有该房屋的时间晚于法院查封时间，因此，原告提供的证据不足以证明其享有排除强制执行的民事权益，故对原告福盛公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：
驳回原告烟台福盛门窗有限公司的诉讼请求。
案件受理费10145元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 桢
人民陪审员 杨 强
人民陪审员 由玉发
二〇一七年八月三日
书 记 员 林恩廷