浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）绍越执异字第52号
异议人（案外人）绍兴县恒福纺织机械有限公司。
法定代表人高玉娥。
委托代理人（特别授权代理）平萍。
申请执行人李志芳。
委托代理人（特别授权代理）孙丽琴。
被执行人冯宝盛。
被执行人陈建芳。
被执行人绍兴市盛涵物资有限公司。
法定代表人冯宝盛。
被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司。
法定代表人俞伟林。
被执行人绍兴仁义通管业有限公司。
法定代表人陈建成。
本院在执行（2013）绍越执民字第1507、1508号申请执行人李志芳与被执行人冯宝盛、陈建芳、绍兴市盛涵物资有限公司、绍兴县越亿经编家纺有限公司、绍兴仁义通管业有限公司等民间借贷纠纷案件中，拟评估拍卖被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司名下位于绍兴县孙端镇许家埭村的房产（绍房权证孙端字第00356、00357、003**号，总计面积7230.79㎡）及土地，并发布腾退公告，要求相关权利人进行申报。案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司向本院就上述执行标的提出执行异议，认为案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与绍兴县越亿经编家纺有限公司就本案争议房屋中的6804.38㎡订立了租赁合同，该合同合法有效，请求本院对租赁合同予以确认并保护承租权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
经审查查明，本案争议财产即被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司名下所有的位于绍兴县孙端镇许家埭村的房产（绍房权证孙端字第00356、00××57、00358号，总计面积7230.79㎡），登记时间为2008年，相应的国有土地使用权的权证号为绍兴县国用（2005）第17-23号，地号为17-7-0-25，面积为8473平方米，登记时间为2005年12月12日。
2012年4月1日，绍兴县越亿经编家纺有限公司与案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司签订厂房租赁合同1份，双方约定：绍兴县越亿经编家纺有限公司自2012年4月1日起将位于绍兴县孙端镇许家埭村建筑面积约6632.86平方米（包括门卫、炮楼、休息台在内）出租给案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司经营办厂，厂房每年租金每平方米54.82元，住宿楼660平方米，住宿楼每年租金每平方米40元，门卫面积43.7平方米，炮楼面积127.82平方米，共计171.52平方米，门卫和炮楼每年租金每平方米26.87元。总计房屋租金每年39万元，租金一年两付。租赁期限为3年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司陆续缴纳房租，已入驻本案争议厂房并用于经营生产。
2012年8月21日，中国建设银行股份有限公司绍兴分行与绍兴县越亿经编家纺有限公司签订编号为XC65354411320120191号《人民币流动资金贷款合同》一份，约定绍兴县越亿经编家纺有限公司向中国建设银行股份有限公司绍兴分行借款人民币500万元，借款期限为壹年，即从2012年8月21日起至2013年8月20日。合同签订后，中国建设银行股份有限公司绍兴分行向绍兴县越亿经编家纺有限公司提供借款500万元。为保证债权实现，中国建设银行股份有限公司绍兴分行与绍兴县越亿经编家纺有限公司签订《最高额抵押合同》，将绍兴县越亿经编家纺有限公司名下财产即位于绍兴县孙端镇许家埭村的房产（绍房权证孙端字第00356、00××57、00358号，总计面积7230.79㎡）及相应的8473平方米国有土地使用权（权证号为绍兴县国用（2005）第17-23号，地号为17-7-0-25）抵押给中国建设银行股份有限公司绍兴分行，绍兴县越亿经编家纺有限公司的财产抵押最高限额为人民币1005万元，同时合同还对抵押担保范围、违约责任等作了约定，并办理了抵押登记（涉及本案争议房屋的他项权证号为绍县房地产（2012）第1542号，抵押登记时间为2012年8月16日）。绍兴仁义通管业有限公司、俞伟林、陈水强、孟慧慧亦与中国建设银行股份有限公司绍兴分行签订保证合同，为上述借款分别提供了抵押担保和连带清偿责任担保。因绍兴县越亿经编家纺有限公司未依约还款，保证人也未承担保证责任，中国建设银行股份有限公司绍兴分行向本院起诉，本院于2013年8月26日立案受理，经调解后双方达成（2013）绍越商初字第2112号调解协议：一、被告绍兴县越亿经编家纺有限公司应归还给原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行借款本金人民币500万元，并支付至2013年8月5日止的利息28750元（2013年8月6日起至本息实际付清日止的利息按人民银行有关规定和合同约定计付），于2013年10月8日前付清；二、被告绍兴县越亿经编家纺有限公司应支付给原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行为实现本案债权支出的律师代理费65000元，于2013年10月8日前付清；三、原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述两项债权，对绍房他证绍市字第K0000712**号他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在债权限额137万元范围内享有优先受偿权；四、原告中国建设银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述两项债权，对绍县房地产（2012）第1542号房地产抵押权登记证项下的抵押物在抵押总金额1005万元范围内享有优先受偿权；五、被告绍兴仁义通管业有限公司、俞伟林、陈水强、孟慧慧对上述债务承担连带清偿责任；六、案件受理费依法减半收取23728元，财产保全费5000元，合计人民币28728元，由五被告负担。该款原告已预交，由五被告在承付上述款项时一并交付给原告。调解协议生效后，绍兴县越亿经编家纺有限公司等被告未能自动履行，中国建设银行股份有限公司绍兴分行向本院申请强制执行，本院已以（2013）绍越执民字第3509号执行案件立案受理。
2012年12月13日，本院立案受理了（2012）绍越商初字第2646号原告李志芳诉被告冯宝盛、陈建芳、绍兴县越亿经编家纺有限公司民间借贷纠纷案及（2012）绍越商初字第2647号原告李志芳诉被告冯宝盛、绍兴市盛涵物资有限公司、绍兴县越亿经编家纺有限公司、绍兴仁义通管业有限公司民间借贷纠纷案，并根据李志芳的申请于2012年12月19日查封了本案争议财产即绍兴县越亿经编家纺有限公司名下位于绍兴县孙端镇许家埭村的房产（绍房权证孙端字第00356、00××57、00358号，总计面积7230.79㎡）及相应的8473平方米国有土地使用权。
2013年4月1日，绍兴县越亿经编家纺有限公司又与案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司签订厂房租赁合同1份，双方特别约定租赁期限变更为15年，自2013年4月1日起至2028年3月31日止。房屋租金变更为每年30万元，双方对其他事项基本未作变动。
以上事实，由案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司向本院提供的房屋租赁合同复印件2份，房屋租金付款凭据复印件9份，争议房屋产权证、土地使用权证复印件各1份，房屋他项权证复印件1份，本院（2012）绍越商初字第2646、2647号民事调解书各1份及查封财产协助执行通知书回执1份，（2013）绍越商初字第2112号民事调解书1份，出屋公告1份及双方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，本院（2013）绍越执民字第1507、1508号执行案件处置的绍兴县孙端镇许家埭村的房产（绍房权证孙端字第00356、00××57、00358号，总计面积7230.79㎡）及相应的8473平方米国有土地使用权，系被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司合法所有的财产。案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司关于该争议房屋的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。但案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司第二份租赁合同签订的时间是2013年4月1日，而绍兴县越亿经编家纺有限公司与中国建设银行股份有限公司绍兴分行办理抵押登记手续时间为2012年8月16日，且本院于2012年12月19日已查封上述争议房产及相应国有土地使用权，故本案争议厂房的第一份租赁合同系租赁在前，抵押在后，且案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司已入驻争议厂房，因此，本案争议房屋的第一份租赁合同对今后的买受人应具有约束力。至于第二份租赁合同的效力，因本案争议房屋设定抵押及被本院查封后，案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司又于2013年4月1日签订房屋租赁补充协议，未经抵押权人及本院同意，将房屋租赁期限延长至15年，该补充协议不能对抗抵押权人实现抵押权，即案外人只能按照第一份租赁合同履行。综上所述，案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司关于本案争议房屋的第一份租赁合同所有权利（含优先购买权）应予保护。据此，案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司就本院执行标的提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。部分理由不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
一、异议人（案外人）绍兴县恒福纺织机械有限公司的执行异议请求部分成立，案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司关于本案争议财产即位于绍兴县孙端镇许家埭村房产（绍房权证孙端字第00356、00357、003**号，总计面积7230.79㎡，案外人实际使用6632.86平方米，包括门卫、炮楼、休息台在内，以双方签订合同规定为准）的第一份租赁合同合法有效，案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司对被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司所有的上述第一份租赁合同（2012年4月1日签订）规定的房产可租赁至2015年3月31日止，并应按该合同规定支付房屋租赁费，另在本院拍卖时享有行使优先购买权的权利。上述条款可在拍卖须知中列明，对案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司与被执行人绍兴县越亿经编家纺有限公司就本案争议房屋于2013年4月1日签订的房屋租赁补充协议不予认定，相关权利不予保护。
二、驳回案外人绍兴县恒福纺织机械有限公司的其他执行异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 王 彦
人民陪审员 鲁根森
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 王文亮