宁波市奉化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0283民初5748号
原告：李小君，男，1957年4月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。
委托代理人：陈惠恩，浙江甬港律师事务所律师。
委托代理人：徐巍，浙江甬港律师事务所律师。
被告：郭维杰，男，1982年10月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告：奉化市恒维塑胶有限公司。住所地：奉化市江口街道横里埭村。统一社会信用代码91330283MA28216F28。
法定代表人：郭维杰，公民身份号码3309031982********，该公司经理。
上述两被告的委托代理人：汤滔，浙江红邦律师事务所律师。
上述两被告的委托代理人：王玲玲，女，1984年7月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区，系被告郭维杰妻子。
原告李小君为与被告奉化市恒维塑胶有限公司（以下简称恒维公司）、郭维杰合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，根据原告的申请，依法作出（2016）浙0283民初5748号财产保全的裁定，冻结和查封了被告恒维公司的银行存款及其名下的房地产。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小君的委托代理人陈惠恩、徐巍，被告恒维公司的法定代表人郭维杰、被告郭维杰及两被告的委托代理人汤滔、王玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小君向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即共同支付原告房地产购买余款1463000元，并支付2016年7月15日至2016年10月14日（暂计算至起诉之日止）的逾期利息（按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算）15910元；二、判令《土地厂房转让协议》第五条中关于农村集体土地使用权136平方米、南面围墙外门卫间及绿化带的转让及违约责任部分无效；三、两被告立即支付原告违建罚款680元；四、两被告立即支付原告律师费20000元。事实与理由：2016年4月29日，原告与被告郭维杰签订《土地厂房转让协议》一份，约定由原告将位于奉化市江口街道横里埭村的土地使用权、地上建筑、机器设备等固定资产一并转让给被告一，具体包括：土地使用面积1702.80平方米、厂房面积1147.60平方米、其他设备。此次转让，被告郭维杰用于设立被告恒维公司及设立后的经营运转之用。此外，双方还约定了原告需确保被告郭维杰对136平方米无使用权土地的使用（不包括在1702.80平方米中），被告郭维杰知晓该136平方米土地无使用权的事实。原告按协议约定在2016年6月15日将土地使用面积1702.80平方米、厂房面积1147.60平方米过户给被告郭维杰，其他设备放置原处等待被告郭维杰接收，但被告郭维杰未按照协议约定将余款1463000元支付给原告。期间，奉化市国土资源局向原告出具行政处罚一份，认定原告的1839平方米土地使用面积中，有136平方米属于农村集体所有，原告在地上建造违章建筑被罚款1360元，被告郭维杰与原告约定该款由其承担一半，即680元。根据我国相关法律规定，农村集体所有的土地使用权禁止处分和买卖，故请求判决确认《土地厂房转让协议》中关于农村集体土地使用权136平方米的处分无效。原告向被告郭维杰数次催讨无果，无奈之下委托律师提起诉讼，支出律师费20000元，被告恒维公司作为涉案土地的实际使用者，应对原告承担责任。
被告郭维杰、恒维公司辩称：郭维杰仅是恒维公司的法定代表人，原告不应列其为被告。被告愿意支付尾款，但不同意支付利息，且根据合同约定，剩余尾款在贷款发放后再支付，而贷款在2016年9月22日才打入被告恒维公司帐户，故在此之前原告无权向法院起诉主张权利。再者，原告至今未搬离厂房，被告依据先履行抗辩权，也无需支付剩余尾款和利息。另因原告答应被告免费使用0.556亩土地，却无法保障正常使用30年，故应当支付200000元违约金。原告主张律师费无法律依据。
原告李小君为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料，经庭审质证，被告郭维杰、恒维公司的质证意见及本院认证如下：
1.房屋所有权证、国有土地使用证各一本，用以证明原告在涉案房地产交易前对房地产（其中土地使用面积1702.80平方米，厂房面积1147.60平方米）享有所有权和使用权的事实。两被告无异议，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。
2.《土地厂房转让协议》一份，用以证明原、被告主体适格，协议约定土地使用面积1702.80平方米、厂房面积1147.60平方米、其他设备等的购买总价为3380000元的事实，被告郭维杰购买涉案房地产是为开办被告恒维公司及公司经营运转之用，且协议签订时被告恒维公司尚未成立。两被告对真实性无异议，但提出协议实际签订时间为2016年6月22日。鉴于两被告对协议内容真实性无异议，本院对该证据予以确认，协议实际签订时间因两被告无相反证据予以反驳，本院按落款时间认定。
3.房地产过户纳税证明一份，用以证明原告于2016年6月15日将土地使用权及厂房过户给被告的事实。两被告对真实性无异议，但提出该证据仅反映了房屋过户时间，土地过户则是在8月份。本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据，但不足以证明土地使用权完成过户的时间。
4.土地行政处罚决定书、罚没款专用票据、协议各一份，用以证明原告在过户前实际占有使用的1839平方米土地中有136平方米是非法用地，依法禁止转让给被告使用，被告应承担违建罚款680元。两被告对真实性无异议，但提出土地行政处罚决定书是在收到应诉材料后才得知，原告存在隐瞒、欺诈情形，协议是因原告不配合过户才签订，且协议主体是被告恒维公司，被告郭维杰作为法定代表人代为签字。本院对上述证据予以确认，协议约定的罚款承受人为原告和被告恒维公司，被告郭维杰异议成立。
5.律师费发票一份，用以证明原告支出律师费20000元的事实。两被告对真实性无异议，但认为协议中未约定律师费由谁支付，故原告主张该费用无法律依据。本院采纳被告异议，该证据与本案缺乏关联性，不予确认。
6.贷款结清证明一份、房屋抵押权注销登记申请书等一组，用以证明原告在2016年5月17日已经办理了他项权证和抵押权注销登记手续。两被告对真实性无异议，本院确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。
被告郭维杰、恒维公司为证明其答辩主张，向本院提交了下列证据材料，经庭审质证，原告李小君的质证意见及本院认证如下：
1.《土地厂房转让协议》二份，用以证明原、被告双方存在土地厂房买卖关系。原告认为2016年4月28日的协议已经被第二份协议覆盖，应当以第二份协议为准，被告恒维公司在5月19日成立，故第二份协议中没有其盖章。本院认为，第二份协议实际是对第一份协议的更改，确认2016年4月29日的《土地厂房转让协议》作为认定本案相关事实的依据。
2.转帐凭证一组，用以证明被告按约支付款项的事实。原告无异议，本院确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。
3.视频、照片一组，用以证明原告至今未完全腾退房屋且对被告厂区进行扰乱的事实。原告称因被告未付清尾款，故仍居住在厂区内。本院确认该组证据作为认定本案相关事实的依据。
4.乡、镇、村集体建设用地呈报表一份，用以证明原告存在谎报行为，0.556亩土地不是集体土地而是国有土地。原告称其是分两次申请的土地，第一次为2亩，第二次为0.556亩。本院对该证据予以确认，该0.556亩土地已经审批转为国有土地，包括在协议转让的1702.80平方米土地中。
5.照片三份，用以证明原告将手推车偷走的事实。原告对该组证据不同意质证。本院认为，两被告待证事实不属于本案审理的合同关系，与本案缺乏关联性，不予确认。
6.录音资料一份，用以证明原告违反协议约定不配合过户的事实。原告认为录音中是否是其儿子李晶晶不清楚，且李晶晶也不能代表原告意思。本院认为，原告异议成立，对该证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原告（甲方）将其名下位于奉化市江口街道横里埭村的奉化市字第005-39号房产（房屋建筑面积1147.60平方米）、奉国用（97）字第05-06-023号国有土地使用权（土地总面积2.55亩，1702.80平方米）及钢棚、行吊、空调、空压机及办公设备等转让给被告恒维公司（乙方），双方签订了《土地厂房转让协议》，约定合同总价为3380000元，具体付款方式为协议生效之日起3日内预付300000元，2016年5月底支付1600000元，余款1480000元待乙方将上述土地、厂房在银行办理贷款抵押后，自银行贷款打到乙方账户之日起1个月内支付。协议第三条约定，甲方在收到1900000元之日起10日内需要办理本协议项下土地、厂房抵押解除手续并且协助乙方办理土地使用权、厂房设备所有权、水电、变压器等过户手续，并搬离。若甲方逾期办理过户手续，乙方有权决定是否继续履行本协议，并且有权要求甲方承担违约金200000元。协议第五条约定：“对于0.556亩集体土地使用权（厂房西面围墙136平方、南面围墙外门卫间及绿化带）的征收，除甲方享受0.556亩集体土地使用权征收补偿款一项外，其他的拆迁、征收收益（包括但不限于搬迁费、土地上建筑物补偿款等）由乙方享受。因0.556亩集体土地使用权产生的罚款等一切费用由甲方承担，并保证乙方在30年内正常免费使用。若甲方违反，乙方有权决定是否继续履行本协议，并且有权要求甲方承担违约金20万元。”2016年4月30日、5月17日，被告郭维杰分别向原告支付了300000元和1617000元。被告恒维公司于2016年5月18日办理了工商注册登记，被告郭维杰系该公司法定代表人。6月22日，原告和被告恒维公司达成协议，约定厂房西面围墙违法占地罚款由双方各承担一半。8月1日，奉化市国土资源局作出土地行政处罚决定书，经查实由原告投资的奉化市方桥工业缝纫机配件厂在2012年10月初起持[奉国用（97）字第05-06-023号]土地使用权证在奉化市××街道方桥横里埭地块将厂区西侧围墙拆除并重建，2012年10月底完工，总占用土地面积1839平方米，其中1703平方米土地有合法土地使用权证，未经批准用地136平方米，未经批准用地上建筑占地面积52平方米，建筑面积52平方米，未经批准的土地性质为新增一般农田，并作出处罚如下：1、责令退还非法占用的136平方米土地；2、责令自收到处罚决定书之日起15日内拆除非法占用的136平方米土地上新建的建筑物和其他设施；3、根据违法情节较轻从轻处罚，对非法占用的136平方米村庄用地处以每平方米10元的罚款，计1360元。原告于当日交清了罚款。另查明，涉案房地产于2016年8月19日过户到被告恒维公司名下。9月22日，被告恒维公司收到了银行发放的贷款。原告目前仍居住在厂区内。
本院认为：《土地厂房转让协议》第五条对厂房西面围墙136平方、南面围墙外门卫间及绿化带所作出的约定，因该部分用地属违法占地，故应认定为无效，对该约定所设的违约责任也同属无效。协议虽然约定，被告恒维公司应在收到银行贷款后一个月内支付尾款，但协议第三条同时也约定，原告应在收到1900000元之日起10日内搬离，故应由原告先履行搬离义务。现原告陈述称因两被告未支付尾款，仍居住在厂区内，其作为先履行一方，未履行搬离义务，两被告有权利拒绝支付尾款，为此，本院对原告要求两被告支付尾款及逾期利息的诉请不予支持。对于1360元的罚款，因双方于6月22日达成了协议，故应由被告恒维公司负担一半。6月22日的协议虽无被告恒维公司盖章，但协议明确约定罚款的承担者为原告和被告恒维公司，被告郭维杰作为该公司法定代表人，有权代公司签字，故原告要求被告郭维杰承担共同付款责任缺乏法律依据，本院不予支持。对原告主张的律师费，因双方未对此进行约定，本院亦不予支持。两被告答辩时提出的违约金问题，因其已经另案主张，故不在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认《土地厂房转让协议》第五条关于厂房西面围墙136平方、南面围墙外门卫间、绿化带以及违约责任的约定无效；
二、被告奉化市恒维塑胶有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告李小君罚款680元；
三、驳回原告李小君的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费18296元，减半收取9148元，保全费5000元，合计14148元，由原告李小君负担14123元，被告奉化市恒维塑胶有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 陈力笋
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 吴佳楠
附:一、本判决依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。