重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01637号
上诉人（原审被告）卢庆菊，住四川省邻水县。
被上诉人（原审原告）李学华，住重庆市渝北区。
委托代理人刘浪，重庆远博律师事务所律师。
上诉人卢庆菊与被上诉人李学华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年1月19日作出（2014）江法民初字第09888号民事判决，上诉人卢庆菊对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2015年5月14日对本案进行了询问，上诉人卢庆菊、被上诉人李学华的委托代理人刘浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年3月26日，李学华与卢庆菊签订《房屋租赁合同》，约定李学华将其所有的重庆市江北区塔坪27号4-4两室一厅的房屋出租给卢庆菊，每月租金700元，押金500元，租金支付方式为按季支付，租期从2010年3月26日至房屋拆迁之日止。签订合同当日，卢庆菊按约支付了房屋押金，李学华亦将涉讼房屋交付卢庆菊使用。
2014年2月24日，因与卢庆菊就涉讼房屋的租赁发生纠纷，李学华将卢庆菊诉至了本院。一审法院做出（2014）江法民初字第02139号判决后，卢庆菊不服该判决，上诉至本院，后经本院调解，双方达成如下协议：李学华与卢庆菊自愿继续履行双方于2010年3月26日签订的《房屋租赁合同》，将租期变更为从2010年3月26日起至2019年6月25日止，从2014年4月26日起，每月租金1000元，合同其他内容不变。
另查明，李学华于2014年8月19日向卢庆菊发送了一条短信，该短信内容为“你搬走不租了，我同意，我们之间的租赁合同就解除了。但是你应当将拖欠的从2014年3月25日到2014年8月19日的房租共计4800元立即支付给我”。2014年10月19日，李学华委托重庆远博律师事务所向卢庆菊发出律师函。该函主要内容系李学华向卢庆菊催收自2014年3月26日起拖欠的租金。催收无果后，李学华将卢庆菊诉至一审法院。
审理中，李学华变更陈述称，双方的《房屋租赁合同》已于2014年8月19日解除。其诉讼请求也变更为：1、请求判令卢庆菊支付李学华从2014年3月26日起至2014年8月19日止共计25天的租金4533元，其中2014年3月26至2014年4月25日的租金按700元计算，之后每月按1000元计算；2、本案诉讼费由卢庆菊承担。
庭审中，卢庆菊陈述双方已于2014年7月份达成解除《房屋租赁合同》的口头协议，并通过其支付李学华1400元了清了双方的债务。具体为：双方一致同意2014年3月至7月的房租按4个月计算，每月租金700元，共计2800元，再扣除卢庆菊垫付的更换防盗门费用880元及房屋押金500元，还需缴纳1420元，卢庆菊就只给了李学华1400元。
为证明上述观点，卢庆菊还举示了购买防盗门收据复印件一份。对此，李学华认为：双方从未达成过解除《房屋租赁合同》的口头协议；卢庆菊也未将拖欠的房屋租金支付给我；我同意将卢庆菊缴纳的500元押金从其应支付的房屋租金中予以抵扣；购买防盗门的收据则因系复印件，无法确认其真实性，即使卢庆菊存在购买防盗门的事实，也不能证明购买的防盗门安装在了涉讼房屋上。
卢庆菊为证明其已于2014年7月份搬离涉讼房屋，并居住于其新购买的江北区鲤鱼池85号9-3号房屋，还举示了以下证据：1、2014年7月25日涉讼房屋电费机打发票及天然气费专用收据；2、江北区鲤鱼池85号9-3号房屋的8月气费发票、9月水费收款收据、10月气费收款收据；3、前述2014年8月19日李学华发送给卢庆菊的短信。对此，李学华质证称：证据1的真实性没有异议，也能证明双方经法院调解后，被告仍居住在涉讼房屋的事实；对证据2中发票的真实性无异议，但认为与本案无关，缴纳江北区鲤鱼池85号9-3号房屋的气费并不能证明卢庆菊就居住在该房屋内，另对于两份收据的真实性不予认可；对证据3的真实性予以认可，在发送该短信后双方的租赁合同关系就已经解除了。
原告李学华诉称，2010年3月26日，我与卢庆菊签订《房屋租赁合同》，约定卢庆菊租用我所有的位于重庆市江北区塔坪27号4-4房屋，每月租金700元，租期从2010年3月26日至房屋拆迁为止。后因双方对租赁事宜发生争议曾诉至法院，2014年6月23日经重庆市第一中级人民法院调解，双方达成新的租赁协议，将租赁合同期限变更为2010年3月26日至2019年6月25日。从2014年4月26日起，每月租金1000元，合同其他内容不变。但卢庆菊从2014年3月26日起拖欠租金至今。为维护我的合法权益，现起诉至法院，请求判令：1、依法解除李学华与卢庆菊于2010年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2、卢庆菊支付李学华从2014年3月26日起至合同解除之日止的租金，其中2014年3月26至2014年4月25日的租金按700元计算，之后每月按1000元计算；3、本案诉讼费由卢庆菊承担。
被告卢庆菊辩称，对于李学华的诉讼请求不予认可，请求法院予以驳回。双方的合同已于2014年7月份的时候经双方口头协议予以了解除，我也是在那个时候将房屋交还给李学华的。我确实从2014年3月26日起没有支付过房租，但在我搬离房屋的时候，已经与李学华结清了债务，我不应再支付原告其他费用。
一审法院认为，《房屋租赁合同》的约定以及（2014）渝一中法民终字第04144号民事调解书对合同内容进行的变更均系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。对于双方的租赁合同何时解除、涉讼房屋何时交付给李学华以及房屋租金是否结清这三个问题，李学华与卢庆菊均各持观点，这也是解决本案纠纷的焦点所在。对此，一审法院逐一进行评析。
（一）对于双方租赁合同何时解除的问题
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。卢庆菊主张双方的租赁合同已于2014年7月份解除并已将涉讼房屋交还给李学华，其就负有证明此主张的举证责任。卢庆菊未举示原被告双方签订的书面解除协议；李学华与卢庆菊此前因为房屋租赁纠纷曾诉至过法院，2014年6月方在法院达成继续履行合同的调解协议，双方对彼此均失去了一些信任的基础；房屋租赁合同解除后的腾房交房、物品清点、保证金扣退等事务较其他合同更为复杂，租赁双方理应较为慎重；双方在纠纷发生前习惯采用银行汇款的方式支付租金；在前述前提之下，卢庆菊有关就解除租赁合同及债务结算问题达成口头协议的陈述明显不符合情理。至于卢庆菊举示的其他票据，并不能证明其实际使用租赁物的情况，且其是否在其他地方居住与涉讼合同是否解除没有直接关系，不能证明双方已协商解除涉讼合同。因此，对于卢庆菊关于双方房屋租赁合同已经于2014年7月份口头解除并已将涉讼房屋交还给李学华的主张，不予支持。卢庆菊举示的李学华2014年8月19日发送之短信，实为李学华解除合同的通知。卢庆菊与李学华在法院达成调解协议后，仍迟延支付2014年3月以来的租金，显属违约，李学华有权解除合同。故双方租赁合同已于2014年8月19日解除。
（二）对于房屋租金是否结清的问题
综合问题（一）中的评析，卢庆菊作为负有支付房租义务的一方，应承担其已履行房租支付义务的举证责任。卢庆菊并没有举示其支付租金的转账凭证或李学华出具的收条等证据。因此卢庆菊主张房屋租金已经结清的观点，不予采纳。因此，对于李学华要求卢庆菊支付从2014年3月26日起至2014年8月19日的租金4533元的诉讼请求，予以支持，上述金额扣除卢庆菊已支付的500元房屋押金，卢庆菊还应支付李学华房屋租金4033元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：被告卢庆菊于本判决生效之日起十日内，支付原告李学华从2014年3月26日起至2014年8月19日止的房屋租金4033元（被告卢庆菊支付的500元押金已从中冲抵）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取65元，由卢庆菊负担。卢庆菊应负担的案件受理费已由李学华向一审法院预交，卢庆菊在本判决生效之日起五日内支付给李学华。
上诉人卢庆菊不服一审判决，向本院提起上诉称：我与被上诉人李学华达成口头协议解除房屋租赁合同，并于2014年7月25日就将房屋交还给了被上诉人李学华，房租、电费、气费等也已经结清。故一审判决认定双方合同系2014年8月19日解除并要求我支付租金是错误的。现请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，并由被上诉人承担本案案件受理费。
被上诉人李学华答辩称：我从2014年3月26日之后就没有收到上诉人支付的租金，房租已经付清的说法与事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人卢庆菊与被上诉人李学华签订的《房屋租赁合同》的相关约定及本院（2014）渝一中法民终字第04144号民事调解书对合同内容进行的变更均系上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。上诉人卢庆菊作为承租人，应按时、足额向出租人李学华支付房租。卢庆菊称其已与被上诉人李学华结清房租，但并未提供汇款记录、收条等任何证据证实，故一审法院对其辩称意见未予支持正确，本院予以确认。上诉人卢庆菊未举示任何证据证实双方已经在2014年7月份口头协议解除租赁合同，其举示的被上诉人李学华2014年8月19日所发的短信恰好证明双方在此时才就解除合同达成一致意见，故一审法院确认双方租赁合同在2014年8月19日解除正确，本院予以确认。上诉人卢庆菊的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人卢庆菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年六月十日
书 记 员 曾 静