上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12035号
上诉人（原审被告）：伍金华，男，汉族，1979年10月20日出生，户籍地广东省阳江市江城区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：伍于深（系伍金华之父），汉族，1947年10月15日生，户籍地广东省阳东县。
被上诉人（原审原告）：耿小琴，女，汉族，1979年1月6日出生，户籍地江苏省高邮市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。
原审第三人：上海莘庄投资经营有限公司，住所地上海市闵行区莘庄镇七莘路889号。
法定代表人：陆建新，总经理。
委托诉讼代理人：陈佳佳，上海嘉富诚律师事务所律师。
上诉人伍金华因与被上诉人耿小琴、原审第三人上海莘庄投资经营有限公司（以下简称莘庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭于2016年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人伍金华及其委托诉讼代理人伍于深，被上诉人耿小琴的委托诉讼代理人程晨，原审第三人莘庄公司的委托诉讼代理人陈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人伍金华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：转让费不止具有营业补偿费的性质，还具有就商铺原有装修、物品、设备等折价和其他费用补偿的性质。上诉人对商铺投入装修费近20万元（人民币，下同），刚装修二个月就转让给被上诉人，故真正属于营业补偿费性质的转让费没有多少。一审出于公平原则判令双方分担营业补偿费是合理的，但对补偿费数额的认定有误，上诉人只同意返还1万元。
被上诉人耿小琴辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人莘庄公司述称，同被上诉人的答辩意见。
耿小琴向一审法院起诉请求：1、判令解除耿小琴与伍金华之间的房屋租赁合同；2、判令伍金华返还转让费及赔偿耿小琴各项损失合计268,500元；其中包括转让费100,000元、押金9,500元、房租6,000元、装修费53,500元、中介费4,800元、经营用品20,000元、广告费3,100元、加盟费22,800元、租借小房子一间8,800元、店铺人员误工费20,000元、违约金20,000元。诉讼中，耿小琴以需进一步收集证据为由，撤回部分诉请，并保留诉请为：要求伍金华归还转让费100,000元。
一审法院认定事实：2015年1月20日由耿小琴作为承租方（协议乙方），伍金华作为出租方（协议甲方）签订《房地产租赁合同》一份，一、甲方作为该房屋（即：上海市XX路XX号房屋，以下简称涉案商铺）的其他权利人与乙方建立租赁关系；二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方有义务配合乙方办理相关证件，甲方提供给乙方产证复印件，身份证复印件；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不擅自改变上述约定的用途。三、租赁期限：自2015年2月10日起至2019年9月30日止。甲方应于2015年1月20日前向乙方交付该房屋。乙方的免租期为20天，自2015年1月21日起至2015年2月19日止。该免租期不计入租赁期限，同时甲方豁免乙方在该免租期内的租金，但乙方需自行承担免租期内使用该房屋发生的水、电、煤气、物业管理等费用；四、租金约定：甲方双方约定，月租金总计为9,500元。租金进行调整：2015年2月10日至2016年9月30日租金：9,500元、2016年10月1日至2017年9月30日租金：10,000元；2017年10月1日至2018年9月30日租金：10,500元；2018年10月1日至2019年9月30日租金：10,500元；租金支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金于2015年1月20日之前付清，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过十五天，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；五、保证金和其他费用：1、保证金：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即9,500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担。六：双方权利义务：1、甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用；2、甲方应确保其对房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移、设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三人，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害，甲方应负赔偿责任。
合同签订后，耿小琴于协议当日支付给伍金华转让费100,000元，并支付给伍金华2015年2月10日至2015年5月9日的租金及押金合计38,000元。
2015年4月29日，莘庄公司向耿小琴发出告知函载明：XX庄XX路XX号商铺的合法所有权人，在2014年12月，该公司与孙某签订了《商铺租赁合同》并将租赁房屋出租给孙某。合同规定未经莘庄公司书面同意，孙某擅自将商铺全部或部分转租、转借他人或调换使用的应当承担违约责任。孙某要对承租商铺进行装修或增添附属设施、设备的，需经莘庄公司书面同意。现孙某擅自将租赁房屋转租给耿小琴，而耿小琴又自行对租赁房屋进行装修。耿小琴与孙某的行为均未经过委托人即房屋所有权人的同意。特向耿小琴做如下声明：1、耿小琴应当于收到本律师函之日立即停止对房屋装修与使用。对房屋造成的破坏与损失，莘庄公司保留追诉的权利；2、耿小琴应当于收到本律师函之日起3日内搬离租赁房屋；3、耿小琴与孙某无权转租的行为所产生的一切费用及损失莘庄公司概不负责。耿小琴接到上述函件后，于2015年5月3日全部搬离涉案商铺，并将房屋钥匙交到莘庄公司处，与莘庄公司共同在涉案商铺大门外加锁一把。莘庄公司在庭审中称，涉案商铺在2015年9月收回，现在已经对外出租给案外人朱某进行经营使用。
诉讼中，孙某（女，汉族，1962年5月14日出生，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室）作为证人出庭作证，证人出庭作证称：其称在2002年7月25日与房屋的产权人周某签订租赁合同，之后权利人发生了变更，其就把租金交给了莘庄镇投资办公室。2014年9月26日由孙某作为法定代表人的上海XX院与莘庄公司签订房屋租赁合同，该份租赁合同中约定的XX路XX号就是涉案的XX路XX号。莘庄公司向耿小琴发函的事情其并不清楚，应当由莘庄公司告知孙某，另外其向莘庄公司申请过转租，并且备案过。这家美容美发店之前是由伍金华在承包经营，之后在2003年左右，孙某将这家店就转给伍金华进行经营，对于伍金华转租给耿小琴的情况其是清楚的。
另查明，在上海XX院与莘庄公司所签订的房屋租赁合同中载明：一、甲方出租给乙方的房屋位于XX路XX号，租赁房屋建筑面积为35平方米；二、甲乙双方约定，甲方于2014年10月1日前向乙方交付租赁房屋，租赁期限自2014年10月1日起至2016年9月30日止；三、甲乙双方约定，租赁房屋年租金为49,180元；四、乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租给他人；乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同，并送交甲方备案。转租期限不得超过合同期限。合同末尾除了上海XX院与莘庄公司的盖章之外，闵行区XX办公室在见证方处盖章。证人孙某向法院提供的编号为沪房上字第莘XXXXX号房屋所有权证上载明：房屋座落于莘庄镇莘凌路莘北路口。上海市公安局闵行区莘庄派出所出具的证明中载明：房产所有权人周某位于莘庄镇莘凌路莘北路口的门面房现门派号码已改为XX路XX号。证人孙某所经营的上海XX院的经营地址即位于上海市闵行区XX路XX号。
一审法院认为：耿小琴、伍金华所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，耿小琴、伍金华均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。现伍金华已经将涉案商铺交付耿小琴使用，耿小琴亦支付了相应的商铺转让费。关于转让费的协商及支付，双方目前存在一定的争议，伍金华认为该转让费的商定是考虑到租期尚未届满，且涉案商铺中有固定装修及空调设备，故双方商定了该项金额。一审法院认为，商铺转让费是指在商铺转租合同中，商铺经营人（转租人）将一定期限的商铺经营权转让给承租人，所一次性收取的营业补偿费。但结合本案，耿小琴、伍金华之间的转租活动关系本属于正常的履行过程期间，但由于房屋产权人莘庄公司的介入，导致耿小琴已经无法开展正常经营活动，耿小琴在与莘庄公司协商无果的情况下，已经将涉案商铺在2015年5月3日实际返还给莘庄公司，耿小琴已经不再承租涉案房屋进行经营活动。另由于莘庄公司已经将涉案商铺对外出租，耿小琴、伍金华之间的租赁合同已无实际履行的可能，故法院认为耿小琴提出解除租赁合同应当予以准许，结合耿小琴实际与莘庄公司交接涉案房屋的时间为2015年5月3日，故法院确定耿小琴、伍金华之间的房地产租赁合同于2015年5月3日实际解除。同时法院考虑到耿小琴仅实际承租经营了三个月，相对于耿小琴、伍金华之间所签订的租赁合同所约定的租赁期限而言，实际经营期限过短，耿小琴支付转让费承租涉案商铺的经营目的实际未能得以实现，故法院酌情确定伍金华归还转让费的金额以90,000元计。
一审法院审理后作出判决：伍金华于判决生效之日起十日内返还给耿小琴转让款以90,000元计。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,300元。由耿小琴负担650元，由伍金华负担650元。
本院二审期间，上诉人向本院提交了装修合同、施工方案、门头房结构钢化玻璃制作合同及中介说明，欲证明上诉人所投入的装修款、中介费等已远远超过转让费。被上诉人对上述证据的真实性均不予认可，装修合同及施工方案的签订时间是2016年11月25日，均是上诉人事后炮制的，不能证明上诉人有装修和付款的事实。本院认定：上诉人提供的装修合同等材料的落款时间均系本案诉讼之后，无法证明上诉人所主张的装修投入等费用，故本院对上诉人的证据不予采纳。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人向上诉人所支付转让费的性质以及上诉人是否应返还该转让费。上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，但双方在合同中并没有对转让费进行约定。上诉人主张该转让费主要系对其装修投入和设施设备的补偿，但上诉人对此并未能提供有效的证据予以证明。况且，上诉人的经营范围与被上诉人截然不同，其设施设备对被上诉人而言并无太大的利用价值，若转让费系对装饰装修、设施设备的购买款，双方按理应对该设施设备进行清点并拟定价格。而根据本案事实，上诉人系通过案外人取得涉案商铺的承租权，其与被上诉人签订租赁合同时，尚有四年多的租赁期限，其将涉案商铺转租给被上诉人并签订租赁合同后，又另外收取一笔转让费，一审据此认定该转让费系一次性收取的因商铺经营权转让的营业补偿，符合本案实际情况及市场惯例，本院予以支持。被上诉人仅承租经营三个月就因涉案商铺所有权人的介入导致经营终止，其合同目的无法得以实现，上诉人理应就此承担相应的责任。故一审酌情判令上诉人归还9万元转让费，并无不妥，本院予以维持。伍金华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,050元，由上诉人伍金华负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十二月二十三日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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