安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1321民初2214号原告：泰州市鹏程物业管理有限公司砀山�公司，住所地安徽省砀山县砀城镇惠泽园小区5号楼，组织机构代码08522826-5。法定代表人：李桂萍，该分公司经理。委托诉讼代理人：冯高荣，安徽梨都律师事务所律师。被告：砀山县华强置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇人民东路，组织机构代码56342387-5。法定代表人：章惠强，该公司经理。委托诉讼代理人：章惠忠，该公司副总。委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。原告泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司（以下简称鹏程公司）与砀山县华强置业有限公司（以下简称华强公司）物业服务合同纠纷一案，本院2016年7月25日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告鹏程公司的委托诉讼代理人冯高荣，被告华强公司的委托诉讼代理人章惠忠、李夫永到庭�加诉讼。本案现已审理终结。鹏程公司诉称：2014年1月21日，被告华强公司通过招投标方式选聘原告为“华润惠泽园、东方不夜城”两小区提供前期物业管理服务，双方签订了《前期物业管理服务委托合同》，合同约定：华强公司将砀山县“华润惠泽园、东方不夜城”两小区交于鹏程公司实行物业管理；托管面积为49万平方米；原告提供服务的受益人为华强公司、物业的全体业主和物业使用人，受益人均应对履行本合同承担相应的责任；约定物业管理服务费标准为：多层每月每平方（建筑面积）0.45元/m2，高层每月每平方(建筑面积)1.1元/m2，商铺每月每平方(建筑面积)0.8元/m2；空置房根据相关规定由华强公司向鹏程公司支付物业管理费70%；由于小区硬件环境限制，并且该小区内部分为拆迁安置房，为了保障物业公司提供良性的物业服务，华强公司向鹏程公司支付前期物业管理费550000元，分三次支付。华强公司已支付100000元。合同签订后，原告于2014年4月25日进驻“华润惠泽园”小区，开始“华润惠泽园”小区的物业管理，并积极筹备“东方不夜城”小区物业管理的交接工作，2015年5月交接准备工作完毕，2015年9月28日向被告发出联系函告知被告，原告的准备工作已就绪，可随时接管“东方不夜城”小区的物业管理。但被告却违反合同约定，迟迟不予交付，且自己收取了“东方不夜城”小区的物业管理费。2016年1月20日，华强公司向砀山县人民法院提起诉讼，要求解除和我公司签订的前期物业服务合同，经审理砀山县人民法院于2016年4月19日作出（2016）皖1321民初374号民事判决，判决驳回华强公司的诉讼请求。华强公司不服上诉至宿州市中级人民法院，宿州市中级人民法院于2016年6月21日作出（2016）皖13民终1165号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，鹏程公司多次找华强公司，要求其履行合同，交付“东方不夜城”小区物业管理，并支付“华润惠泽园”房屋空置房费628537.05元及其代收的物业费30740元、应缴物业费24018元，并要求华强公司按照合同约定支付剩余的前期物业管理费450000元，但华强公司不予支付。为此，特具状起诉，要求判令华强公司履行合同，立即交付“东方不夜城”小区物业管理；向鹏程公司支付上述款项合计1133295.05元；由被告承担本案诉讼费。华强公司辩称：原、被告签订的物业服务合同具有委托合同的特征，双方均享有任意解除权，我公司已于2016年6月25日通知鹏程公司解除该合同；原告在对“华润惠泽园”小区管理的过程中存在严重违约行为，已影响我公司“华润惠泽园”小区的房产销售，双方已互不�任，合同已无法继续履行，且我公司开发的“东方不夜城”小区尚未完全竣工验收，故依法应解除合同。鹏程物业公司诉求我公司给付其房屋空置房费628537.05元、代收的物业费30740元、应缴物业费24018元及前期物业管理费450000元，合计1133295.05元。无事实和法律依据。鹏程物业公司无证据证明我公司已交付多少空置房让其管理；我公司未代收过物业管理费；我公司也不拖欠鹏程公司的物业管理费；我公司与鹏程物业公司所约定的前期物业管理费550000元，是对490000平方米而言，我公司仅交付鹏程公司67345平方米，所需前期物业管理费为74081元，我公司已支付100000元，已超额支付。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：砀山县华强置业有限公司原名称为砀山县华润置业有限公司，系依法设立、登记注册的有限责任公司，从事房地产开发等经�项目；泰州市鹏程物业管理有限公司系依法设立、登记注册的有限责任公司，具有中华人民共和国物业服务企业贰级资质，从事物业管理、家政服务、园林景观工程施工等经营项目；泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司系泰州市鹏程物业管理有限公司依法设立、登记注册的分公司，从事物业管理、家政服务、建筑装饰工程施工等经营项目。2014年1月21日，原、被告通过招、投标方式签订“华润惠泽园、东方不夜城”前期物业管理服务委托合同，明确约定“华润惠泽园、东方不夜城”前期物业由原告经营管理，并约定了双方的权利、义务及违约责任。此合同及与之相关的招、投标文件均在砀山县房地产管理局进行备案。合同签订后，原告于2014年4月25日接收房门钥匙进驻“华润惠泽园”小区，对该小区进行物业管理，后陆续有业主进驻。1#楼业主刘跃兵于2015年6月4日接收房门钥匙入住、后又有刘跃辉、李志强、陈勇入住各自房屋，其余为空置房,其空置房费为77040.97元；2#楼业主邹志平于2015年2月12日接收房门钥匙入住、后又有代红芬、毛传光、罗大娇、陶振涛、贾红星入住各自房屋，其余为空置房，其空置房费为64925.87元；3#楼业主范方方于2015年8月14日接收房门钥匙入住、后又有汪慧芳入住其房屋，其余为空置房，其空置房费为75795.66元；4#楼业主王成立于2015年6月4日接收房门钥匙入住，其余为空置房，其空置房费为,90646.93元；7#—13#楼部分业主自2014年4月25日后相继入住各自的房屋，其余为空置房，其空置房费为,75169.63元；14#楼于2014年9月30日交房，其空置房费为,6741.8元；15#楼业主刘成贤于2015年6月1日接收房门钥匙入住、后又有李书领、雷雨、李素侠、陈宝珠入住各自房屋，其余为空置房，其空置房费为,79286.01元；16#�于2015年1月1日交房，其空置房费为107985.25元；17#楼于2015年1月1日交房，其空置房费为107985.25元；18#楼业主2014年9月30日交房，其空置房费为26179.94元；19#楼于2014年9月30日交房，其空置房费为26895.62元；20号楼2014年9月30日交房、21号楼2014年9月30日交房，其空置房费为77952.78元；1、2、3、4商铺于2014年8月15日交房，其空置房费为,81309.44元；上述空置房管理费合计897915.15元。被告华强公司自用办公房及售楼部1770.68平方米。根据合同约定，华强公司应缴物业管理费为19764元。在合同实际履行过程中，原、被告之间发生矛盾，被告华强公司曾于2016年1月20日向砀山县人民法院提起诉讼，要求解除与鹏程物业公司签订的前期物业服务合同，经审理砀山县人民法院于2016年4月19日作出（2016）皖1321民初374号民事判决书，判决：驳回华强公司的诉讼请求。华强公司不服上诉至宿州市中级人民法院，宿州市中级人民法院于2016年6月21日作出（2016）皖13民终1165号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。鹏程公司进行物业管理期间，华强公司于2015年11月3日代收取“华润惠泽园”小区业主何世华的物业费用3499元，于2016年1月31日代收取“华润惠泽园”小区房屋租赁户王亚南的物业费用7726元，于2015年11月13日代收取物业费用3248元。合计14473元。鹏程物业公司举证证明“东方不夜城”有部分楼房已完工，符合交付管理的条件。华强公司认可“东方不夜城”1#-5#楼已完全竣工。本院认为：华强公司与鹏程物业公司通过招投标程序签订的前期物业管理服务委托合同，当事人主体适格，不违反法律的规定，且该合同已部分实际履行，应视为是双方真实的意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。华强公司认可“东方不夜城”1#-5#楼已完全竣工。且鹏程物业公司举证证明“东方不夜城”有部分业主进住。故鹏程物业公司诉讼华强公司部分交付管理的意见，本院予以支持。关于原告主张华强公司向其支付前期物业管理费450000元问题。2014年1月21日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务委托合同》第十八条约定由于小区硬件环境限制，并且该小区内部分为拆迁安置房，为了保障物业公司提供良性的物业服务，华强公司向鹏程公司支付前期物业管理费550000元，分三次支付（按小区竣工交房面积计算）。因华强公司可将合同约定的物业托管面积490000平方米中的已建好的部分楼房（1#-5#楼）交于鹏程物业公司管理，故原告鹏程物业公司的此节诉求，本院部分予以支持，结合本案的实际情况，此次本院酌情支持100000元；剩余350000元，可在全部楼房交付管理时一并给付。关于原告主张华强公司应返还其代收的物业费30740元问题。原告证据证明华强公司于2015年11月3日代收取“华润惠泽园”小区业主何世华的物业费用3499元，于2016年1月31日代收取“华润惠泽园”小区房屋租赁户王亚南的物业费用7726元，于2015年11月13日代收取物业费用3248元，以上合计14473元。该款依据约定应予转交鹏程物业公司。关于原告鹏程物业公司诉求华强置业公司应缴物业费24018元问题。原告举证证明华强置业公司用房的面积及用房时间，被告虽不认可用房面积及应缴费用，但其认可自用办公用房及商业用房。故原告的该项请求，本院予以支持。关于原告鹏程物业公司诉求华强置业公司应缴空房物业费问题。原、被告签订的前期物业管理服务委托合同第十六条第3项约定空置房根据相关规定由甲方向乙方支付物业管�费70%。故鹏程物业公司诉求华强置业公司依约应给付其空置房物业管理费628540.61元（897915.15元×70%），本院予以支持。关于被告主张原、被告之间的合同，已于2016年6月25日通知解除的问题。本院认为，原、被告签订合同时未约定一方解除合同的条件。被告所举证据不足以证明原告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，也不足以证明原告的物业管理行为导致不能实现合同目的，即原告的行为并不构成对物业管理委托合同的根本违约，因此，被告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。综上，原告的证据确实、充分，符合法律规定，本院予以支持。被告的辩称意见，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条�《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、砀山县华强置业有限公司于判决生效后10日内向泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司交付“东方不夜城”1#-5#楼的各项手续；二、砀山县华强置业有限公司于判决生效后10日内一次性给付泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司空置房费628540.61元、代收的物业管理费14473元、自身应交的物业管理费19764元、前期物业管理费100000元，合计762777.61元；三、驳回原告泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司的其他诉讼请求。案件受理费15000元，由被告砀山县华强置业有限公司负担9916元，由原告泰州市鹏程物业管理有限公司砀山分公司承担5084元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  刘存领审 判 员  王 刚人民陪审员  卢振龙二〇一六年十一月十一日书 记 员  吴 越附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目�；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。