成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第7114号
原告黄国荣，男，汉族，1977年8月15日出生，住成都市青羊区。
委托代理人彭波，成都印诺律师事务所律师。
被告钟天柱，男，汉族，1981年3月10日出生，住成都市武侯区。
被告刘红艳，女，汉族，1981年8月18日出生，住成都市武侯区。
以上二被告共同委托代理人钟波，四川华楚律师事务所律师。
第三人成都链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人陈澄，女，汉族，1989年2月26日出生，系公司员工，住成都市成华区。
原告黄国荣与被告钟天柱、刘红艳买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法由代理审判员潘芳独任审判，应原告黄国荣申请依法追加成都链家房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告黄国荣及其委托代理人彭波，被告钟天柱及被告钟天柱、刘红艳的共同委托代理人钟波，第三人成都链家房地产经纪有限公司的委托代理人陈澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国荣诉称，2015年5月7日，原告黄国荣与被告钟天柱、刘红艳签订《成都市存量房屋买卖合同书》及补充协议、《居间服务合同》。同日，原告依约向被告钟天柱、刘红艳支付定金10万元及居间费19656元。同日，被告钟天柱、刘红艳将房屋交付原告方，原告收到房屋后进行了装修。被告钟天柱、刘红艳却未按前述协议履行合同约定的义务，依法应当解除合同并承担违约责任。原告为维护自身合法权益，请求判令：1.解除原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2.被告返还原告定金10万元；3.被告支付原告违约金145600元（按照合同约定，按总房款的20%计算）；4.被告方赔付原告居间费19656元。
被告钟天柱、刘红艳辩称，被告已于2015年5月向银行提交还款解押申请，被告方于2015年8月18日解除案涉房屋的抵押系由于银行工作周期的原因，被告钟天柱、刘红艳于2015年8月28日向原告发送催告函催促原告办理过户手续，即被告在约定的期限内已经履行了相关的过户手续；被告并无违约行为，同意原告解除合同的请求，但被告不应当支付违约金；原告违约金主张过高，请求法院依法调整；由于原告提出解除合同的要求，由此造成的居间代理费应当由原告自行承担，不应当由被告方承担；请求法院依法驳回原告黄国荣的诉讼请求。
第三人成都链家房地产经纪有限公司述称，第三人已经履行了交易义务，无责任，所以不应承担任何责任，也不应当退还该居间费。
经审理查明，2015年5月7日，原告黄国荣与被告钟天柱、刘红艳签订《成都市存量房屋买卖合同书》1份，约定被告钟天柱、刘红艳将其位于成都市武侯区佳灵路33号2栋2单元14楼1402号的房屋（建筑面积：83.93平方米，档案保管号：权1398738，已设定抵押，未出租）出卖给原告黄国荣，房屋总价为728000元；黄国荣于2015年5月7日前向钟天柱、刘红艳支付定金10万元；首付款及剩余房款支付、房屋所有权转移登记手续按《补充协议》约定执行；钟天柱、刘红艳应于2015年5月7日前将房屋交付原告；除定金以外的剩余房款在2015年8月20日之前支付给被告钟天柱、刘红艳。同日，双方还与成都链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》和《买卖定金协议书》。《补充协议》约定，成交总价包含交易房屋总价、家具家电及装饰装修；第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”约定：钟天柱、刘红艳应于2015年5月23日前向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并最迟于2015年6月23日前办理完毕解除抵押登记手续；黄国荣应于办理公证委托手续后将扣除定金外的剩余房屋自行全额支付给钟天柱、刘红艳；第四条“违约责任”约定：“……钟天柱、刘红艳若出现下列情形之一的，钟天柱、刘红艳构成根本违约，且黄国荣有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……”钟天柱、刘红艳出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向黄国荣支付违约金；成都链家房地产经纪有限公司收取黄国荣的所有费用不予退还，由被告钟天柱、刘红艳直接赔付原告黄国荣。
协议签订后，黄国荣向成都链家房地产经纪有限公司支付居间费19656元并将10万元定金交付给钟天柱、刘红艳。钟天柱、刘红艳将涉案房屋交付黄国荣，黄国荣对房屋进行了装修。由于钟天柱、刘红艳于2015年8月18日结清银行的贷款本息，黄国荣认为已经符合合同约定的解除条件，遂诉至本院。
另查明，原告黄国荣为证明为房屋进行基础装修费用支出了93110元，现已将大部分家电、家具搬离，提交装修材料收据、人工费收条等予以佐证。被告质证不予认可。
上述事实，有成都市存量房屋买卖合同书及补充协议、居间服务合同、过户、按揭代理合同、买卖定金协议书、银行明细、房产证、房屋信息摘要、个人贷款结清证明、个人购房贷款合同、商品房买卖合同、收条、收据及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告黄国荣与被告钟天柱、刘红艳被告签订的《成都市存量房屋买卖合同书》以及其与第三人成都链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，合同至今未履行完毕，但各方已协商一致同意解除买卖合同关系，故对黄国荣请求解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。黄国荣向钟天柱、刘红艳交付了定金10万元，钟天柱、刘红艳应予退还。关于违约金的诉讼请求，黄国荣主张依据合同约定由被告方按合同总额的20%支付违约金145600元，被告以原告主张违约金明显高于其实际损失为由，请求减少违约金。本案中，合同约定的解除抵押登记手续的时间为2015年6月23日前，但钟天柱、刘红艳于2015年8月18日才结清贷款本息，其行为已构成违约，依法应承担向黄国荣支付违约金的民事责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院对钟天柱、刘红艳请求减少违约金的主张予以采纳。结合本案查明的事实及合同履行情况，综合房屋装修费用、居间费等因素，本院酌定违约金为7万元。黄国荣请求被告方赔偿居间费损失19656元，因该费用属于黄国荣履行合同的损失，与其违约金的主张重复，本院酌定的违约金金额中已包含了该部分损失，故本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄国荣与被告钟天柱、刘红艳于2015年5月7日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及原告黄国荣与被告钟天柱、刘红艳、第三人成都链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、被告钟天柱、刘红艳自本判决生效之日起三日内向原告黄国荣返还定金10万元；
三、被告钟天柱、刘红艳自本判决生效之日起三日内向原告黄国荣支付违约金7万元；
四、驳回原告黄国荣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5280元，因简易程序收取减半收取2640元，由原告黄国荣负担950元，被告钟天柱、刘红艳负担1690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 潘芳
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王静