广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第188号
原告吕焕波，男，1964年7月7日出生，汉族。
原告吴冬菁，女，1967年1月8日出生，汉族。
两原告的共同委托代理人张志锋，广东强邦律师事务所律师。
被告广州广星房地产实业开发有限公司。
法定代表人黎次珊，董事长。
委托代理人赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
原告吕焕波、吴冬菁诉被告广州广星房地产实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人张志锋，被告的委托代理人赵晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买广州市海珠区世纪云顶雅苑房屋。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款。2010年10月16日，原告办理了收楼手续并缴付三个月的物管费，但被告直至2011年11月8日才为原告办妥涉案房屋的《房地产权证》。被告未按合同约定的时间为原告办妥房地产权证，损害了原告的合法权益，故起诉要求判令：1、被告立即向原告支付逾期办证违约金51441.76元（以总房价款1254677元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2011年8月19日起计至2011年11月8日止）及利息（利息以逾期办证违约金为基数，按照人民银行逾期贷款利率计算自2011年11月8日起计至实际清偿之日止）；2、本案受理费由被告承担。
被告辩称，一、办证手续是全部业主共同办理，应以合同约定的交楼最后期限即2010年12月31日起计算办证期限，而不是依据个别业主与物业管理公司产生的与本案无关的另一法律关系即物业管理关系的建立起算办证期限。原告未经被告同意自行缴纳物业管理费，只是原告与物业管理公司发生的另一法律关系，并不是被告交付房屋的依据。办证手续是整体业主共同办理，不可能哪个业主先支付管理费，就先为该业主单独办理房产证，因此，计算办证期限应以2010年12月31日作为起算期。合同约定的“210个工作日”的办证期限最后一日为2011年8月18日，因此，本案不存在迟延办证的情形。二、本案存在政府行为导致办证延误的免责情形，被告有权顺延办证期限。办理房产证所需完成的初始登记手续即大确权需要海珠区教育局出具交接幼儿园的手续，根据广州市政府办公厅文件穗府办（2010）15号文第14条“配套用房（市政公用设施除外）应当在安装永久通水、通电、通燃气后以毛坯房交付使用，接收单位不得以任何理由增加接收条件”，但由于海珠区教育局在完全具备幼儿园交付条件的情况下，于2011年3月23日提出超出政策规定的交付标准，延误了接收幼儿园，进而延误了大确权和办证。虽经被告交涉，海珠区教育局于2011年6月21日接收了幼儿园，但也因为该政府行为实际延误办证长达70日。此外，被告在办理测绘过程中正值亚运会，测绘部门抽调了部分工作人员配合亚运会工作，实际上也延误了一定的时间。三、本案存在政策变动导致办证延误的情形。被告有权顺延办证期限，签订预售合同时，广州市房地产交易登记中心的办证流程是允许开发商在该中心同时办理初始登记及已售单位的房产证，房管部门单独办理大确权的办证期限是30个工作日，单独办理小确权的办证期限是30个工作日，合并办理大、小确权的办证期限也是30个工作日，按原政策的办证程序即在大确权发证的当天2011年9月1日可以同时办理好小业主的房产证，但广州市房地产交易登记中心在2011年6月13日发出公告通知，要求贯彻执行事权改革将房地产交易和权属登记事权从2011年6月15日起下放到各区房地产交易登记所，大确权仍在广州市交易登记中心，但小确权只能到海珠区房地产交易登记所办理，不能像原政策那样合并办理，办证期限从30个工作日延期至60个工作日。且由于该改革，导致相应电脑升级和调试，海珠区房地产交易登记所直至2011年9月21日后，才可以正式受理小确权申请。被告在2011年9月1日已经办妥大确权，这期间20天，也是由于政策变动而导致的电脑系统问题的延误。由于政策变动，是合同法规定的情势变更法定免责情形，同时，根据《商品房预售合同》附件七本合同补充协议第十条规定“因政府部门政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准”，由于双方有合同的明确约定，上述延长的期限（约77个工作日）应从约定的210个工作日中减除，该期限不应纳入办证期限内。四、约定的办证期限内，除正常的双休日、节假日之外，在2010年11月12日、11月26日和12月13日是广州亚运会、残运会期间广州市政府增加的假日，该日期也应从办证期限内扣除。因此，被告要求法院依法查明事实，并驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2009年7月26日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明由原告向被告购买位于广州市海珠区世纪云顶雅苑（A2（#21）栋）幢12层1202号房，总金额1273145元；被告应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书；双方同意选择原告委托被告办理方式为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；如因被告为履行相关义务造成原告不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。另合同附件七补充协议第十条约定，被告应当在该商品房交付使用后210个工作日内，协助原告向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准；若因原告未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其它违约行为或原告未付清全部房款的，则被告办证期限顺延。因政府部门政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。
合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款。由于涉案房屋存在面积差，被告在2009年7月31日和2011年4月28日分别出具了预收购房款金额为533145元和514677元的《发票》给原告。广州市国土资源和房屋管理局已核发《房地产权证》给原告，登记时间是2011年11月8日。原告因被告逾期办证违约而提起本案诉讼。
诉讼中，原告对其主张在2010年10月16日收楼的事实提交了如下证据证明：广州莱佛士物业服务有限公司海珠分公司于2010年10月16日开具给原告的《收款收据》（载明：预收三个月管理费）。被告对该证据真实性没有异议，但认为该证据是由案外人开具的，并不能证明原告的收楼时间。
被告对其抗辩意见提交证据如下：1、《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》【穗府办（2010）15号】，拟证明世纪云顶雅苑中的配套幼儿园，属于该政策中需向海珠区教育局移交的配套设施；2、《建设工程规划许可证》复印件；3、《建设工程规划验收合格证》复印件；4、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据2-4拟证明配套幼儿园建设符合规划，并通过了竣工验收，符合政策规定的移交条件；5、《关于世纪云顶雅苑小区配套幼儿园整改意见的函》，拟证明海珠区教育局要求在原则规划之外对配套幼儿园进行初步整改，按照《广州市中、小学、幼儿园新建宿舍建设标准》进行装修等；6、致海珠区教育局的回函，拟证明被告回函称配套幼儿园符合政策规定移交条件，请求海珠区教育局尽快组织办理接收；7、《广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》；8、《广州市教育房产设施产权移交接收申请表；证据7、8拟证明海珠区教育局于2011年5月30日开始接收配套幼儿园，延长时间达70天（从2011年3月23日至2011年5月30日）（合47个工作日）；9、穗国房字（2011）631号《关于下放事权的公告》，拟证明广州市房管部门事权下放，将原可以一并办理的大确权和小确权手续，改为大确权仍在广州市房地产交易登记中心，小确权登记必须等到大确权出证后在区交易中心办理；10、受理回执、初始登记（大确权）告知书、增量房转移登记（小确权）受理回执，证明因办证流程发生变化，大确权仍在广州市房地产交易登记中心（2011年7月20日取得受理回执，9月5日取得大确权初始登记），小确权登记必须等到大确权出证后再到区交易中心办理（9月21日取得小确权受理回执），相比原流程导致延长办证时间30个工作日。原告的质证意见是：因为证据1是打印下来的，其真实性由法院确定；对证据2-8的真实性没有异议，关联性有异议，都与本案无关，这些都是被告与案外人的关系，不影响本案办证的期限；并且从移交的时间看，如果真是影响整个办证期限的话，也是被告自身的原因，被告把幼儿园移交给教育局的时间晚于原告收楼的时间，而被告向有关部门移交公共配套设施都应在向业主交楼之前就应该完成，但实际被告在向业主移交半年后才办理上述手续，因此影响到业主办证的事情也是由于被告自身的原因；证据9由于没有原件，真实性由法院核准，该公告发布时间是2011年6月27日，距离原告收楼已经8、9个月的时间，根本没有影响办证时间，该公告与本案无关；对证据10的真实性没有异议，但被告何时初始登记与原告办理房产证没有关联，原告针对的只是原、被告之间的合同，其他质证意见与证据9一致。
庭审中，原、被告均确认，如果按照原告主张的实际收楼日期2010年10月16日，按照合同约定被告应当在2011年8月18日前办理涉案房屋的房产证。被告确认广州莱佛士物业服务有限公司是其委托对涉案房屋所在小区进行管理的前期物业管理服务公司。收楼的程序是被告发出收楼通知书后，业主向被告或被告委托的物业管理公司办理手续，但必须以被告发出的收楼通知书为准。
另查，本院曾就房管部门“事权下放”等问题向广州市国土资源和房屋管理局及广州市海珠区房地产交易登记所进行了调查，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2012）422号作出《复函》，内容是：一、办理商品房初始登记（俗称“大确权”）的办理期限：自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，30个工作日。办理增量房转移登记（俗称“小确权”）的办理期限：自收件窗口立案受理，领取《房地产交易登记受理回执》之日起计算，30个工作日。二、根据《关于调整部分业务办理事项的通知》（穗房交登（2010）83号）要求：合并业务的办理时限按合并业务中办理时限最长的登记种类计算工作日。因此，商品房初始登记与增量房转移登记合并办理的，办理期限为30个工作日。根据《关于增量房转移登记事权下放有关事项的通知》穗房交登（2011）150号文件规定，2011年6月15日起，市区房地产项目初始登记统一由广州市交易登记中心办理，初始登记后的增量房转移登记业务由各区登记机构办理，办理期限不变。即：初始登记办理期限为30个工作日，增量房转移登记办理期限为30个工作日。此复。
广州市海珠区房地产交易登记所以海房交登（业务）函（2012）123号作出《复函》，内容是：2011年8月11日，广州广星房地产实业开发有限公司到我所申请办理云顶街27号803房等共366套房屋的商品房过户登记，但因资料未齐，我所以11收08001178号进行预收处理。2011年9月1日，广州市房地产交易登记中心以11登记01411692号核准登记了海珠区广州大道南252-282（双）号，金菊路24-48（双）号，云顶街17-23（单），27号房屋的初始登记，并以广州广星房地产实业开发有限公司名义核发《广州市房地产初始登记告知书》（NO：B0009142）。后申请人陆续补充了11登记01411692号《广州市房地产初始登记告知书》等相关资料，并在缴交相关费用后，于2011年9月20日、22日分别领取了107份案件及259份案件的正式受理回执。我所并没有在2011年9月1日-2011年9月20日期间进行系统升级和调试，暂停办理上述楼盘的商品房过户登记。此复。
广州市海珠区房地产交易登记所又以海房交登（业务）函（2012）176号作出《复函》，内容是：一、2011年8月11日，广州广星房地产实业开发有限公司（以下简称“广星公司”）到我所申请办理云顶街27号803房等共366套房屋的商品房过户登记，因其未能提供上述房屋所在楼房的初始登记权属证明资料，故我所以11收08001178号（附件1）进行预收处理。二、2011年9月5日，广星公司申请人领取了市房地产交易登记中心（以下简称“市中心”）于2011年9月1日核发的该楼房的初始登记告知书（附件2），申请人在补充上述材料、缴交了相关费用后，我所于2011年9月20、21、22日以11登记08311736、08311312、08308862号（附件3、4、5）等案号对366套房屋的商品房过户登记申请予以正式立案受理。预收处理是针对申请人提交资料不齐备的情况而实行的一种便民方法，但并不是正式受理，我所正式受理时间在市中心核发初始登记告知书之后，所以并不存在我所与市中心同时受理上述房屋的初始登记及商品房过户业务的情况。三、房管部门实行的产权登记业务事权下放是为了方便群众办事的又一便民举措，对广星公司办理小业主房产证的时间没有影响。此复。
本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
关于收楼时间的问题。从原告提交的收楼证据来看，广州莱佛士物业服务有限公司是被告委托对涉案房屋所在小区进行管理的前期物业管理服务公司，业主在办理收楼手续的同时向该物管公司预交物管费用，符合现时商品房收楼的惯例，如果没有被告的通知及委托，原告也不可能自行前往与被告委托的物管公司办理收楼手续，而且被告对原告入住行为一直没有提出过异议。因此，对原告主张其在2010年10月16日收楼的事实，本院予以采信。被告对原告主张的收楼时间不予确认，而其作为履行交楼义务的一方，又没有提供证据证实其是何时将房屋交付给原告使用，只是称以合同约定的交楼时间为准，对被告的抗辩，本院不予采纳。
关于违约责任及违约金起计时间问题。被告应当在该商品房交付使用后210个工作日内，协助原告向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。被告在2011年11月8日才为原告办妥涉案房屋的产权登记，被告的行为已构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金起计时间问题，现原、被告均确认，如果按照原告主张的实际收楼时间，被告应当在2011年8月18日前办理涉案房屋的房产证，故违约金应从2011年8月19日起计。违约金总额以原告主张的金额为限。原告要求被告承担违约金的利息，依据不足，本院不予支持。
关于免责问题。被告与海珠区教育局之间关于小区配套幼儿园移交问题不能对抗被告履行协助原告办妥产权登记的合同义务。被告提出测绘部门协调部分人员配合亚运工作延误测绘时间，但未能提供证据加以证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订合同时对办证所需时间已做出充分评估，根据房管部门的《复函》反映，房管部门实行的产权登记业务事权下放是一项便民措施，对被告办理小业主房产证的时间没有影响，故房地产交易部门下放事权的规定不能直接成为被告迟延办证的理由，也不属于法律规定的情势变更情形。至于被告提出的电脑系统升级问题，房管部门的《复函》已明确没有在2011年9月1日-2011年9月20日期间进行系统升级和调试，并暂停办理涉案楼盘的商品房过户登记。因此，被告要求免责，理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州广星房地产实业开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告吕焕波、吴冬菁支付逾期办证的违约金（从2011年8月19日起至2011年11月8日止，每日按价款1254677元的0.05%计算；违约金总额以原告主张的51441.76元为限）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1252元，由原告负担50元，被告负担1202元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
代理审判员 林丽娜
人民陪审员 潘新标
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 童 双
钱国雄