广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3071号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵成锋。
委托代理人：简业华、陈志峰，广东百健律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市星城市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场509房。
法定代表人：赖泳仪，职务：总经理。
委托代理人：龙淑芳，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：郭桂羽，该公司职员。
上诉人赵成锋因与被上诉人广州市星城市场经营管理有限公司（以下简称星城公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：星城公司的原名称为“广州市数码星城商业管理有限公司”，于2013年11月26日起名称变更为广州市星城市场经营管理有限公司。涉案商铺位于广州市花都区新华街站前路37号，权属人为广州市花都区新华街三华村元华经济合作社（以下简称三华经济社）。2011年1月23日，三华经济社出具“见证及声明书”及“授权书”，同意广州市花都信华商业有限公司（以下简称信华公司）将广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场1-4楼共四层出租给星城公司，并同意星城公司自主经营管理并自主决定与使用租赁场地相关的一切事宜，包括但不限于装修、分租及租金收取，经营策略定位等。2011年1月23日，星城公司与信华公司签订了《租赁合同书》，由星城公司向信华公司承租了位于广州市花都区新华街站前路37号信华商业广场1至4楼共四层合计租赁面积为10950平方米，租赁期限自2011年9月1日起至2026年3月31日止，免租期为2011年4月1日至2012年1月31日，2012年2月1日至2015年1月31日月租金28元／平方米。星城公司（甲方）与广州市康达游艺有限公司（乙方）于2011年10月26日签订一份《“csc星城”商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于花都区新华街站前路37号“csc星城”4-001到4-050以及4-073到4-118号铺，出租给乙方使用，建筑面积约1240平方米，租期自2011年11月26日起至2019年11月26日止，乙方在该铺内仅能经营电玩游戏项目，该铺每月租金为50元／平方米，合计62000元，乙方须在本合同签订的当天支付首月租金；免租期为4个月，即自2012年3月26日起开始计收租金；每月管理费为10元／平方米，免管理费12个月，乙方须在每月30日前向甲方支付下月的管理费，该管理费已包含公共水电。乙方自用的电费按1.3元／度计算，水费按4元／立方米计算，乙方须于每月5日前将上月自用水电费支付给甲方。乙方须于本合同签订的当天支付保证按金（等值于两个月的租金），即124000元给甲方作履行合同以及合同附件的保证金。商户在进场装修时须支付装修按金，按10元／平方米收取，装修完毕后无息返还给乙方。如乙方需要对其租用的商铺进行大规模的改动（如拆除中间墙体等），需要根据甲方批核的工程造价来交还原按金。乙方如合同期满不续租或本合同因任何原因提前解除的，乙方均须提前将其租用的铺位还原，否则在甲方收回该铺时仍可按日收取租金到商铺还原合格为止。乙方还原铺位后，经甲方核查合格，甲方将无息退回全额还原按金；如乙方拒绝还原或虽还原但不合格，经甲方通知仍未还原或仍然还原不合格的，甲方有权没收还原按金以及保证按金，如还原按金以及保证按金不足以弥补甲方还原该铺所需成本的，乙方仍须赔偿其差额部分。乙方如逾期交付租金、管理费、水费和电费的，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金及所有需要交费用之总和的3%向甲方交付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同收回该商铺，乙方所交保证按金不予退回。租赁期间，乙方不得无故解除合同，如乙方需提前解除合同，经甲方同意后，双方必须签订“退场协议”，甲方已收乙方之保证按金作乙方之违约金不予退回。本合同如因乙方违约的原因提前解除的，乙方须赔偿甲方因此受到的损失，包括但不限于本合同未履行时间的租金。租赁期满或解除合同前，乙方需清理好该铺一切杂物后交还甲方，但乙方在铺内的天花、墙身、地面等装设的装饰以及装修，一律不得拆除，全部无偿归甲方所有。如有损坏铺位的原有设施未修复造成甲方损失的，乙方须照价赔偿。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。乙方“广州市康达游艺有限公司”在合同上盖章，赵成锋在乙方授权代表处签名。经查，赵成锋是广州市康达游艺有限公司的投资人，赵成锋于2011年11月3日在工商行政部门预先核准了“广州市康达游艺有限公司”的企业名称，但后来没有完成设立登记。
合同签订当天，星城公司将涉案商铺交付赵成锋使用，涉案商铺交付前有间墙（星城公司称每间商铺之间均有间墙，赵成锋称承租的全部商铺只有一两道间墙），墙面扇灰，地面铺大理石（赵成锋称地面大部有大理石，小部分没有）。赵成锋根据其经营项目的需要对涉案商铺进行了装修，拆除了原来间隔的墙体，吊了天花等。装修完毕后，赵成锋曾两次向公安消防部门申请报批消防验收，但因消防验收不合格而不予批准。赵成锋认为因星城公司没有配合其办理消防验收手续，致其无法取得营业执照，不能正常营业。赵成锋于2012年4月2日以“广州市康达游艺有限公司”的名义向星城公司递交《退场及终止合同申请书》，主要内容：“因本公司自身原因，主动提出申请退场并终止上述租赁合同。本公司同意以下条款：本公司为上述铺位所支付的所有按金（包括但不限于保证按金、还原按金等）全额归属星城公司，并不再追讨。从本公司申请退场当天开始，本公司放弃对上述铺位的租用权及使用权。从本公司申请退场当天开始上述铺位的装修、装饰的所有权归星城公司所有，并不作任何索赔或追究。本公司同意放弃以装修、装饰为重大投资、解除合同社会成本过高为由抗辩。”星城公司没有在上述申请书加盖印章。赵成锋并于当天向星城公司缴纳了涉案商铺在此之前产生的水电费19727元。赵成锋于2012年4月2日开始将涉案商铺内的游戏机等设备、物品搬离涉案商铺，于2012年4月3日全部撤场。赵成锋称撤场完毕当天已将涉案商铺的锁匙交还星城公司当时的经理朱敏能，商铺按现状交还给星城公司。星城公司否认同意赵成锋的退场申请及有收到赵成锋交还的锁匙。星城公司于2012年7月18日向赵成锋发出律师函，律师函的主要内容为：广州市康达游艺有限公司没有按合同约定向星城公司交纳租金16000元及滞纳金，严重违反合同约定，现通知：1、解除双方于2011年10月26日签订的《“csc星城”商铺租赁合同》；2、请贵司收到本函后立即向星城公司缴清所欠的费用，并按合同约定赔偿星城公司的损失。3、请贵司收到本函后将上述商铺按合同约定还原，否则由此而产生的一切不利后果由贵司承担。赵成锋雇请的员工汤燕辉收到该律师函后将律师函转交赵成锋，赵成锋认为合同已解除且场地交接完毕，因此对律师函没有理会。星城公司称赵成锋搬走涉案商铺的物品后，多次要求赵成锋还原商铺，但赵成锋没有理睬。
2013年3月8日，星城公司向原审法院提起本案诉讼，请求：一、解除星城公司、赵成锋于2011年10月26日签订的租赁合同；二、赵成锋向星城公司支付租赁关系存续期间2012年3月26日至2012年7月18日的租金234000元；三、赵成锋将广州市花都区新华街站前路37号4-001至4-050以及4-073至4-118号铺恢复原状，恢复费用由赵成锋支付；四、本案诉讼费用由赵成锋承担。原审诉讼中，星城公司变更诉讼请求为：一、确认星城公司、赵成锋于2011年10月26日签订的《租赁合同》已解除；二、赵成锋向星城公司支付租赁关系存续期间2012年3月26日至2012年7月18日的租金234000元；三、赵成锋赔偿星城公司两个月的租金损失124000元；四、赵成锋将广州市花都区新华街站前路37号的4-001至4-050以及4-073至4-118号铺恢复原状，恢复费用88509.38元由赵成锋支付；五、赵成锋向星城公司支付场地占用费533120元（按星城公司与信华公司签订的租赁合同的同时期租金28元／平方米从2012年7月19日计至2013年10月29日）；六、本案的受理费与评估费由赵成锋承担。
赵成锋在原审反诉称：星城公司、赵成锋于2011年10月26日签订《商铺租赁合同》，约定星城公司将花都区新华街站前路37号“csc星城”4-001至4-050以及4-073至4-118号铺租赁给赵成锋使用，租期自2011年10月30日至2019年10月30日止，免租期为4个月，即从2012年3月1日起开始计算租金，每月租金为10元／㎡，租金按月支付。赵成锋接收商铺后，按照经营计划开始对商铺进行装修。2011年11月3日，广州市工商行政管理局花都分局预先核准了赵成锋的企业名称。由于赵成锋经营电玩游戏项目，商铺消防设备需要重新安装，根据双方签订的合同第五条约定“乙方如需改动该铺内的烟感喷淋装置或空调设备等，必须向甲方提交申请，并经甲方审核批准后，由甲方指定的专业工程人员施工，所需要费用由乙方支付。”赵成锋经星城公司同意，由星城公司安排人员进行消防工程安装。但经消防部门两次检验，均无法达到合格标准，导致赵成锋不能办理营业执照，无法正常经营运作，因此造成材料及人员工资等经济损失。若要符合消防标准必须再重新安装消防设备，花费巨大。为避免损失继续扩大，赵成锋无奈选择撤场。双方就撤场事宜多次协商未果。据此，请求法院判令：1、星城公司赔偿赵成锋为商铺开张经营而进行装修的工程款（以评估金额为准）；2、星城公司向赵成锋返还按金124000元；3、星城公司向赵成锋返还装修按金12400元；4、本诉与反诉费用由星城公司承担。原审诉讼中，赵成锋申请撤回第1、3项诉讼请求。
星城公司针对赵成锋的反诉辩称：请求法院驳回赵成锋的全部反诉请求。理由如下：1、赵成锋消防不达标是由赵成锋自己造成的，合同签订后星城公司便将场地以及相关资料交付给赵成锋，赵成锋便投入装修，但由于赵成锋没有向相关消防部门申请报批等原因，导致消防不达标。2、导致赵成锋没有办理营业执照的责任也在赵成锋，因为消防验收不合格时，赵成锋完全可以重新安装消防设备，待通过审批后取得营业执照，但根据赵成锋的反诉状可知，赵成锋是为了避免损失扩大才无奈撤场，这是赵成锋提出提前解除合同的原因。其实本租赁合同是可以继续履行的，是由于赵成锋不愿意履行而导致解除的，根据合同的约定，由于赵成锋的原因提前解除合同的，合同的押金是不予退还的。另，我方已退还装修押金给赵成锋。综上，请求驳回赵成锋的全部反诉请求。
原审诉讼中，星城公司向原审法院申请对涉案商铺恢复原状的造价进行评估，原审法院依法委托广东诚安信工程造价咨询有限公司进行评估，广东诚安信工程造价咨询有限公司于2013年7月16日作出鉴定报告，鉴定结论为：本标的物鉴定工程造价（含税费）88509.38元。星城公司为此支付了鉴定费2000元。原审庭审中，星城公司认为，根据合同4.6.2约定，乙方如因合同期满而不续租，或合同因任何原因提前解除的，乙方需按时还原商铺，否则甲方可按日收取租金至还原完成为止。因赵成锋一直没有对场地进行还原，因此要求赵成锋向星城公司支付场地占用费533120元（从2012年7月19日至2013年10月29日，按星城公司与信华公司签订的租赁合同的同时期租金28元／平方米计算）。
2013年7月22日，赵成锋向原审法院申请对涉案商铺已完成的装修价值进行评估，申请评估后，赵成锋于2013年9月5日申请撤回该评估。经原审法院释明，星城公司表示不同意利用涉案商铺已形成附合的装修装饰物。赵成锋申请撤回评估后，原审法院组织双方到庭，要求双方尽快进行场地交接，赵成锋于2013年10月28日向原审法院递交书面意见，表示由星城公司自行恢复原状，星城公司于2013年10月29日表示同意自行处理涉案商铺，包括还原。
原审法院认为：赵成锋以“广州市康达游艺有限公司”的名义与星城公司签订租赁合同，因“广州市康达游艺有限公司”虽在工商部门进行了预先核准登记，但至今没有经企业登记机关设立登记，赵成锋是“广州市康达游艺有限公司”的经营者，因此，“广州市康达游艺有限公司”与星城公司签订的租赁合同的权利义务应由赵成锋承受。
涉案商铺经业主三华经济社同意由星城公司向赵成锋等分租户进行出租，星城公司、赵成锋签订的《“csc星城”商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。合同签订后，赵成锋使用涉案商铺后于2012年4月2日以“广州市康达游艺有限公司”的名义向星城公司递交退场及终止合同申请书，并于2012年4月3日撤场完毕。星城公司认为赵成锋提前终止合同无理，不同意星城公司撤场及终止合同。赵成锋撤场后没有向星城公司交纳租金等费用。星城公司于2012年7月18日向赵成锋发出律师函，通知赵成锋解除双方签订的合同，赵成锋收到该通知后没有理会。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，星城公司向赵成锋发出解除合同通知，自通知到达赵成锋时合同解除。因此，星城公司请求确认双方签订的合同已于2012年7月18日解除，予以支持。赵成锋抗辩认为双方于2012年4月2日已协商一致并签订了撤场协议，协议约定星城公司同意赵成锋撤场并按现状交接商铺，双方互不追究。因此，赵成锋认为合同已于2012年4月2日已解除，星城公司要求其支付租金等无理。因赵成锋没有提供“撤场协议”予以证明，星城公司对此也不予确认，根据星城公司提供赵成锋于2012年4月2日向星城公司递交的《退场及终止合同申请书》，上面也只有“广州市康达游艺有限公司”的签章，没有星城公司的签章及同意赵成锋撤场的意见。故对赵成锋的抗辩意见不予采纳。
关于星城公司要求赵成锋支付租金及场地占用费的问题。合同约定免租期为4个月，从2012年3月26日开始计收租金，故赵成锋应按合同约定62000元／月的租金标准向星城公司支付2012年3月26日至2012年4月3日的租金，计为18600元。赵成锋于2012年4月2日向星城公司递交《退场及终止合同申请书》，并于2012年4月3日撤场完毕。星城公司虽然没有在该申请书上盖章确认同意赵成锋撤场，但星城公司对赵成锋撤场是知情的，因此，原审法院认为，为避免损失的扩大，星城公司在赵成锋申请终止合同且撤场完毕后应尽快行使合同解除权，将涉案商铺收回使用。根据合同4.6.2约定，“本合同因任何原因提前解除的，乙方均须提前将其租用的铺位还原，否则在甲方收回该铺时仍可按日收取租金到商铺还原合格为止。”因赵成锋撤场后没有将承租的场地还原，而赵成锋承租后对涉案场地进行了较大规模的改动、装修，对场地的原状改变较大，在场地未还原的情况下，星城公司有权按合同约定向赵成锋收取租金。但因星城公司收到赵成锋的《退场及终止合同申请书》后没有及时通知赵成锋将场地还原，也应承担部分责任。因此，因场地没有还原导致场地空置造成的损失应由赵成锋承担主要责任（70%），星城公司承担次要责任（30%）。故2012年4月4日至2012年7月18日期间的租金损失应由赵成锋承担70%，按合同的租金标准计为：62000元／月×3.5个月×70%＝151900元。星城公司要求赵成锋支付2012年7月19日至星城公司收回商铺日即2013年10月29日的场地占用费，按星城公司与信华公司签订的租赁合同约定的同期租金28元／平方米计算，合理，但同理，上述期间商铺空置造成的损失应由赵成锋承担70%，计为：（1240平方米×28元／平方米×15个月零11天）×70%＝373471元。
关于星城公司要求赵成锋赔偿两个月租金损失的问题。根据赵成锋向星城公司递交的《退场及终止合同申请书》，赵成锋因其自身原因申请终止本合同。根据合同10.6条的约定，本合同如因赵成锋违约的原因提前解除的，赵成锋须赔偿星城公司因此受到的损失，包括但不限于本合同未履行时间的租金。因此，星城公司要求赵成锋赔偿两个月的租金损失合计124000元，予以支持。
关于星城公司要求赵成锋将涉案商铺恢复原状，支付恢复费用的问题。因经征询赵成锋意见，赵成锋表示场地由星城公司自行恢复原状，因此，根据评估机构的鉴定报告，赵成锋应向星城公司支付涉案商铺恢复原状费用88509.38元。
赵成锋在诉讼中自愿撤回第1、3项诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，予以准许。关于赵成锋反诉请求星城公司返还保证按金124000元的问题。根据合同10.3条的约定（租赁期间，赵成锋不得无故解除合同，如赵成锋提前解除合同，经星城公司同意，星城公司已收取赵成锋的保证按金作赵成锋之违约金不予退回）和赵成锋向星城公司递交的《退场及终止合同申请书》（本公司为上述铺位所支付的所有按金包括保证按金、还原按金，全额归属星城公司，不再追讨），赵成锋要求返还保证按金没有事实和合同依据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条的规定，于2014年6月19日作出如下判决：一、确认星城公司与赵成锋于2011年10月26日签订的《“csc星城”商铺租赁合同》已于2012年7月18日解除；二、赵成锋于本判决发生法律效力之日起十日内向星城公司支付租金170500元、场地占用费373471元，合计543971元；三、赵成锋于本判决发生法律效力之日起十日内向星城公司支付两个月租金损失124000元；四、赵成锋于本判决发生法律效力之日起十日内向星城公司支付涉案商铺恢复原状费用88509.38元；五、驳回星城公司的其他诉讼请求；六、驳回赵成锋的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费13596元，由星城公司负担3097元，赵成锋负担10498元；反诉费1514元，由赵成锋负担。鉴定费2000元，由赵成锋负担。
判后，赵成锋不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院查明事实不清，星城公司招商过程中作虚假宣传，商场整体经营管理不善，客流量极少，缺乏诚信，致使商户蒙受损失，不得不退出经营。星城公司是一家缺乏商业诚信和管理的公司。在招商期间使用大量虚假广告、宣传，声称商场有许多大品牌进驻，以吸引赵成锋在内的大量商户入场进驻。但入场后发现根本没有广告中提及的大品牌进驻，甚至商场出租率还不到50％，商场人气冷清，部分商户更是生意惨淡，纷纷离场。星城公司使用虚假宣传的行为已严重违反相关法律的禁止性规定。由于赵成锋已投入资金装修才没有马上撤场。据悉，已有大部分租户与星城公司产生诉讼纠纷，诉讼请求理由及事实与赵成锋案件同出一辙。由此可见，星城公司的利用虚假宣传的手段引赵成锋投资进驻，商场经营管理手段极度混乱，客流稀少，这是造成赵成锋被迫撤场解除合同的重要原因。二、赵成锋撤场行为并无不当，星城公司同意撤场，双方对解除租赁合同于2013年4月2日已达成一致协议。1、赵成锋选择撤场，星城公司存在严重过错。赵成锋接收商铺后，按照经营计划开始对商铺进行装修。由于赵成锋经营电玩游戏项目，商铺消防设备需要重新安装，根据双方签订的合同第五条约定“乙方如需改动该铺内的烟感喷淋装置或空调设备等，必须向甲方提交申请，并经甲方审核批准后，由甲方指定的专业工程人员施工，所需费用由乙方支付。”赵成锋依约定将装修的平面图及装修效果图交至星城公司，由于星城公司迟迟未对装修工程材料作出书面或口头意见和通知，存有明显过错。为避免因装修时间过长导致额外的损失，赵成锋只能自行按图纸进行装修。但经消防部门两次检验，均无法达到合格标准，导致赵成锋不能办理营业执照，无法正常经营运作，因此造成材料及人员工资等经济损失。若要符合消防标准必须再重新安装消防设备，花费巨大。为避免损失继续扩大，赵成锋无奈选择撤场；2、赵成锋于2012年4月2日以“广州市康达游艺有限公司”的名义向星城公司递交《退场及终止合同申请书》，赵成锋已履行《申请书》的约定内容，于当天向星城公司缴纳了涉案商铺在此前产生的水电费，并随即开始将涉案商铺内的设备搬离商场。星城公司已同意赵成锋撤场，过程中并没有发生星城公司的人员阻拦赵成锋搬离游戏设备的行为，星城公司更是安排现场值班保安人员指挥搬运人员搬离路线，星城公司亦有安排公司工作人员现场监督，避免对商场商户及顾客造成不便。这足以证明赵成锋与星城公司对撤场表明达成一致共识，星城公司已同意赵成锋撤场解除合同的。朱敏能是星城公司的前任法定代表人，其当时的行为应视为星城公司的行为，其当时的意思表示即为星城公司的意思表示，朱敏能同意赵成锋撤场，星城公司为避免赵成锋撤场后追究商场责任，要求赵成锋签署《退场及终止合同申请书》才可以放行，确保星城公司日后无须承担责任，即星城公司接收铺位的装修、装饰，无须赵成锋恢复场地原状。如果星城公司没有批准同意解除合同，则是绝对不会将让赵成锋将价值巨大的游戏机设备撤离搬走的，也绝对不会让保安配合赵成锋撤场事宜。撤场后，赵成锋立即将钥匙交还给了朱敏能，朱敏能是同意《退场及终止合同申请书》内容。因此双方的权利义务已终结。三、因星城公司内部管理人员变动，手续文件交接管理漏洞，由此造成的损失不应由赵成锋承担。赵成锋申请二审法院依法传唤星城公司时任法定代表人朱敏能上庭与赵成锋对质。赵成锋撤场时是与星城公司前任法定代表人朱敏能进行沟通并达成一致意见。赵成锋于撤场时已将商铺钥匙和《申请书》一并交至朱敏能，星城公司才同意赵成锋撤场。朱敏能撤场时亦未向赵成锋作出任何要求。但时至星城公司现任法定代表人赖泳仪上任后，随即否决赵成锋与朱敏能的撤场合意，并以没有撤场且不交租、不恢复原状、占用场地等不合理的请求将赵成锋诉至法院，意图索取巨额赔偿金。因《申请书》仅此一份，赵成锋签署确认后已交至星城公司前任法定代表人朱敏能。对于朱敏能是否在《申请书》上盖章，赵成锋根本无法考究。《申请书》由星城公司持有，其盖章与否，不影响朱敏能以实际行为向赵成锋表示同意的真实意思表示，此即为星城公司对《申请书》的回复。原审法院居然以“没有原告的签章及同意被告撤场的意见”而不予采纳赵成锋的意见，实属不当。同时，星城公司同意《申请书》的内容，即双方已达成合意，默示改变了《合同》第4．6．2的约定，因此，原审法院根据合同第4．6．2判决赵成锋支付巨额的场地占用费，缺乏法律依据，明显不当。作为善意的赵成锋，已与星城公司于撤场当日（2012年4月3日）达成同意终止合同的一致意见。根据合同第10．3条的约定（租赁期间，赵成锋不得无故解除合同，如赵成锋提前解除合同，经星城公司同意，星城公司已收取赵成锋的保证按金作为赵成锋的违约金不予退回）而事实上星城公司在撤场当天已收取保证按金，应视为星城公司同意赵成锋提前解除合同。星城公司的行为，已视为与赵成锋达成解除合同的一致意见，因此双方的权利义务已终结，赵成锋无须向星城公司支付涉案商铺的恢复原状费用以及2014年4月3日至2012年7月18日期间的租金。因此，原审法院认为2012年7月18日为解除合同之日，并不合理。若朱敏能或星城公司现任法定代表人利用赵成锋的疏忽及法律意识上的薄弱，故意不在《申请书》上盖章，否认赵成锋与星城公司真实意思的合意，致使赵成锋陷入违反合同约定的局面，从而获取巨大的不当利益，对赵成锋是极其不公平的。四、赵成锋自2012年4月2日向星城公司提交《退场及终止合同申请》后开始正式撤离涉案商铺，并于2012年4月3日将全部机器设备撤离。星城公司在一审程序中也明确承认收到了赵成锋提交的《退场及终止合同申请书》，这也足以说明星城公司对赵成锋意图解除租赁合同以及退场一事是完全知情的。星城公司却直到2012年7月16日才向赵成锋发送律师函，在没有得到赵成锋回应的情况下，星城公司于2012年11月19日才向人民法院提起民事诉讼。从星城公司在超过七个月的期间内除了向赵成锋发送一份律师函之外，再无与赵成锋进行任何其他形式的联系，由此可见星城公司明显是怠于行使权利；根据一般的社会常识与商业习惯，赵成锋向星城公司提交了《退场及终止合同申请书》并将全部设备搬离之后，无疑是不会再回到涉案商铺进行任何经营活动的。而星城公司作为涉案商铺的业主，理应尽快采取合理措施减少自身的损失。但事实上星城公司直到2012年7月16日才发函。退一万步说，即使赵成锋没有将涉案商铺还原的意愿，星城公司作业主也应当自行对涉案商铺进行还原后再另行出租以避免空置商铺带来不必要的经济损失，然后再以民事诉讼的形式向赵成锋追讨相关的还原费用。根据原审判决，涉案商铺的还原费用为88509.38元，而因涉案商铺没有及时还原而产生的场地占用费用却高达543971元，二者完全不可同日而语。除此之外，星城公司还请求法院依法判令赵成锋赔偿星城公司二个月的租金损失124000元。既然合同约定了免租期（免租期为4个月，即2011年11月26日至2012年3月25日），在免租期内就不可向赵成锋收取租金，因此该项诉讼请求是没有事实与法律依据的。综上，赵成锋上诉请求：1、请求判令撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第621号民事判决书第一项判决内容，改判确认赵成锋与星城公司2011年10月26日签订的《csc星城商铺租赁合同》已于2012年4月2日解除，并依法撤销第二、三、四项判项；2、本诉、反诉及上诉费用由星城公司承担。
被上诉人星城公司辩称：同意原审判决，请求驳回赵成锋的上诉请求，理由如下：一、导致赵成锋退出经营的原因在于其自身，与星城公司无关。1、消防不达标的责任是由赵成锋自己造成的。根据相关消防规定，如果租赁面积超过100平方米的，进行装修时要通过相关消防部门批准的，赵成锋租赁面积达到1240平方米，且其也是经营多家游艺，非常清楚如何办理二次装修的消防合格证。但是赵成锋在合同签订后便投入装修，并没有马上向消防报批，装修后消防不符合消防标准。这完全与星城公司无关；2、本租赁合同解除是赵成锋的原因导致。根据赵成锋提供《反诉起诉状》中看出赵成锋可以重新安装消防设备来达到消防标准，而赵成锋却称避免损失继续扩大，才无奈撤场，这就是赵成锋提前解除的原因，其实本租赁合同是可以继续履行的，是赵成锋不愿意继续履行才提前解除合同；3、导致赵成锋没有办理营业执照的是赵成锋自己。因为赵成锋在得知装修没有达到消防标准之后，便没有重新安装消防设备，所以赵成锋没有办理营业执照。综上所述，赵成锋提前撤场的原因在于自己，与星城公司无关。二、原审法院认定赵成锋租赁合同在2013年7月18日解除，合理合法。应予维持。1、本案签订的书面租赁合同有效，故解除合同的方式有两种情况，一是约定解除，一是单方解除。很明显赵成锋与星城公司根本没有达成约定一致解除合同，即使是赵成锋提交了撤场申请书，但是原告当时已经拒绝，而且从赵成锋的反诉状可以看出，双方一直协商未果。所以双方没有约定解除合同；赵成锋单方提出撤场，但赵成锋是无任何法律以及合同约定享有单方解除权，故没有达成解除的效力。赵成锋欠租超过30天的情况下，星城公司才发函至赵成锋要求解除合同，这是根据合同10.2的约定，星城公司有单方解除权。该函件在2012年7月18日赵成锋收到，故解除合同的时间为2012年7月18日。2、既然合同是在2012年7月18日解除，所以星城公司要求赵成锋支付租金至2012年7月18日是完全有依据的。三、不存在星城公司内部管理人员变动，手续文件交接管理漏洞，导致赵成锋的损失。1、原审法官已经对星城公司的前法定代表人朱敏能做了一个详细的电话录音，同时该段录音是经星城公司及赵成锋质证过的，该段录音朱敏能十分明确是2012年4月2日，赵成锋委托汤燕辉过来，向星城公司的工作人员交了一份撤场申请书，然后缴纳相关的水电费，并没有交付钥匙，要等股东之间回来协商再确定是否同意赵成锋的申请。但是赵成锋却强行搬走自己的财物，星城公司无法阻止。2、反诉起诉状陈述“双方就撤场事宜多次协商未果，星城公司却诉赵成锋之于贵院，赵成锋无奈提出反诉”；而所谓的证言又陈述星城公司积极配合撤场工作以及星城公司没有提出任何要求等。一个赵成锋本人的陈述，一个是赵成锋出具的证人证言，但是两个陈述的意思相反。3、按正常的逻辑，星城公司也无可能马上同意解除合同的，肯定希望赵成锋按合同履行。因为赵成锋的免租期刚过，便申请撤场，首先星城公司认为赵成锋极度不尊重合同，其次对星城公司来讲非常不利，再者赵成锋是没有任何依据可以单方面解除合同的。所以星城公司是无可能马上同意解除合同的。4、如果是经正常协商解除合同的，星城公司会与其他客户签订一份书面的终止合同协议书。综上所述，星城公司是不可能协商一致解除合同的。四、赵成锋所述都是没有任何事实和法律依据的。1、赵成锋述称在2012年4月3日场地就由星城公司掌控不属实，因为钥匙还是在赵成锋手上；2、赵成锋投入的装修建造了一些镶嵌物，由于装修是没有经过消防审批的，所以星城公司是不能使用的，只有拆除赵成锋的装修以后才可以使用。3、赵成锋称场地还原费用是88509.38元，涉案商铺没有及时还原而产生的场地占用费543971元，是星城公司怠于行使权利，导致损失。事实上，星城公司在2012年7月18日以前是有电话、书面通知赵成锋，星城公司发函以后，赵成锋是完全知道要把场地还原。如果星城公司当初没有经过赵成锋意见，直接把场地还原，造成的损失可能会得不到赵成锋承认了。星城公司是在起诉以后，经过法院的摇珠确定评估费用后进行场地交接的。在原审时，评估费用出来以后，赵成锋说同意自己还原，但后来又反悔，要求星城公司还原，所以有一个时间差。综上所述，请求法庭在查明事实的情况下，驳回赵成锋的上诉。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，原审法院认定星城公司与赵成锋签订的《“csc星城”商铺租赁合同》依法成立有效正确，双方对此亦无提出异议，本院予以确认。本案二审争议焦点是《“csc星城”商铺租赁合同》是否已于2012年4月2日解除，星城公司请求赵成锋赔偿两个月租金损失应否支持，以及赵成锋应否承担商铺恢复原状的费用及因迟延还原场地造成的场地占有费。
赵成锋上诉主张《“csc星城”商铺租赁合同》已于2012年4月2日解除。本院认为，赵成锋于2012年4月2日向星城公司递交《退场及终止合同申请书》，仅是其单方提出解除合同的意思，鉴于赵成锋并不享有单方解除权，故该《退场及终止合同申请书》不发生解除合同的法律效力。赵成锋未能提供证据证明双方已于2012年4月2日就解除合同达成一致意见，且赵成锋在本案中述称“双方就撤场事宜多次协商未果”亦可印证双方并未就解除合同达成一致意见。赵成锋述称其已将钥匙交回给朱敏能一节未能提供证据证明，其撤场搬离游戏设备的情况亦不足以证明双方已就赵成锋提前解除合同达成一致意见。因此赵成锋主张《“csc星城”商铺租赁合同》已于2012年4月2日解除理据不足，本院不予支持。因赵成锋迟延支付2012年4月起的租金，星城公司于2012年7月18日发函通知解除合同，是行使合同约定的单方解除权的行为，原审确认双方合同于该日解除，并判令赵成锋清付此前的租金，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。
《“csc星城”商铺租赁合同》约定租赁期限至2019年11月26日止，赵成锋于2012年4月2日向星城公司递交《退场及终止合同申请书》，提出因自身原因申请终止本合同，并于次日撤场及拒付其后的租金已构成违约，由此导致星城公司行使单方解除权提前解除合同。原审法院依据双方合同10.2“逾期交付租金超过30天的，星城公司有权解除合同收回该商铺，赵成锋所交保证按金不予退还”及10.6“本合同如因赵成锋违约的原因提前解除的，赵成锋须赔偿星城公司因此受到的损失，包括但不限于本合同未履行时间的租金”的约定，判令不予退还租金保证金、赵成锋赔偿星城公司两个月租金损失合计124000元，符合双方合同约定，处理并无不当，应予维持。赵成锋上诉以合同约定有免租期（免租期为2011年11月26日至2012年3月25日）及星城公司已没收租赁保证金为由，上诉请求撤销原审判决第三项即赵成锋向星城公司赔偿两个月租金损失的判项，理由不成立，本院不予支持。
依照《“csc星城”商铺租赁合同》约定，本合同因任何原因提前解除的，赵成锋均须提前将其租用的铺位还原，否则星城公司收回该铺时仍可按日收取租金到商铺还原合格为止。赵成锋于2012年4月3日撤场后，并无将商铺还原，经星城公司发函催告后仍拒不履行还原义务，造成场地无法使用，星城公司为此依据合同约定要求赵成锋承担场地占用费，合理有据。至于赵成锋所述星城公司亦负有减损义务的问题，原审法院已考虑该因素，并酌情由星城公司自行承担了30%的场地占用费，处理无不妥，本院予以维持。因场地无还原、无法使用造成场地空置损失的主要过错在赵成锋，故赵成锋仅以星城公司负有减损义务为由，上诉请求撤销原审判决第二项即赵成锋无需支付场地占用费，显然理据不足，本院不予支持。
依照合同约定，赵成锋负有还原场地的义务。在本案诉讼中，赵成锋表示同意由星城公司自行还原场地，星城公司亦表示同意，故原审判令赵成锋向星城公司支付还原场地的费用88509.38元，以替代履行其还原义务，并无不当。赵成锋就该项费用上诉请求撤销，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人赵成锋的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12012元，由上诉人赵成锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年十二月十五日
书记员 杨银桃