北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第07924号
上诉人（原审被告、反诉原告）王帅轮，男，1988年2月9日出生。
委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李汉珍，女，1963年2月6日出生。
委托代理人陈祖扬。
上诉人王帅轮因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，李汉珍起诉至原审法院称：我系北京市东城区×××中街1号院1-1、1-2、1-3、1-6号房屋的产权人。2013年6月29日，我与王帅轮签订涉诉房屋的《房屋租赁合同书》，租期为10年，自2013年9月24日至2023年9月23日，年租金为1950000元，每半年支付一次。王帅轮自2014年3月23日至6月23日拖欠租金487500元，我多次催要，王帅轮置之不理。现起诉要求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令王帅轮返还租赁的北京市东城区×××中街1号院1-1、1-2、1-3、1-6号房屋；3、判令王帅轮支付截止2014年7月23日的租金350000元及自2014年7月24日起至实际腾房止的租金，并按同期人民银行贷款利率支付利息；4、判令王帅轮支付截止2014年6月13日拖欠的物业费、供暖费85855.35元及自2014年6月14日起至腾房之日止的物业费、供暖费，以物业公司发票计算；5、支付违约金390000元。诉讼费由王帅轮承担。
王帅轮辩称：2013年6月14日，我与李汉珍签订了承租北京市东城区×××中街2号院1号楼1层1-1、1-2、1-3、1-6房屋租房定金协议，协议约定：李汉珍同意我在房屋租赁合同期内从事、经营任何不违反国家法律的活动；自签订本协议之日起，李汉珍应积极配合我办理各种合法经营手续，不得干涉及拖延，如因此给我造成的任何损失由李汉珍承担，李汉珍同意并积极配合我将房屋进行改建扩建工作，不得干涉及拖延，如因此给我造成的任何损失由李汉珍承担；扩建部分由李汉珍出面负责。同年6月29日，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：李汉珍不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响我使用的，李汉珍应当依据违约责任对我进行赔偿。合同签订后，我对房屋进行了扩建，共支出建设费130000元。我承租房屋大部分用于开办餐饮，按照餐饮的经营模式对房屋进行了装修，装修费为1200000元，并到工商做了核名。当我到环境保护机关办理环境保护评估许可时被告知此房屋不能作为餐饮，为此我多方想办法没有结果。2013年11月29日，由于李汉珍无法按照合同约定为我办理房屋扩建部分的合法手续，导致城管部门将房屋按违建房强制拆除，给我造成巨大损失。在签订合同之初和履行过程中李汉珍及委托代理人均多次承诺，如不能办理餐饮执照，将退还收取的费用并赔偿损失。截止到2014年4月24日，我共向李汉珍支付房租1425000元。由于以上原因导致我无法按照签订合同之初的目的使用房屋，为此，我多次要求李汉珍解决问题，但其一直不予答复。故不同意李汉珍的诉讼请求。并反诉要求1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、返还支付的房屋租金和押金1425000元；3、支付违约金390000元；4、支付房屋扩建费用130000元；5、赔偿房屋装修费用1200000元。
针对王帅轮的反诉，李汉珍辨称：扩建费用是王帅轮自行扩建的，损失应由其自行负担。同意解除合同，不同意王帅轮其他诉讼请求。
原审法院认为：李汉珍与王帅轮签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。在合同履行过程中，双方因办理营业执照产生纠纷，现李汉珍要求解除合同，王帅轮亦同意解除，法院不持异议。合同解除后，王帅轮应及时将房屋腾退给李汉珍。李汉珍要求支付2014年6月21日之前的房屋租金理由充足，法院予以支持。李汉珍要求按照合同约定的数额支付2014年6月22日以后的房屋使用费，因其对房屋亦上锁，王帅轮无法正常使用，故对于使用费法院予以酌定。李汉珍要求支付违约金的请求，没有依据，法院不予支持。李汉珍与王帅轮对物业费、供暖费虽未约定由谁交纳，但根据定金协议的约定，以及双方租赁合同中供暖费、物业费被划掉的情节看，该笔费用应由王帅轮负担，故李汉珍要求王帅轮支付已交纳的物业费、供暖费理由充足，法院予以支持。李汉珍要求支付2014年6月14日的物业费、供暖费，因该笔费用未实际交纳，在其交纳后，可另行主张。李汉珍要求支付利息的请求，没有依据，法院亦不予支持。王帅轮在租赁房屋时，应全面考察房屋的状况，对此，王帅轮应承担相应的责任，现王帅轮同意解除合同，李汉珍应将房屋押金返还给王帅轮。王帅轮要求返还租金的请求，理由不足，法院不予支持。王帅轮未能提供充足证据证明李汉珍存在违约行为，故其要求支付违约金的请求，法院不予支持。关于房屋扩建，系因王帅轮在未取得建设工程规划许可证的情况下，自行扩建，故其要求李汉珍支付扩建费用，理由不足，法院不予支持。关于王帅轮主张的装修费损失，双方均认可客观上王帅轮进行了装修，经王帅轮申请，由鉴定机关对装修进行了鉴定，故法院根据鉴定结论，予以确定。据此，原审法院于2015年6月判决：一、解除李汉珍与王帅轮签订的《北京市房屋租赁合同》；二、王帅轮于判决生效后十日内，将北京市东城区×××中街二号院一号楼一层一-一、一-二、一-三、二层一-
六房屋腾空，交予李汉珍收回自用；三、王帅轮于判决生效后十日内给付李汉珍二Ｏ一四年五月十八日至二Ｏ一四年六月二十一日租金人民币十八万六千九百八十六元三角；四、王帅轮于判决生效后十日内，按照每日二千六百七十一元二角的标准给付李汉珍自二Ｏ一四年六月二十二日起至实际腾房之日的房屋使用费；五、王帅轮于判决生效后十日内，给付李汉珍物业费、供暖费八万五千八百五十五元三角五分；六、李汉珍于判决生效后十日内，返还王帅轮房屋押金十五万元；七、李汉珍于判决生效后十日内，给付王帅轮房屋装修费九十三万六千三百零四元二角八分；八、驳回李汉珍其他诉讼请求；九、驳回王帅轮其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王帅轮不服，以原审法院未认定李汉珍存在违约行为不当为由提出上诉，要求本院依法改判李汉珍返还其租金127.5万元及违约金39万元，不同意给付李汉珍房屋租金、房屋使用费、物业费、供暖费，另主张原审法院审理本案程序违法。李汉珍对原判亦有意见，但未提出上诉。
本院经审理查明：位于北京市东城区×××中街2号院1号楼1层1-1、1-2、1-3、2层1-6房屋所有权人登记为李汉珍，房屋性质商品房，规划用途非配套商业。2013年6月14日，李汉珍（甲方）与王帅轮、俞华（乙方）签订了定金协议约定：甲方所拥有的将要出租给乙方的房屋位于北京市东城区×××中街2号院1号楼1层1-1、1-2、1-3、1-6，租期10年，定金100000元，年租金1950000元，免租期三个月零十天，水、电费、物业费由乙方承担。同年6月29日，李汉珍（甲方）与王帅轮（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》约定：甲方将东城区×××中街1号院1-1、1-2、1-3、1-6房屋，建筑面积817平方米出租给乙方；租期10年，自2013年9月24日至2023年9月23日止；年租金1950000元，半年一付；甲方应负担的费用中物业费、供暖费被划掉；甲方同意乙方在租赁合同期内自行转租、转让，所收租金或其他收益全部归乙方所有；甲方不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同，甲方应依据违约责任对乙方进行赔偿；乙方逾期未交纳约定的各项费用，给甲方造成严重损失的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方依据违约责任进行赔偿；甲方不能提供约定房屋而解除合同，应支付乙方年租金总额的20%支付违约金；租期前6年每2年递增年租金5%，后4年每2年递增8%；甲方收取乙方房屋押金150000元。合同签订后，王帅轮共向李汉珍支付房屋押金150000元和房屋租金1275000元。王帅轮将租赁的房屋部分转租给他人。
2013年8月，王帅轮在租赁的房屋西北侧建设二处砖混和木质结构的建筑物，因未取得建设工程规划许可证，被北京市东城区城市管理监察大队于2013年10月28日下达了限期拆除决定书。2014年2月26日，北京市东城区食品药品监督管理局向王帅轮下达了因未取得餐饮服务许可证，不得擅自从事餐饮服务经营活动，立即停止餐饮经营服务活动。为此，李汉珍与王帅轮未能达成一致，于2014年6月21日，李汉珍与王帅轮共同将房屋前门上锁。
经王帅轮申请，北京市高级人民法院随即选择北京建基业工程管理有限公司对北京市东城区×××中街2号院1号楼1层1-1、1-2、1-3、2层1-6进行鉴定，经鉴定造价总合计936304.28元。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》、定金协议、物业费、供暖费缴费凭证、照片、名称预先核准通知书、限期拆除决定书、监督意见书、装修合同、收据、光盘、产权证、鉴定报告等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
王帅轮在原审法院及本院审理期间均主张李汉珍存在违约行为，但并未提交充分有效的证据予以佐证，且根据本案现有查明的事实及相关证据，本院对其所称李汉珍存在违约行为的主张亦难以采信，故对于王帅轮上诉要求李汉珍返还租金及给付违约金的请求不予支持。
另查，原审法院结合双方合同约定及查明的事实确定了王帅轮应支付给李汉珍的租金及房屋使用费数额，并根据定金协议的约定以及双方租赁合同中供暖费、物业费被划掉的情形，认定供暖费、物业费应由王帅轮负担。经查，原审法院的上述认定均符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。王帅轮不同意给付李汉珍房屋租金、房屋使用费、物业费、供暖费的请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上，原审法院审理根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费40000元，由李汉珍负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费12576元，反诉费35960元由李汉珍负担20000元（已交纳6288元，剩余部分于本判决生效之日起7日内交纳），王帅轮负担28536元（已交纳15980元，剩余部分于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费31960元，由王帅轮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年九月十七日
书 记 员 张 雯