沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）于民二初字第06420号
原告：周艳荣，女，1954年12月10日，汉族，现住沈阳市于洪区吉力湖街*****号2-3-2。身份证号210106195412104945
委托代理人：佟德才，辽宁园丁律师事务所律师。
被告：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，系该公司董事长。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市皇姑区潭江细二街24号。身份证号：2101051978********。
原告周艳荣诉被告沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王霄霄适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告周艳荣委托代理人佟德才、被告宏发公司委托代理人李铮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1、原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设位于于洪区吉力湖街200-1号E1，2-3-2的房屋一套，根据合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后360天内将办证材料报登记机关备案；2、原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设位于于洪区吉力湖街200号F5，6号车库一套，根据合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后720天内将办证材料报登记机关备案；但被告均违返了合同约定，现原告诉至法院，1、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证于洪区吉力湖街200-1号E1，2-3-2房屋的违约金11698元；2、请求法院判令被告支付于洪区吉力湖街200号F5，6号车库的逾期办证违约金3950元及承担诉讼费用。
被告宏发公司辩称，被答辩人所购房屋未能如期办理产权证不是被告的过错，被告不应当承担赔偿责任。三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。被告在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续被告开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故被告在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，致使三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。该项目商品房难以办理权属证书系由于政府原因，属不可抗力，被告无法预见、无法避免、无法克服。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”该条款在协议中已加黑提示，根据此条，我公司已经向原告尽到告知义务，被告不应当承担违约赔偿责任，原告的诉讼已经超过诉讼时效。
经审理查明，1、原告周艳荣与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街200-1号E1座2-3-2室房屋，建筑面积为90.20平方米，总房款为411899元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。2、原告周艳荣与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街200号F5，6号车库，建筑面积为25.29平方米，总房款为139095元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。上述二合同补充协议第二十条均约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。
2009年10月26日，原告到被告处办理房屋及车库交付手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
2015年4月30日被告取得于洪区吉力湖街200-1号E1座2-3-2室房屋初始登记批复。
被告至今未取得于洪区吉力湖街200号F5，6号车库初始登记批复。
另查明，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。
本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及商品房买卖合同、补充协议、购房发票、宏发华城世界三千院销售资料、承诺书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明等相关证据材料在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的问题，因双方签订位于于洪区吉力湖街200-1号E1座2-3-2室房屋的《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则原告房屋交付之日2009年10月26日后第360天，即2010年10月21日就知道或应当知道涉案房屋迟延办理房屋所有权证的事实，但原告提供的证据不足以证明其在诉讼时效期限内向被告主张违约金的事实，其于2015年9月11日提起诉讼，已超过诉讼时效。
另，双方签订位于于洪区吉力湖街200号F5，6号车库的《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则原告房屋交付之日2009年10月26日后第720天，即2011年10月16日就知道或应当知道涉案房屋迟延办理房屋所有权证的事实，但原告提供的证据不足以证明其在诉讼时效期限内向被告主张违约金的事实，其于2015年9月11日提起诉讼，也已超过诉讼时效。
关于被告主张其不应当承担违约责任的问题，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。原告所购的房屋未能如期取得权属证书不是被告原因造成的，原、被告签订的补充协议中明确写明，原告在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，原告同意并承诺不追究被告的违约责任，该内容笔体已加重，应视为被告在与原告签订补充协议时，尽到了告知义务，被告的行为不构成违约，不承担违约责任。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告周艳荣的诉讼请求。
案件受理费190元，减半收取95元，由原告周艳荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王霄霄
二〇一五年十月三十日
书 记 员 胡 月