陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终100号
上诉人（原审原告）：高桂明，男，1970年10月16曰出生，汉族，无业，住神木市神木镇北。
被上诉人（原审被告）：高子林，男，1969年8月16曰出生，汉族，无业，住神木市神木镇。
委托诉讼代理人:任粉在，女，1969年5月12日出生，汉族,无业，住神木市神木镇，系被上诉人的妻子。
原审第三人：韩雪峰，男，1960年10月23曰出生，汉族，神木巿人，住神木市神木镇。
上诉人高桂明因与被上诉人高子林以及原审第三人韩雪峰案外人执行异议之诉一案，不服陕西省神木县人民法院（2017）陕0821民初5431号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人高桂明，被上诉人高子林及其委托诉讼代理人任粉在，原审第三人韩雪峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高桂明上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，判决实属错误。上诉人早在被上诉人申请对涉案房屋查封前即通过与第三人韩雪峰签订《房屋买卖合同》并交付对价取得房屋所有权并实际占有，上诉人系该房屋的实际所有人。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，首先上诉人系在神木县人民法院作出查询措施前，经与第三人韩雪峰协商签的《房屋买卖合同》，系善意的房屋购买人。2013年8月21日，上诉人即经与第三人韩雪峰协商，在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，而神木县人民法院的查封裁定是在2015年2月16日作出，其签订合同期限远远早于神木县人民法院查封时间。上诉人在与第三人签订合同后，便依约向第三人足额支付双方约定的全部房屋价款，合同义务全部履行完毕。上诉人与第三人所签订的《房屋买卖合同》中明确约定，由第三人韩雪峰将其所有的位于神木县北关村卫校路北中巷2号的房屋一处出卖于上诉人，房屋总价款为158万元，由上诉人在签订合同当日向韩雪峰支付定金8万元，首付款80万元，第二次付款在一个月之内支付50万元，尾款20万元在2013年12月底前一次性付清。并有证人贺卫作为中介人予以证明。合同签订后，上诉人便按约向第三人分别于2016年8月21日、8月30日、10月2日以及12月20日分批以现金或银行转账的方式向第三人交付了全部房屋价款，只是因后来用转账的银行卡不幸丢失才致使上诉人无法调取有关转账记录。双方在签订合同完毕后，第三人便依约向上诉人交付了涉案房屋，之后上诉人便对该房屋实际占有至今，期间该房屋的水、暖、电以及天然气费用均系由上诉人交纳。只因该房屋产权一直无法过户才致使该房屋相关费用缴纳时的户主名称一直未能变更。第二，一审法院适用法律错误。一审依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条规定认定涉案房屋所有权仍第三人韩雪峰所有，并驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人高子林答辩认为，涉案房屋的买卖合同真假不清楚，但是该房屋在买卖合同之前已经给被上诉人抵押了，房产证也由被上诉人保管，以及韩雪峰及其妻子给被上诉人出具的承诺书，上诉人在未见到房产证的情况下就购买房屋不符合常理，付款都是以白条的形式支付的。上诉人称因为找不到韩雪峰没有办理过户，但是在被上诉人诉讼期间一直能找到韩雪峰，并且韩雪峰还被法院拘留过。上诉人并没有占有涉案房屋，现在该房屋还是由韩雪峰居住。
原审第三人韩雪峰认为，涉案房屋上下楼共八间房子是一处院子，楼下的两间一直没有给上诉人腾出来，等于第三人韩雪峰就是租住上诉人的两间房子妻子及儿子在居住，第三人韩雪峰一直在外经营企业。
上诉人高桂明向一审法院起诉请求：1、依法撤销神木法院（2017）陕0821执异48号民事裁定书，停止对神木法院（2014）神执字第00752号执行裁定书的执行，解除对涉案房屋即位于神木巿神木镇北关村卫校路****号房屋的查封；2、本案诉讼费用由高子林承担。
一审法院认定事实：2012年3月20日，韩雪峰向高子林借款50万元，2012年4月22日，韩雪峰又向高子林借款100万元，约定利息均为月利率3.5%。2012年4月22日，韩雪峰及其妻子焦凤霞向高子林出具承诺书，载明：“承诺书，如此笔借款还不上，就以此套房产做抵押。土地证号：2000字第02****号，房产权号：神木镇字第00****号，产权人：韩雪峰、焦凤霞，此笔借款为2012年4月22号，借款壹佰万元整，借款期为3个月。韩雪峰，2012年4月22日”。2012年11月18日，韩雪峰、焦凤霞再次向高子林出具自愿抵押承诺书一份，载明：“自愿抵押承诺书，韩雪峰、焦凤霞于2012年3月20日向高子林借款伍拾万元（500000）至2012年11月18日本息共欠伍拾捌万柒仟伍佰元正。于2012年4月22日向高子林借款壹佰万元正，至2012年11月18日本息共欠壹佰壹佰壹柒万伍仟元正，由于生意周转困难现无现金偿还，到2013年2与18号前我在还不上本息我自愿把韩雪峰名下土地证号神集用（2000）字第02****号，房产权号神木镇字第00****号此套方产权过户给高子林，此房产于2012年4月22日就做借款抵押给高子林。自愿抵押人：韩雪峰、焦凤霞，证人：张荣荣，2012年11月18号”。韩雪峰、焦凤霞将房屋产权证、土地使用证交由高子林保管。韩雪峰将50万元借款的利息清结至2012年6月20日，将100万元的借款利息清结至2012年6月21日。后高子林因韩雪峰不还款诉至法院，双方在法院的主持下就两笔借款达成了调解，陕西省神木县人民法院于2014年1月13日作出（2014）神民初字第01803号民事调解书，约定：韩雪峰所借高子林借款本金50万元及利息，由韩雪峰于2014年1月20日偿还高子林借款本金30万元及利息；于2014年4月20日前偿还借款本金20万元及利息（利息从2012年6月21日起按月利率2%计算至本金给付完毕之日止）。以上案款如不能按期给付，则所有案款转入执行程序。陕西省神木县人民法院于2014年1月20日作出（2014）神民初字第01804号民事调解书，约定：韩雪峰所借高子林借款本金100万元及利息，由韩雪峰于2014年4月20日偿还高子林借款本金30万元及利息；于2014年6月20日前偿还借款本金70万元及利息（利息从2012年6月22日起按月利率2%计算至本金给付完毕之日止）。以上案款如不能按期给付，则所有案款转入执行程序。后韩雪峰未能按期足额偿还上述款项，高子林向神木县人民法院申请强制执行，2015年6月8日，神木县人民法院作出（2017）陕0821执恢40号执行裁定，查封韩雪峰在神木县神木镇北关村卫校路****号房屋一套，产权号：神木房权证神木镇字第00****号。集体土地使用证号：神集用（2000）字第02****号。2015年6月8日，神木县人民法院作出（2017）陕0821执恢40号执行裁定，评估、拍卖韩雪峰所有的位于神木县神木镇卫校路****号（产权号：神木房权证神木镇字第00****号。集体土地使用证号：神集用（2000）字第02****号）的房屋。后高桂明作为案外人提出案外人执行异议，神木县人民法院于2017年6月21日作出（2017）陕0821执异48号执行裁定书，驳回案外人高桂明的异议请求。
一审法院认为，本案的争议焦点为：高桂明对涉案房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的权利，即原告的诉讼请求应否支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”、“……享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。因此，不动产物权的设立、变更、转让、消灭以登记为生效要件，处分不动产物权是以登记为生效要件。因此涉案房屋所有权人仍系第三人韩雪峰。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合上述规定，被执行人将其名下不动产出卖的，除签订有效的买卖合同外，买受人支付全部价款，合法占有该不动产是其对抗人民法院强制措施的必要条件。而本案中，高桂明所举证据不足以证明高桂明与韩雪峰签订合同并实际支付了全部房款以及合法占有涉案房屋之事实，因此不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，其主张不能查封涉案房屋证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回高桂明的诉讼请求。案件受理费19020元，由高桂明负担。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，故本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。上诉人称其在被上诉人申请对涉案房屋查封前即通过与第三人韩雪峰签订《房屋买卖合同》并交付对价取得房屋所有权并实际占有，上诉人系该房屋的实际所有人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中上诉人作为案外人要排除涉案不动产的执行，必须符合上述四项的条件。根据上诉人提供的与第三人签订的《房屋买卖合同》和第三人出具的收条不足以认定在人民法院查封之前上诉人与第三人已经签订了买卖合同，并交付了全部价款。上诉人在一审中称部分价款是现金交付，部分价款是转账交付，但对于转账交付未提供证据证明，依据现有证据不足证明上诉人已经交付了全部价款；对于占有房屋，上诉人称其占有的形式是收取涉案房屋二楼的房租，一楼依然由第三人的儿子等家人居住，并且上诉人在占有该房屋后交纳了相关的水、暖、电以及天然气费用。但上诉人提交的电费票据、天然气票据的户名均是第三人韩雪峰，再未提交其他证据佐证，不足以证明该费用是由上诉人交纳，并且诉争房屋的一楼部分现仍由第三人的家属实际居住，不足以认定上诉人已经实际占有了涉案房屋；对于办理过户登记，上诉人并未提供证据证明系非因其自身原因未办理过户登记。据此，上诉人作为案外人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19020元，由上诉人高桂明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 燕
审 判 员 张彩莲
代理审判员 王伟云
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 马 元