浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0182民初3974号
原告（反诉被告）：黄国平，男，1966年11月20日出生，汉族，浙江省建德市人，住建德市。
委托诉讼代理人：周群，浙江贤哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：建德市新安江股份经济合作社，住所地建德市新安江街道新安东路金色阳光8幢三楼。
法定代表人：黄建国，董事长。
委托诉讼代理人：毛伟刚、吴艳群，浙江京衡律师事务所律师。
原告黄国平与被告建德市新安江股份经济合作社（以下简称新安江经合社）合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序。本案审理中，新安江经合社提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2018年2月12日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，本院于2018年3月21日裁定将本案转为适用普通程序审理并组成合议庭，于2018年5月31日公开开庭进行了第二次审理。原告黄国平及其委托诉讼代理人周群，被告新安江经合社的委托诉讼代理人毛伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国平向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告履行原告与原建德市新安江镇新安江村村民委员会（以下简称新安江村委）于1996年12月4日签订的《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”其产权隶属关系问题的处理协议》，协助办理建德市新安江街道环城北路11-1幢（康乐路66-70号）2-7层房屋产权过户手续。2.请求确认建德市新安江街道环城北路11-1幢（康乐路66-70号）1层的15.87平方米为原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：1994年，原告承建了新安江村委下属的新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”基建工程。1995年11月，该工程土建完工。经决算，土建工程款为1235363.78元（不包括水电工程和建房手续报批费等）。新安江汽车修造厂除预付原告工程款390342.09元外，尚欠845021.69元无力支付，遂向作为集体资产所有打报告要求解决。新安江村委为妥善解决工程款支付问题，与原告进行协商，双方同意以该楼的2-7层房产偿付原告的1235363.78元工程决算款及该楼尚未完工的水电工程费用和2-7层的批报费用等全部应付款项，同时原告应退还工程预付款390342.09元，该退款应在原告“综合楼”产权处理完毕之前清偿。
1996年12月4日，原告（乙方）与新安江村委（甲方）签订《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”其产权隶属关系问题的处理协议》，约定：一、确认“综合楼”底层产权全部归甲方集体所有，第二至第七层产权归乙方所有；……五、协议确认给乙方的“综合楼”产权，自协议签订生效后，凡涉及质量、应收应付、未完工工程的费用支付、产权过户手续费用等均由乙方承担；六、“综合楼”土地是甲方按照国家土地法办理划拨使用，凡该楼产权住户均享有使用权。协议书经双方签字盖章，并由建德市联谊法律服务所见证。
协议生效后，新安江村委将“综合楼”2-7层交付原告占有使用。此后在原告办理产权手续过程中被告知，“综合楼”建房批文是新安江村委，按规定应由村委办理产权证，尔后再过户给原告，不能直接办至原告名下。为此，原告一直要求村委尽快办理产权证。2009年4月和2014年8月，被告分别将房屋所有权证和土地使用权证办理完毕，但未及时告知原告。2017年4月19日，建德市人民政府颁布《关于公布新安江影剧院区块棚户区改造项目国有地上房屋征收范围的通知》，决定将新安江街道影剧院区块实施旧城改造，该综合楼位于征收范围。为维护原告自身合法权益，保障自身在征迁过程中享有的权益，原告特诉讼解决。另，2002年6月30日，中共建德市委下达“市委[2002]104号”文件，原新安江行政村撤销，成建制建立新安江社区居民委员会。撤村建居后保留原村集体经济组织。2009年4月16日，根据建德市人民政府“建政函〔2009〕41号”文件，新安江社区居民委员会被撤销。被告前身为建德市新安江实业总公司，系原新安江村集体经济组织，2007年10月3日变更为新安江经合社。
被告新安江经合社辩称，答辩人对原告诉称其在1994年承建新安江汽车修造厂食堂改建综合楼工程及各方因工程欠款事宜签订了《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”产权隶属关系问题的处理协议》，并将综合楼2-7层抵偿欠付工程款的事实没有异议。答辩人对处理协议的效力有异议，认为该协议性质属于以物抵债协议，系实践性合同。协议签订后，答辩人虽向原告交付了2-7层房产，但前述房产至今未发生物权变动，故而协议未实际履行。若人民法院认定该协议有效并确认原告对2-7层房产所有权，因答辩人在办理案涉房屋对应的土地出让手续中缴纳了土地出让金及税费。现根据第三方评估公司评估，综合楼1层的评估价值为8008931元，2至7层的评估价值为12527114元，按照评估价值分摊土地出让金及税费为2168696.218元。据此，答辩人提起反诉请求：1、判决确认《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”其产权隶属关系问题的处理协议》无效；2、若协议有效，请求判令黄国平向新安江经合社支付出让金及税费2149076.77元。3、反诉案件受理费由黄国平承担。
黄国平为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”其产权隶属关系问题的处理协议》及附件：综合楼基建承包合同、基础工程决算书、土建工程决算书、建德市新安江实业总公司“建新字（95）03号”文件、汽车修造厂预付工程款清单、新安江汽车修造厂报告、职工集资清单各一份（复印件，提交原件核对），用于证明新安江村委与原告就“综合楼”房屋2-7层抵偿原告工程款相关事宜达成一致且经建德市联谊法律服务所见证的事实。
2、建房权证新字第××号房屋所有权证、建国用（2014）第2943号国有土地使用权证各一份（复印件），用于证明被告分别于2009年4月22日和2014年8月20日办理了房屋所有权证及国有土地使用权证的事实。
3、浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据两张（原件），用于证明被告已于2009年10月21日、2010年9月7日两次收到原告退还的工程预付款260000元的事实。
4、证明两份（原件），用于证明被告确认本案所涉房屋归原告所有且产权尚在办理中。
5、企业信用信息公示报告、市委[2002]104号、建政函[2009]41号文件各一份（复印件），用于证明被告主体资格的事实。
被告新安江经合社质证对证据1的真实性无异议，但对该协议合法性有异议，认为2-7层房产物权并未发生变动，故协议不发生法律效力；对证据2、3、4、5的真实性、合法性及关联性均无异议。
新安江经合社为证明抗辩及反诉主张的事实，向本院提交以下证据材料：
6、《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”其产权隶属关系问题的处理协议》一份（复印件，提交原件核对），用于证明被告将案涉综合楼2-7层抵偿原告工程款1235363.78元工程款及原告应退还预付工程款390342.09元等事实。
7、房产证、土地证各一本（复印件，提交原件核对），用于证明案涉综合楼房屋所有权及土地使用证均登记在被告名下，尚未完成物权变动的事实。
8、建德市国有建设用地使用权协议出让合同、浙江省土地出让金专用票据及税收缴款书各一份（复印件，提交原件核对），用于证明被告为办理综合楼土地使用权出让缴纳土地出让金3299900元以及税费100646.95元的事实。
9、评估结果一页（复印件），用于证明经第三方评估的相关价值。
原告黄国平质证对证据6、7、8、9的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为其已向被告返还预付工程款390000元，办理土地出让产生的税款100646.95元不应由黄国平分摊。
各方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以认定。
本院认为，双方当事人均承认对方在本案中所主张的事实，故对各方主张的事实予以确认。本案的争议焦点为：1996年12月4日原新安江村委与黄国平订立关于新安江汽车修造厂食堂改建综合楼其产权隶属关系问题处理协议的效力。本院认为，以物抵债系债务清偿方式之一，是当事人之间关于如何清偿债务所作安排，对以物抵债协议效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则。本案中，处理协议系新安江村委以房屋抵偿其下属村办企业所欠工程款，并以转移案涉综合楼2-7层房屋所有权来替代原债务人金钱给付义务所作安排，属双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且案涉房屋交付至今长达数十年之久。针对该历史遗留问题，被告新安江经合社对外出具的多份文书亦确认案涉综合楼2-7房屋实际产权人为黄国平且产权过户手续尚在办理。在法律无明确规定和当事人无例外约定的情况下，协议自双方合意达成之时成立，目前案涉综合楼项下房产及土地使用权均已办理权属登记，故原告有权请求被告履行协议约定之义务。被告抗辩该协议为实践性合同，未实际履行前合同不具有法律效力的主张，并无法律依据，故本院不予采纳。鉴于案涉房产在办理国有出让用地时已由新安江经合社缴纳土地出让金3299900元，现双方当事人一致同意以第三方机构新近出具的房地产预估函所确定的房产价值按各自占比分摊，据此得出由原告黄国平分摊综合楼2-7层的土地出让金为1992462.48元。被告反诉要求原告承担因国有土地使用权出让而支出的印花税、契税100646.95元的主张，本院认为该税款形成于国有土地出让而非产权过户环节，被告反诉的这一请求没有合同依据，故不予采纳。结合双方认可案涉综合楼1楼由原告添附形成15.87平方米及相应评估价值为599886元（15.87*37800）和被告自愿补偿因原告垫付水电设施费用150000元的事实，且均同意在本案中就上述款项一并处理。为减轻当事人诉累，本院据实予以抵扣，故原告黄国平需另行支付被告款项计1242576.48元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）建德市新安江股份经济合作社继续履行《关于新安江汽车修造厂食堂改建“综合楼”其产权隶属关系问题的处理协议》，于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）黄国平办理建德市新安江街道环城北路11-1幢（康乐路66-70号）2-7层房产所有权及其对应的国有土地使用权。
原告（反诉被告）黄国平于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）建德市新安江股份经济合作社款项人民币1242576.48元。
驳回原告（反诉被告）黄国平的其他诉讼请求。
驳回被告（反诉原告）建德市新安江股份经济合作社的其他反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费人民币81800元，反诉案件受理费减半收取计11996元，由原告黄国平负担6936元，由被告建德市新安江股份经济合作社负担86860元。
原告黄国平于本判决生效后十五日内，向本院申请退费；被告建德市新安江股份经济合作社于本判决生效后七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 廖明军
人民陪审员 金 璟
人民陪审员 陈美姣
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 储雪燕
?PAGE\\\\*ArabicDash?-24-?
?PAGE\\\\*ArabicDash?-23-?