湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第03513号
原告长沙雨花农村合作银行洞井支行。住所地长沙市雨花区中意一路***号。
负责人董梁。
委托代理人黄勇，男，1976年8月31日出生，汉族。
委托代理人周江红，男，1969年12月22日出生，汉族。
被告易建勋。
被告廖宁娜。
原告长沙雨花农村合作银行洞井支行（以下简称原告）与被告易建勋、廖宁娜（以下简称被告）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周江红到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告易建勋于2011年9月2日因生产经营向原告借款25万元，期限两年，该笔贷款由被告易建勋本人提供房产作为贷款抵押担保。该贷款发放后，自2012年3月21日起被告未按《借款合同》约定按期归还原告贷款本金及利息，原告多次上门催收未果，遂请求法院依法判决：1、两被告归还原告贷款本金25万元及利息69981.56元（利息计算至2014年8月11日止，此后利息依据合同约定的月利率11.6382‰计算至全部贷款本息还清为止）；2、原告对抵押物的处置价款有优先受偿权；3、被告承担全部诉讼费用。
被告未到庭，亦未答辩。
经审理查明，2011年8月25日，原告（抵押权人）与被告易建勋（抵押人）签订《最高额抵押权合同》，约定为担保250000元的最高债权，被告易建勋将其所有的位于长沙市五一中路69号西001栋房屋（长房权证芙蓉字第××号）设定抵押，抵押面积83.09平方米，抵押期限为2011年8月25日至2016年8月25日。2011年8月30日，双方就该房屋办理了抵押登记，抵押登记的债权额为250000元。
2011年9月2日，原告（贷款人）与被告易建勋（借款人）签订《个人贷款合同》，约定被告易建勋向原告借款人民币250000元，借款期限24个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，借款年利率9.9756%，日利率=年利率／360，自实际提款日起按日计息，按季结息，结息日为每季度末月的20日。计划还款时间2013年9月2日，借款到期，利随本清。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%确定。借款用途为生产经营，借款为抵押贷款。借款人承担本合同订立和履行所发生的费用，以及贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用，包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、鉴定费、拍卖费、公告费等。同日，两被告向原告出具《共同借款人承诺书》，载明被告廖宁娜为共同借款人，因被告易建勋生产经营之需向原告借款25万元，期限24个月，为简化手续，经协商一致，推荐被告易建勋作为代表到原告办理有关借款手续。并承诺被告易建勋与原告签订的借款合同、担保合同均系两被告共同的真实意思表示，对共同借款人均有同等约束力，该债务系共同债务，被告廖宁娜自愿对借款承担连带清偿责任。合同签订后，原告于当天将250000元支付给被告易建勋，被告易建勋按季度支付利息至2012年3月20日，之后未再支付利息，合同到期后亦未归还借款本金。原告遂于2014年8月11日诉至本院。
另查明，1、两被告在借款期间系夫妻关系。2、根据合同约定，2012年3月21日至2013年9月2日的月利率8.313‰，该期间利息为36715.80元（250000元×530天×8.313‰÷30天）；2013年9月2日贷款到期后，逾期月利率为11.6382‰，至2014年8月11日逾期利息为33265.76元（250000元×343天×11.6382‰÷30天），故至2014年8月11日利息共计69981.56元。
上述事实，有《个人贷款合同》、《最高额抵押权合同》、《共同借款人承诺书》、借款借据、房屋产权证、他项权证、账户流水清单以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于贷款本金及利息。原告与被告易建勋签订的《个人贷款合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同履行。原告依约向被告支付了贷款250000元，双方约定在合同到期后归还贷款本金，该贷款于2013年9月2日到期，被告廖宁娜签署了《共同借款人承诺书》，承诺对该笔贷款承担连带清偿责任，现原告主张两被告归还贷款本金250000元，本院予以支持。原告与被告易建勋签订的《个人贷款合同》约定了借款年利率9.9756%，日利率=年利率／360，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收40%，没有违反法律法规的强制性规定，被告易建勋仅支付了至2012年3月20日的利息，原告主张被告自2012年3月21日至2013年9月2日按年利率9.9756%计算应支付利息36715.80元，自2013年9月2日贷款到期后按逾期罚息年利率13.9658%（9.9756%×1.4）计算利息至贷款实际清偿之日止，其中2013年9月3日至2014年8月11日应支付利息33265.76元，故至2014年8月11日被告应付利息共计69981.56元，本院予以支持。
二、关于优先受偿权。根据《最高额抵押权合同》约定，被告易建勋以其所有的位于长沙市五一中路69号西001栋房屋（长房权证芙蓉字第××号）为其借款提供抵押并办理了抵押登记，原告主张对抵押房屋享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持，但应以最高债权额250000元为限。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告易建勋、廖宁娜于本判决生效后7日内偿还原告长沙雨花农村合作银行洞井支行贷款本金250000元及利息（截至2014年8月11日利息为69981.56元，自2014年8月11日起至贷款实际清偿之日止利息按年利率13.9658%计算）；
二、原告长沙雨花农村合作银行洞井支行对被告易建勋名下的位于长沙市五一中路69号西001栋房屋（长房权证芙蓉字第××号）拍卖、变卖后的价款在被告易建勋、廖宁娜所欠贷款本金利息范围内享有优先受偿权，优先受偿总额以250000元为限；
三、驳回原告长沙雨花农村合作银行洞井支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6180元，由被告易建勋、廖宁娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 吴建军
人民陪审员 于育梅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 周 蛟
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。