上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1711号
原告鲁怡玮。
委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人宗美黛，上海敏诚善律师事务所工作人员。
被告励高息。
委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
第三人费增甫。
委托代理人董曙椿，上海市华亭律师事务所律师。
原告鲁怡玮与被告励高息、第三人费增甫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，适用普通程序于2014年1月7日、4月8日公开开庭进行了审理。原告鲁怡玮及其委托代理人万晓缨，被告励高息及其委托代理人侯毅，第三人费增甫及其委托代理人董曙椿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁怡玮诉称，2013年4月，中介公司向原告介绍上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，该房产权虽然登记在被告励高息名下，但被告已经出售给第三人费增甫，只是尚未过户，如有购买意向可与第三人洽谈。原告遂与第三人洽购上述房屋。谈妥后，原告与第三人签订了房地产买卖居间协议，支付定金2万元。2013年4月19日上午，第三人通知被告与原告一起至闵行区房地产交易中心签订房屋买卖合同，被告本人在买卖合同上签了字。当时中介建议办理被告委托第三人买卖房屋的公证手续，这样原告即可将房款直接支付给第三人。但后来得知公证委托手续因被告不同意而未办成。三方协商时，被告曾表示要履行上述买卖合同。现认为原告与被告签订的上海市房地产买卖合同合法有效，故起诉要求：1、判令继续履行原告与被告励高息于2013年4月19日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告励高息协助原告办理×路×弄×号×室房屋产权过户登记手续；3、判令被告励高息将×路×弄×号×室房屋交付原告；4、判令被告励高息支付自2013年6月16日起至实际交房之日止，以已付款2万元为本金，按每日万分之五计算的逾期交房违约金；5、判令被告励高息支付自2013年7月1日起至房地产交易中心出具收件收据之日止，以已付款2万元为本金，按每日万分之五计算的逾期过户违约金。（如合同无效，要求第三人返还2万元，因被告与第三人恶意串通侵害原告利益，原告主张由被告和第三人共同赔偿40万元）
被告励高息辩称，2010年被告将系争房屋以66万元出售给第三人，第三人已经支付房款60万元，余款6万元未付。因系动迁安置房屋，当时不能交易过户，故未将产证变更至第三人名下。被告无意将系争房屋出售给原告。第三人以税收政策发生变化需被告配合为由通知被告到交易中心，被告未与原告洽谈过房屋买卖事宜，未及细看合同就签字，还以为是将房屋过户给第三人。被告在办理公证手续时才发现第三人欲将房屋出售给原告，认为这不是自己真实意思表示，故予拒绝。故原、被告签订的房屋买卖合同为无效的合同，不应继续履行。
第三人费增甫述称，该房屋原系第三人向被告购买，因约定的过户时间未到，故未办理过户手续。后第三人委托中介欲以105万元出售该房。原告与第三人洽谈系争房屋的买卖条件时，原告当时明知第三人不是产权人。中介考虑到避税，建议由被告办理委托第三人出售房屋的公证手续。但在办理公证手续时被告不同意，要求加钱。公证手续未办成，第三人当时明确对中介讲不出售该房了，故买卖未成。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供的证据有：1、房地产登记簿；2、上海市房地产权证，证明系争房屋产权人为被告，五年内不得转让；3、上海市房地产买卖合同，由原、被告于2013年4月19日签订；4、2013年4月23日玉轩房产公司出具的情况说明；5、上海市房地产抵押状况，证明抵押权人为费增甫；6、定金收条，意在证明被告为系争房屋的产权所有人，被告本人在上海市房地产买卖合同上签字，因被告未到而导致原告房款无法依约支付给被告等事实。
经庭审质证，被告对证据1、2、3、5真实性无异议，但认为证据3中，被告签字时中介人员殷某某掩盖了合同书上其他信息，仅露出签名处要求被告签字，使被告以为与第三人交易，并不知道是与原告签订买卖合同，并且原告也未按合同约定在合同签订后五日内支付房款。对证据4真实性、证明内容有异议，被告从未委托A公司出售系争房屋，且买卖合同中记载的房产公司并非A公司。对证据6，被告未参与原告与第三人之间的房屋买卖。第三人对原告提供的证据真实性无异议，认为证据3为无效的合同，原、被告之前从未接触，系中介方违规操作造成。
被告未向本院提供证据。
第三人向本院提供了1、购房确认书；2、收条；3、房产借款抵押合同、银行转账凭证、收款收据；4、上海市房地产登记证明；5、借款抵押合同、银行转账凭证；6、收据存根；7、发票10张；8、房屋租赁合同；9、房地产居间协议、买卖协议、产证收据、收条；10、2013年4月25日的律师函，意在证明第三人以66万元向被告购买了系争房屋，支付了各种税费、物业管理费等，实际占有房屋并出租，并在中介人员殷某某的指导下办了抵押登记手续，确保五年后可将产权过户到第三人名下。然后，又经殷某某介绍，第三人以105万元将该房转让给原告，因被告不愿配合办手续，导致交易不成的事实。
经庭审质证，原告认为证据1系无效合同；证据2、3、4、5说明被告与第三人间并无真实借款意思表示，故签订的抵押借款合同无效、产权登记也无效；对证据6、7、8，认为系争房屋属于被告，第三人出租系争房屋的行为无效，且签订居间协议第三人向原告隐瞒了出租事实；对证据9居间合同真实性无异议，第三人接受被告委托与原告签订居间协议，认可居间协议作为买卖协议的附件，且主要买卖内容与原被告签订的合同内容一致；对产证收据真实性无异议，可证明第三人接受被告委托将产证交予中介，出售房屋是被告真实意思表示；对收条真实性无异议，证明第三人收到原告购房的2万元定金；证据10原告未收到过，对内容不予认可。被告对证据1、2、3、4、7真实性无异议，认为被告与第三人之间无真实的借款行为，仅是就第三人支付的60万元房款办理了抵押手续；对证据5、6、8第三人不清楚；对证据9，居间协议系原告与第三人签订，说明被告对房屋出售并不知情，被告从未出具任何委托手续给第三人；证据10与被告无关。
审理中，经本院通知，证人殷某某出庭作证。证人陈述，第三人向被告购买系争房屋后又让其帮忙出售，其找到原告，告知房屋系动迁安置房且产证是被告的，原告同意购买还交了2万元定金，第三人出具了收条。其建议为便于原告与第三人办理房屋买卖过户手续，由被告做公证委托第三人。原、被告之间互不相识。三方当事人均到房地产交易中心的那天，其准备了多份合同，被告未及细看就签字。后其与第三人、被告前往公证机关欲办理被告委托第三人办理交易过户等事项的公证手续，被告意识到交易对象为原告，就不同意，提出加几万元钱，第三人又不同意，公证手续未办成。第三人就表示房子不卖了。事后，协商时被告曾表示愿意配合，但又拒不出面。经质证，原告对证人证言无异议。被告对证人所述第三人与原告发生房屋买卖关系予以认可，并表示证人当时系将上海市房地产买卖合同卷起后给被告签字，公证未成是发现买卖合同不是被告真实意思。第三人认为证人证明了被告签字时确实未细看合同，为达到将房屋过户给原告的目的，中介要求第三人与被告联系去办手续和公证。
对上述当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。
根据当事人的质证情况和庭审陈述，经审理查明，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋系配套商品房，该房屋的房地产权利于2010年7月6日登记到被告励高息名下，根据当时规定，该房自房地产登记日起五年内不得转让、出租。
2010年9月19日，被告与第三人费增甫经上海B房地产经纪事务所居间介绍签订购房确认书，约定被告以66万元将上述房屋转让给第三人。第三人于签约当日支付定金3万元。为防止被告将房屋转售他人，2010年9月26日，双方还在该房屋上设立了66万元的抵押登记，抵押权人为费增甫，债务履行期间自2010年9月26日起至2015年8月6日止。当日，第三人支付房款30万元。2010年10月14日，第三人支付房款27万元，余款6万元双方约定于交易过户当日一次性支付完毕。被告向第三人交付了房屋，第三人为该房屋缴纳了相关税费和物业管理等费用，又出租他人。
后第三人联系中介公司，有意出售上述房屋。2013年4月5日，经上海玉轩房地产经纪事务所居间介绍，第三人与原告签订了房地产买卖居间协议和房地产买卖协议，约定第三人将上述房屋以105万元转让给原告。原告对该房屋的产权人系励高息、抵押权人系费增甫是明知的。双方在房地产买卖协议中约定，在签署本协议的25日内前往居间方签订上海市房地产买卖合同，在签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后支付首付款32万元。原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后15日内向贷款银行申请贷款。双方应于贷款申请审核通过，买卖合同示范文本公证书、贷款抵押合同出具、抵押登记注销后15个工作日内，赴房地产交易中心申请办理过户手续，原告通过银行放贷支付第二期房款73万元。双方应于房地产交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后15日内，第三人向原告交付房屋，原告向第三人支付尾款1万元。若原告申请贷款额度不足或无法获得贷款，应在送件时将相应房款支付第三人。若该房屋上有户口，第三人应于本协议签订后30日内办理迁出手续，逾期一日，第三人应按照总房价的万分之五向原告支付违约金直至户口迁出时止。交易中发生的税费全部由原告承担。当日，第三人将上述房屋的产证交给居间方保管。原告向第三人支付了购房定金2万元，该款按照约定由居间方保管。
2013年4月19日前几日，第三人以办理税收事宜为由通知被告于2013年4月19日到闵行区房地产交易中心。2013年4月19日，原告、第三人、居间方业务员殷某某、被告都到场，殷某某拿了多份上海市房地产买卖合同让被告赶快签字，被告未及细看就签了字。根据居间方的建议，被告、第三人随殷某某前往公证处，欲办理由被告委托第三人办理交易过户等手续的公证时，被告发现该房屋被第三人加价转让给原告，遂提出异议，要求第三人加付几万元，第三人不同意，公证手续未办成。第三人当场表示该房屋不再出售。居间方当日将第三人不愿售房之事电话告知了原告。
根据2013年4月19日原、被告签订的上海市房地产买卖合同记载，系争房屋转让价格为105万元，交易税费全部由原告负担。双方于2013年6月15日之前交接房屋，于2013年6月30日之前共赴房地产交易中心申请办理过户手续。签订本合同5日内，原告向被告付款32万元，交易中心出具以原告为产权人的产证后7个工作日内，原告支付73万元，该款由贷款银行划入被告账户，贷款不足部分由原告以现金补足。双方另对违约责任等事项作了约定。
2013年4月25日，第三人委托律师向居间方发函称，原告和第三人签订的房地产买卖居间协议及房地产买卖协议系无效合同，要求居间方尽快将保管的2万元定金退还原告。
居间方曾进行协调，原告要求取得房屋，被告也同意配合，但第三人坚持不同意转让房屋，致涉讼。
审理中，经本院释明，原告坚持要求继续履行其与被告签订的上海市房地产买卖合同，如合同无效则要求被告及第三人赔偿各类损失40万元。被告表示无意将房屋出售给原告，双方签订的上海市房地产买卖合同非当事人真实意思表示，为无效合同。第三人认为其与原告签订的居间协议及买卖协议均无效，现不愿再向原告出售系争房屋。
本院认为，原告为购买系争房屋分别与第三人签订了房地产买卖居间协议和房地产买卖协议、与被告签订了上海市房地产买卖合同，该两份合同中房屋转让价格虽然均为105万元，但根据查明的事实，原告与第三人就系争房屋的买卖条件进行了充分磋商，并且向第三人支付了定金，原告以约定的条件向第三人购买系争房屋是其真实意思表示。而原告与被告在签订上海市房地产买卖合同之前从未碰面，双方也没有就房屋转让条件进行过任何磋商，况且原告当时明知系争房屋已经被第三人占有并设定了抵押，被告无房可交，抵押登记未注销前也不可能办理过户，可见，原、被告之间并无转让系争房屋的合意。探究原告的真实意思，实系欲从第三人处受让房屋而由被告配合，直接将房屋产权变更至原告名下。该合同如继续履行，既违背诚实信用原则，又规避了国家对房屋交易环节的税收监管，损害社会公共利益，故该合同依法应认定为无效的合同，原、被告对合同无效均负有相应的责任，对合同无效的后果应自行承担。本案中，原告选择就其与被告签订的上海市房地产买卖合同提出主张，故原告要求第三人返还2万元定金，不属本案审理范围，本案不作处理。原告若认为其购房的相关权利受到损害，应另觅合法途径主张。原告主张被告与第三人串通，查无实据。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不应得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
驳回原告鲁怡玮的诉讼请求。
案件受理费50元、财产保全费5，000元，由原告鲁怡玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年五月六日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。