广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初4753号
原告：陈能，男，1987年6月9日出生，汉族，居民，住广西兴业县。
委托诉讼代理人：陆瑞琪、甘冰，均系广西正大五星律师事务所律师。
被告：广西贵港市中大发展有限公司，住所地贵港市工业品批发市场西侧（南梧公路）。
法定代表人：谭济昊，执行董事。
委托诉讼代理人：马彬华、黄婷，均系广西诚济律师事务所律师。
原告陈能诉被告广西贵港市中大发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆瑞琪、甘冰，被告的委托诉讼代理人马彬华、黄婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证的违约金（违约金计算：从2014年11月27日起至被告办证之日止，每日按已付房款的万分之一计付，暂计至2016年10月11日止为29820.76元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告城市怡景11栋13层1单元1-1304号房，总价款435976元；付款方式为原告首付30%房款，余款以向银行贷款方式付款。合同第十九条第（三）点约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，原告选择不解除合同的，自原告应取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款435976元，被告于2013年6月9日向原告交付房屋。按合同约定，被告应于2014年11月27日前办原告办讫房屋所有权登记，但原告至今未取得房产证。原告曾到被告售楼部了解何时能办理房屋所有权证，但被告均以各种理由推脱。2016年9月初，被告因部分业主到其售楼部讨说法，被告因此才出具《致城市怡景小区业主公开道歉信》，承认没能按合同约定如期办理不动产登记证，确实违约，愿意承担相关的法律责任；并说明延迟办证是历史遗留问题造成，主要是土地出让金问题。原告认为，被告未按约办理房屋所有权证，已构成违约，除了应按约承担违约责任外，还应协助办理产权过户登记手续。为此，原告为维护其合法权益，遂向法院提起诉讼。被告辩称，一、被告不存在违约。根据双方补充协议约定，由于办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任。被告已依法在限定的时间内向相关行政部门提出办证申请，但办证机关拒绝接收材料，致使原告不能办理房产证，与被告无关。2003年11月3日，被告通过政府挂牌出让取得土地，并在取得项目用地后一期开发农产品综合市场，剩余79.57亩于2008年8月18日经贵港市政府第六次城市规划建设委员会第六次例会同意，土地变为商住用地，建设高层住宅即城市怡景小区。城市怡景二期项目在整个开发建设到销售再到交付均不存在违法违规建设和销售的现象。被告在预售商品房时已具备了五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，具备了销售商品房的条件，并且已按有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。被告将商品房交付业主后，就积极收集办证资料，已提供了办证材料至相关政府部门。但由于对招商引资优惠政策的执行以及土地增容费计算依据以及补交土地出让金的问题，相关行政部门以被告未全部缴纳土地出让金等费用为由卡住被告，不让被告申请办证。按法律规定，有关行政部门可以通过行政处罚或民事诉讼向被告追索，不能以行政职权卡住被告及原告等业主。现贵港市人民政府诉被告补交土地出让金一案已中止审理，被告已与各相关政府部门沟通协调，希望相关政府部门先给予城市怡景办证，再协商土地出让金等事宜。因此，被告五证齐全，行政机关没有依法行政与原告没有获准产权登记存在因果关系，与被告无关，被告无权办理房屋所有权证。二、合同约定和补充协议约定的违约金计算不一致时，应适用补充协议的约定。补充协议签订购房合同之后，双方在平等自愿之下对逾期交房和逾期办证违约责任等作出补充约定和说明。根据《合同法》第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款、责任等内容可以协议补充。而补充协议作为当事人的特别约定，根据特别优于普通的原则，应以补充协议所约定的逾期办证违约金为准。同时，本案的合同是国家住建部规定的房屋买卖合同格式，是遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并不是格式合同。三、即使被告被认定违约，原告提出的违约金计算有误。按补充协议约定，如被告违约，需支付的违约金是在被告没有告知原告的前提下，才按已付房价款的千分之一支付违约金。原告认为违约金过低，需增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金低于实际造成的损失作为前提条件，但原告没有提供证据证明被告的行为造成其具体损失，且原告已使用了房屋，不存在已付房价款的利息损失问题。四、原告未委托被告办理房产证。因此，办证责任不在被告，原告无权要求被告支付逾期办证违约金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月19日，原、被告签订一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于贵港市金港大道北面城市怡景11幢13层1单元1-1304号房，房屋总价款为435976元；合同第十九条约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权证登记的，如买受人选择不解除合同，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；附件十三补充协议第5条约定：（1）、第3点约定由于房屋权属证书办证机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任；（2）、第4点约定出卖人应协助买受人办理房屋所有权证，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案的期限为房屋交付使用之日起365个工作日，逾期出卖人未按规定提交办证资料，如有特殊原因不能提交，应事先告知买受人，否则出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。该《商品房预售合同》合同文本共46页，加盖了骑缝章（被告公司印章），其中第45页后半页、第46页系附件十三补充协议的内容，第在45页中间部分就承诺人处有原告的签字捺印，第46页无原、被告的签章。
合同签订后，原告依约付清了全部购房款435976元，被告于2013年6月9日将房屋交付给原告使用。
另查明，被告开发的城市怡景小区第11、12、18、19、20幢楼均属于城市怡景二期工程项目。被告在预售涉案房屋前已依法办理其答辩所述的五证。2013年8月19日，贵港市法制办公室向贵港市人民政府就《关于贵港市中大发展有限公司欠缴土地出让金的情况汇报》的汇报，该办公司认为被告未按被告与贵港市新城建设投资开发有限公司于2003年5月13日签订《协作书》的约定使用城市怡景的二期用地86.2亩，改变了土地用途，存在尚欠缴土地出让金问题。2015年12月16日，贵港市仲裁委员会作出（2012）贵仲字第4号裁定书，裁定中止对申请人广西贵港市中大发展有限公司与被申请人贵港市人民政府补交土地出让金纠纷一案的审理。2016年9月3日，被告向该小区的业主发出《致城市怡景业主公开道歉信》，称因历史遗留问题，政府核计土地出让金的数额与该公司取得土地享受的优惠政策不符而存在争议，导致被告迟延办证，被告就此而向业主致歉。被告至今未就办理讼争房屋的相关房屋产权登记资料报产权登记机关完成备案登记，未能在约定的期限办讫房屋所有权证，至今原告亦未能取得房屋所有权证。为此，原告遂向本院提起诉讼。
以上事实，有原告身份证、电脑咨询单、商品房预售合同、销售不动产统一发票、收据、致城市怡景业主公开道歉信、住宅质量保证书、城市怡景入伙通知书、被告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证审批单、（2012）贵仲字第4号、贵政办阅（2003）5号、市长办公会议纪要二届25期、协助书、业主临时公约、房屋装饰装修管理服务协议、前期物业管理服务协议、商品房交接验收记录表、入伙会签单、承诺书等等证据及当事人的陈述等证据佐证，足以认定。
本院认为，原、被告所签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2013年6月9日将房屋交付给原告使用。根据合同有关产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内办讫房屋所有权登记，但在该约定期限届满后至今原告仍未取得房屋权属证书。综合本案到案证据看，被告提供的证据不足以证明其在商品房交付使用后365个工作日内将所需办理房屋所有权证相关的资料报产权登记机构备案、并已完成了备案登记，亦无证据证实被告至今为止已完成该房产相关权属资料的备案登记，而被告就该相关资料备案登记的行为，则为能否办理房屋所有权证的前提条件，故为被告须履行的义务。因此，原、被告签订合同后，因被告未就办理房屋权属证明相关资料完成备案登记，至今尚不具备房产权属转移登记的条件，是导致原告至今未取得房屋所有权证的根本原因，无关原告委托被告办证与否，故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
因原、被告在磋商洽谈的同一时间内既签订了主合同，又签订了合同附件十三补充协议，该补充协议就主合同原约定的逾期办证违约责任承担方式进行了重新修订，进行补充的新约定，并就此达成了共识。合同第45页有原告的签字捺印，原告虽未就该补充协议末页46页进行签章，但该补充协议与主合同一起，前后页码连续联码，并加盖了骑缝章，二者合二为一，主合同与补充协议前后衔接一脉相承，组成了一份完整的合同文本，且原告已在该整个合同文本上签字，该补充协议与主合同具有同等的合同效力，对双方均有约束力。因此，原告主张有关补充协议未签字、未成立、无效的理由不能成立。又因主合同第十九条与补充协议就被告逾期办证违约金约定不一致，而当补充协议与主合同存在相冲突的条款，因补充协议是双方作出的新约定，效力优于主合同，因此，补充协议的条款应优先适用。根据补充协议第五条的约定因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的千分之一支付违约金给原告。该补充协议虽为被告提供的格式合同，但该约定系双方当事人的真实意思表示，条款内容约定具体明确，双方对该格式条款的理解无争议，也不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且原告无证据证明双方约定的违约金过低、不能作被告承担违约责任的标准与依据，故应适用该补充协议约定的标准计付违约金。因此，原告主张有关该条款为格式合同以及违约金过低要求增加的理由不成立。基于前述，关于原告请求被告支付违约金的诉请，本院不予全部支持，仅支持违约金435.98元（违约金按全部已付房款435976元的千分之一计付），超出部分，本院予以驳回。
被告提出未能办理房屋所有权证系政府有关部门的责任，其不应承担责任的抗辩，从被告所提供的证据分析，因城市怡景因二期用地土地出让金问题尚未解决，导致其未能完成办理产权权属登记的备案登记。由于被告系有偿取得城市怡景小区土地使用权，其应依法缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后方可使用土地，其应依法解决前述问题。但因被告自身的原因其未依法解决前述问题，且前述问题并不符合双方合同所约定被告免责事由的情形，且系其与政府有关部门之间的关系，不能对抗原告。被告亦未能提供充分的证据证明有关出让金等问题以及未能办理房屋所有权证系有关政府部门的责任，故被告该抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广西贵港市中大发展有限公司支付逾期办证违约金435.98元给原告陈能；
二、驳回原告陈能的其他诉讼请求。
本案案件受理费546元，减半收取计273元，由原告陈能负担153元，由被告广西贵港市中大发展有限公司负担80元。
以上义务，义务人应于本判决生效后十天内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费546元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈水英
二〇一六年十一月二十八日
书记员 楼英连