贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔02民终5号
上诉人（原审被告）：六盘水市恒远房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路18号2号楼。统一社会信用代码：91520200214655432K。
法定代表人：邓兴贵，系该公司董事长。
特别授权委托诉讼代理人：周克智，系贵州金鸟律师事务所律师。执业证号：15202201410453179。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司水城县支行，住所地：贵州省六盘水市钟山区建设路20号。统一社会信用代码：91520221914651838W。
负责人：吴劲松，系该行负责人。
被上诉人（原审被告）：张永全，男，1989年2月3日生，汉族，住贵州省水城县。
被上诉人（原审被告）：李梅，女，1989年4月6日生，穿青人，住贵州省织金县。
上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司（以下简称“恒远房开”）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司水城县支行（以下简称“农行水城县支行”）、被上诉人张永全、李梅金融借款合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2017）黔0221民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人恒远房开的委托诉讼代理人周克智到庭参加诉讼，被上诉人农行水城县支行、张永全、李梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
恒远房开上诉请求：一、撤销原判第三项，依法改判；二、请求判令农行水城县支行对贷款抵押物（房产抵押：贵州省六盘水市钟山区钟山大道与钢城大道交汇处相西南侧帝都新城高层8号楼206室）具有优先受偿权；三、请求判决上诉人对贷款抵押物以外的债权承担保证责任；四、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。一审判决以借款人提供作为债务抵押担保的房产权办理了预购商品房抵押权预告登记，未办妥正式抵押登记手续，故农行水城县支行对该房产没有优先受偿权。在此认定上，一审判决适用法律错误。农行水城县支行对贷款抵押物具有优先受偿权。首先，农行水城县支行办理了商品房的预告登记。一审判决查明，借款人张永全在与农行水城县支行签订的《个人购房担保借款合同》中同意用所购的房产作抵押，并于2014年4月2日办理了预购商品房抵押预告登记，编号为：六盘水市房预钟山区字第00095051号。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，不仅“所有权”可以申请预告登记，包括抵押权在内的“其他物权”亦可进行预告登记。抵押预告登记的效力渊源于《中华人民共和国物权法》第二十条，根据立法机关对该条作出的相关解释“本条规定最初的立法本意是为了保障购房人利益，防止预售房屋买卖中开发商“一房多卖”的情形发生；预告登记的本质特征是使被登记的请求权具备物权的效力”，根据该解释，可以理解购房人办理预告登记后，其对开发商“合同上的请求权”即具备了物权的效力，其债权请求权因此也具备了对世性，从而其对房屋的所有权得到了保护。同理，只要抵押权预告登记生效，该预抵押权利人对购房人（借款人）的“抵押合同项下的请求权”亦取得了物权的效力，具有对世性。虽然抵押预告登记不能完全等同于正式抵押登记，预抵押权利人抵押房产亦未现实取得物权意义上的抵押权，但对于办理了抵押预告登记的房产，该预抵押权利人对其享有的权利因具备物权的效力，根据物权优先于债权的基本原则，预抵押权利人对该房产，相对于借款人的普通债权人，享有优先受偿权。2、预抵押权利人的优先受偿权来源于预告登记产生的物权效力，而非来源于正式抵押登记。预告抵押登记虽不形成正式抵押权，但由于预告登记制度要解决的就是所有权证书办理之前在建房屋的物权归属问题，其通过预告登记的公示方法，赋予债权以物权的效力，该物权的效力正是预抵押权利人享有优先受偿权的权利来源。如果否认预告登记下权利人的优先权性质，此将导致预告登记缺席失去其存在的意义。从另一方面看，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可以理解所谓“未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力”即是第三人未经权利人同意，不得优先于权利人处分该不动产。换言之，该规定即是赋予了权利人优先处分该不动产，从而优先受偿处分所得的权利，若否定该权利，该不动产将陷于无人有权处分并将永远无法处分的状态，亦不符合物权法“明确物的归属、发挥物的效用”的立法精神。在期房按揭贷款业务中，购房人在同贷款银行签订个人借款抵押合同时，购房人尚未取得房屋所有权，仅取得了请求开发商交付房产的请求权即债权，根据担保物权原理，债权不能作为抵押标的。因此，在我国目前的法律缺席框架下，按揭贷款业务中，购房人不能亦不是以对开发商的债权提供抵押担保，而是以“物”，即未来将要拥有的房产提供抵押担保，并通过预告登记的方式进行物权公示。在期房按揭贷款业务中，在个人借款抵押合同生效并办理抵押预告登记手续后，贷款银行将根据借款人指示将按揭贷款进行抵押取得贷款，支付完毕购房款。在本案中，购房者通过将其期房进行抵押取得贷款，支付完毕购房款，成功实现购房；银行发放贷款，取得按揭房产的抵押权；开发商全部取得售房款。在整个按揭贷款交易过程中，将该期房抵押是各方共同的真实意思表示，各方均因此而获益，亦不存在欺诈、违背真实意思表示的情形。因此，在购房人出现未能按期偿还借款等违约情形时，农行水城县支行主张对该抵押房产的优先受偿权，符合各方权利预期。若以抵押房产尚未办理正式抵押登记为由，抵押权人不应因此对该房产享有优先受偿权，应同样可以理解，房产尚未取得所有权，该房产产权仍归属于房开公司，购房者对该房产无处分权。因此，购房者不得以该房产进行抵押，若如此认定，则从法律上彻底否定了按揭制度存在的基础，银行房产按揭业务亦无法开展，此与按揭贷款业务实践不符，与市场诉求亦存在矛盾。综上，可以理解预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对实现的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力，所登记的请求权就得到了保护。因此，一审法院认为农行水城县支行对抵押房产没有优先受偿权是错误的。3、根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任。在本案中，借款人用自己的房产作为借款抵押担保，因此，上诉人公司应在抵押物之外承担担保责任。综上所述，请求二审法院查明案件事实，公正判决。二审庭审中，上诉人当庭放弃上诉请求的第二项和第三项，并以其已为被上诉人张永全了案涉房屋的房地产权属证书，办妥了以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为由，请求二审法院改判上诉方不对本案的借款本息承担连带担保责任。
被上诉人农行水城县支行、张永全、李梅未作答辩。
原告农行水城县支行向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告张永全于2014年4月2日签订的《个人购房担保借款合同》；二、判决被告张永全、李梅偿还原告贷款本金人民币235229.35元，利息5368.78元（利息计算截止至2017年1月9日，以后产生利息等按合同约定计算，利随本清），本息合计240598.13元；三、判决原告对该笔贷款抵押物（房产抵押：钟山区钟山大道与钢城大道交汇处西南侧帝都新城高层8号楼206室）具有优先受偿权；四、判决恒远房开承担连带清偿责任；五、本案的诉讼费及其他相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告张永全因向恒远房开购买住房，2014年4月2日，原告农行水城县支行与被告张永全、恒远房开签订合同编号为：52020120140012943的《个人购房担保借款合同》，约定被告张永全向原告农行水城县支行借款人民币250000元，用于购买位于六××水市××区××大道与钢城大道交汇处西南××都××高层××楼××室房屋；借款期限自2014年4月2日至2034年4月1日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为按月等额本息还款；被告张永全未按约定按期足额偿还借款的，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告张永全提供其所购置的上述房产作为抵押物，并办理抵押预告登记（证号：六盘水市房预钟山区字第00095051号），被告恒远房开为被告张永全在《个人购房担保借款合同》项下的贷款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告张永全的配偶李梅作为共同债务人和抵押共有权人在个人购房贷款面谈笔录和个人信贷业务申请表上签字按手印。合同签订后，原告农行水城县支行于2014年4月21日向被告张永全发放贷款250000元。后被告张永全未按约定履行还款义务。截止2017年1月9日，被告张永全已逾期5期未支付本息，尚欠贷款本金235229.35元，利息5368.78元，本息合计240598.13元。
一审法院认为，原告农行水城县支行与被告张永全、恒远房开签订的《个人购房担保借款合同》，签约主体适格，意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。原告依约发放贷款，被告张永全在借款合同期限内，以自己的行为表明其连续5期不履行还本付息义务，该行为明显违反了合同约定，且经原告催告后，被告仍未履行，已构成违约，原告依法诉请要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》并偿还贷款余额本金235229.35元及利息5368.78元，于法有据，予以支持。被告李梅与被告张永全系夫妻，上述债务产生于夫妻关系存续期间，理应共同偿还。被告张永全以其所购商品房设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，至今未办妥正式的抵押登记手续。因原告作为该房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权，故本案诉争房屋抵押权并未设立，原告主张就抵押房产优先受偿依据不足，不予支持。被告恒远房开自愿提供阶段性连带保证责任，故应对被告张永全的上述借款承担连带清偿责任，其承担担保责任之后，有权向被告张永全追偿。被告张永全、李梅经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响法院依法审理和判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司水城县支行与被告张永全、六盘水市恒远房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120140012943）；二、被告张永全、李梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司水城县支行借款本金235229.35元，利息5368.78元（算至2017年1月9日），本息合计240598.13元；2017年1月10日至本判决指定的履行期限届满之日止的利息按双方合同约定的利率计付；三、被告六盘水市恒远房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司水城县支行的其他诉讼请求。案件受理费4908元，公告费600元，合计5508元，由被告张永全、李梅负担（原告已预交，由被告在判决生效之日起十日内返还给原告）。
上诉人在二审举证期限内提交的黔（2017）钟山区不动产权第0014208号不动产权证书、黔（2017）钟山区不动产证明第0028634号不动产登记证明，证实被上诉人张永全坐落于钟山区中山中路18号帝都新城高层8号楼206室房屋已分别于2017年10月20日、2017年10月24日办理了不动产权证书及抵押登记的事实，且符合《个人购房担保借款合同》的约定，能够达到上诉人的证明目的，故对该证据予以采信。
本案二审查明的事实，除一审查明的事实外，另查明，被上诉人张永全坐落于钟山区钟山中路18号帝都新城高层8号楼206室房屋于2017年10月20日办理了黔（2017）钟山区不动产权第0014208号不动产权证书，于2017年10月24日办理了由抵押预告转一般抵押登记的黔（2017）钟山区不动产证明第0028634号不动产登记证明。
本案争议焦点为：上诉人在本案中应否承担连带保证责任。
本院认为，上诉人与被上诉人农行水城县支行、张永全于2014年4月2日签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法律法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均具有约束力，各方应诚实履行各自义务。经审理查明，上诉人恒远房开为被上诉人张永全在《个人购房担保借款合同》项下的贷款提供阶段性保证担保，即保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。上诉人恒远房开二审提交的黔（2017）钟山区不动产权第0014208号不动产权证书及黔（2017）钟山区不动产证明第0028634号不动产登记证明，证实其已履行为被上诉人张永全办理案涉房屋的房地产权属证书，并办妥被上诉人农行水城县支行为抵押权人的抵押登记义务，上诉人的保证责任已免除，故上诉人的上诉理由成立，对其提出在本案中不承担连带保证责任的上诉主张予以采纳。
综上，上诉人的上诉理由成立，一审认定部分事实不清。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一、第九十三、第一百零七、第二百零五，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省水城县人民法院（2017）黔0221民初419号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告中国农业银行股份有限公司水城县支行与被告张永全、六盘水市恒远房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120140012943）；二、被告张永全、李梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司水城县支行借款本金235229.35元，利息5368.78元（算至2017年1月9日），本息合计240598.13元；2017年1月10日至本判决指定的履行期限届满之日止的利息按双方合同约定的利率计付”；
二、撤销贵州省水城县人民法院（2017）黔0221民初419号民事判决第三项、第四项，即“三、被告六盘水市恒远房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司水城县支行的其他诉讼请求。”；
三、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司水城县支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费4908元，公告费600元，二审案件受理费4908元，合计10416元由被上诉人张永全、李梅共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良萍
审 判 员 谭茶芬
审 判 员 张景强
二〇一八年三月十九日
法官助理 程 瑶
书 记 员 王 婷