重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00689号
上诉人（原审原告）重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会，住所地重庆市南川区南城街道金佛大道233号。
诉讼代表人钱朝江，重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会主任。
委托代理人姚仁华，重庆春意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市南川区宏源物业开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道二环路，组织机构代码不详。
法定代表人刘应培，经理。
委托代理人林文寿，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张丽霞，女，1966年10月8日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人杨永安，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会（以下简称天之娇俊园业委会）因与被上诉人重庆市南川区宏源物业开发有限公司（以下简称宏源公司）、张丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2015）南川法民初字第00128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人天之娇俊园业委会的诉讼代表人钱朝江、委托代理人姚仁华，被上诉人宏源公司的委托代理人林文寿，被上诉人张丽霞的委托代理人杨永安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2001年2月26日，宏源公司经原南川市计划委员会批复［南川计委发（2001）22号］取得对南川市天之娇俊园小区进行综合开发建设的权利，其后，先后取得《房地产权证》［南川市国用（2002）字第947号］、《建设工程规划许可证》［渝规建证（2006）南川字第18号］、《施工许可证》［南行建施编号（2006）38号］、《商品房预售（预租）许可证》［南国土房管（2007）预字第1号］。该小区共有260户，共修建停车位21个。开发建设工程竣工后，张丽霞成为天之娇俊园小区的业主之一。2008年6月30日，宏源公司与张丽霞签订了6份《重庆市商品房买卖合同》［合同登记号分别为（304）商字第（2010）001106号、001107号、001108号、001111号、001112号、001113号］，约定：宏源公司将开发建设的坐落于原南川市天之娇俊园小区C幢1-79号、1-80号、1-81号、1-82号、1-83号、1-84号、1-85号、1-86号、1-87号、1-90号、1-91号、1-92号、1-93号、1-95号、1-96号、1-97号、1-98号、1-99号，共18个车位以36万元的价格预售给张丽霞。上列6份合同中均约定签订合同时一次性付款，均无交付房屋（车位）的时间约定，亦无双方违约责任的约定。2010年3月10日，上列6份合同均在重庆市南川区房地产管理所办理了房屋交易登记。2010年12月17日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局对张丽霞买受的18个车位颁发了房地证［分别为304房地证2010字第06485号、06486号、06487号、06488号、06489号、06490号］。2014年12月17日，天之娇俊园小区业主委员会经重庆市南川区南城街道办事处批复依法成立，同年12月19日，小区业主大会形成决议，选举钱朝江等人为小区业主委员会成员，钱朝江被推举为小区业主委员会的主任，还形成了小区管理规约，业主委员会职责。小区管理规约和业主委员会职责记载业主大会授权业主委员会对小区共有权益（包括共有部位、共同设施）受到侵害的依法提起诉讼等职责。2015年1月5日，天之娇俊园业委会以宏源公司与张丽霞所签订的6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》系双方恶意串通、损害小区业主利益、违反了《物权法》第七十四条的效力性强制性规定为由起诉至一审法院，请求确认宏源公司与张丽霞签订的6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》无效。
宏源公司一审辩称：1、天之娇俊园业委会的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效期间；2、天之娇俊园业委会的诉求属于行政处理的范畴，不属于民事诉讼的范畴；3、宏源公司与张丽霞签订的18个停车位的6份《重庆市商品房买卖合同》合法有效，且已于2010年12月17日经有关部门进行了产权登记。请求驳回天之娇俊园业委会的诉讼请求。
张丽霞一审辩称：1、天之娇俊园业委会的主体资格不适格，合同效力诉讼的提起应系合同的双方当事人，其不是合同的当事人。若宏源公司与张丽霞签订的6份《重庆市商品房买卖合同》无效，天之娇俊园业委会应先请求确认房管部门的登记确权无效；业主大会的管理规约系对民间自治行为的约束，不享有诉讼行为；2、天之娇俊园业委会的起诉已超过法律规定的一年诉讼时效期间，因合同效力诉讼应当在一年内提出，宏源公司与张丽霞签订18个停车位的6份《重庆市商品房买卖合同》的时间是2008年6月30日；3、天之娇俊园业委会诉称本案讼争停车位占用了小区的公摊面积无理、无据，事实上讼争停车位系经有关部门批文、测绘，并经房管部门颁证确权，宏源公司享有处分权；4、宏源公司与张丽霞签订的18个停车位的6份《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。请求驳回天之娇俊园业委会诉讼请求。
一审法院认为，本案争议的焦点是：1、天之娇俊园业委会的起诉是否属于民事诉讼的范畴。2、天之娇俊园业委会的主体资格是否适格。3、天之娇俊园业委会的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间。4、宏源公司与张丽霞签订的6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》是否无效。
关于天之娇俊园业委会的起诉是否属于民事诉讼范畴的问题。本案系确认房屋买卖合同效力纠纷，属于法律规定的人民法院受理民事诉讼的范围。
关于天之娇俊园业委会的主体资格是否适格的问题。天之娇俊园业委会系经依法成立的小区业主大会选举产生，其提起诉讼系认为小区的停车位应属于小区业主共有的场地而受到侵害，天之娇俊园业委会根据小区业主大会授权而履行职责的行为，其主体资格适格。
关于天之娇俊园业委会的起诉是否超过法律规定的诉讼时效期间的问题。由于天之娇俊园业委会的主张系确认宏源公司与张丽霞签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，法律对此纠纷并无诉讼时效期间的规定，不应受到诉讼时效期间的限制。
关于天之娇俊园业委会签订的6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》是否无效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定”，第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定“依法成立的合同，受法律保护”，该法第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，宏源公司在2008年6月30日与张丽霞签订6份包含18个车位的《重庆市商品房买卖合同》时，宏源公司对预售给张丽霞的车位已取得有关部门颁发的房地产权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售（预租）许可证，且宏源公司与张丽霞所签订的《重庆市商品房买卖合同》于2010年3月10日在重庆市南川区房地产管理所办理了房屋交易登记，重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2010年12月17日对张丽霞买受的18个车位颁发了房地证，应当认定宏源公司与张丽霞签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，应受到法律的保护。对天之娇俊园业委会主张宏源公司与张丽霞买卖的18个车位无规划部门规划，应属于小区业主共有，宏源公司没有所有权，无权出售车位，宏源公司与张丽霞签订的6份包含18个停车位的预售《重庆市商品房买卖合同》的真实日期应在2010年3月1日至10日期间，宏源公司与张丽霞恶意串通、损害小区业主利益，二者签订的6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的效力性强制性规定，属于无效合同的理由，一审法院认为，1、宏源公司在与张丽霞签订6份包含18个车位的《重庆市商品房买卖合同》时，宏源公司对预售给张丽霞的车位已取得有关部门颁发的房地产权证、建设工程规划许可证、商品房预售（预租）许可证，小区车位不属于小区业主共有的场地，宏源公司享有出卖车位的权利。2、虽然《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但该规定并非为业主创设了优先购买权或其他优先权。从文义上看，该规定并无业主享有优先权的字样；从救济方式看，该规定并无业主可以请求撤销或请求确认合同无效的规定；从目的上看，该规定是从限制车位、车库物权变动的角度来限制开发商随意向业主以外的第三人出售或者出租车位、车库，从而实现维护业主合法停车利益。“首先满足业主的需要”系满足业主对车位的现实需要和使用需要两方面的内容。业主对车位的现实需要应当有别于业主的潜在需要，对业主的现实需要应当结合业主在购买商品房的时点、车位具备销售条件的时点以及业主在前述时点是否向开发商提出需求的意思表示等进行综合认定。对于业主的使用需要，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，通过出售、附赠、出租等方式均是满足业主使用需要的形式。本案小区只有21个车位，配置比例低，但天之娇俊园业委会未提供证据证明宏源公司与张丽霞在签订6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》时以及在合理时间内，有其他业主提出购买车位需求的证据。综上，天之娇俊园业委会的主张既与查明的事实不符，又未提供证据证明，其主张宏源公司与张丽霞签订的6份包含18个停车位的预售《重庆市商品房买卖合同》无效的理由不能成立，不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条之规定，判决：驳回重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取3350元（重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会已预交），由重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会负担。
上诉人天之娇俊园业委会不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认二被上诉人签订的6份《重庆市商品房买卖合同》无效。其上诉理由主要是：1、一审认定事实错误。其一、一审中宏源公司并未举示房地产权证、建设工程规划许可证、商品房预售（预租）许可证、《共用建筑面积分层汇总表》等证据，故一审认定本案讼争车位没有占用小区共有场地，宏源公司享有出卖车位的权利是错误的。相反，宏源公司举示的《重庆市房地产面积测算报告书》中的相关材料可以证明讼争车位属小区业主共有，宏源公司没有取得车位权属登记。其二、宏源公司一审举示的《重庆市房地产面积测算报告书》证明《房屋建筑面积分户汇总表》中没有包含讼争车位建筑面积和分摊面积。2、一审歪曲理解相关法律，违背事实作出错误判决。其一、本案讼争车位属小区业主共有，宏源公司无权出售。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有道路或场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。宏源公司没有举证证明讼争车位获得了规划许可、预售许可，应当认定讼争车位系占用小区共用场地设置，属于小区业主共有，宏源公司出售讼争车位是无效的。其二、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定出售出租小区车位“应当首先满足业主的需要”是效力性强制性规定，即使宏源公司有权出售讼争车位，宏源公司与张丽霞签订的18个车位的买卖合同也违反了该规定，应属于无效。《重庆市物业管理条例》第六十三条规定，拟出售的车位、车库数量等于或者低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位，该规定亦可证明宏源公司将18个车位出售给张丽霞是违法的。3、即使宏源公司有权出售车位，也未向小区业主或购房者公示车位出售。依交易习惯和日常经验，当小区业主向宏源公司请求购买车位时，业主不可能收集这方面的证据。一审将举证责任分配给业主有偏袒被上诉人的嫌疑。
被上诉人宏源公司答辩称：其一、宏源公司开发宗地的地点、面积来源合法，且经过相关职能部门规划审批。其二、宏源公司在开发该小区时，按照规划要求建房，规划的停车位有21个，且在取得了相应的产权证、预售预租许可证后，公开销售商品房、车位，没有隐瞒销售的情况。其三、宏源公司在销售讼争车位时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚未出台，并且宏源公司是按原南川市计划委员会的相关文件立项进行建设的。其四、讼争的21个车位包含在宏源公司开发范围内，未占用业主的公摊面积。出售车位时，业主根本没有购买车位的意识，开发商不能预计业主在今后是否需要车位而停止销售或者拒绝销售。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张丽霞答辩称：宏源公司是根据相关审批开发建设房屋及车位的，张丽霞是在宏源公司售房部对外公开出售的情况下购买18个车位的，现这些车位已办理了产权登记，应当得到法律保护。至于上诉人提到车位占用了共用面积，属于小区业主共有的主张没有事实及法律依据。在2008年，业主对车位的需求不大，张丽霞购买车位符合当时的法律规定，上诉人以现在的法律规范之前的行为是错误的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人宏源公司在二审中提交了如下证据：1、南国土房管（2007）预字第（1）号商品房预售（预租）许可证，拟证明宏源公司有出售天之娇俊园小区商品房和车位的权利。2、渝规建验（2009）南川字第0004号建设项目竣工规划验收合格证附页，拟证明宏源公司开发的天之娇俊园小区建筑面积是34064㎡，其中地上面积为30468㎡，地下第一层（包含车库）面积为3379㎡。3、川公消（建验）字（2008）第0004号重庆市南川区公安消防支队建筑工程消防验收的意见书，拟证明验收总面积为33887㎡，验收的项目中包括停车位34个。4、南川区房产测量所的测绘报告书原件（一审已提交复印件），拟证明车位是经过了规划，在宏源公司的销售范围内。5、编制时间为2007年11月的重庆市南川天之娇俊园负一层平面图（竣工图），拟证明该图中确实规划有车位。
上诉人天之娇俊园业委会的质证意见为：1、对真实性无异议，但该许可证无法证明宏源公司取得了车位的预售许可，预售许可证并未明确第一层有车位出售，且该证载明的可出售的第一层的面积应该仅指商业门面的面积。2、对真实性无异议，该验收合格证也未载明地下车位的面积，不能证明宏源公司可以出售车位。3、对真实性无异议，但消防验收意见书只能证明该小区消防建设合格，消防部门不是车位权属登记部门，对该证据的关联性有异议。4、重庆市房产面积测算报告书中的共用建筑面积分层汇总表缺失，有人为剔除的可能，车位是否占用了共用面积无法确认。5、负一层平面图就是指的第一层，该图可以看出第一层有商业用房、电梯、物管用房，其余是空地，图中并未表明有车位。
被上诉人张丽霞的质证意见为：1、对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该许可证说明宏源公司有销售住宅和非住宅用房的权利，非住宅就包括了车库。2、对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。3、消防验收意见书对预售许可证的非住宅面积作了细化，包括了商业门面和车库等，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可。4、宏源公司提供的这份测绘报告书是否真实、全面，上诉人可以去核实，也可以申请人民法院予以核实。5、该平面图和消防意见书、预售许可证是吻合的。
本案对被上诉人宏源公司提交的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据4的真实性不予以确认。
根据上诉人天之娇俊园业委会的申请，为了进一步查清案件事实，本院依法调取了2008年2月1日南川区房产测量所制作的本案所涉小区的房产面积测算报告书（南川区国土局的工作人员在该报告书上批注《房屋面积分户汇总表》中房号为40号的面积为车位面积）、共用面积信息表、渝规建证（2006）南川字第18号建设工程规划许可证、绘制日期为2005年12月的天之娇俊园负一层平面图（施工图）。
上诉人天之娇俊园业委会的质证意见为：1、对规划许可证的真实性、合法性均无异议，但该证据无法证明本案所涉车位获得了规划许可。2、对测算报告书的真实性无异议，这份由南川区国土局提供的测算报告书和宏源公司提交的测算报告书不一致，其工作人员在测算报告书上注明的《房屋面积分户汇总表》中房号为40号的面积为车位面积，不能证明讼争车位没有占用小区共用面积，车位和车库应该由规划部门确认。3、共用信息表能否证明车位没有占用小区的共用面积，上诉人要通过核算后才能作出评判。4、该平面图上显示有车位，但不能证明车位经过了规划许可。
被上诉人宏源公司的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性均予以认可。对南川区国土局批注的《房屋面积分户汇总表》中房号为40号的面积为车位面积没有异议。这份测算报告书证明其本身没有《共用面积分层汇总表》，上诉人提出的宏源公司故意撕毁该表的主张不能成立。这份施工平面图和验收的竣工平面图以及测绘报告书的车位位置均是吻合的，只是规划施工时是34个车位，测绘部门认为要留出消防通道、电梯、物管房等，最终确定的只有21个车位。虽然该平面图与规划总图不一致，但是整个形状是没有改变的。不清楚共用信息表的含义，对其关联性不予以质证。
被上诉人张丽霞的质证意见为：1、对规划许可证的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据证明车库是在规划范围内。2、对真实性、合法性、关联性予以认可。房屋测绘报告书载明的车库面积为935.09㎡，证明车库是经过规划的，不是上诉人主张占用了小区共用面积。3、对共用信息表的真实性、合法性予以认可，但不清楚其含义。4、对于该平面图，张丽霞同意宏源公司的质证意见，证明车库没有违背规划设计，宏源公司有权出售。
二审查明：2008年2月1日，南川区房产测量所出具的《重庆市房产面积测算报告书》中的《房屋建筑面积总表》载明天之娇俊园小区总建筑面积为34064.43㎡，在《房屋建筑面积分层平面图》中载明第40号为车库，且《房屋面积分户汇总表》中房号为40号的产权面积为935.09㎡。2009年8月6日，重庆市南川区规划局出具的渝规建验（2009）南川字第0004号天之娇俊园建设项目竣工规划验收合格证附页载明的验收意见为手续齐全，验收合格。该建设项目竣工规划验收合格证附页“竣工资料情况”项下建筑面积包括地上建筑面积为30685.43㎡，地下建筑面积为3379㎡。
本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方争执的焦点主要是：二被上诉人签订的本案所涉6份包含18个停车位的《重庆市商品房买卖合同》是否有效。上诉人主张本案所涉车位系占用小区业主共有面积设置，应属于小区全体业主共有，宏源公司无权出售，且二上诉人签订的上述6份《重庆市商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的效力性强制性规定，应当认定为无效。本院认为，上诉人的以上上诉理由均不能成立，其理由如下：
其一、经查，绘制日期为2005年12月的天之娇俊园负一层平面图（即施工图）显示有小区车位的设计。2008年2月1日重庆市南川区房产测量所制作的《重庆市房产面积测算报告书》载明的房屋建筑总面积为34064.43㎡，其中《房屋建筑面积分层平面图》中40号的位置标明系车库，且在该报告书中的《房屋面积分户汇总表》房号为40号栏载明车库的产权面积为935.09㎡。2009年8月6日重庆市南川区规划局出具的渝规建验（2009）南川字第0004号天之娇俊园建设项目竣工规划验收合格证附页载明验收合格的该小区建筑面积也为34064.43㎡（含地上建筑面积30685.43㎡，地下建筑面积3379㎡），该验收合格证载明的总建筑面积与《重庆市房产面积测算报告书》中的《房屋建筑面积总表》载明的天之娇俊园小区总建筑面积34064.43㎡一致，这两份证据可以证明达到验收合格标准的地下建筑面积为3379㎡，其中包含了车库或车位的面积。若本案所涉车位确系无规划设计，系占用小区业主共用面积设置，宏源公司不可能取得重庆市南川区规划局出具的建设项目竣工规划验收合格证。故本案所涉车库、车位系经过有关职能部门规划审批设置，被上诉人宏源公司有权出售讼争车位。上诉人关于本案所涉车位系占用小区业主共用面积设置，属小区业主共有，宏源公司无权出售等主张与客观事实不符，依法不予支持。
其二、虽然《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但该条款并未明确规定向小区业主出售多个车位的买卖合同应认定为无效，故该条款并非效力性强制性规定。本案中，二被上诉人签订买卖合同的时间是2008年6月30日，上诉人未举示证据证明被上诉人宏源公司在当时有隐瞒销售车位的事实，也未举示证据证明有其他业主在当时及合理时间内，向被上诉人宏源公司提出购买车位的事实。关于向被上诉人张丽霞出售18个车位的原因，被上诉人宏源公司提出在出售本案所涉车位时，小区业主对车位的需求较低，因本案所涉车位无人购买，为支付农民工工资，被上诉人宏源公司才将18个车位出售给被上诉人张丽霞。本院认为，在现有证据无法证明二被上诉人签订本案所涉6份《重庆市商品房买卖合同》属于恶意串通，损害小区其他业主合法权益的前提下，被上诉人宏源公司作为房地产开发企业，从经营目的出发，其不可能隐瞒销售车位或者车库，也不可能在其他业主提出购买车位请求时予以拒绝，故被上诉人宏源公司关于向被上诉人张丽霞出售18个车位原因的陈述较为符合常理，本院对其主张予以采信。
综上，二被上诉人签订的本案所涉6份《重庆市商品房买卖合同》并未违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效。上诉人天之娇俊园业委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人重庆市南川区天之娇俊园小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年八月二十日
书 记 员 邓明凤