辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第633号
上诉人（原审原告）：王士钧，男，1951年4月12日出生，汉族，沈阳电缆厂退休工人，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：辽宁彤利房地产开发有限公司，所在地沈阳市沈河区先农坛路17巷7号。
法定代表人：杨世宁，该公司总经理。
委托代理人：代岭，辽宁宝铎律师事务所律师。
上诉人王士钧因与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司（以下简称“彤利公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第4407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案，上诉人王士钧、被上诉人彤利公司的委托代理人代岭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：王士钧、彤利公司签订了商品房买卖合同一份，王士钧购买了彤利公司开发的位于沈阳市大东区观泉路260-8号2-5-1室商品房一套，建筑面积为100.45平方米，总价款为311，395元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3项处理：即（1）非因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，出卖人不承担任何责任；（2）因出卖人原因，每延期1日，出卖人按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一。超过上述期限一年后，因出卖人原因，仍无法办理产权登记的买受人有权退房，同时出卖人应向买受人支付相当于已付房款千分之一的违约金，该违约金与前述每日违约金不重复获得。合同签订后，王士钧依约交付全部房款。王士钧于2011年8月20日办理了商品房入住手续，但该房屋至今未符合办理权属登记条件，王士钧没有取得房屋所有权证。
王士钧于2013年11月6日诉至原审法院，请求判令彤利公司赔偿延期交付房产产权证书造成的损失34，565元，判令彤利公司在30日内为王士钧办理房产产权证书；判令彤利公司承担本案诉讼所有费用。
原审法院认为，王士钧、彤利公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效。双方均应遵守诚实信用原则全面实际履行合同。
按照合同约定，彤利公司应在商品房交付使用后360日内即2012年8月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现彤利公司至今仍未将王士钧购买的住房在相关部门进行产权登记备案，致使王士钧未能取得房屋产权证，故彤利公司应按合同约定即“因出卖人原因，每延期1日，出卖人按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一”赔偿逾期为王士钧办理产权登记备案手续的违约金。关于王士钧所述合同第十五条对于逾期办证违约金的条款系霸王条款应属无效的主张，依据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，从本案王士钧提供的合同来看，在第十五条中有3项可供选择的违约责任条款，其中第3项为填充式，双方在合同中选择的第3项违约责任条款，由此可以看出，这是经双方协商后共同选择，是双方真实意思表示，故王士钧的该项主张不能成立，原审法院不予采纳。据此，王士钧要求将逾期办证违约金按照逾期不超过90日的按日万分之一计算违约金，逾期超过90日的按日万分之三计算违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院对此不予支持。
另彤利公司负有协助王士钧办理房屋所有权证的合同义务，但基于房屋所有权证的办理需以该房屋符合权属登记的条件为前提，故彤利公司应当在该房屋符合条件后协助王士钧办理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后15日内给付原告王士钧逾期为原告办理产权登记备案手续的违约金311元；二、被告辽宁彤利房地产开发有限公司在具备办理房屋产权证书条件后三十日内协助原告王士钧办理坐落于沈阳市大东区观泉路260-8号2-5-1室的房屋产权证书；如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费664元，已减半收取332元，由原告负担257元，由被告辽宁彤利房地产开发有限公司负担75元。
宣判后，上诉人王士钧不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，偏袒被上诉人一方。1、一审对购房款缴纳时间认定错误。缴纳购房款在先，补签格式合同在后的事实，可以证明签订合同时明显有利于被上诉人而不利于上诉人。2、一审对填充式条款的认定错误。补签正式合同时并未提醒该合同中拟订了关于产权登记的违约责任。3、一审对出卖人责任的认定错误。煤气验收不合格是由于开发商拖欠煤气工程款，致使本案所涉住宅区迟迟未予开拴。第三方乃至第四方原因不能成为被上诉人推卸违约责任的合法理由。4、一审对法律依据认定错误。《城市房地产开发经营管理
条例》和最高法有关司法解释规定，办理房屋所有权登记的期限为房屋交付使用之日起90日，而被上诉人却将期限扩大为360日，为自身免除270日的违约责任。5、一审判决违背起码的常理。二、一审违反法定程序，法庭纪律混乱，缺乏法律公信力。三、依据《合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释，上诉人请求二审法院对一审所做违约金判决依法改判。
被上诉人彤利公司辩称：原审法院是依据（2013）沈中民二终第1892号指导性判决作出的判决，该指导性判决中连起码的违约金都没有，本案却判决了违约金。请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、物业服务费收据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：王士钧与彤利公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按协议约定履行各自义务。彤利公司未按合同约定期限履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，存在违约行为，应承担相应的违约责任。依据合同第十五条有关逾期办理房屋权属证书的约定，因彤利公司原因，每延期1日，彤利公司按已付房款的万分之零点一向王士钧支付违约金，最多不超过已付房款的千分之一。超过上述期限一年后，因彤利公司原因，仍无法办理产权登记的王士钧有权退房，同时彤利公司应向王士钧支付相当于已付房款千分之一的违约金，该违约金与前述每日违约金不重复获得。现王士钧未选择退房，按照合同约定的违约条款，彤利公司应按房款的千分之一向王士钧支付违约金。故原审法院按照合同约定，判决彤利公司给付王士钧逾期办证违约金311元并无不当。
关于王士钧上诉提出要求依据《合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释对违约金予以改判的主张。因合同法中关于违约金调整的法律规定适用的前提是“约定的违约金低于或过分高于造成的损失”，而王士钧并未提供逾期办理房证给其造成的实际损失的证据。另因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办理房屋权属证书违约责任规定适用的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，本案中双方在合同中关于逾期办理房屋权属证书的违约责任条款约定明确、具体，双方应遵照合同内容履行义务，故对其该项主张，因依据不足，无法支持。
综上，原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费664元，由上诉人王士钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年四月八日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。