新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民二初字第736号
原告：张斌，男，汉族，个体工商户。
原告：许芳，女，汉族。
委托代理人：朱春燕，系新疆明强律师事务所律师。
被告：新疆世纪高科房地产开发有限公司。
法定代表人：罗晓丰，职务：董事长。
委托代理人：李永康，系公司销售部经理。
原告张斌、许芳诉被告新疆世纪高科房地产开发有限公司（以下简称世纪高科）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，由代理审判员陈雪飞适用简易程序于2015年11月9日公开开庭进行审理。原告张斌、许芳及其委托代理人朱春燕，被告新疆世纪高科房地产开发有限公司委托代理人李永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张斌、许芳诉称：2012年12月18日，原告在被告开发的东堤水岸小区订购商品房住宅一套（位于沙湾县三道河子镇金沟河路第51区第134幢2单元201室），双方达成了预约购房协议；原告于当日向被告支付购房预付款10万元。2013年10月14日，原、被告双方正式签订商品房买卖合同，原告向被告再次支付购房预付款89470元。合同中约定：商品房房号为沙湾县三道河子镇金沟河路第51区第134幢2单元201室；建筑面积102.68平方米；每平方米单价4280元；房屋总价款439470元；付款方式为首付款189470元；房屋交付期限为2014年6月30日前；同时合同中第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付了189470元的首付款。之后，原告于2014年6月18日再次向被告支付购房款5万元。剩余20万元购房款，原告于2014年7月7日办理了住房公积金贷款。原告已经向被告支付了全额购房款439470元；但是被告迟迟不能向原告交付房屋，一直延迟至2015年春季仍然未能交付。原告无奈于2015年9月16日依照合同约定向被告提出解除商品房买卖合同请求；并于同日向被告发出解除合同通知书，要求被告退还房款；但是被告拒不退款，经双方多次协商无果。原告为维护自身合法权益，依法向本院提起诉讼，请求：1、依法确认原告解除商品房买卖合同的行为有效；2、依法判令被告立即退还原告购房款439470元；3、依法判令被告支付原告各项损失59849元；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
原告张斌、许芳为证明其诉讼请求向法庭提供以下证据：
书证一，商品房买卖合同一份、被告向原告收取房款的收据三份（均出示原件，提交复制件），证明被告承诺交房的最后期限为2014年6月30日，被告逾期交付房屋，原告依约享有合同解除权。原告已经按照合同约定支付部分购房款。其中：2012年12月18日支付10万元；2013年10月14日支付89470元；2014年6月18日支付5万元。
书证二，住房公积金（委托）贷款合同一份（出示原件，提交复制件）证明原告用公积金贷款20万元支付剩余购房款的事实，公积金贷款利息从2014年7月开始计息。
书证三，购买房屋的契税发票一份（出示原件，提交复制件）证明2014年7月8日原告为购买该套房屋支付的交易契税6592.05元。
书证四，照片三张，邮寄回执单二份，证明原告在2015年9月16日通过在被告东堤水岸房屋销售部门口张贴解除合同通知书；在2015年9月17日通过邮寄快递方式向被告邮寄解除合同通知书，被告签收的事实。
书证五，收款收据2份（出示原件，提交复制件）证明原告于2014年6月16日通过被告缴纳了住房维修基金8879.4元和工本费90元，共计8879.4元。
被告世纪高科辩称：承认与原告之间签订了商品房买卖合同。承认原告已经向其支付全额购房款439470元。承认在2014年6月16日由自己向原告代为收取了住房维修基金8789.4元和工本费90元，共计8879.4元。承认原告于2014年7月7日办理了20万元的住房公积金贷款用于支付剩余购房款。承认2014年7月8日原告缴纳房屋交易契税6592.05元。承认原告在2015年9月16日和2015年9月17日两次向自己发出解除合同通知书的事实。但是，被告认为按照双方签订的合同中第八条约定，被告向原告交付房屋的期限为2014年6月30日前。但是原告在过了交房期限后的2014年7月7日却办理了公积金贷款，原告在明知被告已逾期的情况下仍然办理相关抵押贷款手续，这说明原告已经自愿放弃解除合同的权利。按照合同中第九条第一款第二项约定，交房逾期180天后，买受人（即原告）有权在2014年12月28日后要求解除合同，但是原告没有提出解除合同，而是在2015年1月和2月期间到被告处催告交房。原告所购房屋于2015年4月份完工，被告通知该栋楼房住户（包括原告）接收房屋，原告在接到通知后表示要等到小区绿化硬化完成后再接收房屋，原告所购房屋的该栋楼房除原告及其他3名住户外，其他住户均接收了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，从原告2015年2月份到被告处催告交房开始计算，被告应在三个月合理期限内（即2015年5月底前）向原告交付房屋。被告在2015年4月通知原告接收房屋，是原告自己不愿意接收，被告已经在三个月的法定期间内履行了交房义务。同时，依据以上法律规定，原告应当在三个月的法定解除权合理期限内（即在2015年5月底前）行使解除权，而原告却在三个月的法定解除权合理期限后（即2015年9月16日）才向被告提出解合同，原告享有的解除权已经消灭，故原告要求解除合同没有法律依据。被告逾期向原告交付房屋愿意承担违约责任，违约金应当按照双方签订的合同中第九条约定的违约金最高额按日万分之一计算，从2014年6月30日起算至2015年10月8日，共计20500元。原告要求赔偿损失的利率计算过高，利息计算期限应当截止至2014年12月30日，契税不属于原告的损失，被告不愿意承担。
被告世纪高科为证明其诉讼请求向法庭提供以下证据：
书证一，住房公积金（委托）贷款合同一份（提交复制件），证明原告在签订公积金贷款合同的时候明知被告已经违约，说明原告已经自愿放弃解除合同的权利。
经本院审理查明：原告张斌、许芳系夫妻；2012年12月18日，两原告在被告世纪高科开发的东堤水岸小区订购商品房住宅一套（该商品房属于预售商品房）。原、被告双方达成预约购房协议，原告于当日向被告支付购房预付款10万元。原告于2013年10月14日向被告再次支付购房预付款89470元。之后，原、被告双方正式签订商品房买卖合同。合同中约定：商品房房号为沙湾县三道河子镇金沟河路第51区第134幢2单元201室；建筑面积102.68平方米；每平方米单价4280元；房屋总价款439470元；付款方式为首付款189470元；房屋交付期限为2014年6月30日前。同时，合同中第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”。该商品房买卖合同上加盖有沙湾县房地产管理局商品房销售合同备案章。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了189470元的首付款。之后，原告于2014年6月18日再次向被告支付购房款5万元。剩余20万元购房款，原告于2014年7月7日办理了住房公积金贷款。现原告已经向被告支付了全额购房款439470元。同时，在2014年6月16日被告向原告代为收取了住房维修基金8789.4元和工本费90元，共计8879.4元。原告于2014年7月8日缴纳房屋交易契税6592.05元。因为被告所预售的房屋至今未能向原告交付使用，被告也没有以任何书面形式通知原告办理入住手续，所以，原告要求与被告解除合同。原告于2015年9月16日在被告的东堤水岸房屋销售部门口张贴解除合同通知书；于2015年9月17日通过邮局快递方式向被告邮寄解除合同通知书，被告公司销售部经理李永康签收了邮件。现在原告诉求本院依法确认其解除合同的行为有效；要求被告返还购房款439470元；要求被告支付原告各项损失59849元【包括：1、2012年12月18日支付购房款10万元的利息损失22100（2012年12月18日至2015年10月18日，共34个月，利率是月息6.5‰）；2、2013年10月14日支付购房款89470元的利息损失13957元（2013年10月14日至2015年10月14日，共24个月，利率是月息6.5‰）；3、2014年6月18日支付购房款5万元的利息损失5200元（2014年6月18日至2015年10月18日，共16个月，利率是月息6.5‰）；4、2014年7月7日20万元公积金贷款的利息损失12000元（2014年7月7日至2015年11月7日，共16个月，利率是年利率4.5%，即月息3.75‰）；5、2014年7月8日缴纳房屋交易契税6592元】。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
一、关于原、被告双方签订的商品房买卖合同效力的认定以及原告单方解除合同的行为效力的认定。
依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，原告张斌、许芳与被告世纪高科签订的商品房买卖合同属于商品房预售合同，该合同是双方当事人之间的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定。同时，合同书上加盖有沙湾县房地产管理局商品房销售合同备案章，符合商品房预售的法定条件，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原、被告当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告支付全额购房款439470元（其中直接支付现金239470元，住房公积金贷款20万元）；但是被告并没有按照合同约定的交房期限履行向原告交付房屋的义务。同时，原、被告在合同中约定了合同解除的条件，即“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同”；但是在被告逾期交房180日内，被告仍然未能向原告履行交付房屋的义务。原告于2015年9月16日、17日通过张贴和邮寄解除合同通知书的方式两次向被告发出了解除合同的通知，并且通知到达被告，被告并没有对原告的通知行为提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被告的违约行为已经致使双方合同约定的解除条件成就，故本院对原告请求确认其与被告解除商品房买卖合同的行为有效的诉讼请求予以支持。
对被告辩称，原告在明知被告已经逾期交房的情况下仍于2014年7月7日办理住房公积金贷款，说明原告已经自愿放弃解除合同的权利。虽然原告办理住房公积金贷款时，被告履行交房的最后期限已过；但是按照双方合同约定，“逾期交房180日后，买受人（即原告）有权要求解除合同”。此时，原告办理住房公积金贷款的时间在被告逾期交房的180日内，合同的解除条件并不成就，原告仍然有理由相信被告能够在合同解除条件成就前履行交房义务。故本院对被告的辩称不予采信。
对被告辩称，原告在2015年1月和2月期间到被告处催告交房，被告在原告催告后的三个月合理期限内向原告交付了房屋。2015年4月，被告通知原告接收房屋，是原告自己不愿意接收，被告已经履行了交房义务。可是，原、被告在合同中约定的房屋交付期限为2014年6月30日前，被告辩称2015年4月通知原告接收房屋，此时被告已经构成违约。同时，被告并不能够提供证据证明原告到被告处催告交房，也不能提供证据证明其向原告发出过办理入住手续的通知。故本院对被告的辩称不予采信。
对于被告辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，原告在经催告后的三个月合理期限内没有行使合同解除权，其享有的合同解除权已经消灭。本案中，原、被告双方在合同中已经明确约定了合同解除的条件“即逾期交房180日后，买受人（即原告）有权要求解除合同”。该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的“经催告后的三个月合理期限内行使合同解除权”是指在法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的条件，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，该规定适用合同的法定解除。本案中的合同解除属于约定解除，并不适用“经催告后的三个月合理期限内行使合同解除权”的规定。故本院对被告的辩称不予采信。
二、关于因被告违约造成原告经济损失，被告如何承担违约责任的认定。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，被告没有按照合同约定向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。原告已经按照合同约定向被告支付全额购房款439470元，被告的违约行为已经使合同解除条件成就，原告也向被告履行了解除合同的通知义务。按照原、被告在合同中约定的违约责任的承担方式“即买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款。”故本院对原告要求被告退还全额购房款439470元的诉讼请求予以支持。
对被告辩称，其逾期交付房屋承担的违约责任（即违约金）应当按照双方合同中第九条约定的违约金最高额按日万分之一计算，从2014年6月30日起算至2015年10月8日，共计20500元。原告要求赔偿损失的利率计算过高，利息计算期限应当截止至2014年12月30日，契税不属于原告的损失。被告辩称的合同第九条约定的违约金计算标准，是在逾期交房超过180日，合同解除条件成就后，买受人（即原告）要求继续履行合同，合同继续履行时被告应当向原告承担的违约金。而在合同解除条件成就后，原告提出了解除合同的要求。故对被告的辩称，本院不予采信。同时，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的违约行为给原告造成了经济损失，被告应当予以赔偿。原告的经济损失一方面是被告在占用原告的购房款期间产生的利息损失，另一方面是因被告违约造成原告的直接经济损失。原告是分期向被告支付购房款，其利息损失也应当分期计算。分期计算的利息损失为：1、2012年12月18日原告支付购房款10万元，利息损失22100【10万元×月息6.5‰×34个月（2012年12月18日至2015年10月18日=22100元）】；2、2013年10月14日原告支付购房款89470元，利息损失13957元（89470元×月息6.5‰×24个月（2013年10月14日至2015年10月14日=13957元）】；3、2014年6月18日原告支付购房款5万元，利息损失5200元【5万元×月息6.5‰×16个月（2014年6月18日至2015年10月18日=5200元）】；4、2014年7月7日原告通过公积金贷款支付购房款20万元，利息损失12000元【20万元×年利率4.5%（即月息3.75‰）×16个月（2014年7月7日至2015年11月7日=12000元）】；原告以上诉求的利息损失共计53257元。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原告按照月利率6.5‰计算被告占用购房款期间产生的利息损失和按照年利率4.5%计算公积金贷款20万元的利息损失均没有超过中国人民银行规定的逾期贷款利率标准；其利息损失计算期限也是从原告向被告支付购房款之日计算至原告起诉前，符合法律规定。故本院对被告的辩称不予采信。
对原告要求被告赔偿房屋交易契税6592元的诉求。虽然该税款是原告向税务机关缴纳的，但是因为被告的违约行为使得合同已经无法继续履行，该税款应当属于原告的经济损失，故本院对被告辩称，契税不属于原告的损失，不予采信。被告应当协助原告向税务机关申请退还房屋交易契税；如果不能退还，被告应当向原告赔偿税款损失6592元。
以上原告诉求的利息损失和房屋交易契税税款共计59849元（53257元＋6592元=59849元），本院对原告要求被告赔偿其经济损失共计59849元的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：
一、原告张斌、许芳与被告新疆世纪高科房地产开发有限公司解除商品房买卖合同的行为有效。
二、被告新疆世纪高科房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张斌、许芳全额购房款439470元。
三、被告新疆世纪高科房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张斌、许芳利息损失53257元。
四、被告新疆世纪高科房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告张斌、许芳向税务机关申请退还房屋交易契税6592元。如果不能退还，被告新疆世纪高科房地产开发有限公司应当向原告张斌、许芳赔偿税款损失6592元。
如果被告新疆世纪高科房地产开发有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的499319.4元，案件受理费8790元，因适用简易程序减半收取受理费4395元由被告新疆世纪高科房地产开发有限公司负担（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状五份，并预交上诉费，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。
代理审判员 陈雪飞
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 王建勇