山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第259号
上诉人（原审原告）：狄平山，居民。
委托代理人：徐谊操。
被上诉人（原审被告）：滕州市尚都商贸有限公司，住所地：山东省滕州市杏坛中路7号。
法定代表人：满高尧，董事长。
委托代理人：朱琳，山东宁泰律师事务所律师。
上诉人狄平山因与被上诉人滕州市尚都商贸有限公司（以下简称“尚都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2013）枣民五重初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人狄平山及其委托代理人徐谊操，被上诉人尚都公司的法定代表人满高尧及委托代理人朱琳，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
狄平山向一审法院起诉称，2009年，狄平山、尚都公司双方签订滕州市尚都宾馆租赁经营合同，合同未填写租赁的具体日期，双方口头商定尚都宾馆建筑和装修全部经国家机关检验通过后，起算租赁时间。合同签订后，狄平山预付了20万元定金和240万元租金，但是装修一直不能通过消防验收，导致宾馆无法取得特种行业经营许可，无法正常合法经营。狄平山于2011年1月21日向尚都公司发出了《解约通知》，尚都公司接收后同意解约，一边发广告另行招新的承租人，一边承诺交给狄平山返还租金、赔偿损失。但是尚都公司一直不能履行承诺，给狄平山造成了较大经济损失。故诉至法院，请求判令：1、尚都公司根本违约，狄平山有单方合同解除权，狄平山已解除双方签订的租赁合同，时间为2011年1月21日；2、尚都公司返还狄平山预付的租金240万元及利息，利息同期贷款利率计算，从交付日至实际执行日止；3、尚都公司双倍返还定金共计40万元；4、尚都公司赔偿狄平山后续投入经济损失658765元；5、尚都公司赔偿狄平山预期利益17885000元；6、诉讼费用由尚都公司负担。
尚都公司辩称，尚都公司没有违约，违约的是狄平山，请求驳回狄平山的诉讼请求。在合同签订后，尚都公司在交付前按照合同约定将尚都宾馆四至七层全部装修完毕并配备了相关物品及设施，然后才交付给狄平山狄平山，其对没有通过消防验收是明知的。租赁合同第六条和第十一条明确规定，尚都公司负责的仅是交付之前的装修及配备物品的义务，对于交付后再发生的所有费用应由狄平山狄平山负责。狄平山在租赁经营中应自主经营、自办营业手续、自负盈亏。合同的租赁期限虽然是空白，但约定了从交付之日起算，交付之日是2010年3月17日，因此合同起始日应是2010年3月17日。认可收到了狄平山的20万元定金和240万元预付租金，但尚都公司并没有违约，不具有返还双倍定金和预付金的责任。
经一审审理查明，狄平山与尚都公司于2009年年底签订《房屋租赁合同》一份，载明：尚都公司为出租方、甲方，狄平山为承租方、乙方；根据合同法及有关法律法规，在自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方租房，双方达成协议如下：甲方同意将滕州市新星电影娱乐城工程项目“滕州市尚都宾馆”租给乙方经营，乙方的承租经营不受产权或出租权问题被第三方干涉；房屋坐落位置：甲方将位于滕州市（市区）杏坛中路7号新建的新星电影娱乐城四至七楼共四层建筑面积约6000平方米、房间140间，作为宾馆全部租给乙方经营；租赁期限10年，从2010年-月-
日至2019年-月-日（以交接时间为准）；租金每年190万元，付款方式：第一年260万元，第二年240万元，第三年200万元，第四年60万元，每年租金提前十日交付甲方，一次性付清全年度租金，第五年至第十年每年平均190万元，每半年提前十日交付50%，超期不付清租金，视为违约，乙方并按每天1%向甲方交付滞纳金；甲方提供安装通水、通电、道路畅通，供乙方使用，使用费和维修设备用具等费用由乙方自理；一层综合服务大堂由乙方管理，共同使用，甲方一次性负责房间场地装修并承担装修费用，其中包括室内外装修、室内十三件套、单体空调、电视交给乙方经营（附交接物品清单），交付乙方后，再发生的使用费用、维修费用、增加设备、改造费用全由乙方承担，如再改造装修，乙方要有方案，书面告知甲方，经甲方签字同意后方可施工；合同到期自然终止，甲方应及时收回，乙方如不再租用，无论甲方和乙方所装修的不可移动部分，乙方不得拆除和人为损坏，产权无偿归甲方所有，室内配置按照交接清单不得缺少或损坏，如有缺少或损坏，乙方负责维修或另外添置，完整交给甲方；乙方在合同期内自主经营、自负盈亏，遵纪守法，自办营业手续，依法纳税，经营中产生的费用全部自理，独立承担民事责任，甲方不得干扰乙方正常经营；本合同有效期内，甲、乙双方互相支持，协调一致，任何一方不准以任何理由单方面违约，否则由违约方赔偿对方全部经济损失；本合同经甲、乙双方签字盖章后生效，如乙方不能按时付清租金，甲方有权终止合同，除赔偿甲方损失外，甲方有权另行招租等。狄平山及尚都公司的经办人朱宗波在合同上签字。尚都公司也提交了上述合同，但尚都公司提交的合同却载明：“租赁期限10年，从2010年3月1日至2020年2月28日（以交接时间为准）”，且合同除狄平山及尚都公司的经办人朱宗波签字外还加盖有尚都公司方公章，具体签约时间为2009年12月27日。
合同签订后，狄平山分别于2009年12月30日、2010年1月28日交付给尚都公司定金20万元和租金240万元。
2010年3月1日，狄平山以委托人身份出具授权委托书一份，受委托人为叶阳春，载明：委托人委托受委托人叶阳春代理委托人从滕州市尚都商贸有限公司接收“尚都宾馆”及附属的相关物品等。叶阳春分别于2010年3月3日、14日和17日收到尚都公司交付的26寸创维液晶彩电125台、空调遥控器125个及四至七楼的十三件套家具121套。叶阳春于2010年3月14日出具证明一份，载明：验收空调125台，制热合格。
此后，狄平山将租赁物以滕州市鑫星宾馆的名义开始营业。合同履行过程中，滕州市鑫星宾馆2010、2011、2012三年均曾向尚都公司交纳电费，2011、2012两年均曾向尚都公司交纳管理费和水费。2011年3月16日，枣庄市旅游和服务业发展委员会下发《关于批准2011年度枣庄二日游定点接待酒店的通知》（枣旅服字（2011）41号），滕州市鑫星宾馆被批准为2011年枣庄二日游定点接待酒店。滕州市公安局接处警登记表载明，直至2013年1月14日，该宾馆一直对外经营。
另查明，尚都公司诉狄平山房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月29日在滕州市人民法院立案，案号（2011）滕民初字第4723号，枣庄市中级人民法院于2012年7月4日作出（2012）枣立民提字第1号函，将该案提至该院审理，经审理作出（2012）枣商初字第67号判决，狄平山不服向山东省高级人民法院提出上诉，山东省高级人民法院于2013年7月9日以（2013）鲁民一终字第149号民事裁定将该案发回重审。
本案诉讼中，尚都公司未向一审法院提交涉案租赁房屋的消防验收合格证。
在本案审理过程中，枣庄市中级人民法院组织双方当事人于2014年1月21日对租赁物四至七层进行了现场勘验并达成了口头交接协议，狄平山已于2014年3月初将经营宾馆的物品搬出，涉案租赁房屋已归还给尚都公司。
以上事实，有房屋租赁合同、收据、授权委托书、收条、证明、枣旅服字（2011）41号文件、滕州市人民法院（2011）滕民初字第4723号立案审批表及受理案件通知书、（2012）枣商初字第67号立案审批表、（2012）枣立民提字第1号函、照片、发票、质证笔录及庭审笔录所记载的事实予以证实。
一审法院认为，（一）对于狄平山要求解除房屋租赁合同的主张，因枣庄市中级人民法院（2013）枣民五重初字第3号民事判决已经判决解除了尚都公司与狄平山签订的房屋租赁合同，狄平山的该项诉请已经实现。狄平山关于尚都公司根本违约、狄平山已于2011年1月21日单方行使合同解除权的主张，因其所提交的证据不足以支持其诉请，依法不予支持。
（二）对于狄平山要求尚都公司返还租金及利息、双倍返还定金的主张。一审法院认为，诉争房屋租赁合同签订后，狄平山的委托代理人签收了尚都公司交付的租赁物及附属物品，狄平山事实上也将租赁物以滕州市鑫星宾馆的名义从2010年3月营业至2013年1月，滕州市鑫星宾馆向尚都公司交纳过部分水费、电费和管理费，还被枣庄市旅游和服务业发展委员会批准为2011年枣庄二日游定点接待酒店。上述事实足以说明，尚都公司已将租赁物交付给狄平山实际经营，狄平山交纳定金、支付租金系履约行为，故其上述诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。
（三）对于狄平山要求尚都公司赔偿经济损失的主张。根据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，尚都公司作为出租人负有装修并通过消防验收的义务，因其未履行该义务，导致承租人狄平山无法办理经营所需的《营业执照》等证照，无法进行合法经营，合同目的不能实现，因而尚都公司存在违约行为。根据相关法律规定，出租人对租赁物负有瑕疵担保责任，就本案而言尚都公司未通过消防验收就应承担相应的法律责任。但是应当指出，尚都公司依法只对其在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失承担赔偿责任。狄平山在承租房屋后，购买了办公设施设备、对租赁房屋进行了相关改造，就狄平山对租赁物的后续投入经济损失，尚都公司应给予适当赔偿。结合本案中狄平山已经支付第一年租金260万元、狄平山占用租赁物期间自2010年3月至2013年1月，以及尚都公司装修及设备投入等事实，双方的过错责任程度，酌定为尚都公司给付狄平山20万元补偿。
（四）对于狄平山要求尚都公司赔偿逾期利益的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。狄平山作为准备从事宾馆业的承租方，有义务了解从事宾馆业的特殊要求和特别程序，在租赁合同履行过程中尤其是在办理营业执照的过程中，对涉案租赁房屋尚未经过消防验收合格即开办宾馆所需手续尚不完备的事实是明知的，应当及时采取适当措施防止损失扩大，而不是擅自开始经营，狄平山对于自身的损失负有不可推卸的责任，故对狄平山要求尚都公司承担逾期利益的损失，超过了订立合同时应当预见到的因发包方违反合同可能造成的损失，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告滕州市尚都商贸有限公司于本判决生效后30日内向原告狄平山支付实际损失20万元；二、驳回原告狄平山的其他诉讼请求。案件受理费63325元，由原告狄平山负担。
上诉人狄平山不服一审判决上诉称：一、一审法院认为被上诉人不能提供消防验收的租赁物瑕疵担保义务不构成根本违约定性错误。首先，双方的合同目的是合法经营；其次，被上诉人提供的装修无法通过消防检查，导致上诉人无法领取执照，不能合法经营；再次，被上诉人的行为是根本违约。由于被上诉人的违约行为，致使合同目的不能实现，被上诉人无权要求任何租金并赔偿上诉人的损失。二、上诉人有权要求被上诉人返还房屋租金及利息并双倍返还定金，承担赔偿责任。上诉人按照合同约定了义务，预付了租金并且交纳了定金，是由于被上诉人无法交付合格的租赁标的，租金无法起算，定金应双倍返还，上诉人如果套利开办宾馆，预期可获取的利益也应给予赔偿。
被上诉人尚都公司答辩称：一、答辩人尚都公司与被答辩人狄平山签订的房屋租赁合同系合法有效，宾馆经营没有通过消防验收过错在于被答辩人，答辩人没有任何违约行为，被答辩人狄平山对租赁物在签订合同时消防未通过验收是明知的，其在此情况下仍然将租赁房屋以滕州市鑫星宾馆的名义开始经营的行为，是对该事实的认可，一审法院定性并无错误。二、关于本案租赁物消防验收的客观事实及双方当事人的过错程度问题，答辩人在2011年4月19日枣庄市公安消防分局出具的枣公消验（2011）第0008号建设工程消防验收意见书通过之前交付的租赁物没有通过消防验收，有过错，但被答辩人对此也是明知的，应当分担答辩人的过错，但不能就此认定答辩人构成违约。三、答辩人在履行合同的过程中没有违约行为，更没有根本违约，因此被答辩人狄平山要求答辩人承担返还预付租金及利息，双倍返还定金，赔偿损失的请求，既没有事实也没有法律依据。请求二审法院维持原判。
本院认为，双方当事人争执的焦点问题是：一、租赁合同的效力；二、涉案房屋消防验收的问题；三、尚都公司是否应向狄平山返还房屋租金、双倍返还定金并支付利息；四、一审判决确定尚都公司向狄平山赔偿损失的金额是否合理。
一、关于租赁合同效力的问题。上诉人狄平山认为由于涉案房屋未通过消防验收，与被上诉人尚都公司签订《房屋租赁合同》应认定无效。涉案房屋的消防验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力并无关系，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。由于双方在签订合同时也未将租赁房屋的消防验收合格作为合同的生效条件，且该合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是真实意思的表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，因此，合同合法有效。
二、关于涉案租赁房屋消防验收的问题。上诉人狄平山主张由于涉案房屋未通过消防验收，导致无法领取宾馆的营业执照，使合同目的无法实现，因此尚都公司的行为构成根本违约。本院认为，狄平山作为宾馆的经营者，应当知晓与宾馆服务业相关的行政法规和行业规范，具有向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务。狄平山在办理营业执照过程中，应当发现涉案租赁房屋未取得消防验收合格证，尚不具备经营宾馆的必要条件。狄平山在无法领取宾馆的营业执照的情形下，并未与尚都公司实际解除租赁合同，也没有积极主动要求出租方，针对存在的问题认真加以整改，并继续向当地公安消防机构申报消防安全检查，而是以滕州市鑫星宾馆的名义对外经营，对于合同目的不能实现应承担一定责任。尚都公司明知狄平山租赁房屋作为宾馆使用，但其提供的装修却未能通过消防部门的验收，致使狄平山不能正常办理齐备宾馆经营的相关手续，存在明显过错，但不足以影响合同的效力，其行为不构成根本违约。因此，因此，涉案房屋用于宾馆经营未取得消防验收合格证，对此双方均应承担责任。
三、尚都公司是否应向狄平山返还房屋租金、双倍返还定金并支付利息。依据双方签订的租赁合同，狄平山向尚都公司交纳定金、支付租金，尚都公司按照约定向狄平山的委托代理人交付了房屋及附属物品，双方均履行了合同约定的各自义务。一审法院认定狄平山在接收租赁房屋及物品后，以滕州市鑫星宾馆的名义对外经营并获取收益，对此狄平山亦予以认可。由于尚都公司提供的租赁标的物存有瑕疵，山东省枣庄市中级人民法院在（2013）枣民五重字第3号民事判决中根据公平的原则，已将租金减少至55%，狄平山要求尚都公司返还房屋租金、双倍返还定金并支付利息的上诉理由于法无据，本院不予支持。
四、一审判决认定滕州市尚都商贸有限公司向狄平山赔偿损失的金额是否合理。尚都公司作为出租人，根据双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，负有装修并通过消防验收的义务，因其未履行该义务，导致承租人狄平山无法办理经营所需的相关执照，不能合法经营，合同目的不能实现，尚都公司存在违约行为。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，酌定尚都公司给付狄平山20万元补偿。由于上诉人狄平山没有主动采取适当措施防止损失扩大，对于自身的损失亦负有的责任，结合本案中双方的过错责任程度，一审法院确定的赔偿的金额适当，应当予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币63325元，由上诉人狄平山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建德
审 判 员 娄勇军
代理审判员 曹 毅
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 任 楷