湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1221民初769号
原告：嘉鱼县南嘉农产品交易有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道。
法定代表人：万滋武，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯兴发，湖北捷贯律师事务所律师。
被告：张健东，男，1956年10月29日出生，汉族，住嘉鱼县。
委托诉讼代理人：鲁小炉，湖北南嘉律师事务所律师。
原告嘉鱼县南嘉农产品交易有限公司（以下简称南嘉农
产品公司）与被告张健东房屋租赁合同纠纷，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人万滋武及其委托诉讼代理人冯兴发、被告张健东及其委托诉讼代理人鲁小炉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南嘉农产品公司向本院提出诉讼请求：1、排除妨碍被告迁出所占原告南嘉市场15-18门店；2、要求被告支付租金16万元（算至2016年12月31日）以及从2017年1月1日算至被告退回门店之日的租金，按每天83元计算。事实和理由：被告于2010年8月3日租赁我公司南嘉市场16、17号门店，到2011年12月20日到期，在未办理续租手续和交纳任何费用的情况下，以所谓我公司头口承诺未达到他的条件为由，继续占用所租门店，并扩至15和18号门店用于经营超市，从2011年到2013年每年租金按原约定每间5000元，合计4万元，从2013年，其他门店租金调至每年7500元一间，以上租金均未付。经我公司多次催收，被告张健东反以每年亏损为由拒付，由此形成纠纷。
被告张健东辩称：一、原告不是本案适格的诉讼主体，人民法院应当驳回原告的起诉。2010年8月3日，南嘉农产品交易管理所与被告签订了一份租赁合同，双方约定嘉鱼县南嘉农产品交易管理所将（以下简称农交所）南嘉市场内16-17门店出租给被告在市场内从事粮油、副食经营，期限从2010年8月3日至2011年12月20日止，租金为2.2万元每年。同时，被告还需缴纳保证金1万元。二、原告也不能提供有效证据证明被告所使用的南嘉市场16-17门店的所有权人是原告，因此，原告也不能对该房产主张权利。三、南嘉市场15号门店系被告租赁刘某所得，被告只对刘某承担义务，而不应当对其他任何人承担义务。四、出租人曾对承租人承诺“在市场重新开张前，不再另行收取租赁费用”，因此，被告不应当再支付使用费用。出租人农交所将市场内门店出租给被告等承租户后，由于各种原因，致使市场并没有有效运行，仅仅开业营业3个月时间，市场就已经停止运作。五、出租人的市场歇业，造成被告的损失应当予以赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
1、原告向本院提交了原告的营业执照和《嘉鱼县市场开发服务中心租赁合同》，以证明原告的主体资格和门店出租的约定内容等。被告认为对真实性无异议，对关联性有异议，无法证明原告是本案适格主体。为进一步证明原告的主体资格，原告补充提供了嘉鱼县市场开发服务中心总支委员《关于设立南嘉农产品交易市场管理所的通知》，以证明农交所负责经营和管理原告位于嘉鱼县××发展大道××号的资产，其中包括门店44间；同时原告还提供了房权证，房权证载明嘉鱼县××发展大道××号5幢1层1-5、1-6、1-7、1-8号房屋所有权人为原告，另外嘉鱼县市场开发服务中心作出了书面说明：张健东租赁和占用的四间门店对应的房产证编号为5幢1层1-5、1-6、1-7、1-8号。本院认为原告提供的证据可以相互印证，证明了签订《嘉鱼县市场开发服务中心租赁合同》的出租方为嘉鱼县市场中心农交所，但房屋所有权人为原告，农交所是根据嘉鱼县市场开发服务中心的指定对诉争的门店进行经营管理。
2、原告向本院提交了原告与其他租户签订的《租赁合同》一份，以证明从2013年7月1日起，门店租金是7500元每年。被告认为原告要求比照该合同收取租金没有相应依据。本院认为该项证据为书面证据材料，具有较强的证明效力，且被告也未提出相反的证据予以反驳，依法应予以采信。
3、被告向本院提交了证人刘某的证明，以证明南嘉市场第15号门店系刘某给被告使用的，被告只应当对刘某承担义务。原告认为刘某并没有权利处分15号门店，该证明内容违法，即使签订合同，合同到期时间为2011年12月20日。本院认为证人刘某没有出庭作证，且缺乏其他相应证据证明刘某对该门店具有处分权，对该项证据不予采信。
4、被告向本院提交了嘉鱼热线新闻信息截屏，以证明南嘉市场于2013年7月左右租赁给他人从事羽毛球场馆经营，已经改变了市场性质。原告认为与争议无关。本院认为被告提供的该项证据与被告申请出庭作证的证人邓某、肖某二人的证言可以相互印证，可以证明原告开办的南嘉农贸市场只经营2至3个月就停业了。
综上，本院认定事实如下：原告南嘉农产品公司成立于
2007年4月27日，系嘉鱼县县属国有企业。2010年8月3日，根据嘉鱼县市场开发服务中心的指定，农交所以出租人名义与被告张健东签订了《嘉鱼县市场开发服务中心租赁合同》一份，约定：“一、甲方（农交所）将南嘉市场内16、17号门店出租给乙方（张健东），由乙方在市场内从事干鲜、粮油、副食经营。二、租赁期限为一年，即自2010年8月3日至2011年12月20日止。三、门店（摊位）租金为2.2万元，缴款方式：一次性付清。四、乙方需缴纳一万元保证金。用于乙方合同期间租借甲方财产及乙方经营风险保证。六、……甲方违反规定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿”。合同签订后，被告交纳了租金2.2万元，保证金1万元。南嘉市场也开始开业运营，被告在承租的门店内从事干鲜、粮油、副食经营，但南嘉市场仅仅运营2至3个月后，由于南嘉市场周边配套设施未能完善等原因便停止营业。此后被告仍在承租的门店内从事代理销售等经营活动。2012年3月20日，嘉鱼县房地产管理局向原告颁发了房权证，载明：房屋所有权人南嘉农产品公司，房屋坐落嘉鱼县××发展大道××号5幢1层1-5、1-6、1-7、1-8号。被告租赁的16、17号门店即为其中1-6、1-7号两间，另15号门店为5幢1层1-5号，18号门店为5幢1层1-8号。2011年初嘉鱼县金地物业管理公司与被告签订了《租赁合同》一份，约定嘉鱼县金地物业管理公司将南嘉市场内18号门店出租给被告作仓库使用，期限从2011年1月1日至3月31日，租金1500元。被告交付了租金1500元给嘉鱼县金地物业管理公司。租赁期满后被告一直占用该门店至今作为仓库使用。另外被告还从2013年12月份起占用15号门店至今作为仓库使用。2015年7月13日原告向被告家中发送了《通知》一份，载明：“张健东先生：你2010年8月3日租赁的南嘉16、17门店于2011年12月20日到期。租期满后，在未办理续租手续的情况下，占用南嘉门店4间从事经营活动，一直未缴纳门店租金，截止2015年6月20日，共欠租金合计8.5万元（租金计算方式：2011年12月21日—2013年12月20日租金4万元，每年每间5000元。2013年12月21日—2015年6月20日租金4.5万元，每年每间7500元）。特此通知你方，请自接到通知后15日内，将所欠租金交南嘉农产品公司。”同年7月23日被告向原告递交了《关于南嘉大市场通知的说明》一份，载明：“2010年5月南嘉大市场招商搞蔬菜、肉、鱼干鲜粮油等批发市场，我租下5栋16-17号门面用于干鲜、粮油批发。后又与南嘉大市场租5栋18号做仓库。我于2010年5月31号交保证金1万元，8月3日又缴纳2.5万元。2010年9月16号南嘉大市场要开业，当时负责人杨和万说上级要来检查，要我抓紧装修马上开张给市场撑门面。为了配合工作我在完成装修后，立刻从武汉进回各种干鲜、粮油商品供给货款268500元。2013年12月份，才从老刘手中借用5栋15号做仓库。同年，南嘉大市场开业不到三个月就歇业了，……到2011年我又找到市场负责人询问市场什么时候能开业？他们回答说旁边路马上修好了再开业，等几时开业了再收你们的房租。……按照出租合同规定，你南嘉大市场（甲方）改变市场场地用途，给张健东（乙方）造成损失，乙方有权要甲方赔偿损失706538元。……如果你们非要我交房租，那你们也先把我这几年的损失赔偿给我。”2016年8月嘉鱼县市场开发服务中心南嘉市场物业所与杜年生签订《租赁合同》约定：将南嘉市场内12、13号门店出租给杜年生，期限从2016年7月1日至2017年6月30日，租金1.5万元。
在本案开庭审理过程中，原告对嘉鱼县金地物业管理公司与被告签订了《租赁合同》表示追认。关于被告在答辩中提出的“出租人的市场歇业，造成被告的损失应当予以赔偿”的问题，被告表示暂时对原告不提出反诉。
本院认为，一、关于原告是否是本案适格主体的问题？原告是嘉鱼县××发展大道××号5幢1层1-5、1-6、1-7、1-8号即南嘉市场15、16、17、18号门店的所有权人，其有权对前述财产行使占有、使用、收益和处分的权利，其作为原告向本院提起诉讼要求被告迁出所侵占的房屋，是依法行使物权保护请求权，是本案适格的主体。二、关于原、被告之间租赁合同的效力问题及被告是否应该腾退15、16、17、18号门店的问题？农交所以出租人名义与被告张健东签订的《嘉鱼县市场开发服务中心租赁合同》，在原告向被告发送的《通知》表明“你2010年8月3日租赁的南嘉16、17门店于2011年12月20日到期”，该行为应视为原告作为权利人对该合同的效力予以追认，该合同合法有效。嘉鱼县金地物业管理公司与被告签订的《租赁合同》经权利人即本案原告追认，该合同同样合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告租赁的16、17、18号门店按合同约定租赁期间均已届满，但被告一直继续使用该出租门店，原告也没有提出异议，应视为双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告还向被告送达了《通知》一份，通知被告交纳租金，该《通知》中确定的租金标准比较符合本地市场行情，本院予以认可。原、被告之间的不定期租赁合同关系，原告作为出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。原告起诉要求被告迁出门店至今已有一段时间，应视为其已给予了被告合理的时间，本院依法应解除双方的租赁合同关系，且被告应腾退16、17、18号门店交还给原告，原告诉请被告迁出南嘉市场16、17、18号门店依法应予以支持。被告对15号门店属于无权占有，是对原告物权的侵害，原告有权请求返还，原告诉请其迁出南嘉市场15号门店依法应予以支持。三、被告是否应该向原告支付租金和赔偿损失的问题？被告在原合同约定的租赁期届满后，继续租赁使用的16、17、18号门店一直没有交付租金，原告主张按《通知》中确定的标准交付，本院予以支持。其中16、17号门店租金从2011年12月21日起至2013年12月20日止按每间每年5000元标准计算为2万元，18号门店租金从2011年4月1日起至2013年12月20日止按每年5000元标准计算为13470元。16、17、18号门店从2013年12月21日起至腾退之日止的租金按每间每年7500元标准计算，由被告支付给原告。被告占用的15号门店，其行为已构成对原告物权的侵害，原告有有权请求损害赔偿。被告占用该门店的时间为2013年12月份，本院酌定由其从2014年1月1日起至腾退之日止按每年7500元租金标准向原告赔偿损失。被告辩称“出租人承诺在市场重新开张前，不再另行收取租赁费用”，其没有提供有效证据予以证明，应依法承担举证不能的责任，依法不予采信。另外被告租赁16、17的目的是为了从事干鲜、粮油、副食经营，但由于南嘉市场仅仅运营2至3个月后便停止营业，使被告租赁门店的目的未能达到，如果由此给被告造成损失，被告可以另行主张权利，本案不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第三十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一被告张健东于本判决生效之日起十五日内腾退南嘉市场16、17、18号门店即位于嘉鱼县鱼岳镇发展大道102号5幢1层1-5、1-6、1-7、1-8号房屋给原告南嘉农产品公司。
二、被告张健东于本判决生效之日起十五日内向原告给付南嘉市场16、17、18号门店2013年12月20日之前的租金33470元，减去被告交纳的保证金1万元，还应支付23470元。
三、被告张健东于本判决生效之日起十五日内向原告给付南嘉市场16、17、18号门店从2013年12月21日起至腾退之日止的租金，按每间每年7500元标准计算。
四、被告张健东于本判决生效之日起十五日内向原告给付南嘉市场15号门店从2014年1月1日起至腾退之日止的租金，按每年7500元标准计算。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元，减半收取计2750元由原告负担200元，被告负担2550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审判员 徐宏彪
二〇一七年八月二十八日
书记员 杨 洋