黑龙江省七台河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑09民终326号
上诉人（原审被告）：林健，男，汉族，个体业主，住所地七台河市银泉小区。
委托诉讼代理人：芦洪涛，男，律师。
被上诉人（原审原告）：丁兆芳，女，汉族，无业，住所地七台河市万宝河镇。
被上诉人（原审原告）：丁兆亮，男，汉族，七煤公司职工，住所地七台河市万宝河镇。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王本林，法律工作者。
上诉人林健因与被上诉人丁兆芳、丁兆亮房屋租赁合同纠纷一案，不服七台河市新兴区人民法院（2015）新红民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林健及其委托�讼代理人芦洪涛、被上诉人丁兆亮和被上诉人丁兆亮、丁兆芳的委托诉讼代理人王本林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林健上诉请求：1.依法撤销七台河市新兴区人民法院（2015）新红民初字第87号民事判决，并依法改判；2.上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，认定上诉人租赁二被上诉人房屋用于经营，双方之间形成租赁关系是错误的。第一，上诉人没有与二被上诉人签订过租赁合同。二被上诉人在原审中举证的2009年12月23日签订的《租赁合同》的双方主体为被上诉人丁兆芳与案外人李健。根据合同相对性的原则，该合同只能约束到丁兆芳与案外人李健。第二，案外人李建租赁房屋后，用该房屋的使用权进行招商，并与上诉人约定，由上诉人林健在案外人李建处拿货，上诉人林健可以在案外人租赁的房屋内经营案外人销售的服装品牌。案外人李建收取上诉人的货款后，由案外人李健支付房屋租赁费用。为此，上诉人林健对房屋的使用权的约定，只能约束上诉人与案外人李健之间，如果上诉人不在李建处拿货，那么就能获得公司品牌的折扣，并可以自主选择经营场地。为此，上诉人林健在该租赁房屋的使用权与二上诉人之间没有任何法律意义上关系。第三，2009年12月23日，被上诉人丁兆芳与案外人李健签订的《租赁合同》中双方约定房屋租赁期限为七年，即从2009年12月23日至2016年12月12日止，并且约定2009年12月13日至2013年12月12日房租为11万元每年，2013年12月13日至2016年12月13日房租随行就市。2013年12月12日前三年房租到期后，由房屋所有权者即被上诉人丁兆亮找到房屋使用者即上诉人，要求确定后三年价格，上诉人林健在征得案外人李健的同意后，与被上诉人丁�亮在原合同上约定了后三年房屋租赁价格。因为被上诉人丁兆亮与上诉人林健都不是合同相对的主体，二人在原合同上约定后三年的房屋价格问题，只是对原合同双方当事人合同的补充，双方均系代理行为。代理权限仅是确定房屋的价格，双方的代理行为也仅对原合同双方当事人具有法律上的效力。仅凭此不能认定上诉人具有房屋租赁的主体资格。第四，上诉人的使用该房屋的权利，来自于与案外人李建之间的约定，如果上诉人不在案外人处拿货，那么就丧失对争议房屋使用的权利。为此人民法院认定使用了房屋就应当履行交付房屋租赁费用的义务是错误的。因为上诉人使用房屋的权利不是来自房屋租赁合同，而是来自与案外人李健之间买卖商品之间的约定。基于两个法律关系，双方的权利与义务是不同的，这样的认定违反了合同相对性。第五，在原审过程中，�上诉人丁兆芳自认在2009年12月23日签订合同的时候，是被上诉人与案外人李健签订的。那么如今起诉上诉人林健是因为案外人李健的失踪。上诉人李健不再经营七台河区域的商品销售后，由新的业务员接手，新的业务员明确与上诉人表示不再支付房屋租赁费用时，上诉人林健及时与被上诉丁兆芳联系，告知她不再使用该租赁房屋，为此尽量避免被上诉人损失，并且被上诉人接到上诉人的通知后，在房屋交接后就将该房屋租赁给其它承租者，上诉的行为对被上诉人是有益的，但被上诉人却以上诉人为被告诉至人民法院让人匪夷所思。原审人民法院适用法律错误。原审法院适用《民法通则》和《合同法》相关规定的前提为双方具有权利义务关系，而因上诉人与二被上诉人之间不具备租赁关系，故原审人民法院适用法律错误。
丁兆芳、�兆亮辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。丁兆芳、丁兆亮与林健签订租赁合同之前，丁兆芳、丁兆亮与王丽霞签订的合同到2013年到期（店名亲情树）正在履行期间，上诉人林健从王丽霞手中撬过来又与丁兆芳、丁兆亮签订的合同，李建与丁兆芳、丁兆亮根本就不认识。2013年10月林健与丁兆亮又签了2013年至2016年的合同，每年租金12.50万元。租金也是合同的乙方林健交付的。至于上诉人林健与李建什么买卖商品与答辩人丁兆芳、丁兆亮无关，上诉人林健既是房屋的使用人、也是房屋租赁合同的履行人，也是房屋租赁合同的签字人。
丁兆芳、丁兆亮向一审法院起诉请求：判令林健赔偿原告违约金10.00万元，诉讼费等费用由林健承担。
一审法�认定事实：被告租用原告位于新兴区兴华街面积209平方米的商服经营品牌服装，租赁协议由被告的品牌供应商业务员李建签订，被告销货量达到一定数额后李建在提成返利时予以报解部分房屋租金，约定租赁期限自2009年12月13日至2016年12月12日止，其中2009年12月13日至2013年12月12日期间租金为11.00万元/年；2013年12月13日至2016年12月12日租金随行就市，同时约定一方违约需向对方支付违约金10.00万元。2013年10月4日被告与原告协商将2013年12月13日至2016年12月12日租金固定为12.50万元/年。后被告于2014年12月10日搬出案涉房屋，不再履行双方之间的租赁协议。案件审理过程中，原、被告双方均要求追加李建为被告，但均未在本院指定期限内提交书面申请，亦表示无法提供李建的联系方式。一审法院认为，被告租用原告房屋用于经营，双方形成房屋租赁关系，各自应全面履行合同义务，依约享有合同权利。本案中被告在履行协议过程中单方面终止协议履行，对原告构成违约应承担违约责任向原告支付违约金。被告辩解其不是房屋租赁协议的相对方，不受租赁协议条款的约束，因本案中房屋租赁的协商、租金的交纳、后期租金数额的确定、房屋的实际使用均系被告，无论租赁协议开始签订是李建代被告所签还是租赁期间后三年被告承接李建的租赁协议，均不影响其为协议履行人的身份，应全面履行协议的内容，不能只享有权利而不履行义务或者只选择性履行协议的条款，在履行协议过程中构成违约即应向对方支付违约金。综合被告的履约情况及正常履约时原告可预期利益，原告诉请被告支付100,000.00元违约金数额过高，按未履约期限两年的租金250,000.00元的30%予以调整。判决：被告林健于本判决生效之日起十日内支付原告丁兆芳、丁兆亮违约金75,000.00元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人林健自愿承受原承租人李建的债务，有其以乙方身份与丁兆亮以甲方身份，在原房屋租赁协议上重新对2013年12月13日至2016年12月12日此三年租金数额、支付方式另行约定并签字确认的证据可以证明，该行为符合合同法有关债务转移的规定，应认定构成债务转移。上诉人林健与二被上诉人丁兆芳、丁兆亮之间形成新的债权债务关系，被上诉人丁兆芳、丁兆亮系债权人，上诉人林健系债务人，且2013年12月13日至2016年12月12日此三年的第一年即2013年12月13日至2014年12月12日期间的房租也是由林健支付的，故被上诉人丁兆芳、丁兆亮有权要求上诉人林健支付违约金，上诉人关于其与被上诉人未形成房屋租赁�系，不适用租赁法律关系调整的上诉请求和理由不予支持。
综上所述，上诉人林健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,150.00元，由林健承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文军
审 判 员 王旭辰
代理审判员 刘秀娜
二〇一七年一月十三日
书 记 员 彭俊玲