吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0602民初268号
原告：郭洪华，住通化市。
被告：赵国平，住白山市。
委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。
原告郭洪华与被告赵国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭洪华、被告赵国平的委托诉讼代理人徐公市到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金24000元；二、判令被告向原告支付违约金29000元；三、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告从2013年5月7日起租用原告位于板石镇金英村长春至白山公路旁的一楼门市房，2015年5月7日合同期满后继续租用，但双方没有续签合同，也没有交纳租金。被告于2017年5月份搬走并隐匿，后经其他租户告知，原告才知道被告搬走，并经多方打探才找到被告下落。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，被告从20155月份开始拖欠租金，至2017年5月搬走，共拖欠租金29000元，扣除抵押金5000元，仍欠原告租金24000元。原告多次催要，被告以种种借口推托，后米竟然偷偷搬走并隐匿。被告已构成严重违约，按照双方于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同书》第二条约定，原告可以追究被告双倍租金赔偿的违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，现依法起诉至人民法院，请贵院依法支持原告的诉求。
被告辩称：原告诉状所述事实与实际不符，被告于2015年5月6日已经搬出房屋，未继续租赁该房屋，双方所签订的租赁合同已经终止，所以原告请求事项不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：郭洪华（甲方，出租人）与赵国平（乙方，承租人）于2013年4月23日签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方向乙方出租位于板石镇金英村长春至白山公路旁的一楼门市房；租赁期限一年，自2013年5月7日起至2014年5月7日止；年租金为1.5万元，自本合同签订之日起一次性交付给甲方；乙方在入住前需缴纳抵押金5000元；租赁期间，房屋发生的水、电费（包括民用电、三相动力电）、卫生费等一切税费均由乙方自行承担；合同期满，应提前两个月通知甲方是否续租，如继续承租，需另立合同方可生效，如退租，租赁期满，甲方收回房屋使用权，乙方无条件搬出。搬迁完成后，房屋里仍有乙方余物的，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理，不赔偿乙方经济损失；合同期满或合同解除后，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方拒不赔偿，甲方有权扣除住房抵押金，并追究乙方相关违约责任；合同其他内容略。郭洪华、赵国平分别在合同落款处签字。合同签订当日，赵国平向郭洪华交纳抵押金5000元。租期届满前，赵国平续租房屋，郭洪华（甲方，出租人）与赵国平（乙方，承租人）于2014年3月3日签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方向乙方出租位于板石镇金英村长春至白山公路旁的一楼门市房；租赁期限一年，自2014年5月7日起至2015年5月7日止；年租金为1.45万元，自本合同签订之日起一次性交付给甲方；乙方在入住前需缴纳抵押金5000元；租赁期间，每年提前2个月缴纳齐下一年租金。乙方如拖欠租金达10天，甲方有权收回房屋，拒返抵押金，并追究乙方双倍租金赔偿的违约责任；租赁期间，房屋发生的水、电费（包括民用电、三相动力电）、卫生费等一切税费均由乙方自行承担；合同期满，应提前两个月通知甲方是否续租，如继续承租，需另立合同方可生效，如退租，租赁期满，甲方收回房屋使用权，乙方无条件搬出。乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，应提前在合同期满之日前自行拆除，并恢复至房屋原状。逾期的，甲方有权在乙方支付的住房抵押金中扣除房屋恢复原样费用。搬迁完成后，房屋里仍有乙方余物的，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理，不赔偿乙方经济损失；合同期满或合同解除后，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。乙方拒不赔偿，甲方有权扣除住房抵押金，并追究乙方相关违约责任；合同其他内容略。郭洪华、赵国平分别在合同落款处签字。租期届满后，赵国平续租房屋，双方未再签订书面的房屋租赁合同，郭洪华未向赵国平退还抵押金5000元。
因赵国平拖欠租金，郭洪华于2017年3月12日通过电话向赵国平催要房屋租金，通话内容为“郭洪华:我什么时候去取房租？赵国平:姐,你等等我吧,我干点活,咱那没有水啊,我上江源兑了个店干点活,完了我整点钱给你。郭洪华:15年到现在都二年了,3月7日心思去结20个月的,算一下怎么弄。赵国平:为什么说我不租你房子了呢,没法干活,冷我能受的了,但是没有水干不了活。郭洪华:我都问打更的了,水是因为水泵坏了,有水,再说我都去看了,你的人在那干活呢都,冬天租的时候就说冬天不能干活。你媳妇早就说不租了,你不租了打更的薛斌不还在那么？薛斌是你媳妇弟弟,一直在那。赵国平:你别着急,我把活干完看看我能拿出多少钱。郭洪华:没水也好,冬天不能干活，我给你降了500,原来1.5万元,现在1.45万元。赵国平:我挣出来这个钱,但是现在费劲,我现在在江源揽了个活。郭洪华:你说军分区的钱要回来了吗？赵国平:要回来了,又整这个活里了,你别上火,慢慢唠,这两天没干活,才干活,事都让我赶上了,你给我一个月时间,我把这个活干完,看能不能整点钱。郭洪华:你抓点紧,我也要看病。赵国平:行,你给我一个月的时间,我给你个说法。”郭洪华于2017年6月3日再次给赵国平打电话，通话内容为“郭洪华:你房租欠我二年了,到5月7日就二年了,今天都6月3日了,怎么回事啊,你干还是不干了啊,不干是交钥匙算算账啊还是怎么整。赵国平:姐,干不了,干不了。郭洪华:不干了,那退房你给我交钥匙,算算账,咱俩见个面啊。赵国平:行,好,你什么时候有时间。郭洪华:下个礼拜,我过去给你打电话,咱俩见个面,算算咱俩的房租,不是还有抵押金么,我这二年的去了抵押金,咱俩见面唠唠,你搬走了么？赵国平:搬走了。郭洪华:你也没给我打电话。赵国平:我刚从北京回来我父亲生病了,搬家是我媳妇他们搬得,不能耽误你往外租啊。郭洪华:你搬得时候也没给我电话啊。赵国平:你来的时候打电话。郭洪华:嗯,咱这是到5月7日就是二年了。赵国平:咱们见面再唠吧。”
赵国平支付房屋租金至2015年5月7日，尚欠郭洪华2015年5月8日至2015年5月7日期间房屋租金合计2.9万元，至今未付。
另：庭审过程中，赵国平申请证人邱某、万某、邴某、张某、付某出庭作证，证明赵国平于2015年5月6日将租赁房屋内的机械设备、雕刻工具、石料等搬到邱某家存放。五位证人出庭作证的证言，均未提及郭洪华与赵国平之间是否存在租赁合同关系。
以上案件事实有当事人陈述、《房屋租赁合同书》、通话录音光盘及庭审笔录在卷为凭，足资认定。
本院认为，郭洪华与赵国平之间签订的《房屋租赁合同书》于2015年5月7日租赁期限届满，虽然双方未再签订书面的《房屋租赁合同书》，但是通过郭洪华分别于2017年3月12日、2017年6月3日与赵国平的电话通话录音内容“郭洪华:我什么时候去取房租？赵国平:姐,你等等我吧,我干点活,咱那没有水啊,我上江源兑了个店干点活,完了我整点钱给你...郭洪华:没水也好,冬天不能干活，我给你降了500,原来1.5万元,现在1.45万元。赵国平:我挣出来这个钱,但是现在费劲,我现在在江源揽了个活...郭洪华:你抓点紧,我也要看病。赵国平:行,你给我一个月的时间,我给你个说法。”“郭洪华:你房租欠我二年了,到5月7日就二年了,今天都6月3日了,怎么回事啊,你干还是不干了啊,不干是交钥匙算算账啊还是怎么整。赵国平:姐,干不了,干不了。郭洪华:不干了,那退房你给我交钥匙,算算账,咱俩见个面啊。赵国平:行,好,你什么时候有时间。郭洪华:下个礼拜,我过去给你打电话,咱俩见个面,算算咱俩的房租,不是还有抵押金么,我这二年的去了抵押金,咱俩见面唠唠,你搬走了么？赵国平:搬走了。郭洪华:你也没给我打电话。赵国平:我刚从北京回来我父亲生病了,搬家是我媳妇他们搬得,不能耽误你往外租啊。郭洪华:你搬得时候也没给我电话啊。赵国平:你来的时候打电话。郭洪华:嗯,咱这是到5月7日就是二年了。赵国平:咱们见面再唠吧。”可知，在郭洪华向赵国平催要房屋租金时，赵国平认可欠付租金，年租金1.45万元，暂时没有支付能力，并没有提出双方之间的租赁合同关系已经解除而拒付租金，在2017年6月3日郭洪华向其催要截止2017年5月7日两年的房租时，郭洪华提出让赵国平退房交钥匙并结算租金，赵国平回应称“行”，双方还约定面谈此事，此时，赵国平仍未否认双方之间存在租赁关系、欠付租金。郭洪华催要租金，赵国平未予否认，视为赵国平予以默认；截止2017年6月3日，赵国平仍未退房交钥匙，应视为双方之间的租赁合同关系依然存续，此时，赵国平已拖欠两年（2015年5月7日至2017年5月7日）的租金，每年租金1.45万元，两年租金为2.9万元。因此，对赵国平称其于2015年5月6日已经搬出房屋，未继续租赁该房屋，双方所签订的租赁合同已经终止的抗辩主张，本院不予采信。赵国平已向郭洪华交纳了抵押金5000元，予以相应扣除后，赵国平尚欠郭洪华租金2.4万元。
对赵国平申请出庭作证的证人证言，即使证言属实，也仅能证明赵国平曾于2015年5月搬过家，未能证明赵国平与郭洪华解除房屋租赁合同关系的事实，证人证言与本案争议事实不存在直接的关联性，本院不予评判。
双方之间签订的《房屋租赁合同书》于2015年5月7日租赁期限届满，续租期限超过六个月，但双方之间未再签订书面的房屋租赁合同，双方之间的租赁合同关系应视为不定期租赁。郭洪华主张原租赁合同继续有效，并依据原租赁合同主张双倍租金赔偿的违约责任，但原租赁合同中亦约定“合同期满，应提前两个月通知甲方是否续租，如继续承租，需另立合同方可生效，如退租，租赁期满，甲方收回房屋使用权，乙方无条件搬出。”而续租房屋双方并未按照约定另立合同，可见双方续租房屋并未完全按照原租赁合同履行，应视为双方已变更原租赁合同，且郭洪华就其该项主张未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对郭洪华主张赵国平支付违约金2.9万元的诉讼请求，本院不予支持。未有证据显示双方约定租金支付期限，应属对支付期限没有约定的情形，双方未协议补充，按照法律规定租赁期间在一年以上的，应当在每届满一年时支付租金，则赵国平应付两年租金的支付期限分别为2016年5月7日、2017年5月7日。现支付期限已然届满，赵国平仍未支付租金，已属违约，应承担继续履行的违约责任。故对郭洪华主张赵国平支付房屋租金2.4万元的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，判决如下：
一、赵国平于本判决生效后立即向郭洪华支付房屋租金2.4万元；
二、驳回郭洪华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1126元减半收取563元，由郭洪华负担310元，由赵国平负担253元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 李冰
二〇一八年四月二十四日
书记员 董研