上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11179号
上诉人（原审被告）：刘朝林，男，汉族，1971年3月12日出生，户籍地江苏省阜宁县。
被上诉人（原审原告）：张事安，女，汉族，1952年6月21日出生，户籍地上海市静安区。
被上诉人（原审原告）：张佳琪，男，汉族，1982年12月26日出生，户籍地上海市静安区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。
上诉人刘朝林因与被上诉人张事安、张佳琪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初31757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘朝林，被上诉人张事安、张佳琪的共同委托诉讼代理人马峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘朝林上诉请求：撤销原判，依法改判，不同意退还被上诉人张事安、张佳琪保证金6万元（人民币，下同）；被上诉人张事安、张佳琪应向上诉人刘朝林支付2个月租金计7万元。事实和理由：1、被上诉人与上诉人之间的租赁合同解除违反双方在租赁合同第十三条第2款中的约定。首先，被上诉人没有提前3个月书面通知上诉人，更是在未征得上诉人同意情况下擅自将上海市闵行区XX路XX弄XX号围墙内的场地及办公用房（以下简称租赁物）交还给案外人王某，应认定被上诉人的解除合同行为不符合提前终止合同的约定，存在违约。上诉人根据合同约定无须退还被上诉人6万元保证金，同时上诉人也没有放弃赔偿的要求，完全可以根据上述条款约定要求被上诉人赔偿2个月租金计7万元。2、上诉人与一审法官电话中并未同意退还被上诉人6万元保证金，也没有表达过退还的意思，一审认为上诉人同意并判令上诉人退还6万元保证金没有依据。3、上诉人与案外人王某关于租赁保证金与补偿金的正常结算与本案无关。上诉人在一审中表述案外人王某实际与上诉人结算保证金、补偿金的时间是2016年7月，上诉人一直声明收条上的标注时间错误，一审也没有对被上诉人实际搬离日期查明。据此，请求二审法院查明事实依法作出判决。
被上诉人张事安、张佳琪辩称，上诉人将限期搬离自行拆除告知书交给被上诉人，但上诉人在一审中称没有交给被上诉人，就是不诚信。上诉人在一审中称其是在7月份将场地给案外人王某的，后来又称是被上诉人直接退还给案外人王某的，陈述前后不一，不能采信。事实上，被上诉人在2016年4月将场地及自己的搭建物交给了案外人王某，上诉人在场作了见证。2016年5月，案外人王某退还给上诉人保证金及支付补偿金8万元。被上诉人在一审中提交了案外人王某出具的一份证明，王某确认被上诉人退还场地时间2016年4月10日，王某在2016年5月10日补偿给上诉人保证金及搭建补偿款共计8万元，故被上诉人要求上诉人退还保证金及已付租金是有事实与法律依据的。据此，被上诉人没有违约解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张事安、张佳琪向一审法院起诉请求：1、要求刘朝林退还张事安、张佳琪租金105,000元；2、要求刘朝林退还张事安、张佳琪租赁保证金6万元；3、要求刘朝林赔偿张事安、张佳琪停业、搬迁损失105,000元；4、要求刘朝林支付张事安、张佳琪房屋和厂棚补偿金10万元。
一审法院认定事实：张事安系张某之配偶，张佳琪系两人之子。张某于2014年9月去世。
2014年1月12日，刘朝林作为出租方（甲方）、张某作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号围墙内的场地及办公用房出租给乙方，甲方保留适当场地摆放工程养护标志性的设施和东北角办公房3间自用。其余租赁物由乙方使用；租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日止；年租金42万元；乙方应在本合同签订之前，向甲方支付部分租赁保证金6万元。租赁期限届满，在乙方向甲方支付交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方交付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕以上义务后五日内，将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同对其余事项亦作了约定。
涉案场地位于G60高速公路跨七莘路高架下方，靠近沪清平公路。
2014年1月14日，张某向刘朝林支付了6万元保证金，刘朝林出具了收条。此后，张某在涉案场地内搭建了彩钢板大棚，大棚内搭建了办公用房。
张某于2014年9月去世。
2015年12月，张事安、张佳琪向刘朝林支付了2016年1月至6月的半年租金21万元。
2016年4月10日，张事安、张佳琪搬离了涉案场地，并直接交还给了案外人王某。2016年5月10日，案外人王某退还刘朝林租赁保证金及彩钢板房补偿金合计8万元。
诉讼中，张事安、张佳琪向法院提供了一份落款加盖“华漕镇整治违法用地和违法建筑工作领导小组办公室”印章的《限期搬离自行拆除告知书》复印件，内容为：“上海A有限公司：你（单位）在XX路XX弄（28）桥洞内擅自搭建简易屋棚，用于车辆改装使用，存在严重安全隐患。现依据闵行区桥梁桥孔整治行动计划任务，你（单位）已被列入整治计划。现根据沪建管联（2014）547《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》的通知精神，责令你（单位）在2015年12月20日16时前自行搬离，并拆除上述桥洞内的违法建筑。如逾期不执行的，将由华漕镇人民政府依法强制拆除，一切后果自负。”刘朝林对此表示，其从未看到过此份告知书，更未将此份告知书交给张事安、张佳琪。
一审法院于2017年3月21日向华漕镇整治违法用地和违法建筑工作领导小组办公室核实上述告知书的真实性。该办公室工作人员张晓君表示从未作出此份告知书，且上海A有限公司在沪青平公路上，不属华漕镇辖区，该办公室无权管理。
张事安、张佳琪另提供一份落款署名为“王某”的证明，内容为：在我将闵行区XX路XX弄XX号出租给刘朝林作仓储堆场之用过程中，由于刘朝林又转租给他人经营其他行业，因此有关职能部门要求其停业搬离。于是我于2015年12月底通知刘朝林将租赁物腾空，并搬出租赁场地，并由刘朝林通知实际承租人，他们于2016年4月10日将场地和房屋腾空后交还给我，我于2016年5月10日补偿刘朝林租房押金和搭建彩钢棚共人民币捌万元整。对此，刘朝林表示该证明的落款确实是王某的签名，但其从未收到王某所谓的限期搬离通知书；其于2016年7月才发现张事安、张佳琪搬离了涉案场地和房屋，故其将涉案场地和房屋退还给了王某；王某退还押金及支付补偿金的时间实际是2016年7月。
刘朝林在庭审中提供一份落款加盖“上海市公安局闵行分局七宝派出所”印章的《情况证明》复印件，内容是：根据“上海B有限公司”申请门牌的情况，经七宝派出所审核，按照有关门弄的相关规定，现确定“上海B有限公司”临时门牌为XX路XX弄2号、16号、28号、38号、56号。张事安、张佳琪对此证据的真实性无异议。
本案庭审后，刘朝林于法院的电话中表示其同意退还张事安、张佳琪租赁押金6万元。
一审法院认为，涉案的租赁合同由刘朝林与张某签订，合同内容未违反法律法规禁止性规定，故当属有效。张某去世后，张事安、张佳琪向刘朝林支付了2016年上半年的租金，刘朝林亦实际收取并出具收据，证明张事安、张佳琪已继受了上述租赁合同中承租人的权利义务。
结合张事安、张佳琪陈述及刘朝林向案外人王某出具收条收取王某退还的租赁押金以及支付的补偿金情节，可以证明，张事安、张佳琪实际搬离的时间为2016年4月。故对于张事安、张佳琪所述的搬离时间2016年4月10日，法院予以采信。
张事安、张佳琪表示其搬离的原因是因为刘朝林向其送达了华漕镇相关职能部门印发的限期搬离告知书。但经法院核实，华漕镇有关职能部门并未出具该份告知书。结合张事安、张佳琪与刘朝林确认的七宝派出所的情况证明分析，涉案地块应当属于闵行区七宝镇辖区，不可能由华漕镇进行管理并责令张事安、张佳琪搬离。该份告知书不具有真实性，无证明效力。王某出具的证明中关于“职能部门要求停业搬离，……并由刘朝林通知实际承租人……”内容，刘朝林予以了否认。对此，张事安、张佳琪未能进一步举证，在告知书不具有真实性的情况下，法院对王某的此节证明内容不予认定。
现无证据证明刘朝林要求张事安、张佳琪搬离租赁物。张事安、张佳琪要求刘朝林赔偿停业和搬迁损失105,000元、彩钢板房的补偿10万元的请求，法院不予支持。
关于张事安、张佳琪要求刘朝林退还租金的请求，鉴于张事安、张佳琪于2016年4月10日搬离，且将涉案场地直接交给了案外人王某，而王某于次月与刘朝林就租赁押金和补偿费进行了结算，故法院认为自2016年4月11日至6月30日期间的租金，刘朝林应当退还，应退租金金额为92,334元。
关于租赁保证金6万元，合同对于退还保证金的前提作了约定。张事安、张佳琪已返还租赁物，足额支付了租金。而合同中关于张事安、张佳琪应支付2个月租金的赔偿的约定，刘朝林并未据此主张，且于庭审后表示同意退还押金，因此该笔保证金由刘朝林退还张事安、张佳琪。
一审法院审理后作出判决：一、刘朝林于判决生效之日起十日内退还张事安、张佳琪租金人民币92,334元、租赁保证金60,000元；二、驳回张事安、张佳琪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,850元，由张事安、张佳琪共同负担4,041.50元，刘朝林负担2,808.50元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人刘朝林与张某之间于2014年1月签订租赁合同，在张某去世后，被上诉人张事安、张佳琪作为张某的继承人向上诉人刘朝林支付2016年上半年的租金，故双方之间也建立了租赁合同关系。基于上诉人刘朝林在一审中对被上诉人张事安、张佳琪提供的一份署名王某的证明中的“王某”签名所作的确认，结合上诉人刘朝林对王某退还租赁保证金及彩钢板房补偿金计8万元的收款收据上的签字也予以确认，故被上诉人张事安、张佳琪移交场地的时间为2016年4月10日以及王某在2016年5月10日支付给上诉人刘朝林租赁保证金和彩钢板房补偿金合计8万元等事实，应予认定。至于上诉人刘朝林对王某签字的该份证明中的职能部门要求停业搬离、由其通知实际承租人等内容不予确认，属于上诉人刘朝林对合同解除原因所作的抗辩，并不影响上述事实的查明认定。上诉人刘朝林在本案中辩称其在2016年7月才知晓被上诉人搬离以及将场地及房屋退还给王某的情况、同时辩称其收到王某8万元的时间是2016年7月，且上述补偿款不是涉及被上诉人张事安、张佳琪退租场地的事宜，就其上述辩称意见，上诉人刘朝林实质上要求法院认定被上诉人存在提前解除合同的违约责任，但上诉人刘朝林并未提交相关证据加以佐证，故本院难以采信。虽然被上诉人张事安、张佳琪在退还场地及房屋时未与上诉人刘朝林办理交接手续，但上诉人刘朝林事后与出租人王某进行了结算补偿，且王某补偿的款项中包含租赁保证金的内容，故上诉人刘朝林应将租赁保证金退还给被上诉人张事安、张佳琪。上诉人刘朝林认为其没有向一审法官表达过其同意退还租赁保证金的上诉意见，本院不予采纳。一审法院对本案所作的处理认定尚无不当，本院予以认同。
综上所述，刘朝林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,900元，由上诉人刘朝林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
代理审判员 王振伟
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……