上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12125号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：季学东，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴方豪，男，1964年2月23日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：孙勇，上海福一律师事务所律师。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人戴方豪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初20129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人季学东，被上诉人戴方豪之委托诉讼代理人孙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其支付违约金人民币5,000元（以下币种相同）。事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审认定的违约金过高，应该按照银行同期贷款利率计算。被上诉人戴方豪辩称，违约金已经比合同约定降低了很多，完全合理，一审判决正确，要求维持原判。2016年7月，戴方豪诉至一审法院，请求判令：1、金盛公司支付戴方豪2015年1月1日至2016年6月30日拖欠的租金；2、金盛公司支付自2014年一季度起的各期段租金逾期给付违约金30,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为戴方豪等十七人，戴方豪所有商铺位于102室-18。2008年2月27日，戴方豪（出租方、签约甲方）与金盛公司（承租方、签约乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（69.78/907.04）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时应向乙方提供由税务部门开具的租赁发票；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担，甲方不得干涉乙方的经营自主权及经营管理活动，乙方对承租的商铺具有完全的使用权和经营权；乙方应监督入驻商户合理使用并爱护该商铺及其附属设施，因商户使用不当或故意破坏商铺，引起商铺内部的设施损坏或发生故障，乙方应负责维修；租赁期间，乙方有权装修及增设附属设施，有权对商铺所在市场的整体规划重新设计，并对市场进行综合改建，包括道路、停车场等，但不得影响甲方商铺内的房屋结构；租赁期满，乙方可选择恢复原状或拆除部分装修后返还给甲方，甲方同意按届时的实际状况返还；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；甲方应无条件免费提供租赁商铺房屋外立面（包括房屋底楼到顶楼）及周围的店招及可合理使用的所有广告位置，并协助办理广告审批事项，以满足乙方在市场范围内正常开展经营活动所需相应的广告宣传场地，但费用由乙方承担；甲方不得在租赁期内自己或出租或以其他方式授权给第三人使用该广告位置；乙方及其二次招商的客户应依法办理经营所需办理的各类许可证照及相关法律文件，甲方予以协助出具相关证明材料；甲、乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同的，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及实施其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错造成乙方不能正常经营的，任何一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同还对其他内容进行了约定。当日，戴方豪（签约甲方）与金盛公司（签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》一份，约定：甲方委托乙方代开租赁发票；乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号；甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡；签订此合同时，乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号为户名戴方豪，银行卡号XXXXXXXXXXXXXXX6795，开卡银行为上海交通银行；甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接受甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为XX路XX弄XX号XX、XX室-
XX。金盛公司承租系争房屋后将租金代扣税金后向戴方豪支付，付清了至2014年12月31日止的租金，其中于2015年12月2日支付了自2014年1月至6月的租金17,096元，于2016年1月26日支付了自2014年7月至12月的租金17,096元。一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行各自义务。但金盛公司在租赁系争商铺的过程中，并未能按照约定的支付期限履行，长期拖欠租金未付，已属违约。现就2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金已至付款期限，戴方豪要求金盛公司支付租金的诉讼请求一审法院予以支持。至于租金数额，双方约定自2014年1月1日至2016年12月31日止的年租金标准为36,031元，同时也约定由金盛公司代扣税金，考虑到由于金盛公司目前尚未实际发生租金代扣税金的事实，且具体代扣金额尚不明确，同时戴方豪亦已明确表示如金盛公司确代为扣缴税金愿予以结算，故对于金盛公司代扣税金之问题由双方另行处理。故一审法院确认金盛公司向戴方豪支付自2015年1月1日至2016年6月30日止的租金54,046.50元。关于戴方豪主张的违约金30,000元，依据双方合同约定：“金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对戴方豪构成实质性违约，应向戴方豪支付200,000元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”，现金盛公司已逾期支付租金逾一年，戴方豪就此主张违约金于法有据，一审法院予以支持。至于违约金数额戴方豪根据实际情况调整至30,000元，但一审法院认为，由于违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到金盛公司的违约时间、对戴方豪造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，戴方豪目前所主张的违约金高于违约行为给其造成的损失，故一审法院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以20,000元计。综上所述，对于戴方豪要求金盛公司支付租金的诉讼请求一审法院予以支持，金盛公司并应向戴方豪支付违约金20,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年九月六日作出判决：一、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向戴方豪支付自2015年1月1日起至2016年6月30日的租金54,046.50元；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向戴方豪支付违约金20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计837.99元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。被上诉人一审主张的违约金已经低于合同约定标准，一审认定金额并无不当；上诉人称一审认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一六年十一月九日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……