云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初字第1054号原告：昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社（下称：福海信用社），住所：云南省昆明市滇池路李家地村旁负责人：孟朝兴。委托代理人：马佳，云南中云律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄国志，男，1960年1月11日出生，身份证登记住址：福建省南安市。被告：潘宝珍，女，1960年3月7日出生，身份证登记住址：福建省南安市。两被告的共同委托诉讼代理人：潘森林，男，汉族，1967年3月17日出生，身份证住址：福建省厦门市思明区，系潘宝珍之弟，特别授权代理。被告：云南天时房地产开发经营有限公司（下称：天时公司），住所：昆明市寻甸县河口乡北大营村综合楼。法定代表人：黄晓波。原告福海信用社诉被告黄国志、潘宝珍、天时公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，依法适用普通程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告福海信用社的委托代理人马佳、被告天时公司的法定代表人黄晓波到庭参加了庭审，被告黄国志、潘宝珍经本院依法送达起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告黄国志、潘宝珍签订的个人购房借款合同提前到期并判令被告黄国志、潘宝珍立即偿还借款本金1024506.72元及2015年4月20日起至2016年1月20日的利息39315.81元（含合同期内利息、罚息及复利），两项合计1063822.53元并承担自2016年1月20日起至实际还清之日止的逾期利息（含罚息及复利，按合同约定的利率计算）；2.判令被告黄国志、潘宝珍承担原告为实现债权的律师代理费15374元；3.判令原告对被告黄国志抵押的坐落于寻甸县北大营昆明（寻甸）“天湖岛”生态住宅（一期）x幢B-xx号房产享有优先受偿权；4.判令被告天时公司对上述1、2项诉讼请求承担连带偿还责任；5.由三被告承担本案诉讼费。事实及理由：经被告黄国志申请，原告于2010年5月28日与被告黄国志、潘宝珍、被告天时公司签订个人购房借款合同，约定被告黄国志向原告借款1740000元，期限120个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，为月利率4.95‰，合同期内如遇中国人民银行利率调整，上述合同项下的利率借款期限在一年以上的，于次年1月1日按当期同档次基准利率及约定的浮动比例确定调整后的利率。如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变。贷款按月等额本息还款法由被告黄国志授权原告于每月20日从还款账户中扣收贷款本息。被告潘宝珍作为黄国志的配偶在合同上以共同借款人的身份签字。上述合同还约定将贷款购买的坐落于寻甸县北大营昆明（寻甸）“天湖岛”生态住宅（一期）x幢B-xx号的房产设定抵押，并约定由被告天时公司进行阶段性连带责任担保，直到上述借款合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记手续信息的房屋他项权证时，被告天时公司对满足上述条件之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，原告依约向被告黄国志发放了贷款本金1740000元，截止2016年1月20日被告黄国志仍欠9期贷款本息。根据个人购房借款合同的约定，被告已构成违约，经多次催收无果。被告黄国志向本院提出书面答辩状称：1、经黄国志了解，天时公司在建设本案讼争预售合同项下别墅时，并未将别墅建在其拥有合法用地手续的土地上，故天时公司就本案讼争别墅没有取得合法的商品房预售许可证，因此天时公司与黄国志签订的商品房购销合同系无效合同，原告与黄国志基于商品房购销合同签订的个人借款合同应当予以解除。2、黄国志从始至终都没有购买本案讼争房屋的真实意思表示，黄国志与原天时公司的股东潘总系同学，天时公司以商品房手续完整，首付、按揭等一切款项均由其承担为由，欺诈要求黄国志提供身份证并在两份合同上签字。黄国志没有支付过首付款，也没有支付过按揭款，没有占有过房屋，贷款关系发生在天时公司与原告之间，与黄国志无关。3、原告没有尽到审慎审查的义务，没有查清贷款房产性质及法律瑕疵的情况下，就开展商品房抵押贷款义务，原告有一定过错，也应承担一定的责任。被告潘宝珍未提出答辩。被告天时公司辩称，1、北大营草原旅游项目是寻甸县政府的主要招商引资项目，天时公司与寻甸县政府签订开发合同，建设天湖岛高尔夫球场，“天湖岛”生态住宅（一期）项目系高尔夫球场的配套项目。天时公司于2007年9月29日取得商品房预售许可证。2011年3月8日，寻甸县国土资源局执法大队针对该项目用地存在指标漂移建设问题向天时公司作出过行政处罚决定书，被告也依决定书按时交清了罚款，其后别墅的销售、抵押均得到了相关部门的配合。目前，“天湖岛”生态住宅（一期）项目建设用地的供地方案已取得昆明市政府相关部门的批复，已具备拍卖出让给天时公司的条件。2、2010年，受全国性的高尔夫球场清理、整顿政策的影响，被告开发的高尔夫球场运营进入停业整顿状态，被告再无其他经营收入，也无力按时支付相应工程进度款。经被告公司与施工单位协商，以施工单位人员或被告公司高管的亲朋好友的名义向原告申请办理“天湖岛”生态住宅（一期）部分房产的按揭贷款，黄国志、潘宝珍等22案的贷款人均是此种情况，贷款所得全部用于支付施工单位的工程进度款以及天时公司员工的工资、农户土地承包经营费用的支出。贷款人与天时公司另行签订协议，约定由天时公司代为支付按揭贷款的首付款，信用社贷款存折由天时公司保管并代为支付每月的还本付息，还清贷款后由贷款人配合被告办理商品房买卖合同登记备案注销手续，部分贷款人还向被告出具了首付款的借条。此后，天时公司每期均按时代为履行还本付息的义务，直至2014年，国家再次对全国高尔夫球场整顿清理，球场运营不得不再次进入停业整顿阶段，天时公司的运营再次陷入危机，天时公司于2015年5月21日起开始拖欠贷款的还本付息义务。贷款人向原告申请贷款是为了妥善解决天时公司所欠工程款及民工工资等问题，天时公司已经代为履行了五年多的按揭贷款偿还义务，天时公司与原告之间是事实上的贷款关系，该贷款天时公司愿意归还，贷款人不应当承担贷款的偿还义务。此外，天时公司认为原告计算利息支付时间有误，天时公司最后还款时间为2015年5月20日，因此欠息时间也应为2015年5月20日。原告就其诉讼请求向本院提交了如下证据：一、个人住房（商铺）借款申请书。证明被告黄国志向原告提出借款1740000元的申请。二、个人购房借款合同、公证书。证明原告与被告黄国志、潘宝珍、被告天时公司签订了书面的借款合同，对借款、抵押、保证的相关事项作了明确约定并经公证。三、借据。证明原告于依约履行了向被告黄国志发放贷款1740000元的合同义务。四、贷款帐或利息清单。证明贷款所欠本金及利息明细，被告的贷款是系统自动显示，利息只付至2015年4月20日。五、委托代理协议。证明原告为实现债权委托律师的合同依据。六、发票。证明原告为实现债权支出了律师费。七、土地使用权证、“天湖岛”生态住宅（一期）的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同备案登记表。证明贷款之初天时公司提供的资料手续齐全。被告天时公司对原告提交的所有证据真实性、合法性、关联性均无异议，认可天时公司虽然办理了土地使用权证、“天湖岛”生态住宅（一期）的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，但天时公司并未在办理了合法手续的土地上建盖房屋，本案诉争的房屋是建盖在尚未取得土地证的地块上的。被告黄国志、潘宝珍、天时公司在本案中未提交证据。本院依职权于2016年4月19日向寻甸县国土资源局所作的询问笔录。该国土资源局不动产管理科工作人员陈述：天时公司有四本土地使用权证，只是地块与其所建的别墅群不是同一地块，别墅群的收储报批手续已经完成，但由于天时公司没有交纳土地出让金，故别墅群没有办理土地使用权证。原告及被告天时公司对询问笔录无异议。本院认为：被告黄国志、潘宝珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据进行质证和提交反驳证据的权利。被告天时公司对原告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，本院对上述证据予以采信。对本院所作的询问笔录，原告及被告天时公司均无异议，本院予以确认。经审理，本院确认如下事实：2010年5月28日，原告与被告黄国志、潘宝珍、天时公司签订个人购房借款合同并经公证，合同约定被告黄国志向原告贷款1740000元用于购买坐落于寻甸县北大营的房屋，贷款期限为120个月。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，为月利率4.95‰，合同期内如遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日，按当期同档次基准利率及上述浮动比例确定调整后的利率；如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在借款利率基础上加收50%。还款方式为按月等额本息还款法，被告黄国志指定其在贷款人处开立的户名为黄国志，账号为05×××89的账户作为还款账户，并授权原告于每月20日从上述还款账户中扣收贷款本息。被告黄国志自愿用其购买的昆明‘天湖岛’生态住宅（一期）房屋为原告在本合同项下的债务向原告提供抵押担保。被告潘宝珍作为共同借款人在合同上签字认可。被告天时公司自愿为被告黄国志提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金及利息、逾期罚息、复利、贷款人为实现债权等发生的费用（包括但不限于律师代理费等）以及其他应付的费用承担连带保证责任。2010年5月28日，原告向被告黄国志发放了贷款1740000元。此后，原告从黄国志还款账户中正常扣收贷款本金及利息至2015年4月20日，2015年5月20日起该账户开始出现违约至今，尚欠的贷款本金为1024506.72元。原告为本案支出律师费15374元。另查，天时公司曾向原告提供过土地使用权证、“天湖岛”生态住宅（一期）的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，黄国志所购云南天时房地产开发经营有限公司开发的昆明‘天湖岛’生态住宅（一期）x幢B-xx号房屋也在寻甸县房屋产权部门进行过商品房买卖合同备案登记。但经本院向寻甸县国土资源局了解，且天时公司亦认可其在实际操作中，并未在其取得合法手续的土地上建盖房屋，而是在其拥有合法手续的土地以外的土地上建盖的别墅。天时公司认可其为解决资金问题让员工的亲朋好友及施工单位人员以签订虚假的商品房购销合同的形式，向原告申请办理“天湖岛”生态住宅（一期）房产的按揭贷款，但贷款的实际使用人为天时公司。本院认为：虽然形式上两被告间的商品房购销合同符合相关法律规定，即“天湖岛”生态住宅（一期）有商品房预售许可证，也在寻甸县房屋产权部门进行过商品房买卖合同备案登记。但被告天时公司在本案中认可，并经寻甸县国土资源局证实，天时公司在建设“天湖岛”生态住宅（一期）别墅区的过程中，并未在其拥有合法用地手续的土地上建盖房屋，而是使用所谓的漂移法，在没有办理合法用地手续的土地上建盖别墅，故本案天时公司就本案诉争房屋没有取得合法的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”天时公司与黄国志签订的商品房购销合同系无效合同，原被告三方因该商品房购销合同而订立的个人借款合同也应当予以解除。被告黄国志、天时公司一致认可被告黄国志、潘宝珍没有购买房屋的真实意思表示，也没有支付过首付款及按揭款，其目的仅是通过与订立商品房买卖合同的形式帮助天时公司从原告处获取贷款，天时公司才是贷款的实际使用人。故天时公司对原告主张的借款本金1024506.72元及利息、罚息、复利应当承担还款责任，并应承担原告因此支付的律师费15374元。原告提交的贷款帐显示利息时间只付至2015年4月20日，天时公司主张付至2015年5月20日没有依据，本院不予采信。被告黄国志、潘宝珍明知天时公司借用其名义贷款，轻信天时公司的承诺，积极配合天时公司签订虚假的商品房购销合同，帮助天时公司套取原告的贷款，其具有一定的过错，被告黄国志、潘宝珍对天时公司未偿还原告的上述债务应承担10%的连带赔偿责任。被告黄国志主张原告没有尽到审慎审查的义务，有一定过错，但从原告提交的证据材料上看，天时公司在贷款之初提交给原告的资料室完备的，没有证据显示原告对天时公司偷梁换柱的行为是知道的，对被告黄国志此项辩解，本院不予支持。因“天湖岛”生态住宅（一期）x幢B-xx号房屋没有办理抵押，且目前的状况也不可能办理抵押，对原告要求就该房产享有优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。被告黄国志、潘宝珍经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，但鉴于本案案件事实清楚，证据确凿充分，可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南天时房地产开发经营有限公司于判决生效后十日内归还原告昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社贷款本金1024506.72元及从2015年4月20日至付款之日止按个人购房借款合同约定利率计算的利息、罚息、复利。二、被告云南天时房地产开发经营有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社律师费15374元。三、被告黄国志、潘宝珍对被告云南天时房地产开发经营有限公司的上述债务承担10%的连带清偿责任。四、驳回原告昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费14559元（原告已预交），由被告云南天时房地产开发经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张 芳人民陪审员  赵玉燕人民陪审员  贺加敏二〇一六年十月二十八日书 记 员  杨 莎