湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初461××号
原告（执行案外人）：余江，男，1971年2月26日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：龚成立，湖北高驰律师事务所律师。
被告（申请执行人）：湖北东升建设有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街绿苑路28号。
法定代表人：冯海堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵喆，湖北山河律师事务所律师。
被告（被执行人）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地武汉市硚口区建设大道142号。
法定代表人：苏刚，该局局长。
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬。
原告余江与被告湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）、武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动局）、第三人武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告余江的委托诉讼代理人龚成立，被告东升公司的委托诉讼代理人赵喆，被告硚口劳动局的委托诉讼代理人丁雪松到庭参加诉讼。第三人治历公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。案件公告送达期间依法应从审理期限中扣除。本案现已审理终结。
余江向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）/栋19层1室的强制执行；2、本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地（湘商大厦）/栋19层1室（案涉房屋）是硚口劳动局委托治历公司以全垫资方式代为开发建设的，后登记在硚口劳动局名下。2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》，确认包括案涉房屋在内的相关房屋归治历公司所有。该协议经武汉仲裁委员会2014年1月7日作出的（2013）武仲裁字第0001387号裁决书裁决有效。2012年9月27日余江与治历公司签订了《房屋买卖合同》，约定余江购买案涉房屋。2014年1月10日治历公司向余江交付了案涉房屋，余江对其占有并装修使用。2015年6月余江向武汉市硚口区人民法院起诉要求治历公司办理案涉房屋的过户手续。2015年法院作出（2015）鄂硚口民三初字第00217号民事调解书，确认买卖合同有效，治历公司在一个月内将房屋的两证过户至余江名下。2015年9月东升公司因建设工程施工合同纠纷一案申请查封案涉房屋。2015年10月10日，法院根据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书查封了案涉房屋。2016年1月余江对查封提出了书面异议。法院于2016年8月4日作出（2016）鄂01执异622号执行裁定书，裁定驳回了余江的异议申请。余江认为案涉房屋虽然登记在硚口劳动局名下，但武汉仲裁委员会裁决书已对案涉房屋的归属进行了确认。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，自该裁决书生效之日起治历公司成为案涉房屋的合法所有权人。余江与治历公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，余江支付了全部房款，并自2014年1月起占有和使用案涉房屋。虽然房屋未过户至余江名下，但余江对此没有过错。因此，余江依法享有案涉房屋的所有权，法院应停止对该房屋采取的执行行为。
东升公司辩称：1、案涉房屋系在划拨土地上建造，余江与治历公司签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定无效。2、余江所称仲裁裁决书和调解书均不产生物权变动的效力。硚口劳动局才是案涉房屋的所有权人。3、余江对无法办理案涉房屋的两证并取得所有权存在过错。余江在购买房屋时即知晓房屋建在划拨用地上，治历公司并非房屋的权利人。4、余江没有履行房屋买卖合同并支付价款。应驳回余江的诉讼请求。
硚口劳动局辩称：1、治历公司不享有案涉房屋的所有权，其与余江签订房屋买卖合同属于无权处分行为，合同无效。仲裁裁决书仅确认了我单位与治历公司所签订《还款及房屋分割确认协议》的效力，不产生物权变动的法律效果，治历公司未取得案涉房屋的所有权。2、余江未支付购房款，没有取得房屋的所有权。调解书也没有产生物权变动的效力。应驳回余江的诉讼请求。
治历公司未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于余江提交的2012年8月31日1222790号收据、2012年9月10日1222792号收据、2012年11月29日0517246号收据。余江称上述收据的原始件已遗失，现有证据原件系其于2014年7月请治历公司在收据存根联复印件上加盖治历公司财务专用章而来。东升公司和硚口劳动局对上述证据的真实性有异议。对此本院认为，余江和治历公司是收据的经办方，治历公司在收据存根联复印件上加盖印章的行为表明其认可存根联所载关于收取余江通过转账方式支付的购房款的意思表示，无论其是否可以与支付凭证相印证，是否足以证实余江已交付全部款项属于证据证明力的问题，不影响本院确认其真实性，并作为定案的依据。2、2012年9月27日治历公司和余江所签《房屋买卖合同》第二条记载余江所购房屋为“湘商大厦B楼19层/号房”，该房屋建筑面积共1000平方米。余江称此合同中所称B楼19层/号即大楼物权凭证上所载“（湘商大厦）/栋19层1室”。对此，作为登记权利人和大厦使用人的硚口劳动局表示认可，而治历公司未参加诉讼，故本院对余江的前述说明予以采信，确认该《房屋买卖合同》交易标的物与执行异议之诉的关联性。3、余江主张硚口劳动局与治历公司所签《委托代建协议书》有补充协议，从内容看对委托代建费用支付方式进行了约定，将案涉房屋在内的部分房屋冲抵代建款，与《还款及房屋分割确认协议》的内容差不多。其基于该补充协议得知案涉房屋最终会归治历公司所有而签订《房屋买卖合同》。硚口劳动局承认另有补充协议，但认为余江对补充协议的描述并非单纯的事实，而属于个人意见，不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月21日硚口劳动局与治历公司（原名武汉治历置业有限公司）签订了《委托代建协议书》。硚口劳动局将位于武汉市硚口区建设大道142号的一块自有公建（办公）用地，约7900平方米交付武汉治历置业有限公司先期筹集并垫付资金进行建设。第6.1条约定，在本协议中，双方关系为一种建筑物委托代建及接受委托全部垫资予以代建的关系。
2012年8月31日和9月10日治历公司分别出具两张收据载明收到余江购房首付款（湘商大厦）100万元和购房款100万元。余江提交的转账凭证无法显示所称200万元已汇入治历公司账户。
2012年9月27日治历公司（出卖人）与余江（买受人）就案涉房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定，治历公司以国有划拨方式取得位于硚口区双墩打靶场特××号。国有土地证为武国用（2011）第7号、地号为C0040010001，建设用地规划许可证为武规（硚）地【2009】006号，建设工程规划许可证为武规（硚）建【2011】00××号，建设工程施工许可证为4201042010052600614BJ4001。余江购买湘商大厦的用途为办公用房（写字楼），属框架结构，建筑层数地上25层，地下1层。余江所购房屋为湘商大厦B楼19层/号房屋，该房屋建筑面积共1000平方米。此为约定面积，面积以房地部门实测为准，多退少补。双方同意按建筑面积计算购房款，单价为每平方米9980元。余江在本合同签订当日内一次性支付400万元整，剩余房款于2012年12月1日前付清。其中武国用（2011）第7号国有土地使用权证记载C004001000××号地使用权人为硚口劳动局，用途为机关团体用地，使用权类型为划拨。
2012年7月9日和9月29日麻城市江源商贸有限公司向案外人李平账户转款107万元和120万元。2012年10月5日和22日李平分别向朱宏彬账户转款各100万元。余江是麻城市江源商贸有限公司法定代表人，该公司系个人独资公司。朱宏彬是治历公司的法定代表人。2016年7月31日李平出具《情况说明》称：“本人为麻城市江源商贸公司总经理，受法定代表人余江委托分别于2012年10月5日和2012年10月22日转款两个100万元给治历公司董事长（法定代表人）朱宏彬（购买武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦十九楼××号房屋房款）。”
2012年11月29日麻城市江源商贸有限公司向治历公司转款598万元。同日，治历公司出具收据载明收到余江湘商大厦19楼购房款（尾款）598万元。
2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订《还款及房屋分割确认协议》。双方在合同中明确了合同签订的背景，确认了硚口劳动局应偿付给治历公司的债务数额、湘商大厦项目工程的总价值、硚口劳动局对治历公司欠款的偿还方案、对硚口劳动局多占用地的调整方式、双方平均享有共有产权资产的范围、硚口劳动局资产办证责任的负担、硚口劳动局资产的范围、双方债权债务清结的计算与处理等。其中第三条约定硚口劳动局同意以下列资产向治历公司偿付所欠治历公司的全部债务，其范围和价值如下：1、A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产（不含地下工程）及其全部独立小院的占地及空地……2、该代建工程地下部分在扣除人防工程面积及硚口劳动局具有所有权的两个车位面积后的余下面积部分……第九条约定：治历公司对其全部获得的房屋一至三楼作为治历公司自用，其余部分可卖给其湖南商会会员单位、经济单位或硚口劳动局自用。治历公司办理产权证书的企业或单位必须是治历公司商会下属企业或其关联企业或经济单位，不得为抵债单位，且这些企业均需在该办证房屋内办理工商、税务注册登记。第十条约定：本协议所有分割给治历公司的资产均由治历公司自行办证。治历公司所有拟办证资产，在提请硚口劳动局办证前，均不得有担保、抵押、查封、冻结等产权瑕疵情节，否则，硚口劳动局有权不予配合或提请有关部门予以取消。
2014年1月7日武汉仲裁委员会就申请人硚口劳动局与被申请人治历公司一案作出（2013）武仲裁字第0001387号《裁决书》。硚口劳动局明确其仲裁请求为：确认双方当事人签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，并依据《还款及房屋分割确认协议》的内容制作裁决书。仲裁裁决为：确认2013年12月18日申请人与被申请人签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应遵照执行。
2015年9月22日湖北省武汉市硚口区人民法院就原告余江与被告治历公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）鄂硚口民三初字第00217号《民事调解书》。就余江诉请确认双方于2012年9月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效，治历公司立即为余江办理诉争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的事项达成如下协议：一、双方确认于2012年9月27日签订的《房屋买卖合同》有效。二、治历公司保证在本协议生效后一个月内将武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地19层××号房屋（建筑面积961.88平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户至余江名下。法院确认上述协议不违反法律规定，予以确认。
2015年10月14日和2016年1月7日湘商大厦物业管理单位武汉恒隆兴物业有限公司向湖北中润嘉业投资有限责任公司开具2015年度第三、四季度物业费发票。湖北中润嘉业投资有限责任公司登记住所地位于湘商大厦19楼。余江认缴该公司1200万元出资，是该公司三位自然人股东之一。
2016年8月4日本院作出（2016）鄂01执异622号《执行裁定书》驳回了余江关于对查封标的物享有权益应解除查封的异议。
另查明：（2016）鄂01执异622号《执行裁定书》确认武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦19层××号房权证号为硚2014000813，建筑面积961.88平方米，权利人为硚口劳动局。硚口劳动局提交的档案服务查询资料显示，该产权核准登记日期为2014年1月24日，设计用途为办公。该房屋与湘商大厦其他建筑物所对应土地的使用权证号为武国用（2011）第7号。
本院认为，在本院对案涉标的物进行保全的过程中，保全案件的案外人余江基于其自身对案涉标的物享有的实体权利对执行标的提出了排除执行的异议，又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为的异议，本院已依法进行了审查，裁定驳回其异议。余江有权提起本次执行异议之诉。综合各方诉辩意见，本案争议焦点为：余江对执行标的是否享有足以排除执行的民事权利。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”有效的物权变动合同，是物权变动的原因行为，经依法登记发生物权变动的效力；若未经登记，合同效力虽不受影响，但不发生物权变动的效力。2009年7月21日硚口劳动局与治历公司（当时名为武汉治历置业有限公司）签订了《委托代建协议书》，治历公司受硚口劳动局委托垫资承建湘商大厦，在大厦建成后，于2013年12月18日与硚口劳动局签订了包含以物抵债意思的《还款及房屋分割确认协议》，清理了委托代建关系项下双方的债权债务关系。硚口劳动局是湘商大厦项目的开发主体，该案涉房屋对应土地的使用权人，于2014年1月24日办理了物权核准登记手续，是案涉房屋的所有权人，是案涉房屋所对应整块划拨土地的使用权人。
治历公司是硚口劳动局的合同相对方，基于《还款及房屋分割确认协议》就包括案涉标的物在内的多套房屋对硚口劳动局享有债权请求权。余江是治历公司的合同相对方，基于《房屋买卖合同》就案涉标的物对治历公司享有债权请求权。《还款及房屋分割确认协议》和《房屋买卖合同》的效力已分别在（2013）武仲裁字第0001387号和（2015）鄂硚口民三初字第00217号案件中得到审查，尽管东升公司和硚口劳动局在本次诉讼中就同样的问题提出了抗辩，本院不再重新予以评价。
《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”从（2013）武仲裁字第0001387号《裁决书》裁项内容看，其确认的只是合同效力并要求双方当事人继续依约履行，没有改变案涉房屋物权关系。从（2015）鄂硚口民三初字第00217号《民事调解书》所确认内容看，双方也仅就治历公司在约定期间办理案涉房屋相关权证事宜达成一致，案件处理的仍为债权关系，不涉及物权归属的问题。故本院认定，两文书均不属于前述法律规定的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。余江关于治历公司依据裁决书取得案涉房屋所有权的主张、其自身依据调解书取得案涉房屋所有权的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。至本案庭审辩论终结前，就案涉标的物，余江依据《房屋买卖合同》和《民事调解书》仅对治历公司享有交付、办理权证等债权请求权。
余江与硚口劳动局之间就案涉标的物没有直接的合同关系。余江与治历公司的《房屋买卖合同》签订于2012年9月27日，合同所称“治历公司以国有划拨方式取得位于硚口区双墩打靶场特××号”与合同所指“武国用（2011）第7号国有土地使用权证”记载的土地使用权人明显存在矛盾。在签约之前，治历公司未就案涉房地产取得物权，其与硚口劳动局签订的《委托代建协议书》第6.1条也明确约定基于该合同双方之间为建筑物委托代建及接受委托全部垫资予以代建的关系。无论硚口劳动局与治历公司所签《委托代建协议书》是否有补充协议，是否约定将案涉房屋在内的部分房屋冲抵代建款，都不改变硚口劳动局与治历公司基于《委托代建协议书》建立的委托代建关系的法律性质，也不改变余江在与治历公司签订《房屋买卖合同》时治历公司未取得案涉房屋所有权的事实。余江在签订《房屋买卖合同》时对交易标的物的权利状况疏于审查，基于垫资代建的委托关系而作出治历公司对案涉房屋具有处置权的推论极不严谨，主观上对其至今未能办理案涉房屋的权利证书存在过错。余江不仅不是案涉房屋的所有权人，也不是无过错的物权期待权人，其就案涉房屋仅享有普通债权，该权益不足以排除执行。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告余江全部诉讼请求。
本案案件受理费81660元由原告余江负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1，并在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴伶俐
审 判 员 任 文
人民陪审员 罗文玲
二〇一七年四月一日
书 记 员 索一冉