浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初20241号
原告（反诉被告）：吴大筠，男，1983年11月13日出生，汉族，住义乌市。
被告（反诉原告）：方丽英，女，1974年5月19日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：杨毓根、朱建华，浙江商苑律师事务所律师。
原告吴大筠与被告方丽英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案后，依法适用简易程序审理。本案审理过程中，被告方丽英提起反诉。本院于2016年12月20日、2017年3月2日、2017年5月24日、2017年5月27日四次公开开庭进行了审理。原告吴大筠均到庭参加诉讼，被告方丽英的委托诉讼代理人杨毓根参加了前三次庭审，委托诉讼代理人朱建华参加了后三次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴大筠向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付违约金33000元，退还定金30000元，并支付为被告垫付瓷砖款4800元，装修损失24000元，广告制作损失3950元，电器折旧损失4050元。本案审理过程中，原告放弃对装修损失、广告制作损失、电器折旧损失的主张。事实和理由：2016年4月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。合同对房屋的基本情况、租赁期限、租金、付款方式等进行了约定。同时约定“甲方于2016年8月1日之前，将房屋交付给乙方。交付的房屋应做好基本的装修。逾期不能交付的，由甲方承担责任，退还定金并交纳年度租金20%作为违约金给乙方”。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金。2016年9月，被告对其一楼店面房进行违章加构隔层改造。原告知道后明确表示拒绝并多与被告交涉，被告均不予理会。被告未能按约将房屋交付给原告使用的行为损害了原告的合法权益。
被告方丽英（反诉原告）辩称，1、原告支付的30000元是押金并非定金。2016年8月1日前，被告已经将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修和使用。被告在2016年9月底将房屋三、四楼转租。一楼的房屋由于楼层较高，原、被告双方协商进行隔层改造装修，原告并未拒绝。因原告辅导站需要两个楼梯，出入主要从另一户房屋的一楼，而被告户的一楼隔楼转租他人使用。被告多次向原告催讨租金，并于2016年11月向原告发催促函，但原告不但不交，反而起诉到法院。原告主张解除合同缺乏依据，主张支付违约金及退回定金依据不足，主张瓷砖款、广告制作损失、装修损失、电器折旧损失更缺乏依据。
被告（反诉原告）方丽英提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2016年4月24日签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令反诉被告支付租金165000元及逾期付款违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月2日计算至实际支付之日止）。第二次庭审中，反诉原告变更反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告支付反诉原告房屋租金96250元（自2016年8月1日算至2017年2月28日止）及违约金（2016年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；3、判令反诉被告将房屋恢复原状或赔偿损失15000元。后反诉原告明确诉讼请求为：反诉被告支付反诉原告租金87309元（租金计付至2017年2月28日止，已扣除一楼装修期间一个月费用及四楼两个单间2016年11月1日至2017年2月28日止的费用）及违约金（自2016年11月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。
原告（反诉被告）辩称，1、对解除合同没有意见。2、被告在2016年10月并未完全将房屋造好交付我，因为涉嫌违法，所以，在此情况下我无法交付房租。3、墙面打通是因为正常履行合同情况下被告自愿打通，现被告违约在先，不同意支付该费用。
原告（反诉被告）吴大筠为证明自己的本诉主张，向法院提供了以下证据：
证据1、规划图纸（核对件）2份，证明被告未批先建系违章建筑。
证据2、照片2份，证明被告在2016年8月1日之后未能按期交付。
证据3、《房屋租赁合同》，证明双方房屋租赁的事实。
证据4、装修、广告制作、垫付瓷砖、电器购买票据，证明原告的损失。
证据5、装修照片，证明被告的房屋2楼由其装修。
对于原告（反诉被告）提供的本诉证据，被告（反诉原告）质证意见如下：
证据1，真实性没有异议，图纸与本案没有关联。原、被告之间租赁时，原告租赁的是一至四层，一楼进行隔层属于装修。原告承租的另一幢房屋，原告也进行了隔层改造。
证据2，真实性没有异议，证明目的有异议，照片不能证明这个时间房屋没有交付。房屋在7月底就已经交付给原告，从照片空调挂机可以看出，原告已经在使用二楼，原告只占用了一楼一个月时间。
证据3，证据的三性均无异议。合同第三条规定，押金3万元租满10年退押金，不满10年不退押金。
证据4，真实性有异议。原告租的是两户人家的房屋，不能证明是用于被告房屋的装修。被告房屋这边没有做过广告装修。原告提供的证据可以证明原告在2016年6月和7月就开始使用被告的房屋，除广告费外，其他费用都是2016年8月1日之前的。
证据5，对证据三性均无异议。
被告（反诉原告）为证明自己的本诉主张，向法院提供了以下证据：
证据1、照片2张（存在手机内），证明原告辅导站转让是另有发展，与原告的违章无关。
对于被告（反诉原告）提供的本诉证据，原告（反诉被告）质证意见如下：
证据1，原告（反诉被告）认为，因为其已经承租了被告隔壁的房屋，为了减少损失，迫不得已转租。广告是真实的，但广告所说的只是为了转租方便，并不是真实情况。
被告（反诉原告）方丽英为了证明自己的反诉主张，向法院提供了以下证据：
第一组证据：1、农村住宅用地审批表2份。证明：1、被告（反诉原告）房屋审批情况；2、被告（反诉原告）房屋系合法取得。
第二组证据：1、建设工程规划许可证2份，2、房地产买卖契约1份、公证书1份。证明：1、被告（反诉原告）房屋审批情况；2、被告（反诉原告）房屋系合法取得。
第三组证据：邮政快递面单、催款函，证明被告（反诉原告）催促原告（反诉被告）支付第一年租金165000元。
第四组证据：二楼照片7张、三楼照片3张、四楼、地下室照片5张，证明原告（反诉被告）将房屋二楼作为教室使用，三、四楼转租他人，地下室与隔壁打通使用。
第五组证据：原告（反诉被告）开办的辅导站照片2张，证明原告（反诉被告）租房用于开办辅导站，并且在隔壁的租房一楼进行隔断装修。
第六组证据：邮政专递面单，证明被告（反诉原告）发函要求解除合同。
本院依据被告（反诉原告）的申请，准许证人杨某、李某、薛某出庭作证。
证人杨某庭审中陈述：其与被告（反诉原告）方丽英系邻居。百树辅导站承租了被告（反诉原告）的房屋，7月份开始装修，9月1日开学，被告（反诉原告）的房屋用作教室。
证人李某庭审中陈述：2016年9月20日左右，其到柳一村去租房子，碰到原告（反诉被告）的岳母，看了房子后，9月21日通过微信向原告（反诉被告）岳母转账200元定金。9月26日，搬入出租房。之后有一天，原告（反诉被告）岳母来出租房，要求签合同，其提出要装好防盗窗后再签合同。因为防盗窗一直未装，事情也一直搁置。其租房就在百树辅导站楼上。
证人薛某在庭审中陈述：2016年10月，其丈夫通过挂在柳一村47幢的条幅上写明的电话联系租房。电话联系后才知道是百树教育出租房屋。因为有一次没带钥匙，才知道百树教育是二手房东。现在房屋是空着的，房屋一楼的情况不清楚。
对于被告（反诉原告）提供的反诉证据，原告（反诉被告）质证意见如下：
第一组证据，对证据没有异议，但只能证明房屋合法，但不能证明隔层合法。
第二组证据，对证据三性没有异议，按照规划是地下一层，地上四层，被告（反诉原告）多加了一层是没有合法性的。
第三组证据，对真实性、关联性没有异议。其收到被告（反诉原告）寄的催款函。在房屋租赁合同纠纷事实存在，被告（反诉原告）违约清晰可见，没有第三方调解及法院宣判的情况下，就给期寄催款函是非常霸道的。
第四组证据，对真实性没有异议，但楼上租户是在双方发生纠纷期间过来租的，他们的意思是要与被告（反诉原告）进行房屋租赁商谈。地下室是被告（反诉原告）打通的。
第五组证据，真实性没有异议。其租被告（反诉原告）的房屋及另一幢房屋，目的是为了办辅导站。这是一个长期的规划，所以与被告（反诉原告）签了10年的租约，所以，在合同商谈阶段，被告（反诉原告）对于免租期及二、三楼、地下室的楼梯开口是没有异议的。
第六组证据，没有异议。
对于证人杨某的证言，被告（反诉原告）认为比较客观。原告（反诉被告）认为，1、证人说不认识原告（反诉被告）不公正，因为其最初是向证人租房子的，因为价格原因未谈成；2、证人说7月份就在装修，这是10月1日交房前的免租期；3、9月1日开学是属于临时性办法，学生人数不超过5人，大部分是亲戚家小孩，且在被告（反诉原告）威胁下，原告（反诉被告）11月15日就已经搬出被告的房子，免租期使用也仅限于2楼。
对于证人李某的证言，被告（反诉原告）认为证人证言客观真实。原告（反诉被告）认为，转租行为发生在其与被告（反诉原告）发生纠纷之前，如果没有一楼店面的延迟交付就不会有这些问题。
对于证人薛某的证言，被告（反诉原告）认为客观真实。原告（反诉被告）认为，对证人不了解，10月19日已经在与被告（反诉原告）进行调解了。对于证人不清楚一楼情况是不真实的。
原告（反诉被告）为证明自己的反诉主张，向法院提供了以下证据：
证据1、短信（存于手机中），证明被告（反诉原告）于2016年11月9日发短信说第二天就来封房子。
对于原告（反诉被告）提供的反诉证据，被告（反诉原告）对证据三性没有异议，但也证明了被告（反诉原告）至2016年11月9日止尚未支付房租，原告（反诉被告）违约在先，房屋一直由原告（反诉被告）使用至今。
法院依据被告（反诉原告）方丽英的申请，对涉案房屋各层的租金委托相关机构进行了评估。义乌市众正价格评估有限公司（2017）义众正鉴字第0411003号《关于房屋租金的价格鉴定结论书》鉴定结论为：价格鉴定标的在以年租金为165000元的前提下在价格鉴定基准日（2016年4月24日合同签订日），地下室租金为13808元；一楼租金为82845元；二楼租金为24163元；三楼租金为22782元；四楼租金为21402元。
对于该证据，原告（反诉被告）认为，一楼楼层比较高，房租是25000元一间，被告私自搭建隔层，使一楼店面变小，导致房租下降。被告（反诉原告）没异议，一楼房租包括阁楼的租金。原、被告之间并没有分开谈店面的租金，只是整体租金165000元。
为查明事实，本院向义乌市综合行政执法局北苑大队调取了《义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书》。《义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书》载明，柳一村LQ5-47幢方丽英户于2016年9月25日在义乌市××楼搭建隔层模板行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令于是2016年9月26日8时前将一楼搭建隔层模板拆除，逾期将强制拆除。
对于本院依职权调取的证据，原告（反诉被告）没有异议。被告（反诉原告）对真实性、证据来源没有异议，对内容有异议，不能证明被告（反诉原告）存在违章的事实。对合法性有异议，该通知并未送达被告（反诉原告），也没有进行认定违章的相应程序，与本案无关。
根据双方当事人的质证意见，本院对原告（反诉被告）提供的本诉证据认证如下：
对证据3、证据5，被告（反诉原告）均无异议，本院予以确认。
对证据1，被告（反诉原告）对真实性没有异议，结合本院调取的《义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书》，本院对证据予以确认。证据1证明被告（反诉原告）出租的房屋一楼未按相关部门批准的规划建造，违反了法律规定。
对证据2，被告（反诉原告）对真实性没有异议。对该证据本院予以确认，证明2016年10月22日所租赁房屋一楼尚在施工中，被告（反诉原告）未交付。
对证据4，被告（反诉原告）对真实性有异议。本院认为，上述证据不足以证明装修、广告制作和电器折旧的损失，本院不予确认。对于原告（反诉被告）垫付的瓷砖款，按照双方合同约定，二楼地砖应由被告（反诉原告）承担，被告（反诉原告）庭审中承认二楼瓷砖系原告（反诉被告）购买，但对具体数额，原告（反诉被告）证据不足。
对于被告（反诉原告）提供的本诉证据，本院认证如下：
对证据1，原告（反诉被告）对真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认为，该证据产生于双方当事人产生纠纷之后，原告（反诉被告）的解释符合常理，故无法达到被告（反诉原告）的证明目的，本院不予采信。
对于被告（反诉原告）提供的反诉证据，本院认证如下：
对第一组、第二组证据，原告（反诉被告）均无异议，本院予以确认。
对第三组证据，原告（反诉被告）对真实性、关联性没有异议，该证据可以证明原告（反诉被告）经被告（反诉原告）催告未交付第一年房屋租金，本院对证据予以确认。
对第四组证据，原告（反诉被告）对真实性没有异议，本院认为该证据可以证明房屋的状况，故本院予以确认。
对第五组证据，原告（反诉被告）对真实性没有异议，本院认为该证据可证明租赁房屋现状及用途，本院予以确认。
对第六组证据，原告（反诉被告）没有异议，本院予以确认。
对于证人杨某、李某、薛某的证言，被告（反诉原告）均无异议。本院认为，三名证人的陈述与客观事实相符，本院予以确认。
对于原告（反诉被告）提供的反诉证据，被告（反诉原告）没有异议，本院予以确认。
对于义乌市众正价格评估有限公司（2017）义众正鉴字第0411003号鉴定报告，本院认为程序合法，符合法律规定，本院予以确认。
对于《义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书》，本院认为系行政机关依法作出的行政决定，本院予以确认。该证据可以认定被告（反诉原告）在第一层搭建隔层系违法行为。
本院经审理，认定事实如下：2016年4月24日，原告（反诉被告）吴大筠与被告（反诉原告）方丽英签订《房屋租赁合同》。双方约定，被告（反诉原告、甲方）将其坐落于义乌市北苑街道柳一村五区47幢东1-4间房屋1-4层及地下室出租给原告（反诉被告、乙方）使用，租赁期限自2016年10月1日至2026年9月30日止；房屋第一年租金为165000元，押金30000元，租满十年，退还押金（不计利息），不满十年押金不退；原告（反诉被告、乙方）应于合同生效之日向甲方支付定金30000元，租金按年结算，第一年由乙方于2016年10月1日交付甲方；甲方于2016年8月1日之前将房屋交付乙方，交付的房屋应做好基本的装修；墙面须粉刷完毕，水电安装完毕，地砖铺设完毕，逾期不能交付的，由甲方承担责任，退还定金并交纳年度租金的20%作为违约金给乙方。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，原告（反诉被告）交付了定金30000元。
嗣后，被告（反诉原告）依约交付了房屋第二层、第三层、第四层和地下室，原告（反诉被告）对交付的房屋进行了装修。2016年9、10月间，被告（反诉原告）对房屋第一层进行隔层改造。对此，义乌市综合行政执法局于2016年9月25日向被告（反诉原告）发送了《义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书》。由于被告（反诉原告）对一楼房屋进行搭建隔层改造，双方由此产生纠纷，原告（反诉被告）一直未支付租金，被告（反诉原告）于2016年11月24日向原告（反诉被告）发送催款函。本案审理过程中，被告（反诉原告）于2017年2月24日向原告（反诉被告）发送解除房屋租赁合同函，原告（反诉被告）于2017年3月1日收到解除房屋租赁合同函。2017年3月15日，原告（反诉被告）将该房屋与其所租的另一幢房屋之间的隔墙重新砌回。
另查明，被告（反诉原告）于2016年12月3日收到本案诉讼材料。
本院认为，本院双方当事人争议的焦点为：一、涉案房屋是否按约交付？二、原告（反诉被告）交付的30000元系定金，还是押金？三、合同的违约方及违约责任。四、房屋租金及违约金问题。五、瓷砖款数额及应由谁承担。
一、关于涉案房屋是否依约按时交付问题。本院认为，证人李某、薛某所居住的房屋系从原告（反诉被告）处租赁而来，故本院认定房屋第二、三、四层及地下室已经按约交付。房屋第一层在2016年10月22日仍处于施工状态，双方并由此产生纠纷，故本院认为房屋一楼未按约交付。
二、关于原告（反诉被告）交付的30000元系定金，还是押金问题。本院认为，《房屋租赁合同》第三条约定：押金30000元，租满十年，退还押金，不满十年押金不退；第四条约定：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金30000元。合同对定金交付有明确的时间约定，对于押金交付未约定具体时间。本案争议的30000元款项，交付时间为2016年4月份，系合同生效时间，故本院认定该款项为定金。
三、合同违约方及违约责任问题。本院认为，被告（反诉原告）未经审批在一楼搭建隔层，义乌市综合行政执法局责令其限期拆除，故被告（反诉原告）的行为系违法行为，该违法行为加重了原告（反诉被告）履行合同的风险，原告（反诉被告）请求解除合同的诉请，符合法律规定。因被告（反诉原告）履行不符合约定，原告（反诉被告）有权拒绝其相应的履行要求。故原告（反诉被告）拒付租金系履行抗辩权，并不构成违约。因被告（反诉原告）的违约行为，导致原告（反诉被告）合同目的无法实现，原告（反诉被告）要求解除合同的诉请符合法律规定。一方当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。故本案《房屋租赁合同》自被告（反诉原告）收到本院诉讼材料时解除。
四、房屋租金及违约金问题。本院认为，按照《房屋租赁合同》约定，租金应当自2016年10月1日起计算至原告（反诉被告）返还房屋时止。原告（反诉被告）于2017年3月15日将房屋恢复原状，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋租金至2017年2月28日止的诉请，应予支持。因被告（反诉原告）未交付一楼房屋，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付一楼租金的诉请不予支持。同时，自2016年11月1日至2018年2月28日止，被告（反诉原告）居住的四楼两个单间的租金应予以扣除。因原告（反诉被告）未依约支付租金系履行抗辩权的行为，并不构成违约，故被告（反诉原告）要求支付违约金的诉请，本院不予支持。
五、关于瓷砖款数额及应由谁承担。被告（反诉原告）承认二楼瓷砖款由原告（反诉被告）支付，按照合同约定，该款项应由被告（反诉原告）承担，但原告（反诉被告）主张的具体数额证据不足，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十六条规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月3日解除；
二、被告（反诉被告）于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）定金30000元，支付违约金33000元；
三、原告（反诉被告）于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）房屋租金31977元；
四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费748元，由原告（反诉被告）吴大筠负担60元，被告（反诉原告）方丽英负担688元；反诉费1000元，由原告（反诉被告）吴大筠负担365元，被告（反诉原告）方丽英负担635元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 李永群
二〇一七年五月二十七日
书记员 黄 楠