湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第01331号原告吴海兰，个体工商户。委托代理人（特别授权）童军，湖北施南律师事务所律师。被告曹纯培，无业。委托代理人（特别授权）曹孝妮，女，生于1990年8月27日，土家族。系被告曹纯培孙女。委托代理人（一般代理）胡永红，湖北清江源律师事务所律师。原告吴海兰诉被告曹纯培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由审判员朱晖适用简易程序于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告吴海兰的委托代理人童军，被告曹纯培的委托代理人曹孝妮、胡永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴海兰诉称：2013年12月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为六年，即自2013年12月14日起至2020年2月25日止。2015年2月27日，被告委托湖北清江源律师事务所向原告发函（原告2015年3月2日收到），称因原告欠交2015年元月16日之后的水电费，要单方解除双方之间的房屋租赁合同。但是，根据合同约定，被告只有在原告未按时支付房租时方可解除合同，其他任何情况均不能解除，故被告要求解除合同的条件不能成就。而且被告之所以拒交水电费的原因是被告要求的水电费超过标准，原告与被告多次协商未达成一致。综上所述，被告请求解除合同的理由不成立，请求法院判决认定被告单方解除合同的行为无效。被告曹纯培辩称，一、原告吴海兰无任何法定理由拒绝交纳2015年1月16日之后的水、电、气、房租等费用，拖欠至今未予交纳。二、被告方多次以口头、书面、上门张贴催款通知书等多种方式催收，但原告至今仍拖欠上述费用，分文未缴。三、因为原告严重违约，属于合同法第94条规定的迟延履行主要债务，致使租赁合同无法履行，导致合同目的无法实现。四、2015年2月27日，被告依法委托湖北清江源律师事务所发函已通知原告解除合同。五、被告在发出解除合同通知，并由原告收到后生效，被告方又多次催促原告腾退房屋，并通过当地居委会、派出所等多次调解，劝其腾退房屋，但原告至今既不交纳所欠费用，又不腾退房屋。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，判决被告解除合同的通知有效。经审理查明，本案所涉恩施市旗峰大道46号门面房三间【无房产证，土地证号为恩市集建（2008）字第0105**号】所有权人为曹纯培。2013年12月14日，原告吴海兰（乙方即承租人）与被告曹纯培（甲方即出租人）签订《房屋租赁合同》，合同载明：一、甲方自2013年12月14日至2020年2月25日将恩施市旗峰大道46号的自有空门面房3间及3间门面房后面的空院子全部租给乙方做生意。二、该房屋在租赁期间的总租金为（人民币，下同）叁拾肆万元整（￥340000.00元），乙方按以下时间及金额分期支付给甲方（甲方在收到乙方租金时应出具对应款项收条给乙方，详见甲方本合同背面的确认签字）：①2013年12月14日至2014年2月25日的房租前任租房人已经付清，乙方无需另行支付。②2014年2月15日乙方支付2014年2月26日至2015年2月25日的房租伍万元整（￥50000.00元）给甲方；③2015年2月15日乙方支付2015年2月26日至2016年2月25日的房租伍万元整（￥50000.00元）给甲方；④2016年2月15日乙方支付2016年2月26日至2017年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方；⑤2017年2月15日乙方支付2017年2月26日至2018年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方；⑥2018年2月15日乙方支付2018年2月26日至2019年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方；⑦2019年2月15日乙方支付2019年2月26日至2020年2月25日的房租陆万元整（￥60000.00元）给甲方。三、本合同签订时乙方另交按时缴纳有关费用的押金伍仟元整（5000.00元）给甲方，在合同到期后甲方退给乙方。四、本合同签订时的电表底数为：9512度，水表底数为：908度，以后甲方按每度电1.5元、按每度水5元向乙方收取费用，除非国家调高收费标准，否则甲方不得提高收费标准。甲方收取有关费用时应给乙方收条。五、在乙方按时支付房租的前提下，甲方不得以任何理由终止本合同，否则甲方应承担乙方全部装修费用和每天经营损失1000元至合同到期日。在合同有效期内如遇拆迁，乙方租赁区域的装修补偿和经营损失补偿归乙方所有。六、合同到期或在合同有效期内乙方提出退租，乙方放弃所有装修的所有权，该所有权归甲方所有，乙方另行补偿壹万元整（￥10000.00元）给甲方作为房屋空置补偿（但乙方生意转让、转租和分租的除外）。七、其他约定：①在本合同有效期内，乙方有权对外转让生意、转租和分租该房屋，甲方不得以任何理由干涉。②在不变动房屋主体结构的前提下，乙方有权根据经营需要对房屋进行装修和装饰。③合同到期后，在同等条件下乙方有权优先继续承租该本合同列明的位置。④在合同有效期内，承租人或转租人或受让人在办理有关经营手续时需要提供相关证明的，甲方应提供相关帮助。八、本合同未尽事宜或本合同执行过程中出现争议的，先由甲乙双方友好协商解决。协商不成向恩施市人民法院起诉。九、本合同一式两份，甲乙方各执一份。合同签订后，原告吴海兰按约定交纳了押金5000元，现原告吴海兰（乙方）所租房屋的房租已交纳至2015年2月25日，水电费已交纳至2015年1月17日。2015年2月4日，原、被告双方因水电费计收单价发生争执；同年2月14日，被告在原告所租门面张贴缴纳电费通知，限原告在2015年2月20日前交清所欠电费。因原告未按期交纳所欠电费，2015年2月27日，被告委托湖北清江源律师事务所向原告吴海兰发出《解除合同通知书》。2015年5月11日，原告诉至本院，请求法院依法确认被告单方解除《房屋租赁合同》的行为无效。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据审理查明的事实及诉辩双方的主张，本案原告主张确认被告单方解除《房屋租赁合同》的行为无效，实际上就是请求本院确认被告曹纯培于2015年2月27日向其发出的《解除合同通知书》无效。依据原、被告在《房屋租赁合同》第五条的约定：“五、在乙方按时支付房租的前提下，甲方不得以任何理由终止本合同，否则甲方应承担乙方全部装修费用和每天经营损失1000元至合同到期日。在合同有效期内如遇拆迁，乙方租赁区域的装修补偿和经营损失补偿归乙方所有。”足以认定，原、被告约定的《房屋租赁合同》的解除条件是原告（承租方）不按时交纳房租，而非不按时交纳水、电、气费。现原告虽未在合同约定的时间向被告交纳房租，但被告亦未催告原告在合理期限内交纳房租，且原告在庭审时当庭表示愿意随时向被告交纳房租，被告也认可没有找原告收过房租。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》既不具备约定解除条件，也不具备法定解除条件。故被告辩称自原告收到其发出的《解除合同通知书》后，双方签订的《房屋租赁合同》既已解除的意见，本院不予采纳。对原告请求确认被告以其不交纳电费为由于2015年2月27日向其发出的《解除合同通知书》无效的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告曹纯培于2015年2月27日向原告吴海兰发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由原告吴海兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员朱晖二〇一五年七月十三日书记员简喆