上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初2089号
原告吴慷，男，1972年5月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人施立功，上海市申辰律师事务所律师。委托代理人王孝智，上海市申辰律师事务所律师。被告钟新，男，1969年7月31日出生，汉族，住上海市。被告张丽华，女，1976年3月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人钟新(系张丽华的丈夫，即被告之一)。原告吴慷与被告钟新、张丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴慷的委托代理人施立功，被告钟新、张丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴慷诉称，2015年12月5日，原、被告通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍，就本市虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋买卖合同》。当日，原告支付被告购房定金人民币(以下币种均为人民币)5万元，被告张丽华出具购房定金收款收据一张。《房屋买卖合同》约定，原、被告于本合同签署后30天内即2016年1月5日前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。被告未在上述约定期限与原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2016年1月9日，原告发函催告被告于2016年1月12日18时前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，被告仍未按约履行。现被告单方面违约，原告起诉要求：1、双倍返还定金共计10万元；2、赔偿损失25万元。被告钟新、张丽华辩称，系争房屋的产权人系两被告，原、被告签订《房屋买卖合同》时被告钟新出差在外，落款处出卖方钟新的名字是被告张丽华代签的，而张丽华代签钟新的名字没有经其授权，该《房屋买卖合同》应属无效合同。原、被告没有签订正式的《上海市房地产买卖合同》，5万元的性质仅是意向金。两被告不存在违约，原告的诉请缺乏依据，故不同意双倍返还定金10万元以及赔偿损失25万元，仅同意返还意向金5万元。经审理查明，本市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告钟新、张丽华。被告钟新、张丽华系夫妻。2015年12月5日，原告吴慷与被告钟新、张丽华及居间方中原公司签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：原告向两被告购买系争房屋，总房价380万元。当日，被告钟新、张丽华作为出卖方(甲方)、原告吴慷作为买受方(乙方)签订一份《房屋买卖合同》，约定：1、甲乙双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋；2、转让价为380万元；3、为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；4.1、乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)275万元；4.2、乙方通过银行贷款支付第二期房价款100万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续……；6、甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元；7、甲、乙双方应于2016年1月31日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续……；9、根据法律、法规、规章等规定的本次交易税费全部由乙方承担……；11、本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；12、甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同；13、本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。前述《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》落款处甲方张丽华、钟新签名均由张丽华一人签署。合同签订当日，被告张丽华将系争房屋产权证原件交由中原公司保管，原告支付购房定金5万元，被告张丽华出具收款收据，收据上载明为购买系争房屋的定金。合同签订后，两被告以签订《房屋买卖合同》未得到被告钟新授权以及家里老人要自住为由不同意出售系争房屋。2016年1月9日，原告发催告函给两被告，要求两被告于2016年1月12日18时前往居间方就系争房屋与原告按照《房屋买卖合同》约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》，若两被告不配合，原告有权要求两被告双倍返还定金10万元，并且保留追究其他法律责任的权利。两被告收函后未予理睬，原告遂诉至法院，要求判如诉请。另查明，1、2015年12月19日，被告钟新、张丽华与案外人沈正悦就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定系争房屋售价309万元，装修补偿费91万元，两被告出售系争房屋总收入为400万元。2、2015年12月23日，原告吴慷将自有的一套位于上海市松花江路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，出售价为460万元。3、2016年1月26日，原告吴慷以400万元的价格购买了位于上海市新二路XXX弄XXX号XXX室房屋。审理中，根据原告申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称国衡公司)对系争房屋在2016年1月26日的市场价值进行评估，估价结果为：系争房屋价值时间2016年1月26日的市场价值为每平方米32,638元,总价格为3,653,000元。被告对评估结果没有异议。原告对评估结果有异议，认为：1、报告第12页第九项中引用的《中华人民共和国房地产估价规范》属于法律规范名称引用错误；2、该报告称评估中选用比较法和收益法进行评估，应对每种方法评估结果予以报告，但报告对选用的两种评估方法均没有报告评估结论，违反《房地产估价规范》的要求；3、评估报告没有遵守《房地产估价规范》的要求报告其市场调查资料；4、该报告称选用比较法评估，依据《房地产估价规范》，报告应披露作为可比较的交易实例，但该报告没有记载作为比较实例的任何信息；5、系争房屋在报告的价值时点2016年1月26日前后交易，实际交易价格为400万元，此价格是系争房屋最真实的市场价格，报告没有将这一直接的交易价格纳入估价依据，导致结论失真。评估单位对此答复如下：评估报告是根据估价规范的要求采用比较法和收益法，评估单位选择了三个案例进行客观比较，相关比较案例的资料以及市场调查资料均反映在技术报告中；关于系争房屋出售的价格是买卖双方自行约定，现实中存在很多买卖双方为了逃税而约定阴阳价格的情况，不具有客观性。审理中，原告申请证人刘某到庭作证。证人刘某称其是中原公司工作人员暨原、被告房屋交易的经办人员，当时其带原告到被告家里洽谈的时候，只有张丽华一人在家，钟新出差在外，张丽华当场打电话给其爱人钟新，钟新说让她一个人先去谈。2015年12月5日到中介公司签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》的时候，张丽华当场又给钟新打了电话，说了房价及其他情况，之后张丽华在《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》上签字。签订合同之后一星期左右，被告称因为家里人不同意，不出售系争房屋了，中介告知原告后，原告要求双倍返还定金，被告不同意，还曾经到门店吵闹。原告对证人证言没有异议。被告对证人证言有异议，认为证人没有听到张丽华开启手机免提，对于钟新是否同意出售房屋仅是证人的个人猜测，被告与中介发生争执，是因为被告要求中介安排与原告当面协商，中介却要求被告支付佣金，为此双方发生争执。上述事实，有原告提供的系争房屋《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、催告函、挂号信回执、松花江路房屋《上海市房地产买卖合同》、新二路房屋《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、佣金确认书、收款收据、中国民生银行业务受理单、宝山房价网宝山区房价走势图，两被告提供的系争房屋《房地产其他权利证明》、《上海市房地产买卖合同》、结婚证，评估报告、证人证言以及原、被告的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。被告张丽华与钟新系夫妻关系，根据证人陈述，张丽华在签订《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》之前已经现场与钟新电话沟通，房屋买卖系关涉家庭利益的重大事项，倘若如钟新所言其不同意出售系争房屋，则张丽华不可能在《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》上同时签署张丽华和钟新的名字，故原告作为相对人有理由相信张丽华具有代理权而与其进行交易。被告以张丽华未得到钟新授权为由主张买卖合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。原告为购买系争房屋向被告支付定金5万元，被告张丽华在《收款收据》上签字确认，该收据载明“5万元系吴慷用于购买虹口区汶水东路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金”，现被告主张原告向其支付的是意向金，与事实不符，本院不予采纳。《房屋买卖合同》签订后，被告明确表示不出售系争房屋给原告，并已于2015年12月19日将系争房屋另行出售他人，显然构成违约，原告要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。关于损失，原告主张由于被告违约不出售系争房屋，导致原告在2016年1月26日另行购房时增加购房成本，造成原告损失。对此，根据评估报告的评估结果，系争房屋于2016年1月26日的市场价值并未高于原、被告《房屋买卖合同》约定的价格，原告虽对评估报告提出异议，但并无充分证据证明评估结论确实有误。况且，原告仅支付了少量定金，两被告依据定金罚则双倍返还定金10万元，足以弥补原告的损失，故原告要求被告另行赔偿损失25万元，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告钟新、张丽华应于本判决生效之日起7日内双倍返还原告吴慷定金共计10万元；二、驳回原告吴慷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,587.50元，由原告负担5,311.25元，由两被告负担2,276.25元；评估费10,500元，由原告负担7,350元，由两被告负担3,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 韩金凤
人民陪审员 吴龙英
二〇一六年十月十一日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。