广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民四终字第15号
上诉人（原审原告）：骆丽芬，女，1977年1月8日出生，澳门居民。
上诉人（原审原告）：张少华，男，1969年9月22日出生，澳门居民。
两上诉人的共同委托代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：刘静，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所律师。
两上诉人骆丽芬、张少华因与被上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月12日，骆丽芬、张少华与南福房产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，骆丽芬、张少华向南福房产公司购买其开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋1单元404号的商品房，该商品房总价为人民币1721655元。合同补充协议第七条约定，出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该商品房装饰装修设备符合附件二约定。《商品房买卖合同》第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，骆丽芬、张少华依约向南福房产公司支付了全部房款。2012年12月30日，南福房产公司通知骆丽芬、张少华办理入伙手续。
另查明，本案所涉房屋珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第5栋于2012年6月6日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2012年12月29日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。
2012年10月，张少华与南福房产公司签订《和解协议》，称因南福房产公司未按合同约定期限交付商品房，双方就南福房产公司逾期交房的违约责任达成和解协议。其主要内容如下：南福房产公司补偿人民币35000元作为延期交楼的补偿。此款将在该房办理房产时所交纳契税中由南福房产公司支付，余额多退少补。张少华承诺不再以逾期交房为由向南福房产公司主张违约责任。
骆丽芬、张少华向原审法院提出以下诉讼请求：1、判令南福房产公司向骆丽芬、张少华承担延期交楼的违约金共计人民币153567.089元；2、本案全部诉讼费用由南福房产公司承担。
原审法院认为，骆丽芬、张少华与南福房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，而南福房产公司在2012年12月29日才取得该楼竣工备案表。南福房产公司存在延迟交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任。张少华与南福房产公司就逾期交房违约问题已达成《和解协议》，南福房产公司同意补偿人民币35000元。因该协议为张少华一人签订，骆丽芬、张少华认为没有发生法律效力。对此原审法院认为，张少华与骆丽芬系夫妻关系，共同签订相关商品房买卖合同。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”张少华就商品房买卖合同履行期间的逾期交房等问题进行处理，应视为张少华与骆丽芬夫妻之间的共同意思表示。张少华与南福房产公司签订的《和解协议》是合同双方当事人已就逾期交房进行了处理，明确了补偿金额，该协议是骆丽芬、张少华与南福房产公司的真实意思表示，合法有效，当事人应予恪守。骆丽芬、张少华现另行提出诉讼要求南福房产公司承担相关的逾期交房的违约责任，显然有违《和解协议》中约定骆丽芬、张少华不再以逾期交房为由向南福房产公司主张违约责任的有关承诺。骆丽芬、张少华的诉请，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，原审法院作出如下判决：驳回骆丽芬、张少华的诉讼请求。本案一审案件受理费人民币3372元，由骆丽芬、张少华负担。
骆丽芬、张少华不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判支持骆丽芬、张少华的诉讼请求。事实和理由如下：一、一审认定事实有误。本案事实是，2010年9月12日，骆丽芬与张少华同南福房产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，骆丽芬、张少华作为买方分别在合同及补充协议上签字，且《商品房买卖合同》明确约定骆丽芬、张少华对涉案房产各占50%份额。按照上述《补充协议》约定，南福房产公司应当在2011年12月31日前交付涉案房产，但直至2012年12月29日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案，南福房产公司才具备交楼条件，故南福房产公司存在延迟交付房屋的违约行为，应当承担违约责任，一审判决对此认定正确。但一审判决对张少华与南福房产公司所签订的《和解协议》的认定错误，理由是：第一，上述《商品房买卖合同》及《补充协议》中均有骆丽芬和张少华的签字，且骆丽芬、张少华对涉案房产约定各占50%份额，可见尽管骆丽芬、张少华系夫妻关系，但对涉案房产显然属按份共有，而非共同共有。因此，就有关房产的合同签订、房产过户办证等所有环节均需双方共同签字，南福房产公司对此是十分清楚的。第二，本案所涉张少华与南福房产公司签订的《和解协议》中没有占另外50%份额房产权益的骆丽芬的签字，且张少华也未得到骆丽芬的授权，故在该《和解协议》上签字的仅为张少华的个人行为，不能代表骆丽芬，更不能视为张少华和骆丽芬的共同真实的意思表示。第三，从张少华与南福房产公司签订的《和解协议》内容上看，该协议应当视为附条件的民事行为，即张少华不再以逾期交房为由向南福房产公司主张违约责任的前提条件是，南福房产公司需履行在该房产办理房产证时所交纳契税中支付人民币35000元的补偿，实际上，南福房产公司至今仍未履行其承诺，故张少华不再追究南福房产公司逾期交房违约责任的条件根本未成就，因此，骆丽芬、张少华仍有权要求南福房产公司承担延期交楼的违约责任。综上，骆丽芬、张少华认为，本案讼争房产属其二人按份共有财产，任何一方处分该房产权益均需双方签字确认或取得另一方授权，对此，南福房产公司是清楚的，张少华与南福房产公司签订的《和解协议》，对骆丽芬没有法律约束力。
二、一审判决适用法律不当。骆丽芬、张少华认为，一审法院所适用的《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，是针对夫妻共同共有财产处置及不得对抗善意第三人的规定，而本案所涉房产已明确骆丽芬、张少华双方各自的财产份额为各占50%，且所有涉及房产交易和处分的法律文件均需要张少华、骆丽芬共同签字，对此，南福房产公司是十分清楚的。在张少华与南福房产公司所签订的《和解协议》中南福房产公司也根本不属于善意第三人。故一审判决适用法律不当。
综上所述，一审判决对张少华与南福房产公司所签订的《和解协议》定性错误，该《和解协议》对骆丽芬不发生法律效力，且一审判决适用法律不当，恳请二审法院依据事实和法律，依法改判，以维护骆丽芬、张少华的合法权益。
南福房产公司未向本院提交书面答辩状，其当庭发表答辩意见如下：一、骆丽芬、张少华主张案涉房产是按份共有，需夫妻双方共同签字的观点，南福房产公司不予认可。原审判决引用的《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款所规定的共同所有包括共同共有和按份共有。张少华的单方签字不是对商品房本身的处理，而是对逾期交房违约金的处理，这本身是夫妻双方共有的权利。二、南福房产公司不认为《和解协议》是附生效条件的协议，为此，原审法院适用法律并无不当。三、骆丽芬、张少华夫妻关系稳定，从签订买卖合同至今，婚姻关系一直存续，骆丽芬、张少华在珠海买房居住共同生活，也不存在一方长期外出与另一方失去联系的情形。此外，关于人民币35000元契税补偿，只要向南福房产公司提出申请，南福房产公司会立即给付。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，原审法院查明事实基本清楚，且双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院另查明如下事实：张少华与南福房产公司签订的《和解协议》约定，因南福房产公司未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限交付商品房，双方就南福房产公司逾期交房的违约责任事宜达成如下和解协议，双方共同遵照执行：一、双方同意南福房产公司补偿人民币35000元作为对张少华延期交楼的补偿，此款将在盖房办理房产证时所交纳契税中由南福房产公司支付，余额多退少补。二、张少华同意南福房产公司补偿方案后，已一次性解决双方之间关于逾期交房的纠纷，张少华承诺不再以逾期交房为由向南福房产公司主张违约责任。三、本协议一式三份，双方各执一份，每份具有同等法律效力。四、本协议自双方签字盖章之日起生效。
庭审中，骆丽芬、张少华称案涉房屋已办理了房产证，但因当时已起诉，故其并未向南福房产公司主张过人民币35000元的补偿。
本院认为，一、关于本案的管辖权及法律适用问题。骆丽芬、张少华是澳门居民，本案系涉澳商品房预售合同纠纷，由于南福房产公司住所地、合同签订地、合同履行地均在珠海市香洲区，且当事人诉请的标的额未超过人民币600万元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第二百五十九条和《广东省高级人民法院关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》第五条的规定，原审法院对本案有管辖权。双方当事人没有约定处理本案争议适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第四十一条及《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款关于最密切联系原则的规定，本案所涉合同履行地在我国内地，我国内地与本案有最密切联系，原审法院适用我国内地实体法作为审理本案争议的准据法正确。
二、关于骆丽芬、张少华的上诉请求能否予以支持的问题。
骆丽芬、张少华上诉主张《和解协议》是附生效条件的，条件就是南福房产公司应当补偿人民币35000元，而至今南福房产公司都未支付该笔款项，故《和解协议》未生效。但从《和解协议》的内容来看，该协议约定自双方签字盖章之日起即已发生法律效力，而南福房产公司以人民币35000元作为对延期交楼的补偿只是双方约定的补偿方案而并非《和解协议》的生效条件。因此，骆丽芬、张少华的该项主张不能成立，本院不予支持。骆丽芬、张少华上诉主张骆丽芬没有在《和解协议》上签名，该协议对骆丽芬不发生法律效力。对此，本院认为，骆丽芬、张少华与南福房产公司签订的《商品房买卖合同》附件三《珠海市商品房买卖合同》补充协议第十三条其他约定：5、若买受人为两人或两人以上，则所有买受人作为该房屋共有人，对买卖合同和补充协议及其附件所约定的义务（包括但不限于付款义务）承担连带责任，出卖人有权要求任一共有人履行买受人应履行的全部合同义务。任一共有人对出卖人作出的承诺均构成其他共有人的共同承诺，其他共有人的任何异议不影响该承诺的效力。从上述约定来看，骆丽芬虽然未在《和解协议》上签名，但作为共有人之一的张少华对南福房产公司的承诺构成其二人的共同承诺，且张少华与骆丽芬是夫妻关系，在张少华与南福房产公司就逾期交房的违约责任达成《和解协议》之后，骆丽芬也未对此提出异议，故张少华签订《和解协议》的行为可以视为夫妻共同行为。因此，骆丽芬、张少华的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，本院认为，张少华签订《和解协议》，并承诺不再以逾期交房为由向南福房产公司主张违约责任的行为免除了南福房产公司逾期交房的违约责任。原审法院对骆丽芬、张少华请求南福房产公司赔偿逾期交楼违约金的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。上诉人骆丽芬、张少华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3372元，由上诉人骆丽芬、张少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
审 判 员 张 丹
代理审判员 王文娟
二〇一四年十月三十日
书 记 员 吴馥楠
郑浩荣