上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民二（商）初字第40号
原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人杜桂华，董事长。
委托代理人张晔，上海凯正律师事务所律师。
委托代理人翟孝娅，上海凯正律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人龚晨，总经理。
委托代理人俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。
委托代理人俞庆瑶，上海俞立抗律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司诉被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司其他合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员程建婷独任审判。本案于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司诉称：2013年4月19日，原、被告签订《租赁经营权转让协议》，约定被告将其向上海第二印染厂承租的位于上海市杨浦区军工路XXX号-
XXX号的房屋用于经营“中国邮政壹鸿现代物流园区服务产业基地”项目的租赁经营权转让给原告；被告于2013年5月15日前成立上海壹鸿仓储服务有限公司（简称壹鸿仓储公司）后，将该公司100%股权转让给原告；被告于2013年6月1日前向原告出具授权壹鸿仓储公司独家经营的有效证明材料给原告，原告依据100%控股的壹鸿仓储公司，独家经营系争项目；转让租赁经营权期限为自2013年6月1日至2023年5月31日；转让租赁经营权的费用为人民币2，000，000元。协议签订后，原告依约向被告支付了转让费2，000，000元，办理了壹鸿仓储公司的股权转让手续，并为履行协议而实施了相关的项目改建、招商及人力资源管理等付出了大量资金。但被告却未按约于2013年6月1日向原告交付租赁房屋及租赁经营权，也未按约向原告出具合法有效的授权壹鸿仓储公司独家经营的有效证明材料。2013年8月22日，被告未经原告及壹鸿仓储公司同意，擅自与上海市虹口区邮政局虹口邮政支局签订《租赁协议》，将部分系争房屋出租给对方。被告还擅自将系争房屋对外招租，并与租户签订租赁协议。被告的行为已构成违约，给原告的合法权益造成损害。故原告起诉要求解除原、被告签订的《租赁经营权转让协议》；判令被告返还原告租赁经营权转让费2，000，000元，并向原告支付违约金3，000，000元；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司辩称：同意解除原、被告签订的《租赁经营权转让协议》，并且同意向原告返还租赁经营权转让费2，000，000元。2012年12月28日，被告与案外人上海第二印染厂（简称二印厂）签订的《房屋租赁合同书》系框架合同，该合同中约定，由其向二印厂支付电力扩容费6，800，000元，用于电力恢复工程，但是没有明确的付款日期。而原、被告签订的《租赁经营权转让协议》约定，原告应当在进场前支付6，800，000元作为电力扩容费之用。2013年7月22日，被告与二印厂签订《租赁协议（附件）》时，原告亦在场，该协议约定：6，800，000元为签订之日起5个工作日支付。因此，被告没有先合同义务。事实上，原告并未按约于2013年6月1日前支付6，800，000元，直至二印厂通知最迟在2013年10月31日前付款，原告仍未支付。因原告不履行合同义务，致使本案系争合同被解除，给被告造成可预期利益损失2，000，000元，故反诉要求反诉被告赔偿其可预期利益损失2，000，000元，反诉费由反诉被告承担。
经审理查明：2012年12月28日，被告与二印厂签订《房屋租赁合同书》，约定二印厂同意将自有产权房屋出租给被告，用于建设“中国邮政壹鸿现代物流服务产业基地”；房屋地址为上海市杨浦区军工路XXX-
XXX号，总面积为43000平方米（以业主二印厂实际合法产权面积为准）；交房状态为通水、通电、结构按现状交房；租赁期限为10年；第1-9个月为建设期，第10-120个月为租赁期；建设期租金为6，800，000元；租金付三押三，先付后用；建设期租金在签订租赁合同后一次性支付；被告在建设期间向二印厂支付的6，800，000元租金（该租金二印厂实际用于电力恢复工程建设）的总金额，将作为被告对本项目的总投资金额等。2013年4月19日，原、被告签订《租赁经营权转让协议》约定，被告租赁了二印厂位于上海市杨浦区军工路XXX号-
XXX号的物业，租赁期限为10年，从2013年6月1日至2023年5月31日止，其中2013年6月1日至2014年2月29日为免租期；被告与业主方签订的租赁协议作为本协议的附件一；被告将杨浦区军工路XXX号-
XXX号“中国邮政壹鸿现代物流园区服务产业基地”项目的租赁经营权转让给原告；被告应在2013年5月15日前成立壹鸿仓储公司，法定代表人为杜桂华；被告应在壹鸿仓储公司成立后5个工作日内将100%的股权变更为原告；被告应在2013年6月1日前出具授权壹鸿仓储公司独家经营的证明材料给原告；租赁经营权转让费总计为2，000，000元，支付方式为：原告应在本协议签订之日起3个工作日内向被告支付转让定金500，000元，余款在被告将壹鸿仓储公司的全部股权变更至原告名下后3个工作日内付清；原告在进场前需支付6，800，000元作为电力扩容之用；被告须在2013年5月1日前完成园区内的总电力、总用水和煤气总管的供应；如原告的原因未能按本协议的条款履行义务，导致中途终止本合同，并且未征得被告谅解的情况下，则视为违约，违约金为3，000，000元；如因被告原因（包括上海第二印染厂方面的原因）不能履行本协议的义务而导致中途终止本合同，被告除赔偿3，000，000元的违约金给原告外，须另行按拆迁补偿金的标准给予原告作为补偿；原、被告双方应按本协议规定的条款履行各自的义务，如一方不能够按本协议条款的约定履行或单方面无故的终止合同属违约，违约方应向守约方赔偿合同无法履行所造成的经济损失等。2013年4月22日，被告收到原告支付的租赁经营权转让定金500，000元。2013年5月7日，壹鸿仓储公司注册成立，法定代表人为杜桂华。2013年5月23日，壹鸿仓储公司100%的股权变更登记至原告的名下。2013年5月30日，二印厂出具了授权书，授权被告和下属企业壹鸿仓储公司在军工路XXX-
XXX号“上海邮政壹鸿现代物流服务产业基地”内可签订房屋租赁合同、物业管理、停车场经营、水、电、煤、通讯等费用代收。2013年6月4日，被告收到原告支付的租赁经营权转让费余款1，500，000元。2013年7月22日，被告与二印厂签订《租赁协议（附件）》，约定被告向二印厂承租位于上海市杨浦区军工路XXX-
XXX号房屋；租赁房屋的承租期限为10年，自2014年6月1日起至2024年5月30日止；二印厂应于本协议签署日起15日内将租赁房屋交付被告；被告在本协议签署后向二印厂一次性支付6，800，000元服务费，由二印厂为被告提供电力恢复、扩容等服务；被告应当于本协议签署日起5个工作日内向二印厂一次性支付上述服务费；本协议的任何一方违反本协议项下所作的任何一项保证或承诺，或未履行本协议项下的任何一项义务，即构成本协议项下的违约，另一方有权要求违约方在合理期限内补正或采取补救措施，如违约方在合理期限内或在另一方书面通知违约方并提出补正要求后30天内仍未补正或采取补救措施的，另一方有权决定单方面解除本协议等。同日，二印厂与壹鸿仓储公司共同对系争的租赁房屋面积进行了丈量，双方共同认定租赁房屋面积为44622.5平方米；二印厂同意拆除42.7米围墙，不计入租赁面积；二印厂明确表示其已向电力部门缴清恢复电力供应费，租赁房屋电力总闸已通，可正常用电；壹鸿仓储公司只要支付6，800，000元后，随时可以进场履行三方合同。2013年7月31日，被告出具确认函称，被告将其所拥有的军工路XXX号-
XXX号“上海邮政壹鸿现代物流服务产业基地”的租赁经营权、转租权、收益权等所有权利全部交由壹鸿仓储公司承接等。2013年9月18日，被告致函原告称，业主方最终确认于2013年9月15日移交给被告，随即被告在2013年9月初通知原告可以入驻经营，原告认为该场地因河道重建防汛墙，影响整个改建的速度为由拒绝入驻；因市政工程防汛墙，双方都应无条件配合，针对原告提出的经济损失答复两个方案，并要求原告于2013年9月22日前答复。2013年10月6日，二印厂致函被告，要求被告在2013年10月15日前向其支付6，800，000元电力扩容费后，才能进场。2013年10月9日，原告致函被告称，园区内市政防汛墙改建工程造成被告可交房的园区不完整，不是一个整体的园区，将带来园区改造成本上升和不具备运营条件，故其不认为目前满足交房条件，从而无须现在支付6，800，000元电力扩容费。2013年10月16日，二印厂再次致函被告称，防汛墙仅在施工期间，占用沿墙的厂区部分场地，一经建成恢复占用场地后，并未减少一分土地，并同意放缓电力扩容费6，800，000元的最后支付日至2013年10月31日止，如届时未付款，将解除双方所签租赁合同。同日，被告致函原告及壹鸿仓储公司称，原告未能在2013年10月12日支付6，800，000元电力扩容费，不履行合同义务，故明确表示撤销双方在2013年4月19日签订的《租赁经营权转让协议》。之后，被告逾期仍未向二印厂支付6，800，000元电力扩容费，二印厂便解除了其与被告签订的租赁协议，将上海市杨浦区军工路XXX-
XXX号房屋租赁给了案外人。原告遂以合同目的无法实现为由，诉诸法院。
上述事实有《房屋租赁合同书》、《租赁经营权转让协议》、《租赁协议（附件）》、付款凭证、二印厂授权书、往来信函、工商资料等证据材料在案为凭，并经双方当事人质证及本院审核，应予采信。
本院认为：原、被告签订的《租赁经营权转让协议》合法有效，系双方当事人真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按约履行各自的义务。因二印厂解除了其与被告签订的合同，并收回了系争的租赁房屋，从而导致原、被告之间签订的《租赁经营权转让协议》事实上无法履行。在此情况下，原告要求解除《租赁经营权转让协议》，并返还租赁经营权转让费2，000，000元，被告亦表示同意。故对于原告要求解除《租赁经营权转让协议》及返还租赁经营权转让费2，000，000元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。
从本案事实分析，一方面：二印厂解除合同是基于被告在几次延期后仍未能按时向二印厂支付6，800，000元电力扩容费所产生，由于被告的上述行为致使二印厂收回租赁房屋，从而直接导致原、被告之间的《租赁经营权转让协议》无法履行，显然被告的行为已构成违约。另一方面：《租赁经营权转让协议》约定，原告应在进场前向被告支付6，800，000元电力扩容费，被告须在2013年5月1日前完成园区内的总电力、总用水和煤气总管的供应，但对于原告进场所应具备的条件未作明确约定，而且从被告提供的证据来看，二印厂与壹鸿仓储公司于2013年7月22日共同丈量租赁房屋面积时，已明确电力已开通，只要支付6，800，000元即可进场。因原告持有壹鸿仓储公司100%的股权，法定代表人又同为杜桂华，原告对丈量租赁房屋面积的结果及二印厂明确的内容应当是清楚的。由此看来，自2013年7月22日起已具备进场的条件，原告应当在合理的期限内向被告支付6，800，000元电力扩容费。然而，被告经过多次催要上述款项，原告均未按约付款。尽管期间确实有防汛墙改建的因素，但其系市政改建工程，与被告无关，原告理应进行配合。况且该工程只是在短时间内占用一小部分场地，并未在实质上影响原告经营，原告却以此为由，不予支付6，800，000元电力扩容费，其行为也已构成违约。综上，在《租赁经营权转让协议》履行过程中，原、被告双方均存有违约行为，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告支付违约金3，000，000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于反诉，因反诉原告违约而导致二印厂收回系争租赁房屋，《租赁经营权转让协议》无法履行，从而致使反诉原告基于该协议所获得的可得利益亦无法实现，责任在反诉原告，由此所产生的损失，理应由反诉原告自行承担。故对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司与被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司于2013年4月19日签订的《租赁经营权转让协议》；
二、被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司租赁经营权转让费人民币2，000，000元；
三、原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
四、被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司要求原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司赔偿可得利益损失人民币2，000，000元的反诉请求，不予支持。
本案本诉受理费人民币46，800元，因适用简易程序，减半收取为人民币23，400元，由原告（反诉被告）上海江佑商邦投资有限公司负担人民币12，000元，被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司负担人民币11，400元；反诉受理费人民币11，400元，由被告（反诉原告）上海壹鸿企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 程建婷
二〇一四年四月三日
书记员 田继龙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。