北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第9200号
原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司，住所地北京市朝阳区西坝河东里2号院6号楼6单元220室。
法定代表人李忠林，董事长。
委托代理人李书现，男，1965年2月21日出生。
委托代理人杨剑，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。
法定代表人闫利，总经理。
委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
第三人华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇三中西巷。
法定代表人刘卫华，总经理。
委托代理人苏志国，男，1973年4月9日出生。
第三人铁青红，男，1981年3月3日出生。
第三人北京海进通网络科技有限公司，住所地北京市东城区和平里七区乙16号楼307室。
法定代表人刘文海，总经理。
委托代理人刘清春，男，1970年2月15日出生。
原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司（以下简称：北影公司）与被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司�以下简称：经中公司）、第三人华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司（以下简称：富华公司）、第三人北京海进通网络科技有限公司（以下简称：海进通公司）、第三人铁青红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北影公司的法定代表人李忠林、委托代理人李书现、杨剑，被告（反诉原告）经中公司的委托代理人游志雄，第三人富华公司的委托代理人苏志国，第三人铁青红，第三人海进通公司的委托代理人刘清春，上述人员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北影公司诉称：我公司与经中公司于2010年1月12日签订租赁合同及协议，约定经中公司将位于北京市大兴区团河6路北院出租给我公司，租赁期限为20年，自2010年8月1日至2030年7月31日，租金为每年200万元。合同签订后，我�司一直如约履行合同。2014年5月14日，为配合经中公司整合资源、优化利用团河6路全院，经经中公司提议，我们双方就提前解除租赁合同签订了框架协议，对合同的解除、经中公司对我公司损失的补偿以及腾退等事宜作出了约定。框架协议签订后，我公司向经中公司提供了投入数额、腾退费用、预期收益等损失的明细表，补偿数额共计8000万元。此后为落实框架协议，我公司与经中公司多次协商，但框架协议迟迟未能得到切实履行。这不仅造成我公司无法正常经营，而且产生了新的损失。为维护我公司合法权益，我公司起诉经中公司要求：1、解除双方于2010年1月12日签订的租赁合同及协议；2、经中公司支付我公司解除租赁合同及协议的补偿款22362632元（包括实际投入的9654706元、剩余租赁期间的土地使用权价值12707926元）。
被告（反诉原告）经中公司辩称：2010年1月12日，我公司与北影公司签订了租赁合同，约定了租赁的用途，北影公司在租赁期内未经我公司同意不得出租、转租或与共同承租等。2010年1月29日，我公司与北影公司签订了协议，约定了租赁物只能办公，不得用于教学。但合同履行期间，北影公司存在很多转租的违约行为。2014年6月9日，北影公司又擅自将部分房屋、院落出租给电信公司，允许电信公司建设电信信号发射塔基地。我公司同意解除租赁合同、协议。但对于北影公司要求补偿的诉讼请求，我公司认为有些不合理。首先是在租赁地块的西北角外面，有一块场地不在租赁的范围内。其次，团河6路南院西侧楼是在协议内约定的，但是交给北影公司无偿使用，且使用期已经届满，我公司不同意给付此楼的补偿价款、土地使用权价值折价款。同时，我公司反诉要求：1、解除我公司与北影公司于2010年1月12日�订的租赁合同、2010年1月29日签订的协议；2、北影公司立即停止授权第三方在租赁区域内建设电信信号发射塔台，将该发射塔基地迁出租赁区域并恢复原状；3、因北影公司未能返还我公司物品而赔偿50万元；4、北影公司给付我公司水费36321.94元；5、北影公司将租赁合同、协议项下尚未交还我公司的全部区域腾空后交还我公司，包括但不限于：大兴区团河6路北院（占地面积约42.5亩）、中院西侧废品收购站（占地面积约14.5亩）、中院西侧部分房屋、土地（建筑面积约1000平方米）；6、北影公司在自行腾退期内按照每年104.35万元的标准给付使用费；自行腾退期届满后的两个月内，北影公司按照前述标准的1.5倍支付使用费；自行腾退期限届满后的两个月后，北影公司仍未能全面腾退的，按前述标准的2倍支付使用费直至腾退交还完毕之日。
原告（反诉被告）北影公司对被告（反诉原告）经中公司的反诉辩称：我公司同意在框架协议的基础上解除租赁合同和协议，但我公司不认可自身违约。因为租赁区域的电信信号长期不好，才建设发射塔，我公司同意将发射塔移除并恢复原状后交还经中公司。我公司同意赔偿因物品未能返还而造成的损失50万元。我公司同意给付水费。我公司也同意腾退租赁合同和协议范围内的房屋和土地，但同时要求经中公司支付我公司相应的补偿款。关于使用费的标准，我公司同意按照每年104.35万元给付，但不同意所谓的1.5倍和2倍。
第三人富华公司述称：我公司占用涉案的土地的有2亩左右，中间建设了三间舞蹈教室，教室前后各有一块空地，舞蹈教室的面积约1000平方米。我公司与北影公司签订了解除协议，北影公司支付了解除协议上约定的补偿款后10天内，我公司可以腾退完毕。
第三人铁青红述称：我与北影公司有合作协议，一直在履行，并且签订了解除协议，我可以腾退占用的涉案土地，但应该在腾退之前给足我补偿。
第三人海进通公司述称：我公司在涉案土地上修建了一个信号发射站，占地约5平方米，发射站高约30米。我们也已经与北影公司签订了解除协议，在北影公司或经中公司给付约定的补偿款后，我公司可在15个工作日内将信号发射站拆走。
经审理查明：2010年1月12日，经中公司（甲方）与北影公司（乙方）签订租赁合同，合同约定：租赁物甲方所位于北京市大兴区团河6路北院（建筑面积约20000㎡，见附件：北院四至及房屋平面图）。租赁期限为20年，自2010年8月1日至2030年7月31日止。自本合同生效之日起至2010年8月1日前为装修期。租赁用途文化教育。租金为每年200万元。保证金自本合同签订之日起15日内，乙方应向甲方支付20万元作为履约保证金。租金交付时间装修期满，履约保证金20万元可折抵相应金额的年租金，乙方于2010年8月1日向甲方支付80万元，乙方于2010年2月1日前向甲方支付100万元。以后每年租赁年度乙方应于每年8月1日、次年2月1日前分别向甲方交付租金100万元。装修期满，乙方不按本合同约定交付租金，逾期30日，甲方有权解除合同，保证金不予返还乙方。甲方于本合同生效后10日内向乙方交付租赁物。租赁期内，未经甲方同意，乙方不得出租、转租或与他人共同承租。租赁期间发生的水、电、通讯、燃气、有线电视等相关费用均按实际使用数量和相关部门规定的收费标准按月计量，由乙方自行承担并交付（每月30日前向甲方交付）。在本合同约定的装修期和租赁期内，在不破坏房屋主体结构的情况下，乙方为了教学需要，可以对现有建筑进行室外装饰、室内装修和水、电、气设施改造，并自行承担相关费用，但必须报方案，经过甲方同意并按规定报国家相关职能部门批准后方可实施，否则，承担一切责任和损失。在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，必须征得甲方书面同意并经国家有关部门审核批准后方可实行。否则，乙方必须无条件拆除，并承担一切责任和费用。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，乙方全部投入无偿归甲方所有。违约责任乙方逾期支付租金、水电费或本合同乙方承担的其它费用，每逾期一日，按应付款额的0.2%向甲方支付违约金，逾期30日不交，甲方有权解除合同。除本合同约定或者双方协商一致外，租赁期间甲方不得单方解除合同，否则甲方须按每日应付款的0.2%向乙方支付违约金，或按国家规定的经营补充款支付给乙方。
2010年1月29日，经中公司（甲方）与�影公司（乙方）签订协议，协议约定：“基于双方签订的租赁合同为协助解决乙方进行文化教育所需场地暂时不足的实际需要，甲、乙方双方经协商一致，达成协议如下：甲方同意将所属于位于北京市大兴区团河6路南院西侧楼及东侧3间教室交由乙方暂时使用，但乙方只能用于办公，不得用于对学生进行教学及其他用途。乙方对上述房屋进行装修及改造，不得破坏房屋的主体结构，必须将预算及计划报甲方同意，并按规定报国家相关职能部门批准后方可实施。乙方在装修、使用上述房屋期间，自行承担发生的水、电、通讯、有线电视等相关费用。乙方违反本协议上述条款约定的义务，甲方有权解除合同，乙方投入的一切损失由乙方自行承担。如因不可抗力致使本合同不能履行，双方互不承担赔偿责任。乙方擅自解除协议的，乙方投入的一切损失由乙方自行承担。如�国家政策的调整、国家征地拆迁，甲方有权单方解除本协议。对乙方在上述房屋内善意添附物，自本协议生效之日起五年内，甲方按双方确认的乙方实际投入（直接费用）扣除折旧后补偿乙方。在本协议生效起第六年始，乙方对上述房屋的装修及改造均视为甲方投入。本协议一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。本协议自双方签字或盖章之日起生效”。经中公司委托北京市英才文化艺术学校与北影公司办理交接手续。2010年2月、3月，英才学校（甲方）与北影公司（乙方）先后办理了西楼、礼堂、舞蹈教室、办公楼、西大门及门卫室、浴室、宿舍楼、洗衣房及超市平房、食堂、西小院、医务室及小超市、锅炉房和茶炉房等交接协议，甲方将上述房屋交付乙方使用，并签订了相应的实物明细交接表。
北影公司自经中公司承租北京市大兴区团河6路北院、北京市大兴区团河6路南院西侧楼及东侧3间教室后，对承租院落内的房屋进行了装饰装修。2011年，经中公司曾主张北影公司未履行给付租金的合同义务，与北影公司进行交涉。交涉未果后，经中公司于2012年4月将北影公司诉至本院，要求确认该公司与北影公司签订的租赁合同及补充协议于2011年8月15日解除、北影公司腾退并返还承租的房屋院落、北影公司支付租金、场地占用费及违约金。经审理后，本院于2012年12月18日做出（2012）大民初字第5927号民事判决，判决北影公司于本判决生效后十日内给付经中公司2011年8月1日应交租金20万元、北影公司于本判决生效后十日内给付经中公司逾期交纳租金的违约金199200元、驳回经中公司的其他诉讼请求。后经中公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院审理后于2013年7月3日做出（2013）一中民�字第2518号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。现（2012）大民初字第5927号民事判决、（2013）一中民终字第2518号民事判决均已发生效力。此后，经中公司与北影公司各自履行合同义务，相安无事。
2014年5月14日，经中公司（甲方）与北影公司（乙方）签订了解除租赁合同框架协议，协议约定：双方就提前解除甲乙双方于2010年1月12日签订的租赁合同及其补充协议，乙方向甲方腾退返还租赁场地，甲方给予乙方相应经济补偿等事宜进行洽谈，达成如下协议。经甲方提议，乙方同意在双方就补偿问题达成一致的情况下解除租赁合同及其补充协议，全面终结甲乙双方的租赁合同关系。乙方全部结清应付甲方或者甲方关联企业的租金、取暖费、水电费等费用；如租赁期间给甲方财物造成损害，根据实际情况合理补偿或者赔偿。乙方就其补偿要求提供合法有效的依据、凭证。有凭证、票据的补偿事项，经双方协商确认或者司法程序裁决。对因提前解除合同而引致的，没有凭证、票据的补偿事项，经双方协商确认或经双方确认的评估鉴定机构评估确认或者司法程序裁决。前述补偿应当综合考虑乙方的实际投入和未到期租赁期间的收益，甲方已经合理补偿乙方的实际投入，提前解除合同后乙方无须继续投入且不再承担经营风险等事宜，公平合理的给予确认。框架协议签订后，经中公司（甲方）与北影公司（乙方）虽进行了协商，但终未能达成一致。北影公司遂将经中公司诉至本院，经中公司亦提起了反诉。
2014年12月18日，经中公司（甲方）与北影公司（乙方）订立协议，约定：自即日起，解除双方2010年1月29日签订的协议；上述协议第一条约定的北京市大兴区团河6路南院东侧3间教室，已由甲方控制，乙方于本协议签订之日将该条约定的西侧楼，按现状移交甲方管理、使用、经营；截止本协议签订之日，乙方仍留在上述范围内的装修、装饰等添附及固定资产投入，全部归甲方所有，乙方应获补偿，双方通过已经启动的诉讼程序，一并解决；如相关案件最终判决或者调解结案，且最终不提前解除双方2010年1月12日签订的租赁合同，乙方前述添附及固定资产投入，无偿归甲方所有，乙方放弃任何赔偿或者补偿要求；鉴于乙方实际上已经不在西侧楼办公，本协议签订之日，甲方即可自行收回、入住西侧楼，本协议书同时具有西侧楼移交之效力；因西侧楼本系无租金暂时交付乙方配套使用，因此，甲方收回西侧楼，乙方仍应按前述租赁合同约定的标准，全额交纳租金。
本案审理中，就自身在北京市大兴区团河6路北院的投入、未到租赁期限的收益等，北影公司提出评估申请。经北京市高级人民法院随机选定，本院委托北京京评价格评估中心（以下简称：京评中心）对上述事项进行评估。2015年1月10日，京评中心做出京评（涉）字2014第3064号价格评估意见，认定：北影公司在北京市大兴区团河6路北院的投入现值为9654706元，剩余租赁期限的土地使用权价值及搬家费用13207926元（其中搬家费用50万元）。北影公司支付评估费16万元。北影公司与经中公司经协商，双方一致认可因北京市大兴区团河6路南院西侧楼及东侧3间教室系由北影公司无偿使用，故土地使用权价值相应地扣减26万元。
2015年2月16日，经中公司（甲方）与北影公司（乙方）又就相关事宜订立协议，约定北影公司将大兴区团河6路部分房屋院落按现状移交甲方管理、使用、经营；原租金每年200万元，现分为中、北两个院落，中院租金为每年95.65万元，北院租金为104.35万元。2015年3�24日，经中公司（甲方）与北影公司（乙方）再就相关事宜订立备忘，约定：双方曾基于2010年1月12日签订租赁合同、2010年1月29日签订的协议，在向乙方交付房屋、土地、院落等租赁标的时，另将部分物品交付乙方使用，甲乙双方经协商一致，确认：乙方已经交还甲方的物品，仍归甲方所有，乙方尚未交还甲方的物品，不再交付，乙方一次性赔偿甲方50万元；乙方承诺于2015年5月31日以前，将其允许第三方在租赁区域内建设的电信信号发射塔台基站迁移至租赁区域以外；双方确认：如法院判决乙方腾退，在判决生效以前以及法院确定的自行腾退期内，乙方仍按原约定标准给付租金；自行腾退期届满后的两个月内，乙方按照前述标准的1.5倍支付甲方资产使用费；自行腾退期限届满后超过两个月（包括两个月），乙方仍未能全面腾退的，应按原约定租金标准的2倍支付资产�用费直到腾退交还完毕之日。资产使用费支付标准按天计算。
本案审理中，北影公司与经中公司经过多次协商，北影公司已将自经中公司承租的北京市大兴区团河6路北院、北京市大兴区团河6路南院西侧楼及东侧3间教室的部分区域交还经中公司。截止法庭辩论终结，北影公司尚未交还经中公司的区域有：大兴区团河6路中院的三层办公楼及办公楼两侧的东西平房以及办公楼、两侧平房之间的区域，中院西侧废品收购站（占地约10亩），中院西侧部分房屋、土地（建筑面积约1000平方米、占地约2亩），大兴区团河6路北院占地约5平方米的信号发射站所对应的区域。
北影公司对其所承租的全部区域的租金已交付至2015年7月31日。北影公司尚欠经中公司水费36321.94元。
另查明，2011年5月20日，北影公司（甲方）与亢志钢（乙方）签订合作协议，约定：大门口的2间形体教室面积约560平方米及200平方米后院、门口花园由乙方出资修建，修建后，路（约40米）及花园双方共用；乙方在不破坏房屋主体的情况下，可以进行改造和装修，但需要把方案报给甲方，甲方同意后乙方方可施工；合作管理费用为50万元，本协议签订之日起2日内，乙方向甲方一次性交清；合作期限为19年，自2011年5月20日至2030年4月19日。双方还约定了其他事宜。亢志钢遂修建并占有使用2间形体教室。2014年1月13日，亢志钢又将其与北影公司签订于2011年5月20日的合作协议中的权利义务转让给了富华公司。富华公司曾为北影公司垫资进行北影公司南大门警卫室装修、院内主道路、花坛、围栏、停车场、零杂工等改建工程的施工，工程价值69万元。2012年2月8日，北影公司做出承诺：我公司承诺在上述工程完工后一次性付清工程款，否则承诺将我公司南�门北侧形体教室最东一间的17年使用权抵偿给富华公司所垫付的工程款。之后，北影公司未支付此工程款，富华公司遂占有使用形体教室东数第一间。加上亢志钢转来的两间形体教室，这样，富华公司遂占有使用了位于大兴区团河六路北影公司园区内的三间形体教室（面积约1000平方米）及教室南北两侧的部分土地（包括教室在内的面积约2亩）。
2015年8月11日，北影公司（甲方）与富华公司（乙方）签订了协议书，约定：经中公司给付北影公司补偿款后3日内，甲方一次性给付乙方补偿款440万元（包括但不限于乙方的实际投入、预期收益、装修装饰改造费用等所有损失及费用）；甲方支付乙方解除合同补偿款后5日内，乙方将占用场地及房屋腾空并清退所有人员交付甲方。双方还约定了其他事宜。
2012年2月27日，北影公司（甲方）与铁青红（乙方）�订了合作协议书，约定：合作的场地及房屋位于大兴区团河六路北影公司园区内，占地约10亩、房屋面积约1000平方米；合作期限5年，自2012年5月1日至2017年4月31日。北影公司（甲方）与铁青红（乙方）还约定了合作用途、合作金及支付方式、双方的权利义务等其他事宜。合作协议签订后，铁青红即占有使用上述土地和房屋。2015年7月22日，北影公司（甲方）与铁青红（乙方）签订了解除合作协议书，约定：经中公司给付北影公司补偿款后4个工作日内，甲方一次性给付乙方补偿款160万元（包括但不限于乙方的实际投入、预期收益、装修装饰改造费用等所有损失及费用）；甲方支付乙方解除合同补偿款后10日内，乙方将合作场地及房屋腾空并清退所有人员交付甲方。双方还约定了其他事宜。
2014年4月14日，北影公司（甲方）与海进通公司（乙方）签订了通信基站设施合作协议，约定：甲方向乙方提供位于北京市大兴区广源大街7号院北影公司院内不小于5平方米空地用于乙方建设通信塔及无人值守基站机房，租用年限为10年，自2014年6月10日起至2024年6月9日北影公司（甲方）与海进通公司（乙方）还约定了合作用途、合作金及支付方式、双方的权利义务等其他事宜。2015年8月30日，北影公司（甲方）与海进通公司（乙方）签订了解除通信基站设施租赁合同，预定：甲方与乙方同意解除通信基站设施租赁合同，经中公司给付北影公司补偿款后3日内，甲方一次性给付乙方补偿款28万元（包括但不限于乙方的实际投入、预期收益、装修装饰改造费用等所有损失及费用）；甲方支付乙方解除合同补偿款后15日内，乙方将占用场地及房屋腾空并清退所有人员交付甲方。双方还约定了其他事宜。
庭审中，经中公司表示，该公司同意将本应由北影公司给付富华公司、铁青红、海进通公司的补偿款，由该公司直接给付，但富华公司、铁青红、海进通公司应当同时腾退房屋（土地）。北影公司同意。
上述事实，有租赁合同、协议、交接协议及实物明细交接表、解除租赁合同框架协议、价格评估意见、备忘录、（2012）大民初字第5927号民事判决书、（2013）一中民终字第2518号民事判决书以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。北影公司与经中公司签订的租赁合同以及协议，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在履行过程中，北影公司与经中公司就租赁合同以及协议的解除事宜，达成了框架协议，此框架协议亦系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，亦为合法有效。双方均应在此框架协议的约束下，秉持互谅互让、相互协助的原则，妥善解决合同解除后房屋土地腾退以及补偿等事宜。北影公司与经中公司协商未果，诉至本院。本院委托京评中心就北影公司在北京市大兴区团河6路北院的投入等进行评估，京评中心做出的评估意见，程序合法，结论正当，本院予以采信。北影公司与经中公司一致认可因北京市大兴区团河6路南院西侧楼及东侧3间教室系由北影公司无偿使用，且同意土地使用权价值相应地扣减26万元，本院不持异议。北影公司应将2010年1月12日租赁合同项下的房屋、土地交予经中公司，经中公司给付北影公司相应补偿。北影公司与富华公司、铁青红、海进通公司签订合作协议或抵偿协议，分别将自经中公司租赁的大兴区团河6路的部分区域交予富华公司、铁青红、海进通公司使用。本案审理中，北影公司与富华公司、铁青红、海进通公司又签订了解除协议，富华公司、铁青红、海进通公司也表示愿意在获得补偿后腾退相关区域，且北影公司、经中公司均同意由经中公司将补偿直接给付富华公司、铁青红、海进通公司，本院不持异议。
本案诉讼中，北影公司已将大兴区团河6路的中院交予经中公司，北影公司与经中公司经协商后，约定尚未交付的北院租金为104.35万元，北影公司尚未交还经中公司的物品，双方作价50万元，由北影公司予以赔偿，本院均不持异议。北影公司尚未支付的水费，理应支付。
需要强调的是，北影公司与经中公司已于2014年12月18日解除了双方于2010年1月29日签订的协议，且该协议中对应的房屋、院落已由经中公司实际占有使用。此后，北影公司与经中公司又多次移交，凡北影公司已将租赁合同及协议项下移交给经中公司的，即免于再次移交。另外，需要说明，北影公司与经中公司于2015年3月24日签订的备忘，系双方对解除合同后占有使用费的约定，该约定系双方在平等的基础上订立，双方理应受此约束，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司与被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司于二○一○年一月十二日签订的租赁合同；
二、被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司给付原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司补偿二千二百一十万二千六百三十二元（其中一百六十万元给付第三人铁青红，四百四十万元给付第三人华宸建设集团北京富华伟�建筑工程有限公司，二十八万元给付第三人北京海进通网络科技有限公司），原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司将位于北京市大兴区团河6路北院腾退后返还被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司，第三人铁青红、第三人华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司、第三人北京海进通网络科技有限公司对原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司的上述腾退义务予以协助（于本判决生效后十日内履行）；
三、原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司向被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司赔偿物品损失五十万元、给付水费三万六千三百二十一元九角四分（于本判决生效后十日内履行）；
四、在本判决确定的上述履行期内，原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司按照每年一百零四万三千五百元的标准向被告�反诉原告）北京市经中实业开发总公司支付使用费；未能在履行期内腾退而在履行期届满后的两个月内腾退的，原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司按照每年一百零四万三千五百元的标准的一点五倍向被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司支付使用费；履行期届满后超过两个月（包括两个月）才腾退的，原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司按照每年一百零四万三千五百元的标准的二倍向被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司支付使用费；
五、驳回原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费十五万三千六百一十三元，由�告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司负担一千七百八十六元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司负担十万零八千六百九十七元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人铁青红负担一万零九百九十元、第三人华宸建设集团北京富华伟业建筑工程有限公司负担三万零二百二十元、第三人北京海进通网络科技有限公司负担一千九百二十元（均于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一十五万四千九百九十五元，由原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费十六万元，原告（反诉被告）北京北影影视艺术有限公司负担八万元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市经中实业开发总公司负担八万元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人民陪审员 龙爱菊
人民陪审员 刘香连
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 张 萌