青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第20384号
原告青岛中投典当有限公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路5乙2，组织机构代码：575772669。
法定代表人闫风春，职务董事长。
委托代理人路玉，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
被告周欣，女，1986年2月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
被告张超，男，1984年5月25日出生，汉族，住青岛市市北区。
原告青岛中投典当有限公司（以下简称“中投典当”）与被告周欣、张超借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中投典当的委托代理人路玉到庭参加诉讼，被告周欣、张超经本院依法传唤未出庭应诉，本院对本案缺席审理。本案现已审理终结。
原告中投典当诉称：2014年1月21日，原告与被告周欣签订《房地产抵押典当合同》，约定周欣以位于市南区江西路xx号xx、xx号xxx层（含XX层面积485平方米）的自有房产作抵押向原告借款235万元，借款期限自2014年1月21日至2014年3月20日，被告张超为上述借款提供担保。后周欣又追加借款25万元，借款本金共计260万元整。合同签订后原告如约履行了放款义务，但合同到期后未履行还款义务。故请求法院依法判令：一、被告偿还原告借款本金260万元，自2014年3月21日起至实际还款之日止的费用、利息及违约金（按银行同期贷款利率四倍计算，至起诉时为62.4万元），以上共计322.4万元；二、原告对被告所有的抵押物，位于青岛市市南区江西路xx号辛x、xx号辛xx层（含XX层面积485平方米）的房产享有优先受偿权；三、本案诉讼费由被告承担。
被告周欣、张超经本院依法传唤未出庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩状。
经审理查明：
一、2014年1月21日，原告中投典当与被告周欣签订了编号2014年中投字第01211号《房地产抵押典当合同》，约定周欣因资金周转需要，自愿将坐落于青岛市市南区江西路xx号xx、xx号xxx层（产权证号：青房地权市字第2013160230号、建筑面积106.2平方米）房产作为抵押物向原告申请贷款。经审核原告贷给被告235万元，贷款期限自2014年1月21日至2014年3月20日止。本合同项下的典当综合服务费率每月为贷款金额的3.5%。典当期限届满后五日内，周欣既不赎当，又不续当的，即为绝当。绝当后，周欣自愿放弃抵押的房产，同意原告对该房产按照有关规定处理，以此来抵偿典当行的贷款本息和综合服务费，并自愿协助办理过户手续。如借款人逾期付息或综合服务费，从逾期之日起，除按正常支付利息外，按实际天数计算，应每天按欠付费用的千分之五支付逾期违约金；借款人逾期归还本金的，从逾期之日起，除按正常支付利息外，按实际天数计算，应每天按贷款余额的万分之五支付违约金。如周欣出现违约行为，致使原告到期无法收回债权，周欣需承担原告所发生的诉讼费、评估费、律师费、公告费、鉴定费、拍卖费、执行费等实现债权的费用。
2014年1月22日，周欣出具了《原抵押合同补充条款》，载明：本人周欣因资金需求，要求追加借款25万元，仍以市南区江西路xx号辛x、xx号辛xx层做抵押。
二、2014年1月22日，周欣向原告出具《借据》，载明今借到中投典当人民币140万元整，借期两个月，自2014年1月22日起至2014年3月21日止（备注：此借据系编号2014年中投字第01211号《房地产抵押典当合同》的借据）。周欣在借据中指定了户名为周鹏、账号为62×××14、开户行为青岛银行麦岛支行的帐户为收款帐户。
中投典当与案外人石峰签订《指示付款委托书》，委托石峰将约定的贷款划付至周鹏名下账户中。
2014年1月22日，石峰通过青岛银行网上银行将140万元转入周鹏的上述账户中。
三、2014年1月23日，周欣向原告出具《借据》两张，分别载明今借到中投典当人民币25万元整以及95万元整，借期均为两个月，自2014年1月23日起至2014年3月21日止（备注：此借据系编号2014年中投字第01211号《房地产抵押典当合同》的借据）。周欣同样在借据中指定了户名为周鹏、账号为62×××14、开户行为青岛银行麦岛支行的帐户为收款帐户。
中投典当与案外人孙国英签订《指示付款委托书》，委托孙国英将约定的贷款120万元划付至周鹏名下账户中。
2014年1月23日，孙国英通过华夏银行将120万元转入周鹏的上述账户中。
四、2014年1月21日，原告与被告周欣就周欣所有的青岛市市南区江西路xx号xx、xx号xxx层房产办理了抵押权登记手续。房地产他项权证载明的债权数额为235万元。
五、被告张超出具《担保书》，载明张超自愿对周欣向中投典当借款235万元提供连带担保责任，担保期限自2014年1月21日至2017年1月21日。担保金额包含借款本金和利息及债权人为实现债权所产生的有关抵押的评估费、鉴定费、公告费等全部费用。
六、2014年1月，青岛三杰房地产开发有限公司出具证明一份，载明：本公司开发中央国际网点市南区江西路xx号xx、xx号xxx层，产权面积为106.2平方米，本网点包含其xx层面积485平方不包含在产证面积中。
上述事实有房地产抵押典当合同、补充条款、借据、指示付款委托书、银行打款凭证、房地产他项权证、证明、担保书及当事人陈述等在案佐证，且经本院庭审质证及本院审核，可以采信。
本院认为，原告与被告周欣签订的《房地产抵押典当合同》以及补充条款合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告依约向被告发放了借款共计260万元，被告周欣应当按照合同的约定还本付息。逾期未还，被告应当按照合同的约定向原告支付违约金。因双方约定的违约金过高，因此原告按照中国人民银行同期同类贷款的四倍向被告主张利息以及违约金合理，本院予以支持。
根据张超出具的《担保书》，张超应仅对借款本金为235万元的借款本金、利息以及实现债权产生的费用承担连带担保责任。
原、被告就市南区江西路xx号xx、xx号xxx层房产设立的抵押合法有效，原告有权就该房屋折价或者以拍卖、变卖的价款在本金为235万元的债权范围内享有优先受偿权。对于被告周欣在补充条款中追加的借款25万元，虽然周欣承诺仍以市南区江西路xx号xx、xx号xxx层做抵押，但因双方未就该抵押权办理抵押登记手续，因此抵押权未依法设立，原告对其追加的借款25万元不享有抵押权。
对于青岛三杰房地产开发有限公司出具的证明，本院认为本院不能单纯凭借该证明就认定负一层485平方米的面积归被告周欣所有，因此对于原告主张其对该xx层485平方米的面积亦享有抵押权，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
一、被告周欣于本判决生效之日起十日内向原告青岛中投典当有限公司偿还借款本金260万元并支付自2014年3月21日起至被告实际清偿完毕之日止的利息、违约金等费用（以260万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）
二、被告张超在借款本金为235万元［含利息、违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），以及实现债权产生的其他费用］的债权范围内与被告周欣承担连带还款责任。
三、原告对被告周欣提供抵押的青岛市市南区江西路xx号xx、xx号xxx层房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在债权本金为235万元的债权范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32592元、诉讼保全费5000元、公告费600元，共计38192元，由两被告承担。因原告已预交，两被告于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵 斐
人民陪审员 陈素青
人民陪审员 姜爱华
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 庄晓婷