湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01780号
上诉人（原审被告）：余洁，女，1963年5月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。
上诉人（原审被告）：袁斌，男，1980年12月15日出生，汉族，住址同上。
上列两位上诉人的委托代理人：陈湘江，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万有姣，女，1958年4月20日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托代理人：赵莉、童文婷，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：李波，男，1977年1月13日出生，汉族，住武汉市青山区。
委托代理人：袁斌，（身份情况同上，略）。
上诉人余洁、袁斌因与被上诉人万有姣、原审第三人李波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，万有姣向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认万有姣与袁长生于2007年4月18日签订的《购房协议》无效；2、余洁、袁斌返还购房款人民币12万元及该款自2007年4月19日至今的同期银行贷款利息，暂计算至2014年7月20日共计人民币59，163.92元，以后继续计算；3、余洁、袁斌万有姣外出租房的损失共计人民币25，000元（自2013年10月19日至2014年10月18日止，以后再算）；4、余洁、袁斌赔偿房屋差价损失共计人民币90，000元；5、本案诉讼费用由余洁、袁斌承担。
一审法院查明：袁长生与余洁系再婚关系，双方于2003年12月23日登记结婚，婚后未共同生育子女。袁长生与袁斌系父子关系。李波系余洁的侄子。
2007年4月18日，万有姣作为购房方与袁长生作为售房方签订《购房协议》，载明：“经双方协商，袁长生将一栋楼房（四层）其中第三层面积105平方米售给万有姣（地址：武昌区余家头222号）。因楼房暂无房产及土地两证，属于众所周知的新建房（2004年建），售价壹拾贰万元整。付款后，三楼一层105平方米归万有姣所有，如果今后拆迁赔偿价格交易时价格，由袁长生负责补偿，如果高于此价归万有姣所得。此房兴建时由袁长生登记，拆迁时由袁长生帮忙负责拆迁时的一切赔偿事宜。买房壹拾贰万元整，拆迁后不得低于壹拾贰万元整。袁长生与万有姣分别在购房方及售房方处签名。厉梦龙在证明人处签名。”
同日，袁长生向万有姣出具收条，载明：“万有姣所有房款以付清，收款人袁长生2007年4月18日”
袁长生与万有姣签订《购房协议》后，万有姣入住武昌区余家头222号第三层房屋管理该房屋至今。
2012年4月4日，袁长生因病去世。
2013年10月，李波主张万有姣所购买的房屋系其所建，认为袁长生无权处分该房屋，万有姣外出租房居住。万有姣认为袁长生名下有两套房屋，袁长生现已去世，余洁系袁长生之妻，袁斌系袁长生的独子，故诉至法院要求判如所请。一审诉讼中，余洁、袁斌向该院提交民事反诉状，请求判令万有姣给付余洁、袁斌代交房屋租金76，800元。因余洁、袁斌的反诉请求系另一法律关系，一审法院告知其可另案主张权利。
一审审理中，袁斌于2014年11月4日提出鉴定申请，对万有姣提交的《购房协议》及袁长生向其出具便条的真实性产生合理性怀疑，要求对《购房协议》上售房人处“袁长生”的签名及袁长生向万有姣出具收条全部书写是否为袁长生书写进行笔迹鉴定。该院依法委托中南财经政法大学司法鉴定中心对上述笔迹进行司法鉴定，该鉴定中心出具中南财大司法鉴定中心（2015）文鉴字第2号文书司法鉴定意见书，鉴定意见载明：（一）抬头为“购房协议”，落款时间为“2007年4月18日”的协议上，其“售房方（签字）：”处“袁长生”的签名与提供的样本是同一人所写。（二）内容为“万有姣所有房款……”，落款时间为“2007年4月18日”的凭证上笔迹与提供的样本是同一人书写。袁斌为此垫付鉴定费2，000元。
2015年5月5日，厉猛龙（又名厉梦龙，身份证号码：）到庭接受调查，证实其认识万有姣、袁长生，万有姣与袁长生于2007年4月18日签订《购房协议》时，厉猛龙在场并作为证人在该《购房协议》上“证明人”处签名，并陈述袁长生将武昌区余家头222号房屋的第三层以12万元的价格卖给万有姣，因袁长生向万有姣曾借款3万元，抵了3万元后，余款9万元分次支付的现金，给5万元的时候，厉猛龙在场。
关于武昌区余家头222号诉争房屋，李波与武汉铁路局武昌北工务段签订《借用铁路用地合同》，合同有效期自1993年3月17日起至铁路建设需要时止，并办理《铁路土地管理卡》，占地面积91平方米，每平方米每月缴纳土地费0.6元，应交土地管理费每年612元。武汉华美勘测工程有限公司于2007年12月10日对座落于武汉市洪山区和平街柴林头余家头222号编号为HS-
HP-CHLTC-F-261的房主姓名为李波的房屋进行测绘，房屋层数5层，占地面积94.78平方米，建筑面积410.44平方米。
一审审理中，武汉市柴林头有限责任公司向该院出具《洪山区和平街柴林头村人口、个人房屋及居住情况公示表》、《柴林头村个人宅基地、房屋调查表》均证实，座落地为武昌区余家头村222号编号为F-261、占地面积94.78平方米、建筑面积410.44平方米房屋的所有权人为李波。
一审法院另查明，袁长生与前妻罗元宝于1979年登记结婚，1980年12月15日生育一子袁斌，罗元宝于1999年6月15日去世。袁长生与余洁于2003年12月25日再婚，双方未共同生育子女。袁斌向该院陈述其母亲在世时，其父亲袁长生名下有二栋房屋，一栋房屋是现在其与余洁共同居住的房屋，××重遗嘱》，载明内容：“本人罗元宝与袁长生结婚二十余年，生有一子姓名袁斌，由于我患了不治之症，如我死后，将我二十年的辛勤劳动、遗产、房屋全部归袁斌所有，我夫袁长生无权将房屋财产转于其他任何人，以此作为我死后遗嘱。立遗嘱人：罗元宝代笔人：罗黑子（舅夫）”，另一栋房屋已经卖给熊英了。故袁斌抗辩袁长生名下无财产。
经向武汉市洪山区房产管理局核查，产权人袁长生名下登记有座落于洪山区和平乡柴林头村建筑面积169.12平方米房屋（房屋所有权证号下房权证洪字第××号），洪山区余家头村建筑面积367.2平方米房屋（发证时间1994年12月15日，房屋所有权证为武房洪私字第07-6475号及洪山区和平乡柴林头村建筑面积333.05平方米房屋（发证时间2002年6月24日，房屋所有权证为武房洪字第200205082号）共三套。其中，建筑面积为169.12平方米座落于洪山区和平乡柴林头村房屋已于1999年5月26日由袁长生卖给熊英，并于1999年6月1日办理该房屋的过户更名手续，该房屋的产权人变更为熊英，房屋的所有权证号为武房洪字第9904795号。其余二套仍在袁长生名下。
一审法院认为，本案争议的焦点为双方对签订的《购房协议》均认可无效，对无效的后果双方观点不一致，万友姣认为协议被确认无效，要求袁斌、余洁返还本金和利息及赔偿相关损失；袁斌、余洁则认为，协议无效，该合同未实际履行，要求驳回万友姣的诉讼请求。
一、本案中涉案的房屋经从调取以及从武汉市柴林头有限责任公司调取的有关诉争房屋的档案信息显示，座落地为武昌区余家头村222号编号为F-261、占地面积94.78平方米、建筑面积410.44平方米房屋的权属登记人为李波，但该房屋未办理权属登记。
袁长生与万有姣签订《购房协议》，虽系双方的真实意思表示，但诉争房屋所占用地系借用铁路用地，属于国家所有，由铁路部门利用和管理，受国家法律的保护。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该《购房协议》应认定为无效合同。
二、袁长生与万有姣签订《购房协议》，袁长生将武昌区余家头222号房屋的第三层以12万元的价格出售给万有姣，且签订协议的当日，袁长生向万有姣出具一份内容为“万有姣所有房款以付清”的便条，袁斌提出对《购房协议》及便条上“袁长生”的签名均持疑义，经中南财经政法大学司法鉴定中心对上述笔迹进行司法鉴定，作出（2015）文鉴字第2号司法鉴定意见书，袁斌对此鉴定结论无异议。由此，可以认定袁长生与万有姣签订了《购房协议》且房款已支付完毕。余洁、袁斌辩称就算便条是真实的，也应是房屋租金已付清。余洁、袁斌就双方之间是否形成租赁关系，除了李波的陈述外，未有证据举证证明，对此抗辩意见，不应采信。
三、根据《合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，袁长生并非该房屋的实际持有人，袁长生无权处份该房屋。万有姣明知该房屋未取得房屋两证，仍然与袁长生签订《购房协议》，导致该《购房协议》无效，袁长生与万有姣均有过错，应当各自承担相应的责任。万有姣认为袁长生与其签订《购房协议》时，明知该房屋为李波所有，仍以袁长生的名义将房屋第三层卖给自已，袁长生故意隐瞒与订立合同有关的重要事实且提供虚假情况，需向其承担缔约过失责任的主张，现袁长生已去世，关于双方签订《购房协议》时历史背景，仅凭万有姣个人的陈述，无法应证。故对万有姣诉讼请求中要求袁斌及余洁承担返还购房款人民币12万元及相应利息、外出租房损失及赔偿房屋差价损失的诉讼请求，考虑到双方均有过错，酌定由袁斌、余洁返还购房款本金12万元及利息（利息从2007年4月18日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），其他诉讼请求均不应支持。
现因袁长生已去世，袁长生所欠债务应由其遗产继承人在其继承限额内来清偿。根据《继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和义务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，余洁与袁斌均为袁长生的合法继承人，且袁长生名下有洪山区余家头村建筑面积367.2平方米房屋及洪山区和平乡柴林头村建筑面积333.05平方米房屋两处，足以清偿本案中袁长生所欠债务。
余洁、袁斌提出的涉及到诉争房屋租金事宜，若有证据证实，可由房屋实际所有人另案主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认万有姣与袁长生于2007年4月18日签订的《购房协议》无效。二、余洁、袁斌于本判决生效之日起10日内向万有效返还购房款12万元。三、余洁、袁斌于本判决生效之日起10日内向万有效支付利息（利息以本金12万元为基数，从2007年4月18日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回万有姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，712元，鉴定费2，000元，共计7，712元，由万有姣承担2，856元，余洁、袁斌承担4，856元。
判后，余洁、袁斌不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或改判；本案一、二审诉讼费由万有姣承担。其上诉主要理由为：一、原审法院严重违反法定程序。1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的报请上级人民法院批准，可以再延长三个月。本案2014年10月10日立案，2015年10月12日作出判决，2015年10月20日余洁、袁斌才拿到判决书，历时一年有余，中间既无法定诉讼期间中断的事由，也从未告知经过批准延期。2、余洁、袁斌在一审诉讼中依法提起与本诉相关的给付垫付房租的反诉请求，原审法院不予理睬，更不出具驳回的民事裁定，当要作出判决之前才给余洁、袁斌作了一个告知的笔录，剥夺了余洁、袁斌的诉讼权利，严重违反法定程序。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、袁长生与万有姣签订的名为购房协议，实质是租房协议和投资协议，该协议只是名称错误，内容是有效的，所以应维护民事行为的意思自治原则，原审法院不应判决给付万有姣本金还要支付利息。2007年同地段的商品房均价在7，000元以上，而协议约定的买卖价格仅为每平米1，142元；从协议中第三、第四自然段中可看出万有姣与袁长生并不是房屋买卖关系，万有姣对该房屋没有处分的权利，只是在拆迁后从袁长生处拿到不低于14万元人民币的约定；另外袁长生替万有姣交租金，万有姣在此处房子里住了7年多，万有姣不可能不知道该房产系李波所有，所以才在袁长生死亡两年多之后，起诉其亲属。2、原审法院在证据认定方面不具备真实性、合法性和关联性。①买房是人生的大事，这么大数额的付款行为竟然不要对方出具收条，仅仅书写“房款已付清”与常理相悖，到底是租房款已付清，还是买房款已付清，付清的数额是多少，这样一份含糊不清的书写能作为证据使用吗？我们根据万有姣租住在此7年多的事实，最多只能推断出房租已付清。②原审法院认定本案付款的主要依据是万有姣提供的证人厉猛龙的证言。第一，证人厉猛龙未出庭质证；第二，厉猛龙只证明万有姣付了5万元给袁长生；第三，袁长生已去世，余洁、袁斌也不认识他，现已无从考究。③袁斌现在居住的房屋是其母罗元宝生前用遗嘱处分给他的，袁长生另在房管部门登记的两套房产一套已出卖、一套已无从查找。
被上诉人万有姣答辩则要求维持原判。
原审第三人李波未到庭参加诉讼，未作答辩。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，一、本案争议的房屋已于2015年9月被拆除，拆迁补偿款由李波领取。二、一审判决书主文第二、三项中万有效名字书写错误，应为万有姣。
本院认为，2007年4月，万有姣与袁长生签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，万有姣按照合同的约定支付了房屋价款，袁长生也出具了收条，并实际交付了房屋，该购房协议已实际履行。但是，本案争议房屋的权属并非为袁长生所有，根据法律规定袁长生无权处分该房屋，故万有姣与袁长生签订的《购房协议》应认定为无效。因此，袁长生应向万有姣返还购房款12万元并支付利息。袁长生去世后，其履行债务的义务应由其合法继承人即余洁、袁斌在其遗产的份额中予以清偿。
关于余洁、袁斌的上诉理由和请求。第一、根据法律规定，凡涉及评估、鉴定的案件，可扣除相应的审限。本案因涉及文字鉴定，故一审法院扣除相应的审限并无不当。第二、万有姣与袁长生之间的房屋买卖行为，有双方签订的《购房协议》和袁长生出具的收条以及厉猛龙在法院的证言为证；反之，余洁与袁斌没有任何证据证明万有姣与袁长生之间不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系。因此，余洁、袁斌的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但判决主文第二、三项中万有姣的名字书写错误，应予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04916号民事判决第一、四项，即：一、确认万有姣与袁长生于2007年4月18日签订的《购房协议》无效。四、驳回万有姣的其他诉讼请求。
二、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04916号民事判决第二、三项为：二、余洁、袁斌于本判决生效之日起10日内向万有姣返还购房款12万元。三、余洁、袁斌于本判决生效之日起10日内向万有姣支付利息（利息以本金12万元为基数，从2007年4月18日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
二审案件受理费5，712元，由余洁、袁斌共同负担。
维持一审人民法院关于诉讼费用负担的判决。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一五年十二月二十二日
书记员 刘贝莉