济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第1158号
原告朱从洋，男，1977年8月3日出生，汉族，住江苏省响水县。
委托代理人周广凤，山东浩尚律师事务所律师。
委托代理人韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。
被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司，住所地济南市。
法定代表人李金泉，总经理。
委托代理人孟广国，男，1971年4月2日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
原告朱从洋与被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司（以下简称寰宇汽配城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理，由代理审判员张斌适用简易程序，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告朱从洋的委托代理人韩秀斌，被告寰宇汽配城的委托代理人孟广国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱从洋诉称：2011年7月29日，原、被告双方签订《市场经营房租赁合同》一份，约定原告租赁被告管理的济南寰宇国际汽车配件城一期B1区10、11号商铺，租赁期限自2011年10月1日至2015年3月31日，租金共计34689.60元。同时约定原告另交10000元工程改造费，租赁到期后作为下一轮租金处理。合同签订后，原告于当日交付被告54689.60元，在房屋租赁期间被告要求原告搬离房屋并于2013年2月22日强行将原告搬离所租赁的房屋。经原告与其他业主多次催促并找相关部门反映情况，被告于2013年2月22日又与原告签订补充协议一份，被告承诺二期工程正在施工，待完工后优先向原告提供房源，预计一年半交房。时至今日，被告并未建造二期用房，被告的行为实属欺诈，原告多次要求被告退还相关费用，协商未果。原告朱从洋诉至本院要求判令：1、其与被告寰宇汽配城签订的《市场经营房租赁合同》无效；2、被告寰宇汽配返还其租金10454.40元；3、被告寰宇汽配返还其工程改造费20000元；4、诉讼费用由被告寰宇汽配承担。
被告寰宇汽配城辩称：原告说的欺诈有问题，原告是通过汽配商会与我方签订的合同，但汽配商会最后不到我方建造的商铺中进行经营，原告不能单方面的说问题。原告给我方的钱，我方不同意退还。因为我们合同有明确的规定，商铺必须开门营业，原告没有开门营业，是原告存在违约行为。
经审理查明，2011年7月29日，被告寰宇汽配城作为甲方，原告朱从洋作为乙方，双方签订《市场经营房租赁合同》一份，载明：一、商铺位置：甲方将位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期B1区10、11号，面积为158.40平方米的商铺经营权租赁给乙方。二、租赁期限：租赁期为三年半。从2011年10月1日起至2015年3月31日止。三年半期限，包括一年免费租续期，半年装修改造工程建设期。三、租金、费用标准及交纳方式和期限。1、租金为每天0.3元／m2，两年租金一次性交清，合计34689.60元，先交费后使用。……3、乙方所交工程改造费贰万元，待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理。……七、乙方权利及义务。1、乙方应具备合法经营资格，在签订本合同后及时向甲方提交营业执照、税务登记证、组织代码证、法人代表身份证等材料复印件，并如实提交经营纳税情况说明。……3、乙方须合法经营，自行承担因经营发生的纠纷和法律责任。乙方利用商铺，只能开展符合营业执照规定和市场允许的经营活动，并不得以甲方名义开展经营活动。……9、乙方要保证严格遵守市场的营业时间规定。无甲方认可的正当理由，不得延迟开门、提前关门、歇业等。10、乙方须按照消防部门的要求配备消防设施，费用自理。11、乙方营业人员须报甲方审查备案，乙方对其营业人员的行为负有管理和担保义务。八、乙方有下列情形之一的，视为自动终止合同，甲方有权解除合同收回商铺，剩余合同期经营权出让金不予退还。1、不具备合法经营资格，或提供虚假材料和手续的。2、未经甲方允许擅自将商铺转租、转让或转借他人的。……5、违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或已造成损失的。……十、违约责任。……2、甲方对乙方的违约行为可选择下列补救措施：（1）甲方有权单方解除合同，终止乙方对商铺的占有。……十一、不可抗力。1、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，不适于使用时，乙方可暂停支付有关费用，直到商铺修复或恢复原状。该合同还约定了其他事项。
上述合同另附附件四份，附件一为《签约商户登记表》；附件二为《消防安全协议书》；附件三《治安安全协议书》；附件四《商户经营守则》。附件四中约定市场营业时间，除市场统一安排外，常年不间断营业，遇国家法定节日，各经营商户做好内部职工轮休工作，保证正常营业。
上述租赁合同签订当日，原告朱从洋交纳了租金34689.60元及工程改造费20000元。被告寰宇汽配城主张其利用收取的工程改造费进行了涉案房屋的二次改造，故该费用不应返还给原告朱从洋。
另，被告寰宇汽配城未取得涉案房屋的权属登记，亦未取得建设工程规划许可证。
以上事实有原告朱从洋提交的《市场经营房租赁合同》及其附件、《收据》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
被告寰宇汽配城主张其按照合同约定将房屋交付给原告朱从洋使用，但原告朱从洋一直没有营业。
2013年2月22日，被告寰宇汽配城作为甲方，原告朱从洋与案外人李书和作为乙方，双方针对原租赁合同签订《补充协议》一份，载明：为适应市场经济发展，保障客户利益，特别制定本补充协议：一、原《市场经营房租赁合同》不变。只变更经营地点，待二期工程完工后分新房继续执行本合同。原合同剩余租期转到二期继续使用。二、因现市场用途临时有变，暂借用现房源使用一年半，原合同履行时间随机往后顺延一年半，按签约本补充协议时间计算，如再有变动继续顺延。三、二期配件工程现在正在施工，待完工后优先提供房源，仍享受优惠政策。预计工期1年左右交付使用。四、签订本补充协议后，除享受市场二期优先选房外，再给予延长三个月租期的优惠。本补充协议一式两份，自签约之日起执行。
原告朱从洋向本院说明，因被告寰宇汽配城将涉案房屋改成了酒水批发市场，双方为协商退还房租事宜，签订上述《补充协议》。原、被告双方一致认可，原告朱从洋在签订上述《补充协议》后即搬离了涉案房屋。
以上事实有原告朱从洋提交的《补充协议》等证据及原、被告双方陈述为凭。
本院认为，位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期B1区10、11号的房屋，未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。依此规定，原、被告签订的《市场经营房租赁合同》及其附件均应为无效。该解释第五条第一款同时规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。也就是说，原、被告签订的合同虽为无效，但如果原告朱从洋使用该房屋的，仍应按合同约定的租金标准向被告寰宇汽配城支付房屋占有使用费。
现原、被告双方实际已经通过《补充协议》暂停了原合同的履行。被告寰宇汽配城已将涉案房屋收回，该房屋已于2013年2月22日脱离了原告朱从洋的占有。自此之后，原告朱从洋不再负有支付房屋占有使用费的义务。
《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方签订的《市场经营房租赁合同》无效，且原告朱从洋实际使用涉案房屋至2013年2月22日，故被告寰宇汽配城应将其收取的租金34689.60元，参照双方合同约定的租金标准扣除房屋占有使用费后返还原告朱从洋。经核算，原告朱从洋使用房屋的占有使用费为24235.20元（0.30元×158.40平方米×510天）。故本院认定被告寰宇汽配城应返还的房屋租金为10454.40元。原告朱从洋要求返还10454.40元的诉讼请求，有理有据有据，本院予以支持。
关于工程改造费，依据双方租赁合同约定，该工程改造费应当于合同到期后，作为原告朱从洋的下一轮租金处理。由此可知，该费用实际系原告朱从洋预支给被告寰宇汽配城的费用。在双方签订的合同无效，且被告寰宇汽配城没有再提供房屋给原告朱从洋使用的情况下，其应当将该费用予以返还。原告朱从洋要求被告寰宇汽配城返还其工程改造费20000元的诉讼请求，于法有据、于事有理，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告朱从洋与被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司于2011年7月29日签订的《市场经营房租赁合同》及其附件无效。
二、被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司本判决生效之日起十日内向原告朱从洋返还租金10454.40元。
三、被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱从洋返还工程改造费20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费561元，减半收取280.50元，由被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一五年七月三日
书 记 员 官静