河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济中民一终字第266号
上诉人（原审原告）赵瑞，女，1977年5月12日出生，汉族。
委托代理人齐波，河南剑光律师事务所律师。
委托代理人张艳艳，河南剑光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）济源市环球房地产开发有限公司，住所地：济源市。
法定代表人李宝丰，该公司董事长。
委托代理人刘予龙，河南佳鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济源市中诺物业服务有限公司，住所地：济源市。
法定代表人李五纲，该公司总经理。
委托代理人李杰，男，1987年11月10日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人赵瑞与上诉人济源市环球房地产开发有限公司（以下简称环球房地产公司）、被上诉人济源市中诺物业服务有限公司（以下简称中诺物业公司）商品房销售合同纠纷一案，赵瑞于2013年11月18日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令环球房地产公司支付逾期交房违约金17252元，退还多收房款6835.71元及燃气开口费2450元，中诺物业公司退还燃气开口费2450元。济源市人民法院于2014年6月19日作出（2013）济民一初字第2553号民事判决，赵瑞、环球房地产公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵瑞及其委托代理人齐波、张艳艳，上诉人环球房地产公司的委托代理人刘予龙，被上诉人中诺物业公司的委托代理人李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年12月21日，赵瑞与环球房地产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定赵瑞购买环球房地产公司开发的蓝钻帝景住宅小区的第1幢二层东2号商品房一套，阳台是非封闭式，建筑面积113.4平方米，每平方米2271元，总金额257493元。合同约定：“第五条商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第八条交付期限，出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交付的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，赵瑞向环球房地产公司支付购房款257493元。2010年8月28日，中诺物业公司向赵瑞发出入住通知书，通知赵瑞于2010年9月20日前交纳维修基金、测绘费、燃气开口费等费用。2010年9月21日，赵瑞与中诺物业公司签订前期物业管理协议。2010年10月12日，赵瑞对房屋进行验房交接，验收记录显示房屋防盗门锁具、厨房窗户五金、卫生间窗户施工、卧室插座安装存在问题，A钥匙暂发一把，房屋面积暂未测。经测绘，该房屋为封闭式阳台，产权面积为116.99平方米，比合同约定面积多出3.59平方米。后赵瑞向环球房地产公司支付3.59平方米的购房款8152元。中诺物业公司代环球房地产公司向赵瑞收取燃气开口费2450元。
原审法院认为：赵瑞与环球房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。赵瑞诉称根据合同约定，环球房地产公司应于2010年8月31日前交付房屋，环球房地产公司于2011年8月1日交房，要求环球房地产公司按日支付已付房款万分之二的逾期交房违约金17252元，环球房地产公司辩称其已按期交房，因双方均未能提供直接证据证明交房时间，根据双方签字确认的业主验房交接记录表显示，赵瑞于2010年10月10日对房屋进行验收，环球房地产公司向其发放钥匙一把，虽验收记录表显示房屋防盗门锁具等存在问题，但并不影响赵瑞接收装修使用房屋，该时间可视为环球房地产公司向赵瑞交房的时间，从2010年8月31日至同年10月10日，环球房地产公司迟交房40天，根据合同约定，环球房地产公司应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向赵瑞支付已交付房款257493元万分之二的违约金，共计2059.94元。环球房地产公司辩称赵瑞该项诉讼请求已过诉讼时效，因赵瑞一直持续与环球房地产公司进行协商，故环球房地产公司的辩称理由不能成立，原审法院不予采信。赵瑞称环球房地产公司单方将合同约定的非封闭式阳台建造为封闭式阳台，使其多支付房款6835.71元，要求环球房地产公司退还多收房款。因根据合同约定，经设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议，本案中环球房地产公司因设计变更将合同约定的非封闭式阳台变更为封闭式阳台，虽然未在规定时限内通知赵瑞，但赵瑞在验收房屋时未对阳台问题提出异议，亦未明确退房，视为接受阳台设计变更，且房屋面积多出的原因不能确定，赵瑞亦未提供证据证明是因阳台的封闭导致房屋面积的误差，故根据双方签订的合同约定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比超出3%，赵瑞不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由赵瑞补足，超出3%部分的房价款由环球房地产公司承担，产权归赵瑞。环球房地产公司向赵瑞交付的房屋产权面积为116.99平方米，比合同约定的建筑面积113.4平方米多出3.59平方米，面积误差比为3.16%，超出3%，3%（3.402平方米）以内房价款7725.94元，应由赵瑞补足，超出3%部分房价款为426.06元，应由环球房地产公司自行承担。赵瑞已向环球房地产公司支付误差面积房款8152元，环球房地产公司应向赵瑞退还面积误差超出3%部分的房价款426.06元。赵瑞要求环球房地产公司和中诺物业公司返还收取的燃气开口费2450元，因环球房地产公司和中诺物业公司在房价款之外另行收取燃气开口费的行为虽与济源市人民政府有关规定不符，但并未违反相关法律、法规的效力性强制性规定，因此，对赵瑞的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、环球房地产公司于该判决生效后十日内支付赵瑞逾期交房违约金2059.94元；二、环球房地产公司于该判决生效后十日内返还赵瑞房款426.06元；三、驳回赵瑞的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元，由赵瑞负担231元，环球房地产公司负担100元。
赵瑞上诉称：一、原审法院认定的交房时间与事实不符。原审法院以验房交接记录表作为环球房地产公司的交房时间明显不当。（一）赵瑞于2010年10月10日签署的《业主验收交接验收记录表》仅仅是赵瑞等对房屋的初验，在验收表上也能显示房屋还存在大量问题，施工尚未结束，水、电尚未正式开通，钥匙没有全部交接。（二）2010年11月10日，环球房地产公司曾向各位业主公开致信，保证了交房的具体时间。原审庭审中环球房地产公司对该证据予以认可。既然11月10日还在公开致信表示交房时间，那又怎么可能在10月10日完成交房义务呢？因此，环球房地产公司所谓的10月10日交房是根本不可能的。（三）本案所涉房屋外墙上竣工牌显示该楼的竣工时间是2011年6月30日，与赵瑞同一幢楼的其他业主赵全乐、刘志海、郝春贤等交房时间也都是在2011年6月30日以后，难道主体楼建成就可以交房了吗？房屋尚未竣工就可以交房了吗？二、关于多缴房款问题。（一）赵瑞原审诉讼中所要求的退还多收房款，实际是要求环球房地产公司承担其将合同约定的非封闭式阳台变更为封闭式阳台的违约责任，即非封闭式阳台半面积计算问题，并非一审法院所认为的面积3%误差问题。（二）《建筑面积计算规则》中明确规定“（16）封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。”故如果环球房地产公司按照合同约定将阳台建造成非封闭性的，那么建筑面积就不会多出3.59平方米，正是环球房地产公司违反合同约定将非封闭式阳台建成封闭式阳台导致面积过大造成赵瑞多缴了房款。（三）根据合同约定，如果阳台设计变更，那么环球房地产公司应通知赵瑞，但环球房地产公司并没有履行通知义务，在赵瑞验房的时候才知道阳台的变动，之后赵瑞就一直和环球房地产公司协商解决；更何况，阳台变更对于买卖合同的双方来说已经构成违约，至于是否经过设计单位同意与本案无关，赵瑞只能按照合同约定来衡量环球房地产公司是否违约，赵瑞接收房屋并不等于认可环球房地产公司的违约行为，赵瑞完全可以主张环球房地产公司的违约责任。三、环球房地产公司和中诺物业公司应退还燃气开口费。原审法院已认定中诺物业公司代收燃气开口费的行为与济源市人民政府的规定不符，但以“并未违反法律法规的效力性强制性规定”而不予支持是错误的。（一）济源市人民政府作出的规定属于规范性法律文件的范畴，并不违反上级法的规定，并且该规定在济源市范围内具有普遍拘束力。（二）根据该规定，除当事人另有约定外，赵瑞所交的购房款中已经包含燃气开口费用，即基础配套费。因此，环球房地产公司和中诺物业公司在房款以外另行收取燃气开口费属于不当得利，没有任何依据。综上，请求撤销原判，改判支持赵瑞的原审诉讼请求。
环球房地产公司答辩称：一、原审法院认定的交房时间事实清楚，证据充分，涉案房屋已于2010年10月10日交付给赵瑞，赵瑞在验收表中提出的相关问题不足以影响其对房屋的正常使用及装修，对该项上诉请求应予驳回。二、赵瑞的第二项上诉请求所表述的上诉理由与原审表述显然不一致，经济源市房地产相关测绘部门确定，对于测绘面积误差超过3%部分由环球房地产公司承担，在3%部分以内由赵瑞承担。房屋建筑面积的误差是众多原因造成的，并非由于阳台变更设计造成的，赵瑞在二审时变更其诉讼请求，缺乏事实及法律依据。三、济源市物价局等相关部门均对燃气开口费的收取问题作出答复和解释，在2011年底前收取燃气开口费并不违反规定。综上，赵瑞的上诉明显与证据不符，依法应当驳回其上诉请求。
中诺物业公司答辩称：中诺物业公司与赵瑞之间不存在买卖合同关系，燃气开口费是代环球房地产公司代收的，中诺物业公司不应承担责任。
环球房地产公司上诉称：原审法院仅依据2013年7月19日环球房地产公司向济源市房地产管理局出具的答复，就认定赵瑞与环球房地产公司一直持续进行协商，显然属于认定事实不清。一、2013年7月19日环球房地产公司向济源市房地产管理局出具的答复只是其公司针对赵瑞等二位业主到济源市房地产管理局就有关问题投诉而出具的，该答复的法律效力当然不能适用于本案其他业主，更不能成为认定环球房地产公司与赵瑞持续进行协商的有效证据。二、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十四条规定，在环球房地产公司向赵瑞交付房屋后，赵瑞既未向环球房地产公司递交主张权利的任何文书，也未提交过任何证明向环球房地产公司主张过该项权利的有效证据。三、赵瑞也没有提供就本案争议存在诉讼时效中止或中断的有效证据。综上，原审判决认定事实不清，请求撤销原判，改判驳回赵瑞的原审诉讼请求。
赵瑞答辩称：一、自从环球房地产公司逾期交房以后，赵瑞及其他业主曾多次单个或联合一起找环球房地产公司、济源市信访局、12345市长热线、济源市房地产管理局等单位进行维权，赵瑞等所采取的到有关机关维权的手段虽不见奏效但都是有据可查的。2013年6月左右在售楼部协商违约事宜时，环球房地产公司的一位刘姓财务人员称领导不在家，让业主派代表把问题记录下来，当时一共记录9条问题，之后杳无音信，在通过各种渠道解决不了问题的情况下才起诉到法院。因此，赵瑞每到一个机关、一个部门反映、投诉、信访的行为都足以引起诉讼时效的中断。二、环球房地产公司于2013年7月19日所作出的答复是在赵瑞等多名业主多次上访迫于济源市房地产管理局的压力才出具的。事实上，关于环球房地产公司逾期交房、违法收取燃气开口费等问题，赵瑞是一直作为全体业主的代表在代全体业主投诉或信访，同时其他业主也都单个或联合在不间断的投诉、反映，足以说明赵瑞等没有放弃实体权利，赵瑞等的行为也足以引起诉讼时效中断的法律后果。三、法律设立诉讼时效是为了敦促权利人及时行使权利，避免法律状态长期处于不确定状态，最高人民法院关于诉讼时效的司法解释中明确规定法院不得向义务人释明诉讼时效，规定义务人履行义务以后不得以诉讼时效届满为由主张返还，目的就是保证实体权利上的公平正义。综上，环球房地产公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
中诺物业公司答辩称：对环球房地产公司的上诉理由没有异议。
赵瑞在二审中提供的证据有：2010年8月28日环球房地产公司致业主王华敏、郝春贤的一封信，证明2010年11月10日之前涉案房屋尚未竣工，环球房地产公司不可能在此之前履行交房义务，同时证明环球房地产公司所提供的验收记录表仅仅是业主初步验收，并没有实际交付房屋。
环球房地产公司对赵瑞提供的证据质证后认为：对真实性无异议，环球房地产公司在2010年10月10日交付房屋时虽是临水、临电，也没有接入正常的市政管网，但并不影响房屋的正常使用，且环球房地产公司也明确说明在2010年11月10日前水进水网、电进电网，其公司也没有就此多收取费用。
中诺物业公司对赵瑞提供的证据质证后认为：对真实性没有异议。
本院认证如下：赵瑞提供的证据，环球房地产公司和中诺物业公司均对其真实性不持异议，其证据效力本院予以确认。
本院经审理查明：2010年8月28日，环球房地产公司向王华敏、郝春贤等业主致信表示，蓝钻帝景住宅小区一期工程已经竣工，目前1#、5#、6#楼已经通过分户验收，室内工程全部结束，由于当年雨季特殊气候、市政管网改造以及2#、3#楼桩基施工场地限制等原因影响，1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程目前只能临时措施使用，环球房地产公司争取11月10日之前将1#、5#、6#楼水、电、道路等配套工程达到设计使用条件。本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的案件事实一致。
本院认为：一、关于本案诉争房屋的交付时间问题。赵瑞上诉称原审以验房交接记录表作为环球房地产的交房时间明显不当，但其提供的2010年8月28日环球房地产公司致业主王华敏、郝春贤的信，明确载明本案诉争房屋所在楼的水、电、道路等配套工程在2010年11月10日之前可以临时措施使用，并不影响赵瑞正常接收装修使用房屋，因赵瑞于2010年10月10日对房屋进行验收，环球房地产公司向其发放钥匙一把，故原审根据双方签字确认的业主验房交接验收记录表作为环球房地产公司向赵瑞交房的时间并无不当，本院予以维持。二、关于多缴房款应否返还的问题。根据双方合同约定，赵瑞所购房屋的阳台是非封闭式，但环球房地产公司将合同约定的非封闭式阳台变更为封闭式阳台，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据环球房地产公司提供的赵瑞所购房屋的分户图可知，赵瑞所购房屋的封闭式阳台面积为1.3米×3.6米＋1.3米×2.5米=7.93平方米，因封闭式阳台比非封闭式阳台多计算了一半的建筑面积即7.93平方米÷2=3.965平方米，故环球房地产公司应返还赵瑞其多收的该部分房款3.965平方米×2271元／平方米=9004.5元，现赵瑞要求环球房地产公司返还其多缴的房款6835.71元，系赵瑞的真实意思表示，未超出上述应退款范围，本院予以支持。三、关于燃气开口费应否返还的问题。2008年10月1日起实施的《济源市城市基础设施配套费征收管理办法》（济政（2008）43号）规定，商品房项目缴纳的城市配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。本案中，双方签订的合同并未明确约定合同价款不含燃气开口费等城市配套费用，因此，环球房地产公司不得在房价外另行加收燃气开口费。因本案燃气开口费系中诺物业公司代环球房地产公司向赵瑞收取的，由此产生的后果应由环球房地产公司承担，故环球房地产公司应返还赵瑞燃气开口费2450元。四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。从2013年7月19日环球房地产公司出具的答复内容看，该答复系针对全体业主作出的，能够证明赵瑞等全体业主一直持续与环球房地产公司进行协商，本案并未超过诉讼时效，故环球房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实基本清楚，实体处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济源市人民法院（2013）济民一初字第2553号民事判决第一项；
二、撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第2553号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；
三、济源市环球房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还赵瑞房款6835.71元；
四、济源市环球房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还赵瑞燃气开口费2450元；
五、驳回赵瑞的其他诉讼请求。
一审案件受理费331元，由赵瑞负担190元，济源市环球房地产开发有限公司负担141元；二审案件受理费331元，由赵瑞负担190元，济源市环球房地产开发有限公司负担141元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
代理审判员 石 林
代理审判员 林慧慧
二〇一四年十一月六日
书 记 员 李 方