上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15249号
原告：周厚庆，男，1952年3月13日生，汉族，住上海市闸北区。
原告：王传会，女，1954年7月25日生，汉族，住上海市闸北区。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：陈晓华，上海申亚律师事务所律师。
被告：崔佳敏，男，1986年10月21日生，汉族，住上海市闸北区。
被告：赵秀赟，女，1986年12月13日生，汉族，住上海市宝山区。
被告：崔梓歆，女，2011年4月24日生，汉族，住上海市闸北区。
法定代理人：崔佳敏(系被告崔梓歆之父)，男，1986年10月21日生，汉族，住上海市闸北区。
法定代理人：赵秀赟(系被告崔梓歆之母)，女，1986年12月13日生，汉族，住上海市宝山区。
上列三被告的共同委托诉讼代理人：连超，上海闰德律师事务所律师。
上列三被告的共同委托诉讼代理人：杨威，上海闰德律师事务所律师。
原告周厚庆、王传会与被告崔佳敏、赵秀赟、崔梓歆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用简易程序于2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告周厚庆及两原告的共同委托诉讼代理人陈晓华，被告赵秀赟及其作为被告崔梓歆的法定代理人、三被告的共同委托诉讼代理人连超到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告继续履行《房地产定金及买卖协议》；2.判令三被告协助原告将上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权变更登记至两原告名下；3.判令三被告支付违约金50,960元(按照总房款98万元的日千分之一，从2016年6月30日计算至2016年8月22日)；4.判令三被告承担共同责任。审理中，原告将上述诉请1变更为：判令三被告继续履行《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》；将上述诉请3变更为：判令三被告支付违约金(以已付款88万元为基数，按照日千分之一的标准，从2016年7月1日起计算至上述房屋产权登记至两原告名下之日止)，另增加一项诉请：判令三被告向两原告支付财产保全担保费3,000元，该担保费是因为两原告无力就财产保全提供现金担保，而不得不找担保公司出具保函，从而花费了该笔费用。事实和理由：系争房屋为动迁安置房，2015年6月17日，该房屋产权被登记至被告崔佳敏、崔梓歆名下。同年7月15日，经中介公司居间，三被告将系争房屋出售给两原告，双方签署了《房地产定金及买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，对房屋总价、支付方式等内容进行了约定。签约后，两原告按约先后支付了88万元。2016年5月，两原告联系被告就过户事宜进行沟通，却遭被告以各种理由拖延，直至2016年8月，被告突然声称，因房价上涨较多，要求原告给予损失补偿后方可继续履行。嗣后双方沟通无果，原告遂诉至法院，请求判如所请。
三被告辩称，不同意两原告的全部诉请。理由如下：1.原、被告之间表面上是房屋买卖合同关系，但实际上是民间借贷关系，原告实际上也没有支付购房款；2.双方之间虽然签订了房屋买卖合同，但由于本市房价暴涨，且该变化系当事人无法预见，已构成情事变更，如继续履行合同，则显失公平；3.系争房屋为动迁安置房，根据政策，该房三年内不能交易，因此，双方之间的房屋买卖合同实际上也无法履行，且双方对此均有过错。4.若法庭审理后认为被告应当向原告支付违约金的，原告主张的日千分之一的标准也过高，要求调整，毕竟系争房屋上存在本案的查封以及另案的轮候查封，过户时间非被告所能控制和确定。此外，被告赵秀赟虽然对以被告身份参与本案无异议，但认为其既非系争房屋产权人，又非买卖合同的相对方，故就原告所提诉请，不应由其承担责任。
本院经审理认定事实如下：系争房屋属动迁安置房，相应的拆迁补偿安置协议于2013年3月14日签订，相应的大产证于2013年4月26日核准，登记的权利人为上海韵意房地产开发有限公司，相应的小产证于2015年6月17日核准，登记的权利人为被告崔佳敏、崔梓歆。
2015年7月21日，在上海世凯房地产经纪事务所的居间下，案外人周某代两原告与崔佳敏、赵秀赟代崔梓歆，签订《房地产定金及买卖协议》，约定由两原告作为买方(乙方)向两被告崔佳敏、崔梓歆作为卖方(甲方)购买系争房屋，房价款为98万元。乙方于2015年7月22日前支付首期房款40万元，待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款10万元，其他房款43万元，于甲方交房当日，由乙方以现金方式(银行转账)支付给甲方。甲方于2015年10月15日前交房交钥匙给乙方。该协议另对违约责任等事宜进行了约定。
2015年9月12日，两原告作为买方(乙方)与被告崔佳敏、崔梓歆作为卖方(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房价款为98万元，乙方于2015年7月21日支付甲方定金5万元、于2015年7月22日支付首付款40万元、于2015年9月13日支付购房款43万元、于双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后的当日以现金方式支付尾款10万元。双方确认于2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同另对其他相关事宜进行了约定。该合同甲方落款处由被告崔佳敏及其代被告崔梓歆签名、乙方落款处由两原告签名。
嗣后，买方共计向卖方支付购房款88万元。2015年7月21日，被告崔佳敏出具定金收条，确认其收到原告周厚庆购房定金5万元。2015年7月22日，被告崔佳敏出具收款收据，确认其收到原告周厚庆购房款40万元；2015年9月12日，被告又出具收款收据，确认其收到周厚庆购房款43万元。
审理中，被告提供了两份借款协议，一份签订时间为2015年7月22日，借款人(甲方)为崔佳敏、赵秀赟，贷款人(乙方)为两原告，协议主要内容为：一、乙方贷给甲方40万元，于2015年7月22日支付；二、借款期限自该协议签订之日起至甲方将位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房可以上市交易之日止；三、甲方按约将上述房屋过户给乙方后，该协议自动失效；四、双方自签订该协议之日起至双方办理上述房屋的过户手续期间，乙方不得以任何理由和权力向甲方索取该笔借款。另一份签订时间为2015年9月12日，除借款金额为43万元外，协议主体及协议主要内容均与上一份借款协议相同。
审理中，对于双方签订借款协议的原因，双方各执一词。原告坚称该借款协议是中介公司为了保证买房人利益所为的惯常操作，并非真实的借贷关系。而被告对此不予认可，并解释称，2015年7月21日签署《房地产定金及买卖协议》后，被告觉得卖低了，于是当晚就和买方沟通，达成了如下一致意见：保留原告的优先购买权，后续的83万元作为卖方的借款，房屋交付给原告居住，若以后继续卖房，则以同样的价格优先卖给原告。同时在借款期间，原告所借的钱款也不能收回。为了保障该合意的履行，双方才签署了买卖合同和借款协议。
审理中，原告申请证人刘某某出庭作证。证人刘某某称，其系上海世凯房地产经纪事务所的工作人员，因系争房屋买卖事宜与原、被告双方结识。买卖双方之间确实签过上述借款协议，且该协议是由中介方起草的，主要是为了约束卖方，保障房屋可以顺利交易。证人另称，关于过户手续办理事宜，其曾积极联系上下家，2016年5月份联系被告时，被告称到5月底才有空，但至期并未到场。同年6月份再联系时，被告称在外地出差。同年七月份再联系时，被告有涨价的迹象，曾提出要求加价30万元。对上述证人证言，原告无异议，但被告认为该证言不真实。
审理中，原告提供证据证明，案外人周某系两原告之女。另审理中，为表明其履约能力，两原告自愿向法院账户支付100,000元代管款。
上述事实，有《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、定金收条、收款收据、借款协议、证人证言及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，首先，本案争议的焦点为：原、被告之间究竟是借款合同关系还是房屋买卖合同关系？对此，本院认为，第一，从原、被告签订的书面合同来看，虽然原、被告之间在签订房屋买卖合同之外还签订过两份借款协议，但从借款协议的内容来看，一则条款极为简陋，二则在短短五条中，竟有三条涉及到系争房屋交易或过户的事宜，三则借款金额与房屋买卖合同上约定的部分购房款支付金额相一致；第二，从被告出具的收据来看，均载明为系争房屋房款，并非是借款；第三，从实际履行来看，在房屋买卖合同签订后，被告也实际向原告交付了系争房屋。综上，再结合证人证言，本院有理由相信原、被告之间实为房屋买卖合同关系，被告辩称系借款关系无充分证据证明，该意见缺乏说服力，本院不予采信。
其次，根据已查明的事实，虽然2015年7月21日双方签订《房地产定金买卖协议》时，被告崔佳敏、崔梓歆取得系争房屋小产证的时间未满3年，但是相应的《拆迁补偿安置协议》已满3年，双方约定于2015年6月30日办理产权过户手续，届时系争房屋的房地产开发企业取得大产证亦已满3年，根据相关政策规定，系争房屋已符合上市交易办理产权过户的条件，故系争房屋的转让不存在履行障碍。被告所提系争房屋系动迁安置房不符合上市条件的抗辩意见，本院不予采纳，另其主张情事变更的意见亦缺乏依据，本院亦不予采纳。对原告继续要求过户的诉请，本院依法予以支持。
再次，被告曾在庭审中袒露，考虑到房价上涨过快，故在签订《房地产定金买卖协议》并收取购房定金后，想毁约不卖，再结合其他证据来看，被告未配合原告办理过户手续的行为构成违约，理应按约承担相应的违约责任。但被告认为原告主张的日千分之一计算标准过高，请求法院予以调整。对此，在原告没有证明其具体损失的情况下，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素酌情予以考虑。
最后，至于原告要求三被告承担共同责任的诉请，因被告赵秀赟并非房屋买卖合同的相对方，原告向其主张买卖合同项下的权利尚缺乏依据，依法应予驳回。至于原告所提因财产保全找担保公司提供担保所发生的担保费的主张，一则缺乏合同和法律依据，二则该费用也非原告主张权利及申请财产保全所必然发生的费用，故本院不予支持。至于10万元尾款，本院结合案情及原告的意见，在本案中一并处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告周厚庆、王传会与被告崔佳敏、崔梓歆继续履行关于上海市松江区泗泾镇泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产定金及买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》；
二、被告崔佳敏、崔梓歆于本判决生效之日起十日内协助原告周厚庆、王传会办理房屋产权过户手续，将系争房屋产权过户至原告周厚庆、王传会名下；
三、被告崔佳敏、崔梓歆于本判决生效之日起十日内支付原告周厚庆、王传会自2016年7月1日起至上述房屋实际登记至两原告名下之日止的逾期办理产权证的违约金(以88万元为本金，按照日万分之五的标准计算)；
四、原告周厚庆、王传会于上述房屋登记过户完成之日向被告崔佳敏、崔梓歆支付剩余房款100,000元；
五、驳回原告周厚庆、王传会的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,579元，减半收取计7,298.50元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,298.50元，由原告周厚庆、王传会负担25元(已付)，由被告崔佳敏、崔梓歆负担12,273.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年十二月二十二日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……