黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鸡冠民初字第1147号
原告赵淑艳，女。
委托代理人刘明，男，律师。
委托代理人李祥林，男，律师。
被告牟景峰，男。
委托代理人秦海峰，男，律师。
原告赵淑艳诉被告牟景峰房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年9月18日立案受理。依法由代理审判员赵红杰适用简易程序进行审理。因诉讼标的额超过5万元，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2013年10月11日、2013年11月22日公开开庭进行了审理，原告赵淑艳及其委托代理人刘明、李祥林，被告牟景峰及其委托代理人秦海峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵淑艳诉称，2013年4月27日原、被告签订楼房买卖协议，约定原告购买被告位于鸡冠区铁路医院东侧10号楼3单元202室78平方米的房屋，原告依约交付10万元定金，被告收受定金后违反立即办理过户的义务，迟迟不予办理房屋过户手续，故请求被告返还定金10万元及房屋价款的20%即55000元违约金，合计155000元；被告承担诉讼费用。
被告牟景峰辩称，2013年4月27日原、被告签订协议，被告将诉争房屋转让给原告，原告先缴纳10万元，协议中见证人裴某某系原告妹夫，也购买了该小区的楼房，所以原告对该楼房没到办理正规房照环节全知情。原、被告签订协议后，开发公司已将购房人改为原告，房屋买卖合同买方权利义务已全部转移给原告，该项转移已经在房产部门登记，被告已经将房屋腾出，可以随时交付，但原告需缴纳剩余房款，请求驳回原告诉讼请求。
本案的争议焦点是：诉争房屋所有权人是谁；被告是否履行合同义务，应否返还定金及数额。围绕以上焦点问题，原、被告进行了举证、质证。
原告提供的证据：
证据一2013年4月27日楼房买卖协议，证明原、被告2013年4月27日协议内容，被告没有按照约定履行义务。
证据二被告向开发公司申请变更购买楼房申请书，证明申请书是在楼房买卖协议之后签订，原告不知诉争房屋系牟某某所有，牟某某名字及指纹系被告代为书写和按印，被告隐瞒该事实。
证据三双盈家俱广场2013年5月13日收据、大商集团购物小票、增税发票，证明被告没有及时交纳房屋，原告购买家具、电器等没有地方存放，证明原告损失。
证据四录音光碟及整理资料，证明被告隐瞒诉争房屋的房票是其子牟某某名，原告购买时被告明确说给办理过户手续，被告存在违约。
被告提供的证据：
证据一2011年7月31日抹账协议复印件、牟某某书面证言，证明诉争房屋归被告所有，牟某某不是真正房主，被告有转让的权利。
证据二牡丹江铁路房地产综合开发公司收款凭证、2013年5月10日证明、申请书，证明双方签订楼房买卖协议后，共同到开发公司将诉争房屋变更到原告名下，被告已经完成了楼房买卖协议第三条规定的义务。
证据三牟某某证言，证明诉争房屋实际所有权人为被告，牟某某同意被告转让牟某某名下的房产。
证据四黑龙江省鸡东县人民法院刑事判决书、中国邮政储蓄银行转账凭单，证明牟某某证言真实性，被告在卖房和本案第一次庭审期间，证人牟某某都在羁押，被告为其支付17万元赔偿款。
证据五曲某某、裴某某证言，证明原告对诉争房屋暂时不能办理房照是知情的。
证据六2011年10月10日收据，证明被告具有购楼收据，此证据是购楼人由牟某某改为原告之前的原件。
本院经审查核实认证如下，被告对原告提供的证据一、二、四真实性无异议，对证明问题有异议，对证据一提出立即办理过房手续，是指到开发公司将购房人变更为原告，此义务被告已履行。对证据二提出申请书中有原告签名，说明原告对诉争房屋实际所有人为牟景峰，房票购房人为牟某某是知情的；该房屋是牟景峰与开发商顶账来的，与牟某某无关。对证据四提出诉争房屋所有权人系被告，被告已按约履行义务，不存在违约。被告对原告提供的证据三有异议，提出原告在签订申请书后购买家电，对牟景峰所有的房屋登记在牟某某名下是认可的，损失应自担，且未记名票据不能证明原告支出。因未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故对原告提供的证据一、二、三、四的真实性本院予以确认，对证明目的本院不予确认。原告对被告提供的证据一、二、三有异议，对证据一提出抹账协议是复印件不认可；牟某某的书面证言不能证明是其本人书写。对证据二提出申请书中牟某某签名系牟景峰代签；双方约定是到房产局变更房产证，而不是开发公司变更购房人。对证据三提出证人与被告系父子，存在利害关系；证人不可能不知道房屋产权人是谁。原告对被告提供的证据四真实性无异议，对证明问题有异议，提出证实不了牟某某证言的真实性。因抹账协议系复印件，未与原件核对，且未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故对被告提供证据一中抹账协议复印件本院不予确认，对证据一中的牟某某书面证言及被告提供证据二、三、四的真实性本院予以确认，对其证明目的本院均不予确认。原告对被告提供证据五中曲某某的证言有异议，提出证人陈述被告曾说卖儿子房子不是事实，证人说话含糊不清，前后矛盾，建议不应采信；对裴某某的证言无异议。因曲某某系开发公司留守人员，其证实该房屋未到办理房产证环节；裴某某证实在该小区居住，并称自家也没有房产证，没人通知其办理；二人证言与事实相符，故对被告提供的证据五本院予以确认。原告对被告提供的证据六无异议，本院对被告提供的证据六予以确认。
根据以上所确认的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下，2013年4月27日被告将购房人为牟某某，位于西鸡西铁路7-11号综合住宅楼，10号楼3单元202室卖与原告，并签订楼房买卖协议，内容如下：“卖方（甲方）：牟景峰，买方（乙方）赵淑艳，……；二、买卖金额：大写贰拾柒万五千元整，小写275000元正。三、乙方向甲方支付订金拾万元整后，甲方立即办理过房手续。如甲方收到订金后，甲方违约，需双倍赔偿乙方订金。四、甲方过户手续办理完毕后，乙方将购房尾款一次性付清。五、楼房过户手续一切相关费用由甲方负责。如房屋过户手续出现一切问题，由甲方负责。六、房款全部付清之后，甲方在10日内将房屋交付给乙方。（甲方必须保证房屋设施完好，如有损坏，由甲方负责。）七、甲方在房屋交付乙方之前，必须结清乙方购房之前所有相关费用。八、此协议在双方签字后立即生效，一式两份。牟景峰、赵淑艳及见证人裴某某、曲某某签名。”签订合同当天原告通过银行汇给被告10万元。经双方申请牡丹江铁路房产综合开发公司将诉争房屋购房人变更为原告赵淑艳。庭审中，牟某某出庭证实诉争房屋不是本人出资购买，相关情况不清楚。楼房买卖协议见证人曲某某证实诉争房屋还未到办理房产证环节。见证人裴某某（系原告妹夫）证实双方约定是到房产局办理过户手续，而不是到开发公司变更购房人；并称自己也在该小区8号楼居住，无房产证，亦无人通知办理。另查，诉争房屋未在房产机构登记备案，亦未办理房屋所有权证。
本院认为，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；物权的变动依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿（国家建立的档案簿册）时发生效力。本案诉争房屋即未取得房屋所有权证亦未在房产机构登记备案，故原、被告签订的楼房买卖协议违反法律规定，应认定无效。原、被告明知诉争房屋无房权证还买卖，造成纠纷均有过错，应各自承担相应责任。故原告要求被告返还10万元的诉讼请求成立，本院予以支持；但其要求给付55000元违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。被告辩解理由不成立，其抗辩意见本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项之规定，判决如下：
一、被告牟景峰于本判决生效后十五日内返还原告赵淑艳10万元。
二、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费3400元，原告已预交，由原告承担1700元，被告牟景峰承担1700元同上款一并给付原告。
如果牟景峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 赵红杰
人民陪审员 李忠臣
人民陪审员 刘希臣
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 曹 阳