广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第901号
原告：中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行。住所地：广东省东莞市。
负责人：叶国锋，该支行行长。
委托代理人：张慧，该公司员工。
委托代理人：莫淑红，该公司员工。
被告：田加英，女，1970年11月13日出生，汉族，住重庆市开县。
被告：蔡海超，男，1960年5月8日出生，汉族，住广东省东莞市。
以上两被告的共同委托代理人：钟伟强，广东莞诚律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行（以下简称“工行虎门支行”）诉被告田加英、蔡海超金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序进行独任审判，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫淑红，两被告的共同委托代理人钟伟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行虎门支行诉称：2006年12月7日，田加英、蔡海超与工行虎门支行共同签订一份《个人购房借款／担保合同》（编号：［＊＊＊＊］字［工］行［虎门］支行（2007）年［＊＊＊＊］号），其中工行虎门支行为贷款方，田加英、蔡海超为借款方和抵押方。合同约定：工行虎门支行向田加英发放个人住房按揭贷款230000元，期限为17年，利息计算方法为按月等额本息还款法，田加英、蔡海超以其用贷款所购置的东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊房之房屋作为抵押物，并在东莞市房地产交易所办理了合法有效的抵押登记（粤房地他项权证莞字第＊＊＊＊＊＊＊＊号）。2007年2月2日，工行虎门支行依借款合同的约定向田加英、蔡海超发放了贷款230000元。贷款发放后，田加英、蔡海超未能按借款合同的约定按时分期偿还贷款，截至2014年5月3日止，已连续5期，累计41期没有按时偿还贷款本息，已构成严重违约。根据借款合同第十条的约定，原告有权向田加英、蔡海超提前收回贷款本息（本金为162702.33元，利息计至贷款本息清偿之日止）。为此，工行虎门支行诉至法院，请求判令：1.被告田加英、蔡海超偿还所欠原告工行虎门支行贷款本金162702.33元及利息、罚息和复利，利息、罚息和复利按人民银行有关规定及合同约定计至全部贷款本息还清之日止，暂计至2014年4月21日的利息为3568.83元；2.原告工行虎门支行对被告田加英、蔡海超提供的贷款抵押物享有受偿权；3.被告田加英、蔡海超承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第2项诉讼请求为“原告对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权”。
被告田加英、蔡海超辩称：对于诉求一，田加英、蔡海超对工行虎门支行所主张的事实以及尚欠的本息数额予以确认，但认为工行虎门支行所主张的罚息和复利缺乏依据。对于诉求二，田加英、蔡海超无异议。
经审理查明，2006年12月7日，工行虎门支行作为贷款人，蔡海超和田加英作为借款人，案外人东莞市利澳花园开发有限公司作为担保人，共同签订了一份编号为［＊＊＊＊］字［工］行［虎门］支行（2007）年［＊＊＊＊］号的《个人购房借款／担保合同》，约定蔡海超和田加英向工行虎门支行借款230000元用于购买位于利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊号的房屋，贷款期限为17年。其中，合同第4.1条约定：“贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%，据此确定年利率为5.814%，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率／360”；4.2条约定：“贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率”；第6.1条A项约定：“借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息”；第9.1条约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定”；第9.3条约定：“贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致”；第10.2条约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”；第14.1条约定：“抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力”；第21.1条约定：“贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿”。合同所附的《抵押物清单》注明抵押物为利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊房。2013年2月27日，蔡海超和田加英以房地产权证号为＊＊＊＊＊＊＊＊和＊＊＊＊＊＊＊＊号、坐落于东莞市沙田镇齐沙村渡轮路＊＊号利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊号的房屋作为抵押物，抵押给工行虎门支行，并在东莞市房产管理局办理了抵押登记手续，取得编号为粤房地他项权证莞字第＊＊＊＊＊＊＊＊号的房地产他项权证书。2014年7月10日，东莞市房产管理局向工行虎门支行作出《关于房地产地址确认的回复》，确认蔡海超和田加英当时购买的购房地址及抵押物地址为东莞市沙田镇齐沙村渡轮路＊＊号利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊（的房屋）与房产证号为粤房地权证莞字＊＊＊＊＊＊＊＊、＊＊＊＊＊＊＊＊号的坐落于东莞市沙田镇齐沙村渡轮路＊＊＊＊号利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊（的房屋）是指同一间房屋。工行虎门支行主张蔡海超和田加英至2014年5月3日连续5期、累计41期没有按时足额偿还贷款本息，遂提起本案诉讼，要求蔡海超和田加英提前偿还剩余的贷款本金162702.33元及利息、罚息、复利。庭审中，工行虎门支行确认蔡海超和田加英在起诉后归还了部分贷款本金及利息，明确截至2014年10月21日，蔡海超和田加英尚欠贷款本金159674.75元、“利息、罚息、复利”共计5384.43元。蔡海超和田加英对工行虎门支行所主张的事实以及尚欠的本息数额予以确认，但认为工行虎门支行所主张的罚息和复利缺乏依据。
以上事实，有工行虎门支行提交的《中国工商银行个人贷款借据》、《个人购房借款／担保合同》、《房地产他项权证书》、《地址确认回复》、《还款历史明细》及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案是金融借款合同纠纷，蔡海超和田加英在工行虎门支行提起本案诉讼之前已经连续5期、累计41期没有按时足额偿还贷款，工行虎门支行要求蔡海超和田加英立即偿还剩余的贷款本金159674.75元，符合合同的约定，本院予以支持。至于工行虎门支行所主张的罚息、复利，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，《个人购房借款／担保合同》所约定的罚息、复利是当事人的真实意思表示，且不违反中国人民银行的相关规定，合法有效，故对工行虎门支行诉求蔡海超和田加英按中国人民银行的规定以及涉案《个人购房借款／担保合同》的约定计算利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止，本院予以支持，其中计至2014年10月21日的利息、罚息及复利共计5384.43元。至于工行虎门支行诉求对房地产权证号为＊＊＊＊＊＊＊＊和＊＊＊＊＊＊＊＊号、坐落于东莞市沙田镇齐沙村渡轮路＊＊＊＊号利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊号的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的问题，虽然该房屋与合同约定的抵押物编号存在差异，但东莞市房地产管理局已经出具书面回复，确认两者实为同一房屋，且该房屋已经办理了抵押登记手续，故该房屋应作为涉案《个人借款合同／担保合同》所约定的抵押物，工行虎门支行诉求对该房屋折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，符合《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
限被告蔡海超和被告田加英在本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行偿还剩余的贷款本金159674.75元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行的规定以及编号为［＊＊＊＊］字［工］行［虎门］支行（2007）年［＊＊＊＊］号的《个人购房借款／担保合同》的约定计算至本息还清之日止）；
原告中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行对被告蔡海超和被告田加英名下、房地产权证号为＊＊＊＊＊＊＊＊和＊＊＊＊＊＊＊＊号的、坐落于东莞市沙田镇齐沙村渡轮路＊＊＊＊号利澳花园阳光美居＊＊号楼＊＊＊＊号的房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款在本判决第一判项的范围内享有优先受偿权；
驳回原告中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取诉讼费1813元，由被告蔡海超和被告田加英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一四年十月二十八日
书记员 黄胤华
第5页共6页