四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3257号
上诉人（原审被告）四川美丽家园房产有限公司。住所地：四川省成都市温江区温泉大道四段***号。
法定代表人邢建军，总经理。
委托代理人李忠富，四川天府律师事务所律师。
委托代理人魏敏，四川天府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都仁和春天物业管理有限公司。住所地：成都市二环路西二段**号。
法定代表人沈忠武，总经理。
委托代理人杨栩，泰和泰律师事务所律师。
上诉人四川美丽家园房产有限公司（以下简称美丽家园公司）因与被上诉人成都仁和春天物业管理有限公司（以下简称仁和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2013）温江民初字第1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人美丽家园公司委托代理人魏敏、被上诉人仁和物业公司委托代理人杨栩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年8月29日，仁和物业公司（乙方）与美丽家园公司（甲方）签订《美泉纪物业管理合作协议书》，约定美丽家园公司聘请仁和物业公司承担“美泉纪”小区的物业管理工作，协议有效期至前期物业管理结束时止。该协议书第三条约定，美泉纪销售中心的物业费标准为每月3.64万元，同时，仁和物业公司按物业管理条例的相关规定对小区未出售房屋及车位进行物业管理，由美丽家园公司全额支付物业管理费用。第四条约定，美丽家园公司应于每月5日向仁和物业公司支付当月物业管理费。第五条约定，小区物业公共服务费的标准为：A型、B型（联排别墅、叠拼别墅）为每月每平方米2元，C型（多层住宅）为每月每平方米1.8元，电梯住宅为每月每平方米1.6元，商铺（会所）为每月每平方米3元，若商铺（会所）为美丽家园公司自己经营，物业费为每月每平方米2.5元，地下及半地下机动车位为每月每车位50元，美丽家园公司将未出售的停车位交由仁和物业公司代为租赁，租赁收入归仁和物业公司用以弥补物业公共服务费收入的不足。
2007年，仁和物业公司（乙方）与美丽家园公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》并到成都市温江区房产管理局备案。该合同第一条约定，物业名称为鱼凫温泉华庭（美泉纪），物业类型为住宅，该物业位于成都市温江区金马镇太贤村三组、大堰村一、二社、三组。第六条约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制，具体标准为联排别墅、叠拼别墅为每月每平方米2元，多层住宅为每月每平方米1.8元，高层住宅为每月每平方米1.6元，会所为每月每平方米2元。第七条约定，业主应于开发商交房之日起交纳物业管理费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费用由甲方全额交纳；物业管理费用按季度交纳，业主或物业使用人应分别于每年1月15日、4月15日、7月15日及10月15日之前交纳当季度的物业管理费。第八条约定，地下机动车位使用人应按50元每个每月的标准向乙方交纳机动车位物业管理费。第十八条约定，甲方应于交房前一个月向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积350平方米。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业管理费用的，应按未缴纳费用每天千分之一的标准向乙方支付违约金。第二十七条约定，该合同期限自2007年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。
2010年1月7日，仁和物业公司（乙方）与美丽家园公司（甲方）签订《协议》约定，为了“美泉纪”项目形象不受影响，服务品质得到保证，在乙方人员配置服务不变的前提下，甲方给予乙方以下补贴：第一，销售中心服务费用每月按照2万元当月5-15号向乙方支付；第二，自交房之日起未售房屋每月5-15号全额向乙方支付物业管理费；第三，自交房之日起未接房屋按照全额物业管理费50%按月5-15号向乙方支付；第四，业主在接房过程中因房屋种种原因造成业主不缴纳物业管理费的经甲方书面签字同意，由甲方按照全额物业管理费的50%支付；第五，未接房屋的物业管理费补贴期限为五个月。
2010年12月12日，仁和物业公司（乙方）与美丽家园公司（甲方）签订的《协议》约定，为确保甲方开发的“美泉纪”楼盘服务品质，维持乙方物业工作的正常进行，甲、乙双方就美泉纪一期物业管理费结算一事，经友好协商，达成如下协议：1、销售中心及会所服务费甲方按2万元每月支付与乙方，甲乙双方按季度结算，次季度第一个月的5-15号甲方支付上季度费用与乙方。乙方须确保销售中心及会所的服务品质。如乙方在服务过程中未达到对甲方所承诺的内容，甲方有权对此2万元的服务费进行部分扣除。待甲方已完成销售目标后，甲方则取消对乙方2万元每月费用的支付，乙方按此楼盘在温江区房管局备案的会所物业管理费收取并进行管理，甲方停止补贴的具体时间待甲方完成销售目标后以书面形式通知乙方为准。2、对于一期未售房屋的物业管理费，甲方全额补贴与乙方。甲乙双方费用按季度结算，次季度第一个月5-15号甲方支付上季度费用于乙方。如甲方在此期间将房屋售出，自甲方与客户签订购房合同后，此房物业管理费由乙方向所购房客户收取，甲方对此不再补贴。在与客户签订购房合同前的物业管理费由甲方全额支付于乙方，此费用不足一个月的甲方将月物业费折算成日物业费按实与乙方结算。3、对于一期已售未接房屋的物业管理费，自2010年11月22号起甲方不再对乙方做任何形式的补贴，乙方自行向客户收取。乙方针对于一期已售未接房屋物业管理费将此前甲方补贴给乙方的物业管理费全额退与甲方，甲方将交房时免除客户的物业管理费全额支付与乙方，双方对此进行财务结算。结算结果双方确认后，甲方根据结算结果对乙方进行费用支付。
原审另查明，截至2013年8月，美泉纪小区可售的车位为103个，已拟定合同的车位20个，共计123个。根据温江区房管局出具的地下车位信息，所有车位均为“-1”楼的地下车位。小区销售中心（会所）的面积为2895.18平方米，其中约有260平方米由仁和物业公司作为物业用房在使用。
原审再查明，美丽家园公司同意免收业主部分物业费的38户情况统计：
1、房号为5-4，建筑面积268.13平方米，免收时间：2010.2.5-2011.12.31，涉及物业费金额为12262.48元；
2、房号为6-1，建筑面积268.13平方米，免收时间：2009.9.5-2010.9.5，涉及物业费金额为6435.12元；
3、房号为31-4-1-2，建筑面积209.90平方米，免收时间：2010.12.7-2011.6.7，涉及物业费金额为2518.80元；
4、房号为11-1，建筑面积255.09平方米，免收时间：3年，涉及物业费金额为18366.48元；
5、房号为30-2-1-1，建筑面积209.90平方米，免收时间：2年，涉及物业费金额为10075.20元；
6、房号为39-1，建筑面积268.13平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为6435.12元；
7、房号为30-2-1-2，建筑面积209.90平方米，免收时间：2年，涉及物业费金额为10075.20元；
8、房号为30-3-3-3，建筑面积169.09平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为4058.16元；
9、房号为7-2，建筑面积253.14平方米，免收时间：2个月，涉及物业费金额为1012.56元；
10、房号为2-1-1，建筑面积216.37平方米，交房手续书显示物业费已从12.4.1起交，仁和物业公司计算免收时间为3个月；
11、房号为16-2，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示物业费从12.4.1起交，仁和物业公司计算免收时间为3个月；
12、房号为37-1，建筑面积255.09平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为6122.16元；
13、房号为35-1，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，仁和物业公司计算免收时间为4个月；
14、房号为35-2，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，仁和物业公司计算免收时间为4个月；
15、房号为33-2，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，仁和物业公司计算免收时间为2010.1.1-2012.4.30；
16、房号为30-2-3-4，建筑面积169.09平方米，免收时间：半年，涉及金额2029.08元；
17、房号为23-1，建筑面积258.05平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，仁和物业公司计算免收时间为2009.9.5-2012.4.30；
18、房号为15-1-1，建筑面积258.06平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，仁和物业公司计算免收时间为4个月；
19、房号为15-1-2，建筑面积267.77平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，仁和物业公司计算免收时间为2009.9.5-2012.4.30；
20、房号为1-1-1，建筑面积114.42平方米，交房手续书显示的免收时间：2011.6.30-2012.6.30，仁和物业公司仅主张2012.1.1-2012.6.30期间的物业费，涉及物业费金额为1373.04元；
21、房号为21-1，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示免收时间：2012.7.1-2016.6.30，从2012.7.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为10713.78元；
22、房号为3-3-1，建筑面积215.17平方米，交房手续书显示免收时间：2011.7.3-2012.7.2，仁和物业公司仅主张2012.3.1-2012.7.2期间的物业费，涉及物业费金额为1750.05元；
23、房号为42-2-2，建筑面积200.88平方米，免收时间：2013.1.1-2013.12.31，涉及物业费金额为4821.12元；
24、房号为42-1-1，建筑面积200.88平方米，交房手续书显示从2013.1.1起交，仁和物业公司计算免收时间为2012.1.1-2012.12.31，金额为4821.12元；
25、房号为22-4-1-1，建筑面积209.90平方米，免收时间：2个月，涉及物业费金额为839.60元；
26、房号为22-1-1-2，建筑面积209.90平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为5037.60元；
27、房号为42-2-1，建筑面积200.88平方米，免收时间：2011.3-2013.12.30，涉及物业费金额为13646.45元；
28、房号为2-3-5，建筑面积145.27平方米，交房手续书显示免收时间：2012.1.1-2012.2.28，仁和物业公司仅主张12.1.1-12.2.28的物业费，涉及物业费金额为581.08元；
29、房号为1-2-3，建筑面积158.18平方米，交房手续书显示物管费已收取；
30、房号为2-1-3，建筑面积158.23平方米，交房手续书显示物管费已收取；
31、房号为42-2-3，建筑面积187.11平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为4490.64元；
32、房号为2-3-1，建筑面积215.17平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为6885.44元；
33、房号为3-3-3，建筑面积158.23平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为5063.36元；
34、房号为3-3-4，建筑面积158.23平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为5063.36元；
35、房号为42-3-3，建筑面积187.11平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为5987.52元；
36、房号为13-2，建筑面积253.14平方米，免收时间：2012.7.1-2013.12.31，涉及物业费金额为9113.04元；
37、房号为16-1，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示免收时间：2013.1.1-2015.12.31，从2013.1.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为7652.70元；
38、房号为29-3，建筑面积267.77平方米，交房手续书显示2014.12.30前由美丽家园公司承担，仁和物业公司计算免收时间为2010.1.1-2013.12.31。
上述美丽家园公司应支付免收业主的物业费金额（计算至2014年3月31日）合计为167230.26元。
原审再查明，截至2013年6月30日，美泉纪小区一期可售、已拟定合同和已签约备案的房屋情况，以及2012年1月至2013年6月应交物业费的金额为：
1、22栋3单元1楼1号，建筑面积209.90平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为7556.40元；
2、22栋3单元3楼4号，建筑面积169.09平方米，可售，涉及物业费金额为6087.24元；
3、31栋2单元1楼1号，建筑面积209.90平方米，已拟定合同，仁和物业公司仅主张截至2012年8月31日的物业费，涉及物业费金额为3358.40元；
4、31栋2单元3楼3号，建筑面积169.09平方米，已拟定合同，仁和物业公司仅主张截至2012年8月31日的物业费，涉及物业费金额为2705.44元；
5、6栋3楼2号，建筑面积268.13平方米，可售，涉及物业费金额为9652.68元；
6、13栋1楼3号，建筑面积253.14平方米，可售，涉及物业费金额为9113.04元；
7、26栋1楼2号，建筑面积269.75平方米，可售，涉及物业费金额为9711元；
8、27栋1楼1号，建筑面积255.09平方米，可售，涉及物业费金额为9183.24元；
9、27栋1楼2号，建筑面积255.09平方米，可售，涉及物业费金额为9183.24元；
10、39栋1楼2号，建筑面积268.13平方米，2013年1月15日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为6685.37元；
11、40栋1楼2号，建筑面积268.13平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为9652.68元；
12、41栋1楼2号，建筑面积268.13平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为9652.68元；
13、41栋1楼3号，建筑面积268.13平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为9652.68元。
上述美丽家园公司应支付仁和物业公司的2012年1月至2013年6月一期未销售房物管费合计为102194.09元。
原审再查明，截至2013年8月，美泉纪小区二期可售、已拟定合同和已签约备案的房屋情况，以及仁和物业公司主张的2012年1月至2013年6月美丽家园公司应交的70%物业费的金额为：
1、1栋1单元1楼2号，建筑面积214.85平方米，可售，涉及物业费金额为5414.22元；
2、1栋1单元3楼3号，建筑面积157.99平方米，可售，涉及物业费金额为3981.35元；
3、1栋1单元3楼4号，建筑面积157.99平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3981.35元；
4、1栋1单元4楼5号，建筑面积145.12平方米，可售，涉及物业费金额为3657.02元；
5、1栋1单元4楼6号，建筑面积145.05平方米，2011年8月3日已签约备案，美丽家园公司无需承担2012年1月后交的物业费；
6、1栋2单元4楼5号，建筑面积145.22平方米，可售，涉及物业费金额为3659.54元；
7、1栋2单元4楼6号，建筑面积145.22平方米，2012年7月17日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为1328.28元；
8、1栋3单元1楼1号，建筑面积215.1平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5420.52元；
9、1栋3单元1楼2号，建筑面积215.1平方米，2013年4月9日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为4597.40元；
10、2栋1单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5422.28元；
11、2栋1单元3楼4号，建筑面积158.23平方米，2013年3月6日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为3138.23元；
12、2栋2单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5422.28元；
13、2栋2单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5422.28元；
14、2栋3单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，原告仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为3313.62元；
15、2栋3单元3楼4号，建筑面积158.23平方米，2013年4月9日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为3381.90元；
16、3栋1单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，2013年1月7日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为3675.11元；
17、3栋1单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
18、3栋1单元3楼3号，建筑面积158.23平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3987.40元；
19、3栋1单元4楼5号，建筑面积145.33平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3662.32元；
20、3栋1单元4楼6号，建筑面积145.27平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3660.80元；
21、3栋2单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
22、3栋2单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
23、3栋2单元4楼5号，建筑面积145.27平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3660.80元；
24、3栋2单元4楼6号，建筑面积145.27平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3660.80元；
25、3栋3单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
26、3栋3单元3楼3号，建筑面积158.23平方米，已拟定合同，仁和物业公司仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为2436.74元；
27、3栋3单元3楼4号，建筑面积158.23平方米，已拟定合同，仁和物业公司仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为2436.74元；
28、3栋3单元4楼5号，建筑面积145.27平方米，可售，涉及物业费金额为3660.80元；
29、42栋1单元3楼4号，建筑面积187.11平方米，可售，涉及物业费金额为4715.17元；
30、42栋2单元3楼4号，建筑面积187.11平方米，可售，涉及物业费金额为4715.17元；
31、42栋3单元3楼3号，建筑面积187.11平方米，已拟定合同，仁和物业公司仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为2881.49元；
32、42栋3单元3楼4号，建筑面积187.11平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为4715.17元。
上述美丽家园公司应支付仁和物业公司2012年1月至2013年6月二期未销售房物管费合计为127697.90元。
后仁和物业公司诉至原审法院，请求判决：1、美丽家园公司支付物业管理费980653.78元；2、美丽家园公司支付物管费违约金221093.7元；3、美丽家园公司支付垫付的电费20000元。
原审法院认定上述事实所采信的主要证据有：仁和物业公司、美丽家园公司工商登记信息及当庭陈述，《美泉纪物业管理合作协议书》、《前期物业管理服务合同》、2010年1月7日《协议》、2010年12月12日《协议》、温江区房管局出具的“美泉纪”未办理产权的房屋及地下车位查询信息等。
原审法院认为，案涉《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，依法成立并有效，美丽家园公司应当依照协议约定的交付时间和标准向仁和物业公司支付物业费。对仁和物业公司提出的诉讼请求，原审法院认定如下：
一、关于仁和物业公司要求美丽家园支付的物业管理费。
1、关于仁和物业公司主张由美丽家园公司支付的2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费380000元。
根据仁和物业公司、美丽家园公司于2010年12月12日的《协议》的约定，销售中心及会所服务费美丽家园公司按2万元／月支付与乙方（指仁和物业公司），…待甲方（指美丽家园公司）已完成销售目标后，甲方则取消乙方2万元／月费用的支付，乙方按此楼盘在温江区房管局备案的会所物业管理费收取并进行管理，甲方停止补贴的具体时间待甲方完成销售目标后以书面形式通知乙方为准。美丽家园公司主张，仁和物业公司没有对销售中心进行正常物业管理且仁和物业公司自己也在使用销售中心，只应支付美丽家园公司自己在使用的20平方米的物业费（按2元／平方米计算）。原审法院认为，美丽家园公司仅提供照片不能证明2011年12月至2013年6月仁和物业公司未对销售中心提供物业服务。同时，仁和物业公司使用销售中心是基于《前期物业管理服务合同》关于美丽家园公司应向仁和物业公司提供350平方米能够直接投入使用物业用房的约定，美丽家园公司未举证证明仁和物业公司超过面积占用销售中心。因此，原审法院对美丽家园公司的辩称意见不予采纳。原审庭审查明，双方对“完成销售目标”无明确约定，美丽家园公司也未按约定书面形式通知仁和物业公司已完成销售目标的事实。故美丽家园公司应按2万元／月的标准向仁和物业公司支付2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费380000元。
2、关于仁和物业公司主张由美丽家园公司支付的2012年1月至2013年6月二期未销售车位物业费113400元。
根据仁和物业公司、美丽家园公司于2007年8月29日签订的《美泉纪物业管理合作协议书》第三条第5项的约定，按物业管理条例的相关规定对于未出售房屋／车位，由美丽家园公司支付全额物业管理费用。虽然该协议书第五条第1项约定了美丽家园公司未出售的停车位交由仁和物业公司代为租赁，但该条并未约定美丽家园公司可因此不交纳车位的物业管理费，故美丽家园公司应按约定对未出售的车位全额向仁和物业公司交纳物业管理费。
温江区房管局出具的车位查询信息显示，截至2013年8月，美泉纪小区可售的车位为103个，已拟定合同的车位20个，共计123个。对于已拟定合同但尚未签约备案的车位，因美丽家园公司未举证证明其已经签约并交付车位的事实，故应视为未销售的车位，相应物业管理费应由美丽家园公司承担。因此，美丽家园公司应承担物业管理费的车位共计123个，2012年1月至2013年6月未销售车位物业费为123个×50元／月×18个月=110700元。
3、关于仁和物业公司要求美丽家园公司支付其承诺免收业主物业费239786.14元的诉讼请求。
对于美丽家园公司同意业主免收的物业费是否应由美丽家园公司向仁和物业公司全额交纳的问题。根据仁和物业公司、美丽家园公司于2010年12月12日签订《协议》第3条约定，美丽家园公司应将交房时免除客户的物业管理费全额支付与仁和物业公司，双方对此进行财务结算，结算确认后，美丽家园公司依据结算结果对仁和物业公司进行费用支付。故美丽家园公司应支付100%的减免物业费。因美丽家园公司对仁和物业公司提交的免收物业费证据的真实性无异议，且美丽家园公司未举证证明存在其他抵扣事项，故原审法院依据仁和物业公司提交的免收物业费证据计算的免收物业费金额，对仁和物业公司的诉讼请求予以部分支持。对美泉纪交房手续书内容涉及对业主今后应交物业费的免收问题，因该部分物业费尚未产生，故原审法院对免收时间计算至2014年3月31日，对之后的属于免收范围的物业费，仁和物业公司可待实际发生后另行起诉。对交房手续书中仅载明从某一时间点起交纳，但未确定免收物业费的起算时间点的，因仁和物业公司未能举证证明涉及的房屋具体的交房时间，原审法院不予支持。
综上，根据审理查明的美丽家园公司同意免收业主部分物业费的情况统计，扣除部分起算时间不确定暂不予支持的物业费，以及虽然开发商承诺免收但尚未产生实际产生的物业费，美丽家园公司应支付免收业主的物业费金额（计算至2014年3月31日）共计167230.26元。
4、关于仁和物业公司主张由美丽家园公司支付的2012年1月至2013年6月一期未销售房物业费109657.16元，二期未销售房物业费137810.48元。
参照温江区房管局提供的房屋信息查询，原审法院对2013年6月30日前处于可售或拟定合同的房屋，虽然美丽家园公司辩称大部分已经售出或抵偿给施工方，但美丽家园公司未提供证据证明其主张，故相应的物业费应由美丽家园公司向仁和物业公司交纳。对已签约备案的房屋，根据仁和物业公司、美丽家园公司于2010年12月12日签订《协议》第2条的约定，美丽家园公司仅承担签约备案之前的物业费。对二期未出售房屋的物业费，因仁和物业公司仅主张由美丽家园公司支付70%的物业费，原审法院予以支持。对于仁和物业公司在起诉状附件一中计算的“补2011年少收取”的费用，因仁和物业公司起诉的是2012年1月至2013年6月的物业费，故该部分请求不属于本案审理范围，原审法院不予支持。根据庭审查明的未销售房物业费情况，美丽家园公司应支付仁和物业公司的2012年1月至2013年6月一期未销售房物业费为102194.09元，二期未销售房按70%计算物业费合计为127697.90元。
综上，美丽家园公司应支付仁和物业公司的物业管理费为2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费38万元，2012年1月至2013年6月未销售车位物业费110700元，免收业主的物业费（计算至2014年3月31日）167230.26元，2012年1月至2013年6月一期未销售房物业费102194.09元，2012年1月至2013年6月二期未销售房物业费127697.90元，共计887822.25元。
二、关于仁和物业公司主张的截至2013年6月30日的免收业主物业费和一期、二期未销售房补贴物业管理费的违约金221093.70元。
仁和物业公司、美丽家园公司签订的《前期物业管理服务合同》第七条、第二十三条约定，美丽家园公司未能按时足额缴纳物业管理费用的，应按未缴纳费用每天千分之一的标准向仁和物业公司支付违约金。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，仁和物业公司要求美丽家园公司承担未支付各项物业费的违约金共计221093.70元，但仁和物业公司未举证证明其实际损失的大小，其主张的违约金明显过高，依法应予以调低。故对仁和物业公司要求美丽家园公司承担的截至2013年6月30日美丽家园公司未支付的免收业主物业费和一期、二期未销售房补贴物业费的违约金，原审法院酌情支持80000元。
三、对仁和物业公司要求美丽家园公司支付仁和物业公司为其垫付的电费20000元。仁和物业公司提供的证据仅能证明其交纳过20000元电费，不能证明该费用系代美丽家园公司交纳，故仁和物业公司的该项主张证据不足，原审法院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、四川美丽家园房产有限公司于判决生效之日起十日内支付成都仁和春天物业管理有限公司物业管理费887822.25元；二、四川美丽家园房产有限公司于判决生效之日起十日内支付成都仁和春天物业管理有限公司截至2013年6月30日的违约金80000元；三、驳回成都仁和春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，原审被告美丽家园公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。其主要的上诉理由是：1、因2011年10月31日完成销售任务后，销售中心已经关闭，无需仁和物业公司提供物业服务，故美丽家园公司不应承担销售中心物业费380000元；2、根据《前期物业服务合同》约定，未售车位物管费不应由美丽家园公司交纳；3、原判认定违约金过高。
被上诉人仁和物业公司答辩称，第一、2010年12月12日的《协议》明确约定了美丽家园公司按2万元标准支付销售中心的服务费至销售目标完成为止，美丽家园公司陈述的其从2011年10月未使用销售中心不是事实，其在一审中提交的《个人家庭销售统计表》表明在2012年4月仍有房屋在销售，且其在收到仁和物业公司的缴费通知后亦未提出异议；第二、2007年8月29日签订的《美泉纪物业管理合作协议书》约定了对于未出售的房屋／车位，由美丽家园公司支付全额物业费，而《前期物业服务合同》对该约定也没有进行变更；第三、原判已经酌情调整了违约金数额。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人美丽家园公司向本院提交了以下证据材料：（一）美泉纪项目《项目策划、广告设计、销售代理合同》的《补充协议6》；（二）《房屋销售情况统计表》；（三）成都峰景地产顾问有限公司《证明》、营业执照、机构代码；（四）蓝海通公司注销证明。拟证明截至2011年10月31日，美泉纪项目一期、二期销售目标已基本完成，销售代理公司已于2011年10月31日正式撤场，其后，仁和物业公司未提供物业服务。
被上诉人仁和物业公司对上述证据材料的真实性有异议。本院认为，上诉人美丽家园公司提交的上述证据（一）（三）（四）与本案不具关联性，证据（二）系上诉人美丽家园公司单方制作，且无其他证据印证，故不具证明力，本院对上述证据材料均不予采信。
本院二审审理查明的事实和采信的证据与一审一致。
本院认为，本案的焦点问题在于：1、美丽家园公司是否应当支付仁和物业公司销售中心物管费；2、美丽家园公司是否应当支付仁和物业公司未销售车位物管费；3、原判认定违约金是否应予调整。
首先，根据仁和物业公司与美丽家园公司于2010年12月12日签订的《协议》相关约定，美丽家园公司应按2万元／月的标准支付仁和物业公司关于销售中心的物管费，待美丽家园公司完成销售目标后则取消该项支付，具体时间以书面形式通知仁和物业公司为准。而双方对“完成销售目标”没有进一步明确的约定，且美丽家园公司也无证据证明其书面通知了仁和物业公司其已经完成销售目标，故美丽家园公司关于不应支付销售中心物管费的上诉理由不能成立，本院对美丽家园公司的该项上诉请求不予支持。
其次，案涉《美泉纪物业管理合同协议书》约定，仁和物业公司对小区未出售房屋及车位进行物业管理，由美丽家园公司全额支付物业管理费用。对于美丽家园公司提出的关于《前期物业管理服务合同》约定地下机动车位使用人应按50元／个／月的标准向仁和物业公司交纳机动车位物业管理费的意见，因该约定与前述协议书中约定并不矛盾，亦非对上述约定的变更，因此，根据双方约定，对于未出售车位的物业费应由美丽家园公司向仁和物业公司支付，美丽家园公司关于其不应支付未销售车位物管费的上诉理由亦不能成立，本院对其该项上诉请求亦不予支持。
第三，美丽家园公司应支付仁和物业公司各项物业费共计887822.25元，原审认定《前期物业管理服务合同》中约定的每天千分之一的违约金标准过高，综合全案，酌情将违约金调整至80000元并无不当，故本院对美丽家园公司的该项上诉请求亦不予支持。
综上所述，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费7898元，由上诉人四川美丽家园房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 宋 颂
代理审判员 王晓川
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 任文磊