广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1899号
原告：广州市三原物业管理有限公司，住所地：广州市天河区恒福路110号淘金花园b座3f／b房。
法定代表人：冯高。
委托代理人：彭新华、陈军华。
被告：何耀华，户籍地址：广州市天河区。
委托代理人：何建强，住广州市天河区。
原告广州市三原物业管理有限公司诉被告何耀华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭新华，被告的委托代理人何建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2004年10月11日受广州市土地开发中心委托，代为对天河区海清路1-19号的誉城苑小区进行物业管理服务，而被告为誉城苑小区11号楼1801房产的业主。原告按照《物业管理委托合同》，履行对誉城苑小区进行物业管理服务的职责，而被告作为业主实际接受了原告的管理和服务，应按约定支付相应的管理服务费。原告曾多次上门催收均遭拒绝，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、四被告向原告支付广州市天河区海清路11号1801房自2004年11月1日至2014年6月30日的物业管理费11982.80元；2、四被告向原告支付逾期付款的利息损失（以每月管理费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自次月8日起计至2014年6月30日）；3、四被告承担本案诉讼费用。
被告共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。我们是誉城苑被拆迁回迁小业主，誉城苑是由渔民新村和科甲涌回迁户小业主和市土地开发中心面积过半的大业主组成的特殊小区。由2001年起，全体回迁小业主组成的回迁户业主委员会及业主代表多次要求成立誉城苑业委会，但都被面积过半的大业主市土地开发中心一票否决，不同意成立业委会，剥夺业主权利。小区的大业主市土地开发中心仍有大量空置房，80%空置十多年，但空置房只收物业管理费45%，每平方米0.54元。在小区内，市土地开发中心出租给地方政府、猎德街及派出所办公，地方政府部门不用缴纳物业管理费。大业主面积过半的市土地开发中心，用承包制给原告承包小区物业管理，未经回迁业主同意，业主无法监督物业的运作。原告在物业管理上任意作为，如利用小区公用地方进行开摊经营收费、广告收费等，小区保安形同虚设，业主得不到任何保障。我方认为回迁业主应按每平方米0.54元收费，小区的经营收费，应用于维修建设小区费用支出，或用于减除物业管理费。小区是一个特殊小区，只有大业主面积过半的市土地开发中心及回迁户，小区业主无法行使业主权利。根据市土地开发中心与原告签订的物业合同，原告接受市土地开发中心和业主的监督，我方要求原告出示原告收取市土地开发中心的收取费用清单及猎德街道办事处、猎德派出所的物业费用清单，我方有权进行监督。只有公开才能实现有效监督。解决上述问题，我方愿意支付物业管理费用。原告主张的滞纳金没有合同依据，其主张不成立。另原告的主张已超过诉讼时效，两年以外的物业管理费不受法律保护。我方认可的收费标准为0.80元／平方米。
经审理查明：原告于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。
位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。1999年12月24日，被告（被拆迁人）与案外人广州市土地开发中心（拆迁人）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；该协议书载明被告同意案外人广州市土地开发中心拆除其所有的座落于天河区广州大道路科甲涌16-7号房屋，案外人广州市土地开发中心则将其自有的座落于天河区猎德村东路l区d1幢1801房用作拆除被告原址房屋后的产权调换（补偿）；该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的备案时间为2000年10月9日，并注明“同意备案，产权证未缴交”。广州市天河区猎德街誉城苑社区居民委员会于2012年10月10日出具的《证明》载明：原渔民新村和科甲涌已拆迁至猎德村东l区即海清路1-19号楼誉城苑小区，其中第a1幢为1号楼、第a2幢为3号楼、第a3幢为5号楼、第a4幢为7号楼、第e幢为9号楼、第d1幢为11号楼、第b幢为15号楼、第d2幢为17号楼、第c幢为19号楼。据广州市房地产测绘所2001年6月29日的房地产分户图显示，海清路11号1801房的建筑面积为86.0997平方米。
2001年，被告收取上述11号1801房入住，庭审时，被告表示房屋目前由其家庭使用，但由于房产面积问题，至今未办理以其名义登记的房产证。
2004年10月11日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；本物业的管理服务费，按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同自双方签字盖章之日起生效等条款。上述《物业管理委托合同》签订后，原告于2004年11月1日开始对誉城苑小区实施物业管理。
2007年12月21日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对广州市天河区海清路1-19号誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2007年10月11日起生效等条款。
2011年10月11日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效；等条款。
2013年12月19日，原告（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）续签《物业管理委托合同》，约定甲方继续委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；合同期限，小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止；如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效等条款。
在本案审理中，原告主张曾向被告催收拖欠的费用，被告予以否认，原告为此向本院提供了以下证据证明：
1、《律师函》，系由原告委托的广东红棉律师事务所于2010年12月16日通过挂号信的方式向被告发出的，内容为通知被告于2010年12月23日前向原告支付涉案房屋2004年11月至2010年12月期间的管理费7644.20元、滞纳金7771.50元，合计14415.70元。原告提交收件收据，盖有邮戳（2010.10.16），收件人姓名为被告，未有妥投证明及送达地址登记信息。
2、《律师函》，原告称委托广东红棉律师事务所于2013年9月5日通过“宅急送”快递的方式向被告发出的，内容为通知被告于2013年9月30日前向原告支付涉案房屋2004年11月至2013年8月期间的管理费10949.80元、滞纳金17151.60元，合计28101.40元。该函件没有交邮凭证、没有妥投证明。
被告否认收取上述两函件，抗辩在本案立案（2014年7月3日）起诉前未收到原告主张权利的通知。
另小区至今未成立业主委员会。
被告抗辩回迁房屋存在面积差，原告表示与其无关。
本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，原告作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》自2004年11月1日起可以进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。被告虽未直接与原告签订物业管理委托合同，但被告实际入住涉房屋，已成为誉城苑小区的房屋使用人，在上述《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与原告所签订的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。原告从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，被告实际接受了原告的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业管理费的义务。至于被告抗辩回迁房屋存在面积差争议，属另一法律关系，由被告另循途径处理。
原告现主张被告支付2004年11月1日至2014年6月30日期间的物业管理费，原告主张该期间向被告催促缴费，但未提供证据证实，其提交的两份函件，函件均无送达及妥投的有效证明，本院不予采纳其通过两份函件主张权利。本案的物业管理费用为一般债权债务，应适用两年诉讼时效，对于2012年7月3日前的物业管理费，原告未有证据证实其向被告主张权利，该部分丧失胜诉权，本院予以驳回。鉴于合同未约定每月具体付款时间，被告仍需对2012年7月期间的物业管理费承担支付义务，故此被告应付2012年7月至2014年6月期间的物业管理费。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。
关于物业管理费标准，应执行《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》的计费标准，按1.2元／平方米计算，被告抗辩按0.80元／平方米计算缺乏依据，本院不予采纳。依据广州市房地产测绘所的测绘，涉案的1801房产建筑面积为86.0997平方米，每月管理费为103.32元。原告主张103.30元，属其权利自由处分，并未增加被告负担，本院予以照准。
关于利息损失问题，被告逾期支付物业管理费，造成原告一定损失，鉴于合同未约定付款时间及逾期付款的违约责任，按物业管理特点，先服务后付费的交易流程，本院从公平角度，判令被告向原告支付逾期付款的利息损失，即以当月拖欠的物业管理费103.30元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自次月8日起计至2014年6月30日止。原告主张利息损失，并无不妥，本院予以支持，但各月的利息损失以不超过当月的物业管理费103.30元为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告何耀华于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区珠江新城海清路11号1801房2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费2479.20元。
二、被告何耀华于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市三原物业管理有限公司支付拖欠上述房屋2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费利息损失（各月利息损失均以103.30元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从次月8日起计至2014年6月30日止；各月的利息损失总额均以不超过103.30元为限）。
三、驳回原告广州市三原物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告何耀华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告广州市三原物业管理有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告广州市三原物业管理有限公司负担30元，由被告何耀华负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 龙国权
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 何靖文
曾妙仪
本判决书于2014年月日送达