江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4941号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京富烨升餐饮管理有限公司，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区正学路1号。
法定代表人黄爱燕，该公司总经理。
委托代理人王雪梅，女，1984年11月6日生，汉族，该公司员工。
委托代理人殷新财，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京城建历史文化街区开发有限责任公司，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区熙南里街区1号。
法定代表人ＸＸ，该公司总经理。
委托代理人孙金清、丁勇，江苏共盈律师事务所律师。
上诉人南京富烨升餐饮管理有限公司（以下简称富烨升公司）因与被上诉人南京城建历史文化街区开发有限责任公司（以下简称城建开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富烨升公司的委托代理人王雪梅和殷新财、被上诉人城建开发公司的委托代理人丁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富烨升公司一审诉称，富烨升公司与城建开发公司于2011年4月26日签订《“熙南里”金陵历史文化风尚街区房屋租赁合同》，城建开发公司将本市原白下区南捕厅项目三期南区商业街9#铺位（以下简称涉案房屋）出租给富烨升公司，房屋建筑面积236.97平方米，合同签订后，富烨升公司依约于2011年7月29日向城建开发公司支付保证金93603.1元，富烨升公司在租赁期内进行装修、购置设备、招录员工、广告宣传等事宜，投资已超过100万元。双方签订的上述房屋租赁合同，因城建开发公司出租的房屋无产权证明导致房屋租赁合同无效，被南京市中级人民法院于2013年1月31日终审宣判为无效，给富烨升公司造成直接经济损失达100多万元。根据合同法第58条的规定，城建开发公司的过错导致了房屋租赁合同的无效，作为交纳保证金的一方，富烨升公司有权要求退还保证金，城建开发公司作为过错方应赔偿无过错方因合同无效所造成的损失。故为维护自身的合法权益，富烨升公司诉至法院，请求法院判令：1、城建开发公司返还富烨升公司保证金人民币93603.1元；2、城建开发公司赔偿富烨升公司装修及投资经营损失：人员工资178250元、装修费495046元、管理费346460.16元、动产213657.4元（包括不可移动沙发19500元），共计1233413.56元；3、本案全部诉讼费用（其中含鉴定费10850元）由城建开发公司承担。
城建开发公司一审辩诉称，首先，在2013年1月31日，南京市中级人民法院出具（2012）宁民终字第3489号民事判决书，判决富烨升公司向城建开发公司支付房屋使用费172988元、物业费7109.1元，应当从富烨升公司支付的保证金93603.1元中扣除，城建开发公司不需要归还。其次，富烨升公司租赁的房屋不影响富烨升公司使用，营业执照、税务登记证也都已经办齐，完全可以合法经营。富烨升公司所有损失均是由其经营不善所致，与城建开发公司无关。相反，富烨升公司至今未向城建开发公司支付任何房屋占有使用费，城建开发公司损失严重。再次，富烨升公司的所有损失均不是事实。富烨升公司在使用城建开发公司房屋期间，即使在双方合同判决无效的情况下，也没有向城建开发公司交付房屋的意思表示，表明富烨升公司同意继续使用房屋。综上，请求法院依法驳回富烨升公司的本诉诉讼请求。同时，因双方之间的租赁合同已经被法院确认无效，但富烨升公司至今未将房屋交还给城建开发公司，根据法律规定，合同无效后，承租人仍然实际占有出租房屋的，应按照合同约定的租金标准向出租方支付房屋使用费。故城建开发公司提起反诉，请求法院判令：1、富烨升公司支付城建开发公司自2012年7月1日起至2014年7月9日止的房屋使用费765000元；2、请求判令富烨升公司支付城建开发公司自2012年7月1日起至2014年7月9日止的物业管理费56872.8元；3、请求判令富烨升公司承担本案的全部诉讼费用。
富烨升公司一审反诉辩称，富烨升公司与城建开发公司的租赁协议由于城建开发公司的非法出租行为导致被判决无效，过错方在城建开发公司，其非法出租行为不能取得相应的合法收益。其次，富烨升公司并没有实际使用该房屋，2014年7月9日，在法院协调双方办理涉案房屋的交接时，由于城建开发公司的阻扰，强行扣留了富烨升公司在涉案房屋内的可移动财产，这充分证明了涉案房屋并没有被富烨升公司占有，而是被城建开发公司实际控制。故所有损失均应该由过错方城建开发公司承担，富烨升公司不需要支付任何占有使用费。综上，请求人民法院依法驳回城建开发公司的反诉诉讼请求。
一审法院经审理查明，2011年4月26日，富烨升公司与城建开发公司签订了《房屋租赁合同》，约定：城建开发公司将本市原白下区南捕厅项目三期南区商业街面积为236.97平方米的9号铺位出租给富烨升公司，租赁期自2011年5月1日至2015年4月30日止，租金为每平方米4元／天，每年递增8%；2011年5月1日至6月30日为免租期，从7月1日起开始计算租金；物业管理费为每月10元／㎡。后因城建开发公司延迟交付房屋，双方遂于2011年7月29日签订补充协议，约定合同期自2011年7月1日至2015年6月30日止，2011年7月1日至10月15日为免租期。2011年7月29日，富烨升公司向城建开发公司支付了合同约定的保证金93603.1元，城建开发公司向其交付了房屋。此后，富烨升公司对租赁的房屋进行了装修，同年12月14日，富烨升公司以涉案房屋为经营地点设立了分支机构富烨升酒廊并领取了工商营业执照。2012年5月8日，富烨升公司向一审法院提起诉讼，称因城建开发公司出租的涉案房屋为违章建筑，要求法院确认双方签订的房屋租赁合同无效。城建开发公司在该案中提起反诉要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求富烨升公司支付拖欠的2011年10月16日至2012年6月30日期间的房屋租金245066元、物业管理费7109.1元及合同约定的滞纳金。该案经过审理，南京市中级人民法院于2013年1月31日作出了（2012）宁民终字第3489号民事判决，确认双方之间的《房屋租赁合同》因城建开发公司未能取得建设工程规划许可证而无效。因双方一致确认城建开发公司未取得房屋产权证，影响了富烨升公司正常经营及租赁目的的实现，故对2011年10月16日至2011年12月31日期间的房屋使用费72078元，法院予以酌减。同时，认定富烨升公司未能提供证据证明其未实际占有涉案房屋，判令其按照租赁合同约定的租金标准支付城建开发公司2012年1月1日至2012年6月30日期间的房屋占有使用费172988元及物业管理费7109.1元。该案生效后，因富烨升公司未能自觉履行，城建开发公司已向法院申请强制执行。
在本案原审过程中，富烨升公司向法院申请对其在涉案房屋里的装修以及放置在涉案房屋中的全部可移动资产进行价值评估。法院委托南京博文房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称博文公司）对涉案房屋的装修及可移动资产进行造价和现值的评估。经博文公司评估，富烨升公司在涉案房屋的装修及财产总价值为708700元，其中，不可移动的装修原值为495046元，可移动资产的原值为213657.4元；折旧后的房屋装修及财产价值为658800元；其中，不可移动的装修现值为466541.4元，可移动资产的现值为192291.7元。城建开发公司认可《估价报告书》中清点物品的存在，但是认为评估公司将许多应该属于可移动资产的物品列入了不可移动的装修价值中，且评估的主要依据是富烨升公司提供的发票，而发票的价格明显过高；另外，评估公司进行评估时未通知城建开发公司到场参加，故不认可该份《估价报告书》。评估人员出庭接受双方质询时陈述，其列入装修价值的财产均属于拆卸后价值就无法实现的财产，移动后就是废品，故将其列入了装修财产中评估。
2014年7月1日，在本案原审承办人的组织下，经双方协商，富烨升公司同意于2014年7月9日前将放置在涉案房屋中的全部可移动财产搬出，城建开发公司也同意对其搬出行为进行配合。但在2014年7月9日实际搬迁过程中，城建开发公司以要执行涉案房屋内的财产为由，私自扣留了富烨升公司在涉案房屋内的全部可移动财产。本次诉讼过程中，城建开发公司也明确认可上述可移动财产仍在其控制之下。
庭审中，富烨升公司为主张2011年6月至2012年5月间，因城建开发公司违法出租行为，给其造成的人员工资损失和管理费损失，向法庭提交了公司账册、会计凭证、就业登记证等证据。城建开发公司均不予认可，其认为上述费用的产生恰恰可以证明富烨升公司的实际经营，且公司经营管理费用不应认定为公司损失，部分管理费用还存在重复计算。即使富烨升公司前期有损失，该损失在房屋租赁案件中，南京市中级人民法院已酌减了部分租金。对于富烨升公司提交的租赁房屋被物业公司加锁限制其使用的证据，城建开发公司不予认可。同时，其主张租赁房屋有两个大门，物业公司只是出于安全在其中一扇门上加了锁，另一扇门是可以正常使用的。
另查明，根据租赁合同和补充协议的约定，2012年7月1日至2013年6月30日的租金标准为每季度93414元，平均为每月31138元。物业管理费依照房屋建筑面积每月支付10元／㎡。双方均确认租赁房屋于2014年7月9日实际交付完毕。
以上事实有房屋租赁合同、补充协议、（2012）白民初字第1135号民事判决书、（2012）宁民终字第3489号民事判决书、估价报告书、会计账册、就业登记证、庭审笔录、水电费记录及双方当事人陈述等证据可以证实。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。富烨升公司与城建开发公司签订的《房屋租赁合同》，因城建开发公司未能取得涉案房屋的建设工程规划许可证，该合同已被法院生效判决确认为无效。合同被确认无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故富烨升公司主张城建开发公司返还保证金93603.1元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，城建开发公司将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给富烨升公司，对合同被确认无效存在过错，应该承担相应的责任。但是赔偿必须有损害事实的存在，即该损失必须是实际存在而非臆测的产物，同时，过错行为与损失之间还应当具有因果关系，如果过错行为没有造成损失，或者损失非过错行为所致，那么就不能认为具有因果关系，也不能构成赔偿损失的责任。富烨升公司向法院主张的损失共有四部分，第一部分为人员工资损失178250元，理由为其以租赁房屋设立的富烨升酒廊没有实际经营，产生了2011年6月至2012年5月间部分人员工资的损失，但是，南京市中级人民法院2013年1月31日作出的已生效的（2012）宁民终字第3489号民事判决中已做出认定，对富烨升公司主张未实际使用房屋的抗辩理由不予支持，故其主张人员工资损失的基础并不成立，一审法院不予支持。对第二部分管理费用的损失346460.16元，一审法院认为，富烨升公司主张的管理费包含其开办富烨升酒廊的全部费用，该费用中的大部分费用与城建开发公司的过错行为之间没有因果关系，况且在已生效的（2012）宁民终字第3489号民事判决中，法院考虑到城建开发公司未取得房屋产权证，导致富烨升公司在富烨升酒廊领取营业执照、办理税务登记等开办过程中产生不便，造成损失，已酌减了2011年10月16日至2011年12月31日期间的房屋使用费72078元，故富烨升公司再次提出2011年6月至2012年5月期间的管理费损失，理由不能成立，一审法院不予支持。第三部分为可移动财产损失213657.4元，该部分损失的依据为评估报告书。根据法律规定，合同被确认无效后，可移动财产应由富烨升公司自行带走，但2014年7月9日富烨升公司准备将放置在涉案房屋中的全部可移动财产搬出时，城建开发公司却私自留置了上述财产，阻止富烨升公司搬出。其主张留置的原因是执行案件的需要，对此未能提供相关的证据，故一审法院不予采信。因该部分财产目前仍在城建开发公司处，故应当由城建开发公司按评估报告书所列项目予以返还。对第四部分装修损失495046元，一审法院认为承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。已形成附和的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中导致合同无效的过错在城建开发公司，故装修部分的损失应由城建开发公司承担，具体数额应以评估报告书确认的装修现值466541.4元来计算。
房屋租赁合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。富烨升公司认为其未实际使用租赁房屋的主张，已被生效的法律文书所否定，故城建开发公司主张富烨升公司支付2012年7月1日至2014年7月9日的房屋占有使用费和物业管理费，符合法律规定。结合（2012）宁民终字第3489号案件的判决时间2013年1月31日，一审法院认为，上述房屋占有使用费和物业费应当分两部分来认定，即2012年7月1日至2013年1月31日共7个月。该时间段的费用为租赁合同被法院终审确认为无效前的房屋占有使用费和物业费，根据法律规定，该部分费用应当由富烨升公司按合同约定的租金和物管费标准支付即房屋占有使用费为217966元（31138×7），物业管理费为16587.9元（236.97×10×7）。第二阶段2013年2月1日至2014年7月9日的房屋占有使用费和物业费共计17个月零9天，该部分费用是租赁合同被法院终审确认无效后产生的费用。根据法律规定，合同被确认无效后，双方应当互相返还，并均有义务采取适当的措施防止损失的进一步扩大。本案中，租赁合同被法院确认无效后，双方未能及时交接防止损失的扩大，富烨升公司主张租赁房屋在城建开发公司的实际掌控之下并被物业公司加上了锁，但该陈述与原租赁合同案件审理中查明的事实并不完全相符。即使物业公司出于安全考虑在其中一扇门上加锁，富烨升公司也完全可以要求物业公司打开或者在合同确认无效后与城建开发公司约定交付房屋的时间。同样，城建开发公司在合同被确认无效后，也应当及时主张收回房屋，即使双方就执行等其他问题无法达成一致的情况下，也应当及时提起诉讼避免损失的进一步扩大，故富烨升公司与城建开发公司对合同确认无效后损失的扩大均存在过错，应按照各自的责任分别承担相应的损失，据此，一审法院认定2013年2月1日至2014年7月9日的房屋占有使用费共计17个月零9天，应当按合同被确认无效时的租金和物管费标准计算由双方各承担一半即房屋使用费为269344元［（31138×17＋1038×9）×50%］，物业管理费为20497.91元［（236.97×10×17＋78.99×9）×50%］。综上，富烨升公司应当给付城建开发公司2012年7月1日至2014年7月9日的房屋占有使用费487310元，物业管理费37085.81元。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、城建开发公司于本判决生效之日起十日内返还富烨升公司保证金人民币93603.1元。二、城建开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿富烨升公司装修损失合计466541.4元。三、城建开发公司于本判决生效之日十日内按评估报告书所列项目返还富烨升公司可移动资产（清单附后）。四、富烨升公司于本判决生效之日起十日内支付城建开发公司房屋使用费487310元及物业管理费37085.81元。五、上述第一、二、四项债务数额相抵后，城建开发公司于本判决生效之日起十日内支付富烨升公司35748.69元。六、驳回富烨升公司的其他诉讼请求。七、驳回城建开发公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16743元，鉴定费10850元，合计27593元，由富烨升公司负担10844元，城建开发公司负担16749元；一审反诉案件受理费6010元，由富烨升公司负担3200元，城建开发公司负担2810元。
富烨升公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对上诉人是否实际使用房屋的事实认定不清，适用法律错误，明显偏袒被上诉人。南京市中级人民法院以认定事实不清，适用法律错误发回重审，而一审法院重新审查后，依然没有审查出上诉人没有使用房屋这一重大事实。上诉人提供了录音证据及锁门照片，一审法院也实际调查过，并形成了调查笔录，证明被上诉人锁门的事实。上诉人于2014年7月2日带着资产回收公司去了现场，可是被上诉人却不开门，至今上诉人的动产还被被上诉人非法占有，这足以证明上诉人未实际使用房屋，并且房屋一直在被上诉人控制中。在评估过程中，评估机构人员和上诉人一起等待被上诉人打开大门方能进入。租赁期间上诉人没有使用水费、电费的证明，足以证明上诉人未使用房屋。上诉人是否实际使用房屋的事实决定了上诉人是否应当承担使用费，而一审法院在未查清事实的前提下判令上诉人承担使用费，明显不符合法律规定。二、一审法院对举证责任分配不当，应当由被上诉人举证证明上诉人实际使用了房屋。被上诉人因非法出租房屋，房屋租赁合同被法院认定无效，法律上已明确规定此房屋不能对外出租，不能对外出租的房屋，承租人未使用此房屋是应该的，也是理所当然的事，如果需要承租人来证明未实际使用，也就意味着要求承租人去违法，所以此时应当由被上诉人举证证明上诉人实际使用了房屋，这才体现举证责任分配公平。三、一审法院错误的以（2012）宁民终字第3489号民事判决中无法认定的事实作为判案依据。一审法院错误的认为该判决中酌减的房屋使用费72078元是对上诉人的补偿，从而认为不应当支付管理费损失，实际上该判决是以被上诉人原因导致上诉人不能办理营业执照手续的理由，判决上诉人不应该承担2012年1月1日之前的使用费，而上诉人并没有主张损失补偿，一审法院错误的将该判决理由人为的解释成是对上诉人的补偿，违背了不告不理的法律原则，从而导致不支付上诉人2011年6月至2012年5月期间的管理费损失。一审法院错误的认定上诉人实际使用了房屋，而导致不支持上诉人工资损失请求及要求上诉人承担使用费。在（2012）宁民终字第3489号判决书中，只是以上诉人不能证明在2012年1月1日至2012年6月30日这一期间未实际使用房屋而支持被上诉人2012年1月1日至2012年6月30日期间的房屋使用费，这并不代表上诉人2012年7月1日后也无证据证明未实际使用房屋。一审法院错误的推定上诉人从承租之日起至2014年7月9日一直在使用房屋，对上诉人提供的证据视而不见。四、一审法院对上诉人动产损失这一事实不但没有认定，反而推翻原一审的判决。原一审判决被上诉人支付动产贬值损失64097.22元，发回重审后，这次一审法院并不认为动产有贬值，有违常理，与事实不符。五、一审法院对损失的概念理解不清，适用法律错误。1、合同无效后，双方应返还相应财产，对承租方来说，出租方应返还承租方因租赁房屋导致的一切损失。企业投资可以分以下几个阶段：前期投入阶段、生产经营阶段、企业清算阶段。上诉人的损失就是上诉人在经营酒吧前期投入阶段所受到的损失，上诉人前期损失有：要对房屋进行装修、发生人员工资、为管理企业发生管理费用、以及租赁房屋发生的租赁费用（或者使用费）等。房屋装修损失应当以原值为依据，而一审错误的以现值为损失依据。人员工资方面，上诉人提供人员行政登记证明，社保、个税缴税证明，工资发放证明及相关凭证帐册及审计报告，这些足以证明人员工资事实发生，金额确定。管理费用方面，上诉人提供了相应原始发票、凭证、帐册、审计报告，而且相关费用都与此次损失相关，特别是法院判决上诉人承担使用费的，此使用费也是与此相关的损失，从使用费的因果关系及责任论，都应当由被上诉人承担。动产方面，动产一直由被上诉人非法占有，非法占有方应赔偿相应损失（原值）。2、即使一审法院支持使用费，自由裁量权也使用不当，适用法律错误。合同无效，其约定自始无效，而一审法院视同租赁合同一直在履行，以履行期间的租金判决使用费，这明显不符合法律规定。租赁使用费和是否使用房屋有关，而一审判决的租赁使用费以租赁合同无效终审判决日期为分界点，无效应当是自始无效，而不应当以判决日期为准，适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审法院第二、三、四、五、六项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付人民币1233413.56元，本案一、二审全部诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。
被上诉人城建开发公司答辩称：1、南京市中级人民法院做出的（2012）宁民终字第3489号民事判决，判令上诉人向城建开发公司支付物业费和使用费，因此，上诉人已经支付的9万多的保证金应当予以扣除，城建开发公司不需要向上诉人退还保证金。2、上诉人一直占用涉案房屋直至2014年7月9日。上述生效判决已经明确表明上诉人未能提供证据证明其未实际占有涉案房屋，到目前上诉人仍然没有提交其他新的证据证明其没有实际使用房屋。3、2013年9月27日开庭审理时，被上诉人再次提出要求上诉人将涉案房屋交付给被上诉人，但是上诉人还是不愿意交付。4、被上诉人提交了涉案房屋的用水用电明细，可以看出截止2014年3月4日，涉案房屋仍然有水电费用发生，可同，上诉人仍然在使用涉案房屋。5、截止2014年7月9日，上诉人才在法院的调解组织下，将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人实际占有涉案房屋，应当向被上诉人支付占用使用费。一审法院的认定符合事实，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审中双方当事人争议焦点为：一、上诉人是否使用了涉案房屋；二、上诉人主张的损失被上诉人是否应当予以赔偿；三、上诉人是否应当向被上诉人支付房屋使用费及支付标准。
本院认为，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规的规定。按照相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。城建开发公司以当时未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给富烨升公司，违反相关规定，导致合同无效，城建开发公司对于合同无效负有主要责任，其对于因合同无效造成富烨升公司的损失应当承担赔偿责任；（2013）秦民初字第5533号案件开庭审理中，富烨升公司陈述，其签订合同时没有看到两证，要求城建开发公司出示，城建开发公司无法出示。富烨升公司明知涉案房屋当时没有合法的建设和产权手续，仍与城建开发公司就该房屋签订租赁合同，富烨升公司对于租赁合同无效以及造成的损失，亦负有一定的责任。
对于双方争议的焦点问题，本院分述如下：
一、上诉人富烨升公司是否使用了涉案房屋。双方当事人对此意见不一，富烨升公司主张其没有实际使用涉案房屋，城建开发公司主张富烨升公司接受房屋后已经使用了涉案房屋。
本院认为，房屋租赁合同中，确认承租人使用房屋的时间，一般应当从承租人接受出租人交付的房屋时起计算。双方当事人均确认，城建开发公司已于2011年7月29日向富烨升公司交付了涉案房屋，之后富烨升公司对涉案房屋进行装修。富烨升公司在（2014）宁民终字第3825号案件庭审笔录中陈述，其在2011年年底、2012年初已对涉案房屋装修完毕。城建开发公司主张富烨升公司实际使用房屋进行了营业。富烨升公司不认可其进行过营业，但在（2015）秦民初字第160号案件2015年5月21日庭审笔录中陈述，其找认识的朋友试营业过。在本案审理过程中，富烨升公司提交了涉案房屋的电费明细表，用电明细表表明涉案房屋至2012年10月仍在产生电费，富烨升公司认可上述电费是由其装修产生；2014年11月28日（2014）宁民终字第3825号案件谈话笔录中，富烨升公司认可电费明细表证明了至2012年10月30日富烨升公司在使用涉案房屋。富烨升公司还提交了涉案房屋用水明细表，该明细表表明，涉案房屋2011年11月至2012年11月，均向供水部门按月交纳水费，之后至2014年3月，仅零星月份有水费产生，富烨升公司认为2014年3月的水费由城建开发公司使用发生，其余水费由其装修发生。城建开发公司认为，上述水电费用均为富烨升公司使用涉案房屋产生。
富烨升公司提供了2012年11月15日的电话录音，该电话录音记载黄爱燕与姜崐进行了通话，姜崐陈述因富烨升公司人员一直不到涉案房屋中来，其为安全考虑，于同年10月中旬左右在涉案房屋门上加了锁。富烨升公司还提供了一审法院2013年7月8日对南京阳光物业管理发展有限公司经理姜崐的调查笔录，姜崐陈述涉案房屋一直没有经营，其作为物业公司要保证里面物品的安全，因此在涉案房屋门上加锁，陈述富烨升公司曾给他们打电话称他们进不去，其让富烨升公司跟开发商沟通，并陈述富烨升公司自己也对涉案房屋上锁。富烨升公司还提供了房屋上锁的照片。富烨升公司主张，南京阳光物业管理发展有限公司是城建开发公司聘请，且双方存在相同的股东，是关联公司，上述证据证明城建开发公司对涉案房屋上锁，客观上造成其对涉案房屋无法使用。城建开发公司主张，其与南京阳光物业管理发展有限公司系不同主体，其从未对涉案房屋上锁，对南京阳光物业管理发展有限公司上锁一事不知情。2014年11月28日（2014）宁民终字第3825号案件审理中，法官询问富烨升公司，在南京阳光物业管理发展有限公司对涉案房屋上锁后，有没有要求南京阳光物业管理发展有限公司打开锁上的门，富烨升公司称其没有义务要求物业公司开门。
2013年9月27日（2013）白民初字第1293号案件开庭审理中，富烨升公司承认其持有涉案房屋的钥匙，在城建开发公司询问其何时可以将房屋交付给城建开发公司时，富烨升公司称交还房屋的前提是双方能够协商解决本案争议，如协商不成就由法院裁判，而之后双方一直未能协商达成一致意见。（2013）秦民初字第5533号案件审理中，2014年1月9日一审法院询问富烨升公司何时可以将涉案房屋交还给城建开发公司，富烨升公司称等鉴定报告出来就可以交付；2014年5月21日，一审法院再次询问富烨升公司，鉴定机构完成现场评估后，其是否愿意将房屋交给城建开发公司，富烨升公司称需要回去与股东会商量后才能决定；2014年7月1日，一审法院向双方当事人提出，合同无效，房屋应由产权人收回继续利用，询问双方意见，富烨升公司要求给予其20天时间考虑，城建开发公司只同意给予富烨升公司2天考虑时间，后在一审法院协调下，双方一致同意富烨升公司于2014年7月9日前从涉案房屋中搬出。
综合上述情况，本院认为，承租人在接受租赁房屋后，房屋的使用权已完全由承租人行使，如何使用房屋，完全由承租人控制，富烨升公司在接受了城建开发公司向其交付的房屋后，对房屋进行装修和试营业，是其对租赁房屋的实际使用，富烨升公司主张其未实际使用房屋的主张，与生效判决及其自己在案件中的多次陈述不一致，其这一主张本院不予采纳。
富烨升公司上诉提出，因房屋租赁合同被认定无效，承租人未使用房屋是应当的，故应当由被上诉人举证证明上诉人实际使用了房屋，认为一审法院对举证责任的分配不当。本院经审查认为，承租人是否已实际使用房屋，并不以租赁合同的效力为认定依据。城建开发公司已提供了其向富烨升公司交付房屋的证据，富烨升公司予以认可；上诉人富烨升公司认可其已接受了城建开发公司向其交付的房屋，以及其提供的水电费用明细、其自认已对涉案房屋装修完毕并试营业。从城建开发公司提供的证据和富烨升公司的自认，可以证明富烨升公司已经实际使用了涉案房屋。按照法律规定，对于一方当事人的自认，对方当事人可以不再提供证据予以证明。富烨升公司上诉提出应当由城建开发公司提供证据证明其实际使用房屋的主张不符合法律规定，其认为一审法院举证责任分配不当的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
二、上诉人富烨升公司主张损失被上诉人城建开发公司是否应当予以赔偿。
本院经审查认为：（一）富烨升公司主张装修费495046元，并认为应以原值为依据，不应以现值为依据。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效后，对于已形成附合的装饰装修物，应当由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。双方以无合法建设手续的房屋为标的签订租赁合同，导致合同被确认无效，双方均有过错。一审法院已判决由城建开发公司承担装饰装修的全部现值损失，富烨升公司仍上诉要求城建开发公司按照装饰装修的原值对其予以赔偿，不符合法律规定，本院不予支持。（二）上诉人富烨升公司主张城建开发公司赔偿其人员工资178250元，经审查，富烨升公司已经接收并使用了房屋，其人员工资属于其正常经营成本，不属于租赁合同无效后应当予以赔偿损失的范围，上诉人的这一主张没有法律依据，本院不予采纳。（三）上诉人富烨升公司主张城建开发公司赔偿其管理费346460.16元，因富烨升公司已经接收并使用了房屋，其管理费属于其正常经营成本，不属于租赁合同无效后应当予以赔偿损失的范围，且上诉人该项诉请中包含已由生效判决确认应由富烨升公司承担的房屋使用费和诉讼费，以及律师费等，上诉人富烨升公司的这一主张没有法律依据，且与生效判决相悖，本院不予采纳。（四）上诉人富烨升公司主张城建开发公司赔偿其动产损失213657.4元，经审查，依照相关法律规定，合同无效后，应当返还原物，无法返还原物时，才应当折价赔偿。富烨升公司主张的上述动产并未毁损，一审判决城建开发公司向富烨升公司返还上述动产并无不当，富烨升公司要求城建开发公司赔偿其动产损失213657.4元的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。
三、上诉人富烨升公司是否应当向城建开发公司支付房屋使用费以及支付标准。
富烨升公司认为，合同无效，其约定自始无效，而一审法院视同租赁合同一直在履行，以履行期间的租金判决使用费，这明显不符合法律规定。经审查，租金标准是双方对于使用房屋确定的协商一致的使用对价，是双方真实意思表示。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，一审法院以双方约定的租金标准确定房屋使用费符合法律规定，亦无不当，富烨升公司上诉提出一审法院确定的使用费以租金为依据不符合法律规定的主张，与现行法律规定相悖，本院不予支持。
南京阳光物业管理发展有限公司与城建开发公司并非同一主体，富烨升公司主张城建开发公司对涉案房屋上锁，没有证据证明。富烨升公司在涉案的租赁合同被确认无效，虽然未在涉案房屋中从事经营活动，但其对涉案房屋上锁，仍然掌控着涉案房屋的使用权，其作为承租人，应当向出租人支付房屋租金。南京阳光物业管理发展有限公司在富烨升公司的门上加锁，侵害了富烨升公司作为承租人对涉案房屋的权利，而南京阳光物业管理发展有限公司与城建开发公司有一定的利害关系，一审法院考虑此情形，判决第二阶段的房屋使用费各负担一半，已充分考虑了城建开发公司的过错责任，保护了富烨升公司的合法权益。
富烨升公司上诉提出，租赁使用费和是否使用房屋有关，而一审租赁使用费以租赁合同无效终审判决日期为分界点，无效应当是自始无效，而不应当以判决日期为准，一审法院适用法律错误。经审查，一审法院以租赁合同被终审确认无效作为分界点，以此判定双方过错程度并据此确定前后两阶段的房屋使用费，并非以此区分租赁合同的效力，因此，上诉人以此主张一审法院适用法律错误，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审法院的判决并无不当，上诉人富烨升公司的上诉请求和理由无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14044元，由上诉人富烨升公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十一月十日
书 记 员 汪海燕