福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）将民初字第596号
原告徐国贤，男，汉族，住福建省沙县。
被告福建旭日商业运营管理有限公司，住所地：福建省将乐县古镛镇华山新村047幢2楼。组织机构代码：59786355－3。
法定代表人戴碧娟，执行董事。
被告福建省将乐县恒华房地产开发有限公司，住所地：福建省将乐县古镛镇新将路13号（东方商厦）5层商铺502。组织机构代码：73188017－9。
法定代表人戴奋发，执行董事兼总经理。
原告徐国贤诉被告福建旭日商业运营管理有限公司（以下简称旭日公司）、福建省将乐县恒华房地产开发有限公司（以下简称恒华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告徐国贤到庭参加诉讼，被告旭日公司、恒华公司经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐国贤诉称：2013年3月7日，原告与将乐县华山投资有限公司、被告福建省将乐县恒华房地产开发有限公司签订了一份《协议书》，原告作为协议书的甲方；被告将乐县华山投资有限公司作为协议书的乙方；被告及法定代表人雍玉土，其作为担保方是为了达到让原告购买东方商厦房产的目的。《协议书》约定甲方作为将乐县东方商厦四层商场449号的买受人，乙方作为房产承租方，甲方将房产交由乙方招商、招租、经营、管理。双方就权利义务、违约责任、合同解除等作了相关约定。其中协议书约定：“甲方以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按年6%收取房立固定租金。收取方式为每月的10日前。”协议书还特别约定：“如乙方因经营不善无力支付甲方的固定租金时，担保方愿意承担乙方应支付的租金等违约责任，以确保甲方的利益。”后被告将乐县华山投资有限公司私自将与原告签订《协议书》中的权利义务转让给被告福建旭日商业运营管理有限公司。现被告福建旭日商业运营管理有限公司至今已拖欠了原告自2014年6月1日起至2014年11月30日止6个月租金及违约赔偿金共计12952元，经原告多次催讨未果。请求法院判令1、福建旭日运营管理有限公司向原告支付自2014年6月1日起至2014年11月30日止拖欠6个月租金9714元；2、被告福建旭日运营管理有限公司向原告支付解除租赁《协议书》的2个月租金作为违约赔偿金共计3238元；3、被告福建省将乐县恒华房地产开发有限公司对上述租金及违约金承担连带责任；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告旭日公司、恒华公司未提出书面答辩意见。
经审理查明：2013年3月8日，原告徐国贤与被告恒华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告作为买受人向被告恒华公司购买449号商铺，并对其他事项作了约定；随后原告与华山公司、被告恒华公司签订了一份《协议书》，原告作为协议书的出租方（甲方），华山公司作为协议书承租方（乙方），被告恒华公司其作为担保方；《协议书》约定，甲方作为将乐县东方商厦四层商场449号的买受人，乙方作为房产承租方，甲方将房产交由乙方招商、招租、经营、管理。租期5年或6年，即2012年10月1日至2017年9月30日或2012年10月1日至2018年9月30日。协议书还约定：乙方保证在每月的10日前以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按年6%足额收取支付甲方固定租金。如乙方因经营不善无力支付甲方的固定租金时，担保方愿意承担乙方应支付的租金等违约责任，以确保甲方的利益。被告恒华公司为租金等违约责任担保，未约定保证方式、保证期间，原告按约支付购302号商铺房款是323870元，之后公司按每月租金1619元支付给原告。2013年10月，被告旭日公司吸收合并华山公司，华山公司于2013年10月12日经工商登记注销。期间，被告旭日公司与2014年11月前向原告发出了解除租赁合同函件，并搬离了原告的商铺。自2014年6月1日起至2014年11月30日华山公司欠付的房租9714元。
上述事实有原告提供的《协议书》、华山公司的注销内资企业登记基本情况表、个人住房借款合同、销售不动产统一发票各一份、本院依职权调取的恒华公司、旭日公司的内资企业登记基本情况表、华山公司与旭日公司的《公司合并协议》、《公司合并补充协议》各一份及原告在庭审中的陈述为证。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己的民事诉讼权利，本院对原告提供的证据依法予以采信。
本院认为，原告徐国贤与被告恒华公司签订《商品房买卖合同》，与华山公司、被告恒华公司订立的《协议书》系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效。被告旭日公司吸收合并华山公司，旭日公司应承继华山公司的债权、债务，故旭日公司承继履行《协议书》的权利和义务。原告要求被告旭日公司支付拖欠租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。承租人旭日公司通知出租人徐国贤解除合同及以行为表示拒绝继续履行租赁合同，且原告在庭审中表示该合同于2014年11月已解除，故该合同已实际无法履行，符合法定解除条件，故本院确定2014年11月30日为合同解除时间。《协议书》中约定承租人不按时、足额支付租金，出租人有权解除合同，并要求赔偿损失；因承租人旭日公司拒绝履行租赁合同，包括未履行按时、足额支付租金的主要义务，故旭日公司应当承担赔偿损失的违约责任；原告主张被告赔偿2个月租金作为违约赔偿金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同中约定因经营不善无力支付原告的固定租金时，担保方愿意承担乙方应支付的租金等违约责任。因未约定保证方式按照连带责任保证承担保证责任，而本案主债务履行期限未届满，因此恒华公司对被告旭日公司的拖欠的租金及违约金承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百七十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告徐国贤与被告福建旭日商业运营管理有限公司订立的租赁商铺的《协议书》于2014年11月30日解除。
二、被告福建旭日商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付尚欠原告徐国贤的租金人民币9714元。
三、被告福建旭日商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐国贤合同解除的损失人民币3238元。
四、被告福建省将乐县恒华房地产开发有限公司在上述判决确定的债务范围内承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费124元，由被告福建旭日商业运营管理有限公司、福建旭日商业运营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判长 李善培
审判员 李绍泉
审判员 全 锋
二〇一五年八月二十七日
书记员 钟木兰
附相关法律条款
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国公司法》
第一百七十二条公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。
一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。
第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。