北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06041号
上诉人（原审被告）常继成，男，1975年7月7日出生。
委托代理人崔武君，北京市昆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冯立，女，1971年9月23日出生。
委托代理人马豹，北京市振洲律师事务所律师。
上诉人常继成因与被上诉人冯立房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常继成及其委托代理人崔武君、被上诉人冯立的委托代理人马豹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月，冯立向原审法院起诉称：2012年11月16日，我与常继成签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及《补充协议》，约定常继成将北京市朝阳区×××3A02号（以下简称涉案房屋）出售给我，常继成应于合同签订之日起90日内配合办理房屋过户手续，并于2012年12月17日交付房屋。我依约支付了购房款，但是常继成拒不办理过户手续，亦不交付房屋。现我起诉，要求常继成配合办理涉案房屋的过户手续，立即交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金82500元；支付逾期交房损失（自2013年2月1日起至实际交付之日止，按照每月5500元计算）；支付逾期过户违约金（自2013年3月27日至实际过户之日，按照每日2750元计算）。
常继成辩称：我同意过户并交付房屋，但是尚未过户和交房的责任并不在我；合同未能履行的过错在于冯立，所以我不同意支付违约金。
原审法院经审理查明：2012年11月16日，常继成作为出卖人，冯立作为买受人，双方签订了房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；成交价格560万元；买受人向出卖人支付定金3万元；出卖人应在约定条件前将该房屋交付给买受人；逾期交房在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照现行银行利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
同日，常继成作为出卖方（甲方），冯立作为买受方（乙方），双方还签有一份《补充协议》，约定：“此房交易中首付款168万元需在2012年11月21日前给付给甲方，部分余款382万元需在2012年12月15日前给付给甲方；甲方收到550万元后，在乙方需要的时候配合乙方完成房屋过户手续；双方交房日期为2012年12月17日，乙方最后的余款10万元给付给甲方；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；本协议为买卖合同不可分割的组成部分，如本协议中有关条款和买卖合同相抵触，以本协议为准”。
审理中，冯立提交了2012年11月26日165万元、2012年12月17日200万元、2012年12月17日60万元、2013年1月10日122万元的网银汇款回单。常继成确认已经收到购房款550万元。
常继成认可尚未向冯立交付涉案房屋，但称其曾通知冯立收房，而冯立没有来。冯立称其曾要求常继成交付房屋并准备办理过户手续，但是无法联系到常继成；冯立称其发过短信、打过电话，实在没有办法还发送了函件。
2013年3月3日，常继成向冯立发送函件，称冯立未按照买卖合同约定办理收房和过户手续，现要求冯立尽快办理过户和收房手续。冯立质证中认可收到上述函件，但称此后都无法联系到常继成；冯立还称自己于2013年3月22日已向常继成回函。冯立向法院提交了落款日期为2013年3月22日的通知函，其中要求常继成配合完成房屋过户手续。常继成称自己于2013年3月26日收到冯立的函件，但以未能找到为由而未向法院提交函件文本；常继成还称自己未对该函件书面回复，但电话联系要求冯立办理过户并收房；冯立否认曾接到常继成的电话。
冯立称自己在签订合同时没有购房资格，并称自己于2013年3月12日要求常继成将涉案房屋先行过户至具有购房资格的朋友王磊名下。常继成称其不同意将房屋过户至王磊名下，且称签订合同时冯立并未告知不具有购房资格一事。冯立称其于2013年3月20日将自己名下已有房屋过户给王磊以获得购房资格，并提交了其与王磊签订的网签版本存量房屋买卖合同，该合同记载打印日期为2013年3月20日；冯立还提交了初步核验其具有购房资格的存量房交易服务平台信息单，该信息单记载日期为2013年3月28日。
双方均向法院提交了往来短信。其中，冯立在2013年3月12日的短信中提到自己暂无购房资格，要求先将涉案房屋过户至王磊名下；常继成在2013年3月13日的短信中要求按照合同约定办理。冯立在2013年3月25日的短信中要求常继成在2013年3月27日办理过户。冯立在2013年3月29日至2013年4月2日期间有多条短信要求常继成在2013年4月2日办理缴税手续；2013年4月2日9：40冯立发送短信称已过号，自己已离开，10：42常继成回复短信称自己的受托人崔武君在缴税大厅等候。另，冯立在2013年4月1日的短信中还称按照合同约定常继成早该交房，故现要求在缴税后交房。
冯立称其主张的逾期交房违约金的每日数额为550万元的万分之五，自2012年12月17日起计算30日。冯立称其主张的逾期交房损失是因没有地方居住而产生的租金，冯立就此提交了与案外人签订的承租海淀区某房屋的《北京市房屋租赁合同》，该合同记载每月租金5500元，租期自2013年2月1日至2014年1月31日；常继成质证中对该房屋租赁合同真实性不予认可。冯立称其于2013年3月25日发送短信要求常继成于2013年3月27日完成过户手续，故其自2013年3月27日开始计算逾期过户违约金。
原审法院认为：常继成与冯立签订的房屋买卖合同及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。冯立诉请要求常继成协助办理过户手续并交付房屋，常继成对上述诉请亦予同意，法院不持异议。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。交付房屋系常继成的合同给付义务，其对于自己已经妥善履行合同义务负有举证责任；虽然冯立在签订合同时确实没有购房资格，但是购房资格取得与否仅影响过户手续，而不影响交付房屋；双方约定的交付房屋时间为2012年12月17日，但是冯立应于此前履行的付款义务迟至2013年1月10日方才履行完毕，故常继成事实上在2013年1月10日之前享有先履行抗辩权，即可暂不向冯立交付涉案房屋；但是，本案证据显示常继成最早提及交付房屋的函件落款为2013年3月3日，且该函件并未指定具体的房屋交付时间，故冯立亦无法依据该函件收房；综上，法院认定常继成未能举证证明其妥善履行交付房屋的合同义务，故应自2013年1月11日起就迟延交房承担违约责任。民事诉讼以当事人的诉讼请求为基础，双方在房屋买卖合同中就迟延交房约定了违约金，但是冯立在诉讼请求中将该项违约金自2012年12月17日起计算30日，即仅计算至2013年1月15日，而法院仅能支持其2013年1月11日以后的部分，即13750元。双方在房屋买卖合同中就迟延交房约定的违约金条款，虽然述及买受人在出卖人逾期交房超过30日后有权退房，但是并不排斥买受人在选择不退房的情况下继续主张违约金；本案中，冯立未就2013年1月16日以后的逾期交付事实主张违约金，但自2013年2月1日起主张逾期交房损失，且其主张标准不高于合同约定的违约金标准，故法院亦予以支持。
双方在《补充协议》中约定常继成收到550万元后在冯立需要的时候配合冯立完成房屋过户手续，且约定如《补充协议》中有关条款和房屋买卖合同相抵触则以《补充协议》为准；故而，房屋买卖合同中关于“自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”的条款应已不再适用；冯立于2013年1月10日付清550万元，此后何时过户由冯立决定；因此，法院认定常继成在2013年3月3日催促冯立办理过户手续的内容不发生任何法律效力。事实上具有购房资格与有权机关认定具有购房资格之间有所差异；本案证据显示，有权机关认定冯立具有购房资格的时间为2013年3月28日，故双方在此前实际无法完成过户手续；双方所签合同并未约定冯立可以要求常继成将房屋过户至他人名下，故常继成可以拒绝冯立关于将房屋过户至王磊名下的要求；2013年3月28日之后，冯立提出的首个合同履行要求为在2013年4月2日缴纳税款，依据交易规则缴纳税款又系办理过户手续的必要前提；冯立于2013年3月29日至2013年4月2日期间多次催促常继成配合缴纳税款，且指定了履行期限和地点，常继成在2013年4月2日冯立已明示自己因过号而离开的情况下方才回复短信，法院据此能够认定常继成于2013年4月2日以自己的行为表示拒不履行配合缴税、过户的合同义务，冯立有权自该日期起要求常继成承担逾期过户违约金。
法院审理合同纠纷，应充分尊重当事人基于意思自治而签订的合同条款。关于以上逾期交房违约金、逾期交房损失和逾期过户违约金，冯立主张的计算标准均等于或低于房屋买卖合同约定标准，且房屋买卖合同约定的每日数额为已付款万分之五的标准亦无不妥；但是，双方在补充协议中已将违约金标准变更为合同金额的20%（即112万元），且明确约定如《补充协议》中有关条款和房屋买卖合同相抵触则以《补充协议》为准。截至本判决作出之时，逾期交房违约金、逾期交房损失和逾期过户违约金之和尚不高于112万元；但是，法院目前尚难预料本判决生效、履行以及执行情况，故法院在判项中将对违约责任总和予以限定。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2014年1月3日判决：一、常继成于本判决生效之日起十日内协助冯立办理将北京市朝阳区×××3A02房屋所有权转移登记至冯立名下的过户手续；二、常继成于本判决生效之日起十日内向冯立交付北京市朝阳区×××3A02房屋；三、常继成于本判决生效之日起十日内向冯立支付逾期交房违约金一万三千七百五十元；四、常继成于实际履行本判决第一项确定的房屋过户义务之日起三十日内向冯立支付逾期过户违约金（自2013年4月2日计算至房屋实际过户之日，每日二千七百五十元）；五、常继成于实际履行本判决第二项确定的房屋交付义务之日起三十日内向冯立支付逾期交房损失（自2013年2月1日计算至房屋实际交付之日，每月五千五百元）；六、本判决第四项和第五项确定的逾期过户违约金和逾期交房损失的总和，于实际执行中不超过一百一十万零六千二百五十元；七、驳回冯立的其他诉讼请求。
判决后，常继成不服原审判决，上诉至本院称：冯立在签订房屋买卖合同及《补充协议》时不具备购房资格，我一直是积极履行交房和过户的合同义务，但至今未能按合同履行的原因是冯立不接收房屋，也不配合过户。另外，一审判决我承担的违约金过高，请求法院减少违约金。综上，原审法院对事实认定不清，适用法律不当，请求依法改判。
冯立答辩称：我同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院另补充查明：1.二审审理期间，常继成与冯立于2014年5月13日完成了涉案房屋的交接。2.冯立提交了《北京市房屋租赁合同》，租赁期间自2014年2月1日至2014年7月31日，共计半年；月租金为11000元；冯立以此证明一审判决后逾期交房的损失仍然持续发生。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、函件、短信、房屋租赁合同、存量房交易核验结果信息打印件等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为涉案房屋未依约履行交付及权属转移登记的责任应归责于出卖人一方还是买受人一方。常继成作为出卖人与作为买受人的冯立签订的《补充协议》约定了冯立向常继成支付房价款及尾款的具体时间；常继成则在收到约定的房款后配合冯立办理房屋过户手续；双方还约定了具体的交房日期。根据双方签订的《补充协议》，双方互负合同义务且约定了先后履行顺序。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，虽然负有先履行付款义务的冯立晚于协议约定的时间支付了约定的房款550万元，但常继成接受了房款且未提出异议，因此应视为常继成同意继续履行合同，此时常继成应当在接受房款后向冯立交付涉案房屋。常继成主张冯立拒绝接收房屋，但未对其主张提供证据加以证明，本院不予采信。常继成在接受房款后未本着诚实信用原则积极履行合同义务，故其应当自冯立支付550万元的次日起承担逾期交房的违约责任。
关于违约金标准问题，由于双方在房屋买卖合同中约定当出现逾期交付房屋、逾期办理房屋权属转移登记手续、逾期付款的违约情形时，均为违约方向守约方按日计算支付已付款的万分之五的违约金，双方的违约金标准是对等的，不属于合同法规定违约金约定过高的情形，故对于常继成提出的违约金过高，本院不予采信。由于冯立自2014年2月1日起主张逾期交房的实际损失为月租金5500元，且该租金标准不高于双方约定的违约金标准，故原审法院确定常继成承担的逾期交房违约金和逾期交房的损失分阶段计算，事实清楚，于法有据，本院予以维持。鉴于诉讼期间双方已于2014年5月13日完成了交付房屋，故常继成向冯立支付逾期交房的损失仍按原审判决的标准计算至实际交付房屋之日。
关于逾期协助办理房屋权属转移登记，虽然冯立在签订房屋买卖合同及《补充协议》时尚不具备购房资格，但此后，冯立于2013年3月28日时已经具备了办理过户手续的条件，当冯立向常继成提出办理过户要求时，常继成以自己的行为表示拒绝。因此，原审法院认定常继成因不履行协助义务应承担逾期过户的违约责任是正确的，本院予以维持。基于公平原则的考虑并结合双方在《补充协议》中的约定，原审法院将违约金的总数限定在房价款总额的20％以内，并无不妥，本院予以确认。
综上，常继成的上诉理由均不成立，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13018元，由冯立负担853元（已交纳），由常继成负担12165（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费13018元，由常继成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈静
代理审判员 ＸＸ
代理审判员 鲁南
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王雨