福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终887号
上诉人（原审被告、反诉原告）李培坤，男，1975年6月24日出生，汉族。
委托代理人李胜利、陈燕云，福建炼海律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门市天丰工贸发展有限公司。
法定代表人李铁城，总经理。
委托代理人李俊贤、陈曾盛，福建均融律师事务所律师。
原审第三人厦门龙涓韵茶业有限公司。
法定代表人林立团，总经理。
上诉人李培坤因被上诉人厦门市天丰工贸发展有限公司（以下简称天丰公司）、原审第三人厦门龙涓韵茶业有限公司（以下简称龙涓韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李培坤的委托代理人陈燕云，被上诉人天丰公司的法定代表人李铁城及其委托代理人李俊贤、陈曾盛到庭参加诉讼。原审第三人龙涓韵公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天丰公司向原审法院提起诉讼，请求：1.确认天丰公司与李培坤于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令李培坤及龙涓韵公司立即将址在厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场路口）A区126-128号房屋腾空并归还给天丰公司管理使用；3.判令李培坤及龙涓韵公司立即支付给天丰公司2012年11月7日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费［房屋使用费参照租金标准支付，按每月12915元计算，暂计至2013年9月24日为119814元（已扣除实际支付的金额17085元）］；4.判令李培坤及龙涓韵公司立即支付给天丰公司拖欠的市场管理费（自2012年11月7日起计算至实际腾退房屋之日止）。李培坤、龙涓韵公司负担本案的诉讼费。
李培坤亦提出反诉，请求：1.天丰公司支付李培坤因合同无效造成的装修损失暂定20万元，以鉴定结果为准；2.天丰公司返还李培坤保证金12915元及部分租金17085元，合计30000元。诉讼费、鉴定费由天丰公司负担。
原审判决查明，1999年9月8日，天丰公司（承租方）与案外人厦门国际航空港集团房地产开发有限公司（出租方）签订一份《场地租赁合同》，约定厦门国际航空港集团房地产开发有限公司将其所拥有的机场北区（主跑道西端头C地块）场地租赁给天丰公司使用，总面积为12000㎡，租期为二十年（从合同生效之日起到2019年9月7日止），租金2元／㎡。
2000年1月，厦门市规划局作出编号为临99J-036号《建设工程规划许可证》上加盖“临时建设”章，建设单位为“厦门市天丰工贸发展有限公司”，建设项目名称为“市场、仓库”，建设位置为“机场北区”。后天丰公司在承租地块上建设临时建筑。
2012年，天丰公司在机场北区C地块临时建筑以“厦门茶叶城”名义对外招商出租，2012年11月7日，天丰公司与李培坤签订一份《房屋租赁合同》，约定天丰公司将厦门天丰茶叶城A区126-128号（含二楼），面积（含公摊30%）123㎡、楼上123㎡房屋出租给李培坤，租期为三年，租金为每月12915元。付款方式为押一付三，先付后用，李培坤应于每三个月到期七天前付清下三个月租金。管理费为每月每平方米10元。天丰公司与李培坤均在《房屋租赁合同》上签名或盖章确认。
2012年11月7日，李培坤出具《接房确认书》，对其承租的厦门天丰茶叶城内A区126-128号房屋进行接收。同日，李培坤向天丰公司缴纳租金17085元、保证金12915元，天丰公司向李培坤出具《收据》确认收到保证金12915元和预收2013年1月25日部分租金17085元，李培坤向天丰公司出具《欠条》确认尚欠天丰公司2013.1.25-2013.4.24部分租金21660元。
2013年5月14日，厦门市鹭江公证处作出（2013）厦鹭证内字第05151号《公证书》，对2013年5月10日上午天丰公司拟将《解除合同通知》送交李培坤，由其委托代理人陈小玲到厦门市湖里区机场旁的厦门茶叶城A126-128号店（入口处标有“龙涓韵茶业”字样）向潘（音）姓女店员送达《解除合同通知》的过程进行了公证。
2013年7月31日，原审法院就编号为临99J-036号的《建设工程规划许可证》向厦门市规划局发出协助调查函，厦门市规划局于2013年8月14日回函答复：涉及项目系天丰公司向原厦门国际航空港集团房地产开发有限公司临时租赁机场预留用地作建设的项目；临99J-036号工程规划许可证属于临时建设，依照城市规划法规，其有效期为两年，未申办延期的证自动失效，查该项目未申请许可延期手续；原证批复为“市场、仓库”，“厦门茶叶城”属非规划许可内容。
2013年7月23日，因案涉租赁物房屋租赁合同纠纷，李培坤向原审法院提起诉讼，请求判令李培坤与天丰公司签订的《房屋租赁合同》无效。2013年10月25日，原审法院作出（2013）湖民初字第4229号民事判决，判决确认李培坤与天丰公司于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效。宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。
李培坤提交一份《店面装修结算单-
厦门高崎茶叶城龙涓韵茶叶店面》，用于证明李培坤为讼争房屋店面装修花费基础工程、木作工程、水电工程、涂料、其他、代买主材料等工程直接费205822元。该结算单后有“装修人：陈顺从”字样签名。天丰公司对该结算单真实性不予认可。
原审判决另查明，龙涓韵公司于2013年2月20日成立，注册资本50万元，成立时法定代表人为李培坤，股东为李培坤、林立团，二人出资比例各占50%。后法定代表人变更为林立团。
本案在原审审理过程中，李培坤申请对讼争房屋的租金标准、装修价值进行评估鉴定，其又于2015年10月9日撤回了上述评估鉴定申请。
原审判决查明的上述事实，有天丰公司和李培坤提供的（2013）湖民初字第4229号民事判决书，天丰公司提供的《房屋租赁合同》、《建设工程规划许可证》、《场地租赁合同》、欠条、《公证书》、企业基本信息，李培坤提供的厦门茶叶城宣传册、《接房确认书》、企业法人营业执照、现金缴款单、照片及店面装修结算清单、收据、撤回鉴定申请书，厦门市规划局《关于﹤福建省厦门市湖里区人民法院协助调查函﹥的复函》等及当事人庭审陈述为证。
原审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点在于：
一、关于讼争房屋应否返还和保证金应否退还。因李培坤与天丰公司于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》系无效合同已由法院生效判决予以确认，故天丰公司要求确认李培坤与其于2012年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不再重复处理。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。天丰公司主张李培坤及龙涓韵公司立即将讼争房屋腾空并归还，根据合同相对性原则，李培坤应立即将讼争房屋腾空并归还天丰公司。李培坤主张天丰公司返还保证金12915元，因该保证金系天丰公司因该无效合同取得的财产，亦应予退还。
二、关于房屋占有使用费应否支付和已付租金应否退还。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》约定租金为每月12915元，李培坤辩称《房屋租赁合同》是基于天丰公司隐瞒讼争房屋实际情况所作出的意思表示、并非其真实意思表示，不应以此为租金标准并申请对租金标准进行评估鉴定，但李培坤又申请撤回了上述评估鉴定，故李培坤的上述抗辩理由没有相关的充足证据予以证明，法院不予采信。天丰公司要求李培坤参照合同约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。因龙涓韵公司并非《房屋租赁合同》相对方，故天丰公司要求其支付房屋占有使用费缺乏相应法律依据，法院不予支持。李培坤要求天丰公司返还已付租金17085元，于法无据，法院不予支持。李培坤于2012年11月7日接收房屋，并出具欠条确认欠2013年1月25日至2013年4月24日部分租金21660元，故李培坤应按照合同约定的每月12915元租金标准支付自2013年1月25日起至实际归还房屋之日的房屋占有使用费，但应扣除李培坤已支付的租金17085元。因此，对于天丰公司的相应诉讼请求，法院予以部分支持。
三、关于市场管理费应否支付和装修损失如何负担。天丰公司主张李培坤及龙涓韵公司支付自2012年11月7日起至实际归还房屋之日的市场管理费，该部分费用系讼争房屋在日常管理中必然发生的费用，李培坤占有使用房屋，理应支付占有使用期间的该部分费用，并可参照双方约定计算标准进行计算，即自2012年11月7日起算，按每月每平方米10元计至房屋实际归还之日止。
关于装修损失问题，天丰公司辩称讼争房屋装修未经其同意，应由承租人李培坤自己负担装修损失。本案中，从2012年11月7日《房屋租赁合同》签订至2013年5月14日天丰公司上门送达解除合同通知期间，天丰公司多次到过讼争房屋现场，其对李培坤承租讼争房屋后进行装修并作为茶叶店对外营业的整个过程是知情的，但并未提出异议，故应视为天丰公司对李培坤装修、营业行为的默许，法院对天丰公司的上述抗辩不予采信。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，李培坤主张天丰公司赔偿装修损失暂定20万元（以鉴定结果为准），李培坤申请鉴定后又撤回了鉴定申请，李培坤提交《店面装修结算单-
厦门高崎茶叶城龙涓韵茶叶店面》用于证明李培坤为讼争店面装修花费205822元，但天丰公司对该结算单真实性不予认可。除此之外，李培坤未提交其他证据佐证装修损失，李培坤依法应承担举证不能的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决：一、被告李培坤应于本判决生效之日起十日内将址于厦门市湖里区天丰茶叶城A区126-128号房屋腾空并归还原告厦门市天丰工贸发展有限公司。二、被告李培坤应于本判决生效之日起十日内按照每月12915元的标准向原告厦门市天丰工贸发展有限公司支付2013年1月25日至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，但应扣除已支付的17085元。三、被告李培坤应于本判决生效之日起十日内，偿付原告厦门市天丰工贸发展有限公司按每月每平方米10元，自2012年11月7日始计至房屋实际归还之日止的市场管理费。四、反诉被告厦门市天丰工贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告李培坤返还保证金12915元。五、驳回原告厦门市天丰工贸发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告李培坤的其他反诉请求。如天丰公司、李培坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1469元，由天丰公司负担227元，李培坤负担1242元；反诉案件受理费2375元，由天丰公司负担52元，李培坤负担2323元。
宣判后，李培坤不服，向本院提起上诉。
上诉人李培坤上诉称，一、原判决认定事实不清，依法应予纠正。（一）原判决认定管理费为每月每平方米10元，是错误的，天丰公司没有提供相应的管理服务，没有向政府部门取得相关收费资质。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定［该约定已被生效的（2015）湖民初字第4229号民事判决认定无效］，判决支持自2012年11月7日始计至房屋实际归还之日止的每月每平方米10元的市场管理费，没有事实和法律依据。（二）原审遗漏查明天丰公司于2013年6月21日起，对讼争店面采取停水停电、堆放沙子、土头等行为，造成了李培坤承租的店面，实际使用人龙涓韵公司无法经营，损失惨重的事实，天丰公司提供有瑕疵的服务。（三）原审遗漏查明租金每月每平方米金额怎么计算问题，是依据市场行情计算，还是依据合同约定的金额。因双方签订的《房屋租赁合同》已被生效的判决认定无效。并且天丰公司于2013年6月21日起，对讼争店面采取停水停电、堆土堆沙、更换门锁等行为，提供了有瑕疵、没有服务的店面，原审时单方将龙涓韵公司的广告牌换成“厦门茶叶城营销中心”的字样，天丰公司行使更换广告牌的行为，导致了讼争店面占有权的转移，即实际占有人已不是李培坤，也不是龙涓韵公司。据此，李培坤没有义务支付占有使用费。（四）原审遗漏查明天丰公司在招商时的单方广告声明的邀约承诺事项。有没有履行义务到位的问题，属欺诈招商的事实，李培坤在原审予以举证证明，原审没有采纳。《房屋租赁合同》是依据其邀约承诺的事项范围内，进行谈定的租金金额，为此，李培坤要求天丰公司履行邀约承诺到位后，才支付占有使用费的事实。（五）原审遗漏查明2012年11月7日双方签订《补充协议书》第一条：乙方如在2012年10月28日之前进场装修至2012年11月25日装修完毕，经甲方确认属实的，甲方给予如下优惠政策：第一年租金八折，第二年租金九折的事实。李培坤、龙涓韵公司如约在2012年11月25日前装修完毕。二、原审适用法律错误，应予纠正。本案案由定为房屋租赁合同纠纷，和违法建筑，没有合法建筑主体产生的铁皮租赁关系，衍生的占有使用费的诉讼，原审没有依据该事实产生的法律关系，进行认定，而作出的判决有瑕疵。请求：撤销原判决，依法改判。一、二审诉讼费由天丰公司负担。
被上诉人天丰公司答辩称，一、原审判决李培坤应按每月12915元的标准向天丰公司支付自2013年1月25日起至实际归还房屋止的房屋占有使用费（但应扣除已支付的17085元）合法有据，依法应予维持。（一）租赁合同约定的租金标准是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的禁止性规定。（二）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了房屋占有使用费的处理原则，应当遵照执行。该解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，在租赁合同无效的情况下，李培坤应当按照租赁合同约定的标准支付房屋使用费。（三）李培坤对于租赁房屋是超过期限的临时建筑的事实是清楚的，天丰公司并没有任何隐瞒，且租赁物系临时建筑未影响李培坤的经营活动。（四）原审判决李培坤应支付自2013年1月25日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费依据充分。既然法院认定合同无效，李培坤应支付房屋占有使用费，而自在2012年11月7日签署了接房确认书，双方对房屋进行了交接，从该日起房屋即由李培坤占用至今，现李培坤主张其自2013年6月21日起就因天丰公司对讼争房屋进行停水停电、堆土堆沙、更换门锁等而未再占有使用讼争房屋与事实不符，也没有任何依据，依法不应予支持。（五）天丰公司从未与李培坤签订案涉《补充协议书》，李培坤据此主张享有租金折扣优惠没有依据。李培坤提交了一份《补充协议书》用以主张其应享有租金折扣优惠，但天丰公司从未与李培坤签订该协议，该协议落款处没有天丰公司的盖章；同时该协议的落款时间为2012年11月7日，但补充条款中却约定“在2012年10月28日之前进场装修”，明显与常理不符。再说，李培坤系擅自对讼争房屋进行装修，从未经天丰公司确认，故假设该补充协议有效，则根据协议条款的约定，李培坤也不能享受租金折扣优惠。（六）天丰公司不存在欺诈，不讲诚信的恰恰是李培坤。1.天丰公司并没有提供虚假情况，也没有隐瞒真实情况，更无欺诈，租赁合同是在李培坤充分了解房屋后签订的，天丰公司出租房屋无需作假，也无需隐瞒。2.租赁合同约定的租金是双方自愿确定的，也是根据供求关系、根据市场来确定的。3.李培坤在签订合同时对租赁物已作充分了解，对于租赁条件也是清楚明确的。4.李培坤在租赁房屋内设立了龙涓韵公司开展经营活动，李培坤从未对租赁物提出过任何异议，这也说明李培坤无异议。二、原审判决李培坤应按每月每平方米10元的标准向天丰公司支付自2012年11月7日起至实际归还房屋之日止的市场管理费合法有据，依法应予维持。案涉租赁合同虽已被法院判决确认无效，但天丰公司作为市场的管理者，在广告宣传、对市场软硬件设施的完善、保洁、安保工作等方面投入了较多的人力、财力、物力，且双方当事人在租赁合同中对市场管理费的约定是双方的真实意思表示，天丰公司也确实进行了服务，故原审判决李培坤支付市场管理费合法有据，依法应予维持。三、原判决驳回李培坤要求天丰公司赔偿装修损失的诉讼请求是正确的，依法应予维持。（一）李培坤装修讼争房屋未经天丰公司审核同意，其无权要求天丰公司赔偿装修损失。（二）假设法院认定存在天丰公司同意李培坤装修的情形，则由于装修损失无法确定，天丰公司不应承担任何赔偿责任。四、天丰公司对讼争房屋是超过期限的临时建筑的事实没有任何隐瞒，李培坤也知道租赁房屋系临时建筑，且租赁房屋系临时建筑对李培坤使用讼争房屋及在讼争房屋内开展经营活动未产生任何影响，发生本案诉讼完全是李培坤恶意诉讼及经营不力引起的。五、李培坤为逃避债务恶意诉讼，希望法庭能本着以事实为根据、以法律为准绳的原则慎重处理本案。六、李培坤违反合同约定，将租赁房屋转让给他人经营，其行为是恶意非法使用租赁物，李培坤应当立即归还房屋。七、为了避免产生更多的房屋占有使用费，给李培坤与龙涓韵公司造成不必要的财产损失，天丰公司特向法院申请先予执行，要求李培坤与龙涓韵公司立即将讼争房屋归还给天丰公司。综上所述，李培坤的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，依法维持原判。
原审第三人龙涓韵公司未作陈述。
经审理查明，庭审中，各方当事人对原审判决查明认定的事实，除李培坤在上诉状中提及的事实有异议外，其余事实没有争议。龙涓韵公司未提出异议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审庭审中，天丰公司向本院递交先予执行申请书，请求裁定本案先予执行，即裁定李培坤、龙涓韵公司立即将址在厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场路口）A区126-128号房屋归还给天丰公司管理使用。而后在庭审中天丰公司撤回该项申请，本院依法不予审查。
本院认为，生效判决以讼争租赁房屋所涉《建设工程规划许可证》过期而未申办延期手续为由，确认李培坤与天丰公司签订的《房屋租赁合同》无效。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原审判决根据天丰公司要求参照双方在合同中约定的标准支付房屋占有使用费并无不当。同理，市场管理费作为李培坤占有使用租赁房屋期间实际发生的费用，原审判决李培坤参照合同约定予以支付亦无不当。综上，李培坤的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。龙涓韵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3565元，由上诉人李培坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年五月三十一日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。