河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二终字第00844号
上诉人（原审被告）李金凌。
委托代理人耿新月、李贝贝，河北锦泽律师事务所律师。
上诉人（原审原告）河北百老汇商贸连锁有限公司，住所地石家庄市正定县燕赵北大街。
法定代表人朱恒奎，该公司总经理。
委托代理人刘清云、管林强，该公司法律顾问。
上诉人李金凌、河北百老汇商贸连锁有限公司（以下简称百老汇）因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2014）正民一初字第00204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年6月13日，李金凌与中国农业银行河北省正定县支行签订财产租赁合同一份，中国农业银行河北省正定县支行将其位于正定县梅山路的一座3层楼和院落租赁给李金凌，租赁期限为3年，自2007年7月1日至2010年6月30日止。2007年5月3日，李金凌与栗新军签订门市租赁协议一份将其租赁的中国农业银行河北省正定县支行的房屋中的一层门市六间及后院东配房两间租赁给栗新军使用，租赁期限自2007年8月10日至2010年8月10日。李金凌与中国农业银行河北省正定县支行的租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，但李金凌继续占用该楼房，李金凌也继续将其租赁的中国农业银行河北省正定县支行的房屋中的一层门市六间及后院东配房两间租赁给栗新军使用。2011年4月9日双方经协商签订房屋租赁合同一份（原告为乙方，被告为甲方）将李金凌占用中国农业银行河北省正定县支行的房屋中的一栋六间二层租赁给百老汇使用，其中第四章租赁期限及租金规定：1、本租赁物的租赁期为15年，自2011年5月10日起至2016年4月30日止。2、本租赁物每年租金为人民币19万元。自签订合同之日乙方交纳第一年租金。第五章租赁物期满、返还规定：1、乙方在撤出本租赁物时不能拆除固定装修。2、如乙方或乙方的转租方未能在约定期限将有关财务撤离租赁物而导致甲方不能按时接管租赁物的，视为乙方及其转承租方放弃该财物的所有权，甲方可以对该财物自由处置。第七章违约责任规定：二、甲方违约责任1、因甲方原因影响到乙方正常经营，甲方同意免收受影响期的房租并赔偿乙方日租金2倍。2、因甲方人为原因导致合同不能正常履行，因乙方前期投入较大，故甲方应赔偿乙方当年租金另加罚一年租金及相应损失作为违约金。3、非甲方人为原因即国家政策或甲方无法承租原房产人房产时，本合同停止执行但要第一时间通知乙方，可合力扭转，确不能扭转的甲方退还乙方剩余租金并提供至少一个月的撤离期。与百老汇签订合同时因李金凌与承租人栗新军的租赁合同没有到期，百老汇赔偿栗新军损失（梅山路调整服务费用）3000元。合同签订当天百老汇将19万元租金给付李金陵，李金凌将合同约定的房屋交付百老汇使用。2012年11月8日，中国农业银行股份有限公司正定县支行（原中国农业银行河北省正定县支行）与赵文亭签订房屋租赁合同将原由李金凌承租的所有房屋（含被告转租给原告的房屋）租赁给赵文亭，租期3年自2012年11月10日至2015年11月9日。
本案双方告争议的焦点问题有两个：一、双方于2011年4月9日签订的房屋租赁合同是否有效。百老汇认为，李金凌转租的房屋的产权人系中国农业银行河北省正定县支行的，李金凌明知其无权处分该房屋事实，仍故意隐瞒真相签订租赁合同，其行为属于无权处分，所以按照合同法第五十一条的规定，该合同是无效合同。李金凌认为，签订合同时已和百老汇说清了房产不是自己的而是中国农业银行河北省正定县支行的，这在合同第七章第二条第三项写的很清楚，自己没有处分中国农业银行河北省正定县支行的房产，合同法第五十一条不适用本案。二、双方签订房屋租赁合同后百老汇对租赁的房屋实际占有、使用了多长时间。百老汇称在2011年6月份，李金凌告诉白老汇，中国农业银行河北省正定县支行要对租赁的房屋进行检查，让其暂停装修，百老汇就停止了装修，此后房屋就一直闲置，所租赁的房屋总共占用了4个月；李金凌称当时让百老汇暂停装修，但百老汇一直没有停止装修，百老汇交了一年的房租实际占用了一年半，到中国农业银行股份有限公司正定县支行（原中国农业银行河北省正定县支行）与赵文亭签订房屋租赁合同为止。
2011年12月23日，百老汇要对其租赁的房屋进行外装修，李金凌将该情况告诉了中国农业银行股份有限公司正定县支行（原中国农业银行河北省正定县支行），该行当时的办公室主任出面制止百老汇的工作人员装修并打110报警，该行当时的办公室主任证明，此后百老汇从李金凌处租赁的房屋一直闲置。
以上事实由双方陈述及百老汇提供的双方签订的房屋租赁合同等为证。
原审法院认为，一、关于双方于2011年4月9日签订的房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李金凌与中国农业银行股份有限公司正定县支行（原中国农业银行河北省正定县支行）于2007年6月13日签订了自2007年7月1日至2010年6月30日止为期3年的租赁合同，租赁合同到期后自2010年7月1日起，李金凌继续使用其从中国农业银行股份有限公司正定县支行租赁的房屋，该行当时也没有提出异议，故此后李金凌与中国农业银行股份有限公司正定县支行之间属于不定期租赁。虽然2011年4月9日百老汇与李金凌经协商签订房屋租赁合同一份（原告为乙方，被告为甲方）将李金凌占用中国农业银行股份有限公司正定县支行的房屋中的一栋六间二层租赁给百老汇使用，但由于李金凌不能证明中国农业银行股份有限公司正定县支行同意其转租，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定双方签订的租赁合同无效。二、白老汇与李金凌签订房屋租赁合同后白老汇对租赁的房屋实际占有、使用的期间。2011年12月23日，白老汇要对其租赁的房屋进行外装修，李金凌将该情况告诉了中国农业银行股份有限公司正定县支行（原中国农业银行河北省正定县支行），该行当时的办公室主任出面制止白老汇的工作人员装修并打110报警，该行当时的办公室主任证明，此后白老汇从李金凌处租赁的房屋一直闲置。自2011年4月9日白老汇与李金凌签订房屋租赁合同约定自2011年5月10日，百老汇开始租赁房屋至2011年12月23日中国农业银行股份有限公司正定县支行制止原告装修止共计7个月零13天。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据双方在租赁合同第七章中：非甲方人为原因即国家政策或甲方无法承租原房产人房产时，本合同停止执行但要第一时间通知乙方，可合力扭转，确不能扭转的甲方退还乙方剩余租金并提供至少一个月的撤离期的约定，扣除白老汇一个月的撤离期及李金凌曾于2011年6月以中国农业银行股份有限公司正定县支行要对租赁的房屋进行检查，让白老汇暂停装修，该行当时的办公室主任证明，此后白老汇从李金凌处租赁的房屋一直闲置的情况，百老汇实际占有、使用租赁的房屋应当为6个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，百老汇应当向李金凌支付6个月的占有使用费，李金凌应当将其余6个月的租金返还百老汇。李金凌明知其出租的房屋所有权不归其所有，且案外人中国农业银行股份有限公司正定县支行又未授权李金凌向外转租；根据双方签订的房屋租赁合同第七章第二条第三项的规定，百老汇明知涉案房屋其产权不归李金凌所有，仍与李金凌签订房屋租赁合同，故对双方签订的房屋租赁合同无效双方均有过错。关于百老汇要求李金凌返还梅山路调整服务费用3000元的问题即双方当时为了达成租赁合同，李金凌提前解除与案外人栗新军的租赁合同，百老汇自愿支付栗新军3000元损失，该费用应由百老汇自己承担。百老汇提供的证据不能证明其装修费为34684元且李金凌予以否认，根据双方签订的房屋租赁合同第五章的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，百老汇要求李金凌赔偿该项损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决为：一、百老汇与李金凌于2011年4月9日签订的房屋租赁合同无效。二、李金凌于本判决生效后十五日内返还百老汇房屋租赁费9.5万元及利息，利息自2013年1月28日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。三、驳回百老汇的其他诉讼请求。本案诉讼费7045元，保全费1770元，由百老汇、李金凌均担。
判后，百老汇公司、李金陵均不服，分别向本院提起上诉。百老汇公司的上诉理由为：一、一审认定上诉人占有、使用房屋6个月与事实不符，没有法律依据。2011年6月李金陵称当时银行检查，让上诉人暂停装修。2011年12月23日上诉人再次装修时，正定支行明确制止，足以证明2011年6月以后上诉人不可能对该房屋使用、经营，原判认定上诉人使用7个月零13天是错误的。二、原判适用法律错误，不应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定。三、原判程序违法，上诉人对房屋进行了装修，未支持上诉人的装修费，3000元调整费，由上诉人承担上述费用实属不公。
李金陵的上诉理由为：一、认定事实错误：一审判决书认定2011年12月23日之后被上诉人租赁的房屋一直闲置，故此认定被上诉人的租赁期限是7个月零13天错误，上诉人向法院提交了刘凤鸣的录音及农行现任办公室主任的证明，录音及证明证实租赁房屋一直由被上诉人占有、使用，直到2012年11月8日赵文亭（实际仍是被上诉人）与正定农行签订房屋租赁合同，也就是说被上诉人占有、使用房屋租赁时间是一年半多而不是7个月零13天。二、原判适用法律错误，一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定认定租赁合同无效显然是适用法律错误，偏袒被上诉人。另外，转租行为是否有效是上诉人和正定支行的关系，与本案无关。三、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并且也无法定无效的情况，故上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同合法有效。四、被上诉人交纳的诉讼费7045元是按照原诉请求38.3万元交纳的，而此案发还重审后被上诉人的诉讼请求全部发生变更，但被上诉人并没有按照变更后的诉讼请求向法院交纳诉讼费，一审法院让上诉人承担被上诉人原诉一半的诉讼费显然是错误的，另外被上诉人的保全费1770元是按38.3万元交纳的，而一审法院判决书的判决数额只有9.5万元，一审法院没有理由让上诉人承担一半的保全费。
经审理查明，本院查明的事实同原审法院查明的事实基本一致，上诉人未提出新的事实、证据和理由。
本院认为，李金陵对诉争房屋承租期限为2010年6月30日，其在承租期限届满后于2011年4月9日同百老汇签订《房屋租赁合同》，将原承租的案外人正定支行房屋转租给百老汇，属无权处分未经案外人正定支行追认，应当依据《中国人民共和国合同法》第五十一条，二百二十四条第一款之规定，认定该转租合同无效；根据二上诉人签订的《房屋租赁合同》第七章第二条第（三）款约定“非甲方人为原因即国家政策或甲方无法承租原房产人房产时，本合同停止执行但要第一时间通知乙方，可合力扭转，确不能扭转的甲方退还乙方剩余租金并提供至少一个月的撤离期”。原判据此认定百老汇明知涉案房屋其产权不归李金陵，百老汇仍签订该合同，二上诉人对造成该租赁合同无效均有过错是妥当的，二上诉人均应承担过错责任。
由于二上诉人的过错，签订无效合同，房屋所有权人不同意转租，至使诉争房屋2011年6月之后未能正常使用。2012年11月8日，房屋所有权人将诉争房屋租赁给案外人赵文亭使用，时间长达一年半时间该房屋被闲置，对该期间的租赁费损失双方应当共同承担。原判由百老汇承担9.5万元，并承担3000元调整费适当，百老汇主张的装修损失未提供充分证据，原判未予采纳也是正确的。案件受理费及保全费是人民法院根据案件的具体情况确定，并无明显不当。
综上所述，原判认定事实清楚，认定诉争合同无效的法律规定虽不正确，但依据《中国人民共和国合同法》第五十一条、二百二十四条第一款规定仍应认定该合同无效，原判结果并无不当，二上诉人的上诉理由不能成立，均不予支持。依据《中华人民法和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费9220元，由上诉人李金凌承担2175元，上诉人河北百老汇商贸连锁有限公司承担7045元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝福海
审 判 员 宋广道
代审判员 史兆宏
二〇一五年七月九日
书 记 员 赵 晓