甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）庆中民终字第552号
上诉人（原审原告）：庆阳圣鼎商务服务有限公司。
法定代表人：齐国韬，该公司总经理。
委托代理人：王生辉，甘肃凌东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨红。
委托代理人李俊，甘肃泰丰律师事务所律师。
上诉人庆阳圣鼎商务服务有限公司（以下简称圣鼎公司）因与被上诉人杨红房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2012）庆西民初字第0700号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人圣鼎公司委托代理人王生辉，被上诉人杨红委托代理人李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：圣鼎公司、杨红于2010年9月4日签订了圣鼎国际商铺租赁合同，圣鼎公司将位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内C区1层16号、C区1层18号、C区1层19号商铺出租给杨红经营“劲霸”男装，租赁期限为三年，从2010年9月4日至2013年9月3日止。年租金分别为76271元、71884元、70145元。签订合同时，杨红即支付第一年度租金218300元，第二、第三年度的租金约定本年度期满前一个月支付。该合同第九条合同终止一项中约定：拖欠租金累计达三天以上的，无正当理由将已租商铺闲置达15天以上的，甲方（原告）有权利终止合同并无条件收回该商铺，造成甲方利益损失的均由乙方赔偿。第十条第3项约定：甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前1个书面通知对方，待双方同意后，方可办理终止合同手续；若甲方违约，需返还乙方相应期限内的房租和保证金。反之，若乙方违约，甲方有权不退还租金和保证金。该租赁合同签订后，杨红即进入步行街进行装修并营业。2008年10月10日、2009年4月17日，圣鼎公司先后三次共计收取杨红商铺租赁订金15000元；2010年9月4日圣鼎公司收取杨红装修押金12000元，同日还收取杨红三个月房租39575元作为保证金，上述所收款计66575元，圣鼎公司至今未退还杨红。杨红在第一年度经营中亏损，于第一年期限届满后的2011年9月4日，即关闭店门，停止营业，搬离了全部动产物品和货物，并口头数次向圣鼎公司的管理人员提出不再继续经营的要求，圣鼎公司未予答复。20l2年5月22日杨红将所租房屋钥匙交给圣鼎公司管理人员程方。杨红在第一年承租中，对承租房屋进行了装修，安装了防盗卷闸门窗，铺设了地板砖。
原审法院审理认为：双方签订的商铺租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。杨红在足额交纳了第一年度租赁费进入商铺经营，第一年度期满后即行关门停业搬离，对此，圣鼎公司完全清楚，依照租赁合同第九条4、5项的约定，圣鼎公司行使解约权的条件已经形成，依约应收回房屋，以避免租赁物闲置而扩大损失，圣鼎公司未行使其权利，要求杨红支付第二年度的租金不予支持。杨红虽然在第一年度期满因经营亏损而关门停业并搬离承租房屋，尽管给圣鼎公司打了招呼，但并未及时将租房钥匙交于圣鼎公司。按照双方签订的租赁合同第十条3项约定，如需提前终止合同，必须提前一个月书面通知对方，杨红并未书面通知圣鼎公司。因此，杨红也存在违约行为，亦应承担相应的违约责任，即应将已交纳的保证金作为违约金予以赔偿。杨红已交纳的装修押金、租房订金，圣鼎公司应按照合同约定予以返还。在审理中，杨红对装修费用要求另案主张，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条一款、第一百一十九条、第一百二十条的规定，判决：1、庆阳圣鼎商务服务有限公司与杨红签订的《圣鼎国际商铺租赁合同》终止。2、杨红已交的保证金39575元作为违约金赔偿庆阳圣鼎商务服务有限公司。3、庆阳鼎商务服务有限公司退还杨红装修押金12000元，租赁订金15000元。4、驳回庆阳圣鼎商务服务有限公司其他诉讼请求。上述给付内容，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4557元，由庆阳圣鼎商务服务有限公司负担4300元，杨红负担257元。
圣鼎公司不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，提起上诉称，租赁合同期内，杨红实际占有使用房屋，应交付租金。一审法院判决39575元违约金不当。根据双方租赁合同约定，迟延支付下年度租金的违约金的计算方法为每逾期一天应按每天10元／m2的标准支付（按此计算违约金应为278625元），但上诉人仅按实际按拖欠租金总金额的30%主张违约金47188.68元，理应予以支持。请求撤销原判，改判由杨红支付租金和违约金204484.28元，承担一、二审案件受理费。
二审审理中，上诉人圣鼎公司对一审认定的事实无异议，未提交新证据；被上诉人杨红对一审认定的事实无异议，提交圣鼎公司收取王军的承包费票据，用以证明2011年9月至2012年9月租赁期内，该司对承包费进行了下调。提交庆阳圣鼎国际商业步行街运营管理守则，用以证明该司在杨红关门未营业的情况下未履行管理职责。圣鼎公司认为上述证据与本案无关联性。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
据此，二审认定的案件事实是，2010年9月4日，圣鼎公司（甲方）与杨红（乙方）签订了圣鼎国际商铺租赁合同三份，圣鼎公司将位于庆阳市西峰区广场北路圣鼎国际商业步行街内C区1层16号、C区1层18号、C区1层19号商铺出租给杨红经营“劲霸”男装，租赁期限均为三年，从2010年9月4日至2013年9月3日止。年租金分别为76271元、71884元、70145元。本合同期限内，三年租金不变。乙方在签署本合同时必须向甲方交纳保证金，分别为19068元、17971元、17536元，收取标准为，以该铺面的3个月租金计算。合同到期后如乙方无违约或毁损行为，甲方将该保证金全额退还（不计利息）。除以上约定外，三份合同其余条款均一致。合同第四条约定有：租金按年度缴纳，乙方在签订合同时，一次性全额支付给甲方。乙方须于期满前一个月向甲方支付下年度租金。每逾期1天按每天10元／m2的标准，向甲方支付该商铺的逾期占用使用费，甲方也可以从乙方交纳的保证金中予以扣除。第二、第三年度的租金约定本年度期满前一个月支付。该合同第九条约定：乙方有拖欠租金累计达三天以上的，无正当理由将已租商铺闲置达15天以上等情形的，甲方有权利终止合同并无条件收回该商铺，造成甲方利益损失的均由乙方赔偿。第十条第3项约定：甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前1个月书面通知对方，待双方同意后，方可办理终止合同手续；若甲方违约，需返还乙方相应期限内的房租和保证金。反之，若乙方违约，甲方有权不退还租金和保证金。签订合同时，杨红缴纳了第一年度租金218300元，合同签订后，杨红即进入步行街进行装修并营业。2008年10月10日、2009年4月17日，圣鼎公司先后三次共计收取杨红商铺租赁订金15000元；2010年9月4日圣鼎公司收取杨红装修押金12000元、还收取杨红三个月房租39575元作为保证金。在第一年期限届满后的2011年9月4日，杨红关闭店门，停止营业，搬离了全部动产物品和货物，并口头数次向圣鼎公司的管理人员提出不再继续经营的要求，圣鼎公司未予答复。20l2年5月18日，圣鼎公司诉至庆阳市西峰区人民法院，20l2年5月22日杨红将所租房屋钥匙交给圣鼎公司管理人员程方。2012年5月28日，庆阳市西峰区人民法院向杨红送达了民事诉状等相关诉讼文书。
另查：杨红在第一年承租中，对承租房屋进行了装修，安装了防盗卷闸门窗，铺设了地板砖。
上述事实，有当事人陈述，租赁合同、收条、装修押金收据、租赁订金收据、保证金收据等证据在卷，予以认定。
本院认为，圣鼎公司与杨红签订的三份商铺租赁合同，系双方真实意思的表示，合同内容符合法律规定，为有效合同。
本案中，作为承租人的杨红，在合同第一年期限届满后的201l年9月4日，关闭店门，停止营业，搬离了全部动产物品和货物，从此时或之前，其已无意继续履行下剩的两年合同，即其准备提前终止合同，根据合同的相关约定，其应在此之前的一个月书面通知圣鼎公司，但其怠于履行自己的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，杨红此行为属违约行为，应承担相应的违约责任，结合合同约定，杨红所缴纳的保证金不应予以退还。
在杨红未按照合同约定，在第一年合同期满前一个月向圣鼎公司支付下年度租金，且拖欠租金累计达三天以上，圣鼎公司明知杨红将已租商铺闲置，在杨红口头数次向圣鼎公司的管理人员提出不再继续经营的要求后，作为出租人，该司完全有权利按照合同约定行使约定解除权，即终止合同并无条件收回该商铺，但该司疏怠自己的权利或事务，造成商铺租金的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，此结果在该司采取适当措施防止损失的扩大和应行使权利而未行使权利之后，不应归责于杨红，即不得就此后的租金要求杨红支付。
对双方签订的三份商铺租赁合同，杨红已于20l2年5月22日将所租房屋钥匙交给圣鼎公司管理人员，以自己的行为表明不愿再继续履行合同，因此该合同可予终止，不再履行。
原判认定案件基本事实清楚，判处适当。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4557元，由庆阳圣鼎商务服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金发
审 判 员 王永刚
代理审判员 贾九龙
二〇一二年十月十七日
书 记 员 安旭东