天津市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）津02民终3728号
上诉人（原审被告）：薛四喜，男，1991年1月26日出生，汉族，农民，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：张鹏，天津瀚和洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱华军，男，1984年4月13日出生，汉族，农民，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：孙长信，天津蓝天律师事务所律师。
上诉人薛四喜因与被上诉人朱华军房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南民一初字第3584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
薛四喜上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回原审法院重审或依法改判薛四喜与朱华军之间不存在房屋买卖合同关系，薛四喜无需返还朱华军26万元；2、本案诉讼费由朱华军承担。事实和理由：朱华军本次起诉构成重复起诉。朱华军与上诉人之间不存在房屋买卖关系，故上诉人无必要返还朱华军26万元。
朱华军辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
朱华军向一审法院起诉请求：1、解除薛四喜与朱华军于2013年7月26日签订的《房屋买卖合同》；2、薛四喜返还购房款26万元；3、诉讼费用由薛四喜承担。
一审法院认定事实：2013年7月22日，朱华军将坐落于天津市津南区小站镇荷月阁10-4-402房屋一套以26万元的价格卖给案外人魏敏，并将房屋钥匙一并交给了魏敏。2013年7月25日，薛四喜向魏敏主张其已购买了该房屋，薛四喜与魏敏就房屋权属发生争议。朱华军称，其系于2013年5月18日从案外人焦春刚、张怀英处购买涉诉房屋。薛四喜称，其系于2013年3月6日从案外人张怀英、焦春刚、李玉静处购买涉诉房屋。
2013年7月26日，天津市津南区小站派出所对朱华军、薛四喜及魏敏三方的多人做询问笔录。当日，朱华军、薛四喜及魏敏经过协商，薛四喜在朱华军与魏敏签订的房屋买卖合同的甲方处签字并摁手印，朱华军妻子倪志荣在合同上添加备注“无条件协助过户，7月21日以后所有纠纷债权债务与买方魏敏无关”，当时朱华军也在场。朱华军与薛四喜及案外人ＸＸ签订一份房屋买卖合同，约定薛四喜、ＸＸ将坐落于天津市津南区小站镇荷月阁10-4-402房屋及13-2-402房屋以41万元的价格卖给朱华军。2013年7月26日，朱华军给付薛四喜购房款26万元，薛四喜与ＸＸ为朱华军出具1张收取41万元房款的收条。薛四喜将其与张怀英、焦春刚、李玉静签订的房屋买卖协议原件及房款收条原件交付朱华军，另外也将其持有的天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会出具的证明原件交付朱华军，朱华军又将该证明交付给魏敏。
2013年7月29日，魏敏发现房屋被案外人张宝洪更换门锁并占据，张宝洪就房屋主张权利，与魏敏发生争议。2013年8月1日，魏敏以购买房屋存在权属争议导致无法实现合同目的为由起诉朱华军，案号为（2013）南民一初字第2501号，请求解除其与朱华军签订的房屋买卖合同，返还房款26万元。一审法院依当事人申请追加薛四喜为共同被告。在该案中，朱华军认为，薛四喜也是魏敏房屋买卖合同的相对方，朱华军已经将26万元房款给付薛四喜，故返还魏敏房款的义务应由薛四喜承担。薛四喜则称，其与朱华军签订房屋买卖协议将涉诉房屋以26万元的价格卖给了朱华军，其与魏敏没有买卖合同关系，不同意返还魏敏26万元，薛四喜在该案中未能提交其与朱华军签订的房屋买卖协议。朱华军称，其与薛四喜并未签订房屋买卖协议。
一审法院经审理作出（2013）南民一初字第2501号民事判决书，认为朱华军是魏敏房屋买卖合同中的房屋出卖人，应承担返还魏敏房款的义务，故判令解除朱华军与魏敏签订的房屋买卖合同，朱华军返还魏敏购房款26万元。一审判决后，朱华军不服，提起上诉，天津市第二中级人民法院经审理作出（2014）二中民四终字第465号终审民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2014年10月28日，朱华军以其于2013年7月26日给付薛四喜的26万元属于不当得利为由起诉，请求判令薛四喜返还朱华军不当得利款26万元，该案案号为（2014）南民一初字第3215号。在该案中，薛四喜称，朱华军给付薛四喜的26万元系因薛四喜放弃房屋权利，朱华军给予的补偿，故并不属于不当得利，请求驳回朱华军的诉讼请求。在该案一审审理过程中，朱华军、薛四喜均称双方未签订过房屋买卖合同，亦未向法庭提交双方签订的房屋买卖合同。
一审法院经审理作出（2014）南民一初字第3215号民事判决书，认为薛四喜在朱华军与魏敏的房屋买卖合同上签字并将薛四喜主张房屋权利的凭证包括房屋买卖合同、房款收条等交付朱华军的行为是薛四喜获得26万元的基础及对价，薛四喜收到26万元不符合不当得利的构成要件，故判决驳回朱华军的诉讼请求。一审判决后，朱华军不服，提起上诉，主张朱华军与薛四喜存在买卖合同关系，并提交房屋买卖合同及房款收条。天津市第二中级人民法院以朱华军提交的证据与其在一审中的陈述不一致为由对该组证据未予采纳。天津市第二中级人民法院经审理作出（2015）二中民一终字第521号终审判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
现朱华军主张，朱华军与薛四喜签订房屋买卖合同，薛四喜将涉诉房屋以26万元的价格卖给朱华军，因存在他人对房屋主张权利，薛四喜违背了权利瑕疵担保义务构成违约，双方签订的房屋买卖合同应予解除，薛四喜应返还朱华军购房款26万元。故朱华军向一审法院起诉。庭审中，薛四喜称，从程序上，朱华军本次起诉违反一事不再理原则，应裁定驳回起诉；从实体上讲，双方不存在买卖合同关系，薛四喜没有瑕疵担保义务，朱华军的诉讼请求不应得到支持。
一审法院认为，一、对于朱华军本次起诉是否构成重复起诉的问题。根据法律规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
虽然本案双方当事人与（2014）南民一初字第3215号案件一致，且二案均系朱华军要求薛四喜返还26万元而起诉，但两案中朱华军要求薛四喜返还26万元的理由并不一致，在（2014）南民一初字第3215号案件，朱华军系以不当得利为由起诉；在本案中，朱华军系以双方之间的买卖合同关系应解除为由起诉，因为朱华军以不同的诉讼理由起诉导致两案发生争议的法律关系（即诉讼标的）及案由均不一致。
另外，虽然在（2014）南民一初字第3215号案件中，朱华军要求薛四喜返还26万元的诉讼请求未得到支持，但因该案朱华军系以不当得利为由起诉，故该案亦是围绕26万元是否属于不当得利进行审理。朱华军要求薛四喜返还26万元的诉讼请求未得到支持，是因为一审法院认为该26万元并不符合不当得利的构成要件。该案中，一审法院虽认定26万元不属于不当得利，但并未对26万元的具体性质进行认定，也并不排除26万元款项具有除不当得利款之外的其他性质。本案中，朱华军主张给付薛四喜的26万元为购房款，并以双方之间的买卖合同应解除为由要求薛四喜返还，朱华军的诉讼请求与在（2014）南民一初字第3215号案件中的诉讼请求并不相同且不存在否定（2014）南民一初字第3215号案件裁判结果的情况。
综上，一审法院认为，朱华军本次起诉并不构成重复起诉，故对薛四喜关于本案应裁定驳回起诉的答辩意见不予采纳。
二、对于双方之间法律关系的性质及朱华军给付薛四喜26万元款项的性质问题。双方就涉诉房屋曾多次诉讼，双方对二人之间法律关系的性质曾存在多种不同的表述。在第一次诉讼中，薛四喜曾称“双方签有买卖合同，二人系买卖合同关系，且朱华军给付薛四喜的26万元系购房款”，因朱华军对此并不认可，薛四喜亦未提交证据证明其主张，一审法院对双方是何种法律关系并未作出认定。在第二次诉讼中，朱华军在一审中主张26万元系不当得利，在二审中主张为购房款，薛四喜则称“26万元系因薛四喜放弃房屋权利，朱华军给予的补偿”，一审法院仅对26万元是否构成不当得利进行审理，亦未对26万元款项的具体性质作出认定。
在本案中，朱华军主张双方系买卖合同关系，朱华军给付薛四喜的26万元系购房款，并提交买卖合同及房款收条为证，一审法院结合薛四喜在第一次诉讼中“双方签有买卖合同，二人系买卖合同关系，且朱华军给付薛四喜的26万元系购房款”的陈述，认定双方之间存在房屋买卖合同关系，朱华军给付被告的26万元系购房款。另外，薛四喜在第二次诉讼中关于“26万元系因薛四喜放弃主张房屋权利，朱华军给付补偿”的说法，一审法院结合朱华军给付薛四喜26万元、薛四喜将其主张房屋权利的凭证交付朱华军的双方履行情况，认为薛四喜以其主张房屋权利的凭证换取朱华军给付的26万元款项，其实质也是买卖合同关系。
三、对于薛四喜是否应返还朱华军26万元的问题。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。
根据买卖合同的约定及相关法律规定，薛四喜本应承担转移房屋所有权于朱华军的义务，但由于本案涉诉房屋的特殊情况（双方均称已自原房主处购买该房屋，但双方是否取得房屋所有权无法确定），薛四喜的义务实际是通过将其持有的房屋权利凭证交付朱华军、其放弃主张房屋权利的方式来履行的。
相对朱华军给付薛四喜26万元购房款的义务，薛四喜仅将房屋权利凭证交付朱华军，而未将房屋所有权实际转让给朱华军，双方的权利义务关系并不对等。故尽管薛四喜并未交付朱华军房屋，但薛四喜也应负有权利瑕疵担保义务，即薛四喜应保证朱华军能凭借薛四喜交付朱华军的房屋权利凭证取得房屋所有权、不存在第三人主张房屋权利的情况。即使朱华军系从原房主处购买涉诉房屋、涉诉房屋存在多人主张权利的情况是由原房主造成，也并不影响薛四喜在双方之间买卖合同关系中应承担的权利瑕疵担保义务。
当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，因存在多人就房屋主张权利，房屋的权属存在争议，薛四喜存在违反权利瑕疵担保义务的违约行为，且导致朱华军并不能基于双方之间的买卖合同取得房屋的所有权，合同的目的无法实现，故朱华军要求解除双方之间买卖合同的主张符合法律规定，予以支持，薛四喜应返还朱华军购房款26万元，朱华军也应返还薛四喜如下材料，包括薛四喜与张怀英、焦春刚、李玉静签订的房屋买卖协议原件、房款收条原件及天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会出具的证明原件。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、解除原告朱华军与被告薛四喜于2013年7月26日就天津市津南区小站镇荷月阁10-4-402房屋签订的房屋买卖协议。二、被告薛四喜于本判决生效后三日内返还原告朱华军购房款26万元。三、原告朱华军于本判决生效后三日内返还被告薛四喜与张怀英、焦春刚、李玉静签订的房屋买卖协议原件、房款收条原件及天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会出具的证明原件。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告承担。
本院审理查明，经庭审双方当事人共同确认，涉诉房屋天津市津南区小站镇荷月阁10-4-402房屋系农村集体土地建房，该房屋无行政管理部门颁发的不动产产权证书，仅有天津市津南区小站镇二道沟村村民委员会开具的证明一份，证明房屋面积及其他信息。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》规定，公民依法取得的合法财产受法律保护。而本案之涉诉房屋，经查明，系不具有行政管理部门颁发的不动产产权证明的房屋，即俗称的“小产权房”，因此种标的物尚未明确经法律确认纳入法律法规调整范围，故因此种标的物产生的纠纷，尚不属于法院受理范围。一审法院对本案进行审理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2015）南民一初字第3584号民事判决；
二、驳回朱华军的起诉。
一审案件受理费2600元，退还朱华军；上诉人薛四喜预交的二审案件受理费5200元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 刘建奇
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 马 丽
速 录 员 李 楠