沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01431号
原告沈阳家天下物业管理有限公司。
法定代表人周晓巍，系该公司总经理。
委托代理人曲岩，女，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人赵玲玲，女，汉族，系该公司工作人员。
被告佟葵，男，汉族。
委托代理人刘永德，系辽宁弘立律师事务所律师。
原告沈阳家天下物业管理有限公司与被告佟葵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由审判员唐佳适用简易程序独任审判，于2014年7月4日、2014年7月23日、2014年8月20日、2014年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曲岩、赵玲玲，被告佟葵及其委托代理人刘永德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳家天下物业管理有限公司诉称，原告系沈阳“五里河城”的物业服务公司。被告系沈阳“五里河城”SOHO-
X室业主，该房屋总面积127.76平方米。《五里河城前期物业管理协议》第五条约定：“一、乙方交纳物业管理服务费用时间：每季度第一个月的5-10日；二、物业管理服务费标准具体如下：（2）住宅物业：2.6元／月，平方米“。第十二条约定：“四、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。被告自2009年7月1日至2011年6月27日拖欠物业费为7939.1元，同时，产生滞纳金9867.6元。原告多次通知被告交纳物业费无果，因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求法院依法裁决。诉讼请求：1、要求被告向原告缴付物业费7939.1元滞纳金9867.6元，以上合计17806.7元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告佟葵辩称，一、原告诉讼主体错误。原告诉被告欠物业费7939.1元是诉讼主体错误，被告根本不欠原告物业费。事实是2005年9月沈阳中雁房产投资发展有限公司等单位将该房顶帐给沈阳大地岩工程技术有限公司。2011年6月大地岩工公司将该房顶帐给被告。被告从2011年6月至今的物业费全部交齐。所以被告认为原告应当向大地岩土公司主张权利。二、本案已超过诉讼时效。我国法律规定“向人民法院请求保护认识权利的诉讼期间为2年”原告诉被告已超过诉讼时效。从2011年6月到原告起诉到法院2014年6月是3年的时间。所以被告认为原告已超过诉讼时效。三、关于滞纳金，滞纳金的约定不符合法律规定，约定过高。四、前期物业合同并不是原告与被告签订的，是原告的前期物业与房地产开发公司签订的合同，并不是与被告签订的。关于被告2011年6月才取得房屋所有权，该房屋是房屋地开发公司顶帐给大地岩土公司的，后期大地岩土将房屋抵给被告。被告不欠物业费。
经审理查明：2007年3月16日，被告佟葵（乙方）与戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司五里河城项目管理处（甲方）签订五里河城前期物业管理协议一份，约定被告将位于和平区沈阳五里河城SOHO栋X层X室，建筑面积为127.76平方米的物业委托给甲方实行统一管理、综合服务。同日，被告签收沈阳“五里河城”入住文件资料签收表一份，载明：本人佟葵（业主名称）为五里河城SOHO座X层X号单元的业户，于2007年3月16日至五里河城管理处办理收楼手续，并签收沈阳“五里河城”房屋验收签收表一份，载明：本人是SOHO栋X单元X层X号业主，现在沈阳“五里河城”发展商同意交付单位情况下，证明已收到8把钥匙并确认单元内设备完好，及证明已自即日起由本人接受单元。
2007年8月1日，原告沈阳家天下物业管理有限公司（乙方）与沈阳中雁房产投资有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告为沈阳市五里河城（一期）提供物业服务。合同约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，不足部分由甲方另行支付。“包干制”即物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅物业（C1-C5）：1.8元／月.平方米；住宅物业（C6、A-1、A-2）：2.30元／月.平方米，并对服务内容与质量、双方的权利和义务、违约责任等内容进行了约定。2007年10月22日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）与戴德梁行房地产资讯大连有限公司（乙方）、原告沈阳家天下物业管理有限公司（丙方）签订补充协议一份，载明：甲乙双方合同终止后，乙方不再承担收缴沈阳五里河城项目物业管理费之权力，由2007年8月1日起正式转交甲方指定的沈阳家天下物业管理有限公司全权负责收缴。而截止2007年7月31日，经甲乙双方确认沈阳五里河城项目未收缴之物业管理费共计127267.58元亦由丙方负责收缴。截止2007年9月20日，乙方于沈阳五里河项目的物业管理账户存款金额为210339.44元，乙方将转入甲方指定的银行账户。
2007年8月31日，戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司五里河城物业管理处出具致沈阳五里河城全体业主一份说明，载明其与沈阳中雁房产投资发展有限公司签署之沈阳五里河城项目前期物业管理委托合同，为期两年，目前合同已到期，其于2007年8月31日其不再继续为五里河城项目提供物业管理服务。但在其终止服务前（即2007年8月31日前），尚有部分业主欠缴物业管理费。经与沈阳中雁房产投资发展有限公司、以及接任服务的沈阳家天下物业管理有限公司协商一致，本公司声明将欠缴的物业管理费的收缴权全权转让给沈阳家天下物业管理有限公司，其将不再与此事相关。
2012年8月19日，原告出具收缴通知书一份，载明被告欠付2009年7月1日至2011年6月27日、2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费尚未缴纳。
庭审中，被告提供五里河城一期项目房屋认购书一份，载明涉案房屋系由沈阳大地岩土工程技术有限公司（以下简称大地岩土公司）于2005年9月23日购买，被告系该公司法定代表人及股东。同时提供2005年9月8日、2005年9月21日债权债务转让协议各一份，载明涉案房屋系因债权转让而购买。2005年9月27日，大地岩土公司与沈阳中雁房产投资发展有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由大地岩土公司购买涉案房屋。
另查明，2009年6月25日，大地岩土公司向原告支付涉案房屋2009年1月1日至2009年6月30日期间物业费1993元。2011年2月17日，大地岩土公司与被告签订协议书一份，载明将涉案房屋抵偿给被告。2011年6月2日，被告与沈阳中雁房产投资发展有限公司办理诉争房屋的房屋所有权转移登记申请书。2011年6月7日，被告取得涉案房屋所有权登记。
在查明，2007年6月15日，大地岩土公司法定代表人由被告变更为刘志成。
上述事实，有原告提供的前期物业管理协议、入住文件资料签收表、房屋验收签收表、前期物业服务合同、补充协议、致沈阳五里河业主全体的函、催缴物业费通知书、公司变更登记申请事项、房屋所有权登记申请书，被告提供的债权债务转让协议、房屋产权证、协议书、商品房买卖合同、物业费发票及原、被告的陈述，本院予以确认。
本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可选聘物业服务企业，并制定临时管理规约。该前期物业服务合同及临时管理规约对各方均具有法律效力。现原告提供证据证明其系沈阳中雁房产投资有限公司选聘的具有物业服务资质的物业公司，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案争议的问题在于，被告是否是本案适格主体即是否是涉案房屋的业主。对此，原告虽提供入住文件资料签收表、房屋验收签收表、前期物业管理协议等证据欲证明被告以业主身份接收了涉诉房屋，并与戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司沈阳分公司五里河城项目管理处签订了前期物业管理协议，但被告当时作为大地岩土公司的法定代表人，其签收上述材料亦属职务行为，不能据此就认定被告为涉案房屋的业主。而从被告提供的一系列证据可以看出，大地岩土公司曾以业主身份向原告支付过物业费，且被告系以从大地岩土公司顶账方式而取得涉案房屋所有权，其从办理房屋所有权登记申请时间即2011年6月2日之后应当作为业主向原告支付物业费，在此之前的物业服务费，原告不应向其主张。故对原告主张被告给付2011年6月2日至2011年6月27日期间合理部分物业费的诉请，本院予以支持。
关于被告提出原告的诉请超过诉讼时效期间的抗辩，因原告为证明自己的请求未超过诉讼时效，诉讼中提供了进行催缴的相关证据材料，考虑到物业费收取的连续性，根据催缴物业费通常的习惯做法，应当认定原告没有放弃索要物业费的权利，故对被告的上述抗辩，本院亦不予支持。
鉴于被告未及时交纳物业费有其原因并非主观恶意，作为物业服务企业应在职责范围内积极协助业主解决基于物业产生的问题，其仍应提高物业服务质量，故本院酌情将被告欠付的滞纳金予以减免。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十一条、第四十二条一款之规定判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告佟葵给付原告沈阳家天下物业管理有限公司2011年6月2日至2011年6月27日的物业费共计288元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费245元（原告已预交），减半收取123元，由被告佟葵负担25元，由原告沈阳家天下物业管理有限公司负担98元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐 佳
二〇一四年九月四日
书记员 宇文思宁
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。