福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异120号
案外人：陈仕龙，男，汉族，1968年7月17日出生，住福建省永春县岵山镇。
申请执行人：福建省华兴中小企业融资担保股份有限公司（下称“华兴公司”），住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人邓卫平，董事长。
申请执行人：福建省中小企业信用再担保有限责任公司（下称“中小企业再担保公司”），住所地福州市鼓楼区五四路。
法定代表人翁宇航，董事长。
两申请执行人共同委托代理人李柱强，福建闽天律师事务所律师。
被执行人：厦门瑞宣服饰有限公司（下称“瑞宣公司”），住所地厦门市集美区。
法定代表人余伟毅。
被执行人：余伟毅，男，汉族，1968年3月26日出生，住福建省厦门市思明区。
被执行人：温蔚，女，汉族，1972年10月3日出生，现住福建省厦门市思明区。
被执行人：白素珍，女，汉族，1977年9月12日出生，住福建省安溪县龙门镇。
被执行人：厦门全利婴童用品有限公司（下称“全利公司”），住所地厦门市海沧区。
法定代表人巫洪辉。
在本院执行申请执行人华兴公司、中小企业再担保公司与被执行人瑞宣公司、余伟毅、温蔚、白素珍、全利公司追偿权纠纷一案中，案外人陈仕龙对本院作出的（2015）榕执行字第645号公告（强制迁出）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈仕龙称，贵院受理的申请执行人华兴公司、中小企业再担保公司与被执行人瑞宣公司、余伟毅、温蔚、白素珍、全利公司追偿权纠纷一案中，所确定的被执行标的物（即厦门市思明区碧山路68号地下二层04、06号车库）系被执行人温蔚于2012年10月1日出租给案外人陈仕龙的，租赁期限从2012年10月1日至2032年9月30日。在2012年10月1日合同签订时，案外人已经将该二车位20年的租金人民币192000元一次性支付了被执行人温蔚。案外人认为该租赁合同在被执行人与申请执行人产生纠纷之前既已签订，且系当事人之间的真实意思表示，合法有效。希望法院中止强制执行以上车库，允许买受人能够继续履行该租赁合同直至合同履行期限届满。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条规定：赠与或者继承发生房屋产权转移的私有房屋在租赁期内，因买卖、原租赁合同对承租人和新房主继续有效。因此，希望法院中止强制执行，允许申请人继续承租使用以上标的物。
申请执行人华兴公司、中小企业再担保公司称，案外人提交的租赁合同明显虚假。1、案外人以执行标的存在租赁关系为由提出异议申请，却仅提供一份《车位租赁合同及收款凭证》作为证据，答辩人经过质证该合同时间应为倒签，明显虚假。若法院在综合答辩人的全部答辩意见后仍对该证据的真实性无法判断，答辩人认为可以司法鉴定的方式确认合同及签名时间以印证答辩人的主张。2、根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应向房屋所在地市、县人民政府房屋管理部门登记备案”的规定，答辩人认为若案外人主张租赁合同真实合法有效，应提供相关备案证明而非简单的提供自制一份所谓的租赁合同作为证据。3、案外人所谓以现金方式一次性支付20年租金明显违反生活常理及交易习惯，近20万元的款项支付按常理不可能以现金方式支付，若案外人真如此阔绰完全可以购买标准车位，何必以牺牲自己权益保障的方式一次性支付20年租金？所谓一次性支付20年租金的付款方式也印证了案外人系伪造租约恶意干扰执行工作的事实。4、根据答辩人了解，被查封的车位一直拖欠物业管理费且未被使用，同时答辩人注意到案外人是福建省永春县户籍而非厦门户籍。因此答辩人认为案外人应提供在厦门居住、工作、收入及其名下登记有厦门车辆且使用被查封车位的证据以证明其租赁关系的真实性。
本院查明，申请执行人华兴公司、中小企业再担保公司与被执行人瑞宣公司、余伟毅、温蔚、白素珍、全利公司追偿权纠纷一案，本院（2014）榕民初字第469号民事判决书认定：根据原告华兴公司与被告温蔚之间签订的《抵押（反担保）协议书》，被告温蔚提供位于厦门市思明区碧山路68号地下二层04、06号车位（权属证号分别为：厦国土房证第00621463号、第00621465号），为原告华兴公司的连带责任保证提供抵押反担保，并依法办理了抵押登记，应承担抵押担保责任。原告华兴公司对《抵押（反担保）协议书》项下的房产及车位有权申请折价、拍卖或变卖，并对处置款依法享有优先受偿权。被告温蔚承担抵押担保责任后，有权向被告瑞宣公司追偿。并判决：一、被告瑞宣公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告华兴公司、中小企业信用再担保公司代偿款本金各人民币4082666.67元及相应利息；二、被告瑞宣公司应于本判决生效之日起十日内向原告华兴公司、中小企业信用再担保公司支付律师代理费40000元；三、……；四、原告华兴公司有权就被告温蔚提供的位于厦门市思明区碧山路68号3603室的房产、厦门市思明区碧山路68号地下二层第04、06号车位（权属证号分别为：厦国土房证第00621463号、第00621465号）以折价、拍卖或变卖所得款项优先受偿本判决第一项及第二项中所确定的属于原告华兴公司的债权，被告温蔚在承担上述抵押担保责任后，有权向被告瑞宣公司追偿。上述判决发生法律效力后，申请执行人华兴公司、中小企业再担保公司向本院申请执行。执行中，于2016年5月19日作出（2015）榕执字第645号执行裁定：冻结（扣划）、查封（冻结、扣押）被执行人应履行义务部分的财产。于2016年5月23日作出（2015）榕执字第645号公告，拟将本案抵押物即异议人温蔚所有的位于厦门市思明区碧山路68号地下二层04、06号车位（含房产），在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。并通知房产使用（占用）的单位及个人，在本公告发布之日起十五日内自行迁出，逾期将强制迁出等。
本院认为，本案查封的被执行人温蔚位于厦门市思明区碧山路68号地下二层04、06号车位房产，系依法办理了抵押登记的房产。《中华人民共和国担保法》规定，债务人不履行债务时，债权人有权将抵押登记的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。案外人陈仕龙主张其系本院查封车位的承租人，但其提供的《车位租赁合同及收款凭证》，不足以证明其在法院查封前已合法租赁车位并占有使用，且案外人主张已一次性支付了二车位20年的租金亦有悖常理。综上，案外人陈仕龙的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：
驳回陈仕龙的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 刘文华
二〇一六年十月二十五日
书记员 赖文华
附本案适用的法律法规的相关条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，异议申请人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议申请人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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