山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）芝民社一初字第915号
原告秦某，女，1976年2月26日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人路传尧，山东星河泰律师事务所律师。
被告李某某，女，1962年8月30日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人李传良，山东鑫士铭律师事务所律师。
第三人烟台嘉禾农业生产资料有限公司。
法定代表人王学江，该公司董事长。
委托代理人娄守玲、宋志超，山东平和律师事务所律师。
原告秦黎诉被告李爱敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依据被告的申请依法通知烟台嘉禾农业生产资料有限公司（以下简称嘉禾公司）作为本案第三人参加诉讼。原告秦黎及其委托代理人路传尧、被告李爱敏及委托代理人李传良与第三人嘉禾公司的委托代理人娄守玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月，被告将其承租的位于烟台市芝罘区北大街145号楼房一楼门头房一间转租给我。我将该门头房装修后用于经营服装生意。2011年6月23日夜晚，天下大雨，门头房的屋顶大面积漏水，致刚刚装修的顶棚及墙面大面积脱落，屋内的服装、电脑、吧台等严重污染损坏，无法继续经营。故我请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告返还已付房租20000元及押金1000元；3、被告及第三人共同赔偿因漏雨所造成的装修、衣物等各项损失10000元。
被告辩称，1、诉争门头房系我自代少杰处承租并转租给原告。据我了解代少杰是从第三人嘉禾公司承租的房屋，我从代少杰处转租的另一间门头房及邻近的其他门头房也因漏雨遭受了损失。为此，代少杰曾找过第三人嘉禾公司，该公司相关人员曾到现场查看并同意赔偿所有损失，但因赔偿数额未能达成一致。2、因代少杰要求与我解除房屋租赁合同，第三人也要求收回出租房屋，故我同意解除与原告签订的房屋租赁合同。但因原告已实际承租使用了诉争门头房，对于漏雨问题我不存在任何过错，且我也是受害人之一，故不同意返还原告租金和押金，也不同意赔偿原告主张的各项损失。
第三人述称，我公司是烟台市芝罘区北大街145号房屋的所有权人，但我公司与原告之间不存在房屋租赁关系及其他法律上的关系，不应做为本案第三人。我公司将房屋出租给案外人陈诚，陈诚未经我公司同意将房屋转租给被告，而本案被告又将房屋转租给了原告，两次转租均系非法转租，原、被告签订的房屋租赁合同应系无效合同。根据合同的相对性，本案不应由我公司承担任何责任。原告承租的房屋漏雨所造成的各项损失亦不应由我公司承担赔偿责任。
经审理查明，2011年2月，原、被告签订了房屋租赁合同。合同约定：被告将坐落于烟台市芝罘区北大街145号一楼的门头房一间出租给原告；合同期为两年，自2011年3月1日起至2013年2月28日；房屋租金为每年40000元，租赁押金1000元，租金每半年交纳一次，第一年度上半年租金及押金原告于2011年2月24日直接收取，每半年的房租20000元应提前一个月交纳，如原告拖欠房租则合同终止；被告提供给原告的房屋场地平整、屋顶不漏雨，门窗完整，原告不得将房屋转租他人。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告将承租房屋装修后用于服装经营。2011年2月24日，原告支付被告租房押金1000元。2011年2月26日，原告又支付被告第一年度上半年租金20000元。2011年6月23日，原告所承租的房屋漏雨，致屋内衣物、装修等财产不同程度湿损。后原、被告就财产损失问题协商未果，原告遂具状至本院，请求判令被告赔偿各项损失10000元。诉讼中，本院依据被告的申请通知嘉禾公司作为本案第三人参加诉讼。庭审中，原告增加并明确诉讼请求为：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告返还已付房租20000元及押金1000元；3、被告及第三人共同赔偿因漏雨所造成的装修、衣物等各项损失29910元。原告针对上述增加的请求仅就第2项交纳了案件受理费，但对第3项请求增加部分未交纳案件受理费。庭审中，被告虽辩称第三人对于房屋转租予以默认，但对此未能提供证据。
另查，诉争的烟台市芝罘区北大街145号房屋的所有权人为第三人嘉禾公司。诉争房屋系被告李爱敏自案外人代少杰之子陈诚处承租后又转租给本案原告。2009年9月24日，被告李爱敏与陈诚签订房屋租赁合同，约定：陈诚将坐落于北大街145号（东起第3、4间）的房屋出租给被告使用；房屋租赁期限为三年，自2009年10月8日起至2012年10月7日，房屋租金为每年66000元；陈诚提供给被告的房屋场地平整、屋顶不漏雨，门窗完整；被告不得将房屋转租他人。
庭审中，原告称漏雨给其造成各项损失情况如下：1、装修费损失13000元；2、衣服86件10000元；3、组装电脑一台、音箱两个、功放一个共计4300元；4、吧台一个350元；5、电话一部120元；6、电脑桌一张180元；7、不锈钢衣架、长衣架共计560元；8、摆件五个共计1400元；以上共计29910元。被告对原告主张的各项损失均不予认可，且称所谓的装修是原告从上一家承租方处受让而来，原告接收房屋后仅进行了简单的装修，衣物确实被雨水浸湿，其他财产是否损失无法确定，原告主张的损失数额过高，因漏雨与其无关，不应承担赔偿责任；第三人对原告主张的各项损失亦不予认可，且称原告没有证据证明其各项损失的具体情况，根据合同相对性，不应由其承担赔偿责任。为此，原告申请对损失情况进行评估，本院委托山东通元资产评估事务所有限公司进行财产损失评估，鉴定过程中该鉴定事务所要求原告提供：1、服装店营业执照副本复印件；2、服装店负责人营业期间个人所得税纳税证明；3、服装店装修花费发票、收据等相关资料；4、服装店损失衣物的进货清单、发票等相关资料；5、服装店损失设施的购置发票等相关资料。原告仅向本院提供了装修费用收据、组装电脑、三星显示器及音箱费用收据，且称其开办的服装店并未办理营业执照，故无法提供营业执照及纳税证明等相关材料，因系个体经营者，经营规模小，上货渠道也比较零散，无法提供进货清单。山东通元资产评估事务所有限公司以原告未能提供相关证据材料，无法完成鉴定报告为由，将本案退回不予鉴定。原告坚持要求本院另行委托资产评估事务所进行评估，本院又另行委托烟台市正平资产评估事务所进行评估，该事务所以原告未能提供店内损失衣物的进货单据等相关资料，无法完成评估为由，再次将本案退回不予鉴定。
庭审中，原、被告及第三人就房屋漏雨的原因及漏雨损失应由谁承担赔偿责任的问题存在争议。原告称房屋漏雨可能是因为第三人将下水管道包到两阳台中间，致使排水不畅二楼积水，积水渗漏至诉争房屋的天花板及墙面，也有可能第三人所有的房屋存在质量问题，但不论是何原因导致屋顶漏雨，因被告、第三人及案外人陈诚之间签订的房屋租赁合同均明确约定“屋顶不漏雨”，被告及第三人均违反该项约定，应共同承担赔偿责任。被告称漏雨是因为第三人将二楼相联两个阳台包到一起，并将下水管道包到两阳台中间，致使下水管道排水不畅，2011年6月22日夜间的大雨沿下水管道流至第三人所在的二楼阳台，大量积水渗漏到一楼诉争房屋。第三人虽认可漏雨后其将下水管道改造至阳台外面，但否认其将下水管道包到两阳台中间，称从他人处购买该房屋时下水管道即包到两阳台中间，对此第三人未提供证据佐证；对于漏雨原因，第三人称不清楚漏雨原因，即使是因公用下水管道排水不畅造成漏雨损失，因其并非整栋楼房的唯一产权人，故不应由其承担赔偿责任。
为此，本院到诉争房屋进行现场勘查。勘查显示，诉争房屋顶棚局部脱落，四周墙皮部分脱落霉变，衣物等其他财产不同程度湿损。落水管已被第三人改造，现状为沿二楼两相联阳台外侧通往地面。
本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、房租及押金收条、现场勘查照片等为证，还有原、被告及第三人的庭审陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经庭审质证和本院审查、认证，可以采信。
本院认为，（一）诉争房屋系案外人陈诚从第三人嘉禾公司处承租，陈诚承租后转租给被告，被告又将诉争房屋转租给原告，
因上述租赁关系之间签订的房屋租赁合同均明确约定承租方不得将房屋转租，且被告亦没有证据证明转租经过上述出租人同意，故本案原、被告签订的房屋租赁合同应系无效合同。（二）《最高人民法院法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，但原告仍应参照合同约定的租金标准向被告支付漏雨之前的房屋使用费。原告请求被告将漏雨之前所交纳的房屋使用费予以返还，于法无据，本院不予支持。但因租赁房屋漏雨导致原告无法继续经营，于2011年6月23日停业，符合客观事实，故被告应将原告交纳的2011年6月23日之后的房屋使用费返还给原告。虽然原、被告双方对于租房押金的返还没有明确约定，但因原告没有拖欠房租或者欠付其他费用，故原告请求被告全额返还租房押金1000元，与法不悖，本院予以支持。（三）原告针对其主张各项损失两次向本院申请价值评估，本院先后两次委托评估部门对损失情况进行评估，均因原告未能提供损失衣物等的相关证据材料而退回本院不予评估，而原告又未能提供充分有效的证据证明漏雨给其造成损失的具体情况及损失数额，故原告请求被告及第三人赔偿漏雨损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、限被告李爱敏于本判决生效之日起10日内返还原告秦黎房屋使用费7507元及押金1000元，共计8507元。
二、驳回原告秦黎的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费325元，由原告秦黎负担195元，被告李爱敏负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李心刚
审 判 员 陈晓霓
人民陪审员 孙海燕
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 刘文静