吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民一初字第718号原告（反诉被告）：吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人，住所地吉林市和平街21号。负责人：薛育新，该公司负责人。委托代理人：王阳，吉林集成律师事务所律师。委托代理人：韩旭，吉林集成律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吉林市恒丰门业有限公司，住所地吉林市昌邑区新建街铁合金厂小学旧址。法定代表人：曲士勇，该公司董事长。委托代理人：曲士哲。原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人（反诉被告）（以下简称铁合金破产管理人）诉被告吉林市恒丰门业有限公司（反诉原告）（以下简称恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年5月14日受理后,依法组成合议庭,于2015年7月22日第一次公开开庭进行了审理，原告铁合金破产管理人�委托代理人刘畅和韩旭、被告恒丰公司的法定代表人曲士勇及其委托代理人曲士哲均到庭参加诉讼；被告恒丰公司当庭提起反诉，本院于2015年8月17日第二次公开开庭进行了审理，原告铁合金破产管理人（反诉被告）的委托代理人王阳和韩旭、被告恒丰公司（反诉原告）的法定代表人曲士勇及其委托代理人曲士哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁合金破产管理人诉称：2003年4月1日，吉林市哈达房屋置业公司与被告签订《租赁协议》，约定由被告租用吉林铁合金集团有限责任公司（以下简称铁合金集团）位于***的平房，租赁期限至2009年4月1日，该处房产建于1975年，房屋产权证号为：吉林市房权证昌字第****号。2008年12月22日，铁合金集团进入破产程序，全部资产由铁合金破产管理人管理。2015年3月16日原告向被告送达《关于到期解除租赁协议的通知》，�知其租赁期限已满，原租赁协议即解除，原告决定收回该资产，并给被告30天时间搬迁，但截至原告起诉之日，被告仍拒绝搬迁，而且被告至今拖欠2013年-2015年的房租未予以给付。原告为防止国有资产流失，保护债权人和破产企业职工的权益，诉至法院，请求：1、解除原被告之间租赁合同关系；2、被告支付给原告拖欠的2013年5月-2015年4月房租2万元；3、被告立即搬出吉林市房权证昌字第****号房屋，并将承租物恢复原状，搬迁及恢复原状所涉及的费用由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。恒丰公司发表答辩意见：不同意解除租赁合同，我在签订原合同时约定合同到期可以续租，没有续签的原因是双方对租赁合同的相关条款没有达成一致，原合同约定动迁才可以解除合同，原告事实与理由陈述的租赁期限有误，原合同约定是2002年4月1日-2008年4月1日，房租是1万元，取暖费是2万元，实际每年交给原告3万元。2009年-2013年4月一直给付房租，2013年4月以后我没有不交房租，是一年一付比较麻烦，2015年原告来取房租，但我们厂子放假，约定的时间原告就没有来取房租，我们就收到了法院的票。我们同意给付原告房租，至于原告主张的恢复原状，应提供相应证据。如果原告要求我腾迁，应赔偿我相应的损失。恒丰公司反诉称：我方与哈达房屋置业公司在2002年4月1日签订了租赁协议，约定双方按合同条款各自承担义务。首先被告没有按合同供暖，使我方无法生产，我方自建锅炉房一座及购买了供暖设备并且在没有供暖的情况下交了取暖费。合同约定，合同到期后，可以续约，只有在政府动迁和集团公司动迁时合同终止。现在被告单方面终止合同，使我方蒙受损失，所以我方请求法院判令被告退回我方所交取暖费及利�，建设锅炉房费用及取暖设备款。请求：1、原告（反诉被告）赔偿我公司在租赁房场内所建锅炉房及供暖设备、设备款6万元；2、退还取暖费14万元，利息74200元，合计214200元，赔偿总金额为274200元。铁合金破产管理人辩称：一、答辩人要求解除与被答辩人之间的租赁关系于法有据，且符合相关法律规定。双方系不定期租赁，出租人有权随时解除租赁合同。二、被答辩人要求赔偿建造锅炉房和支付采暖设备款的诉请于法无据，答辩人不应承担该等赔偿责任。恒丰公司自建锅炉房及供暖设备未得到过答辩人同意，系擅自履行，答辩人有权要求恢复原状。三、被答辩人所诉答辩人未供暖并要求退还采暖费的诉请与事实不符。2002年到2009年期间，答辩人一直按照协议约定使用内部的供暖系统向恒丰公司供暖。2009年后全市供热系统改造，统一进行集中供暖，故2009�后答辩人已不具备向恒丰公司供暖的能力。协议书中未明确约定取暖费数额以比例。2009年答辩人无法供暖后，双方共同协商，以后不再收取供暖费且减少部分房租，最终租金为1万元/年。四、关于被答辩人诉请的2002年-2009年间的取暖费该主张已经超过诉讼时效，不应再得到人民法院的保护。经审理查明：恒丰公司于2003年7月登记成立。案外人吉林铁合金三产新建物业公司（以下简称新建物业）与恒丰公司的前身吉林市恒丰装饰材料厂（以下简称恒丰厂）于2002年4月1日签订协议书，将代为管理的铁合金集团所有的坐落于吉林市***房屋（所有证号昌字第J0000035**号）及场地出租给恒丰厂，期限为2002年4月1日至2008年4月1日止，年租金叁万元（包含取暖费），每年四月一日前一次性付清。2003年10月31日，新建物业出具承诺书，载明“我单位与恒丰厂签订了租房协议�房租每年壹万元，取暖费两万元，由于我单位不能按时供暖，故收取的取暖费，经请示领导同意该取暖费为预交房租或购房款。新建锅炉房和购买的暖气片管材等，所发生的费用，从以后的租金中扣除”。恒丰厂建设锅炉房、购买和安装锅炉及附属设施共花费60239元（15759元+7500元+9000元+9000元+8500元+10480元）。协议到期后，双方未再签订租赁合同，恒丰公司仍占有使用涉案房屋。2009年4月开始，房租费变更为每年1万元。恒丰公司按每年3万元（含取暖费）的标准支付了2002年4月1日至2009年4月1日的房租，按每年1万元的标准支付了2009年4月至2013年4月的房租，2013年4月以后的房租至今未支付。吉林市中级人民院于2008年12月22日作出（2008）吉中民破字第12-2号民事裁定书，宣告铁合金集团破产；并于同时作出（2008）吉中民破字第12-3号决定书，指定吉林铁合金集团有限责任公司企业破产清算组为企业破产管理人。2015年3月18日铁合金破产管理人将《关于到期解除租赁协议的通知》送达恒丰公司，通知内容为：租赁期满，原《租赁协议》即解除，铁合金破产管理人决定收回资产，接到通知后在30日内搬出，否则进入诉讼程序。认定上诉事实的证据有：房屋租赁协议书、房屋所有权证、关于到期解除租赁协议的通知、（2008）吉中民破字第12-2号民事裁定书、（2008）吉中民破字第12-3号决定书、收款凭证、锅炉房照片及当事人的陈述。恒丰公司提供的承诺书、协议书、收据、发票及管道照片，铁合金管理人虽有异议，但是上述证据，证据形式符合证据规则的规定，客观真实来源合法，与本案有关联性，能够形成完整证据链条，证明待证事实，本院予以采信。根据铁合金破产管理人的诉讼请求和恒丰公司的答辩意见，归纳本诉的争议焦点：租赁合同是否可以解除；如果可以解除，那么法律后果是什么。根据恒丰公司的诉讼请求及铁合金破产管理人的答辩意见，归纳反诉的争议焦点：恒丰公司请求返还取暖费是否已经超过诉讼时效；2002年-2009年铁合金集团是否提供了供暖及收取供暖费的标准；恒丰公司请求铁合金集团赔偿的锅炉房及采暖设备款是否有事实和法律依据。本院认为，关于本诉部分：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。恒丰厂与新建物业签订的协议书系双方真实意思表求，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。该协议租赁期限届满后，恒丰公司与铁合金集团未再签订书面形式的租赁合同，双方的租赁期限为不定期。双方均可随时解除租赁合同，只要在合理期限之前将解除的意思表示通知对方，即产生解除合同的效力，不以对方同意为生效要件。本案中铁合金破产管理人已于2015年3月18日将收回资产（涉案房屋）的通知送达恒丰公司，且给予恒丰公司30日的期限，故双方的租赁合同已经解除。关于租赁合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同�质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。因租赁合同已经解除，恒门公司已经无权再使用涉案房屋，故铁合金破产管理人主张恒丰公司搬出涉案房屋的请求，本院予以支持。因铁合金破产管理人未提供充分证据证明搬迁费用，应承担举证不利的后果。关于铁合金破产管理人请求恒丰公司将涉案房屋恢复原状并承担恢复原状费用，因铁合金破产管理人未提供充分证据证明涉案房屋“原状”和“现状”的具体状态，应承担举证不利的后果，故该项请求本院不予支持。2013年4月到2015年4月期间，承租人恒丰公司均使用涉案房屋，应支付租赁费用，铁合金破产管理人按双方约定的1万元/年标准主张房租费共2万元，本院予以支持。反诉部分：关于恒丰公司请求返还取暖费是否已经超过诉讼时效。因新建物业出具的承诺中载明“取暖费为预交房租或购房款”。恒丰公司一直承租涉案房屋，双方未明确约定预交哪一年度房租，故该项请求未超过诉讼时效。关于2002年-2009年铁合金集团是否提供了供暖及收取取暖费的标准。新建物业出具的承诺书，可以充分证明铁合金集团未提供供暖，及双方约定的每年3万元房租（含供暖费）是由1万元房租和2万元供暖费组成。铁合金破产管理人虽抗辩此期间提供了供暖及未约定供暖费标准，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不利的后果。新建物业虽承诺“�暖费为预交房租或购房款”，实际却未预交任一年度房租，且双方租赁合同已经解除，已经无法再预交房租；铁合金破产管理人当庭亦自认当时无售房意向，且目前涉案房屋为破产财产，破产财产变价出售应通过拍卖或债权人会议决议，客观上亦难以实现所谓的“预交购买款”。故恒丰公司主张退还14万元取暖费的诉讼请求，本院予以支持。因双方未约定供热费的利息，租赁合同履行期间恒丰公司亦未提出异议，应当尊重双方真实意思表示,故恒丰公司主张的供热费利息，本院不予支持。关于恒丰公司请求铁合金破产管理人赔偿的锅炉房及采暖设备款6万元是否有事实和法律依据。新建物业出具的承诺中明确载明“新建锅炉房和购买的暖气片管材等，所发生的费用，从以后的租金中扣除”。该承诺系新建物业真实意思表示，不违反国家法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。因双方租赁合同已经解除，已经不能从租金中扣除相应款项，故恒丰公司请求铁合金破产管理人给付锅炉房及采暖设备款6万元的请求，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人与被告吉林市恒丰门业有限公司之间的租赁合同已经解除；二、被告吉林市恒丰门业有限公司于本判决生效后十五日内从其承租的坐落于吉林市昌邑区新建街厂区内建筑面积630平方米（所有证号昌字第J000003572号）的房屋中迁出；三、被告吉林市恒丰门业有限公司�付原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人自2013年4月至2015年4月的房屋租金共2万元，于本判决生效后十五日内付清；五、反诉被告（原告）吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人返还反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司取暖费14万元，于本判决生效后十五日内付清；六、反诉被告（原告）吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人给付反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司锅炉房建设费及锅炉等采暖设备款6万元，于本判决生效后十五日内付清；七、驳回原告吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由被告吉林市恒丰门业有限公司负担。反诉案件受理费2707元，由反诉原告（被告）吉林市恒丰门业有限公司负担557元、被告（原告）吉林铁合金集团有限责任公司破产管理人负担2150元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  田艳华人民陪审员  李晓梅人民陪审员  孙春珍二〇一五年十一月十一日代理书记员  齐永鹤提出申请执行期限为二年