甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0503民初774号原告：天水恒顺房地产开发有限公司。法定代表人：马某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某、纪某，甘肃天秦律师事务所律师。被告：武某，个体工商户，住天水市。原告天水恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺公司）与被告武某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒顺公司的委托诉讼代理人纪某,被告武某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒顺公司的诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同并立即支付剩余购房款852600元；2.判令被告支付逾期支付房款的违约金85260元（按未支付房款的10%计算）；3.判令被告支付原告支出的律师代理费8000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求应支付的购房款数额为842600元，变更第二项诉讼请求应支付的违约金数额为84260元。事实与理由：2016年9月12日，被告武某交付原告预约金1万元订购了原告房屋一套。2016年11月11日,原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），约定由被告购买原告开发的××园号房屋一套，房屋面积为327.51平方米，房屋总售价为2812600元。合同约定，被告以贷款方式付款，被告应当于2016年11月11日前支付首期购房款562600元，余款225万元申请按揭贷款支付。同时补充协议第一条约定，被告办理按揭贷款手续未能审批通过，应当于2016年12月21日之前交清全部购房款。截止2016年12月31日，被告共支付购房款197万元，尚欠购房款842600至今未付。经原告多次催要，被告仍推诿不付，被告行为构成违约，并给原告造成经济损失，故诉至法院，请支持原告的全部诉请。被告武某辩称，对原告的第一项诉讼请求无异议，对第二、三、四项请求不予认可，不应由被告承担。被告购房时最初仅交1万元定金并未决定马上将房子买下来，因资金紧张也一直未交首付，而原告公司的销售人员却按应缴首付款852600元的金额开具了发票，并在2017年1月4日办理好银行贷款。目前被告已归还银行贷款14个月，现同意继续履行合同支付剩余购房款，合同约定的违约责任不对等，原告也存在违约行为，且违约金约定过高，请求法院减少违约金，对原告的其他损失均不予承担，请法院依法判决。原告恒顺公司为证明自己的主张提交了如下证据材料：1.商品房预售许可证一份，拟证明原告已经取得涉案商品房预售资质；2.商品房买卖合同及补充协议各一份，拟证明原被告签订商品房买卖合同并具体约定违约条款的事实；4.通知函、律师函各一份，拟证明原告向被告发出律师函催告被告履行合同义务、承担违约责任，被告签收的事实；5.民事委托代理合同及票据各一份，拟证明原告为本次诉讼支出代理费8000元，补充协议约定由违约方承担。被告质证后，对证据1、2、3、4、5的真实性均无异议。经审核，对原告提供的证据1、2、3、5的真实性被告均无异议，依法予以认定；对证据4中通知函被告当庭认可收到无异议。律师函系通过快递方式送达，有送达回执印证，能证明被告收到律师函的事实，故对证据4均予以认定。被告武某为证明其答辩主张，提交了如下证据材料：1.恒顺·紫御润园诚意金协议书一份、1万元收据一份、POSS机1万元刷卡凭证一张、收据一张，拟证明被告通过刷卡方式2016年9月12日向原告交纳定金1万元，2016年12月31日以银行按揭方式向原告交纳196万元，共计支付197万元购房款的事实。2.甘肃银行武某交易明细查询单一份，拟证明被告向银行逐月归还按揭贷款的情况。3.恒顺公司开具收款收据一张（复印件），拟证明原告销售人员违规操作，为了推销售楼，2016年10月24日违规开具给武某已交首付款852600元的收据，目的是办理银行后续贷款。被告质证后，对证据1无异议，予以认可；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联；证据3为复印件，对真实性、证明目的均不予认可。经审核，对被告提交的证据1的真实性原告无异议，予以认定；原告对证据2对真实性无异议，但认为与本案无关，本院对该证据与双方当事人陈述与本案相关联的内容予以认定；证据3为复印件，无法与原件核对，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，被告武某通过POSS机刷卡方式，交付原告紫御润园预约金1万元，选购了原告开发的商品房一套。2016年11月11日,原告恒顺公司作为（出卖人），被告武某作为（买受人）签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的的位××区，房屋建筑面积共327.51平方米，该商品房总价款为2812600元。合同第七条约定，签订合同前，被告支付定金30万元，2016年11月11日前支付首期购房款562600元，余款225万元申请贷款支付。合同第八条约定：”逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理（1）......。(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”合同第十二条约定：”逾期交付责任，除不可抗力以及政府行政通知、许可、命令等迟延交付之外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照买受人付款时中国人民银行存款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。”此后，原告恒顺公司收到被告武某以按揭贷款方式支付的房款196万元。2016年12月31日，原告恒顺公司给被告武某开具了金额为196万元的收款收据。截止2016年12月31日，被告共支付原告购房款197万元，尚欠购房款842600元，经原告多次催要，被告拖延支付。2018年3月15日，原告邮寄书面通知函要求被告尽快交纳房款无果，遂依法送至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原、被告在签订商品房买卖合同后，被告已支付了部分购房款，对剩余购房款，在原告书面通知后的合理期限内仍未履行付款义务，庭审中，原告要求被告继续履行合同被告无异议，故对原告要求被告支付剩余购房款842600元的诉讼请求应予支持。关于原告要求被告支付逾期支付房款的违约金84260元的诉讼请求。在合同履行过程中，被告未按合同约定的期限支付购房款的行为已经构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”本案中,原告在被告并未履行在签订合同前支付定金30万元及首付款562600元而仅支付了定金1万元的情况下,对被告的履约能力未尽到审慎审查义务,与被告签订商品房买卖合同,不排除原告营销人员为了促成合同的签订存在过错。且在同一份合同中，对双方当事人承担违约责任的标准约定不同有失公平原则，故对被告承担违约责任的标准应当与原告承担违约责任标准相同，综上,由被告按照全部房价款的2%承担违约责任为56252元，参照当事人的过错程度等综合因素，由被告承担50%即28126元为宜。关于原告请求判令被告支付原告支出的律师代理费8000元的诉讼请求,虽然合同有补充约定，但因被告已承担了逾期付款的违约责任其损失已经得到了补偿，故对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、由武某给付天水恒顺房地产开发有限公司购房款842600元;二、由武某支付天水恒顺房地产开发有限公司违约金28126元；三、驳回天水恒顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上第一、二项于本判决生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已按简易程序减半收取14650元,由被告武某承担12508元，由天水恒顺房地产开发有限公司负担2142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 李惠芳二〇一八年六月二十五日法官助理 孙 炜书 记 员 蔡中梅