浙�省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终5136号上诉人（原审原告）：苏水芳，女，1974年7月13日出生，汉族，住义乌市。被上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：张冰倩，公司员工。上诉人苏水芳因与被上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初6501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苏水芳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审在没有依据的情况下认定被上诉人已履行本案所涉合同义务，驳回上诉�要求被上诉人支付土地房屋权属证书的违约金错误。请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。德兴公司二审辩称，被上诉人并没有逾期交付土地、房屋权属证书的违法行为。根据合同第十六条约定，2013年12月30日前取得的土地、房屋权属证书应认定为登记在开发商名下的土地、房屋权属证书。我方在2007年6月22日已经取得土地使用权证明，并于2013年12月25日通知上诉人，并没有超过约定期限。至于权属证书是否需要交付上诉人的问题，按涉案合同约定，上诉人委托我方办理转移登记，故我方无需将相应证书的初始登记证书或证明交付给上诉人。在此约定下，通知上诉人办理转移登记即已证明我方已经完成了合同约定义务并无违约情形。因此，请求二审法院维持原判。苏水芳向原审法院起诉请求：1、被告支付逾期交房违约金13244元（294314元*0.05%*90天，自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金25252元（294314元*0.01%*858天，自2013年12月31日起至2016年4月8日止）。原审法院认定事实：2010年8月25日，原告与被告签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于编号为国用（2007）第2-62号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市白云街道江南紫荆庄园H区4幢1009室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。被告于2012年3月30日向原告交付涉案商品房。被告曾于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书。另查明，被告于2007年6月22日取得涉案土地使用证，于2013年5月1日办理了涉案商品房所有权初始登记。原审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。对于逾期交房违约金。被告逾期90天交付原告涉案商品房的事实清楚，按照涉案合同的约定，被告应支付原告逾期交房违约金13244元，且被告对此无异议，依法予以认定，故对原告的该项诉请，予以支持。对于逾期交付土地、房屋权属证书违约金。原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书并交付，但被告未按期交付，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使�权及房屋所有权的初始登记，其已按涉案合同约定办理上述权证的初始登记并通知原告办证，且合同约定原告是自行办理相关证书，故被告不存在违约情形，不应支付该项违约金。涉案合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字含义，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行了合同约定义务。虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书的情况，对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。因原告对被告代为缴纳的专项维修资金及其未缴纳的物业服务费在第一项诉讼请求中予以抵扣没有异议，不违反法律规定，予以准许。综上，原告的诉请，部分成立，予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应支付原告苏水芳逾期交房违约金13244元，扣除原告苏水芳自愿抵扣的专项维修资金3005.76元及2012、2014、2015、2016年度的物业服务费4512元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司尚应支付原告苏水芳逾期交房违约金5726.24元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告苏水芳的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元（已减半收取），由原告苏水芳负担315元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担66元。二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于德兴公司是否违反了合同约定的交证义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十六条第（二）、（三）款约定的内容，应当认定出卖人于2013年12月30日前取得登记在开发�名下的土地、房屋权属初始登记证书或证明。从原审在卷证据及案件审理情况看，德兴公司在2013年12月30日前已经取得了土地使用权证及涉案商品房所有权初始登记证书或证明。因涉案合同约定买受人委托出卖人办理转移登记手续，故德兴公司无需将相应权属的初始登记证书或证明交付给上诉人，德兴公司完成初始登记并通知业主办理转移登记即可视为履行了合同约定的相应义务。德兴公司已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，故原审法院认定德兴公司已履行了合同约定义务，并无不当。鉴此，上诉人要求德兴公司承担自2013年12月31日起的逾期交证违约金的主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定�判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由上诉人苏水芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  朱红彦审 判 员  钱 萍二〇一七年十一月二十七日代书记员  黄佳婧·??-2-?··??-1-?·