上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第102号
原告周某某。
原告孙某某。
两原告共同的委托代理人宗宁，上海市度恒律师事务所律师。
被告李某某。
原告周某某、原告孙某某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某、原告孙某某及其共同的委托代理人宗宁，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某某、原告孙某某诉称，两原告系夫妻，2012年1月23日，原告周某某与被告签订了由被告承租座落于本市浦驰路××弄××号××室的房屋租赁协议。租期从2012年5月1日至2014年4月底止，月租金为人民币（以下币种相同）1，800元，协议明确约定：被告不得擅自改变所承租的房屋的结构……，不得将房屋转租或分租。可是被告却无视合同的约定，擅自将此房屋转租，并且还进行了分租。被告把原建筑面积109.45平方米的房屋拦成若干小间（如：把原来橱柜改成卫生间，厨房和厅均改成住房），然后把这些房间租给十几位租客租用，根据不同情况收取不同的租金。被告的行为，严重影响了该房屋的使用寿命，极大的侵害了两原告的合法权益。2013年5月，针对被告的群租行为，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发出了责令改正通知书。原告周某某告知被告，希望其尽快拆除房屋内乱搭乱建的建筑，将房屋恢复原状。被告却挂断了电话不予理睬。10月7日原告周某某再次给被告打电话，被告却拒不认错，有恃无恐的让原告上法院起诉。故原告诉至法院要求：1、排除妨碍，判令被告恢复原告房屋原状；2、解除原被告之间的租赁合同；3、被告擅自转租分租违约所得依据相关法律规定判处；4、原告聘请律师的费用由其承担。诉讼中，原告放弃了第3、4项诉请。另原告诉讼中补称，2013年11月30日双方交接之时，发现被告有部分水费及电费未支付，被告并未按照原告的要求将房屋恢复原状，包括储藏室、厨房等未恢复原状，房屋内留下的床等未予清理，阳台改成厨房后造成的油污未清理，地漏等无法正常使用。故针对第二项诉请，原告明确为：在解除原被告之间的租赁合同之后，要求被告付清水费433.40元、电费1，631.78元；2013年11月租金未付，故以押金1，600元折抵后尚欠200元；并要求被告赔偿2013年12月份房屋空关期间的租金1，800元。
原告周某某、原告孙某某向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、闵行区浦驰路××弄××号××室房屋产权证一份，证明涉案房屋的权利人为原告孙某某，而原告周某某与孙某某系夫妻关系。
2、2012年1月23日原告周某某与被告签订的房屋租赁协议一份，证明原告周某某与被告签订房屋租赁合同，确定了双方的权利义务关系。
3、房屋建筑面积测算表一份，证明涉案房屋的建筑面积为109.45平方米。
被告对证据1-3经质证后认为，真实性均无异议。
4、照片一组，证明涉案房屋的现状。
被告对该组证据经质证后认为，照片反映内容无法看清楚，无不予质证。
5、闵行区住房保障和房屋管理局的执法检查告知单一份。
6、闵行区住房保障和房屋管理局责令改正通知书一份，证明系争房屋存在最小出租单位的违法行为，相关执法机关责令产权人予以改正。
被告对证据5、6经质证后认为，不知道是何时发出的告知单及通知书，其认为始终未有转租行为。
7、水电费的凭证一组，证明被告尚有部分水电费未能及时支付给原告。
被告对该组证据经质证后认为，其认可在2013年12月份之前所产生的水电费，但是对于之后产生的不予认可。
8、合租协议二份，证明被告存在转租的行为。
被告对该组证据经质证后认为，与被告无关联，房屋并非是由被告转租，且合同也不是由被告所签订。
被告李某某辩称，当初房屋出借的时候，房屋的状况即是如此，且被告并非第一个承租的人；当初其承租的时候，房屋就是比较脏乱的，可以说，入住的时候房屋还要更加脏乱；其次，案件在诉讼调解的时候，其同意终止合同，其在承租之时，仅是在客厅里隔了一道门，现在也同意予以拆除，但原告对此不认可。另对于2013年11月30日之前的水电费其认可单据上所载的金额，关于押金1，600元，确实是当初押过的，对于拖欠一个月租金1，800元的事实也予以认可，故同意以押金抵扣相应的租金。
被告针对其上述辩称，未有证据向本院提供。
本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告孙某某系座落于闵行区××弄××号××室房屋的产权人，原告孙某某与原告周某某之间系夫妻关系。
2012年1月23日由原告周某某作为甲方，被告作为乙方签订了房屋租赁协议一份，协议约定：1、甲方同意向乙方出租本市浦驰路××弄××号××室房屋，租期从2012年5月1日至2014年4月底。月租金1，800元，提前10天支付下次房租，乙方支付租金的方式为押1付6；2、租赁期间：水、电、煤气、有线电视均由乙方承担；3、房内设施：热水器；4、在租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施能正常安全使用，如属自然损坏，由甲方负责维修，如属乙方人为原因损坏，则由乙方负责赔偿；5、甲方应按时将房屋及附属设施交付给乙方使用，甲方不得无故收回房屋，不得干涉房客正常生活，并提供生活便利；6、乙方在租赁期间，不得擅自改变房屋结构，不得人为破坏屋内设施，不得损坏公共利益，不得将房屋转租或分租，不得利用房屋进行违法活动；乙方应按时交纳房租，先付后租，不得拖欠，否则视为违约；7、租赁期间，甲乙双方不得擅自解除本合同；提前退房，违约方应按月租金的一倍支付违约金。……
2013年9月上海市闵行区住房保障和房屋管理局向原告孙某某发出执法检查告知单及责令改正通知书，针对出租房屋的行为不符合最小出租单位的规定，要求原告孙某某在2013年10月8日前改正。
另查明，原、被告双方于2013年11月30日进行交接，被告庭审称由于原告不肯接收房屋钥匙，其将房屋钥匙于当日交给物业公司进行保管，并将钥匙交付物业公司一事以短信方式告知原告。被告另同意对其在承租期间在客厅里所作的隔断予以拆除，并确认其曾经支付过1，600元的押金，但其拖欠了2013年11月的一个月租金1，800元，同意以押金折抵相应拖欠的租金。
再查明，原告所主张的水电费分别为2013年10月的水费243.60元、2013年12月的水费189.80元（该次抄表日期为2013年12月8日）；2013年10月的电费534.58元、2013年11月的电费659.70元、2013年12月的电费437.50元（本次电量的结算周期是2013年11月5日至2013年12月4日），上述费用合计为2，065.18元。庭审中，被告对于2013年11月30日之前发生的水电费均予以认可，但对于之后发生的不予认可。
本院认为，原告周某某虽然并非系争房屋的产权人，但其与房屋产权人原告孙某某之间系夫妻关系，原告孙某某亦认可原告周某某有权对外将其产权房屋进行出租，故本院认为原告周某某与被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，原告周某某与被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。虽然原告孙某某系房屋的产权人，但是其并非租赁合同的当事人之一，故本院认为原告孙某某无权直接以租赁合同出租人的身份向被告主张相应的合同权利。作为被告在承租期间，理应按照合同的约定及租赁物的性质使用租赁房屋，由于被告在承租期间擅自改变房屋结构，且该行为遭到了相关执法部门的查处并要求产权人予以责令改正，应足以认定被告在承租房屋期间存在违约行为，原告周某某据此要求解除双方的租赁合同有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到双方在2013年11月30日已经进行了实际交接，即说明被告方亦认可解除其与原告周某某之间的租赁合同关系，故本院确定原告周某某与被告之间的租赁合同关系于2013年11月30日予以解除。由于双方已经在2013年11月30日进行了房屋的交接手续，被告已经实际搬离了系争房屋，故原告所主张的排除妨碍诉请已无必要。租赁合同解除之后，被告理应返还承租房屋，同时返还的承租房屋应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。庭审中，被告亦确认确实在承租期间对房屋进行了部分隔断，改变了房屋结构，故本院对原告主张的要求被告恢复房屋原状的诉请予以支持。另由于被告在承租期间，尚有部分水电费未能及时结清。虽然被告庭审中确认2013年11月30日之前的水电费其同意支付，但是对于其他水电费的单据虽然记载是2013年12月，但是这些水电费产生的周期均是在2013年11月30日之前，故本院认定原告主张的水电费作为被告均应予以给付。其次，由于被告拖欠支付2013年11月份的租金1，800元，其庭审中确认以押金1，600元予以折抵，折抵之后被告尚有200元需支付给原告；再次，由于被告方擅自改变房屋结构的违约行为导致该份租赁合同被解除，但双方租赁合同所约定的租赁期限截止至2014年4月底，原告选择解除租赁合同是因为受到执法检查之后的无奈之举，但毕竟被告方存在违约行为，且该违约行为直接导致原告无法获得合同正当履行所应产生的租金收益，而目前原告仅主张要求被告赔偿一个月的租金收益损失合理正当，本院对此诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告周某某与被告李某某于2012年1月23日签订的房屋租赁协议于2013年11月30日解除，被告李某某于本判决生效之日起十五日内对座落于闵行区浦驰路××弄××号××室的房屋予以恢复原状；
二、被告李某某于本判决生效之日起十日内支付给原告周某某水电费2，065.18元、2013年11月份的尚欠租金200元；
三、被告李某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告周某某租金收益损失1，800元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计40元，由被告李某某负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年二月二十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。……
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。