北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第15609号原告兰桂生，男，1963年9月26日出生。委托代理人马广明（兰桂生之妻）。被告北京市首都公路发展集团有限公司，住所地北京市丰台区六里桥南里甲9号。注册号：110000000316162。法定代表人张闽，董事长。委托代理人尉晓珂，男。原告兰桂生与被告北京市首都公路发展集团有限公司（以下简称首发公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员佟冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告兰桂生及委托代理人马广明，被告首发公司之委托代理人尉晓珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兰桂生诉称，我原在北京市海淀区小营的房屋因八达岭高速公路建设被征用。当时，我与该项目建设单位北京市八达岭高速公路工程指挥部拆迁部签订了《北京市城市拆除住宅房屋产权调换协议书》（以下简称《产权调换协议》），约定：以我所有的房屋调换八达岭指挥部位于北京市海淀区永泰东里13楼6门2XX号和5XX号；八达岭指挥部为我办理产权过户手续。实际上，八达岭指挥部是从北京市房地产开发经营总公司（以下简称市房地产公司）处购买永泰小区的楼房作为拆迁安置房屋。后来八达岭指挥部被市政府撤销，因八达岭高速公路被划归首发公司资产，北京市政府确定首发公司作为为我办理房屋产权证的责任主体。但是，首发公司为我办理的产权证是按经济适用房管理房屋，而非商品房，故诉请法院依法判令首发公司负担涉诉房屋产权性质变更的费用48978元，并承担本案诉讼费。被告首发公司辩称，不同意兰桂生的诉讼请求，理由如下：1、其所诉房屋办理产权证问题属于历史遗留问题；2、兰桂生明知涉诉房屋所在的整栋楼是以划拨方式取得国有土地使用权的房屋初始登记，因此，其应明知该房屋只能办理经济适用房性质的房产证；3、此类房屋按照相关政策只能办理经济适用房性质的房产证；4、2009年，案外人卢某等人将我公司及北京首都开发控股（集团）有限公司诉至北京市海淀区法院，要求为其办理商品房房产证。经审理，北京市海淀区法院在判决书中明确写明”该项内容的确认涉及案外当事人，且目前处于不确定状态，相关可能产生的纠纷亦非民事诉讼能处理。在此前提下，本院对其此项诉讼主张无法予以支持”，因此，相关纠纷已经解决，并已经驳回了其主张违约金的诉讼请求。综上，兰桂生的诉请于法无据，请求法院予以驳回。经审理查明，1994年11月4日，北京市人民政府以京政办发（1994）78号文件成立北京市八达岭高速公路工程指挥部（以下简称八达岭指挥部）负责八达岭高速公路的建设。1994年12月19日，市房地产公司（甲方）与八达岭指挥部（乙方）签订《商品房购销合同书》，约定：”乙方出资购买甲方开发建设的海淀区永泰小区住宅楼房，建筑面积约6025平方米（以实际竣工交用建筑面积为准）。每一建筑平方米售价，甲方按3500（包死）元收取（不含投资方向调节税），乙方共应向甲方交付房款额总计为2108.75万元。”1996年8月2日，市房地产公司（甲方）与八达岭指挥部（乙方）签订《补充合同》，约定：乙方实际购房面积为5748平方米，单方价格每平方米3500元。双方经过协商，甲方同意乙方退还已购买的9套住宅，共计582平方米，同时甲方退还乙方已交的购房款203.7万元。后双方依约定履行了上述合同。1995年12月26日，拆迁人八达岭指挥部拆迁部（合同甲方）与被拆迁人（合同乙方）兰桂生签订《产权调换协议》，约定：甲方在海淀区小营21号拆除乙方所属住宅房屋；甲方将海淀区永泰东里小区13楼6门2XX号和同门5XX号（以下简称涉诉产权调换房屋）的房屋产权调换给乙方所有；甲方应按房屋管理部门的规定，为乙方办理产权过户手续。协议签订后，兰桂生的原有房屋被拆除，后其入住涉诉产权调换房屋。经查，市房地产公司于1999年更名为北京天鸿集团，2007年更名为北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开天鸿公司），首开天鸿公司系北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称首开集团）下属子公司。八达岭指挥部已被北京市政府撤销。鉴于八达岭高速公路被划归首发公司资产，北京市政府确定首发公司作为房屋产权问题的责任主体。八达岭指挥部与兰桂生签订《产权调换协议》时，我国房屋产权制度中尚无”经济适用房”或”按经济适用住房管理”类型。2008年7月7日，北京市国土资源局海淀分局给北京市海淀区建设委员会发函，写明位于海淀区永泰小区13、22号楼的拆迁用房所分摊的土地按划拨用地方式。2008年8月26日，首开天鸿公司就永泰东里13号楼取得房屋所有权证。该房屋所有权证附记部分载明”按2008年7月7日北京市国土资源局海淀分局'关于永泰东里小区13、22号楼拆迁用房分摊土地供地方式的函'，海淀区永泰东里13号楼拆迁用房所分摊的土地按划拨用地方式，具体拆迁房屋见房号清单”。该房屋所有权证另附有”永泰东里13号楼拆迁安置房屋房号清单”，其中包括涉诉3XX号房屋。2009年，兰桂生将首发公司和首开集团起诉至本院，要求首发公司和首开集团就涉诉产权调换房屋为其办理商品房性质的房屋所有权证、并支付延误办理产权证违约金。本院经审理后认为”经有关部门协调，已确认首发集团（即首发公司）作为房屋产权问题的责任主体”、”对兰桂生要求办理商品房产权证之主张，该项内容的确认涉及案外当事人，且目前处于不确定状态，相关可能产生的纠纷亦非民事诉讼能处理。在此前提下，本院对其此项诉讼主张无法予以支持”、”就办理产权证的延误问题......首发集团无过错，现兰桂生主张首发集团违约，并要求其支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持”，遂作出（2009）海民初字第24906号民事判决，判令首发公司为其办理产权手续，首开集团予以协助，驳回兰桂生要求首发公司支付违约金的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。兰桂生于2010年5月28日取得了涉诉产权调换房屋的所有权证（所有权证编号分别为：X京房权证海字第1726**号和X京房权证海字第1726**号，房屋坐落表述分别为北京市海淀区永泰东里13号楼2层6门2XX号和北京市海淀区永泰东里13号楼5层6门5XX号），房屋性质均为按经济适用住房管理，建筑面积分别为75.16平方米和60.89平方米。此后，案外人孙某等亦将首发公司诉至本院，要求为其办理产权调换房屋的产权证，经本院主持调解，双方达成调解协议，首发公司为孙某等办理产权调换房屋的产权手续，首开集团（首开天鸿公司）予以协助。经强制执行，孙某等取得了房屋所有权证，产权性质均为按经济适用住房管理。后，孙某等以房屋产权性质为”按经济适用住房管理”而非”商品房”为由再次起诉至本院，要求首发公司赔偿产权性质变更费用，即房屋的产权性质由”按经济适用住房管理”变更为”商品房”，需按照每建筑面积12000元乘以3%的标准交纳土地出让金。本院依法作出（2013）海民初字第20680号民事判决，判令首发公司负担房屋产权性质变更的费用。本案中，首发公司对于产权性质变更需补交土地出让金的事实及费用数额虽不持异议，但认为根据《海淀区农转居人员置换住房实施方案》的规定，该笔费用应当由买受方而非出售方交纳，换言之，如兰桂生有意出售涉诉产权调换房屋，则应当由买受人而非兰桂生支付该笔费用，那么，兰桂生也就无权向首发公司主张该笔费用；并认为双方此前办理房产证诉讼以判决方式结案、驳回了兰桂生要求办理商品房性质房产证的诉讼请求、认定首发公司没有违约等，故不同意承担产权变更费用。上述事实，有双方当事人陈述、《产权调换协议》、（2009）海民初字第24906号民事判决书、（2013）海民初字第20680号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，此前案件中，兰桂生曾就同一拆迁项目主张首发公司为其办理产权调换房屋商品房性质的房产登记手续，但由于房屋产权的性质及其登记属于行政行为，故本院以”该项内容的确认涉及案外当事人，且目前处于不确定状态，相关可能产生的纠纷亦非民事诉讼能处理”为由对其该项主张未予支持，仅判令首发公司为其办理房屋的产权登记手续，并以首发公司在办理房产证延误问题上无过错而驳回了兰桂生要求首发公司承担违约责任的诉请。而本案中，兰桂生主张实际办理的产权登记性质为”按经济适用住房管理”，不符合《产权调换协议》的相关约定，故首发公司以其无法办理商品房性质的房产证、法院亦未判令其承担办理商品房性质的房产证为由，提出相关纠纷已经解决的抗辩意见，本院不予采信。本案所涉的《产权调换协议》系于1995年12月18日签订，当时我国房屋产权制度中尚无”经济适用房”或”按经济适用住房管理”的类型；此前八达岭指挥部出资购买海淀区永泰小区住宅楼房、用以提供该项目拆迁安置用房所签订的合同系《商品房购销合同书》；且兰桂生被拆迁房屋系其自有房产；加之，直至2008年7月7日，北京市国土资源局海淀分局才以发函的形式确定了3XX号房屋所在的13号楼的拆迁用房所分摊的土地按划拨用地方式。综合上述因素可以认定，兰桂生在签订《产权调换协议》时能够预期取得的产权置换房屋性质应为商品房。则现3XX号房屋登记产权性质为”按经济适用住房管理”，如变更为商品房性质，需要交纳一定数额的出让金。就该笔费用的负担，首发公司所述相关规范系针对房屋转让情形，而本案诉争焦点系首发公司所办理房屋产权性质是否符合《产权调换协议》的相关约定，故相关规范不适用于本案，则由于北京市政府确定首发公司作为房屋产权问题的责任主体，故该笔费用应当由首发公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：由北京市首都公路发展集团有限公司负担北京市海淀区永泰东里十三号楼二层六门二XX号和北京市海淀区永泰东里十三号楼五层六门五XX号房屋产权性质变更的相关费用人民币四万八千九百七十八元，于本判决生效后七日内向兰桂生支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百一十二元，由北京市首都公路发展集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  佟冰二〇一五年七月七日书 记 员  张健