浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第674号
上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴众志房产营销策划有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道复兴南路58幢501室。
法定代表人：蒋超飞，该公司总经理。
委托代理人：陈小英，浙江同新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：海盐同城置业有限公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路***号。
法定代表人：朱继光，该公司执行董事。
委托代理人：钱建平，王珊珊，浙江海赛律师事务所律师。
上诉人嘉兴众志房产营销策划有限公司（以下简称众志营销公司）因与被上诉人海盐同城置业有限公司（同城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年8月15日，同城置业公司（作为出租方、甲方）和众志营销公司（作为承租方、乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定出租方将其所有的座落于武原街道新桥北路197号，第三层建筑面积约231平方米出租给承租方作为营业用房，租赁房屋内的原有装修及水电设施随同房屋一起租给乙方。租赁期限三年，自2013年8月18日起至2016年8月17日止。年租金第一年55000元；第二年60000元；第三年65000元整。付款方式承租方必须提前一个月交款，先付后用，半年一付。本合同生效时承租方须交纳水电、装修及履约保证金共计10000元，本保证金在合同终止或解除租赁关系时，承租方完全履行本合同条款后退还。合同期满、承租方退租或违约由出租方提前收回房屋的，承租方应将房屋及附属设施完整无缺地交还给出租方。如属承租方自费改装的室内外固定装潢不得拆除，出租方对该装潢不作补偿。任何一方违反本合同条款造成损失的除应赔偿对方实际损失外，还应支付给对方违约金10000元整。承租房屋内的设施等均为完好，在交付使用后日常维护由乙方自行负责，承租结束交还甲方时也应必须完好。
合同签订当日，众志营销公司向同城置业公司交纳了租赁保证金10000元。2013年8月19日众志营销公司向同城置业公司支付了半年租金27500元，2014年2月10日，众志营销公司向同城置业公司支付了下半年租金27500元。2013年12月12日和2014年3月12日众志营销公司分别向同城置业公司支付了2013年9月23日-2013年12月11日和2013年12月11日-2014年3月11日的水电费974.01元和3260.96元。
2013年8月30日，众志营销公司向同城置业公司出具承诺书称“公司因业务需要，需在贵公司外墙体做业务广告牌，在此承诺，不损坏贵公司外部墙体，如有损坏，公司负责装修、维修”。后众志营销公司在相应的位置安装了广告牌，现广告牌基本已拆除，铝塑板上留下了一些小洞和印痕。
2014年5月18日左右，三楼卫生间水龙头打开，卫生间的水溢出导致众志营销公司承租的房屋内进水以及楼梯墙面和位于承租房屋楼下的房屋二层也遭受一定程度的影响。
三楼的卫生间属于众志营销公司的承租范围内，在承租时，卫生间配有门锁，同城置业公司将钥匙交付给了众志营销公司，但之后众志营销公司认为锁是坏的，于是众志营销公司更换了卫生间的门锁。
后经同城置业公司申请，要求评估三楼被水漫浸泡地板（含地板下木架等）的受损及修复价款；二楼天花板、屋内外墙体（墙面）、橱柜、电脑、输电线路被水侵蚀的损失及修复价款；底楼大门上方安装公司名牌、广告（已拆除）后，恢复原状的价款。经海宁正明资产评估事务所评定为40452.80元（其中广告牌等涉及的铝塑板平面11848.46元、电脑3500元），并说明本报告评估价值是指受损房屋装潢及办公电脑重新装潢购置所需的全新重置价值；电脑一台，实地察看时已不能开机，损坏原因不能确定；输电线路实地察看时线路能正常输电，用电器也能正常使用，且输电线路铺设在墙体内，若重新铺设需损坏墙体，重置成本并非单一线路价值一项，因此，未考虑输电线路损失价值。为此，同城置业公司支出评估费4000元。
2014年12月5日，众志营销公司向同城置业公司发通知函称：“鉴于2014年5月17日由于水漫事件至今原因不清……合同目的无法实现……故依据《合同法》第94条、第96条之规定，解除合同返还我们房屋租赁金……特此通告。”2014年12月7日，同城置业公司收到该通知函。
同城置业公司于2014年7月23日诉至原审法院，要求：1、众志营销公司赔偿水漫租房给同城置业公司造成的损失28604.34元；2、众志营销公司承担违约金10000元；3、众志营销公司赔偿外墙恢复原状费用11848.46元；4、众志营销公司赔偿租金损失（合同解除前为租金，解除后为占有使用费），自2014年5月16日至其实际腾退房屋之日，按相应时段的租金标准计算；5、众志营销公司支付评估费4000元。
众志营销公司在原审中答辩称，水漫是事实，但是水漫损失应由同城置业公司自己承担；众志营销公司按期支付房屋租金和水电费，不存在违约；众志营销公司系在征得同城置业公司同意后才装修墙面广告，不存在恢复原状费用的问题；因同城置业公司出租屋遭水漫加上其无理要求导致合同目的无法实现，同城置业公司构成违约，应赔偿众志营销公司损失。
众志营销公司在原审中提出反诉称，因2014年5月17日出租屋的水漫及同城置业公司的无理取闹致使租赁物无法使用，同城置业公司已经构成根本违约，应返还已支付的5月17日至8月16日的三个月租金并赔偿损失。故反诉请求：1、同城置业公司返还众志营销公司3个月房屋租金13750元及水电费押金10000元；2、同城置业公司赔偿众志营销公司装修费等20000元，违约金10000元。
针对众志营销公司的反诉，同城置业公司在原审中答辩称，反诉请求没有依据，应予驳回。
原审法院认为，同城置业公司、众志营销公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋租赁关系合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。
关于合同解除的问题。同城置业公司认为众志营销公司于2014年5月15日将办公物品搬离承租房屋，其以实际行动表明其不继续履行合同，故合同于2014年5月15日就解除。众志营销公司认为同城置业公司于2014年12月7日收到其解除合同的通知函时合同解除。一方面众志营销公司否认其在2014年5月15日将办公物品搬离承租房屋的情况；另一方面，即便存在当日搬离办公物品的行为，也并非意味着众志营销公司表明不再履行合同。因作为承租方的主要义务是交付租金，而当时众志营销公司租金已交付至2014年8月17日，故同城置业公司该主张缺乏法律依据，无法采信。2014年5月17日，因承租范围的三楼卫生间溢水导致双方之间存在纠纷，私下协商未果，同城置业公司诉至法院。为此，为处理纠纷，众志营销公司承租房屋的合同目的无法实现，故此时当事人可以解除合同。2014年12月5日，众志营销公司向同城置业公司寄送通知函表明因合同目的无法实现要求解除合同，同城置业公司于2014年12月7日收到该通知函，故承租合同应于2014年12月7日解除。至于导致合同目的无法实现从而解除合同的起因则是承租范围内的卫生间溢水所致。至于溢水原因，因为三楼卫生间属于众志营销公司的承租范围，且卫生间的钥匙也交付给了众志营销公司，众志营销公司在认为锁坏掉的情况下也更换了锁，作为承租人，其有义务做好日常维护，合同对此也作了明确约定。现因卫生间的龙头打开导致房间溢水，对此众志营销公司应承担责任。至于众志营销公司认为溢水的原因在于建筑设计、土建施工、装饰装修等缺陷，众志营销公司对此并未提供任何证据，对此无法采信，至于众志营销公司认为其每月支付物业老人100元，物业老人存在失职的情形，一方面众志营销公司未提供证据；另一方面这与同城置业公司也无关，故对众志营销公司该观点也无法采信。故综上，导致合同解除的原因在于众志营销公司，根据合同约定，众志营销公司应向同城置业公司支付违约金10000元。
关于损失问题。经评估，因水漫导致受损的财物损失（此处不含电脑）为25104.34元，对此予以确认。至于电脑损失，因同城置业公司未能提供证据证明电脑损坏的原因，故与本案的关联性，无法确认，故对电脑的损失无法确认。至于因众志营销公司做业务广告导致的铝塑板损失经评估为11848.46元，因众志营销公司承诺如有损坏负责装修、维修，故对该笔费用予以确认。因此，同城置业公司为此支出的评估费4000元由众志营销公司负担3654元。
关于合同解除前后的房屋租金和占有使用费问题。众志营销公司已支付至2014年8月17日的租金，故2014年8月18日至2014年12月7日的租金按照合同标准计算为18333.33元。同城置业公司请求以后按照合同约定的租金标准（2014年8月18日至2015年8月17日年租金60000元；2015年8月18日至2016年8月17日年租金65000元整）计算占有使用费直至众志营销公司实际腾退房屋之日止，符合法律规定，予以确认。众志营销公司认为2014年11月17日已将房屋的钥匙交付给了门卫老人，房屋内已经腾空了，故其已经实际腾退了房屋。对此，同城置业公司不予认可，且众志营销公司未能提供证据予以证实，故无法采信。但因合同已解除，众志营销公司理应将房屋腾退给同城置业公司，现因同城置业公司无此请求，故无法对之进行处理。
关于众志营销公司要求同城置业公司返还3个月的租金、赔偿装修费损失、赔偿违约金问题，如前所述，导致合同被解除的责任在于众志营销公司，故其请求缺乏事实依据，无法采信。关于众志营销公司要求同城置业公司返还水电费押金10000元，由于双方合同约定本保证金在合同终止或解除租赁关系时，承租方完全履行本合同条款后退还，故该笔费用在承租方完全履行合同条款后由双方自行结算。因此，众志营销公司的该项反诉请求，也无事实和法律依据，无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、众志营销公司于判决生效之日起十日向同城置业公司支付水漫导致的损失25104.34元；二、众志营销公司于判决生效之日起十日内支付同城置业公司违约金10000元；三、众志营销公司于判决生效之日起十日内支付同城置业公司恢复外墙的费用11848.46元；四、众志营销公司于判决生效之日起十日内支付同城置业公司2014年8月18日至2014年12月7日的租金18333.33元以及2014年12月8日至众志营销公司实际腾退房屋之日止的占有使用费（标准为2014年8月18日至2015年8月17日年60000元整；2015年8月18日至2016年8月17日年65000元整）；五、众志营销公司于判决生效之日起十日内支付同城置业公司评估费3654元；六、驳回同城置业公司的其他诉讼请求；七、驳回众志营销公司的反诉请求。如果众志营销公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1161元，由同城置业公司负担75元，众志营销公司负担1086元；反诉案件受理费570元，由众志营销公司负担。
判决宣告后，众志营销公司不服，向本院提出上诉称，一、原审认定修复外墙费用为11848.46元，包括大厅铝塑板重置价值2843.78元和门头铝塑板平面重置价值9004.68元，但大厅并非外墙，该2843.78元不应计入修复外墙费用；且众志营销公司在大厅、门头制作广告牌时均征得了同城置业公司的同意，承诺书也仅承诺若因广告造成外墙损坏，众志营销公司有负责装修维修的责任。二、原审对水漫损失的认定有误。评估报告确定的水漫损失25104.34元是完全重置成本法，并未考虑房屋装潢的折旧，众志营销公司认为应按残值法评估。三、水漫责任应由同城置业公司承担。造成水漫的原因是租赁物年久失修，交付使用时厕所的门和锁均是破的，虽然众志营销公司换了锁，但是别人仍然可以推门进去，且卫生间的地平线远高于主房间实木地板地平线，设计本身存在缺陷；水漫事故发生的卫生间已经成了同城置业公司的公共卫生间；同城置业公司就在租赁物所在建筑的二楼办公，对水漫一事有失察之嫌；众志营销公司每月支付给同城置业公司管理租赁物的人员100元费用，其却未尽管理职责；合同法第二百二十条明确规定，出租人应该履行租赁物的维修义务。故对于水漫损失，应由同城置业公司负担。四、导致租赁合同解除的原因在于租赁物遭受水漫及同城置业公司的无理取闹，应由同城置业公司承担解除合同的违约责任。五、同城置业公司应返还装修费用2万多元。综上，诉请二审撤销原判，对水漫损失、修复外墙费用、评估费改判由双方依过错承担，违约金由同城置业公司负担，租金应依合同法予以免除或减少，改判支持众志营销公司原审的反诉请求。
同城置业公司在二审中答辩称，一、同城置业公司要求众志营销公司承担的是违约责任，双方约定租期为3年，事实上众志营销公司仅使用1年就擅自解除系违约，故同城置业公司提出1万元违约金是有依据的。二、双方纠纷源于水漫损失，该损失责任在于众志营销公司，因为根据合同约定，涉案房屋第三层全部出租于众志营销公司，在未办理完退房交接手续之前都应由其管理，水漫损失应由众志营销公司承担。三、关于租房里面的地板损失及墙面、三楼木条，评估价格3万多元，原审判决25000多元也算合理，地板实际是进口的，评估是按国内价格计算，同城置业公司为了解决纠纷而未上诉；关于内墙和外墙的问题，众志营销公司承租的是第三层室内部分，其他部分应属于外墙。四、虽然众志营销公司搬离租房，但是尚未办理腾退交接手续，应当支付占有使用费。五、损失的责任在于众志营销公司，评估费由其承担也是合理的。六、众志营销公司的原审反诉请求并无事实和法律依据，不应支持；水电费押金不同意返还。
双方在二审中均未提供新的证据。
本院经审理对原审认定的事实予以确认。另认定，同城置业公司确认以2015年8月18日作为案涉租赁房屋腾退之日。
本院认为，本案二审争议焦点在于：水漫造成的损失数额及责任承担问题；合同的解除原因及相应违约责任承担；外墙恢复费用、租金及占有使用费的支付问题；装修费用及水电费押金、履约保证金应否退还。
关于水漫造成的损失数额及责任承担问题。作为水漫损失认定依据的鉴定结论是经原审法院依申请委托选取的鉴定机构依据法定程序作出，原审据此确定损失，合法有据，虽然众志营销公司认为该鉴定结论的计算方式不合理，但并无相反证据足以证明其主张，对其该意见不予采纳。《合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。根据上述规定，承租人对于租赁物有妥善保管的义务，本案溢水卫生间在众志营销公司的租赁范围内，交付使用时该卫生间有门锁，且众志营销公司也已更换过门锁，其作为承租人理应有义务对卫生间及其他租赁房屋妥善管理，现卫生间因水龙头打开致房间遭水漫损失，众志营销公司对此理应承担责任。因众志营销公司无证据证明同城置业公司对于水漫损失的发生有过错，故对其要求同城置业公司承担全部或部分水漫损失责任的意见，本院不予采纳。
关于合同解除的原因及违约责任的承担问题。因水漫一事系众志营销公司作为承租人未妥善管理承租物而致，众志营销公司以租赁物遭水漫无法实现合同目的为由主张解除合同，合同解除的原因在于众志营销公司，原审判决由其承担违约金10000元，亦无不当。
关于外墙修复原状费用，众志营销公司认为因大厅并非外墙，故大厅铝塑板重置价值2843.78元不应计算在内。本院认为，对于外墙的认定，采纳同城置业公司的意见，该“外墙”应相对众志营销公司的承租房屋范围而言，在其承租房屋范围外的其它墙面应均属外墙，而不能相对所在建筑物整体而言。承诺书已经载明如有损坏，应予修复，众志营销公司对其装修所利用过的大厅铝塑板和门头铝塑板并未修复，故原审以鉴定结论为准，判决由众志营销公司对上述两项费用承担责任，并无不当。
关于租金和占有使用费的支付。双方对于原审关于合同解除的判决内容均未上诉，合同已于2014年12月7日解除，合同解除前的租金，众志营销公司理应按约支付；合同解除后，因双方并无新的租赁合意，众志营销公司已无权占有、使用涉案房屋，因众志营销公司并无证据证明其已经履行腾退义务，故应支付同城置业公司相应占有使用费。至于众志营销公司要求免除或降低租金及占有使用费标准的意见，虽然《合同法》第二百二十一条之规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，但本案租赁物无法使用的原因在于租赁物遭水漫所致，水漫的责任应由众志营销公司负担。故对众志营销公司要求减免租金的意见，不予采纳，原审以租金标准计算占有使用费，合理有据。二审中，同城置业公司已经明确以2015年8月18日作为案涉房屋的腾退之日，实际履行可依此基点计算占有使用费。
关于装修费的返还问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。因本案系因众志营销公司原因而致合同解除，故对于装修费用返还的反诉请求，本院无法支持。
关于水电费押金、履约保证金1万元的退还问题。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。合同解除后，不影响合同中结算及清理条款的适用。根据合同约定，该1万元具有履约保证金性质，应于合同解除、履行完毕合同义务时退还。根据本案案情，对于合同解除前的租金众志营销公司尚未付清，尚未完全履行合同义务，故原审关于“该笔费用在承租方完全履行合同条款后由双方自行结算”的处理意见亦属合理，本院对判决结果不再变更。
综上，众志营销公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决合理有据，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2096元，由上诉人嘉兴众志房产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 ＸＸ芳
代理审判员 章玉萍
二〇一五年九月十六日
书 记 员 郑 茜