江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4383号
上诉人（原审被告）:杨国娣，女，1977年10月24日生，汉族，住南京市建邺区。
上诉人（原审被告）:杨益峰，男，1977年1月1日生，汉族，住南京市建邺区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人:陈本林，江苏天豪律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人:刘梦霞，北京大成（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:ＸＸ，男，1976年9月1日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人:丁浩，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴鹏，江苏天哲律师事务所律师。
上诉人杨国娣、杨益峰因与被上诉人ＸＸ建筑物区分所有权纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨国娣、杨益峰上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：1、案涉房屋的规划核准用途为酒店式公寓，一审法院认定案涉房屋的用途为住宅性质，系认定事实错误。房屋用途是其规划核准的用途。城市房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。《江苏省城乡规划条例》第五十条规定，房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。即，房屋用途应当以建设程规划许可证确定的规划用途为准。案涉房屋的规划用途为酒店式公寓。案涉建设工程规划许可证（建字笫320105201211390号）记载，建邺区庐山路200号南京世界贸易中心C、D幢6-30层的建筑用途为“酒店式公寓”，并非“住宅”或“一般住宅”。案涉房屋系在商务金融用地上建设的酒店式公寓。“宁建国用(2010)第06341号”国有土地使用权证记载，本案所涉04号地块坐落于建邺区××南侧、××路西侧、××东街，其地类（用途）为商务金融，属于办公用地中的商务金融类商服用地。2、“酒店式公寓”具有不同于“一般住宅”的平面和功能，并非专供居住，案涉房屋可作为办公使用。建设部《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）规定，住宅是指专供居住的房屋。房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。按《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》第三条之定义，酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。即，酒店式公寓兼具居住功能，但并非专供居住（不符合住宅之定义），其具有不同于一般住宅的平面和功能。按照《江苏省住宅设计标准》之规定，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间，并应设储藏室（或壁橱）、阳台。这些必须设立的基本空间还应当是完整的使用空间，也就是需有隔墙加以区分各功能区。《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》第八条规定：“酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计。”案涉房屋的规划核准图样在规划核准变更之前，确系按住宅功能区分设计，且以内隔墙将各功能分区区隔为完整的使用空间。但是，案涉房屋变更后的规划核准图样（出图日期为2014年8月）的显著变化为去除户内隔墙，“户内隔墙除卫生间保留外，其余阳台、内隔墙、移门、户内门和设备等由业主装修自理”，前述规划设计变更，已将原住宅设计标准变更为酒店式公寓的设计标准。变更后的图纸中，虚线标示的变更部分虽然仍有“家庭室”、“主卧室”、“衣帽间”等字样，但内隔墙除去（采用通廊式布局）而变成一个房间后，这些“家庭室”、“主卧室”、“衣帽间”等字样标注因已无区隔而无实际意义，不能作为佐证案涉房屋为住宅的依据。前述经规划核准的设计变更体现了酒店式公寓具有不同于一般住宅“平面”和“功能”的显著差异，即案涉房屋并非专供居住，业主可以在装修时自行选择按居住功能装修，还是按办公使用装修。3、案涉房屋系在商业办公用地上建设的酒店式公寓，一审法院认定案涉房屋在居住用地上建设，系认定事实错误。65年产权的酒店式公寓用地性质系南京的独创，为南京所独有，这也是本案特殊之所在。土地使用权年限共计70年的房屋，在销售许可证记载的房屋用途性质为“住宅”或“一般住宅”。土地使用权年限共计65年的房屋，在销售许可证记载的房屋用途性质为“酒店式公寓”。案涉房屋的销售许可证记载的房屋用途性质为“酒店式公寓”，并非“住宅”或“一般住宅”。《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》第二条规定，酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上之外，可在商业办公用地上或居住用地上兼容建设。第四条规定：“在商业办公用地上建设的酒店式公寓，其建设比例原则上在旧区不得超过20%，在新区不得超过35%；具体比例应在规划设计要点中明确。超出上述比例的，需先经市政府批准。在居住用地上建设的酒店式公寓，其建设比例可不受限制。”本案中，案涉酒店式公寓建设在04号地块（商务金融用地）之上。宁国土自让合(2007)466号土地使用权出让合同约定，“N0.04地块中允许布置酒店式公寓，建筑面积不得超过整个项目地上建筑面积的30%。”若如一审法院“推定”的案涉房屋系在居住用地上建设，则其建设比例可不受限制。综合案涉04号地块的土地类别为商务金融，其上布置的酒店式公寓比例不超过30%（新区的上限为35%），足以证实案涉房屋系在商业办公用地上建设。一审法院仅以土地使用权年限为65年为由径行否定案涉地块的国有土地使用权证载明的地类（用途）为“商务金融”，系认定事实错误。4、案涉房屋系在商业办公用地上建设的酒店式公寓，依法不属于物权法第77条调整的范围，一审法院适用法律错误。案涉房屋规划核准的具体用途为酒店式公寓，且属于在商业办公用地上建设的酒店式公寓，即经营性公寓，按《最高人民法院建筑物区分所有权司法解释理解与适用》对司法解释第10条之适用意见，如为居住型公寓（用地类别为住宅用地）则应当纳入《物权法》第77条调整范围，如为混合型公寓、酒店型公寓，可以按照其规划性质确定具体用途，即不属于物权法第77条调整范围。一审法院在认定事实错误的基础上，适用物权法第77条，判决上诉人将涉案房屋恢复住宅用途，属于适用法律错误。5、上诉人将案涉酒店式公寓登记为经营场所，依法取得了营业执照，符合相关政策规定，系合法、合理使用。宁政发(2016)15号《市政府关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》第三条规定：“市场主体可以利用下列建筑作为其住所（经营场所）申请登记：（一）工业厂房、仓储建筑、商业、办公等非住宅类建筑；（二）独立住宅类建筑（含集体土地上的村民住宅）；（三）酒店式公寓；（四）符合本意见第四项和第六项规定的“住用商”条件的非独立住宅。可见，在市政府及工商等部门，实际是按该规定将酒店式公寓明确区别于“住用商”的建筑类别进行处理的，这也符合激发市场活力的“大众创业、万众创新”的政策导向。上诉人将案涉酒店式公寓登记为经营场所，依法取得了营业执照，符合省、市相关法规政策的规定，系对案涉房屋的合法、合理使用，无需征得被上诉人的同意。综上所述，案涉房屋规划核准的具体用途为酒店式公寓，且属于在商业办公用地上建设的酒店式公寓，即经营性公寓（可商可住），上诉人将案涉房屋用于非法律、法规所禁止或限制的办公经营，系对案涉房屋的合法使用，不属于“将住宅改变为经营性用房”之情形，不属于物权法第77条调整范围。6、一审判决程序上遗漏了重要的当事人，造成一审判决结果无法实际履行。在与本案情况相同的建邺区法院（2016）苏0105民初5109号案件中，被告包括业主与实际使用人。但本案中，一审没有将实际使用人南京保伦发电子设备有限公司列为被告，因此一审判决无法实际履行。
ＸＸ辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、涉案房屋的房屋性质为住宅。一审已查明，涉案房屋的建设工程规划许可证及附图明确反映了其为酒店式住宅公寓，住宅公寓的规划核准图中载明了相应的规范要求，均按照住宅标准进行施工规划、建设，并在规划设计图中明确区分了起居室厨房等功能。2、从土地性质来看，开发商设计方案请示函中也明确载明了涉案地块于2008年开始设计，酒店式公寓按照住宅性质办理。2010年3月地块取得规划许可，充分说明了涉案项目的公寓是按照住宅性质进行设计的，3、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，结合涉案房屋土地使用年限65年的事实，也可证明涉案房屋的土地性质不是商业用地，而是住宅用地。因此在该地块建设的酒店公寓也应属于住宅性质。4、开发商在交付房屋时，向全体业主交付了《世界贸易中心业主临时公约》，本案双方当事人也均签署了该临时公约。因此上诉人将房屋用于办公，既违反了物权法规定，也违反了业主公约。5、上诉人所称程序问题并不存在。上诉人是2902室的产权人，其将房屋用于经营或用于办公是上诉人的自身行为，其完全有理由按照法律规定或者合同约定停止相应的行为，不存在判决履行不能的情形。
ＸＸ向一审法院起诉请求：杨国娣、杨益峰停止将位于南京市建邺区庐山路100号南京世界贸易中心D幢2902室的住宅改变为经营性用房的行为，恢复并保持房屋的住宅用途。
一审法院认定事实：ＸＸ购买了南京市建邺区庐山路100号南京世界贸易中心D幢1303室房屋（以下简称1303室），杨国娣、杨益峰购买了南京市建邺区庐山路100号南京世界贸易中心D幢2902室房屋（以下简称2902室）。在ＸＸ及杨国娣、杨益峰与开发商江苏富通置业有限公司（以下简称富通置业）签订的《商品房预售合同》载明，1303室及2902室房屋设计用途为酒店式公寓，两商品房的土地用途为商务金融、其他商服用地，土地使用年限自2008年3月23日起至2073年3月22日止，年限为65年。在ＸＸ及杨国娣、杨益峰签字的《世界贸易中心业主临时公约》补充约定第5.0条酒店式公寓业主的特殊权利与义务第（2）条中载明，南京世界贸易中心酒店式公寓不允许存在群租、办公、经营、私搭乱建、或其他有违临时公约、本约定及相关物业管理规定的行为。
2016年9月21日，南京保伦发电子设备有限公司以2902室房屋为住所注册成立，目前2902室房屋用于该公司办公。
一审另查明，富通置业于2010年4月20日就河西新城区中心商务区NO02、NO04地块取得宁建国用（2010）第06341号《国有土地使用权证》，载明涉案地号为05006094031土地地类（用途）为商务金融，并载明酒店式公寓住宅土地使用权出让年限为65年，自2008年3月23日起算。
在2011年7月4日南京市河西新城区开发建设指挥部文件《关于富通置业“南京世界贸易中心”项目酒店式公寓设计方案问题的请示》中载明：根据宁国土自让合（2007）466号土地使用权出让合同，富通置业取得河西新城区中心商务区NO02、NO04地块，合同规定04地块中允许布置酒店式公寓，建筑面积不得超过整个项目地上建筑总面积的30%，酒店式公寓中居住份额用地土地使用出让年限为65年；富通置业“南京世界贸易中心”项目于2008年开始项目设计，酒店式公寓部分按住宅性质办理，并于2010年3月取得该地块的建设用地规划许可证，建议同意富通置业“南京世界贸易中心”项目按酒店式公寓住宅设计的方案。
后富通置业于2012年10月31日就涉案工程取得编号为建字第320105201211390的《建设工程规划许可证》，其中载明04-D幢第6至30层建筑用途为酒店式公寓。在该《建设工程规划许可证》所附规划核准图样中，编号为DJ112的《D楼二十九层平面》（出图时间为2012年7月）载明：7-37层排气烟道参见苏J**-2009《住宅烟气集中排放系统》-A35型烟气道，并以150厚ALC板内隔墙在各户型中划分了卧室、起居室、厨房等功能分区；编号为DJ112-G2的《D楼（住宅）二十九层平面》（出图时间为2013年7月）载明，卫生间厨房排气道参见国标07J916-2《住宅排气道（一）》，并以150厚ALC板内隔墙在各户型中划分了卧室、起居室、厨房等功能分区；在编号为D建变3/15的《D楼标准层（六至十八层、二十一至二十九层）平面（变更前、变更后）》（出图时间为2014年8月）去除了150厚ALC板内隔墙，注明：“户内隔墙除卫生间外，其余阳台、内隔墙、移门、户内门和设备等由业主装修自理，图中用虚线表示”，但图中仍标示有卧室、起居室、厨房等功能分区。对该证据，ＸＸ表示其恰恰证明涉案房屋系住宅；杨国娣、杨益峰则表示变更后的规划核准图将原先纯住宅用途的房间变更为打通的房间，故涉案房屋应为可商可住，可用作办公使用。
一审法院认为，本案存在两个争议焦点：一是涉案房屋的性质是否为住宅，将涉案房屋用于办公是否属于“将住宅改变为经营用房”；二是如果将涉案房屋用于办公属于“将住宅改变为经营用房”，是否应经过ＸＸ的同意。
关于第一个争议焦点，住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营活动的房屋。一审法院认为涉案房屋应为住宅性质，将涉案房屋用于办公属于“将住宅改变为经营用房”。第一，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”故从涉案房屋所在土地来看，虽地号为05006094031的土地地类为商务金融，但涉案酒店式公寓所在土地的使用权出让年限为65年，显然已超过了除居住用地以外土地的使用权出让最高年限。故以土地用途为商务金融界定涉案的酒店式公寓系经营用房，显然不妥。第二，2902室房屋所涉三份规划核准图虽出图时间有先后，但均为《工程规划许可证》所附核准图样，应均为有效图样。从涉案房屋设施所适用的标准看，涉案房屋排气道所适用的苏J**-2009《住宅烟气集中排放系统》及国标07J916-2《住宅排气道（一）》均为住宅标准而非公建标准，根据《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》第五条：“居住用地上建设的酒店式公寓，其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，除物业管理用房按一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施按公建标准设置”，涉案酒店式公寓应属于在居住用地上建设的酒店式公寓。第三，从涉案房屋的设计来看，三份规划核准图均明确注明了卧室、起居室、厨房等功能分区，这些功能分区显然系用于家庭生活居住而非办公经营。综合以上几点，涉案房屋系设计用于居住，应为住宅。杨国娣、杨益峰将其用作办公，属于将住宅改变为经营性用房。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，将涉案房屋作为办公使用应当经得ＸＸ同意。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”故将涉案房屋用作办公使用的，应当满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约，二是经有利害关系的业主同意。《世界贸易中心临时业主公约》对杨国娣、杨益峰有约束力，其将2902室酒店式公寓用作公司办公经营，违反了该管理规约；根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称’有利害关系的业主’。”ＸＸ作为世界贸易中心D幢业主，属于物权法第七十七条所规定的有利害关系的业主，杨国娣、杨益峰将涉案房屋用于办公经营，应当经ＸＸ的同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按物权法第七十七条的规定经有利害关系业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持”。杨国娣、杨益峰将2903室房屋用作办公经营的行为属于将住宅改变为经营性用房，违反了管理规约，也未经ＸＸ的同意，应承担相应的责任。故ＸＸ要求杨国娣、杨益峰停止将位于南京市建邺区庐山路100号南京世界贸易中心D幢2902室的住宅改变为经营性用房的行为、恢复并保持房屋的住宅用途的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条的规定，判决：杨国娣、杨益峰于判决生效之日起三十日内恢复南京市建邺区庐山路100号南京世界贸易中心D幢2902室的住宅用途。一审案件受理费80元，由杨国娣、杨益峰负担。
本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、南京世界贸易中心、汇金天地广场、苏宁电器广场等项目预售或销售许可证查询打印表43份，证明房屋销售（预售）许可证载明的房屋用途为商业、办公、酒店式公寓的南京世界贸易中心、汇金新天地广场、苏宁电器广场等项目的土地使用年限为65年，一审法院以土地使用权年限为65年，超过了除居住用地以外土地的使用权出让最高年限界定涉案房屋性质为住宅系事实认定、适用法律错误。2、九月森林、垠领城市街区、德盈国际广场等项目预售或销售许可证查询打印表3份，证明房屋销售（预售）许可证载明的房屋用途为住宅或一般住宅的九月森林、垠领城市街区、德盈国际广场等项目的土地使用年限为65年或75年，土地使用年限并非确定房屋用途的法定依据。3、天赐佳园、鑫庭雅苑、水岸明珠公寓、北外滩水城第十街区等项目预售或销售许可证查询打印表42份，证明天赐佳园、鑫庭雅苑、水岸明珠公寓、北外滩水城第十街区等项目的土地使用年限为70年，土地使用年限并非确定房屋用途的法定依据。被上诉人发表质证意见称：对于证据1的真实性部分认可，但对除南京世界贸易中心预售许可证查询打印表之外的其他证据关联性不予认可。上诉人所提交的证据完全是断章取义，没有将后面的证据提交完整，该查询打印表显示的只是一个项目整体，包含酒店式公寓、商业、办公，预售和销售许可证反映的信息，均表明酒店式公寓的土地使用年限为65年，商业办公的土地使用年限为40年。对于证据2的真实性认可，但认为与本案无关联性，根据土地出让年限，九月森林、德盈广场的土地使用年限为65年符合法律规定，不能由此否定土地使用年限系确定房屋用途的法定依据。对于垠领城市街区项目的销售许可证查询打印表的真实性无法确认，经被上诉人查询南京网上房产网，并未查询到该项目销许扫描件，且该查询表中显示的土地使用年限为75年，可能是录入错误，也违反法律规定。对于证据3的真实性部分予以认可，对于关联性不予认可，不能证明上诉人的证明目的。从上诉人列举的诸多项目预售许可证而言，管理部门在颁发预售许可证时对酒店式公寓、商业或办公的土地年限进行了严格区分，恰恰说明了65年产权的酒店式公寓不同于40年产权的商业或办公房屋，证明了涉案房屋的住宅性质。对于上述证据，本院对除垠领城市街区项目的销售许可证查询打印表之外的证据形式上的真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。
二审经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋为酒店式公寓，对此双方均无异议。双方当事人签字认可的涉案房屋的《世界贸易中心业主临时公约》中约定了涉案的酒店式公寓不允许用于办公、经营，双方当事人均签字予以认可，因此，双方当事人均应遵守公约的规定。
酒店式公寓在名称上虽然与住宅有一定的区别，但亦明确了涉案房屋的用途为公寓，而公寓的功能主要是满足业主的居住功能，其使用功能上应与住宅类似，不能等同于商业、办公房屋。上诉人违反业主公约的约定，擅自将酒店式公寓作为商业、办公使用，应予整改。上诉人将涉案的酒店式公寓用于办公经营，客观上也会造成对其他公寓业主在居住功能上的不利影响。被上诉人在签署公约后，有权期待和要求其他业主也按照约定使用房屋。因此，一审法院判决上诉人恢复酒店式公寓的居住用途并无不当。
综上所述，上诉人杨国娣、杨益峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨国娣、杨益峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年六月二十八日
书记员 戴 苗