广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民三初字第1766号
原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行。
负责人钟晓华。
诉讼代理人陈申威，广东豪盛律师事务所律师。
诉讼代理人陈峰，广东豪盛律师事务所律师助理。
被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人杨文杰。
诉讼代理人黄士敏，系公司职员。
诉讼代理人曾果，系公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行诉被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园公司）保证合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件复杂，本案依法转为普通程序，并分别于2014年9月2日、11月14日两次公开开庭审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年10月14日签订《按揭业务担保合作协议》，根据该协议第二条，被告获准开发兴建碧桂园城市花园项目，由原告对该项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。该协议第五条约定，被告同意为购房者向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证范围为全部贷款本金和利息、逾期利息以及甲方为实现债权而支出的费用（含诉讼费、保全费、执行费等）。保证期间为原告将贷款划入被告的账户之日起至购房者所购房产的《房地产权证》出具之日止。
2012年8月2日，原告与购房人劳启驹、劳翠茵签订10份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号分别为440660022-014-2012002940／440660022-014-2012002939／440660022-014-2012002941／440660022-014-2012002936／440660022-014-2012002937／440660022-014-2012002938／440660022-014-2012002935／440660022-014-2012002932／440660022-014-2012002933／440660022-014-2012002934，下称《借款合同》）。《借款合同》约定：原告向劳启驹、劳翠茵借款37.8万、75.4万、41.2万、62.5万、36.7万、41.4万、43.2万、47.1万、66.6万、46.3万元，用于购买房产。借款期限为120个月，从2012年8月14日起至2022年8月14日止，贷款利率为浮动利率，月利率为6.00417‰，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方法为等额本息还款法。《借款合同》签订后，原告依约履行了划款义务，但劳启驹、劳翠茵却未依约履行还款义务。自2014年6月14日至2014年7月29日止，已累计拖欠逾期本息共177324.52元。经原告多次催缴，却一直拖欠。
由于劳启驹、劳翠茵所购的上述10套房产尚未办理《房地产权证》，故被告应按照《按揭业务担保合作协议》第五条之约定承担连带责任保证。截止2014年7月29日，劳启驹、劳翠茵尚欠原告贷款本息4460633.66元（其中本金4373734.82元，利息84774.04元，罚息2124.8元）。
为维护自身的合法权益，特起诉，请求判令：
1、被告立即偿还申请人贷款本息4460633.66元（其中本金4373734.82元，利息84774.04元，罚息2124.8元，利息、罚息暂计至2014年7月29日止，2014年7月30日起至实际清偿之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；
2、被告赔偿原告为实现债权而支付的本次诉讼一审律师费155818元；
3、被告承担本案的全部诉讼费用。
第二次庭审中，原告明确诉讼请求第三项的诉讼费用为：案件受理费、保全费及仲裁费。
被告碧桂园公司辩称：1、原、被告签署的《按揭业务担保合作协议》（下简称“担保合作协议”）意思表示真实，合法有效，对双方均具有法律约束力。2、原告应当按照担保合作协议的约定先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向被告请求承担连带责任。3、原告与购房人劳启驹、劳翠茵就案涉商品房办理了预购商品房抵押登记，抵押行为已经合法生效，故原告能够就债务行使抵押权，如放弃行使抵押权，根据法律规定，被告免除相应的保证责任。
本院对原告起诉的事实予以确认。
另查明：2014年8月7日，原告就借款人劳启驹、劳翠茵拖欠的十笔购房款向佛山仲裁委员会提起仲裁［案号分别为：（2014）佛仲字第306号-315号］，佛山仲裁委员会已于2014年11月5日作出十份仲裁裁决书，确认借款人劳启驹、劳翠茵拖欠原告十笔借款本金合计4373734.82元及利息、罚息；该十份裁决书已发生法律效力。
本院认为：本案为保证合同纠纷。本案的主合同是《个人住房（商业住房）借款合同》，从合同是《按揭业务担保合作协议》，后者是为了保障前者的履行。以上主从合同均不存在无效情形，受法律保护，合同双方要严格依约履行。
一、保证责任
被告自愿就原告与借款人劳启驹、劳翠茵签订的《个人住房（商业住房）借款合同》项下购房者所欠的借款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）提供连带责任保证，原、被告之间的保证合同关系成立，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。
根据合作协议第六条第八款的约定，原告应当先就抵押物的担保实现债权，不足部分再由被告承担连带责任。因此，被告对（2014）佛仲字第306号-315号仲裁裁决书第一项确定的债务在拍卖、变卖涉案抵押物后不足清偿的部分承担连带清偿责任。
二、律师费、仲裁费及保全费
虽保证合同为从合同，具有从属性，但基于合同的相对性，同时具备一定的独立性。从属性体现在保证范围小于或等于主债务；独立性体现在对保证范围有约定按约定。本案中，原、被告签订的合作协议中对保证范围进行了明确的约定，不包含律师费及仲裁费，现原告主张被告负担该两项费用，不符合合同约定，本院不予支持。又因保全费明确约定在保证范围内，故被告对此应承担保证责任。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第306号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2506元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
二、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第307号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费4100元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
三、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第308号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2497元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
四、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第309号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费3498元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
五、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第310号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2313元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
六、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第311号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2237元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
七、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第312号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费3689元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
八、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第313号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2775元在拍卖、变卖劳启驹名房产后不足清偿的的部分承担连带清偿责任；
九、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第314号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2721元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
十、被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司对劳启驹、劳翠茵在（2014）佛仲字第315号仲裁裁决书第一项确定的债务及财产保全费2591元在拍卖、变卖劳启驹名下房产后不足清偿的部分承担连带清偿责任；
十一、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山市分行的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费43732元，由原告负担1732元，被告负担42000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 肖 华
助理审判员 李丹丹
人民陪审员 邵伟东
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 郑云娜