上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第4388号
原告鲍国年，男，1959年5月17日出生，汉族，住本市。
委托代理人刘跃辉（系原告妻子），女，1959年4月19日出生，汉族，住同上。
委托代理人吴莹，北京市京大律师事务所上海分所。
被告徐兆东，男，1974年3月20日出生，户籍地黑龙江省五常市。
原告鲍国年诉被告徐兆东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告鲍国年的委托代理人刘跃辉、吴莹，被告徐兆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年10月4日签订《物业包租合同》，约定原告将本市延平路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告居住使用，租期十年，自2009年10月8日起至2019年12月7日止。月租金人民币（以下币种均为人民币）1，500元，每三个月一付，被告应提前七天支付下期租金。后被告自2014年三季度起，多次逾期支付租金，并私自将房屋转租给他人使用。原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2009年10月4日就系争房屋签订的《物业包租合同》；2、被告将系争房屋返还给原告。
被告辩称，双方签订的《物业包租合同》约定，原告同意被告转租，被告未欠原告租金，未违反合同约定，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。
经审理查明，系争房屋产权人为原告。
2009年10月4日，原、被告就系争房屋签订《物业包租合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告作为居住使用，面积36.68平方米；租期10年，自2009年10月8日起至2019年12月7日止；月租金1，500元，首期支付3个月租金，押金1，500元（不得做房租使用），之后每三个月支付一次，提前7天支付下次租金；物业管理费由原告支付，水、电、煤、有线电视由被告支付；合同期的前两个月为原告给予被告的装修免租期，原告出租给被告的房屋为毛坯房，无任何设备及设施，原告允许被告按照被告的设计及意愿自行装修，原告不予干涉，装修费用由被告承担，合同期满后，固定装修送给原告；该物业为被告包租房，再出租价格、人员由被告自行决定，原告不予干涉；合同期内，除人力不可抗拒的因素外，任何一方不得私自终止本合同，否则向对方支付因单方违约给对方造成的一切经济损失；合同期内，如原告违约，赔偿被告装修款及施工操劳费共计8万元整，如被告违约，被告的装修及一切设施赔偿给原告；租赁期满后，被告结清各项费用，物业内各设施完好，原告清点交接完毕后，将押金（保证金）立即无息归还被告。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。自2014年12月起被告未向原告支付租金。被告于庭审中表示，未付租金的原因是：之前的租金一直是付到原告儿子账户，原告儿子故世后，原告电话通知被告暂缓付款，待开通新的账户再付租金。但之后才得知，原告本意是将月租金提高至3，000元，为此，被告于2015年9月向原告付清了2014年12月8日至2015年12月7日欠付的全部租金18，000元。2015年12月1日，又支付了2015年12月8日至2016年3月7日期间的租金4，500元。原告于庭审中表示，儿子于2011年故世后，一直无暇查询被告租金支付情况，直至2015年9月份才得知被告拖欠租金达一年，经电话联系，被告补缴了欠付的租金，并支付租金至2016年3月7日；虽然被告补交了欠租，但被告在之前合同履行过程中，多次逾期付租，构成违约，且儿子故世后，生活困难，原告要求收回系争房屋自用。
2015年11月11日，原告发送律师函通知被告，因其自2014年三季度起多次逾期支付房租，严重违反合同约定，双方房屋租赁关系自被告收到函件之日起解除。被告不同意原告要求，原告遂起诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有原告提供的《房屋所有权证》、《物业包租合同》、律师函及快递底单、银行账户明细，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同约定，被告应按约支付租金，逾期支付，原告有权解除合同。但我国法律又规定，解除权行使期限届满，当事人不行使解除权的，解除权消灭。本案中，被告在原告行使解除权前已经付清了全部欠租，原告也于2015年12月1日收取了被告至2016年3月7日的租金，该行为表明原告同意被告继续租赁系争房屋，原告再于2015年12月4日提起诉讼，原告的合同解除权已经消灭。原告要求解除租赁合同及返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条之规定，判决如下：
原告鲍国年的诉讼请求全部不予支持。
案件受理费80元，减半收取计40元，由原告鲍国年承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
原告鲍国年，男，1959年5月17日出生，汉族，住本市。
委托代理人刘跃辉（系原告妻子），女，1959年4月19日出生，汉族，住同上。
委托代理人吴莹，北京市京大律师事务所上海分所。
被告徐兆东，男，1974年3月20日出生，户籍地黑龙江省五常市。
原告鲍国年诉被告徐兆东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告鲍国年的委托代理人刘跃辉、吴莹，被告徐兆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年10月4日签订《物业包租合同》，约定原告将本市延平路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告居住使用，租期十年，自2009年10月8日起至2019年12月7日止。月租金人民币（以下币种均为人民币）1，500元，每三个月一付，被告应提前七天支付下期租金。后被告自2014年三季度起，多次逾期支付租金，并私自将房屋转租给他人使用。原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2009年10月4日就系争房屋签订的《物业包租合同》；2、被告将系争房屋返还给原告。
被告辩称，双方签订的《物业包租合同》约定，原告同意被告转租，被告未欠原告租金，未违反合同约定，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。
经审理查明，系争房屋产权人为原告。
2009年10月4日，原、被告就系争房屋签订《物业包租合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告作为居住使用，面积36.68平方米；租期10年，自2009年10月8日起至2019年12月7日止；月租金1，500元，首期支付3个月租金，押金1，500元（不得做房租使用），之后每三个月支付一次，提前7天支付下次租金；物业管理费由原告支付，水、电、煤、有线电视由被告支付；合同期的前两个月为原告给予被告的装修免租期，原告出租给被告的房屋为毛坯房，无任何设备及设施，原告允许被告按照被告的设计及意愿自行装修，原告不予干涉，装修费用由被告承担，合同期满后，固定装修送给原告；该物业为被告包租房，再出租价格、人员由被告自行决定，原告不予干涉；合同期内，除人力不可抗拒的因素外，任何一方不得私自终止本合同，否则向对方支付因单方违约给对方造成的一切经济损失；合同期内，如原告违约，赔偿被告装修款及施工操劳费共计8万元整，如被告违约，被告的装修及一切设施赔偿给原告；租赁期满后，被告结清各项费用，物业内各设施完好，原告清点交接完毕后，将押金（保证金）立即无息归还被告。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。自2014年12月起被告未向原告支付租金。被告于庭审中表示，未付租金的原因是：之前的租金一直是付到原告儿子账户，原告儿子故世后，原告电话通知被告暂缓付款，待开通新的账户再付租金。但之后才得知，原告本意是将月租金提高至3，000元，为此，被告于2015年9月向原告付清了2014年12月8日至2015年12月7日欠付的全部租金18，000元。2015年12月1日，又支付了2015年12月8日至2016年3月7日期间的租金4，500元。原告于庭审中表示，儿子于2011年故世后，一直无暇查询被告租金支付情况，直至2015年9月份才得知被告拖欠租金达一年，经电话联系，被告补缴了欠付的租金，并支付租金至2016年3月7日；虽然被告补交了欠租，但被告在之前合同履行过程中，多次逾期付租，构成违约，且儿子故世后，生活困难，原告要求收回系争房屋自用。
2015年11月11日，原告发送律师函通知被告，因其自2014年三季度起多次逾期支付房租，严重违反合同约定，双方房屋租赁关系自被告收到函件之日起解除。被告不同意原告要求，原告遂起诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有原告提供的《房屋所有权证》、《物业包租合同》、律师函及快递底单、银行账户明细，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方合同约定，被告应按约支付租金，逾期支付，原告有权解除合同。但我国法律又规定，解除权行使期限届满，当事人不行使解除权的，解除权消灭。本案中，被告在原告行使解除权前已经付清了全部欠租，原告也于2015年12月1日收取了被告至2016年3月7日的租金，该行为表明原告同意被告继续租赁系争房屋，原告再于2015年12月4日提起诉讼，原告的合同解除权已经消灭。原告要求解除租赁合同及返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条之规定，判决如下：
原告鲍国年的诉讼请求全部不予支持。
案件受理费80元，减半收取计40元，由原告鲍国年承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘志宏
二〇一六年三月二日
书记员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。