辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3506号
上诉人（原审原告):孙骥。
委托代理人：姚炜，辽宁宏展律师事务所律师。
委托代理人：苗蓬越，辽宁宏展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:柳国宾。
原审原告孙骥与原审被告柳国宾房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2016年4月18日作出(2016)辽0204民初307号民事判决，孙骥不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙骥的委托代理人姚炜，被上诉人柳国宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙骥在一审中诉称：2014年8月31日，案外人解鹏与被告签订租赁合同，约定被告将位于大连市沙河口区西安路38号机车商厦门头房二层约70平方米的房屋出租给解鹏。2015年1月，原告与解鹏商定由原告承租该房屋，并取得被告的同意。2015年1月20日，原告向解鹏转账26.8万元，被告给原告出具了收条。同时，被告与原告补签了《房屋租赁合同》，租期自2014年8月1日至2016年9月1日，与被告、解鹏间租赁合同租期相同，原告实际承租该房屋日期为2015年2月1日。2015年6月，原告按照约定向被告支付了下一年的租金26万元。2015年12月末，被告通知原告必须在2016年1月31日前搬离，并解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。2016年1月31日，原告将案涉房屋返还给机车商厦。被告租给原告的房屋是被告租赁大连大力轨道交通装备有限公司机车商厦的，其与机车商厦签订的合同约定租期至2016年1月31日，到期后不再续租，自2016年2月1日起被告丧失转租权。原被告间的租赁合同因被告丧失转租权已无法继续履行，剩余不能履行的租期为2016年2月1日至2016年9月1日，共计7个月，对该期间的租金被告应当予以返还。被告应承担无法履行合同的违约责任。原告装修案涉房屋花费90143元，租期共计18个月，分摊到每个月的装修费为5008元，剩余7个月租期，装修残值为35056元。原告在案涉房屋经营加盟连锁冷饮店，支付加盟费6万元、加盟保证金1万元，因原告无法继续使用案涉房屋，造成原告无法继续履行加盟协议，加盟保证金无法退还。加盟期限自2015年1月27日至2017年6月30日，共计29个月，剩余加盟期限为17个月，按照每月平摊计算的17个月加盟费损失为35172元。原告为经营冷饮，向凯德商务咨询有限公司购买设备，花费7万元，原告无法继续经营，设备剩余的残值大约为3万元，应认定为损失，原告主张2万元。被告的违约行为造成了原告无法继续承租使用案涉房屋，应承担返还上述租金和赔偿上述损失的责任。故原告诉至法院，要求：1.解除原被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告返还剩余租金151667元；3.被告返还押金1万元；4.被告赔偿原告装修残值损失35056元；5.被告赔偿原告加盟费损失35172元、加盟保证金损失1万元；6。被告赔偿原告设备损失2万元。
原审被告柳国宾在一审中辩称：合同终止的原因在于原告没有按照合同约定支付部分电费，包括2015年10月、11月、12月、2016年1月、2月的电费。原告实际腾退房屋的日期为2016年2月28日。原告没有将案涉房屋腾退给被告，而是将钥匙交给房主机车商厦，给被告造成了损失。故被告不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2015年1月28日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定被告提供给原告位于西安路38号机车商厦门头房二层约70平方米为原告经营。在被告与机车商厦签订下一年度的承租合同后，原被告双方合作期自2014年8月31日至2016年9月1日。2014年交被告26万，2015年6月15日交被告26万元(年租金26万元)。合同到期后，原告享有优先承租权。原告负责经营期间的一切费用(水、电等)。原告不得与第三方合作经营。押金1万元，租赁期满，水电等费用交清、室内墙面、门面、监控、电线升降机等固定设施等不得损坏拆除，原告经营期没违约，被告返还押金。合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告使用，原告对房屋进行了装修，用于经营“泷千家”冷饮店。原告支付了2014年8月31日至2016年9月1日期间的租金52万元及押金1万元。
大连大力轨道交通装备有限公司机车商厦出具《证明》一份，内容为：“由于机车商厦要进行店面装修，于2016年1月31日收回‘泷千家’机车商厦店。店面财物品造成的损失与我商厦无关。同时我商场在2016年2月5日收到‘泷千家’店面钥匙，特此证明。”
另查，2000年，大连大力轨道交通装备有限公司将案涉房屋出租给被告使用。2014年8月21日，被告与解鹏签订《房屋租赁协议》，除合同主体外，协议其他内容与原被告签订约《房屋租赁协议》一致。2015年7月1日，大连大力轨道交通装备有限公司机车商厦与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将案涉房屋出租给被告使用，约定租期自2015年7月1日至2016年1月31日，被告有转租权。2015年7月8日，该公司与被告签订《补充协议》，约定租赁合同期满不再续租。
再查，被告于2016年2月23与原告进行电话沟通。
一审法院认为：关于合同效力的问题，从《房屋租赁协议》的约定看，在被告与机车商厦签订下一年度的承租合同后，原被告双方合作期自2014年8月31日至2016年9月1日，即原告能够在该租期内承租使用房屋的一个前提条件为“在被告与机车商厦签订下一年度的承租合同后”，该约定实际是一个附条件的约定，且是一个附生效条件的约定。从法律的角度讲，该条件的成就与否是不确定的；从实际情况看，2016年2月1日之后，机车商厦并未与被告续签合同，而是签订了不再续租的《补充协议》，该事实导致原被告双方对租期约定的条件不能成就，且因机车商厦已收回房屋，原被告约定的条件属于根本不能成就。因此，原被告关于2016年2月1日至2016年9月1日期间的约定未生效，即原被告间租赁合同的实际期限应至2016年1月31日。
关于原告解除《房屋租赁协议》的请求，一审法院认为，合同的解除以生效为前提，2016年2月1日至2016年9月1日期间的合同部分未生效，不存在解除的问题，2014年8月31日至2016年1月31日的权利义务双方已经履行完毕，不能解除。因此，对原告要求解除合同的主张，不予支持。
关于返还租金的主张，原告主张2016年1月31日将房屋返还给机车商厦，但原告并没有提供该日返还房屋的证据，从机车商厦出具的《证明》看，2016年2月5日其收到案涉房屋的钥匙，而从利害关系的角度看，机车商厦出具的《证明》具有真实可信性，据此可以认定，原告于2016年2月5日将房屋返还给机车商厦。对原告是否应当将房屋返还给机车商厦的问题，一审法院认为，2016年2月1日起，被告无权处分案涉房屋，机车商厦收回房屋是机车商厦的权利，也因为被告丧失对房屋的处分权，原告有义务配合机车商厦收回房屋。从上述内容可以看出，原告在2016年2月5日将案涉房屋予以返还。因此，原告租金应支付至2016年2月4日，对于2016年2月5日至2016年9月1日期间的租金应予返还。原被告双方约定的第二年度的租金为26万元，按照一年365天计算，每天租金为712元。2016年2月5日至2016年9月1日共计210天，该期间租金为149520元。因此，被告应当返还原告租金149520元。
关于违约责任的认定问题。原告主张因被告与机车商厦签订的案涉房屋租赁合同到期，被告失去转租权，导致原告无法继续使用房屋。基于一审法院对双方合同效力的认定，导致合同未生效的原因在于双方对合同生效条件的约定，而双方作为合同主体，对该约定产生的后果应承担各自的责任，对原告而言，应承担自己的经营风险。原告加盟经营“泷千家”冷饮店，支付的加盟费、加盟保证金和设备费，均是其在经营中产生的费用，属于经营风险，因此，对加盟费、加盟保证金和设备费的损失，不予支持。关于装修的问题，原被告双方并没有相关约定，而房屋的装修现已不存在，无法确定装修残值。因此，对原告装修费残值的主张，不予支持。关于押金的问题，根据合同的约定，租赁期满后，被告在原告交清水电等费用的情况下返还。现因案涉合同部分未生效，合同期限已至，被告应当返还。至于被告主张原告未交纳相关电费问题，被告应当对是否欠付电费及欠付电费的数额提供证据，但被告并不能提供证据，对其主张，不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决:一、被告柳国宾于判决生效之日起十日内返还原告孙骥租金149520元；二、被告于判决生效之日起十日内返还原告押金1万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5189元(原告已预交)，退回2594.5元，由原告负担998.5元，由被告负担1596元，给付时间同上。
宣判后，孙骥不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三项，依法改判柳国宾赔偿上诉人损失80288元。其上诉理由是：一、根据房屋租赁合同司法解释的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应认定超过部分的约定无效，而不是一审法院认定的未生效。二、既然超出期限的部分合同无效，根据合同法第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。结合到本案，被上诉人明知其是否能续签合同无法确定，为了达到收取租金的目的，提前要求上诉人支付租金，在收到租金后在明知合同部分租赁期限已经无效的前提下还不履行告知义务，被上诉人存在明显过错，上诉人的损失理应由被上诉人承担。
被上诉人柳国宾表示服从原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，案外人大连大力轨道交通装备有限公司将案涉房屋出租给被上诉人，被上诉人又将该房屋转租给上诉人，案外人大连大力轨道交通装备有限公司并没有提出异议，且上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》确系双方当事人的真实意思表示。虽然该《房屋租赁协议》中约定了“双方合作期（即租期）自2014年8月31日至2016年9月1日”，超出了签约当时被上诉人剩余租赁期限，但从庭审查明的“被上诉人自2000年起即租赁案涉房屋，且与大连大力轨道交通装备有限公司之间的租赁合同是一年一签”的事实以及双方约定的“在甲方（柳国宾）与机车商厦（案外人大连大力轨道交通装备有限公司）签订下一年度的承租合同后，双方合作期（即租期）自2014年8月31日至2016年9月1日”的内容上看，签约当时双方均知晓被上诉人继续承租案涉房屋的租赁期限处于不确定状态，至于确定到何时为租赁终期，要视被上诉人能否与大连大力轨道交通装备有限公司签订下一年度的租赁合同而定，也就是说，上诉人与被上诉人之间对租赁房屋的期限并没有明确，而是附了一个条件，即“甲方（柳国宾）与机车商厦（案外人大连大力轨道交通装备有限公司）签订下一年度的承租合同”，因此，一审认定上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁协议》是附条件的合同正确，并根据被上诉人与案外人大连大力轨道交通装备有限公司续签的租赁协议认定上诉人与被上诉人之间的租赁期限截止到2016年1月31日并无不当，上诉人主张2016年1月31日至2016年9月1日止的租赁期间的约定无效没有事实和法律依据。
既然截止2016年1月31日租赁期限届满，那么，合同履行期限届满后就不存在装修损失及加盟期限未届满的加盟费损失的问题，更何况，上诉人加盟期间都超出了合同约定的“2016年9月1日”，因此，上诉人要求被上诉人赔偿损失没有事实和法律依据，一审不予支持正确。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1810元（上诉人孙骥已预交），由上诉人孙骥负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一六年八月八日
书记员 滕子美