北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05682号
上诉人（原审被告）北京韩影宫美容科技有限公司，住所地北京市朝阳区华威里2号（住宅）楼4E室。
法定代表人梁超，经理。
委托代理人张敬辉，北京国舜律师事务所律师。
委托代理人高颖，天津德唯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘香莲，女，1971年10月19日出生。
委托代理人石敬会，北京市博友律师事务所律师。
上诉人北京韩影宫美容科技有限公司（以下简称韩影宫公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩影宫公司的委托代理人张敬辉、高颖，被上诉人刘香莲及其委托代理人石敬会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘香莲在原审法院起诉称：2011年6月15日，我与韩影宫公司签订《租赁定金协议书》及《北京市房屋租赁合同》，约定我将610房屋，面积共计240.69平方米，出租与韩影宫公司经营使用，租期为3年，租金为3万元／月，支付方式为半年付。该租赁合同第9条4项明确约定，韩影宫公司如延期支付租金达15天，我有权解除合同，同时合同第10条4项约定，韩影宫公司应按照一个月租金标准支付违约金。另，双方于2011年6月15日签订《补充协议》，约定如果在合同期内，韩影宫公司违约，需向刘香莲支付一年的房屋租金作为违约金。2012年3月9日，我将房屋交付韩影宫公司承租使用，但截止2014年3月27日，韩影宫公司未能按照租赁合同约定如期支付当期应付租金，已构成严重违约。故诉至法院，要求韩影宫公司支付我自2014年3月9日至2014年4月18日的房屋租金38000元，并支付我违约金15万元；诉讼费由韩影宫公司承担。
韩影宫公司在原审法院答辩称：与刘香莲签订合同的宋建国当时是我公司员工，负责办理租赁房屋事宜。刘香莲于2012年5月中旬才将诉争房屋交给我公司，之后我公司进行装修，同年6月搬入使用诉争房屋。因刘香莲要提高房租，故我公司于2014年3月27日搬出，现在我公司还有一些设施在诉争房屋内，但对此我公司另案起诉。诉争房屋确实由我公司使用，刘香莲应将多余房租和押金退还我公司。
原审法院审理查明：刘香莲（甲方）、韩影宫公司（乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定韩影宫公司承租47号天行建商务大厦，建筑面积240.69平方米的房屋；租金标准为每月3万元，支付方式为押二付六，押金为6万元。第九条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。……”第十条第一款约定：“……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”合同第十二条约定：交付房屋时间按甲方现租户交付时间为准。该份合同未约定房屋租赁期限，且未写明合同的签订日期。另外，三方签订《租赁定金协议书》，约定房屋租赁期共36个月，该房屋每月租金为3万元。2011年6月15日，刘香莲与韩影宫公司签订《补充协议》，约定：“经双方协商决定，在合同期范围内，如甲方违约，按一年租金为违约金；如乙方违约，按一年租金为违约金。租赁期限，三年整，三年后到期，乙方优先续租。”
另查，2012年2月2日，刘香莲（甲方）与宋建国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋物业地址为0610号（以下简称诉争房屋）。该合同第四条约定：“房屋租赁期限自2012年3月10日至2015年3月9日止。遇以下情况应顺延：1）发生不可抗力事由的；2）甲方非正常原因逾期交付房屋的；3）非乙方原因致使房屋无法居住的；4）经双方协商一致并书面更改的。”第五条约定：“租金每月人民币30000元（大写：叁万元整）。”第六条约定：“租金按半年支付：自本合同生效之日起十五日内，乙方应支付给甲方半年度的租金；以后应在下半年度前付清后半年的租金。（注：下半年房租于2012年9月1日前付清）。”第二十二条约定：“租赁期间，如乙方需要退房，必须提前个月书面通知甲方。双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。”刘香莲提出该份合同系为韩影宫公司办理执照使用，但刘香莲就其主张未提交相应证据。2012年3月1日，刘香莲向宋建国出具收据，由刘香莲收到610室房屋押金6万元及六个月租金18万元。审理中，双方均认可该笔租金系韩影宫公司支付的第一期租金。
2014年4月18日，刘香莲与韩影宫公司员工于永良签订《610室剩余物品清单》，内容为：“于2014年4月18日北京韩影宫有限公司指派于永良来与刘香莲交接关于天行建商务大厦610室物品交割之事，屋内物品以完整无损全部搬走，剩余4个水晶吊灯、一台烘干机、3个液晶屏。因3个液晶屏镶嵌在墙里面，不能折走。”审理中，双方均认可韩影宫公司租赁期间共支付24个月的房屋租金即72万元。但韩影宫公司提出刘香莲系2012年5月中旬给付其诉争房屋钥匙，故其已经支付租金至2014年5月中旬，但韩影宫公司就其主张未提交相应证据。刘香莲对此不予认可，表示其于2012年2月交付诉争房屋，租期应于2012年3月10日起算。另外，刘香莲表示因韩影宫公司未依约交纳租金，故要求按照双方2011年6月15日签订的《补充协议》约定，由韩影宫公司给付其5个月的租金共计15万元作为违约金。韩影宫公司表示因刘香莲要求提高租金，故在刘香莲同意的情况下办理了提前退房，故其不同意承担违约责任，但韩影宫公司就其主张未提交相应证据。对于违约金标准，韩影宫公司认为违约金标准过高，认为违约金的标准应为一个月租金。
审理中，刘香莲提交诉争房屋房产证复印件、离婚证及离婚协议书，并表示诉争房屋产权人于2013年12月4日由其变更至孙华林名下。韩影宫公司对上述证据的真实性予以认可。经法院询问，孙华林表示其认可刘香莲与韩影宫公司签署的相关合同，若韩影宫公司需支付相关费用，则应支付给刘香莲，其不主张相关权利。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、租赁定金协议书、补充协议、收据、房屋租赁合同、601室剩余物品清单、房屋所有权证、离婚证、离婚协议书等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经询问，现诉争房屋的所有权人孙华林认可刘香莲签署的相关合同以及向韩影宫公司主张相关权利的行为，对此法院不持异议。当事人协商一致，可以变更合同。刘香莲与韩影宫公司委托代理人宋建国于2012年2月2日签订的房屋租赁合同系双方针对诉争房屋签订的最后一份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在该份房屋租赁合同中对租赁标的、期限、租金、违约责任等事项均进行了约定，故双方应当按照该份合同的约定全面履行自己的义务。刘香莲提出该份合同系为韩影宫公司办理执照而签订，未提交相应证据，法院不予采信。刘香莲与韩影宫公司工作人员于永良于2014年4月18日进行了诉争房屋交接，故双方的租赁合同已于当日实际解除。现双方对租期起始日期存在较大分歧，对此法院认为，根据2012年2月2日的房屋租赁合同约定，房屋租赁期限自2012年3月10日起，因此该日系租期的起始日期。韩影宫公司提出刘香莲系2012年5月中旬交付诉争房屋，未提交相应证据，法院不予采信。庭审中，双方均认可韩影宫公司共支付24个月的房屋租金，故韩影宫公司仍应给付刘香莲合同履行期间即2014年3月10日至2014年4月18日的房屋租金。刘香莲要求韩影宫公司给付其租金38000元，数额未超出合同约定，法院予以支持。根据合同约定，韩影宫公司应在下半年度前支付后半年的租金。韩影宫公司给付第一期租金的时间为2012年3月1日，且合同约定下半年房租于2012年9月1日前付清，因此参照合同约定及合同的实际履行情况，韩影宫公司应于2014年3月1日前给付后半年度的租金。韩影宫公司未按时支付租金并提前退房，已经违反了合同的约定，应承担相应违约责任。韩影宫公司提出其退房系因刘香莲提高租金，未提交相应证据，法院不予采信。现刘香莲提出按照双方于2011年6月15日签订的补充协议，并放弃部分主张，要求韩影宫公司给付5个月的租金作为违约金，如前所述，韩影宫公司需承担的违约责任应以2012年2月2日的房屋租赁合同第二十二条约定为准，故法院对刘香莲的主张不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，韩影宫公司提出合同约定的违约责任过高，要求予以降低。法院认为，刘香莲与韩影宫公司已于2014年4月18日自行办理了房屋交接事宜，且刘香莲亦未提交证据证明韩影宫公司的违约行为对其造成的实际损失，故结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则判定韩影宫公司支付刘香莲一个月的租金作为违约金。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、北京韩影宫美容科技有限公司于本判决生效后七日内给付刘香莲二〇一四年三月十日至二〇一四年四月十八日的房屋租金三万八千元；二、北京韩影宫美容科技有限公司于本判决生效后七日内给付刘香莲违约金三万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
韩影宫公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，发回重审或改判驳回刘香莲的诉讼请求。上诉理由：原审判决认定交房时间与事实不符，原审判决认定韩影宫公司违约与事实不符，原审判决对韩影宫公司交付房租及房屋押金的总额没有落实，原审法院对韩影宫公司交付的房屋押金6万元未予处理存在疏漏。
刘香莲答辩称：原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘香莲与韩影宫公司委托代理人宋建国于2012年2月2日签订的房屋租赁合同系双方针对诉争房屋签订的最后一份租赁合同，合法有效。根据该份房屋租赁合同约定，租期自2012年3月10日起，因此该日系起租日期。韩影宫公司提出刘香莲系2012年5月中旬交付诉争房屋，未提交相应证据，不予采信。刘香莲与韩影宫公司工作人员于永良于2014年4月18日进行了诉争房屋交接，故双方的租赁合同已于当日实际解除。原审庭审中，双方均认可韩影宫公司共支付24个月的房屋租金，故韩影宫公司还应给付刘香莲合同履行期间即2014年3月10日至2014年4月18日的房屋租金。刘香莲要求韩影宫公司给付其租金38000元，未超出合同约定数额，应予支持。根据合同约定，韩影宫公司应在下半年度前支付后半年的租金。韩影宫公司给付第一期租金的时间为2012年3月1日，且合同约定下半年房租于2012年9月1日前付清，因此参照合同约定及合同的实际履行情况，韩影宫公司应于2014年3月1日前给付后半年度的租金。韩影宫公司未按时支付租金并提前退房，已经违反了合同的约定，应承担相应违约责任。韩影宫公司提出其退房系因刘香莲提高租金，未提交相应证据，不予采信。韩影宫公司需承担的违约责任应以2012年2月2日的房屋租赁合同第二十二条约定为准。韩影宫公司提出合同约定的违约责任过高，要求予以降低符合法律相关规定，原审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则判定韩影宫公司支付刘香莲一个月的租金作为违约金适当。关于韩影宫公司上诉所提原审法院对房屋押金未处理一节，因其未就该请求向原审法院提起反诉，故本案不予处理，其可另行解决。
综上所述，韩影宫公司的上述请求和理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千零三十元（刘香莲已预交），由刘香莲负担八百六十二元（已交纳）；由北京韩影宫美容科技有限公司负担一千一百六十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千零六十元，由北京韩影宫美容科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年八月五日
书记员 赵梦芸