上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17251号
原告平阳县财政局。
法定代表人林海涵。
委托代理人池方景，浙江九州大众律师事务所律师。
委托代理人周纬国，浙江九州大众律师事务所律师。
被告豆鹏江。
被告杨亚丽。
委托代理人豆鹏江。
原告平阳县财政局诉被告豆鹏江、杨亚丽排除妨害纠纷一案，本院于2014�5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月29日公开开庭进行了审理，原告平阳县财政局的委托代理人周纬国、被告豆鹏江暨被告杨亚丽的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平阳县财政局诉称，原告于1999年从平阳县建筑通用机械厂处受让取得上海市浦东新区玉兰路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称系争房屋），并于2010年10月28日办理了产权证。被告豆鹏江、杨亚丽（以下至判决主文前简称被告方）系夫妻，未经原告同意于2004年3月6日起占用上述房屋至今。原告为此要求被告方迁出系争房屋未果，故起诉来院，要求：1、被告方腾空系争房屋，并依法返还给原告；2、被告方向原告支付房屋占有使用费人民币（下同）128，316.71元（从2004年3月6日起计算至起诉之日即2014年4月20日止，使用费标准为：2004年按照每月400元计算，之后年递增率按照1.2计算）、物业管理费1，005.80元（从2005年2月起计算至2013年12月止，按照每年112.80元计算8年11个月）。
被告方共同辩称，其于2000年起在系争房屋内居住至今，租金每月400元，已经付至2007年底。系争房屋是通过案外人朱某某（音）租的。朱某某是平阳县人，她说系争房屋是XXX的，是老乡让她帮忙租的。2000年，被告方和朱某某签订租房合同，月租金是400元，一般是被告方将现金交给朱某某，由其转交给XXX，有时是一年一付，有时XXX来上海的时候就直接交给XXX，没有收据。2007年之前的租金已经付清，没有发生过纠纷。2007年，平阳县检察院的检察人员对被告方说系争房屋有纠纷，并让被告方把汇款凭证保留下来。之后，被告方没有再支付过房款，被告方也不清楚房屋产权属于谁。现被告方同意在合理期限内搬出系争房屋，房屋占有使用费应从原告取得产权登记后按照每月400元支付，物业管理费被告方已经缴纳，不同意再向原告支付。
审理中，原告提供如下证据：1、原告与案外人平阳县建筑通用机械厂在1999年签订的《协议书》复印件一份，内容为：平阳县建筑通用机械厂以物抵债，将包括系争房屋在内的四套房屋抵给原告，双方互不补钱。被告方表示，该份《协议书》真实性无法确认。2、《通知》与回执各一份，证明2013年5月20日，原告发出《通知》，要求系争房屋内的住户搬出。被告豆鹏江于2013年5月23日签收上述《通知》。被告方对此无异议。3、物业管理费发票（号码为XXXXXXXX、开票日期为2013年6月18日、付款单位记载为为平阳县财政局）及情况说明各一份，证明原告向上海市浦东新区花木物业公司缴纳物业管理费5，341.60元，该公司第七管理站于2014年1月14出具的情况说明，证明上述发票金额5，341.60元包含系争房屋从2005�2月至2013年12月的物业管理费总计1，005.80元。被告方表示，系争房屋在上述时间内的物业管理费已经由被告方缴纳，被告方有发票为证。4、原告工作人员XXX的银行卡交易记录，证明该卡于2004年至2007年间陆续收到款项。对此，被告方表示，2004年，其工作人员XXX曾提供了银行卡号，被告方转账过，但具体数额记不清楚了。5、系争房屋的出售合同及申请登记材料等，证明2005年3月5日，原告与案外人上海花木房地产开发经营公司就系争房屋签订了买卖合同，之后办理了房屋产权登记。
被告方提供如下证据：1、《房屋租赁合同》复印件一份，内容为：2000年11月，被告豆鹏江从平阳县财政局郑先生处租得系争房屋，月租金400元，代租人为朱阿姨（朱某某）。原告对该份合同的真实性有异议，原告没有授权朱某某出租系争房屋。2、付款证明一份，证明2004年3月4日，被告豆鹏江向案外人陈有余支付结清了系争房屋2004年3月31日之前的房租，金额8，000元。原告对该证据真实性、关联性均有异议。3、物业管理费发票（号码为XXXXXXXX、开票日期为2013年6月18日、付款单位记载为46弄6号602室），证明被告方支付了系争房屋从2005年2月至2013年12月的物业管理费总计1，005.80元。原告对该发票不能证明物业管理费是被告方缴纳的，原告领取了包含系争房屋在内的总计发票后，分户发票留存在物业公司并被被告方领取。4、物业管理费账单，证明系争房屋物业管理费账单上的户名至今仍为案外人叶某某。原告认为，该证据与本案没有关联性。
经审理查明，被告方于2000年起居住至系争房屋至今。2005年3月5日，原告与案外人上海花木房地产开发经营公司就系争房屋签订了买卖合同。2010年10月19日，原告的委托代理人XXX就系争房屋提交登记申请书。2010年10月28�，系争房屋产权被登记在原告名下，建筑面积为39.50平方米，建筑类型为公寓。因双方就迁出系争房屋事宜协商未果，故诉至法院。
审理中，双方当事人就系争房屋发表如下意见：1、关于系争房屋直至2010年才办理产证的原因。原告称，系争房屋于1993年竣工，因为开发商的原因不能办理大产证，2005年，系争房屋具备办理房屋登记条件后，原告与开发商签订了买卖合同，之后办理了产权登记。原告另表示，系争房屋没有纠纷，但涉及到过其他案件。被告方认为，2007年之前的租金已经付清，原告的手续不完备，系争房屋权利不明，物业管理费账单上的户名即案外人叶某某也称其是房主，也向原告主张过租金。2、关于系争房屋使用费的确定，原告方认为应按照同类房屋的市场价格计算，被告方则认为应按每月400元或者参照公租房租赁的价格计算。关于系争房屋租赁的市场价格，双方在庭审中确认不再申请进行估价，同意由法院确定。
上述事实，有原告提供的协议书、房地产权证、通知及回执、发票及情况说明、被告方提供的房屋租赁合同、发票、付款证明、发票、管理费账单以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，系争房屋系已登记在原告名下，原告对系争房屋享有合法的所有权，被告方亦表示同意在合理期限内迁出，应予确认。系争房屋使用费的确定应结合本案实际情况：首先，被告方居住于系争房屋的依据，被告方虽然不能提供《房屋租赁合同》的原件，但是根据其入住系争房屋至今长达十余年、原告至2013年才明确向被告方主张权利的事实及物尽其用的物权法原则，难谓被告方是非法入住；其次，从系争房屋的管理情况来看，原告对系争房屋产权确定迟延、管理不到位客观上也是形成系争房屋使用现状的因素，故被告方关于明确系争房屋权利人之后再缴纳租金或使用费的意见，应属合理，本院予以采信。基于以上考虑，系争房屋使用费的计算日期确定为2010年10月28日至2014年4月20日，计算标准不宜简单按照同类房屋租赁的市场价格确定，依据双方各自的行为因素及公平原则，本院酌情将系争房屋的使用费标准调整确定为：2010年每月400元、2011年每月420元、2012年每月440元、2013年每月460元、2014年每月480元，总额确定为18，440元。关于物业管理费，本案原、被告就此事项并无书面约�，原告作为系争房屋业主，应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，其要求被告支付物业管理费的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：
一、被告豆鹏江、杨亚丽于本判决生效之日起一个月内从上海市浦东新区玉兰路XXX弄XXX号XXX室房屋内迁出，将该房屋归还原告平阳县财政局；
二、被告豆鹏江、杨亚丽于本判决生效之日起十日内给付原告平阳县财政局上海市浦东新区玉兰路XXX弄XXX号XXX室房屋使用费18，440元；
三、驳回原告平阳县财政局的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，886元，减半收取1，443元�由原告平阳县财政局负担1，241元，被告豆鹏江、杨亚丽共同负担202元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 刘 明
二〇一四年六月二十日
书 记 员 周丽萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。