山东省临沂市罗庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1311民再6号
原审原告：李亚龙，男，1978年12月7日出生，汉族，郯城县人，现住临沂高新技术产业开发区。
委托代理人：朱佃玉，山东沂河律师事务所律师。
原审被告：临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会。住所地：临沂市罗庄区罗庄街道办事处朱陈东社区。
代表人：范庆波，该社区负责人。
委托代理人：王明杰，山东晨浩律师事务所律师。
原审原告李亚龙与原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月3日作出（2010）临罗商初字第1587号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告李亚龙及其委托代理人朱佃玉，原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会的委托代理人王明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年9月28日，原审原告李亚龙诉称，临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会开发筹建了朱陈社区盛泰花园，其妻子仇文芳于2008年11月24日与临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会签订《盛泰花园购房预订单》，并于当日交纳了购房定金20000元。后又于2008年12月8日签订《朱陈东社区盛泰花园楼房认购协议书》，约定对方须于2009年6月1日前交付房屋，李亚龙已在当日交清了购房余款108685元。后交房期限已经届满，多次催促，对方以种种理由拒不交付。至今对方既不交房，亦以资金困难为由拖延返还购房款。李亚龙认为，临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会既然收受其交纳的20000元定金，现已过交房期限，仍拒不交付房屋，已构成违约，理应返还双倍定金。为此诉至法院，请求依法判令解除与临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会的购房合同、返还购房款128685元及利息；支付双倍定金20000元。
原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会未答辩。
本院原审查明，2008年11月24日，李亚龙之妻仇文芳与临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会签订《盛泰花园购房预订单》，交纳定金20000元。2008年12月8日，李亚龙与临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会签订《朱陈东社区盛泰花园楼房认购协议书》，约定临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会于2009年6月1日前向李亚龙交付房屋。李亚龙于当日交清购房款余款108685元。到期后，临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会拒不向李亚龙交付房屋，李亚龙要求临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会返还购房款未果，为此成诉。
本院原审认为，李亚龙与临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会自愿签订楼房认购协议书，李亚龙并依据约定向临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会交清购房款，该买卖协议不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人的利益，依法成立并生效，受法律保护。现临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会逾期不向李亚龙交纳房屋，已经构成违约，应双倍返还李亚龙交纳的定金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条一款（四）、（七）项之规定，判决如下：一、临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会返还李亚龙购房款128685元。二、临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会双倍返还李亚龙购房定金20000元。上述义务，均于本判决生效后五日内履行。案件受理费3275元减半收取1637.5元、保全费1270元，共计2907.5元，由临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会负担。
本院再审过程中，原审原告李亚龙的诉称同原审时的诉称意见。
原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会辩称，1、原审判决（2010）临罗商初字第1587号判决书事实不清、证据不足，依法应予撤销；2、案外人周济峰涉嫌冒用、私刻公章，诈骗，侵占集体财产等犯罪，全案应依法移送公安机关或检察机关处理；3、答辩人不存在任何过错，不应当承担民事责任，请求法院依法驳回再审申请人的全部诉讼请求。具体理由如下：一、答辩人不是本案适格的被告。2004年12月，答辩人已由临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会改名为临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会，因此，临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会在涉案购房合同签订4年前早已不存在，答辩人与本案不存在任何关联，不是本案适格被告。二、盛泰花园与答辩人无任何法律关系，依法不应承担任何责任。盛泰花园小区位于我社区范围内，本为我社区旧村改造项目，但在案外人周济峰担任我社区居委主任期间，无任何审批手续即开始建设，后又不知何故变成周济峰个人开发的房地产项目。因此，答辩人并不是盛泰小区的发售人。目前，我社区居民对此项目归个人所有，意见也比较大，曾多次发生居民上访事件。答辩人经调查后得知，答辩人及上级机关从未批准刻包含有“罗庄办事处朱陈东社区盛泰小区”字样的任何公章，也从未向我单位上交过分文售房款。本届居委会成立时，也曾咨询过盛泰花园小区项目，但被告知与答辩人无任何关系。三、案外人周济峰涉嫌犯罪，全案应依法移送公安机关或检察机关处理。案外人周济峰担任我社区负责人期间，明知罗庄街道朱陈东村村民委员会已不存在，冒用其对外签订认购协议书，并私刻“罗庄办事处朱陈东社区筹建处”和“罗庄办事处朱陈东社区盛泰小区筹建处财务专用章”，骗取他人财物拒不退还，数额巨大，已涉嫌犯罪。在本案举证及答辩期间，答辩人详查本单位与盛泰花园小区有关账目，盛泰花园小区所有人周济峰除为盛泰花园小区上交过10万元的基础设施建设费用（供水、供电及绿化等建设工程），从未上交过其他费用。据本社区居民反映，建设盛泰花园小区时，我单位是投入了大量的人、财、物的，但是在盛泰花园小区莫名私有化的过程中，我单位并未获得合理对价。答辩人认为，这其中巨额的集体资产流失，已构成犯罪。因此，答辩人请求法院依法将本案移送公安机关或检察机关处理。四、答辩人在本案中不存在任何过错，不应当承担任何民事责任。综上，被答辩人的再审诉讼请求既无事实根据也无法律依据，请求法院查明事实后判决予以全部驳回。
本院再审查明，2008年11月24日，李亚龙之妻仇文芳在罗庄办事处朱陈东社区盛泰小区筹建处签订了盛泰花园购房预定单，预定了盛泰花园×号楼×-×××、×-××号房，总价款为134685元，约定并交纳了购房定金20000元。2008年12月8日，李亚龙签订了该房屋认购协议书，房屋总价款优惠后为128685元，约定于2009年6月1日前通过项目整体验收，能够交付使用，合同上加盖的公章为临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会，李亚龙并于当日交纳了剩余房款108685元。在该两份交款收据上均加盖的系罗庄办事处朱陈东社区盛泰小区筹建处财务专用章。后因未能按期交房，李亚龙将临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会作为被告诉至本院。2010年12月3日，本院作出原审判决。2011年4月11日，李亚龙申请强制执行。2011年7月12日，山东省临沂市中级人民法院作出（2011）临执指字第155号执行裁定书，指定兰陵县人民法院执行。2015年5月20日，兰陵县人民法院作出（2011）苍执字第1017-2号执行裁定书，以被执行人名称有误，终结执行。
再审另查明，2004年12月临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会已更名为临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会，临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会主张经查询社区“两委会议档案”，从未研究过刻制“罗庄办事处朱陈东社区筹建处”公章事宜，并提供临沂市罗庄区罗庄街道办事处的四份证明证实，自2004年12月以来，临沂市罗庄区罗庄街道办事处不存在临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员会，其公章已被废止；未研究成立“罗庄办事处朱陈东社区盛泰小区筹建处”机构，该机构公章从未向罗庄街道办事处申请和备案过。临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会另提供一份其作为甲方与作为乙方的临沂市罗庄区盛泰花园小区于2011年10月29日签订的协议书复印件，载明：经朱陈东社区“两委”会议研究，就盛泰小区待建的四栋楼的问题，与乙方充分协商，双方签订协议如下：一、乙方必须优先安置2009年因罗欣药业公司占用土地的拆迁户及新2**国道未拆的拆迁户，并按成本价出售，甲方不承担安置责任；二、乙方向甲方交纳土地占用金人民币捌拾捌万元……三、乙方承建过程中发生的一切费用均与甲方无关，甲方不承担任何责任。……证明临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会不是盛泰小区的发售人。李亚龙认为以上证明恰恰证实了临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会是由临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员变更的，公章是否被废止和是否申请和备案，属于内部行政管理的问题；协议书系复印件不予质证，但其内容亦是内部管理问题，恰恰证实了盛泰花园小区是临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会成立的。
再审还查明，案外人周济峰于2007年10月至2011年任临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会负责人，本院原审时于2010年12月2日对其进行了调查询问，周济峰称：“李亚龙购买的盛泰花园的房子因资金周转困难，未能按时完工和交付，没有退还李亚龙的钱，因为无钱偿还，盛泰花园是朱陈东村村委开发的，让我负责的。”临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会认可盛泰花园最初是其社区的旧村改造项目，但未经批准就开始建设，后来变成了周济峰的个人开发项目，没有见过规划许可证等相关手续，所占用土地不属于建设用地，系农村集体所有土地。李亚龙在购买涉案房屋之前至至今一直系郯城县户口，户籍所在地为郯城县团结路81号。
以上事实，主要根据原审原、被告陈述、举证、质证及庭审调查所认定，相关证据均已收录在卷。
本院再审认为，本案争议的焦点为：一、原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会作为本案的被告是否适格；二、涉案房屋认购协议书的效力问题。
关于争议焦点一，根据原审被告提供的相关证据，可以证实临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会是临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东村村民委员更名后的集体组织，两者具有连续性，系同一主体。虽然原审被告已于2004年12月更名，但并没有充分证据证实其更名前的公章已被废止和停用，故涉案房屋认购协议书虽然加盖的系原审被告更名前的公章，但时任原审被告负责人的周济峰对该认购书的真实性予以认可，并承认涉案房屋系原审被告开发的，且原审被告在再审中亦认可该房屋最初系其社区的旧村改造项目，即便是后来成为周济峰的个人开发项目，但鉴于周济峰系该社区的负责人，原审原告作为善意第三人有充分理由相信该房屋买卖行为系集体行为，故临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会作为本案的诉讼主体适格，依法应承担相应法律责任。至于原审被告与案外人周济峰之间的关系，系另一个法律关系，不是本案审理的范围，原审被告可另行主张权利。
关于争议焦点二，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”本案诉争的房屋附着的土地属于农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”的规定，宅基地、农村住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买住宅的行为是不受法律保护的，买卖行为应是无效的，原审原告李亚龙系城镇居民，并非涉案房屋所在的集体经济组织成员，且其至今也未取得该集体经济组织成员资格，故其签订的《房屋认购协议书》应是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告被告应将购房款返还给原审被告并赔偿其相应的利息损失。关于定金问题，定金系建立在合同有效的基础上，因本案中涉案合同系无效合同，故相应的定金条款亦应是无效的，因此原审原告要求原审被告双倍返还定金的主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。
综上，原审列明的被告主体名称错误，认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。为了保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
一、撤销临沂市罗庄区人民法院（2010）临罗商初字第1587号民事判决。
二、2008年12月8日原审原告李亚龙与原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会签订的房屋认购协议书无效。
三、原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会返还原审原告李亚龙购房款128685元，于本判决生效后十日内履行。
四、原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会赔偿原审原告李亚龙购房款128685元的利息损失，（其中20000元的利息自2008年11月24日起计算，108685元的利息自2008年12月8日起计算，均按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行期满之日止），于本判决生效后十日内履行。
五、驳回原审原告李亚东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费1637.5元，由原审被告临沂市罗庄区罗庄街道朱陈东社区居民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 段欣欣
审 判 员 马腾忠
人民陪审员 韩奎敏
二〇一六年八月十二日
书 记 员 孙艳丽