杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第328号
原告：浙江赞成物业管理有限公司。
法定代表人：黄云聪。
委托代理人：吴肖臣。
委托代理人：李丹丹。
被告：石红兰。
委托代理人：李克伟。
原告浙江赞成物业管理有限公司诉被告石红兰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，依法由代理审判员苏仲文适用简易程序独任审判，于2012年4月17日公开开庭进行了审理。原告浙江赞成物业管理有限公司委托代理人吴肖臣、被告石红兰及其委托代理人李克伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江赞成物业管理有限公司起诉称：被告石红兰是上城区复兴路金棕榈花园7幢202室的所有权人、业主。2003年6月29日被告入住该小区，同日，原、被告签订了《入住合约》。原告一直为被告等金棕榈花园业主提供物业服务至今。被告在2003年7月1日缴纳物业管理费用2502.18元，此后一直未缴纳物业管理费用，至今拖欠2005年1月至2012年11月的物管费19809.09元。2012年9、10月代收代付水费75.85元。经多次电话、书面通知、发函催讨，被告拒不缴纳物业管理费用。诉讼请求为：1、判令被告支付2005年1月至2012年11月的物业管理费，2012年9、10月份水费等费用合计人民币19884.94元，滞纳金5965.48元；2、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告浙江赞成物业管理有限公司自愿放弃对水费75.85元、滞纳金5965.48元的诉讼请求。
被告石红兰答辩称：在履行合同过程中，原告没有切实履行义务，存在很多需要改进的问题。如占用公共部位及公共设施、擅自搭建、践踏占用绿地、损害树木绿化设施、损坏消防设施、占用消防通道及消防登高面等消防场地、排放有毒有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音等。被告在2012年11月29日才收到催缴律师函，而欠款时间是2005年1月到2010年11月的主张超出了2年的诉讼时效。原告提交的三份合同，管理有效期到2012年9月30日止，所以2012年10月、11月的主张缺乏法律依据。且水费已经缴纳了。
原告浙江赞成物业管理有限公司为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、金棕榈花园业主入住登记表；
2、金棕榈花园入住合约；
3、2003年金棕榈花园物业管理服务合同；
4、2006年金棕榈花园物业管理服务合同；
5、2009年金棕榈花园物业管理服务合同；
6、2012年金棕榈花园物业管理服务合同；
7、房产记载信息查询记录一份；
证据1至7拟证明原、被告之间物业服务合同关系及物业管理费计算。
8、催款通知；
9、物业管理费催收律师函；
10、国内特快专递邮件详情单；
11、律师函签收凭证一份；
证据8至11拟证明原告持续不断多次向被告催收物业管理费。
12、原告的满意率调查表和统计公示情况；
13、业主赠送的锦旗；
12至证据13拟证明物业服务得到了业主的肯定。
14、物业管理处的工作日志；
15、浙江省建设工程质量检测标准；
证据14至证据15拟证明原告接到业主的通知后，及时通知开发商来修理，履行了义务。
16、金棕榈停车方案；
17、关于地库更新道闸系统的表决单；
18、停车方案业主调查统计结果；
19、车辆发卡以及坡道停车情况；
20、坡道停车表决公布表；
证据16至证据20拟证明原告的停车方案完全是为广大业主考虑，不存在违法违规的情形。
被告石红兰为证明自己的辩称意见，向本院提交如下证据材料：
21、照片，拟证明原告未尽到管理职责；
22、业主签名，拟证明很多业主不同意在坡道上划停车位；
23、关于金棕榈产品说明书，拟证明小区原规划情况；
24、GB22337-2008社会生活环境噪声排放标准，拟证明噪声的国家标准；
25、水费收款收据，拟证明2012年9月到2012年12月水费已经缴纳的事实。
当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：
被告石红兰对证据1、证据2、证据5、证据7、证据10、证据11的三性无异议；对证据3、证据4的真实性有异议，形式合法性无异议，关联性无异议，认为乙方代表的名字笔迹不一致；对证据6的形式上三性无异议，但认为合同约定的内容涉及到被告的利益，被告对内容有异议；对证据8的三性均有异议，认为没有收到过；对证据9的合法性有异议，真实性和关联系无异议；对证据12的真实性、合法性有异议，认为需由第三方来进行调查和公示；对证据13至证据18、证据20的三性均有异议；对证据19的真实性有异议，认为没有经过业主委员会同意。原告浙江赞成物业管理有限公司对证据21的三性表示无法确认；对证据22的三性均有异议，认为该签名第一项第四行，从笔迹上认定应该是同一个人签的，结合证据16和证据20关于车位表决以及安排上，可以认定确有少数个别业主对方案有异议，但是否为签名的人员无法确认；对证据23的真实性无异议，关联性有异议，认为此说明书系开发商提供的，有关的规划以及设施的确认应当以竣工验收的相关文件为准；对证据24的三性无异议，对证明对象有异议，认为该证据能够证明2010年浙江省建设工程质量检测站检测的结果符合有关国家标准，对证据25予以认可。
经庭审质证，结合各方当事人的质证意见，本院对证据认证如下：
被告对证据1、证据2、证据5、证据7、证据10、证据11的三性无异议，予以认定；证据3、证据4、证据6、证据12至20能相互印证，能够证明原告浙江赞成物业管理有限公司系杭州市上城区金棕榈花园物业管理服务单位，对该事实予以认定；证据8、证据9将综合全案进行认定；证据21至24与本案缺乏直接关联性，不予认定；原告对证据25无异议，予以认定。
综上，根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
原告浙江赞成物业管理有限公司系杭州市上城区金棕榈花园物业管理服务单位。被告石红兰系杭州市上城区金棕榈花园7幢202室业主。
2003年3月，浙江金纬房地产开发有限公司（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同书》一份，约定浙江金纬房地产开发有限公司作为开发商将赞成·海月金棕榈委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至小区业主委员会成立止。住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、违约责任等进行了约定。2006年9月，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同书》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限为2006年10月1日至2009年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准等进行了约定。2009年10月，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限为2009年10月1日至2012年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准等进行了约定。其后，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与原告浙江赞成物业管理有限公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托原告浙江赞成物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限为2012年10月1日至2014年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.8元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告浙江赞成物业管理有限公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准等进行了约定。
2003年6月29日，被告石红兰与原告浙江赞成物业管理有限公司签订《入住合约》一份，言明原告浙江赞成物业管理有限公司受委托负责赞成·金棕榈花园的物业管理，业主和使用人应遵守物业公司依法制定的各项公共约定。同时对双方的义务及违约责任等相关事项进行了约定。被告石红兰入住杭州市上城区金棕榈花园7幢202室后，缴纳了2003年7月至2004年6月的物业管理费用。此后，经原告浙江赞成物业管理有限公司催讨，被告石红兰至今欠付2005年1月至2012年11月的物业管理费用。
本院认为，浙江金纬房地产开发有限公司与原告浙江赞成物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同书》、杭州金棕榈花园业主委员会与原告浙江赞成物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同书》均意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，据此可认定原、被告双方存在物业服务关系。被告石红兰与原告浙江赞成物业管理有限公司签订《入住合约》，且缴纳了2003年7月至2004年6月的物业管理费用，其对原告浙江赞成物业管理有限公司受委托负责赞成·金棕榈花园的物业管理及物业管理服务费收取标准应当明知。被告石红兰至今未依约支付2005年1月至2012年11月的物业管理费用，应承担付款责任。根据合同约定及实际欠付情况，本院对原告浙江赞成物业管理有限公司诉请物业管理费的合理部分予以支持，被告石红兰应支付物业管理费19808.93元。被告石红兰抗辩的原告浙江赞成物业管理有限公司占用公共部位及公共设施、擅自搭建、践踏占用绿地、损害树木绿化设施、损坏消防设施、占用消防通道及消防登高面等消防场地、排放有毒有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音等，不能成为拖欠物业管理费理由，故本院对此抗辩不予采信。被告石红兰抗辩原告浙江赞成物业管理有限公司部分诉请已过诉讼时效，因被告石红兰欠付物业管理费用的行为延续至今，且自认就物业管理问题多次与原告浙江赞成物业管理有限公司进行协商，故本院对此抗辩不予采信。被告石红兰抗辩称房屋曾空置，该期间物业管理费用应该按照70%的比例收取，但并未对此抗辩进行举证，原告浙江赞成物业管理有限公司也不予认可，故本院对此抗辩不予采信。诉讼过程中，原告浙江赞成物业管理有限公司放弃对水费75.85元、滞纳金5965.48元的诉讼请求，系其自愿行使民事权利，不损害被告石红兰的利益，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一项第五款、《物业管理条例》第七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告石红兰于本判决生效之日起10日内支付原告浙江赞成物业管理有限公司物业管理服务费19808.93元；
二、驳回原告原告浙江赞成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费347元，减半收取173.5元，由被告石红兰负担，退回原告浙江赞成物业管理有限公司173.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费347元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
代理审判员 苏仲文
二〇一三年四月十九日
书 记 员 袁翠玉