山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第778号
上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路**号园林大厦**楼****室。
法定代表人：郑桂英，董事长。
委托代理人：燕英，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王绍森，淄博大旺电气有限公司职工。
委托代理人：徐存斌，淄博开发珠峰法律服务所法律工作者。
上诉人山东金涛置业有限公司（以下简称金涛置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金涛置业的委托代理人燕英，被上诉人王绍森及其委托代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年9月8日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的淄博市张店区都市名苑1号楼1单元010102号房屋，合同总价款为672822.00元；被告应于2011年5月31日前在该商品房经验收合格后交付原告，在2012年11月5日前（商品房交付使用后365天之内），为原告办理完毕房屋权属登记。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书。合同签订后，原告向被告支付了房款749142元（合同价款为672822.00元，含储藏室及补交房款等费用）并交纳办证费用44558.00元。被告向原告交房时间为2011年5月31日，但被告至今未为原告办理房屋权属登记。为此，诉至法院，请求判令被告支付逾期办理房屋权属登记违约金107282.85元（以672822.00元为基数，自2012年11月6日至2015年7月6日，按同期中国人民银行贷款年利率6%计算）；及时办理办理房产证、土地使用证等相关手续；诉讼费用由被告负担。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已经按照合同约定向被告支付了购房款及办证费用，被告作为涉案房屋的开发商亦应在约定期限内为原告办理房屋权属登记。故原告主张被告及时为其办理房产证、土地使用证的诉讼请求，依法予以支持，被告应当及时为原告办理房屋权属登记。根据合同约定，被告应在2012年11月5日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书。被告交房时间为2011年5月31日，被告至迟应在2012年11月30日前为原告办理房屋权属登记。被告未按合同约定的期限为原告办理房屋权属登记，构成违约，应承担相应的违约责任。违约金应从2012年12月1日起算，至2015年7月6日，以672822.00元为基数，按同期中国人民银行贷款年利率6%计算为104628.00元，原告多主张的部分，不予支持。
原告要求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效，本院认为，被告至今仍未办理房屋权属证书，处于持续违约状态，故对其关于逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩，不予支持。被告辩称原告未向其提交办证所需要的个人资料，原审法院认为，参照房地产交易惯例开发商负有告知房屋买受人提交办证所需个人资料的义务，买受人在交纳办证费用的同时向开发商提交其个人资料。本案中原告已经按照被告的要求交纳了办证费用，如果原告确实未提交其个人资料，则被告应当通知原告提交，但被告却未能提供其确已通知原告需要提交个人资料的相应证据。因此，对被告的上述抗辩，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王绍森办理淄博市张店区都市名苑1号楼1单元010102号房屋的权属登记。二、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王绍森逾期办理房屋权属登记违约金104628.00元。三、驳回原告王绍森的其他诉讼请求。案件受理费1223.00元，由被告山东金涛置业有限公司负担。
金涛置业不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人的责任是协助被上诉人办理权属证书，被上诉人在办理权属证书过程中未能及时提交办证资料才是造成逾期办理权属证书的真正原因，其责任应由其自行承担。其次，被上诉人所要求的逾期办证违约金应当以实际损失为标准，被上诉人并未提供由于逾期办证造成损失的证据，其要求的违约金数额明显过高。最后，被上诉人的诉讼已超诉讼时效，其诉求不应得到支持。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人王绍森答辩称：上诉人所述不能对抗合同法相应的违约责任，上诉人至今未能协助被上诉人取得房产证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、收据及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，关于逾期办证责任承担及违约金计算标准的问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定，由上诉人在交房18个月内协助被上诉人办妥房地产权属证书，现上诉人主张未能及时办证系因被上诉人未能及时提交办证材料导致，证据不足，依法不予支持。对因上诉人原因未能按时办证的责任承担方式在合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对于逾期办证违约责任的承担，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，被上诉人主张按照年利率6%计算违约金并未超出该标准，原审法院采用该标准计算逾期办证违约金并无不当。
关于本案逾期办证违约金的诉讼时效问题。涉案《商品房买卖合同》约定，上诉人至迟应在2012年11月30日前为被上诉人办妥房产权属登记，而上诉人并未能依约定时间办理，至此时被上诉人即应知其权利受到侵害，但被上诉人至2015年6月24日才向法院提起诉讼，因被上诉人未能提交证据证明有诉讼时效中止或中断的情形，同时鉴于违约状态持续和违约金累计计算的性质，本院对自被上诉人起诉之日倒推两年内的违约金予以支持，以已交房款672822.00元为基数，以年利率6%为标准，计算为80738.64元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第709号民事判决第一项，即：上诉人山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助被上诉人王绍森办理淄博市张店区都市名苑1号楼1单元010102号房屋的权属登记。
二、变更淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第709号民事判决第二项为：上诉人山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人王绍森逾期办理房屋权属登记违约金80738.64元。
三、驳回被上诉人王绍森的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1223.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担856.00元，由被上诉人王绍森负担367.00元。二审案件受理费2417.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担1865.00元，由被上诉人王绍森负担552.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 姜修娟
代理审判员 赵树一
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 宋金来