山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第1022号
上诉人（原审被告）山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地济南市历下区济王路xx号。
代表人提瑞婷，山东省建设建工集团房地产开发有限公司破产管理人负责人。
委托代理人李东东，男，198X年12月11日出生，汉族，山东省建设建工集团房地产开发有限公司破产管理人成员，住济南市。
委托代理人孔祥鹏，男，1979年10月18日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）柳建云，女，1968年4月13日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人张琴文，山东垠鹏律师事务所律师。
第三人范庆敏，男，1966年12月30日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人山东省建设建工集团房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）因与被上诉人柳建云，第三人范庆敏商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2007年8月22日，柳建云与房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号X-
XXXX），约定由柳建云购买房地产公司所属的位于济南市历下区济王路xx号建工燕东苑的第X幢第XX层XX号房，面积为141.40平方米，总房款为1028402元。合同约定出卖人应当在总房款付清后于360个工作日，将办理权属登记须由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。买受人承诺不追究出卖人延期办理房产证任何责任。经双方协商，该房款用房地产公司之前所欠柳建云的工程款抵偿，2008年8月22日房地产公司为柳建云出具了收款收据，载明收到涉案房屋购房款1028402元，交款人为本案柳建云。2007年8月22日双方签订涉案的《商品房买卖合同》后，房地产公司即将涉案房屋交付给柳建云，柳建云入住该房至今。
另外，根据生效的（2011）历商初字第1019号民事判决书及（2013）济商终字第2X6号民事判决书认定的事实，200X年1月10日，范庆敏与房地产公司签订商品房买卖合同，约定由第三人范庆敏购买房地产公司所属的济南市历下区济王路xx号燕东苑X号楼XXXX房屋一套，建筑面积为267.X0平方，房款为12037X0元，约定签订合同时交纳总房款2X37X0元，余款9X万元办理银行按揭贷款。200X年1月16日，范庆敏向房地产公司交款2X07X0元，房地产公司出具收款收据。200X年1月24日，光大银行泉城支行与范庆敏签订个人贷款合同，约定贷款额为9X万元，用途为购买涉案房屋，并约定了贷款期限240个月等。上述合同签订后，光大银行泉城支行于200X年2月3日向范庆敏发放贷款9X万元。房地产公司称该贷款公司已全部收到。后因范庆敏未按合同约定还款，光大银行泉城支行起诉，形成（2011）历商初字第1019号的诉讼。原审法院一审判决由范庆敏偿还贷款等。范庆敏对一审判决不服，提起上诉。本院作出（2013）济商终字第2X6号民事判决书，维持原判。经两级法院判决，认定范庆敏与房地产公司签订的商品房买卖合同及贷款合同为有效合同。范庆敏辩称的银行在订立贷款合同时已知或应知购房合同不真实，所涉借款为私贷公用、其与房地产公司之间不存在商品房买卖合同关系、商品房至今也未交付使用、借款的实际使用人和还款人为房地产公司，法院未采信。
再查明，针对房地产公司辩称的“光大银行泉城支行陈述其涉案商品房已在房管局进行了预售备案，备案人为本案的第三人范庆敏”，原审法院依法向房管部门就涉案房屋预售备案事宜进行了查询，但未查询到涉案房屋范庆敏在房管登记部门进行相关预售备案的信息和资料。房地产公司申请原审法院到光大银行泉城支行调取备案登记，因房屋预售备案登记的法定机关为房屋登记部门，故对其申请未予准许。
原审法院认为，双方当事人争议的问题是：1、柳建云、房地产公司签订的房屋买卖合同是否合法有效？2、在房地产公司存在一房多卖的情况下，涉案房屋应判归谁所有？3、柳建云要求房地产公司协助办理房屋过户登记手续有无事实及法律依据？
关于争议的问题1、2，原审法院认为，柳建云、房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同。房地产公司与范庆敏就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》经生效的民事判决书认定，也系有效合同。在房地产公司一房二卖，所涉商品房买卖合同又均为有效合同的情况下，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”的规定，在柳建云与第三人范庆敏均要求实际履行合同的情况下，确认涉案房屋所有权的转移，应以先行受领交付即占有为标准。本案中，柳建云已实际占有使用涉案房屋多年，应认定涉案房屋的所有权归柳建云所有。范庆敏对其述称的在签订《商品房买卖合同》后，自己已实际受领涉案房屋未提供证据证明，且与其在（2011）历商初字第1019号及（2013）济商终字第2X6号案件中“商品房（涉案房屋）至今也未交付使用”的辩称不符，故对范庆敏的述称不予采信。关于范庆敏述称的山东省建工集团与柳建云存在债务关系，而本案的房地产公司与柳建云之间无债务关系，山东省建工集团在无力偿还柳建云债务的情况下由房地产公司代为偿还，以及其述称在房地产公司无力支付欠款的情况下，房地产公司恶意用济南市历下区济王路xx号燕东苑X号楼XXXX房屋来抵偿柳建云的欠款，未提供证据证明，也无事实依据，对其辩称不予采信。房地产公司辩称涉案房屋已在房管部门进行预售备案登记，未提供证据证明，对该辩称不予采信；其辩称涉案房屋应根据合同成立时间的先后来确定所有权无法律依据，不予采信。因此，范庆敏请求确认柳建云、房地产公司之间签订的购房合同无效、将济南市历下区济王路xx号燕东苑X号楼XXXX房屋判决归第三人范庆敏所有的诉讼请求无事实及法律依据，予以驳回。
关于争议的问题3，原审法院认为，房地产公司协助柳建云办理房屋产权登记系合同约定的义务。因此，柳建云请求判令房地产公司履行协助柳建云办理过户登记的合同义务符合合同的约定，予以支持。
综上所述，原审法院认为，围绕涉案房屋所签订的两份《商品房买卖合同》均合法有效，在柳建云先行受领交付的情况下，应依法确认房屋所有权已转移至柳建云名下，即涉案房屋应判归柳建云所有，由此可能引发的范庆敏与房地产公司商品房买卖合同纠纷可另行处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第四十五条第二款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2007年8月22日原告柳建云与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号X-
XXXX）合法有效；二、2007年8月22日原告柳建云与被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号X-
XXXX）项下位于济南市历下区济王路xx号建工燕东苑的第五〔幢〕第XX〔层〕XX号房所有权归柳建云所有；三、被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司于判决书生效之日起10日内履行合同约定的“将办理权属登记须由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案”的义务；四、驳回第三人范庆敏的诉讼请求。案件受理费人民币14060元，由被告山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担。
上诉人房地产公司不服原审判决上诉称：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条是关于动产买卖的规定，原审法院依据上述规定认定涉案房屋归先行受领交付的买受人，属适用法律错误。范庆敏与房地产公司签订合同在先，并已支付了购房款，房地产公司也已将房屋交与范庆敏。应根据合同签订时间和交付使用的事实，确定涉案房屋的归属。请求二审法院依法改判。
被上诉人柳建云辩称：范庆敏与房地产公司签订的买卖合同约定的房屋面积为267.5平方米，是复式结构。房地产公司已经将上层的17XX室另行出售。柳建云与房地产公司签订的买卖合同约定的房屋面积为141.4平方米，是单层结构。范庆敏所主张的房屋已不存在。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条第二款规定“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”，原审判决适用法律正确。请求二审法院维持原判。
第三人范庆敏述称：生效判决已经判令范庆敏偿还贷款，范庆敏购房时已经在房管部门备案，应判令涉案房屋归范庆敏所有。
经审理本院认定，除范庆敏与房地产公司签订的买卖合同备案的事实外，原审判决认定其他事实属实，本院予以确认。
另，在本案二审期间，房地产公司提交了“预售合同备案结果”，证明其与范庆敏签订的商品房买卖合同已经在房管部门备案。
本院认为：房地产公司与柳建云签订《商品房买卖合同》后，涉案房屋现由柳建云占有使用。房地产公司上诉主张已将房屋交与范庆敏，与事实不符，本院不予采信。围绕涉案房屋所签订的两份《商品房买卖合同》均合法有效且买受人柳建云、范庆敏均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。现该房屋尚未办理过户登记，柳建云已合法占有房屋，故原审判决认定房地产公司应履行协助柳建云办理过户登记的合同义务，并无不当。虽然范庆敏与房地产公司签订的商品房买卖合同已在房管部门办理了备案，但其权利不能优于已合法占有房屋的柳建云的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，只有办理产权登记后，才取得物权。在房地产公司与柳建云签订房屋买卖合同尚未办理房屋产权变更登记的情况下，原审法院判决涉案房屋所有权归柳建云所有不符合上述规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1402号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费负担；
二、撤销济南市历下区人民法院（2013）历商初字第1402号民事判决第二项。
二审案件受理费14060元，由上诉人山东省建设建工集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年二月十一日
书 记 员 孙培培