广西壮族自治区兴业县人民法院民 事 判 决 书（2013）兴民一初字第1184号原告（反诉被告）梁冬冬委托代理人李声群被告（反诉原告）陈社生委托代理人鲍家军，广西君望律师事务所律师原告（反诉被告）梁冬冬诉被告（反诉原告）陈社生房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员梁兴业独任审判，并于2013年12月19日公开开庭进行审理。书记员李振枢担任记录。原告（反诉被告）梁冬冬及其委托代理人李声群，被告（反诉原告）陈社生及其委托代理人鲍家军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁冬冬诉称，原告与被告于2010年8月1日签订了《房屋租赁合同》，原告租用被告自有的一、二、三层房屋作为开办幼儿园场地使用，租金为每年1.8万元，租期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，为期5年。2013年7月，被告借口租金问题，单方撕毁了合同，要求原告退房，不愿继续履行合同，原告为此被迫搬离承租房屋。原告租房依法开办幼儿园，每年的利润有20万元左右，因被告单方违约，致使原告无法继续办学，造成原告后两年预期利润损失203000元。原告租用被告的房屋为期五年，已对所租房屋进行室内装修，安装安全网，用水泥硬化园内平地，购置幼儿园室内外活动用具等，投入了资金62000元，无法回收。因被告违约，合同无法继续履行，造成原告各项经济损失共265000元，对于上述损失，原告要求被告赔偿，但被告一直予以拒绝，为此原告诉至法院，请求法院判决：1、确认被告单方违约；2、解除原被告于2010年8月1日签订的房屋租赁合同；3、被告赔偿原告经济损失265000元；4、本案诉讼费由被告承担。梁冬冬对反诉辩称，其没有损坏陈社生的财物；铝水池、化粪池、房间的清理费用双方没有明确约定，按惯例应由陈社生自己承担；陈社生没有证据证实存在上述经济损失，不同意赔偿；承租期间的租金原告已经全部支付完毕，陈社生要求原告支付租金1500元没有事实依据。综上，请求法院驳回陈社生的反诉请求。原告梁冬冬对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的身份；2、房屋租赁合同，证明原被告签有合法有效的房屋租赁合同，租期为五年；3、单位登记证书及办学许可证（幼儿园，法定代表人梁冬冬），证明原告办学合法；4、房东广告，证明被告不履行合同，单方要求原告退出所租房屋；5、调解申请书，证明原告曾向沙塘镇司法所申请调解，要求维持合同，但被告未到场亦不同意协商；6、原告办学收费标准、收入及收支情况，证明如按合同履行，原告可得的利润；7、国家统计局居民消费价格指数，证明按价格波动幅度，被告将租金提高到每年20万元无事实依据，实际为被告赶原告搬离房屋。梁冬冬庭后提供的证据有：单位登记证书及办学许可证（幼儿园，法定代表人李贵波），证明原告梁冬冬原开办的幼儿园已经被迫停办，陈社生庭后照片所示幼儿园为某某幼儿园。梁冬冬对反诉请求为其辩解在举证期限内未提供有任何证据。被告陈社生辩称，被告不存在违约行为，根据合同约定，合同后两年的租金需双方重新协商，被告按照目前市场价格报价每年6万元，但原告未同意，双方无法达成一致意见，被告有权依法解除合同。原告已于2013年10月7日搬离了承租房屋，并将钥匙交付给被告，合同已经正式解除，不存在法院判决解除合同的基础。原告主张的经济损失没有任何证据证实，且原告已将购置的活动设施搬走，其请求被告赔偿经济损失没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。陈社生反诉称，其与梁冬冬于2010年8月1日签订了本诉的《房屋租赁合同》，约定将其原有的5台吊扇、2台鼓风机、1台排风扇、1台抽水机给梁冬冬使用，期满后应能正常使用，如有损坏，梁冬冬须修好。2013年双方因对后两年房屋租金未能协商一致，于2013年10月7日正式解除了合同，梁冬冬搬离了承租房屋，并交回钥匙给陈社生。梁冬冬搬离房屋后，经陈社生验收，梁冬冬承租期间损坏了陈社生大量物品，并拖欠了一个月的房租，共造成陈社生经济损失合计18000元，其中损失有：1、一个月租金1500元（按原来租金标准计算）；2、音响设备2000元；3、铝水池2000元；4、清理化粪池2000元；5、打扫清理房屋5000元（30人工计）；6、木柜1000元；7、吊扇1000元；8、两张席梦思床3000元；9、消毒柜一只500元，以上各项损失合计18000元。为维护反诉人的合法权益，请求法院判决：梁冬冬向陈社生赔偿经济损失18000元。被告陈社生为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明本诉被告以及反诉人的身份；2、电费发票，证明本诉原告2013年9月份用电情况，但其未缴纳电费；3、手机短信，证明双方就房租问题进行协商，但未能达成一致的事实，陈社生将房租下调至6万元每年，但是原告不同意；4、照片，证明本诉原告从10月1日开始搬离房屋，10月7日完全搬离，原告损坏陈社生房屋及电器；5、房产证，证明被告租给原告的房屋面积有1300多平方米，原告的承诺的租金达不到市场价格；6、村镇建设工程规划许可证；7、户口本，证明甘美清是其妻子，房屋登记在甘美清名下；8、声明书一份，说明被告对房屋具有处分权。陈社生为其反诉在举证期限内提供的证据有：照片，证明梁冬冬使用化粪池8年，应当由梁冬冬负责清理，但梁冬冬搬离房屋的时候没有进行清理；所打的墙孔也没有恢复原状；房屋里的吊扇、消毒柜、席梦思床、音响设备等财物现在已经损坏；原告用水泥把地板硬化，反诉人铺瓷砖得花费人工；上述花费都应当由梁冬冬承担。陈社上在庭后补充提供的证据有：1、沙塘派出所证明，证明“陈基云”为其**的曾用名；2、**身份证复印件、**的声明，证明**系其儿子，出租房屋中有一部分登记于**名下，其出租给梁冬冬已经的到**的授权；3、照片两张，证明某某幼儿园已搬至某某，不存在停办的事实。经审理查明：被告陈社生与甘美清系夫妻关系，与**系父子关系。在兴业县处，甘美清名下有一栋三层楼房（建筑面积约506平方米，国有土地证号0700030，房权证号兴房字第00001808号），**名下也有一栋三层楼房（建筑面积约856.5平方米，村镇建设工程规划许可证号玉（沙）建许字（97）第232号），两栋相邻而建。2005年，经甘美清、**同意，陈社生将上述两栋房屋出租给梁冬冬开办幼儿园使用，双方约定租期三年，每年租金为1.2万元，并签订了一份《房屋租赁合同》。陈社生同时将房屋原有的5台吊扇、2台鼓风机、1台排风扇、1台抽水机交付梁冬冬使用，约定返还时能正常使用。双方没有对房屋装修物、添附物的处理及房屋清理费的承担进行约定。2007年租赁合同期满，双方续签了三年合同。2010年8月1日，梁冬冬与陈社生再次续签合同，双方重新约定租期自2010年10月1日起至2015年9月30日止，为期五年，前三年租金为每年1.8万元，后年两年的租金按市场价格商量而定。之后，梁冬冬继续占有使用诉争房屋至2013年，租金也付清至2013年9月30日。2013年7月，再次续签的合同前三年租期将届满，双方根据合同约定重新商定后两年的租金，但未能达成一致意见，后来通过兴业县教育局干部居中调解，也未能协商一致，双方为此发生纠纷。2013年8月25日，陈社生在屋前张贴告示，声明不再续租房屋给梁冬冬，要求梁冬冬于2013年9月30日前搬离，未给梁冬冬合理的搬迁时间。2013年10月7日，梁冬冬将承租房屋里的大部分物品搬走，并将房屋及钥匙交付给陈社生，陈社生予以接收，并未提出异议。2013年10月30日，梁冬冬以陈社生单方违约给其造成经济损失为由，向法院提起诉讼，要求陈社生赔偿其经济损失。2013年11月3日，梁冬冬将承租房屋内余下的少量物品搬离完毕。2013年11月29日，陈社生以梁冬冬欠其租金及损坏其财物为由，向法院提起反诉，要求梁冬冬赔偿其经济损失。梁冬冬主张陈社生造成其经济损失265000元，没有证据证实；陈社生主张梁冬冬未按约定清理房屋且损坏其财物，造成经济损失16500元，没有证据证据；经本院释明，当事人双方均未就损失情况申请鉴定本院认为，2010年8月1日，梁冬冬与陈社生协商一致，约定陈社生将其有处分权的合法建造的诉争房屋出租给梁冬冬开办幼儿园使用，为期五年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止，前三年租金为每年1.8万元，后年两年的租金按市场价格商量而定，并签订了《房屋租赁合同》，订立房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。约定期限的前三年，双方的权利义务具体明确，对双方具有约束力。约定期限的后两年，因价格未明确，视为附生效条件条款，需生效条件成就时生效。经梁冬冬与陈社生对租期后两年的租金进行协商，未能达成一致意见，该租期对双方并未生效。前三年租赁期限届满，陈社生要求梁冬冬搬离承租房屋，梁冬冬于2013年10月7日将房屋及钥匙交付给陈社生，视为双方同意解除合同，梁冬冬主张陈社生违约，没有事实依据，本院不予采信。鉴于陈社生不存在违约行为，梁冬冬要求陈社生赔偿因违约造成的预期利润损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，双方对房屋装修物、添附物的处理及房屋清理费的承担没有明确约定，又未能提供证据证实存在上述支出，经本院释明，双方也未申请鉴定，故对于梁冬冬要求陈社生赔偿装修支出，以及陈社生要求梁冬冬支付房屋清理费的请求，本院不予支持。梁冬冬购置的幼儿室内外活动用具，已自行搬走，梁冬冬要求陈社生赔偿该项支出，没有法律依据，本院不予支持。梁冬冬将房屋及钥匙交付给陈社生时，陈社生予以接收且无异议，视为陈社生验收完毕。陈社生主张梁冬冬损坏其财物，要求梁冬冬赔偿其经济损失，没有证据证实，本院不予支持。梁冬冬在交付房屋后，虽在屋中遗留有少量物品，但起因是陈社生没给梁冬冬合理的搬迁时间所致，且不存在梁冬冬继续占有使用陈社生房屋的事实，陈社生要求梁冬冬支付2013年10月1日至2013年10月30租金，有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十五条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告梁冬冬要求法院确认本诉被告陈社生单方违约的诉讼请求；二、驳回本诉原告梁冬冬要求本诉被告陈社生赔偿经济损失265000元的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈社生要求反诉被告梁冬冬赔偿经济损失18000元的诉讼请求。本案本诉受理费5276元，减半收取2638元，由本诉原告梁冬冬承担；本案反诉受理费250元，减半收取125元，由反诉原告陈社生承担。如不服判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不申请提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  梁兴业二〇一四年一月二十七日书 记 员  李振枢