湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第437号
上诉人（原审原告、反诉被告）兰兴中。
委托代理人兰振霖（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）怀化中房房地产开发公司，住所地怀化市鹤城区人民东路138号，工商注册号431200000001033。
法定代表人陈洪生。该公司总经理。
委托代理人吴玉文（特别授权），湖南泰阳律师事务所律师。
上诉人兰兴中因合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人兰振霖，被上诉人委托代理人吴玉文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：2007年10月5日，兰兴中等11户村民（甲方）与“中房公司金鹤家园项目部”（乙方）签订《村民联合建房协议书》，该《村民联合建房协议书》上有兰兴中的签名“兰兴忠”字样及加盖了“中房公司金鹤家园项目部”（以下简称金鹤家园项目部）印章，并有“金鹤家园项目部”负责人刘远福签名，约定甲方范围内的土地由乙方统一规划开发房地产，按照甲方现有土地和房屋面积实行拆旧补新（约定了具体的补偿标准），实际拆房时乙方向甲方交纳押金（楼房每户10万元，平房每户5万元），押金不计利息但应按工程进度返还，补给甲方的新房达到商品房的设计要求并由乙方负责办理房屋土地证到甲方每户（限于甲方原有产权证面积内，办证费用乙方承担），甲方原有产权证面积外的办证由甲方自已办理，办证费用按规定双方各自承担，施工期限从下基础之日起为18个月，竣工验收合格之日即为交房之日，乙方不能按期交房必须承担甲方的租房费用等等相关内容；2007年10月16日，兰兴中与“金鹤家园项目部”签订的《补充协议书》，确定补偿兰兴中房屋总面积1040.45平方米，实际交房时的房屋面积差额按市场价每平方米1100元补差金额给另一方，如兰兴中愿意销售房屋则“金鹤家园项目部”可以代理销售；2007年12月5日，“金鹤家园项目部”给兰兴中出示证明，确定补偿给兰兴中的房屋面积在《补充协议书》中增加12平方米；2008年6月24日“金鹤家园项目部”给兰兴中出示《住户分配住房登记表》，确定分配给兰兴中的房屋为“4号楼的108（112.2平方米）、208（112.2平方米）、308（112.2平方米）、408（112.2平方米）、508（112.2平方米）、608（112.2平方米）、707（112.2平方米）、708（112.2平方米）等8套房屋，2号楼的308（85.4平方米）、608（85.4平方米）等2套房屋，车库1个为4号楼位置，但没有确定具体房号及面积，以市场价购买”，共计房屋10套及车库1个，2013年9月9日，“金鹤家园项目部”交付了兰兴中双方约定的部分房屋，但708号房和车库1个至今仍未交付兰兴中；“金鹤家园项目部”负责人刘远福给兰兴中出示证明，确定补偿兰兴中因拆迁房屋的房屋租金每月500元，从2007年12月1日计算至新房交付之日，但至今未有补偿该项租房租金；兰兴中的被拆房屋有怀化市国土管理局1992年12月30日核发的怀国用（92）字第164号国有土地使用证（用地面积378平方米，建筑占地188平方米）及怀化市房地产管理局1995年10月24日核发的房屋所有权证（建筑面积271.43平方米），2008年6月24日，兰兴中将其被拆房屋的房屋所有权证及国有土地使用证交给了“金鹤家园项目部”，签收人是该项目部工作人员王志猛；《村民联合建房协议书》签订后，兰兴中收取了“金鹤家园项目部”拆房押金150000元，又于2013年6月26日退还“金鹤家园项目部”拆房押金50000元；2013年9月9日兰兴中出具《承诺书》，因兰兴中与“金鹤家园项目部”开发商关于房屋交付等事项账未结清，同意708号房暂缓交付，一星期内未结清则由开发商处置，但兰兴中至今仍未与“金鹤家园项目部”开发商结清账目，庭审中兰兴中也没有提交能够证实其已支付购买车库购房款的相关证据材料；因兰兴中单方委托，2013年12月30日怀泰信专评字（2013）第013号资产评估报告，评估兰兴中的10套房市场租金价值227000元（2009年4月5日至2013年9月5日期间），现场勘查现已建成分配给兰兴中房屋的实际面积为：4栋108号、208号、308号、408号、508号、608号、707号、708号等8套房面积相同均为107.69平方米，2号楼的308号、608号等2套房面积相同均为85.4平方米。
另查明：“金鹤家园项目”系中房公司所开发；在《村民联合建房协议书》签订过程中，“金鹤家园项目部”采取一个《村民联合建房协议书》文本，与各户在该一个文本中签名，签一个户主再加盖“金鹤家园项目部”印章后再将文本交给该户，“金鹤家园项目部”存留文本上的甲方即有全体各户的签名，而各户持有文本上的甲方就不一定有全体户主的签名。
据此，原审法院认为：虽然在《村民联合建房协议书》上甲方位置上签名是“兰兴忠”字样，但在《补充协议书》及《住户分配住房登记表》等后来多项文件上均是“兰兴中”字样，说明合同实际履行人是兰兴中，“兰兴忠”即为本案“兰兴中”，本院予以认定；按《村民联合建房协议书》及《补充协议书》约定内容，兰兴中将其自有房屋交给中房公司开发房地产，中房公司补偿兰兴中固定面积及固定位置的房屋，并约定了实际交付房屋时面积差额的计价标准，在整个合同履行过程中兰兴中不承担任何风险只收取固定利益，双方实际上是以产权调换形式约定的补偿内容，故兰兴中、中房公司之间的合同内容实为拆迁补偿安置协议，而兰兴中对其被拆迁的房屋拥有全部合法的国有土地使用证、房屋所有权证，故双方应全面诚实信用履行合同约定内容，中房公司认为相关协议无效，并无证据证明，本院不支持。根据《村民联合建房协议书》约定内容“施工期限从下基础之日起为18个月，竣工验收合格之日即为交房之日，乙方不能按期交房必须承担甲方的租房费用”，而中房公司未提交能够确定应该何时交房的其他证据材料，故根据该约定内容，中房公司应于签订该合同之日（2007年10月5日）起18个月届满时（2009年4月6日）交房给兰兴中，但中房公司实际交房给兰兴中的时间是2013年9月9日（其中708房及车库至今尚未交付），依据双方的约定，中房公司应从2007年12月1日至交房之日（2013年9月9日）补偿兰兴中租房租金每月500元，故中房公司应补偿兰兴中租房租金34633元（69个月零8天，69×500＋500÷30×8）；依据双方的约定，中房公司共应补偿兰兴中房屋面积1052.45平方米（1040.45＋12），依据怀泰信专评字（2013）第013号资产评估报告，分配给兰兴中10套住房建成后的实际面积为1032.32平方米（107.69×8＋85.4×2），两者之间存在房屋面积差额，且车库1个位置面积均未明确，双方约定了车库按市价购买及房屋差额面积亦应按市价支付对方差价款及兰兴中收取中房公司的150000元押金款应按工程进度返还，但因为兰兴中自已的原因，至今未与中房公司结清账目，也没有提交证据证实其已按约定支付了购买车库的购房价款，且兰兴中于中房公司交房之日（2013年9月9日）向中房公司作出了书面承诺（同意708号房暂缓交付，一星期内未结清账目则由开发商处置），故兰兴中现要求中房公司交付车库及708号房的要求，本院不予支持；依据双方的约定，中房公司不能按期交房给兰兴中的违约责任是承担兰兴中的租房租金损失，在房屋交接时双方协商一致后兰兴中已收取中房公司交付的房屋，故中房公司补偿兰兴中租房租金后，兰兴中依其单方委托司法鉴定机构而作出的怀泰信专评字（2013）第013号资产评估报告，再要求中房公司赔偿违约损失227000元（2009年4月5日至2013年9月5日期间兰兴中应分得的10套住房市场租金价值），没有事实依据，本院不予支持；兰兴中收取中房公司的150000元押金款依约应按工程进度返还，兰兴中于2013年6月26日自愿退回中房公司押金50000元，且双方在房屋交接时一致意见后兰兴中又收取了房屋，现兰兴中又反悔要求中房公司退回该50000元押金，没有法律依据，本院不予支持；双方的证据均无房产符合办证规定的内容，故兰兴中要求中房公司1个月内为其办理好房产的所有权及土地使用权证的诉请，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、第十一条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如：一、怀化中房房地产开发公司支付兰兴中兰兴中租房租金34633元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回兰兴中的其他诉讼请求；三、驳回怀化中房房地产开发公司的反诉请求。本诉案件受理费8925元，由怀化中房房地产开发公司承担3470元，兰兴中承担5455元。反诉案件受理费减半收取7550元，由怀化中房房地产开发公司承担。
宣判后，兰兴中上诉称：双方合同约定了违约赔偿责任，被上诉人违约迟延交房，造成上诉人损失227000元已经过第三方鉴定，被上诉人既无反证也不申请重新鉴定，该损失应认定并赔付；被上诉人未办理房屋开发相关手续，其向上诉人所交的房屋尚为违法建筑，上诉人有权要求继续持有押金；上诉人虽承诺一星期未结清账目则708号房由开发商处置，但双方就违约赔偿未达成一致，上诉人提起诉讼就是为了清结债务，判决后即可清结，且被上诉人应交的车库也不能与708号房混为一谈；上诉人用于置换的房屋具有合法的房产证及国有土地使用权证，被上诉人违法开发导致无法办证，而原审法院就认定无需办证，没有任何事实和法律依据。被上诉人在合同履行中严重违约，侵害上诉人的权益。请求：撤销原判，改判由被上诉人赔偿上诉人违约损失227000元，返还上诉人押金50000元，一周内向上诉人交付房屋和车库，一个月内给上诉人的房屋办理房产证、土地使用权证，承担本案的诉讼费用。
被上诉人中房公司未作书面答辩，其委托代理人在二审庭审中述称：227000元损失是上诉人单方所作的鉴定，所以一审法院没有认定。押金已经退还给了上诉人。本案合同实际履行者是兰中兴与刘远福，被上诉人不是合同主体，只是被挂靠方。本案合同实际上是一个安置协议，用于开发的土地大部分是村民用地，没有出让手续，不能办证。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的诉求不能成立。
经审理查明：原审法院认定的事实，经二审查证属实。双方当事人在二审中均未提供新的证据。对于双方的合同，经二审庭审核实，除兰兴中等少数人提供的建房用地是国有土地外，其余大部分土地均为未经出让的集体土地。合同约定的开发项目未经国家主管部门审批，既没有开发许可、规划许可，也没有施工许可，导致房屋建成后，无法办理物权证照。兰兴中提供的《村民联合建房协议书》的甲方为鹤城区盈口乡榆市村11户村民（居民），签署协议的也是兰兴中等11户。而中房公司提供的《村民联合建房协议书》的甲方虽也为鹤城区盈口乡榆市村11户村民（居民），但签署协议的是兰兴中等35户。
关于兰兴中与中房公司之间关于违约损失的约定主要有以下几项：一、《村民联合建房协议书》第8条约定：“本工程工期从下基础之日起为18个月，竣工验收合格之日即为交房之日，乙方不能按期交房必须承担甲方的房租费用。”二、2007年10月16日双方的《补充协议书》第七条约定：“不管任何一方违约将赔偿对方经济损失，并承担一切法律责任。”三、兰兴中提供、由刘远福一方书写的证明一份（没有书写时间），内容为：“兹有兰兴中因拆迁租房所补助的房租金按市价每月伍佰元（500）计算：时间从实际搬迁日算起。即2007年12月1日至新房交付日止。”
关于兰兴中所主张的车库及车库面积来源，兰兴中提供了一份经中房公司项目部2008年6月24日签署的《住户分配住房登记表》，记载了应分给兰兴中的住房，表尾标注“4号楼车库一个，车库作为买按市场价定，房子多出面积按市场价定，房子平方米给车库补差价（按安置户一事同仁）”。对此，兰兴中认为按中房公司约定交付的房屋面积计算，尚差20平方米，应将这20平方米的房屋抵车库面积，同时按约定中房公司应交付车库。
本院认为：关于双方签订的《村民联合建房协议书》，约定的合同标的实为房地产开发，而房地产开发必须经行政主管部门许可。涉案合同约定的房屋虽已建成，但并未得到行政主管部门的许可，所涉的集体土地也未办理出让手续。从目前的情形看，该开发项目存在两种可能，即：一是该项目经补办相关手续，成为合法开发，从而合同变为有效合同。二是该项目经行政主管部门认定为违法，从而合同因违反法律法规的规定而无效。目前行政主管部门对该项目尚未作出认定，所以合同效力待定。
本案合同效力虽然待定，但双方当事人约定的权利义务大部分已履行完毕，产生了相应的法律后果。中房公司虽然在一审中提出反诉，要求确认合同无效。但在一审法院确认合同有效后并未就此提起上诉，应视为默认了合同的效力。所以，在本案合同效力最终确定前，双方当事人不排斥合同有效的前下，双方按合同履行并无不当，有利于纠纷的解决。
关于房屋所有权证及土地使用权证的办理，在合同效力未确定前，中房公司确实无法办理，人民法院也不宜就此进行裁判。上诉人此项诉讼请求，应于合同效力最终确定后，另行主张。
根据双方的约定，中房公司应将4号楼的708号住房交给兰兴中。兰兴中虽承诺同意708号房缓交，且在一个星期内账未结清该房由开发商处置，但双方约定的账目就是押金的返还问题，而押金返还根据双方的约定是视工程进度返还，并无具体时间。且中房公司开发的该项目目前合法性确实难以确认，导致了目前无法办证的问题，押金的责任并未完全免除。所以兰兴中不按承诺返还押金也有相应的理由。如果据此剥夺兰兴中对708号房屋的收房权有失公允。此外，兰兴中要求返还其已退还的50000元押金没有充分的理由，不应予以支持。关于押金的结算，涉及合同最后结算的责任，双方在合同效力确定后另行主张权利为宜。
根据双方约定，中房公司应当按市价及对待其他住户的标准在4号楼买给兰兴中车库一个，交付不足的住房面积应在车库面积中抵偿，同时按单位面积的差价找补房款。原审判决对此不予处理不当。
关于兰兴中要求赔偿227000元损失的请求，根据双方的约定，在房屋交付前，中房公司应承担的损失仅为搬迁房屋每月500元的房租损失，承担的期间也是到交房时止。现兰兴中要求中房公司赔偿应交房屋的租金损失，缺乏合同依据，不应支持。原审法院关于租金赔偿的判决是合理的，应予维持。
综上所述，原审法院对本案部分事实认定不清，对兰兴中部分诉讼请求处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：
一、维持湖南省鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第77号民事判决第一、三项；
二、撤销湖南省鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第77号民事判决第二项及案件受理费的负担；
三、由怀化中房房地产开发公司在本判决生效后10日内将4号楼708号房交付给兰兴中；
四、由怀化中房房地产开发公司在本判决生效后10日内按市价及其他住户购买车库标准在4号楼范围内买给兰兴中车库一个，对兰兴中交付不足的住房面积应在车库面积中折抵，同时按单位面积的差价相互找补房款；
五、驳回兰兴中要求返还押金及办理房产证、土地使用权证的请求，但兰兴中可待合同效力确定后另行主张权利。
一审案件受理费8925元，二审案件受理费5455元，共计14380元，由怀化中房房地产开发公司负担8628元，兰中兴负担5752元。
本判决为终审判决。
审判长 张义泰
审判员 曾美英
审判员 金 丽
二〇一四年九月二十八日
书记员 谌东霞