上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初2591号
原告上海颐圣投资发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：屈国明，董事长。
委托诉讼代理人：徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨裕信，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告上海伦达投资集团有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴良钢，董事长。
委托诉讼代理人：乐平。
被告吴良钢，男，1966年5月31日出生，汉族，住所地上海市。
委托诉讼代理人：李玉洁(被告吴良钢之妻)，女，1968年11月16日出生，汉族，住所地上海市。
原告上海颐圣投资发展有限公司诉被告上海伦达投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，根据原告申请，依法追加吴良钢作为共同被告参加诉讼，本案适用普通程序并组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐志杰、杨裕信、被告上海伦达投资集团有限公司的法定代表人吴良钢及其委托诉讼代理人乐平、被告吴良钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海颐圣投资发展有限公司诉称：原告与被告上海伦达投资集团有限公司于2014年5月12日签订《上海市房地产买卖合同》，由原告购买属于被告的本市外马路XXX号六楼整层办公楼，合同对转让价款、交易过户时间、违约责任等事项均作了约定。在原告已支付部分购房款情况下，因被告上海伦达投资集团有限公司的原因，系争房屋被司法查封、拍卖，致使不能按照合同约定的期限办理过户手续而导致合同无法继续履行。现要求按照合同约定解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》、判令被告上海伦达投资集团有限公司返还原告已付房款人民币6,475,661元并偿付逾期办理过户交易手续的违约金人民币388,539.66元和解除合同违约金人民币10,113,418元。另根据被告吴良钢与相关方签订的《保证协议》，被告吴良钢系被告上海伦达投资集团有限公司履行房地产买卖合同的连带责任保证人，故要求被告吴良钢对被告上海伦达投资集团有限公司上述债务承担连带保证责任。
被告上海伦达投资集团有限公司辩称：其与原告在2013年12月24日已签订《上海市房地产买卖合同》并收取了原告支付的部分购房款，在2014年5月12日再次签约时，原告已明知不能按时办理交易过户手续，故对于原告主张逾期办理过户交易手续的违约金不予认可，对解除合同的违约金，因合同约定的违约金过分高于实际损失，要求予以合理调整。对原告主张解除合同和返还已付购房款的诉讼请求无异议。
被告吴良钢辩称：其与相关方签订的《保证协议》，系针对2013年12月24日原告与被告上海伦达投资集团有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》，而现原告主张诉请的依据系原告与被告上海伦达投资集团有限公司于2014年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》，该两份合同内容已发生重大变动，其对2014年5月12日原告与被告上海伦达投资集团有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》未作出书面保证，故根据相关法律规定，其不应承担保证责任。此外，在系争房屋拍卖过程中，其也积极予以配合，避免原告的损失，鉴于该情形，其也不应再承担保证责任。基于上述两方面因素，不同意原告要求其承担连带保证责任的诉讼请求。
原告上海颐圣投资发展有限公司提供的证据如下：1、2014年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明双方对购置系争房屋相关事项作出约定；2、上海市房地产登记簿，证明系争房屋被司法限制，造成不能按约办理交易过户手续；3、《保证协议》，证明被告吴良钢作出担保的事实；4、付款凭证及委托书，证明原告支付购房款的事实；5、上海市金山区人民法院(2014)金执字第3018号执行裁定书，证明系争房屋被司法拍卖，被告上海伦达投资集团有限公司无法按约向原告办理交易过户手续。
被告上海伦达投资集团有限公司、吴良钢对原告提供的证据1真实性无异议，但当时原告支付的房款包含多个楼层，是否对应系争房屋不清楚；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但认为该《保证协议》系针对2013年12月24日签订的合同；对证据4、5无异议。
被告上海伦达投资集团有限公司提供的证据如下：1、房屋交接书，证明其收到原告支付的房款后，已向原告交付了房屋；2、一组《上海市房屋租赁合同》，证明目前房屋的市场租金情况，考虑作为主张房屋租金或使用费的参考依据。
原告对被告上海伦达投资集团有限公司提供的证据1真实性无异议，但称被告未全面履行《房屋交接书》；对证据2真实性无法确认且认为与本案无关。
被告吴良钢对被告上海伦达投资集团有限公司提供的证据均无异议。
经审理查明：被告上海伦达投资集团有限公司原系本市外马路XXX号伦达金融大厦的权利人，其与案外人上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司及被告吴良钢为出售本市外马路XXX号伦达金融大厦50％产权事宜签订框架协议。2013年12月16日，案外人上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司与被告吴良钢签订一份《保证协议》。保证协议约定：根据签订的框架协议，案外人上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司指定关联公司与被告上海伦达投资集团有限公司签订一系列《上海市房地产买卖合同》，上述《关于伦达金融大厦办公楼买卖框架协议》及买卖合同统称主协议，被告吴良钢为主协议项下债务人(即被告上海伦达投资集团有限公司)依框架协议及买卖合同所形成的出售房屋产权及相关权益提供保证担保，保证的方式为无限连带责任，保证期间为主协议项下出售人售房义务履行期限届满之日起两年，保证范围为主协议项下的对价金额及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权及抵押权的费用和主协议约定的应向购买人支付的其他款项，保证期间，案外人上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司与主协议出售人协议变更主协议的，变更事项无须取得被告吴良钢同意，被告吴良钢不因此免除其承担的本协议项下的保证责任。根据框架协议，案外人上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司及原告向被告上海伦达投资集团有限公司累计支付了约人民币2.5亿元。根据框架协议，2013年12月24日案外人上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司指定原告与被告上海伦达投资集团有限公司签订了一系列《上海市房地产买卖合同》，对原告所购房屋(车位)的部位、转让价款、交付时间等事项作出约定，本案所涉的房屋部位为本市外马路XXX号大厦六楼整层。合同签署后，原告与被告上海伦达投资集团有限公司于2013年12月30日签署了《房屋交接书》。之后，双方于2014年5月12日再次签订《上海市房地产买卖合同》，对原合同约定的房屋转让价款、办理过户手续时间等事项作了变更，双方明确六楼整层房屋的转让价为人民币50,567,090元，原告已支付人民币6,475,661元，余款人民币44,091,429元于取得转让标的房地产权属证书并向银行办理完成贷款抵押后45日内支付，双方应于2014年5月23日前办理转让过户手续，被告上海伦达投资集团有限公司未按合同约定期限将该房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当支付违约金，违约金按已付转让价款每日千分之二计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过30日后仍未交付的，除支付30日的违约金外，购买方有权选择解除合同或继续履行合同，解除合同的，应当书面通知对方，对方承担赔偿责任，赔偿金额为转让价款的20％。合同签订后，因系争房屋被司法查封，无法按约定时间办理过户交易手续，故原告也未再按约支付剩余房款。嗣后，双方协商未果，原告遂于2016年1月25日起诉来院。
另查明：系争房屋被司法查封后，经法院依法委托拍卖，原告取得系争房屋所有权及相应其他权利。
本院认为：原告与被告上海伦达投资集团有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。现因被告上海伦达投资集团有限公司的原因，导致出售给原告的房屋被司法查封而无法按照合同约定期限办理交易过户手续，被告上海伦达投资集团有限公司之行为，构成违约，且违约情形已符合合同解除的条件，原告据此要求解除合同、返还购房款及偿付违约金的诉讼请求，符合合同之约定。现被告上海伦达投资集团有限公司对解除合同和返还购房款无异议，仅对逾期办理交易过户手续和提前解除合同的违约金提出异议和调整的请求，称在2014年5月12日签订合同时，原告已知房屋被查封，无法按时办理交易过户，现仍主张逾期交付违约金不合理，对于提前解除合同的违约金，虽合同有约定，但基于合同标的金额巨大且原告也未提供实际损失依据及付清全款的情形，要求予以合理调整。对被告上海伦达投资集团有限公司关于违约金抗辩一节，因合同对逾期交付有违约责任的约定，且造成逾期交付的责任系被告上海伦达投资集团有限公司所致，即使原告已知不能按时交付的原因，但不妨碍其依据合同约定主张违约金，被告上海伦达投资集团有限公司对该违约金的抗辩，本院不予采信。对于提前解除合同的违约金，基于合同本身的标的额以及原告确未提供实际损失的依据，且原告亦未实际付清全部房款的事实，现原告仍按合同约定的标准主张该违约金，不尽合理，根据被告上海伦达投资集团有限公司的申请以及查明的事实，本院酌情调整为按已付房款的10％计。被告吴良钢为被告上海伦达投资集团有限公司的履约提供担保，所签订的《保证协议》对保证范围、保证期限、保证方式等事项约定均系其真实意思表示，故其保证行为符合法律规定，《保证协议》应属有效。对于被告吴良钢称其仅为2013年12月24日所签的合同提供保证，而2014年5月12日签订的买卖合同已对原内容作了变更，故其不应再承担保证责任的抗辩，因《保证协议》中约定变更主协议的，变更事项无须取得被告吴良钢同意，被告吴良钢不因此免除其承担的本协议项下的保证责任，且《保证协议》签订于2013年12月16日，而两份买卖合同分别签署于2013年12月24日和2014年5月12日，《保证协议》担保的是框架协议和买卖合同项下所形成的出售房屋产权及相关权益，并未确定仅指2013年12月24日签订的买卖合同，况且2014年5月12日所签的合同不存在加大保证人义务的情形。至于在系争房屋拍卖过程中，其积极配合原告，也不能视为其已履行保证义务，故对于被告吴良钢不应再承担保证责任的抗辩，本院不予采信。原告要求被告吴良钢对被告上海伦达投资集团有限公司债务承担连带责任的诉讼请求，依法应予支持。现原告与被告上海伦达投资集团有限公司协商一致同意解除合同，本院予以确认。鉴于系争房屋经拍卖已由原告取得所有权，故合同解除后，对于已交付的房屋，原告无需再返还被告上海伦达投资集团有限公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、原告上海颐圣投资发展有限公司与被告上海伦达投资集团有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》，自2016年4月20日起解除；
二、被告上海伦达投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海颐圣投资发展有限公司已付购房款人民币6,475,661元；
三、被告上海伦达投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海颐圣投资发展有限公司违约金人民币1,036,105.76元(其中逾期交付违约金人民币388,539.66元，提前解除合同违约金人民币647,566.10元)；
四、被告吴良钢对上述第二款、第三款确定的被告上海伦达投资集团有限公司债务承担连带保证责任。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币123,665.71元，由原告上海颐圣投资发展有限公司负担人民币59,283.34元，被告上海伦达投资集团有限公司、吴良钢共同负担人民币64,382.37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 张 新
二〇一七年三月二十日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。