浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初6604号
原告：苍南县天客隆超市有限公司，统一社会信用代码91330327254686612K，住所地浙江省苍南县灵溪镇公园路18号。
法定代表人：陶大省，总经理。
委托诉讼代理人：谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。
被告：苍南县国有资产投资集团有限公司，统一社会信用代码91330327717675363Y，住所地浙江省苍南县灵溪镇玉苍路163-177号。
法定代表人：ＸＸ平，董事长。
委托诉讼代理人：黄冰莹，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告苍南县天客隆超市有限公司与被告苍南县国有资产投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告苍南县天客隆超市有限公司的委托诉讼代理人谢培均、被告苍南县国有资产投资集团有限公司的委托诉讼代理人黄冰莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苍南县天客隆超市有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对被告出租的位于苍南县灵溪镇公园路影城一楼店面的部分商业场地享有优先承租权；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月28日，原告与被告（原苍南县国有资产营运有限公司）签订《店面租赁合同》，约定原告向被告承租位于苍南县灵溪镇公园路影城一楼店面的部分商业场地用于超市经营，租赁期限为三年，自2013年3月1日起至2016年3月15日止，每年租金55万元，在当年2月20日前支付。《店面租赁合同》第四条第7款还约定，租赁期满，如乙方（原告）需继续承租上述房屋，应提前三个月向甲方（被告）书面提出，由双方协商后按当年市场价格另行签订租赁合同；在同等条件下，乙方享有优先承租权。2015年12月11日，原告根据《店面租赁合同》约定，向被告作出续签租赁合同的申请，但被告未向原告作出是否同意续租、或以其他条件租赁等任何书面回复，而是在2016年2月17日作出招标公告定于2016年2月29日以公开招标的方式出租涉案店面。被告在招标过程中，不仅未对原告如何行使优先承租权的方式予以表明，而且在原告多次向被告发函要求行使优先承租权的情况下仍不予回复，已侵犯了原告的合法权益。原告认为，《店面租赁合同》已经明确约定原告对涉案商铺享有优先承租权，被告的上述行为不仅未能保障原告行使优先承租权，而且在原告多次向被告发函要求行使优先承租权的情况下，被告仍然不置可否，并起诉至法院要求原告腾退房屋。被告的上述行为不仅违反了合同约定，更是违反了《民法通则》、《合同法》中的诚实信用原则，原告的优先承租权应当受到法律的保护。
被告苍南县国有资产投资集团有限公司答辩称：1.原告诉称在合同到期前向被告提出续租申请，但被告未向原告作出是否同意续租或以其他条件租赁等任何书面回复，与事实及合同约定不符。事实上，原告是要求在原租金（55万元）的基础上下调优惠续租的。但是，鉴于租赁标的物系国有资产，被告在租赁合同到期前对标的物的新一年租金市场价格进行评估，评估价为78.9万元。被告在收到原告的续租申请后，积极与原告磋商，并告知原告评估价格及新一轮租期的年租金将以78.9万元为标准。但是，原告认为该价格超出其预期，明确向被告的工作人员表示不愿续租。原告以被告没有以书面方式进行沟通或回复为由认为被告侵犯其权利，没有合同或法律上的依据。首先，没有法律明确规定续订合同的磋商需以书面方式进行；其次，双方合同中只是约定原告如果要求续租的，需提前以书面方式提出，由双方协商，但并没有约定该协商过程也必须以书面方式往来。事实上，原告非常清楚被告在评估价格出来后愿意以该评估价作为新一期的租金与原告续约，且被告的工作人员也积极与原告磋商，但原告以不能接受价格为由自愿并且明确表示放弃续租。被告认为，优先承租权是在双方需要续订合同的基础上才由原告享有的一种权利，既然原告已经作出放弃续租的意思表示，又何来优先承租权可言？原告的优先承租权至此已经丧失。2.被告在原告明确表示不愿续租的情况下，于2016年2月17日就租赁标的物新一期招租发出公开竞标公告，竞标底价为78.9万元，竞标价最高者为竞得人。包含原告在内的4名投标人报名参加该次竞标，被告依法开标后，案外人甘庆煌以102.78万元的最高竞标价投得该标，而原告因投标价为85.2万元错失该标。《合同法》第13条规定，订立合同采取要约和承诺的方式；第15条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。根据上述规定，招标人的招标公告是要约邀请，投标人的投标属于要约，招标人发出的中标通知书实质上是招标人对其选中的投标人的承诺，是招标人同意投标人要约的意思表示，发生合同法上关于承诺的效力。根据《合同法》第25条规定，承诺生效时合同成立。由此，被告向案外人发出中标确认书时，新的租赁合同关系就此成立。而此时，原承租人也就是原告的优先承租权已经消失。原告此后再向被告主张以102.78万元承租房屋的请求，实质上为原告向被告发出新的要约。可惜，被告并无承诺之意。需要强调的是，此轮招投标已经与所谓的优先承租权彻底脱离关系。综上，原告在向被告明确表示放弃续租那一刻起，即已丧失优先承租权。其后，原告又参加投标的行为系向被告发出新的要约，其要约条件并无达到与案外人甘庆煌发出要约条件的标准，故其并没有行使优先承租权的基础。希望法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理，认定事实如下：原告苍南县天客隆超市有限公司与被告苍南县国有资产投资集团有限公司（原名称：苍南县国有资产营运有限公司）就租赁灵溪镇公园路苍南影城一楼店面部分商业场地（包括一号、三号楼梯下面面积，合计租用建筑面积约1060平方米），于2013年2月28日签订《店面租赁合同》，约定租期三年，自2013年3月1日起至2016年3月15日止，每年租金55万元，于当年2月20日前支付。合同还约定，租赁期满，如原告需继续承租上述房屋，应提前三个月向被告书面提出，由双方协商后按当年市场价格另签订租赁合同；在同等条件下，原告享有优先承租权。受被告委托，苍南大华资产评估有限公司对上述房屋的年租金进行评估，于2015年12月8日作出评估报告，认为上述房屋在2015年11月30日的年租金评估值为789000元。2015年12月11日，原告向被告递交《关于苍南影城一楼商铺续租和给予租金优惠的申请报告》，要求被告同意原告续租并给予租金优惠。2016年2月17日，被告发布资产租赁公开竞标公告，对上述房屋进行公开竞标租赁，租赁期限5年（2016年3月16日至2021年3月15日），以前述评估价为竞标底价。2016年2月28日，原告缴纳10万元竞标保证金。2016年2月29日，被告组织竞标活动，采用暗标方式一次性确定，原告、甘庆煌等递交投标书，甘庆煌以102.78万元最高报价中标，原告的报价为85.2万元。2016年3月1日，被告通知原告搬离上述房屋，搬迁时间至2016年4月15日止。2016年3月6日，原告向被告发出要求行使优先承租权的函，表示愿以中标价即每年102.78万元优先承租前述案涉商业场地。其后，北京德恒（温州）律师事务所受被告委托，向原告发出律师函，要求原告尽快归还租赁房屋。原告收到律师函后，于2016年3月20日向被告寄送回函，再次主张优先承租权，要求以每年102.78万元的价格与被告重新签订租赁合同。原告按原租金标准分别于2016年4月29日、6月7日，向被告支付45833.5元和68750元。上述事实有当事人陈述和原告提供的企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、组织结构代码证、店面租赁合同、关于苍南影城一楼商铺续租和给予租金优惠的申请报告、要求行使优先承租权的函、回函、ems快递单、网银电子回单及被告提供的资产评估报告书、投标材料、中标确认书、搬迁通知、律师函、房产证、土地证等在案佐证。被告提供的总经理办案会议纪要，因其中出席人员未到庭陈述，且系其内部决策行为，本院不作认定；因证人陈德胜系被告公司员工，与被告存在利害关系，对其证言本院不作认定。
本院认为：房屋租赁，特别是较大面积、较长期间的租赁，需要保持租赁关系的稳定，以保护各方当事人的权益。因此，结合合同法第二百三十条关于优先购买权的规定，在实践中，优先承租权也越来越得到人们的认可，并在具体的租赁合同中加以体现。优先承租权是指在同等条件下，对租赁物享有的先于第三人的承租权利，具有排他性，既能让出租人实现收益最大化，也有效保障了承租人生产生活的持续不断，并让承租人最大程度享受装修投入、周边群众认同等方面带来的回报。虽然，我国法律尚未明确规定优先承租权，但上海、郑州、福州等地在出台的有关房屋租赁的地方法规规章中已对优先承租权予以明确。于1996年8月31日经浙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《浙江省房屋租赁条例》对此亦有明确，其中第三十八条规定，出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。本案中，原、被告签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，租赁期满，如原告需继续承租案涉商业场地，应提前三个月向被告书面提出，由双方协商后按当年市场价格另签订租赁合同；在同等条件下，原告享有优先承租权。本案原告已在2015年12月11日向被告书面提出愿意继续承租案涉商业场地，其后还参与被告组织的竞标活动，在未中标后，两次书面函告被告其愿意以中标价102.78万元，即同等条件下，与被告重新签订租赁合同。因此，本院认为原告对案涉的商业场地享有优先承租权。关于原告是否已丧失优先承租权。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告认为原告已经作出放弃续租的意思表示，其优先承租权已经丧失，但没有提供充分证据证明，本院不予采信。而且，原告一直在积极地行使优先承租权，要求与被告重新签订合同。被告继续出租案涉商业场地时，显然应对原告的优先承租权予以保护，应积极履行相应告知义务，征询原告继续租赁意愿。被告采用暗标方式进行竞标招租，开标后未就最高价征询原告意见，明显妨害原告行使优先承租权，其据此认为原告享有的优先承租权已经消失，显然有违双方关于优先承租权的合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认苍南县天客隆超市有限公司对苍南县国有资产投资集团有限公司出租的灵溪镇公园路（苍南影城）一楼店面部分商业场地享有优先承租权。
案件受理费80元，减半收取40元，由苍南县国有资产投资集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 李查
二〇一六年九月九日
代书 记员 叶婷
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。