广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2477号
上诉人（原审被告）：谢丽君，住从化市。
委托代理人：李煜林，住从化市。
被上诉人（原审原告）：谢群娇，住从化市。
被上诉人（原审原告）：何焕辉，住从化市。
两被上诉人共同委托代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。
上诉人谢丽君因与被上诉人谢群娇、何焕辉物权纠纷一案，不服从化市人民法院（2014）穗从法房初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于从化市太平镇广从南路2365号207房是谢群娇的丈夫何海洲于1992年向其所在单位从化市神岗供销社集资购买的房屋，原产权证登记在何海洲名下。上述房屋一直由何焕明（谢群娇与何海洲的大儿子）负责管理、出租。何海洲于2004年6月去世。
2009年6月9日，何焕明出具《证明书》一份给谢丽君，内容：“我是莲塘村何焕明代表卢家标姐夫现将神岗镇广从路边供销社集资楼一套转让给木棉村谢丽君，现价款4.5万元卖断，此房是没有房产证，因房产证是我父亲何海洲名下的，经双方同意，以后房产手续、经济纠纷或债务与何焕明家族不负一切法律责任。”据此，谢丽君一直占用、使用上述房屋。
2013年6月，谢群娇与儿子何焕辉将上述房屋的产权证登记在自己名下，并领取房地产权证（证号：粤房地权证从字第××）。谢群娇、何焕辉取得产权证后，以其是涉案房屋权属人为由要求谢丽君腾出房屋交回谢群娇、何焕辉，谢丽君则表示在2009年何焕明以45000元价格将涉案房屋转让给谢丽君，拒绝腾退房屋从而引起诉讼。
因本案纠纷，谢群娇、何焕辉于2014年7月22日向原审法院起诉，请求判令：1、谢丽君立即腾退位于从化市太平镇广从南路2365号207房给谢群娇、何焕辉；2、谢丽君立即支付房屋占用费（从2012年6月1日起至退还房屋日止，按每月400元计算）给谢群娇、何焕辉；3、本案诉讼费由谢丽君负担。
谢群娇、何焕辉为证明自己主张的事实，在举证期限内向原审法院提交证据如下：
1、粤房地权证书二本，证明谢群娇、何焕辉是涉案房屋所有权属人；
2、证明书一份；证明谢丽君占用谢群娇、何焕辉房屋的事实；
3、报警回执二份，证明谢丽君拒绝腾退房屋，谢群娇、何焕辉在无奈情况下向当地派出所报警的事实。
谢丽君原审辩称谢群娇、何焕辉诉讼请求无理，请求法院驳回谢群娇、何焕辉诉讼请求。
原审法院认为：公民的合法财产，应受法律保护。本案主要争议焦点在于谢丽君占有涉案房屋是否具有合法依据。谢丽君抗辩认为在2009年何焕明代表卢家标以45000元价格将涉案房屋转让给谢丽君，拒绝腾退房屋。涉案房屋产权自始登记在何海洲名下，而不是卢家标，何焕明未经涉案房屋所有人同意的情况下擅自处分房屋的行为无效。谢丽君占有涉案房屋不具有合法依据。何海洲去世后，谢群娇、何焕辉通过继承，并依法进行房产权属登记，取得房屋的产权证。该登记具有排他的对抗性，谢丽君不得非法占有。因此，谢群娇、何焕辉要求谢丽君腾退涉案房屋的请求，具有法律依据，原审法院予以支持。对于谢群娇、何焕辉要求谢丽君从2012年6月1日起按月400元计收房屋占用费的问题，谢群娇、何焕辉未提供相关证据证明涉案房屋市从租金为每月400元，谢群娇、何焕辉亦未申请评估机构对房屋租金的市从价格进行评估，谢群娇、何焕辉应承担举证不能的法律后果。故谢群娇、何焕辉要求谢丽君按每月400元计收房屋占用费，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十五条之规定，原审法院于2014年10月15日判决如下：一、谢丽君应于本判决生效之日起10日内腾退位于从化市太平镇广从南路2365号207房（证号：粤房地权证从字第××）给谢群娇、何焕辉；二、驳回谢群娇、何焕辉其他诉讼请求。本案受理费125元，由谢丽君负担。
判后，谢丽君不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实与理由如下：讼争房屋谢群娇、何焕辉在1993年已经出卖给谢丽君，双方已经存在事实买卖合同关系，该合同已经履行。体现在：1、1993年谢群娇、何焕辉将讼争房屋以60000元出卖给谢丽君，同时并把讼争房屋的《产权证》原件交付给谢丽君所有后（谢丽君未完全付清购房款），讼争房屋仅是出租给第三人使用，但租金已由谢丽君收取；2、1994年谢丽君的父亲谢海明将讼争房屋的《产权证》抵押在农商行贷款；3、讼争房屋由谢群娇、何焕辉、何焕明卖给谢丽君已经10多年，《产权证》登记人何海洲当时还在生（2004年6月去世）及谢群娇、何焕辉也是清楚的，对此也没有提出过任何异议。二、谢群娇、何焕辉相互之间是知道1993年何焕明已将卖讼争房屋卖给谢丽君之事实。三、何焕明及谢群娇、何焕辉明知讼争房屋，已经在1993年已卖给谢丽君，但是，谢群娇、何焕辉还是在房屋管理局谎报“遗失”讼争房屋《产权证》而补办讼争房的《产权证》，又在公证处办理继承公证。谢群娇、何焕辉在公证处及房屋管理局所办理的“遗失补办继承”手续是违法的，是无效的。综上，谢丽君上诉请求撤销原审判决，改判驳回谢群娇、何焕辉的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由谢群娇、何焕辉负担。
谢群娇、何焕辉答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求以及事实和理由。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，谢丽君于2014年9月9日向原审法院提起诉讼，请求谢群娇、何焕辉、何焕明协助谢丽君将位于从化市太平镇广从南路2365号207房房屋产权过户到谢丽君名下，原审法院审查后作出（2014）穗从法房初字第799号民事判决，于2014年10月15日判决驳回谢丽君诉讼请求。谢丽君不服该判决，上诉至本院后，本院已作出（2015）穗中法民五终字第1437号民事判决，认为：“虽然谢丽君为证明其已购买了涉案房屋，提供了何焕明于2009年6月9日向其出具的《证明书》，但涉案房屋原登记在何海洲名下，在何海洲去世后，谢群娇、何焕辉通过集资（遗失补办、继承）的方式取得了该房屋的房地产权证，成为涉案房屋的共有人，即该房屋从未登记在何焕明名下。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原审法院认定何焕明在未经房屋所有人同意的情况下擅自处分房屋的行为无效不当，本院依法予以纠正。然而，鉴于涉案房屋从未登记在何焕明名下，且谢群娇、何焕辉亦非谢丽君所主张的房屋买卖合同关系的相对人，故谢丽君要求谢群娇、何焕辉、何焕明将涉案房屋过户至其名下，履行不能，原审判决驳回了谢丽君的上述诉讼请求合法合理，本院予以维持”。
本院认为，谢群娇、何焕辉为案涉房屋登记的所有权人，依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，谢群娇、何焕辉有权行使物权权能。谢丽君不同意返还案涉房屋是认为乙方受让何焕明转让的案涉房屋，但谢丽君依其何焕明于2009年6月9日向其出具的《证明书》主张谢群娇、何焕辉、何焕明将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，已经本院作出的生效的（2015）穗中法民五终字第1437号判决予以驳回，故其不同意返还案涉房屋的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人谢丽君的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元，由上诉人谢丽君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年五月十五日
书 记 员 张永亮