福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0583民初6544号
原告：中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城成功街558号，统一社会信用代码：913505838563085042。
负责人：魏元伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：李文屯，该支行员工。
委托诉讼代理人：林华峰，该支行员工。
被告：涂圣德，男，1980年12月7日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
被告：池红伟，女，1983年12月20日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
被告涂圣德、池红伟的共同委托诉讼代理人：黄建新，福建正成功律师事务所律师。
被告涂圣德、池红伟的共同委托诉讼代理人：林玲，福建正成功律师事务所律师。
被告：南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地南安市观音山物流基地，统一社会信用代码：91350583070861754F。
法定代表人：杨文杰，该公司经理
委托诉讼代理人：吴云琼，该公司职员。
原告中国工商银行股份�限公司南安支行（以下简称工商银行南安支行）诉被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称南安碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行南安支行的委托代理人李文屯、林华峰、被告涂圣德、池红伟的共同委托诉讼代理人黄建新、林玲、被告南安碧桂园的委托代理人吴云琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行南安支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告工商银行南安支行与被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园签订的合同编号为[]字[01408]行[南安]支行[2014]年[一手贷1000127]号的合同提前到期；2、由被告涂圣德、池红伟立即偿还贷款人民币133.466656万元整及其相应的利息、罚息、复利（截止2017年8月21日的利息、罚息、复�25433.11元，自2017年8月22日起至还款之日止的按合同约定及中国人民银行有关规定计算）。3、南安碧桂园对上述借款承担连带保证责任；4、原告对被告涂圣德、池红伟的抵押物处置所得款享有优先受偿权；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告涂圣德因购房需要，向原告借款1笔，计人民币154万元整，该笔借款由南安碧桂园承担连带保证责任保证担保。原、被告于2014年8月8日签订《个人购房借款/担保合同》并依法进行抵押登记。原告依约发放上述贷款后，被告南安碧桂园已代为偿还本金人民币44916.69元，利息人民币43198.14元，至今结欠人民币133.466656万元及利息未还，现被告已经连续5期未按约定还款，被告南安碧桂园也未履行保证责任，依据合同规定，原告有权提前收回被告尚欠原告借款本金及相应的利息和罚息，故原告提起诉讼。审理中，因被告南安碧�园陆续代被告涂圣德、池红伟偿还部分的尚欠的借款本息，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告涂圣德、池红伟立即偿还原告借款本金人民币1302583.21元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截止2017年11月20日为5867.48元，自2017年11月21日起至实际还款之日止，按合同约定及中国人民银行的规定计算）。
被告涂圣德、池红伟辩称，本案原告诉称的借款、担保、抵押均属实，但请求与原告工商银行南安支行、被告南安碧桂园共同协商，三个月偿还原告逾期款项，并在三个月内偿还被告南安碧桂园代垫款项，其余尚欠款项按原合同的约定偿还原告。
被告南安碧桂园辩称：1、南安碧桂园就本案借款人未能如期还款部分已履行连带偿还责任，南安碧桂园对上述代为偿还金额有权向被告涂圣德、池红伟追偿；2、对于南安碧桂园的连带保证责任问题，应适用《按揭业务担保合作协议》之约定，《个人购房借款/担保合同》与本协议约定不一致的，以《按揭业务担保合作协议》为准；3、根据本协议，即使需要南安碧桂园承担责任，工商银行南安支行也应先行使抵押权，不足部分再由南安碧桂园承担。现被告涂圣德、池红伟的房产已经足以偿还债务，故南安碧桂园不应也无需承担连带清偿责任。
本院经审理认定如下事实：被告涂圣德、池红伟于2014年1月13日登记结婚。2014年8月8日，原告工商银行南安支行与被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园共同签订一份编号为[]字[01408]行[南安]支行[2014]年[一手贷100127]号的《个人购房借款/担保合同》，主要约定：一、被告涂圣德向原告借款人民币154万元用于购买位南安市层的房产，借款期限240个月，�际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月的最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）归还借款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定的执行利率基础上上浮30%计收；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权提前行使担保权。二、合同项下借款采用保证人即被告南安碧桂园提供阶段性连带责任保证的担保方式，即保证人对本合同项下全部贷款债务本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2013年12月2日，原告工商银行南安支行与南安碧桂园共同签订一份《按揭业务担保合作协议》，主要约定：在南安碧桂园的保证期限内，若购房者拖欠贷款本息、逾期利息的，工商银行南安支行承诺先请求行使抵押权，在首次拍卖处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分工商银行南安支行再向南安碧桂园请求承担连带清偿责任，如抵押物首次竞拍不成功无法处置的，则立即由南安碧桂园承担保证责任。2014年8月12日，原告与被告涂圣德、池红伟就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记〔房屋预告登记证明编号：南房预（商）押字第0220143589号〕。2014年8月14日，原告依约向被告涂圣德发放贷款人民币154万元，借款期限自2014年8月14日起至2034年8月14日止，年利率7.205%，逾期利率浮动值30%。借款后，因被告涂圣德未能依合同约定按期足额偿还借款本息，被告南安碧桂园已代为偿还本金人民币44916.69元，利息人民币43198.14元，又因被告涂圣德连续5期未按约还款，2017年3月29日，原告向被告涂圣德、池红伟寄送《宣布借款立即到期，立即收回未偿还款项通知书》，并向被告南安碧桂园寄送《中国工商银行宣布合同提前到期要求履行保证责任通知书》，但被告涂圣德、池红伟未能还本付息，被告南安碧桂园也未履行保证责任，截止至2017年8月21日,尚欠原告借款本金人民币133.466656万�及利息未还；起诉后，被告南安碧桂园于2017年9月18日代被告涂圣德、池红伟偿还借款本金人民币32083.35元，利息、罚息、复利人民币31600.77元，截止2017年10月20日，被告涂圣德、池红伟尚欠原告借款本金1302583.21及利息、罚息、复利5867.48元未还。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告涂圣德、池红伟没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
上述事实，有原告工商银行南安支行提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、个人购房借款/担保合同、预购商品房抵押权预告登记、借款凭证及还款明细、宣布借款立即到期、立即收回未偿还款项通知书、宣布合同提前到期要求履行保证责任通知书、被告南安碧桂园提供的按揭业务担保合作协议等证据以及原告的�托代理人、被告涂圣德、池红伟的共同委托诉讼代理人、被告南安碧桂园的委托代理人在庭审中的陈述为证，上述证据与代理人在庭审中的陈述能够相互印证，其来源真实合法，具有关联性，本院予以采信，并作定案依据。
本院认为，原告工商银行南安支行与被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园签订的《个人购房借款/担保合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，应认定为合法有效，本案借贷担保关系成立。原告依约发放贷款，但被告涂圣德连续5期未能按约定还款，系属违约，依照三方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，原告有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权提前行使担保权。截止2017年10月20日，被告�圣德、池红伟尚欠原告借款本金1302583.21及利息、罚息、复利5867.48元未还，有个人购房借款/担保合同、借款凭证及还款明细等证据证实，且能与代理人在庭审中的陈述相互印证，事实清楚，证据充分，双方之间的权利义务关系明确，被告涂圣德应予清偿。被告涂圣德、池红伟系夫妻关系，且以其共有的房产向原告提供抵押保证，被告池红伟在借款合同的抵押人及共同借款人处均签名，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定，本案讼争的债务应认定为被告涂圣德、池红伟的共同债务，两被告依法都负有向原告清偿债务的义务，故原告要求被告池红伟对被告涂圣德的上述借款本息承担还款责任于法有据，本院予以支持。被告南安碧�园自愿为本案借款提供担保，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为阶段性连带责任保证，因系争房产至今未办理抵押登记手续，故上述债务在约定的担保期间内，被告南安碧桂园应对被告涂圣德、池红伟尚欠原告的借款本息承担连带清偿责任。被告南安碧桂园承担保证责任后，有权向被告涂圣德、池红伟追偿。综上，原告关于其与被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园签订的合同编号为[]字[01408]行[南安]支行[2014]年[一手贷1000127]号的《个人购房借款/担保合同》提前到期；被告涂圣德、池红伟偿还借款本金人民币1302583.21元及利息、罚息、复利，被告南安碧桂园对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，以及《中华人民共和共担保法》第三十三条的相关规定，本案系争房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对系争房屋的处分，而并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告关于其有权对系争房产拍卖、变卖的价款优先受偿的主张及被告南安碧�园提出的需要其承担责任的，原告也应先行使抵押权，不足部分再由南安碧桂园承担的答辩意见均于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司南安支行与被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园房地产开发有限公司签订的合同编号为[]字[01408]行[南安]支行[2014]年[一手贷1000127]号的《个人购房借款/担保合同》提前到期；
二、被告涂圣德、池红伟应于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金人民币1302583.21元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截止2017年11月20日为5867.48元，自2017年11月21日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利，按合同约定及中国人民银行的规定计算）；
三、被告南安碧桂园房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告南安碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告涂圣德、池红伟追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。
本案受理费人民币16576元，由被告涂圣德、池红伟、南安碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑开育
人民陪审员 蔡文众
人民陪审员 林寿辉
二〇一八年三月十五日
书 记 员 吴桂菊
附：引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第�百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的�干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生�之日起计算。