湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘05民再18号申请再审人（原审原告、二审被上诉人）：林月娥，女，1963年10月11日出生，汉族，居民，住邵阳市。委托代理人：黄慧，湖南楚信律师事务所律师。被申请人（原审被告、二审上诉人）：刘凯，男，1986年6月24日出生，汉族，居民，住邵阳市。委托代理人：欧阳佩，湖南湘华源律师事务所律师。被申请人（原审被告、二审被上诉人）：朱伟松，男，1958年2月16日出生，汉族，退休工人，住邵阳市，系林月娥前夫。申请再审人林月娥因与被申请人刘凯、朱伟松确认协议效力纠纷一案，湖南省邵阳市双清区人民法院于二○一四年五月十九日作出的（2014）双民初字第94号民事判决。刘凯不服，向本院提起上诉。本院于二○一四年九月八日作出（2014）邵中民一终字第527号民事判决。林月娥不服，向本院申请再审，本院经审查作出（2015）邵中民申字第73号民事裁定，裁定由本院另行组成合议庭进行再审，并中止原判决的执行。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人林月娥及其委托代理人黄慧，被申请人朱伟松及被申请人刘凯的委托代理人欧阳佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林月娥再审请求：请求依法撤销邵阳市中级人民法院（2014）邵中民一终字第527号民事判决，维持双清区人民法院（2014）双法民初字第49号民事判决。其申请理由是：1、1988年，申请人与朱伟松登记结婚，1990年生育女孩朱丽文，1999年，申请人与朱伟松购买了邵阳市水泥实业总公司（以下简称水泥公司）的068生活区10栋一单元101号房（该房屋由于水泥公司存在贷款抵押而没有当时办理房产证），2001年，申请人与朱伟松经法院调解双方同意离婚，并且同意将家庭共有财产包括房屋一栋归女儿朱丽文所有。2009年朱丽文因病死亡，朱伟松于2012年6月11日在中介人朱明祥的参与下，就该房屋与刘凯签订了《房屋买卖协议》，签订协议之前，由于朱伟松长期没有居住在该房屋，不知道单位在2007年已给自己办理了房产证，所以给刘凯看了其与申请人的离婚调解书，并且给刘凯看了其当日到工业街派出所打的女儿朱丽文的户口注销证明，此时，刘凯明知该房屋系朱伟松和申请人的共同共有财产。2、此外，申请人事后了解到目前在068生活区搞拆迁及开发的公司是邵阳市昌盛房地产开发有限公司，而刘凯正是该公司的股东之一，其购买房屋就是纯粹为了升值，不是为了居住，并且刘凯在刘家巷12号有一栋4层楼的楼房空着没人居住，现买房在自来水厂居住，并且多处有房屋。争议房屋的房产证事实上是他们交易当天由刘凯和介绍人朱明样一起在留守人员杨云茂手中领取的，并非朱伟松提供的。二审判决认定的刘凯无房屋居住及朱伟松提供房产证的事实是错误的。3、房屋买卖介绍人朱明祥的证言以及朱伟松于房屋买卖当天到工业街派出所打的女儿朱丽文的户口注销证明已经证明了刘凯明知该房屋系朱伟松和申请人的共同共有财产，但是，刘凯仍然单方面向朱伟松购买该争议房屋，明显不具备善意。二审判决遗漏了申请人提供证据证明的刘凯非善意的法律事实，并错误地适用了《中华人民共和国物权法》第106条规定的善意取得制度。刘凯答辩称，原审判决对本案认定事实清楚。刘凯并非邵阳市昌盛房地产开发有限公司的实际股东，对房屋所有权的取得系善意取得，刘凯代持刘继承股权是因为刘继承常年不在邵阳，不便于公司开展业务，刘凯只是昌盛公司名义股东，真实身份是邵阳市阳光发品有限公司的一名普通销售人员。这次买房也是为了居住，并非为升值，且支付了相应对价，符合善意取得。请求驳回申请人的再审申请。林月娥一审诉称，1988年其与朱伟松结婚，1990年生育女孩朱丽文。2001年，林月娥与朱伟松调解离婚，并同意将共同财产房屋一栋归女儿朱丽文所有。2009年朱丽文死亡，林月娥回老家照顾父母，2014年才知房屋于2007年由水泥公司过户到朱伟松名下，而朱伟松于2012年6月11日与刘凯签订《房屋买卖协议》。朱伟松未经林月娥同意将房屋出卖属无权处分，刘凯明知该房屋属女儿朱丽文的遗产，主动向朱伟松购买，属非善意。请求判决确认刘凯与朱伟松之间签订的《房屋买卖协议》无效；确认林月娥系该房屋的共有人。朱伟松一审辩称：同意林月娥的诉讼请求。刘凯一审辩称：林月娥的诉请无事实和法律依据，现房产已登记在本人名下，请求驳回林月娥的诉讼请求。一审经审理查明，林月娥与朱伟松于1988年1月25日登记结婚，1990年生育女孩朱丽文。1999年12月25日，林月娥与朱伟松出资购买了双清区观音塘社区068生活区第10栋1单元101号住房（系单位房改房），当时因该住房存在贷款抵押，不能办理产权过户手续，该住房登记所有权人仍为邵阳市水泥实业总公司。2001年3月5日，林月娥与朱伟松在湖南省永顺县人民法院调解离婚，双方达成协议将上述夫妻共同所有的住房赠予给婚生女朱丽文。2007年12月13日，邵阳市水泥实业总公司将诉争房屋的所有权过户至朱伟松名下，林月娥与朱松伟均不知情。2009年朱丽文因病死亡。2012年6月11日，朱伟松住院看病急需用钱，在案外人朱明祥的介绍下，将诉争房屋转让给刘凯。刘凯通过介绍人朱明祥知道该套房屋的赠与情况，双方并于当日在邵阳市罡大公证处办理了房屋买卖合同的公证，次日朱伟松与刘凯到产权监理处查询得知产权已过户至朱伟松名下，朱伟松即协助刘凯将诉争房屋的所有权过户登记在刘凯名下。现林月娥以朱伟松不经其同意出卖房屋，属无权处分，刘凯明知该房屋属朱丽文的遗产，仍向朱伟松单方购买属非善意为由诉至法院。一审认为，本案系确认合同无效纠纷。林月娥与朱伟松在湖南省永顺县人民法院调解离婚时，双方将共同财产即邵阳市双清区观音塘社区068生活区第10栋1单元101号住房赠与给婚生女儿朱丽文，该赠与行为是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。本案中虽然林月娥与朱伟松两人赠与房屋的行为有效，但该赠与的房屋在其婚生女儿死亡前一直没有办理变更登记，且在此期间，邵阳市水泥实业总公司将该房屋产权登记在朱伟松名下这一事实，可以证实该房屋所有权仍属林月娥与朱伟松共有。朱丽文的死亡只能引起该赠与合同的法定解除，但改变不了林月娥与朱伟松共有的性质。刘凯在中间人朱明样的介绍下，对该诉争的房屋在购买时存在上述客观事实是负有谨慎注意义务，同时根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人一致同意，但共有人之间另有约定的除外。朱伟松在未经林月娥同意的情况下，擅自与刘凯签订房屋买卖合同，处分共同共有财产，损害了林月娥的利益，且刘凯应当知道朱伟松在无权处分情况下处置共有财产仍然与其签订买卖合同，刘凯的行为不符合善意取得的构成要件。综上，朱伟松与刘凯签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国物权法》关于善意取得的有关规定，应属无效，故对林月娥要求确认朱伟松与刘凯之间签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求予以支持；林月娥要求确认其系邵阳市双清区观音塘社区068生活区第10栋1单元101号住房的共有权人的诉讼请求属另外一种法律关系，不适合合并审理，林月娥可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）朱伟松与刘凯签订的关于“邵阳市双清区观音塘社区068生活区第10栋1单元101号住房”的《房屋买卖协议》无效；（二）驳回林月娥的其他诉讼请求。上诉人刘凯上诉称，刘凯因自身居住需要，经他人介绍与朱伟松签订《房屋买卖协议》，该协议第五条明确约定朱伟松保证在交接时没有产权和财务纠纷，交接后所发生的产权和财务纠纷由朱伟松承担全部责任，协议签订后双方到公证处办理了公证，刘凯也支付了当时的市价55000元的购房款，并在朱伟松的协助下办理了过户登记，刘凯取得该房屋的所有权明显系善意取得，原判认定不是善意取得的证据不足。2001年朱伟松与林月娥离婚时虽然将房屋赠与朱丽文，但2007年市水泥公司将房屋登记于朱伟松名下时朱丽文与林月娥均未提出异议，2009年朱丽文去世后林月娥也未就房屋产权登记情况提出异议，2012年该房屋过户登记于刘凯名下时林月娥也未提出过异议，林月娥直到市拆迁办经过公告后与刘凯签订拆迁安置补偿协议后才提起诉讼要求确认《房屋买卖协议》无效，刘凯完全有理由相信林月娥与朱伟松恶意串通，企图通过诉讼侵害刘凯的合法权益。被上诉人林月娥答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人朱伟松答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院二审认为，本案各方当事人之间争议的焦点主要是刘凯与朱伟松签订的《房屋买卖协议》的效力，故本案应属确认合同效力纠纷。林月娥与朱伟松在离婚时约定将双方共同所有的位于邵阳市双清区观音塘社区068生活区第10栋1单元101号房屋赠与其女儿朱丽文，由于2007年该房屋被登记于朱伟松个人名下，朱丽文并未取得该房屋的所有权直到其因病去世，故该房屋在交易之前是林月娥与朱伟松共同共有的财产。刘凯经他人介绍与朱伟松联系房屋买卖事宜，为了证明其对该房屋拥有完全的处分权，朱伟松在协商过程中向刘凯提供了房屋所有权证书，基于房屋产权登记的公示、公信效力，刘凯有理由相信朱伟松系合法的处分权人，其与朱伟松签订《房屋买卖协议》，并在对协议进行公证之后按照当时的市场行情支付了相应的对价，又到房产部门办理了产权过户登记，刘凯取得了该房屋的所有权。刘凯取得房屋所有权的情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，即受让时是善意、以合理的价格转让、办理了不动产登记，故应认定刘凯系善意取得讼争房屋的所有权，其与朱伟松签订的《房屋买卖协议》应为有效。原判认定刘凯与朱伟松签订的《房屋买卖协议》无效没有法律依据，刘凯就此提出的上诉理由成立，本院予以支持。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院二审判决：（一）撤销湖南省邵阳市双清区人民法院（2014）双民初字第94号民事判决；（二）驳回原审原告林月娥的诉讼请求。再审中，林月娥为证明自己的主张提交了如下证据：①《邵阳市昌盛房地产有限公司章程》，拟证明该公司成立时，刘庚南（刘凯父亲）为公司的原始股东；②《公司股东权转让协议》两份，拟证明刘庚南将股权转让给刘继承，刘继承又转让给刘凯代持的事实；③对公司法定代表人黄雄军的调查笔录，拟证明由于刘庚南的信用记录，便将公司股权转让的事实；④证明及工资表，拟证明刘凯为阳光发品有限公司员工。被申请人质证意见是：①对第一份证据没有异议，正好说明刘凯购买房屋是2012年6月1日，刘庚南正好是公司股东；②对第二、第三份证据股份转让协议及证人证明刘凯代持股份有异议，股份的持有应以工商登记为准；③第四份证据与本案没有关联性。本院对一、二、三份证据予以认定，但只能证明刘凯因与刘庚南是父子关系，可能知道邵阳市昌盛房地产有限公司将对申请人房屋所在区域进行拆迁开发的事实。第四份证据与本案没有关联性。另查明，朱伟松应刘凯要求，在双方签订房屋买卖协议前向刘凯提供了朱丽文的户口注销证明。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。针对本案争议的焦点问题，本院具体评判意见如下：本院认为，本案各方当事人之间争议的焦点主要是被申请人刘凯与被申请人朱伟松签订的《房屋买卖协议》的效力。本案系一起确认合同效力纠纷，再审申请人林月娥与被申请人朱伟松原系夫妻关系，双方离婚时将诉争房屋赠与其女儿朱丽文，但该房屋于2007年起一直登记在朱伟松名下，一直到朱丽文2009年去世也没有办理过户手续。基于房屋不动产所有权转移以登记为准的原则，该房屋未过户前应仍属林月娥、朱伟松共同共有财产。刘凯与朱伟松在协商买卖该房屋过程中，虽然朱伟松提供了房屋所有权证书，且该所有权证上只登记了朱伟松的名字，并且双方对协议进行公证后按照当时的市场行情支付了相应的对价，又到房产部门办理了转移登记。但是，刘凯与朱伟松在签订《房屋买卖协议》时，朱伟松提供了自己与林月娥的《离婚调解书》，该调解书明确约定本案诉争房屋由双方共同赠于其女儿朱丽文，按一般人的注意义务也应知道该房屋系原夫妻双方共同财产。朱伟松在签订协议前，应刘凯要求向刘凯提供了朱丽文的户口注销证明，这进一步印证了刘凯当时就意识到该房屋所有权可能存在朱伟松无完全处分权的情形。另一方面，刘凯系邵阳市昌盛房地产开发有限公司股东刘庚南的儿子，涉案房屋又属该公司开发，故不排除刘凯知晓该诉争房屋存在拆迁开发的升值潜力，而不顾朱伟松可能不具有完全处分权的情形下，为达到谋取高额利润的目的而签订房屋买卖协议。综上，刘凯取得房屋所有权的情形不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件。故原审认定刘凯系善意取得诉争房屋所有权系认定事实错误，应予纠正。邵阳市双清区人民法院（2014）双民初字第94号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2014）邵中民一终字第527号民事判决；二、维持湖南省邵阳市双清区人民法院（2014）双民初字第94号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李铁英审判员  宁少军审判员  贾亦农二〇一六年十二月十六日书记员  王优生附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……