天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第1009号
原告孙颖。
委托代理人宋晔，天津法睿律师事务所律师。
委托代理人温亮，天津法睿律师事务所律师。
被告张春玲。
原告孙颖与被告张春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日受理后，依法由代理审判员祝芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙颖诉称，原、被告系租赁关系。2014年1月1日，在案外人天津市聚焦房地产经纪有限公司居间下，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的本市和平区南京路与长沙路交口西南侧×房屋出租给被告居住，租期自2014年1月1日至2017年1月1日，共计36个月，每月租金7000元，被告应于每季度前10日内交付下季度租金。被告在租赁期间应承担水、电、煤气、物业费、暖气费、收视等实际使用费。另外，双方在违约责任中约定，“未经甲方（原告）书面同意，乙方（被告）擅自转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租一个月以上的，乙方（被告）应向甲方（原告）支付相当于年租金20%的违约金，甲方（原告）有权终止合同。”合同签订后，原告依法履行，然而被告自2014年6月1日开始，便未交付租金，至今被告已拖欠五个月租金35000元。被告在租赁期间存在擅自变更房屋用途、改变房屋结构等严重违约行为，被告也未交纳其应当交的物业费及采暖费等，在相关部门的催促下，原告只得代其交付。被告的行为严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，对原告造成了损害。现原告当庭陈述诉讼请求，起诉要求：1、解除原、被告于2013年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即将讼争房屋腾交原告；3、被告给付2014年6月1日至2014年10月31日房屋租金35000元（7000元×5个月）；4、被告给付滞纳金10745元；5、被告给付违约金16800元（年租金84000元×20%）；6、被告给付2013年11月1日至2014年12月31日物业费12737.06元，及2013年至2014年度、2014年至2015年度的采暖费共计7920.5元；7、本案诉讼费由被告承担。
为支持自己的主张，原告向本院提交证据材料：1、房屋租赁合同及物业交验单，证明原、被告之间就讼争房屋存在合法有效的房屋租赁关系。2、天津市商品房买卖合同及购房款发票，证明原告享有讼争房屋所有权，其租赁行为合法有效；3、采暖费收据、物业费收据及银行卡持卡人存根2份，证明被告欠交采暖费及物业费。
被告对原告证据材料的质证意见是：对于证据1、2、3、的真实性均无异议。
原告的上述证据可作为本案证据，本院予以确认。
被告张春玲辩称，原、被告签订的租赁合同约定房屋用途是员工宿舍，但是原告与物业公司之前已经约定不能用于商用使用。被告在双方签订合同后才知道此事，自己被原告欺骗了，因此，被告才不支付租金。被告装修讼争房屋花费15万元，原告应给予补偿。不同意原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，被告向本院提交证据材料：1、房屋租赁合同，证明合同约定房屋用途为员工宿舍；2、定金收条，证明被告给付原告定金；3、被告申请证人杨××出庭作证，杨××当庭陈述：我作为中介方，参与了原、被告签订的房屋租赁合同及发生纠纷后的调解。原告曾提出给付被告2万元让被告腾房，被告当时不同意。原告找过催债公司，催债公司曾打电话告诉我他们会带人把被告轰走，但我没见过催债公司轰被告；4、被告申请本院到天津市公安局和平分局五大道派出所及和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司调查，本院到天津市公安局和平分局五大道派出所调查，民警陈×陈述：2014年9月30日，当事人报警后，巡逻民警将双方带到派出所由我进行调解，但未调解成功。调解中，双方均无恐吓、威胁的语言。本院到和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司调查，该公司职工柴××、董×陈述：去年3月，我公司对“都会轩”小区办公用房、经营性用房、日租房的住户，要求他们搬离，因为“都会轩”是居住型公寓。根据周围业主投诉和举报，我们到讼争房屋实际看过，他们打了15间隔断间。他们开始称是日租、群租，后来又称是员工宿舍。但是如果作为员工宿舍，应到派出所备案并交税，这些材料他们都拿不出来。我们从2014年8月1日起加强小区管理，每户只发两张门禁卡，但他们偶尔也带人进来。
原告对被告证据材料的质证意见是：对于证据1、2、4的真实性均无异议。对于证据3、证人陈述曾恐吓被告的情况不认可，另外诉讼前的调解因双方没有达成合意没有法律效力。
被告的上述证据可作为本案证据，本院予以确认。
经审理查明，讼争房屋系本市和平区南京路与长沙路交口西南侧×，原告作为买受人购买的私产房屋，现未取得房地产权证。2013年11月16日，在案外人天津市聚焦房地产经纪有限公司居间下，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租讼争房屋，用途为员工宿舍，租赁期限自2014年1月1日至2017年1月1日止，每月租金7000元，按季度支付租金，支付时间为每季度前10日之内，租赁期间的水、电、煤气、物业费、暖气费、收视等实际使用费由被告承担。原告于签订合同当天将讼争房屋钥匙交给被告，被告分两次已给付原告押金共计7000元。被告向原告交纳租金至2014年5月30日。被告至今居住讼争房屋。
《房屋租赁合同》第三条第四款约定，“乙方（被告）若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方（被告）须按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方（被告）须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。”第四条第七款约定“租赁期内乙方（被告）因使用需要对出租房屋或屋内设施改动，须经甲方（原告）同意并经政府有关部门批准，甲方（原告）有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方（被告）不得移走自行添加的结构性设施，甲方（原告）也无须对以上设施进行补偿。”第六条约定“为保证乙方（被告）合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方（被告）应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方（原告）柒仟元做为押元（金）。待租赁期限届满，甲方（原告）验房并认可后，乙方（被告）将该房屋钥匙交与甲方（原告），同时甲方（原告）将此押金全部归还乙方（被告）。”第八条第二款第1项约定“未经甲方（原告）书面同意，乙方（被告）擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租壹个月以上的，乙方（被告）应向甲方（原告）支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方（原告）损失的，乙方（被告）还应另行据实赔偿，甲方（原告）有权终止合同。”
另查，原告交纳了讼争房屋2013年至2014年度采暖费3650元及违约金657元，2014年至2015年度采暖费3613.5元，2013年11月至2014年12月物业费12737.06元（每月909.79元）。
再查，原告表示其诉讼请求主张的滞纳金10745元，及违约金16800元，如果法院认为这两项均属于重复约定的违约金性质的条款，必须放弃一项请求，那么原告选择主张违约金16800元。被告提出原告主张的违约金过高，请求予以调整。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，本院予以确认。根据合同第三条第四款约定，“乙方（被告）若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方（被告）须按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方（原告）有权收回此出租房，乙方（被告）须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。”以及第八条第二款第1项约定“拖欠房租壹个月以上的，乙方（被告）应向甲方（原告）支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方（原告）损失的，乙方（被告）还应另行据实赔偿，甲方（原告）有权终止合同。”现被告向原告交纳租金至2014年5月30日，之后再未交纳租金，被告已拖欠租金超过一个月，原告有权终止合同并收回房屋，因此，对于原告提出解除双方签订的《房屋租赁合同》及将讼争房屋腾空交还原告的请求，本院予以支持。
根据合同约定，每月租金7000元，按季度支付，支付时间为每季度前10日之内。现被告向原告交纳租金至2014年5月30日，之后再未交纳租金，因此，对于原告主张要求被告给付2014年6月1日至2014年10月31日房屋租金35000元的请求，本院予以支持。
根据合同约定，租赁期间的水、电、煤气、物业费、暖气费、收视等实际使用费由被告承担。现被告自2013年11月16日开始至今使用讼争房屋，从未交纳物业费及采暖费，原告已经交纳上述费用，因此，被告应当给付原告2013年11月16日至2014年12月31日物业费12282.17元（909.79×13.5个月），及2013年至2014年度采暖费3650元和违约金657元，2014年至2015年度采暖费3613.5元，以上共计20202.67元。
关于合同第三条第四款约定，“乙方（被告）若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方（被告）须按月租金的0.5%支付滞纳金。”以及合同第八条第二款第1项约定“拖欠房租壹个月以上的，乙方（被告）应向甲方（原告）支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方（原告）损失的，乙方（被告）还应另行据实赔偿，甲方（原告）有权终止合同。”鉴于上述约定均属于重复约定的违约金性质的条款，并且，原告对于被告拖欠2014年6月1日至2014年10月31日房屋租金35000元，并未提交证据证明其实际损失，被告亦向本院提出原告主张的违约金过高，请求予以调整，因此，被告应给付原告自2014年4月10日至本判决生效之日以7000元为本金的利息，及自2014年7月10日至本判决生效之日以21000元为本金的利息，及自2014年10月10日至本判决生效之日以7000元为本金的利息，以上均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
根据合同第六条约定“为保证乙方（被告）合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方（被告）应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方（原告）柒仟元做为押元（金）。待租赁期限届满，甲方（原告）验房并认可后，乙方（被告）将该房屋钥匙交与甲方（原告），同时甲方（原告）将此押金全部归还乙方（被告）。”因此，对于被告向原告交纳的押金7000元，原告应于双方办理房屋交接时退还被告。
关于被告提出原告欺骗被告，讼争房屋不能用于商用使用，并要求给付装修补偿款的抗辩意见，双方签订的租赁合同约定房屋用途是员工宿舍，根据本院到讼争房屋物业公司即和记物业服务（深圳）有限公司天津分公司调查，物业公司同意讼争房屋用于员工宿舍，因被告不能提供相关手续，因此物业公司才加强管理，每户只发两张门禁卡。另外，根据第四条第七款约定“租赁期内乙方（被告）因使用需要对出租房屋或屋内设施改动，须经甲方（原告）同意并经政府有关部门批准，甲方（原告）有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方（被告）不得移走自行添加的结构性设施，甲方（原告）也无须对以上设施进行补偿。”现被告并未提交原告同意其装修及经政府有关部门批准的相关证据，因此，被告该抗辩意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原、被告于2013年11月16日签订《房屋租赁合同》予以解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告将本市和平区南京路与长沙路交口西南侧×室房屋腾空交还原告，原告于实际收房的同时将押金7000元退还被告；
三、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2014年6月1日至2014年10月31日期间房屋租金35000元；
四、本判决生效之日起十五日内，被告给付原告自2014年4月10日至本判决生效之日以7000元为本金的利息，及自2014年7月10日至本判决生效之日以21000元为本金的利息，及自2014年10月10日至本判决生效之日以7000元为本金的利息，以上均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；
五、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2013年11月16日至2014年12月31日期间物业费12282.17元，及2013年至2014年度采暖费3650元和违约金657元，2014年至2015年度采暖费3613.5元，以上共计20202.67元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1837元，减半收取918.5元，由被告负担（本判决生效之日起十日内被告送交本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝 芳
二〇一五年三月十七日
书 记 员 张晋宇
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。