江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿城民初字第2902号
原告徐守智。
被告宿迁市佳源房地产开发有限公司,住所地宿迁市文汇路东侧。
法定代表人代礼平，该公司董事长。
委托代理人张倩、张晓玲，江苏义扬律师事务所律师。
委托代理人袁凯、刘庆义，公司员工。
原告徐守智诉被告宿迁市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月6日公开开庭进行了审理。后因案情需要转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月26日、2015年7月1日、2015年9月9日、2015年12月29日四次公开开庭进行了审理。原告徐守智、被告佳源公司的委托代理人张倩、袁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐守智诉称：原告购买被告佳源公司开发的位于宿迁市文汇路东侧名人国际花园3号楼2单元1104室商品房。2014年7月18日，工人装修过程中发现主卧室及卫生间主体结构承重外围墙向外倾斜严重，达7厘米，肉眼可以很明显的看出。后经查看顶板与承重墙阴角处出现深度约6厘米、宽度约7厘米的空洞，钢筋裸露，结构松散。其他结构墙多次倾斜达3厘米，客厅空间尺寸高低误差达3厘米，楼板厚度不达标，有凹凸3厘米误差。原告发现上述问题后找物业与开发商协调此事，经现场查看后开发商未能给予解决，原告多次找被告协商，也网络问政多次，但至今未能解决此问题。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告赔偿房屋缺陷对房屋价值的损失50000元；二、被告赔偿其他各项损失29679元（其中房屋租金21000元、原告支付给他人的停工损失3600元、物业费3451元、公共能耗费1628元）；三、被告修复房屋出现的质量问题；四、被告承担本案诉讼费用和鉴定费用。
被告佳源公司辩称：被告交付原告的房屋已经通过竣工验收，质量合格，涉案房屋并不存在原告所称的质量问题，原告的各项主张无事实和法律依据，应予驳回。如果房屋确实存在质量问题，被告承担的仅是房屋的修复费用7000元。
经审理查明：2011年8月31日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定原告购买被告佳源公司开发的名人国际花园3号楼2单元1104室商品房，房屋建筑面积为135.11㎡，5206元/㎡，房屋总价款为703383元。原告后按照合同约定向被告佳源公司支付了全部购房款703383元。被告佳源公司于2013年9月15日向原告徐守智交付了相应房屋。后原告徐守智对涉案房屋进行装修装潢，在装潢过程中，发现争议房屋存在以下问题：1、主卧室及主卫生间西侧外围承重墙倾斜变形，向外倾斜7厘米。2、次卫生间顶板变形，次卧室东面承重墙变形。3、客厅高低误差，房屋顶板凹凸不平，误差3厘米。
在本案审理过程中，原告徐守智申请对涉案房屋是否存在上述三大质量问题以及如果存在上述质量问题如何进行修复两个事项进行鉴定。本院于2015年4月7日委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对上述事项进行鉴定，该公司于2015年6月11日出具《鉴定报告》一份，其中第五条检测结果载明“1、混凝土外观质量现场对该房屋内7/H-G顶梁与顶板交接处混凝土外观质量进行检查，经检查，7/H-G顶梁与顶板交接处混凝土存在严重空洞现象，详见附图二。2、普通抹灰立面垂直度现场在该房屋内对墙体1/H-G、7/H-G、7/F-G处普通抹灰立面垂直度进行检测，检测结果详见表一：其中墙体1/H-G向西倾斜18mm、墙体7/H-G向西倾斜15mm、墙体7/F-G向东倾斜3mm，其中墙体7/F-G内表面已粘贴瓷砖，根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》表4.4.11，普通抹灰立面垂直度允许偏差为4mm。3、顶板板底平整度现场在该房屋内对顶板3-6/H-G、（1/5）-7/F-G处板底平整度进行检测，检测结果详见表二：顶板3-6/H-G高低差20mm、顶板（1/5）-7/F-G高低差15mm，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》表8.3.2-1，表面平整度允许偏差为8mm。”，第六条施工质量鉴定载明“对现场所测项目施工质量进行鉴定，鉴定结果详见表三：1、混凝土外观质量7/H-G顶梁与顶板交接处存在严重空洞现象，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》表8。1.1，属于存在严重缺陷，不符合验收规范要求；2、普通抹灰立面垂直度其中墙体1/H-G、7/H-G按照《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》表4.2.11均超出验收规范限值，不符合验收规范要求，其中7/H-G在检测时墙体内表面已粘贴瓷砖，故对原墙体普通抹灰立面垂直度施工质量不做判定；3、顶板板底平整度顶板3-6/H-G和（1/5）-7/F-G按照《混凝土结构工程施工质量验收规范》表8.3.2-1均超出验收规范限值，不符合验收规范要求。”，第七条修复方案载明“根据现场检测鉴定结果，对所测构件出现的施工质量问题（混凝土外观质量、普通抹灰立面垂直度、顶板板底平整度）出具修复方案，方案如下：1、7/H-G梁与顶板交接处混凝土空洞问题：①凿除孔洞周围松散混凝土和软弱浆；②压力水冲洗后支设带托盒的模板；③洒水充分湿润模板后用高一强度等级细石混凝土浇灌捣实。2、墙1/H-G、7/H-G普通抹灰立面垂直度问题：凿除原有墙面抹灰后重新粉刷抹平。3、顶板3-6/H-G板底平整度问题：混凝土表面凿毛后采用聚合物砂浆抹平。4、顶板（1/5）-7/F-G板底平整度问题：①凿除原有板底粉刷露出混凝土表面；②混凝土表面凿毛后，采用聚合物砂浆抹平。”。
经原被告双方对上述鉴定报告质证后，原告徐守智对上述鉴定报告提出异议，经本院联系江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司，该公司后出具《工作联系函》一份，并派出其单位的员工孙晋博工程师出庭对相关的鉴定事项进行了说明并接受了原被告双方及法庭的询问。
以上事实有商品房买卖合同、照片、收条、租赁合同、鉴定报告、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：原被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方之间形成合法的买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。出卖人应当按照约定的质量要求及相关的国家标准和行业标准交付标的物。标的物质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对于违约责任没有约定或约定不明确的，按照相关法律规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。
本案中，原告徐守智主张涉案房屋存在的三个问题：分别是主卧室及主卫生间西侧外围承重墙倾斜变形，向外倾斜；次卫生间顶板变形，次卧室东面承重墙变形；客厅高低误差，房屋顶板凹凸不平，经过现场勘验及江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司的鉴定该三大问题事实上确实存在，其中主卧室及主卫生间的西面墙体倾斜程度较为严重，被告向原告交付的名人国际花园3号楼2单元1104室房屋质量存在严重瑕疵，故被告应承担相应的违约责任，因双方在《商品房买卖合同》中对于该违约责任没有做出约定，原告要求被告赔偿因房屋存在质量瑕疵导致的价值损失，该损失可以视为是对于房屋总价款数额的减少，该诉讼请求符合法律规定，本院对此予以支持。但对于原告主张的数额50000元，原告未能提供相应证据证明，本院认为原告主张的该项损失数额过高，本院根据涉案房屋的面积、房屋总价款、涉案房屋存在的质量问题及严重程度以及质量瑕疵对房屋正常生活使用性能上的影响，酌定该部分损失为20000元。
对于原告主张的房屋租金损失，本院认为因被告交付的房屋质量存在瑕疵，导致原告未能及时居住使用涉案房屋，故而另租他人房屋使用并因此产生的租金损失，被告应予以适当赔偿。根据原告提供的房屋租赁合同及证人沈某的证言，原告自2013年8月5日起租住证人沈某所有的位于宿城区嘉豪阳光小区23栋503室房屋时间长达一年半，租金为3000元/月，后搬回老家宿豫区蔡集镇居住生活，本院认为，原告诉讼请求所主张的租金损失21000元过高，本院根据房屋租赁市场一般行情、扣除家庭装修装潢所需要的合理期间，并结合原告所租住的房屋地理位置、原告老家地理位置以及涉案房屋的地理位置，酌定该部分租金损失为12000元。
对于停工损失3600元，根据原告所提供的收条和证人陈某的证言，可以证实该项费用实际已经发生，并且该项费用的发生系因为涉案房屋在装修过程中出现质量问题所导致，故原告要求被告赔偿该项损失，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告主张的物业费损失3451元和公共耗能费损失1628元，因原告仅提供了1135元公共耗能费的缴费票据，对于其他费用未能提供证据证明，故本院对该两项损失仅支持1135元。
根据《商品房买卖合同》第十五条的约定及相关法律规定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，因原告徐守智不同意由被告佳源公司按照江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的《鉴定报告》中的修复方案对涉案房屋进行维修，且被告佳源公司同意由原告自行或委托他人对涉案房屋已出现的质量问题进行维修，维修费用由被告支付，本院本着和平、效率处理问题的角度，确定由原告徐守智自行对涉案房屋质量问题进行维修，维修过程中所产生的人工费、材料费、搬运费等相关的维修费用由被告佳源公司负担。对于维修费用数额，原被告双方未能协商一致，本院根据涉案房屋已鉴定出的质量问题，结合江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的《鉴定报告》中的修复方案，参照当地市场行情，酌定由被告佳源公司赔偿原告徐守智维修费用10000元。综上，被告佳源公司应赔偿原告徐守智各项费用共计46735元。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告宿迁市佳源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告徐守智46735元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1103元，鉴定费11000元，合计12103元，由被告宿迁市佳源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1103元。
审 判 长 丁爱华
人民陪审员 朱丹宁
人民陪审员 孙 艳
二〇一六年一月十八日
书 记 员 范皓月
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
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