湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02890号
上诉人（原审被告）蔡军。
委托代理人许思奇，长沙市天心区天援法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）肖就。
被上诉人（原审原告）肖小燕。
被上诉人（原审原告）肖解。
被上诉人（原审原告）龚野。
被上诉人（原审原告）苏永建。
被上诉人（原审原告）肖玳玳。
上诉人蔡军因与被上诉人肖就、肖小燕、肖解、龚野、苏永建、肖玳玳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2013）天民初字第3522号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，长沙市天心区太平街社区大西门上墙湾23号（原为上墙湾12号）房屋曾系被继承人肖善长、肖敬兰共同共有，肖就、肖解、肖玳玳、肖小燕、龚野系肖善长的子女，苏永建系肖敬兰的儿子。1958年9月，长沙市政府因私房改造将涉案房屋收归国家所有，此后该房被作为长沙房产（集团）有限公司下属的长沙恒隆资产经营有限公司的直管公房出租给蔡军，由蔡军租住在该房屋内，并向长沙恒隆资产经营有限公司支付租金。1995年9月25日，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室作出长私改遗通字（1995）587号文件《关于对肖善长、肖敬兰原私房改造房产复查结论的通知》，决定撤销1958年9月对位于长沙市天心区太平街社区大西门上墙湾23号（原为上墙湾12号）的私房改造案，发还原房产权建筑面积213.67平方米（共两层），拆除的房屋建筑面积20.27平方米折价2229.70元退还，接管期间的房租收支不予结算，且根据长发（1990）第51号文件第五条规定，发还房屋内租户实行“带户退还”，房主和租户先签订换约续租合同并经公证后，再发还产权。长沙恒隆资产经营有限公司接到该文件后向蔡军收取了1995年12月以前的租金，并将《关于对肖善长、肖敬兰原私房改造房产复查结论的通知》有关事宜告知了蔡军。但蔡军未与肖善长、肖敬兰签订租赁合同。2003年，肖敬兰去世，2007年，肖善长去世。2009年5月8日，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建向原长沙市房屋产权管理局办理产权登记手续，并获得长房权证开福字第××、70××07、70××08、70××09、70××10、709060011号房屋所有权证，苏永建享有该房屋的6／12的所有权，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野共同共有该房屋的6／12的所有权。蔡军自1996年1月1日以来仍然在该房屋内居住。但蔡军拒绝接洽续签租赁合同，也未再向长沙恒隆资产经营有限公司和肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建支付自1996年1月1日起的租金。双方由此产生纠纷，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建于2013年12月5日诉至原审法院，要求蔡军支付租金。
另查明，长沙恒隆资产经营有限公司向蔡军等太平街社区大西门上墙湾23号的租赁户收取涉案房屋的租金期间，均采用每100分的标准予以计算租金，蔡军居住的房屋的分数是2860分。现长沙恒隆资产经营有限公司仍继续向其他的太平街社区大西门上墙湾23号直管公房的租赁户收取租金，其中，自1996年1月至1996年6月，租金为0.6元／100分，自1996年7月至1998年6月，租金为1.31元／100分，自1998年7月至1998年12月，租金为1.83元／100分，自1999年1月起至今，租金均为2.07元／100分。
还查明，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室在处理长沙市出租私房社会主义改造遗留问题工作时，还印发了《关于处理私房改造遗留问题宣传提纲》，其中第六条规定了退还错改私房的原则，包括退换房屋有租户的，一律实行“带户返还”，房主应同租户先换约续租（续租期一般为五年）并经公证部门公证后，再办理产权发证手续。续租期间的房租，是住宅用房的，不得高于公房租金的2倍。
肖就、肖小燕、肖解、龚野、苏永建和肖玳玳的一审诉讼请求：1、判令蔡军支付肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建自1996年1月1日起至2013年10月31日止的房屋租赁费共计106644.81元；2、判令本案诉讼费由蔡军承担。
原审法院认为，本案属于1958年国家对肖善长、肖敬兰的原出租私房进行社会主义改造遗留问题引起的纠纷，肖善长、肖敬兰的原有私房经改造后已变成公房，蔡军承租该公房与长沙恒隆资产经营有限公司之间系房屋租赁合同关系。1995年9月长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实政策决定将肖善长、肖敬兰的原房屋带户退还给肖善长、肖敬兰，后肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建作为肖善长、肖敬兰的继承人因继承获得了该房屋的所有权，根据国家政策规定，长沙恒隆资产经营有限公司已经自1996年1月1日起解除与蔡军之间的租赁合同后，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建理应与蔡军签订续租合同，本案中肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建与蔡军虽未签订续租合同，但蔡军仍然继续占有居住使用该房屋，双方构成事实上的租赁关系，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建作为所有权人，对房屋享有收益权，蔡军应当向该房屋的所有权人肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建支付居住使用该房屋期间的租金。关于租金的具体标准，双方未达成合意，考虑到蔡军本系承租公房的居民，本案属于历史遗留问题引起的纠纷，蔡军目前尚未另行承租其他公租房或廉租房居住等特殊情况，根据《关于处理私房改造遗留问题宣传提纲》第六条的规定，原审法院确定自1996年1月1日起至2000年12月21日租金的标准可按当时公租房的租金标准的两倍予以计算，自2001年1月1日起的租金的金额，可参照原公租房的月租金标准情予以调整，按120元／月予以确定，超过部分不予支持。因此，根据《长沙恒隆资产经营有限公司房租收取标准》，蔡军应当支付自1996年1月1日起至1996年6月30日止的租金205.92元（2860分＊0.6元／100分＊6个月＊2），应当支付自1996年7月1日起至1998年6月30日止的租金1798.37元（2860分＊1.31元／100分＊24个月＊2），应当支付自1998年7月1日起至1998年12月31日止的租金628.06元（2860分＊1.83元／100分＊6个月＊2），应当支付自1999年1月1日起至2000年12月31日止的租金2841.7元（2860分＊2.07元／100分＊24个月＊2），应当支付自2001年1月1日起至2013年10月31日止的租金18480元（120元／月＊154个月），上述租金共计23954.05元（205.92元＋1798.37元＋628.06元＋2841.7元＋18480元）。
对于蔡军辩称，肖就、肖小燕、肖解、龚野、苏永建和肖玳玳起诉要求蔡军支付租金，已经超过了诉讼时效，应当驳回其诉讼请求，原审法院认为，因蔡军自1996年1月1日起持续地占有使用涉案房屋，且一直未向肖善长、肖敬兰及肖就、肖小燕、肖解、龚野、苏永建和肖玳玳交付租金，故蔡军拖欠租金的行为具有持续性，诉讼时效也应当持续予以计算，故肖就、肖小燕、肖解、龚野、苏永建和肖玳玳的起诉并未超过诉讼时效，对蔡军的该项辩称，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、限蔡军于本判决生效后十日内支付肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建自1996年1月1日起至2013年10月31日止的房屋租金共计23954.05元；二、驳回肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建的其他诉讼请求。如蔡军未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野、苏永建负担1000元，由蔡军负担2000元。
上诉人蔡军不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房屋在2009年5月8日前系肖善长、肖敬兰所有，肖善长和肖敬兰并未与上诉人签订房屋租赁合同，也未向上诉人主张过租金，视为其放弃全部租金。而且没有证据显示被上诉人依法继承获得了该租金的债权，因此被上诉人对1996年1月1日至2009年5月8日的租金无请求权。二、根据民法通则的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，即使上诉人拖欠租金，被上诉人对1996年1月1日至2012年12月5日期间的租金主张也已经超过诉讼时效。三、原审法院认定的租金标准无法律和合同依据，明显违法。四、被上诉人自1996年至今，从未对涉案房屋进行修缮，上诉人为房屋修缮曾花费2万余元，被上诉人主张租金时应当予以扣除。故，请求撤销原审判决，依法改判上诉人无需向被上诉人支付租金23954.05元，或发回重审，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费。
被上诉人肖小燕辩称，原审判决很偏袒上诉人了。上诉人拒绝与我们签订合同，既不退房子给我们，也不交租金，而且还用房子来赚钱。
被上诉人肖解辩称，1996年到2009年房屋的产权人是我的姑妈和爸爸，2009年我们才成为正式的房屋继承人。我们一直都有主张自己的权利，但上诉人一直不给房租。因为上诉人没有交过房租，所以我们不存在修缮义务。
被上诉人肖就的答辩意见同肖小燕和肖解的答辩意见。被上诉人肖玳玳、龚野和苏永建未向本院提交答辩意见。
二审中，被上诉人肖小燕向本院提交了委托书和张汉第出具的证明，拟证明：被上诉人一直要求与上诉人签订房屋租赁合同及收取租金。上诉人蔡军对上述证据质证称：对委托书的三性均有异议，该委托书没有双方的签字，委托关系不成立；对证明的三性也有异议，证人没有出庭质证，不能作为本案的证据。经审查，委托书并无委托人和受托人的签字，真实性无法核实，本院不予采信；证明人张汉第未出庭接受质证，对其所出具证明的真实性无法核实，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，一、根据六被上诉人一审提交的公证书，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解和龚野均为肖善长和龚国英的继承人，于2008年继承了肖善长和龚国英对涉案房屋所享有的份额；苏永健为肖敬兰的继承人，于2009年继承了肖敬兰对涉案房屋所享有的份额。因此，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野和苏永健也继承了肖善长和肖敬兰对蔡军所享有的债权，肖就、肖小燕、肖玳玳、肖解、龚野和苏永健有权向蔡军主张2009年5月8日前的租金。二、关于六被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。蔡军一直未与肖善长、肖敬兰及六被上诉人签订房屋租赁合同，双方并未约定租金支付期限，且蔡军与六被上诉人实际存在的房屋租赁关系，系基于《关于处理私房改造遗留问题宣传提纲》所产生，具有持续性、整体性和关联性，六被上诉人亦基于对政府政策和整体租赁关系的信赖持续为蔡军提供了涉案房屋，故六被上诉人主张房屋租金的诉讼时效应从最后履行期限届满之日起计算。因双方未约定最后履行期限，且蔡军至今仍占用涉案房屋，故六被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。三、关于蔡军应支付的租金标准。因双方并未就租金标准进行约定，而蔡军系基于《关于处理私房改造遗留问题宣传提纲》的规定才对涉案房屋享有租赁权利，故原审法院参照《关于处理私房改造遗留问题宣传提纲》第六条之规定及公房租金标准所确定的蔡军应当支付的租金标准并无不当。四、关于蔡军主张扣除的房屋修缮费2万余元，因其未提供证据予以证明，故本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人蔡军的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2000元，经上诉人蔡军申请，符合司法救助条件，本院准予上诉人蔡军免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年七月十日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。