广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终167号
上诉人（原审被告）：陈旭玲，男，1954年4月2日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市沙溪镇康乐村岗背股份合作经济社，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈亦殊，该社组长。
委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师助理。
上诉人陈旭玲因与被上诉人中山市沙溪镇康乐村岗背股份合作经济社（以下简称岗背经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人陈旭玲上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判陈旭玲按年租金8000元从2016年1月1日起支付费用（暂计至上诉之日为6619元）。事实与理由：一、一审法院认凭陈旭玲提交的合同经过沙溪镇法律服务所见证即认定双方之间履行的是2011年11月1日签订的合同缺乏事实及法律依据。二、一审法院认定涉案土地上建筑物归岗背经济社所有缺乏事实及法律依据。三、即使陈旭玲履行的是2011年11月1日签订的《土地租赁合同》，岗背经济社未能举证其主张的占用费标准2666.64元/月为市场价格，一审法院要求陈旭玲自2016年1月26日起按2666.64元/月的标准支付土地占用费没有事实和法律依据。四、岗背经济社诉求的2014年11月、12月、2015年1月至12月租金的诉讼时效已经经过。
被上诉人岗背经济社辩称，涉案合同已经约定合同期满涉案土地上建筑物归出租方所有，合同期满后岗背经济社向陈旭玲发出通知告知按照4元每平方米的合理价格续签合同，4元每平方米已经低于市场价。陈旭玲收到通知后，对续租的租金标准没有异议，最后双方至沙溪法律服务所续签合同没有成功，岗背经济社有权在租赁期满后收回租赁物。
岗背经济社向一审法院起诉请求：1.陈旭玲将位于中山市沙溪镇横坑工业区的土地[土地证号：中府集用（2008）第2409**号]及地上建筑物交还给岗背经济社；2.陈旭玲向岗背经济社支付2014年11月至2016年2月土地占用费42666.24元（2016年3月至土地实际交付之日的占用费另计）。一审庭审中，岗背经济社明确第2项诉求为陈旭玲向岗背经济社支付2014年11月至2016年2月土地占用费42666.24元及之后至交还之日按每月2666.64元标准计算的占用费。
一审法院认定事实：2011年11月9日，岗背经济社（出租方即甲方），陈旭玲（承租方即乙方）签订土地使用权租赁合同一份，约定甲方将坐落于中山市沙溪镇横坑工业区的土地约1亩出租给乙方作家私厂之用，承包期3年，自2011年11月1日至2014年10月31日，合同期满双方续约的需协商一致，另订新合同；租赁期内，每年租金为8000元，乙方必须于本合同签订后，即时缴清2011年的租金给甲方，以后乙方在每年年底前将下一年的租金一次性支付给甲方；如乙方逾期缴交租金，则按逾期额以每日千分之三计滞纳金，逾期一个月仍未交清的，甲方有权终止合同，收回出租地，并作乙方违约处理；合同期满，乙方所兴建的所有建筑归甲方所有，如甲方继续出租该土地，在同等条件下，如乙方在合同期内无违约行为，享有优先承租权，如乙方不续租，乙方须在期满后10日内将应属于乙方所有的财产搬走并将建筑物交回甲方，甲方可以自主将建筑物另行出租给第三人；本合同签订时，乙方付给甲方2000元作为保证金，此保证金于租赁合同期满后方可退还乙方（保证金不计利息）；合同还约定了其他事项。同日，中山市沙溪镇法律服务所出具见证书证明上述合同双方签名、盖章和指模属实。
合同签订后，岗背经济社将租赁物交付给陈旭玲使用，陈旭玲也依约交付租金至合同期满。2015年10月21日，岗背经济社委托中山市沙溪镇法律服务所出具法律服务所函[（2015）中沙法意字第258号]，内容为本所受岗背经济社委托就该社与陈旭玲于2011年11月9日签订土地使用权租赁合同中关于中山市沙溪镇横坑工业区的土地（面积为一亩，即666.6平方米），合同于2014年10月31日到期后陈旭玲不按约定续订合同和未按约定将承租土地退回岗背经济社一事致函，合同到期后，岗背经济社要求该土地使用权要按市场价4元/平方米，即2666.4元/月进行租赁，若陈旭玲不同意则将按合同约定收回租赁物，现陈旭玲不续签合同，也不交回该出租土地，继续使用该土地，但又不交租。从2014年11月1日起至2015年9月30日止，共拖欠使用费11个月，即2666.4×11=29330.4元。并通知如下：1.截至2015年9月30日，陈旭玲拖欠岗背经济社租金29330.4元；2.请于2015年10月31日前将案涉厂房内的财产搬走，并将案涉物业交回岗背经济社，如过期不搬，将视为放弃案涉厂房内的财物的所有权，岗背经济社有权自行处理；本所希望陈旭玲在收到本函后十天内（即2015年10月31日前）向岗背经济社交清所欠租金并按时将物业内其财物搬离后交回物业……2016年1月25日，岗背经济社委托中山市沙溪镇法律服务所出具催告函，内容为：陈旭玲在收到上述法律服务所函后，于2015年12月16日与岗背经济社法定代表人一起到本所协商签订物业（土地）租赁合同事宜并办理合同见证，本所将岗背经济社确定的月租金为2666.64元（按4元/平方米计），期限为3年等条款的物业租赁合同提供给陈旭玲过目，陈旭玲阅读后无明确答复并以需要时间考虑为由将租赁合同带走，但至今无明确回复岗背经济社是否签订租赁合同，为此岗背经济社委托本所再次致函：务必在收到本函后3日内按上述条件与岗背经济社签订物业租赁合同，并将截至2015年12月尚欠的租金37332.96元一次性支付给岗背经济社，否则将视为拒绝签订，原物业（土地）租赁合同因期满终止，应在上述期限届满之日腾空物业并将物业交还岗背经济社，同时付清所欠租金，催告函还载明了其他事项。岗背经济社提交的EMS快递邮单显示陈旭玲收到催告函。岗背经济社催收未果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
岗背经济社提交的物业（锌铁棚）租赁合同书，约定出租方即甲方为岗背经济社，承租方即乙方为陈旭玲，甲方将位于中山市沙溪镇岗背村横坑工业区的物业（锌铁棚）(面积为666平方米)出租给乙方开设经营家具厂；期限为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止，合同期满双方续约的需协商一致，另订新合同；租赁期内，该物业（锌铁棚）每月租金为2664元，乙方必须在每月10日前一次性缴清下一个月的租金给甲方；本合同签订时，乙方付给甲方3个月租金7992元作为保证金，此保证金于租赁合同期满物业（锌铁棚）交还甲方验收完好后方可退还乙方（保证金不计利息）；合同经双方签字后，并经中山市沙溪镇法律服务所见证后生效，合同有效期追溯到2014年11月1日；合同还对双方权利义务、合同的变更和解除、违约责任、合同终止后的财产处理等进行约定。合同打印的签订时间为2015年12月16日但并无双方签名或盖章，合同签订地点为中山市沙溪镇法律服务所，下方手写注明该合同已于2015年12月16日在中山市沙溪镇法律服务所办公室交给承租方陈旭玲，并有中山市沙溪镇法律服务所的盖章确认。一审庭审中，陈旭玲确认于2015年12月16日收到上述新合同，但未签名，并称未收到中山市沙溪镇法律服务所函，只收到催告函。
陈旭玲辩称，双方履行的是另一份土地租赁合同，并提交（2007）中沙见字第1033号见证书、土地租赁合同2份拟予以证明。2007年11月6日，岗背经济社（出租方即甲方）与陈旭玲（承租方即乙方）签订土地租赁合同，约定甲方将其位于中山市沙溪镇横坑工业区的土地（面积为2亩，按划定的标志为界限）租给乙方作经营家具厂之用，租赁期限为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，合同期满双方续约的需双方协商一致，另订新合同；租赁期内，每年总租金为9000元（即每年每亩租金4500元），合同还约定了其他内容。同日，中山市沙溪镇法律服务所出具见证书一份，内容为前述土地租赁合同双方签名、盖章和指模属实。陈旭玲答辩称，上述合同期满后，双方于2011年1月4日续约签订土地租赁合同，约定租赁期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月30日止；租赁期内，每年租金8000元；合同还约定了其他事项。
2013年12月9日，岗背经济社出具编号为0081039的收款收据一张，内容为今收到陈旭玲2013年1-12月横坑1亩空地租金8000元，缴款人处有陈旭玲的签名确认，岗背经济社在收据上盖章确认。2014年12月8日岗背经济社出具编号为0389024的收款收据一张，内容为今收到陈旭玲2014年1-10月横坑1亩土地租金6666.78元，缴款人处有陈旭玲的签名确认，岗背经济社在收据上盖章确认。陈旭玲提交的结算业务委托书显示，2015年12月30日，陈旭玲向岗背经济社支付9334元，附加信息及用途一栏手写注明陈旭玲横坑工业区承包租金2014年11月至2015年12月。岗背经济社提交的结算业务委托书显示，2016年1月4日，岗背经济社向陈旭玲退回上述9334元，附加信息及用途中手写注明退回租金。
一审庭审中，双方均确认涉案租赁物现仍由陈旭玲使用。
一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。岗背经济社与陈旭玲之间的土地承包经营权租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。本案的争议焦点为：1.涉案地上建筑物的归属；2.占用费的金额。结合审理查明事实，一审法院分析如下：
一、关于涉案地上建筑物的归属的问题。陈旭玲提交的2007年11月6日双方签订的土地租赁合同约定的租期为2008年1月1日至2010年12月31日。合同期满后，2011年1月4日，双方续签的土地租赁合同约定租期为2011年1月1日至2015年12月30日。岗背经济社提交的土地使用权租赁合同约定的租期为2011年11月1日至2014年10月31日，岗背经济社提交的土地使用权租赁合同在陈旭玲提交的土地租赁合同之后签署，且陈旭玲提交的续签的土地租赁合同没有经过见证，而岗背经济社提交的土地使用权租赁合同经过中山市沙溪镇法律服务所见证，故双方履行的合同应为岗背经济社提交的土地使用权租赁合同。土地使用权租赁合同约定“租期为2011年11月1日至2014年10月31日；合同期满，乙方（即承租方）所兴建的所有建筑物归甲方（即出租方）所有，如乙方继续出租该土地，在同等条件下，如乙方在合同期内无违约行为，享有优先承租权，如乙方不续租，乙方须在期满后10日内将应属于乙方所有的财产搬走并将建筑物交回甲方，甲方可以自主将建筑物另行出租给第三人”，该合同于2014年10月31日期满，双方并未续约签订合同，故按合同约定该涉案地上建筑物的应归岗背经济社所有。
二、关于占用费的金额的问题。合同期满后，陈旭玲未续签合同，岗背经济社称其委托中山市沙溪镇法律服务所出具法律服务所函中显示“合同到期后，岗背经济社要求该使用权要按市场价4元/平方米，即2666.4元/月进行租赁，若陈旭玲不同意则将案合同约定收回租赁物，现陈旭玲不续签合同，也不交回该出租土地，继续使用该土地，但又不交租。从2014年11月1日起至2015年9月30日止，共拖欠使用费11个月，即2666.4×11=29330.4元。并通知截至2015年9月30日，陈旭玲拖欠岗背经济社租金29330.4元。”。2016年1月25日，岗背经济社委托中山市沙溪镇法律服务所出具催告函函告陈旭玲务必在收到该函后3日内按上述条件与岗背经济社签订物业租赁合同，并将截至2015年12月尚欠的租金37332.96元一次性支付给岗背经济社，否则将视为拒绝签订，原物业（土地）租赁合同因期满终止，应在上述期限届满之日腾空物业并将物业交还岗背经济社，同时付清所欠租金。并提交EMS快递邮单显示该催告函送达陈旭玲。一审庭审中，岗背经济社称陈旭玲收到法律服务所函后于2015年12月16日到法律服务所协商续约事宜，但并未提交相关证据证明陈旭玲收到法律服务所函，陈旭玲称并未收到法律服务所函，但确认收到催告函。故占用费从2014年11月1日起至2016年1月25日止共451天应按原土地使用权租赁合同约定即每年租金8000元，也即每日租金8000÷365=22元，合共22×451=9922元；从2016年1月26日起至实际交还土地之日止按市场价4元/平方米，即2666.4元/月计算。至于陈旭玲抗辩称岗背经济社主张租金的请求已过诉讼时效，一审法院认为因双方未续签合同，且岗背经济社已于2015年10月21日通过中山市沙溪镇法律服务所向陈旭玲发出法律服务所函，故本案未过诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈旭玲于一审判决发生法律效力之日起七日内向岗背经济社返还中山市沙溪镇横坑工业区的土地[土地证号：中府集永（2008）第2409**号]及地上建筑物；二、陈旭玲于一审判决发生法律效力之日起七日内向岗背经济社支付2014年11月1日起至2016年1月25日的土地占用费9922元，及从2016年1月26日起至实际交还土地及地上建筑物之日止的土地占用费（按每月2666.4元计算）；三、驳回岗背经济社的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费866元（岗背经济社已预交），由岗背经济社承担816元，陈旭玲负担50元并于一审判决生效之日起七日内径付岗背经济社。
二审中，双方均未向本院提交新的证据。
本院另查明，岗背经济社及陈旭玲在一审第一次庭审中均确认，岗背经济社提交的土地租赁合同（租期为2011年11月至2014年11月）签订的时间是2011年11月9日，陈旭玲主张其提交的土地租赁合同（租期为2011年1月至2015年12月30日）签订的时间为2011年1月4日，但岗背经济社对此不予确认。
本院再查明，岗背经济社于2016年1月25日向陈旭玲发出的催告函载明：双方于2011年11月9日签订的《土地使用权租赁合同》已于2014年10月31日到期；合同期满后，岗背经济社按每月4元/平方米的租金标准（即每月2666.64元）继续出租，并通知陈旭玲按该租金标准租赁，但陈旭玲未作回应并继续占用该土地；陈旭玲务必在收到本函3日内按上述条件与岗背村签订《物业租赁合同》，并将截止2015年12月的租金37332.96元支付给岗背村，否则，视为陈旭玲拒绝签订，原物业（土地）租赁合同终止。
一审审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点有四：一是双方当事人2011年至2014年的租赁关系应该适用哪一份租赁合同；二是双方约定的租赁期限届满后，涉案土地上的建筑物应归哪一方所有；三是岗背经济社主张的2014年11月至2015年12月的租金是否已经超过诉讼时效；四是一审判决陈旭玲自2016年1月26日起按照每月2666.4元的标准向岗背经济社支付土地占用费是否妥当。对此，本院作如下分析：
关于争议焦点一，即双方当事人2011年至2014年的租赁关系应该适用哪一份租赁合同的问题。虽然根据一审判决查明的事实可知，岗背经济社及陈旭玲就2011年至2014年的土地租赁事宜签订了两份租赁合同，且该两份合同上均有陈旭玲的签字及岗背经济社的盖章。但陈旭玲亦确认其提交的合同的签订时间为2011年1月4日，岗背经济社提交的合同签订时间为2011年11月9日。即陈旭玲亦确认岗背经济社所提交的合同的签订时间晚于其所提交合同的签订时间。由此可见，双方当事人已于2011年11月9日通过重新签订租赁合同的方式对双方此前所签订的租赁合同所约定的内容进行变更，故陈旭玲所提供的租赁合同的效力因双方重新签订新的租赁合同而失效，双方2011年至2014年的租赁关系因双方于2014年11月9日签订的租赁合同所产生。因此，一审判决认定双方在2011年至2014年期间所履行的合同为岗背经济社提交的双方于2011年11月9日签订的土地使用权租赁合同，并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，即双方约定的租赁期限届满后，涉案土地上的建筑物应归哪一方所有的问题。如上所述，本院已认定双方履行的系2011年11月9日所签订的租赁合同。该租赁合同明确约定，合同期满后，陈旭玲在租赁的涉案土地上所兴建的所有建筑物归岗背经济社所有。双方在合同中所作的上述约定系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的约定。双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据上述约定，双方合同约定的租赁期限届满后，涉案土地上的建筑物应归岗背经济社所有，陈旭玲上诉主张涉案土地上的建筑物归其所有，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，即岗背经济社主张的2014年11月至2015年12月的租金是否已经超过诉讼时效的问题。双方当事人于2011年11月9日签订的土地使用权租赁合同约定的租赁期限在2014年10月30日租赁期满后，双方未就续租事宜达成书面或口头协议，而陈旭玲继续实际占用涉案土地。直至2016年1月25日，岗背经济社才通过向陈旭玲发送催告函的方式对陈旭玲继续租赁涉案土地提出异议。根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故2014年11月至2016年1月25日期间，双方当事人形成不定期租赁合同关系，双方在此期间的租金支付方式及支付期限应继续适用双方原租赁合同的约定，即陈旭玲仍应按年向岗背经济社支付租金。而即使是2014年11月的租金，其支付期限应为2015年11月，因租金适用一年的诉讼时效期间，岗背经济社应在2016年11月前向陈旭玲主张该部分租金。因此，岗背经济社在2016年3月11日提起本案诉讼，主张陈旭玲向其支付的2014年11月至2015年12月的租金，并未超过诉讼时效。
关于争议焦点四，即一审判决陈旭玲自2016年1月26日起按照每月2666.4元的标准向岗背经济社支付土地占用费是否妥当的问题。如前所述，双方当事人自2014年11月起形成不固定期限租赁合同关系。根据法律规定，出租人可随时通知承租人解除合同。岗背经济社于2016年1月25日向陈旭玲发送催告函，告知陈旭玲继续租用涉案土地需按每月2666.64元的标准支付租金。陈旭玲在收到该催告函后未对催告函载明的占用费标准提出异议，并在未支付占用费的情况下继续占用涉案土地，其行为侵害了岗背经济社合法权益，应赔偿岗背经济社损失。陈旭玲对于其继续占用涉案土地所应支付的占用费标准（2666.64元/月）明知并有合理预期。同时，陈旭玲也未能提供证据证明依照该标准计算的占用费明显高于岗背经济社所遭受的损失。故岗背经济社主张陈旭玲自2016年1月26日起应按照4元每平方米即每月2666.64元的标准向其支付土地占用使用费，并无不当。但一审判决陈旭玲自2016年1月26日起需按2666.4元/月的标准向岗背经济社支付占用费，其确定的占用费计算标准有误，因依照该标准计算的占用费对陈旭玲有利，且岗背经济社在本案中亦未提起上诉。根据“上诉不利变更禁止原则”，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人陈旭玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费866元（上诉人陈旭玲已预交），由上诉人陈旭玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年四月十七日
书 记 员 高 丽