昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云0103民初439号
原告：李振宇，男，汉族，1982年4月9日出生，身份证住址:云南省昆明市五华区。
委托代理人：罗珂、肖九香，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南上基房地产开发有限责任公司。
住所：云南省盘龙区茨坝青松路11号。
法定代表人：马罗矶。
委托代理人：吴皞、刘丹，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
原告李振宇诉被告云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称上基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一六年一月十九日受理后，依法使用普通程序，组成合议庭，于二0一六年二月二十四日公开开庭进行了审理。原告李振宇委托代理人罗珂、肖九香，被告上基公司委托代理人吴皞、刘丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与被告于2013年4月签订商品房购销合同（注：约定房屋为第Y38幢第2单元第1层103号房，被告为合同甲方，原告为乙方）。合同约定“甲方应于2013-12-31（年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。逾期交房“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起到实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按“2、甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”
2013年12月31日，到合同约定的交房期限后，被告将没有取得《房地产开发建设项目综合验收合格证书》，没有通过竣工验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房交付给原告，且该房屋至今仍未取得综合验收合格证书及通过竣工验收备案。2014年3月30日,被告向原告支付了2014年1-3月的逾期交房违约金900元，并按已付房款545143元的0.01%乘以逾期天数向原告支付2014年4月—6月的逾期交房违约金4960元。之后，一年多时间过去了,该房屋至今仍未取得综合验收合格证书、未通过竣工验收备案，但被告拒不继续支付逾期交房违约金。
被告的交付行为违反了《建筑法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等国家法律、法规的强制性规定，该行为是无效的，不产生交付的法律后果，被告行为属逾期违约行为。原告诉至本院，请求判令：1、请求判令被告云南上基房地产开发有限责任公司向原告支付逾期交房违约金至房屋取得《房地产开发建设项目综合验收合格证书》及达到法定交房标准时止。（至2015年12月31日逾期交房违约金为29928元）2、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：一、答辩人已经承担了逾期交房的违约责任
首先，答辩人在与原告于2013年4月9日签订的《商品房购销合同》第七条、第十条及《合同补充协议》第三条第1款中明确约定了答辩人的交房时间、交付条件和交房通知的方式，原告与答辩人所约定的交房时间是在2013年12月31日前，交房条件是“建设单位组织验收合格”，交房通知方式是通过“报纸公告”，以上三项约定答辩人均已履行。答辩人在2014年6月29日在《生活新报》A23版面刊登了《交房公告》，在该公告中明确了交房时间是2014年7月5日——2014年7月30日。
其次，原告已于2015年9月20日接收了其购买的商品房，并在《交房文件物品签收清单》中予以签字确认。原告也在诉状中自认收到答辩人共计10141元的逾期交房违约金，答辩人已经就逾期交房的违约行为承担了相应责任。
二、讼争房屋已能交房且原告已经接房
答辩人认为，原告在诉状中所陈述的竣工验收备案系开发商经过竣工验收后的行政手续，不是交房条件。而根据答辩人与原告所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的交房条件是“建设单位组织验收合格”，答辩人在讼争商品房建盖完成后就已经组织了建设、勘察、设计、监理、施工单位进行了房屋的验收，结果为合格。因此讼争房屋是达到了双方合同约定的交房条件的
原告提交下列证据证明其诉讼请求：
证据一、《商品房购销合同》、《补充协议》，原被告于2013年4月订立商品房买卖合同，约定2013年12月31日被告将验收合格的房屋交接给乙方，并向乙方，并约定逾期90天交房，被告应按甲方付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金；
证据二、交款收据、公证书，原告依约向被告支付了全部购房款（首付款165143元，并按揭贷款380000万元），履行了全部的合同义务；
证据三、《生活新报》，被告在《生活新报》上刊登的交房公告为：我司开发的昆明玉器城项目洋房区域，现已具备交房条件，我司将于2014年7月5日至2014年7月30日安排分批次人理交房手续”。在根本没有取得《房地产开发建设项目综合验收合格证书》、未不具备达到交房标准的情况下，被告谎称达到了交房条件通知交房；
证据四：《情况说明》、《收据》，被告说明“因施工无法按期交房”，并表明按《商品房购销合同》约定支付违约金。被告依照合同约定支付违约金单据。这两份证据由被告管理。
被告质证：对第一组证据1的三性予以认可，对证明内容认可；对证据2的三性予以认可，认可收到了房款；对证据3新报予以认可，对不具备交房条件不予认可；对证据4、5三性均不予认可，证明内容不予认可，但应以双方实际交付的违约金为准；对证据5的验收书针对的个别的而不是全部，与这次涉诉案件无关。
被告提交下列证据证明其诉讼主张：
证据一、商品房购销合同及合同补充协议，证明：1、原、被告双方在平等、自愿的情况下于2013年4月9日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、在《商品房购销合同》第七条、第十条中均明确约定了被告应向原告交付其所购房屋的条件及交付方式。
证据二、工程竣工验收证明书、生活新报A23版、昆明玉器城入伙流程表，证明：1、本案讼争房屋已经通过建设单位组织验收合格，符合原、被告双方合同约定的交房条件；2、被告已按合同约定履行了交房通知的义务；3、原告已于2015年9月20日接房。
证据三、照片（房屋），证明房屋已经具备交房条件。
原告质证：对证据1的三性予以认可，对欲证明内容、目的不予认可，约定交付标准不能低于综合竣工验收标准，约定交付标准低于综合验收标准，应以国家最低竣工验收标准为准，若约定交付标准高于法律规定标准则以约定标准为准，商品房的验收标准是综合验收标准而不是单体建筑的标准；对证据2的三性、证明内容不予认可，《验收组工程竣工验收意见》中没有标明填写日期，第一页没有竣工日期，第二页是空白，第三页只是签字参与，验收意见没有公章、没有签字，没有日期，无法证实与第三页相关联，与本案没有关系，另外其标注的是4-1标竣工意见，无法代表全部，也没有竣工验收报告书予以佐证。对新报的真实性予以认可，但对其合法性不予认可，其内容违法。对入伙流程表不予认可，被告应提供证据的原件，原告明确表示不愿意接房，因为不予合格（原件请被告提交）。；对证据3的三性不予认可，不具关联性。
本院认为：经质证被告对原告提交的证据真实性均认可，原告对被告提交的证据一、证据四真实性认可，本院对以上证据的真实性予以确认。被告提交的证据二、三原告不认可真实性，但亦未反证证据虚假，本院认可以上证据的真实性。原被告提交的证据能否证明其主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。
综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
李振宇和上基于2013年4月签订商品房购销合同（注：约定房屋为第Y38幢第2单元第1层103号房，被告为合同甲方，原告为乙方）。合同约定“甲方应于2013-12-31（年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。逾期交房“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起到实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按“2、甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”
2013年12月31日，到合同约定的交房期限后，被告将没有取得《房地产开发建设项目综合验收合格证书》，没有通过竣工验收备案，不具备交付条件也不应交付的商品房交付给原告，且该房屋至今仍未取得综合验收合格证书及通过竣工验收备案。2014年3月30日,被告向原告支付了2014年1-3月的逾期交房违约金900元，并按已付房款545143元的0.01%乘以逾期天数向原告支付2014年4月—6月的逾期交房违约金4960元。之后，一年多时间过去了,该房屋至今仍未取得综合验收合格证书、未通过竣工验收备案，但被告拒不继续支付逾期交房违约金。原告认为被告的行为属预期违约行为，应向原告支付逾期交房违约金，遂诉至本院主张权利。
本院认为：原被告双方与2014年5月27日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同已成立并生效。原告按照约定给付了相应的合同价款，被告应当按照约定于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。虽然《工程竣工验收证明书》未明确记载竣工日期，被告所提交的《昆明玉器城入伙流程表》为附件，但该两份证据和被告所发布《交房公告》等证据相互印证，可以证明被告已于合同约定的交房时间2014年8月31日前交房。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。根据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，而非必须经建设行政主管部门予以备案。本案中，被告交付的房屋符合原被告双方约定的“经建设单位组织验收合格”的交付标准。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：
驳回原告李振宇的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币147元由原告李振宇承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑天柱
人民陪审员 孔庆科
人民陪审员 马群跃
二〇一六年十月十一日
书 记 员 王红梅