重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第09267号
原告重庆洋世达物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路阳光汇C2栋，组织机构代码20316470-X。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人（特别授权）曹某，男，1978年9月30日出生，四川省人。
委托代理人（一般代理）廖某，男，1957年1月17日出生，重庆市南岸区人。
被告陈某某，男，1954年8月6日出生，重庆市南岸区人。
被告陈某，男，1984年1月24日出生，重庆市南岸区人。
委托代理人（特别授权）陈某某，系陈某父亲。
原告重庆洋世达物业管理有限公司诉被告陈某某等人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆洋世达物业管理有限公司委托代理人曹某、廖某，被告陈某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：原告系为被告居住的“阳光汇”小区提供物业服务的公司，被告陈某某等人系该小区业主，二人系父子关系。被告自2009年2月26日入住“阳光汇”小区以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与“阳光汇”业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由原告对“阳光汇”小区提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2010年11月起不再按时缴纳相关费用，截止2013年7月31日被告累计拖欠原告物业服务费4175元、违约金6481.7元，共计10656.7元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。
原告在举证期限内提交以下证据：
1.《物业服务合同》一份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系以及物业服务的内容、范围及收费标准；
2．106房地证2009字第05105号房产证一份，拟证明房屋坐落位置、面积及被告系该房屋业主；
3.洋世达物业服务收款收据，拟证明被告接受了洋世达物业公司的物业服务；
4.欠费清单一份，拟证明被告欠费的构成及金额；
5.重庆市物业管理服务收费标价表，拟证明原告对小区每平方米收取1.3元的物业服务费符合物价局的标准；
6.催收律师函及走访记录，拟证明原告曾多次催收物管费；
7.（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，拟证明原告与阳光汇业委会签订的《物业服务合同》经一审、二审判决确认合法有效。
被告辩称：被告于2009年入住“阳光汇”小区，感到物管强势，为了与物管搞好关系，严格按照物管的要求行事。入住一年多，发现物管存在很多问题，几次与物管交涉，物管公司却依旧我行我素，一而再再而三的侵吞业主利益。第一，开发商在进行房屋销售时将“阳光汇”小区会所宣传为业主的娱乐场地，《房地产买卖合同》明确了大堂装修应一步到位。但房屋销售完以后，开发商违反了合同约定，将会所用于对方建筑垃圾，后又将会所改变用途，变为整个公司的办公场地和外租给其他单位使用。第二，物管公司没有向业主公布其工作岗位的设置、工作职责和工资分配等情况，也不接受业主咨询。第三，物管公司有虚增小区公用水电费的嫌疑，被告曾要求物管提供连续两个月的水电缴费单据，但物管公司却置之不理。第四，被告家住一楼，住房低于公路，而且“阳光汇”小区临近南滨路，处于南坪地区地理位置的地位，自来水的压力本来就大，不应该按照二次供水收费。由于害怕物管断水，被告只能坚持缴纳不合理的水费，包括公摊水电费。第五，被告一家深受楼上住户所扔的生活垃圾困扰，每天都要戴着安全帽到户外捡一次垃圾。而且一楼的下水管被物管清洁工用消防水疏通后，消防栓无法完全关闭，被告长期清理滴漏水。第六，小区业主进户装修，物管要求必须先缴400元除渣费，否则不通水、电。被告装修时还要倒花钱从外面买建筑垃圾来进行回填。第七，物管强行上涨物管费。最后，物管诉讼请求的内容已过诉讼时效，不应得到支持。
被告要求：第一，物管公司根据销售时的承诺，退出会所，敦促开发商恢复会所应有的功能。第二，根据《物业管理条例》第四十一条，物管公司公布人员配置、工资标准，重新审定物业管理收费标准。第三，根据《物业管理条例》第十条、《物业法》第三十一条，“阳光汇”小区成立业主委员会。第四，洋世达物管合同已经过期，应当根据《物业管理条例》第三条，请主管单位多引进几家物管企业参与竞争。第五，根据小区公用水电缴费单据，重新审定公摊费。第六，取消1-6层的二次供水收费，并根据《物业服务合同草案》第二十二条赔偿。
被告提交以下证据：
1.购房合同，拟证明小区地下停车场的收入应当归业主所有，入户大堂整体装修应当一步到位；
2.特别提示及照片，拟证明由于楼上业主与物管公司发生纠纷，向楼下扔垃圾，严重影响了被告一家的生活环境；
3．水电公摊明细表，拟证明原告虚增水电公摊费；
4.物业服务合同草案照片，拟证明合同草案与物业合同不一致；
5．重庆市洋世达物业网上信息，拟证明业主并未使用到其网页上介绍的由业主使用的设施。
经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告某某等人系重庆市南岸区该小区业主，该房屋建筑面积97.42平方米。被告于2009年2月26日入住该小区（即“阳光汇”小区）。
2004年4月24日，原“阳光汇”小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对“阳光汇”小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日“阳光汇”小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对“阳光汇”小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元／月／平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元／月／平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元／吨、二次供水4.3元／吨。
合同签订后，原告一直为“阳光汇”小区提供物业服务。被告从2010年11月起未缴纳物业服务费。2011年3月，原告已向被告发出催缴物管费的律师函，并制作了走访记录，原告履行了催缴费用的行为，故其诉讼请求仍在诉讼时效内。
另查明，2011年6月23日“阳光汇”小区业主黄某等117人向本院起诉，认为“阳光汇”第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光汇第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认“阳光汇”第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。
2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光汇小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光汇第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄某等117人的所有诉讼请求。黄某等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费，依据《物业服务合同》的约定，被告的物业服务费按电梯房收取，故起诉来院要求判令被告缴纳1、2010年11月1日至2013年7月31日止共计33个月的物业服务费4175元（97.42平方米×33个月×1.3元／M2）；2、违约金6481.7元。被告对物业费标准、违约金均不认可。
本院认为：原告与“阳光汇”第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄某等117人已就生效判决申请再审、抗诉，但被告至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故本院对被告关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光汇第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。且被告在答辩意见中提出的其他问题与本案不属于同一法律关系，也不能成为拒绝缴纳物业服务费的理由。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费4175元，符合法律规定，本院依法予以支持。对于违约金，合同约定的违约金过高，可以所欠金额为基数按照中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率从欠费之日起计算至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《HYPERLINK”javascript：SLC（117252，0）”最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第HYPERLINK”javascript：SLC（117252，6）”六条之规定判决如下：
一、由陈某某、陈某支付重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费4175元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；
二、由陈某某、陈某以所欠费用为基数，按照中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率标准，支付重庆洋世达物业管理有限公司从2010年11月1日起至付清之日止的违约金；
三、驳回重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费33元，由被告陈某某、陈某承担（此款由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，陈某某、陈某支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 邓婷
二〇一四年三月十八日
书 记 员 吴维