宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1044号
上诉人（原审原告、反诉被告）李明媛，女，1992年2月出生，汉族，在校学生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人李洪，男，系上诉人李明媛父亲。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜东路新思维红河谷会所3楼。
法定代表人刘占军，该公司董事长。
委托代理人周愔，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人李明媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2014）贺民初字第2101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人李明媛委托代理人李洪，被上诉人宁夏新思维房地产开发有限公司（以下简称新思维公司）委托代理人周愔到庭参加诉讼。诉讼中双方申请庭外和解，但在限定的期限内双方未达成一致。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月30日，原告李明媛与被告新思维公司签订《商品房买卖合同》，合同中包括附件六《补充协议》、附件七《付款方式及期限》各一份，合同约定原告李明媛购买被告新思维公司开发的新思维·红河谷小区H8幢1单元201室住房一套，建筑面积141.06平米，房屋单价每平米4098元，总价款578064元。合同第八条约定，买受人逾期付款超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的付款期限次日起，至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第九条约定，出卖人应当在2012年2月29日前将本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同附件七约定了原告支付房价款具体日期，在2011年6月30日前交纳278064元，在2011年7月29日前交纳按揭贷款30万元。合同签订前，原告李明媛于2010年4月20日交纳房款5万元，2010年4月28日交纳5万元，2011年6月10日交纳138064元。合同签订后，原告李明媛于2011年9月28日交纳房款4万元，2012年3月22日办理银行贷款支付30万元。2012年2月29日，合同约定的房屋交付日期到期后，被告新思维公司未能按照合同约定交付房屋。2013年6月3日，经实际测量，原告李明媛房屋实际面积为137.08平米，实际房价为561754元，被告新思维公司按照合同约定应当退还原告购房款16310元，同时被告新思维公司向原告收取物业储备金1370.8元、办理房产证按最终房价3%应缴纳的契税16852.62元、印花税280.90元、工本费80元、产权证代办费200元，共计18504.32元，扣除原告应退购房款16310元外，原告李明媛补交2194.32元现金，被告新思维公司于当日将房屋交付给原告李明媛。原告李明媛认为，按照国家税收标准，原告房屋税收标准应为1.5%，被告新思维公司多收取原告契税8426.31元，被告新思维公司到2012年8月20日前一直未交付房屋，原告因此诉至原审法院，请求判令：一、被告偿还多交的契税8426.31元，给付延期交房违约金50002.53元，共计58428.84元；二、被告支付原告多交契税及逾期违约金58428.84元万分之三的滞纳金14373.49元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告新思维公司以原告李明媛未按双方约定交纳房款，其中2011年9月28日交款4万元逾期90天，2012年3月30日交款30万元逾期244天，应当按照每日万分之五的比例承担违约金为由提出反诉，请求判令原告李明媛支付逾期付款违约金37680元；反诉费用由原告李明媛承担。
原审法院另查明，原告李明媛住房现行税费收取标准为3%。
原审法院认为，原告李明媛与被告新思维公司签订了《商品房买卖合同》及合同附件六《补充协议》、附件七《付款方式及期限》，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告新思维公司给原告代办房产证，并按照房屋实际价款3%代收原告契税16852.62元，该收费不违反现行缴税规定，原告李明媛主张被告退还缴税款8426.31元没有事实及法律依据，不予支持。合同约定交房时间为2012年2月29日，双方实际交房日期为2013年6月3日，原告只主张2012年2月29日至2012年8月20日违约145天的违约责任，原审对该诉讼请求予以确认。原告已交房款278064元的违约金为20160元（278064元×0.0005×145天），原告已交房款30万元的违约金为18450元（300000×0.0005×123天），合计38610元。原告主张由被告新思维公司承担截止2012年8月20日的违约金50002.53元，支持38610元。原告李明媛主张由被告新思维公司支付滞纳金14373.49元，其主张违反法律规定，滞纳金是行政法上超过规定期限交款的惩罚性措施，自然人之间或者自然人和法人之间的合同不能约定滞纳金的缴纳金额和方法，故原告李明媛主张由被告新思维公司支付滞纳金14373.49元的诉讼请求，不予支持。按合同附件七约定，李明媛应当于2011年6月30日交纳首付款278064元，李明媛2011年9月28日交纳的首付款4万元，逾期付款90天，按照合同约定应承担日万分之五的违约金1800元。被告新思维公司主张贷款30万元逾期244天。按照附件六《补充协议》第二条约定，原告应当于2012年6月30日即签订《补充协议》之日起15日内向被告提交申请贷款所需合格材料，同时配合银行等相关单位办理贷款申请、审批、获准手续，如果由于银行审批延误导致原告未能按照合同附件七约定的付款期限向被告新思维公司支付房款，原告出示被告新思维销售部于前述时间内收悉原告提供的个人住房贷款所需合格材料的相关证明后，不承担延期付款的违约责任。原告李明媛没有提交被告新思维公司收悉原告提供贷款的材料证明，但被告新思维公司也没有提供原告迟延交付贷款材料的证明。原告提交的证据八中国建设银行给原告贷款的答复一份，内容明确陈述原告李明媛已将申请按揭贷款的相关材料全部按时提交了银行，在贷款进入审批环节时，李明媛能够积极配合，由于贷款客户多，贷款额度用完，故李明媛申请贷款获批顺延到2012年3月15日，并签订个人借款合同，贷款于2012年3月22日转入被告新思维公司账户。上述银行答复证明，李明媛在办理30万元按揭贷款过程中，积极配合银行工作办理贷款，由于银行内部审批原因导致贷款延期支付至新思维公司账户，是由于银行的责任造成李明媛在履行合同约定的付款30万元过程中违约，原告李明媛应当承担30万元的逾期付款责任，2011年7月29日至2012年3月30日共计236天，违约金为35400元，原告李明媛应支付违约金合计37200元，故被告新思维公司主张由原告李明媛给付违约金37680元的诉讼请求，支持37200元。原告李明媛与银行之间的纠纷应当按照法律规定或者合同约定解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）李明媛违约金38610元，于判决生效之日起十五日内付清；二、原告（反诉被告）李明媛给付被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司违约金37200元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告（反诉被告）李明媛的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1620元，由原告李明媛（反诉被告）负担720元，被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司承担900元。反诉案件受理费371元，由原告（反诉被告）李明媛负担。
一审宣判后，李明媛不服提起上诉称，2013年6月3日，上诉人李明媛为办理标的房产权证，支付新思维公司契税16852.62元，但新思维至今既没有向税务机关缴纳该税，也没有将房产证交付李明媛。新思维公司没有按照合同约定于2012年2月29日交付房屋，应承担截止2013年6月3日的违约金。李明媛在办理标的房按揭贷款过程中没有违约行为和主观过错，不应承担相应违约责任。请求二审法院：一、撤销原判第二项、第三项以及案件受理费承担之条款；二、被上诉人新思维公司退还上诉人李明媛应交而未交的契税16852.62元；三、被上诉人新思维公司偿还2012年2月29日至2013年6月3日延期交房违约金117817.31元；四、被上诉人新思维公司支付因甲方（新思维公司）责任造成买受人不能如期办理房屋产权证书的违约金5617.5元（561754元×1%）。上述总计140287.43元；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人新思维公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，应维持原判。
二审中，上诉人李明媛为支持起上诉主张，当庭提交以下证据：
一、收条一份，据以证明上诉人按约向被上诉人提交了个人住房贷款须知规定的材料，并完成了贷款按揭手续。被上诉人新思维公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该份收条上的盖章不是新思维公司的印章，有可能系上诉人伪造。
二、《新思维·红河谷商品房延期交付通知书》一份，据以证明新思维公司延期交房，存在违约现象。被上诉人新思维公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该通知书上加盖的印章与新思维印章纹路不同，存在上诉人为达到自己的目的而私刻印章的可能。
被上诉人新思维公司在二审中没有提交新证据。
经审查，本院认为，上诉人李明媛在二审中提交的上述证据均系原件，并加盖了被上诉人新思维公司的合同专用章（二），新思维公司虽不予认可，但没有提交相应证据予以否定或对证据上所盖印章的真伪申请司法鉴定，予以采信。
二审审理查明，2011年7月10日，被上诉人新思维公司为上诉人李明媛出具收条一份，载明：“李明媛（女士）：您于2011年7月10日，按照我公司的要求，已提交了按《个人住房贷款须知》的规定，申请个人住房贷款所需的合格材料。我公司将积极与贷款行配合，尽快办妥贷款。谢谢您的支持与配合。”2012年5月4日，被上诉人新思维公司向上诉人李明媛发出《新思维·红河谷商品房延期交付通知书》，通知李明媛所购标的房的交付时间因故推迟至2012年5月29日前，具体交房时间另行通知。上述收条和通知书上均加盖了新思维公司合同专用章（二）。
原审法院在审理本案过程中，李明媛和新思维公司提交的《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》、附件七《付款方式及期限》载明，李明媛须于《商品房买卖合同》签订当日即2011年6月30日首付房款278064元，剩余30万元于2011年7月29日前以银行个人住房贷款方式交纳。其中《补充协议》第二条约定：李明媛以贷款方式支付房款，“须于签订该合同［《商品房买卖合同》］及本补充协议之日起15日内将申请个人住房贷款所需合格材料，应支付的各项费用按照贷款银行要求交至甲方（新思维公司）销售部（需提交材料详见《个人住房贷款须知》），同时，乙方（李明媛）应无条件配合银行等相关单位办理贷款申请、审批、获准手续。如果由于银行审批延误导致乙方未能按照该合同附件七中约定的付款期限向甲方支付房价款，乙方在出示甲方销售部于前述期限内收悉乙方提供的个人住房贷款所需合格材料的相关证明后，不承担延期付款的违约责任。”同时，李明媛在原审中还提交中国建设银行宁夏分行出具的书面答复一份，该答复载明：李明媛已将申请贷款的相关材料全部按时提交银行，并能积极配合银行办理贷款手续，因为当时办理购房按揭贷款的客户很多，贷款额度用完，所以李明媛按揭贷款获批时间顺延到2012年3月15日，该行已于2012年3月22日将李明媛贷款30万元转入新思维公司账户。
二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案上诉争议焦点是：一、李明媛是否应当承担迟延支付房款而产生的违约金；二、新思维公司是否应当退还李明媛已付契税。对此，本院分述如下：
一、关于李明媛是否应当承担迟延支付房款而产生的违约金问题。
李明媛与新思维公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。根据合同以及附件六《补充协议》、附件七《付款方式及期限》的约定，李明媛购买标的房，应于2011年6月30日首付房款278064元，剩余30万元于2011年7月29日前办理按揭贷款。其中，首付款部分，李明媛于合同签订前已付238064元，2011年9月28日支付4万元，该4万元超过了双方约定的付款期限90天，已构成违约，应根据双方合同约定承担每日万分之五的违约金1800元（4万元×5?×90天）；按揭贷款部分，根据新思维公司于2011年7月10日出具的收条看，李明媛已经按照《补充协议》第二条约定的期限将办理个人住房贷款所需材料交付新思维公司。同时，结合中国建设银行宁夏分行出具的书面答复，李明媛不仅将贷款所需材料全部按时提交，还能积极配合银行办理贷款手续，只是因为当时银行贷款客户多，贷款额度用完，才导致李明媛贷款审批通过和转账付款时间顺延至2012年3月15日和3月22日。由此，李明媛对贷款迟延获批和发放没有过错。上述情形完全符合李明媛和新思维公司在《补充协议》第二条中的约定，李明媛依约不应承担逾期付款违约责任。同时，在该种情形下，也不适用《中华人民共和国合同法》第六十五条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”以及第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，一审判决李明媛对贷款迟延应承担逾期付款违约责任属于适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于新思维公司是否应当退还李明媛已付契税问题。
李明媛和新思维公司在履行合同中，新思维公司收取李明媛交纳的契税16852.62元，用于为李明媛办理标的房产权证。但直至本案二审期间，新思维公司既没有出示已经缴纳标的房契税的凭证，也没有将标的房产权证交付李明媛，李明媛因此有权要求新思维公司退还其已付契税。但在退还金额上，李明媛一审时主张退还8426.31元，二审时要求退还16852.62元，超出部分新思维公司不同意在二审中一并审理，应由双方自行协商或另案解决。
除上述焦点问题外，李明媛在一审中主张新思维公司支付2012年2月29日至2012年8月20日期间的逾期交房违约金，二审中又将该违约金增加计算至2013年6月3日。同时李明媛还在二审中增加独立的诉讼请求，要求新思维公司支付不能如期办理标的房产权证的违约金5617.5元。上述增加部分的诉讼请求未经一审审理，二审经过调解不成，且新思维公司不同意在二审中一并审理，应由李明媛另行起诉。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2014）贺民初字第2101号民事判决第一、第三、第四项，即：“一、被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）李明媛违约金38610元，于判决生效之日起十五日内付清”，“三、驳回原告（反诉被告）李明媛的其他诉讼请求”，“四、驳回被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；
二、将宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2014）贺民初字第2101号民事判决第二项，即“二、原告（反诉被告）李明媛给付被告（反诉原告）宁夏新思维房地产开发有限公司违约金37200元，于判决生效之日起十五日内付清”，变更为上诉人李明媛支付被上诉人宁夏新思维房地产开发有限公司逾期付款违约金1800元，限于本判决生效之日起十五日内付清；
三、被上诉人宁夏新思维房地产开发有限公司退还上诉人李明媛已付契税8426.31元，限于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费1620元，由上诉人李明媛负担644元，被上诉人宁夏新思维房地产开发有限公司负担976元；反诉案件受理费371元，由上诉人李明媛负担50元，被上诉人宁夏新思维房地产开发有限公司负担321元。二审案件受理费1620元，由上诉人李明媛负担644元，被上诉人宁夏新思维房地产开发有限公司负担976元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 徐玉芳
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张 楠
附：法律相关规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。