北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7785号
上诉人（原审被告）：栗晋，男，1980年7月14日出生。
被上诉人（原审原告）：王翔，女，1963年11月11日出生。
委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。
上诉人栗晋因与被上诉人王翔房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初7879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
栗晋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王翔一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由王翔承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，按照栗晋与王翔签订的《房屋租赁合同》第三条：租赁用途为办公；第十二条第二款：领取营业执照后开展经营活动，接受政府职能部门监管，承担经营的全部责任。根据以上两个条款，栗晋租赁房屋的主要目的是用于公司注册及办公经营，而一审判决对导致该合同目的无法实现的根本性条款并未予以认定，这是由于王翔未能实际履行租赁合同导致栗晋既不能实际注册办公使用又不能办公经营；2、一审法院在采纳证据程序及认定上存在不足，剥夺了栗晋的辩论权利。
王翔辩称：同意一审判决，不同意栗晋的上诉请求。
王翔向一审法院起诉请求：1、栗晋将位于北京市海淀区328室（以下简称328室）腾退并交还给我；2、栗晋向我支付其拖欠的2014年5月18日至2015年5月18日期间的租金23400元；3、栗晋向我支付逾期支付租金的违约金28431元；4、栗晋向我支付2015年5月19日至2016年3月17日期间的房屋占有使用费39000元；5、本案的诉讼费由栗晋负担。一审诉讼过程中，王翔放弃其第1项诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年5月18日，出租方（甲方）王翔与承租方（乙方）栗晋签订《房屋租赁合同》，约定：王翔将328室出租给栗晋办公使用，租赁期限自2014年5月18日起至2015年5月18日止；租金支付：按季度支付，押一付三。乙方应于签订合同时将第一季度租金及一个月押金支付给甲方，自第二季度起，乙方应于上一季度租金所支付期限届满前15日向甲方支付下一季度租金，月租金：3900元，季度租金：11700元，押金3900元。第十条续租与交还：1、乙方如有续租意向应在支付最后一期租金时以书面形式告知甲方。甲方决定继续出租时，在同等条件下，乙方享有优先续租的权利。甲、乙双方如就续租达成一致意见，并经上级主管部门批准后，双方应另行签订租赁合同；2、本合同期满或提前终止本合同后，乙方应搬走可移动物品、拆除广告设施，需要恢复原状的地方应按甲方要求恢复原状，在本合同期满日或终止日次日起7日内将租赁标的完好地交还给甲方。交还时，如租赁标的和共用部位有损毁、缺失，乙方应负赔偿责任；乙方无权就装修、改建、新建及其他添附向甲方主张费用返还；……4、本合同期满或提前终止本合同后，乙方未能在甲方限定的时间内交还租赁标的，从逾期之日起至实际交还之日止，每逾期一日，乙方应按当时租赁标的的日租金的两倍向甲方支付房屋占用费。逾期超过7日，甲方有权自行处理乙方遗留物品和设施，将房屋恢复原状，所需费用由乙方承担；5、本合同期满或提前终止本合同后，如乙方拒不交还租赁标的，甲方有权不退还押金，有权自行处理乙方滞留在租赁标的内的物品和设施，收回租赁标的，将房屋恢复原状，所需费用由乙方承担。第十四条合同终止：1、在本合同有效期内，任何一方要求提前终止本合同须提前30日以书面形式告知对方，甲、乙双方经协商达成书面协议可提前终止本合同。2、在本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同提前终止，甲、乙双方均不承担经济补偿和赔偿责任：（1）因不可抗力的发生致使本合同无法继续履行；（2）因政府、北京金隅集团统一规划开发，占用租赁区域，致使本合同无法继续履行。3、甲方有下列情形之一，乙方有权随时（不受本条第1款的限制）提前终止本合同并以书面形式告知甲方；发生损失，甲方应负赔偿责任：（1）甲方逾期交付租赁标的超过60日；（2）由于甲方责任造成断水、断电停止供暖，甲方又未能及时予以补救、修复，致使乙方连续14日不能正常对外营业（乙方拖欠租金除外）。……第十五条违约责任：1、任何一方违反本合同规定均应承担违约责任，违约方应就其违约行为给对方造成的损失进行赔偿；如属双方违约，则应根据情况由双方分别承担违约之责任。2、乙方逾期交纳租金和各项费用，从逾期之日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方应按逾期支付金额的0.5%向甲方支付违约金。3、甲方不能按时交付租赁标的，乙方的起租日相应顺延。第十六条责任的免除：对下列事项，甲方不承担责任：1、甲方为进行必要的租赁标的维修保养以及非甲方原因致使公用设施一时停止使用；2、由于不可抗力事件的发生，及其他非甲方责任，给乙方造成损失的。合同履行中，栗晋向王翔支付了3900元押金及前两个季度的租金23400元。
庭审中，王翔主张栗晋逾期未支付租金且合同期满后继续占有使用328室并向法院提交如下证据：1、其与栗晋（186XXXX****）的短信记录，显示：栗：王姐，不好意思，从那天分开后我来香港了，这个月中旬回北京，我月中旬给您打卡上（2014年6月5日，周四，11：38）。栗：王姐，一共4*3900，15600已经汇出，晚些时候应该到账（2014年6月17日，周二，16：48）。栗：王姐，我星期三前叫人打钱给你，最近人在上海（2014年8月23日，周六，10:13）。王：小栗，你好，财务告知还没收到你们的这季度的租金（8月10——11月10日），请核对并尽快支付，谢谢！（2014年8月23日，周六，11：54）。栗：昨天应该到了（2014年9月4日，周四，11:45）。栗：我再和财务核实一下（2014年9月4日，周四，11:46）。王：小栗，还没收到款，请确认，希望你们能按合同按时支付。（2014年9月4日，周四，13:41）。王：好的，我让财务再查查，我现在国外，不方便打电话。（2014年9月4日，周四，13:46）。王：小栗，你好，这个季度的租金付过来了吗？（2014年11月20日，周四，17:39）。王：小栗，9-11月的租金你们汇过来了吗？我们查好像一直没收到，麻烦你查一下并告知具体汇出日期，谢谢！（2014年12月28日，周日，15:46）。栗：稍后给您电话，好吗？（2015年1月4日，周日，18:08）。王：小栗，你好，我是王姐，你们现在是什么情况呢？我现在国外电话不太方便，可以短信联系，但财务说好久没收到你们租金了，如果你不想租了请提前告诉我一下，以便我尽早找其他人，能尽快回个短信给我吗？谢谢。（2015年3月24日，周二，15:05）。王：小栗，你好，我是王姐，你们现在是什么情况呢？我现在国外电话不太方便，可以短信联系，但财务说好久没收到你们租金了，如果你不想租了请提前告诉我一下，以便我尽早找其他人，能尽快回个短信给我吗？谢谢。（2015年4月14日，周二，12:41）。栗：稍后给您电话，好吗？（2016年2月1日，星期一，12:03）。王：小栗，物业要我们马上解决，他们要找人打开防盗门需要走法律程序，你里面还有东西吗？另外，如果年……（2016年2月1日，星期一，12:29）。王：小栗，春节好！你现在回北京了吗？明天我们见个面怎么样？（2016年2月22日，星期一，11:33）。栗：王姐，我月底到，到时我电你。（2016年2月22日，星期一，11:33）。王：小栗，你给我个确切时间，如果再这样拖下去，我不得不通过法律程序起诉你，那将会影响你公司的信誉……（2016年2月22日，星期一，11:48）。王：小栗，走到现在通过法律手段来解决，也是在我仁至义尽，你一次次说主动解决无果，且总是食言，一拖再拖的情况下，我不得已才这么做的。今天你接到传票后，主动来电态度还算诚恳，如果真的不想通过法律程序，我就让我老公代我去跟你谈，我已经把事情都跟他讲清楚了，你已经支付的那部分不会有问题，主要是后面你不执行的部分，起诉书上都有律师协助计算的内容，希望这次能看到你的诚意。地点就在那间办公室吧，你们顺便交接一下，我们才能把房子和钥匙交给物业（2016年3月11日，星期五）；2、发票，显示海纳睿达（北京）科技有限公司（以下简称海纳睿达公司）向北京金隅程远房地产开发有限公司（以下简称金隅程远公司）支付租金56464元；3、2016年2月1日《承诺书》一份，内容为：金隅程远公司：我是海纳睿达公司的法人代表，我公司租用金隅程远公司的程远商务3层328室，租赁合同已于2015年9月26日到期。合同到期后，因我公司原因未能续签租赁合同，但一直使用房屋至今。现欠2015年3月27日至2015年9月26日租金32740元，2015年9月27日至2016年1月26日房屋使用费23724元。本人承诺在2016年2月21日补交2015年3月27日至2015年9月26日租金，2016年3月25日补交2015年9月27日止2016年1月26日房屋使用费。承诺人：郎奎。经质证，栗晋对证据1的真实性不认可，称其并没有给王翔发过这些短信；对证据2、3的真实性认可，但不认可证明目的。从《承诺书》的内容可以看出海纳睿达公司与金隅程远公司系租赁关系，2015年5月18日之后，是王翔一直占有使用328室，恰恰证明其无法注册的事实。栗晋抗辩称王翔对328室无转租权，故双方合同无效且其因无法办理工商注册而于2014年10月18日搬离328室并向法院提交如下证据：1、2016年3月17日金隅程远公司出具的《证明》一份，内容如下：我公司系海淀区7号楼房屋所有权人。该楼三层328室一直由海纳睿达公司租用。2014年9月15日，我公司与该公司续签租赁合同，租期为2014年9月27日至2015年9月26日。合同到期后，该公司未办理退租手续，也未将房屋交还，一直占用房屋至今。我公司与该公司签订的租赁合同约定，承租方不得将房屋转租给第三方使用。特此证明；2、李宏良出具的证人证言，内容如下：我叫李宏良，系原金隅程远公司员工，2014年9月中旬栗晋找到本人，称其所租房屋无法注册，已经和出租人王翔协商退租。2014年9月底，栗晋再次找到本人，称所租房屋需交还王翔，但由于王翔人在国外无法实际交付，他自行搬离。这是我了解的情况，特此证明；3、照片2张，证明其无法注册，所以一直挂的是海纳睿达的牌子。经质证，王翔对证据1的真实性认可，但证明目的不认可，虽然其没有转租权，但不影响其与栗晋的合同效力；对证据2中的内容不清楚，其一直与栗晋联系催促租金，但栗晋并没有告知其搬走的情况，双方也未交接；证据3的真实性认可，但其并不清楚328室能否注册，海纳睿达的注册地址是229号房屋。
诉讼中，王翔自述其于2016年3月17日自行收回328室，并于同年3月21日将328室交还给金隅程远公司。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王翔与栗晋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。栗晋所提合同无效之抗辩，缺乏法律依据，法院不予采信。合同履行过程中，栗晋未按时支付租金的行为，已经构成违约，理应承担违约责任。现王翔起诉要求栗晋支付租金及违约金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。至于违约金的具体数额，法院认为王翔主张的违约金数额已超过栗晋欠付的租金，属于明显过高，故法院将酌情判定逾期支付租金的违约金的数额。合同期满前，王翔多次通过短信询问栗晋对于租赁事宜的意见，栗晋均未明确回复。合同期满后，栗晋理应按照合同约定的时间及时将租赁标的交还给王翔，但其并未及时履行交还328室之义务，其理应承担合同约定的房屋占用费；为防止损失的进一步扩大，王翔本应按照合同约定，及时收回租赁标的，而其直至2016年3月17日才自行收回328室，其理应自行承担期间发生的占有使用费损失。据此，对王翔要求栗晋支付房屋占有使用费之请求，法院判定栗晋按照日租金的两倍向王翔支付2015年5月26日至2015年6月1日期间的房屋占有使用费，对于王翔主张的超出上述期间的请求，法院不予支持。栗晋抗辩称其与王翔就退租事宜协商一致且于2014年10月18日搬离328室并向法院提交了证人证言，经审查，法院认为在无其他证据佐证的前提下，该份证据不足以证明栗晋的上述抗辩主张，故法院对栗晋的上述抗辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、栗晋于本判决生效后七日内向王翔支付2014年11月19日至2015年5月18日期间的租金23400元；二、栗晋于本判决生效后七日内向王翔支付逾期支付租金的违约金7800元；三、栗晋于本判决生效后七日内向王翔支付2015年5月26日至2015年6月1日期间的房屋占有使用费1820元；四、驳回王翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、短信记录、租金发票、承诺书、证明、照片及双方当事人一、二审陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王翔与栗晋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。栗晋主张由于王翔未能实际履行租赁合同中关于配合栗晋办理公司注册手续之约定，导致栗晋既不能实际注册办公使用又不能办公经营。经法院审查，合同中并无此项约定，栗晋此项上诉理由不能成立，本院不予支持。栗晋关于其于2014年10月18日提前搬离328室的主张，缺乏充分证据，本院不予采信。栗晋关于一审法院在采纳证据程序及认定上存在不足，剥夺了其辩论权利的上诉理由，缺乏事实根据，本院不予采纳。
栗晋在合同履行期间未按时支付租金，在合同期满后未依约按期交还328室，构成违约，应承担相应的承担责任。一审判决根据合同约定及法律规定，判令栗晋向王翔支付欠付租金、房屋占有使用费，并酌情判定栗晋支付王翔逾期支付租金的违约金，具有事实根据和法律依据，并无不当。栗晋的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，栗晋的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理626元，由栗晋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 辛 荣
二〇一七年十一月二十七日
书记员 王志栋
书记员 舒 妍