延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终635号
上诉人（原审原告、反诉被告）：申成镐，现住吉林省延吉市。
委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：延边鑫汇佳商贸有限公司，住所吉林省延吉市团结路97-2-10号。
法定代表人：金松男，经理。
委托代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。
上诉人申成镐因与被上诉人延边鑫汇佳商贸有限公司（以下简称“鑫汇佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第6571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
申成镐在一审中诉称：2004年11月17日，原、被告在原延边鑫华房地产开发有限公司（现更名为鑫汇佳公司）售楼处签订商品房买卖合同，原告于当日交了房屋首付款246790元，但被告交付房屋后，未按约定办理房屋产权登记手续，原告多次找被告要求办理房屋产权登记手续，被告却以种种理由推托，至今未办理房屋产权登记手续。现请求法院依法确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效，判令被告立即给原告办理房屋所有权证，并支付违约金2458.95元。反诉原告要求反诉被告支付超面积款30897元的反诉请求没有法律依据，原、被告签订的房屋买卖合同第四条规定商品房价款按套计算，合同第五条第二款规定按套计算的不适用该条款，因此原告不应交超面积款，应驳回反诉原告的反诉请求。
鑫汇佳公司在一审中辩称：被告未办理房屋所有权证的原因是原告未交超面积房款30897元，被告交付原告的房屋实际面积超出合同约定面积4.35平方米，现要求反诉被告支付超面积房款30897元（491790元/69.24平方米×4.35平方米），交超面积房款后，反诉原告可以给反诉被告办理房屋所有权登记手续。
一审法院经审理查明：2014年11月17日，申成镐与延边鑫华房地产开发有限公司（以下简称鑫华公司，该公司已变更为鑫汇佳公司）签订商品房买卖合同，合同第三条约定：申成镐购买房屋为黄金大道F6-A-04号，合同约定建筑面积69.24平方米，其中套内建筑面积23.456平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为45.784平方米；合同第四条约定：计价方式与价款按第3种方式（按套计算，该商品房价款为491790元）计算；合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的不适用本条规定（格式条款），商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按第2种方式（非格式条款，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房，买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分房款由买受人补足，超出3%部分由出卖人承担，面积误差比=产权登记面积-
合同约定面积/合同约定面积×100%）进行处理；合同第十五条约定：出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%违约金。签订合同后，申成镐按约定支付了房款，鑫华公司也按约定交付了房屋，但鑫华公司至今未按约定给申成镐办理所有权登记。另查明，鑫华公司交付的房屋实际面积为73.59平方米（其中套内面积24平方米，公摊面积49.59平方米），超出合同约定面积（69.24平方米）4.35平方米，面积误差比绝对值超出3%（面积误差比绝对值3%部分房屋面积为2.0772平方米），超面积部分房款申成镐至今未支付给鑫汇佳公司。庭审中申成镐陈述：鑫汇佳公司从未通知支付超面积房款；鑫汇佳公司陈述：在交付房屋时已通知申成镐支付超面积房款。
一审法院认为：原、被告双方对所签订商品房买卖合同效力及继续履行合同均无异议，本院确认合同有效。原、被告争议焦点为申成镐是否应交超面积房款及鑫汇佳公司未在约定期限内给申成镐办理所有权登记是否构成违约。
一、对原、被告双方当事人争议的申成镐是否应交超面积房款问题，原、被告签订的商品房买卖合同第三条中已经明确约定房屋面积，虽然合同第四条中约定原、被告房款计价方式为按套计算，但合同第五条中约定的面积差异处理方式中既有格式条款，又有非格式条款，即“当事人选择按套计价的不适用本条规定”和“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按第2种方式进行处理”，此两种处理方式内容不一致，根据《中华人民共和国合同法》第41条规定，应采用原、被告约定的非格式条款处理面积差异，申成镐应支付鑫汇佳公司面积误差比绝对值在3%部分超面积房款。
二、对鑫汇佳公司未在约定期限内给原告办理所有权登记是否构成违约问题，原、被告双方对超面积房款交付时间没有约定，鑫汇佳公司主张在交付房屋时已通知申成镐支付超面积房款证据不足，故不能成为未按约定办理所有权登记的抗辩理由，申成镐主张鑫汇佳公司未在约定期限内给申成镐办理所有权登记构成违约符合法律规定，鑫汇佳公司应按约定支付违约金。
综上，申成镐要求确认合同有效、办理所有权登记及支付逾期办理所有权登记违约金的诉讼请求，本院予支持；鑫汇佳公司要求申成镐支付面积误差比绝对值在3%部分超面积房款14753.70元（491790元/69.24平方米×2.0772平方米）的反诉请求，本院予以支持，鑫汇佳公司要求申成镐支付面积误差比绝对值在3%以外超面积房款的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告申成镐与被告延边鑫汇佳商贸有限公司之间商品房买卖合同有效；二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效之日立即给原告申成镐办理房屋所有权证，并支付违约金2458.95元；三、反诉被告申成镐于本判决生效之日立即支付反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司超面积房款14753.70元；四、驳回反诉原告延边鑫汇佳商贸有限公司的其他反诉请求。案件受理费8818元，由被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担，反诉费用286元，由反诉被告申成镐负担169元，反诉原告负担117元。
宣判后，申成镐不服一审判决向本院提起上诉称：1.一审适用《合同法》第四十一条属于适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同不是格式合同，其中的条款也不是格式条款。涉案商品房买卖合同中第四条“计价方式与价款”中已经明确约定了按套（单元）计算，该商品房总价款为491790元整，双方已经明确约定并选择按套计算房屋价款，就不存在由上诉人补交超面积款的问题。2.被上诉人交付房屋至今长达10余年，从未提出超面积的问题，也从未提出面积差异处理的问题，这与双方已经明确约定按套计算房屋价款、不适用面积差异处理的条款完全吻合，体现合同当事人的真实意思。3.本案即使适用格式条款的相关规定，根据《合同法》第四十一条，本案不存在对格式条款的理解发生争议的情况，更不存在格式条款和非格式条款不一致的问题。即使有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，请求二审法院驳回被上诉人要求上诉人交付超面积款的诉讼请求。
鑫汇佳公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。对涉案商品房买卖合同第五条的理解不存在争议，因为该条款并不是法律禁止性规定，双方已经约定按建筑面积计算房屋价款，且面积误差比绝对值百分之三以内的记价结算房价的条款亦没有违反法律的强制性规定，因此双方应当履行该约定。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：根据法律规定，二审法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，二审争议焦点为上诉人是否应交超面积款。申成镐与鑫汇佳公司之间签订的《商品房买卖合同》第四条中，明确约定买受人申成镐以按套（单元）计价的方式购买涉案房屋，总房款为491790元。该《商品房买卖合同》第五条系出售人和买受人选择建筑面积或套内建筑面积为计价方式时，对面积发生差异而适用的处理条款。结合申成镐与鑫汇佳公司已经约定以按套（单元）计价方式计算房屋价款，且申成镐已经按合同约定支付了全部房款等事实，作为出售人鑫汇佳公司在交付房屋10余年之后再要求申成镐支付超面积款无事实及法律依据。一审判决申成镐支付超面积款不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第6571号民事判决第一、二、四项；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第6571号民事判决第三项；
如果被上诉人延边鑫汇佳商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8818元，反诉费286元，二审案件受理费169元，合计9273元，由被上诉人延边鑫汇佳商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 林 美
审判员 朴美兰
二〇一六年六月十七日
书记员 车世兰