广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕中法民四终字第33号
上诉人（原审原告）：张雪梅，女，汉族，1970年9月15日出生，住汕头市。
委托代理人：苏泳生，广东介福律师事务所律师。
委托代理人：李锋，广东介福律师事务所工作人员。
被上诉人（原审被告）：刘养正，男，汉族，1972年9月22日出生，住汕头市。
被上诉人（原审被告）：林文超，男，汉族，1984年6月4日出生，住汕头市。
委托代理人：吴剑波，广东久业律师事务所律师。
委托代理人：陈立，广东久业律师事务所实习律师。
上诉人张雪梅因与被上诉人刘养正、被上诉人林文超房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2013）汕金法民二初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人张雪梅及其委托代理人苏泳生、被上诉人刘养正、被上诉人林文超的委托代理人吴剑波、陈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张雪梅与刘养正于1999年12月6日在民政部门办理结婚登记并领取《结婚证》。刘养正于2010年6月购买取得位于汕头市东福路东福横巷5号704号的房产，权属登记人为刘养正。2013年2月17日，刘养正瞒着张雪梅与林文超签订《房产买卖合同》一份，约定：刘养正自愿将座落汕头市东福路东福横巷5号704号房产转让给林文超，林文超已对刘养正要转让的房产做了充分了解，愿意承让该房；双方议定的成交价格为145000元，房款于2013年2月16日付清；双方同意于2013年3月29日由刘养正将上述房产正式交付给林文超；刘养正保证上述房地产权属清楚，若发生与刘养正有关的产权纠纷或债务，概由刘养正负责理楚，并承担民事责任，若因此给林文超造成的经济损失，由刘养正负责赔偿；合同经双方签章并收到全额房款生效等内容。同日，刘养正出具《收据》一份，内容为：收到林文超购买汕头市东福路东福横巷5号704号房的购房款145000元，全款付清。2013年2月22日，张雪梅与刘养正签订《离婚协议书》一份，约定：张雪梅与刘养正夫妻关系存续期间的共同财产唯一住房一套（位于汕头市东福路东福横巷5号704号房产），即本案讼争房产归女方（张雪梅）所有，夫妻无共同债权、债务，若有债务，在男方（刘养正）名下所有等内容。2013年3月29日，张雪梅与刘养正持《离婚协议书》到汕头市金平区民政局办理离婚登记手续，同日领取《离婚证》。张雪梅与刘养正在办妥离婚手续后，刘养正没有协助张雪梅办理讼争房产的过户更名手续。2013年4月1日，汕头市房地产档案馆查询的《房地产产权情况表》载明，讼争房产的权属登记人仍为刘养正。刘养正与林文超于2013年2月17日签订的《房产买卖合同》在履行过程中，因刘养正未能依约交付房产，刘养正与林文超于2013年4月1日另签订《汕头市房地产租赁合同》一份，约定：林文超同意将讼争房产出租给刘养正作生活居住之用，租赁期限为4个月，自2013年4月1日起至2013年7月31日止，租金每月1000元。刘养正承诺7月31日前结束本合同并搬出讼争房产等内容。2013年4月3日，为办理讼争房产权属变更登记需要，刘养正再次瞒着张雪梅与林文超在汕头市金平土地房产交易管理所再行签订《房地产买卖合同》一份，在此过程中，刘养正对本人的婚姻状况作了虚假陈述。讼争房产的权属已于2013年5月7日转移登记至林文超名下，林文超现已领取《房地产权证》【证号列：粤房地权证汕字第10001293**号】。张雪梅于2013年5月7日向原审法院提起诉讼【案号列：（2013）汕金法民一初字第270号】，请求判令刘养正交付汕头市东福路东福横巷5号704号房产的《房地产权证》，并协助申办该房产的权属转移到张雪梅名下的登记手续。因刘养正去向不明，采用登报公告方式送达应诉诉讼文书，现该案以张雪梅撤回起诉结案。2013年8月6日，林文超上门讨要房产，与张雪梅发生争执，而向当地公安机关报案处理。2013年8月期间，张雪梅与刘养正通过各自手机多次互发信息，其内容是寻找处理讼争房产能追回登记至张雪梅名下的对策。张雪梅认为刘养正与林文超的上述转让房产行为侵犯其合法权益，遂于2013年8月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认刘养正与林文超之间买卖汕头市东福路东福横巷5号704号房产的《房地产买卖合同》无效；2、刘养正、林文超协助张雪梅将登记在林文超名下的汕头市东福路东福横巷5号704号房产过户到张雪梅名下；3、刘养正、林文超负担本案诉讼费用。
案件在原审法院审理期间，张雪梅向原审法院申请调查取证。原审法院向中国工商银行股份有限公司汕头分行调取刘养正在该行开立的帐户内，2012年9月至11月期间所收入85000元的具体日期，以及该笔款项是由何人汇入的情况，该行答复：在2012年9月至11月期间，上述帐户未有收入（单笔）85000元的业务。又向汕头市金平土地房产交易管理所调取刘养正与林文超于2013年4月3日在该所办理讼争房产交易（业务宗号：211321557号）时有关监管资金流向的相关资料，该所认为监管资金流向事宜不属其业务范围，未予以答复。随后，原审法院向资金监管单位汕头市东信置业有限公司调取刘养正与林文超签订的《汕头市二手房交易资金监管协议》。
原审法院在审理期间依据张雪梅的申请，于2013年9月13日依法作出（2013）汕金法民二初字第60号之一《民事裁定书》，裁定查封登记在林文超名下位于汕头市东福路东福横巷5号704号房产全套，价值以100000元为限。
案经原审法院审理认为：刘养正与林文超分别于2013年2月17日签订的《房产买卖合同》和2013年4月3日签订的《房地产买卖合同》所涉及买卖的房产为同一标的物，《房地产买卖合同》是在办理房产交易时，为办理产权变更手续而签订的。2013年2月17日，刘养正瞒着张雪梅与林文超签订《房产买卖合同》，并出具一次性向林文超收取全部购房款的收据，张雪梅对此虽存有异议，认为该合同签订日期是倒签的，且购房款没有实际支付，却无法提供充分证据予以证明。2013年4月3日，刘养正再次瞒着张雪梅与林文超到房产交易管理部门办理讼争房产的权属更名登记，在交易过程中，刘养正对本人的婚姻状况作出虚假陈述，并按交易程序要求再行签订《房地产买卖合同》，双方已办妥过户手续，该交易行为已被房产交易管理部门权属变更登记确认，讼争房产权属现已登记在林文超名下，林文超于2013年5月7日领取新的《房地产权证》【证号列：粤房地权证汕字第10001293**号】，成为讼争房产新的权属登记人。案在审理期间，刘养正对于2013年4月3日签订的《房地产买卖合同》真实性没有否认，但认为房产买卖交易过程是在受到诱迫、并瞒着张雪梅情况下进行的，购房款实属赌债，因未能归还而用房抵债，然而，刘养正却从未向公安机关报案，并且在法院指定的举证期限内未能提交充分证据予以证明，林文超也予以否认，故刘养正所述情况法院不予采信；张雪梅对该份合同的效力未能提供充分证据予以推翻。2013年4月1日查询的《房地产产权情况表》载明讼争房产仍登记在刘养正名下，且因讼争房产未能依约按时交付，刘养正与林文超另行签订《汕头市房地产租赁合同》，这并不影响讼争房产在此之后刘养正和林文超所进行的房产交易行为及其权属已发生物权转移的事实。房产管理部门房屋登记簿中关于物权登记的记载，对外具有不动产登记的公示公信力，也有利于保护交易安全。张雪梅与刘养正于2013年3月29日在民政部门办理离婚登记手续时，提交的双方于2013年2月22日签订的《离婚协议书》，是对夫妻关系存续期间相关权利义务的约定，只能在张雪梅与刘养正之间产生法律约束力，依法不能对抗第三人行使民事权利。综上，张雪梅提出确认刘养正和林文超之间买卖汕头市东福路东福横巷5号704号房产的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求缺乏充分证据，该项诉讼请求依法不予支持。《房地产权证》在未经合法程序注销前，具有不动产登记的公示公信力，据此，张雪梅主张刘养正和林文超协助其将已登记在林文超名下的汕头市东福路东福横巷5号704号房产过户到张雪梅名下的诉讼请求缺乏法律依据，依法不予支持。案在审理期间，法院多次向张雪梅释明其依法对其起诉有义务提交证据予以证明，否则，将承担举证不能的法律后果；如果张雪梅对林文超持有《房地产权证》的合法性存有异议以及林文超不属善意第三人，刘养正和林文超在进行讼争房产交易中存在恶意串通行为，致使其合法民事权益受到不法侵害，可以依法通过其他合法途径寻求解决。张雪梅陈述本案讼争房产是其本人及女儿的唯一居所，涉及其生存权及居住权的问题，但现在该房产仍由张雪梅居住使用，故张雪梅可寻合法途径另行解决。刘养正经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回张雪梅的诉讼请求。案件受理费3100元，保全费1020元，合计4120元由张雪梅负担。
上诉人张雪梅不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误和故意遗漏对张雪梅有利的事实。本案事实是林文超与刘养正恶意串通，擅自于2013年4月3日签订《房地产买卖合同》，买卖刘养正离婚后已无权处分的房屋，并在交易所作出虚假陈述，骗取办理房屋过户登记。然后，林文超依据该来源不合法的《房地产权证》于2013年8月6日向张雪梅讨要房屋未果并至派出所调处后，为应付本案诉讼，倒签日期形成2013年2月17日的《房产买卖合同》和收据。即2013年2月17日的《房产买卖合同》和收据是事后（即2013年8月20日后）倒签形成的。理由是：1、林文超在派出所和在法院所主张的购房时间前后矛盾。2、张雪梅与刘养正交涉的短信和刘养正的陈述，与派出所的笔录材料，甚至本案其他证据，相互印证，证明2013年2月17日的《房产买卖合同》和收据是林文超为了应付本案诉讼，倒签时间形成的。3、林文超与刘养正相互串通，骗取交易所办理房屋过户手续。4、林文超主张的价款前后矛盾。5、林文超主张的给付刘养正房款日期前后矛盾。6、林文超没有对其所购房屋支付对价。二、原审判决适用法律不当，严重损害了张雪梅的合法权益。林文超与刘养正之间的房屋买卖合同关系不符合最高院关于《婚姻法》司法解释或者《物权法》规定的要件，故张雪梅有权追回本案房屋。理由是：1、因本案出现相反证据，本案能充分证明刘养正与林文超签订房屋买卖合同的时间的证据是2013年4月3日在交易所签署并登记备案的《房地产买卖合同》。按该《房地产买卖合同》和林文超在派出所的笔录，林文超与刘养正之间的房屋买卖行为发生在刘养正与张雪梅离婚后，故本案房屋在买卖时已非刘养正与张雪梅夫妻共有的房屋，且刘养正与张雪梅已非夫妻关系，故不符合最高院司法解释规定要件。2、林文超不是善意第三人且未支付合理对价。因此，林文超与刘养正之间的房屋买卖合同关系不符合最高院《婚姻法》司法解释或者《物权法》规定的要件，故张雪梅有权追回本案房屋，并请求法院按无效合同的处理原则判决林文超、刘养正协助张雪梅恢复汕头市东福路东福横巷5号704号房产权登记原状，以及按《离婚协议书》约定将该房产的权属人变更为张雪梅。三、原审判决驳回张雪梅的诉讼请求，认定林文超与刘养正之间的倒签的2013年2月17日的房屋买卖合同有效，使得诉争房产归林文超所有，则如此判决与法律保障当事人生存权的原则相悖且无法执行。请求：1、撤销（2013）汕金法民二初字第60号《民事判决书》；2、改判刘养正与林文超之间买卖汕头市东福路东福横巷5号704号房产的合同关系无效；3、按无效合同的处理原则判令刘养正、林文超协助张雪梅恢复汕头市东福路东福横巷5号704号房产权登记原状，并按《离婚协议书》约定将该房产的权属人变更为张雪梅；4、一、二审诉讼费用由刘养正、林文超承担。
被上诉人刘养正在答辩期限内没有答辩，庭审时答辩称：同意张雪梅的上诉意见，本案的事实是：1、刘养正借了高利贷后被逼以房抵债，林文超是放高利贷者的代表。涉案房产虽在房产交易所过户交易，但林文超并未支付过任何购房款。2、林文超等逼刘养正倒签了2013年2月17日的合同和收据，炮制了刘养正是在与张雪梅离婚前的婚姻持续期间买卖房产的假象。3、刘养正由于身体原因在原审阶段不能出庭，但提供了亲笔书写的事实陈述足以说明案件的全过程。刘养正对其瞒着张雪梅抵押房产借高利贷，并将房产抵债的行为感到后悔，表示愿意承担所有责任，请求法院查明事实，依法判决，让其前妻张雪梅和女儿刘媛菲有安身之所。
被上诉人林文超在答辩期限内没有答辩，庭审时答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张雪梅没有证据支持其上诉请求，其上诉请求依法应当被驳回。1、林文超在本案房产交易中是善意第三人，林文超是基于对讼争房产权证登记的权属人仅刘养正一人，而相信其为房产所有权人，因此与其进行交易，并且林文超付清了购房款，办理了讼争房产的手续，符合善意取得的条件。对于张雪梅提出的该讼争房产是刘养正与林文超恶意串通侵害其权利，既然张雪梅与刘养正离婚协议约定房子归属，在刘养正未依约定办理过户手续的情况下，张雪梅就应当及时进行产权登记，保护其自身合法权益，而非在房产已经依法过户至林文超名下时才提出异议登记。房产是重要的财物，张雪梅不应当仅以其不懂法为由，轻易的处理房产。2、林文超已经付清所有购房款，第一个证据是刘养正出具的收据，第二个证据2月17日的合同有实际履行，所以刘养正和林文超在4月1日才签订租赁合同并在5月份办理过户手续，上述证据证明了林文超已付清了购房款。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审期间，刘养正向本院提交了日期为2013年12月24日的入院记录一份，证明刘养正因患病不能参加原审阶段的开庭审理。经质证，张雪梅对该份证据及其证明内容没有异议，林文超认为该份证据与本案无关。
刘养正于2014年9月5日向本院提出书面申请，申请调取证人余某的证言，证明刘养正因借高利贷而以房抵债。本院于2014年9月18日通知余某到庭接受询问，余某向本院作如下陈述：余某于1994年11月入伍，1998年12月退伍后就一直在汕头工作，现在万邦物业管理有限公司工作。余某与刘养正是老乡，从1996年开始认识的，2012年余某应刘养正的要求为他作担保人，并在借款协议上担保人一栏签字。借款协议是余某与刘养正一起去签的，签订地点在华山路与黄河路的二手汽车交易市场。签订时共有三人在场，即余某、刘养正和贷款人的代表，借款协议抬头的贷款人一栏是空白的。具体的签订时间余某已经忘记了，协议的内容也记不清了。余某对其陈述未能提供其他证据证明。经质证，张雪梅对余某的陈述没有异议，认为刘养正借高利贷并以房抵债的事实确实存在，本案的纠纷正是由此引起的。林文超对余某的陈述有异议，认为余某的陈述不具有证明力，且刘养正是否有借过高利贷与本案无关。
林文超向本院提交了涉案房产交易过户的税费缴纳凭证，证明涉案房产的评估价格为142825元，林文超为办理过户手续共缴纳税费合计21917.03元。经质证，张雪梅对林文超提交的税费缴纳凭证的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为林文超与刘养正在本案合同中约定税费各负，林文超全额缴纳税费的行为违背常理。
本院对上述证据作如下认证：1、刘养正提交的日期为2013年12月24日入院记录，因该证据证明的事实与本案的待证事实不具有关联性，故本院对其证明力不予确认。2、证人余某的证言，所述内容没有其他证据加以印证，故本院对该份证据的真实性不予确认。3、因张雪梅对林文超提交的税费缴纳凭证的真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。
本院另查明，涉案房产（汕头市东福路东福横巷5号704号房）在2014年4月份的评估价格是142825元，林文超为办理涉案房产过户手续共缴纳各项税费合计21917.03元。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然刘养正与张雪梅在2013年2月22日的《离婚协议》中约定涉案房产归张雪梅所有，但双方一直未办理变更登记手续，故涉案房产在2013年5月7日之前仍然属于刘养正与张雪梅的共有财产。林文超与刘养正于2013年2月17日签订了《房产买卖合同》，于2013年4月3日为办理房产过户手续再次签订了《房地产买卖合同》，两份合同的标的物均为涉案房产汕头市东福路东福横巷5号704号房。刘养正对上述两份合同的真实性没有异议，但辩称其因无法偿还高利贷而被迫以房抵债，上述两份合同均是受到胁迫才签订的，但刘养正提供的证据不足以证明其所述情况，没有事实依据，故本院对刘养正的主张不予采信。张雪梅认为涉案房产是其个人财产，林文超与刘养正恶意串通，通过先后签订两份合同的形式骗取办理房产过户登记，且2月17日的合同是倒签形成，两者的行为损害了其合法权益，因此主张刘养正与林文超签订的两份合同应为无效合同。从原审查明的事实来看，刘养正确实是瞒着张雪梅而与林文超签订合同，但张雪梅提供的证据不足以证明刘养正与林文超之间存在恶意串通的事实，故本院对张雪梅的上述主张不予支持。
林文超与刘养正在2013年2月17日签订《房产买卖合同》时，涉案房产的房地产权证书上权属人为刘养正，共有情况一栏为空白。林文超基于房地产权证书上记载的内容信赖刘养正是涉案房产的完全处分权人，对此没有任何过错。张雪梅以林文超清楚刘养正婚姻情况和涉案房产实际权属情况为由主张林文超不是善意第三人，但张雪梅未能提供充分的证据加以证明，故本院对其主张不予支持。涉案房产的评估价是142825元，刘养正在2013年2月17日向林文超出具的一次性收取全部购房款145000元的收据和林文超为办理房产过户而支付各项税费共计21917.03元的凭证可以证明林文超为购买涉案房产已经支付了合理的价款。张雪梅和刘养正均主张林文超没有支付房款，所谓的购房款是刘养正的个人债务转化而来的，收据也是受胁迫而出具的，且收据上的日期是倒签的。但张雪梅与刘养正提供的证据既不能证明刘养正在转让涉案房产前曾借过高利贷，也无法证明林文超与放高利贷者之间存在联系，因此，刘养正和张雪梅关于林文超没有支付对价的主张，没有事实依据，本院不予采纳。林文超按照房产交易管理部门的要求办妥过户手续，并于2013年5月7日领取《房地产权证》。综上，林文超在本案房产交易中符合善意取得的条件，原审判决认定刘养正与林文超所签订的两份合同真实有效，并依法驳回张雪梅主张认定本案房产买卖合同无效的请求，处理正确，本院予以维持。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款关于“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，本院对张雪梅提出的要求林文超返还涉案房产的请求，不予支持。原审法院判决驳回张雪梅提出的要求林文超、刘养正将涉案房产变更登记至张雪梅名下的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。
综上所述，张雪梅的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人张雪梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 翁晓红
审 判 员 李 铿
代理审判员 杨 立
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 罗三女