湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终265号
上诉人（原审原告）何开行，农民。
上诉人（原审原告）肖庚菊，农民，系何开行之妻。
两上诉人共同委托代理人谭春立，湖南春立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何孝明，农民。
被上诉人（原审被告）谭晓伊，居民。
两被上诉人共同委托代理人何华江，湖南宏法律师事务所律师。
上诉人何开行、肖庚菊因与被上诉人何孝明、谭晓伊确认合同效力纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人何开行、肖庚菊及其委托代理人谭春立，被上诉人何孝明、谭晓伊及其委托代理人何华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：何开行在资兴市白廊乡白廊码头购得一块土地进行商住楼开发建设。2013年6月2日，何开行与何孝明、谭晓伊签订了一份《建筑工程承建协议书》，该协议书主要约定由何孝明、谭晓伊负责承建何开行商住楼建设项目的扫尾工程，双方在协议书中对承包方式、承包面积、承包内容、承包工价、付款方式等作出了明确约定。该协议书签订后，何孝明、谭晓伊即开始组织对该扫尾工程进行施工。何孝明、谭晓伊陈述，“该扫尾工程的主体工程于2013年9月9日左右完工，附属工程到2014年7月9日才完成，2013年10月13日，双方就承包工程款进行了结算，确定工程款为512，286.72元，并于当天签订了第一份购房协议。到2014年6月2日签订第二份购房协议时，何孝明、谭晓伊认为工程款增加到了53万多，因何开行、肖庚菊不予认可，所以购房协议上的工程款也没有变更了”。何开行、肖庚菊对何孝明、谭晓伊的上述陈述不予认可，认为该工程目前只是主体工程基本完工，没有经过竣工验收，很多地方不符合设计图纸上的要求，双方也没有对承包工程款进行过结算，何孝明、谭晓伊主张的工程款完全是单方面结算出来的。2013年9月9日，何开行向何孝明、谭晓伊出具了一份《结算承诺书》，该承诺书的主要内容为：“工程完工后（包括局部完成），如果没有付清工程款，则按房屋建筑成本计价（市场成本价），房屋抵给何孝明、谭晓伊两承包老板（按房屋一端整体抵押），并自愿承诺，特此证明，签字生效”。
2013年10月13日，何开行与何孝明、谭晓伊签订了一份《购房协议》，该份购房协议的主要内容为：“甲方：何开行（以下简称甲方），乙方：何孝明（以下简称乙方）。经双方自愿协商，甲方同意乙方将房屋承建工程款512，286.72元转为购房付款，并协议如下：一、房屋地点：乙方为甲方承建的房屋建设地点在白廊码头靠造船厂方向共四层，一层为3间门面，2-4层为9个套间房屋，整体建筑面积共计为1461.24平方米；四、购房价格、购房位置、总金额：人面对房屋正面的左端起，第一层左端边门面一个约116平方米左右，第二层左端边住房一套约116平方米左右，第三层左端边住房一套约125平方米左右，第四层左端住房一套约125平方米左右，一个门面、三套住房的总面积为482平方米，实际面积以房产局测量为准，每平方米为结算承诺书的房屋建筑成本价880元（880元／平方米），总金额为424，160元；五、付款方式：工程完工一星期后甲方未付清乙方工程款项，甲方同意乙方的工程款转为购甲方房屋的付清款项，并将本合同作为乙方购房的付清凭证；六、办证方式：由甲方办好三证，但办证费用由乙方承担；七、待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，此购房协议做废，如果没有付清，则此购房协议生效，并纯属甲方自愿，决不悔改；九、本协议一式三份……自双方签字之日起生效；十、乙方所承建的工程为合格工程，过年前完工（2014年元月份）”。2014年6月2日，何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊又签订了一份《购房协议》，该份购房协议的主要内容为：“甲方：何开行、肖庚菊（以下简称甲方），乙方：何孝明、谭晓伊（以下简称乙方）。经双方自愿协商，甲方同意乙方将房屋承建工程款512，286.72元转为购房付款，并协议如下：一、房屋地点：乙方为甲方承建的房屋建设地点在白廊码头靠造船厂方向共四层，一层为3间门面，2-4层为9个套间房屋，整体建筑面积共计为1461.24平方米；四、购房价格、购房位置、总金额：人面对房屋正面的左端起，第一层左端边门面一个约116平方米左右，第二层左端边住房一套约116平方米左右，第三层左端边住房一套约125平方米左右，第四层左端住房一套约125平方米左右，一个门面、三套住房的总面积为482平方米，实际面积以房产局测量为准，每平方米为结算承诺书的房屋建筑成本价880元（880元／平方米），总金额为424，160元。以实际建筑成本价为准，余额88，126.72元作为房屋办三证费用（含土地费用）；五、付款方式：工程完工15天甲方未付清乙方工程款项，甲方同意乙方的工程款转为购甲方房屋的付清款项，并将本合同作为乙方购房的付清凭证；六、办证方式：由甲方办好三证，但办证费用由乙方承担（只属办证费用）；七、承建维修期限：乙方所承建的工程应为合格工程，从2014年6月10日进场至2014年9月10日竣工，除特殊因素外，可延期（但外围竣工日期为一个半月，即7月20日竣工）。待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，本购房协议做废，如果没有付清，则此购房协议生效，并纯属甲方自愿，决不悔改；八、违约方式：如乙方不按时保质保量完工，此购房协议作废，对违约方罚款壹万元；本协议一式三份自双方签字之日起生效”。何开行、肖庚菊开发的该商住楼建设项目所涉房屋目前还没有办理房产所有权证书。2013年6月5日，因何开行与他人还存在其他债务纠纷，湖南省资兴市人民院对该栋在建商住楼进行了查封。何孝明、谭晓伊表示两次签订购房协议时，对该栋商住楼被法院查封的事实均不知情。该栋商住楼被查封后，在法院的组织下，何开行将该商住楼的部分房屋折价抵偿给了其他债权人。目前为止，该商住楼未解除查封。2015年10月21日，何开行、肖庚菊以双方于2013年10月13日签订的《购房协议》和2014年6月2日签订的《购房协议》违反了法律强制性规定为由诉至湖南省资兴市人民院，要求确认该两份《购房协议》无效。
原审法院认为，本案为确认合同效力纠纷。当事人签订合同应当遵守法律法规的规定。本案中，何孝明、谭晓伊承建何开行发包的商住楼开发建设工程，因何开行不能依照约定支付工程款，双方协商用建成的房屋折价抵扣工程款，并先后签订了两份购房协议，该两份购房协议指向的标的物系相同房产，第二份购房协议是对第一份购房协议的进一步补充及完善。结合双方签订购房协议之前，何开行还向何孝明、谭晓伊出具了一份结算承诺书等事实，可以推定双方对用房屋折价抵扣工程款这一方案以及就该方案的具体实施细节是经过充分协商讨论的，双方在签订该两份购房协议时的意思表示是真实的。何开行、肖庚菊在庭审中主张签订购房协议时何孝明、谭晓伊存在胁迫及乘人之危的情形，因没有提交相应证据予以证实，依法不予支持。本案的争议焦点为何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊签订的两份购房协议是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。何开行、肖庚菊认为双方签订的两份购房协议所指向的房产没有办理房屋权属证书且已经被人民法院查封，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，故该两份购房协议应属于无效的协议。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定并非效力性强制性规定，转让未办理房屋权属证书或被人民法院查封的房屋并不当然导致转让协议无效，故对何开行、肖庚菊的该项主张不予支持。最后，双方签订的两份购房协议均有“待工程完工甲方付清乙方全部工程款项后，本购房协议做废，如果没有付清，则此购房协议生效”的约定，法律上该两份购房协议属于附生效条件的协议，虽双方对生效条件是否成就即工程是否完工持不同意见，但即使该协议生效条件未成就，该协议的效力状态也是未生效，并非当然无效。综上，双方签订的该两份购房协议意思表示真实，且依法已经成立，至于该两份购房协议是否已经生效，与该两份购房协议是否无效并没有必然的因果关系。何开行、肖庚菊诉请要求确认该两份购房协议无效，因依据不足，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告何开行、肖庚菊的诉讼请求。案件受理费80元，由原告何开行、肖庚菊负担。
上诉人何开行、肖庚菊不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并改判何开行、肖庚菊与何孝明、谭晓伊所签订的两份购房协议无效；2、一审、二审诉讼费均由何孝明、谭晓伊承担。理由：一、一审事实认定错误。一审法院认为购房协议是双方真实意思表示，完全错误。购房协议是何孝明、谭晓伊以停工逼迫何开行、肖庚菊签订的，工程款不会超过480，000元，工程未完工，也未结算。二、一审适用法律错误。本案房产查封在前，购房协议签订在后。《城市房地产管理法》第三十八条明确规定司法机关查封的房产不得转让。一审法院认为该强制性规定是非效力性强制性规定，而驳回何开行、肖庚菊的诉讼请求完全错误。1997年最高人民法院的答复函有明确规定，转让被人民法院查封房屋的行为无效。
被上诉人何孝明、谭晓伊答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求。二、一审认定《购房协议》是双方真实意思表示完全正确。何孝明、谭晓伊不存在乘人之危和逼迫之意，协议是经过何开行深思熟虑后，双方才签订的。三、何开行、肖庚菊以协议系何孝明、谭晓伊起草，其无话语权为理由，认为协议不是其真实意思表示的意见不能成立。四、签订购房协议时工程已经完工，并且质量合格。从两份购房协议条款就可以充分证明，如果何开行、肖庚菊不认可工程完工、质量合格就不会在购房协议上签字。五、一审法院认定《城市房地产管理法》第三十八条是管理性规定非常正确。该条不是合同法第五十二条第（五）项规定的效力性强制性规定。六、1997年最高院的答复函既不是法规，也不是司法解释，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。
上诉人何开行、肖庚菊为证明其上诉主张，向本院提供以下证据：1、《建筑安装工程承包合同》与付款收据及确认决定书、阳台改造协议书及付款收据、打桩协议书及付款收据、土地费票据及支付建设规费的票据，拟证明该房屋的建筑成本有票可查的就已达到了1，243，310元，还不包括应付何孝明、谭晓伊的工程款，房屋建筑成本超过1670元／平方米；2、建筑工程承建协议书与建筑设计图及照片，拟证明房屋建筑面积只有1053.3平方米，何孝明、谭晓伊未做水池及顶楼做的砖混结构均不符设计要求，坡屋顶也未按设计图纸施工，偷工减料，工程到现在还未完工；3、房屋照片一组，拟证明何孝明、谭晓伊强行霸占房屋的事实。
被上诉人何孝明、谭晓伊质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：何开行、肖庚菊所举证据与本案的审理缺乏关联性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人何开行、肖庚菊与被上诉人何孝明、谭晓伊所签订的购房协议是否有效。根据法律规定，民事合同成立生效应当具备以下三个条件：㈠行为人具有相应的民事行为能力；㈡意思表示真实；㈢不违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益。本案两份《购房协议》，签订人具有相应的民事行为能力，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益。因此，该两份《购房协议》不能认定为无效的协议。何开行、肖庚菊提出两份《购房协议》是何孝明、谭晓伊逼迫签订的，因无证据证实，该上诉理由不能成立，本院不予支持。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。此外，何开行、肖庚菊自愿签订《购房协议》，又以所涉房产被法院查封主张协议无效，违反了《中华人民共和国民法通则》规定的诚实信用原则。综上，何开行、肖庚菊主张协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人何开行、肖庚菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋向京
代理审判员 曹 颖
代理审判员 欧阳懿
二〇一六年四月八日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。