海南省屯昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9022民初301号
原告张荣汉，男，汉族，1981年9月18日出生，现住海南省屯昌县。
委托代理人黄昌君，屯昌县城北法律事务所主任。
被告甘书进，男，汉族，1950年9月16日出生，现住海南省屯昌县屯城镇。
原告张荣汉诉被告甘书进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法由审判员邓贤毅适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告张荣汉委托代理人黄昌君，被告甘书进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣汉诉称，原、被告于2012年11月23日签订房屋租赁协议，由原告租赁被告位于屯昌县昌盛一路311号铺面用于加工铝合金门窗，租期三年，年租金为45000元。2015年12月1日，三年租期届满，原告提出续租且要求租期为三年，被告提出若续租需加租金7000元，即每年租金为52000元，且租期为一年。原告因另租搬迁费用太大，不得已才同意被告的要求。2015年11月27日，双方续签租房协议，租期一年，即2015年12月1日至2016年11月30日，租金51700元，签约当日，原告将51700元通过银行汇至被告账户上。2015年12月初，被告称铺面铁门坏了，要求原告修换，原告称铁门是房屋出租的组成部分，应由被告负责，双方因此发生冲突，被告让原告搬走，他退钱。2016年3月2日，被告见铺面水泥地板有磕碰，便发了一张通知给原告，要求原告三天内将地板、厨房门窗、横梁修复好，否则让原告停业。原告经营的是金属加工，机台、金属材料进出，磕碰地板是正常的，而厨房门窗自原告入住就没有改变，还有横梁上挂件打钉也是使用房屋的正常需要。因此原告认为被告的要求不合理，只是找人将地板做了修复。2016年3月6日，被告将原告租赁的铺面锁住，导致原告无法开门营业。原告妻子报警后警察出警调解，原告妻子诉说被告蓄意将其赶走，原告同意不租该房屋且一个月内搬走，被告声称同意原告搬走且希望原告搬得越早越好。当日晚上，被告书写一份书面文字给原告，除了提出一些无理要求外，还声明如果原告想要执行合同期满，必须在15天内交押金3000元。基于被告的无理要求，原告夫妻不得已只能考虑搬出去。2016年3月21日，原告花费近两万元才将加工机台、设备和材料搬出，并在新店重新安装。原告搬走后便要求被告退还尚余的租金，但被告未退还且当日晚上又写了一份书面文字给原告，声称原告的行为是违约的，要负违约责任，同时又提出种种不合理的要求，并借此一直不肯退回剩余租金。原告认为，租赁双方不管如何争吵，事实上已达成解约的合意，这在2016年3月6日和2016年3月21日被告的两份文字中已明确体现。按合同法合意解除合同条款的规定，在原告搬走后，被告应将尚余房租退还给原告，但至起诉时已逾一个多月，被告总以各种借口不肯退还尚余房租。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告退还原告房屋租赁合同解除后尚余租金36108元；2、被告负担本诉的全部诉讼费用。
被告甘书进辩称，被告于2015年11月27日同意出租坐落于昌盛一路311号第一层铺面给原告作为加工铝合金之用,合同期为一年，即从2015年12月1日至2016年11月30日，租金为51700元，双方签订了《出租房屋协议书》。按照协议书的条款，在乙方租房期间，有义务保护爱护房子内外的一切设施完好、整洁、整齐，可是原告并没有按照合同约定使用租赁的房屋，因此原、被告双方不断产生矛盾纠纷。双方纠纷的实质是怎样理解协议书的各个条款，要不要执行各条款的原则问题。原告是做加工铝合金生意的，经常用铲车运送铝合金板进入房屋，原告在运送过程中，并没有采取保护措施，被告提一些建议，原告又不采纳。2016年3月2日，被告写了一份通知书，限原告三日天内把地板、横梁、厨房里的墙砖、卫生等修复好，但原告并未修复。被告为了强制原告修复便将其中一个铺面的铁门锁住，保留另一个铺面正常营业。原告当时就报警了，警察出警调解，原告与被告达成协议：“原告应马上修复好损坏的部位，被告才开锁”。当时原告马马虎虎地进行了修复，被告也将锁打开了。根据双方签订的《出租房屋协议书》第四条约定，原告在租房期间，必须爱护、保护房屋内外的一切设施完好，如损坏要修复原状、原貌或赔偿。因此原告必须赔偿：（1）更换二页铁门、铁门底框、铁插栓共7500元；（2）损坏大柱墙瓷砖修复费700元；（3）乱画、乱张贴导致重新打涂料费用4000元；（4）在墙壁上乱打螺丝钉、空调机搬走留下的螺丝钉导致的修复费及拆除广告牌费用共2000元；（5）乱改电线线路，乱将灯管改为灯泡，复原费用500元；（6）装机械留下的油垢、油污必须清理干净。2016年3月21日早上，原告突然告诉被告这几天要搬到别的地方，当晚被告就特别写一份通知书，提醒原告双方合同尚未到期，如要搬走是预期违约，要承担经济责任。合同法第107条（违约责任）规定“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第108条（预期违约）规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同，对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任”。原告严重不按协议执行，严重损坏了房屋的设施，至今尚未修复完好，故意拖欠水费（自来水公司催促后，被告已垫付），这些都足以证实原告是预期违约。现房屋租不出去，严重影响了被告的经济收入。因此被告认为，原告必须赔偿损坏被告房屋各部位修复费用14700元，必须赔偿原告搬走后房屋租不出去的经济损失。
经审理查明，原、被告于2012年11月23日签订《房屋租赁协议》，原告租赁被告位于屯昌县昌盛一路311号铺面用于加工铝合金门窗，租期三年，年租金为45000元。2015年12月1日，三年租期届满，原告提出续租且租期为三年。被告提出续租需加租金7000元，即每年租金为52000元，且租期为一年。2015年11月27日，原、被告续签《房屋租赁协议》，合同约定：1、被告同意出租屯昌县昌盛一路311号第一层铺面供原告加工铝合金使用；2、租期一年，即2015年12月1日至2016年11月30日，租金51700元；3、原告用的电费、水费全部由原告支付；4、原告在租房期间，必须爱护、保护室内外的一切设施、设备，保护房屋的原形，保持房室整齐、整洁，对于地板、墙壁、门窗、天花板，如有损坏、丢失，原告必须恢复原形或赔偿；5、原告在租房期间，必须遵守政府的法规、法令。原告签约后就将租金51700元通过银行汇至被告账户上，被告于2016年12月1日出具收到租金51700元的收据给原告。
2015年12月初，被告称铺面铁门坏了，要原告修换，但原告声称铁门是房屋出租的组成部分，应由被告负责，双方因此发生冲突。2016年3月2日，被告手写一张通知给原告，内容是：“张老板，按合同书的第四条规定，你必须在三天内将损坏的地板、厨房门窗、横梁等修理好，否则我将叫你停业”。原告认为其经营的是金属加工，机台、金属材料进出，磕碰地板是正常的，而厨房门窗自原告入住就是这样的，还有横梁上挂件打钉也是使用房屋的正常需要，因此原告认为被告的要求不合理，只是找人将地板做了修复。2016年3月6日，被告将原告租赁的其中一个铺面铁门锁住，导致原告无法正常营业。原告妻子报警后警察出警调解，原、被告达成协议，被告就解开锁住的铺面。原告妻子在警察调解中诉说被告蓄意将其赶走，原告同意不租该房屋且一个月内搬走。当天晚上，即2016年3月6日，被告手写一份通知给原告，其内容是：“张荣汉，你们今天报警，警察来后确定的修复点尚差厨房的墙砖还没贴上，限明天一天内要贴完，否则我将再采取一些必要的措施阻止你没按合同办事的不良行为。今天你老婆表态一个月内搬走，这个消息我很高兴，我希望你搬得越早越好……。如果你们要执行合同期满，必须在15天内交押金3000元，此款用之，你们没有按合同修复损坏的东西等，再就是你们拖欠水电费”。2016年3月21日早上，原告告诉被告这几天要搬到别的地方，当天晚上被告手写一份通知给原告，其内容是：“张荣汉，你搬到别的地方继续做生意，我不反对你，但你应明白，你应清楚，你更应懂得，你这样做是违约行为，是要负一定法律责任，是要负一定经济责任的。你必须要做到：1你必须承担一定的违约金……”。
在庭审中原告表示同意给付被告4000元，用于修复被告所称损坏的东西以及水费、打扫卫生费。在庭审中被告陈述双方第一次发生矛盾是原告在大门上张贴两个广告，被告把广告撕掉从而发生冲突。
原告认为，租赁双方不管如何争吵，事实上已达成解约的合意，这在2016年3月6日和2016年3月21日被告的两份文字中已明确体现，即双方一致同意解除租赁合同。按合同法规定，合同解除后被告应将尚余房租退还给原告，但被告总以各种借口不肯退还尚余房租，因此，原告请求判令：1、被告退还房屋租赁合同解除后尚余租金36108元；2、被告负担本诉的全部诉讼费用。
另查明，原告已经缴交了租赁被告房屋的电费。水费一般是每月8号抄表，每月8号至15号期间缴费。被告搬出租赁房屋的时间是在3月下旬，4月8日抄表时水费账户上剩余13.80元，当月的水费是83.20元，被告存入70元才够缴交当月的水费。
又查明，被告提供21张相片说明原告损坏租赁房屋的情况：原告在六个地方乱画乱贴；在墙壁上六个地方打铁钉螺钉；三个地方存在油迹污垢；大门前一柱墙壁几块瓷砖损坏；大门变形无法正常关门；一灯管坏；屋顶乱放几块石砖。
本院确认的上述事实，有原告提交的身份证、两份《出租房屋协议书》、三份被告书写的通知、一张收据和被告提交的身份证、预存款凭证（水费条据）、两份被告手写的通知、一份《出租房屋协议书》、21张照片，以及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告于2015年11月27日续签《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，属有效合同。协议签订后，双方应按照协议的约定各自履行自己的义务。由于原、被告不善于处理彼此之间的租赁关系和对租赁合同不同的理解，致使双方之间的矛盾愈演愈烈，从而出现被告锁住铺面原告报警的情况。从2016年3月6日被告手写的通知内容看，双方矛盾激化到难于继续履行合同的状态，对于原告提出一个月内搬走（解除合同）的意见，被告以欢迎的言辞表示同意，并希望越早越好。因此原、被告解除租赁合同达成一致意见，合同解除的时间应为原告搬迁的时间。原告于2016年3月21日开始搬迁并通知了被告，这事实有原告陈述和被告2016年3月21日手写给原告通知的内容可以确定，因此原、被告双方解除《房屋租赁协议》的时间应是2016年3月21日。在合同解除后，被告应给予原告几天的合理时间让原告将东西搬走，同时原告应将租赁房屋按照合同约定修复清洁后归还被告，被告应将多收的租金返还给原告。因此被告应返还的租金是：平均每天的租金乘以解除合同后剩余的租赁时间，即51700元÷365天×253天=35835元。对于原告使用租赁房屋造成的损坏和未交的水费，原告应依照合同约定承担修复和补缴水费的违约责任。由于被告未反诉，因此对被告主张的租赁房屋损坏赔偿，只从本案现有事实判断。从被告于2016年3月6日手写通知中“如果你们要执行合同期满，必须在15天内交押金3000元，此款用之，你们没有按合同修复损坏的东西等，再就是你们拖欠水电费”来看，被告主张修复损坏的东西，加上拖欠水电费，总共不应超过3000元，另外从被告提供房屋损坏的相片来看，损坏的部位是一门前柱上几块瓷砖、大门变形不能正常使用、六个地方钉眼填补、清理画画痕迹、重装一灯管等，这些部位修复应无需太多的钱，因此原告同意给被告4000元应该足够被告主张的房屋修复和补缴水费。如果被告认为原告给付4000元不足以修复租赁的房屋和被告垫付的70元水费，应另行起诉主张。原告请求被告应返还的租金35835元，扣除原告给付被告房屋修复和应缴交的水费共4000元，被告应返还的租金是31835元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告甘书进于本判决生效之日起十日内返还原告张荣汉租金31835元。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费351.35元，由被告甘书进负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
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案件唯一码
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审 判 员 邓贤毅
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 周婉婉
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附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
审核：邓贤毅 撰稿：邓贤毅 校对：周婉婉 印刷：周婉婉
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屯昌县人民法院 2016年6月30日印制
（共印8份）