内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书（2017）内0784民初39号原告：张丽，女，1966年2月17日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。原告：刘梦楠，女，1987年2月2日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。二原告共同委托诉讼代理人：赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。被告：额尔古纳市晟源房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：于雷，董事长。委托诉讼代理人：庞晓峰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：范婧，内蒙古环通律师事务所律师。原告张丽、刘梦楠与被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。庭审中，原告张丽、刘梦楠提出对诉讼请求中的房产进行价格评估。因案件争议较大，本案于2017年4月10日转为普通程序，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告张丽、刘梦楠及其委托诉讼代理人赵波，被告晟源公司的委托诉讼代理人庞晓峰、范婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽、刘梦楠向本院提出诉讼请求：1.要求解除拆迁补偿协议；2.要求被告给付合同房价值的拆迁补偿款126.35万元；3.要求被告赔偿拆迁补偿款100%的赔偿款126.35万元。事实和理由：2015年4月6日，晟源公司与张丽、刘梦楠签订房屋拆迁补偿协议，协议约定：晟源公司竣工验收后交付给张丽、刘梦楠100平方米以上住宅两套、临恩和路100平方米门市一套、与住宅楼上楼下的23平方米车库2套。协议签订后，张丽、刘梦楠搬离房屋，将房屋交付给晟源公司，履行了协议中约定的义务。2016年晟源公司开发的楼房竣工后，晟源公司却以种种理由拒绝交付房屋，诉至法院后，在审理过程中晟源公司称协议中门市已出售，住宅和车库也没有上下楼相连的户型，故双方的拆迁协议已无法履行。晟源公司恶意违约，故张丽、刘梦楠依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，要求判决如诉所请。晟源公司辩称，1.双方当事人签订的拆迁补偿协议是无效的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第二十七条的规定，结合本案，晟源公司作为额尔古纳市风尚小镇的承建单位，其承建该项目是有盈利目的，不符合作为房屋征收部门委托房屋征收实施单位的条件，晟源公司也没有得到房屋征收部分的委托，另外，该《条例》中明确规定禁止建设单位参与搬迁，所以晟源公司不具拆迁安置补偿的主体资格，故其与张丽、刘梦楠的拆迁补偿协议是无效的，即无须履行协议；2.双方当事人签订的房屋拆迁补偿协议是附条件的协议，条件未成就，该协议未生效。晟源公司在开发额尔古纳风尚小镇项目的建设过程中，因张丽、刘梦楠一直不肯与额尔古纳市拆迁办签订拆迁安置补偿合同，致使晟源公司的工程建设无法进行，政府催促答辩人工期又紧，无奈晟源公司与张丽、刘梦楠签订极其不平等的拆迁补偿协议，此协议签订前，双方曾口头约定：张丽、刘梦楠需与拆迁部门签订正式的拆迁安置补偿合同，并将房屋所有权证交与拆迁办，否则双方签订的房屋拆迁补偿协议无效。但张丽、刘梦楠一直未与额尔古纳市拆迁办签订正式的房屋拆迁安置补偿合同，其房屋所有权证亦未交至拆迁办，张丽、刘梦楠未履行双方约定的”条件”义务，条件未成就，双方签订的房屋拆迁补偿协议未生效，晟源公司无须依协议履行义务。另外补充：不认可张丽、刘梦楠主张的房屋补偿单价，故对其主张126.35万元拆迁补偿款不认可；因双方并未明确约定具体的回迁房屋、车库，故张丽、刘梦楠主张晟源公司将回迁房屋出售没有事实依据，因此其主张100%赔偿款的主张无法律及事实依据。额尔古纳市房屋征收办公室针对张丽、刘梦楠的房屋进行了房屋征收评估，评估价格为328424元。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告张丽、刘梦楠提交的有争议的证据认定如下：1.额尔古纳市风尚小镇项目拆迁补偿协议，证明原告张丽、刘梦楠与被告晟源公司之间存在拆迁合同关系；被告晟源公司承诺拆迁补偿二原告住宅100平方米两套、商业门市100平方米一套、车库23平方米两套，并约定了位置，商业门市临恩和路，车库与住宅楼上楼下。被告晟源公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，首先协议中一方是被告晟源公司，但被告晟源公司不具有拆迁资质，也不是政府成立的拆迁单位，而是该建设项目的承建单位，其作为拆迁主体违反国家法律强制性规定；协议中对约定补偿的住宅、门市、车库，均没有明确的门牌号或具有排他的房屋位置描述，故二原告主张的一倍以内的赔偿没有事实依据。本院认为，首先，被告晟源公司对该证据真实性无异议，故对该证据真实性予以认定；该证据可以证明原告要证明的内容，故对其证明目的予以认定。2.额尔古纳市国土资源局出具的证明一份，证明被告晟源公司在2015年7月15日是以出让的方式取得土地使用权，批准面积29341.28平方米，双方签订协议后，被告拆迁了二被告的房屋，取得了土地使用权，二被告是否与拆迁办签订拆迁协议不影响被告方的土地取得和房屋开发。被告晟源公司对该证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，从该证据可知被告晟源公司进行房产开发时，该土地属于净地，被告晟源公司不具有拆迁义务和拆迁资质，被告晟源公司开发的项目涉及旧城区改造等问题，故在二原告未与拆迁办签订房屋拆迁安置补偿协议的情况下取得了该宗土地的使用权。本院认为，该证据可以证明二原告房屋已实际被拆迁及被告晟源公司已取得本案诉争的被拆迁房屋位置的土地使用权的事实，故对该证据予以采信。3.房地产鉴定报告，证明合同内的房屋价值为126.35万元。被告晟源公司对该证据的真实性无异议，但不认可评估价格，因二原告的房屋在拆迁时，额尔古纳市房屋征收管理办公室委托呼伦贝尔市安园房产地土地评估事务所进行了评估，评估价格为328424元。本院认为，被告晟源公司虽不认可评估结果，但对评估程序无异议，故本院对该证据予以采信。4.发票，证明本案评估费为2万元。被告晟源公司对该证据的真实性无异议，但认为这是二原告为证明自己的主张收集证据支出的费用，应由二原告自行承担。本院对该证据予以采信。对被告晟源公司提交的有争议的证据认定如下：1.房屋征收补偿分户初步估价单（复印件），证明二原告的房屋在被征收时，经征收办公室委托评估机构对房屋评估，评估价格为328424元。原告张丽、刘梦楠对该证据的真实性不清楚，没有委托过安园房地产对房产进行过评估，没有见过这份估价单，这是征收办或者被告的单方行为，对二原告无约束力，对该证据不认可。本院认为，二原告与被告晟源公司签订的拆迁协议中并未约定以此证据作为拆迁补偿依据，二原告也不认可该估价，故对该证据不予采信。2.额尔古纳市房屋征收补偿安置协议书两份（复印件），证明被告晟源公司开发建设的风尚小镇拆迁安置是由额尔古纳市房屋拆迁办进行的，协议中一份是刘季民的，刘季民的房屋与二原告房屋大小一样，院落一样，征收办整体的补偿价格是391491元。原告张丽、刘梦楠对该证据真实性无法确认，第一，该证据是复印件；第二、该证据与二原告无关，二原告不认可征收办的拆迁，如果被告晟源公司不拆迁二原告的房屋，二原告的房屋尚在。本院认为，该证据为复印件，二原告对其真实性、关联性有异议，故本院对该证据不予采信。3.额尔古纳市风尚小镇项目拆迁补偿协议复印件，证明从该协议中可知，双方当事人对拆迁补偿的房屋位置、门牌号没有进行排他性描述。原告张丽、刘梦楠对该证据的真实性认可，但证明目的不认可，合同中应置换的房屋位置是被告晟源公司指定的，在合同中对位置和状态进行了描述，即门市临恩和路，车库与住宅楼上楼下，满足此条件二原告即认可；被告晟源公司在第一次庭审中明确表示合同内的房屋已经出售，并且一直拒绝给付房产，故被告晟源公司是恶意违约。本院认为，该协议与二原告出示的协议为同一份协议，故对该证据的真实性予以认定；双方在合同中对房屋位置、状态进行了描述，被告晟源公司开发的房产也曾有临恩和路的门市、楼上楼上的住宅及车库，在审理过程中，被告晟源公司陈述其开发的风尚小镇现不存在协议中位置的门市，也没有住宅及车库为楼上楼上的房屋，对被告晟源公司陈述的这一事实予以认定。本院经审理认定的事实如下：2015年4月6日，原告张丽、刘梦楠与被告晟源公司签订了额尔古纳市风尚小镇项目拆迁补偿协议，双方就额尔古纳市新城村村址内房屋院落（现为风尚小镇项目建设用地内）拆迁补偿一事达成如下协议：被告晟源公司同意用风尚小镇建设后的住宅约100平方米2套（100平方米以下）、商业门市约100平方米1套（临恩和路）、车库约23平方米2套（与住宅楼上楼上）对原告张丽、刘梦楠的房屋院落进行拆迁补偿；被告晟源公司应确保原告张丽、刘梦楠的所有补偿房源的如数供给；该楼盘正式全部竣工验收备案后，如期交付房源。协议签订后，原告张丽、刘梦楠搬离位于额尔古纳市××村址内的房屋，该房屋已拆迁。2015年7月15日，被告晟源公司以出让方式取得被拆迁房屋的土地使用权，批准用途为商服用地。在本院审理过程中，被告晟源公司明确其开发的风尚小镇中符合二原告变更诉讼请求前条件的房源均已出售，故原告张丽、刘梦楠变更诉讼请求，并申请对未变更诉讼请求前的请求交付的房产进行评估，经呼伦贝尔市新北方房地产评估有限公司测算，估价对象的市场价格为126.35万元。本院认为，本案争议的焦点：1.双方当事人签订的拆迁补偿协议是否有效；2.双方当事人之间的拆迁补偿协议是否是附条件的协议3.二原告主张100%赔偿款有无事实依据。关于双方当事人之间的拆迁补偿协议是否有效的问题。被告晟源公司主张协议无效依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而该条例明确列举了为了公共利益需要由市、县人民政府征收的情形，列举式的规定中明显排除了为了商业目的需要进行房屋拆迁的情形，二原告出示的国土资源局的证明中也可证实被告晟源公司取得该土地用途为商服用地，而被告晟源公司并未提供双方协议存在无效情形的证据，二原告的房屋在双方签订拆迁协议后亦已实际被拆除，双方当事人签订的拆迁补偿协议应为有效的协议，故对被告晟源公司的双方当事人签订的拆迁补偿协议是无效的主张不予支持。关于被告晟源公司主张双方当事人签订的拆迁补偿协议是否为附条件的协议的问题。被告晟源公司在抗辩中称双方曾口头协商，二原告到房屋拆迁管理部门签订协议后双方签订的房屋拆迁补偿协议才生效，对此，二原告不认可，被告晟源公司并未提供证据予以证明，故双方当事人签订的拆迁补偿协议自合同成立时即已生效，双方当事人应严格依照协议约定履行合同中义务，故对被告晟源公司的该项主张不予支持。关于二原告主张100%的赔偿款有无事实依据的问题。本院认为，协议中约定的商业门市（临恩和路，面积为100平方米以上）、住宅及车库（车库与住宅位置是楼上楼下，住宅面积100平方米以上，车库23平方米），通过法院到风尚小镇实地查看，被告晟源公司开发的项目中确实建有临恩和路、面积为100平方米以上门市，也存在住宅与车库上下楼位置的房屋，而被告晟源公司在庭审中明确表示符合以上条件的房屋均已出售，被告晟源公司本是存在协议中约定的房源，却将协议中约定的房源类型出售，双方当事人之间房屋拆迁补偿协议中置换房屋的目的已不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，故对二原告主张解除拆迁补偿协议及要求被告晟源公司支付拆迁补偿款126.35的主张予以支持；对于二原告要求被告赔偿补偿款100%的主张，本院认为，被告晟源公司庭审中自认其已将符合条件的房源全部出售，违约责任较为严重，本院酌定被告晟源公司承担应给付拆迁补偿款的20%的赔偿为宜，即126.35万元×20%＝25.27万元。综上所述，对原告张丽、刘梦楠的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告张丽、刘梦楠拆迁房屋补偿款126.35万元、因违约产生的赔偿款25.27万元，以上款项合计151.62万元；二、驳回原告张丽、刘梦楠的其他部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27016元，由被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担18446，由原告张丽、刘梦楠负担8570元；评估费2万元，诉讼保全费5000元，由被告额尔古纳市晟源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  宋丽杰人民陪审员  于立杰人民陪审员  唐金泉二〇一七年六月二十六日书 记 员  张乃仁