福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第1357号原告高芬涛，男，1970年12月11日出生，汉族，住福州市台江区。原告翁鹏程，男，1976年10月31日出生，汉族，住福建省福清市。上述两原告共同委托代理人林民全，福建合伦律师事务所律师。被告福州市仓山南台岛建设发展总公司，住所地福州市仓山区。法定代表人朱新峰，经理。委托代理人钟鸿海，福建华弘律师事务所律师。第三人福州仓山国有资产营运有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人王开勋，董事长。委托代理人李学磊、陈武，福建世好律师事务所律师。原告高芬涛、翁鹏程与被告福州市仓山南台岛建设发展总公司（以下简称“南台岛公司”）、第三人福州仓山国有资产营运有限公司（以下简称“国资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高芬涛、翁鹏程的委托代理人林民全、被告南台岛公司的委托代理人钟鸿海及第三人国资公司的委托代理人李学磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高芬涛、翁鹏程诉称，两原告与被告于2004年4月15日订立了《店面认购协议书》，约定两原告认购被告开发的位于仓山区下藤路福美苑7#-8#-01号店面中附图的红线区域部分，建筑面积1000平方米，单价人民币5300元，两原告须于定约当日支付订金人民币200000元，认购协议同时约定，被告办妥附图的红线部分标识变更后，双方签订《商品房买卖合同》。两原告按约支付了全额订金，被告于原告支付订金后三、四个月左右，通知原告称可先行接收房屋，要求原告支付购房款，但两原告携款去接收房屋时，却被不明第三方所阻止，无法办理收房手续；且原告高芬涛任法定代表人的福州洪腾贸易有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定交房的时间为2004年7月1日，被告也未按约履行，直至今日都未交付租赁房屋，原告已多次要求被告说明原因或提供担保，但被告始终置若罔闻。鉴于第一次开庭审理查实被告已将讼争房屋分割后以每平方米7000元左右的价格出卖给第三人，导致《店面认购协议书》实际已无法履行，两原告无法取得讼争房屋。经释明，原告变更诉讼请求为判令：1.立即解除原、被告签订的店面认购协议书；2.被告立即向原告返还订金人民币200000元，并向原告支付从原告付清订金当日起，按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息（从2004年4月15日计算至实际付清款项之日止）；3.被告赔偿原告损失计1700000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。被告南台岛公司辩称，1、同意解除《店面认购协议书》并返还订金200000元。2、原告要求以200000元订金为本金，自订金支付之日起至还款之日止，支付按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息，没有事实和法律依据。双方在订购协议中没有约定订金退还的期限，原告在起诉之前也从未向被告主张过200000元的订金，因此被告未返还订金不属于违约情形。对于被告占有使用原告的订金期间，被告同意根据公平原则对原告作出合理补偿，按银行同期同类贷款利率计算利息（从2010年4月15日被告确定无法办理讼争店面标识变更与第三人签订第一份协议书之日起计算至实际付清款项之日止）。3、原告诉请赔偿因解除协议书所造成的经济损失1700000元，不应予以支持。协议书未能按约履行，是因为讼争店面遗留问题无法解决，不能通过综合验收，办理标识变更和产权登记。双方在订立协议书是作了特别约定：如果无法办理标识变更的，退还订金，并解除协议。被告将讼争店面全部交由政府作为拆迁安置房，无一作为商品房出售的行为并无不当，因解除合同的情形符合合同约定的条件，原告要求被告赔偿解除合同所造成的损失没有法律依据，不应予以支持。第三人国资公司认为本案与第三人无关。庭审中，两原告向法庭提交以下证据：A1.店面认购协议书及红线图，证明原、被告于2004年4月15日签订了认购协议书，约定两原告向被告购买讼争店面。A2.收费发票，证明原告依约向被告支付订金200000元。A3.房屋租赁合同及相关红线图、收款收据，证明被告未交付租赁房产，原告租赁店面并非本案的讼争店面。A4.福州市房屋权属登记信息查询证明，证明讼争店面现有所有权及转让情况。被告对两原告提交的证据发表如下质证意见：对A1无异议，认购协议明确约定，若被告无法办理认购房屋的标识变更的，认购协议解除，退还订金。对A2、A3无异议。对A4的真实性无异议，证明对象有异议，1层01店面在双方签订认购协议时，双方将1层项下的店面统称为01店面，在办理初始登记时，重新进行变更，租赁合同项下部分的店面变更为01店面，认购协议红线项下的店面变更为03、04、05、06、07、08店面。该证据的信息为01店面，并非本案认购协议项下的讼争店面，与本案无关。第三人对两原告提交的证据均无异议。庭审中，被告向法庭提交以下证据：B1.仓山区人民政府专题会议纪要第125期，证明福美苑一层商场因历史遗留问题不能通过综合验收，无法办理产权总登、面积测绘、标识核定。2010年10月21日，仓山区人民政府决定，将该房屋移交给仓山区国资公司作为拆迁安置房，安置给仓山区建设局下属被拆迁单位和其他拆迁人。认购协议项下的房产在无法通过竣工验收，办理产权总登情况下，只能转为拆迁安置房，按市政府的相关文件精神方能办理产权初始登记。认购协议项下所有的房产均作为拆迁安置房。B2.店面代购协议书，证明2010年9月3日，根据仓山区人民政府办公会议精神，被告与仓山区国有资产营运公司订立店面代购协议书，将认购协议项下704.9平方米店面转让给该公司，作为烟台山历史风貌改造项目的拆迁安置房。B3.协议书，证明2010年9月3日被告与仓山区国资公司订立店面代购协议书的同时，将认购协议项下剩余313.32平方米和认购协议之外25.41平方米商场面积一并转让给仓山区国资公司，作为拆迁安置房。认购协议项下的1018.22平方米商场面积在确定已无法办理产权总登和标识变更情况下已全部转让给仓山区国资公司作为拆迁安置房。B4.店面销售协议、B5.补充协议，共同证明福美苑07#-08#连体一层商场中，不在认购协议范围内的03、04店面被同样作为拆迁安置房。被告没有将一层商场中的其它面积作为商品房对外出售。结合证据B2、B3，被告将所有的房产均作为拆迁安置房，而没有作为商品房对外出售。B6.初始登记通知书，证明截止2012年11月22日包括福美苑7#-8#连体一层商场在内的房屋，因历史遗留问题无法通过竣工验收，仍然不能办理产权总登和面积测绘、标识核定，只能作为拆迁安置房。市房地产交易登记中心按市政府的相关文件精神，先予办理产权初始登记和标识，面积的核定。福美苑7#-8#连体一层商场在产权总登时被划分为8个单位，总面积为1576.88平方米。认购协议项下所标识的01商场在标识核准时被变更为05、07、08三个单位，总面积1018.22平方米，已全部转让给仓山国资公司作为拆迁安置房。认购协议约定的，若被告无法办理标识变更，退还订金并解除认购协议的条件已经成就。双方签订合同时，均明白合同存在缺陷，才会约定无法办理标识变更，退还订金并解除认购协议。两原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对B1的真实性无法确定，该会议纪要没有明确表示福美苑一层商场因历史遗留问题不能通过综合验收，是被告主观认定，该会议纪要陈述的只是07#-08#05单位店面。对B2的真实性无异议，证明对象有异议，该协议是否已经履行，无法证明。被告将店面转让给了仓山区国有资产营运公司，根据证据B1会议纪要可以看出07#-08#05店面的权属为建设局，故应该是建设局与被告签订买卖协议，由建设局委托仓山区国有资产营运公司运营。对B3-B5的真实性无异议，证明对象有异议，无法证明真实的买卖关系。B6的真实性无异议，证明对象有异议，初始登记通知书已经明确表明本案讼争房产可以办理初始变更和标识。第三人对被告提交的证据均无异议。庭审中，第三人向法庭提交以下证据：C1.协议书、C2.银行进账单，共同证明第三人依法向被告购买讼争店面，并支付了相应的购房款。C3.照片，证明被告已将讼争店面交付给第三人使用。两原告及被告对第三人提交的证据C1-C3均无异议。本院依法调取了证据D1.福州市房屋权属登记信息查询证明两份、D2.福州市仓山区下藤路福美苑7#-8#楼底层连接体07、08店面平面图。两原告对证据D1、D2的真实性无异议，结合被告证据B6，可以看出讼争01店面被分割成03、04、05、06、07、08店面，其性质都是商业用途，证明本案讼争的01店面可以进行红线标识，讼争01店面可以办理产权证，并取得店面产权证。被告对证据D1、D2的真实性无异议，该证据无法确定标识情况，所有已经办理产权登记的店面，都是作为拆迁安置房使用。第三人对证据D1、D2的真实性无异议，结合上述所有证据，办理产权登记的店面，根据纪要具有特殊性，作为安置房使用，但产权证中登记的还是商业用途。本院对上述证据分析、认证如下：被告对两原告提交的证据A1-A3无异议，本院对该证据予以采信，对A4的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。两原告对被告提交的证据B2-B6的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，证据B1经与原件核对，本院对真实性予以确认。两原告及被告对第三人提交的证据C1-C3均无异议，本院对该证据予以采信。两原告、被告及第三人对本院调取的证据D1、D2的真实性均无异议，本院对该证据予以采纳。根据上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2004年4月15日，原告高芬涛、翁鹏程与被告南台岛公司签订《店面认购协议书》，约定两原告向被告认购位于福州市仓山区下藤路福美苑7#-8#-01号店面的红线区域部分，建筑面积1000平方米，单价5300元／平方米，总价5300000元。两原告须于签订协议当日付清订金200000元。被告按附图红线部分申请标识变更，待被告办妥标识变更后，双方签订《商品房买卖合同》。若被告无法办理标识变更，被告退还原告订金，并解除认购协议书。签订协议书当日，两原告向被告支付订金200000元。2010年10月21日，福州市仓山区人民政府作出《专题会议纪要》，议定由区国资公司负责，将烟台山历史风貌区改造项目中涉及建设局所属伊法达酒楼拆迁安置在南台岛建设发展总公司承建的福美苑7#-8#05单元店面面积265.53平方米和08单元店面面积439.37平方米，并明确其店面产权归属建设局。安置店面出租所产生的租金收入，区建设局应用于解决职工工资、社保、医保等费用。为解决烟台山历史风貌项目拆迁安置用房的需要，第三人向被告购买其开发的位于仓山区下藤路的店面作为安置使用。2010年9月3日，被告与第三人签订《店面代购协议书》，约定被告将坐落于福州市仓山区下藤路福美苑7#-8#楼底层连接体05、08号两间店面出售给第三人，总建筑面积704.9㎡，其中05号店面265.53㎡，08号店面439.37㎡，上述房产单价7000元／㎡，购房总价4934300元。2010年9月3日，被告与第三人签订《协议书》，约定被告将坐落于福州市仓山区下藤路福美苑7#-8#楼底层连接体06、07号两间店面及福藤苑1#-2#楼二层办公用房出售给第三人，总建筑面积701.73㎡，其中06号店面25.41㎡，07号店面313.32㎡，办公用房363㎡，上述房产单价7000元／㎡，购房总价4912100元。2010年4月15日，被告与第三人签订《店面销售协议书》，约定被告将坐落于福州市仓山区下藤路福美苑7#-8#楼底层连接体04号店面出售给第三人，店面面积13.96㎡，总价177000元。2013年12月3日，被告与案外人王瑞英及福州市仓山区拆迁工程处签订《补充协议》，安置给王瑞英位于福州市仓山区下藤路福美苑8#03店面及工农路23号福圆苑2-5#05店面。第三人向被告支付了购买上述店面的相应购房款，并交付使用。2012年11月22日，被告向福州市房地产交易登记中心申请福美苑3#-8#楼底层架空层及店面、6#楼二层01、02店面及7#楼部分单元的房屋产权初始登记。另查明，两原告与被告签订的《店面认购协议书》中的福美苑7#-8#01号店面已变更且分割为03-08店面，03店面的产权人登记为王瑞英，06、07店面的产权登记人为第三人国资公司。本院认为，两原告与被告签订的《店面认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。因被告已将讼争店面出售给第三人并交付使用，《店面认购协议书》已无法实际履行，两原告要求解除该认购协议书，被告亦同意解除，故两原告关于解除店面认购协议书的诉讼请求，本院予以支持。《店面认购协议书》中约定待被告办妥标识变更后，双方签订《商品房买卖合同》，若被告无法办理标识变更，被告退还原告订金，并解除认购协议书。因本案讼争店面系为解决烟台山历史风貌改造项目拆迁安置用房的需要，并非作为商品房进行销售，无法办理标识变更，被告应按《店面认购协议书》中的约定退还原告订金。故两原告关于被告返还订金200000元的诉讼请求，本院予以支持。因协议无法实际履行，被告应赔偿两原告自支付订金当日起的利息损失。两原告主张按被告与第三人签订的协议书中约定的价格产生的差价款1700000元赔偿损失，没有依据，本院不予支持。依照《》第、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告高芬涛、翁鹏程与被告福州市仓山南台岛建设发展总公司于2004年4月15日签订的《店面认购协议书》；二、被告福州市仓山南台岛建设发展总公司应于本判决生效之日起十日内返还原告高芬涛、翁鹏程订金200000元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2004年4月15日计至款项还清之日止）；三、驳回原告高芬涛、翁鹏程的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21900元，由原告高芬涛、翁鹏程负担1900元，被告福州市仓山南台岛建设发展总公司负担20000元。（被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长吴灵婧人民陪审员吴国钧人民陪审员高嵘二〇一五年三月三十一日书记员林娜