江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终8869号上诉人（原审被告）：廖卉，女，1972年11月6日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审被告）：仲跻嵩，男，1972年11月13日生，汉族，住南京市玄武区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：俞伟宁，江苏金路律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京房地产测绘事务所，住所地南京市鼓楼区华侨路**号。法定代表人：张静，南京房地产测绘事务所主任。委托诉讼代理人：刘新，南京房地产测绘事务所工作人员。委托诉讼代理人：彭永刚，南京房地产测绘事务所工作人员。被上诉人（原审原告）：朱静，女，1971年7月6日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：尹兴伟，男，1970年8月22日生，汉族，住南京市玄武区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。上诉人廖卉、仲跻嵩，上诉人南京房地产测绘事务所（以下简称测绘所）因与被上诉人朱静、尹兴伟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。廖卉、仲跻嵩上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对其的诉讼请求，诉讼费用由朱静、尹兴伟及测绘所负担。事实及理由：一、被上诉人经过现场看房，因涉案房屋带阁楼及平台，有可能存在面积误差问题，故上诉人与被上诉人在签订《南京市房地产买卖契约》当日，同时签订《面积误差特别提示和补充约定》（以下简称补充约定），明确按套计价的内容，而非按面积计价，而一审法院对此理解有误，且认定被上诉人对房屋面积存在重大误解与客观情况不符。二、根据一审法院向中介机构调查，当时同地段房屋交易价格每平方米达到10000元左右，即使122.65平方米计算，单价为9253元/平方米，如按137.61平方米计算，单价为8248元/平方米，双方之间交易价格与市场行情相符，况且，涉案房屋地理位置优越，带阁楼且有装修，而一审法院以毛坯房的计价方式套用本案，调整误差面积的价格不当。三、上诉人与被上诉人之间的协议，不属于重大误解，一审法院无权进行变更。四、被上诉人按单价为8248元/平方米从上诉人处购买涉案房屋，被上诉人向案外人张帆出卖房屋时，发现面积误差后将单价由20710元/平方米提至21610元/平方米，故被上诉人没有损失且存在获利，否则被上诉人应停止与张帆之间的交易，而向上诉人主张撤销合同及返还问题。五、涉案房屋面积存在误差的结果并非上诉人故意导致，如果确实对被上诉人产生损失，则赔偿责任应由过错方测绘所承担。六、本案前后已经历十年，诉讼时效已过。七、一审法院适用合同法第五十四条处理本案错误。测绘所上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、被上诉人不存在损失，合同价款不应再作调整。1.被上诉人在签约前已实地看房，与卖方廖卉、仲跻嵩确定了房屋价款，虽然房屋记载面积发生变化，但并未改变房屋的实际空间及物理状况，被上诉人不存在空间减少的实际损失；另一方面，当时如按房屋实际面积122.66平方米计算房屋交易价格，也非不合理价格。2.买卖双方签订补充约定，选择按套计价，对可能存在的面积误差风险进行了相应的处分，相互放弃了面积增大或减少的索赔权。二、被上诉人一审已经陈述，当时交易双方表示不需要委托测绘，仅要求以绘图用于不动产登记，且其已提醒被上诉人委托测绘，但被上诉人未予考虑，故其绘图行为与交易双方签约行为无因果关系，一审法院认定其未进行实地勘测导致被上诉人产生损失存在过错，缺乏依据。三、交易双方确定房屋按套计价，并未考虑按面积计价，故不存在构成面积误差的重大误解，且依据合同相对性，被上诉人无权要求测绘所承担民事责任，一审法院要求其承担补充赔偿责任没有依据。四、被上诉人在2007年1月取得涉案房屋后两年内，并未就房屋面积状况与合同不符提出异议，依据合同法第一百五十八条，应视为标的物的数量或者质量符合约定，故被上诉人提起本案诉讼不符合法律规定。朱静、尹兴伟辩称：一、面积误差与面积错误系两种不同的性质，本案实际上是技术测量错误导致面积错误，而补充约定载明因国家房产测量规范的调整等原因，可能会有引起差异。二、测绘所先后两次出具平面图，显示涉案房屋的面积差异达14.95平方米，占房屋实际面积的12.19%，显然不是一般人所理解的误差范围。三、在上诉人廖卉、仲跻嵩与被上诉人进行房屋交易时，对外一直宣称房屋面积有137.61平方米，且出示原房屋产权证，使得被上诉人对涉案房屋的实际面积产生重大误解，被上诉人因以137.61平方米作为计价因素计算房屋价格，而签订买卖契约，并为此多支付14.95平方米的房屋价款，被上诉人存在重大损失。四、被上诉人在知道涉案房屋面积存在错误之后，随即通过法定途径寻求救济，上诉人测绘所主张被上诉人在两年内未通知转让人，从而两年质量保证期已过视为房屋质量合格的意见，不适用本案。五、上诉人廖卉、仲跻嵩所提及被上诉人与案外人张帆的交易情况，与本案并无关联。六、被上诉人的损失是否存在，应当以合同交易时对标的物的数量是否存在误解并造成损失进行判断。综上，请求二审法院依法驳回三上诉人的上诉请求。朱静、尹兴伟向一审法院起诉请求：1.判令将朱静、尹兴伟与仲跻嵩、廖卉于2007年1月1日签订的《南京市房地产买卖契约》中玄武区朝霞园3幢405室房屋的价款变更为1011694元；2.判令仲跻嵩、廖卉退还朱静、尹兴伟多付购房款123306元并支付利息（以123306元为基数，按照银行同期存款利率，自2007年2月10日起计算至实际支付之日止）；3.判令测绘所对第二项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2000年5月24日，廖卉、仲跻嵩与南京东方房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》,约定：廖卉、仲跻嵩向南京东方房地产开发有限公司购买3幢405室房屋，建筑面积为125.64平方米，房屋单价为2700元/平方米，房屋总价款为339200元，上述面积为按图纸计算的建筑面积，待该房屋竣工后按实际建筑面积计算，该房屋交付时，如载明的房屋建筑面积与实际建筑面积误差不超过±1%平方米时，按载明的房款总额结算，当该面积与实际建筑面积误差超过±1%平方米时，则按下述方式处理：单价不变，房款总额按实际面积调整。2002年4月16日，3幢405室房屋登记于廖卉、仲跻嵩名下，产权证上记载的房屋建筑面积为137.61平方米。廖卉、仲跻嵩称，虽然产权证上记载的建筑面积与商品房买卖契约中载明的建筑面积存在差异，但南京东方房地产开发有限公司未根据产权证上载明的面积要求补交房款。2007年1月1日，朱静、尹兴伟（乙方）与廖卉、仲跻嵩（甲方）签订《南京市房地产买卖契约》一份，约定：甲方将其名下的3幢405室房屋出售给乙方，建筑面积为137.61平方米，房屋总价款为1135000元；双方于2007年1月10日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。当日，双方同时签订补充约定一份，载明：因国家房产测量规范的调整等原因，甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在较大的差异；为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷，南京市房产管理局将于交易过户前为买卖双方免费复核面积（复核于二日内完成，交易大厅内设有测绘受理窗口），双方对房屋面积误差已有充分了解和预见，经友好协商，同意按以下方法处理：双方买卖房屋按套计价，双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《南京市房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。2007年1月10日，测绘所出具了涉案房屋的分层分户平面图，载明3幢405室房屋的建筑面积（含假层）共计137.61平方米。朱静、尹兴伟和廖卉、仲跻嵩按照南京市房地产买卖契约的约定及补充约定履行了各自义务。2007年1月17日，朱静、尹兴伟领取了3幢405室房屋的产权证，产权证上载明的房屋建筑面积为137.61平方米。2016年1月，朱静、尹兴伟欲将3幢405室出售给案外人张帆，约定的房屋总价款为2850000元。在交易过程中，测绘所于2016年1月29日出具了3幢405室的分层分户平面图，该平面图载明的建筑面积为122.66平方米（含假层），比2007年1月10日出具的分层分户平面图载明的面积少14.95平方米。因案涉房屋分层分户平面图载明的建筑面积发生了变化，朱静、尹兴伟与案外人张帆协商将案涉房屋总价款变更为2650000元。对于两份分层分户平面图载明的建筑面积不一致的原因，测绘所称，因2007年时朱静、尹兴伟不要求复测面积，测绘所直接做了绘图，未进行实地勘测，而2016年进行了实地勘测，发现因方向错误，导致假层（即阁楼）部分面积计算有误，故与2007年出具平面图时产生了面积误差。一审法院认为，本案争议焦点为1.朱静、尹兴伟的请求是否已超过诉讼时效？2.因测绘面积错误是否属于2007年签订的《南京市房地产买卖契约》约定的采用的按套计价，房屋价款不作调整的情形？3.案涉房屋的面积差异是否构成重大误解？朱静、尹兴伟能否依据合同法的相关规定请求变更合同并要求返还多收取的房款？4.测绘所是否应承担连带赔偿责任？关于争议焦点1，因朱静、尹兴伟在2016年1月欲将涉案房屋另行出售给案外人张帆时，才得知测绘所在2007年1月10日出具的分层分户平面图载明的房屋建筑面积和房屋产权证上载明的面积137.61平方米是错误的，截至朱静、尹兴伟2016年10月19日提起本案诉讼时，尚不满一年，故廖卉、仲跻嵩及测绘所关于朱静、尹兴伟的请求已过合同变更权行使期限及诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点2，朱静、尹兴伟和廖卉、仲跻嵩签订的买卖契约中关于《面积误差特别提示和补充约定》中载明因国家房产测量规范的调整等原因导致面积差异时，双方选择按套计价，约定的房屋价款不再调整，而本案造成面积误差的原因是测绘所面积计算错误，并不属于国家房产测量规范的调整或与其相类似的原因导致面积误差的情形。故廖卉、仲跻嵩及测绘所关于买卖双方选择按套计价，房屋价款不作调整的辩称意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。在房屋买卖合同中，房屋面积是构成房屋规格的因素，也是计算和确定房屋价款的最直接和最重要的因素。本案中，测绘所在2007年1月10日出具的分层分户平面图载明的房屋建筑面积和房屋产权证上载明的建筑面积为133.71平方米，经测绘所2016年1月实地测量，涉案房屋的实际面积为122.66平方米。两者相较，差额为14.95平方米，误差比为12.19%，面积误差率已超出了合理范围。基于对廖卉、仲跻嵩提供的房屋产权证载明的房屋面积的信赖，朱静、尹兴伟与廖卉、仲跻嵩按照137.61平方米的房屋面积签订了《南京市房地产买卖契约》，朱静、尹兴伟亦按照137.61平方米的面积支付了房屋对价1135000元。按照2007年房地产买卖契约约定的房屋总价计算，14.95平方米对应的房屋价款应为123306.81元，朱静、尹兴伟为此多支付了123306.81元。因朱静、尹兴伟对案涉房屋的实际建筑面积产生误解给朱静、尹兴伟造成了较大损失，且该误解并非是买卖双方的过错和重大过失造成，符合重大误解的构成要件，朱静、尹兴伟可以依据合同法第五十四条的规定，请求变更合同。故朱静、尹兴伟的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于争议焦点4，由于测绘所未进行实地勘测，以致2007年1月10日出具的分层分户平面图载明的房屋建筑面积和房屋产权证上载明的面积错误这一事实未被发现，导致朱静、尹兴伟在2007年取得涉案房屋产权时按照137.61平方米的面积支付了房屋对价，但是在2017年出售该房屋时却按照122.66平方米的面积取得的房屋对价，朱静、尹兴伟存在较大的损失，测绘所对朱静、尹兴伟的损失存在过错，应当承担相应的赔偿责任。因朱静、尹兴伟已请求变更《南京市房地产买卖契约》约定的房屋价款，故应先由廖卉、仲跻嵩承担责任，测绘所在廖卉、仲跻嵩不能清偿的范围内承担补充赔偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱静、尹兴伟与廖卉、仲跻嵩于2007年1月1日签订的《南京市房地产买卖契约》中关于玄武区朝霞园3幢405室房屋约定的价款变更为1011694元。二、廖卉、仲跻嵩于判决生效之日起十日内返还朱静、尹兴伟房款123306元并支付利息（以123306元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率标准，自2007年2月10日起计算至实际支付之日止）。三、测绘所在廖卉、仲跻嵩不能履行判决确定的第二项义务范围内承担补充赔偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2766元，由廖卉、仲跻嵩负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，根据物权法规定，不动产权属证书具有公示、公信效力，本案上诉人廖卉、仲跻嵩向被上诉人朱静、尹兴伟出售涉案房屋时，涉案房屋的产权证载明面积为137.61平方米，这让购房人朱静、尹兴伟对该房屋面积的客观真实状况产生合理信赖，使其相信该房屋面积就是137.61平方米，即使存在误差也仅为微小差异。买卖双方虽在补充约定中明确按套计价，当国家测量规范调整等原因造成面积存在较大差异时，房屋价款不再调整，而本案房屋实际建筑面积为122.66平方米，产权证记载的建筑面积137.61平方米本身就存在错误，两者之间差异产生的根源系上诉人测绘所之前的错误测绘行为所致，故本案不适用该补充约定。在房产交易当中，房屋面积是衡量和确定房屋价款的决定性因素，廖卉、仲跻嵩主张朱静、尹兴伟已现场看房，双方之间排除按面积计价的观点，本院不予采信。根据合同法第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2007年廖卉、仲跻嵩向朱静、尹兴伟出售涉案房屋时，出示该房屋的产权证登记建筑面积为137.61平方米，因廖卉、仲跻嵩发出的意思表示错误，由此使朱静、尹兴伟产生与客观事实不符的认知错误，并为此多支付14.95平方米面积的房屋价款，同时，廖卉、仲跻嵩也无表示与意思不一致的故意，因此，本案符合重大误解的特征，一审法院根据买卖双方合同总价对应单价（1135000元/137.61平方米）×14.95平方米，计算的123306元价款较为合理，并判令廖卉、仲跻嵩返还也符合法律规定。测绘所并非朱静、尹兴伟的合同相对方，亦非该123306元的利益获取方，故测绘所无需对该款承担支付责任，而一审判令测绘所对上述款项承担补充赔偿责任，于法无据，本院予以纠正。朱静、尹兴伟未按合同约定委托测绘部门现场测绘，是产生本起争议的原因之一，故其关于利息的主张，本院不予支持；同时测绘所的错误测绘行为，也是导致本起争议的主要原因，如其给当事人造成其他损失的，应另案处理，本案不予理涉。另，朱静、尹兴伟发现涉案房屋产权证面积记载错误的时间为2016年1月，至其2016年10月19日向法院起诉，并未超过诉讼时效的规定，廖卉、仲跻嵩及测绘所对此持有异议，本院不予支持。综上所述，廖卉、仲跻嵩的上诉请求不能成立，应予驳回；测绘所的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初5853号民事判决；二、朱静、尹兴伟与廖卉、仲跻嵩于2007年1月1日签订的《南京市房地产买卖契约》中关于玄武区朝霞园3幢405室房屋约定的价款变更为1011694元；三、廖卉、仲跻嵩于本判决生效之日起十日内返还朱静、尹兴伟房款123306元；四、驳回朱静、尹兴伟的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2766元，均由廖卉、仲跻嵩负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一八年三月二十日书记员  陈晓君