安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03857号
上诉人（原审被告）：叶正涛。
委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李素芬。
委托代理人：刘刚，男，1962年5月31日出生，汉族。
上诉人叶正涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第02353号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李素芬在原审中诉称：李素芬于2014年1月1日与王彩霞（原“龙亚商务宾馆”经营者）签订商铺转租合同，约定李素芬享有“龙亚商务宾馆”及所属位于滨湖区南京路树荫苑12幢102、103、104、105室门面房屋使用权和租赁权。2013年4月10日王彩霞与叶正涛签订合同，约定叶正涛从王彩霞处承租滨湖区南京路树荫苑12幢103、104室门面房经营“致胜爱车会所”，租期至2014年4月9日；月租金7000元，每半年付清房租42000元、物业费2127.48元，租期届满前一个月通知出租人是否续租。另约定租期届满，承租人恢复其房屋原有状态，并交恢复房屋保证金1万元。叶正涛与王彩霞签订的合同生效后，李素芬同意延续其对103、104号房屋租赁权利并履行义务。2014年3月16日叶正涛向李素芬交纳2014年1月至4月9日三个月的租赁费1000元，物业费1060元。2014年4月29日叶正涛突然搬走租赁房屋内经营所用设备，至今欠20天房租费及物业费4902元、水费621元、电费127.72元；叶正涛离开时未对其所使用的103、104号“致胜爱车会所”内房屋设施恢复原来状态，“致胜爱车会所”牌匾至今还在门头上；叶正涛离开时锁住租赁房屋，带走钥匙，电话号码亦失联，致使无法联系其人打开房屋，李素芬既不能自己使用103、104号房屋，也不能另行出租。至2014年6月30日，因上述原因已致李素芬蒙受经济损失2万元、物业费706.66元。综上，李素芬起诉，要求叶正涛：一、支付所欠房屋租金及物业费4902元、水费621元、电费127.72元，合计5650.72元及利息；二、支付侵占房屋使用金（2014年4月29日至6月29日，暂计至2个月）2万元、物业费706.66元及利息；三、李素芬不返还叶正涛房屋恢复保证金1万元由叶正涛承担诉讼费用。
叶正涛在原审中辩称：叶正涛是与王彩霞签订的租赁合同约定从王彩霞处承租树荫苑12幢103、104室房屋，而李素芬与王彩霞签订的租赁合同约定其从王彩霞处承租树荫苑12幢102室龙亚商务宾馆，叶正涛与李素芬之间没有关联性，李素芬无权起诉。叶正涛与王彩霞签订的合同日期是2013年4月10日至2014年4月9日，早于王彩霞与李素芬于2014年3月9日签订的转让协议，王彩霞与李素芬是在叶正涛不知情的情况下签订的协议，所以李素芬与王彩霞之间的转让协议对涉及到叶正涛的债权关系无效。
原审法院经审理后认定：2013年4月10日，王彩霞与叶正涛签订了《商铺租赁合同》，双方约定：一、王彩霞将自己承租的树荫苑12幢103、104室门面房转租给叶正涛经营汽车养护；叶正涛在租赁期内如需改变房屋结构（如砸墙、拆门窗），应在不再承租门面房前还原门面房，否则不返还保证金。租赁期间水、电费及因经营产生的一切费用由叶正涛自己缴纳。租赁期限自2013年4月10日至2014年4月9日，租赁期满如叶正涛继续承租，需提前三十日提出续租请求。租金每月3500元，提前一个月付清，上半年一季度一付，下半年半年一付，半年支付物业费。叶正涛需支付保证金每间5000元。此外，双方还约定了其他内容。2014年3月9日，王彩霞与李素芬签订了《宾馆转让协议》，约定王彩霞将自己经营的树荫苑12幢龙亚商务宾馆全部转让给李素芬使用，2014年1月1日前龙亚商务宾馆的所有债权、债务均由王彩霞负责，2014年1月1日后龙亚商务宾馆的所有债权、债务均由原告负责。2014年3月9日，李素芬与于华萍、李瑞、王丽、宋志俊分别签订了《商铺租赁合同》各一份，约定李素芬从于华萍、李瑞、王丽、宋志俊处分别承租树荫苑12幢102室、103室、104室、105室，租金均为五年，自2013年7月1日至2018年6月30日。第一年至第五年租金分别为6万元、8万元、9万元、10万元、11万元。李素芬按季度支付房租及物业费，房租提前一个月支付。李素芬自行向物业公司交纳物业管理费，并自行交纳水费、电费。李素芬转租或转让商铺需出租方同意。双方另又约定其他内容。另外，于华萍在此合同中备注：此合同的租赁期限及内容与原承租方王彩霞签订的合同一致，现转让给现承租方李素芬。原承租方与现承租方有任何纠纷与房东于华萍无关。李瑞亦在合同中加以备注，备注内容与于华萍备注内容一致。王丽在合同中备注：此合同只是变更承租方姓名，其租赁期限及内容全部与王彩霞签订的合同一致，其他纠纷与房东王丽无关。叶正涛与王彩霞签订租赁合同后，即在树荫苑12幢103室、104室经营汽车养护，同时将103室、104室房屋的玻璃门换成了卷闸门。2014年1月1日，王彩霞将龙亚商务宾馆交与李素芬经营，并将树荫苑102室、103室、104室、105室交与李素芬，而103室、104室仍由叶正涛继续使用。叶正涛与王彩霞签订合同时，向王彩霞交纳了保证金1万元。李素芬接手103室、104室以后，于2014年3月9日出具了收条，确认收到叶正涛103室、104室保证金各5000元。2014年4月22日及5月4日，李瑞、王丽分别向叶正涛出具证明，确认同意王彩霞转租树荫苑12幢103室及104室房屋，转租期为2013年4月10日至2014年4月9日。2014年1月7日，叶正涛从王彩霞处得知王彩霞将龙亚商务宾馆及该宾馆经营所用房屋转让给了李素芬，同时王彩霞通知叶正涛将其承租的103室、104室房屋的租金、水费、电费、物业管理费都交与李素芬。2014年3月16日，叶正涛向李素芬支付租金21000元、物业费1060元。2014年4月29日叶正涛搬离103室、104室，6月28日叶正涛将103室、104室房屋钥匙交与李素芬。叶正涛搬离时未将103室、104室房屋的卷闸门换回玻璃门。2014年5月12日李素芬垫付了103室水费459元、104室水费117元，计576元，6月6日垫付了103室水费45元、电费124元，计169元。另外李素芬尚欠物业管理费。物业管理费为每月每间房屋180元。
原审法院认为：叶正涛与王彩霞签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对签约双方产生法律约束力，双方均应按合同约定全面、诚实地履行各自的义务。
从李素芬提供的与于华萍、李瑞、王丽、宋志俊签订的《商铺租赁合同》的内容来看，可以证实先是王彩霞承租了树荫苑102室、103室、104室、105室房屋，之后王彩霞将其承租102室、103室、104室、105室房屋的合同权利、义务转让给李素芬，叶正涛向李素芬交纳租金、水费、电费的行为也印证了这一事实。因而李素芬作为受让人享有叶正涛与王彩霞签订的《商铺租赁合同》的权利，故李素芬的诉讼主体资格适格，叶正涛此辩驳意见依法不予采信。叶正涛承租103室、104室房屋后应按约定支付相应的房租、水费、电费及物业管理费。叶正涛虽于2014年4月29日搬离103室、104室房屋，但其直至2014年6月28日才将房屋钥匙交与李素芬，因此叶正涛使用房屋期限应为2014年6月28日。故叶正涛应支付给李素芬2014年1月1日至6月28日的房租、水费、电费及物业管理费。按照叶正涛与王彩霞对于房租、物业管理费的约定，2014年1月1日至6月28日的房租应为41194元（7000元／月×12个月÷365天×179天）、物业管理费为2118.58元（360元／月×12个月÷365天×179天）、水费621元、电费124元，合计44057.58元，扣除被告已付22060元，尚应给付21997.58元。
按照约定，叶正涛应提前一个月支付上半年一季度房租，但直至2014年3月才支付房租，显然违反了约定，构成违约，应给付相应的利息损失，租金的利息损失自2014年1月1日起计算，水费、电费的利息损失自交纳次日起计算，因王彩霞与叶正涛未约定物业管理费的具体交纳时间，故物业管理费的利息损失从2012年6月29日开始计算。
叶正涛虽然交纳了保证金1万元，但其与王彩霞约定返还保证金1万元的条件是在解除合同时恢复房屋原状。叶正涛在租赁期间将承租房屋的玻璃门换成卷闸门，而其解除合同时一直未恢复门的原状，因此其保证金1万元不予返还，对于诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、叶正涛于本判决生效之日起十日内给付李素芬21997.58元；二、叶正涛于本判决生效之日起十日内给付李素芬相应的利息损失（计算方法：以21000元为基数，自2014年1月起至计至3月15日；以20194元为基数，自2014年3月1日起计算至本判决确定给付之日止；以576元为基数，自2014年5月13日起计算至本判决确定给付之日止；以169元为基数，自2014年6月7日起计算至本判决确定给付之日止；以1058.58元为基数，自2014年6月29日起计算至本判决确定给付之日止；所有的利息损失均按银行同期贷款利率计算）；三、李素芬不返还恢复房屋保证金1万元；四、驳回李素芬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元减半收取355元，由叶正涛负担。
上诉人叶正涛上诉称：1、原审判决第一项“被告叶正涛于本判决生效之日起十日内给付原告李素芬21997.8元；”，该项判决并未明确21997.8元为何种费用，并无具体明目，属于事实不清。因房屋转租的过程中，由于李素芬与王彩霞之间就转租问题未达成一致，处于合同缔约阶段，叶正涛无法确定谁权利义务的享有者和承担着，故应待权利义务明确后，方能履行合同义务。叶正涛已于2014年4月29日将房屋钥匙交于委托人，委托人已经在收到涉案房屋钥匙的十日后交付给李素芬，因此原审法院认定李素芬在2014年6月28日收到钥匙的事实，无事实依据。2、根据王彩霞与叶正涛的合同约定期限，系自2013年4月10日至2014年4月9日，叶正涛已经于2013年4月10日经原权利义务的享有人同意进行玻璃门的更换。更换过后的门应当认定房屋原状，而李素芬承接义务权利的时间为2014年3月9日，故原审法院认定玻璃门为租赁物的原状属于认定事实错误。综上，原审判决认定事实不清，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人李素芬辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
对于原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：根据2013年4月10日《商铺租赁合同》的约定，双方之间的租赁期间应自2013年4月10日至2014年4月9日止，2014年4月9日之后因叶正涛继续使用房屋，但双方未签订书面租赁合同约定租赁期限，应视为不定期租赁合同。故叶正涛应支付2014年4月10日至2014年4月29日房租4602元（7000元／月×12个月÷365天×20天），按双方合同约定，当事人第二个季度房租应提前一个月支付即应于2014年3月9日前支付，且若迟延支付，应支付滞纳金，现叶正涛违反上述约定故应支付租金利息损失，利息损失按银行同期贷款利率计算。因叶正涛2014年6月28日搬离房屋，但未及时将钥匙交还于李素芬，致使李素芬无法对房屋进行占有和使用，其提出已将钥匙交于中间人，因中间人拖延未交还钥匙但并未提供证据予以证明，中间人的行为的法律后果也应由叶正涛承担，故应视为叶正涛仍对租赁房屋予以占有使用，李素芬提出其应支付2014年4月29日至6月28日的占有使用费的请求予以支持，但请求数额2万元过高，宜参照双方约定租金计算，即7000元×2个月=14000元。2014年3月16日李素芬出具的收据能够证明叶正涛已缴纳至2014年4月9日的物业管理费，故现应支付2014年4月10日至4月29日物业管理费为236元（360元×12个月÷365天×20天）。叶正涛对于李素芬提出其应缴纳的水费及电费亦予以认可。根据双方的约定，返还保证金1万元的条件是在解除合同时恢复房屋原状。叶正涛在租赁期间将承租房屋的玻璃门换成卷闸门，在其解除合同时一直未恢复门的原状，故其提出要求返还保证金1万元的上诉理由亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第02353号民事判决第三、四项；
二、撤销合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第02353号民事判决第一、二项；
三、叶正涛于本判决生效之日起十日内给付李素芬2014年4月10日至4月29日房屋租金4602元及利息损失（以4602元为基数，自2014年3月9日起计算至起诉之日止，按银行同期贷款利率计算）、物业管理费236元、水费621元、电费124元；
四、叶正涛于本判决生效之日起十日内给付李素芬房屋占有、使用费14000元。
本案二审案件受理费710元，由上诉人叶正涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。