江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9882号
上诉人（原审被告）：南京万达广场投资有限公司，住所地南京市建邺区江东中路98号。
法定代表人：齐界。
委托诉讼代理人：张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈骅，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：涂志鹏，男，1973年3月15日出生，汉族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：何小燕，女，1978年6月25日出生，汉族，住南京市建邺区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：余利亚，江苏德擎律师事务所律师。
上诉人南京万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人涂志鹏、何小燕商品房预售合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万达公司上诉请求：撤销一审判决，将判决第一项中“双倍返还面积误差超过3%部分房价款327706.3元”的部分，改判为返还163853.15元或发回重审。主要事实与理由：1.一审判决对庭审中举证和质证过程描述出现重大遗漏，对于房产局两次下发房产证，变更房屋面积的事实过程描述不完整，导致对于案件事实认定不清，存在事实上的问题和程序瑕疵。2.一审判决要求万达公司“双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款”没有事实及法律的依据。（1）万达公司依《合同》建设并交付了涉案房屋，被上诉人也依约收房、全额支付价款并在2011年就为房屋办理了房产证，由此表明房屋买卖合同已履行完毕，万达公司不存在任何违约情形。（2）新证和旧证登记的面积数字不一致，完全是行政机关自行改变认定造成的，与合同标的房屋“万达广场西地贰街区AB—02幢22（含1—2层）室”本身的客观性没关系。导致权属证明文件中记载的房屋面积最终减少的原因是房产局行政确认行为的变化，而不是万达公司的违约建房和交房行为。从148.7平米变成136.74平米，与万达公司无关。（3）一审判决也已经认定万达公司未直接违反双方合同约定，当然不应承担“违约责任”。万达公司同意返还相关房款并补偿被上诉人的超额支出金额，是为了公平合理地弥补购房人，结果已经充分平衡了买卖双方的权利和义务关系，而一审判决万达公司承担双倍返还的“惩罚性赔偿”，其结果显失公平，没有法律依据。
涂志鹏、何小燕辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.商品房买卖合同中约定的涉案房产的面积仅仅是双方在销售合同中的书面约定，实际房产的交付以及实际房产的面积状态按照有关规定应该通过房产测绘来进行确定。本案中，第一家测绘公司是上诉人委托的，并不是像上诉人陈述的由房产局指定。该次测量没有严格按照相关的测量规范来进行，导致测绘的结果与房产的实际状态发生差异，继而损害了被上诉人的合法权益。证明上诉人没有按照双方签订的房产销售合同的约定来履行义务。2.一审判决认定上诉人未直接违反双方合同约定，被上诉人认为不准确。3.上诉人认为第二次房产变更登记反映的结果不真实，上诉人的理由不成立。房产登记部门按照国家的测量规范进行了实地测绘，测绘结果真实的反映了涉案房产的真实状况。
涂志鹏、何小燕向一审法院起诉请求：判令万达公司返还房款及利息464842.46元、赔偿契税、维修基金、印花税损失计9406元、租金损失240937.5元、物业费损失6027.84元、其他损失计1万元，合计731050元；判令万达公司协助办理变更登记房屋状况信息并承担相应费用；万达公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年5月28日，涂志鹏、何小燕与万达公司签订《南京市商品房预售合同》，双方约定：万达公司向涂志鹏、何小燕预售坐落南京市建邺区江东路与××处西北角××广场西××街区××（××）室（系工程暂定编号，不动产坐落登记为南京市建邺区××大街××），建筑面积148.28平方米，预购单价21850元/平方米，房价款合计3239918元（首付款1629918元，以商业贷款支付161万元），2011年6月30日前交房；双方办理交接手续时，《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与合同第一条约定的面积发生误差的，按下列方式处理：建筑面积误差比绝对值超出上述比值的，涂志鹏、何小燕同意继续履行合同而实测面积小于本合同约定建筑面积的，在上述比值以内（含本数）部分的价款由万达公司返还涂志鹏、何小燕，超出上述比值部分的价款由万达公司双倍返还涂志鹏、何小燕。后因交房时实测面积增加为148.7平方米，但因建筑面积误差比绝对值在3%以内，故涂志鹏、何小燕按合同约定价格据实结算房价款后向万达公司实际支付房款3249095元，并均以房价3249095元或建筑面积148.7平方米为缴费基数已支付涉案房屋契税97472.85元、印花税1624元、住宅专项维修基金17844元。2010年10月27日，涂志鹏、何小燕与深圳发展银行股份有限公司南京分行就涉案房屋签订《个人购房贷款合同》，贷款金额161万元，贷款期限120个月，贷款利率按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%（2010年10月20日中国人民银行同期贷款为年利率6.14%）。2010年12月26日，涂志鹏、何小燕向大连万达物业物业管理有限公司南京建邺分公司支付2011年1月1日至2011年6月30日期间物业费6245.4元（148.7平方米×7元/平方米×6个月）、公共耗能费446.1元（148.7平方米×0.5元/平方米×6个月）。嗣后，涂志鹏、何小燕将涉案房屋出租，其中2016年7月21日何小燕与案外人胡守明就涉案房屋约定租期4年，租金为第一年房租26万元/年，第二年至租赁期满每年租金上涨上一年度的6%、7%、8%。
另查明，涉案房屋一楼楼梯下方中空系通往地下负一层楼梯，无套内使用面积。
还查明，涉案房屋因涂志鹏将其名下1%产权份额转让予何小燕，故涉案房屋于2017年3月30日权利人变更登记为何小燕，且经南京房地产测绘事务所实测，建筑面积扣除一楼楼梯间面积后变更登记为136.74平方米。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.万达公司有无因涉争房屋面积误差导致违约；2.房价款及利息返还与赔偿损失的具体数额问题；3.万达公司是否应协助涂志鹏、何小燕办理变更登记并承担相应费用。
关于争议焦点一，依双方合同第十一条的约定，虽涂志鹏、何小燕、万达公司于办理交接时未发生显著面积误差，但涉案房屋在原有客观结构未改变的前提下，经南京房地产测绘事务所2017年3月7日实测，扣除一楼中空楼梯间面积于2017年3月30日原产权人间份额转让后新登记不动产建筑面积为136.74平方米，新登记面积较原登记面积减少11.96平方米，因该实测面积扣除符合客观实情，故涉案房屋面积减少属出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房预售合同约定面积不符、房屋实际面积小于合同约定面积，故万达公司虽未直接违反双方合同约定，但万达公司交付的房屋实测面积嗣后减少致不符合合同约定，涂志鹏、何小燕有权要求合同相对方即万达公司承担相应责任。
关于争议焦点二，出卖人交付使用的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，买受人同意继续履行合同而房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，因涉案房屋交付使用的建筑面积小于合同约定面积，且涂志鹏、何小燕同意继续履行合同，故涂志鹏、何小燕有权要求万达公司返还面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息，并双倍返还涂志鹏、何小燕面积误差比超过3％部分的房价款，因涂志鹏、何小燕已按合同约定价格及建筑面积148.7平方米据实结算房价款后向万达公司实际支付房款3249095元，应视为双方就商品房建筑面积达成新的约定为148.7平方米，故其中面积误差比在3％以内（含3％）部分应返还房价款为148.7平方米×3%×21850元/平方米=4.461平方米×21850元/平方米=97472.85元，涂志鹏、何小燕主张相应房价款利息按面积误差比3％以内（含3％）部分应返还房价款×贷款合同约定利率（6.754%）×6年的计算方式并无不当，法院予以支持，故利息为39499.9元，面积误差比超过3％部分应双倍返还的房价款为（148.7平方米-136.74平方米-4.461平方米）×21850元/平方米×2倍=327706.3元，上述三项合计464679.05元。
针对涂志鹏、何小燕所诉其他损失，其中：1）关于契税、印花税、住宅专项维修基金中多交部分，因多支出部分与房屋建筑面积直接相关，且涂志鹏、何小燕已实际支出相应税费，属涂志鹏、何小燕因房屋建筑面积减少导致的损失，法院予以支持，其中契税多支出部分损失为（148.7平方米-136.74平方米）×21850元/平方米×3%=7839.78元、印花税损失为（148.7平方米-136.74平方米）×21850元/平方米×0.05%=130.66元、住宅专项维修基金损失为（148.7平方米-136.74平方米）148.7平方米×17844元=1435.2元，三项合计9405.64元；2）关于物业费等损失，因涂志鹏、何小燕已按建筑面积148.7平方米的标准向大连万达物业物业管理有限公司南京建邺分公司交纳涉案房屋2011年1月1日至2011年6月30日期间物业费及公共耗能费，且多支出部分属涂志鹏、何小燕因房屋建筑面积减少导致的损失，其中物业费损失为502.32元[（148.7平方米-136.74平方米）×7元/平方米×6个月]、公共耗能费损失为35.88元[（148.7平方米-136.74平方米）×0.5元/平方米×6个月]，合计538.2元，但涂志鹏、何小燕未举证证实后续物业费、公共耗能费及往来交通住宿费损失已实际发生，故对涂志鹏、何小燕要求万达公司赔偿前述费用的诉讼请求，法院支持538.2元；3）关于租金损失，因涂志鹏、何小燕与案外人所签租赁合同中的租金约定系双方针对房屋整体状况进行的笼统约定，不能充分证实涂志鹏、何小燕因房屋面积减少导致的相应租金损失，故对涂志鹏、何小燕要求赔偿租金损失的诉讼请求，法院不予支持。
关于争议焦点三，因涂志鹏、何小燕已经内部产权份额转让的方式自行办理完毕涉案房屋不动产权利变更登记，且涂志鹏、何小燕未提供证据证实因建筑面积减少导致的相应费用损失，故对涂志鹏、何小燕要求万达公司协助办理变更登记并承担相应费用的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，对涂志鹏、何小燕诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院作出判决：一、南京万达广场投资有限公司应于判决生效之日起十日内向涂志鹏、何小燕返还面积误差比在3％以内（含3％）部分房价款97472.85元及利息39499.9元、双倍返还面积误差比超过3％部分房价款327706.3元，合计464679.05元；二、南京万达广场投资有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿涂志鹏、何小燕损失9943.84元（其中契税损失7839.78元、印花税损失130.66元、住宅专项维修基金损失1435.2元、物业费损失502.32元、公共耗能费损失35.88元）；三、驳回涂志鹏、何小燕的其他诉讼请求。
二审中，当事人未提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，涉案房屋于2015年6月4日初次办理产权登记时建筑面积为148.7平方米。
上述事实，有《南京市商品房预售合同》、不动产登记证书、南京市房屋面积预测算成果报告、房屋分户（室）面积对照表、发票、税收缴款书、租赁协议、物业服务合同、个人购房贷款合同等证据及当事人陈述予以证实。
本案二审的争议焦点为：就案涉房屋建筑面积减少，万达公司应否承担双倍返还面积误差超过3%部分房价款的责任。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，涂志鹏、何小燕与万达公司签订了《南京市商品房预售合同》，合同中双方对涉案房屋建筑面积及建筑面积误差出现后的处理办法等进行约定，对双方当事人具有法律拘束力。涉案房屋在办理交接及初次办理产权登记时，建筑面积未发生显著误差。后在原有客观结构未改变的前提下，经南京房地产测绘事务所2017年3月7日实测，扣除一楼中空楼梯间面积，于2017年3月30日新登记不动产建筑面积为136.74平方米，较原登记面积减少11.96平方米。涉案房屋建筑面积误差超过3%系客观发生的事实，涂志鹏、何小燕有权依据与万达公司签订的《南京市商品房预售合同》向万达公司主张权利，故万达公司应承担双倍返还面积误差超过3%部分房价款的责任。万达公司抗辩其不存在违约行为故不应承担相应责任的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，万达公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3577元，由南京万达广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 李任飞
二〇一八年一月四日
书记员 储 娜