福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4455号
上诉人（原审原告）：林家武，男，1986年2月2日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：陈刚天，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈秋梅，女，1975年9月24日出生，汉族，住福建省罗源县。
委托诉讼代理人：林灿业，福建文园律师事务所律师。
上诉人林家武因与被上诉人陈秋梅租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林家武的委托诉讼代理人陈刚天、被上诉人陈秋梅的委托诉讼代理人林灿业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林家武上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判陈秋梅向林家武支付违约金72100元；改判陈秋梅向林家武支付因强制拆除租赁物给林家武造成的经济损失43031.1元；判令陈秋梅返还林家武押金2100元；2.本案一、二审诉讼费用由陈秋梅承担。事实和理由：一审法院未全面审核本案证据材料。一、本案租赁合同的期限长达五年，为此林家武投入大额资金对租赁房屋进行装修，一审法院未对该事实予以认定。2013年4月28日，当事人双方签订了《房地产租赁经纪合同》，一审法院未充分考虑租赁合同的期限、租赁房屋出租时现状、“买卖不破租赁”等因素，忽略了林家武基于长期租赁及优先续租等方面考量而投入的大额装修资金的重要事实。二、陈秋梅单方提前终止合同的事实，一审法院未予认定。林家武在签订租赁合同后按时向陈秋梅缴纳房租及水电物业费，即使缴纳时间略有延迟，考虑到林家武收入周期等因素，陈秋梅也未提出异议。然而，自2015年4月份起，因房价上涨，陈秋梅多次告知林家武有出售房屋的打算，欲与林家武解除《租赁合同》，但双方未能就违约金问题达成一致。2015年12月份开始，陈秋梅经常带领中介及意向购房者到租赁房屋看房，林家武多次表示不满，但其置之不理，林家武为了维护自身权益，暂缓缴纳水电、物业费。2016年7月初，陈秋梅明确向林家武表示，租赁物要出售给第三方，要求林家武限期搬离房屋，陈秋梅至多向林家武支付相当于一个月房租的违约金并退还相关费用的押金共计4200元。陈秋梅提前终止合同又不愿按照合同约定支付违约金的事实，从林家武提交的短信记录可证实，一审法院未对该事实予以认定。三、当事人双方于2015年8月30日达成的《补充合同》，违反了林家武的真实意思表示，合同无效。2015年8月30日，陈秋梅告知林家武：租赁物在租赁期满之前暂不出售，但林家武要按时缴纳水电物业费。为此，双方签订了一份《补充合同》，约定林家武应按时缴纳水电物业费。但陈秋梅当天就致电林家武，声称《补充合同》要在第三方见证下签订，合同作废。至此，双方均不认可《补充合同》的效力，该事实从短信记录中亦可证实，《补充合同》的签订违背了林家武要求陈秋梅提供履约保证的真实意思表示，合同无效。四、作为租赁合同的承租方，林家武按时向陈秋梅提前缴纳租金，如陈秋梅并无违约侵权之行为，林家武无需暂缓缴纳水电、物业费来行使抗辩权。本案中，林家武为长期租赁投入了大量的资金，且林家武均需提前缴纳下一季度的租金，而租赁关系受陈秋梅影响，能否继续并无保障。在陈秋梅已有提前终止合同又不愿支付违约金的行为后，林家武为避免自身的利益受损，暂缓缴纳水电、物业费履行抗辩合法合理。林家武基于不低于五年的租赁关系而投入的大额装修资金是其最大风险所在，如果陈秋梅提前终止合同，那么林家武将面临装修资金投入、提前支付的房租、相关费用的押金等损失，故林家武发函要求陈秋梅另行签订协议以打消合同无法继续履行的疑虑，但对方置之不理。同时，林家武缴纳的水电、物业的押金远远高于其欠付的费用，陈秋梅主张解除合同的理由不能成立。五、陈秋梅对租赁房屋的装修装饰进行了强制拆除，侵犯了林家武的财产权益。林家武投入大额资金进行装修，陈秋梅却趁其未在租赁物内之际强制拆除装修装饰，给其造成巨大损失，一审法院未对该事实予以确认。此外，陈秋梅强制拆除房屋后，迅速将租赁房屋予以出售，足以证明其在合同尚未到期时即打算提前终止租赁合同以提升房屋价值，一审法院未对该事实予以认定。
陈秋梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。一、双方签订的《房地产租赁经纪合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，林家武称《补充协议》并非其真实意思表示，系无效协议，没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立。二、林家武逾期支付租金达7天以上是事实，依据双方签订的《补充协议》第二条约定，陈秋梅有权单方解除合同，而事实上，陈秋梅也于2016年10月28日发函单方解除合同，陈秋梅单方解除合同的行为有事实及合同依据，并且符合合同法规定的解除程序，因此，《房地产租赁经纪合同》在林家武收到解除通知时就已产生合同解除之法律后果。林家武称未达成补充协议，为此主张不安抗辩或先履行抗辩没有依据。是否达成补充协议应由双方当事人进行协商，任何一方无权强迫对方达成一方想要的协议。三、陈秋梅在双方签订的租赁合同解除后，在发函限期腾回房屋但对方不按期腾回房屋的情况下，自行收回房屋，并未违反约定及法律的相关规定。综上，请求二审法院驳回上诉请求。
林家武向一审法院起诉请求：1.陈秋梅向林家武支付违约金72100元；2.陈秋梅向林家武支付因强制拆除租赁物给林家武造成的经济损失43031.1元；3.陈秋梅返还林家武押金2100元；4.本案诉讼费由陈秋梅承担。
一审法院认定事实：2013年4月28日，当事人双方在案外人福州海润万通房产服务有限公司摩卡分店居间介绍下，双方签订《房地产租赁经纪合同》一份，约定：陈秋梅将坐落于福州市仓山区金辉枫尚20#604单元房产出租给原告，租赁期自2013年7月1日至2018年7月1日止，共60个月，月租金2100元，付款时间为每月1日（一季度付一次）；陈秋梅收取2100元作为有关费用（如水电、物业等）的押金，待合同期满或终止付清一切费用后无息退还；如陈秋梅出售或抵押租赁物，应提前一个月告知林家武，林家武享有优先购买权，如他方购买或抵押该租赁物，租赁关系不受影响；期满后，同等条件下，林家武享有优先续租权；林家武应按时缴纳租金，逾期七天或以上以违约论处（特殊情况下征得陈秋梅同意的除外），按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用。任何一方如需要提前终止本契约的，应提前一个月通知对方，租赁期内任一方违约，违约金额7万元整。
上述合同签订后，林家武即入住讼争房屋。2015年8月30日，双方就上述合同签订一份《补充合同》，约定付租办法为一季度一次，时间定于每季度第一个月的1日；如林家武逾期付租日达7天以上（含七天），陈秋梅有权单方终止合同，与林家武解除租赁关系；鉴于林家武在履行主合同期间，水电费、物业费已拖欠6个月未缴纳，自补充合同签订生效之日起，限林家武于2015年9月5日前一次性缴清；若林家武未缴纳该费用，视为违约，陈秋梅有权单方终止合同。2016年10月28日，陈秋梅委托律师向林家武发《律师函》，告知因林家武未继续缴纳2016年1月份之后的水、电及物业费等费用，已构成违约，故通知解除双方签订的《房地产租赁经纪合同》及相关补充合同，并要求林家武在收到通知之日起三日内搬出承租房屋。2016年11月15日，林家武委托律师向陈秋梅回复《律师函》一份，述称陈秋梅在2016年10月28日发出的《律师函》中要求解除合同的理由不能成立，林家武系因对租赁合同能否继续履行心存疑虑，故而行使抗辩权，暂缓交纳水、电、物业费。另查，林家武分别于2016年1月10日、4月15日向陈秋梅支付租金6300元、6300元。
一审法院认为，林家武与陈秋梅签订的《房地产租赁经纪合同》及《补充合同》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据双方的约定，林家武应当于每季度第一个月的1日支付当季的租金，然林家武在2016年1月10日、4月15日支付租金的时间已违反了双方的约定，根据双方在《补充合同》中的约定，陈秋梅有权单方终止合同，与林家武解除租赁关系。从林家武委托律师在2016年11月15日回复给陈秋梅的《律师函》中可知悉，其已收到陈秋梅于2016年10月28日发出的《律师函》，故陈秋梅要求解除合同的意思表示至迟已在2016年11月15日送达林家武，双方的合同业已解除，故林家武认为陈秋梅提前解除合同的行为构成违约的诉请，没有依据，其要求陈秋梅支付违约金的请求，一审法院不予支持。林家武要求陈秋梅支付因拆除租赁物给其造成的经济损失，但其提供的现有证据无法证实其损失的具体金额，故对林家武的该项请求，一审法院不予支持。双方在合同中已约定，林家武支付的水电、物业费等的押金2100元，应待付清一切费用后无息退还，现林家武尚未付清全部的水电、物业费用，其要求退还该项押金，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：驳回林家武的全部诉讼请求。
当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
经审理，本院确认一审查明的事实属实。
本院认为，林家武与陈秋梅在签订《房地产租赁经纪合同》的基础上，于2015年8月30日又签订了一份《补充合同》，该《补充合同》由林家武和陈秋梅分别签字并捺指印，足以表明系当事人双方真实的意思表示，应当认定为合法有效。林家武上诉主张《补充合同》的签订并非其真实意思表示，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。本案中，林家武违反双方合同约定未能按时支付租金及缴清所欠的水电、物业费用，陈秋梅有权按照约定提前解除合同，故林家武上诉主张陈秋梅提前解除合同的行为构成违约并无依据，其要求陈秋梅支付违约金的请求，本院不予支持。林家武上诉主张陈秋梅支付因拆除租赁物给其造成的经济损失，但其提供的证据无法证实其具体损失，故本院不予支持。因林家武与陈秋梅在《房地产租赁经纪合同》中约定收取的押金应待付清一切费用后无息退还，现林家武尚未付清全部的水电、物业费用，故其主张返还押金2100元并无依据，本院不予支持。
综上所述，林家武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用2644元，由林家武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林智远
审 判 员 谢 芬
审 判 员 陈 雯
二〇一七年十一月八日
法官助理 易 艳
书 记 员 黄丽琴
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式
法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重
，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。