南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2064号原告张城鸣，男，汉族。委托代理人党昭堂，国浩律师（南京）事务所律师。被告杨贵生，男，汉族。委托代理人乔志培，江苏三法律师事务所律师。委托代理人谷胜庆，江苏三法律师事务所律师。第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人史立斌，该公司总经理。委托代理人田少华，该公司职工。委托代理人陈海利，该公司职工。原告张城鸣诉被告杨贵生、第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年3月8日立案受理,依法由代理审判员孙燕适用简易程序独任审判，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告张城鸣及其委托代理人党昭堂，被告杨贵生的委托代理人乔志培、谷胜庆，第三人我爱我家公司的委托代理人田少华、陈海利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张城鸣诉称:2016年12月6日，原、被告及第三人经充分协商，就买卖位于南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋事宜，签订了《南京市存量房交易合同》。合同约定由原告与贷款银行签订借款合同，将首付款638000元解交监管账户，房款至被告账户后3个月内交付房屋，合同生效后60日内向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记等等。原告依照合同约定办理了网签、向银行申请贷款等手续，并筹齐首付款。2016年2月15日，银行作出贷款审批意见书，同意提供按揭贷款，并指定了监管账户。后原告多次要求被告履行合同义务，被告以涨价为由拒绝履行，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行双方就南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋签订的房屋买卖合同，协助原告办理该房屋所有权变更登记手续，并承担本案诉讼费用。被告杨贵生辩称：1、因原告违约在先，一直未能履行首付款的给付义务，被告有权拒绝继续履行合同；2、由于原告未按合同约定履行付款义务，被告已经明确告知原告解除双方就南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋签订的房屋买卖合同，该房屋不再出售给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人我爱我家公司述称：1、第三人已按法律规定及合同约定履行了居间合同义务，在合同履行过程中不存在过错；2、原、被告办理银行贷款手续后，第三人及时通知原、被告办理该房屋转移登记手续，但被告告知第三人因原告迟延给付首付款，要求涨价，后经第三人多次居间协调，未达成一致意见，导致合同未能继续履行。综上，请求法院依法判决。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋（建筑面积为80.65平方米）登记的所有权人为被告。2015年12月6日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订了《南京市存量房交易合同》，约定甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区银城花园144号402室的房屋出售给乙方，甲、乙双方经协商一致，同意该房屋转让价款为2438000元，其中含定金50000元，尾款50000元；2016年1月30日前将首付款638000元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1700000元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2015年12月15日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户；乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲、乙双方解除本合同，乙方承担违约责任并支付违约金50000元，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；甲、乙双方定于房款下至甲方账户后3个月内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方；甲、乙双方同意，在本合同生效后60日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；甲、乙双方应积极、善意地配合对方履行本合同，配合丙方完成经纪服务工作等等。当日，原、被告又签订了一份《协议》，约定房屋实际转让价格为2438000元，其中装修（含附属设施）的转让价格为338000元，此款在送件当日支付等等。当日，原告向被告支付定金50000元。上述合同签订后，原告申请办理贷款手续。2015年12月26日，原告（借款人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行（贷款人）（以下简称邮储南京分行）签订了《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：32001438116021969931），约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为1700000元，该贷款仅用于购买坐落于南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋；贷款期限为276个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上下浮10%执行等等。当日，原告（甲方）与邮储南京分行（乙方）亦签订了《南京市房地产抵押合同》，约定主债合同名称为《中国邮政储蓄银行个人借款及担保合同》，编号为32001438116021969931，主债权数额为1700000元；甲方将南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋及其附着物、定着物抵押给乙方，作为上述债务人履行债务的担保；甲、乙方确认，该房地产总价值为2438000元等等。2016年2月5日，原告在中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市新街口支行内的银行卡（卡号为62×××80）中账户余额为670009元。2016年2月15日，邮储南京分行作出《贷款审批意见书》（存量房资金监管专用），载明：邮储南京分行对原告的相关资料进行了审查，同意为其购买的坐落于鼓楼区银城花园144号402室的房屋（丘权号xx)提供购房按揭贷款（商业贷款）。贷款金额为1700000元，期限为276个月。邮储南京分行将在购房客户申请转移登记次日起3个工作日内发放贷款至存量房资金监管账户。后第三人通知原、被告办理资金监管等事宜。2016年2月18日、22日、24日，被告明确提出在案涉房屋约定价格的基础上加价才能出售。同月25日、26日，被告再次明确提出加价的问题。因被告一直未与原告办理资金监管手续，原告于2016年3月1日向被告发送《关于催告协助履行的函》，要求被告配合履行合同义务，在2016年3月4日前与原告共同办理接收首付款、贷款等相关手续，并希望被告协助原告将购房款解交至监管账户，交付案涉房屋并办理该房屋所有权转移登记。次日，被告收到该函。另查明，《南京市存量房网上交易实施细则》第八条规定，交易当事人持网上备案的存量房交易合同等资料到“办事大厅”交易结算资金监管窗口签订监管协议。当事人按照监管协议约定将全部监管房款存入交易保证机构在银行设立的交易结算资金专用存款账户，交易保证机构向交易当事人出具交易结算资金监管凭证。《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》附件交易资金和佣金监管程序规定，交易双方自行成交或经委托成交，且买方需办理住房贷款的，交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请办理交易资金监管手续。经委托的应协助交易双方办理相关手续。买方持借款合同、抵押合同、抵押申请表、抵押价值协议书、银行授权委托书、买方授权交易保证机构办理领取房屋所有权证、办理国有土地使用权证及房屋抵押登记手续的委托书、卖方授权交易保证机构办理国有土地使用权证的委托书向交易保证机构申请贷款担保。资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议，经委托的同时签订佣金监管协议。因原、被告就合同履行等问题协商未果，原告遂诉至本院，请求判如所请。审理中，被告明确表示其于2016年1月30日至2016年2月15日期间未向原告催要相应款项，但向第三人的工作人员即为双方提供居间服务的经纪人员提出付款问题。经本院释明，原告表示愿意一次性向被告支付剩余全部购房款，并要求被告在原告付清购房款后履行房屋交付义务。因当事人意见分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、《南京市存量房交易合同》、《协议》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《南京市房地产抵押合同》、《贷款审批意见书》、《关于催告协助履行的函》、房屋登记簿、录音等证据为证，予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告及第三人签订的《南京市存量房交易合同》及《协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告提出原告未支付首付款，违约在先的辩解意见。根据合同约定，原告应于2016年1月30日前将首付款638000元，解交监管账户。双方已经明确约定了首付款应打入监管账户，但在原告银行贷款申请获批之后，被告不配合原告申请办理交易资金监管手续，未签订交易资金监管协议，致使原告无法将首付款解交监管账户，该首付款没有给付的责任系被告不配合所致，并非原告违约所致。并且被告在2016年1月30日至其提出房屋加价出售期间，亦未向原告提出首付款的给付问题，故被告该项辩解意见，不符合合同约定及法律规定，本院不予采信。结合双方合同约定，原、被告应积极、善意地配合对方履行本合同，现被告在房屋买卖合同订立后，单方提出加价要求，后又以行为表示拒绝履行合同义务，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告提出继续履行房屋买卖合同，要求被告协助原告办理房屋所有权变更登记手续的主张，并愿意一次性向被告支付剩余房款，该合同具备继续履行的条件，故原告诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告张城鸣与被告杨贵生继续履行就南京市鼓楼区银城花园144号402室房屋签订的《南京市存量房交易合同》及《协议》（原告张城鸣于本判决生效之日起五日内向被告杨贵生支付剩余房款2388000元；被告杨贵生在原告张城鸣付款后五日内协助原告张城鸣办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后五日内将房屋交付原告张城鸣）。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25904元，因适用简易程序减半收取12952元，保全费5000元，合计17952元，由被告杨贵生负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  孙燕二〇一六年四月二十五日见习书记员  庄妮