成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）新都民初字第1733号
原告彭云。
委托代理人刘欣东，四川超跃律师事务所律师。
委托代理人徐凯。
被告成都繁江房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇正西街52号。
法定代表人刘德斗，经理。
委托代理人冯文华。
委托代理人陈勇。
原告彭云与被告成都繁江房地产开发有限公司（简称繁江房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月10日受理后，依法由审判员严振波独任审判，于2012年6月6日在第二审判庭、2012年7月11日在第三审判庭公开开庭进行了审理。原告彭云的委托代理人刘欣东、徐凯，被告繁江房产公司委托代理人冯文华（第一次）、陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告彭云诉称，2004年2月11日，本案原告与被告签订了一份《商品房预售协议》，双方在该协议中约定：甲方（本案被告）将位于新繁镇正西街丁香苑车库A区二单元5号B型（二楼）的商品房出售给乙方（本案原告），原告向被告支付相对应的购房款98700元。合同签订后，原告积极履行自己的付款义务，于2005年12月27日就已向被告支付了全部购房款，但被告在将原告所购的商品房移交后，却迟迟不为原告办理该商品房所有权属的相关证件，虽经原告多次催促，但被告却一直以种种理由拖延办理，原告认为，被告拖延办理房屋权属证书的行为事实上已构成了违约。请求依法判令被告限期为原告办理所购商品房的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，本案诉讼费用由被告承担。
被告繁江房产公司当庭辩称，被告与原告签订《商品房预售协议》是事实，原告所购买的房屋位于新繁镇正西街丁香苑。被告认可原告要求办证的要求，且也积极地配合有关部门为原告办理上述房屋的权属证书。
为证明其主张，原告彭云向本院提交了如下证据：
1．原告身份证、被告企业工商登记信息，证明原、被告的主体适格；
2．《商品房预售协议》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；
3．房款收据，证明原告按照合同约定支付了应付的购房款；
4．两份国有土地使用权证，其中902.15平方米国有土地使用权证系原件，1467.40平方米的国有土地使用权证系复印件，证明902.15平方米国有土地使用权证登记在个人刘道兴的名下，至今未过户到被告名下，1467.40平方米国有土地使用权证登记在被告名下；
5．协议一份、政府调解一份、会议纪要两份，证明与当地政府多次协调办证的过程，但至今未有成效。
经庭审质证，被告繁江房产公司对原告彭云所提交的证据均无异议。对证据4补充说明在政府协调过程中，将登记在刘道兴个人名下的902.15平方米国有土地使用权证原件从农商银行中取出后交由原告代表保管。
经审查，原告彭云提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能证明案件的基本事实，本院予以采信。
被告繁江房产公司为证明其辩称，向本院提交了如下证据：
1．新都府土发（2002）54号文件，证明用于开发丁香苑的土地是合法取得的；
2．成都市建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证，证明成都市新都区建设局同意被告公司开发新繁镇正西街，以及被告修建丁香苑合法合规；
3．商品房预售许可证，证明被告修建丁香苑合法合规；
4．关于新繁镇丁香苑项目土地情况的说明，证明被告公司向政府打报告，要求解决丁香苑目前存在的问题；
5．关于刘道兴土地情况的说明；
6．原规划图和现在规划图，证明被告公司买的土地与规划土地的差别情况，其中有部分土地被规划为公共用地。
经庭审质证，原告彭云对被告繁江房产公司所提交的证据1的真实性、合法性无异议，只能证明第一宗地（繁江房产公司）是合法取得的，第二宗地（刘道兴）未有合法取得的凭证；对证据2的真实性、合法性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但只能证明被告合法开发房屋的B、C段，不能证明A段；对证据4、5认为与本案无关；对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关。
本院认为，被告繁江房产公司所提交的上述证据证明了新繁镇丁香苑项目的开发过程及目前该项目国有土地使用权证的现状，对上述证据的真实性本院予以采信。
经审理查明，2004年2月11日，原告彭云与被告繁江房产公司签订了《商品房预售协议》，约定被告将位于新繁镇正西街丁香苑A区2单元5号B型（2楼）的商品房出售给原告，房屋面积约141平方米，最终以房管机关实测建筑面积（套内面积＋公摊面积）为准。该房单价700元／平方米，总金额98700元（计算方法为：房管局实测面积×售房单价）。原告选择签订预售协议当日付60000元，余款38700元采取按揭方式支付。被告于2004年12月30日前将原告所购房屋交付原告使用。在双方签订的《商品房预售协议》中，未对权属证书的办理时间及被告逾期办证应承担何种违约责任等事项进行任何约定。认购书签订当日，原告按约支付了购房款60000元，余款38700元于2005年12月27日向被告付清。但被告在将协议所约定的商品房移交原告后，却至今未为原告办理商品房的权属证书，故原告诉至本院，请求依法解决。
另查明，2002年4月10日的（02）第19号《建设用地规划许可证》用于开发丁香苑的新繁镇正西街、文化街口载明的用地面积为肆亩玖分。2002年8月26日，新都府土发（2002）54号文件，《成都市新都区人民政府关于对成都繁江房地产开发有限公司出让国有土地使用权的批复》上载明：同意被告公司以出让方式取得位于新繁镇正西街215-259号、老陕巷2-33号、文化街1-39号共1467.40平方米的国有土地使用权。2003年8月8日的《商品房预售许可证》，载明丁香苑预售范围是B段、C段。
再查明，诉争的商品房系被告开发修建的位于成都市新都区新繁镇正西街丁香苑的房屋，修建时分为A段、B段、C段。诉争房屋所涉及土地为同一区域，由拆迁私房户的私有土地和被告所有的土地共同构成。其中私有土地5宗（①朱惠兰新繁镇上文化街33号87.37㎡；②刘道兴新繁镇上文化街9-25号902.15㎡；③新都县第二饮食服务公司新繁服务部新繁镇文化街33、35号184.02㎡，该块土地国有土地使用证号：新都国用（2003）字第0585号，土地使用者刘道兴；④郑俊华新繁老陕巷21号129.48㎡；⑤何福群新繁镇上文化街29、31号125.46㎡），上述土地登记面积共1428.28㎡。其中刘道兴个人名下的902.15平方米的土地已实际转让给被告（该国有土地使用权证原件现在原告代表处保管），但至今未过户到被告名下。被告称当初在办理过户手续时，因被告法定代表人刘德斗用这宗地作抵押在信用社贷款，后在当地政府的协调下归还了贷款，将该土地使用权证取出，再办理过户手续时，因时间久远政策变化，902.15平方米的土地中含400余平方米已规划为街道，因此，刘道兴个人名下902.15平方米的土地至今未办理过户手续。其余4宗私房户的土地也因其他原因也未能过户至被告公司名下，影响了产权证的办理；另一宗位于新繁镇正西街215-259号、老陕巷2-33号、文化街1-39号共1467.40平方米的土地，被告以出让方式取得，该土地被告于2003年6月12日办理了新都新繁国用（2000）字第5704号国有土地使用权证，现该证原件在农商银行利济分理处，因被告开发的丁香苑出售时，其中有些购房户在农商银行利济分理处办理了按揭贷款，因按揭贷款至今未还清，土地证原件现仍抵押在该分理处。
案件审理过程中，本院根据审理查明的案件事实向原告进行了释明，在现有条件不具备办证的情况下，根据现有法律和事实原告的合同目的无法实现，本院要求原告变更诉讼请求即解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失，原告坚持不变更诉讼请求。
本院认为，原告彭云与被告繁江房产公司签订的《商品房预售协议》虽系双方当事人真实意思的表示，但从本院查明的情况来看，双方所签订的合同在现有条件下无论是事实上还是法律上均无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，原告可以变更诉讼请求，即解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失。本院查明的事实是，被告在其开发的丁香苑项目尚存在建设用地未全部登记在被告名下、《商品房预售许可证》载明的预售范围仅是B段、C段的情况下即开工建设，违规销售全部的商品房，是导致本案原告所购商品房至今不能办理房屋权属证书的重要原因，因双方所签合同中对逾期办证未作任何约定，因此本院认为解除双方签订的房屋买卖合同、返还购房款和赔偿损失更为适宜，但原告不同意变更诉讼请求。故在现有履行合同条件不成就的情况下对原告要求被告限期办理所购商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告彭云的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告彭云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一二年十二月四日
书记员 王 莉