湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初1054号原告：聂生铁，男，汉族。原告：王小斌，男，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：朱学庆，湖南鹤洲律师事务所律师。被告：张兰，女，汉族。委托诉讼代理人：周基亮（系张兰丈夫），男，汉族。委托诉讼代理人：蔡遗海，湖南泰阳律师事务所律师。被告：倪发田，男，汉族。被告：张金玉（系倪发田妻子），女，汉族。原告聂生铁、王小斌与被告张兰、倪发田、张金玉执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小斌及王小斌、聂生铁的共同委托诉讼代理人朱学庆，被告张兰及其委托诉讼代理人周基亮、蔡遗海，被告倪发田、张金玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂生铁、王小斌向本院提出诉讼请求：1、判决停止对怀化市鹤城区云集路215号两间门面（以下简称215号门面）的强制执行，并解除对该门面的查封；2、判决确认215号门面的房屋所有权归原告所有。事实与理由：一、215号门面归原告所有。2012年4月29日，原告与被告倪发田及其儿子倪海华、倪海水、倪海皎、儿媳曾佑霞共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定：原告以60万元购买其位于云集路215号、217号、219号六间门面，原告以银行转账的方式支付了60万元给倪海华，被告也随后完成了该房屋的交付。上述《房屋买卖合同》合法有效，房屋也一直由原告管理和使用，尽管合同约定了“如所借款还清，房屋买卖合同作废”，但倪海华至今还欠原告仅本金就有61.8万元，房屋买卖合同作废的条件没有成就；因此，215号门面依法属原告所有。二、被告申请查封原告所有的房屋没有法律依据。原告购买215号门面后，虽然没有办理产权过户手续，但是原告已依合同约定支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，原告取得215号门面后，未登记只是物权未设立，不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得执行215号门面。三、法院执行215号门面不具有合法性。修建房屋必须符合法律规定，但修建上述门面既没有取得建设用地审查批准文件，也没有取得建设用地规划许可证、及建设工程规划许可证、施工许可证，属于违法建筑，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第21条“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权”规定，法院不应强制执行违法建筑。张兰辩称：原告与倪发田、倪海华等人签订《借款合同》，向原告借款60万元，原告只支付借款本金56.4万元（原告按月利率6%收取利息，当场扣除利息3.6万元）。原告为了保证借款的安全，与借款人签订房屋买卖合同，原告并没有支付购房款60万元，该房屋买卖合同未生效，是虚假的。上述60万元借款，倪海华于2013年4月30日前已还借款本息82.7万元，而按照法律规定按月利率2%计算利息，借款人早已还清了该笔借款。由于借款人没有收回借条，原告于2015年7月14日向法院起诉，要求借款人偿还60万元借款本金及利息41.16万元，倪发田、倪海华等人向法院提交了还款的依据，通过开庭查明了借款人还款的事实，原告见自己的起诉不能得到法院的支持，申请撤回了起诉。由于原告的借款本息已还清，根据《借款合同》约定，双方签订的《房屋买卖合同》作废，原告无权主张上述门面的所有权。被告倪发田一家对215号门面有相应的物权，215号门面一直是由被告占有管理。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、撤除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。被告倪发田系湖南省武陵城（集团）房地产开发有限公司的安置户，并签订了安置建房协议，上述门面系安置建房，按照物权法第三十条规定，建筑自合法建造行为设立时即取得物权。以上事实有湖南省武陵城（集团）房地产开发有限公司的情况说明两份、盈口乡红星村委会证明一份、怀集建89号集体土地建设用地使用证、建设用地规划许可证（怀湖第归字200609269）印证。被告认为，对于原告的第一个诉讼请求，不是本案的审理范围，依法应予驳回。被告张兰与被告倪发田、张金玉民间借贷纠纷一案，民事调解书生效后，张兰依法向人民法院申请强制执行，执行过程中，原告提出执行异议，主张对215号门面享有所有权，人民法院依法驳回了原告的执行异议。原告提起执行异议之诉，法院有特定的审理范围，即围绕原告的主张，确定原告是否对215号门面享有所有权；因此原告要求人民法院停止对215号门面的强制执行，并解除对其查封，应到人民法院的执行部门解决，而不是到审判庭起诉。对于原告的第二个诉讼请求，原告提出215号门面的所有权应当归其所有没有依据。原告提交的借款合同及房屋买卖合同等，均是债权债务关系的证明，原告未提交物权发生变动的证据，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的取得应登记，原告没有任何证据证明215号门面的所有权发生了变动，原告没有取得该门面的所有权；原告与被告等人虽然签订了房屋买卖合同，但原告并未支付购房款，该合同并未生效，是虚假的，原告主张该两门面归其所有的理由不成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。倪发田、张金玉辩称，215号门面属于倪发田、张金玉所有，原告将钱出借给倪海华等人后，原告已经收回了借款，原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋买卖合同、借款合同及借据、转账凭条、转账记录等能证明案件相关事实，本院予以采信。证人彭颜婷当庭作证证明于2014年与被告倪发田的儿媳曾佑霞签订215号门面的租赁合同，承租了该门面，并向曾佑霞支付了一年的门面租金，向原告支付了第二年租金的事实。本院予以采信。被告张兰提供的王小斌、聂生铁起诉倪发田等房屋买卖合同纠纷撤诉的相关证据，本院予以采信。被告张兰提交的武陵城（集团）房地产开发有限公司的《情况说明》复印件一份，原告对其真实性、合法性无异议，予以采用。被告张兰提交的盈口乡红星村委会证明复印件一份，原告对其真实性有异议，因张兰未提供原件核对，也无其他证据印证，故不予采用。被告张兰提交的怀集建89号集体土地建设用地使用权、《建设用地规划许可证》复印件各一份，原告对其真实性合法性无异议，对关联性有异议，予以采用；但从上述采用的证据内容看，《建设用地规划许可证》并不能证明其中规划用地包括215号门面所在楼房，其中也未写明倪发田及其家人的名字，不能证明倪发田及其家人已取得215号门面所在楼房的建设用地规划许可证等合法建房手续，系合法建房及被告倪发田已取得其所有权。被告张兰提交的门面出租合同与事实不符，本院不予采信。通过采信的证据及当事人的陈述，本院确认下列案件事实：倪发田、张金玉系夫妻关系，倪海水、倪海皎、倪海华系倪发田、张金玉的儿子；张兰系张金玉同胞妹妹；倪海华、曾佑霞于2001年9月19日登记结婚。倪发田、张金玉及其家人系怀化市鹤城区盈口乡红星村金坪组村民，在村集体土地上建有住宅，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司因“世纪花园”房地产开发项目，需要拆迁该栋住宅楼，湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于2004年将倪发田、张金玉及其子女安置在怀化市鹤城区云集路南则“牛皮形”，但该宗地的土地使用权出让手续至今未办理，倪发田、张金玉及其子女在该安置地上修建商住楼一栋，但至今未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、及建设工程规划许可证、施工许可证，也未取得该栋楼的房屋所有权证；本案争议的215号门面就位于该栋楼的一楼。2012年4月29日，王小斌、聂生铁（甲方）与倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华、曾佑霞（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方以60万元购买乙方位于云集路215号、217号、219号6间门面，购房款在合同签订后一年内付清，乙方在一年内有回购权，回购价格为60万元，如逾期未行使回购权则权利消灭；如乙方将上述房屋另行出售给第三方，乙方应按购买价格总额的两倍赔偿甲方的经济损失,等等。合同签订后第二日，倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华、曾佑霞（甲方）与王小斌、聂生铁（乙方）签订一份《借款合同》，该合同约定：甲方向乙方借款60万元，乙方于2012年4月30日将该笔款项汇入甲方指定账户，借款期限为一年，月利率为2%，如果逾期还款，在原约定月利率基础上按每日1‰追加支付违约金，如所借款还清，房屋买卖合同作废，等等。同日，倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华、曾佑霞共同向王小斌、聂生铁出具一份金额为60万元的借据，聂生铁于当天通过银行向倪海华转账56.4万元。借款后，王小斌还先后多次通过银行给倪海华转账合计58.2万元，分别为：2012年12月8日转账9.4万元，2012年12月20日转账4.7万元、2013年4月7日转账14.1万元、2013年5月28日转账30万元。倪海华先后多次向王小斌转款合计82.7万元。倪海华曾分别于2013年5月30日、2013年11月30日两次在2012年4月30日（金额60万元）借条背面写明“此款未还，还需再借半年”，倪海华、曾佑霞于2013年8月5日在《借款合同》背面写明“此款未还还需再借半年”，倪海华、曾佑霞于2014年8月5日在借款合同背面写明“今借到王小斌人民币壹拾万元（100000.00），此款在2014年9月5日还清本金”。2013年3月23日，王小斌、聂生铁向本院起诉，要求倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华、曾佑霞偿还借款本金70万元及利息41.16万元，后撤回要求偿还2012年4月30日借款60万元的诉讼请求，本院于2015年7月判决倪海华、曾佑霞偿还王小斌、聂生铁借款本金10万元（指倪海华、曾佑霞于2014年8月5日所借原告10万元）。聂生铁、王小斌于2015年7月14日向本院起诉，要求倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华履行《房屋买卖合同》，交付215号门面，后聂生铁、王小斌撤回起诉。2014年，曾佑霞与彭颜婷签订一份《租赁合同》，将215号门面出租给彭颜婷，彭颜婷向曾佑霞交付一年租金4.9万元；后由于曾佑霞将与彭颜婷签订的《租赁合同》原件交给了王小斌，曾佑霞同意彭颜婷向王小斌交租金，彭颜婷于是将第二年的门面租金支付给了王小斌。张兰于2015年5月19日向本院起诉，要求倪发田、张金玉夫妇偿还借款38万元及利息12万元，经本院主持调解，双方于2015年5月27日达成调解协议，倪发田、张金玉于2015年6月1日前偿还张兰借款本金38万元及利息12万元。民事调解书生效后，张兰向本院申请强制执行，本院于2015年6月18日裁定查封了215号门面。聂生铁、王小斌向本院提出执行异议，本院于2016年4月11日裁定驳回了执行异议，聂生铁、王小斌于2016年5月3日向本院提起执行异议之诉。本院认为：案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，判决是否执行该执行标的，应首先要判断案外人对执行标的是否享有实体权益。案外人对执行标的享有实体权益的，则需要判断案外人对执行标的所享有的实体权益是否足以排除强制执行。对后一问题，按照以下三个步骤进行审查：一、判断被执行人是否对执行标的享有实体权益，如果被执行人对执行标的不享有实体权益，则判决不得执行该执行标的；二、如果被执行人对执行标的也享有实体权益，则要判断案外人对该执行标的所享有的实体权益对于申请执行人依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力；三、如果案外人对执行标的所享有的权利在效力上优先于申请执行人的债权，则要判断申请执行人实现债权的行为是否会妨害案外人对执行标的所享有的权利，如果有妨害，则判决不得执行。一、关于聂生铁、王小斌对执行标的215号门面是否享有实体权益。本案中，倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华、曾佑霞向聂生铁、王小斌借款，债权人聂生铁、王小斌为了保证借款债权的实现，双方签订《房屋买卖合同》买卖215号门面等房产，这是以房屋担保债务履行的让与担保，是一种非典型担保，虽然该担保未经合法登记而不得对抗善意第三人，但是系合法的担保；另外也没有充分的证据证明聂生铁、王小斌对倪发田、倪海水、倪海皎、倪海华、曾佑霞所享有的借款债权已因还清而消灭，从而导致从权利、即担保权的消灭；因此，聂生铁、王小斌对215号门面享有担保权，即享有实体权益。二、关于倪发田、张金玉对执行标的215号门面是否享有实体权益。倪发田、张金玉及其家人修建215号门面，至今未办好土地使用权手续，也未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，215号门面系违法建筑。倪发田、张金玉及其家人不能根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，取得该门面的所有权；从215号门面实际由倪海华、曾佑霞夫妇占有、出租的情况看，倪发田、张金玉没有实际占有215号门面；另外倪发田、张金玉也没有取得215号门面的担保物权、用益物权；因此，倪发田、张金玉对215号门面不享有实体权益。三、关于聂生铁、王小斌对执行标的所享有的实体权益，对于张兰依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力，张兰实现债权的行为是否会妨害聂生铁、王小斌对215号门面所享有的权利。聂生铁、王小斌对215号门面所享有的实体权益，是一种非典型担保权，且成立于本院根据张兰的执行申请而查封该门面之前，对张兰依据执行依据所享有的债权显然具有优先效力。如果依据张兰执行申请强制执行215号门面，必然妨害聂生铁、王小斌享有的实体权益。综上所述，聂生铁、王小斌诉请停止对215号门面的强制执行，符合法律规定，予以支持。本院（执行局）根据张兰的执行申请，裁定查封了215号门面，是否解除查封，应由本院（执行局）作出裁定，因而是否解除查封不属本案审理范围；故本院对聂生铁、王小斌诉请解除查封不予支持。由于聂生铁、王小斌并未提供证据证明其取得了215号门面的所有权，依法应承担举证不能的后果；故聂生铁、王小斌诉请确认215号门面归其所有的理由不成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条、十五条、第三十条、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对怀化市鹤城区云集路215号两门面的强制执行；二、驳回原告聂生铁、王小斌的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告聂生铁、王小斌负担50元，被告张兰负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向和平审 判 员  王友华人民陪审员  吴永坚二〇一七年三月十五日代理书记员  崔仁耀