徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0391民初1675号原告：孟召民,男,1965年3月14日生,汉族，住徐州经济技术开发区。委托代理人：赵萱，江苏清正苑律师事务所律师。委托代理人：孙杰，江苏清正苑律师事务所律师。被告:蒋志新,男,1979年7月26日生,汉族，住徐州经济技术开发区。委托代理人：王化松，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作者。被告:马蓓蓓,女,1982年5月16日生,汉族，住徐州经济技术开发区，系被告蒋志新之妻。委托代理人：王化松，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作�。原告孟召民与被告蒋志新、马蓓蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月23日公开开庭审理了本案。原告孟召民的委托代理人赵萱、孙杰、被告蒋志新及其与被告马蓓蓓的共同委托代理人王化松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟召民向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖协议，由被告返还原告已支付的房款220000元，并赔偿损失70400元（利息是以22万元为基数，从2011年6月24日计算，暂计算到2016年10月23日，共计5年零4个月，以年息6%计算，即220000*6%除以12个月*64个月等于70400元），同时按照协议第4条约定，支付违约金220000元。事实与理由：二被告系夫妻关系。2011年6月23日，原告与被告在徐州求是法律服务所两位法律工作者的见证下，签订房屋买卖协议一份。�议约定二被告将其拥有的座落在孤山安置区的期房，面积92平方米的拆迁安置房一套出售给原告，房屋总售价220000元，由原告在合同签订后一次性付清。被告如违约，按房款双倍赔偿，原告如违约，被告不再退还房款。由于双方所交易的房屋在当时没有具体的楼层楼号，需在房屋建成后进行抓阄确定，双方约定由被告协助原告进行抓阄并办理房屋过户手续。合同签订后，原告一次性将220000元房款支付给被告，两被告给原告出具收条一份。2016年3月份，原告得知交易房屋可以抓阄选房时，联系被告进行协助。被告均以各种事由推脱，致使房屋至今无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，向法院起诉，请求法院判如所请。被告蒋志新、马蓓蓓辩称，原告的起诉无事实与法律依据。被告与原告不是同村村民，被告并不认识原告，原告是通过本镇小山子村小名叫学子的人认识的，并介绍购买被告的安置房，见证部门及鉴证费也是原告支付的，原被告在2011年6月23日到求是法律服务所办理的见证等手续。但是合同约定购房款，原告并没有给付，当时说好回头给被告从银行打款的，但直到现在也没有打款。原告一直说等等，被告认为可能原告不想买了，也就没再过问。直到2016年3、4月份，能上房时，被告才第二次见到原告。由于被告在开发区法院有被执行的案件，三套房子均被法院查封，由买房子的人凑了5万多元，交到法院才给解封。被告想抓完房子再向原告要钱，试行一手交钱一手交房，但是政府以房屋的纠纷为借口不同意抓阄选房。被告认为不上房不是被告的原因，相反是原告违约，原告没有给付购房款，被告没有返还的义务，更不存在赔偿损失及支付违约金的义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告孟召民为证明其主张，向本院提交了以下几组证据。第一组证据，见证书一套，包括徐州市求是法律服务所法律工作者王琼、岳修武出具的见证书一份（原件）、原被告签订的房屋买卖合同一份（原件）、原被告身份证复印件、房屋拆迁补偿安置协议一份（复印件）。证明目的：1、2011年6月23日，原被告双方在徐州市求是法律服务所两位法律工作者的见证下，签订房屋买卖协议一份，约定被告将其拥有的座落在孤山安置区的期房，面积92平方米的拆迁安置房屋一套出售给原告，房款22万元，由原告一次性付清。2、该套见证书同时对被告身份证、结婚证、房屋拆迁补偿安置协议原件进行了核对，并将复印件附在见证书后面，证明被告享有拆迁安置房屋的处分权。3、签订房屋买卖合同是原被告双方的真实意思表示，房屋买卖合同合法有效。第二组证据，被告出具的收条一张（原件）、原告工商银行存折本一本（原件）、工商银行办理业务凭证10张（原件）。证明目的：在原被告签订协议当天，原告即按照协议约定一次性支付给被告22万元房款，被告收到房款后为原告出具收到全部房款的收条一张，原告已经履行了支付房款的义务。第三组证据，被告蒋志新给原告出具的借条一张。证明目的：涉案的92平米拆迁安置房屋早在2016年3月份能够抓阄办理上房。原告为了让蒋志新配合办理上房手续，为蒋志新出了路费1000元。由于涉案房屋当时因蒋志新与他人有经济纠纷被查封，这个事实在被告代理人答辩意见也提到，蒋志新向原告借款17000元解封涉案房屋，并连同路费出具18000元借条。该笔费用是原告为了让被告蒋志新配合办理抓阄上房手续而被迫支出的，系因被告的违约而造成的损失，被告应当予以赔偿。第四组证据，徐州经济技术开发区大庙法律服务所法律工作者刘洋出具的见证书一套（均是复印件），其中包括房屋买卖协议、授权委托书、房屋拆迁补偿安置协议、借条、相关人员身份证复印件、见证书。证明目的：被告在2011年6月23日将涉案92平米拆迁安置房屋卖给原告之后，又于2013年元月授权蒋继果出售上述房屋，蒋继果于2015年5月20日将涉案房屋卖给蒋昌辉，致使原被告签订的房屋买卖协议无法履行，被告一房二卖严重侵犯原告权益，应当承担买卖协议约定的双倍返还房款的违约责任。第五组证据，证人马某、胡某、贾某出庭作证称，2011年6月23日，原告孟召民的妻子马某从工商银行取出现金后，按照被告的指示，将现金交付刘召民。被告蒋志新、马蓓蓓针对上述证据发表质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，确实是原被告双方的真实意思。但是协议的第三条合同签订后一次性付清220000元，原告在签订完合同后并未付款。对于第二组证据收据收款人签名两被告也无异议。但是该收条是在签订鉴定书时一并书写的，当时没有给付现金。对于银行存折存款虽然有2011年6月23日的取款，但是取款被告没有见到，而且取款的数额没有达到22万元，从存折可以看出取款共取了3笔。对于10张工商银行的支取凭证，该凭证并不是原始证据，虽然加盖了工行的的方章，但并不是工商银行的行政章或者财务章，而且该方章从证据的形式上并不是加盖的而是扫描上去的,不能证实取款的事实。对于第三组证据借条的真实性无异议，确实是被告所写的。对于第四组证据大庙法律服务所的见证书，对其真实性无异议。因为没有收到原告的房款，就委托蒋继果出售。第五组证据的证人证言真实性不予认可。被告蒋志�、马蓓蓓为证明其主张，向法庭举证如下：调取的中国工商银行开发区支行孟召民的2011年6月23日当天的取款记录共五笔，数额为169000元。证明原告在当天仅取出169000元的本金，加上利息共计17万余元。刘召民的银行卡号，共两个卡号，其中一个卡号在当时已经作废。正常使用的卡号62×××79,同时提供该卡号在2011年6月23日当天的进账记录和出账记录。证明2011年6月23日11时48分卡内进入16万元。2011年6月23日有证人1马某转账记录，将16万元转入到刘召民上述卡中，且有马某的签字。转卡的时间是11时48分。这份证据与之前原告提供的存款和取款凭证相一致。证明该款并未支付给本案的被告蒋志新。该证据也证实证人马某、胡某、贾某的陈述是虚假的。原告孟召民对上述证据的真实性无异议。第二组证据中存款的形式是现钞，证明当时在支付给刘召民房款的时候是先取出现金再进行存入的形式。这与三位证人证言是吻合的，被告以此证据否认三位证人陈述的真实性不成立，该组证据证明原告妻子马某从原告账户取款是为了支付购房款的事实，至于为何打入刘召民的账户，原告在质证阶段已经陈述马某是按照被告的指示支付给刘召民。原告作为一名具备基本交易常识的公民,自然知道买谁的房子就给谁钱的道理。如果不是被告指示，原告和刘召民非亲非故又无任何经济纠纷，不可能将购房款给交付给刘召民。根据被告2016年12月5日向法院提交的申请可以看出，在没有任何证据证明的情况下，被告肯定交易当天购房款是打入刘召民的账户，且申请法院调取的是原告打入刘召民账户的记录，而如果被告对原告支付房款一事毫不知情，即使是听说原告好像将购房款打入刘召民的账户，为了查清事实，也应当申请法院调取原告2011年6月23�当天打款记录的实际收款人。被告申请指向性明确，只能说明被告从一开始就知道实际收款人就是刘召民，是被告指示马某打入刘召民账户中的，被告之所以辩称没有收到购房款，就是想利用银行记录的收款人是刘召民来混淆视听，企图证明原告没有履行付款义务。被告知道刘召民不会作为证人出庭为原告说明情况。基于上述事实，原告认为银行的交易记录不能证明被告没有收到购房款的抗辩。本院经审查认为，原告举证的徐州市求是法律服务所见证书一套、被告出具的收条一张原件、原告工商银行存折本一本原件、工商银行办理业务凭证10张原件、被告蒋志新给原告出具的借条一张原件、徐州经济技术开发区大庙法律服务所法律工作者刘洋出具的见证书一套复印件与被告举证的中国工商银行开发区支行孟召民于2011年6月23日当天的五笔取款记录等证据客观真实，来源合法，与本案存在关联性，能够证明案件的真实情况，本院对以上证据的证明效力予以确认。对于存在争议的证据，本院认定如下：证人马某、胡某、贾某出庭作证有关马某从工商银行取出现金后、按照被告的指示、将现金交付刘召民的证言，有原告举证的工商银行存折本一本原件、工商银行办理业务凭证10张原件与被告举证的工商银行取款记录等证据佐证，本院对该部分证言的证据效力予以确认。本案经审理认定事实如下：二被告蒋志新、马蓓蓓系夫妻关系。2011年6月23日，原告孟召民与被告在徐州市求是法律服务所两位法律工作者王琼、岳修武的见证下，签订房屋买卖协议一份。协议约定二被告将其拥有的座落在孤山安置区的期房，面积92平方米的拆迁安置房一套出售给原告，房屋总售价22万元，由原告在合同签订后一次性付清�被告如违约，按房款双倍赔偿，原告如违约，被告不再退还房款。由于双方所交易的房屋在当时没有具体的楼层楼号，需在房屋建成后进行抓阄确定，双方约定由被告协助原告进行抓阄并办理房屋过户手续。合同签订后，原告一次性将22万元房款支付给被告，两被告给原告出具收条一份。该收条内容为：“今收到孟召民购孤山安置区期房92平方米拆迁安置房壹套。房款已全部付清。房款总价￥220000元整（贰拾贰万元整）收款人：蒋志新、马蓓蓓2011年6月23日”。2013年1月22日，二被告与案外人蒋继果签订授权委托书。授权委托书主要内容为：“委托蒋继果办理拆迁赔偿相关事宜，代为签署相关权益文书。出售大庙镇孤山安置区安置房的（106平方米、92平方米两套）的相关事宜及代收售房款。代理人在其代理权限内签署的一切有关上述文件，本人均予以承认，�此产生的相关权利义务均由本人承担。以上授权委托书系本人真实意思表达，双方签字或捺印后，即产生效力。”2015年5月20日，蒋继果作为甲方（出售方）与作为乙方（购买方）的案外人蒋昌辉签订房屋买卖协议，约定甲方将座落在大庙孤山安置区的房屋1套面积92平方米的安置房出售给乙方。房屋总售价24万元。2016年4月份，原告孟召民得知交易的房屋可以抓阄选房时，联系被告蒋志新，被告蒋志新向原告孟召民发短信称手机信号不好、能抓阄的时候我会通知你们的。2016年4月8日，被告蒋志新向原告孟召民借款18000元筹办上房事宜，后被告因无法提供房屋拆迁补偿安置协议原件，未能协助原告完成抓阄选房等手续。另查明，被告蒋志新自2011年6月23日与原告签订房屋买卖协议至本院审理期间，均具有完全民事行为能力。根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：1、当事人之间签订的房屋买卖协议效力的认定；2、被告有无实际收到购房款220000元；3、原告关于解除原被告签订的房屋买卖协议、由被告返还原告已支付的房款人民币220000元、赔偿损失70400元、支付违约金220000元的诉讼请求是否有事实与法律依据。本院认为，（一）原告与被告之前签订房屋买卖协议合法有效。被告辩称，涉案房屋系拆迁安置房屋，没有取得产权证，不允许买卖，且被告对涉案房屋不享有完全产权，无权对涉案房屋进行处分，所以原被告之间签订的房屋买卖协议无效。1.购买拆迁安置房是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。本案中，被告基于房屋拆迁补偿安置协议对于涉案房屋享有既得利益，即被告依据拆迁补偿安置协议将取得一套92平米的房屋，被告将即将得到的权利通过协议的方式进行转让是不违反法律、法规的禁止性规定的。2．房屋拆迁补偿安置协议上明确写明被拆迁人是被告蒋志新，说明被拆迁房屋产权人是被告蒋志新。被告企图用被安置人口概念混淆产权人概念，被安置人口是被拆迁房屋的常住人口，而常住人口并不等同于房屋共有人，被拆迁房屋的产权还是以房屋产权证上登记的产权人为准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收的补偿是对被征收房屋价值等的补偿，而不是对房屋常住人口的补偿。被告在无证据证明�住人口是被拆迁房屋产权共有人的情况下，以房屋拆迁补偿安置协议中的被安置人口说明是涉案房屋的共有人是不能成立的。3.虽然该房屋在签订合同的时候没有取得产权证，但该房屋在2016年3月份就已经具备上房及办理产权登记的条件。庭审查明，涉案房屋无法进行上房及产权登记的原因是被告无法提供拆迁补偿安置协议原件，并非涉案房屋因自身性质原因无法取得产权证。对于产权明晰、能够办理产权登记的涉案房屋买卖应当认定为是合法有效的。4.原被告之间买卖的是拆迁安置后建造的房屋，并非被拆迁的房屋，所以不存在房屋只能在本村村民之间流转的问题。拆迁安置后房屋的土地性质必须是国有建设用地。对于国有建设用地上的房屋是可以在全民之间进行交易买卖的，所以原被告签订的房屋买卖协议也不因原告并非本村村民而无效。5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。这一规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所谓的强制性规定范围。从民事法律规范的角度分析，调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范，管理性规范被赋予公法责任，而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为，强制性规定对合同效力的影响，在于其是否属于调整私法行为的强制性规定，是否为了规范私法行为的效力，进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同；违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产�发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十八条第六项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人。因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。（二）被告蒋志新、马蓓蓓已经实际收到原告的购房款22万元。首先，二被告在与原告签订房屋买卖协议的当天已经向原告出具了收条。被告蒋志新在庭审中自认自2011年6月23日与原告签订房屋买卖协议至本院审理期间，均精神正常。其次，原告与被告举证的银行取款、存款等证据已经证明，原告已经在签订合同的当日提供银行支付了大部分款项。另外，原告陈述小部分购房款以现金方式支付。第三，�告蒋志新履行了合同后续义务但未能成功。合同约定由被告协助原告办理产权等手续。2016年4月间，原告孟召民电话通知被告蒋志新协助办理抓阄选房事宜。被告蒋志新予以配合，并向原告孟召民借款18000元，但因自身原因未能提供涉案房屋拆迁补偿安置协议原件，导致未能抓阄选房。此间，如果被告蒋志新没有收到原告支付的购房款，当然要向原告依约索要购房款，而不会向原告孟召民借款18000元并进行了一些协助行为。（三）关于原告诉讼请求的认定。1.原告享有单方解除权。鉴于当事人之间签订的房屋买卖协议合法有效，该涉案房屋在2016年3月份就已经具备上房及办理产权登记的条件。由于被告蒋志新自身的原因即其向案外人蒋继果委托授权办理出售涉案房屋等相关事宜，并将拆迁补偿安置协议原件交给了蒋继果，而其本人无法提供拆迁补偿安置协议原件、协助原告办理上房手续失败，造成原告无法实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，原告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项请求解除合同，应于支持。2.关于原告主张被告返还已支付的房款人民币220000元、赔偿损失70400元、支付违约金220000元诉讼请求的认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可�请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”关于返还购房款220000元的主张，应予支持。关于赔偿损失，结合当事人之间签订的《房屋买卖协议》第4条约定，“甲方自签订协议后必须按协议履行，如果甲方违约，按房款双倍赔偿乙方，如乙方违约房款不再退还。”因此，被告应当赔偿原告的经济损失220000元。关于利息，原告主张以22万元为基数，从2011年6月24日计算，暂计算到2016年10月23日，共计5年零4个月，以年息6%计算，即220000*6%除以12个月*64个月等于70400元，本院对此不予认可。首先，双方之间的协议没有约定利息。其次，该案并非民间借贷法律关系。第三，考虑到被告的根本违约与原告的起诉，从平衡二者的利益出发，利息起算点以原告起诉时间2016年7月29日为宜，至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告孟召民与被告蒋志新、马蓓蓓之间签订的房屋买卖协议；二、被告蒋志新、马蓓蓓于本判决发生法律效力后十日内向原告孟召民返还购房款220000元、支付利息（本金为220000元，自2016年7月29日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息。）、赔偿经济损失220000元。三、驳回原告孟召民的其他诉讼请求。案件受理费9085元、保全费2270元、公告费700元由被告蒋志新、马蓓蓓负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费至江苏省徐州市中级人民法院账户，帐号：32×××02，开户行：建行徐州市永安支行）。审 判 长  魏俊哲人民陪审员  孙荣林人民陪审员  孟献勇二〇一七年三月三十日见习书记员  卜凡胜本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。四、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（解释自２００３年６月１日起施行）第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。五、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的�由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。