黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑11民终698号
上诉人（原审被告）王军，男，汉族，住逊克县。
上诉人（原审被告）王建国，男，汉族，住逊克县。
上诉人（原审被告）牟宗伟，男，汉族，住逊克县。
上诉人（原审被告）施家和，男，汉族，住逊克县。
四上诉人的委托代理人周广果，黑龙江至诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜金库，男，汉族，住逊克县。
委托代理人邹立广，男，汉族，住逊克县。
上诉人王军、王建国、牟宗伟、施家和因与被上诉人杜金库房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服逊克县人民法院（2015）逊民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人王军、王建国、牟宗伟、施家和的委托代理人周广果，被上诉人杜金库的委托代理人邹立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杜金库在原审法院诉称，2013年被告开发逊克县广场北街项目，原告与被告于2013年5月26日在平等自愿的基础上签订了《房屋置换协议》，该协议第三条中约定置换房屋的面积为100平方米门市，面朝东。可是工程竣工后，被告交付给原告的门市仅有75平方米，原告要求被告履行合同，按合同约定给原告面积为100平方米的门市，被告以各种理由拒绝履行合同。协议第四条第八款中约定，被告应在2013年12月31日前交付房屋，但被告至今也没有将房屋钥匙及其他手续交付给原告，给原告造成了很大的经济损失。原告认为，被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》，侵害了原告的合法权益。因此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，向逊克县人民法院提起诉讼，请求判令被告履行合同，并承担违约责任及诉讼费用，维护原告的合法权益不受侵害。
原审被告王军、王建国、牟宗伟、施家和在原审法院辩称，一、原告是与黑龙江省鲁源建设工程有限公司广场北街项目部（以下简称鲁源公司北街项目部）签订的《房屋置换协议》，原告起诉鲁源公司北街项目部属于起诉不当，该项目部不具备独立法人资格，所以该合同属于效力待定合同，需黑龙江省鲁源建设工程有限公司（以下简称鲁源公司）予以追认，鲁源公司具有法人资格。二、鲁源公司无法追认《房屋置换合同》，因为鲁源公司是施工企业，并不是房地产开发企业，所以鲁源公司没有资格与原告签订《房屋置换协议》。在置换房屋确定开发公司以后，应由房地产开发公司与原告签订，而原告提供的2013年5月26日签订的置换协议所置换的房屋所有权属于房地产开发公司，所以被告认为该《房屋置换协议》无效。合同无效并不是合同不产生任何法律后果，本案应分析造成合同无效的过错原因，被告认为原、被告双方在合同无效中都存在过错。按照黑河市建设拆迁安置暂行管理办法的相关规定，造成原告享有合法产权房屋拆除的事实由被告承担责任，具体承担责任应当结合原房屋产权面积由人民法院委托省级房地产评估机构对原告被拆迁房屋价格进行市场评估，以上是被告的基本观点。现在原告要求履行合同，这点不符合法律规定，该合同不具有合法性，只有在合同有效的前提下才能谈到履行和违约责任承担问题，所以说对原告要求按照合同约定给付面朝东100平方米门市没有合法根据。三、《房屋置换协议》第二条约定，原告有房照即有产权的房屋面积按5,000元计算，无照按2,500元计算，门斗附属按1,000元计算，现因被告的拆迁行为使原告失去了原有房屋，按照公平原则和双方意思自由表达原则，即使在合同无效的情况下，应当按合同约定价格以货币形式赔偿原告房屋的损失。综上，被告认为原、被告双方所签订的《房屋置换协议》无效，原告要求履行无效合同没有法律依据，由于无效合同造成的原告房屋损失，被告同意按照协议约定价格赔偿原告损失。
原审法院判决认定,2013年5月26日原告与被告鲁源公司北街项目部签订《房屋置换协议》，该协议第三条约定：“置换房屋面积为100平方米门市，面朝东，地点实验小学东北侧（广场小区）。”，同时第四条第八项约定，置换房屋交付时间为2013年12月31日前，如超出时间甲方补偿乙方每月500元房屋租金（工期在自然灾害等人力无法抗拒的情况下除外）。原告被动迁的房屋在2013年5月破土动工，因2013年逊克县遭遇洪水灾害，城区虽未受洪水灾害，但地下水位过高，致使原告回迁的房屋于2014年年末竣工。在原告接收回迁房屋时，由于被告交付的回迁房屋系建筑面积为75平方米的一楼内代二层阁楼及地下室的门市，原告认为按照协议应是一楼100平方米纯门市，原告不予接收。被告曾与原告协商用其他地段门市及楼房来解决回迁房屋问题，但始终未达成一致意见，故原告诉至本院，要求被告履行双方签订的《房屋置换协议》，交付原告100平方米的门市，并赔偿被告未按期交付房屋给原告造成的经济损失。本院依法开庭审理后，于庭后多次就房屋回迁问题进行调解，原、被告均无法达成一致意见。同时原告在庭后得知其回迁房屋的实际投资人为王军、王建国、牟宗伟、施家和四人，故于2015年11月12日申请追加四被告为共同被告。而且原告认为被告现实已不能按协议约定给付回迁房屋，故于2015年11月26日向本院申请回迁房屋价值损失司法鉴定，本院依法经黑河市中级人民法院技术室委托黑龙江兴华土地房地产估价有限公司进行评估，评估结论为：原告回迁房屋位置所在地段建成一楼门市100平方米市场价值为1,256,000元。庭审时，原告依据评估报告主张被告赔偿损失为1,532,320元，赔偿计算公式为：78平方米按照每平方米12,560元计算（法律规定未超过3％的面积不在双倍返还之内），违约面积22平方米按照评估价格每平方米12,560元的双倍计算赔偿损失（78平方米×12,560元+22平方米×12,560元×2﹦1,532,320元）。
另查明，被告鲁源公司北街项目部是开发动迁原告房屋时设立的临时部门，不具备法人资格，其是该动迁工程施工企业鲁源公司的部门，现已不存在，该动迁工程实际投资人系被告王军、王建国、牟宗伟、施家和四人，并对外承担一切责任。
原审法院判决认为，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发应由具备房地产资质的房地产开发企业进行，签订合同的相对方应为房地产开发企业与被动迁人。而本案中，原告签订合同中的相对方鲁源公司北街项目部，系动迁原告房屋开发项目施工企业的一个部门，不具备签订合同的主体资格，违反了房地产管理法的强制性规定，此《房屋置换协议》应为无效合同。但依据合同法规定，合同无效，因该合同无效取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此依据上述法律规定，该协议无效的法律后果应为折价补偿。对于原告损失的补偿主体通过法庭审理可知，原告回迁安置的房屋系被告王军、王建国、牟宗伟、施家和四人作为实际投资人进行房地产开发，故应由四被告承担补偿责任。对于补偿的数额问题，本院认为，原告提供的房地产评估报告已对原告回迁的房屋损失进行了市场价值评估，该评估报告程序合法，客观公正，本院予以采信。至于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律相关问题解释》第十四条规定主张的赔偿数额，本院认为，该司法解释第十四条适用的前提条件系买受方以现金的形式交付房款，而本案原告系动迁回迁安置房屋损失问题，不符合该司法解释规定的情形，故本院不予支持。对于原告要求被告按照协议约定给付未按期交付房屋经济损失的诉请，按照《房屋置换协议》约定，被告应在2013年12月31日前回迁，由于2013年逊克县遭遇洪水灾害，被告于2014年年末交付房屋，虽晚交工一年，但符合协议约定的自然灾害免除补偿的条件，然而造成被告未按期交付房屋的原因，除自然灾害外，被告未按协议约定建成符合置换房屋的结构和面积亦是造成该协议不能履行的主要原因。被告在履行该协议时具有过错，应给予原告相应的补偿。故本院酌情确定被告给付原告房屋租金损失8个月，即从2015年1月至2015年8月（诉讼时止），每月500元，被告共计补偿原告房租损失4,000元。对于被告鲁源公司北街项目部，现已查明不存在，无法承担实际赔偿责任，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告王军、王建国、牟宗伟、施家和补偿原告回迁房屋损失1,256,000元；二、被告王军、王建国、牟宗伟、施家和补偿原告回迁房屋租金损失4,000元；以上一、二项给付款项于本判决生效后十五日内履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费18,591元、鉴定费18,800元，由被告王军、王建国、牟宗伟、施家和承担。
判决宣判后，王军、王建国、牟宗伟、施家和不服,向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审法院判决认定双方在2013年5月26日所签订的《房屋置换协议》中约定的回迁房屋面积为100平方米的门市，按通常理解应为一楼正常门市格局，此种认定没有任何事实根据和法律依据，完全是主观推断的认定，正是按照这种错误的认定才作出了错误的判决结果。事实上上诉人按照《房屋置换协议》的约定即回迁楼房面朝东100平方米门市在2014年年末竣工。上诉人向被上诉人交付回迁楼房，被上诉人不接收，原审法院不顾双方合同的明确约定主观推测100平方米门市应为一楼正常门市格局，才导致按着被上诉人单方申请的评估一楼价格认定该案，理应依法撤销。被上诉人的置换房屋有产权的不足70平方米住宅性质房屋，根据逊克县动迁市场价格也不会值1,256,000元，这样每平方米折合补偿款近18,000元，远远高出了市场价格，原审法院判决结果不公平。请求二审法院撤销原审法院判决，改判上诉人履行2013年5月26日双方签订的《房屋置换协议》，交付给被上诉人位于逊克县天福嘉苑8号楼000104室100平方米门市；一、二审诉讼费用由上诉人承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，2013年5月26日四上诉人以鲁源公司的名义与被上诉人签订的《房屋置换协议》违反法律强制性规定，《房屋置换协议》系无效合同。但因四上诉人作为被上诉人房屋拆迁工程的实际投资人以鲁源公司的名义与被上诉人签订《房屋置换协议》，导致合同无效，四上诉人具有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四上诉人将被上诉人的房屋拆除，并建成楼房，且四上诉人在拆除被上诉人的房屋中具有过错，给被上诉人造成损失，四上诉人对于被上诉人因此受到的损失，应给予赔偿。根据黑龙江兴华土地房地产估价有限公司出具的房地产估价报告，被上诉人的回迁房屋市场价值评估为1,256,000元，原审法院判决四上诉人给付被上诉人回迁房屋损失1,256,000元并无不当。上诉人主张将逊克县天福嘉苑8号楼000104室一楼代二楼阁楼的房屋回迁给被上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,140元，由上诉人王军、王建国、牟宗伟、施家和负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘红梅
审判员 代柳怡
审判员 沈洋洋
二〇一六年十一月二十二日
书记员 仇长城