上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第343号
原告上海百利达物业发展有限公司（反诉被告），住所地上海市。
法定代表人周启丰，董事长。
委托代理人毛利民，男。
委托代理人凌龙彪，男。
被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会（反诉原告），住所地上海市。
负责人周传安，主任。
委托代理人金国栋，男。
委托代理人徐锦琳，女。
原告上海百利达物业发展有限公司（以下简称百利达公司）与被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会（以下简称新陆花苑业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百利达公司的委托代理人毛利民、凌龙彪，被告新陆花苑业委会的负责人周传安、委托代理人金国栋、徐锦琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百利达公司诉称，新陆花苑系公有住宅售后房小区，原告为该小区业主提供物业服务多年，与业主委员会签订过物业管理服务合同。按照物业合同的约定，原告对小区公共区域绿化、电梯保养、维修、设备正常运行等进行了正常管理。2011年新一届业主委员会成立后，被告不同意与原告结算绿化养护、电梯保养、维修、运行等费用，也不同意在小区业主售后公房维修基金新开户单上盖公章，导致该业主维修基金不能划入公积金中心业主大会帐内，被告亦不肯在2012年虹口区售后公房物业服务达标补贴申报审批表上加盖小区业委会的公章，原告因此拿不到补贴。原告就上述事项与被告多次协商无果，导致原告无法支付有关单位维修保养等费用，欠债累累，也无法取得物业服务达标补贴，以填补小区物业日常管理服务的亏损。为此，原告于2012年10月向被告提出退出小区物业管理服务工作，被告同意原告退出。2012年11月底，小区已由新聘的物业管理单位接管物业服务。被告口头答应与原告结算物业管理日常维修养护费和电梯水泵运行费等费用，但无实际结算行动。故要求判令：1、被告支付2011年7月至2012年11月期间的公灯电费38，901.40元、2011年及2012年的电梯年检费9，600元、2011年的电梯限速器校验费2，100元、2011年7月至2012年6月期间的电梯保养费75，600元、2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20，160元、2012年下半年的水箱清洗费4，808元及水质检验费440元、2011年1月至2012年11月期间的绿化养护费10，733元、2011年7月至2012年11月期间的售后公房电梯水泵运行费268，195.60元、2011年7月至2012年11月期间的日常零星修理费20，547.50元；2、被告支付上述欠费的利息，按照银行同期存款利率，自2013年7月8日起计算至支付之日止；3、被告在小区480弄1号1307室、480弄2号102室、460弄2号2001室业主维修基金开户单上加盖公章。审理中，原告申请撤回了第2、3项诉讼请求。原告并表示，现只要求被告支付2011年7月至2012年11月期间的绿化养护费5，847.33元；同意从日常零星修理费中扣除更换灯泡人工费381.75元及无原始凭证的应收费用100元，现要求被告支付日常零星修理费19，936元；售后公房中有210.3平方米房屋系在2012年9月后购置产权的，且大楼底层业主不需要承担电梯、水泵运行费，故售后公房电梯、水泵运行费的诉请调整为259，521.17元；原告和上届业委会有约定，修理费在500元以上的，要经业委会认可才可修理，500元以下的，不需要经业委会认可就可修理。
被告新陆花苑业委会辩称，1、认可部分。（1）根据原告提供的证据，经核算，实际产生的公灯电费确系38，901.40元，同意支付；（2）原告虽提交了电梯年检报告，但是否原件存有疑点，且原告未提供合格证，原告提供的电梯年检费发票也只是复印件，现被告只认可2012年的年检报告，同意支付电梯年检费640元；（3）对电梯、水泵运行费，只认可电耗130，330.20元，其他金额原告没有提供凭证；（4）零星修理费中有些项目不是规定应收取的费用，人工费中有些该收有些不该收，对有凭证的和凭证不全的零星修理费予以认可，对没有凭证的不予认可，原告存在重复收费的情况。零星修理费中有一项筑漏费，筑漏是由房地局指定的江苏吴江二建公司在保质期内进行的，不产生费用，原告不应主张。原告没有提供电梯维修报告，故只同意支付电梯维修费中的电梯光慕修理费2，400元，其他电梯维修费用不同意支付。现同意支付的其他零星修理费总计为1，905.95元。以上认可部分的费用合计174，177.55元，同意支付。2、不认可部分。（1）原告主张电梯限速器校验费没有依据，原告只提供了2009年的报告，没有提供2011年和2012年的报告，也没有校验合格证，故不同意支付。（2）原告与上海欣达电梯工程有限公司（以下简称欣达公司）、上海巨力电梯有限公司（以下简称巨力公司）签订电梯维保合同没有经业委会委托，没有看到维保单位到现场保养过，维修报告上签字的人也从未见过，故不同意支付电梯保养费。之后原告经被告认可委托上海闸北区中迅电梯经营服务部（以下简称中迅电梯经营服务部）进行的电梯保养发生的2012年7月至2012年12月的电梯保养费45，350元，被告同意并已经支付。（3）水泵修缮保养费系按照每季度每台1，080元计算，小区每幢楼有2台水泵，共有4幢楼8台水泵。对原告主张的水泵修缮保养费收费标准没有异议，但原告没有对水泵进行维护，水泵已损坏无法启动，后被告新聘的物业公司对水泵进行了维修，故被告不应支付原告水泵修缮保养费。（4）原告未按照规范清洗水箱，只是换水，没有清洗，碎石还在水箱底。如原告自己清洗水箱，应到卫生防疫站办理手续，但原告未办理。原告未从居民家中抽取水样，送检单位没有资质，原告提供的检测费用和发票金额不相符，送检5个样品，但实际检测的是4个样品。以上不认可部分，不同意支付。审理中，被告表示，同意支付2011年7月至2012年11月期间的绿化养护费5，847.33元。
被告新陆花苑业委会反诉称，1、维修基金应专款专用，不得挪作他用，维修基金的支用必须向业委会提出申请，由业委会审核同意方可。原告在2011年7月至2012年11月期间按每月每平方米建筑面积0.15元向售后公房业主、按每月每平方米建筑面积0.55元向商品房业主预收电梯、水泵运行费，向租赁户收取房屋租金，其中70%部分名为房屋维修养护费，原告合计收取201，118.13元，但未用于电梯、水泵运行和房屋维修养护支出，该款不能作为原告的收益，应返还被告，抵扣被告审核同意从维修基金专户列支的174，177.55元，结余26，940.58元，要求原告退还。2、2011年8月18日、8月23日，原告擅自从业主大会两个银行账户分三次划走维修基金176，048.14元，要求原告返还并支付利息。
原告百利达公司对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、新陆花苑小区是公有住宅售后房小区，公有住宅售后房的物业管理费和电梯、水泵运行费实施固定包干制，小区的物业管理费和电梯、水泵运行费均是按照政府（1996）第219号、（2002）038号文件标准收取的，即高层住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中0.15元由房屋业主从物业管理费中直接支付，0.40元从住宅维修基金中列支。原、被告签订的物业服务合同也明确高层住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元由原告收取。房屋租金归房屋产权人所有，电梯、水泵运行费和房屋修缮费由产权人支付。被告称房屋租金中70%作为房屋维修养护费，没有此项规定。房屋租赁户没有维修基金，原告从未向租赁户收取过房屋维修养护费。底楼的业主不需要承担电梯、水泵运行费，原告没有向底楼业主收取过电梯、水泵运行费。2、2011年8月18日从维修基金划走的两笔款项是原告和上届业委会结算的460弄2号楼电梯改造、安装费，2011年8月23日从维修基金划走的款项是2011年1月至6月期间的部分维修保养费。维修基金的结付必须由业委会确认盖章后才能从银行划转，因结付维修费用从送银行审核到银行划转需要一定时间，故银行直到8月份才将款项划到原告账上。
经审理查明，原告百利达公司原系上海市虹口区四平路460弄新陆花苑小区的物业管理服务单位，自1993年起开始为该小区提供物业管理服务直至2012年11月退出。被告系该小区的业主委员会，本届业委会系于2011年5月27日换届新成立的业委会，于2011年7月起正式接手上任。原、被告之间尚有相关物业管理费用未结算。
另查明，1、2011年7月至2012年11月期间产生的公灯电费总计为38，901.40元。
2、经向上海市特种设备监督检验技术研究院核实，2011年、2012年该院对小区大楼电梯进行了年检，出具了《电梯定期检验报告》，原告支付了2011年、2012年的电梯年检费共计9，600元。
3、经向上海鑫特检测技术咨询服务有限公司核实，2011年7月、2011年11月，该公司对小区大楼的电梯限速器进行整定校验，出具了《电梯限速器整定校验报告》，原告支付了校验费共计2，100元。
4、原告支付给欣达公司、巨力公司2011年7月至2012年6月电梯保养费共计75，600元，该两家公司出具了维修作业报告。
5、2011年第3季度和第4季度、2012年第1季度、2012年4月至8月，小区消防水泵和生活水泵的保养费共计20，160元。
6、根据水箱清洗费收费标准和水箱吨位计算，2012年下半年的大楼水箱清洗费为4，808元。上海淼润卫生技术咨询服务有限公司（以下简称淼润公司）对原告送检的水样进行了检验，出具了合格检验报告，原告支付了水样检测费440元。淼润公司取得《资质认定计量认证证书》，原告办理取得《上海市二次供水设施清洗消毒卫生备案证明》。
7、小区绿化面积为2800平方米，按照每平方米1.40元计算，2011年7月至2012年11月的绿化养护应收费用为5，847.33元。
8、原、被告于2006年2月15日签订的《物业管理服务合同》，该合同第4条约定，原告负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等；第5条约定，原告负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯弱电系统、水泵、水箱；第6条约定，原告负责公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场配电间、地下室；第7条约定，原告负责公共绿地的养护与管理；第13条约定，……房屋设备运行费为每月每平方米建筑面积0.55元；公用部位、共用设施维修养护费在维修基金中列支；第17条约定，委托管理期限为5年，自2005年9月1日零时起至2010年8月31日24时止。
9、《业主公约》第八条规定，物业共用部位、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业管理企业直接组织实施，费用按规定列支：（一）属规定的急修项目；（二）物业发生危及房屋使用安全或公共安全的紧急情况；（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；（五）物业维修和更新费用在500-1，000元以下……。
10、2012年7月，因480弄1号楼2406室厅和卧室的屋顶渗水，经被告同意，原告请维修公司对渗水部位重新做了防水处理，原告支付了筑漏费2，400元。业委会主任周传安及副主任金国栋在维修认定单上“业委会认定意见栏”内签了字。
11、原告支付了电梯各项维修费用共计5，688元。
12、（1）上海市物价局、上海市房屋土地管理局《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》［沪价房（1996）第219号］规定，高层住宅电梯、水泵运行费为每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，从住宅修缮基金中列支0.40元。（2）上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局《关于本市内销商品住宅小区收取电梯、水泵运行费标准的通知》［沪价房（2000）第105号］规定，……在业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为每月每平方米建筑面积0.55元；电梯、水泵运行费主要用于电梯的运行管理、电梯水泵的电耗及常规保养；凡已成立业主委员会的该类小区，电梯、水泵运行费可按以上标准预收，按实结算。（3）上海市房屋土地资源管理局《关于对公有住房售后电梯水泵运行费组成内容请示的批复》（沪房地资物（2001）672号）明确，市房地局和市物价局核定的公有住房售后电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元中，不包括电梯、水泵保养费，发生的电梯、水泵保养费按市物价局沪价房（1996）第219号文规定的标准收取。（4）上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》［沪价商（2002）038号］规定，……上述情形中带电梯住宅的业主，若已按公有住房出售的规定筹集或交割了房屋维修基金的，其电梯、水泵运行费按公房售后的相关规定执行，即每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，在住宅修缮基金中列支0.40元；若未按公有住房出售筹集维修基金的业主，其电梯、水泵运行费则按规定直接全额支付。（5）上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）29号）规定，混合小区中的公有住宅售后物业服务收费，配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元；2015年9月1日起，混合小区内的公有住宅售后房屋按照本小区商品住宅物业服务收费项目和收费标准执行，公有住宅售后维修资金不再列支物业服务费相关费用。该通知自2015年3月1日起废止。（6）上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局《关于在公有住宅售后维修资金中列支水箱清洗费、绿化养护费等收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）30号）规定，配备电梯住宅的水泵和消防泵修缮保养费在电梯、水泵运行费中列支，不配备电梯住宅的水泵和消防泵修缮保养费在公有住宅售后维修资金中列支；电梯零星配件及维修费每台每年在1，200元以下（含1，200元）的，在电梯、水泵运行费中列支，超出1，200元的，超出部分在公有住宅售后维修资金中列支。该通知自2012年9月1日起施行，自2015年3月1日起废止。小区售后公房除底层外的总建筑面积为38，356.01平方米，按照上述规定，2011年7月至2012年11月期间，应从维修基金中列支的小区售后公房（除底楼）的电梯、水泵运行费总计为259，521.18元。
13、2011年7月至2012年11月期间的零星修理费总计20，036元。
14、新陆花苑业主大会和原告作为发包人与上海奥的斯电梯有限公司（以下简称奥的斯公司）作为承包人签订《补充协议》，明确：发包人和承包人公司签订的全部合同文件，因各合同中规定的付款方式、付款金额及服务内容存在差异，为避免实际履行产生争议，双方一致同意，在实际履行中，以原告与奥的斯公司签订的合同编号为D7SE7220电梯改造设备、安装合同为准。2011年8月16日，新陆花苑业主大会通过中国建设银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称建行虹口支行）分两笔向原告转账支付6，011.51元和7，000元，根据银行贷记凭证记载，该两笔款项的转账用途为电梯改造。2011年8月23日，新陆花苑业主大会通过建行虹口支行向原告转账支付163，036.63元，根据银行贷记凭证记载，该笔款项的转账用途为维修费。上述贷记凭证上均盖有新陆花苑业主大会财务专用章和上届业委会主任李新建和副主任张菊英、董常周的印章。经查实，贷记凭证上加盖的业主大会财务专用章为上届业委会使用的业主大会财务专用章。和贷记凭证一起提交银行审核的《物业大修和专项维修、更新、改造工程实施情况暨完工报告》载明，奥的斯公司于2011年4月8日施工完毕。
审理中，根据原告申请，本院依法委托上海复兴明方会计师事务所有限公司对2011年7月至2012年11月期间被告对新陆花苑小区进行物业管理的费用进行司法会计鉴定。鉴定意见为：1、原告于2011年7月至2012年11月期间应在维修基金中列支高层电梯、水泵运行费268，195.60元；2、原告在2011年7月至2012年11月中相关费用支出合计145，610.75元，其中电梯检验费8，960元（有已付款已入账的凭证）、电梯限速器校验费2，100元（有已付款已入账的凭证）、电梯保养费75，600元（有已付款已入账的凭证67，500元，有未付外单位款项已开具发票8，100元）、水泵保养费20，160元（原告开具发票向被告收取的费用）、水箱清洗费7，640元（未付外单位款项已开具发票440元，原告开具发票向被告收取的费用7，200元）、绿化养护费10，733元（原告开具发票向被告收取的费用）、零星修理费20，417.75元（有已付款已入账的凭证15，348元，原告开具发票向被告收取的费用4，146元，开具房屋修理养护单823.75元，无原始凭证100元）。原告对会计鉴定意见没有异议，被告有异议，认为统计不实。
审理中，本院依法向上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市房地局）就高层售后公房住宅的电梯、水泵运行费的相关问题进行咨询，该局答复：1、公房出售后即为公有住宅售后房，其物业服务收费标准按照本市公有住宅售后房物业服务收费有关规定执行。2、2012年9月1日前，根据《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》［沪价房（1996）第219号］规定，高层住宅电梯、水泵运行费实行包干制，每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，从住宅修缮基金中列支0.40元。《关于对公有住房售后电梯水泵运行费组成内容请示的批复》（沪房地资物（2001）672号）规定，公有住房售后电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元中，不包括电梯、水泵保养费。3、2012年9月1日起，根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）29号）和《关于在公有住宅售后维修资金中列支水箱清洗费、绿化养护费等收费标准的通知》（沪房管规范物（2012）30号）规定，配备电梯的住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元。其中，房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后维修资金中列支0.40元。配备电梯住宅的水泵和消防泵修缮保养费在电梯、水泵运行费中列支。电梯零星配件及维修费每台每年在1，200元以下（含1，200元）的，在电梯、水泵运行费中列支。超出1，200元的，超出部分在公有住宅售后维修资金中列支。4、2015年3月1日起，市发改委颁布的《上海市定价目录》明确，物业服务收费不再列入政府定价范围，全面实行市场调节价。业主大会与物业服务企业协商物业服务收费标准时，应当确定电梯、水泵运行费中是否包括电梯、水泵保养费。
审理中，本院就维修基金通过银行结付相关问题向建行虹口支行咨询，该行答复：单位客户到其银行开办账户时，除应提交单位基本材料外，必须办理印鉴预留手续，应提交单位财务专用章以及单位法定代表人或其授权的代理人的签名或者盖章。单位客户来行办理转账支付时，须在转账支付凭证上加盖印章，其银行将凭证上的印章通过验印系统与客户在其银行留存的预留印鉴核对一致后，才会办理转账支付交易。
上述事实，有原告提供的电梯定期检验报告、电梯年检费付费凭证、电梯限速器整定校验报告、电梯限速器整定校验费发票、电梯维护保养合同、电梯维保作业报告、电梯保养收费付款凭证及发票、电梯维保项目记录单、水泵保养费发票、水箱清洗费发票、水箱清洗认定单、水质检验报告、淼润公司的资质认定计量认证证书、原告的二次供水设施清洗消毒卫生备案证明、绿化养护费发票、物业管理服务合同、业主公约、渗水维修认定单、防水材料发票及付款凭单、电梯维修发票及付款凭单、房屋修理养护任务单、维修基金支付费用分摊清单汇总表、记账凭证、转账凭证、补充协议、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》、《关于对公有住房售后电梯水泵运行费组成内容请示的批复》、《关于本市以职工住宅立项建造的小区内已售公房上市交易后等的物业管理服务收费问题的通知》、《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》、建筑汇总表、供水系统保养记录表，被告提供的情况说明、对电梯日常维护保养问题的意见函及签收单、维修保养消防泵及控制柜预算清单、维修保养消防泵及控制柜结算清单、维修保养消防泵及控制柜增加项目清单、维修更换排污泵及控制箱结算清单、维修更换（生活水泵）管道止回阀预算清单、维修更换（生活水泵）管道止回阀结算清单、照片、临时委托书、告示两份、迎世博600天旧住房综合整治工程保修承诺书、对账单、《关于本市内销商品住宅小区收取电梯、水泵运行费标准的通知》、《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》、《关于在公有住宅售后维修资金中列支水箱清洗费、绿化养护费等收费标准的通知》，上海复兴明方会计师事务所有限公司出具的《司法会计鉴定意见书》，市房地局给本院的复函，建行虹口支行向本院出具的《单位账户开户及转账操作中客户印章核对的流程说明》以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原告原系新陆花苑小区的物业服务企业，原告退出小区物业管理后，被告应与原告结算物业管理费用。
关于电梯年检费和电梯限速器校验费的诉请。原告提供了2011年、2012年的电梯定期检验报告、电梯年检付费凭证以及2011年的电梯限速器整定校验报告、电梯限速器整定校验费发票，证明电梯进行了年检和限速器整定校验以及原告支付了年检费和整定校验费的事实。经核实，上述检验报告、整定校验报告均为真实，原告虽未提供检验合格证，但检验报告和整定校验报告已明确检验结论为合格，被告拒绝结算上述费用理由不成立，故应配合从维修基金里支付原告电梯年检费和电梯限速器校验费。
关于电梯保养费的诉请。原告提供了欣达公司和巨力公司的维修作业报告，被告认为该两家公司实际没有进行电梯保养，缺乏事实依据。部分电梯零部件可能存在损坏的情况，但小区建成已有年头，大楼电梯使用年限也较长，故不排除电梯零部件自然损耗的可能性。本届业委会成立后，对电梯维修公司的选聘未及时向原告提出要求，原告沿用之前做法，聘请该两家公司进行电梯保养，并无不当。在本届业委会对电梯维修单位的选聘提出要求后，原告已及时改聘由被告认可的中迅电梯经营服务部来进行电梯保养。被告拒绝结算电梯保养费，依据不足，本院不予采纳，被告应配合从维修基金里支付原告电梯保养费。
关于水泵修缮保养费的诉请。被告主张原告没有对水泵进行修缮保养，对被告提供的照片，原告不确认是小区大楼水泵的相关照片。被告提供的维修保养更换水泵等预结算清单，从时间上看，均是2013年9月之后的，部分还是2014年的。原告于2012年11月就退出了小区管理，后由被告新聘物业公司进行物业管理，被告提供的证据尚不足以证明水泵损坏确系原告未尽水泵修缮保养义务所致，而非新聘物业公司未尽修缮保养义务或自然损耗所致。被告拒绝结算水泵修缮保养费的依据不充分，故本院不予采纳，被告应配合从维修基金里支付原告水泵修缮保养费。
关于水箱清洗费的诉请。被告对原告主张的水箱清洗费金额没有异议。原告清洗水箱，办理取得了相关清洗消毒卫生备案证明，水质送检单位淼润公司也具有相关资质证书，送检水质取得检验合格报告。被告认为原告实际没有实施清洗，只是换水，对被告提供的水样和碎砖照片，原告不确认是小区大楼水箱的相关照片。鉴于被告无充分证据证明原告没有提供清洗水箱的服务，被告拒绝结算水箱清洗费的依据不足，故本院不予采纳，被告应配合从维修基金里支付原告水箱清洗费。
关于2011年7月至2012年11月期间的电梯、水泵运行费的本诉请求及反诉请求。根据相关规定，该时间段的电梯、水泵运行费实行包干制，按照每月每平方米建筑面积0.55元收取，故原告有权向业主从物业管理费中收取每月每平方米建筑面积0.15元的电梯、水泵运行费，从维修基金中收取每月每平方米建筑面积0.40元的电梯、水泵运行费。现原告要求被告从维修基金中结算支付电梯、水泵运行费，符合相关规定，本院予以支持。被告主张售后公房应归并为内销商品房，应适用《关于本市内销商品住宅小区收取电梯、水泵运行费标准的通知》的规定，按实结算，缺乏依据，本院不予采纳。被告反诉要求原告返还已向售后公房业主和商品房业主收取的物业管理费中的电梯、水泵运行费，不符合相关规定。被告主张原告向租赁户收取的房屋租金中包含了房屋维修养护费，未提供事实依据。故对该项反诉请求，本院不予支持。
关于各项日常零星修理费的诉请。对筑漏费，原告请维修单位为报修业主修理渗漏，经被告同意，故被告应结算给原告。电梯维修费中除光幕修理费外，其他费用均低于1，000元，根据业主公约的规定，物业维修和更新费用在500-1，000元以下的，物业管理企业可直接组织实施，费用按规定列支。原告主张的电梯维修费已实际发生，故被告应结算给原告。被告同意结算电梯光幕修理费，本院予以照准。原告根据报修实施修理养护，以开具《房屋修理养护单》作为工作记录，符合物业管理企业的惯常做法，且原告主张的应收费用均为小额费用，现被告不认可《房屋修理养护单》，但无相反证据可以反驳，故对《房屋修理养护单》本院予以采信，被告应将相关修理养护费用结算给原告。经审计，2011年7月至2012年11月期间的零星修理费总计20，417.75元，扣除更换灯泡人工费381.75元及无原始凭证的收费100元，被告应结算给原告的零星修理费为19，936元。
关于返还维修基金的反诉请求。原告从维修基金中划走的三笔钱款，根据银行贷记凭证记载，其中两笔为电梯改造费，一笔为维修费，且均盖有业主大会财务专用章和业委会负责人的印章。小区电梯改造完工于2011年4月8日，系在上届业委会任期内，维修费结算时间段为2011年1月1日至2011年6月30日，也系本届业委会接手上任前发生的费用，上届业委会应该比较了解当时的实际情况，原告和上届业委会结算该三笔费用，符合实际需要，并无明显不妥。但原告在本届业委会成立后办理划转手续，如通过本届业委会办理则更为妥当。原告未通过本届业委会办理划转，手续上虽有瑕疵，但鉴于原告结算事实存在，且被告刻制新印章后也未及时到银行更换预留印鉴，现被告以原告擅自划走维修基金为由主张返还并支付利息，缺乏事实依据，故本院不予支持。
被告同意结算公灯电费38，901.40元和绿化养护费5，847.33元，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十第一款之规定，判决如下：
一、被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会应配合从维修基金中支付原告上海百利达物业发展有限公司2011年7月至2012年11月期间的公灯电费38，901.40元、2011年及2012年电梯年检费9，600元、2011年电梯限速器校验费2，100元、2011年7月至2012年11月期间的绿化养护费5，847.33元，按幢分摊、按户结算；
二、被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会应配合从维修基金中支付原告上海百利达物业发展有限公司2011年7月至2012年6月期间的电梯保养费75，600元、2011年7月至2012年8月期间的水泵修缮保养费20，160元、2012年下半年水箱清洗费4，808元及水质检验费440元，按幢分摊、按户结算；
三、被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会应配合从维修基金中支付原告上海百利达物业发展有限公司2011年7月至2012年11月期间的售后公房电梯水泵运行费259，521.17元，按幢分摊、按户结算；
四、被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会应配合从维修基金中支付原告上海百利达物业发展有限公司2011年7月至2012年11月期间的日常零星修理费19，936元，按幢分摊、按户结算；
上述第一款至第四款所述款项，被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会应于本判决生效之日起30日内配合履行完毕；
五、驳回被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8，843.93元，由原告上海百利达物业发展有限公司负担2，485.12元，被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会负担6，358.81元；本案反诉受理费2，172.42元，由被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会负担；审计费24，000元，由原告上海百利达物业发展有限公司、被告上海市虹口区新陆花苑业主委员会各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 周兴元
人民陪审员 毛济平
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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