上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第144号
上诉人（原审被告）韩新忠。
委托代理人赵利仁，青海川口律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张国祥。
被上诉人（原审原告）张伟。
上列两名被上诉人之共同委托代理人陆建宇，上海君韵律师事务所律师。
原审第三人靳振军。
上诉人韩新忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张国祥、张伟系父子关系。2003年5月12日，上海市交通路XXX号店铺（以下简称“系争店铺”）产权登记在张国祥、张伟名下，根据沪房地普字（2003）第021702号上海市房地产权证记载，建筑面积为55平方米，用途、类型为店铺。张国祥、张伟取得系争店铺产权前，由案外人搭建了位置上附属于系争店铺的临时房屋即附属房屋，面积约为26.14平方米。根据2003年11月28日系争店铺《建设项目环境影响报告表》的附图显示，附属房屋的性质为厨房，方位上应自系争店铺内的水斗处进入。
2012年2月6日，张国祥与韩新忠签订《房屋租赁合同》，约定张国祥将系争店铺（建筑面积55平方米）出租给韩新忠经营面馆；租赁期限为二年，自2012年2月6日至2014年2月5日止，租金每月为人民币（以下币种均为人民币）11，200元，每三个月一付，先付后用，韩新忠支付押金为三个月租金即33，600元；韩新忠不得擅自改变用途和转租他人，不得擅自改变房屋结构影响房屋安全，否则，张国祥可解除合同；店铺正大门进口右侧有扇门里面有三只水斗，装修时改动过，合同期满后应恢复原样，包括厨房中间大门堵起来，进厨房应从正门右侧水斗进入厨房。
合同签订后，韩新忠支付了相关租金和押金33，600元，张国祥将系争店铺交付韩新忠使用，韩新忠将附属房屋出租给案外人经营广告店，并自2012年2月6日起开始收取租金。最近一期租赁合同系2013年7月，韩新忠与靳振军签订《房屋租赁合同》，约定韩新忠将附属房屋（实用面积26.14平方米）出租给靳振军经营广告使用，租期自2013年7月22日至2014年2月5日止，租金为每月6，000元。现合同期已届满，靳振军继续使用附属房屋，韩新忠收取租金至今。
2013年5月，韩新忠未经张国祥、张伟同意在附属房屋上搭建了彩钢板材质的简易房用于居住，建筑面积与附属房屋面积一致。
2014年2月，张国祥、张伟起诉至原审法院，称张国祥、韩新忠于2012年2月6日就系争店铺签订《房屋租赁合同》，约定张国祥出租给韩新忠经营面馆，租赁期两年，自2012年2月6日至2014年2月5日止，租金为每月11，200元，韩新忠不得擅自改变用途，也不得擅自改变房屋结构，合同期满后应恢复原样等；租赁合同签订后，双方按约履行，合同期满后，张国祥、张伟事先多次告知韩新忠不再续签，要求收回，但韩新忠不予理会，故请求判令：1、韩新忠立即搬离系争店铺及附属房屋，交还给张国祥、张伟；2、韩新忠将系争店铺及附属房屋恢复原样，包括店铺正大门右侧厨房中间大门堵起来，进厨房应从正大门右侧水斗进入厨房、拆除附属房屋上搭建的违法建筑简易房；3、韩新忠自2014年2月6日起至实际搬离之日止，按每月11，200元支付张国祥、张伟房屋使用费，并结清水电煤费用；4、靳振军腾退附属房屋，交还给张国祥、张伟。
原审另查明，在张国祥、韩新忠签订的合同期内，韩新忠没有欠付租金及水、电、煤气费的情况。合同期届满后，张国祥、韩新忠未再续签合同，韩新忠至今未搬离系争店铺，亦未支付房屋使用费。
原审再查明，2008年1月1日，张国祥与案外人周某某签订《承包协议》，约定周某某承包使用系争店铺，承包期为两年，自2008年2月6日至2010年2月5日止；原大门旁边有个侧门已闭，里内有三只水斗，如合同期结束应恢复原样，包括厨房大门堵起来。2010年1月23日，双方再次签订《承包协议》，约定承包期自2010年2月6日至2012年2月5日止；正大门进口右侧有扇门里面有三只水斗，装修时改动过，合同期结束应恢复原样，包括厨房中间大门堵起来，进厨房应从正门右侧水斗房进入厨房。
原审庭审中，关于附属房屋一节，张国祥、张伟称系争店铺与附属房屋是一个整体，进入附属房屋必须经由系争店铺，且考虑到附属房屋在韩新忠承租前就一直被出租用于经营广告店，因此在历次的租赁合同中均未对附属房屋的使用作特别约定，但要求承租人将附属房屋恢复厨房的用途。
原审审理中，张国祥、张伟表示愿意补偿韩新忠装修及搭建费用5万元。
原审法院经审理后认为，张国祥与韩新忠间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应恪守履行。张伟作为系争店铺共同产权人，依法享有与张国祥同等的权利。合同期满后，在双方未就续约达成一致的情况下，韩新忠无权继续占有系争店铺，张国祥、张伟主张韩新忠返还系争店铺、支付房屋使用费并结清水、电、煤气费，于法有据，法院予以支持。附属房屋在合同中虽未作明确约定，然韩新忠自承租系争店铺的同时开始与案外人就附属房屋建立租赁关系并收取租金，且包括本案租赁合同在内的历次租赁合同均约定合同期满后应恢复原样，包括厨房中间大门堵起来，进厨房应从正门右侧水斗进入厨房（附属房屋），可以认定张国祥、张伟将系争店铺连同附属房屋一并出租给韩新忠使用，故附属房屋虽没有登记在产证上，但与系争房屋属于不可分割的整体，韩新忠在返还系争店铺的同时仍应将附属房屋一并予以返还。由于附属房屋实际由靳振军使用，靳振军负有协助韩新忠返还附属房屋的义务。因系争店铺与附属房屋的结构已被案外人改动过，故张国祥、张伟有权要求韩新忠在返还系争店铺与附属房屋的同时，按照合同约定恢复原状。韩新忠未经张国祥、张伟许可，在附属房屋上擅自搭建简易房，故韩新忠在返还附属房屋的同时应自行拆除。韩新忠的辩称意见无法律与事实依据，原审法院不予采纳。张国祥、张伟在韩新忠履行完上述义务后，应将收取的押金退还韩新忠，法院一并予以判明。原审审理中，张国祥、张伟自愿补偿韩新忠装修及搭建费用5万元，与法不悖，可予准许。靳振军经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响法院对本案的依法审判。
原审法院据此作出判决：一、韩新忠应于判决生效之日起三十日内将上海市交通路XXX号店铺与附属房屋（建筑面积约为26.14平方米）恢复原样（按合同约定履行），并搬离上述店铺及附属房屋，交还张国祥、张伟；二、靳振军应于判决生效之日起三十日内搬离上述附属房屋，交还张国祥、张伟；三、韩新忠应于判决生效之日起三十日内支付张国祥、张伟自2014年2月6日起至实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费同租金标准，按每月11，200元计），并结清水、电、煤气费用；四、韩新忠应于判决生效之日起三十日内拆除附属房屋上搭建的简易房；五、张国祥、张伟应于韩新忠与靳振军履行完上述第一、二、三、四条主文当日退还韩新忠押金33，600元、补偿韩新忠50，000元。
原审判决后，上诉人韩新忠不服，向本院提起上诉称：第一，据韩新忠所知，现在的拉面馆已经营了十几年，期间拉面馆业主换了几个。最开始他们经营期间分别承租了张国祥和南面卓某某（案外人）两家的房屋，两家房屋只有一墙之隔；为方便经营，在两家的隔墙上开了门。从涉案的合同可以看出，张国祥的房屋面积是55平方米，其余部分则是卓某某的，这样合二为一成为一个整体的拉面馆，拉面馆的业主都是分别与两个房主签订房屋租赁协议。第二，面积为26.14平方米的房屋，原来是电力部门放置变压器的地方，前几年电力部门将变压器迁移到马路对面，之后这个地方就成为空地，由于北、东、南三面是原来电力部门所建的围墙，该空地就成为附近住户倾倒垃圾的地方。过了一段时间，原来经营拉面馆的人就将该地方进行清理，并安装玻璃门、加盖顶棚，形成一间房屋。韩新忠花费36万元将拉面馆盘下，把这间房屋租给他人，从事打字复印业务，并在房顶上加盖简易房，用于居住。第三，韩新忠与案外人卓某某签订的《房屋租赁协议书》明确载明“甲方在交通路XXX号和4648号之间一间房子（前面空坦、厨房、包房）租给乙方”，其中“空坦”即双方当事人争议的面积为26.14平方米的地方。因此，原审法院认定26.14平方米的房屋属于张国祥、张伟，没有任何事实及法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项、第二项，依法改判：1、韩新忠无需将建筑面积为26.14平方米的附属房屋恢复原样（按合同约定履行）并从中搬离，交还张国祥、张伟；2、靳振军无需从附属房屋中搬离。二审审理中，韩新忠表示其不同意拆除附属房屋上搭建的简易房。
被上诉人张国祥、张伟答辩称：附属房屋是系争店铺的厨房间，是一个整体，在张国祥与韩新忠建立租赁关系之前已客观存在。张国祥根据涉案的《房屋租赁合同》约定将系争店铺及附属房屋一并交付韩新忠，合同到期后，店铺及附属房屋应一并返还并恢复原样。而在韩新忠与靳振军签订的租赁合同中已经载明附属房屋是大房东的房屋，可见韩新忠是明确知晓附属房屋是张国祥、张伟的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人靳振军陈述称同意韩新忠的意见。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，张国祥与韩新忠之间存在租赁合同关系，双方应当按照租赁合同履行。现韩新忠上诉称建筑面积为26.14平方米的附属房屋并非张国祥、张伟所有，故其无需将附属房屋恢复原样并搬离该房屋，亦无需拆除附属房屋上搭建的简易房。对此，本院认为，根据查明的事实，张国祥系将系争店铺及附属房屋一并出租给韩新忠使用，现张国祥与韩新忠之间的租赁期限已届满，且张国祥、张伟已明确表示不再续租，故双方之间的租赁期限到期自然终止。虽然韩新忠对附属房屋的产权归属持有异议，但就本案而言，事实上并不影响其与张国祥之间的租赁合同关系。基于合同的相对性原则，涉案的租赁合同期限届满后，韩新忠理应履行返还系争店铺及附属房屋的义务，并按合同约定恢复原状。同时，韩新忠未经张国祥、张伟同意，在附属房屋上搭建了简易房，原审判令其在返还附属房屋时应予一并拆除，亦无不妥。综上所述，韩新忠的上诉意见，缺乏依据，本院难以采纳。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，840元，由上诉人韩新忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年六月十九日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……