济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城民初字第2109号原告马丽，女，生于1977年5月19日，汉族，无固定职业，住济南市。委托代理人李海英、张心富，均系山东统河律师事务所律师。被告济南路劲隽成房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人刁露，董事长。委托代理人郭忠平，男，生于1973年2月14日，汉族，该公司员工，住济南市。原告马丽与被告济南路劲隽成房地产开发有限公司（以下简称路劲隽成房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告马丽于2015年6月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告马丽的委托代理人李海英、被告路劲隽成房产公司的委托代理人郭忠平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马丽诉称，被告路劲隽成房产公司在销售“路劲东城”商品房时，向原告承诺可于2016年12月底交房且付款方式可以另行协商。双方于2015年5月16日签订《房屋认购书》。《房屋认购书》对认购房屋及附属物情况、商品房及附属物价款、认购定金、合同签署以及双方权利义务等事项作出约定，但对交房时间、付款方式没有具体约定。《房屋认购书》签订后，原告于2015年5月16日缴纳定金1万元，被告路劲隽成房产公司向原告出具了定金收据。双方在签订《济南市商品房买卖合同》时，被告路劲隽成房产公司违背了其2016年12月底交房的承诺，交房时间推迟至2017年6月，且不容协商更改。因按揭贷款原告需要多交付利息，因此原告要求分期付款方式支付购房款。被告坚持必须按照其要求办理指定银行的按揭贷款，不允许采取分期付款的方式缴纳购房款。原告与被告多次沟通，被告一直坚持上述要求。双方为此未能签订《济南市商品房买卖合同》。原被告因房屋交付时间、付款方式无法达成一致，无法签订买卖合同，双方对此均没有过错，均不存在违约行为，故不能适用定金罚则。此情形应属于“因不能归责于当事人双方的事由”，被告路劲隽成房产公司应当将定金全额返还原告。被告路劲隽成房产公司拒绝返还原告定金，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、被告路劲隽成房产公司返还原告定金1万元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告路劲隽成房产公司辩称，被告出售的房屋在预售前就对要签订的《济南市商品房买卖合同》进行了公示，明确了交房时间、排除分期付款方式。原告马丽既然同意签订《房屋认购书》，就视同认可被告公示的《济南市商品房买卖合同》内容。原被告在《房屋认购书》上已经对付款方式作出了具体明确的约定。原告马丽未按《认购协议》约定的时间前来交款并就合同内容进行磋商签订《济南市商品房买卖合同》。被告向其发送了《关于尽快付款和签订商品房合同的催告函》，但原告仍置若罔闻，被告只好于2015年6月2日向其发出解约函。因原告未按《认购协议》约定履行自己义务，已经违约，被告不应返还原告定金。经审理本院认定，2015年5月16日，原告马丽与被告路劲隽成房产公司签订《房屋认购书》，约定：原告马丽（合同乙方）认购被告路劲隽成房产公司（合同甲方）坐落在路劲东城一期5栋二单元1104室的房屋一套，房屋总价款为910784元。《房产认购书》中约定：“四、乙方需要在本协议签署后七日内，即2015年5月23日前交纳全部房款或首付款并与甲方签订《济南市商品房买卖合同》及相关文件。如选择按揭贷款方式，需在签署《济南市商品房买卖合同》当日办理完毕贷款手续。六、乙方若未按照本协议第四条及第五条所约定时间交款并办理相关手续，则甲方无须经乙方同意即视为乙方自动退房并放弃本认购协议的所有权利，甲方可单方终止本协议，并将该商品房另行销售，乙方所交定金不退，甲方无息返还乙方已经支付的购房款······若乙方在签订此协议并交付定金后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权处置该房屋，甲方只需无息返还乙方已经支付的购房款。八、乙方确认本协议中约定的通讯地址等联系方式真实、有效、畅通，如联系方式变更，乙方应当在变更后十日内书面通知甲方。甲方依乙方在本协议中约定的通讯地址向乙方发出书面文件，邮寄信件发出后第三日即视为送达。”《房屋认购书》中第五条关于付款方式条款处为空白。原告马丽当日交付给被告路劲隽成房产公司定金1万元。2015年5月2日，被告路劲隽成房产公司向原告马丽邮寄“关于尽快付款和签订《商品房买卖合同》的催告函”，该函载明：“我司特向您发出此函，通知您于2015年5月31日下午17:00之前到我司支付剩余首付房款，并与我公司签订《商品房买卖合同》，办理其他相关购房手续；若届时您未按本通知约定的时间、金额履行，或未签订《商品房买卖合同》，我公司将视您为自动放弃购买此屋的权利，我公司可自行处理该房屋，您已经支付的定金将不予退还，并且您应于2015年5月31日之前到我公司办理退房手续。”2015年6月2日，被告路劲隽成房产公司向原告马丽邮寄《解约函》：“鉴于您逾期支付首付款及逾期与我公司签署《商品房买卖合同》的行为，已构成严重违约，我公司现郑重通知如下：1、根据《认购书》第六条的约定，“·······”（同上文已述）据此，我公司正式通知您，《认购书》自本函送达您之日起解除，且您已经支付的定金10000元，我公司将不予退还。2、《认购书》解除后，我公司即可自行处置该房屋。3、本通知的送达期限以《认购书》中有关送达的约定为准”。被告路劲隽成房产公司提交EMS邮件及回执单拟证实其向原告马丽送达上述催告函及解约函。回执单显示两份函件分别于2015年5月26日、6月3日妥投，单位收发章签收。原告马丽称单位收到该两份函件后未转交给原告马丽。原被告对于双方未按房屋认购书的约定签署商品房买卖合同的原因存有争议。原告马丽称其签署房屋认购书时，被告方销售人员赵雪告知涉案房屋交房时间为2016年年底，付款方式可以选择分期付款。后原告马丽准备与被告路劲隽成房产公司签订商品房买卖合同时，被告路劲隽成房产公司又称不能分期付款，且交房时间为2017年6月，故双方未签署合同。原告马丽对此提交证据为赵雪与江庆（原告马丽的配偶）的谈话录音。在该录音内容大体为双方对付款方式及交房时间进行了磋商，其中女方声音：“我当时说的是16年年底，17年年初，大约是这个数。”经质证，被告路劲隽成房产公司对该证据不予认可，称不能确认录音中女方为赵雪，也无法证实该录音中是在协议约定的签订商品房买卖合同之前，双方对买卖合同内容的及时磋商。被告另认为：赵雪系其员工，但已辞职；房屋销售前其对商品房买卖合同在售楼大厅进行公示，合同中明确约定交房时间为2017年6月30日前，也明确付款方式为一次性付款或按揭贷款；销售人员也对原告马丽告知了上述内容。对此，原告马丽称其未见过商品房买卖合同。经审查本院认为，原告马丽主张双方签署房屋认购书时被告路劲隽成房产公司告知的交房时间与商品房买卖合同中约定的不一致，对此提交录音证据予以证实。被告路劲隽成房产公司虽主张原告马丽应知道交房时间为2017年6月30日，但未提交充分有效证据证实，故本院对被告的上述陈述不予采信。原告马丽虽主张签署房屋认购书时双方约定付款方式为分期付款，但未提交有效证据证实，且房屋认购书中明确约定：原告马丽（合同乙方）应在协议签署后七日内，即2015年5月23日前交纳全部房款或首付款并与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。如选择按揭贷款方式，需在签署《济南市商品房买卖合同》当日办理完毕贷款手续。故本院对原告马丽的该项陈述不予采信。本院认为，原被告签订《房屋认购书》系双方真实的意思表示，无规避法律法规的情形，该合同合法有效，双方均应按照合同约定积极诚信履行合同义务。该认购书系双方为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，系商品房买卖合同的预约合同。认购书中约定的定金系担保订立合同的立约定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。原被告在《房屋认购书》中并未对房屋交付时间作出约定，后双方对房屋交付时间这一重要事项未能协商一致。被告路劲隽成房产公司虽主张系因原告马丽原因导致双方未签订商品房买卖合同，但未能提交有效证据证实。本院认为此种情形属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。被告路劲隽成房产公司应当将定金返还原告马丽。故本院对原告马丽要求被告返还定金1万元的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告济南路劲隽成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马丽定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由被告济南路劲隽成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 常 颖人民陪审员 赵 艳人民陪审员 刘庆宝二〇一六年五月十六日书 记 员 曲刘娜