四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初1231号
原告成都兴隆物业经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市工农兵街。
法定代表人芶敏，该公司总经理。
委托代理人吴利，女，1986年11月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。该公司职工。
被告刘昌丽，女，1975年2月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。
原告成都兴隆物业经营管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）与被告刘昌丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁文独任审判，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告兴隆物业公司委托代理人吴利,被告刘昌丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴隆物业公司诉称，被告是都江堰市灌口镇宁江社区天福家园7幢1单元11楼4号房屋（面积：78.73平方米）的业主和物业使用人，该小区是政府安置小区。原告在2011年6月10日与都江堰市灌口镇人民政府（以下简称灌口镇政府）就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，双方约定，由原告为该小区的业主和物业使用人提供物业服务，相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向原告支付：住宅0.95/月/平方米；业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向原告支付违约金。被告于2011年8月11日入住该小区房屋，并于同日向原告交付2011年8月11日至2012年8月10日年的物业服务费897.52元。被告应在2012年8月11日，2013年8月11日向原告一次性足额缴纳下一年度的物管费，经原告多次催收，被告对从2012年8月11日起截止2014年10月13日止累计拖欠物管费1949.36元。原告遂起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告从2012年8月11日起至2014年10月13日止的物业服务费按26个月计算
1944.63元和此期间的违约金3000元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告刘昌丽辩称，被告确系X家园X幢X单元X楼X号的业主，房屋面积是78.73平方米。至原告兴隆物业公司撤场时止我们只缴纳了一年的物管费。没有缴纳物管费的原因：原告是与灌口镇政府签订的前期物业合同，被告并没有与原告签订过物业合同，故原告与灌口镇政府签订的合同对被告无约束力。被告之所以在收房时交纳一年的物业费和签订入住承诺书等文件，是被告急于入住新房，不交物业费和签订相关手续被告就不能领取到新房钥匙。另原告兴隆物业公司存在电梯经常出现问题得不到及时解决、化粪池不定期清理、收取的很多广告费未公示、收取的物管费不开具正规的发票等服务不到位的情况，导致很多业主未缴纳物管费，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告兴隆物业公司系都江堰市灌口镇天福家园一、二期的物业服务公司，被告刘昌丽系该小区一期X幢X单元X楼X号房屋（面积：78.73平方米）的业主和物业使用人。“天福家园”系政府安置小区，2011年6月10日，原告与灌口镇政府就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：1、合同期限为2011年6月11日至2013年6月10日；2、由原告为该小区的业主和物业使用人提供物业服务：物业共用部分的维修管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向原告支付：住宅0.95/月/平方米；4、业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费和垃圾清运费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费和垃圾清运费；5、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向原告支付违约金。以上物业服务合同签订后，2011年8月4日，双方将《前期物业服务合同》在都江堰市房管局备案，原告也按照合同约定对“天福家园”小区提供物业服务。被告作为业主于2011年8月11日入住该小区房屋，同日向原告交付其一年的物业服务费和垃圾清运费共计897.52元（2011年8月11日至2012年8月10日）。原告于2011年8月12日还在《入住承诺书》中承诺遵守《前期物业服务合同》的所有管理制度，但2012年8月11日至2014年10月13日的物管费没有支付原告。原告遂于2013年12月14日张贴公告向被告催收物管费，之后又于2014年11月26日向未缴纳物管费的业主（包括被告在内）予以催收。
另查明，灌口镇政府于2013年6月7日致函给原告兴隆物业公司，函件题目为《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，灌口镇政府在函件中表明为确保“天福家园”物业服务连续及时，在原告签订的《前期物业服务合同》管理期限届满，双方未协商一致重新签订之前，原告应按备案的《前期物业服务合同》的标准继续对“天福家园”进行物业服务。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的：原、被告的身份信息、原告物业服务资质证书、交房通知书、天福家园业主资料表、入户声明、入住承诺书、收款单、《前期物业服务合同》、“天福家园”书面催缴物管费的公告及现场照片予以证明。
本院认为，1、原告与都江堰市灌口镇政府签订《前期物业服务合同》，由原告对“天福家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告与“天福家园”的业主均具有合同约束力，原告依约向被告提供物业服务，被告作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限届满后，“天福家园”小区因未成立业主委员会，灌口镇政府向原告致函，函件内容是双方继续延续《前期物业服务合同》权利义务，该意思表示符合法律规定。原告及“天福家园”小区的业主均应当按照《前期物业服务合同》履行合同权利和义务。2、被告入住时已经缴纳一年的物管费和垃圾清运费，但2012年8月11日至2014年10月13日未付，双方约定物管费按月支付，故被告应缴纳物管费如下：2012年8月11日至2014年10月13日（诉讼中原告主张未付期限26个月）：78.73㎡×0.95元/月/㎡×26月=1944.63元。被告虽以原告物业服务不到位为由而拒交物业费予以抗辩，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告如果认为原告兴隆物业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业服务费没有合同或法律依据。3、关于原告要求被告支付违约金（自2012年8月11日起至2014年10月13日止按照双方约定计算主张3000元的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。但原告主张违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张违约金调减为200元较为适宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告刘昌丽于本判决生效之日起十日内向原告成都兴隆物业经营管理有限公司支付物业服务费1944.63元。
二、被告刘昌丽于本判决生效之日起十日内向原告成都兴隆物业经营管理有限公司支付违约金200元。
三、驳回原告成都兴隆物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告刘昌丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 丁文
二〇一六年五月三十一日
书记员 付佳