上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第35345号
原告王耀华。
委托代理人钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。
委托代理人潘雄，上海市君和律师事务所律师。
被告上海超越实业有限公司。
法定代表人张爱玲。
委托代理人刘瑄，上海市龙光律师事务所律师。
原告王耀华与被告上海超越实业有限公司（以下简称超越公司）合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序。于2014年12月8日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，转为普通程序，由审判员胡铁红担任审判长，与代理审判员张盈、人民陪审员梅丽华组成合议庭，又于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告王耀华及其委托代理人钱丽萍、潘雄，被告超越公司的委托代理人刘瑄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王耀华诉称，2004年12月16日，上海市徐汇区人民法院出具民事裁定书，将上海乾洲房地产经纪有限公司竞拍得来的上海市浦东新区赵高公路1389弄（原上海市浦东新区赵高公路1289弄）1-8号即龙腾阁小区中第一幢房屋（以下统称系争房屋）抵偿给原告王耀华。2005年9月27日，上海市徐汇区人民法院向本市浦东新区房地产交易中心发出《协助执行通知书》，要求相关部门办理系争房屋登记手续（不含土地）。但由于该地块土地出让金尚未缴足，未办理国土证，故相关部门并未办理上述房屋登记手续。嗣后，鉴于被告超越公司有收购并开发该地块其他幢房屋的意向，而原告不能单独办理系争房屋的房产登记手续，由此为共同办理该龙腾阁小区房屋的房产登记手续，2007年11月23日，原、被告签署《在建工程转让合同》（以下简称转让合同），约定原告将系争房屋在建工程按照现状转让给被告，转让款为人民币（以下币种相同）310万元，待该工程于在相关部门完成登记后，另行商定补充付款协某。因该转让合同订立的目的是为共同办理房产登记，故被告未向原告支付过该合同项下转让款。随后，在原告的协调下，被告又与其他幢房屋的相关权利人签署合同，取得该整体项目。然而，被告并未依照转让合同约定履行合同义务，更未在告知原告的情况下，于2011年6月与相关政府部门达成一致，擅自单方面放弃包含原告系争房屋在内的该地块开发权益，侵犯原告权益，也使得双方签署的转让合同目的不能实现，由此原告于2012年1月20日向被告发函，表示被告放弃龙腾阁小区的项目开发权益，双方失去了办理整个小区项目产证的基础，故原告单方面解除转让合同。被告收到函件后，既未答复原告，也未就解除向法院提起异议。原告认为，双方签订的转让合同，是将上海市徐汇区人民法院裁定抵债给原告的系争房屋，通过房产登记使原告依法取得房屋权属为目的的，被告擅自单方放弃该小区地块的开发权益，致使办理包含系争房屋在内的房产登记手续合同目的不能实现，由此原告发函要求解除双方的转让合同，被告既未提出异议也未向法院提起诉讼下，该转让合同已行依法解除，何况根据法律规定，原告也非具备房地产开发的经营资格及资质方，并不具有签署在建项目转让合同的主体资格。综上，原告提起诉讼，要求：1、判令原、被告双方于2007年11月23日签署的转让合同已依法解除；2、诉讼费由被告承担。
被告超越公司辩称，原、被告于2007年11月23日签署的转让合同已经得到了全面的实际履行，合同已行履行完毕。就履行完毕的合同不存在原告单方面解除的问题。双方签约的合同目的就是针对系争房屋的转让，不存在原告表述的合同目的，原告不具备法定解除权，由此即使相关解除函系原告所发，亦不产生解除合同的效力，且双方转让合同已履行完毕，不存在解除的问题。故被告不同意原告的诉请。
经审理查明，2007年11月23日，原告王耀华作为转让方（甲方）与被告超越公司作为受让方（乙方）签署转让合同一份，约定，甲方依据上海市徐汇区人民法院（2004）徐执字第1611号民事裁定书和上海市徐汇区人民法院（2004）徐执字第1611号协助执行通知书，依法取得系争房屋在建工程权利，该建筑面积1，580.96平方米，房屋24套，虽已竣工，但未进行竣工验收；该系争房屋在建工程设有抵押，抵押权人为上海银行，该抵押债权已经被中国信达资产管理公司上海办事处收购，甲乙双方共同努力解除该抵押权；甲方同意将依法取得的系争在建工程按现状转让给乙方；该系争房屋在建工程转让价款为310万元，该价款不包含本合同项下系争房屋在建工程尚未支付的土地出让金、工程配套费、竣工验收费以及维修基金等办理房屋产权证所需全部税费；甲、乙双方约定，双方在系争房屋在建工程在上海市浦东新区房地产交易中心完成登记后，另行商定补充付款协某；乙方取得该系争房屋在建工程后，申办房地产产权证书所需各种税费，自行承担；任何一方违反本合同规定，均须承担违约责任；甲方如违反本协某约定，应偿付乙方违约金金额为房地产总价款的3%；乙方如违反补充协某约定，未按期支付房地产款项，应按未付款项的日万分之三向甲方支付违约金；……。合同落款甲方由原告签字，乙方盖有超越公司公章并签有“潘丽娟”姓名。另外，超越公司除系争房屋外就龙腾阁小区其他项目与案外人订立相关协某，之后为上海市浦东新区赵高公路1389弄（原上海市浦东新区赵高公路1289弄）龙腾阁小区投入资金，并注销相关设定的抵押。2012年1月，原告王耀华向超越公司发函，表示双方订立的转让合同是基于“龙腾阁”项目的不可分割及不能独立办理产证，同时便于双方共同办理大产证；由于被告已放弃该小区项目的开发权益，故双方失去共同合作办理该项目产证的基础，由此原告提出终止该转让合同。同年3月，原告再次向被告超越公司发函，表示为便于办理“龙腾阁”小区大产证，在潘丽华授意下，依其要求杜撰虚假“承诺书”，目的是为将“龙腾阁”项目第一幢权益暂归超越公司名下，以便达到项目办理大产证必须整体性的先决条件，同时之后为此又签署转让合同；现因被告放弃“龙腾阁”小区的整体开发权益，原告已提出终止转让合同，同时认为“承诺书”不具备王耀华欠潘丽华债务的事实，要求在被告在对外和各利益方的谈判中不要再出示该“承诺书”。就上述函件，落款处打印“王耀华”并在该打印文字上盖有“王耀华”字样印章。被告表示收到上述函件，但收到后鉴于函件落款处为“王耀华”打印字体，并只盖有“王耀华”字样的印章，无法确认是否为原告本人所发，且鉴于该转让合同履行完毕，不存在解除事由，故未予回复。
2012年5月29日，超越公司（甲方）与上海虹口动拆迁实业有限公司（乙方）订立《经济补偿协某书》并达成《关于1号楼后续修缮配套建设的备忘录》，内容表述：超越公司在上海市浦东新区赵高公路1289弄“龙腾阁小区”动迁商品房项目上投入了补充建设资金，现该项目已成“烂尾楼”，现该房产项目在相关政府主管部门的协调下变更了建设单位，超越公司与上海虹口动拆迁实业有限公司为此进行协商，商定甲方退出该房产项目上的权益之争，乙方给予甲方经济补偿，双方协商一揽子补偿1，880万元，除本协某第二条预留1号楼工程、配套费及项目后续土地、办证等分摊费600万元外，对补偿费余额1，280万元作为甲方了结所有债务或权益纠纷的保证金；……甲方同意承担龙腾阁小区1号楼后续修缮配套工程款，并同意承担1号楼在申报办理龙腾阁小区大产证期间发生的各项费用（包括但不限于土地出让金、产权登记费、交易契税等），为此在本协某项下补偿费中预留600万元（结算时多退少补）；甲方所承担的1号楼后续修缮配套工程款及办证费用，按1号楼实测建筑面积分摊结算；……。于此同时，超越公司与上海虹口动拆迁实业有限公司还形成《关于1号楼后续修缮配套建设的备忘录》，就系争房屋续建事项、相关费用的承担及大产证的办理等进行了约定，确定将“龙腾阁小区”项目大产证申报至上海虹口动拆迁实业有限公司上级公司即上海虹房（集团）有限公司名下，具体操作由上海虹口动拆迁实业有限公司负责；大产证依法登记后，1号楼实际处置权归属被告超越公司。
2013年12月2日，原告王耀华就系争房屋向上海虹房（集团）有限公司（以下简称虹房公司）提起所有权纠纷，案件由本院受理，王耀华在诉讼中要求虹房公司配合其办理系争房屋产权过户手续。在该案中，本院审理查明，2004年4月28日王耀华向本市徐汇区人民法院申请支付令，同年5月10日本市徐汇区人民法院作出（2004）徐民督字第24号支付令，判令上海乾洲房地产经纪有限公司归还借款300万元。同年12月16日，王耀华与上海乾洲房地产经纪有限公司的借款纠纷在本市徐汇区人民法院执行程序中达成执行和解协某，上海乾洲房地产经纪有限公司通过竞拍所得的本市浦东新区赵高公路1389弄1-8幢第一幢住宅抵偿王耀华300万元的债权。同日，上海市徐汇区人民法院作出（2004）徐执字第1161号民事裁定书，裁定上海乾洲房地产经纪有限公司所买本市浦东新区赵高公路1389弄1-8幢龙腾阁住宅小区的第一幢（1号、2号）抵偿给王耀华。2007年11月23日，王耀华与超越公司就本市浦东新区赵高公路1389弄1-8幢龙腾阁住宅小区的第一幢在建工程权利按照现状签署转让合同。后虹房公司接手了本市浦东新区赵高公路1389弄1-8幢（1号-16号）项目后续开发工作，虹房公司以建设方的身份接手土地使用权转让及完成善后项目开发。2012年8月，虹房公司办理了上述龙腾阁小区中3号-12号、15号-16号房屋的房地产初始登记，2013年8月，再行办理了13号-14号房屋的房地产初始登记。本院认为本市浦东新区赵高公路1389弄龙腾阁小区第一幢（1号、2号）房屋自虹房公司接手土地使用权的转让以及完成善后项目开发后，尚未办理房屋的房地产初始登记，不具备办理过户手续的条件，且系争房屋涉及王耀华与超越公司间权属问题，故对王耀华的请求，判决予以驳回。王耀华之后对一审判决不服，向上海市第一中级人民法院提起了上诉，二审法院认为2007年11月23日王耀华就系争房屋与超越公司订立转让合同，约定其将系争房屋权利转让给超越公司，王耀华主张转让合同已经解除，其为系争房屋的合法权益人，并未提供充分证据予以证明，故系争房屋涉及王耀华与超越公司的权属问题，且王耀华也未提供证据证明系争房屋已经办理了房地产初始登记，由此于2014年6月24日驳回了王耀华的上诉，维持原判。
庭审中，原、被告双方共同确认，2014年9月29日本市浦东新区赵高公路1389弄龙腾阁小区第一幢房屋大产证权利核准登记至上海虹房（集团）有限公司名下。
另查，超越公司处持有一份由原告王耀华签字的借条，内容为“王耀华今借上海超越实业有限公司人民币叁佰壹拾万元正，定于2006年底归还”，落款时间为2006年1月16日。2007年11月11日，原告王耀华出具“承诺函”一份，表示王耀华就赵高公路龙腾阁住宅楼第一幢24套房屋产权，由于与潘丽华存在的债权债务关系，无法偿还，特此承诺，王耀华名下的第一幢房屋产权以物抵债，产权归潘丽华名下，特此承诺；如后再产生相应债权债务及相关法律事项，由王耀华自己承担，特此承诺。
再查，原告王耀华提供2009年6月3日上海康乐苑康复健身中心有限公司作为甲方与上海晨辉商务咨询有限公司作为乙方签署的《咨询服务协某》一份，合同第8条约定，乙方为本项目所预支的前期费用130万元及所有房屋租金90余万元（两项合计2，277，967.03元），双方约定待上海超越实业公司取得赵高公路“龙腾阁”项目房地产权证后，甲方予以全部免除；如果上海超越实业公司最终没有取得赵高公路“龙腾阁”项目房地产权证，乙方应将前述预支费用和房屋租金以及赵高公路“龙腾阁”项目的前期费用返还甲方；如不能履行，则作为王耀华个人借款处理；此前有关赵高公路“龙腾阁”项目土地出让金400万元包干的约定，继续有效执行；乙方应全力以赴解决赵高公路“龙腾阁”项目土地出让金事宜。
以上事实，由《在建工程转让合同》、《经济补偿协某书》及《关于1号楼后续修缮配套建设的备忘录》、函、《借条》、《承诺函》、《咨询服务协某》、（2013）浦民一（民）初字第42637号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第929号民事判决书等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，双方的争议在于所签署的转让合同是否已依法予以解除。合同的解除分为法定的解除和约定的解除，原告以双方订立合同目的无法实现为由通知被告合同解除，并认为被告在法定的除斥期间内未提出异议，由此双方之间的转让合同已行解除。对此本院认为，合同是否解除的前提应判断原告是否具备合同约定解除权或法定解除权。根据双方转让合同的约定，双方并无合同解除方面的约定，原告提出转让合同实际并非转让，而是为办理系争房屋产权手续，即将系争房屋权利挂在被告名下后再转回原告名下，然而系争房屋办出大产证后，被告将系争房屋另行出售，导致原告合同目的无法实现。被告对原告所陈述转让合同的合同目的并不认同，认为双方之间就是对系争房屋的转让，由被告支付对价。根据转让合同的内容，并没有原告陈述的房屋办某某产权后转回于原告的意思表述，且如按照原告的陈述，签订转让合同仅代为原告办理系争房屋的权利证书，被告在与系争房屋无任何利益的情况下，需要支付对价，还需要义务办理产权证书，支付房屋后期开发费用，承担办理产权证的税费等，在办出产证后尚需与原告进一步协商补充付款协某，该种种约定，均与原告所陈述的转让合同系为原告办理系争房屋权利证明的目的不符，亦不具合理性；原告表示转让合同仅为形式上的签署，但结合原告王耀华提供的2009年6月3日《咨询服务协某》的内容，反映系争房屋今后能否办出权利证书应为原告王耀华作为对被告的保证，即使所转让房屋在未能办出产权证明下，在被告没有选择解除下，原告是不具有法定的解除权，同时也不能反映原告所陈述转让合同是为其办理房屋产权为目的的意思表示，由此，原告所发出的解除通知不发生合同解除的效力。现被告已行通过与案外人协某的方式，由案外人办某某系争房屋的大产证，并不违反原、被告之间转让合同的目的，由此原告要求本院确认转让合同已经其书面通知法定解除的主张，并无事实及法律依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定：
驳回原告王耀华的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告王耀华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 张 盈
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。