浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4719号
上诉人（原审被告）：杭州格拉斯哥酒店管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区中山中路211-215号。组织机构代码：69455705-6。
法定代表人：吴少云，总经理。
委托代理人：吴兆峰，浙江扬理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区祠堂巷19号。组织机构代码：68907281-2。
法定代表人：邓海鹰，董事长。
委托代理人：夏晓明、牛金卓，浙江浙元律师事务所律师。
原审被告：吴少云，男，1973年2月10日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。
上诉人杭州格拉斯哥酒店管理有限公司（以下简称格拉斯哥公司）因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）、原审格拉斯哥公司吴少云房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年6月23日，案外人杭州清河坊商业管理有限公司（出租方、甲方）与吴少云（承租方、乙方）签订《租赁意向书》一份，载明：乙方向甲方申请承租坐落于杭州市上城区××路211-215号4730平方米房屋用于经营酒店；合同签订后，乙方在××路211-215号须注册独立核算的经营公司；双方在签订正式合同前，乙方需缴纳租赁意向金800000元；双方还对其他事项进行了约定。后吴少云依约缴纳了相应款项。2009年11月18日，南宋御街公司（甲方）与吴少云（乙方）、格拉斯哥公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定乙方将与甲方签订的上述租赁意向书项下的全部权利义务转让给丙方，乙方及丙方对该协议所指的转让合同承担连带责任等事项。同日，南宋御街公司（出租方、甲方）与格拉斯哥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，载明：甲方受托将坐落于杭州市上城区××路211-215号及217号二进房屋出租给乙方使用；该房屋的具体位置在合同附件一、二中以红色标注；211-215号房屋的建筑面积约为4730平方米，217号二进房屋的建筑面积约为568.14平方米，最终面积以该房屋所在地房屋测绘部门的实际测量报告为准；租赁期限自2009年9月16日起至2019年9月15日止；该商铺用于经营酒店，品牌为格林豪泰；××路211-215号商铺每天每平方米租金第一至第二年为2.8元，第三至第五年为2.94元，第六至第八年为3.18元，第九至第十年为3.5元，因乙方自行安装室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统等消防设施，总工程造价为639160元，在十年租期内从每年交付租金中予以抵扣，故每年减少租金63916元，均摊到日租金后，第一至第二年租金为（4730×2.8×365-63196）÷（4730×365）=2.76元，以此类推，第三至第五年租金为2.90元，第六至第八年租金为3.14元，第九至第十年租金为3.46元；中山中路217号二进商铺租金为第一年207087元，第二年311057元，第三至五年327646元，第六至八年354605元，第九至十年389858元；租金按季支付，先付后租；××路211-215号商铺租赁保证金800000元，217号二进商铺租赁保证金51100元；合同结束，甲方有权要求乙方自费将该商铺内的所有动产搬离，商铺装修及所有附属设施、设备属甲方所有；合同结束双方均应提前3日通知对方交还、收回商铺，乙方逾期交还商铺，除应依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金1.5倍向甲方支付违约金直至乙方交还该商铺或甲方收回该商铺；承租人连续3个月未足额或及时支付租金的，出租人有权在书面通知承租人后提前终止本合同；承租人就违约应支付的赔偿最低额为，充分履行其付款义务，为自该等付款到期应付之日起至出租人实际收到之日，每逾期一日，按照逾期付款额的0.4%的标准计算的金额；双方还对其他事项进行了约定。2010年8月9日，南宋御街公司与格拉斯哥公司又签订《补充合同》一份，对××路211-215号房屋的租金从2010年8月1日起作出调整：自2010年8月1日至2010年9月30日租金为2.3元每平方米每天；此后租金为第二年租金为2.3元每平方米每天、第三至五年为2.42元每平方米每天、第六至八年为2.61元每平方米每天、第九至十年为2.87元每平方米每天。现南宋御街公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除南宋御街公司与格拉斯哥公司、吴少云签订的《房屋租赁合同书》、《补充合同》以及《补充协议》，格拉斯哥公司立即腾退杭州市上城区××路211-215号及217号二进租赁房屋返还给南宋御街公司，并自合同解除次日起按每月405053.33元的标准向南宋御街公司支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；2、上述租赁房屋内的装修归南宋御街公司所有；3、格拉斯哥公司立即向南宋御街公司支付拖欠的租金4152626.80元（自2014年6月16日起暂算至2016年3月31日，并扣除已支付租金，自2016年4月1日起的租金继续计算至合同解除之日止），并按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍标准向南宋御街公司支付自2014年5月27日起的违约金至上述租金实际付清之日止（暂计算至2015年12月31日为324973.36元）；4、吴少云对上述格拉斯哥公司的应付之款承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由格拉斯哥公司、吴少云承担。
经查，杭州市××路211-215号1幢（建筑面积1459.9平方米）、2幢（建筑面积95.55平方米）、3幢（建筑面积1503.45平方米）、5幢（建筑面积262.88平方米）、6幢（建筑面积134.93平方米）、7幢（建筑面积610.64平方米）、8幢（建筑面积209.5平方米）、9幢（建筑面积71.2平方米）房屋、中山中路217号房屋（建筑面积共计814.14平方米）的所有权人均为杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部（以下简称中山中路指挥部），上述房屋面积共计5162.19平方米。中山中路指挥部向南宋御街公司出具房屋出租授权书一份，载明坐落于杭州市上城区××路211-215号及217号二进房屋系该单位所有，授权南宋御街公司出租签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务。除本案格拉斯哥公司外，上述房屋尚有部分面积另行租赁他人。
南宋御街公司曾就《房屋租赁合同书》项下的租赁面积向原审法院提出鉴定申请。原审案件审理过程中，南宋御街公司与格拉斯哥公司对于上述房屋中的租赁面积进行了确认：扣除租赁他人的面积外，本市中山中路217号二进房屋的租赁面积为568.14平方米，211-215号房屋的租赁面积为4118.05平方米，共计4686.19平方米。后南宋御街公司以其除交付上述房屋中的租赁面积外，还另行向格拉斯哥公司交付无产权面积若干为由重新提出鉴定申请，原审法院未予准许。
另查明，格拉斯哥公司在租赁期间共计向南宋御街公司支付租金13962368.56元。其中包括格拉斯哥公司在本案原审诉讼过程中分别于2015年12月28日支付的200000元、2016年2月26日支付的200000元、2016年3月25日支付的300000元、2016年4月22日支付的200000元。
原审法院认为，南宋御街公司根据房屋所有权人中山中路指挥部的授权，出租涉案房屋，并据此与吴少云、格拉斯哥公司签订《补充协议》，与格拉斯哥公司签订《房屋租赁合同书》及《补充合同》。上述合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。格拉斯哥公司、吴少云以南宋御街公司并非涉案房屋所有权人为由抗辩认为南宋御街公司不具有主体资格没有依据，该院不予支持。
南宋御街公司以格拉斯哥公司长期欠付租金，构成违约为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》及《补充合同》。根据上述合同约定，格拉斯哥公司违反合同约定，且经南宋御街公司提出后的30天内未予纠正的，南宋御街公司有权解除合同；格拉斯哥公司连续3个月未足额或及时支付租金等费用，或未支付的租金等累积达到或超过3个月的基本租金的，南宋御街公司有权在书面通知该公司后提前终止上述合同。对此该院认为，格拉斯哥公司是否违约取决于其是否欠付租金，而本案中租金的计算系以租赁单价乘以面积得出，故应首先确定租赁面积。《房屋租赁合同书》中载明，租赁房屋最终面积以该商铺所在地房屋测绘部门的实际测量报告为准。南宋御街公司作为出租方，应明确出租房屋面积，但自该合同签订至今已五年有余，南宋御街公司未能提供相应测绘报告，双方因此对于租赁面积存在争议，格拉斯哥公司是否欠付租金及欠租金额需待本案判决认定。同时，南宋御街公司亦未能举证证明其曾就解除合同的相关事宜书面通知该公司。因此，涉案租赁合同中约定的解除条件未成就，南宋御街公司的相关诉讼请求没有依据，该院不予支持。南宋御街公司与格拉斯哥公司、吴少云签订的《补充协议》系对于《租赁意向书》项下权利义务转让的约定，但该协议不存在约定或法律规定的解除情形，故该院对于南宋御街公司要求解除该合同的诉讼请求亦不予支持。南宋御街公司要求格拉斯哥公司腾退租赁房屋、租赁房屋内的装修归南宋御街公司所有并要求该公司支付违约金及占有使用费的诉讼请求系基于上述合同的解除，上述合同不符合解除条件，相应的其他诉讼请求该院亦不予支持。
关于《房屋租赁合同书》的计租面积，南宋御街公司认为其交付给格拉斯哥公司的除经双方确认的房屋产权面积外，还包括部分无产权面积，因此计租面积应与合同记载一致。对此该院认为，南宋御街公司虽主张其向格拉斯哥公司交付了无产权面积，但《房屋租赁合同书》中未提及，且南宋御街公司未能明确无产权面积的范围及边界，更未能举证证明其有权出租相关面积并将相应面积交付给了格拉斯哥公司，南宋御街公司仅以《房屋租赁合同书》中记载的商铺建筑面积的大约平方数确定计租面积没有依据。格拉斯哥公司抗辩认为涉案的211-215号9幢房屋系配电房，不应计租，但该房屋属于其租赁的211-215号房屋的组成部分，配电亦主要针对格拉斯哥公司。该公司的上述抗辩没有合同和法律依据，该院不予采纳。因此，该院确认本案租金计算应以双方确认的涉案房屋中的租赁面积4686.19平方米为准。2016年2月15日，南宋御街公司与格拉斯哥公司曾在上述计租面积的基础上对于格拉斯哥公司截至2016年3月31日的欠租金额进行核算，确认为2088048.44元，并均在原审庭审中表示在该计租面积不变的前提下，欠租金额不变。2016年2月15日后，格拉斯哥公司又向南宋御街公司支付租金共计700000元，经扣减，格拉斯哥公司还应支付南宋御街公司截至2016年3月31日的租金1388048.44元（2088048.44元-700000元）。因涉案的租赁合同仍继续履行，2016年3月31日之后的租金南宋御街公司可向格拉斯哥公司另行主张。格拉斯哥公司虽抗辩认为相关租金支付标准仍需扣除消防设施工程造价，但南宋御街公司与其签订的《补充合同》已经将原《房屋租赁合同书》中的租金支付条款进行了变更，并明确了此后的租金支付标准，格拉斯哥公司的上述抗辩意见没有合同依据，该院不予采纳。格拉斯哥公司还抗辩认为其因维修涉案房屋而支出的费用应由南宋御街公司承担，并要求调整保证金金额，但未提出反诉，故该院不予处理。
南宋御街公司还要求吴少云对格拉斯哥公司的付款义务承担连带责任，对此该院认为，合同具有相对性，格拉斯哥公司向南宋御街公司支付租金的义务系基于《房屋租赁合同书》，而吴少云并非该合同的主体。《房屋租赁合同书》系格拉斯哥公司直接与南宋御街公司签订，该租赁合同中约定的租赁物、计租标准等较《租赁意向书》均已发生变更。南宋御街公司认为，南宋御街公司、格拉斯哥公司与吴少云三方签订的《补充协议》中约定，格拉斯哥公司、吴少云对该协议所指的转让之合同承担连带责任，该“转让之合同”系指《房屋租赁合同书》。但上述《补充协议》中明确约定，吴少云系将《租赁意向书》项下的权利义务转让给格拉斯哥公司，因此，该协议中所说的“转让之合同”应为《租赁意向书》而非《房屋租赁合同书》。南宋御街公司的相应诉讼请求没有依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2016年6月17日判决：一、杭州格拉斯哥酒店管理有限公司于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司租金1388048.44元；二、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果杭州格拉斯哥酒店管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费34288元，因杭州南宋御街商业管理有限公司增加部分诉讼请求，实际应收42621元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担25329元，杭州格拉斯哥酒店管理有限公司负担17292元。财产保全费5000元，由杭州格拉斯哥酒店管理有限公司负担。
宣判后，格拉斯哥公司不服，向本院提起上诉称：原审事实认定不清，适用法律不当，判决结果错误。一、南宋御街公司的原审原告主体资格不适格，应当依法驳回其起诉。案涉房屋的所有权人为中山中路指挥部。签订租赁合同时，即明确南宋御街公司系受托将案涉房屋进行出租的；而且在合同的履行过程中，租金均是支付给中山中路指挥部的，租金发票也是中山中路指挥部开具的。根据《中华人民共和国合同法》第402条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”显然案涉租赁合同所直接约束的是中山中路指挥部与格拉斯哥公司，南宋御街公司仅仅作为受托人与格拉斯哥公司签订租赁合同，不具有原审原告主体资格。二、配电设备所占用的房屋不应计入案涉租赁合同的案涉房屋。案涉《租赁意向书》、《房屋租赁合同书》的签约目的是在案涉租赁房屋内开设酒店，故应当具有相应的水电供应等基本条件。为案涉房屋开通水电，配备供电、供水的相关设备是出租方的基本义务。因此在案涉租房合同目的明确的前提下，应当由出租方配备供电设备，故供电设备所占用房屋不应作为计租面积。原审判决多计租金243426.6元（71.2×2.42×366×50%=31531.6；71.2×2.42×365×70%=47168.2；71.2×2.42×365=62890.9；71.2×2.61×365=67828.7；71.2×2.61×183=34007.2）。三、格拉斯哥公司因案涉房屋的消防工程投入为639160元，在每年的应付租金中抵扣63916元。原审在处理过程中未予以抵扣。从《房屋租赁合同书》4.1.1看：1、对于每天每平方租金的约定：第一至第二年租金为2.8元；第三至第五年在第二年基础上递增5%，租金为2.94元……2、因消防总造价为639160元，从每年缴付租金中予以抵扣，故每年减少租金63916元。3、如按照暂定4730平方米的计租面积，换算成的每天每平米的租金为：第一至第二年2.76元每平米……再进行每年租金（暂按照4730平方米计租面积）的罗列。从《补充合同》看：明确对211-215号物业的租金约定部分进行调整，后又按照4730平方米的计租面积进行了罗列。从以上情况可以表明：《房屋租赁合同书》4.1.1明确了每天每平米的房屋租金为2.8元，然后按照暂定4730平米的面积进行了换算，扣除后的每平米每天的租金约为2.76元；显然确定的租金应当是2.8元，而后面的2.76元只是暂按4730平米的面积，扣除63916元进行的暂时罗列，该罗列只有在4730平米的面积得到确认后方为正确。后双方签订《补充合同》，租金调整为每平米每天2.3元，显然这应当是对2.8元的确定标准进行调整的。因此，《补充合同》的租金标准并未扣除每年应抵扣的消防建设费用。如果该调整后的租金已经包含了扣除的消防建设费用，根据《房屋租赁合同书》扣除0.04元每天每平米的标准，4118.05×0.04×365=60123.5元，并不是应扣除的63916元。综上，该调整后的租金显然未扣除消防建设费用。截止现在应当抵扣租金7×63916=447412元。四、南宋御街公司多收的保证金部分应在本诉中一并处理，无须格拉斯哥公司反诉。本案中，南宋御街公司一直按照多于实际面积的标准收取租金，且不应当由格拉斯哥公司进行反诉要求南宋御街公司返还多收的租金，而应直接抵作后续租金。根据合同约定，保证金以二个月租金为准。根据调整后的租金标准，实际计租面积进行计算，2.3×4047×61=567794.1元，不应超过60万，南宋御街公司收取80万的保证金显然超过合同约定，多收的20万应当可抵扣租金。五、在原审庭审后，格拉斯哥公司另行支付了租金400000元。六、由于南宋御街公司关于在其物业范围内限定酒店总量不超过3家、停车场配备等诸多承诺不到位，造成整个南宋御街物业整体租金的跳水，现有的租金标准远远低于格拉斯哥公司与南宋御街公司约定的标准，如继续执行合同约定的租金标准，显然违反公平原则。格拉斯哥公司要求按照同比降价幅度进行租金调整。综上所述，原审对于南宋御街公司的原告主体资格、计租面积、应抵扣（扣减）金额等事宜的认定错误，从而造成处理结果不当，恳请二审法院：1、撤销（2015）杭上民初字第2296号民事判决，依法改判驳回南宋御街公司的起诉或诉请。2由南宋御街公司承担本案的全部诉讼费用。二审庭审中，格拉斯哥公司撤回了关于原审庭审后格拉斯哥公司另行支付了租金40万元的上诉理由。
被上诉人南宋御街公司答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用准确。一、关于主体资格。格拉斯哥公司与南宋御街公司之间的租赁合同合法有效，在承租人违约情况下，南宋御街公司有权起诉主张违约责任。南宋御街公司经授权有权签订租赁合同并收取租金，承担租赁合同项下出租人的权利义务，在租赁合同中是出租人法律地位，不存在委托代理问题，格拉斯哥公司引用间接代理的规定是不恰当的。二、关于配电房所在房屋是否属于租赁标的，是否应当计租，合同是有明确约定的。案涉租赁合同的标的是××路211-215号以及217号二进，配电房所在的211-215号9幢显然属于租赁标的，应当纳入计租。三、关于租金是否应当抵扣格拉斯哥公司消防工程价款。虽然《房屋租赁合同书》中有关于租金抵扣的约定，但双方又签署了《补充合同》，对租金价格进行调整作了明确约定，故不存在抵扣消防工程价款的问题了。四、关于保证金。格拉斯哥公司在原审中并未对保证金提出诉请，也在原审庭审中明确表示不在本案中处理，故原审处理准确，且保证金是固定金额80万元，不存在随租金价格水平和面积调整的问题。五、关于另行支付40万元。关于支付的时间和性质需要格拉斯哥公司核实，但这对原审判决结果没有影响，即使支付了也是履行原审判决或支付后续租金。六、关于调整租金水平。南宋御街公司认为不是在合同约定的权利义务范围内，这一要求是没有合同依据的。综上，请求二审法院依法维持原判。
原审被告吴少云未作陈述。
二审中，在本院指定的举证期限内，格拉斯哥公司、南宋御街公司与吴少云均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于南宋御街公司主体是否适格。根据案涉房屋所有权人中山中路指挥部出具的《房屋出租授权书》，其授权南宋御街公司“签订租赁合同、收取租金、承担出租人的权利义务”，即南宋御街公司享有案涉房屋的出租权，并可作为出租人承担租赁合同的权利义务。因此，南宋御街公司作为出租人主体适格，其与吴少云、格拉斯哥公司签订的案涉的多个合同均属有效。二、关于配电房是否属于租赁标的。首先，案涉《房屋租赁合同书》的租赁标的为××路211-215号及217号二进商铺，该配电房位于××路211-215号9幢，且案涉《房屋租赁合同书》并未对该配电房是否属于租赁标的、是否计租进行单独约定。其次，格拉斯哥公司自认原审确认的案涉租赁房屋面积中包括了该配电房。最后，该配电房的主要用途是为案涉租赁标的供电，亦可佐证其属于租赁标的。故原审法院将该配电房面积计租并无不当。三、关于消防工程价款抵扣。案涉《房屋租赁合同书》在确定××路211-215号商铺每年租金标准的基础上，对消防工程价款的抵扣亦进行了单独约定，并在此基础上对每年租金标准进行了调整和详细罗列。此后，南宋御街公司与格拉斯哥公司签订《补充合同》，对××路211-215号商铺的每年租金标准进行了变更与详细罗列，且未对消防工程价款抵扣进行单独约定。因此，原审法院认定《补充合同》中约定的租金标准是对包括消防工程价款抵扣在内原来租金标准的整体变更，并无不当。四、关于保证金。一方面，南宋御街公司与格拉斯哥公司对保证金金额存在较大争议，另一方面，案涉《房屋租赁合同书》并未解除，保证金清算条件未成就，双方亦未对租赁合同履行期间保证金金额的调整进行约定。因此，在格拉斯哥公司未提出反诉的前提下，原审法院对格拉斯哥公司关于保证金的主张不予处理，亦无不当。五、关于租金标准的调整。案涉的多个合同并未约定有南宋御街公司关于周边环境的承诺及租金标准的调整，故格拉斯哥公司的该主张没有合同依据，不能成立。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17292元，由杭州格拉斯哥酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 张 琪