上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2647号
上诉人（原审原告）程学文。
委托代理人钟高德，上海达真律师事务所律师。
委托代理人毛建国，上海达真律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海金奋得不锈钢厨房设备厂。
法定代表人张爱明。
委托代理人王建民，上海市诤正律师事务所律师。
委托代理人沈艳红，上海市诤正律师事务所律师。
上诉人程学文、上海金奋得不锈钢厨房设备厂（以下简称金奋得厂）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理�明，2013年4月6日，程学文、金奋得厂签订一份《厂房租赁合同》，约定金奋得厂将其位于嘉定区华亭镇霜竹路XXX号的厂房（以下简称系争厂房）出租给程学文，建筑面积为1740平方米，租期为5年，自2013年5月1日至2018年4月30日止，租金为每天每平方米建筑面积人民币（以下币种均为人民币）0.62元，年租金为393，762元，第四年至合同期满租金增加5%，即年租金为413，450元。双方约定程学文于本合同签订后5天内，向金奋得厂支付3万元的租赁履约保证金。合同还约定，金奋得厂应保证其对租赁房屋及土地拥有合法权益，并保证能按照政府部门要求向程学文提供用于办理合同营业执照及经营许可、消防、卫生等证照所需的租赁物权属证明及规划资料。如因金奋得厂或租赁物及其权属瑕疵等原因导致程学文不能办理公司经营执照或相关合法证照的，程学文有权单方解除合同，�有权要求金奋得厂按照本合同约定的六个月租金标准向程学文支付违约金，如违约金低于实际损失的，金奋得厂仍需另行赔偿程学文的实际损失。
合同签订后，金奋得厂将房屋交付程学文，程学文支付金奋得厂租金10万元（付至2013年7月底）及押金3万元。后程学文将注册地址变更为嘉定区华亭镇霜竹公路XXX号XXX幢XXX层注册成立“上海驭科电梯配件有限公司”，程学文为法定代表人。
2013年9月，程学文向原审法院提起诉讼，称根据合同约定，金奋得厂应向其提供办理营业执照等证照的材料，但程学文在办照时被告知系争厂房不符合注册要求，致使无法办理营业执照。金奋得厂的行为直接导致合同无法履行且给程学文造成巨大经济损失，故要求判令：一、解除双方签订的《厂房租赁合同》，二、判令金奋得厂返还已付租金98，440.5元及租赁保证金3万元，并按约支付违�金196，881元。
原审法院另查明：系争厂房产权人为金奋得厂。2013年7月26日，程学文、金奋得厂签订一份《厂房交接确认书》，写明：“双方确认于2013年7月22日将租赁房屋交还给金奋得厂，其他争议另行解决。”
原审审理中，程学文表示由于金奋得厂出租的房屋不符合注册要求，致程学文无法办理营业执照，按照合同约定，程学文有权单方解除合同并要求金奋得厂承担违约金。金奋得厂则认为程学文没有证据证明金奋得厂出租的房屋存在瑕疵导致办不出营业执照，相反，程学文提出的证据中反而证明金奋得厂出租的房屋是可以办出营业执照的。程学文行使合同解除权不符合约定，故金奋得厂不同意解除合同。庭审后，金奋得厂表示经过考虑同意解除租赁合同。
原审法院经审理后认为，程学文、金奋得厂签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，程学文、金奋得厂经协商确认《厂房交接确认书》，双方确认于2013年7月22日将租赁房屋交还金奋得厂，至此，双方达成合意解除了租赁合同，合同解除的时间为2013年7月22日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因程学文已将房屋返还金奋得厂，故金奋得厂应将收取的押金3万元退还程学文。由于程学文的租金已付至2013年7月底，而程学文承租的房屋实际使用至2013年7月22日止，故金奋得厂多收取的租金应返还程学文。程学文提出因金奋得厂出租的房屋不符合注册要求导致程学文未能办出营业执照而要求解除合同的意见，因程学文未能提供证据证明，而且程学文事后已办出营业执照，故对程学文上述意见不予采信。鉴于程学文、金奋得厂双方经协商后解除了合同，金奋得厂不存在违约行为，故程学文主张�违约金196，881元的诉请不予支持。
原审法院据此作出判决：一、确认程学文与上海金奋得不锈钢厨房设备厂签订的《厂房租赁合同》于2013年7月22日解除；二、上海金奋得不锈钢厨房设备厂应于判决生效后十日内退还程学文押金3万元；三、上海金奋得不锈钢厨房设备厂应于判决生效后十日内退还程学文租金11，538.4元。四、程学文其余诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人程学文不服，向本院提起上诉称：程学文已通过充分证据证明系争厂房不符合注册要求，原审法院认定有误，金奋得厂构成违约。此外，原审法院对双方在诉前已合意解除合同的认定也有悖于法律规定。故请求撤销原审判决主文第三、四项，改判金奋得厂返还程学文已付租金98，440.5元，并支付违约金196，881元。
针对程学文的上诉请求，金奋得厂辩称：不同意程学文要求金奋得厂返还全部租金�支付违约金的上诉请求，程学文所付租金应全部不予返还。
上诉人金奋得厂亦不服原审判决，向本院提起上诉称：程学文实际返还系争厂房的时间为2013年7月28日，且现还有一部起重机在系争厂房内，致使金奋得厂无法将房屋出租，金奋得厂对此保留追讨房屋使用费的权利，因此金奋得厂无需向程学文返还任何租金。故请求撤销原审判决主文第三项，改判或者发回重审。
针对金奋得厂的上诉请求，程学文辩称：不同意金奋得厂的上诉请求。金奋得厂无法帮助程学文在系争厂房所在地址办出营业执照，构成违约，应返还全部已付租金并承担违约责任。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，程学文表示因金奋得厂名下厂房实际面积超过已注册单位的面积总和，故致使程学文无法在系争厂房注册新公司。此外，原审中查明的“上海驭科电梯配件有限公司”系金奋得厂擅自注册，并非程学文申请注册成立的。审理中，金奋得厂提供“上海肖洛激光科技有限公司”营业执照一份，该公司注册成立时间为2013年12月26日，金奋得厂表示通过上述证据可以体现系争厂房所在地址并不存在无法注册成立新公司的情况。程学文未对上述证据材料发表意见。另，就尚存与系争厂房内的起重设备，程学文表示愿意迁出。金奋得厂则书面向本院表示由于程学文尚欠搭伙费、电费、电话费等费用，故不同意程学文取回安装在系争厂房内的起重设备。
本院认为，根据查明的事实，程学文与金奋得厂于2013年7月22日签署了《厂房交接确认书》，确认系争厂房已交还金奋得厂，双方其他争议另行解决，原审法院鉴此认定双方合意解除原租赁合同，并无不妥，本院予以认同。现金奋得厂主张程学文实际交还系争厂房时间应为7�28日，但并无相应依据予以佐证，故原审法院以《厂房交接确认书》的日期作为租金结算依据，并无不妥。此外，金奋得厂在审理中明确表示因程学文尚未结清相关费用而拒绝其迁出安装在系争厂房内的起重设备，故金奋得厂以程学文继续占用系争厂房为由请求对程学文已付租金全部不予返还的主张，本院不予支持。另，程学文上诉主张金奋得厂未能帮助其在系争厂房所在地注册构成违约，该项主张缺乏相应依据，本院不予采信。鉴于此，对程学文以金奋得厂构成违约，要求其退还已付租金98，440.5元，并支付违约金196，881元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，818.28元，由上诉人程学文负担人民币5，729.82元、上诉人上海金奋得不锈钢厨房设备厂负担人民币88.46元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 姚 跃
二〇一四年三月十四日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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