上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1940号
原告（反诉被告）上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人张琴华，董事长。
委托代理人张秋瑾。
委托代理人沈珍妮，上海九安律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚国�，男，1963年2月25日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人廖小勇，上海标胜律师事务所律师。
原告上海华莺物业管理有限公司（以下简称华莺公司）与被告姚国勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告姚国勇对原告华莺公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华莺公司的委托代理人张秋瑾、沈珍妮，被告姚国勇及其委托代理人廖小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华莺公司诉称：2011年10月13日，原、被告签订一份《租赁协议》，约定，原告将位于本市中山北一路XXX号的门面房出租给被告使用，租赁期为2年，自2011年10月1日起至2013年9月30日；到期如需续约，被告应在协议期满前一个月内向原告提出；每年租金为1.8万元；协议期内，双方必须严格遵守本协议的�项条款，不得违约，否则违约方须承担相应的责任并按20%的年租金作为赔偿。《租赁协议》签订后，原告将门面房交付给被告使用。租赁期间被告每次都拖延支付租金。合同到期前，被告未向原告提出续约请求。合同到期后，被告也未按约将门面房交还原告。原告多次与被告协商租赁善后事宜，但被告既未与原告续签合同，也不交还房屋。2014年5月5日原告发函给被告，要求被告在2014年5月15日前洽谈续签事宜，否则要求被告在2014年5月底前归还租赁房屋。被告未予理睬。至今，被告已付清2011年12月31之前的租金，并支付2012年1月1日之后的租金及使用费49，499.92元，即被告支付使用费至2014年9月30日。现原告起诉要求：1、被告立即搬离本市中山北一路XXX号门面房（即中山北一路XXX号临牌房及门卫室），并将该门面房返还给原告；2、被告支付2014年10月1日起至被告搬迁�日止的房屋使用费（按每月1，500元计算）；3、被告支付赔偿金3，600元。审理中，原告确认中山北一路XXX号门面房仅指门卫室，在本案中仅要求被告搬离并返还门卫室，中山北一路XXX号临牌房在另案中一并处理。原告并确认门卫室连同牌楼由被告出资5万元搭建，原告同意就该搭建费用对被告作出补偿，具体补偿金额由法院判决。
被告姚国勇辩称：中山北一路XXX号门面房仅指门卫室，不包括中山北一路XXX号临牌房。门卫室所在的位置原是空地，2008年10月被告受原物业管理单位正格物业管理（上海）有限公司（以下简称正格公司）委托出资5万元搭建了门卫室及牌楼，该搭建未经相关部门审批通过。当时，正格公司正与原告办理移交手续，正格公司撤离后，原告与被告交涉，双方就中山北一路XXX号门面房的使用签订了《租赁协议》。签协议时，原告口头承诺�收取被告2年租金，之后不再收取被告租金并将门卫室返还给被告。目前，门卫室由被告用于经营蔬菜。2011年12月31之前的租金被告已经付清，2012年1月1日起，被告又支付原告租金49，499.92元。期间，被告都是先付费，原告过一段时间再向被告出具收据，不存在被告迟延付费的违约行为。中山北一路XXX号门面房系由被告自行出资建造，被告享有使用权，原、被告约定的租期届满后，被告无需返还原告门面房，也无需再向原告支付租金。不同意原告的全部诉请，且赔偿金的约定过高，要求调低。如法院判决被告将中山北一路XXX号门面房返还给原告，则要求原告补偿门卫室及牌楼的搭建费5万元。
被告姚国勇反诉诉称：中山北一路XXX号门面房即门卫室连同牌楼是被告自行出资建造，非原告或其他人的产权房，被告享有用益物权。原、被告合同期满后，被告无需再�原告支付租金。2011年12月31日之前的租金被告已经付清，2012年1月1日至合同到期日2013年9月30日期间，被告应支付原告租金31，500元，而被告实际支付原告49，499.92元，故被告多支付原告17，999.92元。现被告反诉要求原告返还多支付的中山北一路XXX号门面房租金17，999.92元。
原告华莺公司反诉辩称：中山北一路XXX号门面房是正格公司委托被告搭建，正格公司已用中山北一路XXX号地下室2008年的租金及押金抵充被告支付的搭建费用。现被告以门面房系其出资搭建为由拒付原告租金不合理。原、被告租赁协议到期后，门面房仍由被告占用，被告应当支付原告使用费。不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年10月13日，原、被告签订一份《租赁协议》，约定，原告将本市中山北一路XXX号门面出租给被告使用，租期2年，自2011年10月1日起至2013年9月30日止，到期如需续约，被告应在协议期满前一个月内向原告提出；每年租金1.8万元，被告先支付三个月租金，以后每三个月付一次租金，提前15日内支付；协议期内，双方必须严格遵守本协议的各项条款，不得违约，否则，违约方须承担相应的责任并按20%的年租金作为赔偿，且守约方有权终止协议。
租赁期间，被告付清2011年10月1日起至2011年12月31的租金以外，又支付原告2012年1月1日之后的租金及使用费共计49，499.92元。其中，2012年1月15日，被告支付原告租金3，000元。2012年4月15日，被告支付原告租金4，500元。2013年1月11日，被告支付原告租金4，500元。
合同到期后，原、被告未续签合同。2014年5月5日，原告向被告发函称，原、被告签订的中山北一路XXX号地下室房屋租赁合同已于2014年2月底到期，原告曾多次致电要求被告洽商续签事宜。另原、被告签订�中山北一路XXX号门面租赁协议也于2013年9月30日到期，到期至今被告未与原告续签合同。现通知被告在5月15日前来洽谈续签事宜，如被告未前来洽谈续签或与原告就签约事宜未能达成一致，要求被告于5月底之前做好移交工作，归还上述物业，否则原告将诉之法律。被告收函后未予回复。目前，中山北一路XXX号门面房即门卫室仍由被告使用。
另查明：中山北一路XXX号门面房即门卫室连同牌楼系由被告出资搭建。
再查明：2009年6月23日，原、被告另签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将本市虹口区中山北一路XXX号大楼地下空间部位出租给被告使用，用途为招待所及学生租房，租赁日期自2009年3月1日起至2014年2月29日止，考虑到被告投入地下空间资金巨大之实际情况，合同租赁期限为20年，并每5年续签一次。
上述事实，由《租赁协议》、�房屋租赁合同》、《通知函》、收款收据及租金发票若干、原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告就中山北一路XXX号门面房签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该租赁协议于2013年9月30日到期后，双方未能续签合同，且原告已于2014年5月5日书面要求被告于2014年5月底前返还房屋。故对原告要求被告搬离并返还中山北一路XXX号门面房的请求，依法应予支持。
关于房屋使用费，双方合同到期后，中山北一路XXX号门面房实际仍由被告使用至今，被告应按合同约定的租金标准支付占用房屋期间的使用费。目前，被告支付原告房屋使用费至2014年9月30日，原告要求被告支付2014年10月1日起至被告交还房屋之日止的使用费，依法应予支持。同理，被告反诉要求原告返还多支付的租金17，999.92元，缺乏依据，依法不予支持。
关于原告主张的赔偿金3，600元，根据双方合同约定，原、被告须严格遵守合同各项条款，不得违约，否则违约方须按年租金的20%承担赔偿责任。被告在租赁期间确存在逾期支付租金的行为，构成违约，应承担相应违约责任。原告主张的该赔偿金性质属违约金，现被告主张该赔偿金约定过高，本院将酌情予以调整。
关于被告所提要求原告补偿门卫室及牌楼的搭建费用5万元一节，门卫室及牌楼系由被告出资搭建，现原告要求被告返还门卫室及牌楼，被告主张补偿搭建费用，理由正当。鉴于该搭建未办理合法建设手续，且原、被告对于搭建费用的处理未作约定，故门卫室及牌楼的搭建费用的补偿金额由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告姚国勇携物搬离上海市中山北一路XXX号门面房（即门卫室），并将该门面房（含门卫室及牌楼）返还给原告上海华莺物业管理有限公司；
二、被告姚国勇支付原告上海华莺物业管理有限公司2014年10月1日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费（按每月1，500元计算）；
三、被告姚国勇支付原告上海华莺物业管理有限公司赔偿金1，500元；
四、原告上海华莺物业管理有限公司补偿被告姚国勇上海市中山北一路XXX号门面房（含门卫室及牌楼）的搭建费用2.5万元；
上述第一项至第四项，均自本判决生效之日起15日内履行完毕；
五、对被告姚国勇的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，由被告负担；反诉受理费68.75元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三�五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……。