内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第407号
上诉人（原审被告）扎兰屯市和谐物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市蘑菇气镇阳光小区。
法定代表人应助华，董事长。
委托代理人郑春燕，内蒙古政光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚福明，男，汉族，个体，现住内蒙古自治区扎兰屯市。
委托代理人陈连发，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。
原审第三人扎兰屯市蘑菇气凯业农副产品加工有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。
法定代表人温树凯，董事长。
上诉人扎兰屯市和谐物业管理有限责任公司（以下简称和谐物业公司）因占有保护纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2013）扎民初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定依法组成由审判员杨丕军担任审判长，审判员李光、代理审判员青山参加的合议庭，本院于2014年7月14日公开开庭进行�审理，上诉人和谐物业公司的委托代理人郑春燕、被上诉人姚福明及其委托代理人陈连发、原审第三人扎兰屯市蘑菇气凯业农副产品加工有限责任公司（以下简称凯业公司）法定代表人温树凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月12日，原告姚福明与第三人凯业公司签订《凯业公司法院留下职工工资和养老保险资产买卖合同》，合同约定凯业公司将其院内锅炉房等售于姚福明，资产总价款为人民币320万元（其中房屋80万元，锅炉房设备200万元，土地40万元），标的物包括房权证号《蒙村房权证》蒙EO43015**号，面积929.40㎡的锅炉房、三台锅炉、外网管道。双方约定乙方姚福明交付壹佰万元后，甲方协助办理资产交付。2013年7月1日，原告姚福明办理产权过户，房权证号为蒙E7403008**号。2012年9月6日，原告姚福明欲接收锅炉房未果，并因此与被告和谐物业公司法定代表人应助华、第三人凯业公司法定代表人温树凯发生争执，扎兰屯市公安局对相关人员进行了相应治安处罚。原告姚福明在接收锅炉房无果后向法院诉讼。另查明，针对本案争议锅炉房及附属设施存在两份租赁合同。第一份签订时间为2009年5月8日，合同的相对方为第三人凯业公司与应助华，租赁期为二十年，租金为每年15万元，一次性交齐；第二份签订时间为2010年7月1日，合同的双方相对人为第三人凯业公司与被告和谐物业公司，被告和谐物业公司法定代表人应助华在合同上签字，该合同约定年租金为每年5万元，租赁期为三年。又查明，被告和谐物业公司于2010年7月30日与蘑菇气镇政府签订《蘑菇气镇镇区集中供热特许经营协议书》，约定被告和谐物业公司独家享有供热业务的经营权利，特许经营期为二十年。
原审法院认为，原告姚福明与�三人凯业公司签订的房屋买卖合同真实合法有效，原告姚福明已依据合同约定完成产权过户登记，取得产权，应受到法律的保护。被告和谐物业公司在原告姚福明签订该合同之前租赁该锅炉房及附属设施，根据“买卖不破租赁”的原则，该原则效力及于已经取得产权的买受方。本案之中，被告和谐物业公司依据合同签订时间为2009年5月8日，租期为二十年的租赁合同主张应继续租赁使用争议标的物缺乏合法与合理性基础。第一，两份租赁合同在租赁期间及租赁价格上存在巨大偏差，倘若签定日期为2010年7月1日的租赁合同是签订日为2009年5月8日的租赁合同的补充合同，在补充合同中应存有对于原合同相冲突之处进行修正内容之记载。但2010年7月1日合同并未存有该方面记载，其不足以体现是2009年5月8日合同之补充合同；第二，2009年至2010年取暖由第三人凯业公司进行，而如果2009年5月8日签订的合同已经得以履行，则此段期间对蘑菇气镇区供暖则应由被告和谐物业公司进行；第三，2010年7月1日所签订的合同约定年租金5万元，双方均按此履行，第三人凯业公司连续两年收取被告和谐物业公司租金且在其公司账目中有所体现。被告和谐物业公司虽提供第三人凯业公司出具的300万元的收据主张已履行2009年5月8日的合同，但该笔款项在第三人凯业公司账目上未有体现，这与第三人凯业公司的法定代表人温书凯在因治安案件接受公安机关讯问时所作陈述高度吻合。据此，原审法院认定，签订于2009年5月8日的合同并未得到履行，对各方不具有约束力。2010年7月1日的合同真实有效并得到全面履行。根据该合同，被告和谐物业公司对于争议标的物的合同租赁期已满，其应向房屋现产权人交还争议房屋及附属设施。其主张租赁期内曾对租赁物进行改造维修，对管道进行延伸，不在本案审理之范围，被告和谐物业公司可另行予以解决。关于原告姚福明追加的2012年7月1日至2013年7月1日租金，因租赁合同由第三人凯业公司与被告和谐物业公司所签订，故应由第三人凯业公司行使该项权利，对原告姚福明该项请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下，一、被告扎兰屯市和谐物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告姚福明交付2012年6月12日与第三人扎兰屯市蘑菇气凯业农副产品加工有限责任公司签订的买卖合同中的锅炉房及附属设施；二、驳回原告姚福明的其他诉讼请求。案件受理费2000元，由被告扎兰屯市和谐物业管理有限责任公司负担，于判决书生效后十日内交纳。
上诉人和谐物业公司上诉称，一、一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决显失公正。一审判决认定上诉人和谐物业公司法定代表人应助华与原审第三人之间签订的租赁期为二十年合同虚假是基于有利害关系的原审第三人凯业公司法定代表人温树凯的陈述。应助华做为租赁期为二十年合同的一方主体，应当成为本案的当事人，但一审漏列当事人应助华，致使对事实认定不清。二、上诉人和谐物业公司与原审第三人凯业公司签订于2009年5月8日的二十年期限的合同与签订于2010年7月的三年期限的合同，在2010年至2013年的时间有覆盖，至于2013年后，合同双方继续履行2009年5月8日签订的租赁合同，上诉人和谐物业公司与原审第三人凯业公司并没有协议解除，也未依法定程序解除，其合同的效力依然存在，一审对此未予认定，显属不当，一审判决认定的租赁期限为二十年的�同未履行的结论依据不足。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回姚福明的诉讼请求，案件受理费由被上诉人姚福明承担。
被上诉人姚福明答辩称，一、一审判决适用法律正确，认定事实清楚。该案是基于被上诉人姚福明与原审第三人凯业公司签订的买卖合同、原审第三人凯业公司与上诉人和谐物业公司于2010年7月1日签订的租期为三年的租赁合同提起诉讼，上诉人和谐物业公司作为被告，协议相对方作为第三人的凯业公司主体适格。2009年5月8日租期为二十年的租赁合同，虽然是由上诉人和谐物业公司法定代表人应助华签订的，但依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，上诉人和谐物业公司为被告符合法律规定。二、关于上诉人和谐物业公司与第三人凯业公司于2009年5月8日签订的为期二十年租期的租赁合同，一审判决中对该合同的真伪及效力已做了充�的论述与认定。对2010年7月1日签订的为期三年的租赁合同，合法有效，并已实际履行。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条合同变更条件规定，只要当事人意思表示一致，对合同变更的内容约定明确，且表示为书面形式，这种变更实际相当于当事人之间的一个新合同的成立，根据合同的本质属性，新合同合法有效，旧合同被废止或被取代。虽然上诉人和谐物业公司与原审第三人凯业公司未将第一份合同予以解除，但第二份租赁合同内容约定明确，实际履行证据充分，应视为第一份合同自然被废止。综上，请求二审法院维护被上诉人姚福明的合法权益，依法驳回上诉人和谐物业公司的上诉请求。
原审第三人凯业公司答辩称，一、原审第三人凯业公司与应助华签订了租赁期为二十年的合同没有实际履行，合同双方之间写了收据和借条。2009年至2010年供暖的是原�第三人凯业公司，有蘑菇气镇政府支付的收据证明。二、2010年7月1日应助华与原审第三人凯业公司签订了租赁期限为三年的合同，该合同是有效的，上诉人和谐物业公司2010年至2011年每年交5万元。三、签订租赁期限为二十年合同时标的物在给中国农业发展银行扎兰屯市支行和扎兰屯市农村信用合作联社进行抵押，因为抵押在先租赁在后，二十年的合同属于无效合同。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，应予确认。本院二审期间双方当事人及原审第三人均未提交新的证据。
本院认为，本案争议焦点为上诉人和谐物业公司与原审第三人凯业公司之间于2009年5月8日、2010年7月1日签订的两份合同效力以及两份合同是否实际履行。上诉人和谐物业公司与原审第三人凯业公司2009年5月8日签订了租赁锅炉房及附属设施的合同，租赁期限为二十年，2010年7月1日双�当事人又对同一标的物又签订了租赁期为三年的合同，上述两份合同不违反法律规定，均具有法律效力。2010年至2012年期间，上诉人和谐物业公司每年支付了5万元的租金，此事实可以证实2010年7月1日签订的合同得到了双方当事人的履行。关于2009年5月8日签订的租赁期为二十年的合同是否已履行的问题，本院认为，如果上诉人和谐物业公司已支付300万元租金，上诉人和谐物业公司就不应再交纳2010年至2012年的租赁费，2009年至2010年供暖人也不应是原审第三人凯业公司，而应是上诉人和谐物业公司，因此，2009年5月8日签订的合同并未实际履行的事实本院予以确认。上诉人和谐物业公司主张2010年7月1日签订的合同为2009年5月8日签订的合同的补充合同，但2010年7月1日签订的合同未对此有明确的约定，且两份合同对同一标的物的租金约定也不一致，也未对两份合同中冲突之处�出新的约定。因此2010年7月1日签订的租赁合同不应视为2009年5月8日签订的合同的补充合同，而应视为合同双方重新签订了合同，对双方的权利义务重新进行了约定，从事实上替代了2009年5月8日签订的合同。应助华签订的2009年5月8日的合同的目的为供暖，应助华作为自然人并不具备供暖的资质和条件，作为上诉人和谐物业公司的法定代表人，其参加的经营活动代表的是和谐物业公司，因此是否将应助华列为本案当事人不影响案件的正确审理。综上，上诉人和谐物业公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人扎兰屯市和谐物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨丕军
审 判 员 李 光
代理审判员 青 山
二〇一四年七月十六日
书 记 员 姜 楠
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚或者适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”