上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初6246号
原告上海仰宏物业管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人徐伟，总经理。委托代理人王越霆，上海都邦律师事务所律师。被告杭州顺为投资管理有限公司，住所地杭州市。法定代表人王健子，总经理。委托代理人安涛，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托代理人张文均，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。第三人上海市徐汇区之俊大厦业主委员会，住所地上海市。负责人郭嘉，主任。委托代理人裘际玮，上海日盈律师事务所律师。原告上海仰宏物业管理有限公司诉被告杭州顺为投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，2016年5月6日追加上海市徐汇区之俊大厦业主委员会为本案第三人，于2016年4月15日、6月8日分别公开开庭进行了审理。原告上海仰宏物业管理有限公司的委托代理人王越霆、被告杭州顺为投资管理有限公司的委托代理人张文均、第三人上海市徐汇区之俊大厦业主委员会的委托代理人裘际玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海仰宏物业管理有限公司诉称，原告是上海市斜土路1221、1223号之俊大厦的物业管理企业，被告系上海市斜土路XXX号之俊大厦101室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，房屋建筑面积为3691.63平方米。2013年12月18日,原告与第三人签订《上海之俊大厦物业管理合同》，约定，由原告对上海市徐汇区斜土路1221、1223号实施物业服务，管理服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日，其中涉及本案的物业管理费为：主楼1-3F为人民币15元/月/平方米(含公共耗能，但空调费由使用者自付，以下币种均为人民币)。2014年12月5日，第三人通过合法程序决议上调物业管理费，其中涉及本案的物业管理费用为：上海市斜土路XXX号1-3F(裙房)从15元/月/平方米上调至18元/月/平方米，于2015年1月1日起正式实施。另，根据《上海之俊大厦管理公约》第五条违约处理第三款规定，逾期不交纳物业管理费等费用的业主，物业管理处有权收取每日千分之三的滞纳金。被告于2014年6月1日起无故拖欠物业管理费，原告多次向被告催缴，但始终无果。2015年8月起，被告将房屋出租给案外人，由案外人公司按约支付物业管理费至今。现要求，1.被告向原告支付拖欠2014年6月1日至2015年7月31日的物业管理费852,766.53元及停车费12,600元；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金，按每日千分之三计算至被告付清全部物业管理费为止(自欠费次日起算暂至2016年2月29日为1,025,844.91元，以本金为限852,766.53元)；3.被告向原告支付停车管理费滞纳金，按每日千分之三计算至被告付清停车管理费(自欠费次日起算暂至2016年2月29日为15,522.30元，以本金为限12,600元)；4.被告向原告支付2014年6月至2015年7月的水费3,707.38元；5.诉讼费被告承担。被告杭州顺为投资管理有限公司辩称，被告不同意支付物业费,理由为，一、关于原告与原承租人“北京同一首歌”间租赁纠纷，由于原告未遵守与被告关于阻止案外人“北京同一首歌”拆除房屋内包括中央空调等相关设施且通知被告到场的约定、未尽到对物业使用人的监督、管理的义务、未经被告同意将70万元装修押金退还“北京同一首歌”的行为，直接导致被告的房屋严重受损及长达15个月的空置期等损失、损失进行赔偿失去了保障、所涉房屋的一楼和二楼的卫生间造成严重损害，不能正常使用。二、原告关于物业涨价的程序不合法，被告坚决不同意物业费于2015年1月1日起由15元/平方米/月调高到18元/平方米/月。三、关于被告拖欠的停车管理费，被告及承租户从未使用过该车位，而原告未经被告同意，将该车位一直对外出租，并收取租金未转交给被告。三、关于原告要求被告支付物业管理费、停车费滞纳金，被告不同意支付，且原告主张的违约金严重过高，应当按照银行同期贷款利率计算。四、关于水费，原告如果提供垫付水费的依据，被告同意支付水费。原告没有尽到物业管理义务给被告造成严重损失，被告将根据本案处理结果决定是否另案起诉原告要求其承担赔偿责任。第三人上海市徐汇区之俊大厦业主委员会述称，业主委员会成立是合法的，调整物业费是通过法定程序表决通过，是合法的。经审理查明，原告是上海市斜土路1221、1223号之俊大厦的物业管理企业，原告拥有物业服务企业二级资质。被告系上海市斜土路XXX号之俊大厦101室房屋(即系争房屋)及上海市斜土路XXX号地下1层车位2、车位15、车位19、车位34、车位36的产权人，房屋建筑面积为3691.63平方米。第三人于2013年12月4日成立。2013年12月18日，原告(乙方)与第三人上海之俊大厦业主委员会(甲方)签订《上海之俊大厦物业管理合同》，约定，甲方委托乙方实行物业管理，物业地址为上海市徐汇区斜土路1221、1223号，建筑面积为43249.02平方米，管理服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日，物业管理费用为，办公楼为14元/月/平方米(含公共能耗)，主楼1-3F为15元/月/平方米(含公共耗能，但空调费由使用者自付)；乙方向业主和物业使用人收取地下车位物业管理服务费为每月每车位180元。2013年11月20日，第三人出具上海之俊大厦第一届业主委员会决议，通过上海之俊大厦业主委员会章程、上海之俊大厦管理公约、上海之俊大厦专项维修资金管理办法和上海之俊大厦物业服务合同等文件。根据《上海之俊大厦管理公约》第五条违约处理第三款规定，违反本公约物业服务费用(包括管理费、车位管理费、其他服务费用等)收缴部分款项规定，逾期不交者，物业管理处有权收取每日千分之三的滞纳金，逾期一个月不交纳的，物业管理处可以采取相关措施以维护其他业主权利，并通过法律程序追讨欠款。根据《上海之俊大厦管理公约》第七条物业服务费用收缴第(二)款规定，1、业主、物业使用人收到《付款请求书》后，于每月20日之前到管理处支付当月管理费(含公共能耗费)、上月自用电费、水费。2014年12月5日，第三人决议，内容为，2012年针对物业费调整物业管理处对之俊大厦所有业主进行了征询工作，60%的业主同意上调物业费，现决定2015年对物业管理费进行调整，斜土路XXX号1F-3F(裙房)从15元/月/平方米上调至18元/月/平方米，决议于2015年1月1日起正式实施。业主委员会委员分别在决议上签字。被告自2014年6月1日至2015年7月31日拖欠物业管理费，原告于2015年7月31日，2016年2月3日分别向被告发联系函催缴物业费，被告收到后未书面答复。被告自2014年6月1日至2015年7月31日未缴纳停车管理费。上海市斜土路XXX号房屋的水费由原告统一缴纳，再向业主分别收取。另查明，被告的法定代表人王健子于2012年2月17日出具委托书给黄某，委托黄某签订之俊大厦物业管理调整征询表，2012年2月29日，黄某在上海陆家嘴物业管理有限公司之俊大厦管理处制作的之俊大厦物业管理费调整征询表上代表产权人表示同意并签字。以上事实，除原、被告、第三人当庭陈述一致外，另有原告出示的资质证书、上海之俊大厦物业管理合同、上海之俊大厦第一届业主委员会决议、上海之俊大厦管理公约、上海市房地产权证、上海仰宏物业管理有限公司之俊大厦客户联系函及邮寄凭证、水费发票等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。原告出示的原告与第三人于2015年3月15日签订的调整原合同物业管理之费用的补充协议(一)，经质证，被告认为协议无效，第三人表示无异议，本院认为，被告提出异议未提供相关的证据，故予以认定。原告出示的税款专用发票开票系统，经质证，被告表示不予认可，第三人表示无法确认真实性，本院认为，该材料系数据电文，由于原告未提供网址、时间，并将网页当庭演示，指明网页中与案件相关联的内容，故本案不予认定。原告出示的第三人出具的证明，经质证，被告表示不认可，第三人表示无异议，本院认为，该材料不具备证据的形式要件，故不予认定。被告出示的原告于2015年12月2日出具的情况说明，经质证，原告表示，该材料系原告为证明被告和案外人“北京同一首歌”就租赁合同纠纷提供的证据，属于证据收集不合法，不能作为本案的证据，第三人表示无法确认真实性，本院认为，该材料未出示原件且与本案无关联性，故不予认定。被告出示的房屋租赁意向书、银行转账凭证、房屋租赁合同、照片、被告与案外人间信函往来，经质证，原告表示，系被告与案外人之间的有关材料，与本案无关联性，一至三层公共卫生间系被告的原承租人改造造成，第三人表示，无法确认真实性，本院认为，关于被告提出一至三层公共卫生间不能使用的问题，可采取报修形式，且提出该问题期间为2015年12月至2016年3月，原告未主张该时间段的物业管理费，故采纳原告的质证意见，对上述材料不予认定。庭审后，第三人提供了物业管理费调整征询表，并说明，斜土路1221、1223号总建筑面积43022.67平方米，总人数为136人，同意面积为26244.45平方米，同意人数为94人，面积比例为61%，人数比例为69.12%。被告出具书面意见，认为，同意类征询表中业主签字真实性无法核对，绝大多数业主人数与实际签字人并非一致，表决票应属无效，且未经备案，故涨价行为无效。原告出具书面意见，表示无异议。庭审后，被告表示，对原告主张水费的数额无异议，同意支付。本院认为，建筑物区分所有权人俗称业主，即依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人；或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人。区分所有权是基于在一个小区或一栋建筑物的构造、权利归属及使用上不可分离的共同关系而集合产生的成员权。成员权是参与订立规约、选举及解任管理者、请求召集会议、请求正当管理共同关系的事务、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行为等权利；包括承认业主公约等管理规约的约束力，执行区分所有权人管理团体会议决议等义务。业主因各自对于物业服务的期待值不一，为协调彼此间共同利益，便利处理共同事务和交易，在制度设定上限制和约束业主的部分权利。将共同物业事务权利让渡于业主团体，赋予业主团体自治、保护业主团体自治运行秩序的权利；对违反义务的区分所有权人可以请求禁止其行为、禁止使用专有部分、拍卖区分所有权及排除区分所有关系等权利。区分所有权人要了解和信任业主团体的功能、作用，不能随意否认业主团体与物业服务企业所签订的物业服务合同对自己的约束力；要正确处理个别业主权利与业主群体利益的关系。个别业主应接受多数业主的要求，多数业主也要照顾个别业主的意见。开发商、业主和物业管理公司要共同努力，诚信为本，一诺千金，尊重历史和现实，实现共同利益最大化。创造一个舒适、优美的居住环境。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的相关规定，第三人上海市徐汇区之俊大厦主委员会与依法选聘的原告上海仰宏物业管理有限公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于原告调整物业管理费标准问题，第三人在庭审后提交了向上海市斜土路XXX号1-3层业主征询调整物业管理费标准至18元/月/平方米、向1223号4-28层业主征询调整物业管理费标准至16.80元/月/平方米、向1221号1-13层业主征询调整物业管理费标准至,6.50元/月/平方米的征询表，征询表显示，专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上业主同意调整物业管理费标准，虽然被告主张调整的物业费收费标准侵害了业主利益，但对此其并未提供相应证据予以证实，且被告的委托代理人曾在2012年2月之俊大厦物业管理费调整征询表中签字同意，被告已向原告支付2015年8月起的物业管理费，而2015年3月第三人与原告签订重新明确物业管理费标准的补充协议(一)，该补充协议(一)效力尚未被依法否定之前，被告拒绝按照补充协议(一)履行付款义务亦缺乏法律依据，故对被告该异议，本院不予采纳，并认定，补充协议(一)对全体业主仍具有约束力。被告以原告未能阻止原承租人北京同一首歌拆除系争房屋装潢并通知被告到场、擅自退还装修保证金等为由抗辩不支付物业管理费，属于抗辩不适格，本院不予采纳。现原告提供与物业服务收费对应的服务质量，被告作为接受了原告服务的业主，从公平原则出发，被告应按调整后的物业管理费标准支付自2015年1月起至2015年7月31日间的物业管理服务费并按原物业管理费标准支付2014年6月1日起至2014年12月止的拖欠的物业管理费，故原告向作为产权人的被告主张物业管理费，并无不当，本院予以支持。关于停车管理费，被告提出，原告擅自将被告名下的车位对外出租之答辩意见，未提供相关的证据予以证实，本院不予采纳。被告作为上海市斜土路XXX号地下1层车位2、车位15、车位19、车位34、车位36的业主应按物业服务合同的约定向原告支付车位管理费，故原告要求被告支付2014年6月1日至2015年7月31日期间的车位管理费，并无不妥，本院予以支持。被告拖欠物业管理费及车位管理费的行为构成违约，对此，应承担相应的民事责任。由于原告未提供因被告违约造成损失的相关证据，从公平原则出发，本院采纳被告抗辩滞纳金过高之意见，故原告要求被告支付物业管理费滞纳金之诉讼请求，本院予以支持，但违约利率，由本院酌情判处。原告要求被告支付其代收代缴的水费，被告表示同意，并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杭州顺为投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海仰宏物业管理有限公司支付自2014年6月1日起至2015年7月31日止的物业管理费人民币852,766.53元及车位管理费人民币12,600元；二、被告杭州顺为投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海仰宏物业管理有限公司支付拖欠物业管理费的滞纳金(滞纳金的计算方式为，均以日千分之一为利率，均至判决生效之日止，其中以每月的物业管理费人民币55,374.45元为本金，分别自2014年6月21日、2014年7月21日、2014年8月21日、2014年9月21日、2014年10月21日、2014年11月21日、2014年12月21日起算，其中以每月的物业管理费人民币66,449.34元为本金，分别自2015年1月21日、2015年2月21日、2015年3月21日、2015年4月21日、2015年5月21日、2015年6月21日、2015年7月21日起算)；三、被告杭州顺为投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海仰宏物业管理有限公司支付拖欠车位管理费的滞纳金(滞纳金的计算方式为，均以日千分之一为利率，均以每月五个车位管理费计人民币900元为本金，分别自2014年6月21日、2014年7月21日、2014年8月21日、2014年9月21日、2014年10月21日、2014年11月21日、2014年12月21日、2015年1月21日、2015年2月21日、2015年3月21日、2015年4月21日、2015年5月21日、2015年6月21日、2015年7月21日起算，均至判决生效之日止)；四、被告杭州顺为投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海仰宏物业管理有限公司支付2014年6月至2015年7月间的水费计人民币3,707.38元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,410元，减半收取计10,205元，保全费5,000元，合计15,205元，由原告负担2,545.80元，被告负担12,659.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 汪俭蓉
二〇一六年七月二十五日
书记员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。