南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁民再初字第1号
原审原告：李明柏（曾用名李明白），男，1971年9月27日生，汉族。
原审被告：南京金陵置业发展有限公司（以下简称金陵置业公司，组织机构代码72609586-2），住所地在南京市江宁经济技术开发区将军路。
法定代表人赵裕源，金陵置业公司董事长。
委托代理人陈钢，江苏上元律师事务所律师。
李明柏与金陵置业公司商品房预售纠纷一案，本院于2011年12月11日作出（2010）江宁民初字第2338号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年11月23日作出（2013）江宁民监字第3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。李明柏、金陵置业公司的委托代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年6月28日，原审原告李明柏诉称，2007年6月7日，其与被告金陵置业公司签订《美仕别墅》商品房买卖契约，约定由金陵置业公司开发的位于南京市江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室的商品房预售给其，金陵置业公司于2007年8月25日前交付该房屋。2007年6月24日，其接收房屋时发现该房屋的楼板存在质量问题即在楼板上走动时楼板会抖动，脚用力跺时楼板问题严重。同年7月初，其口头向金陵置业公司提出房屋存在楼板质量问题，金陵置业公司一直承诺解决该问题，委托江苏苏南建筑技术发展有限公司（以下简称苏南建筑技术公司）提供房屋楼板加固方案，但苏南建筑技术公司并未到现场进行施工，后金陵置业公司指派南京锋固建筑工程有限公司（以下简称锋固建筑公司）出具施工方案，并进入现场施工，施工费用为128647.3元。因房屋楼板的严重质量问题导致其无法使用房屋，其向金陵置业公司索要房屋原始“设计及施工图纸”，但金陵置业公司予以推脱，致使其无法确定造成房屋质量问题的原因，装修也处于停滞状态，导致其发生两年多的房屋无法使用的直接损失。金陵置业公司承诺赔偿其损失，但对赔偿金额迟迟不给予具体答复。为减少损失的扩大，其要求先施工、后赔偿，金陵置业公司派锋固建筑公司进行施工，但施工至今尚未结束。楼板的厚度达不到国家标准，钢筋不符合合同约定。现其要求金陵置业公司对房屋楼板进行修复达到能够安全使用的合格标准并赔偿损失50万元（2007年6月24日至2010年4月20日，以租金25000元／月计算）。
原审被告金陵置业公司辩称：2009年，其接到李明柏反映房屋存在质量问题后，即对房屋进行了维修，没有影响李明柏入住，其愿意承担楼板加固期间不能入住的损失，不承担其他时间段的损失。其不能进场及时进行维修系李明柏导致，扩大的其余损失其不同意支付。
原审查明，2007年6月7日，原告李明柏（乙方）与被告金陵置业公司（甲方）签订《美仕别墅》商品房买卖契约，约定：乙方向甲方购买位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋，建筑面积276平方米；甲方应于2007年8月25日前将该房屋交付乙方。该房屋经过了竣工验收备案。同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了房屋（建筑面积为280.22平方米）。2008年，李明柏向金陵置业公司、物业公司发出报告，载明：“其拿房后早准备装修就发现，走在客厅地面有抖动感，唯恐装修加重负担，故请开发商、物业8月8日之前采取措施”，落款时间为2008年。同年12月2日，苏南建筑技术公司出具了玛斯兰德街区58-1住户楼板加固方案。2009年3月19日，李明柏向金陵置业公司发函，载明：“该房产的楼板存在严重的质量问题，公司应当承担维修、换房或退房的责任；涉及房产的装修已经处于停滞状态，致使本人的损失巨大；玛斯兰德街区58-1住房楼板加固方案无法解决根本问题；对本人2年多来的经济损失给予赔偿”。同年6月20日，金陵置业公司出具《致李明柏先生的复函》，载明：“若有质量问题，公司愿意履行维修义务；如造成延期装修产生的损失，公司愿意承担一定的补偿”。2010年2月2日，金陵置业公司就李明柏提出在进场维修前再请专门机构鉴定的问题出具了处理意见。2010年3月18日，锋固建筑公司出具了结构加固设计图、工程报价单。原告李明柏在结构加固设计图中载明：“为不扩大损失，本人同意先维修后赔偿，约定2010年3月29日进场施工，按此方案进行，赔偿另行协商，施工结束后提供给业主《专业检测中心的检测》及相关资料”。加固工程的图纸预估价为128647.30元。锋固建筑公司于2010年3月29日进场施工，施工期为8天。施工结束后，被告金陵置业公司未向李明柏提供检测报告。后双方发生争执，李明柏诉至法院。审理中，李明柏要求金陵置业公司在房屋楼板加固前应承担质量不符合安全的责任，可以用闲置的租金损失计算其损失；在房屋楼板加固后应承担不符合设计的责任，无法计算损失，由法院依法确定。因双方意见分歧较大，致调解未成。
审理中，原告李明柏与被告金陵置业公司经协商，约定：对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定；鉴定机构为南京建研建设工程鉴定有限公司（以下简称建研鉴定公司）；双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。2011年3月28日，建研鉴定公司作出（2011）建鉴字第5144号鉴定报告，结论为：该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。金陵置业公司对鉴定报告不持异议。李明柏对鉴定报告的真实性不予认可，认为：鉴定的内容应为是否符合设计要求，而鉴定报告的结果是鉴定是否符合国家质量规范；鉴定的钢筋是8mm，而设计图纸上要求的钢筋最低为10mm；加固工程存在质量问题。
原告李明柏主张其于2007年6月25日口头向被告金陵置业公司提出房屋存在楼板质量问题并要求维修，但未提供证据予以证实，金陵置业公司辩解最早由李明柏之父于2008年7月向其口头提出要求维修。李明柏提供了承诺书，证明建筑商向金陵置业公司承认房屋存在质量问题，发生质量问题一切由其承担。金陵置业公司对该承诺书不予认可。李明柏自述其自2008年12月起对该房屋进行了装修，至2009年3月除一楼客厅楼板部分外其他部分均装修完毕，并提供了南京金陵饭店物业管理有限公司玛斯兰德管理处施工许可证，该施工许可证载明施工期为2008年12月8日至2009年4月7日。金陵置业公司对该施工许可证不持异议。
原告李明柏要求被告金陵置业公司赔偿租金损失，提供以下证据：（1）房地产估价报告，证明2010年7月23日该房屋的价值为562万；（2）2008年12月23日房屋租赁协议，证明其与案外人黄海荣签订租赁合同，由于房屋存在质量问题，致该租赁合同无法履行；（3）2009年3月21日房屋租赁协议，证明其向承租户提供了其他房屋抵充本案房屋不能使用所造成的后果；（4）订货合同确认书，证明其于2007年8月3日订制别墅所用的家具材料。（5）物管费发票、装修管理费发票、电费发票、费用清单、物业费催缴函，证明其从2007年6月至2008年12月按空置房标准交纳物管费，从2009年1月起未交纳物业费；从2007年6月至2010年7月，该房屋没有人经常居住，处于闲置状态。金陵置业公司对证据（1）-（4）不予认可，对证据（5）的真实性不持异议。
另查明：经向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询，2010年，与本案讼争房屋同地段同类型的精装修房屋（建筑面积为240平方米-250平方米）月租金价格为7000元至8000元，毛坯房的租金价格为2000元（建筑面积为280.22平方米）。2007年至2010年，房屋租金上涨的幅度为8%-10%。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告李明柏与被告金陵置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以采信。李明柏提供了报告、加固方案、函、复函、处理意见、结构加固设计图、工程报价单，金陵置业公司对上述证据不持异议，本院予以采信，上述证据可以认定金陵置业公司向李明柏交付的房屋存在质量问题的事实，对李明柏提供的承诺书，本院不予采信。金陵置业公司违反了合同约定，交付的房屋存在质量问题，致李明柏不能居住使用该房屋，应承担违约责任，故对李明柏要求金陵置业公司赔偿房屋租金损失的请求，本院予以支持。李明柏主张其于2007年7月初口头向金陵置业公司提出房屋存在楼板质量问题，但未提供证据，本院不予采纳。李明柏提供的由其父出具的报告仅载明了年份为2008年，未明确具体日期，因此对金陵置业公司关于李明柏之父于2008年7月提出房屋楼板质量问题的辩解意见，本院予以采纳。因此，租金损失应从2008年7月起计算，对李明柏主张从2007年6月24日起计算租金损失，本院不予支持。金陵置业公司赔偿李明柏的租金损失应当截至李明柏知道房屋可以安全居住为止，而从现有的证据看，该时间明显在2010年4月20日之后，故对李明柏主张计算租金损失至2010年4月20日，本院予以准许。李明柏提供的订货合同确认书、物管费发票、装修管理费发票、电费发票、费用清单、物业费催缴函，与本案无关，本院不予采信。李明柏提供的房地产估价报告、房屋租赁协议，不能充分证明该房屋租金的标准为25000元／月，故本院不予采纳。因金陵置业公司对施工许可证不持异议，未提供证据证明对房屋楼板进行施工加固时该房屋系毛坯房、未装修，故对李明柏关于房屋在2008年12月至2009年3月装修的主张，本院予以支持，但该期间不应计算房屋租金损失。关于2008年7月至11月的租金损失，本院酌定为8500元（1700元／月×5个月）；2009年4月至12月的租金损失，本院酌定为74700元（8300元／月×9个月）；2010年1月至4月的租金损失，本院酌定为36000元（9000元／月×4个月），以上合计119200元。金陵置业公司主张其不能及时进场维修系李明柏所致，不同意支付加固施工期间以外的损失，未提供证据，本院不予支持。
双方签订的委托鉴定范围确认协议，系双方真实的意思表示，本院予以采信，该确认协议明确约定了委托鉴定范围及鉴定机构。因此，金陵置业公司提供的鉴定报告，真实有效，本院予以采信。对李明柏主张鉴定的内容应为是否符合设计要求，无事实依据，本院不予采纳。李明柏要求金陵置业公司在房屋楼板加固后应承担不符合设计的责任，未在举证期限内提出，本案不予处理，李明柏可另行主张。由于金陵置业公司已履行了对房屋一楼客厅楼板修复的义务，且业经鉴定符合安全相关规范，故对李明柏要求对房屋楼板进行修复达到能够安全使用的合格标准的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决由被告金陵置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李明柏损失119200元。并驳回原告李明柏的其他诉讼请求。
本院再审过程中，原审原告李明柏称，要求撤销原审判决，依法判令金陵置业公司对房屋楼板进行修复达到能够安全使用的合格标准并赔偿其经济损失50万元的诉讼请求；原审被告金陵置业公司答辩称，原审判决并无不当，请求法院驳回原审原告李明柏的再审请求，维持原判。
本院再审查明，再审查明事实与原审查明基本一致。原审查明：2007年6月7日，原告李明柏（乙方）与被告金陵置业公司（甲方）签订《美仕别墅》商品房买卖契约，约定：乙方向甲方购买位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋，建筑面积276平方米；甲方应于2007年8月25日前将该房屋交付乙方。该房屋经过了竣工验收备案。同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了房屋。2008年，李明柏向金陵置业公司、物业公司发出报告，载明：“其拿房后早准备装修就发现，走在客厅地面有抖动感，唯恐装修加重负担，故请开发商、物业8月8日之前采取措施”，落款时间为2008年。同年12月2日，苏南建筑技术公司出具了玛斯兰德街区58-1住户楼板加固方案。2009年3月19日，李明柏向金陵置业公司发函，载明：“该房产的楼板存在严重的质量问题，公司应当承担维修、换房或退房的责任；涉及房产的装修已经处于停滞状态，致使本人的损失巨大；玛斯兰德街区58-1住房楼板加固方案无法解决根本问题；对本人2年多来的经济损失给予赔偿”。同年6月20日，金陵置业公司出具《致李明柏先生的复函》，载明：“若有质量问题，公司愿意履行维修义务；如造成延期装修产生的损失，公司愿意承担一定的补偿”。2010年2月2日，金陵置业公司就李明柏提出在进场维修前再请专门机构鉴定的问题出具了处理意见。
2010年3月18日，锋固建筑公司出具了结构加固设计图、工程报价单。原告李明柏在结构加固设计图中载明：“为不扩大损失，本人同意先维修后赔偿，约定2010年3月29日进场施工，按此方案进行，赔偿另行协商，施工结束后提供给业主《专业检测中心的检测》及相关资料”。加固工程的图纸预估价为128647.30元。锋固建筑公司于2010年3月29日进场施工，施工期为8天。施工结束后，被告金陵置业公司未向李明柏提供检测报告。后双方发生争执，李明柏诉至法院。审理中，李明柏要求金陵置业公司在房屋楼板加固前应承担质量不符合安全的责任，可以用闲置的租金损失计算其损失；在房屋楼板加固后应承担不符合设计的责任，无法计算损失，由法院依法确定。因双方意见分歧较大，致调解未成。原审生效后，金陵置业公司已向李明柏赔付损失119200元，支付垫付诉讼费用2829元。
审理中，原告李明柏与被告金陵置业公司经协商，约定：对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定；鉴定机构为南京建研建设工程鉴定有限公司（以下简称建研鉴定公司）；双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。2011年3月28日，建研鉴定公司作出（2011）建鉴字第5144号鉴定报告，结论为：该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。金陵置业公司对鉴定报告不持异议。李明柏对鉴定报告的真实性不予认可，认为：鉴定的内容应为是否符合设计要求，而鉴定报告的结果是鉴定是否符合国家质量规范；鉴定的钢筋是8mm，而设计图纸上要求的钢筋最低为10mm；加固工程存在质量问题。
原告李明柏主张其于2007年6月25日口头向被告金陵置业公司提出房屋存在楼板质量问题并要求维修，但未提供证据予以证实，金陵置业公司辩解最早由李明柏之父于2008年7月向其口头提出要求维修。李明柏提供了承诺书，证明建筑商向金陵置业公司承认房屋存在质量问题，发生质量问题一切由其承担。金陵置业公司对该承诺书不予认可。李明柏自述其自2008年12月起对该房屋进行了装修，至2009年3月除一楼客厅楼板部分外其他部分均装修完毕，并提供了南京金陵饭店物业管理有限公司玛斯兰德管理处施工许可证，该施工许可证载明施工期为2008年12月8日至2009年4月7日。金陵置业公司对该施工许可证不持异议。
原告李明柏要求被告金陵置业公司赔偿租金损失，提供以下证据：（1）房地产估价报告，证明2010年7月23日该房屋的价值为562万；（2）2008年12月23日房屋租赁协议，证明其与案外人黄海荣签订租赁合同，由于房屋存在质量问题，致该租赁合同无法履行；（3）2009年3月21日房屋租赁协议，证明其向承租户提供了其他房屋抵充本案房屋不能使用所造成的后果；（4）订货合同确认书，证明其于2007年8月3日订制别墅所用的家具材料。（5）物管费发票、装修管理费发票、电费发票、费用清单、物业费催缴函，证明其从2007年6月至2008年12月按空置房标准交纳物管费，从2009年1月起未交纳物业费；从2007年6月至2010年7月，该房屋没有人经常居住，处于闲置状态。金陵置业公司对证据（1）-（4）不予认可，对证据（5）的真实性不持异议。
另查明：经向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询，2010年，与本案讼争房屋同地段同类型的精装修房屋（建筑面积为240平方米-250平方米）月租金价格为7000元至8000元，毛坯房的租金价格为2000元（建筑面积为280.22平方米）。2007年至2010年，房屋租金上涨的幅度为8%-10%。
本案再审期间，江苏省高级人民法院在与本案存在关联的（2012）江宁开民初字第808号一案再审审查期间向南京市住建局调取了2007年至2013年间，江宁区将军大道8号玛斯兰德辣椒街区多幢别墅的出租单价，综合均价为每平方米每月65.46元（2008年度63.37元，2009年度60.73元，2010年度61.36元，2011年度67.82元，2012年度73.42元，2013年度66.04元），涉案房屋平均月租金为18343.20元。
上述事实，有商品房买卖契约、报告、加固方案、函、复函、处理意见、结构加固设计图、工程报价单、竣工验收备案表、鉴定报告、图纸、委托鉴定范围确认协议、调查笔录、租金清册和当事人的陈述等证据证实。
本院再审认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原审原告李明柏与原审被告金陵置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以采信。李明柏提供了报告、加固方案、函、复函、处理意见、结构加固设计图、工程报价单，金陵置业公司对上述证据不持异议，本院予以采信，上述证据可以认定金陵置业公司向李明柏交付的房屋存在质量问题的事实，对李明柏提供的承诺书，本院不予采信。金陵置业公司违反了合同约定，交付的房屋存在质量问题，致李明柏不能居住使用该房屋，应承担违约责任，故对李明柏要求金陵置业公司赔偿房屋租金损失的请求，本院予以支持。涉案房屋自金陵置业公司向李明柏交付之日即存在楼板质量问题，不具备安全居住条件，因此，租金损失应从交付之日即李明柏主张的2007年6月24日起计算，金陵置业公司赔偿李明柏的租金损失应当截至李明柏知道房屋可以安全居住为止，而从现有的证据看，该时间明显在2010年4月20日之后，故对李明柏主张计算租金损失至2010年4月20日，本院予以准许。李明柏提供的房地产估价报告、房屋租赁协议，不能充分证明该房屋租金的标准为25000元／月，故本院不予采纳。鉴于双方均不申请对租金标准进行评估，比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域别墅租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格，该房未装修期间的租金价格，本院酌定参照物价部门询价意见，按装修后租金价格的四分之一计算。金陵置业公司对施工许可证不持异议，未提供证据证明对房屋楼板进行施工加固时该房屋系毛坯房、未装修，故对李明柏关于房屋在2008年12月至2009年3月装修的主张，本院予以支持。关于2007年7月至2008年11月的租金损失，本院酌定为75463元（4439元／月×17个月）；2009年4月至12月的租金损失，本院酌定为153160元（60.73×280.22元／月×9个月）；2010年1月至4月20日的租金损失，本院酌定为63103元（61.36×280.22元／月×3.67个月），以上合计291726元。金陵置业公司主张其不能及时进场维修系李明柏所致，不同意支付加固施工期间以外的损失，未提供证据，本院不予支持。
双方签订的委托鉴定范围确认协议，系双方真实的意思表示，本院予以采信，该确认协议明确约定了委托鉴定范围及鉴定机构。因此，金陵置业公司提供的鉴定报告，真实有效，本院予以采信。对李明柏主张鉴定的内容应为是否符合设计要求，无事实依据，本院不予采纳。李明柏要求金陵置业公司在房屋楼板加固后应承担不符合设计的责任，未在举证期限内提出，本案不予处理，李明柏可另行主张。由于金陵置业公司已履行了对房屋一楼客厅楼板修复的义务，且业经鉴定符合安全相关规范，故对李明柏要求对房屋楼板进行修复达到能够安全使用的合格标准的请求，本院不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）江宁民初字第2338号民事判决；
二、原审被告金陵置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原审原告李明柏损失291726元，扣除原审判决生效后金陵置业公司已赔付李明柏119200元后，金陵置业公司还应赔偿李明柏损失172526元；
三、驳回原审原告李明柏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案应收取案件受理费8880元，由原审原告李明柏负担3204元，原审被告金陵置业公司负担5676元（此款已由李明柏垫付，扣除金陵置业公司已支付的2829元，金陵置业公司还应向李明柏支付2847元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时，应当（按照不服本判决部分的上诉请求数额计算）向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼支行。账号：10105901040001276）。
审 判 长 戴小虎
审 判 员 薛志宏
人民陪审员 鲁为玉
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王立佳