四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终555号
上诉人（原审被告、反诉原告）洪英，女，生于1974年10月31日，汉族，广元市利州区人，个体工商户。
委托代理人程国民，四川力发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广元市国有资产管理中心。
法定代表人何永忠，主任。
委托代理人王栓，四川广府律师事务所律师。
上诉人洪英因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人程国民以及被上诉人的委托代理人王栓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年11月11日原告（反诉被告）广元国资中心（甲方）与被告（反诉原告）洪英（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“一、甲方将广元市东坝片区公园路（街）94-96号贰间，面积41.64平方米临街门面房屋出租给乙方，用于经营服装。二、租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日止，合同期12个月；合同期内房屋如遇政府决策收回、市政规划拆迁及产权变更等原因，甲方有权单方终止本合同，且不作经济补偿；续租事宜在本合同期满前2个月由双方另行协商，重新签订租赁合同。三、乙方向甲方交纳履约保证金人民币陆仟捌佰肆拾元整（6840.00元）。该款不计利息，合同期满或终止，乙方结清经济手续并完好腾退房屋及设施设备后，经甲方验收合格全款返还。四、甲、乙双方约定租金标准为：63.00元/㎡/月，月租金合计人民币贰仟陆佰贰拾叁元整（2623.00）。租金按季缴纳。合同期内，甲方有权随市场行情调整租金价格。……十一、违约责任。1、甲、乙方中一方未履行本合同条款，守约方有权单方解除本合同，违约方承担违约责任，以履约金为标准收取违约金。2、乙方不按合同约定或合同期满拒不腾房，每逾期一日甲方按年租金总额5%的标准向乙方收取违约金，履约保证金扣完或超过15天不腾退房屋的，甲方有权强制收回房屋另行租赁，如因此导致诉讼，乙方承担诉讼期内双倍租金。……”。合同签订当日，被告（反诉原告）洪英向原告（反诉被告）广元国资中心缴纳履约保证金6840.00元。后在履行合同过程中，被告（反诉原告）洪英按约向原告（反诉被告）广元国资中心加纳房屋租金至2014年12月。
2014年11月，因市人大机关办公楼化粪池管道需进行疏通清理致被告（反诉原告）洪英服装店无法正常经营，经双方协商，原告（反诉被告）广元国资中心同意为被告（反诉原告）洪英经营服装店延长租期一个月，同时免收一个半月房屋租金。2014年12月6日，被告（反诉原告）洪英搬离至距离原承租门面不远处的临时门面继续经营服装至今。2015年2月6日，原告（反诉被告）广元国资中心向被告（反诉原告）洪英发出《关于腾退营业房的通知》，要求被告（反诉原告）洪英于2015年3月6日前腾退该营业房并移交市人大机关。被告（反诉原告）洪英以化粪池疏通原因造成其货品销售积压并产生一定损失为由至今未予腾房搬离，双方为此发生纠纷。现原告（反诉被告）广元市国资中心提起诉讼，请求判令1、判令被告立即搬离所租赁的房屋；2、判令被告支付2015年1月1日至搬离之日的房屋占用费（计算方式：月租金2623元x占用月数）；3、判令被告支付205年1月1日至搬离之日的违约金（计算标准：年租金x占用日x5%）;4、本案诉讼费用、原告的律师费用由被告承担。反诉原告洪英反诉请求反诉被告广元国资中心赔偿其货物损失130000.00元，并承担案件的反诉费用。
同时查明，2014年12月31日合同到期后，原告（反诉被告）广元国资中心以改变营业房用途用于市行政中心整体环境改造为由未再与被告（反诉原告）洪英续签合同。被告（反诉原告）洪英所承租门面至今未恢复原状，自2015年1月起，被告（反诉原告）洪英未向原告（反诉被告）广元国资中心缴纳房屋租金。
庭审中，反诉原告洪英向本院提出评估鉴定申请，要求对剩余的库存内衣及服装价值进行评估鉴定，因反诉原告洪英所称其货物积压的形成与化粪池管道维修没有必然因果关系，为了减轻当事人的讼累以及为了防止案件损失的扩大，故本院对此评估鉴定申请不予准许。
原审认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。在履约过程中，因市人大机关办公楼化粪池管道维修，双方经协商一致，原告（反诉被告）广元国资中心同意延长租期一个月，为此，合同中原定的2014年12月31日到期时间延长，合同到期日应为2015年1月31日。根据合同约定“续租事宜在本合同期满前2个月由双方另行协商，重新签订租赁合同。”，因原告（反诉被告）广元国资中心需改变营业房用途用于市政中心整体改造，双方未再续签合同，故被告（反诉原告）洪英应当返还本案所涉房屋。
关于原告（反诉被告）广元国资中心要求被告（反诉原告）洪英支付房屋占用费的请求，实际就是对合同期满后被告（反诉原告）洪英未腾退房屋所造成的损失主张，房屋在管道维修开挖后，一直未恢复，客观上房屋至今仍处于一种闲置、无法经营的状态，即使原告（反诉被告）广元国资中心收回房屋，在被告（反诉原告）洪英未腾退房屋期间此房屋也不会产生任何收益，且由于管道的维修造成了被告（反诉原告）洪英至今也并没有实际使用该承租房屋进行经营，因此，原告（反诉被告）广元国资中心所主张的损失实际并未产生，故其要求被告（反诉原告）洪英支付房屋占用费的请求，本院不予支持。
关于原告（反诉被告）广元国资中心要求被告（反诉原告）洪英承担违约金的请求，双方虽对违约金进行了约定，但合同现已履行完毕，此约定较之实际损失过高，应予调整，以月租金2326.00元月息2%计算较为适当。
反诉原告洪英反诉请求反诉被告广元国资中心赔偿其货物损失130000.00元，因化粪池管道维修造成反诉原告洪英的服装店无法正常营业，需另搬迁新址营业，为此双方经协商一致，反诉被告广元国资中心为反诉原告洪英延长租期一个月以及免收一个半月房屋租金，此协议实际就是一种对损失的弥补，同时自合同期满后反诉原告洪英至今仍在新的门面内对积压货物进行销售，在一定程度上也减少了反诉原告洪英的货物损失，且反诉原告洪英的举证不能有效证明所积压货物形成与化粪池管道维修有必然的因果关系。故，此反诉请求本院不予支持。
被告（反诉原告）洪英所交纳履约保证金6840.00元，事实成立，原告（反诉被告）广元国资中心应予退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）洪英在本判决生效后十五日内搬离广元市东坝片区公园路（街）94-96号临街门面房屋；二、被告（反诉原告）洪英自2015年3月7日起至搬离位于广元市东坝片区公园路（街）94-96号临街门面房无之日止，向原告（反诉被告）广元市国有资产管理中心支付违约金（该违约金计算方式：2623.00元x2%x实际占用月数）；三、原告（反诉被告）广元市国有资产管理中心在本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）洪英所交纳的履约保证金6840.00元；四、驳回原告（反诉被告）广元市国有资产管理中心其他诉讼请求；五、驳回反诉原告洪英的反诉请求。本诉案件受理费50.00元，由原告（反诉被告）广元市国有资产管理中心负担；反诉案件受理费1450.00元，由反诉原告洪英负担。
上诉人洪英诉称，一审事实认定错误：1、讼争门面房上诉人于2014年12月6日就已经搬离，一审判决上诉人返还承租门面没有事实依据；2、上诉人交还房屋后，一直是被上诉人在施工占有，根本就不存在违约的问题，一审判决违约金也无事实依据；3、因被上诉人提前收回门面，造成上诉人商品积压，其造成的损失130000.00元，被上诉人应当予以赔偿。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人赔偿上诉人损失13万元。
被上诉人广元市国有资产管理中心辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理补充查明，广元市国资中心与洪英于2008年后开始建立租赁关系，由洪英租赁该中心的门面房用于服装经营，其租赁合同每年签订一次。2014年11月，广元市人大机关办公楼欲实施化粪池管道疏通工程，其施工范围包括洪英的租赁房屋，致洪英无法正常营业，经市人大、广元市国资中心、洪英三方协商，约定：洪英搬离该租赁房，由市人大提供附近的临时门面交予洪英继续经营，广元市国资中心延长洪英的租期一个月，并免收一个半月的房屋租金。2014年12月6日，洪英将其商品以及主要物件搬至临时门面，但仍遗留了部分物品在租赁房内。尔后，施工单位进场施工，至今仍未完工。期间，广元市国资中心打算收回租赁房，因房门被锁，当事人之间为此发生纠纷。
二审查明的案件其他事实与一审一致，本院予以确认
本院认为，本案涉及三个方面的焦点：租赁房屋是否已交回、违约事实是否成立、货物损失是否应当认定。
关于租赁房屋的交付问题。在租赁关系临近届满之前，因涉及化粪池的疏通工程，当事人之间达成了新的协议，上诉人根据协议的约定，将营业场所搬离租赁房屋，被上诉人将租赁期限延长至2015年1月31日。双方均按照变更后的协议履行了各自的义务，但在新的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，其租赁关系自然终止，被上诉人有权收回租赁房屋，上诉人不得阻拦，应当将租赁房屋内的存留物品搬离，完全交付房屋。
关于违约的问题。上诉人租赁被上诉人房屋的目的是为了经营服装销售，上诉人按照新的约定，搬离了该房屋，其利用该租赁房进行营业销售的目的不能实现，上诉人无法享受到房屋的租赁利益，而且事实上，在租赁合同到期后，该房屋至今仍处于施工状态，其房屋不能正常交回使用的后果，不能完全归责于上诉人，被上诉人要求上诉人承担违约责任的理由不成立。
关于货物损失问题。上诉人认为因营业场所的变更，导致货物积压而变价处理，其贬损值13万元被上诉人应当予以赔偿。而营业场所的变更，是当事人共同合意的结果，被上诉人既无违反约定的行为，也无侵权行为，上诉人要求被上诉人承担贬损值的请求无事实和法律依据。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但部分法律适用错误，应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第4089号民事判决第一、三、四、五项；
二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第4089号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人广元市国有资产管理中心关于违约金的诉讼请求。
一审案件受理费50元，一审反诉费1450元，二审案件受理费2915元，合计人民币4415元，上诉人洪英承担3415元，被上诉人广元市国有资产管理中心承担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋开新
代理审判员 袁 峻
代理审判员 刘利华
二〇一六年八月五日
书 记 员 孟 欣