吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终466号上诉人（原审原告、反诉被告）：李志飞，男，1982年11月7日生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市天北镇劳动村尤家屯。委托诉讼代理人：商湛博，吉林鑫美律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝裴研，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾晓光，男，1977年10月14日生，汉族，无职业，住湖南省常德市武陵区城南体育路*号。委托诉讼代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵华，男，1978年10月7日生，满族，无职业，住吉林市龙潭区大口钦满族镇艾屯村*组。上诉人李志飞因与被上诉人贾晓光、赵华房屋租赁合同纠纷�案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李志飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李志飞一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定贾晓光、赵华无权处分他人财产后得到权利人追认，李志飞与贾晓光、赵华签订的房屋转租合同有效，并据此认定李志飞主张撤销合同的行为违反合同约定，判令李志飞承担违约责任错误。贾晓光、赵华与吉林省筑石房地产开发有限公司（以下简称筑石公司）签订的《商业用房租赁协议书》中明确约定，贾晓光、赵华将房屋转租需要向筑石公司递交书面申请，在筑石公司同意后方可出兑，贾晓光、赵华擅自将承租的房屋转让，筑石公司可以终止合同并收回房屋，合同履行过程中出现需要变更合同情形，双方应协商解决，且应以书面材料作为依据。贾晓光、赵华未经筑石公司同意隐瞒其无权转租的事实，与李志飞签订《房屋转租合同》，致使李志飞享有的房屋租赁权处于随时可能被筑石公司收回的不确定状态，严重损害了李志飞的合法权益。若贾晓光、赵华如实告知李志飞无权转租的事实，李志飞不会同意租赁该房屋，贾晓光、赵华的行为属于故意隐瞒真实情况，故意告知对方虚假情况，诱使对方作出错误意思表示的欺诈行为，双方签订的转租合同属于可撤销合同。当李志飞发现自身权利受到损害后，主张撤销合同，于2016年5月20日搬离租用的房屋，损失了部分不可拆除的房屋装修，并造成了一系列损失，因此，贾晓光、赵华应承担相应的赔偿责任。贾晓光、赵华以筑石公司2016年7月13日出具的证明转租行为得到筑石公司追认的主张不应得到支持。1.贾晓光、赵华未能提供任何书面证据证明其与筑石公司变更了相关的合同条款，其在与李志飞履行转租合同的过程中已经取得了房屋的转租权利。2.即便筑石公司出具的证明能够视为双方以书面形式变更了合同约定，但李志飞已于2016年5月20日主张撤销了双方的转租合同，此时双方的合同已归于无效，此后无论贾晓光、赵华与筑石公司之间如何变更租赁协议，均不再对李志飞产生约束力。综上，请求二审法院支持李志飞的诉请。贾晓光辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，对于李志飞在上诉状中主张的故意隐瞒，在一审庭审中，筑石公司明确表示在租赁当时是允许贾晓光、赵华转租的，对转租事实非常清楚，只是当时没有通过书面形式予以确认。因此，一审判决是正当合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李志飞向一审法院起诉请求：1.请求判令李志飞与贾晓光、赵华签订的房屋转租合同无效。2.请求判令贾晓光、赵华立即返还李志飞租金44000元、保证金6000元。3.请求判令贾晓光、赵华立即支付李志飞装饰、装修费63970元。4.请求判令贾晓光、赵华立即支付李志飞违约金3万元，以上费用合计143970元。贾晓光、赵华向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法确认双方之间的转租合同合法有效，并解除该合同。2.依法判令李志飞支付电费10650.72元、物业费8116.5元，支付至2016年7月6日。3.依法判令李志飞支付违约金3万元。4.反诉费由李志飞承担。一审法院认定事实：2014年10月15日，甲方筑石公司与乙方贾晓光签订《商业用房租赁协议书》，约定甲方�落于四川路筑石商业楼三层北侧1773平方米，一年租金219000元，出租于乙方。租赁期5年，从2014年7月24日至2019年7月23日。在租赁期内，如若乙方想将房产出兑给他人需满足以下条件：(1)向甲方递交书面申请，在甲方同意后方可出兑；（2）乙方出兑的对象必须无条件遵守本租赁协议。2016年3月1日，李志飞（乙方）与贾晓光、赵华（甲方）签订《房屋转租合同》，约定甲方同意将位于吉林市昌邑区筑石立方空间商业楼三楼北侧，租给乙方使用，出租店铺的建筑面积为773平方米。租赁期限为三年四个月，自2016年3月1日起至2019年6月30日止。甲方若提前解除合同，应赔偿乙方一切经济财产损失。租金为每年27万元，乙方在签订合同后三月份开始付房租，2016年租金从3月份至12月末，金额21万元。为确保出租店铺设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之日缴纳人民币6000元，作为店铺使用保证金，待合同期满，乙方费用全部结清的情况下，甲方将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）。店内租赁期间所产生的经营性费用及物业费、采暖费由乙方承担。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿3万元违约金，并赔偿其他一方损失和费用。合同签订后，李志飞于2016年3月1日交给贾晓光、赵华房租10万元及保证金6000元。并占有、使用位于吉林市昌邑区筑石立方空间商业楼三楼北侧店铺的建筑面积为773平方米房屋。一审法院认为，关于李志飞与贾晓光、赵华于2016年3月1日，签订《房屋转租合同》是否有效的问题。2014年10月15日，甲方筑石公司与乙方贾晓光签订《商业用房租赁协议书》，约定甲方坐落于四川路筑石商业楼三层北侧1773平方米，出租于乙方。租赁期5年，从2014年7月24日至2019年7月23日。在租赁期内，如若乙方想将房�出兑给他人需满足以下条件：(1)向甲方递交书面申请，在甲方同意后方可出兑。2016年3月1日，李志飞（乙方）与贾晓光、赵华（甲方）签订《房屋转租合同》，贾晓光、赵华将坐落于四川路筑石商业楼三层北侧773平方米转租给李志飞。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同取得处分权的，该合同有效。”贾晓光、赵华与李志飞签订《房屋转租合同》时虽未向本院提供证据证明经权利人筑石公司同意转租，但筑石公司于2016年7月13日出具证明，表示同意贾晓光转租给李志飞，且贾晓光、赵华与李志飞签订的《房屋转租合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，故该《房屋转租合同》是合法有效的。双方应按照合同的约定履行自己的义务，故李志飞要求贾晓光、赵华立�返还原告租金44000元，不予支持；现李志飞自认于2016年5月20日，不再租赁，并将购置的能够搬走的物品搬出。系以自己的行为表明不履行主要债务，现贾晓光、赵华要求解除《房屋转租合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”故贾晓光、赵华要求解除《房屋转租合同》，本院予以支持。合同解除后，赵华、贾晓光应按照合同的约定将保证金6000元返还李志飞，故李志飞要求赵华、贾晓光返还保证金6000元，予以支持。关于李志飞要求赵华、贾晓光赔偿装饰装修损失63970元及违约金3万元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定”因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”现李志飞自认于2016年5月20日，不再租赁，并将购置的能够搬走的物品搬出。系以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，故李志飞要求赵华、贾晓光赔偿装饰装修损失63970元及违约金3万元，不予支持。关于贾晓光、赵华要求李志飞按照合同约定给付违约金3万元，因李志飞自认于2016年5月20日，不再租赁，并将购置的能够搬走的物品搬出。系以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，故贾晓光、赵华要求李志飞按照合同约定给付违约金3万元，予以支持。关于贾晓光、赵华要求李志飞给付电费10650.72元、物业费8116.5元，支付至2016年7月6日；因贾晓光、赵华提供的证据客户电费明细表、催费通知书无�证实系李志飞租赁坐落于四川路筑石商业楼三层北侧773平方米房屋所用电费及物业费，故不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定作出判决。判决：一、李志飞与贾晓光、赵华于2016年3月1日签订的房屋转租合同解除；二、贾晓光、赵华于本判决生效后十日内返还李志飞保证金6000元；三、李志飞于本判决生效后十日内给付贾晓光、赵华违约金3万元；四、驳回李志飞的其他诉讼请求；五、驳回贾晓光、赵华其他诉讼请求。本院二审期间双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2016年3月1日贾晓光、赵华与李志飞签订的《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同书对双方当事人均具有法律效力，双方当事人均应依合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”第五十四条第二款规定：”一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故撤销权的行使需向人民法院或者仲裁机构提出请求。本案在履行转租合同过程中，贾晓光、赵华已经履行了合同全部义务，将房屋交给李志飞用于经营。李志飞在交纳了6000元保证金及10万元房租后接手了租赁房屋，装修后进行经营。李志飞没有证据证明双方签订的转租合同存在可撤销的法定情形，其也从未向人民法院或者仲裁机构提出过撤销转租合同的请求。在李志飞经营租赁房屋期间，筑石公司或贾晓光、赵华从未因转租房屋一事妨碍李志飞的经营活动，筑石公司还曾于2016年7月13日出具说明，称其知晓转租房屋一事，并表示同意。2016年5月20日李志飞自行搬离租赁房屋，表示单方面解除合同，未与贾晓光、赵华达成解除转租合同的合意，同时也不具有法定解除合同的情形。李志飞在签订转租合同时，应当明知本案争议房屋为转租，其完全可以主动向筑石公司询问是否同意贾�光、赵华的转租行为，而非在签订合同后自行撤销。故李志飞关于贾晓光、赵华故意隐瞒转租房屋事宜，构成欺诈，其于2016年5月20日自行搬离租赁房屋视为撤销合同，贾晓光、赵华应赔偿其损失之主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李志飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3659元，由上诉人李志飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  张英审 判 员  孙伟代理审判员  陈卓二〇一七年三月二十日代理书记员  彭悦