天津市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）津01执复8号
复议申请人：天津市南洋装饰工程公司和平分公司，住所地天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心3-1-4115。
负责人：张金萍，经理。
委托诉讼代理人：赵冀舟，天津张盈律师事务所律师。
申请执行人：尹川，男，1983年4月1日出生，汉族，住天津市河北区。
被执行人：张金萍，女，1965年12月8日出生，汉族，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：陈玉良（系被执行人张金萍所在单位天津市章铨装饰工程有限公司推荐的代理人），男，1964年12月4日出生，汉族，住天津市河东区。
复议申请人天津市南洋装饰工程公司和平分公司不服天津市和平区人民法院（2016）津0101执异6号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月6日举行了听证，复议申请人天津市南洋装饰工程公司和平分公司的委托诉讼代理人赵冀舟，申请执行人尹川，被执行人张金萍的委托诉讼代理人陈玉良参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
天津市和平区人民法院查明，2015年9月17日，申请执行人尹川与被执行人张金萍通过天津房天下房地产经纪有限公司（原审第三人）居间，三方签订《房产交易合同》，因在合同履行过程中发生纠纷，申请执行人尹川将被执行人张金萍及天津房天下房地产经纪有限公司（原审第三人）起诉至该院。经审理后，该院作出（2016）津0101民初87号民事判决，判决：1、被告张金萍到涉诉房屋的房地产权属登记机构协助原告尹川办理天津市和平区××与××交口××号房屋所有权转移登记至尹川名下，相关费用由尹川负担；2、原告尹川与被告张金萍办理涉案房屋的所有权转移登记手续之日起一个月内，被告张金萍将涉案房屋交付原告尹川；3、被告张金萍按照总价款456.7万元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自2015年12月19日起至判决生效之日止，支付原告违约金；4、驳回原告尹川的其他诉讼请求；5、驳回被告张金萍的全部诉讼请求。张金萍不服一审判决上诉至天津市第一中级人民法院，后经审理，天津市第一中级人民法院作出（2016）津01民终4026号民事判决，驳回上诉，维持原判。经申请执行人尹川申请，该院于2016年7月18日对该案立案执行。在执行过程中，该院于2016年12月7日向被执行人张金萍发出公告，责令被执行人张金萍迁出天津市和平区××与××交口××号房屋，并腾空该涉案房屋交申请执行人尹川收回。该院另查明，天津市南洋装饰工程公司和平分公司与被执行人张金萍于2016年12月24日签订房屋租赁合同，承租了本案执行标的物，租期内由天津市章铨装饰工程有限公司交纳物业费。该院再查明，被执行人张金萍系天津市南洋装饰工程公司和平分公司负责人，且系天津市章铨装饰工程有限公司法定代表人。
天津市和平区人民法院认为，被执行人张金萍与其担任负责人的天津市南洋装饰工程公司和平分公司签订房屋租赁合同的效力不能对抗生效的民事判决书。作为执行依据的民事判决书已经确定被执行人张金萍将涉案房屋交付申请执行人尹川，被执行人张金萍应自动履行相关义务，该院责令其限期腾空房屋并迁出执行标的物的执行行为并无不当。综上，天津市南洋装饰工程公司和平分公司的异议请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，裁定驳回天津市南洋装饰工程公司和平分公司的异议请求。
天津市南洋装饰工程公司和平分公司向本院申请复议称，1、原审法院对案件事实审查存在严重错误，复议申请人于2015年12月24日与被执行人签订书面的《房屋租赁合同》承租执行标的物，并非是原审法院认定的2016年12月24日。复议申请人在2016年12月20日提出书面执行异议时向原审法院交了《房屋租赁合同》、租金支付收据等相关证明材料，根据《房屋租赁合同》可以证明复议申请人于2015年12月24日承租执行标的物，租赁期限为5年，至2020年12月23日止。与此同时，结合提交的租金给付收据也可以证明复议申请人按期缴纳了2015年12月24日至2016年10月23日期间房屋租金，故复议申请人承租并实际使用执行标的物的时间应当自2015年12月24日起，并非原审法院查明的2016年12月24日。2、复议申请人承租执行标的物在所有权变动以前，且已经实际使用按期缴纳租金，故复议申请人与被执行人签订的《房屋租赁合同》效力可以对抗生效的民事判决书。首先，复议申请人于2015年12月24日承租该房屋，租赁期限为五年，房屋所有权变动时间为2016年10月，复议申请人承租房屋在前，所有权变动在后，基于“买卖不破租赁”的法律规定，所有权转移并不影响原房屋租赁合同的继续有效。其次，出租人于合同签订当日已经向复议申请人交付房屋，复议申请人于承租之日起已经实际使用房屋并对房屋进行了装修、装饰，2016年初也实际投入使用于办公。因复议申请人承租执行标的物也是基于经济考虑的无奈之举，且当时被执行人与申请执行人双方只是涉诉，并不知道将来案件的裁判结果，故并无意为案件执行设立阻碍。最后，复议申请人提供的收据等证据材料也证明自身按月缴纳租金，且复议申请人表示愿意将租金依照合同约定按时足额向申请执行人尹川缴纳。3、原审法院并未表基于何种事实查明或法律规定便草草驳回复议申请人的执行异议申请。被执行人虽为复议申请人公司负责人，但复议申请人承租本案执行标的物早在2015年12月24日，且该房屋之前一直由另一案外人天津市章铨装饰工程有限公司作为仓库使用，由章铨装饰公司缴纳物业费。复议申请人承租房屋时被执行人与执行申请人双方只是产生纠纷，并非涉诉，法院于2016年1月8日才受理双方房屋买卖合同纠纷这一案，故复议申请人并不存在与被执行人恶意串通损害执行申请人利益的可能性。复议申请人承租的真实情况是2015年9月被执行人与申请执行人尹川签订涉诉房屋买卖合同，其本意是想将涉诉房屋卖出后为复议申请人购买办公场所，因复议申请人原先租赁的位于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心3-1-1911及1913号房屋将于2016年1月15日到期。后尹川与张金萍双方对于房管局备案合同的价款产生分歧，双方诉至法院。复议申请人所办公的住房租赁期限即将届满房主多次催促到期腾房，同时总公司也要求分公司负责人尽快落实办公地点。在公司负责人张金萍自身经济状况存在重大困难，对外尚有许多工程欠款未结算，对内尚欠施工方百万余元工程款的情况下，复议申请人才于2015年12月24日承租了公司负责人张金萍自己位于天津市和平区××与××交口××号的毛坯房，用于办公。综上，请求天津市第一中级人民法院撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101执异6号执行裁定，裁定中止腾空天津市和平区××与××交口××号房屋的执行，确认复议申请人对天津市和平区××与××交口××号房屋使用期限为2015年12月24日至2020年12月23日。
申请执行人尹川称，1、复议申请人和被执行人签订的《房屋租赁合同》违反《物权法》法律规定，违背业主意愿，也未经业主同意，应属于无效合同，我国《物权法》第七十七条中明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”，本案中的执行房屋性质为住宅用房，被执行人将房屋租给复议申请人用于办公经营使用本身已违反《物权法》法律规定，双方在签订租赁合同前也未经过本栋楼有利害关系的业主同意，未经小区物业和其他管理部门同意备案。同时，涉案房屋所在小区业主一直对住宅用房租赁为办公用房是坚决抵制不允许的，因为不仅会对业主人身和财产安全带来极大的治安、消防隐患，还会产生小区公共设施过度使用和损耗等问题，最终导致小区的住房品质整体下降。之前小区业主就写过几百人的联名信共同抵制个别业主将住房违法租赁给公司办公使用，并且在物业的配合下已将几家办公经营租户清退，这些情况物业和小区业主都可证明。本人作为涉案房屋现在所有权人，属于《物权法》中提到的有利害关系业主，为保障自己和其他业主的安全及合法权益，也坚决不同意继续将住房法律和相关部门规定、违背小区业主意愿租赁为办公用房，本人有权收回房屋，终止复议申请人和被执行人的违法租赁行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，业主有权要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，人民法院应予支持。”，同时《合同法》第七条中规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”，第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”属于合同无效。综上所述，本案中复议申请人和被执行人双方签订《房屋租赁合同》属于无效合同，应立即终止。2、被执行人是复议申请人的负责人，也是天津市章铨装饰工程有限公司法人代表，这两家公司也都与被执行人有直接关系并非案外人，被执行人完全有义务和能力在接到执行腾房通知后依法按照法院要求执行腾房。被执行人于2015年9月将房屋出售于我后一直不予配合过户，并提出诸多无理要求，在经中介公司多次调解无果后，本人无奈于2015年12月23日短信通知被执行人将通过法律途径维护自己的合法权益，当天被执行人在得知将被起诉后即通过短信告知我“一切后果自负”，转天12月24日就将房屋出租给自己的公司，恶意并串通复议申请人签订房屋租赁合同，明显是为日后将发生的法院判决提前做准备，故意为后期法院执行设置障碍，损害本人的合法权益。《合同法》第五十二条第二项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人权益”的合同无效，因此复议申请人和被执行人双方签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同，不应继续履行。3、复议申请人在复议申请书中阐述内容违背事实，存在漏洞。企业营业执照和国家企业信用信息公示系统内反映的复议申请人的最新办公地址均在“天津市和平区西安道与长沙路交口东侧诚基经贸中心3-1-4115”，复议申请人在复议申请书中写的其公司地址也是“诚基经贸中心3-1-4115”，但是又在后面的陈述中说办公地址在涉案房屋内，存在明显漏洞和矛盾。复议申请人在复议申请书中提出“表示愿意将租金按时足额向我缴纳”也是违背事实的，自从2016年1月我向和平法院递交一审诉状至今，复议申请人和被执行人从未告知我房屋租赁一事，在涉案房屋所有权于2016年10月变更至我名下后，复议申请人和被执行人也从未与我联系表示愿意按时足额缴纳租金，截止目前这几个月里未向我缴纳任何房屋租金，按照常规房屋租赁合同纠纷，租户连续几个月未缴纳租金的，房屋所有人也有权收回房屋，基于此项原因《房屋租赁合同》也应终止无效。4、法律设立“买卖不破租赁”的初衷是为了保护租房者在不知情的情况下被房主恶意毁约将房屋出售，目的是为了保障弱势群体利益不受损害，而本案中复议申请人的负责人就是被执行人本人，双方都是在事前知情房屋出售的情况下，想借用“买卖不破租赁”的借口来达到其故意违约，混淆事实，抗拒法院执行的目的。从本案来说，我和家人才是真正的被侵权人，应属于法律保护的弱势群体，本人因购买涉案房屋将自己和父母两处房屋出售，并还背负了200万元住房贷款，现已无房可住，也无能力租房。这一年多来因被执行人违约并拒不腾房，全家都是在亲戚家借住，严重影响了亲戚、老人和子女的正常生活。被执行人现在已拿到400多万元的房款，完全有能力再购买或租用其他合规房屋进行办公，现在以房屋租赁给自己公司为由，既拿着房款又不交付房屋，这种失信行为就是在为法院依法执行，保护守法人的合法权益设置阻碍。综上，请求依法驳回复议申请人天津市南洋装饰工程公司和平分公司的复议请求。
被执行人张金萍称，天津市南洋装饰工程公司和平分公司租赁在先，诉争房物权变更在后，不违反买卖不破租赁的规定，而且也不存在当事人恶意串通致使合同无效的情形，同时张金萍实际交付了房屋，天津市南洋装饰工程公司和平分公司也支付了租赁费，且对诉争房进行了装修添附，符合用益物权人的主体资格，故请求本院支持复议申请人天津市南洋装饰工程公司和平分公司的复议请求。
本院查明，2015年9月17日，被执行人张金萍（出售方）与申请执行人尹川（买受方）就买卖天津市和平区××与××交口××号房屋，通过天津房天下房地产经纪有限公司居间，三方签订《房产交易合同》。2015年11月19日，被执行人张金萍（出卖人甲方）与申请执行人尹川（买受人乙方）就买卖上述房屋签订《天津市房产买卖协议》。因在合同履行过程中发生纠纷，申请执行人尹川将被执行人张金萍及天津房天下房地产经纪有限公司起诉至天津市和平区人民法院，该院于2016年5月5日作出（2016）津0101民初87号民事判决，判决：1、该判决生效之日起十日内，被告张金萍到涉诉房屋的房地产权属登记机构协助原告尹川办理天津市和平区××与××交口××号房屋所有权转移登记至尹川名下，相关费用由尹川负担；2、原告尹川与被告张金萍办理涉案房屋的所有权转移登记手续之日起一个月内，被告张金萍将涉案房屋交付原告尹川；3、该判决生效之日起十日内，被告张金萍按照总价款456.7万元为基数，按照银行同期贷款利率为标准，自2015年12月19日起至该判决生效之日止，支付原告违约金；4、驳回原告尹川的其他诉讼请求；5、驳回被告张金萍的全部诉讼请求。张金萍不服一审判决，向本院提出上诉，本院2016年6月30日作出（2016）津01民终4026号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，尹川向天津市和平区人民法院申请强制执行。在执行过程中，天津市和平区人民法院于2016年12月7日作出（2016)津0101执第1193号公告，责令被执行人张金萍在2016年12月10日前迁出天津市和平区××与××交口××号房屋。对此，天津市南洋装饰工程公司和平分公司以其已经于2015年12月24日承租了上述涉案房屋，天津市和平区人民法院于2016年12月7日发出的公告要求腾空房屋，侵害其承租权为由，于2016年12月19日向天津市和平区人民法院提出执行异议，请求天津市和平区人民法院裁定中止腾空天津市和平区××与××交口××号房屋的执行，确认其对上述房屋使用期限为2015年12月24日至2020年12月23日。天津市和平区人民法院于2017年1月3日作出（2016）津0101执异6号执行裁定，裁定驳回天津市南洋装饰工程公司和平分公司的异议请求。天津市南洋装饰工程公司和平分公司不服，向本院申请复议，请求本院撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101执异6号执行裁定，裁定中止腾空天津市和平区××与××交口××号房屋的执行，确认其对上述房屋使用期限为2015年12月24日至2020年12月23日。
另查，天津市和平区人民法院于2017年1月16日作出（2016）津0101执异6号之一执行裁定，以存在笔误为由，裁定将该院于2017年1月3日作出的（2016）津0101执异6号执行裁定书第三页第二自然段中“案外人天津市南洋装饰工程公司和平分公司与被执行人张金萍于2016年12月24日签订房屋租赁合同”更正为“案外人天津市南洋装饰工程公司和平分公司与被执行人张金萍于2015年12月24日签订房屋租赁合同”。
次查，2015年12月24日，被执行人张金萍（出租方）与天津市南洋装饰工程公司和平分公司（承租方）签订房屋租赁合同，该合同约定由天津市南洋装饰工程公司和平分公司承租天津市和平区××与××交口××号房屋，租期自2015年12月24日起至2020年12月23日止，租金每月1500元，采取现金月结的方式支付租金，租期内由天津市章铨装饰工程有限公司（联合使用单位）交纳物业费等关联费用。
再查，被执行人张金萍（出售方）与申请执行人尹川（买受方）就买卖天津市和平区××与××交口××号房屋于2015年9月17日签订的《房产交易合同》载明，上述房屋未设立租赁。对此，复议申请人天津市南洋装饰工程公司和平分公司的代理人、申请执行人尹川、被执行人张金萍的代理人在听证时均确认，申请执行人尹川与被执行人张金萍就上述房屋于2015年9月17日签订《房产交易合同》时，上述房屋的确不存在对外租赁的情况。
本院认为，天津市和平区人民法院已于2017年1月16日以（2016）津0101执异6号之一执行裁定将该院于2017年1月3日作出的（2016）津0101执异6号执行裁定书载明的“案外人天津市南洋装饰工程公司和平分公司与被执行人张金萍于2016年12月24日签订房屋租赁合同”更正为“案外人天津市南洋装饰工程公司和平分公司与被执行人张金萍于2015年12月24日签订房屋租赁合同”，因此，复议申请人主张天津市和平区人民法院对案件事实的审查（即天津市南洋装饰工程公司和平分公司与张金萍就天津市和平区××与××交口××号房屋签订房屋租赁合同的时间的认定）存在严重错误没有依据，本院不予支持。另，本案的执行依据即天津市和平区人民法院（2016）津0101民初87号民事判决和本院（2016）津01民终4026号民事判决已经确定被执行人张金萍应于涉案房屋（天津市和平区××与××交口××号房屋）的所有权转移登记后一个月内将上述房屋交付给申请执行人尹川；同时，被执行人张金萍与天津市南洋装饰工程公司和平分公司就天津市和平区××与××交口××号房屋签订房屋租赁合同的时间为2015年12月24日，而被执行人张金萍与申请执行人尹川就买卖上述房屋签订《房产交易合同》的时间为2015年9月17日，签订《天津市房产买卖协议》的时间为2015年11月19日，均早于上述房屋租赁合同的签订时间，故该房屋租赁合同不能对抗房屋的买受人尹川，亦不能对抗生效判决书的执行，因此，天津市和平区人民法院作出（2016)津0101执第1193号公告，责令被执行人张金萍迁出天津市和平区××与××交口××号房屋的执行行为并无不当，驳回天津市南洋装饰工程公司和平分公司提出的执行异议亦无不妥。综上，天津市南洋装饰工程公司和平分公司请求本院撤销天津市和平区人民法院（2016）津0101执异6号执行裁定，裁定中止腾空天津市和平区××与××交口××号房屋的执行，确认其对上述房屋使用期限为2015年12月24日至2020年12月23日的复议请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人天津市南洋装饰工程公司和平分公司复议申请，维持天津市和平区人民法院（2016）津0101执异6号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郝玉珠
代理审判员 李 浩
代理审判员 李 燕
二〇一七年三月十日
书 记 员 王海滨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：
当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项：
上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；