江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第02244号
上诉人（原审被告）明胜（扬州）商业管理有限公司，住所地扬州市广陵经济开发区明发路1号。
法定代表人黄庆祝，董事长。
委托代理人仲勇，公司员工。
委托代理人胡慧，公司员工。
被上诉人（原审原告）田李贵。
委托代理人张巍，江苏尚鼎律师事务所律师。
上诉人明胜（扬州）商业管理有限公司（以下简称明胜扬州公司）因与被上诉人田李贵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2014）扬广民初字第2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田李贵在一审中诉称：2012年10月20日，田李贵、明胜扬州公司签订租赁合同，约定田李贵向明胜扬州公司承租位于扬州市广陵区明发路1号2栋一层042号商铺，用于开办爱亲母婴生活馆，明胜扬州公司给予田李贵租赁优惠期三年，年租金830.9元，租期暂自2012年11月1日-2015年10月31日，如明胜扬州公司逾期交付，计租日顺延至交付之日起计算。此后，田李贵按约向明胜扬州公司给付了相关费用，明胜扬州公司于2013年7月1日向田李贵交付房屋，并通知进场装修。田李贵于当年7月底前装修完毕，但明胜扬州公司要求需等超市整体开业，并承诺租期从通知开业之日起计算，但明胜扬州公司在2014年2月25才通知解除合同时仍未开业经营。田李贵与北京华恩投资有限公司签订合同书，在上述地点开办母婴生活馆，除缴纳合作信誉金外每年还缴纳1000元的品牌使用费，现田李贵租赁位于广陵区和昌运河东郡A-1商业04号商铺经营。田李贵认为，明胜扬州公司单方面解除合同违反法律规定，请求法院判令：1、明胜扬州公司赔偿田李贵各项损失259719.7元（装潢费用38254元、租金差价151338.2元、收入损失49462.5元、经营损失19785元、2013年品牌使用费1000元）；2、明胜扬州公司返还各项费用共计34615.2元（店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、垃圾清运费360元、电卡工本费10元、装修出入证80元、综合管理费押金623.2元、水电押金500元、综合管理费2492.6元、履约保证金22429.4元、装修押金1000元、电费充值120元）；3、明胜扬州公司承担本案诉讼费用。
明胜扬州公司在一审中辩称：1、田李贵主张损失的诉求超过双方当事人在签订涉案合同时合理的认识和预期，没有法律依据。2、明胜扬州公司主张解除合同是因为田李贵没有在合同约定的期限内完成装修和开业并且持续两年时间，因此明胜扬州公司发出解除通知，符合合同约定，3、明胜扬州公司在2014年2月25日向田李贵发送解约通知书，通知内容是明胜扬州公司要求解约，田李贵在30天之内与明胜扬州公司达成解约的一致意见，协议解除双方签订涉案合同并签订解除协议和达成补偿协议，但是田李贵没有在明胜扬州公司发出通知书的30天内前来办理或者告知同意解除的意思，因此涉案合同至今仍然合法有效，双方没有达到协商解除的法律后果。
原审查明：2012年10月20日，田李贵（乙方）、明胜扬州公司（甲方）签订扬州明发商业广场租赁合同，约定甲方将位于扬州市广陵区明发路1号2栋一层042号商铺出租给乙方使用，经营类别为母婴用品，品牌为爱亲母婴生活馆。租期自2012年11月1日-2015年10月31日，自房屋交付之日起计算租期，并计算租金。双方暂定交付使用日期为2012年11月1日前，如甲方逾期交付，计租日顺延至交付之日起计算（交付及开业日期最终以甲方通知为准）。乙方须在出租商铺交付之日起二十天内进场装修，并在2012年12月1日完成开业，推迟一个月无法开业的视为乙方违约，甲方有权解除合同，同时乙方缴纳的各项保证金不予退还。明胜扬州公司给予田李贵租赁优惠期三年，年租金830.9元。乙方于商铺交付时缴纳三个月的综合管理费623.2元作为押金，租赁期满后结算所有费用方可无息退还。乙方向甲方交付水电押金500元，租赁期满后结算所有费用方可退还。乙方在本合同签订当日向甲方交纳相当于第四年度租金标准的3个月租金数额的租赁履约保证金22429.4元。甲方将依据《入场通知书》、《明发商业广场商铺交接确认书》，为乙方提供相关物业交付、装修及维护等服务。一方因故要求提前终止合同的，需提前30日书面通知对方，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额，签订终止合同，双方不再承担其他任何赔偿。
签订合同当天，田李贵向明胜扬州公司缴纳了店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、垃圾清运费360元、电卡工本费10元、装修出入证80元、综合管理费押金623.2元、水电押金500元、综合管理费2492.6元、履约保证金22429.4元、装修押金1000元、首期租金830.9元，共计35326.1元。
后双方办理了商铺交接手续。2013年7月1日，明胜扬州公司向田李贵交付装修施工许可证，田李贵进场装修，田李贵向明发集团扬州房地产开发有限公司缴纳电费充值120元。2014年2月25日，明胜扬州公司向田李贵发出解约通知书，注明：自本通知送达之日满30日，我司解除双方签订的2栋一层042号商铺租赁合同。自本通知送达之日第31日至37日，请您来我司领取3个月租金金额的款项，并自行清走租赁房屋的所有物品。但田李贵至今未领取该费用。
2015年6月26日，江苏慧源房地产土地价格评估有限公司出具估价报告，确认扬州市广陵区明发路1号2栋一层042号商铺装修评估值为13786元，田李贵支付评估费1750元。
另查，2012年8月10日，田李贵与北京华恩投资有限公司签订爱亲精品母婴生活馆合同书，田李贵交纳信誉金27800元取得品牌授权，田李贵每年交纳品牌使用费1000元（品牌使用费首年免交，从第二年度开始支付）。田李贵陈述因明胜扬州公司解除租赁合同，其无奈于2014年7月13日租赁了广陵区和昌运河东郡A-1商业04号商铺经营母婴店，租期三年，前两年租金每年6万元，后一年租金66000元。
诉讼中，田李贵放弃要求明胜扬州公司赔偿品牌使用费1000元的诉求。
原审认为：田李贵与明胜扬州公司签订的房屋租赁合同是真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效。明胜扬州公司于2014年2月25日向田李贵发出解约通知书，注明自本通知送达之日满30日解除商铺租赁合同，田李贵亦收到该通知书。明胜扬州公司在履行期限届满之前明确表示解除合同，且田李贵亦认为租赁合同已经解除，故原审法院认定田李贵、明胜扬州公司签订的租赁合同业已解除。
明胜扬州公司提出发出解约通知书是因为田李贵没有在合同约定的期限内完成装修和开业并且持续两年时间，发出解除通知符合合同约定的抗辩意见，田李贵陈述因明胜扬州公司要求延迟开业故一直无法开业而非其主观意愿，2013年7月1日明胜扬州公司向田李贵交付装修施工许可证，田李贵随即进场装修，租赁合同约定开业日期最终以明胜扬州公司通知为准，明胜扬州公司未提交其通知田李贵开业的证明，明胜扬州公司提供的证据不足以证明其主张，故对明胜扬州公司的抗辩意见不予采信。明胜扬州公司在履行期限届满之前解除租赁合同，明胜扬州公司应当根据合同约定、合同性质、履行情况等赔偿田李贵的损失。
租赁合同约定一方因故要求提前终止合同的，提出方一次性赔偿对方相当于第四年度租金标准的3个月租金数额。明胜扬州公司提出解除合同，尽管双方未签订终止合同，但租赁合同业已解除，明胜扬州公司应当按照合同约定向田李贵支付违约金22429.4元。对于田李贵主张的收入损失、经营损失、租金差价，综合可预见规则、合同约定等，租赁合同已经约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，该约定明确具体，故对田李贵的上述损失主张不予支持。
对于装修评估价值13786元及田李贵向明胜扬州公司缴纳的费用，因明胜扬州公司的违约行为致使田李贵不能实现合同目的，明胜扬州公司应当向田李贵赔偿、返还该费用。因电费充值120元系田李贵向案外人缴纳，故本案中不予处理，应予以扣减。评估费1750元，综合装修评估价值及合同履行情况，由田李贵、明胜扬州公司各半负担。田李贵放弃要求明胜扬州公司赔偿品牌使用费1000元，系其自身权利的处分，不违反法律规定，原审法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：明胜扬州公司明胜（扬州）商业管理有限公司于判决书生效之日起十日给付田李贵715**.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为5718元，由田李贵负担4328元，明胜扬州公司负担1390元。
判决后，明胜扬州公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院对于合同是否解除的事实审查不清，包括明胜扬州公司是否享有单方解除权的事实，或者田李贵与明胜扬州公司是否达成协商解除的事实。因此原审法院认定涉案合同已由明胜扬州公司通知单方解除，但又缺少单方解除的事实依据，是错误的。2、原审法院以明胜扬州公司没有通知开业时间为由，认定明发扬州公司不享有合同第六条的约定解除权，是错误的。3、原审法院认定，明胜扬州公司在履行期限届满之前明确表示解除合同，田李贵也收到该通知书，据此认定涉案合同已经解除，没有事实依据。明胜扬州公司2014年2月25日发出解除合同通知书，符合合同第六条约定，系行使合同约定解除权，不应承担违约责任。4、对于装修费用，因是田李贵违约导致明胜扬州公司行使解除权，依法明胜扬州公司不应承担该项赔偿责任。5、对于田李贵已经缴纳的有关费用，履约保证金是为了保证合同的履行，因田李贵违约，故明胜扬州公司可以没收该保证金；招安费和空调安装费、点卡费用，因已经实际发生，不应退还；其他费用应根据实际使用情况予以扣除或减免退还。综上，明胜扬州公司认为依据合同第六条行使解除权符合合同约定和法律规定，应当得到保护。另外，如明胜扬州公司不享有合同第六条约定解除权，明胜扬州公司就不能够单方解除合同，需要双方协商一致才能导致合同解除，所以合同没有解除。原审法院判定合同解除没有事实和法律依据，判决结果与案件事实相矛盾。请求二审法院查明事实，依法改判。
田李贵答辩称：1、对于明胜扬州公司提出合同解除的原因以及依据，田李贵认为合同解除的原因是2014年2月25日明胜扬州公司向田李贵发出的解约通知，不存在明胜扬州公司在上诉状中陈述的法定或者约定解除权的行使问题。2、对于明胜扬州公司主张的双方之间未达成解除合同的意见，我们认为基于明胜扬州公司单方解除合同，导致明胜扬州公司与田李贵之间签订的租赁合同无法履行，合同解除的原因是明胜扬州公司的单方解除权，故不需要双方达成解除合同的一致意见。3、对于明胜扬州公司主张的费用问题，田李贵在一审庭审时已经陈述双方之间的租赁合同并未得到实际履行，原因是田李贵按明胜扬州公司要求进行装修施工后一直没有收到明胜扬州公司发出的开业通知，直至明胜扬州公司将涉案商铺以及其他商铺准备交由奥特莱斯经营，并向田李贵发出单方解约通知，因此田李贵认为向明胜扬州公司缴纳的上述费用应该全部予以返还。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：诉争所涉的租赁合同是否已经解除？如已经解除，原审判决明胜扬州公司返还及补偿71585.6元，是否妥当？
本院认为，首先，讼争所涉租赁合同已经解除。理由：田李贵与明胜扬州公司签订商铺租赁协议，租期为2012年11月1日至2015年10月31日。后明胜扬州公司于2014年2月25日向田李贵发出《解约通知书》，告知田李贵讼争所涉商铺租赁合同将于送达之日起满30日解除，并告知田李贵领取3个月租金金额的款项。而明胜扬州公司在原审庭审中陈述，在发出解约通知后并未再与田李贵联系。田李贵接到解除通知后，并未继续使用讼争商铺，而是重新寻找承租商铺并向原审法院诉讼要求明胜扬州公司赔偿相应损失，故在明胜扬州公司向田李贵发出解约通知书后，田李贵作为承租人亦以行为对于解约予以认可，只因为双方对于解约的损失并达成一致而诉至法院，讼争所涉商铺租赁合同已经解除。至于明胜扬州公司认为，其发出解约通知书系行使合同第六条约定的合同解除权的主张，本院认为，明胜扬州公司的上述主张与其解约通知书载明的内容不符，且讼争所涉租赁合同第四条明确约定“交付及开业日期最终以甲方通知为准”，而明发扬州公司并未举证证明田李贵存在符合合同第六条约定的违约行为的存在，明胜扬州公司行使合同约定解除权的主张无事实和法律依据，依法不予采纳。
其次，对于因解除合同，明胜扬州公司应当赔偿的范围问题：1、田李贵签订商铺租赁合同后，向明胜扬州公司缴纳了店招安装费1000元、空调安装费5500元、消防改造泄水费500元、垃圾清运费360元、电卡工本费10元、装修出入证80元、综合管理费押金623.2元、水电押金500元、综合管理费2492.6元、履约保证金22429.4元、装修押金1000元，合计34495.2元。上述费用中，综合管理费押金、水电押金、履约保证金、装修押金，均为押金性质，合同因明胜扬州公司单方解除后，均应返还。而其他费用，虽可能已经实际花费，但田李贵承租商铺后并未开业就由明胜扬州公司直接解除了合同，因此，田李贵承租商铺未能开业而支出的费用应由违约解除合同方明胜扬州公司予以赔偿。明胜扬州公司认为上述费用不应返还，并无事实法律依据，依法不予采纳。2、田李贵为了履行租赁合同，对承租商铺进行装修，产生的装饰装修损失经原审法院鉴定为13786元、鉴定费用，亦为田李贵的直接损失，明胜扬州公司应予赔偿。3、对于原审法院另行支持的22429.4元违约金部分，本院认为，因田李贵承租商铺后未能开业即由明胜扬州公司单方解除了合同，在其与案外人签订了品牌加盟合同的情形下，明胜扬州公司的单方解约行为必会对田李贵产生一定的损失，故用原审法院另行支持的这部分款项弥补田李贵的其他损失，更为妥当，亦更为公平。
综上，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。上诉人明胜扬州公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5718元，由明胜（扬州）商业管理有限公司负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 王 媛