广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民二终字第272号
上诉人（原审原告）：谢秀萍，女，汉族，1979年9月29日出生，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何起春，男，汉族，1975年12月21日出生，住珠海市香洲区前山岱山路。
上诉人谢秀萍因与被上诉人何起春确认合同有效纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民二初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1998年5月29日，广东省高级人民法院对广西壮族自治区柳州市建筑工程总公司（以下简称“柳建公司”）诉珠海市金利房产开发有限公司（以下简称“金利公司”）、斗门县白藤湖幸福村开发有限公司（以下简称“幸福村公司”）、珠海市经济特区西部对外经济贸易总公司（以下简称“西部公司”）建筑工程施工合同纠纷作出终审判决，维持珠海市中级人民法院（以下简称“珠海中院”）的一审判决，判令金利公司和幸福村公司应于该判决发生法律效力之日起10日内将尚欠的工程款支付给柳建公司，并从1994年7月19日起计付工程款的利息。判决生效后，由于幸福村公司无力还款，柳建公司向珠海中院申请强制执行。珠海中院依法查封并委托拍卖机构拍卖被执行人幸福村公司位于珠海市斗门县白藤湖“戏水别墅”第九至二十二栋别墅，但拍卖未果。1999年10月15日，珠海中院作出（1998）珠法执字第163-4号民事裁定书，裁定将幸福村公司位于珠海市斗门县白藤湖“戏水别墅”第九至二十二栋别墅以拍卖价人民币12358227.00元交柳建公司抵偿债务。
2010年7月15日，柳建公司与何起春签订《别墅权益转让合同》，将“戏水别墅”第十栋（宗地号：1002311）转让给何起春，双方约定合同生效后三天内办理过户手续。2010年7月28日，何起春因办理上述以物抵债的别墅房产诉至珠海市斗门区人民法院（该案案号为（2010）斗法民一初字第1195号），何起春请求确认其与柳建公司签订的《别墅权益转让合同》有效，并确认涉案别墅的房地产权益归其所有。2010年10月16日，珠海市斗门区人民法院作出判决支持了何起春的全部诉讼请求。判决后，何起春与柳建公司均未上诉，该判决于2010年11月26日发生法律效力。之后，何起春申请强制执行。珠海市斗门区人民法院执行局于2011年8月3日作出（2011）珠斗法执字第1005号执行令，责令柳建公司将涉案别墅的房地产交付给何起春。2011年9月5日，执行局将涉案别墅交付给何起春，何起春同意该案已执行完毕。之后，柳建公司及何起春均未为涉案别墅办理过户手续。
2014年3月21日，谢秀萍与何起春签订《斗门区白藤湖戏水别墅第十栋权益转让合同》，约定：双方根据已生效的（2010）斗法民一初字第1195号民事判决书，何起春按现状将其享有的上述民事判决书项下权益中的涉案别墅权益转让给谢秀萍，别墅权益转让价格是980000元，谢秀萍已充分了解该栋别墅的现状，并愿意依现状受让该栋别墅全部权益，何起春同意自合同生效之日起三天内为谢秀萍办理完毕涉案别墅权益转让手续。合同签订后，谢秀萍付清全部转让款。
原审法院就涉案别墅的土地性质、是否已经批准转变土地用途、是否允许流转等问题向珠海市国土资源局斗门分局（以下简称“国土局”）发函调查。国土局复函明确表示，白藤湖“戏水别墅”项目用地于1987年办理了《建设用地审批表》，用地单位为白藤湖联合发展总公司，位置为白藤湖湖滨区，面积46.6亩。该地块已取得《非农业建设用地许可证》（证号0001494），项目为商住楼宇，该地未办理土地使用权初始登记，未核发《土地使用权证》。经现场勘查，该地块目前建有多栋别墅，已废弃，地上建筑物未办理《房屋所有权证》，涉案地块属“戏水别墅”第十栋别墅。上述地块未有缴交土地出让金的记录，用地性质为国有划拨。国土局处理意见，由于未见上述地块已办理土地使用权及地上建筑物初始登记的资料，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条“划拨土地使用权转让、须领有国有土地使用权证、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明的方可转让”的规定，上述地块不符合划拨土地使用权转让条件，因此目前不得转让。如上述地块办理了初始登记手续并经审核符合转让核准条件的，根据《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》第十条的规定，上述划拨土地使用权性质房地产转让还须在上报市政府批准后，进入公开市场交易。
另外，谢秀萍在一审中表示，其通过权益转让合同受让的权益是涉案别墅及所占土地的使用权，何起春亦予认可。一审法院就合同效力有可能被认定无效向谢秀萍行使释明权，谢秀萍当庭表示不变更诉讼请求。
原审法院认为，根据合同约定，谢秀萍受让的是何起春通过（2010）斗法民一初字第1195号民事判决书所取得的涉案别墅的权益，谢秀萍在庭审中表示其所受让的权益是指涉案别墅的使用权及涉案别墅所占土地的使用权，何起春对此不持异议，故双方签订《斗门区白藤湖戏水别墅第十栋权益转让合同》的目的是转让涉案别墅及其所占土地的使用权。国土局的复函明确表示，涉案别墅所占土地性质属于国有划拨土地，鉴于房地一体，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，何起春在转让涉案别墅时应经有批准权的人民政府审批，并由谢秀萍办理涉案别墅所占土地的使用权出让手续，但双方均未能提供证据证明其已办理以上手续，所以涉案别墅及其所占土地属于民法上禁止交易的物，双方因此所签订的《斗门区白藤湖戏水别墅第十栋权益转让合同》违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该合同应当被认定为无效。
另外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条款中的土地使用权人是指已取得土地使用权证的土地实际使用人，既然已取得土地使用权证的土地使用权人未经批准转让划拨土地为无效民事行为，那么根据“举重而明轻”的原则，未取得划拨土地使用权证的人转让该土地的行为必然无效。本案中，根据国土局的复函，涉案的土地未办理土地使用权初始登记，未核发《土地使用权证》，故转让该土地使用权的合同也应当被认定为无效。
综上，双方所签订的合同应当被认定为无效合同。谢秀萍的诉请于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，原审法院判决如下：驳回谢秀萍的全部诉讼请求。案件受理费13600元，由谢秀萍承担。
上诉人谢秀萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2014）珠斗法民二初字第387号民事判决，并支持上诉人的诉讼请求。事实及理由如下：原审法院查明事实不清，适用法律不当。一、双方在《斗门区白藤湖戏水别墅第十栋权益转让合同》中约定的是涉案别墅的房地产权益。何起春以合法有效取得的涉案别墅房地产权益与谢秀萍签订别墅权益转让合同，双方形成买卖涉案房地产的债权关系，该债权关系是当事人之间真实的意思表示，未违反法律禁止性规定。依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；为此，谢秀萍通过合法的买卖涉案别墅房地产的债权关系取得涉案别墅房地产的相关权益，其债权关系的转让合法有效。二、原审法院多次作出判决认定与上述事实及法律关系相同情况的合同合法性和有效性，支持涉案别墅房地产权益的转让。
被上诉人何起春答辩称，同意上诉人谢秀萍的意见。
双方在二审中均无证据提交，且双方对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款之规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。案涉别墅所占土地性质为国有划拨土地，鉴于房地一体，何起春在转让案涉别墅时应经有批准权的人民政府审批，并由谢秀萍办理案涉别墅所占土地使用权出让手续，但双方均未举证证明办理了上述手续。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，而本案中何起春尚未取得案涉别墅及所占土地的房地产权属证书，其与谢秀萍签订的《别墅权益转让合同》当属无效。
综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13600元，由谢秀萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙永红
代理审判员 崔拓寰
代理审判员 李 苗
二〇一五年八月六日
书 记 员 孔祥凤