广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第122号
原告：何健彬，男，1989年9月18日出生，汉族，住广东省开平市。
委托代理人：林伟堂，系广东广能律师事务所律师。
被告：江门市业兴华建筑机械服务有限公司，住所地江门市。
法定代表人：张颖娜。
委托代理人：骆美平、叶虹，均系广东五邑律师事务所律师。
第三人：广东建邦兴业集团有限公司，住所地开平市。
法定代表人：李文辉。
委托代理人：王振，男，1982年7月23日出生，汉族，住武汉市武昌区。
原告何健彬诉被告江门市业兴华建筑机械服务有限公司、第三人广东建邦兴业集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年3月14日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林伟堂、被告的委托代理人骆美平到庭参加了诉讼，第三人广东建邦兴业集团有限公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告何健彬诉称：2002年6月18日，原告何健彬与第三人广东建邦兴业集团有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，以33.5万元购得第三人所有的位于开平市长沙区某街首层某号商铺，并已全部付清房款。同年第三人已将该商铺交付给原告，由原告亲属何树浓用于经营开平市长沙区明华鞋店。虽然第三人迟迟不给原告办房产证，但使用该纠纷标的无任何争议。但在2011年，被告在诉第三人等买卖合同纠纷中申请财产保全，贵院作出（2011）蓬法民二初字第1781-1号《民事裁定书》查封了位于开平市长沙区某街首层某号商铺。原告认为该房屋已为其所有，为此向贵院提出执行异议申请，但贵院作出（2014）江蓬法执外异字第5号《执行裁定书》驳回原告异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告认为贵院作出的（2014）江蓬法执外异字第5号《执行裁定书》认定事实错误，为了维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、确认位于开平市长沙区某街首层某号商铺为原告所有；2、依法撤销（2014）江蓬法执外异字第5号《执行裁定书》，停止对位于开平市长沙区某街首层某号商铺的执行。
原告对其起诉的事实提供的证据有：
1、（2014）江蓬法执外异字第5号《执行裁定书》，证明原告已完成执行异议程序，涉案商铺被法院查封；
2、《广东省商品房买卖合同》，证明原告于2002年6月18日已购买涉案商铺并交付原告使用；
3、发票，证明在2002年6月18日原告已全部支付购房款；
4、个体户机读档案登记资料，证明在2002年已由原告监护人使用涉案商铺；
5、《供、用电户用电协议》，证明在2002年8月29日原告已使用房屋并以原告监护人的名义报安装用电；
6、用电户口册，证明在2002年原告装电事实；
7、用电业务受理单，证明在2010年5月17日，涉案商铺的用电人由原告监护人变更为原告；
8、（2011）蓬法民二初字第1781-1号《民事裁定书》，证明法院查封了涉案商铺；
9、（2008）开法民一初字第294号《民事判决书》，证明开平市人民法院在2008年作出判决，已查实房屋是原告的；
10、《商品住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证明涉案商铺已于2002年6月18日交付原告使用；
11、用户历月电费情况，证明从2012年至今年3月涉案商铺的用电情况；
12、发票，证明原告今年3月6日至4月9日缴交电费情况；
13、工商登记资料2份，证明第三人工商登记及名称变更情况；
14、开平市公安局潭江派出所开具的证明，证明何树浓与原告是叔侄关系；
15、开平市地方税务局长沙税务分局开具的证明，证明涉案商铺从2002年6月至2014年4月缴交涉案商铺房产税、土地使用税；
16、开平市市场物业管理公司开具的证明，证明涉案商铺每月都交物业费；
17、收款收据5份，证明涉案商铺近几个月缴交物业费情况；
18、纳税证明，证明涉案商铺在2000年1月1日至2013年3月31日交增值税。
被告江门市业兴华建筑机械服务有限公司辩称：第一，原告自2002年6月与第三人广东建邦兴业集团有限公司签订《广东省商品房买卖合同》至今仍未办理房产转让过户登记手续，依法不发生物权变动效力。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第九条规定，不动产物权登记是不动产物权的法定工时手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。因此，及时原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，也只能说明原告对第三人享有交付房产请求权，该种权利属于债权而不是物权。原告在未对涉案商铺办理过户登记手续之前，对涉案商铺是不享有合法的所有权。因此，原告不能确认涉案商铺为被答辩人所有和要求法院解除对商铺的查封。第二，根据物权法第十四条及第十六条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭只有记载于不动产登记簿之后，才具有公示力和排他性。目前，经开平市住建部门查明证实，涉案商铺的所有权人仍登记在第三人名下，即第三人是涉案商铺的所有权人并享有全部份额。故第三人仍为被查封商铺的所有权人，法院为执行生效判决而查封房产不存在错误。第三，原告自签约后长时间未向第三人主张权利，违法了物权法的相关规定，应对自己的过错承担责任。涉案商铺早在2002年6月28日已经办理了初始登记，具备了办理有关房屋买卖登记手续的条件，但原告至今未办理相关产权过户登记手续，不发生物权效力。综上，原告提交的相关证据材料即使真实，也只能证明原告对房产取得了使用、收益的权利，而不能证明原告取得了房产的所有权，其证据材料不能取代不动产登记簿作为房产所有权的证明，故原告所提出的确认涉案商铺为原告所有和要求法院解除对涉案商铺的查封没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告江门市业兴华建筑机械服务有限公司没有证据向本院提供。
第三人广东建邦兴业集团有限公司没有到庭参加诉讼，但于2014年5月30日在本院询问时答辩认为，原告与第三人签订的买卖合同是合法有效的，双方已按合同约定履行合同义务，第三人已于2002年将涉案商铺交付原告使用，也收取了原告支付的房屋总价款335000元。但涉案商铺至今未办理过户变更登记手续第三人本身不存在过错。
第三人广东建邦兴业集团有限公司向本院提供的证据有：
1、由开平市工商行政管理局开具的证明，证明广东开平建邦集团有限公司于2005年7月11日变更企业名称为“广东建邦兴业集团有限公司”；
2、企业法人营业执照，证明第三人的主体资格。
经审理查明：2002年6月18日，作为买受人的原告何健彬委托案外人何树浓为代理人，与作为出卖人的第三人开平市建邦集团有限公司（该公司已于2005年7月11日变更企业名称为“广东建邦兴业集团有限公司”，以下均简称“建邦公司”）签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定的主要内容包括：1、买受人购买出卖人建设开发的位于开平市长沙区某街某号商铺（以下简称“某号商铺”）；2、该商铺为现房出售，总价款为人民币335000元，买受人须一次性付清房款；3、出卖人应当在2002年6月18日前将经分期综合验收合格的商铺交付原告使用；4、出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。涉案商铺预售的，自本合同生效之日起30天内，由第三人向开平市房屋产权登记办公室申请登记备案。原告与第三人于同一天签订《商品住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，对涉案商铺的保修内容及保修期进行约定。原告于签约当天一次性向第三人支付总房款335000元，第三人亦将某号商铺交付原告实际占有使用。原告自接收该商铺后，即由原告及其大伯何树浓用于经营明华鞋店，长期以来一直由其缴纳各种水电费用、物业综合服务费用等。2011年10月20日，因被告江门市业兴华建筑机械服务有限公司（以下简称“业兴华公司”）与第三人建邦公司之间的租赁合同纠纷一案，被告向江门市蓬江区人民法院申请财产保全，本院依据（2011）蓬法民二初字第1781-1号《民事裁定书》查封了某号商铺至今。之后，本案被告在合同纠纷案件判决生效之后依法向本院申请强制执行第三人名下财产，本院执行部门在（2013）江蓬法执字第884号执行案件中，在依法执行被执行人即本案第三人名下的位于开平市长沙区某街首层某号商铺时，原告作为案外人对该某号商铺的所有权提出异议，本院于2014年2月18日作出（2014）江蓬法执外异字第5号《执行裁定书》，裁定驳回本案原告何健彬的异议。原告对该裁定不服，故提起本案诉讼。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。被告业兴华公司因第三人建邦公司未履行双方间合同纠纷案件的生效判决，故申请本院强制执行第三人名下的位于开平市长沙区某街首层某号商铺，原告何健彬认为该商铺归其所有应停止执行。故本案争议焦点为某号商铺是否归原告何健彬所有及应否停止强制执行的问题。
首先，关于某号商铺所有权是否归原告何健彬所有的问题。综上所述，原告虽然已支付了购房价款并实际占有和使用该商铺，但是，根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，由于涉案商铺至今仍未转移登记至原告名下，尚未产生物权变动的效力，原告享有的只是要求合同相对方履行协助办理产权转移登记的债权请求权，故原告请求确认位于开平市长沙区某街某号商铺归其所有的诉求因缺乏法律依据，本院依法不予支持。如原告认为第三人存在不予协助办理产权转移登记手续的违约行为，可另行通过法律途径主张，本案不予调整。
其次，关于涉案某号商铺应否停止强制执行问题。根据审理查明的事实看，原告与第三人签订的买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违法强制性法律法规，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，故原告与第三人签订的买卖合同是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，在本案中，各方当事人对原告未理产权过户是否存在过错各执一词。对此本院认为，由于原告针对涉案商铺已支付全部价款并实际占有使用多年，鉴于生存利益的考虑，在判断是否存在过错时不宜过于苛刻。虽然原告所购商铺长期未办理产权转移登记，但未有证据证明原告存在为规避法律规定或逃避债务等情形，故可认定原告并不存在过错。另外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由于已交付全部或大部分购房款的买受人享有的债权优于建设工程承包人的工程款优先受偿权，举重以明轻，则买受人享有的债权应优于普通债权。本案中，被告与第三人之间的租赁合同纠纷属于普通债权，而原告早在2002年6月18日已向第三人支付了全部房屋价款且已实际占有和使用，故原告享有的债权应优于申请执行人即本案被告享有的债权。原告依据其对某号商铺所享有的权利足以阻却执行，故原告请求撤销（2014）江蓬法执外异字第5号《执行裁定书》，停止对涉案某号商铺的执行合法有据，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、撤销本院作出的（2014）江蓬法执外异字第5号《民事裁定书》，停止对第三人广东建邦兴业集团有限公司名下的位于开平市长沙区某街首层某号商铺的执行。
二、驳回原告何健彬的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由原告何健彬承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 张华理
代理审判员 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
二〇一四年八月十四日
书 记 员 李贞琴
陈华