上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11033号
上诉人（原审原告）：郭敏，女，1978年8月29日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：郭志忠（系郭敏父亲），男，1951年11月19日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：李勋，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李兴，男，1980年12月27日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：徐叶花，上海方英律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：王卓伟，男，1978年8月11日生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审第三人）：戚荃钧，男，1983年7月14日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。
上诉人郭敏因与被上诉人李兴、王卓伟、戚荃钧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭敏上诉请求，撤销原审判决，改判支持郭敏原审全部诉讼请求。事实和理由：郭敏由始至终没有出售房屋的意思表示，王卓伟出售上海市奉贤区XX村XX幢XX号XX、复XX房屋（以下简称系争房屋）的代理行为具有明显恶意，且李兴与戚荃钧、王卓伟之间存在恶意串通，原审法院认定李兴构成善意取得错误。
李兴辩称，王卓伟有权代理郭敏出售房屋，李兴已经支付了房屋的合理对价，房屋也已经完成了过户登记并且实际交付，故买卖合同合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
戚荃钧辩称，戚荃钧与郭敏之间存在借款关系，戚荃钧与李兴之间也不存在恶意串通。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王卓伟未作答辩。
郭敏向一审法院起诉请求：1、确认王卓伟代郭敏与李兴签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、李兴协助郭敏完成房屋产权人变更手续；3、本案诉讼费用、保全费用由李兴承担。原审庭审中，郭敏增加诉讼请求4、李兴归还郭敏家具及郭敏财产。
一审法院认定事实：2013年4月9日，郭敏与戚荃钧、王卓伟前往上海市东方公证处，经公证郭敏与戚荃钧签订《房地产抵押借款合同》，约定郭敏向戚荃钧借款600,000元（人民币，下同），借期三个月，自2013年4月9日至2013年7月8日止，月利率为1.8%；并约定郭敏以其所有的系争房屋为借款进行抵押，房地产总价值1,200,000元。经公证，郭敏与王卓伟签订《委托书》，载明：因郭敏无法亲自办理出售系争房屋相关事宜，特委托王卓伟为代理人，就系争房屋代表郭敏办理下列附录中所列的全部事项（附录载明：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理变更或注销房地产抵押登记、代为交房、等等）；郭敏在上述代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，郭敏均予认可，委托的期限自2013年10月9日起至2014年4月8日止。2013年4月15日，上海市东方公证处出具了（2013）沪东证字第14500号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2013）沪东证字第14501号公证书。
嗣后，戚荃钧履行出借义务，郭敏与戚荃钧就系争房屋办理了抵押登记。经郭敏支付了几次借款利息，戚荃钧于2013年10月9日同意借款延期至2013年11月9日。
一审另查明，李兴与戚荃钧系朋友关系。自上述借款到期后，郭敏未如数归还借款。后李兴向王卓伟购买系争房屋，2014年2月18日，李兴按王卓伟的指示向戚荃钧支付了房款100,000元。2014年2月21日，王卓伟代理郭敏与李兴就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房价1,100,000元。2014年4月1日，李兴向戚荃钧支付了280,000元。戚荃钧撤销了系争房屋的抵押登记，李兴和王卓伟于2014年4月3日办理了系争房屋的过户手续。嗣后，李兴向戚荃钧付清了全部房款（其中通过银行转账的共1,097,700元，余款2,300元为现金支付）。房屋买卖成交后，王卓伟也将系争房屋交付给了李兴。李兴缴纳了2015年系争房屋的物业费。
2015年12月31日，郭敏向上海市公安局奉贤分局西渡派出所报警，称系争房屋门打不开，恐有情况，请民警到场处理。派出所告知郭敏，借贷纠纷，到相关部门解决；并出具了上海市公安局案（事）件接报回执单。一审法院认为，本案中涉及多个法律关系：郭敏与戚荃钧之间的借款关系，和为借款以系争房屋设定抵押的担保关系；郭敏与王卓伟之间的委托关系；以及王卓伟代理郭敏与李兴之间的房屋买卖合同关系。本案系争的为上述房屋买卖合同关系，其他法律关系不在本案处理范围之内。
首先，郭敏提出了王卓伟出卖系争房屋未经郭敏同意，出卖房屋并非郭敏真实意思的意见。对此，法院认为，本案房屋买卖合同关系中，郭敏经公证委托了王卓伟出卖系争房屋，王卓伟在房屋买卖合同关系中的代理行为是有权代理。王卓伟在公证书确定的委托期限内，按委托权限与李兴发生的签约、交付、过户等行为就是郭敏授权与同意的行为。
其次，郭敏还提出了李兴与戚荃钧恶意串通，侵害了郭敏的合法权益，故房屋买卖合同无效的观点。对此，法院认为，本案房屋买卖合同关系中，合同的双方当事人仅为买受方李兴，出卖方郭敏，以及出卖方代理人王卓伟。李兴与戚荃钧的朋友关系不足以证明两者存在恶意串通行为；且戚荃钧不属于本案房屋买卖合同关系的当事人，即使两者存在沟通，在房屋买卖合同关系中亦不属恶意串通。而李兴与王卓伟是否存在恶意串通行为，郭敏也未提供证据证明。另外，从房屋价款看，郭敏与戚荃钧之间《房地产抵押借款合同》约定的房屋价格为1,200,000元，而本案房屋买卖成交价为1,100,000元，并不存在明显低于市场价的情形，故亦不属侵害了郭敏的利益。
根据我国法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。王卓伟代理郭敏与李兴签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，郭敏应对该《上海市房地产买卖合同》承担民事责任。在合同履行过程中，李兴为顺利过户，须涤除系争房屋上设定的抵押，李兴按出卖方代理人王卓伟的示意，将全部房款支付给了抵押权人即戚荃钧，为有效支付方式。至于李兴支付戚荃钧的房款是否多于郭敏与戚荃钧的借款，或者多付具体金额，需在郭敏与戚荃钧之间的借款关系中予以确定，无法在本案中作出处理。且王卓伟已将房屋交付于李兴，并已办理了房屋过户手续，系争房屋买卖合同已履行完毕。
关于郭敏提出的其与戚荃钧之间的借款，郭敏是否实际取得具体的借款金额；郭敏转账至李兴账户的钱款是代郭敏父亲归还戚荃钧的借款，还是郭敏支付戚荃钧的借款利息，均属其他法律关系，不在本案处理范围之内，法院不作认定。
综上，郭敏请求判令系争房屋买卖合同无效，请求判令李兴将系争房屋过户回郭敏名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。对于郭敏请求李兴归还郭敏家具及郭敏财产的诉讼请求，李兴否认交付系争房屋时房屋内尚有郭敏的财物，郭敏也未举证证明李兴占有郭敏所述财物，故法院对该事实难以确认，对郭敏的该诉讼请求难以支持。
一审法院判决：驳回郭敏的全部诉讼请求。案件受理费21,700元，诉讼保全费5,000元，由郭敏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于王卓伟代郭敏与李兴签订的房屋买卖合同的效力认定。对此，第一，本案公证售房委托书的形成背景是郭敏因借贷而出具，对郭敏而言，其与戚荃钧签订《房地产抵押借款合同》以及与王卓伟签订《委托书》均是为了借贷所需，其并无出售系争房屋的真实意思表示。第二，郭敏虽然签署了委托书并办理了公证手续，但委托书仅载明王卓伟有权代郭敏签订系争房屋的买卖合同，并未授权王卓伟有权决定系争房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，王卓伟作为受托人，理应按照郭敏的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而从本案履行情况来看，并无证据证明王卓伟在出售房屋前征得郭敏同意，也无证据证明其在签订买卖合同的过程中告知过郭敏相关事宜，且在郭敏仅借款60万元而合同约定的房款为110万元的情况下，王卓伟要求李兴将全部购房款支付给戚荃钧，王卓伟在处理系争房屋买卖时显然并非出于善意。第三，对于李兴而言，首先，系争房屋并未通过中介挂牌出售，李兴称其与戚荃钧是朋友关系、是私下交流得知涉案房源，从李兴将所有购房款直接支付给戚荃钧以及戚荃钧曾经通过李兴账户收取过郭敏返还的部分借款等事实来看，李兴与戚荃钧之间关系较为密切，李兴对于系争房屋的背景情况、以及戚荃钧与郭敏之间存在借款关系等情况均是知晓的；其次，从李兴与王卓伟代郭敏签订的系争房屋买卖合同来看，除了记载了房屋情况、转让价款、过户时间之外，其余所有的条款内容均为空白，对于付款时间、交房时间等涉及房屋交易的重要事项均未在合同中进行约定，显然不符合正常房地产交易的惯例；再次，系争房屋在2014年4月3日产权过户登记至李兴名下，李兴主张实际由其缴纳了房屋过户后的电费，但未能提供任何证据加以证明，相反，根据郭敏提供的证据材料可以证明，产权过户后的电费仍由郭敏继续缴纳，该事实显然也有违正常的房地产交易情况；故综合上述房源知悉情况、房屋买卖合同签订情况、价款支付情况、以及房屋交付使用情况等，本院认为李兴并非善意买受人。第四，对于戚荃钧而言，其明知系争房屋的抵押以及公证委托书均是用于借款所需，在未告知郭敏的情况下即通过王卓伟将房屋出售用于归还借款，同时本院注意到，李兴与王卓伟在2014年2月21日即签订了买卖合同，合同约定的价款为110万元，而郭敏向戚荃钧借款金额仅为60万元，戚荃钧在房屋买卖合同签订后未告知郭敏房屋已出售的情况反而于2014年3月继续收取郭敏返还的借款，且在收到李兴110万元房款后也未将多余的款项返还给郭敏，戚荃钧的行为明显具有恶意。综合上述理由，本院认为王卓伟、李兴、戚荃钧就系争房屋买卖合同的签订存在恶意串通的情形，侵害了房屋权利人郭敏的合法权益，故系争房屋买卖合同应认定无效。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郭敏要求确认合同无效并要求李兴协助将房屋产权恢复登记至郭敏名下的请求于法有据，本院予以支持。从本案查明的事实来看，郭敏并未收取过李兴支付的购房款，相关款项均由戚荃钧直接收取，故该部分款项应由李兴与戚荃钧自行处理，至于郭敏与戚荃钧之间的借款关系，与本案不属同一法律关系，双方可另行解决。此外关于郭敏主张的返还家具及财产的上诉主张，鉴于目前郭敏对该主张未能提供相应证据予以证明，故本院难以支持。
综上所述，上诉人郭敏的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初2999号民事判决；
二、王卓伟代郭敏与李兴就上海市奉贤区XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、李兴于本判决生效之日起十五日内协助郭敏办理上海市奉贤区XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋的产权恢复至郭敏名下；
四、驳回郭敏的其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币21,700元，由郭敏负担人民币7,000元，由李兴、王卓伟、戚荃钧共同负担人民币14,700元，财产保全费人民币5,000元，由李兴、王卓伟、戚荃钧共同负担。二审案件受理费人民币21,700元，由郭敏负担人民币7,000元，由李兴、王卓伟、戚荃钧共同负担人民币14,700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一七年一月九日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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