大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0212民初335号
原告：中国人民解放军92538部队保障部。
法定代表人：王运明，该部部长。
委托诉讼代理人：张明鸣。
委托诉讼代理人：戴卫祥，辽宁东亚律师事务所律师。
被告：杨伟。
委托诉讼代理人：孙璐璐，辽宁森杰律师事务所律师。
原告中国人民解放军92538部队保障部与被告杨伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张明鸣、戴卫祥，被告委托诉讼代理人孙璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年，海军旅顺房地产管理处（因军队编制体质改革，现已并入原告，其所有财产由原告接管）与被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定“将位于旅顺口区白云街2-1号（海北辽字第3655号）的房屋建筑面积4349平方米，场地面积10363平方米，出租给乙方使用，租赁期限自2015年5月5日至2020年5月4日，年租金88.4万元（不含水、电、暖等费用）”。根据中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队和武警部队全面停止有偿服务工作于2016年3月正式启动。军队空余房地产租赁政策法规发生重大调整，军委总部对军队房地产租赁项目进行集中清理和整顿，涉案房屋也在清理之列。依据《合同》第九条第四项，原告享有约定解除权。原告通过面谈、书面等方式告知被告限期腾退，但被告一直借口拖延，拒不搬出。现原告为了维护自身和军队的合法权益，诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告腾退案涉租赁房屋。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告诉讼请求没有合同和法律依据，不存在原告陈述的2015年合同，双方根本没有签订2015年合同，该合同上的签名不是被告签的。原告陈述的案涉房屋被告确实在实际使用，双方租赁的依据是双方于2010年7月25日签订的合同。现原告要求被告腾退房屋，原告应赔偿被告对案涉房屋投资建设的损失，被告提出反诉金额暂定为100万元，实际赔偿金额以司法鉴定金额为准。
经审理查明，2010年7月25日，被告杨伟以大连市旅顺口区奇峰购物店（乙方）的名义与中国人民解放军92538部队机关营房维修队（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定:乙方租赁甲方位于大连市旅顺口区白云街2号（海旅字第3655号）的房屋建筑面积4349平方米、场地面积10363平方米，用于旅游购物中心，租赁期限自2010年5月5日起至2013年5月4日，年租金33万元，合同第十七条双方承认的附加条款另约定“本期结束后乙方续租两个租期，第一租期三年，年租金不低于50万元，第二租期四年，年租金98万元，每租期合同履行完毕后，重新签订合同上报审批”。同年8月23日，杨伟注册了大连市旅顺口区奇峰购物店（个体工商户），以上述房屋、场地为经营场所开始从事食品、工艺品等的零售经营活动。
2015年５月，就前述合同中的房屋和场地，海军旅顺房地产管理处（甲方）与被告杨伟（乙方）签订编号为海辽[2015]102307号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将上述房屋和场地出租给乙方使用，租赁用途为旅游购物广场，租赁期限自2015年5月5日起至2020年5月4日，租金总额442万元，年租金88.4万元，租金按年结算，乙方于每年5月1日的前十日交付。双方于合同中对应当各自应当履行的义务、合同的解除、违约责任等作了明确约定，其中第九条合同的解除与终目，第二项约定“甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金乙方作为搬迁费”；第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任”；合同第十五条双方承认的附加条款约定“此合同经军队房地产部门审批后，以往甲乙双方签定的军队房地产租赁合同即行废止”。合同签订后，被告杨伟在前述房屋和场地上继续经营大连市旅顺口区奇峰购物店。2017年5月8日杨伟注销大连市旅顺口区奇峰购物店。
另查，2016年2月16日，中央军委下发军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动。案涉房屋及场地的租赁活动亦在清理范围之中。
再查，2017年10月军队体制编制调整改革，中国人民解放军92538部队后勤部撤销，原后勤部所有处室按新编制归入保障部（含92538部队机关营房维修队），海军旅顺房地产管理处由原告管理，原后勤部、海军旅顺房地产管理处、92538部队机关营房维修队所有资产全部由原告接管。
本案在审理过程中，被告于2018年2月27日提起反诉，要求原告赔偿其投资建房款100万元，后于2018年4月13日撤回反诉请求，本院已准允其撤回反诉。原告于2018年3月9日又增加一项诉讼请求，要求被告给付欠付的租金136.8万元。在本案第二次庭审中，被告认可2015年5月签订合同的事实，同意原告解除合同和腾退房屋的诉讼请求，对原告要求给付租金136.8万元的诉讼请求，被告表示为支持国家军队建设，自2018年2月4日起即开始准备腾退房屋、停止营业，原告应按合同约定减免三个月租金作为搬迁费，并且被告认为2015年签订的房屋租赁合同未经军队房地产管理部门审核批准未生效，欠付的租金应按2010年合同约定的租金标准计算。原告同意被告提出的按合同约定减免租金的意见，对减免租金的数额双方意见一致，均同意减免租金20万元。原告认为2015年５月合同已生效，不同意按2010年合同租金标准计算被告欠付租金。对租金的实际交付情况，原告陈述，2015年5月5日至2016年5月4日期间的租金，被告已给付原告88.4万元，2016年5月5日至2017年5月4日期间的租金，被告已给40万元，2017年5月5日至2018年５月４日期间的租金被告未给付，被告认可该事实。
上述事实，有《军队房地产租赁合同》两份、军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、中国人民解放军92538部队证明，以及当事人陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，就案涉房屋和场地，原、被告之间签订两份《军队房地产租赁合同》，2010年7月25日的合同，约定的期限已经届满，合同已经终止，2015年5月的合同，约定的租赁期限至2020年5月4日，尚未届满。现原告以中央军委通知要求军队全面停止有偿服务为由，诉请要求与被告解除该合同，因中央军委于2016年2月下发的军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，属军队政策法规重大调整，符合合同第九条合同的解除第四项的约定，合同约定的解除条件已经成就，原告依法有权解除2015年5月的合同。原告诉请要求与被告解除2015年5月的合同，本院予以支持。租赁合同解除后，被告负有将承租房屋腾空并交付给原告的义务，原告要求被告腾退案涉房屋，本院亦应予以支持。
关于原告诉请要求被告给付欠付租金136.8万元一节。对于2016年5月5日至2018年5月4日期间的两年租金，被告认可给付原告40万元，按2015年5月合同约定的年租金标准88.4万元，被告欠付租金数额为136.8万元(88.4万-40万+88.4万)。被告以2015年5月合同未履行审批手续未生效为由,要求按2010合同租金标准计算欠付租金,对此意见,本院认为,2015年合同签订后,被告在案涉房屋和场地上继续经营大连市旅顺口区奇峰购物店,且被告支付了2015年5月5日至2016年5月4日期间的租金88.4万元,双方已实际行为履行了2015年5月的租赁合同,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，2015年5月的租赁合同已发生法律效力。因此，被告之2015年5月合同未生效、按2010年合同标准计付租金的意见，本院不予采纳。庭审中，在提前解除合同按合同约定减免租金的问题上，双方意见一致，均同意提前解除合同减免租金20万元，该意见是双方真实意思表示，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以照准，扣除减免的租金20万元，被告应给付原告的租金为116.8万元，原告起诉超额部分本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军92538部队保障部与被告杨伟之间签订的海辽[2015]102307号《军队房地产租赁合同》；
二、被告杨伟于本判决生效之日起十日内将位于大连市旅顺口区白云街2-1号（坐落号海北辽字第3655号）的房屋建筑面积4349平方米、场地面积10363平方米，腾退给原告中国人民解放军92538部队保障部；
三、被告杨伟于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军92538部队保障部租金116.8万元；
四、驳回原告中国人民解放军92538部队保障部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17212元（中国人民解放军92538部队保障部已预交），减半收取8606元，由原告中国人民解放军92538部队保障部负担1258元，由被告杨伟负担7348元；反诉费6900元（杨伟已预交），由被告杨伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 远立华
二〇一八年四月十八日
书记员 孙 爽
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。