贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初3391号
原告：谭丽娟，女，1964年10月29日出生，汉族，住贵州省兴义市。
委托代理人：黄焰，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。
被告：贵州省安顺市六合时尚服饰有限公司，统一社会信用代码91520400662979967C，住所地贵州省安顺市塔山东路8号。
法定代表人：陶燕平，该公司行政总监。
委托代理人：温捷，男，1980年10月6日出生，汉族，贵州省安顺市人，贵州省安顺市六合时尚服饰有限公司员工，住贵州省安顺市西秀区，特别授权代理。
第三人：赵青，男，1981年3月19日出生，汉族，住贵州省兴义市。
委托代理人：伍佰林，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：毛锡环，女，1980年9月13日出生，布依族，住贵州省安龙县。
委托代理人：贺凯，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。
原告谭丽娟与被告贵州省安顺市六合时尚服饰有限公司（以下简称六合公司）、第三人赵青、毛锡环租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，由审判员帅俊于2016年9月23日公开开庭进行了独任审理。原告谭丽娟的委托代理人黄焰，被告六合公司的委托代理人温捷，第三人赵青的其委托代理人伍佰林、第三人毛锡环及其委托代理人贺凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令原告谭丽娟与被告六合公司签订的《商铺租赁协议》及与第三人赵青签订的《以房抵债协议》有效，原、被告《商铺租赁协议》约定的出租房屋2017年度和2018年度的租金归原告谭丽娟所有，2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告于2012年3月16日签订了《商铺租赁协议》，租赁原告位于兴义市富兴东路边的房屋一栋（1-6层整体租赁），约定的租赁期限为6年，自2012年7月15日起至2018年7月15日止，第一年租金为200000元，第二年租金为220000元，第三年租金为242000元，第四年租金为266200元，第五年租金为292800元，第六年租金为322000元。被告依约履行了前四年的租金，2015年9月19日原告谭丽娟与第三人赵青达成债务清偿协议，约定原告谭丽娟将租赁房屋用于抵偿所欠赵青的债务5400000元，将房屋的产权抵偿给赵青清偿债务，并签订了《以房抵债协议》，协议约定谭丽娟将租赁房屋作价5600000元抵偿给第三人赵青，协议第六条约定由原告谭丽娟收取至2018年的房屋租金，租赁期限届满后由赵青收取租金。赵青取得该房屋产权后又将该房屋转让给第三人毛锡环，毛锡环于2016年6月中旬通知被告，要求被告支付其2017年的房屋租金292800元，被告将2017年租金292800元提存于贵州省安顺市黄果树公证处后通知原告谭丽娟领取。按照《以房抵债协议》第六条的约定，原告谭丽娟享有租赁房屋2017年租金292800元和2018年租金322000元，第三人毛锡环无权享有。综上，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。
六合公司辩称，被告已将涉案房屋2017年度的租金提存于贵州省安顺市黄果树公证处，权利人可自行到公证处领取，故被告在本案中不应承担任何责任，也不应承担本案诉讼费。
赵青述称，原告所主张的以房抵债，赵青取得房屋所有权与客观事实不符，赵青与原告就两人之间的债权债务签订以房抵债协议，但在签订协议时，谭丽娟存在欺诈和不诚信行为，以致赵青的合同目的根本无法实现，赵青知晓后于2015年11月正式通知原告解除合同，行使该合同的法定解除权，但因故未能实际履行。根据以房抵债协议第三条约定，原告需将涉案房屋过户到赵青名下，才能抵偿所欠赵青债务，但实际上原告通过其代理人张恒将房屋转让给毛锡环，赵青并未取得房屋所有权，同时也不存在偷税漏税情况，原告通过张恒将4100000元偿还了所欠赵青的部分债务，对剩余债务赵青已另行起诉主张权利。谭丽娟的代理人张恒与毛锡环签订的合同合法有效，因张恒持有的谭丽娟的授权委托书已经过公证，张恒作为谭丽娟的代理人依法转让房屋给毛锡环，并将取得的房款用于偿还所欠赵青债务的行为合法有效。本案房屋租金应由第三人毛锡环收取。
第三人毛锡环述称，涉案房屋已过户到毛锡环名下，故该房屋的租金应由毛锡环收取，被告于2016年6月21日提存在贵州省安顺市黄果树公证处的租金292820元应归毛锡环享有，同时2018年的房屋租金322000元也应由毛锡环享有。原告陈述的原告与被告于2012年3月16日签订的《商铺租赁协议》及租金情况属实，但2015年11月5日原告向张恒出具《授权委托书》一份，授权其有权代原告对外出售涉案房屋，该授权委托书经贵州省黔西南州国瑞公证处公证，故张恒于2015年12月27日与毛锡环签订的《房屋买卖合同》有效，合同约定原告将涉案房屋作价4100000元出卖给毛锡环，交易税由毛锡环承担。合同签订后，毛锡环分别于2016年1月28日、2016年2月2日分三笔向张恒支付了购房款4100000元，并办理过户登记，毛锡环取得兴市桔国用（籍）第XX2016013号《国有土地使用证》和市房权证兴义字第××号《房屋所有权证》，故自2016年1月28日起毛锡环已成为涉案房屋的所有权人，因此租赁协议中约定的房屋租金自2016年1月28日应归毛锡环所有。同时，毛锡环在购买涉案房屋前对房屋已租赁给被告的情况确实知晓，但这并不影响毛锡环对房屋租金的享有。综上，请求人民法院判决涉案房屋租金归毛锡环享有。
本院经审理认定事实如下：2012年3月16日原告谭丽娟与被告六合公司签订《商铺租赁协议》，将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限为6年，自2012年7月15日至2018年7月15日止，合同签订后原告谭丽娟已收取2012年7月15日至2016年7月15日的房屋租金。2015年9月19日谭丽娟与赵青签订《以房抵债协议》，约定原告用涉案房屋用于抵偿所欠赵青的债务。2015年11月5日谭丽娟向案外人张恒出具授权委托书，授权张恒与任何第三方签订处分涉案房屋的买卖合同，收取房屋买卖价款，并代为房屋买卖所得偿还谭丽娟所欠债务，该委托书经贵州省黔西南州国瑞公证处公证，2015年12月27日张恒与毛锡环签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给毛锡环，房屋售价4100000元。合同签订后毛锡环分三次通过银行转账向张恒支付了4100000元，之后张恒将该款转账给赵青用于偿还谭丽娟所欠债务。2016年1月28日涉案房屋所有权已由谭丽娟变更登记为毛锡环。被告六合公司于2016年6月21日将涉案房屋2016年7月15日至2017年7月15日的租金292820元提存于贵州省安顺市黄果树公证处。原、被告、第三人所举证据，经各方质证无异议，本院予以确认，作为本案定案依据。
本院认为，关于争议焦点一，原告谭丽娟与第三人毛锡环签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题，房屋买卖合同系案外人张恒代理原告谭丽娟与第三人毛锡环签订，谭丽娟于2015年11月5日出具授权委托书给张恒，授权张恒与任何第三方签订处分涉案房屋的买卖合同，收取房屋买卖价款，并代为偿还谭丽娟所欠他人债务，该委托书经贵州省黔西南州国瑞公证处公证，因此本院对于张恒的代理行为的合法有效性予以确认。双方所签订《房屋买卖合同》系阴阳合同，两份合同分别约定购房款为4100000元及3100000元，一份用于双方实际履行，而一份则用以逃避国家税务。虽然存在阴阳两份合同，但在签订合同后毛锡环将购房款4100000元支付给张恒，购房款也与房屋市价相符，同时涉案房屋所有权已于2016年1月28日变更登记到毛锡环名下，毛锡环依法取得涉案房屋的所有权，通过上述情况可见《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，同时该合同也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，因此合法有效。对于双方逃避国家税务行为，双方在向房地产登记机关为备案提交的《房屋买卖合同》中约定的购房款为3100000元，其目的显然就是为了逃避国家税务，限毛锡环于2016年11月1日前以购房款4100000元为基数补缴房产交易税。
关于争议焦点二，原告与第三人赵青签订的《以房抵债协议》是否有效及协议中约定对未到期房屋租金继续由原告收取对第三人毛锡环是否具有约束力的问题，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，至于该协议是否实际履行，不是本案审查范围；协议虽约定涉案房屋未到期房屋租金由谭丽娟收取，但如前所述，涉案房屋已依法转让给第三人毛锡环，并已办理过户登记，毛锡环已取得房屋的所有权，房屋出租产生的租金属于法定孳息，毛锡环与谭丽娟所达成的《房屋买卖合同》对租金无特别约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”的规定，涉案房屋在2016年1月28日后租赁产生的租金依法应由毛锡环享有，故《以房抵债协议》中关于未到期房屋租金由谭丽娟收取的约定对毛锡环不产生约束力。原告谭丽娟请求确认涉案房屋2017年和2018年房屋租金归其所有的诉讼请求依法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百三十三条、第一百六十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条规定，判决如下：
一、被告贵州省安顺市六合时尚服饰有限公司于2016年6月21日提存在贵州省安顺市黄果树公证处2016年7月15日至2017年7月15日的房屋租金292820元由第三人毛锡环享有；
二、驳回原告谭丽娟的诉讼请求；
案件受理费5752元，减半收取2876元，由原告谭丽娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判员 帅 俊
二〇一六年十月十日
书记员 王三子