广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第2018号
原告梁永盛，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，报称联系地址广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××0314。
委托代理人陈健辉，广东晋元律师事务所律师。
被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人张广炽，该公司总经理。
委托代理人黄淑卿，广东法岸律师事务所律师。
原告梁永盛诉被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2016年1月7日、27日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈健辉，被告的委托代理人黄淑卿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月22日，原告与被告签订两份《物业预租合同》向被告承租佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1419号和B座1819号两间物业。该物业建筑面积分别为36.41平方米，其中套内面积分别为26.09平方米。租赁期限2013年12月25日至2048年8月30日，租金总价分别为187767元和171127元。原告已向被告支付租金总价358894元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。被告与原告约定的有关案涉物业的租赁期限明显超过20年，已经违反法律的强制性规定，超过20年的部分当属无效。原告要求被告退回超过20年部分的租金，并因此发函至被告，但未得被告积极回应。据此，原告起诉请求法院判令：1.原、被告签订的两份《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.被告向原告退回2033年12月25日至2048年8月30日期间的租金151921.49元（187767元÷12667天×5362天；171127元÷12667天×5362天）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告与原告签订的《物业预租合同》所约定的租赁期限没有超出法律规定的期限，应为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、原告偷换概念，歪曲解释案涉合同的租赁期限，合同期限并未超过20年，合法有效。合同第二条明确约定：房屋租赁期限为20年，房屋租赁期限自被告交付房屋给原告之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后该合同自动延续，被告按照该合同条款继续租用房屋给原告使用期至2048年8月30日止。被告认为，上述约定应理解为首次租赁期为20年，租赁期间届满后续签租赁合同，续订的租赁期限亦未超过20年；而并非原告起诉书中所称的租赁期限为2013年12月25日至2048年8月30日。况且，案涉合同是经双方协商签订，合同中该条款是重要的内容，该条款是以租期20年，并续期15年为支付对价的依据，合同中的租金价格亦因此而作相应调整，也就是说，租金对价与租期互为因果，而原告现在的诉求却刻意将两者割裂开来，显然不符合双方订立合同的原意。二、退一步而言，即便法院认为案涉合同约定的租赁期限至2048年8月30日，已超过20年，但也符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等文件规定，并非无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定：集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。另根据《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》可知，对集体建设用地使用权租赁合同期限超过20年的部分，只要政府或土地主管部门允许同意出让、出租、转让的，法院则认定当事人之间的租赁合同有效。而根据佛山市国土资源局发放给被告的《集体土地使用证》，登记的土地使用终止日期为至2048年9月30日，即佛山市国土资源局同意将被告使用该土地至2048年9月30日，如法院认为租赁期限为至2048年8月30日，并没有超过佛山市国土资源局同意的期限，故亦应有效。综上所述，案涉合同约定的租赁期限应为合法有效，原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
诉讼中，原告提供的证据有：
1.原告的身份证复印件一份、被告的企业机读档案登记网上打印件和组织机构代码证网上打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证，无异议。
2.《物业预租合同》二份、租金发票二份，证明原、被告的租赁期是超过20年，原告已经一次性向被告支付全部租金。
被告质证，对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，但约定租赁期间是分两次的，首次的租赁期间是20年，其后自动延续至2048年8月30日，两次租赁期间均不超过20年。租金发票是前20年租金总和，后面的部分是赠送的。
3.律师函复印件一份，证明原告就案涉物业有关租金的事宜曾发函给被告，但是得不到被告的积极回应。
被告质证，因为是复印件，又没有相应的邮寄凭证予以佐证，不予认可。
诉讼中，被告提供的证据有：
1.核准变更登记通知书一份，证明被告曾变更名称，由佛山市顺德区金奥贸易有限公司变更为佛山市顺德区星光广场投资有限公司。
原告质证，无异议。
2.关于乐从镇乐从大道路洲商业区A-2地块（商业城）项目的核准意见一份（还有A-3、A-5地块各一份）、《集体土地使用权证》三份、建设用地规划许可证三份、审核意见表一份、建设工程规划许可证复印件一份、建筑工程施工许可证一份，证明案涉建筑建设手续合法，得到政府部门同意。
原告质证，对于真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。
3.房屋交接书二份、单元收楼资料物品接收表二份，证明案涉房屋的收楼时间。
原告质证，对真实性无异议，房屋交接书上记载的时间就是收楼的时间。
4.建（构）筑物工程规划条件核实意见一份（加盖国土和城建水利局印章）、建设工程规划许可证一份，证明案涉房屋建设手续合法，得到政府部门的同意。
原告质证，对真实性无异议，对关联性有异议。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，本院予以采纳。证据3，因只是复印件，又没有原件核对，不能确定其真实性，不予采纳。
2.被告提供的证据1、2、3、4，原告对真实性均无异议，本院予以采纳。
本院经审理查明，2013年1月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订两份《物业预租合同》（合同编号分别为XG2012B1419、XG2012B1819），约定被告出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1419号和1819号两间房屋给原告使用；建筑面积均为36.41平方米，套内面积均为24.44平方米；租金总价款分别为187767元和171127元；被告应在2013年12月25日前将房屋交付给原告使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后原告已向被告全部支付了租金，被告于2015年9月8日出具两份租金发票给原告，注明收到B座1419号2013年12月25日至2048年8月30日的租金共187767元，收到B座1819号2013年12月25日至2048年8月30日的租金共171127元。被告于2014年1月7日向原告交付了B座1419号的房屋，于2014年1月12日交付了B座1819号的房屋。现双方发生纠纷，原告于2015年11月23日向本院提起本案诉讼。
另查明，案涉房屋所在的建设工程于2010年12月2日取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案的争议焦点有二，一是租赁合同的期限是多少；二是本案合同超过二十年部分是否无效。
一、租赁合同的期限是多少。《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金。因此，应从整体来看而不能割裂，本案的租赁合同期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。被告认为租赁合同一部分是前二十年另一部分是超过二十年之后，两部分应分开计算，均未超过二十年，但如是这样处理，所有租赁合同都如此约定，那么《中华人民共和国合同法》第二百一十四条所规定的租赁期限不能超过二十年也就毫无意义了，故被告对租赁期限的解释本院不予采纳。
二、本案合同超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故本院认定本案租赁合同超过二十年部分无效。被告认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。但上述规定的适用范围并不包括本案属于商品房地产开发建设及以房屋形式出租的情况，故被告的意见，本院不予采纳。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年1月7日和12日分别计算二十年，从2034年1月7日和12日起的部分无效，该无效部分的租金分别为79379.96元（187767元÷12655天×5350天）和72306.23元（171127元÷12650天×5345天），合共151686.19元，被告应予退回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告梁永盛与被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司签订的合同编号XG2012B1419《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月7日起至2048年8月30日止的部分无效；合同编号XG2012B1819《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月12日起至2048年8月30日止的部分无效；
二、被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁永盛退回租金151686.19元；
三、驳回原告梁永盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1669.21元（原告梁永盛已预交），由被告佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一六年二月十六日
书记员 劳雪清