广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗萝法民二初字第8号
原告：广州钢铁交易中心有限公司，住所地：广州市高新技术产业开发区。
法定代表人：郭小华，副董事长。
委托代理人：钟江萍，住长沙市岳麓区，系该司员工。
被告：广东浦航投资有限公司，住所：广州市荔湾区。
法定代表人：谢伟芳，董事长。
委托代理人：廖家梁，广东一粤律师事务所律师。
原告广州钢铁交易中心有限公司诉被告广东浦航投资有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情较为复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟江萍，被告委托代理人廖家梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年7月9日，原被告签订《合作协议》，约定被告向原告借款10000000元，借款期限为一年；被告以位于肇庆高新区罗湖作业区广东南方科技职业学院两宗物业作为抵押担保。后由于被告周转原因，原被告约定该款项借款期限延长一年，同时约定被告应按年利率18%向原告支付利息1800000元；为此，被告特于2012年6月21日向原告出具《承诺函》，承诺于2012年9月20日前向原告偿还利息1800000元及逾期偿还利息的罚息81000元；同时，被告还承诺逾期偿还利息的罚息应以1800000元为本金，按年息18%计算，计至还清之日为止。然而还款期限届止，被告仍未按《承诺函》上承诺的期限向原告偿还利息及逾期偿还利息罚息。2013年12月25日，原告在多次催告无果的情况下向被告发出《还款催告函》，要求被告于2013年12月31日前向原告清偿上述利息及相应的罚息，被告至今未予还款。原告为维护合法权益，诉诸法院请求判令：1.被告向原告支付利息1800000元及逾期偿还利息的罚息（2012年6月21日至2012年9月20日）81000元。2.被告向原告按年息18%支付逾期偿还利息的罚息，从2012年9月21日起计至实际清偿日止（暂计至2014年11月25日为705698.63元）。（以上两项暂合计为2586698.63元）。3.原告对粤房地权证肇旺私字第××号及粤房地权证肇旺私字第××号两宗物业具有优先受偿权。4.被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称：第一、被告确认向原告借款10000000元。第二、被告不同意原告的诉讼请求，原告提出的第1、2项诉讼请求是以合同有效的基础上按照被告出具的承诺函来得到的数据，但本案原被告双方均为公司法人，双方的借款属于企业间的借贷，原告主张的利息高于银行同期同类贷款利率，依据相关规定合作协议应作无效，但考虑到被告资金占用损失，在法庭认定合作协议无效情况下，同意按照中国人民银行的同期同类贷款利率支付利息。即使合作协议有效情况下，原告主张的利息也是高于相关的法律规定，超过的部分应由法院予以调整。第三、原告未提交证据证明两宗物业办理抵押登记。第四、第四项诉讼请求由法院根据判决结果进行判决。
经审理查明：2010年7月9日，原、被告签订了《合作协议》，约定原被告为进行生产（或经营活动），向中国工商银行广州经济技术开发区支行（以下简称工行开发区支行）贷款。原告同意以原告名义向工行开发区支行提出贷款请求及负责办理一切贷款手续。原告同意在2010年7月9日向被告提供10000000元借款，借款期限自2010年7月9日至2011年6月20日止，被告按提款日相对应档次的中国人民银行基准贷款利率（年利率5.31%），浮动幅度为上浮15%。向原告一次性缴付借款利息人民币610650元整及资金占用费人民币150000元整，合计人民币760650元。被告以位于肇庆高新区罗湖作业区广东南方科技职业学院（粤房地权证肇旺私字第××）及（粤房地权证肇旺私字第××号）两宗物业作为抵押担保，到期不能归还借款，原告有权处理抵押物。同日，原告向被告支付了借款10000000元。但双方并未就上述抵押房产办理抵押权登记。
2012年6月21日，被告向原告出具《承诺函》，载明：根据双方于2010年7月9日签订的《合作协议》，由被告提供房产抵押，原告以原告名义向中行开发区支行贷款20000000元，原告获取贷款后将其中10000000元贷款借予被告使用（借款期限为自2010年6月21日至2011年6月20日止）。按上述《合作协议》约定，被告本应于2011年6月20日前向原告还清借款10000000元，但由于被告周转原因未能按时还款。原告已按期偿还银行的20000000元贷款，为此双方一致约定，被告向原告借款10000000元展期�年即自2011年6月21日至2012年6月20日止，被告按年利率18%支付利息合计1800000元，被告应在2011年10月1日前将全部借款利息一次性缴付给原告，但一直未支付。现展期后的借款期限已届满，被告已向原告偿还10000000元借款。被告承诺于2012年9月20日前将借款利息合计1800000元及逾期偿还利息的罚息81000元（自2012年6月21日暂计至2012年9月20日止；逾期偿还利息的罚息应以1800000元为本金，按年息18%计算，计至被告还清之日止）归还原告，并向原告开具支票（开票日期为2012年9月20日，支票金额为1881000元）。
被告向原告开具的上述支票于2014年10月24日退票，退票理由为账户余额不足。
2013年12月25日，原告向被告邮寄了还款催告函，函告被告于2013年12月31日前向原告清偿上述款项1800000元及相应的罚息（该罚息按年息18%计算，自2012年6月21日计至清偿为止）。
以上事实，有当事人陈述�《合作协议》、《承诺函》、支票存根、支票及退票理由书、《还款催告函》及快递单等证据予以证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。
本院认为：本案属借款合同纠纷，从双方签订的《合作协议》中有关借款的约定，与被告出具的《承诺函》可以相互印证双方实为借贷关系，双方签订的《合作协议》实为借款合同，双方关于借款的约定为当事人的真实意思表示，原告虽然不具备从事金融业务资质，但涉案借款属短期的临时性拆借行为，并没有证据显示原告是以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的效力性强制性规定的情形，且原告也已向被告支付了借款10000000元，故双方的借款合同关系成立生效。被告出具的《承诺函》为其真实意思表示，载明的内容并不违反我国法律法规的禁止性规定，被告应依诺履行。故原告主张被告�付利息1800000元及逾期偿还利息的罚息81000元，具有事实与法律依据，本院予以支持。
关于自2012年9月21日起计至实际清偿日止的逾期利息的罚息，被告在承诺函中承诺逾期偿还利息的罚息按年息18%计算至还清之日止，该约定也并未违反法律法规的禁止性规定，并无不当，故原告的该主张，具有事实与理由，本院予以支持。但罚息不得再计收复利。
关于抵押担保的效力问题。双方约定被告提供位于肇庆高新区罗湖作业区广东南方科技职业学院（粤房地权证肇旺私字第××）及（粤房地权证肇旺私字第××号）两宗物业作为抵押担保，但该抵押担保未作抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，故该抵押权未设立。原告主张对抵押物优先受偿，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广东浦航投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广州钢铁交易中心有限公司支付利息1800000元及逾期偿还利息的罚息（暂计至2012年9月20日的罚息为81000元；自2012年9月21日起按照年息18%计至实际清偿日止）；
二、驳回广州钢铁交易中心有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27494元，由被告广东浦航投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人�法院。
审 判 长 黄 莹
人民陪审员 黎锦华
人民陪审员 钟伟雄
二〇一五年六月十日
书 记 员 吴宇婷