江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05511号
上诉人（原审被告）汪宝。
被上诉人（原审原告）沈小军。
委托代理人江航标，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
委托代理人范海云，上海市协力（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会。
被上诉人（原审第三人）吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会。
委托代理人王建军，江苏恒渊律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
委托代理人沈红英，江苏恒渊律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
上诉人汪宝因与被上诉人沈小军、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会（以下简称庞北村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会（以下简称淞南村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会（以下简称三里桥村村委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1047号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月23日，汪宝与沈小军签订店面租赁合同，约定由沈小军向汪宝租赁坐落于吴江经济技术开发区三里桥村的门面房，租赁期限从2013年10月1日起至2016年9月30日止，年租金100000元。三里桥村村委会在租赁合同下方盖章。2014年7月22日的庭审中，汪宝认可收到沈小军租金99000元。
2014年3月13日，工商局向沈小军发出责令停止相关违法经营活动通知书（以下简称通知书），责令未办理营业执照的沈小军立即停止从事小吃经营活动的行为，待办齐所有执照后方可营业。
经原审法院委托，苏州市价格认证中心于2014年12月24日对沈小军承租房屋中形成附合的装修装饰物出具价格鉴定结论书，认定涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格为63471元。2015年5月25日，苏州市价格认定局出具情况说明，就汪宝对2014年12月24日鉴定结论书提出的异议进行说明。经苏州市价格认定局现场勘验复核，对2014年12月24日鉴定结论书中的相应项目进行了补充、调整，涉案房屋的装修在价格鉴定基准日（2014年3月13日）的价格调减14780元。沈小军支付了鉴定费用1750元。2014年12月12日，苏州市机构编制委员会办公室发文同意将苏州市价格认证中心更名为苏州市价格认定局。
庭审中，沈小军提供点菜单据，用于证明其营业损失。
案件审理过程中，沈小军已将涉案房屋腾退给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。
庭审中，汪宝提出沈小军所承租的房屋水电费未结清，具体水电费数额要求沈小军与其一起结算。
另查明，（2014）吴江开民初字第0986号案件中查明：“2011年10月26日，三里桥村村委会对建设项目名称为‘工业仓储’，地址为‘三兴桥以南’，建筑面积为4981平方米的工程取得《临时建筑工程规划许可证》，临时建筑有效期2年。后未取得该临时建筑许可证的延长审批。”该临时建筑由庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会对外出租。沈小军承租的房屋即上述临时建筑。
以上事实，由沈小军提供的店面租赁协议、通知书、点菜单据、照片、收据，苏州市价格认证中心出具的报告书，苏州市价格认定局出具的情况说明及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告沈小军的诉讼请求为：1、于2014年6月6日解除沈小军与汪宝之间签订的店面租赁合同；2、汪宝返还沈小军租金100000元；3、汪宝赔偿沈小军装修损失63471元；4、汪宝赔偿沈小军营业损失67200元（800元／天＊84天，从2014年3月13日开始计算至2014年6月6日）；5、本案诉讼费用、评估费用由汪宝承担。庭审中，沈小军变更诉讼请求为：1、汪宝返还租金100000元并支付利息（按照银行同期同档贷款利率的1.3倍从租赁合同无效之日起计算至判决确定的给付之日止）；2、汪宝赔偿沈小军装修损失63471元；3、汪宝赔偿沈小军营业损失67200元；4、庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会与汪宝承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费用、鉴定费用由汪宝承担。一审庭审后，沈小军放弃第一项诉讼请求中要求支付利息的主张。
原审法院认为，关于租金。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，沈小军与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，故超出部分应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故汪宝应返还已收取的涉及租赁合同无效部分的房屋租金，即汪宝应返还沈小军租金91876.71元（99000－100000÷365×26）。
关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同被宣告无效后，承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得利益。在租赁期限超出临时建筑有效期后，沈小军实际仍在占用房屋进行经营，实际经营期间理应支付占有使用费。沈小军在停止经营后，虽仍占有房屋，但此时占有房屋事实上未能给沈小军带来利益，故占有使用费应计算至沈小军停止营业之日。沈小军主张从工商局发出通知书之日起停止经营，汪宝主张在2014年5月15日才停止经营，原审法院认为，工商局于2014年3月13日已发出通知书，在没有充分证据证明沈小军在工商局发出通知书后仍在经营的情况下，推定停止经营之日为2014年3月13日，占有使用费标准可参照租赁合同约定的租金标准计算，故占有使用费为37808.22元（100000÷365×138）。汪宝要求沈小军支付占有使用费，原审法院认为，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，汪宝要求沈小军支付占有使用费，无合同依据或其他法律依据，故不予支持。涉案房屋系庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会建造的临时建筑，占有使用费应支付给三村委会。虽三村委会在本案中并未主张占有使用费，但为减少诉累，沈小军应支付的占有使用费37808.22元可在本案中一并处理。
关于房屋装修损失。沈小军、汪宝均对苏州市价格认证中心和苏州市价格认定局出具的报告书及情况说明有异议，原审法院认为，报告书、情况说明系苏州市价格认证中心、苏州市价格认定局经过多次现场勘查、复核之后出具的报告，应作为认定装修损失的依据，故认定装修损失为48691元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物品，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汪宝在明知沈小军对房屋进行装修的情况下，并未提出异议，应推定汪宝同意沈小军对房屋进行装修。对于合同无效的过错，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会将超出有效期限的临时建筑出租是造成合同无效的主要原因；汪宝在承租临时建筑时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，且将超出有效期限的临时建筑再次转租给沈小军，是造成合同无效的次要原因；沈小军在承租房屋时未审核租赁标的的性质，未尽到注意义务，是造成合同无效的次要原因。涉案房屋的装修损失应由汪宝和沈小军分担后，再由汪宝向三村委会主张。为减少诉累，装修损失可在本案中一并处理，由沈小军、汪宝及三村委会按过错分担，原审法院酌情认定装修损失由沈小军承担10%，汪宝承担18%，庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担72%。
关于营业损失，原审法院认为，沈小军提供的送货单、记账单等证据系其单方制作，无法用于证明营业期间的营业收入及利润且营业损失系可得利益损失，故不予支持。
关于汪宝要求水电费，原审法院认为，汪宝对于其主张的水电费金额在庭审过程中无法明确，故本案中无法一并处理，汪宝可另行向沈小军主张。
虽然原审第三人三里桥村村委会在店面租赁合同上盖章，但其并非合同的相对人。同时，房屋租金并非三第三人收取，不应由三第三人返还，装修损失已在沈小军、汪宝、三第三人之间进行分担。因此，沈小军要求三第三人承担连带赔偿责任，无法律依据，原审法院不予支持。
原审第三人庞北村村委会、淞南村村委会经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、汪宝应返还沈小军租金91876.71元，赔偿沈小军装修损失8764.38元，于判决生效之日起十日内履行。二、沈小军应支付吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会占有使用费37808.22元，扣除吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会应赔偿沈小军的装修损失35057.52元后，尚余2750.7元于判决生效之日起十日内履行。三、驳回沈小军的其他诉讼请求。案件受理费4760元，鉴定费1750元，合计6510元，由沈小军负担1953元，汪宝负担4557元。
上诉人汪宝不服上述民事判决，向原审法院提起上诉称：一、一审判决违反法定程序。原审法院将简单程序变为普通程序未提前告知汪宝，造成汪宝来不及提供相应证据及证人，剥夺了当事人的知情权。（2015）吴江民初字第0335号姜桂红诉三村委会、苏州华轩拍卖公司及汪宝的案件一审判决还未生效时，一审法院就作了本案判决，违反程序。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会未主张占有费，原审法院将沈小军应支付的占有使用费判决给村委会，属判非所请。而对于汪宝主张支付水电费、卫生费、物业管理费的请求，法院却要求另案起诉，判决不公。二、一审判决认定事实不清。1、沈小军应承担在租赁期间实际使用的各项费用，水费是158元＊5，电费是8386元，卫生费是实际占有天数＊60平米＊30000除以8家、除以365天，物业管理费是实际占有天数＊60平米＊6元除以30天。2、原审判决认定沈小军租赁房屋使用的时间与实际不符。汪宝提供了证人证言、照片及公安视频，可证明房屋直到2014年5月15日仍用于经营。三、一审判决适用法律不当。房屋是在2013年6月经苏州市华轩拍卖有限公司拍租给姜桂红，2013年8月1日才转让给汪宝。在8月1日前汪宝已租赁姜桂红的店面进行装修作为中国联通、中国电信的营业厅，被明确告知房屋是合法的，且在工商部门办理好中国联通、中国电信的合法营业执照。姜桂红在2013年8月1日将房屋转让给汪宝，转让协议中明确说明“转让后，汪宝拥有实际经营权及处置权”且三村委会加盖了印章，因此汪宝有权将房屋出租给被上诉人。三村委会将无资质及不合法的房屋租赁给他人，再以公开拍卖的方式转嫁给他人，应承担全部责任。汪宝通过法律程序租赁房屋，一审法院判决汪宝未尽到注意义务是错误的。而且一审判决确定沈小军承担10%责任，汪宝承担18%责任，三村委会承担72%的责任，而诉讼费、鉴定费要汪宝承担70%，三村委会不承担诉讼费，于法无据。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人沈小军辩称：租赁合同无效的责任不在沈小军，一审法院对于责任的划分是合法合理的。汪宝主张的水电费、卫生费、物业费等在一审中为提起反诉，且未提供证据证明。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明：三村委会系作为有独立请求权的第三人向原审法院申请参与本案诉讼，其诉讼请求为：沈小军将租赁的房屋归还村委会，但未交纳案件受理费。以上事实，由三村委会的参与诉讼申请书及诉讼请求为证。
二审中，汪宝还提交了如下证据：1、2013年7月8日庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：三里桥村位于三里桥三兴路工业仓储用房属于三里桥村委会集体用房，房产证、土地证正在办理之中。2、2013年12月24日三里桥村村委会盖章的证明，其中载明：吴江经济开发区三里桥村建造的商业店面房，面积15平方，现租赁给苏州银行股份有限公司。房产证正在办理之中。（现店面房租赁给汪宝）。汪宝以此证明原审法院认定其签订合同时未尽到注意义务不当。庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会表示对证明的真实性暂不确定，有待核实。沈小军表示对该证明的情况不清楚。
二审中，汪宝主张沈小军至2014年5月15日才停止在涉案租赁房屋中经营，沈小军占有使用房屋的时间应计算至该时间节点。沈小军认为早已停止经营，2014年5月15日是租赁经营户要集体跳楼的日期，但至2014年5月15日，涉案房屋确实尚未返
还出租方。该事实由本院调查笔录为证。
二审经审理查明的其他事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，关于沈小军占有使用涉案房屋的期限及租金和占有使用费问题，汪宝上诉认为沈小军实际停止经营的时间应为2014年5月15日。沈小军二审中自认当时房屋确实还在沈小军控制之下，故对于汪宝主张占有使用房屋期限应计算至2014年5月15日的上诉意见，本院予以支持。涉案房屋系临时建筑，有效期限到2013年10月26日，沈小军与汪宝之间约定的租赁期限超出了临时建筑有效期，故超出部分应属无效。未超出部分，沈小军应按照合同的约定向汪宝支付租金，应为7123.28元（100000÷365×26）。超出部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，汪宝上诉主张沈小军参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，本院予以支持。故沈小军应支付汪宝占有使用费55068.49元（100000÷365×201）。
关于占有使用费收取主体问题，原审法院判决沈小军将占有使用费支付给庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会。根据民事诉讼法、诉讼费用交纳办法的规定及不告不理的原则，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼；有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，减半交纳案件受理费；判决、裁定不应对当事人未提出的诉讼请求进行裁判或超出当事人诉讼请求的范围进行裁判。本案中庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会虽申请作为有独立请求权第三人参与本案诉讼，但未将要求沈小军支付房屋占有使用费作为一项诉讼请求提出并交纳案件受理费，原审法院以减少诉累为由迳行判决沈小军向三村委会支付占有使用费，适用法律不当，原审法院依法予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从法条文义看，此规定中的“当事人”应是指无效房屋租赁合同中的出租人。从请求权基础看，占有使用费是基于不当得利请求权要求返还的财产利益，而因承租人占有房屋导致利益受损的应是无效房屋租赁合同中的出租人；房屋所有权人有权依据合同相对性原则向其合同相对人主张权利，并非必然因无效合同中的承租人实际使用房屋的行为受到损失。据此，主张占有使用费的主体也应为无效房屋租赁合同中的出租人。因此，沈小军应向汪宝支付使用房屋期间的占有使用费。原审法院认定汪宝要求沈小军支付占有使用费无合同依据或法律依据，适用法律亦属不当。鉴于汪宝在一审中已提出不同意沈小军包括返还租金在内的诉讼请求的抗辩意见，本案中并无先判决汪宝向沈小军返还全部租金再要求汪宝另行向沈小军主张占有使用费的必要，因此沈小军应向汪宝支付的占有使用费可直接从汪宝应返还沈小军的租金中予以扣除。沈小军已支付租金99000元，扣除其应支付房屋租金7123.28元、占有使用费55068.49元，剩余租金36808.23元，应由汪宝返还给沈小军。
关于导致合同无效的过错及装修费用赔偿问题，涉案临时建筑的有效期限到2013年10月26日，房屋于2013年6月拍租时以及2013年8月1日姜桂红与汪宝签订转让协议时，有效期限尚未届满，但村委会与姜桂红的租赁合同中确定的租赁期限已超过了临时建筑有效期限。汪宝在承租及出租房屋时应有义务审核租赁标的性质；即使姜桂红系通过拍租承租房屋且村委会给汪宝出具过房产证正在办理之中的证明，也不能免除汪宝的注意义务。就汪宝与沈小军的租赁合同而言，汪宝未尽到注意义务，将超出有效期限的临时建筑转租给沈小军，是造成该合同无效的主要原因；沈小军在承租时未审核租赁标的的性质，是造成合同无效的次要原因。根据合同的相对性原则，涉案房屋的装修损失应由汪宝与沈小军分担，沈小军并无权利在本案中直接要求三村委会赔偿装修损失；汪宝承担责任后有权向三村委会主张赔偿。鉴于原审法院判决庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会承担装修损失后，三村委会及沈小军均未提出上诉，原审法院对原审判决的装修损失的承担主体、赔偿比例及赔偿金额均予以维持。汪宝主张应由三村委会承担全部装修损失的观点没有事实和法律依据，本院不予采信。
关于汪宝要求扣除水电费、卫生费、物业管理费的上诉意见，汪宝在一审庭审中虽然提出沈小军水电费、物业管理费、卫生费未交，相关费用应从押金中扣除的观点，但并未明确其要求扣除的各项费用的金额，也未提交相应证据。原审法院对该部分费用未予一并处理并不违反法律规定，汪宝可另行向沈小军主张权利。
此外，对于汪宝上诉提出原审法院在（2015）吴江民初字第0335号案件生效前即作出本案判决的问题，因无证据证明本案须以该案的处理结果为依据，原审法院在该案终审判决作出前对本案作出判决并未违反法定程序。关于汪宝上诉提出的一审其他程序问题，经审查，原审法院在审理本案过程中未有程序失当之情形。
综上，原审判决沈小军向庞北村村委会、淞南村村委会、三里桥村村委会支付占有使用费、汪宝向沈小军退还全部租金，适用法律不当，对于占有使用费金额认定亦有误，本院一并予以纠正。上诉人汪宝的其他上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第1047号民事判决。
二、汪宝返还沈小军租金36808.23元，赔偿沈小军装修损失8764.38元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会支付沈小军装修损失35057.52元，于本判决生效之日起十日内履行。
四、驳回沈小军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4760元，鉴定费1750元，合计6510元，由沈小军负担4235元，汪宝负担1286元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担989元。二审案件受理费4760元，由沈小军负担3096元，汪宝负担941元，吴江经济技术开发区（松陵镇）庞北村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）淞南村村民委员会、吴江经济技术开发区（松陵镇）三里桥村村民委员会负担723元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年一月十八日
书 记 员 赵 俊