安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亳民一终字第01049号
上诉人（原审原告）：高芳，女，1985年2月5日出生，汉族，住山东省曹县。
委托代理人：阮东，安徽智立律师事务所律师。
委托代理人：王秀娟，安徽智立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽鲁班置业有限公司，住所地安徽省亳州市。
法定代表人：汪锡文，该公司董事长。
委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。
上诉人高芳因与被上诉人安徽鲁班置业有限公司（以下简称鲁班置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2014）谯民一初字第03135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人高芳的委托代理人阮东、王秀娟，被上诉人鲁班置业公司的委托代理人张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：高芳与鲁班置业公司于2012年7月23日签订《商品房买卖合同》，约定高芳购买鲁班置业公司位于桐乡路北侧、仙翁路东侧、希夷大道西侧的鲁班紫荆花园2#楼1单元2403号，该商品房总价款为505807元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年4月28日前，将验收合格的该商品房交付给买受人。合同签订后，高芳按约定支付了购房款505807元。2014年4月27日，高芳签收收楼确认书。2014年4月24日至6月27日，高芳所购买商品房先后经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见，同时公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构出具认可性意见，并出具有完整的工程竣工验收报告。另查，鲁班紫荆花园属分期开发，已经交付一期、二期工程，三期工程正在施工中。再查，高芳、鲁班置业公司所签订的《商品房买卖合同》关于基础设施、公共配套建筑仅约定道路、排水、供电供水于交房时正常运行。
原审法院认为：高芳与安徽鲁班置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格；出卖人交付房屋，不符合上述交付条件，买受人接受了房屋以后以出卖人交付房屋未经验收合格为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，鲁班置业公司业已在举证期间内提供竣工验收的完整的《工程竣工验收报告》及竣工验收备案表，且高芳在合同约定的期限内接收了该商品房，故对高芳以鲁班置业公司交房时未经验收合格，属延期交付为由，要求鲁班置业公司承担违约责任的诉求，依据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第二款规定：住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。本案中，鲁班紫荆花园属分期开发，已经交付使用一期、二期工程，三期工程正在施工中，其公共配套设施等尚未综合验收。因高芳未能举证出被告就涉案公共配套设施不履行或履行不符合约定的相关证据，故对其要求鲁班置业公司承担继续履行的违约责任的诉求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告高芳的诉讼请求。案件受理费380元，由原告高芳负担。
宣判后，上诉人高芳不服，上诉称：原审法院认定事实及适用法律错误。一审法院以被上诉人的三期工程正在施工中，其公共配套设施等尚未综合验收，上诉人举证不能为由驳回上诉人要求被上诉人继续履行的诉求，此认定是错误的。就涉案小区的整体格局，根据上诉人提交的光盘证据，可以明确地反映出小区的应有格局，包括“银杏景观大道，中心广场景墙、中央湖区主题景观、秘密院落空间、精装入户门厅、多班制社区幼儿园、双层地下停车位及绿化等”这些是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体且确定。上诉人经过多方考量，与周边的楼盘进行反复地对比后与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人就漏判的上述承诺从根本上影响了上诉人的购买行为。且此时双方的合同价格与周边的其他几个房地产项目相比明显地高出不少。因此，根据相关规定，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，且对上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即为商品房买卖合同的一部分，被上诉人应当履行合同义务。如果说被上诉人允诺的银杏景观大道，中心广场景墙、中央湖区主体景观、多班制社区幼儿园等可以在项目整体全部竣工后再予以验收，但本案中上诉人购买的房屋已经交付使用，在一审辩论终结前被上诉人也提供了工程竣工验收报告，从被告举证及法庭调取的证据来看，被上诉人并未履行入户花园、秘密院落空间，双层地下停车位等的合同义务。同时，被上诉人承诺的44000平方米的“中央湖区主题景观”根据法院调取的证据反映的该楼盘现状，根本未有预留出44000平方米的“中央湖区主题景观”的位置，因此被上诉人存在预期违约，即其以实际行动明示其将不会履行此合同义务。因此，一审法院认为上诉人未能举证证明被上诉人不履行或履行不符合约定的相关证据的理由是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，被上诉人应承担违约责任。综上，原审法院认定事实不清及适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鲁班置业公司答辩称：1、被上诉人分三期建设的工程，现在整体工程没有竣工，相关配套设施正在依序建设中，原审法院对此认定事实清楚，证据充分。2、上诉人所称的相关配套，包括入户花园、私密院落因不属于公共配套，上诉人对此无权利。3、上诉人主张的违约金部分建立在被上诉人延期交房的前提下，本案中被上诉人所交付的房屋期限符合法律规定，没有延期交付的行为，依法不应支付延期交房违约金。4、被上诉人所做的宣传属于商业广告，是法律规定，是要约邀请，而非要约。
高芳为证明自己的主张，二审提供证据如下：照片八张，证明上诉人没有依照合同和要约履行自己的义务。高芳其余所举证据及证明目的同一审。鲁班置业公司对高芳二审证据质证意见为：对八张照片的三性均有异议，因案涉小区属于分期建设的工程，现在整体验收没有完成，相关配套正在进行建设中，上诉人无权要求被上诉人三期没有完成之前完全履行配套建设的义务。对高芳一审证据质证意见同一审。
鲁班置业公司为证明自己的主张，二审提供证据、证明目的同一审。高芳质证意见同一审。
二审查明的事实同原审。
本案争议的焦点：1、被上诉人所宣传视频中关于银杏景观大道等内容是属于要约邀请还是要约；2、上诉人就以上相关公共设施是否具有诉权，其要求被上诉人继续履行以上配套公共设施的诉求是否应予支持？
本院认为：一、高芳与鲁班置业公司签订了商品房买卖合同，高芳作为该合同的当事人，对争议的相关的配套公共设施及小区绿化是否符合约定具有相应的诉权，不能以配套公共设施及小区绿化的共同性而否认每位业主具有的相应诉权。二、无论本案中鲁班置业公司宣传视频中的内容属要约还是要约邀请，因鲁班紫荆花园系分期开发，已经交付使用一期、二期工程，三期工程正在施工中，其配套公共设施等尚未综合验收，对公共配套设施等（包含小区绿化）是否违反约定应待综合验收后再进行处理，因高芳一审系以鲁班置业公司（实际）违约为由提起诉讼，一审法院对其诉求不予支持并无不当。二审高芳对中央湖区主题景观又提出逾期违约的上诉理由，其一审起诉和二审上诉主张的理由不同，对此二审双方又调解不成，本院对高芳二审提出预期违约的理由不予审理。综上，高芳的上诉理由不能成立，本院对其上诉不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由高芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓非
审 判 员 彭 亮
代理审判员 王艳东
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 王 琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。