北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09497号
上诉人（原审原告）乙建国，男，1974年11月1日出生。
委托代理人张浩，男，1959年4月7日出生，中国贫困地区文化促进会法律顾问。
上诉人（原审被告）赵水清，男，1945年8月28日出生。
上诉人乙建国与上诉人赵水清因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乙建国及其委托代理人张浩、上诉人赵水清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乙建国在原审法院起诉称：2013年11月21日，我与赵水清签订了一份《协议书》，约定赵水清将自己承包的一块村集体的土地出租给我使用，面积1亩，租金每年10000元，地块中间有路4米宽（不在租用面积之内）共用，路西可以建房，路东可以停放我经营的机械设备，协议签订以后，我即给赵水清支付了租金10000元。随即按照合同约定，我在路东停放机械设备，在路西建起150平方米的钢筋混凝土房屋临时居住，然而，当房子盖好后，从2014年3月起，就接到兴寿镇人民政府的通知，说该房子是违法建设并强行拆除了其中两间。2014年10月18日，兴寿镇人民政府又给我下发了《责令停止建设通知书》，要求我自行拆除。由于建房地块的承包人是赵水清，所以镇政府的通知书认定的违法建设人是赵水清，2014年10月24日，兴寿镇人民政府强行拆除了我的房屋。我认为赵水清明知自己承包的是种植养殖农用地，却将政府不允许建房的土地出租给我，承诺“路西可以建房”，致使我所建房子被依法拆除，给我造成了财产损失。赵水清的行为严重违背了合同义务，依法应承担相应的民事责任。因此，我依据相关法律规定提起诉讼，请求：1、判令解除我与赵水清之间的土地使用权租赁《协议书》；2、判令赵水清返还我已支付的租金10000元；3、判令赵水清赔偿我建房损失163283元；4、本案诉讼费用由赵水清承担。
赵水清在原审法院答辩称：1、我同意解除与乙建国签订的租赁合同。2、关于乙建国要求返还已经支付的租金，我不同意，因为乙建国已经使用土地一年，到现在已经超过一年零一个月了。3、关于要求我赔偿其建房损失，我也不同意赔偿，因为房子不是我拆除的，是人民政府拆除的，乙建国应该自己去找政府赔偿其损失，当时人民政府给他下达通知书时，已经明确告知乙建国自己拆除或停止新建，但是乙建国没有听，乙建国还是继续建筑，通知乙建国时，政府相关部门和人员已经就乙建国所建房屋情况进行了录像。后来乙建国没有听取通知和劝告，政府相关人员后来又去检查了一次，乙建国已经把之前的红砖上面抹上了一层水泥，已经跟第一次录像时不一样了，乙建国跟政府对着干，我也对乙建国进行过劝解，但是乙建国不听取劝告，导致所建房屋被拆除，责任不在我。同时，乙建国建房时没有办理审批手续，我让他去审批，乙建国不听我的，所以乙建国所建房屋被拆除所造成的损失，我不同意赔偿。
原审法院审理查明：2013年11月21日，乙建国（乙方）与赵水清（甲方）签订《协议书》，约定：赵水清承包集体一块土地搞种植养殖，按国家规定还有十六年承包期。乙建国搞吊车经营，需要占用土地一块，经双方协商，在赵水清承包地租用一块土地。1、乙方租用甲方土地一亩，每年每亩租费一万元，租期16年，16年后甲方土地还可以承包的话，可以延续协议。2、乙方在租用期间，不要再转于其他人经营。协议土地租赁费以后每五年一递增，增率为10%。3、如遇国家占地，自占地之日也是协议自行到期之时，协议合同自动解除。土地国家占用，土地赔偿归村集体，地上物的赔偿归地上物主人（乙方）。4、中间路4米宽，南北路共同使用，路西可以建房，路东可以放置机器等。但不可破坏土地使用性质。5、租费一年一交，先交后用。6、协议签订以后，关系平等，要相互礼让。同时双方还对租赁地块的具体面积和四至作出了相应的约定。签署上述协议后，2013年11月22日，乙建国支付赵水清2013年11月21日至2014年11月21日期间的租金1万元，赵水清为乙建国出具收条一张，并载明上述收款事项。赵水清交付乙建国合同约定地块，以供乙建国使用。该承租土地系赵水清从沙陀村委会承包而来的。
乙建国在承租涉案土地后，在承租土地（合同约定的路西）上未经相关管理部门规划审批建设了砖混活动房六间，建筑面积约150平方米。2014年3月，北京市昌平区兴寿镇人民政府将乙建国所建房屋拆除了两间。2014年10月18日，北京市昌平区兴寿镇人民政府因乙建国建设房屋未取得乡村建设规划许可证（临时乡村建设规划许可证），且不符合村庄规划，在沙坨村建设砖混活动房、面积150平方米房的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第41条的规定，针对乙建国违法建设房屋下发了《责令停止建设通知书》，责令乙建国停止建设，并于2014年10月18日24时前自行拆除违法建设并接受复查。后因乙建国未按照上述通知书规定的时间自行拆除所建房屋，故兴寿镇人民政府相关部门将乙建国所建房屋依法拆除。
现乙建国诉至法院，要求解除与赵水清之间的租赁协议，并要求赵水清赔偿其建房损失，返还支付的租赁费用。诉讼中，赵水清同意解除与乙建国签订的租赁协议书。就建房损失，乙建国、赵水清双方未能协商一致，2015年5月14日，乙建国向法院提交司法鉴定申请书，要求对其建房成本价格进行鉴定评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京求实工程管理有限公司作为鉴定机构。后因涉案房屋为临时工程，已经被人民政府作为违建拆除，在房屋施工过程中并未留下图纸、合同等书面资料；且乙建国所能提供的票据资料均为单方资料，赵水清质证时又不予认可，故鉴定机构无法就工程造价进行鉴定。
原审法院认定上述事实，有《协议书》、收条、照片、鉴定机构“退卷函”及双方当事人当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认定：乙建国、赵水清于2013年11月21日签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效。现因乙建国在承租土地上未经规划审批建设房屋，已被人民政府依法拆除，乙建国租赁目的不能实现，要求解除与赵水清之间的租赁协议，赵水清亦同意解除双方之间的租赁协议，故法院对此不持异议。关于解除租赁协议的时间，因乙建国所建房屋被依法拆除后，于2014年10月27日起诉至法院，要求解除与赵水清之间的租赁协议，赵水清在庭审中同意解除合同，故法院认定双方解除合同的时间为2014年11月21日。关于乙建国要求赵水清返还已支付的2013年11月21日至2014年11月21日期间的租金10000元，因乙建国已经实际使用承租土地一年，亦交纳了一年的租金，双方合同中明确约定年租金为10000元，一年一付，故乙建国要求赵水清返还已支付的租金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于乙建国要求赵水清赔偿其建房损失163283元，一方面，因乙建国提交的建房费用支出票据并非正规发票，无法核实其真实性，赵水清对此亦不予认可；另一方面，因双方就建房费用双方无法协商一致，且因建房过程中并未存留图纸、合同等书面资料，鉴定机构无法通过评估确定建房造价无法作出鉴定，故针对本案的实际情况，法院通过参考建房当时的人工成本、建筑材料成本、当地建设此类房屋的造价、乙建国建房面积、结构，酌情认定乙建国建房造价为45000元。该建房损失的承担，法院认为首先应区分乙建国、赵水清各自的责任，根据乙建国、赵水清签订的协议书第4条，明确约定乙建国可以在路西建房，虽乙建国未经规划许可建房后被拆除，但赵水清亦应承担相应的责任。2014年3月，乙建国在建房期间，尚未完全建好之前，人民政府已经下发停止违建通知书，但乙建国并未停止建设，后续建设造成扩大的损失亦应由乙建国自己承担，同时乙建国建房未经过规划审批，故对建房所造成的损失，乙建国应当承担主要责任，法院依据本案的实际情况，酌情认定乙建国自己承担60%的责任，赵水清对乙建国损失承担40%的责任，故赵水清应赔偿乙建国损失的数额为18000元。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告乙建国与被告赵水清于二〇一三年十一月二十一日签订的《协议书》；二、被告赵水清于本判决生效后七日内支付原告乙建国建房损失一万八千元；三、驳回原告乙建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
乙建国、赵水清均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
乙建国的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持乙建国的原审诉讼请求或发回重审。上诉理由：原审法院对乙建国提供的建房损失证据不予采信，酌情认定建房造价及酌定乙建国自行承担建房损失的60%没有依据。原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果不公。
赵水清针对乙建国的上诉答辩称：不同意乙建国的上诉请求及理由。
赵水清的上诉请求是：撤销原审判决第二项，改判赵水清不支付乙建国建房损失。上诉理由是：乙建国未经审批许可建房，导致其所建房屋被政府拆除，乙建国自己应负全责，由此造成的全部经济损失应由乙建国自己承担；乙建国主张的建房损失明显高于建房实际造价，原审判决酌定乙建国建房造价45000元没有依据。原审判决认定事实不清，适用法律不当。
乙建国针对赵水清的上诉答辩称：不同意赵水清的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，乙建国向赵水清交纳2013年11月21日至2014年11月21日期间的租金10000元后未再交纳租金。乙建国主张其所建房屋被拆除后其未再继续使用涉案租赁土地，但其未与赵水清办理涉案租赁土地返还的交接手续。赵水清主张因乙建国未再交纳租金，其已将乙建国使用的涉案租赁土地收回。乙建国认可赵水清已将涉案租赁土地收回。双方认可涉案租赁土地性质路东为耕地。
经本院释明后，乙建国表示如果法院认定双方签订的涉案土地租赁《协议书》无效，则其在《协议书》无效的基础上要求赵水清返还其已付租金10000元，并要求赵水清赔偿其建房损失163283元；赵水清亦表示如果法院认定双方签订的涉案土地租赁《协议书》无效，则在《协议书》无效的基础上，因乙建国已经实际使用了涉案租赁土地，亦应交纳土地使用费，故不同意返还乙建国已付租金（土地使用费）10000元，亦不同意赔偿乙建国建房损失163283元。双方均表示即使双方签订的《协议书》被认定无效，亦同意本院二审对乙建国的诉讼请求一并审理。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述、双方签订的《协议书》等证据在案佐证。
本院认为：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，双方签订的《协议书》，约定赵水清将其承包用于种植养殖的部分沙坨村集体土地出租给乙建国搞吊车经营，路东可以放置机器、路西可以建房，双方亦认可涉案租赁土地中路东为耕地，因双方未经合法审批签订《协议书》约定将集体所有土地出租用于非农业建设，故双方就涉案土地租赁签订的集体土地租赁合同性质的《协议书》属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均认可赵水清已收回涉案租赁土地，故乙建国无须再返还涉案租赁土地；乙建国基于双方签订的《协议书》无效而请求赵水清返还其已交纳的租金10000元的诉讼请求有事实根据和法律依据，本应支持，但鉴于乙建国已实际占有使用涉案租赁土地，应向赵水清给付土地使用费，乙建国亦未举证证明其占有使用期间不足一年，且赵水清基于双方签订的《协议书》无效抗辩乙建国交纳的租金折抵土地使用费，不予返还，故乙建国已向赵水清交纳的一年租金10000元可折抵土地使用费，土地使用费的给付标准本院参照双方约定的租金标准确定，故本院确定乙建国已支付给赵水清的租金10000元折抵乙建国应向赵水清支付的土地使用费10000元，赵水清无须返还。
承租人经出租人同意建房，但双方对建房费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，建房造价费用由双方按照过错分担。本案中，乙建国要求赵水清赔偿其建房损失163283元。对于建房造价数额的确定，一方面，因乙建国提交的建房费用支出票据并非正规发票，无法核实其真实性，赵水清对此亦不予认可；另一方面，因双方就建房费用无法协商一致，且因建房过程中并未存留图纸、合同等书面资料，鉴定机构无法通过评估确定建房造价无法作出鉴定，故针对本案的实际情况，原审法院通过参考建房当时的人工成本、建筑材料成本、当地建设此类房屋的造价、乙建国建房面积、结构，酌情确定乙建国建房造价为45000元，并无不当。如前所述，双方签订的《协议书》无效，对此双方均负有过错，应当各自承担相应的责任。对于上述建房损失的承担，乙建国未经规划许可在涉案租赁土地上建房，且在人民政府下发停止违建通知书后仍未停止建设，造成损失扩大，对此乙建国应负主要责任。因双方签订的《协议书》明确约定乙建国可以在路西建房，故赵水清作为出租方应对乙建国建房损失承担次要责任。根据本案的实际情况，本院酌情确定乙建国自行承担60%的建房损失，赵水清对乙建国的建房损失承担40%的责任，赵水清应赔偿乙建国建房损失18000元。乙建国经本院释明表示基于双方签订的《协议书》无效其要求赵水清赔偿乙建国建房损失的部分数额请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持，对其过高部分请求，本院不予支持。赵水清关于其不承担乙建国建房损失的上诉请求和理由，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
如前所述，双方签订的《协议书》属无效合同，故乙建国要求解除双方签订的《协议书》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原审判决认定双方签订的《协议书》合法有效，并判决解除双方签订的《协议书》，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第164号民事判决；
二、赵水清于本判决生效后十日内赔偿乙建国建房损失一万八千元；
三、驳回乙建国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一千八百八十三元，由乙建国负担一千六百八十七元（已交纳）；由赵水清负担一百九十六元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四千零一十五元六角六分，由乙建国负担三千七百六十五元六角六分（已交纳）；由赵水清负担二百五十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十二月十六日
书记员 赵梦芸