吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终595号
上诉人（原审原告）:通化县农村信用合作联社，住所地：吉林省通化县。
法定代表人：孙世良，主任。
委托代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：通化市晟诚房地产开发有限公司。
法定代表人：王晓明，经理。
委托代理人：潘廷荣，该公司职员。
委托代理人：王庆华，男，1966年8月23日出生，汉族，住通化市东昌区。
被上诉人（原审被告）：陈月华，女，1964年5月30日出生，汉族，住通化市二道江区。
委托代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。
上诉人通化县农村信用合作联社（以下简称信用社）、上诉人通化市晟诚房地产开发有限公司（以下简称晟诚公司）因与被上诉人陈月华案外人执行异议一案，不服通化市二道区人民法院（2015）二民初字第273号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告信用社诉称，陈月华因民间借贷纠纷申请法院执行晟诚公司过程中，请求法院对位于新岭佳园新岭路壹号3#楼前1#门市1-2层1号（建筑面积344.28平方米）和新岭路壹号5#楼下门前9#门市1-2层9号（建筑面积329.59平方米）门市房予以拍卖。但该房屋于2011年5月29日已经抵顶给原告。原因是晟诚公司以法定代表人季文生的名义向原告贷款，所欠本息届时未予偿还，晟诚公司于2011年5月29日同原告委托的员工李玥明签订了房屋购买合同，以上述两户房屋抵顶了季文生名下的欠款本息，并于房屋建成后的2013年10月26日向原告交付了该房屋，因此上述房屋的所有权归原告所有，被告申请对该房屋执行是错误的。原告于2015年6月29日依法向二道江区人民法院提出执行异议，请求法院停止对该房屋的执行，二道江区法院于2015年9月15日作出（2015）二执字第15号执行裁定书，驳回原告的异议申请。故原告依据相关规定提起异议之诉，请求：1、停止对该门市房执行；2、确认上述房屋归原告所有。
原审被告陈月华辩称，1、原告主张涉案房屋归其所有，没有事实依据。首先，原告既没有涉案房屋的产权证书，也没有实际占有和使用该房屋，无法证明房屋归其所有。其次，原告主张涉案房屋已经抵顶给原告，不是事实。原告提供的两份新岭家园房屋定购合同，不能证明涉案房屋抵账给原告的事实。第一、两份合同显示的楼号、面积均与涉案楼号、面积不符；第二、以购房的形式体现的以物抵债主体是李玥明，而不是原告；第三、房屋抵顶给李玥明没有得到第三人的股东书面认可及事后追认；第四、涉案房屋没有实际交付给李玥明，也没有实际交付给信用社；第五、李玥明仅是信用社的职工，是信用社的代理人，其个人与本案无关。2、原告的主张，没有法律依据。首先，原告没有按照物权法的规定进行产权变更登记，因此涉案房屋的物权尚未转移到原告处；其次，2013年6月陈月华对涉案房屋即已实际占有，安装门窗和清理垃圾，而且钥匙至今存放在陈月华处，2013年12月30日涉案房屋暖气管破裂跑水，供暖处罚款2000元也是物业人员李红军通知陈月华垫付的。另外，原告在执行听证笔录中也明确表示过涉案房屋没有实际占有的事实。再次，陈月华和李玥明都对晟诚享有债权，根据债权平等性，都可以对晟诚公司随时主张债权，没有先后之分，陈月华先于原告对涉案房屋进行了财产保全，依法享有权利先于原告实现债权。另外，从物权法来看，目前涉案房屋权利人仍是晟诚公司。2012年7月25日，季文生作为晟诚公司的代理人与陈月华签订两份房屋定购合同，该行为表明，陈月华已否定了之前用涉案房屋为季文生折抵在原告处贷款的行为。二、陈月华申请执行上述两处房屋依法有据。首先，涉案两处房屋在晟诚公司借款的当时就已抵押给了陈月华，虽然签订的是房屋买卖合同，但实质是一种借款抵押。其次，陈月华与晟诚公司因借款纠纷诉讼期间，陈月华于2014年6月6日已申请法院对抵押的涉案房屋进行了查封保全，其它任何人均不能对抗法院的查封行为。再次，法院在对陈月华执行案件中，原告以案外人的身份提出异议，经法院审查后，依法驳回了原告的异议。根据一事不再议的原则，同一法院对同一事实不能提出两种法律意见。综上所述，涉案房屋的权利人仍为晟诚公司所有，陈月华申请进行执行拍卖，符合法律规定，请求法院驳回原告的请求。
原审第三人晟诚公司述称，原告委托李玥明于2011年5月29日与晟诚公司签订的房屋定购合同门市房两处，其中一处位于新岭路1号3#楼前13#318.9平方米、价款1970802元，另一处位于新岭路1号5#楼前20#331.2平方米、价款2046816元。名为房屋买卖，实为以房抵债，是双方的真实意思表示，处分实体权利，国家不干预。以房抵债在先。原告提出的异议理由正当，于法有据，法院应当作出支持的判决。
原审法院经审理查明，2011年5月29日，陈月华因民间借贷纠纷，将晟诚公司诉至法院，并申请保全查封了坐落于新岭路壹号3#楼前1#门市1-2层1号（建筑面积344.28平方米）和新岭路壹号5#楼下门前9#门市1-2层9号（建筑面积329.59平方米）两处门市房，法院审理后，判决晟诚公司给付陈月华借款本金165万元及利息。晟诚公司提起上诉，通化市中级人民法院判决维持原判。判决生效后，陈月华向法院申请执行，执行过程中，信用社提出异议，以晟诚公司的法定代表人季文生欠其贷款未还，双方于2011年5月29日协议以信用社职工李玥明名义签订两份房屋买卖合同，以新岭家园5号楼、20号门市房1-2层，面积331.20平方米，另一处新岭家园3号楼、13号门市房1-2层，面积318.90平方米，付款方式转账，注明此房顶季文生的帐为由，请求停止对该两户门市房的执行。2008年4月17日，晟诚公司法定代表人由季文生变更为王晓明，股东季文生变更为王晓明。晟诚公司与李玥明签订合同后，未办理更名过户登记，亦没有交付房屋。
原审法院认为，陈月华、李玥明与晟诚公司签订的合同均不是房屋买卖合同，性质属于借款抵押合同。房屋所有权的设立、变更，应当依法办理房屋所有权登记，未经登记的，不发生效力。晟诚公司签订的房屋定购合同仅是物权变动的原因行为，完全不同于房屋所有权变更登记，更不能代替变更登记。且晟诚公司与李玥明签订的合同中房号、面积与陈月华合同中的房号、面积不符。另，虽然信用社提交季文生签名的贷款催收通知，证明季文生以他人名义借款，但不能证实季文生系合法有效的借款合同主体。综上，诉争房屋的权利人仍是晟诚公司。故信用社的主张，法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，遂判决：驳回原告通化县农村信用合作联社的诉讼请求。
一审判决作出后，上诉人信用社、晟诚公司不服，向本院提出上诉。
信用社的上诉请求同一审的诉讼请求。理由是，原审判决认定事实和适用法律错误。1、原审认定李玥明与晟诚公司所签订的合同不是房屋买卖合同而是抵押合同属认定事实错误，李玥明代表信用社与晟诚公司签订的合同，是基于双方之间存在债权债务关系，晟诚公司为债务人季文生清偿而实施的抵项行为。因此双方之间是房屋买卖关系而不是借款抵押。该抵顶行为合法有效，且该房屋已交付给了信用社，因此该房屋应属信用社所有。2、原审认定现有证据不能证明季文生借款合同主体从而认为诉争房屋的所有人仍然是晟诚公司，属认定事实和适用法律错误。季文生以他人名义向信用社借款已经季文生和信用社的核实确认，季文生与信用社之间存在债权债务关系。3、原审判决认定李玥明与晟诚公司所签订合同中的房号、面积与陈月华合同中的房号面积不符，因而认定诉争房屋的权利人是晟诚公司属认定事实错误。经晟诚公司确认，诉争房屋即是李玥明代表信用社所签订合同中的房屋，因此该房屋属信用社所有。4、被上诉人与晟诚之间是民间借贷关系，因此其占有诉争房屋时非法占有，并不能因占有而发生所有权转移的法律后果。
晟诚公司的上诉请求是要求撤销原判，依法改判。理由是，一审判决认定事实不清，缺乏主要合法证据证明事实，适用法律不当。1、晟诚公司与信用社于2011年5月29日签订的是以房抵债合同，不是借款抵押，判决认定陈月华与晟诚公司于2012年7月25日的借款以房抵押不能混同一起，是两个不同的法律关系、两个不同的事实。2、一审判决认定陈月华、李玥明与晟诚公司签订的合同均不是房屋买卖合同，性质属于借款抵押，属于认定事实不清。认定涉案房屋的权利人仍为晟诚公司所有缺乏证据证明。3、如果三方当事人的民事行为均合法，也应当按照先后顺序排列，合同在先的当事人享有优先权。本案争议的房屋应当归信用社所有。
被上诉人陈月华答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。应依法驳回上诉人的无理请求。
二审期间双方当事人均没有向法庭提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。信用社与晟诚公司的主要上诉理由是晟诚公司已经将争议的正在被执行的门市房以“以房抵债”的形式抵顶给信用社，双方是房屋买卖关系而不是借款抵押。该抵顶行为合法有效，且该房屋已交付给了信用社，因此该房屋应属信用社所有。以此来阻止法院对争议房屋的执行。本案的基础法律关系有二，一是晟诚公司与陈月华民间借贷法律关系，二是信用社主张的信用社与季文生金融借款合同法律关系。从两个借贷合同履行情况看，债务人均因不能偿还到期债务后，债权人一是通过诉讼查封拍卖争议房屋来实现债权，一是主张已通过自行和解以“以房抵债”的形式解决了之间的纠纷。本案要审查的关键问题是信用社与晟诚公司是否存在合法有效的金融借款法律关系，是否已实际“以房抵债”，且争议房屋的所有权已归信用社所有，进而应停止对争议房屋的执行。关于借款事实，从目前的证据情况看，信用社至今没有提供信用社与晟诚公司或者信用社与晟诚公司前法定代表人季文生的合法有效的借款合同。信用社在一审时，向法庭出具了一份《情况说明》，主要内容是“因季文生欠我单位贷款，晟诚公司以其开发的门市房代为清偿季文生部分贷款本金及利息。”还提供了一份向季文生《贷款催收通知》。信用社是依法成立的金融机构，季文生是否在该社有合法借款，用《情况说明》和《贷款催收通知》是不能完全证明的，应当提供依法成立的《借款合同》来证实，并且还要证明晟诚公司是实际借款人。整个一二审诉讼过程中，信用社也没有提供任何有效证明，本院对晟诚公司或者季文生在信用社有合法借款的事实不能认定。关于“以房抵债”事实，同样道理，信用社作为金融机构，在收回借款时，应当以信用社的名义履行借款合同权利义务。信用社在《情况说明》中说明，“委托单位员工李玥明与晟诚公司签订房屋购买合同，房屋建成后，该房地产公司已经将房屋交付我单位，上述房屋已归我单位所有。”此说明的事实不符合常理，不符合金融机构处理逾期借款时的通常做法。没有证据证明争议房屋已经交付给信用社，并依法办理房屋所有权登记。个人名义去签订购房合同，个人名义办理所谓入住手续，不能等同于信用社签订的购房合同且已经实际履行。信用社和晟诚公司主张的已经“以房抵债”事实不成立。信用社与晟诚公司之间的所谓金融借款合同，需要进行必要的司法确认。信用社和晟诚公司的上诉请求，因证据不足，导致主张的事实不成立，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回二上诉人的上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由通化县农村信用合作联社负担100元，通化市晟诚房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 吴兴彦
审判员 盖晓晨
审判员 李尧川
二〇一六年七月七日
书记员 张 楠