辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字第121号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人、二审上诉人）：姚承业，男，1952年2月3日出生，汉族，户籍地辽宁省灯塔市万宝桥街道山岳堡村223号（现住河北省涿州市岭上村）。
委托代理人：姚丽丽，女，1977年6月3日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区八一镇双台子村*组*号。（姚承业之女）
委托代理人：李雪松，辽宁希望律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人、二审被上诉人）：吴恒平，男，1954年10月4日出生，汉族，住辽宁省灯塔市大河南镇音得牛村*组**号。
委托代理人：吴秀春，女，1980年3月21日出生，汉族，住辽宁省灯塔市大河南镇音得牛村*组**号。（吴恒平之女）
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人、二审被上诉人）：李素香，女，1958年5月24日出生，汉族，住辽宁省灯塔市大河南镇音得牛村*组**号。
被申诉人（再审第三人、二审被上诉人）：灯塔市万宝桥街道办事处山岳堡村民委员会。
委托代理人：徐延波，该村委会书记。
申诉人姚承业与被申诉人吴恒平、李素香返还原物纠纷一案，灯塔市人民法院于2009年6月15日作出(2009)灯民二初字第1287号民事判决。姚承业不服，向辽阳市中级人民法院提出上诉。辽阳市中级人民法院于2009年11月6日作出(2009)辽阳民一终字第539号民事裁定,按撤诉处理。姚承业向本院申请再审，本院于2010年7月22日作出（2010）辽立三民申字第664号民事裁定，按姚承业撤回再审申请处理。姚承业于2011年再次向本院申请再审，本院于2011年12月16日作出（2011）辽审三民申字第783号民事裁定，指令辽阳市中级人民法院再审。辽阳市中级人民法院于2012年10月18日作出（2012）辽阳民再字第14号民事裁定，撤销该院(2009)辽阳民一终字第539号民事裁定及灯塔市人民法院(2009)灯民二初字第1287号民事判决，发回灯塔市人民法院重审。灯塔市人民法院重审过程中通知灯塔市万宝桥街道办事处山岳堡村民委员会（以下简称山岳堡村委会）为第三人参加诉讼，于2013年3月29日作出（2013）灯民再重字第2号民事判决。姚承业不服，向辽阳市中级人民法院提出上诉。辽阳市中级人民法院于2013年9月12日作出（2013）辽阳民再终字第23号民事判决，已发生法律效力。姚承业向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2014年4月23日作出辽检民抗(2014)29号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年8月11日作出（2014）辽立一民抗字第90号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院检察员徐平、崔彤霞出席法庭。申诉人姚承业及委托代理人姚丽丽、李雪松，被申诉人吴恒平的委托代理人吴秀春，被申诉人李素香，被申诉人山岳堡村委会的委托代理人徐延波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2009年4月1日，一审原告姚承业诉至灯塔市人民法院称，其在灯塔县山岳堡村拥有房屋一处，2005年吴恒平、李素香向其无偿借用此房，并承诺其如有需要随时腾退该房。2009年至今其多次找吴恒平、李素香要求腾退房屋，吴恒平、李素香以种种理由拒绝。请求判令吴恒平、李素香腾退涉案房屋，诉讼费用由吴恒平、李素香承担。
一审被告吴恒平未答辩。
一审被告李素香辩称，没有向姚承业借房，是从村委会购买的，不同意返还房屋。
灯塔市人民法院一审认定的事实为：姚承业在灯塔市万宝桥街道山岳堡村有自建草房两间，因拖欠山岳堡村委会的债务，于2002年9月以该房抵债于山岳堡村委会，该村民委员会受偿以后，经村民代表大会研究将该房在本村公开出卖。吴恒平与李素香夫妻关系，同意购买该房。2002年9月9日，姚承业与吴恒平、李素香达成了《辽阳市房屋转移契约书》，该房以4000元卖给吴恒平、李素香，吴恒平、李素香于2002年10月9日将买房款4000元交给山岳堡村委会，并事后翻建该房。
灯塔市人民法院一审认为，姚承业明知将自己房屋抵债于山岳堡村委会，同时又与吴恒平达成了房屋转移契约书，将房屋出卖了吴恒平、李素香，其隐瞒真实情况，谎称将房屋出借吴恒平、李素香，要求吴恒平、李素香腾回房屋，其行为违反法律规定，不予支持。2009年6月15日，灯塔市人民法院作出（2009）灯民二初字第1287号民事判决：驳回姚承业对吴恒平、李素香的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由姚承业负担。
姚承业不服一审判决，向辽阳市中级人民法院提出上诉。辽阳市中级人民法院以姚承业经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，于2009年11月6日作出（2009）辽阳民一终字第539号民事裁定：本案按撤诉处理。二审案件受理费100元，减半收取50元，由姚承业负担。
姚承业不服辽阳市中级人民法院（2009）辽阳民一终字第539号民事裁定，向本院申请再审。本院审查过程中姚承业经传票传唤未到院接受询问，本院于2010年7月22日作出（2010）辽立三民申字第664号民事裁定，按姚承业撤回再审申请处理。
姚承业于2011年11月8日再次向本院申请再审。本院于2011年12月16日作出（2011）辽审三民申字第783号民事裁定，指令辽阳市中级人民法院再审。
辽阳市中级人民法院于2012年10月18日作出（2012）辽阳民再字第14号民事裁定：一、撤销辽阳市中级人民法院（2009）辽阳民一终字第539号民事裁定及灯塔市人民法院（2009）灯民二初字第1287号民事判决；二、本案发回灯塔市人民法院重审。二审案件受理费50元，返还姚承业。
灯塔市人民法院重审过程中姚承业诉称，其在山岳堡村有住房一处，建筑面积为48㎡。吴恒平、李素香于2000年无偿借用此房屋，并承诺如需要时随时给腾退该房。其在2009年要求吴恒平、李素香返还房屋，吴恒平、李素香无理拒绝，故要求吴恒平、李素香立即返还该房屋。并向法庭举证如下：建房执照及房产证。说明吴恒平、李素香现所住房屋所有权人为姚承业。吴恒平、李素香及山岳堡村委会对以上证据无异议。
吴恒平、李素香辩称，没有向姚承业借房，现在的住房是从山岳堡村委会购买的，当时该村委会是通过广播公开拍卖的，还签订了转移房屋契约。所以不同意返还现在所住的房屋。并向法庭举证如下：1、辽阳市房屋转移契约书，证明姚承业将所诉争的房屋卖给吴恒平、李素香的事实。2、村委会出具的证据，证明吴恒平、李素香向村委会交4000元购买所诉争房屋的事实。姚承业对证据1提出异议，称其未在契约书上签字，对证据2无异议。山岳堡村委会对证据1、2没有异议，并称辽阳市房屋转移契约书上姚承业的名字是由村委会的会计代签的，但打电话经过了姚承业的同意才出售以上的房屋。
山岳堡村委会作为第三人参加诉讼述称，吴恒平、李素香所述属实。姚承业系其村村民，后全户到河北做生意。2002年根据上级文件，村里清理债务时，发现姚承业尚欠村里7342.19元，经当时村书记徐延波电话沟通，姚承业愿意用自有住房瓦房三间抵顶村里的债务。2002年9月30日，召开村民代表大会，同意用该房抵顶村里债务，并通过广播形式在村里公开竞价，起价4000元，吴恒平、李素香夫妇取得该房屋，并于同年10月9日向村里交纳了4000元购房款。山岳堡村委会向法庭提供证据如下：1、会议记录，证明姚承业因欠款将房屋抵顶村委会，村委会通过广播公开拍卖该房屋的事实。2、姚承业欠村委会债务7342.19元的材料及明细。姚承业对证据1、2均提出异议，认为是否欠村委会钱，村委会也没有权力将其所有的房屋出售，也没有委托村委会，而且此房屋现在还是姚承业的名字。
灯塔市人民法院重审认定的事实为：姚承业在灯塔市万宝桥街道办事处山岳堡村原有自建草房两间，建筑面积为48㎡，后翻建为三间瓦房，全家于2002年之前到河北做生意。山岳堡村委会以姚承业欠村债务为由，召开村民代表大会研究将该房屋在本村公开拍卖，吴恒平、李素香夫妻同意购买该房屋。2002年9月9日，由山岳堡村的会计代签姚承业的名字与吴恒平、李素香达成了《辽阳市房屋转移契约书》。同年9月30日，形成村委会公开拍卖此房屋的会议记录。10月9日，吴恒平、李素香将买房款4000元交给村委会。现吴恒平、李素香在此房屋居住，该房屋房照的所有人为姚承业。
灯塔市人民法院重审认为，姚承业诉称将自己在山岳堡村所有的房屋借给吴恒平、李素香，但此房屋系经山岳堡村委会公开拍卖后由吴恒平、李素香取得，姚承业又没有证据证明其事实主张，其诉求没有事实依据，不予支持。原审认定的事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。2013年3月29日，灯塔市人民法院作出（2013）灯民再重字第2号民事判决：一、维持灯塔市人民法院（2009）灯民二初字第1287号民事判决；二、驳回姚承业的诉讼请求。
姚承业不服灯塔市人民法院重审判决，向辽阳市中级人民法院提出上诉称：1、姚承业是房屋所有权人，有房证中的明确记载为证，村委会无权处分姚承业的房屋，不论姚承业与村委会是否有债务关系，债权不能对抗物权。2、原审判决认定与事实不符，本案事实是姚承业2000年到北京做生意，由亲属将房屋借给吴恒平、李素香照看，姚承业也没有接到村委会的电话，拍卖房屋采用广播形式不是合法的拍卖形式，且姚承业对此根本不知情。3、村委会对此房屋无权处分，属于无效的民事法律行为，且并未取得姚承业对其行为的追认。4、农村村民一户只能有一处宅基地，姚承业盖房时花了近3万元，不可能轻易将三间瓦房以4000元的超低价格处分。综上，要求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人吴恒平、李素香辩称，我们不是从姚承业借房，是2002年从村里买的房子，不同意返还房屋。
被上诉人山岳堡村委会辩称，2002年村里清理债权债务，当时姚承业欠村里七千多元，这种情况村里在二轮承包时都不给分地，给姚承业打电话要求其清偿欠款，电话沟通说可以用姚承业的房子抵顶欠款，然后就把地分给姚承业，随后村里用广播卖房，吴恒平夫妇用4000元购买了该房屋。
辽阳市中级人民法院二审查明事实与原审基本一致。
辽阳市中级人民法院二审认为，姚承业称“本案事实是2000年其到北京做生意，由其亲属将房屋借给吴恒平、李素香照看”，该陈述与客观事实不符。诉争房屋系山岳堡村委会经姚承业同意公开出卖后由吴恒平、李素香购得，姚承业应以诚信公正对待，其要求吴恒平、李素香倒房的诉讼请求无事实依据，不予支持。原判决认定事实清楚、适用法律正确。2013年9月12日，辽阳市中级人民法院作出（2013）辽阳民再终字第23号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由姚承业承担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民再终字第23号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。本案所涉的房屋其产权证上记载的权利人为姚承业，现由吴恒平、李素香占有使用。根据物权法的规定，姚承业有权行使物上请求权，要求排除妨害，返还被占有的房屋。而吴恒平、李素香用来主张其为房屋合法所有人依据的《辽阳市房屋转移契约书》，并未经过姚承业本人的签字同意，姚承业也未对任何人进行过委托授权，依照合同法的相关规定，该房屋买卖合同应为无效。而在姚承业与村委会之间，即便存在债权债务关系，也是与房屋买卖及产权归属没有必然联系的另一法律关系。村委会提供的相关证据不足以证明双方之间达成了以房抵债协议或姚承业对其进行过出卖该房屋的委托授权，因此村委会无权出卖姚承业的房屋。
本院再审过程中姚承业同意抗诉机关的抗诉意见。
吴恒平辩称，房子是从村委会买的，不同意腾退房屋。
李素香辩称，没有向姚承业借房子，其是从村委会买的，村委会怎么赔偿姚承业其不管，不能腾退房屋。
山岳堡村委会述称，徐延波2002年任村书记，当时是农村费改税，清理债权债务。当时姚承业家已经离开村去涿州几年了，1998年时没有给姚承业分地，姚承业欠村里7000多元。徐延波联系到姚承业提出以房抵欠款，姚承业同意。后经村民代表会研究同意姚承业以房抵债，因不欠村里款，给姚承业分了地。
本院再审查明，1975年姚承业在山岳堡村自建草房两间，1983年灯塔县人民政府对上述房屋颁发城乡私有房产证。1989年姚承业将上述草房翻建为72平方米砖瓦房。2000年前，姚承业全家离开山岳堡村到外地务工，其离村时多年累欠山岳堡村各项费用7000余元。2002年9月30日，山岳堡村召开村民代表大会讨论费税改革问题。会议记录显示：“在村欠款户中，其中姚承业户由于全户在北京，特委托徐书记（徐延波）全权处理他家在本村三间瓦房出售抵顶欠村的欠款。经广大代表讨论决定起价4000元，如有多人要买则竞价出售。超出欠款部分作村里收入，差额部分村里核销。”后该村通过广播公开向外出售姚承业的三间瓦房，吴恒平、李素香夫妇以4000元的价格购买了涉案房屋。2002年10月9日，由村会计代签姚承业名字与吴恒平签订房屋转移契约书。当日，吴恒平向山岳堡村委会支付了4000元购房款，山岳堡村委会出具了收款收据。该收据注明：“因姚承业欠村款，本人愿以房抵债，经村9月30日代表会通过，将其三间房公开出售。”吴恒平、李素香购买涉案房屋后，对房屋进行了维修并修建了仓房等，但未办理产权变更登记。2009年4月1日，姚承业诉至灯塔市人民法院，主张涉案房屋是其借给吴恒平、李素香的，要求二人腾退房屋。
上述事实，有城乡私有房产证、建房执照、欠款财务凭证、村民代表会议记录、房屋转移契约书、收款收据等证据予以证实，结合当事人的陈述，可以认定。
本院再审认为，根据已经查明的事实，2002年山岳堡村委会公开对外出售涉案房屋，吴恒平、李素香出资购买。本案的焦点问题是2002年姚承业是否同意以房抵顶村欠款。对此，山岳堡村委会未能提供能够直接证明姚承业同意以房抵债的书证，姚承业对此也予以否认，应根据本案现有证据并运用生活经验法则予以判定。首先，姚承业陈述房子是借给吴恒平、李素香的，并在本院再审过程中提交刘兆兰的书面证言主张是刘兆兰借给李素香的。而现已查明的事实是吴恒平、李素香经山岳堡村委会购买涉案房屋，姚承业、刘兆兰关于借用的陈述及证实不能予以采信。山岳堡村委会书记徐延波在庭审中陈述：2002年农村费改税清理债权债务，当时姚承业家已经离开村去涿州几年了，1998年时没有给姚承业家分地，姚承业欠村里7000多元，其联系到姚承业后姚承业同意以房抵欠款。后经村民代表会研究同意姚承业以房抵债，因不欠村里款，给姚承业分了地。对此，原审庭审过程中村会计李勇出庭作证，其证实：“2002年清理债务，当时姚承业欠村里钱，徐书记（徐延波）和原村主任袁孝林在会计室，当时其在场，徐书记打的电话说的政策，说把钱还上就可以分地，当时姚承业在外地说回不来，家有房子可不可以抵债务，徐书记说尽量帮他卖，多了就给姚承业邮回去，低了就核销。姚承业说交徐延波办。”同时，2002年9月30日的山岳堡村村民代表会议记录亦能辅证。其次，根据生活经验法则分析：姚承业陈述其全家离村后委托其外甥女刘兆兰照看房屋，经查刘兆兰一直居住在山岳堡村，且现在还耕种姚承业家的承包地，2002年山岳堡村公开出售涉案房屋，刘兆兰应明知此事，姚承业也不会不知道此事。如姚承业当时没有以房抵顶欠款的意思，其不可能当时不主张权利，而在2009年要求返还涉案房屋。姚承业主张多年后才与刘兆兰有联系，不具有客观性。综上，可以认定2002年姚承业同意以房抵债。原审认定诉争房屋系山岳堡村委会经姚承业同意公开出卖后由吴恒平、李素香购得，并无不当。
诚实信用是民事活动应遵循的基本原则，吴恒平、李素香基于买卖占有涉案房屋，姚承业在其同意以房抵债后又要求返还涉案房屋，不能予以支持。原审判决处理结果正确，但判决主文表述存在问题。辽阳市中级人民法院（2012）辽阳民再字第14号民事裁定撤销了辽阳市中级人民法院（2009）辽阳民一终字第539号民事裁定及灯塔市人民法院（2009）灯民二初字第1287号民事判决，发回灯塔市人民法院重审，而灯塔市人民法院（2013）灯民再重字第2号民事判决第一项维持该院已被撤销的（2009）灯民二初字第1287号民事判决，确有不当。辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民再终字第23号民事判决维持灯塔市人民法院（2013）灯民再重字第2号民事判决，亦有不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民再终字第23号民事判决及灯塔市人民法院（2013）灯民再重字第2号民事判决第一项；
二、维持灯塔市人民法院（2013）灯民再重字第2号民事判决第二项。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由姚承业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 晶
代理审判员 米 继 东
代理审判员 蒋 华 明
二〇一六年二月一日
书 记 员 辛颖（代）