上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2694号
原告（反诉被告）宋继萍，女，1953年2月16日出生，汉族，住上海市靖宇南路**弄**号****室。
委托代理人张静，上海市捷华律师事务所律师。
原告（反诉被告）王蕾，女，1975年7月18日出生，汉族，现住日本东京都新宿区西落合2丁目13番21。
委托代理人宋继萍，基本情况见上。
被告（反诉原告）白苏惠，女，1951年11月1日出生，汉族，住上海市富平路***弄****号***室。
被告（反诉原告）�炯，男，1979年11月27日出生，汉族，住同上。
被告（反诉原告）严雅琴，女，1981年8月5日出生，汉族，住同上。
三被告（反诉原告）共同委托代理人朱维敏、耿骏，上海欧森律师事务所律师。
第三人上海腾居房地产经纪事务所，住所地上海市普陀区新村路****号**室。
投资人魏朝阳，职务经理。
委托代理人曲诚刚，公司职工。
第三人上海乐帮房地产信息咨询有限公司，注册地上海市普陀区真光路1323号底层01店铺。
法定代表人邱贞强，职务总经理。
委托代理人姚鹏，公司职工。
原告宋继萍、王蕾与被告白苏惠、张炯、严雅琴，第三人上海腾居房地产经纪事务所（以下称“腾居房产”），第三人上海乐帮房地产信息咨询有限公司（以下称“乐帮公司”）及反诉原告白苏惠、张炯、严雅琴与反诉被告宋继萍、王蕾，第三人腾居房产、第三人乐帮公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋继萍及其委托代理人张静，原告（反诉被告）王蕾的委托代理人宋继萍，被告（反诉原告）白苏惠、严雅琴的共同委托代理人朱维敏、耿骏，被告（反诉原告）张炯及其委托代理人朱维敏、耿骏，第三人腾居房产的委托代理人曲诚刚，第三人乐帮公司的委托代理人姚鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宋继萍、王蕾诉称，2013年3月4日，原被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，次日双方又签订了《上海市房地产买卖合同》，原告共向被告支付了房款100万元。因王蕾身处国外，故办理了公证手续委托其母宋继萍代办购房事宜，但被告与第三人均称该公证委托书不能用于本次交易，要求宋继萍通知王蕾本人回国。宋与王取得联系后，确认王于7月份之前无法回�并将此情况向被告及第三人作了披露。因合同约定产权过户日期为2013年4月25日前，交房日期则为10月，故原告认为王蕾于7月回国办理过户手续并不影响交易，但被告却提出无理要求将王蕾自合同买受人中除名，并称如逾期不能办理过户手续将没收原告已付房款。原告为妥善解决矛盾多次通过第三人主动与被告协商无果。2013年7月，原告要求被告继续履行合同却遭到拒绝。原告认为，原告已按约定支付了巨额房款，虽被告知公证书无效，但宋继萍仍于2013年4月25日至房地产交易中心却未见被告赴约，故原告在房产交易中并无过错；其次，原告在公证委托书的效力方面轻信了被告与第三人之言，后经咨询，王蕾出具的委托书内容符合规定，可按此办理房产交易手续，而被告在整个房屋交易过程中缺乏诚信，并有一房多卖、欺骗原告的行为，应承担相应责任。综上所述，�争房屋买卖合同应该继续履行，如公证委托书已到期的，王蕾同意再次办理委托手续以使交易得以进行，故提起诉讼，请求判令三被告继续履行系争房屋的买卖合同。
被告白苏惠、张炯、严雅琴辩称，一、被告欲出资购买他处房屋，但因非本市户籍而受购房政策所限，只得将系争房屋先出售后方能购入其他房屋，而在与原告签订出售房屋合同的同时，被告已作为买方与他处房屋的房东签订了买卖合同。基于上述原因，被告曾向原告明示，原被告之间的房屋交易必须于2013年6月15日完成过户，否则被告将对案外人承担违约责任；二、原被告之间的买卖合同于2013年3月5日签订后，双方约定于4月25日之前择日赴房地产交易中心办理过户手续，被告从未就同意延期办理过户向原告作出过承诺。3月21日，被告突然自原告处获悉王蕾无法于4月25日前回沪而需延期到7月。为此，�告多次向原告发函，将面临的困境告知原告并催告履约，均未果。2013年4月25日下午，被告赴房地产交易中心并致电中介方业务员及原告，但原告并未到场。后应中介通知于4月28日三方会面，被告提议王蕾或退出交易或当日赴约完成交易，均遭原告拒绝。在此情形下，被告于2013年5月25日发出了解约函，通知原告解除合同并向其追究违约责任；三、房屋交易系由中介方负责操作，故公证委托书的效力问题应由中介方作出解释，被告对此并未表态；四、因原告的违约行为导致被告无法将系争房屋出售而另购房屋，现被告除系争房屋外他处无房可供居住，同时，原告提起诉讼时，系争房屋市场价值已大幅度上升，如合同按原交易价继续履行将造成被告的重大经济损失，因此，原告要求继续履行合同既不现实亦不合理，对原告的诉请不能同意。
反诉原告白苏惠、张炯、严�琴诉称，2013年3月5日，反诉原被告签订了房地产买卖合同及补偿协议，就系争房屋的交易事项作了约定。2013年3月6日，反诉原告又与案外人签订了房屋买卖合同，约定反诉原告向案外人购置他处房屋。2013年3月21日，反诉被告突然向反诉原告提出王蕾无法按约定期限办理交易手续，为此，反诉原告向反诉被告说明：因反诉原告受政策限制，故在系争房屋出售前无法购置其他房屋，如反诉被告违约造成反诉原告与案外人的房屋交易不能履行的，反诉被告需承担责任。之后，反诉原告数次向反诉被告致函，要求其充分理解可能存在的风险并履约但均未果。2013年4月25日下午，反诉原告赴房地产交易中心并致电中介方业务员及反诉被告，反诉被告当即拒绝到场。2013年5月25日，反诉原告发函按约定解除了合同。反诉原告认为，反诉被告未在约定期限内办理房屋过户手续，该�约行为造成了反诉原告一系列经济损失，包括反诉原告因无法履行其与案外人的买卖合同而被另案裁决支付的赔偿款等，为此反诉被告应该按合同约定的解约条款，以房价的20%支付违约金。故提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付违约金56万元（已在房价款的20%基础上酌减）；二、反诉案件受理费由反诉被告负担。
反诉被告宋继萍、王蕾辩称，一、反诉被告已支付了房款100万元并按合同履行了义务，足以表现出购房诚意，但反诉被告在公证委托书效力方面受到了反诉原告与第三人的误导，使反诉被告误以为非王蕾本人不能办理过户手续，导致了交易无法进行；二、2013年4月25日，反诉被告接反诉原告电话后赴房产交易中心，但未见反诉原告及第三人，4月28日，三方再次于交易中心会面，但反诉原告方仅张炯一人到场导致无法办理过户手续，双方在履约过程中反诉�告始终拒绝协调并单方解约，其行为违反了合同约定；三、反诉原告与案外人的房屋买卖纠纷与本案无关，其提出的赔偿金额过高又不合理。综上所述，房屋的交易仍具有可行性且不符合解除的条件，对反诉诉请不能同意。
第三人腾居房产述称，一、买受方在支付定金时明确表示该房屋必须登记于宋继萍、王蕾两人名下，而王蕾身处国外无法确定于2013年4月25日前回沪办理交易手续，因此合同签订时，只是将该日期作为暂定的过户日，如届时王蕾无法赴约则另行协商，对此约定交易双方均未持异议；二、宋继萍曾出具了王蕾委托其办理购房事宜的公证书，但据第三人所知，该公证委托书并未载明交易房屋的明确坐落地，故无法通过房产交易部门的审核；三、4月25日下午，第三人接到宋继萍电话，称其已至交易中心但出售方未到场，因之前未收到交易双方的通知，�日第三人未赴房地产交易中心；4月28日，第三人与宋继萍、张炯会面，宋继萍表示王蕾仍未回国，要求将过户日延后，张炯表示其与案外人已就另购房屋签订了买卖合同，时间紧迫，要求或王蕾退出购房，或延期交易但宋继萍必须提前支付房款，对此要求宋表示需与家人协商后再予以答复。此后，第三人曾应宋继萍要求致电张炯希望再次协商，均未获回复；四、如出售方于本次房屋交易之外又与案外人订立其他房屋买卖合同的，该合同的风险应由出售方自行负担，与本案无关；五、腾居房产与乐帮公司属同一公司的加盟店，本案交易双方签订的居间协议由腾居房产盖章，而网上交易的密钥由乐帮公司掌控。
第三人乐帮公司述称，一、乐帮公司与腾居房产属同一个公司的加盟店，办理中介业务时两公司相互混同，相关合同网上备案的密钥为两公司共用，但居间费用应由乐帮公司收取；二、系争买卖合同签订时，因宋继萍无法确定王蕾何时回沪，而合同中过户日期又为必填项，故将办理过户手续之日暂定为2013年4月25日。买卖双方于当日至房产交易中心后，因王蕾仍未回沪，而宋继萍提供的公证委托书中未载明交易房屋的具体地址，第三人的业务员认为该委托书不符合办理过户手续的条件，故无法进行交易手续；三、2013年4月25日后，当事人曾于4月28日再赴房产交易中心但协商无果致合同无法履行。第三人同意系争房屋买卖合同继续履行。
经审理查明，一、2013年3月，宋继萍为购买方，白苏惠、张炯、严雅琴为出售方，腾居房产为居间方订立《房地产买卖居间协议》一份，对本市普陀区富平路889弄6、11号202室房屋及车位达成了交易意向。2013年3月5日，宋继萍与白苏惠、张炯、严雅琴就上述房产签订了编号为“1632984”的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议各一份，主要约定内容有：1、该房屋的出售方为白苏惠、张炯、严雅琴、买受方为宋继萍、王蕾，交易总价288.50万元，其中房价款为225万元，装修补偿款为63.50万元，税费均由买受方承担；2、双方确认于2013年4月25日前共赴房地产交易中心办理转让过户手续，出售方应于2013年10月31日前腾出房屋并通知买受方交接；3、买受方应于签约当日支付含定金2万元的房款100万元、于过户手续办理当日支付房款122.50万元及装修补偿款63.50万元、于房屋交接当日支付余款2.5万元；4、买受方未按约定期限付款且经书面催告后七日内仍不履行的，出售方有权单方解除合同并按总房价的20%追索赔偿金；出售方未按约定期限交房且经书面催告后七日内仍不履行的，买受方享有对等的追责权；二、上述合同签订后，交易双方并未于2013年4月25日前办理房屋过户手续，出售方与宋继萍曾于该交易日前后互致函件，出售方认为，因己方于3月份突然被告知王蕾无法按期办理过户手续，而己方与案外人另有房屋买卖的合约，故不能同意延期过户，鉴于上述情况，要求买受方及时履约；宋继萍则认为，其曾于4月25日前多次联系出售方要求协商未果，之后又于2013年4月25日至房地产交易中心但未见出售方，双方于4月28日会面时又因己方王蕾、出售方白苏惠未到场无法继续交易，此后己方一再要求协商而对方缺乏诚意，希望待王蕾回沪后双方继续交易。2013年5月25日，出售方向宋继萍、王蕾致函，以买受方未按约定日期办理过户，又未按出售方要求支付购房款为由，通知即日起解除买卖合同并由买受方承担违约责任，宋继萍回函表示于6月1日收到解约函，但对此单方解约行为不能接受。2013年11月28日，当事人为此争议分别提起本反诉，请求判决如其诉请。
另查明，一、系争房屋产权人为三被告；二、房屋买卖合同中载明的居间方为乐帮公司；三、合同签订后，宋继萍向出售方支付了房款及定金共计100万元；四、王蕾于2012年9月通过上海市东方公证处出具委托书一份，授予宋继萍包括购置房屋在内的多项权限，委托期限至2013年12月31日止，庭审中王蕾对宋继萍代其签订的房屋买卖合同不持异议；五、经本院向上海市普陀区房产交易中心查询，根据涉案公证委托书载明的委托事项，该委托书可用于本案房屋交易；六、张炯、严雅琴曾于2013年7月为购置他处房屋与案外人发生讼争，本院于2013年7月24日作出（2013）普民四（民）初字第1555号民事判决书，判令解除买卖合同，由张炯、严雅琴返还房款并支付违约金10.8万元。
本院认为，涉案房屋买卖合同的签订人白苏惠、张炯、严雅琴、宋继萍均对合同的效力不�异议，王蕾虽未签订合同，但对宋继萍将其列为买受方并代其签署合同的行为予以认可，故本院对合同的法律效力予以确认。房地产买卖合同既已成立，交易双方均应按约定履行各自义务，虽然合同对房屋过户的最后期限作了约定，但交易双方未在此最后期限即2013年4月25日前对具体的交易日期达成一致意见，第三人作为居间方亦未就此事宜斡旋成功，根据查明事实，当事人曾于4月28日对交易条件进行了重新商谈，可视为双方对合同有变更意向但最终未果，在此情形下，合同未按约定履行而双方对继续履约又无法达成一致，在交易双方因反复交涉产生矛盾，已失去信任的前提下，合同不再具备继续履行基础，故本院确认合同应当解除并由出售方返还已收房款，且以双方产生讼争之日为合同解除日，对买受方要求继续履行合同的诉请不予支持。关于违约责任问题，本�认为，交易双方均无证据可证实对方在合同履行过程中有恶意违约行为，而出售方与案外人之间的房屋买卖独立于本案房屋交易之外，其可能产生的交易风险应由出售方进行充分的预估而非本案买受方于签约时所能预见，因此，出售方将此类经济损失转嫁于买受方显然加重了买受方的责任，故对出售方的反诉诉请本院同样不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
一、反诉原告白苏惠、张炯、严雅琴与反诉被告宋继萍、王蕾于2013年3月5日签订的编号为“1632984”的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月28日解除；
二、反诉原告白苏惠、张炯、严雅琴应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告宋继萍、王蕾房款人民币100万元；
三、对原告宋继萍、王蕾的诉请不予支持；
四、对反诉原告白苏惠、张炯、严雅琴的反诉诉请不予支持。
�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案财产保全费人民币5000元，由原告宋继萍、王蕾负担人民币2500元，被告白苏惠、张炯、严雅琴负担人民币2500元。
本案本诉受理费人民币13800元，由原告宋继萍、王蕾负担人民币6900元，被告白苏惠、张炯、严雅琴负担人民币6900元。。
本案反诉受理费人民币9400元，减半收取，计人民币4700元，由反诉原告负担人民币2350元，反诉被告负担人民币2350元。
如不服本判决，原告（反诉被告）王蕾可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一四年九月二十四日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。