浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1190号
原告：浙江畅达运输股份有限公司，住所地温岭市城东街道万昌北路1号客运中心。
法定代表人：叶崇义，系公司董事长。
委托代理人：蔡福友，浙江明权律师事务所律师。
委托代理人：张琼瑶，浙江明权律师事务所律师。
被告：ＸＸ龙。
原告浙江畅达运输股份有限公司为与被告ＸＸ龙房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月5日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理，并依法组成合议庭于2014年9月22日第一次公开开庭进行了审理。庭审后，双方当事人申请庭外和解两个月，本院予以准许。因双方当事人在期限内无法达成和解，本院于2014年12月30日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告浙江畅达运输股份有限公司的特别授权委托代理人蔡福友、张琼瑶，被告ＸＸ龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江畅达运�股份有限公司起诉称：2013年4月12日，原告将位于温岭市客运中心c区、d区部分房屋通过温岭市产权交易中心进行对外公开竞价招租，被告以年租金6380000元的价格竞得承租权，并于当日签订《竞价成交确认书》和《温岭市客运中心c区、d区部分房屋租赁合同》。按照《竞价成交确认书》的约定，被告所交付的竞价保证金中1000000元自动转为履约保证金，竞价佣金由被告支付。《温岭市客运中心c区、d区部分房屋租赁合同》对租赁标的、租赁期限、租金、租金支付方式、合同解除以及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，被告按约支付了前两年租金10%的租金1276000元。2014年1月10日，原、被告双方办理了租赁房屋交接手续，并签署了租赁房屋交接确认书。按照合同第二条第3款的约定，被告应当在交房之日起五日内支付前两年总租金20%的租金2552000元。2014年1月15日，被告�原告提交申请报告，以无法召开股东会为由请求延期一个月交付租金，并承诺不再拖延。然而，被告言而无信，经原告多次催讨，至今仍未支付该笔租金。2014年5月16日，被告向原告提交申请书，请求解除租赁合同，并返还租金1276000元和履约保证金1000000元，同时要求原告承担交易费127600元，共计2403600元。根据合同第六条第二款第二项和第七条第一款、第三款的约定“被告未按合同约定交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付逾期款额日千分之一的违约金；超过一个月不支付租金的，原告有权要求被告按年租金10%的标准支付违约金，同时原告有权没收履约保证金、解除合同、收回租赁标的及要求被告赔偿损失，被告所投资的固化资产（包括装潢部分和租赁期间添置的不能移动的设施、设备）无偿归原告所有”，“被告擅自解除合同的，原告有权解除本合同、收�租赁标的、没收履约保证金、不退还已付租金，若被告已付租金剩余金额不足6个月，原告有权要求被告按当期6个月租金标准补足向原告支付违约金，被告所投资的固化资产无偿归原告所有”。鉴于被告逾期超过六个月未支付租金，其行为已经构成根本性违约，原告于2014年7月25日决定解除租赁合同并向被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同、补交租金并承担相应的违约责任。被告于2014年7月30日收到该通知，并表示同意解除合同，但至今未向原告补交租金和支付违约金。综上，被告的行为已严重违反合同的约定，原告有权通知被告解除合同。合同解除后，原告按约有权没收履约保证金、收回租赁标的、不退还已付租金、被告所投资的固化资产无偿归原告所有；被告还应如数补交第二期应付租金2552000元，支付逾期款额日千分之一的违约金，支付按年租金10%的违约金638000元及赔偿损失。鉴于本合同解除后需要重新对外招租，对因重新招租可能产生的租金差价和空租期租金损失等目前难以确定，故原告保留索赔的权利。现原告起诉请求依法判令：一、被告补交第二期租金2552000元，并支付逾期款额日千分之一的违约金（自2014年1月16日起至实际偿付之日）；二、被告支付违约金638000元；三、确认履约保证金1000000元和已付租金1276000元归原告所有；被告所投资的固化资产无偿归原告所有。审理中，原告表示若被告不构成违约，应赔偿自2014年1月10日起至2014年7月30日止占有房屋造成的租金损失3544444元。
原告浙江畅达运输股份有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告企业法人营业执照和组织机构代码证、被告身份证，用以证明原、被告的主体资格。
2、竞价成交确认书一份，用以证明被告于2013年4月12日在温岭市产权交易中心通过竞价获得温岭市客运中心c区、d区部分房屋的租赁权及该房屋的租赁期限为15年的事实。
3、温岭市客运中心c区、d区部分房屋租赁合同一份，用以证明合同约定相关内容的事实。
4、租赁房屋交接确认书一份，用以证明原告已按约交房给被告的事实。
5、申请报告一份，用以证明被告未按约付款的事实。
6、申请书一份，用以证明被告于2014年5月16日向原告请求解除合同的事实。
7、关于同意建办温岭市童装城的批复、市府办会议纪要各一份，用以证明政府同意建办童装城的事实。
8、解除合同通知书一份，用以证明原告通知被告解除合同，被告于2014年7月30日收到的事实。
9、建设工程规划许可证一份（2009年12月23日），用以证明原告出租的房屋符合法律规定的事实。
10、建设工程消防验收意见书一份（2013年8月7日），用以证明原告出租的房屋�自用部分的房屋经装修也已消防验收合格的事实。
11、竣工验收备案表一份，用以证明涉案房屋已于2013年10月12日竣工验收合格，并于2013年11月14日备案的事实。
12、国有土地使用权证一份，用以证明出租房屋属于出让土地，已办理国有土地使用权证，但房产证正在办理中，不影响租赁合同效力的事实。
被告ＸＸ龙答辩称：一、涉案房屋公开招租的招投标程序严重违法。按照《企业国有产权转让管理暂行办法》及其他法律、法规的规定，原告是当地国资参股的一个股份有限公司，其对外招租时参加竞价的单位不得少于三家。2013年4月12日，参加竞标的仅被告一人，在按照规定不符合竞标条件时仍违规开标，程序严重违法法律规定，故合同应属无效。二、原告违约在先，没有尽房屋的交付义务。招租公告和合同里均约定，该租赁物的用途为商场，但原告现出租给被告的房屋用途是交通运输的性质。2014年1月10日，原告向被告交付的房屋，只是房屋安全责任的交付，并非合同约定的房屋交付。原告在交房时未提交房屋的相关证件，且该房屋至今未办理房屋产权证，致使被告未能办理相关证照。三、原告应返还给被告已支付的房屋租金1276000元、履约保证金1000000元、佣金127600元以及赔偿损失。
被告ＸＸ龙为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、发票两份（复印件），用以证明交了佣金和保证金的事实。
2、浙江省发展与改革委员会的文件两份（复印件），用以证明租赁标的物不存在商业用途的事实。
3、申请报告一份（复印件），用以证明2014年4月1日向原告要求因无法审批退还交易费240多万元及各项损失600多万元的事实。
4、关于同意建办温岭市童装城的批复（复印件）、市府办会议纪要（复印件）各一份，用以证明被�花了很多精力办理了该批文的事实。
5、房屋招标公告一份（复印件），用以证明交易中心在招租公告时载明租赁标的物的用途为商场及交付的时间、合同相关内容的事实。
6、温岭市招投标交易中心调取的报名资料一份（复印件），用以证明本案讼争的房屋在招投标时只有被告一人参与竞价及在招投标的约定中写明了原告如逾期取得竣工消防验收许可证，被告有权解除合同并主张违约金的事实。
经原、被告举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、2、3、8、9、11、12，被告均无异议，本院予以认定。原告提交的证据4、5、6以及被告提交的证据5，对方当事人对真实性均无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。原告提交的证据7与被告提交的证据4内容相同，实为同一证据，鉴于双方对真实性均无异议，本院对该证据予以认定。原告提交的证�10，被告对真实性无异议，但认为出租的房屋并未通过消防验收，本院经审查认为，从该意见书的文字记载可以确认出租的房屋的建设工程已经通过消防验收，只是该出租房屋的装修部分未有验收，故本院对该证据予以认定。被告提交的证据1，原告对被告缴纳了1000000元保证金的事实无异议，本院予以认定；但对佣金发票有异议，本院经审查认为，佣金的发票与本案缺乏关联性，本院不作认定。被告提交的证据2，原告对关联性有异议，本院经审查认为，该证据不足以证明被告的待证事实，本院不予认定。被告提交的证据3，原告对被告提出解除合同的事实无异议，本院予以确认。被告提交的证据6，原告对关联性有异议，本院经审查认为，该证据能够证明本案讼争的房屋在招投标时仅被告一人参与竞价的事实。
综上，本院认定案件事实如下：
2009年12月23日，温岭市�设规划局颁发给原告浙江畅达运输股份有限公司关于温岭市客运中心站房的建设工程规划许可证。2013年4月12日，被告ＸＸ龙在仅其一人参加竞价的温岭市产权交易中心举行的房屋招租竞价会上，公开竞得坐落于温岭市城东街道万昌北路的温岭市客运中心c区、d区部分房屋的租赁权，并于当日与原告签订了《温岭市客运中心c区、d区部分房屋租赁合同》一份。双方在合同中约定：2013年7月1日前，原告将租赁物移交给被告使用，但至2013年6月30日原告还未取得房屋竣工验收和消防验收报告的，租赁物的移交时限和租赁期限顺延，超过一年仍未取得房屋竣工验收和消防验收报告的，被告有权解除合同；租赁期限为15年，自2014年1月1日至2028年12月31日；租金按年计算，前六年的租金为6380000元／年，被告应在签订合同之日起五个工作日内支付前两年总租金10%的租金，交房之日起�日内支付前两年总租金20%的租金，租赁期开始前付清前两年总租金剩余70%的租金；租赁物用途为商场等内容。合同签订后，被告向温岭市产权交易中心缴纳了履约保证金1000000元，并按约向原告支付了前两年总租金10%的租金1276000元。2013年8月7日，台州市公安消防支队出具了消防验收意见书，载明温岭市汽车客运中心站房建设工程消防验收合格。2013年10月12日，温岭市客运中心的房屋建筑工程竣工验收合格，并于同年11月14日在温岭市建筑工程管理局备案。2013年11月11日，温岭市商品市场培育发展领导小组向被告的公司出具了一份有效期为一年的批复，同意在涉案的房屋内开办童装城，并要求在验收合格、手续齐备后到温岭市工商局办理《市场名称登记证》方可营业。2014年1月10日，原告按现状向被告交付了租赁的房屋。2014年1月15日，被告向原告提出申请，要求延期一�月支付前两年总租金20%的租金。2014年4月1日，被告以租赁的房屋用途是交通运输而非商业用途导致经营审批难度加大、近期无法实现合同目的为由向原告申请要求解除合同。2014年5月13日，温岭市人民政府通过协调会议明确：在符合消防安全的要求下，同意涉案房屋对外招租兴办童装城。2014年5月16日，被告再次向原告申请要求解除合同。2014年6月9日，原告办理了涉案房屋的国有土地使用权证，证号为：温国用（2014）第24332号，载明的用途为交通用地。2014年7月25日，原告以被告逾期支付租金超过一个月以上为由要求与被告解除合同并承担违约责任，被告于2014年7月30日收到原告的通知。另，涉案房屋至今未办理房屋所有权证。
本院认为：涉案房屋虽通过温岭市产权交易中心组织进行公开竞价招租，但这只是出租人出租房屋的一种要约邀请方式，通过产权交易中心进行公开竞价招租并不必然就适用招标投标的程序。法律并未强制性规定房屋的出租必须进行招标，且在该房屋招租的竞价资料和报名资料的《竞价申请及承诺》中均已载明在一家参加竞价时，如报价达到保留价的应当与出租方签订租赁合同，故对被告抗辩认为仅其一人参加该房屋竞价招租的程序违法导致合同无效的意见本院不予采纳。原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，依法应认定有效。生效的合同，双方均应按约全面履行。
根据合同第二条第三款租金支付方式和第三条租赁标的物的交割事项的约定，被告应在原告将租赁物移交给其使用之日起五日内支付第二期的租金（即前两年总租金的20%）。原告认为租赁物移交给被告使用仅交付现房就已尽义务，而被告认为租赁物移交给其使用不仅是现房的移交，还�移交为实现经营商场目的在审批过程中所需的该房屋的相关材料，原告交付的房屋应具备开设市场使用的功能时才算尽交房义务。温岭市商品市场培育发展领导小组的批复载明，被告租赁涉案房屋用于开设商场应在验收合格、手续齐备后到市工商局办理《市场名称登记证》方可营业。根据《浙江省商品交易市场管理条例》第九条和《浙江省商品交易市场名称登记管理办法》第十九条、第二十条的规定，市场举办者应具有符合市、县人民政府规定标准的商业用房及土地使用权证明、营业用房的产权证明等。虽然原告在2014年1月10日向被告交付了现房，但此时涉案房屋市政府并未明确同意对外招租兴办童装城，原告亦未向被告提供明确的土地使用权证明和营业用房的产权证明。显然，客观上被告不能办理《市场名称登记证》。虽然合同中双方并未明确约定原告在交房时应同时交付办理《市场名称登记证》所需的具体相关材料，但根据公平和诚实信用原则以及结合本案标的物的特殊用途，原告将租赁物移交给被告使用时，该房屋应具备符合办理《市场名称登记证》的相关条件。因此，原告于2014年1月10日的现房交付，不能成就其要求被告支付第二期租金的条件，故对原告要求被告补交第二期租金及支付逾期违约金，没收保证金、已付的第一期租金和投入的固化资产的诉讼请求，本院不予支持。
合同履行过程中，原、被告均要求与对方解除合同，故双方解除合同的意见一致。合同解除后，原告可以要求被告赔偿损失。原告于2014年1月10日将现房交付给被告，被告对该房屋进行实际占有，但被告已于2014年4月1日通知原告要求解除合同，故被告占有房屋造成原告租金损失的合理期限应为2014年1月10日至2014年4月1日。参照双方合同约定的租�标准，原告的租金损失为1435500元。原告在消防验收和竣工验收合格后理应及时办理并提供办理《市场名称登记证》所需的相关材料；被告在接到温岭市商品市场培育发展领导小组的批复后，应知办证所需的材料，但其未及时提示及催促原告协助提供相关材料，故双方对该损失的造成均存在过错。考虑原告对材料的提供应更为主动，故本院酌情确定原告对该损失承担60%的责任，被告对该损失承担40%的责任，即被告赔偿给原告租金损失574200元。合同解除后，原告应返还给被告已付的租金1276000元及履约保证金1000000元。至于被告要求原告返还佣金及赔偿损失，因未在举证期限届满前提起反诉，故本案不宜处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第三款的规定，判决如下：
一、被告ＸＸ龙赔偿给原告浙江畅达运输股份有限公司经济损失574200元。
二、原告浙江畅达运输股份有限公司返还给被告ＸＸ龙2276000元。
三、驳回原告浙江畅达运输股份有限公司的其它诉讼请求。
上述第一项和第二项相抵后，原告浙江畅达运输股份有限公司于本判决生效后十日内返还给被告ＸＸ龙1701800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53813元，由原告浙江畅达运输股份有限公司负担44271元，由被告ＸＸ龙负担9542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上�状后七日内，交纳上诉案件受理费53813元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 江学才
人民陪审员 金丽华
人民陪审员 金琴琴
二〇一五年三月二十四日
代书 记员 林文婷