重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初6680号
原告:重庆嘉安和物资有限公司，住所地:重庆市九龙坡区华岩镇石堰村二社。组织机构代码07367757-3。
法定代表人：魏从高。
委托代理人：傅玲，重庆坤博律师事务所律师。
委托代理人：谢斌，重庆坤博律师事务所律师。
被告：重庆市福道物流市场有限责任公司。住所地：重庆市九龙坡区华岩镇石堰村二社，统一社会信用代码91500107660864007M。
法定代表人：罗静，职务：经理。
委托代理人：杨明洁,重庆利欣律师事务所律师。
委托代理人:赵某某,女,汉族。系被告公司员工。
第三人:重庆市九龙坡区征地办公室。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪直港大道17号，组织机构代码78422740-5。
负责人：李军，职务：主任。
委托代理人：王志刚，重庆海外律师事务所律师。
原告重庆嘉安和物资有限公司（以下简称：嘉安公司）与被告重庆市福道物流市场有限责任公司（以下简称：福道公司）、第三人重庆市九龙坡区征地办公室（以下简称：征地办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，被告福道公司提出管辖异议，本院审理后依法裁定驳回其异议申请，被告不服裁定，提出上述，重庆市第五中级人民法院作出终审裁定，驳回了被告的上诉。本案依法由审判员周中超适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中，本院依法追加征地办作为第三人参加诉讼，原告嘉安公司的委托代理人谢斌，被告福道公司的委托代理人杨明洁、赵某某，第三人征地办的委托代理人王志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉安公司诉称：原告与被告福道公司2013年11月27日签订《租赁合同》，约定被告将位于本区华岩镇石堰村二社福道钢材市场内的门面X-11号出租给原告用作钢材贸易使用，租期为2013年12月31日至2016年12月30日。合同签订后，原告向其支付至2016年12月30日的租金。2015年10月14日，第三人发布《搬迁通知》，原告承租的门面在征地范围内，被告与第三人之间签订《征地企业拆迁补偿协议》，现原告已搬迁完毕。拆迁政策中有关于经营企业搬迁损失费（含设备搬迁损耗、停工损失及搬迁费）等政府征收补偿费用，原告要求被告支付应退租金和保证金，并支付征收协议中政府补偿的费用，被告以各种理由据不支付。故诉至法院请求：1、判令被告支付应退租金和保证金215035元，并支付自2016年1月31日起至款项付清日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收的逾期付款利息；2、判令被告支付搬迁损失费等政府征收补偿共计500000元，并支付自2016年1月31日起至款项付清日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收的逾期付款利息。
被告福道公司辩称：原告第一项诉讼请求的金额有误，应当扣除一个月租金和清洁费19230元，因原告是在结算后一个月才撤场的，故应该扣除一个月的租金；根据原、被告双方签订的编号为2013112301《租赁合同》，约定因政府行为导致无法进行履行合同造成承租人损失的，出租人不赔偿，因此原告主张的搬迁费和停工损失没有法律依据；即使征地办就拆迁补偿与被告达成协议，根据合同相对性，是征地办对被告所有权的补偿，与原告无关，原告作为承租人无权要求拆迁补偿款；根据拆迁办与被告签订的补偿协议，拆迁办未就拆迁损耗和停工损失进行补偿，原告诉请的这两项诉讼请求没有法律依据。
第三人征地办述称：协议中的搬迁损失费是包含了搬迁费、搬迁损耗、停工损失等费用的，是统一按照50元/㎡计算的；原被告之间的租赁合同关系与第三人无关；在拆迁行政法律关系中，拆迁补偿对象是被告福道公司，并不是针对实际使用人，至于原、被告之间签订的民事合同与拆迁人无关。
经审理查明：原告嘉安公司与被告福道公司于2013年11月签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于本区华岩镇石堰村二社福道钢材市场内的门面，仓库编号X-11号，面积814平方米，用于钢材贸易使用。租赁期间为三年，即从2013年12月31日至2016年12月30日止，合同三年一签，租金三年一缴，年租金195360元，清洁费一年缴为2930元/年。合同另约定，因政府对有关租赁行为的法律法规的修改或政府行为致出租人无法继续履行合同致使承租人损失，出租人不予赔偿，承租人无条件在限期内拆除。合同签订后，原告嘉安公司向被告福道公司支付了保证金20000元、租金及清洁费等，租金支付至2016年12月30日。2015年10月，第三人征地办在被告福道公司所在的石堰村二社发布搬迁通知，被告与第三人已签定《征地企业拆迁补偿协议》，通知相关人员搬迁。
另查明，2015年9月16日、11月23日及2016年1月21日，被告征地办与被告福道公司分别签订了三份《征地企业拆迁补偿协议》，约定经政府批准，征收九龙坡区华岩镇石堰村二社集体土地，福道公司在征地拆迁范围内，就企业拆迁补偿问题达成协议。其中，2015年9月16日签订的《征地企业拆迁补偿协议》约定房屋拆迁补偿：各类房屋面积13990.06㎡，补偿计11686930元；拆迁范围内库房面积13990.06㎡，按50元/㎡计算搬迁费，共计699503元。协议补偿款合计12386433元，已支付50%，剩余6193216元未支付。2015年11月23日签订的《征地企业拆迁补偿协议》约定房屋拆迁补偿约定：拆迁范围内部分构筑物、桥梁及配套工程补偿额合计14710710元，尚余2490710元，未支付。
2016年1月21日签订的《征地企业拆迁补偿协议》约定，房屋拆迁补偿：各类房屋面积57036.62㎡，补偿款计37310998元，企业搬迁损失费按50元/平方计算，计2851831元。该协议款项总额40162829元，房屋尚未拆除完毕，尚有11214963元未支付。在该《征地企业拆迁补偿协议》附表中,石堰村二社房屋实测表中,涉及“嘉安”的房屋测量面积为326.92㎡,涉及案外人“苏北”的房屋面积35㎡，涉及两者共同测量的房屋面积有三处：其中面积分别为2534.5㎡（高10米）；面积256.45㎡（高4.9米）；面积72㎡。根据被告福道公司陈述，被告与苏北公司的租赁合同因本案征地终止，苏北公司没有起诉被告，被告向其退还了清洁费、租金、保证金，双方纠纷已了结。经本院询问，被告福道公司陈述其租赁户中只有一家叫“苏北”，名称全称不清楚，当时租的也是X栋，叫“嘉安”的有几家不清楚，资料因租赁户把福道办公室电脑损坏、资料丢到楼下，清洁工处理了，无法提供“苏北”的租赁合同。原告主张其自建房屋1162.18㎡，仅举示了单方统计的房屋面积表。
另查明，2015年10月9日，重庆市渝北区人民法院向征地办送达了（2014）渝北法民执字第86号《协助执行通知书》和《执行裁定书》，要求征地办协助冻结福道公司征收补偿款650万元，2015年12月28日征地办收到了重庆市铜梁区人民法院于要求协助冻结福道公司征收补偿款2840万的《协助执行通知书》和《执行裁定书》，2016年1月14日征地办收到重庆市九龙坡区人民法院要求协助冻结福道公司征收补偿款2900万元的《协助执行通知书》和《执行裁定书》。征地办共计收到法院协助冻结款项金额为6390万元。
2016年3月9日，被告福道公司出具结算单，载明：“截止2015年12月31日，重庆嘉安和物资有限公司结算情况如下：1、退一年租金和清洁费：198288.00元；2、退保证金：20000.00元；5、扣除水电费：3253.00元；合计应退款215035.00元。
以上事实，有租赁合同、协议书、债权转让函、及双方当事人陈述等证据载卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。原告租用被告福道公司的厂房用于经营，其租赁合同合法有效。但是因为租赁期未满而解除租赁协议，故原告已经预先缴纳的但是未到期的租金应当予以退还，其已经缴纳的保证金应当退还，故被告福道公司应当向原告退还租金及保证金。根据被告福道公司出具的结算单，被告福道公司应当退还原告租金和清洁费198288元及保证金20000元，扣除水电费3253元后，被告福道公司应当向原告嘉安公司支付的金额为215035.00元。双方系因征地拆迁原因提前解除租赁合同，原告撤场之后，被告亦不具备将房屋出租使用的客观条件，故不存在所谓迟延撤场造成的房屋占用损失，被告关于扣除一个月的租金的主张，本院不予支持。但双方结算时，并无约定付款期限，原告未举示证据证明其2016年1月31日前向被告主张权利，故其关于从2016年1月31日计算利息的主张，本院不予支持。
关于原告主张的搬迁损失费。本案搬迁损失费包括企业搬迁费及房屋拆迁补偿费。关于企业搬迁费，根据《征地企业拆迁补偿协议》，按50元/平方计算，原告作为租赁房屋的实际使用人，其所承租的814㎡仓库搬迁费40700元，应归原告所有。但2016年1月21日的《征地企业拆迁补偿协议》款项总额40162829元，第三人征地办尚有11214963元未支付给被告福道公司，原告不是《征地企业拆迁补偿协议》的相对人，第三人征地办无义务向原告支付案款，故参照被告领取的搬迁费比例，被告应支付给原告搬迁费为29335.04元（40700元×28947866元÷40162829元）。同样地，原、被告双方无关于该费用支付期限的约定，原告主张从2016年1月31日起计算利息，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋拆迁补偿费。原告关于该部分的诉讼请求以其自建房屋且该房屋在第三人拆迁补偿范围内为前提。本案争议焦点在于《征地企业拆迁补偿协议》中实测的拆迁房屋面积是否包括原告自行构建的建筑物及其具体面积。协议中涉及“嘉安”的房屋测量面积为326.92㎡，小于原告从被告处承租的814㎡。涉及“苏北”、“嘉安”共同的房屋面积有三处，总面积近3000平方，且高低不同，现根据原、被告举示和本院调取的证据，无法确认“苏北”承租的房屋面积。因此存在两种可能：一、扣除“苏北”承租的房屋面积后，第三人征地办补偿给被告的拆迁房屋面积涉及“嘉安”的部分小于或等于814㎡，则原告主张房屋拆迁补偿明显缺乏事实依据；二、扣除“苏北”承租的房屋面积后，涉及“嘉安”的部分大于814㎡，多出的部分，若不考虑测量错误的因素，则理论上本案原、被告及案外人“苏北”均有可能是增建、扩建人。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，本案审理过程中，原告嘉安公司、被告福道公司均未举示证据能够证明对案涉位于本区华岩镇石堰村二社福道钢材市场内的X-11号仓库进行扩建、增建的情况，原告主张自建1162.18㎡房屋的拆迁补偿费用，对此负有举证责任，应当承担举证不利的法律后果。
综上所述，被告福道公司应当向原告嘉安公司支付租金、清洁费、保证金共计215035.00元，企业搬迁损失费29335.04元。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆市福道物流市场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆嘉安和物资有限公司支付租金、清洁费、保证金共计215035.00元。
二、被告重庆市福道物流市场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆嘉安和物资有限公司支付企业搬迁损失费29335.04元。
三、驳回原告重庆嘉安和物资有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取5475元及保全费4095元，由被告重庆市福道物流市场有限责任公司承担6000元，其余3570元由原告自行负担。（该款原告已预缴，被告在支付原告上述案款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决书生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周中超
二〇一六年十一月十八日
书记员 陈 蒙