辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盘中民二终字第00202号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司盘锦分行。住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
负责人：冯莉，该行行长。
委托代理人：毛杰，中国农业银行股份有限公司判决分行个人金融部门员工。
委托代理人：曹艳杰，辽宁正元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘向东，男，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审原告）：韩颖洁，女，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
二被上诉人共同委托代理人：侯微，辽宁双兴律师事务所律师。
原告刘向东、韩颖洁与被告中国农业银行股份有限公司盘锦分行因房屋租贷合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2014年2月19日作出（2013）兴民一初字第00704号民事判决，被告中国农业银行股份有限公司盘锦分行不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中国农业银行股份有限公司盘锦分行的委托代理人毛杰、曹艳杰、被上诉人刘向东、韩颖洁及委托代理人侯微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告刘向东、韩颖洁一审诉称：原、被告于2012年7月21日签订了一份《房屋租赁合同》，约定二原告将位于盘锦市兴隆台区生态园小区的319.93平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，自2012年8月1日起至2022年8月1日止；房屋年租金35万元，租金按年给付；同时约定被告迟延支付租金，则按同期银行存款利率付给违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告于2012年8月给付原告第一年度房屋租金35万元。2013年8月1日起的租金，被告以“无法正常履行合同”为由，至今没有给付原告。故诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金35万元；2、被告自2013年8月1日起至租金给付日止按中国人民银行同期存款利率支付原告利息；3、被告承担诉讼费用。
被告中国农业银行股份有限公司盘锦分行（反诉原告）辩称：请求法院确认租赁合同无效或解除合同，驳回原告的诉讼请求。2012年7月27日原、被告签订了房屋租赁合同，合同第4条规定乙方（即被告方）租赁用途是银行营业用房，不是用来居住的，按照法律规定，住宅变成商网应符合法律规定并经利害关系人的同意，只有符合这两条才能作为商网使用，合同签订后我行给付了第一年的租金35万元，原告交给我行一把钥匙，但是因为住宅不能作为商网使用，所以合同的目的没有达到，合同无法实际履行。
被告中国农业银行股份有限公司盘锦分行（反诉原告）反诉称：按照原、被告签订的《房屋租赁合同》第4条“乙方（即银行）租赁房屋做银行营业用房”、第10条“甲方（本案二原告）承诺房屋适用于合同约定的租赁用途”的约定，因二原告（反诉被告）提供的房屋为住宅，不能作为商业用房使用，被告（反诉原告）一直没有实际占有租赁的房屋。被告（反诉原告）一直与二原告（反诉被告）沟通解决，直到2013年8月，问题仍无法解决，9月2日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出告知书，请原告（反诉被告）对房产进行处置或转租。依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，故请求法院判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。
二原告刘向东、韩颖洁（反诉被告）针对反诉部分辩称：一、被告（反诉原告）要求解除双方租赁合同的诉请是对双方所签订的合同的合法性、有效性的认可与肯定，既然被告（反诉原告）对合同合法性、有效性进行了认可，就应当依法履行合同义务，给付本案原告（反诉被告）当年的房屋租金。二、双方签订的合同不具备法定解除条件，原告（反诉被告）不同意解除，请法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
一审法院查明事实：二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年7月27日签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定二原告（反诉被告）将其所有的位于盘锦市兴隆台区生态园小区0210栋1单元101号建筑面积319.93平方米的临街房屋出租给被告使用；租赁期限为10年，自2012年8月1日起至2022年8月1日止；房屋固定年租金35万元（含税价），双方签订合同后，由原告（反诉被告）凭合同到当地税务部门开具完税发票给被告（反诉原告），被告（反诉原告）在10个工作日内完成审批流程，按年支付含税年租金35万元；另查，双方签订的房屋租赁合同同时约定了被告（反诉原告）租赁该房屋做银行营业用房，原告（反诉被告）承诺该房屋未做抵押，房屋适用于合同约定的租赁用途，且有合法权利证明；合同第十二条还约定了“租赁期间，乙方（即被告银行）若经营不善等原因，在告知甲方（即二原告）并征得甲方同意的前提下，可将房屋转租”；且双方于合同中另约定了被告（反诉原告）迟延支付租金的，应按同期银行存款利率支付迟延履行违约金。
再查：被告（反诉原告）在签订租赁合同前，对原告（反诉被告）的房屋进行了考察并查看了相关权属证书。双方租赁合同签订后，二原告（反诉被告）将房屋内原有的装修进行了拆除并按约定向被告（反诉原告）交付了房屋，被告（反诉原告）亦按约定向原告支付了第一个租赁年度（2012年8月1日至2013年7月31日）的租金35万元。后因银监会审批认为该房屋登记的用途为“居住”，不能作为营业用房使用，故被告（反诉原告）并未实际使用该房屋。2013年8月1日，原告（反诉被告）在向被告（反诉原告）主张第二年度租金时双方协商未果，原告起诉至法院。
一审法院认为：原、被告于2012年7月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。据此，双方应按合同内容享有各自的权利，并履行各自义务。对于被告（反诉原告）提出的因该租赁房屋是居住用房不能实现合同目的应予解除的主张。因物权法第77条虽规定了业主不得违法将住宅改变为经营性用房，但该条同时亦规定了业主将住宅变更为经营用房的条件和法律途径，故该条规定不是对住宅变更为经营用房的完全禁止条款，原、被告双方签订的房屋租赁合同并不因此无效。且被告（反诉原告）在签订租赁合同前已对原告（反诉被告）的房屋进行过考察亦查看过相关权利证明，故其在明知该房屋是居住用房的情况下仍然与原告（反诉被告）签订合同，其自身存在重大过错；另，双方在租赁合同中已对被告（反诉原告）经营不善等原因造成的不再使用该房屋的后果进行了约定，即由被告（反诉原告）对该房屋进行转租。综上，因被告未能提供充分证据证明双方签订的租赁合同完全不能继续履行，且即使不能履行被告（反诉原告）亦可按合同约定进行转租，且被告对合同的签订存在重大过错，故依据上述情形，法院认为原、被告双方应继续履行该房屋租赁合同，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）第二年度的房屋租金；对被告（反诉原告）要求解除合同的请求法院不予支持。对原告（反诉被告）主张的租金利息，因被告（反诉原告）未按约定给付租金，其行为构成违约，应按合同约定支付原告（反诉被告）主张的利息损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，据此判决：一、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司盘锦分行给付二原告（反诉被告）2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金35万元，且自2013年8月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期存款利率支付利息。上述款项于本判决生效后10日内一次性付清。二、驳回被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司盘锦分行的反诉请求。本诉受理费6550元，反诉受理费3275元，由被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司盘锦分行承担。
中国农业银行股份有限公司盘锦分行的上诉请求及理由。请求二审法院依法改判。理由是：按照上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》第4条“上诉人租赁房屋做银行营业用房”、第10条“二被上诉人承诺房屋适用于合同约定的租赁用途”的约定，因二被上诉人提供的房屋为住宅，不能作为商业用房使用，上诉人一直没有实际占有租赁的房屋。双方协商未果，9月2日，上诉人向二被上诉人发出告知书，请二被上诉人对房产进行处置或转租。依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，故请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同。并请求二审法院依法判决驳回原审原告要求房租费的诉讼请求并承担涉案诉讼费用。上诉人请求二审法院支持上诉的上诉请求。
刘向东、韩颖洁二审答辩：服从原审判决。
本案争议焦点：
上诉人与二被上诉人签订协议后是否存在解除合同的情形，双方签订的合同继续履行还是合同予以解除，应否给付第二年房屋租金。
围绕本案的争议焦点上诉人提供如下证据：
1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，依据双方合同约定出租房屋应为商网作为营业性用房同时合同约定被上诉人应拆除住宅外面的护栏，上诉人要求被上诉人按合同约定到达商业用房标准，二被上诉人存在上述违约行为，上诉人要求解除合同。
经庭审质证，被上诉人对合同的真实性无异议，对证明的目的有异议，对房屋使用性质问题是住宅上诉人是知道的，对于房屋的基本情况有具体的表述，能够证明在双方签订合同时上诉人已对被上诉人房屋及产权证件进行了详细的审查。上诉人作为金融机构在与被上诉人签订合同前于2011年9月中旬与被上诉人进行连续长达一年的考察后与被上诉人签订的该合同，能够证明上诉人对房屋的现状是认可的，该合同第12条约定，租赁期间上诉人对该房屋有转租的权利，能够证明该房屋是否由上诉人实际使用，并不影响双方签订合同的继续履行。该房屋租赁合同文本的提供者是农行如该合同双方存在分歧应当依法按照有利于被上诉人的解释进行执行。
2、上诉人支付2012年的租金发票一张，证明上诉人履行了付款义务不存在违约行为。
经庭审质证，被上诉人对交款收据真实性无异议，能够证明上诉人在接收了被上诉人的房屋及相关房屋证照，才履行了缴付租金的义务可见被上诉人不存在违约情形。
3、房屋前面护栏的一组照片及上诉人与物业的电话录音，证明租赁房屋的围栏至今仍未拆除，被上诉人违约行为至今存在，物业公司已声明租赁房屋门前的围栏是该小区规划重要景观部分，任何人无权拆除，因围栏不能拆除，则本案租赁房屋不符合银行的营业需求，银行租赁合同目的不能实现。
经庭审质证，被上诉人对电话录音及录音被上诉人觉得不属于本案证据，视听资料应由证人出庭作证。
4、出具省农行的批复文件，证明上诉人与被上诉人签订的前提应是商业网点或变更为商业网点，
经庭审质证，被上诉人对农行的两个批复文件认为没有关联性，对该文件的做出时间是2011年2012年均属银行内部文件不能对抗被上诉人，同时能够证明上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同前对被上诉人的房屋进行了详尽细微的调查工作。房屋的性质是住宅还是商业均不影响上诉人与被上诉人租赁房屋合同的签订。
5、证据农行告知书一份，证明，通知被上诉人解除合同。
经庭审质证，被上诉人对告知书被上诉人并未收到，对室内照片认为与本案无关联性。
6、租赁物室内照片一组，证明上诉人未能按合同约定时间控制并使用房屋，被上诉人存在故意拆毁房屋内不能移动设施等有意扩大损失的行为。
经庭审质证，被上诉人认为上述证据均不能证明诉争房屋不是二人合伙购买的事实。认为一审判决正确，上诉人应该向被上诉人交付第二年的房屋租金。
围绕本案的争议焦点二被上诉人未提供证据。二被上诉人认为依据双方签订的租赁合同可以确认二被上诉人在签订合同后不存在违约行为，原审法院依据该合同判决上诉人向被上诉人交付第二年的房屋租金，合同继续履行正确，二审法院应驳回上诉，维持一审判决。
本院认证：上诉人提供的上述证据可以证明二被上诉人在签订合同后，未将租赁房屋的围栏拆除的事实存在，二被上诉人存在违约行为，故上诉人提供的上述证据可以作为二被上诉人存在违约行为的定案依据。
本院经审理查明与一审法院认定事实一致外。另查：上诉人交付第一年房租后该房屋一直未使用。二被上诉人也未按合同约定将租赁房屋的围栏拆除。
本院认为：关于上诉人与二被上诉人签订合同继续履行还是合同予以解除问题。依据《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更与解除”。另依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项“当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”规定，合同约定，房屋护栏由二被上诉人拆除，现二被上诉人未履行该义务，导致上诉人不能使用该房屋实现合同目的，上诉人要求解除合同符合法律规定。结合本案的实际情况，本案合同无法履行的原因是二被上诉人不能改变房屋的使用用途，导致合同中约定开储蓄所目的无法实现，进而导致合同无法继续履行，根据公平原则的规定及上述法律规定，上诉人与二被上诉人签订的合同应予解除，故原审法院判决合同继续履行缺少法律依据，本院予以撤销。关于第二年房租应否给付问题。上诉人在交付第一年房租后该房屋一直未使用，无法实现合同的目的，导致合同无法继续履行，因此原审法院判决在合同无法继续履行的情况下给付第二年房屋租金缺少法律依据，故对二被上诉人要求上诉人给付第二年房屋租金的诉讼请求应予驳回。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2013）兴民一初字第00704号民事判决。
二、解除2012年7月21日上诉人与二被上诉人签订的《房屋租赁合同》。
三、由上诉人中国农业银行股份有限公司盘锦分行于本判决生效后十日内将位于盘锦市兴隆台区生态园小区的319.93平方米的房屋返还给二被上诉人刘向东、韩颖洁。
四、驳回二被上诉人刘向东、韩颖洁要求第二年房屋租金的诉讼请求。
一、二审案件受理费13100元和反诉费3275元由二被上诉人刘向东、韩颖洁承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦俐
审 判 员 高玉波
代理审判员 董千里
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 赵哲皓