苏州市吴中区人民法院行 政 判 决 书（2015）吴行初字第20号原告周海兵。原告孙花云。上述两原告共同委托代理人丁兴山、张春艳，江苏正文人律师事务所律师。被告苏州市吴中区住房和城乡建设局，住所地苏州市吴中东路169号。法定代表人吕崇才，局长。委托代理人颜国庆，江苏五洲信友律师事务所律师。第三人苏州正富源置业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路16号（科技创业园内）。法定代表人高琪，董事长。委托代理人陈登峰、周姗姗，江苏简文律师事务所律师。原告周海兵、孙花云因认为被告苏州市吴中区住房和城乡建设局（以下简称吴中区住建局）不履行房地产开发经营活动监管法定职责，于2015年9月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2015年9月10日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。原告周海兵及两原告的共同委托代理人丁兴山、张春艳，被告吴中区住建局副局长庄春华、委托代理人颜国庆，第三人苏州正富源置业有限公司（以下简称苏州正富源公司）的委托代理人陈登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告、案外人吉晓峰等33人认为第三人擅自将空中花园用墙砖砌死并用塑胶窗安装成一间房屋，在计算面积上按实际面积并以每平方米的卖价计算收取业主房款，严重违反设计规范并欺诈业主，遂在举报信上签名，由吉晓峰于2015年6月29日分别向被告及苏州市人民政府、苏州市住房和城乡建设局等六单位邮寄举报信，要求查处第三人的违法欺诈行为，并扣减房屋计算面积，退还多收的房款，具体举报请求事项为：查处第三人违法将空中花园计算房屋面积并多收房款行为。被告于2015年7月8日答复吉晓峰称，该项目批准方案为空中花园，空中花园外围设计为不封闭的栏杆护栏，根据规范要求，空中花园属于外部空间，应做保温材料。空中花园的计算按下列规定执行：1、有顶盖的不封闭凸阳台，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。2、有顶盖的不封闭凹阳台，进深≥2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积计算；进深原告周海兵、孙花云诉称，2013年9月至2014年7月前后，其和三十余户业主与第三人签订了商品房买卖合同，购买第三人开发的位于甪直镇的瑞福花园房屋。合同约定，该房屋每户均有一个开放式的阳台即空中花园。在实际建筑中，各业主均前往观看，每户的确有空中花园一处，使用的外墙材料及落水管排设等均与空中花园一致，而到2015年5月底交房后发现第三人已将空中花园全面封闭成一间房间，并按全房面积计算和收取房款,违反合同约定和有关设计规范，并有欺诈原告的行为。据此，原告等三十余户业主向被告举报，要求作出查处该违法行为的行政行为，而被告却文不对题地给原告等人一个书面答复，称空中花园计算面积符合规范要求，回避原告等人要求对第三人的违法行为进行查处的诉求。故请求：1、判令被告对第三人违法将空中花园计算作全面积计收房款的行为作出查处的行政行为；2、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了以下证据、依据：1、编号为苏吴合同201312050224的《商品房买卖合同》、竣工图纸。证明其购买了涉讼房屋。2、《瑞福花园交房通知书》及附件、房屋现场照片两张。证明涉讼房屋中空中花园外墙使用的是保温材料，竣工图纸上写明的是空中花园，交房通知书上第三人已将空中花园全部计算为房屋面积。3、原告周海兵等33人签名的举报信（未标注日期）1份、邮寄凭证6份，2015年7月24日关于要求对瑞福花园开发商苏州正富源公司违法将空中花园作为主房面积计价的行为作出查处行政行为的法律意见函。证明举报事实存在。4、2015年7月8日被告给吉晓峰的回复。证明被告对举报未作出查处行政行为。原告当庭提供的证据、依据：证据：1、苏州市吴中区市场监督管理局关于吉晓峰等33位业主反映问题处理情况的答复。证明对空中花园面积计算由被告负责。2、瑞福花园销售户型广告图三份。证明第三人在销售房屋时讲到空中花园，在图纸中亦做了标注。依据：苏州市住房和城乡建设局苏住建规（2014）9号市住房城乡建设局《关于进一步加强商品房销售管理的通知》。证明被告作为主管房地产开发市场秩序的职能部门，对房地产面积管理是其职能，对销售承诺行为应作监管。被告吴中区住建局辩称，一、原告诉请要求其对第三人将空中花园计算作全房面积计收房款的行为作出查处行政行为，不属于其行政查处范围。理由为：1、第三人开发建设的瑞福花园项目价格备案事宜，苏州市吴中区物价局已于2013年8月8日作出吴价房函（2013）83号关于瑞福花园价格备案的复函。2、依据该复函的内容，原告所购买的瑞福花园2幢503室，户型为四房两厅二卫，层高2.9米，总面积132.51平方米，套内面积120.416平方米，分摊面积12.097平方米，单价11000元/平方米,总售价1457610元/套。3、依据原告提供的商品房买卖合同，原告购买的该房屋面积等信息与上述内容相同，单价7666元/平方米,房价为1015821元。因此，原告所购买的价格是在物价局备案的价格范围内，原告对全房面积计收房款的行为即对价格有异议，应向苏州市吴中区物价局提出或要求查处，不属于答辩人行政查处范围。二、对于瑞福花园空中花园计算面积事宜，其于2015年7月8日向吉晓峰作出了书面答复，明确该项目空中花园的设计方案，按全面积计算。此后，其就空中花园封闭事宜向第三人了解情况，第三人作出情况说明，系第三人在综合验收后委托施工单位将空中花园进行封闭，第三人在综合验收后单方面封闭空中花园，与购房业主之间的纠纷属于民事行为。综上，原告诉请查处行政行为不属于其行政查处范围，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供的证据、依据：1、苏州市吴中区物价局《关于“瑞福花园”价格备案的复函》（含商品房价目表）。证明“瑞福花园”商品房价格备案属于苏州市吴中区物价局的行政职权范围。2、第三人于2015年7月10日作出的《情况说明》。证明第三人在房屋综合验收后单方面封闭空中花园。被告开庭后补充提供的证据、依据：证据：苏州市房屋登记申请表、吴中区注册证打印明细表；苏州嘉润房地产测绘有限公司测绘资质、企业法人营业执照。证明涉讼房屋在销售时依法进行测绘，第三人已申请初始登记，登记时的面积与第三人销售给原告时的合同面积是一致的，第三人不存在违法行为，不应该查处。依据：江苏省住房和城乡建设厅第150号关于发布江苏省工程建设标准《房屋面积测算技术规程》的公告及《房屋面积测算技术规程》。证明涉讼房屋中空中花园面积测算符合该标准，其2015年7月8日作出之涉讼空中花园计算面积的答复亦是依据该标准。第三人苏州正富源公司述称，一、其没有原告诉称的违法将空中花园计算作全房面积计收房款的行为。1、其在开发涉讼项目过程中，严格按照法律法规要求，委托具备测绘资质的苏州嘉润房地产测绘有限公司出具《房屋面积预算报告》来作为商品房面积的销售依据，并委托该公司出具《房屋测量报告》作为商品房面积的最终依据。2、涉讼房屋空中花园的面积计算符合法律法规的相关规定。3、涉讼房屋的建筑面积经过苏州嘉润房地产测绘有限公司预测、实测都为132.51平方米，这与合同约定面积一致，其依据合同约定之单价乘以建筑面积计收房款符合合同约定。二、原告已就空中花园纠纷提起民事诉讼，目前在审理中，说明原告也是认为空中花园的交付纠纷属于民事纠纷，不属于被告管理的职能范围。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提供的证据：1、2013年7月18日苏州嘉润房地产测绘有限公司作出的房屋面积预算声明、面积计算汇总表、甪直镇晓市路106号2幢（预算）、2幢负一屋车库（预算）及甪直镇晓市路106号2幢（预算）附图各一份。证明销售给原告的房屋面积是经过有专业资质的房地产测绘公司进行测绘而得出的面积。2、2015年1月15日房产测量报告。证明原告所购房屋之实测面积与合同约定面积一致。3、原告的民事起诉状、增加诉讼请求申请书。证明原告也认为原告与第三人之间的空中花园纠纷属于民事纠纷。本案在审理中，原告明确其诉讼请求是：要求判令被告对第三人将空中花园计算全面积进行查处。经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提供的证据,庭前提供的证据1、2、3、4，与本案具有关联性，本院予以确认；当庭提供的证据，被告、第三人不同意质证，且与本案不具有关联性，本院不予确认。被告提供的证据1、2，与本案具有关联性，能够证明被告履行职责的情况，本院予以确认。在原告进一步明确诉讼请求后，被告针对性补充提交的证据与本案具有关联性，本院依法予以确认。第三人提供的证据均与本案具有关联性，本院予以确认。根据确认的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年12月5日，原告周海兵、孙花云与第三人签订商品房买卖合同约定，由原告购买第三人开发的苏州市吴中区甪直镇晓市路106号2幢503室房屋，该房屋建筑面积132.51平方米，其中套内面积120.4160平方米，公共部位与公用房屋分摊面积12.0970平方米，共有2个南阳台，按建筑面积计算房款，总价款为1015821元，应在2015年5月31日前交付房屋。第三人将上述房屋交付原告后，原告、第三人就“空中花园”的交付、面积计算、价款计算及窗户材质产生争议。嗣后，以原告周海兵等33人为举报人，以第三人为被举报人，举报请求事项为：查处第三人违法将空中花园计算房屋面积并多收房款行为，由吉晓峰邮寄给被告、苏州市吴中区人民政府、苏州市规划局吴中分局、苏州市人民政府、苏州市规划局、苏州市住房和城乡建设局。2015年7月8日，被告向吉晓峰作出回复。2015年7月24日，原告委托代理人丁兴山、张春艳向被告发出“关于要求对瑞福花园开发商苏州正富源置业有限公司违法将空中花园作为主房面积计价的行为作出查处行政行为的法律意见函”。被告签收后，在诉讼前未对此函作出回复。又查明，苏州嘉润房地产测绘有限公司具有房屋面积测绘资质，其受第三人委托，对涉讼小区的1-8幢房屋进行面积预算，该公司于2013年7月18日作出受托房屋测算声明，其中原告所购房屋2幢503室预测建筑面积132.51平方米，套内面积120.4160平方米，分摊面积12.097平方米；后苏州嘉润房地产测绘有限公司又受第三人委托对上述房屋进行了实测，该公司于2015年1月15日出具了房产测量报告，其中原告所购房屋2幢503室实测建筑面积132.51平方米，套内面积120.4160平方米，分摊面积12.097平方米。另查明，2015年6月29日原告向本院提起民事诉讼，请求第三人给付其铝合金窗赔偿款，并于同年7月23日申请增加诉讼请求，要求第三人按商品房买卖合同约定交付空中花园并承担相应损失，该案在审理中。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。被告对第三人在苏州市吴中区辖区内国有土地上开发、销售商品房行为中涉讼房屋的面积计算负有监督管理职责。原告与第三人就涉讼房屋“空中花园”面积计算产生争议后，原告以“空中花园”不应计算面积，不应计收房款，第三人将“空中花园”计算面积、计收房款违法，向被告及其他行政机关进行举报，要求由被告进行审查处理；被告在接到吉晓峰邮寄的举报信后，通过核查涉讼房屋所在小区预售时房屋面积预测算程序、竣工后实测房屋面积计算结果，未发现涉讼房屋“空中花园”面积计算存在违法行为，遂对举报信邮寄人吉晓峰作出回复，即依法履行了查处职责。至于第三人将涉讼房屋中“空中花园”封闭行为及以“空中花园”全面积计收房款行为是否符合合同约定，不属于被告的监督管理职责。综上，被告针对原告的举报行为，在其职责范围内进行了相应调查，并书面答复了原告，已依法履行了职责。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告周海兵、孙花云的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告周海兵、孙花云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。逾期不交纳的，按撤回上诉处理。审 判 长  周长丽审 判 员  姜泽峰人民陪审员  顾炳元二〇一六年一月二十五日书 记 员  彭讴文