吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初1165号
原告：马利斌，男，1965年3月24日生，回族，现住吉林市。
被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住所：延吉市友谊路26号。
法定代表人：孙作魁，该公司总经理。
委托代理人：李长成，男，汉族，1971年10月1日生，现住延吉市。
第三人：马云峰，男，汉族，1972年7月17日生，无职业，现住吉林市。
委托代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。
第三人：钟铁飞，女，汉族，1975年11月19日生，现住龙井市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
第三人：张秀珍，女，汉族，1958年3月16日生，现住龙井市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
原告马利斌与被告延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）、第三人马云峰、第三人钟铁飞、第三人张秀珍之间房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年2月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马利斌、被告宇航公司的委托代理人李长成，第三人马云峰及其委托代理人杨帆，第三人钟铁飞、张秀珍的委托代理人胥志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马利斌诉称：2011年3月20日，第三人马云峰与被告宇航公司签订房屋买卖合同。2015年4月22日，第三人马云峰将该房屋买卖合同中约定的房屋又转卖给原告，并在被告宇航公司处重新签订了房屋买卖合同。但被告宇航公司未能为原告办理房屋产权登记手续，故原告诉至法院要求确认原告与被告宇航公司之间签订的房屋买卖协议有效，并要求被告宇航公司协助办理房屋产权证书。
被告宇航公司辩称：原告马利斌与第三人马云峰之间是借贷关系，诉争房屋是被告宇航公司开发建设的，被告宇航公司原来将该房屋出售给第三人马云峰，后由于第三人马云峰拖欠原告马利斌欠款，应马云峰的要求，被告宇航公司将房屋买卖合同中买受人马云峰变更为原告马利斌。
第三人马云峰述称：原告所陈述的商品房买卖合同，实际上是以房屋抵押用于借款的抵押行为，并非真实的房屋买卖协议，缺乏商品房买卖的意思表示，根据本案被告法定代表人孙作魁，在本案之前的二审期间的陈述，当时去办理商品房买卖合同更名时，已明确说明该房屋本意是作为抵押借款，但实际上借款没有发生，借款金额没有交付给第三人。因此，第三人与原告签订的房屋买卖合同，也不应当履行，单从原告与第三人签订的房屋买卖合同来看，合同中约定的房款，原告也并没有交付给第三人。另外，结合原告与第三人之间的借据，借据上还款日期为2015年6月30日，而房屋买卖合同签订的日期是2015年4月22日，在还款期限没有到期的情况下，就用房屋抵偿借款，这明显不符合常理，北京有两套门市房，向原告借款1050万元的事实不存在，原告所陈述的房屋变更手续是抵押行为，应驳回原告的诉讼请求。
第三人钟铁飞述称：2011年1月28日，钟铁飞与被告宇航公司签订房屋买卖合同，确定第三人钟铁飞购买位于延吉市友谊路X号河畔花园、房栋号为X号、建筑面积419.89平方米、价款为4198900元的房屋，并进行备案登记。2015年8月，钟铁飞在查看房屋时，得知房屋已经由原告占据，并于当日向公园派出所进行报案，钟铁飞在查证延吉市法院（2015）延民初字3122号民事判决书上诉案中，在延边中院申请参加诉讼。故请求确认钟铁飞与被告宇航公司的房屋买卖合同有效，诉争房屋的产权人为钟铁飞，被告宇航公司协助钟铁飞办理房屋产权证书。
第三人张秀珍述称：2011年1月30日，张秀珍与被告宇航公司签订房屋买卖合同，确定第三人张秀珍购买位于延吉市友谊路X号河畔花园、房栋号为X号、建筑面积419.89平方米，房屋价款为2519340元的房屋，并进行备案登记。故请求确认张秀珍与被告的房屋买卖合同有效，诉争房屋的产权人为张秀珍，被告宇航公司协助张秀珍办理房屋产权证书。
经审理查明：本案诉争房屋，原系案外人千日辉从宇航公司产，权调换取得后，于2011年4月1日以672万元的价格卖给第三人马云峰后2011年3月20日，第三人马云峰与被告宇航公司签订房屋买卖合同，约定：第三人马云峰购买被告开发建设的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢X号、建筑面积共计为1257平方米的房屋，房款总额为8799000元。合同还约定被告应当在房屋交付后780日内，将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退给买受人，并按已付房款的0.01%赔偿买受人损失。签订合同后，被告宇航公司为第三人马云峰出具了收到现金8799000元的购房款收据。
2015年4月18日，第三人马云峰给原告马利斌出具“今借到马利斌人民币大写壹仟零伍拾万元整（1050，0000.）”的借据，并注明还款日期为2015年6月30日。
2015年4月22日，原告马利斌与第三人马云峰签订房屋买卖合同，约定：第三人马云峰将其在被告处购买的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢X号、建筑面积共计为1257平方米的房屋出售给原告，房屋价款为8799000元。付款时间为同年4月22日，第三人马云峰于同年8月22日将合同约定的房屋交付给原告。签订合同后，原告与第三人马云峰于同日到被告宇航公司处，将前述第三人马云峰与被告之间签订的房屋买卖合同及购房款收据中的买受人马云峰变更为马利斌，购房款以第三人马云峰拖欠原告的借款相互折抵。2015年原告交付水费、房屋维修基金、清洁费等费用。现诉争房屋由原告占有、使用至今。由于相关行政部门对诉争房屋未验收完毕，致被告未能协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。
2015年5月6日，原告以第三人马云峰涉嫌诈骗其1050万元为由向吉林市公安局船营分局报案，该公安机关于次日立案，现此案处于侦查阶段；2015年6月4日，第三人马云峰就案外人和原告马利斌涉嫌非法侵入住宅罪，向吉林市公安局船营分局报案，该局于同年6月6日立案侦查，该案经吉林市船营区人民法院判决：被告人钟志伟返故意伤害罪，判处有期徒刑7个月。
另查明，2011年1月28日，第三人钟铁飞与宇航公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人钟铁飞购买宇航公司X号房屋，建筑面积419.89平方米，房屋价格为4198900元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，被告宇航公司给第三人钟铁飞出具购房款收据，但房屋没有交付给第三人。
2011年1月30日，第三人张秀珍与宇航公司签订商品房买卖合同，合同约定第三人钟铁飞购买宇航公司X号房屋，建筑面积419.89平方米，房屋价格为2519340元，房屋交付期限为2011年6月30日，并备案登记。签订合同后，被告宇航公司给第三人张秀珍出具购房款收据，但房屋没有交付给第三人。
认定上述事实的证据有：原告提供的房屋买卖合同、借据复印件、通话录音笔录及录音光盘、商品房买卖合同书及购房款收据复印件、证人李庆忠当庭陈述的证言、收据三张、2014年7月至2015年12月银行转账记录单复印件14份；第三人马云峰提供的吉林市公安局船营分局起诉意见书、吉林市公安局船营分局北山派出所出具的受案登记表、受案回执、呈请立案报告书、立案决定书、呈请传唤报告书复印件、建设银行转账凭证；第三人钟铁飞提供的商品房买卖合同及收据、测绘图；第三人张秀珍提供的商品房买卖合同及收据、测绘图；本院依职权调取的吉林市公安局刑警大队询问笔录等予以证明，本院予以确认。
本院认为：原告马利斌与第三人马云峰基于双方之间存在的债权债务关系，第三人马云峰将其与被告宇航公司订立的房屋买卖合同转让给原告马利斌，第三人马云峰与原告马利斌之间形成房屋买卖合同概括转让关系，即第三人马云峰将其与被告宇航公司之间订立的房屋买卖合同中的权利义务一并转让给了原告马利斌，原、被告及第三人马云峰基于此概括转让在原房屋买卖合同中将买受人马云峰变更为马利斌，该行为应认定为原告与被告重新订立了房屋买卖合同，第三人马云峰基于该概括转让的法律关系已退出本案诉争房屋买卖合同关系，第三人马云峰再行就本案诉争房屋买卖合同主张权利，缺乏法律依据。原告与被告重新订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。现被告未按合同约定履行协助原告办理房屋产权登记手续的合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。因诉争房屋虽然已实际交付使用，但至今尚未验收完毕，致使被告未能协助原告办理诉争房屋产权登记手续，被告应在诉争房屋验收完毕之日，履行协助原告办理诉争房屋产权登记的合同义务，故原告要求确认诉争房屋买卖合同有效、并要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以支持确认原、被告订立的诉争房屋买卖合同有效、被告于诉争房屋验收完毕之日协助原告办理产权登记手续。因原、被告在诉争房屋买卖合同中对办理房屋产权登记所需费用未作出明确的约定，故办理产权登记所需费用应由双方按国家相关政策承担。关于第三人马云峰提出诉争房屋买卖合同系抵押借款的行为，但其不能证明签订房屋买卖合同的目的是为借贷提供担保，第三人马云峰提出与原告没有履行借款合同，是在原告的胁迫下出具的借条，但没有提供证据证明其抗辩意见。且根据原告提供的证据，原告与第三人马云峰之间存在债权债务关系，故第三人马云峰提出的抗辩意见不成立，本院不予支持。第三人钟铁飞和张秀珍提出的诉讼请求，本院认为，马利斌与马云峰经被告宇航公司签订房屋买卖合同后，马利斌使用管理诉争房屋至今，视为马云峰和宇航公司已把房屋交付给马利斌。诉争房屋在没有房屋使用权证时，应以房屋交付为准。且第三人提供的房屋买卖合同当中的房屋与本案诉争房屋是否一致，无法确定。因此，第三人钟铁飞和张秀珍的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、确认原告马利斌与被告延吉市宇航房地产开发有限公司之间签订的位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢X号、建筑面积共计为1257平方米的房屋买卖合同有效；
二、被告延吉市宇航房地产开发有限公司于本判决生效后待位于延吉市梨花路南侧河畔花园小区第X幢X号、建筑面积共计为1257平方米的房屋验收合格后30日内协助原告马利斌办理房屋产权登记手续（以行政机关验收合格文书中载明的日期为准），所需费用由双方按国家相关政策承担；
三、驳回第三人钟铁飞的诉讼请求；
四、驳回第三人张秀珍的诉讼请求。
原告马利斌预交的案件受理费73393元、财产保全费5000元，合计78393元，由被告延吉市宇航房地产开发有限公司负担；第三人钟铁飞预交的案件受理费40391元，由第三人钟铁飞负担；第三人张秀珍预交的案件受理费26954元，由第三人张秀珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 边万龙
审 判 员 李雪英
人民陪审员 于景礼
二〇一六年九月十八日
书 记 员 姜风万