广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）崇民终字第53号
上诉人（一审原告）黄伟军，个体户。
委托代理人吴长峰，广西桂云天律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）赖明锐，个体户。
委托代理人赵朔艺，广西欣和律师事务所律师。
一审第三人黄立飞，农民。
一审第三人龙州县上龙乡芭那村叫城屯村民小组，住所地广西壮族自治区龙州县上龙乡芭那村叫城屯。
代表人黄家和。
上诉人黄伟军因土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2011）龙民初字第553号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年2月16日受理后，依法组成由审判员农雄楼担任审判长，审判员黎杰、区燕萍参加的合议庭，于2012年3月15日公开开庭审理了本案。书记员农吕君担任记录。上诉人黄伟军及其委托代理人吴长峰，被上诉人赖明锐的委托代理人赵朔艺，一审第三人龙州县上龙乡芭那村叫城屯村民小组（以下简称叫城屯村民小组）的代表人黄家和到庭参加诉讼，一审第三人黄立飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年9月23日，被告赖明锐与第三人黄立飞签订一份《土地出让合同书》，约定由黄立飞将其开垦的位于龙州县上龙乡芭那村叫城屯小陇空荒怀山南侧的荒地出租给被告赖明锐作为建沙场使用，租赁期限从2009年9月23日至2035年1月6日止，一次性付清租金3万元。被告赖明锐在租赁期间，于2010年1月10日又与原告黄伟军签订了一份《土地租赁合同》，将其租赁黄立飞开垦的荒地建为沙场用地的一半转租给原告黄伟军使用，双方约定租赁期限为6年（从2010年1月1日至2016年1月9日），由原告黄伟军支付给被告赖明锐土地使用费人民币10万元，前期电网安装费用补偿金人民币15万元，前期修整道路费用补偿金人民币15万元。合同签订后，被告赖明锐依约将土地交给原告黄伟军作沙场使用。原告黄伟军也依约支付给被告赖明锐沙场用地费10万元，道路费用补偿费、电网安装费用补偿费30万元，三项共计40万元。第三人叫城屯村民小组及黄立飞对被告赖明锐将土地转租给黄伟军使用没有提出任何异议。原告黄伟军在租赁沙场使用过程中，因种种原因无法办理营业执照。为此，原告于2011年7月28日诉至本院，请求确认原、被告签订的《土地租赁合同》无效，判令被告退回原告沙场用地费40万元，并赔偿原告由此造成的经济损失，并负担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，本院依法追加黄立飞、叫城屯作为第三人参加诉讼。本案因原、被告双方意见不一致，调解不成立。
一审法院审理认为，原告黄伟军与被告赖明锐于2010年1月10日签订的《土地租赁合同》，双方意思表示真实一致，内容符合法律、政策规定，且不损害第三人的合法权益，为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据诚实信用原则，原告依合同约定履行了支付沙场用地费用及电网、道路补偿款的义务、被告依合同约定将租赁标的物交给原告使用。双方均已履行自己的义务。对于原告提出被告赖明锐与第三人黄立飞签订的合同是无效合同，所以他与被告赖明锐签订的合同也是无效合同，应予撤销的理由。第三人黄立飞将自己开垦取得使用权的荒地租赁给被告赖明锐作为沙场用地。土地所有人第三人叫城屯村民小组没有提出任何异议，应视为有效合同。被告赖明锐又将自己租赁使用的土地的一半转租给原告黄伟军作沙场使用，土地所有权人及使用权人也没有提出任何异议，被告赖明锐与原告黄伟军签订的《土地租赁合同》应为有效合同。对于原告提出被告赖明锐与第三人黄立飞签订合同时租金是3万元，而与原告签订合同时沙场费用为10万元，属于牟取暴利行为，显失公平。本院认为，土地使用权价格变动符合市场经济规律，且双方是在自愿基础上签订的合同，根本不存在显失公平，双方也已按约履行了自己的义务，应继续履行合同为宜。为此，原告的诉请本院依法不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：驳回原告黄伟军的诉讼请求。案件受理费7300元，公告费350元，两项合计7650元，由原告黄伟军负担。
上诉人黄伟军不服一审判决，上诉称，一、被上诉人赖明锐将一审第三人叫城屯的村集体经济组织的土地转租给我方（该村集体经济组织以外的人）进行非农业经营，未经一审第三人叫城屯村民小组村民会议讨论同意，应认定转租合同无效。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。改变村集体经济组织土地用途的，应经有关人民政府批准。本案上诉人与被上诉人未经有关人民政府批准，擅自改变土地用途，违反了上述法律的禁止性规定，故双方签订的合同是无效的。另外，在一审第三人黄立飞与被上诉人赖明锐所签订的《土地出让合同》中，黄家和并不是以一审第三人叫城屯村民小组负责人的身份出现，而是以公证人的身份出现，其签名并不表明一审第三人叫城屯村民小组知道并同意转租土地。一审第三人叫城屯村民小组在一审庭审时，已表示上诉人与被上诉人签订的合同未经其同意，要求双方相互返还财产。故一审判决认定一审第三人叫城屯村民小组对双方当事人签订合同未提出异议没有事实根据。二、由于本案上诉人与被上诉人签订合同所涉及到的前期电网安装补偿费中的电网线路是龙华矿业公司架设的，所涉及到的道路补偿金中的道路不是被上诉人所修，而是他人所修的，与被上诉人无关联。被上诉人虚构其架设电线和修路，并取得我方支付前期电网安装补偿费，属欺诈行为。我方可请求撤销合同，要求被上诉人返还财产。综上，请求二审法院撤销一审判决，认定我与被上诉人于2010年1月10日签订的《土地租赁合同》无效，由被上诉人返还我方沙场用地补偿费人民币40万元及支付该款利息（按中国人民银行规定的利息计付）。
被上诉人赖明锐辩称，一、2009年9月23日我方与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同书》，从内容上看，是土地租赁协议，而非土地出让协议，故被上诉人把该合同书理解为土地出让协议错误。因此，本案的案由应为土地租赁合同纠纷。二、被上诉人与我方签订合同已两年多，被上诉人未取得营业执照，是其自身原因造成，并非我方原因造成。三、从双方签订合同并履行的情况看，被上诉人已开办沙场进行经营，合同的目的已实现。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
一审第三人叫城屯村民小组述称，2009年9月23日被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同书》，以及2010年1月10日被上诉人赖明锐与上诉人黄伟军签订的《土地租赁合同》，未经我屯村民会议讨论同意，上述合同应是无效的。
一审第三人黄立飞未到庭参加诉讼也未作书面答辩。
综合诉辩各方的意见，上诉人对一审查明的事实有如下争议：一、2009年9月23日被上诉人与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同书》约定的是出让土地，而不是出租土地；二、我方与被上诉人签订合同后，未能办理经营沙场营业执照是被上诉人违约造成，并非其他原因造成；三、被上诉人是否修筑开通沙场的道路以及安装开通沙场的电线路，一审法院未予查明该事实；四、对于被上诉人与一审第三人黄立飞签订《土地出让合同书》，与我方签订《土地租赁合同》，是否经一审第三人叫城屯村民小组签字同意，或经村民会议讨论同意，一审法院未查明该事实。
被上诉人赖明锐对一审查明的事实无异议。
一审第三人叫城屯村民小组对一审查明的事实有以下争议：认定我屯对被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同》以及上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐签订的《土地租赁合同》未提出任何异议错误。因上述合同的签订均未经我屯签字同意，或经本屯村民会议讨论同意。
二审诉讼中，各方当事人没有提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析与认定：经对上诉人黄伟军在一审诉讼中提供的2009年9月23日被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同书》进行审查，虽然，该合同书的标题写的是《土地出让合同书》，但合同双方约定一审第三人黄立飞出让土地给被上诉人赖明锐使用，对出让的土地有所有使用权，出让年限为：2009年9月23日至2035年1月6日。从内容上看，合同双方的目的是对土地的租赁进行约定。故应确认该合同书是一份土地租赁协议。
至于上诉人黄伟军在租赁沙场使用过程中，不能办理营业执照的原因，上诉人黄伟军主张未能办理经营沙场营业执照是被上诉人赖明锐违约不向其提供租赁的土地所有权证及使用权证造成，并非其他原因造成。被上诉人赖明锐则主张是上诉人黄伟军自身原因造成。本院认为，未能办理经营沙场营业执照的原因是多方面的，可能是上诉人黄伟军的自身原因，也可能是被上诉人赖明锐违约或其他原因造成。被上诉人赖明锐违约不向上诉人黄伟军提供租赁土地的所有权证及使用权证只是上诉人黄伟军不能办理经营沙场营业执照的原因之一。根据合同双方的约定，被上诉人赖明锐有义务向上诉人黄伟军提供租赁土地的所有权证及使用权证，故对上诉人黄伟军的主张，被上诉人赖明锐有义务提供证据证实，因被上诉人赖明锐未能提供证据证实。故本院予以确认被上诉人赖明锐未向上诉人黄伟军提供租赁的土地所有权证及使用权证的事实。一审判决认定，上诉人黄伟军在租赁沙场使用过程中，因种种原因无法办理营业执照正确。
关于一审第三人叫城屯村民小组是否在被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞、被上诉人赖明锐与上诉人黄伟军签订的《土地租赁合同》上签字同意，上述双方签订的合同是否经一审第三人叫城屯村民小组村民会议讨论同意的问题。从上诉人黄伟军在一审诉讼中提供的2009年9月23日被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同书》、2010年1月10日上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐签订的《土地租赁合同》看，第一份合同除有被上诉人赖明锐和一审第三人黄立飞签字确认之外，尚写有公证人为黄家和的名字及名字上捺有指印，但没有一审第三人叫城屯村民小组签字或盖印章；第二份合同，除有上诉人黄伟军和被上诉人赖明锐签字确认之外，没有一审第三人叫城屯村民小组签字或盖印章。在一二审庭审中，一审第三人叫城屯村民小组长黄家和认可上述第一份合同是其签名捺指印，但认为其当时仅以公证人的身份参加签字，不代表一审第三人叫城屯村民小组签字同意，第二份合同也未经一审第三人叫城屯村民小组签字同意；且合同上土地租赁事宜也未通过村民会议讨论同意。因此，上述合同是无效的。故本院予以确认，上述两份合同，未经一审第三人叫城屯村民小组签字同意，也未经一审第三人叫城屯村民小组村民会议讨论同意。故一审判决认定一审第三人叫城屯村民小组对上述两份合同的签订未提出异议没有事实依据。
关于被上诉人赖明锐是否修筑通往沙场的道路、安装通往沙场的电线路问题。在上述上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐签订的合同中，双方对已修筑通往沙场的道路、安装通往沙场的电线路约定支付补偿金。上诉人黄伟军主张，被上诉人赖明锐没有修筑通往沙场的道路，安装通往沙场的电线路，被上诉人赖明锐存在欺诈行为，双方签订的合同应予撤销。本院认为，根据上诉人黄伟军、被上诉人赖明锐在一二审诉讼中提供的被上诉人赖明锐与一审第三人叫城屯村民小组代表黄家和、黄家恒、罗海英签订《道路使用合同书》的约定，以及《高压供电合同》，上述《道路使用合同书》约定由被上诉人赖明锐修筑通往沙场的道路，被上诉人赖明锐给予一审第三人叫城屯村集体占用土地补偿费。虽然，《高压供电合同》的用电方不是被上诉人赖明锐，但在一审庭审中，上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐均认可，通往沙场的道路及电线路已修接通。上诉人黄伟军对其主张，未能提供充分地证据证实。故对其主张，本院不予支持。本院对被上诉人赖明锐已修接通往沙场的道路及电线路的事实予以确认。
综上分析，一审查明的事实除未认定被上诉人赖明锐未向上诉人黄伟军提供租赁土地的所有权证及使用权证，以及认定一审第三人叫城屯村民小组对本案涉及的两份合同的签订未提出异议错误外，其余认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，2009年9月23日被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞签订的《土地出让合同书》，2010年1月10日被上诉人赖明锐与上诉人黄伟军签订的《土地租赁合同》，未经一审第三人叫城屯村民小组签字同意。也未经一审第三人叫城屯村民小组村民会议讨论同意。
另，一审第三人叫城屯村民小组、黄立飞均认可本案租赁合同约定的土地是一审第三人黄立飞的开荒地，属一审第三人叫城屯村民小组集体所有，一审第三人黄立飞与一审第三人叫城屯村民小组未签订农村土地承包协议。本院对上述事实予以确认。
本案的争议焦点是：一、上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐签订的合同是否合法有效；二、上诉人黄伟军请求被上诉人赖明锐退还租金及已支付的道路、电线路补偿金共40万元是否有法律依据。
根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下：
一审第三人黄立飞系一审第三人叫城屯村民小组集体经济组织的成员。其在位于龙州县上龙乡岜那村叫城屯陇空荒怀山脚的一审第三人叫城屯村民小组集体土地上开荒并从事农业生产经营，未与一审第三人叫城屯村民小组签订农村土地承包协议，未取得该土地的承包经营权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第一款第（一）项规定：“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：（一）法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第十四条规定：“农民村集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。”1999年12月21日国务院办公厅发出的国办发（1999）102号《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》的有关规定：“农村‘四荒’资源属当地农民群众集体所有。租赁‘四荒’使用权，农村集体经济组织要与对方签订合同或协议。农村集体经济组织在实施租赁使用权之前，必须坚持公开、公平、自愿、公正的原则，充分发扬民主，广泛征求群众意见，应成立由村民代表参加的工作小组，拟定方案，要规定治理开发‘四荒’的范围、期限、方式（承包、租赁、拍卖等）与程序、估价标准，明确治理开发的内容和要求等，经村民会议或者村民代表大会讨论通过、依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续。如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意。”1998年11月4日公布的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：“（一）至（七）项内容略，（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”该开荒地应属于叫城屯村集体所有。叫城屯村集体有权决定是否收回集体经营或发包经营。2009年9月23日被上诉人赖明锐与一审第三人黄立飞签订《土地出让合同书》，以及2010年1月10日上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐签订《土地租赁合同》，均未经一审第三人叫城屯村民小组同意，或经一审第三人叫城屯村民小组村民会议讨论同意；事后也未得到一审第三人叫城屯村民小组的追认；一审第三人叫城屯村民小组对上述当事人签订的两份合同主张无效。故上述合同应属无效。上诉人黄伟军其确认合同无效，本院予以支持。一审判决认定，一审第三人叫城屯村民小组对上述两份合同的签订无异议，上述两份合同合法有效错误。应予以更正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案被上诉人赖明锐与上诉人黄伟军签订合同，被上诉人赖明锐未告知上诉人黄伟军该地属于一审第三人叫城屯村民小组集体所有，双方签订的《土地租赁合同》须经一审第三人叫城屯村民小组村民会议讨论同意，其对该地未享有土地承包经营权。被上诉人赖明锐也未提供证据证明，上诉人黄伟军对合同无效存在主要过错的证据，故主要过错责任在被上诉人一方。且双方签订合同后，因上诉人黄伟军未取得开办沙场的营业执照，未实际使用被上诉人赖明锐已开通的电线电路、道路经营沙场。现其修通的电线电路、道路为被上诉人赖明锐租给他人使用。故上诉人黄伟军请求被上诉人赖明锐退还已付租金及道路、电线路补偿金共40万元，本院予以支持。因上诉人黄伟军在签订合同中对上诉人赖明锐是否享有合法土地承包经营权没有尽到审查义务，也应承担相应的过错责任，故对其请求支付租金及道路、电线路补偿金共40万元的利息，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律和处理错误。依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销龙州县人民法院（2011）龙民初字第553号民事判决，即“驳回原告黄伟军的诉讼请求”；
二、确认2010年1月10日上诉人黄伟军与被上诉人赖明锐签订的《土地租赁合同》无效。
三、被上诉人赖明锐退还上诉人黄伟军租金及道路、电线路补偿金共40万元。
四、驳回上诉人黄伟军的其他诉讼请求。
一审案件受理费7300元，公告费350元；二审案件受理费7300元；共计14950元。由被上诉人赖明锐负担。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 农雄楼
审判员 黎 杰
审判员 区燕萍
二〇一三年十二月四日
书记员 农吕君