文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第579号上诉人（原审原告）刘银辉，男。委托代理人易茂松、向涛，湖南业达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）衡阳市楷亚房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ水，该公司董事长。委托代理人彭琦，湖南居安律师事务所律师。委托代理人唐喜丽，湖南居安律师事务所实习律师。上诉人刘银辉因与被上诉人衡阳市楷亚房地产开发有限公司（以下简称楷亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘银辉的委托代理人易茂松、向涛，被上诉人楷亚公司的委托代理人彭琦、唐喜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年4月13日，刘银辉与楷亚公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘银辉购买楷亚公司开发的位于衡阳市雁峰区南三角线26号亚华名都F栋403室，建筑面积共123.93平方米，单价2738元/平方米，总金额339321元；刘银辉在合同签订之日交付房款人民币149321元，房款余额190000元由买受人以银行按揭方式支付；楷亚公司应当在2010年12月30日前将经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记机关备案，因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成刘银辉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，楷亚公司不承担责任。因楷亚公司不具备登记条件造成刘银辉不能在规定期限内取得房地产权属证书，楷亚公司每逾期一天按刘银辉已交房款的万分之三计算违约金；双方还对刘银辉逾期付款违约责任、楷亚公司逾期交房违约责任、房屋交付程序等进行了约定。同日，刘银辉与楷亚公司签订的《合同补充条款》，该补充条款约定：刘银辉确认委托楷亚公司办理房屋所有权证及国土使用证，办证费用由楷亚公司负担，刘银辉须按照楷亚公司通知的时间配合楷亚公司办证，如提供相关证件、在相关文件上签章等，否则因此导致办证延期，所造成的一切责任由刘银辉自行承担。但双方未明确办证期限。2013年1月2日，刘银辉与楷亚公司签订《亚华名都面积补差协议》，约定刘银辉所购买的亚华名都F栋403室房屋预测面积是123.93平方米，实际面积是124.08平方米，补差面积0.15平方米，按照本套住宅单价2738元/平方米，应补缴房款共计411元。上述合同签订后，刘银辉交清了全部购房款，并于2010年12月30日接收了房屋钥匙。刘银辉认为楷亚公司未在合同约定的期限内履行办证义务，遂于2014年12月24日向原审法院提起诉讼。另查明，2012年12月20日前，楷亚公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，且刘银辉在房地产产权监理处的房屋登记询问笔录上签名确认。2012年12月27日，楷亚公司为刘银辉办理了该房屋产权登记手续。原审认为：刘银辉与楷亚公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充条款》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。根据合同的约定，楷亚公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由楷亚公司提供的资料报产权登记部门备案，否则应依照合同约定承担违约责任。根据本案查明的事实，刘银辉要求楷亚公司承担违约责任的依据是《商品房买卖合同》中约定的“逾期申报备案”责任，而非《合同补充条款》中未予明确约定的逾期办理房屋所有权证责任，故本案的重点是查明楷亚公司是否履行了合同约定期限内的产权登记申报备案义务，而非办证义务。本案诉争房屋交付时间是2010年12月30日，楷亚公司应在2011年3月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，否则楷亚公司应承担造成诉争房屋所有权证无法在合理时间内办理的违约责任。衡阳市房地产产权监理处出具的房屋登记询问笔录证实，楷亚公司于2012年12月20日前已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，且刘银辉在房地产产权监理处的房屋登记询问笔录上签名确认，故本案的诉讼时效应当从2012年12月20日开始计算，刘银辉应当在2014年12月20日前依法主张权利，逾期则超过了法定的诉讼时效，但其并未在法律规定的诉讼时效内行使自己的权利。因此，楷亚公司辩称刘银辉起诉要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，符合法律规定，应予以采纳。楷亚公司认为应当按日分段计算违约金的抗辩理由于法无据，应不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回原告刘银辉的诉讼请求。本案受理费1426元，由原告刘银辉负担。宣判后，原审原告刘银辉不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，没有有效证据可以证明楷亚公司于2012年12月20日前履行了向产权登记部门提供备案登记资料的合同义务。首先，原审法院认定楷亚公司履行上述义务的依据是《房屋登记询问记录》，而事实上上诉人并未在该记录上签字，也没有授权任何组织代为签字。其次，《房屋登记询问记录》上记载的事项也不能由他人代为意思表示。二、由于没有证据证明楷亚公司提交资料的具体时间，则应以房产证上的颁证时间2012年12月27日作为楷亚公司提交资料备案的时间。因此，上诉人于2014年12月24日提起诉讼尚未超出两年的诉讼时效期间。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人楷亚公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律部分正确。上诉人的上诉理由不能成立，其起诉已经超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。庭审过程中，上诉人刘银辉当庭提供了一组证据：房屋所有权审核登记表，拟证明楷亚公司提交办证资料的时间，以及本案未超过诉讼时效。由于上述证据并非在举证期限内提交，在本院责令说明理由时，刘银辉的代理人称当事人人数较多，证据难以收集。经质证，楷亚公司认为：该组证据没有在举证期限内提供，应不予采纳；该证据不能确定是否与购房合同有关，达不到证明目的；该证据不是《房屋登记办法》规定的必备资料，其时间与楷亚公司是否履行了备案义务以及是否因此承担违约责任之间没有必然联系。本院经审查认为，房屋所有权审核登记表可以反映产权登记机关审核的时间，但不能证实楷亚公司提供资料备案的时间。因此，对刘银辉提供的上述证据，本院不予采纳。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。另查明，楷亚公司于2012年12月18日取得了涉案房屋的产权初始登记证书。刘银辉于2012年12月21日取得涉案房屋完税凭证。2012年2月29日，涉案房屋取得不动产销售发票。双方均认可，《房屋登记询问记录》来源于房屋产权登记部门。刘银辉认可，在本案诉讼前，其未就逾期办证违约金向楷亚公司主张过权利。本院认为：双方当事人争议的焦点问题是本案是否超过诉讼时效。刘银辉与楷亚公司签订补充协议，约定委托楷亚公司办理房屋产权证，但双方并未约定办理房屋产权证的期限。因此，楷亚公司在办理房屋产权证事项上是否存在逾期办证的违约行为，应根据楷亚公司是否在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的事实予以判断。合同载明，对逾期办证的违约金，为每逾期一天，按已交房款的万分之三计算违约金。故根据双方在房屋买卖合同中的约定，逾期办证的违约金等按日计算。刘银辉亦认可在提起诉讼前，其并未就上述违约金向楷亚公司主张权利。因此，起诉日两年前产生的违约金超过了法定的诉讼时效期间，相应的诉讼请求应不予支持，但起诉日前两年内截止楷亚公司履行合同约定的提交资料备案义务之日的违约金未超过诉讼时效期间，相应的诉讼请求应当予以支持。2012年12月20日，出于办理房屋产权证的需要，产权登记部门已经制作了《房屋登记询问记录》，明确记载涉案房屋已在申请房屋产权登记。无论该询问记录上被询问人的签字是否真实，是否存在代为作出意思表示，均可依据该询问记录认定，最迟至2012年12月20日，涉案房屋的办证程序已经启动。因此，原审法院据此认定楷亚公司在《房屋登记询问记录》制作前，即已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并无不当。据此，楷亚公司应当支付的违约金的计算时间应截止于2012年12月20日止。刘银辉于2014年12月24日提起诉讼时，应付违约金已经超过了两年的诉讼时效期间，其相应的诉讼请求依法应不予支持。刘银辉关于应以涉案房屋颁证时间2012年12月27日作为楷亚公司提交资料备案的时间的诉讼主张，未考虑产权登记机构收到办理产权证申请后进行审查以及制作产权证所需的必要时间，应当不予采纳。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1426元，由上诉人刘银辉负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  许建中二〇一六年二月二十三日书记员  谢倩茜校对责任人：许建中                   打印责任人：谢倩茜      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……