河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0105民初4012号
原告（反诉被告）孙稳稳，女，汉族，1990年8月22日出生，住河南省信阳市平桥区。
委托代理人周三丰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托代理人朱雪，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）李喜枝，女，汉族，1978年5月29日出生，住郑州市管城回族区。
委托代理人蒋宪凯，河南宇法律师事务所律师。
委托代理人安道正，河南宇法律师事务所实习律师。
被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司，住所地郑州市金水区福彩路1号2号楼1-2层附11号。
负责人孟芳芳。
委托代理人郁向阳，男，汉族，1990年10月6日出生，住河南省扶沟县。
原告（反诉被告）孙稳稳与被告（反诉原告）李喜枝、郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司（以下简称世之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人周三丰、朱雪、被告李喜枝委托代理人蒋宪凯、安道正、被告世之家公司委托代理人郁向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙稳稳诉称，2017年5月31日，原告孙稳稳通过郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司介绍与被告李喜枝签订了《房屋买卖合同》，约定被告李喜枝将其位于金水区××院××楼××号的房屋出售给原告。合同签订后，原告按照约定于2017年6月15日向被告李喜枝交付购房款25万元，被告向原告出具收条，后因郑州市房屋限购政策，双方无法办理网签手续，合同无法继续履行。经协商被告郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司已向原告退还了购房定金、中介费和贷款费用等，但原告要求被告李喜枝返还购房款25万元时，被告李喜枝拒绝退还。经多次协商未果，故原告依法诉至法院。请求判令：1、解除原告与二被告签订的房屋买卖合同，判令被告李喜枝返还原告购房款25万元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）李喜枝辩称，1、双方签订《房屋买卖合同》后，李喜枝积极配合孙稳稳办理房屋贷款按揭手续，办理房屋解押手续，李喜枝完全按照合同约定履行，不存在违约。2、孙稳稳所谓的房屋限购政策于2016年12月出台，其签订房屋买卖合同时应当明知其是否符合购房条件，其未向李喜枝披露其属限购之列，隐瞒事实，存在重大过错，其所提出的解除合同不符合双方合同约定，也未属于法定解除范围，其诉讼请求不能成立。
被告（反诉原告）李喜枝反诉称，2017年5月31日，反诉人与被反诉人以及郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司（以下简称居间方），共同签订《房屋买卖合同》，合同约定，反诉人将位于金水区××院××楼××号的房屋出售给被反诉人，房屋价款100万元，本合同签订后原被告双方任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定房屋总价款千分之一的违约金，合同签订后，反诉人依照合同约定，于2017年6月13日，反诉人和被反诉人以及居间方共同到东大街紫荆山邮政储蓄银行为被反诉人办理银行按揭贷款手续，2017年6月22日，贷款批准等网签后放款；2017年6月29日，反诉人还清银行贷款，并于2017年7月3日持银行还清贷款证明到房管局办理解压手续，2017年7月14日，房屋抵押注销，至此，反诉人完全依照合同约定履行义务，到网签时，被反诉人以自己不具有购房资格为由迟迟不予网签，拒绝履行合同，致使已批的贷款不能放款，被反诉人的行为已经违约，根据《房屋买卖合同》的约定，其应当承担违约责任。故诉至法院。请求判令：1、被反诉人继续履行2017年5月31日签订的《房屋买卖合同》；2、被反诉人支付违约金15万元；3、被反诉人承担反诉人的律师费1万元；4、被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）孙稳稳辩称，反诉人的反诉无法律依据，根据合同第十七条约定，如因不可抗力原因导致本合同不能履行的甲乙丙三方互不追究违约责任，本案房屋买卖合同不能继续履行是因为政府的限购政策影响，且三方在签订合同时，反诉人对孙稳稳不具有购房资格是明知的，且反诉人还积极提出办假社保个税的方式帮助我完成交易，但最终中介方未能完成所承诺的内容，导致合同无法履行，本案属于不能归责于当事人双方的事由，反诉人要求承担违约责任无任何事实和法律依据。且本案合同解除并未导致双方当事人之间利益失衡，没有导致反诉人明显的经济损失，其主张高额的违约金并无法律依据，主张的律师费也同样没有合同的约定，反诉人的反诉请求于法无据，应予以驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2017年5月31日，原告孙稳稳（乙方）与被告李喜枝（甲方）、世之家公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定被告李喜枝将其位于金水区××院××楼××号的房屋出售给原告，房屋建筑面积为59.65平方米，房屋总价款100万元。
2、合同约定涉案房屋的付款方式采用按揭贷款方式；房屋处于抵押状态，被告李喜枝保证自本合同签订后20个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用按揭贷款方式付款的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过之后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时原告应于还款现场向被告支付解押款人民币25万元，专用于被告办理解押事宜，剩余解押款由被告自行筹集，被告领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。双方在解押注销手续办理完毕后，并在郑州市相关部门规定的时间内办理完毕网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后，双方共同到房管局及不动产局相关部门办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。
3、双方另约定合同签订后原被告双方任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定房屋总价款千分之一的违约金；如因不可抗力导致本合同不能全面履行的，原、被告双方及郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司互不承担违约责任。
4、2017年6月15日，原、被告签订《房屋解押附属协议》，写明被告收到原告现金人民币25万元用于解押被告本人位于金水区××院××楼××号的房屋，此款冲抵原告购买被告此房产的房款。原告孙稳稳向被告李喜枝转账25万元，被告李喜枝当日向原告孙稳稳具《收条》一份，证明收到原告购金水区××院××楼××号的房屋首付款25万元解押款。另原告向世之家公司支付中介费17000元及银行代办费等其他费用，该费用世之家公司已经全部返还给原告孙稳稳。
5、2017年6月29日，被告李喜枝结清在中国建设银行股份有限公司郑州经三路支行个人贷款22.8万元。被告并办理了涉案房屋解押手续。
6、另查明，郑州市人民办公厅于2016年12月21日发布郑政办【2016】75号文件《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》，内容规定：非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或者社会保险证明。原告孙稳稳提交的《郑州市社会保险未参保证明》及《税收完税证明》显示，原告未连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税，也未参加郑州市城镇职工社会保险，即原告孙稳稳不具备郑州市购房主体资格。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告孙稳稳依约向被告李喜枝交付房屋首付款25万元用于办理解押，被告亦办理了涉案房屋解押手续。经审理查明，因原告孙稳稳不具备郑州市购房资格，本案房屋买卖合同实际上不能办理房屋所有权变更登记手续，不能实现合同目的，故原告要求解除涉案合同，并要求被告返还已收取的首付款25万元，本院予以支持。根据审理查明事实，郑州市人民办公厅于2016年12月21日已发布《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》，规定非郑州户籍家庭在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或者社会保险证明，原告孙稳稳签订本案合同时对其自身不具备购房资格应当明知，其仍与被告签订涉案房屋买卖合同，显然存在过错，但被告李喜枝在与原告签订涉案合同中对原告是否具备购房资格亦应尽到一定的注意审查义务，现原告不具备购房资格导致本案合同不能继续履行，被告未有证据证明其实际损失情况，结合本案合同约定及双方履约情况、过错程度等因素，依据公平原则，酌定由原告孙稳稳按照房屋总价款100万元的2%支付被告李喜枝补偿金2万元。被告李喜枝反诉主张的违约金及律师费的依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙稳稳与被告（反诉原告）李喜枝、郑州世之家房地产营销策划有限公司御鑫城分公司签订的涉案《房屋买卖合同》予以解除；
二、被告（反诉原告）李喜枝于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）孙稳稳房款25万元；
三、原告（反诉被告）孙稳稳于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）李喜枝补偿金2万元；
三、驳回被告（反诉原告）李喜枝的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由原告孙稳稳负担2050元，被告李喜枝负担3000元；反诉受理费1750元，由被告李喜枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张江勇
人民陪审员 刘 玲
人民陪审员 吴桂英
二〇一八年四月三日
代理书记员 刘雨轩