广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2149号
上诉人（原审被告）：江门市新会区宝润置业发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区。
法定代表人：邓兆强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组。住所地：广东省江门市新会区。
负责人：叶权亮，该村小组组长。
委托诉讼代理人：叶国悦。
原审第三人：冯宝潮，住广东省江门市蓬江区。
上诉人江门市新会区宝润置业发展有限公司（以下简称“宝润公司”）因与被上诉人江门市新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组（以下简称“西华小组”）、原审第三人冯宝潮确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宝润公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回西华小组的所有诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由西华小组负担。主要事实和理由如下：本案原审适用法律错误，双方于2008年1月29日签订的《征用土地合同》合法有效，西华小组请求确认该合同无效于法无据。一、合同双方均具备完全民事行为能力，约定的合同内容为双方真实意思表示，依照法律及行政规章的规定，该合同无需办理审批、登记手续便可生效，因此，该合同具备生效的积极要件。二、该合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，具备生效的消极要件。原审法院认为该合同违反了我国《土地管理法》第四十四条、第六十三条以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，从而认定合同无效，属于适用法律错误。首先，前述法律第四十四条的规定，是农用地转为建设用地应当办理手续，但涉案合同已经约定了必须办理相关手续，因此没有违反前述法律规定。其次，前述法律第六十三条规定并没有禁止集体所有土地使用权在办理相关征用手续之后成为国有土地，再行出让，而涉案土地本就是约定了根据法定程序办理土地使用权征用手续，成为国有用地之后再通过法定程序出让，与法律规定并不冲突。再次，原审判决将该合同定性为土地转让合同，从而根据前述司法解释第九条的规定将合同确认无效，显属适用法律错误。一方面，双方的真实意思表示并非土地使用权的直接转让，这有合同第一条的规定可以印证。涉案合同第四条还约定宝润公司先向政府申请征用土地，并依法办理相关的所有合法手续，第五条则约定宝润公司在拍卖过程中不能取得土地的应对方案，相应内容与转让土地使用权有着本质上的区别。原审判决关于双方当事人的真实意图明显产生曲解。另一方面，原审判决针对的是国有土地使用权的转让合同纠纷，但涉案土地现状并非国有土地，因此不应适用该项规定。三、合同双方均确认涉案土地现未办理转变用途的手续，该土地地上也没有进行非法建设，与之相关的合同履行问题，有待双方继续协商，并不影响合同效力。综上，涉案合同没有违反法律的强制性规定，应予继续生效。原审判决以将来可能存在的问题为由，将合同履行与合同效力混为一谈，导致错误判决，应当予以纠正。
西华小组辩称，涉案合同依法无效。涉案土地的性质为集体所有的农用地，宝润公司征用该地的目的，显然是用于房地产开发建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定，涉案土地涉及农用地性质的变更，必须依法办理审批手续。同时，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，涉案土地在起诉之前并未获得变更土地性质的审批手续，也未获得转让土地使用权的许可，因此，涉案合同应为无效，宝润公司应返还涉案土地给西华小组。
冯宝潮二审无作答辩。
西华小组向原审法院起诉请求：1、双方于2008年1月29日签订的《征用土地合同》无效。2、宝润公司将位于新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩土地（见附图）返还给西华小组。3、本案案件受理费由宝润公司承担。
原审法院认定事实：2008年1月29日，西华小组与宝润公司签订《征用土地合同》，约定：宝润公司拟通过政府依法征用属西华小组集体所有的座落在新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩自留地用于房地产开发项目，价格为每亩70000元（含土地补偿、安置补偿、村民社会保险费、富余劳动力安置补偿、历年投入基本农田建设补偿、青苗补偿、地上附着物补偿费用），总金额为6485500元，该地上荔枝树保留归宝润公司，宝润公司支付20000元补偿费，以上合计金额6505500元；宝润公司在双方签订协议后10个工作日内一次付清款项，协议生效；西华小组收到全部款项后，无条件协助宝润公司依照规定办理转名及土地登记手续，包括将土地由集体所有土地变更为国有土地，由农业用地变更为建设用地再变更为商住用地的一切手续；宝润公司负责向政府申请征用土地并承担有关费用；如土地挂牌拍卖，宝润公司应参加竞投，西华小组应积极配合和支持；如一方未履行合同规定的义务应视为违反合同，违约方应负责向一方赔偿违约引起的一切直接和可得利益的损失等等。上述合同有一附图及附有西华小组村民的签名表。宝润公司于2008年1月16日和2008年2月4日通过银行转帐分别支付30万元和6205500元给西华小组，并由西华小组于2008年2月4日出具确认收到“打牙围”征地款6505500元的收据。西华小组于2008年2月5日以每人每份3250元分配了征地款6077500元，后又于2008年2月18日将征地款19500元分配给四人。2014年2月12日，西华小组在涉案土地上发出通知，内容为“兹有宝润公司购买打牙围（土名）的地块交回给该公司使用”。2014年10月29日，宝润公司在涉案土地上公告，认为有人非法占用土地，要求立即停止侵权行为，将土地交回宝润公司。2014年11月22日，宝润公司与冯宝潮签订《租赁合同》，约定宝润公司将江门市新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩和5.39亩出租给冯宝潮从事农业种植，租赁期为2015年1月1日至2024年12月31日止。该《租赁合同》签订后，宝润公司便将涉案土地交付冯宝潮用于种植新会柑，冯宝潮依约向宝润公司支付合同按金及在每季度前支付下季度的租金。后西华小组的村民认为涉案土地存在非法转让，向江门市国土资源局新会分局进行信访，该局于2015年4月28日作出《关于叶国悦等村民信访事项的调查答复》，对关于非法转让打牙围（土名）地块98亩的问题答复为“2015年1月8日我分局对天禄村西华村民小组涉嫌土地犯罪案件，已移送到江门市公安局新会分局立案侦查”。后村民不服上述答复，申请信访复查，广东省国土资源厅于2015年8月21日作出《广东省国土资源厅信访事项复核意见书》对关于非法转让92.65亩土地问题作出复核意见“上述合同所称的征地事实一直未发生，也未向国土部门申报，涉事土地仍为农用地。2015年1月8日，江门市国土资源局新会分局根据你们的投诉线索，已对西华村民小组涉嫌土地犯罪案件依法移送江门市公安局新会分局立案侦查”。2015年5月14日，江门市新会区人民检察院向西华小组发出通知书，决定受理西华小组申请该院对其与宝润公司农业承包合同纠纷一案支持起诉。西华小组遂于2015年6月23日向原审法院提起诉讼。
另查明，2007年11月28日，涉案“打牙围”土地经西华村民代表会议和征得该村户代表签名同意出让的。原审法院经向江门市新会区国土资源档案馆查询涉案“打牙围”土地，没有登记资料。涉案土地至原审判决作出前没有办理过任何变更土地性质及出让手续。
原审法院认为：本案是合同纠纷。本案的争议焦点是：一、西华小组与宝润公司于2008年1月29日签订的《征用土地合同》的效力如何？二、西华小组请求宝润公司返还涉案打牙围92.65亩土地是否合法有据？
对于涉案《征用土地合同》的效力问题。涉案土地的性质为集体所有的农用地，宝润公司征用土地的目的是用于房地产开发，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”和第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案土地涉及到农用地性质的变更，必须根据上述规定程序办理相关审批手续。同时，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，涉案土地至起诉前仍未获得有批准权的人民政府批准变更土地性质并同意西华小组转让土地使用权，因此，西华小组与宝润公司于2008年1月29日签订的《征用土地合同》应为无效合同，西华小组请求确认征用土地合同无效，原审法院予以支持。
对于西华小组请求宝润公司返还涉案土地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，宝润公司基于该合同而取得涉案土地的使用权，因涉案征用土地合同无效，宝润公司应返还涉案土地使用权给西华小组，故西华小组请求宝润公司返还涉案土地，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：
一、确认西华小组与宝润公司于2008年1月29日签订的《征用土地合同》无效；
二、宝润公司应于本判决发生法律效力之日起30日内返还座落在新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩土地的使用权给西华小组。
案件受理费100元，由宝润公司负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审判决查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原审判决将本案定性为合同纠纷不够贴切，本院予以纠正。对于宝润公司上诉认为涉案合同已经约定通过合法的农用地转用和征地方式获得涉案土地使用权，涉案土地也未被实际投入建设使用，故该合同不应认定为无效合同的问题。本院具体分析如下：
宝润公司与西华小组在涉案合同中主要约定由宝润公司通过支付全包价的方式获得在涉案土地之上开发房地产的权利，该合同同时约定无论转用、征地成功与否，均排除西华小组在订约、收款之后再行获得征地补偿、与他人协商转让或合作开发、享受政府优惠政策以及在公开竞投过程中获得高于全包价部分利润的权利，因此，该合同的性质应当属于土地使用权转让合同。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。由前述规定可以得知，宝润公司获得建设用地的途径只有申请使用国有土地，或以特定用途为前提、经依法审批而使用农民集体所有的土地。
若属前一情形，鉴于涉案土地至起诉前仍然属于农用地且未履行行政审批程序的事实，涉案合同依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定应当被认定无效。
若属后一情形，因涉案合同并非约定通过宝润公司出资、西华小组出地的方式共同开发建设，而是约定宝润公司受让之后单方开发利用涉案土地，且本案未有证据显示拟建项目属于前述法律规定的除外范畴，根据前述法律第四十四条第一款和第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案合同亦应被确认无效。
对于宝润公司主张双方拟通过合法途径获得土地使用权的问题，因相关约定只是双方完成交易的手段而非最终目的，且审批程序瑕疵如上所述至今未被补正，涉案土地仍然处于禁止出让、转让、出租用于非农业建设的范围，故涉案合同对该地块使用权予以转让的约定违反法律的强制性规定。宝润公司据此主张合同有效，缺乏事实基础且不符合法律规定，本院不予支持。此外，宝润公司主张涉案土地至今不存在用作非农建设的事实属实，但有关的占用事实对合同效力没有实质性影响，更不可能成为合同有效的充分理由，故本案还应如上分析所述认定合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，鉴于涉案合同归于无效，宝润公司依法应当返还其占用的涉案土地。宝润公司上诉主张驳回西华小组关于返还土地的请求不符合本案事实，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实属实，处理结果恰当，本院予以维持；宝润公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由江门市新会区宝润置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 陈侃伦
审判员 李雁羽
二〇一六年十二月十七日
书记员 刘现流
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤07民终2149号
上诉人（原审被告）：江门市新会区宝润置业发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城西门路新世纪广场（F区）。
法定代表人：邓兆强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组。住所地：广东省江门市新会区会城街道天禄村民委员会。
负责人：叶权亮，该村小组组长。
委托诉讼代理人：叶国悦，该村村民。
原审第三人：冯宝潮，男，1967年6月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
上诉人江门市新会区宝润置业发展有限公司（以下简称“宝润公司”）因与被上诉人江门市新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组（以下简称“西华小组”）、原审第三人冯宝潮确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宝润公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回西华小组的所有诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由西华小组负担。主要事实和理由如下：本案原审适用法律错误，双方于2008年1月29日签订的《征用土地合同》合法有效，西华小组请求确认该合同无效于法无据。一、合同双方均具备完全民事行为能力，约定的合同内容为双方真实意思表示，依照法律及行政规章的规定，该合同无需办理审批、登记手续便可生效，因此，该合同具备生效的积极要件。二、该合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，具备生效的消极要件。原审法院认为该合同违反了我国《土地管理法》第四十四条、第六十三条以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，从而认定合同无效，属于适用法律错误。首先，前述法律第四十四条的规定，是农用地转为建设用地应当办理手续，但涉案合同已经约定了必须办理相关手续，因此没有违反前述法律规定。其次，前述法律第六十三条规定并没有禁止集体所有土地使用权在办理相关征用手续之后成为国有土地，再行出让，而涉案土地本就是约定了根据法定程序办理土地使用权征用手续，成为国有用地之后再通过法定程序出让，与法律规定并不冲突。再次，原审判决将该合同定性为土地转让合同，从而根据前述司法解释第九条的规定将合同确认无效，显属适用法律错误。一方面，双方的真实意思表示并非土地使用权的直接转让，这有合同第一条的规定可以印证。涉案合同第四条还约定宝润公司先向政府申请征用土地，并依法办理相关的所有合法手续，第五条则约定宝润公司在拍卖过程中不能取得土地的应对方案，相应内容与转让土地使用权有着本质上的区别。原审判决关于双方当事人的真实意图明显产生曲解。另一方面，原审判决针对的是国有土地使用权的转让合同纠纷，但涉案土地现状并非国有土地，因此不应适用该项规定。三、合同双方均确认涉案土地现未办理转变用途的手续，该土地地上也没有进行非法建设，与之相关的合同履行问题，有待双方继续协商，并不影响合同效力。综上，涉案合同没有违反法律的强制性规定，应予继续生效。原审判决以将来可能存在的问题为由，将合同履行与合同效力混为一谈，导致错误判决，应当予以纠正。
西华小组辩称，涉案合同依法无效。涉案土地的性质为集体所有的农用地，宝润公司征用该地的目的，显然是用于房地产开发建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定，涉案土地涉及农用地性质的变更，必须依法办理审批手续。同时，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，涉案土地在起诉之前并未获得变更土地性质的审批手续，也未获得转让土地使用权的许可，因此，涉案合同应为无效，宝润公司应返还涉案土地给西华小组。
冯宝潮二审无作答辩。
西华小组向原审法院起诉请求：1、双方于2008年1月29日签订的《征用土地合同》无效。2、宝润公司将位于新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩土地（见附图）返还给西华小组。3、本案案件受理费由宝润公司承担。
原审法院认定事实：2008年1月29日，西华小组与宝润公司签订《征用土地合同》，约定：宝润公司拟通过政府依法征用属西华小组集体所有的座落在新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩自留地用于房地产开发项目，价格为每亩70000元（含土地补偿、安置补偿、村民社会保险费、富余劳动力安置补偿、历年投入基本农田建设补偿、青苗补偿、地上附着物补偿费用），总金额为6485500元，该地上荔枝树保留归宝润公司，宝润公司支付20000元补偿费，以上合计金额6505500元；宝润公司在双方签订协议后10个工作日内一次付清款项，协议生效；西华小组收到全部款项后，无条件协助宝润公司依照规定办理转名及土地登记手续，包括将土地由集体所有土地变更为国有土地，由农业用地变更为建设用地再变更为商住用地的一切手续；宝润公司负责向政府申请征用土地并承担有关费用；如土地挂牌拍卖，宝润公司应参加竞投，西华小组应积极配合和支持；如一方未履行合同规定的义务应视为违反合同，违约方应负责向一方赔偿违约引起的一切直接和可得利益的损失等等。上述合同有一附图及附有西华小组村民的签名表。宝润公司于2008年1月16日和2008年2月4日通过银行转帐分别支付30万元和6205500元给西华小组，并由西华小组于2008年2月4日出具确认收到“打牙围”征地款6505500元的收据。西华小组于2008年2月5日以每人每份3250元分配了征地款6077500元，后又于2008年2月18日将征地款19500元分配给四人。2014年2月12日，西华小组在涉案土地上发出通知，内容为“兹有宝润公司购买打牙围（土名）的地块交回给该公司使用”。2014年10月29日，宝润公司在涉案土地上公告，认为有人非法占用土地，要求立即停止侵权行为，将土地交回宝润公司。2014年11月22日，宝润公司与冯宝潮签订《租赁合同》，约定宝润公司将江门市新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩和5.39亩出租给冯宝潮从事农业种植，租赁期为2015年1月1日至2024年12月31日止。该《租赁合同》签订后，宝润公司便将涉案土地交付冯宝潮用于种植新会柑，冯宝潮依约向宝润公司支付合同按金及在每季度前支付下季度的租金。后西华小组的村民认为涉案土地存在非法转让，向江门市国土资源局新会分局进行信访，该局于2015年4月28日作出《关于叶国悦等村民信访事项的调查答复》，对关于非法转让打牙围（土名）地块98亩的问题答复为“2015年1月8日我分局对天禄村西华村民小组涉嫌土地犯罪案件，已移送到江门市公安局新会分局立案侦查”。后村民不服上述答复，申请信访复查，广东省国土资源厅于2015年8月21日作出《广东省国土资源厅信访事项复核意见书》对关于非法转让92.65亩土地问题作出复核意见“上述合同所称的征地事实一直未发生，也未向国土部门申报，涉事土地仍为农用地。2015年1月8日，江门市国土资源局新会分局根据你们的投诉线索，已对西华村民小组涉嫌土地犯罪案件依法移送江门市公安局新会分局立案侦查”。2015年5月14日，江门市新会区人民检察院向西华小组发出通知书，决定受理西华小组申请该院对其与宝润公司农业承包合同纠纷一案支持起诉。西华小组遂于2015年6月23日向原审法院提起诉讼。
另查明，2007年11月28日，涉案“打牙围”土地经西华村民代表会议和征得该村户代表签名同意出让的。原审法院经向江门市新会区国土资源档案馆查询涉案“打牙围”土地，没有登记资料。涉案土地至原审判决作出前没有办理过任何变更土地性质及出让手续。
原审法院认为：本案是合同纠纷。本案的争议焦点是：一、西华小组与宝润公司于2008年1月29日签订的《征用土地合同》的效力如何？二、西华小组请求宝润公司返还涉案打牙围92.65亩土地是否合法有据？
对于涉案《征用土地合同》的效力问题。涉案土地的性质为集体所有的农用地，宝润公司征用土地的目的是用于房地产开发，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”和第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案土地涉及到农用地性质的变更，必须根据上述规定程序办理相关审批手续。同时，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，涉案土地至起诉前仍未获得有批准权的人民政府批准变更土地性质并同意西华小组转让土地使用权，因此，西华小组与宝润公司于2008年1月29日签订的《征用土地合同》应为无效合同，西华小组请求确认征用土地合同无效，原审法院予以支持。
对于西华小组请求宝润公司返还涉案土地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，宝润公司基于该合同而取得涉案土地的使用权，因涉案征用土地合同无效，宝润公司应返还涉案土地使用权给西华小组，故西华小组请求宝润公司返还涉案土地，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：
一、确认西华小组与宝润公司于2008年1月29日签订的《征用土地合同》无效；
二、宝润公司应于本判决发生法律效力之日起30日内返还座落在新会区会城街道天禄村民委员会西华村民小组打牙围（土名）92.65亩土地的使用权给西华小组。
案件受理费100元，由宝润公司负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，原审判决查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原审判决将本案定性为合同纠纷不够贴切，本院予以纠正。对于宝润公司上诉认为涉案合同已经约定通过合法的农用地转用和征地方式获得涉案土地使用权，涉案土地也未被实际投入建设使用，故该合同不应认定为无效合同的问题。本院具体分析如下：
宝润公司与西华小组在涉案合同中主要约定由宝润公司通过支付全包价的方式获得在涉案土地之上开发房地产的权利，该合同同时约定无论转用、征地成功与否，均排除西华小组在订约、收款之后再行获得征地补偿、与他人协商转让或合作开发、享受政府优惠政策以及在公开竞投过程中获得高于全包价部分利润的权利，因此，该合同的性质应当属于土地使用权转让合同。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。由前述规定可以得知，宝润公司获得建设用地的途径只有申请使用国有土地，或以特定用途为前提、经依法审批而使用农民集体所有的土地。
若属前一情形，鉴于涉案土地至起诉前仍然属于农用地且未履行行政审批程序的事实，涉案合同依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定应当被认定无效。
若属后一情形，因涉案合同并非约定通过宝润公司出资、西华小组出地的方式共同开发建设，而是约定宝润公司受让之后单方开发利用涉案土地，且本案未有证据显示拟建项目属于前述法律规定的除外范畴，根据前述法律第四十四条第一款和第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，涉案合同亦应被确认无效。
对于宝润公司主张双方拟通过合法途径获得土地使用权的问题，因相关约定只是双方完成交易的手段而非最终目的，且审批程序瑕疵如上所述至今未被补正，涉案土地仍然处于禁止出让、转让、出租用于非农业建设的范围，故涉案合同对该地块使用权予以转让的约定违反法律的强制性规定。宝润公司据此主张合同有效，缺乏事实基础且不符合法律规定，本院不予支持。此外，宝润公司主张涉案土地至今不存在用作非农建设的事实属实，但有关的占用事实对合同效力没有实质性影响，更不可能成为合同有效的充分理由，故本案还应如上分析所述认定合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，鉴于涉案合同归于无效，宝润公司依法应当返还其占用的涉案土地。宝润公司上诉主张驳回西华小组关于返还土地的请求不符合本案事实，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实属实，处理结果恰当，本院予以维持；宝润公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由江门市新会区宝润置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李立辉
审判员陈侃伦
审判员李雁羽
二○一六年十二月十七日
书记员刘现流