安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐江民一初字第00223号
原告：李益，男，1982年11月11日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。
委托代理人：袁良燕，安徽剑戈律师事务所律师。
被告：叶有坤，男，1973年11月2日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。
原告李益与被告叶有坤租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理。依法组成由审判员李革会担任审判长、审判员汪涛、人民陪审员吴宗四参加评议的合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。原告李益及其委托代理人袁良燕、被告叶有坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李益诉称：2012年8月9日，李益、叶有坤共同签订《厂房租赁合同》，双方约定租赁期自2012年8月10日至2017年8月10日，租期5年，租金为6.5万元，并约定“在租赁期内，若遇乙方欠租金一月，甲方在书面通知五日内，乙方未支付，甲方有权停止乙方使用”等内容。之后，李益因资金周转困难，只先付3.5万元租金，另有3万元租金未付。对此，叶有坤当时同意缓付。李益经营三个月之后，因资金困境未解除，于2012年10月30日，与胡代娣签订承包协议，将厂房、设备及其配套设施一并租给胡代娣生产经营。胡代娣经营期间，叶有坤天天过去向其讨要租金，并以停电相威胁。期间，叶有坤多次剪断厂房电线。2013年2月19日，胡代娣代李益支付下剩租金3万元给叶有坤，叶有坤拒绝接受，并阻止胡代娣开工生产。叶有坤将厂房门锁更换，拒绝李益和胡代娣将设备搬走。后叶有坤擅自将部分设备出售，并将剩余设备租赁给他人使用至今。2012年12月15日，叶有坤要求胡代娣购买李益的设备并租赁期厂房，后因价格问题未达成协议。叶有坤见购买没有希望，便要李益出具3万元租金的条子，同时要求3分利，并要求将及其设备抵押给叶有坤。另，李益的浪雅服饰原是个体工商户，现已注销。为维护李益的合法权益，特起诉要求解除原、被告之间的租赁协议；要求叶有坤赔偿其因违约给原告造成的损失117310.97元（含承包给胡代娣的租金损失69999.97元、赔偿给胡代娣经营损失40000元、原告装修款7311元）；要求被告归还原告机械设备；确认原告于2012年12月15日出具给被告的欠条无效。
叶有坤在庭审中辩称：李益与叶有坤之间的《厂房租赁合同》真实有效，李益未按约定支付房屋租金；李益诉称的损失不是事实，其服装厂未能开工系其无法经营所致；李益于2012年12月15日出具给被告的承诺书真实有效；李益在2012年农历年底前分两次撬开厂房大门，搬走部分机械设备，剩余机械设备以泥河派出所记录为准；叶有坤多次向李益催讨租金为果，且其拒绝按承诺书履行义务，并强行搬走抵押机械设备，造成叶有坤经济损失；若李益愿意赔偿叶有坤损失，叶有坤同意返还其剩余机械设备。
经审理查明：位于庐江县泥河镇大岭菜市场附近的五间门面房上、下二层，楼后二层小楼六间房屋（以下简称“厂房”）属叶有坤所有。2012年8月9日，叶有坤与李益签订《厂房租赁合同》，约定：1、叶有坤将厂房租赁给李益使用；2、租赁期自2012年8月10日至2017年8月10日，租期暂定五年；3、租金65000元每年，租金一次性支付，下一年度提前二月支付；4、租赁期内，如遇李益欠交租金一月，叶有坤在书面通知五日内，李益未支付，叶有坤有权停止李益使用，厂房内有关设施，所造成的损失均有李益负责。若租金二月未付，叶有坤有权解除合同，叶有坤以信函方式书面通知李益之日起，合同自动终止，如李益提前解除合同，需提前六个月告之，并支付当月租金三倍款项作为赔偿；5、合同未尽事宜，经双方协商一致后，可签订补充。合同经双方签字盖章，并收到乙方支付费用后生效。合同签订时，李益支付租金10000元。此后，经叶有坤多次催讨，截止到2012年10月，李益陆续支付租金25000元。2012年10月30日，李益未经叶有坤同意，以庐江县浪雅服饰有限公司名义与胡代娣签订厂房承包协议，将厂房转租给胡代娣，租赁期自2012年11月1日至2014年11月1日。2012年11月中旬，叶有坤得知李益将厂房转租给胡代娣，未表示异议。此后，叶有坤多次向李益和胡代娣催讨下欠30000元租金，对方一直未付。2012年12月15日，李益因资金周转困难，向叶有坤出具承诺书，内容为“本人李益欠叶有坤房租三万元整，自2012年8月按日计算利息1分，在12月底付清。如12月底没付清欠款及利息，就以3分利息计算至2012年腊月底，如果仍未付清，我自愿将厂里所有机器及设施抵押给叶有坤，空说无凭，立字据。承诺人：李益；证明人：胡代娣”。2013年2月3日（2012年农历12月23日），胡代娣经营的服装厂放假，放假时，胡代娣搬走厂房内部分机械。另应叶有坤要求，将厂房钥匙交予叶有坤。2013年2月5日（2012年农历12月25日），李益撬开厂房门锁搬走部分机械和办公设备。2013年2月9日（2012年农历12月29日），叶有坤得知厂房被撬，遂报警至泥河镇派出所。至此，李益仍未支付下欠租金。2013年2月19日（农历1月10日），胡代娣要求搬走剩余机械，李益未予准许，叶有坤亦拒绝其要求。此后，厂房一直处于关闭状态。2013年8月30日，叶有坤与夏明龙签订《厂房租赁合同》，将厂房租赁给夏明龙，租赁期自2013年8月30日起。本案审理期间，叶有坤以李益欠其房租及违约为由，向庐江县人民法院另行提起诉讼。
证明以上事实的证据有：1、原告临时居民身份证申领登记表，证明原告的主体身份情况；2、原、被告之间签订的《厂房租赁合同》，证明原、被告签订合同时间以及合同约定情况；3、原告与胡代娣签订的《承包协议》，证明原告将厂房转租的情况；4、承诺书，证明原告向被告出具承诺书以及承诺书约定支付利息和财产质押的情况；5、庐江县公安局泥河派出所询问笔录，证明2012年农历12月底叶有坤报警的事实；6、原、被告的当庭陈述和辩解。以上证明案件事实的证据，业经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，本院对此予以确认。
本院认为：公民的合法的民事权益受法律保护。李益与叶有坤自愿签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同应为合法、有效合同，双方理应按合同约定履行各自义务。合同签订后，李益虽支付部分租金，但叶有坤同意下剩租金由李益出具承诺书，故双方理应按承诺书履行义务。因该承诺书形式、内容均不违反法律规定，故李益要求确认承诺书无效无事实和法律依据，本院对此不予支持。李益虽未经叶有坤同意，将厂房转租给胡代娣，但叶有坤知道后未表示异议，故李益与叶有坤之间的租赁关系不因转租而受影响，故次承租人胡代娣有义务直接向出租人叶有坤履行支付厂房租金的义务，出租人叶有坤也可以直接要求次承租人胡代娣支付租金。胡代娣未向叶有坤支付租金，李益亦未按照承诺书约定支付租金，其违约在先，故其要求叶有坤赔偿其因转租造成胡代娣租金损失和经营损失于法无据，本院对此不予支持；叶有坤虽未按照合同约定书面通知李益要求解除合同，但其将厂房租赁给夏明龙，系以自己的行为表明不再将厂房租赁给李益，故李益可以依法解除《厂房租赁合同》，故对原告该项诉讼请求予以支持。李益欠付租金，出具承诺书表明以厂房内所有机器及设施作为质物质押给叶有坤。到期后李益未按承诺书履行义务，非经质权人即叶有坤允许不得要求返还质物，故其要求叶有坤返还机械设备于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告李益与被告叶有坤于2012年8月9日签订的《厂房租赁合同》；
二、驳回原告李益其他诉讼请求。
案件受理费2890元，由原告李益负担1890元，被告叶有坤负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李革会
审 判 员 汪 涛
人民陪审员 吴宗四
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 房希彤
附：本案适用相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
效。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。