莱芜市钢城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1203执异8号
案外人：徐楷，男，满族，住济南市历城区。
委托代理人：朱崇理，女，汉族，住莱芜市钢城区。
申请执行人：莱芜市城子坡建筑安装公司施工四队,住所地：莱芜经济开发区钢城分区付家桥村，组织机构代码：16954200-8。
负责人：付新国，该公司经理。
委托代理人：李爱民，山东鲁中环宇律师事务所律师。
被执行人：新泰市桂隆房地产开发有限公司法定代表人：朱慧锦，该公司经理。
在本院执行申请执行人莱芜市城子坡建筑安装公司施工四队(以下简称城子坡公司施工四队)与被执行人新泰市桂隆房地产开发有限公司（以下简称桂隆公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人徐楷对我院于2013年12月31日作出（2013）钢执字第90号执行裁定书裁定查封新泰市桂隆房地产开发有限公司所有的位于莱芜市钢城区汶水二区6号楼二单元1层西户和三单元1层东户房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐楷称：
2007年6月至2010年3月，被执行人新泰市桂隆房地产开发有限公司法定代表人朱崇理受朱春莉和徐波生前及临终嘱托，为徐楷购买位于莱芜市钢城区汶水二区6号楼二单元1层西户和三单元1层东户房产各一套。朱崇理将160万购房款分次交至朱慧锦或朱慧锦的涵桂隆经贸有限公司及耿佃柱的莱芜市玉鼎房地产开发有限公司新泰分公司的账户。法院查封房产属案外人徐楷所有，请求法院中止（2013）钢执字第90号执行裁定书对汶水二区6号楼2单元1层西户和3单元1层东户房产的执行。
案外人徐楷为证实自己的主张提供如下证据：
证据一，转款记录8笔，分别为：1.电汇凭证一张，用于证实2007年6月26日，从莱芜市田旭经贸有限公司（法定代表人朱崇理）转给朱慧锦70万元；2.现金缴款单一份，用于证实2010年1月7日朱崇理存入莱芜市涵桂隆经贸有限公司（法定代表人朱慧锦）30万元现金；3.现金缴款单一份，用于证实2010年1月20日，朱崇理存入莱芜市涵桂隆经贸有限公司4万元现金；4.现金缴款单一份，用于证实2010年2月9日朱崇理存入莱芜市涵桂隆经贸有限公司5万元现金；5.现金缴款单一份.用于证实2010年3月26日朱崇理存入莱芜市涵桂隆经贸有限公司10万元现金；6.莱芜市玉鼎房地产开发有限公司新泰分公司给孙运强出具的收据两份，用于证实朱春莉曾代莱芜市玉鼎房地产开发有限公司新泰分公司偿还孙运强20万元，用于支付房款；7.同时主张2010年1月13日朱崇理存入莱芜市涵桂隆经贸有限公司20万元，但未提交证据予以证实。
证据二，徐楷与莱芜市玉鼎房地产开发有限公司汶水二区项目部签订的购房合同两份及莱芜市玉鼎房地产开发有限公司出具的收据两份。
申请执行人城子坡公司施工四队称：
异议人的异议不能成立，没有证据证明异议人将购房款打入被执行人的账户，请求法院依法驳回案外人异议。
被执行人桂隆公司称：
案外人徐楷确已将涉案两套房产的房款共计160万元交由我公司，该款项也用于了房地产的开发项目。我公司同意案外人的请求。
本院查明：
城子坡公司施工四队与桂隆公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理过程中，经城子坡建安施工四队申请，本院于2011年8月24日作出（2011）钢民初字第753号查封公告，查封公告载明“查封桂隆房地产开发公司开发的位于钢城区汶水二区6号住宅楼一栋”。2012年6月10日，本院作出（2013）钢民初字第753号民事判决书，判令桂隆公司支付城子坡公司施工四队工程款1946933.01元。因桂隆公司未履行判决书确定的义务，城子坡公司施工四队向本院申请执行，本院在执行过程中于2013年12月31日继续查封了被执行人桂隆公司所有的位于莱芜市钢城区汶水二区6号楼二单元一层西户和三单元一层东户等房产21套。
2011年5月1日及6月1日，案外人徐楷与分别与桂隆公司、莱芜市玉鼎房地产开发有限公司汶水二区项目部签订《房屋买卖合同》两份，桂隆公司将其开发的位于莱芜市钢城区汶水二区6号楼3单元1层东户及2单元1层西户出售给徐楷，同日由莱芜市玉鼎房地产开发有限公司汶水二区项目部出具两份各80万元的购房收据。两套房产至今未办理房权证、土地证登记手续。
听证过程中，案外人及被执行人均陈述，在分次缴纳的房款后，均出具了收据，但案外人及被执行人均未在本院指定期限内提交原始收据。
本案诉争房产的开发商原为莱芜市玉鼎房地产开发有限公司汶水二区项目部，后该项目部设立公司为现在的被执行人桂隆公司。
朱崇理、朱春莉、朱慧锦系亲姐妹关系，朱春莉与徐波系夫妻关系，徐楷为朱春莉与徐波之子。
本院认为：
本案争议焦点为：案外人徐楷是否对被执行人开发的两套房产享有所有权，能否产生阻却诉争债权执行的法律效力。
案外人是否对执行标的享有能够产生阻止执行效力的实体权利，是人民法院审查执行异议应予认定的核心问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的按照登记机构的登记判断，无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，诉争房产系被执行人开发商品房。案外人徐楷虽与被执行人签订了《房屋买卖合同》，但案外人徐楷是否按照《房屋买卖合同》约定履行了付款义务且实际占有该房产，是本院审查的重点。案外人提交部分证据用于证实交付房款的主张，所列证据涉及多个交款单位及个人，收款单位均不是本案被执行人，并无证据证实被执行人已实际收取房款。同时证据显示多次交款，且时间跨度大，数额不等，按正常的交易习惯，应由被执行人分次出具交款收据，而不是出具总收据。被执行人虽对案外人的主张表示认可，但综合考虑案外人与被执行人法定代表人的利害关系，其口头证言不能单独作为定案依据，案外人及被执行人在本院指定期限内未提交相关证据，应依法承担对自己不利的法律后果。
综上，案外人徐楷的异议请求，证据不足，不能证实其已支付全部购房款并对房屋实际占有的主张，不能产生阻却法院查封的法律效力，其主张本院不予支持。本院作出的（2013）钢执字第90号执行裁定书，认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定如下：
驳回案外人徐楷的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 弭 强
代理审判员 李秀英
人民陪审员 张传增
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 王晓群
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条
案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条
人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。