乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第441号
原告：胡美娥。
委托代理人：王雪莲，新疆星河律师事务所律师。
委托代理人：王金茸，新疆星河律师事务所律师。
被告：新疆玉树实业发展有限公司。
法定代表人：黄博诚，该公司总经理。
委托代理人：康存祥，新疆博通律师事务所律师。
委托代理人：郭春燕。
第三人：新疆国际商贸城有限责任公司。
法定代表人：白洁，该公司董事长。
委托代理人：田军。
委托代理人：薛华。
原告胡美娥与被告新疆玉树实业发展有限公司（以下简称玉树公司）第三人新疆国际商贸城有限责任公司（以下简称商贸城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员汤秀斌独任审判，于2014年2月24日、同年3月11日公开开庭进行了审理。原告胡美娥的委托代理人王雪莲、王金茸、被告新疆玉树公司法定代表人黄博诚、委托代理人康存祥、郭春燕、第三人商贸城的委托代理人田军、薛华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡美娥诉称，2013年5月27日被告收取原告管理费和租金21312元（2013年7月28日—2014年1月27日），收取完租金和管理费后，原告才知道原告租用商铺是被告租赁新疆国际商贸城有限责任公司楼房（以下简称商贸城）租赁期限是2003年3月4日始至2013年9月9日止，被告在原告不知情的情况下，恶意骗取原告租金和管理费，原告向被告要求返还骗取的租金和管理费，被告拒绝退还，而房屋所有权人商贸城已终止与被告的合同，与原告签订了租赁合同，现原告诉诸法院请法院支持原告的诉讼请求。
被告玉树实业公司辩称，我方不认可原告诉讼请求，涉案房屋其中B区的经营权是被告在相关部门许可下建设的，使用权归我方所有。同时我方亦享有优先续租权，即使不优先租赁，也应当由我方进行续租，不存在退还租金及管理费的问题。我方收取一部分是租金，一部分是管理费，管理费不是租金不存在返还义务。所以，不同意原告的诉讼请求。
第三人商贸城辩称，我方与被告玉树公司的租赁合同到期，被告在到期后收取租金应当返还原告。我方对8号楼土地享有使用权在我方与被告签订的租赁合同中约定，租赁合同到期后被告玉树公司无条件返还建筑物。所以我方对被告的辩称不予认可。
经审理查明，一、2003年3月4日，被告玉树公司（乙方）与第三人原名称为新疆国际商贸城口岸管理委员会（甲方）（现第三人商贸城）签订《租赁合同》一份。约定：甲方将钱塘江路27号新疆国际商贸城国家二类口岸七号楼南面面积约为1282平方米，包括面积内地表大棚及21间房屋出租给乙方使用，其中含两间商店和两间饭馆；租赁期限自2003年3月4日至2013年3月3日止；租赁场地年租金320000元，第5年在原有租金基础上每年累积递增3%；合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金300000元；租金付款方式按季度支付。甲方义务：协助乙方清理原场地属于甲方原因所致的遗留问题，正常情况下为乙方提供水、电、暖的供应，负责打通六号楼南侧直通六号楼的通道。乙方义务：乙方按照规划、消防部门的要求及规定，可在所租场地建两层建筑，其中一层可做门面或库房，二层可做库房，但所有设计、建造方案必须经甲方书面同意；租赁期限内乙方必须服从甲方整体规划及管理。合同第十二条约定合同到期后，乙方所建的建筑物必须完好无损无条件交给甲方。
二、2003年4月9日被告与第三人商贸城在租赁合同的基础上签订第一份补充协议，对450000元租金相关费用予以部分折抵。约定变更了租赁期限及租金给付方式。第一份补充协议将租赁期限变更为2003年4月10日至2013年4月9日止，租赁期为十年。第一份补充签订后，双方实际履行。
三、2004年11月26日被告玉树公司与第三人商贸城签订第二份补充协议。约定对该市场在建设过程中因诸多原因造成晚开业14个月予以处理。对相关费用予以折抵进行补偿，再次对租赁期限予以变更。将租赁期限延长至2013年9月9日止，第二份补充协议也按约履行。
四、2003年8月由被告玉树公司以第三人商贸城名义所建商贸城国家二类口岸七号楼南面8号楼工程竣工。被告玉树公司将8号楼分为AB区域，同时开始对外招商，进行二次转租。2013年9月9日被告玉树公司与第三人商贸城签订的租赁合同到期，第三人商贸城要求被告交付租赁房屋时，被告玉树公司对于8号楼A区的房屋产权、土地均没有异议。亦同意原告要求其返还到期后收取A区商户的摊位使用费。与本案诉请相同的A区四原告诉被告玉树公司返还摊位使用费及保证金案件已以调解方式结案。被告玉树公司对8号楼B区的土地及房屋认为其经营使用权归其所有，不同意返还B区商户缴纳的摊位使用费。被告玉树公司在与第三人商贸城租赁合同到期后，收取B区原告摊位使用费13853元。
五、被告玉树公司与第三人商贸城对于争议B区房屋使用权的问题，第三人商贸城隶属于新疆建工（集团）有限责任公司（下称建工集团）。本院向规划局、土地局调取了土地使用权证、规划手续及宗地图均证明该8号楼市场AB区的土地系临时用地，所建8号楼无正规批建手续系临建房屋，临建手续均为第三人商贸城所有。该事实在2004年3月15日（2003）乌中民一初字第175号判决书中予以认定。认定本案被告玉树公司以商贸城名义向规划部门申报建设工程规划手续，被告玉树公司在租赁合同约定的约1282平方米的土地上有增建行为。即被告玉树公司在本案中辩称租赁合同与现在实际市场面积之间的差额543平方米的经营使用权。
六、被告玉树公司与第三人商贸城的租赁合同应于2013年9月9日到期。被告玉树公司在与第三人商贸城租赁合同即将到期时，收取原告2014年1月27日摊位使用费13853元。原告在被告玉树公司与商贸城租赁合同到期后，与第三人商贸城签订摊位租赁合同并交纳相应摊位使用费。原告在缴纳费用的时间节点上发现被告在与商贸城合同到期后仍收取到期后的摊位使用费，致使原告在同一时间段交纳两份摊位费。现原告要求被告玉树公司返还其无权收取的摊位费及保证金。被告对收取原告保证金及摊位使用费的数额没有异议。
七、被告玉树公司在收取原告摊位使用费时，将该费用分为租金及管理费。经查该行为与其缴纳相关税收具有关联性，其管理费实际均为摊位使用费。
以上事实有租赁合同、两份补充协议、相关票据、临建规划手续、（2003）乌中民一初字第175号判决书、调查笔录、建设用地规划许可证、土地证、原告和第三人的陈述及庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称解释）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此涉案房屋无建设规划手续，被告玉树公司与第三人商贸城签订的租赁合同及补充协议无效。租赁合同虽无效，根据公平原则对产生的租金应以摊位使用费认定。被告玉树公司依据第三人商贸城的委托办理8号楼临建手续并将该楼建设竣工的目的是承租该楼十年的经营权。根据被告玉树公司与第三人商贸城租赁合同约定：合同到期后，被告玉树公司所建的建筑物必须完好无损无条件交于第三人商贸城。租赁合同及补充协议约定的租赁期限已实际履行，合同到期后被告无权收取原告摊位使用费。被告对其辩称未提供有效证据且被告提出超出租赁合同约定面积的经营权问题，因8号楼AB区均系违反城建规划许可手续修建的房屋，属行政违法行为，应由相关行政机关依据相应规章进行处理。故被告的辩称不能成立。关于被告辩称收取原告租金与管理费不能等同的问题，本庭认为根据本案查明的事实和市场同类价格比较，被告将摊位使用费分为摊位使用费和管理费与缴纳税费相关联，就其摊位使用费价格与同类市场价格差距较大，有悖基本经营规则，故对被告辩称的管理费本院认定为摊位使用费。第三人商贸城与原告请求被告玉树公司返还摊位使用费及保证金的诉请无关，故第三人在本案中不承担责任。综上，原告要求被告返还摊位使用费13853元的诉讼请求本院予以支持。计算明细如下：收取2013年7月28日至2014年1月27日租金与管理费共计21312元，共计180天，原告主张2013年10月1日至2014年1月27日期间117天被告已无权收取的租金与管理费13853元（21312元／180天＊117天）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的应当各自承担相应的责任。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定，判决如下：
被告新疆玉树实业发展有限公司返还原告胡美娥摊位使用费13853元。
以上应付款项合计13853元，被告新疆玉树实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡美娥付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的13853元，实际给付标的13853元，占争议标的的100%，案件受理费146.32元（原告胡美娥已预交），因适用简易程序减半收取73.16元，由被告新疆玉树实业发展有限公司负担；剩余诉讼费73.16元，本院依法退还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审判员 汤秀斌
二〇一四年三月十三日
书记员 杨 洋