陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）旬民初字第00786号
原告马银贵（反诉被告），男，回族，教师，住旬阳县蜀河镇红岩碥。
委托代理人常正堂，陕西护正律师事务所律师。
被告李辉（反诉原告），男，汉族，个体工商户，住旬阳县白柳镇。
委托代理人吉涛，陕西智圣律师事务所律师。
原告马银贵与被告李辉房屋租赁及经营权转让合同纠纷一案一案和反诉原告李辉与反诉被告马银贵房屋租赁及经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告马银贵及其委托代理人和被告李辉及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马银贵诉称及辩称，2010年元月1日，被告李辉租用刘芳铭砖混结构房屋一栋（六间十八间），用于开办馨安宾馆，租期5年，已付房租3年。2012年2月28日马银贵与李辉口头达成协议约定由马银贵承接馨安宾馆，并由李辉出具收据一张载明：“今收到马银贵承接馨安宾馆转让首付费伍万元整。剩余款项（10288.00元）在下周二之前一次性付清。口说无凭，以此为据。注明：相关一切手续在钱款两清时接交，若手续变更，甲方（李辉）协助办理，不得以任何理由进行推诿。李辉。2012年2月28日。”在马银贵支付所谓转让首付款50000.00元后，要求李辉办理相关转让手续时才得知，李辉是在没有经过刘芳铭同意的情况下将房屋转租给马银贵，刘芳铭不同意在宾馆转让协议上签字。马银贵与李辉所达成的意向协议缺乏合同成立的必备条件，更不符合《合同法》第224条之规定，2012年2月29日蜀河工商所口头告知马银贵《工商营业执照》不能转让，要求马银贵停止经营。刘芳铭也多次告知马银贵未经其同意，宾馆转让无效。且李辉在经营宾馆期间拖欠水电费3000多元没有交，相关部门告知马银贵不交费就停水、停电，因此也致使马银贵无法正常经营，合同目的不能实现。马银贵多次要求李辉退还宾馆转让款，均无结果。为此起诉诉要求：1、请求依法确认马银贵与李辉之间的口头协议无效。2、请求依法判令李辉返还马银贵支付的50000.00元宾馆转让费。对于李李辉的反诉请求不能成立，依法驳回其反诉请求。
被告李辉（反诉原告）辩称及反诉诉称，2010年1月1日反诉人李辉与蜀河镇街道刘芳铭签订房屋租赁合同，租用刘芳铭6层18间房屋开设宾馆，租期5年，年租金24000.00元，一年一交。租赁合同订立后，反诉人投资22万多元对房间进行装修，投资15万元购置设施、设备，投资1万元办理证照，随后宾馆开业。2012年年初反诉人在宾馆店面张贴转让广告，1月29日被反诉人马银贵找到反诉人协商转让事宜，后经过反复协商，在2月27日双方协商转让价格为同152800.00元，并经过刘芳铭的同意。2月28日被反诉人马银贵给付反诉人转让款50000.00元，约定所欠的102880.00元在3月6日一次性付清，被反诉人同时要求从2月29日开始经营宾馆，反诉人即日将宾馆资产交给被反诉人。3月6日反诉人要求被反诉人支付转让费，被反诉人推诿拖延，后经他人调解无效。但是宾馆从2012年2月29日至今一直由被反诉人实际经营，在其实际经营过程中刘芳铭并没有得提出反对意见，双方的转让口头协议合法有效，且被反诉人已经支付转让费50000.00元并实际经营宾馆。对于本诉应当驳回其本诉请求，并反诉要求：1、确认反诉人转让馨安宾馆资产的协议有效。2、判令被反诉人支付所欠转让费102880.00元及承担违约造成的差旅损失6000.00元。
经审理查明，2010年1月1日，被告李辉与刘芳铭达成书面协议，刘芳铭将其砖混结构房屋一栋（六层十八间），其中房屋内原有物品：燃油锅炉一台、太阳能热水器一台、抽油烟机一台、空调八台、彩色电视机八台（4大3小）、席梦思床一十一张、电视柜八个、床头柜一十个、手动麻将桌一个、沙发七个、洗头床一个、架子床一个（双层）、灭火器二个、吧台椅三个、浴足床一套也一并租赁给李辉，开办馨安宾馆，租期5年。房租原定是每年24000.00元。2011年后房租变更为每年30000.00元，房租一年一交。2012的房租已交清，房租时间为当年的12月30日止。2012年2月28日李辉在刘芳铭不知道的情况下，没有经过刘芳铭的准许，与马银贵达成口头协议，将馨安宾馆及其房屋内原有物品一起以10288.00元的价格转租给马银贵经营，租赁期限二年零八个月，当日马银贵支付李辉馨安宾馆转让费50000.00元，李辉向马银贵出具收据一张载明：“今收到马银贵承接馨安宾馆转让首付费伍万元整。剩余款项（10288.00元）在下周二之前一次性付清。口说无凭，以此为据。注明：相关一切手续在钱款两清时接交，若手续变更，甲方（李辉）协助办理，不得以任何理由进行推诿。李辉。2012年2月28日。”双方在协议后李辉向马银贵移交了馨安宾馆和房屋内原有物品及其相关营业执照、消防安全、卫生许可等证照。马银贵于同年2月29日开始经营馨安宾馆，在经营在过程中，刘芳铭找到马银贵，提出馨安宾馆内其物品，不能擅自转租别人。马银贵就找到李辉同刘芳铭协商。马银贵向刘芳铭提出两个要求：一、要和刘芳铭重新签定房屋租赁合同。二、原来刘芳铭与李辉签定的五年房屋租赁合同，还有二年零八个月承租时间，只能由马银贵使用，刘芳铭不能转租别人。刘芳铭认为李辉与马银贵达成口头协议没有向其告知，李辉违约，其与李辉签定的五年房屋租赁合同自动解除。在2012年12月30日前只承认房屋租赁给李辉。如果2012年12月30日李辉不再继续交纳房租，就将房屋转租给他人。不同意马银贵提出两个要求，并拒绝和马银贵重新签定房屋租赁合同，还不能保证马银贵还有二年零八个月时间承租时间。之后由于馨安宾馆共欠安康供电公司旬阳县蜀河供电所电费5778.47元。其中李辉经营期间欠电费3500.27元，马银贵经营期间欠电费2278.20元。安康供电公司旬阳县蜀河供电所对馨安宾馆停止供电，加之馨安宾馆转让后不能使用原来李辉的营业执照，需要重新办理营业执照才能营业。马银贵经营馨安宾馆一个月后于2012年3月29日停业至今。
以上事实，由马银贵提交收条一张、李辉与刘芳铭房屋租赁协议书、刘芳铭租赁物品清单、拖欠电费通知书；证人XXX的调查笔录二份和原告的陈述等证据证实。
上列证据经过当庭质证，证据具有真实性、合法性、关联性本院予以确认。
李辉提交的其代理人调查XXX、XXX、XXX的证言，因三个证人均没有出庭作证，且与李辉有利害关系，证明的事实被马银贵否认。对此三份证言本院不予认证。
本院认为，1、双方所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是房屋和物品转让的租赁行为，二是馨安宾馆的经营权转让行为。关于房屋和物品转让问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”李辉将其承租刘芳铭的房屋和物品开办馨安宾馆，转让给马银贵，未经房屋和物品所有人刘芳铭的同意和认可，刘芳铭只认可房屋租赁期限为2012年12月30日止。关于馨安宾馆转让行为的问题。双方实际产生的是馨安宾馆经营权的转让（口头）。转让的价款中包括馨安宾馆经营权及馨安宾馆的经营设备、物品。
2、双方民事法律行为的后果。（1）虽然双方转租行为未经原出租人的确认，原出租人刘芳铭只认可房屋租赁期限为2012年12月30日止，但李辉转租给马银贵的行为，仅为李辉未按与刘芳铭原签订协议的约定履行，其理应承担相应的违约责任。但李辉转租给马银贵的转租协议及双方之间的馨安宾馆经营权转让协议，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。（2）马银贵转租馨安宾馆经营权的目的是利用原馨安宾馆使用的房屋、物品、执照及设备继续经营，转租、转让行为是相互联系，不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生的。因马银贵用以经营的房屋只能在2012年12月30日前使用，且要重新办理营业执照和交纳所欠电费才能营业，致使马银贵不能按双方所签协议的约定使用该房屋二年零八个月进行经营，合同目的不能实现。现无继续履行可能，故对双方所签订的馨安宾馆经营权转让协议应予解除。故对于马银贵要求依法确认马银贵与李辉之间馨安宾馆转让的口头协议无效的诉讼请求，本院不予支持。此节系因李辉华违反与刘芳铭所签协议的约定引起的，对此李辉应承担主要过错责任和违约责任，马银贵明知李辉转租行为并未实际取得原出租人刘芳铭的同意，仍与李辉签订上述协议，引起本案纠纷，也应承担一定的责任。李辉交纳的2012年30000.00元房租，月平均房租为2500.00元，从2012年2月到同年12月止，共10个月25000.00元房租应当确认为其经济损失。对李辉返还马银贵支付的50000.00元宾馆转让费的问题，因马银贵至2012年3月29日实际经营馨安宾馆一个月，理应合理扣除该时间的使用费用，承担其一个月的房租2500.00元，由李辉返还马银贵支付的宾馆转让费4750.00。对于李辉的经济损失按照双方的过错责任予以承担，即李辉承担60％的责任，马银贵承担40％的责任，即10000.00元。因李辉与马银贵之间馨安宾馆转让的口头协议被本院判决予以解除，李辉没有证据证明其造成的差旅损失6000.00元，因此李辉要求判令被反诉人支付所欠转让费102880.00元和承担违约造成的差旅损失6000.00元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告马银贵（反诉被告）与被告李辉（反诉原告）口头达成的馨安宾馆转让协议予以解除。
二、原告马银贵（反诉被告）于本判决生效后十日内退还被告李辉（反诉原告）所租赁的刘芳铭房屋一栋（六层十八间）及其房屋内原有物品：燃油锅炉一台、太阳能热水器一台、抽油烟机一台、空调八台、彩色电视机八台（4大3小）、席梦思床一十一张、电视柜八个、床头柜一十个、手动麻将桌一个、沙发七个、洗头床一个、架子床一个（双层）、灭火器二个、吧台椅三个、浴足床一套。
三、被告李辉（反诉原告）被于本判决生效后十日内返还原告马银贵（反诉被告）转让47500.00元。
四、原告马银贵（反诉被告）于本判决生效后十日内赔偿被告李辉（反诉原告）经济损失10000.00元。
五、上述三项和四项相减后，即47500.00元减去10000.00元，由被告李辉（反诉原告）被于本判决生效后十日内返还原告马银贵（反诉被告）转让37500.00元。
六、驳回原告马银贵（反诉被告）请求依法确认马银贵与李辉之间的口头协议无效的诉讼请求。
七、驳回被告李辉（反诉原告）判令被反诉人支付所欠转让费102880.00元及承担违约造成的差旅损失6000.00元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1100.00元，原告马银贵（反诉被告）承担。反诉案件受理费2500.00元由被告李辉（反诉原告）承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。
审 判 长 张 杰
代理审判员 张洪亮
人民陪审员 马荣祥
二〇一二年十一月二十六日
书 记 员 时文豪