浙江省杭州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）浙杭行终字第183号
上诉人（原审原告）王庆卫。
委托代理人姜维连。
被上诉人（原审被告）淳安县城乡建设和城市管理局。
法定代表人余养成。
委托代理人胡爱平。
被上诉人（原审第三人）淳安县粮食局。
法定代表人胡相旗。
委托代理人张承进。
被上诉人（原审第三人）陆正喜。
王庆卫诉淳安县城乡建设和城市管理局（以下简称县建设管理局）房屋行政登记上诉一案，不服浙江省淳安县人民法院（2013）杭淳行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人王庆卫及其委托代理人姜维连，被上诉人县建设管理局的委托代理人胡爱平、被上诉人淳安县粮食局（以下简称县粮食局）的委托代理人张承进到庭参加了诉讼。被上诉人陆正喜经合法传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
2012年12月11日，县粮食局向县建设管理局提交《浙江省单位房屋所有权登记申请书》等申请材料，申请对座落于淳安县××岛湖镇新安大街32号的279.69平方米营业房进行所有权更正登记。县建设管理局于2012年12月17日予以登记，并于2012年12月26日向县粮食局颁发淳房权证××岛湖镇字第214736号《房屋所有权证》，将案涉营业房房屋所有权人由淳安县饲料有限责任公司（以下简称饲料有限责任公司）更正为县粮食局。
原审法院经审理查明，涉案营业房坐落于淳安县××岛湖镇新安大街32号，初始登记在县粮食局下属国有企业原淳安县电器修配厂名下，《房屋所有权证》为淳排字第0317号，土地性质属国有，土地使用权取得的方式为行政划拨，未办理土地使用权证。1994年淳安县电器修配厂并入县粮食局下属国有企业原淳安县饲料公司（以下简称饲料公司）。1997年10月15日县粮食局专门下发了淳粮﹤1997﹥77号文件《关于饲料公司企业转制有关房产问题的批复》（以下简称77号批复），其中明确规定该“四间营业房产权属于粮食局，使用权属于饲料公司”。饲料公司转制时，淳安县国有资产管理局在1998年8月17日下发淳国资划（1998）02号《国有资产划转通知书》对饲料公司国有资产作出的处置中，并没有将涉案营业房列入饲料公司转制为饲料有限责任公司的划拨国有资产范围。2012年淳安县纪委和县监察局根据群众的举报，经立案查明：原饲料公司在企业转制时，擅自在其单位存档的一份淳国资划﹤1998﹥02号《国有资产划转通知书》上添加了“注：资产总额中，房产金额1845595.91元划转饲料公司”的内容，虚构产权所有人，并由经办人利用工作之便在资产明细表上加盖县粮食局公章，凭上述材料，于1998年9月24日，向县建设管理局申请变更登记，将涉案营业房产权登记在饲料有限责任公司名下，取得了淳房权证××岛湖镇字第01416号《房屋所有权证》。淳安县纪委和县监察局认为上述行为属以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取该营业房转移登记的违法行为，应予以纠正，以防国有资产流失。县粮食局依据淳安县纪委和县监察局的调查报告认定的事实和监察建议，以及淳安县财政局确认涉案营业房为国有资产的淳财企（2012）438号的答复函，于2012年12月11日向县建设管理局申请对涉案房产所有权进行变更登记，并提交了相关材料。县建设管理局根据县粮食局的申请材料，依据《房屋登记办法》的相关规定进行了审核，认为该房屋所有权证和房屋登记簿记载的事项均存在错误，于2012年12月19日分别在《杭州日报》和《今日××岛湖》报纸上刊登公告，对淳房权证××岛湖镇字第01416号《房屋所有权证》公告作废。在公告期内无人提出异议后，决定对涉案房屋所有权证给予更正登记，于同年12月26日为县粮食局颁发了淳房权证××岛湖镇字第214736号《房屋所有权证》。另查：饲料有限责任公司经股东会决议解散，于2008年7月10日经杭州市工商行政管理局淳安分局核准注销。2008年6月25日经饲料有限责任公司清算组全体成员决议，将涉案营业房出售给陆正喜并签订《房屋转让协议》，同年8月26日陆正喜又将涉案房屋转让给王庆卫并签订了《房屋转让协议》。两份《协议》中的第三条均约定“该房产只有房产证，甲方不给办理过户手续但将原始房产证交给乙方”。嗣后，涉案营业房即由王庆卫出租给他人收取租金。2012年12月28日，县粮食局向租赁涉案房屋的经营户及王庆卫发出书面告知，告知涉案营业房属县粮食局的国有资产，产权证号为：淳房权证××岛湖镇字第214736号。从告知之起有关该营业房的租赁事宜直接与县粮食局联系，租金直接交给县粮食局。
原审法院认为，本案被诉的具体行政行为是房屋更正登记行为。依据《房屋登记办法》第四条的规定，县建设管理局具有对涉案房屋登记的法定职责。涉案营业房本属县粮食局的资产，由于饲料公司在转制时，借该营业房使用权属其公司之名，以隐瞒真实情况，提供虚假材料等非法手段使营业房所有权登记在饲料有限责任公司名下，致使涉案营业房真正的权利人与登记簿记载事项不一致。县粮食局为行使国有资产所有权人的权利，依法向县建设管理局申请对涉案营业房所有权进行更正登记，符合法律规定。县建设管理局依据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”和《房屋登记办法》第七十四条第一款“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料”的规定。在确认饲料有限责任公司于2008年解散，企业营业执照已申请注销，法人主体资格不存在的情况下，于2012年12月19日分别在《杭州日报》和《今日××岛湖》报纸上刊登了淳房权证××岛湖镇字第01416号《房屋所有权证》作废公告，经公告无异议后，决定为县粮食局颁发了淳房权证××岛湖镇字第214736号《房屋所有权证》，证据充分，事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法，应予支持。关于饲料有限责任公司清算时，将涉案营业房出售给陆正喜，陆正喜又将该涉案房屋转让给王庆卫而签订的《房屋转让协议》，所产生的法律关系是债权债务关系，只对双方当事人产生约束力，对本案房屋登记行为不具有抗辩的权力。再则房屋属不动产物权，依照《中华人共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋所有权的转让未经登记不发生效力。而该《房屋转让协议》中的第三条约定“该房产只有房产证，甲方不给办理过户手续但将原始房产证交给乙方”，证明王庆卫明知涉案房屋所有权是不能办理过户登记的，所以该《房屋转让协议》并不能对抗县建设管理局对涉案房屋进行更正的登记行为。如该《房屋转让协议》有损王庆卫的合法权益，可以其他途经主张权利。对王庆卫持有的饲料有限责任公司名义登记的《房屋所有权证》本为非法取得的，并已经法定程序公告作废，对外不再具有公示公信效力。综上所述，王庆卫诉请撤销本案被诉房屋登记行为的主张，于法无据，不能成立，不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定。判决驳回王庆卫要求撤销县建设管理局于12月26日向县粮食局颁发的淳房权证××岛湖镇字第214736号《房屋所有权证》的诉讼请求。
上诉人王庆卫上诉称，一、县建设管理局用“公告作废”代替不动产登记簿记载的“权利人同意更正的证明文件”，违反法定程序，超越职权。县建设管理局向法院提交的第二组证据“房管窗口申请受理单”第三项是“权利人同意更正证明文件”，但登记簿记载的权利人饲料有限责任公司已注销四年，故县粮食局伪造“权利人同意更正证明文件”骗取登记机构的审查。县建设管理局未向法院出示该证明文件，反而用“公告作废“代替证明文件，没有法律依据。《物权法》第十九条和《房屋登记办法》第七十四条均未授权登记机构可以公告形式将房屋所有权证作废。二、县粮食局代替国有资产所有权人申请更正登记，没收公民、法人产权的具体行政行为违法。根据《物权法》第五十三条的规定，国家授权行政机关管理的仅是直接登记在其名下的产权。而案涉营业房建于1982年，登记在淳安县电器修配厂名下（淳排字第0317号《房屋所有权证》），后依据《产权界定书》变更到饲料有限责任公司名下（原淳××移字第01416号《房屋所有权证》），不是县粮食局直接名下的国有资产。淳安县粮食局的77号批复违反企业深化改革政策和县委（1997）31号文件精神，是无效的文件。三、县监察局的调查报告和行政机关的文件不是法律依据，不能代替人民法院判决而直接认定饲料有限责任公司侵占县粮食局的国有资产；调查报告也未提供侵占国有资产的证据和依据，该具体行政行为违法。饲料有限责任公司取得案涉营业房产权的资料完整，经过《企业深化改革领导小组的验收》改制完结。且2008年饲料有限责任公司依法解散时，下岗职工向国资委举报国有资产流失问题，国资委查账核实不存在国有资产流失；下岗职工又向县粮食局举报，在粮食局作担保下，饲料有限责任公司全体股东同意向下岗职工支付补助金，不再追究国有资产流失问题，县粮食局同意公司解散。四、原审法院未依据行政诉讼法规定对本案各项行政行为进行合法性审查，反而用买卖合同不登记不受法律保护为由作出民事判决。由于淳房××移字第01416号《房屋所有权证》已被县建设管理局公告作废，对外不再有公示和公信效力，为节约司法成本，请求法院责令县建设管理局颁发产权证给上诉人。综上，请求撤销原判，撤销县建设管理局于2012年12月26日向县粮食局颁发的淳房权证××岛湖镇字第214736号《房屋所有权证》，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人县建设管理局答辩称，一、从涉案房屋的初始登记和原国有企业饲料公司转制材料看，完全可以证实涉案房屋实际权利人和物权所有人应是县粮食局，而非饲料有限责任公司。二、饲料有限责任公司隐瞒真实情况，提交虚假材料非法取得房屋登记并领取淳房权证××岛湖镇字第01416号《房屋所有权证》，使涉案房屋登记簿和所有权证上记载的所有权人均为饲料有限责任公司，存在明显错误。三、县建设管理局依据实际权利人县粮食局的申请和4份证明房屋登记簿记载错误的材料，经与淳安县纪委、县监察局、县财政局、县粮食局会商并征求市房管局意见后，依据《房屋登记办法》第四条规定的职权和第七条、第七十四条规定的程序审核后，认为原不动产权属证书和原房屋登记簿上记载的事项确有错误，于2012年12月17日给予更正登记。因原登记权利人饲料有限责任公司早在2008年7月10日已注销工商登记，原房屋所有权证原件无法收回，故参照《房屋登记办法》第四十一条规定的作废公告程序，于2012年12月19日在《杭州日报》和《今日××岛湖》上对淳房权证××岛湖镇字第01416号《房屋所有权证》公告作废。公告期内无人提出异议，于同月26日向实际权利人县粮食局颁发淳房权证××岛湖镇字第214736号《房屋所有权证》。综上，被上诉人的更正登记行为程序合法、事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人县粮食局答辩称，一、涉案房屋的合法权利人是县粮食局，而非饲料有限责任公司，更非上诉人。二、77号批复在原审证据交换时，经过了原件与复印件的核对，具有真实性、合法性与关联性。三、上诉人在上诉状中一方面确认案涉房屋原登记在饲料有限责任公司名下的淳房权证××岛湖镇字第01416号《房屋所有权证》已被县建设管理局公告作废，又请求法院责令县建设管理局颁发产权证给上诉人，明显不符合法律规定。上诉人与陆正喜签订的《房屋转让协议》不能对抗县粮食局对案涉房屋进行的更正登记，且该协议本身违反《物权法》和《城市房地产管理法》。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陆正喜未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
各方当事人在原审期间提交的有关证据材料，均由原审法院移送至本院，根据原审法院移送的证据材料以及上诉人王庆卫的上诉理由和被上诉人县建设管理局、县粮食局的答辩意见，庭审中，本院围绕1、原判认定事实是否清楚；2、原判适用法律是否正确等争议焦点进行了质证、辩论。各方当事人在二审期间均未提交新的证据材料。
综合各方当事人的质证、辩论，本院认为，原审法院对证据的采信无误。根据予以采信的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《房屋登记办法》第七十四条的规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。本案中，因案涉营业房原登记的所有权人饲料有限责任公司已于2008年注销，被上诉人县粮食局于2012年申请所有权更正登记时，权利人饲料有限责任公司客观上已无法作出是否同意更正的意思表示，故被上诉人县建设管理局适用“有证据证明登记确有错误”的法律规定，并无不当。
关于证明登记确有错误的材料，根据淳安县财政局的企业转制存档资料和淳安县房地产管理处的房屋所有权交易卷宗资料，淳安县国有资产管理局在饲料公司转制为饲料有限责任公司时作出了淳国资划（1998）02号《国有资产划转通知书》，但饲料有限责任公司在对案涉营业房申请转移登记时提交的淳国资划（1998）02号《国有资产划转通知书》中，添加了“注：资产总额中，房产金额1845595.91元划转饲料有限责任公司”的内容。而县粮食局在77号批复中已明确规定“…四间营业房产权属于粮食局，使用权属于你公司…”；饲料有限责任公司申请工商注册登记时提交的《企业地址证明》中也载明“饲料有限责任公司所在地××岛湖镇新安大街32号。房产属于县粮食局”。故淳安县纪律检查委员会在《关于县粮食局两处国有资产即新安大街32号营业房和汾口沈家仓库被原饲料有限责任公司侵占问题的调查报告》（以下简称《调查报告》）中，作出“存在明显人为故意伪造文件资料的行为，造成该两处资产被错误登记到饲料有限责任公司名下”的认定，具有事实依据。被上诉人县建设管理局根据《调查报告》等申请材料，认为登记确有错误并予以更正，符合法律规定。
综上，上诉人王庆卫的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王庆卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴宇龙
代理审判员 王丽娜
代理审判员 唐莹祺
二〇一三年六月十八日
书 记 员 金 玲