广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初2499号原告：黄月火，女，1971年4月5日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人:潘生云，广西百举鸣律师事务所律师。被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司。住所地：广西桂平市桂江东路**号。法定代表人：谭明能,该公司董事长。委托诉讼代理人:陈伯良，广西桂力律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁涓，广西桂力律师事务所实习律师原告黄月火与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序,于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告黄月火及其委托诉讼代理人潘生云，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良、梁涓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄月火向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金104336.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月11日签订《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品房（长安小区）第7栋20层1单元2001号房，总房款为242643.8元，首付款为153643.6元，银行贷款90000元。被告应在2014年12月31日前，将具备“该住房已竣工验收合格”并符合该合同约定的限价住房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依照合同约定支付了首付款、银行贷款合计242643.8元。而被告于2017年5月10日才通知原告交房，明显已经违反双方签订的《桂平市限价住房买卖合同》的约定，原告多次要求被告支付违约金，但是被告拒绝支付。被告已逾期860天交房，按合同约定应支付违约金104336.8元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述的诉讼请求。被告华庆公司辩称，由于政府不及时审批项目基础配套设施及其他不可抗力等因素造成了逾期交房，逾期交房不可归责于被告，且原告并未产生实际损失，其所主张的违约金不应获得支持，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告没有在合同约定的时间交房给原告，一是政府未能及时对基础配套设施下发批文及拨付资金建设导致。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才正式下发浔发改投资（2016）49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的基础配套设施进行施工，并于2017年初完成施工，涉诉安居住房迟延交付是政府行为导致，属不可抗力及重大情势变更，不可归责于被告。二是不可抗力等因素，从2013年1月至2017年5月期间，因降雨及暴雨或大暴雨导致安居住房所在项目无法施工112天，因高考期间造成安居住房项目无法开工建设12天，因停水停电造成项目停工28天，不可抗力天数共为152天。原告计算逾期交房的违约金基数、违约天数与实际不符，且约定违约金明显过高，已超过原告的经济损失，应当予以调低，即使需要计算逾期交房的违约金，也应按中国人民银行同期贷款利率计算。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年8月11日原告与被告签订《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品住房（长安小区）第7栋20层1单元2001号房，总房款为242643.8元。被告应在2014年12月31日前，将具备“该套房已竣工验收合格”并符合该合同约定的限价住房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的；被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。2014年12月31日原被告双方签订补充协议约定首付款为152643.6元，余款90000元由原告办理住房公积金按揭贷款，没有约定支付时间。原告支付了首付款152643.6元给被告后，于2015年2月1日与中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订《个人购房借款/担保合同》，2015年3月4日按揭贷款90000元到达被告指定的账户，此时原告已付清了购房款给被告。而被告于2017年5月10日交付该房给原告，原告已接收。另查明，2016年7月7日，桂平市发展和改革局才正式作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。本院认为，限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。原、被告签订的《桂平市限价住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批，2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意小区的工程配套基础设施建设方案，被告据此才能施工建设，且审批后被告还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施，本院认为被告需要的合理建设期间以120天为宜。因此，被告确实存在可据实延期交房的情形。对被告提出应剔除审批时间的抗辩意见本院予以采纳；降雨、停水、高考等并不属于不能预见的不可抗力因素，不能予以免责，本院对被告提出因降雨、停水、高考等导致停工、应予抵扣逾期交房天数的抗辩意见不予采纳。根据本案实际，原告已经依约付清了购房款给被告，被告应于2016年11月5日前将房屋交付原告使用，而被告于2017年5月10日才将房屋给原告使用，确实属逾期交房，构成违约，应承担违约责任。被告的逾期交房时间应从2016年11月6日起计算至实际交房之日止，共186天。原告主张被告逾期860天交房与本案事实不符，本院不予支持。违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。根据本案实际，原告并未举证证实其实际损失，故原告的实际损失不明。而参照本地实际，同类情况多以日万分之一或者日万分之二计算违约金，本案合同约定按已付购房款以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，因此，本院采纳被告的该项抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，应按已付购房款以每日万分之二的标准计算违约金为宜。被告逾期交房超过180天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为：242643.8元×0.0002元/天×186天＝9026.35元。至于原告请求被告支付逾期交房的违约金104336.8元，与本案查明的事实不符，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金9026.35元给原告黄月火；二、驳回原告黄月火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费1193元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黄月火负担1090元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担103元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）提交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2386元。款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  王冰梅二〇一七年十一月八日书记员  黄小钊