贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第465号
上诉人（原审原告）吴某某
特别授权委托代理人温钦友，系贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201201010164967。
被上诉人（原审被告）张斌
被上诉人（原审被告）苑采霞
原审第三人韩里海
原审第三人徐德霞
一般授权委托代理人张永富，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202199810675041。
上诉人吴某某因与被上诉人张斌、苑采霞及原审第三人韩里海、徐德霞确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2014）黔钟民初字第3410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原告吴某某与张某某系夫妻关系，张某某于2012年12月16日死亡。被告张斌系吴某某、张某某之子。1994年原告吴某某向郭光祥购买了位于六盘水市钟山区大垭口原精神病院对面的土地。购买该土地后，吴某某及张某某在该土地上修建了一栋四间八格的平房，该栋房屋无相关产权手续。1999年3月26日至2002年12月19日期间，原告吴某某分四次共计向被告苑采霞借款60000元。2006年3月15日原告吴某某因诈骗罪被判处有期徒刑11年，服刑于贵州省第二女子监狱。2009年3月19日，因原告吴某某未偿还被告苑采霞的借款，被告苑采霞与张某某、张斌达成协议，甲方为张某某、张斌，乙方为苑采霞，协议内容为：“因甲方的母亲及爱人吴某某曾向乙方借有现金，由于在甲方母亲及爱人吴某某在服刑，无力偿还乙方债务，经甲、乙双方协商，达成以下共识：1、甲方将大垭口山城精神病院对面的老房子（无房产证）六间抵押给乙方偿还吴某某欠乙方的所有债务。2、乙方必须把吴某某借钱时写给乙方的所有借条原件全部归还甲方。3、甲、乙双方在签订此协议后，甲方抵押给乙方的老房子今后发生的一切债权、债务经济法律等纠纷均与甲方及吴某某无关，乙方不得再以任何理由找甲方及吴某某麻烦。4、本协议一式二份，甲乙双方各执壹份。5、甲、乙双方签字之日起本协议即生效”，张某某及张斌在甲方处签字捺手印予以确认，苑采霞在乙方处签字确认。协议签订后，张某某和张斌将位于大垭口原精神病院对面的六间平房交付给被告苑采霞使用。2009年7月26日，被告苑采霞及第三人韩里海与第三人徐德霞签订一份《协议》，协议甲方（卖方）为苑采霞、韩里海，乙方（买方）为徐德霞，协议内容为：“甲方将汪水路山城医院对面六间老房子（吴某某修建并抵押给甲方的）卖给乙方，价格为叁万捌仟元（38000.00元）整，协议要求如下：一、甲方卖房给乙方后，如有任何干涉乙方及房子的人或事，甲方将负所有一切责任；二、此协议双方签字生效；三、双方如有任何一方违约，将按双倍补偿对方（房价）”。协议签订后，徐德霞向苑采霞、韩里海支付了38000元购房款，苑采霞、韩里海将六间平房交付给徐德霞使用。现本案争议的六间平房已被拆迁，第三人徐德霞已领取本案争议房屋的拆迁补偿款。2013年9月2日，原告吴某某刑满释放，原告吴某某认为张斌、张某某无权私自将其的房屋用于抵债，故原告诉至一审法院。
原审认为，原告吴某某与张某某系夫妻关系，被告张斌与原告吴某某系母子关系，在原告吴某某服刑期间，被告苑采霞找到张某某、张斌，要求用本案争议房屋抵偿原告吴某某所差欠的债务，虽被告苑采霞未直接与原告吴某某进行磋商，但基于张某某及被告张斌与原告吴某某的家庭成员关系，双方协商用争议房屋抵偿的系原告吴某某所差欠苑采霞的债务，被告苑采霞有理由相信张某某及张斌对本案争议房屋有处分权，且自张某某、张斌与苑采霞签订《协议书》起，并将本案争议房屋交付给被告苑采霞使用，至今已四年之久，被告张斌作为原告吴某某之子，称其并未将此事告知原告吴某某，显然有违常理，不符合日常生活经验法则，张某某及被告张斌将本案争议房屋抵偿给被告苑采霞，符合当时市场交易价格，也未损害原告吴某某的合法权益，原告吴某某以张斌、张某某无权私自将其的房屋用于抵债为由主张确认该协议无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告张斌与苑采霞于2009年3月19日签订的《协议书》合法有效，被告苑采霞因此取得该房屋后，于2009年7月26日与第三人韩里海、徐德霞签订《协议》，协议约定将本案争议房屋出售给第三人徐德霞，双方已按协议约定履行了各自义务，且该协议未违反相关法律法规的规定，该协议合法有效，故对原告吴某某要求确认被告张斌与苑采霞于2009年3月19日签订的《协议书》无效及确认被告苑采霞、第三人韩里海与第三人徐德霞于2009年7月26日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持。对被告张斌辩称的其系受到被告苑采霞的胁迫，违背其真实意思表示才签订的协议，该协议属于无效协议的理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案中，被告张斌所主张的理由属于可请求撤销的理由，而不是确认合同无效的条件，故对其该辩称理由一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，由原告吴某某承担。
宣判后，吴某某不服，向本院提起上诉，请求撤销（2014）黔钟民初字第3410号判决书，依法改判，支持上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、张斌、张某某与苑彩霞签订的协议符合民法通则第五十八条第（三）款机民通意见第68条之规定，应当认定无效。二、被上诉人及当事人之间签订的协议均违反了法律强制性规定，应当认定无效。上诉人房屋没有合法手续，属于法律禁止转让或买卖的房屋，根据合同法第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，根据《城市房地产管理法》第38条规定：未依法登记领取权属证书的房地产禁止转让，被上诉人及当事人签订的协议违反了法律强制性规定，当然应当认定为无效。徐德霞明知上诉人的房屋无产权证，为夫妻共同共有，依然购买，应承担不利的法律后果。根据《城市房地产管理法》第38条规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，该转让无效，徐德霞属于恶意购买。苑彩霞、韩里海和徐德霞签订的协议也应当认定为无效，从协议内容可知，徐德霞明知该房屋系苑彩霞从上诉人丈夫处获得，且该房屋系抵押所得，根据物权法规定，对抵押的房屋抵押权人无权出售，转让行为无效，他们的买卖关系不仅违反了合同法，还违反了物权法和担保法相关规定。三、张某某、张斌和苑彩霞签订的协议确实存在胁迫，一审法院在查明事实的基础上，应当对上诉人诉讼请求给予调整并支持。张斌与苑彩霞签订协议时，上诉人在监狱中，并不知道协议书的存在，且张斌也从未对上诉人进行任何告知，一审法院应当在查清事实基础上，根据上诉人本意作出撤销的调整，即应当判决撤销，由此体现公平。现在不但以房屋抵债导致上诉人无家可归，即使是人民法院也得维护上诉人享有居住的权利。
被上诉人张斌、苑采霞及原审第三人韩里海、徐德霞二审未作书面答辩或陈述。
本案二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，1999年3月26日至2002年12月19日期间，吴某某分四次向苑采霞借款60000元。2006年3月15日吴某某因诈骗罪被判处有期徒刑11年，服刑于贵州省第二女子监狱。因吴某某欠刘某某借款11484元，在刘某某申请执行过程中，刘某某与被执行人吴某某、张某某（吴某某之夫）协商，吴某某自愿用其房屋抵偿债务，2006年7月10日，六盘水市钟山区人民法院作出（2005）黔钟民执字第336-1号民事裁定书，裁定将被执行人吴某某所有的位于六盘水市钟山区大垭口修建的一栋平房四格八间其中大楼后面的第一套（一格二间）以11886元交申请执行人刘某某抵偿债务。该栋四间八格的平房无相关产权手续。
2008年张某某、张斌（吴某某之子）作为甲方与苑采霞（乙方）签订一份《协议书》，内容为“因甲方的母亲及爱人吴某某曾向乙方借有现金，由于现在甲方母亲及爱人吴某某在服刑，无力偿还乙方债务，经甲、乙双方协商，达成以下共识：1、甲方将大垭口山城精神病院对面的老房子（无房产证）六间抵押给乙方偿还吴某某欠乙方的所有债务。2、乙方必须把吴某某借钱时写给乙方的所有借条原件等全部归还甲方。3、甲、乙双方在签订此协议后，甲方抵押给乙方的老房子今后发生的一切债权、债务经济法律等纠纷均与甲方及吴某某无关，乙方不得再以任何理由找甲方及吴某某麻烦。4、本协议一式二份，甲方执壹份，乙执壹份。5、甲乙双方签字之日起本协议即生效”。后因该协议找不到了，苑采霞的丈夫韩里海又打电话给张某某要求重新签订一份。2009年3月19日，张某某、张斌作为甲方，苑采霞作为乙方，双方又签订一份《协议书》，内容与2008年10月23日《协议书》内容一致。协议签订后，张某某和张斌将位于大垭口原精神病院对面的六间平房交付给苑采霞使用。2009年7月26日，苑采霞、韩里海作为甲方与徐德霞（乙方）签订一份《协议》，约定“甲方将汪水路山城医院对面六间老房子（吴某某修建并抵押给甲方的）卖给乙方，价格为叁万捌仟元（38000.00元）整，协议要求如下：一、甲方卖房给乙方后，如有任何干涉乙方及房子的人或事，甲方将负所有一切责任；二、此协议双方签字生效；三、双方如有任何一方违约，将按双倍补偿对方（房价）”。同一天，苑采霞、韩里海作为甲方与徐德霞（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定将张某某、张斌抵给苑采霞的六间房屋转卖给乙方，乙方签订合同时一次性支付甲方房款38000元，同时甲方向乙方交付与张某某、张斌2009年3月19日签订协议的原件、房屋钥匙等；甲方保证上述房产产权清楚无纠纷，如发生产权纠纷由其承担一切责任，并按房屋现行市场价格两倍赔偿乙方。协议签订后，苑采霞、韩里海将六间平房交付给徐德霞使用。张某某于2012年12月16日死亡。现本案争议的六间平房已被拆迁，徐德霞已领取本案争议房屋的拆迁补偿款。2013年9月2日，吴某某刑满释放，吴某某认为其子张斌、其夫张某某无权私自将其的房屋用于抵债，故诉至一审法院，请求法院依法确认张斌与苑采霞于2009年3月19日签订的《协议书》无效、2009年7月26日苑采霞、韩里海与徐德霞签订的《房屋买卖合同》无效。
本案二审争议焦点为：上诉人请求确认2009年3月19日张斌与苑采霞签订的《协议书》及2009年7月26日苑采霞、韩里海与徐德霞签订的《房屋买卖合同》无效的上诉请求是否成立？
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的应属无效。同时，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：第第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，涉案《协议书》及《房屋买卖合同》并不具备法定的无效情形，上诉人主张无效没有法律依据。对于吴某某主张法院应当主动调整判决撤销的问题，因吴某某的诉请是主张无效而非请求撤销，诉讼中也未申请变更诉请，故本院对《协议书》及《房屋买卖合同》是否应予撤销不作审查处理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人吴某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 杨 梅
代理审判员 朱国艳
二〇一五年六月九日
书 记 员 吴艳梅