四川省石棉县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1824民初1010号原告：石棉县润馨物业服务有限公司。住所地：石棉县新棉镇河北路。法定代表人：李军，系该公司经理。委托代理人（特别授权）：曹建林，男，汉族，1972年11月10日生，住四川省石棉县。被告：杨治海，男，汉族，1974年12月3日生，住四川省石棉县。委托代理人（特别授权）：袁云慧，女，汉族，1977年12月28日生，住四川省石棉县。系被告杨治海妻子。被告：袁云慧，女，汉族，1977年12月28日生，住四川省石棉县。原告石棉县润馨物业服务有限公司（以下简称：润馨物业公司）诉被告杨治海、袁云慧物业服务合同纠纷一案。本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润馨物业公司委托代理人曹建林、被告袁云慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2014年12月30日至2017年10月30日物业管理服务费2334元；2、由被告承担本案诉讼费。事实理由：原告润馨物业公司系依法成立的具有物业管理服务资质的物管公司。被告系石棉县九州水天名城小区（X栋X单元X楼X号，建筑面积：85.82㎡）业主。2013年12月30日，被告与原告签订《石棉县九州·水天名城小区前期物业服务合同》。双方约定原告作为甲方对被告位于石棉县九州水天名城小区内的房屋共有部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行养护、服务与管理。物业管理费按业主拥有的面积计算（具体标准：住宅1楼0.8元/月/㎡，2-3楼1元/月/㎡，4楼及以上按1.2元/月/㎡，商业用房1元/月/㎡，餐饮用房1.5元/月/㎡）。原告一直按约定进行物业管理服务，被告一直享用原告公司的物业管理服务。自2014年12月30日起，被告拖欠原告物业管理费已达2334元。被告享受了原告为其所在小区物业提供的相应物业管理服务，应当支付相应的费用。被告拖欠物管费的行为已经造成了原告公司运营困难，无资金来源修复、更换小区监控等安保设施、无法向公司保安人员、保洁人员等员工支付工资，且严重损害了原告的经营和其他业主的利益。原告多次以电话、小区张贴公告等方式通知被告支付拖欠的相关费用未果，为解决公司员工薪酬、维持公司正常经营、更好的为广大业主做好服务，故诉至法院请求处理。被告辩称：第一，服务合同已满，合同期内我已经按照约定支付了服务费；第二，物业服务质量差，原告没有收取物管费的依据；第三，原告是按照委托合同收取管理费，但是委托合同无效；第四，被告在2014年已经预交了服务费，但是因为合同无效，所以不存在拖欠费用的问题；第五，业主大会的召开程序不合法，所以签订的委托合同无效。原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：1、《石棉县九州水天名城小区前期物业服务合同》，拟证明原告与被告签订合同提供物业服务及双方的权利义务进行的约定；2、交房手续书，拟证明被告交房时间；3、《石棉县水天名城小区物业服务委托合同》一份，拟证明原告与小区业主委员会签订书面合同对小区业主提供物业服务及双方的权利义务等进行的约定；4、照片一组，拟证明原告按照合同约定对小区进行管理，并提供了服务。被告质证意见为：对第一组证据真实性无异议，但是前期物业服务合同已经届满；第二组证据无异议；第三组证据，因为物业服务合同签订的过程不合法，合同无效；第四组，照片不是真实的，有部分设施是刚维修的，我没有享受到原告的服务。被告杨治海、袁云慧向本院提交以下证据：光碟一份、照片一组，拟证明原告的服务质量不到位。原告润馨物业公司对被告杨治海、袁云慧提交证据的质证意见为：被告提交的照片，有部分能确认是小区里面的情况，是真实的；但是视频里面出现的问题，包括小区里面的公共设施，长期遭到损坏，遭到破坏以后我们都在尽快维修，我们尽到了管理义务。本院经审理认定事实如下：原告润馨物业公司设立于2011年7月29日，系依法取得三级服务资质的物业服务企业。被告杨治海、袁云慧系石棉县九州水天名城的业主，所购房屋位于水天名城X栋X单元X楼X号，建筑面积85.82㎡。2013年12月30日，被告杨治海、袁云慧（乙方）与原告（甲方）签订《石棉县[九州·水天名城]小区前期物业服务合同》，该合同主要约定：协议期限：交房之日起满一年时止。物业管理服务内容：房屋共用部分的养护和管理，房屋共用设施设备及其运行的养护和管理，公共环境卫生维护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护管理、安全防范等事项的协助管理，交通秩序的管理，装饰装修管理服务。物业管理服务费用标准及交纳时间：物业管理费用实行包干制，由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅：一楼0.80元（人民币）/月/平方米，二楼至三楼1.00元（人民币）/月/平方米，四楼以上1.20元（人民币）/月/平方米（2）商业用房：1元（人民币）/月/平方米（如经营餐饮则按照1.5元/月/平方米收费标准收取物管理费用）。甲方按照上述标准收取物业管理费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有和承担；乙方交纳费用时间：（1）交房时预交一年的物业管理费及装饰、装修相关费用；（2）一年以后，每季度的第一个月的1-10日内交纳本季度的物业管理服务费。（3）乙方自接到开发商交房通知之日起的次月1日之前须到甲方办公室办理交房手续，逾期未办理交房手续的物业管理费开始全额计算等内容。双方还对双方的权利和义务、物业管理服务标准、其他有偿服务、违约责任等进行了约定。该合同签订后，被告杨治海、袁云慧按约定向原告润馨物业公司交纳物业管理服务费至2014年12月30日，之后便未再交纳物业管理服务费。原告润馨物业公司经多次催收未果，遂向本院提起诉讼，要求被告杨治海、袁云慧给付2014年12月30日起至2017年10月30日止的物业管理服务费2334元。另查，2014年1月12日，石棉县九州水天名城业主委员会与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》。物业管理服务内容与《石棉县[九州·水天名城]小区前期物业服务合同》约定基本一致,委托管理期限为二年，自2014年1月12日起至2016年1月11日止，在物业管理费标准中约定电梯住宅一楼0.8元（人民币）/月/平方米。2016年8月16日，石棉县九州水天名城业主委员会再次与原告润馨物业公司签订《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》。该合同中物业管理服务内容未发生变化,约定委托管理期限为三年，自2016年8月16日起至2019年8月16日止,物业管理费标准调整为电梯住宅一楼0.7元（人民币）/月/平方米,物业服务费用按每半年交纳一次,并标注水天名城小区所有住户未在每年缴费期限内按时交纳物业管理费的，逾期一律在以上收费标准的基础上增加0.1元/平米/月。再查明,石棉县九州水天名城小区存在部分绿化在被损坏后未及时修复,部分车辆停放秩序不当等问题。本院认为:小区物业管理服务是物业管理服务企业与业主之间在合同约定期限内形成的一种持续管理服务关系，物业管理服务企业提供的管理服务针对的是小区所有业主，管理服务的内容涉及小区所有业主的共同权益，需要物业管理服务企业与业主的共同参与配合才能使物业管理正常有序,小区部分业主违返物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，其本人应当承担相应的民事责任，物业管理服务企业应主动作为积极维护全体业主的共同利益，及时按照合同约定和法律规定行使权利履行相应的义务，小区业主也应积极配合物业管理服务企业做好服务和管理工作。物业管理服务企业按照合同约定和法律规定为小区业主提供了管理服务，理应按照合同约定获取报酬，物业管理服务企业在管理服务中存在的一般性瑕疵不能成为小区业主拒付物业管理服务费的理由。因此，被告杨治海、袁云慧以原告润馨物业公司提供的“物业服务质量差”为由拒付物业管理服务费的理由不能成立，原告润馨物业公司在物业管理服务中存在的“部分绿化在被损坏后未及时修复,部分车辆停放秩序不当等问题”，原告润馨物业公司应当通过适当途径予以处理，被告杨治海、袁云慧及其他业主也可通过合法途径维护自己的权益。被告杨治海、袁云慧与原告润馨物业公司签订的《石棉县[九州·水天名城]小区前期物业服务合同》虽然已到期，但石棉县水天名城小区业主委员会成立后，其代表全体业主与原告润馨物业公司两次签订了《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》，原告润馨物业公司仍持续为水天名城小区业主提供物业管理服务，被告杨治海、袁云慧所有的房屋位于水天名城小区内，亦仍持续地享受了润馨物业公司的物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业管理服务关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主委员会与原告润馨物业公司签订的物业服务委托合同，对全体业主均具有法律约束力，被告杨治海、袁云慧与原告润馨物业公司均应按照服务委托合同的约定履行己方义务，被告杨治海、袁云慧辩称的“原告没有收取物管费的依据”、“服务委托合同无效”的辩解意见与法律规定相悖,本院不予采信。原告润馨物业公司根据《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》提供了物业服务，被告杨治海、袁云慧亦应按照业主委员会与润馨物业公司签订的《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》约定的标准向原告润馨物业公司支付2014年12月30日至2017年10月30日的物业管理费。根据业主委员会与润馨物业公司两次签订的《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》的约定，被告杨治海、袁云慧应按0.8元/月/平方米的标准支付2014年12月30日至2016年8月15日止的物业管理服务费1340.85元（85.82㎡×0.8元/月/㎡×19.53个月）。对原告润馨物业公司请求被告按0.8元/月/平方米的标准支付2016年8月16日至2017年10月30日止的物业管理服务费的诉讼请求，虽然原告润馨物业公司2016年8月16日与石棉县九州水天名城业主委员会签订的《石棉县九州水天名城小区物业服务委托合同》约定了逾期交纳物业管理服务费一律在其收费标准的基础上增加0.1元/月/平米，但因原告润馨物业公司在履约过程中确实存在一般性瑕疵，故此时间段的物业管理费应按照委托合同约定的0.7元/月/平米计算，即871.07元（85.82㎡×0.7元/月/㎡×14.5个月）。综上，被告杨治海、袁云慧应支付原告润馨物业公司2014年12月30日至2017年10月30日止的物业管理服务费2211.92元（1340.95元+871.07元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨治海、袁云慧于本判决生效之日起五日内支付原告石棉县润馨物业服务有限公司从2014年12月30日起至2017年10月30日止的物业管理服务费2211.92元；二、驳回原告石棉县润馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告杨治海、袁云慧负担。被告负担部分已由原告预交，在本案执行时由被告一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。审判员  赵晓东二〇一七年十二月十二日书记员  冯 欢