湖南省祁阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1121民初1141号
原告（反诉被告）：刘分清，男，1975年11月15日生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。
委托诉讼代理人：段仕安，祁阳县群联法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：费康民，男，1949年11月7日生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。
第三人：刘学功，男，1949年9月8日生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。
第三人：徐英秀，女，1952年6月10日生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。
原告（反诉被告）刘分清与被告（反诉原告）费康民及第三人刘学功、徐英秀确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘分清向本院提出诉讼请求：请求依法确认被告费康民与第三人签订的《房某》无效。事实和理由：被告费康民与第三人刘学功、徐英秀于2010年5月15日签订的《房某》在未经得原告同意的情况下擅自将坐落在王府坪4-2-12的房地产（房屋建筑面积23.18平方米）以20200元的价格出售给被告，被告购房后因房地产证在原告手中，第三人和被告未经得原告同意和沟通，原告也未在房屋买卖合同上签字或盖章，故被告也一直不能办理房产过户手续。原告认为，因第三人在出售三人共有房屋时未通知原告并协商。原告在2016年底得知共有房产出售后找到第三人及被告，要求被告返还房屋，原告退还购房款20200元另补偿被告50000元，但被告拒绝协商。故请求法院根据合同法及有关法律规定支持原告诉请。
费康民答辩并反诉称，请求依法确认被告与第三人签订的《房某》合法有效。事实和理由：被告费康民与原告父亲刘学功、母亲徐英秀于2010年5月15日经充分协商自愿达成《房某》，并已履行，时间已达7年之久。作为长期在一起共同生活的儿子刘分清是知道和应当知道的，故原告起诉已完全超过诉讼时效。即使原告确系讼争房屋共有人之一，作为被告是完全不知情的，合同签订之日，亦无任何人告知被告该房屋系三人共同共有，刘学功、徐英秀提供的房屋所有权证原件也仅注明“共有人徐英秀等贰人”，并未注明“共有人徐英秀、刘学功、刘分清等三人”。合同第五条规定“甲方（刘学功）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方（费康民）造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。”现有证据已充分证实被告并不知道转让人无完全的处分权，因此，根据法律规定，人民法院判决应当驳回原告刘分清的诉讼请求，同时判决确认反诉原告费康民与第三人刘学功、徐英秀所签订的《房某》合法有效。
第三人刘学功、徐英秀述称，第三人的房子份额已卖给被告，不反悔，但原告的份额要求被告补偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，开庭时合议庭组织原、被告及第三人进行了质证。对当事人无异议的证据及庭审中采信的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的庭审中未采信的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告证据2第2XXXXX9号房屋共有权证和第三人的证据第2XXXXXX8号房屋共有权证（以下简称共有权证）及原告证据3祁阳县房产局出具的“房屋权属登记信息查询结果证明书”。被告质证意见：当初买房时未见到共有权证，第三人卖房时讲共有权证已丢失，且第三人只给了一本房屋所有权证给被告，而所有权证仅写明“共有人徐英秀等贰人”，被告只知道该房登记在刘学功、徐英秀两人名下。本院认为，共有权证和“房屋权属登记信息查询结果证明书”真实性、合法性、关联性均具备，应予采信。二、关于原告证据4，刘学功写给祁阳县王府坪拆迁办公室的信函，原告拟证明刘学功愿意以10万元回买该房。被告质证无该事实。本院认为，该证据是刘学功请求拆迁办对该房纠纷提出的意见，而被告又不认可，对该证据不予采信。三、关于被告证据3，唐平与陈海生的《房某》1份，被告拟证明其所购第三人房屋的价款已高于当时的房价款。原告、第三人质证认为，因房屋有位置等个体差异则房价不相等，该房售价合理。本院认为，本案中因原告及第三人均对讼争房屋价款无异议，故该证据与本案无关。四、关于被告证人易某出庭证言，原告因《房某》签订时其不在场，未发表质证意见，第三人无异议，经审查，证人易某系《房某》在场证人，且其证词与《房某》、《房屋所有权证》内容相符，该证词客观真实，故对证人易某的证言予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告刘分清系第三人刘学功、徐英秀夫妇之子。坐落在祁阳县浯溪镇××市场4-2-12的讼争房屋（建筑面积23.18平方米），原系第三人刘学功、徐英秀与原告刘分清共同共有，房屋所有权证登记为“共有人徐英秀等贰人”。2010年初，被告费康民妻的姑母蒋秋容（无子女）因无房欲购一房屋，经证人易某起草并见证，2010年5月15日第三人刘学功、徐英秀与被告费康民签订《房某》（徐英秀系事后补充签字），将讼争房屋以20200元（含刘学功、徐英秀为该房用水开户费用2200元）出售给被告费康民，徐英秀收取房价款后，第三人将房屋所有权证1本交给了费康民，蒋秋容随后居住该房至今，但该房至今未办理产权过户手续。2016年祁阳县人民政府决定扩改建王府坪市场，第三人刘学功、徐英秀对出售该房无异议，原告刘分清认为第三人刘学功、徐英秀2010年5月15日未经其本人同意擅自出售共同共有房屋属无效行为，向本院提出诉讼。
本院认为，本案系因第三人刘学功、徐英秀与被告费康民签订的《房某》（以下简称契约）而引起的确认合同效力纠纷。判断该契约是否有效，应当根据我国相关法律及相关的司法解释的有关规定来予以认定。本案中，原告没有证据证明该契约中有《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定合同无效的情形，该契约合法有效。被告费康民所购本案讼争房屋，虽至今未办理房屋产权过户手续，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”的规定，该契约有效。原告虽原系本案讼争房屋共有权人，但在其无证据证明被告费康民取得本案讼争房屋是非善意的情形下，原告无权追回。此外，本案中的契约已履行了7年之久，原告刘分清系完全民事行为能力人，作为第三人刘学功、徐英秀的儿子是知道或应当知道的，被告的“原告起诉已完全超过诉讼时效”答辩、反诉理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原告刘分清的诉讼请求证据不足，理由不充分，于法无据，本院不予支持，被告费康民的反诉请求证据充分，理由正当，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款第一项、第二项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘分清要求确认被告（反诉原告）费康民与第三人刘学功、徐英秀签订的《房地产买卖契约》为无效合同的诉讼请求；
二、确认被告（反诉原告）费康民与第三人刘学功、徐英秀签订的《房地产买卖契约》有效。
案件本诉受理费305元，反诉受理费150元，合计455元，由原告刘分清负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 刘有元
审 判 员 杨广文
人民陪审员 石端香
二〇一七年七月十八日
书 记 员 罗 敏
证据清单
一、原告刘分清提交的证据
1、《房地产买卖契约》1份；
2、祁阳县房浯溪镇共字第2XXXXXX9号房屋共有权证1份；
3、祁阳县房产局“房屋权属登记信息查询结果证明书”1份；
4、刘学功写给祁阳县王府坪拆迁办公室的信函1份。
二、被告费康民提交的证据
1、祁阳县房权证浯溪镇字第××号房屋所有权证1份；
2、徐英秀收条1份；
3、唐平与陈海生的《房地产买卖契约》1份；
4、浯溪镇王府坪工业品市场土地使用权证1份；
5、证人易善桂出庭证言。
三、第三人刘学功、徐英秀提交的证据
祁阳县房浯溪镇共字第2XXXXXX8号房屋共有权证。
附相关法律条文:
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。