重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00269号
上诉人（原审原告）：邓小琼。
上诉人（原审原告）：张友明。
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-x。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪，男。
委托代理人：张解，男。
上诉人邓小琼、张友明与上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月18日作出（2013）沙法民初字第07548号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人邓小琼、张友明，上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年9月23日，邓小琼、张友明（乙方）与俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市沙坪坝区房屋一套，本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2009）预字第（345）号，本商品房建筑面积54.11平方米，套内建筑面积43.17平方米，套内建筑面积单价5415.01元／平方米，总成交金额233766元。甲方应当在2011年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（俊峰公司）、乙方（邓小琼、张友明）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。同时查明，合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名及签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方。
合同签订后，邓小琼、张友明于2009年9月24日支付购房款46766元，邓小琼、张友明于2009年10月28日支付购房款187000元，共计233766元。俊峰公司于2012年3月30日实际交付房屋，于2013年2月16日实际提交资料并取得登记受理单。邓小琼、张友明已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积41.63平方米。邓小琼、张友明认为俊峰公司逾期办证，构成违约，应当承担违约责任，遂向一审法院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，邓小琼、张友明认为，补充协议没有邓小琼、张友明的签字，对邓小琼、张友明没有约束力。俊峰公司则坚持认为办证逾期时间未超过180个工作日的，俊峰公司不承担逾期办证违约责任。
邓小琼、张友明一审诉称：2009年9月23日，邓小琼、张友明与俊峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由邓小琼、张友明购买俊峰公司开发的重庆市沙坪坝区房屋一套。合同签订后，邓小琼、张友明按约支付了房款，但俊峰公司未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金，现诉请法院，1、判令俊峰公司向邓小琼、张友明给付逾期办证的违约金，该违约金从邓小琼、张友明实际接房后第61日起，每日按邓小琼、张友明已付房价款的万分之一计算至俊峰公司为邓小琼、张友明办证取得业务受理单之日止。2、判令俊峰公司向邓小琼、张友明给付逾期办证违约金的利息，该利息以俊峰公司应付邓小琼、张友明逾期办证违约金为基数，从邓小琼、张友明实际接房之日起第61天开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司付清逾期办证违约金之日止。3、判令俊峰公司退还邓小琼、张友明房屋面积差购房款30800元及利息，该利息以30800元为本金，从邓小琼、张友明最后一次支付房款之日即2009年10月28日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款时止。
俊峰公司一审辩称：逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，不是俊峰公司的责任。即使俊峰公司应承担逾期办证的违约责任，但按照约定，逾期办证如果未超过180个工作日的，俊峰公司也不应承担违约责任；邓小琼、张友明主张逾期办证违约金的利息，没有法律依据，应予驳回；俊峰公司同意按照合同约定退还面积差房款，但邓小琼、张友明主张面积差房款的利息，没有法律依据。
一审法院认为，邓小琼、张友明与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于《合同补充协议》（附件五）的效力问题。
第一、合同约定本合同连同附件共31页，说明双方签订的合同，其内容除主合同外，包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，邓小琼、张友明签订合同时对包含《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容是知道的；第二、合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方；第三、邓小琼、张友明举示的合同，其内容亦包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容；第四、合同约定，合同附件与主合同具有同等法律效力；第五、虽然合同第二十五条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。但是，未约定补充协议不能与主合同同时签订，也未约定签订补充协议（附件五）的方式不能像签订其他合同附件一样，以在签订主合同署名或签章的方式对补充协议（附件五）的内容一并确定，同时，也未约定合同双方必须在补充协议（附件五）文本上署名或签章；第六、法律法规并未强制性规定，包含补充协议在内的合同附件不能以在签订主合同署名或签章的方式进行签订。综上，补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由邓小琼、张友明与俊峰公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，邓小琼、张友明于2012年3月30日实际接房，俊峰公司从2012年3月30日后第61日起即构成逾期办证的违约行为，但至2013年2月16日俊峰公司为邓小琼、张友明办证取得业务受理单之日止，俊峰公司为邓小琼、张友明办证逾期的时间未超过180个工作日。根据补充协议的约定，在逾期时间不超过180个工作日的情况下，俊峰公司不承担违约责任，因此，一审法院对邓小琼、张友明要求俊峰公司支付逾期办证违约金及逾期支付违约金的利息的诉讼请求不予支持。
合同约定，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值超过3%时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由俊峰公司返还邓小琼、张友明，误差比绝对值超出3%部分的房价款由俊峰公司双倍返还邓小琼、张友明。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值超过3%，俊峰公司应当退还邓小琼、张友明面积差购房款9665.25元（5415.01元×43.17平方米×3%＋5415.01元×（43.17平方米-41.63平方米-43.17平方米×3%）×2）及利息，该利息以9665.25元为本金，从邓小琼、张友明最后一次支付房款之日即2009年10月28日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款之日止。邓小琼、张友明要求俊峰公司退还全部面积差购房款30800元及利息，不符合合同约定，对其超出9665.25元及利息的部分请求，一审法院不予支持。
由于俊峰公司的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，俊峰公司应当返还多收的房价款及利息，一审法院对俊峰公司关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还邓小琼、张友明面积差购房款9665.25元及利息，该利息以9665.25元为本金，从2009年10月28日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至重庆俊峰置业有限公司退还全部面积差购房款之日止。二、驳回邓小琼、张友明的其他诉讼请求。如果俊峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元（邓小琼、张友明已预交361元），减半收取361元，由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付邓小琼、张友明。
邓小琼、张友明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由俊峰公司负担。主要事实和理由：1、合同附件五第四条第8项，是俊峰公司为了“龙凤云洲”三期房屋买卖合同的重复使用而事先拟定，逃避其逾期办证违约责任，该条款未经过双方协商订立，而是俊峰公司的单方意思表示，实际是俊峰公司以合法形式掩盖非法目的。因此，合同附件五第四条第8项应为无效。2、俊峰公司应从接房之日2012年5月31日起至2013年2月17日取得产权登记之日止，按日万分之一支付逾期办证违约金。
俊峰公司答辩称：1、补充协议关于逾期办证违约期间180个工作日内，俊峰公司不应承担逾期办证违约责任的约定，是对主合同的补充说明，法律并未强制规定补充协议不能以签订主合同或盖章的方式进行，该补充协议合法有效。2、逾期办证违约金的起算点，按照合同约定应当以业主实际接房的第61天起算，业主实际接房时间应当以房屋交接单为准。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审审理中，俊峰公司于2014年2月10日向本院申请撤回上诉，因其撤回上诉是其真实意思表示，本院予以准许。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，邓小琼、张友明与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一、补充协议关于俊峰公司逾期办证期限未超过180个工作日免责的约定是否有效；其二，俊峰公司是否应当承担逾期办证违约责任。本院对此分别评述如下：
一、补充协议关于俊峰公司逾期办证期限未超过180个工作日免责的约定是否有效。主合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十七条约定，本合同连同附件共计31页具有同等法律效力。合同附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。邓小琼、张友明作为完全民事行为能力人，理应确认合同相关内容是其真实意思表示的前提下签字，其虽仅在主合同上签字，但表明其知道双方所签订的合同内容，除了主合同外，还包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，因此补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。邓小琼、张友明上诉认为补充协议关于俊峰公司逾期办证期限未超过180个工作日免责的约定无效的上诉理由不能成立。
二、关于俊峰公司是否应当承担逾期办证违约责任。由于双方签订的补充协议（附件五）约定，俊峰公司的逾期办证未超过180个工作日，不承担逾期办证违约责任。本案中，邓小琼、张友明实际接房时间为2012年3月30日，从2012年3月30日实际接房之日起第61日至2013年2月16日止，俊峰公司逾期办证期间未超过合同约定的180个工作日，按照合同约定，俊峰公司不应当承担与逾期办证违约责任。邓小琼、张友明上诉认为俊峰公司应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，邓小琼、张友明的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费722元，由邓小琼、张友明负担697元，重庆俊峰置业有限公司25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月十日
书 记 员 杨 柳