黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑03民初54号原告（案外人）：李荣，女，1969年2月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡东县。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。被告（被执行人）：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街十委。法定代表人：李芳艳，董事长。委托诉讼代理人：崔小雨，男，该公司法律顾问。被告（申请执行人）：鸡东县宏达建筑安装工程公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇东风街十三委。法定代表人：王志君，总经理。委托诉讼代理人：周大伟，男，该公司法律顾问。原告李荣与被告鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、鸡东县宏达建筑安装工程公司（以下简称宏达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李荣的委托诉讼代理人韩丽娟，被告恒泰公司的委托诉讼代理人崔小雨，被告宏达公司的委托诉讼代理人周大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李荣向本院提出诉讼请求：要求停止对鸡东县鸡东镇鸿苑家园小区（以下简称鸿苑家园）7号楼3单元1401室的房屋的强制执行。事实和理由：鸿苑家园系恒泰公司开发建设。2015年1月8日李荣以316,890元的价格购买恒泰公司鸿苑家园7号楼3单元1401室房屋，双方签订了商品房预售合同，合同约定房屋建筑面积105.63平方米，恒泰公司于2015年12月31日前交付房屋。该商品房预售合同在鸡东县房产管理处进行备案登记。合同签订后，李荣于2015年1月12日将房款全部付清。因恒泰公司原因致使鸿苑家园工程至今未竣工而无法交付房屋。2015年6月，宏达公司申请对恒泰公司强制执行以偿还工程款，案涉房屋被查封，李荣提出执行异议被驳回，故诉至来院。被告恒泰公司辩称，案涉房屋是恒泰公司抵押给李春海、卓成君的抵押物，当时按照李春海、卓成君的要求，将房屋开到李荣名下，房屋的实际权利人是李春海与卓成君。被告宏达公司辩称，（2016）黑03执异13号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，李荣没有房产部门出具的唯一住房证明，请求法院依法驳回李荣的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对李荣提交的证据一、恒泰公司及宏达公司对证明目的均有异议，该组证据仅能证明李荣与恒泰公司签订商品房预售合同并在鸡东县房产管理处进行备案，但未提供补强证据证明价款的交付方式，故本院对证明目的不予确认。对李荣提交的证据二、恒泰公司及宏达公司对证明目的均有异议，该证据能够证实李荣在鸡东县无住房登记，故本院对证明目的予以确认。对李荣提交的证据三、恒泰公司及宏达公司对证明目的均有异议，且异议理由成立，故本院对证明目的不予确认。对宏达公司提交的证据一、恒泰公司未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，李荣对证明目的有异议，该证据能够证明宏达公司享有诉讼权利，并享有工程价款优先受偿权，故本院对该事实予以确认。对恒泰公司提交的证据一、李荣对证据的真实性有异议，但未提供反驳证据予以证明，恒泰公司能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；李荣对证明目的有异议，从该证据可以确认李春海与恒泰公司存在借贷关系，故本院对该事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鸿苑家园系恒泰公司开发建设。李荣以316,890元的价格购买鸿苑家园7号楼3单元1401室房屋，并与恒泰公司签订商品房预售合同（合同签订时间不详），约定房屋建筑面积105.63平方米，恒泰公司于2015年12月31日前交付房屋。合同尾页出卖人处加盖恒泰公司合同专用章、法定代表人李芳艳名章，买受人处李荣签名。2015年1月12日，恒泰公司为李荣出具收据，记载收到李荣缴纳的鸿苑家园7号楼3单元1401室房屋购房款316,890元。2016年9月12日，鸡东县房产管理处向本院出具说明，证明李荣所购买的鸿苑家园7号楼3单元1401室房屋已于2015年1月12日在鸡东县房产管理处进行合同联机备案。案涉房屋因恒泰公司原因至今未交付，亦未办理房屋产权登记手续。除案涉房屋外，李荣与恒泰公司另就鸿苑家园7号楼3单元1501室房屋签订了商品房预售合同。宏达公司系鸿苑家园的施工单位，因恒泰公司欠付工程款，宏达公司向本院提起诉讼，本院于2015年6月17日依法作出（2015）鸡民初字第33号民事调解书，宏达公司与恒泰公司自愿达成如下协议：“一、解除宏达公司与恒泰公司分别于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的《协议书》及《补充协议》。二、恒泰公司于2015年12月30日前偿还宏达公司工程款14,026,509元。具体还款期限如下：2015年7月15日前还款1,000,000元；2015年12月30日前还款13,026,509元。三、若恒泰公司未能于2015年7月15日前还款1,000,000元，宏达公司可以向法院申请强制执行剩余全部未清偿的工程款。四、恒泰公司拖欠宏达公司的工程款14,026,509元，宏达公司可就鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼项目建设工程折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。”因恒泰公司未按该生效调解书履行给付义务，2015年8月25日宏达公司向本院申请执行。本院于2015年10月12日作出（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定，预查封恒泰公司所有的鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼中的272户房屋，其中包括案涉房屋。2016年5月5日，李荣向本院提起案外人执行异议，要求中止执行，本院依法作出（2016）黑03执异13号执行裁定，驳回李荣的异议。李荣不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查明，恒泰公司因开发鸿苑家园急需资金，曾向卓成君、刘君、李春海高息借款，并以鸿苑家园的部分房屋作为借款抵押物以担保债权实现。2014年4月15日，李春海与恒泰公司签订抵押借款协议一份，约定恒泰公司向李春海借款107万元，用于鸿苑家园开发投资，借款日期2014年4月15日至2014年8月15日，为保证李春海资金，恒泰公司将鸿苑家园5号楼2单元101、201,7号楼1单元1502,2单元1402、1502、1602,3单元501、1401、1501室共计9套房屋，合计面积963.11平方米，以相应的价值抵押给李春海，如恒泰公司未还款，李春海有权处理抵押物，作为还款资金。上述9套房屋未办理抵押登记。该抵押借款协议中包含本案李荣主张购买的鸿苑家园7号楼3单元1401室房屋。对该房屋的付款方式，庭审中李荣主张系全款现金给付，但未能向本院提供银行取现的相关凭据。李荣与卓成君系夫妻关系，法院审理该案期间即2016年9月22日二人办理离婚登记。购买案涉房屋时卓成君、李春海与恒泰公司的借款均未结清。房屋在鸡东县房产管理处办理备案业务后，开发单位若对该房屋另行出售，无法通过联网系统与买受人签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》。本院认为，本案争议的焦点为：是否应停止对鸿苑家园7号楼3单元1401室房屋的强制执行。本案中，在案涉商品房预售合同签订之前，李荣的爱人卓成君与恒泰公司即存在民间借贷法律关系，在商品房预售合同签订时，恒泰公司并未偿付完毕对卓成君的债务。依照债权人保护债权实现可能最大化的常理，李荣在恒泰公司欠付其爱人借款的情况下，若想购买恒泰公司开发的房屋，必然要主张以恒泰公司欠付其爱人的借款抵顶购房款。李荣虽举示了恒泰公司为其出具的购房款收据，主张其系全款现金支付购房款，但既未向本院提供银行取现的相关凭据，亦未对款项来源及交付细节作出合理解释，此收据不能证实李荣实际缴付了购房款，故可以确认李荣未实际出资购买案涉房屋，案涉商品房预售合同的签订实为恒泰公司用其开发的房屋抵顶对卓成君的债务。综上，李荣系因其爱人与恒泰公司之间的借贷关系而签订的案涉房屋的商品房预售合同，不符合购买商品用于个人或家庭需要的消费者性质，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”查封案涉房屋的（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定系依据（2015）鸡民初字第33号民事调解书作出，该调解书确认的宏达公司的债权系具有优先受偿权的建设工程价款，李荣对案涉房屋的权利不能对抗宏达公司的优先受偿权，亦不享有对案涉房屋的所有权，案涉鸿苑家园7号楼3单元1401室的房屋不应停止执行。综上所述，李荣的诉讼请求无事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告李荣的诉讼请求。案件受理费6,054元，由原告李荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  胡雪清审 判 员  冯 莹代理审判员  徐媛凤二〇一六年十月十四日书 记 员  都 晶附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。