重庆市高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）渝高法民申字第01304号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：向立全，男，汉族，1970年6月9日生，住重庆市万州区瀼渡镇河溪村*组*号。
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：杨琼，女，汉族，1977年11月2日生，住重庆市九龙坡区科城路**号*幢2-6。
委托代理人：张小山，重庆锋度律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：重庆路泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道五童街138号。
法定代表人：蒋利，董事长。
再审申请人向立全、杨琼因与重庆路泰房地产开发有限公司（以下简称路泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民终字第02339号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
向立全、杨琼申请再审称：二审法院判决认定事实、适用法律均存在错误，应予撤销。1、二审法院认定交付未经竣工验收合格的房屋无效错误。“商品房未经验收合格不得交付使用”来源于《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定。该条文属管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。因而不能依据《合同法》第五十二条第五项规定，认定交付未经竣工验收合格的房屋无效。所以路泰公司交付未经竣工验收合格房屋的行为是有效的，一审、二审法院对此认定错误。2、即便交付未竣工验收的房屋无效，一审、二审法院认定申请人对于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间只能主张逾期交房违约金错误。首先，申请人可以同时主张房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金。向立全、杨琼与路泰公司于2008年10月4日签订商品房买卖合同，约定2008年12月30日前将房屋交付，商品房实际交房60日内向相关机构提出办理《房地产权证》的申请。但直到2009年10月27日路泰公司才将该房屋交付给向立全、杨琼。2011年10月26日，房屋通过竣工验收。2012年5月16日，路泰公司向土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》申请。以上事实说明，双方当事人在购房合同中约定了要在2008年12月30日之前将符合规定的房屋交付给向立全、杨琼，并在房屋实际交付使用60日内办理产权证书。这两个约定均为合法有效，对这两个约定的违反理所当然产生两个违约责任。因此，申请人可以同时主张房屋实际交付至竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金。二审法院以交付无效就导致向立全、杨琼对于房屋实际交付到竣工验收合格期间只能主张逾期交房违约金的理由有些牵强。其次，即使申请人不能同时主张房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金，也可以择一主张。因为交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却其承担办理房地产权证的义务，开发商仍应承担逾期办证的违约责任。3、二审法院认定申请人已经就房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金达成调解错误。2011年9月25日，向立全、杨琼就向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，请求判令：（1）路泰公司向向立全、杨琼支付逾期交房违约金22645．5元（269266元×31天（2008年12月31日-2009年1月30日）×1／10000＋269266元×270天（2009年1月31日-2009年10月27日）×3／10000）；（2）路泰公司立即为向立全、杨琼办理房屋产权登记手续；（3）路泰公司向向立全、杨琼支付逾期办证（房地证）违约金（从2009年12月27日起到取得房屋产权登记受理单之日为止）；（4）诉讼费用由被申请人承担。后经法院调解，双方达成调解协议，路泰公司向向立全、杨琼支付逾期交房违约金4000元。向立全、杨琼放弃其余的交房违约金。但此处放弃的并非二审法院认定的所有逾期交房违约金，仅指本案诉讼请求中超出4000元以外的其余18645.5元违约金。因此二审法院认定该调解协议中，向立全、杨琼放弃了所有的逾期交房违约金是错误的。
本院认为，关于交付未经竣工验收合格房屋行为的效力问题。商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。根据相关法律规定，商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。二审法院认为未经竣工验收的房屋不能交付，其交付行为无效。这里的交付行为无效，应理解为路泰公司交付的未经竣工验收的房屋不符合法律、行政法规的相关规定，其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，并未实际履行向购房人交付符合法律、行政法规规定房屋的法定义务。关于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间违约金的性质认定问题。本院认为，该房屋实际竣工验收时间是在2011年10月26日，因此路泰公司实际是在2011年10月26日才完全履行交付竣工验收合格房屋的义务。故在2009年10月27日至2011年10月26日期间内，路泰公司仍然存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。双方合同约定，商品房实际交房60日内路泰公司应向相关机构提出办理《房地产权证》的申请。路泰公司合法交付的时间确定为2011年10月26日，故路泰公司按约应在2011年10月26日起60日内，即在2011年12月24日前提交办理《房地产权证》的申请。因路泰公司实际提交办理《房地产权证》的申请是在2012年的5月16日，存在逾期办证的违约事实，故从2011年12月25日起至2012年5月16日，路泰公司应承担其逾期办证的违约责任。所以向立全、杨琼认为其在房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间内，路泰公司既存在逾期交房的违约责任，又存在逾期办证的违约责任，进而可以同时主张或择一主张逾期办证违约金和逾期交房违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金是否通过调解协议确认放弃的问题。本院认为，本案一审中向太全、杨琼的诉讼请求是要求路泰公司承担逾期办证的违约责任。向太全、杨琼能否要求路泰公司承担房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金，属不同的违约责任，向太全、杨琼并未在一审中提出明确诉请，故不属于本案审查的范围。双方当事人可另行解决。
综上，向太全、杨琼的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回向太全、杨琼的再审申请。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 李 震
代理审判员 林 曦
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 陈青青
重庆市高级人民法院
民事裁定书
（2013）渝高法民申字第01304号
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：向立全，男，汉族，1970年6月9日生，住重庆市万州区瀼渡镇河溪村8组2号。
再审申请人（一审原告，二审上诉人）：杨琼，女，汉族，1977年11月2日生，住重庆市九龙坡区科城路89号4幢2-6。
委托代理人：张小山，重庆锋度律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审被上诉人）：重庆路泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道五童街138号。
法定代表人：蒋利，董事长。
再审申请人向立全、杨琼因与重庆路泰房地产开发有限公司（以下简称路泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2013）渝五中法民终字第02339号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
向立全、杨琼申请再审称：二审法院判决认定事实、适用法律均存在错误，应予撤销。1、二审法院认定交付未经竣工验收合格的房屋无效错误。“商品房未经验收合格不得交付使用”来源于《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定。该条文属管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。因而不能依据《合同法》第五十二条第五项规定，认定交付未经竣工验收合格的房屋无效。所以路泰公司交付未经竣工验收合格房屋的行为是有效的，一审、二审法院对此认定错误。2、即便交付未竣工验收的房屋无效，一审、二审法院认定申请人对于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间只能主张逾期交房违约金错误。首先，申请人可以同时主张房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金。向立全、杨琼与路泰公司于2008年10月4日签订商品房买卖合同，约定2008年12月30日前将房屋交付，商品房实际交房60日内向相关机构提出办理《房地产权证》的申请。但直到2009年10月27日路泰公司才将该房屋交付给向立全、杨琼。2011年10月26日，房屋通过竣工验收。2012年5月16日，路泰公司向土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》申请。以上事实说明，双方当事人在购房合同中约定了要在2008年12月30日之前将符合规定的房屋交付给向立全、杨琼，并在房屋实际交付使用60日内办理产权证书。这两个约定均为合法有效，对这两个约定的违反理所当然产生两个违约责任。因此，申请人可以同时主张房屋实际交付至竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金。二审法院以交付无效就导致向立全、杨琼对于房屋实际交付到竣工验收合格期间只能主张逾期交房违约金的理由有些牵强。其次，即使申请人不能同时主张房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金，也可以择一主张。因为交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却其承担办理房地产权证的义务，开发商仍应承担逾期办证的违约责任。31、二审法院认定申请人已经就房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金达成调解错误。向立全、杨琼与路泰公司于2008年10月4日签订商品房买卖合同，约定2008年12月30日前将房屋交付，商品房实际交房60日内向相关机构提出办理《房地产权证》的申请。但直到2009年10月27日路泰公司才将该房屋交付给向立全、杨琼。2011年10月26日，房屋通过竣工验收。2012年5月16日，路泰公司向土地房屋登记机构申请办理《房地产权证》申请。2011年9月25日，向立全、杨琼就向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，请求判令：（1）路泰公司向向立全、杨琼支付逾期交房违约金269266元×31天（2008年12月31日-2009年1月30日）×1／10000＋269266元×270天（2009年1月31日-2009年10月27日）×3110000=22645．5元；（2）路泰公司立即为向立全、杨琼办理房屋产权登记手续；（3）路泰公司向向立全、杨琼支付逾期办证（房地证）违约金（从2009年12月27日起到取得房屋产权登记受理单之日为止）；（4）诉讼费用由被申请人承担。后经法院调解，双方达成调解协议，路泰公司向向立全、杨琼支付逾期交房违约金4000元。向立全、杨琼放弃其余的交房违约金。但此处放弃的并非二审法院认定的所有逾期交房违约金，仅指本案诉讼请求中超出4000元以外的其余18645.5元违约金。因此二审法院认定该调解协议中，向立全、杨琼放弃了所有的逾期交房违约金是错误的。2、二审法院认定交付未经竣工验收合格的房屋无效错误。“商品房未经验收合格不得交付使用”来源于《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定。该条文属管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。因而不能依据《合同法》第五十二条第五项规定，认定交付未经竣工验收合格的房屋无效。所以路泰公司交付未经竣工验收合格房屋的行为是有效的，一审、二审法院对此认定错误。3、即便交付未竣工验收的房屋无效，一审、二审法院认定申请人对于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间只能主张逾期交房违约金错误。首先，申请人可以同时主张房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金。双方当事人在购房合同中约定了要在2008年12月30日之前将符合规定的房屋交付给向立全、杨琼，并在房屋实际交付使用60日内办理产权证书。这两个约定均为合法有效，对这两个约定的违反理所当然产生两个违约责任。因此，申请人可以同时主张房屋实际交付至竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金。二审法院以交付无效就导致向立全、杨琼对于房屋实际交付到竣工验收合格期间只能主张逾期交房违约金的理由有些牵强。其次，即使申请人不能同时主张房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金和逾期办证违约金，也可以择一主张。2012年1月12日，在人民法院报第6版关于李志林、周东妮等诉重庆市渝港房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审法院（2011）渝五中法民终字第04261号的指导案例，也是采用了这种选择主张的观点。在该指导案例中法院认为，在房屋未经竣工验收情况下，开发商就将房屋交付购房者使用，由于该房屋一直未竣工验收，开发商一直未给购房人办理房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。因此支持了原告要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。在评述理由的时候，法院认为交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却其承担办理房地产权证的义务，开发高仍应承担逾期办证的违约责任。因此，在存在指导案件的情况下，二审法院存在明显司法尺度不统一的情况。
本院认为，关于交付未经竣工验收合格房屋行为的效力问题。本院认为，商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、法规规定的标准及条件的法定义务。根据相关法律规定，商品房必须通过竣工验收合格才能交付使用。二审法院认为未经竣工验收的房屋不能交付，其交付行为无效。这里的交付行为无效，应理解为开发商交付的未经竣工验收的房屋不符合法律的相关规定，其交付行为存在瑕疵，没有完成法律意义上的交付，并未实际履行向购房人交付符合法律、法规规定房屋的法定义务。因此路泰公司虽然在2009年10月27日将该房屋交付给向立全、杨琼，但由于该房屋实际在2011年10月26日才通过竣工验收，因此路泰公司在2009年10月27日仅履行了将房屋交付向立全、杨琼使用的义务，直到2011年10月26日才履行了交付竣工验收合格房屋的法定义务。关于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间违约金的性质认定问题。本院认为，路泰公司虽然在2009年10月27日将房屋交付给向立全、杨琼，但因该房屋实际竣工验收时间是在2011年10月26日。因此路泰公实际是在2011年10月26日才完全履行交付竣工验收合格房屋的义务。故在2009年10月27日至2011年10月26日期间内，路泰公司仍然存在逾期交房的违约事实，应承担愈期交房的违约责任。双方合同约定，商品房实际交房60日内路泰公司应向相关机构提出办理《房地产权证》的申请。而提交办理《房地产权证》的申请，是在房屋合法交付使用之后，开发商才能履行的义务，即房屋合法交付是申请办理房屋权属登记的前提，开发商应先完成房屋合法交付的义务，才能申请办理产权过户手续。因此只有在合法交房的实际时间确定后，才能随之确定开发商申请办理产权过户手续的时间。就本案而言，路泰公司合法交付的时间确定为2011年10月26日，故路泰公司按约应在2011年10月26日起60日内，即在2011年12月24日前提交办理《房地产权证》的申请。因路泰公司实际提交办理《房地产权证》的申请是在2012年的5月16日，存在逾期办证的违约事实，故从2011年12月25日起至2012年5月16日，路泰公司应承担其逾期办证的的违约责任。所以向立全、杨琼认为其在房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间内，路泰公司既存在逾期交房的违约责任，又存在逾期办证的违约责任，进而可以同时主张或择一主张逾期办证违约金和逾期交房违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金是否通过调解协议确认放弃的问题。本院认为，本案一审中向太全、杨琼是的诉讼请求是要求路泰公司承担逾期办证的违约责任。向太全、杨琼能否要求路泰公司承担房屋实际交付至房屋竣工验收合格期间的逾期交房违约金，属不同的违约责任，向太全、杨琼并未在一审中提出明确诉请，故不属于本案审查的范围。，双方当事人可另行解决。二审法院对此作出评价欠妥，向太全、杨琼可对此可另行主张。
综上，向太全、杨琼的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回向太全、杨琼的再审申请。
审判长徐宾
代理审判员李震
代理审判员林曦
二〇一三年十二月十二日
书记员陈青青