北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00449号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京敏创智能卡系统有限公司，住所地北京市昌平区南口镇南七路12号西区。
法定代表人周国芳，董事长。
委托代理人方隽，上海市经建律师事务所律师。
委托代理人胡光宏，男，1973年8月17日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京宏泰兴业机械工程有限公司，住所地北京市昌平区南口镇工业开发区。
法定代表人董凤禄，董事长。
委托代理人焦振明，北京明旗律师事务所律师。
上诉人北京敏创智能卡系统有限公司（以下简称敏创公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第11806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敏创公司之委托代理人方隽、胡光宏，被上诉人北京宏泰兴业机械工程有限公司（以下简称宏泰公司）之委托代理人焦振明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宏泰公司在原审法院起诉称：2013年，双方签订了房屋租赁合同，约定宏泰公司将12号院西区建造的房屋租赁给敏创公司使用，租期8年，自2013年6月20日至2021年6月19日止，租金前两年每年650000元，第三年开始递增，租金每年的5月20日支付，2013年的租金已付，今年的租金敏创公司只付400000元，尚欠宏泰公司租金250000元，后经宏泰公司多次催要未果。为此，宏泰公司要求：1、敏创公司给付宏泰公司拖欠今年的房屋租金250000元、违约金32500元，共计282500元；2、诉讼费用由敏创公司承担。
敏创公司在原审法院答辩称：敏创公司未给付租金，是因为宏泰公司未开具租金发票，是宏泰公司违约在先。
敏创公司在原审法院反诉称：2013年，敏创公司与宏泰公司签订房屋租赁合同，合同约定“乙方支付相应的租金前，甲方应向乙方开具租金发票”，但是宏泰公司已经收到2013年的租金650000元及今年的租金400000元，却从未出具发票，所以是宏泰公司实质性违约在先，房租没有发票不能入账，已造成公司财务运转困难，理应由宏泰公司支付不能提供合法租赁物的相应违约金，按日万分之五计算为600000元×525天×0.05%=157500元和400000元×104天×0.05%=20800元，共计违约金178300元。另敏创公司已经对承租房屋进行了410000元的装修，并支付677000元对变压器进行变更，还支付了安防监控15000元，及招用了60多名员工及机器设备、办公设备的投资，这么大的投入，需要有保障的厂房作为承租环境，希望法院充分考虑以上因素，给宏泰公司相应的公正判罚。为此，敏创公司要求：1、宏泰公司给付敏创公司违约金178300元；2、宏泰公司承担本案诉讼费用。
宏泰公司针对敏创公司的反诉答辩称：开发票必须提供户名信息等，敏创公司未提供相关信息造成未开发票；发票税款由敏创公司承担，但是敏创公司未给宏泰公司税款，也造成未开发票。敏创公司计算违约金是不正确的。
原审法院审理查明：2002年12月26日，宏泰公司与北京市昌平区南口镇人民政府签订《土地租赁补偿协议书》，获得南口镇工业区内企业用地13.8亩的使用权。后宏泰公司在租赁土地上修建了若干厂房。
2013年6月20日，宏泰公司与敏创公司签订《北京敏创智能卡系统有限公司房屋承租合同》，将部分房屋出租给敏创公司使用。双方约定：出租房屋面积合计5107平方米；租期8年，从2013年6月20日起算，8年租期的年租金分别为65万元、65万元、67万元、68万元、70万元、72万元、74万元、76万元；第二个租赁年度的租金应在第一个租赁年度到期前一个月支付，其余各年以此类推，应在本年度租赁到期前一个月提前支付下一年度的租金；敏创公司支付相应的租金前，宏泰公司应向敏创公司出具租金发票，税款由敏创公司支付；宏泰公司因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付敏创公司本合同约定本年租金的5%的违约金，并退还敏创公司已支付款项；租赁期间，敏创公司有下列行为之一的，宏泰公司有权终止合同，收回该房屋，敏创公司应按照当年度年租金的5%向宏泰公司支付违约金：……（2）未按时支付租金及水费各项费用且拖延支付达2个月以上；该合同还约定了其他条款。
承租合同签订后，在第二个租赁年度（即2014年6月20日至2015年6月19日），敏创公司已支付租金40万元，尚欠25万元未付；宏泰公司未向敏创公司开具租金发票。
原审法院认定上述事实，有《土地租赁补偿协议书》、《北京敏创智能卡系统有限公司房屋承租合同》及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：宏泰公司与敏创公司签订的《北京敏创智能卡系统有限公司房屋承租合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。
对于敏创公司抗辩其未支付第二年度剩余租金是因为宏泰公司未开具租金发票一节，缺乏依据，法院不予采信。具体理由如下：第一、租赁合同中，出租方的主给付义务系提供符合合同约定的出租物给承租方使用，承租方的主给付义务系按照合同约定给付租金。在本案中，宏泰公司已将涉案房屋交付给敏创公司，宏泰公司已经履行完该租赁合同的主给付义务。第二、租赁合同约定敏创公司支付相应的租金前，宏泰公司应向敏创公司出具租金发票。现宏泰公司未按约定出具租金发票，确系违约行为，但仅系违反合同的从给付义务，敏创公司对此可以另行主张权利而不能以此为由拒付租金。第三、宏泰公司是否提供发票并不影响敏创公司对涉案房屋的占有、使用，亦不影响合同目的的实现。在此情况下，敏创公司不能因出租人宏泰公司违反合同的从给付义务而对宏泰公司享有先履行抗辩权。
对于宏泰公司要求敏创公司给付拖欠租金25万元一节，理由正当，故法院予以支持。关于宏泰公司要求敏创公司承担拖延支付租金导致的违约金32500元一节，按照双方合同约定，敏创公司应在2014年6月20日前一个月向宏泰公司支付2014年6月20日至2015年6月19日期间的租金65万元，敏创公司至今尚欠25万元租金未付，满足双方合同约定的“未按时支付租金且拖延支付达2个月以上”，因此敏创公司应按照当年度年租金即65万元的5%向宏泰公司支付违约金32500元，故法院对于宏泰公司的该项诉讼请求予以支持。
对于敏创公司反诉要求宏泰公司支付因未出具租金发票而导致的违约金178300元一节，宏泰公司对此不予认可，双方合同亦未对未出具租金发票的情形约定违约责任，故法院对于敏创公司的该项诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京敏创智能卡系统有限公司给付原告北京宏泰兴业机械工程有限公司房屋租金二十五万元和违约金三万二千五百元，于本判决生效后十日内履行；二、驳回反诉原告北京敏创智能卡系统有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
敏创公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判敏创公司不支付宏泰公司违约金，宏泰公司支付敏创公司违约金178300元。上诉理由：宏泰公司未依约出具租金发票，实质性违约在先，房租没有发票不能入账，已造成敏创公司财务运转困难，理应由宏泰公司支付不能提供合法租赁物的相应违约金。原审法院认定敏创公司违约，而对宏泰公司实际违约在先不予以认定，违反公平原则。
宏泰公司服从原审法院判决，针对敏创公司的上诉理由答辩称：不同意敏创公司的上诉请求及理由，合同明确约定了5%的违约金，原审判决正确。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
宏泰公司与敏创公司签订的《北京敏创智能卡系统有限公司房屋承租合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。宏泰公司依约将租赁物交付敏创公司使用，敏创公司亦应依约支付租金。敏创公司拖欠宏泰公司2014年的部分租金25万元至今未支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，除应向宏泰公司支付拖欠的租金外，还应依约支付违约金。原审判决判令敏创公司支付宏泰公司拖欠的租金及违约金并无不当。
对于敏创公司关于其未支付部分租金系因宏泰公司未依约出具租金发票违约在先，已造成敏创公司财务运转困难，理应由宏泰公司支付不能提供合法租赁物的相应违约金178300元的上诉理由和请求，本院认为，宏泰公司已将租赁物交付敏创公司使用，宏泰公司已经履行了该租赁合同的主给付义务，而开具租金发票是基于租赁合同约定的从给付义务，宏泰公司未出具租金发票仅系未履行租赁合同约定的从给付义务，敏创公司对此可另行主张权利，敏创公司以此作为其拒付租金的理由，缺乏依据，原审法院未予采纳正确。因宏泰公司已将租赁物交付敏创公司使用，且租赁合同并未约定未出具租金发票的违约责任，故敏创公司要求宏泰公司支付违约金178300元的理由和请求，缺乏根据，原审判决驳回敏创公司的反诉请求并无不当。
综上所述，敏创公司的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二千七百六十九元，由北京敏创智能卡系统有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费一千九百三十三元，由北京敏创智能卡系统有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费五千五百三十九元，由北京敏创智能卡系统有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年二月十日
书记员 明 玥
书记员 赵梦芸