陕西省延川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0622民初1079号
原告宜红梅，女，1979年10月13日出生，汉族，高中文化。
被告张芳，女，1978年10月1日出生，汉族，大专文化。
被告张亚宁，男，1977年6月30日出生，汉族，初中文化。
被告曹卫东，男，1967年11月12日出生，汉族，小学文化。
委托代理人刘志英，系曹卫东之妻。
被告杜红卫，男，1965年10月25日出生，汉族，小学文化。
委托代理人杜浩，系杜红卫之子。
第三人年增录，男，1978年3月17日出生，汉族，小学文化。
原告宜红梅与被告张芳、张亚宁、曹卫东、杜红卫、第三人年增录执行异议之诉一案，本院于2016年6月16日作出（2015）延川民初字第00482号民事判决，原告宜红梅不服提起上诉。2016年10月24日延安市中级人民法院作出（2016）陕06民终1143号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜红梅、被告张亚宁、曹卫东、杜红卫及其代理人到庭参加了诉讼。被告张芳、第三人年增录经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宜红梅诉称，2012年11月至2014年3月26日，被告张芳、张亚宁先后三次向原告借款及结算利息共计原告147万元，并出具了借条。2014年4月27日，被告张芳、张亚宁通过中间人白德泉与原告签订抵押协议，将位于延安枣园“名恩首府”3号楼C段3楼A、B两套楼房抵押给原告。抵押协议达成后一个月内，两被告张芳、张亚宁将两套楼房的钥匙和“名恩首府楼认购协议”原件交给原告。2015年2月6日，被告张芳和刘胜军（刘三）、冯玉新（冯三）带原告到欣达物业公司交纳两套楼房因漏水赔偿损失1万元。2月11日，被告张芳和刘三、冯三等人带原告至陕西名恩首府房地产开发有限公司交纳楼房剩余房款10万元。2015年4月原告开始装修一套楼房并且入住。原告准备装修另外一套楼房时，开发商告知原告延川县人民法院强制执行争议的两套楼房。原告向延川县人民法院提出执行异议申请。延川县人民法院于2015年5月28日向原告送达（2015）延川执异字第00001号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，该执行裁定认定事实错误，争议的两套楼房已由被告张芳、张亚宁抵押给原告，两套楼房的钥匙和“名恩首府认购协议”原件也交给了原告，并且在被告张芳的带领下原告以自己楼房的名义交纳1万元楼房漏水赔偿款和10万元的剩余房款，原告已经装修并入住。该执行裁定适用法律错误，要求依法撤销，对执行标的物“名恩首府”3号楼C段3楼A、B两套楼房终止执行，并确认该楼房归原告所有。
原告向法庭提交农行卡取款回单复印件3张、借条复印件1张来证明被告张芳、张亚宁三次向原告借款140万元，后经结算利息被告张芳、张亚宁欠原告147万元；提交协议复印件1份、楼房认购协议复印件1份、收据复印件2份、证明复印件1份来证明被告张芳、张亚宁把“名恩首府”3号楼C段3楼A、B两套住宅楼已经抵给原告；提交冯玉新的证言来证明张芳同意10万元房款交清后给原告过户。
被告张芳未答辩也未提交证据反驳原告的诉讼请求。
被告张亚宁辩称，我没有什么要说的。
被告曹卫东辩称，名恩首府3号楼C段3层B号房我是通过法院裁定获得所有权，依法应当保护我的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告曹卫东向法庭提交延川县人民法院（2014）延川民初字第00217号、00248号、00249号民事判决书复印件各1份来证明曹卫东与张芳、张亚宁之间的债权债务经法院判决；提交延川县人民法院（2014）延川执字第00050号、00051号执行裁定书复印件各1份来证明延川县人民法院将被告张芳、张亚宁的“名恩首府”3号楼C段3层B号一套住宅楼抵给曹卫东。
被告杜红卫辩称，我的意见和曹卫东相同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告杜红卫向法庭提交延川县人民法院（2014）延川民初字第00436、00437号民事判决书复印件各1份来证明杜红卫与张芳、张亚宁之间的债权债务经法院判决；提交延川县人民法院（2014）延川执字第00052号执行裁定书复印件1份，证明延川县法院将被告张芳、张亚宁的“名恩首府”3号楼C段3层A号房抵给杜红卫。
第三人年增录未答辩也未提交证据反驳原告的诉讼请求。
经庭审举证、质证，对本案证据认证如下：原告提交的农行卡取款回单、借条复印件因到庭被告无异议，故予以采信；原告提交的抵押协议，被告张亚宁无异议，其余到庭被告均有异议，认为协议上张芳的名字不是本人签的，该协议不能成立，本院认为此协议未经张芳签字确认，该协议约定的抵押不能成立，本院不予采信；原告提交的楼房认购协议，到庭被告对其真实性无异议，故对其真实性予以采信。被告曹卫东、杜红卫提供的书证，均系法院制作的法律文书，且与本案具有关联性，予以采信，可以作为本案定案的依据。
经审理查明，2012年11月至2014年3月26日间，被告张芳、张亚宁分几次向原告宜红梅借款，后经结算本息共计1470000元，2014年3月26日被告张芳、张亚宁给原告宜红梅出具了1470000元的借据。2013年5月13日，被告张芳以1700000元的价格购买了延安枣园名恩首府小区3号楼C段3层A、B室和19层A室三套楼房，被告张芳实际交付房款1600000元。该楼房未办理房屋产权证书。2014年4月27日，被告张亚宁以张芳、张亚宁的名义通过中间人白德泉与原告签订协议，协议上张芳的名字是由张亚宁填写的。协议约定：张芳在延安枣园“名恩首府”小区3号楼C段3层A、B两套楼房认购协议交付给原告，在2014年5月4日双方一同通过陕西名恩房地产开发有限公司变更在原告名下；手续变更后，双方共同寻找买主，房款由原告收取，未卖房之前的利息由张芳承担，待两套房卖出后，双方算账实行多退少补。抽回原据重新履行手续；在变卖上述两套房时，双方应积极配合，相互协作，任何一方均无权出售房屋。协议达成后1个月内，被告张亚宁将两套楼房的钥匙和“名恩首府楼房认购协议”交给了原告。2015年2月6日，原告以张芳的名义给欣达物业公司名恩首府服务处交纳楼房漏水赔偿费10000元。同年2月11日，原告以张芳的名义向陕西名恩房地产开发有限公司交纳剩余房款100000元。2015年4月2日与4月7日，延川县人民法院依据申请人杜红卫、曹卫东与被执行人张芳、张亚宁达成执行和解协议作出了（2014）延川执字第00050号、第00051号、第00052号执行裁定，将被告张芳购买的“名恩首府”3号楼C段3层A号和B号楼房分别抵偿给曹卫东和杜红卫。第00051号裁定中因年增录系借款担保人，故将其列为被执行人。为此原告向延川县人民法院提出执行异议申请。延川县人民法院于2015年5月27日作出（2015）延川执异字第00001号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告不服裁定，提起诉讼。
本院认为，被告张亚宁与原告宜红梅签订的协议属于以物抵债协议。被告张亚宁在与原告宜红梅签订协议时，其妻张芳未在协议上签名按印，之后也不予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，张亚宁处分夫妻共同财产的行为无效。被告张亚宁在楼房未依法登记领取房地产权属证书的情况下与原告签订以楼房抵偿债务的协议违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该协议应属无效。故原告的诉讼请求本院不予支持。原告因楼房漏水交纳的损失费10000元和剩余房款10万元，原告可另行起诉主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告宜红梅的诉讼请求。
案件受理费500元，由原告宜红梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 张 勇
审 判 员 贺军宁
人民陪审员 白开雄
二〇一七年五月十八日
书 记 员 张兰兰
本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三
十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以
其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。