上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第23830号
原告金云飞。
委托代理人陈海刚，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人狄安琦，浙江康大律师事务所律师。
被告郑妍含。
委托代理人倪富华，上海市嘉华律师事务所律师。
第三人王哈山。
第三人单丽艳。
委托代理人王寒笑，上海程惠瑛律师事务所律师。
原告金云飞诉被告郑妍含房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月4日公开开庭进行了审理，原告金云飞的委托代理人陈海刚，被告郑妍含的委托代理人倪富华到庭参加诉讼。后本院依法追加第三人王哈山、单丽艳参加诉讼，并依法转入普通程序，组成合议庭，于2015年2月10日再次公开开庭进行了审理。原告金云飞及其委托代理人狄安琦，被告郑妍含的委托代理人倪富华，第三人王哈山以及第三人单丽艳的委托代理人王寒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金云飞诉称，2011年8月25日，原告向夏某、卢某某（房屋所有权人）租赁了上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室，租赁时间为2011年8月25日至2017年8月24日。2011年12月22日，被告向原告租赁上述房屋中的73.34平方米，双方订立了一份上海市房屋租赁合同，后因房屋租赁部分情况发生变化，双方于2013年7月20日另行签订了补充协议。原、被告双方约定租赁时间为2012年2月1日至2015年1月31日。根据合同与补充协议约定从第三年开始租金为人民币（以下币种相同）22，000元／月，租金每季度支付1次，每次支付三个月，若逾期支付租金，每逾期一日则按日租金的100%支付违约金，如逾期超过5天的，甲方（指原告）有权解除本合同。合同解除后乙方（指被告）应当五天内退出租赁房屋，否则按16元／平方米支付房屋占用费、房屋租赁保证金41，200元全额没收，同时向甲方（指原告）支付7.50个月租金的违约金等条款。被告应当在2014年4月20日前支付2014年5月至7月三个月的租金66，000元，但被告实际于2014年6月19日向原告支付上述租金，且系争房屋现在的实际使用人为第三人王哈山。故原告起诉来院，要求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房屋交还给原告；2、判令被告按月租金200%的标准（即每月44，000元）向原告支付自2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的租金；3、判令被告向原告支付违约金16.50万元，同时原告不返还被告保证金4.12万元；4、判令第三人王哈山协助腾退上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房屋；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告郑妍含辩称，2013年7月，原、被告与第三人单丽艳达成合意，被告于2013年8月1日解除与原告的租赁关系，将系争店铺的经营权转让给第三人单丽艳，其后由原告与第三人单丽艳重新建立租赁关系并由第三人单丽艳直接支付租金给原告。故本案纠纷与被告无关，不同意原告的全部诉讼请求并要求原告返还保证金4.12万元。且合同约定的违约金计算标准过高，要求法院根据原告的实际损失进行调整。
第三人王哈山述称，其从第三人单丽艳处受让了系争店铺的经营权后，原告告知其不能营业，且进行了断水断电，后经物业调解后系争店铺通了水电并正常营业。第三人王哈山向原告支付租金至2014年7月底，之后因原告诉讼至法院说等法院判决后再说，故其未支付租金。
第三人单丽艳述称，原告出租给被告的系争房屋是用于开设餐厅的，现在餐厅仍在正常经营，租金付至2014年的7月份，之后租金未付的原因是原告不能接受系争房屋用于经营兰州拉面而拒收租金，之后原告还让物业采取断水断电的措施造成餐饮无法正常经营。现在餐饮的实际负责人为第三人王哈山，租金亦是由王哈山支付给原告。
经审理查明：位于上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室房屋登记的权利人为案外人夏某、卢某某。
2011年8月25日，原告金云飞（乙方）与案外人夏某、卢某某（甲方）签订了商铺租赁合同一份，约定甲方将坐落于上海市民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室的房屋出租给乙方作为商铺使用，建筑面积83.34平方米。租期为六年，自2011年8月25日起至2017年8月24日止。房屋租金为每月17，500元，该租金两年不变，自第三年起每年在前一年的年租金基础上增加7%，即第三年每月租金18，700元；第四年每月租金20，000元；第五年每月租金21，400元；第六年每月租金22，900元。
2011年12月22日，原告金云飞（甲方）与被告郑妍含（乙方）签订上海市房屋租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX幢XXX室。该房屋出租建筑面积为78.34平方米，房屋用途为商业。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为咖啡厅使用。房屋租赁期自2012年2月1日起至2015年1月31日止。月租金总计为22，600元。该房屋租金两年内不变。自第三年起租金递增7%，即24，000元／月。付款方式为付三个月，押金二个月。合同第4-2条约定：乙方应于每隔三个月20日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金。合同第9-2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的7.50倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。
2013年7月20日，原告金云飞（甲方）与被告郑妍含（乙方）签订补充协议书一份，约定：一、原租赁合同第1-1条中的租赁面积变更为73.34平方米，即原合同中甲方向乙方借用的5平方米面积由甲方收回，该5平方米不再计入租赁面积内。二、原定每月租金22，600元，现因租赁面积减少5平方米，故月租金减少至20，600元，第三年的租金减少至22，000元。原乙方向甲方交纳的房屋租赁保证金45，200元，现减少至41，200元，本补充协议签订之时甲方立即向乙方返还4，000元。三、租金每季度支付一次，每次支付三个月的租金，即每年的1月20日、4月20日、7月20日、10月20日前支付，先付租金后用房。若乙方没有按时足额支付租金超过5天的，则甲方有权提前解除租赁合同，解除合同通知书发出后立即生效。在解除合同的同时甲方将没收乙方交纳的房屋租赁保证金41，200元，并且乙方应当参照原租赁合同第9-2条之规定向甲方支付月租金7.50倍的违约金与相应损失。……
另查明，2013年9月3日，被告郑妍含与第三人单丽艳共同出具了一份个人独资企业变更登记申请书，将上海妍屋餐厅的投资人由被告郑妍含变更为第三人单丽艳。同年9月6日，第三人单丽艳作为投资人取得了上海妍屋餐厅的个人独资企业营业执照，上面载明上海妍屋餐厅的住所地为上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室。2014年3月20日，上海妍屋餐厅的投资人由第三人单丽艳变更登记为第三人王哈山。同年3月26日，第三人王哈山作为投资人取得了上海妍屋餐厅的营业执照。
再查明，2014年6月19日，上海妍屋餐厅作为付款人向原告金云飞的女儿金玲支付了2014年5月至7月的房租共计66，000元。系争房屋现在的实际使用人为第三人王哈山。
2014年6月27日，原告金云飞起诉来院，诉请如前。
审理中，原告称其与第三人单丽艳、王哈山不认识也从未有过任何接触，且原告与第三人单丽艳、王哈山一致确认，双方之间未签订过书面的租赁合同。关于租金的支付情况，原告称被告租金支付至2014年7月31日，之后未付。被告郑妍含称其租金支付至2013年7月31日，之后未付。第三人单丽艳称其向原告支付了自2013年8月1日起至2014年4月30日止的租金，之后未付。第三人王哈山称其向原告支付了自2014年5月1日起至2014年7月31日止的租金，之后未付。此外，原告表示其诉请主张的按月租金200%的标准计算的租金包括了合同约定的逾期付款违约金，该违约金的计算标准为每逾期一日按日租金的100%计算。
以上事实由原、被告及第三人提供的商铺租赁合同、上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同及补充协议书、个人独资企业变更登记申请书、个人独资企业营业执照、银行贷记凭证以及原、被告及第三人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告之间所签订的上海市房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约交付房屋租金。被告未按约支付房屋租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，将系争房屋返还给原告。鉴于系争房屋现在实际由第三人王哈山使用，故第三人王哈山亦负有迁出返还的义务。原告要求被告按22，000元／月的标准向原告支付自2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋租金及使用费，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告辩称2013年7月，原、被告与第三人单丽艳达成合意，被告于2013年8月1日解除与原告的租赁关系，将系争店铺的经营权转让给第三人单丽艳，其后由原告与第三人单丽艳重新建立租赁关系并由第三人单丽艳直接支付租金给原告，故本案纠纷与被告无关，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予采纳。鉴于原告于2014年6月27日起诉来院，故原告要求被告按日租金100%的标准支付自2014年8月1日起至实际交还房屋之日止的逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。租赁合同因被告未能履行按约支付租金的义务而解除，理应承担违约责任。补充协议书约定没收房屋租赁保证金并另行支付月租金7.5倍的违约金，两项实际均为合同解除的违约责任，鉴于合同约定的没收房屋租赁保证金和另行支付月租金7.5倍的违约金总金额过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，被告请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许，本院根据公平原则和诚实信用原则，对解除合同违约金调整为三个月的租金即66，000元。据此，原告要求将被告所交付的房屋租赁保证金41，200元作为违约金全部予以没收，具有合同依据，本院予以支持，其再行要求被告支付保证金外的违约金24，800元，本院亦予以支持。被告要求原告退还房屋租赁保证金41，200元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告金云飞与被告郑妍含之间的房屋租赁合同及补充协议书；
二、被告郑妍含、第三人王哈山应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区民生路XXX号、含笑路XXX号XXX楼XXX室中承租的73.34平方米房屋，并将上述房屋返还给原告金云飞；
三、被告郑妍含应于本判决生效之日起十五日内按每月22，000元的标准支付原告金云飞自2014年8月1日起至迁出之日止的房屋租金及使用费；
四、被告郑妍含应于本判决生效之日起十五日内支付原告金云飞违约金24，800元；
五、驳回原告金云飞其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，373元，公告费260元，合计6，633元，由原告金云飞负担4，000元，由被告郑妍含负担2，633元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年三月三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。