四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2030号上诉人（原审原告）余心如，女，汉族，1990年2月24日出生，住安徽省颍上县。委托代理人李小丽，四川勤证律师事务所律师。委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑军，女，汉族，1971年12月13日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人刘晓倩，四川良禾律师事务所律师。上诉人余心如因与被上诉人郑军房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人余心如及其委托代理人李小丽、王煜，被上诉人郑军及其委托代理人刘晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，余心如作为买方与作为卖方的郑军通过居间方成都宏洋房地产经纪有限公司，于2015年6月27日签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定，余心如购买郑军位于成都市新都区××镇×××道×段×××号“英伦世家”×栋×单元×楼×号房屋，出售成交价398000元，余心如直接支付郑军定金20000元，合同第二条1.（2）项载明：“买方支付卖方人民币大写：叁拾柒万捌仟圆整（小写：￥378000.00元整）为上述第二部分房款，买方必须在2015年8月15日或到该物业所在区房产管理局办理网签及产权过户手续当日付清给卖方；买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约。（特别声明：卖方如有银行合法按揭款、抵押贷款等则不适应违约；具体过户时间以该物业所在地房产管理局办理注销贷款登记后1个工作日内完成过户，否则视为违约）”。第三条相关事宜载明：“买卖双方同意，买卖双方须于2015年8月15日或之前，到该物业所在区房产管理局办理网签及产权过户手续，买卖双方必须协商前往，不得拒绝，否则视为违约。卖方如有银行按揭款则具体过户时间以该物业所在地房产管理局注销时间为准，买方如有银行贷款则具体过户时间以银行贷款审核通过时间为准。”第四条违约责任载明：“1、本合同签订后，若买方有下列任何一种行为，则视为违约，买方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全额佣金，并且向卖方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，买方已付卖方定金不予以退还，若定金在居间方托管，则居间方无须经过买方同意便可退回卖方，同时卖方有权解除本合同。（1）签约后反悔，不愿意购买该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行；（2）未按本合同约定时间支付约定的购房款和相关费用；（3）未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场。2、本合同签订后，若卖方有下列任何一种行为，则视为违约，卖方应承担交易过程中所产生的一切费用及居间方全额佣金，并且向买方支付本合同约定该物业成交价20%的违约金，卖方须双倍返还买方定金，若定金在居间方托管，则居间方无须经过卖方同意便可退回买方，同时买方有权解除本合同。（1）签约后反悔，不愿意出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法按约定时间履行；（2）因该房屋权属问题，或其他共有人未授权卖方出售该房屋等原因，致使产权过户无法按本合同约定期限完成；（3）未按本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场。（4）卖方房屋有银行贷款的，卖方未能在约定时间内自行办理完毕提前结按手续，合法取得房屋处分权的。”合同中，双方当事人并对其他事项作了详细约定。合同签订当日，余心如向郑军支付了购房定金20000元，郑军收款后出具了相应的定金收据。上述合同签订后，郑军出售的房屋于2015年7月7日结清了银行贷款，于2015年7月17日办理了抵押注销。后余心如认为郑军不愿意履行合同，要求解除与郑军之间签订的《存量房屋买卖合同》，故诉至原审法院，请求依法解决。原审法院另查明，郑军所出售给余心如的房产，权属证书载明系共同共有，共有人为孙勇。余心如一审中的诉讼请求为判令：1、解除余心如与郑军签订的《存量房屋买卖合同》；2、郑军返还余心如定金20000元；3、郑军支付违约金75600元；4、郑军赔偿损失2432元；5、本案的诉讼费、保全费及律师费6000元由郑军承担。原审认定以上事实，采信了如下证据：《存量房屋买卖合同》、农业银行付款凭证、定金收据、中国建设银行个人信贷业务系统、个人贷款还款凭证、房屋信息摘要、中国电信股份有限公司四川分公司的客户详单、情况说明以及当事人的陈述等。原审法院认为，余心如与郑军所签订的《存量房屋买卖合同》，所约定的出售房产，权属证明是郑军与孙勇共同共有，而孙勇未作为出售人在合同上签字、捺印，事后也未有其追认郑军单独处理两人共同共有财产行为的书面证据，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据该法律规定，本案中，余心如与郑军签订的《存量房屋买卖合同》，因余心如是善意、有偿取得郑军与孙勇共同共有的房产，故余心如与郑军签订的合同应是有效成立的合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。1.关于余心如请求解除与郑军签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求。因原审庭审中，郑军也表示同意解除合同，故原审法院对余心如该项诉讼请求予以支持。2.关于余心如要求郑军返还20000元定金及支付违约金、赔偿损失的诉讼请求。余心如认为郑军未按约定的期限履行房屋的过户义务，以其行为表明不愿意出售房屋，其行为已构成违约。本案中，余心如与郑军签订的合同明确约定，履行房产过户手续的最后期限是2015年8月15日，在此时间期限前，郑军于2015年7月7日结清了出售房产的按揭贷款，并于2015年7月17办理了抵押登记注销，因此双方履行房产过户手续的前提条件已成就，原审庭审中余心如提出履行房屋过户手续的期限已变更为2015年7月25日前，而对此变更，余心如并未提交与郑军协商一致，双方签字确认的书面证据，故余心如在合同约定的履行过户手续最后期限未届满前，于2015年8月10日向原审法院提起诉讼，要求解除其与郑军签订的合同，是其真实意思的表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；……”根据上述法律规定，余心如现要求郑军返还定金及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除余心如与郑军于2015年6月27日签订的《存量房屋买卖合同》；二、驳回余心如的其他诉讼请求。案件受理费1430元，由余心如负担。宣判后，原审原告余心如不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判；2、依法改判郑军向余心如返还定金20000元；3、依法改判郑军向余心如支付违约金75600元；4、依法改判郑军向余心如赔偿损失8432元；5、本案一、二审诉讼费用由郑军承担。其主要上诉理由为：一、原审适用法律错误，本案属于合同纠纷，不应适用物权法之善意取得制度。原审已查明，郑军出售给余心如的房产，系郑军与案外第三人孙勇共同共有。郑军单方擅自处分共有财产的行为没有得到孙勇的授权，至一审判决前也未得到孙勇的追认。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，案涉合同应为无效。本案不应适用物权法之善意取得制度。二、余心如没有违约，系郑军违约不办理房屋过户手续。1、在订立合同后，郑军预先告知余心如其办理按揭贷款的时间在9月，后由于郑军提前还完房贷，于是要求余心如必须在还完房贷的1天内办理过户手续，郑军这种突然通知和毫不顾及余心如人在外地的行为与合同约定的双方必须协同前往办理之意明显不符。2、中介机构出具的《情况说明》、余心如提供的短信记录能够证明，双方确实协商将过户时间变更到7月25日之前。3、余心如为履约作了积极的努力和充分的准备。郑军突然于2015年7月11日通知余心如回成都办理过户手续，虽然当时余心如所在地上海正遇台风，但余心如还是在台风过后回安徽开具无房证明等购房手续，然后返回成都。4、郑军以实际行动证明其不愿意履行合同，已构成违约。郑军在合同签订后当天，电话告诉中介房屋卖便宜了，7月20日郑军以提取公积金为由，取回存放于中介处的房产证，7月25日前拒不与余心如见面、通话。三、原审对余心如的证据采信错误。1、原审中郑军对余心如提交中介机构出具的《情况说明》的三性均无异议，但原审却不认可该《情况说明》的真实性，却采信郑军出具的同样是中介机构的情况说明。如原审认定郑军一审中提交的电信公司客户详单和中介出具的情况说明能基本证明其在约定的过户期限届满前多次要求余心如办理过户手续的事实。则余心如所提交的证据更能证明余心如积极履约和郑军违约的事实。2、原审对余心如提供的中介与郑军之间录音证据不予评价、避而不谈，在该录音中郑军明确告知中介拒绝卖房。被上诉人郑军答辩称，一、原审认定郑军出售案涉房产未获得其共同共有人孙勇的授权及追认错误。1、在房产交易的整个过程中，居间人及余心如均知晓孙勇系案涉房产的共同共有人，且双方签订的买卖合同得到了孙勇同意。2、孙勇提前将案涉房产贷款结清的行为亦表明其知晓并认同郑军签订案涉合同的效力。二、余心如违约并主动提出解除案涉合同是导致双方交易破裂的根本原因。1、合同签订后郑军积极履行了自己的义务，并在2015年7月17日办理完毕房屋的抵押登记注销手续。在此期间郑军不断催促余心如回成都办理过户，余心如要么不接听电话，要么推说无法回成都，直至2015年7月25日却突然要求办理房屋过户手续，但此时已超过合同约定的2015年7月20日。2、余心如一再违约并最终拒绝履行合同义务。2015年8月15日前郑军仍然通过居间人要求余心如办理过户手续，但余心如以其在外地为由再次拒绝履行合同义务。3、余心如主动提出解除案涉合同。三、原审在证据的采信上并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。对此，本院予以确认。二审中，余心如提交了如下证据：第一组证据，无婚姻登记记录证明、房屋信息查询表，拟证明余心如得知郑军提前还贷的消息后积极准备办理房产过户的相关手续；第二组证据，不正常航班证明、2014年7月24日机票，拟证明余心如积极履约，于7月24日专程到成都办理房屋过户手续；第三组证据，中介机构员工李倩的证言，拟证明余心如与郑军约定办理房产过户时间为7月25日前，以及郑军在7月24日明确表示不将案涉房屋卖给余心如；第四组证据，2015年7月24日中介机构与郑军的通话录音、2015年7月29日中介机构与余心如及郑军的通话录音、2015年7月27日中介机构与郑军的通话录音，拟证明2015年7月24日郑军以余心如违约为由明确表示不将案涉房屋卖给余心如。郑军的质证意见，对第一组证据的真实性无异议，但对证明力有异议；对第二组证据的真实性无异议，对证明力有异议；认为第三组证据证明双方应履行各自义务，同时证明违约方是余心如；对第四组证据的真实性无异议，但对证明力有异议。郑军提交了如下证据：1、短信截屏，拟证明案涉房屋共有人孙勇同意郑军将房屋卖给余心如；2、郑军与东方航空公司的通话录音，拟证明余心如确实于7月24日晚6点半才到达成都，余心如根本没有时间来办理过户。郑军从未同意将过户时间改到7月25日。余心如的质证意见，对第1项证据的真实性无异议，但对证明力有异议；对第2项证据的真实性有异议。本院认为，当事人对真实性无异议的证据材料，本院予以确认，对其证明作用在其后判决说理部分综合评判。根据认证结果，二审另查明：1、2015年7月15日颖上县民政局和颍上县房地产市场产权监理处分别出具余心如无婚姻登记记录证明和无房屋信息查询表。2、2015年7月24日余心如乘坐中国东方航空公司飞机由上海到达成都。3、中介机构人员陈述余心如口头提出过将过户时间更改为2015年7月25日，郑军只是说没有时间。二审另查明，中介机构出具《情况说明》证实郑军同意将过户时间延迟至2015年7月25日之前。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《存量房屋买卖合同》效力；2、案涉房屋最终未能办理过户系谁违约造成。现将争议焦点分述如下。一、关于案涉《存量房屋买卖合同》效力问题。本案查明案涉房屋系郑军与孙勇共同共有，孙勇虽然未作为出售人在案涉《存量房屋买卖合同》上签字、捺印，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，余心如以此主张案涉合同无效的理由不成立，本院不予支持。二、关于案涉房屋最终未能办理过户系谁违约造成的问题。合同约定买方必须在2015年8月15日或到该物业所在区房产管理局办理网签及产权过户手续当日付清款项，具体过户时间以物业所地地房产管理局办理注销贷款登记后1个工作日内完成过户，否则视为违约。郑军出售的房屋于2015年7月7日结清了银行贷款并于2015年7月17日办理了抵押注销。按合同的该约定，案涉房屋过户的时间应为2015年7月18日。余心如陈述双方口头协商将房屋过户时间调整到2015年7月25日，且中介机构亦证实郑军同意将过户时间延迟至2015年7月25日之前，本案中余心如提交的证据亦反映其在此之前已在为购房作准备并已于2015年7月24日从外地乘机回到成都，因此，郑军关于余心如未按约定时间办理过户违约的主张不成立。由于双方提交的录音等证据不能证实案涉房屋最终未能办理过户系对方原因造成，因双方对解除合同并无异议，故郑军应返还余心如定金20000元。因余心如未举证证明郑军存在违约，故其要求郑军支付违约金、赔偿损失无事实依据，本院不予支持。综上，原审认定事实错误，导致处理结果错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4186号民事判决第一项，即“解除余心如与郑军于2015年6月27日签订的《存量房屋买卖合同》”；二、撤销成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第4186号民事判决第二项，即“驳回余心如的其他诉讼请求”；三、郑军于本判决发生法律效力之日起十日内返还余心如定金20000元；四、驳回余心如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2381元，由上诉人余心如负担1909元，被上诉人郑军负担472元。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方审 判 员  尹 英代理审判员  张菲菲二〇一六年六月十七日书 记 员  吴丹丹