四川省雅安市名山区人民法院民 事 判 决 书（2015）名山民初字第1395号原告梁加平，男，生于1966年7月27日，汉族，住四川省雅安市名山区。被告曾建刚，男，生于1975年10月21日，汉族，住四川省雅安市名山区。第三人徐开智，男，生于1966年4月4日，汉族，住四川省雅安市名山区。委托代理人刘漫露，四川同兴律师事务所律师。原告梁加平与被告曾建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，本院依职权追加徐开智为本案第三人参加诉讼。并依法由审判员何潇翔适用简易程序于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告梁加平、第三人徐开智及其委托代理人刘漫露到庭参加了诉讼。被告曾建刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告梁加平诉称：2014年12月10日，被告因店铺经营需要而与原告签订《租房协议》，合同约定：原告将其位于名山区彩虹路丽都家园X栋底层XX、XX号的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告曾建刚。该房屋的租期为2015年6月1日至2020年5月31日止，其中，该房屋租金为第一年50000元，第二年60000元，第三年70000元，后两年租金按市场价另行协商。另外，约定租金的支付方式为：租金按年支付，定于每年5月1日前支付当年租金。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。2014年12月10日与原告签订租房协议后，又于2014年12月11日签订了一份同意书，同意徐开智与曾建刚一起经营。原告为维护自己的合法权益，请求判令：1.解除原、被告之间签订的《租房协议》；2.被告及第三人马上返还租用房屋；3.被告支付拖欠的2015年6月1日至2015年12月31日房屋租金25000元；4.被告支付迟延支付租金的违约金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。为了维护原告合法权益，现依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告诉请。被告曾建刚未到庭应诉，也未向法庭提交书面答辩意见及证据材料。第三人徐开智辩称：第一，虽然被告曾建刚未能在约定的时间内履行给付全部租金的义务，属于迟延履行行为，不构成根本性违约，并不足以导致梁加平与曾建刚之间《租房协议》的合同目的不能实现。因此，梁加平与曾建刚签订的《租房协议》不宜解除，应继续履行该协议。第二，2010年5月开始，被告曾建刚将诉争房屋转租给第三人。转租合同到期后，被告曾建刚与答辩人于2014年12月10日签订了新的《租房协议》，第三人按照该协议的约定向被告曾建刚支付了2015年6月1日起至2017年5月31日止期间的租金共计78000元。2010年5月开始起至，一直由第三人实际使用诉争房屋，对于转租的情况原告梁加平是知道的、同意的，也未提出过异议，并且同意一切由曾建刚代办。因此，现第三人占有、使用该诉争房屋属于合法占有。第三，第三人基于合法占有，为了便于经营，在2015年3月对诉争房屋进行了装修装饰，共计花费161613元。现诉争房屋内还堆放了大量待销售的货物。如合同解除，返还房屋将损害合法占有的善意第三人的正当权益。因此，梁加平与曾建刚签订的《租房协议》不宜解除，应继续履行该协议。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告要求解除其与被告曾建刚之间的《租房协议》，返还租用房屋的诉讼请求。经审理查明：原告作为出租房（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方经协商于2014年12月10日签订《租房协议》一份，合同载明：房屋位于名山区彩虹路丽都家园X栋底层XX、XX号商铺；用途为经营床上用品、家居饰品；租赁期间为五年，自2015年6月1日至2020年5月31止；第一年租金为伍万元人民币，第二年陆万元人民币，第三年柒万元人民币，后两年租金按市场价另行协商；付款方式为每年付一次租金，另付押金1000元；付款时间定于每年的5月1日前一个月内支付当年租金；租用期间乙方有下列情况之一的甲方可以单方终止合同，收回房屋使用权，乙方还须担全部违约责任并赔偿甲方损失：‘（1）.乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动及损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金超过10天的；（4）不按时交纳水、电费、物业管理等费用的’；双方还约定其他权利义务。协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。原、被告分别在协议上签名。合同签订后原告将房屋交由被告使用。2015年9月8日，被告向原告出具承诺书一份，载明“曾建刚今承诺欠梁加平房租人民币伍万元整，一个月内付清，2015年9月8日至2015年10月8日为限，如到期未付，就按正常法律途径收房屋”。被告在承诺人处签名、捺印。2014年12月10日，被告作为出租房（甲方）、第三人作为承租方（乙方），双方经协商签订《租房协议》一份，合同载明：房屋位于名山区彩虹路丽都家园X栋底层XX、XX号商铺；用途为经营床上用品、家居饰品；租赁期间为十年，暂定五年价格，自2015年6月1日至2020年5月31止；第一年租金为叁万捌仟元人民币，第二年肆万元人民币，第三年肆万贰仟元人民币，每年房租在上年房租的基础上增加2000元；付款方式为每年付一次租金，另付押金1000元；付款时间定于每年的6月1日前一个月内支付当年租金；租用期间乙方有下列情况之一的甲方可以单方终止合同，收回房屋使用权，乙方还须担全部违约责任并赔偿甲方损失：‘（1）.乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动及损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金超过10天的；（4）不按时交纳水、电费、物业管理等费用的’；双方还约定其他权利义务。协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。被告及第三人分别在协议上签名、捺印。2014年12月11日，被告出具收条一份，载明“今收到徐开智房租费用伍万元整，明年2015年6月1日付贰万捌仟元两年房租，到2017年6月1日再付以后的房租”。被告在收款人处签名、捺印。同日，第三人书写了同意书一份，载明“我同意将彩虹路丽都家园X栋XX、XX号铺面租给曾建刚、徐开智共同用于商业经营，具体事项见双方合同书，一切由曾建刚代办”。原告在该份同意书上签名。2015年5月28日，第三人通过银行向被告转款28000元。合同签订后被告将房屋交由第三人使用。现因被告未按照约定向原告支付2015年6月1日至2015年12月31日房屋租金，双方由此酿成诉讼。另，本院依法向被告曾建刚进行询问并经三方质证，其陈述原告所述是真实的，将铺面转租给第三人徐开智，让梁加平签同意书的意思就是梁加平是同意转租的，且第三人徐开智已向其支付了两年的房租78000元。原告亦明确表示坚持诉讼请求不变更。本院认为：原告梁加平与被告曾建刚签订《租房协议》，原告将其所有的房屋出租给被告，被告用于经营床上用品，此系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，该合同合法有效，双方应依照合同的约定享有权利、履行义务。被告曾建刚与第三人徐开智签订《租房协议》，被告将其租用的房屋转租给第三人，原告作为房东虽签订了同意书,但是该同意书的意思表示是同意被告和第三人徐开智共同用于商业经营，根据第三人的当庭陈述，该同意书系徐开智所写，再结合被告与第三人签订租房协议并实际履行至今的事实，可视为被告曾建刚与第三人徐开智是以共同经营的名义隐瞒转租的事实；且承租人曾建刚迟延履行支付租金的义务，并经原告多次催收至今未果，因此，原告请求解除协议返还房屋，并支付2015年6月5日至2015年12月31日所欠租金25000元的主张，符合法律规定，本院予以支持；该房屋实际使用人为第三人徐开智，因此，应当由被告曾建刚与第三人徐开智共同向原告返还房屋。原告请求被告支付迟延支付租金的违约金5000元，无相关依据，本院确定为以25000元为基数支付从2015年5月2日起至本判决确定的履行期限之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告梁加平与被告曾建刚于2014年12月10日签订的《租房协议》从本判决生效之日起解除；被告曾建刚于本判决生效之日起十日内给付原告梁加平2015年6月1日起至2015年12月31日止的房屋租金25000元；并支付以25000元为基数从2015年5月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款损失；三、被告曾建刚、第三人徐开智于本判决生效之日起三十日内向原告梁加平返还租用房屋；四、驳回原告梁加平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告曾建刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  何潇翔二〇一六年五月五日书记员  唐双萍