福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初800号原告（反诉被告）：宁德华港房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区商贸街13号B幢三层，组织机构代码证61116163-9。法定代表人：何宗鸿，董事长。委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄见东，福建环三律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林佳树，男，1976年5月10日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，委托诉讼代理人：池宇清，福建之秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：林旭东，福建之秀律师事务所实习律师。原告（反诉被告）宁德华港房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林佳树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁德华港房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄宇健、黄见东，被告（反诉原告）林佳树委托诉讼代理人池宇清、林旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁德华港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年12月11日签订的《中国红家居市场商铺租赁合同》及其补充合同；2.被告支付拖欠原告自2014年10月12日起至解除租赁合同及补充合同之日止的租金、相关费用（暂计至2016年4月11日共欠1476348元）；3.确认被告向原告缴纳的信誉保证金36万元归原告所有。事实和理由：被告因经营家具需要，于2012年12月11日向原告租赁位于中国红家居市场B栋二层商铺，建筑面积3058.61平方米，租赁期限为5年，自2013年1月12日至2018年1月11日，并签订《中国红家居市场商铺租赁合同》及补充合同各一份，合同对租金及市场管理费的金额、付款方式、违约责任及双方的权利与义务等均作了约定。合同签订后，原、被告均能依约履行合同。然而，自2014年10月12日起，被告便开始拖欠租金及相关费用，后经原告多次交涉，被告于2015年8月18日至2015年2月6日七次共支付765604元外，其余租金、相关费用及滞纳金至今分文未付，其行为已构成严重违约。被告林佳树辩称：1.原告怠于履行法定义务，违约在先。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。”被告自2007年起承租原告位于中国红家居市场的店面，合同签订后，均按时交纳租金履行合同义务，同时要求原告在收取被告租金时提供正式发票，但原告在经被告多次催促后自合同签订之日起至今仍拒绝出具任何正式发票，导致被告无法正常报账核销，严重侵害我的权益；2.原告已经于2016年3月26日强制收回店面，合同已经提前终止。在租赁期间多次与原告协商，要求其出具收取租金的正式发票，原告在双方协商不成的情况下，于2016年3月26日单方强制收回店面，该租赁合同已经因原告单方强制收回店面而提前终止，根据租赁合同第四条第5款约定，合同已经自动解除。在原告强行收回店面之后，已经并未占有和使用该店面，因此，租金只能计算至2016年3月26日，即原告强制收回房屋之日止；3.原告诉请与事实不符，被告实际仅结欠原告租金868210元。原告诉请要求被告支付结欠租金1436594元，被告已经提供银行转账记录等证据，证明2014年至2016年3月25日，被告仅结欠原告租金868210元；4.原告主张没收被告缴纳的36万元保证金没有依据，该保证金应当用于抵扣租金。原告在合同签订后被告依约向其缴纳租金的情况下，拒绝履行向被告出具正式的租金发票的法定义务，导致被告无法报账核销，给被告造成重大损失，违约在先，同时原告在2016年3月26日强制收回店面，导致合同单方提前终止，原告违约在先，该36万元保证金应当用于抵扣租金，现原告诉请要求没收被告36万元保证金没有依据。综上，请求依法判令被告仅需向原告支付租金508210元。反诉原告林佳树向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告出具缴纳的自2007年至2016年3月25日总计4428861元的正式租金发票；2.反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失68万元。事实和理由：反诉原告自2007年起承租反诉原告位于中国红家居市场的店面，合同签订后，双方均按时履行合同义务，然而，自合同签订之日起至今，要求反诉被告在收取租金时提供正式发票，经多次催促后，反诉被告仍拒绝出具任何正式发票。根据中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。”反诉被告拒绝履行法定义务，至今未向反诉原告出具任何正式租金发票，导致反诉原告租金不能用于经营成本报账核销，造成重大损失。2016年3月26日，在双方协商不成的情况下，反诉被告在未通知反诉原告的情况下，单方强制收回店面并扣留货物，致使反诉原告无法正常经营，严重影响反诉原告商誉，且租赁合同签订后，反诉原告为经营商铺花费装修费用总计170万元，现因反诉被告强制收回店铺而无法使用，反诉被告应当赔偿反诉原告剩余租赁年限的装修费用68万元。同时，反诉被告拒绝履行法定义务，违约在先，且其强制收回店面导致合同单方提前终止，根据租赁合同第四条第3款约定：“合同单方提前终止视为违约”及第四条第5款约定：“若甲方违约，应赔偿乙方因此造成的经济损失”，反诉被告在租赁合同签订后违约在先，同时单方强制收回店面导致合同提前单方终止已经构成违约，反诉原告缴纳的信誉保证金36万元应当用于抵扣租金。反诉被告宁德华港房地产开发有限公司针对反诉辩称：1.反诉原告的诉请和事实理由都从2007年开始，而本诉诉请是从2012年12月11日，不符合民事诉讼法关于反诉的规定；2.诉请中要求反诉被告提供2007年至2016年3月25日期间的租金532万元正式发票，该项主张属于税务行政法律关系，不能通过民事诉讼来解决；3.反诉原告在事实和理由部分严重不符合事实和法律规定，主要表现在：部分事实理由不符合客观事实，客观事实是双方在合同中没有约定要提供正式发票，没有提供正式发票，不等于反诉被告偷税漏税；反诉原告所经营的家居以个体工商户身份，不存在要进行报账核销；反诉原告所陈述反诉被告于2016年3月26日单方收回店铺，并扣留其物品不符合客观事实，实际情况是反诉原告偷偷搬走；装修损失计算，不符合法律规定。综上所述，请求依法驳回反诉原告的反诉意见。本反诉原、被告围绕诉讼请求，原告（反诉被告）提交了营业执照、组织机构代码证、《闽东华侨经济开发区管委会关于成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会的批复》（东侨委[2002]73号）、林佳树身份证以及讼争房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，证据三性被告（反诉原告）均无异议，本院予以采信；《中国红家居市场商铺租赁合同》以及补充合同的真实性无异议，本院予以确认；现场照片和光盘内容真实可信，与本案具有关联性，本院予以确认。被告（反诉原告）出示的照片、2014年度租金实际支付情况表及银行转账记录、2015年度租金实际支付情况表、银行转账记录及抵扣租金证明、2016年度租金实际支付情况表及银行转账记录、租金收据、黄粦身份证、李雪燕身份证、装饰工程合同书、杜永发身份证符合证据三性要求，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：闽东华侨经济开发区管理委员会于2002年8月6日作出《闽东华侨经济开发区管委会关于成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会的批复》（东侨委[2002]73号），同意华港公司成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会（以下简称中国红管委会）。中国红管委会至今未在工商部门办理登记，亦未领取营业执照。中国红管委会与林佳树于2012年12月11日签订《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》，双方约定：中国红家居装饰材料综合批发市场属宁德华港房地产开发有限公司所有，并由依法批准成立的宁德华港房地产开发有限公司的隶属机构中国红管委会管理经营；中国红管委会同意将中国红家居市场B栋二层商铺租赁给林佳树经营家具,建筑面积为3058.61平方米，租赁期限为五年，自2013年1月12日至2018年1月11日止，第一年每季度租金为137637元，第二年每季度租金为183517元，第三年每季度租金为229396元，第四年每季度租金为275275元，第五年每季度租金为321154元，租金按每季度缴纳一次；合同签订时，林佳树向宁德华港房地产开发有限公司缴纳信誉保证金三十六万元；林佳树每月还应缴纳相关费用合计45879元（市场物业费9176元、市场升级改造建设费15293元、市场营销管理费15293元、市场设备设施维修费6117元）；市场物业费、租金、市场升级改造建设费、市场营销管理费、市场设备设施维修费均按季度缴纳；合同签订时，林佳树须缴纳第一季度的租金，以后必须在前一季度结束前25日至30日主动缴纳下季度的商铺租金；水电费须于每月28日前缴纳；林佳树必须在合同约定的时间内缴纳租金、水电费及市场管理费等其他费用，如林佳树未能及时缴纳，每逾期一天，按缴纳总金额的1%累计收取滞纳金，若逾期30天未缴纳，视为林佳树违约，中国红家居装饰材料批发市场管委会有权处置林佳树所承租商铺内的所有物品；若林佳树违约，中国红家居装饰材料批发市场管委会有权收回商铺，另行招租，信誉保证金及其他已缴费用余款不予退还，本合同自动解除。合同履行过程中，中国红管委会已依约交房，林佳树自2014年10月12日起未足额支付租金和相关费用。林佳树于2014年、2015年、2016年分别向宁德华港房地产开发有限公司分别支付租金772308元、804260元、80000元。综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。中国红管委会与林佳树订立的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中国红管委会系宁德华港房地产开发有限公司设立的分支机构，但其未领取营业执照，不具备诉讼主体资格，故上述合同约定的权利、义务应由宁德华港房地产开发有限公司享有、承担。本案双方当事人约定的合同期限于2018年1月11日届满，但林佳树自2015年10月12日起就未按约定支付租金和相关费用给宁德华港房地产开发有限公司，其行为已构成违约，故宁德华港房地产开发有限公司有权解除合同，并要求林佳树支付拖欠的租金、相关费用及相应违约金。《中国红家居市场商铺租赁合同》中关于不予退还信誉保证金以及按日1%标准收取滞纳金的约定均系双方当事人约定的违约条款，本院认为，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定违约金按月2%计算。故林佳树请求以其支付的信誉保证金36万元抵扣拖欠的租金及相关费用，于法有据，本院予以支持。林佳树辩称《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》已于2016年3月26日解除，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。林佳树要求宁德华港房地产开发有限公司出具正式租金发票，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，因此，发票是相关行政机关的行政权范畴，不属于法院受理民事诉讼范围，不予支持。林佳树要求宁德华港房地产开发有限公司赔偿装修费用损失68万元，因该费用支出系林佳树经营店面需要，且即使造成损失，也系林佳树单方违约所致，故对林佳树该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条、第九十条规定，判决如下：一、确认中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会与被告林佳树于2012年12月11日签订的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》于本判决生效之日解除；二、被告林佳树应于本判决生效之日支付原告宁德华港房地产开发有限公司拖欠的租金（自2014年10月12日起至2015年1月11日止，租金按61172元/月计算，应扣除被告林佳树已支付租金人民币13万元和信誉保证金人民币36万元；自2015年1月12日起至2016年1月11日止，租金按76465元/月计算，应扣除被告林佳树已支付租金人民币804260元；自2016年1月12日起至本判决生效之日止，租金按76465元/月计算，应扣除被告林佳树已支付租金8万元）、相关费用（自2014年10月12日起至本判决生效之日止，相关费用按45879元/月计算）及相应的违约金（以拖欠的租金、相关费用为基数，自逾期之日起至相应租金、相关费用付清之日止，违约金按月2%计算）；三、驳回原告宁德华港房地产开发有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告林佳树的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34695元，由被告林佳树(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)负担；反诉案件受理费5300元，由反诉原告林佳树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  蒋俐兴人民陪审员  陈 忠人民陪审员  陈 芬二〇一六年十一月六日书 记 员  陈巧梨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。