新疆维吾尔自治区
阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阿中民二终字第345号
上诉人（原审被告）：张强，男，汉族，1975年4月6日出生。
上诉人（原审被告）：宗胜华，女，汉族，1972年5月29日出生（系张强妻子）。
二上诉人共同委托代理人：李龙，新疆胜天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邓杨珍，女，汉族，1967年5月13日出生。
原审第三人：张莉莉，女，汉族，1972年12月10日出生，（系张强姐姐）。
上诉人张强、宗胜华因与被上诉人邓杨珍、原审第三人张莉莉房屋买卖合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2013）阿市民初字第1460号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张强及其与上诉人宗胜华的共同委托代理人李龙、被上诉人邓杨珍、原审第三人张莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2013年2月20日张强、宗胜华与张莉莉签订《委托书》，由张强、宗胜华委托张莉莉出售座落于阿克苏市新城区教育路78号桥工队家属院2号楼2单元602室的房屋（房产证编号为阿克苏市房权证2008004603字第000737**号）。2013年3月1日，邓杨珍与张莉莉签订了《房屋买卖协议》约定：张莉莉将位于阿克苏市桥工队2号楼2单元602室卖给邓杨珍，房屋总价款24.5万元；邓杨珍应当于2013年3月1日交定金10000元，2013年3月13日前支付购房款23万元，剩余5000元于2013年8月25日付清，全部房款付清后由张莉莉协助邓杨珍办理房屋过户手续；张莉莉收取定金后，于2013年3月13日之前不得再将该房屋卖给他人，并将该房屋土地证放于邓杨珍处，如邓杨珍于2013年3月13日之前未向张莉莉按时支付23万元，邓杨珍要将土地证归还张莉莉，且交付的定金不予退还，张莉莉有权将房屋卖于他人。协议签订当日，邓杨珍向张莉莉支付了10000元定金，张莉莉将出售房屋的土地证交付邓杨珍，土地证上写明的土地使用权人为张强与宗胜华。
后邓杨珍听到将要征收房产税的消息，并为此与张莉莉协商未果。此后邓杨珍与张莉莉又进一步协商办理房屋买卖公证并到律师事务所咨询，咨询人员对双方的房屋买卖行为进行了解释，并与张强进行了电话交流。2013年3月12日邓杨珍找到张莉莉单位，要求张莉莉延长交纳剩余款项的期限，并与张莉莉产生争执。2013年3月14日张强、宗胜华对二人委托张莉莉出售房屋的委托书在乌鲁木齐市米东公证处进行了公证。因双方当事人产生争执，因此未继续履行《房屋买卖协议》。邓杨珍另行购买了房屋。
原审法院认为：2013年3月1日张莉莉在知道自己是张强、宗胜华委托代理人而并非是出售房屋产权人的情况下，以卖房人身份与邓杨珍签订了房屋买卖协议，张强、宗胜华于2013年3月14日以公证方式出具了委托书，对张莉莉与邓杨珍签订的房屋买卖协议的行为予以了追认，邓杨珍也认可张强、宗胜华对张莉莉的委托，该房屋买卖协议系双方真实意思表示，应属合法有效。张莉莉在张强、宗胜华委托的代理权限内行使了代理权，因该代理行为产生的法律后果应当由被代理人即张强、宗胜华承担。邓杨珍要求张莉莉承担退还定金的请求无法律依据。根据协议约定，邓杨珍应于2013年3月13日前支付购房款23万元，而张强、宗胜华是在2013年3月14日以公证方式出具了委托书，邓杨珍在张强、宗胜华不在本地、张莉莉未能出具有效委托书的情况下，不敢向张莉莉支付23万元购房款，对此导致买卖协议不能履行的主要责任应由张强、宗胜华承担。邓杨珍作为具有完全民事行为能力人，在与张莉莉签订房屋买卖协议时，应当对张莉莉是否对该房屋具有所有权及处分权进行审查，且在协议签订时张莉莉交由邓杨珍保管的土地证上所署名称并非张莉莉的情况下，与张莉莉签订房屋买卖协议，未尽到合理的审查义务，对协议不能履行也存在一定过错。邓杨珍要求张强、宗胜华退还10000元购房定金的理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、张强、宗胜华自判决生效之日起十日内返还邓杨珍购房定金10000元。二、驳回邓杨珍要求张莉莉承担返还购房定金的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张强、宗胜华承担。
上诉人张强、宗胜华不服上述判决，提出上诉称：1、原审判决认定事实错误。原审判决认定“因第三人张莉莉拒绝向邓杨珍提供张强、宗胜华的委托卖房手续，邓杨珍向张莉莉提出退还10000元定金未果，遂诉讼。”与事实严重不符。原审判决认定第三人张莉莉在与被上诉人邓杨珍订立房屋买卖协议之前已经取得了上诉人张强、宗胜华的售房委托书，那么第三人张莉莉有何理由“拒不提供”委托书呢？另外在2013年3月12日被上诉人邓杨珍以第三人张莉莉“出卖他人房产、诈骗”为由告到张莉莉任教的学校及公安局派出所。第三人张莉莉向学校及公安机关出具了上诉人的委托书后，学校和公安机关向被上诉人邓杨珍进行了告知，不受理其投诉和报案。以上事实也充分说明第三人张莉莉未拒绝向被上诉人邓杨珍提供售房委托书。2、原审判决适用《合同法》第120条对本案判决是错误的。上诉人并无任何违约之处，而被上诉人邓杨珍却反悔协议，单方违约，应驳回其诉讼请求。因此请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人邓杨珍要求上诉人返还定金的诉讼请求。
被上诉人邓杨珍辩称：2013年3月11日，我与原审第三人张莉莉到了公证处并咨询律师，公证处的人员和律师都说第三人张莉莉没有资格卖张强、宗胜华的房产。当时原审第三人张莉莉没有委托书，张莉莉在给上诉人张强打电话后张强表示没有时间。我要求出具委托书就可以，但我一直没有见到书面的委托书，在原审法院开庭时我才见到的书面委托书。
原审第三人辩称：被上诉人邓杨珍称没有见到过委托书不属实。在签订《房屋买卖协议》前我就给被上诉人邓杨珍看过上诉人张强手写的委托书，也说明白了房屋是上诉人张强的。在咨询律师时，律师告知手写的委托书不正规，要上诉人张强办理公证的委托书，我传真了相关资料，上诉人张强、宗胜华在乌鲁木齐市办理了公证的委托书。
本院认为：上诉人张强、宗胜华委托原审第三人张莉莉出售其所有的房屋是二上诉人的真实意思表示。原审第三人张莉莉因受委托而与被上诉人邓杨珍订立的《房屋买卖协议》不违反法律规定，该协议应属合法有效。各方当事人均应按照诚实信用的原则，严格全面的履行各自的义务。被上诉人邓杨珍在协议订立后，认为原审第三人张莉莉没有获得上诉人张强、宗胜华的授权，担心其资金安全，未按约定期限支付剩余购房款。被上诉人邓杨珍的上述拒付理由不成立，因为：1、合同订立前，当事人有审查注意的权利义务。合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同一经成立就在双方当事人之间产生法律拘束力，任何一方不得违反。因此，在订立合同前，当事人应当采取审慎的态度，尽到审查注意义务，任何一方都可以要求对方当事人全面完整的提供相关资料，对协议内容进行充分协商，以促进合同订立后正确履行。本案中，被上诉人邓杨珍在订立协议前，已经现场查看了房屋，其当时可要求原审第三人张莉莉提供房屋产权证明供其查看，提供委托书供其审查，以此尽到审查注意义务，减小订立合同的风险从而增强其资金安全。2、合同订立后，当事人有严格全面履行合同的义务，任何一方不履行合同义务都应当按照法律规定承担违约责任。如上所述，要求原审第三人张莉莉提交委托书予以审核是被上诉人邓杨珍在合同订立前应当注意审查的，合同订立后受法律保护，当事人负有按约履行的义务。被上诉人邓杨珍不应当在合同订立后以原审第三人张莉莉没有获得上诉人张强、宗胜华的委托为由不履行其支付剩余房款的义务。其与原审第三人张莉莉订立合同时取得了上诉人张强、宗胜华的土地使用权证，就已经知道了房屋所有人情况，同时，其订立合同的行为也表明认可了原审第三人张莉莉的代理人身份。该《房屋买卖协议》不仅约束买卖双方当事人履行义务，对原审第三人张莉莉也具有约束作用，任何一方违反法律及协议均会依法受到制裁。因此，被上诉人邓杨珍不付剩余购房款没有法律依据。3、被上诉人邓杨珍认为原审第三人张莉莉没有获得上诉人张强、宗胜华的授权，担心其资金安全而不付剩余购房款，该不付款的理由没有事实根据。根据查明的事实，被上诉人邓杨珍与原审第三人张莉莉在合同订立后曾到律师事务所咨询，咨询人员到庭作证证明：2013年春邓杨珍和张莉莉及其母亲共同前去咨询，咨询时出示了《房屋买卖协议》和《委托书》，咨询人员根据《房屋买卖协议》和《委托书》进行了解释，并与上诉人张强进行了电话交流。被上诉人邓杨珍除对咨询人员证明的对《委托书》进行了解释这一事实不认可外，对咨询人员证明的其他事实予以承认。那么通过咨询人员与上诉人张强的电话交流，被上诉人邓杨珍也可获知原审第三人张莉莉已经得到了上诉人张强的授权。被上诉人邓杨珍不付剩余购房款的理由显然没有事实根据。综上，被上诉人邓杨珍在约定付款期限内未付剩余购房款的理由既不符合法律规定，亦无事实根据，其行为已构成违约。上诉人张强、宗胜华有权依照约定不予返还10000元定金。根据双方合同履行的情况，被上诉人邓杨珍已另行购买房屋，并明确表示不再购买上诉人的房屋；上诉人张强、宗胜华亦明确表示如邓杨珍不购买房屋则不退还定金。双方当事人均无继续履行合同的意思表示，双方当事人实际已经解除该《房屋买卖协议》，对此本院予以确认。原审判决查明事实不清，本院查明后应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持阿克苏市人民法院（2013）阿市民初字第1460号民事判决第二项，即：驳回邓杨珍要求张莉莉承担返还购房定金的诉讼请求。
二、撤销阿克苏市人民法院（2013）阿市民初字第1460号民事判决第一项，即：张强、宗胜华自判决生效之日起十日内返还邓杨珍购房定金10000元。
三、驳回被上诉人邓杨珍要求上诉人张强、宗胜华返还购房定金的原审诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，原审法院减半收取25元，由被上诉人邓杨珍负担；二审案件受理费50元，亦由被上诉人邓杨珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧苏红
审 判 员 徐建如
代理审判员 陈 艳
二〇一三年十二月三日
书 记 员 张 振