遂宁市船山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）船山民初字第2288号
原告刘堂龙，男，60岁。
特别授权委托代理人蒋明武，男，64岁，汉族。
委托代理人刘杨，男，33岁，汉族，系原告刘堂龙之子。
原告康新林，男，62岁。
特别授权委托代理人蒋明武，男，64岁，汉族。
委托代理人康杰，男，39岁，汉族，系原告康新林之子。
被告刘峰，男，35岁。
被告四川金柱投资有限公司，住所地遂宁市船山区新桥镇新凤下路17号。
法定代表人曾传柱。
特别授权委托代理人李果，四川斗城律师事务所律师。
第三人四川省杰昂资产经营有限责任公司，住所地遂宁市河东新区小康农贸市场内。
法定代表人张应。
原告刘堂龙、康新林与被告刘峰、四川金柱投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年10月15日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭于2012年12月25日公开开庭进行了审理。原告刘堂龙的特别授权委托代理人蒋明武与委托代理人刘杨，原告康新林及其特别授权委托代理人蒋明武和委托代理人康杰，被告刘峰，被告四川金柱投资有限公司的特别授权委托代理人李果到庭参加了诉讼。经审查，四川省杰昂资产经营有限责任公司属于符合条件的第三人，本院依职权将四川省杰昂资产经营有限责任公司追加为本案第三人后于2013年4月2日再次公开开庭进行了审理。原告刘堂龙的特别授权委托代理人蒋明武与委托代理人刘杨，原告康新林及其特别授权委托代理人蒋明武和委托代理人康杰，被告刘峰，被告四川金柱投资有限公司的特别授权委托代理人李果到庭参加了诉讼。第三人四川省杰昂资产经营有限责任公司经本院传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告刘堂龙、康新林共同诉称：被告刘峰与张应合伙购买遂宁市河东新区xx国有土地使用权用于修建商业房出售，刘峰挂靠被告四川金柱投资有限公司（以下简称金柱公司），该公司法定代表人曾传柱表示同意。2010年3月2日，金柱公司法定代表人曾传柱以书面形式委托被告刘峰与四川省杰昂资产经营有限责任公司（以下简称杰昂公司）签订《联合投资开发经营xx项目的协议》，次日，被告刘峰与杰昂公司的法定代表人张应签订了该协议。协议签订后，金柱公司在协议书加盖印章予以确认。2010年3月6日，被告金柱公司与杰昂公司签订《联合协议》约定对新建房屋进行分配。同日，被告金柱公司与刘峰又签订一份《协议》，该协议表明刘峰对该项目实行独立核算，自负盈亏，并承担该项目所产生的权利义务。同时还标明刘峰向金柱公司交纳管理费10万元。其间，被告刘峰因开发该项目资金不足向二原告借现金430万元，并约定于2012年7月底前归还。逾期后，被告刘峰因无力还款自愿将其留置给原告的房屋卖与原告，双方于2012年9月22日签订《买卖协议》，表明房款两清。而被告金柱公司不予办理相关的房屋买卖手续，故起诉至人民法院，请求判决确认原告与被告所签订的《买卖协议》有效；位于xx三楼二号商用房600.64平方米归二原告共同所有；判令被告金柱公司为原告办理该房所有权登记手续；本案诉讼费由被告承担。
被告金柱公司辩称：一、二原告于2012年9月22日与被告刘峰签订的买卖协议属无效协议，其请求确认该买卖协议有效无事实依据和法律依据。因该买卖协议系二原告与刘峰恶意串通，冒用答辩人与杰昂公司名义签订的买卖协议，答辩人与杰昂公司并没有在该协议上加盖印章予以追认，不是该买卖协议的相对方当事人，该买卖协议系二原告与被告刘峰共同伪造，故该协议所约定内容与答辩人和杰昂公司无关联且不具有法律约束力，答辩人不应是本案适格的诉讼主体；二、被告刘峰并没有取得本案争议房屋的所有权，无权将房屋处分给他人，也无权用该房屋冲抵其债务。请依法驳回原告对被答辩人的诉讼请求。
第三人杰昂公司未出庭参加诉讼，但在本院向其法定代表人张应询问时，张应述称：杰昂公司与金柱公司联合开发xx项目，金柱公司就委托其公司总经理刘峰负责与我公司的合作事宜。根据联合开发合同，杰昂公司以土地投资，修建资金、策划等由金柱公司负责。在2010年3月6日、2011年10月20日，刘峰以被告的名义与杰昂公司分别签订了关于分配商铺、地下室等相关事宜的联合协议、合同，该合同约定了“xx商业广场”建成后3楼分配给杰昂公司，其包括了本案诉争的3楼02号商铺，此合同到相关部门进行了登记备案。2012年9月16日，甲方张应（杰昂公司的法定代表人）与乙方刘峰签订股权置换协议书，该协议书约定甲方杰昂公司用xx商业广场三楼置换乙方刘峰在xx的股份和“xx商业广场”负一楼的股份，金柱公司也同意了上述股权置换，故杰昂公司认为，张应与刘峰于2012年9月16日签订的股权置换协议书是合法有效的，是双方的真实意思表示，刘峰已按协议约定将xx的楼盘开发项目交给了杰昂公司，并置于杰昂公司实际控制之下且到房管部门办理了变更登记手续，我公司置换出的xx商业广场三楼商铺的主权是刘峰的，但刘峰应保障该项目的修建完毕且不出现其他的社会问题后，剩余的资产刘峰才有处分权。因刘峰资金链断裂无法保障项目及时完工，故杰昂公司未与刘峰及金柱公司到遂宁市房管部门办理资产置换变更登记手续。
经审理查明：2009年9月21日，杰昂公司在遂宁市国土资源局通过竞买的方式购得了xx土地11.46亩，40年的国有土地使用权。2010年2月16日，金柱公司与刘峰签订《房地产开发项目内部承包合同》，约定对位于xx开发建设的河东新区小康农贸市场项目（现称xx商业广场项目）实行由刘峰总承包，自筹资金，由刘峰与杰昂公司实行自主开发经营，刘峰以金柱公司的名义与杰昂公司进行开发、建设、房屋销售等。2010年3月3日，杰昂公司与金柱公司签订《联合投资开发经营xx项目的协议书》，该协议书约定了双方合作方式、投资比例、出资方式、开发建设中房屋的销售及售房金额分配等，由杰昂公司负责财务工作，金柱公司负责销售任务，杰昂公司法定代表人张应在该协议书上签名并加盖了杰昂公司印章，刘峰作为金柱公司的委托代理人在该协议书上签字并加盖了金柱公司的印章。由此，刘峰和杰昂公司成为该项目的实际投资人。2011年10月11日，金柱公司取得了xx商业广场的商品房预售许可证，该证明确了售房单位为金柱公司，预售对象为xx商业广场的商业用房和地下车位，预售面积为8170.57平方米。2012年9月22日，刘峰以出卖人金柱公司、杰昂公司（甲方）的名义与作为买受人的原告刘堂龙、康新林（乙方）签订了关于xx商业广场3楼2号房屋的买卖协议，该协议主要载明“一、乙方自愿购买甲方开发的物业xx商业广场3楼2号，建筑面积约600.64平方米，房屋单价6800.00元∕平方米，房屋总价4084000.00元（以上面积最终以遂宁市房管局核定为准）。二、乙方在签订本协议当日，即2012年9月2日向甲方支付ｒｍｂ4084000.00元整，作为第一笔购房款（与收据一并使用方可生效）．．．．．．”。甲方金柱公司与杰昂公司作为房屋出卖人均未在该协议上加盖公司印章，被告刘峰在置业顾问一栏签名并捺印。乙方刘堂龙的签名为其子刘杨代签名，并注明刘杨代三字，康新林的签名及捺印系其本人签名和捺印。该协议左上角注明“注：本协议为正式买卖协议”。同日，原告刘堂龙、康新林以刘峰对其的欠款4084000元为冲抵作为该房的总房款，并由刘峰向刘堂龙、康新林分别出具了收条，原告刘堂龙所收存的收条载明“今收到刘堂龙购xx商业广场三楼二号房款合计人民币贰佰七拾伍万玖仟元整（小写：2759０００元），该房款由刘峰借刘堂龙借款作冲抵。收款人：刘峰2０12年9月22日”，原告康新林所收存的收条载明“今收到康新林购xx商业广场三楼二号营业房房款合计人民币壹佰叁拾贰万伍仟元整（小写：1325０００元），该款为刘峰借康新林累计借款作冲抵。以前所有借款已结清。收款人：刘峰2０12年9月22日”。
另查明，杰昂公司与金柱公司在2010年3月6日、2011年10月20日分别签订了《联合协议》和《合同》，均约定将本案诉争的3楼2号房屋分配给杰昂公司。在2012年9月16日，甲方张应（杰昂公司的法定代表人）与乙方刘峰签订《协议书》，约定：“一、甲方用“xx商业广场”三楼作价1100万置换乙方新疆和田100%股权作价850万，另加乙方“xx商业广场”负一楼60%作价250万；二、股权置换后，甲方对遂宁河东“xx商业广场”三楼资产不再享有权利，乙方对新疆和田项目亦不再享有股权；三、本协议书一式三份，甲乙双方各执一份，经双方签字捺印后生效。”，甲、乙双方均在该协议书中签名捺印，同时金柱公司的法定代表人曾传柱亦在该协议书中签名表示同意上述方案并加盖了金柱公司印章。该置换协议虽未加盖杰昂公司印章，经询问该公司法定代表人张应表示，该置换协议合法有效且已实际履行，xx商业广场项目因未实际竣工验收，刘峰对后期修建无法保障会引发系列社会稳定问题，故杰昂公司未与刘峰到遂宁市房管部门办理置换资产变更手续。
以上事实有原告的起诉状、被告的答辩状、原告身份证复印件、被告公司组织机构代码、买卖协议、收条、股权置换协议书、联合投资开发经营协议书和房地产开发项目内部承包协议书、企业投资项目备案通知书、遂东区（2010）第xx号国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、联合协议、合同、情况说明、本院依职权调取的商品房预售许可证、调查笔录及法庭审理笔录等证据材料在卷为证。
本院认为：确定当事人之间权利义务关系的根据为《买卖协议》，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其中包含处分行为和负担行为两个方面，处分行为是发生债权债务关系的民事法律行为，受债法调整，负担行为是发生物权变动或消灭的民事法律行为，受物权法调整。本案讼争焦点是原、被告之间的商品房买卖合同效力评判问题，因此应当适用《中华人民共和国合同法》，物权行为亦是本案审理范围。
从合同主体看，金柱公司作为房屋出卖人一方具备房地产开发资质，是规划许可的建设单位，金柱公司虽未在买卖协议上加盖公司印章，但从查明的事实来看，刘峰与金柱公司之间存在内部承包合同关系，双方的合同内容约定金柱公司提供证照资质，刘峰投资，属于典型的“挂靠”行为；杰昂公司与刘峰之间，抑或该二者和金柱公司之间存在何种效力的法律行为，均是内部行为，基于本案所涉及的房地产开发或者商品房销售产生的对外法律关系与其内部关系发生冲突时，内部关系作为一个整体均不能产生对抗效力。更何况杰昂公司经追加为第三人参加诉讼后，该公司也没有对讼争合同涉及的标的房屋主张所有权。因此，讼争合同虽为刘峰个人所签，但作为合同相对人的二原告有理由相信刘峰有权代理金柱公司对外签订合同，金柱公司与刘峰之间法律行为的效力对外不能对刘峰以公司名义与第三人实施的法律行为产生对抗力，因此应当认定刘峰的代理行为有效，其以金柱公司名义订立合同的行为已构成表见代理，金柱公司应当承担出卖人的责任，在其承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人刘峰追偿因代理行为而遭受的损失。而原告刘堂龙、康新林作为房屋买受人，其完全民事能力已经具备了缔约主体的全部要件。其次从合同内容看，订立商品房买卖合同时金柱公司已经独立取得了《商品房预售许可证》，合同标的物不再属法律禁止之物，无违反国家法律和行政法规强制性规范的情形。因此，被告刘峰与二原告所签订的买卖协议应为有效。金柱公司提出的答辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告提出的请求确认位于遂宁市河东新区“xx商业广场”三楼二号商用房600.64平方米归二原告共同所有及判令被告金柱公司为原告办理该房屋所有权登记手续的主张，因原告未提交相应证据证明xx商业广场项目已经竣工并通过了相关职能部门验收，故讼争的xx商业广场3楼2号房屋尚不具备办理房屋权属证书的条件。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，讼争的xx商业广场3楼2号房屋尚未依法办理不动产登记，其物权的设立因未经登记不发生效力，故对原告提出的请求确认位于遂宁市河东新区“xx商业广场”三楼二号商用房600.64平方米归二原告共同所有以及判令被告金柱公司为原告办理该房所有权登记手续的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、刘峰与刘堂龙、康新林于2012年9月22日签订的《买卖协议》有效；
二、驳回刘堂龙、康新林的其他诉讼请求。
本案案件受理费39400元，财产保全费5000元，合计人民币44400元，由原告刘堂龙、康新林负担人民币38900元，被告四川金柱投资有限公司负担人民币5500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 何 杰
审 判 员 孙宗明
人民陪审员 曾小林
二〇一四年一月六日
书 记 员 陈嘉龄