广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民初48号
原告：张海虹，女，汉族。
被告：华夏银行股份有限公司广州分行。住所地：广东省广州市天河区。
负责人：肖良茂，该行行长。
委托代理人：刘烈鑫，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人：林伟钦。
第三人：东莞市众泽电脑科技有限公司。住所地：广东省东莞市城区。
法定代表人：梁群，该公司总经理。
第三人：东莞市金帆照明电器有限公司。住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人：黄兰妹，该公司总经理。
第三人：罗国新，男，汉族。
上列三第三人共同委托代理人：周双良，广东赋诚律师事务所律师。
上列三第三人共同委托代理人：邹忠庆，广东赋诚律师事务所律师。
原告张海虹诉被告华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）、第三人东莞市众泽电脑科技有限公司（以下简称众泽公司）、东莞市金帆照明电器有限公司（以下简称金帆公司）、罗国新案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成了合议庭，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告张海虹，被告华夏银行广州分行的委托代理人刘烈鑫，第三人众泽公司、金帆公司、罗国新的共同委托代理人邹忠庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张海虹起诉称：一、2014年1月6日，原告与第三人金帆公司签订一份《商铺买卖合同》，约定由原告购买第三人金帆公司坐落于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”二层234的商铺（以下简称涉案房产），购买价款共为1398326元，合同签订后，原告依时依约向第三人金帆公司支付部分购买价款708326元，并支付了税费及办证所有费用20719元，同时与第三人金帆公司签订了《委托经营管理协议》，收取了第三人金帆公司支付的三个月的铺位租金，之后第三人金帆公司违约未再支付。2014年3月6日原告委托东莞市喜悦按揭代理有限公司（以下简称喜悦公司）在华夏银行股份有限公司东莞分行（以下简称华夏银行东莞分行）办理余款申请按揭贷款手续，并于2014年4月29日得到华夏银行东莞分行发放的《贷款初审结果通知书》。2014年5月22日，原告在喜悦公司代理负责人陪同下与第三人金帆公司负责人一起到东莞市南城房管局办理过户登记手续，同时签订《房地产买卖合同》（编号为20140522AFB435429314），并支付喜悦公司代理费4800元。后来原告才得知第三人金帆公司在与原告签订合同之前已将该涉案房产抵押给被告，现因第三人金帆公司拖欠银行贷款，已于2014年5月27日被法院查封，最终无法完成房产过户手续，上述涉案房产已被本院拍卖。原告提出案外人执行异议，在收到（2015）东中法执外异字第6号执行裁定之前，从未收到第三人金帆公司、被告的答辩状和通知原告出庭陈述的通知，也未收到通知原告将涉案房产的剩余价款按照法院要求交付执行，所以（2015）东中法执外异字第6号执行裁定与事实不符，请求法院撤销裁定的执行。二、法院执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。1.法院执行行为违反了上述法律规定中区分不同情况作出的不同限定，执行标的物由当事人以外的第三人受让的，受让人通过司法拍卖程序已经取得了执行标的的所有权时……案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在执行标的执行程序终结之前……考虑到我国国情，这里所指的执行标的执行程序终结之前，和理论上不同，是指人民法院处分执行标的所需履行的法定手续全部完成之前。例如，对于不动产和有登记的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前……2015年10月22日原告与十几位商铺业主到本院对涉案房产拍卖提出异议申请时被告知涉案房产已拍卖给陈楚文但仍未办理过户登记手续，直到11月中旬才收到房管局电话通知涉案房产办理过户登记手续，与裁定书认定2015年10月21日执行终结的时间相距20多天，（2015）东中法执外异字第6号裁定不能以10月21日为执行终结日。2.根据上述法律规定，人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，上述法律规定借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。原告于2014年5月22日到东莞市房管局南城分局签订《房地产买卖合同》，符合该款规定，只是由于第三人金帆公司2014年5月27日被查封才未能完成剩下的过户手续。3.（2015）东中法执外异字第6号执行裁定中以原告只支付涉案房产部分价款而没有支付全款为由裁定原告对该铺位不具备所有权不当。根据上述法律规定第二十八条的规定，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的《房地产买卖合同》，且收到三个月的租金以证明合法占有该铺位，也没有因个人原因未办理过户登记，符合该款的规定，原告没有收到法院通知要求支付剩余价款。原告购买过程中已交部分价款而剩余款项也在华夏银行东莞分行贷款得到同贷书后去房管局办理房产登记手续，已签订书面的《房地产买卖合同》，法院只以电脑查询结果认定涉案房产所有权人有误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知，但法院从未通知原告将剩余价款按照法院要求交付执行，也未通知原告涉案房产被拍卖。作为案外人应享有优先购买权，因法院未及时通知原告，使原告失去从法院拍卖中返购涉案房产的机会，从而导致异议的产生。故原告张海虹请求判决：1.撤销（2015）东中法执外异字第6号裁定。2.归还东莞市南城区鸿福路100号尚书银座“东莞华尔街”234号商铺（房产证号为粤房地权证莞字第××号）。3.本案诉讼费用由被告与第三人承担。庭审时，原告补充起诉理由：原告购房时第三人金帆公司并未说明贷款事实，金帆公司当时提供给原告的房产证复印件上也没有显示抵押情况。
被告华夏银行广州分行书面答辩称：一、原告对涉案房产尚未取得所有权，根据《中华人民共和国物权法》规定的物权公示原则，不动产产权变更应当由房管部门完成产权变更登记后方能发生产权变更效力，而涉案房产显然没有办理产权变更手续，产权人仍然为第三人金帆公司。二、涉案房产仍属于第三人金帆公司名下的财产，理当作为金帆公司的财产而纳入被执行标的物，保护合法债权人的合法权益。三、原告未在法律规定的期限内提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，原告应当于执行标的执行终结之前提出执行异议，而涉案执行标的已于2015年10月21日前拍卖成交，涉案执行标的已经执行终结，而原告于2015年11月16日向本院提出执行异议，其未在法定期限内提出执行异议的法律责任理应由其自行承担。四、原告情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形。根据上述规定，原告需同时满足四个条件方能排除涉案执行标的的执行，原告提供的证据显然不能证实其已经向出售方支付了全部的购房款，因此原告对涉案执行标的提出执行异议没有事实依据。综上，本院作出的（2015）东中法执外异字第6号执行裁定适用法律正确，程序合法，原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回其诉讼请求。
第三人众泽公司、金帆公司、罗国新口头答辩称：一、根据金帆公司相关工作人员陈述，公司在卖房前已经公告显示该房已经抵押给被告，不是没有告知买房人。二、金帆公司资金出现问题，退房款目前是没有经济实力，但是公司负责人在想方设法能够退还一些房款。
经审理查明，各方对（2015）东中法执外异字第6号执行裁定的真实性、关联性、合法性均没有异议，故本院对该执行裁定经审理查明事实予以确认。（2015）东中法执外异字第6号执行裁定经审理查明：“关于华夏银行广州分行与众泽公司、金帆公司、罗国新金融借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会经审理于2014年12月22日作出（2014）穗仲莞案字第4912号裁决书，裁决：（一）众泽公司向华夏银行广州分行偿还贷款本金60385719.5元及支付利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按照中国人民银行有关规定及《流动资金借款合同》约定计至全部贷款本息清偿之日止，暂计至2014年11月26日利息、罚息、复利合计3470652.25元）；（二）众泽公司向华夏银行广州分行支付律师费20万元；（三）华夏银行广州分行对金帆公司提供的贷款抵押物东莞市南城区鸿福路100号尚书银座商铺125、126、127、128、129、130、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213、214、215、216、217、218、219、220、221、222、223、224、225、226、227、228、229、230、231、232、233、237、238、240、241、242、243、244、245、246、247、248、249等合计51间房产享有优先受偿权，并对其折价、拍卖或变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；（四）金帆公司、罗国新对众泽公司的上述债务承担连带清偿责任；．．．．．．该裁决书于2014年12月25日送达众泽公司、金帆公司、罗国新，因其未主动履行，经华夏银行广州分行申请，本院于同年12月30日立案强制执行，案号为（2015）东中法执字第55号。执行过程中，本院对上述金帆公司名下的房产进行集中调查，查明上述涉案房产于2013年5月27日登记于金帆公司名下，于2014年5月27日被深圳市福田区人民法院以（2014）深福法民一初字第2085号民事裁定书首位查封，此后由惠州市惠城区人民法院、东莞市第三人民法院、东莞市第一人民法院等轮候查封，本院亦于2015年1月23日对涉案房产轮候查封。2015年2月9日，经本院协调，深圳市福田区人民法院向本院发来（2015）深福法执字第1517号委托执行函，委托本院代为执行该院（2014）深福法民一初字第2085号民事调解书。此后，本院启动对涉案房产委托评估拍卖工作。经依法公开拍卖，含涉案房产在内的尚书银座234、235、236、239号4处房产于2015年9月21日由买受人陈楚文以1390000元竞得。本院于同年10月14日作出（2015）东中法执字第55号之二执行裁定书，裁定：本院拍卖的被执行人金帆公司名下的尚书银座234、235、236、239房产依法过户到买受人陈楚文名下。同年10月21日，本院向东莞市南城房地产管理所送达上述过户裁定及协助执行通知书。”在（2015）东中法执外异字第6号案件中，张海虹对执行标的提出书面异议，认为其已拥有涉案房产的所有权，请求法院中止对涉案房产的拍卖，中止、终结（2015）东中法执字第55、56、57号案件的执行，并返还涉案房产。本院已于2016年3月10日裁定驳回张海虹的异议。张海虹不服，向本院提起诉讼，请求判如所请。
原告提交其与金帆公司签订的涉案房产《房地产买卖合同》、《商铺买卖合同》、《委托经营管理协议》、金帆公司出具的《收据》、喜悦公司出具的《收款收据》、华夏银行东莞分行出具的《贷款初审结果通知书》、东莞市房产管理局出具的《房产登记信息查询结果》、中国工商银行明细信息打印、（2015）东中法执外异字第6号执行裁定书等以证明其诉请。其中，《商铺买卖合同》（合同编号：JF-20140106-234），由第三人金帆公司作为出售方（甲方）、原告作为认购方（乙方）于2014年1月6日签订，将涉案房产以1398326元出售给原告。合同约定“2.2付款方式：甲方销售商铺收款银行账户如下：户名：东莞市金帆照明电器有限公司，开户行：工行东莞市分行营业部，帐号：20×××49。银行按揭：（1）首期转让款：转让价50%，即￥708326元。签订《认购书》当天支付￥50000元作为定金，剩余款项￥658326元。乙方须于2014年1月6日前支付。（2）余款：转让价50%，即690000元，乙方办理银行按揭贷款后，由银行支付给甲方。乙方办理的银行按揭贷款不足以付清购铺余款的，不足部分乙方应在甲方收到银行发放贷款的／日内一次性支付。（3）乙方应在30日内办妥银行按揭贷款手续。”同日，原告与第三人金帆公司签订《委托经营管理协议》（协议编号：第JF-20140106-234号），约定将涉案房产委托金帆公司经营管理，第一阶段月租金为6992元／月，第二阶段月租金为8157元／月，第三阶段月租金为9322元／月，乙方按月向甲方支付委托经营收益，经营期间应缴的约定经营收益，乙方须于次月15号（遇法定假期节假日的可以顺延）前将前一月应缴款项支付给甲方，或汇至甲方如下银行账户：户名为张海虹，开户行为工行东莞市东纵支行，帐号为20×××85。《收据》显示金帆公司于2013年12月30日收到原告购234#商铺定金50000元，于2014年1月6日收到原告购234#铺款658326元、税金20719元、合计679045元。《收款收据》显示喜悦公司于2014年5月22日收到原告交来234#商铺贷款服务费（贷款金额48万）4800元。中国工商银行明细信息打印显示帐号20×××85于2014年5月15日由20×××49帐号存入1888.90元，于2014年7月2日由20×××49帐号存入3541.60元，于2014年8月13日由298001040023383帐号存入3541.60元，张海虹主张该三笔汇款是金帆公司支付的2014年5月、6月、7月的租金。《贷款初审结果通知书》由华夏银行东莞分行于2014年4月29日出具，显示：“致按揭申请人：张海虹·····我行经初步审查，同意给予按揭申请人金额为人民币48万元的贷款，贷款期限为10年，贷款利率以实际签订的借款合同为准。在按揭申请人与我行正式签订借款抵押合同，满足我行认可的放款条件后，我行将根据贷款额度的安排发放贷款。·····”《房地产买卖合同》（适用于二手房买卖）（合同编号：20140522AFB435429314）由甲方金帆公司、乙方张海虹于2014年5月22日于南城房管所签订，约定甲、乙双方约定涉案房产（房地产权证号为04××14）交易总金额为200000元，乙方于2014年6月10日前支付第一期房款200000元，双方同意于2014年6月10日由甲方将该房地产交付给乙方使用。《房产登记信息查询结果》显示涉案房产产权人为金帆公司，房产证号为04××14，查封情况为协助过户中，其他情况为正在办理转移登记，备注显示为产权人金帆公司于2014年5月22日与张海虹（身份证号码：××）签订房地产买卖合同。据（2015）东中法执字第55号之三，该房已拍卖，现将原属金帆公司名下涉案房产（04××14）依法过户到买受人陈楚文（身份证号为：××）名下。
针对原告提交的证据，被告质证认为：1.对《商铺买卖合同》、《委托经营管理协议》，因为被告不是当事人，对其真实性无法确认。2.对《收据》、《收款收据》真实性无法确认，不是被告出具的，而且没有提供相应的银行转账凭证。3.中国工商银行明细信息打印不能表明上述款项的用途及来源，与本案没有关联性。4.对《贷款初审结果通知书》真实性无法确认，即使为真实的，涉案房产抵押权已经解除，没有抵押，被告也载明需要满足条件后才可发放贷款，不代表涉案房产必然符合被告的放款条件。5.对《房地产买卖合同》真实性无法确认，该合同与事实不符，原告与第三人签署《商铺买卖合同》，价款应该是1390000元，而该买卖合同上的价款仅为200000元，存在合法形式掩盖非法获利的情况。其次，《商铺买卖合同》签订于2014年1月6日，《房地产买卖合同》签订于2014年5月22日，涉案房产在2015年10月21日前已经被本院依法拍卖。期间时间长达将近1年零5个月，原告在此期间未能办理房产过户登记，其责任应该由其自身承担。6.对《房产登记信息查询结果》没有异议。7.对（2015）东中法执外异字第6号执行裁定真实性、合法性、关联性予以确认。
针对原告提交的证据，第三人质证认为：对原告提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、《商铺买卖合同》、《委托经营管理协议》、《收据》、《收款收据》、《贷款初审结果通知书》、《房产登记信息查询结果》、中国工商银行明细信息打印、（2015）东中法执外异字第6号执行裁定书、本院庭前交换证据笔录、开庭审判笔录等附卷为证。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议焦点为原告要求归还执行标的即涉案房产的依据是否充分。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案执行标的即涉案房产已由本院（2015）东中法执字第55号之二执行裁定书裁定确认拍卖成交并于2015年10月21日送达，至此涉案房产已执行终结。张海虹于2015年11月16日向本院提出异议，超出上述司法解释规定的异议时限，本院依法不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……。本案中，张海虹与金帆公司于2014年5月22日到南城房管所办理过户登记，但直至本案起诉之日仍未过户完毕，涉案房产仍登记在金帆公司名下，张海虹并未获得涉案房产所有权。张海虹主张其与金帆公司签订《委托经营管理协议》并已收取金帆公司支付的三个月租金，但中国工商银行明细信息打印上并未显示该三笔存款的来源和用途，张海虹也未能提供其他证据予以证明，且转账金额与《委托经营管理协议》约定的月租金金额不一致，本院对张海虹关于在人民法院查封之前已合法占有涉案房产的主张不予支持。
综上，原告张海虹异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第（二）款、第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告张海虹的全部诉讼请求。
本案受理费100元，原告已预交，由原告张海虹负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 徐华毅
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 李淑仪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。