中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8719号
上诉人（原审被告）：DAISHERRIE（中文名：戴晓磊），女，1979年8月30日出生，加拿大籍，自由职业设计师，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：何峤巍，北京中本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭杨，女，1981年12月27日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张真，北京市盈科律师事务所律师。
原审被告：刘杰，男，1976年8月29日出生，汉族，自由职业武术替身，住北京市大兴区。
上诉人戴晓磊因与被上诉人郭杨、原审被告刘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初13869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴晓磊及其委托代理人何峤巍、王怡然，被上诉人郭杨之委托诉讼代理人张真，原审被告刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴晓磊上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、第三项，将本案发回重审或依法改判，同意一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费由郭杨承担。事实和理由：1.一审法院应将戴晓磊与郭杨2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同）认定为无效合同。涉案房屋为共有产权房，系戴晓磊与刘杰的夫妻共同财产，夫或妻任何一方均无权擅自处分，刘杰未在涉案房屋买卖合同上签字，事后也未对戴晓磊代其签署买卖合同的行为表示追认，涉案合同应认定为无效合同，一审法院却按照有效合同进行判决，适用法律错误；2.一审法院判决戴晓磊支付违约金不妥。因涉案合同为无效合同，不存在违约和支付违约金的问题，戴晓磊只需返还定金10万元，不应承担其他费用，涉案合同约定的违约责任条款不适用于戴晓磊；3.一审法院关于损失赔偿数额的确定错误。关于损失起止时间计算没有事实和法律依据，根据涉案合同附件2的约定，戴晓磊应于2016年1月30日前办理涉案房屋的抵押登记注销手续，但因刘杰不配合卖房而导致无法办理该手续。此时，郭杨就应该预见到合同的履行方面出现了障碍。自此以后，无论房价的涨跌，都和戴晓磊无关，同时合同还约定剩余房款328万元于2016年3月25日前采取银行资金监管的方式支付，合同签订后，郭杨仅支付了10万元定金，并没有在约定的时间通过银行资金监管的方式支付余款，其行为也表明至少在2016年3月25日之前郭杨就知道作为共有产权人刘杰是不同意卖房的。因此，郭杨应及时采取措施防止损失的扩大，此时房价几乎没有变化，对郭杨而言，损失极小。退一步讲，即使是按照郭杨的主张赔偿其截至2017年7月18日房屋差价损失，也不能按照链家网公布的价格，而应根据合法的评估机构评估价格确定房屋差价，而一审时郭杨并未申请评估，一审法院对损失赔偿额的确定即随意又无依据，属于认定错误；4.郭杨明知道刘杰没有在买卖合同上签字，对于刘杰作为共有产权人未同意卖房是明知的，而且本案郭杨也没有按合同约定支付购房款，郭杨自身也有过错，其在合同签订过程中未尽到审慎的注意义务，对于已经发生的损失，应承担一定的责任，且合同约定郭杨应于2016年3月25日应该以资金监管的方式支付购房的余款，但郭杨一方面是2016年3月22日在法院立案起诉戴晓磊要求继续履行合同，另一方面又没有按约定将购房款支付到银行监管账户，其自身的过错也很明显，即使戴晓磊有过错，那约定的付款时间也应该将钱汇给银行，不然约定的资金监管也没有意义了；5.一审法院程序违法。房屋买卖合同是三方共同签署的，无论判定合同中的过错方还是确定损失赔偿数额，都应三方参与诉讼才能有利于查清案件基本事实。本案中，北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）作为涉案房屋买卖合同居间方，为促成交易，严重误导戴晓磊，导致涉案房屋买卖合同无效，对此该中介公司具有不可推卸的责任，法院应通知其作为第三人参加本案诉讼而未通知，属于程序违法。
郭杨辩称，对戴晓磊的上诉请求均不予认可，同意一审判决。第一，关于资金监管的问题，首先应当是由戴晓磊将房屋抵押解除后才做第二步的资金监管，另外，在没有见到房屋共有权人刘杰时，郭杨只能通过法律途径要求继续履行合同，所以才在一审法院提起了诉讼，郭杨的做法完全符合法律规定。郭杨之所以要求解除合同，是一审法院安排第一次开庭时，刘杰到庭表示不同意履行合同。且戴晓磊与刘杰的离婚诉讼判决刚刚出来，判决涉案房屋归属于刘杰所有，因此郭杨才变更的诉讼请求为要求解除合同并赔偿损失；第二、关于戴晓磊提到的一审法院自由裁量违约金的问题，本案一审法院第一次庭审后，郭杨为了避免损失，及时与案外人签订了房屋买卖合同，在涉案房屋同小区购买了另外一套房屋，并且在开庭时已经办理了付款过户等手续，取得了房屋所有权证，根据郭杨与案外人签订的房屋买卖合同，房屋总价款除以面积单价为48700余元，而与戴晓磊所签订的合同每平方米单价仅为36700元，每平方米的单价已经上涨了12000余元，因此给郭杨造成的实际损失是明确的。戴晓磊在与郭杨签订合同过程中，已经与刘杰有离婚诉讼，仍然隐瞒其房屋涉诉的事实存在恶意签订合同的情形。因此，给郭杨造成的全部损失，应当由戴晓磊全部承担。另外，虽然一审法院自由裁量权支持了部分郭杨的一审诉讼请求，郭杨也接受一审判决的结果，但戴晓磊在明知自己存在重大过错，隐瞒事实真相的情况下，仍然提起二审诉讼，其目的是拖延时间恶意诉讼浪费司法资源。因此，恳请二审法院根据一审各方证据、事实以及郭杨的实际损失对原审判决第三项违约金能够调高以弥补郭杨的损失，惩罚戴晓磊恶意违约行为，维护法律的公平正义和郭杨的权益。
刘杰述称，同意一审判决。
郭杨向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除郭杨与戴晓磊签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判令戴晓磊和刘杰返还郭杨支付的购房定金100000元，并向郭杨赔偿违约金1132944.54元、诉讼财产保全保险费10200元、购房借款利息165000元。
一审法院认定事实：位于北京市朝阳区青年路西里2号院11号楼2层T1单元204号房屋（以下简称涉案房屋）系戴晓磊和刘杰共同共有，二人均登记为该房屋的所有权人，各持一本房屋所有权证。2016年1月6日，郭杨作为买受人，戴晓磊作为出卖人，双方通过麦田公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定刘杰、戴晓磊向郭杨出售涉案房屋，该房屋已设定抵押，成交价为340万元。同日，双方签订《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》作为买卖合同附件二，约定买受人以自行交接的方式支付定金十万元，该笔定金作为购房款的一部分，在签订合同附件二当天支付2万元，剩余8万元于2016年1月7日前支付，出卖人应于2016年1月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付，剩余购房款328万元买受人应于2016年3月25日前（含）支付出卖人，双方应于2016年3月31日前办理税、费缴纳手续，于取得契税完税凭证后十个工作日内办理房屋权属转移登记手续，出卖人于过户当日将该房屋交付买受人。前述合同签订后，郭杨向戴晓磊支付了定金10万元。
经查，上述买卖合同及附件上出卖人处刘杰和戴晓磊的名字均为戴晓磊所签，戴晓磊另在“代理人”处签字。郭杨认可刘杰在上述买卖合同签订过程中并未在有关合同上签字，但其称戴晓磊向其提供了二人的结婚证、身份证、戴晓磊的房屋所有权证的原件，并且向其出示了刘杰签署的售房委托书、共有权人未到场声明，依据婚姻法规定，夫妻双方在共同财产的处理上权利平等，任何一方对于共同财产都有权作出决定，因此其有理由相信签订买卖合同是刘杰和戴晓磊的共同意思表示。刘杰否认曾向戴晓磊出具过售房委托书、共有权人未到场声明，并称戴晓磊曾以办理签证的名义借用其身份证，其并未同意。戴晓磊亦表示向郭杨出示的为结婚证复印件。
另查，刘杰与戴晓磊原系夫妻关系，后因夫妻感情不和，刘杰于2015年1月30日向法院提起离婚诉讼，要求与戴晓磊离婚。该案法院经审理后于2016年4月19日作出（2015）朝民初字第10471号民事判决书，判决：1、准许双方离婚；2、双方婚生子由刘杰负责抚养，戴晓磊于判决生效之次月起每月二十日前给付抚养费二千元；3、本案涉案房屋归刘杰所有，该房屋剩余的银行贷款由刘杰负责继续偿还，刘杰于判决生效之日起三十日内给付戴晓磊房屋折价款一百三十九万一千八百五十九元。判决作出后，戴晓磊不服提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理后于2016年11月30日作出（2016）京03民终7997号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案诉讼中，戴晓磊提交与阳光房地产经纪人之间的对话视频，欲证明其被麦田公司的经纪人施压和误导，对出售共有房产的正确程序产生严重误解，同时刘杰也曾向阳光房地产中介表达过卖房的意思，并一度在该中介发布卖房信息，因此刘杰同意出售房屋确有其事。郭杨对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。刘杰对该证据的证明目的不认可。
诉讼中，郭杨称由于戴晓磊违约给其造成了约113万余元的损失，其在得知刘杰不同意继续履行买卖合同后，为避免更大损失，由其母亲杨某于2016年7月18日与朱某签订合同购买了同小区另一套房屋，但由于此时房屋每平方米单价已上涨12000余元，已给其造成了损失。郭杨提交如下证据以证明其损失：1.双方签订的“补充协议”，内容为出卖人同意将涉案房屋的权属过户至买受人指定人员名下，买受人指定人员为杨某。2.其母亲杨某与案外人朱某在2016年7月8日签订的《买卖定金协议书》、于2016年7月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及向朱某支付购房款的收条、转账凭证、杨某名下房屋所有权证。戴晓磊认为双方签署买卖合同时合同的效力待定，在刘杰拒绝追认双方签订的合同后，合同确定为无效合同，郭杨在此情况下另行购买其他房屋与其无关，损失不应由其承担。刘杰对上述证据的真实性不认可，认为与本案无关。
郭杨另提交其与案外人蒋薇签订的“借款合同”及其在2016年6月28日向蒋薇汇款165000元的电子银行回单，欲证明其为履行双方的买卖合同向蒋薇借款，由于戴晓磊违约导致其买卖合同未能及时履行，导致其产生三个月的利息损失。戴晓磊和刘杰对此均不认可。
本案诉讼中，郭杨为提供诉讼财产保全的担保，曾向中华联合财产保险股份有限公司北京分公司申请诉讼财产保全责任保险担保，为此支付了保险费10200元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘杰并未在涉案房屋的买卖合同上签字，其在事后也未对戴晓磊代其签署买卖合同的行为表示追认，故涉案买卖合同对刘杰不发生效力，相关责任应由戴晓磊承担。郭杨明知刘杰未在买卖合同上签字，戴晓磊向其提供的结婚证和房屋所有权证也仅为戴晓磊自己所持有的证件，房屋所有权证对于涉案房屋共同共有的内容表述清楚，故郭杨称其有理由相信签订买卖合同是刘杰和戴晓磊的共同意思表示没有相应的事实基础，法院对其该意见不予采信。现刘杰明确表示不同意出售涉案房屋，买卖合同无法继续履行，郭杨要求解除双方签订的房屋买卖合同有事实和法律依据，法院予以支持。戴晓磊明知刘杰不同意出售涉案房屋仍与郭杨签订买卖合同，其应承担相应的违约责任。合同解除后，戴晓磊收取郭杨的定金应当退还，同时由于合同解除造成郭杨购房成本增加，郭杨有权主张由此给其造成的损失。戴晓磊对于郭杨的损失应当承担主要责任，郭杨明知刘杰未在买卖合同上签字，其在合同签订过程中未尽到审慎的注意义务，对于自己发生的损失亦应当承担一定的责任。关于损失赔偿额，法院根据郭杨的举证并考虑双方的过错等因素对此酌情确定。郭杨关于购房借款利息的举证不足以证明其发生该项损失，法院对此不予支持。郭杨关于诉讼财产保全保险费用的主张于法无据，法院不予支持。判决如下：一、郭杨与DAISHERRIE（中文名：戴晓磊）二〇一六年一月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于一审判决生效之日起解除；二、DAISHERRIE（中文名：戴晓磊）于一审判决生效之日起七日内返还郭杨定金十万元；三、DAISHERRIE（中文名：戴晓磊）于一审判决生效之日起七日内支付郭杨违约金二十万元；四、驳回郭杨的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千元，由郭杨负担五千元（已交纳），由DAISHERRIE负担一万二千元（郭杨已预交，于本判决生效之日起七日内给付郭杨）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，综合各方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的效力；二、涉案房屋买卖合同是否应予解除；三、致使涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约方的认定及违约责任的承担。
关于涉案房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综合上述法律及司法解释的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。
本案中，戴晓磊处分的涉案房屋属于夫妻共同财产，刘杰为房屋的共有权人。而且，根据现有法律规定，处分该财产属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理，并不属于家事代理权的范畴。现戴晓磊处分涉案房屋未取得刘杰的同意，构成无权处分，但该无权处分行为并不影响涉案房屋买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同是戴晓磊与郭杨的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同应属合法有效。戴晓磊上诉主张涉案房屋买卖合同应为无效合同，并以合同无效为由拒绝承担违约责任缺乏依据，本院不予采纳。
关于涉案房屋买卖合同是否应予解除。在《房屋买卖合同》有效、但戴晓磊属于无权处分的情况下，本案合同无法继续履行完成所有权移转。现戴晓磊与刘杰之间通过离婚诉讼，涉案房屋已判归刘杰所有，刘杰明确表示不认可房屋买卖的事实，亦不同意出售房屋，因此买卖合同客观上已无法继续履行，郭杨要求解除合同有事实和法律依据，一审法院据此确定戴晓磊与郭杨的房屋买卖合同于一审判决生效之日起解除并无不当，本院予以维持。
关于违约方的认定和违约责任的承担。戴晓磊虽主张刘杰曾有出售房屋的意思表示，并一同去中介公司询价，但刘杰对此明确予以否认。鉴于戴晓磊对其主张未提交相应证据，且签订涉案房屋买卖合同时，其与刘杰正处于离婚诉讼中，一审法院据此认定戴晓磊对刘杰不同意卖房系属明知，戴晓磊在未取得处分权的情况下仍签订涉案房屋买卖合同，应承担相应的违约责任并无不当。同时，郭杨在签订涉案房屋买卖合同时，未尽到审慎的注意义务，对合同的解除亦应承担一定责任。关于戴晓磊上诉主张郭杨对刘杰不同意卖房亦属明知，郭杨未按照合同约定以资金监管方式支付购房款，郭杨自身也有过错，应承担一定责任一节。依据涉案房屋买卖合同约定，戴晓磊涤除抵押权的义务在前，郭杨以资金监管方式支付购房款的义务在后，在戴晓磊未按约定涤除抵押权的情况下，郭杨有拒绝支付购房款的不安抗辩权，故郭杨未按约定付款并不构成其违约或者应承担相应责任的事由。同时，鉴于一审法院已认定郭杨未尽到审慎的注意义务应承担一定责任，并据此对郭杨主张的违约金数额酌情予以减少，本院对戴晓磊该项上诉主张不予采纳。关于戴晓磊上诉主张一审法院未评估即对损失赔偿额予以确定随意无依据一节，本院认为评估鉴定并非确定损失的唯一依据，戴晓磊提交涉案房屋同小区的房屋买卖合同足以认定其购房成本上涨情况，故从节约当事人诉讼成本的角度出发，一审法院对此酌情考虑并无不当，本院对其该项上诉主张不予采纳。
另，关于戴晓磊上诉主张涉案房屋买卖合同是三方共同签署，应当追加麦田公司作为第三人参加诉讼一节，因涉案房屋买卖合同系戴晓磊与郭杨签订，该合同仅约束戴晓磊与郭杨，该案的处理结果与第三人并无关联，故一审法院未通知麦田公司参加诉讼并无不当。如戴晓磊认为麦田公司未尽到居间方应尽义务，应另案解决。
综上所述，戴晓磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由戴晓磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 胡新华
审 判 员 江 惠
二〇一八年七月二十五日
法官助理 卢圆圆
书 记 员 杨艳娇