广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第31号
上诉人（原审被告）：陈康妹。
被上诉人（原审原告）：湛江市坡头区地方税务局。住所地：湛江市坡头区南调路。
法定代表人：梁宇卫，该局局长。
委托代理人：黄燕姚，该局干部。
委托�理人：杨宗焕，该局干部。
上诉人陈康妹因与被上诉人湛江市坡头区地方税务局（以下简称“坡头地税局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湛江市坡头区人民法院（2013）湛坡法民三初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、审判员陈小红参加的合议庭进行了审理。书记员林竹担任记录。上诉人陈康妹，被上诉人坡头地税局的委托代理人黄燕姚、杨宗焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原坡头地税局乾塘税务所系坡头地税局的派出职能机构，其资产由坡头地税局的职能部门统一管理。2010年4月1日，坡头地税局与陈康妹订立《房屋租赁合同》，坡头地税局将位于湛江市坡头区乾塘镇乾塘税务所办公综合楼第一层北间的房屋租赁给陈康妹，租赁合同期限为一年。合同到期后，经双方协商续租，坡头地税局作为甲方与陈康妹作为乙方于2011年4月1日签订《房产租赁合同》，约定：坡头地税局将原乾塘税务所办公综合楼第一层北间租给陈康妹，该房屋使用面积为48平方米，承租时间为二O一一年四月一日起至二O一二年三月三十一日止，每年租金为21230元，并约定乙方必须一次付清租金，甲方才提供房屋给乙方使用。该《房产租赁合同》的第5条约定：“在租用期间，甲方如果因国家政策及上级主管部门规定而需中途终止合同的，应提前一个月通知乙方，并根据具体情况协商归还余期租金。如果乙方因经营不善而中途终止合同的，甲方不给予退还余期租金。”第8条约定：“本合同期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权，但应事先签订协议。”该合同签订后，陈康妹依约支付租金，坡头地税局亦依约交付该房屋给陈康妹使用。
另查明：2012年3月31日，该《房�租赁合同》中约定的租赁合同期限届满，坡头地税局因上级有关政策原因决定不再对该房屋进行续租，但陈康妹因积存的商品需处理而未能及时退还房屋，向坡头区信访局上访。2012年4月12日，在坡头区信访局的主持下，坡头地税局与陈康妹签订了《保证书》，内容为：“我叫陈康妹，2011年4月1日起租用坡头区地方税务局原乾塘税务所办公综合楼首层北间经商，租期一年。现租期已于2012年3月31日满一年，坡头区地方税务局因上级有关政策规定决定不再续租。而我积存的商品一时难以处理，请坡头区地方税务局考虑我的实际情况，给予延租4个月。我保证一次付清肆个月租金，总计人民币6432元，租期算为2012年4月1日至2012年7月31日，在租期满前即2012年8月1日前将所租房屋的使用权归还坡头区地方税务局，否则愿承担一切法律责任。”保证人签名为陈康妹并捺下指印，单�代表签名为万清河并加盖坡头地税局的公章。此后，陈康妹向坡头地税局支付租金6432元并继续使用该房屋。2012年8月1日，陈康妹没有搬离并继续使用该租赁房屋（未向坡头地税局支付租金）至今，导致双方发生纠纷。2013年5月22日，坡头地税局向原审法院提起民事诉讼，请求判令：1、陈康妹交回其侵占坡头地税局的位于湛江市坡头区乾塘镇乾塘税务所办公综合楼第一层北间的房屋；2、陈康妹支付其占用期间的房屋租金15922.50元给坡头地税局；3、本案诉讼费由陈康妹承担。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”以及第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同�自期限届满时失效”的规定，本案坡头地税局与陈康妹于2011年4月1日签订《房产租赁合同》，将由坡头地税局统一管理的原乾塘税务所的办公综合楼第一层北间的房屋出租给陈康妹，是双方在自愿、协商一致的基础上达成的协议，为双方真实意思表示，且无违反法律法规的规定，该租赁合同已成立并生效，受法律保护。该租赁合同约定的承租时间为2011年4月1日起至2012年3月31日止，即双方已就租赁合同的终止期限作出了约定。至2012年3月31日期限届满时，该租赁合同已失效，坡头地税局、陈康妹基于该《房产租赁合同》确立的租赁关系已经终止。2012年4月12日，因陈康妹积存商品难以处理，双方协商延租四个月并签订《保证书》，对租赁房屋的租赁合同期限以及租金作出重新约定。此后，坡头地税局、陈康妹已依照约定履行义务，该《保证书》的性质应视为双方基于原《房产租赁合同》内容重新订立的为期四个月的租赁合同（期限从2012年4月1日起至2012年7月31日止），该合同约定的期限已于2012年7月31日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中，由于双方签订的《保证书》中已经明确“坡头地税局因上级有关政策规定决定不再续租。而我积存的商品一时难以处理，请坡头地税局考虑我的实际情况，给予延租4个月”，即表明坡头地税局已经明确表示该租赁合同期限到期后不再与陈康妹续租，双方的租赁关系已于2012年7月31日终止，陈康妹在《保证书》中已经作出承诺“在租期满前即2012年8月1日前将所租房屋的使用权归还坡头地税局”，就应遵循诚实信用原则返还所承租的房屋。据此，坡头地税局起诉主张陈康妹交还位于湛江市坡头区乾塘镇乾塘税务所办公综合楼第一层北间的房屋，应予以支持。陈康妹未依照约定返还所承租房屋并继续使用至今，却未向坡头地税局支付房屋租金，应当支付租赁期满后继续使用该房屋的费用，故对坡头地税局请求陈康妹支付租赁期满后至起诉前（9个月）的房屋租金，应予以支持。该租金应依照双方在《保证书》中约定的租金14472元（6432元÷4×9）予以支付。因坡头地税局系因上级政策规定决定不再续租，以及原《房产租赁合同》中约定的优先承租权的实现需满足原出租人继续出租该租赁物且必须符合的同等条件，故对于陈康妹提出坡头地税局应本着照顾民生的态度与其续租及其享有优先承租权的主张，应不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十六条、第二百三十五条的规定，判决：一�限陈康妹在判决发生法律效力后十日内迁出湛江市坡头区乾塘镇乾塘税务所办公综合楼第一层北间的房屋，并交还给湛江市坡头区地方税务局；二、限陈康妹在判决发生法律效力后十日内向湛江市坡头区地方税务局支付房屋租金共计人民币14472元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198元，由陈康妹负担。
上诉人陈康妹不服原审判决，向本院上诉称：陈康妹在与坡头地税局第一次签订租赁合同之前，曾与坡头地税局的领导商谈过，坡头地税局的领导认为涉案的办公综合楼第一层是闲置房屋，必有十年以上的承租期，况且该办公综合楼的第一层中间和南间的房屋均早已在几年前出租给别人经营，也是每年一度如是地签订租赁合同。因此，陈康妹�多方筹资承租涉案房屋作铺面经营。两年来，陈康妹均如期缴交租金，但在第二次合同期限届满后（即2012年4月1日），陈康妹却接到坡头地税局的《紧急通知》。坡头地税局不与陈康妹续租，却没有提前三个月通知陈康妹，其行为已经违反了合同约定，造成了陈康妹严重经济损失。无奈之下，陈康妹只好向坡头区信访局上访。在坡头区信访局的主持调解下，陈康妹签下了《保证书》，双方同意延期四个月。但到2013年5月22日，坡头地税局却向原审法院提起诉讼。坡头地税局违反合同约定，没有提前通知陈康妹，以致陈康妹的商品无法销售出去。在租赁合同期限届满后的九个月时间里，陈康妹都是在处理库存商品，原审法院却判决陈康妹支付此期间的租金。原审判决认定事实不清，证据不足，实体处理错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人坡头地税局答辩称：坡头地税局与陈康妹签订租赁合同，将涉案房屋租赁给陈康妹，租赁合同期限一年。合同到期前，坡头地税局根据上级政策规定的要求，决定不再续租，并依约通知了陈康妹。但租赁合同期限届满后，陈康妹却拒不交还涉案房屋，还向坡头区信访局上访。在坡头区信访局的主持调解下，双方约定延期四个月，陈康妹还写了《保证书》，保证在2012年8月1日前交还涉案房屋。但到2012年8月1日，陈康妹仍然拒绝交还涉案房屋。原审判决认定事实清楚，实体判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据陈康妹的上诉理由和坡头地税局的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题如下：
关于陈康妹应否将涉案房屋返还坡头地税局的问题。《中华人民共和国合同�》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，坡头地税局与陈康妹签订的《房产租赁合同》以及《保证书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，且没有违反有关法律法规规定，应属合法有效，双方均应全面履行。《房产租赁合同》约定的租赁合同期限为2011年4月1日起至2012年3月31日止，但由于陈康妹积存的商品一时难以处理，在坡头区信访局的主持调解下，坡头地税局与陈康妹均同意将租赁合同期限延长四个月，陈康妹还写下《保证书》，陈康妹保证在2012年8月1日前将涉案房屋的使用权归还坡头地税局。但到了2012年8月1日，陈康妹仍然没有将涉案房屋返还坡头地税局，陈康妹的行为已构成违约，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第�百三十五条的规定，判决陈康妹迁出涉案房屋，并将涉案房屋返还给坡头地税局并无不当，本院予以维持。坡头地税局在租赁合同期限届满之后通知收回涉案房屋，不属于《房产租赁合同》约定的中途终止合同的情形，故陈康妹关于坡头地税局没有履行提前通知义务，坡头地税局的行为违反合同约定的上诉理由不成立，本院不予采信。
关于陈康妹应否支付占有使用费给坡头地税局的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”租赁合同期限届满后，陈康妹仍然占有涉案房屋，陈康妹的行为已构成违约，造成了坡头地税局的租金损失，原审法院按照《保证书》约定的租金标准判决陈康妹支付占有使用费给坡头地税局并无不当，本院予以维持。陈康妹关于其在租赁合同期限届满后的九个月都是在处理积存商品，坡头地税局无权要求其支付此期间租金的上诉理由不成立，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理均正确，应予维持。陈康妹的上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费198元，由上诉人陈康妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 李 尚 文
审判员 陈 小 红
二〇一四年二月十三日
书记员 林竹（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。