河北省廊坊市广阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1003民初4271号
原告李占平。
委托代理人郭静、王伟才，河北乾翔律师事务所律师。
被告曹婷婷。
被告梁庆元。
原告李占平与被告曹婷婷、梁庆元案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李占平委托代理人郭静，被告曹婷婷到庭参加诉讼。被告梁庆元经合法（传票）传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告李占平诉称，2015年5月6日，我与案外人庞xx签订《公司转让及房屋租赁合同》一份，约定：我受让廊坊市xx酒店管理有限公司所有权益，并承租酒店房屋（计105套），租赁期限自2015年5月6日始至2035年5月5日止，计20年，公司转让款及20年租赁费计800万元。合同签订后，我支付了合同价款，并对房屋进行了装修。2016年2月7日，被告曹婷婷因与被告梁庆元民间借贷纠纷一案，向法院提出执行申请，法院于2016年3月17日作出（2016）冀1003执2691号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋并责令我迁出。我向法院提出执行异议，法院于2016年6月28日作出（2016）冀1003执异36号执行裁定书，裁定驳回我的异议。我认为，涉案房屋系庞xx与梁庆元夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，在庞xx与梁庆元离婚时已约定归庞xx所有，我与庞xx所签《公司转让及房屋租赁合同》合法有效，我的承租权应当得到保障。如果法院拍卖涉案房屋，即便涉案房屋所有权发生变动，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，也不能责令我迁出，责令迁出侵犯了我的合法权益。现向法院起诉，要求确认我对于中太新时代商业街一期9001号楼1单元111号、401至452号、501号至552号共105套房屋享有合法的承租权，应可继续承租使用上述房屋至2035年5月5日。
被告曹婷婷辩称，我不同意原告李占平的诉讼请求。我与被告梁庆元之间存在民间借贷关系，向其出借资金，因其长期不予归还，我于2015年5月19日向法院起诉，要求判令其归还借款并承担利息，法院经过两审审理作出终审判决，判决其归还我借款7797516.00元并承担相应利息。判决生效后，梁庆元在法院限定的期限内未能自动履行，我即于2016年2月17日向法院申请强制执行。法院作出（2016）冀1003执2691号执行裁定书，裁定拍卖被告执行人梁庆元名下位于廊坊市中太新时代商业街一期9001号楼1单元111号、401452号、501552号计105套房屋（即本案涉案房屋），原告李占平以其与案外人庞xx签订有《公司转让及房屋租赁合同》，其享有承租权为由提出执行异议。我认为原告所提交《公司转让及房屋租赁合同》的主体存在问题，涉案房屋登记在被告梁庆元名下，也系梁庆元与庞xx夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，虽然在梁庆元与庞xx离婚时约定归庞xx所有，但根据我国《物权法》相关规定，不动产物权应以备案登记为准，且梁庆元与庞xx的离婚协议只对他们双方有效，不能对抗第三人，故庞xx无权签订租赁合同。我国《城市房地产管理法》等相关法律法规规定了房屋租赁的登记备案制度，未经登记备案的房屋租赁合同也不得对抗第三人。xx酒店一直由被告梁庆元独资并经营，而当我要求梁庆元在2015年5月12日出具“借款借据”后，其在5月15日即将酒店变更为原告李占平独资。李占平交付租金转账流水每次打款都会有相同数目进账，说明是多次进账形成的假转账，可见系梁庆元为逃避债务，进行虚假转让。梁庆元与庞xx离婚是在与我产生债务之后，其将酒店进行转让是在为我补写“借款借据”之后，而李占平支付租金更是在法院对酒店进行诉讼保全查封之后，酒店在2015年5月份即被法院查封，而李占平到7月份仍在支付租金，其明知租赁物涉案，仍进行租赁，可以认定其与债务人恶意串通，其房屋租赁合同为倒签时间的无效合同。本案原告李占平系被告梁庆元的舅舅，其与梁庆元存在有特殊关系，其租赁房屋租期长达20年且一次性交付租金不符合常规，有悖商业习惯，所支付的租赁费也明显过低，其租赁行为符合最高人民法院关于假性租赁的所有特点。综上，原告李占平与案外人庞xx所签订合同应为无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告梁庆元未到庭亦未提交答辩意见。
经审理查明，被告曹婷婷与被告梁庆元之间存在民间借贷关系，曹婷婷向梁庆元出借资金，梁庆元于2015年5月12日写有“借款借据”，承认借款事实。因梁庆元长期不予归还，曹婷婷于2015年5月19日向法院起诉，要求判决梁庆元归还借款并承担相应利息，另向法院提出诉讼保全的申请并申请追加庞xx（系梁庆元前妻）为共同被告，法院于2015年5月20日对于梁庆元名下的涉案房屋进行诉讼保全予以查封并通知到梁庆元。梁庆元与李占平签订《股权转让协议书》一份，约定将位于法院所查封房屋中的廊坊市xx酒店管理有限公司转让给李占平，落款时间为2015年5月13日。法院经两审审理作出终审判决，判决梁庆元归还曹婷婷借款7797516.00元并承担相应利息。判决生效后，梁庆元在法院限定的期限内未能自动履行，曹婷婷即于2016年2月17日向法院申请强制执行。法院作出（2016）冀1003执2691号执行裁定书，裁定拍卖被执行人梁庆元名下位于廊坊市中太新时代商业街一期9001号楼1单元111号、401452号、501552号计105套房屋（即本案涉案房屋），案外人李占平以其与案外人庞xx于2015年5月6日签订有《公司转让及房屋租赁合同》，其享有承租权为由提出执行异议。本院于2016年1月28日作出（2016）冀1003执异36号执行裁定书，裁定认为被执行人梁庆元名下位于中太新时代商业街一期9001号楼1单元111号、401452号、501552号房屋共计105套，系其与庞xx夫妻关系存续期间购买。梁庆元与庞xx在民政局协议离婚时，约定将财产归一方，未明确债务的承担，使债权人无法实现债权，其对财产分割的约定，不具有合法性；不能对抗其夫妻关系存续期间发生的债权人利益。鉴于上述情形，庞xx与李占平签订的房屋租赁合同，妨碍了法定义务的正常履行，损害了债权人的利益。困此，李占平提出执行异议的理据不足。裁定驳回。被告梁庆元与案外人庞xx于2008年4月21日登记结婚，2015年2月6日经过协议办理离婚登记手续，签订《离婚协议书》一份，该协议中对于夫妻共同财产的分割如下：梁庆元分得一家公司及一辆汽车，庞xx分得廊坊市广阳区锦绣花苑132701室住房一套、廊坊市xx酒店管理有限公司及所购买的步行街第六大街的新时代商业街一号楼所有房产（即涉案房屋）、两辆汽车。同时该《离婚协议书》还对于债务作出安排，明确表明夫妻关系存续期间没有发生共同债务，如果任何一方对外负有债务，由负债方自行承担。廊坊市第六大街中太时代商业街一号楼第二间门店、四层401452、五层501552房屋（涉案房屋）系梁庆元2014年2月11日购买，系其与庞xx夫妻关系存续期间夫妻共同财产。上述事实有：原告李占平与被告曹婷婷陈述、本院（2015）廊广民初字第1842号民事判书、廊坊市中级人民法院（2015）廊民一终终字第1936号民事判决书、本院（2016）冀1003执2691号执行裁定书、本院（2016）冀1003执异36号执行裁定书、被告梁庆元2014年2月11日与中太富利达房地产开发集团股份有限公司所签《分期付款合同》及《合同补充协议》、被告梁庆元与庞xx“离婚协议书”庞xx“离婚证”、原告李占平与庞xx所签《公司转让及房屋租赁合同》可证。
本院认为，民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中被告梁庆元向被告曹婷婷借款，已经两审法院生效裁判文书所确定，其应当按照判决书所确定的义务履行。廊坊市第六大街中太时代商业街一期9001号楼1单元111号、401452号、501552号计105套房屋（即本案涉案房屋）系梁庆元所购买，为其与庞xx夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，后其与庞xx离婚，上述财产经双方约定分归庞xx，并在离婚协议中明确表明夫妻不存在共同债务，现事实表明其夫妻关系存续期间存在有夫妻共同债务且已进入法院执行程序，对于在与梁庆元夫妻关系存续期间存在有夫妻共同债务（且不止曹婷婷一笔），庞xx应当知晓。最高人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）”中明确规定夫妻关系存续期间夫妻一方所负债务，应当按照夫妻共同债务处理，其离婚协议的约定不能对抗第三人。故上述离婚协议书中对于廊坊市第六大街中太时代商业街一期9001号楼1单元111号、401452号、501552号计105套房屋的分割对债权人无效。另外，在曹婷婷起诉梁庆元民间借贷纠纷一案中，法院依照曹婷婷申请及法律规定于2015年5月20日对涉案的105套房屋进行查封，对此庞xx亦应知晓，却仍然在此之后继续接受李占平支付的租金，是导致本案产生的主要原因。庞xx无权对该涉案房屋进行任何处分，其与原告李占平所签订《公司转让及房屋租赁合同》中房屋租赁部分损害了债权人曹婷婷的利益，该合同房屋租赁部分无效。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、最高人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）”第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告李占平的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告李占平负担。在本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 邵罗侠
审 判 员 金百印
代理审判员 丁 钉
二〇一六年十月十七日
书 记 员 白佳兴
附：相关法律及最高人民法院司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
最高人民法院“关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）”
第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
第二十五条：当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。
一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。
《中华人民共和国婚姻法》
第十九条第三款：夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻的一方所有的财产清偿。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（二）项：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；