福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第9939号
原告付颖，女，1982年2月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人梁瑛、胡振涛，福建理海律师事务所律师。
被告黄祖斌，男，1966年2月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
委托代理人孙克愚，福建秋生律师事务所律师。
被告唐娜，女，1970年8月4日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。
委托代理人谭晓东，湖南瑞盈律�事务所律师。
原告付颖与被告黄祖斌、唐娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付颖的委托代理人梁瑛、胡振涛，被告黄祖斌及其委托代理人孙克愚，被告唐娜及其委托代理人谭晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付颖诉称，被告黄祖斌、唐娜为夫妻关系。原告因购房需要，经中介方居间服务，于2013年6月8日与黄祖斌签订《房产买卖居间协议书》（以下简称《买卖协议》），黄祖斌将其名下的厦门市思明区嘉禾路335号1815室房产出售给原告，价格135万元。双方在协议中对户口延期迁出的违约责任、律师费的承担等事项进行了约定。协议签订前，黄祖斌出示了讼争房产产权证书原件、身份证原件等证明房产权属的文件材料，并经中介方核实真伪。黄祖斌明确表示其配偶唐娜已同�出售讼争房产，因唐娜不在厦门而无法出面签订协议。协议签订当天，原告支付定金5万元。2013年7月1日，讼争房产交付原告使用，原告支付购房款55万元。2013年7月30日，原告又支付购房款60万元。原告自收房后对讼争房产进行了全面装修，并持续居住至今。因两被告延期履行办理委托公证的义务，原告与黄祖斌于2013年8月28日签订《买卖协议书补充协议》（以下简称《补充协议一》），将讼争房产户口迁出的时间和办理委托公证的时间进行了变更。2013年9月11日，原告与黄祖斌签订第二份《买卖协议书补充协议》（以下简称《补充协议二》），对延期办理过户的违约金进行了约定。其后，原告与两被告多次沟通要求尽快办理过户手续，两被告因夫妻感情纠纷，拒绝原告的合理要求。2013年11月10日，两被告经亲友见证，就夫妻共同财产进行了分配。唐娜书面明确履行讼�房产买卖协议，并办理相应的房产过户手续。两被告之间因购房款分配问题达不成一致意见，拒绝履行房产过户义务。另，两被告将其婚生子黄文凯的户口落在讼争房产内，至2014年5月26日迁出。两被告在收取绝大部分购房款项后至今不履行房产过户义务，严重损害了原告的合法权益，两被告应承担相应的违约责任。故诉请判令：1、两被告履行《买卖协议》及补充协议，将厦门市思明区嘉禾路335号1815室房产过户至原告名下；2、两被告向原告支付延期办理房产过户手续的违约金203175元（自2013年9月11日起暂计至起诉之日，实际应计算至两被告将讼争房产过户至原告名下止）；3、两被告向原告支付延期迁移户口的违约金139725元（自2013年10月31日起计至2014年5月26日止）；4、两被告向原告赔偿所支付的律师费用40000元。
被告黄祖斌辩称，黄祖斌同意配合原告办理讼争房产的过户手续，没有拖延、拒绝履行合同义务。黄祖斌已及时将讼争房产交付给原告，原告已实际占有使用讼争房产。延期办理过户和迁移户口并未对原告造成实际经济损失，不同意原告关于违约金、律师费的诉讼请求。原告早已知道两被告之间存在矛盾，黄祖斌也已将相关情况告知原告并采取相应措施。延期过户不是黄祖斌造成的，黄祖斌不应承担责任。
被告唐娜辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。原告与黄祖斌之间的《买卖协议》尚未生效，且对唐娜没有法律约束力。根据该协议第十八、十九条约定，该协议须由配偶签字才能生效。唐娜至今未签字，该协议未生效，唐娜不是该协议相对人，该协议对唐娜没有法律约束力。原告的诉求不能成立。根据原告与黄祖斌之后签订的两份补充协议，《买卖协议》的解除条件已成就，该协议事实上已解除。�此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告黄祖斌、唐娜系夫妻关系。本案讼争的厦门市思明区嘉禾路335号（天宝大厦）1815室房产系两被告的夫妻共同财产，登记在黄祖斌名下。
2013年6月8日，被告黄祖斌（甲方）与原告付颖（乙方）及居间方（丙方）签订《买卖协议》，甲方将讼争房产出售给乙方，成交总价为135万元。协议约定付款方式如下：乙方于协议签订当日向甲方支付购房定金5万元，于2013年7月1日支付60万元（含定金），于2013年7月30日支付60万元，于2013年8月20日办理全权委托公证当日支付15万元。协议第六条约定：甲方应于2013年7月1日将讼争房产交付给乙方使用。协议第九条约定：甲方承诺于2013年8月20日前将落户在讼争房产的原有户口全部迁出，如甲方未及时迁出户口，每逾期一日，按房款总额的万分之五赔偿乙方。协议第十一条约定：甲、乙双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之十的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。协议第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达十五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。协议第十八条约定：本协议经甲、乙、丙三方签订盖章后生效，未尽事宜可协商签订补充协议。协议第十九条约定：甲方保证已取得产权共有人出售讼争房产的同意并代表共有人签署本协议，履行协议约定的权利义务；甲方保证于2013年7月15日前其配偶在本协议补签字；甲、乙双方约定以全权委托公证方式进行交易，甲方不得擅自终止上述全权委托公�，否则视为违约；甲方同意乙方自行过户给乙方指定的第三方。
上述《买卖协议》签订后，原告分别于2013年6月8日、2013年7月1日、2013年7月30日向被告黄祖斌支付购房款（含定金）共计120万元。2013年7月1日，被告黄祖斌将讼争房产交付给原告占有使用。
2013年8月28日，被告黄祖斌（甲方）与原告付颖（乙方）签订《补充协议一》，就讼争房产的买卖事宜补充约定如下：1、甲方保证讼争房产的户口于2013年10月30日迁出，如未按时迁出，每逾期一日按房款总额的万分之五赔偿给乙方。2、原办理全权委托公证时间2013年8月20日，改为2013年9月10日，甲方保证能够顺利公证委托到乙方名下，保证提供公证及产权变更所需的材料真实有效，如甲方没有按时提供真实材料则视为甲方违约，甲方应承担讼争房产房款总额的百分之十及乙方投入的装修款等，甲方应在违约后十日内将房款及违约金一次性退还给乙方。
2013年9月11日，被告黄祖斌（甲方）与原告付颖（乙方）签订《补充协议二》，就讼争房产的买卖事宜补充约定如下：1、若甲方于2013年9月22日前无法提供讼争房产的全部过户材料及未征得共有人及配偶出售讼争房产的同意，导致讼争房产无法顺利过户，则甲方应退还乙方全部购房款及赔偿全部损失（包括装修费、人工费及违约金），并由甲方承担百分之六十的律师费及全部诉讼费。2、若甲方违反补充协议，则甲方按照补充协议从2013年9月11日起支付每日总房款的万分之五的违约金给乙方，直至讼争房产顺利过户完毕。
2013年11月10日，被告黄祖斌签署一份《保证书》，内容包括打印文字部分和手写文字部分。其中手写文字部分载明“唐娜同意天宝大厦1815室买卖协议，并同意为买方办理签订房产过户手续”。被告唐娜在上述文字旁签�“同意”、“（买房款打到儿子文凯卡号里）”等文字，并签署了其姓名“唐娜”。
两被告之子黄文凯的户口原落户在讼争房产内，2014年5月26日从讼争房产迁出。黄祖斌于2013年向法院提起离婚诉讼，要求与唐娜离婚，至2014年8月15日即本案法庭辩论终结前，双方之间的离婚诉讼尚未审结。
另，原告委托福建理海律师事务所律师参与本案诉讼活动，支出律师费40000元。
以上事实，有户口本、厦门市土地房屋权证、《买卖协议》、《补充协议一》、《补充协议二》、收据、银行转账凭证、物业费发票、《保证书》、（黄文凯）人员基本信息、《委托代理合同》、律师费发票等证据以及各方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本案各方当事人的争议焦点为：被告唐娜是否同意被告黄祖斌将讼争房产出售给原告付颖？
原告付颖主张，《买卖协议》签订时，原告以为�娜同意出售讼争房产。直到2013年8月20日前夕，黄祖斌披露其与唐娜感情不好在闹矛盾，原告才知道唐娜不同意协助办理过户。之后，原告一直与唐娜就合同履行进行磋商、沟通，唐娜改变其初衷，同意履行合同。原告提交《保证书》和录音资料证明其主张。
被告黄祖斌主张，在《买卖协议》签订前半年，黄祖斌曾向唐娜表示要卖掉讼争房产换大房，唐娜未确认也未否认。《买卖协议》签订当天，黄祖斌并未告知唐娜。《买卖协议》签订后几天，黄祖斌电话告知唐娜，唐娜很生气，反对出售讼争房产。2013年8月唐娜到厦门，原告找过唐娜，对于二人之间的协商情况，黄祖斌不清楚。之后，为了促使唐娜履行《买卖协议》，黄祖斌签署《保证书》，但唐娜仍未履行。黄祖斌对原告提交的《保证书》真实性无异议，但认为未履行。黄祖斌对原告提交的录音资料真实性无�确认，并认为其未参与录音过程，无法核对。
被告唐娜主张，2013年8月之前，黄祖斌告知唐娜讼争房产用于出租。2013年8月有一女性打电话给唐娜，告知唐娜其已购买讼争房产，要求唐娜办理过户，当时唐娜并不知道该女性是何人。直到2013年8月中旬，唐娜到了厦门才见到原告，才知道原告的身份。唐娜当即表示不同意出售讼争房产。之后，在家人的劝说下，唐娜要求买方将购房款打入儿子的银行卡中，唐娜才同意签字过户，否则不同意过户。唐娜对原告提交的《保证书》真实性无异议，但唐娜并未同意将讼争房产出售给原告，《保证书》提到的买方为不确定的对象，不是针对原告，也不是追认。唐娜对原告提交的录音资料真实性有异议，对于录音中的通话人是否是唐娜无法确认，无法证明唐娜同意将讼争房产出售给原告。
本院分析认为，被告唐娜是否同意被告�祖斌将讼争房产出售给原告付颖，应从合同签订前后两个阶段来判断。首先，从在案证据来看，并无证据证明黄祖斌在与原告签订合同前已征得唐娜的同意。其次，虽然唐娜对原告提交的录音资料予以否认，但从黄祖斌和唐娜均签名确认的《保证书》来看，唐娜已同意出售讼争房产，并同意为买方办理过户手续，只是对购房款的付款方式提出了要求，由此足以认定唐娜已对出售讼争房产予以追认。唐娜主张其并未同意将讼争房产出售给原告，《保证书》提到的买方为不确定的对象，不是针对原告，但是，唐娜并未举证证明讼争房产的买受人除原告外，还有其他人，且唐娜早在2013年8月即《保证书》签订前，就已经知道黄祖斌将讼争房产出售给了原告，故《保证书》提到的“买方”应为原告。虽然当事人各方对购房款的付款方式存在争议，但并不足以影响唐娜对出售讼争房产的追认。据此，虽然黄祖斌事先未征得唐娜同意就将讼争房产出售给原告，但事后已得到唐娜追认，换言之，唐娜已同意黄祖斌将讼争房产出售给原告。
综上，本院认为，被告黄祖斌、唐娜系夫妻关系，讼争房产系两被告的夫妻共同财产。原告付颖与被告黄祖斌就讼争房产签订的《买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，且已得到共有人唐娜的追认，属合法有效，买卖双方均应严格按照约定全面履行义务。
买卖双方在《买卖协议》中约定以全权委托公证方式进行交易，并约定了办理委托公证的时间（2013年8月20日）。在《买卖协议》履行过程中，因出售讼争房产未事先征得被告唐娜的同意、被告唐娜不同意履行《买卖协议》而未能如期办理委托公证。其后，被告黄祖斌与原告签订《补充协议一》、《补充协议二》，将办理委托�证的时间变更为2013年9月10日，并约定若卖方违反约定，应从2013年9月11日起每日按总房款的万分之五向买方支付违约金直至讼争房产顺利过户完毕。然而，直到被告唐娜对出售讼争房产进行追认后，两被告仍未能协助原告办理过户。考虑到原告已支付绝大部分购房款，且两被告未协助办理过户的原因仅仅是购房款的付款方式问题，从维护交易关系稳定的角度出发，原告诉请继续履行《买卖协议》及两份补充协议，将讼争房产过户至原告名下，本院予以支持。原告尚有15万元购房款没有支付给两被告，而《买卖协议》约定该笔款项应在办理全权委托公证当日支付，故原告应在两被告协助办理过户的同时支付该笔款项。
原告在签订《买卖协议》时就已知道讼争房产系两被告的夫妻共同财产，并在2010年8月20日（原办理全权委托公证时间）之前就已知道两被告在出售讼争�产事宜上存在分歧，却仍然与被告黄祖斌签订《买卖协议》及两份补充协议。原告在2010年11月10日（《保证书》出具时间）之后就已知道被告唐娜关于购房款支付的要求，但至今也没有付清全部购房款，即15万元购房款余款至今未付。买卖双方均有违反合同约定，应各自承担相应的责任。另，两被告之子黄文凯的户口已于2014年5月26日从讼争房产迁出，迟延迁移户口亦未对原告造成损失。因此，对于原告诉请的延期办理过户违约金和延期迁移户口违约金，本院不予支持。
因《买卖协议》及两份补充协议仅约定了悔约和解约两种情形下的律师费赔偿问题，并未对继续履行合同情形下应如何赔偿律师费进行约定，且买卖双方均有违反合同约定，故本院对原告诉请赔偿的律师费不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄祖斌、唐娜继续履行《房产买卖居间协议书》及两份《买卖协议书补充协议》，于原告付颖付清剩余购房款15万元当日协助将厦门市思明区嘉禾路335号1815室房产过户至原告付颖名下；
二、驳回原告付颖的其他诉讼请求。
本案案件受理费10198元，由原告付颖负担3136元，被告黄祖斌、唐娜负担7062元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 朱 晨
二〇一四年九月二十九日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则�根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。