昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第199号
原告：王少清，男，，云南省昆明市人。
委托代理人：范婧珺、周东臣，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明青鸟餐饮有限公司。
住所：昆明市翠湖南路5号片区怡翠轩*幢*层**号。
法定代表人：阮清，董事长。
委托代理人：陈红、严朝，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。
原告王少清诉被告昆明青鸟餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告王少清及其委托代理人范婧珺、周东臣，被告昆明青鸟餐饮有限公司的委托代理人严朝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王少清诉称：原、被告双方于2011年1月18日签订《租赁合同》。约定双方租赁期限为2011年3月11日至2014年3月11日，租金为税后每年人民币95万元；合同对违约金、续租条件都有约定。但期限届满前三个月被告没有找原告共同协商租赁事宜，直至2014年1月份原告多次提醒被告准备退还房屋，被告不但不积极做好退还房屋的工作，还继续与往常一样在经营。时至今日，租赁期届满已久，被告仍拒绝退还房屋，其行为已经违反了合同的约定，构成了违约。综上所述，被告在上一个租赁关系中已经违约过一次，给原告造成了重大损失，后经法院判决后的和解，双方又建立了新的租赁关系。如今，被告无视诚信法律又一次的违约，对原告影响很严重，该行为也破坏了合法的经济秩序。为维护原告合法权益，特提起诉讼要求：1、判令被告立即将昆明市五华区翠湖南路132号房屋腾出归还原告（不得破坏屋内现有固定设施）；2、判令被告承担违约金855000元；3、判令被告承担逾期非法占用该房屋的合理费用（从2014年3月12日开始计算至实际归还房屋之日止，每月按照人民币79166元计算）；4、本案所产生的全部诉讼费用、律师代理费由被告承担。
被告昆明青鸟餐饮有限公司答辩称：1、被告不存在任何违约行为，不应向原告支付违约金。2011年1月18日，原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定：原告将“翠湖南路132号房屋”共计630平方米出租给被告使用，租赁期限为：2011年3月11日至2014年3月11日，租金为每年90万元等内容。在租赁期限内被告按时足额向原告支付了租金，不存在任何拖欠租金的违约行为。租赁期间届满之前，被告积极主动与原告多次协商处理续租事宜。因原告要求以入股的方式与被告进行合作，多次磋商未果，被告不满足原告提出的要求遂诉至人民法院，要求被告腾房并承担违约责任。因为被告与原告在商议关于入股经营事宜，因此，实际上形成了一个房屋的实际续租行为，被告没有任何恶意或故意违约的行为，且在协商处理的过程中原告承诺给予被告合理的时间进行搬迁、腾房等事宜的处理。因此原告向被告主张违约金的诉请无事实依据。2、原告所主张的违约金、计算方式不符合双方所签订的《租赁合同》的约定，无法律依据。根据《租赁合同》第十条有关“违约责任”的约定，合同中并没有本案中所存在的情形的约定，被告既没有延迟支付租金（被告于2014年4月11日，发函给原告《关于续签合同以及受领租金的通知》要求受领到期的租金，原告拒不受领）、被告也没有损坏租赁物的情形，理应不能按照《租赁合同》第十条第3款的约定按照三年租金总额的30%计算违约金。因此原告所主张的违约金无约定和法律约定。3、《租赁合同》中有关违约责任按“三年租金总额的30%计算”的约定有悖法律的公平、公正原则，不能得到人民法院的支持。（1）、本案中被告并没有违约，合同履行期间届满后，原告应当给予被告合理的时间进行搬迁和腾房工作，况且被告已经向原告承诺同意按原租赁合同的约定支付占用房屋的费用。因此，原告并没有遭受经济损失，现原告主张的855000元的违约金明显不符合客观实际情况，在很大程度上损害了被告的合法权益，和法律所倡导的公平公正原则相违背。依据最高人民法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第27条、29条规定，被告向人民法院提出申请要求予以减少。（2）、本案中原告并没有提出充分的证据予以证实其产生的合理合法的损失，原告向被告主张855000元的违约金也无客观依据予以证实。4、本案中被告只因向原告支付合同到期后实际占用原告租赁物的费用，除此之外，原告没有任何损失和利益的丧失。5、原告所主张的律师代理费无任何法律依据和合同约定，不应得到人民法院的支持。综上，恳请人民法院依据本案事实和法律规定，做出公正合理合法的判决，驳回原告不当之诉请。
原告王少清针对其主张提交以下证据材料：
证据1：《租赁合同》。证明原、被告双方就诉争的房屋签订了《租赁合同》明确租赁事项，包括时间、租金、违约金事项，并明确了被告如要续租在期满前三个月另行签订租赁合同。
证据2：律师函。证明原告在租赁期满前三日，就向被告发过律师函，告知该房屋自己另有他用，提示被告依法做好腾房的相关工作，如有违约应接受违约金的惩罚。
证据3：照片。证明原告已于2014年3月8日将律师函送至被告办公地点，告知事项被告已知晓。
证据4：本院（2010）五法民二初字第170号民事判决书。证明原、被告上一个租赁关系中，被告已经违约过一次，并接受了违约金的惩罚。之后经协商，又重新建立租赁关系，现如今被告依旧违约，也看得出被告违约实属恶意，应当接受约定的违约金惩罚，以维系经济秩序的稳定。
证据5：当庭提交2014年6月4日拍摄照片两张。证明被告在其他地方开具青鸟餐厅的其他地点，本案诉争地点昆明市翠湖南路5号片区怡翠轩A幢2层A9号依旧营业。
经质证，被告对原告提交的证据1、4真实性无异议，对证据2、3、5真实性不予认可。
被告昆明青鸟餐饮有限公司针对其主张向本院提交以下证据材料：
证据1：2011年1月18日《租赁合同》。证明被告承租原告“五华区翠湖南路132号”房屋的租赁期限为3年（2011年3月11日至2014年3月11日），每年租金为90万元，租赁期届满后被告有优先续租权。《租赁合同》第十条第3款有关违约责任按“三年租期租金总额的30%”计算的约定不符合法律的规定，违约金的计算标准过高。原告本案中所主张的违约金855000元不符合法律规定，被告并没有给原告造成任何实际损失，不应得到人民法院的支持。
证据2：收据。证明在租赁期内，被告向原告足额支付租金共计270万元，被告不存在任何违约行为。
证据3：《关于王少清与昆明青鸟餐饮有限公司租赁合同之合同到期搬迁期限至甲方函、关于续签合同以及受领租金的通知》。证明1、被告与原告一直在协商租赁合同到期后的续租事宜和合作方式，因原告不同意其入股合作的条件导致双方无法合作，被告并没有拖欠实际使用原告租赁物所产生的费用的故意行为，且已告知原告随时可以收取，原告怠于收取相关费用，其应自行承担其扩大损失的法律后果。2、原、被告双方在就新合同的缔约过程中，被告继续使用原告的租赁物是合理合法的，即使最终缔约失败原告也应给予被告相应的合理期限进行搬迁工作的处理，被告只应按照实际使用租赁物的时间支付费用。
证据4：2014年4月23日录音记录。证明被告一直积极与原告协商处理租赁合同到期的后续事宜，即使被告要搬离该租赁物，原告也应给与相应的合理期限，在此次协商过程中原告也口头同意给予被告至少3个月的时间即6月11日之前，在合理期限未届满之前，原告单方面撕毁承诺向人民法院提起诉讼，要求被告承担违约责任无任何事实和法律依据。
经质证，原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，对证据3、4的真实性不予认可。
本院认为：原告提交的证据1、4，庭审中被告对其真实性无异议，本院依法予以采信。关于原告提交的其他证据，庭审中，被告对其真实性不予认可，原告又无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告提交的证据的1、2，庭审中原告对其真实性予以认可，本院依法采信。关于被告提交的其他证据，庭审中原告对其真实性不予认可，被告又无其他证据予以佐证，本院不予采信。根据最高人民法院《民事诉讼证据的若干规定》第九条的第一款第四项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证证明”。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：原告于2004年1月5日取得本市翠湖南路翠丽苑商场7-8号房屋的《房屋所有权证》。原、被告双方于2011年1月18日签订一份《租赁合同》。约定：由被告延期承包属原告所有的位于翠湖南路132号共630平方米租赁期延长3年，从2011年3月11日至2014年3月11止。还约定：租赁期间每年应当支付原告税后租金90万余，被告须在每年3月11日前将应付租金一次性付清。在合同期满前三个月，如被告续租，可与原告协商另行签订租赁合同，如原告有其他用途，则被告不得以任何理由拒绝搬迁，应当按时撤出。双方对违约责任也进行了约定：双方应严格遵守合同的各项约定，如有违反，应当承担违约责任，由违约方向守约方支付三年租期租金总额30%的违约金，违约金不够赔偿损失时，还应当承担不够赔偿部分的损失金额。协议签订后，被告已按约定向原告支付租赁期间的全部租金。现租赁期限已届满，被告仍在继续使用租赁房屋。
还查明，本院（2010）五法民二初字第170号民事判决书所判决的内容均已履行完毕。
关于原告主张的律师代理费，由于无证据予以证明，原告当庭放弃主张。
依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院根据审理确认的案件事实，依法对案件当事人在本案中的权利义务关系评判如下：原、被告于2011年1月18日签定的《租赁合同》未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方当事人应该全面履行合同义务。原告王少清与被告于2011年1月18日签订的《租赁合同》已于2014年3月11日租赁期满，期满后双方未签订新的租赁合同，被告至今任使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告王少清请求判令被告腾还房屋的请求符合法律规定，本院依法予以支持。
关于原告王少清所主张的违约金，因违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中查明，原、被告双方的租赁合同已于2014年3月11日期满，双方又没有签订新的租赁合同，而被告至今仍在继续使用租赁房屋。本院认为被告的行为已经构成违约，被告应该承担违约责任。原告庭审中没有提交证据证明具体的损失金额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应该承担举证不能的法律后果。被告认为原告主张的855000元违约金过高并向本院提出调整请求，于法有据，本院予以支持。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况及当事人的过错程度等，酌情由被告支付原告王少清违约金人民币180000元（年租金90万元×20%=180000元）。关于被告实际占用原告的房屋，原告要求支付的逾期使用费的请求于法有据，被告应该从合同期间届满之日起按每月75000元（合同约定的年租金90万元÷12个月=75000元／每月）支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告昆明青鸟餐饮有限公司在本判决生效后三十日内将昆明市翠湖南路132号的房屋腾还给原告王少清。
二、被告昆明青鸟餐饮有限公司在本判决生效后三十日内向原告王少清支付违约金人民币180000元。
三、由被告昆明青鸟餐饮有限公司在本判决生效后三十日内支付原告王少清房屋使用费（从2014年3月12日至实际将房屋腾还之日止，按每月人民币75000元计。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13141元，由原告王少清承担人民币5000元，被告昆明青鸟餐饮有限公司负担人民币8141元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理审判员 吕 刚
人民陪审员 段 萍
二〇一四年八月二十日
书 记 员 赵云莉