河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终1594号
上诉人（原审被告）：固始县液化石油气公司。
住所地：固始县城关淮河路。
法定代表人：张永祥，该公司经理。
委托诉讼代理人:胡玉云，河南蓼阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜晚霞，女，1976年4月10日出生，汉族，住固始县。
被上诉人（原审原告）：陈洪权，男，1972年9月25日出生，汉族，住固始县，与上诉人杜晚霞系夫妻关系。
二被上诉人委托诉讼代理人：姜新军，河南蓼阳律师事务所律师。
上诉人固始县液化石油气公司因与被上诉人杜晚霞、陈洪权房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2017）豫1525民初565号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人固始县液化石油气公司的委托诉讼代理人胡玉云，被上诉人杜晚霞、陈洪权的委托诉讼代理人姜新军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
固始县液化石油气公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、2015年4月22日双方签订的合同属于现房交易，按照合同约定，上诉人交付了房屋，被上诉人付清了购房款，被上诉人也行使了占有、使用、装修等权利，但一审却将被上诉人装修时的一张白条作为其损失的依据，属于认定事实错误；2、上诉人在一审期间提交了经政府职能部门颁发的建房前的相关准建手续，是否办理产权证不是合同解除或者无效的约定条件；3、双方签订的合同没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，《物权法》第十五条规定，当事人订立的有关物权的合同即使未办理物权登记的，不影响合同的效力，《物权法》的效力应优于一审判决适用的房屋买卖司法解释，而且双方订立的合同不是预售合同，一审适用房屋买卖司法解释属于适用法律错误。
被上诉人杜晚霞、陈洪权答辩称：被上诉人于2015年4月22日与上诉人签订房屋买卖合同，购买上诉人开发的祥和家园小区房屋�套，约定由上诉人提供办理房屋产权相关手续，但上诉人却严重违约，至今不能提供办理产权证书的相关手续，给被上诉人的经商和生活造成了极大的不便。根据《商品房销售管理办法》第三条和第十六条的规定，双方签订的房屋买卖合同应当认定为商品房买卖合同。根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，双方签订的合同应属于无效合同。上诉人提供的建设用地规划许可证和建设工程施工许可证与合同效力无关。另外上诉人在销售商品房时不是房地产开发公司，其没有取得销售房地产的资质，不能对外销售房地产，双方对此事一直协商，上诉人一直隐瞒未取得房屋预售许可证的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2015年4月22日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其开发的祥和家园小区房屋一套（3号楼3单元7层7房，面积121.95平米）以2850元/平米价格卖给原告，同时约定由被告提供办理房屋产权相关手续，原告按照约定付清房款347558元。同时，被告在出售房屋时未取得《商品房预售许可证》。原告陈述的装修损失，被告认为不真实、不客观，但未能提供证据，法院认为，原告提交的河南省固始县大唐装饰工程有限责任公司出具的装修工程结算表、收款收据及室内装饰工程增值税发票能够形成证据链证实其装修花费，法院对原告装修房屋花费186800元予以认定。被告提供的《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，证实该工程已经得到相关部门的批准，原告认为这两个证件与合同效力无关，法院对该证据不作认定。
一审法院认为：原告和被告签订房屋买卖合同,购买被告所开发的�屋并已交付，双方所签订的合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收受购房款，应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。本案被告在售房时未取得商品房销售许可证明，在原告起诉前也未取得商品房销售许可证明，应当认定双方所签订的合同无效。被告辩称原告超过诉讼时效，法院认为，法律对合同无效提起诉讼没有作出时间上的限制，故被告的辩解不能成立。因合同无效，依合同取得的财产应予返还，原告退还被告的房屋。被告作为有过错的一方，应当返还原告的购房款347558元并赔偿原告的损失。原告对购房未尽审慎义务，有一定过失，�已经入住房屋，故应当减轻被告的赔偿责任，酌定由被告赔偿原告装修损失的80%，即186800×80%=149440元。综上所述，对原告的部分诉讼请求法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、原告与被告所签订的房屋买卖合同无效。二、被告在判决生效后十五日内返还原告购房款347558元。三、被告在判决生效后十五日内赔偿原告装修损失149400元。四、原告在被告上述判决内容履行完毕后十日内将所购房屋交还被告。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告负担。
二审查明�事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据庭审期间的陈述、双方2015年4月22日签订的“固始县祥和家园购房合同书”、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据显示，被上诉人杜晚霞、陈洪权所购买的祥和家园的房屋是上诉人固始县液化石油气公司单位职工出资、以上诉人固始县液化石油气公司名义、为解决单位住房困难职工而建设的，其性质应为单位集资合作建房。根据建设部、国家发改委等七部委联合颁发的《经济适用住房管理办法》第三十五条的规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。根据《经济适用住房管理办法》第三十七条的规定，单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。再根据前述管理办法第二十四条和第二十五条的规定，经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制；购买经济适用住房必须同时具备当地城镇户口、家庭收入符合当地政府划定的低收入家庭及无房或现有住房面积低于政府划定的住房困难标准等条件。本案中被上诉人杜晚霞、陈洪权既非上诉人固始县液化石油气公司单位职工，也不具备固始县城镇居民户口，亦无证据表明其属于低收入家庭，而且出售本案争议房屋的主体亦非当地人民政府，上诉人固始县液化石油气公司与被上诉人杜晚霞、陈洪权签订的房屋出售合同在出售主体、购房主体方面违反了行政规章的规定，侵犯了国家和集体的利益，当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八�的规定，合同无效的，应当返还因合同取得的财物。关于房屋装修损失的问题，由于在本案无效合同的签订过程中，双方均有过错，但双方合同明确约定固始县液化石油气公司在签订合同一年内提供必要手续，协助杜晚霞、陈洪权办理相关产权证书，此承诺与房屋性质相悖，导致办理产权证书的约定不能实现，其过错程度相对较大；故一审认定固始县液化石油气公司承担大部分装修损失并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人固始县液化石油气公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 买戈良
审判员 朱永超
审判员 付 巍
二〇一七年六月二十九日
书记员 彭仲秋