济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第2456号
原告郝恩玉，男，1949年8月13日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告郝振南，男，1979年12月11日出生，汉族，住济南市。
委托代理人于珊珊（被告郝振南之妻），女，1982年9月29日出生，汉族，户籍所在地山东省海阳市，现住济南市。
原告郝恩玉诉被告郝振南赠与合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年12月15日对本案公开开庭进行了审理。原告郝恩玉，被告郝振南及其委托代理人于珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝恩玉诉称：原告系被告之父，2005年11月21日，原、被告双方经槐荫区公证处签署了一份《赠与合同》，约定“赠与人郝恩玉把坐落在济南市槐荫区桃园小区北区2号楼3-301室的产权赠与受赠人郝振南所有，赠与人保留对该房屋的居住权，直至百年。”房屋面积为65.63平方米，该《赠与合同》签订后双方履行了房产的过户手续，但合同约定对原告的居住权至今未能得到履行，被告而是把该房出租给别人居住并收取租金。现在被告要把该房出卖，被告的上述行为已经侵害了原告的合法权益。原告郝恩玉诉至本院要求：1、判令撤销原、被告双方签订的《赠与合同》；2、判令被告郝振南向其返还租金（2005年11月21日至今止）；3、诉讼费由被告郝振南承担。
审理中，原告郝恩玉明确其第2项诉讼请求为要求被告郝振南按每月680元的标准，自2005年11月21日至本判决生效之日向其返还房屋租金。
被告郝振南辩称：一、本案中所说的桃园小区2-3-301的房屋产权实际上是属于朱美所有。被告与原告是在该房屋的实际产权人朱美不知情的情况下签订的赠与合同，所以该合同是违法的，无效的。
1、涉案房屋是在2001年购买，事实上朱美出钱委托原告买房，原告在买房时将房屋产权落在了自己名下。为此朱美一直找原告讨要，要求原告变更房屋产权。但原告均不同意变更，朱美无奈在2005年将此事诉至法院，想通过法院判决要回房屋产权。原告为让朱美撤诉，写下一份保证书，保证将房屋产权归还朱美，或将房子卖掉的话，卖房款归朱美所有，并由我作为证明人。综上所述，涉案房屋的实际所有人为朱美，除朱美之外的任何人对该房屋没有支配权。
2、原告于2005年11月在朱美不知情的情况下把房屋擅自以赠予的形式过户给我，并要求保留居住权。因原告是我的父亲，我也就答应了这个要求。但是原告在朱美不知情的情况下擅自过户，本来就是违法的，所以赠与合同也是无效的。由于被告与朱美是母子关系，事后朱美也就不予追究了。
3、由于我用房子贷的款，投资失败，欠下外债。朱美答应帮我偿还债务，所以我把房子卖给了朱美，并在保证书中原告也表明了该房屋产权应该归朱美所有。这也是物归原主。现该房子的产权也不存在任何争议。
二、综上所述，原告要求撤销赠与合同及返还租金的要求根本是无理要求。
经审理查明：原告郝恩玉与案外人朱美原系夫妻关系，双方育有一子即被告郝振南，另育一女郝茜。原告郝恩玉与朱美于1990年经济南市天桥区人民法院调解离婚，双方约定被告郝振南由朱美抚养，郝茜由原告郝恩玉抚养。
2010年10月6日原告郝恩玉与济南市经济实用房开发中心（以下简称开发中心）签订《商品房购销合同》一份，双方约定，由原告郝恩玉以93390.49元的价格购买开发中心开发的济南市槐荫区桃园小区北区2号楼3单元301室房屋（以下简称301室房屋）一套。该合同约定原告郝恩玉交纳首付款53390.49元，剩余40000元以银行贷款方式交纳。签订该合同后，原告郝恩玉与中国建设银行山东省分行签订《个人住房借款合同》一份，约定原告郝恩玉于该行贷款40000元用以支付301室房屋的购房款。2002年2月9日，开发中心向原告郝恩玉开具《山东省济南市销售不动产专用发票》一份，载明其收到原告郝恩玉301室购房款93390.49元。之后，301室房屋登记于原告郝恩玉名下，房产证号为济房权证槐字第0462**号。
被告郝振南主张，虽然301室房屋当时登记于原告郝恩玉名下，但该房屋实际系朱美出资购买，该房屋应为朱美所有。原告郝恩玉对被告郝振南的该主张不予认可，其主张其与朱美已于1990年离婚，朱美不可能为其支付购房款，301室房屋的购房款均为其个人交纳。
以上事实有原告郝恩玉提交的（1990）济天法东民字第13号《民事调解书》、《商品房购销合同》、《个人住房借款合同》、《山东省济南市销售不动产专用发票》等证据及原、被告双方陈述为凭。
2005年11月21日，原告郝恩玉作为赠与人，被告郝振南作为受赠人，签订赠与合同一份，该合同载明：“坐落在济南市槐荫区桃园小区北区2号楼3-301是赠与人名下的私有房产（见济房权证槐字第0462**号房屋所有权证），赠与人与朱美是原配夫妻，二人于一九九〇年离婚，郝恩玉至今未再婚。为了居住方便，经赠与双方协商一致，达成如下赠与合同：一、赠与人郝恩玉自愿将上述房产全部赠与儿子郝振南，房屋产权归郝振南一人所有；二、受赠人郝振南愿意接受郝恩玉的上述赠与；三、赠与人保留对上述房屋的居住权，直至百年；四、上述房屋的有关过户费用由受赠人郝振南负担；五、该合同签订并经公证后双方要及时到房管部门办理产权变更手续；六、本合同一式三份，公证处留存一份备查。赠与人：郝恩玉（签字）；受赠人：郝振南（签字）。二〇〇五年十一月二十一日。”济南市槐荫区公证处于2005年11月22日为上述赠与合同出具了（2005）济槐荫证民字第2413号《公证书》。
签订上述赠与合同后，原告郝恩玉将301室房屋交付给了被告郝振南，并办理了房屋的所有权变更登记。原、被告双方均认可，自上述赠与合同签订后，原告郝恩玉一直未在301室房屋内居住，被告郝振南对该房屋进行了出租。
原告郝振南向本院说明，因被告郝振南拒绝其在301室房屋内居住，故其在2005年至2010年期间一直在外租房居住。2010年，其在其户籍所在地自建房屋一间，居住自2013年。2013年7月29日，原告郝恩玉与济南市保障性住房管理中心签订《济南市廉租房租赁合同》一份，双方约定由原告郝恩玉及其女郝茜承租济南市槐荫区八里桥新居1号楼1单元701室廉租房。签订该合同后，原告郝恩玉入住了该房屋。
原告郝恩玉主张，被告郝振南拒绝其入住301室房屋的行为，违反了其在赠与合同中的承诺，故原告郝恩玉要求撤销上述赠与合同。
被告郝振南则向本院说明，原告郝恩玉在入住廉租房前一直居住在朱美处，原告郝恩玉一直未向其要求搬入301室房屋居住，只是在本案起诉前原告郝恩玉才要求入住301室房屋。
2014年12月1日，被告郝振南将301室房屋过户至朱美名下，房产证号为济房权证槐字第1842**号。被告郝振南自述，因朱美替其偿还债务，故其将301室房屋作价20万元卖予了朱美。
以上事实有原告郝恩玉提交的（2005）济槐荫证民字第2413号《公证书》、《济南市廉租房租赁合同》，被告郝振南提交的济房权证槐字第1842**号《房屋所有权证书》等证据及双方当事人陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方于2005年11月21日签订的赠与合同系双方的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当予以履行。在签订该合同后，原、被告双方已经依据该合同的约定，将301室房屋的所有权转移登记至被告郝振南名下，在转移登记完成后，被告郝振南拥有了301室房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
现原告郝恩玉以被告郝振南违反赠与合同中约定的保障其居住权的承诺为由，要求撤销该赠与合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”现301室房屋的所有权已经由原告郝恩玉转移至被告郝振南，并由被告郝振南又转移至朱美名下，且该赠与合同已经经过了公证。故，在赠与标的物的权利已经转移并办理了公证的情况下，原告郝振南要求撤销赠与合同，没有法律依据，本院不予支持。
同时，依据上述法律第一百九十二条规定，受赠人不履行赠与合同约定的义务，受赠人可以撤销赠与合同，但该撤销权应当在知道撤销原因之日起一年内行使。原告郝振南主张被告郝振南自2005年11月21日签订赠与合同后一直拒绝其入住301室房屋。如事实确如其述，即使其拥有赠与合同的撤销权，其也应当2006年11月20日前行使该权利。原告郝振南于2014年10月28日提起撤销赠与合同的诉讼，已超过了行使撤销权的除斥期间。
原告郝恩玉还要求被告郝振南向其返还2005年11月21日之后由被告郝振南收取的301室房屋的租金。本院认为，301室房屋在转移登记在被告郝振南名下后，其即拥有了该房屋的管理和收益的权利。原告郝恩玉已不再拥有该房屋的所有权，其无权取得该房屋的租金收益。原告郝恩玉要求返还房屋租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
关于被告郝振南提出的301室房屋实际系朱美所有，其与原告郝恩玉签订的赠与合同未经朱美同意，故该合同应属无效的答辩意见。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”301室房屋由原告郝恩玉签订购房合同，并由原告郝恩玉取得了301室房屋的所有权登记，由此可以确定301室房屋在赠与被告郝振南时属于原告郝恩玉所有。原、被告双方在签订的赠与合同中也注明：“301室房屋是赠与人名下私有房产”、“经赠与双方协商一致，达成如下赠与合同”，据此可知，签订赠与合同时，被告郝振南对301室房屋的所有权属于原告郝恩玉的事实是明知的，其签订赠与合同时的意思表示是真实的，其以301室房屋的所有权属于朱美，故其与原告郝恩玉签订的赠与合同属于无效合同的答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告郝恩玉要求撤销其与被告郝振南于2005年11月21日签订的《赠与合同》的诉讼请求。
二、驳回原告郝恩玉要求被告郝振南按每月680元的租金标准，自2005年11月21日至本判决生效之日向其返还房屋租金的诉讼请求。
案件受理费7206元，由原告郝恩玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 汪秀英
二〇一五年四月八日
书 记 员 官 静