湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终89号
上诉人（原审原告）：唐国华，男，1970年11月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。
被上诉人(原审被告)：湖南汉顺置业有限公司，住所地湖南省常德经济技术开发区德山街道办事处演舞堆居委会八十九组。
法定代表人：胡登球，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡登洲，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹晓邦，湖南天迪律师事务所律师。
上诉人唐国华因与被上诉人湖南汉顺置业有限公司（以下简称汉顺置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2016）湘0702民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐国华、被上诉人汉顺置业公司的委托诉讼代理人胡登洲、邹晓邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐国华上诉请求：撤销一审判决，依法改判汉顺置业公司向唐国华支付违约金8297元。事实和理由：汉顺置业公司按照合同约定已于2014年12月28日通知了唐国华收房，并于当日完成了正规的商品房交付手续。由于汉顺置业公司的原因，造成唐国华在2016年6月7日才取得房屋所有权证，汉顺置业公司较合同约定逾期办证156天，影响了唐国华银行房产抵押贷款，造成损失。
汉顺置业公司辩称，一、汉顺置业公司与唐国华在买卖合同中关于交房时间、交房条件、延期交房除外情形约定清楚，权利边界明确，而办理产权登记则应自交房日后360天办理。本案中无论交房行为还是办理产权登记行为，均在双方约定的期限内完成，汉顺置业公司没有违约行为，不应承担任何责任。二、唐国华对按期交房没有异议，汉顺置业公司对此也无异议，但唐国华以事实收取毛坯房的时间即2014年12月28日作为房产证办证起算日，与双方买卖合同的约定不符，越过了汉顺置业公司的权利边界，唐国华取得房屋权属登记的时间没有超过合同约定的期限。请求驳回上诉，维持原判。
唐国华向一审法院起诉请求：判令汉顺置业公司向唐国华支付违约金14095元，并由汉顺置业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月6日，汉顺置业公司与唐国华签订了《常德市商品房预售合同》一份，内容为，唐国华购买汉顺置业公司开发建设的位于常德××山××北路××号尊德天城第34幢3层304号房一套。该商品房建筑面积共131.7平方米，其中，套内建筑面积120.07平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4038.5元，总金额531871元。唐国华采取一次性付清全款531871元的方式付款。汉顺置业公司应当在2014年12月31日前向唐国华交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有房产测绘资质的机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，汉顺公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为、政策变化、天气变化、市政工程影响、工程分批建设、分批交付、分批验收、竣工备案手续延迟，出卖人可延期不超过12个月交付，超过12个月的，买受人可要求出卖人承担违约责任。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2014年12月28日，汉顺置业公司向唐国华交付了涉案商品房钥匙。2016年3月29日，尊德天城工程取得竣工验收备案表。2016年6月1日，唐国华从汉顺置业公司领走办证资料：预售合同1份、物业维修基金发票办证联1份、增值税发票2份、房屋转移登记表原件1份、土地登记申请书原件1份，并向汉顺置业公司出具自行办理房产证、国土证声明。2016年6月7日，唐国华取得房屋所有权证（房产证号为常房权证监证字第××号）。唐国华认为汉顺置业公司逾期办证，存在违约行为，遂提起诉讼。
一审法院认为，双方当事人所签订的《常德市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。当事人均应依约履行各自的义务。本案中，交房时间点的认定及汉顺置业公司是否应当承担逾期办证违约责任是本案争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条约定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，合同明确约定商品房应于2014年12月31日之前交付，交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有房产测绘资质的机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，汉顺公司还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，开发商的交房义务不仅仅局限于交付钥匙，还需出示相应的证明文件，并提供住宅质量保证书等。故本案实际交房时间应为尊德天城工程取得竣工验收备案表之时即2016年3月29日。同时，合同约定因政府行为、政策变化、天气变化、市政工程影响、工程分批建设、分批交付、分批验收、竣工备案手续延迟，出卖人可延期不超过12个月交付。即出卖人按合同约定应至迟不超过2015年12月31日交付商品房。并应自商品房交付之日起360日即2016年12月26日前办理取得房屋所有权证书。本案中，唐国华于2016年6月7日取得房屋所有权证。唐国华主张因出卖人汉顺置业公司的责任导致逾期办证没有事实依据，对唐国华要求汉顺置业公司支付违约金14095元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：驳回唐国华的诉讼请求。案件受理费153元，减半收取76.5元，由唐国华负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据汉顺置业公司已提交的相关资料，汉顺置业公司虽然为让业主尽早能够住进新居在2014年9月就已对本案所涉房屋所在的尊德天城第34幢进行了竣工验收，并在预售合同约定的时间即2014年12月31日前向唐国华实际交付了本案所涉的商品房，但由于当地政府的相关行为以及分批建设、分批验收等原因，导致汉顺置业公司在2016年3月29日才取得建筑工程竣工验收备案表，此时才具备了双方签订的《常德市商品房预售合同》约定的交房条件。唐国华提交的住宅质量保证书、装修管理协议、住户手册等证据材料不能达到应当从2014年12月31日后开始计算办理房产证期限的起算时间的证明目的，本院对其证明效力不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为汉顺置业公司是否应向唐国华支付逾期办证的违约金8297元。从汉顺置业公司与唐国华签订的《常德市商品房预售合同》的相关约定来看，汉顺置业公司应当在2014年12月31日前向唐国华交付本案所涉商品房，并且交付时应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及面积实测技术报告书等必备文件。同时还明确约定如果因政府行为、工程分批建设、分批交付、分批验收、竣工备案手续延迟等原因，汉顺置业公司可以延期不超过12个月交付，即汉顺置业公司至迟可以在2015年12月31日前向唐国华交付本案所涉商品房，并应当保证唐国华在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证。从查明的案件情况来看，虽然汉顺置业公司在2014年9月就已对本案所涉房屋所在的尊德天城第34幢进行了竣工验收，但由于当地政府的相关行为以及分批建设、分批验收等原因，汉顺置业公司直到2016年3月29日才取得本案所涉房屋建筑工程竣工验收备案表，此时才真正具备了双方签订的《常德市商品房预售合同》约定的交房条件。根据双方合同的相关约定，汉顺置业公司可以延期至2015年12月31日前向唐国华交付本案所涉商品房，并保证唐国华在2016年12月26日前取得房屋所有权证即不违反合同约定。而在本案中，为让业主尽早能够住进新居，汉顺置业公司在2014年12月31日前即已向唐国华交付了本案所涉商品房，虽然此时本案所涉商品房没有取得建筑工程竣工验收备案表等文件，但这并未妨碍唐国华对房屋正常的占有使用，并且唐国华已在2016年6月7日取得了房屋所有权证，故汉顺置业公司的行为并未违反合同约定。唐国华认为汉顺置业公司较合同约定逾期办证156天，给唐国华造成损失的上诉理由不能成立，对于唐国华要求汉顺置业公司向其支付逾期办证违约金8297元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，唐国华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人唐国华负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一七年三月九日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。