山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1091民初1008号原告（反诉被告）：威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会，住所地威海火炬高技术产业开发区黄家沟村，组织机构代码K2341993-4。法定代表人：黄式明，主任。委托诉讼代理人：郭志强，该村法务部主任。委托诉讼代理人：戚务本，该村村委委员。被告（反诉原告）：威海恒宝祥房地产开发有限公司，住所地威海市沈阳路**，统一社会信用代码91371000669313586M。法定代表人：丛德海，执行董事。委托诉讼代理人：黄煲迎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会与被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会之委托诉讼代理人郭志强、戚务本、被告威海恒宝祥房地产开发有限公司之委托诉讼代理人黄煲迎、李寅旭到庭参加诉讼。期间双方曾申请和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会向本院提出诉讼请求：判令被告补交给原告分得的住宅楼面积1774.89平方米（价值880万）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告返还收取的30.52平方的面积；要求被告将原告分得的898.9986平方米设备层与公用部位面积交付原告。事实与理由：原、被告于2008年3月29日签订了《合作开发协议》，约定合作开发黄家沟旧村改造工程，由原告以土地作为投资，被告负责旧村改造工程的开发建设，双方按开发项目总建筑面积4：6的比例分配房产，即原告分得40%、被告分得60%。2017年3月，被告将开发建设的原告分得楼房交付给原告，根据房管部门的房产测绘报告，经审计部门核算，原告应分得的住宅楼的建筑面积为56624.61平方米，被告实际交付给原告的住宅楼面积为54849.72平方米，比原告应分得的面积少交付了1774.89平方米。按照协议约定的分房比例及分配方案，被告应补齐原告分得住宅楼的面积。为此，原告特提起诉讼，要求被告补交给原告分得住宅楼所差面积1774.89平方米。增加诉讼请求部分的事实：原告分得的住宅楼其中出售8套住宅房，原出售的面积是782.17平方米，但被告在办理房证时，实际的测绘面积是812.69平方米，超出了30.52平方米，超出的面积差价款被被告收取，因此原告要求被告返还30.52平方米的面积。原告通过楼盘测绘报告发现，原告应分得的共用房部分被告也没有交付给原告。即：泰乐家园1号楼-1层有设备层774.11平方米、泰乐家园2号楼-1层有共用部位1329.5864平方米、泰乐家园4号楼1层有共用部位（消防控制室）88.36平方米、泰乐家园4号楼机房层有共用部位（水箱间）55.44平方米，合计共2247.4964平方米，按4：6分成，原告应分得898.9986平方米。被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告他案中的威海阳升税务师事务所有限公司于2018年2月3日根据房管局出具的房产测绘报告进行的审计核算，原告少分得的住宅房1774.89平方米、办公房少2778.06平方米、多分得商业房3387.02平方米。出现的总面积偏差问题并非被告所为，而是房管部门与规划部门在面积计算上的差异所引起的。被告实际所分得的住宅房已全部销售完毕，双方都无法以房屋补齐少分得的房屋面积，只有按照现在市场价对面积差进行货币找补，为此，被告委托山东弘裕土地房地产评估有限公司评估了双方少分得房产的价值，住宅面积1774.89平方米价值15210467.5元、办公房面积2778.06平方米价值20002032元、商业房面积3387.02平方米价值52366295.48元，双方少分得房屋价值金额抵顶后，原告应付给被告房屋面积差价17153759.89元。另外在项目前期开工阶段A区地段上钉子户黄志富，拒不接受当时村委会对于其他拆迁户的补偿条件，黄志富一定要再增加50平方米的房屋补偿，原告让被告出面解决黄志富拆迁问题，被告与原告一起与黄志富签订了协议书，50平方米的房屋补偿以及诉讼费用3050元应该由原告承担，原告总计应付给被告的款项为17585335.89元。对于30.52平方米被告没有异议，被告同意按出售时合同的价格将款项返还给原告。对于设备层及公用房承载的是整体小区消防仪表、水箱及控制总开关，该部分属于全体业主所有，被告也没有占用、使用，只是由物业公司代管，对于该部分面积，若原告主张占用使用，被告可以通过物业公司来征求全体业主意见进行移交，这些公用部分层高不够1.2米，存放各种管道设备，不具备利用价值。被告提出反诉，要求原告支付面积差价款、代为补偿房屋差价以及代付诉讼费共计17585335.89元。针对被告的反诉，原告答辩称，被告的反诉是不成立的，被告少交付给原告的住宅面积为1774.89平方米，而从审计表上看，商业面积及办公面积相对比，被告只多交了609平方米，不存在原告应支付给被告反诉中所主张的数额。黄志富50平方米的房屋补偿，有协议约定，应当由被告给予安置，且生效判决书已经确认。原告要求被告给付所差面积，不同意金钱补偿。本院经审理认定事实如下：2008年3月28日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《合作开发协议》，协议第二条第1条约定，甲方以回迁安置为投资，乙方以项目开发建设所需资金为投资，就旧村改造合作开发房地产事宜达成协议。协议约定，双方同意按开发项目总建筑面积4：6的比例分配房产，包括住宅楼、车库、车位、草棚、幼儿园、会所和必配公用设施等附属房产，但车库和草棚随楼分配。第3条约定，合作项目开发建设的多层、小高层、高层商住楼、幼儿园和必配公用设施等，本项目开发区域内的硬化，绿化，道路，水、电、暖、燃气的配套及一切附属工程费用由乙方全部承担。协议第四项约定双方的权利和义务，其中甲方的权利和义务第3条约定，对于高区管委会给予减免的39户配套费，乙方应按减免数额返还给甲方，39户按确权面积计算约4000平方米；第7条约定，甲方负担所分得楼房产权的所有税费，包括建设过程中的营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方、地方教育费附加税等以及相关的一切税费。第五条约定，项目开发完成后，小区物业管理交由村委或者其他有资质的物业公司管理，交付时若需费用由甲乙双方按分得的面积比例承担。第十三条约定，双方开发的楼房以北与世昌大道以南之间的绿化带若需调整与取消时，由甲乙双方申请上级主管部门批准调整，费用由甲乙双方共同负担。2011年11月30日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订楼房分成确认协议，约定，甲乙双方按现有规划设计方案计算，项目总建筑面积为163327平方米，其中住宅135242平方米，商业25422平方米，公房面积2663平方米。甲方应分得建筑面积为65331平方米，其中住宅面积为52898.8平方米，商业面积为10169平方米，公房2263平方米；乙方应分得建筑面积97996平方米，其中住宅面积82343平方米，商业面积15253平方米，公房面积400平方米等。2013年7月2日，原告为甲方，被告为乙方，双方又签订《补充协议书》，约定，甲方以投资147545955元分得住宅楼52898.8平方米、商业楼10169平方米。第一条约定，双方合作开发房产的所得税全部由乙方承担缴纳，在办理产权证时，乙方给甲方出具的发票如超出147545955元，超出部分应缴纳的所得税由甲方承担，双方于2008年1月25日签订的合作开发意向书和2013年1月8日签订的黄家沟旧村改造项目商品房团购协议书，只作为乙方及时向税务部门办理缴纳合作开发房产的所得税所用。第二条约定，甲乙双方对合作开发以及房产的分配等所有事项，仍执行2008年3月29日双方签订的合作开发协议。第四条约定，甲方分得的商住楼（包括回迁房及对外出售的楼房）在办理房证时，乙方不得再收取向税务部门缴纳的所得税，不得以任何理由不给甲方以及甲方销售相对人出具办理产权证等手续。甲方及甲方销售相对人要求乙方出具办理产权证等手续时，乙方必须在三个工作日内给予办理，每超一天赔偿给甲方及甲方销售相对人5000元人民币的损失。第五条约定，向税务部门缴纳营业税时，如政府对回迁房有减免的优惠政策，全由甲方享有。第六条约定，甲方分得的商住楼，乙方必须在2013年12月30日前经单体验收入户居住，2014年5月30日前竣工验收和综合验收合格，交付甲方使用，逾期乙方按甲方投资总额的每日万分之三向甲方支付违约金。原、被告他案中威海阳升税务师事务所有限公司于2018年2月3日根据房管局出具的房产测绘报告进行的审计核算，并出具报告书，原、被告双方对此报告书均予以认可。报告书载明：双方合作开发总建筑面积168673.27平方米，其中普通住宅面积（含幼儿园1392.09平方米）141561.53平方米，商业及办公用房23546.90平方米，其他物业用房、公厕、文化中心、设备层、居委会及公用面积合计3564.84平方米。截至2017年12月10日，原告分得房产建筑面积64877.44平方米，其中住宅面积54849.72平方米、商铺面积10027.72平方米。报告中附表测绘面积情况显示：测绘面积合计住宅141561.53、商业16601.7429、办公6945.1596（商业及办公用房23546.90平方米）；原告应分40%：住宅56624.61、商业6640.70、办公2778.06；原告实际分得：住宅54849.72、商业10027.72、办公0，原告少分楼面积：住宅1774.89、商业多分3387.02、办公少分2778.06。另，被告单方委托山东弘裕土地房地产评估有限公司评估了双方多、少分得房产的价值，住宅面积1774.89平方米价值15210467.5元、办公房面积2778.06平方米价值20002032元、商业房面积3387.02平方米价值52366295.48元，双方少分得房屋价值金额抵顶后，原告应付给被告房屋面积差价17153759.89元。被告对原告主张的898.9986平方米共用部分面积没有异议，但认为没有分割价值。山东弘裕土地房地产评估有限公司于2018年6月11日出具的价格估价报告载明：泰乐家园5号住宅均价8570元/平方米、4、5、6号办公均价7200元/平方米、5、6号商服均价15460元/平方米。庭审中，双方对面积差额部分是房屋还是金钱补偿存在分歧。原告要求面积补偿，被告则要求金钱补偿。关于原告查封被告分得的部分住宅，被告主张已经全部出售，原告有异议。经查，原、被告他案中（2015）威高民初字第707号（以下简称“707案”）案首次查封被告涉案房产，时间为2015年6月9日，707案查封了被告名下、位于泰乐家园**1101-1110、1201-1210、1301-1308号共28套房产。2016年5月10日，被告向本院提供泰乐家园6号楼1206、1207两套房产做担保，申请解除对5号楼1109、1210两套房产的查封，本院裁定解除5号楼1109、1210两套房产的查封、变更查封6号楼1206、1207两套房产。庭审中，被告提交2015年4月至2015年6月5日期间与28名案外人签订的有关查封房产的《泰乐家园定购书》及收取定金1万元的收款收据，以证实被查封房产均已出售。经质证原告认为，查封房屋之前，原告到房管部门进行了调查，查封的房屋均没有出售，这些房屋出售的时间是在第一次查封之前，原告怀疑被告是补签的时间，案外人2015年就订购了房屋，到现在还没有全额支付购房款，可以看出这些房屋都是在查封之后所补办的手续，不能对抗法院的查封保全，且第一次查封之后，有两户解除了查封，被告又提供了两户查封。被告主张，被查封的房屋有部分出售，有一部分系公司顶账，被查封的房屋绝大部分第三人已经装修入住。庭后，双方又对原告分得的商业和办公面积是否合并补偿产生争议，原告主张，双方于2011年11月30日签订的楼房分成确认协议约定非常明确，双方分割的面积只有住宅、商业和公房，商业并未再分为商业和办公，只是税务师事务所在做审计报告时，将商业统计为商业和办公，按照当时的楼房分成确认协议，商业和办公合并为商业，原告多分面积为608.959平方米，同意给被告面积补偿。被告要求严格按照审计报告商业和办公分开且以现金方式补偿，并提交一份2012年5月24日商业房分配确认补充协议，以证实此补充协议约定多分面积用现金补偿，本案也应该以现金方式补偿。被告提交的补充协议系双方对A3、A4（图纸编号）32层楼1-3层商业房分配的补充协议，协议约定，一、按规划设计方案计算原告分得商业房建筑面积5401.56平方米。二、被告分得542.45平方米，被告实际分割商业房第一层建筑面积289.92平方米，第二层建筑面积182.12平方米，第三层建筑面积102.62平方米，三层共计建筑面积574.66平方米。三、因房间布局的原因，面积分割不齐，被告在1-2层分割多得了建筑面积32.21平方米，被告按2012年-2013年期间，1-2层商业房对外销售市场价格，在2014年11月30日前一次性给付原告，逾期不付，被告每天按欠款总额的万分之三付给原告滞纳金。关于双方争议的黄志富50平米补偿面积问题，黄志富于2017年5月4日提起诉讼，要求本案被告补偿其50平米回迁安置补偿面积，本案原告承担连带责任。该案经审理判决本案被告在威海火炬高技术产业开发区黄家沟村建设的新楼区内补偿黄志富楼房50平方米，本案原告对本案被告上述补偿义务承担保证责任，诉讼费3050元，由本案被告负担。原告分得的住宅楼出售8套，原告出售时面积是782.17平方米，被告在办理房证时，实际测绘面积是812.69平方米，多出30.52平方米，差价款被被告收取，原告要求返还面积，被告同意按当时收取的价款予以返还。被告提交了黄家沟村出售房屋登记表明细，补面积为30.42平方米，房款为157775元，原告对此数额予以认可。原告对被告鉴定的房屋价格不认可，双方申请重新鉴定。原告申请对住宅每平方米的市场价格以及商业房（一至三层）每平方米的市场价格进行鉴定，被告申请商业（一至二层）和办公（三层）每平方米的市场价格进行鉴定。经本院委托山东永平房地产评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年9月29日出具房地产估价报告，商业（一至二层）和办公（三层）每平方米的市场价格分别为16184元、7863元，被告支出鉴定费20000元。原告在规定期限内未交鉴定费鉴定部门对其申请的两项不予鉴定。被告自行委托山东弘裕土地房地产评估有限公司于2018年6月11日出具的价格估价报告载明：泰乐家园5号住宅均价8570元/平方米、4、5、6号办公均价7200元/平方米、5、6号商服均价15460元/平方米。经质证，原告对鉴定价格没有异议，但认为商业和办公不应该分开计算。被告对鉴定报告无异议。本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。原、被告签订的合作开发协议及补充协议系双方真实意思表示，未违背法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告的起诉和被告的反诉，本案双方争执的焦点为：一、被告办理房证时超出的30.52平方米，被告应返还原告面积还是返还当时收取的房款；二、黄志富50平方米的补偿以及诉讼费3050元应否由原告承担；三、原告分得的办公和商业应否合并计算、双方分割的房产面积差额以现金还是面积补偿；四、原告主张的898.9986平方米设备层与公用部位面积是否具备分配条件，应否予以分配。针对焦点一，本院认为，30.52平方米系原告出售其分得的楼房办证时超出的面积，此款应由原告收取，但被告在办理房证时收取了超出面积款项，被告同意返还，本院予以支持，被告并未占有超出面积，原告要求被告返还面积，无事实和法律依据，本院不予支持，被告返还原告收取的30.42平方米面积款157775元。针对焦点二，本院认为，黄志富50平方米的补偿已经生效判决书判决，由被告承担补偿义务，原告仅是承担保证责任，补偿义务主体系被告，被告无权要求原告承担责任，因此，被告此反诉请求，本院不予支持。针对焦点三，原、被告自2008年签订合作开发协议、2011年11月30日签订的楼房分成确认协议、2013年7月2日的补充协议书等均未约定商业分为商业和办公，分配方案中只有“商业”，实际分配时，分配的是住宅、商业和公房，在面积出现差额时，应以楼房分成确认协议和补充协议的约定为依据，而非以税务师事务所出具的报告中的商业和办公分开计算，根据报告书载明的数据，原告多分商业面积为608.96平方米，少分住宅面积为1774.89平方米。被告提交的2012年5月24日的商业房分配确认补充协议，是双方针对A3、A4（图纸编号）32层楼1-3层商业房分配的补充协议，非整个小区的分配方案，被告以此补充协议为分配依据的主张不成立，本院不予采纳。因双方已经分配完毕，各户型面积已确定，因此，在双方能够以相应房产补偿的情况下，以房产实物补偿；只有在不存在相应房产的情况下，才应以现金方式补偿。采取现金方式补偿的情况下，因原告对被告单方委托的估价报告有异议，申请重新鉴定，但未提交鉴定费，鉴定部门对其申请部分不予鉴定，本院视为举证不能，住宅价格以被告单方委托的评估报告评估的价格为准，即住宅均价8570元/平方米；以被告申请的一至二层和三层的价格，平均计算商业房价格为12023.5元，原告应补偿被告7321830.56元（12023.5×608.96），被告补偿原告15210807.3元（8570×1774.89），两项相抵后，被告应支付给原告面积差价款7888976.74元。综上，原告返还被告商业面积608.96平方米、被告返还原告住宅面积1774.89平方米；如果相应面积的房产返还不能，被告需支付原告房产面积差价款7888976.74元。被告支出的鉴定费20000元，应由原告负担。针对焦点四，设备层及公用房承载的是整体小区消防仪表、水箱及控制总开关、存放各种管道设备，小区建成后移交时一般由物业公司进行管理，此部分属于公用设施，不具备分割条件和分配价值，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院对原告诉讼请求和被告的反诉请求中的合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司商业面积608.96平方米；被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会住宅面积1774.89平方米；如果不能返还相应面积的房产，则被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司需支付原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会房产面积差价款7888976.74元；二、被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会30.42平方米面积款157775元；三、驳回原告（反诉被告）威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处黄家沟村村民委员会和被告（反诉原告）威海恒宝祥房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36700元，由原告负担3303元、被告负担33397元；反诉费63656元，由原告负担26736元、被告负担36920元；申请费5000元，由被告负担；被告支出的鉴定费20000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇一九年十月十日书记员  张爱晓