广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初19992号
原告（反诉被告，下均称原告）：东莞市广汇房地产经纪有限公司。住所地：东莞市莞城街道兴塘社区东城西路东平街**号。
法定代表人：柳利永，副总经理。
委托代理人：蔡金刚，系广东汉章律师事务所律师。
被告：贾秀军（反诉原告，以下简称被告），男，汉，1983年12月15日出生，住广东省东莞市东城区，
被告：蔡红雪（反诉原告，以下简称被告），女，汉族，1986年6月12日出生，住吉林省松原市宁江区，
委托代理人：贾秀军，系被告蔡红雪丈夫。
原告东莞市广汇房地产经纪有限公司诉被告贾秀军、蔡红雪及被告贾秀军、蔡红雪反诉原告东莞市广汇房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2016年10月19日公开开庭对案件进行了审理。原告的法定代表人柳利永及其委托代理人蔡金刚，被告贾秀军本人及作为被告蔡红雪委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与两被告及杨胜利、赵言玲于2016年3月19日签订房地产买卖合同，由于卖方杨胜利、赵言玲将位于东莞市莞城区东城大道238号东城商住楼2座7楼8号出售给两被告，两被告系夫妻关系，原告是该合同的居间方。上述房地产买卖合同第八条约定“基于经纪方已为买卖双方提供了居间服务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，逾期支付的，须从签订本合同之次日起每日按代理费总额的千分之五支付违约金，直至付清为止”，同日两被告向原告签署买卖代理费支付承诺书，书面承诺书中明确应支付的房地产咨询及买卖代理费金额为31500元，并再次书面确认上述违约条款内容。上述房地产买卖合同签订后，因两被告的违约行为致该合同无法继续履行，后由卖方与两被告调解解除房屋买卖条款。原告经过多次催收房地产咨询及买卖代理费未果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费31500元及滞纳金23310元（以31500元为本金，从2016年3月20日开始，支付至实际付清房地产咨询及买卖代理费31500元止，暂计算至2016年8月17日，31500元×5‰×148天）；2、两被告承担本案的诉讼费用。
两被告答辩及反诉称：买卖代理支付承诺书的签署日期是2016年3月19日，而东莞市广汇房地产经纪有限公司的成立日期与营业执照核准日期都是2016年3月23日，即该《买卖代理费支付承诺书》签署时对方并没有取得营业执照。而《买卖代理费支付承诺书》签署时，对方以营业执照在总公司为由未出示营业执照，但加盖了“东莞市广汇房地产经纪有限公司”的印章，营造成其有营业执照的假象，蓄意掩盖其无照经营行为，故意隐瞒合同订立的重要事实（无营业执照）且提供虚假情况。其违反了《中华人民共和国工商法》第二条“任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营”的相关规定，存在合同欺诈，属非法行为，按照《合同法》第五十二条的规定，其无照经营所签署的《买卖代理支付承诺书》应属于无效合同，故无需支付被告的居间费用31500元。因原告的欺诈行为，导致两被告与卖方签订合同，事后向卖方赔偿，故被告请求法院判令：1、确认两被告与原告签订的《买卖代理费支付承诺书》无效。2、原告承担因其非法经营造成的东莞市莞城区东城大道238号东城商住楼2座7楼8号住房交易合同取消所支付的和解金额85000元。
原告对被告的反诉答辩称：原告公司的名称在2016年3月18日已经被东莞市工商局核准，原告在参与签订《房地产买卖合同》以及《买卖代理费支付承诺书》之时，原告使用的是业务专用章，并没有私刻行政章。《房地产买卖合同》是在本案原、被告以及案外人（即房屋卖家）三方一起签订的，该买卖合同中同时存在房地产买卖法律关系和居间服务法律关系，首先，不论原告在签订该买卖合同时是否正常取得营业执照，房产出卖人与被告形成的房屋买卖法律关系不受影响已经成立，买卖双方对合同的履行并不受本案原告资质的影响。其次，原告在签订上述买卖合同之后，几日之内便取得了营业执照，房地产买卖合同签订之时营业执照的办理已经在正常进行中，在提供居间服务撮合房产买卖成交、提供买卖双方在房产过户之前应当履行的合同义务的辅助性工作原告并无懈怠行为。被告所称因为原告营业执照的问题而致使合同的履行产生重大影响，没有事实根据。案涉房产的买卖事宜不能最终得到履行，原因在于被告单方面违约，被告和房产出卖人在手机短信中明确表示不想买了，合同的终止履行是因为被告发生弃购行为，案外人也以违约为由诉至法院，并在法院主持下达成调解。被告声称的85000元损失是被告违约的结果，也是被告自愿对案外人承担法律责任，与本案原告无关。
经本院审理查明：2016年3月19日，原告与两被告以及案外人杨胜利、赵言玲签订《房地产买卖合同》，约定案人外杨胜利、赵言玲将其位于东莞市莞城区东城大道238号东城商住楼2座7楼8号的房屋卖给两被告，合同价款为1050000元。原告与两被告当日又签订《买卖代理费承诺书》，合同约定：原告成功居间促成被告与卖方签署合同，被告同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共计人民币31500元整，否则须自签订本合同之日起每日按代理费总额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖亦不影响本代理费的支付。原告在该两份合同中使用的印章为“东莞市广汇房地产经纪有限公司业务专用章”。签订合同后，两被告向案外人杨胜利、赵言玲支付定金30000元。原告主张两被告没有支付房地产咨询及买卖代理费31500元。而两被告主张原告在签订《房地产买卖合同》时没有营业执照，属于非法经营合同无效，无需支付原告的房地产咨询及买卖代理费31500元。
另查，案外人杨胜利、赵言玲因两被告没有履行《房地产买卖合同》将两被告诉至本院，双方经本院调解达成调解协议，两被告同意向案外人杨胜利、赵言玲支付违约金55000元（不包含已支付的定金30000元，该30000元归案外人所有，案外人无需向两被告返还）。两被告主张原告无营执照营业属于违法行为，且原告在促成买卖合同签订时提供房子有两个东城学位的虚假信息，因原告违法、欺诈经营和缺少必要的服务造成被告赔偿东莞市莞城区东城大道238号东城商住楼2座7楼8号交易合同取消所支付的和解金额85000元。原告主张原告公司的名称在2016年3月18日已经被东莞市工商局核准，原告在参与签订房地产买卖合同以及买卖代理费支付承诺书之时，原告使用的是业务专用章，并没有私刻行政章。
再查，原告系一家有限责任公司，成立日期为2016年3月23日，经营范围包括房地产经纪，房地产信息咨询，房地产项目营销策划，物业租赁，物业管理，实业投资。原告提供的《企业名称预先核准通知书》显示原告已于2016年3月18日经东莞工商行政管理局同意预先核准登记。
以上事实，有原告提供的《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》、房产证、民事调解书、短信记录、民事起诉状、企业名称预先核准申请书、受理通知书，被告提供的东莞市广汇房地产经纪有限公司工商登记资料、《房地产买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书（买方）》、电话录音光盘、证人杨某、易某的证人证言以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是否真实有效；2、两被告是否需要向原告支付中介费，3、原告应否向两被告支付赔偿款85000元。
关于第一个争议焦点：两被告主张原告在签订合同时并没有登记成立，且案涉房屋不具备原告所称的东城小学学位，存在欺诈，合同无效。对此，本院认为，案涉房屋是否具备东城小学学位从原被告提供的证据来看并非购买房屋的前提或附条件，而原告公司的名称在2016年3月18日已经被东莞市工商局核准，公司在成立过程中的经营行为应属公司的行为，且原告于2016年3月23日已取得营业执照，不影响《房地产买卖合同》的履行，故本案原告与两被告以及案外人杨胜利、赵言玲签订的《房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，两被告主张合同无效本院不予支持。
关于第二个争议焦点：根据双方在《买卖代理支付承诺书》中约定原告成功居间促成被告与卖方签署合同，两被告同意签署《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费31500元，提前终止买卖亦不影响本代理费的支付。原告已经促成了原、被告以及案外人（即房屋卖家）三方一起签订本次房屋买卖合同，原告履行了合同的义务，即使两被告与案外人杨胜利、赵言玲提前解除合同，两被告仍需向原告支付居间费用，故原告请求两被告支付房地产咨询及房屋买卖代理费31500元，合法有据，本院予以支持。
关于第三个争议焦点：两被告主张因原告欺诈行为导致两被告损失85000元。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，两被告应举证证明原告的行为存在欺诈，本案中，原告仅为两被告与案外人之间提供居间服务，房屋出让方并非原告，案涉房屋已具备转让条件，且是否具备东城小学学位也非购买房屋的前提或附条件，故两被告请求原告赔偿损失85000元，证据不足，本院不予支持。
本案两被告拖欠原告房地产咨询及房屋买卖代理费31500元，属违约行为，原告请求两被告每日按代理费总额的千分之五支付违约金，但原告没有提供其损失的相关证据，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》(以下简称合同法司法解释二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，原告请求两被告支付的违约金明显过高，本院应当依法予以调整，违约金应以31500元为本金从2016年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及上述法律条文的规定，判决如下：
一、被告贾秀军、蔡红雪应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市广汇房地产经纪有限公司支付房地产咨询及买卖代理费31500元及违约金（违约金以31500元为本金，从2016年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。
二、驳回本诉原告东莞市广汇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告贾秀军、蔡红雪的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉案件受理费585.13元，由两被告承担，反诉受理费962.5元，由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 方敬萍
二〇一六年十一月十六日
书记员 张 恒
附页（文书引用的法律条文）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。。