黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2111号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李金泉，男，汉族，1965年1月18日出生，和平邨宾馆后勤经理，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：侯继光，黑龙江龙琰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩艳艳，女，汉族，1979年3月16日出生，哈尔滨市道里区人民法院法官，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）：李骏，男，汉族，1978年5月29日出生，无固定职业，住北京市朝阳区。
上诉人李金泉因与被上诉人韩艳艳、被上诉人李骏房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李金泉及其委托诉讼代理人侯继光，被上诉人韩艳艳、李骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李金泉上诉请求：撤销一审民事判决，支持李金泉的一审诉讼请求，驳回韩艳艳、李骏的一审反诉请求。事实与理由：（一）一审法院认定事实严重错误。一审判决认定李金泉与李骏、韩艳艳就双方所签订的《房屋买卖合同》中约定的购房款给付时间未进行变更明显与事实不符。在合同履行期间，因李骏、韩艳艳无法取得房屋所有权证照无法与李金泉办理更名过户手续，经双方协商对购房款给付时间进行了变更并约定至李骏、韩艳艳能够办理过户手续时，购房款给付清结。李骏、韩艳艳在合同履行期间至2016年4月收取了全部购房款的行为，即表明双方对合同变更事实的存在，因为在此期间李骏、韩艳艳对于李金泉分批给付购房款的行为没有提出任何异议，基于李骏、韩艳艳已全部收取购房款的行为存在事实，一审法院却认定李金泉应承担延迟给付款项利息明显错误。李骏、韩艳艳在一审庭审中明确表示已经收到李金泉全部购房款项1,820,000元，而一审法院却对2012年11月24日以现金形式支付的105,000元及2013年2月5日以现金形式给付的45,000元款项的客观事实不予认定，明显错误。（二）一审法院审理中程序违法。在双方当事人均没有法定期限内申请一审法院调取证据的情况下，一审法院径行到房屋主管部门调取证据，同时对调取的证据没有经本案双方当事人进行质证，就作为驳回李金泉诉讼请求的证据，违反最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零三条第一款之规定。最高人民法院《关于民事证据规则的若干规定》第三十五条第一款规定，当事人主张的法律关系性质和民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，人民法院应当告知当事人。而一审法院在了解到该房产已李骏、韩艳艳未经李金泉同意，擅自设定抵押贷款的情况下，未对李金泉尽到法定释明义务进行判决，程序违法。根据《房屋登记办法》的规定，虽然不动产在被设定抵押权期间不能办理更名户，但李金泉起诉李骏、韩艳艳履行《房屋买卖合同》附随合同义务为程序法定权利。虽然该房屋在实体法律规定框架下暂时不能办理过手续，但一审法院径行驳回李金泉的诉讼请求在程序上剥夺了李金泉的诉权，从而纵容了李骏、韩艳艳的违法行为，解除了李骏、韩艳艳必须履行合同义务的程序责任。
韩艳艳辩称，李金泉主张的对购房给付时间没有约定，应当按照合同定金给付放款，李金泉的第二项说一审事实违法，一审对事实的采信没有违法，韩艳艳、李骏按照自己的财产设定抵押权没有违法。
李骏辩称：同意韩艳艳的陈述，从缴费票据上看是10月8日，缴费的票据来推定过了反诉期是不成立的。
李金泉向一审法院起诉请求：1.依法判令韩艳艳、李骏履行为李金泉办理位于哈尔滨市南岗区中山路209号“蓝色水岸”小区19楼A座1901室房屋过户手续的合同义务；2.由韩艳艳、李骏承担本案的全部诉讼费用。
韩艳艳向一审法院反诉请求：1.依法判令李金泉给付逾期支付购房款的利息损失181279.02元；2.依法判令李金泉按照合同约定承担办理房屋产权手续的一切费用73928.60元；3.依法判令李金泉承担本案的本诉及反诉费用。
一审法院认定的事实：李金泉与韩艳艳于2012年4月20日签订房屋买卖合同一份，内容为：1.韩艳艳自愿将坐落于哈尔滨市南岗区中山路209号蓝色水岸19楼A座（建筑面积192.18平方）出卖给李金泉；2.房产总价款为1820000元；3.李金泉在签订该合同时，支付韩艳艳定金100000元；4.李金泉支付定金之日起六个月内，即2012年10月18日前，应向韩艳艳付清全部房款余额。如未按约定时间付清全部房款，定金将不予返还；5.办理房屋过户手续所产生的相关费用均由李金泉承担；6.本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。该房屋买卖合同显示，李骏为韩艳艳的代理人。案外人黑龙江省天润房地产开发有限公司于2015年9月23日向韩艳艳等业主发出通知，内容为：天润公司已开始办理《房地产权证》，请业主带齐办证所需的各项资料，由业主本人到新永和街2号处办理相关手续，以免延误办理；办理时间为9月25日-9月27日。韩艳艳于2016年3月16日取得涉案房屋的所有权证书，房屋所有权人为韩艳艳，房屋产权证号为哈房权证南字第16010188**号。另查明，案外人吕婷婷与黑龙江省天润房地产开发有限公司于2004年4月7日签订商品房买卖合同一份，天润公司将本案涉案房屋出卖给吕婷婷。2010年4月6日，案外人吕婷婷与韩艳艳签订房屋买卖合同，吕婷婷将哈尔滨市南岗区中山路209号19层1号房产即本案涉案房屋出卖给韩艳艳，内容为：1.该房屋为吕婷婷的私有房产，无产权证书，有购房合同及发票；2.房屋坐落于哈尔滨市南岗区中山路209号蓝色水岸19层A座；3.该房屋建筑面积为192.07平方米，使用面积为133.07平方米；4.双方商定房屋成交价款为1550000元。韩艳艳与李骏于2008年2月14日登记结婚，于2015年6月26日离婚。
一审法院认为，李金泉与韩艳艳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应依约履行各自的合同义务。现出卖人韩艳艳已取得涉案房屋的所有权证，但经查，该涉案房屋已处于最高额抵押登记状态，不符合《房屋登记办法》规定的办理抵押房屋过户的条件，故李金泉要求韩艳艳将位于哈尔滨市南岗区中山路209号19层1号房屋过户到李金泉名下的诉请，法院不予支持。李金泉与韩艳艳签订《房屋买卖合同》约定，李金泉于2012年10月18日前向韩艳艳付清全部房款余额，截止2012年10月18日，李金泉向韩艳艳支付购房款150000元，尚欠购房款1670000元，故韩艳艳要求支付逾期给付购房款利息的诉请，法院予以支持。李金泉主张其与韩艳艳就购房款的给付时间进行了变更，因李金泉对其该主张并未提供证据予以证明，故对该主张法院不予支持。李金泉主张其分别于2012年11月24日、2013年2月5日以现金的方式向韩艳艳支付了105000元及45000元购房款，因李金泉对其主张的该事实未提供相关证据予以证明，故对该主张法院不予支持。韩艳艳的具体利息损失计算如下：（1）以尚欠购房款1670000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2012年10月19日起至2012年11月23日止的利息为8967.67元（计算方式为1670000元(5.6%(365天(35天）；（2）以尚欠购房款1620000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2012年11月24日起至2012年11月25日止的利息为497元（计算方式为1620000元(5.6%(365天(2天）；（3）以尚欠购房款1600000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2012年11月26日起至2012年12月6日止的利息为2700元（计算方式为1600000元(5.6%(365天(11天）；（4）以尚欠购房款1550000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2012年12月7日起至2012年12月19日止的利息为3091.50元（计算方式为1550000元(5.6%(365天(13天）；（5）以尚欠购房款1450000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率6%为标准，计算自2012年12月20日起至2013年8月13日止的利息为55775元（计算方式为1450000元(6%(365天(234天）；（6）以尚欠购房款1320000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2013年8月14日起至2013年9月5日止的利息为4455.45元（计算方式为1320000元(5.6%(365天(22天）；（7）以尚欠购房款1220000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2013年9月6日起至2014年2月18日止的利息为30510元（计算方式为1220000元(5.6%(365天(163天）；（8）以尚欠购房款820000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年2月19日起至2014年3月24日止的利息为4529元（计算方式为820000元(5.6%(365天(36天）；（9）以尚欠购房款770000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年3月25日起至2014年6月22日止的利息为10396元（计算方式为770000元(5.6%(365天(88天）;（10）以尚欠购房款720000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年6月23日起至2014年6月25日止的利息为331元（计算方式为720000元(5.6%(365天(3天）;（11）以尚欠购房款670000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年6月26日起至2014年7月4日止的利息为822元（计算方式为670000元(5.6%(365天(8天）;（12）以尚欠购房款650000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年7月5日起至2014年8月10日止的利息为3590元（计算方式为650000元(5.6%(365天(36天）;（13）以尚欠购房款600000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年8月11日起至2014年9月4日止的利息为2209元（计算方式为600000元(5.6%(365天(24天）;（14）以尚欠购房款550000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年9月5日起至2014年9月28日止的利息为2025元（计算方式为550000元(5.6%(365天(24天）;（15）以尚欠购房款500000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年9月29日起至2014年10月23日止的利息为1917.8元（计算方式为500000元(5.6%(365天(25天）;（16）以尚欠购房款450000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.6%为标准，计算自2014年10月24日起至2014年11月6日止的利息为897.53元（计算方式为450000元(5.6%(365天(13天）;（17）以尚欠购房款400000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，计算自2014年11月7日起至2015年3月3日止的利息为7048.89元（计算方式为400000元(5.6%(365天(112天（2014年11月7日-2015年2月28日）=6873元；400000元(5.35%(365天(3天（2015年3月1日-2015年3月3日）=175.89元）；（18）以尚欠购房款370000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，计算自2015年3月4日起至2016年4月17日止的利息为20929.43元（计算方式为370000元(5.75%(365天(67天（2015年3月4日-2015年5月10日）=3905元；370000元(5.5%(365天(47天（2015年5月11日-2015年6月27日）=2620元；370000元(5.25%(365天(58天（2015年6月28日-2015年8月25日）=3086.71元；370000元(5%(365天(58天（2015年8月26日-2015年10月23日）=2939.72元）；370000元(4.75%(365天(174天（2015年10月24日-2016年4月17日）=8378元）。综上，共计利息损失160692.27元（计算方式为8967.67元+497元+2700元+3091.50元+55775元+4455.45元+30510元+4529元+10396元+331元+822元+3590元+2209元+2025元+1917.8元+897.53元+7048.89元+20929.43元）。关于韩艳艳要求李金泉支付办理房屋产权证所支出费用的诉请，因该房屋是由韩艳艳从案外人吕婷婷处购买，现韩艳艳欲将该房屋出卖给李金泉，故该房屋须符合出卖条件，即需先取得该房屋的产权证书，现韩艳艳因取得该产权证书所支出的73928.60元，系其将房屋出卖给李金泉前自身应承担的费用，且双方签订的《房屋买卖合同》亦有约定：办理房屋过户手续所产生的相关费用由李金泉承担，此处约定的是过户费用，而非因办理产权证所产生的费用，故艳艳的该诉请，法院不予支持。关于李金泉要求李骏将位于哈尔滨市南岗区中山路209号19层1号房屋过户到李金泉名下的诉请，因李骏与韩艳艳已于2015年6月26日离婚，韩艳艳于2016年3月16日取得该涉案房屋的所有权证书，且登记在韩艳艳名下，故李金泉的该诉请法院不予支持。李金泉抗辩称，韩艳艳提出的反诉超出了法定期间，关于该抗辩，因韩艳艳是在举证期限内提出的反诉，符合民诉法的规定，故对该抗辩法院不予支持。综上所述，对李金泉要求韩艳艳将位于哈尔滨市南岗区中山路209号19层1号房屋过户到李金泉名下的诉请不予支持；对韩艳艳要求李金泉支付逾期给付购房款利息的诉请予以支持，对韩艳艳要求李金泉支付办理房屋产权证所支出费用的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.李金泉于本判决生效后十五日内支付韩艳艳利息损失160692.27元；2.驳回李金泉的本诉请求；3.驳回韩艳艳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李金泉负担；反诉费2564元，由韩艳艳负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：截止2016年4月，李金泉已将全部购房款1820000元支付完毕。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，李金泉与韩艳艳签订《房屋买卖合同》应为有效合同。依据《房屋买卖合同》李金泉在2012年10月18日前向韩艳艳付清全部房款余额，如未按约定时间付清全部房款，定金将不予返还的约定可知。对于李金泉逾期给付房款承担的违约责任是定金不予返还。李金泉虽然未按约定支付房款，但采取分期支付房款的方式支付了剩余房款，韩艳艳受领了李金泉支付的房款没有提出异议。李金泉以分期支付房款的方式改变了《房屋买卖合同》约定的给付房款期限后，没有再发生新的违约事实。而韩艳艳受领房款实现了收取房款的买卖合同的目的。在双方没有约定违约金数额以及违约损失赔偿计算方式的情况下，一审法院按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算违约金缺少事实基础。
韩艳艳与李金泉签订《房屋买卖合同》时与李骏系夫妻关系，李金泉诉讼请求为韩艳艳、李骏履行办理案涉房屋过户手续的合同义务。即使韩艳艳与李骏2015年6月26日离婚，依据合同相对性，也不影响韩艳艳履行办理产权转移义务，况且李骏与韩艳艳没有提供证据证明离婚时已将该义务约定由他人承担并通知了李金泉。鉴于韩艳艳已经案涉房屋所有权转移至自己名下，韩艳艳负有协助李金泉办理案涉房屋转移的义务，而且按照韩艳艳陈述案涉房屋可以办理转移手续。同时按照《房屋买卖合同》约定，李金泉应承担办理案涉房屋转移手续所产生的相关费用。
涉案房屋虽处于最高额抵押登记状态，但仍由李金泉占有使用，没有被第三人善意受让。《房屋登记办法》规定的过户条件是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理权属转移登记问题上所作出的行政管理性质的规定，即对房屋买卖合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件。根据物权变动的原因与物权变动的后果区分的规则，已经办理抵押的房屋只影响物权变动的结果，但不影响物权变动的原因。当事人在抵押登记涂销后即可办理权属转移登记。
综上所述，李金泉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初8132号民事判决；
二、在案涉房屋抵押登记涂销后十日内，韩艳艳协助李金泉办理案涉房屋转移登记，李金泉承担办理案涉房屋转移手续所产生的相关费用；
三、驳回韩艳艳的反诉请求。
一审案件受理费100元，一审案件反诉费2564元，二审案
件受理费100元，由韩艳艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 何长滨
审判员 柳 波
审判员 万 迎
二〇一七年六月十二日
书记员 周小倩