上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第93号原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会，办公地上海市长宁区安顺路XX弄。负责人王志兴，职务主任。委托代理人胡剑蓓，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海长峰物业管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人童锦泉，职务总经理。委托代理人钱仁昌，男，公司员工。原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会诉被告上海长峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2015年3月16日组织原、被告进行了证据交换，因涉及原告决议撤销的另案尚未生效，本院依法裁定中止了本案的审理。审理中，本院依原告的申请，依法委托众华会计师事务所(特殊普通合伙)对涉案的公益性费用的收入、2008年公益金结余款及支出明细等进行了司法审计。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭。中止事由消失后，本院依法裁定对本案恢复审理，并于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会的委托代理人胡剑蓓及宋安成、被告上海长峰物业管理有限公司的委托代理人钱仁昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会诉称，被告在2012年6月30日之前一直为上海市长峰浦江小区提供物业服务。根据原、被告双方签订的《物业服务合同》，对小区内的停车费用收取做出如下约定：“露天机动车车位人民币150元/月，限时机动车位300元/月，临时机动车位30元/辆；露天车位共150个，限时车位30个，临时停车费按实收的75%(税后)，被告按25%收取。”本案中，停车费固定收入每月为31,500元，2008年1月至2012年6月的收入共计1,701,000元。2008年度小区的临时停车收入为45,395元，按该标准计算，2008年1月到2012年6月的临时收入应该为1,349,650.95元。被告还侵占小区门卫房东侧玻璃房租赁费、锦海活动室租赁费、移动通讯机房的租赁费、联通通讯机房的租赁费及2008年之前小区公共收益金结余款等公共收益金。另，小区第二届业主委员会与上海框架广告发展有限公司签订的《创造电梯文化环境合作合同书》，此部分合同收入一直由本案被告代为收取，故要求其返还此部分收入116,100元。除此，安顺路XXX弄XXX号XXX室一直是业委会办公室，但被告退出小区后，却私自换掉门锁，拒不移交给本届业委会使用。被告作为小区的原物业管理者，退出小区后却迟迟不将小区的公益性收入返还业主，故原告诉至本院，请求判令：1、被告返还原告公益性收入总计1,920,667.50元(2008年1月至2012年6月期间的停车费1,349,650元；2012年1月至6月小区门卫室东侧玻璃房租赁费及保证金35,000元；2010年1月至2012年6月安顺路XXX弄XXX号XXX室、XXX室租赁费及保证金62,000元；2008年至2012年度出租给移动通讯的租赁费109,500元；2010年12月至2011年11月期间出租给联通通讯的租赁费16,425元；2008年之前小区公共收益金结余款231,992.50元；2008年1月至2012年6月的电梯广告收入116,100元)；2、被告支付2012年7月1日(因被告于2012年6月30日退出管理)起至被告实际返还公益性收入止的利息，按照银行同期贷款利率计算。庭审结束后，原告通过书面方式向本院撤回了其中关于移动通讯及联通通讯租赁费部分的诉讼请求。被告上海长峰物业管理有限公司辩称，其对原告主张的数额提出异议，这是账面上的款项并未扣除支出；2012年6月30日被告退出长峰浦江小区物业管理，不是被告不愿移交，是因为2012年开始期间有两次审计，因为原告对审计报告有异议没有盖章所以最终没形成审计报告，业委会提出要再审计，后在本案诉讼中经众华会计师事务所(特殊普通合伙)审计才形成正式报告。故被告同意按审计报告进行结算，不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，原告系位于上海市长宁区安顺路89弄7、8、9、10、11号上海市长宁区长峰浦江小区的业主委员会，被告原系为长峰浦江小区提供物业管理服务的物业公司。2008年8月31日，甲方(原告)与乙方(被告)签订《物业服务合同》，约定乙方按包干制的收费形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位每个每月150元、限时机动车车位每个每月300元，对进入小区的并停泊过夜的临时机动车辆按每辆30元收取；甲方按露天车位数150辆、限时车位数30辆、临时停车费按实收的75%收取(税后)，乙方按25%收取等。合同签订后，原告陆续通过签订租赁合同等方式，将上海市长宁区安顺路89弄门卫室东侧玻璃房、安顺路XXX弄XXX号(锦海大厦底层)108及109室等房屋出租收益，并通过签订合作合同等方式，获取电梯广告收入等。被告为原告所在的长峰浦江小区提供物业服务至2012年6月30日。被告撤场后，原、被告在交接过程中对于收支问题发生争议，后原告方曾委托案外人上海市骁天诚会计师事务所有限公司对维修资金收支情况进行审计，但事后审计单位发函表示，由于原告未对《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区收益资金收支明细表》加盖业主委员会印章予以确认，且在审计过程中，第二届业主委员会对于提供的小部分审计证据复印件加盖业主委员会印章予以确认，其余大部分审计证据复印件仅为第二届业主委员会大部分人员签字确认等原因，导致审计单位无法对《商品住宅维修资金收支明细表》及《小区收益资金收支明细表》的编制发表审计意见，也未形成正式审计报告。庭审中，本院依原告的申请，依法委托众华会计师事务所(特殊普通合伙)对涉案的公益性费用的收入(包括但不限于停车费、玻璃房租金、9号楼108室及109室租金、移动机房租赁费、联通机房租赁费、电梯广告收费)、2008年公益金结余款231,992.50及支出明细等进行了司法审计。2015年12月29日，众华会计师事务所(特殊普通合伙)向本院出具审计报告(司法鉴定意见书)，审计结论为：长峰浦江小区2008年1月1日收益金收支结余231,992.50元，2008年1月至2012年6月收益金收入2,795,724.76元，支出2,751,426.15元，2012年6月收益金收支结余276,291.11元。其中移动机房租赁费为65,700元。原告表示，对于审计报告的真实性无异议，但认为存在如下问题：审计单位也注意到小区内实际停车远远超过150辆，原告认为实际停车数量大于审计的数字，现在地面停车有232辆，还有临时停车证72张；审计报告中自来水改造工程无审价及结算书，收益应该是300,000元，但审计报告只看到200,000元，需鉴定人说明这200,000元的来源；审计报告中水管改造工程支出没有看到发票；视频监控系统支出、弱电系统维护支出均没有审价；渗水维修费支出的发票是假发票，原告对这笔工程有异议等。被告则对审计报告表示基本认可。对于原告提出的异议，鉴定人表示：对于停车位问题，经实地了解，小区内露天停车证数量大于180辆，但物业服务合同未就车位数超过180个以外的停车费收入分成予以明确约定，同时，其也未取得全部停车费收入的账簿记录；水管改造补偿收入200,000元，其中开发商补偿100,000元，街道补偿100,000元，但街道补偿的费用由施工方返还给被告，所以从表面看有100,000元由施工方返还给物业公司；对于水管改造工程、视频监控系统、弱电系统维护等支出确实是实际发生，相应审批表上业委会人员的授权、签字、盖章都有，其看到了支出的凭证方作出审计结论等。庭审中，原告提供《对部分业主关切问题的解释》一份，该解释中第六点关于小区停车费的问题中载明：“……我们业委会用总量承包的办法来保证业主收益，同时提高物业公司人员的积极性，对物业公司在操作中发放停车牌260张的情况，业委会已与小区经理多次协调，要求控制发证数，维护好小区的停车秩序……业委会当初集体会议讨论的方案，从小区管理实践上看，实施总量固定收益是符合小区管理规律的，是有效果的……”上述事实，有《物业服务合同》、房屋租赁合同及收款凭证、征询函、电梯广告合同、《对部分业主关切问题的解释》、审计报告以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于原告不愿调解，致本案调解不成。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方争议的焦点主要集中在审计报告的停车费计算以及支出部分中的视频监控系统支出、弱电系统维护支出、渗水维修费支出是否属实等问题。本院认为，对于停车费的计算问题，首先，原、被告之间的合同中有明确约定，即露天车位共150个、限时车位30个，对于超出部分的车位收益并无合同的明确约定；此外，结合原告业委会出具的《对部分业主关切问题的解释》来看，原告系通过总量承包的方式来确保业主收益，同时提高被告公司人员的积极性；最后，如果原告认为实际停车位远超出当初合同的约定，对超出部分车位的收益可以与被告进行沟通协调如何处理，并在合同中予以反映，而直至2012年6月30日被告撤出长峰浦江小区时，双方也未就此问题达成一致。故结合本案事实，本院采信审计报告中对于停车费的审计结论，对于原告要求酌定支持超出合同约定停车位数以外收益的请求，本院实难支持。对于水管改造工程、视频监控系统、弱电系统维护、渗水维修费等支出是否属实的问题，根据审计人员的表述，上述支出确实是实际发生，相应审批手续也均齐备，具有相关业委会人员的授权、签字、盖章等，审计人员系看到了支出的凭证方作出相应的审计结论。虽然原告举证证明了部分用以入账的发票存在不实情况，该行为客观上违反了国家财务制度的相关规定，应予指出及纠正，但以此为由否定全部支出的实际存在也并无事实依据，结合本案情况，本院采信审计报告的意见，对相应支出均予以认可。对于原告主张2012年7月1日以后相应利息的诉请，本院认为被告撤场后，原、被告双方曾多次磋商办理交接手续，但因对金额存在争议等原因才没有成功办理交接，双方未能交接属事出有因，并不能简单归因于任何一方，故对于利息部分诉请，本院不予支持。此外，原告书面撤回了关于移动通讯租赁费与联通通讯租赁费的相应诉请，于法不悖，本院予以准许。故审计报告中涉及移动通讯租赁费的65,700元，本案中不予一并处理。扣除上述费用后，2012年6月收益金收支结余总计应为210,591.11元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告上海长峰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会收益金收支结余人民币210,591.11元；二、驳回原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会的其余诉讼请求。司法鉴定费人民币93,000元，由原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会负担人民币46,500元，由被告上海长峰物业管理有限公司负担人民币46,500元。案件受理费人民币22,086元，由原告上海市长宁区长峰浦江业主委员会负担人民币19,664元，由被告上海长峰物业管理有限公司负担人民币2,422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香代理审判员  张 艨人民陪审员  牟世荣二〇一六年三月十八日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。