北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终919号
上诉人（原审被告、反诉原告）李明，男，1969年4月14日出生。
委托代理人熊伟，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市昌平区东小口镇芦家村村民委员会，住北京市昌平区东小口镇芦家村。
法定代表人翟春祥，书记。
委托代理人陈立飞，北京市易和律师事务所律师。
委托代理人杨琳，北京市易和律师事务所律师。
上诉人李明因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第9245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京市昌平区东小口镇芦家村村民委员会（以下简称芦村村委会）在原审法院诉称：1998年9月21日，芦村村委会与李明签订《房屋租赁协议》，约定李明租赁芦村村委会位于北京市昌平区东小口镇芦家村中心院落：北房十间、西房三间、南大棚一个，房屋建筑面积为150平方米、院内面积为700平方米，期限为50年，从1998年9月30日起至2048年9月30日止，租赁费用共计人民币95000元整；李明不得将所承租的房屋全部转租给第三方；在租赁期间李明应遵守国家法律、法规，不得进行非法活动。此外，合同还约定租赁期内，双方不得中途违约，如果一方违约，违约方赔偿对方违约金10万元。《房屋租赁协议》签订后，芦村村委会将涉案房屋及院落交付给李明使用，李明支付了全部租赁费，并正常使用。2010年，李明在租赁土地上擅自搭建房屋14间，占地面积200平方米。北京市昌平区东小口镇人民政府于2010年4月20日向其发出《限改告知书》，要求其15天内自行拆除并恢复原状。2010年7月9日，李明与案外人汤大铁签订《北京市房屋租赁合同书》，合同书约定将李明坐落于北京市昌平区东小口镇芦村，共44间，建筑面积1280平方米的房屋出租给案外人使用。现芦村村委会涉及拆迁事项，涉案租赁物在拆迁范围内，因李明的违建行为及转租行为导致拆迁工作无法正常开展，已影响到村民的根本权益。综上，李明的违建行为、转租行为已经构成根本违约，给芦村村委会造成损失。为维护芦村村委会的合法权益，现诉至法院，请求：1、确认芦村村委会、李明所签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超出二十年的部分无效（2018年9月30日至2048年9月30日）；2、判令解除芦村村委会、李明双方于1998年9月21日签订的《房屋租赁协议》；3、判令李明腾退并向芦村村委会返还租赁房屋（建筑面积为150平方米）及院落（院内面积为700平方米）；4、判令李明支付芦村村委会违约金10万元。
李明在原审法院辩称：不同意芦村村委会的诉讼请求。一、合同是在1998年签订的，当时合同没有最长20年的规定，合同签订符合当时的法律规定，没有违背法律禁止性规定，应当属于合法有效。二、合同履行过程中，李明没有违约，根据合同约定李明有权在租赁的场地内建房，由芦村村委会提供建房手续，李明可以将租赁物部分转租给第三人，无需芦村村委会同意，合同履行中李明没有违约。三、李明提出反诉，认为芦村村委会在合同履行期间擅自停水停电造成租赁房屋无法正常使用，以拆迁为借口要求解除合同，并且下达了拆迁通知，芦村村委会构成违约，应当承担违约责任。综上，请求驳回芦村村委会的诉讼请求，同时支持李明的反诉请求。
李明在原审法院提起反诉称：李明与芦村村委会在履行《房屋租赁协议》期间，芦村村委会擅自停水、停电，造成李明无法正常使用租赁房屋，现又要求解除合同，芦村村委会的行为已构成违约。李明认为，合同一经签订，各方均应按合同履行义务，如若违约，应承担违约责任。故此，向法院提起反诉，请求：1、判令李明与芦村村委会继续履行《房屋租赁协议》（包括恢复供水供电）；2、判令芦村村委会支付违约金10万元；3、诉讼费用由芦村村委会承担。
芦村村委会针对反诉在原审法院辩称：由于不可抗力致使合同不能继续履行，李明认为芦村村委会违约与事实不符，不同意李明的反诉请求。不可抗力是因为涉案房屋由于政府拆迁征地，在拆迁范围内，是政府行为。
原审法院经审理查明：1998年9月21日，芦村村委会作为出租方（甲方）与作为承租方的李明（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，内容是：一、甲方将其拥有产权的座落在昌平县东小口镇芦家村中心的院落：北房十间、西房三间、南大棚一个；房屋建筑面积为150平方米；院内建筑面积为700平方米；合计总占地面积为700平方米（以实际丈量面积为准），墙外四周滴水为50公分（见草图），租赁给乙方使用。二、乙方承租上述房屋、院落用于经营仓库，也可用作办公用房。鉴于甲方所出租的房屋年久失修，无法正常使用，乙方负责对上述房屋进行翻建或新建，费用由乙方承担。三、租赁期为五十年，从1998年9月30日起至2048年9月30日止。合同签订后，李明对承租的房屋全部进行了翻建。
另查：《房屋租赁协议》中约定的租赁标的物即座落在昌平县东小口镇芦家村中心的院落北房十间、西房三间、南大棚一个以及李明翻建后的房屋，未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设。2010年5月10日，北京市昌平区东小口镇人民政府出具一份《限改告知书》，要求李明限期对违建进行拆除。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁协议》、《限改告知书》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，芦村村委会出租给李明的房屋并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故双方之间签订的《房屋租赁协议》应属无效。经法院充分释明，芦村村委会、李明均表示不变更诉讼请求，故对双方的全部诉讼请求，法院均无法支持。合同无效后的法律后果，双方可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京市昌平区东小口镇芦家村村民委员会与李明于一九九八年九月二十一日签订的《房屋租赁协议》无效；二、驳回北京市昌平区东小口镇芦家村村民委员会的全部诉讼请求；三、驳回李明的全部反诉请求。
判决后，李明不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第9245号民事判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求，支持上诉人在原审的反诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉主要理由为：一、《房屋租赁协议》不存在需要办理建设工程规划许可证的情形；二、根据《房屋租赁协议》的约定，办理建设工程规划许可证系被上诉人的义务，被上诉人应当负责办理；三、《房屋租赁协议》签订于1998年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行在2009年，因此该协议是合法有效的。
芦村村委会答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。司法解释是对法律的解释，是具有溯及力的。上诉人认为合同约定应由被上诉人负责办理相关产权证，但是当时确实是无法办理产权证，被上诉人也愿意承担相应的后果，但是该约定不能对抗法律规定。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该司法解释处理。
本案中，依据现有证据查明的事实可以认定《房屋租赁协议》中约定的座落在昌平区东小口镇芦家村中心的院落北房十间、西房三间、南大棚一个，建设未经过相关部门审批，亦未取得建设工程规划许可证，且昌平区东小口镇人民政府已限期要求李明拆除相关违建。原审法院据此认定上述协议无效，具备事实及法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本案系于该司法解释施行前的行为引起的纠纷，在司法解释实施后提起诉讼，应当适用该司法解释。据此，经审查对于李明的上诉理由，本院均不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千一百五十元，由北京市昌平区东小口镇芦家村村民委员会负担（已交纳）；反诉案件受理费一千零八十八元，由李明负担（已交纳）。
二审案件受理费一千零八十八元，由李明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年一月二十六日
书记员 舒 妍