广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第277号
上诉人（原审原告）：中山市三叶物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区。
法定代表人：何坤华，该公司总经理。
委托代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄燕媚，女，1973年11月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
上诉人中山市三叶物业管理有限公司（以下简称三叶物业公司）因与被上诉人黄燕媚物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄燕媚系中山市火炬开发区大岭村翠岭路三号盈翠花园11栋B梯201房的业主，三叶物业公司为上述住宅小区之物业管理公司，2005年4月29日，三叶物业公司与黄燕媚签订物业管理协议1份，主要约定，三叶物业公司为黄燕媚提供物业管理服务，黄燕媚按照每月每平方米0.7元的价格向三叶物业公司缴纳物业管理费并由三叶物业公司代支水电费。上述房屋的建筑面积为119平方米，三叶物业公司按每季度251元向黄燕媚收取物业管理费。协议第四条约定，如黄燕媚未按约定缴纳物业管理服务费的，应当按日千分之三的标准向三叶物业公司缴纳滞纳金。2006年10月开始，因下水道堵塞，黄燕媚拒绝向三叶物业公司缴纳物业管理费及水费、梯灯照明费、维修费等，截至2014年9月，共计拖欠物业管理费8032元，水费2421元，维修费706元，梯灯照明费170.8元，以上共计11329.8元。三叶物业公司多次催告未果，遂向原审法院起诉，请求判令：1.黄燕媚立即向三叶物业公司支付拖欠至2014年6月止的物业管理费、水费、照明及其他费用11013元；2.黄燕媚按欠款金额的日千分之二向三叶物业公司支付滞纳金；3.本案诉讼费用由黄燕媚承担。案件审理过程中，三叶物业公司向原审法院提出申请，将第一项诉讼请求变更为：1.黄燕媚立即向三叶物业公司支付拖欠至2014年9月止的物业管理费、水费、照明及其他费用11330元。
原审法院另查明：庭审中，黄燕媚向原审法院提交一组照片，照片显示，因下水管被堵塞，造成污水倒灌，造成房屋积水，墙面及家具受损，黄燕媚遂将厕所堵塞，不再使用。三叶物业公司对于照片反映的内容不予确认。2014年10月27日，原审法院到案涉房地产现场勘察，黄燕媚、三叶物业公司均到现场查看，黄燕媚的住宅位于2楼，照片所反映的情况真实。原审法院到三叶物业公司询问有关下水道堵塞的情况，该司员工向原审法院称没有收到过业主的投诉，对于下水管道是否堵塞不知情。原审法院就下水管堵塞问题询问1楼商铺的业主，均反映在半年前还存在下水管堵塞、污水倒灌的情况，并导致2楼的污水渗漏到1楼，但现在已经基本无堵塞情形。
原审法院认为：本案双方对于因履行物业管理协议所发生的物业管理费、水费及梯灯照明费的金额均无争议，原审法院依法予以确认。黄燕媚与三叶物业公司签订物业管理协议，系双方真实意思的表示，双方由此建立物业服务合同关系，本应各自遵照履行：三叶物业公司应当履行各项服务义务，包括维护下水道的畅通；黄燕媚本应按时缴纳物业管理费、水费、维修费等。本案双方所争议的焦点问题有：1.三叶物业公司在履行物业服务协议的过程中是否存在违约行为；2.如果三叶物业公司违约，黄燕媚得否请求减免服务费用，如何减免服务费用；3.黄燕媚是否应当将已发生的水费、梯灯照明费及修理费支付给三叶物业公司。根据已查明之事实，原审法院对上述焦点问题作如下分析论证：
（一）关于第一个焦点问题。根据原审法院现场查看的情况，黄燕媚的住宅确实存在下水管道堵塞及污水倒灌的情况，并且造成了其房屋的墙壁、家具等受损，并导致厕所不能使用。案涉房地产1楼商铺业主亦向原审法院证实了大约在半年前，存在严重的下水管道堵塞和污水倒灌之问题。结合黄燕媚提供照片反映的情况，对于黄燕媚关于下水管道堵塞造成其损失的主张，原审法院予以采信。由于案涉房地产的下水管道从1楼就已堵塞，被堵塞的下水管显系公共区域，理应由三叶物业公司负责维护及疏通，以保障业主的正常使用。原审法院认为，从2006年开始，下水管道堵塞之现象已发生，然三叶物业公司拒不履行疏通维护之义务，违反其合同义务，并造成了黄燕媚的损失，应当承担相应的违约责任。三叶物业公司否认黄燕媚提供照片所反映的真实情况，在本院现场调查询问时，三叶物业公司亦公然作出违背事实之陈述，蓄意隐瞒真实情况，其上述行为已妨碍了原审法院的司法调查，原审法院予以谴责和训斥。因三叶物业公司的陈述毫无诚信可言，对于三叶物业公司的抗辩主张，原审法院均不予采信。
（二）关于第二个焦点问题。如前所述，三叶物业公司违反合同义务，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原审法院认为，三叶物业公司不履行合同义务造成黄燕媚两方面的损失：1.因污水倒灌，导致其房屋墙面及家具受损；2.黄燕媚因防止污水倒灌而堵塞厕所下水道，影响其房屋整体的使用功能。根据楼下商铺业主的陈述，上述损失截止于约半年前，即2014年3月份，从2006年10月至2014年3月，三叶物业公司应收物业管理费为7530元（251元／季度×30个季度）。原审法院结合黄燕媚损失的程度以及三叶物业公司长期拒不履行维护疏通义务的情况，将三叶物业公司造成黄燕媚的损失酌定为7530元，该部分损失应当从三叶物业公司应收物业管理费（2006年10月至2014年3月）中予以抵扣。2014年4月之后，下水管道堵塞情况已消失，黄燕媚应当自该月起向三叶物业公司缴纳物业管理费，故此，对于三叶物业公司诉请的从2014年4月至2014年9月期间的物业管理费502元部分（251元／季度×2季度），原审法院予以支持。
（三）关于第三个焦点问题。三叶物业公司诉请的水费2421元，梯灯照明费170.8元系代黄燕媚缴纳，黄燕媚应当支付给三叶物业公司，对于三叶物业公司诉请的上述费用，原审法院予以支持。关于维修费中的648元部分，黄燕媚抗辩称：该费用为更换住宅单元大门所发生的费用，因大门为污水浸泡至损，其费用应当由三叶物业公司自行承担。但原审法院认为，维修、更换大门为正常行为，该笔费用应当由受益业主共同负担，黄燕媚抗辩称大门损坏系由三叶物业公司管理不当所致，未提供证据予以证实，对于黄燕媚的上述抗辩，原审法院不予采信。对于三叶物业公司诉请的维修费706元，原审法院予以支持。关于滞纳金问题。因三叶物业公司违约在先，对于三叶物业公司诉请的滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，对于三叶物业公司诉求中的合理部分，原审法院予以支持，对于不合理的部分，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄燕媚于判决发生法律效力之日起七日内向三叶物业公司支付2014年4月至2014年9月的物业管理费502元；二、黄燕媚于判决发生法律效力之日起七日内向三叶物业公司支付水费2421元、维修费706元、梯灯照明费170.8元；三、驳回三叶物业公司其他的诉讼请求。案件受理费74元，减半收取为37元（三叶物业公司已预付），由三叶物业公司负担20元，黄燕媚负担17元，该款黄燕媚于判决生效之日起七日内向原审法院交纳。如果黄燕媚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人三叶物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.黄燕媚没有提出反诉，原审判决扣减物管费属违反诉讼程序。原审判决认为三叶物业公司不履行合同义务可能造成黄燕媚损失，但黄燕媚没有提出损失的金额，也没有提出反诉，原审判决直接扣减三叶物业公司应收的物业管理费并对事实不清的下水道堵塞问题予以认定违反法定程序。原审判决认定三叶物业公司蓄意隐瞒真实情况没有依据。2.黄燕媚在没有举证的情况下原审判决认定三叶物业公司违约没有事实根据。首先，下水道在保修期内黄燕媚没有向发展商主张权利，对此原审法院没有查明事实就判令三叶物业公司承担责任失当；其次，黄燕媚没有举证证明下水道堵塞的原因。除发展商的建筑质量外，下水道堵塞不排除是黄燕媚装修所致，也不排除是其他人装修所致，且楼下租户陈述下水道堵塞的时间节点也正好证明堵塞是业主自身装修所致；再次，黄燕媚住房现场可证明下水道堵塞是其自身装修所致。另黄燕媚并未向三叶物业公司提出下水道堵塞需要维修。3.原审判决认定事实错误，导致实体裁判错误。根据黄燕媚签名确认的《业主公约》第九条明确规定，对毗邻部位的维修应由各相邻业主积极支持配合并分摊相应的费用。黄燕媚称堵塞的是室内下水道，应由相邻业主分摊费用。综上，请求二审法院：撤销原审判决第一项及第三项，判决黄燕媚向三叶物业公司支付2006年10月起至2014年9月止的物业管理费8032元，并按照每日千分之二支付滞纳金。
被上诉人黄燕媚发表书面答辩意见称：2006年因下水管堵塞导致楼上房屋的排泄物在我家厕所涌出，我们第一时间向物业公司反映但一直没有得到解决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。三叶物业公司上诉称黄燕媚没有证据证明其存在违约行为，但经原审法院实地查看并询问黄燕媚家楼下一楼商铺业主，黄燕媚家及一楼用户均存在下水管道堵塞及污水倒灌的情况，对此从日常生活经验可知作为业主一般会第一时间向物业服务企业请求解决，且黄燕媚从2006年开始即未交纳小区物业管理费，而三叶物业公司也一直未向黄燕媚要求支付物业费，故本院采信黄燕媚的说法，认定其已经向三叶物业公司反映下水道堵塞及污水倒灌问题。三叶物业公司作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，下水管道堵塞和污水倒灌涉及公共区域、属公共设施运转障碍，不论其堵塞原因是什么，三叶物业公司应该积极履行职责，保障物业小区内的公共设施和公共设备良好运转，保护业主的财产安全，为业主提供良好的生活居住环境，但三叶物业公司怠于履行职责，故其提供的物业服务存在严重瑕疵。考虑三叶物业公司不履行职责持续的时间较长，该行为对黄燕媚生活亦构成较大影响，故对黄燕媚以物业服务企业未完整履行服务义务故拒交物业服务费作为抗辩，本院予以支持，三叶物业公司无权要求黄燕媚支付从2006年10月至2014年3月期间的物业服务费。原审在黄燕媚没有提起反诉的情况下酌定三叶物业公司给黄燕媚造成损失为7530元并以该项损失抵扣三叶物业公司应收取的物业管理费虽有不当，但其处理结果无误，本院在纠正原审不当之处的同时对其处理结果予以维持。
综上，上诉人三叶物业公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人中山市三叶物业管理有限公司已预交50元），由上诉人中山市三叶物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年四月二十日
书 记 员 钱绮丽