江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初7446号
原告：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区复兴街97号。
负责人：陈青，总经理。
委托诉讼代理人：刘春玲、储冬芸，江苏薛济民律师事务所律师。
被告：夏永蓉，女，1978年11月9日生，汉族。
委托诉讼代理人：严信益，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）与被告夏永蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锋尚物业南京公司委托诉讼代理人刘春玲、储冬芸，被告夏永蓉委托诉讼代理人严信益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锋尚物业南京公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告夏永蓉支付2013年7月至2016年6月的物业服务费41394.6元及自2013年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；二、判令被告夏永蓉支付自2013年7月至2016年3月的能耗费51242.71元（其中专用能耗费39708.3元、公共能耗费3370.75元）及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；三、本案诉讼费由被告夏永蓉承担。事实和理由：原告系锋尚国际公寓的物业管理公司，被告系该小区北区17幢一单元103室业主；原告与被告签订前期物业管理服务协议，约定物业费按每月每平方米5元，每季度开始前15日前交纳；公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业费中，每季度开始前15日前预交，每半年收取一次；若被告未按约定标准和时间交纳费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按每天千分之一收取滞纳金，物业管理费方式为酬金制；物业服务协议签订后，原告提供了相关物业服务，被告自2013年7月始开始拖欠多期费用，经原告多次催要后仍未交纳。
被告夏永蓉辩称：一、原告未履行法定催交程序，依法应当驳回起诉。二、被告购买案涉房屋时，南京锋尚房地产开发有限公司强迫被告与原告签订前期物业合同，故前期物业服务合同应属无效合同。三、前期物业合同存在欺诈，被告购买案涉房屋时，开发商所宣传的各种高端服务项目在被告入住小区后均未提供，因此，合同中约定的25000元酬金物管费明显过高；原告提供的物业服务存在重大瑕疵：1、对建设单位的烂尾楼不闻不问；2、对物业各种质量问题没有尽到督促维修义务，或替代建设单位承担维修义务，费用却由业主承担；3、原告所有营运费用没有按约定及法律规定进行公示；4、对开发商的违法行为不制止，造成小区工程项目烂尾楼。四、原告主张的物业费以及能耗费没有合同依据和事实依据：1、原、被告签订的前期物业合同约定的物业费执行酬金制，每平方5元只是预收的服务资金，需据实结算，并非最终的收费标准，其物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊应如实公示。2、能耗费部分，原告并未对实际费用进行分摊，对应当由开发商承担的费用转嫁给了业主，部分水费来源不明，不能证明为业主共同利益所使用，且费用奇高，超出合理使用标准。五、原告主张的2013年7月至2014年7月的物业费、能耗费已超过诉讼时效，应当予以驳回。
原告锋尚物业南京公司为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商品房预售合同和房屋登记簿、前期物业管理服务协议及补充协议，上述证据证明物业费的收费标准；2、催交公示及公示照片，证明原告向被告告知其所欠费用的情况；3、被告欠费明细表，证明被告所欠能耗费及滞纳金的计算期间及具体金额；4、锋尚小区能耗分摊月明细计算表（2013年7月至2016年3月共33个月）；5、锋尚小区电费发票（2013年7月至2016年1月共31个月），证明在被告欠能耗费期间，锋尚小区内公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费所需的电费；6、锋尚小区水费发票（2013年7月至2016年4月共34个月），证明在被告欠能耗费期间内，锋尚小区内公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费用及能耗费所需的水费；7、锋尚小区维护费凭证（自2013年7月至2016年3月共33个月），证明在被告欠能耗费期间，锋尚小区采暖制冷新风吸尘系统维护维修产生的材料及人工费；8、2016年3月31日原告向案涉小区业委会提交材料签领表；9、2011年度至2015年度审计报告；10、宁开审专（2016）15专项审计报告；11、（2014）鼓民初字第4379号民事判决书及（2015）宁民终字第1085号民事判决书；原告以上述证据证明原告自2011年2月1日起为案涉小区提供物业服务至2016年6月退出；原告在每年上半年对上一年度的账目进行审计，同时向原业委会提交一份及每年上半年将物业费、能耗费收支进行公示，并短信通知业主；以及2016年7月案涉小区业委会单方面对原告在2011年8月至2016年4月的账目委托审计，在审计报告利润表中显示2011年8月至2016年4月期间原告均亏损，其中2012年至2015年度亏损金额与原告审计报告中是一致的；且在（2014）鼓民初字第4379号民事判决书中已认定原告在业主未交纳所欠物业费和能耗费时，曾经短信通知欠费业主；12、三份催款函及六份民事调解书，证明原告雇佣案外人为小区提供各种物业服务。
被告对于上述证据认为，商品房预售合同的真实性予以认可，但商品房预售合同附件10-1前期物业服务合同约定的物业服务公司系上海高力物业服务有限公司，采取酬金制方式收取物业费，不应该按照包干制来收取，公共能耗费应当按照建筑面积进行分摊，原告只分摊了属于业主的建筑面积，却未将属于开发商的建筑面积纳入共同分摊，热水费应当按户实际发生额收取，但是原告却将热水费按照建筑面积进行了均摊，且未按约定每半年公示一次；2012年2月份的前期物业管理服务协议系开发商强行要求被告签订的，应是无效协议，且该份合同也明确约定本物业管理方式为酬金制，不是包干收费；被告并未看到原告催交公示，也未收到催交律师函；因欠费明细表及小区能耗分摊月明细计算表系原告单方面制作，故对其计算公式及金额均不予认可，并且2013年的费用已经超过诉讼时效；原告提供的2013年7月至2016年1月的小区电费发票因未提供原件，故真实性无法确认，且发票抬头为南京锋尚房地产开发有限公司，因此不能证明该电费为业主公共能耗所使用；原告提供的2013年7月至2016年4月期间的小区水费发票无法证明该部分用水系服务于小区，并且2014年7月之前的水费已经超出诉讼时效；案涉小区维护费凭证因无原件，对其真实性无法确认，且原告提供的发票中没有明确维修的项目及维修的地点，无法证明实际发生这些费用，并且该费用应是开发商承担；原告提供的材料签领表与本案没有关联性，并且无原件核对，其真实性、合法性均不予认可；审计报告则是原告企业的经营情况进行的审计，与本案无关；宁开审专（2016）15专项审计报告也是对企业的经营情况进行的审计，与本案无关；（2014）鼓民初字第4379号民事判决书及（2015）宁民终字第1085号民事判决书的真实性予以认可，但与本案也无关联性；三份催款函及六份民事调解书不能证明案外人为小区提供了物业服务。
被告为支持其抗辩意见，提供如下证据：1、照片12张，证明原告未提供与收费标准相符的物业服务，原告的物业服务存在严重瑕疵；2、商品房预售合同附件，其中附件9保修范围、保修期，证明原告将开发商的维修责任让业主承担，侵犯了业主的权益；3、南京朗诗国际街区中园前期物业服务合同，证明原告的物业收费明显不合；4、市规划局《关于锋尚公寓项目有关问题的回复意见》，证明原告未尽到物业管理义务；5、国有土地出让合同，证明开发商偷逃容积率；6、规划局官方网站公示资料，证明案涉小区物业建筑面积为地上47716平方米、地下26799平方米，合计为74515平方米；7、建筑节能系统解决方案协议，该协议约定小区5年的维修费用由开发商承担，故原告不应再向业主收取；8、履约担保合同。
对于上述证据，原告认为，被告提供照片的真实性无法确认，本案是物业服务合同，原告提供物业服务，且代被告支付了案涉时间段的能耗费用，被告应支付物业费和能耗费，而被告所称的小区设施建设问题与原告无关；对于商品房预售合同附件9的真实性无异议，但原告并未侵犯业主权益，能耗费中的维修费是小区公共设施设备的日常运行维护；南京朗诗国际街区中园前期物业服务合同的真实性也无法确定，即便是真实的，与本案也无关，且与本案所涉小区无可比性；《关于锋尚公寓项目有关问题的回复意见》的真实性无法确认，且原告与被告所称的烂尾楼无关；国有土地出让合同、规划局官方网站公示资料均与本案无关；建筑节能系统解决方案协议、履约担保合同的真实性也无法确认，且该协议系被告与开发商签订，与原告无关。
经审理查明，被告是本市鼓楼区姜家园299号（锋尚国际公寓小区）17幢一单元103室的房屋所有权人。该房屋建筑面积为229.97平方米，其中套内建筑面积204.63平方米。原告自2011年2月至2016年6月18日为锋尚国际公寓小区提供物业服务。被告于2012年2月底入住小区北区，被告入住时预交了2011年12月至2012年2月期间的物业费3449.55元、2011年12月至2012年5月期间的能耗费7138.9元（其中专用能耗费6138.9元，公共能耗费1000元）。2012年2月，原、被告签订前期物业管理服务协议，该协议约定：物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预交，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。
2016年5月原告向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司交纳物业费和能耗费。6月18日，原告退出锋尚国际公寓的物业服务。
另查，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，原告根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在原告向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。
诉讼中，因包括被告在内的锋尚小区北区一楼业主向本院提起诉讼，要求开发商支付业主2013年8月至2015年7月期间的物业费和能耗费，本案中止诉讼。后在业主与开发商的诉讼中，开发商主张没有承诺北区一楼业主拆除土坡（2013年6月底拆除）后再补偿两年物业费和能耗费，并反诉请求撤销已支付的土坡拆除前代业主支付的物业费和能耗费。
本院认为，本案主要争议焦点为:一、前期物业服务协议的效力问题；二、被告是否欠交物业服务费和能耗费；三、原告主张的能耗标准应如何认定；四、原告主张的滞纳金应否支持；五、原告的部分诉求是否超过诉讼时效。
一、关于前期物业服务协议的效力问题。本院认为，《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告系具有完全民事行为能力的自然人，其与原告签订的前期物业服务协议不违反法律规定，应为合法有效，庭审中，被告辩称原告在订立上述协议时，存在强迫被告的行为，但被告未提供证据予以证明，故对此辩称意见，本院不予采信；原告为追索物业费等而诉至本院属民事权利范畴，故被告辩称原告就案涉物业费等起诉未履行法定催交程序与法无据，本院亦不予采信。案件审理中，被告提出的烂尾楼、督促维修义务等问题系开发商存在的问题，与物业服务无关联性，故被告以上述问题作为拒交物业费的理由，本院不予认可。
二、被告是否欠交物业服务费和能耗费。本院认为，原告入住之后至2013年8月的物业服务费和至2013年3月的能耗费已由开发商向原告支付，故原告再行向被告主张2013年7、8两月的物业费没有依据，其主张的2013年9月至2016年6月18日期间的物业费和2013年7月至2016年3月的能耗费符合合同约定，本院予以支持。
三、原告主张的能耗标准应如何认定。原告为主张被告应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因原告提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，本院对原告主张的能耗费标准不予采信；但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故本院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾，即2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。
四、原告主张的滞纳金应否支持。被告没有按照物业服务合同约定支付物业费和能耗费，系由于业主与开发商之间因房屋交付产生争议牵连代业主支付物业费和能耗费存在争议，并且原告也因此向有资产关联的开发商请款，被告欠交费用有一定原因，但为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主应负担不按时交纳物业费等费用的一定的违约责任，根据本案被告欠交物业费和能耗费的时间、数额、原因等实际情况，本院酌定被告应承担滞纳金5000元。
五、原告的部分诉求是否超过诉讼时效。被告抗辩原告主张的2013年7月至2014年7月期间的物业费、能耗费已超过诉讼时效。本院认为，原告为被告所在小区提供物业服务期间，物业费的产生对于物业企业而言是一种持续性的债权，对于业主而言，其交纳物业费、能耗费是法定和约定义务，在其接受物业服务期间没有明确拒绝交纳物业服务费时，物业费的诉讼时效因其接受服务发生中断，故原告的主张没有超过诉讼时效。
综上，根据原、被告的诉辩主张，被告应支付原告的费用有：1、物业管理费，229.97平方米×5元/月×33.6个月（2013年9月至2016年6月18日）=38634.96元；2、专用能耗费，204.63平方米×4.95元/月×33个月（2013年7月至2016年3月）=33426.31元；公共能耗费，111.39元/月×33个月=3675.87元；3、滞纳金5000元。被告已预交的物业费和能耗费因原告已自开发商处取得，需折抵被告应向原告支付的上述费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告夏永蓉于本判决生效之日起七日内支付原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费38634.96元、专用能耗费33426.31元、公共能耗费3675.87元、滞纳金5000元，合计80737.14元。扣除被告已预交的10588.45元，实际再给付70148.69元。
二、驳回原告北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。
如果夏永蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1912元，由原告负担478元，被告负担1434元（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内一并支付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周子川
人民陪审员 吴应虎
人民陪审员 曹延俊
二〇一七年六月七日
书 记 员 罗 欣
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2.将被执行人纳入失信人员名单；
3.对被执行人限制高消费、限制出入境；
4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。