北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）丰民初字第08378号
原告（反诉被告）北京极限动力体育发展有限公司，住所地北京市丰台区光彩路66号院7号楼。
法定代表人王双喜，董事长。
委托代理人宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人霍金朋，北京市常鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京兴邦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园27号楼505室。
法定代表人姚茂成，董事长。
委托代理人赵金旗，男，1965年8月2日出生。
委托代理人张静懿，北京市天睿律师事务所律师。
北京极限动力体育发展有限公司（以下简称极限动力公司）与北京兴邦物业管理有限责任公司（以下简称兴邦物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。极限动力公司法定代表人王双喜及委托代理人宋娜、霍金朋，兴邦物业公司的委托代理人赵金旗、张静懿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告极限动力公司诉称：2010年11月19日，双方签订《出租物业租赁合同》，约定原告承租被告持有的位于丰台区万芳园一区14号楼商业房屋（下称出租房屋），用以开办健身会所。在此之前，原告向被告交纳了保证金95192元以及2011年5月18日至2011年6月30日的租金135111元。2011年7月20日，原告向被告支付2011年7月1日至2011年9月30日间的部分租金7万元。期间，出租房屋出现渗漏水，致屋内电器及健身器材受潮、受损，无法正常使用，用户纷纷要求退卡，不仅丧失了商业信誉，合同目的亦无法实现。经多次协调，未果。故诉至法院，请求：1、解除原、被告于2010年11月19日签订的《出租物业租赁合同》；2、被告退还保证金95192元；3、被告赔偿原告装修、改造损失844857元；4、被告赔偿原告运动器械损失115525元（包括跑步机的修复费13800元，监控主机及运动器材的重置价与现价值的差价损失101725元）；5、本案的鉴定费、评估费及受理费由被告承担。
被告兴邦物业公司辩称：被告同意按责任对跑步机以及地下一层、地下二层中与建筑物形成附合的装饰装修损失进行赔偿，其余损失及诉求不予认可，理由如下：
1、双方签订的《租赁合同》合法有效，均应遵守。
2、被告在2011年夏季接到原告报修后，派人对漏水点进行了修缮，履行了维修义务；2011年9月中旬后，原告拒绝被告维修人员到屋内进行查看。原告不配合被告维修，本身具有过错。
3、地下室外墙局部防水有缺陷是地下室外墙漏水的主要原因，但不是全部原因。原告未经被告允许的不当装修行为，诱发并加剧了地下室外墙渗漏水。原告应当对地下室外墙渗水承担次要责任。
4、地下室除“外墙”之外的其他多处渗水不是外墙防水缺陷所致，而是地面积水。地下二层地板起鼓及柱子、内隔墙霉变，均与地面积水有关。鉴定机构没有说明地面积水来自何处，而原告在2012年2月至2012年9月间使用自来水量极不正常，如不能给予合理解释，被告有理由认为原告用水与地面积水存在关联。因此，原告应当对地下室地面积水及造成的损失承担主要责任。
5、自2011年9月中旬后，原告不让被告维修人员进场勘察、维修，亦不将物品搬离，任凭损失不断扩大。而涉案房屋大部分为地下室，本身没有窗户，主要依靠排风系统进行换气、排风、排湿。原告在长达2年的时间内，没有进行排风，客观上造成室内物品的霉变，加快老化。因此，原告应对扩大的损失承担全部责任。
6、原告在涉案房屋地下一层、地下二层增设了新风管道、风机盘管系统管道、广告箱、篮球架等设备，即增加了承重结构的荷载，亦改动了主体结构，违反了合同约定，原告应当自行承担装修损失。而且，涉案房屋地上一层、地上二层没有受到漏水影响，化妆台、通风空调等未与建筑物形成附合，理应自行拆走。至于形成附合的装饰装修物，被告同意按双方过错承担损失。
7、《租赁合同》第2.6.3约定：“在租赁期及履约保证金退还之日期间内，履约保证金可以作为乙方迟延支付场地的场地租金及违约金的扣款。”根据该约定，保证金应与租金抵扣，不再退还。
8、原告违约且对此事负有责任，因此被告不同意承担鉴定费等项费用。
反诉原告兴邦物业公司诉称：2010年11月19日，双方签订《出租物业租赁合同》，合同约定租金为每平米每天1.15元，支付方式为季付，于每缴款期开始前的上一个月20日前支付下一期租金。自2011年7月1日起，极限动力公司未交纳租金等项费用。经多次催要，未果，故提起反诉，要求极限动力公司：1、支付2011年7月1日至2014年7月31日间的租金3390687元（扣除已付的7万元）及逾期付款违约金100000元，并给付2014年8月1日至实际腾退房屋之日止的租金（按每天每平米1.15元计算）；2、给付2010年11月17日至2014年7月2日的电费48473.75元、自来水费31664.79元、中水费2726.19元；3、腾空并交还出租房屋，4、承担诉讼费。
反诉被告极限动力公司辩称：不同意兴邦物业公司的反诉请求，理由如下：
一、租金请求已过诉讼时效，应予驳回。
根据合同约定，租金的缴纳方式为季付，即自2011年7月1日起，于每个交款期的上一个月20日前缴纳下一期租金。《民法通则》明确规定，追索租金的诉讼时效为一年。兴邦物业公司从未向我公司要求缴纳租金，现已超过诉讼时效，应予驳回。
二、兴邦物业公司根本违约，其主张2011年7月1日至腾房之日止的租金以及违约金没有法律依据。
1、2011年7月，诉争房屋出现严重漏水，致我公司完全无法正常经营，对方张经理口头承诺可暂缓交纳租金。出于信任，我公司仍于2011年7月20日交纳了下一季的部分租金7万元。鉴于此事双方无法协商解决，我公司于2012年2月提起本案之诉。其间，兴邦物业公司在本案即将判决的时候又向法院提出鉴定申请，严重拖延了诉讼进程。
2、由于本案需以相关鉴定为定案依据，评估、鉴定势必要进行现场勘验，因此我公司负有保护现场，配合诉讼进展及鉴定工作的义务。
3、从2011年7月诉争房屋漏水至今，我公司一直没有使用诉争房屋，兴邦物业公司要求交纳租金没有法律依据。
4、2011年7月，诉争房屋出现漏水，无法正常使用，租赁合同不可能再继续履行。兴邦物业公司要求支付违约金没有法律依据。
三、不同意承担电费、自来水费、中水费。
对数额发生的真实性有异议，很多发票票据费用没有明细，不能体现诉争房屋的实际费用。而且，本案漏水情况发生后，检修、鉴定等消耗了部分能源，这些费用均因兴邦物业公司违约所致，不应由我公司承担。
四、关于鉴定结论
我公司承租毛坯房用作健身会所，必然需要装修装饰，而装修方案已经物业认可。即使对房屋主体进行改动也是经过物业许可，最重要的是，这些改动与兴邦物业公司想证明的目的没有因果关系，其应承担举证不能的不利后果。
经审理查明：2010年11月19日，极限动力公司（乙方）与兴邦物业公司（甲方）签订《出租物业租赁合同》，合同约定：1.1乙方承租甲方持有的出租房屋，由乙方自行改建并用于经营，建筑面积2670.18平方米（含分摊面积），1.2甲方出租给乙方的场地为毛坯房，已具备水电暖等基础设施和设备的基础状况。2.1第一年至第三年租金1.15元／天／平方米，第四年至第五年租金1.2元／天／平方米；2.3.1甲方同意给予乙方自场地交接日起共180天的免租装修期；2.4本合同签订租期为自甲乙双方办理完毕交接之日（场地交接日为2010年11月19日）起五年整；2.5.1乙方首期租金135111元（2011年5月18日至2011年6月30日）应于场地交接日缴纳，此后各期租金乙方应于每缴款期开始前的上一个月20日前向甲方支付下一期租金；2.5.2乙方支付租金方式为季付；2.6.1乙方应于合同签订日向甲方支付履约保证金95192元，保证金可作为乙方迟延支付场地租金及违约金的扣款、乙方迟延支付场地水电费等欠款…。13.3乙方因经营需对承租场地装修的，装修方案需经甲方书面认可，并按照物业装修规定执行，交纳相关费用…装修过程中不得损坏承重墙及其他墙体、地面、天花板、管道层（如凿洞、挖槽及其它有损承重墙承重、有损美化居室行为）的外观及整体结构；13.5未经甲方书面同意，乙方无权对出租物业（包括但不限于出租物业墙壁、天花板、结构承重、外观及公共区域）进行改建、变动或分割。19.1甲乙双方发给对方通知均须采用书面形式，并按下列地址以挂号信的方式发出或由对方法定授权代表签收，除非另有规定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方并为其知悉…如果采用特快专递的方式，应以交邮后第3个工作日为准…，乙方地址北京市宣武区老墙根据44号，电话158XX****XX。其间，极限动力公司于2010年11月17日向兴邦物业公司交纳保证金95192元及2011年5月18日至2011年6月30日租金135111元。之后，极限动力公司对出租场地进行了装修改造，并以此作为健身会所的经营场所对外经营。2011年7月20日，极限动力公司向兴邦物业公司交纳2011年7月1日至2011年9月30日的部分租金7万元。其间，因出租场地渗漏水，兴邦物业公司进行了维修，但未彻底根治。2011年10月1日起，极限动力公司停止了健身会所的大部分经营项目。2011年11月11日，兴邦物业公司以特快专递的方式给极限动力公司发出催款告知函，要求极限动力公司交纳截至2011年12月31日的租金合计495010元。
2012年6月，根据极限动力公司申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对出租房屋漏水原因进行鉴定。2012年8月，该鉴定单位出具（2012）建鉴字第76号司法鉴定意见书，确认：1.出租房屋地下一层及二层外墙均有不同程度渗漏情况，不符合中华人民共和国国家标准《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）第3.2.1条表3.2.1地下工程防水标准“防水等级为一级，防水标准为不允许渗水，结构表面无湿迹”的规定；2.出租房屋地下室外墙防水层局部存在缺陷是导致该地下室外墙渗漏的主要原因。兴邦物业公司提出异议，但鉴定单位仍维持原意见。鉴定费20000元，由极限动力公司交纳。
2012年8月，根据极限动力公司申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋内的装饰装修进行价格评估。2013年7月，该评估单位出具国宏信（民）字2013第130119号价格评估结论书，确认：1、通风设备价值265807元（其中格力空调KFR-32GW共40台，价值78732元；格力空调KFR-23GW共39台，价值51413.7元），2、地上一层和二层的装修价值为293680元，3、地下一层和二层装修价值为285370元。极限动力公司提出异议，认为疏漏了对监控主机、风暖设备及除跑步机外的所有运动器材的评估。2013年12月，该评估单位出具答复函，确认：1、监控主机和运动器材的价格为182357元；2、风暖价格已包含在前述评估价格中。对于答复函，兴邦物业公司亦提出异议。2014年1月，该评估单位对异议回复：本次价格评估均按二手设备的市场价格进行计算，未涉及折旧，评估物品损耗是否与漏雨有关联不在评估范围内。之后，极限动力公司申请对监控主机及运动器材的重置价格进行补充评估。该评估单位于2014年3月出具补充函，确认监控主机及运动器材的重置价格为284082元。评估费24670元，由极限动力公司交纳。
2013年3月，根据极限动力公司申请，本院委托中国检验认证集团北京有限公司对涉案房屋内的跑步机是否能够正常使用以及修复方案和修复价格进行鉴定。2013年6月，该鉴定单位出具鉴定报告书，鉴定意见为：1、14台跑步机均无法正常工作、使用；2、潮湿环境导致鉴定物金属部位锈蚀、部分元器件损坏无法正常使用；3、可通过必要保养、维护及更换部件的方式进行修复，修复费用为13800元。鉴定费28000元，由兴邦物业公司交纳。
2014年1月，根据兴邦物业公司申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对极限动力公司在使用房屋过程中是否存在违规改造、破坏建筑，与渗水有无关联；通风设备是否正常开启；使用人对通风设备的改造是否符合行业相关标准进行鉴定。2014年5月，该鉴定单位出具（2014）建鉴字第29号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、涉案房屋地下一层、二层增设的新风管道、风机盘管水系统管道、增设的广告箱和篮球架，增加了承重结构的荷载，不符合相应规范条文的规定；2、涉案房屋地下一层、二层增设的新风管道、风机盘管水系统管道穿墙均为隔墙，未对主体结构进行改动，符合相应规范条文的规定；3、涉案房屋地下一层、二层增设的风管穿楼板位置及增设的风机盘管水系统管道穿楼板位置无预留洞口，对主体结构进行了改动，不符合相应规范条文的规定。同时，该鉴定单位出具说明函，主要意思为：通风设备是否正常启用不属于工程技术鉴定的范围；增设的通风设备并非对通风系统的改造，无法鉴定；装修改造以及增设的通风空调设备与房屋漏水没有因果关系。鉴定费4万元，由兴邦物业公司交纳。
另查，2012年3月6日，兴邦物业公司向本院递交反诉状，要求极限动力公司给付2011年7月1日至2012年3月6日的租金697677元、违约金10万元、电费45145元、自来水费10302.39元、中水费316.71元。2013年6月25日，兴邦物业公司再次递交反诉状，要求极限动力公司给付截至2013年5月28日的租金等项费用。
再查，截至2014年7月18日，极限动力公司欠付中水费2657.88元、自来水费31584.06元、电费46625.75元；现出租房屋由极限动力公司占用。
庭审中，双方同意解除合同，法庭亦多次向双方释明，在不影响评估鉴定的前提下完成租赁场地的交接，避免租金等项损失的扩大，未果。另，极限动力公司认可健身会所内的美容项目偶尔在经营，以弥补客户损失。
上述事实，有双方当事人陈述、出租物业租赁合同、收据等证据在案佐证。
本院认为：极限动力公司与兴邦物业公司签订的《出租物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同履行期间，因出租场地渗漏水，且未能修复，以致极限动力公司无法正常经营。经司法鉴定确认，出租房屋地下室外墙防水层局部存在缺陷是外墙渗漏的主要原因；装修改造以及增设的通风空调设备与房屋漏水没有因果关系。鉴于此，本院认定兴邦物业公司履行义务不符合约定，现极限动力公司停止经营已近三年，合同履行亦无必要，应予解除。根据合同1.1约定，乙方承租甲方持有的出租房屋，由乙方自行改建，由此可见承租人有权对出租房屋进行装修改造，即使承租人没有履行合同13.3规定，即乙方因经营需对承租场地装修的，装修方案需经甲方书面认可，并按照物业装修规定执行，交纳相关费用…兴邦物业公司亦未在合理期限内提出异议，视为认可。鉴于极限动力公司对出租场地的装饰装修和安装的通风设备（除格力空调KFR-32GW、KFR-23GW）已与建筑物形成附合，且因兴邦物业公司违约致合同解除，故对极限动力公司要求赔偿该项损失的请求，本院应予准许，具体参照北京市国宏信价格评估有限公司出具的国宏信（民）字2013第130119号评估价格结论书确认为714711.3元。兴邦物业公司在赔偿前述损失后，该部分财产即归其所有。格力空调（KFR-32GW、KFR-23GW）、监控主机、运动器械，未与建筑物形成附合，应自行搬走。极限动力公司要求赔偿差价损失，缺乏事实和法律依据，不予准许。因漏水致跑步机受损，兴邦物业公司应予赔偿，考虑到该项损失可以保养、维护及更换部件的方式补救，应以赔偿修复费用为宜，故对极限动力公司要求按照鉴定意见赔偿修复费13800元的请求，本院予以准许。至于保证金，按照合同约定应抵扣租金，不予退还。
极限动力公司虽停止了健身会所的大部分经营项目，但并未交还出租场地，且漏水仅限于地下一层、二层，即使考虑鉴定、评估等因素，在经法院多次释明后，其亦未采取适当措施防止损失的扩大，故其仍应继续承担给付租金的义务。但考虑漏水确实影响了极限动力公司对出租场地的正常使用，给付数额应予适当减少，具体从欠费时即2012年7月1日起至实际交还房屋之日止，参照地下、地下房屋面积的比例按合同约定的30%计付。另，极限动力公司已付的租金7万元和保证金95192元应从中扣除。关于水电费，按实际发生的费用由极限动力公司负担。兴邦物业公司曾于2010年11月、2012年3月、2013年6月向极限动力公司索要欠费，诉讼时效应为中断，极限动力公司以此作为拒付欠费的理由不成立，但由于兴邦物业公司交付的出租物不适格，应免除极限动力公司逾期付款的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、解除北京极限动力体育发展有限公司与北京兴邦物业管理有限责任公司签订的出租物业租赁合同。
二、北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京极限动力体育发展有限公司装修、改造损失七十一万四千七百一十一元三角。
三、北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京极限动力体育发展有限公司修复费一万三千八百元。
四、北京极限动力体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的丰台区万芳园一区14号楼商业房屋腾空交还给北京兴邦物业管理有限责任公司。
五、北京极限动力体育发展有限公司给付北京兴邦物业管理有限责任公司截至二○一四年七月三十一日的租金八十七万二千零九十二元八角二分；并自二○一四年八月一日起至出租房屋交还之日止，按每日九百二十一元二角一分的标准向北京兴邦物业管理有限责任公司支付房屋占有使用费（均于本判决生效之日起十日内履行）。
六、北京极限动力体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京兴邦物业管理有限责任公司电费四万六千六百二十五元七角五分。
七、北京极限动力体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京兴邦物业管理有限责任公司自来水费三万一千五百八十四元六分。
八、北京极限动力体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京兴邦物业管理有限责任公司中水费二千六百五十七元八角八分。
九、驳回北京极限动力体育发展有限公司的其他诉讼请求。
十、驳回北京兴邦物业管理有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估鉴定费十一万二千六百七十元，由北京兴邦物业管理有限责任公司负担（北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还北京极限动力体育发展有限公司四万四千六百七十元）。
本诉案件受理费一万四千三百元、反诉案件受理费一万七千六百九十四元，由北京极限动力体育发展有限公司负担九千一百四十九元（已交纳）、北京兴邦物业管理有限责任公司负担二万二千八百四十五元（已交纳一万八千三百一十四元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文川
人民陪审员 王国明
人民陪审员 冀国庆
二〇一四年八月十二日
书 记 员 魏敬贤
张莹