四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民初终第1077号
上诉人（原审被告）泸州太昌房地产开发有限责任公司，住所地泸州市龙马大道，组织机构代码：78226234-6。
法定代表人曾沁夫，经理。
委托代理人赵俊锋，四川五月花律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）肖阳，男，汉族，生于1968年1月16日，住泸州市纳溪区护国镇。
委托代理人唐才利，四川酒城律师事务所律师（特别授权代理）。
原审被告肖建，男，汉族，生于1979年8月15日，住泸州市纳溪区打鼓镇。
委托代理人杜艳，女，汉族，生于1983年1月15日，住四川省古蔺县双沙镇。系肖建之妻姐。
上诉人泸州太昌房地产开发有限责任公司因民间借贷纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2015）纳溪民初字第1286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人泸州太昌房地产开发有限责任公司的委托代理人赵俊锋、与被上诉人肖阳的委托代理人唐才利、原审被告肖建的委托代理人杜艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，被告肖建挂靠被告太昌公司，在泸州市纳溪区护国镇开发建设护国名城花园项目。2013年2月7日，原告肖阳向被告肖建支付购房款250000元，同年2月8日支付购房款250000元。同年2月16日原告肖阳与太昌公司护国名城花园项目部签订《商品房认购合同》，约定：原告肖阳购买该项目2、3幢小品楼户型，用途为商业，建筑面积约562.14㎡，总价款4256250元。当日，原告肖阳再次支付购房款500000元，同年3月23日支付购房款500000元，同年4月3日支付购房款500000元。原告肖阳已支付的购房款总额2000000元。后原告肖阳购买的上述房屋因故被拆除。2014年10月23日，原告肖阳与太昌公司护国名城花园项目部签订了《解除商品房认购合同协议》，约定：双方解除于2013年2月16日签订的《商品房认购合同》，《商品房认购合同》中约定的权利义务关系及现金票据自行终止作废；太昌公司护国名城花园项目部退还肖阳购房款2000000元，按月利率15‰支付自2013年2月16日起至签订《解除商品房认购合同协议》之日止资金占用利息600000元；如签订《解除商品房认购合同协议》之日未能支付上述本息2600000元，则太昌公司护国名城花园项目部需出具2600000元的借条给原告肖阳，并按月利率20‰于每月21日前支付肖阳资金占用利息52000元；太昌公司护国名城花园项目部将该项目的3号楼7-1、7-2、7-3、7-4，8号楼9-1、9-2、9-3及负1-1、1-2作为债务担保；在担保约定时间范围内，经肖阳书面同意，太昌公司护国名城花园项目部可对外销售上述房屋，但所收取的售房款必须用于归还肖阳本金及利息；双方不得违约，如单方违约，违约方支付守约方违约金500000元。《解除商品房认购合同协议》签订当日，被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义向原告肖阳出具了2600000元的借条一张。2015年1月、2月，被告肖建先后返还原告肖阳借款128000元。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义与原告肖阳签订《商品房认购合同》、《解除商品房认购合同协议》，并出具借条，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于本案法律关系的转化问题。被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义与原告肖阳签订《商品房认购合同》时，双方的法律关系为商品房预售合同关系。在双方于2014年10月23日签订《解除商品房认购合同协议》，被告肖建以太昌公司护国名城花园项目部的名义向原告出具借条时，本案的商品房预售合同关系就转化为民间借贷关系。关于被告肖建应返还原告肖阳借款金额的问题。原告肖阳支付了购房款总计2000000元，在双方签订《解除商品房认购合同协议》时对前期的利息进行了结算，利息金额为600000元。根据原告肖阳与被告肖建以护国名城花园项目部的名义进行的约定和借条，双方的商品房预售合同关系即转化为民间借贷关系后，原购房款本金2000000元及利息600000元即转化为借款。双方约定如护国名城花园项目部不能按约定还款，即以本息2600000元为基数，以20‰的月利率每月计付利息52000元。双方签订《解除商品房认购合同协议》的日期为2014年10月23日，至本案判决之日共计12个月零3天，原告自愿放弃3天的利息，仅要求护国名城花园项目部支付12个月的利息。自2014年10月23日起以2600000元为基数计算12个月的利息为624000元（52000／月×12个月），加上前期双方结算的本息2600000元，护国名城花园项目部应返还原告肖阳所有本息共计3224000元，扣除已返还的128000元，尚欠3096000元。原告肖阳主张护国名城花园项目部还应支付违约金500000元，本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，根据原告肖阳实际支付4笔借款给护国名城花园项目部的日期，原告肖阳自愿同意利息计算至2015年10月23日，本案诉争的借款本息、违约金之和已超过法律规定的标准。故护国名城花园项目部应返还的借款本息余额为30960000元。因被告肖建挂靠被告太昌公司开发护国名城花园项目，被告肖建系该项目的实际开发者，故护国名城花园项目部借款的还款义务应由被告肖建履行。上述借款由护国名城花园项目部商品房预售房款转化而来，作为被挂靠单位，被告太昌公司应对上述借款承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告肖建应返还原告肖阳借款本金2000000元及2013年2月7日起至2015年10月26日止的利息1224000元，共计3224000元，扣除已返还的128000元，尚欠3096000元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告泸州太昌房地产开发有限责任公司对被告肖建承担的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告肖阳的其他诉讼请求。案件受理费31600元、财产保全费5000元，由被告肖建承担。
宣判后，上诉人泸州太昌房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人肖阳对上诉人的诉讼请求。其上诉的主要理由是：一是上诉人未授权肖建或项目部对外签订合同，肖建个人以项目部名义对外签订的合同，应当由肖建个人承担。二是被上诉人肖阳主张其支付了200万元没有提供支付依据，原审仅凭《商品房认购合同》即认定被上诉人肖阳支付了200万元，系认定事实错误。
被上诉人肖阳答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告肖建答辩称，请求依法裁判。
本院二审中，被上诉人肖阳向本院提交了其向太昌公司护国名城花园项目部出纳交款的付款明细14页，以证明被上诉人肖阳购房付款的事实。经质证，上诉人不认可。本院审查认为，该付款明细均为银行出具的流水明细、并注明收款人为杜小菊，该明细能与太昌公司护国名城花园项目部的收据相印证，因此，可以认定被上诉人肖阳交了款购房的事实。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案双方的争议焦点在于：一是肖阳是否已支付购房款的问题？二是上诉人太昌公司是否应承担连带清偿责任？关于是否支付购房款的问题。上诉人认为双方仅有《商品房认购合同》，不能认定。经本院审查，双方当事人不仅有《商品房认购合同》，同时也有太昌公司护国名城花园项目部盖章的收款收据、付款明细相印证，也有解除协议和肖建还款的转款凭证，因此，可以认定双方购房款支付行为是真实的。故上诉人称仅有《商品房认购合同》而没有支付依据的上诉理由依法不能成立。对于上诉人未授权肖建或项目部对外签订合同不应对肖建的付款行为承担连带责任的问题。对此，本院认为，肖建修建护国名城花园项目是挂靠上诉人太昌公司，虽然肖建是该护国名城花园项目的实际开发者，是其权利义务的实际承担者和享有者，但肖建对外向肖阳销售房屋、收取购房款项或解除购房协议等，均是以太昌公司护国名城花园项目部名义进行，因此，仅管上诉人对太昌公司护国名城花园项目部没有书面授权，但上诉人以其项目部的名义对外所发生的行为，仍应承担相应责任，故原审判决由其实际投资者肖建承担付款责任并由其被挂靠者即上诉人承担连带责任并无不当。因此，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法应予维持。据此，本院为了维护正常的社会生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31568元由上诉人泸州太昌房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张朝云
审判员 王文辉
审判员 何 燕
二〇一六年四月二十二日
书记员 袁雪梅