辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第42号
上诉人（原审被告）瓦房店市新城区商业发展有限公司。
委托代理人王长安，系瓦房店市新城区开发建设有限公司法务办公室主任。
被上诉人（原审原告）程春年。
委托代理人王连生，系辽宁恒义律师事务所律师。
上诉人瓦房店市新城区商业发展有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院作出的（2012）瓦民初字第4230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人瓦房店市新城区商业发展有限公司的委托代理人王长安，被上诉人程春年的委托代理人王连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告程春年诉称，原告与被告2008年5月20日签订商铺租赁合同，约定：被告将位于瓦房店市旺南路3号楼2111室房屋租赁给原告用于餐饮经营，租赁期为三年，自2008年6月15日至2011年6月14日止。合同有效年度租金为77019元，采暖费按国家相关规定缴纳。原告于合同签订当日向被告支付第一年度租金20816元及合同履约保证金3000元。原告用该房开设了“财源缘全羊”饭店，于2008年6月15日开业经营，但时至2008年11月15日冬季取暖期来临，原告饭店得不到供暖，原告多次找到被告要求解决供暖无果。为此，于2009年7月3日向被告发出解除合同通知，因被告违约没有入网接通相关供暖设施，导致原告店内水表、水管冻裂至2009年4月15日才得以修复，被迫停业。故请求判令被告返还停业期间租金12416元及保证金3000元，装修损失3万元，设备损失6820元，停业损失5万元，维修水表、水管阀门780元，诉讼费由被告承担。
原审被告瓦房店市新城区商业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一是因原告没有交纳供暖费而没有供暖；二是原告一直经营到2009年8月，至今欠被告电费119.72元，原告所提出的经济损失有一些是没有事实依据的。
辽宁省瓦房店市人民法院一审查明，原、被告于2008年5月20日签订商铺租赁合同，该合同约定：一、甲方（被告）将位于瓦房店市旺南路3号楼2111室房屋租赁给乙方（原告）……；四、租赁期为三年，自2008年6月15日至2011年6月14日止；五、合同有效年度租金共计77019元；六、水、电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前交上月水、电费，采暖费按国家相关规定缴纳，其它费用，双方协议补充于本条款内。七、乙方在签订合同当日付给甲方3000元人民币为合同履约保证金，……。八、乙方每一个租赁年度以年度为单位向甲方支付租金。在签订合同的当日内乙方向甲方支付第一年度租金20816元等相关条款。双方在执行合同中，原告于合同签订当日向被告支付第一年度租金20816元及合同履约保证金3000元，被告将房屋交付原告使用。原告用该房开设了“财源缘全羊”饭店，并于2008年6月15日开始营业。2008年11月15日冬季取暖期来临之际，原告因饭店供暖问题找被告，由于供暖问题未能解决，饭店于2008年11月15日停业。因案涉房屋自来水管道发生故障，原告雇人维修，支付维修费785元。原告于2009年7月3日以信函方式通知被告解除合同，此信函于次日送达至被告之后，涉案房屋一直由原告上锁占有，至2010年4月14日评估后，原告将饭店所用设备搬出，将房屋倒给被告。在诉讼中，原告申请对解除合同后租赁期内装饰装修残值损失进行评估。2010年4月14日评估人员到现场后才将房门打开，原告将饭店设备搬出，将房屋倒给被告。经辽宁立信资产评估有限责任公司对涉案饭店评估结论为：装修总值为21822元，停业后装修残值为18791.14元，设备、设施停业期间折旧8009元。
辽宁省瓦房店市人民法院一审认为，原、被告基于自愿原则签订的商铺租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方在签订合同时就供热费交纳方式没有做详细协商与约定，对此应按《合同法》规定，事实及法律责任应当按照合同的有关条款或者交易习惯确定。当前本地城市内的商业用房出租，一般应当具备和提供集中供热的条件，这是较为普遍的做法和现象，可以说是本地区的房屋出租市场的交易习惯。作为产权人、出租人和供热合同中的一方，被告应当按照上述要求履行自己的义务。虽然原、被告双方在没能实际供热的缘由上各执一词，但是按照上述要求，被告仍然应当承担违约责任。理由是：双方已经在合同中约定所出租房屋须是设施完好并能够正常使用。若是因设施不具备原因而不能供暖，被告应当承担违约责任。若是因为原告没有交纳暖气费原因造成没有供暖，被告也应当承担违约责任。因为无论是根据双方合同的相关约定，还是根据交易习惯，被告均有保证该出租房屋供暖义务，至于垫付供热费可在之后向原告追偿，在被告没有证据证明原告存在恶意拖欠供热费的情况下，被告尤其应当如上办理。被告没有照此办理应当承担相应法律责任。鉴于原告通过特快专递形式向被告发出解除合同通知被告于2009年7月4日收到，依照法律规定，案涉合同于2009年7月4日解除，由于解除合同系被告原因所致，依照《合同法》规定，被告应当赔偿原告由此造成的经济损失。关于经济损失数额问题。由于租赁合同是继续性合同，合同解除不具有溯及性，原告不仅可以对合同解除以后的经济损失要求被告赔偿。还可以对合同解除以前的经济损失要求被告赔偿。合同解除以前的经济损失包括停业期间利润损失、停业期间设备设施折旧损失；解除后的损失包括房屋装修损失（残值）、剩余的租金12143元、押金3000元、自来水管道维修费785元。有关停业期间的利润损失原告没有提供确凿证据，故对原告此项主张不予确认，由此而提出的诉讼请求不予支持。被告收取原告水电费收据因复印件不全，没有原件，且不能证明系原告交付，故对被告依此主张原告营业到2009年8月不予采信。被告虽质疑评估机构对瓷砖鉴定结论，但其既未提出重新鉴定理由并申请重新鉴定，也未提供证据证明该鉴定结论存在缺陷，进而进行重新质证，故对其反驳意见一审法院不予支持。被告作为出租人，其对所出租的房屋具有维修义务，原告作为承租人自行维修所产生的费用应当由被告承担，这是《中华人民共和国合同法》明确规定的，所以一审法院对原告关于维修费的请求予以支持。
综上所述，辽宁省瓦房店市人民法院经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，作出如下判决：一、被告瓦房店市新城区商业发展有限公司返给原告程春年房屋租金12143元；二、被告瓦房店市新城区商业发展有限公司返给原告程春年租房押金3000元；三、被告瓦房店市新城区商业发展有限公司赔偿原告程春年租赁房屋装修折价损失18791元；四、被告瓦房店市新城区商业发展有限公司赔偿原告程春年饭店设施、设备折价损失8009元；五、被告瓦房店市新城区商业发展有限公司赔偿原告程春年垫付房屋自来水管道维修费785元；以上合计42728元，被告瓦房店市新城区商业发展有限公司于判决生效后十日内给付原告程春年。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告程春年其他诉讼请求。案件受理费2355元，由原告程春年承担1355元，被告瓦房店市新城区商业发展有限公司承担1000元；评估费1000元由被告瓦房店市新城区商业发展有限公司承担。
宣判后，瓦房店市新城区商业发展有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉人的主要上诉理由为：1.被上诉人程春年提出解除合同时间上已违约，应按合同中提前二个月提出解除合同申请，上诉人收到解除合同通知时间已晚于第二年交租时间；2.被上诉人应于2009年6月1日前交纳第二年租金，未交纳租金并继续经营至2009年8月，已给上诉人造成损失；3.被上诉人取暖费至取暖期过后仍未交纳，上诉人已提供证据证明3号楼2111室早已挂网，因被上诉人未交纳取暖费造成的相关损失应由被上诉人自行承担；4.诉讼主体错误，若因取暖原因造成损失应起诉瓦房店市新城区热力有限公司；5.评估值过高，对评估单位阐述观点和评估方法认为不科学。
被上诉人程春年表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。本案中，租赁双方已经在合同中明确约定所出租房屋须设施完好并能够正常使用，显然，上诉人作为出租人应向被上诉人交付符合正常使用功能的房屋，其中自然应包括具备基本的供暖条件。而且，合同中约定“采暖费按照国家相关规定缴纳”，可见双方均认可案涉房屋理应具备入网接通的供暖设施并保证能够正常缴费供暖，以使案涉房屋在冬季能够达到基本室温，以满足饭店正常经营的需要。本案中，上诉人对其房屋应具备供暖设施这一基本要求并没有异议，但上诉人却未能充分提供证据证明其出租的房屋已经入网接通城市供暖设施，或已经具备基本的冬季供暖条件，因此，依法应由负有举证责任的上诉人承担相应举证不能的法律后果，故原审认定合同解除系因上诉人的原因导致并无不当之处。而被上诉人由于房屋没有供暖、屋内水管冻裂而未能在冬季使用案涉房屋进行营业，上诉人应将未能使用期间的房屋租金返还给被上诉人，原审对此认定也是正确的。自上诉人收到被上诉人邮寄的解除合同通知以后，双方合同已经实际解除，且由于上诉人未能提供证据证明案涉房屋已具备能够正常采暖的供暖设施，合同解除应认定系由上诉人的原因导致，故原审认定合同解除后上诉人应向被上诉人支付房屋装修、设备的折旧损失，并返还已收取的租房押金亦无不当之处，本院对此予以维持。上诉人的上诉理由因不具备事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2355元（瓦房店市新城区商业发展有限公司预交），由上诉人瓦房店市新城区商业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年二月十二日
书 记 员 耿 艳