甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘04民终413号
上诉人（一审被告）：马宾，男，1989年9月20日出生，汉族，住甘肃省景泰县。
被上诉人（一审原告）：卢昌东，男，1988年9月28日出生，汉族，住甘肃省景泰县。
一审第三人：高泽生，男，1973年2月19日出生，汉族，住甘肃省景泰县。
上诉人马宾因与被上诉人卢昌东、一审第三人高泽生房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省景泰县人民法院（2016）甘0423民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马宾上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2015年10月25日，被上诉人将其经营的理发店转让给上诉人经营服装店，双方约定转让费10万元，当时被上诉人称所转让房屋的房主是第三人高泽生，要求上诉人同时与高泽生签订房屋租赁协议。上诉人在协议签订的当天向被上诉人卢昌东支付了转让费3万元，随后对铺面进行了装修。铺面装修完1个月，王志红找到上诉人，称自己才是真正的房主，并向上诉人出示了铺面的房屋产权证，同时告知上诉人该铺面系被上诉人卢昌东租赁使用，无权转租，要求上诉人立即搬离，交出铺面。上诉人无奈只好再次与房主王志红签订了房屋租赁协议，向王志红交纳房租。上诉人找到被上诉人要求退回转让费，被上诉人拒不退回。2016年1月6日，被上诉人反将上诉人诉至法院，要求上诉人支付转让费7万元。一审判决支持了其诉讼请求。一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人与第三人高泽生采取欺诈手段，谎称争议铺面系高泽生所有，诱骗上诉人租赁该铺面。上诉人之所以受让铺面，目的是使用铺面。被上诉人未经原房主同意无权转租铺面。上诉人无法实现受让铺面的目的，被上诉人将铺面转让给上诉人的行为属于无效民事行为，被上诉人与上诉人之间的铺面转让协议无效。一审认定上诉人与被上诉人签订的转让协议合法有效有失公平，适用法律不当。被上诉人与第三人采取欺诈手段诱使上诉人签订转让协议，损害了上诉人的合法权益，上诉人支付10万元的转让费是为了使用铺面经营服装生意。在房屋真正房主出现并要求收回铺面时，上诉人什么都没有得到。
卢昌东辩称，2015年6月29日，高泽生来到店里说其是新房东，要求以后向其交房租。卢昌东找王志红询问情况，王志红说其已在2015年3月2日把房子卖给了高泽生，要求以后把房租交给高泽生。卢昌东怀疑王志红找高泽生的目的是为了涨房租，就要求看变更后的房产证，王志红说他们有个私人的买卖协议，第二天就拿给卢昌东看了，卢昌东把协议复印了一份，并拿着复印件找到相关律师进行了咨询，律师认为卢昌东可以与高泽生签订房屋出租协议。卢昌东与高泽生商议后，决定房屋的租金为每年3.8万元，期限为2015年7月1日至2016年7月1日。卢昌东交了租金后，继续经营至2015年9月30日，马宾的老婆到店里询问转店的事情，在得知其打算开服装店时，卢昌东同意转店，并通过王志红联系到高泽生。马宾、高泽生、卢昌东三人签订协议，约定卢昌东把剩余的租期转给马宾，马宾自2016年7月1日起向高泽生交房租，剩余租期租金3万元，转让费7万元，共计10万元，由卢昌东向马宾支付。转让费包括装修价值及之前受让该房屋支出的费用，该费用是当地的交易习惯，马宾表示同意。
卢昌东向一审法院起诉请求：判令马宾支付转让费7万元。一审法院认定事实：2013年3月1日，原告与原房主王志红签订房屋租赁合同，用途为理发店。2015年2月3日，王志红与第三人高泽生签订了房屋买卖协议，将房屋转让给高泽生。2015年7月1日，原告与第三人高泽生续签了租房协议。租赁期限为：2015年7月1日至2016年7月1日，租期一年，租金3.8万元，一次性付清；租房协议还约定，承租方在租赁期内，有房屋使用权和转让权，出租方必须同意并配合行使转让权。2015年10月25日，原告与被告马宾及第三人高泽生协商，由马宾承租商铺，被告马宾与原告卢昌东达成转让协议，转让费10万元，签订合同时给付3万元，十日后另付3万元，剩余4万元于40日内付清。第三人与原告的妻子赵越签订房屋租赁合同，该份租赁合同与第三人和原告签订的合同一致，由被告马宾的妻子赵越替代卢昌东成为承租方。被告马宾支付第一次转让费3万元后进行装修，装修期间，原房主王志红认为第三人没有付清购房款，要求被告向其交纳房租。马宾因为原房主的干涉对剩余的转让费没有支付给原告卢昌东。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告卢昌东与被告马宾在签订转让协议时均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方是遵循平等自愿原则签订的合同，该合同并不违反相关法律规定，对原、被告双方具有约束力。租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。故租赁物转让给第三人后，第三人与承租人所签订的租赁合同受法律保护，在租赁期限内对合同双方具有法律约束力。经第三人同意，原告卢昌东在租赁期限内和被告马宾自愿达成转让协议并不违反法律及原合同约定，被告马宾应当给付原告卢昌东剩余的转让费7万元。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第四十四条、第五十二条、第二百二十九条规定，判决：一、被告马宾给付原告卢昌东转让费70000元；二、驳回原告卢昌东对第三人高泽生的诉讼请求。
二审中，马宾提交如下证据材料：王志红与卢昌东的租房协议，证明卢昌东从王志红处租得的争议铺面租期为2013年3月1日至2016年3月1日，卢昌东知道该商铺的权利人是王志红，王志红禁止转租商铺，卢昌东没有转租权。卢昌东质证对协议真实性无异议，但对证明目的有异议，主张2015年6月29日高泽生拿着这个协议来收取房租，王志红和高泽生达成买卖协议后，房东就是高泽生，之前签订的协议已经无效，不能禁止其转租商铺。本院认证认为，该协议真实、合法，且与本案争议具有关联性，应予采信。
二审中，本院对王志红进行询问，王志红述称，其与高泽生签订房屋买卖协议后，高泽生未履行付款义务，却拿着王志红给他的房屋租赁协议找卢昌东收取房租，卢昌东把房租交付给了高泽生。对王志红上述陈述，卢昌东持有异议，主张高泽生向其收取房租时，其找到王志红询问情况，王志红明确告诉其商铺已经卖给高泽生了，高泽生有权收取房租。其基于王志红的上述说法才向高泽生交付了3.8万元房租并签订了新的租赁协议。
本院经审理查明：2013年3月1日，王志红与卢昌东签订租赁协议，约定将位于景泰县原公安局十字向北30米一间商铺出租给卢昌东用于理发店经营，租赁期间为2013年3月1日至2016年3月1日，租金每年2.8万元，按年支付，租赁期间卢昌东没有转租权。2015年3月2日，王志红与高泽生签订争议商铺买卖协议，约定高泽生以105.6万元的价格买受该商铺，房款付清后办理过户手续。买卖协议签订后，王志红将其与卢昌东签订的商铺租赁协议交给高泽生。2015年6月29日，高泽生持该租赁协议要求卢昌东向其交纳租金。2015年7月1日，高泽生与卢昌东签订争议商铺租赁协议，约定租赁期限为2015年7月1日至2016年7月1日，年租金为3.8万元，协议同时约定卢昌东在承租期间有“房屋转让权”，卢昌东向高泽生交纳了房租3.8万元。2015年10月25日，卢昌东与马宾签订转让合同，以10万元转让费将其经营的理发店转让给马宾经营服装店，合同签订时支付3万元，剩余7万元约定日后分两次支付。当日，马宾的妻子赵越与高泽生签订租赁协议，协议内容同于卢昌东与高泽生签订的租赁协议。马宾在进行商铺装修时，王志红主张其是真正的房主。2015年11月23日，王志红与赵越签订租赁协议，租赁期限为2015年7月1日至2016年7月1日，并约定自2016年7月1日起，租金为每年5.5万元，承租方没有转租权。另查明，2015年11月23日至2016年7月1日期间，马宾及其妻子赵越并未向王志红实际支付租金。王志红称，经其多次索要，高泽生向其支付了2016年7月1日之前的租金3.5万元。现卢昌东要求马宾给付转让合同约定的剩余7万元转让费，马宾主张转让合同无效不予支付，二人因之成诉。
本院认为，本案的争议焦点为：卢昌东与马宾于2015年10月25日签订的转让合同是否有效，应否继续履行。
首先，王志红与高泽生签订商铺买卖协议并不使高泽生取得商铺所有权，高泽生无权以新房主的身份要求卢昌东与其签订新的租赁协议。本案中，卢昌东主张其在接到高泽生要求其缴纳房租的通知时，向王志红核实了情况，王志红告知其新房东就是高泽生。对此，王志红接受本院询问时予以了否认，卢昌东无证据证明其这一主张。一方面，高泽生并非商铺所有权人，另一方面，王志红也未曾授权高泽生代为收取房租及签订新的租赁合同，故高泽生相继与卢昌东、赵越签订租赁协议属无权处分行为，王志红以其实际行为拒绝追认，高泽生与卢昌东、赵越签订的租赁协议自始不发生法律效力。其次，卢昌东与马宾签订的转让合同是基于高泽生与卢昌东签订的租赁协议的第四条第二项形成的，该项内容为：“乙方在承租期内，有房屋使用权和转让权，甲方必须同意并配合乙方行使转让权，乙方不得私自转让”，结合本案当事人陈述，该项合同条款中的“转让权”实际为房屋转租权，卢昌东与马宾签订的转让合同的性质应认定为转租合同。由于卢昌东与王志红签订的租赁协议中明确约定承租人不享有转租权，故卢昌东与马宾签订转租合同属无权处分行为，王志红向马宾表明其真实房主身份以及签订新的租赁协议的行为实际是对卢昌东转租行为的否定，故该转租合同自始不发生法律效力。再次，经二审核实，卢昌东、马宾均主张转让合同约定的10万元中包括2015年10月25日至2016年7月1日的租金3万元，虽然转让合同不具有法律效力，但马宾在支付该笔费用后实际使用铺面至2016年7月1日，房主王志红并未向其收取该时段的租金，而是找高泽生索要了3.5万元，该笔款额来自于卢昌东支付于高泽生的3.8万元。根据公平原则，马宾向卢昌东支付3万元租金合理，不应返还。
综上所述，卢昌东与马宾于2015年10月25日签订的转让合同自始不发生法律效力，不应继续履行。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销甘肃省景泰县人民法院（2016）甘0423民初40号民事判决；
驳回卢昌东的诉讼请求。
一审案件受理费775元，二审案件受理费1550元，均由高泽生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘雪莲
代理审判员 张霞明
代理审判员 魏晓龙
二〇一六年十一月八日
书 记 员 张继顺