浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2313号
上诉人（原审原告）：徐元亨。
委托代理人：沈宏辉，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ义，北京大成（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华润置地森马实业（温州）有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区横港头安昌锦园6幢105室。
法定代表人：谢骥，副董事长。
委托代理人：方良，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人徐元亨因与被上诉人华润置地森马实业（温州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯民初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，坐落于温州市瓯海区南白象街道横港头村南湖E-1-10地块西区的“华润悦府花苑”商品房项目系华润置地森马实业（温州）有限公司开发建设，于2013年4月间以华润万象城都会综合体概念（包括购物中心、五星酒店、万象金街、都会豪宅、城市公寓）对外宣传，其楼书、广告上有户型最多达七种赠送空间（电梯厅、楼梯间、花池、挑空、凸窗、生活阳台、设备阳台）的宣传。6月间就上述综合体概念中的都会豪宅即案涉“华润悦府花苑”项目，以华润万象城【悦府】进行宣传推广并于7月正式公开销售。2013年12月10日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定徐元亨向华润置地森马实业（温州）有限公司购买“华润悦府花苑”1幢3104室商品房，总房价为3850569元。
另查明，华润置地森马实业（温州）有限公司系华润置地（郑州）有限公司与温州森马实业有限公司为共同开发南湖E-1-10地块投资成立的项目公司。南湖E-1-10地块项目东区亦系华润置地森马实业（温州）有限公司开发建设，包括购物中心及万象金街。华润置地森马实业（温州）有限公司广告宣传的万象城综合体中的五星酒店、都市公寓，位于政府开发规划的南湖E-2-03地块。华润置地（郑州）有限公司与温州森马实业有限公司组成的联合体于2012年10月26日竞得南湖E-2-03地块，旋即就该地块项目开发共同投资成立温州鸿益置业有限公司。随后，温州鸿益置业有限公司向温州市国土资源局瓯海分局支付了南湖E-2-03地块使用权出让金。
原判认为，徐元亨与华润置地森马实业（温州）有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，双方均应依约定履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”徐元亨要求撤销合同，必须提供证据证实其具备相应的法定撤销事由，现徐元亨提出华润置地森马实业（温州）有限公司在广告宣传过程中存在虚假宣传的情形，其理由主要是华润置地森马实业（温州）有限公司广告宣传提及的综合体内有“五星级酒店、都市公寓”和数种赠送面积均不存在，构成欺诈，徐元亨据此要求撤销商品房买卖合同。经审理，一、华润置地森马实业（温州）有限公司宣传的“五星级酒店、都市公寓”位于政府开发规划的南湖E-2-03地块，华润置地森马实业（温州）有限公司的关联企业温州鸿益置业有限公司已经就该地块向温州市国土资源局瓯海分局支付了地块使用权出让金，且华润置地森马实业（温州）有限公司在广告宣传中就“五星级酒店、都市公寓”的开发时间亦没有做具体确定的允诺或说明。结合上述事实以及徐元亨提供的证据，无法认定华润置地森马实业（温州）有限公司就“五星级酒店、都市公寓”的广告宣传存在欺诈。二、关于赠送空间。华润置地森马实业（温州）有限公司在广告宣传中就可能存在的赠送空间类型做了罗列似的陈述，且在做户型介绍时载明“以实际交付为准”字样，并未就案涉商品房相应户型做明确赠送空间说明。结合楼市实践，购房者在房屋交付后对未纳入商品房合同面积范围的“电梯间、楼梯间、阳台”等空间通过装修改造，进一步扩大提升商品房使用功能的情况确实存在，故不能据此认定华润置地森马实业（温州）有限公司该广告宣传存在欺诈。综上，仅凭上述广告及宣传资料不足以认定华润置地森马实业（温州）有限公司存在欺诈情形，亦不构成导致商品房买卖合同被撤销的充足理由，徐元亨要求撤销商品房买卖合同的诉讼请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：驳回徐元亨的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由徐元亨负担。
一审宣判后，徐元亨不服，向本院提起上诉称，一、华润置地森马实业（温州）有限公司楼盘广告宣传存在欺诈的事实十分清楚，一审判决“无法认定华润置地森马实业（温州）有限公司就五星级酒店、都市公寓的广告宣传存在欺诈”错误。华润置地森马实业（温州）有限公司从开盘前的宣传推广到开盘过程中及开盘后，一直通过各种方式，包括沙盘、现场画报、报纸、网络、宣传手册等，宣称其温州万象成综合体项目是包括时尚购物中心、都市豪宅悦府、超五星级酒店、国际商务公寓（或都市公寓）、万象风情商街的都市综合体。这些都让消费者有充分的理由相信综合体必将包括超五星级酒店和都市公寓。消费者购买的房屋是综合体的一部分，享受到的是整个综合体的便利和各种配套服务。这也是徐元亨愿意花大代价购买综合体里的华润悦府房屋的理由。但是到了2014年下半年，华润悦府的房屋和购物广场已建造了很大一部分，却仍不见超五星级酒店和国际商务公寓的动工迹象。徐元亨等众多购房者向政府有关部门了解，才得知华润置地森马实业（温州）有限公司名下的地块E-1-10仅是包括华润悦府住宅和万象城购物广场，不包括超五星级酒店和国际都市公寓规划，徐元亨等众多购房者方知上当受骗。超五星级酒店和国际商务公寓所在的E-2-03地块根本不是华润置地森马实业（温州）有限公司的，其纯粹是在借用他人的且不确定的东西在为自己做广告，其从项目已开始就在隐瞒、欺诈消费者。一审判决将温州鸿益置业有限公司竞拍E-2-03地块的行为视作华润置地森马实业（温州）有限公司的行为，明显错误，因为温州鸿益置业有限公司即使与华润置地森马实业（温州）有限公司有关联关系，但仍是两个法律主体。一审判决认为华润置地森马实业（温州）有限公司在广告宣传中没有对超五星级酒店和国际商务公寓的开发时间做出具体确定的允诺和说明，以此作为无法认定被上诉人广告宣传欺诈的理由之一，是错误的。任何事情都要有合理范围，华润置地森马实业（温州）有限公司开发的项目是从2012年开始，直到2014年上半年，却仍不见同一个综合体内应有的超五星级酒店和国际商务公寓的动工迹象，显然不合常理，也超出了购房者的合理预期。华润置地森马实业（温州）有限公司应对自身的宣传负责，对购房者负责。根据合同法第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。徐元亨等众多购房者是在2014年中向华润置地森马实业（温州）有限公司提出交涉，要求说明超五星级酒店和国际商务公寓未建设的原因，从这时开始，其就应更加积极建设超五星级酒店和国际商务公寓，但其至今未见建设迹象，履行时间超出了合理范围。二、一审判决对“赠送空间”的判词错误。1、华润置地森马实业（温州）有限公司明确宣传“赠送七种空间”、“赠送八种空间”，如果实际交付的房屋与宣传不符，那么就是利用广告进行欺诈，与对涉案商品房相应户型有无做明确赠送空间说明无关。2、一审判决认为“结合楼市实践，购房者在房屋交付后对未纳入商品房合同面积范围的电梯间、楼梯间、阳台等空间通过装修改造，进一步扩大提升商品房使用功能的情况确实存在，故不能据此认定华润置地森马实业（温州）有限公司该广告宣传存在欺诈。”虽然实践中确有发生改造，但是实际上这是违反规划等相关法律法规的，一审判决对违法行为予以正面认可，明显错误。而且，赠送和自己改造是两回事，既然是赠送，何须还要众多购房者自己改造。综上，华润置地森马实业（温州）有限公司广告宣传欺诈徐元亨等众多购房者的事实清楚，一审判决认定事实错误，说理牵强，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持徐元亨原审的诉讼请求。
被上诉人华润置地森马实业（温州）有限公司答辩称，一、华润置地森马实业（温州）有限公司就超五星级酒店、国际商务公寓的广告宣传不存在欺诈。1、诚如徐元亨所称，华润置地森马实业（温州）有限公司宣传温州万象城是综合体，包括五种业态，但同时也在宣传资料中明确：宣传内容仅供参考，最终以实际交付及政府批文为准，最终解释权属于华润置地森马实业（温州）有限公司所有。并且在双方签订的《商品房买卖合同》附件八第十五条约定，出卖人的广告、楼书、沙盘等作为交付楼盘的参考，属于要约邀请，以签订的书面合同为准。既然是要约邀请，就不属于合同内容，华润置地森马实业（温州）有限公司没有履行的义务，更不存在欺诈。2、华润悦府花苑的规划红线范围仅为三种业态，不包括超五星级酒店、国际商务公寓，这在上诉状中提到过的沙盘和现场图片都能反映，徐元亨对此也是明知的。在任何场合包括宣传资料或合同中，华润置地森马实业（温州）有限公司均没有明示或承诺在交付悦府花苑的同时必须交付超五星级酒店、国际商务公寓该两种业态。3、E-2-03地块存在超五星级酒店、国际商务公寓建设，是有政府相关部门规划批准为依据的，不是华润置地森马实业（温州）有限公司凭空捏造，并且关联公司也已缴纳了土地出让金。故此，宣传不存在欺诈。之所以在法律上来讲是两个不同的公司，是政府要求项目开发必须成立项目公司，不存在任何企图。4、华润万象城是华润置地旗下顶尖商业地产品牌，华润置地森马实业（温州）有限公司有两位法人股东构成，华润置地是大股东并具体操盘。支付E-2-03地块地价款的温州鸿益置业有限公司，其大股东也是华润置地并具体操盘，因此华润置地在宣传时，称温州万象城包括五种业态，合情合理，不存在欺诈。5、徐元亨根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，认为超五星级酒店、国际商务公寓应有合理的开发时间，系对法律的错误理解。适用该条的前提是合同对某项内容没有约定或约定不清，但该项内容必须是合同内容。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，超五星级酒店、国际商务公寓不在《商品房买卖合同》规划范围之内，不是合同的组成部分，因此套用合同法该条款规定明显错误。二、一审认定“赠送空间”的广告宣传不存在欺诈，事实清楚，适用法律正确。1、广告宣传中有关赠送的表述，徐元亨明显断章取义，完整表述是：其中赠送空间，内容仅供参考，最终以（交付）政府批文为准，解释权属于华润置地森马实业（温州）有限公司所有。双方在合同中更明确广告宣传系要约邀请，以书面合同为准。华润置地森马实业（温州）有限公司虽然没有明示的义务，但已经充分向徐元亨做了提示，不存在欺诈。2、徐元亨购买的是毛坯房而非精装房，广告图片的内容是带有软装与硬装的装饰效果图，华润置地森马实业（温州）有限公司没有交付精装房的义务，但通过装修与合理改造可达到扩大使用空间的效果，未违反法律规定，原审说理符合实际情况。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原审认定的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、华润置地森马实业（温州）有限公司关于超五星级酒店、国际商务公寓的宣传内容是否构成欺诈；二、华润置地森马实业（温州）有限公司关于赠送空间的宣传内容是否构成欺诈。
关于超五星级酒店、国际商务公寓的宣传内容是否构成欺诈的问题。超五星级酒店和国际商务公寓项目在涉案楼盘周边的E-2-03地块，该地块已经由华润置地森马实业（温州）有限公司关联企业拍下并支付土地使用权出让金。华润置地森马实业（温州）有限公司在广告宣传中并未就超五星级酒店和国际商务公寓的开发主体和开发时间做出具体的允诺和说明。因此，徐元亨以超五星级酒店和国际商务公寓尚未开发、开发主体不是华润置地森马实业（温州）有限公司为由，主张华润置地森马实业（温州）有限公司关于超五星级酒店和国际商务公寓的宣传内容构成欺诈并据此要求撤销合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定适用的前提系合同内容约定不明确，而本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中并无关于超五星级酒店和国际商务公寓的相关约定。徐元亨主张华润置地森马实业（温州）有限公司履行超过合理期限的上诉理由，亦不能成立。
关于赠送空间的宣传内容是否构成欺诈的问题。首先，华润置地森马实业（温州）有限公司对于赠送空间的宣传，并未就相应户型赠送何种空间作出具体、明确的承诺。其次，双方签订的《商品房买卖合同》中并没有就房屋赠送空间进行过任何约定。再次，涉案房屋尚未交付，华润置地森马实业（温州）有限公司即将交付的房屋是否包含赠送空间，目前尚不能确定。故此，徐元亨以华润置地森马实业（温州）有限公司宣称的赠送面积不存在为由要求撤销合同，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。
综上，徐元亨的上诉请求不能成立，本院对其请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐元亨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年九月十四日
代书 记员 蔡瑞洁