天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第0985号
上诉人（原审原告）泰达津菜城（天津）美食有限公司，住所地天津市南开区黄河道20-58号。
法定代表人张青勇，董事长。
委托代理人王华强，天津睿亨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）七天酒店（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路198号综合楼（2-7层、1层部分）。
法定代表人郑南雁，董事长。
委托代理人胡海容，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津七天酒店管理有限公司，住所地天津市河北区律纬路与三马路交口（中汇大厦614室）。
法定代表人林粤舟，董事长。
委托代理人胡海容，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津七天酒店管理有限公司黄河道分店，住所地天津市南开区黄河道20-58号双号。
负责人郑延涛，总经理。
委托代理人胡海容，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
上诉人泰达津菜城（天津）美食有限公司、上诉人七天酒店（深圳）有限公司、上诉人天津七天酒店管理有限公司、上诉人天津七天酒店管理有限公司黄河道分店因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第2629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泰达津菜城（天津）美食有限公司的委托代理人王华强，上诉人七天酒店（深圳）有限公司、上诉人天津七天酒店管理有限公司、上诉人天津七天酒店管理有限公司黄河道分店共同的委托代理人胡海容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，坐落天津市南开区黄河道20-58号双号的房屋系案外人天津泰达集团有限公司所有。2004年8月25日天津泰达集团有限公司向原告泰达津菜城（天津）美食有限公司（以下简称“津菜城公司”）出具授权书，授权原告津菜城公司对上述房屋在经营管理范围内行使所有权人之权利，授权期限自2004年8月25日至2034年12月31日。
2007年9月，原告津菜城公司与被告七天酒店（深圳）有限公司（以下简称“深圳七天公司”）签订《房屋租赁合同》，约定原告津菜城公司将坐落天津市南开区黄河道20-58号的房屋租与被告深圳七天公司用于经营酒店使用，房屋总建筑面积9057.07平方米共三层，被告深圳七天公司实际向原告津菜城公司租赁房屋的建筑面积为二层2312平方米、一楼共用大厅54平方米，租赁期限自2007年10月1日至2022年9月30日；年租金600000元，租金每三年递增5%（2008年1月1日至2010年12月31日为每年600000元；2011年1月1日至2013年12月31日为每年630000元；2014年1月1日至2016年12月31日为每年661500元；2017年1月1日至2019年12月31日为每年694575元；2020年1月1日至2021年12月31日为每年729303.75元；2022年1月1日至2022年9月30日为546977.81元）。原告津菜城公司于每月25日前将下月租金发票交付被告深圳七天公司财务部，被告深圳七天公司在每月30日前向原告津菜城公司支付下一个月租金，如由于原告津菜城公司未能按时将发票交付到被告深圳七天公司财务部而导致被告深圳七天公司付款延迟，被告深圳七天公司不承担拖欠租金责任，无需向原告津菜城公司支付违约金；租赁期间，租赁范围内因被告深圳七天公司使用所发生的水、电、煤气、热能、制冷、通讯等费用由被告深圳七天公司承担，水、电、气计量分表由被告深圳七天公司自行安装，并于每月10日前向原告津菜城公司交纳以下费用（按有关规定和市场价格调整）：1、冷水按商业用水标准计费，现政府价格为6.20元／吨；2、电费按当月电费总额／当月总电量；3、排污补偿费按排管所出具的单据由被告深圳七天公司及其他使用单位均摊；4、热水按12元／吨收费；5、被告深圳七天公司应在国家规定的供暖期内按26元／㎡交纳供暖费。
合同另约定，被告深圳七天公司拖欠租金累计达两个月或拖欠水电费达两个月的，原告津菜城公司可单方解除合同，对已收取的租金不予退还，且被告深圳七天公司还应按照全部租赁年限的合同总金额的30%或者未完成合同剩余金额的50%金额大者作为向原告津菜城公司的赔偿，并将承租物业内的所有财产无偿交给原告津菜城公司作为赔偿。
合同还约定，被告深圳七天公司为实际经营需要，事先必须征得原告津菜城公司书面同意后方可将本合同全部权利义务转让给被告深圳七天公司全资子公司或控股公司（以企业法人营业执照为准），转让后，原告津菜城公司与被告深圳七天公司全资子公司或控股公司履行本合同，被告深圳七天公司承担连带责任。
原告津菜城公司与被告深圳七天公司另签订《物业使用（装修）协议》，约定原告津菜城公司将其拥有使用权的位于天津市南开区黄河道20-58号双号位置物业租给被告深圳七天公司使用，原告津菜城公司于2007年10月1日向被告深圳七天公司交付该物业；原告津菜城公司交房后，给予被告深圳七天公司3个月的物业装修期，该装修期从交房日起至2007年12月31日止；原告津菜城公司延迟交付物业的，被告深圳七天公司装修期相应顺延，装修期顺延的，租赁起始日同时顺延；物业装修期内，除保证金外，原告津菜城公司不收取被告深圳七天公司的任何租金及其他费用；原告津菜城公司同意被告深圳七天公司为实际经营需要，可将本合同全部权利义务转让给被告深圳七天公司全资子公司或控股公司（以企业法人营业执照为准），转让后，原告津菜城公司与被告深圳七天公司全资子公司或控股公司履行本合同，被告深圳七天公司承担连带责任。
租赁合同签订后，原告津菜城公司将讼争房屋提供给被告深圳七天公司，被告深圳七天公司又将房屋交予被告天津七天酒店管理有限公司（以下简称“天津七天公司”）使用。被告天津七天公司系被告深圳七天公司的全资子公司，于2007年12月14日注册成立。
2008年1月9日，原告津菜城公司出具证明，同意被告深圳七天公司将讼争房屋提供给被告天津七天酒店管理有限公司黄河道分店（以下简称“黄河道分店”）使用，期限自2007年10月1日至2022年9月30日。
2008年1月11日，被告天津七天公司以讼争房屋为经营场所注册成立了黄河道分店。被告黄河道分店系被告天津七天公司的分公司。此后，被告黄河道分店经营使用讼争房屋，并支付租金、水电费至2013年12月。
2013年11月29日，原告津菜城公司向被告深圳七天公司发出告知函，告知2013年11月28日原告津菜城公司受集团公司委托与天津嘉禾创富企业管理服务有限公司（以下简称“嘉禾公司”）签订了《天津津菜城项目商业租赁合同》，嘉禾公司全部接管天津泰达集团房屋，包括原告泰达津菜城已出租的房屋或被占有使用的房屋，收取租赁费并归嘉禾公司所有，对现有承租户续约或调整由嘉禾公司自主决定，原告的设施设备由嘉禾公司全部接管，维修、更换的费用全部由嘉禾公司承担，能源使用费全部由嘉禾公司负责代收代缴。被告深圳七天公司收到该函后表示不同意与嘉禾公司履行合同。
2014年1月1日，原告津菜城公司与嘉禾公司签订授权书，由原告津菜城公司授权嘉禾公司向被告深圳七天公司收取租金及能源费并开具有效发票。
2014年2月28日，原告津菜城公司委托天津昭元律师事务所向被告深圳七天公司收取租金及相关费用，被告深圳七天公司收到律师函后，未向嘉禾公司支付租金及相关费用，亦未向原告津菜城公司进行支付。
2014年3月19日，原告津菜城公司向被告深圳七天公司发出解除合同通知书，通知被告深圳七天公司由于其拖欠水电费已达两个月，构成违约，原告津菜城公司决定自其收到该通知书之日解除双方签订的房屋租赁合同，同时要求其腾交讼争房屋，并支付拖欠的水电费及违约金。
2014年3月20日，被告深圳七天公司收到上述解除合同通知书。
2014年1月至4月期间，原告津菜城公司每月派员至讼争房屋查抄水、电表一次，并将查抄记录交由被告黄河道分店员工签字确认。根据查抄记录显示，讼争房屋15倍率电表2013年12月表数为22048、2014年1月表数为22207、2014年2月表数为22362、2014年3月表数为22485、2014年4月表数为22601；30倍率电表2013年12月表数为3067、2014年1月表数为3221、2014年2月表数为3382、2014年3月表数为3507、2014年4月表数为3630；80倍率电表2013年12月至2014年4月表数均为397；冷水表2013年12月表数为7815、2014年1月表数为7851、2014年2月表数为7898、2014年3月表数为7949、2014年4月表数为8047。由于讼争房屋热水表故障，自2012年2月开始每月热水用量固定按照160吨计算。2013年1月至12月期间，原告按照每度0.93元的标准收取电费，按照每吨7.85元的标准收取冷水费，按照每吨19.15元的标准收取热水费。讼争房屋2014年1月电费金额为6514.65元；2014年2月电费金额为6654.15元；2014年3月电费金额为5203.35元；2014年1月水费金额为3346.6元；2014年2月水费金额为3432.95元；2014年3月水费金额为3464.35元。以上2014年1月至3月期间水电费合计28616.05元。
原告津菜城公司遂于2014年4月18日以深圳七天公司、天津七天公司、黄河道分店为被告诉至一审法院，请求：1、解除原告津菜城公司与被告天津七天公司之间的《房屋租赁合同》；2、三被告连带支付拖欠的水电费28616.05元；3、三被告连带支付拖欠的租金202125元（自2014年1月1日至2014年4月20日）；4、三被告将承租物业内的所有财产无偿交给原告津菜城公司；5、三被告连带按合同约定支付违约金2954217.66元；6、诉讼费由三被告连带承担。
一审审理期间，原告津菜城公司自愿撤回要求三被告连带支付租金的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，一审法院予以照准。原告津菜城公司与三被告均认可租赁合同权利、义务已概括转移，现被告天津七天公司为讼争房屋的承租人。
三被告以双方合同履行中水电费亦由原告先出具对账单及收据，三被告方能付款的交易习惯，原告津菜城不出具票据违约在先为由抗辩，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。三被告还认为合同约定的违约金数额过高，要求予以调整。三被告均同意就履行房屋租赁合同所负债务承担连带责任。
一审法院认为，原告津菜城公司与被告深圳七天公司签订的《房屋租赁合同》及《物业使用（装修）协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，依法应予确认。
租赁合同签订后，被告深圳七天公司经原告同意，已将租赁合同全部权利、义务概括转移给被告天津七天公司，且由被告天津七天公司及被告黄河道分店实际使用讼争房屋，故被告天津七天公司作为合同承受人，取代被告深圳七天公司合同地位，成为讼争房屋的承租人。
双方当事人均应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告已依约向被告深圳七天公司履行了交付租赁房屋的义务。被告天津七天公司作为房屋现承租人，亦应依合同约定按时足额支付租金及水电费用。然，被告天津七天公司自2014年1月开始拖欠水电费用，至2014年3月已达两个月，后经原告催要仍未支付。根据合同约定及相关法律规定，原告有权单方解除合同。现原告要求解除其与被告天津七天公司之间房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由此可以确定争议双方对合同中某些事项没有约定、约定不明或对条款的解释产生歧义，在事后又无法达成补充协议时，才能适用交易习惯。本案中，租赁合同明确约定于每月10日前交纳水电费，因此双方对于水电费的支付时间是确定的。关于水电费数额，2013年1月至12月期间水电费单价未发生变化，且原告亦未通知单价调整，故被告天津七天公司对于水电费单价应当知晓，加之原告每月至讼争房屋查抄水电表度数并交店内员工确认，因此被告天津七天公司对于其每月应交的水电费数额可以通过计算得出。在该情况下，被告天津七天公司以原告未出具对账通知单及收据作为其拒交水电费的抗辩理由，一审法院不予采信。原告要求被告天津七天公司补交2014年1月至3月期间水电费28616.05元的诉讼请求，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，合同约定被告天津七天公司拖欠租金累计达两个月或拖欠水电费达两个月的，原告可单方解除合同，对已收取的租金不予退还，且被告天津七天公司还应按照全部租赁年限的合同总金额的30%或未完成合同剩余金额的50%金额大者作为向原告的赔偿，并将承租物业内的所有财产无偿交给原告作为赔偿。因原告未举证证实其实际损失，故对被告天津七天公司要求适当调整违约金的抗辩主张，本院予以采信。考虑被告天津七天公司的违约行为、过错程度及合同解除后势必使得原告遭受一定租金损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院对该违约金标准调整为3个月租金，即165375元（661500元÷12个月×3个月），故被告天津七天公司应向原告津菜城公司支付违约金165375元。
关于原告津菜城公司主张的承租物业内所有财产无偿交给原告作为赔偿一节，因该诉讼请求并不明确，无法确定具体内容，且针对原告损失已通过违约金形式予以解决，故一审法院对于原告津菜城公司该诉请不予支持。
租赁合同约定本合同全部权利、义务转让后，被告深圳七天公司仍应承担连带责任，且庭审中被告深圳七天公司对此予以认可，故原告津菜城公司要求被告深圳七天公司连带给付水电费、违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。
因被告黄河道分店系被告天津七天公司的分公司，其并不具备法人资质，故被告黄河道分店对外所负债务应由被告天津七天公司承担，而原告津菜城公司要求被告黄河道分店承担连带责任的主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：“一、解除原告泰达津菜城（天津）美食有限公司与被告天津七天酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同；二、本判决生效后十五日内，被告天津七天酒店管理有限公司给付原告泰达津菜城（天津）美食有限公司2014年1月至3月期间的水、电费共计28616.05元；三、本判决生效后十五日内，被告天津七天酒店管理有限公司给付原告泰达津菜城（天津）美食有限公司违约金165375元；四、被告七天酒店（深圳）有限公司对上述第二、三项承担连带给付责任；五、驳回原告泰达津菜城（天津）美食有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费32282元，由原告泰达津菜城（天津）美食有限公司负担30316元，被告天津七天酒店管理有限公司负担1966元，被告天津七天酒店管理有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告泰达津菜城（天津）美食有限公司。”
判决后，上诉人津菜城公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判由三被上诉人按照合同总金额的30%即2929143.1元承担违约责任；2、撤销一审判决第五项，改判三被上诉人将承租物业内的所有财产无偿交给上诉人作为赔偿；3、诉讼费用由三被上诉人承担。其上诉理由为：一审判决查明事实清楚，但判令被上诉人承担的违约金过低；津菜城公司的诉讼请求均基于双方租赁合同的明确约定，三被上诉人应将承租物业内的所有财产作为赔偿移交上诉人。
上诉人深圳七天公司、上诉人天津七天公司、上诉人黄河道分店亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或者改判驳回津菜城公司一审全部诉讼请求。其不同意津菜城公司的上诉请求，上诉理由同时作为针对津菜城公司上诉的答辩意见，归纳为：1、租赁合同对能源费支付方式无明确约定，履行过程中双方形成交易习惯，津菜城公司先开具能源费收据，黄河道分店后付款。津菜城公司负有先履行义务却未出具能源费收据，故上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店不存在违约行为。2、一审期间津菜城公司变更诉讼请求，一审法院未重新指定举证期限及答辩期，变相剥夺了深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店提起反诉的权利。
针对上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店的上诉，津菜城公司答辩称，不同意深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店的上诉请求。津菜城公司认为其不存在一房二租的情况。双方未形成交易习惯，深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店交费后，津菜城公司开具收据并将供水供电公司开具的机打发票复印件交付对方。
经审理查明，诉争房屋目前仍由黄河道分店经营，水、电均正常使用。原审人民法院查明认定的其他事实无误，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新证据。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案的争议焦点有二：1、上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店是否存在违约行为；2、双方租赁合同是否已经解除。
关于争议焦点一，上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店是否存在违约行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人津菜城公司与上诉人深圳七天公司签订的《房屋租赁合同》及《物业使用（装修）协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。经出租人津菜城公司同意，承租人深圳七天公司的合同权利义务转移至其全资子公司天津七天公司，并承担连带责任。此时，天津七天公司成为合同关系主体，并就其分支机构黄河道分店的行为承担责任。《房屋租赁合同》约定，承租人应于每月10日前向出租人交纳水、电等能源费用，因承租人拖欠两个月以上能源费用的，出租人可以行使单方解除权。故每月10日前交纳能源费为承租人的合同义务。承租人在约定时间未交纳能源费，违反了合同义务。因此，上诉人深圳七天公司、天津七天公司、黄河道分店未按照合同约定的时间交纳水电费已构成违约，违约责任由上诉人深圳七天公司及天津七天公司承担。上诉人津菜城公司得行使单方解除权。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人津菜城公司主张依合同约定计算违约金人民币2929143.1元，显属过高，一审法院酌情予以调整并无不当。故关于上诉人津菜城公司要求调整违约金数额的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人津菜城公司提出的租赁物业内全部财产归其所有，鉴于其两审均未提出明确具体的财产范围及价值，对其该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点二，双方租赁合同是否已经解除。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
本案中，《房屋租赁合同》约定承租人拖欠租金累计达两个月或拖欠水电费达两个月的，津菜城公司可单方解除合同。上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店累计拖欠水电费超过两个月，津菜城公司向其发出解除合同通知书。上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店在接到解除合同通知书后，未在合理期限内通过诉讼或者仲裁方式提出异议，应视为双方合同已经解除。故关于其要求驳回津菜城公司全部诉讼请求、双方继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人深圳七天公司、天津七天公司、黄河道分店主张一审法院违反法定程序，但其未提交充分证据予以证实，一审法院不存在认定基本事实不清或者严重违反法定程序的情形，故关于上诉人深圳七天公司、天津七天公司及黄河道分店请求发回重审的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34413元，由上诉人泰达津菜城（天津）美食有限公司负担30233元，由上诉人七天酒店（深圳）有限公司、天津七天酒店管理有限公司负担4180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
代理审判员 于 浩
代理审判员 张玉洁
二〇一五年二月十三日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……