中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第39209号
原告（反诉被告）薛吉明。
委托代理人王子鹏，上海元竹律师事务所律师。
被告（反诉原告）BENJAMINSHEN。
委托代理人姚兟，北京市大成律师事务所上海分所律师。
原告薛吉明诉被告BENJAMINSHEN房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月26日立案受理。诉讼中，被告BENJAMINSHEN提起反诉，本院先适用简易程序，于2013年1月21日公开开庭进行了合并审理。后本案依法转入普通程序，于2013年12月16日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）薛吉明及其委托代理人王子鹏、被告（反诉原告）BENJAMINSHEN的委托代理人姚兟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）薛吉明诉称，2012年3月9日，薛吉明与BENJAMINSHEN签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定薛吉明将上海市浦东新区XX室房屋租赁给BENJAMINSHEN，租赁期自2012年4月1日至2015年4月1日，月租金人民币（以下币种同）15，000元，每月30日之前支付下个月租金。同年3月15日，薛吉明交付了房屋，BENJAMINSHEN自行调换了门锁。但被告仅支付过三次租金，虽经薛吉明多次催讨均未果。同年4月，涉案房屋所在物业公司通知薛吉明，称BENJAMINSHEN进行违章搭建并无视小区物业、居委会及相关执法部门通知。同年7月，薛吉明派人对涉案房屋进行检查，发现BENJAMINSHEN不仅在房屋外面三处花园进行违反合同的违法搭建，破坏花园绿化及房屋外墙，而且擅自改变房屋内部结构并进行装潢改造，损毁内部精装修。故薛吉明诉至法院，要求判令：1、双方签订的租赁合同于2012年11月26日解除；2、BENJAMINSHEN每月按照15，000元的标准支付2012年5月1日至2012年7月31日及2012年9月1日至2012年11月26日期间租金（扣除已付的8月份租金），并按照上述标准支付2012年11月27日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3、BENJAMINSHEN按日租金的百分之一支付2012年5月1日至2012年11月26日期间的逾期支付租金的违约金；4、BENJAMINSHEN赔偿房屋毁损部分价值30万元；5、BENJAMINSHEN支付解除合同违约金3万元；6、BENJAMINSHEN支付水、电、煤气、通讯等费用；7、BENJAMINSHEN搬出、腾空并返还房屋；8、BENJAMINSHEN承担诉讼费及鉴定费。
被告（反诉原告）BENJAMINSHEN辩称，BENJAMINSHEN实际支付了四个月租金，其中一个月租金是用热水器费用及室内装修款冲抵的。租金是每个月30日支付当月租金，而非下个月租金。BENJAMINSHEN并未毁损涉案房屋，反而为房屋增添了价值，且装修也得到了薛吉明同意，即使有毁损也是得到了薛吉明认可。BENJAMINSHEN不同意支付违约金，其没有违约行为。BENJAMINSHEN未使用房屋期间产生的水、电费用，应由薛吉明自担。薛吉明于2012年7月向物业公司发送书面禁令，禁止BENJAMINSHEN及其下属进入并使用房屋，故BENJAMINSHEN不再支付2012年8月份的租金。薛吉明发送禁令的行为已属提前收回房屋，BENJAMINSHEN多次与薛吉明联系均未果，导致其自2012年7月10日起无法进入涉案房屋。故BENJAMINSHEN提出反诉，要求判令：1、解除双方租赁合同；2、薛吉明支付违约金20万元；3、诉讼费由薛吉明承担。
针对反诉部分，原告（反诉被告）薛吉明辩称，同意解除合同。BENJAMINSHEN违约导致双方租赁合同无法履行，故BENJAMINSHEN应承担违约责任。
经审理查明，2012年3月9日，沈志华受薛吉明委托，与BENJAMINSHEN签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方（薛吉明）出租给乙方（BENJAMINSHEN）的房屋坐落在上海市浦东新区XX室，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为住宅（私人工作室）使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2012年3月15日之前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年4月1日至2015年4月1日。月租金为15，000元，乙方应于每月30号前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在退租后三日内无息退还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带、停车费用由乙方承担。除本合同附件（三）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；……（六）乙方逾期不支付租金累计超过10日的；（七）乙方逾期不支付水电费、通讯费、停车等费用累计超过一个月的。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。补充条款约定：乙方如超过10日不支付租金，则视为乙方自动退租，甲方有权单方面解除合同，押金不予退还，甲方有重新进入的权利。甲方同意乙方在东面花园内搭建阳光房及北面搭建花园围栏，待租赁期满后，乙方同意将阳光房及围栏留下，由甲方自行处理。甲方同意乙方在1楼设立私人工作室办公使用，2楼及3楼只可居住使用。合同附件三约定：楼梯及二楼以上各房间为实木地板，禁止穿室外鞋在此间活动。租期结束时应保持地板完好，如有损坏，由乙方负责维修或赔偿。乙方的室内工作室和室外安装的阳光房，不能损坏地砖和室外墙面、地台、栏杆、树木等，如有损坏，由乙方负责修复或赔偿。合同签订后，薛吉明将房屋交付BENJAMINSHEN使用，BENJAMINSHEN拆除了房屋的地板、窗帘、灯具等部分物品，对厨房、客房、楼梯间、二层卧室、三层客房、花园等部位进行了重新装修。
2012年3月26日，上海东湖物业管理公司及上海市浦东新区张江镇碧波路居民委员会共同向薛吉明发送一份违规行为整改通知书，称其房屋装饰装修过程中在北侧花园搭建阳光房的行为违反了《上海市住宅物业管理规定》第五十条，要求立即停止上述违规行为。
2012年9月30日，薛吉明发函BENJAMINSHEN，称BENJAMINSHEN欠付租金，且违反合同约定进行违章搭建，要求其收函5日内配合薛吉明进房检查并支付拖欠租金等。
2012年10月30日，BENJAMINSHEN委托代理人姚兟致电XXXXXXXXXXX，对方称其是上海东湖物业管理公司的丁文平经理，薛吉明曾于2012年7月初发给物业公司一个禁止令，直到通话时还未解除过禁令。
2013年12月18日本案审理中，薛吉明、BENJAMINSHEN办理了房屋交接手续，将房屋返还了薛吉明。
2014年4月17日本案审理中，承办人与BENJAMINSHEN及其委托代理人姚兟、薛吉明委托代理人王子鹏至涉案房屋现场查看，经双方一致确认目前房屋内仍有BENJAMINSHEN的两台大金空调未搬走，现场还有一件玉石雕塑（雕塑上竹子部分破损）。
另查明，2012年9月电费为274.32元，2012年10月电费为138.95元。
经薛吉明、BENJAMINSHEN一致确认，BENJAMINSHEN分别于2012年3月9日、4月28日、7月3日每次支付薛吉明租金15，000元，支付薛吉明押金3万元。
审理中，经薛吉明申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托了上海中世建设咨询有限公司对涉案房屋室内室外装修毁损部分的修复费用进行司法鉴定。2013年10月30日，该单位出具一份鉴定意见书，载明：拆除工程总造价为10，887元，其中一层门厅拆除工程1，815元，北侧花园拆除工程586元，一层客房拆除工程87元，一层厨房拆除工程196元，楼梯间拆除工程809元，二层卧室拆除工程528元，阁楼拆除工程194元，南侧花园拆除工程1，048元，东侧花园拆除工程2，976元，安装拆除工程1，615元；争议项目工程，即整体恢复工程总造价为100，984元，其中一层门厅恢复工程32，021元，北侧花园恢复工程3，633元，一层客房恢复工程262元，一层厨房恢复工程1，103元，楼梯间恢复工程10，104元，二层卧室恢复工程11，126元，三层客房恢复工程3，614元，阁楼恢复工程8，920元，南侧花园恢复工程1，172元，东侧花园恢复工程7，119元，安装恢复工程18，898元。鉴定费用9，000元，由薛吉明预缴。对于该鉴定意见，薛吉明表示对拆除费用无异议。对争议项目工程产生的费用，BENJAMINSHEN应予承担。涉案房屋是薛吉明在九几年购买的二手房，装修也是九几年的，当时房东说花费了60万左右。BENJAMINSHEN装修时损坏了部分草坪、十年的枣树以及葡萄藤等，薛吉明对绿化有一定的感情，希望法院处理时考虑到这个因素。薛吉明不同意BENJAMINSHEN自行拆除，要求其直接支付拆除及修复费用。BENJAMINSHEN表示对拆除工程无异议，但若法院判决其违约，其可以自行拆除，不需要额外承担费用。就争议项目工程，现场是看不到所谓的原状，薛吉明也未能提供图纸或照片，仅凭口述的鉴定是不符合鉴定要求的，且鉴定争议项目工程未考虑到折旧。鉴定单位表示争议项目工程就是恢复到原状所需要的费用，其是根据薛吉明口述的原状来鉴定恢复费用的，修复工程是按照一般中等装修鉴定的，修复费用鉴定不存在折旧，该部分BENJAMINSHEN不予认可。室外只有茶花树，看不到草坪，只能看到一些枯的树根。
BENJAMINSHEN表示自2012年7月10日就无法进入房屋，但房屋钥匙一直在自己手上。玉石雕塑是自己的，上面竹子是薛吉明损坏的。薛吉明表示玉石雕塑不是自己的，是谁的不清楚，上次房屋交接时是BENJAMINSHEN找人搬的，怎么搬的自己也不清楚，上次交接好之后其就没有进来过，不清楚雕塑是否损坏，这也和自己没有关系。
以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、整改通知书、函、公证书、电费单据及薛吉明、BENJAMINSHEN庭审陈述等在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容合法有效，薛吉明、BENJAMINSHEN均应恪守约定、按约履行。合同仅约定BENJAMINSHEN可在1楼设私人工作室及在东面花园内搭建阳光房及北面搭建花园围栏，除此之外的房屋装修及附属设施增设需征得薛吉明同意，现BENJAMINSHEN的装修范围明显超出了合同约定，对此其也未能提供薛吉明同意的证据，故BENJAMINSHEN超出合同约定的装修行为应属违约行为。BENJAMINSHEN在违约装修的情况下，经薛吉明通知仍未整改，且逾期支付2012年6月1日之后的租金，时间显已超过10天，薛吉明依约要求解除双方之间租赁合同，具有合同与法律依据。BENJAMINSHEN辩称用卫生间修缮费用及热水器费用抵扣了一个月租金，对此薛吉明不予认可，BENJAMINSHEN既未提供卫生间发生修缮费用的相关证据，提供的热水器费用发票及收据与一个月租金也相差较大，也未提供上述费用抵扣一个月租金的证据，故本院不予采信该项辩称。现双方已办理了房屋交接手续，BENJAMINSHEN无需另行返还房屋，但薛吉明应将房屋内两台大金空调及一件玉石雕塑返还BENJAMINSHEN。至于BENJAMINSHEN称玉石雕塑上的竹子是薛吉明弄坏的，对此薛吉明予以否认，其也未提供相应证据，故本院不予采信。BENJAMINSHEN提供的公证书中涉案房屋所在物业公司人员明确表示薛吉明曾于2012年7月初向物业公司发送过禁止令，薛吉明对此真实性不持异议，本院采信薛吉明于2012年7月初向物业公司发送禁止令的说法。2012年7月10日BENJAMINSHEN自述不能进入房屋前，应按约支付租金。就2012年7月10日之后至双方交接房屋之日的租金与使用费，本院认为，BENJAMINSHEN在违约装修的情况下，又逾期支付租金导致合同解除，明显存在过错，虽BENJAMINSHEN辩称其2012年7月10日之后就无法进入房屋，但从2012年9月、10月发生的电费来看，涉案房屋仍处于使用状态，考虑到薛吉明在未通知BENJAMINSHEN解除合同的情况下，单方向物业公司发出禁止令，客观上对BENJAMINSHEN正常进入并使用房屋造成了一定影响，行为有失妥当，故本院综合双方过错程度酌定BENJAMINSHEN按租金标准的70%支付上述期间的租金与使用费。BENJAMINSHEN逾期支付租金，应依约承担相应的违约责任，薛吉明要求BENJAMINSHEN按日租金的百分之一支付逾期支付租金的违约金，具有合同与法律依据，但起算日期应系BENJAMINSHEN开始欠租之日即2012年6月1日。合同约定，超出薛吉明书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，薛吉明可以要求恢复房屋原状。BENJAMINSHEN未经薛吉明同意，擅自超出合同约定范围进行装修，现薛吉明要求BENJAMINSHEN承担违约装修部分的拆除及恢复费用，具有法律依据。薛吉明同意BENJAMINSHEN在东面花园内搭建阳光房及北面搭建花园围栏，故该部分的拆除及恢复费用应予扣除。考虑到涉案房屋原装修时间已近二十年，装修的价值已不高，且薛吉明还同意BENJAMINSHEN在1楼设立私人工作室办公使用，BENJAMINSHEN在交接房屋时已拆除玻璃、组合柜、灯具等部分物品，故本院依据鉴定报告并综合本案实际情况酌情确定BENJAMINSHEN的赔偿数额。BENJAMINSHEN系导致合同解除的违约方，应依约承担合同解除的违约责任，薛吉明要求用押金3万元直接抵作合同解除的违约金予以没收，并无不当。就2012年9月、10月发生的电费，BENJAMINSHEN应支付薛吉明。至于薛吉明主张的水费、煤气费、通讯费等费用，因其未能提供相应依据，故本院在本案中不予处理。BENJAMINSHEN要求薛吉明承担违约金20万元，不具有合同与法律依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）薛吉明与被告（反诉原告）BENJAMINSHEN于2012年3月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、原告（反诉被告）薛吉明应于本判决生效之日起十日内将大金空调两台、玉石雕塑一件返还被告（反诉原告）BENJAMINSHEN；
三、被告（反诉原告）BENJAMINSHEN应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛吉明自2012年7月1日至2013年12月18日期间的租金与使用费186，047元；
四、被告（反诉原告）BENJAMINSHEN应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛吉明自2012年6月1日至2012年11月26日逾期付款违约金882元；
五、被告（反诉原告）BENJAMINSHEN支付原告（反诉被告）薛吉明合同解除违约金3万元（用押金3万元直接抵扣，BENJAMINSHEN无需另外支付）；
六、被告（反诉原告）BENJAMINSHEN应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛吉明装修拆除及恢复费用2万元；
七、被告（反诉原告）BENJAMINSHEN应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛吉明电费413.27元；
八、驳回被告（反诉原告）BENJAMINSHEN要求原告（反诉被告）薛吉明支付违约金20万元的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，639元，反诉案件受理费（已减半收取）2，150元，鉴定费9，000元，共计18，789元，由原告（反诉被告）薛吉明负担7，279元，被告（反诉原告）BENJAMINSHEN负担11，510元。
如不服本判决，原告（反诉被告）薛吉明可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）BENJAMINSHEN可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 马顺山
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 朱晓骅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。