上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1727号
上诉人（原审被告）刘根林。
被上诉人（原审原告）上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司。
委托代理人吴小泉，男，上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司工作。
委托代理人张世民，男，上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司工作。
上诉人刘根林因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭于2014年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人刘根林，被上诉人上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司（以下简称捷强公司）的委托代理人吴小泉、张世民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年11月21日，捷强公司（甲方）与刘根林（乙方）签订《租赁意向书》，约定甲方将系争房屋租给乙方开设餐饮事宜订立意向书；用途为餐饮；租金为人民币（下同）20万元每年；押金：相当于二个月租金（签订正式房屋租赁协议时支付）；付款方式为三月一付，先付后用；租期从2012年11月21日至2014年12月20日；甲方不提供相关房产证明，乙方负责办理相关手续；待乙方确定可办理餐饮相关执照，再签订租赁合同（最迟不超过2013年3月20日），如果在限期内不能办理餐饮执照，乙方必须改变经营业态或将该物业归还甲方；乙方与甲方签订本意向书的同时，乙方向甲方交付定金5万元，待正式房屋租赁合同签订后，该定金用于冲抵乙方应付的租金及押金，如乙方未能与甲方就该标的签订租赁协议，则乙方同意所缴纳的保证金5万元归甲方所有。
2012年11月21日至2013年3月18日期间，刘根林一直经营餐饮，但未能办理餐饮执照。2013年3月19日，捷强公司发函告知刘根林，如在限期内（最迟不超过2013年3月20日）不能办理餐饮执照，乙方必须改变经营业态或将该物业归还甲方。2013年4月份，刘根林将餐饮店改为棋牌室，刘根林自称用的是原来的装修，未办理营业执照。2013年5月21日，捷强公司发函给刘根林称，刘根林将餐饮业态擅自变更为棋牌室，受到公安查处，要求收回系争房屋。5月23日，刘根林发函给捷强公司要求签订正式的租赁合同。2013年6月，刘根林在系争房屋重新经营餐饮使用至今。
2013年9月，捷强公司起诉至原审法院，要求判令：1、刘根林立即返还捷强公司系争房屋；2、刘根林支付房屋使用费（从2012年11月21日起计算至刘根林返还捷强公司系争房屋之日止，标准为每年20万），并结清刘根林占用房屋期间的电费11，527.80元（从2013年5月21日起计算至2013年10月21日止）3、刘根林支付的5万元保证金作为违约金归捷强公司所有；4、诉讼费用由刘根林承担。审理中，捷强公司撤回了第3项诉讼请求，愿意将保证金退还刘根林。捷强公司自愿免除刘根林三个月（2012年11月21日至2013年2月20日）的使用费作为刘根林的装修补偿，该三个月的使用费不再向刘根林主张。
原审审理中，捷强公司、刘根林均认可双方没有建立事实租赁关系，捷强公司没有收取过房租，刘根林仅缴纳过5万元的保证金。捷强公司、刘根林均表示如果法院确认租赁关系终止，除诉请外没有其他事项要求法院处理。
刘根林自称于2008年装修系争房屋花费50到60万元；2012年5、6月份，重新装修花费20万元左右；2013年6月19日左右装修花费20万元左右。捷强公司表示2008年、2012年刘根林装修，与捷强公司无关；2013年5月捷强公司通知不同意租赁给刘根林后，6月份刘根林重新装修经营餐饮，责任在刘根林。
原审第二次开庭审理中，刘根林称系争房屋卫生间漏水通知捷强公司修理，捷强公司以双方之间有诉讼为由不同意修理。捷强公司称从未收到过刘根林要求修理的请求。
原审另查明，2012年之前，捷强公司曾将系争房屋出租给上海茂菊口腔门诊公司使用。刘根林与上海茂菊口腔门诊公司签订承包协议，使用系争房屋经营餐饮。刘根林自称签订承包协议是为了规避系争房屋不得擅自转租的约定。2012年，捷强公司打算直接将系争房屋租赁给刘根林，双方于2012年11月21日签订《租赁意向书》。
原审再查明，系争房屋的门牌号码调整过，《租赁意向书》中的上海市浦东新区德平路100弄96号部分商铺即刘根林现在使用的系争房屋（上海市浦东新区德平路98号部分房屋）。捷强公司、刘根林确认系争房屋的两边现在分别为捷强烟草专卖连锁店和一家房产中介公司。
原审认为，捷强公司、刘根林签订的《租赁意向书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。刘根林未能按照《租赁意向书》的约定在2013年3月20日前办理餐饮经营相关执照，仍经营餐饮，经捷强公司发函催告后，刘根林虽曾于2013年4月份将经营餐饮改为经营棋牌室，但在未办理经营证照的情况下又于2013年6月重新经营餐饮，再次违反约定。因此法院认为捷强公司不与刘根林签订正式租赁合同，捷强公司没有过错，捷强公司要求刘根林退还系争房屋，符合约定，于法有据。刘根林关于2013年4月捷强公司的工作人员韩经理同意刘根林改变业态经营以及2013年6月以后出于无奈重新经营餐饮的辩解，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。刘根林要求捷强公司赔偿100万元，于法无据，法院不予支持。刘根林称系争房屋卫生间漏水但未能提供报修的证据，捷强公司也否认刘根林有过报修，刘根林的此项主张法院难以采纳。虽然双方未签订正式租赁合同，刘根林占有系争房屋期间的使用费仍应支付。捷强公司自愿免除刘根林2012年11月21日至2013年2月20日的使用费作为装修补偿，于法不悖，予以准许。捷强公司要求刘根林支付2013年2月21日至刘根林返还系争房屋之日的使用费，参照合同租金为计算标准，法院予以支持。刘根林欠付的2013年5月21日起至2013年10月21日止的电费11，527.80元，刘根林应当支付。捷强公司自愿退还保证金5万元，法院予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一四年一月二十八日作出判决：一、刘根林应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区德平路98号内所租赁的房屋返还上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司；二、刘根林应于判决生效之日起三十日内支付上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司自2013年2月21日起至刘根林返还上海市浦东新区德平路98号内所租赁房屋之日止的使用费（标准为每年20万元）；三、刘根林应于判决生效之日起十日内支付上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司欠付的2013年5月21日起至2013年10月21日止的电费11，527.80元；四、上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司应于判决生效之日起三十日内返还刘根林保证金5万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，235元，由刘根林负担。
原审判决后，刘根林不服，上诉于本院，诉称：原审认定上诉人与被上诉人未建立事实租赁关系不当，上诉人改变业态开棋牌室并受到公安查处没有事实证明，与承包经营合同规避房屋转租与客观事实不符。上诉人未办好营业执照系因被上诉人不作为。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人捷强公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《租赁意向书》系双方的真实意思表示，且于法无悖。但该协议已明确为租赁意向而非正式的租赁合同，且约定上诉人应当在2013年3月20日前办理餐饮经营相关执照，如不能办理则上诉人必须改变经营业态或将房屋归还被上诉人。现上诉人未能办理餐饮营业执照，而双方又未能就业态改变达成一致，由此，被上诉人捷强公司请求返还系争房屋，并主张相应的占有使用费，于法有据，原审对其诉请予以支持，并无不当。上诉人认为双方已经建立事实上的租赁关系，但其实际并不交付租金，故该主张缺乏事实依据，本院不予采信。至于上诉人另提出要求被上诉人赔偿100万元，因其原审中并未就此提起反诉，故对该节本案不作处理。综上所述，上诉人刘根林的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，235元，由上诉人刘根林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年七月十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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