辽�省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终788号
上诉人（原审被告）：丹东锦江房屋实业有限公司，住所地丹东市振安区经山街143-1-2号。
法定代表人：高玉柱，总经理。
委托诉讼代理人：宋积慧，辽宁兴达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王凤杰，女，1970年2月6日出生，住宽甸满族自治县。
委托诉讼代理人：ＸＸ（王凤杰丈夫），住址同王凤杰。
委托诉讼代理人：张莉，辽宁万鹏律师事务所律师。
上诉人丹东锦江房屋实业有限公司因与被上诉人王凤杰房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振安区人民法院（2015）振安民一初字第00158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丹东锦江�屋实业有限公司的委托诉讼代理人宋积慧，被上诉人王凤杰的委托诉讼代理人ＸＸ、张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丹东锦江房屋实业有限公司上诉请求：1.撤销（2015）振安民一初字第00158号民事判决；2.改判驳回王凤杰的原审上诉请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.2013年9月15日，上诉人与被上诉人订立的是订购合同，该合同的性质是预约合同，因为涉案房屋设立了抵押，双方无法订立正式的商品房买卖合同，双方签订合同目的是为将来具备订立正式的商品房买卖条件时所作的约定，该合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。2.2013年9月10日，在上诉人与被上诉人签订订购合同前，上诉人就明确将涉案房屋暂时抵押给银行、暂时无法订立正式的商品房买卖合同，如要购买只能先订立订（预）购合同，待房屋具备交付条件时才能签订正式买卖合同等相关情况告知了被上诉人。因涉案房屋坐落位置、朝向、房间设计布局条件非常好，被上诉人当日决定订购并且交付了订金，后于2013年9月15日交付订金，订立书面的订购合同。上诉人为被上诉人开具了收款凭据，收据的使用范围规定为：非经济性往来，而且合同的名称明确约定为订购合同。关于涉案房屋的抵押情况，包括被上诉人在内的社会公众都是可以通过丹东房地产交易网查询得知，上诉人没有故意欺诈的行为，也根本没有能达到欺诈目的的可能性。3.涉案房屋已经可以交付，已具备订立正式商品房买卖合同的条件，可以履行。
王凤杰辩称,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，原判认定事实客观，适用法律适当，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
王凤杰向一审法院起诉请求：一、立即解除原、被告于2013年9月15日签订的商品房订购合同；二、被告立即返还原告已交付的购房款493877元及利息（以493877元为基数自2014年1月1日起至法院确定返还房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、赔偿原告493877元。
一审法院认定事实：原告于2013年9月10日、9月15日分两次向被告交付购房款493877元。2013年9月15日，原、被告签订了商品房订购合同，约定原告购买被告开发的锦江绿云嘉园小区11号楼3单元807号房屋，面积108.64平方米，房款493877元一次性付清，被告于2013年12月31日前交付房屋，但到期后被告未能交付房屋。被告在双方签订订购合同前为涉案房屋办理了在建工程抵押权登记，在原审法庭辩论终结前该房屋状态仍为在建工程抵押而用户无法购买。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，而本案原、被告签订的商品房订购合同中约定了商品房房款金额、交房时间等基本情况，被告业已收取原告全部购房款，已具备该办法规定的商品房买卖合同的主要内容，该房屋订购合同应视为商品房买卖合同。原、被告签订商品房订购合同时，被告隐瞒涉案房屋已经办理抵押登记的事实，至约定的房屋交付之日及在本院限定期限内均未撤销抵押登记，造成原告的合同目的无法实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，双方合同解除条件业已成立，故对原告要求解除合同的请求，予以支持。双方合同解除后，被告理应返还购房款并承担占用该款项期间产生的利息。关于返还购房款的计息时间问题，原告主张从被告应交付房屋的次日即2014年1月1日起算，请求合理，予以照准。
关于原告要求被告赔偿一倍房款的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，被告在双方签订房屋订购合同前，就已经办理了涉案房屋的在建工程抵押权登记，其虽主张在签订涉案房屋订购合同时，已将抵押情况告知原告，但未向法院提供证据证明其主张，其行为构成“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之行为，故对原告要求被告赔偿损失的�求予以支持，但该司法解释规定买受人可以要求出卖人承担不超过房款一倍的赔偿责任，现原告要求被告承担房款一倍的赔偿，要求过高，一审法院酌定赔偿300000元为宜。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告王凤杰与被告丹东锦江房屋实业有限公司于2013年9月15日签订的商品房订购合同；二、被告丹东锦江房屋实业有限公司于本判决生效后10日内返还原告王凤杰已付购房款493877元，并以493877元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至本判决确定的给付之日止；三、被告丹东锦江房屋实业有限公司赔偿原告王凤杰300000元。如被告丹东锦江房屋实业有限公司未按本院判决确定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13678元，由被告丹东锦江房屋实业有限公司承担。
二审中，丹东锦江房屋实业有限公司提供证据：债权抵顶登记材料。证明涉案房屋在一审判决前就已经注销抵押，没有权利限制，能够向被上诉人交付房屋。房号为水源路101号807。
王凤杰的质证意见是，该证据只是注销登记申请书，是上诉人单方行为，在房屋坐落中并没有双方所约定由被上诉人购买的绿云嘉园小区11号楼3单元807号，而申请记载中是东泰路及水源路，与被上诉人购买的房屋没有任何关系。无法证明上诉人要证明的问题。
综合当事人的陈述和举证、质证意见，本院认证意见如下：上诉人提供的证据�注销登记申请书，不能证明涉案房屋已经撤销抵押登记的事实，故该证据，本院不予采纳。
本院对于当事人在一审庭审中提供的证据的认证意见同一审法院的认证意见一致。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，关于丹东锦江房屋实业有限公司与王凤杰之间是否存在商品房买卖合同关系问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。经一审法院重审查明，王凤杰与丹东锦江房屋实业有限公司签订的商品房订购合同基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且丹东锦江房屋实业有限公司已按约定向王凤杰收取了全额购房款。据此，一审法院经审理认为丹东�江房屋实业有限公司与王凤杰签订的商品房订购合同为商品房买卖合同，于法有据。丹东锦江房屋实业有限公司认为其与王凤杰签订的商品房订购合同并非商品房买卖合同的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。丹东锦江房屋实业有限公司自认在签订涉案订购合同前，其就已经办理了涉案房屋的在建工程抵押权登记，虽其主张在签订涉案订购合同时已将抵押情况告知王凤杰，但丹东锦江房屋实业有限公司并未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，丹东锦江房屋实业有限公司主张在签订涉案时将抵押情况告知王凤杰一节，无事实依据，本院不予支持。涉案房屋在一审法庭辩论终结前处于在建工程抵押而用户无法购买，造成王凤杰合同目的无法实现，且在二审期间，丹东锦江房屋实业有限公司仍未提供充分证据证明涉案房屋已注销抵押登记的事实，故丹东�江房屋实业有限公司认为涉案房屋可以交付，无法律依据，本院不予支持
综上所述，丹东锦江房屋实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13678元，由丹东锦江房屋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
审 判 员 李存林
代理审判员 王 蕾
二〇一七年六月二十日
书 记 员 王晓宇