文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0407民初100号原告湖南衡房房地产经营集团股份公司。法定代表人黄某某，该公司董事长。委托代理人陈锦荣，衡阳市渠成法律服务所法律服务工作者。委托代理人王某某，湖南衡房房地产经营集团股份公司员工。被告陆某某。委托代理人崔某某，系被告陆某某之妻。原告湖南衡房房地产经营集团股份公司（以下简称衡房集团）为与被告陆某某房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙捷担任审判长，人民陪审员曹姣、赵为民参加的合议庭于2016年6月13日公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告衡房集团委托代理人陈锦荣，被告陆某某及其委托代理人崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡房集团诉称：被告从2002年1月至今租赁居住衡阳市石鼓区演武路7栋204房（面积为60.13平方米）,该房系原告管理的国有公房。因湘江公路大桥留守处宣布解散，其遗留房产全部移交给市房产局（现更名为市住房和城乡建设局），2001年9月4日，原告依《关于原湘江公路大桥遗留房产处置有关事项的通知》及《衡阳市人民政府常委会议纪要》精神，受市政府相关部门委托，对被告居住至今的现有公房进行经营管理及租金收取，但被告在租居期间未按期向原告交纳租金，原告曾多次向被告催交，但被告拒不履行，为维护国有资产不受侵害及原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决被告即向原告偿还所欠房屋租赁款10752元及逾期利息（自2002年1月1日按银行同期贷款利率计算至本案一审判决时止），并承担本案诉讼费用。原告衡房集团为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、营业执照；2、组织机构代码证；证据1、2证明原告身份合法；3、户籍登记，证明被告身份合法；4、衡阳市人民政府常务会议纪要；5、衡房管[2001]103号文件；证据4、5证明：①涉案房屋属直管公房。②原、被告形成房屋租赁关系；6、函，证明原告是涉案诉讼适格主体；7、衡价服[2012]133号文件；8、衡房管[2012]58号文件；证据7、8证明涉案房屋租金计算依据；9、衡阳晚报，证明原告对涉案房屋租金收取标准履行了告知义务；10、直管公房欠租情况登记表，证明被告所拖欠的房屋租金额；11、衡阳市人民政府衡证发[1996]97号文件，证明2012年8月1日之前按衡阳市公有住房租金标准收取租金；12、衡湘大桥指挥部自管公房清册表，证明涉案房屋移交原告管理依据。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1-12真实性无异议。本院认为：原告提供的证据1至12除证据10以外来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可作为认定案件事实的依据，本院予以采信。证据10系原告单方制作，不具有客观性，本院不予采信。被告陆某某辩称：一、涉诉房屋是历史遗留问题，以前是被告父亲在住，现在是被告在居住，被告一直以为该房是私房；二、被告及被告父亲均没有与原告签订任何协议，原告的诉请没有事实依据。被告陆某某未提供证据。本院根据采信的证据，经审理查明以下事实：1996年8月29日，衡阳市人民政府下发《衡阳市1996年度深化住房制度改革的实施方案》的通知，该方案规定对直管公房砖混三等二层租金每月按1.2元收取。2001年7月4日，衡阳市人民政府2001年第11次常务会议决定湘江公路大桥留守处解散，湘江公路大桥指挥部房产全部移交给市房地局或由市房地局一次性出资收购。后湘江公路大桥留守处将湘江公路大桥指挥部所有的包括租赁给被告父亲陆魁顺在内的位于衡阳市演武路7栋204房在内的数十套住宅移交给衡阳市房地产管理局。移交表记载衡阳市演武路7栋204房房屋面积为60.13平方米，月租为64.4元,至1998年12月止，被告父亲陆魁顺共欠房租3519.6元。2001年9月4日，衡阳市房地产管理局下发103号文件，通知衡阳市房地产经营集团总公司按现行公有住房标准与住户重新签订租赁合同,加大对房屋租金收缴力度。同时对愿意购买的住户，在2001年12月31日之前按砖混二等每平方米400元成本价及其优惠政策出售，超出该期限，一律按购房当年有关房改政策。2012年8月1日，衡阳市物价局下发133号文件，通知衡阳市房地产管理局，从2012年8月1日起，将直管公房租金标准计收单位由按每平方米使用面积收取改按每平方米建筑面积收取，租金标准为每平方米建筑面积2.3元。同年8月8日，衡阳市房地产管理局下发58号文件，通知原告从8月1日起，对直管公房租金每月按平均每平方米建筑面积2.3元收取，其中砖混三级二层按2.3元收取。同年8月28日，衡阳晚报报道了从8月起市直管公房月租金上调至每平方米2.3元的新闻报道。2016年1月19日，衡阳市住房和城乡建设局函复本院，内容为：其为本市直管公房管理的行政主管部门，衡阳市房产管理局撤销并入衡阳市住房和城乡建设局，原衡阳市房产管理局委托湖南衡房房地产经营集团股份公司经营和管理的国有直管公房的权限没有变。2001年原衡阳市湘江公路大桥建设指挥部留守处撤销后移交给该公司经营管理的71套住宅房属国有直管公房，亦属该公司经营管理。被告自述其父亲陆魁顺去世大约有10年之久,其于2008年底才搬进诉讼房屋居住。因被告及其父亲没有支付所欠房租，原告为此诉至本院。另查明衡阳市房地产经营集团总公司因改制变更为湖南衡房房地产经营集团股份公司。本案焦点是原、被告之间是否存在租赁关系。本院认为：原衡阳市湘江公路大桥建设指挥部撤销后将其经营管理的71套国有直管公房移交给原告，原告作为经营和管理的国有直管公房经营管理者，虽未与被告父亲签订书面租赁合同，但双方已形成事实上的不定期租赁关系。被告父亲死亡后，被告作为继承人只在继承遗产范围内对其父亲生前所负债务承担清偿责任，因原告未举证证明被告继承其父亲遗产的相关证据，原告应承担举证不能的责任，故原告请求被告承担被告居住前的房屋租金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告在2008年底开始居住演武路7栋204房，因未与原告签订书面租赁合同，从被告居住之日起，双方就形成不定期租赁关系，交纳租金是承租人最基本义务，但被告以自己的行为不履行交租义务，违背了诚信原则，是违约行为，原告作为守约方，要求被告继续履行支付租金的义务，符合法律规定，本院予以支持。对于租金从2009年1月起算至2015年12月31日止被告应交租金为8439.46元（64.4元/月×43个月＋60.13㎡×2.3元/㎡×41个月），超出部分不予支持。对于原告主张的逾期利息,因没有证据证明原告履行了催交义务,且原、被告双方又未约定，故其主张本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陆某某在本判决生效后10日给付原告湖南衡房房地产经营集团股份公司2009年至2015年期间的房屋租金共8439.46元；二、驳回原告湖南衡房房地产经营集团股份公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陆某某负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 龙 捷人民陪审员 曹 姣人民陪审员 赵为民二〇一六年六月六日书 记 员 周 奕校对责任人：龙捷打印责任人：周奕附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。