广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终270号
上诉人（原审被告）：王瑞凌，男,1954年1月22日出生，汉族，住广东省英德市英城。
委托代理人：彭金才，广东英都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾雪梅，女，1968年1月31日出生，汉族，住广东省英德市英城。
委托代理人：刘彬，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。
原审被告：朱玉全，男,1968年4月24日出生，汉族，住广�省英德市英城。
原审被告：吴志平，男,1964年5月8日出生，汉族，住广东省英德市英城。
上诉人王瑞凌因与被上诉人曾雪梅、原审被告朱玉全、吴志平民间借贷纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初2662号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人王瑞凌委托代理人彭金才，被上诉人曾雪梅、委托代理人刘虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人王瑞凌上诉请求：1、撤销广东省英德市人民法院作出的（2016）粤1881民初2662号民事判决。2、改判上诉人偿还被上诉人借款本金105600元及其利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至付清本金之日止）。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提交的《借款合同》中，虽约定上诉人向被上诉人借款350000元，但与涉案借款350000元无关。本案涉案借款的借款时间与转账银行均与《借款合同》约定的借款时间和转账银行不同，且该《借款合同》双方尚未履行，同时根据《英德市房地产抵押权登记申请书》反映，抵押登记是在2014年9月24日，借款时间是2014年9月25日，足以证明《借款合同》约定借款350000元与涉案借款350000元是无关联的。二、根据被上诉人在一审中提交的《银行卡取款业务回单》、《转账交易单》可证实，涉案借款是属于借款期内无约定利息及逾期计付逾期利息的借款，一审法院以《借款合同》有约定利息为由，判令上诉人从2014年11月2日起按分段计付利息，缺乏事实和法律依据。三、上诉人分别于2014年9月25日、2014年10月7日向被上诉人共借款350000元后，以自己名下银行账户及子女名下银行账户共转账偿付被上诉人借款244400元，实际仍欠被�诉人借款本金105600元。上述还款244400元，全部属于偿还本金，一审法院错误认定该部分还款应当按照先还利息再还本金原则再行扣减，认定上诉人截止2016年3月23日仍欠被上诉人本金204720元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曾雪梅答辩称：首先，答辩人提交的于2014年11月24日签订的《借款合同》实际是答辩人与被答辩人之间就借款350000元签订的第二份借款合同。第一份借款合同是在答辩人、被答辩人及原审被告朱玉全、吴志平办理抵押房产他项权证的当天（即2014年9月24日）签订的，第一份借款合同约定的支付方式、借款利息标准、还款方式、抵押事宜、抵押物事宜及违约责任等与涉案《借款合同》的内容相同，仅约定借款金额为300000元，借款时间为自2014年9月24日至2014年11月24日。在签订第一份借款合同当天，答辩人与被答辩人及原审被告朱玉全等即前往英德市住房和城乡建设局办理涉案抵押物的他项权证相关手续，在2014年9月25日上述抵押物的他项权证成功登记出证后，答辩人即按照被答辩人提供的账号（户名：王瑞凌，账号：6228**************）将300000元通过银行转账的方式转给被答辩人。之后被答辩人又向答辩人提出追加50000元借款，承诺与上述300000元借款一起到2014年11月24日归还，答辩人答应了被答辩人的该项请求，并于2014年10月7日通过银行转账的方式向被答辩人提供的账号（户名账号同上）向其转账50000元。至此，答辩人已按照双方约定向被答辩人履行了支付借款的义务。其次，本案是由于被答辩人无法按照约定偿还本金及利息，被答辩人与答辩人约定延长借款期限，所以才签订涉案《借款合同》。2014年11月24日，答辩人与被答辩人约定的350000元2个月借款偿还期届至时，被答辩人表示资金不到位无法偿还，并提出要求延长借款期限，答辩人答应延长2个月借款期限，并于当天与被答辩人重新补签了涉案《借款合同》，重新约定借款期限（自2014年11月至2015年1月23日）、本金及利息还款方式等内容，因当时已就抵押物办理了他项权证，抵押权已经办理了登记，故特别在合同第七条第一款明确了“抵押物房产他项权证现由甲方（指答辩人）保存”。签订涉案《借款合同》后，双方同意将第一份借款合同撕毁，因此，现仅保留有涉案《借款合同》。最后，答辩人与被答辩人由始至终履行的是涉案《借款合同》的相关约定，被答辩人认为涉案《借款合同》是另一个独立的、未履行的合同，缺乏事实依据。根据被答辩人提交的《银行转账清单》内容显示，被答辩人于2015年1月14日、2015年2月17日分别向答辩�转账14000元和14000元，此事实说明被答辩人向答辩人支付的利息金额是符合涉案《借款合同》第五条第二款之规定，即被答辩人实际是在履行涉案《借款合同》。结合涉案《借款合同》第六条第一款、第三款的内容，以及第七条第一款明确指出抵押物的他项权证已经办好并由答辩人保存，该约定与答辩人提交的两份他项权证书是一致的。综上所述，涉案《借款合同》是答辩人与被答辩人在平等自愿基础上签订的，答辩人已经履行了约定的付款义务，被答辩人应就其未按时偿还本金及利息的违约行为承担相应的违约责任。另外，2015年10月，答辩人与被答辩人对借款本金协商确认，明确被答辩人尚欠答辩人借款本金206000元，后因答辩人提出无法偿还本金，要求宽限还款日期，继续支付利息，答辩人才答应被答辩人先按借款本金206000元，每月利息为借款本金的4%（化整�零按8200元计算）支付利息。后被答辩人仍未按约定偿还借款本息，经答辩人多番催促，被答辩人于2016年2月6日、2016年2月23日向答辩人支付了两个月的利息共16400元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法予以维持，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审依法予以驳回。
原审被告朱玉全、吴志平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
曾雪梅向一审法院起诉请求：1、王瑞凌归还其借款本金206000元及逾期利息（逾期利息按年利率24%自2016年1月1日起计算至本金还清之日止，截至起诉日止的利息为32960元）；2、曾雪梅对王瑞凌提供的抵押物即位于英德市英城富强西路富景花园D幢202号、英德市英城富强西路富景花园D幢首层的房产及该房产占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并对该抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、诉讼费由王瑞凌承担。
一审法院认定事实：2014年11月24日，曾雪梅作为甲方（出借人），王瑞凌作为乙方（借款人）签订《借款合同》，约定乙方因家庭资金周转困难，向甲方借款解决。该《借款合同》主要约定如下内容：一、借款金额：350000元，借款期限自2014年11月24日至2015年1月23日，共2个月，利息为每月2.5%；二、还款方式为：1、借款本金在还款期届满前一次性归还给甲方，2、利息按月支付，乙方须于每月23日前支付本息人民币元（￥8750元）本金半5250元给甲方，共应付14000元；三、乙方自愿提供坐落于英德市英城富强西路富景花园D幢首层车库（房屋产权证号：010*******）和D幢202房（房屋产权证号：010*******），作为上述借款的抵押物。
2014年9月25日，曾雪梅通过银行转账300000元给王瑞凌。2014年10月7日曾雪梅通过银行转账50000元给王瑞凌。英德市英城富强西路富景花园D幢首层和202房的权属人为朱玉全，2014年9月25日办理了抵押登记，抵押权人为曾雪梅，抵押的债权数额为300000元。曾雪梅要求对抵押房屋占用的朱玉全、吴志平名下位于英德市英城富强西路北十米路东一幢1、2座的土地使用权[证号为：英德国用（2005）第***号]享有抵押权，但未办理土地使用权的抵押登记。
曾雪梅主张其分别于2014年9月25日、2014年10月7日借300000元、50000元借款给王瑞凌，后来于2014年11月24日补签了《借款合同》，是对350000元借款的确认。王瑞凌认可350000元借款，但是主张由于双方没有约定利息，应为无息借款，王瑞凌所还款项应全部是偿还本金。王瑞凌主张2014年11月24日签的《借款合同》是另外一个独立的借款合同，由于曾雪梅没有实际出借款项，所以该合同未履行，没有生效。
王瑞凌于2016年2月6日、3月23日分别通过银行汇款还款各8200元，共计16400元。另，王瑞凌通过其儿子王江林、女儿王妍娉银行转账还款，2015年1月14日还款14000元，2015年2月17日还款14000元，2015年10月26日还款50000元、2015年10月27日还款50000元、2015年10月28日还款50000元、2015年10月30日还款50000元，共计228000元。王瑞凌共还款244400元。
一审法院认为：王瑞凌向曾雪梅借款350000元，其中2014年9月25日借款300000元，朱玉全以其房屋提供抵押，并办理了抵押登记，2014年10月7日又借款50000元。王瑞凌对350000元的借款亦予以认可。双方的争议在于2014年11月24日签订的《借款合同》是另外一份没有实际履行的合同，还是对之前350000元借款的确认，并重新约定了借款期限和利息。从朱玉全提供抵押的房屋办理抵押登记的日期来看，抵押登记日为2014年9月25日。至2014年11月24�，曾雪梅已经借款350000元给王瑞凌。而《借款合同》中，借款数额亦为350000元，并且再次约定了王瑞凌自愿提供坐落于英德市英城富强西路富景花园D幢首层车库（房屋产权证号：010********）和D幢202房（房屋产权证号：010*******）作为抵押，由此可以看出曾雪梅主张的2014年11月24日补签《借款合同》是对之前的350000元借款进行确认，并约定了借款期限和利息的说法，是与其提供的一系列证据相吻合的，一审法院对曾雪梅的主张予以采信。王瑞凌认为350000元借款没有约定利息，《借款合同》是另外一个独立的未生效、未履行的合同的抗辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，《借款合同》约定的利率超出了民间借贷利率的上限，所以曾雪梅要求按照年利率24%计付利息，符合法�规定，一审法院予以支持。由于《借款合同》约定借款本金到期后一次性还清，利息按月支付，所以对于王瑞凌的还款，应当按照先还息再还本的原则予以扣减。经计算，截止至2016年3月23日，王瑞凌欠曾雪梅借款为204720元（详见附本金利息计算表），该期利息已清，从2016年3月24日起，继续按照年利率24%计算利息至还清借款时止。
因抵押人朱玉全未在《借款合同》签字，且没有提供答辩意见，所以引发了关于抵押物的优先受偿权范围的问题，抵押权于2014年9月25日登记，担保的债权数额为300000元，当时没有签订合同，应视为没有约定利息和还款时间的借款。曾雪梅与王瑞凌未经过抵押人同意，擅自变更主合同内容，增加约定利息，加重债务人责任，责任加重的部分对抵押人的利益造成了损害，因此对抵押人不具有约束力。从抵押人朱玉全的角度来说，�瑞凌的还款应当全部抵扣借款本金，而不应当作利息扣减。由于王瑞凌于2014年10月7日又向曾雪梅借了一笔50000元借款，此笔借款于抵押登记之后所借，未经抵押人朱玉全确认，所以朱玉全对此笔借款不承担抵押担保责任。王瑞凌的还款应当根据借款先后顺序，先抵扣2014年9月25日借的300000元，后抵扣10月7日借的50000元。王瑞凌共还款244400元，先抵扣300000元借款，剩余55600元。朱玉全仅以其抵押物对剩余借款55600元及从起诉之日起按照年利率6%计算至清偿之日的利息承担抵押担保责任。
因朱玉全、吴志平的土地使用权未办理抵押登记，所以曾雪梅要求对朱玉全、吴志平提供抵押的房屋占用范围内的土地使用权享有抵押权，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。朱玉全、吴志平经一审法院合法传唤无正当理由而未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，不影�案件审理，一审法院依法缺席判决。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、被告王瑞凌于本判决发生法律效力之日起五日内偿还原告曾雪梅借款204720元及利息（利息自2016年3月24日起按照年利率24%计至借款还清之日止）。二、原告曾雪梅有权以被告朱玉全名下位于英德市英城富强西路富景花园D幢首层（房屋产权证号：粤房地权证英德字第010********）和D幢202房（房屋产权证号：粤房地权证英德字第010********）在上述借款本息中本金55600元以及从2016年9月9日起按照年利率6%计算至还清之日止的利息范围内折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。三、驳回原告曾雪梅的其他诉讼请求。本案受理费2442.20元，由被告王瑞凌负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案是民间借贷纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。根据二审期间双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案借款合同是否已实际履行，上诉人已清偿的244400元是清偿本金还是利息。被上诉人提交了2014年9月25日、2014年10月7日的银行交易明细，证实其已经实际支付了涉案借款，因此对上诉人认为涉案借款未实际履行的意见，本院不予采纳。依照该借款合同的约定，双方约定利息高于年利率24%。现上诉人共还款244400元。一审法院以350000元本金，按照年息24%计算利息，按照“先清息，后清本”的原则，对上诉人的每笔还款先清偿该期间利息，剩余部分抵扣本金，并无不当，本院予以维持。上诉人认为其与被上诉人之间共存在两笔借款，第一笔35万元的借款被上诉人已经于2014年9月25日、2014年10月7日通过转账30万元、5万元的方式履行，该笔借款没有约定利息。第二笔35万元借款即2014年11月24日签订的借款合同未实际履行，因上诉人对其主张仅有其个人陈述而未提交相关证据证实或对被上诉人提交证据予以反驳，因此，上诉人应承担举证不能的法律后果，对上诉人的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，王瑞凌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，�予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4370.8元，由上诉人王瑞凌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 禹 莉
审 判 员 王 凯
二〇一七年四月十一日
法官助理 刘艳兰
书 记 员 余伟业