浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第508号
上诉人（原审原告）：杨雁。
委托代理人：张建辉，浙江民理律师事务所律师。
委托代理人：吴兰英，浙江民理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波颐高物业服务有限公司。
法定代表人：周洋�
委托代理人：张朝梁。
被上诉人（原审被告）：颐高集团有限公司。
法定代表人：翁南道。
委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。
杨雁因与宁波颐高物业服务有限公司（以下简称颐高物业公司）、颐高集团有限公司（以下简称颐高集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2015年7月6日作出的（2015）甬海民初字第440号民事判决，于2015年7月17日向本院提起上诉，本院于2015年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭审理了本案，杨雁的特别授权代理人张建辉、颐高物业公司的特别授权代理人张朝梁、颐高集团的特别授权代理人叶映辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：宁波市海曙区东渡路29号世贸中心商厦1-4层是多产权商铺。杨雁系世贸中心〈4-168〉房屋（建筑面积为34.29平方米）的所有权人。颐高物业公司是颐高集团下属具有独立法人资格的子公司。2010年7月9日，杨雁与颐高物业公司签订《租赁合同》，将其商铺出租给颐高物业公司，约定租赁期限为十五年，从2010年12月1日起至2025年11月30日止；第一年租金17493.84元，自第二年开始每年以5%的比例递增，即自租金起计日起每满十二个月按递增比例调整一次年租金标准，依此类推；租赁费支付采用每半年付一次，先付后用的原则，颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内付入杨雁指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金；在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失等。合同签订后，颐高物业公司将宁波市海曙区东渡路29号世贸中心一至四层分别对外招租，颐高物业公司向杨雁支付租金至2014年11月30日止，未再支付此后的租金。2015年1月6日，颐高物业公司向杨雁在内的业主发函，告知公司经营严重亏损，已征求业主意见要求减租，但大部分业主不同意，故颐高物业公司只得终止租赁合同的履行等。颐高物业公司未向杨雁腾退房屋，涉案房屋仍处于占有使用状态。
杨雁于2015年3月17日诉至法院，以颐高物业公司、颐高集团至今未支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的半年租金，且在租赁期间单方终止合同履行等为由，请求判令：1.解除双方之间的租赁合同，颐高物业公司、颐高集团立即腾退房屋；2.颐高物业公司、颐高集团立即向杨雁支付拖欠的租金3543元（从2014年12月1日起计算至实际腾退房屋之日止，暂计算至2015年1月31日）；3.颐高物业公司、颐高集团�即向杨雁支付因颐高集团、颐高物业公司无故终止租赁合同履行而导致的违约金和经济损失赔偿金15948元（暂按九个月租金标准计算）。原审审理中，杨雁又变更第二、三项诉讼请求为：二、颐高物业公司、颐高集团立即向杨雁支付从2014年12月1日起计算至实际腾退之日止拖欠的租金和占有使用费，租金每月按1772元标准计算，暂计算至2015年5月31日，共计6个月租金合计10632元；三、颐高物业公司、颐高集团在未实际履行期限内的租金的双倍范围内向杨雁支付违约金，暂按二年租金的标准计算，合计42528元。审理中，杨雁明确其第三项诉讼请求的违约金指的是逾期支付租金的违约金和终止履行合同的违约金。经原审释明，杨雁不要求追加实际使用人为被告。
原审法院审理认为：杨雁与颐高物业公司之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规�，依法有效，双方均应依约履行。颐高物业公司拖欠租金的行为已构成根本性违约，杨雁要求解除《租赁合同》的诉请，依法有据，予以支持。故确认双方签订的《租赁合同》于起诉状副本送达之日即2015年3月18日起解除。颐高物业公司应当履行按时支付租金的义务，杨雁要求颐高物业公司支付从2014年12月1日起至实际腾房之日的租金及占有使用费，依法有据，予以支持，暂计算至2015年5月31日。颐高物业公司应向杨雁支付自2014年12月1日起拖欠的租金及占有使用费10632元（1772元／月×6个月）。颐高物业公司未按约履行的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审认为，本案主要的争议焦点是：一、颐高集团是否应当承担责任；二、颐高物业公司是否应当腾退房屋；三、杨雁主张的违约金标准是否过高。对于第一项争议焦点。合同具有相对性，合同的权利义务由合�当事人享有和承担。虽然颐高集团曾参与过租赁事项的组织和沟通，但本案所涉的《租赁合同》是杨雁和颐高物业公司作为合同当事人签订，该合同直接约束杨雁和颐高物业公司。颐高集团既非合同的当事人，也未与杨雁签订过担保协议，且颐高物业公司具有独立的法人资格，故《租赁合同》的权利义务应由颐高物业公司享有和承担。杨雁主张颐高集团是合同主体，应承担合同责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于第二项争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。杨雁和颐高物业公司签订的《租赁合同》解除后，颐高物业公司作为合同相对方，具有腾退房屋的义务，故杨雁要求颐高物业公司腾退房屋的诉请，依法有据，予以支持。关于第三项争议焦点。杨雁在审理中明确其第三项诉讼请求中的违约金包含了逾期支付租金的违约金及颐高物业公司终止履行合同的违约金。双方在合同中约定：在租赁期间，任何一方不得无故终止本合同履行，任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失。杨雁根据该约定，在本案中向颐高物业公司主张二年的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。颐高物业公司逾期支付租金的违约行为和终止履行合同的违约行为给杨雁造成的实际损失主要是逾期支付租金的利息损失及合同解除后有可能产生的寻租期房屋空置的损失，杨雁主张的二年租金作为违约金过高。双方在《租赁合同》中关于逾期付款的违约金有明确的约定，即颐高物业公司应在每一付费期到来前七个工作日内将租金付入杨雁指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金。根据合同约定，颐高物业公司应在2014年11月24日前支付2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金，颐高物业公司未按约支付租金，应当按照合同约定的日万分之二的标准支付违约金。颐高物业公司终止履行合同导致合同解除，综合考虑杨雁的商铺的使用现状及合理的空租期，原审认为杨雁主张的二年租金标准过高，酌定颐高物业公司向杨雁支付六个月的租金10632元（1772元／月×6个月）作为违约金。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认杨雁与颐高物业公司2010年7月9日签订的《租赁合同》于2015年3月18日解除；二、颐高物业公司在本判决书生效之日起十五日内向杨雁腾退位于宁波市海曙区东渡路29号〈4-168〉的商铺；三、颐高物业公司在本判决书生效之日起十五日内向杨雁支付自2014年12月1日至2015年5月31日的租金及占有使用费10632元，自2014年11月24日起按日万分之二的标准支付10632元的逾期付款违约金至款项付清之日，并按1772元／月的租金标准支付自2015年6月1日起至房屋腾退日止的占有使用费；四、颐高物业公司在本判决书生效之日起十五日内向杨雁支付因颐高物业公司违约导致合同解除的违约金10632元；五、驳回杨雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1”129元，减半收取564.5元，由杨雁负担338.5元，颐高物业公司负担226元。
宣判后，杨雁不服，上诉本院，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由是：一、案涉的《租赁合同》文本上承租方虽是颐高物业公司，但实际承租人是颐高集团。1.包括杨雁在内的世贸中心商厦1-4层业主已与颐高集团签订过两轮租赁期各为五年的租赁合同，前一份租赁合同到期后，实际向杨雁等业主发出“续约”要约的主体是颐高集团。协商签订合同的也是颐高集团，颐高物业公司根本没有参与合同签订过程。2.本案租赁合同签订后，颐高集团仍然参与世贸商厦的装修改造、招商等后续运营。3.颐高物业公司与颐高集团虽然具有独立法人资格，但有密不可分的关系。二、原审酌定违约金为6个月租金，既未考虑杨雁在解约后的实际损失，也没有兼顾合同的履行情况以及当事人的过错程度、预期利益。该违约金的判定明显偏低，有违公平。三、包含杨雁的商铺在内的世贸中心商厦1-4层商铺，原为同一租赁，后又分别出租统一运营。包括杨雁在内的商铺业主是一个整体，本应同案处理，原审法院分案处理不妥。
颐高物业公司在二审中辩称：与杨雁签订租赁合同的是颐高物业公司；杨雁实际并无空租期损失，原审酌定违约金为6个月租金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
颐高集团在二审中辩称：1.租赁合同的主体是颐高物业公司，颐高集团从未与杨雁签订合同。2.包含杨雁的商铺在内�商厦商铺实际由普乐迪承租，普乐迪愿意继续承租，故即使本案合同解除，杨雁仍可收取租金，实际损失并不存在，原审判决违约金为6个月租金符合法律规定。3.涉案商铺是整体物业，60%的业主并未提起诉讼，原审已充分考虑了杨雁作为业主的个体意愿。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，杨雁对原审有关其与颐高物业公司签订租赁合同的事实提出异议。杨雁主张，与其签订租赁合同的是颐高集团。对杨雁的该项异议，本院作如下审查认定：杨雁为证明其主张的事实，提供的证据有2010年5月《颐高集团致世贸中心商厦业主的函》，2010年6月6日《颐高集团世贸中心商厦业主答谢会暨第三期续约政策说明会的通知》，2010年6月18日颐高集团致其他业主的担保函（均系复印件）。上述证据经质证，颐高物业公司、颐高集团对真实性均有异议，并认为担保书即�真实，也表明颐高集团非本案主体。本院经审查认为，上述证据的真实性无法确认，而且即便真实，也只能证明颐高集团曾与杨雁有过租赁关系、且在租赁关系到期时曾有续约意愿，但无法证明2010年7月9日的租赁合同系颐高集团与杨雁所签订，亦无法证明颐高集团履行了该合同，故本院对杨雁主张的事实不予认定。而杨雁在原审中提供的租赁合同，双方对真实性无异议，该租赁合同中，承租方为颐高物业公司，有颐高物业公司的签章。原审据此认定租赁合同的承租方是颐高物业公司并无不妥。
杨雁对原审认定的其余事实没有异议。颐高物业公司、颐高集团对原审认定的事实没有异议。本院对原审认定的事实予以确认。
二审审理期间，杨雁在本院指定的举证期限届满之后提交了2010年——2013年间，东南商报、现代金报等部分媒体有关颐高数码商�签约问题的报道内容打印件，以证明签约主体是颐高集团。上述证据显非二审程序中的新证据，又系在超过二审举证期限后提交，颐高物业公司及颐高集团均明确表示不同意质证，且即便证据真实，媒体报道亦无法证明签约主体问题，故本院对上述证据不组织质证。颐高集团在二审举证期限届满后提交了一份落款为“宁波市海曙普乐迪文化传媒有限公司”的函件，函件中称该公司将继续租赁上述房屋，并已将租金向宁波信业公证处作了提存。颐高集团提交该证据以证明杨雁没有实际损失。杨雁在二审庭审中明确表示同意质证，对该证据形式真实性不持异议，但认为如宁波市海曙普乐迪文化传媒有限公司愿继续承租上述房屋，应与杨雁协商，且应明确租期与租金，且在与颐高物业公司解约后，世贸中心商厦四层能否整体出租仍是疑问，该证据不能证明杨雁没有实际损失。本院经审查认为，从该份函件内容来看，仅能表明宁波海曙普乐迪文化传媒有限公司有继续租赁涉案商铺的意愿，函件中虽提及已向宁波市信业公证处提存租金，但未有该提存机构的证明，无法证实已提存租金的数额、所涉租赁期间等事实。因此，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
综上，本院认定事实与原审一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.颐高集团是否本案租赁合同的承租人；2.杨雁主张按两年租金计算违约金是否过高？以下分别论述之：
关于焦点一，本院认为，根据杨雁在原审中提供的合同文本，与杨雁签订租赁合同的是颐高物业公司，杨雁主张签订合同和履行合同的主体均为颐高集团，但未提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。杨雁要求颐高集团承担支付欠付租金及解除合同的责任，理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，本院认为，杨雁的诉讼请求第三项，是要求支付逾期付款的违约金和单方解除合同的违约金，总计按两年租金计算。有关逾期付款的违约金，因双方在合同中有明确约定，原审判决按照日万分之二的标准支付违约金，并无不妥。关于单方解除合同的违约金，双方合同第七条约定，“在租赁时间，任何一方不得无故终止本合同履行。任何一方因违反本合同约定而导致违约的，须按本合同未实际履行期限租金的双倍向对方支付违约金，并赔偿经济损失……”。本案系颐高物业公司单方终止履行合同导致合同解除，因此，颐高物业公司应承担违约责任。但按照双方合同第七条有关按未实际履行期限租金的双方支付违约金显然过高。原审法院根据本案实际情况，酌定单方解除合同的违约金按6个月租金计�，尚属合理。杨雁要求按两年租金计算违约金，依据不足，本院不予支持。
至于杨雁上诉提出的原审分案处理所涉商铺租赁合同问题，本院认为，各商铺均系独立产权，且分别订立租赁合同，并非必要的共同诉讼，原审予以分案处理，并未违反法律规定。
综上，杨雁之上诉，理由不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费863元，由杨雁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 黄永森
审 判 员 赵保法
二〇一五年十月二十六日
代书记员 薛 楠