湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初5753号
原告张小常，男，1984年4月4日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。
原告余丽，女，1990年4月14日出生，�族，湖北省蕲春县人，住湖北省蕲春县。
二原告共同委托代理人李蛟、何龙，湖北尊而光律师事务所律师（特别授权）。
被告叶强，男，1979年4月21日出生，汉族，武汉市黄陂区人，住武汉市黄陂区。
委托代理人李宏国，湖北普明律师事务所律师（一般授权）。
第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘店村卓尔优势企业总部基地（高层创意空间）第1座1单元7层4室。
法定代表人李明桥，该公司总经理。
委托代理人涂昆、王新，该公司员工（特别授权）。
原告张小常、余丽诉被告叶强、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（以下简称齐家楚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员�黎嘉担任审判长，人民陪审员陈家贵、罗红芳参加的合议庭，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告张小常、余丽及其委托代理人李蛟、何龙，被告叶强及其委托代理人李宏国，第三人齐家楚天公司的委托代理人王新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张小常、余丽诉称：2016年8月9日，原、被告与第三人签订《存量房居间（买卖）合同》，约定由原告购买被告所有的、坐落于武汉市黄陂区天纵颐景康城6栋2单元6层3号房屋，第三人提供有偿的媒介居间服务。合同中对房屋的价款、支付方式及违约责任等均作出明确约定。
合同签订当日，原告按约定向被告支付定金30000元。后原告与第三人曾多次要求被告按照合同约定出具全权委托公证书或亲自到场配合办理房屋买卖的相关手续，但被告表示不再履行合同。直至合同约定的30日期满（即2016年9月8日），被告亦未按约定内容履行。迫于无奈，原告委托律师向被告发送律师函，称给予其3天宽限期，否则合同自行解除。宽限期满后，被告仍未履行合同义务。由于被告的违约行为致使原告签订合同的目的根本无法实现，为此原告诉请人民法院依法判令：1、确认原、被告及第三人签订的《存量房居间（买卖）合同》于2016年11月19日已解除；2、被告返还原告购房定金30000元；3、被告向原告支付违约金118000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
原告张小常、余丽为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《存量房居间（买卖）合同》。证明2016年8月9日，原、被告及第三人签订了《存量房居间（买卖）合同》的事实。三方在合同中对相关的权利义务作出了明确约定。
证据二、房屋定金收款收据。证明原告为购买涉案房屋向�告支付30000元定金的事实。
证据三、《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、住房公共维修基金发票复印件。证明涉案房屋系被告合法所有的事实。
证据四、律师函及顺丰快递回单、签收证明。证明原告催告被告履行合同且给予其合理的宽限期，现因被告违约，《存量房居间（买卖）合同》已解除的事实。
被告叶强辩称：1、该案遗漏了当事人，涉案房屋是被告和妻子杨金艳在婚姻关系存续期间购买，应追加杨金艳为本案的当事人；2、被告未经房屋共同共有人同意擅自处分，违反了法律的强制性规定，《存量房居间（买卖）合同》应为无效合同；3、原告及第三人在合同签订及履行的过程中均有过错，应承担相应责任；4、合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。
被告叶强为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《武汉市商品房买卖合同》、《结婚证》。证明被告和杨金艳系夫妻关系，涉案房屋为二人共同共有且登记在二人名下。
证据二、《存量房居间（买卖）合同》。证明该合同未经房屋共有人杨金艳签字。
证据三、通话记录。证明《存量房居间（买卖）合同》签订后，被告催促第三人办理授权公证的相关事宜，而原告及第三人未履行合同的事实。
第三人齐家楚天公司述称：对《存量房居间（买卖）合同》的解除无异议；被告违约应双倍返还定金或支付房产转让价的20%的违约金，由法院依法认定。
第三人齐家楚天公司未向本院提交任何证据。
经审理查明：2013年1月10日，被告叶强与妻子杨金艳以其二人名义购买位于武汉市黄陂区盘龙城“天纵·颐景康城”第6幢2单元6层3号商品房。2016年8月9日，原告张小常、余丽与被告叶强、第三人齐家楚天公司签订《存量房居间（买卖）合同》一份。合同约定：被告叶强将上述房产以590000元的价格转让给原告张小常、余丽，此转让价格包含该房产已交维修基金；定金30000元为第一部分房款。第三人应预留10000元作为交房保证金及水电费、煤气费、物管费等；560000元为第二部分房款。原告应在公证当天将首付款140000元足额支付给被告，房屋余款420000元原告以商业贷款方式支付给被告，并委托第三人办理贷款手续，支付按揭手续费、评估费、担保费等贷款费用；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20％的违约金。如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍�还定金或要求卖方支付房产转让价20％的违约金。同时，双方在合同中还约定了其它权利义务内容。同日，原告向被告支付定金30000元，被告向第三人支付交房保证金10000元。后因被告未按上述约定时间办理涉案房屋的相关手续，由此双方发生诉争。
经查，被告叶强的妻子杨金艳对其将涉案房屋出让给原告张小常、余丽的行为并不知情。
庭审过程中，原、被告达成如下协议：1、被告退还原告的定金30000元；2、被告赔偿原告违约金50000元。前述款项合计80000元，被告分二次支付，即于2017年1月22日向原告支付40000元（已履行）；于2017年2月20日前支付40000元。同时，原告自愿放弃其他诉讼请求。
本院认为：原告张小常、余丽与被告叶强、第三人齐家楚天公司签订《存量房居间（买卖）合同》系三方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，各方当事人均应依约遵守。现原告已按合同约定交纳定金30000元，但被告未按合同约定履行相关义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告双方就被告承担违约金的数额已自愿达成调解协议，其内容合法有效，本院依法予以确认。
针对《存量房居间（买卖）合同》能否解除及解除之后的法律后果，本院评判如下：
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，涉案房屋系被告叶强与其妻子杨金艳共有，被告叶强未经共有人同意，擅自处分涉案房屋，其结果将导致原告签订《存量�居间（买卖）合同》的合同目的无法实现，原告作为守约方可以依法解除合同。而《存量房居间（买卖）合同》系三方当事人共同订立，原告主张解除合同的通知应当到达被告和第三人时方才解除。原告仅举证证明其将解除合同的通知送达了被告，故不能确认《存量房居间（买卖）合同》于2016年11月19日已解除。鉴于被告和第三人分别于2016年12月4日、2016年12月2日收到法院送达的诉状副本，且被告叶强及第三人齐家楚天公司对合同解除亦无异议，故2016年12月4日应视为原告主张解除合同的通知均已到达合同相对人，此时应确认《存量房居间（买卖）合同》解除。
合同解除后，被告收取原告的定金30000元，以及第三人收取被告的交房保证金10000元均无合法依据，应予分别返还。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：
一、原告张小常、余丽与被告叶强、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》于2016年12月4日已解除；
二、被告叶强退还原告张小常、余丽的定金30000元，并赔偿原告张小常、余丽的违约金50000元，二项合计80000元。被告叶强于2017年1月22日向原告张小常、余丽支付40000元（已履行）、于2017年2月20日前向原告张小常、余丽支付40000元；
三、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告叶强交房保证金10000元。
如果未按�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3620元，由张小常、余丽负担1630元，叶强负担1630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李黎嘉
人民陪审员 陈家贵
人民陪审员 罗红芳
二〇一七年二月九日
书 记 员 陈思倩