陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2885号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司。住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。
法定代表人姜玲，该公司董事长。
委托代理人祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人李锦波，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）严飞，男，1982年2月28日出生，汉族，陕西惠通陆华汽车销售有限公司员工，住西安市雁塔区。
委托代理人井琦，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人薛桂萍，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人严飞商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9078号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月20日，严飞与天宝公司签订了合同备案号为Y12105179的《商品房买卖合同》，约定严飞购买天宝公司开发的位于西安市××东路××小区××单元××号商品房，该房屋实测面积为98.64平方米，总价款为847821元。《商品房买卖合同》第八条约定，天宝公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付严飞使用；第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用；……5、供暖设备于入住时达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向严飞支付违约金。2014年7月18日，严飞和天宝公司签订补充协议一份，约定：1、因晶城秀府项目所处丈八东路进行道路改造施工，致使乙方所购房产建设施工延误，无法按照《商品房买卖合同》第八条的约定在2013年12月31日前交付，对此，乙方予以理解和接受。2、双方一致同意，双方签订的登记号为：Y12105179的《商品房买卖合同》第八条变更为：乙方所购房产，由甲方在2014年1月22日前向乙方交付。3、双方一致同意自2014年1月1日起至房产实际交付之日，由甲方按日向乙方支付已付房款总额万分之二的违约金，该违约金由甲方在房产交付后3日内一次性向乙方支付清结。4、甲乙双方确认，补充协议签署后，甲方应按照本协议向乙方支付违约金，甲乙双方有关房产交付及逾期交付责任承担所涉事宜均告处理终结，乙方不再就该房产逾期交付向甲方以任何方式主张任何权利。合同签订后，严飞已履行全部付款义务。另查，天宝公司已于2014年1月1日将涉案房屋交付严飞使用，涉案房屋天然气于2014年11月14日开通，在庭审中，双方均认可严飞购买的涉案房屋物业费并非由天宝公司收取。
严飞诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年11月20日，其与天宝公司签订了合同备案号为Y12105179的《商品房买卖合同》，约定其购买天宝公司开发的晶城秀府小区9幢2单元21702号商品房，该房屋总价款为847821元。合同签订后，其已履行全部付款义务，但天宝公司始终未按约定履行房屋交付及办理房屋产权证的义务。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退费，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。由于天宝公司一直拖延推诿，至今没有为其办理房产证，因此，其依据合同约定，要求天宝公司按照已付购房款2%向其支付违约金，共计16956元。根据合同第十四条第三款约定，天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，第五款约定，供暖设备于入住时达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累加）。其于2014年1月1日收房，但天宝公司于2014年11月11日将天然气管道安装到位，同期安装了供暖壁挂锅炉，逾期违约315天，因此，其按照合同约定要求天宝公司按已付购房款日万分之一向其支付逾期安装天然气的违约金，共计26706元。同时，其购买的9-21702号商品房所在的园区截止2016年9月，楼下景观、绿化尚未完成，楼宇大堂门禁无法启用，园区无周界围墙，楼宇内、小区内均无监控，存在多项安全配套设施不达标问题，导致其不能享受到正常物业服务，故要求天宝公司退还50%的物业费即1940元。根据双方于2014年7月18日签订的《补充协议》约定，双方签订的登记号为Y12105179的商品房买卖合同第八条变更为：乙方所购房产，由甲方在2014年1月22日前向乙方交付，自2014年1月1日起至房产实际交付之日，由甲方按日向乙方支付已购房款总额万分之二的违约金，该违约金由甲方在房产交付后3日内一次性向乙方支付结清。补充协议签订后，天宝公司未通过消防验收便强行违法交付房屋。由于天宝公司的违法交付行为，其居住的房屋存在极大安全隐患，其有权依据补充协议的约定，要求天宝公司支付自2014年1月1日起暂算至2016年6月30日止，共计77321.21元的违约金，并要求最终计算至天宝公司实际依法履行交付义务之日为止。综上，其和天宝公司之间依法签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，且其已按约履行合同义务，天宝公司理应按约为其办妥所购商品房的房屋产权证，承担逾期办理房产证的违约金。同时，天宝公司逾期交付房屋已构成违约，应当支付逾期交房违约金，并承担因房屋质量问题给其造成的损失，为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1.判令天宝公司立即为其办理房屋所有权证；2.判令天宝公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金16956元；3.判令天宝公司向其支付逾期开通天然气、供暖违约金26706元；4.判令天宝公司赔偿其物业服务费损失1940元；5.判令天宝公司向其支付逾期交付合格房屋违约金77321.21元（自2014年1月1日起算，暂计算至2016年6月30日，共计77321.21元，最终计算至天宝公司实际合法履行交付义务之日为止）；6.本案诉讼费用由天宝公司承担。
天宝公司辩称，1、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。2、其公司已经在2014年11月份就延迟供暖问题对严飞进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。3、其公司逾期办证行为未给严飞造成任何损失，即使有损失，约定的违约金也过高，即使严飞的请求未超过诉讼时效，也应予以降低。4、其公司已经在合同约定的时间内向严飞交付了房屋，不存在逾期交房的问题，不应承担逾期交房的违约金。5、其公司已经履行了相应的维修责任，不应支付严飞房屋维修损失，且其公司并未收取严飞的物业费，不应承担严飞的物业费损失。
原审法院认为，严飞和天宝公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。在庭审中，严飞表示其要求天宝公司办理房产证的诉讼请求实为要求天宝公司将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提交的资料报产权机关登记备案。天宝公司于2014年1月1日向严飞交房，按照合同第十五条的约定天宝公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案，即最晚应于2015年1月1日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。天宝公司认可至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同义务，将涉案房屋办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定，以严飞已付购房款847821元的2%为标准向严飞支付违约金，计算为16956.42元。对于严飞要求天宝公司支付天然气管道迟延安装到位的违约金的诉讼请求，严飞于2014年1月1日收房，涉案房屋天然气管道于2014年11月14日接通通气，天宝公司迟延安装天然气管道已达317天。天宝公司虽辩称因涉案小区周边道路及配套设施问题等非其所能控制的原因导致逾期供气，但并未提交相关证据，天宝公司系具有专业房地产开发能力的房地产开发商，应预见房地产开发过程中存在的诸多风险，并可以根据实际情况确定交房时间、配套设施投入使用时间等因素，但天宝公司明知存在交付风险仍与严飞约定了交付时间，且合同中并无关于迟延通气可以因市政配套等原因而免责的约定，故天宝公司的辩称不成立，应按照合同约定，以严飞已付购房款847821元的万分之一，即84.78元为标准，向严飞支付逾期317日（严飞起诉状中诉称逾期315日）的违约金，计为26705.7元。对于严飞要求天宝公司支付供暖设备入住时未达到使用条件的违约金，因该合同第十四条约定天然气与供暖设备产生的违约金不累计计算，故对严飞此项诉讼请求，不予支持。关于严飞主张的逾期交房违约金，严飞和天宝公司在补充协议中约定的交房时间为2014年1月22日前，交付条件是涉案房屋经验收合格。根据法庭调查,涉案房屋虽未取得竣工验收备案表，但已通过建设、施工、监理等部门验收，在合同履行中，天宝公司于2014年1月1日向严飞交房，严飞已于该日收房，并装修入住，应视为双方以其实际行为对涉案房屋的交付条件予以变更，因此，严飞主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，法院不予支持。在庭审中，双方均认可涉案房屋的物业费并非天宝公司收取，故严飞要求天宝公司退还其物业费的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于西安市××东路××小区××单元××号商品房办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严飞支付逾期开通天然气违约金26705.7元。三、被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严飞支付逾期提交备案资料违约金16956.42元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告严飞其余诉讼请求。本案案件受理费3058元，由被告陕西天宝物业投资有限公司承担2500元，剩余部分由原告严飞自行承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。
宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，一、其公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担违约责任。其公司与严飞签订的商品房买卖合同第十四条约定，天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须是在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。其公司已于交房时完成了主管道的安装，只是2014年11月11日才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求下正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位，因此，其公司不应承担逾期安装天然气管道的违约责任；二、其公司已于2014年11月就迟延供暖问题对严飞进行了违约赔付，不应再承担天然气管道未安装到位的违约金。根据商品房买卖合同第十四条的约定，天然气管道和供暖设备的违约金不能累计计算，其已向严飞发放了620元的供暖补贴，严飞已接收此款，因此，即使其未按期将天然气管道安装到位，那么在供暖设备违约金已经赔付的情况下，逾期安装天然气管道的违约金就不应再予支持。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判驳回严飞的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由严飞承担。
严飞辩称，一、在房屋交付时，天然气管道未达使用条件，天宝公司应按合同约定承担逾期开通天然气的违约责任。天然气管道是天宝公司作为开发商向其提供的商品房中所应具备的基础设施，目的在于通气使用，要达到使用条件，不但需要其房屋内的天然气管道安装到位，也需要房屋所在楼栋的天然气管道整体安装到位。天宝公司向其交付房屋时，仅完成屋内天然气管道的安装，而整个楼栋天然气管道并未安装到位，其无法申请开通天然气。其于2014年1月1日收房，直至2014年11月11日才通气使用，因此，原审判决对天宝公司于交房时天然气未达使用条件的认定事实清楚，天宝公司应按合同约定承担违约责任；二、天宝公司支付的620元供暖补贴，不能视为是对供暖设施迟延的违约金赔付，并且其对供暖违约金并未作出过任何弃权表示，同时，该供暖补贴更不能视为是对天然气管道未安装到位的违约赔付。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定，天然气管道、供暖设备等配套设施未达使用条件的，出卖人均按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金。如上所述，关于天然气配套设施，天宝公司已经构成违约，应当按照合同约定支付违约金。所谓的供暖补贴，并不能视为供暖违约金，更不能视为是对逾期开通天然气的违约赔付。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，天宝公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，天宝公司在二审中对原审判决认定的2014年1月1日给严飞交房的事实提出异议，认为交房时间应为2014年1月22日，严飞对此予以认可。原审判决查明的其余事实属实。
本院认为，严飞和天宝公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同第十四条约定：“…出卖人（天宝公司）承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…3、天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通…。5、供暖设备于入住时达到使用条件。…如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在未达到上述使用条件前，出卖人（天宝公司）按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累计计算）；…”。根据该条的约定，天宝公司承诺在严飞入住时将天然气管道安装到位，但天宝公司在2014年1月22日向严飞交房时，天然气管道并未达到通气使用条件，涉案房屋所在小区的天然气于2014年11月14日才开通，天宝公司前述行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。现原审判决天宝公司承担逾期安装天然气管道的违约金并无不妥，对于天宝公司上诉认为其公司不应承担该项违约金的理由，本院不予采纳。但原审判决对天宝公司向严飞交付房屋的时间认定有误，按照双方在二审中均认可的2014年1月22日的交房时间认定，逾期安装天然气管道的违约金应计算为25094.88元，据此，本院对原审认定的该项违约金依法予以变更。关于天宝公司上诉称，其公司已就延迟供暖问题向严飞发放了供暖补贴，故不应再承担逾期安装天然气管道违约金的主张，依据不足，本院不予支持。综上，维持原审判决第一项、第三项、第四项，变更原审判决第二项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9078号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初9078号民事判决第二项为：陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向严飞支付逾期安装天然气管道违约金25094.88元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3058元（严飞已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担2458元，严飞承担600元；二审案件受理费544元（陕西天宝物业投资有限公司已预交），由陕西天宝物业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二○二○一七年四月二十五日
书 记 员 陈 肖