云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第415号
上诉人（原审原告）邵莹，女，1976年9月14日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人解敏，云南云誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）章谦，男，1977年8月2日出生，汉族。
特别授权诉讼代理人田一闳，云南瑞祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董仕义，男，1948年9月10日出生，汉族。
上诉人邵莹与被上诉人章谦、董仕义房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案依法报经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。
一审法院经审理确认：魏彤宇与章谦系夫妻关系，2011年4月15日，魏彤宇与董仕义签订一份《房屋买卖认购转让协议》，董仕义与章谦均认可彼此是该合同的实际相对方，约定董仕义将官房公司开发的呈贡新区云南省人力资源和社会保障厅“众合康园”团购房的认购权转让给章谦，房屋及车位价格以单位或者开发商给单位职工的房价为准，暂定房价4000元／㎡，车位80000元／个，章谦于签订合同当日交付给董仕义认购权转让费60000元，并于2011年4月21日支付预购房定金262000元。2011年8月19日，章谦（甲方）与邵莹（乙方）签订《房屋交易居间合同》，约定甲方将座落于昆明市呈贡区彩云北路众和康园小区的三室二厅二卫一厨的商品房，按人民币4000元／㎡出售给乙方，乙方须付甲方柒万元整（￥70000元整）转让费，双方以总房款的20％定为违约金，由乙方承担一切交易费用。甲、乙双方约定的办理房产交易手续（包括过户）的时间和方式为：在2011年9月5日之内支付房款贰拾贰万贰仟元整￥222000元整，含转让费柒万元整（￥70000元整）。其他约定：甲方已付开发商贰拾陆万贰仟元整（2620000元整）其中包括车位50％的金额，在办理之后一切手续时如需要第三方董仕义配合办理的由章谦去协商，甲方需保证乙方与开发商能成功签成购房合同。2011年9月4日，章谦出具收条一张，载明：“今收到邵莹购买众和康园购房款（首付款）￥叁拾叁万肆仟圆正（￥332000.00），尾款由邵莹支付给开发商，该款已包括转让费￥柒万元整”。章谦向邵莹交付了《选房顺序号确认书（客户联）》。云南省人力资源和社会保障厅老干局于2012年9月24日通知董仕义缴纳后续款项的事宜，2012年11月1日，章谦向邵莹发出信息，载明：“上个星期六已经通知过你了开发商通知的最后交钱时间是昨天，需要交总房价的20％款，如果你这两天能交可能开发商可以协商，如果不交后果如何我们也不知道了。”章谦多次致电邵莹，通知其在2012年12月31日前交尾款大致110000元的相关事宜，邵莹告知章谦没有交款能力，并称双方签订合同时并未约定后续需缴纳的款项，章谦在官房集团通知可以退款时向原告告知了退款事宜。2014年3月，官房公司出具《众和康园抽号选房方案》，通知预购客户持身份证明及预购定金收据取得抽号入场顺序，选房后持房号确认书至盖章处，签字确认所选房屋，已选房客户按照房号确认书上标明的房屋价格，确认应付款项及交款期限，于2014年3月25日至2014年4月4日，根据所选房屋，一次性交清全部房款及政府规定的相关税费。款项付清后，即可以办理接房相关手续，领取房屋钥匙，交清全部房款的客户方能签订《商品房购销合同》，如选房退房或在规定抽号选房时间内资源放弃选房的，则该房源由云南官房土地房屋开发经营股份有限公司收回，购房者所交款项于办理完毕退款申请手续后30个工作日内连同本金及同期银行存款利息退款给购房者，利息计算时间自购房交款之日起至2013年1月31日止。2014年4月15日，邵莹将购房发票（收据）二张及《选房顺序号确认书（客户联）》的照片通过电子邮件发送给章谦，2014年4月30日，章谦出具收条一份，确认：“今日收到购房发票（收据）二张。从邵莹收到该收据、协助办理退款。”董仕义于2014年4月17日向官房公司申请退款，董仕义于2014年5月5日确认收到众和康苑退房款及利息287545元，并将该款项支付给章谦，章谦于2014年5月7日将287545元的款项通过交通银行支付给邵莹。邵莹现诉至一审法院，请求判令：一、二被告立即连带退还原告购房款44455元；二、二被告连带赔偿原告违约金118800元；三、由二被告承担本案的诉讼费。
一审法院经审理认为：本案的争议焦点是：一、在履行2011年8月19日《房屋交易居间合同》中哪方存在违约？二、原告的诉请是否能够得到支持？针对第一个争议焦点，被告章谦与原告邵莹之间所签订的合同，是章谦将其受让董仕义的购房权益转让给邵莹，双方在签订合同当时，关于最终房屋的实际坐落及具体价格等均未明确，因此双方之间存在的是一个购房权转让合同关系，在双方履行合同过程中，已明确除章谦预先交付给开发商的房款外，其余的尾款由邵莹向开发商缴纳，章谦作为出让方已经将确认购房权的相应收款单据、以及《选房顺序号确认书（客户联）》等文件交付给邵莹，并且已经告知邵莹相应交款事宜，而邵莹在持有该部分书面材料时实际上已具备参与购房的相关条件，并且经章谦通知后应当向开发商缴纳后续款项。邵莹已明确向章谦表示因为付款能力不足，不能够缴纳后续款项，是其明确向章谦一方表示不愿意履行该转让协议的后续义务，其行为是导致最终并未能够签订《商品房购销合同》的原因，因此构成违约的是邵莹一方。针对第二个争议焦点，原告主张被告方退还的款项44455元，是邵莹向原告章谦所交付70000元转让费，扣除退房款中所包含的利息25545后的款项，在本案中，因章谦已将购房权转让给了邵莹，是因邵莹明确表示无力支付后续款项，而导致购房权最终并未能得到实现，作为出让方，章谦已经按约履行了己方义务，转让费70000元是原告方受让购房权应当支付的对价，因此邵莹已取得购房的相应资格，则其要求退还转让费的诉请，无事实和法律依据一审法院不予支持。对于原告主张被告承担的违约金118800元，因导致本案最终购房权不能实现的原因，是因邵莹明确表示无力缴纳后续款项，不愿意履行后续交款义务，在邵莹持有相关单据长达两年的时间里，作为受让购房权的一方也并未向开发商交清相应款项，虽原告主张被告未告知其2014年3月份的相应通知，但在该通知出具前，邵莹就已经明确表示不愿意交付房款，其不履行合同的意思表示已经传达至章谦一方，章谦一方也有理由相信其不愿意继续购房，且作为取得购房资格的原告，也应当积极行使己方权益，在具备购房能力后也应当自行向开发商了解相应购房事宜，其怠于履行己方义务导致最终合同目的不能实现，责任在于邵莹一方，对其主张章谦支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。至于原告要求被告董仕义在本案中承担连带偿还责任的诉讼请求，因董仕义并非双方合同的相对人或保证人，并不对章谦与邵莹之间的合同关系负担任何义务，因此对该部分诉请，一审法院不予支持。综上所述，因原告邵莹在受让购房权之后未积极支付后续款项，导致最终未能签订商品房购销合同，责任在原告一方，其主张被告退还转让费并承担违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告邵莹的全部诉讼请求。”案件受理费人民币3564元，由原告邵莹承担。
一审宣判后，上诉人邵莹不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决根据两被上诉人提交的董仕义与魏彤宇签订的《房屋买卖认购转让协议》即认定章谦已经取得涉案房屋的处分权完全背离事实，排除了董仕义在本案中应承担的责任，遗漏了必要当事人魏彤宇（章谦的妻子）。二、一审法院调取的《证明》系董仕义所在单位出具，不属于法院依职权调取证据的范围，依法不应采信。三、一审判决片面的以上诉人认可章谦提交的短信、录音证据而对该证据予以采信是错误的，此证据系章谦诱导上诉人作出的陈述，内容与双方所签合同的约定不符。四、根据一审法院调取的《众和康园抽号选房方案》以及《复函》可知，涉案房屋的交款、选房时间在2014年3月25日至2014年4月4日期间，此证据是对上述证明、录音、短信完全的否定，是最终判定何方违约的重要依据，但一审判决却对此不予采信，是错误的。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人章谦答辩称：章谦将房屋转让给上诉人是经过魏彤宇及董仕义同意的。被上诉人提交的证据足以证实在购房权转让过程中，被上诉人已经尽到了通知义务，上诉人最终未能购房是自身原因所致。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
被上诉人董仕义答辩称：同意章谦的答辩意见。
二审中，本院向云南省人力资源和社会保障厅离退休人员办公室调取了《关于“众和康园”第二次交款的通知》一份。经质证，各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。
二审经审理查明的案件事实与一审一致。另确认：一、二审中，魏彤宇明确表示其对章谦将房屋转让给邵莹的事实知晓且无异议。二、2012年9月18日，云南省人力资源和社会保障厅工会职工预购房工作小组办公室发出《关于“众和康园”第二次交款的通知》，通知团购人于2012年10月12日、13日交纳第二次预购定金。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人在本案中是否存在违约行为？
本院认为：首先，根据两审法院查明的案件事实，魏彤宇及董仕义对于章谦将房屋认购权转让给邵莹并无异议，故章谦与邵莹于2011年8月19日签订的《房屋交易居间合同》依法成立并生效。其次，根据《房屋交易居间合同》的约定并结合双方当事人履行合同的行为，可知合同买卖的标的系房屋认购权，而非房屋本身，章谦作为转让人的主要义务是将可以一定条件购买涉案房屋的权利让渡给邵莹，并协助邵莹办理购房相关事宜，邵莹的主要义务为向章谦支付转让费。本案中，章谦在签订合同后，已将购房相应文件及单据交付给邵莹，并通知邵莹交纳房款的时间，邵莹放弃购房后，章谦亦协助其办理了退还房款等手续，即章谦已经履行了转让认购权的义务，并无违约行为。邵莹主张章谦为了早收房款，告诉其虚假的交款时间，导致其未能购买房屋，对此，因章谦通知邵莹交纳购房款的时间（2010年10月、11月）与云南省人力资源和社会保障厅工会职工预购房工作小组办公室发出的交款通知所要求的交款时间（2010年10月中旬）可以相互映证，故章谦并不存在提早通知交房的行为，邵莹在获得房屋认购资格后，应自行承担因资金不足无法交款导致最终未能购房的相应后果。邵莹主张交款时间应当以开发商所出具的《众和康园抽号选房方案》中所载明的时间（2014年3月25日至2014年4月4日）为准，本院认为，基于团购房的特殊性，每一个团购人都应当严格按照团购单位的要求履行交款义务，即本案中邵莹交纳购房款的时间应当以团购单位通知的时间为准，邵莹该上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3564元，由上诉人邵莹承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 韩佩君