广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法三民一初字第554号
原告：陈刚，男，1980年8月22日出生，汉族，原住湖北省天门市，现住广东省中山市。
原告：叶娜，女，1985年11月2日出生，汉族，原住湖南省宁乡县，现住广东省中山市。
委托代理人：陈刚，系原告叶娜丈夫。
被告：中山市粤升房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：简小颖，职务总经理。
委托代理人：康华光、吴嘉欣，均系广东道慧律师事务所律师。
原告陈刚、叶娜诉被告中山市粤升房地产开发有限公司（以下简称粤升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员向良平适用简易程序独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告陈刚、叶娜、被告粤升公司委托代理人康华光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚、叶娜诉称：原告于2008年12月11日与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，向被告购买位于中山市三乡镇白石环君怡花园二期**栋**的房屋。原告在2009年2月16日支付完所有房款后，于2014年5月25日取得全额购房发票。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告在购房合同中明确承诺在2009年3月31日前将房产交付原告使用（见商品房买卖合同第八条），而被告直至2010年5月12日，在未取得国家建筑法和城市房地产开发经营管理条例所规定的综合验收合格前提下，才违法交楼，此违法交楼应视为无效。直至今日，被告尚未综合验收合格，双方在房产合同中约定的逾期交楼的违约金为：交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已付房款246574元的万分之二违约金（见商品房买卖合同第九条），因此，原告要求被告自2009年4月1日开始，至法院审理止，按照每天49.3148元计算逾期办理房产证的违约金。且被告必须向原告重新确认综合验收的时间，并保证在规定期限内通过验收，若被告逾期仍未办理，致使房产合同无法履行的，原告保留进一步维权的权利。被告在购房合同中明确承诺在720个工作日内为原告办理房产证，但至今未办理。双方在房产合同中约定逾期办理房产证的违约金为自延缓之日起每日按原告已付房款246574元的0.01%向原告支付违约金（见商品房买卖合同第十四条）。因此原告要求被告自2011年4月1日开始按照每天24.6574元计算逾期办理房产证的违约金。起诉要求：1.判令被告向原告支付逾期交楼违约金（按合同约定计算），共计107999元；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（按照商品房买卖合同约定计算）计35999元；3.由被告承担本案诉讼费用。
原告陈刚、叶娜就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交了以下证据：1.原告身份证、被告企业机读档案登记资料；2.购房发票；3.商品房销售登记备案表；4.商品房买卖合同一份。
被告粤升公司辩称：合同第十四条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的的资料到产权登记机关备案”，出卖人延迟的，“自延迟之日起按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。该条款很清楚地约定办证日期是在商品房交付使用后720个工作日，而非720个日历天数。原告陈刚、叶娜主张逾期交房的违约金不应支持。1、原告陈刚、叶娜收楼日期为2010年6月9日，收楼至起诉之日，早已过了两年的诉讼时效期间，原告的主张不应再得到法院的支持；2.即使交楼的条件存在瑕疵，但原告自愿收楼，这表明原告对这种具有瑕疵的交楼是认可的；3.原告收楼后，早已入住，并正常地使用房屋。原告一方面要求被告支付逾期交楼的违约金，一方面又占有、使用房屋，这显然不合理；4.原告主张逾期交楼的违约金计算至法院开庭审理日止，但同时，原告又要求计算逾期办证的违约金，且计算的期间大部分是重叠的。既然原告主张没有交楼，而合同约定办证日期为自交付使用后720个工作天，那么又何来逾期办证？原告在同一期间既主张逾期交楼违约金，又主张逾期办证违约金，更没有事实依据与法律依据。请求法院驳回原告主张逾期交楼违约金的全部请求。
被告粤升公司就其辩解提交了以下证据:君怡花园业主钥匙、智能卡签收表。
经审理查明：2008年12月25日，被告作出卖人，原告作买受人，签订中山市商品房买卖合同，约定：原告向被告购买位于中山市三乡镇白石环村君怡花园2期**幢**房，总金额246574元；付款方式为银行按揭，2008年12月25日付现金74574元，商业贷款172000元；出卖人应当在2009年3月31日前，将商品房交付买受人使用，双方同意该商品房经验收合格交付，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金，出卖人须在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2009年1月5日，上述商品房买卖合同办理了商品房销售登记备案。2010年6月9日，原告陈刚、叶娜签收**栋**房钥匙。2014年5月25日，粤升公司开具了发票，收到陈刚、叶娜交君怡花园2期**幢**房246574元。被告至今未为原告办理涉案房屋的产权证书，原告遂向法院起诉，主张前述实体权利。
本院认为：原、被告形成商品房预售合同关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在2009年3月31日前，将商品房交付买受人使用，实际原告于2010年6月9日签收D1栋303房钥匙,被告逾期交房1年2个月22天，原告可自收房次日起的二年内即2012年6月9日前向被告主张其因被告逾期交房的权利。现原告向被告主张该权利，已超过法律规定的二年诉讼时效，故对原告该请求不予支持。原告收取房屋钥匙的行为应视为房屋交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。交付是事实行为，不存在有效无效的问题。原告关于未经验收合格房屋交付无效的主张不能成立，对原告的该主不予支持。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案。被告提供的证据证实，其于2010年6月9日将涉案的**栋**房屋锁匙交付给原告陈刚、叶娜，往后推算720个工作日，被告应于2013年4月24日前将办理权属登记需由出卖方提供的资料交到产权登记机关备案，其没有履行该义务，应自2013年4月25日起，至履行该义务之日止，每日按原告已付房价款246574元的0.01%即24.66元向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告中山市粤升房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告陈刚、叶娜支付逾期办证违约金（从2013年4月25日起，按每日24.66元计至被告将办理权属登记需由被告提供的资料交产权登记机关备案之日止）；
二、驳回原告陈刚、叶娜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3180元，减半收取1590元（原告已预交），由被告中山市粤升房地产开发有限公司负担,于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 向良平
二〇一五年七月三十日
书记员 苏梅娇