辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00004号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑明贤，女，1960年6月24日出生，汉族，丹东市元宝区联邦家具经销处个体业主，住河北省秦皇岛市海港区金海湾A区***栋*号。
委托代理人：程金玲，女，丹东市元宝区联邦家具经销处员工，住辽宁省丹东市振兴区六纬路***号*单元***室。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丹东五州家具城有限责任公司，住所地辽宁省丹东市元宝区新华街44-14号。
法定代表人：宫兆福，该公司总经理。
委托代理人：陈恩伟，辽宁万鹏律师事务所律师。
委托代理人：娄晓翠，女，该公司职员，住辽宁省丹东市元宝区九江街48号2单元403室。
上诉人郑明贤与被上诉人丹东五州家具城有限责任公司（以下简称五州公司）租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2014年10月30日作出（2014）元民三初字第00111号民事判决。上诉人郑明贤对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人郑明贤及其委托代理人程金玲，被上诉人五州公司的委托代理人陈恩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五州公司（原审原告、反诉被告）在一审诉称，被告于2009年开始承租原告店铺经营联邦实木家具。自2012年6月，被告开始欠缴租金，截止2014年7月末，累计欠付租金和服务管理费合计320540元，被告尚欠电费854.7元。为此，原告多次与被告协商，但被告既不缴纳租金，也不搬出原告店铺。故原告诉讼至法院，请求依法判令：1、被告倒出其在原告处承租的店铺；2、被告给付原告租金、服务管理费320540元（2012年6月、7月租金及管理费25元／月×310平方米×2个月=15500元，2012年8月到2013年11月310平方米×31.5元／月×16个月=156240元，2013年12月到2014年7月310平方米×60元／月×8个月=148800元）及电费854.7元。
郑明贤（原审被告、反诉原告）在一审辩称及反诉称，不同意原告的诉讼请求。1、2012年2月份，被告找过原告要求撤场，但原告未予答复也未收取被告此后的租金，后期被告要撤场，原告不允许。2013年6月28日，被告营业场所因漏雨被淋湿，原告未处理此事。此后，被告因等待原告处理此事没再营业，家具至今也未撤场。2、2013年10月底，原告无故关闭商场大门，三个月没有开门导致被告无法营业。3、延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告2014年8月7日起诉，只能请求2013年8月至2014年7月共计12个月的租金。同时反诉要求：1、原告返还被告剩余租金6150元；2、原告赔偿被告直接造成的损失23万元；3、原告赔偿被告店内装修费9万元。
五州公司在一审反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1、被告没有剩余租金。2、原告不存在私自关门的情况，不论被告销售额是多少，损失是真是假，原告都不应赔偿其损失。3、被告投入的装修费是其为履行租赁合同所作的必要准备，没有理由要求原告赔偿。4、原告曾于2013年11月25日向被告发出通知要求其缴费，发生诉讼时效中断的效果，因此原告要求被告支付的租金不仅是一年的。
一审法院经审理查明，2010年11月1日起，被告开始承租原告二楼13号摊位从事家具经营，租赁面积约为310平方米，租赁期限至2011年10月31日。合同到期当日，原、被告续签了该摊位的租赁协议书。约定租赁期限自2011年11月1日起至2012年4月30日止。租金每平方米每月5元，服务管理费每平方米每月20元，租赁期内免收2012年4月份租金。经营场地内电费由被告自理，每度电为1.10元，每月缴纳一次，逾期未缴原告有权停止供电。合同到期后，被告缴纳了2012年5月份的费用。自2012年6月起，该摊位仍然由被告使用，但是被告未缴纳租金及服务管理费。2012年8月1日起，原告商场的租金及服务管理费上调至每平方米每月合计31.5元。2013年11月26日，丹东市元宝公证处出具（2013）丹元证民字第1959号公证书，证实原告的工作人员于当日将“通知”分别粘贴到五州家具城的正门、侧门外墙上。“通知”的主要内容为：由于全体业户自2013年2月1日起至今未交纳承租铺位租金，其中部分业户至今尚未签订书面租赁协议，已构成违约。因此解除双方的租赁关系，同时限业户于2013年11月30日前撤出家具城，并补交所欠租金。逾期未撤出的业户，自2013年12月1日起，租金按每月每平方米60元收取。
2014年3月1日、3月5日，被告将其销售的货款共计10800元交给原告。被告为证明原告关闭大门，导致其无法营业直接损失23万元，提供了2张照片及被告的销售清单一组予以证明。
一审法院经审理认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告的租赁合同于2012年4月30日到期。合同期满后，被告未撤出场地，仍然使用原告的摊位，原告也未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。原告可以随时解除该合同，但应当给被告合理的准备期限。原告两次上调租金及服务管理费之后，被告未撤出家具城，该行为应视为对原告上调之后的费用的默认。因此，原告请求被告按照上调的数额支付租金及服务管理费，符合法律规定，予以支持。延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因原告曾于2013年11月26日将催缴租金的通知粘贴于家具城正门、侧门的外墙上，被告对此应当知情，产生诉讼时效中断的效果。故被告应支付原告自2012年12月至2014年7月的租金及服务管理费合计265980元（2012年12月至2013年11月310平方米×31.5元／月×12个月=117180元，2013年12月至2014年7月310平方米×60元／月×8个月=148800元）。原告要求被告支付电费854.7元，因未提供证据加以证明，不予保护。被告辩称其要求撤场，原告不允许，但未能提供任何证据加以证明，对被告的该辩解，不予采信。被告辩称原告无故关门，导致其无法营业并提供了2张照片予以证明，但日期为8月23日的照片中“通知”未加盖原告公章，也未显示粘贴位置，原告亦不认可。另一张照片未体现拍摄时间，无法证明原告在何时关门。故对被告的该辩解，亦不予采信。
被告反诉请求原告返还剩余租金，因其向原告交纳的10800元系货款，并非租金及服务管理费，与本案不属同一法律关系，该款项被告可另案主张。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告要求原告赔偿损失23万元，但其提供的销售清单只能证明被告的销售额，无法体现其盈利状况，对被告的该反诉请求，因其未提供足够的证据加以证明，不予支持。关于被告主张的9万元装修费，因其未提供任何证据予以证明，无法保护。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告丹东五州家具城有限责任公司与被告郑明贤之间的不定期租赁合同，被告郑明贤自本判决生效之日起二十日内倒出丹东五州家具城有限责任公司二楼13号、面积约310平方米的摊位。二、被告郑明贤自本判决生效之日起三十日内支付原告丹东五州家具城有限责任公司租金及服务管理费265980元。三、驳回被告郑明贤的反诉请求。本诉案件受理费6120元，反诉案件受理费3096元，保全费2520元，由被告郑明贤承担。
上诉人郑明贤不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，重审此案，依法改判。理由：1、因为双方是不定期租赁关系，所以原判确认上诉人给付租金的时间有误，上诉人不应支付2012年12月至2014年7月份共计20个月的租金，上诉人应交付2012年12月至2013年11月共计12个月的租金。因为上诉人交纳2012年5月份的租金就是按照原合同25元／月的标准交付的，故交付租金标准仍应为原合同约定的25元／月。原判按照其他业户31.5元／月计算，违背事实。2、因为被上诉人于2013年11月26日张贴的通知是有效的，双方于此时租赁关系应当解除，上诉人不应支付2013年11月26日后的租金及服务费。60元／月的标准为被上诉人单方面提出的，故原审判决上诉人交付2013年12月至2014年7月共计8个月的租金60元／月是错误的。3、被上诉人两次上调租金，上诉人不予认可，被上诉人与上诉人未达成书面协议，所以原判认定上诉人没有撤出商城应视为对上调租金的默认是错误的。4、因被上诉人对商城进行装修，上诉人货物一直由被上诉人扣留，上诉人自2013年10月29日至今，未能经营。5、被上诉人一直扣留上诉人的货物至今，造成上诉人无法经营而产生不能避免的损失，应予赔偿，对造成的损失请求二审法院给予评估。6、上诉人经营期间，营业场所因漏雨被淋湿，被上诉人与上诉人口头约定，在漏水问题未解决期间，免除上诉人的租金，所以上诉人不应再向被上诉人交付2012年6月以后的租金。7、上诉人有新证据证明被上诉人扣留货物，造成上诉人无法经营，被上诉人应对上诉人的损失予以赔偿。8、审理本案的孙玉秀法官没有参加庭审，是另一位法官出庭审理，且判决书对案件事实的时间打印错误，上诉人请求一并更正。
被上诉人五州公司辩称，2012年5月份的租金并没有发生变动，2012年8月1日租金才发生变动。这期间所有摊位的租金均已上调，有的上调到45元，最低为31.5元。被上诉人要求与上诉人签订合同但上诉人予以拒绝，所以被上诉人要求上诉人以31.5元交纳租金是最低标准。被上诉人张贴的通知中还有要约和承诺的内容，逾期没有搬走的业户租金至2013年12月起，每月按60元收取，上诉人在这期间并没有搬走，其行为已对被上诉人作出承诺，双方形成新的租赁关系，每月租金按每平方米60元计租。上诉人在2013年10月29日未在被上诉人商场经营这不是事实，上诉人在一审当中提供的销售清单当中就有2013年10月29日以后的销售记录，上诉人在一审也自称将2014年3月的销售收入交给了被上诉人。被上诉人没有扣留上诉人的货物，被上诉人根本不知道上诉人摊位漏水的事情。
二审中，上诉人为支持其上诉请求，向本院提供如下证据：
1号证据系公证书、交税证明，用以证明上诉人在2013年11月就没有再经营，经营过程中只有上诉人的摊位漏水，被上诉人暂时不收租金，上诉人也不要求主张赔偿损失，等被上诉人处理好漏水，再计算租金和损失如何抵顶，双方已经约定2012年6月至2013年10月这段时间租金不用交纳。交税证明是被上诉人开具的，但被上诉人都没有加盖公章。
2号证据系照片一组，用以证明上诉人经营的摊位漏水，给上诉人造成损失，被上诉人五州公司2013年10月29日内部装修停止营业。
3号证据系申请书2份，一份申请书是请求对被上诉人扣留上诉人的货物，给上诉人造成的损失进行评估。第二份申请书是请求二审法院到元宝区公安分局七道派出所调取2014年8月10日被上诉人的报案记录，以及该派出所的出警记录。还证明上诉人自2013年10月29日后无法进入五州家具城进行经营，上诉人的货物由被上诉人掌控。
被上诉人质证认为：对1号证据的质证意见是，对公证书形式和真实性没有异议，但对该公证书的内容有异议，不能证明上诉人所要证明的问题，第一点该份公证书并没有确定金安利的身份，只是给金安利的证词出具了证明，但并没有证明金安利是否是五州家具城的经理，实际五州家具城没有金安利这个经理，我们有理由怀疑金安利的真实身份。收款收据没有加盖公章，不能证明上诉人的主张。
对2号证据的质证意见是，照片是上诉人单方制作的，这些照片不能证明是其在五州家具城的摊位漏水，上诉人可能在其他家具城的摊位有漏水现象。有的照片上诉人在一审中也提供过，其中微信方式下载的照片内容不清楚，谈话的内容也不知道是谁，我们对这些照片的真实性有异议。
对3号证据的质证意见是，评估鉴定的申请应当在一审时提出，二审不应当受理上诉人的评估鉴定申请，该鉴定申请与评估申请不是同一法律关系。被上诉人从来也没有向七道派出所报过警，一审庭审当中也没有提到过，这是不存在的事实。
本院认证意见如下：1、上诉人提供的公证书系证人证言，因证人应当出庭作证，接受当事人的质询，而证人金安利没有到庭作证，故该证据不符合相关法律规定，本院不予采信。上诉人提供的三张收款收据因未加盖被上诉人公章，被上诉人对此不予以认可，且其收据上体现的是收地税，与本案租金纠纷无关，故不能证明双方已经约定2012年6月至2013年10月这段时间不用交纳租金的事实，亦不能证明自2013年11月起上诉人就再没有经营活动。2、上诉人提供的照片在一审中已经提供过类似的照片，故不属于新证据。其中有关五州家具城暂停营业的照片，虽在照片中体现了拍摄时间，但该照片的拍摄时间是在一审诉讼前，上诉人在一审诉讼期间，应有足够的时间向一审法院提供这些证据，但上诉人没有向一审法院提供，现在二审中提供，不属一审庭审结束后新发现的证据，故不属于新证据的情形，且被上诉人对照片的真实性持有异议。本院无法仅凭照片来确定暂停营业的周期，亦无法确定上诉人的摊位同样暂停营业，上诉人的货物不再存放在被上诉人的商城内，上诉人没有使用被上诉人摊位的事实，因此，本院不予采信。上诉人提供微信聊天记录的照片，系上诉人单方面的谈话内容，被上诉人不予认可其内容，本院不予采信。3、上诉人申请本院对被上诉人扣留上诉人的货物，给上诉人造成的损失进行评估。因上诉人在一审没有提出这一诉讼请求，且亦没有证据证明被上诉人扣留上诉人的货物，而上诉人在一审中亦没有申请鉴定，故上诉人请求鉴定损失没有事实和法律依据，该请求本院不予支持。上诉人请求本院调取2014年8月10日被上诉人报案记录，以及七道派出所的出警记录。因该时间段系在一审诉讼前，上诉人应在一审诉讼中提出，且该申请与本案房屋租金纠纷没有直接的法律关系，本院不予支持。上诉人提交的二份申请书不属于证据。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条（二）项的规定“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”。故上诉人提供的证据均不属于新的证据，本院不作为定案依据。
被上诉人在二审中，没有提供新的证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，一、上诉人郑明贤在一审中曾提供过2014年3月1日、3月5日两份收款收据，以此证明上诉人将其销售的货款共计10800元交给了被上诉人。由此可见，并不像上诉人所主张的自2013年11月后，上诉人再未到被上诉人的商城从事经营。故上诉人主张其不应当交付2013年12月至2014年7月份的租金，没有事实依据，本院不予支持。二、被上诉人已经向商城内的所有业户，以通知的形式告知：“限业户于2013年11月30日前撤出家具城，并补交所欠租金。逾期未撤出的业户，自2013年12月1日起，租金按每月每平方米60元收取”。因上诉人所经营的家具始终存放在被上诉人的商城中，上诉人没有证据证明其已经向被上诉人提出撤离商城的要求，且被上诉人又不同意上诉人撤离的事实。故上诉人在合同期满后仍在被上诉人的商城中继续经营，其行为已经证明上诉人同意并接受被上诉人对租金进行的两次调价。三、上诉人虽没有与被上诉人达成合同期满后的租赁合同，但上诉人以自己的行为表明接受被上诉人对租金进行的两次调价，而上诉人实际已占用被上诉人的摊位至今，理当支付租金。四、关于上诉人主张被上诉人对商城进行装修，致使其不能经营，故不应交付2013年11月份后租金的主张。因上诉人在一审庭审中提供了六本销售清单，经质证后，法庭将原件退回给上诉人，要求其庭审后将复印件提交法庭，但上诉人至今未将复印件提交一审法院。被上诉人认为销售清单当中就有2013年10月29日以后的销售记录，故这六本销售清单中是否包含2013年10月至2014年7月的销售记录，存在疑点。结合上诉人郑明贤在一审中曾提供过的2014年3月1日、3月5日两份货款收款收据，应当认定上诉人在2014年3月份仍有经营活动。又由于上诉人的货物在其主张的被上诉人装修期间，仍存放在被上诉人的商城内，其所租用的摊位仍由上诉人占有、使用，且被上诉人对商城进行装修亦是为了广大业户更好的经营，故上诉人以此为由，不交付租金是不合乎情理的，也是违约的。该主张没有证据能够证明成立，本院不予支持。五、上诉人提出被上诉人扣留其货物，应给予赔偿的主张，因上诉人在一审中称，“2013年6月28日，上诉人营业场所因漏雨被淋湿，被上诉人未处理此事。此后，上诉人因等待被上诉人处理此事没再营业，家具至今也未撤场”，故上诉人主张被上诉人扣留其货物，没有事实依据。被上诉人只是在一审诉讼期间，依法向原审法院申请诉讼保全，原审法院查封了上诉人价值277140元的家具。上诉人在二审期间提出被上诉人扣留其货物，造成上诉人损失应给予赔偿的主张，并请求本院对扣货造成的损失进行评估的申请，因系在二审程序中增加的请求，上诉人在一审没有提出过这一请求，而被上诉人不予认可上诉人的这一主张和请求，故本院不予支持。六、上诉人提出其经营期间房屋漏雨，经与被上诉人口头约定，免除租金的主张。由于上诉人提供不出证据证明被上诉人已经口头同意上诉人免交2012年6月以后的全部租金，且原审法院没有保护被上诉人在一审请求的2012年6月至11月6个月的租金，故上诉人该主张本院不予支持。七、上诉人在二审中没有提供出符合法律规定的新证据，故其主张被上诉人扣留其货物，造成上诉人无法经营的损失，被上诉人应予以赔偿，本院无法支持。八、关于上诉人称审理该案的法官没有参加庭审的问题，因上诉人没有提供证据予以证明，本院不予支持。关于原审判决书中，审理查明部分存在日期书写错误的问题，原审法院已于2015年1月14日裁定更正。
上诉人提出因摊位漏水及被上诉人装修商城致其无法经营，给其造成经济损失，上诉人不应承担租金，被上诉人应当予以赔偿的主张，与本案不属同一法律关系。上诉人以此在一审作为抗辩和反诉理由，但又无证据予以支持，故一审法院驳回其反诉请求正确。
“谁主张，谁举证”是现代民事诉讼证据制度的基本原则，上诉人缺乏权利保护意识、证据留存意识。在其主张的事情发生后，没有及时的收集和保存证据，亦没能及时行使诉权。而在一审中，又没能就个人所提出的各项主张，提供充分的证据予以证明，故加大了其诉讼的难度，也增加了诉讼风险。由于其证据不充分，应承担举证不能的责任，亦应承担败诉的法律后果。
上诉人郑明贤不服原审判决提起上诉，同样应依法向本院提供充足的证据证明自己的上诉主张成立。由于上诉人没有证据证明其不欠被上诉人的租金，故仅凭其口头抗辩理由，无法推翻原判。上诉人在一审中辩称，被上诉人只能请求2013年8月至2014年7月共计12个月的租金。而其在上诉状中一方面称应交付2012年12月至2013年11月共计12个月的租金，又称因漏雨问题没有解决，上诉人不应再向被上诉人交付2012年6月以后的租金。故其上诉理由存在矛盾，与一审辩称理由亦存在矛盾。上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。本院二审期间，给予双方当事人进行庭外调解，但因双方当事人分歧很大，未能达成一致意见。
综上，原审判决并无不当之处，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9216元，由上诉人郑明贤承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 房春堂
代理审判员 王 杨
二〇一五年二月九日
书 记 员 王海鹰