湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1538号
上诉人（原审被告）：冯祥云。
委托诉讼代理人：于林志。
被上诉人（原审原告）：唐琼。
委托诉讼代理人：郑士军。
委托诉讼代理人：王朝。
被上诉人（原审原告）：唐融宽。
委托诉讼代理人：王爱平。
原审第三人：永州市裕康房地产开发有限公司。
法定代表人：文菊花。
委托诉讼代理人：蒋跃军。
上诉人冯祥云因与被上诉人唐琼、唐融宽，第三人永州市裕康房地产开发有限公司（以下简称裕康公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2013）道法民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并对当事人进行了询问。上诉人冯祥云及委托诉讼代理人于林志、被上诉人唐琼、唐融宽及其委托诉讼代理人郑士军、王朝、王爱平，原审第三人永州市裕康房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋跃军到庭接受询问。本案现已审理终结。
冯祥云上诉请求：依法撤销一审判决第一项，公正改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致错判。1、上诉人从没与唐振谈过租赁202房屋的事，也不知道该房屋产权登记在唐振名下。上诉人找到第三人裕康公司的法定代表人文菊花协商租赁该房屋时，文菊花讲只卖不租，文菊花与唐振协商后要价600万元，上诉人交了20万元购房定金。因该房屋消防没有处理好，上诉人又预交了20万元购房款，其中10万元交给唐振用于办理消防手续。为使消防过关和酒店方便，上诉人还出资24万元，第三人裕康公司出资12万购买张志初楼梯通道40%的所有权。2、202房屋虽然登记在唐振名下，但是为了贷款手续需要，实际上该房屋是文菊花与唐振的合伙财产。3、2011年5月18日上诉人与第三人裕康公司签订了购买该房的《商品房买卖合同》，文菊花作为法定代表人，唐振作为委托代理人在该合同签字确认。4、根据湖南省高级人民法院（2015）湘高民一终字第363号民事判决确定的“由此产生的纠纷，当事人可以另案主张权利”，上诉人已向道县法院起诉要求唐琼、唐融宽履行过户义务，目前没有审结。上诉人使用该房屋是行使正当自己合法权利，不存在侵权。5、即使唐振将涉案房屋办理产权登记变更到唐琼、唐融宽名下，但该房屋唐振已在2011年5月18日的《商品房买卖合同》上签订，同意卖与上诉人，上诉人享有涉案房屋所有权。
唐琼、唐融宽辩称，一审法院认定事实清楚，采信证据正确，上诉人的上诉理由不成立。1、2009年12月15日，道县房产局已给唐振颁证道房权道江镇字第00027546号《房屋所有权证》，而冯祥云时隔一年后，即2010年12月才与唐振协商租赁一事，作为一个经商多年的生意人，应该明白谁是房屋产权人后才能与产权人商量买卖或租赁，冯祥云讲不清楚谁是产权人，不符常理。2、涉案房屋已经过行政权属登记，经过永州中院和湖南高院司法判决，不存在权属争议。3、冯祥云与裕康公司签订的《商品房买卖合同》不真实、不合法，出现几份不一样的合同，并且冯祥云、文菊花前后陈述矛盾。4、冯祥云曲解了湖南省高级人民法院（2015）湘高民一终字第363号民事判决的意思，不存在冯祥云所理解的物权纠纷。
第三人裕康公司述称，同意上诉人的上诉意见，裕康公司在唐振在世时确实与冯祥云签订了购买意向性合同。
唐琼、唐融宽向一审法院起诉请求：判令被告冯祥云停止侵权、排除妨碍；判令被告给付原告2010年12月3日至2013年6月29日房屋租金1,286,300.74元；判令被告赔偿原告的一切经济损失；本案受理费由被告承担。
一审法院认定的事实：第三人永州市裕康房地产开发有限公司（以下简称：永州市裕康房地产开发有限公司）是依法登记注册的房地产开发企业，原法定代表人为朱元德。2008年4月，李训林、朱辉芳、文菊花、唐振四人合伙开发原道县外贸大厦，其中，李训林任董事长，朱辉芳任办公室主任、文菊花担任出纳、唐振任会计，2008年5月16日以永州市裕康房地产开发有限公司的名义取得了道县外贸大厦开发项目土地使用权。在开发过程中，李训林、朱辉芳先后退出了合伙开发，2009年永州市裕康房地产开发有限公司法定代表人变更为文菊花，文菊花同时兼任道县外贸大厦开发项目的出纳。因缺少资金，2009年6月29日，唐振以建房为由，以永州市裕康房地产开发有限公司现有道县外贸大厦的土地设置抵押，以个人名义在道县农村信用联社贷款5,000,000元。为归还信用联社抵押贷款，以方便将抵押的土地使用证拿出来办理房屋买卖手续，永州市裕康房地产开发有限公司法定代表人文菊花与唐振两人协商将二层、三层分别以唐振、文菊花的名义办理房屋所有权证。2009年10月25日唐振与道县外贸大厦项目部就二层202房屋签订了《商品房买卖合同》。2009年12月15日，道县房地产管理局根据唐振、文菊花提供的资料分别为唐振、文菊花颁发了道房权证道江镇字第00027546号和00275**号房屋所有权证，将道县外贸大厦二、三层分别确权给唐振、文菊花，唐振的00027546房产证上没有登记其他房屋共有人。2010年1月29日，唐振、文菊花用道县外贸大厦二层、三层房屋作抵押，分别向中国工商银行股份有限公司道县支行借款2,900,000元，文菊花为该笔贷款提供担保，原告唐琼在抵押物共有人一栏签名确认，并办理了房屋他项权证书。唐振、文菊花二人所借贷款项均全部汇入永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦工程项目部在该行开设的账号1910021019200131625内，用于归还唐振在道县信用联社所借贷款。之后，唐振陆续偿还了道县工商银行的部分借款。
被告冯祥云原来租赁道县粮食局大楼经营百万庄大酒店，从事饮食服务，生意十分兴隆。2010年12月31日租赁期即将届满，而被告冯祥云想继续在道县经营，便在道县县城考察酒店新址。最后，确定在道县外贸大厦项目部就二层202房屋开设“百万庄大酒店”。经与唐振口头协商，2010年12月3日，被告冯祥云开始对202房屋按照酒店的规格和模式进行装修。因为在装修过程中，消防达不到标准，道县消防大队多次要求停工。因为202房屋没有可供通行的通道，为便于酒店经营，2011年10月8日，冯祥云（作为合同乙方）与同为购买了文菊花、唐振开发的道县外贸大厦二层经营德克士的张志（作为合同甲方）签订了《楼梯让售协议》，协议约定：乙方因经营所需，向甲方提出申请，甲方同意让售道县外贸大楼甲方的楼梯产权的40%给乙方作为通道使用，价格为360,000元。2011年10月11日冯祥云对道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋装修完毕，2011年11月1日，百万庄大酒店试营业。冯祥云邀请了唐振及文菊花参加酒宴，原告唐琼也一道参加了宴会。2012年1月10日，唐振因病在衡枣高速公路宇环阳路段突发疾病死亡。2012年4月11日唐振的妻子唐琼、儿子唐融宽、父亲唐化纯诉至该院，要求被告冯祥云立即返还房屋，并赔偿经济损失500,000元。2012年6月6日，文菊花以被告道县房地产管理局违法办理房产证为由，向该院提起行政诉讼，要求道县房地产管理局撤销为唐振颁发的道县外贸大厦二层房屋第00027546号房屋所有权证。该院裁定中止了唐琼起诉的民事案件的审理。2012年6月12日，文菊花撤回了行政案件的起诉。2012年9月4日，冯祥云以被告道县房产局违法办理房产证为由，向该院提起行政诉讼，要求撤销道县房地产管理局为唐振颁发的0027546号房产证。该院一审作出行政判决认为道县房产局在为永州市裕康房地产开发有限公司进行房屋登记初始登记时，没有进行严格审查，在缺少必备资料的情况下进行了房屋初始登记，违反了法定程序，且认定事实不清，据此判决：撤销道县房地产管理局为唐振颁发的0027546号房产证。2012年10月24日，文菊花在未取得原告唐琼、唐融宽同意的情况下，转账2,325,618.9元（其中本金2,313,161.5元、利息12,457.34元）至永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦项目部，再转账至唐振贷款账户191002109800006119，将唐振尚欠中国工商银行股份有限公司道县支行的贷款本息一次性提前偿还。唐琼则不服，向永州市中级人民法院提起上诉。2013年3月9日，永州市中级人民法院以冯祥云不具备本案适格原告主体资格为由，作出裁定：撤销道县人民法院行政判决，驳回冯祥云的起诉。之后，唐琼及其家属撤回了其在2012年4月11日提起的民事诉讼。2013年5月3日，原告唐琼、唐融宽、唐化纯向道县公证处申请公证，将道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋证号为0027546的房产列为可继承的唐振生前与唐琼的夫妻共同财产。2013年5月10日，原告唐琼将房屋他项权证书从该行领回。2013年5月23日，朱元德向该院提起行政诉讼，要求判令撤销道县房地产管理局为唐振颁发的0027546号房屋所有权证，尔后，朱元德又撤回了起诉。
2013年5月28日，原告唐琼通知被告冯祥云的工作人员，要求冯祥云于2013年6月29日解除与唐振之间的房屋租赁合同。2013年7月1日，原告唐琼、唐融宽、唐化纯诉至该院。要求被告冯祥云停止侵权、排除妨碍；给付原告2010年12月3日至2013年6月29日房屋租金1,286,300.74元；判令被告赔偿原告的一切经济损失。
另查明：本案诉争的商品房即道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋。共有三个《商品房买卖合同》。其中，除了原告提供的一个商品房买卖合同外，第三人永州市裕康房地产开发有限公司提交了两份商品房买卖合同。分别为：2009年8月18日，唐振与永州市裕康房地产开发有限公司（法定代表人为朱元德、委托代理人为文菊花）道县外贸大厦项目部签订、合同编号为008号，该房屋价款为1,574,500元。2009年10月18日，唐振与永州市裕康房地产开发有限公司（法定代表人为文菊花）道县外贸大厦项目部签订、合同编号为008号，该房屋价款为5,890,000元。第三人永州市裕康房地产开发有限公司没有申请对均有唐振签名的三份合同的真实性申请进行鉴定。原告唐琼、唐融宽提交2009年10月25日，唐振与永州市裕康房地产开发有限公司（法定代表人为文菊花）道县外贸大厦项目部签订、合同编号为008房屋，该房屋总价款为2,900,000元。三个合同中除了房屋买卖价款不同外，其他涉及到的商品房买卖合同编号、房屋面积及其他合同内容均一致。2013年7月2日，文菊花以唐琼、唐化纯、唐融宽为被告，要求被告唐琼、唐化纯、唐融宽偿还文菊花为唐振偿还在中国工商银行股份有限公司道县支行的2,313,161.56元借款。2013年8月2日，原告唐化纯以自愿放弃继承权为由，向该院提交申请，要求撤回起诉。该院经审查，唐化纯的撤诉申请是其真实意思表示，且不违反法律的规定，该院依法予以准许。2013年12月25日，原告文菊花向该院提出撤诉申请。2014年1月5日，本院作出（2013）道法民初字第951-3号民事裁定：准予原告文菊花撤诉。2014年1月20日，永州市裕康房地产开发有限公司以唐琼、唐化纯、唐融宽为被告，向其追偿为唐振归还在中国工商银行股份有限公司道县支行偿还的2,313,161.56元借款。目前该案在该院（审判监督庭）审理之中。永州市裕康房地产开发有限公司道县外贸大厦工程项目部工程峻工后，文菊花与唐振没有进行工程结算。被告冯祥云因房屋登记一案，不服永州市中级人民法院（2012）永中法行终字第47号行政判决，以“道县房地产管理局发给唐振的《房屋所有权证》与自己有法律上的利害关系，自己是适格的原告”等为由，向永州市中级人民法院提出申诉。永州市中级人民法院经审查认为道县房地产管理局于2009年12月15日给唐振颁发了道房权证道江镇字第000275**号《房屋所有权证》，此时，冯祥云与永州市裕康房地产开发有限公司、唐振尚无交易，道县房地产管理局给唐振颁证这一具体行政行为与冯祥云无法律上的利害关系，并没有侵犯冯祥云的合法权益。冯祥云认为唐振所办的房屋产权归属有争议，可通过民事诉讼予以解决。2014年1月21日，永州市中级人民法院驳回冯祥云的申诉。2014年2月24日，永州市裕康房地产开发有限公司向该院起诉，要求确认2009年8月17日永州市裕康房地产开发有限公司与唐振签订的《商品房买卖合同》无效。该院于2014年3月18日裁定中止本案诉讼。2014年3月20日，原告永州市裕康房地产开发有限公司以“诉讼请求错误”为由撤回了对唐琼、唐融宽的起诉。该院于2014年3月20日作出（2014）道法民初字第196号民事裁定：准许永州市裕康房地产开发有限公司撤回起诉。2014年8月14日永州市裕康房地产开发有限公司以唐琼、唐融宽为被告，再次向永州市中级人民法院起诉，要求确认与唐振签订的《商品房买卖合同》无效。2014年12月14日，永州市中级人民法院作出（2014）永中民三初字第42—2号民事判决，宣判后，唐琼、唐融宽不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院认为一审判决认定事实不清，于2015年3月17日以（2015）湘高法民一终字第67号民事裁定，撤销永州市中级人民法院（2014）永中民三初字第42—2号民事判决，将该案发回永州市中级人民法院重审。2015年8月14日，永州市中级人民法院作出（2015）永中法民二重初字第3号判决：驳回原告永州市裕康房地产开发有限公司的诉讼请求。宣判后，永州市裕康房地产开发有限公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。该院审理后认为，永州市裕康房地产开发有限公司主张合同无效没有法律依据，于2015年12月10日作出（2015）湘高法民一终字第363号判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案诉争的道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋，虽然涉及到该房屋的买卖合同共有三个，但是三个房屋买卖合同的买受人均为唐振。2009年12月15日，道县房地产管理局根据唐振提供的房屋买卖合同等相关资料为唐振颁发了道房权证道江镇字第000275**号。房屋作为不动产，经依法登记即发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三人永州市裕康房地产开发有限公司起诉要求确认唐振与其签订的《商品房买卖合同》无效，已经被湖南省高级人民法院终审判决驳回诉讼请求。因此，唐振作为经过依法登记的道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋权利人，对该房屋享有物权。现唐振去世，唐琼作为唐振的妻子、唐融宽作为唐振的儿子，属于第一顺序的合法继承人，依法对本案争议的房屋享有继承权。被告冯祥云、第三人永州市裕康房地产开发有限公司提出冯祥云已经购买了道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋，并对该房屋享有所有权，但被告冯祥云没有向法庭提供充足的证据予以证实，且涉及到本案争议房屋的《商品房买卖合同》效力已经永州市中级人民法院、湖南省高级人民法院两级法院审理后，于2015年12月10日，经湖南省高级人民法院终审判决，驳回永州市裕康房地产开发有限公司的诉讼请求。道县潇水中路（现外贸大厦）第二层202房屋系唐琼、唐融宽依法继承取得的唯一所有权人。唐振与被告冯祥云之间虽然没有签订书面租赁合同，但是双方形成了事实上的房屋租赁合同关系，由于原、被告之间没有明确约定租赁期，应当属不定期合同，原告可以依法解除合同。原告向被告冯祥云送达解除合同通知后，被告既未在合理期限内主张原告解除合同的行为无效，又拒绝原告收回租赁房屋，且拒绝撤除其使用租赁房屋的物品。被告冯祥云的这一行为侵害了原告的财产权，妨碍了原告财产使用权，故原告唐琼、唐融宽要求被告冯祥云停止侵权、排除妨碍，事实清楚、证据充分、理由充足，于法有据，该院依法予以支持。原告唐琼、唐融宽要求被告冯祥云给付2010年12月3日至2013年6月29日房屋租金1,286,300.74元，因原告唐琼、唐融宽除了提供署名为“吴丽萍”证明地处步行街面积1200平方米左右道县湘菜香大酒店的租金为350,000元的证明外，并不能提供充分证据证明自己的诉讼主张，故对原告唐琼、唐融宽要求被告给付2010年12月3日至2013年6月29日房屋租金1,286,300.74元的诉讼请求，该院依法不予支持。待原告提供充足证据后，可选择另行起诉，主张权利。原告要求被告赔偿一切经济损失，因为原告没有向法庭提供充足证据，依法不予支持。
被告冯祥云提出：“2010年12月初，原告唐琼之夫、原告唐融宽之父、原告唐化纯之子唐振约定道县潇水中路外贸大厦202号房屋的年租金500,000元，纯系虚构事实”的抗辩理由成立，该院予以采纳。被告冯祥云提出“被告已经向永州市裕康房地产开发有限公司购买了道县潇水中路外贸大厦202号商业用房，不是向唐振承租该房。因为该房为永州市裕康房地产开发有限公司所有，并非唐振所有”的抗辩意见，与该院审理查明的客观事实不符，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百三十二条。《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款、第二款、第五十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决:一、被告冯祥云于本判决生效之日起一个月内从道县潇水中路（现外贸大厦）第二层登记所有权人为唐振的202房屋（房产证号为：道房权证道江镇字第000275**号）迁出，将该房屋返还给原告唐琼、唐融宽。停止侵权、排除妨碍；二、驳回原告唐琼、唐融宽的其他诉讼请求。案件受理费16,377元，由被告冯祥云负担10,000元，由原告唐琼、唐融宽负担6377元。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。唐琼、唐融宽认为与冯祥云之间是租赁关系，现解除了唐振与冯祥云口头约定的租赁合同，要求冯祥云停止侵权、排除妨碍，补交租金和赔偿经济损失。冯祥云认为该房屋产权属归裕康公司，自己已与裕康公司签订买卖合同，属合法行使物权。根据当事人的诉讼请求，本案的争议焦点是冯祥云现行占有和使用涉案房屋是否合法。
第一，已经生效的湖南省永州中级人民法院（2015）永中法民二重初字第3号民事判决和湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第363号民事判决，认为裕康公司主张唐振与裕康公司签订的《商品房屋买卖合同》无效没有法律依据，遂驳回了裕康公司的诉讼请求，唐琼、唐融宽作为唐振的遗产继承人对涉案房屋享有所有权，目前，该房屋登记在唐琼、唐融宽名下。作为财产的所有权人，对自己的财产享有直接支配，排除他人侵犯的权利。
第二，虽湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第363号民事判决认为“对于裕康公司在诉讼中提供的其与冯祥云之间的《商品房买卖合同》，因与本案裕康公司与唐振之间房屋买卖合同的效力认定不具有关联性，故本院对其真实性不予审查，对唐琼、唐融宽的鉴定申请亦不予准许，由此产生的纠纷，当事人可以另案主张权利”，但本案二审期间，冯祥云没有提供任何有关部门确认其与裕康公司于2011年5月18日签订的《商品房买卖合同》成立并有效的依据。（冯祥云以自己的名义起诉唐琼、唐融宽、裕康公司，要求三被告将涉案房屋产权过户至其名下，但道县法院于2016年7月21日以诉讼主体不合格为由，裁定驳回冯祥云起诉。）冯祥云虽辩称已与裕康公司达成买卖涉案房屋的意向，签订了《商品房买卖合同》，并提供了其与裕康公司于2011年5月18日签订的《商品房买卖合同》复印件供本院参考，因未提供原件，对其真实性本院无法确定。在现有证据下，无法证实冯祥云所主张的购买行为有效。本案主要审查冯祥云现行占有该房屋的合法性，冯祥云抗辩理由没有充分有效的证据予以支持，依据双方事实上形成的不定期租赁关系，在唐琼、唐融宽发出解除通知后，租赁关系已依法解除，冯祥云继续占有使用该房屋没有法律依据。
综上所述，冯祥云上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,377元，由上诉人冯祥云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一六年九月二日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。