福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0124民初477号原告：钱善来，男，1953年9月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。被告：钱仁圣，男，1977年11月15日出生，汉族，住闽清县。委托诉讼代理人：池栋梁，福建瑞权律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娥，福建瑞权律师事务所律师。第三人：钱坤英，女，1980年9月10日出生，汉族，住闽清县。委托诉讼代理人：黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。原告钱善来诉被告钱仁圣、第三人钱坤英债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱善来的委托诉讼代理人谢乾灵、被告钱仁圣的委托诉讼代理人池栋梁、第三人钱坤英的委托诉讼代理人黄益敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱善来向本院提出诉讼请求：1.判决撤销钱仁圣与钱坤英之间签订的车位及房屋买卖合同；2.车位及房屋变更登记回钱仁圣名下；3.本案诉讼费、财保费由被告承担。事实和理由：2015年7月3日至2016年4月12日，福建省闽清富盛达陶瓷建材有限公司（以下简称富盛达公司）、黄丽珠、钱健向钱善来借款3,450,000元；2015年10月5日，富盛达公司、钱功钿、陈赛兰向钱善来借款150,000元。钱善来于2017年10月11日向闽清县人民法院起诉，要求富盛达公司、黄丽珠、钱健归还借款3,450,000元；要求富盛达公司、钱功钿、陈赛兰归还借款150,000元，钱仁圣作为富盛达公司唯一股东对上述债务3,600,000元承担连带清偿责任。闽清法院于2017年11月29日作出判决，判令钱仁圣对上述债务3,600,000元承担连带清偿责任。2018年1月2日，钱仁圣将自己所有的位于闽清县车位以低于市场价（市场价估值2,000,000元左右）很低的价格（500,000元）卖给第三人钱坤英。钱善来认为，钱仁圣在钱善来起诉到法院后将财产恶意转移给钱坤英的违法行为已严重影响到钱善来的合法权益，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。钱仁圣辩称，钱善来行使本案的撤销权缺乏事实和法律依据。一、本案房产交易的客观真实过程是：2017年12月26日，卖方钱仁圣、苏金芳将坐落于闽清县梅城镇房产及车位出售给买方黄锦辉、钱坤英。为此，买卖双方签订《房产买卖合同》，并明确约定：1.商品房的交易价（不含税）为：卖方实收价款人民币1,800,000元；2.卖方于2017年3月8日向买方合计借款850,000元，现卖方尚未偿还该借款，双方均同意将该850,000元借款转为购房款性质；3.剩余购房款中的950,000元，买方应于本合同签订的三日内一次性向卖方付清；4.前述商品房交易产生的各项税费合计约100,000元均由买方自行承担，与卖方无关；5.双方为办理前述商品房的权属变更登记手续而按照行政机关给予的格式性范本填写的交易合同时，若其内容与本合同的内容存在不一致，双方均同意以本合同内容为准，即本合同的内容具备最高法律效力等的具体合同权利、义务内容。《房产买卖合同》签订的当日，买方黄锦辉、钱坤英将其中的购房款950,000元通过钱坤英的农业银行账户汇入钱仁圣的农业银行账户。同时，买卖双方均同意将850,000元的借款转为前述商品房的购房款（因2017年3月8日黄锦辉、钱坤英出借给钱仁圣与苏金芳850,000元，现钱仁圣与苏金芳尚未偿还该借款，故将该借款转为前述商品房的购房款），黄锦辉、钱坤英将借条原件还给钱仁圣与苏金芳。至此，黄锦辉、钱坤英将总计1,800,000元购房款全部支付完毕。钱仁圣与苏金芳收款后，将案涉房产及车位的产权证原件交付黄锦辉、钱坤英保管。钱仁圣与苏金芳在收取950,000元购房款后，将其中的850,693.28元用于向银行提前偿还贷款，并按照银行的通知时间，配合买方一起去银行办理完毕房产抵押的注销手续。2018年1月2日，钱仁圣与苏金芳配合黄锦辉、钱坤英办理上述房产的产权变更登记手续。2018年1月17日，钱坤英使用银行卡刷卡缴纳上述房产和车位交易税费共计81,456.3元，并领取新的不动产权证书。二、被告钱仁圣和第三人钱坤英之间不存在“明显不合理的低价”转让和受让财产的行为。首先，钱仁圣和钱坤英之间关于上述房产的买卖客观交易价（不含税）是人民币1,800,000元，黄锦辉、钱坤英已全部支付完毕。其次，黄锦辉、钱坤英为购买上述房产缴纳交易税费共计81,456.3元，能充分证实买卖双方交易的真实性。再次，2013年9月23日，钱仁圣购买案涉房产的价格是976,179元，2016年3月15日，钱仁圣购买案涉车位的价格是227,000元，合计金额1,203,179元。最后，2017年2月18日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司作出评估结论，案涉房产的评估价值为1,041,700元；案涉车位的评估价值为207,100元；合计金额为1,248,800元。结合以上事实，可充分证实，钱仁圣和钱坤英之间不存在《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”转让和受让财产的行为。三、钱仁圣已将房产、车位实际交付黄锦辉、钱坤英占有使用。2017年12月26日，钱仁圣与苏金芳将案涉房产和车位产权证原件交付黄锦辉、钱坤英保管。2018年1月5日，钱仁圣与苏金芳将房产及车位交付黄锦辉、钱坤英实际使用，并配合将上述房产的水、电、物业均过户至钱坤英名下，由黄锦辉、钱坤英向相关单位缴纳各项费用。四、本案不存在《合同法》第七十四条规定中的受让人明知道债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的情形。首先，钱善来主张的债权发生时间均在2015年7月至2016年4月期间，而钱仁圣取得富盛达公司100%股权的时间是2017年8月16日，基于在2015年7月至2016年4月期间，钱仁圣与富盛达公司之间并不存在一人公司的股东与公司财产的混同关系，只有对于2017年8月16日之后富盛达公司所发生的债务，钱仁圣若存在无法证明其作为一人公司股东与公司的财产的独立关系才需要承担连带清偿责任。因此钱善来提供的六份判决书片面的认定钱仁圣对富盛达公司的全部债务承担连带清偿责任，是错误的。其次，富盛达公司作为债务人有土地、厂房、机械设备、公司库存产品、公司银行账户等完全具备可执行的财产，债务人钱健、黄丽珠、钱功钿、陈赛兰等自然人也有房产、机动车辆、银行存款等完全具备可执行的财产，且闽清县人民法院已查封、冻结该公司的股权和自然人名下的财产，案件正在执行中，并不影响钱善来判决项下债权的实现。综上，钱仁圣与钱坤英之间就上述房产和车位的买卖客观真实，且钱坤英为购买上述房产和车位支付对价合计1,800,000元（不含税费），更不存在钱仁圣与钱坤英之间恶意串通，且受让人明知道债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的情形。故请求驳回原告诉讼请求。第三人钱坤英述称，一、钱坤英购买案涉房产和车位时，均系钱仁圣单独所有，该房产及车位仅向银行办理按揭贷款抵押登记，因此，钱仁圣偿还银行按揭贷款办理解除房产按揭贷款抵押手续后，即有权处分名下的房产和车位。二、钱坤英与钱仁圣签订的《房产买卖合同》系双方真实的意思表示，并没有违背法律的禁止性规定，合同约定的交易价格1,800,000元完全符合当时的市场价格，因此，钱坤英与钱仁圣签订的《房产买卖合同》真实有效。双方约定“为办理前述商品房的权属变更登记手续而按照行政机关给予的格式性范本填写的交易合同时，若其内容与本合同的内容存在不一致，双方均同意以本合同内容为准，即本合同的内容具备最高法律效力”。三、《房产买卖合同》已经履行完毕，房产与车位现已登记在钱坤英名下。《房产买卖合同》签订的当日，钱坤英通过其本人的农业银行账户将其中的购房款950,000元汇入钱仁圣的农业银行账户。同时，买卖双方均同意将850,000元的借款转为前述商品房的购房款（即购房款中的850,000元系钱仁圣与苏金芳于2017年3月8日向黄锦辉、钱坤英的借款，现钱仁圣与苏金芳未偿还该借款，故将该850,000元借款转为前述商品房的购房款），黄锦辉、钱坤英将借条原件还给钱仁圣与苏金芳。至此，黄锦辉、钱坤英将总计1,800,000元购房款全部支付完毕。钱仁圣与苏金芳收款后，于2017年12月26日当天将案涉房产及车位的产权证原件交付黄锦辉、钱坤英保管，并将其中的850,693.28元用于向银行提前偿还贷款，并办理完毕房产抵押的注销手续。2018年1月2日，钱仁圣与苏金芳配合黄锦辉、钱坤英办理上述房产的产权变更登记手续，于2018年1月5日接到通知新的房产和车位的产权证书已经生成，约10个工作日审核后可以缴房产交易税费。2018年1月17日，钱坤英使用银行卡刷卡缴纳上述房产和车位交易税费共计81,456.3元，并领取新的不动产权证书。四、钱坤英购买钱仁圣名下的房产及车位后，钱坤英已实际入住使用。2018年1月5日，钱仁圣将房产及车位交付钱坤英实际使用，并配合将上述房产的水、电、物业均过户至钱坤英名下，并由钱坤英向相关单位缴纳各项费用。五、钱坤英购买钱仁圣名下的房产及车位共花费1,800,000元购房款，不存在以明显不合理的低价购买财产的行为，钱善来行使撤销权没有事实及法律依据。钱坤英购买钱仁圣的房产系善意取得行为。首先，钱善来在诉状里称钱仁圣将名下的房产及车位以低于市场价很低的价格（500,000元）卖给钱坤英没有事实依据。钱坤英购买钱仁圣名下的房产及车位共花费1,800,000元，均有银行汇款凭证为依据。因此，钱坤英是以合理的价格受让钱仁圣的房产及车位，即不存在无偿受让财产也不存在以明显不合理的低价受让财产。其次，根据《物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得以不动产所有权已经转移到买受人名下为生效要件，本案第三人钱坤英按照《房产买卖合同》约定的交易价格履行完毕付款义务后，房产及车位已经于2018年1月5日登记在第三人钱坤英名下，且钱坤英已实际入住使用房产、车位，完全可以证实钱坤英受让房产、车位系善意取得。再次，钱坤英购买钱仁圣的房产与车位时，根本不清楚钱仁圣对钱善来负有如此巨额的连带债务。综上，钱善来认为钱仁圣与钱坤英存在恶意串通，以明显不合理的低价转让财产的行为，缺乏证据证明，钱善来行使撤销权没有合法依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.钱仁圣提供借条及转账凭证一份，以证明钱仁圣与苏金芳于2017年3月8日向黄锦辉借款850,000元，该借款已汇入钱仁圣与苏金芳指定的钱健的银行账户，现该850,000元已转为钱坤英购买讼争房产的购房款。钱善来提出异议认为，该850,000元借款是否已实际支付无法核实，且850,000元借款没有约定利息不符合常理，故对该借款事实不予认可。本院经审查认为，该借条能与银行转账凭证、交易清单相互印证，虽然从银行的交易记录来看，钱仁圣有向钱坤英转账850,000元（备注为“购陶瓷原料款”），钱坤英又向黄锦辉转账850,000元，表面上已经平账，但钱仁圣转给钱坤英的850,000元已经备注为“陶瓷原料款”，从钱仁圣与钱坤英的交易记录可以看出，双方确实存在较多的采购款往来，故不能以此推断钱仁圣向黄锦辉借的850,000元并未实际发生，850,000元借款为虚构的事实，钱善来主张850,000元借款不存在，缺乏充分证据证明，不予采纳。2.钱仁圣提供的借条、中国农业银行转账业务回执一份、账户明细清单一张、交易明细清单五张，以证明钱仁圣与苏金芳于2017年3月8日向钱健、钱功钿出借资金1,000,000元整，并约定月利息为2%，钱健妻子黄丽珠自2017年4月至8月期间按月支付利息的事实。钱善来提出异议认为，在850,000元并非借款的情况下，该1,000,000元借款是否存在无法核实，即使存在也与本案无关。本院经审查认为，钱仁圣与钱健、钱功钿之间的借款与本案缺乏关联性，故不予采纳。3.钱仁圣提供《房产买卖合同》、产权证交接单一份，以证明钱仁圣与钱坤英之间的房屋买卖行为合法有效，钱仁圣已将案涉房产及车位的产权证原件交付钱坤英保管。钱善来提出异议认为，《房产买卖合同》对于税费承担的约定以及违约金的约定均与常理不符。本院经审查认为，该《房产买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。4.钱仁圣提供农业银行交易明细清单一张、农业银行业务凭证一份，以证明钱仁圣收取钱坤英剩余购房款950,000元后，将其中的850,693.28元用于向银行提前偿还借款，办理抵押注销手续。钱善来提出异议认为，钱坤英转给钱仁圣的950,000元存在造假可能，钱仁圣用于提前还贷的金额与房贷剩余金额不一致，明显造假。本院经审查认为，农行交易明细单及业务凭证来源合法，内容客观真实，钱善来未提供相反证据证明该950,000元购房款系造假，应承担举证不能的不利法律后果，对该组证据所证明的待证事实，予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，钱仁圣与苏金芳（卖方）将坐落于闽清县梅城镇房产及车位卖给黄锦辉、钱坤英（买方），双方签订《房产买卖合同》，明确约定：1.商品房的交易价（不含税）为：卖方实收价款人民币1,800,000元；2.卖方于2017年3月8日向买方合计借款850,000元，现卖方尚未偿还该借款，双方均同意将该850,000元借款转为购房款性质；3.剩余购房款中的950,000元，买方应于本合同签订的三日内一次性向卖方付清；4.前述商品房交易产生的各项税费合计约100,000元均由买方自行承担，与卖方无关；5.双方为办理前述商品房的权属变更登记手续而按照行政机关给予的格式性范本填写的交易合同时，若其内容与本合同的内容存在不一致，双方均同意以本合同内容为准，即本合同的内容具备最高法律效力等的具体合同权利、义务内容。合同还对双方其他权利义务作了约定。《房产买卖合同》签订当日，钱坤英即将其中的购房款950,000元汇入钱仁圣的农业银行账户。钱仁圣收取950,000元购房款后，将该案涉房产及车位的剩余贷款提前还清。2018年1月2日，案涉房屋变更登记至钱坤英名下。2018年1月17日，钱坤英使用银行卡刷卡缴纳上述房产和车位交易税费共计81,456.3元。另查明，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司于2017年2月18日作出兴闽房估字[2017]MQA0009号房地产抵押估价报告，讼争房产的评估价值为1,041,700元，对讼争车位的评估价值为207,100元，合计1,248,800元，该评估报告在2017年2月18日起一年内有效。在闽清县税务局于2018年1月17日出具的房产/土地使用权权属转移涉税证明中，对讼争房产的评估价为755,914.93元，对讼争车位的评估价为100,000元，合计855,914.93元。又查明，钱仁圣与苏金芳系夫妻关系，黄锦辉与钱坤英系夫妻关系。钱仁圣与钱坤英系同胞兄妹。闽清法院于2017年11月29日作出（2017）闽0124民初2437、2438、2439、2440、2441、2442号民事判决书，判决钱仁圣对富盛达公司向钱善来所负的债务承担连带清偿责任，该六份判决确认的钱善来债权本金为3,550,000元，现均已生效，并在闽清法院执行。闽清法院现已查封富盛达公司、陈赛兰、钱功佃、钱健、黄丽珠名下的不动产并冻结上述债务人名下的银行账户。本院认为：本案系债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债务人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，根据闽清法院生效的六份民事判决书，可以确认钱善来为钱仁圣的合法债权人，其债权本金数额为3,550,000元。本案的争议焦点为：钱仁圣转让涉案房产的行为是否属于以明显不合理的低价转让财产。本院经审查认为，钱善来以房管部门登记备案的《房地产买卖契约》主张钱仁圣将涉案房产以500,000元的低价卖于钱坤英，价格明显不合理。钱仁圣与钱坤英辩称讼争房产的实际交易价格为1,800,000元，并提供《房屋买卖合同》、银行转账明细、借条等证据证实。本院经审查认为，虽然用于房管部门备案登记的《房地产买卖契约》中讼争房产的价格为500,000元，但房管部门对于交易合同进行备案是当前行政管理的一种手段，讼争房产的实际交易价格不应仅此认定为真实的成交价格。钱仁圣与钱坤英提供的950,000元银行转账凭证可与《房屋买卖合同》相印证，证明讼争房屋的实际交易价格并非房管部门备案登记的《房地产买卖契约》中约定的500,000元。根据福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的兴闽房估字[2017]MQA0009号房地产抵押估价报告可知，讼争房产与车位的评估价值为1,248,800元，该评估报告在2017年2月18日起一年内有效。而在闽清县税务局于2018年1月17日出具的房产/土地使用权权属转移涉税证明中，讼争房产及车位的评估价为855,914.93元。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，钱坤英向钱仁圣支付了950,000元购房款已经超过了估价公司及税务部门对讼争房产及车位当时估价的70%，不属于法律规定的“明显不合理的低价”，钱善来未提供其他证据证实钱仁圣转让讼争房产的价值属于明显不合理低价，钱善来应承担举证不能的不利法律后果。此外，因钱善来未能举证证明钱仁圣转让讼争房屋属于明显不合理低价，且钱善来与富盛达公司、黄丽珠、钱健、钱仁圣等民间借贷案件尚在执行过程中，执行法院正在处置富盛达公司、陈赛兰、钱功钿、钱健、黄丽珠的财产，钱善来亦有权参与分配，故钱善来未能举证证明该转让行为已经对其造成损害。钱坤英与钱仁圣虽系同胞兄妹，但并不能以此推知钱坤英对钱仁圣所负的债务已经明知，钱坤英受让讼争房产及车位存在恶意的事实。综上，钱善来主张撤销钱仁圣与钱坤英之间签订的车位及房屋买卖合同并将房产及车位变更登记回钱仁圣名下，缺乏法律依据，不予支持。钱善来于庭审时提出请求对钱仁圣、苏金芳向黄锦辉、钱坤英出具的850,000元借条的形成时间进行鉴定，并于庭后提交书面鉴定申请。本院认为，该鉴定申请未在举证期限届满前提出，且该鉴定申请的事项不影响本案审理结果，故不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回钱善来的诉讼请求。案件受理费8,800元，财产保全申请费5,000元，合计13,800元，由钱善来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  庞俊洁人民陪审员  黄斐斌人民陪审员  翁新磊二〇一八年四月十三日书 记 员  黄建男附注本案引用的主要法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。