天津市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）津02执异0158号
案外人：天津市宁河区土地整理中心，住所地天津市宁河区芦台镇光明路**号。
法定代表人：张连生，主任。
委托代理人：高凤静，天津四方君汇律师事务所律师。
申请执行人：吴学斌。
委托代理人：季春彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被执行人：天津瀛安投资发展有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路7号。
法定代表人：施雨濛，董事长。
被执行人：天津市嘉熹房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路42号。
法定代表人：施振国，董事长。
被执行人：轧南屏。
被执行人：施振国。
被执行人：任杰。
在本院执行吴学斌与天津瀛安投资发展有限公司（下称瀛安公司）、天津市嘉熹房地产开发有限公司（下称嘉熹公司）、轧南屏、施振国、任杰民间借贷纠纷一案中，案外人天津市宁河区土地整理中心（下称土地整理中心）于2016年8月8日对执行宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共计8套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人土地整理中心称：在吴学斌申请执行（2014）二中民一初字第0155号民事判决一案中，执行法院对应属案外人的坐落于宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共计8套房屋进行了查封。案外人认为对执行法院查封的上述房屋依法享有排除执行的权利，故请求解除对上述房屋的查封，并停止对该房产的执行。
申请执行人吴学斌称：第一，吴学斌申请查封的涉案40套房产均是被执行人瀛安公司名下的合法资产，而并非案外人名下的财产，人民法院查封行为正确不存在违法查封情况。第二，本案中，案外人的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第29条规定的内容，人民法院应当依法驳回案外人的执行异议申请。理由如下：首先，案外人未能在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。瀛安公司在2013年8月26日才取得《销售许可证》，才有权利对外合法销售本案争议的40套房产，而案外人买受房产的时间为2012年至2013年8月份，瀛安公司存在违法销售的情况，应涉及房屋买卖合同无效：另外，案外人与嘉熹公司、土地整理中心签订的购房协议也不是合法有效的书面买卖合同，不存在关联性，与本案无关。其次，案外人无法证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。最后，案外人没有向瀛安公司支付用以购买涉案房屋的对价。执行异议案件中的大部分案外人没有向瀛安公司支付过任何的购房款，剩余部分案外人向王玉梅、施振国付款的行为，也不能视为向瀛安公司支付的买房对价，不排除案外人与王玉梅、施振国之间存在借款或其他法律关系；其中部分案外人存在抵债、贷款等行为，也并未实际向瀛安公司支付过购房价款超过合同约定总价款的百分之五十的情况。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。
本院查明，吴学斌与瀛安公司、嘉熹公司、轧南屏、施振国、任杰民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月28日受理，依吴学斌的财产保全申请，本院作出（2014）二中民一诉保字第0057号民事裁定，内容为：冻结瀛安公司、嘉熹公司、轧南屏、施振国、任杰银行存款人民币10323067元或查封、扣押其相应等值财产。2014年11月3日，本院对瀛安公司名下坐落于宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓的40套房屋予以了查封。2015年5月7日本院作出（2014）二中民一初字第0155号民事判决，内容为：一、瀛安公司于本判决生效之日起十日内偿还吴学斌借款本金700万元；二、瀛安公司于本判决生效之日起十日内以700万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍向吴学斌支付自2013年2月1日至实际给付之日的借款利息；三、瀛安公司于本判决生效之日起十日内给付吴学斌律师费10万元；四、嘉熹公司、轧南屏、施振国、任杰对上述给付事项承担连带保证责任；五、驳回吴学斌的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，吴学斌于2015年5月27日向本院申请执行。
在执行过程中，吴学斌向本院提出申请，要求以加盖封条的方式对上述40套房屋进行查封，本院于2015年7月2日对该40套房屋张贴了封条。后由于未发现被执行人可供执行的其他财产，上述查封房产尚不具备处置条件，本院于2015年10月8日作出（2015）二中执字第0603-1号执行裁定，内容为：本院作出的（2014）二中民一初字第0155号民事判决，本次执行程序终结。2016年6月3日本院张贴（2015）二中执字第603号查封公告，主要内容为：本院对该查封房产加盖封条方式进行查封。若工程须开启查封房产才能作业，先由开发商与项目托管人（宁河区人民政府）联系，再由项目托管人向本院联系、解决。未经本院允许，任何人不得擅自开启、进住、处置上述查封的房产。否则，本院依法追究其法律责任。
2011年4月30日，土地整理中心与嘉熹公司签订《协议书》，主要内容为：土地整理中心为甲方，嘉熹公司为乙方。第一条、项目概况1、项目占地情况：物资村拆迁项目坐落在芦汉路东侧，光明路北侧。拆迁土地四至范围为东至愉悦港湾，南至光明路，西至港湾大厦，北至民宅。2、项目拆迁情况：2004年5月经县有关领导安排以嘉熹公司企业为主体，由宁河县综合执法大队、宁河县规划和国土资源局组成工作组对物资村进行动迁工作，拆迁过程异常困难，至2009年7月物资村总计45户尚余21户未能拆迁。随后在县政府统一安排下从2009年7月14日开始进行依法拆迁，以县土地整理中心为主体，县综合执法局做入户动迁工作对物资村剩余21户实施了拆迁，至2010年上半年拆迁工作全部完成。拆迁总占地面积6447.69平方米。第二条、回购还迁用房款项1、2004年5月至2009年7月，以嘉熹公司的名义对物资村进行拆迁补偿，拆迁民宅24户，房屋占地面积为2666.89平方米。由甲方向乙方支付还迁用房购房款16801407元。再由乙方向实际土地受让人回购还迁用房进行补偿安置。2、2009年7月至2010年6月，以土地整理中心为主体对物资村剩余21户民宅进行拆迁，已拆迁完毕，还迁安置面积为3780.8平方米。由甲方按市场价格（6300元/平方米）向实际土地受让人统一回购还迁用房47套，总建筑面积4370.47平方米，甲方向实际土地受让人支付还迁安置面积3780.8平方米的购房款23819040元。超出还迁安置面积部分的购房款由实际土地受让人向被拆迁人收取等。2011年9月23日，土地整理中心为甲方、嘉熹公司为乙方、瀛安公司为丙方三方签订《补充协议书》，主要内容为：按照宁河县总体规划，由嘉熹公司和土地整理中心先后对芦台镇物资村项目地块实施拆迁。目前，嘉熹公司在宁河新注册的瀛安公司取得该地块使用权。根据2011年4月30日嘉熹公司和土地整理中心所签订协议条款，土地整理中心已将回购还迁房费用23819040元拨付给瀛安公司。甲、乙、丙三方就物资村项目相关事宜协商，达成如下协议：一、丙方应严格遵守《芦台镇物资村房屋拆迁补偿安置方案》及甲方与被拆迁人签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》中的条款。二、丙方应履行甲乙双方签订的关于物资村项目协议中乙方所承担的义务。三、由于物资村拆迁项目还迁用房延期交付，赔偿被拆迁人的延期临时安置补助费等损失应由丙方支付给甲方，甲方负责补偿给被拆迁人。四、丙方应保证被拆迁人与甲方签订的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》中所选定的还迁房的房型、位置及面积。如规划调整所造成的纠纷、上访等一系列问题由丙方与被拆迁人协商解决。五、丙方负责缴纳被拆迁人还迁安置面积的契税，超出还迁安置面积的契税由被拆迁人自行缴纳。六、丙方负责兑现乙方在物资村拆迁过程中，承诺给被拆迁人的一切优惠政策。七、其他约定等。土地整理中心按照协议约定向瀛安公司支付了拆迁房屋回购款。瀛安公司为土地整理中心开具了收据。该房屋尚未竣工。
本院认为，关于本案的焦点：一、关于对争议房屋进行查封的执行行为有无法律依据的问题。本院作出的（2014）二中民一初字第0155号民事判决书已经发生法律效力，具有执行力。在执行过程中，本院对登记在被执行人名下的在建房产所采取的查封措施，符合法律规定，执行行为并无不当。
二、关于土地整理中心异议请求是否成立的问题。经审查，案外人土地整理中心是宁河区政府负责拆迁安置工作的职能部门，该中心根据其与嘉熹公司、瀛安公司签订的相关协议，向瀛安公司支付了拆迁房屋回购款，瀛安公司开具了收据。这一事实表明土地整理中心履行了付款义务，即对主张的8套房屋取得了应有的权利。基此，案外人土地整理中心的该权利能够排除执行，异议请求成立，应予支持。
三、关于对争议房屋能否解除查封的问题。人民法院审查执行异议案件，属于程序上的执行救济措施，一般不涉及实体争议的事项。案外人土地整理中心请求解除对上述房屋的查封，因该房屋的权属尚处于待定状态，所以能否解除查封，要待诉讼确定权属之后才能决定。
综上，案外人天津市宁河区土地整理中心的异议请求成立，本院依法中止对上述房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
中止对位于宁河区芦台镇光明路东段北侧港湾公寓二期X号楼XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共计8套房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 白中信
审 判 员 李会芝
代理审判员 吴志祥
二〇一六年八月十五日
书 记 员 冯建明
速 录 员 梁 群