广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终3152号
上诉人（原审被告）：梁欢欢，女，汉族，1983年11月24日出生，住广东省梅县，
委托诉讼代理人：江浩良，广东展豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗美瑾，广东展豪律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：李超，男，汉族，1979年4月23日出生，住河南省武陟县，
委托诉讼代理人：江永乔，广东旗峰律师事务所律师。
原审被告：梁丰，男，汉族，1986年11月10日出生，住广东省梅县，
委托诉讼代理人：张绍良，广东名道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向忠锋，广东名道律师事务所律师。
原审被告：东莞永圣房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市南城区东莞大道200号中信凯旋国际花园4栋商铺116号，统一社会信用代码为91441900323293872X。
法定代表人：林惜琴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邓云龙，广东沃金律师事务所律师。
上诉人梁欢欢因与被上诉人李超、原审被告梁丰、原审被告东莞永圣房地产经纪有限公司（以下简称永圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李超向一审法院起诉请求：1.梁欢欢、梁丰、永圣公司双倍返还定金100000元，并按合同总价的20%支付违约金366000元给李超，两项共计466000元。2.梁欢欢和梁丰承担居间费用36000元。3.梁欢欢、梁丰和永圣公司承担本案诉讼费用。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年12月28日作出（2016）粤1971民初21207号民事判决：一、确认李超、梁欢欢、东莞永圣房地产经纪有限公司于2015年12月25日签订的编号为ZJ2000044《房地产买卖及居间合同》已经解除。二、梁欢欢应在判决发生效力之日起五日内向李超支付违约金366000元。三、东莞永圣房地产经纪有限公司应在判决发生效力之日起五日内向李超返还定金50000元。四、驳回李超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8820元，李超已预交，由李超负担1511元，由梁欢欢负担7309元。
一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初21207号民事判决书。
梁欢欢上诉请求：1.撤销一审判决，改判认定案涉《房地产买卖及居间合同》无效，梁欢欢无需支付李超违约金366000元。2.一、二审诉讼费由李超承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。（一）案涉合同属于无效合同，一审法院对案涉合同的效力认定错误。根据《中国人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，梁丰为其个人生意周转，未经梁欢欢同意及授权，擅自出售梁欢欢案涉房屋，该行为明显属于无权代理，事后也未经梁欢欢追认，因此案涉合同不具有法律效力。因案涉合同无效，其违约条款也无效，因此梁欢欢无须承担任何相关违约责任。（二）梁丰的行为不构成表见代理，一审法院认定李超有理由相信梁丰得到梁欢欢出售房屋的授权缺乏事实和法律依据。且一审法院在审查证据方面采用了双重标准，片面采信一方证据，不能确保客观、公证性。1.李超在签订案涉合同时具有较大过错。李超、梁丰和永圣公司在签署三方合同时，都知晓梁丰是没有取得梁欢欢书面有效的授权的。因此，李超在明知梁丰无权处分梁欢欢房屋的前提下，还强行与梁丰、永圣公司签订合同，本身具有过错。2.一审法院以看房时梁丰接待、梁丰能提供房产证且梁丰在签订合同前打过电话询价等行为，就主观认定李超有理由相信梁丰取得授权，理由过于牵强，不能成立。第一，梁丰接待看房及提供房屋产权证的行为，并不能代表其当然取得了梁欢欢的授权。房屋并非普通商品，其有一套严谨的交易流程，但无论交易流程多复杂，其前提是出卖方必须为产权人或取得具有法律效力的授权文书。而在案涉合同签订前，梁欢欢从未授权过梁丰出售房屋。第二，一审法院以梁丰不能举证证明并非向梁欢欢打电话为由，而不采信梁丰的主张，不符合事实和逻辑。因一审庭审时距打电话时间间隔太久，梁丰才未能举证。相反，按照一审法院的逻辑，李超也主张梁丰在签订合同时向梁欢欢磋商过价格，但李超也未提交任何证据证明与梁丰通话的就是梁欢欢，李超也应承担举证不能的后果。第三，一审法院以梁欢欢父母未向永圣公司或李超提出异议为由，认定李超有理由相信梁丰取得授权，也不成立。梁欢欢父母是在事后才得知，且因案涉合同是梁丰所签，属于梁丰、李超与永圣公司的纠纷，梁欢欢父母已直接向梁丰提出，要求梁丰出面解决纠纷，这并不违反常理，并不一定要梁欢欢父母直接向永圣公司或李超提出才符合常理。（三）梁欢欢发送给梁丰的委托书的照片，并不能代表梁欢欢对梁丰进行了合法授权，且该委托书原件并未寄送，应认定为梁欢欢的意思表示未送达。1.梁丰签署案涉合同的时间是2015年12月27日，而委托书签署的时间为2016年1月7日，是在梁丰隐瞒梁欢欢签订案涉合同之后。且梁丰当时欺骗梁欢欢，称考虑到梁欢欢长期在国外不方便，该委托书只是目前用于出租的，只是为将来在价格合适的时候出售而备用的。梁欢欢碍于姐弟情面，只是暂时签了委托书，并未去大使馆做正式的公证。梁欢欢也反复叮嘱梁丰若要卖房必须事先经梁欢欢同意。后来出于谨慎，梁欢欢才只拍照发给梁丰。梁欢欢在征求父母意见后，担心梁丰私吞房款，未将委托书邮寄给梁丰。2.委托书与案涉合同的签署时间相近，并不能当然证明委托书与案涉合同存在关联性。因为委托书是梁丰欺骗梁欢欢出具的，并非针对案涉房屋的买卖。且该委托书并未邮寄原件，根据法律规定，梁欢欢的意思表示并未送达给梁丰。
李超辩称：（一）一审判决认定事实和适用法律正确，应予以维持。（二）因为梁欢欢违约，李超的实际损失有700000元，所以366000元不存在过高问题。（三）梁欢欢的上诉理由和一审答辩均主张合同无效，就不存在违约金过高的问题，而且梁欢欢在一审时并没有据此提出违约金过高，二审不应作为审理范围。
梁丰述称：同意梁欢欢的意见。
永圣公司述称：一审法院对于永圣公司的权利义务和法律责任的认定清楚、正确，符合案件事实及法律规定。永圣公司对于一审判决中对于永圣公司的部分没有异议。
二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应该围绕梁欢欢上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：案涉《房地产买卖及居间合同》是否有效。对此，本院分析如下：
首先，在签订案涉《房地产买卖及居间合同》时，梁丰出具了案涉房屋产权的资料原件以及户口本，房产证上清楚表明产权人是梁欢欢，户口本表明梁欢欢和梁丰之间的姐弟关系。由于房屋买卖并非普通的商品买卖，梁丰能够提供完整的案涉房屋产权证明的资料原件，以及梁丰和产权人梁欢欢之间的关系证明，能够让人初步相信梁丰是得到授权进行交易的。其次，在签订案涉《房地产买卖及居间合同》之前，梁丰接待了李超查看案涉房屋。最后，在签订案涉《房地产买卖及居间合同》后，梁欢欢于2016年1月7日签署了一份委托梁丰出售案涉房屋的委托书，并办理了见证手续，于2016年1月20日拍照发给梁丰，梁丰将该委托书照片提供给了永圣公司员工周道伟，周道伟又将该委托书照片转发给了李超。该委托书约定了梁欢欢全权委托梁丰出售案涉房屋，委托事项包括签署合同等买卖相关的一切文件、办理查档、提前还贷、办理注销抵押等交易手续，委托书的出具时间亦符合案涉《房地产买卖及居间合同》对于办理公证委托手续时间的约定。因此，依据梁丰提供产权证原件、户口本以及接待李超查看房屋等行为，并且结合梁欢欢出具的委托书的内容，李超有理由相信梁丰是得到了梁欢欢的授权出售案涉房屋的。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，梁丰的代理行为有效。一审法院认定案涉《房地产买卖及居间合同》合法有效并无不当，本院予以维持。梁欢欢未按合同约定办理好公证委托手续并明确表示不再出售案涉房屋的行为构成根本违约。依照案涉《房地产买卖及居间合同》的相关约定，梁欢欢应向李超支付违约金366000元。由于梁欢欢未能提供充分证据证明该违约金过高，故对于其二审主张调整违约金，本院不予支持。
需要指出的是，李超与梁欢欢、永圣公司签订的案涉《房地产买卖及居间合同》的时间应为2015年12月27日，一审判决第一项存在笔误。由于一审判决结果正确，故本院维持原判。
综上所述，梁欢欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费715元，由上诉人梁欢欢负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 杨 浩
审判员 冯婉娥
二〇一七年九月十三日
书记员 张 优