重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03462号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：刘成娇。
委托代理人：熊远江。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：高俪榕。
上诉人刘成娇与被上诉人高俪榕房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年12月3日作出（2014）渝北法民初字16875号民事判决。刘成娇对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日受理本案后，依法由审判员李立新担任审判长并主审，与审判员邓山、代理审判员朱华惠组成合议庭，于2015年7月22日询问了此案，上诉人刘成娇及其委托代理人熊远江，被上诉人高俪榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高俪榕一审诉称：高俪榕与刘成娇于2014年4月5日就位于渝北�兴盛大道33号上品十六1-3-2号房屋签订买卖协议，但刘成娇未按约履行义务，一会说买，一会又说不买。高俪榕先后四次发函催促刘成娇前来完善买房手续，但刘成娇迟迟不来办理按揭贷款的相关事情。刘成娇的行为违反了约定和法律规定。高俪榕特起诉来院，要求法院判令：一、解除高俪榕与刘成娇于2014年4月5日签订的《买卖协议书》；二、高俪榕不退还刘成娇交纳的25000元定金。
刘成娇一审辩称：刘成娇没有违约，刘成娇已经按约支付了定金，而高俪榕未按约交付房屋，并且搬走标的房屋内的家具家电，而且高俪榕于2014年8月已将案涉房屋出卖给案外人。高俪榕的上述行为违反合同约定，高俪榕应当承担违约责任，要求驳回高俪榕的诉讼请求。由于系高俪榕违约，刘成娇提出反诉，要求法院判令：一、解除刘成娇与高俪榕于2014年4月5日签订的房屋《买卖�议书》；二、高俪榕退还刘成娇购房定金25000元；三、高俪榕支付刘成娇违约金25000元。
高俪榕一审反诉辩称：同意解除合同，但是要求驳回反诉原告的其他诉讼请求。我方没有违约，买卖协议上写明刘成娇需按揭贷款购房，但是刘成娇没有办理银行按揭贷款手续，就不存在过户，更不存在交付房屋给其使用的义务，因此，刘成娇构成违约。《买卖协议书》中虽然未明确约定办理按揭贷款的时间，但是刘成娇要求自己办理按揭贷款，因此，刘成娇需要对办理按揭贷款负责任，我方有权对其进行催促。签订买卖协议时，我方告诉过刘成娇卖的是清水房，不存在搬走家居家电之说，也没有附属清单。
一审法院经审理查明：2014年4月5日，高俪榕作为卖方（甲方），刘成娇作为买方（乙方），重庆欣驿升房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方），签订《买卖协议书》一份，约定：1、甲乙双方通过丙方买卖位于渝北区龙塔街道兴盛大道33号上品十六1幢3-2之物业（以下简称“该物业”）；2、甲方持有房地产证明文件为：201-2009-76992。……4、该物业转让价格为423000元，乙方须按下述方式付款：A）25000元须于签署本协议书之同时支付作为购房定金；B）102000元须于过户之日或之前于签订重庆市房地产买卖合同时支付作为首期楼款；C）交易余款296000元须于银行放款之日或之前贷款银行办妥抵押登记时（如乙方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与楼价余款的差额由乙方以现金直接支付予甲方）。……8、甲乙双方同意该物业以现状家具及电器成交；9、该物业是以现状售予乙方，而乙方曾被邀请检查或已检查或已授权代表代其检查该物业，乙方对该物业现状�楚并无任何异议，乙方不得借故拒绝交易；10、甲方同意在过户之日成交前交付该物业予乙方使用，并将户籍迁出；……13、如甲方于签署本协议书及收取上述房款后未能履行本协议书之条款将该物业售予乙方，则甲方除须退还所有乙方已付之房款外，并须以额外相等于乙方已付之房款作违约赔偿，惟乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此协议。……18、签署本协议书后甲、乙双方需积极配合丙方办理该物业的所有交易流程，如无故拖延交易流程的一方将赔偿守约方所引起的一切损失；……22、备注：……②贷款事宜由乙方自行办理。
该协议书签订后，刘成娇按约向高俪榕支付定金25000元。《买卖协议书》尾部载明：兹收到乙方之定金人民币贰万伍仟元（￥25000），高俪榕签字予以确认。
2014年5月21日，高俪榕向刘成娇发送《通知函》一份，载明：�与你（刘成娇：身份证号××）于2014年4月5日在重庆欣驿升房地产经纪有限公司签署的关于（渝北区龙塔街道兴盛大道33号上品十六1栋3-2）房屋的《买卖协议书》，至今已经过去一个半月有余，我曾多次催促你，你一直反复的犹豫买或者不买。在2014年5月15日你委托他人电话告知我（电话：153×××××××8），你刘成娇要买上品十六的房子，但是要到年底才来办手续。我也明确告诉这是不可能的。事后我马上给你打电话，你拒接。你的做法是在恶意的无故拖延，根据我们签订的协议第18条，你已经违约了。我现在以书面形式通知你，不管你决定买房或者是不买房，请你于2014年6月5日之前，到重庆欣驿升房地产有限公司长安华都店完善手续，如此期间你未能履行，视为你方违约，由此给我造成的一切损失由你方承担，并且承担相关的法律责任。
同日，高俪榕与重庆�驿升房地产经纪有限公司共同向刘成娇发送《通知函》一份，载明：……根据协议书相关约定由你方自行办理该房屋的按揭贷款，从签署该协议书之日至今你方一直未办妥按揭相关手续，经卖方高俪榕和重庆欣驿升房地产经纪有限公司多方电话催促，你方一直无故拖延，按照买卖协议书的第18条之条款你已构成违约。现卖方与经纪公司共同以书面方式再次通知你于2014年6月21日前办妥按揭贷款相关手续并配合卖方和经纪公司办理该房屋的过户手续以及支付卖方的房款和经纪公司的服务费。如在此期间你未能履行，视为你方违约，由此给卖方和经纪公司造成的一切损失由你方承担，并承担相关法律责任。
2014年6月13日，高俪榕向刘成娇发送《通知函》，要求刘成娇于2014年6月20日之前，到重庆欣驿升房地产有限公司长安华都店完善手续；2014年6月23日，高俪榕向刘�娇发送《通知函》，要求刘成娇于2014年7月6日以前到房地产中介公司完善手续，如果到期不来，将视为放弃购买渝北区兴盛大道上品十六小区1-3-2的房屋，交纳的贰万五仟元定金视为违约赔偿。
对于案涉房屋的按揭贷款办理，刘成娇分别向中信银行和汇丰银行申请办理，但未办理成功。2014年7月24日，汇丰银行（中国）有限公司重庆北城天街支行就刘成娇申请按揭贷款一事作出书面意见，拒绝了刘成娇的贷款申请，拒绝理由为固定资产房龄过旧。
2014年7月31日，刘成娇向高俪榕发送《给高俪榕的回复函》一份，载明：……一、你《通知函》中的无理要求和违约指责我不概接受。1.《买卖协议》中对乙方何时办妥按揭贷款手续没有明确时间规定。2.银行的业务不是我或你或丙方所能左右的。3.你的要求违反了协议约定的各方履行义务之先后顺序。二、我依法拒绝你在《通知函》中提出的不合法的履行要求。1.本协议三方当事人互负债务，有先后履行顺序。……乙方已经支付了2.5万元的现金，那么接下来应由你甲方高俪榕履行交付该物业（房屋）予乙方使用，并将户籍迁出义务。你甲方作为先履行义务方而没有履行，我乙方作为后履行义务方有权拒绝你的履行要求。
2014年8月15日，高俪榕向刘成娇发送《给刘成娇的回函》，载明：第一，我不只两次发函通知你到中介公司完善手续……所以从我们签订协议到我们给定你的最后时间限制是差不多三个多月的时间共四次催促你来完善手续。二、我们于4月5日在欣驿升中介签订的买房协议上是没有明确的写出要你在什么时间之前办理好手续，但是我和中介公司前后四次发函要求你在给定的时间来完善手续，难道这不是时间要求吗？……第三、你说我违约，我违反了哪一�？难道你只付给我贰万伍仟元我就要把房子交付给你吗？
庭审中，高俪榕与刘成娇均对于解除合同没有异议。高俪榕认为合同解除时间为2014年7月6日，刘成娇认为合同解除时间为2014年8月15日。高俪榕出卖案涉房屋给案外第三人在双方认可的合同解除时间之后。
另查明，高俪榕未向刘成娇交付案涉房屋，刘成娇亦未向高俪榕支付首付款，双方亦未签订《重庆市房地产买卖合同》和办理案涉房屋过户手续。就案涉房屋的现状家具及电器未以清单或其他书面形式予以记载。
现高俪榕以刘成娇的行为违反了约定和法律规定为由，要求法院判令：一、解除高俪榕与刘成娇于2014年4月5日签订的《买卖协议书》；二、高俪榕不退还刘成娇交纳的25000元定金。
刘成娇以高俪榕违约为由提出反诉，要求法院判令：一、解除刘成娇与高俪榕于2014年4月5日签�的房屋《买卖协议书》；二、高俪榕退还刘成娇购房定金25000元；三、高俪榕支付刘成娇违约金25000元。
一审法院认为，高俪榕与刘成娇于2014年4月5日签订的《买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同。
对于《买卖协议书》的解除问题，双方均对于协议的解除没有异议，仅是解除时间的不一致，对此，一审法院酌定以2014年8月15日作为该《买卖协议书》的解除时间。
对于刘成娇的违约责任问题，《买卖协议书》约定案涉房屋的贷款事宜由刘成娇办理，因此，办理案涉房屋的贷款事宜属于刘成娇的义务。刘成娇作为买受人，在选择自行办理按揭贷款事宜时，应对按揭贷款的相关事宜进行了解，并对自身的支付能力有明确的认识。该协议书虽未约定办理的具体期间，但高俪榕以及中介公司先后多次向刘成娇发送通知函，已经给予了刘成娇办理按揭贷款的合理时间，但刘成娇在该合理期限内未办理到按揭贷款。据此，本院认为，刘成娇违反了合同义务，其向高俪榕交付的25000元定金不应退还。
对于高俪榕的违约责任问题，首先，《买卖协议书》约定高俪榕在过户之日交付案涉房屋，现案涉房屋未过户，过户之日无法确定，故刘成娇认为高俪榕未交付案涉房屋构成违约的说法不能成立。即使按照刘成娇所说应在过户之日前交付案涉房屋，但因案涉房屋未过户，刘成娇认为高俪榕未交付案涉房屋构成违约的说法亦不能成立；其次，刘成娇未提供充分证据证明高俪榕存在搬走房屋内家具及电器的行为，故刘成娇认为高俪榕搬走房屋内家具及电器构成违约不能成立；最后，因高俪榕出卖案涉房屋给案外人发生在双方认可的协议解除时间之后，故高俪榕亦�构成违约。据此，一审法院对刘成娇要求高俪榕支付25000元违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高俪榕与被告（反诉原告）刘成娇于2014年4月5日签订的《买卖协议书》已于2014年8月15日解除；二、原告（反诉被告）高俪榕不退还被告（反诉原告）刘成娇购房定金25000元；三、驳回原告高俪榕的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘成娇的其他诉讼请求。本案本诉受理费430元，由原告高俪榕负担；反诉受理费525元由反诉原告刘成娇负担。
刘成娇不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求。主要事实及理由：1、一审法院程序违法，认定事实不清。对被上诉人提交的涉案房屋《房产证》复印件及我方提交的被上诉人早已将涉案房屋出售给案外人的证据未依法质证。2、一审法院“确认《买卖协议书》于2014年8月15日解除是错误的，是一审法院无中生有编制出来的。3、本案双方根本没有当事人双方协商解除《买卖协议书》的事实；即使是上诉人“违反合同义务”成立，合同解除判决被上诉人不返还上诉人房款25000元也是适用法律错误；4、一审法院判决上诉人未在被上诉人通知函要求的时间内办理到按揭贷款“违反了合同义务”，一审判决违背常理。5、双方签订的《买卖协议书》至今没有解除，被上诉人一房二卖构成了根本违约。
高俪榕答辩称：上诉人陈述《房产证》未质证的问题，一审法院开庭前三天才通知我，我已单方进行了质证。对上诉人提交的补充证据（湛家家的物业发票一张）无异�。关于合同解除，我多次发函通知上诉人来完善手续，均没有来。无法办理过户是上诉人的原因，买或不买都未给我回复。双方合同已于2014年7月6日解除，定金应当视为上诉人违约，不应返还。随后我将房屋另行卖出。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人刘成娇举示了案外人湛家家的交费发票一张，拟证明被上诉人一房二卖，有根本性违约行为。被上诉人高俪榕对该证据真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的。
二审查明其他的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，刘成娇与高俪榕签订《买卖协议书》约定，刘成娇自行办理涉案房屋的贷款事宜，但在高俪榕以及中介公司多次发函催促下，刘成娇仍未在合理期限内办理到按揭贷款，致双方签订合同的目的无法实现，构成根本违约。刘成娇有权要求解除合同。双方在原审审理中也明确表示对合同解除无异议，鉴于高俪榕主张合同在2014年7月6日解除，刘成娇主张合同解除时间为2014年8月15日。原审法院遂采信主张2014年8月15日作为双方合同解除时间，并无不当。同时经审查，高俪榕无违背合同义务行为，其在双方解除合同意思明确后将房屋另卖，也不构成违约。故刘成娇的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，判决正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘成娇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 左 琴