上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36089号
原告上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人代建功，总经理。委托代理人郭友宝，上海乐言律师事务所律师。被告金雷，男，1976年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标堂公司)与被告金雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告家标堂公司的委托代理人郭友宝到庭参加诉讼，被告金雷经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家标堂公司诉称，2015年9月14日，原告与案外人签订了《搜房网房天下托管合同》，建立了委托管理关系，约定原告有权对上海市浦东新区五星路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)代为签署租赁相关的协议、合同、收取租金、追究违约责任等。2015年10月15日，原告与被告签订了涉案房屋的租赁合同，合同中约定了租赁用途、租赁期限、租金及押金、租金支付时间、合同解除及违约责任等。租赁期限2015年10月15日起至2016年10月14日止，租金每月人民币(以下币种相同)4,300元。然被告仅支付了第一期租金及押金后却不再支付任何租金。原告多次催讨，但被告仍拒绝支付。故原告诉至本院，要求：1、判令原告与被告签订的租赁合同于2016年7月6日解除；2、判令被告将涉案房屋返还原告；3、判令被告向原告支付自2015年12月15日起至2016年7月6日止的租金37,554元(月租金按照4,300元计算)；4、判令被告向原告支付逾期未付租金的违约金37,554元；5、判令被告向原告支付合同解除违约金4,300元;6、判令被告结清所欠的水、电、电话费、电视收视费、燃气费等费用；7、判令被告支付原告从2016年7月7日起至实际交房之日止的房屋使用费，使用费按照租金标准计算。案件审理中，原告就逾期支付租金违约金的标准自愿调整至按照月租金4,300元的日万分之五计算，同时撤回了第六项诉讼请求。被告金雷未作答辩。经审理查明，涉案房屋的权利人为案外人奚某甲、奚乙。2015年9月14日，原告与奚某甲签订了《搜房网房天下托管合同》，奚某甲委托原告对涉案房屋出租并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；与承租人签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件(包括合同的解除或变更协议)；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代为追究违约责任；如承租人有欠缴租金等违约行为或侵权行为，代奚某甲提起诉讼等。委托期限自2015年10月7日起至2016年10月6日止。2015年10月15日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订了涉案房屋的租赁合同，约定租赁期限自2015年10月15日起至2016年10月14日止，租金每月人民币4,300元，押金4,300元，第一次付款时间2015年11月5日，付款金额12,900元(包括两个月租金与押金3,500元)，第二次付款时间2015年12月15日，付款金额8,600元，第三次付款时间2016年2月15日，付款金额8,600元，第四次付款时间2016年4月15日，付款金额8,600元，第五次付款时间2016年6月15日，付款金额8,600元……;第九条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：未按约定支付租金达七日的……;第十条约定，乙方有本合同第九条第(四)款约定的情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金……。违约方有下列情形之一的，每逾期一日，应向守约方支付相当于日租金(即月租金标准/30)的100%的违约金，并赔偿守约方因此遭受的相应损失：乙方未按约定时间支付租金的……。同日，双方签署了房屋交割清单。原告收到房屋租赁押金4,300元及第一期即2015年10月15日至2015年12月14日止的租金。之后，被告未再向原告缴纳过租金。另查明，2016年5月24日，被告签收了本案起诉状副本等应诉材料。以上事实，由房地产权证、《搜房网房天下托管合同》、《房屋租赁合同》、房屋交割清单、送达回证及原告庭审陈述等证据证明。本院认为，双方签署的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。作为承租人，支付租金是其主要的合同义务。被告承租涉案房屋之后，在仅支付两个月租金后再未向原告缴纳过租金。按照合同约定，被告逾期支付租金达七日的，原告有权解除合同。当事人基于约定解除权或法定解除权主张解除合同的，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方，合同自通知到达时解除。被告于2016年5月24日签收了起诉状副本等，故本院认定该日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求被告向其返还涉案房屋，符合合同约定，本院予以准许。同时，原告要求被告支付合同解除前所欠付租金，本院按月租金4,300元的标准自2015年12月15日计算至2016年5月24日止，认定拖欠租金金额为22,933元；对于被告没有按期支付租金的行为也应按照合同承担相应的违约责任，原告自主将约定日租金的100%标准降低至日万分之五的标准主张，并无不可，本院予以支持。本院按此标准分段计算2015年12月15日起至2016年5月24日期间租金的逾期支付违约金；对于合同解除原告要求被告承担一个月租金金额的赔偿，亦符合合同约定，本院予以支持；对于原告要求被告按照租金标准支付房屋使用费，具有合理性，本院依照该标准支持原告主张的从2016年5月25日起至涉案房屋实际返还时止的房屋使用费。被告金雷经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海家标堂房地产经纪有限公司与被告金雷间的《房屋租赁合同》于2016年5月24日予以解除；二、被告金雷于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区五星路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还给原告上海家标堂房地产经纪有限公司；三、被告金雷于本判决生效之日起三十日内向原告上海家标堂房地产经纪有限公司支付自2015年12月15日起至2016年5月24日欠付租金22,933元；四、被告金雷于本判决生效之日起三十日内支付原告上海家标堂房地产经纪有限公司逾期支付租金违约金(每日以月租金4,300元的日万分之五的标准计算，2015年12月15日至2016年2月14日的逾期支付租金违约金从2015年12月16日起计算至实际支付日；2016年2月15日至2016年4月14日的逾期支付租金违约金从2016年2月16日起计算至实际支付日；2016年4月15日至2016年5月24日的逾期支付租金违约金从2016年4月16日起计算至实际支付日)；五、被告金雷于本判决生效之日起三十日内向原告上海家标堂房地产经纪有限公司支付解约违约金4,300元；六、被告金雷于本判决生效之日起三十日内按每月4,300元的标准向原告上海家标堂房地产经纪有限公司支付从2016年5月25日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,283元(原告上海家标堂房地产经纪有限公司已预交)，减半收取计641.50元，由被告金雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金 剑
二〇一六年七月十三日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。