黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0202民初1067号
原告:南耀财，男，1979年6月25日生，住齐齐哈尔市龙沙区。
委托诉讼代理人：苏蕊，黑龙江夙生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仲筠，黑龙江夙生律师事务所律师。
被告：周亚臣，男，1970年8月31日出生，住齐齐哈尔龙沙区。
委托诉讼代理人：曹满，齐齐哈尔市建华区卜奎法律服务所法律工作者。
原告南耀财与被告周亚臣确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南耀财的委托代理人苏蕊、仲筠、被告周亚臣的委托代理人曹满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南耀财向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告之间签订的《卖房协议》无效；2.要求被告迁出房屋。事实和理由：原告南耀财与被告周亚臣于2003年2月20日签订《卖房协议》，约定将南耀财所有的齐齐哈尔市龙沙区大民镇光荣村跃进四委62组住房（齐土籍集用2002字第0200116号集体土地使用证）卖给周亚臣，被告至今尚欠购房款3，500.00元未付，被告未完全履行付款义务，而且多年来也未办理过户手续。2016年原告偶然发现被告周亚臣系非农业家庭户，依据法律规定，城市居民不能购买农村宅基地上住房，故原告诉至法院，提出以上诉讼请求。
被告周亚臣辩称，被告认为城镇居民购买农村集体组织成员私有的房屋，其买卖协议应认定为有效，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，双方签订合同系双方的真实意思表示，并交付房款，交付房屋居住至今，体现了当事人意思自治原则。另外有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认原、被告之间房屋买卖合同的效力。作为本案原告在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，其行为违反了诚实信用原则，而致使被告蒙受损失，确认合同无效将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，原告为此要承担缔约过失赔偿责任。关于原告尚欠3，500.00元的问题，该款不是拖欠，而是对购买房屋附条件的付款方式，购房时约定，原告配合被告办理房屋过户完毕后，将剩余房款交齐，现过户条件未成就，故并非被告恶意拖欠剩余房款。被告在占有该房屋后，已经对房屋进行修缮、装修，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、修缮等价值评估鉴定、费用补偿标准问题。综上所述，请求法院依法确认原、被告双方签订的合同合法有效，驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的齐土籍（2002）第0200116号集体土地使用证、《卖房协议》（2003年2月20日）、齐齐哈尔市龙沙区新光村村委会出具的证明信一份（2017年2月6日）、黑龙江省村镇房屋所有权证字第01566号，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告南耀财提交的第3份证据：周亚臣出具的欠条一份（2003年3月20日），证明被告周亚臣亲笔书写，时间在卖房协议签定后一个月，内容注明所欠房款在进户时付清，然而被告并没有依照约定付清剩余房款，其构成违约，存在过错。被告周亚臣质证，对该份证据的真实性无异议，是在协议之后出具的欠条，对证明目的有异议，原告以此变更主合同的约定，说明合同的变更是不正确的，主合同约定待更名过户后交齐，此份证据可以说明买卖关系的成立，被告在协议后有收条为证，无论是收条还是欠条都能证明买卖双方对买卖关系的认可。本院对该份证据的真实性予以确认；2.对于原告南耀财提交的第5份证据：周亚臣户籍证明，证明被告周亚臣户籍为非农业家庭户口，户籍所在地是齐齐哈尔市龙沙区二厂社区湖滨街道，周亚臣经常居住地并不在争诉房产。被告周亚臣质证，对该份证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，被告认为自己有在购买的房屋居住的自由。本院对该份证据的真实性予以确认；3.对于被告周亚臣提交的第1、2份证据：《卖房协议》（2003年2月20日）、收条二份（2003年2月20日、2003年4月6日），证明原、被告针对买卖房屋的行为、价格进行了约定，存在买卖的真实性。原告南耀财质证，对上述两份证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，该份协议违反了我国法律规定，属于无效合同，该协议签订后至今因违反法律规定不能办理房屋的变更登记，双方的房屋买卖不受法律保护。本院对上述两份证据的真实性予以确认；4.对于被告周亚臣提交的第4份证据：齐齐哈尔市龙沙区大民镇村委会、大民镇规划办公室、龙沙区规划管理局联合出具的证明一份、齐齐哈尔市龙沙区大民镇村委会盖章的村镇房屋产权复查换证登记表一份，证明原、被告签订合同后，原告为了索要剩余房款，协助被告到相关部门办理变更登记，提供给被告办理变更的手续，被告持有原告交付给被告土地使用证至今。原告南耀财质证，对该份证据的真实性无异议，对证明问题的关联性有异议，无法证明原告所证明问题，且认为被告超过举证期限提交的证据不应被采信。本院对该份证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告南耀财原系齐齐哈尔市龙沙区大民镇光荣村（后并入新光村）村民，其曾用名为南跃财。2003年2月20日，原告南耀财与被告周亚臣签订《卖房协议》，合同约定的主要内容为：现有齐市龙沙区大民镇光荣村跃进四委62组南跃财的住房（建筑面积80平方米）出卖给周亚臣，价格为23，500.00元（贰万叁仟伍佰元整），先付人民币20，000.00元（贰万元整），待办完更名手续后再付余款3，500.00元（叁仟伍佰元整），自2003年2月20日起到2月末倒出房子，更名费用由买方负责。签订协议当天，被告周亚臣给付原告南耀财购房款20，000.00元，南耀财给周亚臣出具了收条。2003年3月20日原、被告再次约定剩余房款在进户时全部付清，2003年4月6日，周亚臣又给付南耀财购房款1，000.00元，南耀财为周亚臣出具收条。协议签订后，原告南耀财将房屋交付给被告周亚臣占有、使用，并协助被告周亚臣办理涉诉房产的更名过户，在到相关部门办理更名过程中，双方被告知无法办理，诉争房屋产权现仍登记于原告南跃财（南耀财）名下。自2003年2月20日《卖房协议》后，一直由被告周亚臣占用、使用至今，原告始终未主张过诉争房产的权利，直至提起本诉。
再查明，诉争房屋是2001年10月经规划部门许可，在宅基地上自建的住宅房屋，现坐落于齐齐哈尔市龙沙区大民镇新光村跃进四委62组（原光荣二队后院），建筑面积为80平方米，产权人南跃财，房证号为01566号，建房占有的土地属齐齐哈尔市龙沙区大民镇新光村集体所有制土地。涉诉房屋位置与2016年7月1日营业的齐齐哈尔奥悦水世界相临近，处于其周边位置。据东北网报道，齐齐哈尔奥悦水世界作为齐齐哈尔奥悦旅游综合体第一个对外运营项目，在项目周边随后还将建设室内滑雪馆、室内水世界、温泉度假区、滑雪学校、星级酒店及奥地利风情街等项目。
另查明，被告周亚臣购买涉诉房产时，其户籍所在地是齐齐哈尔市龙沙区湖滨街道二厂社区62组，其户籍性质为非农业家庭户。
本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。原、被告签订《卖房协议》虽属原告自愿将其所有自建房屋转卖与被告，但涉诉房屋附着的土地是村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有，被告周亚臣不是大民镇新光村村民，不具备该区域内购房权利，原告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的被告，双方签订的《卖房协议》违反了土地管理法的强制性规定，该合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。导致协议无效，原、被告双方虽均有过错，但原告在2003年已知悉被告周亚臣为非本村村民，故无法办理涉诉房产的变更登记这一事实，而任由该合同履行十多年，始终未予主张合同无效返还房产，因此原告对房屋买卖合同无效，应承担主要过错责任。另涉诉房产因物价上涨的增值，以及因地理位置优势，存有潜在商业价值而升值的前提下，本案因无法确认涉诉房屋增值部分，且本案当事人对合同确认无效后的处理无法达成协议，故本院对合同被确认无效后的法律后果，暂不宜处理。关于原告要求被告迁出涉诉房屋的诉讼请求，应待赔偿对方所受到的损失完毕之后，再行予以主张，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、原告南耀财与被告周亚臣于2003年2月20日签订的位于齐齐哈尔市龙沙区大民镇光荣村（现为新光村）跃进四委62组住宅房屋的《卖房协议》无效；
二、驳回原告南耀财其他的诉讼请求。
案件受理费50.00元，由被告周亚臣承担。
如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 冶
人民陪审员 马 侠
人民陪审员 段丽媛
二〇一七年十月十日
书 记 员 李雪媚