北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第27026号
原告（反诉被告）胡慧，女，1983年5月22日出生。
委托代理人张晋东，男，1979年8月19日出生。
委托代理人李凯，北京凯浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡海清，男，1983年7月28日出生，北京大公网网站编辑。
委托代理人张冬光，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人程金矿，北京市两高律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡慧（以下简称姓名）与被告（反诉原告）胡海清（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑瑞涛独任审判，公开开庭进行了审理。胡慧的委托代理人张晋东、李凯，胡海清的委托代理人张冬光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡慧诉称：我与胡海清于2007年10月共同购买位于北京市朝阳区朝阳北路×号院×号楼×层×单元×室的房屋（以下简称涉案房屋）一套，其中我拥有所有权份额为90%，胡海清拥有所有权份额为10%。购买涉案房屋时，双方以胡海清的名义向中国银行朝阳区支行申请了住房公积金按揭贷款，北京市住房贷款担保中心作为上述按揭贷款的保证人，同时，胡海清将涉案房屋抵押给北京市住房贷款担保中心作为反担保，该贷款一直由我按月偿还。
2009年6月7日，我与胡海清签订《协议》，约定我支付胡海清12万元购买胡海清享有的涉案房屋10%的份额，胡海清收到12万元后该涉案房屋所有权全部归我所有，胡海清应无条件配合我完成房屋产权变更手续。协议同时约定我支付胡海清4万元用于支付使用胡海清的公积金补偿金。《协议》签订后，我如约支付给胡海清12万元买房款以及使用胡海清公积金的补偿金4万元，共计16万元，胡海清应按约配合我完成房屋产权变更手续。虽经我多次催促，胡海清以种种理由拒绝配合我完成涉案房屋产权变更手续。为维护我的合法权益，现诉请法院判决：1、胡海清协助我办理设立在涉案房屋上抵押权的注销登记手续；2、胡海清办理将其位于涉案房屋的10%所有权份额转移给我的申请登记手续。
胡海清辩称并反诉称：我与胡慧相识于2002年，2003年确定恋爱关系，2005年开始同居生活。2007年10月24日，我和胡慧为日后结婚，共同购买了涉案房屋，双方约定首付款共同支付，余款使用我的公积金贷款47万元并由我归还。2008年4月11日，双方用共有的涉案房屋做抵押顺利办理了贷款。2008年6月29日，胡慧以贷款是我的名字，我名下房屋份额越小承担责任越小，将来结婚要安全感等借口，骗取我的信任签订了房屋产权分割声明。在装修涉案房屋和筹备结婚过程中，胡慧以种种理由不让我入住，没过多久，胡慧来到我的住处，拿出早已打好的协议要求分手，我当时头脑一片空白，糊里糊涂的签订了协议，胡慧留下14万元和一张欠条后离开。分手后，我一直想要和胡慧复合，可最终双方没有走到一起。
2009年6月7日签订的分手协议涉及房屋买卖、产权变更条款，明显与购买房屋办理的抵押贷款合同冲突。在与抵押权人签订的合同中，明确约定该处分行为无效。胡慧没有依约履行付款义务及配合义务，导致我无法在京买房，违反了诚实信用原则，故现反诉请求法院判决确认2009年6月7日双方签订的《协议》中涉及房屋买卖、产权变更部分条款无效。
胡慧针对胡海清的反诉辩称：双方是以结婚为目的买房，但协议中明确写明款项均由我支付，不存在骗取胡海清签订房屋产权分割声明的事实。双方为共同抵押人，也是以涉案房屋做为抵押，双方之间的转让行为与抵押贷款合同的相关条款并不冲突，转让行为并不需要经过银行同意。胡海清的反诉请求不成立，请求法院予以驳回。
经审理查明：胡慧与胡海清原系情侣关系。2007年10月24日，胡慧和胡海清与北京城乡房屋建设开发有限责任公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了涉案房屋，合同中购房总价款为944266元。
2008年4月11日，胡海清（合同甲方、借款人）与中国银行股份有限公司北京朝阳支行（合同乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（合同丙方、担保人）签订了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额为44万元，借款用于购买涉案房屋，借款期限自2008年4月11日至2028年4月11日，还款方式为自由还款方式，北京市住房贷款担保中心承担连带责任保证担保。其中借款合同第二十四条约定“抵押人未征得乙方书面同意，不得以出租、出售、转借、馈赠等形式处分抵押物，否则该处分行为无效。经乙方同意并告知受让人的抵押物转让所得价款，提前清偿所担保的债权。”同日，胡海清与北京市住房贷款担保中心签订了《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》。
涉案房屋现登记为胡慧和胡海清按份共有，登记时间为2009年2月2日，登记建筑面积为94.5平方米，其中胡慧共有份额为90%、房屋所有权证号为X京房权证朝字第×1号，胡海清共有份额为10%、房屋所有权证号为X京房权证朝字第×2号。
2009年6月7日，胡慧（协议甲方）与胡海清（协议乙方）签订一份《协议》，双方结束情侣关系，就涉案房屋产权及公积金贷款相关事宜达成协议：“一、甲方支付乙方人民币壹拾贰万元整（120000元），用于购买乙方所拥有的该房屋10%产权。自双方签订本协议、乙方收到甲方款项并出具收条之日起，即视为乙方将10%产权出售给甲方，自此乙方不再拥有该房屋的任何产权，甲方为该房屋惟一产权所有人。此后若甲方对该房屋进行出租、买卖等，所产生收益和损失与乙方无关。二、现该房屋产权证上为甲乙双方名字，当该房屋具备产权变更过户条件时，无论何时、乙方身处何地，乙方在三个月内需无条件配合甲方完成房屋产权变更手续，将该房屋产权变更为甲方一人所有。若乙方借故拖延或不予配合，甲方有权据此协议诉诸法律，由此产生的一切费用由乙方承担。三、就该房屋使用乙方名下公积金贷款情况，双方约定如下：1、甲方支付乙方人民币肆万元整（40000元）作为使用乙方公积金的补偿金，其中贰万元随同购买乙方10%产权的12万元一起支付给乙方，其余贰万元一年后（即2010年6月7日前）支付给乙方。”
2009年6月7日，胡海清出具收条一份，内容为收到胡慧支付的产权款12万元和使用公积金贷款2万元。胡海清称胡慧尚有2万元款项未实际支付，并提交了一份胡慧于2009年6月7日出具的欠条，主要内容为因购买涉案房屋使用胡海清公积金贷款的补偿金2万元，于2010年6月7日前还清。胡慧主张已于2010年6月5日支付了上述2万元补偿金，并提交了一份日期为2010年6月5日的银行存款客户回单，显示户名为胡海清、金额为2万元。胡海清认可该份银行存款客户回单的真实性，但表示该笔款项系胡海清所存，胡慧如何取得该证据并不清楚。
胡慧依据《协议》的相关约定要求胡海清协助办理涉案房屋的抵押权注销登记手续和10%所有权份额的转移登记手续，胡海清则主张双方签订的《协议》中涉及房屋买卖和产权变更条款无效。庭审中，胡慧表示同意一次性偿还涉案房屋的全部剩余房屋贷款本息。审理中，经与北京市住房贷款担保中心核实，该中心对胡慧偿还涉案房屋剩余贷款本息不持异议。
上述事实，有《协议》、房屋所有权证、《北京市商品房预售合同》、《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》、《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、收条、欠条、银行存款客户回单等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，胡慧与胡海清于2009年6月7日签订的《协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，双方均应履行各自权利义务。关于《协议》约定的剩余2万元补偿金的支付问题，胡慧提交的银行存款客户回单可证明向胡海清支付了2万元款项，胡海清提交的欠条日期系在该笔款支付之前，胡海清虽不认可该笔款项为胡慧所支付但未就此提交有效证据予以反驳，故本院对胡海清的此项抗辩意见不予采信。胡慧与胡海清原系对涉案房屋享有按份共有关系，双方签订《协议》是按份共有权人之间对涉案房屋达成的协议，不属于违反借款合同中无效处分的行为，故本院对胡海清关于确认《协议》中涉及房屋买卖、产权变更部分条款无效的反诉请求不予支持。
胡慧与胡海清签订的《协议》中就涉案房屋的归属进行了明确约定，现胡慧已经依照约定向胡海清支付了补偿款，胡海清即应当依照《协议》约定协助胡慧办理10%房屋所有权份额的转移过户手续。胡慧表示愿意一次性偿还涉案房屋项下剩余贷款本息以解除房屋抵押，相应机构亦未对此提出异议，本院依法判令胡慧予以代偿，胡海清协助胡慧办理涉案房屋的抵押权注销手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡慧于本判决生效十日内代为偿还位于北京市朝阳区朝阳北路×号院×号楼×层×单元×号房屋的剩余贷款本息后，被告（反诉原告）胡海清于七日内协助原告（反诉被告）胡慧办理上述房屋的抵押权注销手续；
二、被告（反诉原告）胡海清在第一项判决事项履行完毕后十日内协助原告（反诉被告）胡慧将位于北京市朝阳区朝阳北路×号院×号楼×层×单元×号房屋中被告（反诉原告）胡海清所享有的百分之十份额过户至原告（反诉被告）胡慧名下；
三、驳回原告（反诉被告）胡慧的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）胡海清的反诉请求。
本诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）胡海清负担（胡慧已预交，胡海清于本判决生效后七日内给付胡慧）；反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）胡海清负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 郑瑞涛
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 梁 远