广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23439号上诉人（原审被告）：刘君成，男，1977年12月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市恒居物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：杨超，职务：总经理。委托代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。上诉人刘君成因与被上诉人广州市恒居物业管理有限公司（以下简称恒居公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘君成上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回恒居公司的全部诉讼请求。事实和理由如下:一、刘君成所居住的楼层为4楼04房，其下方原为3楼公用平台。楼下三楼04房住户于2005年装修时，在阳台及窗户周边处搭建违章钢防护棚和塑料盖建筑约25平方米，侵犯刘君成的采光权、通风权、景观权，且雨水打在钢板棚、塑料棚顶产生噪音、棚顶的垃圾从未清理、被入户盗窃风险增加，这些严重降低了刘君成的居住质量。在2005年、2006年间，刘君成口头及书面告知恒居公司违章建筑的建设和存在，恒居公司在2011年承诺称将管理费缴了就将棚盖拆除，刘君成已将2010年前费用全部缴交，但违章建筑至今仍然存在；另，恒居公司未及时阻止搭棚材料进入小区，使得304房业主违规搭棚盖2次，业委会成员蔡某亦搭建违规棚盖2次。因此，恒居公司未尽到《前期物业管理服务协议》第一条、《物业管理委托合同》第二章、第三章、第四章约定及《物业管理条例》第四十六条、第五十条、第五十一条、第五十五条规定的义务及责任，刘君成有权从2007年1月1日起拒绝缴纳物业管理费；二、《物业管理委托合同》管理费调费确认书调费证据不成立，应保持原收费标准，高层应按1.20元/平方米计算。首先，恒居公司提供的《调费确认书》中的签名不能确认是在业主大会上表决同意之后签名还是私下签名，亦不能确认是业主本人签名，以及恒居公司有否提醒签名者签名后要负法律责任，因此该确认书的真实性、客观性存在疑点；其次，根据建住房【2003】131号《业主大会规程》第二十一条第三款的规定，业主委员会委员应当符合下列条件：“遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务”，现同意调价的是业主委员会的几个成员，但成员之一的蔡某私盖违建，不具备业主委员会成员资格，因此业主委员会本身合法性不成立，恒居公司提供的证据合法性也不成立。综上，恒居公司提供的证据不具备客观性、合法性，证据关联性也就不成立，反而证明恒居公司的管理服务混乱及存在乱收费现象；三、关于诉讼时效的问题，根据《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为两年，法律另有规定的除外。一审法院认为2015年11月5日恒居公司向刘君成居住的涉案房屋寄送《律师函》，催告刘君成清缴物业管理服务费造成诉讼时效中断，该邮件查询记录显示于同年11月12日未妥投，未妥投原因：收件人要求自取。既然刘君成根本没有收到上述邮件内容，且邮件未有其本人签名，恒居公司亦未派工作人员或在门口张贴纸张向其催缴管理费，因此本案诉讼时效并未中断。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人恒居公司答辩称:不同意刘君成的上诉请求，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持原判。关于违建的问题，应由城管部门负责进行处理，恒居公司作为物业服务企业，是没有权利对违建部分进行拆除处理的。刘君成曾向城管部门投诉，城管部门也到了违建处查看，但依然无法处理，恒居公司已经尽了物业管理的义务。关于诉讼时效的问题，2015年11月5日恒居公司已向刘君成居住的房屋邮寄了律师函，刘君成应当可以收到，故诉讼时效应当从该天起中断，刘君成所述诉讼时效已经超过的主张不能成立。2017年4月1日，恒居公司向一审法院起诉，请求判令：1.刘君成向恒居公司支付拖欠的2006年10月1日至12月31日,2011年1月1日至2016年12月31日的物业服务费9819.02元；2.刘君成向恒居公司支付至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2016年12月30日为7375.52元）；3.刘君成承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明，刘君成是广州市荔湾区XX路X号之七404房的业主（涉案房屋，建筑面积90.23平方米），于2006年2月入住该房屋。2006年6月6日，恒居公司（乙方）与广州市XX房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同（前期）》，广州市XX房地产开发有限公司将XX花苑委托恒居公司实行物业管理。2007年10月26日，恒居公司（乙方）与广州市XX路XX花苑业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，并为XX花苑小区提供物业管理服务，委托管理期限为2年，自2007年10月30日起至2009年10月30日止。物业管理服务费用：业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅多层0.59元/月/平方米；高层1.20元/月/平方米。其他约定：如乙方在管理年限内所提供的服务不能达到“等值”或造成业主多次投诉，业委会发出“整改通知”三次仍达不到整改要求，本合同中止。2014年1月18日，双方续签上述合同约定：甲方将XX花苑委托乙方实行物业管理。委托期限：5年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止。另有约定：14、（1）甲方和本小区的业主有权对乙方的服务质量进行监督，对甲方或业主的合理化建议乙方应当接受。（2）如甲方接到业主关于乙方服务质量的投诉，经甲方了解基本属实的，甲方有权向乙方发出口头或书面的整改意见，乙方应当在甲方的规定期限内完成整改，并将整改情况书面回复甲方。（3）本章未尽事宜按《广东省物业管理条例》的通知执行。物业管理服务费用：住宅：按物价部门批准的收费标准。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。同时该合同也规定了：如乙方在管理年限内所提供的服务不能达到“等值”或造成业主多次投诉，业委会发出“整改通知”三次仍达不到整改要求，本合同中止。该合同附有恒居公司致XX花园业委会各委员书，内容为：XX花园第二届业委会早已完成换届选举并在区房管局备案，第一届业委会与恒居公司签订的《物业管理委托合同》早已过期（第二届业委会未成立期间物业公司按物管条例规定征求意见）90%业主同意恒居公司继续管理至第二届业委会成立（业主签名当时已交区房管局备案）。……望各委员按下列条款发表自己意见（签认是否同意或者不同意），根据《议事规则》约定决定是否签订与恒居公司继续管理的《物业管理委托合同》：一、是否同意张贴公示的《物业管理委托合同》各条款；二、按A栋0.85元/㎡，B栋1.7元/㎡约定住宅物业管理费；……四、第二届《物业管理委托合同》年限为五年。该合同附件经XX花苑业委会委员签名，8名委员中有7名表示同意，1名签名不同意。其中，有2名委员委托他人代签同意。2015年11月5日，恒居公司向刘君成居住的涉案房屋寄送《律师函》，催告刘君成清缴物业管理服务费，该邮件查询记录显示于同年11月12日未妥投，未妥投原因：收件人要求自取。为证明恒居公司提升物业管理费的行为合法，恒居公司提供了《XX花苑A栋管理费调至0.85元/平方的确认》、《XX花苑B栋管理费调至1.7元/平方的确认》两表及《调价业主签名统计数据》表，刘君成对上述证据不予认可。另查，恒居公司的资质等级为三级。一审庭审中，刘君成确认在2007年11月之前均有缴纳物业服务费。一审法院认为，恒居公司与XX花苑业主委员会签订了《物业管理委托合同》，受委托管理XX花苑小区（含刘君成的房屋），恒居公司具备物业管理的合法资质，其物业管理的行为合法有效。恒居公司自2006年起为涉案物业小区提供物业管理服务至今，2009年11月至2013年10月虽未签订书面合同，但实际履行的是2007年签订的《物业管理委托合同》，一审法院对此予以认可。恒居公司提供了物业管理服务，刘君成应按照合同约定，履行按时交纳物业管理费的义务。刘君成在答辩中认为楼下304房擅自搭建钢防护棚和塑料盖建筑的行为侵犯了其采光、通风、景观等等相邻权利，对此刘君成可依法向相关行为人主张权利。至于刘君成认为恒居公司提供的多项物业管理服务未达到合同中约定的质量要求，依据合同约定刘君成可向业主委员会投诉，由业主委员会向恒居公司发出整改意见。若刘君成认为恒居公司不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定的义务，刘君成还可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向恒居公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但刘君成以上述理由拒交物业管理费，理据不足，不予支持。刘君成长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但2006年至2013年10月期间所履行的《物业管理委托合同》并未有违约责任的约定，2014年签订的《物业管理委托合同》中才有逾期交纳物业管理服务费收取滞纳金的约定，故对没有约定部分的违约金请求不予支持。关于滞纳金的标准，因上述合同约定的每日千分之一标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金按每日万分之五的标准计算，且滞纳金应不超过本金。针对物业管理费的提价的问题，刘君成对业委会委员签名有异议，但没有提供确切证据予以证实，对此意见不予采纳。根据业委会委员签名记录，同意意见的已超过半数，又根据恒居公司提交的《XX花苑A栋管理费调至0.85元/平方的确认》、《XX花苑B栋管理费调至1.7元/平方的确认》两表及《调价业主签名统计数据》表显示，业主签名确认已经超过业主总数的2/3，故结合以上证据一审法院认为恒居公司提升物业管理费的行为系合法有效。关于滞纳金计算方式，因合同并无物业管理费交纳时间的约定，依据恒居公司起诉所称交易习惯是以季度为单位交纳，违约金应以次季度首日开始计算。关于诉讼时效问题，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，恒居公司于2015年11月5日向刘君成发出《律师函》，要求刘君成交纳物业管理服务费，该《律师函》虽于2015年11月12日未妥投，但该函件是寄往案涉房屋所在地，刘君成是案涉房屋的所有人与使用人，该催缴管理费的行为就是恒居公司积极行使权利、向刘君成提出要求的意思表示，故构成诉讼时效的中断，物业管理费起算时段应自2013年11月13日开始，该日之前的物业管理费请求已超过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院于2017年9月20日作出如下判决：一、刘君成自本判决发生法律效力之日起10日内，向恒居公司支付从2013年11月13日起至2016年12月31日止的物业服务费（按房屋建筑面积90.23平方米，1.70元/平方米/月计算）；二、刘君成自本判决发生法律效力之日起10日内，向恒居公司支付从2013年11月13日起至2016年12月31日止的物业服务费的滞纳金（滞纳金以当季度所欠物业服务费为本金，从次季度第一日起按每日万分之五计算至支付当季度物业管理费之日止，每期滞纳金总额以当季度所欠的物业服务费本金为限）；三、驳回恒居公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费230元，由恒居公司负担130元，刘君成负担100元。二审期间，双方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本院应围绕刘君成提出的上诉请求及事实理由进行审理。本案二审的争议焦点为：一、刘君成拒绝缴纳物业服务费理由是否成立？二、恒居公司主张按照每月1.7元/平方的标准收取物业服务费应否支持？三、恒居公司向刘君成发出《律师函》是否构成诉讼时效中断？关于争议焦点一。恒居公司与广州市XX房地产开发有限公司及广州市XX路XX花苑业委会签订有《物业管理委托合同（前期）》、《物业管理委托合同》，自2006年起为涉案房屋所在小区提供物业服务至今，刘君成作为涉案房屋的业主，负有依约缴纳相应物业服务费的法定义务。刘君成所述楼下业主搭建违建致其采光、通风等相邻权利受损，应与该业主循相关法律途径解决，以此拒交物业服务费显属无理。刘君成述称恒居公司未善尽其约定或法定的物业服务义务及责任，未能提供确切证据加以证明，本院不予采信，且刘君成认为恒居公司存在服务未尽完善之处，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，刘君成亦可采取请求恒居公司继续履行、采取补救措施或对已遭受损失予以赔偿的方式救济，其据此拒绝缴纳物业服务费，理据不足，一审法院不予采纳其抗辩并无不当。关于争议焦点二。恒居公司提交了《XX花苑A栋管理费调至0.85元/平方的确认》、《XX花苑B栋管理费调至1.7元/平方的确认》两表及《调价业主签名统计数据》表显示，业主签名确认已经超过专有部分建筑总面积及总人数的1/2，且XX花苑业委会亦与恒居公司续签《物业管理委托合同》确认B栋物业费为1.7元/平方，故一审法院确认物业服务费提价行为合法有效，对业主具有约束力正确，本院予以确认。刘君成上诉称确认书中签名的真实性存疑，但未能提供反驳证据，本院对其意见不予采纳。关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。本案中，恒居公司于2015年11月5日向刘君成以邮件方式发出《律师函》要求刘君成交纳物业服务费，该邮件显示未妥投原因为“收件人要求自取”，足以证明该邮件已到达刘君成的支配范围，应认定恒居公司提出的权利主张已到达刘君成，一审法院据此认定诉讼时效发生中断，符合法律规定。刘君成上诉辩称其未实际收到邮件故时效不中断，理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人刘君成的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘君成负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年二月二十六日书记员  张 旭