广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第692号
上诉人（原审原告）：周亚芳。
委托代理人：皮建彪，广东指针律师事务所律师。
委托代理人：饶炜鑫。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾中联置业有限公司，住所地：惠州市大亚湾中心区。
法定代表人：吕联发。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
上诉人周亚芳因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告周亚芳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告退还原告购房认购定金人民币12000元；2.被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告签订的《金沙世纪城房屋认购协议书》。
主要事实和理由是：原告于2014年5月18日向被告交付了购房定金人民币12000元，双方约定原告以按揭方式向被告购买其开发的“金沙世纪城”9号楼2单元504号商品房。后原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款并与被告就《商品房买卖合同》进行协商。现非因原告原因导致按揭贷款无法办理且双方就合同条款无法达成一致意见，最终导致《商品房屋买卖合同》无法签署。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。
原告向本院提交了收款收据、民事裁定书等证据，用以证实其诉讼请求。
被告辩称：答辩人预售涉案房屋合法，认购协议书合法有效，而且答辩人已将《广东省商品房买卖合同》及其补充协议经过了备案及公示。购房合同必须依据广东省工商与房屋主管部门制定的范本，答辩人与客户签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，已经经过房产主管部门的审查、备案且在销售场合公示，不存在双方就《广东省商品房买卖合同》主要条款无法达成一致的问题。双方签订的《认购协议书》第二条第三款约定：乙方即周亚芳对甲方（答辩人）提供的《广东省商品房买卖合同》及其附件的范本的条款已经充分理解无异议，愿意遵守。为此，合同范本空白的房号、价格、付款方式，已经在《认购协议书》确定，认购协议上公示的合同范本，已经构成完整的合同内容。同时付款方式是周亚芳自己选择，认购协议书是可以履行的，由于周亚芳未按照协议书约定前来签订正式《广东省商品房买卖合同》，视为周亚芳放弃其认购物业之权利，所以，周亚芳所交的定金应按照定金法则处理，周亚芳无权要求返还定金。按照目前的房屋按揭贷款政策，异地客户与本地客户无差异，不需要本地纳税证明与流水，即周亚芳本人的条件符合银行要求，就可以在惠州银行贷款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交了商品房预售许可证、认购协议书、公示的商品房买卖合同范本、银行利率政策等证据，用以证实其辩称事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年5月18日，原告周亚芳向被告中联置业公司支付了12000元购房定金，认购被告中联置业公司开发的金沙世纪城9栋2单元504号房。2014年6月4日，原、被告签订一份《金沙世纪城房屋认购协议书》，编号0001152。协议书主要约定：1.原告周亚芳认购上述房屋，房屋建筑面积112.38平方米，该物业原定价791940元，认购价为742857元，银行按揭方式付款；2.原告周亚芳同意签署本认购书或之前付清首期定金12000元，在2014年6月12日或之前付清首付楼款260857元，余款482000元在2014年6月12日或之前向银行办理楼款按揭手续，并及时供款；3.原告周亚芳须于2014年6月12日前到被告中联置业公司的金沙世纪城营销中心处签订《广东省商品房买卖合同》及有关文件，《广东省商品房买卖合同》已经签署，定金即为楼款一部分；4.原告周亚芳未在上述期限内前来签署《广东省商品房买卖合同》或为依时交付上述应付之楼款，则视为周亚芳自动放弃其所认购该物业之权利，原告周亚芳已交付的的定金及其他款项收归被告中联置业公司所有，被告有权将该物业公开拍卖或者另行出售。双方还就其他事项作出了相应约定。此后，原告没有按照协议约定的时间即在2014年6月12日或之前到被告处签署正式《广东省商品房买卖合同》及支付首期款。原告认为，其与被告就商品房买卖合同的主要条款没有达成一致意见，同时原告无法办理银行按揭手续支付房款，要求解除购房协议。被告中联置业公司对此不同意，为此，原告周亚芳向本院起诉，并提出如上诉请。
另查明：2013年12月18日，被告取得涉案房屋的预售许可证，编号：惠湾房预许字[2013]第106号。
认定以上事实，本院采信了原、被告相一致的庭审陈述，并有原告提交的收款收据、民事裁定书及被告提供的商品房预售许可证、认购协议书、公示的商品房买卖合同范本、银行利率政策等证据在卷佐证，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的房屋认购协议书是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应诚实信用履行协议内容。
原告周亚芳没有提供证据证实其按照协议约定的时间与被告中联置业公司就商品房买卖合同条款进行协商，被告中联置业公司对此亦予以否认，因此，原告周亚芳认为其未与被告中联置业公司签订《商品房买卖合同》的原因是因为原、被告就合同的主要条款未达成一致意见的主张，证据不足，本院不予采信。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告周亚芳没有按照协议约定向被告支付首期款，不履行订立《商品房买卖合同》的义务，存在违约行为。为此，原告周亚芳要求被告中联置业公司退还定金12000元，没有事实及法律依据，本院不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告周亚芳的诉讼请求。
案件受理费50元（减半收取），由原告周亚芳负担。
当事人二审的意见
上诉人周亚芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销惠州市大亚湾人民法院作出的(2O14)惠湾法民一初字第1266号民事判决,依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由
一、一审法院认定事实不清,有失公平原则,人为的加大了上诉人的举证责任!
一个普通的购房者本来就在与开发商的交易过程中处于弱势地位,在签订认购书后,上诉人按照双方约定的期限内前来与被上诉人就商品房买卖合同进行协商时,根本就很难对双方协商的过程进行有效的举证,而被上诉人缺失诚信的做法更是严重影响了司法的公正性,法院应结合相关证据来综合认定相关事实,而不能片面的加大购房者的举证责任,而对开发商的相关证明责任却视而不见!此举有失公允!上诉人在双方约定的协商时间内与被上诉人就商品房主要条款与被上诉人无法达成一致意见,导致双方无法签订正式的商品房买卖合同属于事实情况。
二、被上诉人在与上诉人签订《认购书》时存在严重误导行为,其作为专业房产开发公司未尽到对市场主体的选择和审查义务存在重大过错!最终导致上诉人按揭买房的合同目无法实现,应解除双方所签订的《认购书》并返还上诉人所交定金。
被上诉人作为房产开发公司,具有房产方面的专业知识。在签订《房屋认购协议书》(以下简称《认购书》)过程中,上诉人提供的身份证资料明确显示其户口所在地为“河南省通许县”，即其非本地户口,根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发2010第10号)》第二条第(三)项中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”之规定,上诉人是不能办理按揭贷款的。但被上诉人基于其房产销售的目的,严重误导上诉人,并在双方签订的《认购书》第二条明确约定采取按揭付款的方式!上诉人最终因无法按揭贷款而无力支付巨额的购房款,无法继续购买该房屋。因此,上诉人可依法要求解除双方所签订的《认购书》,并要求被上诉人返还定金。
三、双方在签订《认购协议书》时被上诉人未向上诉人出示《广东省商品房买卖合同》示范文本及其附件,而后双方又无法就《商品房买卖合同》基本条款达成一致,导致《商品房买卖合同》无法签订,其责任并不在上诉人,上诉人不存在违约,则已交定金应当返还。
《认购书》属于预约合同性质,是为了将来双方签订商品房买卖合同而签订的合同,上诉人交给被上诉人的12000元属于预约定金。双方所签订的《认购书》虽然约定了部分双方的权利义务,但是双方对于所买房屋的交楼时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定,对此双方需要在将来签订买卖合同时协商一致。上诉人在《认购书》约定的时间内与被上诉人就签订商品房买卖合同事宜进行协商,但由于双方无法就合同主要条款达成一致导致商品房买卖合同无法签订。被上诉人并无证据证明双方已经就商品房买卖中涉及双方权利义务的重要条款协商一致。由于双方当事人对于商品房买卖合同的主要条款没能协商一致,在无证据证明属于何方恶意违约的情况下,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”据此规定,上诉人可依法要求解除《认购书》,并要求被上诉人退还定金。
综上所述,原审法院判决认定事实不清,应依法改判,以维护上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称，1、按照惠州市现行房地产执行的政策，没有限购也没有限贷，在银行贷款异地客户与本地客户没有差异，不需要本来流水，换句话说如果上诉人符合银行要求，可以在惠州银行进行贷款，我方在一审也提交银行贷款客户需要提交的资料，已证明没有限贷，上诉人说有限贷应当举证证明，为进一步证明没有限贷，在上诉人提供资信与银行流水，我方愿意代为办理银行贷款。2、国家政策已经发生变化，鼓励居民购房，具体政策变化有中国人民银行银监会在2014年9月24日出台的文件，关于进一步做好住房金融机构贷款能力，继续加强房地产融资要求，第二个变化是人民银行在2015年4月2日普降准备金率，人民银行2015年6月也普降银行准备金率，所有国家政策已经发生了变化，鼓励居民购房，支持居民基本住房贷款需求，不存在限购限贷。3、我方预售合法，上诉人根本没有进行过协商，属于上诉人反悔，应按照定金原则处理。4、一审事实清楚，依据法律正确，请求二审法院维持一审判决。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案在二审诉讼期间，被上诉人向本院提交三份新证据:1、关于进一步做好住房金融服务工作的通知;2、中国人民银行关于普降金融机构存款准备金率的决定；3、中国人民银行关于继续普降金融机构存款准备金率的决定。拟证明国家政策已经发生变化，鼓励居民购房，支持居民基本住房贷款需求，不在限购限贷范围。
上诉人对上诉证据的质证意见是：证据一、对其真实性、合法性没异议,对其证明的内容有异议。目前没有任何文件或政策显示惠州已经取消了限贷政策,而这个通知也说到对符合条件的人发放贷款,说明这还是要求一定的条件的,所以无法证明取消了限贷政策。证据2、3,对其真实性没异议,对其关联性有异议。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：周亚芳是否构成违约及惠州大亚湾中联置业有限公司应否返还周亚芳支付的定金。
关于周亚芳是否构成违约及惠州大亚湾中联置业有限公司应否返还周亚芳支付的定金问题，就当前房地产销售的通行做法，《认购协议书》是双方当事人就房屋的买卖达成初步意向的协议，是签订《商品房买卖合同》的预备合同。就本案购房协议来说，协议中对合同签订时间、房屋的概况、房屋价款数额及付款方式、签约定金等进行了约定，是双方当时的真实意思表示，应认定该协议是真实有效的。关于按揭贷款的问题，上诉人如果已知自己不具备办理按揭贷款条件的，可以在签订正式合同前提出与被上诉人协商，变更付款方式。上诉人称其有在约定的时间内与被上诉人协商了购房事宜，但未能提交证据证明，本院不予采信。上诉人称系被上诉人未尽到对市场主体的选择和审查义务才导致上诉人按揭买房的合同目的无法实现，但无法提供证据证明银行是因为上诉人主体不合格才拒绝办理按揭贷款的，且近年来国家出台一系列政策措施鼓励居民购买自住房，支持居民基本住房贷款需求，故不能认定银行不发放贷款系上诉人非本地居民的身份所致。
综上，上诉人周亚芳没有按照协议与被上诉人签订《商品房买卖合同》并支付购房首期款，已构成违约，因此，按照《认购协议书》约定，周亚芳无权要求惠州大亚湾中联置业有限公司返还定金12000元。
一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人周亚芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；