广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1990号
上诉人（原审被告）高xx，住所地山西省壶关县。
委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周xx，住所地广东省普宁市。
被上诉人（原审原告）黄xx，住所地广东省潮安县。
两被上诉人共同委托代理人黄怡钦，广东金地律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人林小提，广东金地律师事务所律师。
原审第三人深圳市xx行投资发展有限公司，住所地深圳市福田区xx
法定代表人杜艳花。
上诉人高xx因与被上诉人周xx、黄xx，原审第三人深圳市xx行投资发展有限公司（以下简称xx行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第637号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，xx行公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月20日，周xx与高xx、xx行公司签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定高xx将其名下的涉案房产转让给周xx，建筑面积74.93平方米，转让成交价218万元；定金20万元；买卖双方同意买方支付定金时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由居间方xx行公司托管，此款在完成产权变更登记及高xx实际交付房产后结算；高xx应于签订合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，同时出具委托赎楼公证书；若高xx虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，高xx应在10日内自行筹集资金赎楼，增加的费用由高xx承担，高xx应在还清贷款并办妥注销登记后2日内将房产证原件交给第三方办理过户；周xx须于2014年1月20日前支付除定金外的首期款75万元至买卖双方约定的银行监管账户，高xx须依周xx或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议、办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；周xx应在办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；在银行出具贷款承诺函、高xx赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起3日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；高xx应于收到全部楼款除交房保证金外2日内将涉案房产及钥匙交付周xx；如买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如一方逾期履行义务超过15日，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。上述合同签订当日，周xx向高xx支付定金20万元。因周xx不具备购房资格，同日，周xx与高xx签订了一份《主体变更确认书》，约定上述合同中买方周xx的全部合同权利义务转给具有购房资格的黄xx（周xx的嫂子）：黄xx作为本次交易的贷款申请人；涉案房产过户到黄xx名下；周xx承担不可撤销连带保证责任。黄xx当日未在该《主体变更确认书》上签名，事后补签名。
2013年12月24日，高xx出具经公证的委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、蓝玉艳等人作为其代理人办理涉案房产赎楼贷款手续……签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议等。
2014年1月14日，黄xx在北京银行深圳分行的62×××94账户内存入68万元。
2014年1月21日，黄xx、高xx代理人蓝玉艳与北京银行股份有限公司深圳分行签订了一份《二手房交易资金监管协议》，约定黄xx在北京银行深圳分行开立的上述账户作为涉案房产首期款监管账户，监管资金为68万元；监管期限自该协议生效之日起6个月内有效，超出监管期限监管资金自动解除止付。黄xx表示首期款监管资金68万元是根据房产转让总价218万元减去已支付的定金20万元再减去北京银行口头承诺的可贷款金额130万元计算得出的（218万元-20万元-130万元=68万元）。
2014年1月27日，北京银行股份有限公司深圳分行出具《个人购房按揭贷款承诺书》，就黄xx与高xx涉案房产交易的贷款申请作出如下承诺：涉案房产在房地产登记部门办理完毕转让过户至黄xx名下、黄xx取得涉案房产《房地产证》、并与黄xx签署了借款合同、办妥了银行为抵押权人的抵押登记手续后，同意向黄xx发放130万元的按揭贷款，直接划至高xx在北京银行开立的6214680130096660账户，承诺书自签发之日起生效，有效期3个月至2014年4月26日。黄xx、周xx履行合同约定的上述义务后，按约定该高xx办理赎楼手续，但高xx未向担保公司出具赎楼手续，亦未自行赎楼，导致无法继续履行合同。2014年2月24日，周xx向高xx发出催告函，催告高xx应于2014年2月26日前履行办理涉案房产赎楼义务，该催告函落款处除了函告人周xx的签名，还有打印字体“居间方深圳市xx顺房产交易有限公司”，居间方代表李志裕签名。高xx确认2014年2月25日收到上述催告函，但提出质疑，认为周xx、黄xx私自将居间方由xx行公司更换为深圳市xx顺房产交易有限公司。
xx行公司与深圳市xx顺房产交易有限公司同是xx顺控股集团旗下的全资子公司，上述催告函是xx行公司的业务员在下载催告函版本时因疏忽没有修改落款名称。
黄xx非深圳户口，但在深圳已连续居住满一年且有一年以上的社保缴纳记录，黄xx与其配偶周高筹在深圳均没有房产记录，黄xx具备购房资格。
高xx与李婷于2009年3月24日登记结婚，涉案房产是高xx于2009年12月23日购买、于2009年12月28日登记在高xx名下。
2014年2月28日，周xx、黄xx就上述房屋买卖合同纠纷起诉至原审法院要求继续履行合同，原审法院受理案号为（2014）深福法民三初字第206号。该案审理过程中，周xx、黄xx表示不能自筹款项一次性支付购房余款，坚持以贷款承诺函继续履行支付购房余款的义务，要求继续履行合同。原审法院于2014年5月27日作出（2014）深福法民三初字第206号判决，查明了上述事实，并认定周xx与高xx、xx行公司于2013年12月20日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及附件《主体变更确认书》合法有效，认定周xx、黄xx交付的首期款符合合同约定，但因庭审中经黄xx、周xx和高xx双方协商，未能对支付购房款的期限达成一致，经法庭释明，黄xx、周xx仍表示不愿意一次性先行支付购房款，坚持要求按合同的约定以贷款承诺函支付购房款，依据公平原则以及合同法第61、62条的规定，驳回了黄xx、周xx要求继续履行合同及其相关的诉讼请求。周xx、黄xx及高xx均不服该判决上诉至深圳市中级人民法院。
2015年3月24日，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第2446号判决，确认原审（2014）深福法民三初字第206号判决已查明的事实无误，认定：1、涉案《主体变更确认书》合法有效，在《主体变更确认书》签订后，黄xx与高xx之间就涉案房产成立买卖合同关系；2、涉案房产买卖合同约定75万元首期款应于2014年1月20日前支付至双方约定的银行监管账户，虽然黄xx与高xx委托代理人系于2014年1月21日签订金额为68万元的资金监管协议，但依诚实信用原则及日常生活经验法则，仅迟延1日不会对交易继续进行产生影响，高xx及其委托代理人亦未在签订资金监管协议时或签约后的合理期限内对此提出过异议，相反仍在6天后配合黄xx向监管银行提出贷款申请，在双方买卖合同明确约定“本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准”的情况下，高xx主张周xx、黄xx构成违约的依据不足；3、涉案房产系高xx在其婚姻存续期间购买，应属高xx及其配偶李婷的共同共有财产，虽然黄xx与高xx之间的涉案房产买卖合同合法有效，但因黄xx不能举证证明李婷曾同意或已追认涉案交易，且李婷在两审中均明确表示不同意出售涉案房屋，涉案房屋买卖不能发生所有权变动的物权效力，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项所规定的在法律上不能继续履行的情形，故黄xx关于继续履行合同并将涉案房产过户至其名下的诉讼请求，与前述法律规定不符，不予支持；黄xx基于继续履行合同为前提而提出的总房款日万分之四的迟延履行违约金主张也因不具备适用前提而不予支持；4、周xx已将其在涉案买卖合同中的全部合同权益转让于黄xx，已非涉案买卖合同当事人，周xx的诉讼请求不符合合同法上的合同相对性原理，应予驳回；5、就合同不能继续履行所产生的其他法律后果，当事人可自行协商解决或另循法律途径主张。判决维持原判。该判决生效后，黄xx、周xx遂诉至原审法院，请求解除涉案合同并要求高xx返还定金、按转让成交价的20%支付违约金。
以上事实有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《主体变更确认书》、定金收据及转账凭证、公证书、《二手房交易资金监管协议》、《个人购房按揭贷款承诺书》、催告函、（2014）深福法民三初字第206号判决书、（2014）深中法房终字第2446号判决书及庭审笔录予以证实。
周xx、黄xx在原审中请求判令，1、解除黄xx、周xx和高xx签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、高xx返还定金20万元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利息暂计至2015年3月23日为14790.14元，实际计至付清款之日止；3、高xx支付违约金436000元（按照转让成交价218万元的20%计算）；4、高xx赔偿黄xx、周xx支付的担保赎楼费7000元；5、高xx赔偿黄xx、周xx支付的公证费380元。庭审后，黄xx、周xx撤回的第2项诉讼请求中的利息部分以及第4、5项诉讼请求。
原审法院认为，黄xx与高xx之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。生效的（2014）深中法房终字第2446号判决已认定涉案房屋买卖合同因高xx的配偶李婷不同意出售涉案房产而导致法律上履行不能，高xx明知涉案房产是其与案外人李婷的共同共有财产，高xx未征得李婷的同意即单方出售涉案房产，现因李婷不同意出售导致合同无法履行，在无证据显示原告明知李婷不同意出售涉案房产而仍与高xx签订涉案房屋买卖合同的情况下，导致涉案房产法律上不能履行的责任在高xx，黄xx请求解除涉案房屋买卖合同并要求高xx返还已支付的定金20万元、支付转让成交价20%的违约金436000元（转让成交价218万元×20%），符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。
高xx辩称黄xx、周xx没有按约定的时间足额支付购房款、变更购买主体和中介后没有及时通知高xx，主张黄xx、周xx违约在先。经查，高xx该抗辩理由已被生效的（2014）深中法房终字第2446号判决驳回，不再赘述，黄xx在履行涉案房屋买卖合同中没有违约行为，高xx的抗辩不成立，原审法院不予采信。高xx还辩称黄xx、周xx没有明确购房款的最后支付时间，高xx有权要求双方进行协商并确定收款时间，以此抗辩高xx不存在违约行为。原审法院认为，生效判决已认定涉案房产交易系因高xx配偶不同意出售房产导致合同无法继续履行，高xx所谓的行使要求双方协商并确定收款时间的权利已无存在的前提，故高xx的该抗辩理由亦不成立。
关于周xx的诉讼请求，周xx已将其在涉案买卖中的全部合同权利转让于黄xx，已非涉案买卖合同当事人，周xx的诉讼请求不符合合同法上的合同相对性原理，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决，一、解除黄xx与高xx之间的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、高xx应于判决生效之日起十日内向黄xx返还定金20万元；三、高xx应于判决生效之日起十日内向黄xx支付违约金436000元；四、驳回周xx的诉讼请求。
案件受理费10530元、保全费5000元，合计15530元（已由黄xx、周xx预交），由高xx负担15160元，由黄xx、周xx负担370元。
上诉人高xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，撤销（2015）深福法民三初字第637号民事判决第三项。
上诉的事实和理由：一、高xx不是合同违约方。在本案，周xx、黄xx和xx行公司中介深圳市xx行投资发展有限公司采取欺骗手段，使高xx签订了一份没有收款时间的合同。随后，周xx、黄xx变更购买主体和居间方，向银行提交虚假资料，骗取银行信任，首期从75万减少至68万元，这一系列的变动均拒绝高xx参与，无视卖方的知情权，交易安全没有保障。当高xx追问中介是否有签订变更交易主体协议书，中介明确答复没有签订，高xx进而要求与真正的购房人见面，确定买方的购房资格及付款时间等合同的基本内容，周xx、黄xx和中介给予拒绝，引发本案纠纷。在交易期间，高xx始终处在被欺骗和愚弄的地位，要求确认交易主体和付款时间是出卖方的正当权益，但一审却将其认定违约行为，且按交易价的20%支付违约金，该判决违背情、理与法。本案交易发生在2013年12月20日，因银行贷款紧缩，房价相对平稳，尚没有较大长涨，加上合同不能履行是双方对合约内容不能达成一致，根本不是高xx违约导致。二、一审认定事实不清。本案之前，周xx、黄xx提起过诉讼，案号为（2014）深福法民三初字第206号民事判决，该判决书第9页第2段认定：“《深圳市二手房买卖及居间服务合同》……没有约定买方的最后支付购房款的期限。……庭审中经双方协商，未能对支付购房款的期限达成一致；经法庭释明，周xx、黄xx仍表示不愿一次性先行支付购房款，坚持要求按合同的约定以贷款承诺函支付购房款。在此种情形下，如果按原合同继续履行合同，卖方收受购房款的权利将无法得到保障，依据公平原则、《中华人民共和国合同法》第六十一、六十二条的规定，在原告不承诺一次性支付购房款时，本院将判决驳回原告要求继续履行合同及其相关诉讼请求”据此，法院驳回周xx、黄xx的诉讼请求。其不服上诉至中院，二审以原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，实体裁判结果并无不当，依法维持原判。由此可见，本案双方对周xx、黄xx最后支付购房款的期限没有约定，双方闹至法庭后，仍未能对支付购房款的期限达成一致，周xx、黄xx不同意一次性支付购房款，高xx收受购房款的权利无法得到保障。这是本案争议的焦点和纠纷起源，也是（2014）深福法民三初字第206号民事判决所认定的基本事实。高xx妻子李婷是否同意出售房产不是案件的主要问题、主要矛盾，是高xx夫妻之间的内部问题，对外没有决定性影响，周xx、黄xx是否明知李婷为财产共有人双方各执一词，存在争议，周xx、黄xx在庭审中承认见到过高xx妻子，但没有让李婷在合同上签字等事实。三、高xx依法行使权利，不得成为周xx、黄xx指责违约的根据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，买方不支付钱款的，卖方有权拒绝交付交易标的物。本案从房屋买卖合同纠纷起因、高xx在（2014）深福法民三初字第206号案中的答辩理由及该判决所认定的事实，均指向合同没有约定周xx、黄xx支付房款的期限，高xx收受房款的权利没有保障的情况下，向周xx、黄xx提出了三个要求：一、确认是否签订主体变更协议；二、要求与真正的购房人见面、签订正式的买卖协议；三、要求确认收款期限。这三项要是买卖交易中卖方的基本权利，周xx、黄xx无视卖方权利，在自己没承诺付款的前提下，指责周xx、黄xx不履行赎楼和房产过户义务，这不合逻辑。
被上诉人周xx、黄xx当庭辩称，1、高xx拒不履行义务的行为，已构成违约。双方签订合同后，周xx、黄xx积极履行交付定金，存入首期款，并办理资金监管，并取得贷款承诺函，以实际履行合同约定的全部义务，而高xx却基于房屋市场价值不断上涨的贪念，无视诚信原则，拒不履行赎楼义务，高xx的行为已构成根本违约，侵犯周xx、黄xx的合法权益，上述事实已经过（2014）深中法房终字第2446号民事判决的认定。2、合同已明确约定周xx、黄xx是按银行按揭贷款的方式付款，高xx无权要求周xx、黄xx一次性支付购房款，这不仅不符合双方合同的约定，也违背诚实信用原则及交易习惯，对周xx、黄xx也是不公平的。
原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，据双方诉辩意见，本案的争议焦点是违约方的确定及其应当承担的违约责任的问题。上诉人高xx认为是双方未有约定买方即周xx、黄xx一方最后支付购房款的期限而出现纠纷，进而导致合同不能履行，实质上是周xx、黄xx违约，并非其妻李婷不同意出售所导致的己方违约。对此，本院认为，一如原审法院所言，买卖合同中卖方同意出售标的物，买方同意支付价款是最基本的要素。本案中买方黄xx及周xx经相关生效判决认定同意依合同约定经银行贷款支付而非一次性付款，而作为卖方的高xx，其妻李婷作为涉案房屋的共有人则不同意出卖。因此，案中的买方是如何支付房款的问题，而卖方则是卖与不卖的问题。在高xx之妻作为卖方明确表示不卖的情形下，即己方已不能履约的情况下还在追究对方如何付款，以及可否保障收款权的问题，属本末倒置，上诉人高xx的违约已成确定。其上诉主张无理，不应得到支持。原审判决认定事实清楚，说理充分，适用法律正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一（项）之规定，判决如下，
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7840元，由高xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 张东阳
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。