广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1227民初636号
原告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司。
特别授权委托代理人：覃小峰。
被告：林海英。
原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司诉被告林海英商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人覃小峰、被告林海英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》，并撤销相对应的编号为2011005030的《合同备案证明》；2、判令被告支付原告代为清偿的贷款及罚息￥11342.08元，支付代为清偿贷款的违约金￥2268.41元（违约金为代为清偿总金额的20%，即11342.08×20%=2268.41元），3、判令被告支付原告违约金￥40000元（违约金为总房款的10%，即400000×10%=40000元），4、本案的诉讼费全部由被告方承担。事实与理由：原被告双方于2013年3月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的印象巴马小区二期第5幢1单元8层802号房，总房价为400000元整。由于被告采取支付首付款以及银行按揭贷款方式付款，首付款120000元，其余房价款以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，因被告多次不按约定按时向其贷款银行偿还贷款本息，导致原告保证金账户多次被银行代为扣划贷款及罚金，截止至2016年6月30日被扣划金额达14214.08元，2016年1月20日经原告起诉后，被告才通过法院支付给原告2872元（后原告撤诉）。原告撤诉后，被告又多次不按时偿还银行按揭款，导致原告保证金账户再次被银行代为扣划贷款及罚金。原告多次通知被告偿还相应贷款及罚息，但被告至今仍未支付其余扣款，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第2款第（5）项之约定，原告决定解除原被告双方于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》，并按约定追究被告的违约责任。被告辩称，对原告起诉状的事实与理由没有异议，对原告的诉讼请求：不同意解除合同，同意偿还原告第二项诉讼请求的费用后继续履行合同，第三项诉讼请求不同意，原告依据附件四补充协议第一条第2款第（5）项之约定请求被告支付10%的违约金40000元条件不成立，应不予支持。
原告为其诉称向本院提供了相应证据，被告为其辩称没有向本院提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议。经核实原告提供的证据真实、合法、有效，本院予以采信作为本案的定案依据。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：原被告双方于2013年3月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的印象巴马小区二期第5幢1单元8层802号房，总房价为400000元整，附件（四）第一条第2点（5）约定“若根据法律、法规、信贷政策及相关保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的抵押提供连带责任的保证的，出卖人保证期间，买受人未能按约定偿还贷款本息的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过三个月买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。由于买受人违约导致银行解除抵押借款合同的，买受人应于甲方付款之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款的10%的违约金。被告采取支付首付款以及银行按揭贷款方式付款，现金支付首付款120000元，其余房价款280000元以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，因被告不按约定按时向其贷款银行偿还贷款本息，导致原告保证金账户多次被银行代为扣划贷款及罚金。其中，2015年7月31日扣划2374.19元，2015年12月16日扣划4827.14元，2015年12月21日、22日扣划2400.45。2016年1月20日经原告起诉后，被告通过法院支付给原告2872元（后原告撤诉）。原告撤诉后，被告又多次不按时偿还银行按按揭款，导致原告保证金账户再次被银行代为扣划贷款及罚金，其中2016年3月30日扣划1765.67元，2016年6月7日扣划2848.45元。原告通知被告偿还相应贷款及罚息，但被告至今仍未支付其余扣款，至今原告代被告偿还的贷款及罚息款，被告尚有11342.08元未支付给原告。原告于2016年9月8日向本院提起本案诉讼。案经本院主持调解无效。
本院认为，本案《商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，原告与被告均认可合同合法有效，且经审查本案《商品房买卖合同》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告签订《商品房买卖合同》之前，被告已经取得《国有土地使用权证》及《商品房预售许可证》，所以本案《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。根据原告和被告的诉辩，本案的争议焦点是：
一、原告请求解除合同的理由是否成立？
二、如果合同解除，原告的各项诉讼诉讼请求是否有是否有事实和法律依据？
第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案《商品房买卖合同》附件（四）第一条第2点（5）约定，因为本案被告未按期偿还银行贷款利息及本金，原告代为偿还贷款本金及利息，但是被告超过三个月仍未向原告支付原告所代为偿还的本金及利息，所以原告请求解除合同的条件成立，原告可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干规定的解释（二）第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。最高人民法院研究室对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研（2013）79号）：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。原告要求解除合同的起诉状副本，本院于2016年9月28日送达给被告，相当于当天已经将原告要求解除合同的意思表示通知送达到了被告。原告提出解除合同具备合同法规定的第九十三条规定的条件，被告在庭上表示不同意解除合同，属于对原告提出解除合同的效力有异议，但被告的该异议理由不成立，因此，本案《商品房买卖合同》于2016年9月28日本院送达原告起诉状副本等相关材料给被告时解除，即原告请求解除原被告双方于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》解除合同的理由成立，且该《商品房买卖合同》于2016年9月28日解除。第二个争议焦点，原告第一项诉讼请求请求撤销相对应的编号为2011005030的《合同备案证明》能否支持的问题，因为《合同备案证明》是巴马瑶族自治县房地产管理所出具，能否撤销，撤销需要什么条件，由巴马瑶族自治县房地产管理所决定，本院无权决定，所以，原告的该项诉讼请求不属于本案的审理范围。
第二项诉讼请求，合同解除并非自始无效，合同解除前合同的约定对双方当事人仍有约束力。根据本案《商品房买卖合同》附件（四）第一条第2点（5）约定，原告代被告偿还贷款及罚息，被告应于十日内偿还原告代为清偿贷款及罚息等全部款项，并应支付给原告违约金，违约金为原告代为清偿之款项金额的20%。且被告对于原告代为清偿贷款及罚息共计11342.08元及应支付代为清偿贷款的违约金2268.41元（违约金为代为清偿总金额的20%，即11342.08×20%=2268.41元）没有异议，本院对原告第二项诉讼请求本院予以支持。
第三项诉讼请求，原告依据《商品房买卖合同》附件（四）第一条第2点（5）约定提出。附件（四）第一条第2点（5）事实上约定了原告可以解除合同的两种情形，第二项诉讼请求是一种情形，该项诉讼请求是第二种情形，因为本案不存在第二种情形，所以，原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司与被告林海英于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》于2016年9月28日解除；
二、由被告林海英于本判决生效之日起十日内支付给原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司贷款和罚息11342.08元及原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司代为清偿贷款的违约金2268.41元；
三、驳回原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。
案件受理费1140元，原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司承担850元，被告林海英承担290元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1140元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄英能
审 判 员 覃元梅
人民陪审员 陆儒化
二〇一六年十一月三日
书 记 员 李宏婧
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事有可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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