北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0118民初4648号
原告（反诉被告）：北京檀州房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新南路41号。
法定代表人：张玉良，董事长。
委托诉讼代理人：高士辉，北京市鑫宝律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏新能源置业集团有限公司，住所地江苏省扬州市邗江中路330号（星座国际商务中心）-2001、2101、2201。
法定代表人：包广林，董事长。
委托诉讼代理人：刘敬文，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫孟，北京大成律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京檀州房地产开发有限公司（以下简称檀州公司）与被告（反诉原告）江苏新能源置业集团有限公司（以下简称新能源公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。檀州公司之委托诉讼代理人高士辉、新能源公司之委托诉讼代理人刘敬文、闫孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
檀州公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令新能源公司给付合作开发管理费5707475元。2、案件受理费由新能源公司负担。事实和理由：2000年12月20日，檀州公司与新能源公司（原名扬州新能源房屋开发有限责任公司）签订合作开发房地产协议书，约定新能源公司利用协议约定的750亩土地进行房地产开发，并负责支付征地费、地上物拆迁补偿费、劳动力安置费等费用。檀州公司负责办理征地、拆迁及协议约定的各项工作，解决新能源公司在开发过程中遇到的问题等事宜。新能源公司按该小区实际建设完成面积向檀州公司交纳合作开发管理费，单位平米交费标准为50元人民币(包括一至三期)，项目开工10日内预付当年计划开发面积15%的管理费，其余部分按当年实际竣工面积计算，年终一次结清。
协议签订后，檀州公司按协议约定履行了义务。新能源公司在北京市密云区设立了X1公司（以下简称X1公司），对一期144.38亩土地进行了开发，并且向檀州公司交纳了管理费。后X1公司又与X2公司（以下简称X3公司）合作组建X4公司（以下简称X4公司）对二期250亩土地进行开发。2012年，通过诉讼，法院判决新能源公司给付檀州公司二期已竣工面积59253平方米的管理费及已取得建设工程施工许可证88010平方米15%的管理费共计3622725元。截至目前，新能源公司尚未支付的管理费为两部分：一部分为二期已竣工的88010平方米的剩余85%管理费；另一部分为二期已转让出去的39341平方米的管理费。以上两部分共计为5707475元。双方就该部分管理费的结算事宜未能达成一致意见，故诉至法院。
新能源公司辩称，一、檀州公司无权要求新能源公司支付现已竣工的88010平方米的剩余85%管理费。1、双方之间的《合作开发房地产协议》所约定的合作开发管理费实质系指檀州公司为新能源公司提供土地进行二级开发，如果新能源公司仅取得一级开发的权利，檀州公司就无权向新能源公司主张该管理费。2、根据双方协议约定，檀州公司的真实意思表示系从土地一级开发到完成二级开发，直至将商品房出售，为购房者办理房屋所有权证，均由檀州公司负责，而并非仅仅是让新能源公司完成一级开发，达到土地“六通一平”，檀州公司的义务即完成。檀州公司无权在没有完成义务的情况下，要求新能源公司履行全部的义务，支付二期土地全部管理费。3、双方于2007年及2008年签订过相关协议，签订此两份协议的背景系双方均清楚檀州公司未能向新能源公司提供二期土地的使用权，檀州公司如果认为新能源公司需支付二期土地的管理费，应在此期间一并提出，而非到2012年才旧事重提。4、檀州公司无法履约，无法以协议出让方式让新能源公司成为二期项目的土地使用权人，X3公司于2006年4月17日通过竞买取得了二期土地的使用权。檀州公司只完成了一级开发，其要求支付二期土地全部管理费有失公平。5、二期土地的开发由新成立的X4公司进行开发，新能源公司仅占X4公司30%的股权，所以退一步讲，如果新能源公司需要向檀州公司支付二期管理费，应只承担30%的份额。二、檀州公司无权要求新能源公司支付二期中已经转让出去的39341平方米的管理费。1、2012年8月29日，密云县人民政府与X4公司签订协议书，协议书称因该宗土地招牌挂过程中未能解决旧村拆迁问题，致使二期、三期开发建设难以实施。现X4公司将三期地上建筑面积39341平方米全部转让给密云县人民政府，密云县政府支付相应对价，此后X4公司不再对该项目地块进行开发建设。由此可知，早在2006年招牌挂过程中，该宗土地就因拆迁问题存在难以继续开发建设的情况，因此该地块根本不具备开发建设的条件，现该地块与新能源公司没有任何关系。2、檀州公司要求新能源公司给付该地块的管理费，应就新能源公司转让该地块获得利润进行举证，其未能举证证明，应承担举证不能的后果。三、（2013）二中民终字第12662号判决书判决新能源公司支付管理费，但该判决对事实的认定存在明显错误，且对民事责任的划分也显失公平，法院不应在本案中采用该判决中所认定的事实。
新能源公司提出反诉请求：1、请求判令檀州公司与新能源公司之间的《合作开发房地产协议》于2006年3月13日解除并终止履行。2、请求判令檀州公司承担二期地块39341平方米未能进行开发的违约责任300万元。3、反诉案件受理费由檀州公司负担。事实和理由：檀州公司负责办理协议约定的750亩土地的征地、拆迁及协议约定的各项工作，保证新能源公司顺利办理《商品房销售许可证》、《土地使用权证》等。自2002年7月1日起，根据《招拍挂国有土地使用权规定》，政府不得以协议方式出让国有土地使用权。根据《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议出让经营性土地使用权。此前，新能源公司多次找檀州公司协商，要求按照《合作开发房地产协议》约定办理二期土地使用权证，檀州公司经多次催告后仍未能在2004年8月31日之前办理下来。根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的”，因檀州公司的违约行为致使双方签订的《合作开发房地产协议》的根本目的无法实现，该协议应当解除。另根据民法通则和合同法关于公平原则和诚实信用原则的相关规定，在合同履行过程中，国家对土地使用权的出让从协议方式变为了招拍挂方式，实属发生了当事人订立协议时无法预料的情况，如果继续履行合同所约定的义务，合同一方当事人将遭受重大经济损失，致使合同目的根本不能实现，基于客观情形发生不能预见的重大变化，遭受损失的一方当事人应当有权主张解除合同。综上，檀州公司的违约行为以及客观上发生的不可预见情况，致使《合作开发房地产协议》的根本目的不能实现，如果继续履行，对新能源公司造成重大损失，故提出上述反诉请求。
檀州公司针对反诉辩称，檀州公司已经按照《合作开发房地产协议》的约定完成了二期土地的一级开发，并没有违约，檀州公司对于未办理国有土地使用证没有过错。檀州公司同意解除双方之间的《合作开发房地产协议》，但解除时间不应为2006年3月13日，因为在此日期之后该协议还在履行当中。即使解除协议，新能源公司也应当给付檀州公司已经完成二期土地一级开发所应当得到的管理费。
本院经审理认定事实如下：2000年12月20日，檀州公司（甲方）与扬州新能源房屋开发有限责任公司（乙方，后改名为江苏新能源置业集团有限公司）签订合作开发房地产协议书。协议约定合作开发区域是：X1路以南，X2路以北，X3路以东，X4路以西约750亩土地。全部开发内容采用“一次界定，分期实施”的原则，开发分三期进行，第一期占地150亩左右；第二期占地250亩左右；第三期占地约350亩。协议约定甲、乙双方的权利义务为：乙方有权在北京及密云地区独立注册房地产开发公司，有权使用甲方的房地产开发资质及相关的证照从事房地产开发经营，甲方应当保证依法使用甲方开发资质的合法有效，乙方有权在条件成熟时独立办理开发资质，以便在北京及密云其他地区从事房地产开发经营；但合作开发项目范围内，乙方应交甲方的合作开发管理费标准不变。协议签订后，乙方于一个月内在密云申报注册具有独立法人资格的房地产开发公司，甲方代办土地出让的各种手续均须直接办理到乙方新注册的公司名下：各项报建手续均应以乙方新注册公司名义办理。乙方按照约定及时足额向甲方缴纳征地费、劳动力安置费及政府文件中确定的收费。乙方支付上述费用后，若征地过程中再发生的其他费用均由甲方承担。甲方保证乙方在交足协议约定的各项费用后顺利进场开发建设，并保证交地时达到“三通一平”等，施工所需的临时用水、用电，甲方负责协调到位，费用由乙方负担。甲方负责办理征地、拆迁及协议约定的各项工作，解决乙方在开发过程中遇到的问题，协调包括办理相关手续，争取相关的优惠政策等事宜。乙方按该小区实际建设完成面积向甲方交纳合作开发管理费，单位平米交费标准为50元（包括一至三期)，项目开工10日内乙方向甲方预付当年计划开发面积15%的管理费，其余部分按当年实际竣工面积计算，年终一次结清。
上述协议签订后，新能源公司在北京市密云区设立了X1公司，该公司对一期144.38亩土地进行了开发,并且向檀州公司交纳了相关管理费。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，不再允许协议出让土地，土地必须经过市场招、拍、挂取得。在二期土地挂牌出让之前，该宗土地已经完成一级开发的全部工作，具备“六通一平”即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通燃气以及场地平整。二期土地挂牌后，X3公司中标，并与X1公司联合组建了X4公司，该公司作为受让方与北京市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，根据该合同，X4公司应给付土地一级开发单位X1公司土地建设补偿款9035.1万元，该费用是指X1公司完成对原土地使用单位的拆迁、安置，宗地范围内地上建（构）筑物的拆除、渣土清运、场地平整；提供临时水、电路由，完成该宗地价评估等前期工作应获得的补偿费用，具体包括：1、征地补偿费用；2、房屋拆迁补偿及人员安置费用；3、地上附属物拆迁补偿费用；4、六通一平费用。2006年12月31日，X1公司作为收款人为X4公司出具一张发票，票面金额为8109.1万元。后X4公司对二期土地进行了开发。2012年，檀州公司将新能源公司诉至本院，要求新能源公司给付二期项目已经竣工面积59253平方米及已取得建设工程施工许可证88010平方米15%的管理费共计3622725元，本院于2013年6月21日作出（2012）密民初字第5759号民事判决书，支持了檀州公司的诉讼请求。判决后，新能源公司提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理维持原判。
另查，2012年8月29日，密云县人民政府与X4公司签订协议书，X4公司将未能开发的涉案建筑面积39341平方米全部转让给密云县人民政府。新能源公司称上述协议未实际履行，后X4公司与X5公司签订土地转让协议，X4公司将上述建筑面积39341平方米的土地使用权全部转让给X5公司，X5公司支付X4公司土地转让款2860万元。
本案在审理过程中，檀州公司与新能源公司均认可二期开发项目中的88010平方米已经竣工完毕，二期开发项目中的39341平方米未实际开发。对于未实际开发的39341平方米，檀州公司称其已经进行了一级开发工作，且新能源公司通过X1公司获得了该部分土地未开发的相应补偿款，故新能源公司应当给付该部分土地一级开发的管理费。新能源公司则称檀州公司未能向X1公司提供二期地块的土地使用权并办理开工手续，且该部分土地并未进行实际开发，新能源公司亦并未获利，檀州公司不应收取该部分土地的一级开发管理费。
本院认为：檀州公司与新能源公司签订的合作开发房地产协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利和义务。檀州公司与新能源公司之间签订的合作开发协议系整体开发，全部开发内容采用“一次界定，分期实施”的原则，檀州公司已经按照合同约定履行了征地、拆迁等义务，在二期土地挂牌出让之前，已协助新能源公司设立的X1公司完成了该期土地一级开发的全部工作，该宗土地已经具备“六通一平”条件。虽然新能源公司设立的X1公司未能通过招拍挂的方式取得二期土地的使用权，但X3公司通过招拍挂方式取得上述土地使用权后，与X1公司联合成立了X4公司进行该地块的开发建设，新能源公司通过X1公司收到了X4公司支付的该地块的土地建设补偿款，该土地建设补偿款包含了一级开发的相关费用，故新能源公司应当向檀州公司支付二期土地一级开发的管理费。对于管理费的具体数额，双方对已完成开发建设的59253平方米及88010平方米均认可，本院对此不持异议。对于二期土地中未开发部分，根据密云县政府与X4公司签订的协议书及X4公司与X5公司签订的土地转让协议，该未开发的建筑面积为39341平方米。综上，檀州公司要求新能源公司支付二期土地剩余管理费5707475元（88010*50*85%+39341*50=5707475），理由正当充分，本院予以支持。新能源公司不同意支付管理费的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。新能源公司要求解除双方之间的合作开发房地产协议书，檀州公司同意解除，对此本院不持异议，但双方对协议解除时间持不同意见，本院认为应于本判决生效之日解除为宜。新能源公司要求于2006年3月13日起终止履行双方之间的合作开发房地产协议书，缺乏法律依据，本院不予支持。新能源公司称檀州公司违约，未能办理二期土地使用权证，导致双方之间的合作开发房地产协议书根本目的不能实现，应承担相应的违约责任，对此本院认为，2002年5月9日，国土资源部已下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，不再允许协议出让土地，且在双方签订的多项补充协议中，新能源公司均未提到檀州公司违约事宜，故新能源公司未能获得二期土地的国有土地使用权的过错并不在于檀州公司，檀州公司并未违约，故对于新能源公司反诉要求檀州公司赔偿300万元的请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江苏新能源置业集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京檀州房地产开发有限公司剩余管理费五百七十万七千四百七十五元。
二、原告（反诉被告）北京檀州房地产开发有限公司与被告（反诉原告）江苏新能源置业集团有限公司所签订的《合作开发房地产协议书》于本判决生效之日解除。
三、驳回被告（反诉原告）江苏新能源置业集团有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万五千八百七十六元，由被告（反诉原告）江苏新能源置业集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一万五千四百元，由被告（反诉原告）江苏新能源置业集团有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 吕书义
二〇一六年十一月二十九日
书记员 龚满园