广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终708号
上诉人（原审被告）：梅州皇家名典房地产开发有限公司，住所地梅州市富奇路（三角镇寮背岭市农科所内）。
法定代表人：杨瑟。
委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：谢家宁，男，1992年4月29日出生，汉族，住梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。
上诉人梅州皇家名典房地产开发有限公司（以下简称名典公司）因与被上诉人谢家宁商品房预约合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
名典公司提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。名典公司上诉称：一审法院在查明双方签订的两份《认购书》系双方真实意思表示的基础上，以“不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”为由判决上诉人返还定金给被上诉人是错误的。本案中，双方在签订《认购书》后，�诉人根据《认购书》的约定及时通知被上诉人办理《商品房买卖合同》网签手续，但被上诉人却以合同条款不公平而拒绝签署由广东省住建局制定的全省统一的《商品房买卖合同》，显然是因为被上诉人在签署《认购书》后反悔不愿意履行《认购书》。《认购书》也是合同，同样具有法律效力，任何一方均不得违反。至于其所称合同条款不公平事宜，则根本没提供证据证明。本案中双方未签署《商品房买卖合同》系属于被上诉人自身原因导致的。上诉人有权按照定金罚则进行处理，即上诉人依法可以没收被上诉人的定金，而不必返还定金。
谢家宁答辩称：一、关于《认购书》的法律效力。本案双方签订的二份认购书，内容只是房屋地点、价格、付款方式等，并没有《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付时间、装饰标准、产权登记等十三项主要内容。因此，双方签订的《认购书》依司法解释不具有商品房买卖合同的性质。《认购书》只是为后续谈判创造条件，而非必须缔约；如果对《商品房买卖合同》的条款双方不能达成一致，一方有权不再签订该合同。本案上诉人所订的《商品房买卖合同》，房屋交付要在2017年底，产权证办理要在房屋交付后900日内，远超有关法律规定的90天，装修标准很低，违约责任不对等。被上诉人违约最高按购房款30％罚违约金，上诉人违约却最高按已付购房款的0.5％罚违约金，这些严重不平等、不合理的主要条款，被上诉人完全不能接受，对这些条款被上诉人向上诉人提出，上诉人不同意退让，致使合同无法签订。二、关于定金是否要退还。本案双方未能签订《商品房买卖合同》，是上诉人所定的条款不平等、不合理，又不愿退让的情况下而导致双方不能达成一致。双方都无违约，致使不能达成一致。按照《合同法》、《担保法》的规定，只有违约才应支付定金，被上诉人没有违约，何来支付定金给上诉人，上诉人也没有理由不退还定金。对于协商未能达成一致的事实，上诉人一审也予以承认。请求二审法院维持一审判决。
谢家宁于2017年3月6日起诉，主张被告规定的商品房买卖合同条款，原告无法接受，不同意签订《商品房买卖合同》；请求判令：1、解除原、被告于2016年11月25日及2016年12月18日签订的《曦盛豪庭认购书》两份；2、被告退还原告购房款定金、购房款、购买车位款三项合计560000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告名典公司答辩称，同意解除与原告签订的两份认购书并退还购房款及车位款合计540000元给原告；因双方未能签订《商品房买卖合同》是原告方的原因造成的，故被告不同意退还定金20000元给原告。
一审法院经审理查明：原、被告于2016年11月25日签订了《曦盛豪庭认购书》（编号：XXXXX）一份，约定由原告认购被告位于梅州市××××路曦盛豪庭负三层的地下车位一个，车位款为10万元；于2016年12月18日签订了《曦盛豪庭认购书》（编号：XXXXX）一份，约定原告认购被告位于梅州市××××路曦盛豪庭XX栋XXXX号房屋一套，总房款为958000元，首期房价款（50%）440000元于2016年11月25日或之前付清。签订认购书前后，原告分别于2016年11月15日支付了定金款20000元给原告，于2016年11月25日支付了540000元（包含购房款440000元及车位款100000元）给被告。被告于2017年1月6日取得涉诉房屋的商品房预售许可证。原、被告签订上述两份认购书后，在协商签订《商品房买卖合同（预售》时，因双方未能就合同条款达成一致意见，故双方未签订《商品房买卖合同（预售）》。
�审法院认为：本案立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的商品房认购书并不具备商品房买卖合同的主要内容，属预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告签订两份《曦盛豪庭认购书》，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按协议约定履行义务。根据查明的事实和双方当事人的陈述，本案争议焦点是：导致未能签订商品房买卖合同，是否属于不可归责于双方当事人的事由，被告收取的定金是否应退还给原告。
关于原告要求解除两份认购书的问题。原、被告签订认购书的目的是买卖房屋，现原、被告因对商品房买卖事宜未能达成一致意见，导致双方没有签订《商品房买卖合同》。现原告请求解除与被告签订的两份认购书，被告亦表示同意解除，双方签订认购书的目的已不能再实现，故对原告的该项�请法院予以支持。对于原告预交的车位款100000元及购房款440,000元，现原告请求解除与被告签订的两份认购书，被告亦同意解除并退回该两笔款项，法院照准。
关于导致未能签订商品房买卖合同，是否属于不可归责于双方当事人的事由，被告收取的定金是否应退还给原告的问题。本案中，被告确认原告在约定的时间内前往被告处协商签订商品房买卖合同事宜，后因双方对合同的有关条款未能协商一致，导致双方未能签订商品房买卖合同。被告辩称在签订时对合同条款已在售楼处公示，原告对此不予认可，且被告未能提交证据证实其主张。为此，导致原、被告未能签订商品房买卖的合同的原因是双方对合同条款未能协商一致，属不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人�过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应返还定金款20000元给原告。原告现请求被告返还定金20,000元，具有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月19日作出判决：一、解除原告谢家宁与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司于2016年11月25日签订的《曦盛豪庭认购书》（编号：XXXX）及2016年12月18日签订的《曦盛豪庭认购书》（�号：XXXX）各一份。二、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还540000元给原告谢家宁。三、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元给原告谢家宁。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9400元，按规定减半收取4700元（已由原告预交4700元），由被告梅州皇家名典房地产开发有限公司负担。
经审理查明，在二审诉讼中，各方当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点，是本案应否适用定金罚则。案涉《认购协议书》签订时，商品房所在的1#楼尚未办理商品房预�许可证；认购协议仅约定了商品房的具体位置、建筑面积、总价款、付款方式及时间，而未约定商品房的交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记及违约责任等合同主要内容。因此，该《认购协议书》是为保证将来一定期限内双方须另行签订正式商品房买卖合同且带有定金条款的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，在商品房交易过程中，出卖人与买受人通过签订认购协议收受定金后，交易双方仍可就未定条款继续磋商以确定商品房买卖合同的细节。本案中，在名典公司未提供证据证明其在《认购协议书》签订时已向谢家宁出示《商品房买卖合同（预售）》格式条款并获谢家宁同意的情况下，谢家宁应约与名典公司签订《商品房买卖合同（预售）》前就办证期限、违约责任等重要条款进行磋商，但未能达成一致。对于房屋登记，《商品房买卖合同（预售）》格式条款第二十条第二款规定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起900日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、因出卖人原因导致逾期办证的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币30元违约金，出卖人承担违约赔偿总金额最高不超过买受人已付房款的0.5%。”谢家宁认为房屋交付后900日的办证期限过长，名典公司未就该条款进行修改。就该争议本院认为，向买受人转移房屋所有权是出卖人在商品房买卖合同关系中的两项主要义务之一；在房屋所有权变更登记完成前，买受人对房屋的所有权仍处于未确定状态，办证期限对买受人的利益影响巨大。在开发商已缴清土地出让金、市政配套费及其他规费，商品房经竣工验收合格且经委托测绘出具测绘成果表的情况下，商品房办证的法定条件已基本具备。名典公司在格式条款中规定交房后900日内办证，远远超出司法解释关于无约定则应在交房后90日内办证的规定，但不能作出合理说明。谢家宁在继续磋商的过程中，对办证期限提出订约条件，并无过错。谢家宁并非基于恶意提出不合理的订约条件，未能订立正式的商品房买卖合同，不可归责于谢家宁。一审判决对本案不适用定金罚则，处理适当。
综上所述，名典公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（已由上诉人预交9400元），由上诉人梅州皇家名典房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立民
审 判 员 曾园芳
代理审判员 李新红
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 巫锾宇