山西省朔州市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋06民终766号
上诉人（原审原告）：刘淑琴等173人。
诉讼代表人：刘淑琴，女，1971年3月16日生，汉族，住怀仁县。
诉讼代表人：张玉萍，女，1979年9月1日生，汉族，住怀仁县。
委托诉讼代理人：王博，山西天发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辛日清，男，1964年4月25日生，汉族，怀仁县人，农民，住怀仁县。
被上诉人（原审被告）：怀仁县运发商贸有限责任公司，住所地怀仁县仁人路怀仁县运发酒店。
法定代表人：齐红来，董事长。
委托诉讼代理人：曹海仙，山西海腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西际丰房地产开发有限公司（原怀仁县绿家园房地产开发有限公司），住所地怀仁县河头路体育场南。
法定代表人：李建华，董事长。
上诉人刘淑琴等173人因与被上诉人怀仁县运发商贸有限责任公司、山西际丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服怀仁县人民法院（2017）晋0624民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘淑琴等173人之委托诉讼代理人王博、辛日清，被上诉人怀仁县运发商贸有限责任公司之委托诉讼代理人曹海仙到庭参加了诉讼，被上诉人山西际丰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘淑琴等173人上诉请求：撤销怀仁县人民法院（2017）晋0624民初45号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任，其中本金15960315元，利息4698189.15元，赔偿金额15960315元，合计36618819.15元；请求二审法院明析产权归属，理清赔偿责任关系。事实与理由：1.上诉人向被上诉人购买其开发的商铺，订立商品房买卖合同时并不知其隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，直到原审法院出判决后才知道被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。故本案应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，由被上诉人返还上诉人已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。2.上诉人对原判决中合同效力的认定没有异议，但对其适用《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定判决被上诉人返还上诉人购房款并赔偿损失的计算标准不接受。
刘淑琴等173人向一审法院起诉请求：1.判决被告向173名原告交付房屋，并分别为其办理房屋产权证和土地使用权证；2.判令被告支付原告经济损失赔偿款4409529.12元。
一审法院认定事实：2012年到2017年，原告刘淑琴等173人向被告怀仁县运发商贸有限责任公司购买了位于怀仁县新建南路运发家具电器城商铺。总计交付购房款15960315元。
另查明，本案房屋买卖合同所涉及的建设用地是被告怀仁县运发商贸有限责任公司的法定代表人齐红来以怀仁县绿家园房地产开发有限公司的名义竞拍取得，该宗地位于怀仁县新建南路西侧，购地款均由被告怀仁县运发商贸有限责任公司法定代表人齐红来及齐红来的亲属张振涛交纳。怀仁县绿家园房地产开发有限公司于2014年4月15日变更为山西际丰房地产开发有限公司。被告怀仁县运发商贸有限责任公司和怀仁县绿家园房地产开发有限公司（现山西际丰房地产开发有限公司）直到本案法庭辩论前均没有取得商品房预售许可证。
一审法院认为，本案首先应审查原告刘淑琴等与被告怀仁县运发商贸有限责任公司所签订的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定，商品房预售，应当符合下列条件：......（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告怀仁县运发商贸有限责任公司直到本案法庭辩论前未提供证据证明其取得商品房预售许可，其违反了法律法规强制性规定，故原、被告之间所签订的合同属无效合同，被告应返还原告购房款并赔偿损失。对损失的计算标准，可比照民间借贷的相关规定，按年利率6%计算，从被告收取原告购房款之日起到被告付清止。关于被告山西际丰房地产开发有限公司（原怀仁县绿家园房地产开发有限公司）应否承担责任的问题，在开发过程中，虽然怀仁县绿家园房地产开发有限公司未直接参与开发，但该宗土地是以其名义竞拍取得，其对被告怀仁县运发商贸有限责任公司的开发行为负有监管职责，由于其没有履行监管职责，致使被告怀仁县运发商贸有限责任公司在没有办理商品房预售许可证的情况下与原告刘淑琴等签订的合同无效，使原告的目的无法实现并造成损失，故其应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经审判委员会讨论研究决定，判决：一、原告刘淑琴等173人与被告怀仁县运发商贸有限责任公司签订的房屋买卖合同无效。二、被告怀仁县运发商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起给付原告刘淑琴等173人购房款共计15960315元及利息（按年利率6%计算，从被告收取购房款之日起至付清止），被告山西际丰房地产开发有限公司负连带责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117562元，由被告怀仁县运发商贸有限责任公司负担。
二审中，上诉人刘淑琴等173人提供宣传广告复印件及图片。
本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，原审认定涉案房屋买卖合同无效有事实及法律依据，且刘淑琴等173人对此亦未提出异议，对此本院予以确认。本案购房者人数众多，且均为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时应对开发商是否具备商品房预售资质及购买房屋可能存在的各种不利因素，有知情权及预见性，而未积极履行相应义务，致房屋买卖合同无效，亦存在一定过错。在合同被认定无效后，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，并比照民间借贷相关规定判决给付本案购房款本息并无不当。关于上诉人所提导致合同无效系因被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故应依法由被上诉人返还已付购房款及利息，并承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任之上诉请求，因无充分证据证实，本院不予考虑。
综上所述，上诉人刘淑琴等173人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费145093元（已缓交），由上诉人刘淑琴等173人负担。
本判决为终审判决。
审判长李向阳
审判员郭洪福
审判员赵彩兰
二〇一七年十月二十三日
书记员王彩云