北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10245号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘梓莹（曾用名刘明芬），女，1978年9月16日出生。
委托代理人:段雅娟，女，1980年11月3日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:管靖，男，1979年12月15日出生。
委托代理人:王均霞，北京市金友律师事务所律师。
上诉人刘梓莹因与被上诉人管靖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第07863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘梓莹上诉请求：同意一审判决第一项，要求撤销一审判决第二、三、四项，依法改判支持其全部反诉请求。事实和理由：诉讼时间过长，导致我在此期间无法正常经营，致使经营失败，公司倒闭，造成我装修所有的费用无法收回投资成本；双方明确协议约定，管靖主观解除合同需赔付我30万元，本案是管靖先恶意隐瞒租赁事实，以排除妨害诬告我，到后来因我出具的租赁合同，管靖被迫承认租赁关系，以上充分显示管靖是主观终止租赁协议，理应赔付我30万元。
管靖辩称：同意一审法院判决，不同意刘梓莹的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
管靖向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《补充协议》；2、刘梓莹立即腾退北京市丰台区×××号房屋（下称107号房屋），并自2015年6月8日起比照每年11万元的租金标准计算房屋占用费至实际腾退之日止。
刘梓莹向一审法院反诉请求：1、解除我与管靖签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》；2、管靖赔偿我装修、装饰损失5万元（以评估结论为准）；3、管靖赔偿我违约损失30万元。
一审法院认定事实：管靖系107号房屋登记的所有权人。2009年10月7日，管靖（出租人，甲方）、刘梓莹（该合同中使用其曾用名刘明芬，承租人，乙方）、北京润万嘉房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的107号房屋作为商业用途，租期自2009年10月8日至2014年12月8日，甲方应于2009年10月8日交付出租房屋给乙方，租金标准为25000元/季，乙方应于每租期前10日支付租金；租期内水费、电费、电话费、电视收看费、燃气费、上网费由乙方承担，供暖费、物业费、房屋租赁税费、中央空调费以及未列明的其他费用由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应返还给乙方；甲方在本合同签订后即时向丙方支付5000元佣金；本合同经双方协商一致可解除，因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除；若甲方存在延迟交付房屋达10日、交付的房屋�重不符合合同约定或影响乙方安全和健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的情形之一，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金；若乙方存在不按约支付租金达15日、欠交各项费用达3000元、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作和生活的情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；租期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前10日通知对方，甲方还应退还相应租金。管靖在“其他约定事项”栏书写以下内容：一、乙方将对卫生间扩大间隔等改造，在乙方装修期间，甲方自愿让出两个月房租，即由2009年12月10日至2010年3月10日为第一期房租期，租金25000元，第一年至第四年每年房租为10万元，第五年为11万元，租金均为季付；二、租赁期间，甲方主观中途违约，需赔偿乙方损失30万元（不可抗力除外），甲方收到租金后应亲笔写收条，乙方细心保管以做凭证。合同签订后，刘梓莹对107号房屋进行了装修，在此经营美容院，其于2011年6月2日领取的字号名称为北京刘洋佳人美容院的个体工商户营业执照中登记的经营场所即为该址。
2013年1月6日，管靖、刘梓莹（协议中使用其曾用名刘明芬）签订《补充协议》，约定：①甲乙双方同意房租至2016年12月8日，租金为2014年12月8日-2015年12月7日11万元，2015年12月8日-2016年12月7日11万元；②房租付款方式更改如下：1、自2013年1月起每6个月交租金，不得拖欠。2、2013年6月前结清之前房租，自2013年7月起严格每6个月付租金；③如果2013年7月起未能按上述付款�式按时付款，则关于①中的续租事宜另行商议。刘梓莹在《北京市房屋租赁合同（居间成交版）》尾页“其他约定事项”右侧书写“在此合同基础上续签延至2016年12月8日止，双方同意”。此后，刘梓莹再次对107号房屋进行了装修。
2014年12月8日，管靖给刘梓莹发送短信“刘明芬，你租的丰台紫芳园六区1号楼1层4单元107号房子按照租赁合同今日已到期，请你于2014年12月9日按照合同约定返还房屋，我将与你进行清算，你所缴纳我的钱款，我将按照合同约定，扣除应收费用，包括但不限于房租、滞纳金等，多退少补，特此通知。管靖，2014年12月8日。”同月16日，管靖诉至法院，要求刘明芬（刘梓莹）立即腾退107号房屋，法院经审理后于2015年4月17日作出（2015）丰民初字第02560号民事判决，认为刘梓莹占有使用107号房屋的依据是其与管靖签订的租赁合同及补充协议，双方在履行合同过程中产生争议，应先行解决合同纠纷以确定刘梓莹对107号房屋的占有是否合法，故对于管靖径行要求刘梓莹腾退房屋的诉讼请求不予支持，判决：驳回管靖的诉讼请求。双方均未提出上诉，管靖向法院提起本案诉讼，刘梓莹在本案审理过程中提出反诉。
庭审中，管靖认可其知道刘梓莹于2009年10月对107号房屋进行的装修，并给予2个月的免租期，2013年1月签订《补充协议》时刘梓莹提过要再次装修，同年5月26日其到此房时看见已经装修完毕；管靖认可刘梓莹向其支付租金的方式有转账及现金支付两种，但长期存在逾期付款和拖欠情况，2013年6月30日前尚欠租金35000元未付，直至8月刘梓莹才以代付物业费和供暖费的方式支付，剩余1450元直到同年12月才付清，其行为明显违约，管靖有权不同意续租。刘梓莹称107号房屋原系未经装修的毛坯房，�承租后经管靖同意进行了装修，后因该地段人气不旺，管靖同意刘梓莹可以零散付租金，签订补充协议后刘梓莹经管靖同意再次进行了装修。管靖不认可其同意刘梓莹零散付款。管靖认可刘梓莹已付清2015年6月8日前的租金，刘梓莹称其已付清2015年6月30前的租金，并提交107号房屋所在小区物业公司出具的107号房屋自2015年初起因与房东发生纠纷未能营业，物业公司按租户刘梓莹要求断电停水减少损失的证明和水、电费明细以及其向顾客退还会员费的收据作为佐证，刘梓莹同意比照年租金11万元的50%的标准计算向管靖支付2015年7月1日起的房屋占用费。管靖对此不予认可。
关于刘梓莹向管靖支付租金的情况，根据双方名下中国工商银行账户明细记载，自刘梓莹其名下卡号尾号0192账户转入管靖名下卡号尾号4197账户的有2011年8月22日10000元、12月28日15000元、12月31日10000元、2012年2月29日10000元、2013年1月6日20000元共计65000元，自刘梓莹名下卡号尾号1353账户转入管靖名下卡号尾号4197账户的有2012年4月4日10000元、5月2日10000元、7月7日12000元、8月4日10000元；共计42000元，自刘梓莹名下卡号尾号0192账户转入管靖名下卡号尾号3534账户的有2013年7月1日30000元，自刘梓莹名下卡号尾号1353账户转入管靖名下卡号尾号3534账户的有2013年7月1日30000元和20000元、12月30日56450元、2014年12月8日5000元共计116450元；刘梓莹名下卡号尾号3165账户转入管靖名下卡号尾号3534账户的有2014年12月8日50000元，以上共计303450元。刘梓莹还提交了中国工商银行个人业务凭证一张、交纳107号房屋物业费和供暖费的发票两张及物业公司出具的证明、管靖出具的收条两张，个人业务凭证记载的汇款时间为2014年6月18日，汇款人刘梓莹，收款人管靖，收款卡号尾号3534，汇款金额55000�；交费发票和北京豪景物业管理有限公司第三分公司出具的证明记载刘梓莹于2013年8月29日交纳了107号房屋2013年度、2014年度供暖费15251.40元以及2013年8月1日-2015年7月1日的物业费18301.68元，共计33553.08元；管靖于2012年12月3日出具的收条内容为“今收到刘洋叁万元房租款，9月-12月份房租。”于2013年5月26日出具的收条内容为“今收到5000元房租。”管靖认可前述付款情况，但称2012年12月3日的收条中“9月-12月份房租”中“12月份房租”不是自己书写，刘梓莹称该部分文字内容系其在管靖出具收条后当即提出异议当面添加，管靖对此未予认可。
本案审理过程中，双方均表示愿意协商解决纠纷，并多次通过法院沟通调解方案，但最终未能达成一致意见。后刘梓莹申请对107号房屋的装修现价值进行评估。2016年6月12日，北京泛华国金工程咨询有限公司（下称评估公司）�具的《工程造价鉴定意见书》记载：按管靖主张的装修时间为2009年10月份计算装修现价值为96490元，按刘梓莹主张的装修时间为2013年3月至5月计算装修现价值为185308元。
一审法院认为，管靖与刘梓莹签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人自愿达成，内容不违反法律规定，合法有效。根据房屋租赁合同约定，管靖给予了刘梓莹2个月的免租期，刘梓莹应自同年12月10日起开始向管靖支付房屋租金，付款方式为每季度提前10日给付当季租金，从现有证据所呈现的付款情况来看，刘梓莹未完全按约支付租金，管靖称刘梓莹直至2013年6月30日尚欠租金35000元未付，刘梓莹于2013年8月29日代管靖支付107号房屋的物业费和供暖费33553.08元以及同年12月30日向管靖支付半年租金55000元时多付的1450元共计35003.08元均系用于补交刘梓莹之前所欠租金，刘梓莹称�不存在欠付租金的情形，该35003.08元应用作抵扣以后的租金，但刘梓莹未提供充足证据推翻管靖的主张，且其在之后数次向管靖汇款支付半年租金55000元时并未以该35003.08元抵扣租金，法院对管靖该项主张予以采信。管靖认可刘梓莹已将租金付至2015年6月7日，刘梓莹认为其已付租金应计算为付至2015年6月30日，因双方签订的房屋租赁合同及补充协议中约定的租金支付期间截至日为自然月的7日而非30日，在刘梓莹未提供证据证明其额外支付了8日至30日的租金情形下，法院对管靖的主张予以支持。双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租期已于2014年12月8日届满，该合同已终止，不存在再行解除的条件，《补充协议》约定的租期尚未届满，现双方均要求解除，法院予以确认，《补充协议》解除后刘梓莹应将107号房屋腾退交还给管靖。刘梓莹称其在107号房屋开办的美容院自2015年初因涉及管靖提起的排除妨害诉讼而停业，要求减半支付，因《补充协议》解除前107号房屋仍属刘梓莹租用期间，其在法律以及合同许可的范围内使用该房的具体情况并不构成减付租金的合法事由，其要求减半支付的理由不能成立，刘梓莹应向管靖支付自2015年6月8日起至刘梓莹实际腾退之日止的租金以及房屋占用费。
因刘梓莹在租赁合同履行期间客观上存在多次未按约定及时、足额向管靖支付租金的情形，却未提供证据证明双方对租金支付方式作出了变更约定，在《补充协议》签订后亦未按约定于2013年6月30日前结清之前所欠租金，根据《补充协议》的约定其中租期延期的事项需另行商议，而双方此后未就此达成新的协议，在《北京市房屋租赁合同》约定的租期届满后双方间形成无固定期限的租赁合同关系，管靖可随时要求解除协议。刘梓莹要求管靖承担违约责任，向其赔偿30万元违约金的反诉请求不能成立，法院不予支持。
管靖认可刘梓莹两次对107号房屋进行装修前均已告知管靖，且刘梓莹于2013年3月至5月期间进行的第二次装修确与同年1月签订的《补充协议》中租期的延长存在直接因果关系，故对于《补充协议》解除时刘梓莹对107号房屋所作装修的现价值损失应按照公平原则由双方分担。关于《工程造价鉴定意见书》中所载装修时间分别按照2009年10月和2013年3月至5月期间作出的装修现价值评估结果，因刘梓莹于2013年3月至5月期间进行过第二次装修已经庭审查明属实，故应采用185308元的评估结果予以确定。据此，一审法院于2016年9月26日判决：一、解除管靖与刘梓莹于二〇一三年一月三日签订的《补充协议》；二、刘梓莹于判决生效后十五日内将坐落在北京市丰台区×××号的房屋腾退交还给管靖；三、刘梓莹于判决生效后七日内向管靖支付自二〇一五年六月八日起至实际腾退之日止的租金（按年租金十一万元计算）；四、管靖于判决生效后七日内向刘梓莹支付装修损失分担款九万二千六百五十四元；五、驳回当事人的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院审理中，双方均未提交新证据。
本院认为：管靖与刘梓莹签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
关于刘梓莹是否欠租的问题，�先，关于2013年6月30日之前的租金，根据《北京市房屋租赁合同》约定，刘梓莹应自每年12月10日起开始向管靖支付租金，付款方式为每季度提前十日给付当季租金。现管靖主张刘梓莹直至2013年6月30日尚欠租金35000元未付，刘梓莹辩称其于2013年8月29日代管靖支付107号房屋的物业费和供暖费33553.08元以及12月30日向管靖支付半年租金55000元时多付的1450元共计35003.08元均系用于补交所欠租金，故不存在欠付租金的情形，但刘梓莹并未就其陈述提交相应证据，且在此后刘梓莹向管靖汇款支付半年租金时并未以该35003.08元抵扣租金，故本院对刘梓莹的陈述不予采信，对管靖的陈述予以采信。其次，关于刘梓莹是否已支付至2015年6月30日租金的问题，因双方《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》均约定租金支付期间截止日为自然月的7日，故刘梓莹已支付租金至2015年6月7日，并非�梓莹主张的已支付租金至6月30日，且刘梓莹未能举证证明其额外支付了6月8日至30日的租金，故对刘梓莹主张其已支付租金至2015年6月30日的陈述，本院不予采信，对管靖主张刘梓莹已支付租金至2015年6月7日的陈述，本院予以采信。
关于解除双方签订《补充协议》的原因问题，根据《补充协议》约定，因刘梓莹未能于2013年6月30日前结清之前所欠租金，双方就租期延期事项不确定，应另行协商。但此后管靖与刘梓莹并未就租期延期达成新的一致的约定，故在《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后双方之间形成无固定期租赁关系，管靖有权随时主张解除合同，而无需向刘梓莹承担赔偿30万元的违约责任，刘梓莹该项诉讼请求，没有依据，本院不予支持。
关于刘梓莹是否腾退107号房屋的问题，因双方《北京市房屋租赁合同》届满及《补充协议》解除后，刘梓莹继续占用107号房屋，没有合同依据，刘梓莹理应予以腾退。
关于107号房屋装修损失问题，一审法院考虑到管靖对刘梓莹在两次对107号房屋装修之前均已告知管靖，且刘梓莹于2013年3月至5月期间进行第二次装修系因《补充协议》约定欲延长租期有关，故在参照评估公司评估结论的基础上判决双方分担装修损失并无不当。刘梓莹要求管靖承担全部装修损失，缺乏合同或法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘梓莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8001元，由刘梓莹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖荣远
审判员 刁久豹
审判员 刘苑薇
二〇一六年十二月八日
书记员 康 飞