山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）同商终字第38号
上诉人（原审被告）山西中储粮大同御东直属库，住所地山西省大同市南郊区水泊寺乡肖家寨村。
法定代表人杨根全，经理。
委托代理人白小锋，山西云泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邸烨，男，汉族，无业。
委托代理人韩旺胜，山西云冈律师事务所律师。
原审被告大同市国东能源科技有限责任公司，住所地大同市城区拥军路锦绣大厦6号。
法定代表人徐华东，董事长。
上诉人山西中储粮大同御东直属库（以下简称“御东直属库”）因与被上诉人邸烨、原审被告大同市国东能源科技有限责任公司（以下简称“国东公司”）租赁合同纠纷一案，不服大同市矿区人民法院（2013）矿商初字第40号民事判决，向本�提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成由法官齐立波担任审判长，法官郑翔、王艳宏参加的合议庭，并于2014年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人山西中储粮大同御东直属库的委托代理人白小锋，被上诉人邸烨的委托代理人韩旺胜到庭参加了诉讼。原审被告大同市国东能源科技有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
邸烨在一审中起诉称：2005年6月20日，原告邸烨与被告山西中储粮大同御东直属库变更名称前的前身大同市粮油储运公司及其下属分支机构大同市狼儿沟粮库签订《猪舍租赁协议书》，双方约定由原告租赁大同市粮油储运公司位于大同市矿区新平旺地区的狼儿沟粮库“猪场上院两栋，东院最北侧一栋，共计三栋空猪舍，无任何设备租赁给乙方（原告）。租赁期为十年，起算时间为2005年11月30日，终止时间为2015年11月30日。”租赁费总计为80000元，并需支付建井费用5000元。原告于双方签订合同的当日，支付给大同市粮油储运公司下属大同市狼儿沟粮库猪舍租赁费40000元、建井款5000元；2010年12月11日再次支付剩余的租赁费40000元。之后，原告养殖过程中规模扩大，到2008年已经养殖能繁母猪24头，当时每年销售成猪300多头，《山西都市报》进行了专题报道。2008年6月30日，原告获得了大同市农业局颁发的《动物防疫合格证》。据此，每头能繁母猪每年能稳定地获得农业部给予的100元饲养补助。然而，2012年12月10日，被告国东公司的工作人员突然闯入原告邸烨租赁的猪舍，声称其已经全面接管大同市粮油储运公司下属的大同市狼儿沟粮库，强行对原告租赁的猪舍设置专门的门卫把守，实行全天候无期限的24小时管制，“禁止一切车辆、货物、外来人员出入”，并断水断电。原告当时不得不求助于110报警，并立即告知被告御东直属库，希望被告御东直属库出面处理该突发事件，但被告御东直属库既不对被告国东公司强制封锁原告租赁猪舍的原因作出解释，更不予出面处理该突发事件。由于当时在原告租赁的猪舍内，有原告饲养的26头能繁母猪、尚在哺乳期的猪仔200多头、处于成长期的未成年猪200多头，被告国东公司的强行武断行为导致原告陆续死亡近100头猪仔和未成年猪，并无端强行向原告收取23000元，最终还是于2013年1月30日将原告强行驱赶出租赁的猪舍。为此，养殖的26头能繁母猪以及尚在哺乳期的猪仔、未成年猪被迫全部低价处理，导致原告损失惨重，原告将保留向二被告追究该巨额损失的权利。截止原告被迫赶出租赁猪舍的2013年1月30日止，双方的租赁合同距到期日期2015年11月30日尚差两年零十个月，原告投入到被告御东直属库租赁猪舍的建井款也无法收回，故被告御东直属库应当返还尚未到租赁期间的租赁款25667元以及当时原告投入的建井款5000元。此外，由于被告御东直属库纵容被告国东公司强行将原告驱赶出合法租赁猪舍的行为，至原告因无法在短时间内找到合法的猪舍，而不得不低价处理掉26头能繁母猪。为此，原告每年损失国家农业部给予的能繁母猪饲养补助2600元，《猪舍租赁协议书》尚有3年才到期，故此，原告的该笔损失共计7800元，依法应当由被告御东直属库赔偿。以上四项损失合计58467元，故原告请求判令被告御东直属库依法返还、赔偿；国东公司对此承担连带返还和赔偿责任。
御东直属库在一审中答辩称，御东直属库不应被列为本案被告，更不应承担任何责任。御东直属库的前身为大同市粮油储运公司，2012年4月整体上划中国储备粮管理总公司山西分公司后变更为现名。在上划过程�，原隶属于大同市粮油储运公司的狼儿沟粮库土地及地上建筑全部由大同市人民政府国有资产管理委员会接管。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”也就是说，在租赁房屋所有权发生变更以后，此租赁房屋上的权利义务及他项权利也随之转移。如果原告邸烨主张继续履行合同，接受人大同市人民政府国有资产管理委员会就应继续履行原租赁合同。本案中，造成原告损失的主要原因是租赁房屋的接受人不履行合同所致，被告御东直属库在整个过程中没有过错，故不应承担任何赔偿责任，请求人民法院依法驳回原告邸烨对被告御东直属库的诉讼请求。国东公司在一审中未到庭，无答辩意见。
�审法院审理查明，2005年6月20日，原告邸烨与被告御东直属库变更名称前的前身大同粮油储运公司及其下属分支机构大同市狼儿沟粮库签订了《猪舍租赁协议书》。该协议书约定：原告邸烨租赁大同市粮油储运公司所属位于大同市矿区新平旺地区的狼儿沟粮库猪场上院两栋，东院最北侧一栋，共计三栋空猪舍。租赁期限为十年，从2005年11月30日起至2015年11月30日止。租赁费总计为80000元，建井费用5000元。双方签订合同的当日，原告邸烨支付给大同市粮油储运公司下属大同市狼儿沟粮库猪舍租赁费40000元、建井款5000元；2010年12月11日再次支付剩余的租赁费40000元。2005年11月30日，原告邸烨正式租赁猪舍，到2008年已经养殖能繁母猪24头。2008年6月30日，原告邸烨获得了大同市农业局颁发的《动物防疫合格证》。据此，每头能繁母猪每年能稳定地获得农业部给予的100元饲养补�。2012年12月10日，被告大同市国东能源科技有限责任公司的工作人员，突然闯入原告邸烨租赁的猪舍，声称其已经全面接管大同市粮油储运公司下属的大同市狼儿沟粮库，强行对原告租赁的猪舍设置专门的门卫把守，实行全天候24小时管制，禁止一切车辆、货物、外来人员出入，并断水、断电。原告邸烨向110报警，并立即告知山西中储粮大同御东直属库，御东直属库没有出面处理该突发事件。原告邸烨为了避免经营损失，只得向被告国东公司交了23000元，2013年1月30日被告国东公司强行将邸烨驱赶出承租场地。另查明，截止2013年1月30日，双方的租赁合同距到期日期2015年11月30日尚差两年零十个月。原告邸烨给付被告御东直属库5000元建井款，被告御东直属库并未建井。被告国东公司强行将原告驱赶出合法租赁猪舍的行为，致原告邸烨低价处理掉26头能繁母猪。
一审法院判决认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原告邸烨与被告山西中储粮御东直属库签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。被告御东直属库作为出租人有义务保证对其出租物能够为承租人依约正常使用收益。在租赁期间，原告邸烨所承租的猪舍由于受第三人的干扰和阻拦，不能正常经营，被告御东直属库应承担违约责任。被告御东直属库辩称所争租赁物所有权已转移的主张证据不足，不予采信。原告邸烨受到的经济损失是：尚未到租赁期间的租赁款25667元、原告投入的建井款5000元、能繁母猪饲养补助款7800元、第三人收取的23000元，合计58467元。被告大同市国东能源科技有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第一�零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告山西中储粮御东直属库于本判决生效之日起三个工作日内赔偿原告邸烨人民币五万八千四百六十七元；二、驳回原告邸烨对被告大同市国东能源科技有限责任公司的起诉。案件受理费一千二百六十二元（原告已预交），由被告山西中储粮御东直属库负担，并于本判决生效之日起三个工作日内给付原告邸烨。
山西中储粮大同御东直属库不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判上诉人不承担赔偿责任；诉讼费由被上诉人承担。理由是：一审中上诉人提交的“情况说明”和“请示报告卡片”等证据能够有效证明本案诉争房屋的所有权已由上诉人的前身（大同市粮油储运公司）转让给大同市政府国有资产管理委员会。根据相关法律规定，应由新的房屋所有�人继续履行未到期的租赁合同，并承担履行过程中的法律责任。
御东直属库在二审中未向本院提交新的证据。
邸烨服从一审法院判决。其针对御东直属库的上诉理由答辩称：根据双方租赁协议第七条约定“如因甲方原因（即上诉人的前身）发生治安防范工作问题，给被上诉人带来的损失或伤害由甲方负责”。2012年12月10日，原审被告大同市国东能源科技有限责任公司工作人员闯入猪舍，对租赁的猪舍24小时全天无期限管制，并断水断电，被上诉人只能报警，并立即告知上诉人，希望上诉人处理突发事件，但上诉人却不闻不问，纵容国东能源科技有限责任公司强行收取被上诉人23000元，并将被上诉人驱赶出猪舍。根据《合同法》的规定，应由上诉人承担被上诉人的损失。被上诉人一审提交的上诉人工商档案资料显示截止2013年9月，本案所涉房屋所有权仍归上诉人，甚至至二审开庭之日国东能源科技有限责任公司都没能提交相关的权利证书证明涉案房屋权属已变更至其名下。退一步讲，即使房屋所有权已变更，也应依法将租赁协议延续到合同期满。另上诉人一审证据交换届满之日未提交任何证据，其在庭审当庭提交的材料已过交换期间且均为复印件，不符合证据规定，没有效力。综上，请求二审维持原判。
邸烨在二审中未向本院提交新的证据。
原审被告大同市国东能源科技有限责任公司既未做出答辩，亦未参加本院二审庭审。
本院经审理查明，双方租赁协议签订之前上诉人就已经建成井，上诉人并未用邸烨给的5000元建井。此外，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人御东直属库的前身大同市粮油储运公司及其下属机构狼儿沟粮库与被上诉人邸烨之间签订的《猪舍租赁协议》系双方真实意�表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定正确适当履行各自义务。本案中，被上诉人邸烨承租的猪舍无法正常使用、经营，对此，上诉人称因租赁物产权变动所致，应由新的房屋所有权人继续履行租赁合同，并承担履行过程中的法律责任。对此主张，上诉人提供的证据均为复印件，被上诉人不予认可，且也不能证明本案中涉及的资产已实际移交，有关猪舍租赁合同涉及的权利义务关系由新的权利人概括承受，故对上诉人的上诉请求不予支持。现因上诉人未依约履行合同约定的义务致其与被上诉人之间租赁合同已无法履行，对此，上诉人应承担相应违约责任，向被上诉人返还多收取的租赁费、建井费，并赔偿由此给被上诉人造成的经济损失。关于邸烨向国东公司额外支付的23000元费用，本院认为，被上诉人邸烨基于租赁合同正常合法经营，国东公司强行收取的该笔费用无法律依据，应退还给被上诉人邸烨。关于被上诉人邸烨所持国东公司承担连带责任的主张，本院认为，现有证据不能证实邸烨租赁猪舍无法经营系由国东公司与上诉人共同所致，且国东公司也不是租赁合同的当事人，被上诉人邸烨的该项主张无法律依据，对被上诉人邸烨的主张不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、撤销大同市矿区人民法院（2013）矿商初字第40号民事判决；
二、上诉人山西中储粮大同御东直属库于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人邸烨人民币35467元；
三、原审被告大同市国东能源�技有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人邸烨人民币23000元。
如上诉人山西中储粮大同御东直属库、原审被告大同市国东能源科技有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1262元，由原审被告大同市国东能源科技有限责任公司负担。
二审案件受理费1262元，由上诉人山西中储粮大同御东直属库负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 齐立波
审 判 员 王艳宏
代理审判员 郑 翔
二〇一四年二月十九日
书 记 员 安丽军