广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2249号
上诉人（原审原告）：秦朗，男，汉族，住广东省东莞市东城区，公民身份号码为×××5431。
委托代理人：吕红，女，汉族，××年××月××日出生，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审被告）：东莞市田禾房地产投资有限公司。住所地：东莞市莞城区。
法定代表人：王晓梅，该公司董事长。
委托代理人：李燕，广东旗峰律师事务所律师。
委托代理人：单丽欣，广东旗峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市城区房地产开发公司。住所地：东莞市。
法定代表人：黄伟坚。
委托代理人：吴小莹，该公司办事员。
上诉人秦朗因与被上诉人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）、东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第1846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月3日，秦朗向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除秦朗与田禾公司之间的《商品房买卖合同》。2、田禾公司、城区公司返还秦朗购房款180000元、契税5400元、产权质证费550元、交易印花税90元、维修费501元、交易手续费30元、测绘费80元、工本费10元、房产证印花税5元，上述合计186666元。3、田禾公司、城区公司支付上述186666元的银行固定资产贷款利率的四倍利息，从2012年12月13日起计算至清偿之日止。暂计至起诉之日为111999.6元。4、田禾公司、城区公司承担秦朗为实现债权而支付的律师费11860元。5、案件受理费由田禾公司、城区公司承担。
原审法院经审理查明：秦朗与田禾公司在2012年11月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定秦朗向田禾公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1531号铺，房屋总价款为180000元。合同第一条约定了建设工程规划许可证编号为A2007282及施工许可证编号为4419002007111300301。合同第三条约定了案涉商品房的编号以附件一为准，且该商品房约定建筑面积为10.02平方米，套内建筑面积5.14平方米。合同第四条约定该商品房属现房，按套出售，总价款为180000元。第五条约定面积确认及面积差异处理，但当事人选择按套计价的，不适用本条款约定。合同第六条约定付款方式为分期付款，付款时间如下：在2012年11月17日前支付全部房款的50%（包含定金），计人民币90000元；在2012年12月17日前支付全部房价款的8.33%，计人民币15000元；在2013年1月17日前支付全部房价款的8.33%，计人民币15000元；在2013年2月17日前支付全部房价款的8.33%，计人民币15000元；在2013年3月17日前支付全部房价款的8.33%，计人民币15000元；在2013年4月17日前支付全部房价款的8.33%，计人民币15000元；在2013年5月17日前支付全部房价款的8.33%，计人民币15000元。合同补充协议第一条约定面积确认及面积差异处理。本条约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该商品房交付使用后，合同约定套内建筑面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定套内建筑面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照35019元／平方米的标准多退少补；2、面积误差比绝对值超出3%的，按下述约定处理：（1）产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由买受人按照35019元／平方米的标准向出卖人补足；面积误差比超出3%部分的房款，买受人无须再向出卖人支付，所有权归买受人；（2）产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，面积差异部分的房价款及利息（以银行同期存款利率为计算标准）由出卖人返还买受人。面积误差比＝（产权登记套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知买受人办理房屋交付手续。补充协议第三条约定自2013年10月1日起至2015年9月30日止，出卖人享有该商品房的使用权及收益权；出卖人有权对所有商品房进行统一经营管理；出卖人应于2015年10月1日前，将该商品房按合同约定的装修标准移交给买受人使用。补充协议第五条第二项第一款约定，法律规定或双方约定的买受人可以解除合同及本补充协议的条件成就后，买受人应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向出卖人提出书面解除合同申请；如买受人在此期间不提出的，视为买受人放弃合同及本补充协议解除权。买受人解除合同及本补充协议的，应当于合同及本补充协议解除10日内完成该商品房的返还手续，并向出卖人支付因该商品房及其附属设施、设备产生的所有费用。合同签订后，秦朗向田禾公司支付了房款180000元、契税及产权登记费等相关税费6666元，合计186666元。
本案中，秦朗与田禾公司双方对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，存有争议。秦朗认为，1、在签订买卖合同至田禾公司通知收铺之前，田禾公司一直没有将案涉铺位存在承重柱的情况告知秦朗，而且在其买卖合同的平面图中也没有标出该承重柱的位置。由此证实田禾公司对秦朗采取了欺诈的手段。2、在田禾公司所出售给秦朗的铺位中，由于存在该承重柱，该承重柱占套内面积5.14平方米高达百分之三十左右，使秦朗根本不能使用该处作为铺位来经营，铺位内的实际使用面积无法容纳两人在内正常活动，使秦朗未能达到签订本合同的目的。田禾公司违反了双方签定的合同第5条第3项的约定，其承重柱所在面积过大，导致套内面积的差异超过了百分之三，因此秦朗选择退回所购商品房。基于上述理由，秦朗要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议，并要求田禾公司退回购房款及相关费用、支付利息。田禾公司则认为，1、秦朗上述主张解除合同的理由，并不属于买卖合同补充协议附件第五条约定的解除权的行使情况，也不符合法律规定的合同解除权行使的事由。2、即使符合合同约定及法律规定解除权的相关事由，根据买卖合同补充协议第五条第二款第一项的约定，秦朗应在知道或应当知道该事由发生后的十日内向田禾公司提出书面申请。而秦朗是在2013年11月9日收楼的，至今田禾公司未收到秦朗的书面解除合同申请，秦朗的合同解除权在2013年11月19日已经因为时间届满而丧失。秦朗主张双方签订的补充协议是格式条款，排除了秦朗主张权利的期限，应当是无效的。
另外，秦朗确认其是在收到收铺通知书的第二天，即大概在2013年9月30日，秦朗到现场发现案涉铺位有承重柱，与样板房不符，并当场向田禾公司提出解除合同。对此，秦朗提交录音录像、告知函等予以证明。田禾公司对录音录像的真实性不予确认，认为录音中的高小姐身份不明，也不确认收到秦朗书写的要求解除合同的告知函。经审查，录音录像的并未能看出谈话人的身份，显示的录制时间为2015年7月份。
庭后，原审法院与秦朗、田禾公司共同到案涉商铺现场勘查。现场所见：1、案涉商铺所在的裙楼内的所有商铺均是采用田禾公司销售时使用的商铺编号予以标示；2、案涉商铺呈不规则形状，右侧边缘有一承重柱子，该柱子占地约99cm×63cm。
另，在另案（2014）东一法东民一初字第1243号案件中已经查明，案涉商品房是由田禾公司及城区公司合作开发，城区公司委托田禾公司对外销售案涉房地产项目的房屋，并对田禾公司因销售案涉房地产项目的房屋而签订的商品房买卖合同予以确认。
原审法院认定上述事实的证据有：秦朗提供的商品房买卖合同及其附件、照片、录音、利息计算方式、收款收据、收铺通知书、通知函、告知函、图纸，田禾公司提供的现售备案证书、产权权属证明书、快递单及通知函、商品房买卖合同及其附件、民事判决书及生效证明、房管局打印案涉商铺情况，以及原审法院庭审笔录、现场勘查笔录等。
原审法院认为：城区公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向原审法院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。根据本案现有的现售备案证书、产权权属证明书及另案（2014）东一法东民一初字第1243号中查明的事实，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，因此，虽然城区公司未在案涉商品房买卖合同中盖章确认，但城区公司已委托田禾公司签订案涉商品房买卖合同，并对该些合同予以认可，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。
本案是商品房销售合同纠纷。秦朗与田禾公司就秦朗购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1531号铺签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。
本案中，针对秦朗提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，原审法院做如下分析：
一、虽然秦朗主张因田禾公司并未在补充协议上盖章而未生效，但从田禾公司提交的补充协议上看，双方均有签章，原审法院对该补充协议的真实性予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，田禾公司与秦朗可以约定合同解除权的行使期限。虽然案涉商品房买卖合同补充协议是田禾公司为重复使用而提前拟订的格式条款，但补充协议第五条的内容仅是对合同解除权行使期限的约定，并未排除秦朗的主要权利或加重秦朗的责任，也没有免除田禾公司的责任，且该内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，故原审法院认为案涉商品房买卖合同补充协议第五条的内容合法有效，双方均应切实履行。因此，即使秦朗因案涉商铺中存在承重柱而要求解除合同，也应当在知道或应当知道该事由发生后的10日内向田禾公司提出解除合同申请。秦朗确认其在2013年9月30日发现案涉商铺存在承重柱，应当在2013年10月10日前向田禾公司提出解除合同，否则，秦朗的合同解除权将丧失。虽然秦朗提交了录音录像及告知函予以证明其已经在规定的期限内向田禾公司提出，但该录音录像及告知函均是形成在2015年7月，谈话人员的身份亦无法确定，且田禾公司对该组证据亦予以否认。同时，秦朗在起诉状中亦明确其是在2013年12月起一直向田禾公司提出解除合同，其该自认的时间亦已经超过约定的期限。因此，原审法院对秦朗的该项主张不予采信。因秦朗未能提交证据证明其在2013年10月10日前曾向田禾公司提出解除合同，应承担举证不能的后果，秦朗的合同解除权亦已经丧失。
二、根据案涉商品房买卖合同补充协议第一条的约定，双方已经对若案涉商铺面积存在差异时的解决方案。而面积差异并不符合双方约定的解除合同条件，故秦朗以此要求解除合同没有事实及法律依据。
综上，秦朗要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由不成立，其要求解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，返还已付购房款、契税等相关税费并支付利息的请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于二○一六年一月十三日判决驳回秦朗的全部诉讼请求。一审诉讼费5957.88元（秦朗已预交），由秦朗负担。
秦朗不服原审判决，向本院提起上诉称：2012年11月25日，秦朗与田禾公司签订《商品房买卖合同》购买田禾公司开发的塞纳河畔田禾国际名酒城A区1531号铺。合同约定，秦朗向田禾公司所购买的商品房为商铺，总面积为10.02平方米，其中套内面积5.14平方米，公共部位及公摊面积4.88平方米，商铺总售价180000元，所有交易费、手续费由秦朗自付。合同签订后，秦朗依约交清了180000元购房款和全部手续费。但是在签订《商品房买卖合同》时，田禾公司并未告知秦朗所购买的商铺内有一占套内面积1平方多米的承重柱，更没有把该铺的设计资料给秦朗看并向秦朗解释，田禾公司在合同附件的平面图中也未标明有如此占地的巨型承重柱。直至2013年底按照田禾公司的《收铺通知书》前往准备收铺时才发现田禾公司卖给秦朗的所谓商铺中有一巨大承重柱，占地约1平方米多，该10.02平方米的所谓商铺除了4.88平方米公共部分和被承重柱所占的地面积和空间外，所余地面和空间根本无法容纳两个人，也无法装修，更谈不上在里面进行经营活动。为此，自2013年12月起，秦朗一直向田禾公司提出解除买卖合同，并退还所交款项。但田禾公司对秦朗提出的解除合同的要求一直不予回复，而一直要秦朗另换商铺或将承重柱所占面积按价退钱给秦朗。秦朗因无钱购买田禾公司所换的大铺而要求退款，业务员说会将向老板反映。自2013年12月直至2015年7月，秦朗多次找田禾公司要求其退还房款及手续费，但田禾公司一直用业务员来接待秦朗，而每次业务员均说会把秦朗的要求向公司反映，但至今没有任何回复。秦朗认为，田禾公司在签订合同时未将房屋设计和结构的真实情况告知秦朗，其行为纯属欺诈；田禾公司所卖的商铺根本无有效使用的空间，更谈不上作为商铺来使用。至今秦朗未收到过正式的房屋设计图纸和办理房产证通知单。据此，秦朗请求：1、田禾公司、城区公司返还秦朗购房款180000元、契税5400元、产权质证费550元、交易印花税90元、维修费501元、交易手续费30元、测绘费80元、工本费10元、房产证印花税5元及律师费800元，上述合计188766元。2、田禾公司、城区公司支付上述188766元的银行固定资产贷款利率的四倍利息，从2012年12月13日起计算至清偿之日止。利息由中国人民银行确定。
被上诉人田禾公司书面答辩称：（一）原审法院认定秦朗的合同解除权已经丧失正确。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条关于合同解除权行使期限的约定是合法有效的，双方都应切实履行。根据该约定秦朗应在知道案涉商铺存在承重柱的10日内（即2013年10月10日前）向田禾公司提出解除合同，但秦朗在该期间内并未向田禾公司提出。因此，秦朗的合同解除权已经丧失。（二）原审法院认定案涉商铺存在面积差异并不符合解除合同的条件正确。案涉商铺的面积是经过房管部门认可的相关机构测量的，并在房管部门的网页上进行了公示。秦朗认为案涉商铺存在面积差异，根据“谁主张，谁举证”的原则，应该提交资质机构出具的报告予以证明，但秦朗并没有提交。退一万步说，即使案涉商铺真的存在面积差异，《商品房买卖合同》补充协议第一条已经对面积差异解决方案进行约定，双方应严格按照合同执行。（三）田禾公司已于2014年2月16日给秦朗寄了《办理产权过户手续通知函》，EMS快递单上显示该函已由秦朗的代理人吕红女士签收。综上，秦朗要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的解除合同的要件，秦朗的上诉理由于法无据，应依法驳回秦朗的上诉请求。
被上诉人城区公司没有参加二审法庭调查，亦没有提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点在于秦朗是否有权解除案涉合同。
秦朗与田禾公司就秦朗购买案涉商铺签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定并无不当。秦朗主张田禾公司在签订案涉合同时未告知商铺的设计和结构的真实情况，案涉商铺根本无有效空间，其行为纯属欺诈。从原审法院与秦朗、田禾公司共同到案涉商铺现场勘查的情况来看，案涉商铺呈不规则形状，右侧边缘有一占地约99㎝×63㎝承重柱。虽然该承重柱相对案涉商铺套内建筑面积而言面积较大，但无证据证明由此导致案涉合同目的不能实现。双方已经约定对商铺面积存在差异时的解决方案，而面积差异并不属于双方约定的解除合同的条件。秦朗所主张的“欺诈”行为，亦非解除合同的法定情形。故秦朗要求解除合同没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人秦朗上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4399元，由秦朗负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……