山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1686号
上诉人（原审原告）赵爱华。
委托代理人李兆光，山东坤拓律师事务所律师。
委托代理人朱镇，山东坤拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛天一仁和房地产集团有限公司。
法定代表人魏平，该公司董事长。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人赵爱华因与被上诉人青岛天一仁和房地产集团有限公司（以下简称天一仁和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第2723号民事判决，于2014年5月29日向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、马喆参加评议的合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人赵爱华的委托代理人李兆光，被上诉人天一仁和公司的委托代理人万德寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵爱华在原审中诉称，2011年6月22日，赵爱华、天一仁和公司签订了商品房预售合同，该合同约定：标的物为城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》×号楼×单元×层×户房屋，交付期限为2012年5月31日，交接时应出示的证明文件和应提供的文件材料及出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，赵爱华已按约定履行了合同的全部付款义务，且没有任何违约行为。而天一仁和公司应交付的房屋因未通过竣工验收等原因，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋依法交付。另外，天一仁和公司还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为。这一系列违约行为直接导致了赵爱华无法按预期入住和使用房屋，给赵爱华造成了实际的经济损失。赵爱华多次就天一仁和公司的违约行为与其进行交涉，但天一仁和公司置之不理。鉴于上述事实，根据法律规定及双方合同约定，赵爱华有权解除与天一仁和公司签订的《房屋买卖合同》，并要求赔偿损失，赵爱华认为双方购房合同约定的违约金过低，请求天一仁和公司赔偿赵爱华的实际损失，故请求判令：1、解除赵爱华、天一仁和公司之间签订的青岛市城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》×号楼×单元×层×户房屋的商品房买卖合同，并全额返还赵爱华已付购房款。2、天一仁和公司赔偿赵爱华损失95139.28元，并加算至判决生效之日止。3、天一仁和公司承担诉讼费用。后赵爱华放弃第一项诉讼请求。
天一仁和公司在原审中辩称，天一仁和公司已经按照合同约定交付了房屋，没有任何违约行为，赵爱华的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。而且，赵爱华在履行合同过程中存在违约行为应当承担违约责任。
原审查明，天一仁和公司系有限责任公司，经营范围为房地产开发等。2011年6月22日，赵爱华、天一仁和公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方（赵爱华）向甲方（天一仁和公司）购买城阳区兴阳路247号《仁和旺邸（水榭花都）》×号楼×单元×户房屋，政府批准的规划用途为住宅，房屋总价款837753.13元。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合第二种方案所列条件：交付的房屋通过单体竣工验收，且乙方各款项已清。第十一条约定：甲方定于2012年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为房屋验收交接单签字确认。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同附件一中约定：付款方式按揭贷款支付，乙方于2011年5月22日前付定金30000元，6月16日付房款237753.13元，贷款570000元以银行按揭贷款方式于2011年6月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，放贷机构于2011年7月31日前将房款存入指定账户；如乙方原因无法审批下贷款或在约定付款期限内未完全提交贷款资料，均视为乙方逾期付款。合同补充条款第四条对预售合同第十一条关于交付时间的补充约定：4、交房期限届满，乙方未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期应当顺延至乙方付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方领房，乙方应在甲方寄发的《入伙通知书》或报纸通知中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。
2011年5月31日，赵爱华支付房款208137.46元；6月24日支付59615.67元；7月27日支付570000元。
天一仁和公司提供工程竣前检查申报表，证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，竣工验收日期是2012年7月27日。
天一仁和公司提交的《钥匙发放登记表》、《﹤业主手册﹥及﹤青岛市商品住宅使用手册﹥发放登记表》显示，涉案房屋所在的2号楼业主领取钥匙及手册的最早时间为2012年7月3日。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，赵爱华、天一仁和公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，涉案房屋在具备单体楼竣工验收、赵爱华各款项已清的条件下可以交付，并约定交付日期为2012年5月31日。赵爱华自认其拒绝接受房屋，原因是涉案房屋没有经过竣工验收，但涉案房屋在2012年7月27日已通过竣工验收，赵爱华已付清全部房款，因此原审认定涉案房屋在2012年7月27日具备交付条件。同时，与赵爱华同一单元的业主已在2012年7月3日起开始陆续接收房屋，天一仁和公司为其发放《业主手册》及《青岛市商品住宅使用手册》，且涉案房屋在具备单体楼竣工验收条件下的交付并未影响购房人的正常居住使用，因此应认定天一仁和公司在2012年7月27日后不存在违约情形。但涉案房屋在2012年7月27日才具备交付条件，天一仁和公司明显违约，应承担相应的违约责任；赵爱华主张天一仁和公司还存在擅自改变小区配套内容、迟延办理房屋权属登记等违约行为，但未提交证据予以证实，故对赵爱华该意见原审不予采纳。综上，对赵爱华要求天一仁和公司赔偿逾期交房损失的意见原审予以部分支持，但因双方在合同中明确约定了逾期交房违约责任，故对赵爱华主张的逾期交房损失应根据该约定予以确定。根据合同约定，逾期交房违约金应按赵爱华已支付的房价款日万分之0.50自2012年6月1日起计算至2012年7月27日止，即天一仁和公司应赔偿赵爱华损失2388元（837753.13元×0.05‰×57天）。综上所述，原审依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：天一仁和公司于判决生效后十日内支付赵爱华逾期交房损失2388元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2178元，由赵爱华负担2128元，天一仁和公司负担50元。
宣判后，赵爱华不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。原审认定涉案房屋在2012年7月27日已通过竣工验收没有任何法律依据。首先，根据中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原审以被上诉人提供的《工程竣前检查申报表》，认定涉案房屋竣工验收日期是2012年7月27日显属错误。《城市房地产开发经营管理条例》第18条明确规定了竣工验收的具体内容及规定，且被上诉人至今仍未提交任何涉案房屋通过竣工验收的相关证据材料。根据上诉人在一审中提交的证据4证明，被上诉人在未取得建设工程规划验收合格证及建设工程竣工验收备案证，且未组织竣工验收的情况下擅自交房的事实清楚，证据确凿。而被上诉人在质证中认为交房不需要具备上述条件。在法律、法规有明确规定的情况下，原审仅以一份无法确认真实性的《工程竣前检查申报表》便认定被上诉人已通过竣工验收显然于法无据，显失公平。实际情况是被上诉人至今没有证据证明涉案房屋已通过合法的验收，却在违法交付房屋，违法办理房屋产权手续。二、原审适用法律错误。原审判决被上诉人承担的违约金明显过低。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第16条规定：“……；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被上诉人至今未将涉案房屋通过竣工验收并交付上诉人，而合同约定的违约金数额显然过低，上诉人在一审中已提出按照实际损失增加违约金的请求，上诉人的实际损失于法有据。故请求二审查清事实，发回重审或依法改判由被上诉人承担违约损失人民币95139.28元，并加算至判决生效之日。
被上诉人天一仁和公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明，二审期间，上诉人赵爱华当庭明确表示：其知道房屋交接通知，但因房屋没有经过竣工验收，上诉人有权拒收。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，赵爱华、天一仁和公司于2011年6月22日签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行其义务。虽然双方合同约定天一仁和公司应于2012年5月31日前将通过单体竣工验收的房屋交付赵爱华，但涉案房屋于2012年7月27日方通过竣工验收，故应认定天一仁和公司未按照约定交付房屋，其应承担逾期交房的违约责任。天一仁和公司提交的《钥匙发放登记表》、《﹤业主手册﹥及﹤青岛市商品住宅使用手册﹥发放登记表》显示，与赵爱华同一楼座的其他业主在接到交房通知后已于2012年7月3日起开始陆续接收房屋，赵爱华在本案诉讼期间也自认其知道天一仁和公司的交房通知但以“房屋未经竣工验收”为由拒绝接收房屋。鉴于赵爱华拒绝接收房屋的理由与天一仁和公司提供的《工程竣前检查申报表》所载涉案房屋已经单体竣工验收的事实不符，其于2012年7月27日房屋符合合同约定的交付条件后仍拒收房屋的行为不符合合同约定，故原审在查明本案其他事实的基础上，按照双方合同约定的违约金计算标准，判决天一仁和公司支付赵爱华2012年6月1日至2012年7月27日期间的逾期交房违约金2388元（房屋总价款837753.13元×约定的违约金计算标准0.05‰／天×57天），并无不当。赵爱华上诉称涉案房屋未经竣工验收且天一仁和公司提交的《工程竣前检查申报表》不真实，因无证据证明，本院不予采纳；其称合同约定的违约金数额显然过低，因无有效证据证明其在2012年6月1日至2012年7月27日期间因天一仁和公司逾期交房造成的实际损失高于双方合同约定的违约金，本院亦不予采纳。
综上，赵爱华的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2119元，由上诉人赵爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 魏 威
书 记 员 王 晶