四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11832号
上诉人（原审原告）：童倩，女，1983年1月10日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。
委托诉讼代理人：宋关平，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地：四川省成都市新都区三河街道办三河大道23号。
法定代表人：吴章焰，董事长。
委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨慧，四川泰常律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：刘体洪，男，1962年3月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：张洪章，四川矩衡律师事务所律师。
上诉人童倩因与被上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利公司）、刘体洪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
童倩的上诉请求：1、请求法院依法撤销成都市新都区人民法院（2016）川0114民初1920号民事判决书。2、请求依法裁定将本案发回重审或依法改判支持童倩在一审中提出的全部诉讼请求;3、由保利公司、刘体洪承担一审、二审诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院未在判决前向童倩作充分释明，使童倩因保利公司、刘体洪之间的买卖合同有效而变更诉讼请求；二、本案中刘体洪并非善意第三人，刘体洪申办幼儿园的“承诺书”签订时间为2016年3月25日，而其同保利公司买卖合同签署时间为2015年11月20日，所以买卖合同签订的时间真实性存疑。其次，在2016年4月案涉房屋刚处于装修前期阶段时，刘体洪就应当知道童倩起诉的事实，且在同年5月新都区人民法院裁定查封，同年6月童倩以公证送达方式分别在案涉房屋现场张贴及邮寄《告示函》明确要求停止装修后，刘体洪仍然继续装修，恶意造成装修完成的既定事实；三，案涉房屋租赁合同有效，且在法律和事实上都可以实际履行，童倩也自愿承担案涉房屋已装修的所有直接成本。根据“买卖不破租赁”原则，承租人应当享有这一“准物权”。四、在一审中，保利公司、刘体洪相互配合，为造成装修完成的结果，无端提出管辖权异议拖延诉讼程序时长。保利公司的行为明显违约破坏了诚实信用原则。
保利公司辩称：一、根据一审判决第6、7页以及庭审笔录上的记载，一审法院已经对买卖合同的有效性做了释明；二、童倩与保利公司之间的租赁合同在法律和事实上均不能履行。因为保利公司是在解除与童倩之间的租赁合同之后出售的案涉房屋。且刘体洪在与保利公司于2015年11月20日签订房屋转让协议时就已经实际支付14400000元购房款，交付后房屋也已经实际装修完毕。
刘体洪辩称：一、童倩与保利公司的租赁合同并未实际履行，在刘体洪与保利公司签署房屋买卖协议过程中，案涉房屋一直处于空置状态。根据POS机凭证，刘体洪已经在2015年11月20日便按照合同约定支付了购房款；二、刘体洪在2016年8月才收到新都区人民法院发出的应诉通知书，刘体洪作为第三人对于童倩与保利公司的纠纷并不知情；三、房屋现已经处于刘体洪实际占有并装修完毕，刘体洪也明确表示不同意将房屋交付给童倩。
童倩向一审法院起诉请求：1、判令保利公司继续履行房屋租赁合同并如约交付房屋；2、判令保利公司支付童倩逾期交房的违约金，自2016年5月1日起按产权证上确认的3398.08平方米，每平方米12元/月的标准计算至保利公司实际交付房屋为止；3、判令保利公司与刘体洪的房屋买卖合同无效。本案受理费100、财产保全费5000元由保利公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月25日，童倩与保利公司签订了《保利·拉斐公馆幼稚园房屋租赁合同》（以下简称合同）一份。合同对保利公司将其开发的保利.拉斐公馆社区内的幼稚园房屋出租给童倩的相关事宜（租赁面积、用途、租期、租金标准、保证金及违约责任等）作出明确约定。合同签订后，童倩依约于2015年1月4日向保利公司转账支付了保证金54000元，保利公司收到童倩的保证金后未依约于2016年5月1日前将合同标的物实际交付于童倩。2015年10月22日，保利公司向童倩递交了《关于解除保利·拉斐公馆幼稚园房屋租赁合同的告知函》。同年10月29日，童倩复函告知被告无权单方解约，其解除函无效，要求继续依约履行双方租赁合同。2015年11月20日，保利公司与刘体洪签订了《保利·拉斐公馆幼儿园物业转让协议》，合同确定保利公司作价人民币18000000元将保利·拉斐公馆社区内的幼稚园房屋转让于刘体洪。合同签订当日，刘体洪分三笔转账支付给保利公司购房款总计14400000元。双方于2015年11月30日办理了房屋交接。2016年4月8日，刘体洪向新都区教育局申请筹设“赛思幼儿园”，教育局于2016年4月25日作出同意筹设决定并下发了筹设批准书。这期间，刘体洪筹设幼儿园对外签订装修采购合同，实际发生费用金额为6268555元。2016年6月1日，刘体洪将办理涉案房屋产权的各项税费共计618256.94元交予保利公司。2016年6月21日，新都区教育局认为该幼儿园房屋使用权存在争议，向刘体洪发函暂停幼儿园筹设。
另，2016年9月12日，一审法院向童倩释明童倩与保利公司告签订的租赁合同已无实际履行的可能，并询问童倩是否更改诉讼请求。童倩在一审法院询问笔录中明确表示其于2016年9月19日书面向一审法院答复。至一审判决之日，童倩未作答复。
一审法院依法审核童倩、保利公司、刘体洪提交的证据以及一审法院调取的证据后，结合各方质证认证情况，对下列证据依法予以采信：1、童倩与保利公司签订的《保利·拉斐公馆幼稚园房屋租赁合同》及童倩依约支付保证金凭证；2、2015年10月22日，保利公司向童倩递交的《关于解除保利·拉斐公馆幼稚园房屋租赁合同的告知函》及10月29日童倩复函；3、保利公司与刘体洪于2015年11月20日签订的《保利·拉斐公馆幼儿园物业转让协议》以及刘体洪支付给保利公司的办证费用、幼儿园装修单据；4、一审法院根据童倩申请向新都区教育局成教办调取的刘体洪筹设幼儿园资料。
一审法院认为，童倩与保利公司签订的房屋租赁合同合法有效，但租赁房屋至今未实际交付给童倩使用的事实以及已实际转让给刘体洪用于幼儿园筹设的事实，童倩未予否认。对此，一审法院予以确认。保利公司单方解约的违约责任双方合同已明确载明，一审法院释明后童倩未作答复，视为其对法律赋予的在民事诉讼活动中享有的变更诉讼请求权利的放弃，童倩依法应承担因此引起的相应法律后果。该案案涉不动产房屋特定用途系幼儿园设施，相较动产租赁，因其价值高，易受到房屋位置状态及所处小区幼儿入学需求等因素的影响。童倩未提交有效证据证明刘体洪恶意占有涉案房屋，一审法院审查保利公司与刘体洪签订的《保利拉斐公馆幼儿园物业转让协议》，认为该协议已全面履行，合同标的物已由刘体洪善意取得后实际占有。基于民法公平原则和合同法减轻损害规则，根据案件基本事实，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，一审法院对童倩请求判令保利公司与刘体洪的房屋买卖合同无效的主张不予支持。鉴于童倩与保利公司所签订的房屋租赁合同法律上和事实上均已不能履行，为了避免不必要的财产浪费，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，认定童倩要求保利公司继续履约的诉请不能成立；其基于要求保利公司继续履约而主张保利公司给付约定违约金的诉讼请求，相应亦不能成立。就保利公司不能继续履行合同所造成的损失，因童倩不变更诉讼请求而未能在该案中处理，童倩可另行诉讼解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回童倩的诉讼请求。一审案件受理费100元，财产保全费5000元，由童倩负担。
二审中，双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
二审中，各方一致认可案涉房屋已经交付并过户给刘体洪，案涉房屋已由刘体洪整体进行装修，用于设立幼儿园。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、保利公司与刘体洪签订的《保利拉斐公馆幼儿园物业转让协议》是否有效；2、童倩上诉要求保利公司继续履约并给付约定违约金的主张是否成立。
一、根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，以及合同法解释（二）第十四条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，童倩主张保利公司与刘体洪签订的《保利拉斐公馆幼儿园物业转让协议》为无效合同，但其提供的证据均不足以证明保利公司与刘体洪存在恶意串通，损害第三人利益的情形，或存在其他效力性强制性规定确定的无效情形，故对于该案涉《保利拉斐公馆幼儿园物业转让协议》，本院依法确认为其为有效合同。
二、根据本案查明事实，案涉房屋已过户至刘体洪名下，且已根据该房屋设计的特定用途进行幼儿园设施的装修。鉴于刘体洪已经对案涉房屋进行装修，并且其装修用途与童倩租赁案涉房屋的合同目的完全一致的客观事实，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，确认童倩与保利公司所签订的案涉房屋租赁合同法律上和事实上均已不能履行的结论正确，本院依法予以维持。童倩可另案向保利公司主张案涉房屋租赁合同不能继续履行所造成的相应损失。
另，根据一审庭审笔录载明的内容，一审法院已当庭向童倩是否变更诉讼请求进行释明，童倩至一审宣判前均未向法庭答复，依法应承担相应法律的后果，故对于其上诉认为一审法院未在判决前作充分释明的主张，本院不予认可。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费200元，由童倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 伟
审判员 张菲菲
审判员 尹 英
二〇一七年二月十三日
书记员 白 慧