上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12411号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毛建仁，男，1965年7月28日生，汉族，住福建省建阳市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑建芬，女，1965年6月11日生，汉族，住上海市松江区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：张仁，上海华尊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李尧，男，1985年10月26日生，汉族，住上海市闵行区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：严蓉蓉，女，1986年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海金山支行，住所地上海市金山区卫清西路69号。
负责人：朱卫峰，职务行长。
上诉人毛建仁、郑建芬因与被上诉人李尧、严蓉蓉、原审第三人中国农业银行股份有限公司上海金山支行房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初7243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人毛建仁及其与上诉人郑建芬的共同委托诉讼代理人向平、张仁，被上诉人李尧、严蓉蓉及其共同委托诉讼代理人张颖佩到庭参加诉讼，原审第三人中国农业银行股份有限公司上海金山支行（以下简称农行金山支行）经本院合法传唤未到庭参加审理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
毛建仁、郑建芬共同上诉请求：要求撤销一审判决，改判驳回李尧、严蓉蓉在一审时的全部诉讼请求，支持上诉人在一审时的全部反诉请求。事实和理由：被上诉人于2016年3月6日向原审第三人申请贷款，违反了双方买卖合同关于2016年1月31日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续的约定，上诉人就此于2016年4月1日向被上诉人发函行使合同解除权，符合买卖合同之约定。2016年3月13日，经中介公司一再请求并多次强调“一旦签署相关文件，则可在一周内或最迟3月底前拿到370万元房款”的误导，上诉人才在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签名。但之后，因上诉人发现按照被上诉人迟延申请贷款的做法，上诉人最早也要等到2016年5月才能拿到房款。这一情况违背了双方买卖合同签订前以及过程中的约定，更不符合上诉人对获得房款期限的预期。一审法院以上诉人在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签名的行为，认定上诉人以此放弃了合同解除权，无事实和法律依据。首先，上述委托书并未提及上诉人放弃合同解除权。该份委托书仅作为银行放贷前的手续之一，即便上诉人在该委托书上签字，也仅仅代表上诉人愿意以何种方式接受房款，而绝对不能理解为上诉人对实体权利尤其是合同解除权的放弃。其次，在签署该份委托书前，中介公司员工一再承诺，上诉人一旦签名，即可在一周左右拿到房款370万元。考虑到资金使用的紧迫性，上诉人才愿意配合签字的。上诉人在事后才发现被上诉人根本未在合同约定的期限内提出贷款申请，且上诉人根本无法在签署委托书后的一周内获得房款。因此，系被上诉人违约行为导致上诉人收受房款期限迟延，上诉人才据此行使合同解除权。另外，上诉人郑建芬并未在上述委托书上签字，也未对于上诉人毛建仁的签字予以追认，故该委托书对郑建芬不具有约束力。
李尧、严蓉蓉共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人一直知道被上诉人是3月5日才向银行申请贷款的，因为申请贷款需要上诉人提交结婚证和户口簿，但上诉人一直在国外，所以等上诉人向中介方备齐材料后才申请贷款，被上诉人对此没有过错。上诉人也配合被上诉人在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签名，虽然郑建芬未签名，但郑建芬有出具过授权委托书，否则贷款银行不会核准放款，该授权委托书在审税时被交易中心收掉了。3月23日郑建芬发给中介方的短信提到月底前贷款没有批下来，房子就不卖了，可见郑建芬认可贷款应在月底前审批通过，而非月底前取得全部房款。整个过程中，上诉人均未提出过被上诉人迟延申请贷款，因为中介方一直在催上诉人提供材料。3月26日中介方通知上诉人过户，如果当时上诉人诚信履约，完全可以去交易中心过户，然上诉人不愿意配合过户，也不愿意将房屋出售给被上诉人，是上诉人毁约。综上，要求驳回上诉，维持原判。
农业银行金山支行未作陈述。
李尧、严蓉蓉向一审法院起诉请求：1、判令毛建仁、郑建芬与李尧、严蓉蓉就上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层房屋于2015年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、判令毛建仁、郑建芬协助李尧、严蓉蓉办理系争房屋过户手续；3、判令毛建仁、郑建芬支付李尧、严蓉蓉逾期过户违约金（自2016年2月1日起计算至实际过户之日止，其中2016年2月1日至2016年4月17日，以已付房款165万元为本金，按照日万分之五的标准计算；2016年4月18日至实际过户之日，按照每日825元的标准计算）；4、判令毛建仁、郑建芬将系争房屋交付给李尧、严蓉蓉。
毛建仁、郑建芬向一审法院反诉请求：1、解除毛建仁、郑建芬与李尧、严蓉蓉于2015年12月25日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、李尧、严蓉蓉向毛建仁、郑建芬支付逾期付款违约金187.25万元（按535万元的35%计算）。审理中，毛建仁、郑建芬将上述第二款诉讼请求变更为：判令李尧、严蓉蓉向毛建仁、郑建芬支付违约金187.25万元（按535万元的35%计算）。
一审法院认定事实：毛建仁、郑建芬为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层房屋产权人，房屋建筑面积239.59平方米，建筑类型为花园住宅。
2015年12月25日，李尧、严蓉蓉与毛建仁、郑建芬经上海XX公司居间，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定李尧、严蓉蓉向毛建仁、郑建芬购买系争房屋，房屋总价款535万元。合同第四条约定，毛建仁、郑建芬于2016年1月31日前腾出房屋并通知李尧、严蓉蓉进行验收交接……。合同第六条约定，双方确认于2016年3月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第（三）款约定，李尧、严蓉蓉未按本合同约定期限付款的，应当向毛建仁、郑建芬支付违约金，违约金每日按李尧、严蓉蓉逾期未付款万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日李尧、严蓉蓉未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向毛建仁、郑建芬支付违约金，逾期日后李尧、严蓉蓉仍未付款的，除李尧、严蓉蓉应向毛建仁、郑建芬支付十五日的违约金外，毛建仁、郑建芬有权单方解除合同。毛建仁、郑建芬单方解除合同的，毛建仁、郑建芬应当书面通知，李尧、严蓉蓉承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的35%。……。合同第十条第（三）款约定，毛建仁、郑建芬未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）李尧、严蓉蓉，应当向李尧、严蓉蓉支付违约金，违约金每日按李尧、严蓉蓉已付款万分之五计算，违约金自本合同第四和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后毛建仁、郑建芬未交付的，除毛建仁、郑建芬应向李尧、严蓉蓉支付十五日的违约金外，李尧、严蓉蓉有权单方解除合同。李尧、严蓉蓉单方解除合同的，应当书面通知毛建仁、郑建芬，毛建仁、郑建芬承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的35%。……。
合同补充条款（一）第1条约定，李尧、严蓉蓉须于2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，若由于李尧、严蓉蓉本人之原因，未能在上述期限内备齐相关资料并申请的，逾期达15天，则毛建仁、郑建芬有权单方面终止合同，同时违约方应按照本合同约定的总房款的35%向守约方支付违约金；合同补充条款（一）第3条约定，双方应于李尧、严蓉蓉办妥贷款手续后10个工作日内至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续；合同补充条款（一）第9条约定，双方协商一致毛建仁、郑建芬出售系争房屋为净到手价格，在交易过程中所产生的费用都由李尧、严蓉蓉承担；合同补充条款（一）第10条第（2）项约定，李尧、严蓉蓉于2016年1月31日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若李尧、严蓉蓉未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则毛建仁、郑建芬有权单方面解除合同，李尧、严蓉蓉应按本合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任；合同补充条款（一）第11条约定，双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定（除补充条款第1、2条外）全面履行自己的义务，且逾期15日，则毛建仁、郑建芬应按本合同第十条第3款之约定的违约金比例承担违约责任，李尧、严蓉蓉应按本合同第九条第3款之约定的违约金比例承担违约责任。
合同附件三付款协议约定：1、李尧、严蓉蓉于签订买卖合同当天支付毛建仁、郑建芬110万元，含定金10万元；2、李尧、严蓉蓉通过银行贷款支付毛建仁、郑建芬370万元；3、李尧、严蓉蓉于2016年3月10日前支付毛建仁、郑建芬55万元。
上述合同另对其他事项作了相应的约定。
2015年12月20日，郑建芬出具定金收据一张，载明收到李尧定金100,000元。
2015年12月25日，严蓉蓉向郑建芬转账支付房款100万元。同日，郑建芬出具房款收据一张，载明收到李尧、严蓉蓉房款100万元。
2016年3月2日，李尧向郑建芬转账支付房款55万元。同日，毛建仁向李尧出具房款收据一张，载明收到李尧房款55万元。
一审法院另查明，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，李尧、严蓉蓉名下有一套房屋。
2016年3月6日，李尧、严蓉蓉向农行金山支行提交《个人信贷业务申请表》及《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》。2016年3月13日，毛建仁在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签字确认。
2016年3月25日，李尧、严蓉蓉与农行金山支行签订《个人购房担保借款合同》，约定就李尧、严蓉蓉购买系争房屋，农行金山支行向李尧、严蓉蓉提供借款370万元，借款期限为360个月，借款将直接划入毛建仁账户（户名毛建仁、开户行农业银行上海分行、账号XXXXXXXXXXXXXXX9077）。
2016年4月1日，毛建仁、郑建芬向李尧、严蓉蓉发出《律师函》载明，因李尧、严蓉蓉未能在合同约定的期限内办理申请贷款手续，逾期已达15天以上，毛建仁、郑建芬要求与其解除房地产买卖合同。
2016年4月11日，李尧、严蓉蓉向毛建仁、郑建芬发出《律师函》载明，毛建仁、郑建芬无权单方解除合同，要求毛建仁、郑建芬于收到上述函件起三日内按约继续履行合同。
一审庭审中，关于李尧、严蓉蓉为何未能在2016年1月31日前向银行提交贷款申请材料，李尧、严蓉蓉称：其在上述日期之前便备齐己方材料并提交给中介公司，而申请贷款需要毛建仁、郑建芬配合。因毛建仁、郑建芬一直未能在上述日期前提供结婚证、户口簿等材料，故无法向银行申请。为此，李尧、严蓉蓉申请中介公司方工作人员王某出庭作证。王某称：李尧、严蓉蓉在2016年1月30日左右就提交了贷款申请材料，申请银行贷款需要毛建仁、郑建芬提供材料、到银行签字，但毛建仁、郑建芬直至2016年3月初方才提供材料并至银行签字。另称：合同中约定的尾款55万元是指除贷款以外的现金尾款。毛建仁、郑建芬则认为，合同未约定其需提供申请贷款材料，且李尧、严蓉蓉也未要求其提供，过错不在毛建仁、郑建芬。其虽在2月底3月初配合申请贷款，但不代表其放弃了解除权。
本案审理过程中，农行金山支行个贷中心向一审法院出具《证明》称，其对李尧、严蓉蓉的贷款申请已调查审批通过，双方已签订了《个人购房担保借款合同》，合同真实有效并按约履行。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李尧、严蓉蓉要求继续履行买卖合同，而毛建仁、郑建芬以李尧、严蓉蓉未能按约备齐相关材料向银行办理贷款申请手续为由要求解除合同，故本案主要争议焦点在于李尧、严蓉蓉逾期向银行提交贷款申请材料超过15日后，毛建仁、郑建芬是否有权据此解除合同。
根据合同约定，李尧、严蓉蓉于2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，如因李尧、严蓉蓉个人原因逾期15日未能办理时，毛建仁、郑建芬享有单方解除权。但李尧、严蓉蓉没有证据证明其已经在2016年1月31日前备齐相关材料向银行办理贷款申请手续，也没有证据证明系因毛建仁、郑建芬原因导致李尧、严蓉蓉未能在2016年1月31日前向银行办理贷款申请手续。因此，李尧、严蓉蓉在履约过程中首先存在违约。对于李尧、严蓉蓉所称其于2016年1月31日前已备齐相关材料向银行办理贷款申请手续的意见，不予采信。
根据合同约定，李尧、严蓉蓉没有在2016年1月31日前向银行办理贷款申请手续，且逾期15日以上，毛建仁、郑建芬可以单方面主张解除合同。但根据一审法院向农行金山支行所作调查显示，李尧、严蓉蓉于2016年3月6日向农行金山支行提交《个人信贷业务申请表》，毛建仁于2016年3月13日仍在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签字确认，而李尧、严蓉蓉与农行金山支行于2016年3月25日也签订了《个人购房担保借款合同》，根据银行对住房贷款的审批要求和流程，只有在毛建仁、郑建芬的配合下，李尧、严蓉蓉才能与贷款银行签订《个人购房担保借款合同》。显然，毛建仁、郑建芬已经以自己的行为放弃了合同解除权。虽然，郑建芬认为其没有在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》签字，对此不予认可，但不影响其已经放弃了合同解除权。因此，毛建仁、郑建芬要求解除系争房屋买卖合同，并要求李尧、严蓉蓉支付违约金的反诉请求，不予支持。
关于毛建仁、郑建芬主张的违约金。合同约定的总价款35%的违约金属于解约违约金。既然毛建仁、郑建芬已经放弃了合同解除权，毛建仁、郑建芬就无权再要求支付解约违约金，故毛建仁、郑建芬的该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李尧、严蓉蓉与毛建仁、郑建芬就系争房屋签订的买卖合同应当继续履行。关于李尧、严蓉蓉主张的逾期过户之违约金，因李尧、严蓉蓉在履约过程中首先存在违约，且李尧、严蓉蓉尚未向毛建仁、郑建芬付清房价款，故根据公平原则，李尧、严蓉蓉的该项诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年9月30日作出判决：一、李尧、严蓉蓉与毛建仁、郑建芬于2015年12月25日就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、毛建仁、郑建芬于判决生效之日起十日内协助李尧、严蓉蓉将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层房屋过户至李尧、严蓉蓉名下（有关因房屋产权过户所产生的税费，由李尧、严蓉蓉承担）；三、李尧、严蓉蓉于坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层房屋过户完成之日起二十日内向毛建仁、郑建芬支付房款3,700,000元；四、毛建仁、郑建芬于收到上述3,700,000元房款之日起七日内将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层房屋交付李尧、严蓉蓉；五、驳回李尧、严蓉蓉的其余诉讼请求；六、驳回毛建仁、郑建芬的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,400元，反诉案件受理费10,826.25元，财产保全费5,000元，合计诉讼费52,226.25元，由李尧、严蓉蓉负担26,113.125元(已付)，由毛建仁、郑建芬负担26,113.125元（已付10,826.25元，余款15,286.87元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认，
本院审理中，被上诉人提出，因首付款需付足三成即165万元其才能向银行申请贷款，而根据买卖合同约定，首付款中最后一笔55万元付款时间在2016年3月10日，故被上诉人不可能在1月31日前就向银行申请贷款，对此上诉人也是清楚的，所以上诉人从未就被上诉人迟延申请贷款提出过异议。被上诉人在3月2日支付了55万元房款后遂向银行申请了贷款。而上诉人则提出，因被上诉人系置换购房，需先出售其原有的房屋后才能按首套房屋资格申请贷款。而被上诉人因前一套房屋出售事宜而导致系争房屋买卖履行中迟延申请贷款。对此，被上诉人表示，其夫妻二人均系上海本地户籍，按照当时的购房政策，即便尚有一套房屋也不影响其为购买本案系争房屋而申请贷款。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人以被上诉人未按约于2016年1月31日前向银行申请贷款为由行使合同解除权是否具有足够依据。根据双方买卖合同关于房款支付时间之约定，被上诉人应于买卖合同签订时向上诉人支付包括定金10万元在内的房款110万元，第二笔房款则通过银行贷款支付370万元，尾款55万元则由被上诉人于2016年3月10日前支付给上诉人。现上诉人据此主张被上诉人应于2016年3月10日前付清所有房款，而被上诉人则认为3月10日支付的“尾款55万元”系除银行贷款370万元之外的现金尾款。结合二手房交易中银行放贷的操作惯例，贷款审批通过后，银行需在房屋产权过户后予以放贷，而本案双方约定的交易过户时间在2016年3月31日前，故通过银行贷款支付的370万元房款并非一定在3月10日前完成支付义务。因此，被上诉人关于上述3月10日前付清尾款55万元系指现金支付的房款尾款比较符合常理，而上诉人关于3月10日应付清全部房款的说法缺乏依据，本院不予采信。根据本案所查明的事实，被上诉人于2016年3月2日向上诉人支付了该笔房款55万元，届时被上诉人已按约付清了除370万元银行贷款外的全部房款。而双方合同虽然约定被上诉人应于2016年1月31日前备齐材料向银行申请贷款，但根据被上诉人所称，因上诉人一直在国外，直至2016年2月底3月初才配合提供了出售方需提交的相关材料，导致贷款申请迟延。上诉人则主张系因被上诉人需先行出售其自有房屋后才能办理贷款申请，才导致迟延申请贷款。鉴于上诉人在一审中确认其在2月底3月初配合被上诉人申请贷款，且中介公司的工作人员也在一审中出庭作证称被上诉人于1月31日前已提交了贷款申请所需之材料，然因上诉人在国外而一直未能提供身份证及户口簿等。结合贷款申请需提交至少已付超过三成房款之首付款凭证，而本案中构成三成房款之首付款165万元最迟在2016年3月10日才支付完毕，故依据上述合同约定内容，被上诉人实际无法在1月31日前备齐材料向银行申请贷款。而事实上，亦无证据显示在上诉人3月13日配合被上诉人签署申请贷款所需的《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》前，上诉人对于被上诉人迟延申请贷款提出过异议。虽然上诉人称其一直在催促被上诉人3月10日前付清全部房款，但该要求与合同约定不符，被上诉人未能做到并不构成违约。况且，根据二手房买卖合同的交易常规，买卖双方在合同中对于买受方申请贷款时间的限定，其主要目的在于对交易过户时间做出约束。姑且不论被上诉人未能在1月31日前向银行申请贷款的原因，但在上诉人的配合下，被上诉人实际于2016年3月25日与贷款银行签订了购房担保借款合同，且足额获得了370万元银行贷款。若上诉人继续配合，双方完全可以按约在3月31日前完成过户。然上诉人于4月1日以被上诉人未按约定时间向银行申请贷款为由，行使合同解除权，导致双方未能按约完成交易。
综合上述分析，由于被上诉人必须先行支付除370万元银行贷款外的其余房款165万元，才能具备向银行申请贷款的条件，而买卖合同约定165万元房款完成支付义务的时间系2016年3月10日，因此被上诉人实际无法按照合同约定在2016年1月31日前备妥材料向银行申请贷款。而在此期间，上诉人也确实从未因被上诉人未按约申请贷款而提出过异议，其虽通过中介方不断催促，也只是要求被上诉人尽快在3月10日前完成全部房款的支付义务，而上诉人在2016年3月13日还为配合被上诉人办理贷款申请的需要在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签字，因此可以认定上诉人对于被上诉人未在1月31日前备妥材料申请银行贷款应属明知且予以认同。而上诉人一直强调在3月10日前应收到全部房款的观点，系因合同对于付款期限约定不明双方因此产生的误解。鉴于被上诉人在买卖合同履行过程中并无过错，其按约支付了除通过银行贷款支付外的其余房款，也在合同约定的过户日前足额获得了银行贷款审批，现上诉人再以被上诉人未在2016年1月31日前备妥材料向银行申请贷款为由，行使合同解除权，违反了诚实信用的原则。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币26,113.13元，由上诉人毛建仁、郑建芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年二月十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……