浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第546号
原告：浙江旭辉置业有限公司。
法定代表人：林峰。
委托代理人：朱力勤。
委托代理人：何晓蓉，
龙吴路2998号东部楼2楼。
法定代表人：周海滨。
委托代理人：尚竞。
委托代理人：姜军生。
被告：肖瑜。
委托代理人：尚竞。
原告浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉置业公司）因与被告上海坊间服饰有限公司（以下简称坊间服饰公司）、肖瑜房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年3月25日受理后，依法代理审判员白燕独任审判，于2014年6月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱力勤、二被告委托代理人尚竞、姜军生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭辉置业公司起诉称，2012年1月30日，二被告与原告协商一致，签订租赁合同一份，约定由二被告承租原告位于旭辉广场购物中心三层的M3F-13（3016）号商铺，面积70平方米，租期两年：自原告向二被告交付店铺之日起计算。第一年租金每月12775元，第二年租金每月13840元，于合同签订之日起7天内向原告缴纳首年二个月的租金，之后每二个月20日前向原告预付下二个月的租金，逾期支付的需承担每日千分之一的利息。另外，需缴纳首年三个月的租金作为履约保证金，如因二被告违约解除或者终止合同，原告有权没收二被告已交款项作为违约金。另双方约定合同终止后，二被告应于合同终止之日起7日内将店铺恢复原始状态，如未恢复，二被告同意按合同终止前支付原告以及管理公司所有款项（即租金＋物业费＋能耗费）的日均额的两倍依实际占用店铺的天数支付场地占用费等。后原告于2012年4月1日向被告交付了店铺，并于2012年5月30日通知二被告2012年6月1日为统一开业日，同时也是起租日，二被告回函予以确认。2013年3月20日，原告与二被告签订了补充协议四，约定将原购物中心三层的M3F-13（3016）号店铺更换为购物中心二层的M2F-09A号店铺，面积78平方米。原告给予二被告30天的免租装修期，租金第一年每月15421元，第二年17082元。原告按约于2013年4月9日向被告交付了更换的店铺。然二被告并未按照约定支付租金，原告为此多次催讨。2014年1月25日，被告向原告发函，要求解除合同。原告认为，被告的行为已违反了双方合同的约定，严重侵害了原告的权益，故向法院提起诉讼，请求判令：1.二被告支付原告2013年11月1日至2014年1月28日的租金共计44771元，以及逾期付款利息5374元（逾期付款利息按照每日千分之一计算，实际计算至判决确定的履行日止）；2.二被告支付违约金38325元；3.二被告支付合同解除后的场地占用费45937元（按照每日604.44元的两倍从2014年1月29日暂计至2014年3月7日，实际计算至实际腾退之日止）；4.二被告承担原告为实现债权支付的律师费9000元；5.本案诉讼费由被告承担。开庭审理时，原告变更上述第3项诉讼请求为：二被告支付原告解除合同之后的场地占用费65792元（从2014年1月29日至2014年4月3日腾退之日，按日租金514元的两倍计算），并增加诉讼请求为要求确认原、被告签订的房屋租赁合同以及补充协议于2014年1月29日已解除。
二被告答辩称，二被告在原租赁期限内根据原告的要求将租赁店铺从三层搬到了二层，且由于原告管理能力以及商业控制能力的下降，导致被告所处的商业环境发生了变化，以致被告2013年下半年的销售严重下滑，故原告应该退还被告履约保证金38325元，并赔偿被告两次装修的装修费以及店铺搬迁费用等；双方并未约定原告有权罚没履约保证金；至于原告主张的场地占用费，原告明知合同已于2014年1月25日解除，根据双方约定，对于商铺的占用时间应计算至2014年1月25日后的7个自然日截止；至于原告主张的律师费用，没有法律依据，不予认可。
针对自己的诉讼主张，原告旭辉置业公司提供了下列证据：
1.租赁合同、补充协议（四）、店铺开业确认函以及签收回执各1份、店铺交接确认单2份，证明原、被告就租赁房屋达成了协议，双方关于权利义务等进行了约定。
二被告质证后认为，对于上述证据均无异议。
2．催款通知函、快递详情单以及查询单各4份，证明原告多次向被告发函催讨租金的事实。
二被告质证后认为，对上述证据的真实性、合法性以及关联性均有异议，被告并未收到上述催款函。
3.被告向原告发送的解除合同函1份，证明原告于2014年1月28日收到被告的函件，要求解除双方签订的合同。
二被告质证后认为，对上述证据均无异议。
4．委托代理协议1份及律师费发票各1份，证明原告为实现债权而支付律师费的事实。
二被告质证后认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
5．快递单、函各1份，证明原告于2014年3月31日发函被告，要求被告办理租赁房屋的交接手续的事实。
二被告质证后认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
在庭审过程中，二被告提供如下证据：
1.电子邮件联系函打印件1份，证明原告向被告发函，要求被告从原租赁房屋内搬迁的事实。
原告经质证后认为，对该份电子邮件的真实性有异议，发件人并非原告公司员工，且该邮件内容也不能证明被告的主张。
2.坊间服饰公司两次装修费用清单1份、付款申请单若干份共计10页，证明被告实际支出店铺装修费24万余元的事实。
原告经质证后认为，上述装修费用清单系被告单方面制作的，且付款申请单等系复印件，对其真实性有异议，且与本案无关。
3.收据1份，证明被告已向原告支付履约保证金38325元的事实。
原告对上述证据无异议。
本院认证如下：原告提供的证据1、3以及被告提供的证据3，符合证据构成要件，能够证明本案相关的事实，本院依法予以认定。原告提供的证据2，催款函、快递单以及查询详单反映出的签收情况等形成了证据链，能证明原告曾多次发函被告催讨租金等费用，被告虽辩称从未收到原告的函件，但与查明事实不符，故对被告的意见不予采纳。原告提供的证据4、5，被告虽对其真实性提出异议，但未能提供反驳证据，该两组证据形式符合法律规定，且内容与本案相关，予以认定。对于被告提供的证据1、2，真实性无法确认，且内容与本案无关，故不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
原告与被告坊间服饰公司以及嘉兴市南湖区城西易居服装店于2012年1月签订了《租赁合同》，约定原告将旭辉广场购物中心三层M3F-13（3016）号商铺出租给被告坊间服饰公司以及嘉兴市南湖区城西易居服装店用于经营某品牌服装，店铺的租赁面积为70平方米，租赁期限为2年，自交付店铺之日起计算，其中承租方可享有自交付店铺之日起30天或者至原告对外营业日前一天的免租装修期作开业前的筹备工作。租赁费第一年每月12775元，第二年每月13840元，于合同签订日后7个工作日内支付首年两个月租赁费，以后在每两个日历月20日前支付下两个月租金，如有拖欠，须承担每日千分之一的利息。承租人于签订合同之日起7个工作日内支付原告首年三个月租金的履约保证金，履约保证金的数额将随有关费用的变动作相应调整。在合同有效期内，如承租人有违反或不履行合同的行为，造成原告损失或者损害，原告有权纠正该行为，并要求赔偿损失；承租人拒不纠正相关行为或者未按照要求进行赔偿的，原告有权直接扣减承租人缴纳的履约保证金。若发生上述情形时，承租人应于收到原告通知之日起10日个工作日内缴纳已经扣减部分的履约保证金，以补足履约保证金数额，否则原告有权没收剩余的履约保证金作为承租人违约的赔偿。合同期满或双方协商一致提前终止本合同的，双方就租赁店铺产生的一切权利义务清理完毕并确保承租人不再对原告构成任何可能的经济责任后的30个工作日内，由原告退还履约保证金。合同履行过程中，若因承租人违约，原告行使合同解除权的，原告在其送达解除通知后的7天内未收到承租人的书面异议的，视为承租人认可合同解除。合同解除后，原告有权没收承租人按本合同约定已缴所有款项作为违约金。合同终止后，承租人应在7日内将店铺腾退归还原告，并将店铺恢复至交铺时的原始状态，承租人同意原告于上述约定的店铺交还期限届满之时起任意时间采取措施使得店铺的状态符合原始状态，以及同意原告将承租人遗留在店铺内的物品视为抛弃物作任意处置而无需承担任何责任，由此而产生的一切费用和开支均由承租人承担，且承租人同意按合同终止前支付原告以及管理公司所有款项的日均额的两倍依实际占用店铺的天数向原告支付占用场地费用等。同时，合同约定合同履行过程中，因一方违约导致需要赔偿另一方的损失和费用包括诉讼费、律师费、交通费、文件制作费、差旅费等所有直接损失和为减少损失以及解决纠纷支出的费用。合同签订后，原告于2012年4月1日向承租人交付了上述店铺。
2013年3月20日，原告与被告坊间服饰公司以及嘉兴市南湖区城西易居服装店签订了补充协议（四），双方约定将租赁店铺变更为广场购物中心贰层的M2F-09a号，店铺面积为78平方米，店铺租赁期限为两年，自原告向承租人交付店铺之日起计算，其中承租人可享有自交付店铺之日起30日的免租装修期，免租装修期结束之次日或店铺开业日（两者取其早）作为起租日，第一年租金每年15421元，第二年租金每年17082元，承租人同意原告已收的履约保证金不因本协议约定店铺位置的调整而进行相应调整，承租人同意自负费用以及按照原告公司的规定完成店铺搬迁所涉全部事项等，协议未变更事项按原租赁合同约定执行。2013年4月9日，原告向承租人交付了上述租赁房屋。
另查明，嘉兴市南湖区城西易居服装店系个体工商户，其经营者系被告肖瑜。2014年1月26日，坊间服饰公司向原告发出了要求解除合同的通知函，载明由于租赁店铺位置的搬迁以及原告管理混乱，被告的销售下滑，故要求解除双方的租赁合同以及补充协议，并同意按照原合同约定条件将店铺予以返还原告。原告于2014年1月28日收到上述函件。
2014年2月18日，原告发函被告，要求被告支付尚欠的租金、物业费以及逾期付款利息损失，其中载明对于2013年11至12月的租金应在2013年10月20日前付清，2014年1月的租金应在2013年12月20日前付清等。现原、被告确认，被告已支付原告房屋租金至2013年10月31日以及履约保证金38325元，其后的租金原告至今分文未付。
又查明，2014年3月17日，原告为本案纠纷委托浙江圣文律师事务所律师代为诉讼，双方签订《委托代理协议书》。后原告支付律师费9000元。2014年4月1日，原告发函被告，载明被告一直未按照合同约定在合同解除后将租赁房屋交还原告，并敦促被告在2014年4月3日前将房屋恢复至原始状态交付原告，否则将视为被告放弃店铺内商品、装修、装饰道具等所有权，同意作为抛弃物处置等。
本院认为，原、被告之间订立的租赁合同及其补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。现被告向原告发出了解除合同的函件，被告虽主张系原告原因导致被告经营状况下滑故而要求解除合同，但未能提供证据予以证明，鉴于被告单方面明确表示不愿意继续履行租赁合同，现原告主张自原告收到被告函件之日起合同解除，本院依法予以确认，本案双方签订的合同以及补充协议于2014年1月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告主张被告支付2013年11月1日至2014年1月28日的租金，被告对此予以认可，故本院依法确认，根据双方合同约定，该期间租金计算为44770.65元。至于原告主张被告支付逾期支付租金的利息损失，由于双方约定了每两个日历月的20日前支付下两个月的租金，现原告主张2013年11月至12月的租金应在2013年10月20日前支付，2014年1月份相对应的租金应在2013年12月20前支付，未超出双方的约定，本院依法予以确认。双方虽约定了逾期支付租金需承担每日千分之一的利息损失，现被告认为该约定利率过高，要求本院予以调整，本院予以支持，并调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。另，由于被告在租赁合同期限未届满之前单方面提前解除合同，其虽主张系原告存在违约责任，并由于原告的违约导致被告经营亏损，但被告未能提供充分证据予以证明，故对于被告的主张，本院不予采信。被告存在违反合同约定情形，履约保证金作违约金处理，可由原告予以没收，鉴于被告已向原告支付了保证金，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于被告迟延支付租金以及单方面解除合同的行为增加了原告实现债权的费用，故对于原告要求被告承担因实现债权支付的律师费的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的场地占用费，按照双方约定，被告应于合同终止后7日内将商铺内的动产搬离并恢复至原始状态交还原告，未按照约定采取措施搬离的原告对遗留物品可以任意处置，由此产生的费用由被告承担，同时被告应按租金等费用的两倍支付场地占用费。现被告亦认可在合同解除后未及时与原告办理房屋的交接手续，被告的行为已构成了违约，应按照双方约定承担场地占用费。但对于原告方面，在被告明确告知要求解除合同的情况下，其完全可以根据合同约定以及合同解除后的实际情况自行处置被告遗留物品，同时，出于对自己权益的维护与照顾，原告也有义务及时清理物品、腾空商铺，以防止损失的扩大。原告在被告违约后，未采取措施防止损失扩大，就扩大部分，原告无权要求被告赔偿。根据本案实际情况，本院酌情确定给予原告自合同解除后一个月行使处置权的合理期间，根据原告的主张，期间的场地占用费由被告按照租金的两倍承担，超出期间部分视为原告自行扩大的损失，本院不予支持。具体场地占用费按月租金15421元的两倍计算，为30842元。
至于被告主张的店铺搬迁损失以及装修费等损失，被告未提出反诉，故对于被告要求赔偿损失的主张本案不予审查。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江旭辉置业有限公司与被告上海坊间服饰有限公司、肖瑜签订的租赁合同及其补充协议均于2014年1月28日解除；
二、被告上海坊间服饰有限公司、肖瑜支付原告浙江旭辉置业有限公司租金44770.65元以及逾期付款利息损失（以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，分别以30842元为基数，从2013年10月21日计算至本判决确定的履行日止；以13928.65元为基数，从2013年12月21日计算至本判决确定的履行日止，为上述两部分相加）；
三、被告上海坊间服饰有限公司、肖瑜支付原告浙江旭辉置业有限公司场地占用费30842元；
四、被告上海坊间服饰有限公司、肖瑜支付原告浙江旭辉置业有限公司律师费9000元；
上述二、三、四项均于本判决生效后十日内履行完毕；
五、被告上海坊间服饰有限公司、肖瑜向原告浙江旭辉置业有限公司承担违约金38325元（以二被告缴纳的履约保证金38325元直接抵扣）；
六、驳回原告浙江旭辉置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1783元，由原告浙江旭辉置业有限公司负担403元，被告上海坊间服饰有限公司、肖瑜负担1380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 白 燕
二〇一四年七月四日
书 记 员 姚李燕