上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第31726号
原告王建议，男，1962年9月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告谢惠芬，女，1962年3月16日生，汉族，住同原告王建议。
原告王楚悦，女，1990年3月4日生，汉族，住同原告王建议。
原告谢欣，女，1995年4月16日生，汉族，住同原告王建议。
上列四原告的共同委托代理人许恬，上海融力律师事务所律师。
被告上海市金瑟实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人宁振宾，总经理。
被告宁振宾，男，1973年2月8日生，汉族，户籍地福建省。
上列两被告的共同委托代理人杨小军，上海市光大律师事务所律师。
上列两被告的共同代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣诉被告上海市金瑟实业有限公司（以下简称金瑟公司）、宁振宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行审理。原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣的共同委托代理人许恬、被告金瑟公司、宁振宾的共同委托代理人吴燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣共同诉称，2010年10月21日，四原告与被告宁振宾签订《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》，约定原告将上海市浦东新区唐安路695弄1至53号房屋（以下简称系争房屋）出租给宁振宾使用，租赁期限自2010年11月1日起至2026年9月30日止。2010年12月13日，宁振宾作为法人注册金瑟公司。根据合同约定，自金瑟公司成立后，租赁合同宁振宾的所有权利义务由金瑟公司承担，租赁合同的担保人为宁振宾及上海笃铁实业公司。按照合同约定，租金每四个月一付，逾期不支付租金累计超过30天，原告有权解除租赁合同。被告应于2015年6月3日支付自2015年6月1日起至2015年9月30日止四个月租金人民币（以下币种相同）1，271，666.67元，被告仅支付200，000元。2015年8月14日，原告向被告发出《律师函》，要求解除租赁合同，并支付相应租金等，未果。现向法院起诉要求：一、确认原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及《合同补充条款》于2015年8月15日解除；二、判令被告从系争房屋中迁出并将房屋返还给原告；三、判令金瑟公司支付自2015年6月1日起至2015年8月15日止的租金594，356.16元；四、判令金瑟公司支付原告自2015年8月16日起按每日64，490.30元标准计算至实际迁出之日止房屋使用费；五、判令金瑟公司支付原告解约违约金953，750元；六、判令金瑟公司支付原告逾期付款违约金，以594，356.15元为本金，自2015年6月4日起按每日千分之二标准计算至实际支付之日止；七、判令宁振宾对金瑟公司上述付款责任承担连带保证责任；八、诉讼费由被告负担。
被告金瑟公司、宁振宾共同辩称，被告将系争房屋转租给案外人，因案外人拖欠租金，故被告未按约付款。根据合同约定，该房屋转让时，被告有优先购买权，被告已付租金数额（包括押金）可以抵作该房屋转让款。被告得知原告自2014年9月始在系争房屋上设定多项抵押登记，之后系争房屋又被司法查封，原告均未将系争房屋抵押和司法查封情况告知被告，因原告违约在先，被告才暂停支付租金。不同意解除房屋租赁合同。原告主张的解约违约金和逾期付款违约金标准过高，要求法院予以调整。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，上海市浦东新区唐安路695弄1至53号房屋产权登记在原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣名下。
2010年10月21日，原告作为出租方（甲方）、宁振宾作为承租方（乙方）、上海笃铁实业有限公司作为担保方（丙方）签订《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》，约定甲方将上海市浦东新区唐安路695弄1至53号房屋出租给乙方使用，建筑面积为6449.03平方米。《上海市房屋租赁合同》中第三条第（1）款约定，甲方于2010年11月1日前向乙方交付该房屋，免租期为11个月，自2010年11月1日起至2011年9月30日止，房屋租赁期限自2010年11月1日起至2026年9月30日止。第五条第（一）款约定，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金即600，000元。第七条第一款约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同租期届满后的十个工作日内返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10元／平方米（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间使用费。第九条第（二）款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应当向另一方按月租金（按解除本合同时月租金）的三倍支付违约金，第6项约定乙方逾期不支付租金及相关费用累计超过30天的。《合同补充条款》第四条约定，甲、乙双方约定，在租赁期限内该房屋的年租金如下：2011年10月1日起至2013年9月30日止的年租金为350，000元；2013年10月1日起至2015年9月30日止的年租金为3，815，000元；2015年10月1日起至2017年9月30日止的年租金为4，158，350元；……2025年10月1日起至2026年9月30日止的年租金为6，398，137元。日租金为年租金数额除以365天，月租金为年租金数额除以12个月。乙方在每周期第一个月的前3天内向甲方一次性支付四个月租金；逾期支付租金，按逾期付款数额的日千分之二标准向甲方支付违约金。租金自2011年10月1日始计收。第五条约定，乙方在租赁期限内可以将部分或全部该房屋转租，但转租租赁合同不得超出15年，所有乙方与他人签订的转租合同的租赁期限不得超出本合同租赁期限即2026年9月30日。第六条约定，如本合同在履行期限出现本合同第九条第二款第1-7项的任何一项约定，甲乙双方的任何一方不但有权单方面解除本合同，而且对另一方不作任何赔偿或补偿包括但不限于乙方在该房屋已进行装修部分。第七条约定，任何一方违反本合同、本补充条款的任何条款或不履行或未履行各自义务，另一方不但有权单方面本合同，而且任何一方还应承担相应的违约责任。如违约金、押金不足于赔偿另一方造成的经济损失，任何一方还应承担民事赔偿责任。甲方按约行使单方面解除合同的，有权没收乙方租赁押金。第八条约定，该房屋允许转让条件出现时，则乙方有优先购买权。甲乙双方同意，届时该房屋可以转让时，转让价格为按权证记载建筑面积数额和届时该房屋周边市场均价，乙方已付甲方租金数额（包括押金）可以抵作该房屋转让款。其余转让款额自该房屋可转让之日始二个月内由乙方一次性付清时，甲乙双方办理该房屋过户手续。第十条6项约定，乙方先以宁振宾个人与甲方签订本租赁合同，本合同签订后一方将在实地重新注册一家具有独立法人资格的管理公司，新公司成立后，本合同乙方的主体自动由宁振宾变更为新公司。改签合同后本合同中乙方所有的权利和义务由新公司享有及承担，本合同担保人为宁振宾及上海笃铁实业公司，对本合同负有不可撤销的连带赔偿责任。本合同担保人宁振宾先生以个人的全部财产对本合同的履行负有不可撤销的连带赔偿责任，担保期限与本合同租赁期限一致。本合同担保人上海笃铁实业有限公司以其公司全部财产对本合同的履行负不可撤销的连带赔偿责任，担保期限与本合同租赁期限一致。第十一条约定，任何一方以书面通知的方式为邮局挂号信或快递，地址为另一方在本合同中记载的地址为准。如任何一方地址变更应书面通知另一方，并经另一方确认后在本合同中变更。由于另一方地址不正确造成损失或合同解除责任则由另一方承担。挂号信及快递如另一方不签收，则依挂号信或快递单证记载日期次日，视为另一方已收到任何一方的书面通知。
合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告支付租赁保证金600，000元。被告应于2015年6月3日支付2015年6月1日起至2015年9月30日止四个月的租金1，271，666.67元，被告仅支付200，000元。2015年8月14日，原告向被告发送《律师函》称，因被告拖欠租金，要求解除租赁合同，并要求被告从系争房屋中迁出以及支付拖欠的租金和违约金。本案在审理过程中，原告表示因被告欠付租金，原告有权单方解除合同并没收租赁保证金600，000元。被告已将系争房屋转租给案外人，原告仅要求被告从系争房屋中迁出，其余事项由原告与案外人自行解决。
另查，上海市浦东新区唐安路XXX弄XXX号XXX层，22号1层，23号1层房屋于2014年9月27日被设定抵押权，抵押权人为夏春雨，债权数额为1，500，000元，期限自2014年9月24日起至2015年2月23日止。唐安路XXX弄XXX-
XXX号XXX-
XXX层房屋于2014年9月27日被设定抵押权，抵押权人为夏春雨，债权数额为2，200，000元，期限自2014年9月24日起至2015年2月23日止。唐安路XXX弄XXX-
XXX号XXX层房屋于2014年9月27日被设定抵押权，抵押权人为夏春雨，债权数额为2，000，000元，期限自2014年9月24日起至2015年2月23日止。唐安路695弄10、32-37、39-41、43-48、50、53号房屋于2015年1月30日被设定抵押权，抵押权人为陈汉彬，债权数额为13，000，000元，期限自2015年1月30日起至2016年1月29日止。唐安路XXX弄XXX-
XXX号全幢等房屋于2014年10月28日被上海市浦东新区人民法院司法查封。
以上事实由经庭审质证的沪房地浦字（2007）第066522号房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《合同补充条款》、存款历史交易明细清单、律师函等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。被告以次承租人未支付租金以及原告未及时告知被告系争房屋被抵押和司法查封情况而拒付租金，因系争房屋被抵押及司法查封并未影响被告正常使用房屋，故被告理应按约支付租金。被告自2015年6月1日起欠付租金，原告依据合同行使单方解除权，符合合同约定，双方之间的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》于被告收到解约通知书之日即2015年8月19日解除。合同解除后，被告理应从系争房屋中迁出并将系争房屋返还给原告。被告使用系争房屋，理应按约支付自2015年6月1日起至2015年8月19日止的租金636，164.38元（已扣除被告已支付租金200，000元）。原告主张根据合同约定，被告在租赁期满后未按约返还房屋，按10元／平方米的标准支付租金，本院认为该约定是针对租赁期限届满后逾期返还房屋的使用费标准，现原、被告房屋租赁合同解除后房屋使用费的计付标准，仍应参照合同租期内约定的标准计付。因被告欠付租金致使租赁合同解除，被告理应按约承担违约责任，原告有权按照合同约定没收定金600，000元。被告认为原告主张的解约违约金标准过高，要求法院予以调整，因原告没收的定金600，000元已具有惩罚性质，且综合考虑被告的违约行为、原告的损失程度等因素，本院酌情将解约违约金调整为300，000元。因被告未按约支付租金，理应按约支付逾期付款违约金，现被告认为逾期付款违约金标准过高、要求法院予以调整，本院认为合同约定按照日千分之二标准计算显属过高，本院酌定调整至按欠付金额的日万分之五标准计付。宁振宾作为担保人对合同负有不可撤销的连带赔偿责任，故原告要求宁振宾对金瑟公司上述付款责任承担连带保证责任，符合合同约定，本院依法予以准许。根据合同约定，因被告违约致使原告单方解除合同，不对被告作任何赔偿或补偿包括但不限于被告在该房屋已进行装修部分，故对被告要求装修补偿的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣与被告上海市金瑟实业有限公司、宁振宾之间的《上海市房屋租赁合同》以及《合同补充条款》于2015年8月19日解除；
二、被告上海市金瑟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内从上海市浦东新区唐安路695弄1至53号房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣；
三、被告上海市金瑟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣自2015年6月1日起至2015年8月19日止的租金人民币636，164.38元；
四、被告上海市金瑟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣自2015年8月20日起按每日人民币10，452.05元标准计算至2015年9月30日止的房屋使用费，自2015年10月1日起按每日人民币11，392.74元标准计算至实际迁出之日止房屋使用费；
五、被告上海市金瑟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣解约违约金人民币300，000元；
六、被告上海市金瑟实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告王建议、谢惠芬、王楚悦、谢欣以人民币636，164.38元为本金，自2015年6月4日起按每日万分之五标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；
七、被告宁振宾对被告上海市金瑟实业有限公司上述付款责任承担连带保证责任。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币24，752元，减半收取计人民币12，376元，财产保全费人民币5，000元，上述共计人民币17，376元，由被告上海市金瑟实业有限公司、宁振宾共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一五年十一月三十日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同；
法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。