上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第1738号
上诉人（原审原告）胡英红。
委托代理人黄伟，上海市四方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡深海。
被上诉人（原审被告）胡肯娟。
委托代理人胡深海。
原审第三人上海弘洲食品市场经营管理有限公司。
法定代表人陈平。
委托代理人陈燕。
委托代理人李牧，上海卓捷律师事务所律师。
上诉人胡英红因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2012）嘉民三（民）初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡英红及其委托代理人黄伟、被上诉人胡深海（暨胡肯娟的委托代理人）以及原审第三人上海弘洲食品市场经营管理有限公司（以下简称弘洲公司）的委托代理人陈燕、李牧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年3月10日胡英红（乙方）与上海包装城有限公司（甲方，以下简称包装城公司）签订协议书，约定乙方选定甲方包装城B型3幢第7-8间地块联建营业房，共二间，共计建筑占地面积91.2平方米，甲方收取乙方联建营业房基础建设费人民币（以下币种均为人民币）242，000元，并约定乙方在包装城各功能园区内的联建营业房应经营相应的经营项目或经营与包装相关的行业为主，考虑市场发展的需要，一层营业房应当由甲方统一招租、统一管理。签约后，双方各自履行义务。2005年10月10日，胡英红（乙方）与包装城公司（甲方）签订委托出租协议，约定乙方将与甲方联建的B型3幢7、8号房屋（现编号为195号，以下简称系争房屋）委托给甲方出租，并由甲方收取一定的委托管理费用，委托租赁期限为三年，从房屋实际租出之日起开始计算，在房屋实际租出的前提下，甲方应当在收到一年度的租金后一个月内，扣除相应的税金和可能的邮费，支付给乙方每间4，200元，余款则作为甲方的委托管理费用，并约定协议期满后，乙方如没有书面通知甲方，视为乙方继续委托甲方出租，委托的租赁期限和租金分成的条件仍按本协议约定处理。嗣后，包装城公司未能将系争房屋进行出租。2007年6月6日上海包装城市场开业，同年7月10日胡英红填写了业主返还租金方式确认单。后包装城公司亦未将系争房屋实际出租。2008年5月23日包装城公司预付胡英红2007年6月6日至2009年6月5日期间的租金7，030.80元。2008年7月20日胡英红与胡深海签订租房协议书，约定胡英红将位于包装城195号101-102一至四层整幢出租给胡深海、胡肯娟，每年租金为50，000元，租期三年，并约定如公司另有统一安排，胡英红有权终止合同。签约后，双方均按约履行各自的义务。2011年8月双方又口头约定续租至2012年8月20日。2012年7月31日，弘洲公司认为系争房屋的101、102室应由其统一出租及管理，故向胡深海、胡肯娟收取101、102室自2012年8月20日至2013年8月19日期间的租金及管理费共计51，760元，并收取押金4，000元及质量保证金2，000元。同时弘洲公司将系争房屋的201及301室亦出租给胡深海、胡肯娟，并收取自2012年8月20日至2013年8月19日期间的租金17，500元、管理费6，500元、押金4，000元。2012年9月7日弘洲公司扣除相应的管理费、税金等费用后，返还胡英红101、102室的租金共计为31，793.58元，201、301室的租金共计为16，537.50元。2013年1月18日，弘洲公司（甲方）与胡肯娟（系胡深海的妻子，乙方）补签合同书，约定乙方向甲方租赁宝安公路3705弄店面作为经营百货，租赁期限从2012年8月20日至2017年8月19日，第一年租金及管理费合计为51，760元，乙方应缴纳押金4，000元、质量保证金2，000元等。
原审另查明，2008年7月23日胡英红向包装城及弘洲公司提出需自行经营系争房屋，故胡英红（乙方）与弘洲公司（甲方）签订合同书，约定乙方向甲方租赁宝安公路3705弄店面作为经营调味品，租赁期限自2008年7月23日至2009年6月5日止，租金共计为31，853元等。当日胡英红即支付弘洲公司租金31，853元、押金4，000元及广告押金4，800元。2008年7月23日，胡英红（乙方）与包装城公司（甲方）又签订自行经营协议，约定乙方主张对包装城内195号201、301、401室自行用于经营住宿项目，乙方自订立协议之日须向甲方交纳当年的广告费、市场管理费、物业管理费合计2，880元，以后每年7月23日前一次性支付该款项，乙方在自行经营过程中，愿自觉遵守市场管理所制定各项规章制度、服从市场整体布局以及在各区域的经营项目的需要，遵守统一定位管理等各项配套措施，甲方根据市场管理的需要确需调整市场管理费（物业费）和广告费的，乙方须按调整后的统一标准向甲方缴纳等。嗣后，胡英红未向包装城公司支付市场管理费等费用。2010年3月17日包装城公司返还胡英红2008年7月23日至2009年6月5日期间的租金11，271.11元（已扣除预返还租金7，030.80元）。2010年3月17日，胡英红签署一份《补充条款》，确认系争房屋是政府相关部门批准由包装城公司以联建户形式开发建设，上海马陆资产经营有限公司负责土地转性后统一销售的市场经营商业房，胡英红承诺继续服从市场经营管理公司的统一经营、管理、招商以及经营区域划分、各项管理制度的执行，并接受市场管理公司合理的收费标准，按时交纳各项费用。胡英红如需再次交易，有责任告知对方此补充条款继续有效，不中断执行。2010年6月5日胡英红与上海马陆资产经营有限公司签订房地买卖合同，约定上海马陆资产经营有限公司以844，246.63元向胡英红转让上海市嘉定区宝安公房屋，合同补充条款中再次明确胡英红承诺继续服从市场经营管理公司的统一经营、管理、招商等的内容。同年7月14日胡英红取得系争房屋的房地产权证。
原审又查明，包装城公司于2007年5月18日投资设立弘洲公司，由该公司对上海市嘉定区宝安公路3705弄内的房屋进行统一招商及管理。
2012年12月，胡英红以胡深海、胡肯娟租赁期满拒绝搬离系争房屋以及包装城公司无权出租系争房屋为由，向原审法院提起诉讼，要求胡深海、胡肯娟搬离上海市嘉定区宝安公房屋，并支付自2012年8月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
原审审理中，胡深海、胡肯娟辩称，其与胡英红租赁期届满后，为配合弘洲公司对市场统一出租、统一管理的需要，与弘洲公司签订了为期五年的租赁合同，并已按约向弘洲公司支付租金，且胡英红亦已收到弘洲公司返还的租金收益，因此其与胡英红之间并不存在不定期租赁关系，不同意胡英红的诉讼请求。
原审审理中，弘洲公司陈述，弘洲公司系包装城公司设立的市场管理公司，包装城公司根据与胡英红的协议取得了系争房屋101、102室的出租权，弘洲公司有权出租该房屋，至于201、301室房屋系因胡英红未支付市场管理费，故弘洲公司进行出租，弘洲公司已按比例将租金返还给胡英红，要求依法判决。
原审法院经审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡英红与包装城公司签订的协议书及胡英红签署的补充条款中均明确，由包装城公司及弘洲公司对系争房屋的一层进行统一经营、管理及招商；另胡英红为取得系争房屋101、102室的自行经营权，仅与弘洲公司约定租赁101、102室至2009年6月5日。故胡英红认可系争房屋的一层应由包装城公司及弘洲公司进行经营、管理、招商。弘洲公司在胡英红与胡深海的租赁期限届满后，按照对市场进行统一经营、管理的要求，将系争房屋的101、102室出租给胡深海、胡肯娟并无不当；且弘洲公司已将收取的租金扣除相关费用后返还给胡英红。故胡英红要求胡深海、胡肯娟搬离系争房屋的101、102室，并支付房屋使用费的诉请，因无事实依据，不予支持。但弘洲公司将系争房屋的201、301室出租给胡深海、胡肯娟无事实依据，因胡深海、胡肯娟系房屋的实际使用人，故胡深海、胡肯娟应将系争房屋的201、301室返还给胡英红。同时胡深海、胡肯娟亦应返还胡英红系争房屋的401室。鉴于弘洲公司已将收取的201、301室的租金扣除税金后返还给胡英红，故弘洲公司无需返还胡英红该房屋的租金。至于胡英红认为委托出租协议已否定了包装城公司及弘洲公司可出租系争房屋的权利，因委托出租协议系2005年签署，2008年7月23日胡英红为能自行经营系争房屋的101、102室，与包装城仅约定租赁101、102室至2009年6月5日。故可认定双方约定的租赁期限届满后，包装城公司对系争房屋101、102室仍享有经营、管理权。故对胡英红的意见，不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、胡深海、胡肯娟应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区宝安公房屋返还给胡英红；二、驳回胡英红的其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人胡英红不服，向本院提起上诉称：胡英红与包装城公司于2005年签订的委托出租协议表明所谓的“经营、管理、招商”并不包括擅自出租的权利，2008年7月胡英红收回系争房屋后，开始向胡肯娟、胡深海出租，弘洲公司未提出任何异议，可见双方委托租赁关系已经终止，弘洲公司不再享有代胡英红出租系争房屋的权利。请求撤销原审判决，改判支持胡英红原审全部诉讼请求。
被上诉人胡深海、胡肯娟答辩称：系争房屋的101、102室系胡深海、胡肯娟从弘洲公司承租，不同意归还给胡英红，胡深海、胡肯娟已支付租金，请求维持原判。
原审第三人弘洲公司陈述：根据联建协议、买卖合同补充条款，弘洲公司有权出租系争房屋的101、102室，而且胡英红于2008年7月与弘洲公司签订租赁协议的行为也可证明胡英红认可弘洲公司出租人身份，弘洲公司已将收取的租金返还给胡英红，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，胡深海、胡肯娟以及弘洲公司一致确认胡深海、胡肯娟已经向弘洲公司支付了系争房屋截止2013年8月19日的房租，弘洲公司也已将房租扣除管理费后返还给了胡英红。胡英红认可收到了弘洲公司返还的款项，但表示该款项是在未经胡英红同意的情况下弘洲公司擅自返还的。审理中，各方当事人一致确认胡深海、胡肯娟目前尚未支付系争房屋一楼之外部分2013年8月20日起的使用费。胡深海、胡肯娟另表示，系争房屋401室一直空关，301室也已于原审判决后返还给弘洲公司，201室目前仍在继续使用。胡英红则表示胡深海、胡肯娟并未返还房屋。当事人之间未能就系争房屋一楼之外部分的使用费标准达成一致。
本院认为，本案二审主要争议焦点在于胡英红是否有权要求胡深海、胡肯娟返还系争房屋的101、102室。本院认为，依据胡英红2002年11月签署的联建协议、2010年1月签署的补充条款等内容，胡英红与弘洲公司就系争房屋的101、102室形成了委托招租关系，目前该委托关系尚未解除。因此，弘洲公司与胡深海、胡肯娟就系争房屋的101、102室所签订的租赁合同，并未违反法律规定，胡英红要求胡深海、胡肯娟返还系争房屋101、102室的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。胡英红与弘洲公司关于统一经营的租金、管理费等问题，可以另行提出解决。至于系争房屋一楼之外部分2013年8月20日起的使用费问题，因双方就该部分房屋目前的使用情况及使用费标准存在争议，本案不作处理，胡英红可另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡英红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 王晓梅
代理审判员 范 一
二〇一四年一月八日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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