河北省迁西县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0227民初2734号
原告：迁西县春辉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：杜春，男，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：高尚，男，河北奔驰律师事务所律师。
被告：肖淑敏，女，1979年9月17日生，满族，个体，现住遵化市。
委托诉讼代理人（特别授权）：王余刚，男，1973年9月29日生，汉族，住唐山市，系被告肖淑敏丈夫。
原告迁西县春辉房地产开发有限公司（以下简称春辉房地产）与被告肖淑敏租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日作出（2016）冀0227民初2022号民事判决书，原告不服提出上诉。唐山市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）冀02民终4277号民事裁定书，裁定撤销（2016）冀0227民初2022号民事判决，发回本院重审。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告春辉房地产委托诉讼代理人高尚、被告肖淑敏委托诉讼代理人王余刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春辉房地产向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告2013年1月1日签订的佳兴家居建材城商铺租赁协议；2.请求判令取消被告房租免租优惠，并判令被告给付第5栋第19号、20号、21号商铺第一年度租金各5万元/套（15万元）、第二年度租金各6万元/套（18万元）、补齐第三、四年度应缴纳租金差额24万元，以上合计57万元。3.请求判令被告交清其所欠物业费13608元（1944元/季度×7个季度）；4.恢复原状（恢复门店之间的隔墙、拆除其所装设施、恢复其装修所变动的消防设施至原状）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年1月1日，原告与被告肖淑敏签订《佳兴家居建材城商铺租赁协议》,协议约定被告租赁原告佳兴建材城第5栋第19号、20号、21号商铺，租赁期限4年，即自2013年1月1日至2017年1月1日。租赁协议第三条约定：1、免租期：从交房当日起第一年度、第二年度免收租金；2、第三年度租金标准为人民币80000元/套；3、第四年度租金标准为人民币90000元/套；4、租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币3万元/套，并于第二年度开始之日前30日内预付第三年度租金4万元/套，第三年度开始之日前30日内预付第四年度租金5万元/套。乙方所缴纳保证金将自动转入第四年度应缴纳租金并于第四年度开始之日前30日内补齐第四年度应缴纳租金差额。5、○1合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日起根据入场时间按第一年度租金5万元/套，第二年度租金6万元/套，第三、四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还。○2若乙方未能按合同约定在第四年度连续经营并缴纳规定租金,所缴纳保证金不退。被告肖淑敏在签订协议时已缴纳了三间房屋的保证金共计90000元。在2014年1月5日被告按协议约定预付了第三年度三间房屋租金合计120000元。在2015年1月4日肖淑敏按协议约定预付了第四年度三间房屋租金150000元。被告肖淑敏在第四年度开始之日前30日内（2015年12月2日至2016年1月1日）应补齐第四年度租金差额12万元人民币，而其没有补齐第四年度应缴纳租金差额，已构成违约，给甲方造成巨大的经济损失，所以被告肖淑敏应补齐第19号、20号、21号商铺第一年度租金各5万元/套，第二年度租金各6万元/套，第三、四年度租金差额24万元。租赁协议第三条第五款（违约责任）第○3项约定：若乙方未能如期向甲方缴清租金、保证金等费用，除应补缴外，每逾期一日另按年租金的千分之二向甲方支付滞纳金，如超过10日仍未缴清，则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，乙方所缴纳的保证金不予退还。《协议》第四条第二款规定：乙方入场后，每季度向甲方支付物业管理费，但被告自2015年至今一直拖欠其应缴物业费总计13608元。被告在租赁期间给房屋造成多处破坏，被告应当给予恢复原状。
被告肖淑敏辩称，原告没有履行好在租赁期间的义务和管理，所以被告未违反合同约定，不应承担违约责任，原告不退还我交纳的90000元租赁保证金没有形成事实和法律依据。原告制定的租赁合同对租赁方违约责任约定过高，不符合国家的规定，对承租方极不公平，强烈要求法院对合同进行审核，而且我们也没有违约。一、原告所建佳兴家居建材城地理位置偏僻，为达到高额商铺入驻率，原告在《佳兴家居建材城商铺租赁协议》（下称协议）中作出了租金优惠等约定，在《协议》第六条明确写明：”在正常经营情况下，甲方必须维护乙方的合法权益，提供良好的经营环境和经营秩序，提供水、暖、电”，并口头承诺，将来县城内关于建材家装类店铺均入驻建材城内，进行统一化管理，做到区域划分，格局明确，以后扩建二期，东侧通公交车等等。原告的虚假宣传，使我对建材城的远景规划产生了不现实的乐观信任，才签订了为期长达四年的租赁合同。二、在入驻佳兴家居建材城后，原告并没有依据其承诺将建材城规范化管理，亦没有进行二期施工，无论硬件设施还是软件设施均差强人意，导致建材城内部杂乱无章，致使本就偏僻的建材城人流量日渐减少，且合同第6条4项规定：原告统一安排广告宣传、营销策划，积极配合乙方促销活动，事实上，原告从未履行上述义务。原告对建材城的管理不到位，违反了《协议》中关于甲方义务的约定，造成客户大量流失，直接导致租户经营困难，连年亏损。原告已构成重大违约，原告应赔偿我的损失。三、原告为履行《协议》约定的四年租赁期限，在连年亏损的情况下仍坚持经营，一直交纳房租。只是在最后一年因为针对佳兴建材城经营状况普遍亏损、城内房租普遍下降的这样一个众所周知客观现实，原告从2015年下半年开始由其副总陈贺余向广大商户承诺，别处降房租我们建材城也降房租，会很快出台20**年的优惠政策，降低房租。我和其他商户一样，等待原告降低房租的优惠政策（后来原告将年租金每间降低到1万多元，对于该事实所有的承租者都可证实。后来原告不知啥原因，又起诉所有的承租者），所以才未交纳最后一年房租。且原告在共计四年租期中就有2013年、2015年、2016年共计三年未供暖。给我经营带来巨大的经济损失。导致后期经营无法进行（店内太冷导致顾客不愿意上门，员工流失），要说违约，也是被答辩人不给供暖、未统一安排广告宣传、营销策划，未积极配合乙方促销活动等违约在先（到现在有很多人也不知道佳兴建材城这个地方）。四、装修是合同第十条赋予我的权力，我的装修是善意合理的，装修图纸也是经过被告审核过的，对此双方也未发生过争议，故不存在恢复原状的事实。综上，原告未履行提供良好的经营环境及口头承诺，我不构成违约。
当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告春辉房地产提交的证据及证明目的如下：证1.原告与被告肖淑敏于2013年1月1日签订的《佳兴家居建材城商铺租赁协议》三份。被告肖淑敏在第四年度开始之前30日内应补齐第四年度租金差额120000元人民币，而没有补齐所欠差额，已构成严重违约，租赁协议第三条第五款1、2、3项违约责任条款已明确约定双方当事人应当履行的义务。证2.物业费票据，用以证明被告肖淑敏拖欠原告物业费13608元。被告肖淑敏对原告提交的证据发表质证意见如下：我方不构成违约，合同是制式合同，我们也没有细看，约定的是给优惠政策，误导商户与其签订租赁合同。当时按原告的租金来说比街里的租金还要高，我们是不可能去那里租房。签订合同后原告从来没搞过经营活动，向社会推广。我做的是全国知名品牌，签订合同时口头承诺给我三个月的免租期，也没有履行诺言。
被告肖淑敏未提交书面证据，但申请证人郭某、李某出庭作证，用以证明2015年、2016年建材城没有供暖。证人郭某的证明内容如下：我2015年3月16日到肖淑敏建材城去上班，2015年、2016年肖淑敏在原告处的店铺都没有供暖。证人李某的证明内容如下：2015年我到肖淑敏的建材城处工作，2015年、2016年建材城没有供暖，我也不清楚其它店铺有没有供暖，肖淑敏的店铺没有供暖。原告春辉房地产对证人证言发表质证意见如下：不清楚证人和被告肖淑敏的关系，证人所述的打工，但未提供工资表、劳动合同、健康证等，证人的证言不具有客观性，也不具有法律性，与本案无关。
经庭审质证及本院的审查，原告春辉房地产提供的证据从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性、关联性，确认为有效证据，具有证明力，予以采信。
经审理查明，2013年1月1日，原告与被告肖淑敏签订《佳兴家居建材城商铺租赁协议》三份。协议约定被告租赁原告佳兴建材城第5栋第19号、20号、21号商铺，租赁期限4年，即自2013年1月1日至2017年1月1日。租赁协议第三条约定：1、免租期：从交房当日起第一年度、第二年度免收租金；2、第三年度租金标准为人民币80000元/套；3、第四年度租金标准为人民币90000元/套；4、租金及保证金缴纳方式：乙方须于本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金人民币30000元/套，并于第二年度开始之前30日内预付第三年度租金4万元/套，第三年度开始之前30日内预付第四年度租金5万元/套。乙方所缴纳保证金将自动转入第四年度应缴纳租金并于第四年度开始之日起前30日内补齐第四年度应缴纳租金差额。5、违约责任：○1合同期内若乙方未能按合同约定持续经营并缴纳规定租金及补齐保证金，免租优惠自动取消。乙方须从入场之日起根据入场时间按第一年度租金5万元/套，第二年度租金6万元/套，第三、四年度按实际租金向甲方缴纳租金，保证金不予退还。○2若乙方未能按合同约定在第四年度连续经营并缴纳规定租金所缴纳保证金不退。被告肖淑敏按租赁协议约定向原告交纳了佳兴建材城第5栋第19号、20号、21号商铺保证金合计90000元（30000元/套×3套）、在第二年度预付了第三年度租金合计120000元（40000元/套×3套）、在第三年度预付了房屋租金合计150000元（50000元/套×3套）。但其未按租赁协议约定补齐三个租赁房屋的租金差额。被告主张原告未提供良好的经营环境和经营秩序、未供暖，原告对此不予认可。另，原告春辉房地产在庭审中放弃了要求解除原告与被告2013年1月1日签订的佳兴家居建材城商铺租赁协议和恢复原状（恢复门店之间的隔墙、拆除其所装设施、恢复其装修所变动的消防设施至原状）的诉讼请求。
另查明，被告应向原告交纳的七个季度的物业管理费13608元尚未给付。
本院认为，原告春辉房地产与被告肖淑敏签订的”佳兴家居建材城商铺租赁协议”系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效协议，双方应信守履行。原、被告签订的租赁协议书明确约定违约事项，被告未按约定及时交纳租金，已构成违约，应当按合同约定承担违约责任。根据双方协议约定，被告因违约，免租优惠取消，保证金不予退还。被告应依照协议约定，按照第一年度5万元每套、第二年度6万元每套、第三年度8万元每套、第四年度9万元每套标准支付租赁费。且被告肖淑敏尚欠原告物业费13608元事实清楚，证据充分，原告要求给付，应予支持被告肖淑敏主张原告未按合同约定提供良好的经营环境和经营秩序，也未正常供暖，未举出充足证据予以证实，故本院不予采信。
综上所述，被告肖淑敏除已给付的租金外还应依照合同约定给付原告春辉房地产第5栋第19号、20号、21号商铺第一年度租金15万（5万元/套×3套）、第二年度租金18万元（6万元/套×3套）、第三年度租金差额12万元（8万元/套×3套-已缴纳的12万元）、第四年度租金差额12万元（9万元/套×3套-已缴纳15万元），以上合计57万元;被告肖淑敏向原告交纳的保证金90000元，原告不予退还。另被告肖淑敏应给付原告春辉房地产物业费13608元。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告肖淑敏于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县春辉房地产开发有限公司租金人民币570000元。
二、被告肖淑敏于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县春辉房地产开发有限公司物业费人民币13608元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9636元，由被告肖淑敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长丁贵文
人民陪审员付志超
人民陪审员张婷
二〇一七年十二月五日
书记员李林
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。