广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5915号上诉人（原审原告）：何柳萍，住广东省兴宁市。委托代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：江福明。委托代理人：罗任平，该公司员工。上诉人何柳萍因与被上诉人广州市万业房地产开发有限公司(以下简称“万业公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人何柳萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判万业公司向何柳萍支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起到2015年4月10日止，案总房款721548元5%的标准计算为36078元；从2015年4月11日到具备交楼条件并实际交楼止，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算）；2.万业公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为万业公司在2015年3月31日已经完成燃气安装工程属于事实认定错误。万业公司一审提交的证据《证明》没有出示原件，何柳萍不认可其真实性。即使该文件是真实的，但文件落款为广州南沙发展燃气有限公司市场发展部，并不是广州南沙发展燃气有限公司，该部门是无法代表公司对外出证明的。何柳萍多次致电该公司，所得到的答复是涉案楼盘的供气还没最后验收，不能安装使用，存在安全问题。一审法院依据该《证明》来确认涉案楼盘可以通气，但如果万业公司完成了通气，应该拿出跟供气公司的相关合同，拿出验收通过的相关证据。在一审期间，万业公司完全拿不出来。何柳萍在涉案楼盘墙面上看到广州南沙发展燃气有限公司回复给万业公司的《回复函》，明确写着涉案楼盘还不能通气点火的事实。二、一审法院认为补充协议第十八条是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规是事实认定错误，适用法律错误。该条款为格式合同，明显显失公平。1.该条款为格式合同。万业公司提供的补充协议第十八条“甲方根据本协议规定约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的5％”是万业公司单方预先拟定或者反复使用，排除了何柳萍选择与协商的可能性，在事实上形成了对何柳萍的强制，不合理地扩大自己的免责范围，损害何柳萍的合法权益，使何柳萍处于更加不利的地位，因此属于合同法规定的格式条款。2.该条款明显显失公平。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定，显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。双方签订的《商品房买卖合同》中，购房者违约要每日按未支付房价款O.05％的标准支付违约金；补充协议第十八条规定，开发商支付的违约金最高不超过总房款的5％，而小业主延迟支付购房款承担的责任却没有封顶条款。按照合同的平等性，这个条款是不合理的，可见该合同对何柳萍明显不公平，万业公司故意利用其优势或者何柳萍轻率、没有经验，使何柳萍同意签订一份明显对自己不利的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，在万业公司已逾期交楼超过24个月的情况下，按照补充协议条款显然不足以弥补何柳萍所遭受的损失。按照市场价计算，在同等位置、面积的商品房出租大概每月3000元，3000*24=72000元，何柳萍还要支付每月128.57元的管理费，128.57*24=3085.68元，在何柳萍损失75085.68元的前提下，一审法院判决万业公司支付逾期交楼违约金36077.4元不足以弥补何柳萍所遭受的损失的，因此何柳萍请求适当增加违约金，按照诉讼请求计算违约金是合理合法的。被上诉人万业公司二审辩称：一审法院认定事实正确。但一审判决未对日万分之五的违约金进行调整，应该按照南沙当地实际租金给予赔偿，标准是20元/平方米/月，截止日期从2015年1月1日至2015年4月10日。2016年6月21日，何柳萍向一审法院起诉请求：1.万业公司向何柳萍支付延期交房违约金（从2015年1月1日开始起到2015年4月10日止，按总房价款721548元的5%的标准计算为36078元；从2015年4月11日到具备交楼条件并实际交楼止，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算）；2.万业公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：万业公司是广州市南沙区XX雅筑自编4栋楼的开发商。2013年9月24日，何柳萍（乙方）与万业公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区XX雅筑自编号4栋XX房（建筑面积49.32平方米），总金额为721548元。商品房用途为办公。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。合同附件六为装饰、设备标准，其中约定燃气标注为每户设独立煤气分表，预留煤气管道接口（用户需自行包装开通）。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：“甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的‘不可抗力’，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的5％。”合同签订后，何柳萍依约付清全部购房款。涉案楼宇于2015年3月16日通过环保验收、3月20日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收，3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月17日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为商业的《高压供用电合同》。2015年3月31日，符合通邮条件。同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。因该小区为毛坯房，业主在进行室内装修时需要按燃气设计规范的相关要求进行表后燃气管道的施工，符合规范要求才可通气点火。2015年4月10日，永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。万业公司分别于2015年4月1日、4月10日向何柳萍在合同中记载的地址发出《收楼通知书》及《催告收楼通知书》，何柳萍称其没有收到上述通知，万业公司没有提供签收证明。一审诉讼中，万业公司认为涉案房屋于2015年3月31日已符合交楼条件；何柳萍提出涉案房屋欠缺通气条件，故仍不符合交楼标准，何柳萍尚未收楼。另万业公司提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。一审法院认为：何柳萍、万业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。万业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给何柳萍使用，已构成违约，何柳萍要求万业公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，一审法院予以支持。何柳萍、万业公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故万业公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，一审法院不予采纳。涉案房屋于2015年3月31日取得竣工验收备案表，并在此之前具备通电、通邮条件，但于2015年4月10日才具备永久用水，故万业公司提出涉案房屋在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，一审法院不予采信。双方对涉案房屋是否具备供气条件持有异议，对此，双方在合同附件六作出了明确约定，应以该约定作为衡量房屋供气方面是否具备交付条件的标准。现广州南沙发展燃气有限公司已经于2015年3月31日出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工，涉案房屋符合合同附件六关于燃气交付标准的约定。因此，何柳萍认为涉案房屋仍不符合交付条件的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。如上所述，涉案房屋于2015年4月10日已符合合同约定的交楼条件，万业公司在履行了通知收楼的义务后，何柳萍拒绝接收房屋，应自行承担相应的后果。合同补充协议约定万业公司向何柳萍支付的违约金最高不超过总房款的5％，故对于何柳萍诉讼请求中超过总房款5％部分的违约金一审法院不予支持，即万业公司应向何柳萍支付逾期交楼违约金36077.4元。另万业公司提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即万业公司在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由，辩称可不承担逾期交楼违约责任，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年12月15日作出如下判决：一、广州市万业房地产开发有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向何柳萍支付逾期交楼违约金36077.4元；二、驳回何柳萍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4168元，由何柳萍负担2460元，由广州市万业房地产开发有限公司负担1708元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，何柳萍提交以下证据：证据1，光碟一张（包括两个视频文件，内容为人员对话）和对话文字整理稿，拟证明涉案房屋到目前为止还不能通燃气。证据2，广州南沙发展燃气有限公司向万业公司出具的南沙燃气函【2015】13号《回复函》，载明：广州南沙发展燃气有限公司收悉万业公司《征询函》，回复称：1.南沙XX城（XX汇）的商业公寓，请自行委托设计单位按照《城镇燃气设计规范》相关要求补充完整室内燃气管道施工设计图纸；2.只有符合法律规定和燃气设计要求的房屋，才受理管道燃气报装事宜；3.只有按《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》等燃气规范相关要求完成施工，并经上门安检合格的用户，方可通气点火。拟证明涉案房屋不符合安全通燃气条件，无法开通燃气。万业公司质证意见：1.光碟的来源不清楚，拍摄人以及回答的工作人员、询问的人员也无法确认身份，对光碟真实性不予认可。录音录像需经对方同意，对光碟的合法性不予认可。即使真实性、合法性没有问题，万业公司的交楼标准是毛坯交楼，也按照合同预留了煤气接口，根据燃气公司出具的证明，燃气安装表前部分已经完工。因为该小区为毛坯交楼，所以业主要开通燃气必须在室内装修时按照燃气设计规范要求，符合要求后才可以通气点火，涉案楼宇是4号楼，该楼很多其他业主的燃气已经通了。2.对《回复函》的真实性予以认可，《回复函》第3条明确了可以通气点火的条件，涉案房屋是毛坯状态，没有经过改造无法通气点火，这是何柳萍对点火规范的事实认识错误，造成了诉累。二审中，何柳萍申请本院向广州南沙发展燃气公司调查涉案房屋有关燃气通气的情况。本院认为，关于双方争议的涉案房屋是否符合《商品房买卖合同》约定的交楼标准问题，一审法院经审查认定涉案房屋至2015年4月10日已符合交楼条件，该认定正确。何柳萍认为涉案房屋至今仍不具备燃气通气条件，但根据广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具的《证明》显示，涉案房屋燃气安装工程燃气表前部分已完工，只是因涉案房屋为毛坯房，业主在进行室内装修时需按燃气设计规范的相关要求进行表后燃气管道的施工才可通气点火，何柳萍提交的《回复函》也印证了这一事实。故何柳萍主张涉案房屋因燃气不通不具备交楼条件理由不能成立，本院不予采纳。何柳萍认为广州南沙发展燃气有限公司市场发展部不能代表公司出具《证明》缺乏依据，本院不予采信。何柳萍认为双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金标准显失公平，不足以弥补其损失。本院认为，在涉案房屋符合交楼条件的情况下何柳萍拒绝收楼，其主张由此造成的损失本院不予支持。涉案房屋燃气通气情况已由广州南沙发展燃气有限公司市场发展部出具书面《证明》予以证实，何柳萍二审申请本院就相同问题再向该公司调查取证无必要性，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。综上所述，何柳萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由上诉人何柳萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓怡审判员  梁淑敏审判员  陈珊彬二〇一七年六月七日书记员  麦倩文林飘云