浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第650号
原告：季祥。
原告：管玉如。
原告季祥、管玉如委托代理人：徐晶。
被告：方晓。
第三人：徐忠贤。
原告季祥、管玉如与被告方晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法由代理审判员楼柯柯适用简易程序于2015年7月7日、2015年8月11日和2015年11月2日三次公开开庭进行了审理。本案审理过程中，依法追加徐忠贤为第三人参加诉讼。原告季祥及两原告共同委托代理人徐晶、被告方晓、第三人徐忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季祥、管玉如起诉称：两原告于2014年3月25日在桐庐县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台竞拍得桐庐县桐君街道富春路88号房产。后从桐庐县人民法院得知，该房产原产权人朱关湖已于2011年3月30日将房产租赁给被告。现房产归两原告所有后，沿用被告与朱关湖签订的房屋租赁合同，2014年3月25日至2015年6月30日合计租赁款19万元。原告多次与被告协调，要求与被告签订房屋租赁合同，并要求被告支付租赁款，被告一直不予支付。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告房租款19万元（截止至2015年6月30日的房屋租赁款）。
原告季祥、管玉如向法院提供的证据：1、拍卖成交确认书复印件，证明2014年3月25日10时19分原告成功竞拍得桐庐县桐君街道富春路88号房产，成交价485万元，并且原告已将全部房款打入法院指定帐号。2、房产证、土地证、契证、发票，证明两原告共有房产是通过法院竞拍取得，房产的建筑面积、土地面积、产权面积和纳税金额，原告已付清全部房款。3、朱关湖与被告签订的房屋租赁合同复印件，证明房屋租金2011年7月1日至2014年6月30日每年10万元，2014年7月1日至2018年6月30日每年15万元。
被告方晓答辩称：被告租赁的房屋面积共有2000平方米左右，租金15万元。原告拍得的房产只是被告租赁的房屋的一部分，原告租金没有其主张的那么多，且原告的房屋租金应从其取得合法手续后开始计算。被告原先只有朱关湖一位房东，现在变成原告和徐忠贤两位房东，只要原告和徐忠贤协商好租金分配问题，被告是愿意支付租金的。
被告方晓未提供证据。
第三人徐忠贤陈述称：我与原告应按房产的司法评估价比例来分配租金，租金起算点根据《拍卖须知》规定应为2014年7月1日。
第三人徐忠贤未提供证据。
本院出示的证据：执行裁定书两份、评估报告三份、送达地址确认书一份、《拍卖须知》两份。
对于原告季祥、管玉如提供的证据，被告与第三人均无异议，本院予以认定。对于本院出示的证据，其中对于执行裁定书和评估报告，原、被告与第三人均无异议，本院予以认定，对于送达地址确认书和《拍卖须知》，原、被告无异议，第三人放弃到庭质证，本院予以认定。
根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年3月30日，朱关湖将桐庐县桐君街道富春路88号房产出租给被告方晓，双方签订房屋租赁合同一份，约定出租房屋面积折合1800平方米，租期共120个月，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，租金支付：2011年7月1日至2014年6月30日每年租金10万元（不含税金），2014年7月1日至2018年6月30日每年租金15万元（不含税金），2018年7月1日至2021年6月30日每年租金20万元（不含税金），签订合同前支付第一笔租金，之后每年的6月20日至6月30日支付下一年租金。被告方晓承租该房屋后用于经营宾馆。
2014年3月25日，原告季祥在本院淘宝网司法拍卖网络平台以485万元的价格竞得被执行人朱关湖所有的桐庐县桐君街道富春路88号2幢非住宅房产和土地使用权（房产建筑面积1054.44平方米，土地类型为商服用地）。而被执行人朱关湖所有的桐庐县桐君街道富春路88号1-8层房产、土地使用权（房产建筑面积801.81平方米，土地类型为住宅用地）被第三人徐忠贤于2014年4月以相同方式以250万元的价格竞得。
2014年4月14日，原告季祥在本院签署了拍卖成交确认书。2014年5月20日，本院向原告季祥送达了（2012）杭桐执民字第1722-5号执行裁定书。该裁定书裁定：一、将被执行人朱关湖所有的位于桐庐县桐君街道富春路88号2幢非住宅房产和土地使用权［房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2007）第01-13号］以485万元的价格转让给买受人季祥，房屋所有权以及土地使用权自本裁定书送达买受人季祥时起转移。二、买受人季祥应在本裁定书送达后六十日内自行到财产管理相关部门办理产权过户登记手续，费用由其自行承担。2014年5月22日，原告季祥、管玉如办理了房产过户登记手续并交纳了契税。2014年5月30日，原告季祥、管玉如办理了土地使用权证。
另查明，本院拍卖上述房产前委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司对房产价格进行评估，该公司评定桐庐县桐君街道富春路88号2幢非住宅房产在2012年12月24日估价时点的市场价值为人民币412.29万元，司法处理建议价为人民币329.83万元，富春路88号1-8层住宅在2012年12月24日估价时点的市场价值为人民币389.94万元，司法处理建议价为人民币311.96万元。
再查明，本院拍卖桐君街道富春路88号2幢非住宅房产和土地使用权的《拍卖须知》告知：桐庐县富春路88号2幢房产（非住宅）现全部租给方晓经营富恒宾馆，该宾馆装潢装饰较高档，租赁期自2011年7月1日至2021年6月30日止，经抵押权人同意租赁期限内的租赁权予以保护。租赁费用系该拍卖房地产和相邻88号1-8层房地产一起租赁给方晓，两处房地产（面积1800余平方米）总的租赁费用情况如下：2011年7月1日至2014年6月30日每年租金10万元（不含税金），2014年7月1日至2018年6月30日每年租金15万元（不含税金），2018年7月1日至2021年6月30日每年租金20万元（不含税金）。租费从2014年7月1日起依据上述标准和具体面积由买受人折算收取。本院拍卖桐君街道富春路88号1-8层住宅房产和土地使用权的《拍卖须知》亦告知租费从2014年7月1日起依据上述标准和具体面积由买受人折算收取。
本案庭审中，原告季祥、管玉如要求根据拍卖成交价确定与第三人徐忠贤之间的租金分配，即两原告分得68.34%，第三人徐忠贤分得31.66%。
本院认为：租赁物在租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。朱关湖与被告方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同对于原告季祥、管玉如以及第三人徐忠贤仍具有约束力。本案争议焦点为：一、被告方晓支付原告季祥、管玉如房屋租金的起算时间。两原告系通过司法拍卖的方式受让房产，《拍卖须知》上明确告知拍卖房产与相邻88号1-8层房地产已一并出租给方晓，买受人租费从2014年7月1日起收取。原告季祥作为竞拍人对《拍卖须知》理应知晓，其参与竞拍应视为对《拍卖须知》告知的权利义务的接受并确认。故被告方晓应自2014年7月1日起向原告季祥、管玉如支付房租。原告请求从2014年3月25日起算租金，本院不予采纳。二、被告方晓应支付原告季祥、管玉如的租金数额。原告季祥、管玉如主张按照拍卖成交价分配租金，第三人徐忠贤认为应按照司法评估价确定租金。因该两相邻房产系由朱关湖一并出租给被告方晓作统一经营使用，《拍卖须知》明确了租金的计算方式，买受人应依法履行相应的权利义务，故本院认为应以房产建筑面积折算两原告占有的租金份额，故据此标准计算两原告的租金份额为56.8%，被告方晓应支付两原告2014年7月1日至2015年6月30日的租金85207.27元。原告请求超过部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告方晓于本判决生效后十日内支付原告季祥、管玉如2014年7月1日至2015年6月30日的房屋租金85207.27元。
二、驳回原告季祥、管玉如的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
本案受理费4100元，减半收取为2050元，由原告季祥、管玉如负担1085元，被告方晓负担965元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4100元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 楼柯柯
二〇一五年十一月九日
书 记 员 孙 洁