湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初3217号
原告（反诉被告）童乐，男，1987年12月14日出生，汉族，住长沙市开福区，
委托代理人童履康，男，1957年6月21日出生，汉族，住长沙市开福区，系原告的父亲。
被告（反诉原告）张美玲，女，1966年2月14日出生，汉族，住长沙市望城区，
委托代理人张金亮，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人李洲，湖南华湘律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）长沙仁隆房地产经纪有限公司，住湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路579号谋房公寓Ａ栋103房。
法定代表人刘春明。
委托代理人周小华，男，1988年1月28日出生，汉族，住湖南省，系该公司员工。
原告（反诉被告）童乐诉被告（反诉原告）张美玲、第三人（反诉第三人）长沙仁隆房地产经纪有限公司（以下简称“仁隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员李毅、周志国适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员任青担任法庭记录。原告（反诉被告）童乐的委托代理人童履康，被告（反诉原告）张美玲及其委托代理人张金亮，第三人（反诉第三人）仁隆公司的委托代理人周小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）童乐诉称：2018年4月4日，原告经长沙仁隆公司介绍，与被告签订了关于长沙市岳麓区望岳路299号诚兴园小区4栋4层403个人住房的《房屋买卖合同》。合同签订后，原告于当日依约向被告交付定金人民币50000元（向被告支付第一期房款），同时于当日依约支付给裕丰地产（中介）人民币2000元的中介费。原、被告在签订合同前，被告不能向原告提供《国有土地使用证》，经双方口头协商，由被告在房屋交易前更换新的产权证（二证合一），被告在15个工作日内完成更换新的产权证，再进行房屋过户事宜。合同中对原、被告的权利义务进行了详细约定，本合同中第十二条，补充约定：中介服务费附交费确认书，由甲方在交易前更换新的产权证，如因甲方产证问题，导致无法交易，由甲方订金退还乙方（金额不另计息），产权新证协议在拾伍个工作日。此期间，原告曾多次向被告提出尽快在房屋交易前换好新的产权证（2018年4月26日前完成产权新证），以便过户交易，但被告均以各种理由不换新的产权证，直至现在被告仍无理的拒不提供2018年4月新的产权证，导致原告看不到被告新的产权证，故不能实现过户交易，被告的行为构成了严重违约。原告曾多次与被告协商并提出要求解除双方于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》，要求被告向原告返还定金人民币50000元（向被告支付第一期房款），并承担人民币50000元的违约金，所付定金的二倍共计100000元给原告，同时要求被告向原告承担人民币2000元的中介费，被告拒不履行合同的义务，一直不予答复，置之不理。基于上述事实，原告认为，合同应当守信，依据合同的第十二条补充约定，被告应积极的在房屋交易过户前为原告更换好新的产权证，但被告没有诚信，不履行合同的义务，拒不更换新的产权证，严重损害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判决：一、解除原、被告双方于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告退还原告已支付的50000元定金；三、被告向原告承担人民币50000元的违约金、并承担人民币2000元的中介费；四、被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。在庭审过程中，原告明确第三项诉请中的违约金50000元实际系原告依据定金罚则要求张美玲双倍返还定金的部分。
被告（反诉原告）张美玲辩称：第一，被告没有任何违约行为，被告按照合同能提供完整的合法的房产证及国土证，完全能达到签订合同的目的，完成房屋的过户手续。第二，本案中原告在没有任何理由的情况下要求解除合同，违约在先。
第三人（反诉第三人）仁隆公司述称：当时童履康和第三人工作人员一起去看的涉案房屋，童履康和他太太一起过来看中了这个房子，因为当时有新环境公司的中介人员在场，且已经快要交易了。童履康很想购买该房屋，但是张美玲只出示了产权证，国土证没找到。童履康看了房产证也确认了土地的性质为划拨地之后，第三人工作人员开车和童履康一起去张美玲的家里寻找房屋国土证，但是没有找到。童履康咨询了第三人其他工作人员，称没有国土证也可以交易房屋。张美玲则称等找到国土证再交易。因童履康对房子很满意，也有新环境公司中介人员带人在看房，所以赶紧签了合同，交了5万元的购房定金，因童履康当天只带了2万元，全部支付给张美玲，第二天又支付了张美玲3万元。
之后，张美玲找到了房屋国土证，可以完成房屋交易手续，但童履康称两个点的税费不应该由买方承担，要求张美玲承担才买；之后又称房屋证有问题，一定要换新证，否则就起诉张美玲。此后，第三人工作人员电话联系童履康，但童履康不接听电话。待接近合同约定的交易过户的时间，第三人工作人员通过微信或者短信催促童履康支付全款、办理过户手续，但是童履康一直没有回应。
另补充：在童履康2018年4月22日要求解除合同以后，张美玲无条件地同意了解除合同并退还定金，但是购房定金5万元托管在第三人处，如果要退定金需要童履康将相关的票据和合同交到第三人处，但是童履康一直没有来，要求第三人直接将定金打过去。另第三人与童履康之间有居间服务合同，第三人有权收取中介费，第三人已经告知童履康可以随时过来退定金。2018年5月29日，第三人已经将定金5万元支付给张美玲。
被告（反诉原告）张美玲反诉诉称：2018年4月4日，反诉原告、反诉被告签订《房屋买卖合同》，反诉原告将其位于诚兴园小区的房屋出售给反诉被告，并就付款方式和违约责任进行约定。2018年4月22日，反诉被告无故提出解除合同。综上所述，反诉被告无故提出解除合同，给反诉原告造成诸多损失。反诉原告为维护自己的合法权益，特向法院提起反诉，请求依法判令，一、解除商品房买卖合同；二、反诉被告赔偿违约金108000元；三、反诉被告承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）童乐辩称：2018年4月19日、20日、21日，反诉被告通过微信、电话等多次与反诉第三人联系，约张美玲一起协商。反诉第三人没有履行通知义务。根据合同约定，张美玲有义务换好新证，但张美玲没有换好新房产证，所以童乐有权解除合同。定金应该由第三人直接退还给童乐，不应该退给张美玲。张美玲不应该收取定金。定金、中介费都应该退还给反诉被告，且张美玲应该支付反诉被告违约金。
第三人（反诉第三人）仁隆公司述称：反诉第三人要求童乐带上相关的证件及合同原件才能退还定金，因为张美玲没有时间直接将定金退还给童乐，所以委托了反诉第三人退还定金，童履康告诉反诉第三人他在哪里，要反诉第三人退还定金，但是反诉第三人要求其到公司后再退还定金。关于房屋产权证的问题，张美玲的房产证是完全可以正常交易的，无需换新证才能交易。
经审理查明：案外人童履康与原告童乐系父子关系。2018年4月4日，童履康代原告（反诉被告、买方、乙方）童乐与被告（反诉原告、卖方、甲方）张美玲、第三人（反诉第三人、丙方、居间方）仁隆公司签订《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方将位于长沙市岳麓区以总价1080000元出售给乙方。合同签订当天，乙方向甲方支付定金50000元。乙方应在合同签订后7日内向甲方支付第一期房款（含定金）50000元，在合同签订后30日内向甲方支付第二期房款1030000元。守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。如甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。
因在签订上述合同时张美玲未及时找到涉案房屋的国有土地权证，故双方在合同第十二条补充约定，中介服务费附服务收费确认书。由甲方在交易前去更换新的产权证，如因甲方产证问题导致无法交易，由甲方将订金退还乙方（金额不另计息），更换新证协议在拾伍个工作日内完成。
合同签订当日，童履康代童乐向张美玲支付定金20000元，向仁隆公司支付居间服务费2000元，并于合同签订后第二天向张美玲支付剩余定金30000元。张美玲就此向童乐出具了两份定金《收据》，仁隆公司向童乐出具了居间服务费《收款收据》。
2018年4月8日，张美玲找到涉案房屋的国有土地权证，并国有土地权证交给仁隆公司工作人员，仁隆公司将上述情况告知童乐。之后，童乐提出张美玲未能将涉案房屋产权证及国土证更换为不动产权证，故于2018年4月22日告知仁隆公司要求解除《房屋买卖合同》。仁隆公司将童乐要求解除合同的情况转告张美玲，张美玲随即同意解除，并于2018年4月23日将童乐支付的购房定金50000元支付给仁隆公司，要求仁隆公司代其将上述定金退还给童乐。因童乐未能前往仁隆公司处办理退还上述定金的手续，故仁隆公司又于2018年5月29日将上述50000元定金支付给张美玲。
另查明，2015年11月5日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅印发《湖南省不动产统一登记工作实施方案》，该方案第四条第二款第四项规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式事实统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证。对原已发放的各类不动产权证书按照“不变不换”原则，在依法办理变更、转移等登记时，按依申请原则更换新的证书，不得强制要求统一更换不动产权证书，不得增加当事人的负担。”
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告、被告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《收据》三份、《收款收据》两张、房屋产权证、国有土地使用权证、《支付宝付款凭证》、《长沙银行个人业务交易对账单》、《借记卡账户历史明细清单》、中国建设银行电子回单等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，童履康代原告（反诉被告、买方、乙方）童乐与被告（反诉原告、卖方、甲方）张美玲、第三人（反诉第三人、丙方、居间方）仁隆公司签订《房屋买卖合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定严格履行义务。依据庭审查明的事实，童乐于2018年4月22日告知仁隆公司要求解除《房屋买卖合同》，仁隆公司将上述情况于当天通知张美玲，张美玲随即同意解除并于次日将定金50000元退至仁隆公司，要求仁隆公司代其将上述定金退还给童乐。据此，故本院确认，童乐、张美玲与仁隆公司于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》，因双方协商一致自2018年4月22日解除。又因合同已解除，故张美玲收取童乐支付的购房定金50000元，张美玲应退还给童乐。
关于童乐主张的中介费损失2000元及依据定金罚则要求张美玲赔偿50000元及张美玲反诉主张童乐支付违约金108000元。对此，本院认为，依据《湖南省不动产统一登记工作实施方案》，在不动产统一登记工作实施后，涉案房屋的房屋产权证及国土证仍有效。在2018年4月8日张美玲提供房屋国土证后，双方即可按现有政策办理涉案房屋的过户手续。张美玲虽未依照合同第十二条的约定将涉案房屋权证更换为不动产证，但并不影响合同的履行及合同目的的实现。故本院认为，童乐以张美玲未更换不动产证为由要求张美玲赔偿50000元及2000元的中介服务费损失，理据不足，本院不予支持。另关于张美玲反诉主张童乐支付违约金108000元。上已述及，童乐与张美玲系在协商一致的基础上解除合同，故对张美玲反诉童乐支付违约金，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）童乐、被告（反诉原告）张美玲与第三人（反诉第三人）长沙仁隆房地产经纪有限公司于2018年4月4日签订的《房屋买卖合同》自2018年4月22日解除；
二、限被告（反诉原告）张美玲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）童乐退还位于长沙市岳麓区的购房定金50000元；
三、驳回原告（反诉被告）童乐的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张美玲的其他诉讼请求。
本案案件受理费收取2340元，由原告（反诉被告）童乐负担1043元，由被告（反诉原告）张美玲负担1297元。反诉案件受理费收取1380元，由原告（反诉被告）童乐负担150元，由被告（反诉原告）张美玲负担1230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 李 毅
人民陪审员 周志国
二〇一八年七月二十六日
书 记 员 任 青