湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初2982号
原告湖南东升物业服务有限公司。
法定代表人刘向阳。
住所地娄底市娄星区。
委托代理人曾晓伟，男，汉族，1987年7月4日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系公司副总经理。
委托代理人刘锦，湖南宇能律师事务所律师。
被告李卫国，男，汉族，1971年12月17日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。
委托代理人蒋兴南、王小平，湖南晨晖律师事务所律师。
原告湖南东升物业服务有限公司（以下简称东升物业公司）诉被告李卫国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾晓伟、刘锦、被告李卫国的委托代理人王小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东升物业公司请求判令：1、判令被告向原告支付从2014年1月至6月、2015年1月至2017年8月期间拖欠的物业服务费8955.42元，并按银行同期贷款利率支付违约金（按每笔物业费从应付之日起计算至清偿之日止，暂计算至2017年8月31日的违约金为451元）；2、判令被告向原告支付因催缴物业费诉讼而产生的律师代理费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年2月1日，原告（前身为娄底市房地产物业管理总公司、娄底市东升物业服务有限公司）与娄底市恒润房地产开发有限公司签订了《委托前期物业管理合同》，委托原告从2008年2月起对××苑住宅小区进行前期物业管理，合同期限自小区第一次业主大会召开并选举产生业主委员会之日止。被告购买了该小区一套建筑面积222.54平米的房屋和面积为27.92平米的车库一个，并于2010年6月3日办理了交房手续，按合同约定，高层住宅按建筑面积每月每平米0.98元、车库按建筑面积每月每平米0.63元收取物业管理服务费。原告一直在该小区从事物业服务工作，履行了自己应尽的义务。但被告自2014年1月1日至2017年8月31日已拖欠应缴的物业管理服务费8955.42元，违约金451元，累计费用共达9406.42元。原告多次以各种形式向被告催讨物业管理费，但均未果，后原告于2017年8月21日委托湖南宇能律师事务所向被告邮寄律师函进行催缴，但被告仍未缴纳。
被告李卫国答辩要点：1、根据娄底市恒润房地产公司与娄底市房地产物业管理总公司签订的物业管理合同中第九条第六款之约定，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时提请物业主管部门调解，调解不成的，任何一方均可向娄底仲裁委员会申请仲裁，根据相关法律规定，本案争议解决方式为向娄底仲裁委员会申请仲裁，人民法院不应该受理本案，已经受理的，应当裁定驳回起诉；2、原告并非我小区从事物业管理的主体，不是本案适格的原告；3、在委托前期物业管理合同中，并没有支付律师费的约定，原告的第二项诉讼请求依法不能得到支持；4、被告李卫国没有支付物业服务费是因为物业管理公司没有依照物业服务规范提供物业服务，被告未支付物业服务费是行使先履行抗辩权。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认本案以下事实：
2008年2月1日，娄底市恒润房地产开发有限公司与娄底市房地产物业管理总公司签订《委托前期物业管理合同》，娄底市恒润房地产开发有限公司委托娄底市房地产物业管理总公司对其所开发的娄底××苑住宅小区进行前期物业管理，合同期限自2008年2月1日起至该小区第一次业主大会召开选举产生业主委员会为止，同时还约定本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，任何一方均可向娄底仲裁委员会申请仲裁。
娄底市东升物业服务有限公司成立于2008年9月2日，2016年4月11日变更为湖南东升物业服务有限公司。2008年9月26日，娄底市房地产管理局作出《关于娄底市房地产物业管理总公司与娄底市东升物业服务有限公司经营、资产处置及人员等遗留问题交接的处理决定》，娄底市房地产管理总公司只保留机构名称，目前，娄底市房地产物业管理总公司有关经营项目、办公资产、债务由娄底市东升物业服务有限公司一并接收。
被告李卫国购买了××苑小区××栋1××4号住房及车库一个，2010年6月3日，娄底市东升物业服务有限公司作为甲方与李卫国作为乙方签订《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》，根据该协议的约定，甲方受娄底市恒润房地产开发有限公司的委托，对××苑住宅小区实施前期物业管理和服务，前期服务收费每月按多层0.49元/平方、高层0.98元/平方、车库0.63元/平方、车位30元/个收取物业服务费，缴费时间每半年缴费一次，其首月10日前为缴费期，由业主或代办人到甲方财务室缴交6个月的物业管理服务费，甲方负责小区内的公共设施、设备的维护、维修和管理工作，确保公共设施、设备正常运行等，并有权依照委托物业服务合同和本协议约定向业主或使用人收入物业管理服务费，乙方不按时足额缴交物业管理费，从逾期之日起每天按1%收取违约金，甲、乙双方应自觉遵守本协议的约定，任何一方违反本约定，给对方造成经济损失时，应承担相应的赔偿责任，造成严重后果的，应承担相应的法律责任，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，共同遵守。由原告保存的《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》上有乙方李卫国的签字，但娄底市东升物业服务有限公司未加盖公章，庭审时原告表示对该协议予以认可。
2017年7月17日，原告向6栋1704业主发出催款通知，2017年8月21日，原告委托湖南宇能律师事务所向被告李卫国发出迟延支付物业服务费催告的律师函，该函由他人代收。
判决的理由与结果
本院认为，本案争议焦点一、原告东升物业公司的主体是否适格？根据2008年9月26日，娄底市房地产管理局作出《关于娄底市房地产物业管理总公司与娄底市东升物业服务有限公司经营、资产处置及人员等遗留问题交接的处理决定》，娄底市房地产物业管理总公司有关的经营项目、办公资产、债务由娄底市东升物业服务有限公司一并接收，因此娄底市东升物业服务有限公司承继了娄底市房地产物业管理总公司与娄底市恒润房地产开发有限公司之间签订的《委托前期物业管理合同》。之后，娄底市东升物业服务有限公司的名称变更为湖南东升物业服务有限公司即本案原告，原告所提交的《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》虽然只有被告李卫国的签字，但因该合同是原告所持有的一份，并不是被告持有的那份合同，且原告对该合同予以认可，并且事实上也是原告在该小区从事物业管理，因此《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》是依法成立并生效的合同，原告东升物业是由娄底市东升物业服务有限公司更名而来，原告东升物业与被告李卫国是《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》的双方当事人，故对被告辩称该合同并未成立的主张以及原告不是本案适格主体的主张，本院不予采纳。因此，原告东升物业公司是本案适格的主体。争议焦点二、本案是否属于人民法院管辖？《委托前期物业管理合同》与《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》的双方当事人是不同的，根据合同相对性原理，《委托前期物业管理合同》中双方当事人关于争议解决方式的约定并不适用于《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》的双方当事人，《娄底市××苑住宅小区前期物业管理服务协议》中双方当事人只约定了未尽事宜，双方协商解决，在双方协商解决未果的情况下，原告向法院起诉是符合案件受理条件的，因此对被告主张本院无管辖权的辩解，本院不予采纳。争议焦点三、被告未支付物业管理费是否符合行使先履行抗辩权的条件？先履行抗辩权是当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告主张原告没有依照物业服务规范提供物业服务，其仅提供了几张照片，这些照片来源不清楚，也不能达到其证明目的，因此，对被告辩解是行使先履行抗辩权的主张，本院不予采纳。被告李卫国作为业主，接受了原告东升物业公司提供的物业管理服务，应当按合同约定支付相应的物业管理费，截止至2017年8月31日，被告共拖欠原告物业服务费8955.42元，因此，对原告要求被告李卫国支付拖欠的物业服务费8955.42元的主张，本院予以支持。被告李卫国未按时支付物业服务费，其行为已违反了合同的约定，应当按约定支付违约金，双方虽然在合同中约定从逾期之日起每天按1%收取违约金，但原告只主张按银行同期贷款利率支付违约金，原告的主张并不违反法律的规定，本院亦予以支持。原告要求被告支付律师费3000元的主张，因双方的合同中并没有此项约定，原告在律师催告函中虽告知被告因此产生的律师服务费用等由被告承担，但该律师函并不是双方的约定，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：
一、由被告李卫国本判决生效之日起十日内支付原告湖南东升物业服务有限公司物业服务费8955.2元，违约金451元,并从2017年9月1日起继续按银行同期同类贷款利率计算违约金至全部支付完毕之日止。
二、驳回原告湖南东升物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，由被告李卫国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审 判 长 李红波
人民陪审员 贺孝如
人民陪审员 谭顺银
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 刘丽红
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。