四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5395号
上诉人（原审被告）成都晨光房地产开发有限责任公司。住所地：四川省郫县郫筒镇南街二段。
法定代表人兰康云，董事长。
委托代理人孟洁，四川诺瑞特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林峰，男，汉族，1969年3月14日出生，住四川省郫县。
委托代理人杨昌发，成都市郫县蜀兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨斌秀，女，汉族，1971年4月23日出生，住四川省郫县。
委托代理人杨昌发，成都市郫县蜀兴法律服务所法律工作者。
上诉人成都晨光房地产开发有限责任公司（以下简称晨光公司）因与被上诉人林峰、杨斌秀商品房预售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，林峰、杨斌秀与晨光公司于2009年11月9日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定林峰、杨斌秀购买晨光公司开发的位于郫筒镇城东巷148号晨光.杰座1栋2单元10层1005号商品房一套，房屋总价款为162667元。合同约定：晨光公司应当在2010年4月24日前将符合约定条件的房屋交付给林峰、杨斌秀。合同第十九条关于产权登记的约定为：“（一）初始登记出卖人应当在2011年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明……；（二）转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还买受人全部已付款，……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权之日三十日内由出卖人支付。合同签订后，林峰、杨斌秀按照约定向晨光公司支付了购房款首付67667元，向银行按揭95000元，2010年4月24日，晨光公司向林峰、杨斌秀交付房屋，林峰、杨斌秀亦将办理房产证的资料及各种税费交给了晨光公司。2013年1月18日林峰、杨斌秀取得房产证。从晨光公司交房到林峰、杨斌秀取得房屋产权证，监证字第0323960号。晨光公司已违约493天，应当承担逾期办证的违约金。
原审法院另查明，1、晨光公司于2009年3月9日将郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号商品房出售并备案买受人为王岗，合同备案号为45726号，后晨光公司将该房屋于2009年12月7日售出给林峰、杨斌秀并备案，备案号为62492号。2、郫县人民政府办公室于2008年7月14日以郫府办（2008）102号文件作出关于鼓励灾后城乡居民在郫县安居置业的实施意见第四条规定：“在2009年6月30日前，购买90平方米（含90平方米）以下商品住房，按购房款总额的2.5%给予购房补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房，按购房款总额的2%给予购房补贴；购买144-180平方米（含180平方米）商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴。在2009年6月30日至2009年12月31日期间所购买上述各套型住房的购房补贴分别减少0.5%”。第六条规定：“本意见中的房屋面积按建筑面积计算，购房时间以商品房网上签约时间为准，本意见实施前已购买的商品房，通过退房后再购的方式（包括换名购买）改变网上签约时间，不享受以上政策”。
原审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》及《补充协议》、房权监证字第03239**号房产证、郫府办（2008）102号文件、郫县房产管理局房屋登记信息摘要及情况说明等证据以及双方当庭一致陈述在案为证。
林峰、杨斌秀在原审的诉讼请求为：1、晨光公司向林峰、杨斌秀支付逾期取得房屋所有权证的违约和未办理房屋土地使用权证的违约金16726.48元；2、晨光公司因出售位于郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号商品房一套，建筑面积47.89平方米，存在瑕疵，导致林峰、杨斌秀不能享受购房补贴款4400元的损失予以赔偿；3、晨光公司为林峰、杨斌秀所购买的郫筒镇城东巷148号晨光1栋2单元10层1005号商品房立即办理国土土地使用权证；4、本案诉讼费由晨光公司负担。
原审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方当事人均应严格按照履行。林峰、杨斌秀要求晨光公司承担逾期取得所在楼栋权属证明违约责任的主张，原审法院认为，晨光公司取得销售给林峰、杨斌秀的商品房所在楼栋权属证明等房产开发商销售商品房必须完成的工作系其履行为林峰、杨斌秀办理转移登记，从而完成商品房销售全部合同义务的前提，晨光公司未按时完成所售房屋初始登记对林峰、杨斌秀造成的后果是不能按时完成转移登记，致林峰、杨斌秀不能按时取得房屋所有权证，该违约行为应由晨光公司承担。故林峰、杨斌秀要求晨光公司支付逾期办证的违约金符合法律和合同约定，原审法院予以支持，但该义务应明确为将办理房屋所有权登记（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）的相关资料报产权登记机关备案。依合同约定，晨光公司应在2011年4月30日前完成上述义务，以保障林峰、杨斌秀及时取得房屋权属证书。晨光公司未按约履行为林峰、杨斌秀办证义务，未能取得所购商品房国有土地使用证书。依据双方合同约定，林峰、杨斌秀支付总房屋款为162667元，按照林峰、杨斌秀主张的493天计算，晨光公司应向林峰、杨斌秀支付违约金8019.48元。晨光公司在原审诉讼中提出了违约金过高，请求调整的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原审法院认为，违约金是否过高应以林峰、杨斌秀的实际损失作为基础，因林峰、杨斌秀并未提交因晨光公司逾期办证而遭受损失的证据，原审法院结合合同的履行情况、违约情形，考虑林峰、杨斌秀的实际损失情况以及未办理产权过户不影响买受人对物业的使用等因素，对违约金的计算酌情支持2405.84元。针对林峰、杨斌秀提出签订合同时，晨光公司未尽到告知义务，致其不能享受政府购房补贴，要求其赔偿损失的主张。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”和《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，原审法院认为，晨光公司在出售该商品房时未如实向林峰、杨斌秀告知该房屋已于2009年3月出售给买受人王岗并已向房产管理机关备案后又出售给林峰、杨斌秀并已改变网签的事实，致林峰、杨斌秀所购房屋不能按郫县人民政府郫府办（2008）102号文件享受购房补贴，由于晨光公司在与林峰、杨斌秀签订合同时，晨光公司作为负有告知义务的一方，未能尽到告知的义务，理应承担相应的法律责任，对林峰、杨斌秀诉请要求晨光公司按购房总额的2.5%给予赔偿金额的主张符合法律法规规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，原审法院判决：一、晨光公司在判决生效之日起十五日内向林峰、杨斌秀支付逾期办证违约金2405元；二、晨光公司在判决生效之日起十五日内赔偿林峰、杨斌秀购房补贴损失4067元；三、晨光公司在判决生效之日起三十日内将办理国有土地使用权证的资料报国有土地使用权登记机关备案；四、驳回林峰、杨斌秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164元，由晨光公司承担，晨光公司应承担的费用已由林峰、杨斌秀预交，晨光公司在履行判决给付义务时一并支付给林峰、杨斌秀。
宣判后，晨光公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为，1、林峰、杨斌秀没有证据证明其曾向有关政府部门申请购房补贴，也没有证据证明政府部门对其主张的购房补贴款不予支付及不予支付的原因，因此林峰、杨斌秀是否能够获得购房补贴款即其损失是否实际发生，有待查实，且一审认定的购房补贴金额错误。2、晨光公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，不存在未履行告知义务的情况。3、发放购房补贴是政府行为，林峰、杨斌秀若要主张购房补贴，应以政府部门为被告提起行政诉讼，而不是向既非购房补贴制定者，也非购房补贴执行者的晨光公司主张权利。故请求撤销原判第二项，依法改判晨光公司对林峰、杨斌秀主张的购房补贴损失不承担赔偿责任，一、二审诉讼费由林峰、杨斌秀负担。
被上诉人林峰、杨斌秀辩称，晨光公司在与其签订商品房买卖合同时，未告知案涉房屋已经出售并备案过，因此，林峰、杨斌秀无法享受购房补贴的责任应由晨光公司承担。原审认定事实正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
二审另查明，郫县房管局确认案涉房屋因存在两次备案而导致林峰、杨斌秀不能依照规定享受购房补贴。案涉房屋建筑面积为49.35平方米。
本院认为，本案二审的争议焦点为晨光公司是否应当赔偿林峰、杨斌秀的购房补贴损失及该损失的具体金额。对此，本院做以下评判：
依据郫县对于本案所涉购房财政补贴的相关政策的内容可知，凡是在2008年7月14日前已经签约备案而在7月14日后撤销备案的商品房，不能享受购房财政补贴，房地产开发企业在销售房屋时应告知购买的房屋能否享受财政补贴。从该政策理解，晨光公司作为房地产开发企业，应当明知案涉房屋在销售时不能享受购房财政补贴政策，但其在与林峰、杨斌秀缔结房屋买卖合同时，未能如实、明白地向林峰、杨斌秀履行告知义务，隐瞒了真实情况，其行为存在过错，违反了先合同义务，应当向林峰、杨斌秀承担赔偿责任。因晨光公司隐瞒案涉房屋不能享受财政补贴政策的行为致使林峰、杨斌秀在购买房屋时产生了错误的认知，即错误地以为案涉房屋可以获得购房财政补贴，在这种错误的认知下，林峰、杨斌秀与晨光公司公司签订了案涉房屋买卖合同，其直接结果是导致林峰、杨斌秀在购房后不能获得财政补贴而产生损失，故晨光公司应当就此过错行为向林峰、杨斌秀承担损失赔偿责任。但是，依据购房财政补贴相关政策“商品房出售前，开发企业有义务告知（买受人也应主动确认）购买该房屋能否享受上述财政补贴”的规定，林峰、杨斌秀在缔结房屋买卖合同的过程中也应主动确认案涉房屋是否能够享受财政补贴政策，林峰、杨斌秀在合同缔结过程中并未主动确认，故对于本案损失的发生，林峰、杨斌秀亦有一定程度的过错，应当减轻晨光公司所承担的赔偿责任。综合前述，原审判决认定晨光公司应当向林峰、杨斌秀承担赔偿责任的结论并无不当，但原审判决确定的损失赔偿数额确有错误，本院依法予以纠正。本案中，林峰、杨斌秀的损失应以林峰、杨斌秀主张的购房总款162667元乘以2%（2009年6月30日至2009年12月31日期间购买90平米以下房屋所适用的比例），具体为3253元，结合本案事实，本院依法确认由晨光公司承担1952元，由林峰、杨斌秀承担1301元。因此，晨光公司应赔偿林峰、杨斌秀1952元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法应当予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第565号民事判决第一项“成都晨光房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向林峰、杨斌秀支付逾期办证违约金2405元”和第三项“成都晨光房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将办理国有土地使用权证的资料报国有土地使用权登记机关备案”；
二、撤销四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第565号民事判决第二项“成都晨光房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿林峰、杨斌秀购房补贴损失4067元”和第四项“驳回林峰、杨斌秀的其他诉讼请求”；
三、成都晨光房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向林峰、杨斌秀支付赔偿款1952元；
四、驳回林峰、杨斌秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决确定的方式执行。二审案件受理费50元，由成都晨光房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 杨大准