福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第1750号
原告周连友，男，1977年6月12日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人梁忠民，福建心至律师事务所律师。
委托代理人张游辉，福建心至律师事务所实习律师。
被告张淑珍，女，1950年4月26日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人周燕燕，女，建阳市“148”法律服务所法律工作者，住南平市建阳区民主北路**号。
被告汤克玉，女，1969年3月18日出生，汉族，个体工商户，住南平市建阳区。
委托代理人游乐昌（系被告汤克玉的丈夫），男，个体工商户，住南平市建阳区。
被告黄国浦，男，1959年12月10日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所实习律师。
被告林瑞凤，女，1961年5月9日出生，汉族，住南平市建阳区。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所实习律师。
被告建阳市百姓超市菜篮子有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道中山路79号。组织机构代码74381442-7。
法定代表人黄国浦，董事长。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所实习律师。
原告周连友与被告张淑珍、汤克玉、黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告周连友的委托代理人梁忠民、张游辉，被告张淑珍的委托代理人周燕燕，被告汤克玉及其委托代理人游乐昌，被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司的委托代理人吴香云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周连友诉称，被告黄国浦原以每平方米1800元，总价款3780000元人民币向福建建阳胜德房地产开发有限公司购买胜德文化广场大楼负一层地下室（建筑面积为2100平方米）的使用权（该地下室无法办理房屋产权证），双方签订了编号为0606100的《商品房买卖合同》。2013年2月7日，原告与被告黄国浦经协商一致签订了关于上述地下室房产转让的框架协议，约定被告黄国浦将上述房产按原价转让给原告，并告知该房产已出租给建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）使用。同时，被告黄国浦亦将《商品房买卖合同》原件及其与文明办签订的胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下室停车场使用协议原件这些权利凭证移交给原告。之后，双方就上述转让事宜进一步进行多方协商，最终于2013年6月14日签订了《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》。两份协议明确了被告黄国浦买受的胜德文化广场大楼负一层地下室的使用权限为50年，截至2013年6月已使用9年，剩余41年以2000000元价格转让给原告，同时约定被告与文明办的租赁期满后由原告收回该地下室停车场的使用权。与此同时，原告即按约将2000000元转让款存入被告指定的账户，被告黄国浦也将上述转让的事实书面函告承租人文明办，并告知其租赁期满后如需继续租赁，与现业主即原告协商。因此，原告作为标的物的买受人，已取代了被告成为租赁协议的一方主体，被告黄国浦实际上完成交付义务。综上，原告与被告黄国浦签订的上述三份协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，且被告亦通过函告承租人的方式完成指示交付，虽然转让的标的物未办得房屋产权证，但根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，原告已实际取得了涉讼房地产的使用权。然而在被告张淑珍、汤克玉与被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司民间借贷纠纷案件的强制执行过程中，建阳法院误将属于原告的房地产使用权仍当作被告黄国浦的财产予以查封。原告知晓后，立即于2014年6月24日提出书面异议，但法院认为原告提供的转让协议等证据不是法定的房屋权属凭证，属另一个法律关系为由驳回原告的异议申请。原告认为，该查封行为侵犯了原告的合法权益，建阳法院驳回原告的异议申请错误。现诉请依法确认原告与被告黄国浦签订的胜德文化广场大楼负一层地下停车场转让协议及补充协议有效；2、判令解除建阳市人民法院（2013）潭执行字第876号执行裁定书第一项及建阳市人民法院（2013）潭执行字第752-3号执行裁定书第一项中对建阳市胜德文化城地下一层2111.07平方米房产的使用权的查封，并立即停止对该项财产的执行。
被告张淑珍辩称，1、被告黄国浦转让给原告的本案的标的物地下室系黄国浦购房附着物，按约定不可办理产权登记，黄国浦对地下室只有使用权、租赁权，没有处分权，黄国浦将地下室转让给原告不合法。2、黄国浦把地下室转让原告之前，已于2012年8月21日将该地下室作为被告张淑珍民间借贷的抵押担保物抵押给张淑珍，之后黄国浦把担保物转让原告应依法通知张淑珍，征得张淑珍的同意，但黄国浦没有，违反了法律规定。3、2013年2月7日黄国浦第一次与原告签订转让地下室的合同约定按原价3780000元转让，2013年6月14日黄国浦第二次与原告签订转让合同价急转直下为2000000元，连保本价都没有，显然2000000元转让价不合理，不符合市场行情，不符合常规。4、黄国浦出具给原告的收条是2000000元，而转让交易成功记录却记载在2013年2月7日（即第一次签订合同当日），原告转款给黄国浦1500000元，2013年6月14日（第二次签订合同当日）原告又转款给黄国浦2000000元，存在恶意串通转移财产损害被告利益之嫌。综上所述，地下室没有办理权属登记，被告黄国浦没有处分地下室的权利。被告黄国浦与原告签订的《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》和《补充协议》未告知作为抵押权人的张淑珍，原告与黄国浦的协议系恶意串通，损害被告张淑珍的利益，原告诉请的协议无效，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告汤克玉辩称，同意被告张淑珍的答辩意见。
被告黄国浦辩称，被告黄国浦与原告签订转让协议及补充协议属实，黄国浦也确实收到了原告方支付的总的2000000元款项，但是哪一笔款属于购房款哪一笔属于借款由法庭认定。该地下室至今没有办理产权，胜德公司与被告黄国浦是属于使用权的转让，标的物实际交付黄国浦，黄国浦也在使用。黄国浦与原告签订的转让协议是属于合同权利义务的转让，合同权利义务的转让必须征得所有权人胜德公司的同意，该协议没有获得该公司同意，这个合同是还未履行的。此外，告知函也未送达文明办，文明办已经在使用地下车库，文明办没有放弃优先受让权，因此所谓的转让协议没有生效。
被告林瑞凤辩称，同意被告黄国浦的答辩意见。
被告建阳市百姓超市菜篮子有限公司辩称，同意被告黄国浦的答辩意见。
原告周连友为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、《转让协议》、《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》，证明2013年2月7日，被告黄国浦将胜德文化广场大楼负一层地下室使用权转让给原告的事实。
2、《商品房买卖合同》、《地下停车场使用协议》、《告知函》，证明被告黄国浦是通过买卖的方式取得胜德文化广场大楼负一层地下室50年的使用权，其权利取得是合法的，并已经出租给他人使用的事实。
3、收条及银行转账凭证，证明原告已经支付了全部的转让款2000000元的事实。
4、（2014）潭民初字第107-1号《民事裁定书》，证明原告与被告黄国浦确认合同效力纠纷一案已经中止审理。
5、（2013）潭执行字第752-3号及876号《执行裁定书》，证明胜德文化城（中山路449号）负一层2111.07平方米、一层夹层569.01平方米的房产的使用权已被查封。
6、（2014）潭执外异字第10号、11号《执行裁定书》，证明原告对查封胜德文化城（中山路449号）负一层2111.07平方米、一层夹层569.01平方米的房产的使用权提出异议，后被建阳市人民法院驳回，因此原告有权提出异议之诉。
被告张淑珍向本院当庭提交一份证据即抵押保证合同一份，证明本案标的物在2012年8月21日已经抵押给被告张淑珍。
被告汤克玉、黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司在举证期限内未向本庭提供证据。
本案在审理过程中，本院依职权调取建阳市规划局于2010年5月28日出具的潭规验字（2010）41号《建阳市单位、个人建设项目竣工规划验收合格意见》。
经质证，被告张淑珍、汤克玉对原告所举证据1的真实性有异议，认为该转让行为无效。对证据2中的《商品房买卖合同》的真实性没有异议，对《地下停车场使用协议》没有异议，对《告知函》有异议，认为其未通知承租人。对证据3的收条的真实性有异议，对转款凭证形式的真实性没有异议，但对是否有实际支付这笔金额有异议。对证据4-6无异议。被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司对原告所举证据1的真实性没有异议，但对内容有异议，认为该协议系为了保证原告债权的实现而签订的，带有担保的性质。对证据2中《商品房买卖合同》、《地下停车场使用协议》没有异议，对《告知函》有异议，认为原件还在原告手中，而且文明办也没有签署收到该《告知函》的相关意见，也没有认可放弃优先受让权或是放弃将来会和原告周连友履行相应的的租赁协议。对证据3的真实性没有异议。对证据4-6无异议。原告对被告张淑珍当庭所举证据以超过举证期限为由不予质证，被告汤克玉对该证据有异议，认为其也是借款，不存在抵押。被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司对其关联性有异议，认为与本案没有关联性且超过举证期限。原告周连友、被告张淑珍、汤克玉对本院调取证据无异议。被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司对本院调取证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为与本案不具有关联性。
本院认为，被告张淑珍、汤克玉、黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司对原告所举证据4-6均无异议，本院予以确认。原告所举证据1、2中《商品房买卖合同》、《地下停车场使用协议》，有合同双方当事人签字，真实性本院予以确认。对原告所举证据2中的《告知函》，因原告未提供建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）收件的相关材料，故被告黄国浦是否已告知建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）转让车库的事实，无法确认，对其证明对象本院不予确认。原告所举证据3真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告张淑珍所举证据与本案不具有关联性，本院不予确认。对本院依职权调取的证据予以确认。
经审理查明，福建建阳胜德开发有限公司与被告黄国浦于2006年2月16日签订合同编号为0606100《商品房买卖合同》一份，约定福建建阳胜德开发有限公司将其开发建设的胜德文化城地下室、一层、夹层、二层、三层、四层建筑面积共计8989.10平方米（分可办证建筑面积4637.10平方米和不可办证面积4352平方米，其中不可办证面积包括地下室面积2100平方米、夹层面积2252平方米）以总价59059170元价格出售给被告黄国浦。2013年2月5日，被告黄国浦与建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）签订《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场使用协议》，协议约定了建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）向被告黄国浦租用胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层停车场，使用面积2200平方米，租用期三年，从2013年2月1日起至2016年1月30日止。三年租金合计人民币200000元整，协议签订时一次性付清。三年租期满后，（文明办）将该停车场所有设备、构建物等全部无偿移交给被告黄国浦，被告黄国浦接手停车场后，应将该场所继续全部作为停车场使用，不得挪作他用和改变该场所作为地下停车场的使用性质，各职能单位将督促该协议的落实等内容。2013年2月7日，原告周连友与被告黄国浦签订转让协议，协议约定了被告黄国浦原向福建建阳胜德房地产开发有限公司所购买的地下室，合同编号0606100，建筑面积2100平方米，每平方米1800元，总金额3780000元整。现按原价3780000元转让给原告周连友。被告黄国浦已将该停车场租给建阳市城市管理领导小组办公室（文明办），经双方协商同意胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场使用协议继续有效等内容。2013年6月14日，原告周连友与被告黄国浦又签订《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》，《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》约定了1、被告黄国浦原向福建建阳胜德房地产开发有限公司所购买的胜德文化广场大楼负一层地下室，合同编号0606100，建筑面积2100平方米，每平方米1800元，总金额3780000元整，现以（人民币）2000000元整转让给原告周连友。2、被告黄国浦现已将建阳胜德文化广场大楼负一层地下室停车场租给建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）使用，经双方协商，同意其使用协议继续有效。被告黄国浦（建阳胜德文化广场负一层业主）与建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）合同期满后由乙方周连友收回该停车场的使用权。3、双方签订协议后，被告黄国浦将福建建阳胜德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下室停车场使用协议（原件），移交给原告周连友。4、双方在协议签订时，原告一次性付清人民币2000000元整，以银行打款凭证为准。5、经双方签字盖章后该转让协议生效等内容。《补充协议》约定了1、被告黄国浦所有的胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场的使用权限为五十年，截至2013年6月已使用9年，剩余41年的使用权以2000000元的价格转让给原告，转让后原告周连友享有被告黄国浦与福建建阳胜德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号0606100）项下的一切合同权利。2、本补充协议与双方于2013年6月14日签订的《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》具有同等法律效力。2013年2月7日，原告周连友通过银行转账方式向被告黄国浦转账支付1500000元，2013年6月14日，原告周连友通过银行转账方式向被告黄国浦转账支付2000000元。2013年6月14日，被告黄国浦出具收条一份，确认收到原告周连友汇到被告黄国浦在农户账户6228452020001566910内2000000元整。
另查明，被告汤克玉与被告黄国浦、林瑞凤，被告张淑珍与被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司之间存在民间借贷纠纷，经法院裁判生效后，因被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司未履行本院作出的已经生效的（2013）潭民初字第1370号民事判决书和（2013）潭民初字第2050号民事调解书所确定的给付金钱义务，被告汤克玉、张淑珍分别于2013年9月22日和2013年11月21日向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2013年12月11日作出（2013）潭民初字第752-3号、876号执行裁定书，查封了被执行人黄国浦享有的建阳市胜德文化城地下一层2111.07平方米、一层夹层700平方米的房产的使用权。2014年6月24日，原告周连友向本院提出书面异议，经审查，本院于2014年7月4日作出（2014）潭执外异字第10、11号执行裁定书，裁定驳回案外人周连友的异议。原告周连友对该执行裁定不服，遂于2014年7月21日向本院提起案外人执行异议之诉。
又查明，针对福建建阳胜德房地产开发有限公司开发建设的胜德文化城项目，建阳市规划局于2010年5月28日出具了潭规验字（2010）41号建阳市单位、个人建设项目竣工规划验收合格意见，其中备注：地下室层为停车场，不予办理房产登记。
本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案的争议焦点在于原告对执行标的是否享有民事权益，其所享有的民事权益是否足以排除强制执行。从查明事实可知，2006年2月16日被告黄国浦通过与福建建阳胜德开发有限公司签订《商品房买卖合同》而取得地下室民事权益，一方面合同明确约定地下室2100平方米不可办证，另一方面规划验收合格意见也注明地下室层为停车场，不予办理房产登记。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故被告黄国浦尚未取得地下室的物权，其对涉案标的享有的民事权利属于债权。2013年2月7日原告周连友与被告黄国浦签订地下室转让协议（框架），在此基础上，双方又于2013年6月14日签订了更为详细的《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》，上述协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效合同。故对原告主张依法确认其与被告黄国浦签订的《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》有效的请求，本院予以支持。原告因协议而取得涉案标的的民事权益。因涉案标的不可办理房产登记，原告基于合同对涉案标的所享有的权益在性质上仍属于债权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该项财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，原告所享有的民事权益是否足以排除强制执行，关键在于其是否符合该条第二款规定的三个要件，即其是否已全部付清涉案房产的价款、其是否在法院查封之前实际占有了该房产、其对未办理过户登记手续是否存在过错。从查明的事实可知，原告通过银行转账方式已全额支付被告黄国浦2000000元地下车库转让款，被告黄国浦予以认可，原告已满足支付全部价款这一条件。本院于2013年12月11日将涉案标的的房产的使用权予以查封，原告虽在查封之前就已与被告黄国浦签订了《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》，并且被告黄国浦也将其与福建建阳胜德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、与建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）《签订的胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下室停车场使用协议》等原件移交给原告，但在签订上述协议时，涉案标的已出租给建阳市城市管理领导小组办公室（文明办）使用，租赁费用也已一次性支付给被告黄国浦，原告所举证据即告知函和相关原件等权利凭证不足以证明其已实际占有涉案标的，且涉案标的属不动产，依法不适用指示交付的规定。故可认定在本院查封涉案标的使用权时，原告尚未实际占有涉案标的。此外，原告在与被告签订转让协议时已明知涉案标的不可办理产权登记，故可认定原告对未办理过户登记手续存在过错。综上，原告不符合》第规定的要件，其享有的实体权益不足以排除强制执行，对其主张解除建阳市人民法院（2013）潭执行字第752-3、876号执行裁定书第一项中对建阳市胜德文化城地下一层2111.07平方米房产的使用权的查封，并立即停止对该项财产执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告张淑珍、汤克玉辩称，被告黄国浦与原告签订的《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》和《补充协议》侵犯了其合法权益，系无效合同，该辩解无依据，本院不予采信。被告黄国浦、林瑞凤、建阳市百姓超市菜篮子有限公司辩称，被告黄国浦与原告签订的转让协议属于合同权利义务的转让，未经所有权人同意，该协议未生效。该辩解无依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告周连友与被告黄国浦于2013年6月14日签订的《胜德文化广场大楼（好佳缘超市大楼）负一层地下停车场转让协议》及《补充协议》合法有效。
二、驳回原告周连友的其他诉讼请求。
本案受理费37040元，由原告周连友负担18520元，由被告黄国浦负担18520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
审 判 员 钟金凤
代理审判员 苏国仲
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。