福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2275号
上诉人（原审被告、反诉原告）厦门市海沧区盛唐会美食园。
经营者吴俊昕，男，1971年11月1日出生，汉族。
委托代理人傅剑平，福建秋生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）左珍卫，男，1970年9月17日出生，汉族。
委托代理人罗福林，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人厦门市海沧区盛唐会美食园（下简称盛唐会）因与被上诉人左珍卫房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛唐会的经营者吴俊昕及其委托代理人傅剑平、被上诉人左珍卫及其委托代理人罗福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月4日，左珍卫起诉请求判决：1、确认左珍卫、盛唐会签订的《租房合同书》已于2014年12月11日解除；2、盛唐会支付尚欠左珍卫2014年4月1日至2014年12月11日的租金及代垫的水电费75296元；3、案涉房屋的装修归左珍卫所有；4、盛唐会支付左珍卫违约金300000元。盛唐会反诉请求：1、左珍卫继续履行租房合同；2、左珍卫立即交还讼争房屋；3、左珍卫自行承担讼争房屋自2012年12月7日至房屋实际交付之日期间的租金。
原审法院查明，左珍卫向案外人谢福生承租位于厦门市海沧区石塘村刘山社130号之10的楼房。2012年9月12日，左珍卫（甲方）、盛唐会（乙方）经协商一致签订一份《租房合同书》，约定左珍卫将案涉房屋转租给盛唐会，租金前两年每年租金168000元整，第三年起每年递增6%，租赁期限自2012年10月1日起至2020年9月30日止，租金的支付方式为前两年每半年支付一次租金，第三年起应于每年10月1日前支付下一年度的租金。合同第六条约定，乙方不得拖欠租金达7天以上，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同并追加违约责任。合同第八条约定，租赁期间乙方的装修及使用该楼房时不得破坏楼房的主体结构，停租后所有装修归甲方所有。第十二条约定，违约责任：若有一方违反或不履行本合同条款，违约方应支付违约金300000元整给对方。原出租人谢福生在该《租房合同书》上手写“左总转租吴总，租金由原合同约定左总支付”。《租房合同书》签订后，左珍卫即将案涉房屋交由盛唐会。盛唐会装修后即投入营业。2014年2月，盛唐会停业。2014年5月，盛唐会注销税务登记证。至今，盛唐会尚欠左珍卫2014年4月1日至9月30日期间的租金32900元，2014年10月1日至12月11日期间的租金和水费合计31608.9元，以上欠款合计64508.9元。2014年10月1日至2015年9月30日的租金盛唐会未付。
另查明，2014年11月1日，左珍卫将通往盛唐会的门锁住，但未拒绝盛唐会人员拿钥匙开门。2014年11月5日，左珍卫诉至原审法院，后撤诉。2014年12月11日，左珍卫在《海西晨报》上登报通知吴俊昕暨盛唐会解除左珍卫与盛唐会于2012年9月12日签订的《租房合同书》。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《租房合同书》系左珍卫与盛唐会之间的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应为有效。在租赁合同中，左珍卫作为出租人，其合同的主要义务将案涉房屋出租给盛唐会，主要合同权利即收取租金。盛唐会至今未能全部付清2014年4月1日至9月30日期间的租金，且应于2014年10月1日缴纳的2014年10月1日至2015年9月30日的租金也至今未缴纳，导致左珍卫的合同利益无法实现，盛唐会也未能举证证明上述租金左珍卫均有同意延期缴纳，应属于根本违约。盛唐会违约，左珍卫有权要求盛唐会承担违约责任。左珍卫要求双方的租赁合同于2014年12月11日解除，符合法律规定，予以支持。盛唐会尚欠左珍卫2014年4月1日至12月11日期间的租金和水电费合计64508.9元。故左珍卫要求盛唐会支付2014年4月1日至12月11日期间的租金和水费合计75296元，支持64508.9元，其余不予支持。左珍卫要求房屋的装修归左珍卫所有，但据《租房合同书》约定，左珍卫有权要求装修归其所有的前提是“停租后所有装修归甲方所有”，有关装修的归属问题合同双方在违约责任中并未约定，因此，左珍卫要求房屋的装修归左珍卫所有，没有合同依据，不予支持。盛唐会违约，左珍卫可要求盛唐会依照合同约定支付违约金，因此，左珍卫要求盛唐会支付违约金300000元，予以支持。
左珍卫虽然于2014年11月将案涉房屋锁住，但未拒绝盛唐会人员通行，且盛唐会自2014年2月已停止营业，因而也不存在盛唐会要求经营左珍卫不让通行从而影响经营的事实，因此，盛唐会认为左珍卫换锁锁住案涉房屋，影响了盛唐会的经营管理，证据不足，不予采信。其次，左珍卫也作为盛唐会股东之一，有在催收租金。但左珍卫作为股东参与催收租金不代表盛唐会可以延迟缴纳租金。同时，盛唐会并未提交证据证明左珍卫同意延期缴纳包括2014年4月1日至9月30日以及2014年10月1日至2015年9月30日的租金，或者提交双方确认延期缴纳租金不算违约的证据，因此，盛唐会认为延迟缴纳租金没有过错，不予采信。综上，盛唐会在违约在先的情况下，请求左珍卫继续履行租房合同、交还讼争房屋并请求左珍卫自行承担自2012年12月7日至房屋实际交付之日期间的租金，没有依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、左珍卫与盛唐会于2012年9月12日签订的《租房合同书》于2014年12月11日解除；二、盛唐会应于判决生效之日起十日内支付左珍卫2014年4月1日至12月11日期间的租金及代垫的水电费合计64508.9元；三、盛唐会应于判决生效之日起十日内支付左珍卫违约金300000元；四、驳回左珍卫的其他诉讼请求；五、驳回盛唐会的全部反诉诉讼请求。
宣判后，盛唐会不服，向本院提起上诉。
上诉人盛唐会上诉称，一、原审法院以盛唐会未提交证据证明左珍卫同意延期缴纳租金为由认定盛唐会根本违约，无事实和法律依据。由于左珍卫要求盛唐会停业招商，导致讼争租金在实际履行过程中缴纳方式、条件甚至因转让导致缴纳主体等情况都发生了变化，左珍卫作为盛唐会的股东兼出租方，参与并主持了上述全部工作事项。首先，从庭审来看，盛唐会与左珍卫均已确认盛唐会存在停业招商的事实，且在2014年10月10日召开内部竞标活动，最终确定由股东薛连秀按照20万元价格接手盛唐会，并从20万元转让款中直接扣除2014年4月至9月租金，已缴纳租金的股东如数退还其已交租金，薛连秀接手盛唐会后当然由其承担此后的全部租金。对于上述情况，左珍卫在庭审中也给予确认。其次，对于上述事实，有公证书公证的微信聊天记录为据。如左珍卫于2014年9月26日发表的微信内容很清楚地表达了讼争租金可由确定的受让人缴纳。众所周知，既然同意由受让人缴纳讼争租金，那么在未确定受让人前，讼争租金缴纳时间势必往后延。又如2014年10月1日，由左珍卫发表微信可见，左珍卫一直在参与并主导盛唐会转让以及讼争租金的缴纳事宜。从实际履行过程来看，左珍卫及其他股东确实召开了上述会议，且同意由股东薛连秀按20万元价格接手盛唐会，根据左珍卫的提议2014年4月至9月的租金从20万元转让款中扣除，已缴纳租金的股东如数退还相应的租金，2014年10月至2015年9月的租金当然也是由薛连秀承接缴纳。庭审左珍卫的陈述、证人证言以及微信聊天记录均是可以与上述事实相互印证。确定薛连秀为受让人后，为能够顺利办理盛唐会转让交接事宜，原房东谢福生也同意左珍卫2014年10月应向其缴纳的租金延期至2014年11月缴纳。这一系列的事实足以证明左珍卫是同意延期缴纳讼争租金。再如2014年11月3日，左珍卫通过微信向吴俊昕反映其与薛连秀关于店面转让事宜，要求吴俊昕出面协调。尽管左珍卫与薛连秀就事后盛唐会转让事宜细节磋商时发生分歧，但并未及时地向盛唐会及其他股东明确告知双方未能达成一致协议情况，更是未向盛唐会及其他股东重新确定是否应缴纳租金、缴纳时间以及各自应分摊缴纳的数额。对于盛唐会而言，因讼争店面已经确定了薛连秀作为受让人，左珍卫作为股东兼出租方又同意讼争店面租金由薛连秀缴纳，此种情况下，左珍卫不能因自己与薛连秀达不成协议，而仍依据讼争合同约定的交租时间主张盛唐会违约逾期拒不履行交付租金义务。第三，2014年4月至9月的租金，盛唐会已经缴纳，有左珍卫于2014年9月22日发布的微信聊天记录为据。由此可见，左珍卫已经代为支付2014年4月至9月份剩余讼争租金，那么就意味着该租金已经支付完毕，盛唐会也就不存在欠缴2014年4月至9月租金的事实。无论是微信记录、证人证言还是当事人的陈述以及谢福生的录音均能相互印证上述事实。在左珍卫的参与主导下导致讼争租金缴纳时间、条件、方式甚至主体发生了变化，不再按讼争合同约定的交租时间履行，原审法院仍以盛唐会未缴纳租金为由直接认定盛唐会根本违约，有失公平、公正，认定没有证据证明左珍卫同意延期缴纳租金的主张，有失偏颇。二、左珍卫擅自换锁收回讼争房产已然构成违约，依法应承担该违约行为所产生的法律后果。2014年11月1日，左珍卫未经盛唐会同意，甚至连通知都没通知的情况下，擅自将讼争房屋换锁收回。出租房在房屋租赁合同中最主要的义务是提供符合约定用途的房屋，该义务履行的具体表现形式就是交房交钥匙。现左珍卫将讼争房屋换锁换钥匙，已表明左珍卫是在收回讼争房产，不再履行提供房屋义务，已构成根本违约，而原审法院却仍认为左珍卫不构成违约。盛唐会设立的初衷本身就是作为一个活动的平台，各股东都可以将其作为自己对外接待各种活动的场所，故盛唐会没有对外开放营业期间，仍是作为股东个人对外各种接待包括但不限于举办会议、聚餐等活动的场所。有鉴于此，原审法院认定左珍卫换锁锁住涉案房屋不影响盛唐会的使用，缺乏依据。左珍卫既然于2014年11月1日将讼争房产换锁收回，此后直至讼争房产交还盛唐会之日止，期间的租金依法应由左珍卫自行承担。鉴于左珍卫违约在先，租金未能缴纳也与左珍卫有着直接的关联，故2014年12月19日登报解除讼争合同缺乏事实依据。三、原审法院判令盛唐会支付三十万元违约金过高，对于左珍卫已收取的四万元押金未作处理，遗漏了本案的重大事实。首先，根据庭审所查明事实，左珍卫并不遭受任何经济损失。其次，根据讼争合同约定，第一年、第二年租金每年为168000元，第三年起每年按6%递增，即2014年10月至2015年9月年应缴的租金也仅为178080元。根据合同法第114条的规定，在左珍卫毫无任何损失的情况下，讼争合同约定的300000元违约金显然过高，甚至远远高于讼争合同实际发生的应缴金额，依法应予减少。同时，退一步讲，即便原审法院判令讼争合同解除，那么在判令盛唐会支付讼争租金及水电费共计64508.9元时，也应将左珍卫已经收取押金4万元一并抵扣计算，而不应遗漏该事实，或是置之不理。有鉴于此，原审法院判令盛唐会支付30万元违约金显然过高，存在适用法律错误，对左珍卫已收取的4万元押金未作处理，存在明显存事实认定不清。综上，上诉请求判决：一、撤销原判；二、左珍卫继续履行《租房合同书》；三、左珍卫依法立即交还讼争房产；四、左珍卫自行承担讼争房产自2012年12月7日至房屋实际交付之日期间的租金；五、左珍卫承担本案一审、二审的全部费用。
被上诉人左珍卫答辩称，一、左珍卫与盛唐会于2012年9月12日签订的《租房合同书》合法有效，是确定双方权利义务的依据，盛唐会未按照合同约定支付租金，已构成根本违约，无权要求继续履行《租赁合同书》，原审判决解除双方签订的租赁合同是正确的。根据双方签订的租赁合同的约定，盛唐会应当在2014年10月1日之前支付2014年10月1日至2015年9月30日的租金，盛唐会经左珍卫多次催告，无故拒不依约支付租金，构成根本违约，左珍卫有权根据合同的约定解除合同，收回租赁物并追究盛唐会的违约责任。盛唐会于2014年1月处于半停业状态，2月开始处于完全停业状态，5月已注销税务登记证，盛唐会欲对外转让也无人接手，履行租赁合同将会对其造成更大的损失。正因如此，盛唐会早有不履行合同的企图。因盛唐会未依约支付租金构成根本违约，左珍卫于2014年11月起诉要求解除合同、收回租赁房屋并追究其违约责任。左珍卫于2014年12月11日登报通知盛唐会：解除租赁合同、收回租赁房屋并保留追究其违约责任的权利，后又起诉请求法院确认双方签订的租赁合同已于2014年12月11日解除，收回租赁物并根据租赁合同的约定请求盛唐会支付尚欠租金和水电费以及依合同约定追究盛唐会的违约责任。盛唐会是与左珍卫发生租赁法律关系，不是与原出租人谢福生发生租赁法律关系。依约支付租金是承租人的主要合同义务，盛唐会以谢福生已经口头答应租金的最后支付期限为2014年10月底为由，主张其未无故不支付租金缺乏事实和法律依据。况且盛唐会不但未于2014年10月1日前支付租金，2014年10月底经催告仍未支付租金，左珍卫向其发函也拒收，毫无继续履行租赁合同的诚意。盛唐会未按租赁合同的约定支付租金，已构成根本违约，且毫无继续履行租赁合同的诚意，无权要求继续履行《租赁合同书》。盛唐会直至原审判决前仍拒绝支付租金，原审判决确认双方签订的租赁合同已解除是正确的，应当予以维持。二、因盛唐会未按租赁合同约定支付租金构成根本违约，左珍卫不但有权请求解除租赁合同、收回租赁房屋，还有权根据租赁合同的约定追究其违约责任，原审判决盛唐会应当根据合同的约定承担违约责任是正确的。1、因盛唐会未依约支付租金构成根本违约。2、根据左珍卫与盛唐会签订的《租赁合同书》第六条、第八条、第十二条的约定，原审判决盛唐会应向左珍卫支付300000元违约金是正确的，应当予以维持。三、盛唐会的上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉请求依法应予以驳回。1、盛唐会在原审庭审中已明确承认尚欠左珍卫2014年4月1日至12月11日的租金和代垫水电费共计64508.90元，明确承认2014年10月1日至2015年9月30日的租金在原审庭审时仍未支付。盛唐会作为承租人的主要合同义务是根据租赁合同的约定支付租金，盛唐会拖欠租金和代垫水电费的事实清楚，在左珍卫再三催促并向法院提起诉讼的情况下仍拒绝支付，显然已构成根本违约。盛唐会要求将案涉租赁房屋转租他人，由下一手承租人支付尚欠左珍卫的租金和水电费的要求缺乏依据。2、盛唐会主张左珍卫于2014年11月将案涉的租赁房屋换锁影响其经营构成违约在先，缺乏事实依据。盛唐会自2014年2月已停业，2014年5月已注销税务登记证，左珍卫即使于2014年11月将案涉的租赁房屋换锁，但并未阻止盛唐会通行，门锁就公开放置于案涉租赁房屋的一楼，盛唐会随时可以通行，从未影响其经营。因此，盛唐会主张左珍卫违约在先缺乏事实和法律依据。3、盛唐会在原审判决前从未主张过双方签订的租赁合同中约定的违约金过高，也未要求法院将合同约定的违约金适当减少，更未提供证据证明合同约定的违约金过高。左珍卫和盛唐会双方签订租赁合同时，根据出租人收取的租金金额和承租人需要投入的装修费用，确定违约方应向守约方支付的违约金为300000元并不过高。盛唐会在二审阶段才主张租赁合同约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。综上，盛唐会的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
经审理查明，对原审查明的事实，左珍卫没有异议，盛唐会提出如下异议：1、原审认定其尚欠左珍卫2014年4月1日至9月30日期间的租金32900元错误，该笔款项系左珍卫自愿代其他股东垫付，不能认定系盛唐会欠付；2、原审认定2014年10月1日至12月11日期间的租金和水费合计31608.9元没有依据，其中水费没有具体核算；3、原审认定2014年11月1日左珍卫将通往盛唐会的门锁住但未拒绝盛唐会人员拿钥匙开门明显与事实不符，当时有报警，左珍卫不承认系其换锁，后房东到场，左珍卫才承认系其换锁，盛唐会根本无法进入。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
另查明，盛唐会在原审庭审答辩中自认2014年4月1日至12月11日期间的租金和水费共计64508.9元，并主张其不存在违约情形，左珍卫诉求违约金没有依据。
还查明，左珍卫作为盛唐会的股东之一，多次出面协调租金交纳事宜，至交纳2014年10月1日至2015年9月30日年度租金时，经股东会商议，确定由股东之一的薛莲秀接手并由其负责交纳租金，但最终未果。
还查明，双方签订的《租房合同书》约定：押金40000元，租期满所有费用结清后返还。二审中，盛唐会要求返还押金40000元，左珍卫表示如合同解除且盛唐会结清所有费用，其同意返还押金40000元。
二审中，双方均未提交新的证据，并确认左珍卫自2015年6月19日开始使用讼争房屋对外营业。
本院认为，盛唐会与左珍卫签订的《租房合同书》系双方真实意思表示，内容符合法律法规规定，应为有效合同。虽然左珍卫既是讼争房屋的出租方又是承租方盛唐会的股东之一，但基于盛唐会与左珍卫建立的租赁关系，盛唐会负有依合同约定向左珍卫支付租金的义务，该义务并不因左珍卫作为股东出面协调租金交纳事宜而变更。根据查明的事实，盛唐会已逾期支付租金达七天以上，根据合同约定，左珍卫有权解除合同，故原审判决确认合同解除正确。虽然左珍卫于2014年11月1日将通往盛唐会的门锁住的行为确有不当，但不能据此否定盛唐会已逾期支付租金构成违约的事实，故盛唐会主张系左珍卫违约在先缺乏依据。鉴于盛唐会尚有物品放置讼争房屋并未实际搬离，故原审依左珍卫主张确认合同于2014年12月11日解除并据此计算合同履行期间尚欠租金及水电费并无不当。盛唐会在原审庭审答辩中已自认2014年4月1日至12月11日期间的租金和水电费共计64508.9元，现二审予以否认，却未提供证据证明，本院不予采信，原审相关判决正确，应予维持。至于违约金问题，因盛唐会原审审理期间系主张其无须承担违约金，故其至二审期间对违约金标准提出过高主张，并未丧失程序上的异议权，二审仍应进行审查并作出认定。根据双方的约定，2014年10月1日至2015年9月30日全年租金标准为178080元，每月租金为14840元，在左珍卫已收回讼争房屋并实际使用、又未举证证明具体损失的情况下，合同约定违约金300000元确实明显过高，本院参照讼争房屋实际空置期及合同约定租金标准，酌定违约金按半年租金标准计算即89040元。因盛唐会要求返还押金，左珍卫亦表示如合同解除且盛唐会结清所有费用后其同意退还，为避免讼累，根据双方当事人的意思表示，加判左珍卫在盛唐会履行完毕付清拖欠的租金及代垫水电费64508.9元义务后返还盛唐会押金40000元。综上，盛唐会除违约金过高的上诉主张成立外，其余上诉理由均不能成立，相关上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于盛唐会于二审审理期间提出违约金过高的诉讼主张，二审予以变更违约金相关判项外，其余判决应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第161号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第161号民事判决第三项为：上诉人厦门市海沧区盛唐会美食园应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人左珍卫违约金89040元；
三、被上诉人左珍卫应于上诉人厦门市海沧区盛唐会美食园向其付清所欠租金及代垫水电费64508.9元后返还上诉人厦门市海沧区盛唐会美食园押金40000元；
四、驳回上诉人厦门市海沧区盛唐会美食园的其它上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费3464元，由左珍卫负担2047元，厦门市海沧区盛唐会美食园负担1417元；反诉案件受理费324元，由厦门市海沧区盛唐会美食园负担；二审案件受理费3371元，由厦门市海沧区盛唐会美食园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。