广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第119号
原告珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人余国治，总经理。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
被告黄忠华，男，汉族，广东省仁化县城口镇广街**号。身份证号码：4402811982********。
原告珠海市荣丰物业管理有限公司诉被告黄忠华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法由审判员陈德玉适用简易程序于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔静、被告黄忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园7栋1单元903房业主，于2006年12月24日与原告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款约定：多层住宅按建筑面积每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平米1元人民币计收物业管理费。根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，鸿雅花园全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／平米，楼梯房每月调至0.7元／平米，计收物业管理费。根据上述服务协议第十二条第三款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。被告自2011年1月至今未按合同约定交纳物业管理服务费等费用。在物业管理服务期间，原告为被告垫付了生活垃圾清运费、可视对讲系统维护费、电梯维护费、公用水、电费，安装电梯对讲机及电梯更换配件等费用，被告应当予以返还。为此，原告多次催告未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付物业管理费人民币3503.2元（2011年1月至2013年9月30日）；2、被告支付垫付费用2183.3元（自2011年1月至2013年9月30日，其中生活垃圾清运费264元，可视对讲系统维护费165元，电梯维护费528元，公用水19.5元，公用电887.6元，安装电梯对讲机分摊费77.8元，电梯更换配件分摊费用241.4元）；3、被告支付逾期缴纳违约金人民币8340.5元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至被告付清费用之日止）；4、被告承担本案诉讼费。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.房产交易登记信息；2.《鸿雅花园前期物业管理服务协议》；3.费用催缴通知；4.物业管理费催缴通知书；5.珠海市斗门兴达电子设备经营部委托书；6.可视对讲系统维护费用收取证明；7.珠海市华纬电梯有限公司委托书；8.珠海市华纬电梯有限公司维护费收取证明；9.珠海市同心清洁服务有限公司委托书；10.珠海市同心清洁服务有限公司生活垃圾清运费用收取证明；11.鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及投票流程；12.印章备案证明；13.调查问卷记录；14.书面征求意见的调查卷；15.2012年至2013年公用水电费发票及分摊公示表。
被告辩称，一、就原告提出被告需支付物业管理费人民币3503.2元。被告方无需承担这部分费用。原告与被告签订的是“鸿雅花园前期物业管理服务协议”。第一条约定：前期物业管理是指：自房屋交付使用之日起至本物业成立业主会与物业管理企业签订《物业委托管理合同》生效时止的物业管理。原告2006年12月24日起至2010年12月31日未存在拖欠管理费或者代收费用。另外，被告对原告私自安排的业主委员会及业主委员会成员不予认可，并对原告通过所谓的“业主委员会”私自调高物业管理费不予认可。原告证据中提供的盖有“珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会”公章，被告对此枚公章是否在公安机关等部门备案提出质疑，恳请法院向公安机关进行核实。如属原告自行刻制，损害到被告利益，被告保留追究原告法律责任的权利。二、对于被告需要支付原告为被告垫付的费用总计2183.3元。因原告均不能提供原告指定的服务方的发票，故被告不予认可。三、原告提出的违约金8340.5元，被告不予认可。被告从未收到原告对有争议部分费用催缴的电话。对于原告证据中提供的“费用催缴通知”以及“物业管理费催交通知”被告也从未收到及签收过。被告于2014年1月28日到原告处缴纳小区停车费，被告也未收到相关通知。所以原告提出的8340.5元的违约金，被告不予认可，并且无需承担。
被告对其辩称向本院提交了如下证据：1.通话记录；2.收据；3.照片21张。
经审理查明，被告黄忠华是鸿雅花园7栋1单元903房业主，该房屋为高层（带电梯）住宅。面积为108.75㎡。2006年12月24日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。
原告提供了一份《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》，落款日期为2011年4月7日，并分别盖有珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会和珠海市荣丰物业管理有限公司的公章。内容载明：经业主大会的表决决定，鸿雅花园全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施，电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算，管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费。被告主张，由于业主委员会的组建来源不合法，故不认可《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公式》。
原告提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：被告自2011年1月到2013年9月的物业管理尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到被告信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但被告一直未有缴纳。被告表示其未收到《物业管理费催交通知》，并提供时间从2013年11月至2014年3月的通话记录，主张原告并未电话通知被告缴费。
原告提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托原告向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取原告代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托原告收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取原告代付小区业主电梯维护费用。3.两份盖有珠海市同心清洁服务有限公司公章的委托书和生活垃圾清运费收取证明，内容为委托原告收取鸿雅花园小区垃圾处理费，每月每户8元，并已全额收取原告代付鸿雅花园小区业主生活垃圾费。被告表示，这三组证据应当有正式发票，正式合同和营业执照才能佐证。
另查明，被告已全额缴纳2006年12月至2010年12月的物业费，2011年1月起未缴纳管理费。被告表示，2011年1月起，由于不认可业主委员会的组成来源，故未缴纳物业管理费；若原告计费清晰，被告愿意承担公摊水、电费和垃圾清理费。
被告提供了照片21张，并表示原告未尽物业管理责任，小区消防通道、卫生、电梯等都存在诸多问题。原告表示该问题已经解决。
庭后，本院召集原告代理人与部分被告代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
本院认为，原告与被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，本院予以采信。
关于原告主张管理费。根据原告提供的鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及垫付费用的各项证明，原告主张的管理费计算合法有据，原告垫付的生活垃圾清运费、公用水费、公用电费等费用，在发给被告的费用催缴通知中已经详细列明。被告对此表示异议，认为未收到催缴通知，以及业主委员会的组成来源不合法导致业主大会的投票结果不合法，但并未提交证据予以证明。被告对业主委员会的组成来源和业主大会的决议的异议，并不在本案的审理范围内，被告可另寻法律途径解决。庭审中，被告确认2011年1月起未缴纳管理费，故被告以未收到催缴通知为由拒不交管理费及有关费用的抗辩理由不成立，被告未提交证据对金额予以反驳。本院对原告关于管理费和垫付费用的主张予以支持。
关于原告主张的违约金，原、被告双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中原告主张的违约金为8340.5元，远高于原告主张的物业管理费3503.2元的30%，结合原告没有证据证明向被告发出催缴通知，但被告确实存在欠交的事实，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条关于当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息的规定，本院酌定依照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
本院在此提醒双方，原告作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，而被告作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳，物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄忠华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付物业管理费人民币3503.2元及其他费用2183.3元（自2011年1月至2013年9月30日期间的生活垃圾清运费264元，可视对讲系统维护费165元，电梯维护费528元，公用水19.5元，公用电887.6元，安装电梯对讲机分摊费77.8元，电梯更换配件分摊费241.4元）；
二、被告黄忠华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付逾期缴纳管理费违约金（以人民币3503.2元为基础，参照中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、驳回原告珠海市荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费75元，由被告黄忠华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 陈德玉
二〇一四年十二月十日
书记员 唐晓东