广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3282号
上诉人(原审被告)：惠州市银泰达实业有限公司，住所地博罗县罗阳镇城东曙光路68号江山美苑C1栋。
法定代表人：杨成业，总经理。
委托诉讼代理人：邹培盛，系该公司法务主管。
委托诉讼代理人：林立红，系该公司法务经理。
被上诉人(原审原告)：洪翠英，女，汉族，1967年10月30日出生，住广东省博罗县。
上诉人惠州市银泰达实业有限公司（以下简称：银泰达公司）与被上诉人洪翠英因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年12月13日，原审原告洪翠英向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告立即为原告办理博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段鸿隆江山美苑第××栋××单元××号房的《房地产权证》；2、判令被告按照编号：博罗-
GF-200-92724《广东省商品房买卖合同》中的第十五条第3项履行违约责任，支付逾期办理上述房屋《房地产权证》的违约金46445元（364277×4.25％×3）；3、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由是：2009年11月17日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同编号：博罗-
GF-200-92724，双方约定，被告将博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段鸿隆江山美苑第××栋××单元××号房售予原告，该房建筑面积147.6平方米，成交总价364277元。合同签订后，原告已于2009年11月17日前向被告交付了首期房款114777元，已于2010年办理了个人住房商业性贷款，支付了余款250000元。××栋房屋于2011年7月22日通过竣工验收合格，被告在2011年4月30日向原告交付了上述该房屋，合同约定被告在房屋交付使用后240日内，为原告办理房地产权证，现距交付房屋日起已超过240日，被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，所以，原告诉请法院判令被告立即为原告办理该房屋的房地产权证，并按照合同第十五条第3项处理，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月（从2011年7月22日起到2013年1月22日止）内为买受人办理好房地产，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称：一、因原告未支付费用才导致无法在规定期限内办理房产证书。二、违约金计算的截止时间为2016年1月22日。应当按照活期存款利率计算。三、办证违约金应适用诉讼时效，原告到法院起诉之日两年前的债权不受保护。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2009年10月16日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段的鸿隆·江山美苑××栋××单元××号房，建筑面积147.6平方米，总价364277元。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，费用按政府规定由买卖双方各自承担，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。”该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日。涉案房屋于2016年7月28日完成竣工验收备案手续，具备办证条件。
另查，原告已向被告付清了房款。原告另交纳了10928.31元契税、182.10元的印花税。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。双方约定是被告在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，该房的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日，则被告应于2013年1月22日为原告办理好房产证。关于被告抗辩原告未付清办证费用的问题，被告作为专业的房地产开发企业，对办证流程更加熟知，既已承诺为原告办理好房产证，就应当将办证的材料及办证的费用数额告知原告，现被告并未提供证据证明其向原告发出了代收办证费用数额的通知，应认定被告未履行在先义务，故被告该抗辩理由不成立，本院不予采纳，至今被告未能办理好房产证给原告，属被告违约。原告要求被告办理好房产证，理由成立，本院予以支持。关于原告主张违约金是否超过诉讼时效期间的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，自2013年1月23日，被告未为原告办理好房产证，逾期办证行为一直持续，违约金随时间的推移而不断发生，该种债权属于继续性债权，但对每一天的违约金并未约定履行期限，故诉讼时效无从起算，被告该抗辩理由不成立，本院不予支持。双方约定逾期按银行同期存款利息支付，到底是活期存款，还是定期存款，如是定期存款是定一年、二年或五年等，该条款属约定不明，结合被告逾期办证的期限已满三年，本院酌定违约金按照三年期定期存款利率计算，原告起诉要求违约金计算三年，本院予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决生效之日起30日内为原告洪翠英办理好位于博罗县罗阳镇九村村上头塘、下头塘组三丫浪至角山地段鸿隆?江山美苑××栋××单元××号房的房产证；办证费用按法律法规规定由原、被告各自承担。二、被告惠州市银泰达实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告洪翠英支付逾期办证违约金（以364277元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款利率计算三年）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3730元（缓交），由被告负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州市银泰达实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法将广东省博罗县人民法院(2016)粤1322民初4668号民事判决书第二项判决改判为“惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告洪翠英违约金(违约金以364277元为基数，从2014年12月14日起至2016年1月22日止按中国人民银行同期三年期定期存款利率计付)。”2、本案一、二审相关诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一审法院认为对每一天的违约金未约定履行期限，诉讼时效无从起算，这种逻辑是站不住脚的，不应得到支持。诉讼时效，是指权利人请求人民法院依强制程序保护其合法权益而提起诉讼的法定有效期限。通俗地说:诉讼时效是指法律规定你的某种权利必须在一定时间内行使，超过这个期间就不再受法律保护了。《民法通则》第一百三十五条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》第二十三条:“侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在继续，在该项专利权有效期内，本民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条:“侵犯著作权的诉讼时效为二年，自著作权人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该著作权保护期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为;侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉七日起向前推算二年计算。”《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“侵犯注册商标专用权的诉讼时效为二年，自商标注册人或者利害权利人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。商标注册人或者利害关系人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该注册商标专用权有效期限内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。”广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》：“十一：逾期办证，交楼、交付公建配套设施等违约金的诉讼时效应如何适用?约定一次性定额违约金的，自应办未办之日起适用两年的诉讼时效。预定按违约期间持续性计付违约金的。从主张或起诉之日往前倒推两年计付……”根据上述法条分析可知，持续性计付违约金的，应从主张或起诉之日往前倒推两年计付违约金。本案中的逾期办证违约金即“同期存款利息”为继续性债权，而继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效。截止至被上诉人起诉时，2013年1月22日至2014年均月13日期间共计69O个自然日的违约金请求权均已经过诉讼时效，不应予以保护。在继续性债权的诉讼时效计算中，位于前面的请求权超过了诉讼时效，并不意味后位的请求权亦超过了诉讼时效。反之，位于后面的请求权未超过诉讼时效，并不等于位于前面的请求权未超过诉讼时效。它们之间不存在“连带”关系，各自独立，互不相涉。至于后面的请求权是否超过了诉讼时效，则看债权人在主张权利时，是否超过了两年诉讼时效期限。就本案而言，截至被上诉人诉至原审法院之日(2016年12月13日)止，2013年1月22日至2014年12月l3日共计690个自然日的债权均已经过诉讼时效，在上诉人以此提出抗辩的情况下，人民法院不应予以保护。一审法院认为对每一天的违约金未约定履行期限，诉讼时效无从起算，这种逻辑是站不住脚的。依照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确;定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对商品房买卖合同履行中开发商一方逾期办理房产证承担违约责任的方式为违约金。但是该条款对开发商逾期办理房产证所支付的违约金能否适用诉讼时效却没有作出明确的规定。按照合同法理，一般来说，违约金应从开发商在约定或法定期限内未履行相应的办证义务之日起计算。根据民法原理，逾期办证是一种违约行为，买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权，可适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约行为发生之日起算。违约金或违约赔偿金属于债权，应适用诉讼时效的规定。最高人民法院法官、法学博士韩延斌、王林清等共同编著的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一书中(下册第738页)的观点是，“对违约责任的承担应区别情况予以处理，第一，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;第二，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约金的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。第三，当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种情况的处理办法”。本案中，洪翠英没有有效证据证明存在诉讼时效中断或中止的情况，法院于2016年12月13日立案受理洪翠英的起诉，因此，就算是上诉人违约，计算违约责任的起算时间应从2016年12月13日倒推2年，即应从2014年12月14日作为计算违约责任的起算时间，2014年12月14日之前的违约赔偿金已经超过诉讼时效，依法不应得到人民法院的支持。法律设时效制度的意义何在?“对于永不行使自己权利之‘睡眠于权利之上者’亦无给予法律上保护之必要。故法律为避免举证之困难，与其对有过失之权利人给予保护毋宁设时效——尤其消灭时效之制度，以此为证据之代用，使长期不行使自己权利之人再不得积极行使其权利”。二句话，时效制度是为督促权利人及时维护自己的合法权利而设。若按照一审法院的审判逻辑，违约金逾期十年，二十后再起诉一样得以支持，不但会给上诉人造成巨大的经济损失，还会被利用作为法律漏洞，恶意拉长行使权利的时间，以达到掠取以经济利益的目的，给社会造成大量的资源浪费，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，一审法院适用法律错误，滥用自由裁量权，严重偏袒上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人洪翠英答辩称:1、上诉人说我方逾期，没有交付办证费用，这个不是事实，在签订购房合同时，合同约定竣工后180日办理房产证，但上诉人一直没有通知我方办证，2、对方说违约金诉讼时效已过，在双方签订合同中有明确写明，但从2013.1.22开始至今，上诉人一直没有办证，计算违约金年限应该以一审判决为准。综上，恳请法院查明事实，驳回上诉人上诉请求，维持一审判决，诉讼费应由上诉人承担。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案现争议焦点为：被上诉人诉请的部分逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效？逾期办证违约金应从何时开始计算？具体判析如下：
上诉人主张逾期办证违约金应适用两年诉讼时效，被上诉人起诉两年的违约金债权已经超过诉讼时效。对此本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”2009年10月16日，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2011年4月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。涉案房屋的竣工验收合格报告签署日期为2011年7月22日，于2016年7月28日完成竣工验收备案手续，具备办证条件。也即按照最初约定，如果上诉人能在2011年4月30日交付涉案商品房，被上诉人应在2012年12月30日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但同时，按照合同第十五条的约定，出卖人在商品房竣工验收合格之日起18个月内为买受人办理好房产证，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。涉案房屋于2011年7月22日竣工验收合格，依照双方合同约定，上诉人本应于2013年1月22日为被上诉人办理好房产证，且该日晚于合同关于被上诉人应在2012年12月30日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。因此至2013年1月22日上诉人仍未履行办证义务，被上诉人应当知道自己的合同权利被侵害。双方合同第十五条约定，未按约定时间办理好房产证，出卖人逾期按银行同期存款利息支付给买受人。故此，依照合同约定上诉人应从2013年1月23日开始按人民银行同期存款利息支付逾期办证违约金给被上诉人。至于，上诉人主张的逾期办证违约金是否有部分已经超过诉讼时效的问题。本院认为，按日或按月等时间单位来计算的违约金，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。上诉人2016年12月7日提起本案诉讼方才向被上诉人主张逾期办证违约金，按行为时法律规定的两年诉讼时效计算，2014年12月7日以前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。故此，本院仅支持被上诉人从2014年12月7日起的逾期办证违约金。上诉人主张被上诉人诉请的部分违约金已经超过诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以采纳。一审认定没有超过诉讼时效不当，二审予以纠正。至于违约金的计算标准，一审酌定按三年期定期存款利率计算，上诉人对此没有提出异议，二审直接予以维持。被上诉人本案一审诉请仅为三年的违约金，为对自己诉讼权利的行使，应予准许。因此本院支持的逾期办证违约金为以购房总价364277元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款利率，从2014年12月7日起计至2017年12月6日止。一审判决表述不当，二审予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，处理部分欠当，本院予以纠正。上诉人的上诉，有事实和法律依据，二审予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4668号民事判决第一、第三判项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省博罗县人民法院（2016）粤1322民初4668号民事判决第二判项为：惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向洪翠英支付逾期办证违约金（违约金以人民币364277元为基数，按照中国人民银行同期三年期定期存款利率，从2014年12月7日起计至2017年12月6日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费人民币7460元，由上诉人惠州市银泰达实业有限公司负担6714元，由被上诉人洪翠英负担746元；上诉人多预交的746元抵作被上诉人应负担部分，待执行时由被上诉人一并径付给上诉人。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 徐春玲
书 记 员 李丽莎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。