济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历民初字第1481号原告（反诉被告）济南高策房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人张学飞，总经理。委托代理人胡亚南，山东聚轩律师事务所律师。委托代理人马小申，山东聚轩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李秀菊，女，1965年12月16日出生，汉族，无业，住北京市。委托代理人于毅，山东德孚威律师事务所律师。委托代理人刘欣，山东德孚威律师事务所实习律师。原告（反诉被告）济南高策房地产经纪有限公司（以下简称高策公司）与被告（反诉原告）李秀菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高策公司的委托代理人胡亚南、马小申，李秀菊的委托代理人于毅、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高策公司诉称，2015年2月10日，高策公司与李秀菊签订房屋租赁合同，由高策公司承租李秀菊位于济南市历下区经十路12508号名士杰座第十二层1207室房屋。2015年2月10日，高策公司向李秀菊支付房屋押金5000元，2月11日支付租金36000元。后因公司经营转型，高策公司需搬离上述租赁房屋。高策公司按合同约定于2015年4月3日向李秀菊发出解约通知，并于2015年4月17日搬离上述租赁房屋。至此期间，高策公司一直与李秀菊联系房屋交接事宜，但李秀菊均无回应。现诉至法院，请求判令李秀菊返还房租29400元、押金5000元，共计34400元，本案诉讼费用由李秀菊承担。原告高策公司向本院提交的证据有：1、2015年2月10日租赁合同一份；2、2015年4月3日高策公司员工向李秀菊以短信形式发送的解约通知一份；3、2015年6月18日特快专递邮件查询回单一份；4、解约通知书内容一份。被告李秀菊辩称，1、高策公司所述与事实不符，高策公司在起诉状中明确载明住所地济南市（此房屋为涉案房屋租赁合同的标的物）'style='cousor：pointer'﹥为济南市，这说明高策公司在事实与理由方面向法庭作出了虚假陈述，建议法庭对高策公司给予一定的处罚。2、高策公司从未向李秀菊发送所谓的解除通知，高策公司是否搬离上述租赁房屋并不影响其租赁费的支付。3、高策公司一直没有办理涉案房屋交接事宜，包括钥匙。4、李秀菊的委托代理人因为其他案件到姚家法庭处理获悉李秀菊被诉之后，为了减少双方的损失，我们邀请名士豪庭物业管理公司于2015年11月12日对涉案房屋进行了开锁，并邀请了开锁公司，为此花费了300元费用。5、因高策公司没有交付房屋，一直占用，其租赁费不仅不能退还34400元，还应该继续承担截止2015年11月12日的房租费用8400元。6、房屋开锁后，我们发现墙体被损坏，墙面出现了严重污染，没有空调遥控器，没有支付水费，对于此项损失，高策公司应该承担。反诉原告李秀菊反诉称，基于答辩意见，当庭提出反诉主张，请求判令高策公司支付房租费8400元、解除合同补偿金5000元、开锁费用300元，共计13700元。反诉原告李秀菊向本院提交下列证据：1、泉州南方物业管理有限公司济南分公司名士豪庭项目安管班长出具的证明一份；2、照片八张；3、视频一份。反诉被告高策公司辩称，关于李秀菊反诉的房租8400元，我方不予认可，我方已经根据合同约定，分别于2015年4月3日和2015年6月18日向李秀菊发出了解约通知，而且多次电话通知李秀菊解除租赁合同的事情，但李秀菊均以各种理由拒绝，无奈之下高策公司只能向法院起诉，而且在送达传票时，李秀菊也拒绝签收，只能公告送达。关于李秀菊称房屋被损毁，我方不予认可，李秀菊称于2015年11月12日开锁到现在已经有一段时间，如果房屋有损毁，李秀菊既没有证明损失情况，也无法证明损失是由高策公司造成的。关于300元开锁费，我方不予认可，在我们发送的短信及书面通知中以及在合同的约定中，都有我方各级工作人员的联系方式，李秀菊强行开锁责任应该由李秀菊承担。经审理查明，2015年2月10日，高策公司、李秀菊签订名士杰座1207室租赁合同一份。双方约定：李秀菊出租的房屋位于济南市经十路12508号名士杰座第十二层1207室；房屋用途为办公用房；租赁期限从2015年4月1日起至2016年3月31日止；租金每月6000元整，租期内房租共计72000元整，2015年4月1日至2016年9月30日租金共计36000元整于本合同签订之日支付，2015年10月1日至2016年3月31日租金共计36000元整于2015年9月1日前支付；房屋交付方式：李秀菊须严格按照本合同约定交付该房屋给高策公司使用，并将钥匙交给高策公司，由高策公司书具为证，因本次为续租合同，双方房屋设施交接表适用高策公司第一次承租时双方会签的设施、设备登记明细表记载事项，并作为双方交接的依据；租赁期间的物业管理产生的费用，包括水、电、煤气、电话费、消防、治安、卫生、暖气等与其经营有关费用由高策公司自行承担，为改善办公条件，特加装价值人民币6000元立式空调一台，高策公司应妥善使用，承租期间因高策公司使用过程中发生任何损坏和故障维修等均由高策公司承担，对空调折旧费由双方另行签订补充协议确定；李秀菊不得以任何理由提前收回房屋，解除合同，否则应当承担由此给承租方造成的经济损失；高策公司不得无故提前解除合同，因故提前解除承租合同的，应提前一个月书面通知李秀菊，否则高策公司前期已向李秀菊支付5000元保证金不予退还，另补偿5000元给李秀菊后合同解除；保证金条款：鉴于本次承租为续租，高策公司前期已向李秀菊支付5000元保证金，本合同签订之日起，自动转为本合同项下租金保证金，本合同约定租期届满交房时，经双方共同交接完毕房屋签收单并同物业部门核实高策公司已如实交纳物业费、水电费后，李秀菊将保证金退还高策公司，如果出现人为损害，李秀菊从保证金中扣除相应数额后将剩余款项退给高策公司；双方还约定了其他相关事宜。高策公司已向李秀菊支付2015年4月1日至2015年10月1日的租金36000元以及涉案合同约定的押金5000元。2015年4月3日，高策公司员工宋静向李秀菊电话1358902****发送短信息，内容：1207房东李秀菊老师您好，我是您的名士杰座1207室租户济南高策的员工宋静，公司因故需要与您解除房屋租赁合同，详细情况会安排专门人员与您联系，特此告知。2015年6月17日，高策公司向地址：济南市历下区环山路121号5号楼1单元401号（外国语传达），电话1358902****，通过特快专递邮寄通知书一份，邮寄查询回单显示该邮件已于2015年6月18日妥投，由传达刘永签收。内容为：李秀菊女士：您好，我公司于2015年4月3日向你发短信通知名士杰座1207号房屋解除租赁合同，随后安排工作人员与您联系具体房屋交接事宜，您因孩子结婚原因回复暂无时间处理，需5月份再联系，我公司为配合您家庭生活，在5月份与您继续联系交接房屋事宜，但此时再联系时您的电话多次无人接听。我公司已于4月17日搬离1207室，根据合同约定，该房屋租赁合同已于2015年5月3日解除，请您在收到本通知书日2日内与我公司联系，办理房屋钥匙交接。联系人尹艳，联系电话1861521****。李秀菊称未收到高策公司所谓的解除通知，高策公司一直没有办理涉案房屋交接事宜，包括钥匙。李秀菊邀请名士豪庭物业管理公司于2015年11月12日对涉案房屋进行了开锁，并邀请了开锁公司，为此花费了300元费用；因高策公司没有交付房屋，一直占用，其租赁费不仅不能退还34400元，还应该继续承担截止2015年11月12日的房租费用8400元；房屋开锁后，李秀菊发现墙体被损坏，墙面出现了严重污染，没有空调遥控器，没有支付水费，对于这些损失，高策公司应该承担。本院认为，涉案房屋租赁合同应系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，本院作为有效证据依法予以采信。双方均应严格按照涉案房屋租赁合同的约定享有权利履行义务。涉案合同约定，高策公司不得无故提前解除合同，因故提前解除承租合同的，应提前一个月书面通知李秀菊，否则高策公司前期已向李秀菊支付5000元保证金不予退还，另补偿5000元给李秀菊后合同解除。根据该约定，高策公司于2015年4月3日以发送手机短信息方式通知李秀菊提前解除涉案合同，不符合涉案房屋租赁合同有关提前解除合同的约定，起不到解除涉案房屋租赁合同的法律效果。2015年6月17日，高策公司向地址：济南市历下区环山路121号5号楼1单元401号，电话1358902****，通过特快专递邮寄通知书一份，虽然邮寄查询回单显示该邮件已于2015年6月18日妥投，但由传达刘永签收，李秀菊不认可已经收到该邮件，本院认为，上述邮寄地址并未经双方在涉案合同中予以明确约定，且该邮寄地址仅为李秀菊身份证复印件上的地址，李秀菊是否在此居住没有确切证据予以佐证，经本院实地落实该回执单，回执单中记载的刘永不存在，故本院亦无法认定该解除通知的效力及产生解除合同的法律后果。李秀菊自认涉案合同于2015年11月12日解除且高策公司搬离涉案房屋并无不妥，本院予以采信，因高策公司仅预交了半年的租金，其还应继续支付2015年10月2日至2015年11月12日的租金，故本院驳回其关于返还剩余租金29400元的诉讼请求。同时，根据上述合同约定，涉案房屋租赁保证金5000元李秀菊不予退还，高策公司还应向李秀菊支付解除合同补偿金5000元。关于李秀菊反诉主张租金8400元，符合合同约定，本院予以支持。李秀菊反诉主张开锁花费300元，未向本院提交证据，本院不予支持。李秀菊反诉主张墙体被损坏，墙面出现了严重污染，没有空调遥控器，没有支付水费等损失，未向本院提交证据，高策公司亦不予认可，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）济南高策房地产经纪有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）济南高策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）李秀菊支付租金8400元；三、原告（反诉被告）济南高策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）李秀菊支付补偿金5000元；四、驳回被告（反诉原告）李秀菊其他反诉请求。案件受理费人民币660元，反诉案件受理费人民币72元，均由原告（反诉被告）济南高策房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫秋芹人民陪审员  李永盛人民陪审员  王 萍二〇一五年十二月十一日书 记 员  韦 华