重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终171号
上诉人（原审被告）：张光林，男，1983年4月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。
上诉人（原审被告）：张欢，女，1987年7月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：张光林（系张欢之夫），身份情况同上。
被上诉人(原审原告)：重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道璧青北路169号内，统一社会信用代码91500227686208083X。
法定代表人：甘丽娟，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张杰，男，1979年12月16日出生，汉族，系该公司工作人员，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：荣若羽，女，1991年5月27日出生，汉族，系该公司工作人员，住重庆市璧山区。
上诉人张光林、张欢因与被上诉人重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司（以下简称为逸臣物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张光林并作为张欢的委托诉讼代理人和被上诉人逸臣物管公司的委托诉讼代理人张杰、荣若羽到庭参加了审理。本案现已审理终结。
张光林、张欢上诉请求：1、依法撤销重庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初4646号民事判决；2、本案一、二审诉讼费由逸臣物管公司承担。事实和理由：1、逸臣物管公司请求的物业服务费有超过诉讼时效的部分，依法应不予主张；2、由于逸臣物管公司履行物业服务不符合《前期物业合同》的约定，张光林、张欢享有先履行抗辩权，故滞纳金不应主张。
逸臣物管公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、逸臣物管公司通过张贴和邮寄的方式向张光林、张欢催收了物业服务费，不存在超过诉讼时效的问题；2、张光林、张欢所举示的证据不能证明逸臣物管公司提供的物业服务不符合合同约定。
逸臣物管公司向一审法院起诉请求：1、张光林、张欢立即共同支付逸臣物管公司物业管理费用3775元，公摊费248元，二次加压电费180元，违约金1020元，共计人民币5223元。2、张光林、张欢承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2014年1月1日，以重庆市璧山区天佑房地产开发有限公司为甲方（建设单位），以重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司为乙方（物业管理企业），双方签订了《前期物业服务合同》，且该合同中对物业服务事项、物业服务质量以及双方的权利义务等予以了明确的约定。2011年4月28日，以张光林为甲方、逸臣物管公司为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，且该协议中对双方的权利义务、物业管理内容及要求、物业管理服务费以及违约责任等予以了明确的约定。其中约定物业服务费：多层住宅0.6元/平方米/月、高层住宅0.8元/平方米/月、商业3元/平方米/月以及物业管理服务费按季交纳，并约定如甲方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，乙方可向物业所在地人民法院提请诉讼，由于甲方未交纳物业服务费而影响其他业主利益的，需承担赔偿其他业主相应经济赔偿责任等。
还查明，位于璧山区房屋的权利人为张光林、张欢，住宅建筑面积为103.12㎡，且登记日期为2011年11月9日。逸臣物管公司向张光林、张欢提供了物业服务，但张光林、张欢从2012年起就未按约交纳物业服务费，且从2012年7月起至2017年7月，欠费61个月共计3774.19元，并经逸臣物管公司多次催收未果。
另，在一审庭审中，逸臣物管公司还举示了天佑山水国际2015年二次加压电费、关于[天佑山水国际]管理处公共能耗公摊分解、重庆市国家税务局通用机打发票、证明、照片、单位工程验收报告、巡逻签到表以及《化粪池清掏维护合同》等证据，拟佐证逸臣物管公司的服务情况，以及该司主张的公摊费和二次加压电费的依据，并称公摊费从2015年1月开始收取，8元/月，张光林、张欢共计欠费31个月合计248元。二次加压电费从2015年1月开始收取，为业主实际用水量计算得出的。而张光林、张欢则举示了重庆市璧山区规划局信访事项处理意见书、收据以及照片等证据，拟证明逸臣物管公司服务质量不合格，没有尽到相应的职责等。
一审法院认为，逸臣物管公司和张光林、张欢签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，双方理应按照协议的相关约定履行己方的义务。协议签订后，逸臣物管公司按约对张光林、张欢居住的“天佑山水�际”小区进行了物业管理，并履行了相应的义务，张光林、张欢作为该住宅小区的业主实际享受了逸臣物管公司的物业管理服务，理应支付相应的物业管理服务费，因此逸臣物管公司现起诉要求张光林、张欢支付物业管理费的请求符合合同约定，一审法院予以支持，且经一审法院核定，自2012年7月起至2017年7月止，张光林、张欢尚欠逸臣物管公司物业管理费合计3774.19元。针对逸臣物管公司主张的公摊费及二次加压电费，因逸臣物管公司未举示充分的证据予以佐证，故对逸臣物管公司的上述主张，一审法院不予支持。另，因张光林、张欢逾期未交纳物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故结合双方的相关约定及张光林、张欢违约时间等相关因素，一审法院酌情主张400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、张光林、张欢于一审判决生效后五日内向重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司支付物业管理服务费3774.19元、违约金400元，以上合计4174.19元；二、驳回重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审审理中，逸臣物管公司于2018年1月18日向本院作出《说明》：出于维护物业与业主之间的和睦关系，同意在本案中放弃滞纳金的收取，并收取物业费的80%。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，由于物业服务中，物业服务公司所面对的小区业主或物业使用人少则几百、多则上千，而一个小区就像一个家一样，事无巨细均需要物业服务公司进行管理维护，因此难免有疏漏遗忘之处，作为业主不必苛责于物业服务公司，而物业服务公司也不应凭借其在管理方面的某些优势对抗业主，双方应共同营造和维护小区的和睦氛围。本案中，对于张光林、张欢上诉提及的逸臣物管公司未能尽到物业服务的方面，本院认为其中既有涉及开发商的问题也有涉及第三人的问题，当然也有逸臣物管公司做得不够尽善尽美的地方，但逸臣物管公司为张光林、张欢提供了物业服务是客观存在的，张光林、张欢仅以上述理由拒交物业服务费的理由并不充分，故一审判决在综合考量双方履行合同情况的基础上酌情判定由张光林、张欢给付400元滞纳金并无不当，可予以维持，但逸臣物管公司在二审中放弃主张滞纳金的请求，本院认为系该公司对其权利的处分，本院予以确认。对于逸臣物管公�请求的物业服务费是否有超出诉讼时效的问题，虽然张光林、张欢辩称未收到过逸臣物管公司寄送的催费函，但逸臣物管公司举示的挂号信函收据载明的送达地址即张光林、张欢在本小区的住址，可以证明逸臣物管公司尽到了向张光林、张欢催交物业服务费的义务，但因该收据系2015年11月3日寄出，故本院认为逸臣物管公司请求的2012年7月至2013年10月期间的物业服务费已经超过诉讼时效，依法不应得到支持，因此本院对逸臣物管公司要求张光林、张欢支付2013年11月至2017年7月的物业管理费2784.24元的请求予以支持
综上所述，因二审出现新事实、新情况，张光林、张欢的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销�庆市璧山区人民法院（2017）渝0120民初4646号民事判决；
二、张光林、张欢于本判决生效后五日内向重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司支付物业管理服务费2784.24元；
三、驳回重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司承担20元，由张光林、张欢承担30元；二审案件受理费50元，由重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司承担20元，由张光林、张欢承担30元（上述案件受理费均已预交不退，由张光林、张欢在向重庆市璧山区逸臣物业管理有限公司支付物业管理服务费时予以结算抵扣）。
本判决为终审判决。
审判长 付永雄
审判员 余彦龙
审判员 师玉婷
二〇一八年二月五日
书记员 冉梦云