贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第730号原告李某某。委托代理人（特别授权）文政海，贵州苗都律师事务所律师。被告某某公司。法定代表人李某某，该公司总经理。委托代理人（特别授权）刘梦辉，男，1988年10月15日生，汉族，公司职工，住天柱县锦绣花园C栋。原告李某某诉被告某某公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年9月7日公开开庭进行了审理，原告李某某及其委托代理人文政海，被告天柱县锦绣花园房地产开发有限公司委托代理人刘梦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年6月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的锦绣花园A栋A2座2单元801号房，建筑面积110.01平方米。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款、房屋维修基金和税费。对房屋进行了装修，搬入房屋内居住。2015年6月原告听说被告出售给原告的商品房，合同中约定的建筑面积与房产证上实际测量的面积相差很大，原告才看自己的购房合同，又到天柱县房管局查看房产证，才知道被告出售给原告的商品房，合同中约定的建筑面积与房产证中实际测量的建筑面积相差6.93平方米。被告的行为完全是商业欺诈，违反了经济活动中的公正公正、等价有偿、诚实信用的原则。被告多收取原告的房款和房屋维修基金10290元、水电初装费2000元。原告多次找被告协商退款问题，被告不同意退款。被告多收的房款、房屋维修基金和水电初装费至今已有50个月，被告应按中国人民银行同期同类贷款月利率5‰支付原告的利息。为了维护公民的合法权益，维护正常的交易活动原则，特向人民法院提起诉讼，请求判决被告返还多收原告的房款10088元、维修基金202元、水电初装费2000元，并支付利息3073元，合计15363元。被告辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，合法有效。具体理由如下：1、我公司使用的商品房买卖合同是国家规范文本并经县工商局、房管局审查备案的，没有显失公平的条款。并非被告制定。2、原告在确定买房前，对现房进行了仔细的现场察看，对合同及该套房屋总价款等各项都进行了仔细的了解和斟酌，我公司售楼人员对该套住房按套计价是多少钱，应交多少税费、物管费、公共用房分摊、房屋面积仅供参考等做了详细介绍，没有任何隐瞒。反复讨价还价后，优惠也是按套优惠的。原告称被告商业欺诈不是事实，原告应承担举证不能的法律后果。3、按套计价是根据《商品房销售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定和省建设厅、天柱县房管局的相关文件规定的销售方式之一。按照该规定按套计价，没有违反相关规定。4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告与被告在合同中约定的面积只是参考数，不作为计价依据。而且原告与被告签订的补充合同第1条第2款规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准。合同规定是按套计价，即使发生差异，也不会发生多退少补的情况。5、《商品房销售管理办法》第19条第1款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地察看后可以在合同中直接约定总价款。”原告是在对现售房屋进行了实地勘察，约定总价款，原告认为商品房的价格大体相当，才签订该合同。本案是现房销售，排除了被告故意改动设计图纸减少房屋面积的情况。以上事实和法律规定充分表明，本案是按套计价，不存在多收原告购房款的问题，人民法院应判决驳回原告要求多收购房款的诉讼请求。原告起诉要求被告返还维修基金、水电初装费没有事实依据和法律依据。其理由如下：1、原告与被告签订的《合同补充协议》第1条第3款规定：关于水电：水：出卖人负责接通至厨房、公卫；电：出卖人负责接通进户。水电初装费为2000元，在交房前交清，室内水电初装由买受人自行设计安装，电话、宽带、闭路电视买受人自己负责，但必须符合规划要求，不得乱接乱拉线。2、原告与被告签订的《合同补充协议》第3条规定，买受人应承担以下税费：购房契税（含教育附加费）、房屋维修基金、住房、门面交易手续费、房屋登记费及所有权证费、商住房他项抵押权证费、测绘费。并在交房前交清。在买受人购房款或以上税费未交清前，出卖人在权气绝交付房屋给买受人。3、我国合同法实行当事人意思自治原则，只有法律未强制性规定的，当事都可以在合同中自行约定。我国法律并未强制规定水电初装费由买方或卖方承担。因此，原告与被告在合同中约定由购房户自行承担是合法有效的。4、既然不存在被告返还原告水电初装费维修基金的问题，更不存在支付利息的问题。经审理查明：2011年6月13日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号C0789），合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园A栋—A2座2单元801号房，建筑面积约110.01平方米，其中，套内建筑面积约100.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约9.64平方米；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为203798元，首付款61798元，按揭贷款142000元。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款、房屋维修基金和税费。对房屋进行了装修，搬入房屋内居住。2013年11月28日原告为购买的上述商品房办理产权登记，经登记，该商品房的建筑面积为103.08平方米，套内建筑面积为93.25平方米。合同中约定的建筑面积110.01平方米与房产证中实际测量的建筑面积103.08平方米相差6.93平方米。2015年7月10日原告以被告多收原告费用为由向本院起诉，请求判决被告返还多收原告的房款10088元、维修基金202元、水电初装费2000元，并支付利息3073元，合计15363元。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。双方争议的主要焦点：一、被告是否多收原告购房款？被告应否返还原告购房款10088元？二、被告应否返还原告维修基金202元、水电初装费2000元？三、被告应否支付原告利息3073元？本院认为：一、关于被告是否多收原告购房款和被告应否返还原告购房款10088元的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当房屋建筑面积与房屋买卖合同约定面积不符，合同有约定的，应当按照约定处理。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房的计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，因此商品房出现面积误差即实际交付的商品房面积比合同约定的面积少，被告未构成违约，不能因此认定被告多收原告购房款。原告请求判决被告返还6.93平方米建筑面积差的购房款10088元，本院不予支持。二、关于被告应否返还原告房屋维修基金202元和水电初装费2000元的问题。房屋维修基金和水电初装费均为合同约定，且不违反法律行政法规效力的强制性规定，原告请求被告返还房屋维修基金202元和水电初装费2000元，本院不予以支持。三、关于被告应否支付原告利息3073元的问题。利息的计算来源于购房款、房屋维修基金和水电初装费，因不存返还购房款、房屋维修基金和水电初装费的问题，利息即失去了计算的基础，原告请求被告支付利息，本院亦不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告李某某的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 陆  显  熙二〇一五年九月二十二日书记员 郑桂炀（代）