河北省滦平县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0824民初3405号原告：史凤云，河北省滦平县人，住滦平县。委托诉讼代理人：刘佳欢，河北智辩律师事务所执业律师。被告：张国林，河北省滦平县人，住滦平县。被告：张林志，市民，河北省滦平县人，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人（被告张林志妻子）：田兆丰，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘俊玉，河北国正律师事务所执业律师。原告史凤云与被告张国林、张林志确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，于2016年11月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月7日再次公开开庭进行了审理。原告史凤云及其委托诉讼代理人刘佳欢，被告张国林，被告张林志及其委托诉讼代理田兆丰、刘俊玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史凤云向本院提出诉讼请求：1、判令二被告于2004年6月6日签订的《买卖协议》无效。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告史凤云与被告张国林系夫妻关系，二人在滦平县巴克什营镇巴克什营村有夫妻共同财产瓦房三间及院落一处，二人结婚时间为1990年。2004年6月6日，在原告不知情的情形下，被告张国林将属于夫妻二人共同所有的三间房屋以1500.00元的价格卖给了被告张林志，并签订了《买卖协议》。原告认为：第一，被告张林志系北京市人，为城镇户口，不具有被告张国林所属的集体经济组织成员资格，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；同时根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，二被告签订的《买卖协议》违反了法律、行政性法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，应属于无效合同；第二,位于滦平县巴克什营镇巴克什营村的三间瓦房属于原告与被告张国林的夫妻共同财产，原告作为该房屋的共有财产权利人，享有该房屋的平等处理权。被告张国林在与被告张林志签订《买卖协议》时并未征得原告的同意，属于无权处分，根据合同法的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认后合同有效。由于原告不知情、也不同意被告张国林将夫妻二人共有的房屋卖给被告张林志，所以二被告签订的《买卖协议》无效。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。张国林辩称，我与原告是夫妻关系，2004年6月6日我将滦平县巴克什营镇巴克什营村的三间瓦房及院落一处以1500.00元价格卖给了被告张林志，但是该买卖是在我喝酒的情况下进行的。我与原告结婚的时间大概在1990年，本案涉及的房屋及院落是在八几年建造的，房屋在卖的时候登记的是我和原告的名字，我认为我与被告张林志签订的买卖协议无效。张林志辩称，本案涉及房屋的买卖行为发生在2004年6月，原告所诉已超过诉讼时效。买卖是经过两次才成交的，第一次是在2003年，但是我又退回去了，本案的《买卖协议》是第二次成交时签订的，协议上写的价格是1500.00元，但实际是以6500.00元成交的。当时是在原告的肉摊上签的字，原告所述其对此买卖不知情是不属实的，买卖发生在原告与被告张国林夫妻关系存续期间，且二人夫妻关系未出现异常，自被告张国林出卖房屋至今已达十几年，原告主张对买卖行为不知情亦不符合常理。我与被告张国林签订《买卖协议》时，该房屋登记在被告张国林一人名下，我有理由相信被告张国林有处分权，且我向被告张国林支付了当时合理的对价，我属善意相对人。我基于对被告张国林出具的证件及对其本人的信任，并经过层层审批均获同意，截止2009年我已完成过户手续办理。根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释，夫妻一方以其不知情为由主张追回房屋，人民法院不予支持，原告的主张无法律依据。原告根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，认为农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，认为我与被告张国林签订的《买卖协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同，我认为国务院的通知不能认定为法律、法规，且我国现行法律并未禁止买卖农村房屋，我依法取得本案房屋的合法处分权，应当认定该协议的合法性。我与被告张国林签订《买卖协议》之时我系该集体经济组织成员，且因父母亡故，兄弟五人均在同一村民小组，且只有我没有分得任何房产。我购买本案房屋符合法律规定，我户口迁至北京的行为发生在买卖行为之后，原告以我为城镇户口为由主张合同无效，无法律依据。我与被告张国林签订的《买卖协议》生效后，经过了滦平县巴克什营镇巴克什营村村民委员会、滦平县巴克什营镇人民政府、滦平县国土资源局、滦平县人民政府四级部门的同意。我现在准备在该院落建设药用食用真菌繁育项目基地，已经规划完毕，并在实际落实之中。被告张国林在已经有了新的更为优越的住房条件下把自己认为多余的房屋卖出，我没有侵害被告张国林的利益，现该房屋我已经转卖给同组村民张晓庆。综上，我与被告张国林签订的《买卖协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且依法履行了相关手续，因此，该协议真实有效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《买卖协议》复印件，原告用以证明被告张国林是在原告不知情的情况下将房屋卖给被告张林志，属于无效处分。因原告提交的此证据材料不能证实其观点，本院对其证明力不予认定。对于被告张林志提交的《买卖协议》，被告张林志用以证明该协议是双方当事人的真实意思表示，有滦平县巴克什营镇巴克什营村村民委员会主任等人签字，该买卖协议得到村委会的认可。此份证据材料能够证明被告张林志所证明内容，本院予以采信。对于被告张林志提交的身份证复印件，被告张林志用以证明签订《买卖协议》时其户口尚未迁往北京。对于此证据，因仅显示2000年9月1日滦平县公安局签发此身份证时，被告张林志的户口在滦平县巴克什营镇巴克什营村，对于此证据材料的证明力，本院不予认定。对于被告张林志提交的滦集建（农）字第05-08-223号集体土地建设用地使用证，被告张林志用以证明二被告签订《买卖协议》后被告张国林交付给他的集体土地建设用地使用证登记在被告张国林名下，被告张国林述称建房时间为八几年，原告与被告张国林结婚是在1990年，此房屋应属于张国林个人财产。根据当事人陈述及被告张林志提交的此集体土地建设用地使用证，本院认定本案涉及房屋登记在被告张国林名下，登记日期为1992年9月25日，属原告与被告张国林夫妻共同财产。对于被告张林志提交的契税完税证，被告张林志用以证明其购买本案房屋后依法交纳了相应税款。有滦平县巴克什营镇财政所的盖章，本院予以采信。6、对于被告张林志提交的《农村村民占用宅基地申请表》被告张林志用以证明本案涉及房屋的买卖经过了村委会的同意及政府部门的行政许可，被告张林志依法取得了该房屋的所有权。有各级部门及相关人员的盖章和签字，本院对此证据的真实性予以认定。7、对于被告张林志提交的滦平县国土资源局的指界通知书，被告张林志用以证明滦平县政府根据资料认定本案涉及房屋归其所有，其是指界对象。有滦平县国土资源局的盖章，本院对此证据的真实性予以认定。8、对于被告张林志提交的其与张晓庆买卖协议及买卖协议补充协议各一份，被告张林志用以证明其将本案涉及房屋卖给了张晓庆。因与本案无关联性，本院不予采信。对于被告张林志提交的田兆丰的生物化学与分子生物学博士学位证书复印件及田兆丰完成北京市科技新兴培养计划证书复印件、白灵菇和杏鲍菇优良新品种选育及关键栽培技术研究二等奖证书复印件，投资项目计划及配套设施图纸，被告张林志用以证明其妻子田兆丰系农业科学家，准备回家乡创业，在本案涉及房屋、院落及前面开阔地搞农业开发项目，耗费了人力、物力、财力。因与本案无关联性，本院不予采信。因被告张林志述称其对户口迁出时间记不清楚，本院向北京市公安局曙光派出所查询了被告张林志的户口信息，北京市公安局曙光派出所向本院出具了被告张林志的户口信息查询表一份，查询结果为被告张林志于2003年4月18日迁入现住址。对此证据材料，被告张林志认为有信息不完整的情况，不确定其真实性，向本院提交了身份证一份，田兆丰的户口登记页复印件、被告张林志的户口页复印件各一份。身份证有效期为2005年至2025年，但因有效期起始日期为办理身份证日期，不能证实迁入日期；被告张林志的户口页迁入日期年份模糊不清，不能对抗本院调取的证据的证明力，本院对于北京市公安局曙光派出所出具的户口信息查询表予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告史凤云与被告张国林系夫妻关系，二人在滦平县巴克什营镇巴克什营村有夫妻共同财产集体土地建设用地使用权证号为滦集建（农）字第05-08-223的房屋一处，此处房屋登记在被告张国林名下。被告张林志原系滦平县巴克什营镇巴克什营村村民，2003年4月18日其将户口迁至北京市海淀区农林科学院17楼6门603号。2004年6月6日，被告张国林作为卖方，被告张林志作为买方，二人签订了《买卖协议》一份，被告张国林将上述房屋出卖给被告张林志。协议约定：“一、卖方张国林把自己的叁间旧瓦房以1500元（壹仟伍佰元整）的价格卖给张林志，住地界：左至山根、右至山根，前至张林友的砂土地地界，后至山根。二、自卖之日起，卖方协同买方，一起带上原房产证到有关部门进行办理房产过户手续。三、此协议一式二份，各执一份，由双方签字之日起生效。卖方：张国林，买方：张林志，中证方：张国栋，2004年6月6日。”协议上有滦平县巴克什营镇巴克什营村村民委员会的盖章，并有“同意，高显东（高显东系该村村主任）”字样。此买卖滦平县巴克什营镇巴克什营村村民委员会意见为“同意过户”，时间为2008年11月5日；滦平县土地管理局巴克什营土地所意见为“同意买房三间占地0.3亩办理过户”，时间为2008年11月5日；滦平县巴克什营镇人民政府意见为“同意过户”，时间为2008年12月22日；滦平县国土资源局的意见为“同意办理土地使用权变更手续”，时间为2009年2月27日，滦平县人民政府的意见为“同意”，时间为2009年3月3日。被告张林志为购买房屋缴纳了契税款225.00元。另经当庭询问，原告称其婚后一直与被告张国林一起共同生活。本院认为，被告张国林与被告张林志达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，买卖合同自双方签订协议时即依法成立并生效。因本案为确认合同无效纠纷，属确认之诉，合同有效或者无效是一种法律状态，不因诉讼时效而改变，不适用诉讼时效制度，因此本院对于被告张林志主张本案已过诉讼时效的主张不予支持。原告主张被告张国林未经其同意出卖房屋的行为属无权处分，合同无效，但自被告张国林2004年出卖此房屋至今已长达十多年，而原告婚后一直与被告张国林共同生活，其主张对于此事不知情，不符合常理，被告张林志有理由相信出卖房屋行为系夫妻双方共同意思表示，原告不能以不同意或不知道为由对抗善意第三人，因此对于原告的上述主张本院不予支持。原告主张根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且被告张国林出卖房屋给城市居民，违反了国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，属于违反法律的强制性规定，合同无效，但本案涉及的房屋所在土地属于宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，宅基地使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，宅基地使用权及农村住房及均可以进行转让，并非属于其所述的不得出让、转让或者出租的土地的范围；被告张林志购买房屋的行为经被告张国林所在集体经济组织即滦平县巴克什营镇巴克什营村村民委员会的审查同意，并通过乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府予以批准，应视为行政机关已经批准了房屋的转让，可认定为有效，同时该通知并非属于法律或者行政法规，亦不属于法律或者行政法规的效力性强制性规定，因此对于原告的此主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条、第八条、第九条规定，判决如下：驳回原告史凤云的诉讼请求。本案受理费80.00元，由原告史凤云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长 关志新审 判 员 王书润人民陪审员 陈   宏   伟二〇一七年四月七日书 记 员 杨   子   静滦平县人民法院判决书附页一、判决书依据法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。二、如果不服这份判决，在收到这份判决书之日起15日内，有权提起上诉。上诉需要按本判决书规定的份数书写上诉状。如果在期限内没有递交上诉状，将失去上诉的权利。如果上诉期的最后一天是法定假日，上诉期将延长到此法定假日结束上班后的第一天。