江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2118号上诉人（原审原告）：耿素兰，女，1963年2月22日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海明，男，1977年3月9日出生，汉族，住江苏省宝应县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨学会，江苏锐观律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜舒，江苏锐观律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘小军，男，1965年8月24日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人耿素兰因与被上诉人刘海明、潘小军返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人耿素兰及其委托代理人夏为胜，被上诉人刘海明及其委托代理人杨学会、姜舒到庭参加诉讼。被上诉人潘小军经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿素兰上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判刘海明迁出南京市鼓楼区模范马路145号203室西一间（含阳台），返还原物给上诉人；二、维持一审判决第二项；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认为“2008年9月起，耿素兰将其涉案房屋西边交给潘小军出租，是耿素兰与刘海明没有争议的事实”，与事实不符。2008年上诉人同意潘小军将涉案房屋出租，并未同意一直让潘小军出租，潘小军将涉案房屋低于市场价的80%出租给刘海明，且不支付租金。二、一审法院认为“刘海明与潘小军签订的房屋租售合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的效力性强性规定，且公有住房管理单位在合理期限未对潘小军的出租行为提出异议，故双方之间的合同依法成立并有效。上诉人认为，直管公房不得转租，公有住房管理单位未提出异议，不能认为就是合法的，潘小军与刘海明在租售合同中约定的租金是每月800元，涉案房屋在市中心，根据网上对于中心地段的房屋租金，一般不低于2000元/月，显失公平，根据合同法第54条的规定，是可撤销的合同。合同法第52条规定，恶意串通损害国家、或者第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同都是无效合同。一审认定潘小军与刘海明签订的涉案房屋租赁合同有效违反法律规定。三、刘海明与潘小军签订租赁合同时，可能并不清楚上诉人享有涉案房屋的使用权，但上诉人在一审起诉前已多次找刘海明，向其出具法院判决，刘海明并未迁出返还原物。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益，依法改判。刘海明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。潘小军未作答辩。耿素兰向一审法院起诉请求：1.判令刘海明、潘小军迁出江苏省南京市鼓楼区模范马路145号203室住房西一间（含阳台）；2.判令潘小军返还所收租金7600元（自2014年5月24日起计算19个月，每月房租400元）。一审法院认定事实：耿素兰与潘小军原系夫妻关系。坐落于江苏省南京市鼓楼区模范马路145号203室系南京市鼓楼区房产经营公司管理的公有住房，1992年7月1日，潘小军承租了该公有住房，并与公有住房管理单位签订了《公有住房租赁合约》。2001年7月4日，一审法院作出（2001）鼓民初字第704号民事判决，判决主文为：一、准许耿素兰与潘小军离婚；……；四、坐落于江苏省南京市鼓楼区模范马路145号203室住房西一间（含阳台）归耿素兰使用，东一间归潘小军使用。该判决已发生法律效力。2008年9月起，耿素兰将其涉案房屋西边房间交给潘小军出租。2014年3月18日，潘小军与公有住房管理单位南京鼓楼房产经营有限公司签订了关于涉案房屋的《公有住房租赁契约》，该公有住房的使用面积为36.7平方米。2014年5月24日，潘小军（甲方）与刘海明（乙方）签订了《房屋租凭（赁）合同》，合同约定：甲方自愿将涉案房屋出租给乙方居住，房屋租赁期限为10年，自2014年5月24日起至2024年5月23日止，租金每月800元；付款方式一次性支付。同日，潘小军向刘海明出具了《收条》，内容为：今收到刘海明租房金96000元，日期（2014年5月24日至2024年5月23日），租房地址为涉案房屋。该收条下方注明：该租金充抵借款。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：耿素兰为证明其诉讼主张，提交了2014年3月19日潘小军出具的《承诺书》，内容为：兹有潘小军承诺模范马路145号203室的住房永远都有一半属于耿素兰的名下。刘海明质证认为，由于该证据系潘小军出具，其真实性无法核实，故不予认可。对此，一审法院认为，因该证据系潘小军出具，但潘小军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，自行承担不利的法律后果。该证据符合形式要求，故对该证据予以确认。经现场勘验，涉案房屋西边房间含有阳台，房间内有二张床、一个床头柜，阳台内有一张办公桌、一把椅子等物品，该西边房间现由刘海明居住使用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，潘小军将涉案房屋出租给刘海明时，所出示的《公有住房租赁契约》是2014年3月18日签订的，此时，潘小军与耿素兰已离婚，刘海明作为承租人无法知道涉案房屋有其他人享有使用权。刘海明与潘小军签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且公有住房管理单位在合理期限内未对潘小军的出租行为提出异议，故双方之间的合同依法成立并有效，刘海明有权在合同期内使用涉案房屋。故耿素兰要求返还涉案房屋西边房间的诉讼请求，不予支持。关于支付租金的问题。根据民事判决，耿素兰对涉案房屋西边房间享有使用权，潘小军将房屋出租获得了租金收入，现耿素兰主张潘小军支付自2014年5月24日起19个月租金（截止2015年12月23日）并无不当，故予以支持。综上所述，潘小军应给付耿素兰租金7600元，驳回耿素兰的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、潘小军于判决发生法律效力之日起十日内给付耿素兰自2014年5月24日起至2015年12月23日止的租金7600元；二、驳回耿素兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由耿素兰负担80元，潘小军负担50元；公告费600元，由潘小军负担（上述费用，耿素兰均已预付，潘小军应负担的650元于判决发生法律效力之日起十日内给付耿素兰）。本院二审期间，耿素兰对一审法院查明的“2008年9月起耿素兰将其涉案房屋西边房间交给潘小军出租”有异议，其认为，因下岗，没有经济来源，才共同把房屋出租，2014年女儿毕业后，就要求把房屋收回，但潘小军一直没有交，原准备将房屋租到2014年7月，后发现潘小军已经将房屋出租给了被上诉人，且租期10年。耿素兰对一审法院查明的其他事实无异议。刘海明对一审法院查明的事实无异议。本院对一审查明的耿素兰、刘海明均无异议的事实予以确认。二审中，耿素兰、刘海明均未提供新证据。本院认为，关于潘小军与刘海明签订的《房屋租赁合同》效力问题。耿素兰认为，潘小军与刘海明恶意串通签订《房屋租赁合同》，损害了耿素兰的利益，应为无效合同。但耿素兰未提供证据证明潘小军与刘海明之间存在恶意串通，亦未提供证据证明刘海明在签订《房屋租赁合同》时，知道耿素兰享有涉案房屋西一间（含阳台）的使用权。且耿素兰在2001年与潘小军离婚后，并未对生效判决确认的其享有涉案住房西一间使用权向相关管理部门报备，致使潘小军在2014年3月18日与南京市鼓楼房产经营有限公司签订的《公有住房租赁契约》上的承租人仍为潘小军。故本院认为，本案中，潘小军与刘海明签订《房屋租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”或违反法律、行政法规的强制性规定情形，潘小军与刘海明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效合同。从本案查明的事实看，耿素兰在与潘小军离婚后，长期将涉案房屋交由潘小军出租或使用，刘海明有理由相信潘小军有权出租。即使潘小军与刘海明签订的《房屋租赁合同》违反了相关管理规定，应由相关管理部门进行处罚，并不必然导致涉案《房屋租赁合同》无效。刘海明依据其与潘小军签订的《房屋租赁合同》有权在合同约定的租赁期内使用涉案房屋。因涉案房屋西一间现由刘海明居住使用，故耿素兰上诉要求刘海明、潘小军返还南京市鼓楼区模范马路145号203室住房西一间（含阳台），无法律依据，本院不予支持。二审中，耿素兰放弃要求潘小军给付2014年5月24日起至2015年12月23日止的租金7600元诉讼请求，在二审法院多次释明告知其法律后果的情况下，其仍坚持表示放弃该项诉讼请求。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，耿素兰坚持要求放弃该项诉讼请求，本院予以准许。综上所述，耿素兰要求刘海明、潘小军返还涉案房屋西一间（含阳台）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初744号民事判决第二项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初744号民事判决第一项；三、驳回耿素兰的其他上诉请求。二审案件受理费130元，公告费600元，由耿素兰负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年九月五日书记员  朱亚芳