辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终235号上诉人（原审被告）锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人陈爽，该公司经理。委托代理人魏瑞芳，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1967年11月6日出生，汉族，锦州市凌河区保护区管理局工人，住锦州市凌河区。委托代理人房雅杰，辽宁锦逸律师事务所律师。原审第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人于瑶，该公司经理。上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司因与被上诉人ＸＸ、原审第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2015）太民一初字第00243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司委托代理人魏瑞芳，被上诉人ＸＸ及委托代理人房雅杰到庭参加诉讼。原审第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审原告ＸＸ诉称，被告系“天成雅典”小区的开发商，2013年6月4日，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司与原告签订“诚意认订协议”，该协议约定“原告以按揭方式购买天成雅典13-26号楼房，单价5099元每平方米，计56平米，总价款285544元。同时约定，原告交房屋订金20000元及购房款95544元，余款170000万以银行按揭方式付清”。原告购房时，被告口头承诺其购得房屋于2013年底交工，届时即可办理入住。协议签订后，原告依约在“天成雅典售楼处”交纳了房屋订金及购房款合计115544元，被告授权第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司收款并出具了收款收据。2013年底，该房并未交工，导致原告租房居住，2014年10月，该房交工，但被告以各种理由拒绝为原告办理入户手续，被告的行为已严重侵害了原告合法权益，并给原告造成经济损失（租房费用），经与被告多次协商未果，故诉至法院，请求，1、依法判决原、被告双方签订的“诚意认订协议”有效；2、依法判决被告履行与原告签订的“诚意认订协议”，立即配合原告办理天成雅典小区13-26号房屋入户手续；3、依法判决被告赔偿因未能及时为原告办理入户而给原告造成的损失人民币12000元；4、本案相关费用由被告承担。原审被告锦州市天成房屋开发有限责任公司辩称，2012年3月15日，于瑶、范维佳二人以“沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司”的名义在锦州市太和区锦兴路（天成雅典）44-147号，锦州市天成房屋开发有限责任公司办公室，双方签订“天成雅典全案策划及独家销售代理合同”，双方约定，该公司为我公司房屋销售中介单位，该公司无权以自身名义收取房款及签订买房协议，作为报酬，我公司以其售房总价款支付1.5%佣金。合同中约定双方履行期间为2012年3月15日至2014年3月15日。于瑶、范维佳在履行合同期间，其明知无权以自身名义收取房款，但为非法获取购房款为目的，私自与原告沟通，原告明知自己向我公司购买房屋、同我公司签订购房协议、应向我公司交齐房款部分余款，却同意将钱打入沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司范维佳帐户，其后果是不能向我公司履行付款义务，造成合同目的不能实现，原告只交付购房订金20000元，没有履行双方签订的诚意认订协议第二项付款方式第2条的付款义务（即乙方须在交付认订金七日内，向天成开发公司交齐房款部分余款），我公司视为乙方终止协议，按违约责任条款该房已另行处理。根据收取订金协议的约定，购房人七日内不交清首付款，订金归我公司所有。于瑶、范维佳二人为了达到对我公司和购房人欺骗的目的，采取两头瞒的手段，先从原告的购房款中拿出20000元，向我公司交购房订金，用于骗取我公司在购房诚意认订协议盖章，交给原告借以证明其收取购房首付款的行为是购买了我公司的房屋，另一方面，于瑶、范维佳二人为了掩盖其无权以自身名义收取房款的行为，避免过早暴露，擅自事先将交给我公司保留的购房诚意认订协议中原告的联系电话改号，导致我公司无法联系原告，相互不能沟通真实情况，导致我公司和原告在于瑶、范维佳实施诈骗行为发生一年后才得知被诈骗的真实情况。综上我公司认为，该纠纷是由第三人即欺骗原告又欺骗被告产生的，我公司没有授权第三人收取购房款，此纠纷与我公司无关。原审判决认定，被告锦州市天成房屋开发有限责任公司为“天成雅典”住宅小区的建设单位，2013年3月20日第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司与被告签订了一份“天成雅典全案策划及独家销售代理合同”，其中规定乙方（第三人）代理销售甲方（被告）名下的天成雅典的房地产，“首次代理期限为2012年3月15日至2014年3月15日”、“甲方应派驻合同管理人员和财务人员到售楼处，协助乙方与客户签订商品房销售合同，并收取客户定金、销售款及相关税、费，协助办理项目销售的银行按揭、保险、公证等手续”、“甲方原有售楼人员的工作管理权自2012年3月31日起归由乙方负责管理及安排销售业务，期间该批人员薪酬、福利及销售提成由乙方承担”等内容。第三人开展销售工作后，2013年6月14日原告来到“天成雅典”住宅小区售楼处预约购买商品房，经售楼员引领到银行，将原告交纳20000元订金存入被告法定代表人陈爽的帐户，售楼员给原告出具了一张盖有第三人公章的的收款收据。当日，售楼员与原告签订了一份“诚意认订协议”，该协议签订后经售楼员送交被告的管理部门，加盖了锦州市天成房屋开发有限责任公司的印章。协议约定，“认订房屋为该小区13栋西1单元9层26户，建筑面积56㎡，认订单价5099元/㎡，认订总价285544元”、“付款方式：签署本认订协议时，乙方（原告）须交付认订金20000元；乙方须在交付认订金七日内，交齐房款部分余款95544元，首付比例40%；剩余房款170000元，以银行按揭形式付清”等内容，该“诚意认订协议”还规定，“签订本认订协议时，乙方应同时交付认订定金，否则认订协议无效。签订认订协议后若乙方终止认订协议，订金不予退还。”2013年6月18日，原告又来到售楼处交纳40%的首付款，售楼员引领原告到银行，将将原告交纳的95544元首付款存入第三人股东之一范维佳的帐户，售楼员给原告开具了一张盖有第三人财务专用章的收款收据。另查明，被告拖欠第三人于2013年6月份以前售楼佣金；2014年，原告要求办理入户，被告以只收到原告20000元订金、未收到95544元首付款为由加以拒绝，原告遂向公安机关报案，经公安机关调查，认为被告与第三人存在经济纠纷，不予刑事立案。本案在诉讼中，经询问被告，其表示不同意继续履行“诚意认订协议”；诉讼中原告表示如果被告不继续履行“诚意认订协议”，要求变更诉讼请求要求被告双倍返还原告已付的购房款231088元并赔偿利息及租房款。原审判决认为，当事人签订订购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原、被告之间订立的“诚意认订协议”是商品房预定合同，该协议合法有效。原告购买的是“天成雅典”住宅小区的房屋，原告在该住宅小区售楼处交纳首付款，有理由相信售楼员的引领交款及其开具收据的行为即为被告所为，故对被告提出的我公司没有授权第三人收取购房款，此纠纷与我公司无关的辩解，本院不予支持。现被告不同意继续履行“诚意认订协议”，依据实际情况本院不宜判决继续履行，被告应当返还原告的购房款并赔偿损失。因“诚意认订协议”是购买商品房的预约，故对原告要求双倍返还已付的购房款的请求，本院不能予以支持。关于原告提出的租房损失，因证据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告锦州市天成房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告ＸＸ订金、购房首付款计115544元；二、被告锦州市天成房屋开发有限责任公司从2013年6月14日起至本判决确定的给付日期，以20000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告ＸＸ支付利息；并从2013年6月18日起至本判决确定的给付日期，以95544元为本金，按中国人民银行同期贷款利率向原告ＸＸ支付利息。债务人迟延履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，由原告ＸＸ负担2155元，由被告锦州市天成房屋开发有限责任公司负担2611元。原审判决宣判后，锦州市天成房屋开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决书认定：“原告购买的是天成雅典住宅小区的房屋，原告在该住宅小区售楼处交纳首付款，有理由相信售楼员的引领交款及其开具收据的行为即为被告所为”此节错误。1、2014年10月20日时任沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司售楼员王鉴向公安机关出具的情况说明中证实：第三人收取被上诉人款项并开具沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司收款收据时与被上诉人进行了沟通，被上诉人当时知道房款95544元存入原审第三人股东之一范维佳账户，持有第三人财务专用章的收款收据是不符合与开发公司房屋买卖约定的，却同意等待第三人以后给其换取开发公司收据，即被上诉人对第三人没有收款权是知道的；2、休庭后，法庭对时任沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司售楼员王鉴两次询问，却遗漏了被上诉人数次找第三人要求给其换取开发公司收据的事实，使上诉人对该项事实不能质证。二、一审判决认定被上诉人有理由相信第三人有代理收款权有违公平，没有从被上诉人对第三人代理权限是否尽到必要的注意义务进行审查，认定表见代理不成立。三、上诉人不服的是一审判决的部分数额，而一审法院却按一审原告交纳的诉讼费预交上诉费，不符合法律规定。综上，请求二审法院：1、依法改判由第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司返还被上诉人ＸＸ购房首付款95544元并支付利息；2、依法改判由第三人沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司负担案件受理费；3、依法按不服一审判决部分的上诉请求数额预交诉讼费，退回多预交的诉讼费差额。被上诉人ＸＸ当庭答辩称，1、原审法院认定事实清楚，对被上诉人交款的事实及交款的时间、金额予以确认。被上诉人原审中也提交了相关的证据，沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司作为上诉人的代理公司是在为上诉人工作，其目的是为了销售上诉人的房屋，而且在上诉人的办公区域内办公，在广告宣传单上和售楼员的介绍都是为上诉人销售。上诉人原审中也提供了和沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司的天成雅典全案策划及独家销售代理合同，授予了沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司销售房屋的资格和权利，被上诉人在上诉人处购买楼房，由售楼员带领交纳定金及购房款，被上诉人有理由相信上诉人区域内的售楼员是上诉人的行为，无论是谁收款，被上诉人有理由相信是上诉人的售楼行为，沈阳万权锦道房地产营销策划有限公司在法律上形成表见代理，表见代理的后果应当由被代理人承担，故原审判决由上诉人返还首付款及订金是正确的。2、根据商品房买卖合同的司法解释，在没有取得预售许可证的情况下导致合同被撤销应该双倍返还购房款，但是被上诉人由于已经没有钱交纳上诉费因此没有上诉，故该节事实现在无法主张。请求二审法院查明事实，依法维持原判。经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人ＸＸ的购房首付款95544元及利息是否应由上诉人返还。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条亦规定“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。”本案中，原审第三人根据其与上诉人签订的销售代理合同，取得了销售上诉人开发的天成雅典房地产的代理权。根据双方代理合同的约定，上诉人应派驻合同管理人员和财务人员到售楼处，协助第三人与客户签订商品房销售合同，并收取客户定金、销售款及相关税、费。即购房款应由上诉人自己的工作人员收取，原审第三人并无收取房款的权限。但在合同的实际履行过程中，上诉人仅前期派人到售楼现场收取房款，后期疏于管理又将人员撤回。在本案被上诉人到天成雅典售楼处购房时，售楼员以上诉人的名义与被上诉人签订“诚意认订协议”，交付房款亦在售楼员的引领下完成。被上诉人先后两次将房屋订金及首付款共115544元存入售楼员指定的账户，虽然两笔房款的收款收据均加盖的是原审第三人的公章，并非上诉人公章。但作为购房人的被上诉人，其是在上诉人的经营场所天成雅典售楼处按照售楼员的要求交付的房款，至于售楼员有没有收取房款的代理权限，房款应当存入谁的账户，收款收据应以谁的名义出具，均属于上诉人与原审第三人之间的内部约定，根据合同相对性，对被上诉人并不产生法律约束力，被上诉人完全有理由相信售楼员的行为即代表上诉人，根据上述法律规定，原审第三人的代理行为应对上诉人产生法律效力，上诉人承担责任后，可向原审第三人予以追偿。故原审判决被上诉人ＸＸ的购房首付款95544元及利息由上诉人返还正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3941元，由上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  方结平审判员  李 阳二〇一六年六月六日书记员  刘 微