浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸店民初字第55号
原告：蒋成芳。
委托代理人：钱志荣。
被告：蒋铁江。
被告：诸剑芳。
委托代理人：殷华军。
第三人：蒋丙水。
原告蒋成芳与被告蒋铁江、诸剑芳、第三人蒋丙水建设用地使用权转让纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院以原告申请对本案涉案土地房屋进行了查封。原告蒋成芳的委托代理人钱志荣、被告诸剑芳的委托代理人殷华军及第三人蒋丙水到庭参加诉讼。被告蒋铁江经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋成芳起诉称：原告与被告蒋成芳均系办厂的个体工商户。2009年1月18日，经双方自愿协商，原告与被告蒋铁江签订转让协议一份，双方约定被告蒋铁江将登记在诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂围墙内的全部厂房及土地转让给原告，转让价款为100万元，价款分期支付，至2011年2月19日前，原告依约支付给原告转让款81万元。同年2月19日，原告去向被告蒋铁江支付剩余款项19万元时，被告蒋铁江避而不见。为此，原告于同日在村干部和协议见证人的陪同下，并带现金19万元去被告家付款，被告蒋铁江不在，而被告诸剑芳以该款与其无关为由拒收，并表示想反悔协议。综上，原告认为转让协议系双方间的真实意思表示，合法有效，被告应继续履行协议，向原告交付房屋，并办理相关过户手续。现起诉要求确认双方于2009年1月18日签订的厂房及土地转让协议有效，并要求被告继续履行合同，协助原告办理土地使用权变更手续。审理中，对继续履行合同的内容，原告明确为要求被告蒋铁江腾空房屋并交付土地使用证确认范围内的厂房及土地。另对诉状的内容，原告补充认为对转让款为100万元，其虽于起诉时仅支付了81万元，但自起诉时至今的房租37万元已由被告收取，依照协议，该房租费应为原告享有，故被告已收取应属于原告的房租费37万元已超过应付款19万元，故其无需再支付转让款。
被告蒋铁江未作书面答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交反驳证据。
被告诸剑芳辩称：其自原告起诉前一直不知道原告与被告蒋铁江转让厂房的事实，且该厂房属于夫妻共同财产，被告蒋铁江转让厂房时未经其同意，其也未收到原告支付的转让款，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人蒋丙水辩称：其亦不知道被告蒋铁江与原告转让厂房的事实，且协议约定转让土地范围已超出土地使用权证确定的房屋，超出的房屋的土地使用权为其享有。另厂房门口的道路也是其向其他村民购买的土地使用权。
原告为证明自己的主张的事实，向法庭提交了下列证据：
1、提供买卖转让协议原件一份，证明原告与被告蒋铁江于2009年1月18日签订转让协议，被告蒋铁江将本案讼争的土地房屋转让给原告的事实。经质证，被告诸剑芳认为因其不知道原告与被告蒋铁江之间转让情况，所以对该转让协议的真实性无法确定。第三人蒋丙水认为其亦不知道原告与被告蒋铁江签订土地房屋转让协议的情况，且该协议包括的部分土地系其拥有的，故该协议中关于其拥有的部分土地，被告蒋铁江无权处分。
2、收条复印件6份，并在庭后提交原件五份，对2010年8月2日的收条复印件因系被告蒋铁江及第三人蒋丙水出具给承租人蒋红巨的厂房租赁费收条，故该收条原件在案外人蒋红巨处，以证明原告已支付土地房屋款共计81万元的事实。经质证，被告诸剑芳认为其没有收到过任何款项，也无法确定被告蒋铁江是否收到上述款项。第三人蒋丙水除对2010年8月2日由其签名确认的收条真实性无异议外，对其余收条的真实性无法确定。
3、房屋租赁协议复印件一份，原件在租房人处，以证明本案讼争土地房屋继续由被告蒋铁江出租，并收取租金的事实。经质证，被告诸剑芳认为该协议书是复印件，无法确认其真实性。第三人蒋丙水对讼争厂房是租赁给蒋红巨，租金每年15万元及该厂房现在仍由蒋红巨占有使用的事实没有异议。
4、房产证原件、土地使用权证复印件、2012年4月22日的诸暨日报各一份，并在庭后提交了土地使用权证原件，以证明被告转让的土地厂房系其所有，及原告支付款项后，被告蒋铁江将上述证件交给原告的事实。经质证，被告诸剑芳认为该房产证原件不是真实的，真实的房产证及土地使用证原件均在被告蒋铁江处。据被告蒋铁江所述，当时房产证和土地使用证均遗失掉了，后来被告蒋铁江又补办了一本。针对被告质证意见，原告质证认为房产证及土地使用证确系被告在签让协议时交付给原告的，但原告起诉后，被告把本案讼争房屋转让给原告后想第二次再卖，并于2013年2、3月份在诸暨日报刊登了遗失公告，原告在报纸上看到该消息后，立即向法庭说明情况，并向国土局书面提出异议，后被告蒋铁江没有补办成功。
5、诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂营业执照、组织机构代码证、税务登记证原件各一份，以证明被告蒋铁江系该厂业主，并系个人经营以及被告蒋铁江在达成协议时交付原告上述证件的事实。经质证，被告诸剑芳对真实性没有异议，但认为该厂房虽是个人经营，但仍为夫妻共同所有。第三人蒋丙水对上述事实不知情，也无法确认该证据的真实性。
6、提供银行明细一份、证人证言三份，以证明原告在原告代理人、傅承龙、钱某陪同下，于2011年2月18日取出20万元去支付款项给被告诸剑芳，被告诸剑芳以该厂房系被告蒋铁江处理，与其无关为由拒收，后原告于第二日又将该款存进银行的事实。经质证，被告诸剑芳认为银行明细没有加盖银行公章，对其真实性无法确定，且原告也没有将20万元款项去交付给其，另对三份证人证言的真实性也无法确定。第三人蒋丙水表示对此事不知情。
第三人蒋丙水为证明自己的辩解主张，向法庭提交如下证据：
7、自留地的收款收据复印件四份，以证明其向本村村民购买自留地用以建路及建房，及厂房出口的道路（讼争厂房门口至村道路）及土地使用权证范围以外的土地房屋所有权系其的事实。经质证，原告认为因该四份收据不是原件故对其有异议，但对于厂房门口的地，蒋丙水陈述的购买经过是事实，但该路段仅限于通行，土地的使用权仍属于案外人蒋伯永。被告诸剑芳对此事不清楚。
另为查明本案事实，本庭出示了下列证据：
8、现场勘查笔录及谈话笔录各一份，证明讼争厂房占地情况及厂房占有使用情况。经质证，原被告及第三人蒋丙水均无异议。
对证据1、2、4、5，本院认为该转让协议有被告蒋铁江的签名及捺印，且能够与证据2中被告蒋铁江出具的五份收条原件，原告持有证据4中的房产证原件、土地使用权证原件、证据5中的诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂营业执照、组织机构代码证、税务登记证原件相互印证一致，另蒋铁江及蒋丙水共同出具给讼争房屋承租人蒋红巨收条虽系复印件，但鉴于第三人蒋丙水对2010年8月2日收条上“蒋丙水”的签名无异议，且其也自认收到该收条载明的房屋租金2万元，故对该收条的证明力也予以确认。综上，本院对证据1、2、4、5的证明力均予以确认。对证据3、8，鉴于三方当事人对证据8无异议，本院对其证明力予以确认，对证据3，结合本院向承租人程华的调查笔录，可以相互印证证明本案讼争房屋向由被告蒋铁江继续出租给蒋红巨、程华的事实，故对证据3的证明力也予以确认。对证据6，本院认为根据原告代理人的当庭陈述，结合浙江农村合作金融机构明细单显示的存取款时间，及本案转让协议见证人钱某及同村村委蒋新军的证言，可以相互印证证明原告于2011年2月19日向被告蒋铁江履行本案讼争房屋支付余款义务的事实，故对证据6的证明力予以确认。对证据7，因该收款收据均系复印件，且该收款收据的出具人均涉及案外人，另鉴于原告对土地使用权证的范围以外的厂房土地不要求在本案中处理，故对该证据的证明力，本院不予认定。另证明以下事实的还有诸暨市房地产管理处出具的房屋所有权证存根及诸暨市国土资源局出具的地籍档案查询单。
综上，结合各方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：
两被告系夫妻关系，被告蒋铁江与第三人蒋丙水系父子关系。2009年1月18日，原告与被告蒋铁江签订转让协议一份，协议约定“今由颖奔生铁铸造厂法人代表蒋铁江（为甲方）因转产将该厂围墙内全部厂房及土地（不包括设备），转让给蒋成芳（为乙方），厂房及土地交付日期为2011年2月20日，2009年1月至2011年2月19日期间的房租费由乙方收取，转让金额壹佰万元，付款方式为分期付款，第一期乙方在2009年1月25日前付甲方30万元，第二期付款在甲方将土地使用证移交给乙方时，乙方付给甲方二十五万元，第三期在甲乙双方完全履行协议条款，于2011年2月19日乙方须全部支付所余款额给甲方，2011年2月20日，甲方须保证平稳交接，如出现与原承租方纠纷时，一切均由甲方负责，过户手续费用由乙方承担”。协议签订后，蒋成芳分别于2009年1月19日、1月23日支付被告蒋铁江转让款5万元、25万元。同年2月26日，原告蒋成芳又支付被告蒋铁江转让款32万元，被告于同日将房产证交付给原告蒋成芳。后原告蒋成芳又分别于2009年5月4日、2010年2月12日支付被告蒋成芳转让款2万元、10万元。另查明，本案讼争房屋自2007年7月1日由被告蒋铁江出租给案外人蒋红巨、程华等人，租期至2015年6月30日止，其中2007年7月1日至2012年6月30日间的租金为每年7万元，2012年7月至2015年6月30日期间的租金为每年15万元。被告蒋铁江于2010年8月8日收取讼争房屋2010年7月1日至2011年6月30日期间的房租7万元，该款已用于折抵房屋转让款。另查明，双方协议约定围墙范围内的土地厂房，其中办理土地使用权证的面积为1345.9平方米（土地使用证号为诸暨国用（2001）字第6-896号），土地使用权人为诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂，房屋办理房屋所有权证的建筑面积为658.8平方米（房屋所有权证号为诸字第0035623号），房屋所有权人为诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂。诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂为个体工商户，被告蒋铁江系该厂业主，经营形式为个人经营。其余范围的厂房土地没有办理土地使用权证及房屋所有权手续。审理中，原告仅要求被告蒋铁江交付并过户土地使用证确认范围内的土地及房屋所有权证所确认范围内的房屋。还查明，涉案土地房屋现仍登记在诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂名下，至今没有办理过户登记手续，但被告蒋铁江于2012年5月2日以原房屋所有权证遗失为由又重新补办了房屋所有权证，证号为f0000088296。
本院认为，原告蒋成芳与被告蒋铁江签订的土地房屋转让合同，系双方当事人真实意思表示，内容除诸暨国用（2001）字第6-896号土地使用证所确认的土地范围之外的土地外，其余内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于协议中约定围墙范围内但在诸暨国用（2001）字第6-896号土地使用证所确认的土地范围之外的土地厂房，因被告蒋铁江未取得相应的土地使用权证明，且原告对该部分土地房屋也不要求在本案中处理，故本院对该部分土地房屋在本案中不予处理。被告诸剑芳辩解本案讼争土地房屋系夫妻共同财产，被告蒋铁江将该土地厂房转让给原告没有经过其同意，故该转让协议无效。本院认为，本案有权证确认的讼争土地房屋登记在诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂名下，被告蒋铁江为该厂业主，该厂经营形式为个人经营，故被告蒋铁江作为该厂业主对该部分土地房屋有处分权，故对被告诸剑芳的上述辩解意见，本院不予采信。对于土地房屋转让款问题。原告虽于起诉时仅支付转让款81万元，尚欠被告蒋铁江转让款19万元，但依照双方协议约定，本案讼争房屋2009年1月之后的租金收益归原告享有。根据本案查明的事实，除2010年7月1日至2011年6月30日期间的房租7万元已冲抵房屋转让款外，2011年7月1日至2014年6月30日期间的租金37万元尚未支付给原告。依照合同法相关规定，合同双方当事人互负到期债务，该债务的种类相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，故原告主张其尚欠被告蒋铁江的转让款19万元从中折抵，合法有据，本院予以支持。原告与被告蒋铁江互负债务折抵后，可视为原告已付清被告蒋铁江转让款100万元。综上，现原告起诉要求被告蒋铁江协助办理土地使用权及房屋所有权过户登记手续，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。对原告要求被告腾空房屋并交付土地房屋的诉请，因在原告与被告蒋铁江签订转让协议时，该房屋已由被告蒋铁江出租，且租期至2015年6月30日，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在本案讼争房屋租赁期间，原告尚未享有直接占有该房屋的权能，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告蒋铁江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已经查清，故可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋铁江应于本判决生效之日起十日内协助原告蒋成芳将登记在诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂名下的座落在诸暨市店口镇黄家埠村老应山脚土地使用权证号为诸暨国用（2001）字第6-896号的土地使用权变更登记至原告蒋成芳名下，过户所需费用由原告蒋成芳负担；
二、被告蒋铁江应于本判决生效之日起十日内协助原告蒋成芳将登记在诸暨市湄池颖奔生铁铸造厂名下的座落在诸暨市店口镇黄家埠村老应山脚房屋所有权证号为f0000088296号的房屋所有权变更登记至原告蒋成芳名下，过户所需费用由原告蒋成芳负担；
三、驳回原告蒋成芳其余诉讼请求。
案件受理费13800元，财产保全费5000元，合计18800元由被告蒋铁江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费13800元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 谢玉山
代理审判员 俞琳琳
人民陪审员 金 鑫
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 郑小玲