浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第399号
上诉人（原审被告）陈瑶。
委托代理人徐小龙，建德市求是法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）建德市经华物业管理有限公司，住所地建德市新安江街道大塘坞锦华园小区B1幢一楼。
法定代表人余然耕，董事长。
委托代理人吴强，公司职员。
上诉人陈瑶因与被上诉人建德市经华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2014）杭建民初字第1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2005年5月17日，建德市经华物业管理有限公司与华东投资�司签订《建德市锦华园住宅小区前期物业管理服务合同》一份。约定：建德市经华物业管理有限公司为华东投资公司开发建设的锦华园住宅小区提供前期物业管理服务，管理服务期限为合同签订之日至业主委员会成立止；收费标准为：每平方米0.60元（最终以物价部门审批为准）；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，建德市经华物业管理有限公司可以从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。合同签订后，建德市经华物业管理有限公司即对锦华园住宅小区实施物业管理服务。2005年9月21日，建德市物价局以建价费（2005）34号文批复：锦华园住宅小区物业管理费暂行标准为，小高层住宅每月每平方米1.10元，浮动幅度±20%；上述收费标准含高压水泵、电梯等共用设施、设备使用维护费用，此外不得收取其它任何费用。陈瑶（张建楠）于2004年7月购买了锦华园小区A12幢一单元202室房屋一套。然陈瑶自2012年1月开始即拖欠物业费。建德市经华物业管理有限公司于2013年12月12日、2014年6月13日向陈瑶邮寄送达了物业费催缴通知单，要求陈瑶交纳物业管理费，但陈瑶至今未交纳，故建德市经华物业管理有限公司于2014年10月22日诉至原审法院，请求判令：陈瑶支付所欠物业管理费2582元，并承担案件诉讼费用。另经审理查明，本案涉及房屋面积为127.45平方米。
原审法院认为：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现陈瑶拖欠2012年1月开始的物业费显属违约，应立即支付拖欠的物业费。建德市经华物业管理有限公司现主张按每月每平方米0.58元收取物业费符合合同约定和物价局核定的收费标准，原审法院予以支持。虽陈瑶抗辩称其未收到建�市经华物业管理有限公司催讨函，但建德市经华物业管理有限公司提供的证据3反映建德市经华物业管理有限公司分别在2013年12月12日、2014年6月13日以邮寄方式向陈瑶邮寄（邮寄至所在单位建德市中医院）催讨函，并已妥投（单位收发章签收），故原审法院对陈瑶的该项抗辩意见不予采信。陈瑶自2012年1月至2014年3月应支付的物业费为1995.87元（127.45㎡×27月×0.58元／㎡）。因建德市经华物业管理有限公司未提供证据证明陈瑶车库情况，原审法院对建德市经华物业管理有限公司该部分诉讼请求不予支持。对陈瑶提出的建德市经华物业管理有限公司在物业服务时未尽到管理职责，不履行或完全不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护业务等抗辩意见，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任来维护自己的权益，而非拒绝�纳物业管理费。对陈瑶提出的建德市经华物业管理有限公司无资质违规经营的抗辩意见，原审法院认为企业经营资质年检，系行政管理行为，建德市经华物业管理有限公司在签订前期物业管理服务合同时，具有服务资质，合同合法有效，该合同的效力要延续到业主委员会成立重新签订物业服务合同，因为业主委员会在物业服务期间未成立，业主也未与其他公司签订物业服务合同，建德市经华物业管理有限公司虽未通过年检，但仍然继续提供物业服务，故建德市经华物业管理有限公司与各业主的服务合同关系仍按前期物业管理服务合同履行，故原审法院对陈瑶该项抗辩意见不予采信。因陈瑶已在庭审中明确表示对主体资格不再提出异议，原审法院对陈瑶的该项抗辩意见不再分析认证。综上，对建德市经华物业管理有限公司合理部分的诉讼请求原审法院予以支持。据�，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、陈瑶于判决生效后十日内支付建德市经华物业管理有限公司物业管理服务费1995.87元。二、驳回建德市经华物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由陈瑶负担。
宣判后，陈瑶不服，向本院提起上诉称：一、原判遗漏主体。上诉人从未与建德市经华物业管理有限公司或房产公司签订过任何协议；被上诉人向一审法院提交的证据“离婚查询记录”、“离婚登记审查处理表”只能证明上诉人与他人离婚，涉案房屋归他人所有，不能证明上诉人就是涉案房屋的共同所有人。事实上，涉案房屋是2011年4月28日上诉人结婚登记时男方的婚前财产。案件双方不能处分他人的权益，也不能为他人规避义务。一审中上诉人之所以对主体未提异议，是基于上诉人认为被上诉人既无物业管理资质，又未真正提供物业服务，无权向他人主张收取物业费权利，法院不可能支持其主张而未提异议的。二、原判决认定事实错误。1、一审法院只认定了被上诉人可以收取物业费的事实，却对被上诉人应尽的义务只字未提，判决脱离实际。事实上，被上诉人在“管理”锦华园小区期间，对《建德市锦华园住宅小区前期物业管理服务合同》中约定的应尽义务履行不到20%，导致整个小区环境卫生极差，垃圾遍地，监控设施瘫痪，小偷经常光顾，车辆乱停等等，已造成100%的业主愤怒，多次交涉，被上诉人不闻不问，甚至根本找不到人，小区一片混乱。为此，部分业主打市长公开热线和浙江电视台投诉，浙江卫视“1818黄金眼”先后3次曝光，但被上诉人依旧毫无改观。无奈之下，只有拒交物业费。90%多的业主都收到被上诉人的物业费起诉。面对如此实际，一审法院不闻不问。事实上，被上诉人在2012年初就无人正常上班，主要活动就是向法院起诉催讨物业费，而一审法院竟然认为“对被告提出的原告经华物业公司在物业服务时未尽到管理职责，不履行或完全不履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护业务等抗辩意见，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等来维护自己的权利，而非拒绝缴纳物业管理费。”上诉人认为一审判决严重脱离实际。2、被上诉人从未向上诉人催讨物业费。一审法院认定被上诉人“先后两次向上诉人邮寄催讨函，并已投妥”缺乏依据。一审中建德市经华物业管理有限公司向法庭提交的已经催讨的证据中没有上诉人的任何签名或可以证�上诉人拒收的任何证据。事实上，上诉人有正当的职业、固定的办公场所、正常的上班。如果上诉人有信函，不可能不签收。一审认为是单位签收，却没有出示盖有单位签收章的证据。再说即使单位有印章签收，没有收件人的签收也不能算“投妥”，在建德市中医院有300余工作人员，与上诉人同名同姓者也有数名，还每天有数千名的医院进出人员（收发章放在传达室，谁去都能盖）。既然是给个人的挂号信，就必须是本人签收，才算“投妥”。另外，上诉人从未与物业公司或房产公司签订过任何协议，而签订过协议的涉案房屋使用人也常年住在涉案房屋中，也有固定工作单位。被上诉人没有理由向上诉人用邮寄的方式催讨物业费。因此，一审中建德市经华物业管理有限公司向法院提交的邮寄追款函的证据的真实性、合法性、关联性“三性”均不具备。3、建德市经�物业管理有限公司无物业管理资质，缺乏主体资格。被上诉人于2004年6月18日工商登记成立时，营业执照的经营范围有明确规定“依法须经批准的项目，经相关部门批准后在有效期内方可开展活动”。而被上诉人物业管理资格有效期期限是2011年3月31日。其之后从事物业管理，即是违法。而且被上诉人的工商营业执照在2013年就未参加年检，实际已经基本息业。一审判决这是“行政行为”而支持被上诉人诉请，于法无据。三、一审判决显失公平。2005年5月17日，建德市经华物业管理有限公司与开发商建德市华东城市建设投资有限公司签订的《建德市锦华园住宅小区前期物业管理服务合同》一审法院认定有效，该《前期物业管理服务合同》对被上诉人的服务有明确要求。而被上诉人实际履行不足《前期物业管理服务合同》规定义务的20%。却要上诉人承担100%的责任。合同既然有效，双方的权利义务就是平等的。一方只享受权利不承担义务而要另一方承担全部义务，显失公平。从实际现实来说，被上诉人的服务义务未尽，而要求上诉人支付全部物业服务费，与事实服务关系也不相符。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回建德市经华物业管理有限公司的全部诉讼请求。
上诉人陈瑶在二审中提交建德市经华物业管理有限公司单位基本信息一份、物业管理服务企业基本信息一份，欲证明建德市经华物业管理有限公司服务资格证已经过期，营业执照2013年没有经过年检，该证据显示2011年3月31日建德市经华物业管理有限公司的服务资格证已经到期。
被上诉人建德市经华物业管理有限公司辩称：对上诉人的上诉意见不认可。虽然上诉人称其已经与丈夫离婚，但是从被上诉人去房产局查询的信息看，上诉人仍是房屋的所有权人。被上诉人�可其提供的物业管理有瑕疵，但是被上诉人是提供了物业服务，在一审调解中被上诉人承诺可以给上诉人的物业费打折，但是上诉人不同意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人建德市经华物业管理有限公司在二审中未提交新的证据。
陈瑶提交的证据，建德市经华物业管理有限公司不认可，认为证据载明“本资料仅供参考”，就资质年检建德市经华物业管理有限公司打过报告，现在建设局了。建德市经华物业管理有限公司是进行了营业执照年检的，由于工商局的网上系统升级，2013年建德市经华物业管理有限公司无法年检，建德市经华物业管理有限公司去年已经在网上申报年检，现在营业执照年检不需要现场年检，只需要网上提交。本院认为，该组证据符合证据“真实性、合法性、关联性”要件，本院对该证据所反映的基本事实予以确认。
本院�据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：根据建德市经华物业管理有限公司提交的房产查询记录看，涉案房屋系陈瑶与案外人张建楠共有，建德市经华物业管理有限公司向陈瑶催缴物业费，并无不当之处。即使陈瑶与张建楠离婚时，约定将涉案房屋归张建楠所有，该约定也只能约束陈瑶与张建楠，对外不能对抗第三人，且陈瑶在一审庭审中明确表示对主体资格不再提异议，故陈瑶认为原审法院遗漏主体的上诉理由，本院不予采纳。陈瑶上诉认为建德市经华物业管理有限公司从未向其催讨物业费。但从建德市经华物业管理有限公司提交的物业费催款函、邮寄清单、邮件查单等证据，可以反映建德市经华物业管理有限公司已经通过邮寄方式向陈瑶催缴物业费的事实，故陈瑶的该上诉理由，本院不予采纳。陈瑶上诉认为建德市经华物业管理有限公司无物业管理资质，缺乏主体资格。本院认为，建德市经华物业管理有限公司在签订前期物业服务合同时，具有物业服务资质，虽之后建德市经华物业管理有限公司未进行企业经营资质年检，但这属于行政管理范畴，考虑到前期物业服务合同的效力要延续到业主委员会成立重新签订物业服务合同，而业主委员会在物业服务期间未成立，各业主也未与其他物业公司签订新的物业服务合同，故该前期物业服务合同仍是调整建德市经华物业管理有限公司与各业主之间权利义务关系的依据，现建德市经华物业管理有限公司提供了物业服务，其有权向小区业主主张物业费。陈瑶的该上诉理由，本院不予采纳。小区物业服务质量的提高需要业主、物业公司共同努力并相互配合，陈瑶上诉认为建德市经华物业管理有限公司未尽物业服务义务，可以要求其继续�行、采取补救措施等维护自身权益，而不应拒交物业费。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一五年四月八日
书 记 员 王琳