阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1463号
原告：何鸿帅，男，1972年9月25日生，汉族，住阳江市江城区。
被告：谭妮妮，女，1982年6月5日生，汉族，住阳江市江城区。
原告何鸿帅与被告谭妮妮租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后，依法由审判员吴伟庆独任审判，公开开庭进行了审理。原告何鸿帅到庭参加了诉讼；被告谭妮妮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何鸿帅诉称：2014年6月28日，原、被告签订《房屋厂地租赁合同》，由被告承租位于阳江市江城区江台路阳江市卫生学校（即原阳江市职业技术学院）正门斜对面，占地约2000平方米的厂地及房屋（厂地内包括已有约100平方米平房及厂地棚区、210平方米二层钢筋混凝土楼房一幢）。双方约定：租期为2014年7月1日至2020年6月30日止，首年租金每月为4500元，并按每年的月租金递增200元，至2019年7月起为每月5500元，至合同结束，被告方须于每月20日前以现金支付或银行转账方式交纳当月租金给原告方。从签订合同日起，被告方支付押金9000元给原告方，被告方必须在每月20日前一次性缴清当月租金，不得拖欠，若拖欠10天以上加收当月租金的20%作为滞纳金，被告方拖欠租金超过30天，作违约处理，原告方有权终止合同。但是被告从2016年4月开始拖欠租金，虽经原告多次催款，仍然不肯支付租金，截止至2017年4月，被告拖欠原告的租金已达54000元。故此，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告之间于2014年6月28日所签订的《房屋厂地租赁合同》，并判令被告即时腾迁出阳江市江台路阳江市卫生学校（即原阳江市职业技术学院）正门斜对面的房屋和厂房，将完整的房屋与厂房用地使用权交回给原告；2、判令被告按双方签订的租赁合同条款，支付拖欠截止至2017年4月的租金共54000元及至被告完全搬出厂房时止的租金给原告；3、判令被告按合同约定支付拖欠租金的20%违约滞纳金共10800元给原告，被告支付的押金9000元归原告所有；4、本案一切诉讼费用由被告承担。
经审理查明：坐落于阳江市原阳江师范正门东南方对面[即现阳江市江台路阳江市职业技术学院正门（南门）东南方对面]的厂房用地及218.03平方米二层办公楼房一幢原属阳江市江城罐头厂的财产，本院在执行何传良（原告何鸿帅的父亲，于2011年去世）与阳江市江城罐头厂债务纠纷一案中，于1997年3月25日裁定将该厂的厂房用地1324平方米及二层办公楼房建筑面积218.03平方米由何传良招回，以抵偿该厂所欠何传良的债务，后何传良自建约100平方米平房。
2014年6月28日，被告谭妮妮作为承租人（乙方）与原告何鸿帅（甲方）签订《房屋厂地租赁合同》，约定：甲方将位于阳江市江城区东山路原师范大门东南方对面墙内的厂房用地（内包括100平方米平房一间、210平方米二层钢筋混凝土楼房一幢）租给乙方用作经营洗涤厂；租赁期限为6年，从2014年7月1日起至2020年6月30日止，首年租金每月为4500元，并按每年的月租金递增200元，即2014年7月1日至2015年6月30日，租金为4500元/月，2015年7月1日至2016年6月30日，租金为4700元/月，2016年7月1日至2017年6月30日，租金为4900元/月，2017年7月1日至2018年6月30日，租金为5100元/月，2018年7月1日至2019年6月30日，租金为5300元/月，2019年7月1日至2020年6月30日，租金为5500元/月；从签订合同日起，乙方支付押金9000元给甲方，合同租约期满甲方一次性交回押金给乙方；乙方须于每月20日前交纳当月租金，若拖欠10天以上加收当月租金的20%作为滞纳金，乙方拖欠租金超过30天，作违约处理，甲方有权终止合同，押金不予退还。在租赁期间，乙方不得转租给第三方，否则甲方有权解除合同，押金不予退还；乙方在租赁期间，应做好防火工作，应设置消防设备，否则由此而引起的一切事故由乙方负责；等等。合同签订后，原告将上述租赁物交给承租人使用，被告谭妮妮向原告支付了押金9000元。
签订上述租赁合同后，被告在2016年3月31日前的租金已交清，2016年4月1日以后的租金则没有支付。被告也一直没有与原告解除（终止）租赁合同，并未将其生产设备等物品全部搬离出，将承租的土地、建筑物交还给原告（如作为其生产设备的锅炉还存放于承租土地上，尚未拆除搬走）。原告经多次与被告协商交纳租金及解除租赁合同无果，遂诉至本院，请求如诉称。
诉讼中，原告主张，合同中所约定的押金9000元就是定金，逾期交租滞纳金就是违约金，若两者择一适用，则其适用违约金条款。
另查明，上述租赁物所有权人原为何传良，何传良于2011年去世，其法定继承人均表示同意原告以个人名义出租该租赁物及因该租赁物产生纠纷时以原告个人名义提起诉讼。租赁合同约定的平房及钢筋混凝土楼房均未取得建设工程规划许可证，也未经行政主管部门批准建设。
以上事实，有原告提供的房屋厂地租赁合同、民事裁定书、声明等证据证实，结合诉讼中当事人陈述，经本院综合分析予以认定。
本院认为：本院生效民事裁定书将阳江市江城区东山路原师范大门东南方对面墙内的厂房用地及地上建筑物裁定给原告之父何传良以抵偿原产权人尚欠原告之父的债务，原告之父去世后，原告及其他法定继承人据此已取得对上述土地使用及地上建筑物的物权，对该财产享有占有、使用、收益、处分的权利，原告经其他法定继承人同意有权将该财产出租。现原告以合同相对人身份提起本案诉讼，何传良的其他继承人对此亦表示同意，本院对此予以确认。
原告与被告所签订的《房屋厂地租赁合同》，是双方真实意思表示。该租赁包括作为厂地的土地使用权租赁及厂地内建筑物（房屋）租赁两部分。其中的土地使用权租赁，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；但厂地内建筑物并未取得建设工程规划许可证，也未经行政主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，该建筑物租赁部分无效。该合同部分有效，部分无效。虽然房屋租赁部分无效，但被告实际已取得该房屋使用，故应参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费给原告。由于被告尚未完全搬离出所承租的厂房用地及建筑物，故租金（占用费）应计至被告搬离出租赁物并将其交还给原告时止。
原、被告双方在合同中约定，若被告不按期交纳租金超过30天，则原告有权解除合同。由于被告自2016年4月1日以后，一直没有支付租金，其不按期交纳租金的时间已超过30天，因此，原告根据合同约定，有权解除合同，故对原告该项请求，本院予以支持。该合同解除是对租赁合同中有效部分（土地使用权租赁）的解除，对于租赁合同中无效部分（房屋租赁），由于合同无效是因其欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价，不能再继续履行，故判决确认合同无效，也是终止合同的履行。由于合同解除也是合同权利义务终止的情形之一，故结合合同无效部分，可判决终止整个《房屋厂地租赁合同》的履行。
原、被告双方在合同中约定，承租人如拖欠租金10天以上，则加收当月租金的20%作为滞纳金，拖欠租金超过30天，出租人有权终止合同，押金不予退还。上述约定中，滞纳金在法律性质上属于违约金，押金在法律性质上属于定金。本案中，被告存在逾期交租违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，现原告选择适用违约金条款，本院予以准许。计至2017年3月31日，被告共拖欠租金12个月，按原告请求的租金（占用费）计算标准4500元/月（合同约定，2015年7月1日至2016年6月30日，租金为4700元/月；2016年7月1日至2017年6月30日，租金为4900元/月，原告所请求的租金标准低于该约定租金标准），租金（占用费）一共为54000元（4500元/月×12月）。原告请求按该欠付租金的20%计算违约金，符合双方约定，且被告未提出抗辩，本院予以采纳。即，被告应支付违约金10800元（54000元×20%）给原告。
由于原告已选择适用违约金，故本案不再适用定金罚则，原告所收取的被告定金（押金）9000元，应退还给被告，该款可从被告对原告应承担的义务款中抵扣。原告请求该押金归其所有，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告何鸿帅和被告谭妮妮于2016年6月28日签订的《房屋厂地租赁合同》中关于房屋租赁部分无效，并终止该《房屋厂地租赁合同》的履行；
二、被告谭妮妮将其存放在阳江市江台路阳江市职业技术学院正门（南门）东南方对面的厂房用地及房屋上的己方生产设备等物品全部搬离腾迁出来，将其所承租的厂房用地及房屋交还给原告何鸿帅，该项义务限在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；
三、被告谭妮妮支付尚欠的租金（占用费）[其中2016年4月1日至2017年3月31日的租金（占用费）为54000元，2017年4月1日起至被告履行完毕本判决第二项所确定的腾迁义务时止的租金（占用费）按《房屋厂地租赁合同》约定的租金标准计算]给原告何鸿帅收领，该款限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
四、被告谭妮妮支付违约金10800元给原告何鸿帅收领，该款限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
五、原告何鸿帅返还被告已付的押金9000元给被告谭妮妮收领，该款可从被告应付的本判决第三、四项所确定的义务款中抵扣；
六、驳回原告何鸿帅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5552元，减半收取2776元（该款已由原告何鸿帅预交），由被告谭妮妮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 吴伟庆
二〇一七年七月十二日
书记员 冯 敏