广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第504号
上诉人（原审原告）：张美云
委托代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：台山市浩文酒店管理有限公司
法定代表人：黄某某，总经理。
委托代理人：朱甲斌、王瑞瑞，均系广东风采新纪元律师事务所律师。
原审第三人：台山市新世界房地产开发有限公司
法定代表人：刘见亮，董事长。
原审第三人：台山市商业管理有限公司
法定代表人：白荣强，董事长。
以上两原审第三人的共同委托代理人：邝树荣。
上诉人张美云因与上诉人台山市浩文酒店管理有限公司（以下简称浩文公司）、原审第三人台山市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司）、台山市商业管理有限公司（以下简称地王公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2013）江台法民一初字第1496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
张美云向原审法院提起诉讼并在诉讼中变更诉讼请求为：判令浩文公司向张美云支付台山市台城F2区333号商铺的占用使用费（租金）暂计人民币100464元（从2011年6月1日起暂计至2013年9月30日止，按30元／平方×119.62平方米即每月3588元计算28个月）并承担本案诉讼费。主要事实和理由是：张美云是台山市台城台山F2区333号商铺的所有权人，浩文公司未经张美云同意，占用该涉案商铺经营某某酒店且从未向张美云缴纳占用使用费。据此，张美云提起本案诉讼。
浩文公司答辩称：（一）本案应当中止审理。1、多名业主已对地王公司提出刑事处理，根据先刑后民原则，本案应中止审理。2、地王公司于2012年起诉浩文公司要求支付租金，案号是（2012）江台法民一初字第680号，本案与该案的审理结果涉及同一事实，应在该案判决后再进行审理（二）买卖不破租赁。浩文公司依据《商铺租赁合同》对涉案铺位享有2021年前的合法使用权。即使地王公司或台山市某某商业管理有限公司处分涉案商铺是无权代理，也构成表见代理，《商铺租赁合同补充协议》与《商铺租赁合同》同样合法有效。（三）依据补充协议，浩文公司不需要支付租赁。即使需要支付占有使用费，张美云诉请的金额也过高，且应由承担。（四）《商铺租赁合同》实质为合伙协议，张美云要求浩文公司支付租金不应得到支持。而且，《商铺租赁合同》中约定的租金是附条件的。
地王公司述称：1、涉案商铺属新世界开发公司，地王公司受新世界公司的委托对外招租并签订租赁合同，地王公司与浩文公司的股东即发起人签订的《商铺租赁合同》是有效合同。在签订《商铺租赁合同》后，新世界公司将涉案商铺卖给张美云，地王公司又取得张美云对商铺进行招租的授权。2、商铺租赁合同约定浩文公司应当缴纳租金给业主，具体租金以实际开业时间即2011年12月13日开始计算。同时，开业后2个月减半计收基本月租金。3、张美云没有委托地王公司收取租金，涉案商铺租金由张美云自己收取。管理费地王公司同意由张美云收取，计入张美云的租金，2012年6月30日之后由某某公司负责。
新世界公司述称：新世界公司将涉案商铺整体委托给地王公司对外整体出租并签订租赁合同，并对地王公司与浩文公司的股东即发起人签订的《商铺租赁合同》予以确认。2011年2月20日，地王公司将涉案商铺卖给张美云，相关的权利义务转让给张美云，由张美云代为行使。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2010年10月，新世界公司开发的涉案F2区333号商铺竣工，并口头授权地王公司对外招租和签订租赁合同。2010年10月11日，地王公司受新世界公司的委托与黄某某、余某某、梁某某签订《商铺租赁合同》，约定：……甲方（地王公司）将台山市台城F2区5、6栋整栋商铺，7、8栋第三、四层商铺（包含涉案商铺333号在内）等出租给乙方（黄某某、余某某、梁某某）作商业用途经营某某酒店、某某咖啡。……双方约定租赁商铺建筑面积共计8586.72平方米（其中涉案333号商铺建筑面积为119.62平方米），商铺建筑面积为租金、物业管理服务费及相关费用的计收依据。……双方初定，甲方按乙方在租赁商铺的经营项目投资总额在人民币1100万元以内部分的40.9%比例向乙方支付装修及其他有关费用补贴。……租赁期内，乙方对租赁商铺的经营项目独立经营和管理，自担风险、自负盈亏。……商铺租赁期限从2011年4月1日起至2021年2月28日止。……甲方延迟交付商铺的免租期与租赁期相应顺延……租赁期满，如果甲方或乙方与租赁商铺全体业主达成新的租赁协议的，如乙方自愿投资……甲方应无条件配合乙方继续租赁本商铺，双方按甲方占40.9%，乙方占59.1%的比例承担利润与风险。……租赁商铺每月租金包括基本月租金（含管理费）和提成租金（提成租金按租赁商铺经营项目税前营业额及约定比例核计）。……基本月租金：自2011年4月1日起至2014年3月31日止，每月税前营业额110万元以下的，按租赁商铺建筑面积25元／平方米计算；每月税前营业额110万元以上至120万元的，按租赁商铺建筑面积28元／平方米计算……基本租金含物业管理费，其中开业后2个月租金的基本租金减半计收……租赁商铺经营项目的盈亏不影响本合同约定租金的计算；提成租金的计算方式为按照税前营业额的10%-13%逐月计算。乙方需于每月8日前缴交当月基本租金、上月提成租金等相关费用，逾期支付的，每天按欠缴额的3‰计收滞纳金。另地王公司与黄某某、余某某、梁某某同日签订《补充协议》约定，待余某某、梁某某、黄某某成立有限公司后，按原《商铺租赁合同》条件不变的基础上，以公司的名义与地王公司重新签订租赁合同。
另查明，2010年10月24日，新世界公司在台山市房产局补办台山市台城台山F2区333号商铺的商品房权属登记证明书。2011年1月12日，黄某某、余某某、梁某某、黄某作为股东共同出资成立浩文公司（经营某某酒店、某某咖啡）。2011年2月20日，张美云从新世界公司购买F2区333号商铺，并于2011年6月17日办理了《房地产权证》。2011年4月9日，张美云授权地王公司对商铺进行招租，授权地王公司就商铺的全部或一部与第三人进行招商洽谈、租赁合同签订以及定租金、管理服务费等费用及其他租赁条件，商铺租赁或使用条件由受委托人自定。2011年12月13日，浩文公司（经营某某酒店、某某咖啡）开始对外营业。
再查明，2012年6月30日，地王公司与沈某管理团队即台山市某某商业管理有限公司（以下简称某某公司）签订《台山全程独家承包经营管理协议》，授权沈某对商铺进行招商和经营管理。2012年11月22日，某某公司与浩文公司签订项目名称（台山）《商铺租赁合同》补充协议，约定：……甲（某某公司）乙（浩文公司）双方就台山市台城F2区5、6栋整栋商铺，7、8栋第三、四层商铺（包含涉案商铺333号在内）签订《商铺租赁合同》，该租赁商铺的建筑面积为8586.72平方米（其中涉案333号商铺建筑面积为119.62平方米）……基本租金，从2012年7月1日起至2017年6月30日免除基本租金，提成租金另行协商。同时约定物业管理费，从2012年7月1日起至2017年6月30日止物业管理费按人民币80000元收取，即乙方向甲方每月缴纳人民币80000元物业管理费。
最后查明，2012年5月8日，地王公司将浩文公司及黄某某、余某某、梁某某诉至原审法院，请求支付拖欠的租金（含物业管理费），原审法院依法受理后立案号为（2012）江台法民一初字第680号。由于本案涉案标的包含在（2012）江台法民一初字第680号内，故原审法院根据浩文公司的申请于2013年11月7日中止本案审理。2013年12月2日，地王公司在（2012）江台法民一初字第680号中以张美云未委托其收取租金为由，放弃追诉涉案商铺的租金。据此，本案根据张美云的申请恢复审理。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。地王公司受新世界公司的委托与黄某某、余某某、梁某某签订的《商铺租赁合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为：1、本案张美云是否可以直接向浩文公司主张权利的问题。2、本案中《商铺租赁合同》的合同相对人之间是租赁关系还是合伙关系的问题。3、本案张美云主张的涉案商铺的占用使用费（租金）如何计算的问题。
关于本案张美云是否可以直接向浩文公司主张权利的问题。在合同履行过程中，新世界公司将涉案商铺出售给张美云，该商铺的所有权发生了变动。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，新世界公司（地王公司代）与黄某某、余某某、梁某某在《商铺租赁合同》中所作的约定，张美云作为该租赁商铺新的所有人应当遵循。另黄某某、余某某、梁某某签订的《商铺租赁合同》补充协议第三条“本合约由梁某某、余某某、黄某某共同签署，待三人就此项目成立有限公司后，在原合约条件不变的基础上，以三人成立的公司名称和张美云重新签署原《商铺租赁合同》”的约定表明，梁某某、余某某、黄某某以自己的名义与地王公司签订《商铺租赁合同》是为了成立公司，在成立了浩文公司后，该公司对黄某某、余某某、梁某某签订的《商铺租赁合同》及补充协议均予以确认，且浩文公司已经实际享有合同权利并依照合同的内容使用该租赁物，因此，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，本案张美云作为该租赁商铺新的所有人，可以直接向浩文公司主张权利。
关于本案中《商铺租赁合同》的合同相对人之间是租赁关系还是合伙关系的问题。经查，从双方签订的《商铺租赁合同》名称与内容“甲方（地王公司）将台山市台城F2区5、6栋整栋商铺，7、8栋第三、四层商铺（包含涉案商铺333号在内）等出租给乙方（黄某某、余某某、梁某某）作商业用途经营某某酒店、某某咖啡。……双方初定，甲方按乙方在租赁商铺的经营项目投资总额在人民币1100万元以内部分的40.9%比例向乙方支付装修及其他有关费用补贴。……租赁期内，乙方对租赁商铺的经营项目独立经营和管理，自担风险、自负盈亏。……商铺租赁期限从2011年4月1日起至2021年2月28日止。……租赁期满，如果甲方或乙方与租赁商铺全体业主达成新的租赁协议的，如乙方自愿投资……甲方应无条件配合乙方继续租赁本商铺，双方按甲方占40.9%，乙方占59.1%的比例承担利润与风险。……租赁商铺每月租金包括基本月租金（含管理费）和提成租金（提成租金按租赁商铺经营项目税前营业额及约定比例核计）”表明，合同相对人双方只是租赁关系，合同内容详细的约定了租金的支付及租赁期限问题，完全符合租赁合同的法律特征，对于浩文公司辩解称支付装修及其他有关费用补贴问题，也只是合同相对人对租赁物出租给予另一方的补贴，且约定承租人对租赁商铺的经营项目独立经营和管理，自担风险、自负盈亏，也约定只是双方在租赁期满后双方可以按比例承担利润与风险，因此，原审法院认为《商铺租赁合同》在租赁期间内的合同相对人之间是租赁合同关系，对于浩文公司主张双方存在合伙关系的辩解意见，理据不足，不予采纳。
关于本案张美云主张的涉案商铺的占用使用费（租金）如何计算的问题。张美云诉请涉案的台山市台城F2区333号商铺的占用使用费（租金）按照每平方米30元的标准从2011年6月1日计算至2013年9月30日止。首先，关于租金计算的时间问题，张美云主张从2011年6月1日计算至2013年9月30日止，经查，张美云于2011年6月17日才取得涉案商铺的所有权，因此本案的租金计算最早应从张美云取得所有权之日开始，但根据《商铺租赁合同》约定、合同相对人履约情况以及地王公司在（2012）江台法民一初字第680号案主张的租金来看，租金的收取时间应该是从浩文公司营业的2011年12月13日起开始计算，因此，本案的租金计算起止时间应该是从2011年12月13日至2013年9月30日，计算21个月零19天。
其次，关于月租金计算的标准问题，根据《商铺租赁合同》约定，租金由两部分组成，第一部分是基本月租金（含管理费），基本月租金为每月税前营业额在110万元以下的，按租赁商铺建筑面积25元／平方米计算，每月税前营业额110万元以上至120万元的，按租赁商铺建筑面积28元／平方米计算……基本租金含物业管理费，本案中由于张美云未提供浩文公司经营商铺的税前营业额的相关证据，故本案的基本月租金（含管理费）只能以在110万元以下的按25元／平方米的标准乘以涉案商铺建筑面积119.62平方米计算，得出基本月租金（含管理费）为2990.5元（25元／平方米×119.62平方米）；第二部分是提成租金（根据浩文公司的营业额提成），本案中由于张美云未提供浩文公司经营商铺的税前营业额的相关证据，无法计算提成租金，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由负有举证责任的张美云承担举证不能的后果，故本案中的提成租金部分为零。对于税前营业额110万元以上部分的基本月租金以及每月提成租金部分，张美云可以待收集相关证据后另行主张。因此，本案涉案商铺的租金（含管理费）计算标准应为每月2990.5元（25元／平方米×119.62平方米）。
综上，浩文公司应支付张美云涉案商铺的占用使用费（租金）共计64633.39元（2990.5元／月×21个月＋2990.5元／月÷31天×19天），但是，根据《商铺租赁合同》“其中开业后2个月租金的基本租金减半计收”的约定，浩文公司开业后的2个月租金的基本租金应减半计收，因此，本案中的租金应减去基本租金2990.5元（2990.5元／月×2个月÷2）；同时，根据《商铺租赁合同》“基本月租金（含管理费）……基本租金含物业管理费”的约定，基本月租金是包含物业管理费的，由于浩文公司在2012年6月30日前是由地王公司管理，地王公司在本案中表示在2012年6月30日前的物业管理费，计入张美云的租金，由张美云收取，因此，2012年6月30日前的基本租金包含物业管理费本案中一并计入张美云的租金。2012年7月1日后，地王公司将该酒店的物业转交给某某公司，且某某公司与浩文公司签订了《项目名称（台山）〈商铺租赁合同〉补充协议》，约定了从2012年7月1日起至2017年6月30日免除基本租金和从2012年7月1日起至2017年6月30日止物业管理费按每月人民币80000元计算，对于某某公司与浩文公司签订的该补充协议，原审法院认为，该协议中约定的免除基本租金的约定没有得到商铺所有权人的授权且侵害了商铺所有权人张美云的合法利益，某某公司与浩文公司的该项约定对张美云没有约束力，浩文公司在该时间段仍应支付张美云基本月租金。该协议同时约定了物业管理费每月80000元（总计8586.72平方米），由于从2012年7月1日后的物业管理由某某公司管理，张美云及地王公司未参与管理，故张美云主张的2012年7月1日后的租金每月应该扣减物业管理费1114.47元（80000元／月÷8586.72平方米×119.62平方米），从2012年7月1日至2013年9月30日止共计15个月，应扣减物业管理费为16717元。因此，浩文公司实际尚需支付张美云涉案333号商铺（计算至2013年9月30日）的占用使用费（租金）合计为人民币44925.89元（64633.39元－2990.5元－16717元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
浩文公司于本判决生效之日起十日内支付涉案333号商铺（计算至2013年9月30日）的占用使用费（租金）合计人民币44925.89元给张美云。
如果浩文公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2309元，由张美云负担1276元，浩文公司负担1033元。
当事人二审的意见
张美云不服原审判决，向本院提起上诉，请求：改判浩文公司支付涉案商铺占用使用费（租金）合计61642.89元给张美云并负担诉讼费用。主要事实和理由是：（一）原审判决扣减物业管理费16717元错误。张美云从未与某某公司签订物业管理合同，也没有委托其实施物业管理，某某公司无权与浩文公司签订商铺租赁合同补充协议，该补充协议中免除浩文公司的租金而仅收取物业管理费的约定因损害张美云的利益而无效。（二）地王公司无权委托某某公司签订补充协议，更无权转委托，其授权某某公司签订租赁合同补充协议的行为无效。（三）浩文公司经营的某某酒店是独立的物业，不需要某某公司提供物业管理。事实上，某某公司也没有提供物业管理。（四）浩文公司从未向某某公司支付过物业管理费，其从未提交或出示过物业管理费的付款凭证。（五）退一步，假设需要支付物业管理费，一审判决按照近10元／平方米的标准扣减物业管理费显然过高。
浩文公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回张美云的诉讼请求，本案诉讼费用由张美云承担。主要事实和理由是：（一）《商铺租赁合同》约定的每平方米25元租金是附条件的，该租金标准包括租金以及物业管理费，且支付前提是地王公司支付了装修补贴款。浩文公司开始营业，地王公司提供了约定的物业管理服务。一审判决未依法查明支付租金的条件是否成就，无视地王公司的违约行为，认定租金按25元／平方米计算，属于认定事实错误。浩文公司是在免除租金的情况下，才同意物业管理费9.32元／平方米。一审判决即认定免除租金无效，又采信物业管理费9.32元／平方米的约定是自相矛盾。在现有物业管理水平及服务状态下，不免除租金而物业管理费为9.32元／平方米过高。（二）一审认定涉案的《商铺租赁合同》性质为租赁，属于适用法律错误。《商铺租赁合同》从约定的权利义务来看，实际为合伙协议。根据该合同第一条第3、4、6款、第三条第1款的约定及根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第46条规定，涉案《商铺租赁合同》约定地王公司按投资总额在1100万元以内的40.9％支付投资补贴，设立投资账户，共同监督和管理该账户，并按营业额的10％收取租金，对每月营业额报表进行核查审计，依法地王公司应视为某某酒店、某某咖啡经营项目的合伙人。根据最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》的规定，涉案《商铺租赁合同》约定地王公司进行投资，参与管理，进行监督，并按营业额享有经营收益，因此，《商铺租赁合同》实质为合伙协议。《商铺租赁合同》约定地王公司按营业额收取租金是保底条款，应属无效。（三）张美云起诉2012年10月18日之前的租金超过了诉讼时效，一审判决支持张美云的诉请错误。张美云称2011年6月取得商铺产权，在2013年10月18日前从未向浩文公司主张过2012年10月18日之前的租金或者其他费用。张美云20**年6月起诉也仅是要求支付2013年4月1日之后的租金。根据我国《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为l年。浩文公司的诉讼时效抗辩在一审己经提出，一审判决未对此进行审查并支持张美云请求支付2012年10月18日之前的租金错误。（四）张美云授权地王公司就商铺进行招商洽谈，约定租赁条件。2012年6月30日后，地王公司将包括张美云商铺在内的管理经营权委托给某某公司，浩文公司有充分理由相信某某公司有权代表地王公司签订合同，收取租金等。2012年6月30日后的租金及物业管理费，浩文公司己经与地王公司代理人某某公司达成了协议并履行至今，浩文公司不应重复支付租金及物业管理费。即使某某公司是无权代理，也构成表见代理，浩文公司与某某公司签订的协议合法有效，其无须支付租金给张美云。
张美云针对浩文公司的上诉答辩称：（一）涉案的租赁合同的性质就是租赁，而不是浩文公司提出的其他性质，租金按照每平方米25元计算，也是合同的约定。（二）原审中浩文公司从来没有提出诉讼时效的抗辩意见，在本案中不应审查，更何况张美云的诉讼请求也没有超过诉讼时效。（三）浩文公司与某某公司签订的相关协议是违反法律规定的无效协议。因此，请求驳回浩文公司的全部上诉请求。
浩文公司针对张美云上诉的答辩意见与其上诉意见相同。
新世界公司、地王公司述称：请求法院依法判决。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。地王公司受新世界公司的委托管理商铺后与黄某某、余某某、梁某某签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力。浩文公司系黄某某、余某某、梁某某为履行《商铺租赁合同》而设立；而在《商铺租赁合同》履行过程中，新世界公司将涉案商铺出售给张美云，故《商铺租赁合同》对张美云与浩文公司具有约束力，其应依照约定履行合同义务。根据各方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、浩文公司应否向张美云支付租金及支付租金的数额？2、浩文公司与地王公司之间是租赁关系还是合伙关系？3、张美云诉请浩文公司支付2012年10月18日之前的租金是否超过诉讼时效？
关于浩文公司应否向张美云支付租金及支付租金数额的问题。首先，虽然《商铺租赁合同》约定地王公司按梁某某、余某某、黄某某在经营项目中的投资比例支付装修等补贴费用，但并无约定梁某某、余某某、黄某某支付租金应以地王公司向其支付装修等补贴款为条件，故浩文公司以此为由拒绝支付租金的理由不能成立，本院不予支持。其次，某某公司受地王公司委托对商铺进行管理后，与浩文公司签订《商铺租赁合同补充协议》，约定从2012年7月1日起免除基本租金，物业管理费按每月80000元收取。由于张美云只是授权地王公司对其商铺进行招租、签订租赁合同并确定租金及管理费，并无约定地王公司对以上委托事项享有转委托权，在没有证据证明张美云同意的情况下，该补充协议只对协议的双方即浩文公司与某某公司有效，对张美云不具有约束力。故原审依据该补充协议约定的物业管理费标准从张美云应收取的租金中直接扣减物业管理费，处理不当，本院予以纠正。再次，根据《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺的基本月租金为每月税前营业额110万元以下的，按租赁商铺建筑面积25元／平方米计算。虽然《商铺租赁合同》约定该租金标准包含有地王公司作为物业管理人应收取的物业管理费，但双方并无约定租金中所含物业管理费的具体数额，故浩文公司使用涉案商铺后，仍应按该约定的租金标准向张美云支付租金。如果涉案商铺在上述期间内确实应当缴纳物业管理费的，可由相应的物业管理公司按约定标准（或合理标准）向张美云直接主张权利。综上，浩文公司至2013年9月30日止共使用涉案商铺21个月零19天，而《商铺租赁合同》约定开业后的2个月租金减半收取，故浩文公司应向张美云支付涉案商铺租金共计61642.89元（2990.5元／月×20个月＋2990.5元／月÷31天×19天）。
关于浩文公司与地王公司之间是租赁关系还是合伙关系的问题。首先，地王公司与余某某、梁某某、黄某某在涉案《商铺租赁合同》中约定：地王公司将涉案商铺出租给余某某、梁某某、黄某某使用；租赁期内，余某某、梁某某、黄某某对租赁商铺的经营项目独立经营和管理，自担风险、自负盈亏。双方还就租赁物的面积、租赁期限、租金的收取及逾期支付租金应承担的违约责任等内容进行了约定，却并无约定双方在租赁期限内对涉案商铺的经营项目进行合伙经营。可见，双方的上述约定明显符合租赁关系的法律特征。其次，虽然《商铺租赁合同》约定双方的投资或补贴款需汇入地王公司设立的银行账户中，由双方进行共管，地王公司对余某某、梁某某、黄某某的经营收入和负责状况有随时查询和监督的权利，但地王公司是根据余某某、梁某某、黄某某的投资比例支付装修等费用补贴，其收取的租金也是基于余某某、梁某某、黄某某的经营收入而浮动。因此，地王公司对共管账户的使用及余某某、梁某某、黄某某的经营状况进行监督符合常理，也确有必要。况且双方在《商铺租赁合同》约定租赁商铺的经营项目开业且双方对账户资金结算完成后，共管账户注销，即双方仅约定对经营项目开业前的投资或补贴款的进行共管。再次，涉案《商铺租赁合同》约定：租赁期满，如果地王公司或余某某、梁某某、黄某某与租赁商铺全体业主达成新的租赁协议的，余某某、梁某某、黄某某自愿投资不少于400万用于酒店整体翻新、装修、修改的用途，地王公司应无条件配合余某某、梁某某、黄某某继续租赁本商铺，双方按地王公司占40.9%，余某某、梁某某、黄某某占59.1%的比例承担利润与风险。可见，双方约定在涉案《商铺租赁合同》的租赁期满后，若余某某、梁某某、黄某某继续投资承租且符合条件的，双方届时才成立合伙关系。基于上述理由，原审认定双方之间形成租赁合同关系恰当，本院亦予确认。浩文公司主张双方存在合伙关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于张美云诉请浩文公司支付2012年10月18日之前的租金是否超过诉讼时效的问题。《商铺租赁合同》约定的租金支付形式为每月支付，该租金为定期给付之债，且基于同一合同而逐渐产生，相互间具有连续性、关联性和整体性。如果从每一笔租金支付期限届满之日起算诉讼时效期间，势必会增加诉累，不利于节约诉讼成本，提高诉讼效率，故本案应当从最后一笔租金支付期限届满日起算诉讼时效期间。由于浩文公司至今仍在使用涉案商铺，故张美云诉请浩文公司支付2012年10月18日之前的租金没有超过诉讼时效。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省台山市人民法院（2013）江台法民一初字第1496号民事判决；
二、台山市浩文酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金61642.89元给张美云；
三、驳回张美云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2309元，由张美云负担1058元，台山市浩文酒店管理有限公司负担1251元；二审案件受理费1341.07元，由台山市浩文酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十月十日
书 记 员 尹焕好