广东省英德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1881民初522号
原告：张秀连，女，汉族，英德市人，住英德市，身份证号码：×××0221。
委托代理人：梁传晋。
被告：英德市丽江房地产开发有限公司。地址：英德市。
法定代表人：黄爱玉，总经理。
委托代理人：黄莉萍、黄亚辉（副）。
第三人：英德市农村信用合作联社。地址：英德市。
法定代表人：叶桂南，理事长。
委托代理人：向雪清、何楚甄（实习），广东平正信诚律师事务所律师。
原告张秀连诉被告英德市丽江房地产开发有限公司（简称丽江公司）、第三人英德市农村信用合作联社（简称信用联社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日受理后，依法由审判员何白玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀连的委托代理人梁传晋，被告丽江公司的委托代理人黄莉萍、黄亚辉，第三人信用联社的委托代理人向雪清、何楚甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张秀连诉称：2013年1月8日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由其开发的位于英德市浈阳东路以北、杨ＸＸ大道以西交汇处A地块－丽江国际花园某房，房款总价422415元，付款方式为按揭贷款。原告首期付款金额为132415元，按揭贷款金额为290000元。其中，合同第八条约定，交房时间为2013年8月31日前。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除的，出卖人应当自买受人解除合同通知到之日起30日天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
签订合同后，原告按约定已向被告支付首期购房款132415元（其中签订合同前于2012年12月25日付定金30000元，2013年1月6日付首期102415元），并支付办证费2024元（2013年1月6日付）、维修基金3544元（2013年1月6日付）共5568元，购房契税6336.23元（2013年1月21日付）。第三人亦与原告于2013年2月6日签订《个人购房按揭借款合同》。并将290000元贷款支付给被告。此后，原告依《个人购房按揭借款合同》向第三人支付按揭借款本息107727.44元（从2013年2月20日至2015年12月30日止），但被告却不能按合同约定将房屋交付给原告使用。原告曾多次向被告催促交房，被告均以种种理由推诿，原告曾向被告提出解除合同，被告于2015年5月23日作出内容为：张秀连在丽江国际花园购买某房，经双方协商退房事宜，我司承诺在2015年12月31日前办理好退房及退款一切手续的承诺书。但被告未履行承诺。原告再次于2016年1月13日向被告发出解除合同通知书，被告至今未答复，仍拒绝办理解除合同及将全部费用及购房款退还给原告。为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，请求：一、解除原、被告于2013年1月8日签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人购房按揭借款合同》；二、判令被告返还原告购房款合计132415元，并从2013年1月6日起按同期银行贷款利率计付利息至付清日止；三、判令被告返还原告支付的办证费、物业维护基金等5568元，并从2013年1月6日起起按同期银行贷款利率计付利息至付清日止；四、判令被告返还原告支付的契税6336.23元，并从2013年1月8日起起按同期银行贷款利率计付利息至付清日止；五、判令被告返还原告支付的银行贷款本金及利息107727.44元给原告；六、判令被告退还原告未支付的银行贷款及利息给第三人；七、判令被告支付违约金4224.15元（422415元×1%）给原告；八、本案的诉讼费用由被告承担。
被告丽江公司答辩称：一、张秀连行使合同解除权的条件早在2014年2月28日已成就，根据《合同法》第九十五条的规定，张秀连应当在合理期限内行使该合同解除权。然而距今已经两年之久，该合同解除权早已消灭，且答辩人也不同意解除涉案的《广东省商品房买卖合同》，因此，其诉求解除合同没有任何法律依据，应当予以驳回。二、张秀连支付给答辩人的办证费用、物业维修基金等，答辩人仅仅是代收，并没有占用，因此，其要求答辩人支付利息没有任何事实和法律依据。
综上，张秀连诉求解除合同没有任何法律依据，请贵院予以驳回其全部诉讼请求。
第三人信用联社陈述：一、若商品房买卖合同被解除，答辩人有权向原告及被告主张偿还借款本息。原告因向被告购买商品房向答辩人借款，原告于2013年2月6日与答辩被告签订《个人购房按揭借款合同》，合同约定：贷款金额为290000元，贷款期限为120个月，从2013年2月月6日至2023年2月止；原告选择以等额本息法按月支付贷款本息，并自愿以其购买的位于英德市浈阳东路以北、杨ＸＸ大道以西交汇处A地块丽江国际花园某房屋作为贷款的抵押物，被告提供连带责任保证。合同签订后，答辩人根据《个人购房按揭借款合同》的有关约定，将290000元贷款转入原告指定的帐户，答辩人按合同的有关约定履行了发放借款等相关义务。
原告自2013年2月6日起至2016年3月共向答辩人偿还了107742.98元本息，其中本金69836.82元，利息37906.16元。按照《个人购房按揭借款合同》第十三条借款人与售房人纠纷第三项约定“借款人签订的房屋买卖合同被确认无效或者被解除、撤销，导致本合同被解除，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠贷款本息及相关费用由售房人帐户划至贷款人指定帐户，用于偿还本合同下的债务”。因此，在合同被确认无效或者被解除、撤销的情况下，答辩人要权要求被告将原告的结欠贷款本息及相关费用由被告帐户划至答辩人指定帐户，用于偿还原告所欠全部债务。现原告诉被告商品房买卖合同一案，原告与被告之间出现了商品房买卖合同无效、解除或撤销的可能，将导致答辩人的房屋担保等风险大大增加，答辩人保留向原告及被告追偿的权利。二、答辩人在本案中明确不提出独立的诉讼请求，请法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”的规定，答辩人现明确表示在本案不提出独立的诉讼请求，不要求一并处理答辩人与原告的借款合同关系，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
经审理，本院认定的事实除原告向第三人支付按揭借款本息金额有出入外其他和原告诉称的事实一致。
另查明：涉案为预售商品房。原告的按揭贷款是选择等额本息还款方式归还，贷款期限10年即从2013年2月6日起至2023年2月5日止，每月需归还3110.03元。由于被告不能按合同约定将涉案房屋交付给原告使用，而引发本诉。庭审中，第三人提出原告从2013年2月6日至2016年3月共归还按揭贷款本息107742.98元，其中本金69836.82元，利息37906.16元，与原告诉称的107727.44元（从2013年2月20日至2015年12月30日止）有出入，对此，原告表示以第三人计算的为准。被告提出逾期交房是遇到不可抗力的经济因素；同时提出原告行使合同解除权早已消灭；办证费用、物业维修基金等要求其支付利息没有任何事实和法律依据。
以上事实：有原告身份证、《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭借款合同》、《抵押物清单》、《借款借据》、按揭通供款知书、收据4张、完税证、合同信息录入确认单、优惠确认单、被告的承诺书、第三人出具的个人活期明细查询、原告向被告发出的解除合同通知书、顺丰速运单以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。被告作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，原告已依约支付购房款给被告，被告应当在2013年8月31日前向原告交付房屋，逾期超过180天，原告有权单方面解除本合同。现被告逾期交房已超过930日（2年7个月），至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与信用联社签订的《个人购房按揭借款合同》，本院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款首期款、办证费、物业维修基金等偿还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此，原告要求被告偿还已付购房首付款132415元、办证费、物业维修基金等5568元、契税6336.23元及其已向信用联社所还贷款本息107742.98元，于法有据，本院予以支持；但对原告既请求被告偿还首付款、办证费、物业维修基金等利息损失，又以合同约定要求被告支付违约金4224.15元（以购房款422415元×1%）的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，造成逾期交房不是被告主观故意，故本院只支持原告请求被告支付违约金4224.15元的请求。
同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告公司向信用联社返还其未支付的剩余贷款本息的请求，本院予以支持。对被告丽江公司提出根据《合同法》第九十五条的规定原告张秀连行使合同解除权的条件早已消灭的抗辩意见。本院认为，合同法第九十五条是这样规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”而涉案合同并没有约定合同解除权行使期限，被告也没有向原告催告解除涉案合同，故本案不适用该法条规定。本案原告将信用联社列为第三人，该第三人不提出独立诉讼请求，不影响原告的诉求。至于第三人信用联社的其他损失，其可另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告张秀连与被告英德市丽江房地产开发有限公司于2013年1月8日签订的《广东省商品房买卖合同》；
二、解除原告张秀连与与第三人英德市农村信用合作联社于2013年2月6日签订的《个人购房按揭借款合同》；
三、被告英德市丽江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告张秀连偿还购房首期款132415元；
四、被告英德市丽江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告张秀连偿还自2013年2月6日起至2016年3月止原告已向第三人英德市农村信用合作联社归还的贷款本息107742.98元；
五、被告英德市丽江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告张秀连偿还原告已交的办证费、物业维修基金等5568元、契税6336.23元，合计11904.23元；
六、被告英德市丽江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告张秀连支付逾期交房违约金4224.15元。
七、被告英德市丽江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向第三人英德市农村信用合作联社偿还原告自2016年3月起未支付的就《个人购房按揭借款合同》剩余的贷款。
本案诉讼费2572.03元，由被告英德市丽江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 何白玲
二〇一六年四月二十五日
书记员 胡容容
附相关的法律条文内容：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。