吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1203号上诉人（原审原告）：徐国涛，男，1963年1月27日生，汉族，个体工商户，住山东省莱州市。委托代理人：杨德志，长春正源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：长春市金华建筑工程有限公司。住所：长春市宽城区芙蓉路***号长春关东妇科医院*楼办公室。法定代表人：张为民，该公司经理。委托代理人：关兴山。被上诉人（原审第三人）：张为民，男，1951年4月4日生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：杨胜利，吉林金证律师事务所律师。上诉人徐国涛因合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐国涛及其委托代理人杨德志，被上诉人长春市金华建筑工程有限公司的委托代理人关兴山，被上诉人张为民的委托代理人杨胜利，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐国涛一审诉称：2001年1月9日，徐国涛与长春市房地产开发总公司（以下简称开发总公司）签订《商品房购销合同》，合同约定：开发总公司将房屋出售给徐国涛，房屋价格为108900元，房屋面�60.5平方米。徐国涛按照约定价格支付了购房款，并于2001年3月16日取得《房屋分配证》，此房归徐国涛所有。当徐国涛申请开发总公司交付房屋时，发现金华建筑公司非法占有该房屋，侵权行为持续至今。对于非法占有该房屋的行为，金华建筑公司称争议的房屋系由于开发总公司拖欠其工程款，以其作为抵押，主张徐国涛与房地产公司之间的买卖合同无效。徐国涛与房地产公司签订商品房买卖合同，根据我国合同法及物权法的相关规定，该合同合法有效。现由于金华建筑公司非法占有该房屋，妨碍物权行使，致使房地产公司无法向徐国涛履行合同、无法完成交付登记行为。故诉至法院，请求判令确认601室房屋使用权及收益权归徐国涛所有；金华建筑公司立即从非法占有的601室房屋中腾迁；金华建筑公司赔偿因非法占有徐国涛房屋给徐国涛造成的损失12万元；本案诉�费由金华建筑公司负担。金华建筑公司一审辩称：1.徐国涛不是2001年1月9日莱州市丰磊石材厂与开发总公司签订的《商品房购销合同》的买方，不具备本案徐国涛诉讼主体资格，无诉权。依据合同约定，买方是莱州市丰磊石材厂，卖方是开发总公司。2.莱州市丰磊石材厂与开发总公司签订的《商品房购销合同》未实际履行，也不能履行。徐国涛既没有证据证明其交付了本案诉争房屋的购房款，也没有证据证明开发总公司向其交付了房屋。3.2001年1月9日，莱州市丰磊石材厂与开发总公司签订了《商品房购销合同》及徐国涛提供的收款收据，不能作为认定本案事实的依据。4.张为民是本案诉争房屋的所有权人，本案争议的房屋自1996年9月21日起至今一直由张为民所有，包括占有和使用。开发总公司作为建设方在长春市北安路开发的3-2＃栋工程竣工后，因无力给付工程款，经建设方和施工方省建总公司八处协商，通过《会议纪要》的方式根据工程款优先受偿权的法律原则，将该栋601＃房屋交付给省建八处。因为张为民在施工中为省建总公司八处垫付了工程款，所以省建总公司八处将该栋601＃房屋交付给张为民，抵顶张为民垫付的工程款，并将情况通知了开发总公司。2001年7月30日开发总公司为张为民开具了《吉林省销售不动产发票》，2001年10月9日，开发总公司为张为民办理了房屋分配证。至此，开发总公司与省建八处的合同即《会议纪要》得到了完整的履行。金华建筑公司认为，本案张为民张为民对本案诉争房屋具有所有权。请求人民法院依法驳回徐国涛的起诉，依法保护张为民张为民的合法权益。张为民一审述称：1.建设方开发总公司在长春市北安路开发的3-2＃栋工程竣工后，因无力给付工程款，经建设方和施�方省建总公司八处协商，通过《会议纪要》（1996年9月21日关于3-2＃栋进户移交有关问题的会议纪要）的方式，根据工程款优先受偿权的法律原则，将该栋601＃房屋交付给省建八处。因为张为民在施工中为省建总公司八处垫付的工程款，所以八处将该栋601＃房屋交付给了张为民，抵顶张为民垫付的工程款，并将情况通知开发总公司。并为张为民开具购房发票，办理房屋分配证。该房一直由张为民占有、使用至今，该房屋应为张为民所有。2.徐国涛所诉其与开发总公司签订的《商品房购销合同》未实际履行。徐国涛未提供证据真实其已交付购房款及诉争房屋已经交付。开发总公司与莱州市丰磊石材厂签订的《购销合同》自始至终未履行，也不能履行。经查，石材厂系2003年3月10日成立，2012年10月24日停业，石材厂已经放弃了诉权。在省建总公司八处将诉争房屋交付给张�民五年后，由徐国涛提供的开发总公司为其出具的房屋分配证，既未与张为民协商，又未经张为民同意，对张为民不产生法律效力。徐国涛提供的电费、物业管理费收据中收付时间有明显的改动，且未在诉争房屋居住，不能作为认定案件事实的依据。一审法院经审理查明：本案争议的房屋位于长春市北安小区二期3-2栋601室。2001年1月9日，徐国涛徐国涛作为买方（乙方）与开发总公司作为卖方（甲方）签订《商品房购销合同》，约定，乙方购买甲方开发建设的长春市北安小区二期3-2栋601室房屋，建筑面积60.5平方米，房屋单价为每平方米1800元，房屋总价款为108900元。2000年12月28日交付全部房价款。除此，合同还约定了其他条款。在《商品房购销合同》的乙方的签章处有徐国涛签字及加盖了莱州市丰磊石材厂的章。合同签订后，2000年12月26日，徐国涛向开发总公司交纳购房款108900元。2001年3月16日，开发总公司为徐国涛出具了诉争房屋的《房屋分配证》。2001年6月13日，开发总公司出具一份《证明》，主要内容为：关于徐国涛同志所执有的北安小区601室住房手续一事，我方证明如下：我公司对上诉房屋产权未对徐国涛外任何人做过转移；对前任有关领导所签字的“会议纪要”无从考察，也没做过正式认定，故不做法律证据，不影响徐国涛拥有产权。1996年9月21日，由开发总公司法定代表人谭力与“张维民”形成《关于3-2#栋进户移交有关问题的会议纪要》，主要内容为：1.自1996年9月23日起至9月25日的三天内完成质检第二次验收，并安装好临时门锁物业公司移交完毕；……3.为了尽快进户，还清欠款前开发总公司同意将该栋的601#、606#二个房门及一层的消防控制室、配电室留给施工方使用；……。2001年7月30日，开发�公司为张为民出具了《吉林省销售不动产发票》，地址为北安路5号（北安Ⅱ），金额为120000元。2001年10月9日，开发总公司以“张维民”为对象出具了诉争房屋的《房屋分配证》。徐国涛提供《申请书》。系2001年9月17日，案外人长春市金华建筑工程公司在法院曾受理的徐国涛诉韩淑华（2001南民初字第1258号）一案中，提出的《申请书》，其主要内容为：单位职工韩淑华来单位通报，徐国涛从开发总公司购得长春市北安小区3-2栋601室，为此徐国涛告诉韩淑华房迁一案，贵院业已受理，申请人得知后确认是开发总公司以（已）将该房抵押给申请人，之后又将该房卖给徐国涛；…….。2001年1月9日前，案外人韩淑华受长春市金华建筑工程公司的委派管理诉争房屋。现诉争房屋实际由张为民张为民占有、使用。另查明，根据诉讼中各方当事人的申请，经�院委托鉴定机关鉴定后，证据中2001年6月13日的《证明》、2001年3月16日的《房屋分配证》、2001年1月9日的《商品房购销合同》不是同一枚公章盖印；2001年3月16日的《房屋分配证》与样本不是同一枚公章盖印；2001年6月13日的《证明》、2001年3月16日的《房屋分配证》、2001年1月9日的《商品房购销合同》与样本不是同一枚公章盖印；2001年10月9日的《房屋分配证》上改动的“6”和“1”有改动，显示不出原有数字是什么。再查明，莱州市丰磊石材厂于2003年3月10日成立，系个体工商户，企业法定代表人（负责人）是周殿军，2012年10月24日注销。长春市金华建筑工程有限公司原为长春市金华建筑工程公司，于1997年5月22日成立；2006年12月11日，由张为民、张海澄、张会民出资购买后变更为长春市金华建筑工程有限公司，法定代表人为张为民。一审法院认为：本案系一房多卖引起的商品房所有权争议。根据庭审已查明的事实，2001年1月9日，徐国涛与开发总公司签订《商品房购销合同》，2000年12月26日，徐国涛向开发总公司交纳购房款108900元，2001年3月16日，开发总公司为徐国涛出具了诉争房屋的《房屋分配证》，2001年7月30日，开发总公司为张为民张为民出具了《吉林省销售不动产发票》。上述事实能够证明，徐国涛与开发总公司间签订的关于诉争房屋为标的买卖合同、张为民与开发总公司形成关于诉争房屋为标的买卖协议，均不存在违反法律、法规强制性、禁止性规定，系合法有效的民事协议，法院均依法予以确认。根据《关于3-2#栋进户移交有关问题的会议纪要》中关于诉争房屋的记载，即“留给施工方使用”，并结合徐国涛当庭认可其与开发总公司签订《商品房购销合同》后请求交付房屋时已知道该房屋已经被实际�有，能够认定张为民实际占有、使用诉争房屋系根据其与开发总公司的买卖协议行使的权利。在徐国涛、张为民与开发总公司间存在合法买卖关系的前提下，张为民占用、使用诉争房屋应视为交付房屋后行使诉争房屋权利的合法行为，徐国涛要求张为民退还房屋不符合法律规定；开发总公司未实际向徐国涛交付房屋，徐国涛应依法另行主张民事权利。至于金华建筑公司主张徐国涛不具有本案诉讼主体资格一节，根据徐国涛提供的《商品房购销合同》，该合同的买方及签章处均标注为徐国涛名字，虽加盖了名为“莱州市丰磊石材厂”的公章，但结合庭审中徐国涛提供的付款《收据》、《房屋分配证》及盖章时“莱州市丰磊石材厂“尚未成立等证据，可以证明系徐国涛个人与开发总公司间形成的买卖合同，与“莱州市丰磊石材厂“无关，故徐国涛具备本案的诉讼主体资格。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回徐国涛的诉讼请求。案件受理费4734元，由徐国涛承担。宣判后，徐国涛不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一审判决认定“本案系一房多卖引起的商品房所有权争议。”错误。其认定徐国涛与房产总公司存在合法的买卖关系是正确的裁判。但却仅凭2001年7月30日房产总公司为张为民出具的且没有明确的房屋栋号的《吉林省销售不动产发票》来认定张为民与房产总公司之间同样存在案涉房屋的买卖关系，从而确定张为民也为房屋的所有者是错误的。1.案涉房屋的一系列证据表明，房屋应为徐国涛所有，而非张为民所有，不存在一房多卖的事实。（1）2000年12月26日，徐国涛交纳购房款，开发公司为其开具收据。履行了购房的金钱义务。（2）2001年1月9日徐国涛与长春市房地产开发总公司签订《商品房购销合同》；而张为民没有争议房屋的《商品房购销合同》，不具备房屋买卖的实质要件。（3）2001年1月9日开发公司为徐国涛开具物业管理费、燃气费、电费、进户卫生费四张收据均明确标注3-2栋601徐国涛字样，而张为民不能提供相应的证据。（4）2001年3月16日开发公司为徐国涛开具《房屋分配正》“601”经司法鉴定为“6”和“1”均有改动。不是争议房屋的分配证。（5）2001年6月13日开发公司作出《证明》确认房屋为徐国涛所有，从未做过转移。对“会议纪要”不认可法律效力，不影响徐国涛拥有产权。这是张为民主张用《会议纪要》来证明自己拥有产权最有力的驳斥。（6）2014年1月5日电业部门的《交纳电费提醒单》仍然是徐国涛，而非张为民。2.张为民提供的一系列证据表明其非房屋所有人。（1）1996年9月21日《关于3-2#进户移交有关问题的会议纪要》表述的是“为了尽快进户，还清欠款前开发总公司同意将该栋的601#、606#二个房间及一层消防控制室、配电室留给施工方使用，并同意该栋地下室一部分存放材料的空间仍暂让其存放使用“这既不是买卖协议，也不是抵账协议，完全不具备任何买卖的特征，并且该协议没有开发公司的公章，该证据根本不具备法律效力。开发公司的证明该纪要不具备法律效力性。（2）2001年7月30日《吉林省销售不动产发票》上面没有具体房屋号，没有平方米数。且是被张为民占有的还有606室和其他房屋，该证据不具备唯一性。（3）张维民持有的《房屋分配证》中房间号“601”经司法鉴定有改动，据此可以看出张为民为获取不法利益在关键的证据上出具伪证。另外一审法院不顾事实和证据，以“留给施工方使用”和所谓的“实际占用”来确定张为民所有，实属枉法裁判。在金华建筑公司并没有提供省建八处与张为民任何的转让证据，也没有提供省建八处与开发公司以争议房屋抵顶工程款的任何证据。综上，请求撤销一审判决，依法改判确认房屋为徐国涛所有，并责令侵权人张为民腾迁房屋。金华建筑公司及张为民二审共同答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1.开发总公司与省建八处的合同即“会议纪要”已经实际履行，案涉房屋一直由张为民占有使用至今。2.徐国涛对张为民提供的该“纪要”自认没有异议，并表示认同。该证据作为开发商与施工方之间就工程验收、门锁移交、以房抵款、工程结算的协议，已经实际履行。该“纪要”应作为认定本案事实的根据。3.一审法院认为，开发商与省建八处签订的“纪要”即协议及开发商为张为民开具的“不动产发票”的行为事实，�成了关于案涉房屋为标的买卖协议，系合法有效的民事协议，系正确、合法的认定。4.张为民占有使用案涉房屋应视为交付房屋后行使案涉房屋权利的合法行为。5.徐国涛可另行向开发商主张诉权的法定诉讼时效，也早已丧失。6.张为民系本案涉讼房屋的建筑物的实际施工人，对该601室房屋具有优先受偿权，符合最高人民法院（2002）16号关于建设工程价款优先受偿权问题的批复规定。7.徐国涛无权向张为民主张诉求。二、徐国涛提供的下列证据不能作为认定本案事实的根据。1.徐国涛提供的物业管理费、毗连费、电费、卫生费等0009724号、0009725号、0009726号、0009727号四张收款（转账）收据，为虚假证据，不能作为认定本案事实的根据。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释法释（2015）5号第103条第一款规定，由徐国涛提供的李桂清签名出具的《证明》，未经当事人质证的证据，且加盖的公章经鉴定为不是开发商当时使用的公章，故不得作为认定本案事实的根据。除一审审理查明的事实外，本院二审另查明：1.徐国涛在一审诉讼过程中向法院提交申请，要求撤回“金华建筑公司赔偿因非法占有徐国涛房屋给徐国涛造成的损失12万元”的请求。2.徐国涛诉状中将开发总公司列为第三人，后又提交撤诉申请撤回对开发总公司的起诉。开发总公司于2003年11月6日因未年检被吊销。3.徐国涛二审自述其曾为开发总公司供石材，开发公司用案涉房屋抵顶欠付工程款，并与其签订《商品房购销合同》。签订合同当日，向物业公司长春大环物业经营处交纳了物业费等费用。听物业人员说韩淑华替开发总公司看着房子，具体情况不清楚，后徐国涛去案涉房屋敲门时没有人开门，故起�了实际使用房屋的韩淑华，而未向开发总公司主张权利。该案徐国涛的代理人向法院提交了撤诉申请，撤诉之前代理人通知了徐国涛。2001年后一直没有主张权利是因为回山东好多年。2013年又重新主张权利。4.长春大环物业经营处于2001年1月9日（1为经0改动后形成）向徐国涛开具了物业管理费、毗连费、电费、进户一次性卫生清理费、治安费、卫生费票据共计四张。吉林长春供电公司于2014年2月开具的案涉房屋《交纳电费提醒单》显示案涉房屋客户名称“徐国涛”。5.针对案涉房屋的数次诉讼：（1）2011年5月14日徐国涛起诉韩淑华：要求判令韩淑华立即从非法占有的房屋中迁出，返还徐国涛房屋。徐国涛于2001年10月8日向法院申请撤诉，长春市南关区法院于2011年10月9日作出（2001）南民初字第1258号民事裁定：准许徐国涛撤回起诉。该案诉讼过程中，案外人长春市金华建筑工程公司于2001年9月17日向法院提交《申请书》。申请人：长春市金华建筑工程公司法定代表人：张为民总经理，内容为：“申请人得知徐国涛告诉后，确认是开发总公司以（已）将该房抵押给申请人，之后，又将该房卖给原告。其买卖行为无效，故此，申请人为维护自己的合法权益，要求参加徐国涛诉韩淑华房迁一案，并同时要求追加开发总公司为第三人，望人民法院准予申请人申请为盼”。韩淑华在该案《答辩状》中答辩如下：原告告诉答辩人主体有误。答辩人暂住在长春市北安小区3-2栋601室，该房既不是答辩人所有，也不是答辩人承租该房，是答辩人所在单位委派答辩人为单位看守该房（指长春市北安小区3-2栋601室、606室地下室仓库）并担任保管员职务。…如该房屋有纠纷，与答辩人没有任何法律关系，只�单位领导让何时搬出，答辩人无条件搬出。该房屋纠纷请找长春市金华建筑工程公司。该案诉讼过程中，案外人开发总公司于2001年2月13日出具《证明》，内容为：“关于徐国涛同志所执有北安小区601室住房手续一事，我方证明如下：一、我公司对上诉房屋产权未对徐国涛外任何人做过转移。二、对前任有关领导所签字的《会议纪要》无从考察，也没做过正式认定，故不做法律证据，不影响徐国涛拥有产权。”而在长春市南关区人民法院作出该案民事裁定书当天，开发总公司即为张为民发放了《房屋分配证》。（2）2013年徐国涛诉韩淑华、长春市金华建筑工程有限公司、第三人长春市大环房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，因徐国涛不能提供韩淑华准确的送达地址，致使法院无法送达相关手续。长春市南关区人民法院作出（2013）南民初字第1735号民事裁定：驳回徐国涛的起诉。6.谭力在案涉《会议纪要》中签字时任开发总公司法定代表人。7.金华建筑公司与张为民均认可案涉房屋一直是张为民借给韩淑华实际占有使用。8.关于“张为民”与“张维民”。一审时张为民向法院提供了长春市朝阳沟劳教所与长春市三合农业发展中心（法定代表人“张为民”）于2001年3月20日签订的《协议书》，约定：1.长春市朝阳沟劳教所所属金华建筑公司由张维民同志实行承包经营，长春市朝阳沟劳教所聘任张维民同志为公司经理、且法人代表（其他内容略）”，该协议书落款由“张为民”签字。本院认为：1.关于“张为民”与“张维民”。徐国涛主张无法证实房屋分配证上的“张维民”即为本案第三人“张为民”。因长春市朝阳沟劳教所与长春市三合农业发展中心签订的《协�书》中内容多处记载“张维民”，而协议签字人却为“张为民”，结合本案第三人“张为民”现又持有《会议纪要》（签名“张维民”），案涉房屋销售不动产发票（记载“张为民”）及房屋分配证（记载“张维民”）的事实，可见张为民与张维民系同一人，仅为书写习惯问题，徐国涛的主张没有事实依据，本院不予支持。2.关于开发总公司与张为民之间是否存在真实的案涉房屋买卖关系的问题。结合开发总公司时任法人谭力签署的《会议纪要》、案涉房屋的《房屋分配证》及《吉林省销售不动产发票》形成了完整的证据链证明开发总公司与张为民之间因开发总公司无法向张为民支付工程欠款，双方基于以房抵工程款的意思表示而形成房屋买卖合同关系。徐国涛主张开发总公司与张为民之间不存在真实的房屋买卖合同关系没有事实及法律依据，本院不予支持。具体理由为：（1）徐国涛主张如确有开发总公司将房屋抵账给张为民的事实存在，张为民应提供转账协议或凭证证明，但结合《会议纪要》中开发总公司同意将案涉房屋暂由施工方使用，后开发总公司又给张为民开具分配证及发票的行为已经说明开发总公司将房屋抵顶给张为民的意思表示，而转账协议或凭证非以房抵工程款的必要形式，故徐国涛以开发总公司与张为民之间无抵账协议为由否认二者之间房屋买卖关系的存在不能成立；（2）徐国涛主张开发总公司在2001年案件中出具的《证明》否认了会议纪要的内容及他人占有房屋的权利基础，但《证明》系开发总公司2001年6月13日出具，其后开发总公司又于2001年7月30日为张为民开具了案涉房屋的销售发票、于2001年10月9日开具房屋分配证，因开发总公司《证明》中表述的内容与其后的行为相互矛盾，且经鉴定又�法证明该《证明》中开发总公司公章的真实性，故本院对该证明不予采信，况且即便时任法定代表人谭力签署的《会议纪要》损害了开发总公司的利益，也非民事案件审理范围，故徐国涛以开发总公司出具的《证明》为依据否认二者之间房屋买卖关系的存在没有事实依据，不应予以支持；（3）徐国涛主张张为民提供的案涉房屋不动产销售发票上未标明房屋的具体栋号，无法证明系案涉房屋。因徐国涛持有的《收据》与张为民持有的《发票》均仅标注“北安二期（Ⅱ）”，而均未标注具体栋号，且徐国涛未提供证据证明张为民持有的该发票系针对其他房屋，故徐国涛以未标注房间号为由主张张为民持有的发票非案涉房屋发票无事实依据，本院不予支持；（4）虽然如徐国涛主张张为民持有的《房屋分配证》中房间号“601”确系经改动后形成，但张为民主张开发总公司向其出具该分配证时已经改动，徐国涛又未提供证据证明是张为民对分配证进行的改动，故徐国涛的此项主张本院不予支持；（5）徐国涛主张物业公司为其开具了入住相关票据，且电费提醒单仍显示客户为徐国涛，因此张为民非案涉房屋的所有权人。但即便徐国涛办理了案涉房屋入住相关手续，因其不能据此否认开发总公司以房抵顶欠付张为民工程款事实的存在，亦不能对抗张为民实际占有该房屋的事实，故其主张张为民与开发总公司之间不存在以房抵顶工程款后形成的房屋买卖合同关系的事实，本院不予支持。3.关于徐国涛主张案涉房屋归其所有，金华建筑公司和张为民立即腾迁一节。根据基于物权法所确定的在数份房屋买卖合同均为有效时确定权利保护顺位的原则，在房屋未办理所有权转移登记的情况下，优先保护房屋合法占有人。因徐国涛自认在2001年办完入住手续后即得知案涉房屋有人居住且至今徐国涛均未占有使用过案涉房屋，故徐国涛主张案涉房屋归其所有，金华建筑公司和张为民立即腾迁没有法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4734元，由上诉人徐国涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 贺银婷二〇一六年四月二十日书 记 员 杨 安