广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宾民一初字第1254号
原告（反诉被告）：潘泉。
委托代理人：王碧花。
被告（反诉原告）：宋兴昌。
委托代理人：唐发励，广西颂诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘泉与被告（反诉原告）宋兴昌房屋租赁合同纠纷，本院分别于2014年6月19日、2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘泉及其委托代理人王碧花，被告（反诉原告）宋兴昌的委托代理人唐发励到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）潘泉诉称：2011年10月25日，原告与被告经协商达成《房屋出租协议》，被告将其自有的宾阳县某地一楼大厅出租给原告使用，租赁用途为经商，租期为5年，即2011年10月25日至2016年10月25日，年租金为12000元，一年一付，2013年11月25日后每年租金总额增10%。合同签订后，原告已经依约定支付原告三年房租租金总计37200元，也已经安装卷闸门、铺地板砖等装修该商铺，并正常开业经营。经过二年多的坚持和打拼，商铺所在的区域由清淡逐渐热闹起来，附近商铺的租金也逐渐高涨，为此，被告以各种理由欲毁约。2014年6月6日被告用电焊封大厅后门，阻隔商铺与卫生间的通道，使得原告不能正常使用卫生间和经营用水及商铺清洁用水，洗手及煮开水饮用等，原告多次与被告协商无效。原告认为，被告的行为已经损害了原告的合法权益，现原告依法提起民事诉讼，请法院依法判决：1、被告继续履行《房屋出租协议》，并恢复商铺与卫生间的通道，让原告能正常使用卫生间及水；2、被告赔偿原告不能正常经营期间的损失9000元；3、本案诉讼费全部由被告负担。
被告（反诉原告）宋兴昌辩称：2011年10月25日，原告与被告经协商达成《房屋出租协议》，被告将其自有的宾阳县某地一楼大厅出租给原告使用，其中并未包括卫生间，租赁用途为经商，租期为5年，即2011年10月25日至2016年10月25日，年租金为12000元，一年一付。2013年11月25日后每年租金总额增10%。时至今日，被告使用原告房屋已经两年又十个月，但没有依约支付租金给原告，致使被告签订合同的目的无法实现，其行为已经构成根本性违约，严重损害了被告的合法权益。2014年6月初，被告提出解除合同，并要求原告将租赁房屋交还给被告，原告一直在正常营业，所谓的经济损失9000元不是事实，没有任何依据。由于原告没有及时交清水费，导致水表被供水部门拆除，被告是由于卫生间没有水，导致臭气熏天，才焊封商铺与卫生间之间的通道。据此提起反诉，请求法院依法判决：1、反诉被告支付反诉原告房屋租金34900元，其中2011年10月25日至2013年11月25日租金25000元，2013年11月25日至2014年8月25日租金9900元；2、解除反诉原、被告双方于2011年10月25日签订的《房屋出租协议》，并限令反诉被告立即将租赁房屋移交给反诉原告；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
针对反诉原告（本诉被告）宋兴昌的反诉，反诉被告（本诉原告）潘泉辩称：反诉原告请求反诉被告支付34900元的房租没有事实和法律的依据，反诉被告已经按照《房屋出租协议》支付了第一、二年房租各12000元，第三年房租13200元，共计372000元，反诉被告并没有根本性违约行为，所以请求法院依法驳回反诉原告要求反诉被告支付34900元租金及要求解除合同的诉讼请求。商铺停水是由于反诉被告无法知晓用水情况和所持银行卡内余额，被告也不告知原告，导致余额不足未交清水费，是反诉原告的行为造成商铺停水。
原告（反诉被告）潘泉提交如下证据：1、《房屋出租协议》，2、《个体工商户营业执照》3、录音光盘及证人黎建军证言；4、中国建设银行卡、缴费单；5、安装水表发票；6、电费清单；7、宾阳县自来水厂水表用户卡；8、相片；9、送货单4本。
其中证据1证明被告将其自有的宾阳县某地一楼大厅出租给原告，并且包含了卫生间，双方约定租期为2011年10月25日至2016年10月25日，租金为一年一付，年租金为12000元，2013年11月25日后每年租金总额增10%；证据2证明原告使用该铺面进行五金经营；证据3证明原告已经向被告支付三年房租总计37200元的事实；证据4-7，共同证明原告已经按照协议的约定交纳水费、电费，用水情况供水部门是发给被告，原告并不知晓，虽然交纳水费的银行卡由原告持有，但是原告不知晓银行里有多少余额，被告也不告知原告所欠水费，因此虽然原告在2014年6月7日将100元汇入交纳水费的银行卡，仍然因水费未交清，导致水表被拆除，原告对此并不存在过错；证据8，证明被告已经用电焊封大厅后门，使得原告不能正常使用卫生间；证据9，证明原告因不能正常经营损失9000元。
被告（反诉原告）宋兴昌提交如下证据：1、《房屋出租协议》，证明反诉原告从2011年10月25日开始将位于宾州镇广场路小区步行街西路东排2号楼房一楼大厅出租给反诉被告；2、《拆表通知》及水费清单，证明反诉被告不按时交纳水费导致水表被供水部门拆除；3、交费发票，证明反诉原告为反诉被告交清所欠水费。
本案争议的焦点主要是：1、被告宋兴昌向原告出租的商铺是否包含卫生间？2、原告潘泉是否已经支付被告宋兴昌三年房屋租金？如未支付，是否构成根本性违约，双方签订的《房屋出租协议》是否应当解除？3、出租商铺停水系什么原因造成，被告宋兴昌受否有过错？4、原告潘泉请求被告赔偿9000元的损失是否有事实和法律的依据？
经过庭审质证，被告对于原告提交的证据1，没有异议；对于证据3，被告认为录音光盘中的人物无法确定，录音内容也没有关联，证人证言也不足以证明原告支付三年房租的事实；对于证据4-7，被告认为原告持有交纳水费的银行卡，应当保证卡内有足够的金额来扣缴水费，是卡内金额不足导致没有交清水费，供水部门才拆除水表，停水是原告过错造成；对于证据9，被告认为原告每个月的营业额都是不稳定的，不能证明损失与被告有关。
原告对被告提交的证据1没有异议，但是对于证据2，原告认为是被告没有告知原告用水情况和交纳水费银行卡余额造成水表被拆，原告对此不存在过错。
证据的分析与认定：关于原告提交的证据1和被告提交的证据1，虽然双方在庭审中未出示原件，但是两份《房屋出租协议》的复印件一致，均载明被告宋兴昌向原告出租的商铺已经包含卫生间，本院予以采信；关于原告提交的证据3，根据本地交易习惯，房屋租金交纳一般为交纳租金在先，使用房屋在后，双方均确认交纳方式为一年一付，先支付租金方能使用商铺，虽然原告未能提交交纳租金的收据，在双方不存在亲属关系的情况下，原告已经实际使用商铺大厅近三年，根据《房屋出租协议》结合本地交易习惯和当事人的陈述，对于该证据，本院予以采信；对于原告提交的证据4-7和被告提交的证据2，本院认为，根据《房屋出租协议》，水费由原告一方交纳，原告也持有交纳水费的银行卡，即使原告不知道当月水费，但是为了能正常用水，原告也应当保证卡内有足够的金额以扣缴，原告提交的证据4-7未能证明水表被拆除及不能正常用水是被告行为造成，本院不予采信，对被告提交的证据2，本院予以采信；对于原告提交的证据9，本院认为，发货单仅能证明在原告在近几个月的供货情况，虽然数量有所减少，但是其从事的小五金经营每月的营业额并非固定，原告未能有其他证据证明收入与停水有必然联系，也未能证明原告不能正常经营期间的损失有9000元，因此，对于该证据，本院不予采信。对于原告提交的证据2、8及被告提交的证据3，未当庭出示，结合双方当事人的陈述，对于该证据，本院予以采信。
综合全案证据和当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2011年10月25日，原告潘泉与被告宋兴昌经协商达成《房屋出租协议》，双方约定被告将其自有的宾阳县某地一楼大厅（包含卫生间）出租给原告使用，租赁用途为经商，租期为5年，即2011年10月25日至2016年10月25日，年租金为12000元，一年一付，2013年11月25日后每年租金总额增10%，水费、电费由原告自行交纳。原告已经支付被告从2011年10月25日至2014年10月25日三年租金共计37200元。被告于2014年6月初焊封商铺大厅与卫生间之间的通道至今未拆除，使得原告无法使用卫生间及正常用水。2014年6月27日，由于用户未交清所欠水费，宾阳县自来水厂将该房屋一楼水表拆除，现在水表尚未重新安装，所欠水费已经交清。
本院认为，原告潘泉与被告宋兴昌于2011年10月25日签订的《房屋出租协议》，主体合格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对于合同双方有法律约束力。根据双方提交的两份《房屋出租协议》均明确载明，被告出租给原告的一楼大厅房屋设施包含卫生间。被告虽辩称原告从未支付房租，但是结合本地交易习惯和原告所举证据，应当认定原告已经支付被告三年房租共计37200元，虽然原告因未交清水费导致水表被供水部门拆除，但是并非致使合同目的无法实现的根本性违约，也不存在其他法定解除的情形，因此对于原告要求继续履行合同的请求，本院予以支持，对于反诉原告请求解除合同的请求理由不成立，本院不予支持。被告在没有正当理由的情况下擅自焊封商铺大厅与卫生间的通道，致使原告无法使用卫生间，被告的行为系属违约。无法使用卫生间和未交清所欠水费导致水表被拆，是原告不能用水的原因，现在所欠水费已经交清，被告应当拆除焊封于商铺大厅和卫生间通道之间的大门，并且协助原告重新安装水表，保证原告正常用水。由于水表被拆除是原告过错造成，因此重新安装水表费用应由原告承担。原告请求被告赔偿不能正常经营期间的损失9000元，一方面原告未按时交纳水费导致水表被拆除，另一方面原告也未能就其请求的损失进行充分举证，因此，对于原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）潘泉与被告（反诉原告）宋兴昌继续履行2011年10月25日签订的《房屋出租协议》；
二、被告（反诉原告）宋兴昌于本判决生效之日起3日内拆除焊封于宾阳县某地一楼大厅和卫生间之间的大门；
三、被告（反诉原告）宋兴昌于本判决生效之日起3日内协助原告（反诉被告）潘泉办理宾阳县某地一楼卫生间供水安装手续，安装所需费用由原告（反诉被告）潘泉负担；
四、驳回原告（反诉被告）潘泉的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告（本诉被告）宋兴昌的的诉讼请求。
本诉受理费725元，由原告潘泉负担125元，被告宋兴昌负担600元；反诉受理费363元，由反诉原告宋兴昌负担。
上述义务，义务人应于本判决指定的期间履行义务，否则权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时自上诉之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍文帅
代理审判员 周玲艳
人民陪审员 梁翠莲
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 何 珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所住依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。