北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初27168号原告（反诉被告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区冠英园西区22号楼5层。法定代表人：蒋智生，董事长。委托代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：李波，男，1955年2月12日出生，住北京市西城区。原告（反诉被告）华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润物业公司）与被告（反诉原告）李波物业服务合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润物业公司的委托代理人杨顺义与被告（反诉原告）李波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其拖欠的2015年1月1日至2015年12月31日的物业费人民币2052.23元；2.被告给付原告违约金2052.23元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告就北京市西城区建功南里小区x号楼x室委托原告为上述房屋提供物业服务。合同签订后，一直由原告提供物业服务，但被告未按照约定交纳物业费。现为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请依法判决。本诉被告李波辩称：我是涉诉房屋的业主，原告方为我提供物业服务。认可涉诉期间及欠费金额。同意给付，但有先提条件。华润有错在先，造成我经济损失，物业服务存在瑕疵，是导致个人财产损失的直接原因。李波向本院提出反诉请求：要求华润物业公司赔偿经济损失3100元（含两床被褥计1600元、十五件衣服计1500元）。事实和理由：2015年1月15日，华润物业公司在未征求我意见的情况下，擅自处置了我暂时放在楼道的物品，超越了《物业管理委托合同》管理权限。当天傍晚，我外出回家，邻居朱大姐告诉我，是物业公司一行人员将上述物品拿走的。我立即去华润物业办公室要求返还，但无人值班。次日，我前往美国。我回国后仍然要求物业公司返还原物，其总是以敲门时家中无人为由拒绝。其态度可以从录音谈话中得知。物业管理处孙同志对当时现场有必要的描述，说曾经与主管核实过东西，是装在袋子里的，也相信我说的东西是比较好的东西等等。在多次追问下，物业管理处的孙同志和谢同志均承认东西已经处理了、没了。华润物业公司不是物权人，无权处置他人合法财产。其在物业管理中，随意处置业主私人财物，而且不留现场记录，应当承担相应的责任。反诉被告华润物业公司辩称：第一点，我方认为反诉与本诉不是同一法律关系，反诉不能与本诉合并审理。本诉为物业服务合同关系，是双方关于物业服务合同所引起的纠纷，是本案被告没有缴纳物业服务费所引起的纠纷。物业服务合同关系是物业服务公司与业主就公共区域的管理、小区的保安、保洁所形成的一种法律关系。从反诉请求能够明确看出，其要求的是返还两床被子、两条褥子和衣服十五件，在现有物品没有的情况下，他变成了一种货币的形式，在本质上，他不属于物业服务合同关系，或者是物权纠纷或者是侵权纠纷。第二点，我方不同意反诉请求。他这个请求没有任何的事实和法律依据。我方从未见过被告所讲的被子、褥子和衣服，也从没进过他家屋子里去处分过他相关的财产。首先，正常人不会将价值贵重的物品放在公共区域；其次正常人如果发现物品不见的情况下，其第一时间会紧急的去找，要么报警，要么进行寻找。但被告听别人说后，在事隔几个月，甚至一年之后，再进行寻找是有悖常理的。另外，我方均是在正常的履行物业服务合同，在履行物业服务合同过程中是不存在任何的过错，或者任何的未尽职的行为。且作为小区的物业服务公司，我方有义务对小区的公共部位和公共区域进行管理和清洁。本院经审理认定如下事实：2014年10月15日，李波与华润物业公司签订《物业管理委托合同》，约定华润物业公司为李波所有的坐落于北京市西城区建功南里x号楼x室房屋（以下简称涉案房屋）提供物业服务，该房屋建筑面积为96.85平方米；委托管理事项包含房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，对物业产权人、使用人违反《房屋使用、管理、维修公约》或物业管理规定的行为，根据情节轻重采取规劝、批评、警告、制止等措施；本合同自订立之日起生效，有效期至物业管理委员会（以下简称管委会）成立，管委会聘用其他物业管理公司时止，或管委会与乙方聘用合同有效期届满之日止，该聘用合同有效期顺延的，本协议有效期一并顺延；李波应于每年1月1日前十五日内向华润物业公司一次性预交下一年度的物业管理费共计2052.23元，如逾期未交，按每月1%交纳滞纳金。上述《物业管理委托合同》签订后，华润物业公司履行了相关的物业服务。2015年1月15日，华润物业公司以节前清理杂物为由将李波放置在涉案房屋外的一袋物品清走并处理掉，此后李波以华润物业公司擅自处理其物品为由拒绝给付华润物业公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业费2052.23元。庭审中，关于涉诉物品不见一事，李波与华润物业公司所述不一，各执己见。李波称涉诉物品是两床被褥及十五件衣服，放在一个大的黑色塑料袋子里面，包有两层，是放在家门口不远处，刚放两三天就没了；华润物业公司称物品是放在一个口袋里，具体多大口袋保洁员记不清了，没有打开口袋，不知道里面是什么东西，口袋是放在电梯口附近，放了具体多长时间记不清了，但是是很长时间。李波提交的录音中，华润物业公司工作人员表示相信袋子里面的东西都是比较好一点的东西，有一些衣服比较新。经本院要求，华润物业公司未能向本院出示事发当天的录像材料。以上事实，有双方当事人陈述意见、《物业管理委托合同》、录音在案佐证。本院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。李波与华润物业公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。华润物业公司按照该合同的约定为李波提供了相关的物业管理服务，李波理亦应按照合同约定向华润物业公司交纳相应的物业管理费。故华润物业公司要求李波支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业费2052.23元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。李波并非恶意欠费，故对华润物业公司关于违约金的主张，本院不予支持。关于是否应予受理李波的反诉，本院认为根据合同约定，华润物业公司在清理涉诉物品时，应该先行采取规劝、批评、警告、制止等措施，但依据现有证据显示，华润物业公司并没有采取上述措施。华润物业公司擅自处理李波放在楼道的物品，违反了《物业管理委托合同》对物业产权人、使用人违反《房屋使用、管理、维修公约》或物业管理规定的行为，根据情节轻重采取规劝、批评、警告、制止等措施的约定，属于违约行为，本院可以受理李波的反诉，并与本诉一并审理。华润物业公司在清理公共区域的杂物时，按照常理，应该事先打开包装检查是否为杂物，但华润物业公司并没有打开查验，并将涉诉物品当作杂物处理掉，华润物业公司对此具有过错。华润物业公司应对其反驳称涉案物品为杂物一节承担举证不能的责任。华润物业公司对擅自处理涉诉物品一事具有过错，且违反了《物业管理委托合同》的约定，华润物业公司应予赔偿李波相关的经济损失。关于涉诉物品的价值，双方均未提交相应证据证明其具体价值，根据李波所述的物品种类并未超出合理范围，本院予以采信，对具体金额本院酌定为2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，本诉被告李波给付本诉原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业费2052.23元；二、自本判决生效之日起7日内，反诉被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司赔偿反诉原告李波经济损失2000元；三、驳回本诉原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告李波的其它反诉请求。如果华润置地（北京）物业管理有限责任公司、李波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由李波负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费25元，由华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一七年十月十六日书记员  李 奕