广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1011号
原告：何维胜，男，1981年7月30日出生，汉族，住广东省大埔县。
委托代理人：张丽蓉、王亚飞，分别系广东实德律师事务所律师及律师助理。
被告：广州赏茶缘展览服务有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：张子欣。
委托代理人：邓伟华，系广东金海圣律师事务所律师。
被告：广州超越物业管理有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：钟远飞，董事长。
委托代理人：仲文辉、刘岚岚，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
原告何维胜诉被告广州赏茶缘展览服务有限公司（以下简称“赏茶缘公司”）、广州超越物业管理有限公司（以下简称“超越公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张丽蓉、王亚飞，被告赏茶缘公司的委托代理人邓伟华，被告超越公司的委托代理人仲文辉、刘岚岚到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告何维胜诉称：两被告于2012年共同对外发出邀请，对位于广州市天河区沙太路银利街12-18号的“广州银利茶叶博览中心”的商铺进行招商招租。经洽谈，原告拟承租“博览中心”编号为E1026的商铺，后两被告以被告赏茶缘公司的名义与原告于2012年11月15日签订了合同编号为6.2.1-0的《商铺租赁合同》，合同约定E1026号铺面积约为58.39平方米；租赁期限为6年，含5个月免租期，前三年租金为65元／平方米，从第四年开始，月租金单价为90元／平方米，第五、六年租金单价为99元／平方米等。双方并于同日签订了《补充协议》，约定E1026号铺承租期为六年，其中前三年租金一次性支付完毕（包含5个月免租期），即支付31个月租金，合共117645元；从第四年（即2015年12月1日）开始租金按照双方签订的《商铺租赁合同》相关内容执行；被告赏茶缘公司送委托人广场3×3标准展位3个（一年3期）等。双方并于2012年11月25日签订《﹤商铺租赁合同﹥附件》，补充约定租赁期为六年（含免租期），从2012年11月1日起至2018年10月31日止（此处应为笔误，实际租赁期为从2012年12月1日起至2018年11月30日止）。签订《商铺租赁合同》及《补充协议》的当天，原告就一次性向被告赏茶缘公司交纳了前三年（扣除5个月的免租期后共31个月）的租金共计117645元，并按合同的约定交纳了商铺推广费95000元、合同履约保证金7590元、空调保证金3000元、水电保证金2000元等款项。被告赏茶缘公司于2012年11月29日将E1026号铺交付给原告使用。在承租E1026号商铺期间，原告亦一直按合同的约定按时缴交了综合服务费及水电费等费用。但原告于2013年12月11日突然接到被告超越公司的通知，被告超越公司称因被告赏茶缘公司拖欠了其租金、管理费等已构成违约，故认为被告赏茶缘公司与原告签订的出租E1026号铺的合同无效，要求原告缴交从2013年7月起的租金、管理费、水电费，否则被告超越公司将于2013年12月14日前收回场地。因原告已按《补充协议》的约定向被告赏茶缘公司提前交纳了E1026号铺至2015年11月30日的租金，故原告未同意被告超越公司提出的要求，被告超越公司于是强行于2013年12月20日将E1026号铺上锁，致使原告无法开铺经营，经原告与被告超越公司多次协商无果。事情发生后，原告亦无法与被告赏茶缘公司取得沟通。两被告是以共同的名义对“博览中心”进行招商招租的，因此，在原告看来，两被告对“博览中心”的商铺均有出租权，虽然《商铺租赁合同》、《补充协议》及《﹤商铺租赁合同﹥附件》是以被告赏茶缘公司的名义与原告签订，但被告超越公司对此一定是知情且同意的，两被告应共同履行合同的相关规定，因此被告超越公司以被告赏茶缘公司违约为由主张被告赏茶缘公司与原告签订的合同无效是完全没有事实和法律依据的。在原告不存在违约行为的情况下，两被告均无权单方解除租赁合同、提前收回E1026号铺，被告超越公司于2013年12月20日将E1026号铺强行上锁的行为及被告赏茶缘公司躲避不解决相关问题的行为，均严重损害了原告的合法权益，为此请求法院判令：1、两被告向原告返还放置于E1026号铺的茶叶、家具等财物，若两被告无法返还，赔偿原告财产损失465860元；2、解除原告与被告赏茶缘公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及《商铺租赁合同附件》；3、两被告向原告返还2013年12月20日至2015年11月30日止已预缴的未到期租金88676.50元、双倍返还履约保证金15180元、商铺推广费95000元、空调保证金3000元、水电保证金2000元；4、两被告向原告支付广场3个标准展位应付的结算款18000元；5、两被告向原告赔偿装修损失51588元、经营损失50000元；6、两被告承担本案诉讼费用。
被告赏茶缘公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。我方自与原告签订合同以来，不存在违约行为，原告与被告超越公司发生的纠纷，应由原告与其处理，与我方无关，故请法院驳回原告的诉讼请求。
被告超越公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，我方与原告不存在合同关系，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告超越公司以主办单位、被告赏茶缘公司以联办单位名义，对位于广州市天河区沙太路银利街12-18号的“广州银利茶叶博览中心”发出广告进行招租工作。
2012年11月15日，原告（乙方、承租方）、被告赏茶缘公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方向乙方出租广州市天河区沙太路银利街银利茶叶博览中心E1026号商铺（以下简称“涉案铺位”）经营茶文化系列产品之用，甲方提供商铺自交付之日起5个月内为免租期，免租期乙方仍须向甲方支付综合服务费、自用水电费及其他相关费用，租赁期为6年（含免租期），自交付日起算，月租金单价65元／平方米，从第四年开始，月租金单价90元／平方米，第五、六年月租金单价为99元／平方米。在本合同签订时，乙方须一次性向甲方支付履约保证金7590元，该履约保证金作为乙方履行本合同的保证，履约保证金不能抵扣租金，不计利息，甲方收取履约保证金后开具收款凭证给乙方。甲方在本合同期满或终止时将履约保证金无息退还乙方。该商铺的预定交付日为2012年12月1日；甲方负责该茶叶市场的综合管理服务，乙方同意接受甲方的管理，管理费用包括：综合服务费，该费用从该商铺交付日起计付，乙方须向甲方按月支付综合服务费，每月综合服务费584元；空调保证金为3000元／台，乙方负责空调的维护和保养，在交还商铺时，空调应能正常运转，否则甲方有权没收该保证金；水电保证金2000元／间。乙方须在每月5日前向甲方支付当月综合服务费及上月水、电费；甲方应使该茶叶市场具备营业条件（包括提供公共照明、电梯、水电、空调系统及安保、清洁服务）；乙方须依本合同约定按时间向甲方支付租金、综合服务费用、水电费等相关费用。合同租赁期届满、终止或提前解除后5日内，乙方必须结清应付甲方的一切费用，在保持甲方原设备、设施完好的情况下将该商铺交还给甲方，办理终止合同手续，并配合甲方办理撤销租赁登记手续。甲、乙任何一方未能严格履行本合同的约定，或严重违反国家及地方法律法规的，须按本合同相关条款承担违约责任等。
2012年11月15日，原告（乙方）、被告赏茶缘公司（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方承租期为六年，其中前三年的租金一次性支付完毕（含5个月的免租期），即支付31个月租金，合计117645元；从第四年（即2015年12月1日）开始租金按照甲乙双方签订的《商铺租赁合同》相关内容执行；关于展位，甲方承诺送乙方广场3×3标准展位3个（一年3期），并在每期展会的10日前选择以下方案之一（若乙方未按时答复，则视为执行方案1）：1.乙方若将所送展位返租给甲方，按2000元／个结算，结算款可用于抵减商铺的水电费、管理费、租金等；2、乙方若自己参展，乙方在E栋客户中优先选择所送展位。
2012年11月15日，原告向被告赏茶缘公司支付按金7590元、租金117645元（收据显示为一次性三年31个月租金）、推广费95000元、空调保证金3000元、水电费保证金2000元。
2012年11月25日，原告（乙方）、被告赏茶缘公司（甲方）签订《商品租赁合同附件》，约定租赁为六年，从2012年11月1日至2018年10月31日。
2013年12月11日，被告超越公司向原告发出《限期收回场地的通知》，内容为：鉴于赏茶缘公司已拖欠我司五个月租金、管理费用，根据合同约定，我司视对方为严重违约，并收回部分场地，由于上述合同无效，则贵档口与赏茶缘公司所签订的合同约定的出租场地无效，为此建议：贵档口补缴2013年7月租金、2013年8月租金、管理费、水电费至2013年12月31日，以后按期缴交费用，方可继续使用场地；贵档口拒绝缴交以上费用，我司将于2013年12月14日前收回场地。
原告称被告超越公司于2013年12月20日强行对涉案铺位进行加锁，故其报警处理；被告赏茶缘公司表示对上锁不知情；被告超越公司表示向原告发出上述《限期收回场地的通知》，建议原告向其交付费用，但原告拒绝，故对铺位进行上锁，但不清楚铺内物品情况。
关于装修，原告表示被告赏茶缘公司交付的铺位为毛坯交付，其接收后自行装修，为此提交收据三张，主张装修投入61905元，两被告对收据均不予确认；被告赏茶缘公司则表示交付时带简单装修，不清楚原告入场后的装修情况。
关于损失，原告提交清单一份，称被上锁的涉案铺位存放茶叶、茶具等货物，价值巨大；另提交销售情况及汇总清单，主张经营损失。两被告对原告提交的清单均不予确认，抗辩为原告单方制作的清单。
鉴于原告的第一项诉讼请求为选择性的诉讼请求，本院责令原告明确诉讼请求，其表示如庭审后3日内可以返还物品，其请求返还物品即可，否则按物品价值要求赔偿。
2014年5月5日，本院现场勘察，现场情况为有一门锁，本院询问当事人，原告表示原大门有两把门锁，其持有其中一把；被告赏茶缘公司表示其没有加锁；被告超越公司表示其曾进行加锁，现门锁是原告的。本院要求原告打开门锁进内，商铺内摆放茶叶、木架10个、冰柜一台、滤水器一台、地柜一张及杂物等，冷气机（原告表示为超越公司所有）。被告赏茶缘公司表示铺位无其所有的物品；被告超越公司表示在上锁期间没有对铺内物品进行搬迁，现为上锁时的状态。原告表示其装修以单据为准，被告不同意以单据确定装修投入。本院询问原告是否进行鉴定装修造价，原告表示由法院以公平原则确认，不申请造价鉴定。本院询问原告是否对场内物品搬迁，并释明不搬迁所产生相应的使用费用风险，原告表示暂不搬迁，并自行当日上锁；两被告则表示不进行上锁。
2014年8月12日，原告来函表示现场勘查后自行取回茶叶及部分物品，但其他家具因无场地安置未搬迁，其于2014年7月17日再次到达现场搬迁剩余物品时，发现铺位物品全被搬迁，铺位清空；被告超越表公司示其于2014年5月20日发函原告，要求将场地清空，在发函通知未果后于2014年5月31日搬迁物品并进行换锁。
另原告表示以租赁关系提起本诉，被告赏茶缘公司表示涉案场地由被告超越公司向当地村委承租，由其对场地进行招商，并与原告签订租赁合同收取租金、保证金，被告超越公司进行物业管理；被告超越公司则表示其与被告赏茶缘公司存在内部承包协议，与原告不存在租赁关系。
本院认为：合同是当事人之间设立变更或终止民事权利义务关系的协议。合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。
原告、被告赏茶缘公司公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同附件》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。被告超越公司非为租赁合同相对方，原告以租赁关系向被告超越公司主张权利缺乏依据，本院不予采纳。
本案争议焦点，导致合同无法履行归责于何方？作为出租人即被告赏茶缘公司应提供适格的铺位给原告使用，保障在合同履行期间能正常使用铺位，否则应由出租人承担违约责任。被告赏茶缘公司因与被告超越公司发生纠纷，超越公司于2013年12月20日加锁导致原告无法使用场地，该加锁行为虽非赏茶缘公司作出，但他人的行为导致原告无法使用场地由出租人即赏茶缘公司承担，至于赏茶缘公司是否主张超越公司承担责任或两公司的其他债权债务纠纷由双方另循途径处理。租赁合同于2013年12月20日终止履行，原告的第二项诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。
合同终止履行的，双方均应遵循诚实信用原则，履行各自义务，并避免损失进一步扩大。原告、被告赏茶缘公司均无提交涉案商铺移交时的书面记录，无法确定移交的具体时间及交付时的使用状态，按《商铺租赁合同》约定的预定交付时间为2012年12月1日，双方合同约定租期为六年，原告预付前三年租金，原告至2015年11月30日前无须支付租金。原告作为使用人，应支付免租期满日起即2013年6月1日至2013年12月19日的租金；对于2013年12月20日至本院现场勘查并开锁日（2014年5月5日）的租金，原告无法使用商铺，无须支付租金；在双方交接之日（2014年5月5日），原告未能及时搬迁全部物品，本院告知其相应占用费风险后，其自行换锁视为继续使用场地。即2014年5月6日至被告超越公司再次换锁期间（2014年5月31日）发生的使用费，原告应予承担。原告因被告赏茶缘公司违约致使无法实现合同目的，其请求返还预付未实际发生的租金具有事实依据，本院予以支持。经计算，原告须承担2013年6月1日至2013年12月19日、2014年5月6日至2014年5月31日的租金使用费，每月按3795元计，合计为28462.50元。被告赏茶缘公司应予退还89182.50元。现原告主张88676.50元，属其权利自由处分，本院予以照准。关于商业推广费95000元，双方未约定具体使用项目，原告承租的铺位为该茶叶批发市场一铺位，被告赏茶缘公司为保障市场整体正常运作，按日常交易习惯，对市场进行整体包装宣传等，原告支付该费用时并无异议，在本案中，被告赏茶缘公司未提交证据证实就市场的整体营销作出投入并实际发生该费用，由其承担举证不能的法律责任。原告请求返还该款具有依据，本院予以支持。关于空调保证金3000元及水电保证金2000元，在被告赏茶缘公司未提交证据证实原告存在损坏空调或拖欠水电费用的事实情况下，其应在合同终止后予以退还款项给原告。原告主张返还两款具有事实依据，本院予以支持。对于原告主张的第四项诉讼请求，双方未约定在被告无法提供展位的情况下的处理方式，原告主张该款缺乏合同依据，本院予以驳回。关于原告主张的装修赔偿51588元，鉴于双方未附有交付使用证明，原告接收场地后自行装修，但其提交的三张收据不足以证实该费用实际发生，结合2014年5月5日的现场勘查情况，铺内主要存放为可移动的茶叶、茶具、木架等可销售商品及经营用具，可由原告自行搬迁，其固定装修仅为天花、电线等，另定制的家具因铺位单独定制购置，故本院从公平角度，判令被告赏茶缘公司赔偿原告装修损失20000元，对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。对于原告主张的经营损失50000元，该主张缺乏事实依据，本院予以驳回。对于原告的第一项诉讼请求，其主张的诉讼请求不明确，经释明后以465840元主张赔偿损失，鉴于铺位内的动产物品（除固定装修外）均能继续使用，原告亦实际搬迁具有较大处理价值的茶叶、茶具等，物品并未灭失，其以其单方估价的物品价值请求损失赔偿缺乏依据，本院不予支持，依法驳回。需要指出的是，对于原告未及时搬迁的物品由被告超越公司保管，被告超越公司应及时予以返还。
合同约定“甲、乙任何一方未能严格履行本合同的约定，或严重违反国家及地方法律法规的，须按本合同相关条款承担违约责任”，合同中未约定甲方出现违约时需要承担具体的违约金计算方式，结合上述，原告未能充分、合理举证其实际损失的情况，在本院未支持原告的其他损失赔偿请求情况下，鉴于合同无法履行因被告赏茶缘公司违约所致，本院从公平角度，判令被告赏茶缘公司双倍返还原告履约保证金15180元。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告何维胜、被告广州赏茶缘展览服务有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同附件》、《补充协议》。
二、被告广州赏茶缘展览服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告何维胜已预付租金88676.50元、商业推广费95000元、空调保证金3000元、水电保证金2000元。
三、被告广州赏茶缘展览服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告何维胜装修损失20000元。
四、被告广州赏茶缘展览服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告何维胜双倍履约保证金15180元。
五、驳回原告何维胜的其他诉讼请求。
如果被告广州赏茶缘展览服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告何维胜支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11690元，由原告何维胜负担7032元，由被告广州赏茶缘展览服务有限公司负担4658元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 刘红梅
二〇一四年十二月二日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
判决书于2014年月日送达