成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成华民初字第4075号
原告肖洪德。
委托代理人罗登友，四川广都律师事务所律师。一般代理。
被告张鹏。
委托代理人林予生，四川子归律师事务所律师。一般代理。
第三人周汝书。
委托代理人张鹏。特别授权。
原告肖洪德与被告张鹏及第三人周汝书房屋买卖合同纠纷一案，本案于2012年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2012年11月8日、2012年11月20日、2012年12月4日、2013年2月1日、2013年2月18日五次公开开庭进行了审理。原告肖洪德及其委托代理人罗登友，被告张鹏及其委托代理人林予生与第三人周汝书的委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖洪德诉称，2012年8月13日，原告与被告签订了成华区双庆路16号“紫东芯座一期”2栋1单元2-1号（权：1934523）房屋买卖合同（合同编号：8860188），合同约定了成交价、付款方式、税费承担、违约责任等。被告收取了原告交的20000元定金。2012年9月1日被告通知房屋中介公司表示不出售该房屋了。原告与被告签订房屋买卖合同后，原告为了履行与被告签定的房屋买卖合同，实际损失了40682元。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，故诉至法院。请求法院判令被告返还原告定金20000元；判令被告支付违约金103000元；本案诉讼费由被告承担。
被告张鹏辩称，一、本案原、被告及第三人的买卖关系不成立，本案纠纷性质是缔约过失责任纠纷，不是买卖合同纠纷；2、法院认定被告张鹏在合同书签字行为是属于无处分权而处分他人财产的行为，向被告释明合同有效，是不妥的；3、原告主张的违约金请求过高，请求降低，而且这件事原、被告双方均有过错责任，我方只承担返还定金的义务。
第三人周汝书辩称，我未与原告签订房屋买卖合同，也没有同意卖房，所以《房屋买卖合同》是无效的；我将起诉要求法院判决合同无效。卖房的事情我不知道，与我无关，我不应该承担违约责任。
经审理查明，2012年8月13日，原告作为买方、被告作为卖方，成都创四季房地产经纪有限公司作为经纪房三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：“卖方（被告）将坐落在成都市成华区双庆路16号紫东芯座一期2幢1单元2楼1号（权1934523，建筑面积：119.66平方米）的房屋出售给买方原告，房屋售价1030000元；在本合同签订当日，买方向卖方交付定金20000元，该定金在卖方签收后经纪方所托管之定金5000元将作为该房屋的物业交割之保证金。……在过户递件完成当日内，买方将首付款710000元支付给卖方，剩余房款300000元由放贷银行直接支付给卖方。买卖双方应于2012年8月31日前向经纪方交齐相关证件，2012年9月份15日前按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方……基于经纪方提供的居间服务，且经纪方促成买卖双方达成交易并签订本合同，买方同意向经纪方支付佣金15000元。合同的第15、16条还约定：买卖双方任何一方违约，须向对方支付房屋成交价10%的违约金。买方于签订合同当日，向经纪方支付佣金5000元，剩余佣金10000元买方于过户递件成功后向经纪方支付”。合同签订后，原告向被告支付了20000元购房定金，向经纪方支付了5000元的佣金，被告也将房屋产权证交给了经纪方，被告收到原告支付的定金后，向经纪方支付了5000元的定金托管费。之后，原告为办理该房屋的按揭贷款产生了公证、评估、服务等费用共计5770元；在经纪方通知被告办理该房屋过户递件手续时，因被告母亲不愿出售该房屋，被告也未能到场，致使双方未能在2012年9月15日前办理完成过户递件，被告也未将房屋交付于原告给使用。
另查明，第三人系被告母亲，涉案房屋系被告与第三人共同共有。原告及经纪方在签订合同前是审阅了被告的房屋所有权证的，原告也知道涉案房屋有共有人周汝书。
还查明，原告于2012年8月28日将其所有的位于成华区万兴街6号3栋5单元6楼1号房屋出售给案外人袁礼明，产生了个人所得税4316.40元，并产生交易手续费等共计431.60元。原告为了居住，于2012年9月1日向买其房屋的所有权人袁礼明确签订了《房屋租赁合同》，原告租用案外人了袁礼明位于成华区万兴街6号3栋5单元6楼1号房屋（建筑面积：71.94平方米），每月租金1500元，租赁期限为一年，至2012年11月原告实际支付了房屋租金4500元及租房押金3000元。
庭审中，本院向原、被告及第三人释明了合同的效力后，被告及第三人没有新的答辩意见。
上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实：1、原、被告身份证明；2、房屋买卖合同及合同附件；3、收条；4、证明；5、收条凭证；6、收款凭证；7、税务局的完税证及发票；8、房屋租赁合同及收条；9、原、被告的陈述以及庭审笔录。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告之间就买卖房屋达成的《房屋买卖合同》，虽无涉案房屋的共有人周汝书签名和追认，但依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，被告在缔约时对涉案房屋没有全部所有权或者无处分权，但并不影响为原因行为的《房屋买卖合同》的效力，且该合同系原、被告双方真实意思的表示，是合法有效的，双方均应按合同约定各自履行权利、义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告在签订《房屋买卖合同》后，原告依约交付了定金，而被告不履行合同义务导致合同目的不能实现，事实上双方签订的合同已经解除，被告的行为构成违约，应该承担违约责任。因《房屋买卖合同》事实上已经解除，定金应当退还，对此被告并不持异议，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告按该房屋成交价10%计算违约金，要求被告支付103000元违约金的诉讼请求，根据《合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案原告的诉请是选择适用违约金条款。由于被告的违约行为，导致原告造成了的损失有：中介佣金5000元、按揭贷款的公证等费用5770元、租房产生的租金10500元（算至2013年3月），因此，本院认为原告主张按该房屋成交价10%计算违约金103000元明显过高，被告答辩要求降低违约金的数额，故对被告该答辩意见，本院予以采纳。结合本案的实际情况，应当对违约金的数额予以适当调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，且原告在签订合同时，明知涉案房屋有共有人的情况，仍坚持与被告签订《房屋买卖合同》，也存在一定的过错责任，但被告不履行合同义务的违约责任大于原告，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告向原告支付违约金25000元，对其过高部分的违约金，本院不予支持。对于被告辩称本案纠纷性质是缔约过失责任纠纷，不是买卖合同纠纷，本院认为，缔约过失责任纠纷发生在订立合同过程中，相关合同一般不成立、无效、被撤销或不被追认，纠纷的产生和处理也与合同内容及约定无关，而本案涉及的《房屋买卖合同》系原、被告真实意思的表示，合同是有效的，本案的处理结果也与合同内容有密切关系，故对于被告的此辩称意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告张鹏在本判决生效之日起十日内，向原告肖洪德返还定金20000元。
二、被告张鹏在本判决生效之日起十日内，向原告肖洪德支付违约金25000元。
三、驳回原告肖洪德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1380元，由被告张鹏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审判员 谭 萍
二〇一三年三月十一日
书记员 胡斌川