江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1009号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱慧峰，男，1978年7月20日生，汉族，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）郑如德，男，1967年6月5日生，汉族，居民。
上列两名上诉人共同委托代理人汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏东方鹏程建设有限公司。
法定代表人谷加富，该公司总经理。
委托代理人许斌、赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
上诉人朱慧峰、郑如德因与被上诉人江苏东方鹏程建设有限公司（以下简称鹏程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东台市人民法院（2013）东民初字第0138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年10月17日，鹏程公司（甲方）与朱慧峰、郑如德（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、租赁范围：甲方将位于东台市台南镇临塔村三组的厂房约6000平方米左右租赁给乙方，作为乙方经营用房，具体经营项目工艺品；二、租赁期限：租期暂定为叁年，自2011年11月1日至2014年10月31日止，期满后是否续签，在期满之前三个月双方再协商确定；三、租金数额及给付时间：乙方每年付给甲方租赁费贰拾万元整（￥200000元）和应缴纳的税金（款全部缴足给甲方后出具收据）；四、因甲方将位于厂区内最南面的壹间约800平方米左右的厂房租给东台薇和薇新娘婚纱影楼，该租赁合同于2012年3月14日到期，故此期间厂房于2012年3月15日交付给乙方使用，第一年的租赁费优惠5000元，后两年的租赁费按照此协议执行；五、水电供应及结算时间和方式：乙方按当地有关规定和标准向有关部门按时缴纳水电费……；六、本合同签订后乙方向甲方缴纳15000元的押金。合同到期，如双方不再续约，则在合同到期后30日内返还乙方……；十五、本合同一式三份，甲方二份、乙方一份，自双方签字盖章之日起生效，双方须共同遵守以上条款。否则，违约方须向守约方支付违约金伍万元，并且承担给守约方造成的经济损失。双方还就其他事项进行了约定。
合同签订当日，朱慧峰向鹏程公司支付2011年11月1日至2012年10月31日期间的租金195000元及押金15000元。次日，鹏程公司将位于东台市台南镇临塔村三组面积为2675.34平方米的厂房及面积为5607.24平方米的土地交与朱慧峰、郑如德。朱慧峰、郑如德以承租的厂房及土地为经营场所，以东台市临达纺织绣品有限公司（该公司于2005年10月18日设立，法定代表人系郑如德）之名，加工生产脚垫。
江苏丰盛建设有限公司于2010年11月10日取得了涉案厂房的东台市房权证台南字第S00262**号、第S00262**号、第S00××27号房屋产权证书，于2010年12月29日领取了东国用（2010）第080108号土地使用权证。自2011年10月起，江苏丰盛建设有限公司将上述厂房及土地交由鹏程公司管理收益。
2011年12月4日，郑如德将涉案厂房及门卫室、配电房、厕所附属设施进行了丈量，总面积为2986.6平方米。2011年12月12日，郑如德、朱慧峰向鹏程公司出具一份《承诺函》，内容为：“本人朱慧峰、郑如德与江苏东方鹏程建设有限公司于2011年10月17日签订了一份厂房租赁协议……租赁期限为2011年11月1日至2014年10月31日，用于我们所经营的东台市临达纺织绣品有限公司生产工艺品。现申请将租赁的贵公司厂房用电户名江苏佳联实业有限公司更名为东台市临达纺织绣品有限公司，便于供电部门能够直接将电费发票开给我们公司入账。我们承诺，在租赁协议到期时，及时将用电户名变更为原公司，并按时向供电部门结清应承担的电费等相关费用。”
双方在合同履行过程中产生纠纷，鹏程公司诉至法院称，江苏丰盛建设有限公司购买的原东台市梁垛镇临塔村三组约6000平方米厂房（含土地使用权）转由我公司收益。2011年10月17日，我公司与朱慧峰、郑如德签订了租赁协议，约定将上述厂房租赁给其使用，租赁期限自2011年11月1日起至2014年10月31日止，年租金200000元，于每年的10月1日前一次性付清下一年度租金。合同签订后，我公司按约将厂房及土地交付给朱慧峰、郑如德使用，但其至今未缴纳2012年11月1日至2013年10月31日的租金，故诉讼要求朱慧峰、郑如德向我公司支付2012年11月1日至2013年10月31日期间的租金200000元，并承担本案诉讼费用。朱慧峰、郑如德提起反诉称，根据约定，鹏程公司交给我方厂房的面积应为6000平方米左右，但其实际交付的厂房面积不足约定的一半，按照所交付厂房面积比例计算租金，鹏程公司应当返还我方已缴纳的租金100000元，并依约承担违约金50000元；涉案厂房自来水自2012年4月起即停水，导致我方无法正常生产经营，造成我方损失750794.55元，因我方经营严重亏损，无法全额缴纳反诉费，故先行主张损失150000元，其余损失我方保留诉权。请求依法判令鹏程公司：返还2011年11月1日至2012年10月31日期间的租金100000元；支付违约金50000元；赔偿因停水造成的损失150000元；承担反诉诉讼费用。
另查明，朱慧峰、郑如德承租的涉案厂房自2012年4月20日起至今一直处于停水状态。
一审法院认为，鹏程公司与朱慧峰、郑如德于2011年10月17日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。根据协议约定，朱慧峰、郑如德应于2012年10月1日前向鹏程公司支付第二年度租金200000元，但朱慧峰、郑如德至今未履行给付义务，鹏程公司要求朱慧峰、郑如德支付2012年11月1日至2013年10月31日租金200000元的诉讼请求，依法应予支持。
虽然涉案《租赁协议》中约定鹏程公司将位于东台市台南镇临塔村三组的厂房约6000平方米左右租赁给朱慧峰、郑如德经营使用，而鹏程公司交付给朱慧峰、郑如德厂房面积仅为2675.34平方米，但2011年12月4日朱慧峰、郑如德将涉案厂房进行实际丈量，包括门卫室、配电房、厕所附属设施在内总面积为2986.6平方米，然嗣后第八日即2011年12月12日，朱慧峰、郑如德向鹏程公司出具的《承诺函》中并未对涉案厂房面积不足提出异议，且承诺“在租赁协议到期时，及时将用电户名变更为原公司，并按时向供电部门结清应承担的电费等相关费用。”由此可以推定涉案租赁协议所载的鹏程公司将位于东台市台南镇临塔村三组厂房约6000平方米左右租赁给朱慧峰、郑如德经营使用，其真实意思是鹏程公司将位于东台市台南镇临塔村三组的厂房和厂区内所属场地约6000平方米出租给朱慧峰、郑如德经营使用，且合同签订后，鹏程公司已将位于东台市台南镇临塔村三组的厂房及场地约6000平方米左右出租给朱慧峰、郑如德经营使用，依约履行了交付租赁物的义务，故朱慧峰、郑如德抗辩鹏程公司实际交付的厂房面积不足约定的一半，不应给付200000元租金的意见，不予采信，其要求鹏程公司返还其已缴纳的租金100000元，并承担违约金50000元的反诉请求，一审法院不予支持。
关于朱慧峰、郑如德要求鹏程公司赔偿因停水造成生产经营损失150000元的诉讼请求，因朱慧峰、郑如德未能提供相应的证据证明涉案厂房因停水造成损失的具体数额，但损失确实存在，综合考虑停水时间的长短、生产经营与用水之间的关系、当地的生产生活水平及年租金数额等因素，酌情支持40000元，超出诉讼请求的部分，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告朱慧峰、郑如德于判决生效之日起10日内支付原告江苏东方鹏程建设有限公司2012年11月1日至2013年10月31日期间租金200000元；二、反诉被告江苏东方鹏程建设有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告朱慧峰、郑如德因停水造成的损失40000元；三、驳回反诉原告朱慧峰、郑如德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告（反诉原告）朱慧峰、郑如德负担；反诉案件受理费5800元，原告（反诉被告）江苏东方鹏程建设有限公司负担800元，被告（反诉原告）朱慧峰、郑如德负担5000元。
上诉人朱慧峰、郑如德不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人仅有出租厂房的收益权，不是本案适格主体，上诉人签订租赁协议是职务行为，亦不是本案适格主体；2、案涉房屋未经消防验收，双方所签订的《租赁协议》内容违反了国家强制性规定，应认定无效；3、上诉人专门出具给供电部门变更用户名的《承诺函》，不能作为对交付租赁厂房面积没有异议的依据；4、一审法院仅酌情支持上诉人损失40000元明显不公。请求发回重审或依法改判。
被上诉人鹏程公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人均是本案适格主体；2、上诉人与被上诉人于2011年10月17日签订的《租赁协议》合法有效；3、《承诺函》中并未对涉案厂房面积不足提出异议，证明上诉人认可接受被上诉人租赁的厂房土地；4、关于上诉人在原审中提起反诉，要求被上诉人承担经济损失的问题，被上诉人认为上诉人主张的经济损失没有事实与法律依据，也与被上诉人没有任何关系，考虑到上诉人的损失确实存在，被上诉人没有提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人朱慧峰、郑如德与被上诉人鹏程公司于2011年10月17日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。鹏程公司虽非案涉厂房和土地的所有人，但其自2011年10月起取得该厂房及土地的管理收益权，其与两上诉人签订《租赁协议》，现双方为此发生纠纷，双方均系本案的适格主体。两上诉人认为案涉厂房未经消防验收，因此双方所签《租赁协议》应为无效的理由，没有法律依据。根据协议约定，两上诉人承租的是鹏程公司管理收益的厂房，租赁范围约6000平方米左右。二审庭审中，两上诉人陈述其在租赁之前到现场查看过，故两上诉人是在认可厂房及土地现状的基础上进行承租并与被上诉人签订了《租赁协议》，且在承租以后也实际使用了案涉厂房及土地，因此可以认定两上诉人对案涉厂房及土地系整体租赁。协议签订之后，两上诉人于2011年12月4日对案涉厂房的实际面积进行了丈量，并未就面积不足向被上诉人提出异议，直至一审诉讼时两上诉人才以此作为抗辩。且鹏程公司是将厂房、土地整体出租给两上诉人，并未将其管理收益的厂房、土地分割后另行出租给他人，可以认定双方签订《租赁协议》的真实意思是鹏程公司将位于东台市台南镇临塔村三组的厂房和厂区内所属场地约6000平方米出租给两上诉人经营使用。关于停水损失问题，协议约定水电费用由承租人按时向有关部门缴纳，2012年4月20日案涉厂房停水的原因系自来水管道改造，因停水造成的损失虽客观存在，但两上诉人未能提供相应的证据证明该损失的具体数额，一审法院考虑到停水时间的长短、生产经营与用水之间的关系、当地的生产生活水平及年租金数额等因素，酌情支持两上诉人40000元停水损失并无不当。综上，上诉人朱慧峰、郑如德的上诉理由无事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人朱慧峰、郑如德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
代理审判员 秦广林
代理审判员 曹 荣
二〇一四年七月二日
书 记 员 刘 湘