广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终2774号
上诉人（原审被告）：李国庆，男，1961年8月22日出生，汉族，身份证地址：广东省恩平市。居住地：广东省，
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司,住所地：广东省恩平市平石街道办事处茶坑。统一社会信用代码：91440700671571306R。
负责人：李长江。
委托诉讼代理人:张洁梅，黎晓俐，均是该公司职员。
上诉人李国庆因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2017）粤0785民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
李国庆上诉请求：第一、要求按照《广东省物业管理费收取标准2015最新》实行收费。第二、要求二审法院帮李国庆提取恩平碧桂园绿地率测量数据和业主所有的分摊建筑面积和土地分摊的数据。第三、业主是每年每月交分摊建筑面积的管理费用，用在哪里。业主只交钱没有一点享受，合不合法，合不合理。没有配套设施和固定活动馆所给业主使用。第四、李国庆家被盗碧桂园物业公司有责任。第五、碧桂园前期物业服务协议都没有达到《广东省物业管理费收取标准2015最新》基础条件，撤销合同，并重新协商一致后再签订。第六、碧桂园物业公司不可以将泳池对外开放，并如以前做法免费给业主每人每月10-20张门票使用。事实与理由1、碧桂园房地产开发有限公司在聘请物业管理公司的时候没有按照国家《物业管理条例》第三条的规定，没有通过公开、公平、公正的市场竞争机制选物业服务企业，而是直接主定恩平碧桂园物业管理服务公司来管理。2、我们在碧桂园房地产开发有限公司购房后。而碧桂园房地产有限公司把我们的钥匙资料全部移交到碧桂园物业管理服务公司就要挟我们签订恩平碧桂园前期物业服务协议，所以是非法的。3、碧桂园物业管理服务公司没有按照《广东省物业管理费收取标准2015最新》的收取标准收费，具体《恩平碧桂园物业前期物业服务协议》是每月1元/平方的标准属于《广东省物业管理费收取标准》一级收费标准，但是恩平碧桂园物业管理服务公司提供的基础条件及服务均达不到一级收费标准，实例，绿化率35%以上(包括水面)就达不到标准。绿化体闲活动中心场地1500平方米以上，固定活动馆所300平方米以上也达不到标准。广东省物业管理费收取标准2015最新物业管理费收取标准如下一级收费标准1.00元/月，平方米(已包含税、费)【基础条件】小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3%的物业管理服务用房；绿化率35%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。【公共秩序维护】1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，对本区机动车出入验证对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。【保洁服务】1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫2次扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。8、公共区域玻璃每周擦洗1次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。恩平碧桂园物业服务公司没有达到以上要求。
碧桂园物业公司答辩称：对于泳池问题，收楼时是有提供10张免费条据给业主使用泳池，后来业主多了，所以无法再优惠给业主，只能收费使用。
碧桂园物业公司一审请求：1、判令李国庆支付2015年10月至2017年3月期间的物业服务费3174.48元；2、判令李国庆应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2017年4月18日为人民币2347.52元）；3、本案诉讼费用由李国庆承担。
一审法院查明：李国庆在开发商恩平市碧桂园房地产开发有限公司购买了位于广东省××桂园××街××号的房屋。李国庆（甲方）于2010年3月1日与碧桂园物业公司（乙方）签订《恩平碧桂园前期物业服务协议》，其中约定：“就甲方已购买的恩平市碧桂园鳌峰鸣翠苑十四街2座102号交付后由乙方提供的物业提供管理服务事宜达成一致，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米1元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为126.04平方米；该物业的公用分摊建筑面积为17.21平方米；合计该物业的房屋建筑面积为143.25平方米；该物业的花园面积为97平方米。甲方应按182.05元/月向乙方交纳物业服务费。约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。甲方应于公历每月5日（因节假日或系统原因顺延）交纳上月物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。”而李国庆房屋的测绘面积为总面积140.44平方米，其中套内建筑面积为125.81平方米，公用分摊建筑面积为14.63平方米；花园面积为89.8平方米。
又查明：碧桂园物业公司于2008年3月4日成立，经营范围包括从事物业管理相关的咨询服务、家具清洁机维修服务、绿化养护等。此外，李国庆于2010年3月26日签收了收楼通知书及验收交接表。经确认，李国庆实际上每月需向碧桂园物业公司交纳物业服务费为176.36元。李国庆自2015年10月至2017年3月期间，一直没有交纳物业服务费，欠费金额为3174.48元，碧桂园物业公司要求李国庆按照应付物业服务费的3‰交纳违约金。经碧桂园物业公司多次催收，李国庆仍不予交纳。
一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，协议的内容对本案碧桂园物业公司、李国庆均有约束力。本案的争议焦点：一、李国庆是否应向碧桂园物业公司交纳物业服务费；二、李国庆是否应向碧桂园物业公司支付违约金以及违约金的计算标准。
一、李国庆是否应向碧桂园物业公司交纳物业服务费。碧桂园物业公司作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。李国庆亦已进行了相关的收楼手续，房屋已交付给李国庆使用，本案碧桂园物业公司已依合同约定为包括李国庆在内的小区的业主提供了相应的服务，因此，李国庆应按服务协议履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。经碧桂园物业公司于2017年3月18日向李国庆发出催缴函催促其交纳物业服务费，李国庆在合理期限内仍未交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，碧桂园物业公司请求李国庆交纳拖欠的物业服务费3174.48元的理据充足，一审法院予以支持。李国庆主张碧桂园物业公司未能按照《恩平碧桂园前期物业服务协议》的约定，提供相应的物业服务，或其提供的物业服务未能符合相关约定的标准，因此拒交或者要求减半交纳物业服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，李国庆提供的证据一、二所显示的内容只是恩平碧桂园业主委员会对碧桂园物业公司提出归还会所使用权等要求，碧桂园物业公司提供的服务内容主要为对有关设施的维修、管理，李国庆并未能证明碧桂园物业公司妨碍业主对会所等场地的使用。对于李国庆提供的相片证据，无法证实是由于碧桂园物业公司方疏于管理、清洁而造成，也未能证实若存在此类问题向碧桂园物业公司反映后，碧桂园物业公司未能及时改进，李国庆应承担举证不能的不利后果。至于李国庆主张小区绿地面积不足等问题，属于房地产开发商的承建问题，碧桂园物业公司提供的服务当中并不包括规划建设绿地。因此，李国庆的主张理据不足，不予采纳。
二、李国庆是否应向碧桂园物业公司支付违约金以及违约金的计算标准。碧桂园物业公司、李国庆双方确认李国庆从2015年10月至2017年3月的物业服务费没有依约缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，李国庆未交纳物业服务费属违约行为，李国庆应当承担相应的违约责任。碧桂园物业公司请求李国庆支付违约金，理据充分，应予以支持。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，按照碧桂园物业公司所主张的按照每日3‰计算的违约金额超过其损失的30%，应认定为其主张的违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，双方签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》属于采用格式条款订立的合同，其中对于违约金的约定及碧桂园物业公司主张的违约金标准明显加重了对方责任，对李国庆显失公平。对于碧桂园物业公司请求的违约金，结合本案情况，一审法院予以适当调整。碧桂园物业公司请求的违约金可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。一审法院将李国庆应当支付的违约金调整为自2015年10月起至物业服务费全部清偿日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付给碧桂园物业公司。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李国庆在一审判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司支付物业服务费3174.48元及违约金（违约金应从逾期之日即2015年10月起至付清款项日止每日以3174.48元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计付）。二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司恩平分公司的其他诉讼请求。如果李国庆未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，由李国庆负担。
二审期间，李国庆提交下列证据：证据一是一张光盘，用以证明业主没有室内活动场所，按照广东省物业收费标准，没有达到1元/平方米的收费标准；证据二是一份恩平市碧桂园印发的宣传资料，证明以前购房时碧桂园承诺有很多设施、活动场所、绿地率35%，现在全部都没有，绿地率都达不到标准，经查现在碧桂园将私人的有房地产的花园作为碧桂园的绿地率。碧桂园物业公司质证称上述证据不属于新的证据。碧桂园物业公司没有提交新的证据。
经审查，上述证据不属于本案的新证据，本院不予采信。
本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李国庆的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人无提出上诉的问题不予审查。本案双方的争议焦点为：李国庆应否向碧桂园物业公司支付物业管理费3174.48元及相应的违约金的问题。
首先，碧桂园物业公司有对涉案小区进行物业管理并收费的是否有依据。碧桂园物业公司与李国庆签订的《恩平碧桂园前期物业服务协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了碧桂园物业公司对恩平碧桂园小区进行物业管理。李国庆作为业主、接受了碧桂园物业公司提供的物业服务，并且与碧桂园物业公司签订了《恩平碧桂园前期物业服务协议》确认由碧桂园物业公司对涉案物业提供管理服务，故李国庆应当按照合同的约定，履行交纳管理费的义务。李国庆上诉认为恩平碧桂园开发有限公司要挟其与碧桂园物业公司签订服务协议，理据不足，本院不予采纳。
其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《恩平碧桂园前期物业服务合同》的约定，碧桂园物业公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，李国庆作为业主应当依约交纳物业服务费。李国庆认为按照《2015广东省物业管理收费标准》，碧桂园物业公司提供的服务和基础条件未达到一级收费标准，但未提供充分的证据证实其主张，故本院对该上诉请求不予支持。
综上，李国庆应按照其与碧桂园物业公司签订的《恩平碧桂园前期物业服务合同》向碧桂园物业公司支付物业管理费3174.48元及相应的违约金，一审认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，李国庆上诉的请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李国庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海疆
审判员 徐 闯
审判员 甄锦瑜
二〇一七年十一月十七日
书记员 郑平平