河北省海兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第77号
原告孙中胜，男，1981年8月16日生，汉族，农民，住海兴县。
委托代理人郭丰泰，男，1982年3月27日出生，汉族，职工，住海兴县城。
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。
负责人曹文占，任经理。
委托代理人袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
原告孙中胜与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴恩普独任审判，后于2014年4月5日依法转为普通程序，由李青松担任审判长、李玉藏、吴恩普参加合议，于2014年2月20日、2014年4月2日、2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭丰泰、被告委托代理人袁炳超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙中胜诉称，2012年6月8日，原告孙中胜与被告签订了商品房买卖合同，根据约定，原告购买了被告开发建设的兴海花园小区3-3-502室住宅楼，房屋总价款348569元，原告于合同签订时交纳了首付款为108569元，余款240000元为商业贷款方式交纳，贷款银行即海兴中行，中行于2012年1月5日发放了240000元贷款。合同约定交房期限为：2012年10月1日前。原告按照被告要求将相关贷款手续提交后，由被告负责办理贷款。被告于2013年9月28日才通知交付楼房，已逾期363天，被告已经构成违约，按照双方的商品房买卖合同第九条规定出卖人违反合同约定的，出卖人应按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金共计35223元（108569元X363天X0.003=11823元，240000元X325天X0.003=23400元，合计35223元），故起诉要求被告给付违约金。后原告变更诉讼请求，诉讼标的额由35223元增加至45784元。
被告昆仑房地产海兴分公司辩称，一、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠，原告购房时房屋时价为每平方米3608元，优惠后每平方米2678元，原告所购房屋为120.16元平方米，共优惠人民币46862元。原告享受优惠利益后反而又起诉被告，违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠，原告行为严重违反公序良俗原则。据此，理应将被告给予原告的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。二、原被告双方于是2012年6月8日签订商品房买卖及补充协议，协议约定原告以银行按揭贷款方式支付房屋价款，并在合同签订后7日内即2012年6月15日前提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续，每逾期一日应支付万分之三的违约金，原告于2013年1月5日办理完贷款手续，根据合同规定原告逾期办理贷款并延期交付房款213天，已构成违约，逾期付款违约金为15336元，三、原告至今尚欠我方房款6083元，燃气初装费2200，装修保证金2000元。在原告尚未缴清房款及相关款项情况下，我方有权行使同时履行抗辩权，拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任。五、原告无证据证明我方逾期交房，原告诉讼请求不应得到支持。
经审理查明，2012年4月8日，原告孙中胜与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第3幢3单元502号房，......该商品房（合同约定）建筑面积共130.16平方米，其中套内建筑面积110.23平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2678元，总金额（人民币）叁拾肆万捌仟伍佰陆拾玖元整。......第六条、付款方式及期限。买受人按下列第4种方式按期付款：3、银行按揭贷款，买受人于2012年6月8日向出卖人缴纳首付房款人民币108569元，买受人按揭贷款金额为240000元，......第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；......第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；......5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）......（2）逾期超过60日后，......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。......第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。......。合同签订后，原告依约于当日交清了首付款，按揭贷款于2013年1月5日由中国银行股份有限公司海兴支行发放完毕。原告于2014年4月2日向被告缴纳了车库款6083元，燃气初装费2200元，装修保证金2000元，并于同日原被告之间办理了楼房交接手续。
上述事实由原被告陈述、原告提供的商品房买卖合同一份、储藏间买卖合同一份，收款收据、银行借款借据、向被告缴纳车库款6083元、燃气初装费2200元、装修保证金2000元的票据、原被告之间签字、盖章的商品房及车库交接单等证据予以证实，并已开庭质证。
本院认为，原告与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。（二）关于违约期限问题。被告辩称曾在2013年9月24日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，原告也无证据证明被告未交房，由于原告于2014年4月2日向被告缴清了车库款6083元、燃气初装费2200元、装修保证金2000元，且原告提供原被告之间签字、盖章的商品房及车库交接单，证明本案所涉的商品房及车库于2014年4月2日才交付。本院于2014年3月19日向海兴县住房和城乡建设局询问，该局向本院提供证据证明：“截止2014年3月19日，兴海花园未到我局办理竣工备案手续”。故截止2014年3月19日，被告开发建设的本案所涉楼房尚不具备向原告交付入住的条件。所以即使被告曾于2013年9月24日曾通知原告交房和原被告于2014年4月2日已实际将楼房交付，原告要求被告违约期限计算至原告起诉之日即2014年1月8日也合理合法，本院依法予以支持。（三）关于贷款逾期违约问题。被告称提供贷款存在违约的事实。合同补充协议约定的银行按揭贷款的买受人需在《商品房买卖合同》签署后七日内提交全部申请贷款所需相关资料并履行银行贷款手续。办理房贷在实践中需要开发商与购房户相互协助向银行提供所需资料并履行相关手续，且发放贷款的主体是银行，房贷的办理期限并不能由开发商与购房户完全控制，据此被告主张原告负违约责任本院不予支持。综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为（108569元X464天X0.003=15112元，240000元X368天X0.003=26496元，合计41608元。）依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：
被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金41608元。
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取341元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审判长 李青松
审判员 李玉藏
审判员 吴恩普
二〇一四年四月十二日
书记员 朱维松