浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终7968号
上诉人（原审被告）张朝军，男，1963年8月8日出生，汉族，住浙江省建德市。
被上诉人（原审原告）建德市绿源居物业管理有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路63幢104室。
法定代表人余铁，执行董事。
委托诉讼代理人余彤，系公司员工。
上诉人张朝军因与被上诉人建德市绿源居物业管理有限公司（以下简称绿源居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初3105号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年4月27日，绿源居物业公司与建德市红枫花园业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定建德市红枫花园业主委员会委托绿源居物业公司对红枫花园小区实行物业管理，委托管理期限自2010年3月1日至2012年2月28日，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的简易和正常易耗的维修、养护和管理，包括：屋顶承重墙体、楼梯、走廊通道、门厅、水泵房、电表、电梯间、室外墙面；共用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、污水管、共用照明、消防设施设备（水泵、电梯、避雷装置）除外包外；公共环境卫生、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集处理，化粪池、沟、渠、池的清理；维持公共秩序、优美环境、包括安全监控巡视、执勤等，物业服务费用按下列标准向业主计收（一年一次）：1.多层住宅按其拥有的建筑面积每月每平方米0.35元。物业管理服务要求标准中约定物业公司实现管理目标即业主和物业使用人对其管理满意率达到90%以上，违约责任中约定不能完成管理目标，业主委员会有权要求限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同。
2012年2月28日，绿源居物业公司与建德市红枫花园业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定建德市红枫花园业主委员会委托绿源居物业公司对红枫花园小区实行物业管理，委托管理期限自2012年3月1日至下届业委会确定物业公司，完成移交后为止，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的简易和正常易耗的维修、养护和管理，包括：屋顶承重墙体、楼梯、走廊通道、门厅、水泵房、电表、电梯间、室外墙面；共用设施、设备的维护、运行和管理，包括共用的上下水管道、污水管、共用照明、消防设施设备（高层公共水泵、电梯）除外包外，重大维修，由公共维修基金列支；公共环境卫生、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集处理，化粪池、沟、渠、池的清理；维持公共秩序、优美环境、包括安全监控巡视、执勤等，物业服务费用按下列标准向业主计收（一年一次）：1.多层住宅按其拥有的建筑面积每月每平方米0.45元。物业管理服务要求标准中约定物业公司实现管理目标即业主和物业使用人对其管理满意率达到80%以上，违约责任中约定不能完成管理目标，业主委员会有权要求限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同。
2013年5月8日，绿源居物业公司与建德市红枫花园业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定建德市红枫花园业主委员会委托绿源居物业公司对红枫花园小区实行物业管理，委托管理期限自2013年3月1日至2016年2月28日，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、水泵房、电表、电梯间、室外墙面、庭院等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、污水管、共用照明、消防设施设备（水泵、电梯、避雷装置）等；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、门厅顶部及滴水沟、渠、化粪池等的清理；维持公共秩序，优美环境，包括安全、监控、巡视、门岗执勤等，物业服务费用按下列标准向业主计收（一年一次）：1.多层住宅按其拥有的建筑面积每月每平方米0.45元。物业管理服务要求标准中约定物业公司实现管理目标即业主和物业使用人对其管理满意率达到95%以上，违约责任中约定不能完成管理目标，业主委员会有权要求限期解决、整改，逾期未解决的，业主委员会有权终止合同。
绿源居物业公司自2010年3月1日至2015年2月28日期间对红枫花园小区实行物业管理。张朝军是红枫花园24幢603室业主，该房屋为空置房，面积为137.61平方米。张朝军未交纳自2010年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费。2015年12月27日，绿源居物业公司向张朝军邮寄催费通知，邮局退回邮件，退回原因为拒收。绿源居物业公司于起诉前在张朝军的房屋门上张贴催费通知，向张朝军催收物业服务费3220元（截至2015年2月28日）。张朝军在一审庭审中陈述绿源居物业公司每年向其电话催讨物业费，每次打电话催讨物业费时，张朝军都口头反映屋顶漏水的问题。绿源居物业公司的一审诉讼请求为：1.判令张朝军支付物业服务费3220元，滞纳金3628元，利息损失115元，合计6963元；2.本案诉讼费用由张朝军承担。诉讼过程中，绿源居物业公司变更诉讼请求为：1.判令张朝军支付物业服务费2440元，支付利息损失346元，合计2786元；2.本案诉讼费用由张朝军承担。
原审法院认为：绿源居物业公司与建德市红枫花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该《物业管理服务合同》依法对绿源居物业公司及建德市红枫花园小区全体业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，业主不能以物业公司服务瑕疵为由拒付物业服务费，现张朝军拖欠物业服务费显属违约，应立即支付拖欠的物业服务费。因张朝军的房屋系空置房，根据《杭州市物业管理条例》的规定，2014年5月1日前的物业费按应收标准的70%收取，经计算，张朝军应缴纳的自2010年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费为2440元。针对张朝军抗辩的诉讼时效问题，该院认为，第一，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案中，合同约定一年收取一次物业服务费，即2010年3月1日至2011年2月28日的物业服务费的诉讼时效起算点为2011年3月1日，该年的费用最迟应在2013年3月1日主张；第二，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，本案中，根据张朝军在庭审中的陈述，绿源居物业公司每年通过电话向其催讨物业费，故绿源居物业公司主张自2010年3月1日起的物业服务费并未超过诉讼时效。因双方对服务的范围、目标等有争议，该院对绿源居物业公司主张的利息损失不予支持。综上，绿源居物业公司合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张朝军于判决生效后十日内支付建德市绿源居物业管理有限公司物业管理服务费2440元（自2010年3月1日计算至2015年2月28日）；二、驳回建德市绿源居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由建德市绿源居物业管理有限公司负担3元，张朝军负担22元。
宣判后，张朝军不服，向本院提出上诉称：一、被上诉人应依约履行解决房屋漏水的合同责任。根据案涉物业服务合同的约定，被上诉人负有维修房屋漏水的责任。现被上诉人没有履行该义务，根据合同法的相关规定，被上诉人应当继续履行。二、2010年3月-2013年2月的物业费已超过诉讼时效期间，上诉人应支付的物业费为2013年3月-2015年2月期间的915元。上诉人申明，在被上诉人提供物业服务期间，从未收到被上诉人任何形式的物业费催缴通知。本案共涉及到三份相互独立的物业服务合同，合同约定物业费一年一次收取。因此，2010年3月至2013年2月的物业服务费早已超出二年诉讼时效期间。被上诉人于2016年7月27日提起本案诉讼，上诉人从未收到出面催缴函。对于一审判决中认定的上诉人认可被上诉人每年向上诉人电话催缴的问题，上诉人对此不予认可，上诉人没有陈述过相关内容，实际情况是上诉人对物业费没有同意履行义务，原因是被上诉人没有解决漏水的问题。上诉人的房屋未通水电，没有装修入住，上诉人一直拒绝被上诉人擅自提高收费标准，一审法院对于2014年5月-2015年2月的物业费全额收取是错误的。综上，请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人绿源居物业公司答辩称：案涉三份《物业管理服务合同》合法有效，上诉人应依约支付物业费。关于上诉人提出的房屋遗水问题，这是房屋质量缺陷造成的，不是被上诉人的责任，且被上诉人多次向开发商、业委会、社区和街道等单位进行反映，被上诉人也多次参加上述单位组织的协调会，经协调最终确认房屋质量问题由开发商负责维修。而且，房屋维修涉及到资金问题，公共区域漏水由房屋维修基金支付，私人区域漏水由业主自己负责。到目前为止，上诉人没有提交维修申请，只是在被上诉人每次要求其缴纳物业费时，上诉人就提出漏水问题。关于诉讼时效的问题，上诉人已经认可被上诉人每年电话向其催讨物业费。被上诉人没有擅自提高收费标准，合同约定的标准经过物价局核准，且也向全体业主公示。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审举证期间均未向本院提交证据。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，案涉绿源居物业公司与建德市红枫花园业主委员会签订的三份物业服务合同合法有效，依法对小区全体业主具有约束力。张朝军作为小区业主，应当依约及时履行缴纳物业费的义务。张朝军在一审中陈述每年收到绿源居物业公司的催缴物业费的电话，即使其对催缴要求不予认可，该行为也构成诉讼时效中断。张朝军上诉主张2010年3月至2013年2月的物业费已超诉讼时效期间的意见，不能成立，本院不予采纳。关于房屋漏水的修复问题，本院认为，根据绿源居物业公司一审提交的会议纪要等材料，该小区存在诸如排污管道破裂、部分房屋墙面、屋顶漏水系因房屋建筑质量问题所引发，绿源居物业公司已向相关职能部门反映，并已经形成会议纪要，据此可以认定绿源居物业公司已经尽到了作为物业服务企业的管理责任。张朝军以房屋存在漏水问题为由拒绝缴纳物业费，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，本院予以维持。张朝军的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张朝军负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞建明
审判员 余江中
审判员 石清荣
二〇一七年三月二十日
书记员 朱 江