上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1191号
原告上海初心商务咨询有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人张吉，执行董事。
委托代理人王宇东，男。
被告赵娥琴，女，1978年1月6日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。
委托代理人钱加阳，上海新古律师事务所律师。
委托代理人张佳芸，上海新古律师事务所律师。
原告上海初心商务咨询有限公司（以下简称初心公司）诉被告赵娥琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法组成合议庭，于2015年11月18日、12月29日公开开庭进行了审理，原告初心公司的委托代理人王宇东、被告赵娥琴的委托代理人钱加阳（2015年11月18日到庭）、张佳芸到庭参加了诉讼。经原、被告申请，给予双方一个月的时间进行和解，但双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告初心公司诉称，2013年3月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉讼房屋），月租金人民币（币种下同）8，400元，保证金为二个月的租金即16，800元，双方在补充协议中还约定租赁关系消除时，当天以现金形式将保证金无息退还，如逾期返还的，每逾期一日应按保证金金额的0.5%向原告支付逾期违约金。合同签订后，原告如约将租金及保证金支付给被告，付款方式为原告支付给居间公司即案外人良居公司，由该公司负某人再汇款给被告。原、被告合同到期后即进行交接，交接后经原告及良居公司多次催要，被告以种种理由拒不返还保证金。故要求判令：被告返还原告保证金16，800元，并支付逾期违约金（以16，800元为基数，按日0.5%计算，自2014年4月1日起至判决生效之日止）。
被告赵娥琴辩称，原告尚欠被告2014年1至3月三个月的租金，被告有权扣留原告保证金冲抵租金，且原告主张的违约金明显高于实际损失，约定过高，要求法院调整，按照银行同期贷款利率的1.3倍以内计算较为合理。若原告租金付清，愿意退还押金但不同意支付违约金。后被告称其因为刑事案件被关押，对具体房租支付情况不清楚，目前处于缓刑考察期，人在原籍不清楚涉讼房屋情况，故被告认为原告在合同履行期内没有将所有租金支付完整，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告为涉诉房屋权利人，该房屋建筑面积48.48平方米。2013年2月26日，经案外人良居公司居间介绍，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁涉讼房屋作为居住使用，租赁期限自2013年3月1日起至2014年3月31日止；月租金8，400元，乙方应于1日前向甲方支付租金，每两个月支付一次，乙方支付租金方式按照合同上的期限、金额、帐号，以银行汇款的方式支付；甲方交付涉讼房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即16，800元；乙方发现涉讼房屋及其附属设施有损坏或故障时应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后的三日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；乙方返还涉讼房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金：甲方未按时交付涉讼房屋、甲方交付的房屋不符合约定致使不能实现租赁目的、乙方逾期不支付租金超过一个月的等；合同连同附件一式两份，甲、乙双方各执一份。合同补充条款约定，物业管理费由甲方支付；甲乙任何一方如未按合同的条款履行导致中途终止合同，并且过错方又未征得对方谅解的情况下则视为违约，双方同意违约金为16，800元；租赁关系消除时，甲方应与乙方一起确认，点清、交还涉讼房屋及设施并付清所有应付费用后，当天以现金形式将保证金无息退还乙方，如逾期返还的，每逾期一日甲方应按保证金金额的0.5%向乙方支付逾期违约金；甲方应于交房前清洗全室窗帘、清洁房间，更换遥控器电池，更换新的林内13L热水器。补充条款中并确认了甲方指定乙方支付押金及租金的汇款帐号等。
被告于签约当日出具定金收据，言明收到案外人良居公司支付的定金8，400元，合同成立后转为第一个月的租金。2013年2月28日，案外人良居公司的工作人员张某向被告汇款25，200元作为保证金及第二个月租金。上述《房屋租赁合同》签订后，被告按约向原告交付了涉讼房屋，涉讼房屋直至租赁期满的租金一直由案外人良居公司的工作人员张某向被告汇款支付。案外人张某按约向被告汇款时，扣除了涉讼房屋租赁期间产生的维修费、更换设施设备费，并扣除一个月租金作为居间公司的佣金。另外，2014年3月即最后一个月的租金，案外人张某于2014年1月8日向被告其他帐户汇款5，000元，付款用途：垫付车贷，案外人张某于2014年2月28日再次向被告该帐户汇款3，400元一并作为2014年3月份租金。
涉讼房屋租赁期满，原、被告办理了退租手续。保证金被告没有退还原告。2014年4月11日，案外人良居公司的业务员濮某某短信告知被告“张某XXXXXXXXXXXX中行上海市古北新区支行，请将保证金汇到该帐户，谢谢！”、“请问保证金退了吗？”。2014年4月15日，被告回复“还没有我出差了过几天吧”，案外人濮某某接着在短信中表示“按照合同规定是退租当天还保证金的，麻烦您尽快吧，谢谢您了！”，被告回复“好的你再帮我找租客”。2014年5月7日被告短信回复案外人濮某某“好今天有点事看明天”，案外人濮某某接着表示“明天一定要汇款出来，否则客户公司要追究您滞纳金了，按照合同约定，您已经产生超过2，500元的滞纳金了。请一定一定明天要退”。2014年5月8日，案外人濮某某发短信给被告“请回复我具体哪天可以还保证金给我们？”，被告答复“15号”。2014年5月15日，案外人濮某某发短信给被告，被告回复“今天没空了多少”。因被告拒绝返还涉案保证金，原告交涉未果提起诉讼。
审理中，被告在第一次庭审中先是答辩原告尚欠2014年1至3月三个月租金，故有权扣留原告保证金冲抵租金，本院要求原告补充提供支付租金及保证金明细的同时，也要求被告查询帐户明细对原告付款情况进行核对，被告表示若原告租金付清愿意退还押金。第二次庭审中，被告又表示因刑事案件被关押，对涉讼房屋房租支付情况不清楚，目前在原籍无法提供帐户明细，故认为原告就是13个月房租没有支付完整。对原告提供的交易流水，被告认为租金中涉及的维修费、更换设施设备没有明细和证据不予认可，佣金也不认可，且2014年3月份的租金，根据合同约定租金应全部汇到被告指定的银行帐户而不是其他帐户，也不予认可。对原告当庭出示的手机及手机内短信，被告对XXXXXXXXXXX系其手机号码无异议，但认为短信号码可以篡改，对内容不予认可。
证人濮某某到庭作证，对《房屋租赁合同》的补充条款予以确认，表示原、被告之间的租赁事宜由其经手，租赁合同发给被告看过无异议，签合同时被告在上海市浦东仁济医院住院，其拿给被告在医院签署的。关于租金，原告委托其所工作的居间公司支付，以汇款方式每两个月支付到合同指定的被告帐户，是以居间公司经理张某名义支付的，就支付租金差额部分其表示是维修费，期间空调坏了，换过一次。若房屋需要维修，由其公司垫付，会在被告的认可下扣除，再支付给被告。具体汇款由财务操作，租金差额其确定后报给财务。2013年6月份租金作为中介费扣除了8，400元，是与被告口头说好的，有中介合同和收据，中介合同没有约定佣金支付的期限，实际应在租赁合同签署后被告支付佣金，但被告一直没有汇款，之后通过与被告联系，被告口头同意其公司用租金抵扣。有一次被告说要还车贷，让其公司帮被告还，其表示需要和领导沟通，被告就开始闹，要求在房租中扣除。2014年1、2月的租金扣除了物业费，物业说被告不付要其公司催讨，被告就要求其公司垫付，具体不是其经办，不清楚付了几个月。关于退房，2014年3月31日被告说没空就挂电话，多次联系才同意由物业开出门单搬出物品。后被告表示没空来交接，一直到同年4月10日或者11日，其和被告本人到涉讼房屋，清点家具、收钥匙、结算水电煤，保证金本来说好被告带来的，但没有带来，被告在交接单上不肯签字并将交接单带走。次日再问被告要保证金，被告一直拖延，后来就不接电话了。其在退房当天问过被告是否有租金没有收到，被告说全部收到，水电煤也全部结算清楚。
另查明，2013年2月26日，被告签署《出租方服务费确认书》，内容为其委托良居公司作为专属代理公司，替其出租涉讼房屋，并提供有关咨询信息资料等中介事宜及售后服务，以促成其与租客成交租赁合约，愿意支付4，200元作为服务费，在与租客签订租赁合约之后收到第一笔租金及保证金的同时支付给良居公司。同年4月27日，良居公司开具收据（代收款凭单），金额为4，200元。2014年1月8日，案外人濮某某收到邮件，内容为“我在澳洲上海车贷帮我先交一下，下期房租里扣，赵娥琴”同时该邮件还提供被告另一帐户，良居公司分别于某某及同年2月28日向该帐户汇款5，000元、3，400元，合计8，400元，付款用途分别注明垫付车贷、涉讼房屋租金。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋状况及产权人信息、定金收据、交易流水查询、《出租方服务费确认书》、证人濮某某的证言以及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
被告对原告提供的《房屋租赁合同》中补充条款不予认可，但被告没有其他证据推翻上述合同补充条款，被告陈述合同只有一份且不在被告处与合同的约定不符，也有悖常理，原告提供的租赁合同原件骑缝印章页面之间衔接吻合，证人濮某某作为居间公司经办人也进行确认，本院对该补充条款予以采纳；原告提供手机短信，被告予以否认，经核实原告的手机中短信记录完整无误，本院对该手机短信内容予以采纳；被告不认可原告提供的佣金收据、邮件、热水器发票，该证据结合原、被告双方无异议的证据，可以认定根据租赁合同约定被告应于交房前更换新的林内13L热水器等；被告也愿意支付案外人良居公司佣金4，200元，相当于半个月租金，但案外人向被告支付租金时扣除被告8，400元即2013年6月份一个月的租金；2014年3月份的租金尚未到支付期限，案外人根据被告于2014年1月8日发来的邮件，并根据该邮件提出的垫付车贷要求及提供的被告另一个银行帐户，案外人于某某向被告该银行帐户汇款5，000元，嗣后案外人于2014年2月28日按约再次向该帐户汇款3，400元，合计8，400元作为2014年3月份租金，上述证据之间形成完整的证据链，可以互相印证，故本院对上述证据予以采纳。
由于双方各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，故双方当事人均应恪守履行。租赁合同期限届满，原告及时搬离，被告与居间公司业务员濮某某嗣后共同至涉讼房屋办理退房手续，结清相关费用。截止本案诉讼发生，被告从未提出异议，从被告与居间公司业务员濮某某的短信往来也可看出，在退房后，案外人濮某某向被告提供了退还保证金的银行帐户，多次催促中，被告的回复是“好的”、“好”，但以各种理由借故拖延，从未提出原告未足额支付租金的异议。被告在第一次庭审中表示原告尚欠2014年1至3月三个月租金，第二次庭审中，被告又以因受到刑事处罚，来沪不方便，对房租支付不清楚，原告在租赁期限内房租未支付完整为由进行抗辩。被告就其受到刑事处罚，丧失人身自由，无法查询租金交易明细未能举证，而证人濮某某的证言证实签署租赁合同、办理退房手续都是被告本人出面，与被告的陈述相矛盾。从禁止反言的原则出发，本院采纳被告在第一次庭审中的陈述，结合原告提供的证据，本院认定原告已付清2014年1至3月三个月租金。故原告要求被告返还保证金及支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告认为逾期违约金约定过高，要求调整。本院酌定以日万分之五为标准计算逾期违约金。原告于2014年3月31日从涉诉房屋中搬离，被告与案外人良居公司于同年4月11日办理房屋交接手续。故逾期违约金从2014年4月12日起计算。涉讼房屋的租金均由案外人良居公司代为支付，日常的服务也由案外人负某，被告确认佣金为4，200元，同意在收到第一笔租金及保证金的同时支付给案外人，因此案外人扣除了佣金，但佣金金额超过部分应当予以返还，为避免讼累，扣除的超额部分佣金从保证金中抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告赵娥琴应于本判决生效之日起十日内返还原告上海初心商务咨询有限公司房屋租赁保证金合计人民币12，600元；
二、被告赵娥琴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海初心商务咨询有限公司逾期违约金（以人民币12，600元为本金，从2014年4月12日起计算至判决生效之日止，按日万分之五计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，095.70元，由原告上海初心商务咨询有限公司负担人民币876.70元，被告赵娥琴负担人民币219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。