山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终2582号上诉人（原审原告）：李铁峰，男，1983年7月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：辛光辉，海阳方圆第一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：海阳日升置业有限公司，住所地为海阳市方圆街道办事处147号。法定代表人：邱有义，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东海宇清律师事务所律师。上诉人李铁峰因与被上诉人海阳日升置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2015）海民初字第709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李铁峰及其委托诉讼代理人辛光辉与被上诉人海阳日升置业有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李铁峰上诉请求：改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金69543.9元(自2014年7月1日至2015年8月1日按已付房款589855元每日万分之三计算)。事实和理由：上诉人逾期交房构成违约是事实，被上诉人2012年取得预售许可证，已经具备了开工条件，被上诉人工期延误不承担违约责任的辩解理由不能成立。一、水文站搬迁不属于历史遗留问题，到底什么是历史遗留问题，无法做出确切的解释，本案属于第三人原因（新兴村委没有协调好个人和水文站搬迁）导致合同无法履行，原则上不影响违约方即开发商迟延交付的违约责任。开发商承担了违约责任之后，可以向村委另行主�，因此历史遗留问题的规定不能作为开发商的免责事由。二、即使法院认定水文站搬迁属于“历史遗留问题”，由于开发商和村委签订土地使用权转让合同时，是知道该土地存在水文站和村民尚未动迁的情况的，开发商应当知道尚未动迁的事实并且对于水文站和个人动迁不成功或延期动迁的结果是可以预期的（基于商品房开发商的商业实践），而个人买方在签订商品房买卖合同时却显然并不知晓该情况。在开发商有预期而买方不知情的情况下，开发商将“历史遗留问题”这一模糊用语放入免责条款中，有隐瞒事实、逃避责任和欺骗消费者之嫌，违反诚实交易原则，该免责条款应属无效。逾期交房应当按照合同约定承担违约责任。三、商品房买卖合同是被上诉人提供的固定格式条款合同，第八条的但书部分明显减免被上诉人的责任，逃避自身应尽的义务，违反法律规定，任意扩大违约责任免责范围，排除、剥夺上诉人的权利。明显权利义务不对等，利用模糊条款作出对己有利的解释。综上，被上诉人构成逾期交房违约，其抗辩理由不成立，应当依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，并承担本案诉讼费。被上诉人海阳日升置业有限公司辩称，一审认定正确，请求维持原判。李铁峰向一审法院起诉请求：1、请求海阳日升置业有限公司支付逾期交房违约金69543.9元（自2014年7月1日至2015年7月29日按已付房款589855元每日万分之三）；2、海阳日升置业有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：1、2012年12月27日，原告李铁峰与被告海阳日升置业有限公司签订合同编号为201212270024商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的日昇山水苑第0018幢13层2单元1302号房，建筑面积134.11平方米�房产按套计价为594107元。合同第六条付款方式及期限约定，签署本合同时付清现金184107元整，余款410000元整，买受人于15日内办理银行按揭贷款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方同意解除或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题而导致工程无法按期施工造成工程延误；3、法律法规的影响，相关市政配套施工，政府政令禁止施工或实施交通管制影响正常施工……合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日的，……；逾�超过30日的，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、合同签订后，原告实际交纳房款589855元。2015年8月1日，被告将房产交付原告。3、原告主张违约金的计算方法是以589855元为基数按万分之三计算395天(自2014年7月1日到2015年8月1日)，被告无异议。4、日昇山水苑18#楼、23#楼的预售许可证号为201262(开工日期为2012年3月10日，竣工验收时间为2014年11月18日)，18#楼的竣工验收备案时间为2015年5月25日。被告主张因为海阳水文站历史上座落于所开发地段上，紧邻原告购买的楼房之北(楼房主体工程已于2014年5月之前建设完工)，但由于该单位业务的特殊性，管理权限几经调整，目前不归地方政府管辖，而是隶�于烟台市水文局，烟台市水文局也不隶属于烟台政府，而是隶属于山东省水文局，对于搬迁等事项应当层报山东省水文局批准，这些具体情况均应当由土地提供方即海阳市方圆街道办事处新兴村委会报请方圆街道办事处以及海阳市政府协调才可(被告在与土地提供方新兴村委签订合作协议时对此并不知情)，经过土地提供方(村、街道、政府)层层协调，山东省水文局在2013年底同意搬迁，2014年9月底实际搬迁。该情况确属历史遗留问题，系延期交房的免责事由，提供以下证据证明：1、海阳市方圆街道办事处新兴村委会于2015年6月30日出具的证明，内容：据双方合同约定，山水苑项目原定于2011年12月31日前交付净地，因为海阳水文站搬迁延误以及本村拆迁延误(本村村民修敬玉一直到2014年9月8日才拆除原来房屋)，导致本村委直至2014年9月10日才向海阳日昇置业有限公司交付净地，造成18#、23#楼配套及地下管道工程无法施工，导致18#、23#交房延误。2、烟台市水文局于2016年7月1日出具的证明，内容：海阳水文站原定于2013年12月30日搬迁完毕，因为涉及权限等因素，需要经过请示上级等待批准等一系列程序，实际搬迁时间为2014年9月10日。原告对两份证明均有异议：对于方圆街道新兴村委的证明，原告认为该地块是以出让方式取得，被告在开发该土地时已经拥有了该土地的使用权，跟原村村民修敬玉延期拆除房屋导致无法交付净地没有关系，这也不是合同第八条约定的可以延期交付的情况；对于烟台市水文站的证明，原告认为与本案无关。因为该土地的开发与应用和水文站的搬迁有无因果关系，被告没有提供证据证明，单纯的情况说明不足以证明系合同第八条约定的可以延期交付房屋的情况。另外即使发生了被告所主张的相关延期的事实，被告也应该在合理时间内书面通知原告，并取得原告的同意才可以免责，被告在开发房屋的时候明知该地块系房屋拆迁纠纷地块，但是与原告签订合同的时候并没有如实告知，应该承担对其相应的不利后果。被告称并不存在必须经双方协商同意或者原告同意为条件，只是遇到了特殊原因，而导致了原告所购买楼房地下管网无法建设，无法连接，其他相关配套也无法建设，逾期交房的后果并非被告造成，而是属于该合同条款中的特殊原因。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，且被告取得了日昇山水苑18#的预售许可证，该合同合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，同时约定，由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题�导致工程无法按期施工造成工程延误，出卖人可以据实延期的免责条款。被告提交的证据证实，导致延期交房的原因是海阳市水文站的搬迁滞后，即水文站的搬迁直接导致海阳方圆街道办事处交付该区域的净地延迟，造成地下管网无法建设及连接，其他相关配套也无法建设，致使被告迟延交房，该事由被告认为属于合同约定的“历史遗留问题”，并无不当，且合同没有约定必须告知合同相对人，该事由属于延期交房的免责事由。被告要求免责，证据充分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告要求被告支付逾期交房违约金69543.9元的诉讼请求。案件受理费1539元，减半收取为769.5元，由原告李铁峰承担。二审中，被上诉人在二审提交了加盖有海阳市住房和规划建设管理局、海阳方圆街道办、海�方圆街道办新兴村委会公章的《情况说明》一份，但该证据的形式不符合《最高人民法院关于适用的解释》第115条规定的证据形式要件，本院不予采纳。经本院调查海阳市住房和规划建设管理局办公室人员，该局在上述情况说明中加盖公章系因了解到涉案项目存在征迁延迟的情况，但征迁延迟是否系因水文站搬迁导致的该局工作人员表示不清楚，对于涉案土地交付是否为净地亦不清楚，对于水文站与本案地块的位置关系也表示不清楚。二审查明的其他情况同一审。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，双方订立的房屋买卖合同系由被上诉人提供，为其销售开发涉案日昇·山水苑房屋而重复使用的格式合同。其中合同第八条规定“历史遗留问题而导致的工程无法按期施工造成的工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”中的“历史遗留问题”，其字面含义较为宽泛。现双方对于海阳市水文站拆迁问题是否属于合同约定中的“历史遗留问题”解释不一致。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”2012年12月27日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，海阳市水文站搬迁问题尚未解决，被上诉人作为房地产开发公司应当预见海阳市水文站搬迁导致的工期延误进而可能导致房屋延迟交付这一情况。被上诉人在订立�同时应将上述事实如实告知上诉人并对可能因此产生的逾期交房的问题以及免责事由进行明确的约定，体现合同缔约双方对己方所享有的权利和义务进行了选择，以彰显合同之公平。但被上诉人在未向上诉人如实告知的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，即应当作出不利于提供格式条款一方被上诉人的解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故，被上诉人主张其由于海阳市水文站搬迁的历史遗留问题可以延期交付房屋的理由不成立。上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任理由正当，证据确凿，本院依法予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将房屋交付买受人。被上诉人于2015年8月1日才交付房屋构成违约，应承担自2014年7月1日起至2015年8月1日止逾期交房违约金69543.9元（589855元×0.03﹪×395天）。综上，上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2015）海民初字第709号民事判决；二、限被上诉人海阳日升置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人李铁峰支付逾期交房违约金69543.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1539元，减半收取为769.5元，二审案件受理费1539元，均由被上诉人海阳日升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一七年八月二十八日书记员  王 萌