上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3567号
原告张琴琴，女，1958年1月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人朱仁军，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
被告余新伟，男，1954年6月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人余佩芬（余新伟姐姐），女，1952年12月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。
原告张琴琴诉被告余新伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱仁军、被告余新伟及其委托代理人余佩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张琴琴诉称：原告长期租赁使用被告名下的上海市杨浦区许昌路XXX号房屋（以下简称系争房屋）；2015年5月，原、被告签订《上海市房地产买卖协议书》，约定由原告向被告购买系争房屋，房屋价格人民币679.60万元（本案币种均为人民币），屋内设施及装修价格230万元，总价909.6万元；协议签订后，原告分4次支付被告房款350万元，双方于2015年7月8日签订正式的《上海市房地产买卖合同》，原告于2015年8月4日向上海市杨浦区税务部门缴纳了相关税费139万余元，审税时被告姐姐余佩芬在场；双方本应于2015年8月31日前共同去房地产交易中心办理房屋过户手续，但被告的卖房委托代理人余佩芬称生病要求改期，故双方约定于9月2日办理过户手续，后原告于该日支付了除银行贷款外的房款260万元，但被告却突然告知原告不准备继续出售房屋；被告拒绝履行合同，导致原告已经获批的贷款无法继续放贷，而原告为贷款已经支付了评估费7，000元，该笔损失应由被告承担。双方合同合法有效，理应依约履行，故诉至法院请求判令：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、被告协助原告办理房屋过户手续；3、被告按房价款700万元的万分之五每日支付违约滞纳金，直至判决生效之日止；4、被告支付银行贷款评估费7，000元；5、被告配合原告办理贷款相关事宜。
被告余新伟辩称：房屋首付款510万（包括定金100万）应当在过户之前支付，而原告只付了350万，贷款390万的差价100万元也要在过户之前付清，贷款可以在过户之后支付；原告要求先付350万，剩下的首付款及贷款差额部分在交易中心过户当天支付，被告要求先付款后过户，原告按照合同把钱交给被告，被告第二天就可以配合办理过户手续；2015年9月2日原告突然同意了被告的付款要求，付清了除贷款外的余款，但被告认为原告已经违约了，要求原告承担违约责任以后再去办理过户手续；协议书上的装修费实际上就是为了避税，装修费也应当计入房屋总价，计税就应当按照房屋总价计税；在交易中心缴税时，原告只是让被告的委托代理人余佩芬签字，余佩芬也没有仔细看内容就签了字，原告避税的法律后果要由被告承担，对于避税问题被告已向税务机关反映并做了录音；被告认为被告应得的房屋到手价是909.6万，原告付款超过付款期限，也没有把《上海市房地产买卖协议书》附在正式买卖合同里，没有完成缴税义务，所以不同意办理过户手续；只要原告承认错误，支付被告181万元违约金，缴清税款，被告同意办理过户手续。
经审理查明：系争房屋产权人系被告，建筑面积377.22平方米。原告自2004年起即租用系争房屋，开办上海申美投资管理有限公司，并经营至今。
2014年3月12日，被告（委托人）出具委托书给其姐姐余佩芬（受托人），委托书载明：委托人因无法亲自办理出售登记在被告名下的上海市许昌路XXX号1-2层店铺及主楼内第二层店铺的相关事宜，特委托余佩芬为本委托人的代理人就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第1-12项事项；受托人有转委托权；受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可；上述委托期限自委托人签署本委托书之日起至2016年3月11日止；附录：2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；4、代为办理房地产转移登记，代为签署相关文件；6、在必要时配合购买方办理购房贷款手续、签署购买方贷款所需的相关文件；7、代为收取房价款，出具收款收据；10、代为办理出售上述房地产过程中的审税手续并支付应付之相关税费；12、代为办理出售上述房地产过程中的其他一切相关事宜。2014年3月13日，上海市东方公证处就上述委托书出具公证书，案号为（2014）沪东证字第9614号。
2015年4月，原、被告双方签订《上海市房地产买卖协议书》。主要内容为：房地产转让价格为909.6万元（房屋价格679.6万元、房屋内设备及装修费用230万元），不包括应交税款；双方一致确认协议约定的房屋出售价款为被告净到手价，双方因本次房屋转让所需承担的全部税费均由原告承担，被告不因本次房屋买卖行为承担任何税费；原告自本协议签订之日起2日内支付被告定金40万元，于签订买卖合同前补足被告定金至100万元，原告应于2015年8月31日前支付被告房价款410万元，加上已经支付给被告的房屋租借押金9.6万元，共计构成首期房价款419.6万元，第二期房价款由贷款银行支付被告390万元，若原告贷款额度不足，则原告应于交易过户当日以现金补足于甲方；双方约定于2015年5月10日前共同到上海市杨浦区房地产交易中心签订《上海市房屋买卖合同》，于2015年8月31日前办理过户登记手续，交易手续费用由原告支付；被告原来租借给原告房屋时，许昌路XXX号2楼第一间房是不出借的，现房屋过户给原告后，原告同意长期保留被告公司注册，如原告将系争房屋出售，此条款作废；收款人余佩芬，账户开户行工商银行上海市四平支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；因原告为系争房屋的承租人，原告已实际接收和使用本房地产，故双方不再就系争房屋办理过户后的验收交接手续，本协议书签署之日起，已视为双方办理交验手续；本协议条款是双方的真实意思表示，对双方具有最终约束力；双方于本协议书签署生效后，为办理房地产交易过户手续根据房地产交易中心要求而签署的《上海市房地产买卖合同》及其相关补充条款的约定效力低于本协议书的约定，如果两者发生约定不一致的，应以本协议书约定为准，并且双方均不得以任何理由否定本协议书的约定；2015年8月31日不能去交易所办理过户手续，如被告责任需付原告200万元，如是原告责任，被告预收的100万元定金不予返回。协议书签订后，原告于2015年5月8日支付50万元，5月11日支付50万元，5月29日支付100万元，6月5日支付150万元，共计350万元，上述4笔钱款均以银行汇款的方式付至余佩芬中国工商银行账户。
2015年7月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。主要内容为：双方同意系争房屋转让价款为700万元；双方在2015年8月31日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付税、费；被告未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告应支付被告首期房价款350万元，含已支付的定金100万元，原告最迟应于签订本合同当日支付被告；原告应支付被告第二期房价款350万元，原告通过申请贷款的方式支付，原告应于签订本合同后5个工作日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料，若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在贷款银行审批通过后2个工作日将相应部分房价款支付被告；因原告为承租人，已实际接收和使用系争房屋，故双方不再就系争房屋办理验收交接手续，待原告办理完成产权证明文件当日，被告不再收取原告租金，相关费用的结算日期以办理完成产权证明文件之日为准。该合同系被告委托代理人余佩芬代为签署。
2015年8月4日，原告及余佩芬到上海市杨浦区房地产交易中心办理了审税纳税手续。销售不动产统一发票载明系争房屋售房款为700万元。原告支付了应当由被告支付的地方教育附加收入、河道管理费收入5，250元，一般营业税、集体企业土地增值税、其他个人所得税、集体企业城市维护建设税、教育费附加收入1，169，907元，上述2张税收缴款书缴款人记载为被告。原告支付了契税21万元，税收缴款书缴款人记载为原告。
2015年8月23日至28日期间，原、被告多次就支付余款和办理交易过户的前后次序多次协商。原告要求办理产权过户当日转账支付除贷款金额外的余款260万元，被告担心钱款不能及时到账坚持要求原告先支付260万元再办理过户手续。2015年8月30日被告通知原告，因其姐余佩芬需要就医，第二日不方便去办理过户手续，9月2日应该没有问题了，1号再确认2号交易的具体时间。2015年9月2日上午，原告向余佩芬中国工商银行账户汇款260万元。审理中，原告自述原定贷款390万元，过户前本应付足510万元，但银行只批贷290万元，故原告于办理过户手续前将贷款差额100万元予以补足，至此原告共计支付被告房款610万元。2015年9月2日下午被告发送微信给原告，称“如果我拖着不去交易，目的是不想卖房了。需要赔偿多少你能够接受呢？”原告回复“我房也买了，钱也借了，税也交了，这个损失无法计算，咱们还是按合同进行吧，我不接受赔偿。”
2015年9月9日，原告支付了房地产评估费7，000元。
此后，被告以税收问题为由拒不办理过户手续。原告遂于2015年9月29日诉至本院，作如上诉请。审理中，原告撤回要求被告支付银行贷款评估费7，000元并配合原告办理贷款相关事宜的诉请，并表示如法院判决合同继续履行，判决生效后无法获得银行贷款的，愿意在判决生效后一个月内支付被告剩余房款290万元。
审理中原告称，《上海市房地产买卖协议书》中约定的房价款中包含租房押金，房屋交易后被告可以不必返还押金，签订合同时原告误以为押金是9.6万元，所以押金并入房屋售价记载为909.6万元，但原告之后查看《租赁合同》发现押金实为6.9万元，故房屋总价应为906.9万元，如被告坚持909.6万元的房价，原告也可以按此支付。对于租赁合同与买卖合同关于押金约定的不一致，被告认为可以说是笔误也可以说不是笔误，哪怕是写错，也是双方认可的。
以上事实，有《上海市房地产买卖协议书》、《上海市房地产买卖合同》、公证书、委托书、交通银行网上转账电子回执、对账单、销售不动产统一发票、税收缴款书、上海增值税普通发票、营业执照、微信聊天照片、腾讯QQ聊天照片、通话录音及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。《上海市房地产买卖协议书》及《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方自愿签署，是双方真实意思表示。双方在协议书中约定过户所需所有税、费均由原告支付，法律对此并无禁止性规定，故双方协商由原告承担应由被告支付的税费，并无不当。
虽然买卖合同约定内容与协议书有所不同，但双方关于房款支付，贷款不足补付、税款支付等事项都是按照协议书履行。原告已按照协议书约定履行了付款义务，并支付了相应税款，被告在与原告共同办理审税、纳税程序后，却以原告未足额缴纳税款为由拒绝办理过户手续，有悖诚信原则。现原告要求继续履行《上海市房地产买卖协议书》及《上海市房地产买卖合同》，被告协助原告办理房地产过户手续，本院可予支持。
原告称租房押金实为6.9万元，而《上海市房地产买卖协议书》写明房屋押金为9.6万元，对于其中差额原告愿意支付，并无不当，本院予以准许。原告已经支付的610万元，根据《上海市房地产买卖协议书》原告尚需支付被告292.7万元，其中2.7万元原告应以现金方式补足，290万元按照合同约定以银行贷款的方式支付。如遇贷款障碍，原告自愿于判决书生效后以现金方式支付290万元，并无不当，本院予以准许。
协议书约定的原告付款期限为2015年8月31日，该日也是被告办理过户手续之日，综观双方电子通讯软件的聊天记录，可以确认系被告提出延期至2015年9月2日办理过户手续，原告于该日付清了除贷款外的其余款项，被告却至今未履行过户义务，显系违约。现原告要求被告按照合同约定支付违约金，本院可予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告张琴琴与被告余新伟就上海市杨浦区许昌路XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖协议书》及《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、原告张琴琴应于本判决生效之日起十日内支付被告余新伟房款人民币27，000元；
三、被告余新伟应于本判决生效之日起十日内配合原告张琴琴办理上海市杨浦区许昌路XXX号房屋的产权过户手续（相应税、费由原告张琴琴支付）；
四、原告张琴琴应于本判决生效之日起三十日内支付被告余新伟房款人民币2，900，000元；
五、被告余新伟应于本判决生效之日起十日内支付原告张琴琴违约金，以人民币7，000，000元为基数按日万分之五的标准从2015年9月3日起计算至被告余新伟协助原告张琴琴办理上海市杨浦区许昌路XXX号房屋产权过户手续之日止。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币75，472元，减半收取计人民币37，736元，由被告余新伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一五年十二月二十九日
书记员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。