襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄新民初字第00623号
原告龚某某。
委托代理人宋某某，湖北凡成律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告襄阳某某房地产开发有限公司（下称某某公司）。
法定代表人余某某，某某公司董事长。
委托代理人史某某，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告龚某某诉被告某某公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月9日、7月21日二次公开开庭进行了审理。原告龚某某的委托代理人宋某某，被告某某公司委托代理人史某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚某某诉称，2012年11月，原告看到被告关于某某•某某府房地产项目的宣传资料，觉得该项目区位合适，56%绿化率，环境优美，集中供暖，24小时热水，条件设施优越等各方面都符合原告的要求，原告遂于2012年11月14日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：原告购买被告开发的某某•某某府第5幢1单元17层3号房，建筑面积89.13平方米，单价每平方米4986.75元，总金额444469元，付款方式及期限为签署合同当日首付274469元，余款向银行申请按揭贷款。房屋交付时间为2013年12月31日前，交房条件为被告取得房屋竣工验收备案登记证，逾期交房，自交付期满第31日起按已交购房款日万分之一向原告支付违约金，房屋装修、设施达不到约定标准，被告应在双方确认之日起30日内采取补救措施，逾期仍未达到，自逾期之日起被告每日向原告支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日，原告有权选择解除合同。因被告原因解除合同，自解除合同之日起30日内向原告返还购房款，按活期利率支付利息，并按总房款2%支付违约金等。合同签订后，原告当日向被告支付首付款274469元，并于2013年3月10日向中国建设银行股份有限公司襄阳分行（下称建行襄阳分行）申请按揭贷款170000元，该款于当日划入被告账户，至2014年3月，原告已依照按揭贷款合同向建行襄阳分行还本付息共计21281.04元。原告全面履行了合同义务。但被告所建房屋至今未达到交付条件，未取得房屋竣工验收备案登记证，小区绿化率也远未达到56%，未为商品房建设集中供暖设施，无法解决小区住户冬季采暖和使用热水问题。在此情况下，被告却向原告发出交房通知，要求原告接收房屋。原告认为，被告在销售房屋时所做的宣传，是对商品房相关设施的具体说明和允诺，尽管未写入合同，但已构成要约。现在被告不履行该要约，使自己因节省成本而受益，使原告的利益受损，违背了原告签约的初衷。被告违背诚实信用原则，构成根本性违约，依法应当承担民事责任。故请求依法判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款274469元及已付按揭贷款本息21281.04元（截止2014年3月18日），支付违约金14254.02元，赔偿因解除合同造成的经济损失42817.16元，共计352821.22元；3.被告将原告尚未归还的银行借款退还给建行襄阳分行，并协助原告办理解除《个人购房借款及担保合同》手续。诉讼中，原告变更诉讼请求为依法判令：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款274469元，返还已付按揭贷款本息21281.04元（截止2014年3月18日）；3.被告按中国人民银行发布的同期活期存款利率支付原告自2012年11月20日至判决生效之日止首付款利息；4.被告自2014年2月1日起至判决生效之日止按已交购房款日万分之一支付延期交房违约金和逾期未达装修标准违约金；5.被告支付解约违约金8889.38元；6.被告按中国人民银行发布的同期贷款利率减去同期活期利率赔偿原告自2012年11月20日至判决生效之日止首付款利息损失；7.被告赔偿原告因解除合同造成的预期收益损失（因未交付房屋的租金损失）21600元；8.被告将原告尚未归还的银行借款退还建行襄阳分行，并协助原告办理与建行襄阳分行解除《个人购房借款及担保合同》。
被告某某公司辩称，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原、被告双方签订的《补偿协议》约定：“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定原告有权解除本合同及本补充协议的事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权。双方继续履行合同，并按照双方合同约定义务履行”。因此，原告要求解除合同不符合法律规定和合同约定。被告已规划设计了集中供暖，只是本案诉争房屋属第一期项目，还有四期尚在建设中，待整个项目建成后集中供暖项目才能统一交付购房户；对于绿化率宣传的56%，实际上与规划要求的绿地率是不同的概念，绿化率远高于绿地率，所以不存在被告的绿地率未达到合同要求的说法，因此，被告按约履行了合同，原告陈述的事实不属实。另原告要求被告支付违约金，无法律依据。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告龚某某为证明其主张提供如下证据：
一、《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份、销售不动产发票二份。证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告已按合同约定履行了付款义务。被告质证对该组证据的真实性无异议。本院予以确认。
二、宣传画册、广告彩页、空白格式补偿协议书复印件、鼎府一期补偿劵各一份。证明原告是在看到被告宣传的商品房有集中供暖的情况下，才在被告处购买商品房，当时约定的商品房单价中已包含了集中供暖的价格。被告宣传和承诺的商品房集中供暖和绿化率达到56%应为商品房买卖合同内容，被告未履行，存在违约，原告有权按照合同约定行使解除权。现已有200多名一期业主与被告签订补偿协议，同意被告不再为小区配套建设房屋集中供暖设施。被告质证对该组证据中宣传画册、广告彩页、补偿劵的真实性无异议，但认为被告发布宣传画册和广告是要约引诱，不存在违约。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并没约定需要集中供暖，所以原、被告约定的商品房单价中不包含提供集中供暖的价格。绿化率不能等同于绿地率，被告开发的小区绿地率经规划批准是不小于35%，现已通过竣工验收，因此不存在违约。补偿协议与补偿劵是作为放弃集中供暖设施的补偿，现已有200多户一期业主与被告签订了补偿协议。具体开始协商和签订补偿协议是从2013年12月31日开始的。本院对该组证据的真实性予以确认。
三、违约金及赔偿明细。证明违约金及损失的计算方法和依据。被告质证认为违约金计算的前提是被告存在违约，但本案中被告并未违约，不存在支付违约金的问题。原告所计算的违约金不符合合同约定，计算依据过高。原告所举该组证据系原告单方所列的计算方法，被告也不予认可，对于原告所要证明的内容待本院综合其他证据再行认定。
四、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、活期账户明细账查询单三份。证明原告按照约定办理了银行按揭手续，截止2014年3月18日，原告支付按揭贷款本息21281.04元。被告质证对该组证据的真实性无异议。本院予以确认。
五、收据一份。证明原告交纳了80元的他项权利登记费。应由被告赔偿。被告质证对该组证据的真实性无异议，但认为要求被告赔偿无依据。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告某某公司为证明其主张提供如下证据：
一、《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份。证明原、被告存在商品房买卖合同关系。原告质证无异议，本院予以确认。
二、蒸汽供需合同、襄阳市建筑设计院证明、收款凭证各一份。证明被告集中供暖设施已在准备中，符合合同外的承诺。原告质证对该组证据的真实性无异议，但认为虽然被告签订了蒸汽供需合同，但在房屋竣工时也未安装，再者，从原告提供的补充协议和补偿劵可以看出，被告已不可能再建设供暖设施。本院认为，被告提供的上述证据只能证明被告对某某·某某府项目集中供暖设施进行了规划设计，但无证据证明该集中供暖设施已经进行了实际施工和安装，再者，根据原告所举证据二也反映出由于被告不能提供集中供暖设施，经与某某·某某府项目一期购房户们协商赔偿后，不再建设供暖设施。故本院认定，被告在某某·某某府一期项目中未建设安装集中供暖设施。
三、规划设计通知单一份。证明按照小区建设规划绿地率不小于35%，符合规划要求。原告质证对该组证据的真实性无异议，认为被告提供的只是绿地率的规划，具体到被告是否已经达到规划标准无证据证明。本院对该组证据的真实性予以确认。对于被告所要证明的内容待综合其他证据再行认定。
四、建设工程竣工规划验收合格证、工程竣工验收备案证明书各一份。证明被告所建房屋于2014年1月13日、1月23日分别取得建设工程竣工规划验收合格证和工程竣工验收备案证明书。原告质证无异议。本院予以确认。
五、挂号信存根、入伙通知书、报纸公告各一份。证明被告于2013年12月31日在报纸公告了交房通知，并在2014年1月5日向原告发出了挂号信，被告按照合同约定履行了通知交房义务。原告质证对该组证据的真实性无异议，但认为在2014年1月14日前被告的房屋尚未经过竣工验收，没有安装供暖设施，不符合交房条件。再者，原告没有收到被告邮寄的挂号信。综合被告所举证据，本院认为，被告虽然提供了挂号信存根，但未提供是否已经妥投的证据证明，故本院对于被告所要证明的在2014年1月5日通知原告收房的事实不予采纳。原、被告约定的交房条件是被告取得房屋竣工验收备案登记证，约定的交房时间为2013年12月31日，如果因被告的原因未按约定的时间交房，原告给予被告30天的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担责任。根据上述约定，原、被告约定的最后交房截止时间为2014年1月30日。被告虽然在未取得房屋竣工验收备案登记证的情况下提前于2013年12月31日通知二原告办理交房手续，但被告在2014年1月13日、1月23日分别取得建设工程竣工规划验收合格证和工程竣工验收备案证，符合了交房条件，也未超过双方约定的30天宽展期，因此，本院确认被告的交房行为符合合同约定，不存在违约。
诉讼中，本院针对原、被告签订的《补充协议》的相关内容向原、被告进行了询问，其中：1.《补充协议》第四条关于房屋质量、装饰装修、设备标准的补充约定第6款约定：“乙方确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，其中未提及的装修及设施不属于甲方负责范围。如交付时该房屋装饰装修达不到约定标准，甲方应在双方确认之日起30日内就未达到部分采取补救措施纠正。如逾期仍未达到标准，甲方自逾期之日起每日向乙方支付相当于已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日，乙方有权选择解除合同，按本补充协议第十二条执行。除上述补救措施及补偿外，乙方不得以房屋装修装饰达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求”。原告认为，该条就是对装饰装修、设施标准的约定，集中供暖属设施标准，被告未按约安装供暖设施，属违约行为，原告有权按照约定选择解除合同，要求被告承担违约责任。另外，原告也按照《补充协议》第10条第4款的约定曾经向被告送达过书面解除合同通知书，但被告拒收，此后，原、被告针对集中供暖问题多次协商未果，到了2014年3月10日左右，被告明确表示不再安装集中供暖设施后，原告才直接提起诉讼，并未超过约定的解除权行使期限。被告认为，集中供暖设施属设施标准无异议，但该条款中明确是对装饰装修进行的约定，原、被告对于设施达不到约定标准在合同及补充协议中并未约定解除权。被告已于2013年12月31日通知原告办理收房手续，当时，原告就已知道该商品房未建集中供暖设施，但被告在30日内并未收到二原告的书面解除合同通知，应视为放弃解除权，合同应继续履行。2.《补充协议》第九条《关于广告效力及示范单位》第1款约定：“甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。第十二条其他条款第10款约定：“本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担协议内相应责任。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外的责任”。原告认为，原、被告双方签订的《补充协议》系格式条款，应适用法律关于格式条款的规定。上述二条款约定的内容排除了被告应尽的义务，加重了原告的责任，应属无效条款。另原告就是因为看到被告的广告宣传中承诺的有集中供暖设施，才在被告处买的房屋，如果没有集中供暖设施，原告是不会在被告处购房的；再者，根据被告的补偿协议可以看出，集中供暖设施对房屋的价格存在重大影响。被告认为，《补充协议》是双方当事人在自愿的基础上签订的，约定的内容也是双方当事人真实意思的表示，在签订合同过程中，双方是可以对条款进行修改的，所以不属格式条款。另外，广告宣传只是要约邀请，并不是合同的必备条款，该条款约定的内容不违反法律规定，应属有效。对于原、被告对上述条款的争议，待本院综合相关证据及法律规定进行综合认定。
经审理查明，被告为其开发的某某•某某府项目对外发布宣传画册和广告称“桃源集中供暖，环保节能，呵护全家身体健康……”和“鼎府率先提出用景区打造社区的超前开发理念，利用56%的绿化率，规划桃花公园、竹谷公园、荷塘公园、下沉亲水园等九大主题公园、一大湖景、景景不同……”被告开发的某某·某某府项目经规划批准的绿地率不小于35%。原告看到被告宣传的资料后，认为符合自己的购房要求。原告（下称乙方）遂于2012年11月22日与被告（下称甲方）签订《商品房买卖合同》约定，乙方购买甲方开发的位于襄阳高新区某某大道的某某·某某府第5幢1单元17层3号房。单价为每平方米4986.75元，总金额为444469元，乙方于签署本合同当日支付价款总额的61.75%，首付274469元，剩余价款乙方向银行申请按揭贷款。甲方应当在2013年12月31日前将具备验收合格和经质监站验收通过的商品房交付乙方使用。同日，原告与被告签订补充协议约定：第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定：2.除本合同及本补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用电话、传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第七日为送达日；以当地报纸发出的，则公告发布当日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，第一次通知到达的日期为送达日。第三条关于房屋交付的补充约定：1.本合同第八条约定的房屋交付时间为2013年12月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间），乙方对此无异议。2.在甲方具备本合同约定的交房条件（即甲方取得该房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出交付通知。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。3.甲方发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。8.甲方自身原因造成未能在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）、乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）、如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第四条关于房屋质量、装饰装修、设备标准的补充约定：6.乙方确认，该房屋装修、设施标准以本合同约定为准，其中未提及的装修及设施不属于甲方负责范围。如交付时该房屋装饰装修达不到约定标准，甲方应在双方确认之日起30日内就未达到部分采取补救措施纠正。如逾期仍未达到标准，甲方自逾期之日起每日向乙方支付相当于已付房款万分之一的违约金；逾期超过90日，乙方有权选择解除合同，按本补充协议第十二条执行。除上述补救措施及补偿外，乙方不得以房屋装修装饰达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求。第九条关于广告效力及示范单位：1.甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。第十条合同解除：3.甲方原因导致乙方有权解除本合同及本补充协议，如乙方不解除合同，则甲方按照本合同其他相关约定承担违约责任。如乙方解除合同，则双方按照以下方式处理：（1）、如乙方系以一次性付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还：①、已付房款；②、利息（自甲方收到房款日计至退款日，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；③、总房款百分之二违约金；④、乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）。（2）、如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还：①已付房款；②、利息（自甲方收到房款日计至退款日，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定利率执行）；③、总房款百分之二违约金；④、乙方交予甲方的代缴税、费（不计息）。乙方明确同意，前述甲方应返还款项中乙方尚欠银行按揭款及利息，甲方有权直接返还给按揭银行。（3）、双方明确同意，前述甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方向乙方支付的全部款项和赔偿。4、除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定原告有权解除本合同及本补充协议的事由，被告自该事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照双方合同约定义务履行。合同签订当日，原告支付购房首付款274469元，2012年11月24日，被告向原告开具金额为274469元的销售不动产统一网络发票。2013年3月10日，原告与被告和建行襄阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，由原告以其购买的位于襄阳高新区某某大道的某某·某某府第5幢1单元17层3号房作抵押向建行襄阳分行借款170000元，借款期限从2013年3月10日至2023年3月10日止。由被告提供担保。2013年5月7日，被告又向原告开具金额为170000元的销售不动产统一网络发票。2013年5月20日，原告交纳他项权利登记费80元。截止2014年3月18日，原告支付按揭贷款本息21281.04元。2013年元月28日，被告与某某公司襄阳热电厂签订蒸汽供需合同。2014年5月8日，襄阳市建筑设计院出具证明载明：襄阳市建筑设计院于2013年6月24日承接了被告《襄阳市某某·某某府住宅区（1-8号楼）供暖工程》设计任务，签订了合同并已完成相关的设计。2013年10月17日，某某公司襄阳热电厂收取被告用能保证金600000元。截止本案诉讼，被告对某某·某某府第一期未建设安装集中供暖设施。2013年12月31日，被告在襄阳市晚报上刊登某某府一期交房公告，要求购房户于2014年1月15日起正式办理交房手续。2014年1月13日，被告开发的某某府住宅小区取得建设工程竣工规划验收合格证。2014年1月23日，被告取得工程竣工验收备案证明书。
在被告通知交房期间，因被告未安装集中供暖设施，导致某某府一期业主与被告为商品房集中供暖事宜发生纠纷，被告提出的补偿方案为：一、乙方（即业主）自愿放弃基于小区供暖的配套建设方案，甲方（即被告）不再为小区配套建设房屋集中供暖设施。二、甲方将按双方已签售商品房买卖合同约定的建筑面积，以200元／㎡标准，在本协议签订当日，向乙方给予一次性补偿，该补偿款甲方以补偿劵的方式一次性交付给乙方。三、乙方收受的补偿劵甲方负责可用于乙方应缴纳的房屋契税、维修基金、交房后的物业管理费，或在某某·某某府小区新购房屋款、车位款以及甲方指定的商家各类型品牌空调。四、乙方至迟须于2015年6月30日前，将上述补偿劵使用完毕。五、商品房买卖合同约定建筑面积70平方米以上的户型，甲方另向乙方免费安装100升容量的壁挂式太阳能热水器一台，房屋合同约定面积70平方米以下的户型，甲方另向乙方免费安装60升容量的电热水器一台。本协议生效后，双方有关集中供暖事宜权利义务全部完结，任何一方不得向另一方提出超过本协议约定内容的诉求。被告制作的格式鼎府一期补偿劵使用说明书载明：业主自愿放弃集中供暖方案并签订放弃集中供暖协议，可领取每平方米200元补贴补偿劵。有效使用期至2015年6月30日止。本劵仅限1、2、3、5号楼在2013年12月31日前签订购房合同的业主使用。从2013年12月31日起，已陆续有200多名一期业主与被告签订了补偿协议。原告不同意被告提出的补偿方案，并在知晓已有200多户一期业主与被告签订放弃安装集中供暖设施补偿协议的情况下，向本院提起诉讼。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、宣传画册、广告彩页、补偿协议、补偿劵、汇款单据、增值税发票、借款合同、、供气合同、证明、双方当事人的陈述及本院的调查材料等证据证实，足以认定。
本院认为，被告对外发布的宣传画册和广告称，其开发的某某•某某府小区内提供集中供暖设施，绿化率达到65%等。原告认为符合自己的购房标准，遂与被告签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，而《补充协议》第九条第1款又约定，原、被告双方签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是被告的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分；但在实际履行过程中，被告又出具格式补偿协议和补偿劵，承诺如购房户放弃安装集中供暖设施，被告则在商品房的价格上对购房户作出相应的补偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本院认为，被告对其开发的商品房做了集中供暖及绿化率达56%的广告宣传，且被告在交房过程中也同意因未安装集中供暖设施对商品房价格进行补偿，因此集中供暖设施安装与否，对于本案中商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，该宣传内容虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。
原、被告对于《补充协议》第四条关于房屋质量、装饰装修、设备标准的补充约定第6项的内容存在分歧，原告认为，该条就是对装饰装修、设施标准的约定，集中供暖属设施标准，被告未按约提供集中供暖设施，属违约行为，原告有权按照约定选择解除合同，要求被告承担违约责任。被告认为，集中供暖设施属设施标准无异议，但该条款中明确是对装饰装修进行的约定，原、被告对于设施标准部分在合同及补充协议中并未约定解除权。再者，按照《补充协议》第十条第四项的规定，被告在解除事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，应视为原告放弃了解除权，合同继续履行。本院认为，原、被告均认可集中供暖设施属设施标准。《补充协议》第四条第6项约定的内容中虽然提到了设施标准，但合同解除权只是针对房屋装饰装修达不到约定标准进行了约定。装饰装修和设备标准是两个明确的概念，在理解上不会产生歧义。故本院认定，原、被告双方对于设施标准部分并未约定解除权。
关于绿化率问题。绿化率与绿地率属两个不同的概念，绿化率是指绿化覆盖率，即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比例。行政部门在实施用地规划许可时不将绿化率作为规划条件，而是要规划绿地率。本案中，被告开发的某某•某某府项目规划的绿地率为不小于35%，已经验收通过，被告对绿化率的宣传虽可能导致原告产生误解，但此项误解并非重大误解，且被告的绿地率已达标，即不小于35%，故被告的此项行为并不构成根本性违约。
关于集中供暖问题。被告未安装集中供暖设施，且已与200多名购房户达成了不再安装集中供暖设施的补偿协议，再由被告补建集中供暖设施已属不能。而集中供暖属原告购买被告商品房的初始标准之一，被告没按约安装集中供暖设施，致使原告不能实现合同主要目的之一，构成根本性违约。原告有权按照法律规定解除合同。同时《补充协议》第十条第四项约定，“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定原告有权解除本合同及本补充协议的事由，被告在解除事由发生之日起30日内未收到原告解除合同的书面通知，应视为原告放弃了解除权，合同继续履行”。本案中，被告2013年12月31日在《襄阳晚报》上刊登某某府一期交房公告，要求购房户于2014年1月15日起正式办理交房手续。因此，从2014年1月15日起原告就应当知道被告未建设安装集中供暖设施，并应当按照《补充协议》约定在30日内向被告送达解除合同通知书。原告在庭审中陈述曾经向被告送达过书面解除通知书，未提供证据证明，本院不予采信。原告于2014年4月1日向本院提起诉讼，行使解除权已超过30天，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告请求解除合同的权利已消灭。故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和要求被告返还已付首付款274469元的请求，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
原告要求被告：1.按中国人民银行发布的同期活期存款利率支付原告自2012年11月20日至判决生效之日止首付款利息；2.按中国人民银行发布的同期贷款利率减去同期活期利率赔偿原告自2012年11月20日至判决生效之日止首付款利息损失；3.支付解约违约金8889.38元；4.支付原告已付按揭贷款本息21281.04元（截止2014年3月18日）；5.将原告尚未归还的银行借款退还给建行襄阳分行以及协助原告办理解除《个人购房借款及担保合同》（本案查明的合同名称实际为《个人住房（商业用房）借款合同》）手续；6.赔偿原告因解除合同造成的预期收益损失（因未交付房屋的租金损失）21600元等请求，均是基于解除合同后被告可能承担的责任，因原、被告签订的《商品房买卖合同》在本案中并未解除，被告不应承担因解除合同而产生的上述责任。故原告的上述六项请求，本院不予支持。对于被告未按约安装集中供暖设施给原告造成的损失，原告可根据合同约定或相关法律规定另行主张。原告还要求被告自2014年2月1日起至判决生效之日止按已交购房款日万分之一支付延期交房违约金和逾期未达装修标准违约金的请求，因被告在本案中对于房屋交付和装饰装修部分并不存在违约，故对原告此项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告龚某某的诉讼请求。
案件受理费7100元，由原告龚某某承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈爱军
审判员 臧玉红
审判员 管龙华
二〇一四年九月二十八日
书记员 肖慧琳