成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0116民初4256号原告：兰海，男，1989年7月10日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：余秀，女，1969年9月17日出生，汉族，住成都市武侯区，系兰海母亲。被告：四川佳年华置地有限责任公司，住所地成都市金牛区。法定代表人：邢新生，总经理。委托诉讼代理人：明杰，男，1994年1月5日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。原告兰海与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰海、被告佳年华公司的委托诉讼代理人明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰海向本院提出诉讼请求：判令被告承担逾期办理房屋产权证书的违约金（从2013年6月1日起至2016年2月15日止，违约954天，按合同约定万分之一计算，共计82527元）。事实和理由：原、被告于2010年12月23日订立《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于成都市双流区西航港临港路五段×号（现改为临港路三段×号）空港晶座×栋×单元×号商品房一套。合同第十条约定被告应当在2012年12月30日前交付商品房，第十九条产权登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。合同签订后，原告支付购房款，但被告一直到2016年2月15日才将房屋权属证书办理完毕，从2013年6月1日到2016年2月15日已逾期954天。根据上述事实，原告诉至本院，请求依法判决。被告佳年华公司辩称，1.原告的房屋产权证已经办理了；2.成都市颁布了不动产的登记条例，2016年正式生效，房屋产权证书和国有土地证合并为不动产权证，因此在2016年11月23日后，被告已经实际不能履行为原告办理房屋产权证书的义务，因此违约金的计算终点为2016年11月23日；3.违约金计算标准过高，原告并未因被告逾期办理房屋产权证而造成实际损失，请求法院调减；4.原告违约金计算期间没有异议，但是原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年11月27日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称“补充协议”），约定原告以865000元的价格购买被告开发的空港晶座小区×幢×单元×楼×号房屋一套；被告应当在2012年6月1日前向原告交付该商品房，原告委托被告代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由原告承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定被告应当在2013年6月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。补充协议约定，原告委托被告办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托；原告须根据被告的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合被告开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，原告须主动向被告提交相关资料……支付按政府规定应由原告承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行承担；被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证……合同签订后，因面积补差，原告实际向被告支付购房款865073元,且原告已向被告支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等,被告也向原告交付了案涉房屋。另查明，成都市双流区不动产登记中心于2016年1月22日受理兰海案涉房屋的转移登记申请,于2016年2月15日完成房屋权属登记。此外，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。以上事实有原告身份信息、被告企业信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、成都市双流区不动产登记中心的复函以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告兰海与被告佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1.被告是否违约及应否承担违约责任；2.原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高及是否超过时效）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1．关于被告是否应当承担迟延办理房屋权属证书的违约责任的问题。本院认为，首先，被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书系被告的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。但被告并未在约定的期限内协助原告办理相关的房屋权属证书，综上，原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。2.原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高及是否超过时效）。关于原告主张违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。原告主张从2013年6月1日开始计算逾期办理房屋转移登记的违约金，被告对原告主张的违约金计算期间无异议，但是也主张其诉讼请求的违约金超过诉讼时效。2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，其在2015年9月30日之前的违约金已经超过诉讼时效，即其自交房之日次日起至2015年9月30日期间的违约金已经超过诉讼时效，对该期间的违约金本院不予支持。被告辩称原告要求违约金的部分时间段诉讼时效已经过的抗辩理由成立，本院予以采纳。对于原告主张被告给付违约金的问题。本院认为，因补充协议约定“被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证”，原告已于约定期间履行完毕补充协议所约定的全部义务，而原告主张2013年6月1日至2015年9月30日期间的违约金已经超过诉讼时效，故违约金应当从2015年10月1日开始计算。同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证被告需按日向原告支付已付款万分之一的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为1185元为宜。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合本案情况，本院酌情支持1185元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、规定，判决如下：一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告兰海违约金1185元；二、驳回原告兰海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由兰海负担372元，被告四川佳年华置地有限责任公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  陈 磊二〇一八年五月二十八日法官助理  陈雨晴书 记 员  黄小琴