湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3834号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：袁主平，住湖南省绥宁县。
委托诉讼代理人：袁益民，北京大成（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李波，住湖南省湘阴县。
委托诉讼代理人：王斌，湖南泓锐律师事务所律师。
上诉人袁主平因与被上诉人李波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁主平上诉请求：1、依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2908号民事判决书第二项、第四项、第五项；2、支持上诉人在一审中提出的全部反诉请求，并驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的违约方为被上诉人，被上诉人与上诉人签订租赁合同时存在恶意欺诈，隐瞒租赁房屋已设立抵押和被法院查封的重要事实，给上诉人造成的损失应由被上诉人承担，上诉人不应支付被上诉人租金。2、本案案外人长沙晨伍建材贸易有限公司依法取得芙蓉中路355号佳程大厦（现芙蓉中路一段458号平安大厦）2101、平顶楼间01号房屋所有权时间为2016年5月10日，而不是2016年7月20日，被上诉人李波在2016年5月10日后不再享有收取租金的权利。请求二审法院依法改判。
李波辩称：1、被上诉人与上诉人签订租赁合同是双方真实意思表示，在合同中已经注明上诉人对房产情况已全面了解并自愿签订，且有居间方全程跟进把关，不存在欺诈隐瞒之说。2、被上诉人与邵阳海联电器公司于2012年签订的租赁合同中明确约定被上诉人享有充分的转租权，该转租权已得到开福区人民法院（2015）开民一初字第05496号民事判决确认。3、被上诉人与邵阳海联电器公司签订租赁合同时房屋未被抵押、查封，被上诉人的转租权无任何瑕疵，抵押不破租赁成立。4、依照常理，上诉人租赁被上诉人的场地一天，就应支付一天的租金，上诉人一直使用该租赁场地，其权利未收到侵害，依法应当支付租金。5、案外人晨伍公司取得房产所有权证的时间是2016年7月20日，一审法院据此作出的认定正确。请求驳回上诉，维持原判。
李波向一审法院起诉请求：1、袁主平向李波支付所欠租金620042元，并按每逾期一天按拖欠金额的1%支付违约金至全部付清之日；2、袁主平承担全部诉讼费用。
袁主平向一审法院反诉请求：1、解除与李波签订的《房屋租赁合同》；2、李波退还保证金40000元，并支付违约金40000元；3、李波承担本案的诉讼费用、律师费及其它费用。
一审法院认定事实：一、2014年9月26日，李波（出租方）与袁主平（承租方）签订了《房屋租赁合同》，租赁合同约定的主要内容是：……租赁双方通过协商出租及承租长沙市开福区芙蓉中路358号平安大厦（原佳程大厦）21楼整层和22楼部分物业（下称该房屋），建筑面积约为840平方米；……租期自2014年10月1日起至2019年9月30日止；……租金采用浮动制：第一年（即2014年10月1日起至2015年9月30日止）的租金为36800元/月，第二年（即2015年10月1日起至2016年9月30日止）的租金按上年度的3%递增，为37904元/月……；租金按叁个月结算，于每次租金到期前壹拾天支付；3、出租方保证自己有权出租或转租该房地产，保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态；4、承租方应及时足额交纳租金…等杂费，承租方若逾期支付，每逾期一日按拖欠金额的1%向出租方支付滞纳金。如拖欠租金超过柒天，或拖欠租金…等杂费累计超过人民币叁仟元整，出租方有权立即单方面解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。
上述合同签订之后，李波交付了租赁房屋给袁主平，袁主平陆续足额交纳租金至2015年11月，2015年11月的租金未足额交纳，只交纳了36800元（李波陈述金额），2015年12月后的租金未再交纳。2016年5月，李波认为，袁主平未按租赁合同的约定支付租金，于6月1日向一审法院提起诉讼，提出前列诉求。
在庭审过程中，袁主平认可租金交纳至2015年11月份（袁主平认可尚欠一千余元租金），2015年12月后的租金未再交纳。
二、2012年11月18日，李波（乙方）与邵阳市海联电器有限公司（以下简称海联公司、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将位于长沙市开福区芙蓉中路一段458号平安大厦21楼整层及22楼部分，建筑面积约840平方米的场地租赁给乙方，租赁用途为作为网吧，餐饮，办公以及政府不限制的合法生意用房使用；2、租赁期限为15年，从2012年11月20日起至2028年6月1日止；其中2013年5月31日前为装修期甲方免收租金；3、乙方所租赁甲方的上述房屋可以自用经营也可以部分或全部转租他人经营，甲方无权干涉。……
李波与海联公司就租赁合同是否解除以及租金问题发生争议，海联公司向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2015）开民一初字第05496号民事判决，认定李波完成租金的支付义务，驳回了海联公司的全部诉讼请求。
三、海联公司于2012年11月22日取得了位于长沙市开福区芙蓉中路355号佳程大厦（现芙蓉中路一段458号平安大厦）1-5层、地下室、21楼层及屋顶的房屋所有权，系上述房产的房屋所有权人。
长沙晨伍建材贸易有限公司公司于2016年7月20日取得了位于长沙市开福区芙蓉中路355号佳程大厦（现芙蓉中路一段458号平安大厦）2101、平顶梯间01的房屋所有权，系上述房产的新的房屋所有权人。
2016年8月9日，长沙晨伍建材贸易有限公司与湖南吉贤君悦书画艺术有限公司就承租长沙市开福区芙蓉中路一段458号平安大厦21楼签订了《租赁合同》，该合同约定的租赁期间是2016年6月1日至2021年5月31日。
四、湖南吉贤君悦书画艺术有限公司成立于2014年5月15日，法定代表人袁主平。长沙市开福区芙蓉中路一段458号平安大厦21楼是湖南吉贤君悦书画艺术有限公司的办公场所。
2017年1月18日，袁主平向一审法院提出申请，要求一审法院通知长沙晨伍建材贸易有限公司作为本案的第三人参加诉讼，事实与理由是,涉案房屋的新的产权人是长沙晨伍建材贸易有限公司，长沙晨伍建材贸易有限公司要求袁主平搬离涉案房屋，袁主平为了避免损失，与长沙晨伍建材贸易有限公司签订了新的租赁合同。2017年2月9日，一审法院裁定驳回袁主平要求通知长沙晨伍建材贸易有限公司作为本案第三人的申请。
一审法院认为，本案就本诉部分，争议的焦点为袁主平是否需要交纳租金和违约金的问题。分析如下：一、一审法院于2016年10月26日作出的（2015）开民一初字第05496号民事判决书已发生法律效力，即李波已足额实际支付给了海联公司租金，基于该房屋租赁合同，李波享有转租权，作为合法的转租人与袁主平签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。李波将租赁的场地交付给袁主平后，袁主平有按约定履行给付租金的义务。现李波主张袁主平支付2015年10月—2017年3月的租金，共计人民币620042元，该诉求部分合理。长沙晨伍建材贸易有限公司公司于2016年7月20日取得的涉案房屋的产权，据此，李波收取租金的时间为2015年12月-2016年7月20日，以及2015年11月欠付的租金。根据双方签订的租赁合同的约定，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为37904元。2015年11月的欠付租金为1104元（37904-36800）；2015年12月至2016年7月20日的租金为252693元（37904×6+37904÷30×20），合计租金为253797元。二、关于违约金的问题。一审法院认为，袁主平未交纳租金的客观事实是李波与海联公司之间的租赁纠纷的诉讼，其未交纳租金没有主观故意，故李波要求袁主平承担违约金的诉求，一审法院不予支持。
就本案反诉部分，分析如下：一、《房屋租赁合同》是否需要解除的问题。长沙晨伍建材贸易有限公司公司于2016年7月20日取得的涉案房屋的产权，且长沙晨伍建材贸易有限公司与湖南吉贤君悦书画艺术有限公司就承租长沙市开福区芙蓉中路一段458号平安大厦21楼签订了《租赁合同》。本案中李波与袁主平的租赁合同显然已无履行的必要和可能，故李波与袁主平签订的《房屋租赁合同》予以解除为宜；二、租赁合同解除后，李波应当返还收取的保证金4万元。至于违约金，因李波没有主观故意，故袁主平要求李波承担违约金的诉求，一审法院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决如下：一、解除李波与袁主平于2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》；二、袁主平于本判决生效之日起7日内支付李波的房屋租金253797元；三、李波于本判决生效之日起7日内支付袁主平的保证金40000元；四、驳回李波的其他本诉诉讼请求；五、驳回袁主平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10000元，由李波承担6000元，袁主平承担4000元；反诉受理费900元，由李波承担450元，袁主平承担450元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人袁主平提交的长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙执字第1234-3号执行裁定书的送达回证复印件，予以采信，其能证明该裁定书于2016年5月10日送达给案外人长沙晨伍建材贸易有限公司。
本院经审理查明，2016年5月4日长沙市芙蓉区人民法院作出（2014）芙执字第1234-3号执行裁定书，该裁定书载明：一、将被执行人邵阳市海联电器有限公司所有的位于长沙市开福区芙蓉中路355号佳程大厦（现芙蓉中路一段458号平安大厦）1-5层、地下室、21层及屋顶（权证号码71××55）房屋作价人民币4038万元，交付给申请执行人长沙晨伍建材贸易有限公司等10家公司抵偿债务。上述房产自本裁定送达申请执行人长沙晨伍建材贸易有限公司等10家公司时起转移。二、申请执行人长沙晨伍建材贸易有限公司等10家公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。长沙晨伍建材贸易有限公司等10家公司于2016年5月10日收到上述裁定书。
本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被上诉人将租赁的场地交付给上诉人后，上诉人有按约定履行给付租金的义务。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》前，租赁房屋已在房屋产权登记机构办理了抵押登记，该抵押登记公开对外，上诉人可以凭有关证件进行查询。在租赁合同中，已明确约定上诉人对房屋现状充分了解并自愿承租，故上诉人提出被上诉人在签订合同时隐瞒房屋被抵押、查封情况，存在欺诈的理由不能成立。根据长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙执字第1234-3号执行裁定书，涉案房屋的产权自该执行裁定书送达时发生转移，《物权法》第28条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。而芙蓉区人民法院于2016年5月10日将上述执行裁定书送达给案外人长沙晨伍建材贸易有限公司，故长沙晨伍建材贸易有限公司于2016年5月10日已取得涉案房屋的产权，而非产权登记证书所载的2016年7月20日。上诉人提出被上诉人2016年5月10日后不再具有收取租金权利的理由成立，本院予以支持。据此，被上诉人收取租金的时间为2015年12月至2016年5月10日，以及2015年11月欠付的租金。根据双方签订的租赁合同的约定，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为37904元，2015年11月的欠付租金为1104元，上诉人需支付的租金合计为203258.7元（37904×5＋37904÷30×10＋1104）。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2908号民事判决第一、三、五项；
二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2908号民事判决第四项；
三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2908号民事判决第二项为“袁主平于本判决生效之日起7日内支付李波的房屋租金203258.7元”；
四、驳回李波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费10000元，由李波承担6000元，袁主平承担4000元，反诉案件受理费900元，由李波承担450元，袁主平承担450元；二审案件受理费5707元，由李波承担1142元，袁主平承担4565元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林华
审 判 员 詹支粮
审 判 员 曾庆军
二〇一七年六月二十三日
代理书记员 雷 佩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。