广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第439号原告：广东和富物业服务有限公司，住所地广东省中山市石岐区。法定代表人：孔宝华，职务总经理。委托代理人：陈嘉茵，系该公司总经理秘书。委托代理人：张永军，系该公司项目经理。被告：郭勇，男，1974年10月24日出生，汉族，住河南省虞城县，现住广东省中山市东区。被告：王香兰，女，1976年5月10日出生，汉族，住河南省虞城县，现住广东省中山市东区。上述两被告共同委托代理人：黄磊、江小洁，分别系广东ＸＸ海天律师事务所律师、律师助理。原告广东和富物业服务有限公司（以下简称和富物业公司）诉被告郭勇、王香兰，物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，依法由审判员黄凤坤独任审判。原告和富物业公司委托代理人陈嘉茵、张永军，被告王香兰及其委托代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和富物业公司诉称：原告于2007年12月受中山市裕强房地产发展有限公司的委托，对小区物业进行物业管理，并签订了《裕豪苑前期物业管理服务合同》，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月2元／㎡向业主或物业使用人收取，并约定业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日2‰的违约金。被告郭勇、王香兰为裕豪苑＊＊幢＊座＊＊房的业主，其物业面积为93.5㎡，每月应向原告交纳住宅管理费187元，但被告自2010年5月至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。原告认为，被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现具状至法院请求判令：1.被告郭勇、王香兰立即支付所欠原告的物业服务费8228元及违约金10614.12元合计18842.12元（物业服务费自2010年5月起每月按187元暂计至2013年12月）；2.本案诉讼费用由被告郭勇、王香兰承担。原告为支持其诉讼请求及事实及理由在举证期限内提交的证据有：1.资质证书；2.收费许可证；3.裕豪苑前期物业服务合同；4.物业管理费催告函及快递底单；5.国土局档案馆档案资料证明表；6.被告身份证复印件；7.原告营业执照；8.核准变更通知书。被告郭勇、王香兰答辩称：一、原告没有按物业管理合同约定对小区房屋进行有效使用、维修、养护。被告的涉讼房产发现天花板漏水，在2010年4月多次要求原告协助处天花漏水的问题，但原告没有按合同履行义务，漏水造成的损失原告一直没有给予解决，被告无须支付物业管理费；二、即使原告按合同约定收取物业管理费，但不应按原告计算的金额收取，理由：1.原告没有按合同约定进行管理，被告有权要求减少交纳管理费；2.原告起诉要求支付管理费的期限是2010年5月至2013年12月，在这期间原告没有证据证明通知被告支付物业管理费，根据诉讼时效规定，被告无须支付2011年12月前的物业管理费；3.被告认为不应支付违约金，原告没有按合同约定进行管理，导致被告不交纳管理费，并非被告故意拖欠管理费；4.在合同中约定的违约金比例过高，根据合同法规定，被告认为即使要交纳违约金也应按银行同期贷款利率计算支付。因涉讼房屋总排污管赌塞，且存在多处漏水现象导致被告房屋受损，被告多次与原告交涉要求维修房屋未果，故被告不交纳物业管理费。被告郭勇、王香兰对其辩解在举证期限内提交证据有：1.原、被告签订的物业管理服务合同；2.涉案房产天花漏水照片12张；3.回复函。经审理查明：2009年3月，原告和富物业公司与被告郭勇签订了物业管理服务合同，合同约定，和富物业公司将位于中山市东区银湾东路2号裕豪苑小区业主提供物业服务管理；管理事项包括：1.本小区房屋的使用、维修、养护；2.本小区的公用设施、设备及场所（地）、（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、园林绿化、地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维护和管理；3.本小区梯间、公共通道、公共地方内道路清洁卫生。物业管理期限自2008年10月1日起至业主委员会成立签订新物物业管理合同之日；住宅管理费按建筑面积每平方米每月2元向业主或物业使用人收取，在每月5日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的，每天按总金额1.5‰收取滞纳金，合同还约定了其他事项。被告郭勇、王香兰是中山市东区银湾东路＊＊号＊＊幢＊＊房［土地使用证号：国（20＊＊）第易2102＊＊＊号；房产证号：0213038＊＊＊0213038＊＊＊］的业主，该物业建筑面积为94.52㎡，每月应向原告交纳物业管理费189元（原告主张按建筑面积为93.5㎡计算每月187元，本院尊重主张）。被告自2010年5月至2013年12月止，未交纳物业管理费，原告催收未果诉至本院主张前述实体权利。另查：原告前身为中山市和富物业管理有限公司，于1996年12月16日成立，2013年11月18日，变更为广东和富物业服务有限公司。2012年1月5日获广东省经营服务性收费许可证，准许收取住宅物业服务费、车辆停放服务费；2013年12月12日获物业管理企业资质证书，准予从事物业管理业务，资质等级为二级。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与被告郭勇签订的物业管理服务合同，是双方真实意思表示，内容除滞纳金超过标准外其余并未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照同合约定全面履行各自的权利义务。被告郭勇、王香兰未按照合同约定交纳物业管理服务费已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担相应的违约责任；被告以涉讼房产因排污管漏水损坏其天花板、墙体而拒交物业管理服务费，因本案是物业服务合同纠纷，其抗辩理由不成立，本院不予采纳，但被告可另循合法途径主张权利。关于诉讼时效问题，原告主张被告于2010年5月起至2013年12月未交纳物业管理服务费。在此期间，虽原告向被告发函通知缴纳，但从原告提供的快递单显示没有被告方签收，且被告否认收到缴费通知。原告未提供证据证实被告已收到此通知，原告也没有提供诉讼时效中断的相关证据证实，原告于2014年1月21日起诉主张权利，根据《中华人民共和国民法通判》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年，法律另有规定的除外。”故原告2011年12月前的物业管理服务费已过两年诉讼时效，本院不予支持。被告应从2012年1月起至2013年12月止支付原告共24个月物业管理费，每月按187元计共4488元，被告诉讼时效的辩解符合法律规定，本院予以采信。关于滞纳金问题，原告主张按欠费总额日5‰收取被告滞纳金。本院认为，原告按日5‰收取的滞纳金已超过法定最高标准，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定以及民法公平原则，予以适当的调整，调整为：滞纳金以每月拖欠的物业管理费187元为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。因双方约定每月5日前交纳当月物业管理费，故被告应从2012年1月6日起向原告支付拖欠当月物业管理费的滞纳金。综上，原告诉求合法部分，本院予以支持；被告抗辩有理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国法合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭勇、王香兰于本判决生效之日起七日内向原告广东和富物业服务有限公司支付物业管理服务费4488元及滞纳金（滞纳金的计算方法为：从2012年1月6日起以每月实际拖欠的物业管理费187元为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告广东和富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取136元（原告已预交），由原告负担104元，被告负担32元（被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄凤坤二〇一四年三月十二日书记员  阮秉智