山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5736号
上诉人（原审被告）山东龙昌汽车销售有限公司，住所地济南市。
法定代表人：陈泽英，总经理。
委托诉讼代理人：孙浩，山东京鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘兴科，山东京鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南维尔康实业集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李瑜，董事长。
委托诉讼代理人：张秋笙，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高光伟，男，1967年1月28日出生，汉族，该单位员工，住济南市。
上诉人山东龙昌汽车销售有限公司（以下简称龙昌公司）因与被上诉人济南维尔康实业集团有限公司（以下简称维尔康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
龙昌公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由维尔康公司承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，评估报告出具的程序不当。1、评估报告中所依据的检材包括历下国用（2004）第0100035号国有土地使用权证及该证记载的济证土（2003）209号文件，上述两份检材没有经过龙昌公司质证，无法保证该材料的真实性、合法性及关联性；2、根据双方租赁合同约定，……甲方（维尔康公司）将济南市工业南路85号房屋一宗（根据房产证约定面积1243.99平方米）租赁给乙方（龙昌公司）经营使用，租期十年……，而评估报告中所评估的面积为3282平方米，且评估报告中所谓的423.19平方米的二层办公楼，龙昌公司早已不再使用。所以，一审法院认定的房屋占有使用费的房屋面积与龙昌公司实际使用的房屋面积并不相符，从而导致法院事实认定错误。
维尔康公司辩称，维尔康公司向司法鉴定机构提供的鉴定材料不仅真实、完整、充分，而且其真实性、合法性、关联性已经生效人民法院判决书确认。(2014)历民初字第384号民事判决、(2015)济民四终字第793号民事判决不仅查明龙昌公司在双方房屋租赁合同到期后，继续无理占用涉案房屋、院落的事实，同时对维尔康公司提交的土地使用证、房屋所有权证的真实性等给予了认定，鉴定机构依据上述材料结合实际勘验依法出具评估报告程序完全合法。龙昌公司占用的是济南市工业南路85号的整个院落，总面积是3282平方米，而房屋所有权证记载的面积1243.99平方米只是建筑面积，整个院落至今仍未交还维尔康公司。综上，龙昌公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回龙昌公司的上诉，维持原判。
维尔康公司向一审法院起诉请求：1、判令龙昌公司支付维尔康公司2014年1月1日至2016年12月30日期间院落土地及办公室使用费合计114.23万元（2017年1月1日后的使用费另行主张）；2、案件的诉讼费、保全费及评估费由龙昌公司承担。
一审法院认定事实：2002年12月1日，济南一佳食品有限公司（甲方）与龙昌公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将济南市工业南路85号房屋一宗（根据房产证建筑面积1243.99平方米）租赁给乙方经营使用，租期十年，自2003年1月1日起至2013年12月31日止；租金2003年、2004年每年20万元，后八年每年10万元；除甲方主体二层办公楼以外，其他平房甲方负责拆除，乙方负责改造；土地使用以各自的土地证为准；合同终止时，除保留原二层主体办公楼外，其他改造后的房屋乙方可拆除，材料归乙方所有。
济房字第012-010**号房屋所有权证载明：房屋所有权人是济南市食品公司姚家食品站；房屋坐落于历下区工业南路85号；房屋坐落平面图显示：西至济南化纤厂宿舍，南至工业南路，东至丁家村，总建筑面积为1243.99平方米。济南一佳食品有限公司于2006年8月18日注销。公司注销登记申请书中申请注销的原因为企业改制。济南市国有资产管理局于2003年1月15日下发济国资运控[2003]1号文件，济南一佳食品有限公司以零价格整体转让给济南维尔康食品有限公司，债权债务及职工一并由济南维尔康食品有限公司承担。
历下国用（2004）第0100035号国有土地使用证载明：土地使用人是维尔康公司，坐落历下区工业南路以北；使用权类型为出让，使用权面积1882平方米；宗地图记载：北至中建八局一公司，南至工业南路，西至济南化纤厂，东至丁家村；记事栏注明：2014年3月10日，原土地证历下国用（94）字第1126037号已注销，根据济政土字[2003]209号文件，该宗地出让面积1882平方米，另1400平方米用于规划道路建设，规划实施前仍为该单位划拨用地维持现状使用，规划实施时服从规划需要。
2013年4月15日，维尔康公司物业管理分公司向龙昌公司发出通知，合同到期后不再对外出租。2013年9月30日，龙昌公司回复提出解决方案，但双方未达成一致。龙昌公司支付房屋租金至2013年12月31日。2014年2月，维尔康公司将龙昌公司诉至一审法院，请求判令龙昌公司立即搬出济南市工业南路85号房屋及院落。2015年4月18日，一审法院作出（2014）历民初字第384号民事判决书，判决龙昌公司搬出济南市工业南路85号，将房屋及院落返还维尔康公司。龙昌公司不服该判决，提出上诉。济南市中级人民法院于2015年11月23日作出（2015）济民四终字第793号判决书，判决驳回上诉，维持原判。截至2017年5月11日该案法庭调查终结时，龙昌公司尚未履行上述判决，仍然占有使用涉案房屋及院落，维尔康公司已申请对上述判决强制执行。
审理过程中，维尔康公司申请对济南市工业南路85号院落及二层办公楼的使用费进行评估鉴定，一审法院委托山东众合土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司于2017年2月4日作出众合评（鉴）字（2017）第021号房地产估价报告。估价报告记载：估价对象坐落为济南市历下区工业南路85号，位于工业南路以北，化纤厂路以西；估价对象土地的土地证号为历下国用（2004）第01000**号，估价对象房产的房屋所有权证号为济房房字第012-010**号（注：根据估价人员现场勘查，目前仅存幢号8房屋，其余房屋已拆除，本次房屋评估范围为二层办公楼423.19平方米，即房屋所有权证对应的幢号8房屋）；待估宗地证载国有出让建设用地使用权面积为1882平方米，划拨用地面积1400平方米，本次评估面积为3282平方米，待估宗地红线外“七通”（通路、供电、通讯、供水、排水、供气及供热），红线内“五通一平”（通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整），估价对象宗地上建有办公楼、汽车展厅、车间，二层办公楼面积为423.19平方米，宗地红线内坡度较小，地质条件较好，宗地东邻丁家村土地，南邻工业南路，西邻济南化纤厂，北邻中建八局一公司；估价对象房产为混合结构形式，共二层，无供暖、供气，现状用途为办公，房屋维护状况一般；每年度使用费的价值时点确定为每年度的1月1日，进而求取当年度的使用费（年租金）；本估价报告中估价结果是估价对象在公开市场条件下最可能形成的市场租金，是考虑了空置率的有效毛租金收入，二层办公楼的使用费是考虑了其应分摊合理土地使用权后的有效毛租金收入，院落的使用费是扣除二层办公楼应分摊合理土地使用权后的剩余土地使用权后的有效毛租金收入。估价结果：土地2014年1月1日至12月31日评估使用费25.47万元、2015年1月1日至12月31日评估使用费26.23万元，2016年1月1日至12月30日评估使用费27.02万元，土地使用费合计78.72万元；房产2014年1月1日至12月31日评估使用费10.86万元、2015年1月1日至12月31日评估使用费11.59万元，2016年1月1日至12月30日评估使用费13.06万元，房产使用费合计35.51万元；2014年1月1日至2016年12月30日期间土地和房产的评估使用费合计114.23万元。龙昌公司在异议期内对上述估价报告提出书面异议，山东众合土地房地产评估有限公司于2017年3月24日作出了《关于山东龙昌汽车销售有限公司的回复》，对龙昌公司提出的异议逐一进行了答复。另，维尔康公司为该次评估支付评估费3700元，山东众合土地房地产评估有限公司于2017年2月23日开具了发票。
一审法院认为，经一审法院依法传票传唤，龙昌公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。2002年12月1日济南一佳食品有限公司与龙昌公司签订的房屋租赁协议为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。协议签订后，济南一佳食品有限公司按约定履行了交付房屋的义务，龙昌公司亦根据协议约定按期缴纳了租金，房屋租赁协议已于2013年12月31日因到期而终止。已生效的（2014）历民初字第384号民事判决已认定：“涉案房、地产的原权利人均已被注销，其债权债务由维尔康公司承担，......房屋租赁期限届满，权利人已明确通知不再续租，龙昌公司应返还原物”，并判决龙昌公司搬离并向维尔康公司返还济南市工业南路85号房屋及院落。由此可知，房屋租赁协议终止后，在维尔康公司没有与龙昌公司续签合同且不同意继续出租给龙昌公司使用的情况下，龙昌公司负有返还租赁物的义务但并未返还，在2014年1月1日至2016年12月30日期间龙昌公司仍然占有使用济南市工业南路85号房屋及院落，因此，维尔康公司要求龙昌公司支付2014年1月1日至2016年12月30日期间房屋及院落占有使用费的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于使用费的标准，根据山东众合土地房地产评估有限公司出具的众合评（鉴）字（2017）第021号房地产估价报告可以予以确定，被告龙昌公司虽然对该估价报告提出异议，但并未提交证据证明其异议成立或者该估价报告存在法律规定的不能作为证据使用的情形，故对该估价报告的估价结果，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：山东龙昌汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内向济南维尔康实业集团有限公司支付2014年1月1日至2016年12月30日期间济南市工业南路85号房屋及院落土地的使用费114.23万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，财产保全费5000元，评估费37000元，由山东龙昌汽车销售有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于龙昌公司提出的评估报告出具程序不当，导致龙昌公司使用房屋面积与评估面积不符的问题，济南一佳食品有限公司与龙昌公司签订的房屋租赁协议及已生效的（2014）历民初字第384号、（2015）济民四终字第793号民事判决已确认，龙昌公司租用济南一佳食品有限公司（后为维尔康公司）名下的济南市工业南路85号房屋及院落，该房屋及院落对应为历下国用（2004）第0100035号国有土地使用证，该证记事栏注明：2014年3月10日，原土地证历下国用（94）字第1126037号已注销，根据济政土字[2003]209号文件，该宗地出让面积1882平方米，另1400平方米用于规划道路建设，规划实施前仍为该单位划拨用地维持现状使用，规划实施时服从规划需要。山东众合土地房地产评估有限公司依据上述材料，并经实地查勘后出具的房地产估价报告，并无不当。龙昌公司提出423.19平方米的二层办公楼已不再使用，但未提供证据予以证明，因此，龙昌公司提出评估报告出具程序不当，导致公司使用房屋面积与评估面积不符没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，龙昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人山东龙昌汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘彦亭
审判员 武绍山
二〇一七年九月二十八日
书记员 徐 敏