重庆市第四中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）渝四中法民终字第00125号
上诉人（原审原告）：周家焱，女，汉族，1972年生，城镇居民，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：喻开渝，重庆合纵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆升辉物业开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇新牌坊三路103号升辉雅舍1单元1-4号，组织机构代码20283999-8。
法定代表人：杨维，该公司董事长。
委托代理人：肖兴誓，该公司副总经理。
被上诉人（原审被告）：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街138号，组织机构代码75623035-9�
法定代表人：龙兴顺，该公司董事长。
委托代理人：谢光寿，重庆中庸律师事务所律师。
上诉人周家焱、重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）与被上诉人重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）商品房预售合同纠纷一案，彭水县人民法院于2014年12月11日作出（2014）彭法民初字第03007号民事判决，上诉人周家焱、升辉公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭进行了审理，上诉人周家焱的委托代理人喻开渝，上诉人升辉公司的委托代理人肖兴誓，被上诉人尧舜公司的委托代理人谢光寿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年10月27日，周家焱（乙方）与尧舜公司（甲方）签订了编号为YS0008776的《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买重庆市彭水苗族土家族�治县汉葭街道县坝街49号“金山佳园”AB栋的A-23-5号房屋，房屋价格为485198元。2012年10月29日，周家焱（乙方）与尧舜公司（甲方）签订了二份《重庆市商品房买卖合同》，编号分别为YS0008807、YS0008808，约定乙方向甲方购买重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号“金山佳园”AB栋的A-10-5号、B-10-4号房屋，房屋价格分别为469230元、305634元。以上三份合同均约定了预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行。并对办理合同登记备案约定为：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日�，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理……。”在三份合同的甲方签章处均加盖有尧舜公司的合同专用章及尧舜公司法定代表人龙兴顺的私人印章，乙方签章处有周家焱的签名及捺印。周家焱于2012年11月13日通过中国工商银行分两笔转账485198元、305634元至尧舜公司的账户；尧舜公司于2012年11月13日转账305000元至周家焱的账户；次日，转账485897元至周家焱的账户。尧舜公司向周家焱分别开具了以上三套房屋的购房款收据三份，并加盖有尧舜公司的财务专用章。周家焱称A-10-5号房屋的购房款469230元是以现金方式交付的。
另查明，2008年4月17日，尧舜公司将�金山佳园”项目的开发权全部转让给升辉公司，并签订了《房地产开发项目股权转让协议》，但至今未办理过户手续。尧舜公司于2013年6月18日登报公告声明：“尧舜公司的法定代表人龙兴顺于2008年4月17日签发授权委托书1份，委托升辉公司法定代表人杨维，全权办理金山佳园项目的施工销售及产权事宜，并雕刻了尧舜公司金山佳园工程项目部和工程项目部财务专用章各一枚。后因该项目对内对外所签发的各项合同及资料文件全用尧舜公司公章及财务专用章、合同专用章，为了维护双方的合法权益和企业正常化运作，经尧舜公司股东会决议，于2012年6月12日以‘渝尧房司（2012）16号’文件函告升辉公司，解除了对其法定代表人杨维的授权委托，废除了‘金山佳园’工程项目部专用章及工程项目部财务专用章。自此以后，以上述两个作废的项目专用章签订的金山佳园项�购房合同及其他合同、资料文件等，尧舜公司一概不予认可，由此产生的经济及法律责任，由升辉公司自行承担。”
再查明：本案所涉的“金山佳园”AB栋的A-10-5号、B-10-4号、A-23-5号房屋目前被人民法院依法查封。升辉公司称已将A栋10-5号房屋销售给高腾云、钱正碧；B栋10-4号房屋销售给廖洪建、朱迅城；A栋23-5号房屋销售给了丁进，并举示重庆市商品房买卖合同三份予以证明，该三份合同甲方处无签章。
周家焱一审诉称：2012年10月29日，周家焱（乙方）与尧舜公司（甲方）签订了三份《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为YS0008807、YS0008808、YS0008776）及附属的《合同补充协议》（附件五），约定周家焱一次性购买尧舜公司开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋A-10-5号、B-10-4号、A-23-5号预售商品房，房屋建筑面积分别为129.3平方米�84.22平方米、129.3平方米的二室二厅，房屋价格分别为469230元、305634元、485198元。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交相关资料，取得登记备案单。逾期60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定提交资料取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同第七条及合同补充协议第七条约定甲方应于2013年12月30日前将质量验收合格，取得《单位工程竣工验收记录》交付乙方。合同第九条约定：甲方逾期60日交房，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之0.3的违约金。合同签订后，周�焱一次性支付了全部购房款，尧舜公司也出具了收据，并按规定对合同进行了网签。周家焱已按约定准备并提交了预售商品房登记备案需要由乙方提供的资料。但是，合同签订后，经周家焱多次催促，尧舜公司至今没有为周家焱办理合同登记备案手续，更没有依约交付房屋，严重违反合同约定，侵害了周家焱的合法权益。另得知，金山佳园项目系尧舜公司与升辉公司于2008年就开始合作开发的联建项目，合同中甲方虽然没有升辉公司，但依法应将升辉公司列为共同被告。另外，合同第九条约定逾期交房按日万分之0.3计算违约金标准明显过低，请求人民法院予以增加至日万分之三。故诉至人民法院，请求依法判决：一、确认周家焱与尧舜公司签订的三份《重庆市商品房买卖合同》（编号分别为YS0008807、YS0008808、YS0008776）合法有效，并继续履行合同；二、尧舜公司与升辉公司立即为周家焱办理三份《重庆市商品房买卖合同》（编号分别为YS0008807、YS0008808、YS0008776）登记备案；三、尧舜公司与升辉公司立即交付重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋A-10-5号、B-10-4号、A-23-5号房屋给周家焱；四、尧舜公司与升辉公司立即支付周家焱自2012年11月18日起至实际取得土地登记机构出具的登记受理单之日止，以总房款1260062元为基数，按日万分之一计算逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金（暂时计算至2014年11月18日共计730天为91983元）；五、尧舜公司与升辉公司立即支付周家焱自2013年12月31日起至实际支付房屋之日止，以总房款1260062元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金（暂时计算至2014年11月18日共计322天为121721元），以上四、五两项金额共计213704元。
升辉公司一审辩称：周家焱没有实际交付房款，升辉公�不存在违约。升辉公司已将A栋10-5号房屋销售给高腾云、钱正碧；B栋10-4号房屋销售给廖洪建、朱迅城；A栋23-5号房屋销售给了丁进，现请求交付房屋已经不可能。请求驳回周家焱对升辉公司的诉讼请求。
尧舜公司一审辩称：尧舜公司已经将金山佳园项目转让给升辉公司，合同的签订人和履行人均是升辉公司。其他同意升辉公司的答辩意见。请求驳回周家焱对尧舜公司的诉讼请求。
一审法院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。周家焱与尧舜公司所签订的三份编号分别为YS0008807、YS0008808、YS0008776的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上签订的，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合同合法有效。本案争议的焦点在于周家焱是否已经支付了购房款。周家焱通过中国工商银行向尧舜公司账户分别支付的305634元及485198元，�辉公司已经全额返还到其账户。周家焱称升辉公司不是归还的购房款，而是因为存在其他法律关系，未举示证据予以证明，不予采信，故认定该两笔购房款已经退回，周家焱并未实际缴纳该两套房屋的购房款。至于A-10-5号房屋的购房款是否支付的问题。合同中约定了预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行，对于购房款理应通过银行予以交付。周家焱主张469230元是通过现金方式交付不符合常理，不能认定已经缴纳了购房款。尧舜公司将金山佳园项目转让给升辉公司，但未办理过户登记，故因本案所涉的三份合同产生的法律责任，应由尧舜公司与升辉公司共同承担。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，在具备房屋登记机构规定的登记备案所需的相关资料后，尧舜公司与升辉公司应当协助周家焱办理三份合同的登记备案。因周家焱并未实际支付购房款，故对于�主张的逾期办理登记备案的违约金，不予支持。鉴于不能认定周家焱已经支付了购房款，故其请求继续履行合同、交付房屋、支付逾期交房违约金缺乏事实依据，对以上请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认周家焱与尧舜公司所签订的三份《重庆市商品房买卖合同》（编号分别为YS0008807、YS0008808、YS0008776）有效；二、尧舜公司与升辉公司于本判决生效后三十日内协助周家焱办理三份《重庆市商品房买卖合同》（编号分别为YS0008807、YS0008808、YS0008776）的登记备案手续；三、驳回周家焱的其余诉讼请求。案件受理费4586元，由周家焱负担4506元，由尧舜公司、升辉公司共同负担80元。
周家焱不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持周家焱的全部诉讼请求。主要事实和理由是：1.周家焱已实际支付了购房款，一审未认定此事实错误；2.合同合法有效，请求驳回升辉公司的上诉请求。
升辉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回周家焱的全部诉讼请求。主要事实和理由是：签订的三份合同实质上是为了借贷进行担保，而不是房屋买卖。根据担保法的相关规定，此三份合同属于抵押担保中“流质”条款，应为无效。
尧舜公司答辩称：同意升辉公司的上诉请求及答辩意见。
二审中，周家焱向本院出示了以下证据：1.《会议纪要》及任国卿的《说明》，证明任国卿与升辉公司的法定代表人杨维之间具有借款关系，周家焱与任国卿之间又有借款关系，三者是三角债的关系。2.周家焱在中国工商银行账户的流水清单，证明周家焱有支付购房款的�力。3.中国工商银行银企对账单两张，证明尧舜公司在代还任国卿的借款。升辉公司质证认为，对《会议纪要》真实性无异议。杨维与任国卿系借贷关系，双方约定按房屋总价620万网签给任国卿做担保。但担保不能作“流质”约定，因此购房合同无效。对其他证据的真实性无法确定。尧舜公司质证认为，对《会议记录》真实性无异议，可以证明借贷法律关系属实，但房屋买卖合同作为该笔借款的担保，应当认定无效。对任国卿的《说明》，合法性、关联性均有异议。对其他证据的真实性无异议，但是合法性与关联性有异议，不能证明周家焱支付了房款到升辉公司账上。以上证据经本院审查，各方当事人对《会议记录》的真实性无异议，予以采信。任国卿未亲自出庭，其出具的《说明》，以及周家焱在中国工商银行账户的流水清单，不能充分证明周家焱实际以现金方�支付了购房款，对以上证据不予采用。对中国工商银行银企对账单两张，无法核实汇款用途，不予采用。
本院二审查明：杨维为升辉公司的法定代表人，杨维为开发彭水县“金山佳园”项目，曾向任国卿借款，双方就还款事宜于2012年9月10日达成最终解决方案，并形成《会议记录》。《会议记录》约定：“一、借款方杨维承诺2012年10月15日之前一次性支付借款本金及利息550万元给任国卿；二、⑴双方协商在2012年9月20日之前，先按房屋总价620万元网签给任国卿作为借款保障；⑵房屋价格按市场价下浮5%作为优惠，房屋以每层签订，任国卿在2012年10月15日之前不能出售该批房屋；⑶在借款方将本金及利息还给任国卿后，任国卿主动配合解除该批房屋的网签，若无法解除所产生的所有税费由任国卿承担；⑷若2012年10月15日，借款方未能按时支付本金及利息给任国卿，则任�卿有权任意处理该批房屋，房屋收入归任国卿所有，之前杨维和升辉公司出具给任国卿的所有借据、借款协议全部作废。”因未及时归还借款，杨维同意出售17套房屋以归还借款，于2013年10月23日对以下售房方案表示同意，并形成《关于彭水金山佳园周家焱等17套房屋代卖备忘录》一份，载明：“一、该批房屋一方面抓紧备案，另一方面请金山佳园销售代表代卖。二、我公司组织人员配合销售，所有费用由我公司自行承担。三、升辉公司不收取管理费（按升辉公司规定给升辉公司销售人员按每套房屋的销售价格提取1.5％的提成费）。四、该批房屋的售价由周家焱等人自行定价。五、该批房屋的所有售房款由周家焱等人委派人员全权收取（该批房屋的按揭款由升辉公司代收，到升辉公司账上后立马划给周家焱）。”本案出售给周家焱的三套房屋包含在以上备忘录的17套房屋内。现杨维因涉嫌非法吸收公众存款罪已被公安机关逮捕。
本院认为，本案争议的焦点是周家焱是否实际支付了购房款。一方面，周家焱以转账方式支付的两笔购房款已被升辉公司退回，而其主张以现金形式支付469230元购房款也难以认定。另一方面，从二审查明的事实看，任国卿与杨维或是升辉公司之间存在借款关系，而周家焱对其与任国卿之间有借款关系无异议，本案存在三角债并以涉案房屋抵偿借款的事实。故对本案的处理，涉及到对相关借款法律关系的审查与认定，并与借款法律关系当事人有直接利害关系，应当追加杨维与任国卿为本案当事人，以保障他们的合法权益。因二审出现新证据，导致一审漏列当事人，有可能影响案件的正确审理，应当撤销原判、发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如�：
一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院（2014）彭法民初字第03007号民事判决；
二、本案发回彭水苗族土家族自治县人民法院重审。
审 判 长 谭中宜
审 判 员 王勐视
代理审判员 刘文玉
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 谢 一