天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中保民终字第220号
上诉人（原审被告）袁XX。
被上诉人（原审原告）天津XX物业服务有限公司。
法定代表人谢X，董事长。
委托代理人何XX，女，该公司职员。
委托代理人刘XX，男，该公司职员。
上诉人袁XX因与被上诉人天津XX物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2015年3月17日作出的（2015）滨功民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理，依法组成合议庭，并于2015年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人袁XX，被上诉人天津XX物业服务有限公司的委托代理人何XX、刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年2月27日，案外人天津XX**置业有限公司（以下简称XX公司）作为委托方甲方，原告天津XX物业服务有限公司作为受托方乙方（原使用名称为天津XX物业管理有限公司），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将XX蓝湾物业项目（建筑面积28.268万平方米）委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中合同约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、抗震结构等；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序等。合同期限自2007年2月27日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。乙方权利义务第十一项约定，本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议：1、出售建筑租面积达百分之五十以上；2、业主入住率达百分之五十以上；3、首位业主实际入住达两年以上。在物业管理服务费用条款中约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.60元由业主于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之5交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同还对其他内容进行了约定。2007年3月13日，上述合同在天津市国土资源和房屋管理局进行备案。
2007年2月27日，XX公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》补充协议，双方就甲方委托乙方对甲方开发的“XX蓝湾”小区进行物业管理服务的《天津市前期物业管理服务合同》未尽事宜，达成补充协议，就《天津市前期物业管理服务合同》规定的第五条、第七条、第十条的内容、乙方服务报酬、专项维修基金的筹集、管理和使用以及保险等在前期物业管理服务合同基础上进行了约定。2014年9月17日，被告签字对上述合同及补充协议进行了确认。
2014年8月8日，天津开发区XX蓝湾业主大会作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《天津市住宅物业服务合同》，甲方代表全体业主将XX广场XX号（XX蓝湾）物业项目（总建筑面积28.268万平方米）委托乙方进行物业管理服务。合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务内容及标准、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中合同约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位和房屋共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶与停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用等。合同期限自2014年9月1日开始，至2017年8月31日终止。在物业管理服务费用条款中约定：高层住宅按建筑面积每月每平方米2.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。物业服务费应由业主于每月5日前交纳。乙方应向全体业主公布物业服务资金年度预决算并于每季度公布一次物业服务资金的收支情况。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之5交纳滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。2014年8月12日，上述合同在天津市开发区物业管理办公室进行了备案。
2014年8月8日，天津开发区XX蓝湾业主大会作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《时尚广场（XX蓝湾）物业服务合同》补充协议，双方就甲方委托乙方对“XX蓝湾”小区进行物业管理服务的《天津市住宅物业服务合同》未尽事宜，达成补充协议，就前述合同规定的第二条、第三条、第六条、第七条、第十三条的内容在前期物业管理服务合同基础上进行了约定。在补充协议第五条违约责任中约定，乙方违反本合同约定，未达成本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应当给予经济赔偿。但业主或者物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。
另查明，原告经中华人民共和国住房和城乡建设部审核具有物业管理一级资质。上述物业服务合同签订后，原告依约为XX蓝湾小区业主提供了物业管理服务，包括按季度公示物业服务报告、依照法律、法规的规定对管理区域内的共用设施进行维护管理。
再查明，被告系天津开发区XXX路XX号XX蓝湾X-X-
XXXX室房屋共同所有权人，其房屋面积为118.36平方米。按照合同约定的收费标准，2012年11月1日至2014年8月31日，以每月每平方米2.00元计算，2014年9月1日至2014年9月30日，以每月每平方米2.8元计算，被告拖欠2012年11月1日至2014年9月30日共计23个月的物业管理服务费5538.8元。2014年10月5日，原告以特快专递形式向被告发出律师函，催要被告欠缴的物业管理服务费。
现原告的诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费5538.8元；2、判令被告支付违约金600元；3.诉讼费用由被告承担。
被告辩称，我是2012年9月份买的毛坯房，当时办理过户的时候向物业进行过情况了解，物业公司称该房是毛坯房，但是在2013年察看房屋的时候，发现门上贴的泰达的水费通知单，有用水记录，而且产生了费用是145.1元，要求我去交纳。我向原来的房主核实后，该房确实有过短暂的出租，物业公司和房主坑骗了我，增加了我的经济损失。在2013年2月份我入住前物业公司没有提示我办理停暖的手续，致使我没有办理停暖，产生了取暖费2463元及滞纳金100元。如果及时通知我，就可以减少我的损失。物业管理安全方面存在问题，第一，物业公司没有对消防器材检验完善，存在安全隐患。消防拴也存在安全隐患，没有检查记录，我去察看过我居住的楼层。第二，一楼的路面坑洼不平，也是安全隐患，物业公司至今没有处理。门禁系统已经损坏拆除，进门洞是随便出入，存在安全隐患。安全通道长期堆放杂物，影响通行。第三，物业服务及物业设施方面的问题，电梯脏乱差，楼道墙皮剥落，到处都是钻眼，墙壁瓷砖已经缺失没有人修补，楼道开关面板没有人擦，楼道声控灯基本不亮，影响晚上的进出。第四，物业存在不尊重业主，忽视业主权利的问题，物业公司在律师函上把我的名字写错了，侵犯我的姓名权，要求其道歉或者赔偿。物业公司在提供给法院的资料前后矛盾，尤其是诉讼金额上，是对事实对法院对当事人都不尊重，说明其服务不到位。物业公司有霸王条款，物业公司在我装修期间百般阻挠，以节假日不允许装修为理由。还有，成立业委会没有通知我，当我知道时已经结束了。从办理过户到我办理装修手续期间，物业一直没有提供过原业主和其签的物业服务管理合同，也没有和我重新签订合同或者协议，我曾经找其要过，其托词说不方便查找，我应该是有知情权的，而且我在9月17日办理装修的时候，当时有确认单，我签订的日期是9月17日，前期物业合同我是首次看到。小区有近2000户，一年大概有800万元的物业费，是如果花掉的，而且业主没有知情权和审批权，新成立的业委会签订的物业合同，我们的物业费不应该交给物业公司，而是交业委会，物业公司应向业委会申请相关的费用。说万科物业管理的很严，物业公司的服务不是靠庞大的保安队伍和管理人员队伍来提高服务水平，要现代化的。业主交的物业费不是养这么大批的人，应该提到物业水平上来。我希望物业公司减免我的物业费。
原审法院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》及合同的补充协议为有效合同。被告对前期物业管理服务合同予以确认，该合同对被告具有约束力。原告与天津开发区XX蓝湾业主大会签订的物业服务合同及合同的补充协议为有效合同，被告作为该小区的业主，应受合同的约束。因而原、被告双方之间存在着物业管理服务关系，现原告提供了物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。
本案中，被告提出了多项抗辩理由，其中过户时物业公司没有履行职责导致原告损失一节，系物业公司在履行中介合同时发生的纠纷，与本案的物业管理合同纠纷无关，故不应在本案中予以考量。关于消防器材存在安全问题、门禁系统损坏、其他公共设施破损损坏、安全通道堆放杂物等抗辩理由，被告提供的证据仅有照片，而所有照片均未显示拍摄时间，不能证实以上服务瑕疵系在欠费期间发生。经本院释明，在规定时间内被告仍未能补强证据，故被告的如上抗辩理由，不予采信。关于被告提出的物业费涨价违法的抗辩理由，虽该涨价未经物价局备案，但经本院向天津市经济技术开发区物价局调查询问，该局称因规定了物业费收费需备案的、于2009年颁布的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》已于2014年失效，而原被告间于2014年签订的物业服务合同恰逢其时，其时未有法律法规对于物业费价格须备案进行规定，故无法进行备案。但该物业费的收费标准已在《天津开发区时尚广场住宅（XX蓝湾）物业服务收费标准组成补充说明》中明确约定，且有天津开发区XX蓝湾业主大会与原告共同签字。原告亦提供了涨价及续签合同的业主投票表决结果佐证涨价的合法性。综上，物业费涨价的合法性本院理应予以确认，被告的该项抗辩理由，不予采信。关于被告提出了确认书时间系于2014年，晚于合同签订日2007年数年的抗辩理由，确认的时间并不影响确认的效力，其后的确认亦可以溯及以往，故被告的该项抗辩理由，不予采信。关于被告提出的原告未提交经过审计的财务报告的抗辩理由，经过原告提交的向业主公开的《物业服务报告》中已经将各季度的物业收支情况向业主公示，被告提出的报告需经过审计的主张于法无据，不予采信。
综上，原告提供了物业服务，被告理应交纳物业管理服务费，对于原告主张的物业管理服务费5538.8元，予以支持。至于原告主张的违约金一项，鉴于被告拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，故原告主张被告应支付逾期付款违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条，判决：“一、被告袁XX于本判决生效之日起十日内给付2012年11月1日至2014年9月30日原告天津XX物业服务有限公司天津开发区XXX路XX号XX蓝湾X-
X-
XXXX室房屋的物业管理服务费5538.8元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告负担，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”
一审判决后，袁朝钢不服，其上诉要求：撤销原审判决，依法改判上诉人支付原审判决第一项数额60%的物业费。主要理由：被上诉人物业服务不到位，表现在1、一楼门禁坏了。2、楼道消防没有维护，消防栓上面都是灰尘。3、6栋1门门栋路面坑洼不平。4、楼道杂物没有清理。5、一楼大厅设施不完整，墙皮脱落，瓷砖破损。6、电梯脏乱差。7、楼道开关面板无人擦。8、11层楼道门把手坏了，无人修理，存在安全隐患。9、楼道声控灯不亮。10、物业公司除收取物业费以外，从未与上诉人进行电话沟通，比如业委会改选没有跟上诉人联系。
被上诉人答辩，原审法院所作判决事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审庭审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。另查，上诉人自购买涉诉房屋后未实际在房屋内居住。
本院认为，原审法院认定上诉人与开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》及补充协议与天津开发区XX蓝湾业主大会签订的《物业服务合同》及补充协议，合法、有效，是正确的。被上诉人已提供了物业服务，上诉人作为小区的业主，理应向被上诉人交纳物业费。关于物业费收费标准问题，因被上诉人就XX蓝湾住宅小区服务费新的收费标准已与业主大会达成一致意见，且上诉人在2014年10月至12月间也是按照新的物业费收费标准向被上诉人交纳的物业费，故原审法院按上述物业合同约定认定的收费标准，并无不妥，上诉人对被上诉人收费标准持有异议的上诉主张，本院不予采信。至于上诉人主张被上诉人物业服务存在瑕疵的问题，因上诉人购房后并未在房屋内实际居住，故即使上诉人存在服务瑕疵，也未对上诉人日常生活造成影响，上诉人要求减免物业费的上诉主张，不能成立。应当指出，被上诉人作为涉诉小区的物业服务企业，应当严格按照物业合同的约定履行义务，上诉人作为小区的业主，在发现物业公司管理有不到位的情况下应当及时与物业公司进行沟通，而不能一味要求减免服务收费。只有双方共同努力，才能创造干净、整洁的小区环境。综上，原审法院所作判决，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 萍
审 判 员 索世宁
代理审判员 王孟璐
二〇一五年六月十一日
书 记 员 滕光鑫
速 录 员 苏 杭