山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第467号
上诉人（原审被告）：巩振全，男，汉族，居民。
委托代理人：李金龙，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：公培生，男，汉族，居民。
委托代理人：公亮亮，男，1985年8月7日出生，汉族，居民。
委托代理人：蒋斌，山东至平律师事务所律师。
原审第三人：吴广波，男，汉族，居民。
上诉人巩振全因租赁合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2013）平商初字第1885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告公培生诉称，经与被告巩振全协商，被告租赁原告土地及房屋一处，后于2007年5月1日签订租赁合同一份，合同约定“租赁期五年，每年租金6000元，每5年交付一次”。在租赁过程中，被告不仅拒交租赁费，还未经同意私自将土地及房屋院落进行了转租，虽经多次阻拦，被告不听劝阻，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，故请求：第一、依法确认被告与第三人吴广波签订的转租合同为无效合同；第二、依法解除原告与被告签订的土地租赁合同。
被告巩振全辩称，关于原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据。因为，依据合同约定，被告转租给他人经营是行使租赁权的表现，并不违反合同约定，且转租行为并不损害原告的收益；关于原告的第二项诉讼请求不成立。原因有二，第一、在去年原告诉我因未交租赁费为由解除租赁合同，因不符合解除合同的条件，已被平邑法院作出的（2012）平商初第2307号民事判决书判决驳回，已经处理完毕；第二、租赁合同内容第一条明确规定“……土地出租给乙方经营石材或作其他项目使用”，这一表述说明，被告有权进行转租；另外，原告诉被告拒交租金与事实不符，我曾给原告打电话到我处来拿租金，但是原告未拿取，后因我资金周转困难，未能按时支付给原告租金。故请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人吴广波述称，第三人与被告在2010年8月29日签订一份房屋及场地一宗租赁协议，租赁期限为十年，每年11000元，我已交到2013年的转租费用，现在合同正在履行当中。
原审法院查明，2007年5月1日，经原、被告协商，原告将位于平邑县平邑镇颛臾四村一处开发商业用地及房屋一处，租赁给被告使用，双方并签订了土地租赁合同书一份，合同约定：“……一、甲方将已获得的本村集体所有土地使用权的（土地一宗），东邻南北路，西邻公丕平，北邻老三二七国道向南20米处，南北长八十二米，东西宽四十五米，出租给乙方经营石材或作其它项目使用；二、土地租赁期限为十五年，自二00七年五月一日起至二0二二年五月一日止；三、土地年总出租价金为6000元，于本合同书签订时，乙方一次性交付五年的土地租赁费叁万元，后乙方于每五个年度交付一次租金；四、乙方使用该宗土地的手续（包括村里颛臾四村）协调给予办理，并保证出租给乙方的土地不得因任何原因影响乙方使用，否则，一切责任由甲方承担；五、承租期满，如甲方继续出租本合同所涉土地，同等价格下，乙方有权优先承租；六、承租期间，乙方在承租的土地上所添附的建筑物（如院墙、符合大棚加工车间），承租期满后，可合理作价给甲方，不合理可以不要；七、甲乙双方应全面善意履行本合同，否则赔偿因此给对方造成的全部损失；八、本合同一式两份，甲乙双方各持一份；九、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。证明人：公维营、公维林、公维军，甲方：公丕生，乙方：巩振全，2007年5月1日”。在签订合同时，被告支付了2012年5月1日前的五年的土地租赁费30000元。2012年5月1日以后的土地租赁费被告未向原告缴纳。后原告以被告未缴纳租赁费和私自拆除租赁物为由起诉被告，要求解除租赁合同，原审法院于2012年12月10日作出（2012）平商初字第2307号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求，原告不服，上诉到临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院作出（2013）临商终字第560号的民事判决书，判决维持原判。同时查明，被告于2010年8月29日与第三人吴广波签订了一份房屋租赁协议书，约定被告将租赁原告土地、房屋及院落的一部分转租给第三人经营，期限为十年，每年租赁费为11000元，付款方式：一年一支。现在第三人正在经营中。此间，原告发现后，在对被告进行劝阻无果的情况下，原告为此诉至法院。
原审法院认为，原、被告签订的土地租赁合同书，对双方均有法律拘束力，应严格依约合法履行。庭审查明，其一、原告曾于2012年因被告未缴纳租赁费和私自拆除租赁物为由起诉被告，要求解除租赁合同，法院并做出一、二审民事判决，但是本案与原告的本次诉讼非同一诉讼请求，故被告的辩称驳回原告诉讼请求的理由不能采信；其二、虽然被告以‘该土地租给被告经营石材使用或作其他项目使用’和对关于‘….出租给乙方（被告）的土地不得因任何原因影响乙方使用’的表述作为可以转租的抗辩理由，但是该条文的表述并没有体现原、被告达成同意转租的合意，事后亦未经原告承诺，故不予采信；原、被告在履行合同过程中，被告未经原告同意，擅自将租赁物转租给第三人吴广波经营，系严重的违约行为，违反了有关法律规定，故原、被告签订的租赁合同应予解除。因被告与第三人签订的转租合同系基于被告享有的租赁权而发生，该转租合同由于依法解除而失去其履行的合法性，故应属无效合同。另外，对被告2012年5月1日之后拖欠的租赁费应相应予以支付。本案事实清楚，证据确实、充分，对原告的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原告公丕生与被告巩振全在2007年5月1日签订土地租赁合同书，定于判决生效后十日内被告巩振全搬出租赁场地；二、被告巩振全与第三人吴广波签订的房屋租赁协议为无效协议；三、被告巩振全支付（自2012年5月1日起至2013年10月30日止）原告公丕生租赁费8500元，定于判决生效后五日内付清；案件受理费100元，由被告巩振全负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人巩振全上诉称：一、上诉人巩振全与被上诉人公培生于2007年5月1日签订的《土地租赁合同书》的第一条、第四条虽没用“可转租”文字表述，但上诉人将承租物部分转租给他人使用，不但符合合同约定，亦不损害被上诉人的任何出租利益。一审判决认定“该条文的表述没有体现原、被告达成同意转租的合意”认识偏颇。二、本案的合同期限是2007年5月1日至2022年5月1日，合同中明确约定每5年交付一次租赁费，每次3万，到第二个5年时，上诉人通知被上诉人去拿该租赁费，但被上诉人没拿，再后来，因上诉人手头暂时紧张，没有按期付款给被上诉人，在刚刚逾期2个月时，被上诉人就以种种理由提起了诉讼，在原一审、二审期间，上诉人明确提出当庭愿意交付租赁费并愿加付利息，被上诉人没有接受。本案二审审理中，上诉人仍然提出当庭交付。三、上诉人承租被上诉人享有使用权的集体土地（实际为场院），已经其原所在村委委员会同意。依据合同约定，上诉人投资100多万元，翻修、建设了房屋，垒砌了院墙，硬化了路面，安置了大门，添附了切割、研磨设备，以此开办了临沂创兴石材有限公司。上诉人承租该场院前，该场院破烂不堪，房屋露天、漏雨，门窗皆无，且远离道路。现今，因公路绿化及绿化带加宽，该场院邻近道路。被上诉人先后两次滥用诉权起诉，意欲解除合同，目的是收回场院，以期获得更大利益，违反了合同法诚实信用原则。四、上诉人承租的上述场院，位于被上诉人的家南，与其村一路之隔。上诉人对该场院的投资整修并于2010年8月份将该场院的西南角部分转租给他人，被上诉人是知道的。被上诉人及其儿子、妻子、侄子也常到场院溜达、查看。至2012年7月，被上诉人以上诉人逾期交付第二期租金为由诉求解除合同前，从未对上诉人的部分转租行为提出任何异议。现今，转租人吴广波因经营不善及未按期交付租金已离开转租场地，与上诉人终止了租赁关系。五、上诉人与转承租人吴广波的租赁合同是基于上诉人的承租使用权而经双方合意签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律关于无效的禁止性规定，也不损害被上诉人的任何出租权益，不存在被认定无效的事实和法律基础。综上，请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，或将案件发回重审。
被上诉人公培生答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求于法无据。二、上诉人在上诉状中陈述的事实与理由不能成立，具体陈述如下：1、承租使用权和转租权是两种不同的民事权利，二者也不存在任何交叉或者包含关系。上诉人由承租使用权推理出转租权，无任何事实依据和法律依据。2、上诉人的第二、第三以及第四项陈述，与本案无关，并且该项陈述与事实不符。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审过程中查明，2012年7月4日，公培生以“多次电话催被告（巩振全）交付租金，被告以种种理由推脱”为由，诉至山东省平邑县人民法院，请求判令解除双方的租赁合同，巩振全交回租赁物，支付办公室拆除赔偿款126900元及租赁物超期占用费，并承担诉讼费用。因巩振全在该案审理期间，表示愿意当庭交付租金30000元，故山东省平邑县人民法院于2012年12月10日作出（2012）平商初字第2307号民事判决，驳回了公培生要求解除合同、并赔偿损失的诉讼请求。后公培生上诉至本院，本院于2013年5月22日作出（2013）临商终字第560号民事判决书，判决维持原审判决。判决生效后，巩振全未能支付租金，2013年8月28日，公培生以前述诉称的理由再次诉至平邑县人民法院，要求：确认巩振全与第三人吴广波签订的转租合同为无效合同；依法解除公培生与巩振全签订的土地租赁合同。
二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案双方当事人公培生、巩振全作为完全民事行为能力人，于2007年5月1日订立《土地租赁合同书》，系双方真实意思之表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、上诉人巩振全与被上诉人公培生订立的《土地租赁合同书》是否应当解除。二、上诉人巩振全与第三人吴广波于2010年8月29日订立的《房屋租赁协议》是否有效。
对于第一个争议焦点：双方订立的《土地租赁合同书》均没用“可转租”的文字表述，故上诉人巩振全将承租物部分转租给吴广波使用亦应事先取得出租人公培生的许可，或事后取得其追认。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，巩振全应对其转租行为已取得公培生的事先同意或事后追认负举证责任。因其未能提供上述相关证据，故对巩振全称转租“符合合同约定，亦不损害被上诉人的任何出租利益”、不应据此解除其与公培生订立的租赁合同的上诉主张，本院不予支持。原审判决依照上述法律规定判决解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同正确。
对于第二个争议焦点，即转租合同的效力问题。巩振全将租赁公培生的房屋再转租给吴广波，并签订了转租合同，该转租合同的签订是巩振全与吴广波的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第一款（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效，…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，目前尚无法律、行政法规的效力性强制性规定未经出租人同意转租合同无效。故，巩振全与吴广波签订的转租合同不违反国家效力性强制性规定，应为有效合同。因转租合同的基础合同（公培生与巩振全的租赁合同）的解除，而引起转租合同的解除，巩振全与吴广波可另行主张权利。原审法院认定转租合同无效无法律依据，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省平邑县人民法院（2013）平商初字第1885号民事判决第一项、第三项；
二、撤销山东省平邑县人民法院（2013）平商初字第1885号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人公培生要求确认上诉人巩振全与原审第三人吴广波房屋租赁协议为无效协议的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由被上诉人公培生负担50元，由上诉人巩振全负担50元。
二审案件受理费100元，由被上诉人公培生负担30元，由上诉人巩振全负担70元。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 姚玉蕊
审判员 张念国
二〇一四年八月二十一日
书记员 张 晓