湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2065号
上诉人（原审被告）：鲜于永菊，女，1965年10月2日出生，土家族，户籍所在地湖北省五峰土家族自治县，经常居住地湖北省五峰土家族自治县。
委托诉讼代理人：孙培佳，湖北君任律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李德香，女，1952年6月24日出生，汉族，住湖北省五峰土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：ＸＸＸ，男，1950年2月13日出生，汉族，住湖北省五峰土家族自治县。
以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢圣红，湖北德豪律师事务所律师。
上诉人鲜于永菊因与被上诉人李德香、ＸＸＸ返还原物纠纷一案，不服湖北省五峰土家族自治县人民法院（2017）鄂0529民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲜于永菊的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费由李德香、ＸＸＸ承担。主要事实与理由概括为：1、一审法院认定事实不清。一审判决认定本案争议房屋系因政策原因一直未办理过户手续属于认定事实错误。鲜于永菊一直要求李德香、ＸＸＸ履行过户手续，李德香、ＸＸＸ因该房屋产生较大增值而拒绝过户。2、一审法院适用法律错误。双方签订《房屋买卖合同》仅是市场交易，自愿买卖房屋，根本不存在是基于鲜于永菊给李德香、ＸＸＸ提供合理的照顾与帮助为前提。且鲜于永菊在接到李德香、ＸＸＸ的通知后，当即就明确表示不同意解除合同，因此该解除合同的通知不能生效。3、李德香、ＸＸＸ无权要求解除合同。在签订房屋买卖合同后，鲜于永菊已经支付全部购房款，双方的合同已经履行完毕，该房屋就已经属于鲜于永菊所有。虽未履行过户手续，但仅仅是不能对抗善意第三人而已。双方合同已经履行完毕，李德香、ＸＸＸ无权要求解除合同。
李德香、ＸＸＸ答辩称：1、一审认定的主要事实，有李德香、ＸＸＸ提交的解除合同通知书及房屋买卖合同、邮寄送达的凭证，有生效的判决文书在卷足以证实，事实清楚。2、一审适用法律正确。李德香、ＸＸＸ孤苦无依，与鲜于永菊非亲非故、签约低价转让房屋，其目的在于解决老有所养、老有所依之目的，该事实已经生效法律文书所确认，不容置疑。李德香、ＸＸＸ的经济状况、家庭人员结构决定了其真实意愿是签订遗赠扶养协议之类的契约。3、基于鲜于永菊的根本违约致使李德香、ＸＸＸ签约目的不能实现的事实，李德香、ＸＸＸ有权依照合同法第九十四条之规定解除涉案房屋买卖合同。
李德香、ＸＸＸ向一审法院起诉请求：请求判令鲜于永菊腾房并搬出房屋，诉讼费由鲜于永菊承担。
一审法院认定事实：李德香、ＸＸＸ系夫妻，都是退休职工，膝下无子女，一直在其位于本县××××号的房屋独居。2009年，鲜于永菊租住李德香、ＸＸＸ的房屋。2011年11月17日，李德香、ＸＸＸ与鲜于永菊经协商签订《房屋买卖协议》，约定李德香、ＸＸＸ将自有房屋一栋（位于五××自治县××钟岭××号，土地使用证号：五峰国用95字第04100号，房权证号：五房权证99－××号）以35万元的价格卖给鲜于永菊，房款于合同签订时一次性付清，李德香、ＸＸＸ将土地使用证、房权证交付鲜于永菊，待政策允许过户后李德香、ＸＸＸ应当协助鲜于永菊办理过户手续。李德香、ＸＸＸ夫妇享有该房屋三楼的永久居住权直到去世，李德香、ＸＸＸ居住期间，鲜于永菊应当给予李德香、ＸＸＸ合理的照顾与帮助。任一方违约需向对方支付15万元违约金。合同签订后，鲜于永菊向李德香、ＸＸＸ支付了35万元房款，李德香、ＸＸＸ将土地使用证、房权证一并交付给鲜于永菊，但因政策原因一直未办理过户手续。鲜于永菊一直占用该房第一层、第二层，李德香、ＸＸＸ占用该房第三层。2014年1月李德香因病住院，想请鲜于永菊专职护理，双方为护理工资产生分歧，鲜于永菊认为李德香支付工资太少，没有同意，后自行到广东务工。
2014年7月鲜于永菊要求李德香履行合同义务协助办理过户遭拒，遂提起诉讼，五峰土家族自治县人民法院于2014年12月4日作出（2014）鄂五峰民初字第00461号民事判决，判决李德香协助鲜于永菊办理房屋过户登记手续。李德香不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中民二终字第00191号民事裁定，撤销原判，发回五峰土家族自治县人民法院重审。五峰土家族自治县人民法院重审后于2016年6月24日作出(2016)鄂0529民初59号民事判决，驳回鲜于永菊要求李德香协助过户的诉讼请求。鲜于永菊不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院于2016年8月24日作出（2016）鄂05民终1968号民事判决，驳回鲜于永菊上诉，维持原判。2016年11月27日，李德香向鲜于永菊送达解除合同通知书，鲜于永菊于次日收到，未回复李德香，亦未向法院起诉或申请仲裁，至今继续占有使用该房屋。2017年3月2日，李德香提起诉讼，要求鲜于永菊腾退房屋。
一审法院认为，李德香、ＸＸＸ以双方签订的房屋买卖合同已经解除，鲜于永菊仍占用、适用涉案房屋已无合法依据为由，要求鲜于永菊腾房，故该案案由应为返还原物纠纷。双方于2011年11月17日经过协商，订立房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应属有效合同。双方在合同履行过程中产生争议，李德香、ＸＸＸ以鲜于永菊未履行主要义务致使合同解除为由，起诉要求鲜于永菊腾退房屋。本案的争议焦点为李德香、ＸＸＸ与鲜于永菊签订的《房屋买卖协议》是否已经解除，解除合同是否合法，以及该合同的解除能否成为李德香、ＸＸＸ诉请鲜于永菊返还房屋的合法理由。
李德香、ＸＸＸ系孤寡老人，一直独居，并无子女或其他近亲属照顾，李德香、ＸＸＸ有退休金，并将其自有房屋出租收取租金，经济上并不存在困难，后因承租人鲜于永菊对李德香照顾有加，故李德香在近60岁的时候，将案涉房屋以350000元价格（含一层门面，均价1000元左右）出售给鲜于永菊，并在合同中约定鲜于永菊要对其进行合理的照顾与帮助，以及在李德香夫妇去世后在该房中办理后事。对于年近60岁、无子女且有经济来源的老人，其出售房屋的主要意图并非为了获得房屋的对价，而是希望通过此举与鲜于永菊建立长期且友好的关系，进而实现“老有所养、老有所依”，故对于李德香而言，“合理的照顾与帮助”是其签订房屋买卖合同的主要动因之一，即系鲜于永菊的主要合同义务。
合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。该案中，李德香于2014年初生病住院，并要求鲜于永菊照顾，但鲜于永菊认为李德香支付的费用太低拒绝照顾，并到广东做保姆，由此可见在李德香最需要人照顾的时候，鲜于永菊并未对其进行合理的照顾与帮助，鲜于永菊的行为已表明其不履行主要债务，致使李德香不能实现合同目的，故原告可以解除合同。
合同法第九十六条第一款规定，“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2016年11月27日，李德香通知鲜于永菊解除合同，通知于2016年11月28日到达鲜于永菊，鲜于永菊收到后未提出异议，故双方2011年11月17日签订的《房屋买卖协议》已于2016年11月28日解除。合同解除后，鲜于永菊继续占有、使用涉案房屋，丧失了合法依据，应将占用的房屋返还给李德香，故李德香、ＸＸＸ要求鲜于永菊返还房屋予以支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第四项、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：鲜于永菊于判决生效之日起六十日内将位于五××自治县××钟岭××号（土地使用证号：五峰国用95字第04100号，房权证号：五房权证99－××号）的房屋第一层、第二层腾退返还给李德香、ＸＸＸ。一审案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由鲜于永菊负担。
当事人在二审中未提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，对于无子女且有经济来源的两位老人李德香和ＸＸＸ，其将涉案房屋以350000元价格（含一层门面，均价1000元左右）出售给鲜于永菊的主要意图是希望通过此举与鲜于永菊建立长期且友好的关系，进而实现“老有所养、老有所依”，且“合理的照顾与帮助”是李德香和ＸＸＸ签订房屋买卖合同的主要动因之一，即系鲜于永菊的主要合同义务。李德香于2014年初生病住院时，鲜于永菊以李德香支付的费用太低为由拒绝照顾并到广东做保姆。根据一审查明的事实并结合五峰土家族自治县人民法院(2016)鄂0529民初59号和宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终1968号民事判决书中所认定的事实能够相互印证证实上述事实的真实性。鲜于永菊未履行合同主要义务，致使李德香和ＸＸＸ不能实现合同目的，其依法享有解除合同的权利。鲜于永菊主张本案合同已履行完毕的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。鲜于永菊于2016年11月28日收到了李德香主张解除合同的通知，双方2011年11月17日签订的《房屋买卖协议》已于2016年11月28日解除。鲜于永菊在收到解除合同通知后未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审在庭审时已向鲜于永菊释明了反诉的相关法律规定，鲜于永菊表示不提起反诉。综上，现李德香、ＸＸＸ起诉要求鲜于永菊返还房屋，有事实和法律依据，一审对该诉求予以支持并无不当。
综上所述，鲜于永菊的上诉请求不成立，应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由鲜于永菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 李建敏
审判员 胡建华
二〇一七年九月五日
书记员 庄丽可