南 宁 金 康 力 泡 沫 材 料 公 司 与 陈 林 林 租 赁 合 同 纠 纷 一 案 二 审 民 事 判 决 书
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民事判决书
（2014）南市民二终字第2号
上诉人（一审被告）：陈林林。
委托代理人：蒋典良，广西东方意远律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：南宁金康力泡沫材料有限公司。
委托代理人：胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
上诉人陈林林因与被上诉人南宁金康力泡沫材料有限公司（以下简称金康力泡材公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民二初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成由审判员仇彬彬担任审判长，审判员陈健和张漪帆参加的合议庭，并于2014年1月20日公开开庭审理了本案。书记员林菲担任记录。上诉人陈林林的委托代理人蒋典良、被上诉人金康力泡材公司的委托代理人胡丽梅均到庭参加诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月30日、6月25日，陈林林与永宁丁村七队分别签订了两份《场地联营经营合同》，约定永宁丁村七队将永宁丁村上旱江桥头边7.24亩、下旱江桥头边6.62亩低洼荒地与陈林林合作经营，合作期限至2030年6月30日止；由陈林林负责出资投资在上述场地上，投资项目包括填土、改流水道、平整场地、布设水、电配套设施及招商引资等；陈林林每年支付固定收益金给永宁丁村七队，固定收益金每五年为一个阶段，每五年递增10%；从双方签订协议之日起，在上述土地的使用权和经营权上，陈林林享有自主经营权，永宁丁村七队无权干涉，不得以任何借口干扰或刁难陈林林的正常经营管理，应积极配合陈林林办各种经营和报建手续并负责提供土地权属及报建所需的文字材料；在合作协议期间，上述地块一切投资由陈林林全权负责，并进行独立经营管理；永宁丁村七队无权参与陈林林的经营管理，陈林林独立核算，自负盈亏，税费自理，享有转包权。2010年6月28日，陈林林、黄光坤共同与永宁丁村七队签订了一份《场地联合经营合同》，约定永宁丁村七队将永宁丁村那角抽水站24.5亩低洼荒地与陈林林和黄光坤合作经营，具体权利义务与前述两份合同一致。上述三份合同均经过永宁丁村村委会盖章同意。2011年5月，柳留荣作为即将成立的金康力泡材公司前身南宁金康力建筑材料有限公司（以下简称金康力建材公司）的筹备人，与陈林林达成协议，租赁陈林林位于永宁丁村下旱江桥头边3178㎡的厂房作为公司经营和生产场地，并于2011年5月22日向陈林林交纳了半年租金104874元和押金10000元。2011年5月31日，金康力建材公司登记成立，法定代表人为柳留荣，登记的经营地址为南宁市西乡塘区安宁办永宁村丁村七队下旱江荒洼地厂房。2011年6月1日，柳留荣与陈林林补签了书面《厂房租赁协议书》。但随后，南宁高新技术开发区安全生产管理局即向金康力建材公司发出《责令改正指令书》，指出其使用的厂房消防未经验收合格，存在重大安全隐患，要求立即停止建设并于2011年6月4日前拆除完毕。因无法继续使用该场地经营，金康力建材公司于2011年6月8日搬离所租赁陈林林的厂房。因有关各方未按安监部门要求主动拆除，该厂房即被相关政府部门强制拆除。2011年7月16日，金康力建材公司更名为金康力泡材公司，经营地址变更为南宁-
东盟经济开发区新庆南5号南箱彩印包装有限公司3#厂房。
一审法院经审理认为：关于本案当事人讼争的租赁合同的主体问题。首先，关于承租方，合同虽然是柳留荣以其个人名义签订，但其身份同时也是金康力泡材公司设立前的筹备股东及成立后的公司法定代表人，订立合同租赁厂房的目的和用途是作为公司登记注册的经营地址和生产场地，此点符合金康力泡材公司最初登记的经营地址和经营范围，且实际使用租赁厂房和交纳租金和押金的亦是金康力泡材公司。虽然从证据表面看金康力泡材公司成立的时间早于签订书面租赁合同的时间，但从陈林林收取租金、押金的时间和金康力泡材公司前身金康力建材公司登记的住所地“南宁市西乡塘区安宁办永宁村丁村七队下旱江荒洼地厂房”等信息及陈林林当庭陈述分析，可以确认双方在签订书面合同之前已经就厂房租赁事项达成了协议并交付了租金和押金，并由陈林林协助出具了金康力泡材公司办理工商登记注册所需的经营场地手续，之后双方于2011年6月1日补签了书面租赁合同。因此，应认定柳留荣是为设立金康力泡材公司而与陈林林订立租赁合同，金康力泡材公司成立后对柳留荣签订的合同予以确认并主动履行合同，由其提起诉讼向陈林林主张权利并无不当。其次，关于出租方，虽然厂房租赁合同中没有明确厂房所在地块的位置，但从陈林林出具的收据上可以看出是“下旱江桥头边厂房”，该地点位于陈林林2010年6月25日与永宁丁村七队签订的《场地联合经营合同》所约定的场地，可见本案租赁合同约定的厂房所在位置应在陈林林2010年6月25日与永宁丁村七队签订的《场地联合经营合同》所约定的场地中。关于陈林林与永宁丁村七队签订的《场地联合经营合同》，从合同约定的条款内容看，合同虽然名为“联营”，但实际应为承包合同，即陈林林承包永宁丁村七队的土地，自主投资经营，自负盈亏，向永宁丁村七队支付固定收益金（即租金），永宁丁村七队不参与陈林林的经营管理。因此，向金康力泡材公司出租厂房的行为应属陈林林个人的经营行为，与永宁丁村七队、永宁丁村村委会无关，本案争议的厂房租赁合同的出租方应为陈林林个人。陈林林与永宁丁村村委会等之间如存在争议，可另行解决，本案不应追加其参加诉讼。关于本案当事人讼争的厂房租赁合同的效力问题。本案中，租赁的厂房因“消防未经验收合同，存在重大安全隐患”而被安全生产监督管理部门强制拆除，陈林林亦认可其出租的厂房“没有任何手续”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，陈林林出租给金康力泡材公司的厂房未办理任何审批手续和证照，并已被政府部门强制拆除，陈林林就该厂房与金康力泡材公司订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因合同无效，陈林林占用金康力泡材公司交纳的租金和押金没有合法依据，应当予以返还，但是应当扣除金康力泡材公司实际占用厂房期间的场地占用费。金康力泡材公司于2011年6月8日搬离厂房，但双方对于陈林林交付厂房的时间意见有分歧，且均无优势证据，综合各方意见和证据，确定金康力泡材公司交纳租金和押金的时间即2011年5月22日为厂房交付时间，金康力泡材公司实际占用18天，参照租赁合同约定的租金标准应支付场地占用费10487.40元。因此，扣除金康力泡材公司应付的场地占用费后，陈林林应返还金康力泡材公司租金94386.60元，退还金康力泡材公司押金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款之规定，判决：一、陈林林返还金康力泡材公司租金94386.60元；二、陈林林退还金康力泡材公司押金10000元。案件受理费2797元，由陈林林负担2340元，金康力泡材公司负担457元。
上诉人陈林林不服一审判决，上诉称：一、陈林林与永宁丁村村委签订的《场地联营经营合同》约定由陈林林支付固定收益给永宁丁村村委并全额投资建设，永宁丁村村委配合陈林林办理各种经营手续并负责提供土地权属及报建所需的文字资料。因此，讼争场地的有关手续没有办理，过错在永宁丁村村委。由于陈林林与永宁丁村村委之间属于联营关系，永宁丁村村委收取了固定收益金，故应追加其为被告。二、金康力泡材公司是金康力建材公司演变而来，该公司于2011年5月31日成立并领取营业执照。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》的十七条的规定，金康力泡材公司应在2011年5月31日之前就已经向工商登记管理机关提供了公司住所地的证明。而陈林林是在2011年6月1日才与柳留荣签订的《厂房租赁协议书》。尽管柳留荣是金康力泡材公司的法定代表人，但陈林林收取的是柳留荣的个人款项，与金康力泡材公司没有任何关系。综上，一审判决遗漏当事人，认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，将本案发回一审法院重新审理，或判决驳回金康力泡材公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费均由金康力泡材公司负担。
被上诉人金康力泡材公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。对于一审法院查明的法律事实也无异议。
本院综合双方当事人的诉辩意见，确认一审法院查明的法律事实，并总结本案二审争议的焦点问题是：一、本案是否遗漏当事人；二、被上诉人金康力泡材公司是否为本案的适格原告。
本院认为：
一、关于本案是否遗漏当事人的问题。
陈林林以其与永宁丁村村委之间属于联营关系为由，上诉主张本案应将永宁丁村村委列为当事人参加诉讼，并承担本案的连带责任。陈林林的这一主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持，具体理由如下：
1、《场地联营经营合同》是永宁丁村七队与陈林林签订的，收取陈林林的固定收益金、配合其办理经营及报建手续的是永宁丁村七队，永宁丁村村委只是收取部分管理费并在合同末尾盖章表示同意。故永宁丁村村委与陈林林之间并不存在合同关系。
2、陈林林与永宁丁村七队签订的《场地联营经营合同》，约定了陈林林享有独立经营权，独立核算且自负盈亏，此外还应向永宁丁村七队支付固定收益金和管理费。因此，该合同虽然名为“联营”，但并不具备联营合同所必须具有的联营体之间共同经营、共负盈亏和共担风险等特性，而是约定由陈林林自主经营并自行承担所有的经营风险。以上事实表明，陈林林与永宁丁村七队之间的法律关系并不属于联营的性质，双方也未在合同中约定连带承担经营风险的内容，故陈林林也不得要求永宁丁村七队按照联营的法律关系承担本案的连带责任。
3、既然陈林林享有独立经营权，则其与柳留荣签订《厂房租赁协议书》时，即应独立地对厂房的合法性承担全部责任。即使永宁丁村七队尚未完全履行配合陈林林进行报建的义务，陈林林也应待厂房报建手续完善之后，再进行对外出租，以保障承租人的交易安全。因此，陈林林作为《厂房租赁协议书》的出租人和合同相对方，应独立承担将尚未取得建设工程规划许可证的厂房进行出租的过错责任。
二、关于金康力泡材公司是否本案适格原告的问题。
本院确认的法律事实表明，金康力泡材公司的前身是金康力建材公司，金康力建材公司成立于2011年5月30日，但此前柳留荣即以金康力建材公司筹备人的身份与陈林林建立了厂房租赁法律关系，并于5月22日交纳了半年租金和押金。而柳留荣与陈林林签订的《厂房租赁协议书》则是双方于同年6月1日补签的书面合同。因此，柳留荣在金康力建材公司成立之前以个人名义为落实公司营业场所而实施的民事行为，因此所引发的相关权利可以由金康力建材公司享有，该权利在金康力建材公司变更为金康力泡材公司之后，继续由金康力泡材公司享有。故金康力泡材公司有权提起本案的诉讼，是本案的适格原告。陈林林关于金康力泡材公司不是本案适格原告的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，由于陈林林出租给金康力泡材公司的厂房因属于违章建筑而被强制拆除，陈林林与柳留荣签订的《厂房租赁协议书》也因此被认定为无效合同。陈林林应自行承担由此所引发的法律后果，包括返还扣除18天的场地占用费之后的已收租金94386.6元、和退还押金10000元。由于柳留荣签订《厂房租赁协议书》是金康力建材公司的筹备行为，金康力建材公司现已变更为金康力泡材公司。故上述义务陈林林应向金康力泡材公司支付和履行。陈林林的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2797元，由上诉人陈林林负担。
本判决为终审判决。
审判长 仇彬彬
审判员 陈 健
审判员 张漪帆
二〇一四年四月二十八日
书记员 林 菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。