四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第291号
上诉人（原审被告）王英，女，汉族，生于1957年5月18日，住广安市广安区，系广安市广安区大安镇尖山页岩砖厂的经营者。
委托代理人黄荣全，广安市天赐法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）广安市广安区大安镇建国村第五村民小组，住所地广安市广安区大安镇。
代表人杨华树，组长。
委托代理人蔡良坤，广安市广安区恒升法律服务所法律工作者。
原审被告宋程，男，汉族，生于1972年3月26日，住广安市广安区。
上诉人王英因与被上诉人广安市广安区大安镇建国村第五村民小组（以下简称建国村五组），原审被告杜先明、宋城土地租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王英及其委托代理人黄荣全，被上诉人建国村五组的代表人杨华树及其委托代理人蔡良坤到庭参加了诉讼。原审被告宋城经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。原审被告杜先明在本案上诉期间死亡，其继承人均放弃参加本案诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年9月1日，建国村五组（甲方）与大安砖厂（乙方）签订了《土地租用协议》，主要约定：甲方租给乙方土地总面积12.3亩，每亩价格1，100元／亩，其中2.3亩，乙方在3月19日付给甲方，余下10亩在9月1日付清土地费；付款方式：一年一付，先付款后使用；如甲、乙单方违约，将支付违约金5，000元；土地还耕时，由乙方把土保持伍拾公分深，能保证甲方耕种等。该协议上，甲方有代表胡庆才、杨华树、陈择等人签名，乙方有杜先明签名并加盖有大安砖厂印章。2009年9月17日，在上述协议的下方又加上了如下内容：尖山砖厂新征土地2.892亩，每亩租金1，100元，合约按以上执行，新租用地新增一条，取料按安监局采土规定执行，坡度按开采规定执行。此增加的内容双方虽未签名和盖章，但杜先明当庭表示，新增租用2.892亩土地的补充内容是真实的。
大安砖厂为个体工商户，2008年10月24日至今，王英为大安砖厂的登记业主。《土地租用协议》签订时，杜先明在大安砖厂打工，并在2008年9月1日签订的《土地租用协议》签了名。大安砖厂已支付2013年前的土地租金，2013年的土地租金仅支付了2，530元，2014年租金未支付。
一审法院审理认为，建国村五组与大安砖厂签订的《土地租用协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。《土地租用协议》上新增的内容，双方均未再签名和盖章，但王英也未提供相反证据予以反驳，且杜先明当庭确认大安砖厂增加租用建国村五组2.892亩土地的补充内容的真实性，故增加内容是《土地租用协议》的补充内容，为《土地租用协议》的组成部分。王英辩称没有与建国村五组签订《土地租用协议》，与建国村五组没有形成合同关系，但其未能提供证据证明《土地租赁协议》系大安砖厂以前的经营者与建国村五组签订的，也未能提供证据证明该协议在其成为大安砖厂的登记业主后已被解除，故对其辩称意见不予采纳。
王英作为大安砖厂的登记业主，依法应当承担大安砖厂的债务；大安砖厂是否转让给他人经营，不是构成王英不履行登记业主责任的理由。故王英应对大安砖厂所负建国村五组债务承担责任。
根据租金“一年一付，先付款后使用”的约定，王英至迟应在2013年9月17日向建国村五组支付下余2013年的土地租金，也未按约定支付2014年的租金，王英拒不按约定支付租金的行为，致使建国村五组不能实现出租土地的合同目的，已构成实质性违约，建国村五组要求解除与王英经营的大安砖厂所签的《土地租赁协议》的诉讼请求，予以支持。
建国村五组要求王英按每亩每年1，100元标准支付租用15.192亩土地从2013年起至支付之日止的租金的请求，符合双方协议的约定，予以支持。因建国村五组已收取了2013年租金2，530元，故此款应当从按上述标准计算的租金中扣除。建国村五组主张的违约金5，000元，王英主张过高，请求降低，根据王英的违约时间和因违约所遭受的损失，依法调整违约金的数额为3，000元。
建国村五组要求王英将所租赁的土地还耕，还耕时保持泥土50公分深度，并保证耕种的请求，符合协议约定和法律规定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46第一款“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。”、第二款“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决：一、解除广安市广安区大安镇建国村第五村民小组与王英经营的广安市广安区大安镇尖山页岩砖厂于2008年9月1日、2009年9月17日签订的《土地租赁协议》；二、王英向广安市广安区大安镇建国村第五村民小组支付租赁土地15.192亩的租金，标准为每亩每年1，100元，时间从2013年起计算至协议解除之日止，按此标准和期间计算的租金，应扣除已经收取的土地租金2，530元；三、王英向广安市广安区大安镇建国村第五村民小组支付违约金3，000元；四、王英将所租赁的土地还耕，还耕时保持泥土50公分深，保证广安市广安区大安镇建国村第五村民小组能够耕种；五、驳回广安市广安区大安镇建国村第五村民小组的其他诉讼请求。本案受理费940元，减半收取470元，由广安市广安区大安镇建国村第五村民小组承担25元，王英承担445元。
宣判后，上诉人王英不服一审判决向本院提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
被上诉人建国村五组答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明，王英于2008年5月接收大安砖厂，于2008年10月24日进行工商注册登记。于2010年10月22日将大安砖厂承包给甘元德经营，承包期现为2010年10月22日至2015年11月22日。甘元德经营期间，又将大安砖厂转包给他人经营。2008年10月24日起至今，大安砖厂的登记业主一直是王英。案涉租赁土地一部分已经复耕，一部分被村民建房所占用，一部分土地尚未复耕。其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，案涉《土地租赁协议》及补充内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。上诉人王英称其并没有经营砖厂，将砖厂承包给甘元德经营，应该由实际经营者支付租金。虽然王英将砖厂承包给甘元德，但该承包行为只是王英与他人之间就砖厂经营管理达成的内部行为，并不改变其对外承担责任的主体，也不约束被上诉人建国村五组。故王英应仍按照协议的约定支付相应的租金。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费470元，由上诉人王英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
审 判 员 罗乔军
代理审判员 蒋 濒
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 陈 雪