上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3320号
原告（反诉被告）徐奇，男，1986年10月6日生，汉族，住安徽省巢湖市。
原告（反诉被告）任丹丹，女，1986年3月6日生，汉族，住安徽省。
上述二原告的共同委托代理人周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚明初，男，1951年12月8日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。
第三人永亨银行（中国）有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人温子斌，行长。
委托代理人陈振宇，男。
委托代理人张建平，上海市同建律师事务所律师。
原告徐奇、任丹丹与被告姚明初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院于同年11月2日公开开庭进行了审理。后依原告申请，本院依法追加永亨银行（中国）有限公司上海分行为第三人参加诉讼，并于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告徐奇及二原告的共同委托代理人周俊桃，被告委托代理人徐海勇均到庭参加了两次庭审，第三人的委托代理人陈振宇、张建平到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年8月22日，原告向被告购买位于上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），总价款为120万元（人民币，以下币种同）。当日，原告即向被告支付定金5万元。同月27日，原告又将余款115万元转入被告指定的银行账户。至此，原告已向被告共计付款120万元，且根据双方之间的约定，该已付款应专款用于系争房屋尚存之被告的银行抵押贷款。但被告于2015年8月27日11时左右私自将上述银行账户上的钱款转走约52万元，导致其贷款银行无法成功扣款，并致使双方之间的房屋买卖合同履行受阻。原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方于2015年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、被告立即注销系争房屋上的抵押登记，并将系争房屋产权过户至原告名下。追加第三人后，原告将上述诉请变更为：1、被告继续履行原、被告双方于2015年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、被告立即向第三人清偿系争房屋上的抵押贷款，第三人配合原、被告办理系争房屋上的抵押登记注销手续，并由被告将系争房屋产权过户至原告名下。
被告辩称：首先，被告偿还银行贷款以及注销抵押登记均需要一定流程并耗费一定时间，但双方所签《上海市房地产买卖合同》约定的从签约到过户的间隔时间过短，事实上根本无法履行，即本案中被告不可能在2015年9月3日前完成上述流程并办理过户。其次，双方约定签约后一定期限内注销抵押办理过户，但是原告在签约后的第二天就提起了诉讼，并查封了系争房屋及相关款项，此举显属违约，也足以说明原告缺乏履约诚意。第三，系争房屋是被告在本市的唯一住房，且是户口所在地，若房屋交易成功则造成被告无处居住。第四，原告既查封房屋又冻结账户，此举违反了公平原则，导致被告不愿意继续履行合同。第五，系争房屋上存在抵押和查封，这足以构成合同继续履行之障碍。第六，虽然被告将部分已付购房款转出的情况属实，但一则买卖合同中并没有约定已收房款必须用于偿还被告的银行贷款，二则钱款流动非常快，被告只要事后及时将转走的房款补上，则不会对房屋交易及原告利益造成影响。本案中，原告也无证据证明被告缺乏将转出之款项及时还上的能力，在此情形下，原告仅仅因为被告转走部分购房款就贸然起诉，被告对此难以理解。最后，针对原告所提要求被告向第三人偿还贷款以及第三人配合原被告双方注销抵押登记的诉请，被告认为：第三人与被告之间的贷款合同关系与原告无涉，原告无权要求被告向第三人提前清偿贷款。被告未按期偿还贷款是因为本案诉讼正在进行中，被告无法判断诉讼结果将会如何，且原告所申请的财产保全，不但查封了系争房屋，也冻结了被告的贷款账户，此举也造成了被告偿还贷款上的障碍。本案中，被告虽然于2015年8月27日向第三人申请了提前还贷，但事后又取回了提前还贷申请书的原件，因此被告与第三人之间并未达成提前还贷的协议，且被告从未表示其同意或者要求原告代为向第三人清偿贷款。若原告执意代被告偿还贷款，只能视为赠与。综上，不同意原告的全部诉请。
同时，被告反诉称：双方于2015年8月22日签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告以147万元的价格向被告购买系争房屋。双方又于2015年8月27日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并于同日至第三人处，经向第三人了解还贷事宜后得知，买卖合同约定的事项实际上无法履行。双方之间尚未就此事进行有效的协商处理，而原告却于2015年8月28日提起诉讼，并在此后多次上门吵闹、撬锁等，严重干扰了被告的正常生活。原告的上述行为，导致被告不愿继续与之交易，且系争房屋上存在户口迁移、抵押注销等诸多问题，为便于化解双方之间的矛盾，特提起反诉，请求判令：解除原、被告双方于2015年8月27日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。审理中，被告又增加一项反诉请求，即解除双方于2015年8月22日签订的《房地产买卖居间协议》。
针对被告的反诉，原告辩称：第一，原、被告双方就系争房屋所签的买卖合同系双方真实意思表示，不存在不能履行的情形。第二，被告违反专款专用的约定，不但未将原告所付房款用于偿还银行贷款，反而在原告付款后不久即用POS机在很短时间内连续四次将其贷款账户中的钱款转出共计约52万元，此举导致其银行账户自行报警并被银行采取了相应措施。原告据此足以相信被告有恶意不履行的可能性，故而才提起诉讼并申请财产保全，以保障自身权益。所以，原告并不存在被告所述的违约行为。第三，户口迁移跟本案诉请无关，亦非合同继续履行之障碍。第四，原告并无上门吵闹并干扰被告生活，双方签订了房屋交接书，且被告已将系争房屋的钥匙交给了原告，原告也已实际占有使用了系争房屋。综上，请求驳回被告的反诉请求。
针对原告的本诉以及被告的反诉，第三人综合辩称：其对作为无独立请求权的第三人参加本案诉讼没有异议。若原告的诉请获得支持，则其同意在抵押债权获得清偿的情况下，涤除抵押。若原告的诉请被驳回，则被告应继续履行借款合同。同时，由于在原、被告双方买卖合同的履行过程中，被告向第三人提出了提前还款的申请，双方也已按此实际履行，故被告在此后的还贷中应一次性还款。
经审理查明：被告为系争房屋登记的权利人，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，核准日期为2015年8月12日。
2015年8月22日，原告徐奇（购买方、乙方）、被告（出售方、甲方）以及案外人上海福丰房产经纪事务所签订《房地产买卖居间合同》。该合同约定由甲方向乙方购买系争房屋，该房屋上有抵押贷款120万元，抵押权人为永亨银行上海分行。系争房屋总价款为147万元，该房屋若有维修基金、管理费押金、电话初装费、水、电表安装费或押金、煤气初装费、有限电视申请费等，均包含在该房价款中。房款付款方式为：甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方120万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后七日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。剩余房款27万元在交付房屋时支付。乙方为表示购买诚意，同意签订该协议时，支付5万元作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件的确认凭据。另该协议第九条“其他约定”处以书写字体列明：甲方为到手价，在交易过程中产生的税、费由乙方承担。2015年8月27日当天付首付、一起到银行还贷款。该协议另对其他事宜进行了约定。签订该协议当天，原告徐奇向被告支付了购房定金5万元，并由被告向其出具了收条。
2015年8月27日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买系争房屋，转让价为120万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲方于2015年9月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。双方于2015年9月3日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三约定的付款协议为：1、待甲、乙双方签订该合同后五日内，乙方应自行直接向甲方支付首期房款115万元。该合同签订前乙方已支付的定金5万元亦转为首期房价款。以上两款共计120万元。甲方确认全额首期房价款将专项用于该付款协议第2条所述用途。2、待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时间内，甲方将用乙方支付的首期房款到抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由甲方自行补足），从抵押权人处取得的该房产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件并办理抵押注销手续。3、甲、乙双方于2015年9月3日之前亲赴上海市松江区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。4、甲、乙双方约定于首付款当天交房，双方应对该房地产进行验看、清点，并签署房地产交接书确认无误后，甲方将该房地产交付乙方。5、双方确认：甲、乙双方按照该合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出。该合同另对其他事项进行了约定。
2015年8月27日，被告作为甲方与原告作为乙方又签订《补充协议》，载明：乙方购买甲方系争房屋所签合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价为120万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。该房屋总价为147万。现经双方友好协商，达成该补充协议，主要内容有：乙方同意就现在装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方27万元，并于取得产证当日支付给甲方。乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可。补充协议与买卖合同相冲突的条款以补充协议的约定为准。
同日，被告作为甲方与原告作为乙方签署《房屋交接书》，载明：双方协商一致，甲方在2015年8月27日已收到系争房屋全部购房款，当天把房屋交接给乙方。此外，被告于当天还向原告出具收条一份，载明其收到了原告支付的购房款115万元。
2015年8月27日上午，原、被告共同至第三人处办理提前还贷事宜，当天上午，原告向被告指定的上述银行贷款账户汇款115万元。该款到账后不久，就在同一天，被告用POS机从该贷款账户连续刷走50余万元，此举导致银行账户异常、自动报警冻结。本案审理中，依原告申请，本院于2015年9月2日对该银行账户采取了保全措施，保全金额为868，937.47元。
审理中，为证明相关要件事实，原告申请证人刘某某出庭作证。证人刘某某称：其系上海福丰房产经纪事务所法定代表人，其曾经带原告看过系争房屋两、三次，带看时系争房屋均是空关状态。2015年8月27日上午，其陪同原、被告至第三人处，在向该银行确认可以提前还贷后，原、被告双方在该银行内签订了网签版本的买卖合同和房屋交接书。原告通过建设银行向被告指定的还款账户汇付了115万元并由被告当场出具了收条。当天随后，经被告同意，其将系争房屋的钥匙一把交给了原告。该钥匙系为了看房方便，被告放置在中介处的。当天下午两点多，第三人公司一名鹤姓工作人员打来电话，称被告在当天临近12点时用4台P**机连续从贷款账户中刷走50余万元，银行账户出现异常已自动报警冻结。得知此事后，证人刘某某电话联系被告，被告则称转款系临时急用，第二天上午10点即可还回。但直至第二天下午，被告仍未将钱款打回。证人对原告于2015年8月28日提起诉讼一事是知情的，也将此事及时告知了被告。
对上述证人证言，原告、第三人均无异议。但被告提出如下异议：1、证人将钥匙交给原告并未经得被告同意；2、房屋交接书和网签合同均在银行签订，这种交接方式与约不符，也不符合交易习惯；3、从证人证言中亦可判断出原、被告之间根本无法按照合同约定的时间进行交易。
另审理中，关于房屋有无交付以及占有情况，双方争议极大。原告称，2015年8月27日双方签署《房屋交接书》当天，被告就将系争房屋的钥匙交付原告，此后，房屋一直处于原告的占有控制之下。但房屋交接后的2015年9月5日，原告至系争房屋查看，发现有装修队正在系争房屋内装修，遂与装修施工人员发生争吵并报警，后警方至系争房屋处理纠纷。同月6日，原告又至系争房屋查看情况，见室内装饰装修工程队仍然在装修，又与施工人员发生争吵，后经警方调解，现装修已停止。对此，被告并不认可，其称双方之间签署《房屋交接书》只是为了办理贷款手续的需要，系争房屋实际并未交付，且一直处于被告的管领控制之下，原告在房屋未交付的情况下实施了换锁、撬门等行为，严重干扰了被告的生活。
另查明：系争房屋尚有抵押登记未注销。抵押权人为第三人，债权数额为120万元，债务履行期限从2014年12月26日至2021年12月25日，该抵押登记的核准日期为2014年12月31日，登记证明号为松XXXXXXXXXXXX。本案审理中的2015年9月2日，系争房屋因本案被本院查封。第三人称：截至审理中的2016年1月12日，上述抵押对应的债务金额为1，134，843.36元（含本金1，111，108.72元、利息22，996.90元及逾期利息737.74元），且若继续未按约还款，利息及相应罚息还会增加，总金额也将扩大。
此外，审理中的2015年9月2日，依原告申请，本院冻结了被告在第三人处的账号XXXXXXXXXXXXXXXXXX中金额为868，937.47元的财产。在2016年1月15日的第二次庭审中，第三人称上述账户上的金额为889，306.97元，并称若该账户在未被查封的情况下履行提前还款操作的话，在不免除提前清偿违约金的情况下，扣除上述889，306.97元，尚有27万余元的差额部分需要另行清偿。对此，原告表示，其愿意将27万元尾款付至法院，用于提前还款，若27万元尚不足以偿还抵押债务涤除抵押的，对于差额部分原告也愿意代为清偿，但保留向被告追偿的诉权。被告则坚持认为原告无权代其向第三人清偿抵押债务。
审理中，原告提供了税收完税证明三张，证明其具备购房资格。另审理中，原告表示，如果法院判决继续履行合同的话，其有能力也愿意在本案中向被告支付27万元装修补偿款。对该27万补偿款，被告坚持认为是做低房价，而原告则不予认可。
审理中，原告自愿向本院账户支付30万元，以证明自己具备履约能力及解决本案纠纷的诚意。
另外，审理中，被告称双方之间的买卖交易存在不能继续履行的障碍，具体为：1、系争房屋是被告在本市的唯一住宅，且是其户口所在地，若继续履行将导致被告无处居住。2、系争房屋尚存被告所欠贷款之抵押，若被告不愿涤除，则该即存之抵押将是房屋过户的障碍。3、系争房屋处本案所涉查封外，还牵涉到另案查封，亦构成交易过户之障碍。对此，原告均不予认可。而经审查，系争房屋上除了本案所涉查封外，并无另案查封。
以上事实，由《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、房屋交接书、被告姚明初出具的两张收条、原告徐奇的税收完税证明、提前偿还贷款（全部或部分）申请书、证人刘某某的证言、上海市房地产登记薄、上海市公安局案（事）件接报回执单及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为：《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为120万元，并在《补充协议》中又约定装修补偿款27万元，结合此前双方所签《房地产买卖居间合同》中约定的总房价为147万元以及当事人双方就此问题的陈述等，本院认定原、被告真实的交易价格应为147万元。《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照147万元的价格继续履行合同。关于《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。本案的争议焦点在于原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》应继续履行还是应当解除？
对此，本院认为：其一，原告已经按约向被告支付了房款120万元，而剩余的27万元尾款按照约定需要在取得产证时再行支付，并不存在未按约付款的情形，而被告却在事实上违反了将首付款专款用于偿还银行贷款的约定，在此情形下，原告出于维护自身权益之需要提起本案诉讼并申请财产保全并无不妥。其二，被告所提系争房屋买卖存在诸多履行障碍的意见，因与约定及事实不符，也于法无据，本院不予采纳。综上，本案中原告基于继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求，应予支持。第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋是否交付的问题，结合房屋交接书、证人证言及当事人陈述，本院有理由相信被告已将系争房屋的钥匙交付原告，系争房屋已然交付，被告所提签署房屋交接书系办理贷款手续之需要、双方之间并未实际交付房屋的抗辩意见，因与事实不符且缺乏依据，本院不予采信。至于购房尾款27万元，根据《上海市房屋买卖居间合同》、《补充协议》的约定以及原告对该笔款项的表态并结合本案履行的实际情况及公平原则，本院判令由原告在系争房屋产权过户至其名下之日将该笔尾款支付被告。
据此，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）徐奇、任丹丹与被告（反诉原告）姚明初关于上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中有关的价格条款无效，双方之间按交易总价147万元继续履行《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；
二、被告（反诉原告）姚明初于本判决生效之日起十日内向第三人永亨银行（中国）有限公司上海分行清偿上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押债务，上述抵押债务清偿之日起十日内，被告（反诉原告）姚明初、第三人永亨银行（中国）有限公司上海分行办理上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；
三、被告（反诉原告）姚明初于上述房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告（反诉被告）徐奇、任丹丹办理房屋产权过户手续，将上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告（反诉被告）徐奇、任丹丹名下；
四、原告（反诉被告）徐奇、任丹丹于上海市松江区洞泾镇长兴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告徐奇、任丹丹名下之日支付被告姚明初购房尾款27万元；
五、驳回被告（反诉原告）姚明初的反诉诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行地府金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费40元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，080元，由被告（反诉原告）姚明初负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年三月十六日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。