广东省海丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1521民初1211号
原告（反诉被告）林锡如，女，汉族，1985年6月18日出生，广东省海丰县人，住址广东省海丰县，
委托代理人欧阳宁，系广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人林强，系广东瀛尊律师事务�律师。
被告（反诉原告）林良醒，男，汉族，1981年10月29日出生，广东省汕尾市城区人，住址广东省汕尾市城区，
委托代理人林桂炎，系被告父亲。
委托代理人许信荣，系被告表叔。
原告林锡如诉被告林良醒房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林锡如及委托代理人欧阳宁、被告林良醒委托代理人林桂炎、许信荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告经海龙城房地产中介有限公司（以下简称龙城中介公司）介绍，于2016年11月18日签署《买卖合同》，约定原告以人民币（下同）708000元向被告购买位于房（以下简称“涉案房屋”），合同签署后双方共同申请办理了该合同的《公证书》【（2016）粤汕海丰第3108号】。根据《买卖合同》约定，被告应依法及时取得涉案房屋的《不动产登记证》以及配合原告办理涉案房屋的过户手续；若买卖双方违反以上约定，违约方赔偿守约方100000元及其他损失。后涉案房屋的物业公司及中介公司按照海建设局的要求，多次通知被告前往海建设局办理涉案房屋产权证，被告却拒不办理。此外原告也是多次催促被告，并经广东瀛尊律师事务所发出《律师函》明确告知被告的权利与义务及违约应承担的责任，被告至今未履行合同义务。综上所述，为维护合法权益，特起诉至法院请求：1、判决被告继续履行广东省海《公证书》【（2016）粤汕海丰第3108号】公证的《买卖合同》，标的额708000元；2、判决被告向原告支付违约金100000元及其他损失500000元（包括但不限于装修设计费、物业费、中介费、公证费、房产升值费、律师费、差旅费等损失）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告林良醒答辩称：原告以及房地产中介未履行该尽之义务在先，采取不妥当的处理方式，导致房产证办理一直被拖延，因此目前不予以办理过户手续不属违约，而是正当维护自身合法权益。另经被告了解，调证行为开始前，被告的父亲有与原告联系，因拖欠购房款时间太久而要采取相关措施，此步才是促进调证行为的关键，而非自发进行，从另一角度说，若被告父亲未采取行动，调证行为终将被拖延至2017年12月，甚至更晚。二、此次诉讼，海龙城房地产中介有限公司应负相关法律责任。房子买卖授权被告的父亲，被告父亲与原告协商达成一致后，在中介方签署定金合约（见相关附件证据），时间为2016年11月7日。根据合约，确定税票是否满2年后，到中介签署合同并开始办理手续，而相关手续包含调证过户等一系列手续。另于当日被告至中介方签署合同，因工作原因，被告父亲�未在场，而中介则急于签署合同，并未将其与原告父亲协商相关细则清楚说明。签署合同当天，还签署了中介服务费承诺书。时至2017年7月6日开始出现买卖纠纷后才出现，说明其并未着手处理该办理的相关手续，三、被告并未违约，从合同签订当日开始，一直努力配合着办理相关手续，移交所有购房资料（见相关附件证据），为解决调证问题，于2016年12月6日按原告要求，清还贷款，赎回预售抵押证明（见相关附件证据）。因调证须由中介方处理，发生费用由原告负责，被告一直处于被动，非常无奈，四、原告真正办理调证的时间大约在2017年6月中旬，通过相关通话记录进行推断，从另一方面说，如果没有被告父亲的举措，调证行为可能还会继续拖延。而通知办理涉案房产时间是2017年8月1日，这已经是在产生纠纷之后，只能算是补救措施，而这只是措施，是否有效，也是原告自认为，未经过被告父亲协商同意。这里产生的调证费用与被告完全无关。五、因房产未办理过户，被告父亲已要求暂时不要装修，目的是催促原告赶快处理此事。时至纠纷开始之时，原告都未采取正确的措施办理相关手续。产生纠纷之后，原告仍然认为该房子归其所有，而采取强硬措施，进行物业设计装修。产生的相关装修费，与被告无关，系其一意孤行，未妥善处理导致。装修日期为2017年8月15日（见相关附件证据），已处纠纷期间，其应了解期间装修风险，而非激进装修。六、原告办事草率，因原告处事不妥当，却以律师函方式，促被告完成过户手续，这根本不合理。七、签署合同和被告父亲证词根本不一致，合同签署后，必须在40天内还清购房款，而实际办理手续过程已经超过6个月。被告犯了个错误，未在合同中加入相关期限，为此，被告已经给出了足够长的时间给原告处理此事，被告明白维护个人利益的重要性，当然是以支持为主。合同中谈及，如因房管局或银行等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，因第三方原因（房产证未出）造成交易延迟，而不在其责任。但实际却因中介不作为，原告没有妥善处理，最终导致此次纠纷。如果妥当处理，实际只要2个月左右便可出证。八、从合同和相关证据资料可以证明。被告收到总房款加定金总共358000元，但这些资金都用与清还贷款，除此之外未收到任何款项，如果判定房产归原告，这等同于变相地被告为原告支付购房款，假如房产纠纷不产生，房产证迟迟不出，原告以及中介迟迟不作为不采取正确措施，1年2年一直拖欠，那么被告的利益受到损害，这样是违背法律面前人人平等的原则，被告必须为争取自身权益而不能妥协。九、房产买卖风险，�正当日，公证处已有明确说明，原告与被告都不尽了解。实际规避风险的方法很多，本次纠纷，风险在于房产证未出，但房产证办理以及产生费用皆需由原告负责，除此风险，并无其他，若购房签订合同前将此风险规避，即房产证办理及相关费用由被告负责，即使房产证未出甚至被拖延，都与原告无关。原告没能采取有效措施进行办理手续，且中介方对此事亦不闻不问，原告以及中介方，需为此纠纷负主要责任。综上所述，原告未及时履行约定，造成被告损失并未妥善处理，孤注一掷，认定被告房产归其所有，强行装修，并与房产中介、办证人员等蓄意窜通，并有意通过法律诉讼，谋取自身最大利益同时从中获取巨额利益。故请求法院依法驳回原告起诉。
被告反诉称：2016年11月7日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》，反诉人将其名下座落于海�城镇雍悦豪庭9栋2304号房屋转让给被反诉人。合同约定：双方签订中介合同当日被反诉人支付购房款100000元；双方同意对《房地产买卖合同》作出公证，办理公证手续当日被反诉人支付购房款250000元，余下购房款350000元在被反诉人办理房屋过户手续完毕后通过银行按揭将款项打至反诉人账号。合同签订后，反诉人依约履行合同义务，其在2016年12月6日还清银行贷款注销了房屋抵押登记。此后，反诉人多次催促被反诉人着手办理房屋过户手续。但是被反诉人一直拖延不肯配合办理房屋过户手续，严重逾期超过8个月之久。更有甚者，被反诉人竟然要求反诉人负担过户费用，被反诉人已明示其不履行过户手续的义务，其已明显违约。另一方面，反诉人与被反诉人早已约定，房屋尚未办理权属转移手续，被反诉人不得擅自装修房屋、实际上，被反诉人在2017年3月份未经反诉人同意私自伪造装修许可证装修房屋并破坏了房屋原有结构，被反诉人已根本违约。依照《买卖合同》的约定，违约方应向守约方支付违约金100000元，本案中，被反诉人作为违约方应向反诉人支付违约金100000元，并且，反诉人已产生了既得利益损失，即自2016年11月7日移交至被反诉人起至今的房屋占有费用，根据市场价格，房屋月租金可达两千元，因此，反诉人有权要求被反诉人承担该损失。综上，反诉人为维护自身利益，反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房地产买卖合同》、《买卖合同》、《定金合同》等协议；2、判令被反诉人返还座落于海附城镇雍悦豪庭9栋2304号房屋并将该房屋恢复原状；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金100000元并支付自2016年11月7日起至2017年11月6日止按月2000元标准计算的房屋占有费24000元；4、本案所有诉讼费用由被反诉人承担。
原告对被告反诉答辩称：1、以上合同均是双方的真实意思表示，且无合同约定或者法定的解除理由，故对于以上已经履行完毕的当然无法解除，对于尚未履行的应当继续履行。2、我方并未侵占被告的任何物权权利，涉案房产系被告交付给原告，原告已经取得该涉案房产的占有人，且已经支付对价，被告要求将房屋恢复原状，依法无据。3、涉案合同未履行的过错在于被告，被告无按照合同的约定积极的办理房产证等相关手续，导致涉案房产无法正常过户，故不存在原告向被告支付违约金的情形，也不存在支付被告的房屋占有费的情形。
经审理查明：原告向被告购买位于房，原、被告于2016年11月7日签订《定金合约》，原告于2016年11月7日支付8000元定金，由被告父亲林桂炎代为收执8000元。原、被告双方于2016年11月18日签订《房地产买卖合同》、《买卖合同》，上述合同双方约定如下：1、购房款总价是708000元；2、付款方式分多次付首期款，于公证当天，原告支付被告购房款250000元，于银行提前还款日，原告支付被告购房款100000元；3、楼价余款350000元在办妥交易过户及抵押登记后，原告通过银行二手按揭将余款归还被告，根据银行放款金额多还少补；4、本次房产交易按规定向有关政府部门支付一切费用由原告承担，被告有义务配合原告办理相关手续；5、被告应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用(如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用)，被告保证在交易后原告无需对上述被告欠款及应付费用负责，否则，视为违约；6、买卖双方须于该物业的《不动产登记证》出证当日算起的10个工作日内（以房管登记机关的出证日为准）备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。签订合同后原、被告双方到海公证处对该《买卖合同》进行公证，公证号为（2016）粤汕海丰第3108号。合同签订后原告于2016年11月18日支付给被告250000元，于2016年12月5日支付给被告100000元，截止至起诉之日原告共支付被告购房款358000元。2016年11月18日被告向原告移交购房资料。2016年12月6日被告用原告首期购房款结清涉案房产在中国建设银行的贷款及抵押。原告向海丰雍悦物业管理有限公司（以下简称雍悦物业公司）缴纳2016年11月至2017年10月涉案房产的管理费共2558.15元。2017年8月15日原告向雍悦物业公司缴纳装修押金及其他装修管理费用共4129.7元。2017年8月15日原告与雍悦物业公司签订装修服务协议，后原告对涉案房产进行装修。截止至起诉之日，�案房产的房产证仍未出证。原告以被告拒不办理房产证及过户手续为由诉至法院请求被告继续履行合同及支付违约金100000元及各项损失500000元。庭审中被告以原告不履行过户手续义务及在涉案房产未转移权属前擅自装修房屋为由提起反诉，请求解除买卖合同、恢复房屋原状及向被告支付违约金100000元和租金。案经调解，双方各执一词，调解未果。
本院认为，原告与被告自愿签订《房地产买卖合同》，并进行公证，该合同是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，依法应认定合法有效。依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应按照合同的约定履行合同的权利和义务。原告依约交付了首期购房款，被告依约赎回涉案房产在银行的抵押贷款。双方发生争议的焦点是涉案房产的房屋所有权证尚未出证，致后续合同条款无法及时履行�原、被告双方于2016年11月18日签订的《买卖合同》中第4条约定“如因房管局等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延”，故原、被告不能继续依约履行合同，系不可归责于当事人双方的事由。故原、被告双方签订的《房地产买卖合同》应继续履行。原告请求被告支付违约金100000元，于法无据，本院依法不予支持。原告已经依照合同约定支付了首期款，余下款项依照合同约定需至涉案房产办理过户及抵押登记后，原告通过银行二手按揭归还被告，故原告不归还被告余下购房款不属于违约。现被告请求解除合同、返还房产并要求原告支付违约金、租金，于法无据，本院依法不予支持。原告向被告支付首期购房款后被告向原告移交了购房资料，后原告与雍悦物业公司签订装修协议，并缴纳了装修押金等费用，故原告装修涉案房产基于成为雍悦物业公司�业主后与雍悦物业公司的约定，不属于擅自装修，故被告反诉主张原告未经其同意擅自装修，请求恢复原状，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、一百三十六条、一百四十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）林锡如与被告（反诉原告）林良醒继续履行2016年11月18日签订的《买卖合同》。
二、驳回原告林锡如（反诉被告）的其他诉讼请求。
三、驳回被告林良醒（反诉原告）的反诉请求。
案件受理费16572元，由原告林锡如负担7602元，被告林良醒负担8970元；案件反诉费6020元，由被告林良醒负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉�广东省汕尾市中级人民法院。
审 判 长 彭泽川
人民陪审员 黎祺锋
人民陪审员 张裕标
二〇一八年一月十八日
书 记 员 陈家丽