天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第864号
上诉人（原审被告）王焕。
委托代理人于斌（系王焕之夫）。
被上诉人（原审原告）天津市砼新物业管理有限公司。
法定代表人韩长江，总经理。
委托代理人齐建春，该公司法律顾问。
上诉人王焕与被上诉人天津市砼新物业管理有限公司物业合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年7月14日作出（2015）滨汉民初字第3099号民事判决。王焕不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人王焕的委托代理人于斌，被上诉人天津市砼新物业管理有限公司的委托代理人齐建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告天津市砼新物业管理有限公司（以下简称砼新物业公司）为三级物业服务企业，其2010年3月24日与天津井田置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：由原告为天津井田置业有限公司开发建设的馨月庭苑提供物业服务。物业管理服务事项主要有房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护、运行和管理（专人进行维修、每天巡查、建立档案、设施运行良好，并做好记录，完好率95%以上）；电梯、水泵、智能系统等设备的运行、管理与服务（专人进行维修、每天巡查、建立档案、确保24小时运行，完好率95%以上）；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理（卫生无死角、环境干净整洁、无杂物、草坪高度不超过15公分，按时修剪、松土、打药、补种、浇灌、施肥，成活率95%以上）；物业装饰装修的管理（双告知：宣传培训-
装修告知-跟踪-违章即时劝阻-
上报）；车辆行驶和停放秩序的服务、管理（一车一位、建立车辆管理档案、严格执行车辆出入管理制度及车库消防、清洁管理制度）；物业管理区域内公共秩序的服务、管理（24小时安防监控制度和消防监控系统运行、确保秩序稳定、小区和谐）；物业档案的建立、保管和使用（收集、分类、存档、专人负责、执行国家保密制度，严防一切泄露情况发生）。物业服务合同自2010年3月28日始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业服务费采取包干制，高层住宅每月5日前按照住宅房屋建筑面积每月每平米1.08元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用的按照建筑面积每月每平方米0.52元交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按照每天应交物业管理服务费的千分之一缴纳滞纳金。因房屋建筑质量、设备设施质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由开发商承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以有资质的鉴定部门的鉴定为准。
被告为馨月庭苑小区6-1-601号房屋业主（高层配备电梯、消防等二次供水设施等），其建筑面积为89.8平方米，其办理房屋交付手续时已签订《物业管理服务合同确认书》，确认已阅读《前期物业管理服务合同》的条款，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守。被告向原告仅交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费，此后再未交纳费用。期间，原告曾通过电话以及书面催告的形式通知被告交纳物业费，但被告始终未予交纳。2015年6月5日，砼新物业公司向原审法院起诉，请求判令王焕：给付拖欠的2014年度以及2015年度的物业服务费3458元，承担案件受理费。
再查，被告与房屋开发商签订的《临时管理规约》明确约定：开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；物业服务企业按照物业管理服务合同的约定，负责对物业共用部位、共用设施设备的维护和养护。同时，房屋开发商向被告出具的《天津市新建商品住宅质量保证书》明确约定：本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托原告派员予以答复和检测。
对于王焕拒绝交纳物业费的抗辩理由，砼新物业公司认为房屋暖气不达标由房屋开发商负责，砼新物业公司对此不负有任何责任；王焕所述楼道公共设施（如接线盒）、门禁系统等，当初房屋开发商向砼新物业公司移交上述公共设施时就未有上述设备，业主入住后也由开发商陆续安装；小区部分业主私搭乱建、夜间施工扰民之行为，砼新物业公司已经尽到制止的责任，但砼新物业公司本身不具备行政执法权，无法强制执行予以制止；对于物业服务质量而言，原告认可存在部分瑕疵，但小区业主大量拖欠物业服务费导致原告已无法正常运营、无力更好的改善服务质量提高服务水平从而形成恶性循环，王焕亦有一定责任。
原审法院认为，原告、被告签订的《物业管理服务合同》及《确认书》，真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告对小区提供物业管理服务，被告享受到原告提供的物业管理服务，对于原告而言有权依据物业管理服务合同向被告主张物业管理服务费；对于被告而言，作为小区业主应及时向原告交纳物业管理服务费，故被告应按照合同约定给付原告2014年1月1日至一审辩论终结前（2015年6月17日，每月5日前交纳当月的费用）期间的物业服务费89.8平方米×1.6元／平方米×18个月﹦2586.24元，2015年7月1日以后的费用原告可待给付条件成就后另行主张。庭审中最为争议的房屋取暖问题应由房屋开发商予以负责，原告对此不负有责任；至于房屋质量瑕疵维修事宜以及楼宇门禁、楼道公共设施等问题，虽然房屋开发商在向原告移交时整体并未完善，但原告应依据前期物业合同的约定及时督促开发商予以完善且就业主报修信息及时反馈给开发商；尽管砼新物业公司对于小区业主私搭乱建以及夜间施工扰民之行为不具有行政强制执法权，但其应及时向有关部门反映予以解决以维护业主利益；同时原告自身的物业服务存有一定的瑕疵，故酌情被告给付上述拖欠物业费的90%计为2586.24元×90%=2327.62元。同时希望原告作为物业服务企业诚恳接受业主提出的意见和合理建议，积极改进自身工作方式和服务水平，与广大业主共同营造和谐社区。如若其他业主搭建的彩钢房影响被告采光事实成立，被告可依据法律规定另案向侵权业主主张自己合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告王焕于本判决生效后三日内向原告天津市砼新物业管理有限公司支付拖欠的2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费人民币2327.62元。二、驳回原告天津市砼新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告担负。
原审判决后，王焕不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原判，改判上诉人按照0.52元∕平方米交纳2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费或发回原审法院重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：原审认定事实不清，房屋采暖有问题，冬天室内温度根本不达标，且开发商使用的燃气炉不符合国家规定，存在一定的危险性；小区部分业主私搭乱建行为严重，物业服务不达标。砼新物业公司收取的1.6元∕平方米物业费中，机电设施费为0.52元，其他为综合服务费，鉴于小区的实际情况以及取暖问题，仅同意支付每月每平米机电设施费用0.52元。
被上诉人砼新物业公司针对上诉人的上诉请求答辩认为：不同意其上诉请求，一审法院判决给付90%的物业费，上诉人仍认为过高，对此被上诉人不予认可。0.52元∕平方米的标准为电梯和二次供水的基本成本，1.08元∕平方米的费用为综合物业费用。既然双方有合同约定，对方应按合同约定履行。上诉人主张按0.52元∕平方米的标准交付物业费没有事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕物业服务合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：2014年1月1日至2015年6月30日期间物业费的支付标准如何确定？围绕争议焦点阐述如下：
被上诉人砼新物业公司与天津井田置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，该合同约定由被上诉人为馨悦庭院小区提供物业服务。上诉人王焕作为该小区业主与被上诉人签订《确认书》，确认上诉人已阅读上述合同，并理解、认同该条款内容，同意严格遵守，故上诉人与被上诉人形成物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应交纳相应的物业费。原审法院根据本案查明的事实情况以及被上诉人提供服务的质量，认定被上诉人提供的物业服务部分存在瑕疵，从而酌情减免了10%的物业服务费用，并无不当，本院依法予以维持。上诉人要求按0.52元每平米的标准交纳物业费的理由不足，且缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人王焕的上诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王焕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 新
代理审判员 李冬梅
代理审判员 李宝罡
代理审判员 苏美玉
二〇一五年九月十六日
书 记 员 武 伟
速 录 员 李晓旭