广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民再81号
再审申请人（二审上诉人、一审被告、反诉原告）：孙恒明，男，汉族，1970年10月9日出生，身份证住址：江苏省连云港市新浦区。
被申请人（二审上诉人、一审原审原告、反诉被告）：李雪丽，女，汉族，1978年1月26日出生，身份证住址：江苏省新沂市。
委托代理人：易石云，广东晟典律师事务所律师。
原审第三人：深圳市吉泰房地产经纪有限公司，住所地：深圳市罗湖区东晓路泰和花园5栋109B铺，组织机构代码：555431832。
法定代表人：石金香。
再审申请人孙恒明因与被申请人李雪丽、原审第三人深圳市吉泰房地产经纪有限公司（以下简称：吉泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）深中法房终字第264号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2015年12月18日作出（2015）粤高法民一申字第990号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人孙恒明、被申请人委托代理人易石云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人孙恒明再审请求：1、撤销原审判决，驳回被申请人的诉讼请求，支持再审申请人的上诉请求。2、案件受理费由被申请人承担。主要事实和理由：一、新证据推翻原原审判决。1、《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》银监会3号明文规定，不得以存款作为审批和发放贷款。而在本案中建行爱华支行以无限期的不放款，让和爱华支行毫无任何关系的借款人交易对方，签署同意欠款书作为审批和发放贷款的前提条件，比以存款作为审批和发放贷款的前提条件的性质更加恶劣。最严重的是：告知函的左下方设置了附加条件名为告知，实际是同意无限期放款时间安排同意书，明显违反了《银监会的银行业不规范经营的规定》宗旨。告知函不是贷款银行审核贷款应该要求卖方签署的相关文件，而是爱华支行不规范经营的私自行为。2、爱华支行张行长和客户经办经理雷万雄联名的致卖方孙恒明关于借款人李雪丽办理按揭贷款申请的情况说明。此情况说明反映：(1)买方李雪丽没有把首期款转入爱华支行的托管账户中。买方李雪丽首先违反了本案合同中第三大项第二小项第一条a条款的约定：买方必须于2013年7月12日之前支付首期款到指定监管银行的监管账户或其他第三方的监管账户中。被申请人未将首期款转入银行托管账户中，只是存放在其本人的银行卡里，可见李雪丽真正违约。(2)房屋买卖双方意见不统一存在纠纷。买方李雪丽执意在没钱的爱华支行贷款，卖方孙恒明和爱华支行则愿意卖方可以去其他资金充足的、可按时放款的银行贷款。(3)告知函签署手续未完成。3、工行深圳东门支行一位客户经理和个贷部经理的视频。证明深圳工行多年以来在房屋买卖贷款过程中，没有让买卖双方签署同意放款时间安排的告知函，此视频证据证明二审调查中买方李雪丽回答每家银行都要求签署告知函错误。按谁主张谁举证的原则，买方至今未拿出证据。如果其他银行贷款，那么贷款是可以成功的。
二、原二审法院的判决适用法律错误。1、原二审法院对当事人的上诉，以调查方式认定我方违反本案合同第三大项第二小项第一小条B款：一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确卖方应认书》等银行要求签署的相关文件的约定，判决再审申请人败诉。而应适用《合同法》第八条，那么被申请人在再审申请人已配合办理了资金监管手续后并已生效的情况下没有将首期款转入托管账户中，则违反了本案合同约定第三大项第二小项第一小条A款，即使履行合同期限延迟到2013年7月23日，那么在2013年7月22日资金监管协议已生效的情况下，也该在此期限内履行。A款在B款之前，要么是被申请人先违约，要么是双方都违约。2、既然原二审法院决定以第三条为由不开庭审理，就等于同意支持原一审法院的认定事实，双方都有错违约，那么原二审法院的不开庭的审理判决结果，即再审申请人单方违约适用《合同法》第八条、第九十四条第四款：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，显然适用法律错误。3、合同并非要求卖方履行不计损失的无条件的同意无限期欠款的协助义务。再审申请人可以拒签与协助无关的文件，没有法律义务必须签署银行要求签署的一切文件。本案合同补充约定的第3条：若买方在2013年7月31日之前仍未办理完房产相关产权过户手续，双方协商，协商不成的，双方同意解除此合同，卖方退还全部定金。卖房子是等钱急用才卖的，不是无限期的收点利息。再审申请人房屋2013年四月租金就是每月1800元，不会为了1600元利息就要让被申请人将再审申请人的房子过了户，而不付房款，住了房子只要付比租金还低的1600元利息。二审法院认定再审申请人不签告知函的理由非属正当，单方违约适用《合同法》第八条、第九十四条第四款错误。4、《合同法》第六十五条：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。在本案合同中，双方当事人约定由债务人李雪丽向第三方贷款银行借款来还孙恒明的房款，而第三方贷款银行却无钱按时替李雪丽还款属于履行义务不符合交易习惯的约定，属于瑕疵履行，瑕疵责任应由债务人李雪丽来承担违约责任，但是如果卖方债权人孙恒明签了放款时间安排同意书，本来由买方债务人李雪丽应该承担的违约责任就会转移，这样变相的对本案合同约定的内容进行了更改。其结果是买方和银行成了最大受益人。因为卖方同意银行没钱可以无限期不放款，银行就可在没钱可贷的情况下，放心大胆的接受被申请人的贷款申请，然后卖方被逼和买方办理产权过户手续，本来属于再审申请人的房子就被过户到了被申请人的名下，然后被银行抵押。当再审申请人应该收卖房款的时候，银行会说无款可放，放款时间无法确定，因为你当初同意我们的放款安排我才受理被申请人的贷款申请的。按原二审法官的认定2013年7月31日，收不到卖房款卖方可以收取每月1600元利息作为设定保障，但买方一定不会给，因为她会说是你卖方同意银行放款时间安排的，我不欠你房款，你要是要钱，向银行要。这就造成只有卖方是唯一的受害者。一个没钱买到了房子，一个没钱却贷出了款。利益最受损害的是卖方，××，可房子卖了过了户却得到的则是银行无限期的欠款。5、建行爱华支行拒绝受理买方李雪丽贷款，买方可以在其他银行申请贷款。合同并未约定一定得在爱华支行贷款。买房筹款是买方的义务，从2013年7月13日到2013年7月31日还有足够的时间去找其他银行试试，还可以和卖方协商不贷款向亲朋好友借钱全额支付，还可以协商将付款时间向后延迟一月、半月的时间。6、所有买卖房屋的交易，没有把房子卖了过了户却让银行无预期欠帐的交易习惯。协助方无义务一定要签同意无限期放款时间安排的告知函。再审申请人没有违约，二审法院的适用法律错误。三、原二审法院存在审判组织的组成不合法及未审先判的问题。最高人民法院关于进一步加强合议庭职责的若干规定》第五条：开庭审理时，合议庭全体成员应共同参加、不得缺席、中途退庭或者从事与庭审无关的活动的规定。二审法院审案过程中，安排了两次法庭调查，更换了两次法官和合议庭成员，不安排开庭审理就结案，违反了法定程序，构成了审判人员的组成人员不合法。
被申请人李雪丽答辩称，双方签署的《房地产买卖合同》约定“申请人有义务配合买方办理按揭贷款的手续，签署银行要求签署的有关文件”，但申请人拒绝签署该文件，经被申请人与银行及中介的催促，拒绝签署，导致该合同解除。申请人并非是要求银行出具该承诺，而是找一个借口阻止该房产交易的进行。广东高院认为贷款银行无法确定具体房款时间便导致孙恒明的主要合同权益处于不确定的状态，与事实不符。首先，《房地产买卖合同》第8条已经明确约定了“买方李雪丽应当于2013年8月31日前付清所有房款”，这已经规定了卖方收到房款的时间；其次，银行会向买方出具贷款承诺函，是对卖方收款权利的保障，没有银行能明确的告知卖方具体放款时间；再有，根据《房地产买卖合同》备注条款中约定的“如果卖方在2013年7月31日前无法收到全款，李雪丽按月支付利息1600元”，该条款对卖方的收款权利更是加了一层保障。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
原审第三人深圳市吉泰房地产经纪有限公司未到庭应诉，未作答辩。
李雪丽向深圳市罗湖区人民法院起诉请求：1、解除李雪丽、孙恒明签署的房地产买卖合同；2、孙恒明返还李雪丽支付的定金15万元；3、孙恒明赔偿李雪丽一倍定金104000元。
孙恒明反诉请求：1、解除双方签署的房地产买卖合同；2、孙恒明没收李雪丽购房定金104000元；3、李雪丽支付孙恒明专程从加拿大到中国深圳办理房产过户手续往还飞机车程费，以及孙恒明应诉从加拿大到深圳往返应诉飞机车程费合计24000元。
深圳市罗湖区人民法院查明，孙恒明已经取得加拿大永久居民身份。孙恒明身份证住址在江苏。涉案的位于深圳市罗湖区东湖路华秀花园1栋3层05号房产（以下简称涉案房产），建筑面积41.16平方米，产权人系孙恒明。2013年4月13日，经吉泰房产公司提供居间服务，李雪丽、孙恒明双方签订房地产买卖合同约定，李雪丽购买孙恒明所有的涉案房产，购房款52万元；定金15万元，李雪丽应在合同签订时支付定金10万元、并在合同签订之日起18日内补交定金5万元，该定金交由双方指定的第三方监管；李雪丽须于2013年7月12日前支付首期款（以银行贷款为准）到指定监管银行的监管帐号或者其它第三方的监管帐号中；李雪丽应在双方办理首期款监管截至日期前向银行提交银行按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的为准；若一方逾期履行义务超过10日，则对方有权要求解除合同并选择要求对方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任，或者没收对方已经支付的定金或者双倍返还已收取的定金。合同还约定了双方的其它权利义务。上述合同签订后，李雪丽于2013年4月13日用银行刷卡方式支付定金10万元到吉泰房产公司处，后由吉泰房产公司帐户将该笔10万元定金转给孙恒明帐户。2013年4月28日，李雪丽通过工商银行牡丹卡6222004000117830695帐户向孙恒明工商银行95×××74卡号转账5万元，作为第二笔定金。对于李雪丽支付的上述定金15万元，其中5000元被吉泰房产公司预扣作为孙恒明交房违约金。此后，2013年7月12日，吉泰房产公司带李雪丽到中国建设银行深圳分行爱华支行签署贷款受理资料，当日孙恒明得知银行不能确定具体发放贷款的时间，故孙恒明当日未签署告知函。其后孙恒明多次要求银行明确具体发放贷款的时间，但因银行按照当时政策规定无法明确具体的放款时间，所以直至2013年7月22日双方同时到了银行，孙恒明仍未签署告知函，所以银行资金监管协议未能签订，银行最后表示不受理该单贷款申请。孙恒明因本案诉讼事宜往返加拿大和深圳之间，实际支出了机票费用，孙恒明称该项费用换算成人民币大约24000元。
深圳市罗湖区人民法院认为，李雪丽、孙恒明签订的涉案房地产买卖合同，合法有效。合同签订后，在李雪丽申请银行贷款时，因银行当时按照政策不能明确具体发放贷款的时间，孙恒明因此没有签署银行要求签订的告知函，继而双方未能签署资金监管协议，银行最后亦不予受理该笔贷款申请，最终导致李雪丽、孙恒明交易失败，应视为纠纷发生后双方对是否需要明确具体的发放贷款时间这一事宜，未能达成一致意见，因此，双方对交易失败均有过错。鉴于双方均要求解除涉案房地产买卖合同，一审法院予以支持。根据本案证据，应认定孙恒明共收取李雪丽定金15万元，其中的5000元被吉泰房产公司预扣作为交房保证金。考虑合同已经解除、以及双方均有过错的案情，孙恒明应将收取的定金145000元退还李雪丽，剩余定金5000元，亦应由吉泰房产公司直接退还李雪丽。李雪丽要求孙恒明和吉泰房产公司退还已经收取的定金，一审法院予以支持。本案交易失败并非李雪丽或者孙恒明单方违约导致，故李雪丽要求孙恒明赔偿总房款20％的违约金即104000元，以及孙恒明要求没收李雪丽已经支付的定金，事实依据均不足，一审法院均不予支持。孙恒明要求李雪丽赔偿往返加拿大和深圳之间的机票费用24000元，考虑本案房产交易失败双方均有过错，同时李雪丽亦因本案诉讼实际支出了诉讼费、财产保全费，并聘请了律师等，李雪丽也产生了其它损失，故孙恒明该项诉请，一审法院不予支持。同理，考虑案情，李雪丽、孙恒明因本案实际支出的诉讼费、财产保全费等，亦应由双方各自承担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除李雪丽、孙恒明于2013年4月13日签订的房地产买卖合同；二、孙恒明应于本判决生效之日起十日内退还李雪丽定金145000元；三、深圳市吉泰房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内退还李雪丽定金5000元；四、驳回李雪丽的其它诉讼请求；五、驳回孙恒明的其它诉讼请求。如孙恒明和深圳市吉泰房地产经纪有限公司未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本诉案件受理费5110元、财产保全费1770元，均由李雪丽自担；反诉案件受理费1430元，由孙恒明自担。
李雪丽不服一审判决，上诉请求：1、改判一审判决第四项为孙恒明赔偿李雪丽一倍定金104000元；2、本案诉讼费用均由孙恒明承担。孙恒明不服一审判决，上诉请求：1、判令孙恒明没收李雪丽定金8000元；2、判令李雪丽向孙恒明支付加拿大到深圳往返机票象征性费用1800元。
对于一审查明事实属实，二审判决予以确认。另查，李雪丽与孙恒明于2013年4月13日签订的涉案《房地产买卖合同》尚约定，孙恒明应一同办理首期款监管手续并配合李雪丽办理按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件；合同备注约定，若2013年7月31日孙恒明未收到全款，李雪丽按月支付利息1600元。
2013年7月18日及19日，李雪丽向孙恒明发出《继续履行合同通知函》称，孙恒明在合同约定的最后一天即7月12日到达银行，并以银行不出具具体放款时间书面承诺为由拒不办理资金监管手续，导致合同无法继续履行，要求孙恒明在限期内尽快协助办理资金监管手续。
2013年7月25日，李雪丽向孙恒明发出《律师函》称因在李雪丽办理首期款监管手续及按揭申请手续时，孙恒明一直拒绝配合，导致合同无法继续履行，现李雪丽解除涉案《房地产买卖合同》。该《律师函》于2013年7月26日经特快专递送达孙恒明。
2013年11月11日，一审法院向建设银行深圳分行爱华支行调查，爱华支行客户经理在调查笔录中称，李雪丽于2013年7月12日向该行递交了办理按揭贷款申请的相关资料并签署了相关文件，同日，孙恒明亦有到场，但孙恒明得知该行不能明确具体放款时间后，不愿签该行提供的告知函；孙恒明是在7月22日签署的资金监管协议，期间孙恒明多次要求该行明确放款时间，因该行按规定无法确认放款时间，孙恒明不签告知函，银行资金监管手续无法进行下去，故该行不再受理该笔贷款申请。
2014年6月19日二审法庭调查时，孙恒明明确合同履行至双方到银行办理资金监管手续阶段，因孙恒明没有签银行要求签署的告知函，故无法办理按揭贷款手续。孙恒明认为告知函的内容不合理，完全没有顾及卖方的利益，银行不能明确何时能发放贷款，孙恒明的利益不能得到保障。一审法院在本案查封涉案房产截止至2015年8月14日。
二审判决认为，双方当事人均已确认涉案《房地产买卖合同》无法继续履行的原因是在办理银行按揭贷款手续时，孙恒明拒绝签署银行提供的告知函，并要求银行明确具体发放贷款时间。根据涉案《房地产买卖合同》约定，孙恒明应一同办理首期款监管手续并配合李雪丽办理按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件。现孙恒明拒绝签署银行要求签署的告知函，导致李雪丽无法完成按揭贷款手续致使合同无法继续履行，孙恒明行为构成违约。对于孙恒明拒绝签署告知函的行为，李雪丽已多次去函要求其履行，孙恒明仍拒绝履行，根据合同法第九十四条第（四）项之规定，李雪丽于2013年7月25日通知解除合同，符合法律相关规定，涉案《房地产买卖合同》于李雪丽解除合同通知到达孙恒明之日（2013年7月26日）解除。
涉案《房地产买卖合同》系因孙恒明未按合同约定履行义务而解除，孙恒明应按合同约定承担违约责任，李雪丽要求孙恒明返还已付定金并赔偿一倍定金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。孙恒明应向李雪丽赔偿一倍定金104000元。一审判决认定涉案《房地产买卖合同》解除不可归责于任一方，驳回李雪丽要求孙恒明赔偿一倍定金的诉讼请求，认定事实不清，处理不当，本院予以撤销。同时，孙恒明系导致涉案《房地产买卖合同》解除的违约方，其无权要求李雪丽承担违约责任，且因履行合同所支出的费用应由作为违约方的孙恒明自负。孙恒明要求没收李雪丽定金及李雪丽承担机票支出的上诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。
双方对李雪丽已付10万元均不持异议，本院予以确认。李雪丽对于已付5万元，提交了在银行柜员机上转账的电脑小票，孙恒明二审提交的银行账户历史明细清单亦显示，在李雪丽于2013年4月28日付款的当天，孙恒明工商银行账户上有5万元的款项进入。李雪丽对支付5万元已完成举证，本院予以确认，认定李雪丽已付孙恒明15万元（含定金）。涉案《房地产买卖合同》解除，孙恒明持有李雪丽支付的15万元已失去依据，应返还给李雪丽。李雪丽已付孙恒明15万元中的5000元作为交房保证金托管于吉泰房产公司处，一审判决由吉泰房产公司直接退回李雪丽，李雪丽对此未提出上诉，本院维持一审对退款所作的判决。孙恒明主张只收到95000元，退款数额应限于此，未能提交反驳证据，本院不予支持。
另，涉案《房地产买卖合同》备注中已约定若孙恒明在2013年7月31日前无法收到全款，李雪丽按月支付利息1600元。实际已对孙恒明收取购房款的权利设定了保障，孙恒明提出担心银行不能按时放款，损害其收取购房款权利，故不予签署告知函的理由，在涉案《房地产买卖合同》已对其收款权利设定保障情形下，非属正当理由。孙恒明主张其不予签署告知函并要求银行明确具体放款时间的行为并不构成违约的理由，本院不予采纳。
综上，上诉人李雪丽的上诉请求理由成立，本院予以支持。上诉人孙恒明的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定主要事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第960号民事判决第二、三项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第960号民事判决第一、四、五项；三、确认李雪丽与孙恒明于2013年4月13日签订的《房地产买卖合同》于2013年7月26日解除；四、孙恒明应于判决生效之日起10日内赔偿李雪丽一倍定金104000元；五、驳回孙恒明全部反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5110元、财产保全费1770元、反诉案件受理费1430元、二审案件受理费2430元，由孙恒明负担。
本院再审查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，再审期间，孙恒明提交了下列证据材料：1、按揭银行工作人员的情况说明，以证明被申请人李雪丽在起诉的过程中提交的证据不符合事实。2、深圳银监局监管局信访事项处理意见书，以证明本人在房屋买卖过程尽到了配合义务。3、告知函，以证明卖房人无义务在告知函上签名。李雪丽质证认为：1、不确认真实性，双方交易未成功的原因是申请人拒绝签署告知函，双方没有办理按揭手续之前，买方不会将首期款转入托管账户。2、真实性、合法性、关联性均予以认可。3、真实性、合法性、关联性无法确认。
被申请人李雪丽提交了双方2013年7月19日的通话记录，证明被申请人首期款到位并通知申请人办理按揭贷款申请，以及申请人存在反价行为。申请人孙恒明质证认为，以上通话录音与本案没有任何关系。
本院再审认为，双方当事人之间建立房屋买卖合同法律关系，真实有效，其合法权益依法受到法律保护。本案争议焦点在于再审申请人孙恒明签署被申请人李雪丽按揭银行所要求的告知函，是否属于双方履行房地产买卖合同的约定义务。首先，双方签订的房地产买卖合同没有明确规定该项告知函签署的义务；其次，该告知函与房地产买卖合同的主要权利义务条款即房款支付时间不一致，影响双方的主要合同权益。房地产买卖合同第八条约定，案涉全部房款应在2013年8月29日前支付给卖方，而2013年7月12日应贷款银行要求，双方共同签署告知函，明确贷款发放时间不能确定，实质上对房地产买卖合同第八条的全部房款支付时间进行重新约定，当事人有理由认为案涉房款不会按合同约定时点支付并有权选择签署与否；最后，本案告知函内容仅为本案第三方贷款人的自身主张，并非借款法律关系所必要的程序环节，当事人可以通过选择其它贷款途径或协商解决。综上，双方当事人对签署告知函进而变更房款支付时间发生争议，在未能达成新的一致意见情况下，双方同意解除房产买卖合同。据此双方当事人签订的房地产买卖合同权利义务依法应当终止并已经履行部分恢复原状，即孙恒明应当将定金退还给被申请人李雪丽。根据本案转账记录等证据证实，孙恒明收取李雪丽定金15万元，其中5000元被吉泰房产公司预扣作为交房保证金，孙恒明退还李雪丽定金145000元，关于剩余定金5000元由吉泰房产公司直接退还李雪丽。被申请人李雪丽要求孙恒明和吉泰房产公司退还已经收取的定金，合法有据，应予支持。基于本案交易解除并非单方违约导致，故李雪丽要求孙恒明赔偿总房款20％的违约金即104000元，以及孙恒明要求没收李雪丽已付定金及赔偿其它费用，法律依据不充分，本院再审不予支持。
综上，孙恒明的再审请求，部分理由成立，本院再审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）深中法房终字第264号民事判决；
二、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第960号民事判决。
一审本诉案件受理费5110元由李雪丽负担；一审财产保全费1770元、反诉案件受理费1430元、二审案件受理费2430元，由孙恒明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张辉辉
审判员 曹 静
审判员 刘自正
二〇一六年十一月二十一日
书记员 李林怿