福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3174号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄宏伟，男，1982年11月9日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：陈小海，福建瑞权律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吕元辉，福建瑞权律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号（海峡国际家居建材城）1层011商铺。法定代表人：蒋秋华，经理。委托诉讼代理人：温雪生，北京大成（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：俞素娴，北京大成（福州）律师事务所执业律师。上诉人黄宏伟因与被上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄宏伟上诉请求：1.撤销一审判决，驳回富益达公司一审全部诉讼请求，并支持黄宏伟一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由富益达公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.一审判决对于讼争租赁物所在商场开业时间的认定是错误的。从一审黄宏伟所提交的证据可以证实讼争的海峡国际家居城开业时间应为2015年5月1日，并非富益达公司所述的2015年1月1日。富益达公司以格式合同不平等的条款约定以报纸刊登时间为通知开业时间显然是减轻了自身履行合同的责任，加重承租人责任，该条款应认定为无效条款。一审判决依据该无效条款确认开业时间为2015年1月1日，并由此认定黄宏伟没有按时开业，没有依约缴纳租金等费用，属于认定事实错误。2.一审判决未认定讼争的商场没有通过消防安全检查属于富益达公司违约情形，显然也是错误的。讼争的家居购物广场最初的土地使用性质为工业仓储用地，非商业用地。闽侯县公安消防大队出具的《复函》也明确体现该场所为“工业仓储”用地，并指出用地性质重新定性后应按照规定办理相关变更手续，变更手续包括消防备案和安全检查。然而富益达公司此后变更为海峡国际家居城，变更后的场所性质属于“公共聚集场所”，即属于商业商场性质，依据消防法律法规的规定，该商场在投入使用前必须经过消防安全检查，但一审判决却武断的认为该场所不属于“公共聚集场所”，不在消防安全开业检查的范畴，显然是错误的。3.黄宏伟作为承租人已经充分尽到作为承租人的义务，不存在违约行为。在租赁合同签订之后，黄宏伟于2014年10月30日将临时电费押金、施工证押金、装修押金、垃圾清运费、预付租金及经营服务费、合同保证金共计37029元交付给富益达公司，已充分尽到承租人应尽的合同义务，未能及时开业经营的责任在于富益达公司而非黄宏伟，一审判决认定黄宏伟拖欠各种费用构成违约，属于事实认定错误。富益达公司答辩称：一、原审判决认定商场开业时间为2015年1月1日是正确的。1.2014年10月30日，富益达公司与黄宏伟签订的《场地租赁及服务合同》明确约定：“租赁期间自甲方经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以甲方在‘海峡都市报’刊登的正式营运时间为准”。结合富益达公司一审提交的“2014年12月30日海峡都市报”可以看出，富益达公司斥重金在海峡都市报上打出十分明确、显眼的广告：“海峡国际家居建材城”、“元旦”、“重磅揭幕”等字样，足以证明海峡国际家居建材城系于2015年1月1日正式开始营业。2.关于租赁期限起算的约定不属于格式条款，不应当适用《中华人民共和国合同法》第四十一条关于格式条款的规定。首先，关于租期起算的方式条款，合同提供了两种方式供承租方予以选择；第二，事实上有大量的承租方选择了第二种租期计算的方式。可见，租期起算的方式是承租方的选择，并不属于重复适用的格式条款。3.富益达公司在一审中已提交黄宏伟2014年10月30日签字确认的《消防安全责任书》、《展厅施工安全承诺书》，足以证明富益达公司已于合同签订当日将租赁场地交给黄宏伟使用。黄宏伟仅仅在一审中仅仅提出“合同签订时不可能同时将租赁物交付”的臆断，有悖于客观事实。黄宏伟于合同签订当日支付了押保证金、押金等费用，富益达公司在当日交付租赁场地是完全符合客观逻辑的。综上，海峡国际家居建材城已于2015年1月1日正式开始运营，黄宏伟与富益达公司签订的租赁合同的租赁期间应当自2015年1月1日开始计算，原审法院对开业时间的认定是正确的。二、黄宏伟承租的场地具备合同约定的使用功能，并未出现任何导致租赁房屋无法使用的情形，且讼争商场的大量商户都处于合理有序的经营过程中，黄宏伟以消防安全检查为由认为房屋不具备使用功能缺乏基本的事实依据。1.本案讼争项目自2015年1月1日开业至今，数百户商户都处于合理有序的经营过程之中，不存在黄宏伟讼称的场地始终未达到入驻的基本条件。2.《消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，显然该条属于使用条件的管理性强制性规定，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。从法律规定的角度，只有在违反房屋使用条件强制性规定达到导致租赁房屋无法使用的情况下，才符合解除合同的请求前提。因此，在租赁场地能够使用、合同尚未解除前，黄宏伟始终占用租赁场地，无论其是否实际开展经营，富益达公司均丧失了再次出租的权利，故富益达公司有权要求其按照合同约定支付租金等费用。三、富益达公司已充分履行了合同约定的义务，将租赁场地交付给黄宏伟使用，商场按照正常计划开业，并且在经营的过程中富益达公司也投入大量资金进行宣传活动，为所有承租人提供物业服务，从始至终完全履行了租赁合同的义务。因此，黄宏伟主张富益达公司存在违约，与事实不符。此外，黄宏伟主张其已履行了合同约定的义务，与事实严重不符。1.本案讼争项目由海盛环球（福建）物流有限公司依法开发，经规划部门审批，并取得产权证书；海盛环球（福建）物流有限公司将全部房屋租赁给富益达公司，并授权富益达公司进行转租、经营，富益达公司对本案讼争房屋享有处分权。富益达公司自2015年1月1日开业经营以来，始终致力于将项目进行有效、妥善经营，并投入大量资金进行宣传，大部分商户的经营活动都取得了较好的成效，各传媒也对此进行了正面的报道，黄宏伟主张商场“未能及时开业经营”缺乏基本的事实依据。2.黄宏伟履行《场地租赁及服务合同》中的主要义务不仅仅是黄宏伟所说的缴纳电费押金、施工证押金、装修押金、垃圾清运费、预付交租金，更是按照合同约定按期缴纳租金，黄宏伟仅仅以如期缴纳一部分款项为由主张其积极、全面履行合同，缺乏基本的事实和法律依据。富益达公司向原审法院起诉请求：1.依法确认富益达公司与黄宏伟2014年10月30日签订的《场地租赁及服务合同》于2015年12月15日解除；2.判令黄宏伟立即返还富益达公司海峡国际家居建材城一期项目一楼第117号展厅；3.判令黄宏伟立即支付自2015年1月起至2015年12月止的租金32476元，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际还清全部款项之日止的违约金（暂计至2016年5月违约金共计9488.6元）；4.判令黄宏伟按照合同约定租金的两倍向富益达公司支付自2016年1月起至实际返还租赁物之日止的占有使用费。（暂计至2016年5月占用费共计28240元）。5.判令黄宏伟立即支付2015年1月至2016年5月的经营服务费26932元、物业费11713元，按照月利率2%支付自违约之日起至实际还清全部款项之日止的违约金（暂计至2016年5月，违约金共计7579.3元）。6.判令黄宏伟支付富益达公司因本案支出的律师代理费1500元。7.本案诉讼费用由黄宏伟承担。黄宏伟向原审法院反诉请求：1．依法确认黄宏伟与富益达公司签订的《场地租赁及服务合同》于2015年12月15日解除；2．判令富益达公司立即返还黄宏伟于2014年10月30日缴纳的临时电费押金、施工证押金、装修押金、垃圾清运费、预付租金及经营服务费、合同保证金共计37029元，并按照月利率2%支付自费用缴纳之日起至返还全部费用之日止的违约金(暂计至2016年5月，违约金14071.02元)；3．判令富益达公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》，承租闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，并同意富益达公司将房屋另行转租。黄宏伟与富益达公司于2014年10月30日签订《场地租赁及服务合同》（合同编号：000014），双方约定，富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目一层楼第177号展厅（面积137.76平方米）的场地租赁给黄宏伟，用于黄宏伟经营瓷砖类商品，品牌为宏华。合同当日，黄宏伟向富益达缴纳租金和经营服务费3550元、保证金26450元、垃圾清运费689元、电费押金1240元、施工押金100元、装修押金5000元，合计37029元。2014年12月20日，富益达公司在《海峡都市报》，刊登有“海峡国际家居建材城元旦重磅，商场正式营业日期：2015年1月1日”字样的广告。黄宏伟逾期未按时缴纳租金等费用，2015年12月14日，富益达公司向黄宏伟发送《解除通知函》。2016年8月24日，闽侯县公安消防大队出具一份《复函》，其内容：“海峡国际自由物流港城（一期）I－4#～I－19#建设工程已于2013年12月10日经消防设计备案复查合格（侯公消设复字[2013]第0013），于2014年11月19日经竣工验收备案抽查未抽中（侯公消竣备字[2014]第38号），经我单位核查该意见书及凭证真实有效。二、该项目申报时规划定性为工业仓储，不属于办理“公众聚集场所”的消防安全开业检查范畴。……”一审法院认为，本案的租赁合同是富益达公司、黄宏伟双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1.关于正式运营时间的问题。《场地租赁及服务合同》第二条第1条第（1）款约定：“营运前入驻商户：租赁期间自甲方经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以甲方在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共计36个月。”富益达公司于2014年12月20日在《海峡都市报》，刊登有“海峡国际家居建材城元旦重磅，商场正式营业日期：2015年1月1日”字样的广告。故正式运营时间及合同租赁期间的起算日为2015年1月1日，一审法院予以认定。2.关于租赁物是否通过消防安全检查的问题。黄宏伟辩称从合同签订之日起至今，诉争租赁物始终未通过“公众聚集场所使用、营业前消防安全检查”，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。一审法院认为，闽侯县公安消防大队出具的《复函》，已经说明海峡国际家居建材城通过消防安全检查，并且不属于办理“公众聚集场所”的消防安全开业检查范畴，故黄宏伟的答辩意见，不予采纳。3.关于黄宏伟逾期未按时缴纳租金等费用的问题。合同的解除时间为2015年12月15日，本案的租赁期间为2015年1月1日至2015年12月15日。根据《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（1）、第2款（1）、第3款、第4次约定，2015年1月至2015年6月期间，第一期产生的租金为16944元、经营服务费为9504元、物业费为4134元，合计30582元。黄宏伟已向富益达公司预缴了租金和经营服务费3550元，不足以抵扣第一期的租金、经营服务费、物业费，故黄宏伟于2015年1月21日起已逾期未按时缴纳租金、经营服务费等费用，违反双方合同的约定。2015年1月至2015年12月15日产生的租金为32476元、经营服务费为18216元、物业费为7923.5元。富益达公司主张经营服务费及物业费计算至2016年5月，因合同的解除时间为2015年12月15日，故经营服务及物业费仅能计算至2015年12月15日，超过的部分不予支持。扣减黄宏伟已经缴纳的租金和经营服务费3550元，黄宏伟尚欠富益达公司租金为32476元、经营服务费为14666元、物业费为7923.5元，合计55065.5元，一审法院予以认定。4.关于解除《场地租赁及服务合同》问题。黄宏伟已逾期未按时缴纳租金等费用，根据《场地租赁及服务合同》第七条第2条第（6）款约定，富益达公司有权通知黄宏伟解除本合同，本合同自富益达公司通知送达黄宏伟之日（2015年12月15日）起解除。故一审法院准予解除富益达公司与黄宏伟于2014年10月30日签订的《场地租赁及服务合同》（合同编号：000014）。5.关于逾期交款违约金问题。《场地租赁及服务合同》第八条第5款约定：“乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权立即停止供水、供电（包含拒绝充值），逾期十五日，甲方有权解除本合同，由此导致的所有损失由乙方自行承担；甲方同意乙方补交相关欠缴费用的，乙方还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。黄宏伟于2015年1月21日起已逾期未按时缴纳租金、经营服务费等费用，违反双方合同的约定。富益达公司主张逾期交款违约金按月利率2%计算，从违约之日起至实际还清全部款项之日止的诉请，一审法院予以支持，其中27032元[2015年1月至2015年6月租金、经营服务费及物业费(已扣减被告缴纳的3550元)]按月利率2%计算，从2015年1月21日起至还清款项之日止；28033.5元（2015年7月至2015年12月15日的租金、物业费、经营服务费）按月利率2%计算，从2015年6月21日起至还清款项之日止。6.关于归还经营场地及租赁物占有使用费的问题。《场地租赁及服务合同》第六条第1款约定：“本合同终止，乙方应自动归还承租的经营场所，缴清所欠甲方一切费用，并办理移交手续，方视为乙方已将承租的经营场地交还甲方……”。富益达公司主张黄宏伟返还海峡国家家居建材城一期项目一层楼第117号展厅，一审法院予以支持。根据《场地租赁及服务合同》第七条第4款约定，在合同解除后，富益达公司有权腾空黄宏伟承租的经营场地及处理相关物品，故富益达公司主张黄宏伟支付占有使用费，没有依据，一审法院不予支持。7.关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”富益达公司向一审法院提交委托代理合同、银行付款回单、律师费发票，故富益达公司主张黄宏伟支付律师代理费1500元，一审法院予以支持。8.关于装修押金、电费押金、施工押金、垃圾清运费的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案的租赁合同解除后，富益达公司应当将装修押金5000元、电费押金1240元、施工押金100元、垃圾清运费689元，合计7029元返还给黄宏伟。9.关于本案合同保证金26450元的问题。根据《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（2）项约定：“……其他各期租金按如下约定支付：即在每期开始的前一个月的20号前付清下期应缴交的金额，逾期视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应在甲方书面通知退场的十五日内退出场地，甲方收回乙方承租的经营场地，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并可依约追究乙方违约责任。”黄宏伟已经构成违约，故主张退还合同保证金26450元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、准予解除富益达公司与黄宏伟于2014年10月30日签订的《场地租赁及服务合同》。二、黄宏伟于判决生效之日起十日内支付富益达公司租金、经营服务费、物业费共计55065.5元及违约金（违约金，其中27032元按月利率2%计算，从2015年1月21日起至还清款项之日止；28033.5元按月利率2%计算，从2015年6月21日起至还清款项之日止）。三、黄宏伟于判决生效之日起十日内支付富益达公司律师代理费1500元。四、富益达公司于判决生效之日起十日内返还黄宏伟装修押金5000元、电费押金1240元、施工押金100元、垃圾清运费689元，共计7029元。五、黄宏伟于判决生效之日起十日内将海峡国际家居建材城一期项目一层楼第177号展厅返还给富益达公司。六、驳回富益达公司的其他诉讼请求。七、驳回黄宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2659元，由富益达公司负担1409元，由黄宏伟负担1250元。反诉案件受理费1330元，由富益达公司负担253元，由黄宏伟负担1077元。二审诉讼中，黄宏伟向本院提交【2012】376号《福州市人民政府专题会议纪要》，拟证明福州市政府虽然原则同意诉争房屋所在项目增加建材仓储交易功能，但也明确指出若增加建材仓储交易功能涉及用地性质变更，应当按有关规定开展申报工作，然富益达公司至今未提供任何证据证明其已经按照规定进行用地性质变更的申报工作，该项目实际上仍为工业用地项目，并非商业用地项目，富益达公司将讼争房屋出租给黄宏伟用作商铺使用已构成违规违法，且变更成商业项目也应当办理消防验收手续，但富益达公司并未办理。富益达公司对该会议纪要的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为：1.该会议纪要形成于2012年，但黄宏伟并未在一审中予以提交，是否属于二审新证据，请法院依法予以认定。2.该会议纪要恰恰能够证明，2012年福州市人民政府已经作出“海盛物流项目……符合福州市物流业发展规划和福州市商业网点规划”、“同意海盛物流公司荆溪项目增加建材仓储交易功能”的决定。福州市人民政府系《土地管理法》确定的编制、制定福州市土地利用总体规划具备编制、制定的职能机关。本案讼争租赁场地的建材仓储、交易功能系经福州市人民政府依法批准增加，本项目的用地完全符合福州市人民政府编制的土地利用总体规划，即符合《土地管理法》及相关法律的规定。3.富益达公司已经按照相关要求办理土地用途变更，现已处于变更流程中。4.本案讼争合同标的为地上建筑物出租，与土地用途无关，法律也没有任何效力禁止性规定，因此，该证据实际上与本案无关。本院经审查认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，黄宏伟提供的证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行。案涉租赁合同的相对方为富益达公司与黄宏伟，根据合同约定，富益达公司负有将符合条件的租赁房屋交付使用的合同义务及收取租金的合同权利，黄宏伟负有向富益达公司按时支付租金的合同义务。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点有二，一是正式运营时间的确定；二是黄宏伟是否违约。焦点一，根据当事人双方签订的《场地租赁及服务合同》第二条第1点第（1）项的约定，“正式营运时间以甲方在‘海峡都市报’刊登的正式营运时间为准”，而富益达公司于2014年12月20日在《海峡都市报》刊登的广告中写明“商场正式营业日期：2015年1月1日”的字样，故正式运营时间的起算日应为2015年1月1日。此外，《场地租赁及服务合同》中关于租赁期间的计算方式提供了两种形式供选择，双方当事人经协商采取登报的形式，该条款并不属于格式合同条款，亦不存在减轻富益达公司的责任或加重黄宏伟的责任的情形。黄宏伟该项上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。焦点二，本案讼争项目系海盛环球（福建）物流有限公司依法开发经规划部门审批的，已取得产权证书，富益达公司从海盛环球（福建）物流有限公司处取得转租、经营权，对本案讼争租赁物享有处分权。黄宏伟以讼争租赁物未通过“公众聚集场所使用、营业前消防安全检查”，不得投入使用、营业为由拒交租金。本院认为，首先，从闽侯县公安消防大队出具的《关于海峡国际家居建材城项目有关问题的复函》可以看出，讼争租赁物已经消防设计备案复查合格，竣工验收备案抽查未抽中，亦即通过消防安全检查，不属于办理“公众聚集场所”的消防安全开业检查范畴，租赁物增加建材仓储交易功能也已得到政府部门的同意。其次，《中华人民共和国消防法》第十五条关于“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定属于使用条件的管理性强制性规定，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。可见，未经消防验收或经消防验收不合格，并不会导致合同无效，同时，只有在违反房屋使用条件强制性规定且导致租赁房屋无法使用的情况下，才符合解除合同的请求前提。在租赁场地能够使用、合同尚未解除前，黄宏伟始终占用租赁场地，无论其是否实际开展经营，富益达公司作为出租方，均有权要求其按照合同约定支付租金等费用。黄宏伟逾期缴纳租金等费用构成违约，其关于已充分尽到作为承租人的义务的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。综上，黄宏伟的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1330元，由上诉人黄宏伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 李文颖二〇一七年八月十六日法官助理 张力群书 记 员 吴 超