文书内容四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸签发请打印份核稿：单位及拟稿人：民二庭事由：附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第1626号原告（反诉被告）孙艳，女，汉族，1963年4月1日出生，住成都市金牛区永陵路*号**单元*号。委托代理人罗沛，四川中民律师事务所律师。被告（反诉原告）卢昌林，男，汉族，1972年6月3日出生，住成都市武侯区机投镇沙堰村*组。第三人孙宏章，男，汉族，1935年9月29日出生，住成都市金牛区永陵路*号**单元*号。委托代理人孙艳，女，汉族，1963年4月1日出生，住成都市金牛区永陵路*号**单元*号。原告孙艳与被告卢昌林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，被告卢昌林在举证期限内提起反诉，本院经审查后予以受理。后本院依法追加孙宏章为第三人参加诉讼，并由代理审判员王倩适用简易程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、第三人的委托代理人孙艳、孙艳的委托代理人罗沛、被告（反诉原告）卢昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙艳诉称，原、被告于2012年6月2日签订租房合同，约定被告租用原告位于武侯区晋吉东二街236号附34号的商用铺面，租期一年，租金每月2300元，半年支付一次，如续租，租金则每年递增10%。2013年6月2日合同到期后，双方继续租赁关系，但未续签合同。2013年6月3日至2014年11月底，双方仍采用半年支付一次租金的方式。2014年11月底，被告支付的租金到期后，被告以房租太高为由要求原告降低房租，原告将房租降到2000元/月后，被告仍认为房租太高，要求再降。后原告将房租降到1800元/月，被告仍然要求再降。至此，原告认为被告缺乏起码诚意，故要求解除双方的租赁关系。但被告既不交纳房租，又不将其物品搬离房屋。为此，原告诉至法院，请求人民法院：1.判令被告卢昌林腾空原告位于武侯区晋吉东二街236号附34号的房屋；2.判令被告支付自2014年11月29日合同期满至腾空房屋期间的租金（以合同约定的租金标准）；3.判令被告支付欠缴的水费120元，电费6030元、煤气费482元以及物管费326元；4.判令被告承担诉讼费；5.责令被告向原告及家人赔礼道歉。被告（反诉原告）卢昌林辩称及反诉诉称，1.2015年1月1日，卢昌林与孙艳的父亲孙宏章签订租赁合同，约定卢昌林继续租赁本案案涉房屋。签订合同时，孙宏章确认其是代表孙艳与卢昌林签订租房合同，卢昌林也考虑到孙宏章是与孙艳共同生活的家属，其也从事过法律工作，故与孙宏章签订了合同，但现在是孙艳不愿意履行合同；2.孙艳私自将案涉房屋的锁撬走并换了锁，导致卢昌林无法正常使用租赁房屋，且无法清点房屋内的物品。为此，卢昌林提起反诉，请求人民法院：1.判决确认孙宏章与卢昌林签订的租赁合同有效；2.判令孙艳承担因其过错给卢昌林造成的经济损失24000元；3.判令孙艳承担诉讼费。针对本案反诉，原告（反诉被告）孙艳辩称，孙艳对孙宏章与卢昌林签订合同一事当时并不知情，知情后并不同意该份合同。孙艳与卢昌林之间的合同到期后，卢昌林本就应当搬离房屋，其不搬离，孙艳自行换锁是在正当维护自己权利。第三人孙宏章述称，孙艳与卢昌林的租房合同到期后，卢昌林后来一直不肯支付房租。孙宏章因为不想让女儿在租房一事上操心过度，故找到卢昌林协商并签订了租房合同。但在签订合同时，孙艳并不知情，且即使签订了合同，但卢昌林仍未按照合同约定支付租金。经审理查明，孙艳系武侯区晋吉东二街236号附34号房屋（权1070053，建筑面积60.96平方米）的所有权人。2012年6月2日，孙艳与卢昌林签订《房屋出租协议》，约定孙艳将上述房屋出租给卢昌林使用，租期自2012年6月3日起至2013年6月2日止，月租金为2300元/月，半年支付一次；水、电、气、物管费等由卢昌林承担。双方补充约定：承租期间不得转租，不租交还房东。租金每年递增10%。出租方无需要可续租，如需要可收回房屋。合同到期后，双方未续签合同，但双方租赁关系仍在继续，卢昌林向孙艳交纳房租至2014年12月2日。2014年底，孙艳与卢昌林因房租价格未协商一致，孙艳在未经卢昌林同意的情况下于2014年12月18日自行将案涉房屋的锁予以更换，卢昌林的物品未搬出。2015年1月1日，孙艳的父亲孙宏章与卢昌林签订《房屋租赁合同》，约定由卢昌林继续使用租赁房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月30日止，月租金1300元。另查明，1.庭审时，孙艳与卢昌林均表示不愿再继续租赁案涉房屋，卢昌林于2015年4月22日将其物品自案涉房屋中搬出；2.卢昌林称其反诉诉称的损失24000元系估算的人工工资等损失；3.根据孙艳提供票据，卢昌林租赁房屋期间未缴纳的水费为112.7元、电费6030元、气费为484元；关于物管费，《房屋出租协议》期限内的物管费已结清，孙艳对期限届满后的物管费数额未提交证据。上述事实，有房屋登记信息、《房屋出租协议》、费用票据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，孙艳与卢昌林签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《房屋出租协议》到期后，双方未续签合同，但卢昌林经同意继续使用租赁房屋，双方之间为不定期租赁关系，双方均可随时解除该租赁关系。现孙艳要求卢昌林腾空房屋，符合法律规定，但因双方已经完成交接，卢昌林已经将物品搬出，卢昌林占用房屋的事实不复存在，故本院对孙艳关于要求被告腾空房屋的诉讼请求不予支持。关于孙艳要求被告卢昌林支付租金的诉讼请求，本院认为，孙艳与卢昌林因对租金标准未达成一致，孙艳未经卢昌林同意自行换掉案涉房屋的锁，控制了案涉房屋，其要求卢昌林继续支付换锁后的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故本院对孙艳主张的租金仅在2014年12月3日至2014年12月17日期间范围内予以支持。按照《房屋出租协议》的约定，2014年12月期间的租金标准为2783元/月，故卢昌林应当向孙艳支付租金1391.5元（15天）。关于卢昌林在租赁房屋期间所欠缴的水、电、气费，卢昌林应按照《房屋出租协议》的约定予以承担，故本院对孙艳主张的水费112.7元、电费6030元、气费484元予以支持，对于物管费，因证据不足而不予支持。对于孙艳要求卢昌林赔礼道歉的诉讼请求，因于法无据，本院不予支持。对于卢昌林要求确认其与第三人孙宏章所签订的《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，卢昌林与孙宏章签订的《房屋租赁合同》系有效合同，但孙宏章并非房屋的所有权人，且房屋所有权人孙艳对孙宏章签订《房屋租赁合同》的行为不予追认。在卢昌林未能提供证据证明孙艳对孙宏章签订《房屋租赁合同》一事事先知情的情况下，该合同对孙艳不具有约束力。此外，卢昌林现已搬离，确认不再继续租赁案涉房屋，故《房屋租赁合同》实际亦无需履行。对于卢昌林要求赔偿损失的诉讼请求，因其未提供证据证明损失存在，且未约定计算方式，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢昌林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）孙艳支付房租1391.5元、水费112.7元、电费6030元、气费484元，共计8018.2元；二、被告（反诉原告）卢昌林与第三人孙宏章于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》有效；三、驳回原告（反诉被告）孙艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）卢昌林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告（反诉原告）卢昌林承担。反诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）孙艳承担100元，由被告（反诉原告）卢昌林承担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王 倩二〇一五年四月二十九日书 记 员 周小燕