上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13489号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张宇伦，女，1997年12月22日出生，台湾居民，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：刘慧平，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海大都会育乐发展有限公司，住所地上海市闵行区中春路9988号。
法定代表人：陈森田，董事长。
委托诉讼代理人：乐佳，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁阳，上海合勤律师事务所律师。
上诉人张宇伦因与被上诉人上海大都会育乐发展有限公司（以下简称大都会公司）服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初18089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张宇伦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回大都会公司一审的本诉请求，支持张宇伦一审的反诉请求。事实和理由：1、一审法院在大都会公司超过举证期限的情况下允许其提交证据，违反法定程序。大都会公司提交的《物业服务合同》（以下简称物业合同）系复印件，其上仅有业委会的公章，不能确定其真实性。一审法院仅以大都会公司陈述上海XX有限公司（以下简称XX公司）不是其内设机构为依据，认定事实，不符法律规定。一审法院仅采信大都会公司提交的证据，全面否定张宇伦提交的证据，于法无据。2、根据合约书中对管理费支付的相关约定，XX公司既然接受案外人王某支付的管理费且为其开具发票，说明其认可了张宇伦的转租行为。合约书对管理者的定义是指管理公司聘用为管理物业的任何人或公司。还约定，若任何会员出租其单元，应得到大都会公司和物业管理公司的许可。证明张宇伦的转租行为因得到物业管理公司同意不构成违约。3、租赁合同第九条约定有擅自转租行为的，大都会公司有权书面通知解除合同。鉴于张宇伦并没有擅自转租行为，故不构成违约。4、从大都会公司提交相关证明、通知等材料上加盖“上海XX管理处”的印章和公共事业费缴费单据所载地址等因素均可以看出XX公司就是大都会公司的内设机构。张宇伦有理由相信XX公司的行为对大都会公司构成表见代理。请求二审法院支持张宇伦的上诉请求。
大都会公司辩称：本案所涉合同均明确约定转租房屋须得到大都会公司的同意。从工商登记信息可以明确证明大都会公司与XX公司均系独立法人，XX公司不可能是大都会公司的内设机构。物业合同的原件保存在业委会，大都会公司系从业委会处复印得来该证据，且业委会亦在该复印件上加盖公章确认其真实性，能够证明XX公司系业委会聘请的物业管理公司。XX公司接受案外人王某支付的管理费与本案认定张宇伦转租行为是否违约之间并无关系。对张宇伦于一审中所提交的证据，大都会公司均已发表质证意见予以一一反驳，张宇伦的诉请缺乏依据，不应得到法院支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大都会公司向一审法院起诉请求：1、确认大都会公司、张宇伦于2001年10月1日签订的《上海大都会高尔夫俱乐部钻石卡会员合约书》（即合约书）和2002年3月30日签订的《上海市房屋租赁合同》（即租赁合同）均于2016年1月23日解除；2、张宇伦返还大都会公司上海大都会高尔夫俱乐部钻石会员卡（以下简称钻石会员卡）；3、张宇伦返还大都会公司上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；4、张宇伦支付大都会公司以每月5,000元的标准自2016年1月23日起计算至实际返还系争房屋之日止的租房费用。
张宇伦向一审法院反诉请求：1、解除合约书；2、大都会公司支付张宇伦2017年1月1日起算至2042年3月30日期间的租金4,545,000元；3、大都会公司赔偿张宇伦2016年6月1日至2042年3月30日期间的娱乐设施违约金2,129,288元。
一审法院认定事实如下：2001年10月1日，张宇伦（法定代理人张某）与大都会公司签订合约书，约定张宇伦购买大都会公司的不记名钻石会员卡两张，编号分别为SV-9966弄20号602F1和SV-9966弄20号602F2，使用期限自2002年1月1日起至2041年12月31日止，由张宇伦支付设施使用费美金43,200元、房屋使用费美金28,800元，合计美金72,000元。钻石卡会员可使用设施包含球场（9洞高尔夫球场及64道练习场）、俱乐部（男女桑拿、美容按摩区、KTV、健身房、餐厅、游泳池、音乐西餐厅、茶艺馆、台球区、桌球区、棋牌室、飞镖室等十余项休闲设施）、编号为SV-8B5E的专属房屋72平方米，张宇伦使用期限内大都会公司增设新设施不得要求另付设施使用费，使用期满后张宇伦应无条件将钻石会员卡及专属房屋交还大都会公司，专属房屋交付使用后张宇伦违约，即丧失房屋使用权，大都会公司有权收回专属房屋，并不必经由张宇伦的同意，得处理专属房屋内的物品，如造成损失无需赔偿，但张宇伦仍保有金卡会员资格。为充分保障房屋40年使用权，特附经律师见证的会员专属房屋租赁合同（其40年租赁期分别由二个20年合约组成），张宇伦无需对此租赁合同付任何费用。付款明细表约定：张宇伦应于2001年10月10日、2002年1月10日和2002年4月10日前分别支付给大都会公司新台币50万元、100万元和984,000元。合约书附件《会员章程》约定：本俱乐部不收取任何保证金，钻石卡会员必须缴纳设施使用费和房屋使用费；会员根据规则入会后，必须按规定支付各种消费费用；会员可利用本俱乐部的各种设施及会员专用设施，会员可以招待客人；钻石卡会员不得单独转让或出租或出借会员卡和房屋；会员如有违法行为或违反会员合约或本章程或其他不当行为，本俱乐部可取消其会员资格；章程还对其他事项作了约定。
由于专属房屋尚未竣工，故双方于2002年1月6日又签订《协议书》一份，大都会公司承诺张宇伦可自2002年1月1日起使用俱乐部设施，享受会员待遇，确认专属房屋及钻石会员卡之使用期自2002年3月31日起至2042年3月30日止，延误依国家条例罚款。张宇伦需在大都会公司通知办理入户手续1月内办理有关手续，并签署上海市房屋租赁合同，大都会公司负责交上海市房地产交易中心完成备案和律师见证，因张宇伦原因未能完成备案及见证，使用期依2002年3月31日起算。
2002年3月30日，张宇伦与大都会公司签订租赁合同两份，约定大都会公司将系争房屋出租给张宇伦，该房屋即为前述编号为SV-8B5E的专属房屋，两份合同除租赁期间外内容一致，租赁期间分别为2002年3月31日至2022年3月30日和2022年3月31日至2042年3月30日。合同还约定，租金支付依照合约书约定的条款履行，除大都会公司已经在本合同补充条款中同意张宇伦转租外，张宇伦在租赁期间内需事先征得大都会公司的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，张宇伦擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，大都会公司可书面通知解除合同，该合同与钻石卡合约除使用期限依本合同外，具有同等法律效用。
XX公司于1996年5月31日登记注册，股东登记为刘明君。自2005年起，XX公司成为系争房屋所在的XX社区的物业服务企业。2014年，XX公司与上海闵行区XX社区业主大会签订最新一期的物业服务合同，约定由XX公司为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务，服务区域的范围包含大都会高尔夫俱乐部，服务期限至2018年8月31日止。2015年6月26日，张宇伦的法定代理人张某与案外人王某签订房屋租赁合同，将系争房屋出租给王某，张宇伦还将该房屋租赁合同在XX公司处进行备案。此后由王某向XX公司缴纳物业服务费。2015年11月26日，张宇伦以大都会公司未提供健身房、桑拿、棋牌室、桌球等各项娱乐设施、违反双方约定为由，将大都会公司诉至一审法院，要求大都会公司赔偿其损失190余万元。2015年12月15日，XX公司出具证明一张，内载：“大都会小区内设茶舍馆、篮球场、网球场均为小区会员设施，供本小区会员使用，茶舍馆免费使用，篮球场、网球场按小区会员价收费。”该证明下方所盖印章内的名称为：“上海XX有限公司上海XX管理处”。2016年1月15日，大都会公司向张宇伦发送信函一份，载明张宇伦在未得到大都会公司书面同意的情况下，将系争房屋出租给他人，违反了双方之间的约定，故根据合同约定，决定于同月23日解除双方之间的房屋租赁合同，取消张宇伦的会员资格，并要求交还房屋和会员卡，如未履行该义务则追究违约责任。张宇伦于同月22日前收到该信函。2016年5月16日，一审法院作出（2015）闵民一(民)初字第24451号民事判决，由大都会公司赔偿张宇伦2014年12月2日至大都会公司恢复提供桑拿服务之日期间的按每月200元计算的桑拿浴损失，至迟时间为2042年3月30日。判决后，张宇伦的父亲张某代其提起上诉，但该上诉未获得张宇伦的授权或追认，二审法院于2016年9月22日裁定驳回上诉。2017年2月16日，XX公司出具情况说明一份，内载：“我公司（上海XX有限公司）于2005年5月1日起受上海市闵行区XX社区业主大会委托，对XX社区进行物业管理，本公司为独立法人，与上海大都会育乐发展有限公司非关联企业。”
一审法院认为，大都会公司与张宇伦之间所签订的合约书、租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应恪守履行。依照租赁合同的约定，张宇伦在将房屋转租给案外人王某前，应首先获得大都会公司的书面同意。庭审中，张宇伦称已经获得XX公司的同意，而XX公司系大都会公司的内部机构，因此其未违反双方之间的约定。对于为何称XX公司系大都会公司的内部机构，张宇伦主要的依据为证明上所盖的印章，因该印章名称的断句为“上海XX有限公司”、“上海XX管理处”，因此两者应予等同，即XX公司是大都会公司内部的物业管理处。对此，一审法院认为，张宇伦对印章的解释，与常理不符，更为合理的解释应为该印章系XX公司内部的一个部门的印章，反观大都会公司，则提供了XX公司的情况说明和工商登记资料，明确证明其与XX公司之间不存在隶属关系。由此，张宇伦违反了双方之间的约定，擅自出租了系争房屋，大都会公司依约解除合同，并无不当，一审法院因此确认双方之间的合约书、租赁合同均于2016年1月23日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现大都会公司要求张宇伦返还钻石会员卡、系争房屋并支付占用房屋期间的租金损失，与法无悖，一审法院予以支持。对于租金标准，大都会公司主张的数额合理，且远低于张宇伦认可之数额，一审法院予以确认。对于张宇伦的诉讼请求，鉴于双方之间的合同已于2016年1月23日解除，故其各项主张，均无法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，为避免当事人的讼累，一审法院对合同解除的后果一并处理。考虑到钻石会员卡和系争房屋的剩余使用期限，一审法院酌情确定大都会公司返还张宇伦钻石会员卡会费和房屋租金共计美金48,260元。
一审法院审理后，于2017年8月17日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定判决：一、确认上海大都会育乐发展有限公司与张宇伦于2001年10月1日签订的《上海大都会高尔夫俱乐部钻石卡会员合约书》和2002年3月30日签订的两份《上海市房屋租赁合同》均于2016年1月23日解除；二、张宇伦于判决生效之日起十日内返还上海大都会育乐发展有限公司编号为SV-9966弄20号602F1和SV-9966弄20号602F2的大都会高尔夫俱乐部钻石会员卡两张；三、张宇伦于判决生效之日起十日内携个人物品搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋，并将该房屋交付上海大都会育乐发展有限公司；四、张宇伦于判决生效之日起十日内赔偿上海大都会育乐发展有限公司自2016年1月24日起至实际搬离之日止按每月5,000元计算的租金损失；五、上海大都会育乐发展有限公司于判决生效之日起十日内返还张宇伦钻石会员卡会费和房屋租金共计美金48,260元；六、驳回张宇伦的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费212.50元，由张宇伦负担；反诉案件受理费29,260.01元，由张宇伦负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。张宇伦与大都会公司之间所签合约书、租赁合同均系双方真实意思，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，张宇伦转租房屋必须取得大都会公司的同意，故张宇伦在未履行该合同义务的情况下向案外人转租房屋，构成违约，大都会公司因此依照合同约定有权解除双方合同。张宇伦认为其转租行为已得到物业管理公司即XX公司同意，而XX公司系大都会公司的内设机构，故应视为大都会公司同意张宇伦转租房屋。对此，本院认为，从工商登记信息可见，XX公司和大都会公司明确系两个独立法人，XX公司系属上海闵行区XX社区业主大会选聘的物业管理公司。张宇伦所依据的XX公司出具给业主的文件上所加盖公章的称谓、缴费单据所载地址等因素均不能推断出XX公司系大都会公司内设机构的结论。就张宇伦称XX公司为其转租房屋进行备案的行为构成表见代理，XX公司同意张宇伦转租的效力及于大都会公司的意见，亦缺乏事实和法律依据，本院难以采信。XX公司作为物业管理公司收取王某为其承租房屋支付的管理费，与本案中张宇伦转租行为是否构成违约不具有关联性。张宇伦以XX公司接受王某支付管理费为由主张XX公司认可张宇伦的转租行为，继而证明大都会公司亦同意张宇伦的转租行为，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。据此，因张宇伦擅自转租，大都会公司已依约书面通知张宇伦解除双方合同，故一审法院确认双方合约书、租赁合同于2016年1月23日解除于法有据。合同解除后，张宇伦应向大都会公司返还钻石会员卡并返还系争房屋，并应支付大都会公司继续占用房屋期间的租金损失。大都会公司主张的租金损失数额尚属合理，应予支持。鉴于双方合同已于2016年1月23日解除，张宇伦反诉请求大都会公司赔偿其2016年6月1日至2042年3月30日期间因无法使用相关娱乐设施所致违约损失，缺乏依据，本院不予支持。一审法院就合同解除后大都会公司还应返还张宇伦的钻石会员卡会费和房屋租金的处理，并无不当，应予维持。
综上所述，张宇伦的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29,472.51元，由上诉人张宇伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……