黑龙江省明水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民初字第286号
原告林淑艳，住明水县。
委托代理人吕鹏杰。
委托代理人林树义，住明水县。
被告汪福民，住明水县。
被告徐嘉冰。
原告林淑艳与被告汪福民、徐嘉冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告林淑艳委托代理人吕鹏杰、林树义、被告汪福民到庭参加诉讼，被告徐嘉冰经公告传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告林淑艳诉称，2012年12月15日，被告汪福民将自己所有的（从王金铸、王晶处购买所得）位于明水县丽江锦绣家园小区住宅楼7号楼5单元201室、面积78.98平方米的房屋卖给原告所有。二被告与原告丈夫赵良（现已去世）三方签订了一份房屋买卖协议，在协议签订时，原告将房款175000.00元一次性交付给被告汪福民。被告汪福民为原告出具一张收到证。在本协议中，被告汪福民与被告徐嘉冰解除了双方之间原有的房屋买卖协议，被告汪福民将该房屋收回后，卖给原告所有。二被告之间涉及该房屋的相关事宜全部处理完毕，因被告汪福民卖给原告的房屋签订买卖协议时，被告徐嘉冰已将该房屋出租给他人使用，租期到2013年3月15日止，三方约定了徐嘉冰到房屋租期满后将房屋顺利交付给原告。三方签订房屋买卖协议后，被告汪福民已经协助原告办理了房屋过户手续，现已登记在原告名下。现房屋交付期限已过，被告徐嘉冰没有按协议约定期限倒出房屋，原告多次找二被告要求立即将房屋交给原告，但二被告相互支托、搪塞，二被告至今没有将房屋交付给原告。综上所述，被告汪福民将房屋卖给原告所有时，正处于被告徐嘉冰对外出租期间。现房屋租赁期限已过，二被告没有按协议约定期限将房屋交付给原告。二被告已经违约，给原告造成房屋租金损失，现原告购买的上述房屋已经办理了房屋过户手续，该房屋的所有权归原告所有，二被告的行为已侵犯了原告的合法权益，为此原告特向你院起诉：1、要求二被告履行房屋买卖合同，交付房屋；2、要求二被告支付违约金50000.00元；3、要求被告徐嘉冰给付原告房屋租金损失28000.00元（2013年3月15日至2015年7月15日）；4、要求被告承担本案的诉讼费用。
被告汪福民辩称，被告汪福民于2012年12月15日与买房人赵良签订房屋买卖协议，房屋座落在丽江锦绣小区7号楼5单元201室，面积78.98平方米卖给乙方所有，被告汪福民与徐嘉冰在此之前有一份买卖协议，徐嘉冰交付了50000.00元的预交款，约定第二次交款时间是2012年11月30日，后期徐嘉冰没有交付房款，被告汪福民与被告徐嘉冰中止了合同，之后徐嘉冰找到买方赵良，经过协商，由赵良一次性给付被告汪福民房款175000.00元，期间房屋由徐嘉冰居住管理，2012年12月15日与赵良签订协议之后有过约定，在买卖协议第三条可以体现甲、乙、丙三方签订协议时甲方交付给乙方房屋，自此房屋归乙方所有，因该房屋正在由徐嘉冰居住，协议约定乙方保证住户徐嘉冰于2013年3月15日前把房屋交付给买方，又明确了丙方配合乙方到期后将房屋顺利交给乙方，买方在明知此房有人居住的情况下，已经同意约定的交付房屋的时间，其风险都可以预见，所以说被告汪福民要求由买方自行承担房屋的交付使用情况。房屋买卖属实。
被告徐嘉冰经传唤未到庭，未答辩。
原告林淑艳为支持其诉讼主张，提供了如下证据：
证据一、原告丈夫赵良（已去世）于2012年12月15日与被告汪福民、徐嘉冰签订的房屋买卖协议书一份。证明原告购买被告汪福民位于明水县丽江锦绣家园小区7号楼5单元201室楼房，被告汪福民承担办理产权变更登记，被告徐嘉冰承担在租期届满后将房屋交付给原告的事实。
证据二、被告汪福民与被告徐嘉冰签订房屋买卖协议一份。证明汪被告福民与被告徐嘉冰曾签订过房屋买卖的事实。
证据三、被告汪福民与王金铸、王晶签订房屋买卖协议一份。证明原告从被告汪福民处购买的房屋系被告汪福民从王金铸、王晶处购买。
证据四、登记在原告林淑艳名下的明水县育新社区丽江锦绣家园小区综合楼7幢5单元二层东门201室楼房产权证一份。证明该房屋产权人为原告林淑艳的事实。
证据五、被告汪福民出具的收到证一份。证明被告汪福民收到赵良交付房款175000.00元的事实。
证据六、证人宋立强当庭出具的证言。主要内容是：证人在丽江锦绣家园小区租住的房子60多平方米，租金每年8000.00元。证人在租房之前曾打听过80多平方米的房子租金要10000.00元，但证人实际谁家房屋租金10000.00元不知道。
本院围绕双方当事人争议的事实焦点组织了质证：
被告汪福民对原告提供的证据的质证意见是：对于原告提供的证据二、三没有异议。对原告提供的证据一证明原、被告之间存在买卖关系的事实没有异议，但被告汪福民认为按照合同约定应由徐嘉冰承担向原告交付房屋的责任；对原告提供的证据四明水县房屋登记管理处产权证没有异议，是被告汪福民协助原告办理的产权变更登记手续；对原告提供的证据五，原告提供的收到证，系被告汪福民出具，体现收到了原告交付的175000.00元房款，而被告汪福民的意见是该房款包含徐嘉冰之前给付的房款50000.00元，但其未提供证据予以证实。
原告对被告汪福民的质证意见是：对被告汪福民质证意见收到原告交付房款125000.00元有异议，原告交付被告汪福民房款是175000.00元，原告已提供收到证证实。
对原告提供的证据一、证据三、证据四，经庭审质证，被告汪福民无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提供证据二被告虽无异议，但与本案不具有关联性，不予采信；原告提供证据六证明其房屋租金损失每年10000.00元，证人陈述的是有80多平方米楼要租金10000.00元，实际是否有达成租赁关系的证人并某某证实，对该证人证言本院不予采信。
本案争议的焦点是被告汪福民、被告徐嘉冰由谁来承担交付房屋义务，二被告是否承担违约责任及是否承担租金损失。
本院根据以上确认的证据及当事人的陈述，查明案件事实如下：2012年12月15日，被告汪福民将其所有的（从王金铸、王晶处购买所得）位于明水县育新社区丽江锦绣家园小区综合楼7幢5单元二层东门201室、面积78.98平方米的房屋卖给原告林淑艳所有。被告汪福民、徐嘉冰与原告丈夫赵良（2014年11月11日去世）三方签订了一份房屋买卖协议，在协议签订时，原告林淑艳丈夫赵良将房款175000.00元一次性交付给被告汪福民，被告汪福民出具了一枚175000.00元的收到证。协议中约定在签订时甲方（被告汪福民）将房屋交付乙方赵良（本案原告丈夫，已去世），该房屋由丙方（本案被告徐嘉冰）租赁至2013年3月15日收回，丙方应配合乙方在租赁期限届满后将该房屋交付给乙方。2014年9月26日被告汪福民协助原告办理了房屋过户登记手续，现该房屋已登记在原告林淑艳名下。因协议约定的房屋交付期限已过，被告徐嘉冰没有按协议约定期限倒出房屋，原告多次要求被告立即将房屋交给原告，被告至今没有将房屋交付。原告林淑艳诉至法院，1、要求被告履行房屋买卖合同，交付房屋；2、要求被告支付违约金50000.00元；3、要求被告给付房屋租金损失31836.00元（2013年3月15日至2016年5月22日），要求被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，本案原告林淑艳丈夫赵良（已去世）与被告汪福民、徐嘉冰签订的房屋买卖协议，协议中约定原告方购买被告汪福民所有的位于明水县育新社区丽江锦绣家园小区综合楼7幢5单元二层东门201室、面积78.98平方米的楼房一套，三方应依该协议履行各自的义务，原告方已按约定履行交付房款的义务，2014年9月16日被告汪福民也已经按照协议约定协助原告办理产权变更登记至原告名下的义务，但被告徐嘉冰在租赁期限届满之后未向原告方交付房屋，已经违反协议约定。原告庭审中要求主张由被告徐嘉冰承担向原告交付房屋承担违约责任及赔偿损失的义务，不再向被告汪福民主张权利，系对其民事权利的处分，应予准许；因此，原告要求被告徐嘉冰交付房屋的诉讼请求应予支持，但对原告要求被告徐嘉冰承担违约金50000.00元、租金损失31836.00元，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，原告的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括协议履行后原告方取得的利益。本案中，原告未提供证据证实被告徐嘉冰未履行买卖协议对其造成的损失，但原告林淑艳在被告徐嘉冰履行买卖协议交付房屋后享有的居住利益因被告徐嘉冰违约而遭受的利益损失系其实际损失，被告徐嘉冰应予赔偿。原告要求被告徐嘉冰赔偿50000.00元违约金、31836.00元租金损失过高，应酌情支持30000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告徐嘉冰应自本判决生效之日起二十日内向原告林淑艳交付登记在原告林淑艳名下的明水县育新社区丽江锦绣家园小区综合楼7幢5单元二层东门201室、面积78.98平方米的楼房一套。
二、被告徐嘉冰赔偿原告林淑艳违约金30000.00元，此款应在本判决生效后二十日内一次付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1845.00元由被告徐嘉冰承担550.00元，原告承担1295.00元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。
审 判 长 刘万才
审 判 员 闻 静
人民陪审员 王显斌
二〇一六年六月十四日
书 记 员 王 军