浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1095号
上诉人（原审被告）：浙江人本超市有限公司，住所地：温州市温州经济技术开发区滨海五道456号综合楼三楼。
法定代表人：刘忠建，董事长。
委托代理人：吴林河，该公司员工。
委托代理人：杜磊，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：朱少华。
委托代理人：周云昌。
委托代理人：周灿云。
上诉人浙江人本超市有限公司（以下简称人本超市）因租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2015）温龙状民初字第281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，朱少华与人本超市于2009年10月21日签订了《房屋租赁合同》，约定朱少华将坐落于雁湖社区2组团5幢106室中5.67平方米的房屋出租给人本超市，免租期2009年11月16日至2009年12月25日；租赁期限2009年12月26日至2024年12月25日，租金每年支付一次，第一年租金于2009年11月15日前付清，以后租金在每年租赁期前三个月内缴纳；2012年12月26日至2013年12月25日止、2013年12月26日至2014年12月25日止、2014年12月26日至2015年12月25日止的年租金均为3214元，2015年12月26日起，后三年的年租金为3374元；人本超市拖欠朱少华租金不得超过三十天，否则应每天按月租金的0.4%的标准支付朱少华滞纳金。人本超市于2012年7月21日支付朱少华6122元，于2015年9月30日支付朱少华9642元，2015年10月14日支付朱少华3374元。朱少华曾于2015年7月17日向人本超市寄送《解除租赁合同催告函》，人本超市确认于2015年7月28日收到，该催告函载明：1、要求解除《房屋租赁合同》；2、要求人本超市支付2012年12月26日起至今的租金；3、要求人本超市一个月内返还房屋。朱少华曾于2015年7月28日就涉案租赁合同提起诉讼，要求人本超市支付租金、返还房屋等，后撤诉。
原判认定以上事实的证据有：朱少华的身份信息、人本超市工商登记信息、房屋产权证、《房屋租赁合同》、银行交易明细、《解除租赁合同催告函》、现金存款单。
2015年10月10日，朱少华向原审法院起诉称：2009年10月21日，朱少华与人本超市签订《房屋租赁合同》，但人本超市未按合同约定支付租金。朱少华于2015年7月17日向人本超市寄送《解除租赁合同催告函》，要求解除租赁合同，并要求人本超市返还房屋。现请求判令：1、依法解除朱少华与人本超市签订的《房屋租赁合同》；2、人本超市支付朱少华租金及违约金11988元（庭审中变更为人本超市支付2012年12月26日至2015年7月28日的租金、2015年7月29日至人本超市实际返还房屋之日止的占有使用费及违约金共计12659.98元）。
人本超市在原审答辩称：1、人本超市公司员工从2012年12月26日期起，已经多次催促朱少华领取当期租金并提供有效收据，但朱少华一直拒领租金亦未开具收据，故根据合同的约定，在人本超市已经提出要支付租金，朱少华未协助履行，亦未通知人本超市的情况下，朱少华系迟延受领租金。2、朱少华诉称多次催促人本超市支付租金，但人本超市未收到任何形式的通知，实际上人本超市多次通知朱少华领取租金，但朱少华一直拒绝。3、朱少华诉称曾于2015年7月17日向人本超市送达《解除租赁合同催告函》，人本超市确于2015年7月28日收到，人本超市在收到后已明确告知朱少华解除租赁合同的条件不成就，故请求法院确认解除合同行为的效力。4、朱少华就该纠纷曾向龙湾法院起诉，后撤诉。朱少华撤诉后，人本超市员工联系了朱少华本人，朱少华告知人本超市银行卡号，人本超市已于2015年9月30日将2012年12月26日至2015年12月25日的租金存入朱少华银行账户，于2015年10月14日将2015年12月26日至2016年12月25日的租金存入朱少华银行账户。朱少华提供银行账户信息的行为应视为朱少华愿意继续履行合同。
原判认为，本案朱少华与人本超市签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违背法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，按照合同约定，人本超市除第一年租金外，其余年份的租金均未按期支付，朱少华亦曾于2015年7月18日向人本超市寄送《解除租赁合同催告函》，要求人本超市支付租金并在一月内搬离及返还房屋，但人本超市直到2015年9月30日才支付2012年12月26日以来的租金，其行为已构成逾期支付，朱少华有权解除房屋租赁合同。朱少华请求解除租赁合同，于法有据，予以支持。人本超市主张其已通知朱少华领取租金，是朱少华拒绝领取租金，人本超市并未违约，但其提供的证据不足以证明其通知朱少华领取租金及朱少华拒绝领取租金的事实。另外，第二年、第三年的租金人本超市也是存入朱少华银行账户，可以证明人本超市知晓朱少华银行账户，故其完全可以将租金存入朱少华银行账户方式履行义务，故其该主张依据不足，不予支持。人本超市于2015年7月28日收到朱少华寄送的《解除租赁合同催告函》，故认定朱少华与人本超市的《房屋租赁合同》于2015年7月28日解除。合同解除后，人本超市基于合同取得的租赁标的物应当及时予以返还，并应支付朱少华拖欠的租金及至实际返还房屋之日止的使用费。朱少华主张人本超市支付2012年12月26日至2015年7月28日的租金及滞纳金（滞纳金为每天按月租金的0.4%，即每年按年租金的12%计算违约金），2015年7月29日至人本超市实际返还房屋之日的房屋占有使用费，该主张符合双方合同约定，且不违反法律规定，予以确认，人本超市应支付朱少华2012年12月26日至2015年7月28日的租金8320.69元及滞纳金1833.79元（滞纳金计算到2015年9月30日为止），因人本超市已于2015年9月30日支付朱少华9642元，2015年10月14日支付朱少华3374元，故对朱少华的该项诉讼请求不再支持。在人本超市返还朱少华房屋之前，人本超市应当向朱少华支付合同解除后至返还房屋之日期间的使用费，使用费可参照租金标准计算，朱少华与人本超市约定的2015年年租金为3214元即日租金8.80元，故确定人本超市应按8.80元／日的标准支付朱少华从2015年7月29日起至实际返还房屋之日止的使用费，人本超市可在已经支付的款项中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除朱少华与人本超市签订的《房屋租赁合同》；二、人本超市于本判决生效之日起三十日内返还朱少华坐落于雁湖社区2组团5幢106室中5.67平方米的房屋；三、人本超市于本判决生效之日起三十日内按8.80元／日的标准支付朱少华使用费（从2015年7月29日起至实际返还房屋之日止，可在已支付的款项中扣除，若不足的另需支付）；四、驳回朱少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由浙江人本超市有限公司承担。
宣判后，人本超市不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，人本超市本身主观上无拖欠朱少华租金的意思，系朱少华多次以各种理由拒绝领取租金，不协助人本超市履行租金的义务，构成受领迟延。在人本超市向朱少华支付租金前，朱少华没有按照合同约定通知并开具与当年租金相等的有效收据。人本超市提供的录音资料可以证明已经多次通过电话形式要求朱少华领取租金，但朱少华的委托代理人以租金低等理由拒绝，朱少华有故意不领取租金的事实。请求撤销原判，改判双方签订的租赁合同有效。
被上诉人朱少华答辩称：原判认定事实清楚，证据充分。2012年7月21日，人本超市在朱少华没有出具收据的情况下将租金直接存入其账户，说明双方已就租金支付方式重新进行了约定。而之后人本超市直到2015年9月30日才将2012年12月26日至2015年12月25日的租金直接存入朱少华的账户，证明了人本超市之前拒绝支付租金的事实。人本超市提供的录音光盘及笔录与待证实不具有关联性，录音内容无法证明人本超市自2012年12月26日以来有通知朱少华领取租金的事实。请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。人本超市仅在2012年7月21日支付了前两年的租金，后一直未支付租金。朱少华于2015年7月17日向其发出《解除租赁合同催告函》后，人本超市亦未在合理的期限内支付租金，构成合同法中法定解除合同的情形。故原审支持朱少华要求解除《房屋租赁合同》的主张，处理得当，本院予以确认。人本超市认为其未按约支付租金系朱少华拒绝领取租金之故，但其曾在2012年7月21日通过向朱少华农业银行账户汇款的方式支付租金，且在2015年10月14日其亦系向该农行账户转账，可见不存在其无法履行的可能性，人本超市的该主张没有事实依据，本院不予支持。关于人本超市认为其在原审提供的录音资料可以证明要求朱少华领取租金的事实问题。该录音材料系人本超市员工与朱少华儿子的通话记录，无法证明系朱少华的意思表示，且通话内容亦不能证明朱少华拒领租金，原审判决对该证据不予认定符合法律的规定。综上，人本超市的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人浙江人本超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年四月五日
书 记 员 李博武