重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初10852号
原告：重庆爱客机械制造有限公司，住所地重庆市沙坪坝区歌乐山镇山洞村长五间经济合作社，统一社会信用代码9150010658893142X4。
法定代表人：陈昌贵，重庆爱客机械制造有限公司总经理。
委托诉讼代理人：李鄂，重庆开锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊枫，重庆开锦律师事务所实习律师
被告：何ＸＸ，男，1970年7月27日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。
原告重庆爱客机械制造有限公司与被告何ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法由代理审判员刘超独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆爱客机械制造有限公司的委托代理人李鄂、熊枫，被告何ＸＸ的委托代理人李建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆爱客机械制造有限公司向本院提出诉讼请求：请求被告返还保证金2万元。事实与理由：2015年3月31日，原告与被告签订了《厂房租赁协议》，原告承租被告位于沙坪坝区歌乐山山洞村长五间经济合作社的厂房作机械加工使用，租赁期间为2015年4月１日至2018年3月31日，租金一年一缴。后经双方协商，原告于2017年4月到期后不再续租。2017年4月22日，原告交清所有租金，双方约定4月30日前原告将租赁厂房交于被告交接完毕且无异议后，由被告退还保证金。原告与27日通知被告收房，被告多次拖延办理交接手续，直到30日才出现并提出验收意见，在原告及时处理完所有交房事项后，被告仍拖延验收并拒绝退还保证金，该行为损害了原告的利益。现起诉来院要求判如所请。
被告何ＸＸ辩称，不同意原告的诉讼请求，被告不退保证金逾期支付的滞纳金，同时，保证金未达到合同约定的退还条件。原告因逾期交付房屋租金而产生了滞纳金127575元，且原告还存在其他违约行为。
经审理查明，2004年7月1日，案外人重庆沙坪坝区歌乐山镇山洞村长五间经济合作社（甲方）与被告何ＸＸ（乙方）签订《土地租用协议》，约定：甲方将长五间社胡家大田下段租给乙方办企业使用，实际面积按乙方围墙及公路边沟丈量为准，租用期限为35年，从2004年8月1日起至2039年7月31日止，另约定了租用金额及支付方式，甲方负责协助乙方办理土地使用证、规划、建房手续及房屋产权证，发生的费用由乙方承担等。
2015年3月31日，原被告签订一份《厂房租赁协议》，约定：甲方何ＸＸ自愿将沙坪坝区歌乐山镇山洞村长五间经济合作社的自有房屋，出租给乙方（重庆爱客机械制造有限公司）作机械加工生产使用。一、租赁期限为三年，从2015年4月1日起至2018年3月31日止。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。二、租赁范围为框架式厂房（约600平方米），办公住宿综合楼第三层、第一层一间（卷帘门）、厂大门旁杂物房一间；共用食堂用房一幢、公共卫生间用房一幢；水泥硬化空坝按比例协商使用，水井一口，以现状交付（整个围墙内综合占地总面积约为3400平方米）。三、第一年租金为105000元，第二年起，每年租金在上年年租金的基础上递增百分之五，本协议中的租金为税后租金净值，国家相关法律法规规定甲方因房屋出租所应当缴纳的税费，由乙方承担。四、乙方支付甲方履约保证金为10000元。在本协议解除、终止且乙方完善手续、结清费用（包括但不限于：租金、违约金、损害赔偿金、税费、水电气等）后退还。五、第一年的年租金105000元，乙方在本协议签字生效之日支付给甲方，第二年起每年的租金乙方需提前一个月一次性支付给甲方，甲方对乙方缴纳的租金，仅出具普通收条。六、租赁期间乙方应按期准时向甲方支付租金，延期支付租金视为违约，每延期一天则按年租金总额的千分之五支付滞纳金给甲方，如逾期七天未支付年租金给甲方，甲方有权单方面终止本协议。七、租赁期间乙方应保证不变更房屋的用途及不损坏房屋环境，不得对房屋结构进行改变；若需作改变或新增、搭建，必须征得甲方书面同意，并由双方立字据存查，否则视为违约；乙方按实际损失支付赔偿金给甲方和按年租金总额的50%向甲方支付违约金。增建的房屋类设施租赁期满后归甲方所有。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。八、租赁期内乙方负责安装、维护使用的行车、水、电线路、安全、消防、生活的各种设备设施，安装维护费用由乙方自行承担。乙方安装的生产设备设施归乙方所有，乙方在撤出时可带走，但不得影响、破坏甲方现有设施设备，也可协商适当作价处理给甲方。增扩建房屋的类设施租赁期满后归甲方所有。九、租赁期内乙方自行按时缴纳该房屋的租赁契税、水、电、通讯、有线电视收视费用及当地村社的环境清洁治理及工作服务管理协调的费用等。十、乙方在生产过程中应自觉遵守国家相关法律、法规，如因违反国家相应的法律法规，其后果由乙方自行承担，与甲方无关。厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，甲方不承担责任。十一、乙方不得将厂房作为借贷担保和抵押，若违反而造成的一切后果由乙方负责。给甲方造成损失的乙方按实际损失支付赔偿金给甲方和按年租金总额的50%向甲方支付违约金。十二、若乙方提前终止本协议，无论提前或者到期终止本协议，乙方安装的设备、设施需提前半个月撤离，在恢复其原状后并经甲方验收后视为交还。归还该厂房时，应当符合正常使用状态。租赁期满，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。整体租赁该院落总面积的享有优先租赁权。2017年4月22日，被告何ＸＸ出具收条，载明：今收到爱客机械房租9646元（2017年4月房租），滞纳金另计。代收水电费：1695元。收违约金2000元。
2017年4月22日，原被告双方签订一份《协议》，载明：重庆爱客机械制造有限公司于2017年4月22日与何ＸＸ已完结所有的租金。注：2017年4月22日重庆爱客机械制造有限公司交何ＸＸ撤离保证金10000元。2017年4月30日前将租赁厂房与何ＸＸ交结完毕无异议时该款项由何ＸＸ退回。同日，被告何ＸＸ出具收条：今收到保证金壹万元正。
原被告双方的短信来往记录内容：2016年11月2日，原告：何总，上次在电话中谈到房租太高，公司难以承受，我公司准备2017年3月到期后不现续租。2017年3月6日，原告：何总，跟你协商一下，由于这两个月任务重，本月租房到期后我们想再续航1-2个月，是否可行，请尽早答复我，以便我们早作安排。被告：好的。2017年4月29日，原告：何总，交厂房给你，昨天打电话给你叫你上来，你说今天上来，到现在你都没上来，你什么时间上来。2017年4月30日，原告：何总，三天前通知你来接厂房，今天终于等到你来接厂房了。按你要求，厂房卫生等会都做好了。今天你到现场也看了，还有什么没有做到位的请你今天书面提出，以便我们整改。另附现场图片，也是你看到的现场情况。在现场还有我公司做的大型门、地面铁板、电表箱和电线，你若不需要，我公司将拆走，我公司也愿意折价出售给你。为了我公司和你尽快完善相关离开手续，请你今日尽快回复你的意见。被告：陈总，贵公司于2017年4月22日在没有通知我方突然擅自离场的情况下，目前在我处除了三楼办公室有一扇损坏严重的铁皮门没有拆走外，已经没有属于贵公司的任何设施设备，且贵公司至今仍未达到交房的标准，1、损坏的库房与车间两处的卷帘门及窗户没有修复；2、三楼所有房间的门锁损坏及一扇房门损坏没有修复；3、三楼的铁皮门没有拆走；4、房间清洁卫生没有处理干净及厕所的清洁没有处理；5、所余留的垃圾没有清理干净及运走。请贵公司在两日内及时处理好上述问题，以免造成更多不必要的损失。2017年5月1日，原告：何总，根据你的要求，我已整改完毕，请你验收，请你将搬迁保证金打给我。被告：陈总，两天的期限时间过去了一天了，贵公司到目前为止根本就未对存在的问题进行任何形式的处理。2017年5月2日，被告：陈总，贵公司在拒不缴纳房屋租金及未结清费用的情况下突然擅自离场，已经违反了房屋租赁协议，对交房所存在的问题也不及时处理，已严重违约了。
审理中，被告确认不能举示证据证明就涉案房屋办理了规划审批手续或房地产权证、就涉案土地取得了农用地转为建设用地的审批手续。原被告双方确认租金已结清，被告辩称原告逾期达到7个月才交清，违反了合同约定的支付时间，因此应按租赁总额的千分之五产生了滞纳金，况且部分厂房未修复完毕，因此不同意退保证金。
上述事实，有原告提供的《土地租用协议》、《厂房租赁协议》、银行转账凭证、收条、短信聊天记录，被告提交的《厂房租赁协议》等及双方当事人的陈述等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，被告何ＸＸ出租给原告的房屋系农村集体土地，没有取得规划审批手续或房地产权证，双方就该房屋签订的《厂房租赁协议》，违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。对于租金，虽然《厂房租赁协议》无效，但原告应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费，标准按合同中的约定计算，双方确认该费用已支付完毕，因此无需返还。对于保证金，基于合同无效，被告应将已收取的2万元保证金退还给原告，被告辩称由于逾期支付租金依合同约定产生滞纳金，且没有达到保证金退还的条件，于法无据，本院不予采纳。因此对原告的该诉讼请求予以支持。
据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告何ＸＸ于本判决发生法律效力后三日内立即退还原告重庆爱客机械制造有限公司2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半交纳150元（原告已预交），由被告何ＸＸ负担。此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆爱客机械制造有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 刘超
二〇一七年八月十九日
书 记 员 宋念