上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14499号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜昆，男，1982年12月24日生，土家族，住陕西省汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：程欣，上海市托普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海承望资产管理有限公司，住上海市崇明区富民支路58号D1-1907室（上海横泰经济开发区�。
法定代表人：王一中，董事长。
委托诉讼代理人：傅霞，上海市沪一律师事务所律师。
上诉人杜昆与被上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初37248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日受理后，依法组成合议庭于2018年1月10日公开开庭审理了本案。上诉人杜昆之委托代理人程欣、汪翔、被上诉人承望公司之委托代理人傅霞到庭参加了诉讼，现已审理终结。
上诉人杜昆上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判确认双方合同于2015年9月15日解除、驳回被上诉人一审全部诉请，支持上诉人原审的反诉诉请。
事实和理由：被上诉人在2017年9月15日左右违约断电导致上诉人无法继续经营，合同解除的责任应由被上诉人承担，合同应于该日解除。原审认定事实不清，在被上诉人给上诉人的函件中被上诉人已经确认了租金从2015年1月1日起算，因此租金应从2015年1月1日开始计算。合同约定了被上诉人应聘请有资质的物业管理公司对物业进行管理，但实际被上诉人并未聘请有资质的物业公司提供物业管理服务，鉴于被上诉人并未按约履行合同，上诉人有权拒付管理费。截至2017年9月15日为止，上诉人支付的租金数额已经超过应付租金，并不存在逾期支付。店铺从停电之后即处于被上诉人控制下，被上诉人曾发函要求上诉人在2015年10月30日之前归还商铺，却又声称在2015年12月方才收回，原审据此认定上诉人未及时返还商铺达两个月，属认定事实不清。原审适用法律错误，本案合同中约定的押金系履约保证，并没有定金的性质，被上诉人要求没收押金的诉请不应得到支持。原审判决的违约金已经�括了实际损失，只有当实际损失超出违约金数额时方可以实际损失为准要求违约方承担赔偿责任。在被上诉人未举证证明实际损失超过违约金的情况下，不应要求上诉人支付违约金的同时又要求上诉人承担所谓的拆除费用等实际损失。上诉人无违约情形，被上诉人不应擅自留置并变卖属于上诉人的物品，更不应由被上诉人没收处理物品所得价款。双方合同中对于物品处置的约定有矛盾，应按照不利于格式条款提供方即被上诉人的条款来适用。
被上诉人承望公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人应按照合同约定按时足额支付租金和管理费。在合同履行期间，上诉人屡有拖欠租金和管理费的行为，被上诉人在催缴无果的情况下提前解除合同，符合法律规定和合同约定，上诉人应承担合同解除后的欠费清偿以及相应的违约责任。一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人承望公司向一审法院起诉请求判令：1、判令双方签订的《物业租赁合同》及补充协议于2015年9月30日解除；2、判令杜昆支付2015年6月26日至2015年9月30日的租金人民币（以下币种同）165,053元；3、判令杜昆支付2015年7月1日至2015年9月30日的管理费66,516元；4、判令杜昆支付逾期付款违约金（以2015年6月26日至2015年8月25日欠付租金及管理费137,109元为本金，从2015年6月26日起计算；以2015年8月26日至2015年9月30日欠付租金及管理费94,460元为本金，从2015年8月26日起计算；上述滞纳金均按日万分之五的标准计算至实际支付之日）；5、判令杜昆支付解除合同违约金252,765元；6、判令杜昆支付延期未归还租赁场地占用费252,765元；7、判令杜昆支付拆除费用32,800元；8、判令杜昆支付律师费15,000元。
上诉人杜昆提出反诉，要求：1、判令承望公司返还被杜昆�赁押金186,249元；2、判令承望公司返还杜昆多支付租金93,288.90元；3、判令承望公司支付违法解除合同违约金252,765元；4、判令承望公司支付杜昆损失合计919,412元（装饰装修损失588,798元、设备损失180,622元、食品物料损失20,235元、员工宿舍损失6,800元、2015年9月16日至2015年12月31日广告费损失27,067元、加盟费损失86,800元、招聘费损失6,500元、搭建微信平台费1,500元、环评检测费1,000元）。
一审法院认定事实：系争商铺位于上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX层XX室，承望公司受托对XX大厦1-6楼统一招租、经营。上海市浦东新区XX委员会与上海A有限公司XX大厦分公司（以下简称A公司）签订《物业委托管理合同》，由A公司对中融大厦进行物业管理服务，合同期限自2014年2月1日至2017年1月31日。
2014年6月25日，承望公司（出租人、甲方）与杜昆（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：承望公司将系争商铺出租给杜昆。第八条第2款约定，基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期。若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、管理费及上期水费、电费、煤气费等公用事业费。第十一条第1款约定，甲方将聘请具有资质的物业管理公司对物业进行管理，并制定《物业管理规定》。第十二条第1款第（5）项约定，租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租等非自用行为而导致提前终止本合同，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等。第十五条第9款约定，合同期届满或双方协议提前终止时，乙方将场地的装饰（修）拆除至毛坯状态交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担。第二十一条第1款约定，乙方应于2014年10月1日前开业经营，如延期�业则支付违约金，违约金=延期日期×日租金。新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。第二十三条第1款约定，告知须用书面形式，且采用挂号/EMS邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号/EMS邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为送达。乙方杜昆联系地址陕西省XX集团有限公司家属区（以下简称陕西地址）。第二十六条第4款约定，乙方逾期未足额支付租金、管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费或公用事业费或其他应付费用等达三十天或擅自停止营业达48小时或乙方擅自变更租赁场地用途或乙方非自用的，甲方有权根据实际情况作出提前终止的决定。第6款约定，合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设施保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方。乙方租赁部位的装修、装潢拆除至毛坯状态后交付甲方，拆除工程及相关费用由乙方承担。如有违反，则按乙方违约论处，乙方承担本合同第二十九条相关违约责任。第二十九条第6款约定，在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权根据第八条第5款，第十二条第1款第4项，第二十一条第3款、第4款，第二十六条第4款约定的情况，向乙方追索违约责任：……（4）逾期超过四十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应当缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月的租金（含管理费）。同时乙方无权要求返还押金。第7款约定，�方若有擅自转租、擅自停业等第二十一条的违约行为则视为乙方愿意按本《合同》第二十六条第4款执行，并承担全部违约责任，向甲方支付违约金，同时乙方无权要求返还租赁押金。违约金为相当于终止合同前缴付的3个月的租金（含管理费）。违约金不足以补偿甲方由此而受到的损失的，乙方还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。第8款约定，合同期满或双方协议提前终止本合同的，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费。场地占用费为：按天计算，为相应租金的3倍。延期未归还租赁场地天数不足十五天的按一个月计算；延期未归还租赁场地天数超过十五天不足三十天的按二个月计算；延期未归还租赁场地天数超过三十天的按三个月计算，并视为乙方放弃租赁，物业内的所有物品无偿归甲方所有，由甲方处置。如乙方擅自终�合同而又不交还场地的，从擅自终止合同之日起每延期交还场地一天应向甲方支付相当于三倍的当期租金与管理费的场地占用费；延期未归还租赁场地天数超过三十天，违约金为当期三个月的租金和管理费，并视作乙方放弃租赁，物业内的所有物品，由甲方处理。第三十条第3款约定，因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。
同日，承望公司（甲方）与杜昆（乙方）签订《物业租赁合同补充协议》，其中约定系争商铺使用面积291平方米，计租面积合计为485.97平方米，经营范围为餐饮（焖锅），乙方的店招为过锅瘾。第三条约定，租赁期限为5年，自2014年7月10日起至2019年7月9日止，自2014年10月1日起计租。甲方于2014年7月10日前向乙方交付租赁场地�管理费的缴付起始日自2014年7月10日起计。第四条约定，双方按基本租金的方式收取租金，日基本租金为每天每平方米4.2元，以此计算年基本租金为744,992元，月基本租金为62,083元，自2014年7月10日起每两年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%。因此，2014年10月1日至2016年7月9日，月租金为62,083元；2016年7月10日至2018年7月9日,月租金为65,187元；2018年7月10日至2019年7月9日,月租金为68,446元。合同期内，乙方须每天按期计租面积支付每平方1.5元的管理费，据此计算年费266,069元，每月管理费22,172元。第五条约定，乙方先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费。第六条约定，租赁押金186,249元，作为履约保证金。乙方应于签约后5日内支付甲方租赁押金及2个月首期租金，合计310,415元，乙方进场装修时须缴纳首期2个月物业管理费44,344元。
2015年3月10日�承望公司发送收租通知，要求杜昆于2015年3月11日支付2015年2月26日至4月25日的租金及2015年1月1日至2015年2月28日管理费，合计168,510元。
2015年4月23日，承望公司向杜昆出具收据一份，载明过锅瘾租金62,083元（4月26日至5月25日），管理费3月，合计84,255元。
2015年9月22日，承望公司通过EMS向杜昆在《物业租赁合同》中载明的陕西地址邮寄《解约通知》，告知《物业租赁合同》于2015年9月30日解除，要求于合同解除日将租赁场地交付并付清拖欠费用。2015年9月25日，该函件被退回。
2015年10月10日，承望公司通过EMS向杜昆邮寄《清场通知》，告知若在2015年10月30日前仍不交还租赁场地，将依据合同第二十九条第8款的约定，视作放弃租赁物业内的所有物品，由承望公司处理，收回租赁场地。邮寄地址为上海市松江区XX城XX号。审理中，杜昆表示与承望公司沟通过，由于陕西地址长期无人接收，故要求承望公司送至上述松江地址，但由于杜昆生病，实际未收到。
2015年12月25日，承望公司就系争商铺拆除工程与案外人上海B有限公司签订合同，包括吊顶、地面抬高（含厨房）、墙面等拆除工作，实际支付工程款32,800元。
为本案诉讼，承望公司与上海市沪一律师事务所签订聘请律师合同，支付本诉律师费1万元，支付反诉律师费5,000元。
审理中，双方确认杜昆于2014年7月16日支付租赁押金186,249元，2014年8月12日支付33,974.25元（其中含垃圾清运费9,719.40元，装修押金24,254.85元），2014年10月24日支付温感、烟感费用1,440元；2015年3月30日支付广告费余款5,745.15，加上装修押金转化的24,254.85元，合计广告费3万元。
双方亦确认杜昆于2014年7月16日支付124,166元；2014年8月15日支付44,344元；2015年3月11日支付168,510元；2015年4月23日支付84,255元；2015年7月15日支付3万元；2015年8月10日支付5万元；2015年8月25日支付8万元。承望公司认为上述钱款为租金及管理费，杜昆则认为由于承望公司没有提供相应的物业服务，故均应视为租金。
关于租金及管理费的起算时间，承望公司认为合同原来约定商场于2014年10月1日开业，租金从该日起算，管理费于2014年7月10日起算，但商场实际于2014年12月26日开业，故在2014年7月10日至2014年12月26日期间，承望公司只收取两个月管理费，之后从2015年1月1日计算管理费，租金实际从2014年12月26日起算。杜昆则认为，租金应自2015年1月1日起算，承望公司未提供物业服务，管理费不应收取，即便收取也应从2015年1月1日起算。
关于停电及交还系争商铺事宜，杜昆表示：1、2015年9月15日承望公司实施停电，并就系争商铺加锁，实际控制场�；2、2015年9月24日左右，杜昆与承望公司沟通联系，提出就此结束租赁关系，押金不要求退还，损失不再主张，但承望公司没有明确表示，也没有其他行动；3、2015年9月下旬，杜昆委托他人至系争商铺处取回营业执照。2015年12月份还取回其他设备物品。承望公司则表示：1、2015年8、9月发出停电通知函，要求9月18日前支付租金等欠费，但杜昆直接关门，不存在9月15日停电及加锁事宜；2、2015年12月收回系争商铺，同月3日杜昆联系后来店取回营业执照等物品。同月30日杜昆询问系争商铺是否另行出租，之后双方未再联系。
一审法院认为：承望公司与杜昆签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。杜昆应按约向承望公司支付租金及管理费。双方约定，商场于2014年10月1日开业，租金从该日起算，管理费于2014年7月10日起算，同时亦约定开业日期调整的，则租金起租日、物业费缴付日等作相应调整，现商场实际于2014年12月26日开业，承望公司将租金调整自2014年12月26日起算，2014年7月10日至2014年12月26日期间的管理费计收2个月，之后管理费自2015年1月1日计算，并无不当，法院予以支持。杜昆辩称承望公司未提供物业服务，不应支付管理费，缺乏依据，本院不予支持。同时，杜昆关于租金及管理费自2015年1月1日计算的辩称，亦缺乏依据，法院不予支持。杜昆未按约支付租金及管理费，承望公司要求解除租赁合同及补充协议，依约有据，法院予以支持。关于解除时间，杜昆辩称系承望公司就系争商铺于2015年9月15日实施停电及加锁行为，然未能提供充分证据予以佐证，故对杜昆的该项辩称，法院不予采信，对于杜昆据此提出的合同实际于该日解除的辩称，法院不予支持。2015年9月22日，承望公司按合同载明的杜昆联系地址向其寄送《解约通知》，告知合同于2015年9月30日解除，根据租赁合同的约定投邮后第3日即被视为已送达，故法院确认2015年9月30日为租赁合同及补充协议的解除时间。
合同解除后，杜昆应支付欠付租金及管理费，经计算，2015年6月26日至2015年9月30日欠付租金为165,053元，2015年7月1日至2015年9月30日欠付管理费为66,516元。
杜昆未按约支付租金及管理费，应按合同约定支付逾期付款违约金，承望公司主张的计算基数及起算时间，并无不当，法院予以照准，关于计算标准，法院酌情调整为按照日万分之二的标准计算。
双方合同因杜昆违约导致解除，承望公司主张押金不予退还，符合合同约定，法院予以支持。承望公司主张解除合同违约金，亦符合合同约定，但鉴于承望公司已没收押金，故该项违�金，法院酌情调整为相当于一个月的租金及管理费即84,255元。
合同解除后，杜昆未及时返还系争商铺，应承担占有使用费。杜昆虽称商铺于2015年9月15日交还，但未能提供充分证据予以佐证，对此法院不予采信。根据承望公司所述，杜昆实际延期返还房屋2个月，现承望公司依据合同第二十九条第8款约定要求以三个月租金和管理费的标准计算使用费，但该条针对的是杜昆擅自终止合同又不交还场地的情形，本案合同系由承望公司行使单方解除权，与该条约定不符，故法院参照合同约定的租金及管理费标准，按照实际延期返还房屋天数支持占有使用费168,510元。
关于拆除费用，承望公司对系争商铺恢复原状，拆除费用由合同、发票及付款凭证为证，法院予以确认。现承望公司根据合同约定，要求杜昆支付拆除费用，依约有据，法院予以支持。承望公�要求杜昆支付律师费15,000元，亦符合合同约定，且律师费标准尚属合理，法院予以支持。
现有证据不足以证明承望公司故意切断系争商铺的电源阻止杜昆正常经营，杜昆要求赔偿损失的请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。因杜昆违约导致合同解除，杜昆要求承望公司退还押金并支付解除合同违约金的请求，缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于二〇一七年九月二十二日作出判决：一、确认上海承望资产管理有限公司与杜昆签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》于2015年9月30日解除；二、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司2015年6月26日至2015年9月30日的租金165,053元；三、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司2015年7月1日至2015年9月30日的管理费66,516元；四、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司逾期付款违约金（以137,109元为本金，从2015年6月26日起计算；以94,460元为本金，从2015年8月26日起计算；均按每日万分之二的标准计算至实际支付之日止）；五、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司解除合同违约金84,255元；六、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司占有使用费168,510元；七、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司拆除费32,800元；八、杜昆应于判决生效之日起十日内支付上海承望资产管理有限公司律师费15,000元；九、驳回杜昆的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,093元，减半收取计7,046.50元，由上海承望资产管理有限公司负担2,363.50元，杜昆负担4,683元；反诉案件受理（已减半收取）8,095元，由杜昆负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人杜昆与被上诉人承望公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。关于租金和管理费的起算时间，根据双方合同约定，租金、物业费的起算按照商场实际开业日期进行调整，现商场实际于2014年12月26日开业。查被上诉人发出的2015年3月10日收�通知上虽有“计租起始日调整为2015年1月1日”的字样，但同时亦明确了向上诉人收取的租金对应期间为“2015.2.26-2015.4.25”，上诉人在收到该收租通知后按通知记载的金额进行了支付，并未提出异议。被上诉人向上诉人出具的2015年4月23日的收据中也记载了“租金62,083元（4月26日至5月25日）”，上诉人对此也未提出异议。可见上诉人在合同履行期间对于租金的起算日并无异议，其现在主张租金从2015年1月1日起算，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
上诉人主张被上诉人未按照合同约定聘请有资质的物业管理费公司提供物业服务，其有权拒绝支付物业管理费。查被上诉人原审中递交了其与物业公司签订的物业委托管理合同，虽然尾部缺少日期，但不足以否认被上诉人已经聘请物业公司的事实。且系争房屋系在商场内的店铺，经营期间缺乏物业服务显然有悖�理。上诉人关于其不应支付物业管理费的主张，本院难以采信。同理，上诉人基于此认为其支付的款项均为租金，进而认为其并未欠付租金的主张，本院亦不予采信。上诉人未能按照合同约定支付租金、管理费，按照合同约定被上诉人有权提前终止合同并要求上诉人承担违约责任。原审在被上诉人没收押金的基础上酌情调整了逾期付款违约金和解除合同违约金的数额，合法有据，本院应予维持。
关于房屋返还日期，上诉人认为房屋自从2015年9月15日即视为已经返还被上诉人，但未能提供充分证据予以证明。原审法院在现有事实的基础上，酌情确定之占有使用费数额，具有相对合理性，本院可予维持。
关于原审判决上诉人承担的拆除费，查双方合同第十五条第9款约定了合同终止时上诉人应将场地拆除至毛坯状态交付给被上诉人，拆除工程及相关费用由上诉人承担。现上诉人未能按照合同约定将房屋返还给被上诉人，被上诉人自行委托案外人进行了拆除工作，相关费用按约应由上诉人承担。上诉人主张其不应承担拆除费，本院不予采信。
另，上诉人主张被上诉人在2015年9月15日采取断电措施构成违约，并要求确认合同于该日解除，但上诉人对于被上诉人断电的事实在一、二审中均未能提供有效证据予以证明，本院难予采信，该项主张本院无法支持。同理，上诉人要求被上诉人返还押金、多支付的租金、支付违约解除合同违约金、赔偿损失等诉请，均以被上诉人停电构成违约为前期，该些主张本院亦无法支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,216元，由上诉人杜昆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……