海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终692号
上诉人（原审被告）张琳燕，女，1979年1月3日出生，汉族，住山西省吕梁市离石区。
委托代理人焦明慧，海南卫伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。
法定代表人刘建，该公司总裁。
委托代理人聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托代理人张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。
原审第三人广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司。住所地：海南省澄迈县老城经济开发区盈滨半岛海蓝福源会所。
负责人梁兵，该公司总经理。
委托代理人聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
委托代理人张珍珍，海南信容慈律师事务所实习律师。
原审第三人海南盈滨岛置业有限公司。住所地：海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛二横路。
法定代表人邵长忠，该公司总经理。
委托代理人李文瑜，该公司员工。
委托代理人刘阳，该公司员工。
上诉人张琳燕因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）、原审第三人广东中奥物业管理有限公司澄迈分公司（以下简称中奥澄迈分公司）、原审第三人海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：张琳燕系海蓝福源（原称鲁能桃花涧）东一区B-15-02号房的业主，该房屋为联排别墅，建筑面积173.07平方米。盈滨岛公司与张琳燕于2011年8月7日办理交房手续，并已免除张琳燕从2011年5月至2012年10月的物业服务费。中奥公司（乙方）与盈滨岛公司（甲方）于2013年3月31日签订了《海蓝福源东一区前期物业服务合同》（合同编号：中奥合字20130411），该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定，合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。其中，合同第六条规定物业服务费收费标准：独栋别墅住宅物业服务费收费标准暂定4.3元/平方米建筑面积/月，联排别墅住宅物业服务费收费标准暂定3.5元/平方米建筑面积/月。合同第七条规定，物业服务费用按每1年为一周期计收，单元物业买受人或物业使用人应在每周期开始之日起首30日内按时交纳当期物业服务费用。合同第三十四条规定，甲方、单元物业买受人或物业使用人违反本合同的约定，未按时交纳物业服务费的，应按欠交金额每日千分之三向乙方支付违约金。乙方可以依法向人民法院申请支付令或者起诉，诉讼费、律师服务费、执行费等一切法律费用由败诉方承担。因张琳燕自2013年7月起一直不履行交纳物业费的义务，中奥公司向澄迈县人民法院提起诉讼，请求：一、判令张琳燕向中奥公司支付物业服务费人民币15143.36元；二、判令张琳燕支付逾期交纳物业费的违约金人民币22167.9元；三、判令张琳燕承担中奥公司因本案产生的律师费、交通费人民币1193.38元；四、本案诉讼费用由张琳燕承担。一审庭审中，中奥公司主张因金额计算错误，减少第一、二项诉讼请求内的金额，在第三项诉讼请求中也仅主张律师费，变更后的请求为：一、判令张琳燕向中奥公司支付物业服务费人民币12720.65元；二、判令张琳燕支付逾期交纳物业费的违约金人民币4579.4元；三、判令张琳燕承担中奥公司因本案产生的律师费人民币1193.38元；四、本案诉讼费用由张琳燕承担。另查，中奥公司与海南中海律师事务所于2015年5月5日签订了《法律事务委托合同》，委托海南中海律师事务所指派律师代理中奥公司起诉海蓝福源东一区业主物业服务合同纠纷案件，律师服务费按起诉金额的百分之三收取，本案律师服务费为1193.38元。
原审法院认定上述事实的证据有：《海蓝福源东一区前期物业服务合同》、《鲁能桃花涧业主信息表》、《法律事务委托合同》及律师费发票、《商品房交接验收记录单》、《协议书》、当事人的陈述及庭审笔录。
原审法院认为：中奥公司和盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案中奥公司、张琳燕应当按照《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》的约定全面履行自己的义务。从中奥公司与开发商签订的《海蓝福源东一区前期物业管理服务合同》来看，该合同明确房屋建筑的共用部位及共用设施、设备由中奥公司负责维修、养护和管理，而张琳燕则辩称其房屋的木质部分是公共部分，中奥公司应尽到管理维护的义务。中奥公司则认为房屋的木质部分是专属部分，不属于合同约定的中奥公司的管理范畴。因此，本案的主要争议焦点是房屋木质部分是否属于共用部位及共用设施，是否属于中奥公司物业管理服务范围？按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，具有构造上的独立性、能够明确区分，具有利用上的独立性、可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为专有部分。从原审法院查明的案情来看，张琳燕的房屋类型为联排别墅，除了相邻房屋的连接部分外，其他部分在结构上均有其独立性和专属性，张琳燕所称的木质结构也均附着在其房屋上，所以该木质部分也应认定为具有构造上的独立性和利用上的独立性，应属业主专有部位。而对于专有部位，不属合同约定的物业管理服务范围。另外，根据张琳燕目前所提供的照片，尚不足以证明中奥公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故张琳燕主张中奥公司未尽到管理、维护义务的反驳意见，原审法院不予采信。综上，本案中奥公司自合同签订后对海蓝福源东一区进行了物业管理服务，张琳燕作为该小区的业主，应当按照中奥公司与第三人盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》的约定向中奥公司支付物业管理费。根据中奥公司与盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》的约定，从2013年7月至2015年3月，张琳燕共拖欠21个月物业费，张琳燕每月应缴纳物业服务费为3.5元/月/平方米×173.07平方米＝605.745元，故张琳燕共拖欠的物业服务费为605.7元×21个月＝12720.65元，法院对此予以确认。关于违约金的问题。因《海蓝福源东一区前期物业服务合同》第三十四条对违约金的计算方式有明确的约定，现张琳燕违反合同约定未按时交纳物业服务费，庭审中中奥公司主动将违约金的计算方式下调至按年利率百分之二十四计算，故张琳燕应向中奥公司支付违约金为4579.4元（以2013年7月至12月拖欠的物业费3634.47元为基数，按年利率百分之二十四自2013年7月31日起计至2015年7月31日止共计1744.5元；以2014年1月至12月拖欠的物业费7268.94元为基数，按年利率百分之二十四自2014年1月31日起计至2015年7月31日止共计2616.8元；以2015年1月至3月拖欠的物业费1817.24元为基数，按年利率百分之二十四自2015年1月31日起计至2015年7月31日止共计218.1元；以上三项合计4579.4元）。关于律师费的问题。中奥公司要求张琳燕承担律师费1193.38元，中奥公司与盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》第三十四条中对此有明确约定，且该主张不违反法律、行政法规的强制性规定，予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张琳燕于判决生效之日起十日内支付广东中奥物业管理有限公司物业服务费人民币12720.65元；二、张琳燕于判决生效之日起十日内支付广东中奥物业管理有限公司违约金人民币4579.4元；三、张琳燕于判决生效之日起十日内支付广东中奥物业管理有限公司律师服务费人民币1193.38元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元（中奥公司已按原诉讼请求预缴案件受理费1012元），由张琳燕负担262元。
张琳燕不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院（2015）澄民初字第1367号民事判决；2.驳回被上诉人中奥公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人中奥公司承担。事实和理由如下：
一、中奥公司的选聘过程是否合法，原审法院未作审查。盈滨岛公司在交房后选聘中奥公司为小区提供前期物业服务，但未向业主公示。在一审审理过程中，张琳燕就中奥公司的选聘过程是否经过招标投标程序、中奥公司是否在本地主管部门备案、物业管理费的收费标准是否经过备案等事项提出质疑，但原审法院未对上述事项进行审查，在未查明事实的情况下，判决张琳燕支付物业管理费及高昂的违约金、律师费等费用，严重损害了张琳燕的合法权益。二、《海蓝福源东一区前期物业服务合同》未向业主公示。张琳燕在知道更换物业服务公司后，曾多次向中奥公司及盈滨岛公司索要合同，但均被拒绝。该合同在未征得业主同意的情况下，对物业管理费收费周期由开始的每月支付，变更为按年支付，极不合理。张琳燕在一审审理中提出此质疑，但原审法院未作审查。三、中奥公司未按前期物业合同履行主要的物业服务义务，违约在先。中奥公司的物业服务质量未达到合同约定标准。1.中奥公司未尽到消杀义务，三年间从未进行消杀工作，导致张琳燕的房屋木质部分被白蚁蛀蚀，无法正常使用。2.张琳燕的房屋钥匙交由中奥公司保管，中奥公司应尽到基本的看护义务，在房屋出现问题时，应当及时通知张琳燕。张琳燕的房屋被白蚁蛀蚀严重，并且因入户门损坏，导致上诉人房屋被丢弃了大量的建筑垃圾。在此情形下，中奥公司放任损害的发生及扩大，并未尽到管理义务。张琳燕发现上述情况后，要求中奥公司进行维修防止损害扩大，并投诉物业服务质量不达标，但中奥公司以超过保修期为借口拒绝处理，导致损失不断扩大，严重影响房屋的正常使用。3.小区绿化不达标，泳池常年无水，门禁不达标。张琳燕根据别墅小区的品质缴纳了高昂的物业费，但却未得到相应的高品质服务。小区绿化地带杂草丛生，树木无人剪修；泳池常年无水，无法使用；门禁达不到标准，行人车辆随意进出，无人登记。综上，在中奥公司不履行前期物业服务合同约定的义务、违约在先的情形下，张琳燕及其他业主迫于无奈才行使抗辩权，拒绝支付物业管理费。本案应由中奥公司承担违约责任，原审法院判决张琳燕支付高昂的违约金、律师费没有法律依据。
中奥公司答辩称：一、案涉物业服务合同是中奥公司与开发商盈滨岛公司签订的，当时案涉小区尚未产生业主委员会，盈滨岛公司有权选聘前期物业服务企业。盈滨岛公司对小区物业的选聘是否严格遵守相关规定属行政法律关系，不影响前期物业服务合同的效力。二、《海蓝福源东一区前期物业服务合同》已经在小区公告栏向业主公示，张琳燕也缴纳过物业费。且物业服务合同是否公示属行政法律管理范畴，不影响合同的效力。三、中奥公司已经履行了主要的物业服务义务，不存在违约情形。关于消杀白蚁的问题，被白蚁锈蚀的房屋属于张琳燕所购房屋的专有部分，不属于中奥公司物业服务范围。关于张琳燕在物业处留存钥匙的问题，这是委托中奥公司对房屋进行管理的委托关系，该法律关系中的权利义务不属于物业服务合同约束的范畴，张琳燕不能据此抗辩不支付物业费。关于小区绿化、门禁的问题，中奥公司已经履行了相应义务。关于泳池常年无水的问题，泳池只是按照国家规定在不使用期间不放水。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张琳燕的上诉，维持原判。
中奥澄迈分公司同意中奥公司的答辩意见。
盈滨岛公司陈述称：原审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
二审期间，中奥公司、中奥澄迈分公司、盈滨岛公司均未提交新证据，上诉人张琳燕提交的其与深圳市之平物业发展有限公司海口分公司签订的《鲁能海蓝福源前期物业管理服务协议》不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“新的证据”，且该协议与本案中奥公司、张琳燕之间的物业服务合同关系不具有直接关联性，本院不予采纳。
经审理，二审采信的证据及查明、认定的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案二审期间双方争议的焦点是：一、中奥公司与盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》是否合法有效；二、中奥公司是否存在违约的事实；三、中奥公司的一审诉讼请求应否得到支持。
一、关于合同效力的问题。中奥公司是依法成立的具备物业管理经营资质的物业管理公司，具有订立和履行物业管理合同的权利能力和行为能力。中奥公司与盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同。前期物业服务公司的选聘程序是否合法、前期物业服务合同是否备案以及公示，属于行政管理法律范畴，不影响合同的效力。且中奥公司曾多次向张琳燕催缴物业费、在其房屋处张贴缴费单，张琳燕亦曾交纳2013年4月1日至2013年7月1日的物业费，还曾多次向物业投诉，即使其因未居住在小区没有看到公示内容，其对物业服务公司的变更也是知情的。张琳燕以一审法院未审查中奥公司被聘任的选聘程序是否合法、合同是否备案，以及物业合同是否向业主公示作为其不应当向中奥公司支付物业管理费的抗辩理由，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
二、关于中奥公司是否存在违约事实的问题。张琳燕上诉主张中奥公司未尽到消杀义务和看管义务，致使其房屋受白蚁蛀蚀、屋内有大量建筑垃圾。案涉房屋受损部位为房屋门窗及附带装饰部分，张琳燕的房屋为联排别墅，原审法院根据相关法律规定认定该受损部位为房屋专有部分，不属于前期物业服务合同中约定的中奥公司服务的共有部位范畴，并无不当。中奥公司依据前期物业服务合同不负有对案涉房屋进行白蚁消杀的义务，案涉房屋的木质部分被白蚁蛀蚀并不能构成中奥公司违约的事由。张琳燕将房屋钥匙交给中奥公司保管，与物业服务合同不是同一法律关系，房屋入户门损坏致使被丢弃大量建筑垃圾，与张琳燕履行交纳物业费的义务基于不同的法律关系不能混同，张琳燕不得以此作为拒付物业费的抗辩理由。至于张琳燕主张小区绿化、门禁不达标以及泳池常年无水的问题，没有有力证据予以证明。综上，本案中，张琳燕并无充分证据证明中奥公司在履行物业服务合同过程中存在违约事实，应承担举证不能的不利法律后果。
三、关于中奥公司要求张琳燕支付物业费、违约金以及律师费的诉讼请求应否支持的问题。中奥公司依照与开发商盈滨岛公司签订的《海蓝福源东一区前期物业服务合同》履行约定义务，为张琳燕房屋所在的小区提供物业管理服务，中奥公司与张琳燕之间实际形成服务与被服务的物业服务合同关系，该前期物业服务合同依法对张琳燕产生约束力。本案中现没有证据证明中奥公司在进行物业管理过程中存在违约行为，作为接受服务的业主张琳燕应当按照物业服务合同的约定履行支付物业管理费的义务。张琳燕未按照合同约定按期支付物业管理费，除了应向中奥公司支付拖欠的物业管理费外，还应当按照合同约定支付违约金以及承担因此而造成的其他损失，包括本案中奥公司主张的律师费。张琳燕以其与中奥公司之前的另一家物业公司签订的前期物业服务合同，对律师费问题、物业费按年交纳问题提出异议。因案涉房屋所在小区至今未召开过业主大会、未成立业主委员会，开发商盈滨岛公司基于物业管理需要选聘或变更物业服务企业，与不同物业服务企业签订的不同阶段的前期物业服务合同，均在各自合同履行期间内对业主发生效力。张琳燕在前后两份合同中选择性部分认可对己方有利的内容，主张予以适用，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果恰当，应予维持。张琳燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币262元，由上诉人张琳燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一六年六月二十日
书记员 洪学雪
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年6月25日印制
（共印21份）