安徽省淮南市潘集区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潘民一初字第01209号
原告：陶传连，男，1951年7月3日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。
委托代理人：杨爱民，安徽八公律师事务所律师。
被告：凤台县嘉琪商贸有限责任公司，住所地安徽省凤台县。
法定代表人：张斌，该公司经理。
委托代理人：苏家胜，安徽郢都律师事务所律师。
委托代理人：刘初春，安徽郢都律师事务所律师。
原告陶传连与被告凤台县嘉琪商贸有限责任公司（以下简称嘉琪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告陶传连及其委托代理人杨爱民、被告嘉琪公司的委托代理人刘初春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶传连诉称：2011年9月，张斌、秦健、秦某三人合伙以嘉琪公司名义，中标《祁集东街改造项目》。2011年10月31日，嘉琪公司为甲方（投资方）、祁集村村民委员会为乙方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，约定由嘉琪公司对被拆迁安置户进行拆迁安置与还原、补偿。三合伙人为了能够顺利拆迁，以嘉琪公司的名义先行于2011年9月23日同陶传连达成《拆迁还原协议》，协议约定的主要内容为：陶传连房屋拆除后由嘉琪公司一次给予位于祁集村东街所建的六套二层街面商铺房，房屋的规格为间宽不低于3.3米、进深以实际建设为准，但是每套不低于40平方米；房屋交付时间为开工后六个月；双方经乡政府主持下签订的合同中陶传连享有的各种权利在本合同签订后不再享有；一方违约支付违约金20万元；建设完成后允许陶传连以800元／平方米的价格认购一套店面等。协议签订后，陶传连又在祁集乡的主持下另行与嘉琪公司签订了一份“阳合同”。然而，该房屋早已于2013年竣工，但嘉琪公司始终未向陶传连交付约定的六套二层街面商铺。陶传连认为，嘉琪公司中标该工程，中标后又与陶传连达成拆迁安置还原协议，嘉琪公司应向陶传连履行交付房屋的义务，其不交付，已构成违约，应向陶传连支付违约金20万元。故陶传连起诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与被告嘉琪公司2011年9月23日所签订的《拆迁还原协议》有效；2、被告嘉琪公司立即向原告交付位于潘集区祁集镇祁集村东街的二层街面商铺房六套，每套的间宽不低于3.3米（含3.3米）、进深以实际为准、每套建筑面积不低于40平方米；3、被告嘉琪公司向原告支付违约金20万元；4、原告享有以800元／平方米的价格购买被告嘉琪公司该处（祁集村东街）门面房一套。另外，在本案审理过程中，陶传连表示嘉琪公司按照双方签订的《拆迁还原协议》履行合同义务后，其愿意把从村委会处已领取的补偿款与四间安置房退还给嘉琪公司。
被告嘉琪公司辩称：1、原、被告之间并不存在合同关系，原告将嘉琪公司列为被告主体不适格。《拆迁还原协议》是原告与马宝林签订，马宝林只是嘉琪公司的一名普通员工，其没有得到公司任何授权，代表公司对外签订合同，该协议对被告没有法律上的约束力。2、原告在诉状中所诉不实，漏洞百出，与事实不符，也不符合常理。原告诉称“2011年10月31日，被告与祁集村村民委员会签订的《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，约定由被告对被拆迁安置户进行拆迁安置与还原、补偿。”与事实不符，根据该协议书中的第六条明确规定，拆迁户协议的签订及补偿并不是被告的义务，被告只负责改造工程，不负责安置工作，被告没有必要与原告签订所谓的拆迁还原协议；原告诉称“三合伙人为了能够顺利拆迁，以嘉琪公司名义先行于2011年9月23日同陶传连达成了《拆迁还原协议》”严重失实，不符合正常逻辑，被告是2011年10月31日才与祁集村村民委员会签订的《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，在被告未取得改造开发项目的前提下，不可能提前在2011年9月23日就与原告签订《拆迁还原协议》；且原告诉称的“阳合同”并不存在。3、原告与马宝林签订的协议存在恶意串通损害嘉琪公司利益情形，双方签订的协议系无效协议，被告并不知情。4、原告就本案向人民法院提起诉讼系不讲诚信的恶意诉讼行为。被告在2011年10月31日与祁集村村民委员会签订《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》后，在2012年3月16日按照双方合同约定履行了全部合同内容，且双方办理了交接手续，之后祁集村村民委员会也对各拆迁安置户进行了安置补偿，其中就包括本案的原告陶传连，而且现在原告早已搬进了还原房，原告现就本案提起诉讼无事实及法律依据，系不讲诚信的恶意诉讼行为。另外原告主张违约金过高。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。
原告陶传连为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、陶传连的身份证、常住人口登记卡各一份，证明原告身份状况、诉讼主体资格。
嘉琪公司的质证意见：无异议。
2、拆迁还原协议一份，证明2011年9月23日原、被告达成《拆迁还原协议》，合同双方的权利义务，马宝林是被告的委托代理人。
嘉琪公司的质证意见：公司对合同不知情，对其真实性不发表质证意见；合同无被告公章和法定代表人签名，连项目部公章也没有，对被告不产生约束力；马宝林不是被告在该项目部的负责人，被告也未对其有过任何授权委托。
3、陶某出具的证明、祁集村民委员会出具的证明各一份，证明嘉琪公司承建潘集区祁集镇祁集村东街改造项目；与陶传连签订《拆迁还原协议》的马宝林为被告授权签订协议的工作人员，签订协议系职务行为。
嘉琪公司的质证意见：村委会不了解被告内部人员结构及对人员任务的安排，不能作为证据使用。
4、项目合作协议、秦某和秦健出具的证明各一份，证明张斌与秦某、秦健三人是本案案涉项目的实际合伙人，三人以嘉琪公司名义承建的祁集东街改造项目；马宝林是嘉琪公司派出的负责人，负责与陶传连就拆迁之事进行协商，是职务行为；马宝林与陶传连签订的合同是有效的。
嘉琪公司的质证意见：对三人合伙没异议；合作协议中秦某、秦健不能证实马宝林就是该项目负责人。
5、祁集东街改造拆迁安置补偿协议书一份，证明陶传连的拆迁补偿应由嘉琪公司负担。
嘉琪公司的质证意见：对真实性无异议，但陶传连的证明观点不对，按该协议约定同拆迁户协议的签订、补偿应由祁集村村民委员会履行。
6、证人秦某、陶某的证言，证明马宝林是负责拆迁工作人员。
嘉琪公司的质证意见：秦某证实没项目经理，马宝林不是嘉琪公司的代理人；陶某证言不能作为证据。
被告嘉琪公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证各一份，证明被告的基本情况和诉讼主体资格。
陶传连的质证意见：无异议。
2、祁集东街改造拆迁安置补偿协议书一份，证明该协议的第六条约定了同拆迁户协议的签订、补偿由乙方即祁集村村民委员会负责，被告没有与拆迁户签订补偿协议的义务。
陶传连的质证意见：协议是真实的；陶传连的拆迁安置补偿应由嘉琪公司负担。
3、报告、祁集东街改造拆迁补偿各户清单及祁集东街改造原有房屋及附属物明细表各一份，证明被告按其与祁集村村民委员会签订的协议，祁集村村民委员会负责安置、补偿工作，被告补偿款和安置房已交付给祁集村村民委员会，材料上有陶传连领款的签字和陶传连安置房屋面积。
陶传连的质证意见：对真实性无异议；交付给陶传连的房屋不是本案诉争的房屋；安置的义务人是被告方，祁集村村民委员会只是落实；陶传连已领取补偿款。
根据原、被告提交的证据，经本院审理，本院确认如下证据：
原告陶传连提交的证据1，系国家有关机关颁发的证件，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据2，该证据与原告提交的证据3、4、6可以相互印证，本院对其真实性予以确认；证据3、4、5、6，该组证据能够相互印证，形成证据链，故本院对该组证据的真实性予以确认。
被告嘉琪公司提交的证据1、2、3，原告陶传连对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。
根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明以下事实：
2011年，淮南市潘集区祁集乡祁集村村民委员会进行祁集东街改造，张斌、秦健、秦某三人合伙以嘉琪公司（法定代表人为张斌）名义参与该项目开发建设。陶传连系祁集村村民，该项目利用陶传连土地面积为1.3亩，房屋面积为197.26平方米，其中二层楼房170.64平方米，平房10.5平方米，瓦顶房16.12平方米。2011年9月23日，陶传连为被安置方（乙方）、马宝林为拆迁方（甲方），双方签订了一份《拆迁还原协议》，协议约定的主要内容为“甲乙双方经过平行协商，就甲方拆迁乙方的房屋，利用乙方房屋所占用的土地范围，进行祁集东街改造，双方达成如下协议：第一条、甲方与乙方经祁集乡政府主持已经达成拆迁安置协议，在原协议的基础上，双方对原合同进行如下补充；第二条、还原房屋：甲方于建设新街后，一次性给予乙方陆套二层街面商铺房；房屋的规格为：房间的间宽不低于3.3米（含3.3米）、进深以实际建设为准，但是每套房屋的面积不低于40平方米；第三条、房屋交付时间：自开工之日起六个月内交付使用，不可抗力，甲方可以延期交房；第四条、双方经乡政府主持下签订的原合同中乙方享有的各种权利，在本合同签订后，乙方不再享有；第五条、双方签订协议后，乙方应积极配合甲方对房屋进行拆迁，甲方进行拆迁时，如果乙方需要使用原建材时，在确保安全的情况下，可以收取原房屋的建材；第八条、甲乙双方如果违反上述约定，则违约方须支付20万元违约金；附：甲方建设完成后，允许乙方以800元／平方米的价格认购一套店面；”以及其他条款。2011年10月31日，嘉琪公司为甲方（投资方）、淮南市潘集区祁集乡祁集村村民委员会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，鉴证方为淮南市潘集区祁集乡人民政府，协议约定的主要内容为：“祁集东街改造项目由嘉琪公司负责实施；甲方提供给还原户的还原房屋座落在街道北侧1-2楼，门面朝北，房屋结构为框架楼房（毛墙、毛地）门窗齐全，若还原户要求自行安装门窗，可与甲方协商按市场价折款给还原户；甲方还原给还原户的房屋面积按拆迁户房屋面积计算，楼房（含平房）面积按1：1.2比例执行，瓦房面积按1：1比例执行，若还原户要求货币补偿，参照丈量清单，具实结算，补偿款在协议签订后十日内补偿到位，并同时支付还原户房租费2000元，搬家费560元，照明费150元，三项费用共2710元／户；甲方在具备开工条件后，六个月内必须提供给还原户现房，若不能按时提供现房，延迟一个月甲方补偿还原户1000元租房费，依次类推；按鉴证方的约定，同拆迁户协议的签订及补偿均由乙方具体落实执行；本协议签订后，拆迁户室内物品应在3日内搬出，房屋及附属物在七日内必须自行拆除，甲方提供拆除机械，若未能按时拆除，还原户付甲方违约金、拆除机械费2000元；同时，乙方、鉴证方要确保甲方在合同签订后一个月内具备整体开工条件，否则，将承担相应责任；”以及其他条款。该协议签订后，嘉琪公司按协议约定对祁集东街改造项目实施建设，将拆迁补偿款交由祁集村村民委员会发放给拆迁户，2012年3月16日，嘉琪公司向祁集村村民委员会交付了安置房。
另查明，在祁集东街改造工程项目中，马宝林系嘉琪公司的工作人员，负责拆迁等工作。陶传连从祁集村村民委员会获得约220多平方米的安置房二层上下各四间，领取补偿款117712.6元。
根据原、被告的诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、本案被告主体是否适格；2、《拆迁还原协议》是否有效；3、原告要求被告交付位于潘集区祁集镇祁集村东街的二层街面商铺房六套（每套的间宽不低于3.3米、进深以实际为准、每套建筑面积不低于40平方米）、要求被告支付违约金20万元以及请求判决原告享有以800元／平方米的价格向被告购买祁集东街改造工程的门面房一套是否有事实和法律依据。
针对本案争议的焦点，本院评述如下：
1、关于本案被告主体是否适格的问题。本案中，祁集东街改造工程项目系嘉琪公司承建开发，在该工程的前期拆迁工作中，马宝林为嘉琪公司的工作人员，代表公司出面负责拆迁工作，对此事实，该工程的发包方淮南市潘集区祁集乡祁集村村民委员会出具证明证实了马宝林系嘉琪公司派出的负责人员，负责前期拆迁工作等；证人陶某系该村村民委员会治保主任，其证言证实了马宝林系嘉琪公司的人员，其陪同马宝林一起到过拆迁户家里做拆迁工作；嘉琪公司法定代表人张斌的合伙人秦某、秦健出具的证明以及秦某的证言证实张斌、秦某、秦健三人合伙，以嘉琪公司名义承建的祁集东街改造项目，马宝林是张斌指派到公司的人员，公司拆迁还原工作是马宝林负责，对其与陶传连达成的《拆迁还原协议》公司是同意的；嘉琪公司承认马宝林是其公司的工作人员。上述证据能够相互印证，形成证据链条，证明马宝林是嘉琪公司的工作人员，负责拆迁还原工作，其与陶传连签订《拆迁还原协议》的行为系履行职务行为，其履行职务行为所产生的法律后果理应由嘉琪公司承担，故嘉琪公司是本案被告的主体适格。嘉琪公司辩称主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。
2、关于《拆迁还原协议》是否有效的问题。本案中，祁集东街改造工程由嘉琪公司投资承建，嘉琪公司于2011年10月31日与祁集村村民委员会正式签订《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》前，为了拆迁工作顺利进行，提前做好准备工作，2011年9月23日，嘉琪公司的拆迁还原工作人员马宝林代为公司与被拆迁人陶传连签订《拆迁还原协议》，就有关拆迁安置双方作了约定。嘉琪公司与被拆迁户提前双方直接签订拆迁还原协议，符合正常逻辑，合乎情理，该协议是双方当事人协商一致的基础上形成的，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。嘉琪公司认为该协议无效的理由不能成立，本院不予支持。
3、关于原告要求被告交付位于潘集区祁集镇祁集村东街的二层街面商铺房六套（每套的间宽不低于3.3米、进深以实际为准、每套建筑面积不低于40平方米）、要求被告支付违约金20万元以及请求判决原告享有以800元／平方米的价格向被告购买祁集东街改造工程的门面房一套是否有事实和法律依据的问题。本案中，陶传连与嘉琪公司签订的《拆迁还原协议》合法有效，其权利义务关系应受法律保护，双方当事人均应按照该协议的约定和法律的规定履行权利和义务。现陶传连的房屋已被拆除，土地已被占用，作为拆迁方嘉琪公司投资承建的祁集东街改造工程已建设完成，嘉琪公司应当按照双方真实意思所签订的《拆迁还原协议》履行合同义务，给予被拆迁户陶传连六套二层街面商铺房及允许陶传连以800元／平方米的价格向其购买门面房一套。故陶传连要求给付六套二层街面商铺房及允许以800元／平方米的价格购买门面房一套的诉讼请求，本院予以支持。嘉琪公司辩称其已按照其与祁集村村民委员会签订的《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》约定履行了全部合同义务，陶传连已得到了安置补偿，陶传连就本案提起诉讼无事实及法律依据的意见，本院不予支持。嘉琪公司至今未能按双方签订的拆迁还原协议履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。陶传连主张嘉琪公司应当按照双方协议约定的20万元支付违约金，嘉琪公司认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中陶传连要求嘉琪公司按合同约定履行义务并支付违约金20万元，陶传连并未就其损失提供证据，故本院综合考虑本案实际情况，酌情认定将违约金调整为20000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、陶传连与凤台县嘉琪商贸有限责任公司于2011年9月23日所签订的《拆迁还原协议》为有效协议；
二、凤台县嘉琪商贸有限责任公司向陶传连交付由其开发的位于淮南市潘集区祁集乡祁集村东街的二层街面商铺房六套（每套建筑面积不低于40平方米），于本判决书生效后十日内交付；
三、凤台县嘉琪商贸有限责任公司向陶传连支付违约金20000元，于本判决书生效后十日内交付；
四、陶传连享有以800元／平方米的价格购买凤台县嘉琪商贸有限责任公司开发的位于淮南市潘集区祁集乡祁集村东街的门面房一套的权利；
五、驳回陶传连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由凤台县嘉琪商贸有限责任公司负担430元，由陶传连负担3870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
本判决书生效后，一方拒绝履行的，另一方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
审 判 长 钱 峰
审 判 员 王良敏
人民陪审员 聂朋华
二〇一五年十月八日
书 记 员 朱明星
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。