广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初20090号
原告：佛山市顺德区康福物业管理有限公司，住所地顺德区大良街道清晖路6号新丰年大厦26号。
法定代表人：伍建平，职务总经理。
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。
被告：卢焕英，女，1987年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，。
原告佛山市顺德区康福物业管理有限公司（以下简称康福物业公司）诉被告卢焕英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法由审判员招才适用小额速裁程序独任审判，并于2016年12月28日公开开庭审理，原告康福物业公司的委托诉讼代理人陈巧玲、被告卢焕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康福物业公司诉称，原、被告双方于2013年9月28日签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定被告房屋的物业服务费按总建筑面积1.8元/平方米/月计算，该房屋的建筑面积为109.33平方米，每个月应交物业服务费197元，应自交楼之日起每月5号前缴纳物业服务费。所缴纳的物业服务费不包含公共水电费用及电梯费，公共水电费用及电梯费按比例分摊，每个季度第一个月的5号前缴纳。逾期交纳物业服务费的，按每日千分之五支付违约金。且约定原告为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）由被告全部承担。佛山市南方华辉投资置业有限公司（以下简称华辉公司）与被告签订的《商品房买卖合同》约定2014年4月30日交楼，《商品房买卖合同》补充协议中约定被告应依买卖合同约定的交楼日期之前3天内前往华辉公司办理交接楼房手续，如因被告逾期办理的，视为华辉公司已交楼，因被告逾期办理，视为其已收楼，其应当于2014年6月起缴纳物业服务费。涉案位于佛山市顺德区大良街道办事处居民委员会南翔路3号碧云轩×××的房屋（以下简称涉案房屋）属于被告所有。但从2014年6月起，被告一直没有向原告缴纳物业服务费及公共公摊水电费、电梯费。经原告多次催收，但被告仍不缴纳。现原告起诉请求判令：一、被告向原告支付2014年6月至2016年6月的物业服务费4925元及违约金4925元（从2014年6月6日起按日以千分之五标准计算至实际清偿日止，暂计至2016年6月30日为9617.54元，原告主张违约金按4925元计算）；二、被告向原告支付2014年6月至2016年6月的公共公摊水电费375.29元；三、被告支付律师费2556.3元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告卢焕英辩称，对原告诉称所欠的物业服务费等费用的金额有异议，被告没有享受相应服务，请求法院不予支持。从2014年收楼期间发现房屋存在质量问题，要求开发商整改，后原告再次通知被告收楼仍发现质量问题存在，被告认为房屋存在质量瑕疵没有办理收楼手续，不能单方面视为收楼。因被告仍未收楼，且未享受物业服务，不应缴纳物业服务费。对于违约金，被告认为过高，律师费与诉讼费也不应由被告承担。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料，以证明其主张的诉讼请求和事实理由：
1．原告营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、法人身份证及被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
被告无异议。
2.房地产产权情况表、确权面积表各一份，证明被告为涉案房屋所有权人，房屋面积109.33平方米。
被告无异议。
3.前期物业管理服务协议一份，证明双方于2013年9月28日签订协议书，约定被告房屋应缴物业服务费按建筑109.77平方米每平方米1.8元标准收取为每月198元，应自交楼之日起每月5日前缴纳物业服务费，所缴纳物业服务费不包含公共水电分摊费及电梯费，公共水电分摊费在每个季度第一个月5日前缴纳，逾期缴纳按日千分之五支付违约金。且协议约定若因原告为追讨物业费所产生的律师费由被告承担。
被告质证认为，对双方签订的前期物业管理服务协议真实性无异议，但因房屋存在质量瑕疵，被告仍未收楼，无需支付物业服务费。
4.商品房买卖合同及补充协议一份，证明被告从开发商处购买涉案房屋，根据合同约定，交楼时间为2014年4月30日，被告应当在2014年4月30日前三日内前往办理收楼手续，逾期视为已交楼，且被告在收楼时不得以房屋存在质量问题拒绝收楼，被告应按合同约定的时间办理收楼手续，否则引起的逾期交楼的法律责任由被告承担。
被告质证认为，对双方签订的商品房买卖合同及补充协议真实性无异议。
5.催缴通知三份，通知九份，证明被告从2014年6月起欠缴的物业服务费及公共水电分摊费。
被告质证认为，对催缴通知有异议，被告从来没有收到催交通知及通知，且没有本人签名确认。
6.民事委托代理合同书、发票各一份，证明原告为向被告追讨物业服务费及公共水电分摊费委托律师所产生的2556.3元律师费用。
被告质证认为，对民事委托代理合同及发票无异议。
诉讼中，被告卢焕英提供证据。
1.收楼通知书一份，证明开发商2015年12月7日再次通知被告前往收楼，因个人原因没及时办理收楼手续。
原告质证认为，对收楼通知书无异议。
2.收楼验房表一份，照片二张，证明2014年5月被告第一次前往准备收楼，发现房屋飘窗顶部大面积空鼓，阳台地漏排水管有穿孔，入户大门不能完全关闭等问题，所以被告没有确认收楼并要求物管公司与开发商联系维修再通知收楼。此后一直没有收到收楼通知。2014年6月被告再次去收楼，发现房屋质量问题仍然存在。2016年7月25日再次验收时拍摄的照片，房屋质量问题依然没有整改。
原告质证认为，对照片及验房表真实性不予确认。此事件是被告与开发商的房屋质量纠纷，与本案无关。按被告与开发商签订的商品房买卖合同约定，若房屋在验收时存在质量问题，被告有权要求开发商履行保修责任，但应按合同约定时间办理收楼手续，不能借此拒绝缴纳管理费。
3.信访处理登记表、现场查勘人员签到表、信访协调记录、照片各一份，证明被告有与对方沟通协商，但对方态度恶劣且拒听电话，证实被告提出的问题仍未整改，照片证明阳台落地玻璃破损。
原告质证认为，对信访登记表真实性无异议，但对被告证明内容有异议，该证据与本案无关。若属于保修期内的房屋质量问题，被告应向开发商追究相应责任而不应拒交管理费。对照片真实性无法确认，物业公司没有义务保护被告的私有资产。
经原、被告质证、辩证，双方对对方所提供的证据真实性基本无异议，本院对原、被告所提供的证据予以采信，可作为认定相关案件事实的依据。
根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述意见，本院确认案件事实如下：
2013年9月28日，被告与开发商华辉公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，合同约定交楼时间为2014年4月30日。同日，被告又与原告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定原告为被告的涉案房屋提供物业管理服务，物业服务费以涉案房屋建筑面积109.77平方米按每月每平方米1.8元计算，但涉案房屋实测建筑面积为109.33平方米，每月应交物业服务费实为197元。物业服务费应自交楼之日起每月5号前支付当月物业服务费。物业服务费不包含公共水电费用及电梯费，公共水电费用及电梯费按比例分摊，每个季度第一个月的5号前支付上一季度公共水电费用及电梯费。逾期支付物业服务费的，按每日千分之五支付违约金。且约定原告为追讨所欠费用而产生的律师费由被告全部承担。2014年4月12日，被告购买的房屋办理了竣工验收备案手续。同年5月，被告接通知前往收楼，发现房屋飘窗顶部空鼓、阳台地漏水管穿孔、大门不能完全关闭等质量问题，故被告当时未办理收楼交接手续，要求开发商华辉公司维修后再收楼。之后，被告多次再去收楼或检查，但涉案房屋出现的上述质量问题至今仍然存在，故被告至今仍未办理收楼手续，但被告已办理了涉案房屋的房地产权证。因被告一直未支付物业服务费和公共水电分摊费，原告多次向被告发出催款通知书，但被告至今仍未支付，被告已拖欠2014年6月至2016年6月期间的物业服务费4925元及公共水电分摊费375.29元。因此，原告提起本案诉讼，并支付了律师费2556.3元。
以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。
本院认为，华辉公司是碧云轩商住物业小区的开发商，原告是为该商住物业小区提供前期物业服务的企业。本案被告与华辉公司签订商品房买卖合同，被告与华辉公司之间形成的是买卖合同关系，而被告与原告签订前期物业服务协议，被告与原告之间形成的是物业服务合同关系，因此，被告分别与开发商和原告形成两个不同的法律关系。本案原告起诉被告主张物业服务费，应适用原、被告签订的前期物业服务协议。前期物业服务协议约定，物业服务费从交楼之日起支付，逾期支付物业服务费按日5‰加收违约金，并承担因追缴欠费所支出的律师费。根据原告所提供的证据，本案涉案商住物业小区已于2014年4月12日竣工验收，即华辉公司已符合向业主交楼的条件。在庭审中，被告承认于2014年5月前往收楼，只因房屋存在质量瑕疵而未有办理收楼手续。如果被告在收楼时发现房屋存在质量瑕疵，可要求华辉公司进行补修，但不应拒绝办理接收手续，拒绝接收的应视华辉公司已交楼。故被告应从2014年6月起向原告支付物业服务费和公共水电分摊费。但被告至今一直未支付物业服务费，其行为已构成违约，因此，原告要求被告支付欠交的物业服务费及违约金、公共水电分摊费和律师费，理由充分，本院予支持。关于被告认为华辉公司交楼存在质量瑕疵的问题，应由被告与华辉公司根据双方签订的买卖合同关系来处理，如果被告认为华辉公司交付的房屋存在质量问题，被告可与华辉公司协商处理，协商不成的，可依法另行主张自己权利，但不得以此为由拒绝向原告支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，本案判决如下：
一、被告卢焕英应于本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区康福物业管理有限公司支付2014年6月至2016年6月期间的物业服务费4925元及违约金4925元、公共水电分摊费375.29元；
二、被告卢焕英应于本判决生效之日起三日内向原告佛山市顺德区康福物业管理有限公司支付律师费2556.3元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为59.77元（原告已预交），由被告卢焕英负担。
本判决为终审判决。
审判员 招 才
二〇一七年二月六日
书记员 杨金凤