云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终45号上诉人(原审原告、反诉被告)：夏万曾，男，1944年8月23日生，住昆明市。委托诉讼代理人：彭大勇，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗丽芬，女，1981年10月4日生，住楚雄市。委托诉讼代理人：杨佳孟，云南义达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审第三人：楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇者纳屯。法定代表人：江容，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗琼美，女，1962年7月28日生，该公司员工，住楚雄市。代理权限为特别授权代理。上诉人夏万曾因与被上诉人罗丽芬、第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏万曾的委托诉讼代理人彭大勇，被上诉人罗丽芬的委托诉讼代理人杨佳孟，第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司的委托诉讼代理人罗琼美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人夏万曾的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由罗丽芬履行《承包协议》，支付夏万曾承包款146000元，维持判决第二项。事实和理由：一、原审法院作出的判决第一项系认定事实及适用法律错误，判决错误。理由为：1、原审法院以“本案所涉金龙客栈龙楼的所有权便已变更为第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司”及“夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议�定‘房东若出售房产，本协议终止不是违约’”为由，确认夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议“自然终止”，显然是对“房东若出售房产，本协议终止不是违约”的错误理解，且与本案事实和法律规定相悖。（1）夏万曾与罗丽芬与2014年12月16日签订的《承包协议》特别约定“房东若出售房产，本协议终止不是违约”，其本意为：若房东出售房产，终止本协议的，不构成违约。（2）房东出售房产，并不必然导致承包协议的终止，承包协议并未约定终止本协议的任何条款，本案中也未出现《合同法》第231条规定的承租人可以据以解除合同的“租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的”的情形。2、夏万曾为了保证罗丽芬承租的租赁物能正常、顺利地经营，其于2015年7月15日向原房东卢保良一次性付清了全年的租金180000元，至此，夏万曾已积极、全面地履�了承包协议约定的义务，但罗丽芬在合法、有效的承包协议尚未解除、终止的情况下，又以同一标的物与第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司签订了《租赁合同》的行为，不仅违反了承包协议的约定，损害了夏万曾的合法权益，而且违反了我国合同法的相关规定，但一审法院却以“租赁物的所有权变更，承包协议便自然终止”为由，让罗丽芬逃避了理应承担的违约责任，有失公允。3、合同法第229条已明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，虽然上述租赁物的所有权于2015年8月变更到第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司的名下，但这一租赁物所有权的变更，并不影响到夏万曾与罗丽芬双方于2014年12月16日签订且已部分履行的合法、有效的《承包协议》。二、原审法院作出的（2016）云2301民初552号民事判决书第二项，该项判决正确，请求对该项判决予以维持。被上诉人罗丽芬辩称：一、本案中的租赁标的物（金龙客栈龙楼）是第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司的，不是上诉人夏万曾的，上诉人对租赁物无所有权、无租赁权、无收益权。原判决驳回上诉人的诉讼请求是符合事实和法律的，也符合双方合同第八条“房东若出售房产，本协议终止”的共同约定。二、被上诉人与上诉人订立的承包金龙客栈龙楼协议第八条明确约定了两方面的内容：一是房东出售房产时，双方订立的本协议（承包协议）终止，不再执行；二是前列情形发生时，合同自行终止，即不认为上诉人违约，也不认为被上诉人违约，是属于双方不可抗力，终止合同并不违约，原判决是正确的。三、物的收益权属于物主。租赁物的所有权变更，必然会影响到合同的效力变更和收益权的转移�根据合同法第228条，第三人已经主张权利（房屋所有权），承租人罗丽芬已不能对被上诉人原租赁的房屋承租、使用和收益，必然终止与上诉人订立的合同，不再支付上诉人的租金，据此认定事实是清楚和正确的，适用合同法第212条也是正确的，原审不存在适用法律错误的情形，应当维持原判。四、上诉人现在无产权、无租赁权、无租金收益权，若有异议是与房主经纬者纳屯公司之间的矛盾，应当与房主经纬者纳屯公司另案调处，才能从根本上解决问题，与我没有实质性的争议。我现在根据物权将租金交给物权人是妥当之举，原判决驳回上诉人的诉讼请求，具有事实、证据和法律依据。五、我与上诉人订立的《承包协议》是按照双方约定的第八条规定成就终止的，按照约定终止合同后，我应当与房主设立新的合同行为关系。六、上诉人无产权证与被上诉人订立的《承包协议》不能对抗第三人的房产证的权利，上诉人无产权证主张房屋租金的诉求无法律依据。综上，原判认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，程序合法，实体判决公正，应当驳回上诉。原审第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司未进行陈述。夏万曾向一审法院起诉请求：判令罗丽芬履行《承包协议》中约定的付款义务，向夏万曾支付承包款146000元。一审法院认定事实：2011年5月14日，夏万曾与陈玲艳签订了合伙经营协议，合伙经营楚雄彝人古镇金龙客栈，陈玲艳单独经营金楼，夏万曾单独经营龙楼，双方亦约定乙方（夏万曾）在告知甲方（陈玲艳）的情况下，有权转让经营权。在经营期间，甲方（陈玲艳）因房屋出租方的原因导致乙方（夏万曾）无法正常经营的，由甲方负责赔偿乙方一切损失。上述协议签订后，夏万曾向原房主卢保良支付了租金180000元（2015年7月至2016年7月）。2014年12月16日，本诉原告夏万曾将其所经营的龙楼承包给本诉被告罗丽芬经营，双方签订了承包协议，协议约定：期限自2015年1月1日至2017年6月30日止，每月的承包费为26000元，于每月30日前交清下一月的承包费。协议签订后，夏万曾将该金龙客栈龙楼交付罗丽芬经营，罗丽芬分别于2015年3月3日、2015年4月7日、2015年6月3日、2015年6月30日、2015年7月31日向夏万曾支付租金共计130000元。期间，第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司向他人购买了上述夏万曾转让给罗丽芬经营的金龙客栈龙楼，并于2015年8月取得该房屋的房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证号为：Х号，土地使用权证号为：Х号。罗丽芬为能继续经营该客栈，便于2015年9月24日与第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司签订了租房合同，继续�用经营该客栈，并向楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司支付租金自2015年10月至2016年2月。一审法院认为，原告夏万曾与被告罗丽芬虽然签订了承包协议，但自2015年8月，本案所涉金龙客栈龙楼的所有权便已变更为第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司，且夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议约定“房东若出售房产，本协议终止不是违约”。现位于楚雄市开发区永安路北侧彝人古镇楚园东区D4幢1-3层即该客栈龙楼的所有权系第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司，夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议便自然终止。罗丽芬所提交的证据证实了其已经向夏万曾支付了至2015年8月的租金，故本诉原告夏万曾要求本诉被告罗丽芬支付承包费146000元的诉请，本院不予支持。因租赁物的所有权已经变更，且夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议约定“房东若出售房产，�协议终止不是违约”，故夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议便自然终止，本院无需进行确认。反诉原告罗丽芬请求确认其与第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司所签订的《租房合同》有效，因与本诉原告的诉请不属于同一法律事实，不符合反诉的法律规定，故该反诉请求本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、驳回本诉原告夏万曾的诉讼请求；二、驳回反诉原告罗丽芬的反诉请求。本诉案件受理费1610元（已减半收取），由本诉原告夏万曾负担（已交），反诉案件受理费50元，由反诉原告罗丽芬负担（已交）。二审中，上诉人夏万曾提出一审法院遗漏认定以下事实：2015年9月罗丽芬支付了8月的租金10000元给夏万曾，对其余事实无异议。被上诉人罗丽芬对一审法院认定事实无异议。原审第三人楚雄州经纬者纳�养殖有限责任公司对一审法院认定事实无异议。对当事人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。对于上诉人夏万曾提出一审法院遗漏认定“2015年9月罗丽芬支付了8月的租金10000元给夏万曾”这一事实，上诉人夏万曾提交了中国人民银行股份有限公司交易明细对账单，证实罗丽芬于2015年9月5日通过ATM机存款方式支付5000元，9月25日通过转账方式支付5000元，合计10000元的事实。被上诉人罗丽芬的委托诉讼代理人对该证据无异议，故对一审遗漏认定的上述事实本院予以认定。二审期间，当事人争议的焦点问题是：一、夏万曾与罗丽芬签订的承包协议是否应继续履行？二、罗丽芬是否应该支付夏万曾承包款？针对争议焦点一，本院认为，夏万曾取得楚雄彝人古镇金龙客栈龙楼的经营权，与罗丽芬签订的承包协议虽约定夏万曾自2015年1月1日至2017年6月30日将金龙客栈承包给罗丽芬，但自2015年8月，本案所涉金龙客栈龙楼（即位于楚雄市开发区永安路北侧彝人旅游文化园古镇楚园东区D4幢1-3层房屋）的所有权已由施云娜等人抵债并变更为第三人楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司后，楚雄州经纬者纳屯养殖有限责任公司并未将该房产租赁给夏万曾或委托夏万曾对外租赁，故夏万曾便不再享有对该房产的租赁权，也就无权再租赁给罗丽芬，且夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议约定“房东若出售房产，本协议终止不是违约”，现房产已发生转移，夏万曾与罗丽芬所签订的承包协议便已自然终止，双方签订的承包协议不再继续履行。故上诉人夏万曾要求被上诉人罗丽芬履行《承包协议》的诉讼请求本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，罗丽芬已经按月向夏万曾支付租金至2015年9月，之后租赁物的所有权已经变更，协议终止，夏万曾无权再要求罗丽芬支付租金，故上诉人夏万曾要求被上诉人罗丽芬支付承包费146000元的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人夏万曾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，纠正瑕疵后应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债�利息。二审案件受理费3220元，由上诉人夏万曾承担。本判决为终审判决。审判长 冯 艳审判员 马春梅审判员 李 梅二〇一七年三月一日书记员 杨 蕊