上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1324号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董磊，男，1970年2月2日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：朱平，上海朱平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱言超，上海朱平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨丹凤，男，1982年1月13日生，汉族，住上海市金山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶婷，女，1984年2月12日生，汉族，住上海市金山区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：殷明，上海市浦南律师事务所律师。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。
上诉人董磊因与被上诉人杨丹凤、叶婷房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人董磊上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的诉请，驳回被上诉人在一审中的反诉诉请。事实和理由：合同约定被上诉人应当在签订合同15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，被上诉人未遵守该约定及时办理，被上诉人具有违约行为。对于该违约行为，双方明确约定了违约责任，被上诉人应当承担相对应的违约责任。一审法院认定违约行为，却不认定违约责任。被上诉人违反合同约定，上诉人享有解除权，进而行使约定解除权，符合法律规定，应当得到支持。上诉人违约金及赔偿金的诉请系根据合同计算，也应当得到支持。
被上诉人杨丹凤、叶婷辩称，不同意董磊的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
董磊向一审法院起诉请求：1、解除董磊与杨丹凤、叶婷间签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》；2、杨丹凤、叶婷支付董磊赔偿金人民币（下同）300,000元；3、杨丹凤、叶婷支付董磊违约金108,750元；4、本案诉讼费用由杨丹凤、叶婷承担。杨丹凤、叶婷提起反诉：1、董磊继续履行与杨丹凤、叶婷签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》；2、董磊支付杨丹凤、叶婷赔偿金300,000元；3、董磊支付杨丹凤、叶婷违约金暂计100,000元；4、反诉费用由董磊承担。庭审中，杨丹凤、叶婷明确继续履行合同的内容包括杨丹凤、叶婷支付剩余房款、董磊协助杨丹凤、叶婷办理过户手续并交付房屋。
一审法院认定事实：董磊是上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的所有权人。2016年3月8日，董磊与杨丹凤、叶婷通过上海XX事务所（以下简称XX事务所）居间介绍签订《房地产买卖居间合同》，约定由董磊将系争房屋（建筑面积131.29平方米）出售给杨丹凤、叶婷，转让价为1,700,000元（董磊到手价）。关于付款方式，合同约定，杨丹凤、叶婷于2016年3月8日支付定金100,000元，3月20日前或当日，杨丹凤、叶婷支付首付款300,000元，杨丹凤、叶婷公积金贷款1,050,000元，7月31日前杨丹凤、叶婷支付房款190,000元，尾款10,000元于交房当日支付。合同还约定，杨丹凤、叶婷贷款不足部分现金补充，若贷款不成功合同自动失效；董磊承诺系争房屋自房地产权登记日期至2016年8月5日满两年非唯一。合同还约定了其他事项。
2016年3月20日，董磊与杨丹凤、叶婷签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称示范合同），约定购房价为1,500,000元，杨丹凤、叶婷于2016年3月8日前支付定金100,000元；签订示范合同当日，杨丹凤、叶婷支付首付款350,000元；余款1,050,000元于双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以杨丹凤、叶婷为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》后，以银行贷款方式支付董磊。双方约定，2016年9月30日前办理过户手续。示范合同补充条款（一）第6.2条约定，杨丹凤、叶婷于签订本买卖合同15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若杨丹凤、叶婷未按约定及时办理贷款手续，则杨丹凤、叶婷按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。示范合同第九条第（三）款约定，杨丹凤、叶婷未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向董磊支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后杨丹凤、叶婷仍未付款的，除杨丹凤、叶婷应当向董磊支付十五日的违约金外，董磊有权选择单方解除合同或要求杨丹凤、叶婷继续履行合同。董磊选择单方解除合同的，应当书面通知杨丹凤、叶婷，通知之日起即行解除，杨丹凤、叶婷承担违约赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……。关于交房及责任，示范合同补充条款（一）第2条约定，董磊收到首付款当日内，将房屋交付杨丹凤、叶婷，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）。示范合同第十条约定，董磊未按本合同第四条（注：该第四条交房日期为空白）约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）董磊未按本合同约定的期限交付房屋的，应当向杨丹凤、叶婷支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后董磊仍未交付的，除董磊应当向杨丹凤、叶婷支付十五日的违约金外，杨丹凤、叶婷有权选择单方解除合同或要求董磊继续履行合同。杨丹凤、叶婷选择单方解除合同的，应当书面通知董磊，通知之日起即行解除，董磊承担违约赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%……。示范合同还约定了其他事项。
签订示范合同当日，董磊与杨丹凤、叶婷又签订了一份《协议》，约定示范合同中房屋价款为1,500,000元，该价格未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用等200,000元，经协商，杨丹凤、叶婷于2016年7月31日前或当日将装修补偿款190,000元支付给董磊，尾款10,000元于房屋交接当日支付。
2016年8月19日，杨丹凤、叶婷发函给董磊，内容为因董磊不愿将房屋出卖给杨丹凤、叶婷，并明确告知不配合办理公积金贷款手续，故杨丹凤、叶婷督促董磊继续履行合同，配合杨丹凤、叶婷在9月30日前办理过户手续。当月26日，董磊回函杨丹凤、叶婷，内容为因杨丹凤、叶婷违反了示范合同补充条款（一）中第6.2条约定，故董磊解除合同，并要求杨丹凤、叶婷承担赔偿金及相应违约金。
因双方在合同履行中存争议，且协商未果，故涉讼。
一审另查明，杨丹凤、叶婷累计通过转账向董磊付款640,000元，分别为2016年3月8日支付100,000元、3月23日支付350,000元、7月26日支付190,000元。
一审还查明，系争房屋除杨丹凤、叶婷因反诉提起的财产保全而被一审法院司法查封外，无其他抵押或司法查封限制。
庭审中，杨丹凤、叶婷称其7月初将相关贷款所需资料交付中介，因为董磊与杨丹凤、叶婷双方口头约定8月份办理贷款手续。为此，杨丹凤、叶婷申请XX事务所工作人员丁某作为证人出庭作证。
证人丁某称，“本案交易过程是我在参与。今年3月8日，双方在我们公司签订了买卖合同，因为产证没有满两年，所以约定贷款是7月底8月初办。我大概在7月给董磊发短信，说时间快到了，赶快办贷款手续。后来董磊到我们公司，意思是房价上涨，希望杨丹凤、叶婷过来谈一谈。谈的时候，董磊希望加点钱，杨丹凤、叶婷不同意。8月份的时候董磊带他前妻过来，说卖房没有经过他前妻同意，不同意卖了，第二次也没有谈成。”
庭审中，针对示范合同补充条款（一）6.2条，董磊认为系双方协商的意思表示，杨丹凤、叶婷表示该条款系格式条款，且15日不符合正常交易习惯。
庭审中，董磊与杨丹凤、叶婷确认系争房屋的真实交易价为1,700,000元。
一审法院认为：董磊与杨丹凤、叶婷签订的《房地产买卖居间合同》及示范合同、协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
本案的争议焦点在于董磊是否有合同解除权。
本案中，董磊主张解除合同的依据为示范合同第九条第（三）款及补充条款（一）第6.2条。首先，对于双方是否曾口头约定8月份办理贷款的问题。杨丹凤、叶婷虽不认可补充条款（一）第6.2条的内容，但无相应证据证明，故对于其抗辩，法院不予采信。即便双方曾存在口头约定的事实，根据补充条款（一）第6.2条的约定，应视为双方对办理贷款的时间予以了重新约定。而根据杨丹凤、叶婷当庭陈述，其在7月份才将相应贷款资料交付XX事务所，显然其行为已经违反了补充条款（一）第6.2条之约定。其次，即便如此，董磊即依据该条及示范合同第九条第（三）款约定，主张解除合同，法院认为缺乏依据，不能成立。理由如下：
其一，补充条款（一）第6.2条仅约定了杨丹凤、叶婷备齐贷款资料，办理银行贷款手续的义务，并非杨丹凤、叶婷通过银行贷款支付房款的时间，示范合同第九条系杨丹凤、叶婷逾期付款且超过十五日后，董磊有单方面合同解除权，而根据示范合同附件三关于付款协议的约定，银行贷款发放的时间为杨丹凤、叶婷取得系争房屋的房地产权证之后。根据本案查明的事实，除了双方争议的银行贷款外，杨丹凤、叶婷并未存在逾期付款且超过十五日的违约情形。退一步说，即便杨丹凤、叶婷怠于履行申请银行贷款义务或贷款不足，双方在《房地产买卖居间合同》及示范合同中均约定了“现金补足”条款，只要杨丹凤、叶婷能够支付剩余房款（房款具体来源在所不问），法院亦有理由相信双方房屋买卖的目的均能实现。
其二，值得说明的是，按照正常交易流程及习惯，银行贷款审批一般为3个月左右，买卖双方办理过户手续，买房人取得房地产权证亦需要1个月左右，若买房人过早或过晚申请银行贷款，都将有可能导致不能办理正常的过户手续。本案中，双方约定的最后过户时间为9月30日（一般来说，过户前银行贷款已审批通过），按正常的交易流程，银行贷款发放应当在10月底左右。若10月底后董磊仍未收到杨丹凤、叶婷的银行贷款或剩余房款，且超过十五日后，董磊再依据示范合同第九条第（三）款约定，主张解除合同，自无可厚非。
综上，董磊要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》及示范合同、协议的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持；相应地，对于杨丹凤、叶婷提出继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持，现杨丹凤、叶婷已将剩余房款汇入一审法院账户，其已履行了房屋买卖中的付款义务，且根据本案查明的事实，系争房屋并无法律或事实上的不能履行，董磊理应协助杨丹凤、叶婷办理过户手续，并将系争房屋交付给杨丹凤、叶婷。对于董磊提出的赔偿金及违约金，一审法院认为，补充条款（一）第6.2条虽约定适用示范合同第九条第（三）款之约定违约金比例，但对于适用第九条第（三）款中日万分之五还是总房价款的20%，并未明确，故对于董磊该两项主张，法院亦不予支持。相应地，杨丹凤、叶婷提出的第二项、第三项反诉请求，因示范合同第四条未明确约定交房时间，故法院亦不予支持。
一审法院据此判决：一、驳回董磊的全部诉讼请求；二、杨丹凤、叶婷与董磊签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》及《协议》继续履行；三、董磊于判决生效之日起十日内协助杨丹凤、叶婷办理位于上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋的变更登记（过户所需税费由杨丹凤、叶婷承担）；四、杨丹凤、叶婷于判决生效之日起十日内将剩余房款人民币1,060,000元支付给董磊（该房款已由一审法院托管）；五、董磊于办理变更登记后十日内将位于上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋交付给杨丹凤、叶婷；六、驳回杨丹凤、叶婷的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取3,716元，由董磊承担；反诉案件受理费减半收取3,650元、财产保全费5,000元，合计8,650元，由杨丹凤、叶婷承担5,767元，董磊承担2,883元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，示范合同补充条款（一）第6.1条约定：“贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方。”示范合同附件三付款协议第3条约定“乙方于甲、乙双方至上海市金山区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式将房款人民币1,050,000元整（大写：人民币壹佰零伍万元整）支付予甲方。”
本案二审争议焦点为上诉人依据示范合同第九条第（三）款及补充条款（一）第6.2条之约定行使合同解除权、要求被上诉人承担赔偿金及违约金是否能够成立。
对此，本院认为，虽然示范合同补充条款（一）第6.2条约定签订买卖合同15日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，逾期按合同第九条第（三）款逾期付款的情形承担违约责任，但同时补充条款（一）第6.1条又约定贷款不足的部分可以在办理过户当日直接支付。结合示范合同附件三付款协议的约定，被上诉人在签订买卖合同当日支付售房款35万元，于办理过户手续、且交易中心出具以被上诉人为权利人的《上海市房屋产权证》后支付余款105万元。可见补充条款（一）第6.2条对逾期办理贷款构成违约及违约责任的承担方式与补充条款（一）第6.1条及附件三付款协议第3条的约定存在矛盾。根据补充条款（一）第6.1条及附件三付款协议第3条的约定，双方约定的105万元的付款条件在上诉人起诉时并未成就。上诉人依据补充条款（一）第6.2条及示范合同第九条第（三）款的约定行使合同解除权、要求被上诉人承担赔偿金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人董磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对被上诉人违反补充条款（一）第6.2条之约定的认定虽有误，但一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,431元，由上诉人董磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一七年三月三十日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……