上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15199号
原告：上海中良实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：沈永毅，副总经理。
委托诉讼代理人：马伟荣，上海市申中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马笑天，上海市申中律师事务所律师。
被告：上海翔源包装材料有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：张传军，总经理。
原告上海中良实业有限公司(以下简称“中良公司”)与被告上海翔源包装材料有限公司(以下简称“翔源公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用简易程序，于同年10月17日公开开庭进行了审理。后因审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序并由本院院长批准，延长审理期限三个月，于2017年2月13日再次公开开庭进行了审理。原告中良公司的委托诉讼代理人马笑天、被告翔源公司的法定代表人张传军到庭参加两次庭审，原告中良公司的委托诉讼代理人马伟荣到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告中良公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出并返还上海市松江区佘山镇天马东街XXX号的567平米房屋；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至实际搬离日止的房屋使用费(以合同租金为计算标准，暂计至2016年5月31日为28,104.80元)；3.判令被告向原告支付违约金33,750元(年租金的50%为标准)。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：要求确认无产证部分房屋所涉房屋租赁合同部分无效。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区佘山镇天马东街XXX号的567平米房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后被告应当按约返还系争房屋，但被告在原告多次催告下，至今未返还。因此，被告应当按约返还、承担使用费，并向原告承担违约金。故原告诉至法院，请求判如诉请。
被告翔源公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方的租赁关系从2003、2004年开始建立，签订租赁合同后，因房屋年久破败，被告在原告无异议的情况下对系争房屋陆续装修改造，并在附近场地上经原告同意搭建了房屋。之后多年里，双方又签订并履行多份租赁合同直至原告诉称的最后一份租赁合同，被告也按约缴纳原告15,000元保证金。之后，原告没有就合同到期后履行问题与被告协商，不就被告装修改造、搭建房屋等损失进行补偿，而径直起诉，缺乏诚意，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年1月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金67,500元，先付后用；租赁保证金15,000元，租赁合同期满后不再租用后原告无息如数退还被告；租赁期限届满，被告应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态；租赁期限届满或本合同被依法终止履行7日后，被告必须按时从租赁物中搬出全部物件，仍有余物则视为被告自动放弃所有权由原告处理，如有租赁物的改造设施将无偿归原告支配，如有自建的违章建筑一律予以拆除，费用由被告承担；本合同生效后，若因被告原因导致本合同不能全面履行的，被告应当承担年租金50%的违约金。合同另对其他事宜作出约定。合同签订后，被告按约付清租金及保证金。租赁届满后，原告发函要求被告搬离系争房屋未果，遂涉诉。
另查明，2012年2月17日，原告取得上海市松江区佘山镇东街XXX号房屋的上海市房地产权证，编号为沪房地松字(2012)第002082号，房地产权证注明原坐落于佘山镇天鸡路XXX号。系争房屋有2幢，包括产权证附记登记的第7幢房屋的南半部分，以及第7幢北面的一间未有附记登记的小屋。同时，被告还在第7幢房屋西侧搭建了1处雨棚。系争房屋及被告在场地上自行建造的雨棚均在上述房地产权证所记载的宗地图内，但除第7幢房屋外，其余房屋及雨棚未见合法建造审批手续。庭审中，原、被告确认关于原、被告十多年前即签订、履行过多份租赁合同以及被告在签订系争合同前已经自建雨棚的事实。原告愿意要求被告按现状返还系争房屋及相应被告自建雨棚，不要求被告拆除自建物，并且对于已收的保证金原告愿意与其主张的相关使用费等进行抵扣。
以上事实，由租赁合同、房地产权证、通知及律师函、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2015年1月1日签订的租赁合同，因系争房屋中有1幢小屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证等合法建造手续，故双方所签租赁合同中涉及租赁该幢房屋部分的合同内容，应属无效。而关于租赁的另一幢登记为第7幢南半部分房屋的租赁合同内容，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该部分租赁合同可以认定为合法有效。
关于无效部分涉及的租赁房屋，因合同无效，被告即丧失了使用系争房屋的合法依据，应搬离并返还给原告。关于有效部分涉及的租赁房屋，因租赁期限届满，被告应当按照合同约定返还原告。因被告现仍实际占用系争房屋，而该部分使用的对价利益适用价值返还原则，被告应比照双方租赁合同约定之“租金”标准承担自2016年1月1日起至实际返还之日止的使用费。原告自愿就收取的保证金冲抵被告欠付的使用费，并无不当，本院予以准许。原告主张的违约金请求，因所依据的租赁合同认定为部分归于无效、部分归于有效，本院结合合同有效部分的违约程度，酌情调整为23,000元。
关于被告辩称的自建雨棚损失。本院认为被告系基于租赁系争房屋后进行自建，彼时所签订的租赁合同期限早已届满，而本案所涉租赁合同亦言明有本合同租赁期限届满或被依法终止履行7日后，如有租赁物的改造设施将无偿归原告支配、被告自建的违章建筑一律予以拆除的意见，故视为被告对在租赁期限内自建雨棚使用价值耗尽具有相应的预期，故对被告向原告索要损失补偿的观点，依据不足，本院难以认同。原告不要求被告拆除，要求被告在返还系争场地时将自建雨棚一并现状返还的意见，系对自身权利的合法处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海中良实业有限公司与被告上海翔源包装材料有限公司于2015年1月1日签订的《租赁合同》中所涉经沪房地松字(2012)第002082号上海市房地产权证登记的第7幢北侧1幢未有附记登记小屋的租赁合同部分无效；
二、被告上海翔源包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海中良实业有限公司位于上海市松江区佘山镇天马东街XXX号的567平米房屋【包括：沪房地松字(2012)第002082号上海市房地产权证登记的第7幢房屋的南半部分，以及第7幢北面的一间未有附记登记的小屋】以及被告上海翔源包装材料有限公司在上述第7幢房屋西侧自建的1处雨棚。
三、被告上海翔源包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中良实业有限公司自2016年1月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费(按每年67,500元标准计算，另需扣除保证金15,000元)；
四、被告上海翔源包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中良实业有限公司违约金23,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,347元，减半收取673.50元，由原告上海中良实业有限公司负担54.50元(已付)，被告上海翔源包装材料有限公司负担619元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一七年二月十七日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。