广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2706号
原告郭桥秀，女，汉族，1980年12月9日出生，身份证住址深圳市南山区。
委托代理人车卫东，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人黄惠琳，广东深天成律师事务所实习律师。
被告深圳中海地产有限公司，地址深圳市福田区。
法定代表人韩春麟。
委托代理人禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张菁，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
原告郭桥秀与被告深圳中海地产有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人车卫东、黄惠琳，被告的委托代理人禹喜斌、张菁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，通过被告中海公司的宣传，原告郭桥秀了解到被告出售位于深圳市宝安区龙辉路尖岗山名苑的房产，有买三层送地下两层的活动。2013年11月3日，原告到被告售楼中心了解详细情况时，被告向原告出具了《宣传册》，当中明确说明购买被告所售房产，附赠地下两层房产。同时，在中海华庭总部售楼处以及九号公馆涉案房产现场售楼处均由展示包含涉案房产的立体五层模型。前述两处的现场销售人员均明确表示，买三层送两层。被告向原告出示了尖岗山名苑项目的XX栋XX号房的平面图，可明确看出被告所售房产为五层。原告见有大面积房产的赠送，便产生了立即购买该房产的想法。同日，原告与被告签订了《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》。认购书第一、二、四条约定：“原告购买尖岗山名苑项目的XX栋XX号房，总价款为14580000元。签订本认购书，原告应当向被告支付定金500000元。签订正式的买卖合同后，原告已付的定金自动转为购房款的一部分。”签订认购书当日，原告便依约支付了500000元定金，被告向原告交付了收款收据。认购书签订后几日，被告工作人员称涉案房产的销售情况十分火爆，若原告在签订《商品房买卖合同》前支付首期款，可给予折扣优惠。因此，原告便于2013年11月6日、2013年11月12日、2013年11月24日、2013年12月4日陆续向被告支付剩余首期款共计8972432元，被告向原告交付了四份收款收据。截止至2013年12月4日，原告向被告交付购房款共计9472432元。2014年2月18日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。预售合同约定：“原告购买位于深圳市宝安区龙辉路尖岗山名苑一期B18栋1-3层01号房，总价款13522.432元，以按揭方式付款，首期支付购房款总价款9472432元，签订本合同之日起25日内办理银行贷款并向被告支付剩余价款4050000元。出卖人应当于2014年12月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。”2014年2月25日，原被告与上海银行股份有限公司深圳分行签订了《个人住房借款担保合同（适用于深圳地区）》。担保合同签订后，上海银行股份有限公司深圳分行依约向被告支付剩余购房款405000元。2014年12月28日，原告和被告对涉案房产进行验收时，原告发现房屋存在地面严重渗水积水成灾、石材空缺、墙体大面积潮湿、车库太短等问题，因此原告未接受交付。预售合同第九条约定：“被告应当于2014�12月30日前将本房产交付给原告。”但因涉案房屋存在的质量问题，所以被告无法依合同约定交楼。原告于2015年5月13日到访维修，维修中心虽做出了相应的答复，但答复后仍未实际解决涉案房屋的问题。2015年6月30日，原告再次前往维修中心进行沟通，被告虽作出了答复，但被告至今依旧未解决房屋的入住问题。（2015）深南证字第16340号《公证书》及附件证明了原告前文所阐述的房屋情况的真实性，也证明了原告所购房屋根本不具备入住的条件。原告多次与被告协商维修事宜，但被告均推脱责任、搁置维修一事，致使原告至今无法入住。综上所述，原告依约履行给付购房款的义务，但被告却多次违反合同约定，损害原告的合法权益。原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金1898549.5元（违约金自2014年12月31日起计算，暂计至2015年12月16日，并继续计算至房屋符合交付条件之日止）；2、被告继续履行房屋维修责任；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、原告诉状中描述的事实与事实不符，被告的宣传册及展示平面图均没有称有5层，被告在2014年6月已经通知了原告验收房屋，但原告没有验收，施工单位在2014年12月份通知原告验收，但原告没有提出质量异议，在起诉时原告才提出质量异议。根据预售合同被告已经完成了交付义务，原告已验收房屋，不存在延期交付房屋的事实。我方在2014年6月份通知原告验收房屋，原告没有到场，依照合同约定，应当视为验收，且原告也委托验收单位进行了验收。二、原告主张的违约金没有任何法律依据及合同依据。三、涉案房屋已维修完毕，原告迟迟不愿意验收，是依据维修前的状况来法院起诉。
经审理查明，2013年11月3日，原、被告签订《深圳市房地产认购�》，约定原告自愿认购被告尖岗山名苑项目的XX栋XX号房，用途为住宅；套内建筑面积为206.85平方米，以上面积为预售测绘面积，土地使用期限自2012年11月28日起至2082年11月27日止；房地产总价款为人民币14580000元；原告愿意采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币500000元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；签订本认购书之日起10日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书效力即行终止；买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书失效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；因买方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，买方已付定金不予退还；因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买�已付定金；本认购书在履行过程中发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，循法律途径解决。
同日，原、被告双方签订认购书补充协议，约定买卖双方确认，本住宅区法定名为尖岗山名苑，推广名为中海·九號公馆，卖方已在销售现场公示《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《购房风险提示》、《购房须知》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《土地使用权出让合同书》及其补充协议或《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《价格公示表》等文件，并在销售现场对文件的所有条款向买方做出了解答或说明，特别是其中有可能限制买方权利、减轻或免除卖方义务和责任部分，以及违约责任部分，已采取合理的方式提请买方注意并作充分说明，买方�认已认真查阅并理解、知悉、同意、认可上述文件，承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张；卖方应在签订认购书及本补充协议时一次性付清定金500000元；扣除定金后，首期房款4380000元须于2013年11月12日之前付清，同时办理完成剩余房款10200000元的银行按揭手续，若银行批准的按揭借款额不足剩余房款时，买方应在接到银行或卖方通知后的7日内将上述不足部分的款项支付给卖方，若银行未能批准买方按揭贷款申请的，买方应在接到银行或卖方通知后的7日内通过其他方式支付全部剩余房款；买方未依约支付房款或办理银行按揭手续的，卖方有权拒绝签署买卖合同等法律文件，买方应承担逾期签署买卖合同的违约责任；如买方未能按约定的时间或条件签订买卖合同，除非卖方书面同意认购书及本补充协议效力延期，否则除违约条款外，认购书及本补充协议其他条款效力即行终止，卖方有权没收本房产的定金，将本房产另行出售，无需告知买方，并有权要求买方赔偿一切损失；若因买方原因逾期签署买卖合同的，若卖方书面同意认购书及本补充协议效力延期的，买方需向卖方支付违约金，违约金计算方式为：违约金=购房总价款×0.05%/天×实际逾期签约天数；卖方在本项目营销过程中所涉及的售楼广告、售楼书、图文资料以及模型等所有口头、书面或任何其他方式说明的内容即标准等均不构成卖方的要约邀请、要约或允诺，且在局部范围可能存在与认购书及本补充协议、买卖合同以及实际交付房产不一致的情形，卖方对此已在签订认购书及本补充协议时明确向买方进行解释说明，买方对此予以确认，并承诺认购书及本补充协议签订后不再提出任何形式的异议及权利主张，对于上述不一致之情形，将以双方最终约定或实际交付房产为准，本补充协议自双方签字并盖章后生效，本补充协议与认购书约定不一致的，以本补充协议为准。备注栏注明：若买方能在上述条款规定的期限内付清相应款项并签署买卖合同，在签署买卖合同之时买方将享有总价减50万元优惠、按时签约98折优惠、首付六成以及以上98折优惠，优惠后的总房价为13522432.00元；买方享受上述折扣优惠后，本物业首期房款和按揭金额与本协议第三条所约定的相应金额可能有所变化，买方对此无异议，并同意按照新的首期房款和按揭金额办理相关手续。
2013年11月3日，原告（甲方）签署了《装修工程委托协议书》，协议书受托方（乙方）名称为空白。该协议书约定甲方承诺并授权：本房产一旦具备《深圳市房地产买卖合同》（下称“买卖合同”）约定的毛坯交付条件，甲方将不再对本房产进行毛坯验收，由乙方或乙方�定的第三方进行毛坯验收，并签收对应的钥匙，自乙方或乙方指定的第三方代收钥匙之日起，即视为甲方完成本房产毛坯入伙及交付手续，自此，乙方或乙方指定的其他第三方可凭此钥匙进场装修而无须另行取得甲方授权或许可；甲方在装修交付后不得要求乙方将本房产恢复至装修前的状态，亦不得要求乙方将装置、装修、装饰标准等恢复至原毛坯房状态；甲方委托并同意以下事项：因改动而引起的外立面的局部改变，因改动而占用的部分公共通道或公共空间，因改动引起的其它专属、共有或公用部分改变事项，甲方承诺不对上述改动（包括本项目公共部分、自身物业及其它业主物业的改动）有任何异议和任何权利主张；甲方知悉装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、窗户、门、栏杆、管线、插座等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和设计变动及针对装修标准的局部变动），其中部分窗户及部分门会被移位、拆除、新增，其开启方式、材料、玻璃、构造等由此改变；并同意在装修时对房屋进行相关的局部变动，甲方承诺在装修交付时不要求对上述变动按照买卖合同及附图、本协议及附件予以恢复，并不以之作为向乙方追索赔偿的依据；在委托装修期间，甲方不得同时自行或委托他人进场装修，甲方承诺施工期间，本人不进入施工现场，不对正常施工进行干扰，亦不对装修标准进行修改变更；装修工程款为10000元，此款项需甲方在本协议签署时同时支付给乙方；2015年1月30日前，乙方将完成本协议项下的装修工程并依照本协议约定的通知方式通知甲方进行验收，乙方发出通知书的，则交付通知书将按照本协议载明的地址发给甲方即为有效通知，甲方应在通知指定的日期及地点办理交付手续并签收�关交付文件（乙方不再另行寄送），若甲方在收到通知后未能在规定的时间内办理，或未收到通知单在本条款约定完成装修之日起10日内未同乙方联系办理装修验收手续的，视为甲方同意接受，装修交付完成，如因甲方不具备入伙条件导致乙方未能依约验收本房产并签收钥匙的，本装修工程的交付时间相应顺延；交付时，甲方对装修质量有异议，应在《装修验收记录表》上一次性提出，双方确认在乙方开始施工前，本房产已完成毛坯交付工作，甲方所提出的装修异议仅属于委托装修的保修责任的范畴，不构成拒绝或迟延接受装修后房产的理由，甲方如不在《装修验收记录表》或其他交付文件上签名，则视为无异议，本装修工程的保修时间自交付之日起计算；因装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工测绘面积出现差异，由此造成的面积差异，甲方承诺不提出任何异议或权利主张；买卖合同无效、被撤销、解约或终止的，本协议自动终止，本协议无效、被撤销、解约或中止的，不影响买卖合同的继续履行。上述协议，原告于2013年11月3日在甲方处签名确认，乙方签名处由案外人台州东源建筑劳务有限公司盖章确认。
上述合同签订后，原告于2013年11月3日当天支付了定金500000元；于2013年11月6日支付首期款3150000元；于2013年11月12日支付了首期款410000元；于2013年11月24日支付了首期款3370000元；于2013年12月4日支付了首期款2042432元。上述款项，被告均出具了收款收据予以证实。
2014年2月28日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。
2014年2月25日，原告与上海银行签订了《个人住房借款担保合同》，约定借款金额为4050000元；以深圳市宝安区龙辉路尖岗山名苑一期第B18栋1号房产作为抵押；借�期限为36个月，放款条件为由深圳中海地产有限公司承担阶段性担保，凭借借款人与开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》复印件并加盖开发商公章放款。如该合同的备案手续未能在8个月内办妥，上海银行有权提前收回该笔贷款，担保方应在接到银行发出的《履行担保责任通知书》后10个工作日内代偿借款人所签的全部债务本息。
2014年6月8日，被告向原告寄送了入伙通知书等材料，原告于2014年6月9日签收。入伙通知书注明入伙期限为2014年6月8日至2014年6月11日。
2014年6月11日，案外人台州东源建筑劳务有限公司作为原告的代理人同被告签订了《收楼意见书》，并在验收意见中栏中确认无异议。
2014年6月18日，被告向深圳市罗湖公证处申请证据保全。深圳市南山公证处做出（2014）深罗证字第11807号公证书，确认对深圳市宝安区尖岗山名苑一期B18栋1-3层01号的房屋的简易门牌、自住宅分户位置、一层餐厅、一层厨房、一层卫生间、负一层墙面、负一层层高、负一层室外南侧的部位进行拍照，并对部分拍照不为进行测量，并附有拍摄照片。
2014年12月18日，台州东源建筑劳务有限公司向原告出具了《装修工程验收及交付通知》称，依据双方签署的《装修工程委托协议》之约定，我司已完成尖岗山名苑一期XX栋XX号房的装修工程，现就该装修工程的验收及交付事宜通知如下：一、为了保障您的权益，请您在以下时间、地点办理装修工程的验收及交付手续：地点尖岗山名苑一期售楼处，日期2014年12月28日13:00至15:00；二、因办理装修验收手续需要，请备齐如下所需资料及证件：业主身份证、《装修验收及交付通知书》、业主本人在深圳开户的任何一家内资银行存折或银行储蓄卡（用于签署物业管理费、水电费托收协议）。
2015年5月14日、2015年6月30日、2015年7月23日，原、被告双方就涉案房屋质量问题达成三个维修方案。
2015年7月20日，被告到涉案房屋拍摄房屋现场照片。
2015年7月23日，原告向深圳市南山公证处申请证据保全。深圳市南山公证处做出（2015）深南证字第15329号公证书，确认原告指认的位于深圳市宝安区尖岗山名苑一期B18栋1-3层01号的房屋，并对该房屋及其地下车库现状进行拍照取证，并附有拍摄照片。
2015年7月25日，原告向深圳市公安局上川派出所报案称其所有的涉案房屋被砸。
2015年8月4日，原告向深圳市南山公证处申请证据保全。深圳市南山公证处做出（2015）深南证字第16340号公证书，确认原告指认的位于深圳市宝安区尖岗山名苑一期B18栋1-3层01号的房屋，并对该房屋及其地下车库现状进行拍�取证，并附有拍摄照片。
2016年10月26日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向我院复函称，“尖岗山名苑”一期的《建设工程规划验收合格证》复印件转给法院，以供备用。2015年9月28日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发深规土建验BA-2015-0025号建设工程规划验收合格证，注明：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《深圳市规划条例》第六十一条、第六十二条、第六十三条的规定，经核定，本建设工程符合城市规划要求，验收合格。
上述事实，有深圳市房地产认购书、补充协议、收款收据、深圳市房地产买卖合同（预售）、个人住房借款担保合同、装修工程验收及交付通知、维修方案3份、报警受案回执、南山公证处公证书2份、快递单、入伙通知材料、收楼意见书、罗湖公证处公证书、装修工程委托协议、现场照片、建设工程规划验收合格证等证据以及笔录、庭审笔录予以证明，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的深圳市房地产认购书、补充协议以及《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案房屋的交付。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，代理人在代理权限内，以代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原告作为具备完全民事行为能力的委托人，签订《装修工程委托协议》的方式，委托台州东源建筑劳务有限公司办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收等相关手续，且明确表示自台州东源建筑劳务有限公司代收钥匙之日起，即视为原告完成本房产毛坯入伙及交付手续。根据本院查明的事实，在被告发出《入伙通知书》后，台州东源建筑劳务有限公司以原告代理人的名义办理了房屋交付手续、收取了钥匙并在《收楼意见书》中签字。原告主张上述《装修工程委托协议》系原告在购买房产时，应被告要求单方签署的空白协议，案外人台州东源建筑劳务有限公司的公章系事后加盖，原告并不知情，委托台州东源建筑劳务有限公司代为办理入伙手续并非原告的真实意思表示。根据本院查明的事实，本院认为，原告签署空白的《装修工程委托协议》，应当认定存在允许不确定的第三方代为办理入伙手续的主观意思表示，原告作为完全民事行为能力人，应当对其单方面签订合同的民事行为负责。在无证据证明上述委托代理权限存在变更、撤销等法定事由的情况下，应当视为原告已经委托台州东源建筑劳务有限公司在2014年6月11日办理了涉案房屋的交付手续。因原告已经以委托收楼的方式在合同约定的期限内办理了交付涉案房屋的相关手续，原告关于延期交付房屋违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告提出的判令被告继续履行房屋维修责任的诉讼请求。依据原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》关于保修部分的约定：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、管道为1年；墙面、顶棚抹灰层1年、卫生洁具0年；灯具、电器开关0.5年；装修工程0年；其他项目的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》中的承诺执行；保修期自交付之日起计算。故涉案合同的保修期，自台州东源建筑劳务有限公司代原告办理入伙手续的2014年6月11日起算。被告作为涉案房产的开发商，应�在保修责任范围内承担保修责任。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳中海地产有限公司在保修责任范围内对尖岗山名苑XX栋XX号房承担保修责任；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费21887元，由原告郭桥秀负担21787元，由被告深圳中海地产有限公司负担100元，上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪�员朱纯禄
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 李 玉 婷
书 记 员 银海莹（兼）
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符�约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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