甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初5472号
原告：中国电信股份有限公司兰州分公司。
法定代表人：徐正桥。
委托诉讼代理人：洪建军。
委托诉讼代理人：赵雅婷。
被告：兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司。
法定代表人：张玉国。
委托诉讼代理人：张玉强。
委托诉讼代理人：张华。
原告中国电信股份有限公司兰州分公司诉被告兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司（以下简称：鑫轮驾校）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪建军、赵雅婷，被告委托诉讼代理人张玉强、张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国电信股份有限公司兰州分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告鑫轮驾校立即向原告腾交张苏滩553号二枢纽房屋及场地；2、判令被告支付租赁期限届满后非法占有的房屋及场地使用费即2017年3月14日至2017年7月14日共计70200元及直至腾交付前的使用费；3、判令被告承担租赁期限届满逾期腾交房屋及场地的违约金14040元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月22日，原告与被告之间签订《房屋续租合同》，合同约定：被告租赁原告张苏滩553号二枢纽房屋及场地，房屋面积1950平方米，租赁期限自2014年3月15日起至2017年3月14日止，并且约定合同期满被告应自动归还承租的房屋及场地。原告全面履行了合同的义务，因该房屋及场地属于电信枢纽，涉及国家重要基础设施，按照有关规定必须收回，原告在租赁合同期限届满之前及届满之后，以书面的形式多次通知被告租赁租赁期满必须腾交房屋及场地，但被告在合同期满近4个月的时间仍然拒绝腾交原告。根据《合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，但被告在租赁期间届满后无故不按约定将房屋腾交给原告，而是在不具有合法事由的情况下继续占用原告房屋及场地，其行为已明显违反合同约定和法律规定，被告应依约将租赁房屋及场地立即腾交给原告并且应承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告的上述行为给原告造成了损失，因此被告应支付逾期腾房占有使用费。综上，原告诉至法院。
被告鑫轮驾校辩称：原告自2009年3月15日起与被告签订了《场地租赁合同》，租赁其场地3000平方米，第一次租赁期限至2012年3月14日，租赁当时双方就明确表示被告系长期租赁，可以在该场地为驾校业务进行永久性设施的建设，租赁期限因其单位内部有关规定，按三年一次或其他情形签订，租赁期间因被告退租，须三个月前通知原告，租赁期满，被告需继续使用租赁场地时，同等条件下享有优先受偿权，另行签订合同。合同签订后，被告即对张苏滩553号二枢纽所承租部分的场地开始路面硬化、围墙建设、加固及相关部分的改建并投入使用。2010年4月30日，原、被告双方重新签订了《场地续租合同》，约定租赁期限为2010年3月15日至2012年3月14日，场地及房屋面积为1950平方米，其他没有变化。2012年3月15日，原告将《场地续租合同》变更为《房屋续租合同》，并明确”城关区张苏滩553号（二枢纽）房屋出租给被告使用，房屋面积为1950平方米，房屋结构：框架”，并就此修改了合同内容，但被告使用的场地进行驾驶员训练和没有使用房屋的情形始终没有发生改变。2013年，原、被告及中国电信股份有限公司甘肃分公司网络监控维护中心（简称第三方）签订《房屋出租合同》的补偿协议，约定由第三方管理承租房屋，被告需按第三方要求做好安保、物业等相关工作，按时向原告支付租金。2014年1月22日，原告与被告在原合同即将到期时应原告要求签订了《房屋续租合同》，该合同仍然延续上一次《房屋续租合同》的主要内容，并在第八条8.4明确约定”乙方如需继续承租房屋，应在租赁期限届满前90日与甲方协商，双方另定合同，如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同的约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同解除本合同为止。”该合同签订后，被告按照合同约定的费用在支付场地的租金，在协议约定的期限届满九十日前多次要求原告续签合同，但其都已合同到期后按惯例继续为由没有续签。被告认为，从2009年租赁原告场地时，双方即明确被告租赁的是原告在二枢纽的场地而非房屋，也不会使用该房屋，双方也明确表示场地租赁合同系长期租赁合同，被告为此投入建设后可以长期使用。虽然此间原告基于其自身原因考虑，与被告签署了房屋租赁协议，但被告没有使用原告的房屋和房屋所在的场地，就房屋以外的场地在协议到期后双方都在各自表述，根据合同约定，在合同结束前90日没有能达成协议的，应当重新签订协议或依法解除，但原告对被告使用的场地部分没有提出过其他意见，只是要求腾交被告没有使用的房屋，与事实不符，且原、被告之间的场地租赁合同依约继续有效，原告无权要求被告腾房。
原告中国电信股份有限公司兰州分公司向本院提交了如下证据:1、房屋租赁合同、场地续租合同、房屋续租合同；2、土地权属证书；3、原告出具给被告的《关于二枢纽鑫轮驾校到期后不再续租的函》及《关于鑫轮驾校到期后不再续租的二次函》；4、原告出具给被告的《关于鑫轮场地租赁到期搬离的函》。被告向本院提交了如下证据：1、合同编号：GSLZF090021400000《场地租赁合同》；2、照片；3、合同编号GSLZ*1002777AN003《场地续租合同》；4、GSLZA1222396A0000《房屋续租合同》；5、合同编号：GSLZA1339683A0000《房屋出租合同》的补充协议；6、通知；7、兰州分公司合同会签审批表；8、合同编号：GSLZA1461796A0000《房屋续租合同》；9、照片8张；10、关于尽快续签城关区张苏滩553（二枢纽）场地租赁合同的函（原告收到是2017年3月3日）、关于《关于鑫轮驾校到期后不再续租的二次函》的复函、关于《关于鑫轮场地租赁到期搬离的函》的复函。上述证据本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：原告于2004年取得甘国用（2004）第1858号国有土地使用权证，该证证载：土地座落：兰州市城关区张苏滩553号（第二长途电信枢纽）；地号：1；地类：公共基础设施；使用权面积：55843.62m2。2009年，原告将上述土地中的部分土地出租于被告鑫轮驾校，双方并签订了《场地出租合同》，合同主要约定：鑫轮驾校承租场地兰州市城关区张苏滩553号（二枢纽），面积1950m2，用途：驾驶员培训，租赁期1年，从2009年3月15日起至2010年3月14日。租赁期间届满，承租人需继续使用租赁场地时，承租方在同等条件下享有优先承租权。另签租赁合同。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案场地，被告即对承租场地进行了路面硬化、围墙建设及相关部分的改建并用于驾驶员培训业务。该份合同租赁期限届满，原、被告双方继续签订了《场地续租合同》，合同主要约定被告继续承租兰州市城关区张苏滩553号（二枢纽）场地及房屋面积1950m2用于驾驶员培训，租赁期2年，从2010年3月15日至2012年3月14日。租期届满后，原、被告双方又签订了《房屋续租合同》，合同主要约定：原告同意将坐落于城关区张苏滩553号（二枢纽）房屋出租给被告使用，房屋面积1950m2，租赁期为24个月，自2012年3月15日至2014年3月14日。后在上述合同约定的租赁期限届满前，原告（甲方）与被告（乙方）又于2014年1月22日签订了《房屋续租合同》，双方约定：第一条：甲方将坐落于城关区张苏滩553号（二枢纽）房屋出租给乙方使用，房屋面积1950m2；第二条：租赁期为36个月，自2014年3月15日至2017年3月14日，月租金为17550元，年租金210600元；第三条3.4：租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供5日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算；第四条4.8：租赁期届满，乙方应按本合同约定及甲方要求交回房屋及配套设施/设备，如有损坏，乙方应向甲方承担赔偿损失；第五条5.5：租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。
2017年2月20日，即在涉案场地租赁期限将届满前，原告向被告出具了《关于二枢纽鑫轮驾校到期后不再续租的函》，通知被告其承租的兰州市城关区张苏滩553号（二枢纽）空地用作驾校培训场所，原告决定2017年3月14日场地租赁合同到期后不再续租，予以收回，需被告积极配合交回所涉场地和房屋。被告收到该函后，在2017年3月14日合同到期后未向原告交回涉案场地及房屋。2017年3月20日，原告再次向被告出具了《关于鑫轮驾校到期后不再续租的二次函》，通知被告按期履行合同义务交回场地及房屋。后原告于2017年6月8日再次向被告出具了《关于鑫轮场地租赁到期搬离的函》，通知被告搬离并交回承租场地。但被告至今仍然在占有使用涉案场地，一直未向原告腾交，故原告诉至法院。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告于2004年即已取得了包括涉案土地在内的国有土地使用权证，其依法享有对涉案土地上占有、使用、收益之权利，故本案原告在涉案土地租赁期限届满后，有权向被告主张权利。本案中，原告与被告自2009年起基于涉案土地及地上房屋形成了租赁关系，被告即对涉案土地及房屋具有占有使用权，至2014年1月22日，双方签订了最后一份《房屋续租合同》，该合同明确约定被告承租的涉案土地及房屋的租赁期限至2017年3月14日届满，租赁期限届满，双方未另订合同的，原告有权收回房屋，被告应按本合同约定及原告要求交回房屋及配套设施/设备。在上述房屋续租合同租赁期限届满前后，原告以函的形式通知被告，明确表示自涉案场地租赁合同到期后不再与被告续租，要求被告交回所涉场地及房屋。至本案诉讼前，原、被告双方亦未重新签订租赁合同。故自2017年3月14日合同租赁期限届满后，被告即对涉案土地及房屋再无占有使用权，原告有权按照合同约定收回出租场地及房屋。但被告收到原告函件后，自2017年3月14日后一直占有使用涉案场地及房屋，因此对原告要求被告腾交涉案场地及房屋的诉请，本院予以支持。
关于原告要求被告支付自2017年3月14日至2017年7月14日至房屋及场地腾交付前的使用费和逾期腾交场地及房屋的违约金的诉请，如上所述，被告对涉案房屋及场地的租赁期限已于2017年3月14日届满，且双方亦未另签订租赁合同，租赁关系未延续，依据双方签订的租赁合同约定：租赁期届满，原、被告双方未另订合同且租赁关系未延续的，原告有权要求被告限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的20%收取违约金。现被告在合同约定的租赁期限届满后至今未按照原告要求交回所涉场地及房屋，仍在占有、使用该场地及房屋，该行为导致原告无法对涉案场地及房屋行使占有、使用、收益等权利，给原告造成了损失，其应按合同约定向原告支付场地及房屋使用费和逾期腾交场地及房屋的违约金。现原告参照双方于2014年1月22日签订的《房屋续租合同》中约定的月租金17550元的标准，主张自2017年3月14日至2017年7月14日期间场地及房屋占用费70200元，并按该占用期间的租金总额70200元的20%支付违约金14040元，该主张依据符合事实和双方约定，本院予以支持。故被告应向原告支付自2017年3月14日至2017年7月14日期间的场地及房屋占有使用费70200元，并按照月租金17550元的标准向原告支付场地及房屋占有使用费至实际腾交之日，同时向原告支付逾期腾交场地及房屋的违约金14040元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司在本判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司兰州分公司腾交位于兰州市城关区张苏滩553号二枢纽场地及房屋；
二、被告兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司在判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司兰州分公司支付2017年3月14日至2017年7月14日场地及房屋占用使用费70200元；
三、被告兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司向原告中国电信股份有限公司兰州分公司支付自2017年7月14日至场地及房屋实际腾交付的使用费（该使用用费每月按17550元计算）；
四、被告兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司在本判决生效后十日内向原告中国电信股份有限公司兰州分公司给付逾期腾交场地及房屋的违约金14040元；
案件受理费1906元，由被告兰州鑫轮汽车驾驶员服务有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 张 洁
代理审判员 赵 丹
人民陪审员 张繁芹
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 刘 艺
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