安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00087号
上诉人（原审被告）：刘传伦，男，1956年7月20日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人（原审被告）：薛章银，男，1954年3月12日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人（原审被告）：丁瑞国，男，1967年10月5日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上诉人（原审被告）：丁瑞兵，男，1974年3月4日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上述四上诉人的共同委托代理人：ＸＸ，安徽晟成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：耿仁孝，男，1939年4月17日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
被上诉人（原审原告）：耿天桥，男，1964年9月10日生，汉族，住安徽省六安市金安区。
上述二被上诉人的共同委托代理人：文世荣，安徽皋陶律师事务所律师。
上诉人刘传伦、薛章银、丁瑞国、丁瑞兵因房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院2013年9月12日作出的（2013）六金民二初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年元月9日依法作出（2013）六民一终字第00810号民事裁定，将本案发回重审。六安市金安区人民法院重新审理后，于2014年10月9日作出（2014）六金民二初字第00535号民事判决。宣判后，刘传伦、薛章银、丁瑞国、丁瑞兵又不服，向本院提起上诉。2015年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人刘传伦、薛章银、丁瑞国、丁瑞兵及其共同委托代理人ＸＸ，被上诉人耿天桥及其与耿仁孝的共同委托代理人文世荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告耿仁孝在六安市金安区东桥镇潘店村街东组有一处宅基地，上有房屋四间（两间瓦房、两间草房）并建有预制厂，办有集体土地使用权证。原告方与四被告在签订书面协议书前曾口头协商达成意向：原告以30万元价格将该处房屋及预制厂出售给四被告，随后原告将房屋及周边的宅基地交付四被告，四被告使用此处开办搅拌站用于修路。期间，因公路扩建，该处房屋需要拆除。（原告耿仁孝与潘店村委会于2010年12月30日达成协议：耿仁孝原房屋予以拆除，拆除后，向后重建四间房屋，建房手续由潘店村委会负责办理。）上述四间房屋实际由被告刘传伦叫赵玉才等拆除，并由刘传伦给付工钱1000元。原告耿仁孝与四被告于2011年11月18日签订书面协议书，对出售房屋及宅基地的边界予以明确，约定原告耿仁孝将集体土地证、房产证交给被告方，被告方以原告耿仁孝名义建房，建成后产权归被告，费用由四被告负责，出售总价26万元，协议时付10万元，下余款在一层盖好后付清。四被告在签订协议之日支付了10万元。2012年4月5日，四被告向两原告出具欠条，对余款16万元承诺于2012年10月30日付清，如到期不还，按0.01元计息。四被告逾期没有支付该款项，两原告于2013年4月7日诉至法院。
原审法院另查明：原告方与戚良玉之间的纠纷，已经于2011年8月11日协商解决，两家各短少0.25米。原告耿仁孝、耿天桥将农村房屋及宅基地出让后，已移居城镇居住，在本村未再申请新的宅基地。
原审法院认为：合法的买卖关系应受法律保护。原、被告原系同村居民，双方在自愿协商基础上将原告的房屋所有权及附属的宅基地使用权出让给四被告，并签订书面协议书，其约定不违反法律、法规等相关规定，该协议有效。协议虽约定下余款16万元在一层盖好后付清，但四被告在另行出具欠条时变更了该条件，明确承诺下余款16万元于2012年10月30日付清，四被告逾期未支付，原告要求四被告予以支付16万元及其利息的请求，符合法律规定，予以支持。四被告的抗辩理由不成立，不予采纳。鉴于原、被告约定是以原告耿仁孝名义建房，原告应当协助四被告办理建房的相关手续。据此，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，原审法院作出如下判决：被告刘传伦、薛章银、丁瑞国、丁瑞兵于本判决生效之日起十日内连带清偿原告耿仁孝、耿天桥欠款16万元及其利息，利息自2012年11月1日起按月利率1%计算，至款还清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元，由被告刘传伦、薛章银、丁瑞国、丁瑞兵负担。
上诉人刘传伦、薛章银、丁瑞国、丁瑞兵上诉称：1、双方签订《协议书》时，被上诉人的房屋已经被拆除，双方买卖的标的物实际上是宅基地，而非房屋。2、双方交易关系确立时，被上诉人实际交付的只有“空地”。该块“空地”，被上诉人因邻里存在界线争议，经多方协调处理，界线争议至今未获解决，致使上诉人至今未能在该“空地”上动工建房。此外，被上诉人在《协议书》签订后，一直未向上诉人交付所转让的土地证。3、上诉人在标的物未接手前，及房屋一层建成前，没有支付余下16万元“购房款”的义务。4、欠条中“薛章银、丁瑞国、丁瑞兵”的签名非三人本人所签，薛章银、丁瑞国、丁瑞兵对于欠条之事并不知情。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人耿仁孝、耿天桥共同答辩称：1、双方买卖标的物是房屋，不是宅基地。房屋在卖给上诉人时已经交付，并由上诉人拆除。2、双方在签订协议时，已经将土地证交付，由于上诉人不交付费用才将土地证拿回来。3、上诉人后期一直未建房，我方才找其索要16万元余款，形成债权债务关系，上诉人应当支付剩余购房款。4、至于欠条，薛章银、丁瑞国、丁瑞兵在之前的一、二审，以及发回重审的诉讼过程中，并未对其提出异议。综上认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
二审期间，双方当事人均无新证据提供，双方对于原审期间的证据，其质辩意见同一审。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
另查明：本案中的房屋，系耿仁孝在潘店的老房子，其房屋前面临街，后面有个院子，院子后面有一块菜园地，菜园地系耿仁孝家的承包地，菜园地北边与潘店村街西村民组为界。
本院认为：因六安市金安区东桥镇潘店村街道改造，耿仁孝与六安市金安区东桥镇潘店村民委员会于2010年12月30日达成《拆房协议书》，约定耿仁孝原房屋予以拆除，拆除后，向后重建四间房屋，建房手续由该村委会负责办理。之后，负责该街道改造的施工人刘传伦负责将耿仁孝的房屋拆除，并用耿仁孝房屋后的预制厂地块作为搅拌站。2011年11月8日，耿仁孝与刘传伦、薛章银、丁瑞兵、丁瑞国签订《协议书》，约定“在潘店老房子，西起戚良玉老房为界（两间），东起代仁付老厨房为界，后起街西村民组为界”，以耿仁孝的名义建房，建成后产权归刘传伦、薛章银、丁瑞兵、丁瑞国，费用由该四人负责，总价为26万元，协议签订时付10万，下余款在一层盖好后付清。可见，本案实质上是农村房屋买卖，同时含有联合建房的性质。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，买卖并进行建设的地块中（后起街西村民组为界）含有耿仁孝家庭的承包地，故该买卖协议违反了承包地不许买卖的相关法律规定。
正是基于上述原因，双方当事人在《协议书》上明确约定了以“以耿仁孝的名义建房”，然该房的建设一直未取得潘店村民委员会、东桥镇政府等相关单位的行政许可。因此，本案无论是农村房屋买卖，还是联合建房，其双方当事人签订的《协议书》均违反了相关法律强制性规定，应属无效。因此，耿仁孝、耿天桥基于《协议书》诉请下余的房款16万元及相应的利息，缺乏依据，不予支持。
综上，原判认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，判决如下：
一、撤销六安市金安区人民法院（2014）六金民二初字第00535号民事判决；
二、驳回耿仁孝、耿天桥的诉讼请求。
一审案件受理费3710元，由耿仁孝、耿天桥负担；二审案件受理费3710元，由刘传伦、薛章银、丁瑞兵、丁瑞国负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一五年四月十六日
书记员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。