湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终789号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈进东，男，1986年6月24日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
委托诉讼代理人：陈进新（陈进东之兄），1979年8月18日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
委托诉讼代理人：高杰，湖北枫叶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛豆，男，1994年2月28日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托诉讼代理人：褚想梅（毛豆之母），1966年11月1日出生，汉族，住湖北省应城市。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街文华路37号附2号。
负责人：肖云龙，该行行长。
委托诉讼代理人：陈志刚，该公司员工。
原审第三人：武汉豪门房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区雄楚大道熊家咀180号金地中心城12号商铺。
法定代表人：程晋虹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李燕萍，该公司员工。
上诉人陈进东因与被上诉人毛豆、原审第三人中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行（以下简称工行江夏支行）、武汉豪门房地产经纪有限公司（以下简称豪门公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈进东上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除上诉人陈进东与被上诉人毛豆签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》买卖合同；三、一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院在涉案房屋仍有抵押的情况下，要求上诉人继续履行买卖合同，适用法律错误的。2、一审法院认定事实错误。在合同约定房屋应该办理过户手续时，由于被上诉人未及时履行先支付涉案房屋首付款的义务，从而导致当时该合同没有继续履行。所以是被上诉人违约在先，上诉人有理由不继续履行合同。且上诉人卖房过程中，实际上没有收到分文费用和房款。认定上诉人违约错误。3、上诉人与被上诉人签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》在履行过程中，买房人因不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现。4、目前房价已上涨，双方按合同价买卖房屋显失公平。
被上诉人毛豆辩称，双方订立的房屋买卖合同，不符合解除条件，毛豆一直在按照合同约定履行合同义务，不存在违约。双方合同签订于限购政策实施之前，毛豆已经咨询过房地部门，只要判决生效是可以过户的。请求二审驳回上诉，维持原判。
毛豆向一审法院起诉请求：1、陈进东继续履行双方2015年11月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，协助办理武汉东湖新技术开发区金地中心城西2栋3单元1903号房（以下简称：1903号房）的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至毛豆名下；2、陈进东将收到的部分房款用于还清其所欠第三人的贷款并办理注销抵押手续；3、陈进东按逾期天数按已付房款的1%支付违约金；4、陈进东承担本案全部诉讼、保全费用。
陈进东反诉请求：1、判令毛豆、陈进东房屋买卖合同无效；2、毛豆支付房屋占用费24,000元（3,000元/月×8月）；3、本案全部诉讼费用由毛豆负担。
一审法院认定事实：陈进东系1903号房（系市场化商品房）权利人，于2009年与工行江夏支行就1903号房屋签订《个人购房借款/担保合同》，以案涉1903号房为抵押物，办理个人住房按揭贷款38万元，期限30年，并已办理抵押登记。
2015年11月13日，陈进东（卖方，甲方）与毛豆（买方，乙方）、豪门公司（经纪方，丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将1903号房出售给乙方，净得价87万元，第三条，付款方式：1、甲方委托丙方代收的（1）签合同当天乙方交纳5万元定金给甲方，由甲方交给丙方作为物业保证金暂由丙方代为保管，等甲乙双方配合过户完毕当天由丙方无息退还给甲方；2、乙方直接付款给甲方的（1）乙方贷款审批通过后，过户当天且过户之前，乙方支付给甲方部分购房款40万元，否则视为乙方违约，过户后，剩余购房款42万元由乙方贷款银行直接支付给甲方，最终金额以银行审批结果为准，不足部分以现金形式补齐；第四条，房屋交易税费承担方式：甲方承担零费用，乙方承担初始办证、营业税、个税、契税、佣金及其他一切贷款和过户费用，共计9.7万元；第五条，本合同签订之日起，甲方按宗须向乙方支付经纪代理费、咨询费0元，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费、咨询费的100%计10,400元，甲乙双方协商解除合同的，由双方平均分担10,400元；第七条，甲方应当在收到乙方全部房款一个工作日内腾空该房屋，并将房屋钥匙交乙方；第十条，丙方在甲乙双方提供资料齐全情况下，在乙方贷款审批通过后三个工作日内协助双方办理房产过户手续；第十二条，本合同未尽事宜，由三方另行商定并签订补充协议，补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力；双方约定附加条款如下：1、签订本合同之后，甲方应在十个工作日内办理初始办证手续，两证由丙方保管，出两证后七天内，甲乙双方应配合丙方去丙方指定银行签订贷款合同，乙方贷款审批通过后，乙方提前支付剩余首付款及办理两证的费用给甲方，甲方应在收到首付款后两个月内还清此物业之前未结清的贷款，并在结清后七天内注销抵押，甲乙双方应在接到丙方电话或短信通知的三个工作日内配合丙方办理此宗交易的过户手续，未及时配合办理以上内容的一方或两方视为违约，承担违约责任；4、甲方承诺此物业产权明晰，没有产权纠纷，共有人已知情并同意出售；5、根据双方协议，本合同第七款按如下执行：签订本合同当日，甲方交付房屋钥匙，乙方即可以无租金入住此房屋，入住期间，此房屋产生的水、电、物业费等相关费用与甲方无关。
以上合同甲方由陈进新代陈进东签字，乙方由褚想梅代毛豆签字，丙方由豪门公司加盖合同专用章。签约当天，褚想梅代毛豆支付定金5万元，陈进新代陈进东出具收条“今收到褚想梅，身份证号码：购买金地中心城西2栋3单元1903室购房定金5万元整”，此款交豪门公司，豪门公司同时出具收据，事由为：“购金地中心城西2-3-1903号物业保证金”。同日，褚想梅代毛豆向豪门公司支付佣金10,400元。随后，毛豆搬入该房屋居住。
2016年3月1日，毛豆代交1903号房住宅专项维修基金6,536元，房屋产权登记费80元，契税4,852.19元用于办理不动产登记，2016年3月22日该房取得不动产权利登记证书；2016年3月30日，毛豆向豪门公司支付金融费12,138元用于办理贷款，并于2016年4月12日获银行同意贷款的审批意见。2016年4月1日，毛豆代缴房屋产权登记费80元。
因陈进东就1903号房屋尚欠物业费、银行按揭贷款，其2015年12月1日向豪门公司出具承诺，由豪门公司在物业保证金5万元中拿出部分款项用于支付逾期房贷款、拖欠物业费、两证加急代办费等。
豪门公司在毛豆银行贷款通过后，于2016年4月至6月期间多次催促陈进东到武汉以毛豆提供资金方式办理提前结清银行按揭贷款手续，陈进东未前来办理。毛豆于2016年5月底向一审法院起诉，一审法院通知陈进东应诉后，陈进东要求毛豆搬离，并于2016年6月25日将毛豆的行李移出1903号房屋。
在诉讼中：1、应毛豆申请，一审法院依法作出民事裁定书，对案涉1903号房屋进行查封，现查封期限为2016年10月21日起至2019年10月20日止。2、毛豆表示可一次性付清剩余房款，并于2016年10月31日已向一审法院账户支付82万元，用作将来支付房款。3、经一审法院向陈进东就合同效力问题进行释明，其不变更诉讼请求。
一审法院认为，毛豆、陈进东、豪门公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第（七）款规定的不得转让房地产情形，属管理性强制性规定，不属效力性强制性规定，签约时现有票证等已足以证实陈进东系1903号房权利人，不因其未办理物权登记导致双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》无效，对陈进东要求确认双方合同无效的反诉请求，不予支持。
毛豆签约后给付5万元，已由陈进东的代理人陈进新出具载明收款性质为定金5万元的收条，且双方合同中有定金5万元由甲方交给丙方作为物业保证金的约定，豪门公司据此实际保管此款，不影响毛豆已付款5万元的定金性质。
毛豆给付定金5万元，并支付了办理房屋产权登记的有关税费、办理贷款手续的服务费用，并取得商业贷款审批通过的意见，已依约履行了作为买方的前期合同义务，系善意推进合同履行的守约方。豪门公司通知陈进东到武汉以毛豆提供资金方式办理提前结清银行按揭贷款手续，符合二手房买卖中的交易习惯，陈进东经多次通知不出面配合办理结清手续，以自身行为表明不愿继续履行合同义务。虽然双方合同中约定贷款后毛豆即提前支付首付款，陈进东收到后办理结清手续，具有一定的先后次序，但陈进东经多次通知后不出面配合，其拒不履行合同的行为已足以引起毛豆对自身交易资金安全的担忧，由于其不配合后续手续的原因导致毛豆未及时付款，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定。毛豆在对方不配合后及时向人民法院提起诉讼要求继续履行合同并愿意支付房款，也表明其并无拒付房款之意。陈进东提出毛豆具有先履行义务，是由于其未及时支付首付款自己无义务办理过户手续的意见，依据不足，不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈进东未配合办理结清按揭贷款等后续手续，导致双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》未能顺利履行，已构成违约，毛豆有权要求继续履行。工行江夏支行对案涉房屋依法享有抵押权，现毛豆愿意清偿剩余贷款以涤除抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿抵押债务消灭抵押权的除外”之规定，可消除房屋变更登记的履行障碍。在抵押权可依法涤除情况下，双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》没有法律或者事实上不能履行的情况，对毛豆要求继续履行的诉讼请求，予以支持。
对于毛豆支付至一审法院账户的购房余款82万元，可用作偿还工行江夏支行抵押权项下现余房屋按揭贷款；双方当事人未就还款后的剩余部分提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，陈进东可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来一审法院领取。
关于毛豆诉称的违约金，系依据合同第八条中逾期不交付房屋情形的违约金约定，不符合上述拒不配合办理结清贷款和过户手续的违约情形，对该项诉讼请求不予支持。
关于陈进东要求毛豆支付占有使用费的诉讼请求，因双方合同中有毛豆签约后可无租金入住房屋的约定，则该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。
综上，为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、毛豆与陈进东、第三人豪门公司于2015年11月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、陈进东于本判决生效之日起十五日内办理武汉东湖新技术开发区金地中心城西2栋3单元1903号房的抵押权（抵押权人为工行江夏支行）注销登记手续，并于本判决生效之日起二十五日内协助毛豆将上述房屋变更登记至毛豆名下；三、驳回毛豆的其他诉讼请求；四、驳回陈进东的反诉请求。本案案件受理费6,250元（已减半收取），财产保全费4,870元，反诉费200元，由毛豆负担3,000元，陈进东负担8,320元.
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈进东、毛豆、豪门公司于2015年11月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，各方当事人应当严格依约履行合同义务。陈进东、毛豆虽在合同中约定“毛豆贷款审批通过后，提前支付剩余首付款及办理两证的费用给陈进东，陈进东应在收到首付款后两个月内注销抵押。”在毛豆贷款审批通过后，经豪门公司通知陈进东以毛豆提供资金的方式办理提前结清银行按揭贷款手续，符合交易习惯；因陈进东拒不履行合同，导致毛豆未按约定支付首付款，毛豆的行为不构成违约。故陈进东称毛豆违约在先的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。陈进东虽在购买诉争房屋时办理的抵押贷款手续尚未清结，但毛豆表示愿意一次性支付购房款，并已将购房余款82万元提存于一审法院，该款可用于清结陈进东的银行贷款；毛豆目前购买房屋虽不符合限购政策的规定，但双方签订房屋买卖合同的时间在限购政策实施之前，故一审判决双方继续履行合同，并无障碍。
综上所述，陈进东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,000元由陈进东负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年四月六日
书记员 胡婧琳