安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初1170号原告：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：徐绪恩，该公司董事长。委托代理人：张忠国，安徽安泰达律师事务所律师。被告：周绘慧，女，汉族，1981年11月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。原告安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称“新长江公司”诉被告周绘慧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，本院依法适用简易程序，由代理审判员李斌独任审判，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告新长江公司的委托代理人张忠国到庭参加诉讼。被告周绘慧经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。新长江公司诉称：2007年11月30日新长江公司与合肥天海置业有限公司签订《合肥滨湖明珠小区前期物业服务合同》，2010年10月31日双方又进行了续签，合同均约定由新长江公司为合肥天海置业有限公司开发的滨湖明珠小区提供物业服务，届至2016年12月31日一直由新长江公司为滨湖明珠小区提供物业服务。周绘慧系滨湖明珠小区XXX业主，2009年1月4日原、被告签订《滨湖明珠前期物业服务协议》，并入住滨湖明珠小区，新长江公司已按约为滨湖明珠小区提供了物业服务，周绘慧应向新长江公司交纳物业费。《前期物业服务合同》及《滨湖明珠前期物业服务协议》约定：高层住宅物业服务费1.05元/月（不包括电梯、水泵等运行实际使用的电费），物业服务费半年交纳一次，业主应提前10日预交每季度的物业费，超过5日的，视为逾期交纳，每逾期一日，应缴欠费金额的千分之二的违约金。2013年1月1日，政府相关部门将高层住宅物业管理费收费标准调整为1.25元/月/平方米。但周绘慧自2010年8月1日至2016年12月31日未能按约定支付物业服务费用及耗能费，拖欠物业费多达12038.3元。后经催讨未果，现新长江公司起诉至法院，请求判令：一、判令周绘慧支付新长江公司拖欠物业费人民币12038.3元及违约金3878元（2011年7月1日起按月利率1%暂计算至2016年12月31日，以后延续计算至实际付清全部款项之日止）；二、本案全部诉讼费由周绘慧承担。周绘慧未提出答辩，举证期内亦未提供证据。根据采信的证据及当事人陈述，本院经审理查明：2007年11月30日新长江公司与合肥天海置业有限公司签订《合肥滨湖明珠小区前期物业服务合同》，2010年10月31日双方又进行了续签，合同均约定由新长江公司为合肥天海置业有限公司开发的滨湖明珠小区提供物业服务，届至2016年12月31日一直由新长江公司为滨湖明珠小区提供物业服务。周绘慧系滨湖明珠小区XXX业主，该房屋建筑面积为127.62㎡，房屋类型为高层住宅。2009年1月4日原、被告签订《滨湖明珠前期物业服务协议》，该合同对各自的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第7项约定：根据国家相关规定和本协议约定按时向乙方足额收取物业服务费用、公摊水电费等费用。如乙方逾期不缴纳费用，甲方有权依法追索。对物业管理服务费的收取，双方合同第四条第二款约定：高层住宅综合服务费按建筑面积每月每平方米1.05元。乙方首次办理入住手续时，自交房之日起一次性预缴一年的物业综合服务费用；此后收费周期：乙方按每半年前10日向甲方交纳。以上收费标准按价格主管部门审定的标准适时相应调整。2013年1月6日合肥市包河区物价局以皖价服证第01070117号服务价格登记证，向新长江公司批复滨湖明珠小区有电梯住宅综合服务费为1.25元/月/㎡，有效日期2013年1月至2016年1月，2015年12月3日合肥市包河区物价局将服务价格登记证有效期延至2018年11月。对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金，对拒交或无理拖欠的业主，甲方可采取有效催交措施，直至向人民法院起诉。合同签订后，新长江公司依约在该小区从事物业服务工作，周绘慧拖欠2010年8月1日至2012年12月31日期间物业费3886元（1.05元/月/㎡×127.62㎡×29个月）及上述时间段的公共耗能费用495元未交纳，其后又拖欠2013年1月1日至2016年12月31日期间物业费7657.3元（1.25元/月/㎡×127.62㎡×48个月），共计拖欠新长江公司物业费及耗能费12038.3元。另查明：新长江公司自1996年12月18日准予从事物业管理活动，具有物业服务壹级资质。上述事实，有原、告的营业执照复印件、身份证、《合肥滨湖明珠小区前期物业服务合同》、《滨湖明珠前期物业服务协议》、资质证书、服务价格登记证、入伙通知书、入伙手续汇总表以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，新长江公司与周绘慧签订的《滨湖明珠前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。新长江公司依约为周绘慧在内的小区业主提供了物业管理服务，因此新长江公司有权依据合同约定和法律规定向周绘慧收取物业服务费用，且物业服务费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护，管理区域清洁、绿化养护、公共秩序维护，物业管理人员的工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上也会影响物业公司的服务水平和服务质量。周绘慧作为小区业主，在接受和享有了滨湖物业公司提供的物业服务后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务费的义务。周绘慧累计拖欠新长江公司自2010年8月1日至2016年12月31日物业服务费、耗能费，数额为12038.3元，故新长江公司主张周绘慧支付拖欠的物业费、耗能费12038.3元，予以支持。因周绘慧违反合同约定，拖延支付新长江公司物业服务费，应按照合同约定支付违约金。新长江公司主张按月利率1%来支付违约金，明显高于因周绘慧违约所造成的损失，本院酌定违约金以各年度所欠物业费为基数，分别自逾期之日起以每期逾期金额为基数按照银行同期同类贷款基准利率，计算至本判决确定的给付之日止。周绘慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对自己应诉抗辩权利的放弃，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周绘慧于本判决生效之日起十日内支付原告安徽新长江物业服务有限责任公司2010年8月1日至2016年12月31日期间物业服务费11543.3元及违约金（分别自逾期之日起以每期逾期金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告周绘慧于本判决生效之日起十日内支付原告安徽新长江物业服务有限责任公司能耗费495元；三、驳回原告安徽新长江物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100，被告周绘慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  李斌二〇一七年三月二十四日书 记 员  郑凯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。