广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）河中法民一终字第26号上诉人（原审被告、反诉原告）：周仲权，男，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：周小基，男，汉族。两上诉人共同委托代理人：黄井泉，龙南县精诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：付远旭，男，汉族。委托代理人：蓝菊华，女，汉族。上诉人周仲权、周小基与被上诉人付远旭建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省连平县人民法院（2013）河连法民一初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月13日，原、被告双方签订了一份《土地使用权转让合同》，约定被告父子将其持有的土地使用权208平方米［证号：连府国用（2011）第000595号、第000596号］以每平方米3780元的价格、共款786000元转让给原告使用。付款方式：签订合同后，原告即时支付定金5万元给被告，2012年10月25日前付款70万元，余款36000元待过户签名后付清。如被告反悔应双倍返还定金给原告；原告反悔也应双倍支付定金给被告。原告付清70万元给被告后，被告应将土地使用证给付原告。2012年8月24日被告周小基提前向原告支取了地皮转让款3万元。2012年10月22日12：11分，原告通过其嫂子ＸＸ凤发送短信给被告周小基，要求被告父子收款及办理土地使用权过户手续，但被告未作回复。2012年10月23日中午，原告筹足706000元地皮款后即于当天下午去到被告位于连平县城新城105国道边的山里人特产店找被告父子，但当时原告母子未见到被告父子，当时只有被告的儿媳妇在看店，说被告父子俩进山去了。10月24日晚，原告通过被告的堂兄弟周燕诗通知打电话告知被告说，原告付远旭想到你老屋找你商谈付地皮款事宜，但被告叫原告不要来，拒绝见原告。原告打被告的手机被告不接电话，发信息被告也不回复。原告叫被告堂兄弟周燕诗、周水畴劝说被告父子也无效。原告凭直觉估计被告父子一定是反悔了，于是在2012年10月25日下午到元善司法所反映此案，当着司法所工作人员的面打电话、发信息给两被告，被告仍然置之不理。2012年11月12日原、被告在连平县城南雁饭店进行了面谈。当时被告周仲权对原告说：“他小儿子不同意卖其中一块104平方米的地皮”。并表态会做其小儿子的工作，第二天答复原告。11月19日晚被告正式回复原告，表示双方约定交易的208平方米地皮不卖了，原告为此于2012年12月25日具状诉至原审法院。另查明，原告与被告签订了《土地使用权转让合同》后，于2012年10月14日与谢伟寿签订了一份《土地使用权转让合同》，约定原告将同被告转让过来后的地皮104㎡以4800元／㎡转售给谢伟寿，并收取了谢伟寿预付的定金2万元。2012年10月23日，原告又与林智维签订了一份《土地使用权转让合同》，约定原告将同被告转让过来后的另一块地皮104㎡，以4800元／㎡转售给林智维，并收取了林智维预付的定金4万元。2012年11月26日、27日，被告周仲权已将本案诉争的两块地皮分别卖给詹振良、蓝天园两人（每人104㎡），但转让价款多少转让双方未在《土地使用权转让合同》约定。原审法院认为，原告的诉讼请求与被告反诉请求是同一法律关系，可以合并审理。原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当依照约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点问题是：1、原、被告签订《土地使用权转让合同》后究竟是哪一方违约？2、违约方造成对方的实际损失多少？违约责任应由谁人承担？本案原、被告签订的《土地使用权转让合同》约定了付款方式及付款期限。根据原告提供的连平县农村信用合作联社的账户明细查询，可以证实原告已于2012年10月23日筹足了购买地皮的资金706000元。原告筹足购买地皮款后在2012年10月25日前多次以电话或短信方式催促被告收取剩下的地皮转让款706000元（先前被告已收取原告支付的5万元定金及地皮转让款3万元），但被告均以各种原因推诿，不愿收取原告的地皮转让款706000元及办理土地使用权转让过户手续，且在未与原告解除《土地使用权转让合同》的情况下，于2012年11月26日、27日两天分别将该两块地皮以1238元／㎡价格另行转让给詹振良、蓝天园两人（已于2012年12月27日纳税过户），故应认定被告方违约。两被告应承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行土地使用权转让合同的请求，因双方约定转让的两块地皮已由被告在原告起诉前已转让过户给了案外人詹振良、蓝天园，继续履行合同已无可能，原审法院不予支持。原告要求被告双倍返还定金10万元的请求，合理合法，应予支持。原告要求被告返还其先行支付给被告的地皮款3万元的请求，合法有据，也应支持。原告要求被告支付3万元预付款6个月利息3240元的请求，因未约定计息利率，可按中国人民银行同期贷款利率计付利息。原告要求被告赔偿直接经济损失272400元的请求，因原告在未取得该两块地皮的使用权的情况下，就与谢伟寿、林智维签订《土地使用权转让合同》，违反了《合同法》第132条的规定，原审法院也不支持。被告的反诉请求，因原、被告双方约定转让的两块地皮现已由被告在原告起诉前转让给他人且已过户登记，故对被告要求解除合同的反诉请求，原审法院予以支持。被告要求原告支付违约金10万元的请求，因本案是被告违约，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十二条的规定，于2013年10月20日作出如下判决：（一）解除原告付远旭与被告周小基、周仲权于2012年8月13日签订的《土地使用权转让合同》。（二）被告周小基、周仲权应在本判决生效后十五日内返还原告预付的地皮转让款人民币3万元给原告付远旭，并应按中国人民银行同期贷款利率从2012年8月25日起计付利息给原告，直至还清此款之日止。（三）两被告应在本判决生效后十五日内双倍返还定金人民币10万元给原告付远旭。（四）驳回原告的其他诉讼请求。（五）驳回被告的其他反诉请求。本案受理费10860元，由原告负担5760元，两被告共同负担5100元；反诉费1150元，由两被告负担。上诉人周仲权、周小基不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，改判为“被上诉人双倍返还定金计人民币10万元给上诉人”。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院认定事实不清，只听一面之词认定上诉人违约证据不足。1、原审认定：“于2012年10月22日12：11分，被上诉人通过其嫂子ＸＸ凤发送短信给被告周小基，要求被告父子收款及办理土地使用权过户手续，但被告未作回复”，没有事实依据。第一，ＸＸ凤没有发送短信，在庭审时也未提供短信的内容；第二，上诉人在订立合同时已告知被上诉人两份建设用地许可证已在银行作贷款抵押，必须先还清银行贷款后才能拿出该证办理过户手续，正因为上诉人无钱归还借款才转让地皮，而被上诉人除支付定金后，只付了三万元，又怎么能还上贷款，贷款还不上许可证就拿不出来又如何谈办证过户呢？这个道理三岁小孩都清楚；第三，按照转让协议应先付款70万元，余36000元待过户签名后付清。为此，该事实只能说明被上诉人违约而不是上诉人违约，这只是一个托词。2、原审法院认定：“于2012年10月23日中午，原告筹足资金706000元地皮款后即于当天下午去到被告位于连平县城新城105国道边的山里人特产店找被告父子……”也没有事实依据。首先，如果被上诉人已筹足资金可以打电话通知上诉人；第二，于2012年10月22日晚上当着周燕诗和周水畴的面上诉人周仲权将其农村信用社联社的帐号写给了被上诉人，只要被上诉人愿意付款，将款打入银行便行，又何来苦苦寻找。3、原审认定“2012年10月25日下午到元善镇司法所反映此案，当着司法所工作人员的面打电话、发信息给两被告，被告仍然置之不理”，与事实不符。被上诉人是去了司法所反映，于2012年11月30日司法所的工作人员通知上诉人周小基到司法所作了调查笔录，周小基也实事求是地反映了情况，不是上诉人不同意转让，而是，被上诉人没有按照转让协议规定的时间付款，不是上诉人违约而是被上诉人违约（详见人民调解调查笔录）。（二）导致本案转让合同不能实现是因为被上诉人违约所致，依法应当追究被上诉人的违约责任，被上诉人依约应双倍赔偿定金10万元给上诉人。上诉人周仲权于2011年8月19日购买位于连平县元善镇五虎下山住宅区的建房地皮两块，面积为208平方米，并取得了商业建设用地许可证，证号为0107518、0107519。周仲权购到该两块地皮后，又要投资其它项目，便将2份用地许可证作为抵押担保到银行贷款50万元，由于抵押贷款还款日期临近，上诉人急需筹款偿还银行的借款，为此，愿意将该两块地皮转让，于是周小基于2012年6月26日到中介服务所，并于当天签订《委托出售房合同》，被上诉人看到该两块地皮有升值的价值，于2012年8月13日便签订了《土地使用权转让合同》，约定以每平方米3780元的价格，共计786000元转让给被上诉人使用。付款方式：签订合同后，被上诉人即时支付定金5万元，2012年10月25日前付款70万元，余款36000元待过户签名后付清。如上诉人反悔应双倍返还定金给被上诉人；如被上诉人反悔也应双倍支付定金给上诉人。被上诉人付清70万元给上诉人后，上诉人应将土地使用证给付被上诉人。2012年8月24日上诉人要求被上诉人付款，被上诉人只支付了三万元，直至付款期限到期被上诉人再不愿意付款，眼见银行还款日期将至，上诉人在无奈的情况下，才于2012年11月26日、27日两天分别将两块地皮以较低即1238元／㎡的价格另行转让给詹振良、蓝天园两人，并于2012年12月27日过户，使上诉人遭受重大损失。被上诉人付远旭答辩称：1、答辩人与上诉人购买地皮合同约定是2012年10月25日交地皮款70.6万元给上诉人，答辩人已提前10天即在10月16日上午开始打电话催上诉人周小基收款及办过户手续，有答辩人母亲蓝菊华打给上诉人周小基号码原始记录复印件一份为依据。2、有答辩人嫂子ＸＸ凤于2012年10月22日用手机发信息给上诉人催他来收地皮款和叫他父亲来办过户手续，在一审开庭时已把手机显字屏给审判员看了与书面写的内容是一样的为依据。3、有答辩人母子俩人在10月23日下午去新城店里找上诉人周小基，上诉人在一审已认可的并说是他媳妇在看店。4、有答辩人10月23日信用社存折筹足70.6万元地皮款，存折复印件一份为依据。5、有答辩人在10月24日下午与上诉人周仲权堂兄弟二人开车去上诉人老屋找上诉人，周仲权回话拒绝，叫他们不要上来，有在场人为证。6、有答辩人2012年10月25日下午在镇司法所当工作人员面打电话发信息给上诉人，有手机显示屏的内容与书面内容是一样的。7、有答辩人母亲蓝菊华于12月19日用信函托ＸＸ凤送呈并当面与他协商愿退一步，只要求卖一块给我，上诉人说无什么好商量的，我二块地皮不卖了，这是有依据的，白纸黑字写明的。上诉人说2012年10月22日已写了信用社账号给答辩人是无中生有的，在一审开庭时上诉人并没有说发了账号给答辩人。答辩人在2012年8月13日晚上签合同时与上诉人新城店里见了周仲权一面，直至2012年11月13日晚上去南雁饭店才见第二次，中间8月13日一11月13日足三个月没有见过上诉人周仲权，真是无中生有，答辩人三个月内都没有见过他，哪来的22号在南雁饭店给帐号答辩人。2012年11月13日晚在南雁饭店商谈中，上诉人说他小儿子那块地不想卖，他会做他工作，做通后会通知答辩人（其实二块地皮都是上诉人周仲权的名字），过了几天都无回话，到11月19日答辩人又打电话催他，上诉人回答说，那二块地不交易了，即是不卖了，既然上诉人说写了帐号给答辩人，为什么答辩人后来还不断打电话催发信息都不回复呢从此可充分证明上诉人说的是谎话。按合同法113、114条之规定，一方有意违约给对方造成一切经济损失应由上诉人违约者承担责任。上诉人二块地皮卖给答辩人地价是每平方3780元，总价786000元，按合同期间付款给上诉人，上诉人还款给信用杜也没有超期，也没有罚款，也没有一丝一毫经济损失。从上诉人付利息单据可证明9月21日一10月21日付息2078元，10月21日——11月21日付息2147元，由此证明上诉人到11月21日前都没有偿还50万借款。由此可证明答辩人按合同期限付款，对上诉人还款没有影响，根本也无给上诉人造成半点损失。上诉人在上诉说到答辩人没有提前付款给上诉人造成一定经济损失和罚款。从何来的罚款呢这是无半点依据的。上诉人卖给答辩人二块地皮是每平方3780元，合计款786240元，上诉人与答辩人的合同还没解除，就违约另卖他人，一物多卖，一物承二主，后来卖的肯定比前者高价。上诉人说后卖才卖1238元／平方，这完全是说假话，为什么3780元一平方不卖，要卖1238元／平方，合计款才257504元，不合常规，也不够上诉人还贷款50万元。这明显是偷税漏税行为，上诉人捏造事实，漏洞百出，前后矛盾的真让人哭笑不得。审理过程中，上诉人提交了四份新证据：一是周燕诗的调查笔录，二是周水畴的调查笔录，二是周仲权的银行卡，共同证明2012年10月22日上诉人已经将账号给被上诉人的事实；四是《人民调解调查笔录》，证明被上诉人未依约付款的事实。被上诉人的质证意见：对新提交的证据一、二、三均不予认可，对新证据四的证明目的有异议，只能证明被上诉人去过司法所申请调解的事实。被上诉人也提交了一份由谢朝日、谢房高、谢朝越出具的《证人证词》，证明2012年10月22日下午至晚上被上诉人没有与上诉人周仲权吃饭的事实。上诉人的质证意见：对该份新证据的真实性、合法性提出异议。本院认证：因上诉人提交的四份新证据及被上诉人提交的《证人证词》均不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定得新证据，本院不予采纳。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人哪一方违约。2、违约方该如何承担违约的赔偿责任。关于上诉人与被上诉人哪一方违约的问题。首先，被上诉人在一审提供了连平县农村信用合作联社的账户明细查询，证实被上诉人已于2012年10月23日具备向上诉人支付购买地皮应付剩余资金706000元的能力。其次，在筹足购买地皮款后被上诉人在2012年10月25日前多次联系上诉人收取地皮转让款，但上诉人均没有与被上诉人接洽。再者，上诉人在未与被上诉人解除《土地使用权转让合同》的情况下，又与詹振良、蓝天园两人签订地皮转让合同且已办理过户手续，直接导致上诉人与被上诉人间的《土地使用权转让合同》无法实现。最后，被上诉人提供证据证明已另外寻找到买家能够以更高的价格转让涉案地皮，若被上诉人与上诉人的土地转让成功，则上诉人能马上获利二十多万，从该事实看被上诉人理应不会违约。上诉人的上诉理由中关于要求被上诉人先行支付五十万元以赎回房产证因双方签订的《土地使用权转让合同》中没有约定且上诉人没有证据予以证明，本院不予采纳，本案应认定上诉人违约。关于违约方该如何承担违约的赔偿责任的问题。本案双方在《土地使用权转让合同》中约定违约方赔偿双倍定金给对方，现上诉人违约应赔偿定金5万元的双倍即10万元给被上诉人。另外，被上诉人先行支付给上诉人3万元，因未约定计息利率，预付的3万元可按中国人民银行同期贷款利率计付利息。原审判决对上诉人需承担的违约责任的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4300元，由上诉人周仲权、周小基负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢健生审 判 员  李小强代理审判员  高 宇二〇一四年二月二十八日书 记 员  黄秋君