北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4362号
上诉人（原审原告、反诉被告）：齐倬俪，女，1974年3月19日出生。
委托诉讼代理人：张茂泉，北京泉宵律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗红梅，女，1980年9月6日出生。
委托诉讼代理人：白建军，北京市华泰律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
上诉人齐倬俪、上诉人罗红梅因与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初16331号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐倬俪及其委托诉讼代理人张茂泉、上诉人罗红梅及其委托诉讼代理人白建军到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但邮寄了书面意见。本案现已审理终结。
齐倬俪上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，判决驳回罗红梅相应的诉讼请求。事实和理由：一、2017年3月17日北京市出台房屋新政策，齐倬俪与罗红梅就房屋买卖合同重新进行协商并进行确认，属于新的要约和承诺，齐倬俪不存在违约行为，不应承担违约责任；二、原合同之所以不能履行，是因为新政策导致贷款数额调整，合同主要条款发生变化，不存在违约；三、齐倬俪提出使用罗红梅的首付款偿还其贷款，这个属于协商过程中的事情，罗红梅可以同意也可以不同意，不存在加重罗红梅义务和风险的问题；四、贷款数额调整，齐倬俪有理由怀疑罗红梅无法履行支付房款义务，还有新政出台后，到罗红梅陈述2017年5月18日筹齐首付款538万元，房屋上涨空间不大，罗红梅完全可以采取必要措施防止损失扩大。
罗红梅辩称，不同意齐倬俪上诉请求。第一，新政出台影响的是贷款数额调整，罗红梅之前表态可以全款支付，不会损害齐倬俪的利益；第二，在买卖期间，齐倬俪还在其他地方将房屋挂出来出售，同时一审判决前房屋还在抵押，齐倬俪未履行合同义务导致客观上无法履行。
罗红梅上诉请求：撤销一审判决第六项，判决齐倬俪向罗红梅支付居间服务费161500元。事实和理由：合同有明确约定，违约时，“丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”，所以齐倬俪应向罗红梅支付该款项。
齐倬俪辩称，齐倬俪没有违约。
针对齐倬俪、罗红梅的上诉，链家公司述称，同意一审判决。
齐倬俪向一审法院起诉请求：解除齐倬俪与罗红梅就买卖北京市丰台区×××1304号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
罗红梅向一审法院反诉请求：1．解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2．齐倬俪退还定金100万元；3．齐倬俪支付违约金123.6万元；4．齐倬俪赔偿房屋差价损失50万元；5．齐倬俪赔偿中介费16.15万。
一审法院认定事实：2017年1月22日，齐倬俪（甲方、出卖人）与罗红梅（乙方、买受人）经链家公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定罗红梅购买齐倬俪所有的北京市丰台区×××1304号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积178.21平方米，房屋成交价格为447万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为171万元。该房屋已设定抵押，出卖人应于2017年6月15日前办理抵押注销手续。买受人向出卖人支付定金100万元，定金直接支付给出卖人，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币268万元，如因买受人原因未获得贷款机构批准，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，齐倬俪（甲方、出卖方）与罗红梅（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定房屋总价款为618万元。协议第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2017年1月10日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方，于2017年3月1日前将第一笔定金40万元以理房通支付方式支付甲方，于2017年3月8日前且甲方解除非银行的二次抵押将第三笔定金50万元以理房通支付方式支付甲方。甲方应于2017年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年6月20日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款179万元以建委监管支付方式支付甲方，并于过户前5个工作日内将第二笔首付款69万元以理房通支付方式支付甲方。协议第四条违约责任约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
同日，齐倬俪与罗红梅、链家公司签订了《居间服务合同》，约定由链家公司为双方的买卖提供居间服务，罗红梅需向链家公司支付居间代理费13万元。同日，齐倬俪与罗红梅、北京方源房地产咨询服务有限公司，约定齐倬俪与罗红梅委托北京方源房地产咨询服务有限公司为双方交易提供后续交易保障服务，罗红梅需向北京方源房地产咨询服务有限公司支付保障服务费30900元，评估费600元。
合同签订后，罗红梅向齐倬俪支付了定金共计100万元，并向链家公司支付了居间代理费13万元，向北京方源房地产咨询服务有限公司支付了保障服务费30900元、评估费600元。
此后，因北京市出台贷款限制政策，罗红梅无法获得合同约定金额的贷款，双方在链家公司的组织下进行了协商，其间罗红梅表示其可以仅进行公积金贷款80万元，其余房款自行筹集。齐倬俪表示要求用罗红梅的首付款偿还贷款。罗红梅表示其自行筹集的首付款应在房屋过户时支付，如齐倬俪需要使用其首付款偿还贷款，则需要降低房款或支付利息作为补偿。齐倬俪表示无法接受。双方至2017年6月5日齐倬俪起诉之日未达成一致。
另，庭审中，齐倬俪表示其在2017年6月12日解除了涉案房屋原有抵押，但在6月中旬为解决借款问题又在涉案房屋上设定了另一笔抵押。罗红梅表示不对房屋差价申请评估，具体数额由法院酌定。
另，经一审法院查询，涉案房屋所在小区均价约为4.5万元至4.9万元每平方米。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。齐倬俪与罗红梅、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定积极、善意、全面履行各自义务。本案所涉房屋买卖合同因北京市出台限制贷款政策而无法完全依照原约定履行，但该政策的出现不影响双方在不加重对方义务的情况下善意继续履行。本案中，罗红梅在无法以合同足额贷款的情况下已表示对于无法贷款部分钱款自行筹集，在房屋过户时支付，要求合理。但齐倬俪却提出要使用罗红梅的首付款偿还其贷款，齐倬俪的要求显然超出了双方合同对于其他首付款的支付方式，同时加重了罗红梅一方的义务和风险。罗红梅在此情形下提出降低房款或支付利息的主张亦属合理。纵观双方协商过程，罗红梅一方并无不当之处，双方系由于齐倬俪一方提出明显不合理要求而未能继续履行。同时，齐倬俪在双方合同履行期间，且罗红梅无违约行为的情况下，向法院提起解除合同的诉讼，又在房屋上另行设定抵押。齐倬俪提出不合理要求在先，用自身行为表示拒绝履行合同在后，又存在设置抵押导致合同客观无法履行的情况，其行为显属违约，理应就此承担相应的违约责任。
现齐倬俪以因限购政策导致双方合同无法履行为由要求解除合同的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
罗红梅反诉要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、齐倬俪退还定金的请求，并无不当，法院予以支持。罗红梅要求齐倬俪支付违约金、房屋差价损失共计173.6万元，因罗红梅一方明确表示不申请房屋价格鉴定，无法精确确认房屋差价的总额，法院依据询价情况和双方合同的履行请求，酌情予以确定。罗红梅要求齐倬俪赔偿中介费16.15万，因法院已判决齐倬俪赔偿违约金、房屋差价损失的情况下，应视为罗红梅已基本实现了通过合同应实现的价值，而中介费属于其实现合同价值的必要支付，故法院对此不再支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年12月20日判决：一、解除齐倬俪与罗红梅就买卖北京市丰台区×××1304号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除齐倬俪与罗红梅、北京链家房地产经纪有限公司就买卖北京市丰台区×××1304号房屋签订的《补充协议》；二、齐倬俪于判决生效之日起十日内返还罗红梅购房定金一百万元；三、齐倬俪于判决生效之日起十日内支付给罗红梅违约金一百二十三万六千元；四、齐倬俪于判决生效之日起十日内赔偿罗红梅房屋差价三十五万元；五、驳回齐倬俪的诉讼请求；六、驳回罗红梅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。
结合本院审理中罗红梅、齐倬俪当庭陈述，本院归纳双方意见如下：罗红梅原计划贷款268万，北京市出台房地产新政导致罗红梅无法按原定数额贷款，故罗红梅打算通过公积金方式贷款80万元，其他房款自行筹集；关于自行筹集部分的房款如何支付，齐倬俪表示双方并没有形成一致意见，罗红梅陈述没有协商一致是因为齐倬俪要求罗红梅提前支付这笔款项用来办理解抵押手续，齐倬俪陈述自己提出的支付方案只是与罗红梅进行协商而已；关于合同约定贷款何时可实际支付齐倬俪，齐倬俪表示到款时间是在房屋过户、银行放贷后，房地产新政出台后，齐倬俪要求罗红梅将自行筹集款项提前支付，是因为齐倬俪觉得自己有风险，房子一旦网签，齐倬俪就没有权利，存在罗红梅不给钱的风险；齐倬丽与罗红梅在北京市出台房地产新政后各自提出了合同继续履行方案，齐倬俪的方案是罗红梅应立即支付自行筹集款项，罗红梅的方案是通过理房通或者建委监管方式支付，双方没有达成一致意见，齐倬俪认为罗红梅在齐倬俪解抵押之后没有买房的意思，所以齐倬俪申请解除合同；一审法院确定涉案房屋所在小区房屋均价是4.5万元-4.9万元，齐倬俪认为2017年年底房屋价格与法院确定的数额差不多。
本院认为，罗红梅与齐倬俪都请求行使合同解除权，但是双方的解除权基础不同，尤其是罗红梅申请解除的基础是齐倬俪构成违约。所以结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点在于：齐倬俪是否构成违约以致罗红梅有合同解除权；如果齐倬俪违约，齐倬俪如何向罗红梅承担责任。
焦点一，齐倬俪是否构成违约以致罗红梅有合同解除权。新政出台后，买受人罗红梅获取贷款金额受到影响，但在与齐倬俪沟通过程中，罗红梅表示除去贷款金额外其余资金可以自行筹集，罗红梅提出的方案并未使齐倬俪丧失原有合同的有利地位，作为卖房人齐倬俪的权利主要体现为收取购房款，既然购房款收取时间并未有延迟，那么双方需要对原有合同进行调整、补充时，齐倬俪应配合罗红梅进行变更。齐倬俪在变更过程中，提出的方案客观上加重了罗红梅的义务，虽提出该方案属于协商，不可因此认定齐倬俪违约，但亦不能因此认定罗红梅不同意齐倬俪的方案就是不同意继续履行合同。后，齐倬俪将涉案房屋上的抵押手续解除后又重新设立，违反了合同约定，应属于违约。而且该违约行为，使双方的合同客观无法继续履行，罗红梅因齐倬俪的违约行为而享有合同解除权。
焦点二，如果齐倬俪违约，齐倬俪如何向罗红梅承担责任。根据上述分析，已认定齐倬俪违约，所以罗红梅要求解除合同以及赔偿损失，应根据情况予以支持。齐倬俪不同意给付违约金以及房屋差价，合同解除后，齐倬俪应在罗红梅可得利益损失范围内承担违约责任。根据一审法院询问罗红梅涉案房屋所在小区均价，可初步确定合同解除后罗红梅可得利益损失情况，一审法院根据询价情况以及当事人合同履行请求，酌情确定违约金、房屋差价，一审法院确定的该两项总额并未超出合理范围，故齐倬俪应向罗红梅支付该款项。罗红梅要求齐倬俪赔偿中介费，该款项属于罗红梅获取可得利益的必要成本，故罗红梅获赔可得利益损失后，本院对罗红梅的该项上诉请求不予支持。
综上所述，齐倬俪、罗红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22064元，由齐倬俪负担19074元（已交纳），由罗红梅负担3530元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
审 判 员 蒋春燕
审 判 员 王艳芳
二〇一八年五月三十日
法官助理 高 磊
书 记 员 杨 竹