江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2301号
上诉人（原审原告）张维清。
委托代理人郁丽，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人吴洪钢，江苏众勋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江阴华联商厦有限公司，住所地江阴市人民中路85号。
法定代表人解红光，该公司董事长。
委托代理人张萌萌，江阴市南亿法律服务所法律工作者。
上诉人张维清因与被上诉人江阴华联商厦有限公司（以下简称江阴华联）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄民初字第0597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2006年4月25日，江阴华联为甲方，张维清为乙方签订房屋转租合同1份。约定由乙方向甲方转租江阴市朝阳路55号建筑物的三至四层用于经营浴场。
2006年4月25日，江阴华联为甲方，张维清为乙方签订房屋转租合同一份，约定：甲方愿意转租及乙方愿意承租场地改建并经营浴场，场地构成位于江阴市朝阳路55号的建筑物三至四层的部分。租期自浴场起租日2006年9月15日，至2015年1月17日止。
2012年6月25日，江阴华联为甲方，张维清为乙方，徐大年为丙方签订房屋转租合同补充协议1份。协议中约定：……三、乙方于签订本补充协议之日交付甲方保证金300000元，保证乙方对原浴场拆除后需于2012年11月15日前按不低于原标准的档次重新装修后营业（装修方案应于2012年7月30日前交付甲方），否则甲方有权不予返还此保证金。乙方能按约完成装修营业的，则甲方在2012年11月15日之后，乙方营业后一个月内予以返还，原保证金按原合同约定执行。四、甲方同意乙方引进丙方作为合作伙伴，丙方自愿对乙方在原合同以及补充协议中约定的义务承担连带担保责任，担保期限自乙方应履行合同义务之日起两年……九、乙方不得以重新装修后消防、治安验收等理由要求甲方履行任何义务，甲方可以配合，但不承担任何不能提供而引起的任何责任……
江阴市公安消防大队于2014年3月4日作出锡澄公消审凭字（2014）第0001号《建设工程消防设计审核不予受理凭证》。该凭证上记载：江阴市海中天大浴场所在的建筑没有通过消防验收，未取得土建验收意见书。2014年12月24日，江阴市公安消防大队出具情况说明，载明：按照江苏省消防总队工作规范及窗口受理要求，属于改建（含室内装修）工程的，根据工程的情况需提供场所所在建筑或场所的消防验收意见书。因江阴市海中天大浴场提供的申报材料不全，故出具不予受理凭证，需补正相关材料。
2014年4月21日，江阴市公安消防大队作出锡澄公（消）行罚决字（2014）0201号行政处罚决定书。主要内容是：江阴市海中天大浴场未经消防安全检查擅自营业，给予责令停产停业，并处罚款30000元的处罚。
2014年4月28日，江苏众勋律师事务所律师郁丽致函江阴华联。主要内容是：受海中天大浴场委托，函告江阴华联，因江阴市海中天大浴场所在的整体建筑没有通过消防验收，未取得土建验收意见书，故海中天大浴场无法办理消防验收手续，被责令停业，并处罚款，导致合同的目的无法实现。故提出解除合同，解除日为2014年4月28日。
双方因解除合同事宜未达成一致，张维清诉至法院，请求判令：1.解除他与江阴华联所签订的房屋租赁合同；2.江阴华联赔偿损失9424925.76元；3.江阴华联支付律师费300000元。2015年8月21日，张维清明确第2项诉讼请求为判令江阴华联赔偿损失7732813.24元。
原审中，张维清向法院申请对海中天大浴场内的装修装饰物、设备设施等添置物的现值进行评估，以及对江阴市海中天大浴场的装饰装修物的工程造价进行评估。2015年4月21日，江苏省鼎诚建设工程顾问有限公司函复法院，由于当事人未能提供相关的经质证的证据材料，故中止了工程造价鉴定。张维清支付了鉴定费22500元。2015年6月16日，江苏众兴苏港资产评估有限公司出具众兴评报字（2015）第13号鉴定评估报告，评估结果为于评估基准日2014年4月28日，江阴市海中天大浴场所有的浴场内的装修装饰物评估现值为3041477.29元，设备设施等添置物的评估现值为784697.97元，总计评估现值为3826175.26元。张维清支付了鉴定费98000元。
针对上述鉴定意见，张维清认为，海中天大浴场内的装修无论是第一次装修还是第二次装修均属于同一份租赁合同期限内，均属于张维清的投入，两次装修和添置物都是不可分离的，江苏省鼎诚建设工程顾问有限公司不能以张维清未能提供第一次装修的相关资料而中止工程造价鉴定。对资产评估报告，张维清认为江苏众兴苏港资产评估有限公司在资产评估中遗漏了浴场中的空调设备，且其认为双方之间的转租合同应属无效，鉴定机构不能按照现有合同的租赁期限将评估现值折价，其认可装饰装修部分价值应为折现前的6763082.24元。
江阴华联对中止鉴定函回复的真实性无异议，但其认为中止鉴定的原因是张维清未能提供第一次装修的相关资料，中止鉴定的结果应由张维清承担。另外，江阴华联对鉴定报告的真实性亦无异议，但其认为张维清无法证明海中天内现有装饰装修及添置物为第二次装修后形成，故鉴定报告所得结论不能证明系张维清在第二次装修之后产生的损失。
江苏众兴苏港资产评估有限公司于2015年8月6日出具补充鉴定说明，载明：由于未将空调设备评估值计入报告，特此补充说明，在原有装修装饰物当中增加空调评估值如下：评估原值为264332.90元，因受租赁合同约束评估现值为85194.49元。
上述事实，有房屋转租合同、房屋转租合同补充协议、情况说明函回复、鉴定评估报告、补充鉴定说明及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
一、关于转租合同和房屋转租合同补充协议的效力问题。根据消防法第十三条第二款规定，应当依法进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案所涉整体建筑不属应当依法进行消防验收的建设工程，虽未有土建消防验收意见书，但公安消防部门未责令整体建筑停止使用。故双方签订的转租合同及补充协议并没有违反消防法的禁止性规定，应认定为合法有效。另外，张维清以最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》主张双方之间的租赁合同无效，但该条司法解释已于2013年4月8日被废止，故张维清的上述主张并无法律依据，法院对此不予采信。合同订立后，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
二、关于张维清是否有权解除合同的问题。法院认为张维清无权解除合同，主要理由有：第一，根据江阴市公安消防大队的不予受理凭证及情况说明，海中天大浴场的消防设计审核不予受理的原因是其提供的申报材料不全，需补正场所所在建筑或场所的消防验收意见书。也就是说海中天大浴场的消防验收并非必然无法通过，只要海中天大浴场补正了审核所需要的消防验收意见书，公安消防大队将受理浴场装修工程消防设计审核。对于海中天大浴场无法取得的浴场所在建筑的消防验收意见书，其首先应向房屋转租方江阴华联提出要求，如江阴华联能够提供相关资料，并不必然导致转租合同目的无法实现，只有在江阴华联确实无法提供或者明确拒绝提供的前提下张维清才有可能具有合同解除权，但张维清无法提供证据证明其在主张解除合同前向江阴华联提出过上述要求，故张维清无权径直要求解除合同。第二，对承租房屋进行整改、装修后用于开设浴场，向公安消防部门申报消防安全检查的义务人为该浴场的经营者。在租赁合同期间，实际经营者负有保证承租房屋符合消防要求的义务，况且双方于2012年6月25日签订的补充协议中亦已明确约定张维清不得以重新装修后消防、治安验收等理由要求甲方履行任何义务，江阴华联可以配合，但不承担任何不能提供而引起的任何责任。因此，即使海中天浴场装修工程因所在建筑未取得土建消防验收意见书而导致无法通过消防验收，根据双方之间的合同约定，其责任也不在于江阴华联，江阴华联也不存在违约情形。再者张维清自2006年4月25日起便开始承租涉案房屋进行改建并经营浴场，其于2012年6月25日签订补充协议系为了引进合作伙伴对浴场作重新装修，张维清对涉案房屋的情况亦是明确知晓的。故对张维清认为江阴华联违约导致合同目的无法实现的观点，法院不予采信。综上，张维清于2014年4月28日主张解除合同并不符合解除合同的条件，张维清不得擅自解除合同。合同约定的租赁期限至2015年1月17日，目前租赁期限已届满。因为张维清对海中天大浴场进行装修是经过江阴华联同意的，租赁期间届满时，对于与租赁房屋可分离的、未形成附和的装饰装修物，张维清可以在不造成房屋毁损的情况下拆除取回；对于已形成附和的装饰装修物，张维清无权要求江阴华联赔偿或补偿附和的装饰装修费用。因此，张维清要求江阴华联赔偿损失及律师费的诉讼请求亦不能得到支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决：驳回张维清的诉讼请求。案件受理费65930元、财产保全费5000元、鉴定费120500元，合计191430元（张维清已预交205375元，法院予以退还13945元），由张维清负担。
张维清不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋转租合同无效。江阴华联没有提供相应的证据证明涉案房屋出租的合法性，也没有证据证明房屋是否满足消防标准，而原审认为本案所涉整体建筑不属于应当进行消防验收的建筑工程，认定转租合同合法有效，无法律和事实依据。此外，江阴华联也未提供涉案房屋所有人同意转租的相关证据。二、因涉案大楼的整体消防验收手续和土建验收意见问题，上诉人实际已无法实现合同目的。虽然补充协议约定重新装修后上诉人不得要求被上诉人承担消防、治安验收等义务，但并不能说明其明知涉案大楼不符合消防规定，反而能证明被上诉人明知大楼没有消防并刻意规避自身的责任。由于双方就海中天大浴场都曾办理过消防检查手续并都予以通过，因此除非被上诉人披露，其不可能知道涉案大楼不符合消防规定。故一审推断上诉人知晓该情况没有依据，且从公平角度出发，出租人或转租人以合同约定规避法律强制性义务的也应属无效。综上，请求二审撤销一审判决，在查明事实后依法改判支持其原审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人江阴华联辩称：一、上诉人诉请要求解除房屋转租合同，但上诉又认为转租合同无效，已经超出一审诉请且与其诉请没有关联性。根据被上诉人与房屋所有权人签订的租赁合同，被上诉人有权在酒店相关经营范围内进行分租或转租。因此，转租协议并非无效，事实上在整个诉讼期间产权人也未对转租合同提出过异议。二、关于涉案房屋是否需要通过消防验收的问题，应当是上诉人的举证义务。上诉状中提到的高层民用建筑设计防火规范，已于2014年8月27日废止，且也只是对建筑物防火设计做的规范，不能以该规定认定涉案房屋必须经过消防验收才能投入使用。三、行政处罚决定书只是因海中天浴场未经消防安全检查擅自开业而被责令停业，不能证明是海中天不能通过消防验收。上诉人怠于行使自身权力，未及时要求其配合提供消防验收相关资料导致不受理。上诉人曾因拖欠租金被其起诉至法院，2012年房屋转租合同的补充协议是在法院主持下签订的，因当时考虑到租赁始于2006年且上诉人需要二次装修，而消防要求非常严格，故在补充协议中特别约定上诉人不得以重新装修后消防治安验收等理由要求被上诉人履行任何义务，被上诉人也不承担任何不能提供而引起的任何责任。上诉人进行装修前理应首先进行消防设计审核，通过后再行施工。因此，消防问题是上诉人原因导致。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审法院已查明事实一致。
本院认为：
关于涉案房屋转租合同效力的问题。双方签订合同是真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。上诉人张维清与被上诉人江阴华联自2006年4月25日签订房屋转租合同后，房屋原出租人至今并无提出异议，应视为对转租的认可，故未经转租许可的上诉理由并不成立。
关于张维清是否有权因消防验收问题要求解除合同的问题。双方在2012年6月25日签订房屋转租合同补充协议中，已经对上诉人租赁房屋重新装修后消防验收要求提供材料不齐全的经营风险做了明确预估，并特别约定该风险由承租人承担并约定租金减免事宜。该协议是双方以减免租金为基础对房屋转租合同进行的补充和调整，且根据合同前后履行过程及多年承租的事实，以及上诉人之前承租该浴场也已通过消防验收并正常经营。可以认定关于消防合同问题出租人免责的约定系经双方充分协商而达成。因此，上诉人在明知该协议存在的前提下，应当充分评估重新装修与重新申报消防验收的风险，对于无法重新通过消防验收的风险应当由其自己承担。故本院对上诉人以被上诉人规避法律强制性义务，未提供相关消防验收材料，要求解除合同的上诉主张不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65930元，由上诉人张维清负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一五年十二月二十三日
书记员 杨 志