南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初636号
原告（反诉被告）王成功，男，壮族，1994年12月20日出生，住广西凤山县。
委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司，住所地南宁市秀厢大道42-1号。法定代表人陈国强（未出庭）。
委托诉讼代理人：庞兴志，广西双贺律师事务所律师，代理权限为全权代理。
原告王成功与被告南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司（以下简称“海陆丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序。被告海陆丰公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案分别于2017年9月14日、11月7日公开开庭进行了审理。原告王成功及其委托诉讼代理人刘切标，被告委托诉讼代理人庞兴志到庭参加了诉讼，现本案现已审理终结。
原告王成功向本院提起诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2015年4月9日签订的《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》无效；2.判令被告海陆丰公司赔偿原告王成功装修及设备损失共计人民币232930.8元；3.判令被告海陆丰公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告王成功与被告海陆丰公司于2015年4月9日签订了《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》（以下简称“酒楼租赁合同”），海陆丰公司将南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋+1至+6、55-60、83-89号商铺（以下简称“商铺”）出租给王成功用于经营酒楼，在合同中双方对商铺情况、用途、租赁期限、租金及缴纳方式、双方的权利义务等进行了约定。海陆丰公司于2015年4月9日向王成功交付了商铺。王成功对商铺进行了装修后于2015年5月正式开业，正常经营至2016年12月。由于经营模式转变，王成功便与海陆丰公司协商将C栋+1至+6号商铺转租给他人，其余商铺仍继续租赁用于经营酒楼。海陆丰公司同意了王成功的请求，但提出要求解除双方于2015年4月9日签订的合同后另行签订变更后的合同，双方签署解除合同协议后海陆丰公司反悔，没有与王成功另行签订新的租赁合同。经多次协商无果后，海陆丰公司采取断电、断水的方式，并强制王成功将物品搬离。后王成功发现海陆丰公司出租的商铺为未取得规划许可证的临时建筑，双方所签订的合同为无效合同。海陆丰公司事先并未明确告知王成功该事实，而且因海陆丰公司的原因导致王成功无法继续经营酒楼造成巨大的经济损失。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如诉请。
被告海陆丰公司辩称：1.原、被告于2017年3月10日签订了《终止合同协议书》终止双方于2015年4月9日签订的《南宁海陆丰水产综合批发市场有限公司酒楼租赁合同》，原、被告之间的租赁关系已于2017年3月10日终止，原告于2017年3月2日缴清所欠的租金及各项费用，双方已对租赁标的物的装修进行了协商处置，设备由原告自行拆除搬走，装修部分无偿归被告所有。故原告主张装修损失没有事实依据。2.酒楼的设备已由原告自行处理、自行搬离，原告也已于2017年6月21日自行搬离了可移动可拆除的设备等物品。故原告主张设备损失没有事实依据。3.原、被告通过独立有效条款的特别约定，被告不能因为租赁铺面的土地性质和房屋性质主张合同无效而主张装修等损失。原告也承诺即使合同无效，在租赁标的物上的所有投资及装修各自承担，双方互不负赔，保证不向对方追偿。并且，被告已经在合同中再三强调、提示、提醒原告租赁标的物的土地性质和房屋性质，即使《酒楼租赁合同》无效，被告在签订合同的过程中没有任何过错。原告主张装修损失和设备损失没有事实和法律依据，应当予以驳回。4.原告提供的《评估报告书》不能作为本案的定案依据。具体是：（1）该评估报告书是原告单方委托，不具有客观性、公正性。（2）本案的评估内容本身不能单方委托就能完成的，评估的细项必须要经过双方的确认，需要双方现场指认、丈量然后签字确认方能完成评估的基础数据。（3）评估报告存在许多程序上和实体上的错误，评估报告没有载明本评估报告的评估人员进行了实地勘察现场。（4）评估结论不实。综上所述，原告提供的《评估报告书》不能作为本案的定案依据。5.原、被告于2017年3月10日签订了《终止合同协议书》后，双方的租赁关系已终结，被告理应及时清空铺面，将铺面交还给被告，但原告迟迟不交还铺面，造成了被告的损失，原告应当支付被告场地占用费。
被告（反诉原告）向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付场地占用费62786元（按合同租金约定标准，从2017年3月22日暂计算至2017年6月21日止）；2.反诉案的一切诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）变更“判令反诉被告向反诉原告支付场地占用费62786元（按合同租金约定标准，从2017年3月22日暂计算至2017年6月21日止）；”诉讼请求为：“判令反诉被告向反诉原告支付场地占用费126887元（按合同租金约定标准，从2017年3月22日暂计算至2017年9月21日止）；”事实和理由：反诉原告与反诉被告与2017年3月10日签订了《终止合同协议书》终止双方于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》，反诉原告与反诉被告之间的租赁关系已于2017年3月10日终止。反诉原告于2017年3月15日向反诉被告发出书面通知，限反诉被告于2017年3月22日前搬离场地内的物品，将场地交还给反诉原告，但反诉被告拒不搬离场地内的物品，并拒绝交还铺面。反诉原告于2017年5月22日再次向反诉被告发出书面通知，具体内容是“限反诉被告方于2017年5月28日前清空租赁场地内物品，将场地交还给反诉原告，同时办好场地交接手续。如逾期不搬离和办理场地交接手续的，反诉原告有权强制清场，收回场地，场地内的一切物品视为无主物品，反诉原告可自行处理，并不作任何赔偿，所造成的一切后果由反诉被告自行承担。如反诉原告按本通知规定的2017年5月28日前搬离并办理交接手续的，反诉原告将免收逾期搬离场地占用费。如反诉被告未在本通知规定的2017年5月28日前搬离物品并办理场地交接手续的，反诉原告将按合同约定标准收取2017年3月22日以来的场地占用费”。期间，反诉原告也以电话、短信、铺面张贴、当面要求等多种方式通知反诉被告，要求反诉被告搬离场地内的物品，将场地交还给反诉原告。但反诉被告直至2017年6月21日才搬空场地内的物品，将铺面交还给反诉原告，反诉被告恶意占用反诉原告的场地，造成了反诉原告的损失。为维护反诉原告的合法权利，反诉原告提出反诉。
原告（反诉被告）王成功对被告（反诉原告）海陆丰公司的反诉辩称：反诉请求没有法律依据，造成反诉被告至今没有全部搬离的原因在于反诉原告的阻挠，故反诉被告不应承担责任。
本案的争议焦点为：1.原被告双方于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》是否有效？如果合同无效，合同无效的过错责任应如何承担？2.如果《酒楼租赁合同》无效，合同第十一条第一项的条款是否独立有效？3.原被告双方于2017年3月10日签订的《终止合同协议书》中，是否已对涉案商铺的装修损失问题进行了协商处置？4.王成功提交的单方委托广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称“科正公司”）所作的《评估报告书》能否作为本案涉案商铺装修现值的证明依据？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《酒楼租赁合同》第十一条第一项的合同条款不属于《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十七条规定的合同解决争议条款，不具有独立性。依据《合同法》第五十六条的规定，如果《酒楼租赁合同》无效则合同自始没有法律约束力，合同第十一条第一项条款不具有独立于合同而存在的效力，故不能对王成功产生法律约束力。2.原被告双方于2017年3月10日签订的《终止合同协议书》，内容为“1.终止双方于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》，2.王成功将所欠租金及各项费用全部结清给海陆丰公司。”《终止合同协议书》中并未明确对涉案房屋装修损失如何处置，原告王成功亦否认原被告双方对涉案房屋装修损失已达成协商一致的处置意见。故对海陆丰公司提出的双方已在签订《终止合同协议书》时对涉案房屋装修损失作了协商处置的主张，本院不予采信。3.海陆丰公司虽然答辩称科正公司作出的《房地产估价报告》系王成功单方委托、存在程序上和实体上的错误、评估结论不实，但未提出重新进行司法鉴定的申请，未要求鉴定人出庭作证或作书面答复，亦没有提供任何证据证明鉴定结论存在明确的瑕疵、有误或鉴定程序存在违法、违规的情况。科正公司具备房产评估的资质，且《房地产估价报告》系该公司注册房地产估价师于2017年6月15日对估价对象进行了实地查勘后所作出，本院予以采信。4.王成功提交的装修及设备票据、订货单，没有明确的客户名称和具体用途，不能证实是王成功用于涉案房屋装修的实际支出；王成功提交的损失一览表系王成功个人计算、制作得出，本院无法核实该证据的真实性；王成功提交的《110现场回执单》，没有具体的证明事项。故本院对上述证据的证明效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王成功（乙方）与被告海陆丰公司（甲方）于2015年4月9日签订了《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》，约定：乙方已充分了解甲方场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑，提出承租南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋+1至+6、55-60、83-89号商铺，建筑面积为529平米（包含公摊面积），只限作经营餐饮、酒楼类使用。合同的第四条约定了租金交纳方式：“场地采用先交租金后使用的方式，商铺面积按实际面积加公摊面积进行计算租金，第一、第二年的租金按55元每平米……具体交租交租方式如下：……第八期：2017年3月10日至2017年6月9日，租金共95220元……”。合同第十一条第一项中约定“因乙方已充分了解甲方场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑，乙方自愿租用，如果乙方以前述情况为由主张本合同无效的，乙方不得要求甲方赔偿任何损失，本约定独立有效，独立于本合同的效力”。此外，合同中双方还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。海陆丰公司于2015年4月10日向王成功交付了商铺。王成功对商铺进行了装修后开业经营。期间，由于经营模式转变，王成功与海陆丰公司协商将C栋+1至+6号商铺转租给他人，其余商铺仍继续租赁用于经营酒楼。
2017年3月10日，原被告双方签订了《终止合同协议书》，约定：“1.终止双方于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》，2.王成功将所欠租金及各项费用全部结清给海陆丰公司。”
2017年3月15日，海陆丰公司发出书面通知，限王成功于2017年3月22日前搬离场地内的物品，王成功未如期搬离完毕。
2017年5月22日，海陆丰公司再次发出书面通知，具体内容是“1.限王成功于2017年5月28日前清空租赁场地内物品，将场地交还给海陆丰公司，同时办好场地交接手续。如逾期不搬离和办理场地交接手续的，海陆丰公司有权强制清场，收回场地，场地内的一切物品视为无主物品，可自行处理，并不作任何赔偿，所造成的一切后果由王成功自行承担。2.如王成功于2017年5月28日前搬离并办理交接手续的，海陆丰公司将免收逾期搬离场地占用费。如未在本通知规定的2017年5月28日前搬离物品并办理场地交接手续的，海陆丰公司将按合同约定标准收取2017年3月22日以来的场地占用费”。王成功看见此通知后，于2017年6月21日搬离房屋内物品，但剩余中央空调未拆除，但原被告双方未办理交接手续。
2017年6月份，王成功委托广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋（南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋55-60、83-89号商铺）的装修现值进行价值评估，广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司于2017年7月11日作出《房地产估价报告》：南宁市秀厢大道42-1号海陆丰海鲜批发市场C栋55-60、83-89号商铺建筑面积为358.78平米，在评估价值时点即2017年6月15日的评估总现值为132875元。
2017年9月21日，王成功将涉案房屋内的中央空调拆除搬离，并与海陆丰公司共同制作签署了交接清单。
另查明，本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
关于《酒楼租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本院认为，因涉案房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，故王成功和海陆丰公司于2015年4月9日签订的《酒楼租赁合同》无效。
关于装修损失和设备损失的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院认为，本案涉案房屋系王成功经海陆丰公司同意进行的装修，根据科正公司所作的《房地产估价报告》，王成功对涉案房屋的装修已形成了吊顶、墙砖、钢化玻璃墙等附合的装饰装修物，上述附和物（不包括可移动的家具、电器等物品）在评估价值时点即2017年6月15日的评估价值为132875元，因海陆丰公司未同意对上述涉案房屋已形成的附合装饰装修物进行折价利用，故应由原被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《酒楼租赁合同》开头首段及第十一条第一项合同条款中均写明了“乙方已充分了解甲方场地的土地性质为皂角村的农用地和建筑为未取得规划许可证的临时建筑”，可知原告王成功在签订《酒楼租赁合同》时已明知涉案房屋未取得规划许可证。海陆丰公司作为出租方将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给王成功使用，王成功明知涉案房屋未取得规划许可证仍承租并进行装修，原被告双方均有过错责任，应各承担50%的责任，故对于已形成附合的装饰装修损失132875元，海陆丰公司应赔偿王成功66437.5元。王成功要求海陆丰公司赔偿设备损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋场地占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原被告双方于2017年3月10日签订《终止合同协议书》后，王成功未及时搬离并归还涉案房屋给海陆丰公司，海陆丰公司分别于2017年3月15日、2017年5月22日两次发出书面通知催促王成功搬离，并在2017年5月22日的书面通知中写明“如王成功于2017年5月28日前搬离并办理交接手续的，海陆丰公司将免收逾期搬离场地占用费。如未在2017年5月28日前搬离物品并办理场地交接手续的，海陆丰公司将按合同约定标准收取2017年3月22日以来的场地占用费”。王成功在看到通知后，于2017年6月21日搬离房屋内物品，但仍剩余中央空调未拆除。2017年9月21日，王成功将涉案房屋内的中央空调拆除搬离，并与海陆丰公司共同制作签署了交接清单。本院认为，海陆丰公司已经给王成功预留了合理的搬离时间，但王成功未在海陆丰公司预留的时间内及时搬离并归还涉案房屋，王成功无故占用海陆丰公司房屋，海陆丰公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。王成功应按照科正公司所作的《房地产估价报告》中现场实勘的涉案55-60、83-89号商铺面积358.78平米，参照《酒楼租金合同》约定的第八期租金标准，支付海陆丰公司2017年3月22日至2017年6月21日期间的房屋占有使用费62786.5元（92575元/529平米×358.78平米）。2017年6月21日王成功未拆除中央空调时，海陆丰公司应当采取适当的措施保护自己的合法权益，防止损失的扩大，而不是以中央空调仍未拆除为由继续请求支付场地占用费，海陆丰公司未采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故对海陆丰公司所提判令王成功支付2017年6月22日至2017年9月21日场地占用费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条、五十八条、一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王成功与被告（反诉原告）南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司于2015年4月9日签订的《南宁市海陆丰海鲜批发市场酒楼租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司赔偿原告（反诉被告）王成功装修损失66437.5元；
三、原告（反诉被告）王成功向被告（反诉原告）南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司支付房屋占有使用费62786.5元；
四、驳回原告（反诉被告）王成功的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司的其他反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4794元（原告王成功已预交），由原告王成功负担3427元，由被告南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司负担1367元。反诉案件受理费1419元（反诉原告南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司已预交），由反诉原告南宁市海陆丰水产综合批发市场有限公司负担699元，反诉被告王成功负担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 罗 伟
人民陪审员 黄 敏
人民陪审员 孟宪莲
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 龙 毅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的还有自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。