江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民终字第0183号
上诉人（一审被告）张峻。
委托代理人郝万鑫，江苏誉诚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）江苏中豪控股集团有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道288号。
法定代表人刘卫高，该公司董事长。
委托代理人胡勇，该公司副总经理。
委托代理人吴宜杰，江苏向天律师事务所律师。
上诉人张峻因与被上诉人江苏中豪控股集团有限公司租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2012）宿城民初字第0890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
江苏中豪置业有限责任公司（以下简称中豪公司）一审诉称，2010年7月19日，中豪公司和张峻签订了《宿迁义乌精品街商场商铺租赁合同》。合同签订后，中豪公司已按照合同约定将出租商铺全部交给张峻使用，并于2010年11月28日在宿迁晚报公告开业，但张峻在支付第一年租金后，拒绝支付第二年租金，其行为已严重违约，应当按照合同承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、解除中豪公司与张峻签订的宿迁义乌精品街商场商铺租赁合同；2、张峻立即支付租金30405元（计算至2012年3月28日，请求判令至张峻实际归还租赁商铺之日止）；3、张峻支付违约金40000元；4、案件诉讼费用由张峻承担。
张峻一审辩称，中豪公司的诉讼请求不应支持。理由是：1、中豪公司出租的营业场所在开业前没有取得消防许可，违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定，租赁合同无效；2、造成合同无效的过错和原因全在中豪公司一方，张峻不应给付违约金；3、租赁合同中约定的租金不全是租金，还包括谊锦嘉公司的管理费用和物业管理费用，在谊锦嘉公司没有参与管理的情况下，收取管理费用是不合适的；4、中豪公司违背精品商场聘请上海谊锦嘉房产咨询有限公司经营管理的招商承诺，在谊锦嘉公司入驻管理很短时间后，中豪公司即强迫谊锦嘉公司退出管理，后精品商场管理混乱，经济预期无法实现。另外中豪公司提供的中央空调未按承诺投入使用，开业一年后才开通且很少使用；停车场不能使用；商场内消防通道被改造成商铺，均影响经营盈利及经营安全；5、对于租金金额，请求按照宿迁市同等价格水平，并根据中豪公司一方在合同签订履行时的过错予以减免。6、中豪公司不平等对待不同承租人，合同是无效、不平等的，且过错在中豪公司，对张峻造成的损失保留诉讼权利。
一审法院经审理查明，2010年7月19日，中豪公司和张峻签订《宿迁义乌精品街商场商铺租赁合同》，载明：出租人（甲方）：江苏中豪置业有限责任公司；承租人（乙方）：张峻；第三人（丙方）：宿迁义乌精品街商场管理有限公司。甲乙丙三方达成协议如下：一、乙方承租甲方的商铺……本合同约定计算租金的面积296.64平方米；二、租赁期限为伍年，从该商场公告之开业时间起算（以甲方在宿迁晚报发布的商场公告开业时间为准）……；三、租金及支付期限：第一年租金91217元（每月以25.63元／平方米计算），第二年租金91217元（每月以25.63元／平方米计算），第三、四、五年租金按市场行情确定……以后每年在前一租期到期前30日内付清，否则视为根本性违约；四、……；五、乙方应当按照与丙方的约定支付市场管理服务费用和其他如公共水电费分摊等相关费用，市场管理服务费第一年免收，后期管理费用按丙方的管理规格及项目所在地类似商场管理费水平收取；六、……乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同收回该商铺，所造成的损失，全部由乙方承担，乙方并按该所租商铺前两年总租金的50%向甲方支付违约金：1、乙方未按照约定期限支付租金及市场管理服务费以及公共水电费公摊等相关费用的……；十、除不可抗力及合同约定外，任何一方擅自提前终止或解除合同，均应按上述租商铺前两年总租金的50%，向守约方支付违约金。
因张峻在给付第一年的租金后，未依约给付第二年的租金，因而成讼。
另查明，宿迁义乌精品街商场建设工程消防于2010年12月31日经宿迁市公安消防支队验收合格，公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查于2011年8月16日经宿迁市公安消防支队验收合格。
还查明，1、上海谊锦嘉房产咨询有限公司于2010年7月入驻宿迁义乌精品街商场进行管理，并于数月后撤出。2、中豪公司确对精品街商场的消防通道等消防设施进行了改造。3、精品街商场中的中央空调未投入使用，楼顶停车场使用不便捷。
一审法院认为：关于租赁合同的效力。涉案的精品街商场作为公众聚集的大型商场，是《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋。中豪公司作为出租人提供的租赁物要达到与从事相关经营活动标准。精品街商场于2010年11月28日正式开业，张峻即开始使用租赁房屋。同年12月31日经过建设工程消防验收，阻却租赁合同的无效事由已然消除，故中豪公司与张峻订立的租赁合同为有效合同。张峻辩称精品街商场于2011年8月16日经过营业前消防安全检查，租赁合同无效，对此一审认为，参照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，……，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，故张峻上述辩解意见，不予采信。
对于租金问题。1、张峻辩称租赁合同中约定的租金还包括谊锦嘉公司的管理费用和物业管理费用，一审认为，张峻所述并无相关证据佐证，不予采信。2、张峻辩解租金与红星美凯龙、义乌商贸城沿街商铺的租金对比明显过高。一审认为，租金与管理、地段、品牌、消费人群、经营项目等多方面因素相关联，仅就其中一个因素或多种因素中的少数几个作横向比较并不能得到合理结论。3、中豪公司招商之初把上海谊锦嘉房产咨询有限公司入驻管理作为宣传的主要内容之一，张峻也称是基于该公司参与管理能够带来更多的收益而签订了租赁合同，但是在该公司撤出管理时，中豪公司未尽相关的释明义务。另经一审实地查证，出租人改变通道设置，使承租人的经营受到一定影响。出租方未正常开放空调设施，楼顶停车场未充分发挥作用，上述事实均反映了中豪公司未完全履行合同义务，存在过错，故对于租金的标准可予以适当降低。关于调整的幅度，综合考虑本案案情，降低10%较为合理。合同中载明第二年租金为91217元（每月以25.63元／平方米计算），减去10%，故每月租金应为23.06元／平方米＊296.64㎡=6841元（6840.518元，取整）。租赁合同中第二年的租金应依此标准计算。
关于违约责任及中豪公司主张解除合同的诉讼请求。张峻作为承租人，其负有依约给付租金的义务。依据双方签订的租赁合同第三条、第六条的约定，承租人拒付租金的行为构成违约。但因中豪公司对合同的履行有一定过错，张峻未付租金亦基于该理由，故对中豪公司主张张峻支付违约金的诉讼请求不予支持。经一审释明，张峻不愿继续在精品街商场经营，要求解除合同，考虑本案实际情况，对中豪公司主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持。
一审判决：一、解除中豪公司和张峻之间签订的《宿迁义乌精品街商场商铺租赁合同》；二、张峻于判决生效之日起十日内给付中豪公司租金（租金自2011年11月29日起计算至张峻将承租房屋实际交付中豪公司之日止，按照6841元／月计算）；三、驳回中豪公司的其他诉讼请求。案件受理费1640元，减半收取820元，由张峻负担。
上诉人张峻不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判减免其一半租金。其上诉理由是：一、被上诉人先开业，后取得消防开业许可，租赁合同因此是无效的。二、上海谊锦嘉房产咨询有限公司未按照被上诉人的宣传进行长期入驻管理，因而被上诉人具有重大违约行为，导致原约定的租金不合理；被上诉人与他人签订的合同、红星美凯龙与承租人签订的合同也都能够证实上诉人承担的租金过高；本案并非孤立的案件，另有100余户的租金同样需要调整。上述理由能够证明应当减少的租金不仅仅是原约定租金的10%。
被上诉人中豪公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审维持原判。
根据当事人的主张，本院归纳本案争议的焦点为：1、双方当事人签订的合同效力如何认定，2、上诉人应当承担的租金合理数额是多少。
双方当事人对一审查明的事实不表异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，上诉人就第一争议焦点无新的举证。就第二争议焦点，上诉人提交侍某某和被上诉人签订的租赁合同复印件，以及上海红星美凯龙品牌管理有限公司宿迁分公司和租赁户（薛某）签订的合同。侍某某和被上诉人签订的租赁合同复印件显示，合同仅约定第一年租金为103625元，格式合同中第二年租金一栏被划掉。上诉人认为，被上诉人与侍某某没有约定第二年租金，可以对比说明被上诉人向上诉人主张的租金过高。被上诉人对此质证认为，该证据形成于一审诉讼之前，本案二审中已经不属于新的证据，并且被上诉人认为与侍某某签订的合同系工作失误所致，并非该公司经营中的普遍行为。
上海红星美凯龙品牌管理有限公司宿迁分公司和租赁户（薛某）签订的经营管理协议书显示租赁户承担的管理服务费为74460元，签订的物业管理协议显示租赁户承担的物业管理费为13140元，签订的租赁协议书显示租赁户承担的场地租金为21900元。上诉人认为，租赁户（薛某）承担的管理服务费占其总租金负担的一半以上，可以说明其与被上诉人的租赁关系中，被上诉人应承担的管理服务义务具有非常重要的地位，一审调减租金10%是不够的。被上诉人对此质证认为，上诉人提供的其他商业机构的合同与本案没有可比性。义乌商贸城是成熟的市场，地处市区繁华地带，红星美凯龙公司经营的是正在培养发育中的市场，地处偏僻。义乌商贸城2006年开业，红星美凯龙2011年10月开业，因此上诉人的举证不能作为其要求继续降低租金的合理依据。
本院认为，双方均不否认，宿迁义乌精品街商场建设工程消防于2010年12月31日经宿迁市公安消防支队验收合格，公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查于2011年8月16日经宿迁市公安消防支队验收合格，因此至本案诉讼时，被上诉人提供的租赁房屋已经获得了必要的消防验收许可。订立房屋租赁合同是双方当事人共同的意思表示，上诉人在使用租赁物数年后，因欠付约定的租金而诉讼时才坚持主张合同无效，有违民事行为中的诚信原则。一审已经就本案涉及的合同效力作出了详尽的阐释，上诉人主张合同无效，本院不予支持。
上诉人二审中提交的侍某某和被上诉人签订的租赁合同复印件，以及上海红星美凯龙品牌管理有限公司宿迁分公司和租赁户（薛某）签订的合同，虽然能够证实被上诉人确实给予侍某某更大的租金优惠，也能够证实红星美凯龙商业管理模式中经营管理服务部分占据非常重要的地位，但与本案争议缺乏充分的关联性。上诉人提出被上诉人提供的管理服务不合约定，中央空调未长期正常使用，消防通道被改变，停车场使用不便等等应当减少租金的理由，一审法院均已经在酌定减免租金时作为考量因素。上诉人提供的证据不足以证明一审法院酌定的租金明显失当，故其关于租金的上诉理由，本院亦不予支持。
综上，上诉人上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。合同解除后，上诉人张峻应在十日内给付判决确定的租金，并将承租的房屋返还给被上诉人。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1560元，由上诉人张峻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹智勇
代理审判员 庄云扉
代理审判员 覃卫东
二〇一三年三月十七日
书 记 员 袁 满