中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申4469号
再审申请人（一审原告、申请执行人，二审上诉人）：吴国春，男，汉族，1959年3月9日出生，住辽宁省沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：方太伟，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：高铁虹，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被申请人（一审被告、案外人，二审被上诉人）：开原金鹏龙房地产开发有限公司，住所地辽宁省开原市开原大街98号-3。
法定代表人：沈中璞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔺艳丹，辽宁滳德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁晓娟，辽宁尧盛律师事务所律师。
被申请人（一审被告、被执行人，二审被上诉人）：开原鑫空间房地产开发有限公司，住所地辽宁省开原市新城街站前社区10委3组。
诉讼代表人：开原鑫空间房地产开发有限公司破产清算管理人，住所地辽宁省铁岭市银州区红旗街首山巷。
负责人：李桂珍，该破产清算管理组组长。
委托诉讼代理人：张亦庭，男，汉族，1959年5月27日出生，开原鑫空间房地产开发有限公司破产清算管理组副组长，住辽宁省沈阳市皇姑区。
第三人：滕联，男，汉族，1959年5月3日出生，住辽宁省沈阳市和平区。
第三人：吴汀，男，汉族，1961年12月18日出生，住辽宁省沈阳市铁西区。
第三人：孟胜军，男，蒙古族，1950年1月2日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：滕亮（与孟胜军系同事关系），男，汉族，1979年4月2日出生，住辽宁省沈阳市大东区。
第三人：刘忠信，男，汉族，1951年3月12日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。
第三人：开原市人民政府，住所地辽宁省开原市新华路28号。
法定代表人：ＸＸＸ，代市长。
委托诉讼代理人：石峰，男，汉族，1976年1月31日出生，开原市人民政府法制办公室副主任，住辽宁省开原市。
再审申请人吴国春因与被申请人开原金鹏龙房地产开发有限公司（以下简称金鹏龙公司）、开原鑫空间房地产开发有限公司（以下简称鑫空间公司）以及第三人滕联、吴汀、孟胜军、刘忠信、开原市人民政府申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终759号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
吴国春申请再审称，（一）案涉《开原地下商业街项目转让协议》（以下简称《项目转让协议》）违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，且存在合同双方当事人恶意串通损害第三人利益的情形，应认定为无效合同。（二）吴国春申请查封的登记在鑫空间公司名下的房产、土地，即“开原地下商业街”项目一期、二期，与金鹏龙公司在原基础上续建的项目三期无关。一期、二期项目未过户登记至金鹏龙公司名下，不产生物权变动的法律效力。该项目没有完成竣工验收，开发建设主体也没有变更，二审法院对该部分事实认定错误，吴国春有权申请对依法登记在鑫空间公司名下的查封标的物进行处置。（三）铁岭华正资产评估事务所铁正评所评报字（2014）108号评估报告（以下简称资产评估报告）是对鑫空间公司资产的恶意低价评估，评估结论严重背离客观事实，不应作为确定项目转让价格的依据，二审法院依据该报告认定项目转让价格存在不当。（四）金鹏龙公司没有支付《项目转让协议》所约定的对价。《转让地下商业街尾子工程价款结算协议》、《购买尾子工程给付对价明细表》中所记载的款项均为调兵山金鹏龙置业公司（以下简称调兵山公司）取得鑫空间公司股权所支付的股权转让款，并非金鹏龙公司受让鑫空间公司资产的对价。综上，吴国春依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审。
鑫空间公司提交意见称，（一）案涉项目转让与吴国春无关联关系。辽宁省高级人民法院（2013）辽民二终字第00138号民事判决中未提及由吴国春向鑫空间公司追偿，且案涉项目转让时，吴国春债权的有效判决并未形成。（二）《项目转让协议》是经查封权利人、调解书当事人开原市人民政府同意，由鑫空间公司和金鹏龙公司在双方真实意思表示的基础上达成的，符合法律规定，合法有效。（三）项目转让价格是由开原市人民政府依法委托有资质的资产评估事务所评估确认的，且交易双方均予以认可。（四）金鹏龙公司已实际足额支付全部价款，开原市人民政府委托铁岭华正会计师事务所出具的铁正会所询字【2015】021号《审计报告书》（以下简称审计报告）对此予以确认。（五）项目工程未办理过户手续是因法院的查封，非双方自身原因。（六）吴国春已参加开原市人民法院组织的鑫空间公司第一次债权人会议，且其债权已列入破产分配方案中。现吴国春提起再审是对司法资源的浪费。综上，请求本院依法驳回吴国春的再审申请。
金鹏龙公司提交意见称，（一）“开原地下商业街”项目在转让时仅部分施工，未办理全部土地出让手续，未取得土地使用权证，鑫空间公司未办理初始产权登记，不产生物权的法律效力。（二）《项目转让协议》合法有效。该协议明确以评估价为准，且已支付完毕。开原市人民政府作为查封申请人，有权作出转让决定。鑫空间公司与金鹏龙公司之间不存在恶意串通。（三）资产评估报告合法且合理。吴国春否定该评估报告没有依据。（四）金鹏龙公司已实际足额支付全部款项。另案辽宁省高级人民法院（2014）辽民二终字第00242号生效民事判决已认定调兵山公司以零价格受让鑫空间公司全部股权，双方往来款项不可能是股权支付款。（五）“开原地下商业街”项目已竣工验收完成，已获得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位的竣工验收报告，并取得铁岭市消防局的竣工验收认可。综上，请求本院依法驳回吴国春的再审申请。
开原市人民政府与鑫空间公司、金鹏龙公司意见一致。
滕联、吴汀、孟胜军、刘忠信与吴国春意见一致。
本院审查过程中，吴国春提交两组新证据：
第一组证据：1.鑫空间公司与沈阳新元建设集团有限公司（以下简称新元公司）于2010年8月1日签订的《建设工程施工合同》一份、于2011年9月6日签订的《终止施工协议书》一份；2.鑫空间公司与开原市市政工程建设有限公司（以下简称开原市政公司）于2011年4月1日签订的《建设工程施工合同》一份、开原市政公司于2011年11月编制的一系列《市政工程决算书》，确认开原市政公司完成工程的市政结算造价为20777291.91元；3.鑫空间公司与开原伟民建设工程有限公司（以下简称伟民公司）于2011年8月18日签订的《建设工程施工合同》、伟民公司于2012年7月2日编制的《进度预算书》，确认伟民公司完成工程的费用共计845.35万元。以上证据拟证明，三家施工单位承包“开原地下商业街”项目实际完成的工程总造价为4882万元，铁岭华正资产评估事务所仅评估了2394万元，评估结论不公允，《项目转让协议》的目的是为低价转移资产逃债。
第二组证据：2015年7月30日开原市建筑工程质量监督站出具的《证明》一份，拟证明“开原地下商业街”项目至今尚未验收。
鑫空间公司的质证意见：对第一组证据的真实性、关联性不予认可，吴国春在本案一、二审中没有提交以上证据，且新元公司进驻不久即撤出，不能将三份合同的价格简单相加作为工程总造价来否定评估价格。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明主体、证明原因未知，且该证据仅能证明2015年7月30日之前案涉工程项目未办理相关质监手续，二审中鑫空间公司已提交证据证明各分项工程已验收仅未办理整体验收。
金鹏龙公司质证意见：第一组证据不能实现其证明目的，其仅能证明合同约定的工程量而非实际完成的工程量，也不能证明开发成本及评估价格的高低。评估价格是经开原市人民政府依法委托评估机构根据工程量确认单依法评估的结果。吴国春在本案一审第一次庭审过程中，对包括评估结果、给付价款等实际价款认定的事实均无异议。对于第二组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，此证据无负责人和制作人的签字，不符合单位证明的法定要件，不能作为新证据使用。案涉工程未办理备案手续并不代表没有经过竣工验收合格。
滕联、吴汀、孟胜军、刘忠信认可吴国春提交的再审新证据的真实性、合法性与关联性。
本院认证意见：1.关于第一组证据。该组证据的真实性未得到鑫空间公司认可，即便确认其真实性，因鑫空间公司与新元公司签订的施工合同缺乏履行证据相印证，不足以证明其实际完成的工程造价为1860万元，故不能将三份施工合同约定的价款简单相加得出案涉工程造价为4882万元的结论。案涉《项目转让协议》约定项目转让价格依据资产评估报告确定，资产评估报告系由开原市人民政府委托有资质的评估机构，根据案涉项目的工程量确认单依法作出的评估结论，评估主体、评估资料、评估程序均合法有效，经评估的尾子工程价值为4120.6068万元，并非吴国春所称2394万元，故并无充分有效的证据证明该资产评估报告存在恶意低估项目造价的情形。吴国春提交的第一组证据不足以推翻二审判决关于项目转让价格的认定，不构成再审新证据，本院依法不予采信。2.关于第二组证据。该组证据仅能证明2015年7月30日之前案涉工程项目未办理竣工验收备案手续，但本案二审中鑫空间公司已提交证据证明各分项工程已经竣工验收，仅因其中一宗土地被法院查封而无法办理整体验收备案手续，故该组证据不能推翻二审判决关于“开原地下商业街”项目竣工验收的认定，本院依法不予采信。
本院经审查认为，本案争议的问题是金鹏龙公司对“开原地下商业街”项目是否享有足以排除强制执行的民事权益。因该项目一期、二期的相关权证登记在鑫空间公司名下，金鹏龙公司对上述项目是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以认定。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上规定确立了物权期待权受司法保护、能够排除强制执行的原则。依据该条规定，结合本案事实，针对吴国春的申请再审理由，本院分析如下：
（一）关于案涉《项目转让协议》的性质和效力问题。《项目转让协议》约定鑫空间公司将在建工程“开原地下商业街”项目转让给金鹏龙公司，金鹏龙公司支付转让价款并继续开发建设受让项目工程，该合同的性质应为房地产项目转让合同。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。案涉“开原地下商业街”项目一期、二期工程虽于2013年1月21日经开原市人民政府申请，开原市人民法院查封保全，但为维护购房人的利益盘活工程项目，开原市人民政府与鑫空间公司达成调解协议，同意鑫空间公司继续开发建设，并同意引入金鹏龙公司接手项目，故案涉房地产项目转让系经查封申请人同意而进行的，未损害查封申请人的利益，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《项目转让协议》应为有效合同。吴国春关于《项目转让协议》违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二项规定而无效的申请再审主张不成立。
《项目转让协议》签订于2013年9月5日，沈阳市中级人民法院根据吴国春的申请查封鑫空间公司名下房产是在2014年2月20日，亦即在沈阳市中级人民法院查封之前金鹏龙公司与鑫空间公司之间已签订合法有效的书面合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的情形。
（二）关于一期、二期项目的权证未更名对金鹏龙公司的权利产生何种影响的问题。案涉《项目转让协议》签订后得到了实际履行，鑫空间公司将一、二期项目的尾子工程交付金鹏龙公司占有并继续投资开发建设，此为买卖标的物的交付行为，而非委托开发建设。该工程于2014年1月28日完成竣工验收，形成竣工验收报告，因项目所涉一宗土地处于查封状态，未能办理竣工验收备案，但部分商铺已由金鹏龙公司交付买受人使用。因此，金鹏龙公司在沈阳市中级人民法院查封之前已实际控制、占有案涉工程项目，该项目的相关权证未过户至金鹏龙公司名下，系因工程项目处于查封状态难以办理权属变更所致，属于非因金鹏龙公司自身的原因。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项、第四项规定的情形。
（三）关于鑫空间公司与金鹏龙公司之间是否存在恶意低价转让项目以逃避债务的情形以及金鹏龙公司是否支付受让项目对价的问题。在前述证据认证部分，本院已就资产评估报告的合法性以及工程项目不构成恶意低价转让的问题作出了论述，在此不再赘述。对于金鹏龙公司是否已支付全部转让价款的问题，依据一、二审已查明的事实，再结合审查阶段金鹏龙公司的举证、本院阅卷审查的情况看，金鹏龙公司已通过代偿鑫空间公司对调兵山公司的2499万元借款、无偿代鑫空间公司向买受人交付83户商铺、向买受人赔偿逾期交房违约金等方式，支付了项目转让的全部对价。对于吴国春所述2499万元系调兵山公司支付给鑫空间公司的股权转让款而非借款的问题，本院经审查认为，另案辽宁省高级人民法院（2014）辽民二终字第00242号生效民事判决确认鑫空间公司与调兵山公司之间为零价格转让股权，即无偿转让，故调兵山公司不存在支付股权转让款的义务。金鹏龙公司以代偿鑫空间公司2499万元债务的方式抵扣部分项目转让价款，是双方当事人对付款方式作出的安排，并无证据证明双方存在转移资产、逃避债务的情形。据此，本案一、二审判决认定金鹏龙公司已支付全部转让价款并无不当。
综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金鹏龙公司对“开原地下商业街”项目享有足以排除债权强制执行的民事权益，本案一、二审法院判令停止本案执行并无不当。吴国春作为鑫空间公司的债权人，可通过鑫空间公司破产债权分配进行受偿，另有救济途径，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回吴国春的再审申请。
审 判 长 冯小光
审 判 员 董 华
审 判 员 潘 杰
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 汪传海
书 记 员 马之恒