浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初19953号原告：上海万科物业服务有限公司余杭分公司，住所地：余杭区良渚街道良渚文化村玉鸟流苏苑。负责人：王海群。委托代理人：徐昌英，女，汉族，1981年8月1日，住杭州市余杭区，系公司员工。委托代理人：程琳，女，汉族，1994年9月16日出生，住安徽省黄山市屯溪区，系公司员工。被告：阚建忠，男，汉族，1968年9月13日出生，住北京市海淀区。原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司（以下简称万科物业公司）诉被告阚建忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭审理了本案。原告万科物业公司委托代理人徐昌英、程琳，被告阚建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司起诉称：2008年，建设单位杭州良渚文化村开发有限公司与原告万科物业公司签订《前期物业服务合同》，将白鹭郡南小区的物业服务委托原告万科物业公司，后被告阚建忠与原告万科物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，协议约定：原告万科物业公司为包括被告阚建忠在内的整个物业小区提供前期物业服务，物业服务费标准为酒店式公寓5.5元每月每平方米，按季度预交，于每季度第一个月20日前交纳，逾期交纳的，每逾期一日按逾期交纳物业费总额的2‰收取滞纳金。被告阚建忠系白鹭郡南56幢2单元414室业主，原告万科物业公司实际为被告阚建忠所在小区提供了相应的物业服务，但被告阚建忠于2016年1月开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催讨，被告阚建忠始终拒不支付。为此，原告万科物业公司诉至法院，请求判令：1、被告阚建忠支付原告万科物业公司2016年1月1日-2017年9月30日的物业服务费7876.05元，逾期交纳物业费的违约金5198.19元；2、本案诉讼费用由被告阚建忠承担。庭审中，原告万科物业公司变更第一项诉请为：被告阚建忠支付原告万科物业公司2016年1月1日-2017年12月31日的物业费9001.2元、违约金6750.9元。原告万科物业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同一份（复印件），证明案涉房屋买受人是被告阚建忠的事实。2.前期物业服务协议一份，证明原告万科物业公司系白鹭郡南小区的物业服务企业、双方约定物业服务费标准的事实。3.律师函及邮寄凭证各一份，证明原告万科物业公司向被告阚建忠进行了书面催缴的事实。4.催缴照片（打印件），证明原告万科物业公司向被告阚建忠进行了书面催缴的事实。5.滞纳金欠费清单，证明被告阚建忠拖欠物业费明细及滞纳金明细的事实。6.房产信息查询记录，证明案涉房产系被告阚建忠所有，房屋登记用途为非住宅的事实。7.照片十二张，证明原告提供了符合约定的物业服务，被告提到的问题已经现场改正的事实。8.季度服务报告三份，证明原告万科物业公司提供了符合合同约定的服务并在小区内进行了公示的事实。被告阚建忠答辩称：原告未尽职履行《前期物业服务协议》中的约定，并违反《中华人民共和国消防法》，危害被告及小区业主人身财产安全。主要是消防疏散出口处物业堆放桌椅、平板车、梯子，长期对小区消防疏散通道进行封闭，只留单一出口给业主，侵占业主利益、妨碍消防安全。单元门出入口处管家室长期上锁、无人值守，小区内无安全员巡视等。被告阚建忠为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.光盘一份（内含照片及视频），证明物业服务不符合合同约定的具体内容及违反消防规定的事实。2.生活服务手册一份（复印件），证明原告万科物业公司提供的生活服务手册对物业保安防范系统明确约定是要设固定岗，原告万科物业公司提供的物业服务不符合物业服务合同约定的事实。原告万科物业公司提交的证据，证据1、2、4、5、6，被告阚建忠无异议；本院予以确认，证据3，被告阚建忠以未收到律师函为由提出异议；证据7，被告阚建忠对真实性提出异议，且认为不能证明原告万科物业公司的拟证明的事实；证据8，被告阚建忠认为不能证明原告万科物业公司拟证明的事实。本院审查后，对证据1、2、4、5、6予以确认；证据3，原告万科物业公司未能提供被告阚建忠收到律师函的证据材料，故该证据不能证明原告万科物业公司拟证明的事实，本院不予确认；证据7、8，无法证明原告拟证明的事实，本院不予确认。被告阚建忠提交的证据材料，原告万科物业公司对证据真实性均无异议，惟提出证据1中的照片不能证明被告的待证事实。本院审查后对上述证据的真实性予以确认。根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2011年4月6日，被告阚建忠购买位于杭州市余杭区房屋，签订商品房买卖合同时与万科物业公司签订《前期物业服务协议》，就物业管理服务内容、物业管理服务资金等事项进行了约定，其中就物业管理服务资金的收取具体约定如下：公寓式酒店按建筑面积每月每平方米5.5元，住宅按建筑面积每月每平方米2元，商业建筑面积每月每平方米3元。被告阚建忠接收房屋后，原告万科物业公司为被告拥有的案涉房屋提供物业服务，被告阚建忠依约按照5.5元/月·平方米的标准交纳物业服务费。自2016年1月1日后被告阚建忠以原告万科物业公司提供的物业服务存在不足，未达到约定的服务标准为由，拒绝交纳物业服务费。被告阚建忠拥有的案涉白鹭郡南56幢2单元414室房屋面积68.19㎡，自2016年1月1日起至2017年12月31日止的物业费为9001.08元，上述拖欠的物业费，经原告万科物业公司催缴，被告阚建忠仍拒不支付。案经开庭审理，调解未果。本院认为：原告万科物业公司与被告阚建忠签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告提供物业服务后，被告阚建忠未及时支付物业费从而导致本案纠纷，应承担相应的民事责任。因此，原告万科物业公司要求被告阚建忠支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但鉴于原告万科物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵与不足，故对其要求被告阚建忠支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的相互努力和共同配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益，故被告阚建忠以原告万科物业公司未依约提供物业服务为由拒不支付物业费的依据不足。需要指出的是，小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业费及配合物业公司物业服务的义务。物业公司在提供物业服务对可能存在的以及新产生的问题应虚心接受业主的意见及建议，及时与业主沟通，尽可能及时到位的予以解决和完善，从而不断提高物业服务业务水平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告阚建忠支付原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司物业服务费9001.08元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费97元，由原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司负担42元，被告阚建忠负担55元。原告上海万科物业服务有限公司余杭分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告阚建忠于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。代理审判员 孟 斌二〇一八年一月二十六日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-6-??*ArabicDash?-7-?