河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第346号
上诉人（原审被告）郑州泽龙置业有限公司。
法定代表人林亿，该公司董事长。
委托代理人张青磊，河南陆达律师事务所律师。
委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柏晓，女，汉族，1988年3月29日出生。
委托代理人柏许民，男，汉族，1963年8月13日出生。系柏晓之父。
上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）与被上诉人柏晓商品房销售合同纠纷一案，柏晓于2014年10月24日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除柏晓、泽龙公司于2013年4月14日签订的编号为GX1300128****的商品房买卖合同；2、泽龙公司退还柏晓购房款5631321元，并支付自2013年4月14日起至2014年10月24日止共18个月零10天按照人民银行同期贷款利率计算的应付利息529109.53元，2014年10月24日以后产生的利息直至泽龙公司还清之日止，按实际天数计算；3、泽龙公司向柏晓支付柏晓已经支付的契税225365.47元；4、泽龙公司向柏晓支付违约金56313.21元；5、诉讼费、保全费由泽龙公司承担。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院经审理后于2014年12月22日作出（2014）开民初字第7497号民事判决。泽龙公司不服原判，向本院提起上诉，本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月5日公开开庭审理了本案，上诉人泽龙公司的委托代理人张青磊、被上诉人柏晓的委托代理人柏许民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年4月14日，柏晓、泽龙公司签订编号为GX1300128****的商品房买卖合同，约定：柏晓购买泽龙公司开发的位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4幢1层附85号的房子，建筑面积为173.77平方米，每平方为32406.75元，总房款为5631321元，泽龙公司应当在2014年6月30日前将商品房交付给柏晓，泽龙公司逾期交付超过60日后，柏晓有权解除合同，退还全部已付款，并按照柏晓累计已付款的1%向其支付违约金。柏晓于合同签订当日向泽龙公司支付了全部购房款共计5631321元，并于2014年5月28日向郑州市高新技术产业开发区地方税务局交纳契税225365.47元。泽龙公司至今未向柏晓交付房屋。2014年9月18日，柏晓向泽龙公司位于郑州市高新区科学大道与长椿路交叉口的升龙又一城营销部邮寄送达违约告知书，邮件被拒收退回。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，柏晓、泽龙公司双方约定，泽龙公司应当在2014年6月30日前将商品房交付，逾期交付60日后，柏晓有权解除合同。泽龙公司现已超出双方约定的交房日期60日未向柏晓交付房屋，依据合同约定，柏晓有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”泽龙公司辩称，柏晓未通知泽龙公司而直接向法院起诉解除商品房买卖合同无法律依据，该院认为，本案柏晓向泽龙公司邮寄违约告知书虽被拒收退回，柏晓亦未能证明发出解除合同的通知到达泽龙公司，但柏晓享有合同解除权，考虑到柏晓解除商品房买卖合同的意思表示和泽龙公司的违约事实，对柏晓要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉讼请求，该院予以支持。对泽龙公司上述辩称，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”柏晓请求判令泽龙公司退还其购房款5631321元，合法有据，该院予以支持。柏晓请求泽龙公司支付自2013年4月14日起至2014年10月24日止共18个月零10天按照中国人民银行同期贷款利率应付利息529109.53元，2014年10月24日以后产生的利息计算至泽龙公司还清之日止，因泽龙公司违约导致合同解除，柏晓有权要求泽龙公司赔偿损失，柏晓主张自付款之日即2013年4月14日起至起诉之日即2014年10月24日的利息数额不超过以购房款5631321元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算该期间的利息，该院予以支持。柏晓请求泽龙公司支付已缴纳契税225365.47元，因柏晓该笔契税系向郑州市高新技术产业开发区地方税务局缴纳，柏晓可向该地方税务局另行主张，故对柏晓该项诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”柏晓请求泽龙公司支付违约金56313.21元，因柏晓请求泽龙公司赔偿损失的诉讼请求该院已予支持，足以弥补柏晓，故该院不再支持柏晓该项违约金的诉讼请求。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告柏晓与被告郑州泽龙置业有限公司之间的合同编号为GX1300128****的商品房买卖合同。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告柏晓购房款及支付利息共计六百一十六万零四百三十元五角三分，并以五百六十三万一千三百二十一元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一四年十月二十五日起至被告实际履行之日止的利息。三、驳回原告柏晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万六千八百九十五元，减半收取二万八千四百四十七元五角，其他诉讼费五千元，共计三万三千四百四十七元五角，由原告柏晓负担一千四百六十二元五角，由被告郑州泽龙置业有限公司负担三万一千九百八十五元。
上诉人泽龙公司上诉称，一审法院认定事实错误，泽龙公司从未收到过柏晓的《违约告知通知书》，且柏晓在诉讼过程中提交的《违约告知通知书》中并未主张解除合同，而仅是让泽龙公司接到告知书十日内积极妥善解决此问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条和第十七条对于逾期交房损失的计算方式明确规定，当事人有约定的按约定，没有约定的参照同地段的租金标准计算。本案中，柏晓和泽龙公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了违约金的标准，柏晓在一审诉讼中并未提出违约金过低而要求变更诉讼请求，在此情况下，一审判决泽龙公司按照同期银行贷款利率支付利息明显错误。柏晓、泽龙公司在合同中明确约定的交房日为2014年6月30日，在此之前泽龙公司并未违约，逾期交房的违约金应从约定的交房日的次日开始计算。因此应从2014年7月1日开始计算违约金，一审判决从柏晓交纳房款之日即2013年4月14日开始计算损失错误。在柏晓并未通知泽龙公司解除合同的情况下，柏晓不能直接向法院起诉要求解除合同。本案诉讼标的为6442109.21元，且双方对法律适用存在争议，因此不应适用简易程序。
被上诉人柏晓答辩称，柏晓是按照泽龙公司提供的地址邮寄的《违约告知通知书》。《违约告知通知书》中明确说明，如泽龙公司逾期不妥善处理，柏晓将解除合同。柏晓因泽龙公司违约而遭受的损失远大于双方约定的违约金，且柏晓在起诉状中已经提出了赔偿损失的诉讼请求，一审判决按照同期银行贷款利率赔偿损失正确。柏晓自交款之日起即开始产生损失，一审判决自交款之日起计算损失正确。本案事实清楚，双方对于案件事实并无根本的争议，一审适用简易程序正确。
二审过程中双方均未提供新的证据。
本院经审理查明，涉案房屋截至二审开庭时仍不具备交付的条件。本院查明的其他事实与一审查明事实相同。
本院认为，泽龙公司与柏晓签订的《商品房买卖合同》中对于出卖人逾期交房的违约责任明确约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。泽龙公司对其违约无法交付房屋的事实没有异议，认可柏晓拥有解除合同的权利。我国合同法及相关司法解释虽对合同解除权人行使解除权规定了通知的义务，但对行使合同解除权的方式并未进行限定。同时，柏晓与泽龙公司双方亦未对合同解除权行使的方式进行约定。因此，柏晓以起诉的方式，通过法院将其解除合同的意思表示告知泽龙公司并不违反法律规定。本案中，双方权利义务关系明确，双方对于泽龙公司违约至今无法按照合同交付涉案房屋以及柏晓拥有解除合同权利的基本事实并无争议。综上，一审受理本案并适用简易程序并无不当。
《解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”可见，该条中确定的按照同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额的规定仅适用于逾期交付房屋的情形，并不适用于由于解除合同而不再交付房屋的情形。作为房地产开发企业的泽龙公司由于收取柏晓交纳的房款必然产生相应的利息收益。该收益由于双方对于交款的约定，在泽龙公司依约正常履行合同的情况下，应由其获得。但本案中，由于泽龙公司违约致使合同解除从而造成泽龙公司占有该利息收益没有合法依据。相反，柏晓由于泽龙公司的违约而既未能获得房屋，且丧失了其购房款被泽龙公司占用期间应得的利息收益。《解释》第十六条第二款规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”经核算，柏晓的实际损失远大于双方约定的违约金数额。柏晓主张按照同期银行贷款利率计算其损失符合《解释》第十六条第二款的规定。综上，一审判决泽龙公司按照中国人民银行同期贷款利率支付自柏晓交纳房款之日起的利息并无不当。
综上，本院认为，原审法院审理此案认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。上诉人泽龙公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9091元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王燕燕
审 判 员 黄智勇
代理审判员 曹逢春
二〇一五年三月十二日
书 记 员 魏少娟