辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初7820号
原告：姜忠林，男，1964年2月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：邹斌，辽宁冠越律师事务所律师。
委托代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。
被告：巩勇，男，1970年1月14日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：吕海山，辽宁楷格律师事务所律师。
原告姜忠林与被告巩勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员王云娇独任审判，于2017年6月15日、7月10日公开开庭进行了审理。原告姜忠林的委托代理人邹斌、贾丽颖，被告巩勇及其委托代理人吕海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜忠林诉称，被告于2007年2月1日开始租用原告位于沈阳市××河区××路××主楼××层1739平方米的房屋及副楼一层，58平方米的自有房屋用于经营，双方于2014年4月28日补签《租房协议》，约定租期2007年2月1日至2019年8月15日，从2015年8月15日至2016年8月15日房屋租金为人民币80万元。截止2015年9月15日，被告已付清房屋租金，被告从2015年9月16日至2016年10月15日租用房屋期间的房租至今未付，被告于2016年10月提出退租并搬离该租赁房屋。原告认为，被告单方解除合同的行为已构成严重违约，虽经原告多次向被告主张给付欠缴租金并赔偿损失，但被告拒不履行合同义务和承担违约责任。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，使原告无法在短期内将该房屋对外进行出租。故请求人民法院判令被告给付原告所欠房屋租金并赔偿损失，以维护当事人的合法权益。诉讼请求：1、判令被告向原告给付所欠房屋租金87万元及经济损失40万元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费用。
被告巩勇辩称，双方于2014年4月28日重新签订的租赁协议，而不是补签。按照重新签订的协议，该协议因被告未按照协议约定付清租金，该协议已经于2014年5月28日终止，因此原告要求被告支付租金没有事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告姜忠林为沈阳市沈河区热闹路134号房屋（建筑面积1739平方米）的所有权人。被告巩勇租用该房屋用于经营KTV。
庭审中，被告提供2007年原、被告签订的租赁合同，该合同约定，原告将诉争房屋及副楼、一层58㎡自有房屋出租给被告使用（违建部分无偿让乙方使用），租赁期从2007年2月1日至2015年8月15日止，年租金为肆拾叁万元……2008年2月1日至2015年8月15日每年须提前一个月支付下一年房租款43万元……出租方考虑到承租方在房屋租赁中，安装电梯及消防喷淋所发生的费用较大，由原来达成的年租金45万元，降为43万元，从2007年2月1日计算。承租方租用期间进行的房屋装修、安装电梯及消防喷淋，合同期满后或中途解除合同自然归出租方所有……
2014年4月28日，原告作为甲方、被告作为乙方再次签订租房协议，约定甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租赁期从2007年2月1日至2015年8月15日止。甲方考虑到乙方在房屋租赁中，安装电梯及消防喷淋所发生的费用较大，由原来达成的年租金45万元降为43万元，从2007年2月开始计算，乙方租用期间进行的房屋装修、安装电梯及消防喷淋，合同期满或中途解除合同自然归甲方所有。现由于乙方的自身要求合同到期日于2015年8月15日延期四年至2019年8月15日止。租金在2015年8月15日之前按原定每年43万元整执行。从2015年8月15日起租金为每年人民币80万元整。以后租金每年比上一年增加5万元。即2015年8月15日-2016年8月15日为人民币80万元。2016年8月15日-2017年8月15日为人民币85万元。2017年8月15日-2018年8月15日为人民币85万元……租金按年收取，乙方每年须提前一个月支付下年房租款……如乙方拖欠租金，甲方有权向乙方按日每天加收2000元滞纳金，如乙方拖欠租金超过1个月，并且联系不到乙方，甲方有权强制性收回房屋，并终止协议，乙方进行的房屋装修自然归甲方所有不得破坏，不给予乙方任何经济补偿……本协议一式两份，协议自签订后，如乙方在30日之内未付清房屋租金，本协议将自动作废。2013年1月18日至2015年9月1日，被告共向原告支付租金116.3万元，其中2013年1月18日被告巩勇向原告转账支付10万元、2013年7月2日被告巩勇向原告转账支付9.5万元、2014年7月17日被告巩勇向原告转账支付39万元、2014年7月18日被告巩勇向原告转账支付6万元、2014年12月18日被告巩勇通过其司机郭守彬向原告转账支付15万元、2014年12月22日被告巩勇通过其司机郭守彬向原告转账支付10万元、2015年7月22日被告巩勇通过其司机郭守彬向原告转账支付20万元、2015年9月1日被告巩勇通过其司机郭守彬向原告转账支付6.8万元。原、被告均认可2015年9月15日以前的房屋租金被告已向原告付清。
2016年6月8日，原告作为甲方与被告作为乙方再次签订租房协议书，约定甲方将诉争房屋租赁给乙方，租赁期为九年，年限从2016年6月1日至2025年5月31日，因乙方装修，甲方给乙方让出三个半月时间，即年限从2016年9月15日至2025年9月14日止。租金半年一付，租金从2016年9月15日到2017年9月14日为人民币60万元整。2017年9月15日到2018年9月14日为人民币65万元……乙方每年须提前一个月支付下半年房租款……乙方必须严格执行付款时间以保障甲方的权和利……合租租赁期间，如果双方出现特殊事情等其他原因，必须提前三个月通知对方并且双方签订赔偿协定后的情况下方可作为。若乙方不按照合同规定的付款时间付款，时间超过一个月，甲方有权收回房屋，若出现经营不当并且甲方同意的情况下，乙方应付清所欠房租款以及利息（利息为月百分之二）。如协商不妥，解除合同，乙方装修费用的损失与甲方无关。乙方应当把钥匙交还，并搬走全部可移动设备，仪器等东西，室内装修和固定设施不得拆除，如在双方同意并约定时间内，出现不搬走或者不全部搬走，则视为放弃所有权，甲方有权自行处理……在签订合同之日起，付定金十万元，余款在二个月之内付清，否则合同作废。2016年6月9日，被告通过其司机郭守彬向原告转账50000元，2016年9月14日，被告巩勇本人向原告转账支付5万元，余款未再继续支付。原告自认于2016年10月因租赁合同已经无法履行，被告不能正常经营且交纳房租而收回诉争房屋。庭审中被告提供照片用以证明6月8日之后对房屋进行装修。
被告巩勇在承租诉争房屋期间与受中国联合网络通信有限公司沈阳分公司委托的沈阳市支点租赁服务有限公司签订基站场地租赁合同，被告巩勇将沈河区热闹路134号楼顶屋面24平方米的面积租赁给沈阳联通公司用于沈阳联通公司建设通信基站，租赁期限为3年，自2013年9月16日至2016年9月16日，租用费为7.5万元每年。其后原告再次与沈阳易源服务有限公司签订场地租赁合同，将沈河区热闹路134号楼顶租赁给沈阳易源服务有限公司用于建设基站机房，租赁期限为一年，自2016年9月16日至2017年9月15日，租金为7.5万元，沈阳易源服务有限公司于2016年7月7日向被告实际交付7.5万元。
本院认为，关于原、被告于2014年4月28日签订的租房协议的效力及履行情况的问题，根据合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。该份合同为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。关于该协议中“协议自签订后，如乙方在30日之内未付清房屋租金，本协议将自动作废”的约定的性质及法律后果问题，该约定应理解为如乙方违约逾期交付房租，则合同解除，即该约定并非是对合同效力的约定而是对解除条件的约定。结合2014年4月28日以后双方的合同履行情况，原、被告均认可2015年9月15日以前的房屋租金已结清，被告亦未举证证明其将房屋向原告腾退，故双方并未实际解除合同，而是处于继续履行状态，即双方以实际行为变更了“协议自签订后，如乙方在30日之内未付清房屋租金，本协议将自动作废”的书面约定。被告未举证证明其曾向原告腾退房屋，结合被告在2013年9月16日以后持续出租诉争房屋屋面获取租金收益、在2016年6月8日之后仍占有房屋并对房屋进行装修、于2016年9月16日以后仍将诉争房屋屋面出租他人使用并收取租赁费用的情况，本院确认其实际持续占有诉争房屋的事实，应根据2014年4月28日签订的租房协议约定的租金标准向原告支付对价。被告未举证其实际腾退房屋的时间，原告自认被告于2016年10月15日腾退房屋，本院依据原告自认的腾退日期作为被告腾退房屋的日期，故被告应继续向原告支付2015年9月16日至2016年10月15日的租金866667元（80万÷12个月×13个月）。
关于原告主张被告赔偿经济损失40万元的请求，被告逾期交付房屋租金导致合同解除，原告收回房屋后需要继续寻找承租人承租房屋，在寻租期间产生租金损失，此损失应由违约方负责即应由被告负责支付，本院酌定原告的寻租期为三个月，被告应按年租金80万元的租金标准支付原告经济损失20万元（80万÷12个月×3个月）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：
一、被告巩勇于本判决生效后15日内给付原告姜忠林2015年9月16日至2016年10月15日的房屋租金866667元；
二、被告巩勇于本判决生效后15日内赔偿原告姜忠林经济损失200000元；
三、驳回原告姜忠林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费16230元减半收取8115元，由被告巩勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王云娇
二〇一七年八月七日
书记员 董虹艺