江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04112号
上诉人（原审被告）刘洪梅。
委托代理人ＸＸＸ，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人刘恩臣，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州隆祺酒店管理有限公司。
委托代理人金鑫，江苏王建华律师事务所律师。
上诉人刘洪梅因与被上诉人苏州隆祺酒店管理有限公司（以下简称隆祺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第4116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月25日，隆祺公司（甲方）与刘洪梅（乙方）签订《隆祺丽景国际广场F栋东单元酒店公寓租赁合同》一份，约定甲方将坐落于昆山市前进东路767号隆祺丽景国际广场F栋东单元2层至26层共计171套房屋出租给乙方，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月30日止，其中60天为免租期。合同第三条租赁金额及付款方式约定：1、租金金额：租赁单价按1360元／间／月（含物业费，不含电梯及公共部位水电损耗，不含税金），租赁费用自租赁期第三年开始按每年5%递增。2、租金支付：租金每半年支付一次，乙方应提前15天缴纳下周期租金。第一期租金应于签订合同7日内支付及保证金200000元和逾期付款违约金等事项。2013年7月1日，隆祺公司与刘洪梅丈夫柳军签订合同补充说明一份，约定第一期租金的支付期限由原合同签订后7日内支付修改为2013年7月2日支付650000元、2013年8月10日之前全部付清等事项。后双方确认合同约定的171间房间中403室一间实际未交付，201室、202室、203室、204室、406室、706室、901室交接时间存在争议，剩余163间中115间交接时间为2013年8月31日，该115间免租期为1个月，租金从2013年10月1日开始计算；47间交接时间为2013年10月10日，免租期为一个月，租金从2013年11月10日开始计算；余下303室交接时间为2014年1月1日。
另查明，2013年9月30日，昆山金海丰暖通机电设备有限公司经工商登记名称变更为昆山金海瑞酒店管理有限公司，住所地由昆山开发区前进东路599号中航城花园6号楼104室变更为昆山开发区前进东路767号2号楼东单元（11-25层），刘洪梅系昆山金海瑞酒店管理有限公司（以下简称金海瑞公司）法定代表人。
再查明，2014年10月11日原审法院作出（2014）昆民初字第1332号民事判决，判决：一、刘洪梅支付苏州隆祺酒店管理有限公司房屋租金1272000元及违约金（以1272000元为本金，按照银行同期贷款利率计算自2014年7月17日起至本判决生效之日止）；二、驳回苏州隆祺酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
以上事实有租赁合同、（2014）昆民初字第1332号民事判决以及当事人陈述予以证实。
原审原告隆祺公司的诉讼请求为：1、刘洪梅支付第三期租金921920元（2014年9月15日应付115间2014年10月1日至2015年4月1日的租金938400元，2014年10月25日应付47间2014年11月10日至2015年5月10日的租金383520元，扣除已支付400000元）；2、诉讼费由刘洪梅承担。
原审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。隆祺公司与刘洪梅之间签订的《隆祺丽景国际广场F栋东单元酒店公寓租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约享受权利、履行义务。刘洪梅辩称主体不适格的理由，因该合同签订双方为隆祺公司、刘洪梅，故刘洪梅的辩解理由不成立，原审法院不予采信。刘洪梅辩称解除合同的理由未提供充分证据证实，故�审法院确认合同未解除，如因隆祺公司在合同履行过程中存在违约行为，导致刘洪梅损失的，其可另案主张。本案中，隆祺公司已根据合同约定交付大部分标的的房屋，刘洪梅也应依约支付房屋租金，故隆祺公司要求支付第三期租金921920元（2014年9月15日应付115间2014年10月1日至2015年4月1日的租金938400元，2014年10月25日应付47间2014年11月10日至2015年5月10日的租金383520元，扣除已支付400000元）的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：刘洪梅支付苏州隆祺酒店管理有限公司租金938400元，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13020元，由刘洪梅负担。
上诉人刘洪梅不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、本案房屋租赁合同的承租人是昆山金海瑞公司，而不是刘洪梅个人，刘洪梅个人作为本案被告主体不适格。首先，刘洪梅与隆祺公司签订房屋租赁合同是其作为昆山金海瑞公司法定代表人的职务行为。其次，昆山金海瑞公司实际经营管理使用涉案房屋。再次，隆祺公司所发函件中确认了昆山金海瑞公司的合同主体资格。最后，青岛山海关物业管理有限公司昆山分公司催交租金通知进一步印证了昆山金海瑞公司的房屋承租人主体资格。二、自2014年9月18日起隆祺公司指使物业公司拉闸断电，致使刘洪梅无法使用租赁物，更无法获得收益。隆祺公司作为出租方没有履行租赁合同的主要义务，构成根本违约，故刘洪梅不应支付租金。三、鉴于隆祺公司的根本违约行为，刘洪梅及昆山金海瑞公司发函通知隆祺公司解除双方的租赁合同，2015年1月5日隆祺公司签收通知，租赁合同已解除。本案中隆祺公司请求的租金计算期限没有事实依据。四、在租赁合同履行过程中，隆祺公司交付的房屋及设施一直存在严重的质量问题及电力负荷不足等问题，严重影响使用效果。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人隆祺公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。刘洪梅拖欠巨额租金以及水电费，隆祺公司已经帮刘洪梅垫付了水费，停电并非隆祺公司的原因所致，涉案房屋为酒店式公寓，所有用电均需充值，在刘洪梅没有充值的情况下的确是没有电的。
二审中，刘洪梅又提供了原审法院（2015）昆民初字第0666号民事判决书一份，主张该判决书中部分内容可以证明隆祺公司�认其实施了停水停电的事实。隆祺公司对该判决书的真实性没有异议，但认为该判决书尚未生效，对刘洪梅主张的证明目的也不予认可。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，刘洪梅与隆祺公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。关于刘洪梅认为本案房屋租赁合同的承租人是昆山金海瑞公司，而不是其个人，其个人作为本案被告主体不适格的上诉意见，本院认为，本案房屋租赁合同首部载明的当事人信息以及尾部签名落款处均显示乙方（承租方）为刘洪梅个人，并无证据证明签约时刘洪梅向隆祺公司表明其系代表他人签订合同。且本案房屋租赁合同签订于2013年6月25日，2013年9月30日昆山金海丰暖通机电设备有限公司业经工商登记名称变更为昆山金海瑞酒店管理有限公司，故2013年6月25日刘洪梅显然不可能以昆山金海瑞公司法定代表人的身份签订合同。至于房屋租赁合同签订之后，刘洪梅将租赁房屋交付给昆山金海瑞公司实际经营使用，系刘洪梅与昆山金海瑞公司之间的法律关系，不能对抗隆祺公司。隆祺公司虽曾多次发函给实际使用人昆山金海瑞公司，但并非认可合同主体已变更为昆山金海瑞公司。本案中，隆祺公司依据合同相对性向刘洪梅主张权利，并无不当，刘洪梅系本案适格被告。刘洪梅未能按约支付第三期租金已构成违约，隆祺公司要求刘洪梅支付拖欠的租金，合法有据，应予支持。
关于刘洪梅认为自2014年9月18日起隆祺公司指使物业公司拉闸断电，构成根本违约，故其无需支付租金的上诉理由，本院认为，原审中刘洪梅为证明隆祺公司有拉闸断电的违约行为，提供了报警记录、物业公司通知、解除合同通知书、录�资料等证据，但因断电问题涉及案外人青岛山海关物业管理有限公司昆山分公司，对断电原因双方又各执一词，依据本案现有证据尚不足以认定隆祺公司存在根本违约行为，故刘洪梅认为其无需支付租金的上诉意见，本院碍难采纳。如刘洪梅有新的证据证明断电系隆祺公司所致且造成其损失的，可另行主张权利。
关于刘洪梅认为在租赁合同履行过程中，隆祺公司交付的房屋及设施一直存在严重的质量问题及电力负荷不足等问题，严重影响使用效果的上诉意见，因刘洪梅未能提供证据予以证明，本院亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13020元，由上诉人刘洪梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十月十日
书记员 王文君