上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初26822号
原告(反诉被告)：黄雅睿，女，1977年12月28日出生，住甘肃省兰州市。
委托诉讼代理人：陈春华，上海君澜律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘宇芳，女，1956年11月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：曾祁民(被告丈夫)，男，1948年8月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告黄雅睿与被告刘宇芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序。审理中，被告刘宇芳于2017年3月20日提出反诉诉请，本院合并进行了审理。并于2017年6月5日公开开庭审理，原告(反诉被告)黄雅睿的委托诉讼代理人陈春华，被告(反诉原告)刘宇芳及委托诉讼代理人曾祁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄雅睿向本院提出诉讼请求：1、刘宇芳退还黄雅睿房屋租赁保证金13,000元；2、刘宇芳支付违约金26,000元。事实与理由：刘宇芳与黄雅睿于2016年6月签署上海市房屋租赁合同，约定黄雅睿承租刘宇芳名下位于上海市黄浦区南苏州路933弄2307室房屋(以下简称涉案房屋)。租赁期限12个月，自2016年6月28日起至2017年6月27日止，租金为每月13,000元。黄雅睿依约向刘宇芳支付了13,000元的房屋租赁保证金。合同签订后，黄雅睿因工作原因未及时入住，自2016年8月开始正式入住涉案房屋后，发现涉案房屋内弥漫着一股刺鼻的油烟味，导致黄雅睿无法正常生活。黄雅睿遂要求刘宇芳对该问题予以维修解决。但经多次维修均未能有效解决房屋烟道不断出现刺鼻油烟味道的问题。2016年9月30日，黄雅睿委托律师发短信通知刘宇芳要求解除房屋租赁合同。2016年10月10日，双方办理房屋交接手续。黄雅睿要求刘宇芳退还房屋押金，但刘宇芳拒不返还。黄雅睿认为在涉案房屋出现刺鼻油烟进而影响黄雅睿正常生活的情况下，黄雅睿给予刘宇芳多次维修机会仍未能有效解决。刘宇芳认为涉案房屋烟道问题属整幢大楼的问题，黄雅睿应给予较长时间进行维修。但黄雅睿认为，刘宇芳交付的涉案房屋存在烟道缺陷问题，不符合合同约定，致使黄雅睿租赁目的不能实现。故黄雅睿根据租赁合同第八条第2款，向法院起诉要求解除合同，并要求被告支付相当于二个月租金的违约金。
刘宇芳辩称，不同意黄雅睿的诉讼请求。并向本院提出反诉诉讼请求：1、黄雅睿向刘宇芳支付违约金26,000元(含押金)；2、黄雅睿赔偿因等待交还钥匙、门禁卡等造成的空置、换锁损失13,000元。事实与理由：刘宇芳与黄雅睿于2016年6月签署上海市房屋租赁合同，约定黄雅睿承租刘宇芳名下涉案房屋，租赁期限为12个月，自2016年6月28日起至2017年6月27日止，月租金为13,000元。签约前，黄雅睿曾先后四次看房。合同履行三个月后，因黄雅睿逾期未支付租金造成违约，刘宇芳按合同条款于2016年9月30日下午向黄雅睿送达违约通知书。2016年10月3日，黄雅睿律师通知刘宇芳于2016年10月10日中午交房。但此后，黄雅睿未按约将二把大门钥匙和三张门禁卡及时交还刘宇芳，导致刘宇芳在等待中产生涉案房屋空置和重新购买门禁卡及换锁等损失。根据双方签订的租赁合同补充条款约定，黄雅睿在交房时检查涉案房屋，确认该房屋是否有重大缺陷不适宜居住。交房入住后，不得再以合同8-2(二)条为由，或以其他非合理原因为由解除合同。若黄雅睿坚持要搬出，须结清入住期内的租金以及实际使用房屋的费用(如水电煤等)，并支付月租金两倍的违约金。另根据合同8－2－e的约定，黄雅睿逾期不支付租金超过5天(含5天的)，刘宇芳可书面通知黄雅睿解除本合同，违约方应按月租金两倍支付违约金。刘宇芳认为，双方签订租赁合同后，均应严格遵守。现黄雅睿违反合同约定，应当按约承担违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对黄雅睿提供的上海市房屋租赁合同、上海市房地产权证复印件、房屋交接书、以及刘宇芳提供的电话通话清单、违约通知书、支付宝账单详情等双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对于刘宇芳提供的证据四、公共事业费催款通知，证明黄雅睿拖欠水电费，物业公司将该通知贴在涉案房屋门口。在物业公司断电后，黄雅睿才支付水电费。黄雅睿认为未收到该催款通知，黄雅睿已支付上述费用，该证据与本案无关。本院认为该证据能够证明涉案房屋物业管理处2016年9月29日曾向涉案房屋住户，发出公共事业费催款通知，要求在2016年9月30日18：00前至物业前台付清拖欠费用，否则将采取相应措施的事实。黄雅睿对于刘宇芳申请的证人王凯、张建华的证人证言所述事实基本认可，但提出黄雅睿承租期间，维修工曾到涉案房屋维修不下七八次，一直未修好。本院对证人王凯、张建华的证人证言予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月25日，刘宇芳作为甲方、黄雅睿作为乙方签订上海市房屋租赁合同，约定刘宇芳将涉案房屋(建筑面积90平方米)出租给黄雅睿作为居住使用。双方约定甲方于2016年6月28日根据本合同补充协议向乙方交付涉案房屋。租赁期限自2016年6月28日起至2017年6月27日止。租赁期限为12个月。月租金为13,000元，月租金包括物业管理费，该房屋租金在租期内不变。第五条保证金和其他费用中约定：在签订租赁合同后两日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即13,000元。租赁期间，甲方承担物业管理费用，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话、宽带、电基础费以及有线电视使用费、电基费等其他费用由乙方承担……甲方同意给乙方购买一个移动空调，乙方可到前台申请将中央空调关闭，若乙方坚持要中央空调，以后发生的空调费用均由乙方承担，不管是按面积均摊还是实际计量。第六条房屋使用要求和维修责任中约定：租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内开始安排维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。第八条解除本合同的条件中第2款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。乙方已入住的，须在书面通知发出后的两个工作日内搬出，并结清租金和实际发生费用。a、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；b、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……；e、乙方逾期不支付租金超过5天的(含5天的)。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。补充条款约定：1、乙方的付款方式：押一付三，乙方须于每隔三个月的25号之前支付后三个月的房租。逾期支付，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.3%支付滞纳金。……4、乙方在交房时检查该房屋，确认该房屋是否有重大缺陷不适宜居住的。交房入住后不得再以8－2(二)条为由或以其他非合理原因为由解除合同。若乙方坚持要搬出的，乙方须结清入住期内的租金以及实际使用房屋的费用(如水电煤等)，并支付月租金的两倍为违约金。双方当事人均确认证人王凯所述，合同签订之前，黄雅睿曾多次到涉案房屋看房。并于2017年7月1日由中介公司工作人员陪同办理入住交接手续。黄雅睿入住一个月后，反映涉案房屋内有油烟味。刘宇芳即联系维修人员上门检测维修并提出解决方案。据涉案房屋物业检修工即证人张建华所述，接到涉案房屋业主报修要求后，曾四次上门检测维修。第一次发现油烟机止回阀关闭有些异常，随即更换同款止回阀。后黄雅睿仍反映有油烟味，遂建议刘宇芳出资购买专用电动止回阀。刘宇芳同意购买，配件到位后，经与黄雅睿预约时间上门予以更换。此后，黄雅睿仍反映有油烟味，证人上门后未发现，遂告知待油烟味出现时直接联系证人上门。后接黄雅睿电话再次上门，发现涉案房屋内确有油烟味，但无法判断来源，鉴于涉案房屋所有管道作为隐蔽工程均在吊顶内，证人遂用胶带封闭所有新风口，即所有可能出现异味的地方。并告知黄雅睿，如仍有异味，须开检修孔检查油烟机顶部接口是否有问题。后接到刘宇芳电话称仍有油烟味，遂告知刘宇芳已排除下方所有可能产生异味的地方，只能开检修孔检查。刘宇芳称黄雅睿不同意开孔检查。刘宇芳于2016年9月30日在中介公司工作人员陪同下，将书面通知从门缝处投入涉案房屋，通知黄雅睿应在2016年9月25日前支付后三个月的房租，但在2016年9月30日仍未收到，已逾期五天，根据合同约定逾期不支付房租超过五天的，已构成违约。故书面通知如2016年10月9日前仍未支付租金，将按黄雅睿违约执行。2016年9月30日，黄雅睿通过支付宝向刘宇芳转帐6,355元。并联系刘宇芳女儿，要求解除合同，还定于2016年10月10日办理交接手续。2016年10月3日，黄雅睿委托的律师再次电话通知刘宇芳，于2016年10月10日办理交接手续。2016年10月10日，双方于涉案房屋办理交接手续。同日，黄雅睿的委托诉讼代理人草拟了一份房屋交接书，内容为“本人刘宇芳于2016年10月10日收到黄雅睿交付的南苏州路XXX号XXX室房屋及钥匙。黄雅睿提出让刘宇芳退还押金，刘宇芳表示房屋油烟味道大的问题应当再给予时间予以维修，故不同意退还。双方就此无法达成一致，同意由法院处理。刘宇芳表示虽经九次维修未能解决烟道问题，但现在已找到解决方案，黄雅睿拒不配合。双方其他无争议，房屋租赁合同由黄雅睿提出解除。”黄雅睿、刘宇芳均在该协议上签署姓名及日期。另黄雅睿尚有涉案房屋两把大门钥匙和三张门禁卡至今未归还刘宇芳，证人王凯对此亦予以证实。在黄雅睿搬离涉案房屋后，证人张建华在涉案房屋厨房吊顶开检修孔，发现油烟机上面部分管道脱落，维修后涉案房屋内再无油烟味出现。
本院认为：本案中双方当事人对租赁合同已经提前解除并无异议，争议焦点为：合同提前解除的责任归属问题。黄雅睿主张入住后发现涉案房屋内弥漫油烟味，导致黄雅睿无法正常生活，以刘宇芳交付的房屋不符合合同约定，房屋存在缺陷，经多次维修未能解决，致使不能实现租赁目的，提前解除合同。首先，原、被告签订的租赁合同系原、被告双方自愿、平等协商的结果，合法有效，双方均应严格遵守。提前解除合同无论根据合同约定还是法律规定均属严重的法律后果。关于涉案房屋内出现油烟味是否属于存在危及安全的缺陷，导致不能实现租赁目的，需要经过专业的检测机构，使用专业的检测仪器，运用科学的检测方法，才能够判断涉案房屋内空气质量是否符合国家为保护居住人的身体健康而制定的标准，而并非承租人主观判断。其次，对于涉案房屋内出现油烟味问题，根据合同约定及法律规定出租人应履行维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。根据双方确认的事实，为解决涉案房屋内油烟味问题，刘宇芳曾多次联系维修人员采取上门检修、更换零件、封闭新风口等措施。关于合理期限问题，根据黄雅睿陈述虽然租赁合同约定的租赁期限自2016年6月28日开始，但黄雅睿由于工作原因，实际自2016年8月开始正式入住，直至2016年10月10日双方解除合同，黄雅睿实际在涉案房屋居住两个月左右。2016年9月维修人员最后一次维修时曾告知，如再有异味，需要在厨房吊顶开检修孔检查，但黄雅睿未同意，对此双方当事人在房屋交接书中予以确认，证人张建华亦予以证实。因此，一则由于油烟味并非一直出现，且每次维修后需检验维修结果；其次由于黄雅睿工作原因，及上门维修亦需要预约时间，故该段维修时间尚属合理。而刘宇芳收回房屋后，经在厨房吊顶开检修孔检查，发现确系油烟机顶部管道脱落导致油烟味溢出，经维修油烟味问题于当日解决。可见在黄雅睿承租期间，油烟味问题未最终得以解决，与黄雅睿后来未积极配合亦有一定关系。且根据法律规定黄雅睿如认为因维修影响其正常使用的，应当要求相应减少租金或者延长租期。但黄雅睿以此为由要求提前解除合同，并无充分的合同及法律依据。
至于合同解除时间，因黄雅睿未按约支付租金，刘宇芳2016年9月30日在书面通知中告知，黄雅睿在2016年10月9日前未支付租金的，将按黄雅睿违约处理。但在2016年10月9日前，黄雅睿亦提出解除合同，且双方约定并于2016年10月10日实际办理交接手续。根据法律规定当事人协商一致，可以解除合同。关于房屋交接书，刘宇芳主张虽然对其本人在房屋交接书上的签字认可，但认为系在对方律师诱导及家人和中介公司工作人员劝导下签字，房屋交接书内容与事实不符，且并非其本人意愿。由于刘宇芳并无证据证明系在受到胁迫或欺诈情况下签字，本院不予认可。但黄雅睿主张双方在房屋交接书中言明“双方其他无争议”，系指双方除对刘宇芳不同意退还房屋租赁保证金存有争议之外其他事项无争议。首先，从原告委托诉讼代理人拟定的房屋交接书内容上看，已经出现对于黄雅睿因涉案房屋内有油烟味要求解除合同一事，刘宇芳提出已找到解决方案，需要再给予时间维修，不同意退还房屋租赁保证金等问题，可见双方当事人对于黄雅睿提出解除合同一事，并未完全达成一致。其次，对于解除合同的归责问题需经双方当事人协商后才能达成一致，而房屋交接书中对于违约责任问题并未涉及，且黄雅睿起诉要求刘宇芳支付违约金26,000元的第二项诉讼请求亦超出房屋交接书提及内容。故房屋交接书仅能证明双方同意于2016年10月10日解除合同，而不足以证明双方当事人除退还房屋租赁保证金外，关于违约责任等问题已形成合意且无其他争议。本院认为原、被告签订的租赁合同于2016年10月10日经双方合意解除，但对于解除合同后房屋租赁保证金及违约责任等问题并未形成合意。合同解除后的房屋租赁保证金及违约责任等问题，仍应按照合同约定处理。虽然黄雅睿提前解除合同缺乏合同及法律依据，应当承担相应的违约责任，但综合考虑双方纠纷起因、履约经过、当事人过错程度等具体因素，本院酌情确定黄雅睿应支付刘宇芳违约金13,000元。
综上所述，对于黄雅睿的诉讼请求：1、刘宇芳退还房屋租赁保证金13,000元；2、刘宇芳支付违约金26,000元。因合同系黄雅睿提前解除，本院不予支持。对于刘宇芳的反诉诉讼请求：1、黄雅睿向刘宇芳支付违约金26,000元(含租赁保证金),本院酌情确定黄雅睿应支付违约金13,000元；2、黄雅睿赔偿刘宇芳因等待交还钥匙、门禁卡等造成的空置、换锁损失13,000元，因缺乏事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、对原告(反诉被告)黄雅睿要求被告(反诉原告)刘宇芳退还房屋租赁保证金13,000元的诉讼请求不予支持；
二、对原告(反诉被告)黄雅睿要求被告(反诉原告)刘宇芳支付违约金26,000元的诉讼请求不予支持；
三、原告(反诉被告)黄雅睿应支付被告(反诉原告)刘宇芳违约金13,000元(该款直接以黄雅睿已支付的房屋租赁保证金13,000元予以抵扣)
四、对被告(反诉原告)刘宇芳要求原告(反诉被告)黄雅睿赔偿损失13,000元的诉讼请求不予支持。
本诉案件受理费775元，由原告(反诉被告)黄雅睿负担；反诉案件受理费387.50元，由原告(反诉被告)黄雅睿负担193.75元，被告(反诉原告)刘宇芳负担193.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 程 珊
人民陪审员 石志仁
人民陪审员 方少华
二〇一七年八月三十日
书 记 员 徐公允
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。