天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1716号上诉人(原审被告)：张喜立，男，1981年11月9日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人:柳宗玉,天津天允律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安世婷，女，1981年1月17日出生，汉族，住天津市河北区。被上诉人（原审原告）：刘秀娟，女，1983年1月27日出生，汉族，中国人民解放军第254医院医生，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨卫华，北京市中闻律师事务所律师。上诉人张喜立、安世婷因与被上诉人刘秀娟房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初6852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张喜立、安世婷上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘秀娟一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：从本案房屋实际状态看，涉案房屋一直有人在此居住，不具备履行合同中交付房屋义务的条件，一审判决不顾该事实情况错误适用法律。一审判决没有判令被上诉人交付房款的事项，以上情况不符合房管部门所要求的房屋买卖程序且无法执行。刘秀娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。诉争房屋的交易已基本完成，被上诉人已按约支付了定金、还贷房款，且起诉后将剩余房款交付一审法院，被上诉人已履行全部义务。上诉人所称有人居住不是合同法规定的不能履行的法定事由。刘秀娟向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行双方于2016年8月2日签订的房屋买卖合同；2、判令二被告赔偿原告50万元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。庭审中原告明确其第一项诉讼请求系要求二被告继续履行合同，协助办理所有权转移登记义务。一审法院认定事实：2016年8月2日原告与被告张喜立在天津瑞佳房屋信息咨询服务中心签订《房屋买卖合同》，约定由原告以165万元价款购买被告张喜立名下位于北辰区淮兴园12-2-1001房屋，房屋过户费用由原告承担。购房定金为11万元。如被告张喜立拒绝履行合同或解除合同，则须向原告支付定金的一倍作为违约金，并承担由此产生的所有费用，本合同自动解除，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。原告出资45万元帮助被告张喜立清偿该房屋剩余贷款。被告张喜立清偿贷款并注销抵押权后，双方开始办理打印协议等手续。该合同签订当日，原告给付被告张喜立购房定金11万元，被告张喜立向原告出具《收条》一份。2016年8月8日，原告给付被告张喜立清贷款45万元，被告张喜立向原告出具《收条》一份。后原告陪同被告张喜立清偿了银行贷款，但被告要求涨价，经双方协商，将总房款变更为177万元。同时约定，任何一方违约，赔偿对方五十万元作为赔偿款。双方约定2016年9月12日前去注销抵押权，当日未办理成功，2016年9月23日诉争房屋上设置的抵押权被注销。双方约定2016年10月13日打印《天津市房产买卖协议》，但该日被告张喜立以出差为由，未到达不动产登记部门。上述事实，双方均无异议，一审法院予以确认。庭审中，原告表示可以全款购买诉争房屋，并在扣除已经给付的定金和清贷款项后，已将剩余房款交付到一审法院。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。双方约定2016年10月13日签订《天津市房产买卖协议》，二被告陈述当日被告张喜立因出差，未能回到天津，故不能据此认定其违反双方约定，拒绝与原告签订《天津市房产买卖协议》。但因二被告未提交相关证据证实其该项事实主张，且该日签订《天津市房产买卖协议》系双方事先约定，被告张喜立当日不能到场，理应提前告知原告，并在该事项消除后积极采取补救履行措施。同时，二被告在庭审答辩时同意继续履行，却在庭审过程中又转变态度，拒绝履行，要求解除合同，故一审法院依法认定被告张喜立构成违约。原告坚持要求继续履行合同，且已将购房款部分给付被告张喜立、部分存到一审法院，合同具备继续履行的条件，故一审法院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于原告违约金部分的诉讼请求，二被告认为系解约违约金，但从该约定的字义理解，结合双方增加该条约定的具体情境以及被告张喜立陈述增加该条系原告强烈要求，一审法院认为该约定系为促使被告张喜立全面、连贯履行合同各个环节而设置，并非仅为防止被告张喜立解除合同而设置，故该违约金的性质应属于履约违约金。因原告未能提交证据证实其实际损失，且该约定明显过高，被告请求调整，故一审法院参照被告迟延交房期间原告承租同类型房屋可能的支出以及维护自身合法权益可能的支出，酌定原告损失为3万元。被告安世婷并非合同主体，原告要求其履行合同没有依据，一审法院不予支持。原、被告其他主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对原告要求被告张喜立继续履行合同，协助办理所有权转移登记手续及赔偿部分违约金的诉讼请求予以支持，对其余诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告张喜立于判决生效之日起五日内继续履行其与原告刘秀娟之间的房屋买卖合同，协助原告刘秀娟将其名下位于北辰区姚江东路东侧淮兴园12-2-1001房屋的所有权转移登记至原告刘秀娟名下；二、被告张喜立于判决生效之日起五日内赔偿原告刘秀娟违约金3万元；三、驳回原告刘秀娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9555元、保全申请费5000元，由被告张喜立担负（此款于判决生效之日起五日内给付至一审法院）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交另案庭审笔录、撤诉申请以及协议书，用以证明诉争房屋已由案外人居住，房屋买卖合同不具备继续履行的条件。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据不属于新的证据，对其证据不予认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，被上诉人已按合同约定给付上诉人11万元定金以及45万元清偿贷款，被上诉人已履行了合同义务，不存在违约的情形。上诉人未在约定的2016年10月13日配合被上诉人到房管部门签订房产买卖协议，应承担违约责任。上诉人主张诉争房屋现有案外人居住，不具备继续履行的条件。本院认为，上诉人与案外人的纠纷与本案房屋买卖合同之诉并非同一法律关系，本案不予涉及，根据合同相对性原理，案外人实际居住的事实与本案继续履行合同无关联性，不构成阻却合同继续履行的条件。现被上诉人已将剩余房款交至一审法院，合同能够继续履行。上诉人以此理由抗辩，本院不予支持。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或赔偿损失。现被上诉人作为守约方，要求上诉人继续履行合同而非赔偿损失，并无不妥，上诉人主张应赔偿损失并解除合同，本院不予支持。综上所述，张喜立、安世婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张喜立、安世婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宝莉代理审判员  张 宇代理审判员  张 莹二○二○一七年三月三十日书 记 员  王 孟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……