沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00647号
原告（反诉被告）：孙凤涛，女，汉族。
委托代理人：张丹，系辽宁宝域律师事务所律师。
委托代理人：王智，系辽宁方城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司。
法定代表人：牛晓华，系该公司董事长。
委托代理人：张隽，女，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：张春兰，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙凤涛与被告（反诉原告）沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司（以下简称广盛鑫源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法由审判员唐佳独任审理，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙凤涛的委托代理人王智、张丹，被告（反诉原告）广盛鑫源公司的委托代理人张隽到庭参加了诉讼。在审理过程中，发现本案案情复杂，需转为普通程序，依法组成由审判员唐佳担任审判长并主审、人民陪审员刘玉红、张兰英参加评议的合议庭，于2015年4月17日、2015年5月20日、2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙凤涛的委托代理人王智、张丹，被告（反诉原告）广盛鑫源公司的委托代理人张隽及张春兰到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告孙凤涛诉称：2013年12月20日，原、被告双方签订北京华联房屋租赁合同，约定由原告承租被告座落在沈阳市和平区文萃路9号五里河购物中心一层F1-43单位用于经营服饰类店铺名称为金怡珊。合同附件二中第三条第3.3款注明租赁期限为一年即自2014年1月1日起至2014年12月31日止。该条第3.5款注明购物中心的开业日暂定为2014年1月1日。但是直到2014年11月28日，购物中心才开始进行试营业。因为被告的原因致使原告无法按照预期目的进行服饰类经营，给原告造成了较大的损失。原告多次找到被告协商要求被告退回原告承租保证金44713元，装修保证金14905元，装修管理费2450元，验收费100元，设施维护服务费600元，出入证工本费20元，工牌保证金100元，消防款6600元及开业花费100元，共计人民币69588元，被告答应后均推诿不予履行。无奈之下原告依据《民事诉讼法》及《合同法》相关规定诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告退回原告承租保证金44713元，装修保证金14905元，装修管理费2450元，验收费100元，设施维护服务费600元，出入证工本费20元，工牌保证金100元，消防款6600元及开业花费100元，共计人民币：69588元；2、请求贵院依法判令被告赔偿原告装修损失77800元。上述费用共计147388元。3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为要求被告赔偿装修重置价值69584.20元。
被告广盛鑫源公司辩称：装修保证金我方可以退还，但是必须要从承租保证金44000元扣除截止至今日的租金27981.37元及物业费18654.25元（从2014年11月28日至2015年3月4日）。2014年11月28日，原告与我方一起开业，并且一直在经营，向我方上报业绩及销售额，我方都有对方的签字，证明原告一直在我方经营，至今为止对方的铺位依然在占着，有照片为证。所以应该向我方支付至今的租金及物业费。装修管理费是指原告进场装修的装修期间，我方物业保安保洁，垃圾清理等要求原告所付出的费用，该笔费用我方不同意退还，因为我们已经做好相关的服务了。验收费100元是我方对原告前期装修完毕，我们对其铺位消防、电路，装修材料等验收的一个工作，我方不予退还。设施维护费是原告在我方经营期间产生的电费，我方也不予退还。出入证工本费是原告在我方运营期间所雇营业员办理的胸牌的费用，我方不予退还。工牌保证金100元我方可以退还。消防款6600元，是其他公司为原告开业前做的消防工程，保证其正常开业，与我方无关，我们没有收取这笔钱，也谈不上退还这笔钱。开业花费100元，我方不清楚。关于装修损失，因为原告配合我方开业，签订合同，开业期间肯定要进行装修，已经签订了正式文本合同，并且经营至至今，因为原告的销售一直不理想，曾经给我方写过要求撤场的函件，所以相关费用我方不予退还，属于原告违约所以装修费用我方不予退还。针对原告所说无法按照预期目的进行服饰类的经营，我方认为原告已于2014年11月28日配合被告开业，就说明相关货品已经准备充足，所以才开业。
反诉原告广盛鑫源公司诉称：2014年3月13日，反诉原告与反诉被告双方签订租赁合同，约定由反诉被告承租反诉原告座落在沈阳市和平区文萃路9号五里河购物中心一层F1-43的店铺，用于经营服饰类商品，店铺名称为金怡珊，店铺面积为98平方米。租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，并约定租金为3元／天／平方米，即月租金为8942.5元；物业费为2元／天／平方米，即每月5961.70元。合同签订后反诉原告将店铺交付给反诉被告，反诉被告接收商铺并进场装修，于2014年11月28日开始营业，营业至2015年1月10日停业闭店，并向反诉原告递交《申请书》陈述：“因需要照顾孩子，母乳喂养，无法再继续经营该购物中心”，但其提出退出购物中心后，直至今日一直没有将所承租的店铺给予腾空交还给反诉原告，故此应将其占用使用店铺期间（2014年11月28日至2015年4月30日）的租金及管理费支付给反诉原告。如果2015年4月30日前不将店铺腾空支付还给反诉原告，反诉原告对此之后所发生的费用将保留诉权。反诉请求：1、请求贵院依法判令反诉被告支付租金45606.75元，物业费30404.67元，两项共计76011.42元。2、请求贵院依法判令反诉被告立即将所承租的店铺腾空交还反诉原告。3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告孙凤涛辩称：1、人民法院不应该审理反诉原告的诉讼请求，理由是根据民诉法的解释，反诉的提起应该在法庭辩论终结前提出，本案已经经过两轮的法庭辩论，法庭辩论应当已经结束，即便是按照合议庭的释明，也不应晚于2015年4月23日向人民法院提起诉讼，反诉原告向人民法院提交反诉费的时间是2015年4月30日，人民法院通知反诉被告的时间是2015年4月30日，5月4日向反诉被告进行送达，所以人民法院不应该审理反诉原告的诉讼请求；2、反诉原告的第一项诉讼请求支付反诉租金没有依据，理由是2015年2月3日，反诉原告曾经向反诉被告送达过一个通知，他要求起算费用的时间是2015年1月11日，因此之前的租金是免租的，关于后面部分的所谓使用的租金的问题，第一个扩大损失是由反诉原告造成的，第二根据生效的沈阳市和平区人民法院和沈阳市中级人民法院两级法院的判决，只有经营时间才能确定是计算租金的时间，根据同案应同判的原理，2015年1月11日至2015年4月30日期间的租金不应予以支持，2014年11月28日计算2015年1月10日，这个期间反诉原告同意免租，不计租金。关于物业费的问题，根据物业管理条例的规定，国家对物业活动的企业从事资质管理制度，本案的反诉原告无论从反诉被告调取的机读卡还是本案反诉原告提供的营业执照来看均没有物业经营这项，根据物业管理32条，以及最高人民法院关于审理物业纠纷的解释，对这部分物业费用的请求不应该予以支持。第二项反诉请求，反诉被告认为与本案无关，本案反诉被告多次要求腾空，反诉原告不同意。
经审理查明：2013年12月20日，孙凤涛（乙方）与广盛鑫源公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定双方就乙方承租甲方依法有权出租的房屋事宜，订立本合同。合同中约定“购物中心”是指座落在沈阳市和平区文萃路9号沈阳五里河购物中心。合同中还对“该房屋、交付日、保证金、装修期、租金、固定租金、提成租金、营业额、租用面积、租赁期、管理公司、开业日、广告推广费、物业管理费、起租日、租赁意向书、本合同”等用语含意作出了相关指示解释。关于租金中约定，4.2若乙方不论任何原因实际租赁该房屋的期限不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的约定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的按照本合同规定的标准计算的所有租金和／或物业管理费和／或广告推广费；4.3自起租日起，该房屋的租金按照本合同附件二第四条之规定计算，乙方应于最迟不超过本合同约定的交付日，向甲方预付该房屋一个月的固定租金。其后各月应付的固定租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清。若预付的第一个月固定租金对应的期间结束后首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据本合同附件二第四条规定的固定租金的月租金标准按照该月内的实际租赁天数计算。关于保证金其他费用约定，5.1保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保。在整个租赁期内保证金由甲方保管，但甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。5.2如乙方违反本合同之规定，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权（但并无义务）自主决定以保证金抵付乙方任何应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部／部分扣收保证金而无须归还给乙方。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和／或赔偿和／或扣收而少于本合同及附件二第五条规定之金额，乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。如乙方未按本条上述规定补足保证金的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。如逾期超过七天，甲方有权终止本合同。乙方须按照本合同第9.2条的规定承担违约责任。5.4在租赁期内的任何时间，保证金组成中的物业管理费款项均应相当于当时三个月的物业管理费。如物业管理费标准在租赁期内有所提高，乙方应在收到甲方书面通知后七天内将保证金补足。合同第九条乙方的违约责任约定，9.1该房屋交付后，非因本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同；9.2该房屋交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方有权没收乙方已付的保证金，并有权向乙方索取乙方在本合同第4.1条规定的装修期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或广告推广费。第十二条该房屋的交还约定，12.1乙方应最迟于租赁期届满当日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋的，每逾期一日，乙方除应按相当于租赁期最后一年日租金三倍金额向甲方支付该房屋占用费外，还应该承担该房屋在占用期间内本合同第5.9条至5.11条所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。12.2乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按本合同第六条之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建、
或改建，甲方有权要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失……。
同日，双方签订上述合同附件二约定，第一条出租房屋情况约定，1.1出租方出租给承租方的房屋座落在沈阳市和平区文萃路9号沈阳五里河购物中心一层F1-43单位。1.2承租方租赁该房屋用于经营服饰类品类（明细），所经营店铺的名称为金怡珊，且在租赁期间未征得出租方书面同意及按规定须经有关部门审批而未核准前，承租方不得擅自改变上述约定的使用用途。第二条房屋租用面积约定，2.1双方同意，该房屋的租用面积为98平方米。第三条出租房屋的交付、装修期、租赁期限及开业日约定，3.1出租方应于2013年12月1日将该房屋交付承租方。3.2出租方同意在租赁期内给予承租方自该房屋交付日起31天的装修期。3.3租赁期限壹年，即自2014年1月1日起至2014年12月31日止。3.4该房屋的起租日为2014年1月1日。3.5购物中心的开业日暂定为2014年1月1日。第四条出租房屋租金约定，4.1自起租日起，该房屋的租金计算方法为：该房屋的月租金为下述固定租金和提成租金中金额较高者：该房屋的月固定租金按照该房屋的租用面积计算，第一年：2014年1月1日至2014年12月31日，每日平方米固定租金为人民币3元，即每日历月固定租金为人民币8942元。4.2双方关于房屋租金的补充条款，1.营业期间电费：1.6元／度；水费：4.5元／立方米；2.工牌押金：50元／人；工牌工本费：10元／人。第五条保证金及其他费用，5.1甲乙双方约定，承租方应于本合同签订的同时或之前，向出租方支付房屋租赁保证金。房屋租赁保证金相当于承租方向出租方支付三个月的租金（按合同期内最高月租金计算）及三个月的物业管理费之和，共计人民币44713元。5.2承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修押金。装修押金为人民币14905元。5.3承租方应于交付日之前向出租方或管理公司支付装修管理费，装修管理费按每平方米25元计算，共计人民币2450元，装修验收费100元。5.4承租方应自起租日起至租赁期结束，向出租方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每日人民币2.00元计算，每个日历月共计人民币5961.7元。
合同签订当日，孙凤涛向广盛鑫源公司支付装修管理费2450元、验收费100元、装修保证金14905元、承租保证金44713元。2014年11月26日，孙凤涛向广盛鑫源公司支付工牌保证金50元、设施维护服务费200元、出入证工本费10元。2014年11月27日，孙凤涛向广盛鑫源公司支付设施维护服务费400元、出入证工本费10元、工牌保证金50元。2014年12月27日，孙凤涛（付款单位为金怡珊）向沈阳华屹广告传媒有限公司支付开业花费100元。2015年1月9日，孙凤涛（金怡珊）向沈阳鑫海洋消防设备维护工程有限公司北京市分公司支付消防款6600元。
2014年11月26日，孙凤涛承租的涉案商铺所经营的金怡珊服饰装修经验收合格。
庭审中，广盛鑫源公司提供商户员工进场登记表、商户员工担保书各两份及孙凤江和李明医的身份证复印件，用以证明孙凤涛在涉案商铺内所经营的金怡珊雇佣的员工为上述二人。广盛鑫源公司提供从2014年11月28日至2015年1月10日期间的销售日报表，上面确认签字处有孙凤江及王赛美的签字，证明该期间，孙凤涛经营的金怡珊服饰正常经营，孙凤涛对上面的孙凤江的签字不予认可。
2015年1月8日，孙凤涛（申请人）向广盛鑫源公司（被申请人）提出申请书一份，载明：申请人与被申请人于2013年12月20日签订北京华联房屋租赁合同，双方约定申请人承租被申请人一层F1-43单位用于经营服饰类金怡珊品牌。双方约定于2014年1月1日购物中心开业，后因被申请人原因购物中心未能开业，而直到2014年11月28日购物中心才开始试营业。但在此期间申请人怀孕，孩子于2014年12月1日出生，现申请人因需照顾孩子，母乳喂养，无法再继续经营该购物中心，现向被申请人提出申请退出购物中心，由被申请人退回申请人预交的房屋租赁保证金44713元及装修押金人民币14905元。
2015年2月3日，广盛鑫源公司给孙凤涛出具一份关于催缴费用通知函，载明：一、根据贵方与我司签署的《场地租赁合同》条款4.3／9.4／9.5之规定，以先交租金后使用为基本原则，管理费应与租金同时交付，乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方提前付清（即：每月30日缴纳下月租金及物业管理费），乙方未能按照本合同规定按时支付租金及物业管理费，每逾期一日，则乙方需按日租金及物业管理费的0.5%支付违约金。二、2015年1月11日至2015年2月28日，相关费用明细如下：1.租金：15000.32元；2.运营管理费10000.27元；3.欠款合计：25000.59元；4.违约金：2375.06元；三、请贵方于2月6日前缴纳所欠费用，逾期，我司将依据合同以法律程序追缴所有款项及滞纳金。
另查，经本院于2015年3月25日至涉案商铺现场查看并制作笔录，孙凤涛拿出商铺卷帘门钥匙将门打开，现场有模特7个、衣架17个、地架13个、货架5个、饮水机1台、镜子3面、沙发1个、椅子4把、开票桌1个、展示柜1个、吊灯2个（装修内），以上这些物品均属孙凤涛所有。庭审中，孙凤涛及广盛鑫源公司均认可孙凤涛闭店经营时间为2015年1月10日。孙凤涛于2015年6月15日将涉案商铺内上述物品搬走，现场仅留有装饰灯及展示柜（后孙凤涛明确表示该展示柜为废弃物），并于当日将商铺钥匙交付给广盛鑫源公司。
又查，2015年6月24日，本院依据原告申请，委托辽宁唯实信资产评估有限公司对涉案商铺的装修原值进行评估鉴定。2014年7月15日，辽宁唯实信资产评估有限公司作出辽唯凭报字（2015）第80号资产评估报告，载明涉案商铺的装修原值为69584.20元，至2015年7月7日评估基准日时装修的价值为62910.73元，其中装饰灯的重置价值为620.86元，评估价值为558.78元，该装饰灯已被孙凤涛在评估后自行取走处理。孙凤涛申请司法鉴定垫付鉴定费用2400元。
上述事实，有孙凤涛向法庭提供的房屋租赁合同及附件一、附件二、收款收据11张、关于催缴费用通知函、（2015）第80号资产评估报告、发票，广盛鑫源公司向法庭提供的销售日报表、申请书、商铺装修验收单、商户员工进场登记表，本院依法制作的现场勘查笔录一份及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。
本院认为：孙凤涛与广盛鑫源公司签订的房屋租赁合同及附件系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司退还承租保证金44713元的问题。双方租赁合同中约定的租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日，虽涉案商铺所在的购物中心于2014年11月28日开业，但在租期届满后，双方并未签订补充协议将租期顺延，孙凤涛实际已于2015年6月15日将涉案商铺腾空交还广盛鑫源公司，广盛鑫源公司亦应将承租保证金返还给孙凤涛。庭审中，广盛鑫源公司辩称同意退还该笔保证金，但应当在扣除孙凤涛欠付租金后再予以返还，因孙凤涛不同意直接进行抵扣，且广盛鑫源公司已就孙凤涛欠付租金问题提出反诉请求，故对其该抗辩理由，本院不予采信。对孙凤涛该项诉请，本院予以支持。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司退回装修保证金14905元、工牌保证金100元，因广盛鑫源公司在庭审中明确表示同意退还上述费用，故对原告的诉请，本院予以支持。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司退还装修管理费及验收费2550元，因该笔费用系孙凤涛在对涉案商铺进行装修期间，广盛鑫源公司对其装修进行管理及验收所需的费用，已实际履行完毕，不符合退还条件，故对孙凤涛该项诉请，本院不予支持。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司退还设施维护服务费600元，因设施维护乃双方合同履行中之必要费用，孙凤涛诉请退还该笔费用，无法律依据，本院不予支持。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司退还出入证工本费20元，因该笔费用系孙凤涛为经营涉案商铺雇佣的员工出入商铺所在的购物中心所需的必要物品，且出入证已经办理，该笔费用已实际花费，现孙凤涛诉请广盛鑫源公司退还，无法律依据，本院不予支持。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司退还消防款6000元及开业花费100元，因上述两笔费用均非由广盛鑫源公司实际向其收取，故孙凤涛要求广盛鑫源公司予以退还，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于本诉部分孙凤涛诉请广盛鑫源公司赔偿装修损失69584.20元。依据双方在合同中关于房屋的交还“乙方如按本合同第六条之规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担”，及租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日的约定，广盛鑫源公司具有保证孙凤涛所投入至涉案商铺的装修在租赁期限内正常使用的合同义务。依据该约定，在合同期满后，孙凤涛应将商铺恢复原状，装修自行拆除。而涉案商铺所在的购物中心原定2014年1月1日开业，实际上直至2014年11月28日才开业，广盛鑫源公司存在违约行为，应赔偿孙凤涛未能实际使用涉案商铺装修一年的装修损失。关于孙凤涛实际占用商铺的时间。虽孙凤涛实际经营至2015年1月10日，但商铺外卷帘门钥匙一直在孙凤涛处，应属商铺仍由孙凤涛占有控制，故从2014年11月28日开业至2015年6月15日孙凤涛将钥匙返还给广盛鑫源公司期间共计199天，应属孙凤涛实际占用涉案商铺的时间，广盛鑫源公司因此应赔偿孙凤涛一年租期内未使用的剩余期间166天的装修损失。关于该损失的计算方式，依据（2015）第80号资产评估报告，涉案商铺装修的原值为69584.20元，扣除装饰灯的价值620.86元，剩余价值为68963.34元；至2015年7月7日评估基准日时装修的价值为62910.73元，扣除装饰灯的价值558.78元，剩余价值为62351.95元。虽评估基准日为2015年7月7日，但双方在庭审中均认可自2015年1月10日之后，孙凤涛闭店并未经营，一直未使用涉案商铺的装修，故自此之后，装修不应再发生贬损。据此可以算出，涉案商铺的装修每日的贬损价值为146.9元［（68963.34元-62351.95元）÷45天（从2014年11月28日至2015年1月10日）］，进而可知，广盛鑫源公司应赔偿孙凤涛剩余期间166天的装修损失为24385.7元。
关于反诉部分孙凤涛提出本案反诉不符合受理条件抗辩，经本院审查，广盛鑫源公司经本院释明后依法提起的反诉符合法律规定的受理条件，故对孙凤涛该项抗辩，本院不予采信。
关于反诉部分广盛鑫源公司诉请孙凤涛给付2014年11月28日至2015年4月30日期间的租金问题。孙凤涛辩称2014年11月28日至2015年1月10日期间为免租期，并提供广盛鑫源公司为其出具的关于催缴费用通知函予以证明，但依据该函无法证明广盛鑫源公司向其承诺2014年11月28日至2015年1月10日期间为免租期，故对孙凤涛该免租期的抗辩，本院不予采信。对于2014年11月28日至2014年12月31日期间的租金9996元，孙凤涛应按照合同约定标准向广盛鑫源公司支付。对于租期届满之后，因孙凤涛虽于2014年1月10日闭店经营并将货品搬走，但却未将涉案商铺腾空交还广盛鑫源公司，至2015年4月30日涉案商铺内仍存有大量孙凤涛物品，且商铺外卷帘门钥匙一直在孙凤涛处，仍属涉案商铺由孙凤涛占有控制，应向广盛鑫源公司支付占有使用费，故对广盛鑫源公司要求孙凤涛给付2015年1月1日至2015年4月30日期间的占有使用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。占有使用费标准应参照原租赁合同标准，共计35280元。
关于反诉部分广盛鑫源公司诉请孙凤涛给付物业管理费问题，因广盛鑫源公司并非物业公司，其并不具备向孙凤涛收取物业管理费的资质，如其已为孙凤涛垫付物业管理费，应提供相应的证据证明，但在本案中，广盛鑫源公司并未提供任何证据证明上述垫付情况存在，故对其该项诉请，本院不予支持。
关于反诉部分广盛鑫源公司诉请孙凤涛腾空涉案商铺的问题，在本案审理过程中，孙凤涛已于2015年6月15日将涉案商铺腾空搬出，并将商铺钥匙要付给广盛鑫源公司，故广盛鑫源公司该项诉请，已无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》九十一条、一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司退还原告孙凤涛承租保证金44713元；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司退还原告孙凤涛装修保证金14905元；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司退还原告孙凤涛工牌保证金100元；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司赔偿原告孙凤涛装修损失24385.7元；
五、本判决生效之日起十日内，反诉被告孙凤涛给付反诉原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司2014年11月28日至2014年12月31日期间的租金9996元；
六、本判决生效之日起十日内，反诉被告孙凤涛给付反诉原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司2015年1月1日至2015年4月30日期间的占有使用费35280元；
七、驳回双方其他诉讼请求；
如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3083元，由被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司负担1903元，由原告负担1180元；鉴定费2400元，由被告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司负担；反诉案件受理费1700元，由反诉被告孙凤涛负担1132元，由反诉原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司负担568元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 唐 佳
人民陪审员 刘玉红
人民陪审员 张兰英
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 宫 傲
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务互相抵消；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。