四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终985号
上诉人（原审被告）：王祥，男，1972年7月5日出生，汉族，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）：郑勇德，男，1966年3月9日出生，汉族，住四川省阆中市。
上诉人（原审被告）：朱永友，男，1968年3月1日出生，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）：阆中华诚置业有限公司，住所地:四川省阆中市江南办事处江南古镇。
法定代表人：杨彩虎，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。
上诉人王祥、郑勇德、朱永友因与被上诉人阆中华诚置业有限公司（以下简称华诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2016）川1381民初4469号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王祥、郑勇德、朱永友上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》继续履行，降低年度租金标准，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审以未付租金为由判决解除双方签订的《房屋租赁合同书》缺乏依据，显失公平。据双方签订的合同第二十二条约定，因不可抗力事件导致租赁物不能正常使用的，双方同意减免租金至修复适合使用为止。由于市政建设需要，将通往南津关的道路封堵，致使进入古镇的消费者减少，影响了上诉人的酒店生意。由于该不可抗力因素导致上诉人酒店经营亏损，加之上诉人在招商时的承诺未兑现，存在违约行为，结合合同约定，被上诉人应当降低租金，该合同也不具备解除的条件。上诉人装修酒店投入276万元，现在刚经营两年一审就判决解除合同，未考虑上诉人的合法权益，造成上诉人巨大损失，显失公平。据合同法第96条之规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。至今，被上诉人都未通知上诉人解除合同。一审判决解除合同明显违反法律规定。
华诚公司辩称：我方在约定交租金的时间之后多次向上诉人催收租金。据合同约定，超过约定交纳租金时间三十日我方就可以解除合同。上诉人说我方虚假宣传不是事实。上诉人关门并不是被上诉人造成，而是上诉人股东之间内部矛盾造成，修路也不影响经营。修路是政府行为，一审法院对道路封堵的问题在租金上是考虑了的。我方的演出不会对他们的酒店经营产生影响，我们还给他们提供了很多优惠。从欠租金开始，我们就催交租金，多次和他们进行协商，但是他们都不配合，上诉人的法人代表长期关机，无法联系。上诉人将选址失误和投资不当怪责在我们身上是不合理的。租金都是经过协调确定的，是双方达成的真实意愿，不在调整租金的问题。现在我们要求按照合同约定，解除合同，将房屋收回。
华诚公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与王祥于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同书》，并在解除合同后7天内腾退房屋；2.判令被告从2015年11月1日起按1908元/天的标准支付原告房屋租金至实际腾退房屋之日止；3.判令被告从2015年1月1日起按164元/天的标准支付原告物业服务费至实际腾退房屋之日止；4.判令被告支付原告违约金596,777.60元（已扣减被告已交的履约保证金10万元）；5.本案诉讼费由被告负担。
原审查明：2014年10月13日，王祥经合伙人郑勇德、朱永友推荐，代表三合伙人（各占三分之一）与华诚公司签订《房屋租赁合同书》，约定由王祥承租华诚公司所有的位于阆中市江南办事处南津关古镇商业街4号楼共4层的商业用房（未装修）1451.62平方米，用于酒店经营（汉庭酒店）。租赁期期从2014年11月1日起至2024年10月31日止，华诚公司授予王祥12个月的免租期，免租期结束日为2015年10月31日，免租期结束日后下一日为租金起算日，计租年限应从起租日算起，每12个月为一个计租年度。每年租金696,777.60元，第二年的租金应在2015年9月30日前支付完毕。王祥在签订合同时向华诚公司交纳10万元合同履约保证金（已交纳）。王祥拖欠应交纳租金30天，华诚公司有权解除合同收回标的房屋。同时约定，若王祥拖欠租金，导致解除合同的，应按拖欠金额的每日千分之五支付滞纳金，还应支付一年的违约金，并赔偿华诚公司遭受的实际损失。合同期限届满或本合同因其他原因终止时，王祥应在终止后7日内，拆除并搬走其自行安装的附属设施及设备，将租赁物业清理干净后交还给华诚公司。所有不能移动的附着物、装修形成的与建筑物不能分离或分离严重损害建筑物（天棚、地面、墙面装修等）的财产无偿归华诚所有。七日内若不拆除或搬走其自行安装的可移动附属设施及设备，视为王祥放弃，华诚公司有权将其自行处理。合同签订后，华诚公司按约定履行了合同义务，王祥在约定的支付租金时间未履行支付租金的义务，逾期经华诚公司多次催收，至今未仍支付。
原审还查明，阆中市南津关古镇系华诚公司打造的、与阆中古城相协调的仿古商业街。2016年春节后，由于市政建设需要，施工单位先后将通往南津关古镇的部分道路封堵，致使进入古镇的消费者减少，影响了酒店生意。2016年10月酒店停业，到2017年春节短暂恢复经营几天后又停业至今。从开始营业一直亏损。庭审中，被告称双方多次协商无果，如果租金降至能够满足经营成本，愿意继续经营。华诚公司称与被告协商过未达成协议，现在不同意调解。
原审认为，一、关于合同效力。华诚公司与王祥于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应属有效；二、关于合同的解除和租金的支付。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从事商业活动，盈亏属正常现象。三被告作为完全民事责任能力人，在签订合同时，应当对在南津关古镇经营酒店的风险作充分评估，应当知道签订合同的法律后果，不能视法律如儿戏，现在被告经营亏损，责任在自己。被告未提供证据证明在签订合同时约定有华诚公司在南津关古镇修建浮桥和栈道等合同义务，故以此主张华诚公司未履行合同义务的事实和理由不成立。而被告未按合同约定的时间，在2015年9月30日前支付华诚公司第二年租金，经催收至今未给付，且被告经营的“汉庭酒店”已处于半经营状态，被告的该行为，不但违反了合同约定，损害了华诚公司的权益，还影响了华诚公司南津关古镇的整体经营，按双方“若拖欠应交纳租金30天，华诚公司有权解除合同收回标的房屋”的约定，华诚公司有权解除合同，收回出租的房屋。华诚公司请求解除2014年10月13日签订的《房屋租赁合同书》，以及被告从2015年11月1日起按约定标准计算并支付房屋租金，至实际腾退房屋之日止，予以支持。被告交纳的保证金10万元可以作为租金从从中扣减。不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。主要包括自然灾害、政府征收征用，以及罢工、骚乱、战争等社会异常事件。因此，被告以市政建设封堵道路属于不可抗力，故不存在违约的理由不成立，被告的责任不能免除。三、关于违约金。本案中，双方约定了违约金，被告理应按照法律规定的违约金支付给华诚公司。但被告经营的酒店一直处于亏损状态，且被告投入不少资金装修酒店，华诚公司是清楚的。因此，被告同样遭受了严重损失，华诚公司也应予以理解，华诚公司因被告违约造成的损失也主要是租金，故华诚公司主张违约金，不予支持；四、关于物业服务费。华诚公司不是物业服务公司，不具有主张物业费的主体资格，故该公司请求支付物业费，不予支持；五、关于三被告的责任。合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任，对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担。因此，三被告对合伙经营汉庭酒店的对外债务应当承担连带责任。
综上所述，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告不能以经营亏损为由拒付租金，被告的行为违反法律规定和合同约定，应当承担上述相应的民事责任。另外，被告因酒店装修和购置设备等投入大量资金，且装修后经营不到两年时间，虽然双方在合同中约定被告违约，原告可以无偿收回租赁物的条款，但显示公平。因此，双方在合同解除后，如果华诚公司需要利用已形成附合的装修物和其他被告购置的设施设备，可折价归华诚公司所有，这样处理较为妥当。该意见因被告未主张，故不能一并处理。判决：一、解除华诚公司与王祥于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同书》；二、王祥、郑勇德、朱永友于本判决生效后7日内拆除并搬走其自行安装在位于阆中市江南办事处南津关古镇商业街4号楼共4层的“汉庭酒店”内的附属设施及设备，将租赁标的物移交给华诚公司；三、王祥、郑勇德、朱永友从2015年11月1日起按年租金696,777.60元支付华诚公司租金，至将位于阆中市江南办事处南津关古镇商业街4号楼共4层的“汉庭酒店”（1451.62平方米）腾退移交之日止（王祥交纳的保证金100,000元从中扣减）；四、驳回华诚公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15400元，由王祥等三被告负担（此款华诚公司已垫付，由王祥等三被告直接给付华诚公司）。
二审中双方均未向本院提交新证据，二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案争议焦点：1、华诚公司与王祥签订的《房屋租赁合同书》是否可以解除；2、双方在合同中约定的租金标准是否应当降低。
（一）关于华诚公司与王祥签订的《房屋租赁合同书》是否可以解除的问题。首先，案涉《房屋租赁合同书》内容系合同双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行各自的义务。其次，《房屋租赁合同书》约定第一年免租金，第二年的租金应在2015年9月30日前支付完毕。若王祥等三人拖欠应交纳租金30天，华诚公司有权解除合同收回标的房屋。因王祥等三人至今未依约支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，华诚公司可以解除合同。再次，据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。该条规定并没有明确规定解除权人需采用书面形式通知对方，本院认为解除权人只需将解除合同的意思表示口头通知对方即可达到通知的目的。据郑勇德在一审庭审中的陈述，本案双方当事人曾多次协商，结合华诚公司一审提出的请求解除合同的诉讼请求，本院有理由相信华诚公司在提起本案诉讼之前已将解除合同的意思表示口头通知王祥等三人。王祥等三人上诉称华诚公司解除合同未履行通知义务的理由不成立，本院不予采信。一审判决解除华诚公司与王祥于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同书》正确，本院予以维持。
（二）关于双方在合同中约定的租金标准是否应当降低的问题。首先，王祥等三人上诉称华诚公司招商时虚假宣传，承诺的事项未兑现，存在违约情形，华诚公司应当降低租金标准缺乏依据，本院不予支持。其次，据双方约定，2015年9月30日前王祥等三人即应支付第二年租金，而出现道路封堵的事实发生在2016年春节后，并未发生在应当支付第二年租金的时间段，王祥等三人以发生在约定支付租金时间之后道路封堵的事实为由要求降低租金的理由不成立。再次，王祥等三人在经营酒店过程中道路封堵，致进入古镇的消费者减少，从而对酒店经营效益产生不利影响的事实即使客观存在，亦仅应视为经营过程中的市场风险而非法定意义上的不可抗力，王祥等三人以此为由要求降低租金的理由亦不成立。最后，据双方在《房屋租赁合同书》第二十二条“不可抗力”部分之约定，在本协议书期限内，因自然灾害或任何其他不可抗力事件致建筑物或租赁物业被损毁及不能正常使用时，双方同意视损坏之程度情况减免租金至修复适合使用时为止。而本案中，租赁物业并未出现损毁致不能正常使用的情形，王祥等三人将酒店经营效益不佳混同于酒店不能正常使用，主张降低租金缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，王祥等三人各项上诉理由均不成立，应不予以采信；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15400元由上诉人王祥、郑勇德、朱永友负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 任雅莉
二〇一七年六月二十七日
书记员 陈昱灿