江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏民再310号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陆志军，男，1970年9月27日生，汉族，住江苏省丹阳市。
委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陆经纬，男，1995年10月13日生，汉族，住江苏省丹阳市。
委托诉讼代理人：眭红伟，江苏金正平律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：丹阳金鹰天地实业有限公司，住所地江苏省丹阳市金鹰天地广场1幢101室。
法定代表人：冯卓明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：钱冬云，江苏云俊律师事务所律师。
再审申请人陆志军、陆经纬因与被申请人丹阳金鹰天地实业有限公司（以下简称丹阳金鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2016）苏11民终字第1136号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月25日作出(2016)苏民申1548号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭审理了本案。再审申请人陆志军及陆志军与陆经纬共同的委托诉讼代理人眭红伟、被申请人丹阳金鹰公司的委托诉讼代理人钱冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆志军、陆经纬申请再审称，2013年12月24日陆志军、陆经纬与丹阳金鹰公司签订《商品房买卖合同》，购买楼上楼下商铺一套。实际交付时，房屋交付的结构与合同约定的结构一致，但面积比合同约定少了12.91平方米。丹阳金鹰公司交付的房屋不符合合同约定导致违约，双方之间是房屋买卖合同关系。一审法院根据相关法律规定作出实体判决正确，二审法院认为本案争议的不是讼争房屋面积是否短少，而是讼争房屋面积应为多少，本案并非商品房买卖合同纠纷，而首先应解决讼争房屋初始登记证的合法性及其记载内容的真实性进行审查，要求陆志军、陆经纬先进行行政诉讼，裁定驳回陆志军、陆经纬的起诉错误。二审法院如此认定的实质是变相强行要求陆志军、陆经纬接受不符合合同约定的面积。丹阳金鹰公司办理的房屋初始登记证不能对抗陆志军、陆经纬与丹阳金鹰公司之间的买卖合同，也不影响法院依据合同处理本案。综上，请求撤销二审裁定，指令江苏省镇江市中级人民法院审理。
被申请人丹阳金鹰公司答辩称，二审裁定认定事实清楚，适用法律正确。陆志军、陆经纬与丹阳金鹰公司之间诉争的并非是房屋面积是否短少的问题，而是涉案的房屋面积应为多少的问题。涉案房屋已经过房屋初始登记，初始登记上载明的面积与双方合同约定的面积一致，仅仅是因为丹阳金鹰公司工作人员的失误，双方签订合同的时候将房屋的图纸画错，从而导致双方争议。本案纠纷的处理应先解决行政机关颁发的初始登记证是否正确。按照二审法院的认定，陆志军、陆经纬并非无法获得救济。如果再审支持陆志军、陆经纬的诉讼请求，必然导致陆志军、陆经纬领取的房产证与权利登记簿上记载的面积和配图不一致。二审法院在告知陆志军、陆经纬相应的救济方法后，陆志军、陆经纬不服仍申请再审，不符合法律规定。综上，请求驳回陆志军、陆经纬的再审申请。
陆志军、陆经纬向一审法院起诉请求：1.丹阳金鹰公司给付房屋面积误差3%内退款571957元和房屋面积误差3%外双倍退款640299元；2.丹阳金鹰公司给付多付房款2014年7月1日至2015年11月30日期间的利息85498元；3.丹阳金鹰公司给付2015年1月1日至2015年11月30日期间逾期违约金915952元。
一审法院认定事实：2013年12月24日，陆志军、陆经纬与丹阳金鹰公司签订商品房买卖合同，购买位于丹阳××鹰天地广场北区××号房屋（以下简称讼争房屋）。双方合同约定：讼争房屋建筑面积为275.90平方米，其中套内面积为272.83平方米；讼争房屋单价每平方米69102元，总价款19065242元。双方合同第五条第四款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第1种方式进行处理，即双方自行约定，面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补。
2015年5月15日，丹阳金鹰公司向陆志军、陆经纬发出交房通知书，现讼争房屋已经交付。2015年7月22日，丹阳金鹰公司将讼争房屋二楼南面墙体打通，并砌起新墙。在一审法院现场勘查后，陆志军、陆经纬自行将讼争房屋恢复原状。
一审审理中，经陆志军、陆经纬申请，一审法院委托南京国础资产评估有限公司对讼争房屋的建筑面积进行鉴定。该评估公司于2015年9月22日出具的鉴定报告载明：讼争房屋的建筑面积为260.06平方米（套内面积）。
一审另查明，陆志军与中国联合网络通讯有限公司镇江市分公司签订的讼争房屋租赁合同约定，租期自2015年12月1日起至2018年11月30日止，每年租金1280000元。
一审法院认为，诉讼双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。现陆志军、陆经纬已付清房款，丹阳金鹰公司亦交付房屋。本案的争议焦点在于，丹阳金鹰公司交付的房屋是否符合合同约定。根据诉讼双方合同中有关建筑面积、套内面积和公摊面积的约定，可以认定讼争房屋套内面积占建筑面积的98.8873%。经鉴定，讼争房屋的套内面积为260.06平方米。按照上述比例计算，讼争房屋的建筑面积实为262.99平方米，较合同约定短少12.91平方米。丹阳市经纬房产测绘队对讼争房屋的预测绘面积（275.90平方米），不能作为实际交付房屋的面积认定依据。丹阳金鹰公司在丹阳市房地产开发管理办公室备案的图纸与讼争房屋销售合同附图、讼争房屋的实际结构不一致，应当以讼争房屋的实际结构为准。
1、关于陆志军、陆经纬的返还购房款主张。面积误差3%内退款的金额为571957元（275.90平方×3%×69102元/平方）；面积误差3%外双倍退款的金额为640299元【（12.91平方－8.277平方）×69102元/平方×2倍】。虽然诉讼双方在合同中约定：面积以房产测绘机构实测为准，如有误差，单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补。但是，《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定：“当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，……预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同的价格多退少补；……小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。”诉讼双方在合同中并未明确约定面积误差比例及相应处理方法，故应当适用上述规定，对陆志军、陆经纬的该项主张予以支持。
2、关于陆志军、陆经纬主张的多付房款利息85498元。该利息的计算方法为：12.91平方×69102元/平方×17个月×（6.765%/12月）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，对于超过3%的部分，因已判决双倍返还房款，故利息不予支持。对于陆志军、陆经纬的该项主张，确认为54814元（571957元×17个月×6.765%/12月）。
3、关于陆志军、陆经纬主张的逾期交房违约金915952元。丹阳金鹰公司交付的房屋面积虽然存在误差，但并不影响陆志军、陆经纬的正常使用，故不能成为陆志军、陆经纬未能将讼争房屋进行出租的理由。因丹阳金鹰公司于2015年7月22日将讼争房屋墙体打通，影响该房屋的正常使用，酌情支持陆志军、陆经纬3天的损失。参照涉案租赁合同中约定的租金标准，对该项损失支持10520元（1280000元÷365天×3天）。
一审法院判决：一、丹阳金鹰公司于判决生效后十日内返还陆志军、陆经纬价款1212256.38元并支付利息54814.95元及损失10520.55元，以上合计1277591.88元；二、驳回陆志军、陆经纬的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取12257元，鉴定费607元，合计12864元，由陆志军、陆经纬负担5183元，丹阳金鹰公司负担7681元。
丹阳金鹰公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陆志军、陆经纬的诉讼请求。事实和理由：讼争合同的附图与讼争房屋的隔墙存在错误，丹阳金鹰公司发现后，依据规划及时采取将墙体打通的补救措施。在墙体打通后，丹阳金鹰公司向陆志军、陆经纬所交付房屋的面积与合同约定相符。之后，陆志军、陆经纬自行重新砌墙，将原本足额交付的房屋面积，进行了人为缩小。此外，一审法院在返还房款计算、认定损失赔偿等方面也存在错误。
二审对一审查明的事实予以认定。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。丹阳金鹰公司围绕上诉请求提交了讼争房屋的初始登记证（丹房商登字20150656号），用以证明：讼争房屋面积为275.90平方米。丹阳市不动产登记中心在二审法院核实过程中表示：该初始登记证中确认的面积系根据规划审批的图纸而确定。对此，陆志军、陆经纬质证认为：对讼争房屋初始登记证的真实性没有异议，但对其所记载的房屋面积不予认可。该初始登记证的发放时间是2015年10月，在本案诉讼之后。相关部门核发该初始登记证程序违法。对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：2015年10月26日，丹阳市房产管理科核发的初始登记证载明：“金鹰天地广场1幢102室，建筑面积275.90平方米，套内面积272.83平方米。……本证所列登记房屋，经审查属实，特发此证。”
二审法院认为，本案的实质性争议，并不是讼争房屋面积是否短少，而是讼争房屋面积应为多少。换言之，即讼争房屋是否应当包括争议区域在内。陆志军、陆经纬主张：根据讼争房屋销售合同附件1配图和丹阳金鹰公司实际交付情况，讼争房屋不包括争议区域，交付的房屋面积应为262.99平方米。丹阳金鹰公司则主张：根据讼争房屋销售合同第三条约定，其向陆志军、陆经纬出售了包括争议区域在内的面积为275.9平方米的商品房，且讼争房屋初始登记证中记载的面积亦包括争议区域面积在内。其最初未将争议区域交付给陆志军、陆经纬系因工作人员失误所致，其发现后已及时补充交付。二审法院认为，商品房初始登记证的核准发放行为，是行政机关确定房地产开发企业所销售商品房位置、结构、面积等内容的具体行政行为。行政机关在核准发放商品房初始登记证过程中，需要对商品房的规划设计、竣工验收和成品实况等事项进行审查。该项审查属于行政机关的实质性审查，不同于行政机关因商品房初始登记、变更登记等而进行的形式性审查。为此，讼争房屋初始登记证的合法性及其记载内容的真实性审查认定，是解决本案纠纷的先决问题，而该问题的解决不属于民事案件的审理范围。由于陆志军、陆经纬在二审法院依法释明后坚持不同意中止诉讼，故驳回陆志军、陆经纬的起诉。陆志军、陆经纬可在相关审查认定结果形成后，视情决定是否重新提起诉讼。丹阳金鹰公司最终交付的讼争房屋与其宣传介绍的讼争房屋在户型结构方面如果确实存在差异，陆志军、陆经纬亦可另行提起诉讼要求赔偿。
二审法院裁定：一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第2888号民事判决；二、驳回陆志军、陆经纬的起诉。一审案件受理费12257元，二审案件受理费25728元，由法院予以退还。
本院对一、二审查明的事实予以确认。
本案再审焦点为：陆志军、陆经纬的起诉，是否属于人民法院民事诉讼受理范畴。
本院再审认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，陆志军、陆经纬与丹阳金鹰公司签订的房屋买卖合同中明确记载附件一：房屋平面图。故该房屋平面图应作为合同约定内容的组成部分。根据房屋买卖合同约定，陆志军、陆经纬向丹阳金鹰公司购买的房屋系楼上、楼下面积一致，且建筑面积共275.9平方米（其中，套内建筑面积272.83平方米）的房屋。而丹阳金鹰公司交付的房屋不符合上述约定，陆志军、陆经纬有权依据房屋买卖合同向丹阳金鹰公司主张民事权利。二审法院认定讼争房屋初始登记证的合法性及其记载内容的真实性是解决本案纠纷的先决问题，并以此裁定驳回陆志军、陆经纬的起诉，属适用法律错误。
综上所述，陆志军、陆经纬的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，裁定如下：
一、撤销江苏省镇江市中级人民法院（2016）苏11民终1136号民事裁定；
二、指令江苏省镇江市中级人民法院对本案进行审理。
审判长 施建红
审判员 潘 宾
审判员 何 斐
二〇一七年九月十八日
书记员 汪亚玲