山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2469号
上诉人（原审被告）青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居民委员会。
法定代表人蓝文友，主任。
委托代理人张钢，山东文卓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某乙。
委托代理人田红。
委托代理人王少华。
上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居民委员会（以下简称大麦岛居委会）因与被上诉人王某乙财产损害赔偿纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长并主审本案、代理审判员陈明明、代理审判员孙琦参加评议的合议庭对本案进行了审理。上诉人大麦岛居委会的委托代理人张钢，被上诉人王某乙的委托代理人王少华、田红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王某乙在一审中诉称，其系王某甲之三子，于1961年经其父亲王某甲分家取得面积为83.8平方米的祖房3间。19世纪80年代，因王某乙在外地工作，大麦岛居委会在既未通知王某乙，也未征得王某乙同意的情况下，将王某乙的3间房屋拆除。经王某乙历年多次交涉，大麦岛居委会于1994年承诺给付王某乙套二楼房1处，并于1994年8月4日出具书面承诺书。因该次所盖楼房优先分给了村里的独生子女户，大麦岛居委会的上述承诺没有兑现。2000年，大麦岛居委会再次承诺，在将来村庄改造时向王某乙兑现套二房1套，并向王某乙出具了书面批复。综上，请求法院判决：大麦岛居委会给付王某乙位于青岛市崂山区大麦岛社区面积为93.86平方米的套二楼房1处，或按判决生效时同地段、同结构的房屋价格赔偿王某乙经济损失1126320元。重审后，王某乙将诉讼请求变更为：1、判令大麦岛居委会给付王某乙位于崂山区大麦岛社区面积为93.86平方米的套二楼房一处，或按判决生效时同地段、同结构的房屋价格赔偿王某乙经济损失（截止申请变更日王某乙经济损失为312.45万元）；2、诉讼费全部由王某乙负担。王某乙于庭审中将诉讼请求第一项确定为按判决生效时同地段、同结构的房屋价格赔偿王某乙经济损失312.45万元。
大麦岛居委会在一审中辩称：，一、王某乙诉请不明确，具有选择性，王某乙应当明确诉讼请求；二、对于王某乙提出的“或者按判决生效……”，大麦岛居委会认为即使存在损失，也应按照侵权时的损失确定，而不应按判决时的损失确定。综上，请求法院驳回王某乙的诉讼请求。
原审法院查明，王某乙之父王某甲系大麦岛居委会居民，在大麦岛社区有草房3间，坐落于该社区大街南，长30市尺5寸，宽24市尺7寸。（2006）崂民一初字第540号案件中，王某甲的所有继承人均证称，王某甲于1961年将该房屋赠与王某乙。王某乙因升学毕业分配在外工作，不再具有大麦岛村民户口。1994年8月4日，大麦岛居委会为王某乙出具书面通知，内容为：“王某丙同志：经村两委及村代会研究决定，你的原老房屋已被前届两委规划作已拆迁处理，经本次会议确定，现批给你套二楼房壹处，望接通知后来村办理有关手续。大麦岛村居委会（公章），1994年8月4日。”此后，王某乙又于2000年9月25日要求戴宗显、戴宗瑞在上述书面通知的复印件上分别签署以下意见：“将来村庄改造、拆迁必须有王某丙套二房一套。特此证明。”（戴宗显签名）“经以上研究同意”（戴宗瑞），王某乙认为，戴宗显、戴宗瑞分别在大麦岛居委会担任房产办公室主任和主任职务，上述书面意见代表大麦岛居委会作出，应由大麦岛居委会承担补偿王某乙套二楼房1套的义务。大麦岛居委会认为，戴宗显与戴宗瑞的行为与该居委会无关，是个人行为，不能证明书写人是职务行为，且书写人也表示并非是在此证明或此证明的复印件上书写的，是在其他地方写的，而且也不是给王某乙写的。大麦岛居委会提交1994年“大麦岛村自建居民住宅楼分配明细表”和1994年8月15日青岛市公证处公证书各1份，欲证明1994年大麦岛居委会分配给其居民的楼房应签订合同、交纳一定购房款并办理公证的程序方能取得房屋所有权的事实。因王某乙没有来，所以最终房屋中没有王某乙的名字。王某乙认为该通知并不是通知办房产证材料，只是确定给王某乙1套房屋，具体等以后通知再办房产证。
王某乙提交大麦岛居委会于2005年7月22日向青岛市崂山区城市建设指挥部出具的书面证明复印件1份，内容为：“崂山区城市建设指挥部办公室：兹证明原大麦岛177号王某丙（在外地工作）自有祖房三间，现只存有52年档案，换发证时未办理换证。1981年原村两委研究规划村内道路将此房拆迁。（注：附原村委证明1份，52年档案2份。）特此证明。”王某乙另提交大麦岛居委会于2005年8月3日向青岛市崂山区城市建设指挥部出具的书面证明1份，内容为：“崂山区城市化建设指挥部办公室：兹证明原大麦岛177号王某甲，自有祖房三间，现只存有52年档案，换发证时未办理换证。经查询该房在七十年代末村内规划道路时，将此房搬迁。现要求政府在此次拆迁中给予安置房屋。（注：附原村委证明1份，1952年档案材料，均为复印件。）（注：2005年7月22日出具证明信作废。）特此证明。大麦岛居委会（公章）”。
在青岛市崂山区人民法院（2005）崂民三初字第294号案件审理过程中，经大麦岛居委会申请，法院对1987-1989年期间担任大麦岛村党支部书记于春平和大麦岛村委会主任蓝以洲进行调查，该二人均陈述在任职期间应王某甲的孙子代其申请而批准宅基地1处，作为对王某甲原有宅基地搬迁的补偿。王某乙质证称，该2名证人与大麦岛居委会有利害关系，其证言证明力不足。
根据《青岛市崂山区麦岛片住宅房屋拆迁安置补偿实施方案》第二部分的规定，平房住宅最多可得到相当于原房屋面积112%的住房补偿。同时该方案第一部分第（三）项规定，房屋拆迁的补偿对象指：住宅以《国有土地使用证》和《集体土地使用证》所载明的平房或二层楼房的合法拥有人。
2005年8月，王某乙曾以大麦岛居委会、青岛市崂山区城市化建设指挥部为被告向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，请求法院判决：大麦岛居委会给付王某乙位于大麦岛辖区内、面积为93.86平方米的楼房1处，青岛市崂山区城市化建设指挥部承担协助义务；如不能给付房屋，则应按照政府指导价给付732108元。经青岛市中级人民法院二审审理认为，该案法律关系性质为拆迁补偿安置纠纷，并据此裁定驳回了王某乙的起诉。
2013年6月14日，青岛天和不动产房地产评估有限责任公司作出青天（房地）咨字（2013）第QDR1027号土地估价报告，认定涉案房屋估价总值为2657100元。王某乙主张按照土地面积83.7平方米，建筑成本2000元／平方米计算为16.74万元，房租按每年1万元计算30年为30万元，总计请求是312.45万元。大麦岛居委会认为：1、鉴定报告中鉴定的标的额错误，本案是房屋的赔偿，鉴定的是土地的价值，与本案没有直接关系；2、该报告作出的程序是错误的，从其中所附委托书可以看出，该鉴定是2011年11月17日委托，要求在2011年12月16日之前作出，但实际作出之日是2013年6月，根据《司法鉴定程序通则》第15条、第26条的规定，因此程序违法。3、该鉴定报告所采用的鉴定方法错误，剩余法与假设开发法是相同的评估方法，鉴定机构既然已经排除了，而又使用相同的方法，因此鉴定方法错误。4、关于建筑成本和房租，没有法律依据，尤其是建筑成本，1952年的房屋是草房三间，其建筑成本并没有王某乙所主张的那么高，后来该房屋被拆迁了，既然被拆迁了，应不存在房租损失。经查，该评估报告系王某乙在（2006）崂民一初字第540号案件二审上诉期间，由青岛市中级人民法院委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司作出的评估。
原审认为，公民的合法财产权受法律保护。根据王某乙提交的继承人的说明，对王某乙的主体资格原审法院予以确认。同时，综合双方提交的证据，对涉案争议房屋由大麦岛居委会拆除并且大麦岛居委会承诺给予补偿的事实原审法院予以确认。关于大麦岛居委会称已给王某乙补偿并提交1994年通知的主张，原审法院认为，根据大麦岛居委会于1994年出具的通知系大麦岛居委会的真实意思表示，根据该通知，大麦岛居委会负有向具有分房资格的王某乙
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该资格基于王某乙与大麦岛村集体具有一定渊源（其父王某甲为大麦岛村村民，王某乙曾经是大麦岛村村民且曾在该村有房产）给付套二楼房1处的义务，但同时要求王某乙“接通知后来村办理有关手续”。王某乙认为“该通知并不是通知办房产证材料，只是确定给王某乙1套房屋，具体等以后通知再办房产证”，但未能提交相关证据证明，因此王某乙该主张并不能成立，该通知的意思应该是“告知王某乙来村办理签订合同、缴纳房款的手续”。同时，由于该通知没有载明截止时间，语意上又使王某乙产生一定歧义，而事实上该房屋亦没有交付，因此对王某乙在本案中要求赔偿的请求原审法院予以支持。
关于王某乙主张的损失数额，青天（房地）咨字（2013）第QDR1027号土地估价报告，认定涉案房屋估价总值为2657100元，大麦岛居委会虽对该评估报告不予认可，但未提交相反证据证明，对大麦岛居委会的主张不予采纳，对该房屋价值原审法院予以确认。关于王某乙主张的房租损失，因该房屋已经拆除，不存在房屋占有情况，也不存在房租损失，故对王某乙的该主张原审法院不予支持。关于王某乙主张的建筑成本，已包含在评估报告的项目中，本案不再支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、大麦岛居委会于判决生效之日起十日内赔偿王某乙人民币2657100元。二、驳回王某乙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15642元，由王某乙负担2340元，由大麦岛居委会负担13302元。
宣判后，上诉人大麦岛居委会不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审对被上诉人主体资格确认，无事实依据且程序违法。原审法院认定，被上诉人取得本案诉讼主体资格的依据是（2006）崂民一初字第540号案件中确认的事实，即“王某甲所有继承人作证称王某甲于1961年将该房屋赠与原告”。首先，该判决已经被（2011）青民一终字第1930号裁定书予以撤销，其所认定的事实不能作为定案依据；其次，在该案中，被上诉人提交的王某甲所有继承人证言均没有出庭作证，不符合证据形式要件，不应采信。因此，原审判决对被上诉人主体资格的确认，无事实依据且程序违法。二、涉案争议房屋上诉人已经予以补偿，被上诉人诉请依法应当予以驳回。上诉人提交了1986年王某甲孙子以其名义向上诉人申请再批一处宅基地，上诉人于1987年重新批准给王某甲宅基地一处三间的证明材料，由此证据可以看出，王某甲的房屋已经通过另行批给宅基地的形式予以了补偿。1991年青岛市崂山区在进行土地普查中，此处宅基地使用权也办理在王某甲长子王崇云名下。根据农村一户只有一处宅基地的原则，2005年拆迁时，王崇云名下有两处房产证明，其中一处为自有宅基地，另一处即为本案所补偿的宅基地。由上述证据可以看出，上诉人已经通过另行批给宅基地的形式对王某甲的房屋进行了补偿，被上诉人的诉讼请求无事实依据，应当予以驳回。三、原审判决所依据的证据，明显是伪造的，除依法不应采信外，还应追究被上诉人伪造证据的责任。原审判决所采信的证据中，2009年9月25日戴宗显、戴宗瑞在1994年8月4日上诉人加盖公章的证明材料的复印件上签署的意见“将来村庄改造、拆迁必须有王某丙套二房一套，特此证明（戴宗显签名）”及“经以上研究同意（戴宗瑞签名）”之证据材料，通过肉眼分辨。其右下角有两处“第页”之复印痕迹，通过常识即可以断定是由几份书面材料复印在一起而形成的。原审法院依据此存在明显瑕疵的证据而做出了错误的判决，依法应当予以改判并追究被上诉人伪造证据的责任。四、原审判决明显超出诉讼请求，依法应当予以撤销。原审过程中，被上诉人明确其诉讼请求为“赔偿房屋价格”，并在庭审中对房屋价格予以了确认，即“按照土地面积83.7平方米，建筑成本2000元／平方米计算为16.74万元”（原审判决书P4倒数12行）。原审判决所依据的《土地估价报告书》评估标的为“土地使用权价值”，这与被上诉人诉讼请求所主张的“房屋价格”明显不一致，且该评估报告中的价格也并不包括建筑成本。原审法院无视被上诉人诉讼请求中确认的房屋价格，而判决上诉人赔偿土地使用权价值，判决结果明显超出了诉讼请求范围，依法应当予以撤销。五、原审判决所依据的《土地估价报告书》程序违法、方法错误、价格明显过高、超过有效期限，依法不应当予以采信。1、该如上所述，该报告所评估的标的为“土地使用权价值”而原告的诉讼请求为“房屋价格”，因此该报告所作出的结论不应当在本案中使用。2、该报告委托书要求在2011年12月16日前作出，但实际作出之日为2013年6月14日。根据《司法鉴定程序通则》第15条、第26条之规定，程序违法。3、该报告采用的方法错误。该报告中排除了剩余法，采用了假设开发法，但此两种方法系同一种鉴定方法。其采用的估价方法前后矛盾。4、该报告所评估的单位面积地价2116.38万元／亩明显过高。2008年崂山统一征地办公室向上诉人征地时，征地价格为15万元／亩，而此报告所评估的地价超出2008年征地价格的141倍，明显过高。5、该报告超出有效期限，不应当予以采信。该报告中明确说明“估价结果自报告出具日起一年内有效，2013年6月14日”，而原审判决做出时已经是2014年8月，明显超过了此报告的有效期限，原审法院采信此报告错误。六、被上诉人对“签订合同、缴纳房款等手续”应当明知，其2005年才提起诉讼，超过法定诉讼时效，依法应当予以驳回。通过庭审调查可以看出，1994年8月4日，被上诉人亲自来村领取《通知》，并得知分配房屋需办理签订合同、缴纳房款等手续。1994年8月15日前后，此次分配的三栋96套房屋开始进行签订合同、缴纳房款等手续，距离被上诉人领取《通知》的时间仅相差十几天。1994年在本集体组织内分配楼房是全村关注的重大事件，被上诉人及其亲属均应当知晓，被上诉人未能及时办理手续且直至2005年才提起诉讼，明显超过了法定诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。原审法院以“没有载明截止时间”为由判决上诉人承担赔偿责任，无法律依据。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特上诉至贵院，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王某乙答辩称，第一，关于被上诉人的主体资格问题，被上诉人是涉案房屋的权利人，有权主张权利，直接证据是王某甲的继承人的声明书及分家见证人1994年的证言，对于这一事实上诉人也是确认的，在1994年8月4日的文件和2005年7月22日的文件均确认了“王某乙自有房屋三间，现只有52年档案，换发证时未办理换证”的事实，所以不仅被上诉人有证据证明自己是涉案房屋的权利人，上诉人也通过文件对此予以确认，足以认定。第二，关于涉案房屋与其他房屋无关，不能抗辩被上诉人的主张。第三，关于2005年9月25日的证据已经被一审、二审法院多次认定。第四，上诉人所谓的时效问题于法无据。第五，关于土地价值评估报告的问题，曾经专门在中院二审开庭过。第六，关于上诉人上诉称的原审判决明显超出诉讼请求，被上诉人已经变更诉讼请求，有变更诉讼请求申请书和一审的庭审证明，上诉人的上诉无道理。
二审中，根据上诉人大麦岛居委会的申请，本院依法对外委托青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司就位于崂山区大麦岛社区麦岛家园小区房屋于2011年11月17日的房屋均价进行了评估鉴定，青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司于2015年7月31日出具房地产估价报告，结论为青岛市崂山区大麦岛社区麦岛家园小区住宅房屋，于价值时点采用比较法和成本法评估房地产平均单价为20068元／平方米。鉴定费7000元，由大麦岛居委会交纳。经本院组织质证该鉴定报告，上诉人大麦岛居委会提出异议，认为评估价格过高。被上诉人王某乙亦提出异议，认为该评估报告价格过低。应当事人申请，鉴定人亦出庭作证，接受咨询解答，鉴定人在庭审中接受了双方当事人询问并解答了相关疑问，鉴定人并没有改变鉴定结论。
另查明，2011年9月8日，王某乙的委托代理人王少华、田红在本院（2011）青民一终字第1903号案件代理词第6项关于诉讼请求中“或按判决生效时同地段、同结构的房屋价格赔偿上诉人（指王某乙）经济损失”中提到，房屋补偿协议中一直提到的是补偿房屋，王某乙诉求的也一直是“给付上诉人位于崂山区大麦岛社区面积93.86平方米的套二房1处”，但是考虑到大麦岛居委会不能执行赔偿房屋的情况，所以王某乙同意按判决生效时同地段、同结构的房屋价格赔偿上诉人（指王某乙）经济损失”。补偿房屋的面积93.86平方米是固定的，但是其对应的市场价格随市场而波动，以2011年9月“58同城网站”麦岛家园的评估均价25882元／平方米计算，王某乙诉请的补偿房屋面积93.86平方米对应的市场价格为25882×93.86=2429284.52元。
二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案争议的主要焦点是：1、大麦岛居委会是否应向王某乙承担损害赔偿责任及赔偿数额的确定；2、王某乙的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于大麦岛居委会是否应向王某乙承担损害赔偿责任及赔偿数额的确定问题。本院认为，综合双方提交的证据，特别是大麦岛居委会于1994年向王某乙出具的书面通知，可以确认大麦岛居委会拆除了王某乙所有的旧房3间，并负有向王某乙给付套二楼房1处的义务。现因大麦岛居委会拒绝向王某乙给付房屋，王某乙亦未提交证据证明大麦岛居委会有符合条件的房屋可供交付，据此应当认定大麦岛居委会已无法向王某乙给付面积为93.86平方米套二楼房1处。鉴于大麦岛居委会未经王某乙同意拆除其旧房3间，且未按承诺向王某乙给付套二房屋1处，依法应当向王某乙赔偿损失。大麦岛居委会赔偿的方式应参照其应当给付王某乙的房屋的价值确定。由于应安置房屋面积已经确定为93.86平方米，故如何确定应安置房屋单价是正确处理本案的关键。大麦岛居委会没有实际向王某乙交付安置房屋，无法确定王某乙应得房屋的具体位置，包括楼号、楼层、户型、朝向等，故应安置房屋的单价的确定应当以应安置房屋所在小区（崂山区大麦岛社区麦岛家园小区）的房屋均价确定，王某乙在其代理词中也同意按照该小区房屋市场均价来确定应赔偿损失数额。根据青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司出具的评估结果，崂山区大麦岛社区麦岛家园小区房屋均价在2011年11月份为20068元／平方米，大麦岛居委会应当赔偿王某乙不能交付房屋的损失1883582.48元（20068元／平方米×93.86平方米）。王某乙诉请超出上述损失部分，本院不予支持。虽然王某乙和大麦岛居委会均对上述评估报告提出异议，鉴定人亦出庭作证，接受咨询解答，但鉴定人并没有改变鉴定结论，双方当事人亦未提交有效证据足以推翻该评估结果，故双方当事人所提异议不成立，本院不予支持，该评估报告可以作为本案定案的依据。
关于王某乙的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，大麦岛居委会于1994年8月4日出具书面通知，承诺给付王某乙套二楼房1处；大麦岛居委会主任和房产办公室主任又于2000年9月25日在上述书面通知上记载：“将来村庄改造、拆迁必须有王某丙套二房一套。”大麦岛居委会工作人员签署的意见应认定为职务行为，大麦岛居委会应受上述证据的约束。经查，大麦岛社区于2005年7月由青岛市崂山区城市化建设指挥部办公室负责组织实施旧村改造。因大麦岛居委会并未提交证据证明其在2005年7月前曾经拒绝履行向王某乙给付房屋的义务，故王某乙于2006年6月12日提起本案诉讼，并未超过2年的诉讼时效。期间，双方历经多次诉讼，王某乙亦长年上访向有关部门主张权利，现大麦岛居委会主张王某乙的诉讼请求超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人大麦岛居委会的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一重字第7号民事判决第二项；
二、变更青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一重字第7号民事判决第一项为：上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居委会于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人王某乙经济损失1883582.48元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15642元，二审案件受理费28057元，共计43699元，由上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居委会负担40000元，由被上诉人王某乙负担3699元。鉴定费7000元，由上诉人青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 陈明明
代理审判员 孙 琦
二〇一五年九月十四日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英