湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初485号
原告株洲市熙美物业服务有限责任公司，地址：株洲市芦淞区纺织路14号12栋503号。
法定代表人：刘维。
委托代理人陈瑶，女，1983年4月4日出生，汉族，户籍地：长沙市岳麓区，系公司法务，代理权限为特别授权（代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解、调解、撤回诉讼、签收诉讼文书等）。
被告邓灵芝，女，汉族，1963年8月21日出生，住所地：湖南省株洲市芦淞区。
原告株洲市熙美物业服务有限责任公司（以下简称熙美物业公司）诉被告邓灵芝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告熙美物业公司委托代理人陈瑶，被告邓灵芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告熙美物业公司诉称：被告为株洲市芦淞区广汇曦美苑1栋2313号业主，原告于2008年7月19日与株洲市广汇房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为株洲市芦淞区广汇曦美苑小区提供物业服务。小区成立业主委员会后，于2012年10月31日原告又与业主委员会签订物业服务合同。原告积极履行合同相关权利义务，为被告提供物业管理服务。但被告自2010年3月开始停止交纳物业管理费，截止到2015年11月，被告共计欠缴物业管理服务费8871.5元。合同约定逾期未交物业管理费的，应交纳违约金。经原告多次催收，被告仍不交纳服务费，故请求法院判决：被告立即支付株洲市芦淞区广汇曦美苑1栋2313号物业管理费8871.5元，滞纳金8871.5元，合计17743元；被告承担本案诉讼费。
原告熙美物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原、被告身份信息，拟证明原、被告双方主体资格；
2、承诺书，拟证明被告系原告服务业主；
3、物业服务合同，拟证明原告依约提供物业服务；
4、价格证，拟证明原告系依法收费；
5、欠费明细，拟证明被告尚欠物业费金额；
6、律师函，拟证明原告曾向被告催缴物业费；
7、照片，拟证明物业公司有向小区房屋漏水、开裂等维修，有到业主家里勘查漏水的问题，有张贴在公示栏的物业合同向业主公示；
8、考评意见书，拟证明业主委员会有到业主家访问，与业主委员会签订的合同合法有效；
9、重新备案审批表，拟证明喜梅公司更改名字为熙美；
10、曦美苑1栋物业服务标准和收费表及资质证，拟证明被告是有从事物业管理的资质的及收费项目及标准。
被告邓灵芝辩称：1、本人为拆迁安置户，有政府的政策保障，不应按商品房的物业价格来收费，且原告从没有与答辩人商议过物业费的收取问题；2、业主委员会与物业公司签订的物业合同，未召开业主大会，程序不合法，不具有法律效力；3、答辩人不作为，存在违章搭建、消防隐患、监控设备残缺，公共活动区域被占用、拦截、车辆乱停乱放等现象物业公司不管，并擅自改变物业用房的用途，侵害了广大业主的权益。综上驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋拆迁安置补偿合同书，拟证明我不需要缴纳物业费；
2、房屋拆迁安置动员会情况，拟证明当时动员大会的情况；
3、纸质照片，拟证明物业公司不作为；
4、收费表，拟证明物业没有按合同提供服务；
5、补充条款，拟证明物业公司没有履行服务。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1没意见；对证据2的签字予以确认，但是被迫签的，因为不签就不发过渡费；对证据3中的前期物业合同没看到过，后面的业主委员会签订的合同我们不知情；对证据4这些是补办的；对证据5中的面积和计算时间认可，滞纳金不认可，其他的就不懂了；对证据6、7、8、9有异议，不认可，对证据10中服务标准与收费有异议，原告并未按照收费标准提供服务，比如持证上岗、车辆管理、消防系统、24小时巡逻，日常管理与服务不到位，绿化基本上是没有等。
原告对被告提交证据的质证意见如下：对证据1、2与本案无关；对证据3，房屋的遗留问题是开发商的问题，房屋的质量问题因与开发商协商，不能应此拒交物业费，业主享受了物业服务就有义务缴纳物业费。物业公司有对小区居民进行服务，虽然物业公司确实有不到位的地方，但是业主也是需要缴纳物业费的，对与小区车辆乱停乱放物业公司也有制止；对证据4、5，与本案无关。
本院对原告提交证据的认证意见如下：对证据1、2的真实性予以采信；对证据3、4、5、6、7、8、9、10，结合本案综合认定。
对被告提交证据1、2、3、4、5结合全案综合认定。
经审理查明，原告系株洲市芦淞区建设中路贺家土曦美苑1栋小区自前期即2008年7月至2015年11月的实际物业服务公司。2008年7月原告与株洲市广汇房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》。在小区业主委员会成立后，2012年10月31日，原告与株洲曦美苑业主委员会签订了《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》，约定由乙方熙美物业公司对曦美苑1栋实行专业化的物业服务，物业管理价格为1.05元/月/平方米，业主无论入住与否，均应从合同起始日起开始支付物业服务费，并约定业主不按规定交纳物业服务费、赔偿金、违约金以及其他相关费用的，每天应按缴款总额的3‰收取滞纳金，合同期自2012年10月16日起至2014年12月31日止。合同期届满前原告与曦美苑业主委员会续签了物业服务合同，物业管理费仍为1.05元/月/平方米，业主可按月交纳物业服务费，自合同起始日起第一个月开始应在每月十日内履行交纳义务。被告邓灵芝为广汇曦美苑1栋2313室的业主。被告称原告不按约定提供物业服务，如擅自改变物业用房的用途，小区存在乱搭乱建违章建筑、车辆乱停乱放、消防通道被堵塞等物业管理问题，在反映后未能及时处理并予以解决，被告以此为由自2010年3月起至2015年11月止，共欠物业管理费8871.5元未予缴纳，经原告多次催收未果后，酿成本案纠纷。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费及滞纳金。
被告作为曦美苑小区的业主，虽未与作为小区物业服务企业的原告签订物业服务合同，但曦美苑业主委员会依法与原告签订的物业服务合同明确原告为曦美苑小区物业管理者。该物业服务合同依法成立，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告实际为被告提供了物业服务，被告理应交纳欠缴的物业费8871.5元，但原告未按合同约定提供物业服务，管理上存在不到位和不作为等诸多问题，即物业服务水平未达到物业服务标准和收费，故原告的收费标准应予以降低，参照原告的服务标准及收费项目，本院酌情认定被告交纳欠缴物业费5322.9元。此外，被告拒交物业管理费，系事出有因，故本院依据公平和诚信原则对原告滞纳金的诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《国务院物业管理条例》第四十二条，判决如下：
一、被告邓灵芝在本判决生效后十日内向原告株洲市熙美物业服务有限责任公司支付物业管理费5322.9元；
二、驳回原告株洲市熙美物业服务有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币244元，减半收取122元，由原告株洲市熙美物业服务有限责任公司承担85元，被告邓灵芝承担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 王秋艳
二〇一六年六月十六日
书记员 谭刘明
附法律条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《国务院物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。