云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一初字第204号
原告昆明新机场长水油料有限责任公司。
住所地：昆明市长水国际机场南工作区机场西路西南侧加油站内。
法定代表人吴智敏，董事长。
特别授权诉讼代理人黄新荣，云南八谦律师事务所律师。
被告云南天铄园林景观工程有限公司。
住所地：昆明市官渡区关上关兴路*号院内*幢*单元***号。
法定代表人蔺核云，董事长。
特别授权诉讼代理人李宁、饶欣，云南治国律师事务所律师。
原告昆明新机场长水油料有限责任公司（以下简称“长水油料公司”）与被告云南天铄园林景观工程有限公司（以下简称“天铄公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理，原告长水油料公司的委托代理人黄新荣，被告天铄公司的委托代理人饶欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告长水油料公司诉称：2012年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将自有的位于昆明长水国际机场A1线与机场高速入口交汇处西侧的加油站综合楼内一、二楼自建餐厅，面积大约2496.61平方米出租给被告经营餐饮。并将一楼厨房操作间大约336平方米免费提供给被告使用一年。原被告双方在合同中约定租赁期限为10年，自2012年7月1日至2022年6月30日止，前三年租金按45元/㎡/月计收，第一年租金总额为1166729元，第一年租金支付方式为第一年租金在本协议签字生效后一个月支付50%，二个月内支付剩下的50%。在此期间产生的水电费由被告自行承担。合同签订后，原告已经依合同约定履行了交房义务，但被告一直使用房屋至今，尚未支付任何租金、水电费，原告多次催促要求被告按合同履行支付租金义务未果。被告的行为已经构成违约，损害了原告的合法权益，给原告造成的经济损失，被告应当承担赔偿责任。同时，被告明确拒绝履行付款义务，合同的目的不能实现，继续履行合同已经没有实际意义，原告请求解除2012年5月31日与被告签订房屋租赁合同。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付房屋租金1686296元，利息99782元（从2012年7月1日起至2013年11月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。后续租金自2013年11月20日起每日按3693元计算至被告实际搬离交回房屋为止。二、判令被告向原告支付水电费240167.89元。以上合计2026245.89元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告天铄公司答辩称：一、原告负有先履行债务义务，其交付的房屋不符合合同用途，违反消防、环保等法律法规，我方有权拒绝支付租金。二、关于所有权、处分权的问题，原告不具有房屋的租赁权、处分权，按照合同约定，原告应当是租赁房屋所有权人，但是租赁房屋是中国航油集团云南石油有限公司所有，因此，原告并不是适格的出租方，交付租金的主体不存在。三、关于租金约定不明确，在租赁面积、交付日期不确定的情况下，租金亦不确定，根据法律规定，应当视为租金没有约定。四、双方签订的合同显失公平。签订时间是2012年5月31日，根据合同约定，我方必须在2013年6月15日前投入运营，在短短的15天内，我方要完备房屋装修等，合同的条款显失公平。五、关于水电费的问题，从签订合同之日起，我方从未开业，而且整幢大厦只有一个水电表，原告诉请我方要求支付水电费没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
为支持诉讼请求，原告长水油料公司向本院提交了以下证据：
第一组：1、企业法人营业执照。2、组织机构代码证。3、法定代表人身份证明书。证明原告具备诉讼主体资格。
第二组：工商登记卡片。证明被告具备诉讼主体资格。
第三组：1、昆明新机场供油工程地面加油站工程设计技术部分，设计单位：昆明有色冶金设计研究院股份公司。2、建设工程规划许可证。3、建设工程竣工验收备案表。证明：一、昆明新机场供油工程地面加油站工程，由昆明有色冶金设计研究院股份公司进行设计，按照设计要求，昆明新机场供油工程地面加油站工程是昆明新机场的配套工程之一，该工程一、二楼设计为茶室、员工餐厅，完全可以用来经营餐饮，还可以用来开酒店，其建筑物之间、建筑物与加油区、建筑物与储油区、储油区与道路、站区围墙之间的距离满足《建筑物设计防火规范》、《汽车加油加气站设计与施工规范》的要求。二、昆明新机场供油工程地面加油站工程经昆明市规划局规划许可，符合规划要求，建设工程合法。三、2012年5月30日，昆明新机场供油工程地面加油站工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位同意验收，完全可以交付使用。
第四组：1、授权函。2、云机场函【2010】110号。证明：建设单位中国航油集团云南石油有限公司，授权原告对昆明新机场供油工程地面加油站工程负责投资建设和管理经营，原告对管理使用的财产，具有占有、使用、收益等自主经营权，原告有权将房屋出租给被告进行使用。
第五组：房屋租赁合同。证明原、被告自愿签订《房屋租赁合同》，原告按合同的约定履行了义务。但被告至今没有支付租金，原告多次催要租金未果。被告尚欠原告2012年7月1日起至2013年11月19日的租金为：1686296元。同时，被告占用原告资金，给原告造成损失，被告应向原告支付资金占用费，按银行贷款利率计算为99782元。被告一直在占有、使用房屋，但被告不向原告支付租金已经构成严重违约。
第六组：1、通知。2、授权委托书。3、律师函。4、中国邮政速递物流，邮件号码：1004255406201。5、签收单。证明被告一直没有向支付原告房屋租金，经原告书面通知、律师函催告，被告仍然拒绝履行支付房屋租金的义务，被告的行为已构成严重违约。
第七组：1、水电收费通知（6份）。2、水电费交款凭证及说明（5份）。3、水电费通知(11份)。证明房屋租赁合同约定，被告使用的水电费、物业管理等相关费用，由被告承担。被告向原告交了2012年7月至11月的水电费55153.15元。但从2012年12月起至今被告没有向原告支付水电费。被告向原告支付水电费的事实，证实了被告一直正常进行餐饮经营也再次证明被告违约在先，被告应当向原告支付水电费：240167.89元。
经质证，被告对原告提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性认可。对第三、四组证据，虽有原件核对，但对真实性、合法性、关联性不认可，因无法确定印章的真实性，不能证明对方观点。对第五组证据的真实性、关联性认可，对合法性不认可。对第六组证据中1，无原件核对，真实性不认可。对2、3、4、5，真实性认可，合法性不认可，委托书根据律师法规定，应当是委托律师事务所，由律师事务所指派律师，并且律师函未收到。对第七组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
为支持诉讼请求，被告天铄公司向本院提交了以下证据：
第一组：1、《企业法人营业执照》；2、《组织机构代码证》。证明：被告诉讼主体资格。
第二组：1、《房屋租赁合同》；2、《建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2011】第1199号）；3、《建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2012】第0044号）。证明：1、原告不具有出租建筑物的所有权及处分权；2、出租建筑物使用性质系办公用楼而非自建餐厅，且原告并未向消防等相关部门申报审核变更；3、原告不履行合同义务致使合同目的无法实现，被告有权拒绝履行支付租金的义务。
第三组：1、《深华装饰装修工程施工合同》；2、《深华装饰工程预算表》；3、《深华建筑装饰有限公司工程（增）项变更单》；4、《深华建筑装饰有限公司装修工程竣工验收单》；5、《深华装饰工程结算表》；6、《云南省税控收款机专用发票》；7、《云南省税控收款机专用发票》；8、《订货合同》；9、《收款收据》；10、《收款收据》；11、《购销合同书》（炉火纯青厨具）；12、《送货清单》；13、《收款收据》；14、《海尔空调机订购合同》；15、《收款收据》；16、《产品购销（订货）合同》；17、《景尚春天海鲜酒楼餐具报价表订货明细表》；18、《收据》；19、《收据》；20、《昆明首信贸易有限公司订货合同》；21、《收据》；22、《收据》；23、《合同书》（炉火纯青厨具）；24、《设备清单》;25、《收款收据》；26、《收款收据》；27、《收款收据》；28、《工程技术合同》；29、《增加和减少项目情况说明》；30、《收款收据》。证明：被告无权处分且违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，擅自改变房屋使用性质将其出租给原告，致使合同目的无法实现，给被告造成经济损失高达人民币5738163.23元。
第四组：1、《关于昆明新机场供油工程建设方案的报告》，（昆新机供油【2010】2号）；2、《昆明新机场建设指挥部对昆明新机场供油工程项目建设方案的审核意见》（昆新机场指【2010】32号）；3、《云南机场集团有限责任公司关于昆明新机场供油工程项目建设方案审核的意见》，（云【2010】145号）；4.《云南机场集团有限责任公司关于昆明新机场范围内加油站建设情况的报告》，（云机场【2008】329号）。证明：1、新机场加油站所用土地为昆明新机场红线控制范围以内，其土地所有权为云南机场集团有限责任公司所有；2、昆明新机场供油站建筑物使用性质为办公楼，且为三层建筑物；3、昆明新机场供油站油库为2级库，安全防护最小间距50米。
经质证，原告对被告提交的第一组的真实性、合法性均认可。对第二组中1的真实性认可，2、3无原件核对，真实性不认可。对第三组证据中有部分收款收据不是国家正规发票，对收款收据均不认可，对专用发票的真实性认可。对于合同，虽有原件核对，但系原告单方制作，不认可真实性。被告要经营餐厅，其装修与租赁合同无关。《设备清单》是被告自行制作，对真实性不予认可。对第四组的真实性均不予认可。
综合双方当事人的质证意见，针对双方提交的证据材料，对原、被告均认可真实性的证据，本院予以确认。本院于2013年12月30日向昆明市公安消防支队调查核实，证实被告提交的证据《建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2011】第1199号）与《建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2012】第0044号）是真实的，本院对该两份证据的真实性予以确认。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年5月31日，原告长水油料公司（甲方）与被告天铄公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告长水油料公司将坐落在昆明长水国际机场A1线与机场高速入口交汇处西侧加油站综合楼内一、二楼自建餐厅、综合楼一、二楼，原规划、设计面积约2496.61平方米出租给被告天铄公司作餐饮使用。为支持被告经营发展，原告将一楼厨房操作间约336平方米免费提供给被告使用一年。租赁期限、用途：1、一、二楼自建餐厅、综合楼一、二楼租赁期限为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止；……2、被告租赁西加油站综合楼内一、二楼自建餐厅、综合楼一、二楼，只能作为餐饮使用，且必须在2012年6月15日以前投入运营，确保云南机场集团有限公司员工在新机场转场期间内就餐。……租金及支付方式：一、二楼自建餐厅、综合服务楼一、二楼租金，前三年租金按45元/㎡/月计收，第一年租金总额为1166729元；第二年租金总额为1348169元；第三年租金总额为1348169元。租金支付方式：第一年租金在本协议签字生效后一个月内支付50%，二个月内支付剩下的50%；以后年份租金按年支付，即每年的6月10日一次性支付当期租金。租赁房屋修缮与使用：1、原告提供的场地内应具备消防、环保、水、电、电话、网络、电梯等设施，且能够正常使用。2、原告尽可能协助被告办理卫生许可证等事宜。3、在租赁期限内，如因被告使用或经营方面原因导致餐厅及其附属设施出现故障或不能正常使用的，被告应立即负责修复。给原告造成损失或不良影响的，被告应予赔偿。4、被告如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得原告的书面同意后方可施工，并不得影响房屋整体结构安全。租赁期满后或因被告责任导致退租的，依附于房屋的装修归原告所有。原告违约责任处理规定：原告违反合同约定，提前收回房屋，未履行合同，应赔偿原告扣减折旧后的装修损失。被告违约责任：……2、在租赁期间内、原、被告双方未经另一方同意，中途擅自退租的，违约方应按合同年租金的20%向另一方支付违约金。3、被告自行办理各项经营手续并报原告备案，如有缺失，被告应办理齐全方能开业。双方签订合同后，原告向被告交付了诉争租赁物，被告对诉争租赁物进行了装修，至今管理使用诉争租赁物，未向原告支付过租金。被告明确认可在装修前未经原告书面同意，并未向消防部门申报审核变更。
直至一审开庭，诉争租赁物并未办理房屋所有权证。涉案项目经昆明市规划局颁发了建设工程规划许可证（【建筑工程】建字第530101201200063号），建设单位为中国航油集团云南石油有限公司，建设项目名称为昆明新机场供油工程地面加油站工程-
西加油站。2010年9月10日，中国航油集团云南石油有限公司向云南机场集团有限责任公司发函，名称为《关于授权昆明长水油料有限责任公司建设昆明新机场地面加油站的函》，载明：授权原告投资建设和经营昆明新机场地面加油站，同时配备相应的非油品及汽车、餐饮服务设施。2010年9月14日，云南机场集团有限责任公司向原告发函，名称为《关于确认昆明新机场地面加油站规模及经营方式的函》，载明昆明新机场地面加油站由原告负责投资建设和经营。
另查明，昆明市公安消防支队于2011年8月25日出具《建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2011】第1199号）（以下简称“《审核意见书》”），载明原告昆明新机场供油地面加油站工程（……西加油站办公楼：使用性质：办公）的消防设计经审核同意，请按照审核批准的消防设计组织施工。该工程建筑内部装修工程消防设计、以及经审核批准的消防设计如需要变更的，均应重新向昆明市公安消防支队申报审核，工程竣工后，建设单位应当申报消防验收，验收合格后方可投入使用。昆明市公安消防支队于2012年3月21日出具《建设工程消防验收意见书》（以下简称“《验收意见书》”）（昆公消验【2012】第0044号），载明原告昆明新机场供油地面加油站（包含涉案租赁物工程）工程消防验收合格，该工程如需改建（含用途变更和建筑内部装修）、扩建，应当依法申请消防设计审核和验收，或者建设工程消防备案、抽查。
综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：一、原告请求被告支付租金的主张是否成立？二、原告请求被告支付水电费的主张是否成立？
本院认为，针对第一个争议焦点，原告请求被告支付租金的主张是否成立的问题。双方当事人所签的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反的我国法律法规的强制性规定，亦不存有被告抗辩的显失公平的事实存在，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。我国《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方签订《房屋租赁合同》后，原告向被告交付了诉争租赁物，被告应按合同约定向原告支付租金。但被告抗辩认为，（一）诉争租赁物的使用性质是办公用楼，导致其不能通过消防验收，不能实现正常经营使用诉争租赁物的合同目的，其有权拒绝支付租金；（二）原告并不具有诉争租赁物的所有权及处分权；（三）租金约定不明确。
对于被告提出的第一个抗辩理由，首先，根据被告提交的《审核意见书》和《验收意见书》均证实诉争租赁物是经过消防设计审核并通过消防验收的租赁物，符合合同所约定的“原告提供的场地内应具备消防、环保、水、电、电话、网络、电梯等设施，且能够正常使用”的约定，并不是被告所主张的原告提供的租赁物不符合合同约定的情形。其次，虽《审核意见书》和《验收意见书》载明诉争租赁物的使用性质是办公用途，但同时明确涉案工程如需改建（含用途变更和建筑内部装修）、扩建，应当依法申请消防设计审核和验收，而根据查明的事实，被告在装修前未经原告书面同意，并未向消防部门申报审核变更，其不能通过消防验收的责任应由其自行承担。同时，双方合同还约定“被告自行办理各项经营手续并报被告备案……”，被告承租诉争租赁物后，对诉争租赁物进行装修设计包括消防设计等均属于其承租后的经营管理行为，根据该条合同约定，应由被告承担向消防部门报审消防设计的责任，故被告主张应由原告完成上述义务的主张不成立，本院不予支持。最后，被告提交《关于昆明新机场供油工程项目建设方案的报告》等证据欲证明诉争租赁物与油库之间的安全距离应为50米，而实际只有25米，导致其不能通过消防验收。根据消防规范，不同级别的加油站与不同类型的建筑物之间关于安全距离的规定是不同的，被告提供的证据并不能证明诉争租赁物属于应满足50米安全距离的建筑类别。并且，被告并未提交任何直接证据证实诉争租赁物不能通过消防验收的事实，即消防部门并未出具任何书面材料说明诉争租赁物不能通过消防验收，相反，被告提交的证据已证明诉争租赁物系通过消防验收的租赁物。综上，被告关于原告提供的诉争租赁物不能通过消防验收，导致其不能实现合同目的，故拒绝支付租金的主张不成立，本院不予支持。
对于被告提出的第二个抗辩理由，根据查明的事实，诉争租赁物虽尚未办理房屋所有权证，涉案项目经昆明市规划局颁发了建设工程规划许可证，建设单位为中国航油集团云南石油有限公司，中国航油集团云南石油有限公司已授权原告经营管理诉争租赁物，故原告对诉争租赁物享有合法的管理使用权，有权处分诉争租赁物，即有权向被告出租诉争租赁物并收取租金，且被告并无证据证实因权属问题导致其不能正常使用诉争租赁物的事实存在，故被告提出的关于原告无权处分诉争租赁物的主张不成立，本院不予支持。
对于被告提出的第三个抗辩理由，双方合同明确约定“租金及支付方式：一、二楼自建餐厅、综合服务楼一、二楼租金，前三年租金按45元/㎡/月计收，第一年租金总额为1166729元；第二年租金总额为1348169元；……”，故被告认为合同租金约定不明确的主张不成立，本院不予支持。同时，合同还约定，“第一年租金在本协议签字生效后一个月内支付50%，二个月内支付剩下的50%；以后年份租金按年支付，即每年的6月10日一次性支付当期租金。”根据上述合同约定，被告应于2012年6月30日前支付第一年租金的50%，即583364.50元，于2012年7月31日前支付583364.50元，于2013年6月10日支付第二年的租金1348169元，故现原告主张被告应向其支付第一年的租金1166729元以及第二年计算至2013年11月19日的租金519567元，应予以支持。利息分三段计算，（一）即第一年租金的前50%，以583364.50元为本金，从2012年7月1日起计算至2013年11月19日止；（二）第一年租金的后50%，以583364.50元为本金，从2012年8月1日起计算至2013年11月19日止；（三）第二年至2013年11月19日的租金519567元，从2013年6月11日起计算至2013年11月19日止；均以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，利息总额不超过原告主张的99782元。对于后续租金，按3693元/日（1348169元÷365日/年）支付至被告实际搬离诉争租赁物之日止。
对于第二个争议焦点，原告请求被告支付水电费的问题。原告提交的证据是其自行制作的《昆明新机场长水油料有限责任公司水电收费通知》，虽被告在之前均以在上述通知上签字的形式认可了水电费金额并予以了交纳，但2012年12月之后的通知并没有被告认可的工作人员的签字，且通知上载明的水电费用前后差异较大，原告亦无法解释部分月份仅有电量消耗而没有用水消耗的原因，故对原告据此请求被告支付水电费的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，原告昆明新机场长水油料有限责任公司的诉讼请求部分成立，对成立部分的请求本院予以支持，对不成立部分的请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条之规定，判决如下：
一、被告云南天铄园林景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明新机场长水油料有限责任公司支付第一年的租金1166729元以及第二年计算至2013年11月19日的租金519567元，合计1686296元以及上述款项的利息。（利息分三段计算：1、第一年租金的前50%，以583364.50元为本金，从2012年7月1日起计算至2013年11月19日止；2、第一年租金的后50%，以583364.50元为本金，从2012年8月1日起计算至2013年11月19日止；3、第二年至2013年11月19日的租金519567元，从2013年6月11日起计算至2013年11月19日止；均以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，利息总额不超过99782元。）
二、被告云南天铄园林景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明新机场长水油料有限责任公司支付自2013年11月20日起至被告云南天铄园林景观工程有限公司实际腾还诉争租赁物之日止的费用(按3693元/日的标准计算)。
三、驳回原告昆明新机场长水油料有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费23009.97元，由原告昆明新机场长水油料有限责任公司负担2301元，由被告云南天铄园林景观工程有限公司负担20708.97元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。
审 判 长 蔺以丹
代理审判员 蔡 芸
人民陪审员 张爱华
二〇一四年一月十四日
书 记 员 吴 帅