安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六民一终字第00266号
上诉人（原审被告）：安徽省六安市真一房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市人民路71号，组织机构代码75297599-4。
法定代表人：江东胜，董事长。
委托代理人：韩春，安徽皋陶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余学芝，女，1972年10月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。
上诉人安徽省六安市真一房地产开发有限公司（以下简称真一公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院2013年1月26日作出的（2012）六金民二初字第02665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭进行了合并审理。上诉人真一公司的委托代理人韩春，被上诉人余学芝及其委托代理人李登宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告余学芝诉称：2009年11月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买六安市明都××水岸××单元××室，总面积为173.37平方米的商品房一套。该商品房的用途为住宅，分上下两层，一层为114.19平方米，负一层为59.18平方米。房屋单价2930.15元／㎡，总房款508000元。原告按约定支付了首付款158000元。2010年12月26日缴纳了契税1734元（负一层59.18平方米），2011年4月2日缴纳了契税6692元（一层114.19平方米）。
2012年6月8日，原告领取房产证时，发现房产证上登记的负一层规划用途为非住宅，且在附记一栏注有“此房（此本证）不能单独出售”。原告认为被告将规划用途非住宅的负一层按照住宅出售给原告显属欺诈，为维护原告合法权益，特具状诉请法院判令被告返还多收取的负一层房款103573.88元；判令被告支付原告多付的银行按揭贷款利息35305元；案件诉讼费由被告承担。
原审被告真一公司辩称：原告的起诉超诉讼时效，公司在原告购房时出示了每套商品房的价格明细表供客户自行选择，被告对原告所购房屋的一楼和负一楼价格均予以告知，并进行了分开计价，原告所购房屋的价格是一楼和负一楼的平均价格，原告诉称真有公司将一楼和负一楼均按同一价格出售与事实不符，真一公司与原告签订的商品房买卖合同并无欺诈，合同中将商品房用途填写为“住宅”是通常做法，同时真一公司在合同中注明了一楼和负一楼的面积，不会引起歧义。
原审法院查明：2009年11月24日，余学芝与真一公司签订了《商品房买卖合同》，余学芝按揭购买被告位于六安市明都××水岸××单元××室商品房。该商品房买卖合同载明的房屋用途为住宅，属框架结构，建筑层数地上6层，地下1层。建筑面积一层114.19㎡，负一层59.18㎡。商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为2930.15元／㎡，总金额508000元。合同第十八条约定“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。合同所附房屋平面图载明该商品房负一层房屋结构为主卧、客卧、卫生间、储藏室。合同签订后，原告支付部分购房款158000元，余款350000元办理银行按揭贷款。
原审另查明：被告所售诉争房屋负一层规划用途性质系储藏室，被告在向原告出售该房时，被告宣传户型平面图以及双方签订的商品房买卖合同贴附的房屋平面图均注明负一层系住宅，但该商品房的负一层规划用途未曾变更，且负一层不符合住宅设计规范标准。
原审法院认为：一、关于原、被告签订的商品房买卖合同的商品房销售单价是否为均价。余学芝认为：均价应当是载明一层和负一层各自的价格，加起来除以二得出的价格，而从被告提供的订购单和原、被告签订的商品房买卖合同中均不能看到关于一层和负一层价格分别载明的事实，因此被告销售给原告的诉争房屋就是一个价格，不存在均价。真一公司认为：如果诉争房屋销售价格不是均价，则按当时的市场行情一层价格最低应在3500元／㎡以上，而合同中载明的销售价正是基于一层、负一层平均计算的基础上得来的。原审认为：原、被告签订的商品房买卖合同虽然没有对诉争房屋一层、负一层进行分开计价的表述，但原告未能就其主张的负一层售价应为1180元／㎡的观点提供证据予以证明。且从我市房地产市场价格行情以及被告出售的明都阳光水岸其它房屋情况，认定原、被告签订的商品房买卖合同中载明的商品房销售单价是均价符合实际情况以及公平原则，故本院认定原、被告签订的商品房买卖合同商品房单价2930.15元／㎡元系均价。
二、关于被告是否存在违约以及是否承担违约赔偿责任。余学芝认为：原、被告签订的商品房买卖合同明确约定了诉争房屋的房屋用途系住宅，且所附平面图也明确标注了负一层具备住宅功能的事实，但实际上负一层规划用途是储藏室，不能作为住宅使用。因此，被告显然存在违约，应承担赔偿原告损失的违约责任即返还多收取原告负一层房款103573.88元、支付原告多付按揭贷款利息35305元。真一公司认为：虽然合同签订存在瑕疵，但储藏室经过装修改造，完全能满足作为住宅的需要，因此被告并无违约行为，且被告出售给原告的商品房的销售价格系一层和负一层的均价，原告没有任何损失，原告诉请不应支持。原审法院认为：既然原、被告所签订的商品房买卖合同系双方自愿达成，被告就应该严格按照合同的约定兑现承诺。被告在合同条款和合同所附房屋平面图中均明确负一层系住宅，且要求原告仅能将诉争商品房用于住宅使用，但实际上其交付给原告的负一层的规划用途并非住宅，也达不到住宅的设计标准，故应认定被告违约；同时被告在销售商品房时，虽然在价格上并未损害原告的利益，但其对住宅平面图的不实宣传与负一层的规划用途不一致，影响到原告的购房意愿和心理预期，由此给原告造成的损失，被告应承担赔偿责任，关于原告损失的数额问题，原审法院认为不仅应在公平的角度上衡量合同当事人的利益，同时应考虑市场交易主体还应遵循诚实信用的交易原则，根据有关规定结合本案被告的违约情况和过错程度酌定为3万元由被告予以赔偿。关于原告要求被告承担违约责任即按1180元／㎡重新计算负一层房款并据此返还多收的购房款103573.88元没有依据，不予支持；既然原告并未因负一层规划用途属于储藏室多支付购房款，原告要求被告支付多付的银行按揭贷款利息35305元没有依据，不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百五十三条的规定，作出如下判决：一、被告安徽省六安市真一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余学芝经济损失3万元；二、驳回原告余学芝其它诉讼请求。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3080元，由被告安徽省六安市真一房地产开发有限公司负担。
真一公司上诉称：1.原判认定商品房销售单价为均价部分，事实正确，裁判公正；2.其销售的商品房负一层原本就是储藏室，但储藏室现在已经过被上诉人装修成住宅使用，因此，对被上诉人来说没有损失，对上诉人来说，其没有将储藏室作为住宅来销售；3.双方的合同中约定的房屋用途为“住宅”，是一种习惯用语或通用语言。实践中，一楼并地下储藏室或停车库，顶楼并跃层或阁楼一起出卖时，如果办理一本房产证的，其用途栏均为“住宅”。合同中的平面图中关于储藏室所展示的主卧、客卧等标注，一种指示性、引导性或启发性的意思表示，意在展示上诉人出卖的储藏室面积大，未来家庭可以根据需要设计用于居住，并不代表该储藏室必须具务住宅功能和设计标准。这一点，在出卖的价格中即可体现。因此，原判认定其违约及承担违约责任没有事实依据和法律依据；4.其没有不实宣传，更不存在影响被上诉人的购房意愿和心理预期。此点，从出售价格，以及被上诉人在购买时查看现房的事实也可得到印证；5.原判既然认定上诉人在价格上没有损坏被上诉人的利益，那么就不存在被上诉人有损失的问题，既然没有损失，就不存在判决30000元经济损失的问题。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，改判上诉人不承担30000元的经济损失赔偿责任。
真一公司在二审庭审中增加上诉理由为：原判第一项并非为原告诉请，系超出诉请的判决，违反法律规定。
余学芝答辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：负一层的用途为住宅；2.真一公司不但在合同中对负一层的房屋用途进行不实标注，而且还在宣传户型平面图中对于负一层的功能、用途进行划分、标注；3.基于以上，真一公司上诉称没有违约的观点，显然不能成立。综上，请求二审法院依法予以驳回。
二审期间，双方当事人均无新证据提供，对于原审期间提供证据的质辩意见同一审，本院认证亦同一审。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：诉争房屋分两层，即一层和负一层，真一公司和余学芝对于原判确定商品房买卖的单价为2930.15元／㎡系均价，不持异议，本院予以确认。该房出售时系现房，余学芝在购买时亦到现场进行了查看，可以确定余学芝在购买时即明知负一层的功能和用途不可能和其它楼层一样。原审法院据此确认真一公司在出售价格上未损害余学芝的利益，从而未支持余学芝的诉讼请求，显系正确，余学芝亦未提起上诉，故本院应予维持。余学芝在本案的诉讼请求为：请求判令被告返还多收取的负一层房款103573.88元；判令被告支付原告多付的银行按揭贷款利息35305元；未有关于真一公司违反合同约定，应赔偿损失的诉请，然原审法院在驳回余学芝的诉讼请求后，确定真一公司构成违约，判决真一公司赔偿损失3万元，显系超出诉讼请求进行判决，违反了法律规定，应予纠正。
综上，本院认为，原判认定事实清楚，然适用法律有误，应予纠正。真一公司上诉理由成立，应予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销六安市金安区人民法院（2012）六金民二初字第02665号民事判决。
二、驳回余学芝的诉讼请求。
一审案件受理费3080元，由余学芝负担；二审案件受理费550元，由余学芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一三年六月二十日
书记员 季 敏
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（二）项原判决、裁定认定事实错误、适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。