江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8012号原告：王秋霞，女，1959年9月15日出生，汉族，南京市栖霞区龙潭镇振华货运部个体工商户。委托诉讼代理人：蔡守华（系王秋霞丈夫），住南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王守益，江苏通雅律师事务所律师。被告：吴康宁，男，1963年9月2日出生，汉族。法定代理人：吴某（系被告吴康宁父亲），自然情况同下。委托诉讼代理人：靖宁（系被告吴康宁二妹夫），住南京市鼓楼区。被告：吴某，男，1938年8月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：石梁（系被告吴某大女婿），住南京市秦淮区，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴康娟（系被告吴某大女儿），住南京市秦淮区，现住南京市栖霞区。第三人：江苏中广置业有限公司，住所地南京市新街口管家桥9号12层。法定代表人：翟韶均，该公司总经理。委托诉讼代理人：马双，江苏义科律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。原告王秋霞与被告吴康宁、吴某、第三人江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秋霞及其委托诉讼代理人蔡守华、王守益，被告吴康宁及其法定代理人吴某、委托诉讼代理人靖宁，被告吴某及其委托诉讼代理人石梁、吴康娟，以及第三人中广公司的委托诉讼代理人薛莲、马双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年5月9日签订的房地产买卖合同；2.被告吴康宁双倍返还原告定金共计10万元，并赔偿原告房屋差价损失40万元；3.被告吴康宁向原告支付中介费2.64万元。诉讼过程中，原告王秋霞变更诉讼请求为：1.被告吴康宁双倍返还原告定金共计10万元，并赔偿原告房屋差价损失40万元；2.被告方及第三人共同向原告支付中介费2.64万元；3.被告吴某在被告吴康宁财产不能赔偿时承担赔偿责任。事实和理由：原、被告及第三人于2016年5月9日签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定被告将南京市鼓楼区劲顺花园6幢506室（以下简称涉案房屋）卖给原告，房屋总价110万元。合同签订当天原告支付被告吴康宁购房定金5万元，支付给第三人中介费2.64万元。被告吴康宁后以各种借口拖延办理过户手续，导致原告购买学区房的合同目的无法实现。被告吴康宁现经法院委托鉴定为限制民事行为能力人，但其在签订合同及收款时神志清楚，且有亲属陪同。关于合同效力，由法院最终认定。涉案房屋现在房价160万元左右，合同订立时为110万元，原告损失很大。如果被告吴某作为监护人不追认上述合同，合同因此被认定为无效合同，则被告方应当依法对其过错承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告吴康宁辩称，原、被告及第三人于2016年5月9日签订《房地产买卖中介合同》情况属实，被告吴康宁也收取了原告的定金5万元，但由于被告吴康宁为精神三级××人，现经法院委托鉴定为限制民事行为能力人，被告吴康宁的监护人当时不知道其签订上述合同，发现后及时向原告提出不履行合同，现在对该份合同也不予追认，该合同应属无效。对于收取原告的5万元定金，被告吴康宁同意退还，但原告主张的其他损失，被告方不同意赔偿。请求法院依法裁判。被告吴某辩称，被告吴康宁患病多年，现对被告吴康宁签订的上述合同不予追认。被告吴康宁除了涉案房屋之外无其他财产。同意被告吴康宁的其他答辩意见。不同意承担赔偿责任的诉讼请求。第三人中广公司述称，被告吴康宁在与原告、第三人共同签订上述合同时，一直表现正常，且有其亲属陪同，审查合同当事人是否具有民事行为能力不是第三人的义务，第三人也无法审查，第三人在签订合同过程中不存在任何过错。被告吴康宁隐瞒影响合同效力的重大事实，存在过错，应当承担相应的责任。对于原告的诉讼请求，请求法院在查明事实的情况下依法裁判。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市鼓楼区劲顺花园6幢506室房屋（建筑面积为52.23平方米）登记的不动产权人为被告吴康宁，产权来源为房改购房，该房屋所有权证编号为宁房权证建改字第××号，土地使用权证编号为宁建国用（2002）第12444号。被告吴某是被告吴康宁的父亲。被告吴康宁于1963年9月出生，高中文化，1991年4月起在南京脑科医院就诊，1992年3月及1997年3月两次住院，被诊断为精神分裂症，后一直在医院门诊治疗。2009年9月，被告吴康宁领取了××人证，为××三级，监护人为被告吴某。2016年5月9日，原告（买受方、乙方）和被告吴康宁（出售方、甲方）及第三人（经纪方、丙方）共同签订了一份《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定甲方将涉案房屋以110万元的价格出卖给乙方，房款为净得价；甲方保证此房无学区占用，满五年唯一；乙方于2016年5月9日前支付甲方定金5万元；房款支付方式走网签流程，2016年6月30日前将部分房款100万元提交监管账户，同时办理过户手续；双方于款清交房；以及违约方承担中介费；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按该房地产售房款2.4%即2.64万元向丙方支付佣金和代办费，中介费于2016年5月9日支付；违约方支付约定违约金5万元给各守约方等等。被告吴康宁在签订上述合同时，系由其妹夫石梁陪同，但均未将被告吴康宁患有××的情况告知原告及第三人。合同签订当天，原告向被告吴康宁支付了5万元定金。被告吴某发现被告吴康宁在家中数钱，询问后得知前述合同签订情况，便于合同签订次日联系第三人，表示不同意卖房并要求与购房人协商处理。2016年5月15日被告吴康宁的妹妹吴康娟发短信给原告，明确不再出售此房，要求双方协商。2016年5月16日，被告吴康宁到第三人处要求退回涉案房屋所有权证及土地使用权证，第三人不同意退，双方发生矛盾，后报警处理，经调解无效。被告吴某后向第三人邮寄了一份不同意卖房的书面声明，被退回。2016年6月5日被告吴某再次短信告知原告和第三人，不同意出售涉案房屋，所签合同无效等等。由于被告吴康宁及其家属不同意出卖涉案房屋，导致原、被告及第三人为合同履行等问题产生矛盾，原告后诉至本院，要求判如所请。被告吴某在审理过程中，明确表示不追认上述合同的效力。为查明被告吴康宁是否具有签订上述合同的民事行为能力，本院根据被告方申请，委托南京脑科医院对此进行了司法鉴定。2017年4月南京脑科医院对此出具了司法鉴定意见书，在分析说明中，“精神医学评定”如下：根据被鉴定人的病症、病程特点，结合辅助检查、精神检查所见，吴康宁符合《中国精神障碍分类与诊断标准》（CCMD-3）中“20.x3精神分裂症残留期”的诊断标准。分析说明中关于“法律相关问题评定”如下：2016年5月9日签订合同时，被鉴定人吴康宁处于疾病未完全缓解期，仍有情感淡漠、思维贫乏、意志力减退、片段幻觉和妄想，社会功能受损严重，因其思维活动局限，且沉浸在其残留的个别固有精神活动习惯中，不能对时事和环境通透了解，又对未来缺乏计划和打算，影响其在处理房屋买卖的事情上周全考量，故2016年5月9日签订房屋买卖合同时，具有限制民事行为能力。司法鉴定意见书的鉴定结论为：被鉴定人吴康宁系精神分裂症残留期，2016年5月9日签订房屋买卖合同时具有限制民事行为能力。经质证，原、被告双方对鉴定程序及结论的真实性不持异议，但原告认为签订合同当时，被告吴康宁有亲属陪同，对签订合同并未表示异议。关于合同效力问题，原告最初主张合同成立并生效，并要求解除该合同，在上述司法鉴定之后，原告表示不再主张合同有效，但要求被告方对合同无效带来的损失进行赔偿。被告方认为被告吴康宁系限制民事行为能力人，合同当然无效，除退还定金外，不同意赔偿原告所主张的其他损失。关于涉案房屋价格上涨问题。原告认为现在房价160万元左右，故原告损失超过40万元；被告方主张涉案房屋是唯一住房，不同意出售，不同意原告主张的损失赔偿；第三人陈述现在涉案房屋的房价应该在160万元左右。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告方提供的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、房屋所有权证、定金收条等；被告方提供的××人证、病历资料、手机短信等；司法鉴定意见书；以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。××人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况××；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。限制民事行为能力人订立的合同，除了纯获利益的或者与其年龄、智力、精神健康状况××，不必经法定代理人追认而生效之外，其他合同应当经其法定代理人追认后生效。根据被告方提供的××人证、病历资料等证据，可以认定被告吴康宁系限制民事行为能力人，其本人除了可以签订纯获利益的或者与其年龄、智力、精神健康状况××，其他合同应由其法定代理人即被告吴某签订或者追认。本案中，原告与被告吴康宁、第三人签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，包括房屋买卖合同法律关系和居间法律关系，合同履行环节多、标的额大、法律关系复杂。结合被告方申请鉴定后鉴定机构出具的司法鉴定意见书的内容，特别是分析说明中关于“法律相关问题评定”的鉴定意见，可以认定2016年5月9日签订合同时，被告吴康宁处于疾病未完全缓解期，社会功能受损严重，因其思维活动局限，不能对时事和环境通透了解，又对未来缺乏计划和打算，影响其在处理房屋买卖的事情上周全考量，故在2016年6月9日签订涉案合同之时，被告吴康宁的民事行为能力受限，不具有相应的签订、履行该合同的民事行为能力。对于司法鉴定意见书的鉴定结论，本院予以认定。根据法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益；监护人依法履行监护的权利，受法律保护。本案中，被告吴某是被告吴康宁的监护人，对于2016年5月9日原告与被告吴康宁、第三人签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，被告吴某有权决定是否予以追认。根据本案查明的事实，虽然被告吴康宁签订合同时有其他亲属陪同，但并非其法定代理人，法律设置监护制度的目的是为了充分保护被监护人的合法权益，而被告吴某在得知上述合同签订之后较短时间内，即通过明示的方式拒绝追认，案件审理过程中亦不予追认，故应当认定上述合同欠缺民事行为能力等有效合同构成要件，为无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，2016年5月9日原告与被告吴康宁、第三人签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》为无效合同，故原告依据合同要求被告方双倍返还定金计10万元，不符合法律规定，本院不予支持，但被告方应将收取原告的5万元购房定金予以返还。由于原告向第三人支付了中介费2.64万元，故原告要求第三人退还该中介费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告方共同退还该中介费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告方赔偿房屋差价损失40万元的问题。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于合同无效的事实，原、被告及第三人均有一定过错；但原告系基于对第三人和被告的信任而签订合同，虽然未能履行仔细审核的义务存在一定过错，但其过错程度较小；而被告方由于未能主动、全面告知其行为能力等事实，最终导致合同无效，其过错程度较大；第三人亦存在审核不严等过错。根据查明的事实，原告因涉案房屋价格上涨客观上存在一定损失，结合双方的过错程度，被告吴某在合同订立后不久即联系原告，明确表示对合同效力不予追认，原告对损失的扩大亦负有一定责任等案情，本院酌定被告方应赔偿原告损失5万元。根据法律规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任；监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任；有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用；不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。本案中，被告吴某作为被告吴康宁的监护人，应当对被告吴康宁签订涉案无效合同给原告造成的损害承担民事责任。由于被告吴康宁有一定财产，故可以从其财产中支付赔偿费用，不足部分由被告吴某赔偿。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第十八条、第五十五条、第五十八条、第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告王秋霞购房定金50000元（该款项可用被告吴康宁的财产给付）；二、被告吴某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告王秋霞财产损失50000元（该款项可用被告吴康宁的财产给付）；三、第三人江苏中广置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告王秋霞中介费26400元；四、驳回原告王秋霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9064元，鉴定费3520元，共计12584元，由原告王秋霞负担3000元，被告吴康宁、吴某负担6584元，第三人江苏中广置业有限公司负担3000元（原告已预交9064元，被告已预交3520元，故两被告在给付上述款项时一并将3064元给付原告，第三人在给付上述款项时一并将该3000元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  吕汉宁人民陪审员  应伍君二〇一七年五月五日书 记 员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。