海南省高级人民法院
民事判决书
（2013）琼民一终字第17号
上诉人（原审原告、反诉被告）海南泰龙房地产有限公司。
法定代表人许清朝，该公司董事长。
委托代理人邝小波，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人周芸妃，海南法立信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）海口海日晖房地产开发有限公司。
法定代表人庄振鸿，该公司董事长。
委托代理人谢勇杰，海南邦威律师事务所律师。
委托代理人谢容彪，海南富安律师事务所律师。
上诉人海南泰龙房地产有限公司（以下简称泰龙公司）与上诉人海口海日晖房地产开发有限公司（以下简称海日晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，海南省海口市中级人民法院于2012年12月19日作出（2009）海中法民一初字第50号民事判决，泰龙公司与海日晖公司均不服，向本院提起上诉。本院于2013年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2013年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人泰龙公司的委托代理人邝小波、周芸妃，海日晖公司的委托代理人谢勇杰、谢容彪到庭参加诉讼。经本院主持调解，未能达成协议，本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年11月22日，泰龙公司与海日晖公司签订《商铺租赁合同》，海日晖公司把位于海口市大同路26号负一层A、B、C区三个单元共9346.34平方米商铺出租给泰龙公司从事商品超市和商铺、柜台出租及其他项目的商业经营活动，租期12年，自2008年12月1日起至2020年11月30日止。合同签订后，海日晖公司给予泰龙公司9个月的免租期，即2008年12月1日至2009年8月30日，在此期间前三个月的装修期内，泰龙公司不用向海日晖公司交纳租金、物业管理费和空调费；其余期限内，泰龙公司只向海日晖公司交纳物业管理费及空调费。物业管理费为9元/月/平方米，空调费为10元/月/平方米，实交金额177580.46元/月。付款日为每月前五日。自2009年9月1日至2012年11月30日止，泰龙公司交纳租金按11元/月/平方米，公共物业管理费按5.5元/月/平方米，维修费1.76元/月/平方米，装修补偿费3.74元/月/平方米，以后每三年递增一次。付款日为每月前五日。泰龙公司在签订合同时向海日晖公司交纳50万元作为保证金。该保证金不能用于抵作租金及泰龙公司应承担的费用。在本合同租赁期满或解除租赁合同时，由海日晖公司完成收铺手续，泰龙公司结清应承担的费用后，海日晖公司将保证金无息返还泰龙公司，海日晖公司收回泰龙公司保存的保证金收据并同意泰龙公司拆走属于泰龙公司的财产部分同时恢复原样。海日晖公司在交付租赁物时，保证该租赁物达到正常交付条件（即能满足泰龙公司从事商业经营的需要）：如水电安装到位、租赁物符合规划建设要求等。海日晖公司负责完成商场整体一次消防验收。泰龙公司负责场地内的二次装修、消防报建及其它消防器具设施。同时海日晖公司有义务协助泰龙公司办理二次装修的消防验收，但费用由泰龙公司承担。《商铺租赁合同》签订后，泰龙公司依约向海日晖公司缴纳了50万元保证金。海日晖公司向泰龙公司交付了租赁场地。泰龙公司对租赁场地装修后，于2009年1月15日随万国大都会一同开业。2009年3月25日及4月18日的几场大雨，造成商场的墙面渗漏，地面积水，部分货物被水浸泡。2009年9月24日，海口市消防局给泰龙公司下达《公安行政处罚决定书》，认定海南大同货仓商场有限公司万国商场分店未经消防安全检查擅自投入使用、营业，处罚该店停止使用并处罚款3万元。2009年10月15日，泰龙公司起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并赔偿损失。2009年10月30日，泰龙公司以海日晖公司严重违约给该司造成巨大经济损失并被迫停业，致使双方签订的合同目的无法实现为由，向海日晖公司邮寄送达解除合同通知书，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，赔偿该司经济损失，因海日晖公司违约在先，该司拒付物管费等所有费用。随后泰龙公司开始陆续撤场。海日晖公司在庭审结束时未完成商场整体一次消防验收，泰龙公司未完成商场内的二次装修的消防验收。2010年1月4日和2月4日，双方当事人和鉴定人员二次至万国大都会负一层对泰龙公司购置的资产进行现场勘察。2011年1月28日，泰龙公司向海日晖公司邮寄送达《关于原租赁场地事宜的通知》，称该司已在2009年10月30日将万国大都会负一层移交海日晖公司，场地内的财物由海日晖公司保管，原租赁场地与该司已无任何关系。2011年2月21日，海日晖公司回函泰龙公司称租赁场地至今未交还，要求双方商定时间办理原租赁物的交接。2011年3月25日，原审法院主持双方当事人至万国大都会负一层察看并清点泰龙公司遗留在现场的物品。另查明，海日晖公司是海口万国大都会的报建单位及土地使用权人。万国大都会负一层A、B、C三个区规划的功能是作为停车场使用。2010年11月12日，海口市龙华区城市管理行政执法局向海日晖公司送达海管法改字[2010]第94112号责令限期改正通知书，责令海日晖公司于2010年11月27日前恢复万国大都会地下一层成为停车场。泰龙公司已经向海日晖公司支付空调费280390.26元、物业管理费252351.18元。海口市消防局处罚泰龙公司的3万元，泰龙公司尚未缴纳。另，根据泰龙公司的申请，原审法院委托海南中明智资产评估有限公司对泰龙公司承租海口市大同路26号负一层用于经营商品超市和商铺、柜台出租等经营投入的装修费和购置设备费、对泰龙公司于2008年12月至2009年7月在经营大同万国店期间的营业损失、对泰龙公司经营大同万国店的可得收益进行鉴定。海南中明智资产评估有限公司的鉴定结论为：泰龙公司于2008年12月至2009年7月万国大都会负一层用于经营商品超市和商铺、柜台出租等经营投入的装修费为3245634.38元、购置设备费为1011832元（其中存放在万国负一层的设备评估值为648061元、泰龙城的设备评估值为363771元）；泰龙公司于2008年12月至2009年7月在经营大同万国店期间的经营利润为-1019867.61元；泰龙公司经营大同万国店期间的可得收益为8348417元。对于原审法院委托鉴定的项目其中之一是营业损失而鉴定单位鉴定的是实际经营利润，海南中明智资产评估有限公司于2012年2月7日向原审法院来函说明，营业损失是指因非正常影响因素造成企业正常经营可获得收益的减少额（即正常经营可获得收益与实际经营收益的差额），因万国大都会负一层尚未完全正式营业，无较充分历史经营数据及类似店铺开业初期经营收益可供参考，无法根据历史数据及类似店铺收益鉴定该经营期间的正常经营可获得的收益，故只能鉴定该经营期间的实际经营利润。实际经营利润为营业损失中的一部分。
泰龙公司起诉请求：1、解除泰龙公司、海日晖公司之间签订的《商铺租赁合同》；2、海日晖公司赔偿泰龙公司损失25147472.53元（消防处罚3万元、投入的装修费3073308.22元、购置设备费2255459元、2008年12月至2009年7月期间营业亏损1056805.15元、可得利益即12年的收益为18731900.16元，以上损失合计25147472.53元）；3、海日晖公司返还泰龙公司50万元的保证金；4、本案的所有诉讼费用由海日晖公司承担。
海日晖公司答辩称：泰龙公司所称两次浸水属于不可抗力，不应归责于海日晖公司。且泰龙公司擅自进场装修，并改变了消防设施，致使海日晖公司无法完成一次消防验收，因此，泰龙公司要求海日晖公司赔偿损失无法律依据。双方所签订的租赁合同违反了消防法等强制性法律的规定，属于无效合同，无效合同自始无效，根本不存在继续履行与可得利益问题，泰龙公司主张可得利益，没有法律依据，造成租赁合同无效和场地无法使用的主要过错在于泰龙公司，泰龙公司应承担主要责任。综上，泰龙公司诉请没有事实及法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回泰龙公司的诉请。
海日晖公司反诉请求：1、判决泰龙公司支付自2009年3月1日起至2009年8月30日止欠付的物业管理费共计人民币532741.44元，以及自2009年9月1日起至2009年9月23日的租金人民币229269元；2、判决泰龙公司所交纳的保证金50万元不予退还；3、判决泰龙公司赔偿自2009年9月24日起至2011年3月25日止，占用场地给海日晖公司造成的租金损失（暂按5383491.84元计，最终以评估鉴定的价值为准）以及因业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成海日晖公司的损失（以评估鉴定为准）；4、本案的全部诉讼费用由泰龙公司承担。
泰龙公司答辩称：1、因海日晖公司违约，未向泰龙公司提供符合约定用途的租赁物,致使泰龙公司无法继续履行租赁合同，合同目的无法实现。2、海日晖公司主张场地租金损失没有事实和法律依据。3、海日晖公司主张因缺少超市业态造成万国大都会项目经营损失，没有事实和法律依据。4、海日晖公司无权要求泰龙公司支付物业管理费、空调费、租金，并无权没收泰龙公司所交纳的保证金。
原审法院认为：关于泰龙公司能否解除与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》的问题。海日晖公司主张租赁合同无效，理由是租赁标的物万国地下一层在规划上属于地下停车场，并非商场，而且也没有通过消防验收。该租赁合同违反了消防法等强制性法律的规定，属于无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”据此，违反法律、行政法规定关于房屋使用条件强制性规定情况的，合同也应认定有效，因为在合同有效的前提下，才存在合同可以解除。故双方当事人签订的《商铺租赁合同》中涉及的租赁标的物虽存在违反消防法等法律关于房屋使用条件的的强制性规定，但不影响合同的效力。因万国大都会负一层商场被消防部门处罚停业，商场被城管部门要求恢复为停车场，泰龙公司在租赁房屋无法使用的情况下请求解除与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》，符合法定的解除条件，予以支持。关于租赁合同解除后的责任承担问题。对于泰龙公司向海日晖公司所主张的装修费和购置设备费。因海日晖公司向泰龙公司交付的租赁物不符合合同约定的条件，导致泰龙公司对租赁房屋无法使用，造成装修费和购置设备费的损失，海日晖公司应予赔偿。经鉴定，泰龙公司投入的装修费为3245634.38元、购置设备费为1011832元（其中存放在万国负一层的设备评估值为648061元、泰龙城的设备评估值为363771元）。由于双方当事人签订的租赁合同期限是12年，泰龙公司投入的装修及设备从开业至被消防部门查封，已经使用250天，故支持海日晖公司应赔偿泰龙公司剩余租赁期内装修的残值3050896.32元（3245634.38元×0.94）及存放在万国负一层的购置设备费的残值609177.34元（648061元×0.94）。对存放在泰龙城的物品，因海日晖公司提出异议及无法查实是否就是从万国大都会商场撤出的设备，另外还考虑到有些设备具有可重复使用性，故对此部分购置设备费不予支持。对于泰龙公司主张海日晖公司赔偿2008年12月至2009年7月期间经营大同万国店的营业损失的问题。原审法院认为泰龙公司在消防部门责令其停业前属正常经营，由于企业的经营存在风险，造成营业损失的原因也有很多方面，但因在此期间商场确实几次被雨水浸泡，影响了正常营业，海日晖公司作为出租方，其提供的场地不符合合同中所约定的从事商业经营的需要，故认定泰龙公司对其营业损失应承担主要责任，即80%的责任，海日晖公司应对泰龙公司的营业损失承担一定的责任，即20%的责任。对于原审法院委托鉴定的项目是营业损失而鉴定单位鉴定的是实际经营利润的问题，由于实际经营利润为营业损失中的一部分，泰龙公司认可上述鉴定结论，应视为其愿放弃其他部分的营业损失，予以照准。根据鉴定，泰龙公司于2008年12月至2009年7月在经营大同万国店期间的经营利润为-1019867.61元。故海日晖公司应赔偿泰龙公司在上述期间的营业损失203973.52元（1019867.61×20%），超过部分不予支持。对于泰龙公司主张海日晖公司赔偿其经营大同万国店期间的可得收益损失8348417元。由于取得可得收益8348417元的前提是万国大都会负一层可正常持续经营，双方签订的合同有效履行。现泰龙公司要求解除双方的租赁合同，对其解除合同的请求予以支持，双方的合同不再履行，而可得收益的计算必须是将来实际会得到的切实的利益，故对泰龙公司主张尚未实现的未来收益8348417元不予支持。对泰龙公司向海日晖公司主张海口市消防局处罚泰龙公司的3万元，因泰龙公司尚未缴纳，其向海日晖公司主张没有事实依据，不予支持。对于泰龙公司主张海日晖公司返还其50万元的保证金，有相应的事实和法律依据，予以支持。关于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其2009年9月24日至2011年3月25日的租金损失5383491.84元。2009年10月30日，泰龙公司通知海日晖公司解除租赁合同，泰龙公司应及时将租赁场地返还给海日晖公司。考虑到泰龙公司因申请对装修和购置设备费用进行鉴定，需要保留现场原貌，其返还时间可以延至鉴定后，但鉴定人员于2010年2月4日现场勘察结束后，泰龙公司在5日的宽限期内就应将场地移交给海日晖公司，但泰龙公司直到2011年1月28日才通知海日晖公司称场地内该司的财物由海日晖公司保管，原租赁场地与该司无任何关系。2011年3月25日双方当事人在原审法院的主持下，对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点。对于泰龙公司迟延返还租赁物的行为，应支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失，参照双方的租赁合同约定的租金每月每平方米11元计，面积9346.34平方米，共占用时间为13.5个月，泰龙公司应向海日晖公司支付占用场地费1387931.49元。海日晖公司申请对租赁场地的租金进行鉴定，因双方在租赁合同中对租金有明确约定，可以参照，故该院对其提出鉴定申请不予同意。对于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成的损失。合同法上的实际损失通常包括直接损失和可得利益损失。海日晖公司主张的上述损失既不属于直接损失，也不属于可得利益损失。因为可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。而海日晖公司是合同的违约方，其要求守约方赔偿损失，并且要求赔偿的是双方签订合同时不可预期的损失，没有相应的法律依据，对其此项诉请不予支持。对其申请对此项损失进行鉴定，原审法院不予同意。对于海日晖公司主张泰龙公司支付自2009年3月1日起至8月30日止欠付的物业管理费共计532741.44元及自2009年9月1日起至9月23日的租金229269元。由于海日晖公司向泰龙公司交付的租赁物不符合合同的约定，故泰龙公司拒付其物业管理费和租金有理，对海日晖公司这二项请求不予支持。综上所述，泰龙公司的部分诉讼请求及海日晖公司的部分反诉请求，理由成立，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、(五)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除泰龙公司与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》；二、海日晖公司应在本判决生效之日起十日内向泰龙公司赔偿损失3864047.18元并返还50万元保证金；三、泰龙公司应在本判决生效之日起十日内向海日晖公司支付占用场地费1387931.49元；四、驳回泰龙公司的其他诉讼请求；五、驳回海日晖公司的其他反诉请求。本诉案件受理费167787元，反诉案件受理费29061元，鉴定费162600元，由泰龙公司负担177886元，海日晖公司负担181562元。
泰龙公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判海日晖公司向泰龙公司赔偿装修费的残值3050896.32元；存放在租赁场地的设备购置费的残值609177.34元；2008年12月至2009年7月期间的营业损失1019867.61元，可得收益8348417元，共计：13028360.27元并返还50万元保证金；2、依法撤销原审判决第三项，改判泰龙公司不用向海日晖公司支付占用场地费；3、本案所有诉讼费用由海日晖公司承担。事实与理由：1、海日晖公司提供的租赁物不符合约定用途是泰龙公司在2008年12月至2009年7月期间亏损的主要原因，对该营业损失海日晖公司应付赔偿责任。原审法院认定，泰龙公司在消防部门责令其停业前属正常经营，对其营业损失应承担80％的主要责任；虽然海日晖公司提供的场地不符合合同所约定的从事商业经营的需要，确实影响了泰龙公司的营业，需要承担一定的责任，但只需承担20％的责任。原审法院在认定上述事宜上存在事实不清。首先，泰龙公司开业才两个月，就因万国大都会设计和施工质量缺陷，在2009年3月15日、4月18日及之后的几场大雨中，大厦广场的雨水都无法及时排走，导致整个广场严重积水，严重影响了商场经营。直到泰龙公司停止营业，商场进水问题都未能解决。其次，广大市民通过报纸、广播电视等多种新闻渠道了解到海日晖公司出租给泰龙公司的商场其规划用途是停车场而非商场，无法通过消防验收，存在严重的消防安全隐患，给商场带来了很大的负面影响，致使商场客流量非常少，泰龙公司一直处于亏损状态。综上，海日晖公司应对泰龙公司的营业损失负全部赔偿责任。2、因海日晖公司违约，导致租赁合同无法继续履行，海日晖公司应向泰龙公司支付尚未履行的合同期间的可得利益。原审法院认定可得收益的计算必须是将来实际会得到的切实的利益，对泰龙公司主张尚未实现未来收益不予支持。原审法院在适用法律上存在错误。可得收益是将来本可实现而因对方违约而无法实现的利益，它是一种期待利益，我国《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。租赁合同中是存在可得收益的。泰龙公司与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁期限为2008年12月1日起至2020年11月30日止。因海日晖公司违约提供的租赁场地未能通过一次消防验收，致使泰龙公司在2009年9月24日就被海口市公安消防部门处以停业处罚，泰龙公司无法继续营业，租赁合同也无法再继续履行。对于剩余租赁期间泰龙公司本可获得的收益因海日晖公司的违约而无法实现，海日晖公司依法应予以赔偿。3、泰龙公司不应向海日晖公司支付场地占用费。泰龙公司在通知海日晖公司解除租赁合同时租赁场地就己归还海日晖公司。本案的租赁物为不动产，就位于海日晖公司的物业内，在泰龙公司通知其解除租赁合同、撤场后该租赁物就自动归还到海日晖公司手中，留在现场的部分设备是因为需要鉴定索赔价值，但这并不影响租赁场地归还海日晖公司，也不影响海日晖公司对租赁场地的使用，所有放在租赁场地的设备堆放在一起，也只能占100平方米左右的空间，而整个租赁场地的面积是9346.34平方米，海日晖公司以此为由放弃对整个租赁场地的使用，应当对其扩大的损失自行承担责任。2009年10月29日，泰龙公司向海日晖公司邮寄送达了解除租赁合同的通知书，从通知书送达海日晖公司之日起，双方的租赁关系自动解除，随后泰龙公司搬走了所有商品和部分设备，只留下一些需要鉴定索赔价值的设备在现场。泰龙公司撤场后，海日晖公司随即开通了仓库旁服装区电梯、广安堂旁电梯、观光电梯、货梯、收银台旁的电梯，从上述电梯可直接进入到地下负一层，同时，服务总台的侧门和卫生间旁的通道均被撬锁打开，租赁场地内到处都是施工痕迹。现场堆放着各种施工材料，在租赁场地扶梯旁还张贴着海日晖公司每日对租赁场地的生活水池水位情况的巡查记录，上述情况足以说明海日晖公司对租赁场地进行了全面接收。此外，原审法院按照租赁合同约定的租金标准计算场地占有费是不合理的。原租赁合同中约定的租金是按照商场用途约定的，而本案的租赁场地按照规划要求只能用作停车场，停车场的商业价值远远低于商铺的商业价值，其租金也应当比商铺的租金低。即使要付场地占用费也应当是按照遗留现场设备占地面积，从鉴定结论出来之日按照停车场的租金标准来计算。综上所述，原审判决认定事实、适用法律存在部分错误，请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项，支持泰龙公司的上诉请求。
海日晖公司答辩称：1、泰龙公司认为我方提供的租赁物不符合约定的用途给其经营带来损失是没有事实根据的。第一，泰龙公司说因被大雨浸泡等给其带来损失，我方在原审中已向法院提供了海南省气象灾害预警中心出具的《天气实况证明》予以说明，证明上述损失是属于不可抗力造成。第二，泰龙公司的亏损并非消防原因导致。泰龙公司2009年向海日晖公司提交的函说了其客流量较小，向海日晖公司申请延长免租期。可见其亏损原因是由于其新店开张，还需要客户培育期，广告力度也不够，这个是经营风险的问题，并不是消防或者规划的原因。2、泰龙公司要求法院支持可得收益没有依据。只有正常履行的合同才有可得收益，但是本案的合同是无法正常履行的。首先泰龙公司不配合消防且长期拖欠我方租金，导致合同无法履行，更加没有可得利益了。另外泰龙公司在正常营业的时候已经亏损。泰龙公司所依据的鉴定报告也是不科学的，其用对外出租的收益代替自营收益的方式测算，鉴定报告是不科学的，泰龙公司主张的可得利益损失不应予以支持。3、泰龙公司主张不应支付场地占用费没有法律依据。泰龙公司主张已经基本撤离没有依据，应该向海日晖公司支付场地占用费。4、泰龙公司应承担合同解除的主要责任。海日晖公司的一次消防已经基本完成，没有验收就交给泰龙公司，泰龙公司为了尽快经营，没有完成消防的设计施工就开业，其行为导致我们无法完成一次消防验收，更别说二次消防验收。消防不通过也导致我们无法通过规划验收。泰龙公司没有依约履行消防义务。5、关于租赁物是否返还的问题。合同解除通知到达对方时，就视为自动返还。这是没有相关法律规定的，对方没有交付钥匙，也没有返还相关租赁物，所以并没有返还租赁物。
海日晖公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判海日晖公司无需赔付泰龙公司损失3864047.18元，并不予返还50万元保证金；2、撤销原审判决第三、五项，改判泰龙公司向海日晖公司支付自2009年3月1日起至2009年8月30日止欠付的费用共计人民币532741.44元，以及自2009年9月1日起至2009年9月23日的租金等综合管理费用229269元；改判泰龙公司向海日晖公司赔偿泰龙公司自2009年9月24日至2011年3月25日占用场地给海日晖公司造成的租金损失（暂按5383491.84元计，最终以评估鉴定为准）以及因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成泰龙公司的损失（以评估鉴定为准）。3、本案的全部诉讼费用由泰龙公司承担。事实及理由：1、原审判决认为泰龙公司对场地的装修费、购置设备费和营业损失，因海日晖公司交付的租赁物不符合合同约定的条件，故应予以赔偿错误。海日晖公司在订立合同时已明确告知租赁物存在的问题，泰龙公司完全清楚、充分地了解租赁物存在的消防及规划问题所带来的风险。为了达到少交租金，抢在春节前开业，泰龙公司在明知租赁场地一次消防验收尚未完成的情况下，直接进场装修并开业经营，自愿承担消防、规划等方面的风险。此外，在合同的履行过程中，海日晖公司积极地完善消防手续，但泰龙公司改动原有的消防设施，故意不配合消防申报、验收工作，百般阻挠施工导致租赁物无法完成消防验收，致使租赁物被消防局查封，造成合同不能履行，其应该自行承担责任。2、原审法院判决海日晖公司赔偿购置设备费，毫无事实及法律依据。本案中，泰龙公司所购置的机器设备是种类物，并不是针对租赁房屋专用的特定物，如不在租赁房屋内使用，也可在其他地方使用，因此不属于损失的范畴。而且这些机器设备与租赁房屋没有形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，这些机器设备应由承租人自行处理，原审法院判决泰龙公司赔偿是没有法律依据的。3、原审法院判决海日晖公司赔偿泰龙公司营业损失是没有事实及法律依据的。首先，原审判决所依据的鉴定报告结论与本案毫无关联性，不能作为证据采用。该报告鉴定结果是实际经营利润，而并非是经营损失。经营损失与实际经营利润是两个完全不同的概念。实际经营利润是指企业在实际经营中获得的收益。而经营损失是指因非正常影响因素造成企业正常经营可获得的利益的减少额（即正常经营可获得收益与实际经营收益的差额）。其次，泰龙公司自开业至被消防部门责令停业期间，一直正常经营，消防问题没有影响其经营活动。营业亏损属于经营风险，这与海日晖公司没有直接的因果关系。场地因台风、暴雨被浸泡，完全属于不可抗力。而原审法院却以此为由判决泰龙公司承担责任，这显然违反法律规定。4、原审中，海日晖公司主张泰龙公司长期拖欠海日晖公司的租金等费用严重违约，而且长期非法占用海日晖公司的房屋，造成海日晖公司遭受重大的经济损失，理应赔偿。原审法院认为考虑到泰龙公司因申请对装修和购置设备费用进行鉴定，需要保留现场原貌，其返还时间可以延至鉴定后是错误的。无论是当事人还是法院采取证据保全，都应在不损害他人利益的前提下进行，如果因采取证据保全措施造成他人损害的，理应承担赔偿责任。原审法院以保全证据为由，无视海日晖公司财产权益的损害，有违公平。另外，法院判决按每月每平方米11元计付租金损失是错误的。双方的租赁合同已经解除，不能按该合同的价格来确定租金，而应以市场的价格为准。本案中，鉴定报告表明场地租金为每月每平方米32元。5、泰龙公司应赔偿海日晖公司因超市业态缺失导致的损失。由于长期缺少了超市的业态，严重影响了整个万国大都会的招商及经营，给海日晖公司造成了重大的经济损失，应予赔偿。综上，请求二审法院支持泰龙公司的上诉请求，以彰显法律的公平、公正。
泰龙公司答辩称：1、原审判决关于海日晖公司交付的租赁物不符合合同约定的条件，致使租赁合同无法继续履行，故应当对泰龙公司投入的场地装修费、购置设备费以及营业损失予以赔偿的事实认定是正确的。首先，海日晖公司所说的在订立合同时已明确告知租赁物存在问题，泰龙公司自愿承担风险完全不是事实。在签订合同时，海日晖公司一再向泰龙公司保证租赁场地的用途完全符合规划用途，对此双方在《商铺租赁合同》第七条第一款第1项甲方（即海日晖公司）的权利义务中明确约定，甲方在交付租赁物时，保证该租赁物达到正常交付条件（即能满足乙方即泰龙公司从事商业经营的需要），如：水电安装到位、租赁物符合规划建设要求等。第8项约定，甲方负责完成商场整体一次消防验收。以上事实，恰好说明海日晖公司一直在对泰龙公司隐瞒租赁物的规划用途，以达到同泰龙公司签订租赁合同的目的。《商铺租赁合同》是当事人双方的真实意思表示，且内容合法，依法应受法律保护。提供符合约定条件和用途的租赁物是海日晖公司作为出租方应当履行的义务，海日晖公司没有任何理由可以推卸该责任。其次，海日晖公司所称因为泰龙公司的不配合才导致其消防不能通过，进而被消防部门处以停业处罚,租赁合同无法继续履行完全不是事实。按照消防工作条例，一次消防和二次消防可以同时申报，也可分开申报，泰龙公司没有同海日晖公司同时申报根本不影响海日晖公司一次消防的验收，停车场的消防设计不能满足商场对消防设计的要求，故无法通过一次消防验收。另外，租赁场地的使用不仅要受消防部门的监督管理，同时还要受其他行政部门的监督管理。在规划未变更的情况下，即使通过了消防验收，城管部门也会责令其恢复为停车场，同样该租赁场地不能用作商场使用，双方的租赁合同也是无法继续履行下去的。综上，海日晖公司提供的租赁物不符合约定的条件和用途，无法满足泰龙公司从事商场经营的需要，致使租赁合同无法继续履行，对泰龙公司遭受的损失应负全部赔偿责任。2、原审法院关于泰龙公司无需向海日晖公司支付物业管理费、租金，海日晖公司无权没收泰龙公司保证金的判决是正确的。2009年3月15、16日、4月18日几场大雨造成泰龙公司经营的超市被水围困，媒体纷纷进行了报道，随之关于万国大都会地下负一层擅自变更规划用途，把停车场变更为商场使用，被消防部门处以停业整顿、城管部门也责令其限期整改的报道占据各大媒体的头条，对泰龙公司造成了极大的负面影响，以致于无法正常营业，亏损严重，无力支付空调费、物业费、租金。上述情况都是因为海日晖公司违约所致，在其提供的租赁物符合约定用途之前泰龙公司有权行使先履行抗辩权拒绝支付上述费用。同时泰龙公司的上述行为是为了维护自身的合法权益，并非违约行为，海日晖公司无权没收泰龙公司支付的保证金。3、海日晖公司要求泰龙公司支付场地占用费是完全没有事实与法律依据的。首先，泰龙公司通知海日晖公司解除租赁合同，随即撤离租赁场地就已经尽到了归还租赁场地的义务。2011年1月28日泰龙公司发给海日晖公司的通知，是在双方对租赁场地是否已归还存在争议的情况下，泰龙公司再次作的一个声明，但它不能以此否认租赁场地已归还的事实。同样，2011年3月25日双方在法院主持下对遗留在租赁现场的物品进行清点，也是基于双方对租赁场地是否已归还存在争议的情况下进行的，它同样也不能否认租赁场地已归还的事实，泰龙公司在通知海日晖公司解除租赁合同后于2009年10月30日就撤场了，此时租赁场地就已经归还海日晖公司了，由海日晖公司控制使用进行消防整改。泰龙公司把自己可以利用的设备都运走了，留在租赁现场的设备是因为泰龙公司无法进行处置需要海日晖公司接受予以鉴定赔偿的，不存在泰龙公司继续占用其租赁场地。整个租赁场地的面积有9346.34平方米，而留在现场的设备堆放在一起也不过占100平方米左右的位置，根本不影响海日晖公司对租赁场地的使用。事实上,海日晖公司也明白,2009年9月24日海口市消防局就责令其停业整改，在其通过消防验收之前该租赁场地的使用都是违法使用。直至2011年3月25日，海日晖公司也没有通过消防验收，根本谈不上存在损失。其次，海日晖公司要求按照每平方米32元的标准支付场地占用费不合理。《商铺租赁合同》中约定的租金为每平方米11元，此租金标准乃商铺的租金，如果说停车场的租金还高于商场的租金，海日晖公司没有理由降低收益把停车场当商场用于出租，并且还要面临遭受行政处罚和向泰龙公司承担违约责任的风险。4、原审法院判决驳回海日晖公司主张的因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成的损失是正确的。《商铺租赁合同》之所以无法继续履行，泰龙公司被迫停止超市经营完全是因为海日晖公司的违约所致。海日晖公司作为违约方还要求守约方的泰龙公司在解除合同后赔偿其损失，是不合理的。综上所述，海日晖公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
二审期间，双方均无新证据提交。
原审查明的事实与本院二审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：泰龙公司与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》解除后的责任应如何承担。
本案中，双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，该合同中涉及的租赁标的物虽存在违反消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定，但不影响合同的效力。租赁标的物被消防部门处罚停用，商场被城管部门要求恢复为停车场，泰龙公司在租赁房屋无法使用的情况下请求解除与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》，符合法律规定，原审法院予以支持是正确的。
关于租赁合同解除后的责任承担问题。依照《商铺租赁合同》的约定，海日晖公司在交付租赁物时，应保证该租赁物达到正常交付条件（即能满足泰龙公司从事商业经营的需要），符合规划建设要求，并负责完成商场整体一次消防验收；泰龙公司则负责场地内的二次装修、消防报建及其它消防器具设施。但至起诉时止，海日晖公司尚未依约完成一次消防验收，且未经批准规划变更，擅自将停车场用作商铺出租给泰龙公司；泰龙公司未尽到相应的注意义务且未经一次消防验收和二次消防报建，即进场装修使用租赁场地，导致消防部门勒令停止使用，城管部门限期整改，并进而导致合同不能继续履行。对此，海日晖公司负有主要责任，泰龙公司负有次要责任，双方应对合同解除后的相关损失依法分担。
第一，关于泰龙公司向海日晖公司主张的装修费和购置设备费。租赁合同签订后，为经营需要，泰龙公司装修了场地，购置了设备，现合同解除，导致装修和设备损失，海日晖公司应承担70%的赔偿责任，泰龙公司应自行承担30%的责任。依据鉴定，泰龙公司投入的装修费为3245634.38元、购置设备费为1011832元（其中存放在万国负一层的设备评估值为648061元、泰龙城的设备评估值为363771元）。由于双方签订的租赁合同期限是12年，泰龙公司投入的装修及设备从开业至被消防部门查封，已经使用250天，海日晖公司对泰龙公司剩余租赁期内装修的残值3050896.32元（3245634.38元×0.94）及存放在万国负一层的购置设备费的残值609177.34元（648061元×0.94）承担70%的赔偿责任，即（3050896.32元+609177.34元）×0.7＝2562051.56元。对存放在泰龙城的设备，因泰龙公司无法举证证明系从万国大都会商场撤出，且原审判决不予赔偿后泰龙公司并无异议，故不再计赔。
第二，关于泰龙公司主张海日晖公司赔偿2008年12月至2009年7月期间经营大同万国店的营业损失。依照租赁合同的约定，2008年12月至2009年2月系海日晖公司给予泰龙公司的装修期，免收一切费用，泰龙公司实际开始营业也是2009年1月15日。因此自2008年12月至2009年1月15日泰龙公司并未营业，其请求海日晖公司赔偿此期间的营业损失显然没有依据。2009年1月15日至2009年7月间，泰龙公司系在正常营业中，泰龙公司主张系海日晖公司出租的经营场地不符合商业经营的要求导致其损失，但鉴于租赁场地未达到商业经营的需要泰龙公司自身也存在过错，且经营活动本身存在风险，故泰龙公司请求海日晖公司赔偿此期间的经营损失本院不予支持。
第三，关于泰龙公司主张海日晖公司赔偿其经营大同万国店的可得收益损失8348417元。租赁合同无法继续履行，双方均有过错，合同解除前的相关损失及其承担，本判决已依法作出判定。可得收益是合同继续履行且必然会产生的收益，鉴定报告以转租他人经营场地收取的租金作为该项利益损失并无依据。泰龙公司诉请解除租赁合同，并已得到支持，不存在合同继续履行的问题。合同不再继续履行，即不会产生收益。而且，即使合同继续履行，由于经营本身存在风险，也并不必然产生收益，故泰龙公司请求海日晖公司赔偿其经营大同万国店的可得收益损失8348417元没有依据，本院不予支持。
第四，关于泰龙公司向海日晖公司主张海口市消防局处罚泰龙公司的3万元及返还50万元保证金。因海口市消防局处罚泰龙公司的3万元泰龙公司尚未缴纳，其主张海日晖公司赔偿，原审法院不予支持正确。租赁合同约定：“泰龙公司在签订合同时向海日晖公司交纳50万元作为保证金。该保证金不能用于抵作租金及泰龙公司应承担的费用。在本合同租赁期满或解除租赁合同时，由海日晖公司完成收铺手续，泰龙公司结清应承担的费用后，海日晖公司将保证金无息返还泰龙公司，海日晖公司收回泰龙公司保存的保证金收据并同意泰龙公司拆走属于泰龙公司的财产部分同时恢复原样。”现合同解除，租赁场地已移交回海日晖公司，故海日晖公司应返还该笔保证金。
第五，关于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其2009年9月24日至2011年3月25日的场地占用费5383491.84元。2009年10月30日，泰龙公司通知海日晖公司解除租赁合同，即应及时将租赁场地返还给海日晖公司，但鉴于原审法院需对装修和购置设备价值进行鉴定，因此在鉴定完成后再退还是合理的。鉴定人员于2010年2月4日现场勘查结束后，泰龙公司在5日的宽限期内即应将场地移交给海日晖公司，但泰龙公司直至2011年1月28日才通知海日晖公司称场地内该司的财物由海日晖公司保管，原租赁场地与该司无任何关系。2011年3月25日双方在原审法院的主持下，经对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点后方将场地退还给海日晖公司。泰龙公司占用海日晖公司营业场地的时间为2010年2月10日至2011年3月25日，共计13.5个月。参照双方合同的约定、当时市场价格及租赁场地的现状，以每月每平方米11元计算该损失较为合理。由此，泰龙公司应向海日晖公司支付占用场地费11元×9346.34平方米×13.5月＝1387931.49元。
第六，对于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成的损失。双方在合同中并未约定该项损失，其亦不属于我国合同法第一百一十三条规定的可得利益损失，且双方签订合同时不可能预见，海日晖公司也未举证证明该项损失的存在及其具体数额，故其主张泰龙公司赔偿没有事实依据和法律依据。
第七，对于海日晖公司主张泰龙公司支付自2009年3月1日起至8月30日止欠付的物业管理费共计532741.44元及自2009年9月1日起至9月23日的租金229269元。尽管海日晖公司交付的租赁场地不符合合同约定，但泰龙公司在消防部门责令其停止使用前属正常经营，实际占有、使用了租赁物，依据公平原则，其应给付占有、使用期间相应的物业管理费及租金。该两项费用属于海日晖公司的损失，应当按照双方的过错责任3：7予以分担。参照双方租赁合同约定的标准，泰龙公司占有使用租赁场地的时间为2009年3月1日至2009年9月23日，其中2009年3月1日至8月30日为免租期，泰龙公司仅需支付物业管理费9元／月／平方米和空调费10元／月／平方米，该期间的物业管理费、空调费共计：（9+10）元×6月×9346.34平方米＝1065482.76元，2009年9月1日至9月23日的租金为：（11+5.5+1.76+3.74）元×（23／30）月×9346.34平方米＝157641.60元，两项合计为1223124.36元，减去泰龙公司已经支付的空调费280390.26元、物业管理费252351.18元，泰龙公司尚欠海日晖公司物业管理费532741.32元及2009年9月1日起至9月23日的租金157641.60元。该两项费用合计690382.92元的30％合计为207114.88元应由泰龙公司承担，其余部分应由海日晖公司自行承担。
综上，原判认定事实虽无不当，但适用法律及判决结果有误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持海南省海口市中级人民法院（2009）
海中法民一初字第50号民事判决第一项；
二、撤销海南省海口市中级人民法院（2009）海中法民一初字第50号民事判决第二项、第三项；
三、海口海日晖房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向海南泰龙房地产有限公司赔偿损失2562051.56元并返还50万元保证金；
四、海南泰龙房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向海口海日晖房地产开发有限公司支付占用场地费1387931.49元、物业管理费及租金207114.88元，合计1595046.37元。
五、驳回海南泰龙房地产有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回海口海日晖房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费167787元、反诉案件受理费29061元，鉴定费162600元，合计359448元，由海南泰龙房地产有限公司负担205600.50元，海口海日晖房地产开发有限公司负担153847.50元。二审案件受理费海南泰龙房地产有限公司预交111297元，海口海日晖房地产开发有限公司预交84857元，合计196154元，由海南泰龙房地产有限公司负担105633.86元，海口海日晖房地产开发有限公司负担90520.14元。
本判决为终审判决。
审判长吉布敏
代理审判员 唐赐伟
代理审判员 詹润红
二〇一三年六月二十七日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋
租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。