北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02742号
上诉人（原审被告，反诉原告）孟扬，女，1963年6月11日出生。
委托代理人李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）盛海珍，女，1971年1月15日出生。
委托代理人赵建平，北京市大嘉律师事务所律师。
上诉人孟扬因与被上诉人盛海珍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第32923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟扬的委托代理人李文婷，盛海珍的委托代理人赵建平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2013年8月，盛海珍诉至原审法院称：2013年5月22日我与孟扬委托人岳文静在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定孟扬将位于朝阳区×号房屋出售给我，合同总价款为625万元整。我于当日交付了定金20万元，岳文静表示日后向我出具孟扬的委托书。此后孟扬通过我爱我家催促我尽快交付首付款400万元，我一再表示孟扬应向我出具对岳文静的委托手续后方可安心支付首付款，但岳文静一直未向我出具委托书致使我在2013年5月30日前未能按照约定及时付款，期间我一直未能见到孟扬。
2013年7月12日，我向孟扬发函要求确认岳文静女士是否有代理权，孟扬在7月16日回函中才明确确认岳文静的授权合法有效，并同时主张合同已经解除。为此，我提起诉讼，请求法院判决：确认双方于2013年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，孟扬继续履行合同，交付房屋并协助办理产权过户。
孟扬在原审法院辩称：不同意盛海珍诉讼请求。一、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是合法有效的。孟扬给岳文静出具的《授权委托书》及时、合法、有效。孟扬对岳文静的授权在合同及协议签订的第二天即2013年5月23日就提交给了居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司，岳文静向居间方出具《授权委托书》也就等于向盛海珍出具了《授权委托书》。从合同履行看，岳文静在签订合同及协议的当天即2013年5月22日就收取了盛海珍20万元的购房定金并转交给了孟扬，实际行使了合同及协议的权利，盛海珍履行了合同及协议的义务。孟扬在2013年6月14日，对涉案的房屋解除了抵押，履行了合同及协议约定的义务。因此，双方之间的合同及协议是合法有效的；二、盛海珍认可孟扬通过居间方曾经多次催促过盛海珍缴纳房款。在此期间，孟扬为履行合同交房义务，通过高息借款偿还了抵押贷款，解除了涉案房屋的抵押。盛海珍不支付400万元的理由不是岳文静没有孟扬的授权委托书，而是嫌居间方收取的居间费用高，意欲更换居间方为21世纪公司，孟扬拒绝了这种不诚信且违反合同的做法，结果盛海珍就拒不支付400万元首付款；三、双方之间的合同及协议已于2013年8月4日解除。合同约定的解除的条件为逾期付款超过合同约定的日期10天，根据《补充协议》第5条，盛海珍应于2013年5月30日前支付给孟扬400万元。虽经孟扬通过居间方多次催促，盛海珍也未按时支付。2013年8月4日，盛海珍收到了孟扬的《解除合同及追索违约金通知书》，因此，根据法律规定，双方房屋买卖关系已经自2013年8月4日就解除了。综上，请求法院驳回盛海珍的诉讼请求。
孟扬在原审法院反诉称�盛海珍违反《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定，仅在2013年5月22日向我支付了20万元定金，其余房款经我多次催促仍未支付。据此我于2013年8月1日以特快专递向盛海珍发出了《解除合同及追索违约金通知书》，该通知书在8月4日由盛海珍签收，以此双方房屋买卖关系应自8月4日起解除。故我提起反诉，请求法院判决：1.确认双方于2013年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2013年8月4日解除；2.盛海珍支付违约金105万元；3.盛海珍赔偿我利息损失，利息应以105万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息自2013年8月7日计算至违约金全部付清之日止。
盛海珍在原审法院针对反诉辩称：不同意孟扬反诉请求。理由如下：一、关于双方所签合同效力的问题。1.双方所签《买卖合同》及其《补充协议》属于效力待定的合同。签约当日孟扬未出现而是岳文静女士代为签署，未向我出示任何书面的委托手续，由于其承诺享有代理权限并会补交相关委托手续，我才与之签订该合同并支付了20万元定金，我一直未收到孟扬的书面委托手续；2.我多次与孟扬联系，希望其能够追认该合同，但孟扬一直不予理会，我于2013年7月12日向孟扬发函，要求其书面确认岳文静女士是否有代理权，孟扬于2013年8月4日回函中确认岳女士享有合法代理权，至此我才第一次收到孟扬对于该合同追认的书面文件，所以该合同在2013年8月4日之前，一直处于效力待定状态，该合同应当自2013年8月4日正式生效；二、孟扬向居间方出示委托手续并不免除其应向我本人出示委托手续的合同义务。本案庭审中，孟扬已经明确表明其未向我直接出具委托手续，仅向居间方出具了相关手续，对此，我不知情且无法核实真实性，依据合同相对性，孟扬的合同�务应向我履行，其向合同第三方追认并不能直接导致合同生效的法律后果，同时也不能免除其应尽的合同义务。另，从本案标的额可以看出，我负有的第二次义务标的额为400万元，对我来说属于一笔巨款，不能不对此持谨慎的态度；三、被告在进行追认的同时即主张解除合同缺乏依据。双方虽在《补充协议》中约定我应于2013年5月30日前向孟扬支付400万元首付款，但依据前述，在5月30日之前，该合同并未得到孟扬的追认，处于效力待定状态，不能要求我按照未生效的合同条款履行义务。孟扬在对《北京市存量房屋买卖合同》进行追认同时要求解除而未给我留出履行合同的时间，合同自8月4日生效后，双方应对400万元的给付另行约定时间，孟扬依据没有生效的合同所确定的时间来主张单方解除权是没有任何法律依据的；四、合同具备继续履行的条件。孟扬已于8月4日明�了对岳文静的授权，且房屋所有权并未转移，本合同仍有继续履行的条件；五、合同约定违约金过高。1.我并不存在违约的情形，即便法院认定我违约，孟扬反诉主张的违约金也过高，根据《合同法》的相关规定，《补充协议》对主合同条款进行修改的，应当按照形成在后的补充协议的约定。而根据《补充协议》第2条，违约方应当向守约方支付合同标的10％的违约金，而非主合同中约定的合同标的20％的违约金；2.孟扬并无证据证明所谓的因我违约给其造成的损失，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上，请求法院驳回孟扬的反诉请求。
原审法院经审理查明：2013年5月22日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，岳文静代理孟扬（出卖人）与盛海珍（买受人）�订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E09121913），孟扬将其所有的位于北京市朝阳区×号房屋出售给盛海珍，约定房屋交易价格为625万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金20万元；买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当日，岳文静代理孟扬（出卖方、甲方）与盛海珍（买受方、乙方）签订《补充协议》，约定若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10％的违约金；乙方于签订合同次日支付甲方购房定金20万元，于2013年5月30日前支付甲方首付款400万元，乙方第三笔房款205万元向银行申请贷款手续，剩余房款由银行放款。上述合同签订后，盛海珍向孟扬支付了定金20万元，此后未再支付剩余房款。
审理中，盛海珍称签订合同当日岳文静向其承诺具有孟扬的合法授权，但未向其出示授权委托书，此后盛海珍多次要求孟扬出具岳文静受托手续，但孟扬未予理会。孟扬对此不予认可，称虽未直接向盛海珍出示授权委托书，但已向我爱我家公司交付了授权委托书并由我爱我家公司向盛海珍出示，孟扬出具《授权委托书》证明岳文静持有其合法授权，盛海珍不予认可，称从未见过该《授权委托书》，孟扬申请我爱我家公司和我爱我家公司经纪人张×出庭，我爱我家公司出庭作证称：2013年5月23日即签订《北京市存量房屋买卖合同》的次日收到岳文静交付的授权委托书原件，5月24日向盛海珍出示，未要求出示验证的书面签字。张×出庭作证称：2013年5月23日收到岳文静交付的委托书原件，此后向盛海珍出示并交给盛海珍一张复印件，但出示的时间无法明确，无签字确认手续。盛海珍对上述证言不予认可，并认为我爱我家公司及张×与本案存在利害关系，证言不具有证明力。
2013年7月12日，盛海珍向孟扬寄送催告函，催告要求孟扬对岳文静代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》进行追认。2013年8月1日，孟扬向盛海珍寄送《解除合同及追索违约金通知书》，载“我对岳文静女士的授权是合法有效的，授权委托书已经交付给居间人并向您进行了出示，居间方进行了确认……”。盛海珍认可于8月4日收到该通知书，但不认可合同关系解除。
另查，盛海珍于2013年8月14日向法院提起本案诉讼。
原审法院认为：合同履行以合同有效为前提。根据审理查明情况，《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，岳文静未向盛海珍出具孟扬有效授权，因授权关涉合同效力有无，故盛海珍在收到授�委托书前暂时中止其给付房款义务具有合理理由，不应认为违约。本案争点在于孟扬是否及时向盛海珍出具了对岳文静的授权委托书，审理中，孟扬仅提供我爱我家公司及张×证言证明已向盛海珍出示了授权手续。根据证据规则，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。因我爱我家公司、张×在本案中负有居间义务，与孟扬具有利害关系，在孟扬未提供其他证据作证的情况下，法院对上述证言不予采信。现孟扬明确表示对岳文静授权有效，盛海珍要求其继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》符合法律规定，本院予以支持。孟扬以盛海珍迟延履行房款给付要求解除合同并赔偿违约金和利息的反诉请求，事实依据不足，法院不予支持。考虑到事实情况变化导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议�约定的履行期已过，故部分合同履行内容根据本院判决确定，判决未涉及部分（包括合同解除、违约责任等条款）仍应按原合同履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：一、盛海珍与孟扬于二○一三年五月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；二、盛海珍于本判决生效后二十日内支付孟扬剩余房款六百零五万元（该款项可以向法院提存方式视为给付），孟扬自收到剩余房款（或提存证明）后七日内协助盛海珍办理北京市朝阳区×号房屋过户，将房屋过户至盛海珍名下并向盛海珍交付房屋；三、驳回孟扬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孟扬不服，上诉至本院称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，我方已经于2013年5月23日将对岳文静的授权委托书提交给了我爱我家公司，并由我爱我家公司及时向盛海珍出示，一审中，盛海珍谎称未见到授权委托书，该陈述与事实相悖，一审法院认为我爱我家的证言系利害关系人出具故无证明力是错误的，盛海珍迟延多日仍未付清房款，构成违约，其行为已经构成了合同解除的条件。此外，根据定金的特殊性质，盛海珍交付了定金，岳文静收取了该款，房屋买卖合同当时就已成立并生效。故请求二审法院撤销原判，驳回盛海珍的一审诉讼请求，改判支持我的部分一审反诉请求，确认我与盛海珍于2013年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议与2013年8月4日解除。
盛海珍在本院辩称：孟扬�主张的5月23日向我爱我家公司出示委托手续后同时向我方出示委托手续不属实，我爱我家公司是对方利害关系人一方，该证言不可信。交付定金就说合同成立是缺乏法律依据的，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：二审诉讼中孟扬提交了朱×与盛海珍的短信打印件及岳文静拍摄该短信的视频，朱×与孟扬之间的短信，岳文静与朱×之间的短信用以证明我爱我家的经纪人已经收到孟扬的授权委托书，并将授权委托书转交给了孟扬。盛海珍认为均不属于二审的新证据范畴，对证据的真实性均不认可，
孟扬申请证人岳文静和朱×出庭，岳文静出庭作证证明盛海珍未对其是否有授权提出异议，岳文静认可2013年5月23日才拿到孟扬的授权，孟扬是岳文静工作公司的老板，盛海珍认为不属于新证据，且岳文静和孟扬之间有利害关系，证人证言没有证明效力。�人朱×系我爱我家公司的店长，朱×出庭作证称：“我爱我家公司于签约第二天收到了孟扬对岳文静的追认授权，朱×和我爱我家的经纪人张×于收到授权委托书的当天将授权委托书的复印件送达给盛海珍，但不能提交盛海珍签收的记录。”盛海珍认为证据不属于新证据，签订合同时朱×不具有经纪人资格，朱×与张×的证言相冲突，不认可证人证言真实性。
二审诉讼中，孟扬申请本院调取2013朝民初字第31101号我爱我家公司与盛海珍的居间合同纠纷一案的卷宗材料，本院调取后，孟扬提交卷宗中告知函、开庭笔录、承诺书作为证据提交证明盛海珍认可岳文静是有权的，中介公司曾向盛海珍发过告知函，但盛海珍并没有按告知函的内容履行，盛海珍也未提及因未收到授权委托书而不履行合同义务的抗辩。盛海珍对该组证据的质证意见是：“这些证据不属于新证据，对于�诺书，签订合同当日，盛海珍支付孟扬二十万定金，岳文静的书面承诺不能免除孟扬向盛海珍出具书面授权的义务，孟扬证明目的不能成立，对于第一份告知函，盛海珍认为与本案无关联性。孟扬的推定也不能成立，对于第二份伟嘉安捷的告知函，告知主体不是适格的催促主体，催促时间是2013年6月4日，迟于孟扬强调的2013年5月30日的合同履行期限，不认可该份证据的证明效力和证明目的。对于开庭笔录，认可真实性，但开庭笔录无法反映我们未提出对我爱我家公司授权的抗辩，不认可证明目的和关联性。综上，我方认为孟扬始终未提交向盛海珍出具委托书的证据。我爱我家公司在整个合同的签订过程中是十分不规范的，经纪人在签约时没有经纪人资格。买受人的谨慎态度是合情合理的。”
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、证人证言、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等证据在案佐证。
本院认为：根据《中国人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”该条的追认是指被代理人对无权代理行为事后予以承认的一种单方意思表示，被代理人的追认应当以明示的意思表示向相对人作出。本案中，2013年5月22日，岳文静以孟扬代理人的名义与盛海珍签订房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同。由于岳文静并无孟扬的明确授权，故此时双方签订的合同和协议并未生效。2013年5月23日，孟扬对岳文静的代理权限进行了追认，但该追认是否送达给盛海珍双方说法不一，鉴于该授权追认是否于双方约定的第二笔款项付款时间（也就是2013年5月30日）前送达给盛海珍决定了本案合同的生效时间及盛海珍是否违约等关键问题，因此是本案争议的焦点问题。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，如孟扬的追认授权于2013年5月30日前送达给盛海珍则意味着双方的合同于2013年5月30日前生效，因此应当由主张合同业已生效的一方的孟扬对追认授权于2013年5月30日前已经送达给盛海珍的事实承担举证责任。
孟扬就该事实提供的主要证据包括一审提供的我爱我家公司和我爱我家公司经纪人张×的证人证言，二审时提供了我爱我家公司经纪人朱×的证人证言，朱×与盛海珍之间�短信记录书面打印件及视频，朱×与孟扬之间的短信，岳文静与朱×之间的短信，2013朝民初字31101号卷宗材料。对于该部分证据，本院认为：
一是如何认定我爱我家公司和我爱我家公司经纪人张×、朱×出庭作证的证人证言效力。
本院认为我爱我家公司和张×、朱×系房屋买卖合同的居间人及居间人的工作人员，根据居间合同的约定，我爱我家公司负有协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书、实地查看房屋的职责，如我爱我家公司及工作人员作证未出示给盛海珍相关授权手续，有违反居间合同义务之忧，因此，我爱我家公司与张×、朱×的证人证言属于与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，该证言不能单独作为认定案件事实的依据。
二是如何认定孟扬提交的短信打印件及视频、短信的证据效力。
本案中，在孟扬提交的朱×与盛海珍的短信记录的打印件记载：“2013年5月29日22点17分，朱×提到：盛姐你好，按合同约定，明天是您给业主打首付款的时间，特此提醒您一下，别忘记如约付款。账号在给您的委托书中有……。”孟扬以此证明授权委托书已经通过我爱我家公司送达给了盛海珍。孟扬提供的视频虽然对该短信打印件的证明力进行了一定的补强，但该证据仍然存在以下问题：首先，该证据的原始种类应当属于电子数据，而本案中孟扬并未提供朱×的手机也就是短信证据的原始载体供本院核实及盛海珍质证，且盛海珍对该证据真实性并不认可，故本院难以认可该条短信的真实性。其次，即使朱×确实向盛海珍发送了该条短信，也没有盛海珍对收到授权委托书内容表示认同的回复，该短信内容本身也无法说明盛海珍确实收到了授权委托书，故本院对于该证据的证明力不予采信。孟扬提供的其与朱×的短信，以及岳文静与盛海珍的短信都不涉及盛海珍曾经在5月30日前是否收到了授权委托书。故本院认为孟扬提交的这些证据均难以证明其主张的关键事实。
三是如何认定孟扬提交告知函、开庭笔录、承诺书的证据效力。
本案中，孟扬提交的证据材料中两份告知函均是催款性质，并无授权委托书送达的有关信息，承诺书系岳文静于2013年5月22日所作，保证其有授权委托书，根据本院查明的事实及岳文静的陈述，孟扬系2013年5月23日对岳文静进行追认授权委托书，因此岳文静5月22日时并无授权，所以该承诺书并不能证明孟扬对岳文静的授权委托书已经出示并送达给了盛海珍。而2013朝民初字31101号的开庭笔录亦不包含盛海珍认可收到过孟扬授权委托书的内容，故该组证据无法证明孟扬的证明目的。
综上所述，孟扬提交的证据不足以证明其对岳文静的追认授权委托书曾在2013年5月30日前送达给了盛海珍。应当承担对该事实举证不能的责任。因此盛海珍未按合同约定支付第二笔款项不构成违约，现孟扬明确表示对岳文静授权有效，盛海珍要求其继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》符合法律规定，由于合同生效时已经过了双方签订的补充协议第五条约定的第二次付款期，故原审法院对合同的相关内容以判决方式予以确定并无不当。
另外需要指出的是，本案是一起标的金额巨大的房屋买卖合同，双方应当本着更为谨慎的方式进行交易，孟扬在签订合同时并未亲自参与，双方在合同中并未约定付款的账号，且盛海珍第二笔付款金额高达400万元，如盛海珍未取得孟扬的书面授权就进行付款，一是难以支付，二来也将会面临非常大的交易风险，故本院对于孟扬所称的“根据定金的特殊性质，盛海珍交付了定金，岳文静收取了该款，房屋买卖合同当时就已成立并生效”的上诉意见不予采纳。
综上，孟扬的上诉请求和理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8025元，由孟扬负担（盛海珍已交纳，孟扬于本判决生效后7日内支付盛海珍），反诉受理费7132元，由孟扬负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由孟扬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑吉喆
代理审判员 曾 彦
代理审判员 史智军
二〇一四年八月十一日
书 记 员 石艳明