上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2242号
上诉人（原审被告）凌继正，男，1974年8月8日出生，汉族，户籍地江苏省句容市，现住上海市。
委托代理人栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
委托代理人任辛耘，上海沪港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟敏，男，1963年2月11日出生，汉族，住上海市。
原审被告上海舜世房地产经纪事务所，住所地上海市。
法定代表人徐传舜，总经理。
委托代理人徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。
原审被告陈瞻，男，1993年1月11日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市，现住上海市。
上诉人凌继正因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第1630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，钟敏原为上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人。2013年9月26日，钟敏（出卖方、甲方）、凌继正（买售方、乙方）与上海舜世房地产经纪事务所（以下简称“舜世公司”）（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，载明：丙方为甲方与乙方买卖系争房屋事宜提供居间服务；系争房屋售价款为人民币（以下币种均为人民币）550，000元，乙方向丙方支付意向金185，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行，落款处有钟敏及凌继正的签字及舜世公司的公章。同日，钟敏（甲方）与凌继正（乙方）又签署《房屋买卖合同》一份，载明：钟敏将系争房屋出售给凌继正，房价款550，000元，签署本合同后三十日内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》并支付首期房款185，000元，于交易过户之日支付剩余房款365，000元，甲、乙双方应与2013年10月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。另合同对于买卖双方税费的承担，违约责任等做出约定。
2013年10月16日，钟敏（甲方）与案外人王某某（乙方）签订《房地产买卖定金协议》，载明：钟敏将系争房屋出售给案外人王某某，房价款700，000元，乙方于签署合同之日支付定金10，000元，双方于10月21日前签署正式房地产买卖合同，乙方支付首付款240，000元，双方交接房屋；双方应于2013年11月21日前办理房屋产权过户登记手续并支付430，000元，尾款20，000元待交房时支付。同日，钟敏与案外人王某某签署正式的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）。
2013年10月16日，凌继正向钟敏出具收条，载明：今收到钟敏10，000元。
2013年10月21日，上海市住房置业担保有限公司风险管理部出具《收据》一张，载明：我公司已于2013年10月21日收到公积金借款人钟敏的公积金贷款代偿款182，667.65元，代偿款已全部清偿。特立此据。
2013年11月5日，案外人王某某向钟敏中国银行卡转账支付380，000元。随后，钟敏向陈瞻中国银行卡转账支付380，000元。同日，凌继正向陈瞻出具收条，载明：今收到陈瞻转来共和新路XXX弄XXX号XXX室房款计380，000元，特写本条，以兹证明。
另查明，2012年9月4日，案外人孙慧起诉至原审法院要求钟敏支付购买系争房屋的房屋尾款50，000元，该案的案号为（2012）闸民三（民）初字第1894号。双方于当日在法院主持下达成钟敏于2012年12月31日给付孙慧50，000元的调解协议。但至调解协议约定的履行期限内，钟敏未能及时履行，孙慧于2013年3月1日向原审法院申请执行，原审法院于2013年3月13日出具执行裁定书并于2013年3月14日对系争房屋进行了司法查封。2013年9月29日，钟敏将上述案件的执行款项56，000元交至原审法院。对于该款项，钟敏确认系凌继正代为给付。
还查明，2014年5月5日，钟敏曾将舜世公司诉至原审法院，要求舜世公司返还借款224，667元。该案的案号为（2014）闸民二（商）初字第735号，之后钟敏撤回该案的起诉。嗣后，钟敏起诉至原审法院，请求判令：1、舜世公司返还钟敏款项231，000元；2、本案的诉讼费用由舜世公司承担。原审审理中，钟敏变更第一项诉讼请求为要求舜世公司返还钟敏171，667元；陈瞻、凌继正对上述付款义务承担连带责任。
原审审理中，舜世公司法定代表人徐传舜到庭接受询问，其表示其见过钟敏，但没有接触过，凌继正是区域经理，其与钟敏之间没有借贷关系，当时凌继正称需要买房向其借款150，000元，对于有关系争房屋的业务以及系争房屋上的抵押和贷款其均不知情，只知道凌继正帮钟敏的忙。
原审审理中，钟敏方证人曹某某到庭作证称：其系房屋购买人王某某的母亲，参与了整个购买房屋的过程。购买系争房屋是通过上海市闸北区共和新路芷江西路路口一家中介公司居间的，通过该中介公司看房后支付了10，000元的意向金，随后与钟敏签署定金协议；双方签署正式房地产买卖合同当日支付240，000元，余下房款在办理产权过户手续后支付给钟敏。购买系争房屋包括税费、中介费等大概共计支付760，000元，钟敏具体收多少款项其不清楚，其中钟敏的公积金贷款是中介陪同其去偿还的，当时将存有房款的银行卡交给钟敏本人。钟敏对于证人证言予以认可。舜世公司认为，证人对于系争房屋的具体交易时间、中介公司的名称、合同价款等陈述均存在错误，且根据证人证言，证人是将房款给付钟敏的。凌继正表示系争房屋确系证人购买，证人购买系争房屋的其他细节其不清楚。
对于钟敏给付凌继正的款项及凌继正代钟敏偿还及给付的款项，审理中，各方意见如下：钟敏主张其共计给付凌继正450，000元，其中2013年10月16日系争房屋购买人王某某给付的定金10，000元，钟敏随后给付凌继正；2013年11月5日通过陈瞻银行卡转付给凌继正的380，000元；系争房屋买受人王某某支付的第二笔房款240，000元，其中刷卡归还了182，667.65元的公积金贷款，凌继正将剩余款项的40，000元及银行卡一起拿走；王某某给付的第三笔房款430，000元，卡转380，000元之后剩余的50，000元款项取现后在舜世公司办公室现金给付凌继正20，000元，但是舜世公司并未出具收条。钟敏确认舜世公司代其偿还及给付的款项为：舜世公司代钟敏偿还的高利贷185，000元，舜世公司代钟敏履行的法院执行款56，000元，钟敏还向舜世公司负责人徐传舜借款20，000元，故共计收到舜世公司的款项为261，000元。舜世公司表示其未向钟敏收取过款项，也未曾代钟敏偿还或支付过任何款项。凌继正表示，其收到钟敏给付的款项共计为390，000元，即钟敏通过陈瞻卡转付的380，000元及收取钟敏给付的现金10，000元。其代钟敏归还了185，000元的高利贷，56，000元的法院执行款以及借给钟敏现金20，000元，对于之间的差额129，000元，凌继正认为系投资的回报。
原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。钟敏与凌继正就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》虽从形式上看与一般的房屋买卖合同及居间协议并无不同。但事实上，一方面，上述两份协议对于房价的约定偏低于市场价格；另一方面，根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价，侵占、挪用房地产交易资金，承购自己提供经纪服务的房屋等行为，凌继正作为房地产经纪机构的工作人员，确违反相关规定，承购舜世公司提供经纪服务的系争房屋，且法院查明的情况，凌继正并无购买系争房屋的资格及经济能力，结合凌继正为钟敏偿还借款、法院执行款，而居间协议约定意向金的金额与凌继正代钟敏偿还的金额一致，之后钟敏通过其他中介公司将系争房屋出售，凌继正知晓但并未提出异议等情节，法院有理由相信，钟敏与凌继正签署的上述两份协议更具有一种担保的性质，双方并无真实的买卖意思表示。至于钟敏给付凌继正之款项，钟敏主张其给付的金额为450，000元，审理中凌继正确认的金额为390，000元，且钟敏未能提交其他60，000元的相关凭证，故不予认可。审理中，钟敏、凌继正确认凌继正代钟敏归还或支付款项261，000元，对于差额部分，凌继正辩称系赚取差价抑或其投资回报并无相关事实和法律依据，不予采信，故凌继正应向钟敏返还多收取的款项。对于钟敏要求舜世公司承担返还上述款项的义务，但钟敏未能提交相应证据证明上述款项系舜世公司收取抑或舜世公司代为归还钟敏所欠债务，且未能提交舜世公司对凌继正上述收款行为明知等证据，故钟敏要求舜世公司承担还款义务并无相关事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院作出（2014）闸民三（民）初字第1630号民事判决：一、凌继正应于判决生效之日起三日内返还钟敏129，000元；二、驳回钟敏其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人凌继正不服，向本院提起上诉称，1、系争房屋存在权利瑕疵，在卖给凌继正之前即因钟敏欠债而被查封，且钟敏还欠他人巨额债务，任何人购买系争房屋均面临巨大的交易风险。虽钟敏在多家房地产中介公司以55万元的价格挂牌售房，但一直无人问津。原审判决在未对系争房屋进行评估，也未考虑系争房屋存在权利瑕疵的情况下认定房价低于市场价格，毫无依据。2、凌继正并未向钟敏隐瞒任何房屋交易信息，而是明确提出以55万元的价格买受系争房屋后，在系争房屋并不过户至凌继正名下的情况下转卖给他人，钟敏应配合办理相关出售手续，但转卖所得价款与钟敏无关，上述情况钟敏完全知晓，并由钟敏出面出售了系争房屋。凌继正虽赚取了差价，但系正常的盈利，该行为属于凌继正的个人投资行为，并非凌继正提供经纪服务的行为，不违反《房地产经纪管理办法》的相关规定。3、凌继正在上海工作居住多年，并未在沪购房，不符合限购情形，原审认定凌继正无购房资格，无事实依据。凌继正已经向钟敏支付26万元的购房款，后续房款是因为已经找到买受人，才从卖房款中直接支出用于归还钟敏的公积金贷款。4、凌继正与钟敏签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，明确显示双方是就系争房屋达成买卖合意，即便凌继正违反了《房地产经纪管理办法》，但因《房地产经纪管理办法》系部门规章，并非法律或法规，故不能据此认定双方之间的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》无效。原审判决认定事实不清，证据不足。综上，请求撤销原审判决；依法改判驳回钟敏的原审诉讼请求。
被上诉人钟敏辩称，系争房屋的市场价大约为70万元，55万元确实低于市场价，我认为当时约定房价为55万元是舜世公司存在欺诈。同意原审判决。请求驳回上诉人凌继正的上诉，维持原判。
原审被告舜世公司述称，意见同上诉人凌继正。
原审被告陈瞻未作答辩。
上诉人凌继正为证明其上诉请求，提供如下证据：上海玺尊房地产经纪事务所于2015年10月7日出具的《情况说明》一份，旨在证明系争房屋当时的市场价为55万元。钟敏对该证据的真实性有异议。舜世公司对该证据的真实性无异议，同意凌继正的证明目的。
本院认为，房屋的挂牌价格与实际成交价格以及市场价格并非同一概念，并不能以房屋的挂牌价格佐证房屋的市场价格，故本院对上诉人凌继正的证据不予采纳。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人凌继正在上诉中明确表示其与钟敏签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》并无取得系争房屋物权的意思，其的目的在于转卖，进而赚取差价，由此可以认定凌继正并无真实购买系争房屋的意思表示，故原审判决对此所作的认定并无不当，本院予以认同。同理，从凌继正的上述表示，结合钟敏与案外人签订的系争房屋的买卖合同约定的价格为70万元并已经实际成交的情况，也可以推定系争房屋的市场价应为70万元。故原审判决认定凌继正与钟敏签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》中所约定的55万元房价低于市场价格，并无不当，上诉人凌继正对此所提的上诉理由，本院不予采纳。此外，凌继正认为本案争议的差额129，000元系投资回报，其有权取得，但对此其并未提供相应书面依据。上诉人凌继正作为房地产经纪机构的工作人员，在上诉中自认“购买”系争房屋的目的在于转卖、赚取差价，凌继正的该行为已经违反了《房地产经纪管理办法》中规定的房地产经纪人员不得“低价收进高价卖出房屋赚取差价”的相关规定，故上诉人凌继正的该点上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。至于原审案件受理费，本院在考量本案处理结果的情况下，予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费人民币4，765元，由钟敏负担1，885元，由凌继正负担2，880元。二审案件受理费人民币4，765元，由上诉人凌继正负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一五年十一月三十日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......。