贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔毕中民终字第1755号
上诉人（原审原告）何季达。
被上诉人（原审被告）胡玉婵。
原审第三人毕节供电局。住所地：毕节市七星关区桂花路**号。
负责人刘明忠，局长。
上诉人何季达因与被上诉人胡玉婵、原审第三人毕节供电局租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第536号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2010年7月25日，被告胡玉婵将位于毕节市七星关区桂花路临街铺面（又称百花乳业十号门面）转租给原告，签订《门面租赁合同》。合同约定：租赁期为2010年8月1日至2016年7月31日，门面租金2010年7月31日至2011年7月31日是68，000.00元（含转让费），2011年7月31日至2012年7月31日是6，000.00元，2012年7月31日开始按租金总额每年递增5%至2016年7月31日。合同签订后，原告用该门面经营理发，取名为“星影造型美发室”，随即投入资金182，749.00元，（门面装修费122，800.00元，水管安装费1，852.00元，美发室器具费58，097.00元）对门面进行装修并营业。之后，原告按照合同约定履行。2012年2月17日，毕节市水务公司按规定要求原告在店内安装一户一表，并要求原告出具该店面产权单位证明才来给原告安装水表时，被告才告知原告要找第三人，原告去找第三人并通过第三人向水务公司出具证明，证实原告经营的门面是第三人租赁给原告的，原告才得知该门面的所有权是第三人的。之后，第三人又与被告合谋，通过向法院起诉方式要求将原告经营的该门面强制收回，导致原告对该门面所投入的装修款等款项182，749.00元无法收回。原告至今与被告以及第三人多次理论未果。综上，在签订合同时，被告明知自己对该门面没有处置权，而且故意隐瞒该门面的所有权是第三人的事实，与原告签订《门面租赁合同》，第三人明知该门面已转让给原告经营的情况下与被告合谋，通过起诉被告的方式不追加原告为第三人强制将该门面收回，导致原告对该门面所投入的装修款等款项无法收回，损害了原告的合法权益。第三人在明知原告对该门面有直接利害关系的情况下，在起诉被告归还门面时不通知原告到庭给原告所造成的损失承担连带赔偿责任。因此，原告特向法院起诉，要求：1、判令原告于2010年7月25日与被告签订的位于毕节市七星关区桂花路临街铺面10号的《门面租赁合同》无效；2、判令被告和第三人对原告因该无效的《门面租赁合同》导致损失182，749.00元承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告辩称：1、原告请求判令合同无效，我方认为是部分无效，不是全部无效。2013年12月11日后属无效合同，2010年7月25日至2013年12月11日属有效；2、原告因合同无效导致的损失无依据，原被告签订合同时并没有约定对门面进行装修，装修系原告自行行为，应由原告承担；3、水管安装费，安装的水管还在，受益人是第三人，被告对安装水管事实不清楚，原告安装水管是为其经营服务的，因此，不应由被告赔付；4、对于美发室器具费，该器具仍由原告在管理和使用，故原告的请求无事实和法律依据；5、根据原告诉称的事实，安装水管是原告直接找第三人出具证明安装的。被告将涉案门面转给原告，原告是知道该门面所有权人是第三人的事实。
原审第三人述称：2009年7月26日，第三人与被告签订租赁合同，租赁期间从2009年8月1日起至2012年8月1日止，在租赁期间内被告享有占有和使用的权利，超过2012年8月1日，则该门面属于第三人。原告起诉被告，第三人非合同当事人，与原告不存在法律上的权利、义务关系，故要求第三人承担义务，没有法律和事实根据。同时，根据法律规定，连带责任需法律有规定才能适用，故被告诉请承担连带责任的主张没有法律根据。
原审经审理查明：2009年7月26日，被告与毕节供电局签订了《房屋租赁合同》，约定被告向毕节供电局租赁位于桂花路供电局宿舍10号门面，租期为三年，自2009年8月1日起至2012年8月1日止。
2010年7月25日，原、被告订立《门面租赁合同》，被告将向毕节供电局租赁的门面出租给原告，约定租赁期间为2010年8月1日至2016年7月31日，租金2010年8月1日至2011年7月31日是68，000.00元，2011年7月31日至2012年7月31日为60，000.00元，2012年7月31日起递增5%。租金必须在第二年7月之前交清。
2011年7月2日原告向被告交付2011年8月1日至2012年7月31日止的租金60，000.00元。
2013年8月，毕节供电局向法院提起诉讼，要求被告腾空涉案门面交还毕节供电局，赔偿2012年8月1日至实际搬出之日止的租金并承担违约金。经调解，毕节供电局与被告于2013年8月21日达成协议，贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2013）黔七民初字第1021号民事调解书，确认被告在2013年10月5日前搬出涉案门面并支付使用门面的租金40，006.00元。2014年1月9日，经法院强制执行，被告向毕节供电局交付租金40，006.00元。原告实际使用门面至2013年12月12日。
原告认为被告明知自己对该门面无处置权，而故意隐瞒事实与原告签订《门面租赁合同》，第三人在明知该门面已转租给原告经营的情况下，与被告合谋，通过起诉被告强制将该门面收回，导致原告对该门面所投入的装修款等款项无法收回，该损失应由被告与第三人连带赔偿。为此，原告以前述诉讼请求提起诉讼。
原审认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，被告将向毕节供电局承租的门面转租给原告使用，双方订立了《门面租赁合同》，根据毕节供电局向被告出具的证明，应视为毕节供电局对被告转租行为的追认，故原、被告订立的该合同（原租赁期限内的转租）合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，该《门面租赁合同》中“2012年8月1日至2016年7月31日的租期”部分应认定无效。由于第三人允许原告使用至2013年12月13日，故该合同中租期从2013年12月13日至2016年7月31日部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，原告所诉门面装修费，原告未提供证据证明其对门面进行装修是经过被告或第三人同意，且原告也未提供实际支付费用的依据。故对原告诉请的损失不予支持。原告所诉的水管安装费和美发室器具费，均属原告自行使用安装所耗资，应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告何季达与被告胡玉婵2010年7月25日订立的《门面租赁合同》中，逾过2013年12月13日的部分无效。二、驳回原告何季达的其他诉讼请求。案件受理费人民币3，955.00元，由原告何季达承担人民币3，000.00元，被告胡玉婵承担人民币955.00元。
上诉人何季达不服一审判决，上诉至本院，请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第536号民事判决，改判被上诉人支付上诉人各项损失182，749.00元。本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》中并未约定上诉人不能对涉案房屋进行装修，上诉人对该房屋进行装修期间被上诉人也未出面进行阻止，应视为被上诉人同意上诉人对涉案房屋进行装修。故被上诉人应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，向上诉人支付因装修产生的损失182，749.00元。一审适用法律错误，导致判决结果错误。应依法予以撤销。
被上诉人胡玉蝉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判决。
原审第三人毕节供电局述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中上诉人何季达向本院提交下列证据：
1、表的费用。水务公司发票、水管安装开槽费收据；2、装修款收据3张。用以证明：上诉人装修所用具体金额及安装一户一
被上诉人胡玉蝉质证意见：上诉人提交的发票并不是正规发票，装修也是上诉人个人行为，与被上诉人无关。上诉人提交开槽发票也是上诉人个人行为，我没有申请一户一表也能正常使用门面。上诉人此次提交证据在一审时都未提交，而且这些发票谁都能开，不能作为证据使用。
原审第三人毕节供电局质证意见：对证据的真实性无异议，但究竟装了多少钱我们不知情。
经审查，上诉人提交的证据1是上诉人为更好使用门面所需的正常花费，与被上诉人并无关系，不能作为损失赔偿依据，故不予采信。证据2虽未向一审提交，但该组证据与一审提交的《装饰装修工程施工合同》及《装饰装修工程预算书》相互印证，能证明本案的相关事实，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：2011年3月6日，上诉讼何季达与毕节市东霖建材装饰经营部签订《装饰装修工程施工合同》，毕节市东霖建材装饰经营部以122，800.00元总价为何季达用于理发的租赁门面进行装饰装修。上诉人按合同约定分三次向毕节市东霖建材装饰经营部支付装修款共计122，800.00元。
2014年2月19日，被上诉人胡玉蝉向贵州省毕节市七星关区人民法院提起诉讼，请求判决何季达支付2012年8月1日至2013年10月5日的租金74，392.00元。该院根据贵州省毕节市七星关区人民法院（2013）黔七民初字第1021号民事调解书的调解内容，于2015年6月26日作出（2014）黔七民初字第419号民事判决，判决何季达支付胡玉蝉使用门面对价款40，006.00元。该判决已发生法律效力。
二审争议的焦点是：被上诉人胡玉蝉是否应对上诉人何季达因不能继续租赁涉案门面所造成的损失承担赔偿责任。
本院认为：根据被上诉人胡玉蝉与原审第三人毕节供电局之间《房屋租赁合同》的约定：租赁期限为2009年8月1日起至2012年8月1日止。即被上诉人胡玉蝉于2012年8月2日起已无权对涉案门面基于租赁关系行使占有、使用和收益的权利。因原审第三人毕节供电局允许上诉人何季达使用租赁门面至2013年12月12日，故被上诉人胡玉蝉将租赁门面转租给上诉人何季达超过2013年12月13日以后的部分无效。上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》中仅约定上诉人在租赁门面期间不能改变门面结构，并未约定上诉人不能进行门面装修。且上诉人在门面装修完成后（2011年7月2日）曾向被上诉人支付2011年8月1日至2012年7月31日的门面租金，被上诉人并未对上诉人的装修提出过任何异议。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定判决被上诉人胡玉蝉对上诉人何季达的装修损失不承担责任，属适用法律错误，本院依法予以纠正。
被上诉人胡玉蝉明知自己对租赁门面的使用期限只到2012年8月1日，却与上诉人何季达签订期限长达6年的转租合同。对于上诉人何季达因不能继续租赁涉案门面所造成的损失，被上诉人胡玉蝉应承担赔偿责任。上诉人与被上诉人约定的租赁期限为6年，上诉人也是基于相信可以使用6年而对租赁门面进行装修，但上诉人实际使用门面的时间仅为3年零5个月，就算按3年半计算，被上诉人也应当赔偿上诉人剩余使用期间的装修损失51，166.67元（122，800.00元÷6×2.5=51，166.67元）。至于上诉人要求被上诉人赔偿水管安装费、美发器具费损失的上诉请求，因上述费用属上诉人经营和使用门面过程中自然产生的费用，与被上诉人无关，本院依法不予支持。
《门面租赁合同》虽然部分无效，上诉人何季达也应支付被上诉人胡玉蝉2012年8月1日起至实际搬出租赁门面的租金。在贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第419号租赁合同纠纷一案中，原告胡玉蝉起诉要求何季达支付2012年8月1日至2013年10月5日的租金74，392.00元，而七星关区人民法院根据（2013）黔七民初字第1021号民事调解书的调解内容仅判决何季达支付胡玉蝉租金40，006.00元。原本装修损失及租金相抵后，上诉人何季达还应支付被上诉人胡玉蝉租金23，225.33元，因（2014）黔七民初字第419号民事判决已发生法律效力，故对于上诉人何季达的装修损失超过40，006.00元的部分，本院酌情不予支持。
综上，上诉人的上诉请求部分有理，依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第536号民事判决；
二、被上诉人胡玉蝉于本判决生效之日起十日内支付上诉人何季达装修损失40，006.00元。
三、驳回上诉人何季达的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3，955.00元，二审案件受理费3，955.00元，共计7，910.00元，由上诉人何季达承担6，178.40元，被上诉人胡玉蝉承担1，731.60元。
如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 朱 莉
二〇一五年十二月十一日
书记员 谢贤聪