广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第512号
上诉人（一审被告）：闭礼宏。
委托代理人：宋晓文。
委托代理人：祁孙兵。
被上诉人（一审原告）：张振川。
委托代理人：冯明华。
委托代理人：黄荣萍。
一审第三人：广西利客隆超市有限公司。
法定代表人：张国礼。
上诉人闭礼宏因与被上诉人张振川、一审第三人广西利客隆超市有限公司（以下简称利客隆超市公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2011）西民一初字第1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人闭礼宏及其委托代理人宋晓文，被上诉人张振川的委托代理人冯明华、黄荣萍到庭参加诉讼。一审第三人广西利客隆超市有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年9月15日，张振川与闭礼宏签订一份《铺面租赁合同》，约定：甲方（即张振川）按现状将利克隆超市华西店门面1813-4号面积为21平方米的铺面出租给乙方（即闭礼宏）作经营、批发使用；租赁期限自2009年9月15日起至2010年9月14日止；采取先交租金后使用的原则，每月交一次租金，每平方米租金120元，每月租金2520元，交纳租金时间定于每月25日内，在交第一次租金的同时，乙方还需向甲方交纳8000元作履约保证金，到合同终止或解除时，无违约事例，甲方将如数退还乙方（不计息）；如遇不可抗力的客观原因和整体规划需要等因素，甲方不能履行合同时，甲方应提前一个月通知乙方，不负违约责任；因政府城市规划，致使无法履行合同的，合同终止，任何一方不负赔偿责任。双方还就其他合同事项进行了相关约定。2009年9月18日，闭礼宏给付张振川保证金8000元。合同签订后，双方按约定履行合同，并顺延了合同期限，但闭礼宏未给付张振川20**年1月1日后的租金。2011年2月16日，第三人利克隆超市公司向张振川发出通知，内容为：“根据南宁市城乡建设委员会关于中华路片区旧城改造A地块项目房屋拆迁公告南建房拆字（2010）4号精神，我公司将收回你所租用的房屋，现按照合同条款约定提前通知你做好搬迁准备，并于2011年3月18日前完成搬迁工作，逾期不搬，由此产生的后果由承租方承担。为此造成的不便敬请谅解。”2011年2月19日，闭礼宏从张振川处签收该通知的复印件。张振川认为双方签订的《铺面租赁合同》应于2011年3月18日解除，遂诉至法院，请求确认双方签订的《铺面租赁合同》于2011年3月18日解除、闭礼宏应向其支付2011年1月1日至2011年3月18日的租金共6300元。庭审中，张振川表明因闭礼宏未按期给付租金构成违约，根据合同约定，不予退还保证金。
另查明：2009年8月24日，张振川与广西南宁康迈商业有限责任公司利克隆超市分公司签订了一份《出租／联营经营合同》，约定该公司提供利克隆超市华西店原单车保管处100平方米的场地作为张振川经营场地，合同期限为2009年9月15日至2011年9月14日。该合同加盖有广西南宁康迈商业有限责任公司合同专用章。2010年2月3日，广西南宁康迈商业有限责任公司利克隆超市分公司出具《证明》，内容为：“兹同意我超市华西店原单车保管处100m²；整体租给张振川，租赁期自二ОО九年九月十五日起至二О一一年九月十四日止。租赁期内，同意张振川进行分租，并承担一切责任。特此证明”。广西南宁康迈商业有限责任公司利克隆超市分公司为内资分公司，于2010年4月15日注销。2011年6月28日，广西南宁康迈商业有限责任公司出具《证明》，内容为：“原广西南宁康迈商业有限责任公司利克隆超市分公司已注销，重组为广西利客隆超市有限公司。利客隆超市华西店为广西利客隆超市有限公司下属店面。特此证明”。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，利客隆超市公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
张振川与闭礼宏于2009年9月15日签订的《铺面租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方对顺延合同期限均无异议，均认可因旧城改造项目房屋拆迁致使无法履行《铺面租赁合同》，同意解除该合同，但对于合同解除时间，双方当事人意见有分歧。闭礼宏以收到通知后即日停止经营为由主张合同解除的时间为2011年2月16日，没有依据，张振川亦不认可，故应不予以采纳；闭礼宏主张其于2011年3月7日完成搬迁，其提供的《商铺装修施工通知单》未能证明该主张，张振川亦不认可，应不予采信。利克隆超市公司2011年2月16日通知将收回所租用的房屋且2011年3月18日前完成搬迁工作，说明利克隆超市公司与张振川签订的《出租／联营经营合同》应于2011年3月18日前解除，在无相反证据的情况下，张振川主张其与闭礼宏之间的租赁合同于2011年3月18日解除，合法有据，应予以支持。闭礼宏主张双方约定从2011年1月1日起的租金暂时不收取，计至拆迁具体之日的租金从保证金中扣除，但未能举证证明，张振川亦不认可，故应不予采信。闭礼宏应给付张振川合同解除前的租金而未给付，构成违约，现张振川诉请闭礼宏支付2011年1月1日至2011年3月18日的租金6300元（2520元／月×2.5个月），于法有据，应予以支持，张振川收取的保证金8000元可不予退还闭礼宏。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、张振川与闭礼宏签订的《铺面租赁合同》于2011年3月18日解除；二、闭礼宏给付张振川铺面租金6300元。案件受理费50元（张振川已预交），由闭礼宏负担。
上诉人闭礼宏不服一审判决，上诉称：一、双方签订的《铺面租赁合同》的解除时间应为2011年2月16日。双方签订的《铺面租赁合同》约定：在租赁期间因政府城市规划，致使合同无法履行的，合同终止。因此，双方的上述约定条件属于约定解除合同条件，而不是张振川所说的附合同终止条件，因为该约定并不没有明确合同终止的时间，只有明确约定合同终止时间的才属于附合同终止条件，因此该约定实际上属于约定解除合同条件。那么按照《合同法》第九十六条的规定当事人依照约定解除合同的，合同自通知对方时解除，所以本案的合同解除时间应为2011年2月16号，一审判决确认上诉人与张振川签订《铺面租赁合同》的解除时间为2011年3月18日错误。二、张振川要求上诉人支付2011年1月1日至2011年3月18日的租金6300元，没有事实和法律依据。2010年底，由于双方已知晓租赁的铺面将被拆迁，在无法确定具体拆迁日期的情况下，双方已口头约定从2011年1月1日起租金暂不收取，等拆迁通知日期确定后再从梁祖福交纳的8000元保证金中扣除，当时上诉人出于对张振川的信任，没有留下任何的书面证据，但是，张振川对存在该约定是非常清楚的。从张振川一审的诉讼请求中都可以推断该约定确实存在的事实。对于从保证金扣除相应租金后剩余的款项，上诉人将另行起诉要求返还。三、按照我国法律的规定，法院的审理范围仅限于原告的诉讼请求，而本案一审原告张振川并没有提出“不予退还保证金8000元”的诉讼请求，因此一审判决关于“张振川收取的保证金8000元可不予退还闭礼宏”的陈述，明显超越了法院的审理范围，请求依法予以纠正。四、一审判决第一项是违反法律规定的，解除正在履行的租赁合同必须要提前三个月通知，解除合同的通知是2011年2月16日发放的，3月18日解除合同，才一个月，这一行为本身就是违反合同的。一审判决第二项也没有法律依据，违反合同的是张振川一方，若上诉人进行反诉，不但不需要给钱，作为违反合同一方的张振川至少要赔偿2万元以上。综上，一审判决存在错误，请求予以撤销，依法确认双方签订的《铺面租赁合同》于2011年2月16日解除，驳回被上诉人张振川对上诉人的第二项诉讼请求，纠正一审判决关于“张振川收取的保证金8000元可不予退还闭礼宏”的错误陈述。
被上诉人张振川答辩称：一、双方签订的《铺面租赁合同》约定的终止合同的条件在2011年3月18日后才成就，《铺面租赁合同》在终止条件成就时才可以终止。双方签订的合同约定，因政府规划造成合同不能履行的，合同终止。这是双方约定合同解除的条件。同时合同也约定，应在合同解除条件成就日之前一个月，提前通知对方。因此《铺面租赁合同》约定合同解除既附条件也附期限。张振川于2011年2月16日收到第三人利客隆超市公司的《通知》，2011年2月17日将《通知》的复印件送交给上诉人。张振川这一通知方式符合合同关于提前一个月通知的约定。2011年3月18日届满一个月，2011年3月18日合同终止，这不仅符合合同的约定也符合实际的情况。上诉人不仔细审查合同和《通知》内容，又不准确判断合同解除条件何时成就，就主张合同于2011年2月16日解除是错误的。二、上诉人在2011年3月18日《铺面租赁合同》解除前，拒不履行合同的义务，拒绝支付拖欠的租金；在2011年3月18日《铺面租赁合同》解除后，又拒不履行合同解除的义务，拒不搬迁。上诉人的行为已属严重违约行为，应按合同的约定支付拖欠的租金，并承担违约的责任。张振川有权要求上诉人支付拖欠的租金，并根据合同的约定不予退还所收取的保证金。上诉人提出双方口头约定从2011年1月1日起租金暂不收取，等拆迁通知日期确定后再从保证金中扣除，没有任何事实根据也不符合实际情况。张振川从上诉人收取的租金都要转交给第三人利客隆超市公司，中间并没有任何差价，张振川向利客隆超市公司支付2011年1月份的租金，2011年2月3日张振川又收到利客隆超市公司要求尽快支付2011年2月份租金的催款函，而这时拆迁通知并没有下达。这可以说明，上诉人关于“双方口头约定从2011年1月1日起租金暂不收取”的说词是无中生有的。2011年3月18日后，在取得安置铺面的情况下，上诉人拒不搬迁，拒绝将原铺面移交，以其实际行为拒绝解除合同，这一事实与其在一审庭审中的陈述可以相互印证。现在上诉人又主张说，《铺面租赁合同》应在2011年2月16日解除，自相矛盾，也违反了诚实信用原则。上诉人拒不支付拖欠的租金，又拒不履行解除合同的义务，其行为已属严重违约，应当承担违约责任。三、一审判决表述“张振川收取的保证金8000元可不予退还闭礼宏”并无不妥。《铺面租赁合同》约定，张振川收取的保证金8000元只有在上诉人闭礼宏无违约情况才予以退还。而上诉人存在严重违约行为，张振川当然可以不予退还。退还或不予退还保证金属于给付行为，在合同解除后张振川已经根据上诉人的违约行为以实际行为不予退还保证金，给付已实现，张振川在提起诉讼时无需再针对保证金提出给付诉讼请求。一审判决对《铺面租赁合同》进行全面审查，对合同效力、履行情况、双方权利义务、责任承担等进行表述，并在判决相应部分予以文字体现，是妥当的。四、对于三个月的提前期问题，如果双方均同意的话不需要三个月才能解除合同，根据合同第三条第二项的约定，解除双方的合同是合法的。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
双方当事人的争议焦点是：闭礼宏与张振川签订的《铺面租赁合同》于何时解除？闭礼宏是否应向张振川支付2011年1月1日至2011年3月18日期间的租金6300元？
当事人除陈述诉辩主张外，未提交新证据。
除被上诉人张振川认为一审没有查明2011年1月份以后，利客隆超市公司不仅向张振川催交2011年2月份的租金，而且2011年1月份的租金张振川实际也交付了的事实外，双方当事人对一审查明的事实没有异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。针对被上诉人张振川提出的问题，本院经审理查明，张振川提交了向利客隆公司支付2011年1月份租金1.2万元发票，因此对于张振川主张的已交2011年1月份租金的事实予以确认。利客隆超市公司于2011年2月3日向张振川发出《催款函》，说明存在利客隆超市公司催张振川交2011年2月份租金的事实。
本院认为：张振川与闭礼宏于2009年9月15日签订的《铺面租赁合同》，内容合法，双方意思表示真实，为有效合同。闭礼宏主张收到通知后即停止经营，并主张其已于2011年3月7日完成搬迁，张振川并不予认可，闭礼宏亦未能举证证实，因此，闭礼宏主张以2011年2月16日为解除合同的时间，本院不予采纳。利克隆超市公司在2011年2月16日发出的通知中要求租户在2011年3月18日前完成搬迁工作，说明利克隆超市公司与张振川签订的《出租／联营经营合同》应于2011年3月18日前解除。因此，一审判决认定张振川与闭礼宏签订的租赁合同于2011年3月18日解除正确，本院予以确认。由于闭礼宏没有给付张振川20**年1月1日至2011年3月18日的租金，且闭礼宏没有证据证实双方已口头约定从2011年1月1日起租金暂不收取、待拆迁通知日期确定后再从闭礼宏交纳的8000元保证金中扣除，故张振川要求闭礼宏支付2011年1月1日至2011年3月18日的租金6300元合理有据，一审判决予以支持正确，本院予以维持。一审针对当事人的诉请进行审理并作出判决，不存在超越法院审理范围的情形。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人闭礼宏的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人闭礼宏已预交），由上诉人闭礼宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 黄 琴
代理审判员 罗世民
二〇一三年四月二十三日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……