山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1396号
上诉人（原审被告）杨某丙，女，汉族，住山西省太原市迎泽区。
委托代理人崔澜，山西艾伦律师事务所律师。
委托代理人景娜娜，山西艾伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨某丁，女，汉族，住山西省太原市小店区。
委托代理人邢某某，男，汉族，系杨某丁之丈夫，与杨某丁同住。
委托代理人甘国斌，山西真强律师事务所律师。
上诉人杨某丙与被上诉人杨某丁房屋买卖合同纠纷一案，山西省太原市万柏林区人民法院于2015年3月25日作出（2015）万民初字第00035号民事判决。上诉人杨某丙不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨某丙及其委托代理人崔澜、景娜娜、被上诉人杨某丁及其委托代理人邢某某、甘国斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
山西省太原市万柏林区人民法院审理查明，杨某丁与杨某丙系姊妹关系。杨某丙系太原市外国语学校退休职工。1996年，太原市外国语学校为本校职工集资建房，杨某丙符合该学校购买集资建房的标准，取得购买集资房的资格。1996年10月15日，杨某丁以杨某丙的名义向太原市外国语学校缴纳建房集资款36000元，1997年10月15日，杨某丁又以杨某丙的名义向太原市外国语学校缴纳剩余的建房集资款5982元。1998年诉争房屋交工，杨某丁将该房屋装修后让其儿子居住，在杨某丁儿子离婚后，杨某丁于2003年将该房屋出租，2010年，杨某丁丈夫邢某某与孙子在该房屋一直居住至今。2001年，太原市房地产管理局就本案诉争房屋核发了房屋所有权证（房权证号为00××98），房屋所有权人登记为杨某丙，房屋产权比例为个人100％，房屋位于太原市万柏林区彭西二巷某号。2006年8月14日，杨某丁、杨某丙就诉争房屋签订房屋转让协议，协议约定，杨某丁一次性补偿杨某丙40000元，杨某丙协助杨某丁办理诉争房屋的过户手续，该协议有杨某丁、杨某丙签名及见证人杨某甲、杨某乙的签名。协议签订后，杨某丁将40000元现金交付杨某丙。
另查明，杨某丙与其丈夫单某于1980年1月17日登记结婚，太原市房地产管理局在杨某丙及其丈夫婚姻关系存续期间核发了诉争房屋的房屋所有权证。经杨某丁申请，一审法院依法传唤证人杨某甲出庭作证，杨某甲证明诉争房屋集资款系杨某丁以杨某丙名义缴纳，房屋交工后由杨某丁装修并一直占有、使用至今，《房屋转让协议》系杨某丁、杨某丙所签，协议签订后，杨某丁支付给杨某丙现金40000元。经杨某丙申请，一审法院依法传唤证人杨某丙的丈夫单某出庭作证，单某证明诉争房屋集资款系杨某丁以杨某丙名义缴纳，房屋交工后由杨某丁装修并一直占有、使用至今，证人单某以自己不知情为由不认可《房屋转让协议》，表示让杨某丁缴纳集资款仅是让杨某丁居住而非出售，杨某丁支付40000元给杨某丙的事实在2014年才知道。
以上事实，有房屋转让协议、房权证并字第××号房产证、太原外国语学校收款收据、太原市外国语学校集资住房分配方案、工龄抵扣说明、结婚证、证人证言及当事人在一审的陈述等证据在案佐证。
山西省太原市万柏林区人民法院认为，本案诉争房屋所有权证系在杨某丙与其丈夫单某婚姻关系存续期间核发的，诉争房屋系杨某丙与其丈夫的夫妻共同财产。但是，诉争房屋的购房款系杨某丁以杨某丙名义缴纳，诉争房屋交工后由杨某丁装修并一直占有、使用至今，在此期间，杨某丙的丈夫单某未提出异议，在2006年签订《房屋转让协议》后，杨某丁又支付给杨某丙现金40000元作为诉争房屋的补偿款并持有诉争房屋的房产证、购房收据等房屋相关凭证，且杨某丁、杨某丙系亲戚关系，作为买受人，杨某丁完全有理由相信杨某丙转让房屋的行为系其与丈夫单某双方共同的意思表示，故涉案《房屋转让协议》有效。即使杨某丙擅自处分共有房屋，杨某丙的丈夫单某确实不知道或不同意，由于杨某丁系善意、有偿取得该房屋，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，亦应当维护买受人的合法权益。故法院对杨某丙主张其丈夫不同意转让要求确定合同无效的答辩意见不予采信，对杨某丁要求杨某丙协助将诉争房屋过户的请求予以支持。关于杨某丙主张本案已过诉讼时效的答辩意见，法院认为，杨某丁主张杨某丙协助办理诉争房屋过户手续的请求系物权请求权范畴，不适用诉讼时效的有关规定，故法院对杨某丙的该项答辩意见不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决：“被告杨某丙于本判决生效后十五日内协助原告杨某丁将位于太原市万柏林区彭西二巷某号房屋（房权证号为00××98）过户登记至原告杨某丁名下。案件受理费4300元，由被告杨某丙负担。”
杨某丙不服上述判决，向本院提起上诉称，涉案房屋属于杨某丙与其丈夫单某二人共同共有的重大财产，在处分时应当取得任何一方的代理权限，否则单方处分无效。本案中杨某丁没有证据证明单某对《房屋转让协议》是知情的，更没有同意转让涉案房屋。转让涉案房屋从始至终都是杨某丙单方的意思表示，原判认定有理由相信房屋转让是杨某丙与单某共同意思表示错误。我国物权法对善意取得有专门的规定，善意取得的前提是“取得”，即转入的房屋已经办理了变更登记手续，且符合善意、合理对价的条件，而本案杨某丁根本未取得涉案房屋，原判适用善意取得是适用法律错误。杨某丙与杨某丁私自串通买卖涉案房屋，违反了我国物权法第九十七条、民通意见第八十九条、婚姻法解释一第十七条、城市房地产管理法第三十八条、合同法第五十二条等一系列规定，《房屋转让协议》应属无效，杨某丁要求办理房屋过户手续没有事实和法律依据。要求二审法院撤销原判，驳回杨某丁在一审的诉讼请求。
杨某丁针对杨某丙的上诉请求，向本院答辩称，杨某丁与杨某丙签订的《房屋转让协议》系双方反复协商一致的真实意思表示，没有合同法规定的第五十二条情形，合法有效。杨某丁、杨某丙系亲姐妹关系，涉案房屋自1996年杨某丁付款至今已经二十年，期间一直均由杨某丁占有使用，杨某丙与杨某丁家庭往来频繁，其丈夫单某不可能不知道系该房屋由杨某丁购买的事实。而且整个涉案房屋的买卖过程中，单某一直参与其中，在一审庭审过程中，其作证证明该房的购房款系杨某丁支付，而且在2006年8月初签订房屋转让协议的过程中，单某曾就补偿款的数额与杨某丁发生了争吵，最终确认的4万元就是由杨某丙的丈夫单某最后确定的。在2006年8月14日，杨某丁与杨某丙签订《房屋转让协议》时将4万元支付给了杨某丙，有双方的哥哥、弟弟和母亲在场，杨某丙以其丈夫单某不知情为由主张《房屋转让协议》无效没有事实和法律依据。根据我国物权法的公示公信原则，杨某丁与杨某丙签订协议支付房款符合法律规定，房屋的实际购买人是杨某丁，涉案房屋的权利人应是杨某丁，杨某丙从来没有实际获得该房的实际所有权，一审法院已经查明了该事实。杨某丙仅是获得了购房的资格，后来将该资格卖给了杨某丁，从物权取得的方面来说房屋的物权属于杨某丁。而且涉案房屋权利登记证书是仅为杨某丙一个人，杨某丁与该权利证书上的杨某丁签订《房屋转让协议》证实了杨某丁善意取得，合法有效。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，1998年涉案房屋交工使用，杨某丁将该房屋装修后让其儿子居住，在杨某丁的儿子离婚后，杨某丁于2006年将该房屋出租，2012年，杨某丁丈夫邢某某与孙子在该房屋一直居住至今。其余查明的事实与一审一致。
本院认为，涉案《房屋转让协议》均有杨某丙、杨某丁的签字，为双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议，双方均应按约履行。该协议约定杨某丙愿意将在其名下的位于太原市万柏林区彭西二巷某号房产过户给杨某丁，杨某丁给付40000元。现杨某丁已按约支付该约定款项，杨某丙亦应当按照约定为杨某丁办理涉案房屋的过户手续。但杨某丙至今未按约履行约定义务，构成违约，原判据此要求杨某丙按约履行其约定义务并无不当。涉案房屋系杨某丁全额出资购买，杨某丙并未出资，其不应获得涉案房屋的所有权，相应地的其丈夫单某亦对涉案房屋不享有任何的所有权，故单某无权对《房屋转让协议》涉及的房屋主张共同所有权。综上，杨某丙、杨某丁签订的《房屋转让协议》有效，杨某丙拒绝履行该约定，违反了诚实信用原则，依照我国合同法第一百零七条的规定，杨某丁有权要求杨某丙立即履行约定义务。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300，由杨某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 光
审判员 李学贵
审判员 姜宏亮
二〇一五年七月二十日
书记员 刘 静