湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民初字第00375号
原告：凌兰。
原告：凌静娴。
两原告共同委托代理人：顾建国，北京德恒（武汉）律师事务所律师。执业证号：4201200010232773。代理权限：特别授权。
被告：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托代理人：黄诚泽，湖北今天律师事务所律师。执业证号：14201199610246296。代理权限：特别授权。
委托代理人：谭毅，湖北今天律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
原告凌兰、凌静娴与被告湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，依法由审判员熊刚独任审判，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告凌兰、凌静娴的共同委托代理人顾建国，被告广宏公司的委托代理人黄诚泽到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请本院调解，故调解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告凌兰、凌静娴诉称：2013年2月6日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于武汉市洪山区狮子山壕沟的芷岸龙庭第8栋2单元11层2号商品房一套，建筑面积118.41平方米，单价4583.11元，总价款542，686元。合同签署当日，原告向被告支付了全部房款。被告应当在2014年7月31日前，将符合合同第九条约定的条件的商品房交付原告使用。2014年7月，被告向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》。该通知只字不提拟交付的商品房是否完工，是否验收合格，是否达到合同规定的交付使用条件，仅要求原告在2014年7月24日至31日到芷岸龙庭配套幼儿园办理交房手续。原告按时到指定地点办理交付手续时，并未看到合同第九条规定的任何证明文件。当原告要求被告出示时，被告百般拒绝，也不提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。鉴于此，原告拒绝交接，并认为芷岸龙庭建设项目没有达到法律法规规定及合同约定的交付使用条件。被告向原告发出的《芷岸龙庭交付通知书》不具有合法性。2014年9月13日，原告和芷岸龙庭其他197位买受人一起联名致函被告，要求被告尽早书面告知买受人有关延期交房的相关情况和延期交付的预期时间，并承担违约责任。但是，被告至今没有任何回复。为此，原告提起诉讼，请求1、判令被告2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金43，469.15元（从2014年8月1日起至2015年4月24日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原告凌兰、凌静娴为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、武汉市商品房买卖合同一份。证明被告应按合同约定支付违约金；证据2、付款发票。证明原告已支付完全部房款及付款时间。证据3、芷岸龙庭交付通知书一份。证明被告违反合同约定，在不具备交房条件的情况下强行交房。证据4、《关于敦促湖北广宏置业有限公司尽快履约的函》及邮政特快专递单号回单。证明原告和众多买受人一起致函被告，要求被告告知延期交房相关情况和延期交付的预期时间。证据5、《关于“芷岸龙庭”项目停止违法交房的通知》。证明被告不具备交房条件，规划管理部门明确要求被告方停止交房。
被告广宏公司辩称：一、原告方所提的问题在2014年7月31日前没有完成验收的事实确实存在，规划和燃气的验收没有完成。二、原告没有向被告提供书面的异议书，根据合同规定，视为对被告交付的房屋没有异议。三、针对本案原告凌兰、凌静娴，根据武汉市房管局的文件，只有与农科院职工有父母子女关系，且经济困难，需要贷款的人才能联名签订合同。因此合同需要被撤销，该买卖合同效力待定。根据以上三点，应该驳回原告的诉讼请求。
被告广宏公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、《武汉市商品房买卖合同》。证明合同约定被告于2014年7月31日前将符合《合同》第九条约定条件的商品房交付给原告使用。证据2、《芷岸龙庭交付通知书》签收单一份。证明被告通知原告于2014年7月31日收房，原告已签收。证据3、《芷岸龙庭业主手册》一份（含《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》）。证明被告在交房现场向包括原告在内的芷岸龙庭项目业主发放。证据4、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》一份。证明芷岸龙庭项目于2014年10月24日通过规划验收，原件已移交武汉市城市建设档案馆。证据5、《房屋建筑工程竣工验收备案表》一份；证据6、《竣工验收会议纪要》一份。上述证据5、证据6证明原告所购商品房于2014年5月30日通过单体工程验收，《建筑工程竣工验收会议纪要》原件已移交武汉市城市建设档案馆。证据7、《建设工程消防验收意见书》一份。证明芷岸龙庭项目已于2014年7月17日通过消防工程专项验收。证据8、《人民防空工程竣工备案表》一份。证明芷岸龙庭项目已于2014年7月3日通过人防工程专项验收。证据9、《燃气热力工程验收监督意见单》一份。证明芷岸龙庭项目于2014年10月16日通过燃气专项验收。证据10、《单位﹤子单位﹥工程质量竣工验收记录表》一份。证明芷岸龙庭项目园林绿化工程于2014年8月21日按设计要求建成并通过验收。证据11、《市政工程竣工验收会议纪要》一份。证明芷岸龙庭项目市政公用设施于2014年8月14日按设计要求建成并通过验收。证据12、《建设项目竣工环境保护验收调查报告表》一份。证明芷岸龙庭项目排水与公共设施已按设计要求建成并通过验收，并且已于2014年4月通水、通电。证据13、《建设工程项目档案移交清单》一份。证明被告已将竣工验收文件移交档案馆备案。证据14、武汉市水务集团有限公司用户二次供水设施（工程）质量验收表。证明2014年10月3日，供水设施已经通过验收。证据15、武房发（2013）183号《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品住房有关问题的意见》。证明凌兰、凌静娴签订的合同不符合文件规定，合同应该先撤销再重新签订。证据16、国网武汉供电公司的《用电（业扩）报装受电工程竣工检验意见书》一份。证明供电项目已于2014年8月4日验收合格。
经审理查明，2013年2月6日，原告与被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告投资建设的位于武汉市洪山区狮子山壕沟的芷岸龙庭第8栋2单元11层2号商品房一套，建筑面积118.41平方米，单价4583.11元，总价款542，686元；原告应于2013年2月6日前，一次性存入商品房全部价款542，686元；合同第九条约定：被告应当于2014年7月31日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、交房时电源进入户内配电箱；6、交房时供水管道经由分户水表接至厨房或卫生间；7、可视对讲机安装入户；8、交房时燃气安装到户；合同第十一条约定：被告逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同……；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担……；该合同及附件还对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告向被告支付了购房款542，686元。被告于2014年7月31日前，通过委托原告所在单位向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》，通知原告于2014年7月29日上午办理交房手续。原告认为不符合合同约定的交房条件，拒绝收房。2014年7月30日，武汉市国土资源和规划局洪山分局对被告作出《关于“芷岸龙庭”项目停止违法交房的通知》，主要内容为：“你单位的芷岸龙庭建设项目，现已建成竣工，在建设工程未经规划条件核实的情况下，部分还建房屋已交房……目前，我分局已接多起该项目的违法交房投诉，请你单位立即停止交房行为。鉴于此项目为洪山区重点还建工程，请尽快完善建设工程规划条件核实手续……”。2014年9月14日，原告及其他买受人联名向被告邮寄一份《关于敦促湖北广宏置业有限公司尽快履约的函》，要求被告尽快履行合同，将符合合同约定的房屋予以交付，并按照武汉市开发办的要求，尽快书面告知相关情况和延期交付的具体时间，承担违约责任。至今，原、被告双方仍未办理房屋交接手续。2014年5月，原告向本院提起诉讼。
另查明，芷岸龙庭建设工程于2014年4月经武汉市洪山区环境保护监测站出具（洪）验字（2014）第008号《建设项目竣工环境保护验收调查报告表》。该工程8号楼于2014年5月30日通过武汉市洪山区建筑工程质量监督站监督验收。2014年7月17日，武汉市公安局作出武公消验字（2014）第0167号《建设工程消防验收意见书》，评定消防验收合格。人民防空工程于2014年7月3日经武汉市洪山区人民政府人民防空办公室通过验收。市政工程经建设单位、施工单位、监理单位、物业单位于2014年8月14日通过验收。园林绿化工程于2014年8月21日通过验收。2014年10月24日，经武汉市国土资源和规划局洪山分局审核，取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。供水设施于2014年4月3日经武汉市水务集团验收合格。用电报装受电工程于2014年8月4日经国网武汉供电公司验收合格。燃气热力工程于2014年10月16日经武汉市燃气热力工程质量监督检测站验收合格。
上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、付款发票、《芷岸龙庭交付通知书》、《关于敦促湖北广宏置业有限公司尽快履约的函》及邮政特快专递单号回单、《关于“芷岸龙庭”项目停止违法交房的通知》、《芷岸龙庭业主手册》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《竣工验收会议纪要》、《建筑工程竣工验收会议纪要》、《建设工程消防验收意见书》、《人民防空工程竣工备案表》、《燃气热力工程验收监督意见单》、《单位﹤子单位﹥工程质量竣工验收记录表》、《市政工程竣工验收会议纪要》、《建设项目竣工环境保护验收调查报告表》、《建设工程项目档案移交清单》、《武汉市水务集团有限公司用户二次供水设施（工程）质量验收表》、《用电（业扩）报装受电工程竣工检验意见书》、武房发（2013）183号《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品住房有关问题的意见》及当事人陈述等在卷佐证。
本案争议的焦点问题1：原、被告签订的《商品房买卖合同》是否属于效力待定的合同。
本院认为，被告广宏公司辩称“根据武汉市房管局（武房发（2013）183号）文件，原告凌兰、凌静娴与被告广宏公司签订的《商品房买卖合同》的审核备案需要被撤销，因而该《商品房买卖合同》的效力待定”。本院认为，原告凌兰、凌静娴与被告广宏公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，为有效合同。被告所称的《商品房买卖合同》审核备案，属于不动产物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，即使备案登记被撤销，也不影响商品房买卖合同的效力。故被告广宏公司的上述辩称理由，无法律依据，本院不予采信。
本案争议的焦点问题2：诉争商品房是否符合交房条件。
本院认为，被告在合同约定的交房期限前，虽通过委托原告所在单位向原告送达《芷岸龙庭交付通知书》，通知原告于2014年7月29日上午办理交房手续，履行了通知收房的义务。但其通知原告收房时，芷岸龙庭建设工程仅完成单体工程质量、消防、人防、供水设施的验收，尚未完成规划、燃气、配套设施、市政工程及园林绿化工程验收，供电设施未经有关行业单位认可达到使用条件。因此被告在2014年7月31日前不符合合同第九条约定的交房条件。在2014年7月31日后，被告开发的芷岸龙庭建设工程陆续办理了供电设施、市政工程及园林绿化、燃气、规划验收手续。被告最后办理规划等验收时间为2014年10月24日，至此，合同约定的所有验收手续已经完成，应当认定诉争商品房于2014年10月24日已符合合同第九条约定的交房条件。
本案争议的焦点问题3：被告是否存在逾期交房行为及逾期交房期限的计算问题。
本院认为，根据合同第十二条“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”的约定，在被告不符合交房条件时，即使被告向原告送达了房屋交付通知书，原告亦有权拒绝收房。故被告的行为已构成逾期交房。诉争商品房于2014年10月24日已符合合同第九条约定的交房条件，该时间节点应为房屋交付的时间。故被告逾期交房的期间为2014年8月1日至2014年10月24日。
综上，本院认为，原告凌兰、凌静娴与被告广宏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。原告依约交付了全部购房款542，686元，被告未依约交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。被告应从2014年8月1日起至2014年10月24日止，按每日万分之三的标准向原告支付违约金。对于原告主张逾期交房违约金的高出部分，本院不予支持。对于原告要求确认被告2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效的请求，本院认为，被告确在合同约定的期限内，向原告发出了《芷岸龙庭交付通知书》，但原告在被告不符合交房条件时，依照《商品房买卖合同》第十二条的规定，拒绝办理收房手续，该《芷岸龙庭交付通知书》依约对原告不发生逾期收房的法律后果。与此同时，本院认定被告已经构成逾期交房的违约行为，实际上已经对《芷岸龙庭交付通知书》所产生的法律后果进行了认定处理，原告的该项请求，不属于确认之诉范围，故本院不作处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告湖北广宏置业有限公司向原告凌兰、凌静娴支付逾期交房违约金13，838.49元（以支付的购房款542，686元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年10月24日止）；
二、驳回原告凌兰、凌静娴其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取443元，由原告凌兰、凌静娴负担370元，被告湖北广宏置业有限公司负担73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币443元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 熊刚
二〇一五年十月二十六日
书记员 冯琳