湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初2595号原告：李晓辉，女，1970年10月5日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。被告：永州市富鑫房地产开发有限公司，住所地：湖南省祁阳县浯溪镇浯溪中路127号。法定代表人：雷春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。原告李晓辉与被告永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行商品房买卖合同为原告办理房屋所有权证和国土使用权证；2.判令被告按商品房买卖合同约定支付逾期办证的违约金66257元；3.判令被告按商品房交房管理规定提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年12月4日，原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告开发的香樟绿城小区**商品房一套，总价款为395936元，约定交房时间为2012年11月3日，并约定被告在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，但该房屋直到2013年5月28日才交房，原告按照双方约定在交付的当天即将房产证、国土使用权证办证费等费用交给被告，但被告并没有按照约定交付两证，故特提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，被告未为原告办理国土使用证不构成违约，因为合同未约定办理国土使用证的义务，同时被告未及时为原告办理房屋权属证，是多方面原因造成的，不是被告的原因造成的，被告无需承担逾期办证的责任，即使承担责任也应当根据双方过错各自承担50%。被告已为原告办理了房产证，故计算逾期天数应计算至房产证办妥时为止，同时本案被告逾期办证虽已成为事实，但并未给原告造成损失，双方之间约定的违约金过高，且合同约定的360个工作日，对应公历日期应为515日，在计算逾期办证时间时应当予以核减。现因房地产权属登记政策发生了变化，由原来的房屋权属证和土地使用权证变更为不动产登记证，原告的房产证已办出，但由于政策改变现需要将二证合一，故需将房屋产权证收回或不再发放而直接退回至不动产登记中心办理不动产权属证，故房屋权属证和国土使用证均不再办理，原告的第一项诉讼请求不能得到支持。原告要求提供“三书两证”因合同未约定，被告无需提供，原告可自行去相关行政管理部门查看。原告自认逾期办证的天数超过765天，故其起诉主张逾期办证的违约责任已经超过二年的诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案如下事实：2011年12月4日，原告李晓辉与被告富鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的香樟绿城小区**商品房一套，建筑面积为149.65㎡，单价为2645.75元/㎡，总价款为395936元，合同并约定被告在2012年8月30日前交房，房屋交付后360个工作日内将房屋所有权证和国有土地使用证交付给原告。合同签订当日，原告向被告支付了首付款165936元，2012年5月27日，原告通过按揭贷款向被告支付下余购房款230000元。被告于2014年9月2日向原告交付房屋，交房时被告未向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告在接房当日向被告支付了办理“两证”所需交纳的费用，共计3993元，但被告未能向原告交付“两证”（房屋产权证及国土使用证）。原告遂诉至本院。另查明，自2014年9月3日起，经过360个工作日，所对应的日期为2016年2月3日。本院认为，本案双方当事人之间争议的焦点为：1.被告逾期交付“两证”的行为是否构成违约的问题。本案合同双方约定了由被告办理房屋产权证和国土使用权证，同时原告向被告交纳了房屋契税和办理房产证、国土使用证的费用，被告应当按照约定为原告办理“两证”，被告未在约定的时间内向原告交付“两证”，构成违约；被告辩称根据相关行政法规、规章的规定，房屋权属证只包括房产证不包括国土使用证，因此被告只需交付房产证的抗辩意见，因被告收取的办证费用中明确包括了办理国土使用证的费用，可见双方在房屋买卖合同中约定的房屋权属证应当包括国土使用证，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告应当按照双方合同继续履行为原告办理不动产登记证的义务。2.被告延迟办证是否需承担违约责任的问题。被告在诉讼中提出未能交付“两证”是因为原告未及时提供办证所需资料及规划建设部门未及时验收造成的，不是被告的原因造成的，故不应当承担违约责任，即使承担责任也应当根据双方的过错各自承担50%的辩解意见，因被告未能提供充分、有效的证据证实，故对该辩解意见本院不予采信。3.原告诉请的违约金是否过高的问题。本案应当根据双方合同的约定并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在合同中约定商品房交付使用后360个工作日内，出卖人将房屋所有权证及国有土地使用权证交付买受人（按揭贷款的抵押在银行），因此应当从2016年2月4日开始计算违约金，计算至原告起诉时止，即2016年11月22日；其次，原告提出以购房款总额为基数，按照合同约定计算违约金，被告提出原告没有受到损失，按商品房价款每日万分之一的标准计算违约金，属于违约金过高的情形，应当予以核减。因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告已按照约定履行了给付价款的义务，被告逾期办理、交付房屋产权证、国土使用证的行为的确构成违约，根据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告因被告延期办证的行为并未造成明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合双方合同的履行情况及各自的过错程度，本案违约金的计算以每日万分之零点五的标准计算为宜，即违约金应当计算为：395936元×288日×0.00005=5701.48元。4.原告要求被告提供“三书两证”是否予以支持的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅的质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”之规定，作为房地产开发企业的被告应当在房屋交付的同时向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，没有提供的应当向原告继续提供；至于其余的《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程质量认定书》等文件，原告在接房时应当验证，但不是法律、法规规定出卖人必须向买受人提交的法律文件，故对原告提出的该项请求，本院部分予以支持。5.原告要求被告支付逾期办证的违约金是否超过了诉讼时效的问题。被告虽提出原告要求其承担违约金的天数超过了765天，该时间已超过了二年的诉讼时效，但因原告等香樟绿城业主多次找被告协商，并就该问题向相关部门反映信访，在此期间内已向被告主张权利，应当认定为诉讼时效中断，故原告的起诉未超过二年的诉讼时效，应受法律保护。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、限被告永州市富鑫房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告李晓辉交付不动产登记证；二、限被告永州市富鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李晓辉支付逾期办证的违约金5701.48元；三、限被告永州市富鑫房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李晓辉交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；四、驳回原告李晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1456元，减半收取728元，由原告李晓辉负担665元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  李少阳二〇一七年二月八日书记员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。