江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡法北民初第1204号
原告：周曾华，女，1972年4月27日出生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：沈文森（系周曾华配偶），男，1968年9月4日出生，汉族，住无锡市锡山区。
被告：王烨桢（曾用名王真），男，1982年11月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：苏ＸＸ（系王烨桢配偶），女，1984年9月28日出生，汉族，住无锡市滨湖区。
第三人：王国忠，男，1959年11月7日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：华月萍（系王国忠配偶），女，1958年9月27日出生，汉族，住无锡市锡山区。
第三人：华月萍，女，1958年9月27日出生，居民身份证号码3202111958********，汉族，住无锡市锡山区东亭街道宝城花园**号***室。
原告周曾华与被告王烨桢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并追加王国忠为第三人，公开开庭进行了审理。原告周曾华及其委托诉讼代理人沈文森，被告王烨桢，第三人王国忠及其委托诉讼代理人华月萍到庭参加诉讼。后本院依法适用普通程序，并追加华月萍为第三人，公开开庭进行了审理。原告周曾华及其委托诉讼代理人沈文森，第三人华月萍暨作为第三人王国忠委托诉讼代理人，第三人王国忠到庭参加诉讼。被告王烨桢经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周曾华向本院提出诉讼请求：1、判决解除房屋租赁合同关系，被告及第三人立即搬出无锡市锡山区东亭街道宝城花园12-102房屋（以下简称102房屋）；2、判决被告及第三人自2015.10.15至实际搬出之日止按照每月5250元的标准给付房屋使用费；3、本案的全部诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：周曾华系102房屋所有权人，王烨桢于2015年8月14日向周曾华租赁上述房屋，租赁期间为2个月，租金每月3500元。租赁协议签订当天将二个月租金7000元预付给周曾华。王烨桢系王国忠、华月萍夫妇之子，房屋租赁后由被告及第三人共同居住。租赁期限到期后，其拒绝搬迁至今。故诉至法院，请求判如所请。
王烨桢辩称，王烨桢此前曾结欠案外人黄加移债务，至2015年8月黄加移知晓王烨桢在外尚欠江苏福源鑫通投资咨询有限公司（以下简称福源公司）债务，故询问王烨桢是否要出卖102房屋用以偿还债务。王烨桢并不清楚周曾华购房的具体情况；王烨桢结欠福源公司债务450000元左右，周曾华支付购房款615000元，但王烨桢并未收到剩余差价，亦未能与福源公司办理债务清结手续。期间，因王烨桢父母王国忠、华月萍居住在102房屋，黄加移称可以先订立租赁合同，订立后仍可居住一段时间。房屋租赁协议订立后数天，黄加移称其已代为支付周曾华二个月房租。租赁期限届满前，因考虑到一旦腾房，王国忠、华月萍无居住场所，故王烨桢与周曾华协商，由王烨桢以725000元的价格欲将102房屋予以回购，并据此订立房屋买卖合同，但此后并未实际履行。
第三人王国忠、华月萍述称，102房屋系王国忠、华月萍所有，王国忠、华月萍系夫妻关系，双方生育儿子王烨桢；周曾华与王烨桢订立的房屋租赁合同无效；王国忠、华月萍并未委托丁玲将房屋出卖给周曾华，亦未收到周曾华支付的购房款；周曾华购买102房屋花费60余万元，但该房屋价值远超过此价格；王国忠、华月萍不同意支付房屋租金，亦不同意搬迁出102房屋。
周曾华围绕诉讼请求依法提交房屋买卖合同、款项交付凭证、无锡市存量房买卖合同、发票、土地登记费、房屋登记费、交易费、房产证、土地证、房屋租赁协议、房屋买卖合同在卷佐证。王烨桢、王国忠、华月萍围绕其抗辩提供房产证明文件、房屋现状证明、房屋抵押登记情况证明、服务协议、民间二次贷款合同、收件证明在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的相关证据，本院认定如下事实：2015年8月15日，周曾华与王烨桢订立房屋租赁协议一份，约定：周曾华将宝城花园102房屋租给王烨桢；租期，自2015年8月15日至2015年10月14日计二个月；租金，一次性现金给付7000元（3500元/月）；违约金，如不能到期返还房屋，每逾期一天处违约金500元/日；其他，王烨桢为原房东（儿子），王烨桢自愿承诺到时返房腾空时除留有原合同规定的物品外，其他的如空调3台、客厅柜机1台、床2张、油烟机、沙发、餐桌、冰箱1台等。租赁协议订立后，周曾华收取二个月的房屋租金7000元。
上述协议约定的租赁期届满后，周曾华与王烨桢另订立房屋买卖合同约定，王烨桢自愿购买102房屋一套；王烨桢自愿出价725000元，办理过户手续押金50000元；王烨桢于2015年11月3日前将房款725000元及过户手续押金50000元合计775000元打到周曾华银行卡上；王烨桢打款后必须15天内即2015年11月18日前过户，押金50000元直到过户完成后才返还，如逾期一个月不过户，50000元即不予返还；过户相关税费等所有费用由王烨桢承担；如王烨桢不及时打款，此协议无效。周曾华可采取包括但不限于诉讼等一切手段要求王烨桢及其父母搬房；期间的房租王烨桢于签订本合同即打款1个月的房租，到时按时结算。上述房屋买卖合同订立后，王烨桢未能依约向周曾华支付购房款。此后，周曾华之配偶沈文森于2015年11月8日至102房屋与王国忠发生纠纷，公安民警接警后，告知双方可协商解决或通过法律途径解决。
又查明，周曾华与黄加移经无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房公司）居间，于2015年7月26日订立房屋买卖合同，约定黄加移将102房屋出售给周曾华，该房屋所有权人华月萍；双方商定实际成交价格为615000元，合同第八条约定：……3.黄加移须保证该房屋无任何产权及户口问题，因户主的责任，黄加移承担；4.黄加移全权办理过户和抵押手续在过户之前处理好，不影响过户；……合同另对其他相关事宜作出约定。合同订立后，周曾华依约将购房款615000元分次交付给优房公司。2015年8月5日丁玲作为华月萍的代理人与周曾华订立无锡市存量房买卖合同，约定102房屋成交总价500000元；该款于2015年8月25日前一次性支付；华月萍应当在收到全款前，将房产交付周曾华，房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给周曾华；双方应共同至房屋登记机构办理房屋转移登记手续。合同订立后，周曾华交纳相关税费、契税等，并据此办妥102房屋的产权证及土地使用权证。审理中，周曾华陈述：102房屋的实际成交价为615000元，因考虑到减少房屋过户的相关费用，故其与丁玲另订立金额500000元的存量房买卖合同交产监部门备案。周曾华取得房屋产权后，因考虑到原房主的居住问题，故与王国忠、华月萍之子王烨桢订立房屋租赁协议。
再查明，102房屋原登记于王国忠、华月萍夫妇名下，王烨桢系二人之子。王烨桢与福源公司于2012年11月23日订立服务协议，约定由王烨桢委托福源公司寻找合适贷款客户，协议就相关委托事项进行约定。同日，王烨桢与吴超订立民间二次借贷合同，约定由王烨桢向吴超借款250000元，并约定借款期限、利息等相关事宜；王国忠、华月萍作为借款抵押人将102房屋提供抵押担保。同日，王国忠、华月萍与丁玲签订委托合同一份，载明：王国忠、华月萍共同拥有102房屋的产权，因王国忠、华月萍无法亲自到现场，特委托丁玲代为办理如下事项：1.办理向抵押权人还款及他项权证注销手续；2.另行办理转贷、借贷、抵押登记及领取他项权证手续；3.洽谈、确认上述房屋的出让价额、签订房屋买卖合同、成交后领取售房款；4.办理涉及上述房屋的权属变更登记手续；5.与上述房屋转让登记、领证、收款有关的一切事宜；6.丁玲自愿代理王国忠、华月萍办理上述事项；7.因办理委托事项支出的费用由王国忠、华月萍承担，丁玲不另行收取代理费。丁玲在授权范围内签署的全部文件王国忠、华月萍均予以认可，丁玲无转委托权。委托期限：自签订之日起至办结委托事项止。上述委托合同由王国忠、华月萍及丁玲向无锡市锡城公证处申请办理公证，该公证处于2012年11月28日出具（2012）锡证民内字第4697号公证书确认委托合同双方当事人签名均属实。期间，王国忠、华月萍于2012年11月27日将102房屋的房屋产权证、共有权证及土地使用权证交付福源公司，福源公司出具收件证明，载明上述3证在2012年11月27日至借款人还款撤押时止由该公司负责保管，若在此期间遗失，则因此而引起的一切责任由该公司负责。
2012年11月29日，102房屋在无锡市锡山区房产管理局办理抵押登记，抵押权人为吴超，抵押权为250000元，抵押期间自2012年11月29日至2013年5月29日。2013年4月24日，102房屋在无锡市锡山区房产管理局再次办理抵押登记，抵押权人为丁玲，抵押权为600000元，抵押期间自2013年4月24日至2016年4月24日。
本院认为，本案的争议焦点为：一、周曾华是否为102房屋合法房屋所有权人；二、周曾华与与王烨桢订立房屋租赁协议是否合法有效。
关于争议焦点一，本院认为：周曾华为102房屋的合法房屋所有权人。理由如下：102房屋原所有权人王国忠、华月萍与丁玲签订的委托合同应为双方的真实意思表示，理应合法有效。根据上述委托合同，丁玲的代理权限包括洽谈、确认上述房屋的出让价额、签订房屋买卖合同、成交后领取售房款、办理涉及上述房屋的权属变更登记手续等事宜，委托期限为自签订之日起至办结委托事项止。上述委托期限内，丁玲作为王国忠、华月萍的委托代理人与周曾华签订了房屋买卖合同，因该房屋买卖合同而产生的法律后果应由王国忠、华月萍承担。根据上述房屋买卖合同，周曾华作为买受人支付了相应对价并已办妥该房屋的产权过户登记手续，故周曾华应为102房屋的合法所有权人。虽王国忠、华月萍陈述其并未委托丁玲出卖房屋，但该抗辩意见与经公证的委托合同之相关委托事项明显相悖，且王国忠、华月萍亦未能提供该委托书并非其真实意思表示的其他证据，故本院对其抗辩意见不予采信。至于王国忠、华月萍辩称其并未收到购房款的意见，本院注意到，王国忠、华月萍与丁玲所订委托合同中约定委托事项包括“成交后领取售房款”，故即使王国忠、华月萍确实未能收到房款，该纠纷亦仅属其与丁玲因履行委托合同期间产生的纠葛，与买受人周曾华无涉，故本院对王国忠、华月萍的该抗辩意见亦不予采信。王国忠、华月萍另称102房屋价值远高于该房屋的交易价格615000元的意见，因王国忠、华月萍与丁玲签订的委托合同中明确丁玲的受托事项包括洽谈、确认上述房屋的出让价额，如王国忠、华月萍确有证据证明丁玲受托期间将102房屋低价出售并损害了其作为委托人的利益，则王国忠、华月萍可依据委托合同另行向丁玲主张赔偿权利，故本院对王国忠、华月萍的上述意见亦不予采信。
关于争议焦点二，周曾华与王烨桢所订的房屋租赁协议应为合法有效。理由如下：周曾华订立房屋租赁协议时，已取得出租房屋相应的所有权，其就该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利；王烨桢在订立房屋租赁协议时，亦明知租赁房屋的产权人已由其父母王国忠、华月萍变更为周曾华；且房屋租赁协议中明确约定了具体租赁期间及租赁期间届满后王烨桢负有返还租赁房屋的义务。王烨桢作为完全民事行为能力人理应知晓订立该租赁合同由此产生的法律后果；结合审理中，王烨桢陈述其签订租赁合同的本意是考虑到王国忠、华月萍暂无居住场所，故本院认定该租赁合同之订立系周曾华、王烨桢的真实意思，亦不违反法律强制性规定，当属合法有效。
如前所述，周曾华现依据房屋租赁协议，主张王烨桢、王国忠、华月萍搬迁出102房屋，于法有据，本院予以支持。至于周曾华主张王烨桢、王国忠、华月萍自2015年10月15日起至实际搬迁之日止按每月5250元的标准支付房屋占有使用费之诉请，因该金钱给付义务系基于房屋租赁协议而产生，根据合同相对性原则，租赁合同相对方为王烨桢，故王烨桢应承担相应的付款义务，而王国忠、华月萍则无需承担付款义务；涉及具体的计算方法，现周曾华主张标准按每月5250元计算，本院注意到房屋租赁协议中约定租赁期间的租金为每月3500元，根据相关规定，租赁期满后的房屋占有使用费可按原合同约定的租金标准计算，故本院现认定标准每月3500元为合理，对于超出部分的金额则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除周曾华与王烨桢的房屋租赁合同关系；王烨桢、王国忠、华月萍于本判决生效后60日内搬出无锡市锡山区东亭街道宝城花园12-102房屋，并将该房屋交付周曾华。
二、王烨桢于本判决生效后60日内支付周曾华房屋占有使用费（自2015.10.15至实际搬出之日止按照每月3500元计算）。
三、驳回周曾华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由周曾华负担300元，王烨桢、王国忠、华月萍共同负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 华 伟
代理审判员 陆凌云
代理审判员 胡 赋
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 高 婷