浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第882号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林耿。
委托代理人：李忠山，浙江圣港律师事务所律师。
委托代理人：陈明鸿，浙江圣港律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘军辉。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈依林。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭松。
上诉人（原审被告、反诉原告）：万波。
上述四上诉人的委托代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温岭永峰制革有限公司，住所地：浙江省温岭市横峰街道马鞍桥村。
法定代表人：丁一卫，董事长。
委托代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。
上诉人林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2013）台温民初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人林耿及其委托代理人李忠山、陈明鸿、上诉人潘军辉、陈依林及上诉人潘军辉、陈依林、郭松、万波的委托代理人王以德、被上诉人温岭永峰制革有限公司的委托代理人柳正晞到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审判决审理认定，2012年4月29日，原告与被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告将自己所有的坐落在温岭市阳光大道与泽楚路交汇口的1、2号楼的全部房屋和宿舍楼北面14间房屋（房屋所有权证号：温房权证城区字××号、24××22号、24××23号，国有土地使用证号：温国用2012第28559号）出租给被告用于开设三产行业项目。租赁期限为13年（已经扣除免租装修期），自2012年12月1日起至2025年12月1日。2012年12月1日前作为被告的免租金装修期。房屋面积估算为39000平方米（实际面积为38844.84平方米）。原告按房屋现状交付给被告，对原规划施工图中未完成的基础设施（消防、水、路面硬化等）费用由原告先行支付150万元给被告，该款在被告交付定金之日一次性付清。2012年12月1日前作为被告的免租金装修期，其中1号楼4、5、6三层共8100平方米（实际面积为8266.80平方米）的免租金装修期至2013年3月1日。如果原告在2012年6月1日前不能交付被告，起租时间往后顺延，租金从实际交付之日开始计算。房屋租金：2012年12月1日起至2015年11月30日间，按月27元／平方的标准计算，以后每隔三年，租金上调7%。支付方式为：每半年付一次，先交后用，即在每租赁半年度开始前的一个月付清。同时，被告还应按照自来水公司、供电部门实际收取的金额承担水、电费用，由被告在当月底支付给原告。此外，2号楼屋顶的维修由被告负责，原告一次性付给被告维修维护费20万元。
合同还约定，若被告逾期支付房租、水电费，则逾期未付款项按月息2%计算支付给原告违约金。被告装饰装修及改扩建等所添置的未形成附合的装饰装修部分及可分离的设施、设备和器具等，被告有权自由处置。已形成附合的部分，如租期届满或被告违约原因解除合同的，无偿留归原告所有。被告逾期支付房租、水电费等，除仍及时如数补交外，被告逾期未付款按月息2%计算支付给原告违约金。被告拖欠房租并收到原告的书面通知后逾期超过一个月的，或者拖欠水电费并收到原告书面通知后逾期超过二个月的，原告有权单方终止合同。被告违反上述约定，致使原告提前终止合同的导致原告租金损失的，被告应按一年度的租金额赔偿原告，因此造成被告损失由被告自负。
合同又约定，原告应确保该房屋及附属设施处于被告开设娱乐等三产营业可正常使用及安全的状态，租赁期内房屋使用性质符合三产要求。租赁房屋因自身质量等问题，导致被告无法经营超过一个月的；租赁房屋因原告原因导致被告无法经营的，被告有权单方终止合同。被告因此提出终止合同的，原告应按一年的租金予以赔偿，因此造成被告的装修投入等均由原告负责赔偿，并退还被告已支付本期租金中未履行部分的相应租金。
同日，原告与五被告又签订了一份房屋租赁定金协议。协议约定：被告应付的租赁定金500万元，其中100万元在签订当日付清，其余5月3日前付清，原告对按租赁合同承担的未完成的基础设施费一次性付给被告150万元（包括房屋租赁合同第六条1.3款的20万元维修费，但不包括消防）。定金在被告支付第一期租金时予以抵扣。该租金定金协议签订后，被告支付了定金500万元（扣除150万元，实际支付定金350万元）。
2012年8月8日，原、被告双方又达成了房屋租赁交付手续的补充协议。协议约定：按原合同约定之交付条件已成熟，在本协议签字后即视为交付。租赁起租日确定为2012年9月1日，租赁年限按原合同顺延。租赁房屋按现状交付后，房屋扫尾至验收办证因房屋工程建筑产生的费用由被告负责，原告负责验收办证。
另查明，2013年8月1日，原告出具催款通知书一份，要求被告支付房租、水电费7764333.37元。该款被告至今未付。2013年8月12日，被告林耿复函给原告，认为房屋质量存在问题，所以原告的催款通知书是错误的。原告应该将质量验收合格，建筑结构安全，符合三产要求的房子交付给被告。2013年8月31日，受被告委托对涉案租赁标的物进行结构可靠性检测鉴定的中冶建筑研究院有限公司建筑工程检测中心出具《检查报告》，其鉴定结果为：钢结构安全性评定等级为dsu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（50292-1999）对asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。2013年9月24日，被告出具函件一份给原告（原告于2013年10月1日收到），认为租赁房屋存在严重质量结构安全问题，属不合格房屋，根据房屋租赁合同第九条第8项的约定，原告已经构成了违约，被告有权单方终止合同。并决定依照该约定单方终止合同，要求原告返还房屋租金并赔偿损失。2013年10月24日，原告再次发函给被告，认为钢结构评定为dsu级是不正确的，但承认存在一些缺陷，认为可以通过修补的方法予以解决，并同意维修费用由原告自行负担，维修期间不计算租金。2013年11月4日，原告再次出具函件给被告，确认已经收到了被告2013年10月25日出具的函件，但认为租赁房屋存在的瑕疵不影响租赁合同的履行，且不承认已经默认合同已经终止。
再查明，原告为被告垫付了截止2013年10月份的水费44752.60元和电费105000.19元。原告还垫付了从2013年11月至2014年9月的电费102348.85元和2013年11月至2014年7月的水费16370.90元。2013年10月23日，原告申请将本案租赁标的物临时改变用途兴办第三产业。温岭市第三产业办公室、温岭市人民政府办公室、温岭市建筑工程管理局、温岭市住房和城乡建设规划局等部门共同在该报告上盖章同意兴办第三产业。
原审法院审理认为，原告与五被告之间于2012年4月29日签订的房屋租赁合同及之后的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效，原、被告双方均应依约履行。
本案最主要的争议焦点是谁的过错导致合同解除，并承担违约责任。被告认为原告交付的租赁标的物经鉴定为钢结构的可靠性dsu级，已经构成了根本性违约；同时根据租赁合同的约定：租赁房屋因自身质量问题，导致被告无法经营超过一个月的，被告有权单方终止合同，现已符合该约定，故被告有权解除合同；而且原告也未变更租赁房屋的性质以符合开设第三产业的要求，故被告也有权单方解除合同并要求赔偿损失。而原告认为被告未按约支付租金及水、电费，已经符合约定的合同解除条件，系被告违约导致合同解除，应承担违约责任。该院认为，原告交付给被告的系刚刚建成并经验收合格取得房屋产权证的工业厂房，虽经被告单方委托鉴定为钢结构的可靠性dsu级，承载不符合要求，须立即采取修复措施。但被告提交的鉴定结论同时也指出租赁标的物存在的问题系可以修复。而且原告也承诺修复的费用由其承担，并免除修复期间的租金，可被告消极对待原告的修复意见，致使修复无法进行，且坚持依此解除合同。相对于长达13年的租赁期，租赁标的物修复占用的时间相对较少，不能就此认定原告构成根本性违约。租赁标的物目前处于装修阶段，属非营业状态，被告未实际进驻经营。因此并不符合租赁合同关于被告单方合同解除权的约定，也不符合合同法关于因租赁物危及承租人安全和××而解除合同的规定。至于原告交付的标的物是否符合开设娱乐等第三产业的要求问题。虽原告并未使租赁房屋的土地使用性质变更为商业用地，但原告提交了一份关于其申请办理第三产业的报告，温岭市第三产业办公室、温岭市人民政府办公室、温岭市建筑工程管理局、温岭市住房和城乡建设规划局等部门共同在该报告上盖章同意兴办第三产业。可以证明租赁标的物就用途上已经符合开设第三产业的需要。综合以上几点，不能认定原告构成根本性违约，也不能认定原告已经构成了租赁合同约定或者法定的合同解除条件，从而使被告具有合同单方解除的权利。相反的是，被告在收到原告要求其支付租金以及水、电费的函件后，并未及时支付，已经超过了租赁合同约定的一个月和两个月的期限，构成了违约，原告因此可以单方解除合同。虽原告并未在诉讼请求中直接提出要求解除租赁合同，但其诉讼请求的前提是解除租赁合同。所以原、被告双方对于解除租赁合同的意见是一致的，故本租赁合同应该予以解除。但合同解除的原因系被告违反合同关于租金和水、电费支付时间的约定，故被告应承担合同解除的违约责任。据此，原告主张已经形成附合的添附物应归原告所有，并要求被告支付水、电费及水、电费逾期支付的违约金和被告违约解除合同的违约金，均符合合同约定，予以支持。原告主张被告应按照约定的月利率2%的标准计算租金以及水、电费逾期支付的违约金，但被告认为违约金过高。结合案情及原告的损失情况，确定按照日万分之五的标准计算逾期付款违约金。
租赁合同解除后，被告丧失了继续占有租赁标的物的依据，故原告主张被告腾退租赁物并返还给原告的诉讼请求，予以支持。
至于原告要求被告支付租金的问题，该院认为，原告向被告交付租赁标的物后，被告正常进行装修，这属于租赁合同的应有之意。因此从房屋交付到2013年8月12日被告林耿复函给原告时止，被告应该按照协议约定的标准支付租金。在2013年8月12日之后，虽被告暂时不能使用承租的房屋，但原告积极制定修复方案要求修复租赁标的物，并承诺承担修复费用、免除修复期间的租金，可被告消极对待原告的解决方案，更不予配合，导致原告不能对尚处于被告控制下的租赁物进行修复，致使损失进一步扩大。考虑到原告交付的租赁标的物存在一定的质量问题，酌情确定由被告按70%的比例支付2013年8月12日至被告实际腾房之日止的租金。根据合同约定标准计算：2013年8月12日前的租金为4959006.52元，2013年8月12日至2014年8月20日的租金12900371.36元，日租金为34481.45元。由于2013年8月12日之后的租金由被告承担70%，故截止2014年8月20日，被告应支付给原告租金13989266.47元，定金5000000元抵扣之后，尚应支付8989266.47元，之后租金以每日24137.01元的标准支付。
根据租赁合同约定，定金在被告支付第一期租金时予以抵扣。合同已经部分履行，而被告也未支付除定金以外的租金，故该定金应先用于抵扣租金。故被告要求原告返还定金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。根据租赁合同约定被告违反租金、水电费等支付约定，致使原告提前终止合同，因此造成被告损失由被告自负。故被告要求原告赔偿装修投入损失的诉讼请求，不予支持。至于被告申请对装修投入以及装修残值进行鉴定，也就没有必要实施。被告辩称按照一年度租金的标准确定解除合同的违约金过高，由于该租赁合同租期长、租金高，且原告已经给予被告较长的免租装修期，该违约金金额属合理范围，故对该辩称不予采纳。由于租赁标的物存在质量问题，如不加以修复而使用，存在一定的安全隐患，故原告应在修复并经检验符合标准后再行使用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告温岭永峰制革有限公司与被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波于2012年4月29日签订的房屋租赁合同及房屋租赁定金协议。二、被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波在本判决生效后十日内腾退位于温岭市城东街道汇头王村温岭永峰制革有限公司内的1号楼、2号楼及宿舍楼北面14间共38844.84平方米的房屋。上述房屋中已经与租赁房屋形成附合的装修装饰物及扩建物归原告温岭永峰制革有限公司所有。三、被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波在本判决生效后十日内支付给原告温岭永峰制革有限公司截止2014年8月20日的租金8989266.47元及从2014年8月21日开始按照每日24137.01元的标准计算至实际腾房之日止的租金，并支付以租金8989266.47元为本金从2014年8月21日起至被告实际支付之日止按日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。四、被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波在本判决生效后十日内支付给原告温岭永峰制革有限公司水、电费共计268472.54元，并支付以水、电费149752.79元为本金从2013年11月12日起计算至被告实际支付之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金和以水、电费118719.75元为本金从2014年9月29日起计算至被告实际支付之日止按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金。五、被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波在本判决生效后十日内支付给原告温岭永峰制革有限公司违约金12585728.16元。六、驳回反诉原告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175118元，反诉案件受理费83400元，共计258518元，由原告温岭永峰制革有限公司负担24101元，被告林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波负担234417元。
宣判后，林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“鉴定为钢结构的可靠性dsu级，承载不符合要求”，但又错误认为不能就此认定被上诉人构成根本性违约。租赁房屋不符合民用建筑标准，严重影响整体承载，致使上诉人无法使用，不能实现合同目的，被上诉人已经构成根本性违约。二、一审判决认定“原告并未使租赁房屋的土地使用性质变更为商业用地”，房屋用途与土地用途一致，这恰恰证明被上诉人提供的租赁房屋不符合三产使用的合同约定。三、一审判决仅以上诉人延交租金片面认定上诉人违约，严重背离公平原则。相比而言，被上诉人提供的租赁标的物不符合合同约定比上诉人延交租金对合同正常履行造成的损害要大得多，且被上诉人已经先行违约，上诉人享有先履行抗辩权。四、一审判决认定2013年10月24日被上诉人准备维修房屋，且“租赁标的物目前（2014年10月13日）处于装修阶段”，依照约定，维修装修期间是免交租金的。综上，请求依法改判被上诉人返还双倍定金1000万元，赔偿上诉人12585728.2元，并赔偿损失2000万元。
温岭永峰制革有限公司答辩称：一、本案所涉及的房屋经有关部门验收合格，并颁发产权证，虽然存在一定的瑕疵，也是正常的。且法律也有规定，如果租赁物出现质量问题，应该由谁来修复。双方的合同约定，如果质量出现问题，有的由被上诉人承担，有的由上诉人承担。根据上诉人提交的鉴定报告，存在的问题可以修复。被上诉人也愿意对此进行修复，修复时间也比较短，修复期间的租金免掉。故房屋虽然有瑕疵，但不属于根本性的违约。二、出租的房屋是工业用地，这在签订合同时是清楚的，后来经温岭市人民政府的批准，将房屋的用途进行了变更，可以用于娱乐经营。故出租的房屋符合合同约定，上诉人可以开办娱乐三产进行经营。三、作为租赁合同，承租人的主要义务就是支付租金，包括应该支付的水电费。上诉人没有按照约定来支付租金和水电费，本身就是一个违约的行为。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人提供了以下：1、温岭市住房情况查询记录，以证明涉案房屋的抵押情况，被上诉人于2013年1月25日违反约定，擅自将涉案的房屋抵押给银行，且至今未通知上诉人。2、温岭市人民政府办公室温政发（2012）185号文件，证明一审法院所认定符合市政府的三产要求与该文件相违背的。
被上诉人质证对证据1真实性无异议，但认为对上诉人权利的行使无关，租赁在前，抵押在后，并不影响对实际内容的处理。对证据2的真实性也不清楚，被上诉人在一审时已经提交了证据，有关部门均同意本案所涉及的房屋用于开办娱乐三产企业。
本院认为，被上诉人对证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性亦予以认定。但对上诉人提供的上述证据欲证明的对象应结合本案的其他证据加以综合认定。
据此，本院认定，2012年10月23日，被上诉人申请将本案租赁标的物临时改变用途兴办第三产业。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。二审期间上诉人否认2012年8月8日潘军辉签订的房屋租赁交付手续的补充协议的效力，但上诉人潘军辉二审庭审时陈述，其所占的股份为35%，林耿25%，陈依林25%，郭松、万波各占7.5%，其在五个上诉人中牵头的。且上诉人在一审庭审时对该协议的真实性也无异议。故该补充协议亦应确认为合法有效，双方当事人均应按上述合同的约定享受权利和承担相应的义务。
本案争议的焦点是哪一方构成根本性违约。根本性违约是指当事人一方完全不履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，导致合同目的不能实现的情形。其不同于一般的违约行为，根本性违约从法律性质上等同于不履行合同。对此，本院分析认定如下：
一、上诉人单方委托的中冶建筑研究总院有限公司建筑工程检测中心的检查报告虽然认为钢结构安全性评定等级为dsu级，严重影响承载，但其鉴定的范围仅为2号车间（本案讼争的租赁房屋包括1、2号楼及宿舍楼部分房屋），结论中也明确必须采取措施，亦提出了相应的处理意见（如对于一层平面外稳定计算承载力不满足要求的框架柱，可以采取焊接两块竖向钢板组成日字形截面，提高承载力等措施）。且该报告是针对原设计作为厂房的使用荷载和改为温岭东方首府前结构的实际状况得出的鉴定结论。该检查报告适用的标准为《民用建筑可靠性鉴定标准》（50292-1999），虽然根据房屋租赁合同的约定，被上诉人应确保该房屋及附属设施处于上诉人开设娱乐等三产营业可正常使用及安全的状态，但合同亦约定房屋按现状交付，被上诉人同意向上诉人提供与工程相关的建筑物图纸（含水、电、消防施工图），即被上诉人交付的是工业厂房。故根据现有证据尚无法认定被上诉人交付的系不符合约定的标的物。
二、2013年8月12日，上诉人林耿发函给被上诉人，认为房屋质量存在问题。尔后单方委托鉴定，并于2013年9月24日函告被上诉人，认为质量存在问题，决定单方终止合同。在其后被上诉人2013年10月24日、11月4日的回函中，其认为质量存在缺陷或瑕疵，同意修补，修补期不计入租期。在11月4日的回函中注明修复期为1个月。根据上述事实并结合鉴定报告中认为可修复的情节，相对于长达13年的租赁期限，修复期限相对较短，被上诉人的相关函件中也表明其以积极的态度对待租赁房屋存在的问题。而讼争的房屋已经交付，其处于上诉人的控制之下，但其的消极态度致使修复无法进行。
三、本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人的主要义务系交付租金。而根据房屋租赁合同、补充协议的约定，上诉人应从2013年3月1日起计算租金（其中1号楼4、5、6层为6月1日），但上诉人未按约定支付租金及水电费，导致2013年8月1日被上诉人发函催讨租金及水电费。在此情况下，由于上诉人未及时支付租金，致使被上诉人将其所有的房屋出租获取收益的合同目的不能实现。
四、双方签订的房屋租赁合同第八条约定，被上诉人如需办理银行抵押贷款应事前通知上诉人，在不影响上诉人享受本合同权利的前提下，上诉人应予以配合。故即使办理抵押贷款时未通知上诉人，在不影响上诉人权利行使的情况下，对上诉人的经营也不会构成实质性影响，即不构成根本性违约。
五、根据被上诉人提供的关于申请办理第三产业的报告，温岭市第三产业办公室、温岭市人民政府办公室、温岭市建筑工程管理局、温岭市住房和城乡建设规划局等部门共同在该报告上盖章同意兴办第三产业，最后盖章同意的部门落款时间为2013年8月6日，而上诉人在该时间尚处于装修期间。上诉人在二审期间提供了温政发（2012）185号文件，以证明讼争的房屋未按规定取得改变用途许可。但该文件针对的是在2011年1月1日前取得房屋所有权证和土地使用权证的工业厂房。本案讼争的房屋该两证取得的时间为2012年12月3日和2012年11月15日。因此上诉人提供的该证据尚不足以证明其主张，况且相关部门也在该报告盖章同意。
根据上述的分析与认定，综合判断双方当事人的违约情况及其对合同履行所造成的影响，上诉人未按约定支付租金和水电费，导致被上诉人的合同目的不能实现，构成根本性违约。而被上诉人交付的房屋即使根据上诉人单方委托鉴定的鉴定结论，其仍属于可修复的范围，对合同目的的实现并不具有实质性影响，在修复后也不影响合同目的的实现，故被上诉人并不构成根本性违约。根据房屋租赁合同第九条第7项的规定，被上诉人可依约定解除合同。基于此，根据约定，由于上诉人的根本性违约导致合同解除，上诉人应承担违约责任。由于被上诉人认可交付的房屋存在缺陷或瑕疵，同意予以修复，修复期免除租金，且合同亦约定了相应的免租装修期，在此情况下一审确定租金计算方法并无不当，也在合理范围。
综上，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，其主张无法予以支持。一审判决并无不当，本院二审依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币175118元，由上诉人林耿、潘军辉、陈依林、郭松、万波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一五年二月九日
代书 记员 严 凌