苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0509民初8718号
原告：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
主要负责人：吴国兵，该行行长。
委托诉讼代理人：周振宇，江苏简文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐向东，江苏简文律师事务所律师。
被告：吴传明。
被告：朱娟。
原告中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）与被告吴传明、朱娟抵押合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周振宇到庭参加诉讼，被告吴传明、朱娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行吴江分行向本院提出诉讼请求：1.判令原告就被告吴传明、朱娟的抵押物［苏房他证吴江字第××号房屋产权；吴押他项2015第xx号土地使用权］在抵押权范围内优先受偿；2.判令被告吴传明、朱娟承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2015年11月12日，吴江市盛泽飞龙针织厂（以下简称飞龙厂）与原告签署《流动资金借款合同》一份，约定由借款人飞龙厂向原告借款500万元。同日，原告按约发放了贷款。后因借款人未归还到期本息，原告诉诸贵院，要求其承担还本付息的违约责任。在该案中，基于被告吴传明、朱娟为借款人提供的抵押担保（最高额抵押合同编号：32100620140009002、32100620140009003），原告还向被告吴传明、朱娟主张了抵押权，该案目前已经判决（2017苏05**民初3101号）。除上述原告已主张的抵押权外，尚有下述抵押权原告未在该案中主张：2015年8月20日，被告吴传明、朱娟与原告签署编号分别为32100620150008475的《最高额抵押合同》一份，约定以被告吴传明坐落于盛××的房产（产证号坛丘xx），为飞龙厂向原告自2015年08月18日到2016年10月17日的借款提供最高余额30万元的抵押担保，合同签署后双方办理了抵押登记手续，他项权证为苏房他证吴江字第××号。同日，被告吴传明、朱娟又与原告签署编号为32100620150008477的《最高额抵押合同》一份，约定以前述房屋所在土地使用权为吴江市盛泽飞龙针织厂向原告自2015年08月18日到2016年10月17日的借款提供最高余额为188万元的抵押担保。合同签署后，双方办理了抵押登记手续，他项权证为吴押他项2015第xx号。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。
被告吴传明、朱娟均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：吴传明、朱娟经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。农行吴江分行主张的上述事实本院予以确认，即2015年11月12日，飞龙厂（个人独资企业）作为借款人，农行吴江分行作为贷款人，双方签订《流动资金借款合同》［合同编号：32010120150019113］一份，合同约定：借款人向贷款人借款500万元用于购针织布，借款期限为一年。借款利率为固定利率，按照合同签订日前一工作日的1年期LPR加231.2bp(1bp=0.01%)确定，执行年利率6.612%，直至借款到期日。结息方式为按月结息，结息日为每月的20日，借款人须于每一结息日当日付息，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清。若借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从借款之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息；逾期期间，采用固定利率计息的人民币贷款，如果逾期之日前一工作日的1年期LPR高于本协议约定的LPR，罚息利率按逾期之日前一工作日的1年期LPR相应调整。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利；借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。同日，农行吴江分行依约发放贷款500万元。借款到期后，飞龙厂仅归还罚息共计93670元，本金分文未还，遂农行吴江分行于2017年3月8日诉至本院。2017年4月21日，本院作出（2017）苏0509民初3101号民事判决书，判决如下：“一、被告吴江市盛泽飞龙针织厂应于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金500万元，并偿付相应罚息［以本金500万元为基数，自2016年11月12日起按年利率9.918%计算至实际给付之日止，再扣除已支付的罚息93670元］。二、被告吴江市盛泽飞龙针织厂应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失30215元。三、若被告吴江市盛泽飞龙针织厂未按期履行上述第一项、第二项债务及本案确定应负担的诉讼费用，则原告有权就被告吴传明、朱娟抵押的位于苏州市××区××房屋［他项权证号：苏房他证吴江字第××号］折价或者拍卖、变卖所得价款在债权数额70万元范围内优先受偿；有权就被告吴传明、朱娟抵押的位于苏州市××区××的土地使用权［他项权证号：吴押他项（2014）第xx号］折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押金额438万元范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告吴江市盛泽飞龙针织厂继续清偿。四、被告吴传明、朱娟对被告吴江市盛泽飞龙针织厂的上述第一项、第二项债务在最高额1700万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。五、被告吴煜樊对被告吴江市盛泽飞龙针织厂的上述第三项保证债务承担补充清偿责任。”上述民事判决书生效后，农行吴江分行于2017年6月7日向本院申请执行，该案尚在执行中。
2015年8月20日，吴传明、朱娟作为抵押人，农行吴江分行作为抵押权人，双方又签订了两份《最高额抵押合同》［合同编号分别为：32100620150008475、32100620150008477］，合同约定：抵押人自愿以其名下位于苏州市××区××房地产［房屋所有权证号：吴房权证坛丘字第××号；土地使用权证号：吴国用（2010）字第xx号］为抵押权人自2015年8月18日起至2016年10月17日止与债务人飞龙厂办理约定的人民币/外币贷款等各类业务所形成的债权分别在最高余额折合人民币30万元、188万元的范围内提供最高额抵押担保。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人和第三人提供）和保证担保的，抵押权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；抵押权人已经选择某一担保方式/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保物来实现全部或部分债权。2015年8月19日、8月20日，抵押合同双方就上述抵押物办理了顺位抵押登记手续，他项权证号分别为：苏房他证吴江字第××号（登记的债权数额为30万元），吴押他项（2015）第xx号（抵押金额为188万元）。
本院认为：原告与被告吴传明、朱娟签订的《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。被告吴传明、朱娟以其房地产为案涉债务提供抵押担保，并办理了相应的登记手续，原告据此享有的抵押权自登记时设立。因被告飞龙厂拖欠借款本息的行为已构成违约，原告有权要求对上述抵押物予以拍卖、变卖，并对变价后所得款项在登记的债权数额范围内优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
若被告吴江市盛泽飞龙针织厂未按期履行（2017）苏0509民初3101号民事判决书中第一项及第二项债务［第一项：借款本金500万元及相应罚息（以本金500万元为基数，自2016年11月12日起按年利率9.918%计算至实际给付之日止，再扣除已支付的罚息93670元）；第二项：律师费损失30215元］，原告有权就本案所涉全部债权（包括诉讼费）以被告吴传明、朱娟抵押的位于苏州市吴江区xx的房屋［他项权证号：苏房他证吴江字第××号］折价或者拍卖、变卖所得价款，在清偿抵押登记顺序在先的债权后，原告就剩余款项（如有）在债权数额30万元范围内优先受偿；原告有权以被告吴传明、朱娟抵押的位于苏州市吴江区xx的土地使用权［他项权证号：吴押他项（2015）第xx号］折价或者拍卖、变卖所得价款，在清偿抵押登记顺序在先的债权后，原告就剩余款项（如有）在抵押金额188万元范围内优先受偿。如有不足，不足部分由被告吴江市盛泽飞龙针织厂继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取12120元，由被告吴传明、朱娟共同负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审判员 曹玲玲
二〇一七年九月一日
书记员 张凌强
附录法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。