广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初10626号
原告（反诉被告）：桂林市合和年小额贷款有限责任公司，住所地广西桂林市七星区高新区4号小区桂林众鼎综合办公孵化楼5层，组织机构代码：07061555-3。
法定代表人：周锦泉，执行董事。
委托诉讼代理人：欧倩怡，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市速科讯科技有限公司，住所地深圳市南山区科发路二号嵘兴通讯306房，组织机构代码：31165719X。
法定代表人：向建，总经理。
被告：深圳中深国投物业管理有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科发路嵘兴通信大厦501，统一社会信用代码：91440300359264272U。
法定代表人：徐瑶瑶，总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：韦明春，广东利人律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）桂林市合和年小额贷款有限责任公司与被告（反诉原告，下称被告）深圳市速科讯科技有限公司（简称速科讯公司）、被告深圳中深国投物业管理有限公司（简称中深国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法由审判员刘伟光适用简易程序于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧倩怡，二被告的共同委托诉讼代理人韦明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告速科讯公司签署的《房屋租赁合同》于2016年8月24日解除；2、被告速科讯公司向原告退还房屋租赁保证金232267.5元；3、被告中深国投公司对上述款项的支付承担连带责任；4、二被告承担本次诉讼全部费用，包括诉讼费、诉讼保全费及鉴定费等。事实与理由：原告与被告速科讯公司于2016年4月16日签署《嵘兴通讯房屋租赁协议》，约定由原告承租被告速科讯公司位于深圳市南山区科发路二号嵘兴通讯108、109号房产，建筑面积（实际使用面积加公摊面积）共697.5平方米，上述涉案房屋用途为办公，租赁期限自2016年4月28日至2017年7月24日，租金为每月73586.25元，物业管理费为3836.25元，租赁保证金为232267.5元。自2016年7月1日起，上述涉案房屋开始出现严重漏水，房屋多处顶部、墙面存在渗漏后的起泡、开裂、霉变、散发恶臭等现象，且因漏水发生了涉案房屋天花板掉落、屋内电线亦因漏水及积水浸泡而停电、漏电等对原告工作人员造成人身危险的意外情况。自2016年6月25日起，原告根据被告速科讯公司指定，将涉案房屋租金支付至被告中深国投公司账户，并由被告中深国投公司向原告出具租金发票。且在租赁期间，原、被告间的租赁事宜均由被告中深国投公司股东徐瑶瑶及赖海汶进行协商处理。综上，虽原告系与被告速科讯公司签署租赁协议，但协议签署人亦为被告中深国投公司股东徐瑶瑶，被告中深国投公司为租赁协议的实际履行人，应当与被告速科讯公司共同承担连带责任。自漏水情况发生之日起，原告与二被告多次沟通协商房屋修缮事宜，并于2016年8月24日向被告寄发解除协议函，要求解除租赁协议。截至原告向被告速科讯公司就漏水事宜发函并解除租赁协议之日，上述房屋漏水情况并未最终修缮完毕。鉴于房屋漏水问题迟迟未能解决，原告无法正常经营及办公，并造成了原告的极大损失。
被告速科讯公司辩称：1、合同一方当事人未构成根本违约时，对方当事人不享有法定解除权，因此原告于2016年8月24日出具的解除通知不发生法律效力，且被告速科讯公司已及时书面告知原告无权单方解除租赁协议，双方并未对解除租赁协议的事宜达成一致意思表示；2、依据双方签订的租赁协议约定，如原告提前退租或单方解除合同，原告已支付的租赁保证金不予退还，而被告速科讯公司退还租赁保证金的前提条件是原告已结清所有费用，租赁房屋及其本体配套的基本物品经被告速科讯公司验收无误，且被告速科讯公司完全收回房屋。但截至开庭之日止原告并未将租赁房屋完好交付被告速科讯公司，无权要求返还租赁保证金，涉案房屋的物业管理由嵘兴通讯管理处负责，该管理处与被告无任何关联，该管理处及其员工出具的文件对外无权代表被告；3、涉案房屋出现漏水情况是由于第三方施工原因导致，并非由于房产本身的质量问题或是被告速科讯公司原因，且涉案房屋存在的渗漏水问题并不足以导致原告无法按照合同约定用途使用房屋，漏水情形发生后，被告速科讯公司及管理处已及时向深圳市南山区住房和建设局报告相关情况，住建局与关联第三方深圳正中置业有限公司已委托第三方对涉案房屋进行鉴定，鉴定结果显示相关数据均在预警值内，即便涉案房屋存在漏水现象，被告速科讯公司也已在合理时间内进行维修，原告无权以此要求解除租赁协议；4、原告单方违约所导致的一切损失应由其自行承担，原告无权要求被告赔偿损失。
被告中深国投公司辩称，其与被告速科讯公司为相互独立的法人，没有任何关联性，被告中深国投公司不是租赁协议的当事人，也不是本案的适格被告，请求驳回原告对被告中深国投公司的诉讼请求。
被告速科讯公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告速科讯公司支付2016年9月1日至2016年11月4日的租赁费用（租金及物业管理费）共计165168元及上述款项的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从反诉之日起计至原告实际支付之日止）；2、原告向被告支付2016年8月1日至2016年11月4日的水电费共计13557.92元及上述款项的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率从起诉之日起计至原告实际支付之日止）；3、原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告速科讯公司与原告于2015年4月16日签订《嵘兴通讯房屋租赁协议》，双方约定由被告速科讯公司将位于深圳市南山区科发路2-2号嵘兴通讯108、109号房产交付原告承租，租赁费用（租金及物业管理费）每月共计77422.5元，被告速科讯公司已履行合同义务，但原告于2016年8月24日出具解除租赁协议通知书，主张涉案房屋存在瑕疵导致原告无法正常经营、办公为由要求解除租赁协议，被告速科讯公司收到该函后于2016年9月2日回函并郑重通知原告无权单方解除租赁协议，但原告不顾被告速科讯公司反对强行搬离涉案房屋，且至今为止仍未与被告速科讯公司办理交接手续，该行为已构成根本违约。被告速科讯公司于2016年11月4日收到原告起诉材料，被告速科讯公司认为原告以实际行为表明不再履行租赁协议义务，租赁协议自被告收到起诉材料之日解除或终止。原告须向被告支付2016年9月1日至11月4日的租赁费用及2016年8月1日至2016年11月4日的水电费。综上所述，原告的行为已构成根本违约，但其不仅不依约履行合同义务，反而起诉被告并冻结被告速科讯公司的银行基本账户，给被告速科讯公司造成了很大的经济损失和名誉损失。
原告针对被告速科讯公司的反诉辩称，1、涉诉房屋自2016年6月开始出现严重漏水，已实际造成涉案房屋根本无法使用；2、原告有权依法解除合同，且各方已就合同解除事宜协商一致并完成交接，原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》已于2016年9月2日解除；3、被告速科讯公司请求原告支付合同解除后的租金、物业管理费及水电费的主张缺乏事实及法律依据。
经审理查明，2016年4月16日，原告（承租方，乙方）与被告速科讯公司（出租方，甲方）签订《嵘兴通讯房屋租赁协议》，约定：乙方租赁涉案房屋作为办公之用；建筑面积为697.5平方米，租期自2016年4月28日起至2017年7月24日止；甲方于2016年4月28日起将涉案房屋交付乙方，自此开始计收水电费、管理费等其它费用；租金标准为每月每平方米105.5元，每月租金总计73586.25元，物业管理费标准为每月每平方米5.5元，每月物业管理费总计3836.25元；每月（租金+含税发票+物业管理费）总合计77422.5元；乙方交付房租为两月一付，乙方应于本合同签订后两日内交付首次租金154845元，以后乙方须于缴费当月5日前支付当月和下月房租；乙方一次性向甲方支付232267.5元租赁保证金；甲方采取代收代付的方式收取水电费，乙方应从租赁期始，在每月5日前向甲方支付上月的水电费；乙方未依约定时间支付租赁费用、水电费等任何费用的，自逾期之日起，乙方应当每日按逾期未付款项的千分之五比例向甲方支付滞纳金，直到欠费付清之日止；任一方在租赁有效期内终止合作，须提前两个月书面通知对方，经双方协商同意则互不构成违约，如协商不成，由甲方主动提出的，则甲方退还租赁保证金，并向乙方支付相当于租赁保证金金额的违约金，由乙方主动提出的，则甲方不予退还租赁保证金；租赁期间，乙方负责做好户内公共区域日常维护、保养、公共设施设备的日常维护、保养、检查检修工作；甲方需对装修材料、房屋已安装的设备做质量保证（符合国家规定），出现非乙方造成的损坏，甲方需进行保修保养或更换；及其他条款。2016年4月21日，原告向被告速科讯公司支付了房屋租赁保证金232267.5元。
2016年6月25日，二被告向原告出具《代收款证明》，内容为：中深国投公司为速科讯公司旗下公司，自2016年7月1日起原告每月产生的租赁费支付至中深国投公司账户，该账户收取原告的一切费用均视为原告向被告速科讯公司支付，同时亦由被告中深国投公司出具相应的发票。
2016年8月31日，原告向被告速科讯公司邮寄解除租赁协议的通知，内容为：自2016年7月1日起，涉案房屋开始出现严重漏水，已造成房屋多处顶部、墙面起泡、开裂、霉变现象，对原告正常工作经营造成严重影响；原告决定自本解除函出具之日起解除双方的租赁合同，请被告速科讯公司在收到本通知后三日内退还原告租赁保证金232267.5元及7、8月租金147172.54元、7、8月物业管理费7672.5元，原告将于2016年9月4日前搬离涉案房屋，请被告速科讯公司协助完成交接手续。被告速科讯公司于2016年8月31日收到该函件，并于2016年9月2日致函原告，表示原告无权单方解除或终止被告速科讯公司与原告签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》；如原告单方解除或终止《嵘兴通讯房屋租赁协议》，请原告提前2个月书面通知被告速科讯公司，并结清租赁期间所产生的一切费用（包括但不限于租金、水费、电费等），且被告速科讯公司已收取的租赁保证金不给予退还。
原告提交了嵘兴管理处工作人员2016年9月2日出具的收条，以证明原告已于当日履行合同解除交接手续，该收条载明“今收到108-110公司交还遥控器9部”。二被告对该证据不予认可，理由是出具该收条的当事人不是被告的员工，不能证明原告向被告交付租赁房屋及配套物品。
2016年9月2日，被告速科讯公司向原告出具和解协议，载明：双方同意自本协议生效之日起解除双方2015年5月18日签订的租赁协议，原告须于2016年9月5日前全部搬离租赁房屋；双方确认被告速科讯公司无需返还租赁保证金232267.5元；本协议自双方签字盖章之日起生效。该和解协议仅盖有被告速科讯公司一方公章。
原告当庭提交了相关照片、微信聊天记录、视频资料等，以证明涉案房屋截至2016年10月16日仍存在严重漏水、墙面开裂、霉变等情况，严重影响原告的正常经营和办公。
被告速科讯公司当庭提交了《速科迅科技防水补漏施工合同》、广东深望达建材科技工程有限公司营业执照、工程竣工验收表、《嵘兴厂房及峥鑫建筑物沉降监测报告》、深圳市嵘兴通讯技术有限公司出具的《情况说明及确认函》、照片等证据，以证明涉案房屋出现漏水现象系由第三方施工原因造成，且经检测涉案房屋相关数据均在预警值内，不存在导致影响承租人正常使用或危及承租人安全健康的情形，同时主张其已及时委托专业第三方公司进行维修和补救，维修后的涉案房屋已能正常使用。工程竣工验收表显示涉案房屋进行了两次防水修缮，分别于2016年7月7日、2016年8月17日经嵘兴通讯管理处验收合格。
被告速科讯公司提交了嵘兴通讯2016年9月1日至11月4日期间的收费通知单，以证明原告拖欠该期间的租金、管理费、水电费等款项，收费通知单均盖有被告中深国投公司财务专用章，记载内容有：涉案房屋2016年8月1日至9月30日期间自用电费12651.52元、公摊电费417.09元、公摊水费485.47元，参与公摊天数为31天。
庭审中，原告陈述涉案房屋仅需要交接空调遥控器，无本体配套物品需要交接。
以上事实，有《嵘兴通讯房屋租赁协议》、收据、《代收款证明》、解除租赁协议、收条、收费通知单、视频资料、《速科迅科技防水补漏施工合同》、《嵘兴厂房及峥鑫建筑物沉降检测报告》、《情况说明及确认函》、照片等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。从原告、被告速科讯公司提交的相关证据来看，涉案房屋的漏水问题并非由于涉案房屋本身的质量问题或被告速科讯公司的原因造成，且被告速科讯公司在发现漏水情况后亦及时采取了相关措施进行维修和补救。原告主张被告速科讯公司存在根本违约行为并提交了涉案房屋漏水情况的照片、录像作为证据，但是仅凭上述证据并不足以证明因涉案房屋漏水导致原告承租涉案房屋的租赁目的无法实现，且二被告对该组证据的拍摄地点和时间均不予认可，故原告举证不足以证明被告速科讯公司存在根本违约行为。然而，涉案房屋确实存在漏水的问题，从被告速科讯公司提交的修缮记录来看，该漏水问题未能在短时间内一次性解决，势必对原告的办公和经营产生一定影响，且被告速科讯公司亦未能举证证明导致涉案房屋漏水的事由已经消失，故原告提出解除合同系事出有因，其在通知被告速科讯公司解除合同后已于9月2日搬离，本院据此认定原告与被告速科讯公司签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》已于原告搬离之日解除。虽然被告对嵘兴通讯管理处员工出具的收条不予认可，但未能提出相反证据予以推翻，本院对其该辩解意见不予采信，确认原告于2016年9月2日搬离涉案房屋。
涉案租赁合同非因原告过错提前解除，被告速科讯公司无权继续占有原告的租赁保证金232267.5元，故对于原告要求被告速科讯公司返还租赁保证金的诉求，本院予以支持。
关于被告速科讯公司要求原告支付2016年9月1日至2016年11月4日期间租赁费用165168元及2016年8月1日至2016年11月4日期间水电费13557.92元的反诉请求。由于原告已于2016年9月2日搬离涉案房屋，涉案租赁合同自当日解除，原告关于其不应支付合同解除后的租金费用及水电费的意见于法有据，本院予以采纳，对被告速科讯公司的反诉请求不予全部支持，认定原告应支付2016年9月1日至9月2日期间的租赁费用5161.5元（77422.5元÷30天×2天）、2016年8月1日至2016年9月2日期间水电费共13554.08元（12651.52元+417.09元+485.47元）。关于上述款项的逾期付款利息，因原告未予支付租金等费用系事出有因，故对于被告速科讯公司要求支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告中深国投公司的责任问题。涉案租赁合同系原告与被告速科讯公司签订，被告中深国投公司并非合同当事人，从本案证据来看，被告中深国投公司仅系代被告速科讯公司收取租金、开具发票，根据合同相对性原则，涉案合同的双方当事人仍然是原告与被告速科讯公司，故原告举证不足以证明被告中深国投公司为涉案合同的实际履行人，其要求中深国投公司承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告桂林市合和年小额贷款有限责任公司与被告深圳市速科讯科技有限公司于2016年4月16日签订的《嵘兴通讯房屋租赁协议》于2016年9月2日解除；
二、被告深圳市速科讯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告桂林市合和年小额贷款有限责任公司退还租赁保证金232267.5元；
三、原告桂林市合和年小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市速科讯科技有限公司支付2016年9月1日至9月2日期间的租赁费用5161.5元及2016年8月1日至2016年9月2日期间水电费13554.08元；
四、驳回原告桂林市合和年小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市速科讯科技有限公司的其他反诉请求。
如上述当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费2392.01元，保全费1681.34元，共计4073.35元，由被告深圳市速科讯科技有限公司负担；反诉受理费969元，由原告负担101.5元，被告深圳市速科讯科技有限公司负担867.5元。被告深圳市速科讯科技有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付原告3971.85元，本院不另作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 刘伟光
二〇一六年十二月十四日
书记员 李小燕
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。