辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第00853号
上诉人（原审被告）：沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路58号甲。
法定代表人：商永和，系该公司执行董事。
委托代理人：董恩忠，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：李海义，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳雍伦大厦有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路58号甲。
法定代表人：田新，系该公司经理。
委托代理人：高远，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：孙翼南，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
原审第三人：上海汉庭酒店管理集团有限公司，住所地上海市番禺路1150号。
法定代表人：张拓，系该公司经理。
委托代理人：董恩忠，系辽宁同方律师事务所律师。
上诉人沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司（以下简称沈阳汉庭公司）与被上诉人沈阳雍伦大厦有限公司（以下简称雍伦大厦公司）、原审第三人上海汉庭酒店管理集团有限公司（以下简称上海汉庭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院作出的（2011）沈河民二初字第106号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年3月31日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、代理审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年4月28日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳汉庭公司的委托代理人董恩忠、李海义，被上诉人雍伦大厦公司的委托代理人高远，原审第三人上海汉庭公司的委托代理人董恩忠到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年10月30日，雍伦大厦公司作为出租方（甲方），力山森堡（上海）投资管理有限公司作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区热闹路58号甲，建筑面积7，417平方米。该租赁房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用。合同第三条交付日期和租赁期限约定，甲方于2007年11月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2008年3月1日（起租日）起至2023年2月28日止，共计15年，甲方给予乙方免租金装修期为4个月，自2007年11月1日至2008年2月28日止。合同第四条租金、支付方式和期限约定，自2008年3月1日起，前个三个租赁年度租金不变，租金为人民币1，353，603元／年，物业管理费为人民币1，353，603元。第四个租赁年度（2011年3月1日）开始租金和物业管理费在第一年的基础上递增5%，租金为人民币1，421，283元／年，物业管理费为人民币1，421，283元／年。第七个租赁年度租金和物业管理费在第四个租赁年度的基础上递增5%，依此类推每三年递增5%，甲方包括在合同有效期限内不以任何其他理由调高租金。首期租金乙方按如下方式支付：该房屋全部交付乙方后并免租期结束5个工作日内将首季度的租金人民币338，400元和首季度物业管理费人民币338，400元付给甲方。乙方应于每季度首月前15日（即每年的2月15日、5月15日、8月15日、11月15日）前向甲方支付本季度租金和物业管理费。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。合同第9.3条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，即如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同第9.3.7条约定，乙方迟延支付租金，经甲方两次书面催款后，乙方自第二次受到该催款通知超过30天仍未付款的。或经甲方书面同意后，乙方有权提前3个月通知甲方终止本合同，但乙方装修归甲方所有。合同第10.4条约定，租赁期间，非本合同规定的情况下，合同双方任何一方擅自取消、终止、解除本合同，提前收回该房屋的，应提前三个月通知对方。违约方应按年租金的2倍向守约方支付违约金。2009年2月10日，雍伦大厦公司、沈阳汉庭公司及力山森堡（上海）投资管理有限公司签订房屋租赁合同权利义务转让协议，约定雍伦大厦公司与力山森堡（上海）投资管理有限公司于2007年11月1日签订了关于沈阳市沈河区热闹路58号的房屋租赁合同的基础上，经三方协商，自协议签订之日起，力山森堡（上海）投资管理有限公司的一切权利与义务一并转让给本案沈阳汉庭公司。沈阳汉庭公司已对合同所有条款进行了确认，接受了所有的权利与义务。合同签订后已实际履行。从2009年12月1日起，沈阳汉庭公司未按合同约定支付雍伦大厦公司租金，雍伦大厦公司于2010年4月26日、2010年4月30日、2010年5月7日，分别向沈阳汉庭公司及上海汉庭公司发出催款通知，要求沈阳汉庭公司支付从2009年12月1日至2010年8月31日的租金和物业费，共计人民币2，030，400元，该通知经沈阳汉庭公司确认均已收到，但沈阳汉庭公司未支付给雍伦大厦公司。在最后一次催款书面通知后，沈阳汉庭公司于2010年5月20日支付第一季度即2009年12月1日到2010年2月28日的租金和物业费。雍伦大厦公司于2010年11月3日向沈阳汉庭公司发出解除房屋租赁合同通知，现雍伦大厦公司要求沈阳汉庭公司给付月租金二倍的违约金人民币225，600元。要求解除房屋租赁合同并返还租赁房屋，要求沈阳汉庭公司承担本案诉讼费用。2010年11月5日，沈阳汉庭公司给付雍伦大厦公司2010年6月1日-2011年2月28日合计9个月房屋租金及物业管理费人民币2，030，400元。2011年4月8日，沈阳汉庭公司给付雍伦大厦公司2011年3月1日-2011年5月31日合计3个月房屋租金及物业管理费人民币710，640元。2011年12月23日，沈阳汉庭公司给付雍伦大厦公司2011年6月1日-2012年2月28日合计9个月房屋租金及物业管理费人民币2，131，924.50元。现沈阳汉庭公司尚欠雍伦大厦公司2012年3月1日至2013年11月30日房屋租金及物业管理费人民币4，974，480元。另查，2009年7月30日，经上海市工商行政管理局预先核准力山森堡（上海）投资管理有限公司申请变更企业名称为上海汉庭酒店管理集团有限公司。2010年11月3日雍伦大厦公司向沈阳汉庭公司发出解除《房屋租赁合同》通知。2011年11月8日雍伦大厦公司向法院出具承诺书一份写明：我公司诉沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司解除租赁合同一案，按﹤合同法﹥及双方签订﹤房屋租赁合同﹥，沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司恶意拖欠租金，属单方违约，我公司不予承担任何赔偿。但考虑法院调解，租赁合同解除，我公司同意承担部分附属物损失（装修部分），按市场现评估价或经调解，我公司和法定代表人田新（占沈阳汉庭公司40%股份）可以在其股份份额内承担。本案在审理过程中，2013年8月24日经辽宁唯实信资产评估有限公司评估，沈阳汉庭公司装修部分评估价值为人民币2，649，600元。2013年9月17日，沈阳汉庭公司提出复议申请要求对评估报告进行复议。2013年10月21日辽宁唯实信评估有限公司做出复议回复，维持原评估报告结果。经查，沈阳汉庭公司与上海汉庭公司系投资与被投资关系，上海汉庭公司系投资人，沈阳汉庭公司系被投资人。
原审法院认为：雍伦大厦公司、沈阳汉庭公司所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同权利义务转让协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，雍伦大厦公司将租赁房屋交付沈阳汉庭公司使用，沈阳汉庭公司应及时缴纳雍伦大厦公司房屋租金。在双方签订的房屋租赁合同第九条第三款约定甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：第九条第三款第七项，乙方迟延支付租金，经甲方两次书面催款后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的。雍伦大厦公司于2010年4月26日、4月30日、5月7日、5月14日分四次向沈阳汉庭公司和上海汉庭公司以书面形式催款并发出解除合同通知，符合双方约定的解除合同条件，该租赁合同应予解除。关于沈阳汉庭公司主张雍伦大厦公司未为其开具发票问题，虽然合同约定雍伦大厦公司有开具发票的义务，但相对于支付租金是租赁合同中承租人的主要义务，出具发票属于雍伦大厦公司履行合同的附随义务。对雍伦大厦公司而言开具发票是向国家赋税的重要行为，而沈阳汉庭公司收取发票仅仅是企业财务核销行为，这两种行为重要性完全不同，沈阳汉庭公司不应以雍伦大厦公司暂时没有开具发票为由拒绝履行自身较重的义务。综上，沈阳汉庭公司行为已构成根本违约，因此对于雍伦大厦公司要求解除房屋租赁合同并返还租赁房屋及要求沈阳汉庭公司给付月租金二倍的租金人民币225，600元的诉讼请求，应予支持。在双方的租赁合同协议中约定，违反合同的一方，应向另一方按月租金二倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。根据该项约定沈阳汉庭公司应支付雍伦大厦公司月租金二倍的违约金人民币225，600元。关于租赁房屋装修问题，根据双方的租赁合同约定由于沈阳汉庭公司的违约行为导致合同无法履行，其装修费用理应由沈阳汉庭公司承担，但考虑双方约定合同期限较长，从实际出发酌情考虑由雍伦大厦公司承担40%的装修损失即雍伦大厦公司应给付沈阳汉庭公司装修费用按评估价格的40%给予沈阳汉庭公司补偿，即雍伦大厦公司应给付沈阳汉庭公司装修补偿款人民币1，059，840元，其租赁房屋的装修应归雍伦大厦公司所有。关于沈阳汉庭公司抗辩雍伦大厦公司未为沈阳汉庭公司提供物业服务问题，因双方在租赁合同中未约定物业服务的具体范围，因此对沈阳汉庭公司的该抗辩主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十六条，第一百零七条之规定，原审判决：一、解除原告沈阳雍伦大厦有限公司与被告沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、原告沈阳雍伦大厦有限公司于本判决发生法律效力60日之内一次性给付被告沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司装修补偿款人民币1，059，840元，租赁房屋装修归原告所有；三、被告沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司于本判决发生法律效力60日内将坐落于沈阳市沈河区热闹路58号，建筑面积7417平方米房屋腾空，交付原告沈阳雍伦大厦有限公司；四、被告沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司于本判决发生法律效力60日内一次性给付原告沈阳雍伦大厦有限公司月租金二倍的违约金人民币225，600元；五、被告沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司发生法律效力60日内一次性给付原告沈阳雍伦大厦有限公司房屋租金及物业管理费从2012年3月1日至腾房之日止，每月按人民币236，880元计算。如被告沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，680元，鉴定费人民币80，000元，由沈阳汉庭公司负担。
宣判后，上诉人沈阳汉庭公司不服，向本院提起上诉称，本案没有解除合同的法定与约定的事由，不同意解除合同。即使存在违约情况也不构成根本违约，不应当解除合同。雍伦大厦公司是以接受租金与物业费的方式放弃了解除权。其没有违约，不同意支付违约金。对方请求的物业费与租金的项目超出了诉讼请求。本案不应该以通知的方式来解除合同。故请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或者发回重审。2、判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人雍伦大厦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人上海汉庭公司答辩意见同沈阳汉庭公司的上诉请求一致。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同权利义务转让协议》、《企业名称变更预先核准通知书》《关于沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司房租催款通知》四份、解除《房屋租赁合同》通知，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：本案雍伦大厦公司与上海汉庭公司之间签订的《房屋租赁合同》及沈阳汉庭公司与雍伦大厦公司、上海汉庭公司之间签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议》均为真实的意思表示，合法有效，各方均应严格恪守。沈阳汉庭公司依据《房屋租赁合同权利义务转让协议》，对《房屋租赁合同》的所有条款进行了确认，并接受了一切权利与义务，应按照《房屋租赁合同》的约定履行及时向雍伦大厦公司交纳房屋租金和物业管理费的义务。现因沈阳汉庭公司没有按照合同约定缴纳租金，经雍伦大厦公司四次催要后仍未在约定时间全部给付所欠租金，原审法院根据双方约定判决解除房屋租赁合同及对合同解除的后果一并处理并无不当，本院予以确认。
关于沈阳汉庭公司上诉提出其没有违约、本案没有解除合同的法定与约定事由、不同意解除合同的问题，因《房屋租赁合同》第九条第三款中明确约定甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：第九条第三款第七项，乙方迟延支付租金，经甲方两次书面催款后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的。雍伦大厦公司分别于2010年4月26日、4月30日、5月7日、5月14日以书面形式四次向沈阳汉庭公司和上海汉庭公司催款并发出解除合同通知，而沈阳汉庭公司并未在租赁合同约定的期限内向雍伦大厦公司全部支付所欠租金，沈阳汉庭公司显系违约，其行为亦符合双方约定的解除合同的条件。沈阳汉庭公司以雍伦大厦公司开具发票不符合合同约定为由对其违约行为进行抗辩，但在租赁合同实际履行过程中，沈阳汉庭公司在明知雍伦大厦公司开具的发票不符合约定的情况下仍然多次交付租金和物业管理费，甚至在雍伦大厦公司一审起诉之后还交纳了其迟延交付的租金和物业管理费，应视为沈阳汉庭公司对已经形成的发票现状予以认可。且开具发票系附属义务，支付租金和物业管理费系主要义务，故对沈阳汉庭公司的该上诉请求，本院不予支持。
至于沈阳汉庭公司上诉提出不应支付月租金二倍的违约金一节，因双方之间的租赁合同有明确约定，违反合同的一方应向另一方按月租金二倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。因沈阳汉庭公司违约，故对沈阳汉庭公司该项上诉请求不予支持。
关于沈阳汉庭公司主张一审法院超出诉讼请求判决其交付租金和物业管理费的问题，因雍伦大厦公司在一审起诉状中明确了要求解除租赁合同。在一审审理期间，沈阳汉庭公司自认了欠付房屋租金和物业管理费的事实。故原审法院为避免当事人诉累，不仅将沈阳汉庭公司欠付租金和物业管理费的问题作为合同解除的后果在本案中一并处理，同时考虑沈阳汉庭公司的利益将房屋装修补偿款的问题亦作出了处理，符合相关法律规定，本院予以确认。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4680元，由上诉人沈阳汉庭雍伦酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
审 判 员 白丽萍
代理审判员 丁广昱
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。