广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初2153号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼。法定代表人：关建辉，总经理。委托诉讼代理人：何美劲，广东劲戈律师事务所律师。被告:谭昌建，男，1953年11月5日出生，汉族，住广东省四会市东城区，物业地址：广州市番禺区洛溪新城裕景花园西区1街54号，原告广州万宁物业管理有限公司与被告谭昌建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州万宁物业管理有限公司的委托诉讼代理人何美劲到庭参加了诉讼，被告谭昌建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州万宁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付番禺区洛溪新城裕景花园西区一街54号房屋自2013年4月1日至本判决生效之日的物业服务费，暂计至2016年10月31日的物业服务费为12315.60元；2.判令被告支付从2013年5月1日起至实际付清全部物业服务费之日止的违约金（以每月应缴纳的物业管理费为本金，自次月1日起至付清之日止，按每日千分之一的标准计算，计至2016年10月31日的违约金为7396.35元；以上二项合计19711.95元（详见欠费明细）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年12月28日，番禺区洛溪新城裕景花园业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，委托期为2010年1月1日至2014年12月31日止，将裕景花园小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理期限、管理事项、物业服务费等作了详细的约定。合同期满，双方于2015年2月10日续签了《物业管理服务委托合同》，合同期限至2016年12月31日结束。依据上述合同的有关约定，原告自合同起始至今，一直为裕景花园住宅小区提供保安、保洁、公用设施维护等各项物业管理服务。根据2009年12月28日签订的《物业管理服务委托合同》（证据二）第二十条的约定：物业服务费标准为1.30元/月·方米；根据2015年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》（合同编号：裕景合同20150131）（证据三）第二十条规定，2015年1月的物业服务费为：1.30元/月·平方米，2015年2月至合同期满为1.60元/月·平方米；根据以上二合同第二十条的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。被告是本案涉诉房屋的权属人，该房产属于别墅户型，建筑面积为198平方米，被告拖欠自2013年4月至今的物业服务费，原告曾多次催收，至今仍不缴交。根据《物业管理条例》等有关法律法规，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。截止2016年10月31日，被告拖欠物业服务费12315.60元，违约金7396.35元（暂计至2016年10月31日），合计19711.95元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判令原告以上请求。被告谭昌建未作答辩。经审理查明：原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称“万宁物业公司”）是具有从事物业管理资质的企业法人，番禺大石镇洛溪新城裕景花园西区1街54号的权属人为被告谭昌建，该房产建筑面积为198平方米，属于别墅户型。万宁物业公司与广州市番禺区裕景花园业主委员会分别于2009年12月28日签订《物业管理服务委托合同》、2015年2月10日签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《裕景花园物业管理服务委托合同》，约定2010年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2018年12月31日期间，委托万宁物业公司对裕景花园小区进行管理。根据上述物业管理委托合同的约定，别墅业主应在每月15日前按下列管理服务费标准缴纳物业管理费：2010年1月1日至2015年1月31日为每平方米1.3元/月，2015年2月1日至2018年12月31日为每平方米1.6元/月。因谭昌建自2013年4月1日起没有缴纳物业管理费，原告万宁物业公司遂将被告诉至本院。另查明，万宁物业公司曾就谭昌建拖欠的2008年4月1日至2013年3月31日的物业管理服务费及滞纳金向本院提起诉讼。本院于2014年6月25日依法作出（2013）穗番法石民初字第744号民事判决书，判决被告谭昌建于上述判决发生法律效力之日起七日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2010年7月至2013年3月期间的物业管理费8494.2元及滞纳金。上述判决已于2014年12月12日发生法律效力。本院认为，原告万宁物业公司是具有相应物业管理资质的公司，因该公司与广州市番禺区裕景花园业主委员会、广州番禺裕景花园业主大会签订《裕景花园物业管理服务合同》（合同编号：裕景合同20091228）、与裕景花园业主委员会签订《裕景花园物业服务委托合同》（合同编号：裕景合同20150131）和《裕景花园物业管理服务委托合同》，而取得对该小区进行物业管理的资格。万宁物业公司依照上述合同对该小区提供了物业服务，被告谭昌建作为广州市番禺区洛溪新城裕景花园西区1街54号房的业主，享受了原告提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。根据签订的合同约定，涉诉房屋户型为别墅，建筑面积为198平方米，2013年4月1日至2015年1月31日每月的物业管理费应为1.30元/平方米×198平方米=257.4元。谭昌建应向万宁物业公司支付2013年4月1日至2015年1月31日期间的物业管理费合共5662.8元（257.4元/月×22个月）。同时，原告收取物业管理费应当以实际提供了物业管理服务为前提，被告谭昌建的欠费期间应确定至本院一审法庭辩论终结前，即至2017年9月，原告在本案中要求物业管理费计至判决生效之日止没有依据，本院不予支持。自2015年2月1日起至2017年9月止，每月的物业管理费应为1.60元/平方米×198平方米=316.8元。故谭昌建还应向万宁物业公司支付2015年2月1日至2017年9月期间的物业管理费合共10137.6元（316.8元/月×32个月），对原告主张的超出部分，本院不予支持。此外，谭昌建享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业管理费外，还应向万宁物业公司支付违约金。万宁物业公司主张谭昌建以每月应缴纳的物业管理费为本金，自欠费次月1日起至付清之日止支付违约金，符合当事人约定和法律规定，本院予以支持。但由于合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且万宁物业公司未举证证明谭昌建逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，对万宁物业公司主张的超出部分，本院不予支持，即谭昌建应向万宁物业公司支付的违约金分两部分计算：1、自2013年4月1日至2015年1月31日止以每月应缴纳的物业管理费257.4元为本金，从所欠费用月份的次月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月应交纳费用的违约金单独计算，上述各月计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费257.4元；2、自2015年2月1日起至2017年9月止以每月应缴纳的物业管理费316.8元为本金，从所欠费用月份的次月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月应交纳费用的违约金单独计算，上述各月计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费316.8元。被告谭昌建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谭昌建应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2013年4月1日至2015年1月31日期间的物业管理费5662.8元及2015年2月1日至2017年9月期间的物业管理费10137.6元；二、被告谭昌建应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付违约金（违约金分两部分计算：1、自2013年4月1日至2015年1月31日止以每月应缴纳的物业管理费257.4元为本金，从所欠费用月份的次月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月应交纳费用的违约金单独计算，上述各月计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费257.4元；2、自2015年2月1日起至2017年9月止以每月应缴纳的物业管理费316.8元为本金，从所欠费用月份的次月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，每月应交纳费用的违约金单独计算，上述各月计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费316.8元。）；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，由被告谭昌建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  林晓玲人民陪审员  巫晓蓉二〇一七年九月二十六日书 记 员  王雅佩