湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2204号
上诉人（原审被告）：占昌波，男，汉族，1975年5月26日出生，户籍所在地武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佘海容，女，汉族，1977年12月27日出生，户籍所在地湖北省随州市曾都区。
委托诉讼代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：喻明旭，男，汉族，1989年8月7日出生，�籍地湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：喻光俊，系喻明旭父亲，汉族，1968年9月18日出生，户籍地湖北省鄂州市鄂城区。
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司波光园分公司，住所地武汉市武昌区波光园二期301栋1层15室。
负责人：金莉，经理。
委托诉讼代理人：张健，系武汉吉家房地产经纪服务有限公司员工。
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区波光园二期301栋1层15室。
法定代表人：金莉，经理。
委托诉讼代理人：张健，该公司员工。
上诉人占昌波、佘海容因与被上诉人喻明旭、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司波光园分公司（以下简称吉家波光园分公司）、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买�合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
占昌波、佘海容上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判占昌波、佘海容不承担任何责任；2、判决喻明旭承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，合同的不能履行是因喻明旭违约在先所导致，原审法院认为佘海容先违约属事实认定错误。1、合同第三条第二款约定：甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用证（下称两证），经甲、乙、丙三方协商，办理甲方（佘海容）名下两证费用由乙方（喻明旭）承担，于签订本合同起叁日内，甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由丙方（吉家波光园分公司）保管，用于办理甲方名下两证。乙方将办理甲方名下两证费用于签订本合同之日起打入丙方帐户，丙方在收到该款项后办理甲方名下两证，该两证出证后由丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，具体出证日期以各区局公示为准。而一审判决书在原文引用上述合同条文时，漏掉“乙方将办理甲方名下两证费用于签订本合同之日起打入丙方帐户，丙方在收到该款项后办理甲方名下两证”的内容。原审法院对于喻明旭违约的事实未查清，喻明旭至今都未将办证费用打入吉家波光园分公司帐户。2、合同第六条约定，本合同签订之日起十五日内，佘海容、喻明旭双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易；丙方在佘海容、喻明旭方提供资料齐全后三日内为喻明旭方办理贷款手续；但喻明旭至今未办理贷款手续。原审法院漏查明本案关键事实，继而认定佘海容违约系事实认定错误。二、原审法院认定本案的关键证据，即证据四吉家波光园分公司经办人王佳提交手机短信，事实上该短信内容是不完整的，原审法院断章取义的据此认定佘海容明确表示拒绝办理两证、违约在先属事实认定错误。在2016年6月16日，吉家波光园分公司经办人王佳再次向佘海容发送手机短信，佘海容回复“过几天吧，21日吧!”，2016年6月20日17：09分，吉家波光园分公司经办人王佳再次向佘海容发送手机短信，当天19：39分，吉家波光园分公司经办人王佳向佘海容发送手机短信“佘姐，您明天还是忙您自己的事情吧，我这边都协调好了，客户他说有事来不了。”据此可知，佘海容并非是不愿意履行合同。三、喻明旭提交的证据四吉家波光园分公司经办人王佳提交手机短信的客观性，合法性均存疑，不能作为定案的依据。证据四是在吉家波光园分公司员工的手机中的，并非直接是喻明旭手机中的短信，该证据的来源存在问题。四、喻明旭的一系列违约行为已经明确表明其不愿意继续履行合同。五、原审法院适用法律错误。原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第六十三条、第七十六条的规定，认定证据四的效力，并以此作为定案的依据，属于适用法律错误。1、佘海容承认证据四手机短信截屏的真实性予以认可，但该原审法院仅仅截取两句对话是错误的。2、佘海容对于自己的主张并不仅仅是只有自己的陈述，双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》中对双方的权利义务以及履行时间约定得清楚明确，而喻明旭违约不按该合同履行，原审法院错�的适用法律，要求佘海容对没有发生的事实进行举证实属强人所难。
喻明旭辩称维持一审判决。
吉家波光园分公司、吉家公司述称维持一审判决。
喻明旭向一审法院起诉请求：1、解除2016年3月27日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、占昌波、佘海容按合同约定赔偿购房款总价百分之十的违约金11万元；3、占昌波、佘海容返还购房定金2万元；4、占昌波、佘海容按合同约定赔偿喻明旭已支付的中介费1.2万元；5、占昌波、佘海容赔偿喻明旭因占昌波、佘海容中途毁约不履行合同、房价上涨造成的房屋差价损失40万元。
一审法院认定事实：2000年3月18日，占昌波与佘海容登记结婚。2009年9月17日，占昌波与武汉尚文房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，占昌波购买武汉尚文房地产开发有限公司开发建设的位于武汉市洪山区静安路8号尚文·静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室的房屋即本案诉争房屋，房屋总价540780元。占昌波的付款方式为贷款。2009年6月27日，占昌波前已支付全部房款24％即132957元，另全部房款76％即41万元由占昌波申请银行贷款。截止2016年3月，占昌波尚有银行贷款未还清。2009年6月5日，诉争房屋办理了《武汉市商品房买卖合同》商品房买卖合同备案，合同备案号：洪08087011，合同备案人为占昌波。
2016年3月27日，卖方（甲方）佘海容与买方（乙方）喻明旭、经纪代理方（丙方）吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号洪080807011），约定：甲方出售的房屋位于武汉市洪山区静安路8号尚文·静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室，建筑面积94.41平方米，房屋交易总价为110万元；本合同签订当日，乙方支付定金2万元�甲方；甲方保证合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用权证，经甲、乙、丙三方协商，办理甲方名下两证费用由乙方承担，签订本合同起三日内，甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属证明书等办理两证所需的相关资料交由丙方保管，用于办理甲方名下两证。该两证出证后由丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续；乙方首付款22万元，以为甲方提前还贷形式支付，甲、乙方签订《代为提前还贷协议》。乙方在交易房屋的原贷款银行第三个提前还款日，在甲方及丙方陪同下至甲方原贷款银行完成提前还款，丙方在提前还贷结束后三日内，办理交易房屋相关的抵押注销手续；尾款捌拾陆万元整，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后三日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户；在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订。本合同签订之日，乙方须向丙方支付信息咨询服务费2.2万整，如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%，甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；本合同签订之日起十五日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易；丙方在甲乙方提供资料齐全后三日内为乙方办理贷款手续；丙方在贷款审批通过三日内，协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）；甲方应在收取乙方全部房款后，在2016年9月1日前，与乙方进行物业交接。甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方�解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。佘海容在“甲方（卖方及配偶）”处签名捺印，喻明旭在“乙方（卖方）”处签名捺印，吉家波光园分公司在“丙方（经纪代理方盖章）”处加盖“武汉吉家房地产经纪服务有限公司”合同专用章。上述合同签订后，2016年3月27日，喻明旭向佘海容支付定金2万元。同日，佘海容将上述合同所涉房屋的《武汉市商品房权属证明书》、《土地使用权分割转让证明》、《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》（2009年9月30日）交给吉家波光园分公司保管。2016年3月28日，喻明旭向吉家波光园分公司支付信息咨询服务费1.2万元。2016年5月26日，吉家波光园分公司的经办人王佳打电话通知要求佘海容一起到房管局协助办理房屋两证手续。2016年5月27日，吉家波光园分公司的经办人王佳再次向佘海容的发送手机短信，内容为“佘女士：您好。我是吉家地产的王佳，我这边和您以及买您房子的喻明旭先生先后沟通多次，还是希望您能履行合同，继续完成房屋交易后续流程。若您还是执意终止合同，买方喻先生则会起诉至法院，由法院来进行判决，望三思。”佘海容发送手机短信回复内容为：“你去法院吧。”同日，吉家波光园分公司的经办人王佳通过电话与喻明旭联系，告知喻明旭上述房屋买卖合同不能继续履行。遂后，喻明旭认为佘海容拒绝出卖房屋，且明确表明不履行合同，严重侵害了其合法权益，为保护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
一审法院认为，一、关于本案中谁先违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案诉争房屋（位于武汉市洪山区静安路8号尚文·静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室的房屋）系佘海容、占昌波夫妻关系存续期间购置的财产，应属于佘海容、占昌波的夫妻共同财产。占昌波在庭审中自认其知道上述房屋交易的事情，这件事是其妻子佘海容做主，因为签合同当天其不在现场，所以没有在《武汉市存量房居间（买卖）合同》上签字。故佘海容以夫妻一方名义出售本案诉争房屋并在上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》上以出卖人身份签名的真实意思表示，均是佘海容、占昌波夫妻的共同意思表示。因此，2016年3月27日卖方佘海容与买方喻明旭、经纪代理方吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号洪080807011）系三方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，三方均应按合同约定履行各自相应的义务。该合同签订后，喻明旭按约定向佘海容支付了购房定金，佘海容向吉家波光园分公司交付了办理两证所需资料，后该合同未继续履行。对于合同未继续履行的原因，喻明旭、吉家波光园分公司均称是因为佘海容明确表示不愿意办理诉争房屋的两证，后续按揭贷款均无法办理。而佘海容、占昌波辩称原因是喻明旭违约在先，喻明旭逾期支付购房相关款项，双方合同已无法履行。根据合同约定喻明旭须支付22万元首付款为佘海�、占昌波提前还贷，但其一直没有与佘海容、占昌波签订相关代为提前还贷协议，也没有向佘海容、占昌波支付首付款；根据合同约定，佘海容、占昌波将相关权属文件交付给吉家波光园分公司后，由吉家波光园分公司与喻明旭共同办理后续房屋交易手续，佘海容、占昌波仅是根据相关要求提供配合，但自合同签订后，吉家波光园分公司及喻明旭从未通过任何方式通知佘海容、占昌波配合办理房屋交易相关手续。按照合同约定，应该在合同签订后十五日内办理完毕房屋两证手续，但合同签订后两个月都没人通知佘海容、占昌波办理房屋两证手续，佘海容、占昌波很生气，因此不愿意去办理房屋两证。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，依法登记领取房屋权属证书是完成房屋转�交易的前提，佘海容、占昌波作为房屋转让方，有义务办理诉争房屋两证，以保证房屋交易的完成。本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中约定由喻明旭承担办理诉争房屋两证的费用，以为余海容、占昌波提前还贷的形式支付首付款22万元，但对于喻明旭支付办理诉争房屋两证的费用的时间、吉家波光园分公司协助办理诉争房屋两证的时间、喻明旭在吉家波光园分公司陪同下至佘海容、占昌波原贷款银行完成提前还款的时间，三方在合同中均没有明确约定，事后各方亦未达成补充协议。各方理应继续协商达成一致，以保证交易的完成，而不应随意拒绝继续履行合同。结合当事人陈述、吉家波光园分公司经办人员王佳与佘海容的手机短信聊天记录等证据，一审法院采信喻明旭、吉家波光园分公司的意见，认定该宗房屋交易未能履行的原因在于佘海容拒绝办理诉争�屋的两证。如前所述，依法登记领取房屋权属证书是完成房屋转让交易的前提，因此，办理诉争房屋两证的义务，属于合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，佘海容、占昌波无正当理由拒绝履行合同主要义务，构成根本违约，应承担违约责任，故喻明旭要求佘海容、占昌波按合同约定退还喻明旭所付全部费用即定金2万元，赔偿喻明旭已支付的中介服务费1.2万元，并按全部房款的10%支付违约金11万元的诉讼请求，于法有据，予以支持。
二、关于本案所涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》的解除问题。
2016年3月27日，卖方佘海容与买方喻明旭、经纪代理方吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）�同》（合同编号洪080807011）系三方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，三方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定精神，现喻明旭与佘海容均同意解除上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》，对喻明旭要求解除上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉请，故予以支持。
三、关于喻明旭要求佘海容、占昌波承担因佘海容、占昌波中途毁约不履行合同、房价上涨造成的房屋差价损失40万元的诉讼请求是否支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《武汉市存量房居间（买卖）合同》中已对违约金的数额�行明确约定，且喻明旭对其主张的因佘海容、占昌波违约造成其40万元的损失，并未提供有效证据予以证明，故对喻明旭要求佘海容、占昌波承担40万元损失的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除喻明旭、佘海容与第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司波光园分公司于2016年3月27日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、佘海容、占昌波于本判决生效之日起十日内返还喻明旭购房定金2万元；三、佘海容、占昌波于本判决生效之日起十日内赔偿喻明旭已支付的中介服务费1.2万元；四、佘海容、占昌波于本判决生效之日起十日内向喻明旭支付违约金11万元；五、驳回喻明旭的其他诉讼请求。本案案件受理费9220元，减半收取4610元，由喻明旭承担1470元，佘海容、占昌波承担3140元（此款喻明旭已垫付，由佘海容、占昌波连同上述款项一并支付给喻明旭）。
本院二审期间，佘海容提供二份证据，1、与中介王佳的2016年11月30日和2016年12月25日的录音，拟证明喻明旭在2016年5月27日前未办理贷款事项，未承担办两证的费用。2、与中介王佳的短信信息，拟证明2016年5月27日的短信并非佘海容、占昌波最后的意思表示，后来仍有协商。经质证，喻明旭的意见认为录音在一审中没有听过，没有提交，不是新证据，录音是在拒绝卖房后发生，只同意赔2万元，且在开庭后也说了不卖房。短信也是在说了不卖房后的信息，只能证明对赔偿的事情进行协商，不是对合同履行进行协商。吉家�光园分公司、吉家公司的意见认为录音的真实性不清楚，证明目的有异议，办理两证的费用是办证当天直接交给房管局或者给中介，不需要提前很久，首付款是贷款批下了才交首付款，贷款必须有两证才能办理，时间是买卖双方到房管局要办证的时候，正是因为两证未办理，后面才不能履行。对短信在一审提交过，真实性无异议，证明目的达不到。只能证明居间方一直在履行居间义务。因佘海容提供二份证据均无法达到证明目的，本院不予采信。喻明旭、吉家波光园分公司、吉家公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据佘海容、占昌波的上诉请求及理由，以及喻明旭、吉家波光园分公司的答辩意见，本案双方争议焦点为：喻明旭未将办理甲方（佘海容）名下两证费用交付丙方的行为是否构成违约在先的问题。佘海容、占昌�认为双方合同约定：办理甲方（佘海容）名下两证费用由乙方（喻明旭）承担，……乙方将办理甲方名下两证费用于签订本合同之日起打入丙方帐户。喻明旭没有将办理甲方名下两证费用于签订本合同之日起打入丙方帐户，构成违约在先。因喻明旭承担的费用是办理佘海容、占昌波名下房屋的两证，两证费用的明确金额应由佘海容、占昌波向喻明旭及吉家波光园分公司明确告知，但佘海容、占昌波未提供证据证明双方合同中约定由喻明旭承担办理甲方名下两证费用的明确金额，也未提供证据证明自己已将办理甲方名下两证费用的明确金额告知过喻明旭及吉家波光园分公司，佘海容、占昌波至二审调查中也未明确说明办理甲方名下两证费用的明确金额，故喻明旭在不知道办理甲方名下两证费用的明确金额情况下，未能将该费用打入丙方账户符合常理，不构成违约。�海容、占昌波认为喻明旭违约在先的上诉理由缺乏事实依据不能成立。对佘海容、占昌波上诉提出的作出让喻明旭去法院的意思表示后仍有与中介协商的短信和行为，认为一审法院认定佘海容、占昌波拒绝履行违约在先的认定错误的上诉理由，佘海容、占昌波未提供收回拒绝履行意思表示的证据，也未提供以实际履行的行为让喻明旭相信其仍愿意继续履行合同的意思表示的相关证据，该上诉理由缺乏事实依据，不能成立。
综上，占昌波、佘海容的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币9220元由占昌波、佘海容负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一七年六月十三日
书记员 陈喜兰