上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1611号
上诉人（原审被告）：朱丰乐，男，1972年8月3日生，汉族，住浙江省洞头县。
上诉人（原审被告）：徐淑茹，女，1976年2月20日生，汉族，住上海市徐汇区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：王青黎，上海星瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张王咏，男，1993年8月4日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行，营业地上海市徐汇区辛耕路133号3-6层。
负责人：王伟权，行长。
委托诉讼代理人：刘均琦，男，该单位工作人员。
上诉人朱丰乐、徐淑茹因与被上诉人张王咏及原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人朱丰乐、徐淑茹上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、双方之间的房屋买卖合同不适宜继续履行。为保证判决的可执行性，一审法院应当查明被上诉人张王咏是否具有购买上海市松江区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）的能力。系争房屋约定的房价款中有人民币（下同）1,950,000元系由张王咏通过银行贷款的形式支付，现因原贷款审批已失效，张王咏是否具有一次性支付剩余全部房价款的经济能力不能确定，张王咏在一审过程中未举证证明，一审法院对此也未予查明。朱丰乐、徐淑茹出售系争房屋的目的在于置换购买学区房，因上海房屋价格暴涨，导致置换目的不能实现。朱丰乐、徐淑茹现只有系争房屋一套房屋，如果法院判决系争房屋买卖合同继续履行，朱丰乐、徐淑茹孩子的学习和成长环境将受到严重影响。故恳请二审法院结合朱丰乐、徐淑茹家庭的情况，判决确认系争房屋买卖合同不适宜继续履行。2、一审法院关于违约金的计算方式和法律适用存在错误。朱丰乐、徐淑茹不同意继续履行合同，如张王咏同意解除合同，朱丰乐、徐淑茹同意承担合同解除的违约金。如二审法院认定买卖合同应当继续履行且朱丰乐、徐淑茹应当承担违约责任的，则一审法院判令朱丰乐、徐淑茹承担以2,900,000元为基数，按照每日万分之五标准自2016年4月16日起至系争房屋产权过户至张王咏名下之日止的违约金，既无法律依据，也无合同依据。根据相关规定，一审法院应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价格涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素认定张王咏的损失，并以此为标准调整违约金金额，但一审法院未按照相关规定予以认定。此外，根据双方买卖合同及补充条款的约定，即使朱丰乐、徐淑茹应向张王咏支付违约金，违约金的计算截止日期也应为双方申请办理系争房屋过户手续之日，而非系争房屋过户至张王咏名下之日，故一审法院对朱丰乐、徐淑茹应承担违约金计算期间的认定亦存在错误。综上所述，一审法院查明事实不清，适用法律错误，判决不公。请求二审法院依法支持朱丰乐、徐淑茹的上诉诉请。
被上诉人张王咏辩称：朱丰乐、徐淑茹基于房价上涨而违约，应承担相应违约责任，不同意其上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行（以下简称工行徐汇支行）述称：朱丰乐、徐淑茹的上诉诉请与其无关，请求二审法院保护工行徐汇支行的抵押权。
张王咏向一审法院起诉请求判令：1、朱丰乐、徐淑茹继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，向张王咏交付系争房屋并办理过户手续；2、朱丰乐、徐淑茹赔偿张王咏逾期交房过户违约金（自2016年4月15日起计算至户口迁出、产权过户手续全部完毕之日止）；3、朱丰乐、徐淑茹依据《房地产买卖居间协议》向张王咏支付违约金35,000元。
一审法院认定事实如下：系争房屋登记的产权人为朱丰乐、徐淑茹，系争房屋上有工行徐汇支行作为抵押权人的债权登记，数额为1,400,000元。
2015年9月30日，朱丰乐、徐淑茹作为出售方（甲方），张王咏作为买受方（乙方）以及A公司（以下简称A公司）作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定张王咏向朱丰乐、徐淑茹购买系争房屋，总价款3,500,000元，张王咏于2015年9月30日前向丙方支付意向金10,000元，于朱丰乐、徐淑茹签署本协议时转为定金，由朱丰乐、徐淑茹授权丙方保管；在朱丰乐、徐淑茹签订本协议后15日内，张王咏应自行或通过丙方补足定金至90,000元，朱丰乐、徐淑茹授权丙方保管；张王咏与朱丰乐、徐淑茹同意于2016年1月31日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；因相对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金中相当于总价款的1%支付给丙方作为补偿等。
2016年1月29日，朱丰乐、徐淑茹作为出售方（甲方），张王咏作为买受方（乙方）以及A公司作为居间方（丙方）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让总价为2,900,000元；甲方于2016年5月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年4月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方应支付甲方首期房价款920,000元，定金100,000元转为首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后2日内直接支付甲方部分首期房价款820,000元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足）；二期房价款1,950,000元，乙方通过贷款支付，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后15日内（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接向甲方支付全额尾款。
上述合同签订同日，张王咏与朱丰乐、徐淑茹签订《协议书》，约定除合同约定的房价款2,900,000元之外，张王咏再直接支付朱丰乐、徐淑茹装修补偿款600,000元，于签订买卖合同后二日内直接支付给朱丰乐、徐淑茹，双方确认本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由张王咏承担，3,500,000元为朱丰乐、徐淑茹净到手价款。
张王咏向朱丰乐、徐淑茹的付款情况如下：1、至2015年10月15日支付定金100,000元；2、2016年1月30日支付820,000元及600,000元，合计1,420,000元。以上总计张王咏向朱丰乐、徐淑茹支付价款为1,520,000元。
2016年4月8日，张王咏向朱丰乐、徐淑茹发出《催促函》，告知朱丰乐、徐淑茹交易税等已经审核完毕，贷款手续也已准备完毕，要求朱丰乐、徐淑茹于2016年4月15日前尽快与张王咏共同去交易中心缴纳税款及检查和审核贷款手续，该催促函朱丰乐、徐淑茹于2016年4月9日签收。2016年4月10日，朱丰乐、徐淑茹向张王咏回复《告知函》，称因为系争房屋系朱丰乐、徐淑茹名下仅有房产，无法继续履行合同，也愿意承担违约责任，希望能在2016年4月15日前协商无法履约之相关事宜。张王咏遂提起本案诉讼。
一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张王咏与朱丰乐、徐淑茹就系争房屋签订的买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。
合同签订后，张王咏按照约定履行了付款义务，并在约定的期限前通知朱丰乐、徐淑茹办理审税、过户手续等，但却遭到朱丰乐、徐淑茹的拒绝，而朱丰乐、徐淑茹不同意继续履行的理由既不符合法定的事由，也没有合同项下的约定作为依据，即便朱丰乐、徐淑茹不是出于涨价的目的，但是2016年上半年的房价上涨属于市场风险，该风险不成为朱丰乐、徐淑茹可以拒绝履约的依据，因此对于张王咏要求继续履行买卖合同的诉请，予以支持。至于系争房屋的价格，双方之间的《上海市房地产买卖合同》中约定的价款为2,900,000元，而在同日的协议中双方又约定除此之外还有600,000元装修补偿款，朱丰乐、徐淑茹的实际净到手价格为3,500,000元。朱丰乐、徐淑茹认为上述约定实为避税而做低房价，但张王咏却认为非为避税，就是为了用于补偿朱丰乐、徐淑茹装修费用，且张王咏愿意按照总价3,500,000元履行本次房屋交易，因此在没有其他证据证明双方对房屋总价款存在为避税而做低房价的情形下，一审认可房屋价款2,900,000元，装修补偿价款600,000元。同时，张王咏同意按照总价3,500,000元继续履行，扣除其已付款额1,520,000元，张王咏还应向朱丰乐、徐淑茹支付房屋余款1,980,000元。
关于张王咏的其余诉讼请求，基于继续履行，根据合同约定，朱丰乐、徐淑茹应及时偿还贷款并涤除系争房屋上的抵押权，工行徐汇支行在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。在此过程中，若朱丰乐、徐淑茹怠于履行偿还贷款之责，张王咏愿意代为偿付亦无不当，在此情况下，张王咏应付朱丰乐、徐淑茹之房屋余款则优先抵作代偿贷款之款额，若张王咏代偿之款额超出其应付朱丰乐、徐淑茹之房款，张王咏可另案主张。在抵押涤除之后，朱丰乐、徐淑茹应配合张王咏进行系争房屋的产权过户并向张王咏交付系争房屋。
至于张王咏主张的逾期违约金，按照双方合同的约定，双方应在2016年4月15日前共同前往交易中心办理产权过户手续，但是朱丰乐、徐淑茹在2016年4月10日即明确表示不再继续售房，故按照合同约定，张王咏可以主张逾期违约金，但应自逾期次日即2016年4月16日开始计算，张王咏主张计算截止日期为产权过户完成之日止亦无不当。至于户口迁出，朱丰乐、徐淑茹陈述系争房屋上没有户口，张王咏亦无证据证明系争房屋内存有他人户口，则其主张以户口迁出之日作为违约金截止日期，不予采纳。关于违约金计算的基数，则按照张王咏认可的双方网签版合同约定的房屋价款2,900,000元为基数计算。
至于张王咏依据居间协议主张的违约金，一方面和上述逾期过户违约金之间具有性质上的同一性，另一方面张王咏依据6.2条规定主张该违约金不符合该条约定之本意，该款额属于获赔偿一方对中介机构的补偿，不属于张王咏的损失。因此，对于张王咏主张的该项违约金，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一六年十二月二十九日作出判决：一、确认张王咏与朱丰乐、徐淑茹的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、朱丰乐、徐淑茹于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行偿付上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行之剩余银行抵押借款（若朱丰乐、徐淑茹怠于偿付上述款额，可由张王咏代偿）；三、朱丰乐、徐淑茹、中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押借款偿付之日起十日内办理上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋上抵押登记注销手续；四、朱丰乐、徐淑茹于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助张王咏办理房屋产权过户手续，将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至张王咏名下并交付房屋；五、张王咏于判决生效之日起十日内向朱丰乐、徐淑茹支付房款1,980,000元（优先用于中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行抵押借款的偿付）；六、朱丰乐、徐淑茹于判决生效之日起十日内以2,900,000元为基数，按照每日万分之五的标准向张王咏支付自2016年4月16日起至上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至张王咏名下之日止的违约金；七、驳回张王咏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，减半收取17,400元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费22,400元，由朱丰乐、徐淑茹负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，一审法院于2017年1月18日出具代管款收据，确认收到张王咏就本案支付的代管款1,980,000元。
二审中，朱丰乐、徐淑茹向本院申请撤回要求解除涉案房屋买卖合同的上诉诉请，但表示坚持对原判第六项所持异议，要求二审法院纠正违约金的计算标准，并酌情核减违约金金额。
本院认为，因朱丰乐、徐淑茹在二审期间撤回了要求解除涉案房屋买卖合同的诉请，故本案的争议焦点即为在合同继续履行的情况下，一审法院就朱丰乐、徐淑茹应承担的违约金的判定是否合理、妥当。首先，朱丰乐、徐淑茹主张一审法院以全额房款2,900,000元作为计算违约金的基数不当，应以张王咏实际支付的款项，即首期房款920,000元和装修补贴款600,000元共计1,520,000元作为计算基数。对此，因双方在买卖合同补充条款中对买卖双方各自的违约责任均约定以总房价款作为计算违约金的基数，故朱丰乐、徐淑茹上述主张与双方约定不符，本院对此不予采信。其次，就朱丰乐、徐淑茹对违约金标准所持异议，因双方对各自违约责任均约定了日万分之五的计算标准，且该标准亦不存在明显过高的情形，故对朱丰乐、徐淑茹该项异议，本院亦不予采纳。第三，就朱丰乐、徐淑茹关于违约金的计算应截止至双方申请办理过户手续之日的主张，因交易部门接受当事人办理过户手续的申请至核准过户，完成过户手续确实需要一定时间，此不以当事人的主观意志为转移，而双方约定的过户期限亦是双方共同向交易部门申请办理转让过户手续的时间，故一审法院判定朱丰乐、徐淑茹应承担系争房屋过户至张王咏名下之日止的违约金不当，该违约金应计算至朱丰乐、徐淑茹与张王咏共同申请办理系争房屋产权过户手续之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6836号民事判决主文第一、第二、第三、第四、第五、第七项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6836号民事判决主文第六项为：朱丰乐、徐淑茹应于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋抵押登记注销之日起十日内以2,900,000元为基数，按照每日万分之五的标准向张王咏支付自2016年4月16日起至朱丰乐、徐淑茹协助张王咏办理上述房屋产权过户手续（即双方共同申请办理该房屋过户手续）之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人朱丰乐、徐淑茹共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年三月二十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……