浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异74号
案外人胡敖根，男，1978年10月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市越城支行，住所地绍兴市越城区大教场沿187号。
法定代表人陈煜桥。
委托代理人（特别授权代理）欧洋洪、张钦，浙江点金律师事务所律师。
被执行人楼玉娇，女，1988年12月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人陈舸，男，1988年11月28日出生，汉族，住绍兴市新昌县。
被执行人楼炳炎，男，1962年12月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人顾文娟，女，1964年1月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市越城支行（以下简称中国银行）与被执行人楼玉娇、陈舸、楼炳炎、顾文娟金融借款合同纠纷一案中，案外人胡敖根提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胡敖根称，案外人与被执行人楼玉娇于2013年10月31日签订了房屋租赁合同，约定租赁楼玉娇名下坐落绍兴市越城区曹江路5号301、401室的房产（以下简称涉案房产），租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月30日止。合同签订之后，案外人根据约定向楼玉娇支付了5年房租360000元。上述合同的签订过程都是由被执行人楼玉娇完成的，是合法有效的，且案外人是涉案房产的实际使用人。因贵院在执行申请执行人中国银行与被执行人楼玉娇等金融借款合同纠纷一案中，依据生效法律文书查封了被执行人楼玉娇名下的涉案房产，案外人现提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封、评估、拍卖等强制执行措施。异议审查中，案外人明确其异议请求为要求保护其对涉案房产的租赁权，带租拍卖。
申请执行人中国银行称，我行认为案外人没有证据证明于2013年10月1日签订租赁合同且占有使用涉案房屋至今的事实，其主张的租赁关系是虚假的。即使租赁合同真实，因涉案房产是市场配套用房，并非住宅，而案外人陈述其租赁之后是作为住宅使用，改变了使用目的，合同也是无效的。综上，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人楼玉娇、陈舸、楼炳炎、顾文娟未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人楼玉娇名下登记有坐落绍兴市越城区曹江路5号301、401室，权证号分别为绍房权证绍市字第××号、Ｆ0××05号，建筑面积均为155.50平方米的两套市场配套用房及对应的国有土地使用权。根据绍房他权证绍市第K000099441号、第K000099444号他项权证记载，楼玉娇分别以其所有的上述301、401室房产向中国银行提供最高额抵押担保，担保最高债权数额分别为1632750元、1881550元，抵押设定日期及登记日期均为2015年1月20日。
因各债务人未按约归还借款，中国银行于2016年4月18日向本院提起诉讼，本院立案受理后于2016年5月3日诉讼保全查封了楼玉娇所有的涉案房产。2016年9月8日，本院作出（2016）浙0602民初3684号民事判决书，对中国银行就涉案房产所享有的优先受偿权进行了确认。2016年1月13日，根据中国银行申请，本院对上述民事判决书立案执行，执行案号为（2017）浙0602执387号。执行中，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为楼玉娇、乙方为胡敖根、落款日期为2013年10月31日的房屋租赁合同复写件1份，其中约定甲方将涉案房产租赁给乙方；租赁期为5年，从2013年11月1日至2018年10月31日；乙方向甲方一次性支付5年租金，合计人民币360000元；租赁期间由乙方承担水、电、煤气、电话、有线、物业费等。2、交款单位为胡敖根、收款人为楼玉娇、落款日期为2013年11月1日的收款收据1张，其中记载曹江路301、401室，2013年11月1日至2018年10月31日房租120000元。3、交款单位为胡敖根、收款人为楼玉娇、落款日期为2013年11月25日的收款收据1张，其中记载曹江路301、401室，2013年11月1日至2018年10月31日房租240000元。4、案外人分别与徐满山、周达木、赵芳艳、杨斌、余伟江、任慧萍签订的房屋租赁合同复印件各1份。
申请执行人中国银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、承租人为钱玲莉、落款日期为2016年1月7日的承租人声明及对应的房屋租赁合同复印件各1份，主要记载了钱玲莉向楼玉娇租赁曹江路5号301室的房产，期限自2015年10月15日至2016年10月15日，并向中国银行出具相应声明的事实。2、承租人为姚文玲、落款日期为2016年1月7日的承租人声明及对应的房屋租赁合同复印件各1份，主要记载了姚文玲向楼玉娇租赁曹江路5号401室的房产，期限自2015年4月27日至2016年4月26日，并向中国银行出具相应声明的事实。
本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2015年1月20日设定抵押登记，故案外人胡敖根要证明其异议主张成立，需举证证明其在抵押之前已与被执行人楼玉娇签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实；但案外人提供的证据不足以证明上述事实成立，同时申请执行人也提供了抵押人声明等证据予以反驳，故案外人的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人胡敖根的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年七月三日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。