上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3159号
上诉人(原审被告)：陈兴顺，男，1962年9月5日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：陈明，上海陈明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊，男，1984年10月4日出生，汉族，住址同陈兴顺。
被上诉人(原审原告)：洪晓枫，男，1987年10月8日出生，汉族，住上海市。
原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人管蔚。
委托诉讼代理人：梁博雯。
委托诉讼代理人：陆颖。
上诉人陈兴顺因与被上诉人洪晓枫、原审第三人上海市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈兴顺上诉请求：原审判决不公正应予撤销，提请二审法院作出合情、合理、合法的判决。理由是，陈兴顺并不存在违约行为，被上诉人没有按约定支付房款，上诉人于2013年就将房屋交付给被上诉人，被上诉人理应支付房屋使用费。
洪晓枫辩称，原审法院判决正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
上海市住房置业担保有限公司称该公司的抵押权合法有效，应当受到法律保护。
洪晓枫向一审法院起诉请求：1、陈兴顺协助洪晓枫办理系争房屋的过户手续；2、陈兴顺支付迟延过户违约金，自2015年6月30日起至实际过户之日止，按已付房款49.8万元的日万分之五计算；3、陈兴顺支付逾期迁出户口的违约金，自2015年6月30日起至实际迁出户口之日止，按总房款67.5万元的日万分之五计算；4、陈兴顺承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年8月，洪晓枫在居间方上海中原物业顾问有限公司居间下与陈兴顺就购买上海市石岚三村XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。2013年8月30日，洪晓枫(乙方)与陈兴顺(甲方)就购买系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，后因系争房屋属动拆迁安置房，陈兴顺获得产权未满五年，2014年12月1日，洪晓枫(乙方)与陈兴顺(甲方)再次签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋。房屋建筑面积为30.84平方米，转让价款共计67.5万元。甲方于2014年12月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接。双方确认，在2015年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起算至实际交付之日止。补充条款(一)第3条约定，甲方承诺于2015年6月30日内，办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时迁出户口的，每逾期一日，应按房地产转让价款的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。附件三付款协议约定，乙方应于签订合同之日支付房款49.8万元，于签订合同七日内申报纳税；待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到乙方支付的首期房价款后，甲方应办理抵押注销手续；抵押登记注销后七日内，双方应至交易中心办理过户手续，同日，乙方应支付甲方第二期房款17.7万元，其中尾款7.7万元由居间方保管；乙方取得房地产权证7日内，甲方应将房地产交付乙方，户口清空后，乙方支付尾款7.7万元。后，洪晓枫陆续支付陈兴顺房款49.8万元。
系争房屋内的户籍情况：钱某某，于2004年5月13日因分户从岚皋路XXX弄XXX号XXX-
XXX室迁入；傅某某，于2013年5月24日因投靠亲属从博华路XXX弄XXX号XXX室迁入；陈兴顺，于2014年6月25日因购房从博华路XXX弄XXX号XXX室迁入。
审理中，陈兴顺提供由案外人吴某某于2014年6月25日出具的《收据》一份，载明陈兴顺收到系争房屋产证用于迁户口，迁入户口为陈兴顺本人，吴某某收取陈兴顺1万元作为迁户口押金，待户口迁出无息归还，证明陈兴顺将其户口迁入系争房屋征得了洪晓枫的同意。洪晓枫称对此事不知情。一审法院认为，洪晓枫、陈兴顺就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》真实有效，双方均应按约履行。洪晓枫要求继续履行合同，本院对此予以准许。根据合同约定，陈兴顺应当在申报纳税后注销第三人在系争房屋上的抵押权，但陈兴顺未按约注销抵押登记手续，未按合同约定将房屋过户至洪晓枫名下，陈兴顺构成违约，应当根据合同约定承担违约责任，故对洪晓枫要求陈兴顺支付逾期过户的违约金的诉讼请求予以支持。关于逾期过户的违约金标准，陈兴顺辩称违约金标准过高，请求予以下调，法院结合本案实际情况，将违约金标准调整至已付房价款的日万分之二，自合同约定的过户日期次日起算，即2015年7月1日起算至实际办理转让过户手续之日止。抵押登记注销后，洪晓枫应当支付剩余房款17.7万元，根据合同约定，洪晓枫应在陈兴顺交付房屋及迁出户口后支付房款7.7万元，陈兴顺已交付房屋，但未迁出户口，故7.7万元应当在陈兴顺迁出户口后支付。陈兴顺应当在收到房款10万元后配合洪晓枫办理系争房屋的过户手续。案外人钱某某、傅某某的户口仍在系争房屋内。陈兴顺出售系争房屋后又将户口迁入系争房屋。陈兴顺辩称，其将户口迁入系争房屋是经洪晓枫同意，但其提供的《收据》并不能证明存在洪晓枫同意其迁入户籍的事实，故对其抗辩意见不予采信，关于其与案外人的经济往来，可另寻途径解决。陈兴顺未按约迁出户口违反合同约定，应当承担违约责任，故对洪晓枫要求陈兴顺支付逾期迁出户口的违约金的诉讼请求予以支持。关于逾期迁出户籍违约金标准，陈兴顺辩称违约金标准过高请求人民法院予以下调，考虑到本案实际情况，酌定陈兴顺一次性支付洪晓枫违约金为1万元。据此判决：
一、陈兴顺应于判决生效之日起十日内归还上海市住房置业担保有限公司的借款本息(以还款日银行确认数额为准)；
二、上海市住房置业担保有限公司应于陈兴顺结清借款本息之日起十日内清除设定在上海市石岚三村XXX号XXX室房屋上的抵押权；
三、洪晓枫应于上海市住房置业担保有限公司注销上海市石岚三村XXX号XXX室房屋上的抵押权之日起十日内给付陈兴顺房款10万元；
四、陈兴顺应于洪晓枫给付上述房款之日将上海市石岚三村XXX号XXX室房屋的产权过户至洪晓枫名下；
五、洪晓枫应于系争房屋内的户口清空后三日内给付陈兴顺房款7.7万元；
六、陈兴顺应于判决生效之日起十日内给付洪晓枫逾期过户违约金(自2015年7月1日起算至实际过户之日止，标准按已付房价款49.8万元的日万分之二计算)；
七、陈兴顺应于判决生效之日起十日内给付洪晓枫逾期迁出户口的违约金1万元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人双方订立的《房产买卖合同》合法有效，各方都应当遵守执行。原审法院根据双方签订合同以后的具体履行情况，对本案各方各自权利义务的区分和违约责任的认定并无不当，陈兴顺上诉认为不存在违约的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,550元，由上诉人陈兴顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 峰
审判员 王亚勤
审判员 王怡红
二〇一七年五月二十六日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。