福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽民申1243号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县。
法定代表人：刘永柱，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈彩霞，福建汇成律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：原一鸣，女，1977年8月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
再审申请人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称永昇公司）因与被申请人原一鸣商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民终1652号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
永昇公司申请再审称：（一）诉争房屋未达交付条件，并非永昇公司原因造成，逾期交房的责任不应由永昇公司承担。《商品房买卖合同》第八条约定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面通知买受人”。本案存在非永昇公司原因造成诉争房屋未达交房条件的情形，永昇公司有权根据合同约定顺延交房日期。（1）诉争房屋竣工验收后，由于施工单位扣留了该项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致永昇公司不能办妥竣工验收手续。故诉争房产未能竣工验收合格并非永昇公司原因造成。（2）连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程，因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，该情形属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误。（3）2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110天（其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天）。该情形属于合同约定的不可抗力造成施工延误的情形。（二）虽然诉争房屋未达交付条件，根据《商品房买卖合同》第八条约定，原一鸣也应接收房屋，永昇公司应承担的违约金总额为2000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。该两种处理方式，是工商部门依法制定的，在制定当时，有关部门即通过划线填空的方式允许当事人自由选择，给予合同双方充分的意思自治权。而根据当时的房地产市场状况、购房价款等情况，经与永昇公司协商，原一鸣自愿选择了第2种处理方式，该第2种处理方式应属于特殊性的双方合意条款。相较而言，《商品房买卖合同》第十一条关于“出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”的内容，只是合同示范文本本身的内容，属于一般条款，已被上述第八条的特殊约定而排除使用。此外，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……”即在合同的履行过程中，所出现的实际情况符合适用第八条所列明的情况时，应当优先适用第八条的约定，在不能适用第八条的约定时，才适用第九条的约定。本案“未达竣工验收合格”这一条件是在第八条中以列明的方式予以明确的，故应适用第八条的约定，而非第九条的约定。根据《商品房买卖合同》第八条，即便永昇公司通知交房时间（2013年1月31日），诉争商品房未经竣工验收，未达交付条件，原一鸣仍应接收房屋，通知交房后的违约金按照2000元计算支付。然而，一、二审判决均错误以《商品房买卖合同》第十一条的一般条款为依据认定原一鸣有权拒绝接收房屋，并按照《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金标准来判定永昇公司承担违约金。（三）因出卖人逾期交房给买受人造成的最多只是租金收入的损失，诉争房屋在2012年至2015期间的租金标准不超过10元/平方米。《商品房买卖合同》所约定的日万分之三的违约金标准已过分高于因逾期交房给原一鸣造成的租金收入的损失。因此，即使判决永昇公司需要支付逾期交房违约金，也应该按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，将违约金标准减少至诉争房屋租金标准的130%。（四）诉争房屋竣工验收后，由于施工单位扣留了诉争房屋项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件，导致永昇公司不能办理房屋产权初始登记，无法向原一鸣提供办理产权登记所需的资料。故原一鸣至今未能取得房屋权属证书，并非由永昇公司原因造成。本案不符合《商品房买卖合同》第十四条关于“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后91日内取得房屋权属证书，……应向买受人支付违约金”的适用条件，故永昇公司依约无须向原一鸣支付逾期办证违约金。综上，本案一、二审判决在事实认定和法律适用均存在错误，请求对本案予以再审。
原一鸣未提交意见。
本院认为：永昇公司主张的施工单位“扣留了该项目工程的竣工验收备案表和竣工验收报告原件”，不属于诉争《商品房买卖合同》第八条约定“不可抗力”或“自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误”等可据实延期的原因。另依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，永昇公司应当向原一鸣承担违约责任。在一、二审诉讼中，永昇公司既未提交相关证据证明“因征地、拆迁、设计变更等原因，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天”，以及“连江县2012年1月至6月25日雨水量显著偏多，雨天日数共110，属于不可抗力，并造成施工延误”，也未举证证明其有依据《商品房买卖合同》第八条第三款约定，在遭遇不可抗力之日起30日内书面告知原一鸣，或在政府决定造成无法施工需顺延之日及时书面告知原一鸣。故永昇公司关于其可以顺延交房日期或不需承担逾期交房、逾期办理诉争房产权属登记责任的理由均不能成立。
诉争合同第八条约定商品房经竣工验收合格和消防验收合格，系出卖人交付商品房的法定强制性条件。永昇公司提供的商品房未经竣工验收合格和消防验收合格，原一鸣以此拒绝接收房屋，并要求永昇公司承担逾期交房违约责任，符合法律规定以及《商品房买卖合同》第九条、第十一条第一款之约定。永昇公司主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，原一鸣也应接收房产，永昇公司只应承担的违约金总额为2000元的理由不能成立。永昇公司并未举证证明《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原一鸣造成的损失，因此，永昇公司关于本案违约金过高的主张不能成立。综上，永昇公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回福州永昇房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 林国新
审判员 程光毅
审判员 陈乐思
二〇一七年六月三十日
书记员 黄秋丽
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。