浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第704号
上诉人（原审原告）：宁波市镇海海蛟塑料机械厂。
负责人：姚建业。
委托代理人：赖卫凤。
委托代理人：冯振兴。
被上诉人（原审被告）：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：单莹。
委托代理人：王浙海。
上诉人宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）因与被上诉人超群电子（宁波）有限公司（以下简称“超群电子”）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2014年9月12日作出的（2014）甬镇民初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年6月20日，被告作为出租方（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号之第一栋车间全部750平方米的空间出租给乙方，租赁期间为2013年7月1日起至2016年6月30日止，月租金为10500元，先付后用，三个月支付一次。甲方一次性向乙方收取租赁保证金13500元整，待租赁期满，如无乙方需负担之损坏修缮或恢复原貌的责任，甲方将此保证金无息全额退还乙方，且保证金不得作为抵付租金或欠费之用。合同明确约定“乙方在承租期间，如遇不可抗拒的灾害而发生损失，甲方不予补偿；如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合。乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准，经扣除任何应纳之政府税金、申请过程中产生之费用后，由甲方如数转交乙方”。2008年6月19日，被告收到原告交付的租赁保证金13500元。原告于2014年3月31日交纳自2014年4月1日起至6月30日共三个月的房租31500元。
2014年1月2日，被告与宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订《征收补偿协议》，约定对被告位于庄市街道汤家村的工业房地产（镇国用93字第0400006号）及地上所有附属物进行拆迁，庄市街道房屋拆迁事务所补偿超群公司人民币30886897元，被告应在2014年3月31日之前搬迁腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。协议第四条第1款约定：本协议补偿总额已包含被告被征收范围内所有承租户之评估补偿金额，具体由被告自行负责补偿处理并腾空清场，庄市街道房屋拆迁事务所予以配合。庄市街道房屋拆迁事务所委托宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司对被告所属位于镇海区庄市街道兆龙路1069号的工业房地产（含土地及地上建筑物、装修、附属物、设施、设备等）征收补偿价值进行评估，该公司于2014年1月2日出具房地产估价报告书（镇永估拆字（2013）第00049号），报告显示估价对象在价值时点（2014年1月1日）的房地产征收货币补偿金额为人民币24202691元，包括被征收土地20208583元、建筑物2239329元、附属物1113940元、装修310315元、设施设备330524元，报告特别注明设施设备评估金额详见宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书。而宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告书（甬仲估（2013）第zh024号）显示截止评估基准日（2014年1月1日），原告因征收补偿所涉及的生产必需的设施、设备的评估价格为人民币101312元，包括全额补偿类资产评估价格44365元，其他补偿类资产56947元。
另查明，2013年12月3日、12月12日，被告两次就涉案土地和房产拆迁事宜向原告发出书面通知，原告厂长姚建业在2013年12月3日的通知上签署“收到，补偿项目及金额不认可”，原告另在2013年12月12日的通知上签章。被告另于2013年12月30日就涉案房产拆迁事宜向原告发送传真。现原告以被告在未征得原告同意情况下与拆迁部门签订《征收补偿协议》，擅自处分原告的权益，严重违反合同约定，损害了原告利益为由诉至法院，要求被告赔偿损失1700000元，并退还租赁押金13500元和2014年4月1日至2014年6月31日的租金31500元。
原审原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）于2014年6月3日诉至法院，请求判令：1.原审被告返还房租31500元、租赁保证金13500元；2.原审被告赔偿损失170万元（包括自建房补偿款135090元、装修补偿款96000元、一次性经济补贴597918元、重大设施设备和物资补偿款836044元，提前搬迁奖励49952元，共计1715004元，原审原告主张1700000元），并按银行同期贷款利率赔偿利息损失。
原审法院审理认为：该案原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告要求被告赔偿损失、返还租赁保证金和租金，其实质是要求被告就因拆迁而提前解除租赁合同向原告承担相应的民事责任。从双方在租赁合同中约定的内容来看，原、被告均对合同期限内遇到拆迁有相当预见，原告既然甘于承担合同未履行完毕即因拆迁而解除的风险，那么也应预见到相应的损失，并尽力将损失控制在合理范围内，避免损失扩大，故对于原告损失的赔偿，应以双方合同约定为准，若双方当事人在租赁合同中有明确约定的，从其约定，未作约定或约定不明确的，应考虑因拆迁房屋给一方当事人造成的损失，酌情确定给予承租人的赔偿。该案中，双方当事人在租赁合同中约定：“如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应给予积极配合。乙方自装行车、自建小屋的补偿费和搬迁费由甲方协助乙方向政府相关单位申请，其金额依相关单位核批为准，经扣除任何应纳之政府税金、申请过程中产生之费用后，由甲方如数转交乙方”，该约定不违反法律规定，应作为处理双方之间纠纷的依据，但双方对搬迁费和补偿费的内容并未明确，按照通常理解，搬迁费和补偿费应包括因征收房屋造成的搬迁费用、装饰装修的补偿以及因征收房屋造成的其他相应损失的补偿。根据双方的约定，补偿金额应依相关单位核批为准，这里的相关单位应理解为政府拆迁部门。双方也并未约定被告与政府拆迁部门签订征收拆迁合同需取得原告的同意，该案中，被告已在评估过程中将相关情况通知了原告，已尽到相应的义务，原告应当知道拆迁评估的情况，现补偿金额已经经过了政府拆迁部门的核批，符合双方的约定。据此，该院根据政府拆迁部门委托的评估机构所作的评估报告、双方的《租赁合同》、拆迁部门出具的征收补偿资金计算清单以及镇海区相关拆迁补偿政策，对原告所应获得的赔偿项目逐一核定如下：1.建筑物补偿。镇永估拆字（2013）第00049号评估报告书中关于原告自建的房屋有两部分，一部分为86.43平方米，另一部分为55.47平方米，且被告提供的平面图对此亦予以认可，该两部分的评估金额分别为47295元和30353元，共计77648元；2.装修补偿。评估报告显示：防盗门800元，铁门5442元，塑扣板顶3120元，共计9362元；3.设施设备补偿。甬仲估（2013）第zh024号评估报告书显示全额补偿类资产的评估价格为44365元，其他补偿类资产的评估价格为56947元，按照《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》的附件《征收工业非住宅用房生产必需设施、设备的有关补充规定》第九条“被征收人自行处置生产设备的，按重置价格结合成新评估金额40%予以补偿后，不再支付拆除费、装修费、运输费、安装费和调试费等”的规定，其他补偿类资产应按评估金额的40%予以补偿，故该部分的补偿应为22778.8元（56947元×40%），两项共计67143.8元。4.提前搬迁奖。根据《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十一条有关给予在规定期限内搬迁的被征收人提前搬迁奖励费的规定，该笔奖励的适用条件是在规定期限内搬迁，其补助对象为被征收人，该案被征收人为被拆迁房屋的所有权人即被告，房屋的承租人并不在被征收人之列，即原告不属被征收人，且原告在被告与拆迁部门签订的《征收补偿协议》所约定的搬迁期限内（2014年3月31日前）经被告通知后并未进行搬迁，违反了双方在租赁合同中约定的乙方（即原告）要积极配合的义务，但考虑到双方对搬迁费的约定和被告与政府拆迁部门签订的《征收补偿协议》中的补偿金额包括了提前搬迁奖，政府拆迁部门也明确表示即使原、被告没有按期搬迁，也将支付提前搬迁奖励费给出租人，且拆迁也确会原告造成一定的生产经营困难，故该院认定被告亦应当支付给原告相应的提前搬迁奖。由于政府拆迁部门计算提前搬迁奖的方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额总和乘以3%，该院亦以此方法来计算被告应支付给原告的提前搬迁奖（原告无土地和附属物两项补偿，故该两项评估金额不应计算在内），其具体金额为2610.3元（（77648＋9362）×3%）。5.一次性经济补偿。《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》第二十四条规定：征收非住宅用房造成停产停业的损失以及搬迁、过渡等费用的，给予被征收人一次性经济补偿，工业用房按房屋评估金额的5%予以补偿。政府拆迁部门依此规定给予被征收人即被告一次性经济补偿，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以5%。该案原告虽非被征收人，但征收和拆迁确会对其造成停产停业的损失以及产生搬迁过渡的费用，故该院认定被告亦应支付给原告相应的一次性经济补偿，计算方法参照政府拆迁部门的计算方法（原告无土地和附属物两项补偿，故该两项评估金额不应计算在内），具体金额为4350.5元（（77648＋9362）×5%）。6.增加政策性货币补偿。政府拆迁部门给予被告的征收补偿中有“增加政策性货币补偿”一项，该项补偿系鼓励被征收人选择货币安置的政策性奖励，其计算方法为土地、建筑物、装修、附属物四项评估金额的总和乘以20%，考虑到原告有自建房屋且对租赁物进行了装修，被告取得的该补偿款项中包含了原告装修和自建建筑物的价值，故该院认定被告应从该补偿款项中支付一部分给原告，其计算方法为原告自建建筑物补偿和装修补偿的总额乘以20%（原告无土地和附属物两项补偿，故该两项评估金额不应计算在内），具体金额为17402元（（77648＋9362）×20%）。以上各项合计178516.6元。至于原告主张的其他赔偿项目和金额，由于原告并未提供证据证明，亦没有法律和事实依据，该院不予支持。关于原告要求被告返还租金31500元的诉请，原告虽然在庭审中称不解除双方之间的租赁合同，另一方面却要求返还租金和租赁保证金，其理由是被告和政府拆迁部门签订《征收补偿协议》后已经不再是涉案房屋的所有权人，对此，该院认为，原告的上述主张相互矛盾，被告虽然与拆迁部门签订了《拆迁补偿协议》，约定被告应于2014年3月31日之前将涉案房产和土地搬迁腾空完毕，但被告仍是涉案土地和房屋的占有人，由于原告并未将租赁的房屋和场地及时返还被告，导致被告无法按时向拆迁部门交付土地和房屋（截至2014年6月31日，涉案房产和土地并未实际腾空移交拆迁部门），原、被告仍是租赁合同的相对方，是否具有房屋所有权并非判断租赁合同效力的唯一条件，且原告在明知涉案房屋将拆迁的情况下仍支付了租赁31500元，现原告仍继续占有涉案土地和房屋，应视为支付了一季度（截至2014年6月30日）的占用使用费，故该院对原告要求被告退还租金的诉请不予支持。关于原告要求被告退还租赁保证金13500元的诉请，原、被告双方就租赁保证金在租赁合同中约定“待租赁期满，如无乙方需负担之损坏修缮或恢复原貌的责任，甲方将此保证金无息全数退还乙方。此保证金不得作为抵付租金或欠费之用”，根据该条约定，被告返还租赁保证金的条件一是租赁期满，二是无需原告负担损坏修缮或恢复原貌的责任，现被告已另案起诉原告要求解除合同，且明确同意退还租赁保证金，故该院对此予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告超群电子（宁波）有限公司支付原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）建筑物补偿款77648元、装修补偿款9362元、设施设备补偿款67143.8元、提前搬迁奖2610.3元，一次性经济补偿款4350.5元、增加政策性货币补偿17402元，共计人民币178516.6元；二、被告超群电子（宁波）有限公司返还原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）租赁保证金13500元；上述第一、二项共计人民币192016.6元，均应于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。该案案件受理费20505元，减半收取10252.5元，由原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）负担9124.5元，由被告超群电子（宁波）有限公司负担1128元。
宣判后，原审原告宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）不服，上诉至本院，称：本案判决补偿的前提是征收行为确实存在，但本案中拆迁行为并不存在，那么其补偿标准应当适用合同法相关规定，根据承租方的实际损失进行赔偿，具体赔偿金额以上诉人在一审中提交的拆迁补偿明细单为准。请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人超群电子答辩称：1.上诉人的庭上陈述与上诉状理由截然不同，现当庭陈述事实和理由不符合民事证据相关规则；2.上诉人主张实际损失有170万，但至今未提供相应证据；3.上诉人既要求补偿损失，又主张合同尚未解除，认为征收补偿协议不等于征收行为，观点错误。今天审理的是房屋租赁合同纠纷，并不是政府征收行为；4.双方合同对解除权的约定事由范围宽松，且上诉人也提出了拆迁补偿要求，表明他们认可合同解除。
在二审审理期间，上诉人提供以下证据：宁波市镇海区人民政府办公室于2014年11月10日作出的政府信息不存在告知书即镇政办申（2014）第12、13、14号告知书、政府信息不存在告知书即镇房征办申（2014）第3号及镇海区人民政府不予受理通知书镇政复决书（2014）第11号文件各一份，拟证明征收协议签订主体是两个民事主体，属于民事法律行为，本案拆迁行为并未实际发生。
被上诉人经质证，认为：对于证明目的不予认可，今天审理的是租赁合同，而非行政诉讼，与本案无关联性。
本院经审查认为，上述证据不属于二审中出现的新证据，本院对其不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。原审法院将合同约定作为处理双方纠纷的依据，并无不当。由于搬迁费和补偿费无明确约定，原审法院以拆迁部门委托的评估机构所做的评估报告及拆迁部门出具的征收补偿资金计算清单为依据，并参照镇海区相关拆迁补偿政策计算上诉人应获得的赔偿项目及金额并无不当。关于已付租金31500元，因租赁合同已于2014年4月2日解除，但上诉人现仍实际占有房屋，被上诉人作为租赁合同的相对方，上诉人应向其支付占有使用费，原审法院对上诉人要求返还租金的诉请不予支持并无不当。上诉人在二审中主张拆迁行为并未实际发生，但被上诉人同拆迁部门签订征收补偿协议确为事实，且上诉人对征收补偿协议的真实性并无异议，上诉人提交了自制的拆迁补偿明细单并要求以该明细单为依据计算自身损失，由此可知上诉人对拆迁已实际发生的事实是知晓并认可的，现上诉人提出拆迁行为不存在这一诉请本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20505元，由上诉人宁波市镇海海蛟塑料机械厂（普通合伙）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
代理审判员 张梦霞
二〇一四年十一月十七日
代书 记员 汤李燕