杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1404号
原告（反诉被告）：平建军。
委托代理人：平雅芬。
委托代理人：郑介明。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘田。
委托代理人：王燕。
被告（反诉原告）：章国良。
委托代理人：郑承剑、姚清。
被告（反诉原告）：潘琴羽。
委托代理人：郑承剑、姚清。
原告（反诉被告）平建军与被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司、被告（反诉原告）章国良、潘琴羽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理。审理期间章国良、潘琴羽提起反诉，本案由简易程序转换为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。平建军的委托代理人平雅芬、郑介明，杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的委托代理人王燕，章国良、潘琴羽的共同委托代理人郑承剑、姚清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平建军诉称：2013年5月5日，我爱我家公司为了赚取中介费，在原告名下有两套房无购房资格的情况下，误导原告签订买方协议书，上门收取了购房意向金1万元。但我爱我家公司没有按买方协议书约定的总价187万元以内与房东谈成，其未将购房意向金退给原告。我爱我家公司与急于还债的章国良、潘琴羽夫妇共同隐瞒房屋已抵押给杭州联合农村商业银行股份有限公司石桥支行的事实，事先未告诉银行，也未告诉原告，将杭州市漾河人家5幢1603室（杭房权证下移第119923**号，以下简称1603室）房屋卖给原告。我爱我家公司不按购房意向合同程序执行，违背合同将1万元意向金转给房东。房东章国良、潘琴羽为了卖高价在合同限定的最后时间拒签房屋转让合同，并对原告在最后期限发现的隐瞒抵押事实百般狡辩。被告互相勾结、欺压原告。我爱我家公司不按合同约定，将房屋三证归还被告房东。故根据担保法第四十九条、合同法第四十二条等规定，向本院起诉，请求判令：1、解除购房意向合同（合同编号为FZD0012044）；2、我爱我家公司返还意向金1万元；3、三被告共同赔偿经济损失2万元；4、本案诉讼费由三被告承担。在诉讼中，因当事人一致确认购房意向合同终止，不再履行，原告撤回第1项诉讼请求。
我爱我家公司答辩称：2013年5月5日，原告的父亲来找中介公司员工看房，并看中了被告章国良、潘琴羽的房屋，但原告认为价格太高，要求中介公司与房东进行洽谈。中介公司按照原告的委托价未能与房东谈妥，便告知原告方，原告方要求与房东面谈。2013年5月7日下午原被告面谈，房东带来产权三证原件，产权证上写明抵押。原告父母亲和姑姑来店协商。洽谈期间原告的父母亲和姑姑看过产权三证，房东明确告知该房屋有120万元的抵押贷款，并没有隐瞒房屋贷款的事情。当天晚上，平建军到店里要求再次看三证，中介公司也将房屋抵押的情况告知了平建军，平建军才在购房意向合同上签了字。事后在原告的要求下，公司将意向金转为定金交给房东。2013年5月24日上午，原告通过了查档。公司通知原被告双方签订正式的转让合同，但原告要求做低合同价，房东未同意。双方未能按时签订正式转让合同，是原告违约。之后，房东提出书面解除合同，要求拿回房产三证，故中介公司退还了三证。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
章国良、潘琴羽答辩并反诉称：1、根据我爱我家公司交易的流程，在买卖双方见面时，卖方就携带房产三证到我爱我家公司的办公地点。5月7日，包括我爱我家公司的工作人员，原告及原告的父亲都是看过房产三证的，房产证上有明确记载抵押登记的事项。抵押登记是220万元的债权，但章国良、潘琴羽实际债务还有120万元，故卖方也将实际抵押债务告诉了原告。当天签订意向合同时，也将房产的产权证号明确记载在意向合同上。故原告称隐瞒抵押的事实根本不存在；2、从交易惯例来说，只要交易过户之前，债务人清偿债务，一般是不需要抵押权人银行同意转让的。担保法司法解释已经明确不排除抵押财产的转让，物权法对抵押物的转让也不排除其效力，因此原告以存在抵押为由主张意向合同无效不成立；3、合同没有正式签订，完全是原告想降低自己的税费成本，要求将合同价格做低，要求降价1万元所造成。2013年6月5日，被告书面致函给原告，限定原告几天内来签订合同，但原告仍然不愿意按照意向合同签订转让合同，所以才一直僵持，导致现在的诉讼。综上，章国良、潘琴羽不存在隐瞒抵押，不签正式转让合同的事实，原告不签正式转让合同属于违约，故原告的诉讼请求应予驳回，并反诉要求平建军支付违约金189000元并承担本案全部诉讼费用。
针对章国良、潘琴羽的反诉，平建军答辩称：1、购房意向合同不是法律上的合同，属于缔结正式协议前进行蹉商的意向。所涉违约金条款是中介公司专门制定的霸王条约，意向合同的内容显失公平；2、房东出卖房屋没有经抵押权人同意，也没有告知原告抵押的事实，并且也不存在原告代为清偿债务使抵押权归于消灭的情形，因此意向合同无效；3、被告故意隐瞒房屋已经抵押的事实，应当赔偿原告损失。被告应当承担缔约过失的责任，按照最高法院商品房买卖司法解释第九条的规定，可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任，故被告应当赔偿2万元；4、房东以原告避税为借口，想卖高价是真。原告从未要求规避税收，原告是第一次购买二手房，根本不懂要交多少税和税收金额，更不懂房价可将约定价分为房屋价和装修价。被告房东想将房屋另卖高价。就在2013年5月31日晚上，当原告揭穿房屋抵押的实际情况后，被告章国良就说不卖了，不差这点钱，这充分表明其无诚意卖房的真实情况；5、2012年5月31日是签订合同的最后期限，在最后期限之后即6月5日房东再向原告发出告知通知书，这其实是被告房东想挽回不签合同的后果，对原告没有任何法律效力；6、被告房东反诉的违约金过高，应进行调整。综上，要求驳回章国良、潘琴羽的反诉请求。
我爱我家公司对章国良、潘琴羽反诉陈述的事实无异议。
平建军为支持其主张，提供以下证据材料：
1、购房意向合同（2013年5月7日），证明该合同系中介设计的格式合同，被告房东隐瞒房屋已经抵押的事实。
2、收款收据（2013年5月9日），证明原告已经向中介公司交付了意向金1万元。
3、买方协议书（2013年5月5日），证明原告和中介签订单方委托协议，约定价格在187万元之内。
4、房屋转让合同（2013年4月27日原告和案外人陈诗峤签订），证明原告为了购买涉案房屋，将已有的房屋卖给案外人的事实。
5、2013年5月31日晚上在中介公司的录像，证明原告在知道房屋有抵押向房东提出质疑，激怒了房东引起争吵，房东在知道原告清楚房屋存在抵押的情况下自己也说不卖了。
我爱我家公司为支持其主张，提供收条等，证明原告要求将1万元的意向金转交给房东。
章国良、潘琴羽为支持其主张，提供以下证据材料：
1、房产证，证明涉案房屋的权属情况。
2、意向合同，证明2013年5月7日在我爱我家公司的居间下，三方签订意向合同，合同约定付款方式为首付120万元，首付时间为签订杭州市房屋转让合同后7日内，剩余房款69万元于2013年6月25日打入我爱我家公司的指定账户，房屋交易过程中的税费、中介费由原告承担；合同还约定在杭州市区住房情况查询记录出具后7日内，签订杭州市房屋转让合同，甲方或乙方违约，违约方应按照房屋转让总价的10%向对方支付违约金。
3、告知书及快递详单，证明2013年6月5日，房东向原告及我爱我家公司发出告知书，要求原告于2013年6月7日15点前到我爱我家公司按购房意向合同约定签订杭州市房屋转让合同，并告知如不按时签约，将解除意向合同，并追究违约责任。
各方当事人对对方当事人提供证据的形式真实性均无异议，本院予以确认。
综上认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
2013年5月5日，平建军对我爱我家公司介绍的1603室房屋有购买意向，与我爱我家公司签订了买方协议书，委托我爱我家公司与房东章国良、潘琴羽协商房屋交易事项。买方协议书约定，平建军实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全面了解，委托期限为自本协议签订后的5日内；平建军购买该房屋的条件为总价在187万元以内，一次性付款，其中首付100万元，该房屋在交易过程中所产生的所有税费、中介费由买方承担。平建军为表示对我爱我家公司介绍房源的购买诚意，向我爱我家公司交付了购房意向金1万元，若出售方接受平建军的购买条件并签署购房意向合同后，该意向金转为定金，若出售方不接受购买条件，则该意向金应在委托期满后退还给平建军。
2013年5月7日，在我爱我家公司居间下，平建军作为甲方与房东章国良、潘琴羽（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订了编号为FZD0012044购房意向合同。该合同约定，1603室的建筑面积为102.15平方米（以产权证记载为准），产权证号为杭房权证下移字第××号；转让总价款189万元，总价包含随屋赠送的水电一户一表、管道煤气、数字机顶盒、固定装修、固定厨卫设施；付款方式为一次性付款，其中首付120万元，首付时间为签订杭州市房屋转让合同后7个工作日内，剩余房款69万元于2013年6月25日前打入丙方指定账户；房屋交易过程中的税费、中介费由甲方承担；甲方于本意向合同签订当日内，将意向金1万元交于丙方，待甲、乙双方签订杭州市房屋转让合同后，该笔意向金用于支付甲方购买该房屋的服务费、税费，不足部分需由甲方补足；甲方应如实填写及签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于本意向合同签订5日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于丙方；乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在；乙方为表示履行合同的诚意，同意在购房意向合同签订当日内，将该房屋的权属证书（包括房屋所有权证、土地证、契证）交于丙方保管；丙方应谨慎公正的行使居间服务，妥善保管意向金、保证金及权属证书，敦促各方诚实守信的履行本意向合同；甲、乙双方同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后7日内，签订杭州市房屋转让合同；签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方退还意向金，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同；签署本意向合同后，乙方要求解除本合同并取回权属证书的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方退还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同；三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方；本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；如果国家政策发生变动，个人所得税不能按房价1%征收、税费发生变动，双方协商，协商不成，合同终止，双方互不追究责任。
意向合同签订后，我爱我家公司调取了平建军的杭州市区住房情况查询记录，并根据平建军方的要求将意向金转交给了章国良、潘琴羽。2013年5月28日，章国良出具收条一份，记载：本人收到我爱我家公司代平建军转交的购买1603室房屋的购房定金1万元。我爱我家公司通知买卖双方在2013年5月31日到我爱我家公司签订杭州市房屋转让合同，但因平建军方提出不同要求，双方产生矛盾，因故未签成。2013年6月5日，章国良、潘琴羽向平建军及我爱我家公司发出《告知书》，要求平建军于2013年6月7日15点前到我爱我家公司签约地点按购房意向合同约定签订房屋转让合同，如不按时签约，将解除购房意向合同并追究违约责任。平建军收到后，双方仍未按购房意向合同约定条件签订房屋转让合同。后我爱我家公司应章国良、潘琴羽要求退还了房产三证。2013年6月19日，平建军向本院起诉，要求判如所请，章国良、潘琴羽提起反诉。
诉讼中，三被告同意将意向金1万元退还给平建军，当事人一致明确购房意向合同终止。
本院认为：2013年5月7日平建军与章国良、潘琴羽、我爱我家公司签订的购房意向合同系当事人真实意思表示，对各方均有约束力，应作为处理本案纠纷的合同依据。1603室房屋上虽已有银行抵押债权，但章国良、潘琴羽出卖该房屋时只要事先还清债务、注销抵押，对抵押权人利益即无实质影响。平建军以章国良、潘琴羽出卖房屋未告知银行因而转让无效的抗辩意见，本院不予采纳。我爱我家公司作为买卖双方之外的中介方，直接参与买卖双方的居间过程，其立场相对中立，其陈述意见较为可信。结合房产证明确记载抵押登记事项，意向合同已明确记载房屋产权证号，平建军家人参与协商等事实，本院从证据证明力大小的角度，认定房东章国良、潘琴羽已将1603室房屋负有抵押情况告知交易方，杭州市房屋转让合同未正式签订系平建军方违约所致。故本院对平建军以三被告隐瞒抵押、要求三被告共同赔偿经济损失2万元的诉讼请求，不予支持。购房意向合同明确约定买卖双方应在《杭州市区住房情况查询记录》出具后7日内签订正式房屋转让合同。2013年5月31日双方到我爱我家公司协商签订事宜，但因平建军方提出不同要求，双方产生矛盾，导致房屋转让合同未签订，平建军应当对此承担违约责任。综合考虑购房意向合同的预约合同性质，章国良、潘琴羽为签约而支出的成本，房屋价格走势，结合违约原因，主观过错程度，章国良、潘琴羽取回三证，提起诉讼的时间等因素，本院对违约金酌情调整为20000元。诉讼中，三被告同意将意向金1万元退还给平建军，由于章国良、潘琴羽已收取该1万元，故由章国良、潘琴羽直接退还给平建军。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、章国良、潘琴羽退还平建军10000元。
二、平建军支付章国良、潘琴羽违约金20000元。
三、第一、二项相互折抵，平建军支付章国良、潘琴羽10000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回平建军的其他诉讼请求。
五、驳回章国良、潘琴羽的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元，由平建军负担367元，章国良、潘琴羽负担183元，章国良、潘琴羽负担部分于本判决生效之日起十日内交付至本院。反诉案件受理费减半收取2040元，由章国良、潘琴羽负担1824元，平建军负担216元，平建军负担部分于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 陈慧兰
二〇一三年十二月十四日
书 记 员 黄燕美