上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初7034号原告：上海四季海螺置业有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：陈峰，执行董事。委托诉讼代理人：汪旻铭，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦志锋，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海泉兢金融信息服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄欢，董事长。委托诉讼代理人：张玉发，上海国域达律师事务所律师。原告上海四季海螺置业有限公司与被告上海泉兢金融信息服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海四季海螺置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号三楼整层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告2017年8月至2018年2月11日期间的租金523561元以及逾期付款违约金(以58783元为本金，按日万分之二标准，从2017年7月20日起计算至实际支付之日止；以87146元为本金，按日万分之二标准，从2017年8月20日起计算至实际支付之日止；以87146元为本金，按日万分之二标准，从2017年9月20日起计算至实际支付之日止；以87146元为本金，按日万分之二标准，从2017年10月20日起计算至实际支付之日止；以87146元为本金，按日万分之二标准，从2017年11月20日起计算至实际支付之日止；以87146元为本金，按日万分之二标准，从2017年12月20日起计算至实际支付之日止；以29048元为本金，按日万分之二标准，从2018年1月20日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告支付原告2017年8月至2018年2月11日期间的物业费42250元、电费19953元、停车费9600元，共计71803元；4、判令被告赔偿原告逾期支付物业费、电费、停车费的利息损失，以71803元本金，按日万分之二标准，从2018年2月11日期支付至实际支付之日止。事实和理由：2015年6月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号(龙头大厦)三楼整层(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用。租期自2015年7月1日至2018年7月31日。每月租金为83186元，按月支付，先付后用，被告应在每月的20日前支付下一个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，须按日租金的0.2%支付滞纳金。被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可以书面通知被告解除合同。合同签订后，双方按约履行。2017年7月起，被告开始拖欠租金以及物业费、电费、停车费等费用，后经原告催款，被告仅支付了部分欠款。2017年10月16日,原告向被告发送解除合同通知书，要求解除合同。被告在收到解约通知后，回函请求暂缓解除合同，并承诺付清租金，但被告并未履行承诺。2018年1月30日，原告再次发函要求被告支付租金及滞纳金，同时明确解除合同，要求被告搬离涉讼房屋。2018年2月11日，被告搬离涉讼房屋。被告未能按约支付租金，已构成违约，应按约承担相应违约责任，故原告诉至法院。上海泉兢金融信息服务有限公司辩称,同意解除合同，被告已经搬离了涉讼房屋。对原告主张的欠付租金、物业费、电费、停车费等费用的金额及期限都无异议。被告支付的18.2万元押金可以冲抵部分租金。原告在被告搬离时扣押的办公用品可以折价抵扣部分违约金。被告因涉嫌非法吸收公众存款，法定代表人已被公安机关刑事拘留，公司所有账目都被公安机关扣押，故对原告主张的违约金、利息的起算期限无法确认。被告不需要承担违约金，不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定：被告向原告承租涉讼房屋，建筑面积651.16平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2015年7月1日起至2018年7月31日止(其中装修免租期为2015年7月1日起至2015年7月31日止，免租期内免除租金，只收物业服务费和水电费)；每日每平方米建筑面积租金为4.2元，月租金总计为83186元；租金第一年、第二年不变，第三年的租金单价为4.4元；被告应提前10日向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的0.2%支付违约金；被告支付租金的方式如下：付1押2，签订合同时，需支付二个月的房屋租金和物业费作为租赁房屋保证金，在2015年7月1日前支付第一期的房屋租金(1个月)和物业服务费，以后每个月支付一次；被告向原告支付租赁保证金的金额为2个月的租金和物业服务费，即182216元；租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；租赁期间，使用涉讼房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业服务、网络使用等费用由被告承担；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按租赁保证金的金额支付违约金。合同补充条款约定：涉讼房屋每日每平方米建筑面积租金为4.2元，月租金为83186元(按365天/12个月计)，年租金为998232元，租金中不含物业服务费；在合同签订当日，被告应支付首期租金83186元，以后应于下一租期开始前，提前十日支付下期租金(若遇国定节假日顺延)；逾期支付的，每逾期一日，被告须按日租金的0.2%支付滞纳金；物业服务费为每月7922元，收费起始日为2015年7月1日；使用涉讼房屋所发生的水、电、煤气费用均由被告承担；租赁区域约定停放3辆小型汽车，月租停车费单价为600元。合同签订后，双方按约履行。2017年5月11日，原告向被告发送一份《催款通知书》，主要内容为：被告自承租以来，多次发生延迟支付现象，截至2017年5月11日，被告欠付2017年3月、4月的租金、物业服务费等各项费用，合计190973元。原告要求被告于2017年5月18日前缴清拖欠款项且承担相应的滞纳金。2017年5月15日，被告出具《承诺书》，向原告作出承诺：在2017年5月18日将3月份的办公用房租赁费及时交付原告；在5月28日将4月份的房租费用交清；在6月15日将5月份的房租费用交清。2017年10月16日，原告向被告发送一份《解除合同通知书》，主要内容为：原、被告签订的租赁合同于本解除通知书出具之日起解除，被告应于收到本解除通知书后的七日内日搬离涉讼房屋；被告在接到通知后的七日内日，立即向原告支付拖欠的租金及物业服务费，总计404264元，并按日租金0.02%的标准向原告支付滞纳金；被告支付的租赁保证金182216元抵付违约金，原告不再退还。2017年10月19日，被告回函原告，表示上述解除合同通知书已收到，被告希望合同继续履行，所拖欠的房租及滞纳金会如数交付。同时承诺在10月底前先交付7月份的租金，在11月底前交付8、9月份的房租，在12月26日前交清2017年的全部租金及滞纳金，如果其中任何一次未能按约交付，被告自行搬离涉讼房屋。2018年1月30日，原告向被告发送一份《要求搬离租赁房屋的告知函》，主要内容为：因被告多次延迟支付租金及费用且未能按照承诺付清租金及滞纳金等，通知被告在接函后的三日内日向原告支付拖欠的租金及物业费共计560333元，并按日租金0.02%的标准向原告支付滞纳金；双方之间的租赁合同于本告知函出具之日解除，被告应于收到本告知函后的五日内日搬离涉讼房屋；被告支付的租赁保证金182216元抵付违约金，不再退还。当日，被告回函原告，表示告知函已收到，被告将申请贷款用以支付所欠付的房屋租赁费用，并希望继续履行租赁合同。2018年2月10日，被告致函原告，表示因经营困难，将于2018年2月11日搬离涉讼房屋。2018年2月11日，被告搬离涉讼房屋。此后，涉讼房屋由原告控制。嗣后，原告要求被告支付拖欠的租金及费用等未果，遂诉至本院。审理中，对于合同解除日期问题，原告表示应为其发出解除通知的2018年1月30日。被告表示确于该日收到了解除函。对于逾期付租违约金计算方式问题，原告称，虽然合同约定的被告逾期支付租金违约金的计算方式为每逾期一日按日租金的千分之二计算，但该约定系笔误，坚持主张以月租金为本金，按日万分之二的标准计算。被告对合同约定的计算方式和标准没有异议，但认为被告无需承担违约金，不认可原告主张的计算方式。对于逾期支付物业费、电费、停车费的利息损失计算方式问题，原告称是参考合同关于逾期支付租金的违约金标准计算的。被告对于原告的计算方式不予认可，合同对此并无约定，如果要计算，也应按照银行的利息标准计算。对于被告交纳的保证金182216元，原告称应作为解约违约金由原告予以没收，不再返还。被告则认为其不应承担解约违约金，保证金应抵扣租金。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的租赁合同、催款通知、解除合同通知书、承诺书、要求搬离租赁房屋的告知函、回复函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但在合同履行过程中，被告未能按约支付租金及相关费用且未能履行其付清欠款的承诺，其行为构成根本性违约，应当按约承担相应的违约责任。现原告依照合同约定行使解除权，并要求被告支付拖欠的租金及相关费用，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于原告要求被告支付逾期付租违约金的诉讼请求，合同明确约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告需按日租金的0.2%支付违约金。现被告逾期付租，应按约承担相应的违约责任。审理中，原告以上述合同约定内容系笔误为由，自行主张以月租金为本金、按照日万分之二的标准作为违约金计算方式。但原告对其主张未能提供证据予以证明，所主张的违约金计算方式缺乏事实及合同依据，本院对此难以采信。故应按照合同中明确约定的方式计算逾期付租违约金。按照合同约定，涉讼房屋建筑面积651.16平方米，第三年的租金单价为每日每平方米建筑面积4.4元，故被告每日应付的违约金金额为：651.16平方米×4.4元/平方米/天×0.2%=5.73元。对于原告要求被告赔偿逾期支付物业费、电费、停车费利息损失的诉讼请求，被告在搬离涉讼房屋时未能及时付清相关费用，客观上给原告造成了资金占用的损失，故原告要求赔偿利息损失的诉请并无不当，但原告主张的损失计算标准并无合同及法律依据，本院难以采信。被告认为应以银行规定利息标准予以计算的主张较为合理有据，本院对此予以采纳，将参照银行同期贷款利率标准予以判处。对于被告交纳的保证金182216元，原告称应作为解约违约金由原告予以没收，不再返还。被告则认为其不应承担解约违约金，保证金应抵扣租金。在双方对于被告是否应就提前解约事宜承担违约责任以及应如何承担违约责任等法律认定问题存有争议的情况下，对此争议需经法定程序予以确定。在未经法定程序予以确定之前，原告单方予以决定并径行要求被告以保证金金额予以承担，该主张忽视了被告的抗辩权，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。原告如认为被告在提前解约事宜中确有违约行为且应承担相应违约责任，则应另行提出明确主张。审理中，被告要求以保证金冲抵部分租金，并无不当，本院予以准许。被告欠付的租金为523561元，抵扣保证金182216元后，仍应支付原告租金341345元。抵扣租金后，保证金不再返还。但该抵扣行为系在诉讼过程中发生，系为方便双方结算，故并不能因此而免除被告应承担的逾期付租523561元所对应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海四季海螺置业有限公司与上海泉兢金融信息服务有限公司就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号三楼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月30日予以解除；二、上海泉兢金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海四季海螺置业有限公司房屋租金或使用费共计341345元；三、上海泉兢金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海四季海螺置业有限公司逾期支付租金的违约金(按每日5.73元标准，从2017年7月23日起计算至实际付清之日止；按每日5.73元标准，从2017年8月23日起计算至实际付清之日止；按每日5.73元标准，从2017年9月22日起计算至实际付清之日止；按每日5.73元标准，从2017年10月23日起计算至实际付清之日止；按每日5.73元标准，从2017年11月22日起计算至实际付清之日止；按每日5.73元标准，从2017年12月23日起计算至付清支付之日止；按每日5.73元标准，从2018年1月23日起计算至付清支付之日止；按每日5.73元标准，从2018年2月20日起计算至实际付清之日止)；四、上海泉兢金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海四季海螺置业有限公司物业费、电费、停车费合计71803元(其中物业费42250元、电费19953元、停车费9600元)；五、上海泉兢金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海四季海螺置业有限公司逾期支付物业费、电费、停车费的利息损失(以71803元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，自2018年2月11日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4958元，财产保全费3578元，合计8536元，由上海泉兢金融信息服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一八年七月三日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。