河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）信中法民初字第20号
原告（反诉被告）信阳宝祥隆置业有限公司（曾用名信阳中汇房地产公司，以下简称信阳宝祥隆公司）
法定代表人朱永远，公司负责人。
委托代理人徐涛，公司负责人。
委托代理人张玉利，信阳市148法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）罗山县电业管理局（以下简称罗山电业局）。
法定代表人段文辉，该局局长。
委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师。
原告信阳宝祥隆公司因与被告罗山电业局建设工程施工合同纠纷一案，向本院提起诉讼，罗山电业局随即提起反诉，本院组成合议庭，对两案合并审理，依法公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）委托代理人徐涛、张玉利，被告（反诉原告）委托代理人时新章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）信阳宝祥隆公司诉称，其公司前身信阳中汇房地产公司与被告罗山电业局，于2009年7月14日达成购建罗山县电业局修试所闲置土地建“团购房”协议，协议签订后，原告公司由于董事会人员更迭，法人变换，中汇房地产开发公司注销，另成立信阳宝祥隆置业有限公司，信阳宝祥隆置业有限公司与被告罗山县电业局于2010年8月2日续签补充协议以示被告认可。原告以信阳宝祥隆置业有限公司面貌出现积极运作土地招标事宜，由于该宗土地地理位置优越，为确保该土地不流入市场，原告针对其他竞争单位垫付28万元隐形费用，时至今日，被告不予买单。经原告充分活动和操作，该宗土地于2010年9月2日进行公开招拍，原告顺利揭牌，并一次性垫付土地出让金203万元。双方签订协议第十条明确规定，财政返还的款项足额返还原告，但由于被告单位法定代表人调整，加之以后时间内被告督要出让金不力，无专人跟踪协调，至2011年12月15日，在原告多次到被告主管单位信阳市电网公司上访后，被告才付出让金160万元，余43万元至今未付给原告。原告垫付的203万元系原告从社会等集资金，月息2分，在此期间内给原告造成极大的经济损失。双方签订的协议第五条规定，该项目附属工程、绿化、路面硬化及公共配套设施均由原告承建以弥补因购房980元市场低价给原告造成的损失，原告预计附属工程可解决亏损80万元，但由于被告法人更换，附属工程停建，协议第二十条规定成为一纸空文。原告多次找被告协商未果，倍感遗憾和无奈。原告在取得土地使用权后，即挂靠罗山县新鑫建筑安装工程有限公司按照图纸精心施工，抢班夺时，按照协议之规定，保质保量竣工交房，并取得罗山县建设局竣工验收备案，待申办房产登记时，税务主管部门要求此“团购房”按商品房销售征税（原告与被告口头商定是承担契税）。根据中华人民共和国法律有关合同条款之规定，原告与被告所签是“团购房”协议，原告在本工程中没有受益并亏损。原因有二点：一是980元／米包工包料在目前建筑市场能否构建？二是团购与商品房销售是两个概念，其161.87万税金应由被告承担与原告无关。原告明知亏损为何报价980元给予兴建，原因是被告原领导班子表态其附属工程与电业指挥中心大楼包给原告兴建作为补偿。在被告这种承诺下，原告才作出980元／米报价。综上所述，原告重合同，守信用，将“团购房”按协议规定之时间竣工交付于被告，现被告职工已全部居住，原告为本项目巨额亏损300余万元，但原告顾全大局，以和为贵，多次找被告协商未果，万般无奈，求助法律，请法院以事实为依据，以法律为准绳，判令被告一次性付给原告人民币371.29万元，以切实维护原告的合法权益。具体请求：一、判令被告支付返回全额出让金利息101.42万元；二、判令被告支付前期招拍挂土地垫付费用28万元；三、判令被告支付违约附属工程款80万元；四、判令被告支付房产税金161.87万元。
信阳宝祥隆公司在庭审中又增加未返还的土地出让金43万元。合计主张414.29万元。
罗山县电业局辩称，宝祥隆公司的诉讼请求和理由均不能成立。一、宝祥隆公司不具备本案原告的主体资格。宝祥隆公司在民事诉状原告中列了信阳中汇房地产开发公司（以下称中汇公司）和宝样隆公司两个当事人，但在事实与理由中并没有说明为什么在原告中不是两个公司。信阳市中级人民法院给答辩人送达的应诉通知书中的原告只有宝祥隆公司。而宝祥隆公司在签订合同、竞标和施工中给答辩人提供的三个公司证照，除了宝祥隆公司和中汇公司外，还有河南万宏房地产开发有限公司的证照。从这三个公司的企业法人营业执照来看，都是独立的企业法人，互相之间没有任何关系。根据答辩人提供的证据证明“团购”协议是中汇公司与答辩人签订的，万宏公司又是建该住宅楼所占用土地的竞买人，并与罗山县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，取得了该宗土地的使用权。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的用地单位、建设单位都是万宏公司，住宅楼工程竣工、验收、移交都是以万宏公司的名义办理的，只有补充协议是宝祥隆公司与答辩人签订的。究竟哪个公司是建设工程施工合同中的当事人，并享有权利和承得义务无法确定。所以说宝祥隆公司不具备本案原告的主体资格，请合议庭充分注意到原告的主体资格问题。二、宝祥隆公司请求答辩人返还土地出让金占用利息没有任何依据。首先，团购协议第十条约定“财政返还的款项足额返给信阳中汇房地产开发有限公司，”由于该条违反土地出让金返还的政策规定而无效。答辩人提供的财政部、国土资源部、中国人民银行财综（2006）68号转发的《国有土地使用权出让收支管理办法》：第十三条规定了国有土地出让金返还的范围，包括征地和拆还补土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出。而本案中用于建设职工团购住房的土地出让金不在返还范围。即使是这样，答辩人仍然于2010年3月10日给罗山县政府报送了（2010）5号文“罗山县电业局关于请求拨付原修试所院内土地拍卖资金的请示”，并计算出该宗土地拍卖价款的净收入为1605982元，请求罗山县财政局将1605982元的净收入全额拨付给答辩人。并派专人张敬忠跑财政部门，争取县财政尽快返还，根本不是被答辩人诉称的：“被告要出让金不力，无专人跟踪协调。”但由于该宗土地的出让金不在政策规定的返还范围，至今仍没有返还给答辩人，何谈出让金占用的利息呢其次，答辩人72户职工己经把160万元土地出让金兑现给了被答辩人。在县财政没有返还该笔土地出让金之前，答辩人72户职工已经按该宗土地拍卖计算的净收入160万元兑现出来，支付给了被答辩人，被答辩人在民事诉状中也认可这160万无己经收到。答辩人在县财政没有返还的情况下，积极做72户住户的工作，把相当于该宗土地拍卖价款的净收入160万元一户一户的兑出来，支付给了被答辩人，可谓是尽心尽力的。在这种情况下，被答辩人还向答辩人讨要该笔土地出让金占用利息1014200元，显然是太苛求了，没有任何依据。第三，团购协议、补充协议和处理意见并没有对土地出让金利息作出约定。团购协议第十条只约定：“本宗土地储备中心竞拍后，确保土地不流失的情况下，财政返还的款项足额返给信阳中汇房地产开发有限公司。”既没有对返还时间作出约定，更没有利息的约定。不知被答辩人主张返还土地出让金占用利息的依据是什么？至于被答辩人诉称：筹集203万元系社会筹集资金，月利2分，且不管其诉称的是否属实，都是被答辩人应尽的合同义务，与答辩人无关。因为被答辩人竞拍到了该宗土地的使用权，当然要缴纳203万元的土地出让金。答辩人只是承诺将“财政返还的款项足额返还给信阳中汇房地产开发有限公司”，与出让金的利息有什么关系呢如果提及利息的话，被答辩人才应当支付没有足额支付500万元保证金的利息。按照团购‘协议第二条的约定：中汇公司应交纳保证金500万元，在土地局揭牌并签订团购协议后保留地价的150%保证金外，其他部分可予退还，150%的保证金等全部楼房封顶后退还。可是2009年7月14日签订的团购协议，2009年11月23日被答辩人才支付200万元保证金，还有300万元的保证金至今未付。应被答辩人的要求，2010年2月9日退还保证金160元，2010年12月7日退还保证金100万元。如果按照被答辩人计算的月息2分的利息，恐怕仅被答辩人应支付保证金的利息就达100多万元，被答辩人应该是清楚的，但答辩人在反诉时并没有把保证金利息作为反诉请求。三、被答辩人不存在垫付土地招、拍、挂费用28万元的问题。答辩人72户团购住房所占用的土地，是依法进行招、拍、挂的。为此答辩人于2009年7月20日以罗电办（2009）34号文“关于处置罗山县电业局原修试所空地解决困难职工住房问题的请示”中，就提出了“对该空地进行社会公开拍卖”。罗山县财政局也于2009年7月27日以罗财资字（2009）5号文对罗山电业局《关于处置罗山县电业局原修试所空地解决困难职工住房问题的请示》的批复，同意按国有土地管理政策，走“招、拍、挂”程序。罗山县人民政府也于2009年12月21日下达了罗政土（（2009）45号文“关于收回县电业局修试所部分国有土地使用权并挂牌出让方案的批复”。万宏公司竞拍到该宗土地使用权后，罗山县人民政府又于2010年9月29日以罗政土（2010）年12月21日下达了罗政土（2009）45号文“关于收回县电业局修试所部分国有土地使月权并挂牌出让方案的批复”。万宏公司竞拍到该宗土地使用权后，罗山县人民政府又于2010年9月29日以罗政土（2010）26号文“关于办理河南万宏房地产开发有限公司国有土地使用权出让手续的批复，”万宏公司与罗山国土资源局签订了“国有建设用地使用权出让合同”，并依法缴纳了土地出让金，取得了该宗土地使用权。这一切都是在阳光下按照法定程序进行的，哪还有什么28万元隐形费用呢？同时，被答辩人诉称的所谓28万元隐形费用也没有任何证据证明。就是退一万步讲有费用的话，按照团购协议第十四条规定：“土地变更、竞拍、图纸设计、规划等一切费用均由承建方全部承担”，所以被答辩人主张的所谓28万元隐形费用应由承建方自己承担。四、答辩人在支付附属工程款问题上没有违约行为。按照团购协议第二十条的规定：附属工程由房地产开发有限公司负责承建，答辩人完全做到了，没有任何违约行为。依据团购协议第十九条的规定，附属工程包括硬化路面、绿化。答辩人把院内的路面方施工，并且已经付清了工程款。答辩人提供的“罗山县电业局西头修试所院内道路工程决算资料”，证明了答辩人向被答辩人支付了院内道路硬化工程款397471.34元，为此还受到省督察组的批评，不准用国有单位资金为职工修路搞福利。所以院绿化工程至今没有搞（见答辩人提供的院内照片）。原因是团购房的72户住户不愿意自己兑钱进行院内绿化，答辩人作为国有企业更不能出资为职工团购住房院内进行绿化搞福利。如果答辩人把院内的绿化工程发包给其他施工队施工，那答辩人才构成违约。而答辩人72户住户团购的住房院内根本就没有绿化何谈违约呢五、团购房中所有的税费按照团购协议的约定均由被答辩人承担。团购协议第九条明确约定：“报价含每户的房产证、土地证属100%使用权，一切费用均由承建方负责（包括工本费、各项税收、维修基金等一切费用）。”被答辩人诉称的“原告与被告口头商定承担契税”完全是睁着眼睛说瞎话!团购协议第九条、第十四条对税费的承担约定的十分清楚’怎么能装糊涂呢：团购协议第九条约定的各项税收，当然包括商品房销售中的各种税收。团购房本身就是商品房买卖，这在签订团购协议时就是明确的，怎么能说“团购与商品房销售是两个概念”呢!被答辩人口口声声诉称：980元／㎡包工包料在目前建筑市场能否建成的问题，答辩人的回答是肯定的“当然能建成”!因为980元／㎡，的均价不包括土地使用权价款（该宗土地的使用权已被答辩人团购的72户住户用160万买断了），而且在补充协议中把团购房的价格提高到1040元／㎡。所以这样计算下来不能说没有利润，而是利润较低。在市场经济的条件下，房地产开发行业和经营其他行业一样，存在着风险，可能盈利，也可能亏损；可能盈利较高，也可能盈利较低，这都是正常的，任何一个房地产开发公司开发任何一个项目，都可能存在着盈亏，没有只赚不亏的行业.何况当时980元／㎡的均价是被答辩人投标时自报的呢因此被答辩人才中标。至今说电业指挥中心大楼是否由被答辩人承建，那是另一个民事法律关系，与本案无关。请求法院驳回原告全部诉讼请求。
罗山电业局反诉称：2009年反诉人要在自己的西城营业大厅南空地（即反诉人原修试所空地）上建职工住宅楼，为了保证反诉人职工住宅楼的建设符合罗山县房地产开发的有关规定，就采取向房地产开发公司“团购”的方式，并对外招投标。当时被反诉人以信阳中汇房地产开发有限公司（以下称中汇公司）名义投标，并以自己报价980元／㎡的条件中标。于2009年7月14日签订了“罗山县电业管理局与信阳中汇房地产开有限公司团购房协议”（以下称团购协议），对双方的权利义务进行了明确约定.特别是团购协议第九条明确约定：“报价含每户的房产证、土地证属100%的产权，一切费用均由承建方负责（包括工本费、各项税收、维修基金等一切费用）”。反诉人针对2010年7月19日被反诉人“关于电业局修试所家属楼构建车库的承诺”，于2010年8月2日双方又签订了“关于电业局职工团购房的补充协议”（以下称补充协议）。该补充协议第一条约定“按团购房户申请建地下车库若干间，车库面积每间22平方米左右，约定价格为2100元／㎡，其增建车库，不影响原协议购房价格。”为了确保反诉人小区的安全性、整体性，补充协议第六条约定：“楼盘占地以外地面不准增建其他建筑（储藏室等）。”补充协议第七条还约定：“车库严禁对外出售，违者宝祥隆公司承担后果和责任。”团购的职工住宅楼竣工验收并交付使用后，反诉人于2012年1月18日针对双方就团购房的遗留问题拿出了文字“处理意见”，被反诉人在该处理意见上签字同意，并加了其公章。该处理意见第二条是：“原协议及补充协议未履行的事宜开发商应继续履行，对用户提出的质量问题要包修。”第三条是：“开发商于2012年7月30日之前将72户土地证、房产证办齐并发放到用户手中。”可是至今被反诉人并没有为反诉人72户住户办埋土地证、房产证，而且对该72户住户反映的房屋质量问题被反诉人至今也没有进行维修（见照片）。更有甚者被反诉人不顾反诉人的多次制止，在没有任何批准、准建手续的情况下，强行在紧靠反诉人南围墙内建了21间大约400余平方米的车库（见照片），该21间车库既属于违章建筑，又严重侵犯了反诉人72户住户的合法权益，因为该院内的土地使用权已被院内居住的72户住户以160万元买断，被反诉人应当拆除没有任何手续，违章所建的21间车库。故请求法院判令反诉被告：1、判令被反诉人信阳宝祥隆置业有限公司（以下称宝祥隆公司）立即为反诉人72户住户办理团购住房土地使用权证和房屋所有权证，办证费用由被反诉人宝祥隆公司承担；2、判令被反诉人宝祥隆公司对反诉人72户住户团购的住房免费进行维修；或者其承担维修费用10万元；3、判令被反诉人宝祥隆公司拆除在反诉人院内紧靠南围墙违章建的21间400余平方米车库；价值2100元／㎡×22间=97.02万。4、本案的反诉费用由被反诉人宝祥隆公司承担。
信阳宝祥隆公司针对反诉辩称：一、72户的住房土地使用证和房产证，依法不应该有宝祥隆公司承担。1、反诉答辩人与反诉被答辩人所签订的“团购房”协议第九条虽然约定：“报价含每户房产证、土地证属100%的产权，一切费用均由承建方负责”。但是，这项规定明显违反了法律，行政法规强制性规定，属于无效条款。反诉答辩人与反诉被答辩人在2009年签订团购房协议，最基本的前提是：第一、反诉被答辩人同意罗山县电业指挥中心大楼由答辩人承建；第二、团购楼附属工程由反诉答辩人建设，协议第二十条对此明确规定，可这两项工程，反诉被答辩人到目前也没有兑现。反诉答辩人之所以同意按协议第十三条约定依980元／平米的价格承建，只是因反诉被答辩人的两个条件，这两个条件明显是反诉被答辩人将自己的意志强加给了反诉答辩人，980元／平米的价格在当时对反诉答辩人来讲根本是一个赔本的买卖，合同应当遵循公平，诚实信用原则，此份协议既不公平，反诉被答辩人也不讲诚实信用；两项工程反诉答辩人到目前也没有得到承建。2、72户的土地使用证及房产证，是72户的个人所得实物。《个人所得税法》第六条及《实施条例》第十条均规定：“个人所得的现金实物等均应由个人变纳所得税额，无论是补充协议，这是协议第九条规定由反诉答辩人交纳各项费用，显然违反法律规定。对反诉答辩人无任何约束力，是一个无效约定。二、72户的住房业主均不能代表反诉被答辩人。对72户住房情况反馈的真实性且不论真假，既然是真实的，但反馈的情况多数不在确保范围。72户既不是本案的原告也不是本案的被告，更不能代表罗山县电业管理局，本案是因协议而引起的纠纷，本案中无论是原协议还是补充协议，其主体资格均不是72户，所以反诉被答辩人的第二项反求不能成立。三、车库是反诉答辩人正规所建，收益应当归反诉答辩人，由于反诉答辩人答应其指挥中心大楼及协议约定的家属楼附属工程由反诉答辩人承建，才导致反诉答辩人同意按980元／平米的价格承建家属楼，但后期以上两项工程反诉答辩人却没有得到承建，所以反诉答辩人严重亏损，在此情况下，2010年7月19日，反诉答辩人为了对自己的过失承担责任，同意对反诉答辩人赔偿损失，答应其建车库以弥补对反诉答辩人造成的损失。正是由于这种情况，在建设局及规划局的批准下，反诉答辩人才建车库，车库建成后，购者均系被答辩人小区业主，反诉答辩人未对外售出。综上所述，反诉人的反诉请求，由于违背法律的规定均不能成立，请求人民法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明，信阳宝祥隆公司的前身是信阳中汇房地产开发有限公司。2009年7月14日，罗山县电业局与信阳中汇房地产开发有限公司经过协商一致，签订了“罗山县电业管理局与信阳中汇房地产开发公司建设团购房协议”，2010年8月2日，罗山县电业管理局又与信阳宝祥隆置业有限公司签订“关于电业局职工团购房的补充协议”，双方就“团购房”的土地招拍挂、面积、楼层、结构、价格、车库、房产证办理、水电布局、用材、付款方式、质量保证等涉及房屋的各种情况和问题进行了明确约定。协议签订后，信阳中汇公司以河南万宏房地产开发公司的名义积极参与土地的招拍工作。为防止建设用地拍卖流失和土地价格上涨，原告积极运作，通过资金补偿等方式，使其他竞拍者退出，成功拍得土地，并交纳了土地出让金等各种费用，原告随后开发建设，其建住房72套，车库21间，目前全部售出，罗山电业局职工入住。在建“团购房”过程中，原告信阳宝祥隆公司为了能竞得被告罗山电业局的其它工程，对“团购房”的价格定的相对较低。后因信阳宝祥隆公司提出税费、土地出让金及利息、土地招拍挂费的承担、附属工程违约等问题，因双方无法达成一致意见，信阳宝祥隆公司以罗山电业局为被告，向本院提出四项诉讼请求，共计要求罗山电业局支付各种款项414.29万元。罗山电业局在应诉时，不仅要求驳回信阳宝祥隆公司的起诉，并且提出了四项反诉请求。
信阳宝祥隆公司为支持自己的主张，提供了河南万宏公司、信阳中汇公司、信阳宝祥隆公司三者关系的证明，交纳“团购房”出让金票据，赔偿信中堂采光费收据，“团购房”建设、竣工的手续等证据。
罗山电业局为支持自己的主张，提供了“团购房”协议，信阳宝祥隆公司的承诺，以及各种图片等证据。
本院认为：（一）原告信阳宝祥隆公司在与罗山县电业局合作建“团购房”过程中，分别使用了信阳中汇房地产公司和河南万宏房地产开发公司的名称，但信阳宝祥隆公司承诺承担本案“团购房”过程中的一切责任义务，享有一切权利和收益，罗山县电业局在签订各种协议时也予以了确认，故原告信阳宝祥隆公司起诉被告罗山县电业局主体适格，信阳宝祥隆公司与罗山县电业局是本案的合同相对人。（二）2010年3月1日，信阳宝祥隆公司以河南万宏房地产开发公司名义交纳土地出让金203万元，此款属原告替被告垫付，按合同约定，在财政返还后由罗山县电业局支付给信阳宝祥隆公司，但被告罗山县电业局未积极争取，导致203万元土地出让金未能及时返还，除2011年12月15日支付给宝祥隆公司160万元外，至今仍欠43万元，该责任应由罗山县电业局承担。由于是信阳宝祥隆公司垫付土地出让金，相当于罗山电业局向信阳宝祥隆公司金融借款，不仅要还本金，也应支付垫付款项的利息。（三）原告信阳宝祥隆公司在土地招拍挂过程中，为了不至于土地流失和降低土地价格，对其他竞买者进行了资金补偿，虽有实际支出，但不符合法律规定，本院不予支持；但原告此项28万元的主张中，支付给信存堂8万元采光赔偿款并不违法，且是为建“团购房”增加的费用，应当由被告罗山电业局承担。（四）原告主张附属工程应得利80万元，合同虽有约定，但该工程未开工建设，此项主张属间接损失，且原告未评估，原告此项诉讼请求证据不足，本院不予支持。（五）原、被告双方在合同中明确约定，办理房产证的税费由原告承担，此项约定虽与现实中的房屋买卖过程中通常做法不一致，且也有原告为了争取承建被告的其它工程而作出的承诺，现要求被告罗山县电业局承担税费与合同约定不符，本院不予支持。关于罗山县电业局在本案中的反诉问题，本院认为，土地出让金交纳及“团购房”建成交付使用后，“团购房”的所有权及使用权归72户房主，“团购房”附属用地及车库等各项权利也应由72户房主或开发商行使，罗山县电业局在本案中提起反诉，并未得到72户的授权。故在本案中，罗山县电业局提起反诉，主体不适格。其四项反诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）罗山县电业管理局于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）信阳宝祥隆置业有限公司垫支的土地出让金43万元、赔偿款8万元，支付垫付款203万元自2010年3月1日至2011年12月15日的利息，支付拖欠的垫付款43万元自2011年12月16日起至43万元返还日利息（以上利息利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
二、驳回原告（反诉被告）信阳宝祥隆置业有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）罗山县电业管理局反诉请求。
若未按本判决指定的期限履行付款义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费36503元，原告信阳宝祥隆置业有限公司承担
2万元，被告罗山县电业管理局承担16503元；反诉费14432元由罗山县电业管理局承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并预交上诉费，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 朱 峰
审判员 罗华松
审判员 文 刚
二〇一四年六月六日
书记员 陈其洋