北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民（商）终字第12026号
上诉人（原审原告）高雪玲，女，1971年4月1日出生。
委托代理人陈伟，湖北诚信联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中商外贸有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街45号栋楼602房。
法定代表人张建新，董事长。
委托代理人刘晓，男，1983年2月2日出生。
委托代理人宋惠江，北京市高朋律师事务所律师。
原审第三人麻城恒发房地产开发有限公司，住所地湖北省麻城市金桥大道1号。
法定代表人林涛，董事长。
委托代理人闵松伟，男，1980年11月19日出生。
上诉人高雪玲因与被上诉人中商外贸有限公司（以下简称中商外贸）、原审第三人麻城恒发房地产开发有限公司（以下简称恒发公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第9489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月28日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官钱丽红、韩耀斌参加的合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人高雪玲的委托代理人陈伟、被上诉人中商外贸的委托代理人刘晓、宋惠江、原审第三人恒发公司的委托代理人闵松伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高雪玲在一审中起诉称：高雪玲于2009年8月25日与恒发公司签订《商品房买卖合同》一份，购买恒发公司位于×××商品房（以下简称“涉诉房产”）一套，高雪玲于2009年8月26日交清全部购房款，恒发公司于2010年9月向高雪玲交付房屋。2012年11月27日，恒发公司告知高雪玲因中商外贸与恒发公司借款合同纠纷一案，北京市西城区人民法院根据中商外贸的申请对涉诉房产进行了查封。高雪玲依法向西城法院提出执行异议，法院经审查做出（2014）西执异字第36号执行裁定书，裁定驳回高雪玲提出的案外人异议。高雪玲认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，故诉至法院，请求判令对麻城市金桥大道1号金桥花园9栋7层4号房产停止执行。
高雪玲向一审法院提交以下证据予以证明：
1、（2011）西民初字第11648号《民事判决书》、（2011）一中民终字第18865号《民事判决书》、协助执行通知书，证明涉诉房产被西城法院查封；
2、执行异议书、（2014）西执异字第36号执行裁定书，证明高雪玲作为案外人向西城法院提出执行异议，被西城法院裁定驳回；
3、《商品房买卖合同》及补充协议，证明高雪玲已购买涉诉房产；
4、购房款收据、《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表》，证明高雪玲于2011年7月15日付清全部购房款；
5、物业费收费收据三张、物业收费项目明细、金桥花园业主收到钥匙证明书及住房入住认定书、金桥花园房屋装饰装修管理协议，证明高雪玲已收房并装修入住；
6、结婚证、户口簿，证明高雪玲与舒卫东的夫妻关系，舒卫东代理高雪玲签订合同及办理其他手续。
中商外贸在一审中答辩称：高雪玲与恒发公司的房屋买卖合同真实性存疑，高雪玲就购房款是否交付证据不足，也无法证明房屋已交付使用，故不同意高雪玲的诉讼请求。
中商外贸向一审法院提交以下证据予以证明：代缴费用明细表，证明该表上的售楼部经理签字与高雪玲提交的收据上的签字是同一人，此人身份存疑，证据存在造假可能。
第三人恒发公司陈述称：高雪玲与恒发公司之间的买卖合同真实有效，房款分别以冲抵麻城市第一建筑安装工程有限责任公司（以下简称麻一建公司）和曾宏涛工程款及部分现金的形式已经全部付清，房屋已实际交付，同意高雪玲的诉讼请求。
第三人恒发公司向一审法院提交以下证据予以证明：
1、收据，证明高雪玲已付清房款；
2、记账凭证、收款收据、工程项目审批表，证明高雪玲以冲抵工程款的方式支付房款14万元；
3、黄冈市建设工程施工合同、工程款项明细表，证明恒发公司与麻一建公司存在合同关系；
4、支条、工程项目付款申请审批表、金桥花园室外施工合同，证明高雪玲以冲抵工程款的方式支付房款16.3万元。
经一审法院庭审质证：中商外贸、恒发公司对高雪玲提交的证据1、2、6，高雪玲、恒发公司对中商外贸提交的证据的真实性均无异议，故该院对上述证据的真实性予以认可。恒发公司对高雪玲提交的证据3-5的真实性及证明目的均无异议，中商外贸对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，理由如下：证据3《商品房买卖合同》为孤证，高雪玲在合同上的签字与起诉书上的明显不一致；证据4中的购房款收据无法证明高雪玲已交清房款，且冲抵记载说明高雪玲与恒发公司之间不是真正意义的买卖关系，《麻城恒发房地产开发有限公司雍景豪园住宅首付款及代缴费用明细表》系恒发公司单方制作，其内容真实性和关联性存疑；证据5与本案无关，不足以证明高雪玲合法占有并实际居住在涉诉房产，其中金桥花园房屋装饰装修管理协议并未显示是涉诉房产，协议的当事人也不是高雪玲本人，物业费收据存在编造可能，在收据上签字的姓苑人员的身份存在问题。高雪玲对恒发公司提交的证据1-4的真实性及证明目的均无异议，中商外贸对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，理由如下：证据1购房款收据无法证明高雪玲已交清房款，且冲抵记载说明高雪玲与恒发公司之间不是真正意义的买卖关系；证据2记账凭证、收款收据、工程项目审批表反应不出冲抵事实，即使冲抵也不能证明买卖关系；证据3黄冈市建设工程施工合同、工程款项明细表只能证明恒发公司与麻一建公司的合同关系，与本案无关；证据4支条、工程项目审批表、金桥花园室外施工合同与本案缺乏关联性，即使证据属实也不能证明所欠工程款为何转给高雪玲冲抵房款。
一审法院认为，高雪玲提交的证据能够相互印证，对于高雪玲及恒发公司工作人员签字等问题高雪玲和恒发公司亦做出了合理解释，中商外贸虽然对高雪玲提交的证据3-5的真实性不予认可，但并未提交相关证据证明其主张，故该院对上述证据的真实性予以认可。恒发公司提交的证据1-3、证据4中的工程项目付款申请审批表及支条能够相互印证，中商外贸虽然对上述证据的真实性不予认可，但并未提交相关证据证明其主张，故该院对上述证据的真实性予以认可。恒发公司提交的证据4中的金桥花园室外工程施工合同与该案缺乏关联性，该院对该证据不予确认。
一审法院审理查明：
1、2009年8月25日，高雪玲与恒发公司签订商品房买卖合同，约定以278220元的总价款购买恒发公司开发的位于麻城市金桥大道1号金桥花园（雍景豪园）9栋7层4号的房产，即本案涉诉房产。同日，恒发公司制作《工程项目付款申请审批表》，该表显示9号楼7层4号住宅房款抵扣麻一建公司7、9号楼工程款共计14万元，并注明余159048.16元待抵房款，麻一建公司于当日向恒发公司出具收据一张，确认预收7、9号楼工程款14万元。2011年7月15日，恒发公司制作《工程项目付款申请审批表》，该表显示16.3万元抵扣9号楼704房款，曾宏涛同时出具支条一张，确认支到工程款16.3万元。同日，高雪玲与恒发公司计算的涉诉房产总价款为281094.61元，契税、印花税等费用为22880.83元，恒发公司于当日向高雪玲开具了303975元的收据，收据上注明“今收到9-704号高雪玲房款975元整，其中2009年8月25日已交14万冲抵一建工程款，2011年7月15日已交16.3万冲抵曾宏涛工程款，总房款已结清”。同日，高雪玲丈夫舒卫东代高雪玲与麻城金牌物业服务有限公司签订《金桥花园房屋装饰装修管理协议》，恒发公司通过麻城金牌物业服务有限公司向高雪玲交付房屋，高雪玲分别交纳垃圾清理费、物业管理费、装修保证金289元、1737元、500元；房屋交付后，恒发公司至今未开具销售不动产发票，亦未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
2、中商外贸与恒发公司借款合同纠纷一案，一审法院院于2011年10月16日作出（2011）西民初字第11648号民事判决：“一、被告麻城恒发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中商外贸有限公司借款本金一百二十万元并支付相应利息（自二○○五年七月十日起至二○○五年十二月二十一日止的利息以一百五十万元为计算基数，按照中国人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率计算；自二○○五年十二月二十二日起至被告麻城恒发房地产开发有限公司实际付清之日止的利息以一百二十万元为计算基数，按照中国人民银行规定的同期人民币活期存款基准利率计算）；二、驳回原告中商外贸有限公司的其他诉讼请求。”恒发公司不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，该院于2011年12月20日作出（2011）一中民终字第18865号终审判决：“驳回上诉，维持原判。”因恒发公司未主动履行法律文书所确定的义务，中商外贸公司向一审法院申请执行。一审法院于2012年11月27日查封了涉诉房产。
3、2012年12月26日，高雪玲向一审法院提出执行异议，请求解除对涉诉房产的查封措施。一审法院于2014年1月13日作出（2014）西执异字第36号执行裁定“驳回案外人高雪玲所提案外人异议”。
一审法院判决认定：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该案是否符合该条规定情形取决于是否满足两个前提条件：一是被执行人与第三人存在真实有效的买卖合同关系，二是第三人已经支付全部价款。庭审中，高雪玲与恒发公司均认可双方在签订房屋买卖合同之初已就以房抵债达成合意，但是高雪玲未能提供相关证据证明其与麻一建公司、曾宏涛及恒发公司之间的债权债务关系，现有证据仅能体现高雪玲实际交纳房款975元，剩余20.6万元房款以抵扣工程款的方式交纳，该院无法确认该20.6万元房款系高雪玲支付。故该案不符合上述规定的要件，高雪玲依据该规定要求对涉诉房产解除查封的主张于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，该院判决如下：驳回高雪玲的诉讼请求。
高雪玲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由是：一、一审判决认定事实不清，高雪玲抵款事实清楚，已经全额支付了购房款。高雪玲于2009年8月25日与恒发公司签订商品房买卖合同，鉴于恒发公司欠麻一建公司、曾宏涛工程款，麻一建公司、曾宏涛又欠高雪玲丈夫舒卫东材料款，三方协商相互抵付，由恒发公司欠付麻一建公司的工程款14万元和曾洪涛工程款16.3万元抵付高雪玲购房款，经各方结算，恒发公司于2011年7月15日向高雪玲开具303975元的总房款收据，结清购房款。基于上述事实，除高雪玲举证外，恒发公司也举证证明其财务账目中抵款的情况以及工程合同的结算情况，从侧面印证了上述事实。二、一审法院以无证据证明高雪玲与麻一建公司、曾洪涛、恒发公司之间存在债权债务关系为由，否认抵款事实，显属不当。高雪玲采取抵消的方式支付了房款，首先，高雪玲与恒发公司认可该事实，并且恒发公司主动提交了麻一建公司出具的收据和曾宏涛出具的收条，记载金额与收款收据一致，加上高雪玲持有的房款收据，该组证据形成完整的证据链，充分证明了高雪玲抵款的事实。一审法院加大了高雪玲的举证责任。三、一审认定“无法确认剩余20.6万元房款系高雪玲支付”中20.6万元，无任何依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判对涉案房产停止执行，一、二审诉讼费由中商外贸负担。
中商外贸针对高雪玲的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。本案中，只有高雪玲提供了商品房买卖合同，系孤证，不能证明买卖合同真实有效。从一审及执行听证程序开看，高雪玲始终以一张收据作为支付全部房款的证据，而该收据又载明以冲抵方式交纳购房款。收据出自于恒发公司，该收据中载明的其他法律关系没有证据证明是合法有效的，麻一建公司、曾宏涛的收据，没有正式凭证，不应作为本案证据。从相关联的案件来看，恒发公司收据真实性应当受到质疑。中商外贸公司同时质疑高雪玲是否委托陈伟律师代理本案。
恒发公司述称：高雪玲的房子是其丈夫舒卫东购买，高雪玲当时不知道，一直是舒卫东跟恒发公司联系。高雪玲与恒发公司的买卖合同真实存在。恒发公司的财务对抵债有记载。高雪玲在2012年对涉案房产不是太在意，一直让其员工居住。因恒发公司开票系统被停，所以一直未给高雪玲开具发票。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，本案的争议焦点为高雪玲是否已经支付涉案房产的全部价款并已实际占有涉案房屋。综观高雪玲在本案中提供的证明其已经支付全部房款并已实际占有涉案房产的证据，除恒发公司及物业公司出具的相关证据之外，未见第三方出具的票据，如水电费发票等。另，高雪玲未能提供有效证据证明其与麻一建公司、曾宏涛之间存在债权债务关系。在上述情形下，高雪玲主张其已经支付全部房款并已实际占有涉案房产，本院不予采信。
一审法院关于“现有证据仅能体现高雪玲实际交纳房款975元，剩余20.6万元房款以抵扣工程款的方式交纳，本院无法确认该20.6万元房款系高雪玲支付”的表述，显属笔误，本院予以调整，应为“现有证据仅能体现高雪玲实际交纳房款975元，剩余30.3万元房款以抵扣工程款的方式交纳，本院无法确认该30.3万元房款系高雪玲支付”。
综上，高雪玲的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由高雪玲负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由高雪玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈红建
审 判 员 钱丽红
代理审判员 韩耀斌
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王 璇