浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永民初字第1416号
原告（反诉被告）任有根。系永康市东城金鹰模具厂个体业主。
委托代理人徐巧云。
委托代理人胡可心。
被告（反诉原告）浙江神洲模具有限公司。
法定代表人叶根培。
委托代理人吴火才。
原告任有根与被告浙江神洲模具有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法由审判员王晓适用简易程序进行审理。后被告浙江神洲模具有限公司在法定期限内向本院提起反诉，本院予以受理，并于2015年8月31日，对原告任有根与被告浙江神洲模具有限公司房屋买卖合同纠纷一案和反诉原告浙江神洲模具有限公司与反诉被告任有根房屋买卖合同纠纷一案进行合并审理。原告任有根（反诉被告，以下简称“原告”）及其委托代理人徐巧云，被告浙江神洲模具有限公司（反诉原告，以下简称“被告”）的委托代理人吴火才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2006年3月21日，被告将坐落于永康市五金科技园A1幢9号、12号的房屋以876000元的价格出卖给原告（后被告将出卖价格调整为817200元）；2006年3月24日，被告将坐落于永康市五金科技园A1幢16号的房屋以37万元的价格出卖给原告。当时被告提供给原告等购房户签订的格式合同的名称系《房屋租赁合同》，但合同明确约定了买卖的内容，其中约定租赁期限为50年，且50年租期的租金一次性付清，该租金实际上是购房款。合同中还约定了办理房产证时，被告应协助原告办理，办理房产证所需所有费用由原告承担。被告还向原告等购房户承诺在二年内将房产证过户到购房户名下。合同签订后，原告支付了A1幢9号、12号房屋的全部购房款，16号房屋的购房款原告也依约支付了20万元，剩余的17万元购房款由于被告的先期违约行为，以及在原告去交款时被告的法定代表人讲做房产证时要为难原告，原告认为被告将不按合同约定履行协助原告办理过户登记的义务。因此暂缓交付该17万元购房款。被告于2006年5月将房屋交付原告所有。现被告已领取了涉案房屋所有权证和国有土地使用权证，对该房屋具有处分权，原、被告事实上成立房屋买卖合同关系，双方应全面履行各自的义务，即被告应协助原告办理房产证，但被告至今未协助办理。不仅如此被告还将涉案房屋的土地证、房产证用于抵押融资，严重侵犯了原告的财产权利。为此，诉请要求：1、确认原、被告于2006年3月21日、3月24日签订的合同名称为《房屋租赁合同》的合同性质系房屋买卖合同，并确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、确认坐落于永康市五金科技园A1幢9号、12号、16号的房屋归原告所有；3、由被告将上述房屋的产权证原件交原告保管；4、由被告协助原告办理上述房屋的过户登记手续；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：一、关于两份租赁合同的性质，请求法庭依法确认。二、根据两份租赁合同的约定，涉及的房产仍属于被告所有，在合同中也没有体现被告承诺在两年内将房产证过户到原告名下的内容。三、被告不存在原告陈述的先期违约行为，也不存在法定代表人为难原告的行为。四、对于16号房屋尚欠款项及其违约金，原告应当按照合同约定支付。综上，请求法庭依法驳回原告不合理的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：
1、原告的身份证复印件、被告的企业登记情况打印件各一份，用以证明原、被告的主体资格。
被告的质证意见：无异议。
2、房屋租赁合同原件二份（原件与复印件核对无异后，当庭退还），用以证明原、被告之间的合同关系，虽然合同名称为房屋租赁合同，但合同约定的内容实际上是房屋买卖合同的事实。（具体表现在，第一，合同第三条约定，房屋租赁期限是20年，租赁期限届满后，自动延长20年，届满后再次延长10年，合计实际约定的租赁期限50年。该约定违反了合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，且免收自动延长的30年租金也不符合租赁的常理。只有房屋买卖关系中，付清房款后才不需要再支付除税费之外的款项。第二，合同第六条约定，支付租金的方式为一次性付款与日常生活中租赁付款的方式不相符，日常生活中房屋租金一般是按年度支付，即一个年度支付一次，而房屋买卖合同的购房款才是一次性支付。第三，合同第十条约定，被告有协助原告办理房产证的义务。只有房屋买卖关系中，被告才有此义务）。
被告的质证意见：对真实性无异议。从双方当事人情况、合同名称、租赁用途及租金约定等内容来看系租赁合同，并非原告推定的买卖合同。
3、优惠申请确认单原件一份（原件与复印件核对无异后，当庭退还），用以证明被告对A1号楼9号、12号的房屋转让款调整为817200元的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，从确认单的内容来看恰好说明9号、12号房屋属于租赁关系及其款项约定的情况。
4、承诺书复印件一张（原件存于（2015）金永民初字第1250号案卷中），用以证明剩余未付的款项是房款而非租金，履行期限可以延迟两年，印证原、被告之间是房屋买卖关系的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，该承诺书记载的剩余房款应当是剩余租赁款项，而不是购房款。
5、收款收据原件三张（原件与复印件核对无异后，当庭退还），用以证明原告支付的购房款共计1017200元。
被告的质证意见：对真实性无异议。合同具体性质由法院依法核实确认，亦能证明原告尚欠17万元款项未支付。
6、税费计算清单复印件（原件存于（2015）金永民初字第1250号案卷中）一张，用以证明该清单系被告出具给原告，要求原告在过户时应交的税费金额，印证原、被告之间是房屋买卖关系的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，只能说明原告缴纳有关费用的情况，不能直接推定买卖的事实。
7、房屋所有权登记申请及测绘报告单复印件（原件存于（2015）金永民初字第1250号案卷中）各一份，用以证明被告已取得出卖给原告的房屋所有权证，9号、12号、16号房屋是作为一宗房屋登记的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，但测绘报告跟本案没有关联性，只能说明房产的所有权属于被告。
8、致估价委托方函、协议书、抵押物清单、最高额抵押合同复印件（加盖银行公章的复印件存于（2015）金永民初字第1250号案卷中）各一份，用以证明被告将出卖给原告的房屋用于抵押借款的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，该组证据跟本案没有关联性，该房产属于被告公司名下的财产，被告系处分自身财产的行为。且目前所涉房屋的房产证原件已在被告处。
9、被告与章荣、黄跃进等人签订的房屋租赁合同、收款收据、房屋买卖合同、销售不动产专用发票复印件各一份，用以证明被告与其他购房户之间签订的合同名称与原告签订的合同名称均是房屋租赁合同，但合同内容是房屋买卖的事实。说明：被告与章荣、黄跃进等人签订的房屋买卖合同中所转让的房屋与房屋租赁合同中“出租”的房屋是相同的，但房屋买卖中的购房款明显少于房屋租赁合同中的“租金”，很明显房屋买卖合同是为过户而签订，房屋租赁合同的“租金”才是真正的购房款。
被告的质证意见：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告名下的房产是独立的，本案房产具有特定性，不能推定本案房屋租赁为买卖关系。
10、章荣、黄跃进的证人证言复印件（原件存于（2015）金永民初字第1250号案卷中）各一份，用以证明被告与其他购房户之间的合同关系虽然合同名称为房屋租赁合同，但实际上是房屋买卖，证人是向被告买房而不是租房。
被告的质证意见：与本案没有关联性。
11、永康市模具中心业主手册、浙江神洲模具有限公司收费入伙标准复印件（原件与复印件核对无异后，当庭退还）各一份，用以证明原告作为业主身份在业主手册中签字，被告认可双方之间系房屋买卖关系，被告将房屋交付原告后，原告就是该房屋的所有权人，进一步证明双方系房屋买卖关系的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。手册内容及入伙收费标准均不能直接推定本案租赁合同系买卖合同的事实。
12、专题会议纪要及个体工商户营业执照复印件各一份，用以证明本案所涉房屋五年内符合条件的可以办理过户手续，原告开办的模具厂符合会议纪要规划条件，且经营期限远超过五年时间的事实。
被告的质证意见：1、会议纪要属于政府政策性问题，请求法庭予以核实。2、对营业执照真实性无异议，但是否符合规划，光凭这个看不出来。
被告就本诉部分未提交证据。
被告反诉称：原、被告双方于2006年3月24日签订了房屋租赁合同一份，合同约定：被告将其所有的位于永康市模具中心A1号楼16号房出租给原告做模具制造使用；租期为50年，租金为37万元，并约定签订合同时支付20万元，余款17万元在2006年4月1日前付清；如逾期支付，则按所欠款项的每日千分之一向原告支付违约金；逾期付款天数超过一个月的，被告有权单方解除合同，并由原告支付违约金。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告一直未按约支付尚欠的17万元。后经被告多次协商和催讨，原告至今未付。为此，诉请要求：1、由原告支付尚欠款17万元；2、由原告支付违约金11.1万元；3、由原告承担本案诉讼费用。庭审中，被告明确，违约金按合同约定是以17万元为基数、按日1‰从2008年4月1日计算至2015年8月30日，其自愿调整为按总价37万的30%计算，即为11.1万元。
原告答辩称：一、原告未支付剩余17万元购房款系被告违约在先，且被告存在严重侵犯原告合同权益的行为及语言上表示其不履行合同义务，客观上至今也没有办理过户手续。原告有权中止履行。原、被告之间除16号房屋的买卖关系之外，还存在坐落于永康市五金科技园A1幢9号、12号房屋的买卖关系。在16号房屋的买卖中原告没有按承诺书约定的期限完成三楼至屋顶水泥楼梯（含扶手）、三楼楼顶炮楼的施工，因此被告17万元的购房款可以拖欠二年交付，即可以在2008年4月1日支付。被告至今未按约定履行开设9号、12号房屋楼井的义务，并在原告于2007年去提前交款时，被告称做房产证时要为难原告。原告是因为被告的违约行为及口头表明不履行过户义务，才中止履行17万元购房款的支付义务。现原告发现被告竟然用上述房产进行抵押融资，向工商银行借款金额高达6000多万元。被告该抵押融资行为严重侵犯原告的合同权益。一旦被告不能按期还款，抵押权人将对抵押物优先受偿，上述房屋将不能办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此在被告完成9号、12号房屋开设楼井的义务前，原告有权拒绝支付16号房屋的剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。因此在被告归还工商银行的借款、取回并将房产证原件交付被告，且在房屋达到过户条件前，原告有权中止履行17万元购房款的支付义务，故原告没有违约。
二、如果被告认为原告违约，那么被告要求原告支付尚欠款项17万元已超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。不管17万元支付时间是从2006年4月1日开始计算，还是从2008年4月1日开始计算，被告现在主张权利均已超过诉讼时效，法院不应保护。且根据37万元基数计算30%的违约金也过高。
被告为证明其反诉主张，向本院举证如下：
A、16号房屋的租赁合同原件（原件与复印件核对无异后，当庭退还）一份，用以证明双方的权利义务关系的事实。
原告的质证意见：对真实性无异议。该合同虽名为租赁合同，但其内容是买卖合同，其他与本诉的举证意见相同。
B、收款收据一份，用以证明原告支付20万元，尚欠17万元的事实。
原告的质证意见：对真实性无异议，至于欠款原因，原告在之前的举证中已详细陈述。
C、2015年2月2日通知复印件（原件存于（2015）金永民初字第1250号案卷中）一份，用以证明被告通知原告缴纳尚欠款项的事实。
原告的质证意见：1、被告作出该通知后并没有通知到原告方，通知回执单中也没有明确收到的日期及原告的签名。2、即使被告在2015年2月2日发送这样的通知，原告主张的时间也已远远超过诉讼时效。被告一直没有通知过原告，直到今年被告方的员工老吕才通知过原告。
D、（2015）金永民初字第1250号民事裁定书复印件一份，用以证明被告向原告主张权益的事实。
原告的质证意见：1、对真实性无异议，但被告在该案中并没有主张17万元的购房款。2、即使有主张，原告在2015年才进行主张也已超过诉讼时效。
原告就反诉部分的举证与本诉一致。
本院的认证意见：本案的争议焦点在于原、被告签订的合同性质、原告是否违约及违约金的计算标准、被告的主张有无超过诉讼时效。
关于合同性质，第一，从合同期限上看，租期共计50年，违反了合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定。第二，从租金支付方式上看，租金按套计算、续租租期内免收租金，其中9号、12号房屋的租金约定在2006年3月22日前一次性付清，16号房屋的租金在签订合同时支付20万元、余款17万元在2006年4月1日前付清，上述约定更符合房屋买卖合同关系中支付款项的交易习惯。第三，合同第十条第二款约定，办理房产证时，甲方（被告）应协助乙方（原告）办理，办理房产证所需所有费用由乙方（原告）承担。该约定进一步明确了本案所涉合同应当为房屋买卖合同。
关于违约责任，首先，原告主张因被告未按合同约定完成9号、12号房屋的开设楼井义务，故中止支付16号房屋的剩余款项，本院认为，原、被告双方就9号、12号房屋和16号房屋签订了二份合同，合同具有相对独立性，原告不能以此合同的权利义务抗辩彼合同的权利义务。其次，双方签订的合同中，被告并未承诺两年内办理过户手续，原告提出被告方有意不履行过户义务，但未能提供证据佐证，且本案房屋因政策原因过户条件尚未成就，该房屋不能过户的责任不可归咎于合同双方。再次，原告主张因被告擅自以本案所涉房屋进行抵押贷款、侵害原告方的权益为由中止支付剩余款项，本院认为，原告并未提供证据证明其在房屋抵押贷款期间遭受损失，即使因被告擅自抵押的行为对原告造成损失，原告亦可另案进行主张，故原告应当按约支付剩余的购房款17万元并承担相应的违约责任。
关于诉讼时效，本院认为，双方之间的房屋买卖合同成立至今均处于正常履行状态，原告尚欠被告购房款17万元的事实清楚，其理应承担支付购房款的民事责任，故对原告认为已过诉讼时效的抗辩主张本院不予采纳。
综上，本院对证据1-8、11、A、B、D及证据12的真实性予以确认，对证据9、10、C不作为本案定案依据确认。
经审理，本院认定事实如下：2006年3月21日，原告向被告购买了坐落于永康模具中心A1号楼9号、12号房屋，合同金额为876000元，后经优惠申请确认实付金额为817200元，原告分别于2006年3月22日支付700000元、4月4日支付117200元。2006年3月24日，原告又向被告购买了坐落于永康模具中心A1号楼16号房屋，合同金额为370000元，双方约定签订合同时支付20万元，余款17万元于2006年4月1日前付清。原告于2006年3月24日支付了20万元，尚欠17万元。被告于2006年3月28日承诺于同年4月底前保证完成A1号楼16号房屋三楼至屋顶的水泥楼梯（含扶手）、三楼楼顶炮楼的施工，若迟延10天完工，原告可将剩余房款拖欠贰年。嗣后，被告逾期完工，同意原告延期两年付款，但原告至今仍未付清剩余房款。
本院认为，原告任有根与被告浙江神洲模具有限公司签订的合同虽名为房屋租赁合同，实为房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，应确认有效。原告在庭审中自认，被告已于2006年5月份交付房屋，原告亦在本案房屋中进行模具生产经营活动，故原告应付清剩余的购房款17万元并承担相应的违约责任。合同约定违约金按所欠款项的日千分之一计算，原告自愿调整为按合同总价款37万元的30%计算，属对己权利的处分，亦不违反相关规定，本院予以准许。因本案房屋过户条件尚未成就，对原告要求被告协助过户等诉讼请求不予支持。因此，本院对原告的诉讼请求及被告的反诉请求中合法有据部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、确认原告任有根与被告浙江神洲模具有限公司于2006年3月21日、3月24日签订的房屋租赁合同实为房屋买卖合同有效。
二、由原告任有根于本判决生效之日起一个月内支付被告浙江神洲模具有限公司购房款人民币170000元及违约金111000元，合计281000元。
三、驳回原告任有根的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告浙江神洲模具有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费7742元（已减半收取），由被告浙江神洲模具有限公司负担；反诉案件受理费2758元（已减半收取），由反诉被告任有根负担2169元，由反诉原告浙江神洲模具有限公司负担589元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 王 晓
二〇一五年九月十六日
代书记员 关莉莎