河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4913号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟彬，男，1983年3月11日出生，回族，现住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：朱明秋，黑龙江夙生律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：齐茗，女，1985年9月21日出生，汉族，现住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林菁榕，女，1973年5月18日出生，汉族，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。
原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南。
负责人：宋润姬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于永超，男，1991年9月4日出生，满族，住河北省承德市平泉县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：丁立丰，�，1992年4月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省双鸭山市尖山区，系该公司员工。
上诉人黄伟彬、齐茗因与被上诉人林菁榕、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2017）冀1028民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄伟彬的上诉请求：一、撤销原判决，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决肆意曲解上诉人黄伟彬的答辩意见，断章取义，任意取舍，导致判决错误。二、原判决对《房屋买卖合同》签订时间及签名的法律行为认定错误。三、原判决认定丁立丰是《房屋买卖居间合同》黄伟彬的代理人与该合同内容相矛盾。四、原判决�林菁榕提供的微信截图作为定案依据，违反了法律规定。五、原判决认定《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》有效与诉争事实不符。认定两份合同有效的理由与查明的事实没有任何联系；原判决以《房屋买卖合同》未违反法律规定的强制性规定，认定其合法有效与事实和法律不符；原判决认定“原告要求确认合同有效并要求被告履行合同义务交付房屋于法有据，本院予以维护”的理由不能成立。六、原判决在“本院认为”中遗漏、肆意增添辩称，说理违背事实，司法有失公正。七、原判决认定丁立丰有代理权的说理自相矛盾，且违反法律规定。原判决认定丁立丰是代替被告在房屋买卖合同上签字与之前认定是顺心置地公司向原告出售诉争房屋相矛盾；原判决认定丁立丰代替被告在房屋买卖合同上签字亦在代理权限内，以此认定丁立丰有代理权违反了法律规�。八、对反诉请求说理不充分，且违反法律规定。原判决认定《房屋买卖合同》主要约定被告与第三人顺心置地公司之间的权利义务是错误的；原判决以黄伟彬未向顺心置地公司发出解除合同的通知为由，不支持反诉请求是错误的；黄伟彬要求解除《房屋买卖居间合同》理由充分，反诉请求应当支持。
齐茗的上诉请求：一、撤销原判决，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：位于河北省××自治县涉案房屋潮白河孔雀城32期1101幢04单元1-3层0101号为上诉人齐茗与黄伟彬的夫妻共同财产，黄伟彬未经上诉人齐茗的授权擅自处分属于上诉人的财产并出卖给被上诉人林菁榕。原判决肆意曲解上诉人齐茗的答辩意见，断章取义，任意取舍，导致判决错误。黄伟彬在与三河市顺心置地房产经纪有限公司签定房屋买卖合同时未经上诉人齐茗的许可授权签字确认，其对丁立丰的授权虽仅限于接受定金行为上诉人齐茗也是不知情的，故上诉人齐茗未授权任何人且丁立丰无权代理在房屋买卖合同上签字，依据相关法律规定该房屋买卖合同行为应属无效行为。另一审法院适用程序错误，涉案房屋属夫妻共同财产应追加上诉人齐茗为本案被告并非第三人。为保障上诉人齐茗的合法财产不被侵害，请求人民法院依据本案事实驳回被上诉人林菁榕的诉讼请求或发回重审。
针对黄伟彬的上诉内容，林菁榕答辩称，针对上诉人黄伟彬的上诉状内容，我方概括为以下两个方面，一是中介公司超越代理权限与我方所订立的《房屋买卖合同》系无效的，二是黄伟彬与我方及居间方订立的《居间合同》已解除。我方认为一审判决认定事实清楚适用法律正确，应依法驳回黄伟彬的上诉请求，维持原判。上诉人黄伟�在2011年10月28日购买取得涉案房屋，并与大厂京御房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋于2013年5月10日大厂京御房地产开发商通知黄伟彬办理收房手续，黄伟彬于2016年2月29日办理收房手续，是在2015年12月14日黄伟彬将该套房屋委托给中介公司独家代理销售，销售期限为2015年12月14日至2016年2月29日，并已将涉案房屋钥匙、购房合同原件等材料交由丁立丰保管，而在2016年2月23日我方与黄伟彬一方签订了房屋买卖协议及居间协议，期间丁立丰也是与黄伟彬多次电话沟通确定的此事（合同落款甲方处均是由丁立丰在代理人一栏处签订的），上诉人黄伟彬将涉案房屋以总价350万元的价格出售给我方，合同签订后当日我方向中介公司支付购房定金20万元，黄伟彬在2016年2月29日为我方出具实际接收定金的收款收据，在2016年3月7日我方又通过银行转账方式向黄伟彬�户支付购房款80万元，在3月18日，我方与黄伟彬微信截图证明，我方已将合同原件图片以微信形式发送给了黄伟彬，黄伟彬对于合同内容是知悉的。在2016年3月21日向黄伟彬支付购房款75万，黄伟彬均已实际接收并出具了收款收据。我方认为黄伟彬与我方所订立的房屋买卖合同及居间协议系真实意思表示，自订立之日起生效。房屋买卖合同与居间协议均系由丁立丰代签，签约时间也系同一天，所约定内容也是针对涉案房屋的具体交易行为，而黄伟彬却主张，认可居间协议有效但主张解除，认为买卖协议无效，黄伟彬的主张本身就自相矛盾；其次，黄伟彬不认可与丁立丰的代理关系，但事实是将涉案房屋的原始购房合同及钥匙都交给了中介公司，并收取了出售保证金；另外，在丁立丰与我方签约后，黄伟彬已实际三次接收了我方已付款项，我方已付款项支付时间及金额�均是按照买卖协议及居间协议约定支付的；再有，黄伟彬也在双方建立合同关系后，多次电话沟通，微信沟通具体交易事宜；最后，居间协议系三方订立的，黄伟彬首先是认可居间协议有效才能行使解除权。既然认可了居间协议效力就是对丁立丰代理行为的追认，也是对双方买卖关系的追认。作为我方一直积极履行合同约定义务，黄伟彬如此大篇幅的渲染合同不是其签订的，其未授权，但其实际接收了购房款，实际将涉案房屋相关材料原件提交给中介方，是不争的事实，也是不可否认双方存在合同关系的事实。黄伟彬在上诉状中还主张解除居间合同的理由是，合同约定剩余尾款支付方式为贷款支付，而我方未办理贷款，在此我方需要向黄伟彬说明，办理购房贷款是需要在出卖人取得房产证后，双方共同到银行办理面签，然后变更登记，才会由银行向黄伟彬支付贷款，而黄伟彬取得房产证时间是2016年11月6日，而此后黄伟彬就以种种理由拒绝配合办理涉案房屋贷款或是变更登记手续，是黄伟彬明显违约致使合同无法履行，导致我方损失的不断扩大，我方已在一审当庭表示愿意一次性全款向黄伟彬支付剩余购房尾款。故，我方认为黄伟彬的上诉请求缺乏请求权基础，应依法予以驳回。
针对黄伟彬的上诉内容，原审第三人顺心置地公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回黄伟彬上诉请求。黄伟彬将此房屋以独家销售的方式委托我公司代为销售，且将此房屋的商品房买卖合同原件及房屋钥匙交付给丁立丰保管，随后丁立丰代为签订房屋买卖合同及居间合同，黄伟彬已接收被上诉人林菁榕的购房款，表明对此事实予以认同，因此，两份协议系三方真实意思表示，请求法院驳回黄伟彬请求。
针对齐茗的上诉内容，林菁榕答辩称，我方认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回齐茗的上诉请求，维持原判。答辩理由：齐茗与黄伟彬原系夫妻关系。黄伟彬在2011年10月28日购买取得涉案房屋，以黄伟彬个人名义与开发商签订的《商品房预售合同》，时间为2011年10月28日，齐茗与黄伟彬双方结婚登记时间为2011年11月11日，是网签之后，房产证下发时间为2016年11月6日，二人于2017年1月26日协议离婚，在离婚协议上约定对该套房屋双方各占50%，并载明“现阶段该房屋与第三人有法律纠纷，无法出售，待官司结束后自裁判文书生效之日起一年内完成出售，扣除所有费用后双方对半分配”，对此，我方认为齐茗与黄伟彬之间的问题，与我方无直接利害关系，齐茗不得就本案主张合同无效，或是主张相关权利；若涉案房屋系夫妻共同财产，那么根据婚姻�解释（一）第十七条夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的规定，齐茗也不得以不知情为由主张合同无效。故，我方认为齐茗的上诉请求缺乏请求权基础，应依法予以驳回。
针对齐茗的上诉内容，原审第三人顺心置地公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回齐茗的上诉请求，原商品房买卖合同购买人员为黄伟彬，且此房屋买卖合同是经过备案的，具有一定的公示效力，因此出于对公示效力的信任，有理由相信此房屋为黄伟彬个人财产，而黄伟彬与齐茗之间的约定为其内部约定，对于我公司不具有约束力，因此请求法院予以驳回齐茗的上诉请求。
林菁榕向一审法�起诉请求：1、请求法院依法确认原被告双方在2016年2月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告履行合同约定的房屋过户义务，并由被告承担迟延过户的违约责任；3、被告承担本案全部诉讼费用及保全费。黄伟彬向一审法院反诉请求：1、解除《房屋买卖居间合同》；2、本案诉讼费、保全费全部由被反诉人和第三人承担。
一审法院认定事实：2011年10月28日，黄伟彬以2494350元价款自大厂京御房地产开发有限公司（以下简称大厂京御公司）购得位于大厂××自治县××孔雀城××单元××号房屋（即诉争房屋）。2016年11月6日，诉争房屋取得产权证书，产权证号：大厂县房权证大字第××号，登记房屋所有人为黄伟彬。2015年12月14日，黄伟彬与第三人顺心置地公司签订房屋出售委托代理协议1份，双方约定：黄伟彬委托第三人顺心置地公司将诉争房屋以3300000元价款予以出售。第三人顺心置地公司为出售诉争房屋的唯一委托方，并向黄伟彬交付2000元保证金，委托期限自2015年12月14日至2016年2月29日，在委托期限内，若未能售出房屋，保证金归黄伟彬所有，若售出房屋，黄伟彬应于签订房屋买卖居间合同当日将保证金返还第三人顺心置地公司。协议签订后，黄伟彬将诉争房屋的购房合同及缴费通知书、钥匙等材料交给第三人顺心置地公司。黄伟彬还向第三人顺心置地公司职工出具委托书1份，由丁立丰代其接收出售诉争房屋的定金。2016年2月23日，林菁榕、黄伟彬签订房屋买卖合同（合同编号：0013678）1份，合同约定：1、黄伟彬将诉争房屋出售给林菁榕，成交价款为3500000元，签订合同当日，林菁榕向黄伟彬支付购房定金200000元。2、黄伟彬应于过户当日向林菁榕交付房屋。3、涉及此次房屋交易中产生的税费由林菁榕负担。4、因逾期履行合同义务，违约方逾期在30日内，每逾期1日应按照房屋实际成交价格万分之五向守约方支付赔偿金，逾期履行合同义务超过30日的，守约方有权解除合同。单方解除合同的，应当以书面形式通知。第三人顺心置地公司职工丁立丰代黄伟彬在合同上签字确认。当日，林菁榕、黄伟彬及第三人顺心置地公司签订房屋买卖居间合同（合同编号：0002759）1份，三方除对买卖合同内容进行约定外，还约定：1、诉争房屋所有权人为黄伟彬，诉争房屋无住房抵押贷款。2、林菁榕在签订合同之日起30日内，将首付款1750000元交付黄伟彬（2016年3月8日前给付800000元，2016年3月23日前给付750000元），其余购房款待银行放款之日由银行交付黄伟彬。3、三方因履行本合同而签署的补充协议、合同附件及其他书面文件，均为合同不可分割的一部分，具有同等的法律效力。第三人顺心置�公司职工丁立丰代黄伟彬在合同上签字确认。上述合同签订后，林菁榕经第三人顺心置地公司给付黄伟彬购买诉争房屋的购房定金200000元，收到款项后，黄伟彬于2016年2月29日为林菁榕出具收条1张。2016年3月7日、21日，林菁榕先后两次通过转帐向黄伟彬支付购买诉争房屋的购房首付款800000元、750000元，收到款项后，黄伟彬为林菁榕出具收条2张。另查明，2016年3月18日，林菁榕通过微信将房屋买卖合同及房屋买卖居间合同内容通知黄伟彬，黄伟彬明确已知悉2份合同内容。2016年11月19日，黄伟彬向林菁榕发出解除房屋买卖居间合同通知书1份，以第三人顺心置地公司未如实履行合同义务为由主张解除房屋买卖居间合同，林菁榕签收。2013年5月10日，大厂京御公司向黄伟彬发出通知，要求其缴纳房价补差款、契税、公共维修基金、房本工本费及物业费用。2016年2月29日，黄伟彬为诉争房屋缴纳契税100064元、房价补差款7251元、2013年5月14日至2016年5月13日期间的物业费25012.92元、房证工本费80元，2016年3月11日，黄伟彬为诉争房屋缴纳公共维修基金13110元，后大厂京御公司将诉争房屋交付黄伟彬占有使用。再查，黄伟彬与齐茗于2011年11月11日登记结婚，2017年1月26日协议离婚，双方约定：诉争房屋双方各占50%，因现阶段该房屋与第三人有法律纠纷，无法出售，待官司结束后自裁判文书生效之日起一年内完成出售，扣除所有费用后双方对半分配。庭审中，林菁榕表示不再办理银行贷款，可直接一次性全部给付黄伟彬余下1750000元购房款。
一审法院认为，林菁榕、黄伟彬双方及第三人顺心置地公司签订的房屋买卖合同、房屋买卖居间合同均是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按合同约定履行合同义务，林菁榕要求确认合同有效并要求黄伟彬履行合同义务交付房屋于法有据，予以维护。关于林菁榕主张黄伟彬应以总购房款为基数：按日万分之五的标准向其支付违约金的请求，因林菁榕未能提供充分的证据证明其主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对其请求不予维护。关于黄伟彬反诉称，其已向林菁榕发出解除房屋买卖居间合同通知书，林菁榕签收后在合理期限内未提出异议，故房屋买卖居间合同已解除的主张，一审法院认为，居间合同主要约定黄伟彬与第三人顺心置地公司之间的权利义务，黄伟彬以第三人顺心置地公司未能履行合同义务为由主张解除居间�同，应向第三人顺心置地公司发送解除通知方能产生相应的法律效果，黄伟彬向林菁榕发送的解除合同通知书对第三人顺心置地公司不发生解除合同的法律效果，故对黄伟彬要求确认解除居间合同的反诉请求不予维护。关于黄伟彬辩称，其未在房屋买卖合同上签字，双方签订的房屋买卖合同未生效，丁立丰代其签字系超越代理权，其收到林菁榕款项系基于委托合同而非对房屋买卖合同的追认的主张，一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，依据黄伟彬与第三人顺心置地公司签订的房屋出售委托代理协议的约定，黄伟彬委托第三人顺心置地公司作为唯一出售诉争房屋委托方，并约定了具体的价款及违约责任，且黄伟彬已收取了第三人�心置地公司出售房屋的保证金，可以认定，黄伟彬授权第三人顺心置地公司独自将诉争房屋出售的事实。丁立丰系第三人顺心置地公司的具体销售人员，其代替黄伟彬在房屋买卖合同上签字，亦在代理权限内，故第三人顺心置地公司向林菁榕出售诉争房屋的行为符合其与黄伟彬签订的委托代理协议的约定。且黄伟彬在收取购房定金后又两次收取了林菁榕交付的购房款，故黄伟彬以其未在合同上签字为由主张房屋买卖合同未生效理由不成立，对其辩论意见，不予维护。齐茗主张与黄伟彬平分诉争房屋的出售款项，与本案并无矛盾，但与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决：一、确认林菁榕与黄伟彬于2016年2月23日签订�房屋买卖合同（合F编号：0013678）有效。二、黄伟彬于本判决生效之日起十日内将位于大厂××自治县××孔雀城××单元××号房屋（产权证号：大厂县房权证大字第××号）过户至林菁榕名下（过户中生产相关税费由林菁榕负担）并在过户登记至林菁榕名下后七日内将该房屋交付给林菁榕。三、林菁榕在黄伟彬将位于大厂××自治县××孔雀城××单元××号房屋（产权证号：大厂县房权证大字第××号）过户登记至其名下当日给付黄伟彬余下的购房款1750000元。四、驳回林菁榕其他诉讼请求。五、驳回黄伟彬的反诉请求。案件受理费2000元，保全费5000元，反诉费2000元，合计9000元，林菁榕负担2000元，黄伟彬负担7000元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民�法律行为。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，上诉人黄伟彬于2015年12月14日与顺心置地公司签订了《房屋出售委托代理协议》，同意顺心置地公司为其独家代理公司，委托顺心置地公司代理其销售涉案房屋，委托期限为2015年12月14日至2016年2月29日。按照上诉人黄伟彬的委托，顺心置地公司于2016年2月23日与被上诉人林菁榕签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，代理上诉人黄伟彬将涉案房屋销售给被上诉人林菁榕，该两份合同未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。顺心置地公司代理黄伟彬签订该两份合同的行为均属在《房屋出售委托代理协议》所约定的代理权限内实施的民事法律行为，该民事法律行为的法律后果由黄伟彬承担。退一步讲�按上诉人黄伟彬所述，丁立丰无权在《房屋买卖合同》上签字，但上诉人黄伟彬在《房屋买卖合同》签订后收取购房款的行为，应该是其对《房屋买卖合同》的追认，无权代理的设立的民事行为，经过追认使无权代理性质发生改变，其所欠缺的代理权得到补足，转化为有权代理，发生与有权代理同样的法律效果，其效力溯及既往，无权代理行为自始有效，被代理人应当承受无权代理行为所发生的一切后果。综上，无论丁立丰是否有权代理上诉人黄伟彬在《房屋买卖合同》上签字，该合同均为合法有效，上诉人黄伟彬与被上诉人林菁榕均应按照合同约定履行各自的义务。关于上诉人黄伟彬主张解除《房屋买卖居间合同》的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人必须严格遵守，适当履行。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已经失去积极意义，并将造成不适当的结果时，才允许解除合同。合同解除是指在合同成立后，具备解除的条件时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除大多以有效成立的合同为标的。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《房屋买卖居间合同》系上诉人黄伟彬、被上诉人林菁榕与第三人顺心置地公司所签订，即使上诉人黄伟彬享有�除该合同的权利，亦应向合同当事人送达解除合同意思表示的通知，但上诉人黄伟彬仅向被上诉人林菁榕送达了解除合同通知书，该行为不能产生解除合同的法律效果。
另，关于上诉人齐茗所称涉案房屋为齐茗与黄伟彬的夫妻共同财产，黄伟彬未经上诉人齐茗的授权擅自处分属于上诉人齐茗的财产并出卖给被上诉人林菁榕的行为应属无效的上诉主张，本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因涉案房屋的产权登记在上诉人黄伟彬名下，并未反映共有关系，且《房屋买卖合同》第五条约定，甲方声明并保证该房屋无任何权利瑕疵，出售标的房屋已取得共有权人的同意。故被上诉人林菁榕基于对产权证的信赖而与上诉人黄伟彬进行的交易行为应属善意，上诉人齐茗主张《房屋买卖合同》无效缺乏事实及法律依据。上诉人齐茗主张一审法院适用程序错误应追加其为被告的问题，本院认为，一审法院追加齐茗为本案第三人并无不妥，上诉人齐茗的该项主张亦不能成立。
综上所述，黄伟彬、齐茗的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人黄伟彬、齐茗各负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 马令梅
审判员 张建民
审判员 杨立军
二〇一七年十二月四日
书记员 刘 磊