德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0603民初3147号原告:保利（德阳）房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市经济技术开发区珠江东路99号。法定代表人:吴章焰，董事长。委托诉讼代理人:陈娇、魏揉柔，均为国浩律师（成都）事务所律师。被告：陈卓，男，汉族，生于1989年9月26日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：陈功祥，男，汉族，生于1964年10月26日，住四川省德阳市旌阳区，系被告之父。原告保利（德阳）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）与被告陈卓商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人魏揉柔，被告陈卓的委托诉讼代理人陈功祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.被告向原告支付总房款20%的违约金117749元；3.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：原告可单方面申请办理合同登记备案注销。事实和理由：2011年10月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议。被告购买了位于德阳市天山南路三段236号保利国际城纽约郡A区6幢第18层1-18-1号房屋，被告选择贷款方式支付了购房款，原告为其提供连带责任担保。但被告未按时履行支付按揭款义务，导致按揭银行终止按揭贷款合同并要求原告承担连带清偿责任。根据合同约定及法律规定，原告享有解除合同以及要求其承担违约责任的权利。陈卓辩称，不同意解除合同，愿意继续履行合同。欠付房款构成违约是事实，但违约金约定过高，请法院根据我方的实际情况予以调整。根据原告起诉、被告答辩及双方举证、质证，对本案基本事实认定如下：2011年10月17日，陈卓作为买受人，与出卖人保利公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定保利公司将位于德阳市河东区天山南路三段236号保利国际城纽约郡A区6幢第18层1-18-1号房屋以总价588744元出售给陈卓，房款采用贷款方式付款，首期支付房款总价的40%，其余价款向德阳市银行或住房公积金管理机构借款支付。补充协议第四条关于付款方式及期限约定：如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；若出卖人解除合同，出卖人可以在合同解除一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。2012年3月1日，陈功祥、吴金华向德阳银行股份有限公司（以下简称德阳银行）出具《夫妻共同声明》，承诺对儿子陈卓在德阳银行处借款350000元承担还款（担保）义务。2012年3月8日，原告、被告与德阳银行签订《个人房屋按揭贷款合同》（2012年德银房借字第0400220120300003号），该合同约定：1、贷款金额为人民币350000元；2、借款期限为240个月，从2012年3月9日至2032年3月8日；3、利息为月息6.4625‰，借款期限在一年以上因人民银行调整利率原告有权按相应规定进行调整，未按约定支付的利息原告有权计收复利；4、借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，德阳银行有权宣布全部贷款提前到期；5、如逾期还款，在合同执行利率水平上加收50%计收逾期利息；6、原告作为保证人承担保证责任的期间为抵押人办妥抵押登记手续，将他项权证交予抵押人之日止；7、保证人承担保证责任的范围包括借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。合同签订后，德阳银行已经按照合同约定履行了放款义务，已成就合同约定的提前还款条件。截止2015年11月18日，被告陈卓欠德阳银行借款本金331775.28元，利息及利息罚息、逾期利息31769.39元。2016年1月6日，本院受理了德阳银行作为原告，陈卓、陈功祥、吴金华以及保利公司作为共同被告的金融借款合同纠纷一案[（2016）川0603民初156号]，2016年4月6日，本院判决：一、陈卓向德阳银行偿还借款本金331775.28元及截止2015年11月18日的利息及利息罚息、逾期利息31769.39元，并从2015年11月19日起至付清之日止，以本金为基数，按照月利率8.45625‰计算逾期利息；二、陈功祥、吴金华对本判决第一项给付义务承担连带清偿责任；三、保利公司对本判决第一项给付义务在位于德阳市河东区天山南路三段236号保利国际城纽约郡A区6栋1-18-1号房屋办妥抵押权登记手续，将房屋他项权证交予原告德阳银行股份有限公司之前承担连带清偿责任；四、驳回德阳银行的其他诉讼请求。案件受理费6754元，由陈卓、陈功祥、吴金华、保利公司负担。该判决已生效。2016年11月11日，德阳银行从原告的贷款扣款专用户上扣划了392618.57元（385864.57元+6754元），用于代偿陈卓贷款本息及代偿陈卓诉讼费。另查明，被告于2017年8月14日收到本案起诉状副本。本院认为，当事人双方所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应按合同约定严格履行义务。根据合同约定，被告陈卓未按约定向德阳银行还款付息，导致原告向德阳银行承担了连带清偿责任，原告作为出卖人有权解除合同，故原告关于解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件的主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告依照《商品房买卖合同》约定的解除条件，将解除房屋买卖合同的意思表示在了民事起诉状中，因此，被告收到起诉状副本之日，即为解除合同的通知到达之日，故《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件被告于2017年8月14日收到起诉状时解除。关于保利公司主张的违约金问题。根据合同约定，若出卖人解除合同，出卖人可以在合同解除一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款20%的违约金。审理过程中，被告抗辩过高，请求予以调整。对此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅，对于是否调整违约金应当结合本案情况综合考虑。关于损失，原告认为应包含诉讼成本、代偿的金额占用损失以及因被告诉讼涉诉的名誉损失等。本院认为，就原告的实际损失而言，主要是资金利息损失及诉讼成本，原告主张的违约金过高，应当依法予以减少，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的三倍年利率约为14%计算违约金，从其承担代偿之日计算至起诉之日（2017年7月31日），约为39304元，此款从应退还被告的房款中扣除。关于原告要求单方面申请办理合同登记备案注销的诉讼请求，双方之间的房屋买卖合同关系解除后，应恢复至原状态。但合同登记备案注销系行政部门的行政管理行为，其办理程序不属于民事诉讼的审理范围，故原告的该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告保利（德阳）房地产开发有限公司与被告陈卓签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》及其附件于2017年8月14日解除；二、被告陈卓应向原告保利（德阳）房地产开发有限公司支付违约金39304元，此款在原告保利（德阳）房地产开发有限公司应退还给被告陈卓的购房款中扣除，不足部分由陈卓于本判决生效之日起十日内向原告保利（德阳）房地产开发有限公司支付；三、驳回原告保利（德阳）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费2654元，由被告陈卓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  熊 良审 判 员  代秀荣人民陪审员  唐诗萍二〇一七年八月二十三日法官 助理  刘 羿书 记 员  刘斌冰