广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2081号
上诉人（原审被告）：吕超梧，住广东省江门市江海区。
委托诉讼代理人：陈登嘉，广东华南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市江海区礼乐街道新创村民委员会，住广东省江门市江海区。
负责人：陈壮洪，该村主任。
委托诉讼代理人：谭朝济，住广东省江门市江海区，该村民委员会第一组联络员。
上诉人吕超梧因与被上诉人江门市江海区礼乐街道新创村民委员会（以下简称“新创村委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕超梧上诉请求：1、撤销原审判决，驳回新创村委会的诉讼请求；2、诉讼费用由新创村委会承担。事实和理由：一、涉案的争议土地是吕超梧合法取得的，并且付清了价款，占有权、使用权、收益权归吕超梧，因此原审判令吕超梧交还涉案土地违反事实根据。二、涉案土地交清地价款之日起，租赁关系已经终止，租赁合同已自然解除，原审判决第二项判令吕超梧支付租金和违约金毫无事实依据，没有任何法理依据。三�新创村委会是农村集体组织，其提起诉讼应当需要通过三分之二以上村民会议表决，但新创村委会提起本案诉讼时只是第一小组代表进行表决，第一小组在2016年3月29日进行表决时参加会议的是19人，但同意提起诉讼的只有10人，未满三分之二代表同意，新创村委会同样在2016年3月29日会议中仅仅是同意接受第一小组的委托而提起诉讼，并未通过村民会议或村民代表会议就提起诉讼进行表决，所以新创村委会提起诉讼是程序不合法。四、吕超梧在2006年是租赁新创村委会的涉案土地使用，但在2011年底时经过村民表决新创村委会将涉案土地分配给吕超梧作为宅基地使用，所以自2011年底起吕超梧是以宅基地的方式占有使用涉案土地，双方之间的租赁关系因分配宅基地而终结，所以新创村委会提起租赁合同纠纷是没有事实依据。五、中国的现状农村集体土地绝大部分未办理�地使用权证，一审判决以吕超梧未提交土地使用权证来否决吕超梧的抗辩不能成立。
新创村委会辩称，涉案土地权属是第一小组的，每次重大会议都有召开，都是按实际参加人数，一般超过半数就召开相关会议，表决委托联系人的时候签名的人数是比较多。已经召开了全村的村民代表会，全村的村民代表有29人，到会有27人，到会的人数也比较多，没有反对本案通过法律途径处理。
新创村委会向一审法院起诉请求判令：1、依法终止新创村委会与吕超梧之间的租赁合同关系，吕超梧归还租赁物给新创村委会；2、吕超梧向新创村委会支付自2012年1月1日起至归还租赁物为止的租金3782元（暂计至起诉之日止）及欠交租金部分的违约金378元（暂计至起诉之日止），合计4160元；3、吕超梧承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年3月15日，新创村委会与吕超梧在江门市江海区礼乐街道法律服务所的见证下签订一份《土地租赁合同》，约定：“出租方（甲方为新创村委会）：江门市江海区礼乐街道新创村民委员会，承租方（乙方为吕超梧）：吕超梧……一、租赁土地的位置、面积：租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道新创村短排，面积156.2平方米；二、租赁的期限：租赁的期限从二〇〇六年一月一日起至二〇一四年十二月底止；三、租金：租金为每年每亩3800元，一年租金总额为890元；四、租金的交纳方式：先交款后用地，乙方于每年一月底前一次性交清当年的租金……七（5）、合同期满，如甲方继续出租该土地的，在同等条件下，乙方可优先续租，如果甲方不再继续出租或乙方不再续租该土地的，乙方应在合同期限满后一个月内将建筑物及一切附着物搬�离场。否则视作乙方放弃所有权，由甲方自行处理……八（2）、乙方违约，没收其定金，乙方投资建设的建筑物的所有权归甲方所有，甲方并收回该土地另行出租。（3）、乙方违反本合同第四条规定，逾期交付清租金的，甲方加收欠交部分10%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止，甲方收回该土地，并继续追收所欠租金……”等内容，新创村委会在合同落款处加盖公章，吕超梧在合同落款处签名予以确认。同日，江门市江海区礼乐街道法律服务所出具《见证书》，证明新创村委会和吕超梧在合同上签名属实。签订合同后，吕超梧如期支付新创村委会自2006年至2011年12月31日的租金，但2012年之后发生的租金一直未支付，新创村委会遂起诉。
一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见及本案庭审的情况，本案的争议焦点是：一、新创村委会与吕超梧双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效？二、新创村委会请求吕超梧支付2012年1月1日起至归还租赁物为止的租金及违约金是否合法？三、新创村委会请求终止双方签订的《土地租赁合同》，并由吕超梧归还租赁物是否合法？
关于新创村委会与吕超梧双方签订的《土地租赁合同》效力的问题。新创村委会与吕超梧在江门市江海区礼乐街道法律服务所的见证下签订的《土地租赁合同》，属双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规，是合法有效的，应依法受到法律的保护。
关于新创村委会要求吕超梧支付自2012年1月1日起至归还租赁物止的租金及违约金问题。签订合同后，新创村委会依约将位于江门市江海区礼乐街道新创村短排（即江门市江海区礼乐街道办事处新创建安里1＊8号、1＊9号）交付给吕超梧使用，但吕超梧自2012年起拖欠新创村委会租金一直未支付，已构成违约，应承担欠款的清偿责任及逾期付款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，吕超梧理应依约支付新创村委会每年的租金890元，2012年至2014年的租金合共2670元，以后发生的占用费按每年890元的标准计算。故新创村委会诉请吕超梧偿还拖欠的租金，证据充分，合理合法，原审法院依法予以支持。关于逾期付款违约金的计算问题。依照新创村委会与吕超梧在合同中约定的“乙方违反本合同第四条规定，逾期交付清租金的，甲方加收欠交部分10%的违约金”的条款，及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，吕超梧理应向新创村委会支付逾期付款违约金，并按每年欠交租金10%的标准计算，从2012年1月1日起计至实际付清款项之日止，故新创村委会主张吕超梧支付逾期付款违约金，证据充分，合理合法，原审法院依法予以支持。另外，吕超梧抗辩认为该土地的使用性质已改变，从原来的租赁地转为宅基地，《土地租赁合同》自行终止，并不存在租赁问题等。原审法院认为，吕超梧没有提交合法的土地使用证等证据，不能充分证明其抗辩主张，故吕超梧的上述抗辩证据不足，理由不成立，原审法院依法不予采纳。
关于新创村委会请求终止涉案《土地租赁合同》及要求吕超梧归还租赁物的问题。由于双方在《土地租赁合同》中约定“如若吕超梧拖欠租金超过三个月，视作违�，本合同自动终止，甲方收回该土地”，及根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，吕超梧拖欠新创村委会租金超过三个月，合同约定的解除条件已成立，而且《土地租赁合同》的租赁期限至2014年12月底止，租赁期限已届满，新创村委会无需解除该合同。另外，新创村委会请求返还租赁物的问题，由于双方的租赁期限已届满，吕超梧理应返还土地给新创村委会，故新创村委会请求吕超梧返还租赁土地，证据充分，合理合法，原审法院依法予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条�规定，判决：一、吕超梧在本判决发生法律效力之日起十日内将其所有的物品搬离位于江门市江海区礼乐街道办事处新创建安里1＊8号、1＊9号的土地，并交还给江门市江海区礼乐街道新创村民委员会；二、吕超梧在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2670元（自2012年1月1日起至2014年12月底止；2015年1月1日起至实际返还土地之日止的占用费按每年890元的标准计算），及相应的逾期付款违约金（以每年欠交的租金890元为基数，按基数10%计算，自2012年1月1日起计至实际返还土地之日止）给江门市江海区礼乐街道新创村民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，适用简易程序减半收取为125元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九�的规定，由吕超梧负担。
二审中，吕超梧提供证据如下：1、土地款收据一份、宅基地草图一份，以证明新创村委会于2007年将建安里一块宅基地出售给非本村村民张女，新创村委会称2005年之后不再出售宅基地与事实不符；2、关于建安里绿化公园地调整规划的告示，以证明新创村委会于2016年将建安里一块绿化用地规划为宅基地，并出售给谭瓦，新创村委会称2005年之后不再出售宅基地与事实不符；3、礼乐新创建安里规划图，以证明新创村委会于90年代将建安里规划131块宅基地，七十多块宅基地出售给非本村村民，五十块宅基地出售给本村村民；4、2015年2月15日新创村第一小组村民户代表会议录音光盘，以证明吕超梧与谭朝济在会议上对质涉案宅基地分配使用问题。涉案土地使用权原分配给李某女，因李某女未缴交宅基地款，新创村委会第一�组转分配给吕超梧。该次会议未作会议记录，户代表没有签名；5、2011年12月31日新创村会议记录、2012年1月4日新创村第一小组会议记录，以证明涉及农村集体土地以及厂房租赁的事宜在2012年1月1日起需要经过村委讨论决定；6、2014年12月19日会议记录，以证明新创村第一小组在2014年12月19日补选了新的联络员，新的联络员推翻村、小组以前的决议，引起本案的纠纷。
新创村委会提供证据如下：1、1995年新创新村规划图原件，以证明村的土地可以规划给外村人使用，当时建安里规划不超过100块土地。2、《新创村第一村民联络组村民代表选举情况报告》、《新创村第二村民联络组村民代表选举情况报告》、《新创村第三村民联络组村民代表选举情况报告》、《新创村第四村民联络组村民代表选举情况报告》，以证明各个村民联络组都有自己的独立的村民代表。3、印鉴卡共5页，以证明村委会及各个联络组有独立的账户。4、资产负债表、收益分配表，以证明第一村民联络组债权债务是自己承担的，收益也是属于自己的。5、现金收付帐，以证明取消了村民小组，土地收益也是属于第一村民联络组。
新创村委会对吕超梧在二审期间提供的证据质证认为：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，但对于证明内容有异议，证据1涉及的地块当时是与武东村交界的地块。2、对证据2真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，证据2涉及的地块是转给礼乐街道办事处，并且有会议、有公示。3、对证据3、新创村委会也没有原件，但证据3与95年的规划图纸不相符，因此不确定证据三是否真实。95年已经规划好土地的补偿情况。因为当时宅基地没有那么缺乏，所以可以规划给外村人。4、对证据4的真实�、合法性没有异议，但对于证明内容有异议，当时是没有会议记录，但有户主或者户代表是在联络员谭朝济写的纸上当场签名，也有一些是事后签。5、对证据5、6的真实性都没有异议，但对于证明内容有异议，证据5只是代表街道完善三资平台和规定的制度，与本案没有关联性。证据6只是代表联络员什么时候补选，不代表就推翻前任的决议。2011年已经对本案争议地块只是承认租赁合同，不承认已经规划宅基地。
吕超梧对新创村委会在二审期间提供的证据质证认为：1、证据1真实性没有异议，当时新创村委会确实是规划了100块土地进行出售，而新创村委会事实上也将超过半数的宅基地出售了非本村村民，涉案的土地原来是分配给李某女，由于李某女没有按时缴交土地补偿费，所以转分配给吕超梧使用。2、这些选举新创村村委会的村民代表，并非是村民联络组的组民代表，这些代表只是在村民联络组中选举产生。村民联络组只是设立一名联络员，并没有村民代表。3、证据3上面的户名是新创股份合作社，并非是新创村委会陈述的村民联络组。因此不是属于村民联络组的账户。4、证据4是新创村委会单方制作，并非是加盖了新创股份合作社印章，所以也不是村民联络组资产收益信息。5、证据5加盖了新创股份合作社印章，所以也不是村民联络组，而且这些人员的签名也是属于新创村委会人员。
经审查，新创村委会与吕超梧在二审期间提供的证据与本案无关，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、新创村委会提�本案诉讼是否依法经民主议定程序通过；二、新创村委会基于《土地租赁合同》请求吕超梧返还涉案土地及支付租金、违约金是否应予支持。
关于第一个争议焦点。新创村委会在一审时提供的三份会议记录，其中之一为新创村委会就吕超梧租赁土地问题的村民代表会议记录，该证据证实新创村委会经民主议定得到授权通过法律途径解决本案的纠纷，因此新创村委会有权提起本案诉讼。
关于第二个争议焦点。新创村委会基于其与吕超梧之间的《土地租赁合同》请求吕超梧返还土地及支付租金、违约金，而吕超梧则主张其已取得该土地的宅基地使用权，故无需承担上述合同责任。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款关于“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的规定，吕超梧就其主张的宅基地使用权在未取得权属证书的情况下，应提供经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准的有关证据，但吕超梧在一审、二审中均没有提供证据证实，因此本院对吕超梧的主张不予支持。吕超梧以涉案土地从租赁地转化为宅基地为由主张涉案租赁关系已经终止，租赁合同自然解除并进一步主张无需返还涉案土地、支付租金和违约金，显然缺乏必要的事实基础和法律依据，本院不予支持。原审法院判决吕超梧归还涉案土地及支付租金及违约金，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，吕超梧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由吕超梧负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年十一月二十八日
书记员 梁闪云
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤07民终2081号
上诉人（原审被告）：吕超梧，男，1970年5月22日出生，汉族，住广东�江门市江海区。
委托诉讼代理人：陈登嘉，广东华南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市江海区礼乐街道新创村民委员会，住广东省江门市江海区礼乐街道办事处新创丰安里233号。
负责人：陈壮洪，该村主任。
委托诉讼代理人：谭朝济，男，1957年7月4日出生，汉族，住广东省江门市江海区，该村民委员会第一组联络员。
上诉人吕超梧因与被上诉人江门市江海区礼乐街道新创村民委员会（以下简称“新创村委会”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，�法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕超梧上诉请求：1、撤销原审判决，驳回新创村委会的诉讼请求；2、诉讼费用由新创村委会承担。事实和理由：一、涉案的争议土地是吕超梧合法取得的，并且付清了价款，占有权、使用权、收益权归吕超梧，因此原审判令吕超梧交还涉案土地违反事实根据。二、涉案土地交清地价款之日起，租赁关系已经终止，租赁合同已自然解除，原审判决第二项判令吕超梧支付租金和违约金毫无事实依据，没有任何法理依据。三、新创村委会是农村集体组织，其提起诉讼应当需要通过三分之二以上村民会议表决，但新创村委会提起本案诉讼时只是第一小组代表进行表决，第一小组在2016年3月29日进行表决时参加会议的是19人，但同意提起诉讼的只有10人，未满三分之二代表同意，新创村委会同样在2016年3�29日会议中仅仅是同意接受第一小组的委托而提起诉讼，并未通过村民会议或村民代表会议就提起诉讼进行表决，所以新创村委会提起诉讼是程序不合法。四、吕超梧在2006年是租赁新创村委会的涉案土地使用，但在2011年底时经过村民表决新创村委会将涉案土地分配给吕超梧作为宅基地使用，所以自2011年底起吕超梧是以宅基地的方式占有使用涉案土地，双方之间的租赁关系因分配宅基地而终结，所以新创村委会提起租赁合同纠纷是没有事实依据。五、中国的现状农村集体土地绝大部分未办理土地使用权证，一审判决以吕超梧未提交土地使用权证来否决吕超梧的抗辩不能成立。
新创村委会辩称，涉案土地权属是第一小组的，每次重大会议都有召开，都是按实际参加人数，一般超过半数就召开相关会议，表决委托联系人的时候签名的人数是比�多。已经召开了全村的村民代表会，全村的村民代表有29人，到会有27人，到会的人数也比较多，没有反对本案通过法律途径处理。
新创村委会向一审法院起诉请求判令：1、依法终止新创村委会与吕超梧之间的租赁合同关系，吕超梧归还租赁物给新创村委会；2、吕超梧向新创村委会支付自2012年1月1日起至归还租赁物为止的租金3782元（暂计至起诉之日止）及欠交租金部分的违约金378元（暂计至起诉之日止），合计4160元；3、吕超梧承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年3月15日，新创村委会与吕超梧在江门市江海区礼乐街道法律服务所的见证下签订一份《土地租赁合同》，约定：“出租方（甲方为新创村委会）：江门市江海区礼乐街道新创村民委员会，承租方（乙方为吕超梧）：吕超梧……一、租赁土地的位置、面积：租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道新创村短排，面积156.2平方米；二、租赁的期限：租赁的期限从二○○六年一月一日起至二○一四年十二月底止；三、租金：租金为每年每亩3800元，一年租金总额为890元；四、租金的交纳方式：先交款后用地，乙方于每年一月底前一次性交清当年的租金……七（5）、合同期满，如甲方继续出租该土地的，在同等条件下，乙方可优先续租，如果甲方不再继续出租或乙方不再续租该土地的，乙方应在合同期限满后一个月内将建筑物及一切附着物搬迁离场。否则视作乙方放弃所有权，由甲方自行处理……八（2）、乙方违约，没收其定金，乙方投资建设的建筑物的所有权归甲方所有，甲方并收回该土地另行出租。（3）、乙方违反本合同第四条规定，逾期交付清租金的，甲方加收欠交部分10%的违约金，如拖欠超过三个月�，视作乙方违约，本合同自动终止，甲方收回该土地，并继续追收所欠租金……”等内容，新创村委会在合同落款处加盖公章，吕超梧在合同落款处签名予以确认。同日，江门市江海区礼乐街道法律服务所出具《见证书》，证明新创村委会和吕超梧在合同上签名属实。签订合同后，吕超梧如期支付新创村委会自2006年至2011年12月31日的租金，但2012年之后发生的租金一直未支付，新创村委会遂起诉。
一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见及本案庭审的情况，本案的争议焦点是：一、新创村委会与吕超梧双方签订的《土地租赁合同》是否合法有效？二、新创村委会请求吕超梧支付2012年1月1日起至归还租赁物为止的租金及违约金是否合法？三、新创村委会请求终止双方签订的《土地租赁合同》，并由吕超梧归还租赁�是否合法？
关于新创村委会与吕超梧双方签订的《土地租赁合同》效力的问题。新创村委会与吕超梧在江门市江海区礼乐街道法律服务所的见证下签订的《土地租赁合同》，属双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规，是合法有效的，应依法受到法律的保护。
关于新创村委会要求吕超梧支付自2012年1月1日起至归还租赁物止的租金及违约金问题。签订合同后，新创村委会依约将位于江门市江海区礼乐街道新创村短排（即江门市江海区礼乐街道办事处新创建安里118号、119号）交付给吕超梧使用，但吕超梧自2012年起拖欠新创村委会租金一直未支付，已构成违约，应承担欠款的清偿责任及逾期付款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，吕超梧�应依约支付新创村委会每年的租金890元，2012年至2014年的租金合共2670元，以后发生的占用费按每年890元的标准计算。故新创村委会诉请吕超梧偿还拖欠的租金，证据充分，合理合法，原审法院依法予以支持。关于逾期付款违约金的计算问题。依照新创村委会与吕超梧在合同中约定的“乙方违反本合同第四条规定，逾期交付清租金的，甲方加收欠交部分10%的违约金”的条款，及根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，吕超梧理应向新创村委会支付逾期付款违约金，并按每年欠交租金10%的标准计算，从2012年1月1日起计至实际付清款项之日止，故新创村委会主张吕超梧支付逾期付款违约金，证据充分，合理合法，原审法�依法予以支持。另外，吕超梧抗辩认为该土地的使用性质已改变，从原来的租赁地转为宅基地，《土地租赁合同》自行终止，并不存在租赁问题等。原审法院认为，吕超梧没有提交合法的土地使用证等证据，不能充分证明其抗辩主张，故吕超梧的上述抗辩证据不足，理由不成立，原审法院依法不予采纳。
关于新创村委会请求终止涉案《土地租赁合同》及要求吕超梧归还租赁物的问题。由于双方在《土地租赁合同》中约定“如若吕超梧拖欠租金超过三个月，视作违约，本合同自动终止，甲方收回该土地”，及根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，吕超梧拖欠新创村委会租金超过三个月，合同约定的解除条�已成立，而且《土地租赁合同》的租赁期限至2014年12月底止，租赁期限已届满，新创村委会无需解除该合同。另外，新创村委会请求返还租赁物的问题，由于双方的租赁期限已届满，吕超梧理应返还土地给新创村委会，故新创村委会请求吕超梧返还租赁土地，证据充分，合理合法，原审法院依法予以支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕超梧在本判决发生法律效力之日起十日内将其所有的物品搬离位于江门市江海区礼乐街道办事处新创建安里118号、119号的土地，并交还给江门市江海区礼乐街道新创村民委员会；二、吕超梧在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2670元（自2012年1月1日起至2014年12月底止；2015年1月1日起至实际返还土地之日止的占用费按每年890元的标准计算），及相应的逾期付款违约金（以每年欠交的租金890元为基数，按基数10%计算，自2012年1月1日起计至实际返还土地之日止）给江门市江海区礼乐街道新创村民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，适用简易程序减半收取为125元，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由吕超梧负担。
二审中，吕超梧提供证据如下：1、土地款收据一份、宅基地草图一份，以证明新创村委会于2007年将建安里一块宅基地出售给非本村村民张女，新创村委会称2005年之后不再出售宅基地与事实不符；2、关于建安里绿化公园地调整规划的�示，以证明新创村委会于2016年将建安里一块绿化用地规划为宅基地，并出售给谭瓦，新创村委会称2005年之后不再出售宅基地与事实不符；3、礼乐新创建安里规划图，以证明新创村委会于90年代将建安里规划131块宅基地，七十多块宅基地出售给非本村村民，五十块宅基地出售给本村村民；4、2015年2月15日新创村第一小组村民户代表会议录音光盘，以证明吕超梧与谭朝济在会议上对质涉案宅基地分配使用问题。涉案土地使用权原分配给李门女，因李门女未缴交宅基地款，新创村委会第一小组转分配给吕超梧。该次会议未作会议记录，户代表没有签名；5、2011年12月31日新创村会议记录、2012年1月4日新创村第一小组会议记录，以证明涉及农村集体土地以及厂房租赁的事宜在2012年1月1日起需要经过村委讨论决定；6、2014年12月19日会议记录，以证明新创村第一小组在2014年12月19日补选了新的联络员，新的联络员推翻村、小组以前的决议，引起本案的纠纷。
新创村委会提供证据如下：1、1995年新创新村规划图原件，以证明村的土地可以规划给外村人使用，当时建安里规划不超过100块土地。2、《新创村第一村民联络组村民代表选举情况报告》、《新创村第二村民联络组村民代表选举情况报告》、《新创村第三村民联络组村民代表选举情况报告》、《新创村第四村民联络组村民代表选举情况报告》，以证明各个村民联络组都有自己的独立的村民代表。3、印鉴卡共5页，以证明村委会及各个联络组有独立的账户。4、资产负债表、收益分配表，以证明第一村民联络组债权债务是自己承担的，收益也是属于自己的。5、现金收付帐，以证明取消了村民小组，土地收益也是属于第一村民联络组。
新创村委会对吕超梧在二审期间提供的证据质证认为：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，但对于证明内容有异议，证据1涉及的地块当时是与武东村交界的地块。2、对证据2真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，证据2涉及的地块是转给礼乐街道办事处，并且有会议、有公示。3、对证据3、新创村委会也没有原件，但证据3与95年的规划图纸不相符，因此不确定证据三是否真实。95年已经规划好土地的补偿情况。因为当时宅基地没有那么缺乏，所以可以规划给外村人。4、对证据4的真实性、合法性没有异议，但对于证明内容有异议，当时是没有会议记录，但有户主或者户代表是在联络员谭朝济写的纸上当场签名，也有一些是事后签。5、对证据5、6的真实性都没有异议，但对于证明内容有异议，证据5只是代表街道完善三资平台和规定的制度，与本案没有关联性。证据6�是代表联络员什么时候补选，不代表就推翻前任的决议。2011年已经对本案争议地块只是承认租赁合同，不承认已经规划宅基地。
吕超梧对新创村委会在二审期间提供的证据质证认为：1、证据1真实性没有异议，当时新创村委会确实是规划了100块土地进行出售，而新创村委会事实上也将超过半数的宅基地出售了非本村村民，涉案的土地原来是分配给李门女，由于李门女没有按时缴交土地补偿费，所以转分配给吕超梧使用。2、这些选举新创村村委会的村民代表，并非是村民联络组的组民代表，这些代表只是在村民联络组中选举产生。村民联络组只是设立一名联络员，并没有村民代表。3、证据3上面的户名是新创股份合作社，并非是新创村委会陈述的村民联络组。因此不是属于村民联络组的账户。4、证据4是新创村委会单方制作，并非是加盖了新创股份合作社印章，所以也不是村民联络组资产收益信息。5、证据5加盖了新创股份合作社印章，所以也不是村民联络组，而且这些人员的签名也是属于新创村委会人员。
经审查，新创村委会与吕超梧在二审期间提供的证据与本案无关，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、新创村委会提起本案诉讼是否依法经民主议定程序通过；二、新创村委会基于《土地租赁合同》请求吕超梧返还涉案土地及支付租金、违约金是否应予支持。
关于第一个争议焦点。新创村委会在一审时提供的三份会议记录，其中之一为新创村委会就吕超梧租赁土地问题的村民�表会议记录，该证据证实新创村委会经民主议定得到授权通过法律途径解决本案的纠纷，因此新创村委会有权提起本案诉讼。
关于第二个争议焦点。新创村委会基于其与吕超梧之间的《土地租赁合同》请求吕超梧返还土地及支付租金、违约金，而吕超梧则主张其已取得该土地的宅基地使用权，故无需承担上述合同责任。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款关于“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的规定，吕超梧就其主张的宅基地使用权在未取得权属证书的情况下，应提供经乡（�）人民政府审核，由县级人民政府批准的有关证据，但吕超梧在一审、二审中均没有提供证据证实，因此本院对吕超梧的主张不予支持。吕超梧以涉案土地从租赁地转化为宅基地为由主张涉案租赁关系已经终止，租赁合同自然解除并进一步主张无需返还涉案土地、支付租金和违约金，显然缺乏必要的事实基础和法律依据，本院不予支持。原审法院判决吕超梧归还涉案土地及支付租金及违约金，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，吕超梧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由吕超梧负担。
本判决为终审判决。
审判长黎景欣
审判员陈雪娟
审判员许世清
二○一六年十一月二十八日
书记员梁闪云