山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1550号
上诉人（原审被告）：烟台德辅置业有限公司，住所地：烟台市福山区德胜商城1号楼一层门市1-51号。
法定代表人：曹经庚，该公司董事长。
委托代理人：李玉涛、刘娜，山东博旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李子梅。
委托代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。
上诉人烟台德辅置业有限公司（以下简称德辅公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2014）福民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人刘娜、被上诉人李子梅及其委托代理人李春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李子梅诉称，2010年4月8日，因旧城改造，原、被告双方签订拆迁房屋实物补偿协议一份，约定：原告被拆迁房屋建筑面积116.61㎡，被告以“产权调换”的形式对原告进行补偿安置，安置房屋套内面积157.5㎡（12.5米×6.3米×2），建筑面积165㎡。2012年11月6日，原告接到被告的通知前来接收房屋时，被告则以现房面积大于合同约定面积要交“差价”为由拒交钥匙，并称“其他业户都先补差价后交钥匙”。不得已，原告于2012年11月8日交纳了157，169.06元（被告于2011年11月12日给原告出具的收据显示为“超面积投资款”、“暖气投资款”），被告收款当天将钥匙交给了原告。原告拿到钥匙后，到实地测量时发现套内面积151.28㎡（12.4米×6.1米×2），不仅没大于合同约定面积，还比合同约定面积小了6.22㎡。2012年年底，大部分业主回迁时发现现房面积与合同约定面积相差悬殊且公摊过大，而引起集体上访。迫于社会压力，被告不得不将原来“以建筑面积置换建筑面积”改为“以套内面积置换套内面积”。原告得知这一消息后，再次找被告索要已交纳的“差价”款时，仍被拒绝。现原告请求法院依法判令：一、被告返还原告多交房屋投资款146，332.78元及暖气投资款2，255.78元，合计148，588.56元。二、由被告承担本案的诉讼费用。本院重审后，原告诉讼请求变更为：要求被告返还原告多交房屋投资款146，332.78元，撤回暖气投资款2，256.28元的诉讼请求，要求被告返还面积小于置换的差价款5，935.6元，要求被告履行办理房产证、土地证的相关手续。
原审被告德辅公司辩称，第一，对于原告所诉请的要求返还房屋投资款146，332.78元，根据原、被告双方于2010年4月8日所签订的拆迁房屋实物补偿协议明确约定拆迁安置的房屋建筑面积为165平米，而被告拆迁安置给原告的房屋建筑面积预测为208.39平方米，根据这两个数额的差额乘以单价3，372.5元，原告向被告交付差额款146，332.78元是没有任何问题的。而且原告在交付上述差额款时并没有提出异议，双方已经实际履行完毕。对于诉请第二项返还少于面积差额5，935.6元，套内面积少了1.76平方米，对于应交付的套内面积是162.284平方米，原告应该提供相应证据，我们将根据证据进行答辩。对于原告在诉状中所称实地测量的套内面积少于合同约定的面积，首先原告的测算方式不符合规定，也没有实际的根据，对于其所称的因为上访的问题出现套内面积置换套内面积的问题，对于这点被告认为首先原告并不属于上述上访群体中，相关的文件也不适用于原告。
原审法院审理查明，2010年4月8日，原告李子梅（乙方）与被告烟台德辅置业有限公司（甲方）签订拆迁房屋实物补偿协议，协议约定：第一条、被拆除房屋现状。被拆除房屋座落于民丰路三联门市，上、下两层，详见《拆除房屋及附属设施勘估表》。第二条、补偿标准。住宅按经批准的补偿标准确定，非住宅按市场评估确定。第三条、1、补偿方式及数额。甲方以房屋补偿的形式进行补偿。乙方被拆除房屋建筑面积111.61平方米，……。第四条、甲方为乙方补偿的非住宅房屋安置地点在见图纸30号楼，建筑面积165平方米。安置房在西大门往北，长12.50米、宽6.30米。左邻29#网点，右是通道，右邻32#网点。房屋内中间无柱子，正门朝民丰路门市，无其他公共楼梯等建筑，……。协议还约定其他内容。
2013年1月29日，烟台市福山区住房保障管理中心出具《关于德胜凯旋花园林裕华等信访人代表信访反映安置房分摊面积等事项的处理意见书》（烟福住保信字＜2013＞2号，以下简称意见书），意见书第三项载明：“三、关于反映安置房分摊面积大，要求分摊面积不计入产权证登记面积的问题。经调查，信访人代表反映安置房公摊面积过大的问题确实存在，其主要原因是，被拆迁房屋分摊面积小，是因为当时国家尚未出台全国统一的房产面积测量规范，房屋分摊面积基本按照谁使用谁分摊的原则执行，而根据现行的《中华人民共和国国家标准房产测量规范》的规定，分摊面积是按照房屋用途和经规划等部门审定的建筑规划设计来进行整体分摊。同时，原被拆迁房屋的规划设计、功能布局及配套要求又与安置房屋有所不同，因此形成了安置房分摊面积过大的问题。根据信访人代表反映问题的实际情况和被拆迁人的相关要求，并考虑到安置房分摊面积大，如按照补偿安置方案规定由被拆迁人交纳超面积投资款负担过重的问题，烟台市福山区拆迁部门积极与拆迁人烟台德辅置业有限公司进行协商，将安置的模式由建筑面积平方换平方，超面积交纳差价变更为按被拆迁房屋与安置房屋套内面积平方换平方，分摊面积不交差价。……”如不服本处理意见，可以在收到处理意见书之日起30日内向烟台市住房和城乡建设局申请信访复查（或直接向人民法院提起诉讼），逾期不申请复查，本处理意见书即为该信访事项的终结性意见。
为证实自己的主张，原告李子梅提交证据如下：一、原、被告双方于2010年4月8日签订的拆迁房屋实物补偿协议，该协议可以证明原、被告之间基于拆迁房屋置换的事实，从该协议第三条确定的原告原有房屋建筑面积为111.61平方米以及置换建筑面积165平方米，可以说明房屋的置换比例是1.478。二、被告于2012年11月12日向原告出示的收据，证明根据被告的要求原告不得已向被告交付了房屋面积的差价款146，332.78元。三、烟台市福山区住房保障管理中心于2013年1月29日出具的关于被告开发的德胜凯旋花园安置房的处理意见书，证明根据该意见书已经将被告的拆迁安置模式由原来的建筑面积换平方改为套内面积换平方，分摊面积不交差价，证明该安置模式应当适用于所有安置户。在该意见书第四页第六行中明确说明是对安置模式的更改，并不是对个别上访户的处理，同时在该意见书第一页中，信访人林裕华仅仅是一个代表，他代表的是整体安置户的权利。四、潘恕涛、安忠山等拆迁房屋安置补偿协议，该协议来源于被告在本案二审当中向法庭提交由原告复印的，该协议在上半部分手写添加内容系处理意见出台后被告方根据处理意见与拆迁户进行变更的内容，该内容可以证明被告的安置模式变更为套内面积乘以置换比给予拆迁补偿。五、林裕华、姜春田出具的证明，该证明说明了原告在当时信访的时候也是参与其中。六、被告工作人员给原告出具的关于面积说明，双方在签定合同时约定套内面积是157.5平米，建筑面积是165.375平方，建筑面积是套内面积乘以1.05。通过该证据可以证明，1、双方明确套内面积；2、建筑面积是以套内面积为基础乘以系数得来，可以说明套内面积是双方的基础约定。
对原告李子梅提交的上述证据，被告德辅公司质证意见如下：对证据一，对证据真实性没有异议。对证据二，对收据的真实性没有异议，但对于这份款项的交付是在双方自愿的情况下交付的并不存在强迫的问题。对证据三，对处理意见书真实性没有异议。但对于原告所陈述的证明问题我们有异议，第一，首先这份处理意见书是地方政府的一种协调状态下出台的指导性文件，并不是相关的法律法规，因此对于这份文件的内容不能废除合同的效力。第二，即使被告同意按照套内面积平方换平方，也应当与相关的被拆迁人达成一致意见后才可以将原来的合同废除，按照新的约定履行，但本案中原、被告之间并没有达成过相关的协议，因此也不存在原协议无效的情形。第三，虽然处理意见书中提到林裕华是属于上访群体的代表，但也无法证明原告是属于这上访群体中的一员，根据目前的相关证据显示，原告在这份意见书出台之前并没有参与上访，因此即使这个处理意见书可以作为参考意见但也不适用于原告。第四，退一步讲即使按照套内面积平方换平方，被告向原告安置的房屋其套内面积也远超于应该安置的套内面积。对证据四，对于原告所陈述的原告房产证中没有套内面积这一说，只有建筑面积。对于原告所陈述的按照置换比例来确定置换房屋的套内面积这个说法是不成立的。根据刚才原告所提供的处理意见上面很明确的表明了套内面积平方换平方不存在按照比例置换的问题，现安置的套内面积和原来的套内面积一平方换平方，如果原告要按照这个处理意见来解决那就是一平方换一平方，根本不存在按照比例进行换算的问题。对于原告所陈述的其他人进行过相关的置换对此被告代理人认为，不管是不是存在这种情况与原告无关，也不适用于原告。对证据五，对于这份证明的真实性我们无法确定，对于证人的证言应该由证人出庭作证。对证据六，对真实性有异议，且对于该证据所体现的内容，原告的陈述没有任何依据。1、该信件上并没有任何字样能体现出与本案所涉的房屋有关。2、该信件上也没有标明出具人为谁，及签收人，也就是说这份信件并不是双方之间的往来信件或证明文件，所以被告认为原告所提交与本案无关，上面书写内容没有证明效力。
为证实自己的主张，被告德辅公司提交证据如下：一、拆迁补偿安置方案，证明对于这个拆迁回迁安置结束之后是由被拆迁人自行办理相关的房产证及土地证。证明对于回迁安置面积超过原拆迁面积部分是按照3372.5每平米缴纳投资款。二、楼宇交接书一份，证明本案所涉的房屋在2012年10月31日已经交付给原告，原告对此并没有提出任何异议。
对被告德辅公司提交的上述证据，原告李子梅质证意见如下：对证据一，对于该方案真实性代理人庭后给予书面答复。针对该方案中的内容，代理人认为该方案关于拆迁补偿部分基于信访后处理意见的出台已经进行了更改，所以该部分已经没有实际意义。而关于办理房产证、土地证部分，在该安置方案中写的非常明确由拆迁人也就是本案被告提供相关手续，但到目前被告并没有向原告提供任何办理房产证、土地证的相关手续。对证据二，对该交接书是由原告签字没有异议，但是双方实际交接房屋时间是2012年11月9日。
原告主张依据补偿协议原、被告双方就房屋拆迁约定了两种补偿标准，原告可以在安置房建筑面积165平方米、套内面积157.5平方米（12.5米×6.3米×2层）中选择任何一个标准，进行补偿。被告对该协议的真实性无异议，但是被告不认可原告主张协议中手写的长12.5米、宽6.3米为诉争房屋的套内面积。被告认为该协议中所约定的“安置房在西大门往北，长12.50米、宽6.30米。左邻29#网点，右是通道，右邻32#网点。房屋内中间无柱子，正门朝民丰路门市，无其他公共楼梯等建筑”系指房屋的位置及房屋外墙到外墙之间的距离，且该内容中并没有出现套内面积的字样。原告主张依据处理意见书，被告应按套内面积置换套内面积。被告对该处理意见书的真实性无异议，但是被告认为该处理意见提到关于套内面积置换套内面积的意见，只是在协商过程中，被告与部分拆迁户初步达成的意见，不包括本案的被告。
为证实自己的补偿协议中关于长12.50米、宽6.30米即为诉争房屋关于套内面积的约定，原告李子梅申请对（2014）烟民四终字第186号卷中材料中施工图纸上标明的尺寸进行鉴定，经法院委托有鉴定资质的测绘机构进行鉴定，测绘机构因提供的图纸不完整导致不能进行鉴定。法院限期被告德辅公司提供完整的施工图纸，要求书写该合同的工作人员必须到庭以利于查清本案的事实，并向被告德辅公司释明了相关法律后果，在法院限定的期限内，被告德辅公司以相关图纸找不到拒不提供完整的施工图纸，对涉案合同中的手写部分为何人书写其称不确定，同时亦没有权力让工作人员出庭为由不到庭陈述案件事实。
法院原审查明，原、被告均认可由烟台市中立房产测绘有限公司出具的房屋建筑面积计算成果表【预测】，即诉争房屋现套内面积为160.524平方米，建筑面积为208.39平方米，原、被告对现安置房为德胜凯旋花园4号商场21-35号门市，超出面积投资款每平方米单价3，372.5元无异议。烟台市中立房产测绘有限公司对预测报告中预测套内面积160.524平方米作了说明，预测报告中德胜凯旋花园4号商场（17号楼21号楼25号楼底层）21-35号门市的1-2层，1层的套内面积为长12.74＊宽6.30=80.262平方米。2层与1层相同，总计1-2层套内面积160.524平方米。该门市长宽尺寸依照烟台德辅置业有限公司提供的图审图纸为依据测算。
诉讼过程中，原告李子梅增加诉讼请求，要求被告德辅公司按照中国人民银行同期贷款利率承担相应的利息（自2013年4月10日起至全部款项返还之日止），并自愿撤回要求被告德辅公司返还面积小于置换的差价款5，935.6元、要求被告德辅公司履行办理房产证、土地证相关手续的诉讼请求。
原审法院认为，原告李子梅与被告德辅公司签订的拆迁房屋实物补偿协议，是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、关于补偿协议中的长12.50米、宽6.30米是否为涉案房产的套内面积。二、原告主张多收取的房屋投资款是否应予返还。
关于第一个焦点问题，原告主张依据拆迁房屋实物补偿协议，“安置房在西大门往北，长12.50米、宽6.30米。左邻29#网点，右是通道，右邻32#网点。房屋内中间无柱子，正门朝民丰路门市，无其他公共楼梯等建筑”是对安置房屋套内面积的约定，原告可以在安置房建筑面积165平方米、套内面积157.5平方米（12.5米×6.3米×2层）中选择任何一个标准，补偿超面积投资款。被告对原告的主张不予认可。本院认为，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。在原告李子梅向法院提出鉴定申请后，因被告德辅公司在原二审中提交的图纸不完整导致鉴定无法进行，同时书写该合同的工作人员拒不到庭说明手写的长12.50米、宽6.30米上述数据是何含义，在法院向被告德辅公司释明相关法律后果后，被告德辅公司以图纸找不到拒不提供，结合烟台市中立房产测绘有限公司对预测报告中预测套内面积160.524平方米的说明，1层的套内面积为长12.74＊宽6.30=80.262平方米，虽然测绘报告中的长为12.74平方米，但预测报告中的数据为被告德辅公司送交的图审图纸，与补偿协议中的长12.5有所差异亦属正常，故对补偿协议中的长12.50米、宽6.30米推定为涉案房产的套内面积的计算依据，因涉案房产上下两层结构相同，涉案房产的套内面积应为12.5×6.3×2=157.5平方米，即原、被告双方约定的安置房建筑面积165平方米对应的套内面积应为157.5平方米。
关于第二个焦点问题，烟台市福山区住房保障管理中心于2013年1月29日出具的信访处理意见书，根据信访人代表反映问题的实际情况和被拆迁人的相关要求，并考虑到安置房分摊面积大，如按照补偿安置方案规定由被拆迁人交纳超面积投资款负担过重的问题，烟台市福山区拆迁部门积极与拆迁人烟台德辅置业有限公司进行协商，将安置的模式由建筑面积平方换平方，超面积交纳差价变更为按被拆迁房屋与安置房屋套内面积平方换平方，分摊面积不交差价。对上述信访意见书，被告德辅公司未申请复查。在上述意见书出台后，部分业户已按上述变更后的置换方式予以执行，上述信访意见书是由业务主管部门与被告德辅公司协商后的结果，该处理意见应适用于全体业户，不论该业户是否参与信访，故原告李子梅的拆迁安置补偿也应适用套内面积平方换平方，分摊面积不交差价的原则执行。合同约定的原套内面积为157.5平方米，双方认可的现套内面积为160.524平方米，二者的差额为3.024平方米，上述面积误差比绝对值在3%以内，对每平方米的单价3，372.5元原、被告均无异议，故原告李子梅需补交的差额为10，198.44元，对原告李子梅多交的部分136134.34（146332.78-10198.44）元被告德辅公司应予以返还。原告李子梅同时要求返还自2013年4月10日（起诉之日）起至全部款项返还之日止按中国人民银行同期贷款利率承担相应的利息于法有据，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告烟台德辅置业有限公司于判决生效后十日内返还原告李子梅多交的房款136，134.34元及相应的利息（自2013年4月10日起至全部款项返还之日止，以136，134.34元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告李子梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，677元，由原告负担323元，由被告负担3，354元。
宣判后，上诉人烟台德辅置业有限公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有误。上诉人与被上诉人2010年4月8日签订的拆迁房屋实物补偿协议是真实有效的，且双方已经按照协议约定履行完毕，被上诉人亦是按照协议中建筑面积的约定对房产、超面积投资款及暖气安装费用与上诉人进行交接完毕，且没有提出异议。上诉人与被上诉人在协议中约定按照建筑面积进行实际安置，协议明确约定拆迁安置后建筑面积165平方米。协议手写部分“长12.5米、宽4.3米”，没有载明其具体用途，被上诉人以此作为安置的套内面积约定，要求按照套内面积置换的要求是没有事实和法律依据的。“处理意见书”并不是法律法规，没有任何法律效力，只是烟台市福山区住房保障中心单方出具给有关上访人的，被上诉人并非上访群体之一，原审法院认为德胜凯旋花园业主均应按“处理意见书”办理是错误的。被上诉人要求废除已经履行完毕的合同，按照套内面积置换套内面积，既无合同约定，亦无法定依据。原审判决缺乏事实依据，损害上诉人的合法权益，请求二审法院查清事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人李子梅答辩称：一审判决已经查明双方在合同中确定的面积，同时确认了烟福住保信字（2013）第2号处理意见是一个对安置方案的整体处理意见，适用于被上诉人，为此，本案房屋处理应当适用套内换套内面积。一审判决认定事实清楚，上诉人应当向被上诉人承担返还款项的责任。
本院查明的事实与原审法院查明事实一致。本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人应否退还被上诉人部分房屋投资差价。双方当事人均无新证据提交。
本院认为，2010年4月8日上诉人与被上诉人签订拆迁房屋实物补偿协议一份，约定被上诉人原房屋拆迁安置的相关事项；2012年11月12日安置房屋交接时，被上诉人按照安置房屋实测建筑面积208.39平方米，扣减拆迁房屋实物补偿协议约定的安置房屋建筑面积165平方米，计算出的房屋投资差价，交付给上诉人146332.78无元差价款；2013年1月29日，烟台市福山区住房保障管理中心出具《关于德胜凯旋花园林裕华等信访人代表信访反映安置房分摊面积等事项的处理意见书》（烟福住保信字＜2013＞2号，简称处理意见书）；2013年3月25日被上诉人起诉至原审法院，要求按套内面积置换套内面积计算投资差价款，由上诉人退还多收差价款。上述事实原审、重审已经查明，应予认定。虽双方当事人签订的拆迁房屋实物补偿协议中，明确约定了安置房屋建筑面积为165平方米，但该协议中亦存在手写“长12.5米，宽6.3米”内容，双方当事人对此说法不一，上诉人又不能提供可供司法鉴定的图纸等相关证据证实该手写部分非套内面积，且处理意见书系政府授权部门针对德胜凯旋花园小区公摊面积过大等问题的信访作出的调查处理意见，上诉人仅以被上诉人非上访人，而主张被上诉人安置房屋不适用处理意见，理由不当。被上诉人在发现其所交付的投资差价款存在问题，与上诉人协商未果的情况下，起诉主张权利并不违反法律规定，上诉人以拆迁安置补偿协议已履行为由，主张不应返还被上诉人投资差价款，于法无据。综上，上诉人上诉理由，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3354元，由上诉人烟台德辅置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹红岩
审判员 付景波
审判员 刘 腾
二〇一五年十月十五日
书记员 田欣琦