贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民终字第1754号
上诉人（原审原告）杨优远，男。
委托代理人葛光权，贵州贵川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨远强，男。。
委托代理人刘延芳，贵州山一律师事务所律师。
委托代理人胡帮梅，贵州山一律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）杨远会，女。
委托代理人聂洪波，贵州止争律师事务所律师。
委托代理人赵温华，贵州止争律师事务所律师。
上诉人杨优远因与被上诉人杨远强、杨远会确认合同无效纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2015）仁民初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明，杨优远与杨远强系父子关系。1998年，杨优远将位于仁怀市鲁班镇隆堡村田坝组的土木结构房屋拆除后修建为二层砖混结构房屋。2006年2月15日，杨远强与杨远会之父杨优国签订售房契约，将该房屋及附属设施出售给杨远会，价款26800元，并约定付清价款后生效。签订契约时，有时任村民组组长及共同的邻里参与，并在契约上签名。该契约签订后，杨远会已付购房款21800元。
杨优远以杨远强未经其同意将房屋出售给杨远会，系无权处分，签订协议时，杨远会已29岁，不存在法定代表人杨优国代签的法律依据，杨远会至今未将房款付清为由，请求判决确认杨远强与杨远会签订的售房契约无效，将位于仁怀市鲁班镇隆堡村田坝组杨优远的唯一房屋返还杨优远。
一审法院认为，本案的争执焦点如下：一是无权处分是否必然导致合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，杨优远以杨远强出售房屋的行为系无权处分而主张合同无效，不予采信。二是合同未生效是否必然决定合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。签订售房契约时约定，付清购房款后售房契约生效，是指条件成就时，购房人杨远会开始享有相应权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。可见，合同未生效并不必然导致合同无效。所以，对于原告杨优远以被告杨远会未付清购房款而售房契约未生效为由主张合同无效，不予采信。三是杨优国代为杨远会签订售房契约是否具有法律效力。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，因此杨优国代为杨远会签订售房契约，所产生的法律后果由杨远会承受，并无不当，也不影响该契约的效力，因此，原告据此主张合同无效，也不应得到支持。综合前述，原告杨优远并无证据证明售房契约具有法律规定的合同无效的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，因此，原告杨优远主张合同无效，不应得到支持。四是原告杨优远诉请二被告返还房屋的理由是否成立。房屋作为家庭财产的重要部分，杨远强出售房屋未与原告商量导致原告不知道房屋被出售，与常理有悖。同时，杨远强作为家庭成员，在邻里及村民组长的参与下签订售房契约，杨远会有理由相信杨远强对该房屋具有处分权。因此，一审法院认为原告对杨远强将该房屋出售给杨远会是知情的，其在知情的情况下未提出异议，二被告签订的契约理应对其具有约束力，原告要求返还房屋缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨优远的诉讼请求。案件受理费30元（已减半），由原告杨优远承担。
宣判后，杨优远不服一审判决，向本院提起上诉称：一、房屋实际所有人是上诉人，而不是杨远强，一审法院未审查杨远强是否有权对该房屋作出处分。上诉人未授权杨远强处分上诉人的财产，上诉人主张该售房契约无效理应予以支持。二、杨远会尚未付清购房款，杨远强也未交付该房屋给杨远会，该售房契约是附条件的买卖合同，付清购房款交付标的物合同发生法律效力。三、该售房契约明显显失公平，约170平方砖混结构房屋，简单装修居住，不可能只是150多元1个平方米的价值。四、上诉人身居农村，家境贫寒，唯一的一栋房屋连同宅基地出卖后，再也不能获批宅基地，上诉人无处居住，而被上诉人杨远会在该村民组建有住房一栋，在高大坪有住房一栋，在中枢城内也有住房，一审法院判决未注重以上问题形成错判。五、上诉人已经提供证据证明了自己的主张，二被上诉人在庭审中未提供任何证据证明上诉人知情房屋买卖的相关证据，一审法院完全违背事实依据。六、宅基地不得买卖是我国法律的强制性规定，一审法院不予适用是故意违背法律而判决。
被上诉人杨远强答辩称：一、我出卖房屋确实未经杨优远同意就擅自处分。二、我出卖的房屋系父母在80年代修建，90年代将原建房屋改造的。2004年，母亲死亡，我出卖房屋时，该房屋因母亲死亡而产生继承，我的两个姐姐亦享有继承权，我出卖房屋也未经两个姐姐的同意。三、争议房屋并未交付，是杨远会擅自占用。
被上诉人杨远会答辩称：一、2004年杨优远妻子死亡后，上诉人即多次公开表示要出卖房屋，因其妻是在房间上吊死亡，无人愿意购买。考虑我有一子患有脑瘫，杨优远及杨远强通过邻里给我父母做工作，便通过父亲杨优国与杨远强签订了售房契约，签订协议时因杨优远不在家，就按照杨优远的意思通过其子杨远强签订协议，并由杨优远找来一些中证人。房屋出卖近10年时间，上诉人杨优远过年过节和重大事情也回家，也未曾提出异议，法院不应予以支持。二、上诉人杨优远的两个女儿杨远敏、杨远素参与了该房屋出卖之后的腾房搬家，当时就知晓该房屋的出卖事实，之后多次回娘家省亲也没有提出异议。
本院认为，本案的争议焦点是杨优国代杨远会与杨远强签订的售房契约是否无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，无论涉案房屋是杨优远个人所有还是属杨优远与他人共有，杨远会未提交证据证明杨远强出卖房屋取得了杨优远或其他共有人的同意。二审期间，杨远会申请证人李德分、阮德珍出庭作证，因不属新证据，对其申请证人出庭作证的申请，不予准许。杨优远对杨远强擅自处分房屋的行为不予追认，且协议又未履行完毕，因此，本院认为，杨远强未经杨优远同意擅自处分房屋的行为无效，售房契约应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，售房契约自始无效，不具法律约束力，杨远会应当将位于仁怀市鲁班镇隆堡村田坝组的房屋返还杨优远，杨远强应当将已收购房款21800元返还杨远会。搬离房屋的时间，本院酌情确定为一个月。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2015）仁民初字第697号民事判决；
二、2006年2月15日杨远强与杨远会之父杨优国签订的售房契约无效；
三、杨远会在本判决生效之日一个月内将位于仁怀市鲁班镇隆堡村田坝组的房屋返还杨优远；
四、杨远强在本判决生效之日一个月内返还杨远会已付购房款21800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由被上诉人杨远会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王妤
代理审判员 何亮
代理审判员 张荣
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 叶迪