北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第07517号
原告吕翠兰，女，1974年4月9日出生。
委托代理人吕春亮（原告之弟），男，1975年3月8日出生。
原告高毅，男，1975年1月3日出生。
委托代理人吕春亮（原告之弟）。
被告李秋华，女，1964年10月17日出生。
被告北京亚泰万通物业管理有限公司，住所地北京市西城区平原里21号楼101A2。
法定代表人郝敏，总经理。
委托代理人孙鹏，男，1973年5月27日出生，北京亚泰万通物业管理有限公司职员.
原告吕翠兰诉被告李秋华、北京亚泰万通物业管理有限公司（以下简称亚泰万通）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕春亮、被告李秋华、被告亚泰万通委托代理人孙鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕翠兰诉称，原告于2009年10月购买亚泰中心（后改名为乐秀商城）三层的x、xx号两个商铺，办理了房屋所有权证书。2010年9月20日，原告委托北京亚泰万通物业管理有限公司招租，后成功招租承租人即被告李秋华经营饰品，约定租期均为1年，每个铺位的月租金均为2400元，亚泰万通代理原告与被告李秋华在2010年10月9日签署了两份《商铺租赁合同》，确认了以上约定，但被告李秋华一直未向原告支付租金。在2011年3月，在未征得原告同意的情况下，被告李秋华以商场经营未达到预期目标为由，擅自撤离了商场，至今未向原告支付租金。原告向被告李秋华出租商铺，双方签署了《商铺租赁合同》，原告如约交付了商铺，并且被告李秋华也实际占用了x、xx铺位进行了经营活动，但被告李秋华未向原告支付租金，未经原告同意，擅自退租，违反了《商铺租赁合同》的约定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、被告李秋华赔偿原告租金损失48000元（2010年10月18日至2011年10月17日，两个铺位，每个铺位每月2400元），违约金20000元；2、被告亚泰万通承担连带赔偿责任；3、诉讼费由二被告承担。
被告李秋华辩称，原告主体不适格。我与原告不具有任何合同意义上的权利义务关系。我从未与二原告签署过任何合同、协议。我曾与亚泰万通签订商铺租赁合同，合同所约定的内容仅约束我和亚泰万通，与原告无任何法律上的关系。原告认为其与亚泰万通之间有《商铺租赁合同》，那么原告应向亚泰万通主张权利。原告主张2011年3月我撤离商场后至今未交纳租金，即使原告的商铺是我租赁的，那么原告也未在诉讼时效内主张权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告亚泰万通辩称，2009年10月，二被告签订了租赁协议，原告认为此行为侵犯了他的权益是不对的。我认为原告起诉依据不清楚，是我方和原告的纠纷还是二被告之间的纠纷，因此我认为案由不符合法律规定。而且，原告的主张也超过了诉讼时效。
经审理查明，X京房权证宣字第0536**号房屋所有权证上记载有如下内容：北京市宣武区平原里21号楼3层xx号房屋为高毅与吕翠兰共有（每人占有50％的份额），房屋所有权证上载明的权属登记日期为2010年12月27日。X京房权证宣字第0536**号房屋所有权证上记载有如下内容：北京市宣武区xxx号房屋为高毅与吕翠兰共有（每人占有50％的份额），房屋所有权证上载明的权属登记日期为2010年12月27日。
2010年9月20日，甲方（管理方）北京亚泰万通物业管理有限公司与乙方（业主方）吕翠兰、高毅签订《商铺自营协议》，约定：位于北京市宣武区的乐秀商城系由甲方经营的商业地产项目，根据国家有关法律、法规和北京市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方在甲方所管理商铺事宜订立本《商铺自营协议》（以下简称“本协议”）。第一条经营商铺1、甲方分别将座落于北京市宣武区平原里21号3层xxx、xxxx、xxxxx、x、xx、xxxxxx号商铺（以下简称“该商铺”）交给乙方自营。……4、在自营期限内，乙方有权根据经营需要与乐秀商城中的所有其他商户共同、平等地使用乐秀商城中的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、电动扶梯等，但甲方及乐秀商城的物业管理公司有权根据实际情况对公共部分的使用予以合理的临时限制。第二条商铺用途1、该商铺只供乙方经营……第三条自营期限1、经营条件（1）、乙方遵守市场管理公约规定的各项内容；……2、经营期限（1）、乙方经营期限3年。……第四条运营管理费及保证金乙方在本协议期内在商城内部从事合法的商业经营活动，为保证全体商业产权人的合法权益，乙方保证在协议期间内服从甲方对商城的统一商业运营管理并按时交纳运营管理费。……作为协议的保证，乙方签订协议的同时，须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为6000元。……第七条卖场管理……1、乙方应在遵守中华人民共和国各项法律法规的前提下开展各项经营活动。……3、甲方提供商城的经营管理，乙方的经营活动应服从甲方的经营管理。……第十一条促销及宣传1、甲方负责统一制作商城的广告宣传及美工工作，协助乙方做好商品促销活动。……
2010年9月20日，委托人（甲方）吕翠兰、高毅与租赁代理机构（乙方）北京亚泰万通物业管理有限公司签订《北京市商业用房出租委托代理合同》（以下简称：出租委托代理合同），约定：根据《中华人民共和国合同法》……达成如下协议：第一条商业用房基础情况（一）商业用房分别坐落于北京市宣武区平原里21楼3层x号商业用房，建筑面积8.95平米；3层xx号商业用房，建筑面积8.95平米……第三条出租代理权限及期限（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租商业用房并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与商业用房租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费。（二）出租代理期自2010年9月19日至2011年9月18日，共计12个月。……第四条租金……x号商铺租金标准：2400元／月；xx号商铺租金标准2400元／月。……第五条佣金及相关服务费用乙方成功寻找到符合条件的承租人甲方应向乙方支付代理服务佣金，佣金标准为一个自然月租金（按8折收取费用），并在甲方与承租人签订合同后当日支付。……
2010年9月30日、2010年10月10日，甲方北京亚泰万通物业管理有限公司（以下简称：亚泰公司）分别与乙方李秋华订立两份内容相同的《商铺租赁合同》，约定：位于北京市宣武区的乐秀商城系由甲方经营的商业地产项目，根据国家有关法律、法规和北京市有关规定……，就乙方向甲方租赁商铺事宜订立本《商铺租赁合同》（以下简称“本合同”）。第一条出租商铺1、甲方将座落于北京市宣武区平原里21号三层x、xx号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。……第二条商铺用途1、该商铺只供乙方经营饰品、工艺品类别……第三条租赁期限、租金、费用及支付方式1、租金具体交付方式：第一年月租金：2400元；租金支付方式为年付，其中免租期贰个月。首次租金总额共计贰万肆仟元。……3、经营期限（1）经营或租赁期限壹年，2010年10月18日起至2011年10月17日止。……第四条保证金作为合同的保证，乙方签订本合同的同时，须向甲方交纳保证金，保证金交纳标准为陆仟元整。保证金在本合同期满后30个工作日内由甲方归还乙方，保证金不计利息。……第十三条违约责任1、甲乙任何一方违反本合同，应承担违约责任。……3、乙方未经甲方同意擅自撤柜或终止合同，须向甲方支付违约金伍仟元至壹万元不等。
合同签订后，李秋华向亚泰万通分别支付了x、xx号商铺保证金各6000元，2010年10月18日起至2011年10月17日（免租期贰个月）的租金各24000元。2011年2月，李秋华、亚泰万通协商一致解除就x、xx号商铺签订的《商铺租赁合同》，亚泰万通扣除x号、xx号商铺各两个半月租金6000元后，将余款全部退还李秋华。
对于亚泰万通与李秋华签订的《商铺租赁合同》，吕翠兰、高毅对其效力予以追认。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《商铺自营协议》、《商铺租赁合同》、《北京市商业用房出租委托代理合同》、支出凭单、退租承诺书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。吕翠兰、高毅与亚泰万通签订的《商铺自营协议》、出租委托代理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，均为有效合同，对签约当事人具有法律约束力。委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托事务的合同。吕翠兰、高毅委托亚泰万通就涉案房屋“办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜”，故本院对亚泰万通与李秋华签订《商铺租赁合同》（x、xx号商铺）的效力予以认可。根据出租委托代理合同的约定，代理机构亚泰万通应代委托人吕翠兰、高毅向承租人李秋华收取租金，故亚泰万通应将收取李秋华x、xx号商铺各6000元（两个半月）租金交还给吕翠兰、高毅。因亚泰万通、李秋华于2011年2月协商一致解除《商铺租赁合同》，依据吕翠兰、高毅与亚泰万通签署的《商铺自营协议》、出租委托代理合同，吕翠兰、高毅无权向二被告主张违约金及剩余期间的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京亚泰万通物业管理有限公司向原告吕翠兰、高毅支付商铺（3601号、3602号）租金共计一万二千元。
二、驳回吕翠兰、高毅其他诉讼请求。
如果被告北京亚泰万通物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百元，由原告吕翠兰、高毅负担一千四百元（已交纳）；由被告北京亚泰万通物业管理有限公司负担一百元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李云舒
人民陪审员 王培发
人民陪审员 李春英
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 樊帅杰