广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书（2013）北民初字第564号原告张某某（反诉被告），女，身份证号码×××5025，1963年8月16日出生，汉族，住所地北流市××××号。委托代理人吴某某，广西某律师事务所律师。被告伍某某（反诉原告），男，身份证号码×××5013，1955年4月21日出生，汉族，住所地北流市××××号。委托代理人彭某，广西某律师事务所律师。委托代理人李某某，广西某律师事务所律师。第三人黄某某（反诉被告），男，身份证号码×××5016，1958年11月27日出生，汉族，住所地北流市××××号。原告张某某诉被告伍某某、第三人黄某某确认合同无效纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，由审判员梁宇国适用简易程序于2013年5月8日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2013年5月29日裁定本案转为普通程序审理。被告伍某某于2013年5月17日提起反诉，经审查，两案属同一法律事实且诉讼请求互为抵销，符合反诉条件，本院将本诉和反诉合并审理。本院依法组成由审判员曾昭胜担任审判长，与人民陪审员黄文伟、杨荣珍参加评议的合议庭，于2013年7月17日公开开庭进行了审理。书记员林兵担任法庭记录。原告张某某（反诉被告）的委托代理人吴某某，被告伍某某（反诉原告）的委托代理人彭某、李某某，第三人黄某某（反诉被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某（反诉被告）诉称，原告与第三人黄某某于1981年7月结婚。1995年，原告夫妻购买到北流市石窝镇原运输站两间房屋及房屋用地158.62平方米，同年，原告从房屋所在的石窝村中间垌组购买到42平方米房屋用地。1997年6月，原告夫妻拆掉买到的运输站的房屋，与买到的42平方米房屋用地一起，建成实际占地面积200.62平方米的房屋一幢，房屋的国有土地使用权面积登记为158.62平方米，房屋建筑面积登记为772.40平方米，实际建筑面积为982.08平方米。2011年4月12日，第三人未与原告商量也未告知原告，私自在北流市区与被告签订了《房屋转让合同》，将上述房屋转让给被告。原告知道后，坚决反对并拒绝在《房屋转让合同》上签字，并明确告知被告，原告不同意出卖房屋，不同意收取房屋款并叫被告不要付钱给第三人，第三人也叫被告不要再付款并表示可以退回定金给被告，但被告却说一定要购买房屋，并把款陆续存入第三人原来指定的帐户，原告因此至今拒绝交付房屋给被告。原告认为，本案讼争房屋，虽只登记了第三人的名字，但此房屋是原告与第三人婚后共同建造的，是夫妻共同财产，第三人未取得原告的同意，私自将夫妻共同财产转让给被告，第三人与被告签订的《房屋转让合同》违反了法律规定，损害了原告的合法利益，是无效的。本案房屋的土地是由两部分组成，158.62平方米的部分是国有土地，使用权类型是划拨，依照法律规定，未报经政府审批，是不可以转让的；42平方米的部分是集体土地，不可以进行转让。第三人与被告签订的《房屋转让合同》中的土地只写明有158.62平方米，这是规避法律的强制性规定，因此该买卖合同是无效的。为此，请求法院判令：1、确认第三人黄某某与被告伍某某签订的《房屋转让合同》无效；2、被告伍某某把房屋所有权证（北流市房权证石窝镇字第＊号）归还原告。被告伍某某（反诉原告）答辩并反诉称，反诉原告与反诉被告黄某某签订的《房屋转让合同》合法有效。讼争房屋的房屋所有权证载明的房屋所有权人为黄某某，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋所有权证登记是谁房屋就是谁的，反诉原告有理由相信该房屋属于黄某某单独所有，这是反诉被告夫妻约定明确了的，因此《房屋转让合同》上即使没有张某某的签名，也是有效的。2012年3月21日，在石窝镇信用社，反诉原告将购房款现金6万元交给张某某，张某某签名并捺指纹，随后与其儿子黄世宝一起到北流市区永丰广场交付给黄某某的债主。张某某以接受购房款并将房屋所有权证交付给反诉原告的方式明示其已经知道买卖房屋的事实，且并未提出异议。反诉原告已支付房屋的价款，即使本案房屋的土地是划拨的也不应影响本案的买卖合同，根据现有实际情况，都是先有买卖合同，才报经审批转让的。黄某某收取价款后的恶意违约，造成了反诉原告无法通过审批转让。反诉原告认可黄某某的房屋土地有部分是集体土地，黄某某也是通过买卖取得该土地的使用，因此不存在反诉原告不能使用的情形。为此，请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让合同》合法有效；2、反诉被告在法院判决生效后十五日内将房屋交付给反诉原告；3、反诉被告在法院判决生效后十五日内协助反诉原告办理房屋及土地的产权变更登记手续。第三人黄某某（反诉被告）针对原告的起诉及被告的反诉陈述称，其与原告的意见一致，认为《房屋转让合同》无效，其只收到了被告的购房款102万元，还有6万元未收到，因不再愿意转让房屋，就没有向被告追讨。原有的讼争房屋的国有土地使用权证的原件已经遗失，第三人已申请补办，但还未发下来。原告张某某（反诉被告）针对被告的反诉答辩称，没有收到被告支付的购房款6万元，被告提交的日期为2012年3月21日的《收条》不是原告所写，签名和指纹均不是原告本人的。被告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。原告张某某（反诉被告）在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告身份；2、《房屋转让合同》，证明第三人与被告签订的合同无效；3、结婚证、常住人口登记卡，证明原告与第三人是夫妻及与子女的关系；4、广西北流市石窝镇运输站的证明，证明原告与第三人于1994年购买到石窝镇原运输站的土地和房屋，1997年拆除后重建的房屋（即本案讼争房屋）是属于原告与第三人共有的房屋；5、村民覃某某的身份证及其证明；6、案外人伍某江的身份证及其证明，证据5、6共同证明原告与第三人是夫妻关系及二人的子女情况，被告对此情况是熟知的；7、北国用（1995）第＊号《国有土地使用证》、土地登记申请书、土地登记审批表、宗地图、国有土地使用权登记卡、查阅档案费发票、北流市人民政府北政发（2012）39号文件（上述土地使用证遗失，决定注销后补发），证明讼争房屋所占用的158.62平方米土地，是以划拨方式取得的国有土地；8、石窝村中间垌组组长俞永琴的证明、补充证明、常住人口登记卡；9、北流市石窝镇人民政府分别于2013年4月2日、2013年6月29日出具的证明两份，证据8、9证明原告和第三人于1995年6月9日购买石窝村中间垌组42平方米集体所有的土地用于建造本案的房屋。被告伍某某（反诉原告）在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证，证明被告诉讼主体资格适格；2、被告支付房屋转让全部价款的单据，证明被告已经按照《房屋转让合同》履行完毕了付款义务，其中2012年3月21日，原告亲手收取了被告购房款现金6万元，并出具了《收条》给被告；3、被告支付购房款统计表，证明被告依合同约定全部付款完毕的情况；4、北流市房权证石窝镇字第＊号房屋所有权证，证明该房屋登记属于第三人单独所有；5、证人伍某某的证言，证实证人是被告弟弟，证人与第三人是表兄弟关系，2011年4月上旬，原告与第三人来探望证人的时候，表示有意以100万元的价格转让其位于石窝镇的房屋，询问证人是否愿意购买，证人没那么多钱，就告知原告与第三人，证人大哥伍某某可能有钱，之后证人就外出打工了。几个月后，证人打工回来，听说伍某某以108万元买下了该房屋。第三人黄某某（反诉被告）没有向本院提交有证据。本院依职权到北流市国土资源局调取了本案讼争房屋的北国用（1995）字第＊号《国有土地使用证》的复印材料。经庭审举证、质证，被告对原告的证据的质证意见如下：对原告的证据1、3无异议；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据4的真实性无异议，恰好证明本案房屋的土地是通过买卖得来的，而不是划拨的，房屋是黄某某单独所有，而不是与原告共有的；对证据5、6，因证人无正当理由不出庭，对该两份证据不予质证；对证据7，因土地使用证没有原件，无法辨认其真实性，对其余部分的真实性没有异议，认为本案房屋实际占地是181平方米，但是因为部分属于阳台，因此不登记而已。本案房屋的土地因为是通过买卖取得的，不存在划拨的方式，其实是属于登记错误，是否划拨不影响本案房屋的买卖；对证据8、9，认为与本案无关，本案买卖的是房屋，与登记是一致的，转让的标的是明确的，是否占用了集体土地，不属于本院审理范围。第三人对原告的证据无异议。原告对被告的证据的质证意见如下：对被告提交的证据1无异议；对证据2中有原告署名的收条有异议，认为房屋买卖付款方式是以转账的方式支付的，被告主张支付现金6万元给原告是不符合合同约定的，收条不是原告所写的，指纹也不是原告的，对该收条不予认可；对证据3，认为不应作为证据，原告不予质证；对证据4，认为房屋的产权是合法取得的，但不认可该房屋为第三人单独所有，该房屋是原告婚后建造，夫妻对房屋产权无明确约定，因此该房屋应属于夫妻共有的财产；对证据5，证人是听说其哥哥以108万元购买了第三人的房屋，该证据是传来证据，不能直接证明该事实。证人与本案当事人都有利害关系，但是证人与被告的关系比与第三人的关系更密切。第三人对被告的证据1-4的质证意见和原告的一致；对证据5，第三人承认与证人是表兄弟的关系，但认为原告根本不清楚第三人卖房的事情，证人所说关于房屋的事情不是事实。原告、被告及第三人对本院调取的证据无异议。经庭审举证、质证，本院对原告的证据认证如下：被告对原告的证据1、3无异议，予以认定；被告对证据2、4的真实性无异议，证据来源合法，与本案具有关联性，予以认定；对证据5、6，证人未出庭作证，证据的真实性无法确定，不予认定；证据7来源于国家机关，与本院调取的证据相印证，予以认定；证据9来源于国家机关，与证据8可相互印证，对证据8、9予以认定。本院对被告的证据认证如下：对证据1，原告无异议，予以认定；对证据2中2012年3月21日的《收条》，原告否认是其签名、捺印，在本院依法向原告释明其不申请司法鉴定应承担举证不能的不利后果后，原告明确不申请司法鉴定，结合本案其他证据及当事人的陈述，本院对《收条》的真实性、合法性、关联性依法予以认定。原告对证据2的其他单据无异议，予以认定；证据3只是对证据2的说明、列举，不符合民事诉讼证据规定，不予认定；证据4来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定。本院调取的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：原告张某某与第三人黄某某于1981年7月结婚。1995年，原告夫妻购买到北流市石窝镇原运输站两间房屋及房屋用地158.62平方米；同年，原告夫妻从房屋所在的石窝村中间垌组购买到42平方米宅基地。1997年6月，原告夫妻拆掉买到的运输站的房屋，与买到的42平方米宅基地一起，建成实际占地面积200.62平方米的房屋一幢，房屋的《国有土地使用证》证号为：北国用（1995）字第＊号，房屋的国有土地使用权面积登记为158.62平方米，土地使用权类型登记为划拨；房屋的《房屋所有权证》证号为：北流市房权证石窝镇字第＊号，房屋建筑面积登记为772.40平方米。2011年4月12日，第三人与被告签订了《房屋转让合同》，约定第三人将上述房屋以108万元的价格转让给被告，由被告分三次支付清房屋价款给第三人，订立合同时支付定金25万元，在2011年9月30日前支付30万元，在2013年1月30日前支付53万元；第三人在2011年9月30收到30万元后须将房屋的土地使用证、房屋所有权证交给被告；被告在2013年1月30日前支付53万元后方能办理房屋过户手续，第三人须予以协助。2011年4月13日，被告支付给第三人购房款25万元，此后至2013年1月26日止，被告分多次共支付购房款102万元给第三人。2012年3月21日，被告将购房款现金6万元交给原告，原告在《收条》上签名并捺指纹，并将《房屋所有权证》交给被告。原告与第三人至今拒绝交付房屋给被告。本院认为，结合本案的本诉和反诉，本案的争议焦点为：第三人黄某某（反诉被告）与被告伍某某（反诉原告）签订的《房屋转让合同》是否有效。本院认为，本案讼争房屋的土地使用权包含了划拨土地使用权和集体土地使用权，大部分是划拨土地使用权，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”的规定，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”的规定，第三人黄某某与被告伍某某签订《房屋转让合同》，将划拨性质的土地使用权予以转让，但未经有批准权的人民政府批准，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋转让合同》无效。原告已将讼争房屋的《房屋所有权证》交给被告，由于《房屋转让合同》无效，被告持有该证没有法律依据，被告应将该证归还给原告。被告的反诉诉讼请求于法无据，理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、确认第三人黄某某（反诉被告）与被告伍某某（反诉原告）于2011年4月12日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告伍某某（反诉原告）将《房屋所有权证》（证号为：北流市房权证石窝镇字第＊号）归还给原告张某某（反诉被告）；三、驳回被告伍某某（反诉原告）的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元（原告张某某已预交），由被告伍某某负担。反诉案件受理费14520元，减半收取7260元（反诉原告伍某某已预交），由反诉原告伍某某负担。上述判决第二项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-4052010********，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾昭胜人民陪审员  黄文伟人民陪审员  杨荣珍二〇一三年七月二十六日书 记 员  林 兵