浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异90号
案外人张义，男，1971年7月11日出生，汉族，住诸暨市。
委托代理人（特别授权代理）楼浩建，浙江信顺律师事务所律师。
申请执行人兴业银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区县前街71号1-2层。
负责人王丽君，行长。
委托代理人欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。
被执行人浙江富林印务有限公司。住所地诸暨市陶朱街道友谊路**号。
法定代表人楼志琦。
被执行人楼志琦，男，1965年10月1日出生，汉族，住诸暨市。
被执行人赵洁，女，1968年10月25日出生，汉族，住诸暨市。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司绍兴分行（曾用名兴业银行股份有限公司绍兴支行，以下简称兴业银行）与被执行人浙江富林印务有限公司（以下简称富林公司）、楼志琦、赵洁金融借款合同纠纷一案中，案外人张义提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张义称，2010年9月29日，案外人与富林公司签订租房协议，约定将被执行人富林公司将其名下坐落诸暨市友谊路29号房地产中的宿舍楼底层除东边两间半房屋外的仓库，二楼东边两间单间及底层仓库背后除两侧进门通道外的空地（具体方位详见厂区平面图，以下简称涉案房地产）出租给案外人；租期自2010年10月1日起为10年；第一年租金为12万元，以后每年增加5%，直至年租金15万元封顶，租金按年支付。协议签订后，富林公司向案外人交付了涉案房地产，案外人按约定每年向富林公司足额支付租金至该公司法定代表人妻子账户内。2016年10月5日，案外人得知贵院在（2016）浙0602执2763号案件执行过程中将对富林公司名下坐落诸暨市友谊路29号的房地产采取强制执行措施，故提出执行异议，要求依法保护案外人对涉案房地产的租赁权。
申请执行人兴业银行称，申请执行人对涉案房地产的租赁情况不清楚，如果案外人能够举证证明其在抵押前即占有使用租赁房屋且使用至今，并能提供支付2016、2017年度租金的凭证，那么申请执行人认可案外人的异议请求，否则请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人富林公司、楼志琦、赵洁未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人富林公司名下登记有坐落诸暨市陶朱街道友谊路29号，建筑面积分别为6127.20平方米、2304.10平方米，权证号为房权证诸字第××号的厂房及对应的坐落陶朱街道友谊路29号，使用权面积为19559.60平方米，权证号为诸暨国用（2011）字第80160554号的国有土地使用权。2013年8月13日，兴业银行与富林公司签订最高额抵押合同，约定富林公司以其名下的上述房地产为其在2013年8月13日至2015年8月13日之间连续发生的债务提供最高主债权数额为4172.7万元的抵押保证。同日，兴业银行领取了诸房他证抵字第××号他项权证，其中记载抵押权类型为最高额抵押，抵押权设定日期为2013年8月13日至2015年8月13日，抵押担保范围见抵押合同。2015年7月7日，兴业银行与富林公司签订流动资金借款合同，约定兴业银行向富林公司发放贷款2700万元，借款期限自2015年7月7日至2016年6月20日；双方还对其他事项进行了明确约定。合同签订当日，兴业银行依约发放贷款2700万元。
因富林公司未按约归还借款，兴业银行向本院提起诉讼，本院于2016年1月28日立案受理。审理中，本院于2016年2月26日查封了富林公司名下的上述房地产。2016年4月18日，本院作出（2016）浙0602民初1150号民事判决书，对兴业银行就诸房他证抵字第××号房地产他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在41727000元范围内所享有的抵押优先受偿权进行了确认。
2016年6月14日，本院立案执行（2016）浙0602民初1150号民事判决书。执行中，本院于2016年9月27日作出（2016）浙0602执2763号及（2016）浙0602执2763号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年10月7日前向本院申请相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。另查明，申请执行人兴业银行股份有限公司绍兴支行于2016年7月20日名称变更为兴业银行股份有限公司绍兴分行。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（出租方）为富林公司、乙方（租赁方）为张义、落款日期为2010年9月29日的租房协议1份，其中约定的租赁标的、租赁时间及租金支付方式与案外人陈述基本一致。2、富林公司厂区平面图1张。3、富林公司营业执照、富林公司法定代表人楼志琦与赵洁的结婚证复印件各1份。4、银行汇款凭证5张。5、法定代表人为案外人张义的诸暨好又多贸易有限公司营业执照复印件1张，2011年至2013年期间的供货单2张、销售单1张、托运单1张。6、预约时间分别为2010年、2012年的电信客户登记单2张，其中记载的账户名称均为张义、装机地址均为绍兴市友谊路29号。异议审查中，案外人明确陈述其支付租金至2017年9月30日，其中2015年10月1日至2017年9月30日期间的租金是用现金支付的，没有收据。
申请执行人兴业银行为反驳案外人的主张，向本院提交了富林公司于2013年8月13日出具的承诺函1张，函中富林公司向兴业银行明确承诺截至该函出具之日该公司名下坐落诸暨市陶朱街道友谊路29号的房产未设定租赁权利。
本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房地产已于2013年8月13日设定抵押登记，故案外人张义要证明其异议主张成立，需举证证明其在抵押之前已与被执行人富林公司签订了真实有效的书面租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案厂房且使用至今等事实。现案外人未能提供证据证明其已按合同约定支付涉案房地产2015年10月1日至2017年9月30日期间的租金，亦未能提供充分证据证明其持续占有使用涉案房地产至今的事实，故案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人张义的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 张 剑
人民陪审员 张华娟
人民陪审员 高 峰
二〇一七年七月二十二日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。