衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯执异初字第4号
原告：开化县求实驾驶员培训有限公司。
法定代表人：颜喜孔。
委托代理人（特别授权）：林志军，浙江浙源律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：王光明，男，38岁，该公司经理，住浙江省开化县城关镇芹北路27号香溢人家8号2-402室。
被告：翁华吕。
委托人理人（特别授权）：毛新华，衢州市柯湘法律服务所法律工作者。
第三人：浙江诚泰电子科技有限公司。
法定代表人：颜喜孔。
第三人：方先芬。
原告开化县求实驾驶员培训有限公司（以下简称求实培训公司）与被告翁华吕，第三人浙江诚泰电子科技有限公司（以下简称诚泰电子公司）、方先芬案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月19日立案受理。依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行审理。原告求实培训公司的委托代理人林志军、王光明，被告翁华吕及其委托代理人毛新华到庭参加诉讼。第三人诚泰电子公司、方先芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告求实培训公司陈述称：2013年5月1日，原告求实培训公司的前身开化县求实机动车驾驶员培训学校（以下简称求实培训学校）与第三人诚泰电子公司签订《场地租赁合同》一份，由求实培训学校承租诚泰电子公司厂区11000平方米的驾驶员训练场地和办公楼四间，租赁期限为2013年5月1日至2028年4月30日。2014年5月29日，求实培训学校的业主即本案第三人方先芬将求实培训学校整体转让给张爱凤。2014年5月30日，第三人方先芬与张爱凤、方华丽又达成《补充协议》，对求实培训学校的股权转让和诚泰电子公司场地租赁达成补充协议，确定转让后由张爱凤、方华丽成立求实培训公司，2014年6月9日原告求实培训公司注册成立。2014年6月10日，原告求实培训公司又与第三人方先芬及诚泰电子公司达成《补充协议》，协议明确原求实培训学校在2013年5月1日与诚泰电子公司签订的场地租赁合同中所确定的场地租赁权全部转让给原告求实培训公司。
2015年3月3日，因被告翁华吕与第三人方先芬、诚泰电子公司民间借贷纠纷一案，柯城区人民法院作出（2013）衢柯执民字第2391-10号执行裁定，裁定查封第三人诚泰电子公司坐落于浙江省开化县工业园区园一路18号的房地产，同月30日，柯城区人民法院作出（2013）衢柯执民字第2391号公告，责令原告求实培训公司迁出该房屋和土地。
2015年4月16日，原告求实培训公司向柯城区人民法院提出执行异议。同年5月5日，柯城区人民法院作出（2015）衢柯执异字第8号执行裁定，裁定以求实培训学校与第三人诚泰电子公司签订《场地租赁合同》时，以及诚泰电子公司将所涉房地产设立抵押时，求实培训学校尚未领取营业执照，违反法律规定，且该租赁关系不得对抗已登记的抵押权为由，驳回原告的执行异议。
原告认为，求实培训学校与第三人诚泰电子公司签订的《场地租赁合同》合法有效，第三人设立的涉案房地产抵押不适用本案，法院作出驳回执行异议的裁定认定有误，为此提起执行异议之诉，要求：1、请求对执行标的物（被执行人浙江诚泰电子科技有限公司位于浙江省开化县工业园区园一路18号房地产）中止执行；2、确认原告享有前述标的物的租赁权；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
一、求实培训学校名称预核准和营业执照各一份，证明求实培训学校的成立情况。
二、场地租赁合同和证明各一份，证明求实培训学校在成立之前，所进行的筹备活动，包括向诚泰电子公司租赁场地并进行场地改造建设的情况。
三、整体转让协议、求实培训公司营业执照各一份，补充协议二份，证明求实培训学校的投资方方先芬将驾校转让给张爱凤，求实培训公司于2014年6月9日成立。原告求实培训公司主体适格，原求实培训学校与诚泰电子公司的租赁关系有效性延续至原告。
四、（2015）衢柯执异字第8号民事裁定书，证明本案涉案房产被法院处置，原告就租赁权提出的执行异议被驳回的事实。
被告翁华吕答辩称：1、求实培训学校与第三人诚泰电子公司签订的租赁合同是第三人方先芬为规避债务而事后添加的，应属无效合同。合同签订时间是2013年5月1日，而求实培训学校的工商登记时间是2013年7月1日。签订合同时，学校还没有成立，故不可能有正式公章。2、第三人诚泰电子公司已将涉案房地产设立抵押并进行登记，根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立以后将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。且巨化集团公司已在执行阶段就抵押物主张优先受偿权。本案被告对该房产抵押价值之外的价值进行查封，以实现被告的债权并无不妥。综上，要求驳回原告求实培训公司的诉讼请求。
对原告求实培训公司提供的证据，被告对证据一和证据二中公司营业执照的真实性无异议，能够证明求实培训学校、求实培训公司的工商登记情况，本院予以认定。被告对证据四的真实性也无异议，能够证明原告提出执行异议被本院驳回而提起诉讼的情况，本院予以认定。被告对证据二、三提出异议，认为该场地租赁合同和补充协议，系事后补签。证人证言，证人未到庭，不能作为定案依据。不能证明原告对涉案房产享有租赁权。本院认为，原告提供上述证据，仅反映了求实培训学校与诚泰电子公司签订过场地租赁合同、学校转让等协议，其是否对涉案房产享有租赁权，本院将在下面进行阐述。
结合原告提供的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：
2013年2月25日，开化县工商行政管理局核准了求实培训学校的企业名称，2013年7月1日求实培训学校设立登记，取得个人独资企业营业执照，投资人为方先芬。据原告向本院提供的《场地租赁合同》载明，2013年5月1日，第三人诚泰电子公司与求实培训学校分别作为甲乙双方签订《场地租赁合同》，合同约定诚泰电子公司将其位于开化县工业园区园一路18号厂区11000平方米的驾驶员训练场地和办公楼二楼四间办公室120平方米出租给求实培训学校。租赁期限为2013年5月1日至2028年4月30日，租金每年15万元，共计225万元，于本合同签字生效后一次性支付。签订该合同时，诚泰电子公司和求实培训学校的法定代表人均为方先芬，其分别作为甲乙双方的法定代表人签字。双方未到房产主管部门进行备案登记，租金未按照约定实际支付。第三人诚泰电子公司于2013年6月7日对涉案房产设立抵押，抵押权人为浙江巨化股份有限公司。2014年6月6日，经工商变更登记，求实培训学校的投资人和法定代表人由方先芬变更为张爱凤，并于2014年6月9日注销，于同日成立原告求实培训公司，公司法定代表人王光明。2015年4月21日，求实培训公司的法定代表人由王光明变更为颜喜孔。2015年5月26日，诚泰电子公司的法定代表人由方先芬变更为颜喜孔。
被告翁华吕与第三人方先芬、诚泰电子公司因民间借贷纠纷，于2013年11月25日，以第三人方先芬、诚泰电子公司为被执行人向本院申请强制执行，本院于2015年3月3日依法作出（2013）衢柯执民字第2391-10执行裁定，裁定查封被执行人诚泰电子公司所有的位于浙江省开化县工业园区园一路18号的房地产。3月30日，本院作出（2013）衢柯执民字第2391号公告，责令原告求实培训公司迁出涉案房屋。求实培训公司为此向本院提出执行异议，本院经审查，裁定驳回原告求实培训公司的异议。原告为此向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点是求实培训学校与诚泰电子公司所签合同的性质，即是否具备房屋租赁合同的实质。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对于房屋租赁合同而言，作为出租人，其合同目的是通过充分发挥房屋的使用功能，最大限度实现其价值；作为承租人，其合同目的则是通过取得房屋的占有、使用和收益权，解决生产经营场所或生活居所之所需。
本案中，从合同签订时的表示行为来看，合同的落款时间是2013年5月1日，合同中约定，租赁期限是15年，租金每年按15万元计算，共计225万元，于合同签字生效后一次性支付。合同的签订双方是求实培训学校和诚泰电子公司，两个公司的投资人和法定代表人均为方先芬。且涉案房产于租赁合同签订之后不久，于2013年6月7日又向浙江巨化股份有限公司设立抵押。从双方当事人合同签订后的履行行为来看，虽有求实培训学校使用场地之事实，但求实培训学校至今未履行合同主要义务即支付场地租金，也未有证据证明诚泰电子公司向求实培训学校行使主张租金的权利。合同中所约定的15年租赁期限，租金不变，且租金实际未支付等事实，均与日常生活常理相悖。因此，结合双方当事人签订合同的目的与经过、合同签订后的履行情况，以及双方当事人关系等事实，可以认定，该合同并不具备房屋租赁合同的实质，原告求实培训公司也不存在因转让而取得场地承租权。在执行过程中，执行机构所实施的查封、腾房等事项是执行实施权，不属于案外人执行异议之诉审查范围。
综上，原告求实培训公司诉请要求确认其享有承租权，要求中止涉案房产的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第三人诚泰电子公司、方先芬经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告开化县求实驾驶员培训有限公司的诉讼请求。
案件受理费21900元，由原告开化县求实驾驶员培训有限公司负担，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 祝志琴
代理审判员 陆幸福
人民陪审员 聂毛头
二〇一五年八月二十日
书 记 员 严 璀