北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终1747号
上诉人（原审原告）：康璟哲，男，1982年3月22日出生。
上诉人（原审原告）：徐红革，女，1982年12月12日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：康复，福建凯峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郎亚东，男，1973年1月3日出生。
委托诉讼代理人：沈晓伟，北京市东卫律师事务所律师。
上诉人康璟哲、徐红革、上诉人郎亚东因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初9572号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人康璟哲、徐红革及二人委托诉讼代理人康复，上诉人郎亚东之委托诉讼代理人沈晓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康璟哲、徐红革上诉请求：撤销一审判决，改判郎亚东继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。改判郎亚东按房屋总价款日万分之五的标准，向康璟哲、徐红革支付迟延履行违约金（自2016年3月27日至实际履行之日止）。事实及理由：1、一审法院判决郎亚东只履行协助我们办理贷款申请手续违法，按照一审法院的处理方式，履行一份合同需要多次诉讼，应当依法判决郎亚东全面履行合同义务；2、郎亚东在一审中并没有对合同约定的违约金是否过高提出任何异议，一审法院依职权属于滥用审判权，且酌定的违约金数额缺乏依据。
郎亚东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康璟哲、徐红革一审的诉讼请求。事实及理由：1、一审判决第一项判令郎亚东协助康璟哲、徐红革办理贷款申请手续，属于人身强制义务，无法执行。本案由于康璟哲、徐红革未能及时申请到公积金贷款，导致买卖房屋合同目的不能实现，郎亚东现在急需用钱，无法等待申请手续繁杂、审核时间漫长的公积金贷款，郎亚东不会协助康璟哲、徐红革办理任何贷款手续；2、一审判决第二项以每月5000元的标准判令郎亚东给付康璟哲、徐红革延迟履行违约金，显失公平。如果合同继续履行，康璟哲、徐红革不仅没有损失，而且将因为房屋价格上涨因素获利近200万，郎亚东则面临近200万的实际损失。
康璟哲、徐红革向一审法院起诉请求：1、判令郎亚东继续履行与康璟哲、徐红革签订的房屋买卖合同，并按约将房屋产权过户给康璟哲、徐红革；2、判令郎亚东按日万分之五向康璟哲、徐红革支付自2016年3月27日至履约止的违约金（暂计算至2016年6月8日为78255元）；3、诉讼费由郎亚东承担。
一审法院认定事实：康璟哲与徐红革系夫妻关系。2016年1月27日，经链家公司居间，康璟哲、徐红革（买受人）与郎亚东（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将坐落于昌平区601的房屋出售给买受人；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为615000元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。同日，郎亚东（甲方）、康璟哲、徐红革（乙方）及链家公司（丙方）签订补充协议。该协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2115000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年1月27日以自行支付的方式支付甲方定金5万元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款855000元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于公积金出评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在公积金复审后5个工作日内应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在业主收到尾款后7个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
上述合同签订后，康璟哲、徐红革依约于2016年1月27日向郎亚东支付购房定金5万元。本案庭审中，康璟哲、徐红革向法庭提供其与链家公司工作人员王磊的微信联系记录，显示康璟哲、徐红革于2016年3月2日通过公积金贷款资质审核。后链家公司协助办理了上述房屋交易的网签手续，评估公司对该房屋进行评估，并于2016年3月21日出具评估报告。一审庭审中，郎亚东称其于2016年3月20日通知链家公司表示不想再出售房屋。现买卖双方尚未办理贷款手续。一审庭审中，康璟哲、徐红革明确其要求郎亚东继续履行合同义务的具体内容为协助办理贷款面签、交付房屋及办理过户手续�并坚持以贷款方式支付购房款，明确表示不同意变更付款方式为全款支付。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、定金收据、微信联系记录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，康璟哲、徐红革与郎亚东签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，康璟哲、徐红革以贷款方式支付购房款，郎亚东负有协助原告办理贷款申请手续的义务。在贷款申请手续办理之前，郎亚东即于2016年3月20日表示不再继续履行合同，未协助康璟哲、徐红革办理贷款申请手续，致使双方之间的房屋交易流程停滞，对此，郎亚东应承担相应的违约责任。现康璟哲、徐红革要求郎亚东继续履行合同，协助办理贷款申请手续，并支付迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。但双方约定的违约金过高，法院在综合考虑郎亚东的过错程度、康璟哲、徐红革实际已付购房款及其所受实际损失等情况的基础上，对违约金金额酌情予以适当减少。根据合同约定，涉案房屋的交易过程涉及多个履行步骤，郎亚东交付房屋及办理房屋所有权转移登记的义务均以康璟哲、徐红革支付购房款的在先义务为前提，且康璟哲、徐红革以贷款方式支付购房款，银行贷款手续的申请、批准及放贷等存在不确定性，而康璟哲、徐红革坚持不同意变更付款方式为全款支付，故在贷款手续尚未办理，康璟哲、徐红革尚未支付剩余购房款的情况下，法院应以仅判决郎亚东履行合同义务至协助办理贷款申请手续的步骤为宜。至于康璟哲、徐红革要求郎亚�交付房屋、办理房屋过户手续的诉讼请求，其可视合同实际履行情况另行主张。郎亚东以链家公司承诺于签约后一个月内办理完毕全部交易流程并最终收到全部售房款等为由，抗辩康璟哲、徐红革的诉讼请求，事实及法律依据不足，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、郎亚东继续履行其与康璟哲、徐红革于二○一六年一月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，于本判决生效后十五日内协助康璟哲、徐红革办理贷款申请手续。二、郎亚东于本判决生效后十五日内给付康璟哲、徐红革迟延履行违约金（以每月人民币五千元的标准，自二○一六年三月二十七日起计算至实际履行之日止）。三、驳回康璟哲、徐红革的其他诉讼请求。�果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经反复释明，康璟哲、徐红革仍不同意一次性支付剩余购房款。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，康璟哲、徐红革与郎亚东签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，否则即应当承担相应的违约责任。根据《补充协议》第五条、第六条之约定，康璟哲、徐红革、郎亚东应当在公积金出评估报告后五个工作日内共同办理贷款申请手续，以贷款方式支付购房款。而事实上，郎亚东于2016年3月20日表示不再继续履行合同，未协助康璟哲、徐红革办理贷款申请手续，并因此导致《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行。郎亚东拒绝配合办理贷款手续的行为已构成违约。康璟哲、徐红革作为守约方，有权要求郎亚东承担继续履行合同并支付违约金的违约责任。关于违约金的具体数额，综合考虑合同的履行程度、康璟哲、徐红革的实际损失等因素，一审法院酌情确定的每月五千元的标准未违反公平原则，本院对此不持异议。对双方当事人对违约金标准所提出的上诉意见，本院均不予采纳。
因双方《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定了交付首付款、办理产权转移登记手续、支付尾款等合同义务的履行顺序，故在康璟哲、徐红革未先履行在先义务，且经法院释明仍不同意一次性支付购房款的情况下，其要求郎亚东履行全部合同义务缺乏权利基础，本院对其该项上诉请求不予支持。考虑到双方合同的约定、贷款申请、审批等与付款相关的环节可能出现的不确定因素，以及房屋买卖过程中可能存在的正常交易风险，一审法院判令郎亚东协助康璟哲、徐红革办理贷款申请手续并无不当。郎亚东以贷款手续属于人身性质的义务拒绝配合办理的上诉理由于法无据，本院不予采纳。
综上所述，康璟哲、徐红革、郎亚东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费四万八千六百九十二元，由康璟哲、徐红革负担二万四千三百四十六元（已交纳），由郎亚东负担二万四千三百四十六元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 徐 冰
审判员 刘国俊
二〇一七年三月二十七日
书记员 张 超