北京市平谷区人民法院民 事 裁 定 书（2016）京0117民申25号再审申请人（原审原告）:张久顺，男，1964年11月25日出生。委托诉讼代理人：张满平（张久顺之妻），1965年2月3日出生。委托诉讼代理人：李景龙，北京市翔龙律师事务所律师。被申请人（原审被告）:贾立山，男，1951年5月15日出生。委托诉讼代理人：贾玉峰（贾立山之子），1986年9月22日出生。被申请人（原审被告）:贾小鹏，女，1977年8月21日出生。再审申请人张久顺与被申请人贾立山、贾小鹏确认合同无效纠纷一案，不服本院（2016）京0117民初192号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张久顺申请再审称，第一、原审认定被申请人贾立山为房屋购买人系认定事实错误，贾小鹏才是涉诉房屋购买人。理由如下：1、被申请人贾立山提交的《立买房字据》中叙述买房人及付款人均为贾小鹏，最后立买房字据人签名亦为贾小鹏。贾小鹏的名字不会无端出现在买房协议中，不是她本人在场购买，就是其父贾立山代其做的购房手续，不然代笔人不可能写贾小鹏为购房人。2、被申请人贾立山在原审庭前谈话，第一次开庭及2016年5月9日谈话中，经法官多次询问，贾立山均称涉案房屋系为女儿贾小鹏出资购买，其只是在涉案房屋中居住，贾小鹏在签订协议现场并在协议上签字按手印。3、原审追加贾小鹏为本案被告后的庭审中，被申请人贾立山改称自己系涉案房屋的购买人，被申请人贾小鹏以不知情为由否认购房事实及签字，但都未做出令人信服的解释。4、再审申请人与被申请人之间就买房字据的真实性及购买人到底是谁，有完全相反的结论，此时唯一能够确认购房字据及购房人所按指印的真实性的办法是司法鉴定，但原审并未向再审申请人释明，造成购房人是谁不能查明。第二、原审认为“农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系。但总结本案争议焦点时却避开贾立山的非本集体经济组织成员身份，不具有购买本村集体宅基房屋的资格，而去谈一般性合同有效的成立要件，再审申请人认为这是罔顾左右而言他。原审向北京市平谷区××村股份制办公室及该村书记询问，均表示贾立山并非××村集体经济组织成员，该表述依据平谷区集体经济组织成员身份界定意见规定，应具有法律效力。但最终的判决结果却变相认可被申请人贾立山的集体经济组织成员身份，并据此认定房屋买卖合同有效。再审申请人认为，上述两个错误认定是导致错误判决的根本原因，同时原判决认定事实缺乏证据证明，符合法律规定的再审情形。故请求撤销北京市平谷区人民法院作出的（2016）京0117民初192号民事判决，依法改判确认涉案农村房屋买卖合同无效，并将诉争房屋返还再审申请人。贾立山提交意见称，一、涉案房屋购买人是我，而不是我女儿贾小鹏。在原审开庭过程中，再审申请人张久顺自己本人当庭承认是卖给我的，且张久顺当庭提供的证人也证实是我购买的。另外，书写买卖合同的代笔人、见证人都向法庭证实了购买人是我。具体证据有：张久顺写的起诉书、原审开庭笔录、原审调查笔录。二、我是××村集体经济组织成员。具体理由：1、我购买了该房屋后四个月即2002年5月13日将户口迁入××村集体经济组织，也就是购买××村××胡同×号房屋内，迁入时为农业户口，直至今日，我的户口依然在购买的房屋内。也就是说，××村集体接受了我作为其经济组织成员。具体证据有：贾立山户口本、××派出所出具的户口迁入证明、××派出所存档的村委会同意入户的证明、收取入户费用的收据。2、我从迁入户口以后，在××村就享有选举权和被选举权。每次选举我都在选民名册内，且拥有选民证。同时，享有该村免费用水等待遇。我既然有权投票选举××村村主任、村民代表人选，有权报名成为××村村主任、村民代表候选人，就说明我已经成为××村集体经济组织的一员。具体证据：选民证、××选举委员证明。3、2004年，××村因统一进行占地农户转成小城镇户口，我也享受该村村民待遇一起转成了小城镇户口。4、根据2006年9月14日《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》的第二项关于农村房屋买卖合同效力的意见：农村房屋买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据具体情况依法确认合同效力。例如，买卖双方都是同一经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效。5、依据原审法院向平谷区新农办调取的平谷区认定集体经济组织成员的规定，我被××村集体转成非农业户口后，没有对我进行安置补偿，也没有给我缴纳社会保险，应该认定我为该村的集体经济组织成员。具体证据：一审法院向平谷区新农办调查笔录和调查的政策。三、我从××村迁出户口，已经不再享受该村村民待遇，同时，在该村已经没有宅基地了，如果我没有购买此房屋，我还可以申请××村农民宅基地，但我现在已经没有任何权利了。故此，张久顺的起诉损害了我作为农民应该得到宅基地的权利。具体证据：××村委会开具的证明。四、北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第2840号判决、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第00251号判决、北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第954×号判决，均曾作出与本案案情相同的判决，因买房人已经将户口迁进购买的房屋内，认定房屋买卖合同有效，贵院应当予以参考。我认为，我购买房屋后将户口迁入，且迁入时为农村户口，并在诉争房屋内居住十几年，已与该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此情况，综合本案买房时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认我签订的买卖合同有效较为适宜。且张久顺签订合同并实际履行后，在目前房地产市场普遍上涨，××村已经被列为平谷区拆迁改造范围内的情况下，其又以我不是××村集体经济组织成员为由，要求确认买卖合同无效，其行为与民法倡导诚实信用原则相悖。五、张久顺户口于2000年就迁出××村，2006年未经我同意，擅自将户口迁入我的房屋内。故此，张久顺将户口迁出××村的行为已经使其丧失了××村集体经济组织成员的资格。虽然后来户口迁回，但买卖房屋时张久顺不是本村集体经济组织成员，故此，张久顺因为买卖房屋，已经丧失了使用××村宅基地的权利，请求法院驳回张久顺的再审请求。贾小鹏提交意见称，再审申请人张久顺与我农村房屋买卖合同纠纷一案，我认为原审判决事实清楚，适用法律正确，张久顺申请再审不符合法律条件，应当不予受理。具体发表如下答辩意见：我没有购买涉案的房屋，也没有签订过购房合同，涉案房屋是我父母买来居住的，写我的名字一事儿我不知情。本院经审查认为，再审申请人张久顺与被申请人贾立山、贾小鹏确认合同无效纠纷一案，本院在（2016）京0117民初192号案件中给予审理后认为：农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。现张久顺虽否认贾立山提供的《立买房字据》的真实性，但不影响本院确认二人之间订立了房屋买卖合同的事实。本案双方的争议焦点为张久顺、贾立山之间的房屋买卖合同是否有效。第一，张久顺与贾立山在2002年签订买卖合同时系双方的真实意思表示，订立合同时有村委会成员及村民在场见证。第二，贾立山在购买了涉案房屋后四个月即以农业户口身份将户口迁入了涉案房屋。第三，合同签订后，贾立山在涉案房屋内居住至今。为此，根据本案实际情况，综合考虑以上因素，结合诚实信用、尊重历史等原则，本院认为张久顺与贾立山之间签订的房屋买卖合同有效。张久顺主张二人之间房屋买卖合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。双方当事人应遵循诚实信用原则按照合同约定履行各自义务，张久顺已经依照约定将涉案房屋交付贾立山，贾立山亦履行了支付房款的合同义务，张久顺无权再要求贾立山返还涉案房屋。故对于张久顺此项诉讼请求，本院亦不予支持。原审作出判决：驳回原告张久顺的全部诉讼请求。原审判决作出后，张久顺以涉案房屋的买受人为贾小鹏；贾立山并非××村集体经济组织成员，不具有购买涉案房屋的资格等为由，向本院申请再审。经本院对原审进行审查，针对涉案房屋签订的《立买房字据》中,虽在“立买房字据人”栏中有贾小鹏的名字，但依据当事人双方提供的证据、签订协议时在场人的证言、本院所作的调查笔录等，可以证实《立买房字据》的合同当事人双方为张久顺、贾立山，且贾立山实际交纳了购房款并一直实际占有、使用涉案房屋。张久顺虽称涉案房屋的买受人为贾小鹏，但其提供的证据不足以证实其证明目的。关于贾立山是否有资格购买涉案房屋，其本质是涉案买卖合同的效力问题。依据本院向有权机关调查的相关材料及相关部门对集体经济组织成员的界定标准，同时考虑到涉案合同签订时的相关政策、贾立山多年来在××村已经享有的村民待遇等诸多因素，张久顺与贾立山签订的房屋买卖合同不违反相关法律、法规中的禁止性规定，应属有效。综合考虑本案的具体情况，原审的处理结果并无不当。张久顺请求撤销（2016）京0117民初字第192号民事判决等主张，没有充足的事实根据和法律依据。本案不予再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张久顺的再审申请。审 判 长  张启如人民陪审员  赵晓明人民陪审员  丁宝顺二〇一六年十二月二十九日书 记 员  王君红