山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第778号
上诉人（原审被告、反诉原告）张建平，男，1955年6月16日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）山东广安物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人鹿艺，总经理。
委托代理人李爽，女，1975年6月4日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
委托代理人闫冬冬，山东齐华律师事务所律师。
上诉人张建平因与被上诉人山东广安物业管理有限责任公司（以下简称广安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市市中区饮虎池街10号的房屋系案外人济南市市中区房产管理局所有，面积为632.64平方米平，产别为全民自管产。现济南市市中区房产管理局将其辖区内的直管公房的租赁经营均交由广安物业公司负责。2012年6月，广安物业公司通过统一拍租的形式将上述房屋对外出租，张建平取得了市中区饮虎池街10号-4房屋的承租权。2012年6月15日，广安物业公司与张建平签订《房屋租赁合同》一份，约定张建平承租饮虎池街10号-4房屋用于经营使用，面积为26平方米，租赁期限为24个月，自2012年6月15日至2014年6月14日。合同中约定的租金为每年11880元，支付方式为：”乙方（张建平）应于本合同生效之日向甲方（广安物业公司）支付第一期租金5940元整（2012年6月15日起至2012年12月14日止）。以后租金按半年结算，由乙方于每半年预缴租金用完之日的前10天向甲方预缴下半年的租金。”合同中还约定租赁期间，由张建平负担水、电费用并向广安物业公司交纳水电押金500元及履约保证金712.8元。合同第七条”房屋修缮与使用管理”条款中双方约定：”1、在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由乙方负责。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得破坏和拆除。”合同第八条中约定，如张建平未经广安物业公司同意将房屋转租、转借，损坏承租房屋、改变约定用途、放置危险物品或拖欠房租累计2个月以上的，广安物业公司有权解除合同，收回房屋，并要求张建平按照合同总租金数额的3%向广安物业公司支付违约金。同时，如张建平逾期支付租金，每逾期一日，按照日租金的2倍支付违约金；合同期满后，张建平未按约定归还承租房屋的，每逾期一日按照日租金的2倍向广安物业公司支付违约金。合同由甲方经办人蔡兴签名并加盖广安物业公司单位公章、乙方张建平签名捺印予以确认。同日，双方还签订了一份《房屋租赁安全责任书》，要求承租人落实政策做好防火、防盗工作，发生事故由张建平承担全部责任。上述合同签订后，张建平按照约定已向广安物业公司支付了2012年6月15日至2013年6月14日的租金11880元及履约保证金712.8元、水电费押金500元。因为承租房屋自2013年4月开始停水，广安物业公司一直没有解决供水问题，故张建平未交纳2013年6月15日至2014年6月14日的租金，合同到期后，张建平也未向广安物业公司交还承租房屋。在合同履行期间，张建平在承租房屋外加盖一间房屋、并安装了卷帘门、对房屋内部的电路进行了改造，并提交了收据欲证实已支出了费用38170元。
另查明，对于涉诉房屋的停水问题，原审法院到济南水务集团调查后得知，该涉诉房屋用水均是使用的济南市市中区房产管理局共青团房管所的水表。该房管所没有欠交水费的记录，水务集团也从未给该所停止过供水。庭审中，广安物业公司、张建平双方均认可承租期间的水、电费用是由承租人直接向房管所交纳，不是直接交给广安物业公司。
再查明，在张建平与广安物业公司签订合同前，也一直承租涉诉房屋，其原来是与共青团房管所下属的济南中房源物业管理有限责任公司签订的租赁合同，该合同是每年一签，租金标准为每月600元。2012年6月10日，济南市市中区房产管理局委托山东齐华律师事务所李海燕律师向张建平的妻子廖桂琴发出一份《律师函》，要求其交纳2012年5月1日至2012年6月13日的租金1290元并将房屋腾出交还给房管部门。张建平向广安物业公司交纳了2012年5月1日至2012年6月13日的租金860元，并由广安物业公司于2012年7月17日向其开具了发票一张。2015年1月13日，广安物业公司向张建平发出《通知》一份，内容为由于双方合同已于2014年6月14日期限届满，张建平仍然占用房屋，故要求张建平补交房租11880元及支付违约金，并将房屋腾空交还给广安物业公司。
原审法院认为，广安物业公司与张建平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。根据双方的合同约定和广安物业公司方收取张建平的水、电押金及履约保证金的情况来看，广安物业公司将涉诉房屋出租给张建平，是应当包括向张建平提供正常经营所需水、电的。虽广安物业公司不是涉诉房屋供水的主体，但其有义务保障张建平在经营期间的正常用水。通过原审法院调查的情况，未正常供水是与广安物业公司有利害关系的济南市市中区房产管理局共青团房管所有关，广安物业公司未能及时协调供水，致使张建平自2013年4月后不能正常经营，对此，广安物业公司是具有一定过错的。我国《合同法》中规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以解除合同。本案中，涉诉房屋内停水，致使张建平所经营的足疗店不能正常营业，对此应认定广安物业公司提供的涉诉标的物具有瑕疵，无法使张建平实现合同目的，因张建平未提出解除合同，故应当适当减免部分租金，原审法院酌定按照合同约定的50%的标准较为适宜，合同到期后的房屋占用使用费也应按此标准计算，张建平已交纳的履约保证金及水电费押金可折抵租金。对于违约金问题，因广安物业公司在租赁合同的履行过程中具有过错，张建平不按时交纳租金是由于其未正常向出租房屋供水所造成，故对广安物业公司要求张建平承担违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。因广安物业公司起诉时，双方的合同期限已届满，广安物业公司明确表示不再与张建平续签合同，此时张建平不应再继续占有和使用涉诉房屋，故对广安物业公司要求张建平腾出房屋，交还给广安物业公司的诉讼请求，原审法院依法予以支持，腾房时间酌定为三十日。对于张建平反诉要求广安物业公司赔偿其损失38000元的请求，原审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》中的约定，张建平改造房屋或进行装修应当经过广安物业公司的书面同意或认可，其在未经广安物业公司许可的情况下，擅自在承租房外侧加盖一间房屋的行为，广安物业公司不予认可，故其要求广安物业公司赔偿其为此支出的费用的反诉请求，原审法院不予支持；张建平加装卷帘门和改造室内电路，是为了正常经营所需要，且对上述支出的费用，张建平未能提供有效证据予以证实；依现有证据，不能证实因为广安物业公司不能为出租房屋供水给其造成的经济损失，故对张建平要求广安物业公司赔偿其为此支出的费用38000元的反诉请求，原审法院亦不予支持。对于庭审中张建平提交的在与广安物业公司签订合同前，该公司收取其860元租金的问题，原审法院认为，根据该发票中记载的时间来看，该租金应当是在合同签订前交纳的，且张建平未能提供该租金的收取与本合同的履行之间有关联的相关证据，也未提出抵销的请求，故对该证据原审法院不予采信，张建平可以在取得其他证据后另案主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十一条、第二百三十五之规定判决：一、张建平于判决生效之日起十日内向广安物业公司补交拖欠2013年6月15日至2014年6月14日的租金5940元；向广安物业公司支付2014年6月15日后的房屋占用使用费，按照原合同约定年租金11880元50%的标准计算至判决生效之日止。二、张建平于判决生效之日起三十日内将承租位于济南市市中区饮虎池街10号-4房屋腾出，交还给广安物业公司。三、驳回广安物业公司的其他诉讼请求。四、驳回张建平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，广安物业公司承担140元，张建平承担140元；反诉费375元，由张建平承担。
上诉人张建平不服原审判决上诉称：停水造成我对房屋无法经营使用，一审判决上诉人承担50%的租金过高，应当免去租金。38000元的损失是房屋老化，不适应经营租赁最低要求，不符合安全基本要求，上诉费用应由广安物业公司承担。38000元单据均有装修工人签字，是有效证据，一审不支持反诉请求属违法，应予纠正。请求撤销原审判决第一项，判决被上诉人支付赔偿金38000元，被上诉人承担上诉费用。
被上诉人广安物业公司辩称：一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，因广安物业公司在原审庭审中针对张建平主张的停水问题称，无法正常供水并非其责任，而是自来水公司水压不够，且其针对张建平的上诉辩称原审认定事实基本清楚，故张建平主张的停水的事实可以认定。双方当事人并未就停水问题进行协商，且张建平一直占有使用涉案房屋，原审酌情减免其50%的房租较为合理。张建平主张的38000元的损失为装修损失，其证据本身不足以采信，且其无证据证实装修已按约征得广安物业公司的书面同意，双方租赁合同的期限也已届满，故其该项主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费655元，由上诉人张建平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年十月十五日
书 记 员 吴秀婷