安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖15民终257号上诉人（原审被告）：六安前城置业有限公司，住所地安徽省六安市金安经济开发区。法定代表人：史玉春，该公司总经理。委托代理人：刘勇，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范孝忠，1980年7月6日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。上诉人六安前城置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2015年12月10日作出的（2015）六金民二初字第01550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人六安前城置业有限公司的委托代理人刘勇，被上诉人范孝忠及其委托代理人李登宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告范孝忠诉称：原告因改善生活居住条件需要，经被告售楼部工作人员介绍，于2014年6月20日向被告交付50000元别墅购房定金，并签署了《认购协议书》，认购被告开发的前城·紫荆庄园别墅26栋03室。协议签订后，原告又于2014年6月30日再次支付100000元购房首付款。后原告获悉被告投资开发包括原告购买房屋在内的别墅房屋，其用途根本不是住宅，且其土地使用年限也仅有50年，不是70年。被告隐瞒原告房屋用途的行为属于严重的欺诈行为。鉴于被告出售的房屋不是原告所要购买特定用途为住宅的别墅房屋，被告在缔约过程中采用隐瞒、欺骗等手段，未履行如实告知义务，其行为已经构成严重违约。被告应依法退还收取原告的购房定金50000元及首付款100000元，并承担原告购房款项的利息损失。原告多次与被告协商，被告均以各种理由推诿，且不断向原告催要剩余房款。请求判决：1、解除原、被告签订的《认购协议书》；2、被告退还原告的定金与首付款150000元，承担原告购房款项利息损失10173元（自2014年7月1日至2015年8月6日），合计160173元；2015年8月6日之后前述1500000的利息按照同期银行贷款利率算至本清时止；3、被告承担诉讼费。原审被告辩称：原告所述理由与事实不符，原、被告之间的《认购协议书》有效，双方应继续履行。原审法院审理查明：2014年6月20日，原、被告双方签订《认购协议书》，约定：范孝忠认购六安市金安区前城·紫荆庄园26栋03室，单价6488元／平方米，建筑面积为404.28平方米，总房款为1900000元。定金50000元于签订认购书时付清，2014年7月1日前补房款。协议第三条第二项约定，凭《认购协议书》和定金收据缴齐首期房款，签订《商品房买卖合同》后，所交定金即转为购房款。协议未明确约定签订《商品房买卖合同》的具体时间。协议签订后，原告交付定金50000元整，被告出具收据载明收款事由为定金且标注别墅26栋03号。2014年6月30日原告又交付100000元整，被告出具收据载明收款事由为首付款。另查：被告取得六安市金安区前城·紫荆庄园26栋预售许可证时间为2015年8月28日。原审法院认为：1、原告并不知道前城·紫荆庄园26栋土地用途为办公用房，理由是：原告认为其购买的房屋是别墅，是用于改善生活居住条件，被告认为其对外宣传的就是别墅型办公用房，并未规定别墅就是住宅用房。现双方对“别墅”理解存在分歧，根据相关法律规定，对合同理解有争议的，应当按照合同所使用的语句和交易习惯等确定该条款的意思。别墅从字面理解就是居住之外用来享受生活的居所，按照习惯也是理解为住所。2、被告庭审中辩称已经告知原告土地用途，未举证证明。其认为《认购协议书》中第三条第一项也明确约定，被告已经将《商品房买卖合同》文本及内容向原告告知，原告已充分阅知和了解《商品房买卖合同》内容，并完全予以认可。但该条款系格式条款，被告未举证证明就该格式条款尽到合理提示和说明义务。原、被告签订的《认购协议书》是在被告取得商品房预售许可证之前签订的，是一种预约合同，是双方当事人为将来签订正式商品房买卖合同作出的约定，并非《商品房预售合同》。商品房出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，如果因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。本案中，购房协议中并未对房屋用途进行明确约定，原告主张被告存在欺诈隐瞒行为并未举证证明，被告辩称原告签订认购协议之时已知晓房屋用途同样未举证证明。现双方无法就商品房基本情况即用途达成一致，最终导致双方未能签订正式房屋买卖合同。因此，原告要求解除协议、返还定金的诉请不违反法律规定，予以支持。根据相关法律规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订金性质费用。被告于2015年8月28日才取得商品房预售许可证，其于2014年6月30日收取原告100000元首付款应当予以返还，原告要求返还首付款100000元的诉请，予以支持。关于被告辩称原告应继续履行合同、支付房款，但原、被告之间并无正式的房屋买卖合同可供履行。再者，合同的签订应建立在双方平等、自愿的前提下，在原告明确拒绝购房的情况下，被告仍要求原告购买其房屋的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”之规定，不予支持。关于原告主张利息损失的问题。其中首付款100000元，原告要求自2105年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算不违反法律规定，予以支持；但其中定金50000元因《认购协议书》未对其计算方式有约定，被告应自合同解除之日起至实际返还定金之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算更为妥当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十七条、《商品房销售管理办法》第六条、第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第四条、第五条之规定，判决：一、解除原告范孝忠与被告六安前城置业有限公司于2015年6月20日签订的《认购协议书》；二、被告六安前城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告范孝忠认购定金50000元及利息（息自本判决生效之日起按照国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清时止）；三、被告六安前城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告范孝忠房屋首付款100000元及利息（息自2014年7月1日起按照国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清时止）；四、驳回原告范孝忠其他诉讼请求。案件受理费4610元，减半收取2305元，由被告六安前城置业有限公司负担。宣判后，上诉人六安前城置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、前城·紫荆庄园26栋房屋属于项目一期，一期的用地为工业用地，上诉人和一期所有业主签订的《商品房买卖合同》上都明确注明土地性质是工业用地，土地使用权年限为50年，上诉人不可能隐瞒和欺诈被上诉人；二、被上诉人签订协议时，不可能对协议的内容和所购房屋作详细的了解。上诉人提交的《商品房销售合同》上明确写明是办公用房，对土地性质也做了明确说明，该格式条款并没有规定对被上诉人不利的地方，只是提醒被上诉人要知悉合同内容，原审认定被上诉人并不知悉合同内容和涉案房屋用途缺乏事实和法律依据；三、上诉人的销售宣传册明确写明是别墅式办公用房，并对土地性质也做了说明。从常理上讲，买房人都会看销售宣传册，原审法院认定上诉人没有如实说明错误；四、本案的实际情况是被上诉人支付定金后，又支付了一部分购房款，后没有钱支付余下的房款。在其起诉前，被上诉人从没有主动和上诉人沟通，极不符合常理。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人范孝忠当庭答辩称：一、本案答辩人在同被答辩人签订《认购协议书》时不知晓本案上诉人房屋用途是办公，理由在于答辩人购买的是别墅房屋，答辩人基于改善居住条件来购买，我方认为从别墅的通常理解上来看，其上诉理由不能成立。二、被答辩人没有告知房屋的用途及土地性质。三、从客观上讲，双方在签订《认购协议书》时，并没有签订《商品房买卖合同》，对于房屋用途，《商品房买卖合同》的文本上是空白的。填写是在买、卖双方协商一致的情况下才填上去的，双方没有签订《商品房买卖合同》，未协商一致，故从签约顺序及时间上讲，上诉人的上诉观点也不能成立。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人在二审庭审中，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，证明目的：该合同是一期经过备案的《商品房买卖合同》，该合同明确记载土地的性质是办公用地，使用期限是50年。证据二、房屋销售宣传册两份，证明目的：别墅的用途是别墅型办公。被上诉人对上述证据的质证意见：对证据一，《商品房买卖合同》的真实性不能确定，涉及的买受人未到庭，而且其他地方都是上诉人的印章；与本案没有关联性；对其证明目的有异议，买卖双方签订协议时，上诉人没有向被上诉人提供；合同有关土地性质，房屋用途是买受人和出卖人协商一致后填写上去的，本案双方没有签订正式的《商品房买卖合同》，对于房屋及土地的性质没有约定。对证据二，双方签订协议时，被上诉人并没有看到，宣传册所表述的建筑物建筑面积和本案双方争议别墅的建筑面积不一致，《认购协议书》的建筑面积是404.28㎡，与宣传册上所述面积不一致，而且是上诉人单方制作的，一审时也没有提供，应该是事后制作的。本院认证意见：对证据一，系上诉人与他人签订，与本案不具有关联性，不予认定。对证据二，因被上诉人否认上诉人已向其提供，上诉人应提供相应证据证明其在签订协议时或之前确已向被上诉人出示，但上诉人未能举出，故不能认定被上诉人在签订协议时已知晓销售宣传册的相关内容，对该证据不予认定。双方当事人对在一审中所举证据及对相对方所举证据的质证意见同于一审，本院认证意见与一审相同。本院二审审理查明的事实除同一审一致。本院认为：双方当事人签订的《认购协议书》系为签订正式的《商品房买卖合同》而订立的预约合同。合同签订后，范孝忠依约支付了定金和首付款合计15万元。但上诉人六安前城置业有限公司在该协议签订后直至本案起诉之日（2015年8月17日），仍未取得《商品房预售许可证》，且上诉人在签订《认购协议书》时无证据证实其向被上诉人如实告知涉案房屋的办公用途及土地使用年限等上述足以影响被上诉人是否做出购买的重要事项。现被上诉人明确要求解除《认购协议书》、返还定金及预付款符合相关法律规定。上诉人称其已向被上诉人告知房屋的用途及土地的使用年限，无隐瞒、欺诈等情形，证据不足。综上，上诉人所持上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4610元，由六安前城置业有限公司负担。本判决系终审判决。审 判 长  王 军审 判 员  张海龙代理审判员  马 龙二〇一六年四月五日书 记 员  季 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。