上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10424号
上诉人(原审被告)：上海爱砂文化传播有限公司，住所地上海市。
法定代表人：彭零，总经理。
委托诉讼代理人：曹竹平，上海市尔立律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海多伦房地产咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人：朱奇岩，董事长。
委托诉讼代理人：顾可，上海市申建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐家骥，上海市申建律师事务所律师。
原审第三人：徐行，女，1974年1月30日出生，汉族，住所地江苏省宜兴市丁蜀镇周墅村顺伟小区***号***室。
上诉人上海爱砂文化传播有限公司(以下简称“爱砂公司”)因与被上诉人上海多伦房地产咨询有限公司(以下简称“多伦房产咨询公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初12755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
爱砂公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回多伦房产咨询公司的一审全部诉请。
事实和理由：第一、涉案的《房屋租赁合同》明确约定，“该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的…本合同终止，双方互不承担责任”，本案争议的多伦路XXX号底层建筑面积为58平方米的产权房及多伦路XXX号建筑面积为64.45平方米的使用权房(以下简称“系争房屋”)于2015年12月3日被政府纳入征收范围，故租赁合同应于2015年12月4日终止。同时，根据《物权法》的规定，系争房屋的所有权自2015年12月4日起不再属于原权利人，涉案的《房屋租赁合同》丧失了继续履行的法律基础，符合法定解除的情形。多伦房产咨询公司不再对系争房屋享有权利，无权收取房屋使用费。故一审法院认定租赁合同于2016年6月21日解除，不符合当事人约定及法律规定，应予纠正。第二、一审法院未追加系争房屋的权利人上海多伦文化旅游开发管理有限公司(以下简称“多伦文化旅游公司”)参与诉讼，遗漏了必要的当事人，程序违法。
多伦房产咨询公司辩称，不同意爱砂公司的上诉请求。政府拆迁是租赁合同约定的解除条件，根据《合同法》的规定，合同解除的时间以解除通知到达时为准，一审法院的认定是正确的。根据《物权法》的规定，并不是拆迁决定作出后就剥夺了房屋权利人对房屋占有、使用、收益的权利，只是不能对房屋进行翻建、新建等，并不意味着租赁合同丧失了继续履行的法律基础。涉案租赁合同关系存在于本案双方当事人之间，基于合同的相对性，爱砂公司主张追加多伦文化旅游公司没有法律依据。综上，多伦房产咨询公司请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人徐行未发表意见。
多伦房产咨询公司向一审法院起诉请求：1、解除多伦房产咨询公司与爱砂公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，爱砂公司将系争房屋返还给多伦房产咨询公司；2、爱砂公司向多伦房产咨询公司支付2015年11月1日起至2016年4月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)135,000元及2016年5月1日起至爱砂公司实际搬离之日止的房屋使用费(按每日740元支付)；3、爱砂公司向多伦房产咨询公司支付违约金40,500元。
一审法院认定事实：2012年1月19日，多伦房产咨询公司作为出租方(甲方)、第三人徐行作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方出租的房屋位于本市多伦路XXX号底层，房屋类型为产权，建筑面积122平方米；乙方向甲方承诺租赁房屋作为紫砂、字画、茶叶、茶具、文化旅游纪念品经营使用；合同租赁期为2年10个月，甲方于2012年1月20日前向乙方交付该房屋，房屋装修免租期为1个月，房屋租赁期自2012年3月1日起至2014年12月31日止，到期双方另行协商；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋年租金为25万元，乙方于每年3月1日前、每年9月1日前分二次向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金；乙方支付租金的方式为半年一付，先付后用；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金即41,666元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，甲方双方互不承担责任：…；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；…。合同签订后，徐行向多伦房产咨询公司支付租赁保证金41,666元，多伦房产咨询公司将房屋交付徐行使用，多伦房产咨询公司实际交付的租赁房屋包含多伦路XXX号底层建筑面积为58平方米的产权房及多伦路XXX号建筑面积为64.45平方米的非居住使用权房。
2012年5月8日，多伦房产咨询公司、爱砂公司签订一份《补充协议》约定，根据2012年1月19日多伦房产咨询公司与徐行签订的多伦路XXX号底层房屋租赁合同，租赁期原为2012年3月1日起至2014年12月31日止，现承租方要求续租2年，即租赁合同延期至2016年12月31日止。延期中的租金每年增加2万元，即房屋年租金为27万元；原承租方徐行更名为爱砂公司。
自2012年5月8日起，租赁房屋变更由爱砂公司承租使用，爱砂公司向多伦房产咨询公司支付租金至2015年10月31日。徐行支付多伦房产咨询公司的租赁保证金41,666元转为爱砂公司向多伦房产咨询公司支付的租赁保证金。
2015年12月3日，上海市虹口区人民政府发出房屋征收决定(虹府房征[2015]11号)，载明：因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)规定，现决定征收下列范围内的房屋。房屋征收范围：东至四川北路，南至海伦西路，西至轨道交通3号线，北至多伦路、规划横浜路。
一审法院另查明，本市多伦路XXX号底层房屋原产权人为案外人上海海通经济联合总公司(以下简称“海通公司”)，建筑面积为58平方米。本市多伦路XXX号房屋为非居住使用权房，承租户名原为海通公司，承租部位为底层建筑面积87.54平方米、底小间建筑面积9.37平方米、底平房建筑面积64.45平方米。
2009年3月16日，海通公司与多伦房产咨询公司签订《房屋租赁合同》，约定海通公司将本市多伦路XXX号底层房屋出租给多伦房产咨询公司，其中多伦路XXX号底层后平房二间，建筑面积64.45平方米，房屋性质为使用权，多伦路XXX号前间建筑面积58平方米，房屋性质为产权；租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月30日。2011年10月10日，海通公司向多伦房产咨询公司出具一份《委托书》载明，海通公司全权委托多伦房产咨询公司办理多伦路XXX号对外统一招商、经营、管理等一切事宜。
2011年12月28日，海通公司与多伦房产咨询公司协议终止上述《房屋租赁合同》。当日，海通公司与多伦房产咨询公司另行签订一份《房屋租赁合同》，约定海通公司将本市多伦路XXX号底层房屋出租给多伦房产咨询公司，其中多伦路XXX号底层后平房二间，建筑面积64.45平方米，房屋性质为使用权，多伦路XXX号前间建筑面积58平方米，房屋性质为产权；租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月30日。
2013年7月，案外人多伦文化旅游公司为与海通公司就多伦路XXX号底层、多伦路XXX号房屋转让事宜诉至上海市虹口区人民法院[案号分别为(2013)虹民三(民)初字第1416号、(2013)虹民三(民)初字第1415号]，同年7月11日经法院调解，由海通公司于调解协议生效之日起3个工作日内协助多伦文化旅游公司办理多伦路XXX号底层房屋产权过户手续、多伦路XXX号房屋承租人变更手续，过户、更名所产生的税费及其他相关费用由海通公司与多伦文化旅游公司按规定各自负担；多伦文化旅游公司分别于办理多伦路XXX号底层房屋产权过户手续完成之日、多伦路XXX号房屋承租人变更手续完成之日，支付海通公司多伦路XXX号底层房屋购房余款170万元、多伦路XXX号房屋使用权转让余款200万元。之后，因多伦文化旅游公司申请执行，上海市虹口区人民法院分别于2013年7月25日、2013年8月9日作出(2013)虹执预字第1904号、(2013)虹执预字第1903号执行裁定书，裁定内容分别为：将海通公司名下位于多伦路XXX号底层房屋产权过户至多伦文化旅游公司名下，过户所产生的税费及其他相关费用由海通公司与多伦文化旅游公司按规定各自负担。将多伦路XXX号房屋承租人由海通公司变更为多伦文化旅游公司，变更过程中所产生的税费及其他相关费用由海通公司与多伦文化旅游公司按规定各自负担。
目前，多伦路XXX号底层房屋产权仍登记在海通公司名下，该房屋房地产文件登记信息中备注栏载明：1、将原海通公司名下位于多伦路XXX号底层房屋产权指定过户至多伦文化旅游公司名下；2、上述房产变更手续由多伦文化旅游公司单方办理；3、原产证予以注销。
一审法院认为，多伦房产咨询公司与徐行签订的《房屋租赁合同》及多伦房产咨询公司与爱砂公司签订的《补充协议》系合同各方当事人真实意思表示，合法有效。2012年5月8日起租赁房屋变更由爱砂公司向多伦房产咨询公司承租，自该日起，多伦房产咨询公司与徐行签订的《房屋租赁合同》对爱砂公司具有法律约束力。根据该合同约定，如租赁房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围，则租赁合同终止，多伦房产咨询公司、爱砂公司互不承担责任。2015年12月3日租赁房屋因公共利益需要被列入征收范围，多伦房产咨询公司以此为由主张解除合同，依法应予支持。多伦房产咨询公司称其分别于2016年5月1日、2016年5月20日口头、书面通知爱砂公司解除合同，因爱砂公司否认，多伦房产咨询公司也无证据证明，法院不予采信。关于爱砂公司辩称因租赁房屋于2015年12月3日被列入征收范围，双方合同于2015年12月4日解除的意见，因爱砂公司未举证证明其向多伦房产咨询公司主张过解除合同，法院不予采纳。故多伦房产咨询公司、爱砂公司合同解除的时间为本案诉状副本送达爱砂公司之日即2016年6月21日。合同解除后，爱砂公司应当将系争房屋返还给多伦房产咨询公司。
关于多伦房产咨询公司主张的租金及房屋使用费，合同解除前发生的是租金，合同解除后发生的是房屋使用费，爱砂公司作为承租方应当承担其租赁使用房屋期间发生的租金及房屋使用费。爱砂公司支付租金至2015年10月31日，之后，未再向多伦房产咨询公司支付租金，也未将房屋交还多伦房产咨询公司。现多伦房产咨询公司主张2015年11月1日起至爱砂公司交还房屋期间发生的租金及房屋使用费，依法应予支持。房屋使用费的支付标准，应当按照双方合同约定的每日5元/平方米计算。多伦房产咨询公司要求参照租金标准计算房屋使用费，缺乏依据，法院不予采纳。
关于违约金，根据双方合同约定，爱砂公司于每年3月1日前、每年9月1日前分二次向多伦房产咨询公司支付房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，爱砂公司按日租金的100%支付违约金。爱砂公司自2015年11月1日起拖欠租金，构成违约，应当承担相应违约责任。多伦房产咨询公司已自愿调低违约金，且主张的违约金并不过分高于造成的损失，法院予以支持。关于房屋装修损失，爱砂公司不要求在本案中处理，本案不作处理，爱砂公司可另行主张。关于押金，爱砂公司要求抵扣欠租，符合合同约定，法院予以准许。判决：一、上海多伦房地产咨询有限公司与被告爱砂文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》于2016年6月21日解除；二、上海爱砂文化传播有限公司迁出上海市多伦路XXX号底层(含上海市多伦路XXX号底层)，并将该房屋返还上海多伦房地产咨询有限公司；三、上海爱砂文化传播有限公司支付上海多伦房地产咨询有限公司2015年11月1日起至2016年6月21日的租金173,250元(其中41,666元用租赁保证金抵扣)及2016年6月22日起至被告上海爱砂文化传播有限公司交还房屋之日止的房屋使用费(按每日610元支付)；四、上海爱砂文化传播有限公司支付上海多伦房地产咨询有限公司违约金40,500元。上述第二、三、四项，均自判决生效之日起15日内履行完毕。
二审中，双方当事人一致确认，爱砂公司已于2016年10月25日将系争房屋返还给了多伦房产咨询公司。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议》对多伦房产咨询公司、爱砂公司均具有法律约束力，双方均应按约履行。该合同明确约定，如系争房屋因社会公共利益被依法征用、因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的，合同终止。故该房屋租赁合同应于系争房屋被政府列入征收范围之日，即2015年12月3日终止。合同终止后，爱砂公司应补齐欠付的租金并返还系争房屋。现爱砂公司未经多伦房产咨询公司同意逾期返还系争房屋，应当支付其占用期间的房屋使用费，使用费标准可参照双方在合同中约定的每日5元/平方米计算，多伦房产咨询公司收取的41,666元押金可直接在租金及房屋使用费中予以抵扣。爱砂公司在合同履行期间逾期支付租金构成违约，多伦房产咨询公司有权根据合同约定主张逾期付款违约金。爱砂公司认为约定的违约金过高要求适当减少，本院结合合同的实际履行情况，将违约金酌情调整至15,000元。至于爱砂公司关于多伦房产咨询公司无权收取房屋使用费的主张，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初12755号民事判决；
二、上海多伦房地产咨询有限公司与上海爱砂文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》于2015年12月3日终止；
三、上海爱砂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海多伦房地产咨询有限公司2015年11月1日起至2015年12月3日的租金人民币24,410.95元及2015年12月4日起至2016年10月25日上海爱砂文化传播有限公司交还房屋之日止的房屋使用费(按每日人民币610元支付，其中人民币41,666元用租赁保证金抵扣)；
四、上海爱砂文化传播有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海多伦房地产咨询有限公司违约金人民币15,000元。
一审案件受理费人民币3,860.92元，减半收取计人民币1,930.46元，由上诉人上海爱砂文化传播有限公司负担；二审案件受理费人民币3,860.92元，由上诉人上海爱砂文化传播有限公司负担人民币3,360.92元，由被上诉人上海多伦房地产咨询有限公司负担人民币500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年三月六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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