广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16823号
上诉人（原审被告）：张松武，住广东省汕头市潮南区。
委托诉讼代理人：马占军，广东凯成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢雪儿，广东凯成律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：廖凯杰，住广东省高州市。
委托诉讼代理人：何洁清，广东诺臣律师事务所律师。
原审第三人：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人：况斌，总经理。
委托诉讼代理人：叶春霞，该公司工作人员。
上诉人张松武因与被上诉人廖凯杰、原审第三人佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称“凯城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张松武上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）根据本案证据及庭审时各方陈述，被上诉人是在明知上诉人不具备购房资格的情况下签署《房屋买卖合同》的，依据如下：1、凯城公司在本案及(2016)粤0111民初6427号案庭审时的陈述及上诉人提供的录音证据都可证明被上诉人在签约时知道上诉人不具备购房资格。本案实际上形成了两份判决书，在（2016）越0111民初6427号判决书中凯城公司述称“凯城公司认为廖凯杰在签约时是知道张松武没有购房资格的”。该述称无需另行举证即可作为本案定案的依据。2、房屋买卖合同的签约时间为2014年3月21日，而合同附件第4条约定交易过户手续应在2015年1月31日前完成，即各方约定办理过户手续的时间超过10个月，这明显超过二手房交易过程中少则几天、多则两三个月的正常过户时间，特别是在本案房屋买卖没有采取按揭贷款的方式支付购房款的情况下，如果被上诉人不知晓上诉人不具备购房资格并同意给予上诉人时间以取得购房资格，如何解释长达10个月的过户时间？另外，从买卖合同签署到本案发生，经历了两年多的时间，也是因为被上诉人知晓上诉人不具备购房资格，双方一直在就合同如何履行进行协商，正常交易的卖方不可能在买方两年多不履约才起诉。3、房屋买卖合同上的买方名称为“张松武、张某乙、郑某乙”三人，其中郑某乙为上诉人朋友，张某乙为上诉人儿子，这是上诉人为提高获取购房资格的可能性而要求增加张某乙、郑某乙作为买方的，因为正常情况下非一个家庭的人不可能共同购房。增加郑某乙是以为其之后有机会符合购房资格，增加张某乙是以为其成年后可以取得购房资格。被上诉人在合同上同意增加买方，并在起诉时将张某乙、郑某乙列为被告，这也可以证明被上诉人在知道上诉人不具备购房资格的情况下同意通过增加买方的方式提高获取购房资格的可能性。以上证据足以证明被上诉人在签约时知道上诉人不具备广州市的购房资格，并愿意签约承担相应的交易风险。(二)上诉人不存在违约行为。上诉人在合同签订后为完成交易，一直积极的履行合同，包括通过各种渠道努力取得购房资格，在房屋无法过户的情况下先后向上诉人支付了270万房款等。涉案房屋交易无法完成的原因是合同自始无法履行，不能归责于一方。二、一审法院认为上诉人延迟履行付款及过户义务，根据《合同法》第九十四条第(四)款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，判决解除合同、要求上诉人支付违约金，属适用法律错误。首先，上诉人签约时不符合购房资格，且在合同签订后广州市不断收紧购房资格相关办理渠道，合同在法律上、事实上自始无法履行，即合同签订后涉案房屋交易就不可能完成。其次，被上诉人在明知上诉人不具备广州市的购房资格的情况下仍同意与上诉人签约，说明其愿意承担涉案房屋交易无法完成的风险。现因上诉人不具备购房资格，房屋无法过户的风险应由买卖双方共同承担，仅有上诉人承担该风险不公平、不合理。再次，房屋买卖合同是对国家限购政策的公然违反，被上诉人如果在知道上诉人不符合限购政策时拒绝与上诉人签约，则不会导致合同的无法履行，本案纠纷也就不会发生。所以，被上诉人在签约时存在过错，对本案的发生应承担相应的责任。因此，本案合同目的不能实现不是上诉人违约导致的，而是买卖双方错误的签署了一份事实上自始无法履行的合同，该合同不能履行的风险应由双方共同承担。现因双方都同意解除买卖合同，且解除的原因不能归责于一方，应根据《合同法》第九十七条的规定，终止买卖合同履行，被上诉人向上诉人返还已支付的房款，互不承担违约责任。三、在本案合同的履行过程中，由于凯城公司一直告诉上诉人存在所谓的绿色通道，所以上诉人一直在履行合同，且上诉人支付给被上诉人房款250万元，又向被上诉人购买了车位20万元，购买房屋的意愿是真实的，且积极履约。涉案房屋过不了户，是因为凯城公司所谓的绿色通道无法兑现。在绿色通道无法兑现的情况下，才有了付款和协商的问题，上诉人不可能在知道房屋无法过户的情况下，将房款付清，根据合同法凯城公司是享有抗辩权的。
廖凯杰二审辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一、被上诉人是在与上诉人、凯城公司三方确认上诉人具备履行合同的购房资格的情况下签署《房屋买卖合同》的。《房屋买卖合同》第2页右下角，“买方确认，在购房前已知悉国家及房屋所在地的限购及贷款新政，保证可向相关部门提交合资格文件(包括但不限于纳税或社保缴纳证明，户籍证明等)以办理过户及贷款手续，并承担由此产生的法律责任。”买方张松武签名盖指模确认以上合同内容，同时也确认其明确自己的合同义务除了按约定给付房款之外，还包括保证自己具有广州购房资格。二、上诉人既违反2015年1月31日前完成交易过户手续并给付购房余款的买方义务，又违反保证自己具有广州购房资格义务，被上诉人才决定起诉。本案一审诉讼过程中，上诉人自称不具有广州购房资格。上诉人具有广州购房资格是合同有效并可以实际履行的必要构成要件，对此合同三方当事人都十分重视，并依法、依照交易习惯在合同上明确约定这是买方合同义务，并专门放在买方签名盖指模位置，要求买方用签名指模覆盖其上，以保证买方清楚明白自己的合同责任。现在上诉人自称不具有广州购房资格，无论这一事实是真是假，都已单方违约，应该承担违约责任。另外，没有依照合同约定时间办理过户手续和支付购房余款同样是上诉人单方面违约，应该承担违约责任。
凯城公司二审述称：同意一审判决。凯城公司不知道上诉人称的绿色通道，且没有承诺过向上诉人提供所谓的绿色通道。当时上诉人没有提供其是否有购房资格的书面资料，双方是根据双方的意愿签订房屋买卖合同，合同上也已明确约定买方在过户之前是需要提供购房资格的文件，说明过户时上诉人是可以提供购房资格的文件。对于上诉人的上诉没有其他意见。
2016年5月9日，张松武向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除张松武与廖凯杰、凯城公司于2014年3月21日签订的房屋买卖合同及附件以及张松武与廖凯杰于2015年1月30日签订的《补充协议》中关于广州市白云区御洲一街XX号XXXX房的买卖协议；2、廖凯杰支付张松武双倍定金的违约金300万元；3、本案诉讼费由廖凯杰承担。
廖凯杰一审辩称：本案实际是张松武与廖凯杰、张某乙、郑某乙签订的房屋买卖合同，后来张某乙、郑某乙未在合同上签名，因此该合同不能全面反映张松武、廖凯杰的真实意思表示。廖凯杰作为买受人之一，向张松武支付了270万元购房款,后来发现自己无法在自身努力和中介帮助下取得购房资格，合同目的无法实现，所以又签订了《补充协议》，但最终仍然无法取得购房资格，后廖凯杰与张松武协商，张松武在协商过程中起诉。张松武在明知廖凯杰不具备购房资格的情况下同意廖凯杰增加张某乙、郑某乙来提高获取购房资格的可能性，廖凯杰实际上是在明知自己没有购房资格的情况下签署了该合同。由于廖凯杰不具备购房资格，合同目的无法实现，因此该合同应当予以解除。本案不存在违约方和守约方，张松武的利益没有受损，要求廖凯杰支付双倍定金300万元没有诚意。凯城公司对房屋交易的过程非常熟悉，能够对本案争议的事实予以澄清。综上，廖凯杰同意解除合同，但认为不存在违约，也无须支付违约金。
凯城公司一审述称：合同上只有廖凯杰的签名，显示开始是一次性付款，后来才转为按揭，后续的情况凯城公司不清楚。签订合同时，凯城公司就限购政策尽到了告知义务。就购房资格来说，签订合同时三方肯定都清楚。既然可以签订合同，就说明三方是协议好某些条件的。
一审法院认定事实：2014年3月21日，廖凯杰（卖方）与张松武（买方）在凯城公司的促成下签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋地址位于广州市白云区金沙洲御洲一街XX号XXXX房，建筑面积约269.47平方米；该物业按套销售，买卖双方同意成交价为530万元；签订本合同时卖方支付150万元作为定金；交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准），买方向卖方付清楼价余款380万元；交易过户手续应当在2015年1月31日前完成；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；合同签订后，任何一方不能违反合同约定，否则违约方要向对方支付双倍定金；……。上述合同买方签名右下方有“买方确认，在购房前已知悉国家及房屋所在地的限购及贷款新政，保证可向相关部门提交合资格文件（包括但不限于纳税或者社保缴纳证明，户籍证明等）以办理过户及贷款手续，并承担由此产生的法律责任”的内容。《房屋买卖合同》上的买方处原写有3人的名字（廖凯杰、张某乙、郑某乙），后张某乙、郑某乙未在合同落款签名。
同年4月1日，张松武向廖凯杰支付定金150万元。
2015年1月30日，张松武、廖凯杰签订《补充协议》，约定：卖方于2015年1月30日前已经完成该房产的涂销手续，买方因自身原因未能及时办理过户手续，愿于2015年2月15日前支付80万元给卖方，余款300万元于2015年4月30日前付清并办理过户手续，若买卖双方任何一方违约，则继续执行之前所签署的合同。
同年2月15日，张松武向廖凯杰支付购房款50万元。
同年7月20日，张松武向廖凯杰支付购房款50万元。
本案一审庭审中，廖凯杰自认自始不具备在广州市限购区域内购房的资格。
当事人围绕诉讼请求提供了证据，一审法院组织当事人对证据进行了交换和质证。对于证据《房屋买卖合同》、房产证、完税证、涂销证明、补充协议，该院予以确认并在卷佐证。
一审法院认为：张松武、廖凯杰签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》虽合法有效，但能否最终履行完毕取决于廖凯杰是否具有广州购房资格。廖凯杰明知其不具有购房资格而签订合同，之后不断迟延履行付款及过户义务，最终不能履行合同，是违约方，张松武提出解除合同的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。对于张松武主张廖凯杰支付双倍定金的违约金300万元的诉讼请求，该院认为，根据该诉讼请求的文某，张松武选择的是违约金罚则而非定金罚则，同时张松武未举证证实其损失达到300万元之巨，故该院根据合同约定将违约金调整为成交价的10%即53万元，超出部分不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2016年9月26日作出如下判决：一、原告廖凯杰与被告张松武、第三人佛山市凯城房地产代理有限公司于2014年3月21日签订的《房屋买卖合同》（含附件）中的房屋买卖合同关系以及原告廖凯杰与被告张松武于2015年1月30日签订的《补充协议》于本判决作出之日起予以解除；二、被告张松武于本判决生效之日起5日内向原告廖凯杰支付违约金53万元；三、驳回原告廖凯杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，由原告负担25359元，由被告负担5441元并于本判决生效之日起5日内向该院交纳。
各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审期间，张松武提交了张松武作为原告就涉案房屋起诉廖凯杰、第三人凯城公司房屋买卖合同纠纷一案（2016）越0111民初6427号民事判决书及该判决书的生效证明，该判决书载明，凯城公司述称：“凯城公司认为廖凯杰在签约前是知道张松武没有购房资格的”。廖凯杰、凯城公司均表示：对上诉人提交的该6427号民事判决书及生效证明的真实性没有异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对张松武的上诉意见，认定如下：
广州市的限购政策之施行及变更均向社会公众公开，张松武作为完全民事行为能力人，在签订涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》之前，对其自身是否具备购房资格，负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任，有合理的认知与判断。
根据张松武本案一、二审中的诉辩意见，其明知自己不具备广州市购房资格，而与廖凯杰签订过户时间长达10个月的涉案《房屋买卖合同》，以取得购房资格，因其不能在合同约定的办理交易过户手续期限内取得购房资格，双方又签订《补充协议》，使其得以在延展的期限内消除限购政策障碍、继续履行合同，但超过《补充协议》约定的办理过户手续期限后，经双方协商，其仍不具备购房资格而成讼。一审法院认定张松武不具有购房资格而签订合同，之后不断延迟履行付款及过户义务，最终不能履行合同，构成违约，判决解除合同、张松武按成交价的10%向廖凯杰支付违约金，并无不当。张松武上诉以廖凯杰是在明知其不具备购房资格的情况下签署涉案《房屋买卖合同》为由，主张其不构成违约，不同意向廖凯杰支付违约金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，张松武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9100元，由上诉人张松武负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年二月十七日
书记员 杨 旦
黄妙丽