湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终4337号上诉人（原审被告）：湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段188号新世纪文化中心东广场101。法定代表人：邵春燕。委托诉讼代理人：杨心怡，湖南湘军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙先导资产经营管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林一路43号枫林宾馆五楼。法定代表人：何涛。委托诉讼代理人：陈宇，湖南天地人律师事务所律师。上诉人湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司（以下简称酷贝拉公司）因与被上诉人长沙先导资产经营管理有限公司（以下简称先导公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1319号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。酷贝拉公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初1319号民事判决，并依法改判驳回先导公司一审全部诉讼请求；二、由先导公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、酷贝拉公司优先购买权受到严重侵害，先导公司及其母公司长沙先导投资控股有限公司与长沙银行签订的《物业转让协议》及《补充协议》效力不应当被认可，一审判决将上述协议认定为合法有效属于事实认定不清；二、买卖不破租赁，除非另有约定。酷贝拉公司有权继续承租涉案物业，长沙银行无权单方解除租赁合同；三、长沙银行恶意违约，租赁合同有继续履行的可能；四、长沙银行恶意断电，酷贝拉公司严重受损；五、酷贝拉公司并非恶意拖欠租金，多次积极协商解决矛盾；六、一审判决违约金计算标准过高，应当予以降低。先导公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，酷贝拉公司的上诉理由没有事实及法律依据，请求二审法请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、本案涉案租赁合同即补充协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在效力不应当被认可的情形；二、先导公司本案诉讼请求是要求酷贝拉公司支付租金并承担逾期支付租金的违约金，酷贝拉公司在2017年7月5日给先导公司的来函中明确确认欠付先导公司的租金，因此一审判决认定酷贝拉公司向先导公司支付租金及违约金是符合事实的；三、酷贝拉公司主张长沙银行侵犯其权利，应向长沙银行主张，与先导公司无关；四、酷贝拉公司主张的损失并无相应证据佐证；五、一审判决的违约金符合法律规定和客观事实，酷贝拉公司主张降低违约金计算标准没有法律规定。先导公司向一审法院起诉请求：一、判令酷贝拉公司偿付至实际付清之日止欠付的租金，暂计至2016年2月29日的租金为6266621.5元；二、判令酷贝拉公司支付至实际付清之日止的违约金，暂计至2016年2月29日的违约金为12272791.71元。一审法院认定事实：2009年4月13日，酷贝拉公司（乙方）与长沙银行股份有限公司（甲方）签订物业租赁合同，约定由酷贝拉公司承租位于长沙市新世纪体育文化中心（原ＸＸ体育场）东广场一层的部分区域，面积约为8813平方米用于经营。租赁期限为十年，自2009年4月13日起至2019年4月12日止。自租赁起始日起的第一个月至第十二个月为租金起始年，该起始年租金为人民币2749656元，双方还对后续每年租金标准进行了约定，其中2014年的年租金为3186103元，2015年的年租金为3377269元，2016年的年租金为3613678元，2017年的年租金为3902272元。租金为每季预付，以每季为一期，每季的租金应在上季度末月的二十号前付清。酷贝拉公司应在合同签订之即日向甲方支付租赁物业保证金人民币687500元。合同还约定，如因酷贝拉公司逾期支付租金超过30日的，自第31日起，甲方有权选择继续履行合同，酷贝拉公司应对逾期支付的租金，每逾期一日按日租金的2倍标准支付违约金。合同签订后，酷贝拉公司按约支付保证金687500元。2009年12月18日，长沙银行股份有限公司与长沙先导投资控股有限公司签订物业转让协议，约定长沙银行股份有限公司将包括上述物业在内的长沙市新世纪体育文化中心全部物业整体转让长沙先导投资控股有限公司。2014年12月23日，长沙银行股份有限公司与长沙先导投资控股有限公司签订补偿协议，进一步明确，长沙先导资产经营管理有限公司（先导公司）作为长沙先导投资控股有限公司的全资子公司，具体承接该批物业资产。2015年7月7日，先导公司取得该批物业的房屋所有权。酷贝拉公司按约缴付租金至2014年3月31日。后期租金先导公司自2014年3月至2016年2月之间多次向酷贝拉公司出具租金催收函，酷贝拉公司均未缴付，先导公司遂于2016年3月诉至一审法院。一审法院认为：本案中的物业租赁合同、物业转让协议及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，先导公司通过物业转让协议合法取得涉案物业的所有权，物业租赁合同对双方均合法有效，双方应按照物业租赁合同履行自己的义务，酷贝拉公司未按约支付租金，应承担相应违约责任。酷贝拉公司支付租金至2014年3月31日，按照双方合同约定的年租金标准，从2014年4月1日至2017年3月31日欠付的租金总额为人民币10356092.25元，酷贝拉公司应按约支付，后期租金按双方合同约定的年租金计算至实际偿付之日止。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，双方在合同中约定，如酷贝拉公司逾期支付租金超过30日的，应对逾期支付的租金每逾期一日按日租金的2倍标准支付违约金，酷贝拉公司主张该违约金约定过高请求适当减少，现先导公司未提交证据证实因酷贝拉公司迟延支付租金造成的实际损失，虑及酷贝拉公司的过错程度及迟延支付租金造成的利息损失，一审法院酌定按欠付租金总额的10%计算违约金，故暂计至2017年3月31日的违约金为10356092.25*10%1035609.22元，自2017年4月1日起至实际偿付之日止的违约金按欠付租金额的10%计算。先导公司主张的过高损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限酷贝拉公司在本判决生效之日起10日内支付先导公司租金10356092.25元（保证金687500元应予以扣除），自2017年4月1日起的后期租金按双方合同约定的年租金标准计算至实际偿付之日止；二、限酷贝拉公司在本判决生效之日起10日内支付先导公司违约金1035609.22元（计算至2017年3月31日），自2017年4月1日起至实际偿付之日止的违约金按欠付租金额的10%计算；三、驳回先导公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费133034元，财产保全费5000元，合计138034元，由酷贝拉公司负担。本院二审期间，先导公司向本院提交如下新证据：证据一、湘酷函【20170705】号关于妥善解决房屋租赁合同纠纷的函；证据二、长先资函（2017）13号复函。上述两份证据拟共同证明：酷贝拉公司对欠交租金一事予以认可。酷贝拉公司发表如下质证意见：对证据一和证据二的真实性、合法性并无异议，对关联性和证明目的存在异议，从酷贝拉公司发出的函件中不能确定酷贝拉公司已经认可所有欠付租金及违约金的行为，而只能视作公司股东对纠纷的调解意愿。本院认为作为认定案件事实依据的证据应当真实、合法且与案件具有关联性，结合当事人的举证、质证意见，本院对先导公司提交的新证据认定如下：证据一和证据二系酷贝拉公司就租金纠纷向先导公司提出的解决方案，并非酷贝拉公司对欠付租金等案件事实的认可，不能直接达到先导公司的证明目的，本院不予采信。酷贝拉公司在二审诉讼过程中并未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于欠付租金的问题。酷贝拉公司与长沙银行股份有限公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务，酷贝拉公司作为承租人，应当按照合同约定按时向长沙银行股份有限公司支付租金，在先导公司取得涉案房屋所有权后，酷贝拉公司应向先导公司支付房屋租金。现酷贝拉公司房屋租金仅支付至2014年3月31日，构成违约，应当向先导公司支付剩余租金；二、关于违约金的问题。本案先导公司的损失主要归属于欠付租金造成的利息损失，一审判决结合酷贝拉公司的过错程度及迟延支付租金造成的利息损失，将合同约定的违约金计算标准调低为欠付租金总额的10%，并无不当，酷贝拉公司主张违约金数额过高的上诉理由，本院不予支持；三、酷贝拉公司所主张的长沙银行与先导公司之间的物业转让侵犯其优先购买权及长沙银行恶意断电造成其相关损失的问题，酷贝拉公司可以另行主张权利。综上所述，上诉人湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费133034元，由湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一七年十月十六日书 记 员  皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。