上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初4367号
原告(反诉被告)：汤圣伟，男，1987年7月15日生，汉族，住上海市静安区。
原告(反诉被告)：傅宇佳，女，1991年1月1日生，汉族，住上海市静安区。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。
上述两原告的共同委托诉讼代理人：王玲，上海镇平律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘世伟，男，1982年2月4日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告(反诉原告)：詹晔，女，1982年5月29日生，汉族，住上海市静安区。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：张唯，上海力帆律师事务所律师。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：倪清，上海力帆律师事务所律师。
原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳与被告(反诉原告)刘世伟、詹晔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄文颋进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭于2017年10月20日进行了审理。原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳及两原告的委托诉讼代理人崔恩娜、王玲，被告(反诉原告)刘世伟、詹晔及两被告的委托诉讼代理人张唯、倪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2016年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、判令两被告协助将上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所有权转移登记至原告名下；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月18日签订上海市房地产买卖合同，原告购买被告名下系争房屋，价款人民币425万元(以下币种均为人民币)；合同另约定双方在2016年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。后因原告申请贷款未被银行审核通过，双方于是达成补充协议，约定由被告向上海嘉定及时雨小额贷款股份有限公司借款100万元，利息及手续费由原告承担。后原告持续支付了3个月的利息，同年9月初原告贷款审核通过，然被告迟迟不配合原告办理房产过户手续，并提出如继续履行合同原告需加价150万元的要求。现贷款已被撤销，系争房屋目前由原告使用且装修已进入尾声。因与被告协商过户事宜无果，特向法院起诉，要求判如所请。在审理过程中，原告变更诉请1为判令原、被告于2016年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》和补充协议继续履行。
被告刘世伟、詹晔答辩并提出反诉称：合同签订、房屋交付情况如原告所述，但因原告申请银行贷款多次被拒，迟迟未付余款，被告于2016年8月5日向其发出书面通知解除了双方签订的房地产买卖合同。关于向及时雨小额贷款一事，被告认为贷款的目的用于弥补被告置换购房的资金缺口，原告支付贷款利息和手续费也理所应当，但这不表明被告接受原告延期付款的行为或者放弃合同解除权不予追究，在原告持续不履行支付义务的情况下，被告当然仍享有解某权。另外，被告因置换购房也需履行和案外人的房屋买卖合同向其支付房款，原告尾款迟未到账，导致被告违约向案外人支付了高额违约金。被告在解除与原告的合同后，就其支付的首期房款，在扣除违约金后已将余款退还给了原告，但原告仍未将系争房屋返还被告，其行为已严重侵害被告的合法权益，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。两被告另向本院提出反诉请求为：1、请求确认《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》已于2016年8月5日解除；2、判令原告将系争房屋恢复原状并立即返还给被告；3、判令原告支付系争房屋占有费39,166.67元(以每月5,000元为标准，从2016年8月5日起算暂计至2017年3月30日止，实际计算至房屋返还之日)；4、判令原告承担房款20%的违约金85万元；5、本案诉讼费由原告承担。
原告汤圣伟、傅宇佳对反诉答辩称，原、被告双方在贷款未获审批之后，就延期付款进行了协商并签订了补充协议。原、被告签订补充协议的行为，表明被告同意原告再次去申请贷款，双方对迟延付款达成了一致。该协议中没有明确约定延期付款的期限，依法可以随时履行，且原告的贷款已于当年9月获批，完全具备过户条件。被告解某的原因是原告没有同意加价150万元的要求，故请求本院驳回被告的全部反诉请求。
在庭审中，原告为证明其诉请，向本院提交以下证据：
1、上海市房地产买卖合同及补充协议，证明原、被告之间存在房屋合同关系的事实；
2、付款流水及收据，证明原告按合同履行付款义务，已支付209万元房款；
3、补充协议和利息支付凭证，证明因原告未办出贷款，双方于2016年6月底达成补充协议，协议约定由被告向案外人贷款100万元，原告承担相应利息。原告实际承担了7月至9月三个月的利息，其中前2个月的利息直接支付给了被告本人，被告收取了2个月利息的行为表明其是同意延期2个月的，而被告8月初就发函解某，原告认为此时被告没有解某权。
被告对于上述1-3证据的真实性不持异议，但对于原告出具证据3的证明目的不予认可，表示双方当时签订补充协议是基于被告要履行与其上家的房屋买卖合同，但这不代表被告默认原告可以持续违约，补充协议没有约定被告放弃追究原告的违约责任，手续费由原告支付也是理所当然。
4、系争房屋的装修照片，证明原告已对房屋进行装修，并花费30万元的事实，如法院支持被告诉请，则要求法院一并处理由被告予以补偿；对此，被告表示系争房屋已于2016年3月18日交付给原告，在原告未提供装修合同及发票的情况下，对房屋的真实装修情况无法核实。
5、中信银行贷款合同，证明原告贷款已于2016年9月初通过。对此，被告发表质证意见称其从未参与过该贷款合同的签订，未办理过相关手续，原告也没有在贷款办出后通知被告，而且这也是原告第四次向银行申请贷款，之前几次都没有批贷成功。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、被告与原告贷款银行兴业银行理财师的录音光盘，证明由于原告征信问题，贷款无法获批，被告曾经陪同原告至该行办理贷款手续，这是原告的第三家贷款申请银行；
2、被告与原告父亲徐玉强于2016年7月25日的通话录音，证明因原告无法获得贷款，被告当场提出解某，并表示如继续履行合同，被告要求加价150万元。
原告对于上述1-2证据不予认可，其表示虽然兴业银行的贷款没有批下来，但合同没有约定只能向一家银行申请贷款，关于被告与原告父亲的谈话，原告表示虽然房源是其父亲找到，但未授权其处理房屋买卖事宜，无法代表原告意思表示，且被告在谈话中承认要求加价150万元才是造成纠纷的根源。
3、被告向原告寄发的律师函，证明被告向原告发函解除了双方的房屋买卖合同及补充协议。原告对此发表质证意见称，2016年8月5日收到上述解某函，但认为被告无解某权。
4、上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初21864号民事调解书、被告与案外人签订的《解某协议》、工行账户历史明细清单，证明因原告违约未按时支付剩余房款，造成被告在案外房屋买卖合同中成为违约方，并赔偿案外人违约金60万元的事实，被告另指出，因与原告未按时过户，其无法以“首套房”的条件向银行贷款，如按照“二套房”的标准则要承担总价70%的首付款，自身又没有那么多现金，直至2016年10月政府房产新政出台，造成被告彻底无法履约，只能与案外人解某。对此，原告表示被告损失与原告无关，被告与原告签订补充协议表明其应已预见损失，因此不应将其损失强加由原告承担。且调解书签订时原告的贷款已获批准，买卖合同具备继续履行的条件。
5、律师函及工行的付款凭证，证明被告在扣除85万元违约金及10月份小额贷款利息18,000元后，于2016年10月31日将剩余款项1,222,000元退给了原告母亲。对此，原告表示已收到上述款项，但被告退款未经原告允许，如法院支持被告诉请，则要求法院对违约金数额进行调整。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两被告为系争房屋的产权人。2016年3月18日，原告汤圣伟、傅宇佳(乙方)和被告刘世伟、詹晔(甲方)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)和补充协议，主要约定甲方向乙方转让系争房屋，转让款共计425万元，双方确认于2016年4月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5‰作为逾期违约金，合同继续履行。乙方逾期未付款达到15日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的20%作为其违约导致合同解除的违约金。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的因其违约导致的房产总价20%的合同解除违约金，余款返还给乙方，若乙方已付款不足支付违约金部分，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知书之日起5日内以现金形式补足。若乙方违约金不足以弥补甲方相关损失的，则甲方的损失与乙方违约金之间的差额，由乙方以现金形式补足。买卖合同补充条款(一)第9条约定，有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于2016年3月20日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条之约定违约金承担方式承担违约责任；(2)若乙方的购房贷款不足申请的额度或者银行未予审批，则乙方应于甲、乙双方至上海市宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续当日，以现金形式补足贷款部分。原、被告双方在订立网签合同的同时，另在补充协议中确定了付款方式，其中209万元于2016年4月22日前支付完毕，剩余216万元由原告根据买卖合同约定向银行申请贷款。上述买卖合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了209万元，房屋于签约当日亦交付给原告使用。系争房屋目前由原告控制，已进入装修阶段。
后因原告申请贷款未获银行审批通过，原告汤圣伟(乙方)、被告刘世伟(甲方)于2016年6月29日达成补充协议(以下简称“贷款协议”)，主要约定因乙方支付甲方的房屋买卖费用不足，由甲方向上海嘉定及时雨小额贷款股份有限公司贷款100万元，由此产生的利息及手续费由乙方承担。如果因乙方因房屋尾款迟迟未付清给甲方，所造成的额外利息等费用均由乙方承担。贷款协议签订后，原告持续支付3个月的利息及费用，其中2016年6月30日向被告詹晔转账汇入7、8月份的利息共计36,000元，2016年8月29日向案外人上海嘉定及时雨小额贷款股份有限公司支付9月份的利息18,000元。
后因原告仍未支付剩余房款，被告于2016年8月3日向原告寄发律师函，通知房屋买卖合同于原告收到该函之日起解除，原告于2016年8月5日签收。2016年10月21日，被告向原告再次寄发律师函，通知原告因其单方面违约导致被告严重损失，被告就已收到的209万元房款中在扣除违约金85万元及“及时雨小额贷款”10月份利息18,000元后，将余款1,222,000元退回原告母亲的银行账户。原告方面已收到上述退款。
另查明，上海市虹口区人民法院于2016年10月13日出具(2016)沪0109民初21864号民事调解书，确定两被告与案外人沈强、王文华就本市虹口区同心路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2016年8月19日解除，案外人向两被告返还200万元房款。
关于双方签订《及时雨小额贷款补充协议》一节事实，原告认为，贷款协议签订表明被告同意原告再次延期付款，贷款协议没有确定付款的截止期限，且原告支付了2个月的利息应视作被告同意原告延长相应付款期限。对此被告反驳称，签署贷款协议的目的是为了继续履行房屋买卖合同，但不代表被告不追究原告迟延付款的违约责任；贷款协议未确定剩余房款的还款期限，也不代表原告可以持续拖延付款。如被告再继续支付利息，那付款期限如原告意见将无限延长，显然不符合当事人原意。被告在与原告履行房屋买卖合同过程中无任何过错，即使被告认可合同延期2个月，原告也应当在2016年8月29日之前将房款付清，但其实际未予支付也未通知贷款是否已获批。
在审理过程中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋的装饰装修造价与残值进行了司法鉴定，根据其出具的公信中南[2017]建鉴字第45号司法鉴定意见书，系争房屋的装饰装修的重置造价费用为200,036元，装修残值费用为190,034元。原告发表质证意见称对报告内容无异议，其在装修时另预埋了一条音响线，为此支付了5,000元定金，但未将该情况告知鉴定人员。被告表示，报告中确定格力空调的价格为29,730元，但根据其在网上查询相关定价则为14,490元，报告中的价格偏高，要求法院酌情调低。对此鉴定人员发表意见称，其是根据格力官网确定上述价格。
本院向上海中原物业顾问有限公司征询系争房屋的市场租赁价格，根据该公司向本院出具的《房地产价格咨询意见书》，系争房屋自2016年8月至今的市场租赁价格为每月4,000至4,500元。原告对此不予认可，表示房屋交付时还是清水房，无法达到上述租金标准，且租金和违约金不能同时主张；被告则表示真实性无异议，在出售给原告前被告也曾将系争房屋出租，月租金在3,000元左右，是带有装修的。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议系当事人的真实意思表示，双方均应当严格履行。本案的争议焦点在于双方签订贷款协议行为性质的认定及被告向原告寄发解某函时其是否享有解某权。双方签订《及时雨小额贷款补充协议》的时间是2016年6月29日，原告收到解某函的时间是2016年8月5日。根据贷款协议约定，由被告向信贷公司借款，原告承担相应利息，借款的目的是为了满足因原告迟延付款而造成被告置换购房的资金缺口，庭审中被告亦表示当时被告仍愿意将房屋卖给原告，因此原、被告签订贷款协议的行为可以视作双方就继续履行房屋买卖合同达成了合意。原告称其持续支付贷款利息至2016年8月29日，应视为被告同意将付款期限延期至该日的意见，本院认为，支付房款是原告的主合同义务，虽然在贷款协议中双方没有明确原告支付余款的期限，但原告也应在合理期限内付清余款，在被告未明确表示同意或者追认的情况下，原告以支付利息的时间来推定被告同意延期付款2个月，将支付利息期间来确定合理付款期限的意见，缺乏依据，本院不予采纳。就合理付款期限在双方各持己见、没有书面约定的情况下，应参考原房屋买卖合同及补充协议约定的支付期间。根据双方于2016年3月18日签订的房地产买卖合同，再结合同日签订的补充协议中第二笔房款应于2016年4月22日之前支付完毕的条款，双方约定的支付期间为35天。因此，基于上述约定，本院酌情确定合理期限为35天，即在2016年6月29日双方达成贷款协议后，余款应在其后的35天合理期限内支付完毕。而根据已查明的事实，原告未能于上述期限内付清余款；且根据原告提供的中信银行贷款合同，合同的落款日期为2016年9月7日，可显示原告至2016年8月底仍不具有相应支付能力，其行为仍构成根本违约，被告得解除买卖合同的权利。因此，被告关于要求确认房屋买卖合同于2016年8月5日解除的请求，本院予以支持。原告要求继续履行房屋买卖合同、办理过户手续的请求，本院不予支持。
房屋买卖合同解除后，原告应将系争房屋返还给被告。被告另关于将系争房屋恢复原状的请求，鉴于系争房屋在合同签订当日即交付给原告，原告实际已出资进行了全面装修，如恢复原状将增加无益损失，故对该项请求，本院不予准许。上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书中关于系争房屋装修残值费用190,034元的意见，本院予以确认，原、被告的相关抗辩意见本院不予采纳。基于司法鉴定意见书，并根据本案实际情况，本院酌情确定相关装修残值费用由原告和被告以3：7的比例承担，即由被告向原告支付装修补偿款133,023.8元。被告反诉要求原告支付违约金的请求，符合合同约定，但本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定原告向被告支付违约金65万元。被告已收取原告支付的房款209万元，其中已返还122.2万元，因此还应向原告返还218,000元。被告另要求原告支付房屋占用费的诉请，于法有据，本院予以支持。结合本案实际情况，本院酌情确定以每月4,000元为标准计算。根据查明的事实，被告实际于2016年10月31日向原告退回了大部分房款，因此，房屋占有费应从次日即2016年11月1日起算至房屋返还被告之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳与被告(反诉原告)刘世伟、詹晔就上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2016年8月5日解除；
二、原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)刘世伟、詹晔；
三、原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳于本判决生效之日起十日内，以每月4,000元为标准向被告(反诉原告)刘世伟、詹晔支付房屋占有费(自2016年11月1日起算至上述房屋实际返还之日止)；
四、被告(反诉原告)刘世伟、詹晔于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳返还房款218,000元；
五、被告(反诉原告)刘世伟、詹晔于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳支付房屋装修补偿款133,023.8元；
六、原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳的其余诉讼请求，不予支持；
七、被告(反诉原告)刘世伟、詹晔的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费收取31,520元，反诉案件受理费收取6,525元，由原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳负担36,528元，由被告(反诉原告)刘世伟、詹晔负担1,517元。财产保全费5,000元(原告已预缴)，由原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳负担。司法鉴定费7,688元(原告已预缴)，由原告(反诉被告)汤圣伟、傅宇佳负担2,306元，由被告(反诉原告)刘世伟、詹晔负担5,382元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 杨利民
审 判 员 黄文颋
人民陪审员 时金兰
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……