淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第1428号
原告董峰。
委托代理人王小强。
被告江苏现代投资有限公司。
法定代表人邓洁瑜。
委托代理人刘立高。
委托代理人张浪。
原告董峰与被告江苏现代投资有限公司（以下简称投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法由审判员杨新红适用简易程序，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告董峰及其委托代理人王小强，被告现代投资司的委托代理人张浪、刘立高到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告董峰诉称：2011年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定被告应于2013年10月1日前将原告购买的被告开发的商品房交付给原告，原告签订合同后，依合同约定向被告支付了人民币113608元。截止目前，被告未按协议约定向原告交付房屋，致原告不能实现合同目的。现原告诉至法院，要求解除原、被告双方于2011年10月26日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款113608元，并承担自2011年10月26日起至法律文书生效之日止的银行同期贷款利息。
被告现代投资公司辩称：一、本案商品房买卖合同没有得到全面履行是因为原告没有按照约定付清全部购房款；二、本合同现能够继续履行，不符合法定解除的条件；三、即使存在被告违约，原告所主张的违约金也不符合合同的约定。
经审理查明：2011年10月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》1份，约定由原告购买被告开发的位于淮安市清浦区北京南路西侧、枚皋路以南“现代食品城”第A、B幢2426号房1间（建筑面积为23.97平方米），房屋总价款为183608元。原告于签订合同当日向出卖人支付房屋首付款113608元，余款7万元须在5个工作日内办理银行按揭贷款申请手续；若非出卖人原因未办下来按揭贷款的，则买受人应自收到银行不予放款通知之日起7日内向出卖人付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应按本合同第七条的约定，向出卖人承担逾期付款的违约责任。关于房屋交接问题，双方在合同的第八条、第十一条约定，出卖人应于2013年10月1日前，应当以书面通知买受人办理交付手续，向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人逾期交房超过60日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。
合同签订当日，原告支付了房屋首付款113608元。2013年10月1日，因商品房尚未符合交付条件，原告未予以接受房屋。2014年3月10日，原告诉至本院，以所购商品房至今未能符合合同约定的交付条件为由，要求依约解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求被告返还其交付的首付款113608元，并承担自2011年10月26日起至法律文书生效之日止的银行同期贷款利息。
上述事实，有当事人庭审陈述及原告提供的商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票1张等证据在卷印证。原、被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力均予以采信。
本案在审理过程中，被告虽抗辩本案争议的房屋已符合交付条件，但在本院规定的期限内未能向本院举证证明。同时，被告主张原告至今未依合同约定支付房屋余款，但认可原告未能成功办理银行按揭贷款手续，系因国家宏观政策等原因所致，系不可归责于双方当事人的原因。并在本案中保留日后对此向原告主张违约责任的权利。
庭审中，原告要求被告返还其交付的房屋首付款113608元，并认为合同中虽然约定“出卖人应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，但该条款没有约定是按日承担还是按月承担，属约定不明，故要求按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失。经质证，被告认可原告已交付房屋首付款113608元，但认为合同约定的违约责任条款已很明确，故不同意原告要求被告按银行同期贷款利率承担已付款的利息损失。对此，原告认可合同约定的违约责任与其主张按银行贷款利率计算利息损失的数额相当，故请求由法院依法确认。
本案在审理过程中，本院依法主持双方进行了调解。因双方对是否解除合同不能协商一致，致本院调解未果。
本院认为：一、关于原、被告所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。原告董峰与被告现代投资公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。
二、关于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，要求被告返还已交付的购房款113608元，并应按银行同期贷款利率赔偿原告利息损失问题。本案的审查重点主要为1、被告是否延期交房超过合同约定的60日；2、原告是否可以据此要求解除《商品房买卖合同》；3、被告是否应返还购房款113608元并承担利息损失。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付问题，明确约定被告应于2013年10月1日前交付符合合同约定的商品房，且逾期交房超过60日后，原告有权要求解除合同。被告庭审中虽抗辩目前房屋已符合合同约定的交付条件，但未能向本院举证证明，且至今亦未能提供曾向原告发出书面通知，要求办理交付房屋手续的相关证据，故本院依法确认被告所出卖的商品房至今未能符合合同约定的交付条件。因被告延期交付房屋已超过合同约定的60日，原告据此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院依法予以支持。同时，因双方对被告延期交付房屋而导致合同被解除的，约定被告应退还原告全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。该约定具体明确，原、被告理应依约遵守。现原告已付房屋款113608元，被告理应依合同约定予以全部返还。另外，我国《合同法》虽规定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。但本案中，原告并无证据证明其首付款为通过银行贷款取得，亦无证据证明其有其他实际损失，故本院对原告要求依据银行同期贷款利率计算其利息损失的主张不予支持，且原告亦表示比照银行贷款利率计算的利息损失与合同约定的违约金数额相当，并请求由法院依法确认。现原告已付房屋款为113608元，经计算，被告应承担违约金为2272.16元（113608×2%）。对于被告抗辩原告因未付清余款，亦存在违约行为，因其庭审中认可原告未能成功办理银行按揭贷款手续付清余款，系因国家宏观政策等原因所致，为不可归责于双方当事人的原因，并在本案中保留日后对此向原告主张违约责任的权利。故本院对被告的抗辩主张在本案中不予理涉，对此被告日后可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告董峰与被告江苏现代投资有限公司于2011年10月26日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告江苏现代投资有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告董峰房屋款113608元，并承担原告董峰违约金2272.16元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。
案件受理费2661元，本院减半收取1331元，由被告江苏现代投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 杨新红
二〇一四年四月十七日
书记员 徐凤芝
所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。