浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台临民初字第118号
原告：汪某某。
被告：临海市××置业有限公司，住所地：临海市××
街道××东街××号。
法定代表人：张某某。
委托代理人：辛某。
原告汪某某为与被告临海市××置业有限公司房屋买卖
合同纠纷一案，于2011年12月29日向本院提起诉讼。本院于同
日立案受理后，依法适用简易程序，于2012年2月14日公开开
庭进行了审理。原告汪某某、被告临海市××置业有限公司的
特别授权委托代理人辛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪某某起诉称：2008年5月22日，原、被告签订了《
商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告将开泰·
山水人家某14幢1单元501室的商品房和第14幢18号车某，以人
民币344961元的价格出售给原告。合同第八条约定被告应在20
09年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，合同第
九条约定如被告逾期超过90日后仍未按本合同约定将房屋交付
原告使用，则原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自
合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止
，被告按日向原告支付己交付房价款万分之五的违约金。
合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告却严重违约和超期。2011年4月28日原、被告签订了提前领取房屋备
用协议书，约定：1、提前领取房屋备用钥匙主要为了房屋装
修之用，为确保西区综合验收的顺利进行，乙方保证装修进场
时间为2011年5月20日之后，在这之前进场装修，物业管理公
司有权制止；2、乙方在本协议书上签字后已确认房屋结构及
附属设施已达交付标准，并于2011年4月16日后补签收单某某
主手册，交付时间填写为取得综合验收备案表后次日；3、在
领取备用钥匙之日至取得综合验收备案表之日的时间段内的物
业管理费某某方某担，在甲方取得综合验收备案表之后，乙方
到物业管理公司领取房屋正式钥匙；4、此次约定不包括西区
延期交付赔偿金。至今，被告仍未取得综合验收备案表，原告
到目前仍没有拿到房屋正式钥匙。根据原告与被告签订的合同
约定，以及原告（乙方）与被告（甲方）签订的提前领取房屋
备用协议书的约定，从2011年9月16日开始计算，被告迟延交
付暂计至2011年12月28日就已达103日，被告应支付原告违约
金17250.49元，但被告至今未支付逾期交房违约金。如2011年
12月28日后被告仍不能按合同约定，以及2011年4月28日原、
被告签订的提前领取房屋备用协议书的约定交付经相关部门验
收的商品房，则之后的逾期交房违约金，原告保留诉权。为此
依法起诉，请求：1、判令被告按合同约定向原告支付逾期交
房违约金17250.49元人民币；2、本案诉讼费由被告承担。
原告于2012年2月13日提交追加诉讼请求申请书，要求被
告支付逾期交房违约金按合同约定支付暂算至2012年1月16日
，变更第一项诉讼请求为：判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金20432.6元。
被告临海市××置业有限公司答辩称：原、被告签订了
《商品房买卖合同》是事实，被告认为违约金比例过高，要求
降低违约金比例。原告还有房款10000元未付，按歇付款没有
按时到位，要求支付违约金24572元。被告逾期交房事实存在
，逾期交房有施工单位的原因也有开发商的原因，也有原告等
申请鉴定的原因。被告希望对逾期交房期间中的鉴定期间予以
扣除。
原告汪某某补充陈述称：欠房款10000元是事实，按照合
同约定，待交房时再付清房款。原告是按照合同规定办理了贷
款的，贷款何时发放，这是被告与银行之间的约定，造成放贷
时间过长，是由于被告与银行没有沟通好，这是被告自己的责
任。
原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件1份，拟证明原告主体适格。
2、工商登记、组织机构代码证复印件各1份，拟证明被
告主体适格。
3、商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告违约，按约
被告应支付原告逾期交房违约金的事实。
4、收款收据复印件2份，拟证明原告已支付了房款33496
1元的事实。
5、提前领取房屋备用协议书复印件1份，拟证明逾期交
房违约金，应算到被告取得综合验收备案表后次日。
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5经质证均没有异议，本院经审核，对其证明力予以确认。
被告为了证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、提前领取房屋备用协议书复印件1份，拟证明2011年4
月28日原告已实际取得该房的事实。
2、混凝土施工记录复印件1份，拟证明2008年8月18日房
屋封顶的事实。
3、混凝土抗压强度检测报告复印件1份，拟证明2008年8
月18日房屋封顶的事实。
4、收款收据复印件2份，拟证明原告首付、按揭金额及
按歇日期。
5、竣工验收备案表复印件1份，拟证明房屋在2012年1月
16日取得综合验收合格的事实。
原告对被告提供的证据1、2、3、4、5经质证均没有异议
，本院经审核，对其证明力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2008年5月22日，原、被告
签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将开泰·山水人家
某14幢1单元501室的商品房和第14幢18号车某，以人民币3449
61元的价格出售给原告。合同第八条约定被告应在2009年12月
30日前将验收合格的商品房交付给原告使用，合同第九条约定
如被告逾期超过90日后仍未按本合同约定将房屋交付原告使用
，则原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同第八
条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按
日向原告支付己交付房价款万分之五的违约金。原告已支付了
房款334961元，2009年12月31日至2011年9月15日的逾期交房违约金，被告已履行完毕。2011年4月28日，原、被告签订了
提前领取房屋备用协议书，约定房屋交付时间填写为取得综合
验收备案表后次日。涉案工程在2011年6月20日由临海市建筑
工程某某监督站出具工程某某监督报告，2012年1月16日取得
竣工验收备案表。
本院认为，原、被告双方于2008年5月22日签订的《商品
房买卖合同》和2011年4月28日签订的《提前领取房屋备用协
议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规
，应确认有效。
合同订立后，原告已按约履行自己交付房款的义务。原
、被告于2011年4月28日签订的《提前领取房屋备用协议书》
，变更了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的条件，该协议
书约定房屋交付时间为取得综合验收备案表次日，被告于2012
年1月16日取得竣工验收备案表（即综合验收备案表），故被
告逾期交房的时间应截止2012年1月16日，2011年9月16日至20
12年1月16日共逾期123天。被告辩称逾期交房的原因之一为一
部分业主上访，要求对质量进行鉴定造成的，为此要求扣除此
段时间。本院认为，业主有权关注被告施工用料的质量，对被
告所用建材的质量问题，向政府部门反映，申请鉴定属其权利
的正当行使，由此被政府部门责令停工检查不应归责于原告，
被告此辩解理由不成立，本院不予支持。被告认为原告迟延付
款应承担违约责任，但并未提起反诉，在本案中本院不予处理
，被告可提供相关证据后，另行起诉。
合同当事人违约后，应当按约定支付违约金，但被告认为违约金比例过高，要求降低。因违约金的性质系以补偿性为
主、惩罚性为辅，故对于过高的违约金应合理调整裁量幅度，
综合本案的具体情况，对于被告应当负担的违约金比例，本院
酌定被告应按日向原告支付己交付房价款万分之四的违约金为
宜。综上被告应赔偿的合理违约金共计334961元×0.0004×12
3天=16480.08元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、
第一百一十四条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理商
品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的
规定，判决如下：
被告临海市××置业有限公司于本判决生效之日起十日
内向原告汪某某支付逾期交房违约金人民币16480.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费311元，减半收取155.5元，由原告汪某某负
担50.5元，被告临海市××置业有限公司负担105元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民
法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉
请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理
。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州
市经济开发区支行，帐号：90×××35，执收单位代码
：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执
行。逾期申请的，本院不予受理。
代理审判员 李林会
二〇一二年三月二十六日
代理书记员 余燕苹