安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民一终字第00085号
上诉人（原审被告）：陈克海。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司。
上诉人陈克海因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第02151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈克海的委托代理人李爱华、被上诉人中百物业公司的委托代理人于燕弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中百物业公司在原审诉称：其于2009年11月20日与中央花园业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务费的标准为高层住宅0.9元／月每平方米，小高层住宅为0.85元／月每平方米，公寓式办公楼为1.5元／月每平方米。合同还约定逾期缴纳物业费的，每逾期一日，缴纳欠费总额千分之五作为滞纳金。陈克海于2008年分别购买了中央花园9栋101室（建筑面积404.23平方米）、103室（建筑面积440.7平方米）、104室（建筑面积346.8平方米）、201室（建筑面积745.73平方米）、202室（建筑面积74.42平方米）、203室（建筑面积83.23平方米）、204室（建筑面积433.98平方米），合计2529.09平方米，并将上述房屋出租他人使用。陈克海作为中央花园业主，其所有的物业为公寓式办公楼，根据物业服务合同约定，其每月应交物业服务费为3793.64元，但其自2009年12月1日至2013年6月30日共计43个月未缴纳物业费，共计163126.3元，中百物业公司曾多次催缴，但陈克海以各种理由拖延缴纳，故诉请法院判令陈克海支付所欠物业服务费163126.3元。
原审查明：陈克海系马鞍山市中央花园9栋101室（建筑面积404.23平方米）、103室（建筑面积440.7平方米）、104室（建筑面积346.8平方米）、201室（建筑面积745.73平方米）、202室（建筑面积74.42平方米）、203室（建筑面积83.23平方米）、204室（建筑面积433.98平方米）业主。上述房屋总计建筑面积为2529.09平方米，商品房买卖合同中载明的房屋用途为商业。2009年11月20日，马鞍山市中央花园业主委员会（甲方）与中百物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定由甲方选聘乙方对中央花园提供物业管理服务，服务期限三年，自2009年12月1日至2012年11月30日。合同还约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅0.95元／月每平方米，小高层住宅为0.85元／月每平方米，公寓式办公楼为1.5元／月每平方米，商业物业1.2元／月每平方米（无电梯），其他物业1.4元／月每平方米（有电梯），物业管理服务费于每半年的一月和七月缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，按欠费总额的千分之五支付滞纳金。合同同时约定本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，中百物业公司进驻中央花园提供物业管理服务。另查明：陈克海已将上述房屋出租给浦发银行马鞍山支行使用。2012年11月13日，中百物业公司曾致函浦发银行马鞍山支行，函中要求浦发银行马鞍山支行作为物业使用人督促产权人联系解决物业费用交纳事宜。2013年7月4日，江苏首开律师事务所律师于燕弟以取得中百物业公司授权的名义向陈克海邮寄送达了一份《律师函》，要求陈克海在2013年7月15日前支付所欠2009年12月1日至2013年6月30日期间的物业服务费163126.30元。因陈克海仍未向中百物业公司缴纳此期间的物业服务费，中百物业公司遂诉至法院。
原审认为：马鞍山市中央花园业主委员会与中百物业公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对中央花园业主具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。中百物业公司在合同履行期间已按约定提供物业管理服务，在合同到期后，中央花园业主委员没有向中百物业公司作出续聘或解聘的意思表示，也未选聘新的物业管理企业，而中百物业公司亦继续为中央花园小区提供物业管理服务，因此，根据合同约定，视为双方继续履行原合同。陈克海作为中央花园业主，应当依照此合同约定按期按标准缴纳物业服务费。现陈克海自2009年12月1日至2013年6月30日期间的物业服务费未缴纳，违反了合同中关于业主交纳物业服务费的约定，应承担相应的责任，但因合同约定物业管理服务费于每半年的一月和七月缴纳，则中百物业公司应当自每年的8月1日起就本年度的物业服务费在法律规定的诉讼时效期间内向义务人主张权利，而中百物业公司对陈克海欠缴的2009年12月1日至2010年12月31日期间的物业服务费，其未能提供证据证实其在两年诉讼时效期间内向陈克海主张过权利，中百物业公司关于主张此期间物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。关于2011年度物业服务费是否超过诉讼时效问题。因2013年7月4日，江苏首开律师事务所律师于燕弟以取得中百物业公司授权的名义向陈克海邮寄送达了一份《律师函》，要求陈克海支付欠缴的物业费，应视为中百物业公司向义务人主张了权利，诉讼时效发生中断，因此，中百物业公司要求陈克海支付2011年1月1日至2013年6月30日期间物业服务费的诉讼请求并未超过诉讼时效，应予支持。陈克海认为该律师函不能视为中百物业公司向其主张权利的辩称意见不符合法律规定，不予采纳。关于物业服务费的缴纳标准问题，虽然中百物业公司提交了中央花园9栋其他业主的房屋产权证以证明该房屋规划用途为公寓，但未能提交陈克海拥有的案涉房屋产权证证明其房屋规划用途为公寓，相反，其提交的陈克海商品房买卖合同载明房屋用途为商业，因此，在中百物业公司不能提供陈克海拥有的案涉房屋法定登记的用途情况下，应以商品房买卖合同载明的房屋用途作为缴纳物业服务费的依据，对照物业管理合同约定的标准，以其他物业1.4元／月每平方米（有电梯）作为缴纳标准为宜，对陈克海认为应适用商业物业1.2元／月每平方米（无电梯）为缴纳标准的意见，因案涉房屋属于有电梯建筑，故不予采纳。综上，陈克海在2011年1月1日至2013年6月30日期间应缴纳的物业服务费为106221.78元（1.4元×2529.09㎡×30个月）。对陈克海认为马鞍山市中央花园业主委员会与中百物业公司签订的物业管理服务合同不合法，对其无约束力以及中百物业公司未对其提供物业服务的辩称意见，因未提供充分证据予以证实，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2013年12月6日作出如下判决：一、被告陈克海于本判决生效之日起十日内给付其所欠原告马鞍山市中百物业管理有限公司2011年1月1日至2013年6月30日期间的物业服务费106221.78元；二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3562元，减半收取1781元，由原告马鞍山市中百物业管理有限公司负担623元，被告陈克海负担1158元。
宣判后，陈克海不服，向本院提起上诉称：1、原审认定物业费缴纳的标准1.4元／月·㎡与事实和合同的约定不符。其拥有的物业属中央大厦1－2层，确属商业用途，同时房屋仅两层，无需电梯方便上下，且该大厦的所有电梯与其房屋不相联通，所以，电梯相对于案涉房屋而言是无用的、隔离的、独立的，应当视为是无电梯的物业，按商业物业无电梯的收费标准1.2元／月·㎡计算。2、原审认定2011年度物业费未过诉讼时效不符合法律规定。中百物业公司未在2011年度向陈克海主张过物业费，其向承租方浦发银行主张所谓物业费，其权利不能及于陈克海。陈克海与承租人分别是不同的主体，对浦发银行的时效中断不适用于陈克海。2013年的律师函上，因无中百物业公司授权的标志，也未加盖其印章，只能视为是律师事务所的主张，而非中百物业公司的主张，故不能视为诉讼时效中断。3、原审认定双方之间的物业合同关系与法律规定不符。陈克海的物业房屋自始至终都保持着商业用途，与一般的民用住宅有着本质的区别。根据相关规定，用于商业的房屋如实施物业管理，必须由业主自己与物业管理公司自愿相互协商建立物业合同关系，实行市场调节的收费标准，不是必须由业主委员会来签订物业合同，规定收费标准。综上，请求二审依法改判。
中百物业公司辩称：1、物业费不是专款专用于具体的业主，物业费收取之后，应当是对于整个小区、包括公共设施的维护，考虑物业的性质，应当是针对整个物业的整体，中央大厦是有电梯的小区。因此，按照合同的约定，有电梯的物业应当是1.4元每平米，一审认定是正确的。2、关于诉讼时效。律师代表业主发出律师函，得到了委托人的认可，符合代理的特征，所以律师函代为催缴物业费，产生了诉讼时效的中断。3、业主委员会和物业公司签订的合同，实际上代表业主，对于具体的业主与物业公司签订合同法律也是不禁止的。对于没有单个业主与物业企业签订合同的情况下，业主委员会与物业公司签订的合同，业主也是有效的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，陈克海提交其在2014年3月26日拍摄的八张照片，证明案涉房屋没有电梯，不符合按照1.4元每平米的标准收取物业费的条件，房屋是属于商业用途，应当是自愿协商建立物业服务合同关系。
中百物业公司质证认为：对证据的真实性、合法性、与本案的关联性不持异议，但不能达到其证明目的。从照片上可以看出中央大厦是有电梯的，同时也可以看出，案涉房屋与中央大厦是一个整体，物业费是用于大厦的整体维护。
本院经审查认为：陈克海提交的证据不能证明案涉房屋的物业服务属无电梯的服务，故本院不予认定。
中百物业公司未提交新的证据。
二审查明的事实与原审相同。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、中百物业公司和业主委员会签订的物业服务合同对陈克海有无约束力；二、中百物业公司向陈克海主张2011年度物业费是否超过诉讼时效；三、原审认定物业费每月每平方1.4元有无事实和法律依据。
本院认为：一、关于物业服务合同效力。根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会有权执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主在物业管理活动中，应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按时交纳物业服务费用。本案中，陈克海作为中央花园的业主，有义务执行业主委员会与中百物业公司签订的《物业管理服务合同》，该合同对陈克海具有约束力，陈克海应根据合同的约定及时足额交纳物业服务费用。故陈克海认为案涉房屋为商业房屋，必须由其与物业管理公司签订《物业管理服务合同》的主张，无法律依据，本院不予支持。二、关于诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的相关规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，应当认定为产生诉讼时效中断的效力。本案中，中百物业公司为主张其权利，委托江苏首开律师事务所律师，向陈克海邮寄送达了一份律师函，要求陈克海支付欠缴的物业费，表达了中百物业公司向陈克海主张权利的意思表示，产生了诉讼时效中断的法律效力。故陈克海主张中百物业公司向其主张权利已超过诉讼时效的诉请，本院不予采纳。三、关于物业服务费标准。根据陈克海与房地产开发商签订的《房屋买卖合同》的约定，其房屋的公摊建筑面积构成说明中包含电梯井，且该两层房屋有电梯连接，因此，该房屋属于有电梯建筑。原审按照《物业管理服务合同》第七条的约定，以1.4元／月·㎡（有电梯）的标准确定物业服务费用，并无不当。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费2424元，由陈克海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 辉
审 判 员 席 伟
代理审判员 张茂进
二〇一四年七月九日
书 记 员 丁 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。