福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭民初字第1434号
原告朱光炬，男，1979年4月28日出生，汉族，无业，住南平市建阳区。
委托代理人梁忠民，福建心至律师事务所律师。
委托代理人张游辉，男，南平市建阳区麻沙中心法律服务所法律工作者，住南平市建阳区民主北路**号。
被告江忠华，男，1975年11月14日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
被告谢长旺，男，1974年12月6日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
被告福建省六合房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道民主南路527号（纳泰财富广场E幢2层10203房）。组织机构代码57470410-1。
法定代表人徐承霍，董事长。
原告朱光炬与被告江忠华、谢长旺、福建省六合房地产开发有限公司（简称六合公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告朱光炬的委托代理人张游辉、被告江忠华到庭参加诉讼，被告谢长旺、被告六合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱光炬诉称，2013年3月7日，被告六合公司向原告亲属章文良借款3000000元，约定借款期限为6个月，月利率2%，财务咨询费1%，合计3%，该款已存入六合公司指定账户，为确保债务的履行，六合公司将包括领袖公馆第1幢2单元20401房在内的6套商品房作为借款抵押，每套商品房抵押价值为500000元。经章文良及六合公司同意，由原告与六合公司就上述商品房签订《商品房买卖合同》，同时向有关部门办理了商品房买卖合同备案登记及不动产的预告登记，登记编号为201302722号。2013年9月7日，由于六合公司无力清偿债务，经协商，六合公司同意以500000元的价款将上述房屋出卖给原告，该事实有六合公司向原告出具的《承诺书》足以为据。同时，双方签订一份补充协议即《店面、写字楼、房屋买卖合同》，确定上述商品房买卖的成交价格。由此可见，原告与六合公司签订的《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》已办理了备案登记及不动产预告登记，完全是双方真实意思表示，原告亦支付了全部对价，且南平市建阳区人民法院（原建阳市人民法院）于2014年10月14日作出（2014）潭执行字第1-5号执行裁定也认定六合公司已将20401房出售给原告，因此该合同应为真实合法有效。在（2014）潭执行字第1-5号执行裁定作出之前，该房屋已完全符合产权登记的条件且已办理预告登记，因此，上述房屋实际归属于原告。然而，在被告江忠华与被告谢长旺、被告六合公司民间借贷纠纷一案的强制执行过程中，执行法院误将属于原告的房产仍当作六合公司的财产予以查封。原告得知后，立即提出书面异议，但执行法院确以三被告有异议，又与备案登记的《商品房买卖合同》中对总金额及付款方式约定不一致，且争议属另一法律关系为由，驳回原告的异议申请。原告认为，该查封行为侵犯了原告的合法权益，执行法院驳回原告的异议申请是错误的，为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第204条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条的规定。现诉请依法确认原告与被告六合公司签订的编号201302722号的《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效；确认领袖公馆第1幢2单元20401房归原告所有，被告六合公司协助原告办理产权变更登记手续；判令解除对领袖公馆第1幢2单元20401房的查封，并立即停止对该项财产的执行。
被告江忠华辩称，其对原、被告双方于2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》予以认可，对原、被告双方于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》不认可，该份合同有改动，且不符合交易习惯。针对同一讼争房产，两份合同约定的价格悬殊，有失公平。因原告未按2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，法院查封涉案房产于法有据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告谢长旺未到庭，在举证期限内未向本院提交书面答辩意见。
被告六合公司未到庭，在举证期限内未向本院提交书面答辩意见。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、《借款合同》，证明被告六合公司于2013年3月7日向原告的亲属章文良借款3000000元的事实。
2、《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》、《建阳市商品房买卖合同备案信息表》，证明原告与被告六合公司签订的商品房买卖合同合法有效，且该合同已经备案，并办理不动产的预告登记。
3、转款凭证及收款收据，证明原告已支付了全部购房款500000元的事实。
4、《承诺书》，证明被告六合公司同意用涉讼的商品房冲抵500000元的借款本金及利息。
5、（2014）潭执行字第1-5号《执行裁定书》，证明涉讼的商品房已被查封。
6、（2015）潭执异字第6号《执行裁定书》，证明原告对涉讼商品房的查封提出异议，后被建阳法院驳回，因此原告有权提出异议之诉。
7、南平市建阳区规划建设和旅游局出具的《证明》，证明涉讼房屋已经竣工验收，并且颁发了商品房使用说明书和房屋质量保证书。
8、建阳房地产信息网，证明涉案商品房已经经过预告登记。
9、房屋登记信息证明，证明原告除讼争房产外，无其他个人居住用房。
被告江忠华在举证期限内未向本院提供证据。
被告谢长旺在举证期限内未向本院提供证据。
被告六合公司在举证期限内未向本院提供证据。
经质证，被告江忠华对原告所举证据1真实性无法确认，认为其不是借款合同当事人，不发表质证意见。对证据2中《商品房买卖合同》及《建阳市商品房买卖合同备案信息表》的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据2中的《店面、写字楼、房屋买卖合同》有异议，认为其内容有改动，且不符合交易习惯。对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，认为转款凭证只能证明章文良与徐承霍的个人借贷关系，与购房款无关，收款凭证体现的款项与《商品房买卖合同》所约定的金额不一致，因此这个收款凭证与本案无关。对证据4真实性无法确认，且不符合交易习惯。对证据5、6、7无异议。对证据8真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议。对证据9同意由法院直接认定。
本院认为，被告谢长旺、六合公司未到庭，视为放弃诉讼权利。原告所举证据1真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。但证据1中第4条约定了被告六合公司在借款到期不能归还原告借款时，被告六合公司抵押的商品房无条件归原告所有，该约定与流质契约的规定相冲突，应属无效，对该条约定，本院不予确认。原告所举证据2中《商品房买卖合同》、《建阳市商品房买卖合同备案信息表》，被告江忠华对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。原告所举证据2中《店面、写字楼、房屋买卖合同》有原告朱光炬及被告六合公司法定代表人签字及单位盖章，其证据形式的真实性本院予以确认，关于其合法性本院在裁判理由部分予以评析。原告所举证据3中转款凭证，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据3中《收款收据》、证据4《承诺书》，有被告六合公司法定代表人签字及单位盖章，其证据形式的真实性，本院予以确认。原告所举证据5、6、7、9，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据8，真实、合法，本院予以确认。但该证据系证明被告六合公司已将讼争房产预售信息公布在建阳房地产信息网上，因此，原告拟证明涉案商品房已经经过预告登记的证明对象，不能成立。
经审理查明，原告朱光炬与章文良系亲属关系。2013年3月7日章文良与被告六合公司签订《借款合同》一份，约定，被告六合公司因经营需要，向章文良借款人民币3000000元，借款期限6个月，并以其开发建设的领袖公馆1号楼6套商品房作为该笔借款的抵押物，每套商品房抵押价值为人民币500000元。六合公司每归还一笔借款，章文良应无条件且在7天内配合被告办理抵押物解除抵押事宜（解除商品房买卖合同）等内容。合同签订后，章文良分别于2013年3月7日、3月13日、5月20日通过银行转账方式向被告六合公司的法定代表人徐承霍个人账户支付借款1000000元、940000元、1000000元共计2940000元。章文良及原告朱光炬均表示其中部分借款为原告朱光炬所有。2013年5月19日，经章文良同意，原告朱光炬与被告六合公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201302722），并通过建阳房地产信息网提交备案，南平市建阳区（原建阳市）建设局于当天确认已办理预售登记备案。《商品房买卖合同》约定，被告六合公司出售的房屋为领袖公馆1幢2单元20401号商品房，总价款为888078元，原告需在2013年5月19日将购房款一次性付至指定的银行预售监管账户上等内容。2013年5月20日，被告六合公司出具的《收款收据》中注明朱光炬购买20401、21301房购房款各500000元，该款汇入徐承霍账户。2013年5月20日，原告朱光炬与被告六合公司签订了《店面、写字楼、房屋买卖合同》一份，约定“被告福建省六合房地产开发有限公司将20401号商品房（建筑面积138.33平方米）以500000元出售给原告朱光炬，原告朱光炬在2013年5月20日之前将购房款汇入徐承霍个人账户，被告在2013年11月20日将上述房屋交付给原告朱光炬，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。”等内容。该合同约定的购房款500000元，原告朱光炬未另行支付，而是以章文良名义出借给被告六合公司的部分借款予以冲抵。2013年9月7日，被告六合公司出具一份承诺书，内容为福建省六合房地产开发有限公司向章文良所借3000000元整，其中2000000元因公司无力归还本金和利息，因此同意将分别登记在章文良、朱光炬名下的领袖公馆四套房产冲抵2000000元的本金及利息，债权变更为物权。被告六合公司已将讼争房产的预售信息公布在建阳房地产信息网上，其开发建设的领袖公馆楼盘已于2015年2月竣工验收完毕，2015年5月25日，南平市建阳区规划建设和旅游局出具证明一份，证明关于被告六合公司《建阳领袖公馆》房地产开发项目已通过验收并发两书《房产使用说明书》、《房屋质量保证书》，可以交付。原告朱光炬除本案讼争房屋外无登记其他用于居住的房屋，截至法庭辩论终结前涉案房屋尚未交付给原告朱光炬。
另查明，江忠华与谢长旺、六合公司之间存在民间借贷纠纷，经法院裁判生效后，因谢长旺、六合公司未履行上海市松江区人民法院作出的已经生效的（2013）松民一（民）初字第7050号民事判决书所确定的给付金钱义务，江忠华于2014年1月10日向上海市松江区人民法院申请强制执行，上海市松江区人民法院于2014年2月13日依法委托建阳法院强制执行，本院于2014年10月14日作出（2014）潭执委字第1-5号《执行裁定书》，查封了被执行人六合公司出售给原告章文良房屋一套（商品房合同编号为201302722）。2015年4月23日，原告朱光炬向本院提出书面异议，本院于2015年5月4日作出（2015）潭执异字第6号《执行裁定书》，裁定驳回案外人朱光炬的异议。原告朱光炬对该执行裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点在于原告对执行标的是否享有民事权益，享有何种民事权益，其所享有的民事权益是否足以排除强制执行。从审理查明可知，被告六合公司因经营需要，于2013年3月7日向章文良借款3000000元（其中章文良陈述部分借款实为原告朱光炬所有），借款期限为6个月，其与原告朱光炬签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的目的是为了担保债务的履行，双方之间本质上成立借贷关系。鉴于双方未办理抵押登记，也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型担保方式，即在被告六合公司不能按时归还借款时，原告朱光炬可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式确保其能够实现债权。双方于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》针对的是同一房产，结合被告六合公司出具的《承诺书》可以确定该《店面、写字楼、房屋买卖合同》本质上属以物抵债协议。该协议是在被告六合公司债务未届清偿期之前达成的，结合该协议的具体内容即原告朱光炬需于2013年5月20日之前一次性付清房款500000元，被告六合公司需在2013年11月20日将讼争房屋交付给原告并一并转让土地使用权，可看出该协议约定的内容本质上与《借款合同》第4条的约定的内容（即被告六合公司借款到期不能归还借款人借款时，抵押商品房无条件归借款人所有）相一致，因其违反了禁止流质的强制性规定，故双方于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》无效。因此，对原告主张确认其与被告六合公司于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效的请求，本院不予支持。原告朱光炬与被告六合公司均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，被告六合公司为担保债务履行，自愿以预售商品房形式提供担保，原告也表示接受，且未侵害他人利益或者公共利益，不违反法律禁止性规定，故对原告主张确认其与被告六合公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201302722）合法有效的请求，本院予以支持。因原告朱光炬与被告六合公司于2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》是为担保原告债权的实现，双方于次日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定无效，且原告未提供相应的证据证明讼争房产已登记至其名下，亦未提供证据证明讼争房产已符合办证条件，故对原告主张确认领袖公馆第1幢2单元20401房归原告所有，要求被告福建省六合房地产开发有限公司协助原告办理产权变更登记手续的请求，本院不予支持。原告与被告六合公司双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为在双方当事人之间实际上成立了一种非典型担保关系，原告对讼争房产享有以讼争房产担保其债权得以实现的民事权益，该民事权益的实现应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说原告要实现债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或变卖方式受偿，故原告对执行标的所享有的民事权利不足以排除强制执行。此外，原告主张对讼争房产已办理不动产预告登记亦未提供相应证据予以证明。因此，对原告主张解除对领袖公馆第1幢2单元20401房的查封，并立即停止该项财产的执行的请求，本院不予支持。被告谢长旺、六合公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、原告朱光炬与被告福建省六合房地产开发有限公司于2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201302722）合法有效。
二、原告朱光炬与被告福建省六合房地产开发有限公司于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》无效。
三、驳回原告朱光炬的其他诉讼请求。
本案受理费12681元，由原告朱光炬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
人民陪审员 左 刚
人民陪审员 张晓清
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用第、第的有关规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。