江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第0366号
原告沈小琴。
委托代理人王坤元，江苏海联海律师事务所律师。
被告昆山城基房地产发展有限公司，组织机构代码62841554-3，住所地江苏省昆山市张浦镇南港。
法定代表人刘东宁，该公司董事长。
委托代理人马捷，江苏简文律师事务所律师。
委托代理人朱洪，江苏简文律师事务所律师。
第三人宗琦。
委托代理人刘长伟，江苏益友天元律师事务所律师。
原告沈小琴与被告昆山城基房地产发展有限公司（以下简称城基公司）房屋买卖合同合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判。审理中，本院依法追加宗琦作为第三人参加诉讼，于2013年9月11日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2014年3月20日、7月10日再次对本案公开开庭进行了审理。原告沈小琴及其委托代理人王坤元、被告昆山城基房地产发展有限公司委托代理人马捷、第三人宗琦的委托代理人刘长伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈小琴诉称：2012年11月5日原告向被告购买位于昆山南港镇“XX园XX编号XX号楼”房产一套，由《房屋认购申请单》对房屋合同主要条款进行了明确约定，合同总价2360875元，原告陆续付款859466元。因该小区2011年10月28日起即陆续交房，故原告签约当日即入住至今。但被告至今未能办妥房屋产权证及国有土地使用权证，为保护原告合法权益，故提起诉讼，请求判决：1、被告为原告办理其开发销售的位于昆山市南港镇“XX园XX编号XX号楼”房屋产权证及土地使用权证，办证费用由被告承担；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确，如果法院判决诉争房屋不属原告所有，则变更诉求，请求判决被告返还原告已付购房款859466元，并支付利息（自付款之日计算至判决确定之日），并要求被告赔偿损失，分别为：原告已缴纳的物业费用9999元、垃圾清理费1000元。
被告城基公司辩称：原被告之间的房屋买卖关系是真实的，只是目前被告没有履行能力；本案所涉房屋的网签手续是办给了第三人宗琦，因为被告当时存有资金缺口，向第三人借款350万元人民币，以单价每平方约6500元的价格网签了2套房源给第三人作担保，其中就包括诉争房屋。但被告与第三人之间的借款协议，只有一份不完整的复印件，且该借款本息被告从未归还过。被告希望可以将原告目前的所欠房款及案外1号楼的150万元余款支付给第三人以换取其将诉争的该套房屋解除网签；至于被告与第三人之间的其余债务，请给被告一些时间以便筹措资金解决；具体由法庭依法判决。庭审中，被告同时明确，如果法院判决诉争房屋不属原告所有，对原告变更后的诉求均予以认可。
第三人宗琦辩称：1、诉争房屋已经由被告和第三人进行网签，第三人已经付清全部房款，按照法律规定，该房屋应属于第三人，只是没有办理过户手续。2、原告向被告购买诉争的房屋的时间是在第三人与被告网签后发生，所以原被告之间的买卖行为应当是无效的。3、被告陈述的关于借款350万元的事情，不存在借款，被告与第三人之间只存在商品房买卖合同关系。庭审中，第三人明确，如果法院判决诉争房屋不属于原告所有，原告变更后的诉求与其无关。
第三人基于上述事实和意见，同时提出独立诉讼请求，请求判决：1、确认第三人对诉争房屋享有所有权，判令被告协助第三人办理房屋产权变更和过户手续；2、被告赔偿第三人逾期交房违约金。审理中，第三人明确放弃第2项请求。
针对第三人的诉讼请求，原告辩称：第三人的独立诉讼请求不符合法律规定，应当另案主张权利；原告自2013年3月8日起诉到现在已经一年有余，没有见到第三人提起独立请求，所以请求驳回第三人的独立请求。
被告针对第三人的诉讼请求辩称：同对原告诉求的答辩意见。
原告为支持其主张，向本院提供：
1、房屋认购申请单一份；
2、转账凭证打印件两份和收据五份；
3、住宅质量保证书和使用说明书一份，证明已经入住；
4、物业费发票一份和收据两份，证明已经入住的事实。（证据1-4均出示原件，提供复印件。）
经质证，被告对于原告所提供的上述4份证据的真实性均无异议。
第三人质证意见：对证1真实性不清楚，是原被告之间的；对证2收据的真实性无法确认，收据三张都是连号的，另外两张隔了一个号，对于真实性不认可；对于30万元的转账凭证认可；对证3真实性和合法性均不予认可，没有开发商的盖章；对证4真实性认可，但是有可能是和物业公司之间串通，收据时间是3月7日，明显是为了起诉准备的。
被告昆山城基房地产发展有限公司为支持其主张向本院提供：
1、借款合同一份；
2、还款计划一份，证1、2均系复印件，证明被告和第三人之间系借款关系，以涉案房屋网签作担保，被告陈述该两份证据均系由被告签字盖章后交给第三人，原件均在第三人处，故只能向法庭提供复印件。
经质证，原告对于证1、证2真实性无异议，但是对于被告陈述的事项不清楚，原告签约的时候被告没有跟原告说明该事实。
第三人质证意见：对证1、证2的真实性、合法性和关联性均不予认可，首先是被告单方制作而且是复印件，不能作为定案的依据，而且协议中也没有第三人的签字，借款合同尚未成立；双方即使存在借款关系，也与本案的商品房买卖合同没有关联性，与本案无关。
第三人为支持其主张及反驳原告主张，向本院提供：
1、商品房购销合同两份，证明第三人向被告购买包括诉争房屋在内的两套房屋的事实；
2、银行转账凭证两份（证1、证2均系复印件）。
经质证，原告对证1、证2的真实性没有异议，同意被告所说的网签只是为了担保，不是真正的房屋买卖关系。
被告质证意见：对证1和证2真实性没有异议，但该350万元是否是购房款还是借款由法院核实；同时提请注意其交易价格为6500元每平方，远低于原被告之间的交易价格。
根据原告、被告、第三人的举证质证，本院对原告提供的房屋认购申请单、转账凭证打印件、收据、住宅质量保证书和使用说明书，物业费发票、收据两份予以认定；对被告提供的借款合同和还款计划书，因第三人不予认可，且被告未能提供任何相关证据予以佐证，故本院依法不予认定。对第三人提供的商品房购销合同、银行转账凭证予以认定。
经审理查明：2012年11月5日，原告沈小琴与被告城基公司在诉争房屋售楼处签订《房屋认购申请单》一份，约定：原告购买被告开发的XX园XX号房一套，单价8500元／m2，面积277.72m2，房屋总价2360875元，定金30万元。该认购单由原告及被告法定代表人签字同意，并由被告盖章确认。同日，原告以现金100000元和转账200000元的方式向被告支付定金300000元。原被告均认可当时诉争房屋已经完工。2012年11月22日、2012年12月10日、2013年1月10日、2013年1月18日，原告陆续分别向被告支付购房款70000元、219466.05元、150000元、120000元。原告共计向被告支付房款859466.05元，余款1501408.95元未付。原被告至今未能签订正式购房合同。原告陈述房屋余款未能支付的原因，系原告一直催促被告要求支付余款给被告，并要求被告签订购房合同、办理房产证，但是被告始终不予理睬，被告对原告该陈述予以认可。原告陈述其签订认购单时并不知道该房屋已网签给第三人的事实，是2013年春节后才得知这一事实，被告认可确实未将房屋已网签给第三人的事实告知原告，也因房屋已网签给第三人，故确实未通知原告签订正式购房合同。
原告陈述于2012年11月5日签约当天接收房屋，并展示钥匙一套；被告认可房屋确实已经交付给原告，具体日期不清楚；第三人则认为其已于2011年11月28日接受该套房屋，并出示室内外照片若干。后原告取得涉案房屋的住宅使用说明书和质量保证书。2013年3月7日原告就诉争房屋向物业公司缴纳自2012年11月5日起的物业费9999元；2014年3月17日原告就诉争房屋向物业公司缴纳垃圾清运费等1000元。原被告均认可涉案房屋已取得交付备案证书且目前尚未办理产证。后因被告未能为原告就诉争房屋办理房产证及土地证，故原告诉至本院。
另查明：2011年10月19日被告与第三人签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2011026797）一份，约定：第三人购买被告开发的XX园XX号房，住宅建筑面积共277.75平方米，单价每平方米6500元，总价1805375元；付款方式为买方于2011年10月19日付款1805375元。同日，第三人还与被告签订另一份购房合同，约定购买被告开发的XX园XX号房。对该两份购房合同，被告城基公司认为系由被告向第三人借款350万元，并以两套房屋担保进行了网签。被告就此提供借款合同一份与还款计划书一份（均系复印件，且并无宗琦签字），第三人宗琦对被告提供的上述证据并不认可，且对被告陈述的与第三人之间系借款关系不予认可。被告亦未能就此提供其他证据予以佐证。关于诉争房屋的房款，第三人陈述依约应为1805375元，其付给被告的350万元中，诉争的这套房屋为全款支付，另一套房屋尚欠房款若干。
以上事实有房屋认购申请单、转账凭证打印件、收据、住宅质量保证书和使用说明书、物业费发票及收据两份、商品房购销合同、银行转账凭证及本院庭审笔录所证实。
本院认为：本案的争议焦点为，被告与第三人之间是否是借款关系？针对该争议焦点，第三人坚持认为其与被告之间系房屋买卖合同关系，虽然被告认为其与第三人之间系借款关系，但未能就此提供充分证据予以佐证，故本院对被告认为其与第三人之间系借款关系的陈述不予采信。本案中，原告虽与被告未签订正式购房合同，但其提供的被告亦予以认可的认购单具备商品房买卖合同的主要内容，后原告亦依约支付部分房款，故原被告之间亦依法成立房屋买卖合同关系。被告就诉争房屋与原告及第三人均成立房屋买卖合同关系且二者均主张产权归属的情形下，综合考量以下因素：一、原告与被告签订的是认购单，第三人与被告签订的是正式的购房合同；二、原告签订认购单的时间与第三人与被告签订正式购房合同的时间相比，晚了近一年；三、原告就诉争房屋支付的款项接近总房款的三分之一，第三人就诉争房屋支付了全部房款；四、原告与第三人提供的证据均不足以证明其已入住；五、原告与第三人就诉争房屋均未办理产证；综合以上因素考量，本院依法认定诉争房屋归第三人所有。
关于第三人要求确认其对诉争房屋享有所有权，被告协助第三人办理房屋产权过户手续的诉求，符合规定，本院依法予以支持。
关于第三人要求被告赔偿其逾期交房违约金的主张，因第三人明确放弃该项诉求，本院依法予以准许。
庭审中原告明确，如果法院判决诉争房屋不属原告所有，则变更诉求，请求判决被告返还原告已付购房款859466元，并支付利息（自付款之日计算至判决确定之日）并要求被告赔偿损失，分别为：原告已缴纳的物业费用9999元、垃圾清理费1000元。被告对此均予以认可。本院认为原告该主张应视为其提出解除房屋买卖合同，且被告予以同意。故原告上述主张符合规定，本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山城基房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内为宗琦办理位于昆山市张浦镇XX路南侧的XX园XX号房屋的房产证及土地证。
二、被告昆山城基房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内返还原告沈小琴已付购房款859466元，并支付利息（300000元自2012年11月5日，70000元自2012年11月22日，219466元自2012年12月10日，150000元自2013年1月10日，120000元自2013年1月18日，均计算至判决确定之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
三、被告昆山城基房地产发展有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告沈小琴损失10999元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告起诉案件受理费13400元，保全费5000元，以上二项共计18400元，由被告昆山城基房地产发展有限公司负担。第三人提出独立诉讼请求的案件受理费21000元，减半收取10500元，由被告昆山城基房地产发展有限公司负担。上述款项已由原告与第三人预交，原告及第三人预交部分本院不再退还，被告负担部分由被告在本判决生效后十日内分别支付原告和第三人。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 盛永林
人民陪审员 徐明芳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 汤秋婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。