江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8259号
上诉人（原审被告）：郑文良，男，1967年5月4日生，汉族。
委托诉讼代理人：郑波。
委托诉讼代理人：李百炼，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺林波，男，1985年6月6日生，汉族。
委托诉讼代理人：葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴国容，江苏行知律师事务所实习律师，
上诉人郑文良因与被上诉人贺林波房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑文良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决将原本完整的证据链割裂开来，分别孤立认定，导致认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决以被上诉人“与银行之间尚未就利率达成合意，虽有借款合同的书面文本，但借款合同实质未成立”为由，为被上诉人2016年4月26日拒绝与贷款银行签订借款合同，同时拒不办理资金监管手续的违约行为予以开脱，相关理由明显不能成立。二、在2016年4月29日甚至30日，被上诉人完全可以且应当与上诉人一起至房产交易中心履行合同义务，但其却以“因临近劳动节假期，无法办理交易手续”为由没有履行，明显违约，一审法院却对此没有认定。三、一审判决认定“被告同意原告尽快和银行交涉解决利率问题，意即给予原告一定时间继续履行，但未明确具体时限”，与事实不符。上诉人在一审庭审中已明确说明当时给予了被上诉人3日的履行期限。四、在被上诉人故意违约的情况下，上诉人允许其在3日内以现金解交监管账户，已给予其合理的履行期限，一审法院却认定上诉人未给予被上诉人催告后的合理期限，与事实不符。五、一审判决没有对合同履行中的权利义务关系进行合理分析，简单认为“本案合同履行过程中原、被告均未申请房屋权属转移登记，并非一方当事人的单方违约行为”。一方面给上诉人施加了不可能履行的合同义务，另一方面免除了被上诉人应承担的主要合同义务，明显错误。六、一审判决以“原、被告双方对于转移登记时限的约定与南京市二手房交易流程不符”，“解除交易合同网上备案，这只是约定了当事人一方对房屋买卖合同的网上备案可以主张解除，并非约定对合同的解除权”为由，认定上诉人无权据此单方解除合同，不符合法律规定，也与合同双方对该条款的认知不一致。七、被上诉人再三违约后，双方就解除合同已达成一致，虽没有直接证据证明，但结合双方联系的时间、频率和部分文字记录等，可以予以认定。
贺林波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
贺林波向一审法院起诉请求：判决郑文良返还贺林波双倍定金12万元。
一审法院认定事实：南京市玄武区北京东路51号62幢302室（简称302室）建筑面积54.25平方米的房屋系郑文良所有。2015年12月29日郑文良委托郑波、胡利斌为其代理人，代为办理上述房屋出售事宜，委托权限包括提前还贷、解除抵押、确定房屋交易价格、签订买卖合同、签署产权登记有关文件、代收售房款等。2016年2月22日郑文良代理人郑波收取了贺林波购房定金6万元。2016年3月14日双方签订房屋买卖合同，约定：郑文良将302室以2468000元的价格出售给贺林波，含定金6万元，尾款8000元；贺林波应将240万元售房款解交至南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，其中2016年5月10日前支付首付款120万元，余款120万元以贺林波向银行申请个人住房抵押贷款支付，贺林波同意于2016年4月26日前与银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户，若贺林波不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分由贺林波在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户（约定于合同第二条第二款第二项）；双方定于郑文良收到全房款3个月内交付房屋；双方应在本合同生效后30日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案（约定于合同第四条第二款）；在郑文良收到贺林波定金之日起，如贺林波不想购房则不得索回定金，如郑文良不想卖房则需返还定金并补偿6万元。
合同签订后30日内双方均未申请房屋权属转移登记。
2016年4月26日贺林波持与工商银行签订的借款合同、抵押合同等贷款手续与郑文良前往资金监管机构准备办理资金监管手续。因借款合同上未填写贷款利率，贺林波与工商银行工作人员电话沟通，得知其利率是按照二套房贷款政策确定，而贺林波要求按首套房贷款政策确定利率，遂未将贷款手续提交资金监管机构用于办理资金监管手续。贺林波向郑文良表示要与银行就利率问题进行交涉，郑文良亦让贺林波尽快办理。
诉讼中贺林波称其通过与银行交涉，将贷款利率调整为按首套房政策确定，并于2016年4月28日调整完毕，因临近劳动节假期，无法办理交易手续，故没有及时告知郑文良，但在劳动节假期内的5月2日即收到郑文良解除合同的通知。
2016年5月2日及5月9日郑文良代理人郑波两次向贺林波发送手机短信称：按照合同第二条第二款第二项和第四条第二款，均超过合同约定期限，已失去了继续执行的基础，经慎重考虑，决定解除合同。贺林波则通过短信及电话数次向郑文良表示其没有违约，要求继续履行合同。
一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应依约履行合同义务，违约一方应承担相应的民事责任。
郑文良主张解除房屋买卖合同的第一个依据是合同第二条第二款第二项。合同第二条第二款第二项约定内容是转让价款中的120万元以贺林波向银行申请个人住房抵押贷款支付，贺林波同意于2016年4月26日前与银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户，若贺林波不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分由贺林波在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。在2016年4月26日双方准备申请办理资金监管手续时，贺林波虽提交了借款合同、抵押合同等贷款手续，但借款合同中缺少贷款利率这一合同基本条款，贺林波表示须和银行进一步交涉利率问题，说明当时贺林波与银行之间尚未就利率达成合意，虽有借款合同的书面文本，但借款合同实质未成立。但即使贺林波不能按约提供有效的借款合同，房屋买卖合同亦仍然可以履行，即合同中约定的：贺林波不能贷足款项或银行不同意贷款的，按合同约定转让价款的不足部分由贺林波在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户。再者，即使贺林波迟延办理贷款手续属违约行为，亦并非一方当事人违约，对方当事人即享有单方的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，非违约方才可解除合同。本案贺林波在合同约定的2016年4月26日不能提交有效成立的借款合同，郑文良同意贺林波“尽快”和银行交涉解决利率问题，意即给予贺林波一定时间继续履行，但未明确具体时限。郑文良2016年5月2日单方通知解除合同距2016年4月26日仅数天时间。郑文良没有本着诚实信用、促成合同履行的原则，依照上述法律规定给予贺林波催告后的合理期限。因此，郑文良无权以贺林波未按时办理贷款手续为由停止履行合同。
郑文良主张解除房屋买卖合同的第二个依据是合同第四条第二款：双方应在本合同生效后30日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案。但根据郑文良举证的南京市二手房交易流程，买卖双方在贷款银行审批完毕后，到资金监管受理窗口办理资金监管手续，此时应提供借款合同、抵押合同在内的贷款手续；资金监管手续办理后，买方向监管账户存入首付款，取得收款凭证并缴纳相关费用后申请办理转移登记手续，三个工作日内贷款银行将购房贷款划入监管账户；十个工作日后完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳税费后领取房屋所有权证。按上述流程，申请办理房屋权属转移登记应在首付款支付之后，而本案双方签订的合同约定合同生效后30日内即2016年4月14日前申请办理转移登记，同时还约定了首付款的支付时间是2016年5月10日前，故双方对于转移登记时限的约定与南京市二手房交易流程不符。并且，本案合同履行过程中双方均未申请房屋权属转移登记，并非一方当事人的单方违约行为。再者，合同第四条第二款约定，逾期未申请登记的，当事人一方可以主张解除交易合同网上备案。这只是约定了当事人一方对房屋买卖合同的网上备案可以主张解除，并非约定对合同的解除权。郑文良无权据此单方解除合同。
综上所述，郑文良单方停止履行合同，不愿继续出售房屋，系重大违约行为，应按合同约定返还定金6万元，并补偿贺林波6万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：郑文良于判决生效之日起十日内返还贺林波定金6万元，补偿贺林波6万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，因适用简易程序减半为1350元，由郑文良负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人郑文良与被上诉人贺林波签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同签订后，双方于2016年4月26日共同准备办理资金监管手续时，因被上诉人在借款合同上未约定贷款利率导致延迟办理监管手续，经协商上诉人同意给予延缓一定时间，此后上诉人即于2016年5月2日通知解除合同，双方为此发生纠纷，对此本院认为，被上诉人虽然在2016年4月26日未能备齐并提交贷款资料，其行为构成违约，但该违约行为不足以导致合同不能继续履行，非根本违约行为，且上诉人同意给予合理期限顺延，此后上诉人于极短的时间内通知解除合同，亦不符合合同中关于“贺林波不能贷足款项或银行不同意贷款的，按合同约定转让价款的不足部分由贺林波在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户”的约定，上诉人的行为导致合同不能履行，构成重大违约，应当向被上诉人承担违约责任。原审法院判决上诉人向被上诉人返还定金并补偿损失6万元，处理结果正确。上诉人上诉主张被上诉人未与其共同于合同生效之日起30日内申请办理权属转移登记，系违约行为，但因申请办理房屋权属转移登记应在办理资金监管手续以及首付款支付之后，在资金监管手续未完成的情形下上诉人即提出解除合同，不能以此认定系被上诉人违约，故对上诉人的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，上诉人郑文良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人郑文良负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十一月二十八日
书记员 戴 苗