湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民再91号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）陈正帮，男，1980年1月9日出生，汉族，户籍所在地长沙市岳麓区，现住湖南省长沙市开福区。
委托代理人张麓峰，湖南星楚律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）魏某1，女，2000年8月17日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市思明区，现住湖南省长沙市芙蓉区。
法定代理人魏某2，男，汉族，1959年5月14日出生，住福建省厦门市思明区。系魏某1之父。
委托代理人徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告）黄余香，女，1983年10月18日出生，汉族，户籍所在地长沙市岳麓区，现住湖南省长沙市开福区。
再审申请人陈正帮因与被申请人魏某1、二审被上诉人（一审被告）黄余香房屋租赁合同一案，不服本院（2015）长中民未终字第07619号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2017年4月17日作出（2017）湘民申447号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈正帮及其委托代理人张麓峰，被申请人魏某1的委托代理人徐攀、刘大到庭参加诉讼。二审被上诉人（一审被告）黄余香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
陈正帮申请再审称：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、二审判决认定租赁物是已取得房屋所有权证的商铺和车库，所以不存在未按照建设工程规划许可证的规定而建造的情形，该认定缺乏证据证明。2、二审判决认定《房产租赁合同》合法有效，缺乏证据。一、二审判决均查明，涉案租赁物是魏某1在未经批准的情况下将一层下挖30公分后改建为二层，并将改建后的一层出租给陈正帮。魏某1违法改建的行为违反《城乡规划法》的强制性规定，将违法建筑予以出租，该出租行为应为无效行为。3、二审判决认定陈正帮违约，证据不足。陈正帮签订《房产租赁合同》后依约缴纳了定金、押金和首期房租，因魏某1方违法建设被曝光，被政府相关职能部门责令停业，导致《房产租赁合同》无法履行，合同无法履行的完全责任是在魏某1，与陈正帮无关。无法使用租赁物是因魏某1违法改建行为导致，陈正帮不应承担支付租金及租赁物占有使用费的责任。二、一、二审判决适用法律错误。《房产租赁合同》违反《城乡规划法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应属于无效合同。综上，请求依法维持一审判决。
魏某1提交意见称：一、本案大部分诉争标的是在魏某1起诉后产生，魏某1通过诉讼已明确告知陈正帮使用租赁物的风险，陈正帮不正确处理，放任损失扩大，其应对扩大损失承担全部责任。二、出租房屋的状况及是否符合承租人使用目的，承租人陈正帮对此是知情的，陈正帮是为了获取转租的利润空间才租赁租赁物。魏某1未对陈正帮的转租行为予以认可，导致无法经营的原因是陈正帮自己造成的，陈正帮应该承担《房产租赁合同》无法履行的责任。三、二审判决适用法律正确。二审判决认定《房产租赁合同》有效，于法有据。陈正帮以《房产租赁合同》违反《城乡规划法》相关规定主张合同无效，缺乏依据，本案不属于《城乡规划法》调整范围。综上，二审判决并无不当，请求予以维持。
魏某1向一审法院起诉请求：一、判令立即解除魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》，陈正帮于判决生效之日起十日内交还租赁房产给魏某1；二、判令陈正帮支付合同解除违约金347270元，陈正帮交纳的押金不予退还；三、判令陈正帮按合同约定的租金69454元/月的标准支付自2014年8月1日至判决生效之日止的房屋租赁费用；四、陈正帮向魏某1支付因相邻权关系而支出的114000元；五、黄余香在夫妻共同财产范围内对陈正帮上述应承担部分承担连带责任；六、陈正帮、黄余香承担本案诉讼费用、鉴定费用及公证费用等。事实及理由：陈正帮自2013年年中起与魏某1取得联系，希望租赁魏某1商铺。后经平等协商，2014年1月22日，双方就开福区才子佳苑H栋1层101-120号商铺（除111、114外）签订《房产租赁协议》，约定租赁上述房产，租赁面积1068.53平方米。租赁期限自2014年3月1日至2022年2月28日止。在协议中双方同时就房屋租金、租赁保证金、房产交付、转租和分租、双方权利和义务、合同变更和终止、违约责任等进行了约定。在签订上述合同同时还签订了《物业使用协议》，就有关物业租赁的广告位、空调位、商铺装修的消防和相关审批等相关要求、遵守物业公司管理要求等进行了明确约定。陈正帮于合同签订前向魏某1支付了首期房产租金及相应的押金、保证金。合同签订后，陈正帮已付款项自动转为首期租金（2014年5月1日至2014年7月31日租金，2014年3月1日至2014年4月30日免租）。魏某1按约于2014年3月1日前交付了房产使用权。但第二期租金支付时间点2014年7月16日至起诉日，陈正帮陈正帮未按约支付第二期租金208363元（2014年8月1日至2014年10月31日），给魏某1经济利益的实现带来了影响。由于陈正帮逾期支付租金，魏某1有权按照合同的约定单方面解除合同。陈正帮租赁房产后，未经魏某1同意，将房产再次转租，交由第三方长沙市才苑盛境市场管理有限公司与第四人签订租赁协议。陈正帮的行为违反了《房产租赁协议》的约定。且由于陈正帮缺乏相关商业运营经验，在未获得消防及其他有关政府部门行政审批的基础上，擅自进行装修、将租赁房屋转租给他人运营菜市场，其经营业态行为损害了相邻方业主，遭遇H栋业主集体反对，魏某1因此向相关相邻业主支付了一定金额的补偿，暂时化解了陈正帮引起的相邻业主纠纷。陈正帮发生相邻权纠纷后，仍未对租赁房屋经营业态进行改变，未拆除原有不适宜的装修和市场摊位，也未进行其他使用调整。故为了防止损失继续扩大，维护自身合法权益，故诉至人民法院。
陈正帮辩称：1、陈正帮与魏某1于2014年1月22日签订《房屋租赁合同》之前不久，确实互相联系过，但是陈正帮看到魏某1父亲长沙才子房地产开发有限公司招商广告后才联系的，是通过才子房产公司签订的《商铺承租意向书》，该意向书明确租赁标的物为商铺，经营范围为餐饮，建筑面积为1000平方米左右等事项。双方正式签订《房屋租赁合同》时，对此前签订的《商铺承租意向书》作了一定的修改和变更，将原出租方由才子房产变更为魏某1，将餐饮变更为经营商业，并对租金标准、租期、交付方式、违约责任等进行了细化。《房屋租赁合同》签订后，陈正帮与他人合伙经营菜市场，在开业前两天，遭到了才子佳苑H栋二楼以上全体业主的阻挠，致使原定于4月16日市场开业延后。魏某1之父知悉情况后，于2014年5月13日委托代理人文华与陈正帮及全部菜市场经营户签订了《合同补充协议》，双方同意在经营户保证2014年5月25日配合开业的前提下由魏某1对全体经营户每户补偿3000元，且自2014年5月25日起至8月24日免三个月租金。因魏某1自身违法前提下，即使魏某1的父亲对该栋业主进行一定补偿，开业之后，该栋业主仍认为其业主权益被侵害，继续向相关部门上访。陈正帮通过接访的黑石渡社区、四方坪街道、开福区建设局、开福区政府、长沙市政府等部门了解才得知，魏某1的房产系违反城乡规划法变更规划将一楼变成了二层出租。因魏某1与陈正帮签订合同时只附平面图，未提交房屋产权，将车库擅自变更为商业门面出租给陈正帮，系陈正帮在违背真实意思的情况下，受魏某1欺诈而签订的租赁合同。2014年5月9日和6月7日，开福区城乡建设局和开福区人民政府办公室分别下文责令停业、整改、恢复原样。2、基于前述客观事实分析，不难看出，魏某1及其父亲在与陈正帮订立房屋租赁合同过程中故意隐瞒事实，将诉争房屋擅自变更规划、并将车库写成商铺进行出租。故原、陈正帮签订的《房屋租赁合同》应当属于可撤销或无效合同，不属于魏某1诉称的一方单方解除的合同。3、即使认定双方签订的《房产租赁合同》有效，构成合同违约的一方应为魏某1，理由如下：从魏某1与陈正帮、魏某1父亲、全体经营户签订的《合同补充协议》第二条来看，魏某1及其父亲是同意陈正帮经营菜市场的，且要求经营户必须保证5月25日配合开业；第三条，魏某1及其父亲同意免租金三个月，即2014年5月25日至8月24日止，故陈正帮向魏某1交纳下季度租金的时间应该是8月9日之前，而不是魏某1起诉时所称的8月8日之前。陈正帮在履行租赁合同过程中无违约行为，不应承担赔偿责任。陈正帮在经营使用租赁物时，遭到诉争房屋二楼以上业主阻挠反对，且索要了相关整改通知书及停业、整顿、恢复原状等相关文件，这是造成陈正帮经营的菜市场瘫痪的根本原因，导致陈正帮根本不能实现合同目的。故陈正帮可行使不安抗辩权，有权向魏某1主张赔偿损失，由魏某1赔偿菜市场经营户货物和装修损失60余万元、菜市场装修损失60余万元，湖胜煜投资管理有限公司不可估量的金融风险等一切损失，并退还已收取的答辩人的租金、定金、押金共计371929元。4、魏某1支付诉争房屋业主及一楼菜市场经营户补偿款的行为，是其对自己财产自愿处分的行为，也是其违法侵权行为对他人所作的补偿，与陈正帮无关。5、有关魏某1及其父亲的违法行为给陈正帮和全体经营业主所造成的损失，陈正帮将另案起诉。综上，请求法院依法驳回魏某1的各项诉求。
黄余香辩称，魏某1与陈正帮签订的《房屋租赁合同》是陈正帮个人行为，不应由黄余香承担责任。
一审法院认定事实：魏某1系长沙市开福区德雅路1191号才子佳苑一期H#栋101-120号房屋产权所有人，其中102-110号房屋的规划用途是商业，111-120号房屋的规划用途是车库。魏某1的父亲系长沙才子房地产开发有限公司的法定代表人。魏某1将其所有的车库改为商用没有到相关部门进行报批。2013年9月，陈正帮（乙方）与长沙才子房地产开发有限公司（甲方）签订一份《商铺承租意向书》，约定，甲方为该物业的开发商，并保证已受商铺所有权人委托办理物业租赁店铺手续，乙方同意甲方办理物业承租意向手续，如因委托权属纠纷产生的一切责任由甲方承担；乙方有意向按以下条件向甲方承租商铺：品牌名称、经营范围为餐饮，意向商铺位置为H栋第一层；建筑面积约1000平方米左右；税后租金80元/平方米/月；租期8年（免租4个月）；交付时间为毛坯现状交付；乙方同意向甲方支付租赁定金30000元整；甲方正式对外公开招商，乙方在接到甲方通知后7天内与租赁物业所有权人签署才子佳苑项目的《商铺租赁合同》，乙方所缴纳的租赁定金自动转为履约保证金。同年9月5日，长沙才子房地产开发有限公司收到陈正帮交纳的才子佳苑一期H栋第一层整层门面定金3万元。同年10月8日，又收到陈正帮交纳的该层商铺押金85482元及租金256447元。2014年1月22日，魏某1授权其兄魏志强（甲方）与陈正帮（乙方）就乙方承租甲方物业用于经营商业事宜达成一致，并签订《房产租赁合同》，合同约定，甲方所属的物业位于中国湖南省长沙市开福区商铺，建筑面积为1068.53平方米；租赁期限自2014年3月1日起至2022年2月28日止，免租期为4个月，分两次免租，即自2014年3月1日起至2014年4月30日止和2015年3月1日起至2015年4月30日止；为保证合同顺利履行，乙方向甲方交纳3万元租赁定金自动转为租赁保证金。该款不计算利息，在免租期满后逐月冲抵租赁费，直至冲抵完毕；该物业交付时，乙方需向甲方交纳一个月租金的租赁押金，即69454元，该款本合同履行完毕后，甲方将租赁押金69454元如数退还乙方（该租赁押金不计算利息）；本合同签订后，乙方同意于每季度前15天按以下方式将租赁费支付给甲方：乙方每3个月缴纳一次租金，以转账形式支付，到账日即为支付日，租金支付以甲方指定账户（户名魏智强；开户行：建设银行长沙芙蓉支行；账号62×××88，）为依据进行转账支付；甲方于2014年3月1日前按物业现状向乙方交付物业；甲方保证确实拥有本合同所指物业的合法出租权，保证拥有完全的资格和权利将物业按本合同之约定租赁给乙方；乙方应按合同规定如期支付租赁费及其他根据合同应向甲方支付的费用；乙方可按自己的标准对物业内部布局进行设计和装修，但不得影响和损坏甲方物业的整体结构和外部统一装潢，并应符合国家及相关部门规范，其设计和装修费用由乙方承担；在租赁期内，经提报甲方同意后，乙方可以对物业进行转租，同时三方另行签订协议；在租赁期内，若乙方对租赁的物业进行分租，须经甲方同意，否则分租无效；如乙方逾期支付租赁费，每逾期1天应向甲方支付未付部分2%的违约金，逾期若超过15天，甲方视同乙方单方面违约并有权单方面解除合同，除没收乙方的押金外，乙方还应向甲方另行支付5个月租赁费（以合同解除时的租金为标准）作为违约金。因甲方房屋权属纠纷原因致使乙方不能继续使用该房屋的，乙方有权解除合同，甲方应承担乙方的实际损失，并向乙方支付5个月租赁费的违约金。同时，双方还签订了《物业使用协议》。上述合同签订后，魏某1将门面一楼交付给陈正帮。同年3月29日，陈正帮（甲方）与长沙市才苑盛境市场管理有限公司（该公司于2014年3月28日成立，公司住所地长沙市开福区，乙方）签订一份《合伙协议》，协议约定，双方就才子佳苑一期H栋一楼（104#-110#、113#-120#）商铺合伙开发菜市场；甲方提供经营场地，租金按魏智强与陈正帮之租赁协议价格计算；先期预计总投资60万元，其中甲方出资8万元占股份的20%，乙方出资52万元占股份的80%；合伙期内各方收益分配按股份比例进行分配，亏损按股份比例承担；合伙期限8年，从2014年3月1日至2022年2月28日。同年4月9日，长沙市才苑盛境市场管理有限公司将陈正帮承租的门面分别与案外人陈仿等人签订了《市场摊位租赁合同》，并收取了承租方的押金。庭审中，魏某1称在签订房屋租赁合同前已提供产权证给陈正帮方过目，陈正帮承租魏某1门面后未与魏某1说过转租一事，直到陈正帮与转租户之间有纠纷后才知道转租一事，由于转租户情绪激动，为了稳定局面，魏某1才与陈正帮及转租户签订了补充协议。陈正帮称在与魏某1签订合同时，没有看到魏某1的产权证原件，魏某1只是给其看了租赁房屋的平面图。与其他商户合伙经营的情况在租赁房屋时已与物业公司和魏某1口头告知，魏某1口头予以同意。
2014年5月9日，长沙市开福区城乡建设局向才子佳苑H栋1楼业主发出《责令改正通知书》，内容如下“你单位于2013年6月在才子佳苑H栋1楼装饰装修施工中，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城市房屋装饰装修管理办法》。责令你单位进行整改、恢复原样，到相关部门办理相关手续。”
2014年5月13日，魏某1、陈正帮和才子佳苑H栋1楼经营户签订了《合同补充协议》，房东、承租方和经营户三方约定，才苑盛境市场于5月25日开业；5月19日下午3点，由房东魏某1、魏智强委托代理人文华向经营户发放诚意金3000元每户，领取诚意金的经营户必须保证5月25日配合开业，并继续履行合同；在合同继续履行的基础上免去经营户3个月的租金，期限从5月25日至8月24日止；如果5月25日未按期开业，承租方及经营户可以依法维护自身的合法权利。魏某1的代表文华、陈正帮及各经营户均在该协议上签名。同年5月14日，魏某1向38户经营户支付了诚意金共计114000元。才苑盛境市场一楼门面于同年5月25日开业几天后至今没有继续经营。
2014年6月7日，长沙市开福区人民政府办公室针对才子佳苑H栋业主唐双燕等人信访问题作出情况汇报，情况汇报的主要内容为“业主的主要诉求：1、开发商违法搭建，私自将一楼搭成两层；2、开发商擅自更改规划，将车库改成商业门面；3、开发商违法将一楼地面下挖；4、开发商违法占用业主公用空间；5、开发商违反规定设置菜市场；6、开发商野蛮施工，破坏承重墙，在主梁上打孔。信访问题的由来：2013年11月，业主魏志强将一楼14个车库16个门面进行施工改造，侵占该栋其他业主利益，对其他业主日常生活产生影响。业主多次与物业反映无果后，部分居民代表到市信访局提交信访诉求。调查核实情况：2014年4月23日下午针对唐双燕等人反映的信访问题，区委常委、区委办主任袁伟洁亲自调度开福区信访局、法制办、城建局、安监局、城管大队等相关职能部门在四方坪街道办事处召开调度会处理该信访事件。经过调查处理，现将调查处理情况汇报如下：1、将一楼改成两层无合法手续。2、车库改作商用没有规划许可。3、在改造过程中确实将地面下挖了30公分。4、一楼设置菜市场未提前与楼上业主协商，但开菜市场有合法手续。5、关于破坏承重墙的问题，见才子佳苑H栋1楼装修工程结构检测鉴定报告。通过调查核实后，4月24日上午9点，区城建、安监、城管、公安等相关职能部门联合执法要求业主魏志强立即对一楼菜市场和二楼旅馆停止施工和营业。“
另查明，陈正帮没有向魏某1交纳第二季度的租金。陈正帮与陈正帮黄余香系夫妻关系。
一审法院认为，一、魏某1与陈正帮签订的《房产租赁协议》的效力问题。魏某1所有的位于长沙市开福区房屋经相关部门核发的规划用途为车库，作为出租方，魏某1擅自改变房屋用途，将未办理变更手续的车库与其他规划用途为商业的房屋作为门面统一租给陈正帮，且也未经该栋全体业主同意，其行为违反了法律的强制性规定，因此，双方签订的《房产租赁协议》系无效协议。造成合同无效的主要原因在魏某1，魏某1应承担主要过错责任，陈正帮在签订合同时应查明租赁房屋的相关情况，而由于疏忽大意与魏某1签订合同，应承担无效租赁的次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，鉴于魏某1与陈正帮对合同的各项费用条款已实际履行，魏某1应将陈正帮交纳的未占用门面期间的租金、押金予以退还，而陈正帮应将其承租的房屋返还给魏某1。对于魏某1应向陈正帮返还的未占用门面期间的租金、押金，以及陈正帮的相关损失，因陈正帮在本案中未提出反诉请求，可另案诉讼解决。二、魏某1主张陈正帮支付违约金347270元及支付2014年8月1日至判决生效之日止的房屋租金没有法律依据，对此，不予支持。三、魏某1主张陈正帮支付因相邻关系而支出的款项114000元，该款系魏某1在处理与陈正帮以及其他经营户关系时自愿向经营户支付，故该项诉请理由不充分，对此不予支持。四、因魏某1与陈正帮系《房产租赁协议》签订主体，陈正帮黄余香不是该协议相对方，本案与陈正帮黄余香没有关联，故魏某1主张陈正帮黄余香在夫妻共同财产范围内对上述诉求承担连带责任于法无据，不予支持。综上，依法作出如下判决：一、魏某1与陈正帮签订的《房产租赁协议》系无效协议；二、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某1返还其承租的位于长沙市开福区商铺；三、驳回魏某1其他诉讼请求。本案受理费9107元，财产保全费5000元，共计14107元，魏某1承担11285.6元，陈正帮承担2821.4元。
魏某1不服一审判决，上诉请求：一、一审判决认定事实不清。本案诉争租赁物有商铺有车库，一审法院将车库与商铺作同一评价有误，且租赁物完全符合陈正帮的经营使用目的。涉案商铺和车库不是《物权法》规定的住宅，故改变为经营性用房无需经有利害关系的业主同意，且《物权法》第七十七条也不是效力性强制规定，故一审判决引用该条认定合同无效有误，案涉合同应属有效合同。二、一审法院认定魏某1承担合同无效的主要责任错误。陈正帮住在租赁物对面小区，同时也是该租赁物二层的承租人，其对租赁物的现状明确知晓，魏某1也为配合陈正帮办理相关手续提供了相应的资料。故双方之间的矛盾是陈正帮的经营行为及其将租赁房屋转租给他人，且未经批准便开设菜市场，魏某1在本次纠纷中无过错，应由陈正帮承担本次纠纷的责任。魏某1支付相邻关系的款项114000元也应当由陈正帮承担。陈正帮至今仍使用租赁物，并从中获取差价，应按约支付租金。三、租赁合同虽然是陈正帮一人签订，但这是陈正帮在其和黄余香夫妻关系存续期间因经营产生的债务，故黄余香虽不是合同相对方，也应当承担共同偿还责任。
陈正帮、黄余香共同答辩称：双方签订的合同中明确约定租赁标的物为商铺，但魏某1提供的却是车库。魏某1违反法律禁止性规定，在未取得规划许可证的情况下，将一层房屋隔成两层出租给陈正帮使用，原判适用《物权法》第七十一条、《合同法》第五十二条认定合同无效是正确。双方酿成纠纷的原因是魏某1违法变更规划设计未经批准而造成停产停业，且损害H栋二楼以上业主公共利益所造成的，故其支付相邻关系款项114000元是对自己违法行为的后果承担责任，不应当由陈正帮承担。租赁标的物一直处于违法状态，致陈正帮承租房屋后处于停业状态，故陈正帮无需交付租金，也有权要求赔偿。黄余香不是合同主体，且其不需靠陈正帮的投资所得维持生计，故无需为陈正帮的个人投资行为承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
二审法院认定事实：《房产租赁合同》约定第一、二季度的租金均为208363元，即每月租金为69454元，还约定了违约金以合同解除时的租金为标准。涉案租赁物系魏某1将部分车库改作商用，并在未经批准的情况下将一层下挖30公分后改建为2层，魏某1于2014年1月22日将改造后的一层即101-120（除111、114）号出租给陈正帮，于2013年10月8日将二层的H111及2层H101-120（除114）号出租给陈旻、陈正帮。陈正帮利用一层与他人合伙经营菜市场，二层则由陈正帮、陈旻与他人合伙经营酒店。一层菜市场原本计划4月16日开张营业，但在4月8日H栋居民集体反对一层和二层开展经营活动。当地社区多次与经营者协商，要求一层开业时间和二层装修工程延迟到矛盾解决之后。2014年4月24日，相关职能部门联合执法，要求一层菜市场和二层酒店停止施工和营业。2014年6月7日，因涉案租赁物所在楼栋业主反对而引致信访，相关部门经调查认为信访反映的承重墙问题见才子佳苑H栋1楼装修工程结构检测鉴定报告，该报告认定该工程主体结构、地基基础满足安全性使用要求，不影响整体承载。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。
二审法院认为：本案首要争议焦点是魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》的效力问题。
合同无效是指合同严重欠缺有效要件，而不对当事人合意的内容赋予法律效果。《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，不轻易对合同作无效认定，第五十二条规定合同无效的情形有以下五种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规定；或者法律、行政法规虽没有明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。本案未有证据证明魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》违反了《合同法》第五十二条第一项至四项之规定，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十七条及《合同法》第五十二条之规定判定魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》无效。从《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定可知，该条并未直接规定因业主将住宅改变为经营性用房而签订的合同属无效，因此，该条规定并非效力性强制性规定，不能据此认定《房产租赁合同》违反了《合同法》第五十二条第五项之规定，进而据此认定合同无效。故一审法院适用法律不当，予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，租赁标的物系已取得房屋所有权证的商铺和车库，所以涉案标的物也不存在未按照建设工程规划许可证的规定而建造的情形，故不适用上述解释第二条之规定来认定合同无效。魏某1虽将涉案租赁物中的部分车库作为商铺出租给陈正帮使用，属于改变房屋的使用性质，但涉案租赁物是否改变使用性质也不属于上述解释第二条中规定的租赁合同无效的范畴。且，改变房屋用途应经相关行政主管部门批准的相关规定不是认定房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，也不能因相关行政主管部门对改变房屋用途的房屋产权人作出了行政处理而认定涉案房屋租赁合同无效。
综上，魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定享有各自权利和履行己方义务。魏某1认为一审法院适用法律有误的上诉理由成立，予以采信。
由此产生本案的以下焦点：一、涉案《房产租赁合同》应否解除、解除的时间问题。二、涉案《房产租赁合同》解除的后果承担问题。三、黄余香对陈正帮因合同产生的义务应否承担责任的问题。就上述争议焦点分述如下：
一、涉案《房产租赁合同》应否解除及解除的时间问题。
《合同法》第九十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《房产租赁合同》第三条第3项约定：本合同签订后，乙方（陈正帮，下同）同意于每季度前15日以转账形式支付每一季度的租金给甲方（魏某1，下同）。第十条第2项约定：乙方逾期支付租赁费超过15天，甲方视乙方单方面违约并有权单方面解除合同，除没收乙方的押金外，乙方还应向甲方另行以合同解除时的租金为标准支付5个月的租赁费作为违约金。陈正帮2013年9月8日交纳定金30000元、同年10月8日交纳押金85482元及第一季度租金256447元，但未在约定的时间即2014年7月16日交纳第二期租金，其行为已然构成了违约，《房产租赁合同》所约定的解除条件已经成就，魏某1有权主张解除合同。且现双方均在一审庭审中表示合同目的无法实现，根据本案实际情况，合同亦无法正常履行，魏某1于2014年8月8日向法院起诉主张解除合同，符合法律规定和《协议》约定，予以支持。本案中，魏某1虽未向陈正帮送达解除合同的书面通知，但其选择采取司法途径解除双方合同的方式也产生了解除合同的法律效力，故双方解除合同之日为陈正帮收到起诉状副本之日即2014年8月8日。
二、涉案《房产租赁合同》解除的后果承担问题。
（一）涉案《房产租赁合同》解除的责任认定问题。
魏某1主张陈正帮违约逾期未交纳租金，其依约解除合同，故陈正帮应承担合同解除的责任。陈正帮辩称，魏某1违法改造租赁物并改变使用性质，相关部门因而责令停业、整顿，导致菜市场无法经营，其合同目的不能实现，故违约方是魏某1，其无违约行为，无需承担责任。经查，对于陈正帮来说，其作为具有完全民事行为能力的承租人，签订合同的目的是能够依照合同的有效约定或依房屋的性质正常使用租赁房屋，而其在签订承租意向书之后长达三四个月的时间里都未能谨慎审查租赁物规划许可的使用性质是否符合其商业目的而予以正式承租。且在正式承租后，陈正帮将承租意向时的经营范围由餐饮更改为菜市场，因租赁物所在楼栋业主反对经营而引发信访问题，相关部门要求停止施工和营业。而对于魏某1来说，其违法改造及改变房屋使用性质，虽未影响合同效力，且房屋改造后经鉴定，能满足安全性使用要求，不影响整体承载，但改造行为也是引发信访问题并致相关部门要求停止施工和营业的原因之一。综合考虑双方行为在合同目的不能实现中所占原因比例大小，酌定魏某1、陈正帮对合同解除的后果分别承担30%和70%的责任。
二、涉案《房产租赁合同》解除后果承担问题。
《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人
可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故自合同解除之日起，魏某1可要求陈正帮返还涉案租赁物，且依照《协议》约定，魏某1除不予退还押金69454元与陈正帮之外，还可要求陈正帮以合同解除时的租金标准支付违约金，即五个月租金347270（69454元×5）元；如还有损失，可主张赔偿，魏某1的损失有：（1）房屋占有使用费损失。虽《房产租赁合同》于2014年8月8日解除，但陈正帮继续占用涉案租赁物，给魏某1造成了损失，但因魏某1对本案《房产租赁合同》的解除承担30%的责任，故对其损失，其与陈正帮分别承担30%、70%的责任。因此，陈正帮应当参照《协议》中关于租金的约定即每月48617.8元（69454元×70%）的标准自2014年8月1日起支付相应的房屋占有费至其腾退涉案房屋之日止，因魏某1要求支付至判决生效之日止，如陈正帮腾退房屋在本判决生效之前，则支付至腾退涉案房屋之日止，如腾退涉案房屋在本判决生效之日止，则应依其诉请支付至本判决生效之日止，但《房产租赁合同》中约定了2015年3月1日至2015年4月30日系免租期，故该两个月的占有使用费不应计算；（2）魏某1因相邻关系而支出114000元损失。本案中，《协议》签订后，陈正帮将涉案租赁物作为经营场地与长沙市才苑盛境市场管理有限公司合伙开发菜市场，并分别与案外人陈仿等人签订了《市场摊位租赁合同》。因涉案租赁物所在楼栋业主信访，相关职能部门要求一楼菜市场停止施工和营业。之后，魏某1、陈正帮和才子佳苑H栋1楼经营户签订了《合同补充协议》，由魏某1向经营户发放每户3000元的诚意金，共计114000元。由此可知，魏某1和陈正帮均有为双方继续履行合同而努力，但魏某1在明知相关职能部门要求停止施工和营业的情况下，为了促成菜市场开业而仍向经营户发放诚意金，该部分损失系双方协商的结果，故应由双方按照上述过错比例进行分摊。因此，陈正帮应向魏某1返还79800元（114000元×70%），但因合同约定押金为69454元，陈正帮已支付押金85482元，多支付了16028元（85482元-69454元），合同约定陈正帮第一季度应支付租金208363元，其实际支付256447元，多支付了48084元（256447元-208363元），扣除其多支付的部分，其还应向魏某1支付15688元（79800元-16028元-48084元），陈正帮未就其损失在本案中主张权利，故本院不予处理其损失，如有损失，可另寻途径解决。
综上，魏某1关于解除合同、要求陈正帮返还租赁物及支付违约金、赔偿损失等上诉请求符合合同约定，对于其请求中的成立部分，予以支持。
三、黄余香在本案中应否承担责任的问题。
魏某1上诉称黄余香应当为陈正帮因本案所产生的债务在夫妻共同财产范围内承担连带责任。因本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，合同对双方当事人产生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求也不能擅自为第三人设定合同上的义务，因合同产生的违约责任也只能在特定的合同关系当事人之间发生。故魏某1无权要求合同之外的第三人即黄余香承担责任，其该上诉请求不能成立，不予支持。
魏某1上诉还请求陈正帮、黄余香支付鉴定费用、公证费用等。经查，双方签订的《房产租赁合同》并未约定一方违约，另一方需承担公证费，故魏某1要求陈正帮承担公证费用，不符合合同约定，其亦未提交证据证实因本案产生的鉴定费票据，该上诉请求，不予支持。
综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，致实体处理不当。魏某1上诉请求部分成立，成立部分，予以支持。据此，依法作出如下判决：一、维持长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00042号民事判决第三项；二、撤销长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00042号民事判决第一、二项；三、魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》2014年8月8日起解除，陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某1返还其承租的位于长沙市开福区车库；四、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某1支付违约金347270元，魏某1不予退还陈正帮交纳的押金69454元；五、陈正帮按每月48617.8元的标准向魏某1支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止（如陈正帮在本判决生效之日前已腾退涉案租赁物，则至其实际腾退之日止）的涉案租赁物的占有使用费（2015年3月1日至2015年4月30日的占有使用费不应计算）；六、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某1支付因相邻关系而支出的款项15688元。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9107元，财产保全费5000元，共计14107元，魏某1承担4232元，陈正帮承担9875元。二审案件受理费9107元，由魏某1承担2732元，由陈正帮承担6375元
双方当事人再审期间均没有提供新的证据。
本院再审查明的案件事实与二审查明的案件事实一致。
再审另查明，一、二审裁判文书将《房产租赁合同》表述为《房屋租赁合同》、《房产租赁协议》存在错误，再审予以纠正。
本院再审认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应围绕当事人再审请求进行，结合陈正帮再审期间提出的再审请求，本案再审争议焦点为，一、涉案合同的效力问题。二、导致涉案合同无法履行的双方责任及后果承担问题。
关于争议焦点一。经审查，民事合同中确立鼓励交易原则，诚实信用原则，不轻易对合同作无效认定，确定合同无效应符合法律规定的情形。合同法第五十二条规定合同无效的情形为以下五种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据上述法律及司法解释的规定，违反法律、行政法规的强制性规定应属全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，并属于效力性强制性规定。本案中，陈正帮再审期间提出的《房产租赁合同》违反《城乡规划法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应属无效合同的再审请求。经审查，《城乡规划法》第六十四条规定的内容为“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”，该法律条款并未直接规定就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的租赁物而签订的租赁合同属无效合同，因此，该规定并非效力性强制性规定，不能据此认定《房产租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案租赁标的物在一楼，已取得房屋所有权证，不存在未按照建设工程规划许可证的规定而建造的情形，故不适用上述司法解释的规定。《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。二审判决关于《房产租赁合同》效力的认定正确，再审予以维持。
关于争议焦点二。经审查，《房产租赁合同》无法履行是因涉案物业的其他业主阻止营业所致，而其他业主阻止营业的原因一是魏某1擅自改变物业用途和结构；二是陈正帮选择经营的业态影响居住而不被其他业主所接受。因此双方导致《房产租赁合同》无法履行而被解除的责任相当，双方对各自的损失均应承担50%责任。二审判决对过错责任比例划分不当，再审予以纠正。根据魏某1的诉讼请求，《合同法》第九十九条、第一百零七条的规定、《房产租赁合同》关于违约责任的约定及双方各自承担50%的责任划分比例，魏某1的损失有：（1）合同约定的违约责任。《房产租赁合同》第10.2约定，陈正帮逾期支付租金，陈正帮应向魏某1承担支付五个月租金、缴纳押金不予退还的违约责任。经查明，陈正帮逾期支付租金是因双方均存在过错行为导致，《房产租赁合同》第10.2约定的违约责任不应全部由陈正帮承担，应按照各自承担50%责任划分，因此，魏某1该项损失计算为：租金损失173635元（69454元×5×50%），押金应向陈正帮退还34727元（69454×50%）。两项相抵扣，陈正帮应向魏某1承担逾期支付租金的违约责任138908元。（2）房屋占有使用费损失。经审查，《房产租赁合同》于2014年1月22日签订，约定租赁期限为2014年3月1日起至2022年2月28日至，免租期为4个月，分两次免租，即自2014年3月1日起至2014年4月30日止和2015年3月1日起至2015年4月30日止。长沙市开福区人民政府办公室于2014年6月7日作出《关于开福区才子佳苑业主唐双燕等人信访问题的情况汇报》，该汇报内容证明，2014年4月24日，开福区人民政府相关职能部门已责令魏某1对涉案租赁物停止施工和营业。上述两份证据证明，涉案租赁物在《房产租赁合同》约定的免租期内即不能经营使用。且魏某1未能提供有效证据证明陈正帮自产生纠纷后一直占有使用租赁物。故魏某1要求陈正帮支付租赁物占有使用费缺乏依据，本院再审不予支持。（3）魏某1因相邻关系而支出的费用损失。《房产租赁合同》签订后，陈正帮将涉案租赁物作为经营场地与长沙市才苑盛境市场管理有限公司合伙开发菜市场，并分别与案外人陈仿等人签订了《市场摊位租赁合同》。涉案租赁物所在楼栋业主信访，相关职能部门要求一楼菜市场停止施工和营业。之后，魏某1、陈正帮和才子佳苑H栋1楼经营户签订了《合同补充协议》，由魏某1向经营户发放每户3000元的诚意金，共计114000元。为了促成菜市场开业魏某1向经营户发放诚意金，该部分损失系双方协商的结果，双方应按照上述过错责任划分比例进行分摊。因此，陈正帮应向魏某1承担57000元（114000元×50%）损失，但因合同约定押金为69454元，陈正帮已支付押金85482元，多支付了16028元（85482元-69454元），合同约定陈正帮第一季度应支付租金208363元，其实际支付256447元，多支付了48084元（256447元-208363元）。上述三项相互抵扣，魏某1应向陈正帮退还7122元（57000元-16028元-48084元）。陈正帮未就其损失在本案中提起反诉请求，可另寻途径解决。
综上，二审判决对双方过错责任划分比例及魏某1提出的房屋占有使用费损失认定不当，再审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）长中民未终字第07619号号民事判决及长沙市开福区人民法院（2014）开未民初字第00042号民事判决；
二、魏某1与陈正帮签订的《房产租赁合同》于2014年8月8日起解除，陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某1返还其承租的位于长沙市开福区车库；
三、陈正帮于本判决生效之日起十日内向魏某1支付违约金138908元；
四、魏某1于本判决生效之日起十日内向陈正帮退还7122元；
五、驳回魏某1的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9107元，财产保全费5000元，二审案件受理费9107元，合计23214元，由魏某1承担11607元，陈正帮承担11607元。
本判决为终审判决。
审判长 易 颖
审判员 王 波
审判员 刘文涛
二〇一八年二月二十三日
书记员 刘 胜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。