北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7276号
上诉人（原审原告）：赵文军，男，1967年2月16日出生。
委托诉讼代理人：徐秋会（赵文军之妻）。
委托诉讼代理人：王新颖，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵长银，男，1955年9月18日出生。
委托诉讼代理人：赵东海（赵长银之子）。
委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。
上诉人赵文军因与赵长银排除妨害纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵文军的委托诉讼代理人王新颖、徐秋会，被上诉人赵长银及其委托诉讼代理人赵东海、马金升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵文军上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵文军一审诉讼请求。事实与理由：一审判决对事实认定有误。1.一审判决认定双方对房屋买卖范围均不能提供直接证据有误，一审判决已查明赵文军主张权利的空院系其于1995年单独购买所得，与双方交易的座落于×37号宅院是相互独立的两处宅基。若当时交易时包含争议空院，则空院宅基审批表也会一并转移交付给赵长银，现赵文军持有空院宅基地审批表，可以佐证双方交易时不包含争议空院。赵文军提交的照片亦可佐证出售的×37号宅院有独立出行的门道和道路，以上证据足以证明赵文军的主张。2.涉案空院作为一处独立的宅基，赵长银在空院建起彩钢瓦房屋没有任何审批手续。且空院没有门牌号，有门牌号的仅有赵文军出售的×37号宅院。赵长银一审认可该事实，能够作为定案依据。3.一审判决对于证人闫某证言的认定缺乏依据，赵文军已经对5万元交易范围作出合理解释。4.一审判决认定赵长银购房后一直使用空院、赵文军十几年未主张权利、故空院和37号宅院实质上作为一个整体使用，该认定缺乏依据。赵文军卖房后到城区居住，同意赵长银在空院临时存放东西不能等于一并出售空院。赵文军自2014年发现赵长银在空院建房即提出异议，双方一直在协商，后协商不成提起诉讼。宅基地使用权是一种用益物权，不存在主张权利早晚的时间界定；5.空院作为一处独立的宅基地，不能直接出卖，土地使用权的转移应随地上附着物即房屋的买卖而发生；6.出售房屋的价格不高于当时的市场价格，赵文军卖房时表示以6万元将空院及37号宅院一并出售，但赵长银表示空院没有实际用途不需要，所以交易价格降至5万元。
赵长银辩称，不同意赵文军的上诉请求，服从一审判决。双方之间是即时结清的房屋买卖合同关系，交房和付款同时进行，如果不包括空院，双方对于保留的空院肯定会有书面的合同并注明。37号宅院和空院的手续赵文军都没有给赵长银，所以没有给赵长银空院的批示不能说明没有把空院卖给赵长银。双方之间的房屋买卖是整体交付，赵文军卖给赵长银时也是从空院东门出行，只有东门可以通行，赵文军已将空院的钥匙给了赵长银，故双方对出卖空院没有争议。如果是两个独立的院落结构，则应把空院的门封住，给37号宅院重新开门让赵长银通行。一审证人闫某的证言也能证明当时出卖房屋时只有空院东门可以通行。本案不是排除妨害纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷，应考虑房屋已经交付赵长银18年的法律事实。
赵文军向一审法院起诉请求：赵长银将建在赵文军拥有永久使用权宅基地上的建筑物腾净，不得妨碍赵文军使用。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。无争议的事实为，赵文军、赵长银均为北京市平谷区×镇×村民，该村×37号宅院原为赵文军所有，赵文军家通过东厢房开东门向外出行。1995年赵文军又从村委会购入该院落南至南邻之间9.4米长、13.5米宽的空地。购入后其将空地封闭形成空院，在原宅院开南门，且在空院开东门，此后赵文军家从空院东门出行。约2000年，经同村村民闫某介绍，赵文军将其房屋以50000元价格出售给了赵长银，双方未签订书面协议。闫某并未参与具体交涉，但作为见证人见证了房款交付。此后包括空院在内房屋及宅院均由赵长银使用。2007年赵长银在空院建4间彩钢瓦房，直至2014年，赵文军以房屋买卖不包括空院为由与赵长银发生争议。针对此争议，赵文军出具了房基审批表，证明空院系单独购买，与房屋非整体，出售也不可能整体出售，且如果出售房基审批表不会不转移给买方；照片，证明空院系单独院落，出售给赵长银的宅院有独立的大门。赵长银对以上证据真实性认可，但不认可证明目的。其表示购房时原东厢房处大门已经封堵，空院、房屋非一同取得并不妨碍一同出售。赵长银出具了证人证言，证明空院与房屋系整体出售，如不包括空院，市值也就三四万元。赵文军认为证人未参与具体协商，房屋与空院作为一个整体出售系证人推测，对其推测不认可，房屋价值也没有可比性。一审法院认为，双方协商房屋买卖时并无外人在场，也未签订书面协议，现双方就房屋买卖范围各执一词，又均不能提供直接证据进行证明，故一审法院只能通过生活经验、常识及具体履行情况综合认定。证人虽未参与具体交涉，但其作为双方购房的中间人及见证人，对出售房屋范围应该有一定认知，故证人对购房范围的意见具有一定参考价值。房屋价格虽因特别情况会有一定差异，但该差异并非毫无原因，如按赵文军所言其出售范围不包括空院，则房价明显过高，对此赵文军无法给予合理解释，故一审法院根据房屋价格判定更倾向于售房范围包括空院。再结合赵长银购房后一直使用空院，赵文军十几年未主张权利，且购房时空院、房屋在实质上作为一个整体使用的事实，一审法院支持赵长银的主张，售房范围包括空院。
一审法院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据一审法院认定的事实，诉争的空院已经出售给赵长银，故赵文军要求赵长银将建在该院的建筑清除，并不得妨碍其使用没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：驳回赵文军的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵文军申请证人杨某及刘某出庭作证，证明37号宅院有独立的东门出行，赵文军出售37号宅院时独立的东门仍然存在。杨某称本人不是×村民，其与赵文军是同事，杨某每次去赵文军家都走厢房门道，1998年其从当地单位调走后没有再去过赵文军家的平房，其去赵文军家时不经过空院的门，不清楚院子总共有几个门，也不清楚空院是否有门。空院和后院之间有墙，墙上有门，从空院是否有门能出去记不清了。刘某称本人不是×村民，其与赵文军之妻徐秋会是同事，刘某每次去赵文军家，都走厢房门道的门，赵文军家前面有个空院，西厢房带门道，空院有个东门。赵长银对杨某的证人证言不予认可，认为杨某的陈述含糊不清，与一审中证人闫某的陈述不一致。赵长银认可刘某的证人证言，认为刘某陈述空院有东门符合事实。
本院经审理查明：赵文军、赵长银均为北京市平谷区×村民。1995年7月18日，经平谷区×乡×村民委员会批准，将房基座落原七队社址的空地给赵文军永久使用。赵文军原居住于该村×37号宅院，该处空地位于37号宅院南部。后赵文军将该处空地封闭形成空院，在原宅院开南门，且在空院开东门。约2000年，经同村村民闫某介绍，赵文军与赵长银以50000元价格进行房屋买卖交易，双方未签订书面协议。2007年赵长银在南部空院建4间彩钢瓦房。2014年赵文军发现赵长银在南部空院建房，赵文军主张该空院由其拥有永久使用权并要求赵长银将建在空院的建筑物拆除腾退，赵长银则主张赵文军已将37号宅院及南部空院一并出售。
本院认为，本案系排除妨害纠纷，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。赵文军主张位于×37号宅院南部的空院由其享有权利并要求排除妨害，应首先举证证明其对该空院享有相关权利。赵长银主张赵文军向其出售37号宅院时已经一并出售南部空院，赵文军则主张向赵长银出售37号宅院时并未出售南部空院，双方对于房屋买卖范围是否包括南部空院尚存在争议。在此情形下，双方应先就房屋买卖的范围是否包含南部空院予以确定，赵文军现以排除妨害纠纷为由要求赵长银将建在南部空院的建筑物腾净，依据不足,本院不予支持。
综上，赵文军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律有误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由赵文军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 周熙娜
代理审判员 王 奔
二〇一七年六月二十一日
法官 助理 李晓晴
书 记 员 崔 莹