延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第02175号
原告延安市宝塔区商务局。住所地：延安市宝塔区政府*楼。
法定代表人路梦岚，该局局长。
委托代理人王昆龙、严纪伟，陕西圣地律师事务所律师。
被告高军，男，汉族，1973年4月25日出生，延安市宝塔区人。
委托代理人张忠，陕西旷达律师事务所律师。
第三人王世信，男，汉族，1959年3月18日出生，陕西省子长县人。
委托代理人高亚安、张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。
原告延安市宝塔区商务局诉被告高军、第三人王世信、李延富、杜巧艳、雷正新、贺玉年、何武碧、高塞梅、李婧、杨继全、叶海定、张夏江、高向红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年12月1日作出（2014）宝民初字第01329号民事判决书。宣判后，原告延安市宝塔区商务局不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2015年6月28日作出陕西省延安市中级人民法院（2015）延中民一终字第00300号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。发回后，原告撤销了对第三人李延富、杜巧艳、雷正新、贺玉年、何武碧、高塞梅、李婧、杨继全、叶海定、张夏江、高向红的诉讼。原告委托代理人、被告委托代理人及第三人委托代理人张东亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告延安市宝塔区商务局诉称，2004年9月6日，原、被告签订了《合同书》，原告将坐落在南桥的办公楼一至四楼出租给被告，租期十年，从2004年10月15日起至2014年10月15日止，租金为每年50万元。原告将房屋交付给被告使用时，被告一次性付给原告半年租金25万元，同时合同约定，被告逾期交纳租金达三十天以上，原告有权终止合同并收回房屋，不负任何赔偿责任。该《合同书》签订后，原、被告双方经协商又于2004年9月17日签订《补充协议》，补充协议增加了甲方后院的保安室，租期调整为2004年10月30日至2014年10月30日，该补充协议明确规定被告在租赁期间内不得将所租赁的房屋整体转租，如有部分转租，须征得原告书面同意。同时被告又租赁原告办公室五楼至临街的一间办公室，租金每年2400元，双方又签订了《合同书》。上述合同及补充协议生效后，原告将合同项下的租赁房屋交付给被告使用。但是被告在履行租赁合同过程中，在没有采取任何形式通知原告的情况下，将二至四楼转租给本案第三人王世信。在租赁期间，被告从未严格执行合同约定的交纳租金义务，年年拖欠。经原告查账，被告从2007年至今累计拖欠原告租金1295533.33元，经原告多次交涉，被告以各种理由搪塞。被告擅自转租和不按时交租的行为已经严重违约，在审理过程中本案其他第三人已将一楼门面房交回，但合同到期后二至四楼房屋至今仍由被告及第三人占用，故原告诉至法院，请求：一、依法判决被告高军支付原告房屋租赁费1295533.33元及从2014年10月31日至实际腾还房屋期间的占有使用费每月45833元；二、依法判决被告及第三人向原告滕还房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告延安市宝塔区商务局为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：1、证明一份；2、关于区物资总公司改制方案的批复；3、关于宝塔区商贸办更名的通知。证明：1、2008年10月28日，延安市宝塔区企业改制领导小组就宝塔区物资总公司改制方案进行批复，同意由原宝塔区商业贸易办公室对区物资总公司进行改制，具体改制方案由区商贸办组织实施。2010年6月17日，延安市宝塔区机构编制委员会决定将原宝塔区商业贸易办公室更名为“宝塔区商务局”，也就是本案的原告。2014年6月16日，宝塔区政府出具证明，证实原宝塔区物资总公司改制后的资产由宝塔区商务局负责管理；2、起诉时原宝塔区物资总公司已丧失法人资格，其对被告所享有的债权理应由本案原告主张，延安市宝塔区商务局是本案适格的原告；
证据二：合同书和补充协议。证明：1、2004年9月6日、2004年9月17日，宝塔区物资总公司分别与被告签订了《合同书》及《补充协议》，约定宝塔区物资总公司将坐落在南桥的办公楼一至四楼的房屋及后院保安室出租给被告经营旅馆及餐饮等业务，年租金50万元，租期为十年，从2004年10月30日起至2014年10月30日止，被告于房屋交付之日一次性支付物资公司半年租金25万元，半年期满前15日内一次性支付后半年租金，第二年起以此类推，如被告逾期交纳租金达三十天以上，物资公司有权终止合同，收回房屋，不负任何赔偿责任，同时合同还约定被告如转租，需征得出租人的同意；2、上述合同内容不违反法律规定，双方均应当按合同履行各自的义务，但是被告在合同签订后先是擅自转租，且转租的期限已超过了原租赁期限，更为严重的是被告每年都拖欠租金，至今已欠租金1295533.33元，按照合同，原告有权提前解除合同，收回房屋；
证据三：合同书和补充协议。证明：1、2004年10月29日，物资公司将办公楼五楼至南面临街的一间办公室租赁给被告办公使用，租期从2004年10月1日至2014年10月1日，年租金2400元。如被告不按时交租达10日以上，物资公司有权单方解除合同，收回房屋。乙方在租期内承担一名保卫人员工资，每年7200元，此款项被告在每年支付物资公司前半年租赁费时一并支付；2、被告并未按照上述约定履行义务，原告享有单方面的合同解除权；
证据四：审计报告。证明：2007年8月28日，原宝塔区物资公司因改制需要，延安市宝塔区财政局委托延安宝塔区有限责任会计师事务所对物资公司截止2007年5月31日之前的资产负债情况进行审计。经审计，截止2007年5月31日，原物资公司下欠高军工程款94869.31元。被告高军从2007年5月31日，每年拖欠租金，截止2014年10月30日，减掉欠被告高军的工程款，被告还拖欠原告租金1295533.33元，致使原告资金严重短缺。被告的行为违反了合同的约定，原告有权主张解除合同，收回房屋；
证据五：物资大酒店住宿部承包合同。证明：1、被告高军将物资大酒店住宿部2-4楼承包给了第三人王世信，每年租金55万元，被告应当按照该标准支付原告房屋占有使用费；2、被告高军与第三人签订的是承包合同，故拖欠原告的租赁费应当由被告高军支付；
证据六：收款收据复印件三张。证明原告收取的租金全部是以被告高军和物资大酒店的名义收取的，不是以王世信的名义收取的。
被告高军辩称，一、原告延安市宝塔区商务局不应当向被告高军主张租赁费。2004年9月6日，被告高军和原告签订了《合同书》，原告将坐落在延安市宝塔区南桥办公楼一至四楼的房屋租赁给被告高军，租赁期限从2004年10月15日起至2014年10月15日止，租赁费为每年五十万元。2010年4月23日，被告高军就二至四楼和第三人王世信签订合同，期限从2010年4月23日至2014年9月30日，租赁费每年55万元。合同签订后，被告高军和原告以及第三人达成合意，从2010年4月23日起，第三人王世信每年直接向原告实际交纳50万元租赁费。后第三人也确实向原告交纳了近两年的租赁费91万元。与此同时被告高军也和原告结清了2010年4月23日之前的全部租赁费。至此，原告和第三人王世信形成了事实租赁关系。因此，原告对剩余的租赁费应当向实际承租人王世信来主张，而不是向被告高军主张。二、原告应当向第三人王世信主张腾还房屋和逾期腾房占有使用费。在本案中，被告高军与原告签订的《合同书》的租赁期限从2004年10月30日起至2014年10月30日止。被告高军与第三人王世信等人的转租合同于2014年9月30日均已届满。上述合同全部到期。而在2015年3月，李延富、杜巧燕、雷正新、贺玉年、何伍碧、杨继全、叶海定、高塞梅、李婧、张夏江、高向红等人也将租赁的房屋全部腾还给原告。现只有本案的第三人王世信拒不腾房，而原告作为房屋所有权人，有权要求实际占有使用房屋的承租人也就是本案的第三人王世信履行腾房义务，并要求其承担逾期腾房的占有使用费。综上所述，被告高军认为原告应当向本案的第三人王世信主张租赁费和腾房，并要求其承担逾期腾房的占有使用费，而不是向被告高军主张。故请求人民法院依法判令驳回原告对被告高军的诉讼请求。
被告高军为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
合同书和物资酒店住宿部承包合同。证明2004年9月6日，原、被告签订了《合同书》，原告将坐落在延安市宝塔区南桥办公楼一至四楼的房屋租赁给被告，租赁期限从2004年10月15日起至2014年10月15日止，租赁费为每年50万元。2010年4月23日，被告就二至四楼与第三人王世信签订合同，租赁期限从2010年4月23日至2014年9月30日，租赁费每年55万元。合同签订后，原告、被告及第三人达成合意，从2010年4月23日起，第三人王世信每年直接向原告实际交纳50万元租赁费。本案中，原告实际向王世信交付了房屋，王世信也实际占有和使用了房屋，并且原告向王世信收取了91万元的租赁费，由此可以看出，原告和第三人王世信形成了事实租赁关系。因此，原告应当向实际租赁人王世信主张租金。
第三人王世信述称，一、第三人与物资大酒店签订的《物资大酒店住宿部承包合同》应认定为无效合同。被告高军2010年4月23日以物资大酒店的名义将酒店二至四楼住宿部出租给第三人王世信，第三人在订立合同时被告高军告知第三人该宾馆的所有权人就是物资大酒店。然而根据原告诉称其和高军签订的补充协议约定，被告高军未征得原告书面同意，不得将房屋转租。现因被告高军将房屋转租给第三人未经产权人同意，故其与第三人签订的《物资大酒店住宿部承包合同》应认定为无效合同。二、即便合同有效，期满后被告未与第三人解除，双方成立不定期租赁合同关系。同时，原、被告均未给出合理期限，合同不应解除。原告要求第三人腾房无法律依据。三、原告和被告给第三人造成巨大的经济损失，在损失得到赔偿之前，第三人不同意腾房。主要损失有：（一）因房屋不符合消防要求导致被告高军宾馆停业造成经济损失273000元应当由原、被告承担；（二）经营期间因原告和被告高军的原因，造成房屋多次漏水给被告造成经济损失890748元应当由原、被告承担；（三）房屋未安装烟洞给被告高军造成6个空调损毁，不能使用的经济损失20080元应当由原、被告承担。综上，原告和被告高军提供给第三人的宾馆不符合宾馆的经营要求，给第三人造成巨大的经济损失。在损失得到赔偿之前，第三人不同意腾房。且原告要求被告腾房无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求！
第三人王世信为证明其主张成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：王世信身份证复印件。证明第三人的诉讼主体适格；
证据二：物资酒店住宿部承包合同。证明：1、被告以物资大酒店名义将酒店住宿部转租给第三人未经产权人原告同意，合同无效；2、即便合同有效，期满后被告未与第三人解除合同，双方成立不定期租赁合同关系。同时，原、被告均未给出合理期限，合同不应解除；
证据三：南市工商所《责令改正通知书》及消防停业损失情况反映。证明第三人租赁的房屋没有安全消防通道，不符合消防要求。第三人王世信经营的物资宾馆因此被停业整改，期间造成停业损失273000元，原、被告应予赔偿。损失赔偿之前，第三人不同意腾房；
证据四：情况反映三份。证明由于房屋多次漏水，给第三人王世信造成经济损失290748元，原、被告应予赔偿；
证据五：收条。2013年8月强降雨过后，王世信为维修房屋支出60万元，原、被告应予赔偿；
证据六：收款单。证明被告高军出租给第三人王世信的房屋未安装烟洞，导致第三人王世信的六个空调受损，第三人王世信安装烟洞支出9640元，同时购置新空调支付10440元，原、被告应予赔偿；
证据七：房屋损失情况照片。证明因原告提供的13间房屋屋顶漏水，不能使用，导致第三人王世信所经营的物资宾馆严重受损，损失从2013年9月至今一直存在。
经庭审质证、认证，原告提供的证据一，被告及第三人均无异议，本院依法予以采信。原告提交的证据二至证据六，被告对其真实性没有异议，对证明目的有异议。第三人对原告提交的证据二、三、四认为与其无关，不予质证；对原告提交的证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议；对原告提交的证据六没有异议。经审查，原告提交的证据二至证据六均真实、有效，本院依法予以采信。被告提交的证据，原告及第三人对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。经审查，被告提交的证据虽然真实，但不能证明原告与第三人形成事实租赁关系的证明目的，故该证据的证明目的本院依法不予采信。第三人王世信提供证据因其请求不属本案审理范围，故其提交的证据与本案不具有关联性，本院依法不予审查。
经审理查明，原延安市宝塔区物资总公司（现改制为延安市宝塔区商务局）与被告高军于2004年9月6日签订了《合同书》。合同约定，原告将坐落在宝塔区南桥办公楼一至四层的房屋出租给被告，租期十年，从2004年10月15日起至2014年10月15日止，租金每年50万元，被告一次性交清半年租赁费25万元，半年期满前十五天内被告一次性付给原告后半年租金25万元。同时合同约定，被告高军在租赁期限内将所租赁的房屋整体转租或未征得原告同意，原告有权单方解除合同，并收回房屋。2004年9月17日，原、被告经协商又签订《补充协议》，租期调整为从2004年10月30日至2014年10月30日。后原、被告又签订《合同书》，原告将办公楼五楼至临街的一间办公室租赁给被告，租金每年2400元，租期10年，从2004年10月1日起至2014年10月1日止。上述合同签订后，原告将合同中约定的租赁房屋交付给被告使用。被告在履行租赁合同过程中，将租赁的房屋转租他人，租赁期限均至2014年9月30日。2010年4月23日，被告高军与第三人王世信签订《物资酒店住宿部承包合同》，将其经营的物资大酒店（租赁房屋二至四楼）转租给王世信经营，租赁期限从2010年4月23日至2014年9月30日止，租赁费每年55万元。期间，原告收取了第三人王世信交纳的房屋租赁费91万元。截至2014年10月30日，被告共拖欠原告租赁费1295533.33元。经原告多次催要未果，故成诉。
另查明，本案在审理过程中，由于其他租赁人李延富、杜巧艳、雷正新、贺玉年、何武碧、高塞梅、李婧、杨继全、叶海定、张夏江、高向红等已向原告交回了租赁的房屋，故原告撤销了对上述租赁人的诉讼。被告高军租赁原告的房屋除第三人王世信租赁的物资公司办公楼二至四楼未交回，其他房屋均已交回。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告与被告高军在自愿协商的基础上签订的《合同书》和《补充协议》合法、有效，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行义务。现被告高军拖欠原告至2014年10月30日的租金计1295533.33元，事实清楚，证据充分，故该请求本院依法予以支持。现原、被告签订的《合同书》和《补充协议》均已到期终止，但被告高军未将租赁房屋返还，故其作为合同相对人应当承担超出租赁期限即从2014年10月31日起至房屋实际返还之日的占有使用费，占有使用费按照其给第三人租赁合同约定的租金即每月45833元计算合理、合法，故原告要求被告支付从2014年10月31日起至房屋实际返还之日的占有使用费按照每月45833元计算的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁期满，承租人应当返还租赁物。由于原告二至四楼的房屋由第三人实际占有使用，故应由第三人负责返还原告其租赁的房屋。被告高军辩称，原告与第三人形成了事实租赁关系，证据不足，虽然原告收取了第三人交纳的租金，但该行为不能证明原告与第三人形成了事实租赁关系，故被告的辩解不能成立，本院依法不予支持。被告高军辩称原告不应向其主张逾期腾房的占有使用费，由于合同具有相对性，被告作为租赁合同的相对人，在租赁合同到期后其没有履行向原告返还租赁房屋的义务，故原告有权向其主张逾期腾房所产生的占有使用费，被告高军的辩解理由不符合法律规定，本院依法不予支持。第三人王世信辩称被告高军未经原告同意向其转租，故合同为无效合同。本院认为，被告与第三人在自愿协商的基础上签订的合同合法、有效，且已实际履行，虽未经原告同意，但不影响合同的有效性。第三人提出原告及被告给其造成巨大损失，与本案不属于同一法律关系，故其主张本院在本案中不予审理，第三人可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告高军于本判决生效后五日内一次性支付原告延安市宝塔区商务局租金1295533.33元及从2014年10月31日至实际腾还房屋期间的占有使用费每月按照45833元计算；
二、由第三人王世信于本判决生效后十五日内将其租赁的房屋（原延安市宝塔区物资总公司办公楼二至四楼）腾还给原告延安市宝塔区商务局；
三、驳回原告延安市宝塔区商务局其他诉讼请求。
案件受理费费20133元，原告延安市宝塔区商务局已预交，实际由被告高军承担16000元，第三人王世信承担4133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 黑振燕
人民陪审员 白 宇
人民陪审员 雷祥玲
二〇一五年九月十七日
书 记 员 景延静