吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉03民终521号上诉人（原审原告）:赵振东，男，1961年8月28日出生，住吉林省四平市铁东区。委托诉讼代理人：单景州，吉林朗业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:秦波，男，1953年2月25日出生，住吉林省四平市铁东。被上诉人（原审被告）:肖继红，女，1954年1月17日出生，住吉林省四平市铁西区。上诉人赵振东因与被上诉人秦波、肖继红房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵振东及委托诉讼代理人单景州，被上诉人肖继红到庭参加诉讼，被上诉人秦波经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。赵振东上诉请求:1.依法撤销一审判决，判令被上诉人履行更名过户的房屋买卖合同义务；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审法院的认定和判决都是错误的，应予纠正。大量证据充分证明，被上诉人秦波对出售案涉房屋不但是知情的，而且是同意的，之所以当时没有签字，是因为身在外地而全权委托被上诉人肖继红。事实上，秦波还曾与上诉人共同到产权处去办理过房屋过户手续，只因肖继红没有到场而没能办成。秦波所谓“买卖房屋没有通过我的同意，买卖关系应属无效”的辩解只是毁约的一种表现，而不是买卖房屋时的态度，其诉讼主张也无任何证据予以支持。可见，原审对本案关键性事实的认定是错误的。原审判决对被上诉人夫妻关系存续期间共同出售其房屋一事，适用了与其并不相干的物权法第九十七条的规定，属适用法律错误。肖继红辩称：我和秦波长期打仗，卖案涉房屋时秦波不知道，他是在六、七年后知道的，但是，我那时在北京打工，秦波当时打电话与我吵架，说我将福利房卖了，当时他找不到我。上诉人说卖房子时秦波知道不对，秦波如果知情，为什么不是秦波与上诉人办理买卖手续，秦波当时在双辽打工，卖房的整个过程都是我办理的，因为秦波家暴，他回来我就到我母亲家里，卖房的事我没有与他说。我调查现在该房屋由一对老夫妻居住，上诉人已经好几年不在那里居住。上诉人说房照是我交给他的，我没有印象，秦波不同意卖房，也不同意办理房屋过户手续。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。秦波经本院合法传唤，无正当理由未到庭，未提交答辩意见。赵振东向一审法院起诉请求：依法判令原、被告签订的“房屋买卖协议”有效；依法判令被告配合原告更名过户；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2001年7月3日，被告肖继红将四平市铁东区一建家属楼平东一处小区3号楼3单元1层，面积43平方米的房屋以18800元价格出售给原告赵振东。被告肖继红与被告秦波原系夫妻关系，于2016年8月26日经一审法院调解离婚。一审法院认为，被告肖继红与被告秦波原系夫妻关系，本案诉争房屋系被告肖继红、秦波夫妻关系存续期间的共同共有财产。原告在庭审中认为：1.该房屋原告已经实际居住15年，在这期间，二被告没有要求原告收回该房屋，因该房屋也是二被告的婚姻存续期间的重要财产，被告肖继红对该房屋以个人名义签订的合同，被告秦波是默认的，否则不会让赵振东在该房屋居住15年，在这期间都是由赵振东交付房屋的各项费用，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见试行》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务｡在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效｡但第三人善意､有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，根据民法通则若干问题的意见规定，原告系善意取得的财产，并且原告已经支付了合理价格的房款，本合同不符合合同法第五十二条的规定，应认定该合同有效，但依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案中，原告赵振东购买被告肖继红、秦波共有的房屋时对于肖继红与秦波当时存在夫妻关系虽存在知情并给付合理价款，但本案诉争房屋至今未登记在原告赵振东名下，故原告对本案诉争房屋并不构成善意取得。因此对于原告主张其基于善意取得而取得本案诉争房屋的所有权，不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案诉争房屋系被告肖继红、秦波的共同财产，在处分房屋时应取得一致意见。现被告肖继红在夫妻关系存续期间将本案诉争房屋出售给原告赵振东，但被告秦波未在房屋买卖协议书上签字，仅为被告肖继红签字，被告秦波在答辩意见中认为“由于房屋的所有权属于肖继红与我夫妻二人所有，买卖房屋没有通过我的同意，买卖关系应属无效。”现本案诉争房屋另一共有人秦波对被告肖继红出售本案诉争房屋这一行为并没进行追认或确认，故对于原告的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵振东的诉讼请求。案件受理费975元，由原告赵振东负担。本院二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认，另查明，肖继红与赵振东于2001年7月3日签订的协议书，双方约定了房屋价款，因该房屋当时系公房，故双方约定付款方式为赵振东预付购房款12000元，其余6600元在办为私产后付清，该房屋于2002年1月9日办理房屋所有权证，房屋所有权人为秦波，在产别项内注明私产（公房出售），2002年1月14日，肖继红收取赵振东余款6600元，并出具收条将房屋所有权证交给赵振东。本院认为，肖继红与赵振东签订的协议，秦波在一审答辩意见中辩解其不知情、未经其同意应认定无效；肖继红辩解卖房事宜秦波一直不知情，二人一直分居，秦波是在卖房六、七年后才知道的。如二人的辩解成立，秦波在知情后，对肖继红卖房的事实不予认可，应依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，行使撤销权，但秦波未行使该权利。因案涉房屋在双方买卖时系公房，双方对付款方式约定了余款给付期限为房屋办为私产后付清，故在房屋产权办为秦波私产后，赵振东付余款6600元，并收到房屋所有权证。在肖继红与秦波的离婚诉讼中，双方均未提出家庭财产中存在案涉房屋，双方已经调解离婚，以及赵振东对案涉房屋实际占有、使用15年的事实，应认定秦波对肖继红卖房的行为是知情的，即使秦波对该行为于事后六、七年后才知道，但其未按法律规定行使相应的撤销权，本院认定赵振东与肖继红房屋买卖合同有效，一审认定事实错误，予以纠正，秦波、肖继红应协助赵振东办理房屋过户手续，因对案涉房屋过户事宜双方未约定，故所涉费用由赵振东负担。综上，上诉人赵振东的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决认定事实错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1552号民事判决；二、上诉人赵振东与被上诉人肖继红于2001年7月3日签订的信息中心买卖房屋协议书有效；三、被上诉人秦波、肖继红于本判决生效后15日内协助上诉人赵振东办理房屋过户手续，所涉费用由上诉人赵振东负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费975元由被上诉人秦波、肖继红负担；二审案件受理费975元由被上诉人秦波、肖继红负担。本判决为终审判决。审判长  刘士木审判员  王月光审判员  田 峰二〇一七年六月八日书记员  贾红玲