江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡法北民初字第1064号
原告俞建平。
委托代理人唐建国，江苏智和律师事务所律师。
被告沈兴成。
委托代理人田方，江苏双汇律师事务所律师。
被告姜绵科。
被告姜德福。
原告俞建平与被告沈兴成、姜绵科、姜德福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告俞建平及其委托代理人唐建国，被告沈兴成及其委托代理人田方，被告姜绵科到庭参加诉讼。被告姜德福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告俞建平诉称：2004年9月18日，其与沈兴成、俞盛签订房屋租赁协议，约定：沈兴成、俞盛向其租赁位于东北塘东风桥堍的房屋（一楼二间、二楼七间、三楼七间），租赁期间为十年，年租金10万元，先缴后用。俞盛于2009年4月退出租赁，由沈兴成一人使用。沈兴成未全面履行支付租金的义务，尚结欠租赁期间内的租金96438元，租赁期满后，因涉案房屋被姜绵科占用，故诉至法院，请求判令：1、沈兴成立即支付房屋租金96438元；2、沈兴成、姜绵科共同支付房屋占有使用费（自2014年9月18日起至实际交付之日止按每天274元计算）。
被告沈兴成辩称：其与俞建平之间的租赁关系已于2014年3月12日结束，案涉租赁房屋亦于同日由姜绵科接手。2011年9月30日前的租金，双方已经全部结清；2011年10月1日至2015年3月12日间的租金，双方已达成一致意见即以25000元结算。因2014年3月12日之后，房屋并非由沈兴成占有、使用，故之后的租金或房屋占有使用费与沈兴成无涉。
被告姜绵科辩称：2014年3月12日，姜绵科、俞建平、沈兴成就涉案房屋达成了一致意见即沈兴成退出租赁关系，由姜绵科接手涉案房屋，三方并口头约定，2014年3月12日之前的房租由沈兴成负担，以后的租金由姜绵科负担。因俞建平未能按照约定为姜绵科办理开办浴场的相关证照，导致姜绵科无法装修涉案房屋，故姜绵科拒绝支付租金。另，姜绵科为了装修浴场已采购装修物品，因此所造成的损失应由俞建平承担。
被告姜德福未作答辩。
经审理查明：2004年9月18日，俞陶与沈兴成、俞盛签订房屋租赁协议1份，约定俞陶将位于东风桥堍一楼二间门面房、二楼七间、三楼七间出租给沈兴成、俞盛，租期为2004年9月18日至2014年9月17日，先缴后用。2004年9月18日至2009年9月17日的租金为100000元/年；2009年9月18日至2014年9月17日的租金由权威部门评估。如不续租，所有装潢承租人无条件拆除。租赁协议签订后，沈兴成、俞盛即在涉案房屋内经营红珊瑚浴场。2009年4月22日，沈兴成与俞盛签订协议一份，约定俞盛退出红珊瑚浴场之经营，红珊瑚浴场之债权债务均由沈兴成负责，俞盛不再承担红珊瑚浴场所有的经济负担。2014年2月18日，俞建平、姜绵科分别以俞陶、姜德福之名义，签订企业住所（经营场所）租赁协议一份，约定俞陶将无锡市锡山区锡港路222号，面积为259平方米的商业用房出租给姜德福，租金20000元/年，租期2014年3月1日至2019年2月28日。该份协议第六条明确，本协议供承租人办理有关登记使用，且该协议一式一份，由俞建平持有。尔后，俞建平与姜绵科共同至无锡市锡山工商行政管理局以姜德福之名义办理了名称预先核定，拟申请成立名为锡山区东北塘沁水宫浴室的个体工商户，俞建平为此支付1000元。
又查明：涉案房屋位于无锡市锡山区东北塘街道锦阳村东风桥堍，原房屋所有权人为俞陶，登记面积为732.8平方米。俞陶在锡山区东北塘街道尖岸村东风桥堍另有面积为259.20平方米的房屋一套，该房产与案涉房屋相邻。现上述面积为732.8平方米的房屋所有权人于2016年2月2日变更登记为王思璐。
再查明：2014年4月22日，沈兴成就案涉房屋与孟军发生租赁、承包合同纠纷诉至本院。该案于2014年7月1日开庭时，俞建平到庭称其和沈兴成于2004年9月12日签订涉案的租赁协议，租期十年，其口头承诺沈兴成合同到期，同意续租；沈兴成代理人当庭表示“是俞建平说的这个情况”，到期后不打算续租，因为红珊瑚浴场已注销。本院就该案作出的（2014）锡法北民初字第0282号民事判决书已生效。
另查明：2014年9月-10月间，俞建平与姜绵科因涉案房屋多次发生纠纷，并报110出警处理。其中，2014年10月1日的接处警工作登记表中出警经过及结果中载明：系俞建平与姜绵科因浴室所属问题产生纠纷；2014年9月6日的接处警工作登记表中出警经过及结果中载明：民警到现场了解系房西姜绵科向房东俞建平租用红珊瑚浴场并安排装修工何正堂准备清理房间内的物品，因红珊瑚浴场涉及俞建平与前房西沈兴成的租金纠纷，俞建平要求姜绵科等法院判决后再进行装修，姜绵科表示同意。尔后，姜绵科主动将准备装修的材料搬离，但以存在损失为由拒绝将涉案房屋交还俞建平。
审理过程中，沈兴成同意租赁协议项下的权利义务由其一人承担，且对俞建平作为原告的主体资格无异议。涉案房屋的原产权人俞陶亦出具证明同意涉案房屋由俞建平占有、使用、处分、收益。沈兴成另提供下列证据：1、录音两份（一份为谈话录音，一份为电话录音），欲证明涉案的租赁协议已于2014年3月12日解除，沈兴成仅结欠俞建平租金25000元。谈话录音中，沈兴成再三表示要与俞建平结算租金25000元，俞建平先称“现在不要做手续，我们把合同解除就好了”，后称“这个二万五我跟你说，是我们两个人之间的事，与小姜不搭噶，你和小姜之间的事情你们去处理”。俞建平另在电话录音中向沈兴成表示“这件事情，四万块钱我说出口了，我不会变，这个人是你介绍的，你帮我解决，其他事情我不管，你那个二万五我也不要你的，我给你讲到底了”。对此，俞建平称：两段录音均是在2014年9月9日后录制；双方存在多次洽谈，录音仅反映了部分内容；录音内容再次证明租金以25000元结算是有条件的，即沈兴成需将涉及姜绵科的事情解决好；电话录音内容不完整，导致无法了解俞建平愿意以25000元结算租金和愿意向姜绵科支付40000元的成因。2、记账单1份，欲证明其支付租金的情况。记账单记载，2010年2月10日付房租10000元；2010年3月29日付承兑10万，实付6万元，收回4万；2011年1月31日付承兑10万。2012年3月17日后，沈兴成共计付款20万元。俞建平在记账单右上角载明“浴场2010.9.30-2011.9.30红珊瑚浴场房租全清”。俞建平称，2009年9月17日前的租金，沈兴成已付清；2009年9月18日至2013年9月17日的租金共计40万元，沈兴成仅支付37万；2013年9月18日至2014年9月17日的租金，沈兴成分文未付。
审理中，关于俞建平与姜绵科分别以俞陶、姜德福名义签订的企业住所租赁协议签订的背景，俞建平陈述：俞建平将房屋出租给沈兴成后，沈兴成将浴场包给案外人孟军实际经营，孟军经营不善导致浴场停业后沈兴成亦未继续经营。2014年2月下旬，沈兴成向俞建平介绍新的承租人即姜绵科，双方初步商定年租金为15万元。因沈兴成向俞建平介绍了新的承租人，俞建平同意适当减少以前拖欠的租金。沈兴成因考虑到自身的风险，不同意姜绵科沿用红珊瑚浴场的平台来开办浴场，要求姜绵科重新注册经营浴场，故姜绵科以其父姜德福的名义与俞建平于2014年2月18日至工商部门进行浴场的名称预核准。2014年3月12日，三方原租赁合同的解除及新租赁合同的订立进行了商谈，但因俞建平坚持订立书面合同而沈兴成、姜绵科不同意，故未能达成一致意见。
上述事实，有房屋租赁协议、协议复印件、企业住所（经营场所）租赁协议复印件、国有土地使用权证、欠条复印件、录音两份、证人证言、现场查勘录像、接处警工作登记表、不动产权利证书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：本案的争议焦点为：第一，涉案租赁协议是否于2014年3月12日约定解除，俞建平是否与姜绵科或姜德福形成新的租赁关系；第二，沈兴成或姜绵科、姜德福结欠俞建平租金或房屋占有使用费的具体金额。
关于争议焦点一，当事人协商一致可以解除合同，但解除合同的意思表示必须是明确具体的。本案中，就双方解除合同是否达成合意的举证责任应由沈兴成承担。沈兴成虽为此提供姜绵科之陈述，但姜绵科承认俞建平曾要求签订书面合同，因其与沈兴成均不同意而未果。虽然是否签订书面合同属当事人意思自治范畴，但签订书面解除合同于沈兴成有利无害，沈兴成不同意签订书面合同，有违常理。本院注意到，2014年7月1日，本院在审理沈兴成诉孟军租赁合同纠纷一案开庭时，俞建平到庭称其与沈兴成之租赁协议，租期十年，到期后同意续租；沈兴成之代理人当庭认可俞建平说的情况，且表示合同到期后，沈兴成不再续租。根据上述沈兴成及俞建平之各自陈述，可认定截止到2014年7月1日，双方就涉案租赁房屋到期后是否续租，尚无定论，故侧面印证双方不可能已于2014年3月12日协商解除涉案租赁协议。综上，本院认定涉案租赁协议并未于2014年3月12日约定解除。关于俞建平是否与姜绵科形成新的租赁合同关系，本院认为：租赁合同的成立，需当事人就租赁事项达成内容具体确定的合意。俞建平虽就租金、租期等事宜与姜绵科进行过协商，但姜绵科于到庭时称“租金前5年为15万元/年，后五年递增，是否逐年递增，其已记不清了”。租金的计算是租赁合同的核心内容，姜绵科现已无法准确陈述双方对于租金的约定，无法视为当事人就租赁协议的具体内容达成具体明确的合意；俞建平与姜绵科分别以俞陶、姜德福名义订立的企业住所租赁协议，虽协议中约定的房屋并非涉案房屋，但本院综合俞建平关于沈兴成介绍姜绵科承租涉案房屋，及姜绵科关于少写租赁面积为了节省费用的陈述，认定企业住所租赁协议项下的标的即为涉案房屋。但因企业住所租赁协议中明确约定该协议供承租人办理有关登记使用，且该租赁协议亦未真实反映双方就涉案房屋的租期及租金达成的合意，故该租赁协议亦不能证明双方就涉案房屋达成新的租赁合同关系。综上，本院认定俞建平与姜绵科未能就涉案房屋达成新的租赁合同关系。
关于争议焦点二，沈兴成提供的录音内容中，俞建平虽多次提及“二万五”，但录音内容体现的是一个协商的过程，双方意思表示多次反复，录音整体内容无法证明俞建平与沈兴成就租金以25000元结算达成一致意见，故沈兴成结欠俞建平之租金理应据实计算。由于俞建平自称沈兴成支付的租金为滚动付款，先付的钱对应的是时间较早的租金，结合记账单上记载“2010.9.30-2011.9.30红珊瑚浴场房租全清”，故本院认定俞建平在书写上述内容时，2011年9月30日以前的租金已全部结清。2011年10月1日至2014年9月17日，沈兴成应当支付的租金为296438元（按年租金100000元/年的标准计算），但沈兴成付款金额为200000元，故沈兴成尚结欠俞建平截止到2014年9月17日的租金96438元。房屋租赁协议到期后，本院注意到涉案房屋实际由姜绵科占有、使用，且俞建平于2014年9月份多次与姜绵科发生纠纷并报警，上述情况表明俞建平明知2014年9月其与沈兴成租赁协议到期后，涉案房屋实际由姜绵科占有、使用，故租赁期满后的房屋占有使用费不应由沈兴成负担。姜绵科在未与俞建平达成租赁协议的情况下，擅自占有租赁房屋对俞建平构成侵权，理应赔偿损失。因涉案房屋的所有权人已于2016年2月2日变更为王思璐，故损失的计算方式本院确定为按照俞建平与沈兴成签订的租赁合同的租金标准100000元/年折合成274元/天自2014年9月18日起计算至2016年2月1日止为宜。至于姜绵科要求俞建平赔偿损失的意见，因其明知俞建平要求订立书面合同而未订立，强行进行装修，后果应自负，且未提供相关证据，本院不予采纳。涉及姜德福应否承担民事责任，虽俞建平将其列为被告，但并未请求其承担民事责任，且本案中亦无证据证明姜德福应承担民事责任，故姜德福在本案中无需承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、沈兴成于本判决生效之日后10日内向俞建平支付租金96438元。
二、姜绵科于本判决生效之日后10日内向俞建平支付房屋占有使用费（自2014年9月17日起至2016年2月1日止按274元/日计算）。
三、驳回俞建平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4806元，由沈兴成负担1983元，姜绵科负担2823元。（俞建平同意其预交的案件受理费由被告直接给付，本院不再退回。沈兴成、姜绵科应于本判决生效后10日内向俞建平支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05，户名：江苏省无锡市中级人民法院）。
审 判 长 蒋广新
代理审判员 谢 妍
人民陪审员 金 浩
二〇一六年六月七日
书 记 员 张 芳