河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第841号
上诉人（原审被告）郑州市职工大学。
法定代表人曹勇谦，该校校长。
委托代理人朱囍，河南中郑豫律师事务所律师。
委托代理人何发亮，河南中郑豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丽华快餐（郑州）有限公司。
法定代表人李辛，该公司董事长。
委托代理人李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。
上诉人郑州市职工大学（以下简称职工大学）因与被上诉人丽华快餐（郑州）有限公司（以下简称丽华快餐）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人职工大学的委托代理人何发亮，被上诉人丽华快餐的委托代理人李筱静到庭参加诉讼。鉴定机构河南科健资产评估有限公司的刘秀梅、刘新民出庭接受质询。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年4月13日，职工大学收取丽华快餐押金2万元。2004年4月16日，职工大学与丽华快餐签订《学生食堂承包合同》一份，合同约定：职工大学提供操作间180平方米，餐厅100平方米，地下仓库40平方米及使用水电气暖的条件，费用由丽华快餐承担，丽华快餐每年向职工大学缴纳房屋使用折旧费3万元，合同有效期到2010年5月5日，如有违约，由违约方向守约方赔偿剩余承包期承包费十倍的违约金，职工大学收取丽华快餐押金2万元。合同签订后，双方一直按约履行，合同到期后，双方虽未续签合同。2012年5月21日，丽华快餐向职工大学交纳8000元，职工大学出具《收款通知书》一份，内容为联办预收款8000元；2012年7月14日向职工大学交纳22000元，职工大学出具《收款通知书》一份，内容为交来联办款22000元。
诉讼中，职工大学提供日期为2012年9月26日的《敦请搬迁通知书》一份，内容主要为：2012年7月，我校与郑州机电工业技工学校正式签订合作办学协议，并明确学生食堂交由该校管理。鉴于贵司与我校前年以来已未再签订正式学生承包食堂，近两个月来也未能同郑州机电工业技工学校达成承包或合作协议，希望贵司于2012年10月3日从我校搬出，否则，由此造成的一切不良后果由贵司承担责任。该《敦请搬迁通知书》一份上有“刘进平、9、26”的字样，职工大学称刘进平为丽华快餐的人员，丽华快餐对此不予认可，职工大学未提供刘进平为丽华快餐工作人员的证据材料。
2012年10月4日，职工大学未经丽华快餐许可，将丽华快餐放置在学生食堂的物品搬出使用场地，放置在露天操场上，致使丽华快餐停业无法经营。为此，丽华快餐制作《丽华快餐物品搬迁清单》一份，并在诉讼中以《丽华快餐物品搬迁清单》上所列物品受损为由，申请法院就财产物品价值进行司法鉴定，经原审法院委托河南科健资产评估有限公司出具《资产评估报告书》一份，该鉴定意见结论为：丽华快餐的财产物品的评估价值为76473.99元。职工大学对该鉴定结论有异议，但未提供相应的证据。
2013年1月16日，丽华快餐起诉至原审法院，请求判令：一、由职工学校支付丽华快餐违约金75000元；二、由职工学校赔偿丽华快餐损失241667.54元；三、由职工学校退还丽华快餐押金20000元。原审诉讼中，丽华快餐增加诉讼请求为：要求职工学校退还丽华快餐已支付的2012年租金中的10、11、12三个月的租金7500元。
原审法院认为：丽华快餐、职工大学于2004年4月16日签订的《学生食堂承包合同》于2010年5月5日到期后，双方未再签订书面协议，故该《学生食堂承包合同》的权利义务已履行完毕。从职工大学提供的《敦请搬迁通知书》的内容和2012年5月21日，2012年7月14日的《收款通知单》来看，可以印证在2010年5月5日之后，双方未再签订书面承包合同，丽华快餐于2012年5月21日，2012年7月14日共计向职工大学交款30000元，该款性质职工大学虽在出具《收款通知单》写明为联办，但双方之间没有联办书面协议，且职工大学提供的《敦请搬迁通知书》认可丽华快餐系承包行为，故此原审法院认定丽华快餐于2012年5月21日，2012年7月14日共计向职工大学交款的30000元系交纳2012年度的承包费。因丽华快餐交纳承包费后继续使用承包使用职工大学的食堂，故双方之间形成不定期的承包关系。关于丽华快餐要求职工大学赔偿损失的诉请，职工大学在行使解除合同权时，未在合理期限之前通知丽华快餐，并未经丽华快餐许可，将丽华快餐在承包的食堂内的物品，搬出食堂置于室外，造成损毁，由此产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，职工大学应当予以赔偿，赔偿的数额以《资产评估报告书》出具的结论为准，对该诉请，原审法院予以支持。关于丽华快餐要求退回承包费的诉请，虽然该诉讼请求系丽华快餐在诉讼中作为增加的诉讼请求提出的，职工大学不予认可，但丽华快餐该提出的请求系在法庭辩论终结之前，符合规定，为减少诉累，原审法院予以审理。经查丽华快餐交纳了2012年度的承包费30000元，但已履行承包的期限为9个月，故职工大学应当退回剩余承包期的承包费7500元。关于丽华快餐要求支付违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，丽华快餐已请求赔偿损失，故其要求主张违约金，没有依据，对此不予支持。丽华快餐要求退回押金的诉讼，因双方之间的承包关系已实际解除，故职工大学应将押金20000元退回丽华快餐，该诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州市职工大学在判决生效后十日内向丽华快餐（郑州）有限公司赔偿经济损失76473.99元；二、郑州市职工大学在判决生效后十日内向丽华快餐（郑州）有限公司退回承包费7500元；三、郑州市职工大学在判决生效后十日内向丽华快餐（郑州）有限公司退回押金20000元。四、驳回丽华快餐（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6375元，司法鉴定费8000元，由丽华快餐（郑州）有限公司负担8625元；郑州市职工大学负担5750元。
宣判后，职工大学不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实与证据不符。2012年9月26日，职工大学将《敦请搬迁通知书》交给了丽华快餐在职工大学餐厅的负责人刘进平，刘进平收到通知后已签字确认。根据合同法的规定，因双方之间为不定期租赁关系，所以出租方可以随时要求解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。本案职工大学已经履行通知义务，不存在违约行为，不应当承担丽华快餐的一切经济损失。二、丽华快餐于2012年10月3日同意解除租赁关系，至11月27日把其大部分餐具搬出学校，七份物品搬迁清单上均有刘进平的签名。丽华快餐在接到搬迁通知后，没有尽到防止损失扩大的义务，因此造成的损失应由其自行承担。三、《资产评估报告书》的制作程序及内容均不合法。一审开庭时职工大学对鉴定书提出异议，要求鉴定人员出庭，可鉴定人员没有依法出庭作证。并且鉴定人员在没有查看鉴定实物的情况下，单方面凭丽华快餐提供的物品清单，作出鉴定结论是不合法和片面的，因此该《资产评估报告书》不能作为认定案件事实的证据使用。故提起上诉，请求二审法院撤销河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第398号民事判决第一项内容。
被上诉人丽华快餐答辩称：一、职工大学已经认可双方之间是租赁关系，并收取过丽华快餐2012年全年的租金，因此双方属于固定期限的租赁关系，职工大学不得无故提前终止合同，但职工大学在2012年10月将丽华快餐的所有物品堆放到校园内，违反了法律规定，职工大学应就其违约行为给丽华快餐造成的损失承担责任。二、丽华快餐将有关物品搬离的行为，正是为了减少损失的矿大。三、鉴定机构所做资产评估报告无论程序还是内容均符合法律规定，丽华快餐提供的损失物品清单，来源自职工大学，是职工大学搬出物品时制作的搬迁物品清单，该清单是双方共同出具认可的，不是丽华快餐单方出具的。故请求驳回上诉，对原审判决予以维持。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2012年9月26日，职工大学将《敦请搬迁通知书》送达给丽华快餐，刘进平在通知书上签字确认。此外，在丽华快餐2012年10月4日、10月18日、11月21日、11月27日的搬迁物品清单，以及丽华快餐提供的证据其损失的2012年6月25日《供餐协议》上也均有刘进平的签名。职工大学据此主张刘进平是丽华快餐在学校食堂的负责人，《敦请搬迁通知书》已有效送给丽华快餐。丽华快餐认可刘进平是其工作人员，但认为刘进平仅是公司的普通员工，公司对其没有签收通知的授权，丽华快餐没有收到过《敦请搬迁通知书》。
二审中，针对职工大学《资产评估报告书》所提异议：鉴定机构河南科健资产评估有限公司书面答复如下：1、评估人员查看过实物，并且到场三次，履行了必要的评估程序；2、鉴定实物质量不属于资产评估师的职责；3、由于当事人的原因，致使现场调查无法正常进行；4、评估人员采用丽华快餐提供的《物品清单》进行评估，是对现场调查程序的一种弥补方法，而且《资产评估报告书》中对采用《物品清单》的原因进行了披露；5、《资产评估报告书》的“评估师声明”已明确指出：“评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并签章确认；提供真实、合法和完整的资料，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。”；6、鉴于以上理由，评估机构认为《资产评估报告书》是合法的、全面的、符合事实的。庭审中，鉴定机构河南科健资产评估有限公司出庭接受询问，并补充意见称，鉴定机构进行价格评估时对现场物品可以进行抽查，并不要求逐一检查，但在本次鉴定过程中没有进行物品抽查，因为物品堆放一起无法整理查看，鉴定机构是根据委托方丽华快餐提供的物品清单所做物品价值评估。职工学校认可在把丽华快餐的物品搬出时曾制作搬迁物品清单，丽华快餐称提交鉴定的物品清单系根据职工学校制作的清单扣掉搬走的物品后形成的清单。
2014年8月22日下午，本院在职工学校、丽华快餐均在场的情况下对未搬迁物品的情况进行现场勘验，勘验结果显示：在职工大学校园内车棚处，外面用红色毛毡进行围挡，里面摆放有冰箱、桌子、铁皮柜子、推车、水槽、铁皮面板、铁皮炉灶、灭火器、储物架等物品，上述物品从表面看没有明显的损坏。另外在职工大学的学生宿舍一楼104室存放有未拆包装的大米、食用油、调料等若干。丽华快餐在现场勘验后发表意见称，上述物品都是丽华快餐未搬走的物品，最初物品被搬出后没有放在车棚里，现在很多物品堆放在一起无法查看状况，是否有损坏用肉眼无法确定。职工大学发表意见称，学校在把上述物品从餐厅搬出后，即立刻要求丽华快餐把物品搬走，丽华快餐也从10月4日开始陆续把部分物品都拉走，且拉走的物品中也有食品原料，没有拉走的物品不存在损坏灭失，丽华快餐要求职工学校给予赔偿没有道理。
本院认为：丽华快餐、职工学校于2004年4月16日签订的《学生食堂承包合同》，是双方在平等自愿的基础签订的，属有效合同。在该租赁合同到期后，双方虽然没有签订新的租赁合同，但丽华快餐仍在继续使用原租赁房屋，并已经支付了2012年全年的租金，职工学校认可并收取租金，故双方之间关于租赁期限在2012年12月31日届满的约定是明确的，双方当事人应认真履行。职工学校上诉称双方之间为不定期租赁关系，其可随时解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本案纠纷的产生系因职工学校在租赁期限尚未届满之前要求丽华快餐搬离所引发，虽然职工学校在2012年9月26日向丽华快餐发出《敦请搬迁通知书》，并被丽华快餐的职员刘进平所签收，但丽华快餐并未同意解除合同。故在双方未能协商一致的情况下，职工学校于2014年10月4日擅自将丽华快餐的物品从餐厅搬出置于室外，停止履行合同，是违约行为，根据《合同法》第113条规定，应当承担相应违约责任。关于职工学校对《资产评估报告》所提异议问题。本院认为，鉴定机构河南科健资产评估有限公司的鉴定资质合格，鉴定程序合法，鉴定单位针对职工学校提出的鉴定标准不科学等问题，也做出了相应的答复，且评估报告认定的数额与依据原合同计算的违约金数额大致相当，一审判决据此认定由职工学校按照鉴定结论赔偿丽华快餐物品损失76473.99元，并无不当。职工学校关于其不存在违约行为，不应承担损失赔偿责任的主张，缺乏相应证据证明，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6375，司法鉴定费8000元；二审案件受理费1750元，共计16125元，由上诉人郑州市职工大学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年九月十六日
书 记 员 黄会苹