安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第01327号
原告：朱道平，农民。
委托代理人：赵怀利，凤阳县府城镇法律服务所法律工作者。
被告：张甫明，农民。
委托代理人：张甫军，男，1974年8月19日出生，汉族，农民，初中文化，住安徽省凤阳县小溪河镇小溪河村*组**号，身份证号码3423261974********。
原告朱道平与被告张甫明确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法由审判员易明安适用简易程序独任审判，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告朱道平及其委托代理人赵怀利、被告张甫明的委托代理人张甫军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
朱道平诉称：张甫明于2011年在凤阳县小溪河镇小溪河农贸市场东侧建住宅小区对外出售，朱道平欲购买该小区住房一套，当时双方口头约定：朱道平购买的房屋面积为120平方米，房屋的总价款为239000元，首付款为40000元，余款交房时付清，房屋为依法准建，交房时土地证、房产证二证齐全。2011年9月24日，朱道平按约向张甫明交付了40000元的购房首付款，但直到2012年该小区住房建成时，张甫明仍没有取得小区房屋的合法手续，无法办理房屋的土地证和产权证，朱道平找张甫明协商退还购房首付款未果。为此，请求法院确认双方的房屋买卖合同无效；判令张甫明立即返还朱道平购房首付款40000元，并按银行同期同类贷款利率支付利息；承担本案的诉讼费用。
张甫明辩称：朱道平与张甫明口头约定购买房屋并预交40000元的购房首付款属实，但张甫明并没有向朱道平承诺办理所购房屋的土地证和产权证，而且当时就言明该房屋没有土地证和产权证，如果能办当时就签订书面的买卖协议了，张甫明没有隐瞒和欺骗朱道平，是朱道平违反了双方的约定，不同意退还朱道平预交的购房首付款40000元和利息损失。
朱道平为证明其主张的事实，提交了如下证据，并经庭审质证：
1、朱道平的身份证1份。证明朱道平的身份及住址情况。张甫明的代理人张甫军对此无异议。
2、张甫明写给朱道平的收条原件1份。证明张甫明于2012年9月24日收到朱道平交付的40000元购房首付款。张甫明的代理人张甫军对此无异议。
张甫明为支持其辩称的理由，通过其代理人张甫军提交了如下证据，并经庭审质证：
1、张甫明的身份证复印件1份。证明张甫明的身份情况。朱道平对此无异议。
2、城乡个人建房许可证2份。证明本案诉争的房屋为合法所建。朱道平认为该二份建房许可证是张甫明家以往老房屋的建房许可证，且户主的名字为张朝林，上面审批的时间和面积都与本案诉争的房屋不符，该证据达不到其所要证明的目的。
本院对上述证据认证如下：朱道平提交的证据1、2，张甫明的代理人对此均无异议，该组证据具有真实性和合法性，且与本案的事实有着内在的关联性，对其证明效力，本院予以确认。张甫明提交的证据1，朱道平对此无异议，该证据具有真实性和合法性，对其证明效力，本院予以确认；提交的证据2，属张甫明父亲张朝林以往建老房屋时的建房许可证，不是本案诉争房屋的建房许可证，对其证明效力，本院不予确认。
根据对上述证据的认定以及朱道平和张甫明的代理人张甫军的陈述，查明的事实为：2011年期间，张甫明、张甫军等兄弟姐妹将父亲张朝林（已故）在凤阳县小溪河镇农贸市场东侧（原小溪河镇政府大门北侧）的老房拆除新扩建为32间二层楼房，朱道平欲购买该处房屋，当时朱道平与张甫明口头约定：朱道平以239000元的价格购买该处座北面南的一套二上二下4间楼房，首付款为40000元，余款交房时付清。2011年9月24日，朱道平按约向张甫明交付了40000元的购房首付款。在2012年该处房屋基本完工时，朱道平以张甫明没有取得该处房屋的合法手续，无法办理房屋的土地证和产权证为由，拒绝接收房屋和给付剩余的购房款，并要求张甫明退还购房首付款。为此，朱道平诉讼来院，请求法院确认双方的房屋买卖合同无效；判令张甫明立即返还朱道平购房首付款40000元，并按银行同期同类贷款利率支付利息；承担本案的诉讼费用。
另查明：张甫明、张甫军等兄弟姐妹将父亲张朝林（已故）在凤阳县小溪河镇农贸市场东侧（原小溪河镇政府大门北侧）的老房拆除新扩建的32间二层楼房，至今没有办理城乡集体个人新建扩建房屋许可证，也没有办理土地使用许可证和房屋所有权证，张甫明在本案的诉讼中也没有提交分家析产协议或遗产继承分割的相关手续。张甫明及其父亲张朝林系凤阳县小溪河镇小溪河村的村民，本案诉争房屋所属的土地属于凤阳县小溪河镇小溪河村民委员会所有，朱道平属凤阳县小溪河镇北夏村村民，朱道平和张甫明分属于二个村民委员会的村民，不属于同一个集体经济组织间的成员。
本院认为：本案诉争的焦点问题为：1、张甫明出卖给朱道平的房屋是否属于张甫明所有或者张甫明是否有权处分？2、张甫明是否应返还朱道平购房首付款40000元，并按银行贷款利率支付利息？因张甫明、张甫军等兄弟姐妹将父亲张朝林（已故）在凤阳县小溪河镇农贸市场东侧（原小溪河镇政府大门北侧）的老房拆除新扩建的32间二层楼房，至今没有办理城乡集体个人新建扩建房屋许可证，也没有办理土地使用许可证和房屋所有权证，张甫明在本案的诉讼中也没有提交分家析产协议或遗产继承分割的相关手续，故张甫明不能证明本案出卖给朱道平的一套二上二下4间楼房归张甫明所有；另外，朱道平和张甫明不属于同一个集体经济组织间的成员，双方买卖房屋所属的土地归村集体所有，个人无权处分，因此，朱道平和张甫明口头约定的房屋买卖合同无效。依照法律规定，张甫明应当返还朱道平购房首付款40000元；因朱道平在购买房屋时没有要求张甫明出具该房屋的基本信息资料，也没有向有关部门查询情况，其自身存在着风险过错，由此导致买卖合同无效而造成的损失应由其自行承担。故对朱道平要求张甫明支付购房首付款40000元利息损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告朱道平与被告张甫明在2011年9月24日口头约定的房屋买卖合同无效；
二、被告张甫明于本判决生效后十日内返还原告朱道平购房首付款40000元人民币；
三、驳回原告朱道平的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1100元，减半收取550元，由原告朱道平、被告张甫明各负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 易明安
二〇一四年九月十五日
书记员 李玉磊
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。