广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第1943号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：揭阳市顺风房地产开发有限公司。住所地：广东省揭阳市榕城区。
法定代表人：郑礼顺，总经理。
委托代理人：许洁伟，广东冠法律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：王琴銮，女，1982年10月13日出生，汉族，住广东省揭阳市空港区砲台镇居委塘埔上巷围五巷*号，身份证号码：4405821982********。
再审申请人揭阳市顺风房地产开发有限公司因与被申请人王琴銮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省揭阳市中级人民法院（2015）揭中法民一终字第93号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
申请人揭阳市顺风房地产开发有限公司申请再审称：（一）一、二审判决认定申请人没有提供证据证明工程已进行规划、消防验收，故尚不符合双方约定的交房条件，该判决认定事实错误，适用法律不当。1、根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条关于房屋的交房条件的约定中附有四个选项供被申请人选择，被申请人只是选择第一项即该商品房应验收合格作为交房条件，而双方签订的《榕东新城售房合同书》也是约定以商品房验收合格作为交房条件，被申请人并未选择以综合验收作为交房条件，而且，根据2004年国务院发出的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消，据此可以证实被申请人自愿同意只要工程竣工验收合格，即使未获规划、消防验收，也可以接受交房。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第61条均规定，建设工程竣工验收合格后，可交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第4条规定：工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施。建设部办公厅关于深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》明确复函：商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工建设工程不再进行质量核验。从上述法律法规可以看出，商品房只要经建设单位组织竣工验收合格即可交付使用。本案被申请人购买的商品房申请人已经组织建设单位、施工单位、设计单位、监理单位进行验收，验收的结论为：验收合格。因此，本案涉案的商品房已符合交房的条件，可交付使用。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，应组织工程质量、规划、消防、人防等有关部门验收的情况是房地产开发项目有涉及公共安全的内容。本案中，被申请人购买的房屋是独立的单元，属私有空间，不涉及公共安全的内容，依据该规定无需进行规划和消防的等方面的验收。4、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第7条规定，竣工备案登记是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记，因此商品房验收合格不是以取得竣工备案登记作为必要条件，本案商品房没有取得竣工备案登记也是可以交房的。（二）二审判决维持一审对更换电梯应承担违约责任的判决缺乏事实和法律依据。根据民法通则122条及合同法第114条的规定，本案申请人更换电梯应承担的违约责任仅应以被申请人的实际损失为限，二审判决维持一审作出的以该补偿差价的四倍计付违约金的判决缺乏事实和法律依据。（三）即使本案商品房不符合交房条件，二审对于违约责任的判决认定事实错误，适用法律不当。1、违约时间认定错误。根据《榕东新城售房合同书》第八条约定，施工过程中如遇人力不可抗拒的地震、战争、水灾、台风及持续雨天等申请人所能控制的事件，则交房时间予以相应顺延。在一、二审诉讼期间，申请人已提交揭阳市气象局出具的三份气象资料证明，2011年9月到2013年6月期间，平均每两天就有一天是降雨天气，而且施工期间连续雨天3天以上的天数达到210天，可见频繁的降雨确实影响了工程的进度。对于天气原因是不可抗力的因素，申请人无法预见，二审的判决是非常草率、不负责任的，请再审法院予以纠正。2、违约金认定错误。本案中，按二审判决申请人每月应当向被申请人支付的违约金为7381元，按照《揭阳市区直管公房住房租金标准》的规定，本案商品房所处地段属于二类地段，其同类型房屋的租金标准为每月每平方米3.8元，被申请人的住房面积为141.34平方米，每月的租金损失仅为537元，因此，二审判决的违约金数额远远超过被申请人的实际损失，请求再审法院予以酌减。综上，请求再审本案，作出正确判决。
被申请人王琴銮没有提交答辩意见。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案审查的问题是，1、案涉房屋是否符合交房条件；2、原审判决对申请人更换电梯的违约责任及逾期交房的违约金的计算时间及方法是否适当。本案中，申请人与被申请人于2012年12月22日签订《榕东新城售房合同书》，约定由被申请人向申请人认购案涉榕东新城第4幢703号房产，申请人在被申请人付清全部房款后于2013年6月30日前将已竣工验收合格的商品房交付被申请人使用。申请人在2013年6月4日向被申请人出具金额为492040元的售房发票。被申请人付清房款后，双方因房屋验收及电梯安装问题，房屋至今未交付。对于案涉房屋是否符合交房条件，根据申请人提交的房屋验收材料，案涉房屋目前验收材料包括有揭阳市榕城区工程质量监督站作出的主体结构验收证明、住宅工程分户验收观感质量检查验收表及住宅工程质量分户验收现场实测记录表等。至今未取得规划验收、消防验收等相关材料。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。即商品房必须在验收合格后才能交付使用。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。所以，建设工程在验收前，就必须先进行规划验收，经相关部门核实后再进行工程竣工验收，即规划验收是竣工验收的前提条件。目前，申请人未提交案涉工程的规划验收证明，案涉工程的竣工验收程序不符合法律的规定，即案涉房屋未符合《榕东新城售房合同书》约定的竣工验收合格的交房标准。申请人逾期交房已构成违约，应按双方合同的约定承担违约责任。
对于被申请人应承担的违约责任，根据案涉《榕东新城售房合同书》中“顺风公司未能按合同约定期限交房，应向王琴銮就已付房款按实际逾期天数以日万分之五向王琴銮支付违约金”的约定，二审判决申请人从约定的交房日2013年6月30日起至房屋实际交付之日止，按已付房款的日万分之五向被申请人支付违约金并无不妥。一、二审判决申请人提交的气象部门出具的证明无法确定实际的持续降雨天气天数，不予扣减相应的交房时间正确。对于申请人在再审期间提交的道路封闭或工人停工投诉导致工程工期延缓的证明，该些证据在一、二审期间均已形成，申请人未予提交且无正当理由，本院依法不予采纳。关于违约金的计算标准问题，申请人在原审期间并未提出违约金过高的答辩或上诉意见，现在再审审查过程中提出，不能构成再审的理由。关于申请人未取得被申请人的同意，擅自更换其他品牌电梯应承担违约责任的问题，原审判决申请人按照上海三菱电梯与惠州远大电梯的差价的四倍向被申请人支付的合同违约金并无不当。
综上，揭阳市顺风房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回揭阳市顺风房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 佘琼圣
代理审判员 许东平
代理审判员 黄玉霞
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 彭 群