北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13727号
上诉人（原审被告）郭磊，男，1991年12月25日出生。
委托代理人梁永富，北京和丰律师事务所律师。
委托代理人孙曦，北京和丰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）李文，女，1983年7月15日出生。
委托代理人曹磊，北京市海拓律师事务所律师。
委托代理人罗丹，北京市海拓律师事务所实习律师。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人刘丛，女，1994年2月2日出生。
上诉人郭磊因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初8625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。郭磊及委托代理人梁永富、孙曦，李文之委托代理人曹磊、罗丹，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人刘丛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李文起诉至一审法院称：经链家公司居间介绍，郭磊委托其母亲季凤英同李文于2015年4月5日签署了北京市存量房屋买卖合同及编号为E00000000147900的补充协议，约定郭磊将其名下位于××的房屋出售给李文，成交价为92万元，另房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价23万元，总计115万元，李文拟申请贷款73万元。同时补充协议第2条约定，郭磊承诺在2015年5月30日前取得房屋产权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知郭磊及中介公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。签订合同当日，李文向郭磊支付了定金4万元及房款1万元，然而郭磊并未在补充协议约定的时间内取得该房屋所有权证，亦未按照补充协议约定按时还款解押，经李文多次催促，郭磊仍以各种理由推脱，直至北京市通州区限购政策出台后郭磊又无故拒绝配合李文和第三人办理网签手续，并告知李文若要继续履行合同需要向其支付180万元购房款。李文认为，双方签订的北京市存量房屋买卖合同及编号为E00000000147900的补充协议是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应履行上述合同，但因郭磊的违约行为导致在北京市通州区限购政策出台后李文已无资格在通州区购房，合同目的已不能实现，郭磊应承担相应的违约责任并赔偿李文各项损失。现李文诉至法院要求判令1.解除双方于2015年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为E00000000147900的补充协议；2.郭磊返还李文定金4万元；3.郭磊返还李文购房款1万元；4.郭磊向李文支付违约金23万元；5.郭磊赔偿李文房屋涨价损失60万元；6.郭磊承担李文支出的居间费31050元；7.本案诉讼费由郭磊负担。
郭磊在一审法院辩称：1.我方同意解除房屋买卖合同及补充协议，我方不认可李文所说的解除理由，本案中造成合同最终不能履行导致李文要求解除合同客观因素是政策原因，不是我方违约导致的合同无法履行。2.返还定金和购房款我方同意，因为合同无法履行我方同意返还。3.我方不同意第四项、第五项诉讼请求，合同无法履行是政策原因，补充协议第4条约定各方不承担任何违约责任，李文的要求与合同约定严重不符合，第四项、第五项诉讼请求存在重合。4.因为客观原因导致合同无法履行，我方不应该承担居间费，政策发生变化该居间费不是李文的损失，根据双方签订的补充协议约定2015年5月30日之前取得房屋产权证，2015年6月30日前办理房屋解押手续，李文起诉依据的该条认为我方存在违约行为，签订合同背景情况为李文和中介均知道该房屋上有抵押情况，产权证也没有发放。这种状态各方是明知，之所以约定相应的时间是因为中介经纪人员在签订合同时候向双方解释说中介协商问银行，看产权证能不能早点下来，从李文所指的证据中可以印证该事实，中介积极和银行沟通，向郭磊告知2015年9月发信息告知我方，银行这两天跟我发短信，告知领房本地点和时间，从这些事实可知，我方在签订合同无法预知和预判并能够控制产权证发放的时间，这样的约定条件对我方没有约束力，作为贷款购房房屋都是开发商委托第三方办理产权证，产权证办理完毕的时间我方作为购房人是不知道，第三方办理产权证之后再将产权证转交给银行，银行办理完抵押手续之后再将房本发放给购房人，这是贷款购房取得产权证的基本流程，本案中郭磊无法得知房产证的下发时间，这个约定是无效的。同时关于郭磊之所以卖房屋是基于急需用钱，没有钱提前偿还银行贷款，李文仅支付5万情况下我方无力清偿贷款，三方签订的购房者保障协议中明确约定，双方与中介所属的中融信担保公司签署的保障服务合同，签订协议是因为郭磊在签订合同时候明确提出无力提前清偿贷款，中介表示其所属的中融信公司给郭磊融资解决提前还款问题并要求支付相关费用，从这些事实可以认定郭磊有积极卖房意愿，不能提前自主解决解押问题，三方都是明知的。解押前提是取得产权证，2015年12月郭磊才领到产权证，银行将郭磊办理抵押登记时间为2015年8月19日，这个日期明显是8月15日限购之后，从时间逻辑上看，在限购之后郭磊客观上才取得产权证才存在解押的前提，只有有抵押才有解押，这一系列行为发生在限购政策出台之后，因此不能认定郭磊存在违约。综上所述，我方不存在违约行为导致合同无法履行，是政策导致无法履行，不是我方存在违约责任，故郭磊不应该承担违约责任，应该按照补充协议第4条第4款约定，协议履行期间出现限购政策导致合同无法履行，各方各不承担违约责任，处理本案的争议问题。
原审第三人链家公司在一审法院辩称：同意李文的诉讼请求，同意解除合同及补充协议，其他诉讼请求与我方无关。
一审法院审理查明：2015年4月5日，郭磊（甲方、出卖人）、李文（乙方、购买人）与链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定李文购买郭磊名下的位于××（以下简称××室）房屋，房屋建筑面积为45.78平方米，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金4万元，甲乙双方应于签署本协议后1个工作日签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居家服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费31050元。协议还约定了其他内容。买卖定金协议书签订当天，李文向郭磊支付了定金4万元、购房款1万元。
同日，郭磊（出卖人）、李文（购买人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定在链家公司的居间服务下，李文购买郭磊名下的涉诉××室房屋，房屋建筑面积为45.78平方米，合同第二条约定该房屋已经设立抵押，抵押权人为建设银行，出卖人应于2015年6月30日前办理抵押注销手续。合同第四条约定房屋总成交价格92万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价23万元，李文向郭磊支付定金4万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议，李文向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为73万元。合同第六条约定房屋交付，合同第七条约定违约责任。合同第九条权属转移登记约定。另外，该合同约定了其他内容。
买卖合同签订当日，郭磊（甲方，出卖方，季凤英代）、李文（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）签订编号为E00000000147900《补充协议》，该协议第二条关于房屋交易具体事宜约定，1.定金：乙方于2015年4月5日支付甲方定金4万元。乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2.房屋所有权证取得：甲方承诺在2015年5月30日前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3.还款解押：甲方应于2015年6月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5.首付款：乙方于双方办理网签后三日内将第一笔首付款36万元不包括前期支付定金4万元以非建委资金监督的方式支付甲方。6.申请购房贷款：甲乙双方应于甲方房本解押完毕后三日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。7.权属转移登记：甲乙双方同意，在丙方通知双方办理过户三日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。该协议第四条违约责任约定，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协议解决。该协议第五条其他约定，2.如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定，甲方自行解押，需要链家垫资还款会产生两笔垫资费用，一笔融信赎楼7200或7600元，一笔普通赎楼每月百分之二预收两个月看甲方贷款具体金额在缴费。如甲方提前给乙方交房，双方同意交接租赁合同产生的违约金双方各承担一半，甲方所产生的月供乙方承担。该补充协议同时还约定了其他内容。
2015年4月5日，郭磊（甲方，出卖人，季凤英代）、李文（乙方，买受人）与链家公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定：在链家公司的居间服务下，郭磊与李文于2015年4月5日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，第二条居间代理费约定，因本次交易涉及多次付款等负责事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司交纳居间代理费，乙方承担向丙方支付居间代理费25300元，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务约定，1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。第四条违约责任，4.甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各种手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。合同同时还约定了其他内容。
2015年4月5日，郭磊（甲方，季凤英代）、李文（乙方）与北京中融信担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：第一条具体服务内容如下：5.协助办理房屋解押手续；第二条相关费用约定，丙方保障服务费为按房屋交易总额的0.5%收取，共计5750元，全部由乙方承担。第三条约定权利义务，第四条约定违约责任。合同同时还约定了其他内容。李文根据上述《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》的约定，向链家公司交纳居间服务费25300元，向中融信公司支付保障服务费5750元。
涉诉××室房屋系郭磊于2011年3月24日从开发商北京亚通房地产开发有限责任公司（以下简称亚通公司）处购买，付款方式为按揭贷款，贷款金额为76万元，亚通公司按约于2012年12月31日之前交付该房屋。涉诉房屋产权证上载明登记时间为2014年9月17日，于2015年8月19日设立抵押登记。
2015年8月14日，链家公司向北京市住建委提交了李文的购房资质审核申请和相关资料。2015年8月27日，李文通过了北京市住建委的购房资质审核。链家公司称签订合同时候涉诉房屋的产权证尚未发放至郭磊处，但在签订合同之前其与亚通公司联系得知涉诉××房屋产权证已经下来了，后链家公司经纪人于2015年8月18日从亚通公司处复印了涉诉房屋的产权证并通知了双方，并当天在北京市住建委的网站上为双方的交易办理了草拟网签。
关于领取涉诉房屋房产证一节，链家公司表示涉案合同草拟网签后，链家公司的经纪人多次联系郭磊的母亲季凤英去领取房屋产权证、办理解押及涉诉合同的网签手续，从银行处得知抵押登记办理完毕后，链家公司经纪人分别于2015年9月10日、2015年9月22日告知季凤英，银行近期将通知领取房屋产权证，但是季凤英一直以忙为由直至2016年12月3日才去领取房屋产权证，对此李文提交了2015年5月6日至2016年1月8日期间链家公司经纪人与季凤英之间的短信记录予以证实。对此郭磊表示，其在签订合同时无法预知并预判并能够控制房产证发放的时间，虽房产证上载明的登记时间是2014年9月17日，但房产证原件待银行办理完抵押登记完毕后才能领取，故直至2015年12月其才拿到房产证。李文亦提交了其与季凤英2016年2月23日、2016年2月28日通话录音，郭磊对该录音的真实性予以认可，在该录音中季凤英陈述，“应该是能早下来，但是我当时是我个人的原因，我想一笔钱都交了，他问我是不是当时就给房产证，我说先别发，我想当时一笔70万元就把这钱都交了，后来我资金出现点问题，我就没交，所以我这房产证就比别人的房产证给的晚”。关于涉诉房屋抵押一节，郭磊辩称因未拿到房屋产权证原件且无力清偿贷款，故未按照补充协议约定解押。
2015年8月14日，北京市住建委、北京市通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对在通州区购房的资格和条件做出限制，根据该通知的内容和规定，李文不具备该通知规定的在通州区购房的资格条件。郭磊称2015年8月15日通州限购后，涉诉房屋才设立抵押登记及其领取到房屋产权证原件，此时李文不具备在通州区购房资格，是政策原因导致合同无法继续履行，故未办理涉诉合同网签手续。链家公司称李文于2015年8月27日通过了北京市住建委的购房资质审核，该购房资质有效期为1个月至2015年9月26日，因为2015年8月18日涉诉合同已经草拟网签，则不受有效期1个月的限制，且办理正式网签时不需提供房屋产权证原件、不要求涉诉房屋解押。
在本案审理过程中，李文申请调取涉诉合同草拟网签的信息，经法院向北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）核实，结果为住建委系统中查询不到涉诉合同草拟网签的信息。链家公司对此称其2015年8月18日提交涉诉合同草拟网签后，2016年6月份左右住建委对没有形成正式网签合同的草拟网签统一进行撤销，故无法查询到涉诉合同草拟网签的信息。李文认为是未办理网签原因在于郭磊拒绝按照合同约定的价款出售房屋，擅自提高房屋价格至180万元，李文不同意郭磊的涨价要求导致，其与季凤英2016年2月23日、2016年2月28日通话录音可以为证。
本案审理过程中，李文申请对涉案××室房屋现在的市场价值进行评估，法院委托北京京评价格评估有限公司进行评估，2016年6月，该评估公司出具《估价报告书》，评估结论为估价对象房地产市场价值为1827300元。李文表示系郭磊的过错导致双方的合同无法继续履行，因此要求郭磊赔偿房屋涨价损失及居间服务费损失。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中李文与郭磊作为买卖双方在链家公司的居间服务下，签订了房屋买卖合同及补充协议，房屋买卖合同及补充协议系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及协议约定，遵循诚实信用原则全面履行各自义务。
关于涉案买卖合同及补充协议应否解除的问题。根据2015年8月14日，北京市住建委、北京市通州区人民政府出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，郭磊不具备该通知规定的在通州区购房的资格条件，因郭磊不具备上述通知限定的购房条件，且双方并未办理网签手续，因此双方的合同在事实上不能履行。本案中李文要求解除双方的买卖合同及补充协议，郭磊、链家公司亦表示同意解除，法院对此不持异议。双方的合同及补充协议解除，郭磊应当将收取的李文定金和购房款返还给李文。
关于本案合同解除的过错，双方签订买卖合同之时，通州区住房限购政策尚未出台，合同及补充协议约定的郭磊取得房产证及办理提前还款解押的日期均在通州限购之前，2015年8月27日，杨磊的购房资格审核通过，具备了办理网签备案的条件，虽然买卖合同中没有约定网签备案的具体期限，但因购房尾款的支付、房屋过户等均系网签备案的时点作为参照，因此双方应当遵循诚实信用原则互相配合及时进行网签备案，以便双方的买卖合同及补充协议能够顺利进行。郭磊的购房资格审核通过后，李文、链家公司均多次要求郭磊办理网签备案，但郭磊表示涨价出售房屋，拒绝办理网签备案，导致网签备案手续无法办理，在2015年8月14日通州区限购政策出台后，李文不具备在通州区购房的限定条件，由此导致双方的合同无法继续履行，合同目的无法实现。由此可见，双方的合同无法履行、合同目的无法实现从而导致双方的合同解除的后果，完全系因郭磊单方违约不出售房屋、不办理网签备案所致，郭磊存在怠于领取房屋产权证原件、办理涉诉房屋解押手续的违约行为，因此郭磊作为违约方，应当对合同及补充协议解除对李文造成的损失承担赔偿责任，
关于违约方郭磊应否赔偿李文违约金、房屋差价损失及居间服务费的问题。违约金数额的确定应当以填补守约方的实际损失为原则，具体到本案，因郭磊违约、合同解除给李文造成的损失即为涉案房屋在签约后增值。以李文的实际损失为参考，法院对李文根据补充协议的约定，要求郭磊支付房屋总价款20%违约金即23万元的诉讼请求，法院予以支持。因上述违约金并不足以弥补李文的实际损失，因此对李文以实际损失为依据，要求郭磊在违约金之外再赔偿房屋差价损失的诉讼请求，但违约金数额及房屋差价损失的数额应以不超过增值数额为限。关于居间服务费损失的问题，链家公司作为居间方，根据居间服务合同的约定，勤勉、谨慎和忠实地履行自己的居间义务，合同解除在于郭磊违约所致，该笔费用亦应视为李文因合同解除遭受的合理损失，郭磊应当将该笔损失（居间服务费25300元）赔付给李文。因保障服务费系中融信公司依据《保障服务合同》收取，该笔费用可由李文与案外人中融信公司协商解决，在李文与中融信公司未协商解决之前，该笔费用尚不能作为李文的实际损失，故对李文在本案中要求郭磊承担该笔费用的主张，法院不予支持。
关于郭磊辩称通州限购后，涉诉房屋才设立抵押登记及其领取到房屋产权证原件，此时李文不具备在通州区购房资格，是政策原因导致合同无法继续履行，故未办理涉诉合同网签手续这一辩解意见，涉案××室房屋上有尚未偿还的银行贷款和抵押权，因此涉案合同的履行及过户等需要领取房屋产权证、办理偿还银行贷款及抵押权注销手续，但领取房屋产权证、偿还银行贷款及办理抵押权注销登记手续，与办理网签备案手续并无关联，网签备案手续的办理并不以领取房屋产权证、办理完毕抵押权注销登记手续为前提，且链家公司对郭磊的该项辩解陈述不予认可，郭磊上述辩解意见不能成立，上述辩解意见也不能成为不办理网签备案等违约行为的合理抗辩，故对郭磊的该项辩解意见法院不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除李文与郭磊于二〇一五年四月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；解除李文与郭磊、第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一五年四月五日签订的编号为E00000000147900《补充协议》；二、郭磊返还李文购房定金人民币四万元、购房款人民币一万元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、郭磊支付李文违约金人民币二十三万元，于本判决生效之日起十日内执行清；四、郭磊赔偿李文房屋差价损失人民币四十四万七千三百元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、郭磊赔偿李文居间服务费损失人民币二万五千三百元，于本判决生效之日起十日内执行清；六、驳回李文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后郭磊不服上诉至本院，请求撤销一审判决第三、四五项内容，改判驳回郭磊的诉讼请求。其上诉理由是：双方房屋买卖合同及补充协议的解除是因政策原因导致，上诉人不存在违约行为，不应当承担违约责任。李文同意原审判决。链家公司同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、补充协议、买卖定金协议、定金收据、收条、短信记录、微信记录、录音光盘、北京市商品房预售合同、购房核验查询结果、评估报告书、评估费发票及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：郭磊、李文签订的房屋买卖合同及补充协议有效，双方均应依约履行。双方合同约定，郭磊承诺在2015年5月30日前取得该房屋所有权证，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。但郭磊没有按照合同约定履行承诺及时取得房产证，造成合同履行迟延。以致在2015年8月国家政策出台后，李文丧失了购房资格。双方合同现已无法继续履行，应予解除。合同解除系因郭磊违约所致，作为违约方，其应当对因合同解除对李文造成的损失承担赔偿责任。一审期间，一审法院对房屋现值进行了鉴定，李文主张郭磊支付违约金外再赔偿房屋差价损失，理由充分。中介费亦应由违约方郭磊承担。郭磊的上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费7150元，由郭磊负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费23288元，由李文负担1365元（已交纳）由郭磊负担21923元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费10826元，由郭磊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 史智军
代理审判员 王世洋
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 王玮玮