广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终56号
上诉人（一审原告）：何某1，男，1966年1月19日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人（一审原告）：陈某，女，1972年3月9日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：何某1（系陈某丈夫），基本情况同上。
被上诉人（一审被告）：何某2，男，1938年8月4日出生，汉族，住玉林市玉州区。
被上诉人（一审被告）：何某3，男，1963年12月18日出生，汉族，住玉林市玉州区。
被上诉人（一审被告）：何某4，女，1972年6月18日出生，汉族，住玉林市。
上述三被上诉人的共同委托代理人：叶万松，广西桂竞天律师事务所律师。
一审第三人：黄某，男，1962年9月9日，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：陈洁，广西桂竞天律师事务所律师。
上诉人何某1、陈某因共有人优先购买权纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，审判员王翔、代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2016年3月1日对本案进行了公开开庭审理，书记员李豪担任法庭记录。上诉人何某1（亦系上诉人陈某的委托代理人）、被上诉人何某2、何某3、何某4的委托代理人叶万松、一审第三人黄某及其委托代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告何某1、陈某系夫妻关系。被告何某2与付某（2015年1月6日病故）生育有子女：何某3、何某1、何某4。1997年5月28日，何某2、付某转让了其位于广西贵港市覃塘镇大汶垌开发区团结路27号的房产，并委托原告何某1到玉林市土地管理局和玉林市建设局办理了有偿划拨位于玉林市玉州区民主中路华东里38号（原玉林市万花路4号第2幢2号）［土地证号：（1997）字第015300080-**号，用地面积77.66平方米］国有土地作为住宅建设用地和建房许可的申请，得到了玉林市土地管理局批复同意和玉林市建设局颁发建房许可证。国有土地使用证土地使用者和建设工程规划许可证申请人为何某2、付某。1997年何某2、海珍出资建成第一至三层房屋。1999年至2008年，两原告在第三层房屋的基础上出资加建了第四至第六层半房屋，并由两原告使用。2009年2月13日，何某2、付某出具一份《证明》给两原告收执。该《证明》载明：“1997年何某2、付某在玉林万花路华东里38号购买土地76.26平方米，经玉林土局批准，手续齐全，并于同年建成第一至三层房屋，土地款、建房资金由何某2、付某出资。第四至第七层于1999年至2008年由何某1夫妇出全资兴建，归其使用。特此证明。何某2、付某。2009.3.13。”2011年1月24日，两原告向提起诉讼，请求判令确认玉林市玉州区民主中路华东里38号国有土地上的房屋为何某1、陈某、何某2、付某共有。2011年8月10日，一审判决驳回两原告的诉讼请求，两原告不服，向玉林市中级人民法院提起上诉，后两原告向中院撤回其起诉，并经中院裁定准许。2012年4月27日，两原告提起诉讼，请求判令确认玉林市玉州区民主中路华东里38号房屋中的第四至第七层房屋的所有权属两原告所有。经一审判决：确认玉林市玉州区民主中路华东里38号第四至第六层半的房屋归何某1、陈某所有。何某2、付某不服上诉于玉林市中院，经中院审理认为，因两原告在他人房屋上取得再建造房屋的所有权，应当取得原房屋所有权人的同意并进行土地使用权变更、房屋所有权登记。两原告虽有何某2、付某出具的《证明》证明其出资建造第四至第七层，并归两原告使用，两原告对第四至第七层仅享有使用权。故中院判决：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第2043号民事判决；2、驳回何某1、陈某的诉讼请求。
另查明，何某2收到中院的（2012）玉中民一终字第300号民事判决书后，张贴天地楼转让广告，2013年5月31日何某2、付某与第三人黄某签订《房地产买卖合同》，约定：何某2、付某座落于玉林市玉州区民主中路华东里38号房屋一幢共六层半的天地楼转让给黄某；转让总价款750000元，自签订合同之日起分三次付清；有关土地房屋权属外的经济债务纠纷，由何某2、付某负责，土地房屋权属交易中发生的过户办证时有关的一切税费、测绘费、违建罚款费、手续费等费用由买方黄某承担。2014年1月26日何某2、付某通过公证委托陈旺妮办理房地产转让过户手续。陈旺妮接受委托后亦到玉林市住房和城乡规划建设委员会办理了房屋所有权人为何某2，共有人付某，建筑面积为383.4平方米（五层），房产证号为：玉林市房权证玉房字第××号的房屋所有权证；到玉林市国地资源局办理变更土地登记到黄某名下，在办理土地转让过程中，陈旺妮代理何某2、付某与第三人黄某签订了一份《土地使用权转让合同》，该合同约定土地使用权转让成交价格为200000元。两原告收到中院的（2012）玉中民一终字第300号民事判决书后，向中院提出再审申请，中院经审理查明，作出判决：驳回何某1、陈某的再审申请。2014年4月30日两原告不服玉林市住房和城乡规划建设委员会于2014年2月11日颁发给何某2、付某的玉林市房权证玉房字第××号的房屋所有权证和玉林市房权证玉房字第××号的房屋所有权证第四、五层房屋登记，提起行政诉讼。一审经审理查明，判决：维持玉林市住房和城乡规划建设委员会于2014年2月11日颁发给何某2、付某的玉林市房权证玉房字第××号的《房屋所有权证》和第2014000716号的《房屋所有权证》。2014年5月6日两原告提起请求玉林市国土资源局停止为何某2、付某办理玉林市民主中路华东里38号国有土地转让过户的行政行为的行政诉讼，经一审审理查明，裁定：驳回原告何某1、陈某的起诉；两原告不服一审判决，上诉中院，经中院审理查明，判决：驳回上诉，维持一审裁定。还查明，付某因患××，记忆力衰退，对出示给法院的有其签名的相关文书均表示不记得。至今第三人黄某为该争议房屋过户已交纳了各种税费约150000元，已支付房屋转让款130000元给何某2。经向两原告释明，两原告表示不同意以750000元的价格购买位于玉林市民主中路华东里38号房屋。
2014年10月17日，原告何某1、陈某向一审法院提出诉讼，请求：1、确认原告何某1、陈某对玉林市玉州区民主中路华东里38号房地产享有优先购买权；2、本案受理费由被告负担。
一审法院审理认为：优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。我国的《民法通则》第七十八条规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说房屋享有优先购买权的只有共有人、承租人。本案中，两原告对其提出来的位于玉林市民主中路华东里38号房屋的第四至第七层享有使用权，且原告何某1、陈某系何某2、付某的儿子及儿媳，他们系家庭成员，并且付某于2015年1月6日病故，何某1作为继承人之一，对上述房屋的买卖，何某1享有优先购买权，但优先购买权必须在同等条件下行使；经向两原告释明，两原告表示不同意以750000元的价格，购买位于玉林市民主中路华东里38号房屋。现第三人黄某愿以750000元的价格购买上述房地产（办证的一切税费、测绘费、违建罚款费、手续费等费用由买受人承担），故两原告要求对于该房地产买卖不具备同等条件，视为两原告放弃对位于玉林市民主中路华东里38号房地产的优先购买权，两原告的主张，证据不足，理由不充分，依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告何某1、陈某的诉讼请求。本案受理费100元，财产保全费4320元，合计4420元，由两原告负担。上诉人何某1、陈某不服一审判决，上诉称：1、上诉人是本案讼争房屋的按份共有人，依法享有优先购买权；2、被上诉人与一审第三人签订的《房地产买卖合同》没有取得其他共有人的同意或者授权，属内容违法；3、根据《民法通则》第78条规定，按份共有人享有优先购买权；4、一审判决没有认定付某的书证真实性，没有认定上诉人对被上诉人与一审第三人在玉林市国土局办理转让合同的房地产价格享有优先购买权，却认定被上诉人与一审第三人另外约定的虚高转让价格享有优先购买权，属认定事实错误。请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第2755号民事判决；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求，即确认上诉人对玉林市玉州区民主中路华东里38号房屋享有优先购买权。
被上诉人何某2、何某3、何某4辩称：1、没有任何证据证明上诉人是玉林市玉州区民主中路华东里38号房地产的共有人；2、付某单方面签写给上诉人的书证没有法律效力；3、上诉人没有享有同等条件下的优先购买权，也不愿行使该权利；4、被上诉人与一审第三人签订的《房地产买卖合同》合法有效。请求维持一审判决。
一审第三人黄某述称：1、被上诉人与一审第三人签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、上诉人不是在同等条件下合理行使优先购买权，纯属无理取闹。请求维持一审判决。
二审诉讼中，上诉人何某1、陈某提供本院作出的（2014）玉中行终字第77号行政判决书，欲证明本案讼争的房地产产权待定，被上诉人无权单方出售。被上诉人和一审第三人的质证意见为，该判决书与本案争议的优先购买权没有关联性，因针对本案讼争房地产产权问题，法院另有发生法律效力的判决书已进行确认，且（2014）玉中行终字第77号行政判决书只是针对产权登记程序是否合法作出处理，与本案争议的优先购买权没有关联性，故不作为本案认定事实的依据。一审第三人黄某提供房产中介胡某的书证，欲证明其与被上诉人产生房屋买卖是经过中介，并非强买强卖。上诉人质证认为该书证不能证明一审第三人欲证明的事实，因胡某没有到庭作证。本院认为，上诉人提供的行政判决书与本案讼争的优先购买权没有直接关联，一审第三人提供的证人的书面证词由于证人胡某没有出庭作证，也没有说明其不到庭的理由并经本院同意，对各方提供的上述证据本院不作为认定本案事实的依据。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：讼争的位于玉林市玉州区民主中路华东里38号的房地产，在何某2、付某出卖前，其国有土地使用证的土地使用者及建设工程规划许可证的申请人，均为何某2、付某二人，权利凭证载明的权利人并无他人。上诉人何某1、陈某提起的要求确认对玉林市玉州区民主中路华东里38号房地产的第四层至第七层享有所有权的请求，也已被生效判决所驳回。因此，上诉人主张其是该房地产的共有人并没有事实依据，其称对该房地产享有共有人的优先购买权的主张不成立。由于何某2、付某出具《证明》证明房屋的第四至第七层为上诉人出资建造并承诺由上诉人使用，房屋出卖前该四至七层是上诉人所使用，出卖时上诉人应对其使用的房屋有优先购买权。优先购买权是指出卖时共有人在同等条件下享有优先购买的权利。被上诉人何某2与付某在出售上述房地产前，已在房屋门前和周边张贴转让房屋的广告，告知了上诉人出卖房地产信息，上诉人并未主张要购买，在2013年5月31日何某2、付某以750000元出售时，上诉人并没有提出要以相同价格优先购买，并且其在一审诉讼中也已明确表示不同意以750000元的价格优先购买。上诉人在上述房地产进行出卖时其自己并不行使优先购买权，买卖行为结束后优先购买权也就随着消失。因此，上诉人在房地产买卖已经成交一年多后再诉请享有优先购买权，其主张显然不能成立。综上，上诉人的上诉无理，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理适当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人何某1、陈某已交纳），由上诉人何某1、陈某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 王 翔
代理审判员 邹丽娟
二〇一六年五月九日
书 记 员 李 豪