甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终2916号
上诉人（原审原告、反诉被告）何海珍，女，1973年7月6日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：郭军锋，甘肃善业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区。
法定代表人：李剑，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄海燕，甘肃正鼎律师事务所律师。
上诉人兰州高科新元房地产开发有限公司（以下简称高科新元公司）因与上诉人何海珍商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人高科新元公司委托诉讼代理人高秉明，上诉人何海珍的委托诉讼代理人郭军锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何海珍上诉请求：1、依法判决被上诉人履行合同义务，立即给上诉人安装好位于兰州红星国际广场的4号楼206号商铺的天然气管道及其设施并向天然气公司申报开通，费用全部由被上诉人承担。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、为上诉人安装好天然气管道设施是被上诉人应尽的合同义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定”燃气入户表到指定位置”，该约定表明被上诉人必须将燃气表安装”入户”，这样才能达到双方约定的交房标准。二、被上诉人没有将燃气管道安装到位严重违反了合同约定，应当承担继续履行或赔偿损失的法定责任。一审庭审查明被上诉人没有为上诉人购买的商品房室内安装任何燃气管道设施，被上诉人对此也予以认可。被上诉人应当继续为上诉人安装燃气管道设施，履行其合同义务。一审法院在认定安装燃气管道入户是被上诉人合同义务的情况下却判决不予支持上诉人这一合理请求，明显错误。三、一审法院关于上诉人应当首先提交营业执照等资料的认定没有事实和法律依据。一审法院根据被上诉人的答辩意见和燃气公司的证明主观认为上诉人应当首先提交营业执照，用气量申请等资料后被上诉人才能为上诉人安装燃气设施，人为的设定了一个合同外的前提条件。该认定和双方的合同约定明显不符。安装好燃气管道是被上诉人交房必备的条件之一。一审法院对此的认定明显免除了被上诉人的合同义务，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院对此项判决予以纠正，支持上诉人合法诉请。
高科新元公司辩称:一审判决对于何海珍关于天然气的诉讼请求这部分的判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回何海珍的上诉。
高科新元公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求并支持上诉人的反诉请求，或将本案发回一审法院重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人不存在迟延交付案涉商铺的情形，一审法院事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2014年10月30日前将本合同约定的商品房交付买受人。另外买受人同意出卖人在本合同约定的交房日期后二个月内安排买受人收房，安排收房期间不视为逾期交房。通过被上诉人的自认及一审法院庭审中查明的事实”2014年11月15日，高科新元公司集中向业主办理交房手续”，表明上诉人已依照合同约定履行了通知交房的义务。本案中上诉人向一审法院提交的证据中，有被上诉人签收收房通知的证据，足以证明上诉人依约履行了义务。二、上诉人向被上诉人交付房屋时的条件已达到双方合同约定的标准，一审法院认为”已竣工的涉案商铺实际并未达到合同约定的交付的条件......影响何海珍对商铺的使用”事实认定错误，证据不足。一审法院在本院认为部分认为”有证据证明在其交付何海珍案涉商铺后，仍存在继续对商铺外围相关建设项目进行施工的情形是对事实的片面曲解，商铺外围相关建设项目与事实不符，按照商品房买卖交易习惯，商铺业主购买后进行装饰装修是众所周知的事。三、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并没有约定办理房产证的具体期限，一审法院认为高科新元公司在交付房屋后的360日之内未协助何海珍完成商铺产权登记，对何海珍构成履行迟延和履行不适当的违约情形，事实认定错误，证据不足。《商品房买卖合同》约定”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同没有约定产权证交付的具体时间。上诉人办证责任在于代为提交办证资料，代发放产权证。上诉人已在约定期限内，向房管部门提交了案涉楼盘业主已交齐的办证资料。但兰州市房管部门的工作惯例及现状为从不向开发商提供过收件回执。根据兰州市房管部门今年2月份的公示结果，可推知上诉人很早时候就已向房管部门提交了办理资料未违约。另外，被上诉人存在迟延交付房款的行为，也未及时向上诉人交付办理产权证的资料，导致办理产权证的条件无法具备。四、被上诉人迟延交付房款的行为构成违约，一审法院认为高科新元公司诉讼请求已超过诉讼时效，判决驳回其的反诉请求，认定事实不清。《商品房买卖合同》约定了买受人逾期付款按总房款的10%向出卖人支付违约金。合同生效后，被上诉人何海珍并未按约履行付款义务，共产生逾期付款违约金28350元，10%的违约金356969.4元。自2013年9月11日上诉人收到购房款后，被上诉人实际上已违约逾期64天，之后，上诉人即以电话、面谈告知等方式催促被上诉人承担违约责任，故因上诉人向被上诉人提出要求而致诉讼时效中断。五、一审法院中出现将违约金和办证违约金混合在一起计算的错误。交房与办证分别涉及两个法律事实，两者起止时间点完全不同，将两者合在一起计算显然不当。综上，一审法院事实认定不清，判决损害了上诉人的合法权益。
何海珍辩称：一、高科新元公司没有在合同约定的交房期限内及时将符合使用条件的房屋交付给何海珍，违反了合同的约定。至于高科新元公司辩称是因为何海珍在接收到收房通知之后一直拒绝收房，拖延办理收房手续与事实不符。一直到今天开庭时没有见到高科新元公司关于房屋验收任何书面材料。相反，从何海珍出示的2015年5月、8月的现场照片证实此时高科新元公司一直在施工。2016年4月中旬外立面施工才能初步完工。根据双方合同的约定和《城市房地产经营管理条例》有关规定，消防、规划部门提出验收和登记备案是房屋交付的必备条件。但是至今没有见到高科新元公司任何验收资料，也没有向规划部门提出验收申请。二、高科新元公司提出的反诉请求依法不能成立，理应予以驳回。办理贷款的银行是高科新元公司联系的银行，贷款何时发放是由银行和高科新元公司之间的工作对接流程来决定。另外，高科新元公司的反诉请求已超过了法定的诉讼时效，理应驳回。
何海珍向一审法院起诉请求：1、依法判决被告履行合同义务，立即给原告安装好位于兰州红星国际广场的4号楼206号商铺的天然气管道及其设施并向天然气公司申报开通，费用全部由被告承担；2、判令被告立即为原告开通4号楼206号商铺的烟道；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金356969.40及逾期交房租金损失238362.60共计595332元。
高科新元公司向一审法院反诉请求：1、依法判令原告向被告支付迟延付款违约金28350元，10%违约金356969.4元。
一审法院认定事实：2013年5月26日，何海珍与高科高科新元公司签订了商品房买卖合同及其附件、补充协议。双方约定：何海珍购买高科高科新元公司开发建设的坐落于兰州市高新区雁滩新区”红星国际广场”建筑层高地上4层，第4幢206框架结构营业用房，该商品房建筑面积为172.56平方米，套内建筑面积127.20平方米。双方关于面积约定：商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按补充协议的约定办理。关于价款及支付方式：双方约定4幢206单价为每平方米20686.68元，总购房款3569694元。买受人需按以下方式向出卖人支付房款，买受人须于签订本合同当日向出卖人支付总房款的58%即支付2069694元作为首期款，并于签订本合同3日内通过银行按揭贷款方式向出卖人支付总房款的42%即1500000元。双方还约定了买受人逾期付款的违约责任。
关于交房的条件及出卖人逾期交房的违约责任，双方约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同附件三及补充协议约定条件的商铺交付买受人。出卖人如未能按本合同及补充协议约定期限交房，买受人不退房，自本合同及补充协议约定的最后交房期限的第二日起至符合本合同约定的交房条件之日止，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之三的违约金，该违约金总额以总房款的10%为限。交房手续的办理：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
出卖人关于装饰、设备标准的承诺及双方关于违反该条款违约责任的约定：出卖人交付的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的内容，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人维修。合同附件三的内容有10项，其中第6项本案争议有关：厨房：无，第10项：商铺交付时，应达到电话、宽带线路到户，用户自行开通；设独立的电表、水表；给水：自来水安装到点；排水：按设计图到位；燃气：入户表到指定位置；供暖：散热片出卖人有权以同等档次的材料设备替代以上各项交付标准。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准，图纸中载明的供水、供电设施在该商品房交付时达到使用条件，图纸中载明的电话、有线电视、供暖设施在买受人自行向相关单位办理开通手续后按相关单位规定时间达到使用条件；如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如因出卖人原因造成的，从买受人实际收房之日起至实际达到使用条件之日止由出卖人按每日10元的标准赔偿损失；2、因相关部门、单位或者不可抗力原因导致开通延误的，据实予以延期，出卖人不承担责任；3、因买受人原因造成相关部门、单位不为买受人办理开通手续的，由买受人自行承担责任。
双方签订的补充协议中关于如何交房约定的主要内容为：除合同约定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交房日期后二个月内安排买受人收房，安排买受人收房期限不视为延期交房。如房屋出现以下情形时，买受人不追究出卖人逾期交房的责任：（1）施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况；（3）执行国家或者项目所在地政府有关法律、法规、规章、政策的变化引起的工期延误；（4）政府相关职能部门自身发证迟延的；（5）政府重大行为及庆典活动要求停工的；（6）非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限于供水、供电、供热、有线电视等配套部门对出卖人相关报批手续不及时（审批）、能源使用限制、规划调整等行为。前述买受人不追究出卖人逾期交房责任的约定，亦适用合同中关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺的约定。
补充协议关于对配套设施及公共部位建设的约定：本合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。
上述商品房买卖合同及其补充协议成立后，何海珍依约交付了购房首付款2069694元。2013年9月11日，上述约定的按揭贷款由兰州银行股份有限公司开发区支行放款至高科新元公司的账户。有高科新元公司向何海珍出具的购房收据及贷款凭证在案佐证。2014年11月15日至23日，高科新元公司集中向业主办理交房手续，此时，拟交付的案涉商铺尚存在道路未铺设等工程尚未完成施工的情形，3、4号楼整体外部环境内未达到交房标准等问题。在此情况下，对依约接受商铺的业主，高科新元公司免收了2014年10月30日至2015年3月1日的物业费。该期限届满时，仍存在以下问题：因消防管道多处冻裂致供水系统不通；内外街道施工尚未完成，对业主的装修及营业造成影响；3、4号楼房屋室内需维修、整改的内容较多，工程部尚未完成维修、整改工作。2016年9月20日，何海珍接受了案涉商铺，并办理了入住手续。由于何海珍接受的商铺因高科新元公司的外围施工影响其对外招租，2016年3月21日，高科新元公司向何海珍复函称：”现应业主要求在2016年3月21日完成门前清理，在4号楼120、121号铺面上方搭建安全防护网于3月22日前完成避免施工落物，保证下方的通道畅通，不影响其正常营业，预计外立面施工截止到4月（份）中旬完工，在此期间若因施工落物导致的人身损伤，由我司兰州高科新元房地产开发有限公司全权负责”。
另查明：2016年8月16日，昆仑公司向高科新元公司就关于兰州高新区红星美凯龙玫瑰天街商铺安装天然气的回复函称：”兰州高科新元房地产开发有限公司：贵公司关于兰州高新区红星美凯龙玫瑰天街商铺安装天然气的函已收悉，现将具体情况答复如下：一、贵公司申请安装的是商铺天然气，属公福用户，按照我公司的规定，必须提供以下资料后我公司方可受理贵公司安装天然气的申请。1、《营业执照》复印件1份（需加盖单位公章）；2、《房屋产权证》或《购房合同》复印件1份。二、因天然气是易燃易爆气体，为了安全合理使用天然气，减少燃气安全事故的发生，恳请贵公司尽快提供每家商铺的《营业执照》和真实的用气需求，以便贵公司红星美凯龙玫瑰天街商铺的燃气项目顺利实施”。高科新元公司接到该公函后，于次日将该公函的要求以告知书的方式通知了各商铺业主，并同意依约给予每户业主每日10元的补偿。另，2017年2月21日，高科新元公司将案涉4号楼商铺的面积测绘结果予以公示，告知各业主如对该测绘结果有异议，可持购房合同、身份证到兰州市房地产交易大厦12楼1213室送交书面异议材料。由于案涉商铺存在产权证尚未办理、燃气尚未入户等问题，高科新元公司对已交房的业主继2015年3月之后免收物业费至2015年7月31日。因业主对高科新元公司提出的争议遂酿成纠纷。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、案涉商铺燃气入户及烟道的开通是否系高科新元公司的义务；2、高科新元公司迟延交房的行为及案涉商铺产权登记尚未完成是否构成违约，双方约定的违约金是否约定过高。3、何海珍是否构成迟延交付房款的违约行为。高科新元公司的反诉是否超过诉讼时效。
一、案涉商铺燃气入户及烟道的开通是否系高科新元公司的义务
物权法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本条规定了业主建筑物区分所有权的内容及归属。实践中，依本条的立法原意及行政法规的相关规定，开发商建设的小区内的绿地、道路、物业服务用房及其他公共场所和公用设施属小区共有物业中的共有配套设施，是购买小区住宅和营业性用房的业主实现对住宅居住和营业性用房经营不可缺少的条件，依法必须配套修建，且其建设费用一般已摊进住房和营业性用房的销售价格。该条中的其他公共场所和公用设施通常包括整个小区的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等。就本案而言，何海珍与高科新元公司签订的商品房买卖合同及补充协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方均应依约履行义务，何海珍依约支付了购房款，高科新元公司应依约开发建设合同项下的”红星国际广场”项目中的建筑层高地上4层、第4幢框架结构营业性用房。除此之外，高科新元公司还应依双方的约定配套修建属该项目公用设施的天然气管道并安装天然气入户表到指定位置。该项约定意味着高科新元公司不仅在开发建设案涉建设商用项目的过程中，应将天然气进院管网（即进入案涉小区）建设安装到位，且该进院管网还应满足该项目住宅业主（民用用户）和营业性用房业主（公福用户）对天然气流量的需求。同时，高科新元公司还应履行替业主向燃气公司申请从小区天然气进院管网上碰接，并将入户管网安装及天然气表安装到入户指定位置的合同义务。依天然气公司的工作流程和要求，营业性用房的业主需提交其营业执照和购房合同以及用气量方可由燃气公司完成入户天然气工程设计方案，继而进行工程预算并交底施工。本案中，高科新元公司已完成了进院管网的修建义务，并向案涉业主告知了燃气公司就入户工程的完成，需由业主协助完成的相关事项，但包括何海珍在内的业主未申报其用气量及未提交其营业执照，从而使燃气公司在不知用气量的情况下无法完成工程设计，进而无法作出工程预算及进行施工建设，故案涉商铺天然气未安装入户的责任不在高科新元公司，而在案涉业主何海珍。现有鉴于双方的约定，高科新元公司依然负有与各商铺业主沟通，在业主协助下替其向天然气公司申请设计、施工，完成天然气入户建设工程的义务。现因本案在审理过程中，何海珍等业主仍未提供天然气用气量、营业执照和购房合同，故何海珍主张高科新元公司对位于”红星国际广场”4幢206商铺安装天然气入户管道及设施的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于入户管网费用的承担及天然气开通问题。摊入商品房售价的天然气管道建设成本仅指开发商对小区进院管网的建设费用，不再向业主收取，但从进院管网碰接后入户管网的建设费用（一般为碰管费、设计费、施工费、表费、点火费）应由业主承担，即开发商在交付商品房时收取的天然气初装费。开通天然气的问题，因业主系天然气用户，需其与燃气公司签订供用气合同后方可开通使用。本案中，双方在配套设施及公共部位建设的条款中约定：本合同项下商品房的有线电视、通讯、采暖等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。依此约定和交易习惯，案涉商铺的入户天然气费用应由何海珍承担，开通天然气需用户与燃气公司签订供气合同。故何海珍主张高科高科新元公司承担位于”红星国际广场”4幢206商铺入户天然气管道建设费用及开通使用的诉讼请求一审法院不予支持。
关于案涉商铺开通烟道的问题，因双方在合同及补充协议中约定的商铺没有厨房，这说明案涉商铺在开发建设之初的设计上没有厨房设施，亦即案涉商铺在交付使用后的物理功能不具备经营与厨房有关的相关业务，则烟道在案涉商铺中不属业主共有物业中的公共设施部分，高科新元公司无约定上的义务为何海珍完成，故何海珍的该项诉讼请求一审法院不予支持。
二、高科高科新元公司迟延交房及未办理产权证的行为是否构成违约，双方约定的违约金是否约定过高
合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高科新元公司在合同约定的交房期限届至时，其已竣工的案涉商铺实际并未达到合同约定的交付条件，且有证据证明在其交付何海珍案涉商铺后，仍存在继续对商铺外围相关建设项目进行施工的情形，影响何海珍对商铺的正常使用，故高科新元公司未按合同约定的期限及合同约定的品质要求交付商铺的事实客观存在。另，高科新元公司在交付商铺后的360日之内未协助何海珍完成商铺产权登记，故上述高科新元公司的履行行为均对何海珍构成履行迟延和履行不适当的违约情形。又因双方约定的违约金并不过高，故高科新元公司依双方约定应承担支付违约金的责任。因高科新元公司交付的商铺未完全达到使用条件，何海珍主张高科新元公司应依约支付给违约金356969.40元，并未超过双方约定的最高限额，一审法院予以支持；对何海珍主张的238362.60元的逾期交房租金损失，因合同中并未约定，故一审法院不予支持。
三、对于高科新元公司提出的反诉请求是否超过诉讼时效以及何海珍是否构成迟延交付房款的违约行为。涉案合同款项发放时间为2013年9月11日，高科新元公司至迟应在2015年9月10日前主张权利，其于2017年5月9日提出反诉，故其反诉请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。故对何海珍是否构成迟延交付房款的违约行为不予审查。
综上所述，因案涉商业地产项目天然气未安装到户的责任在于业主未履行提供用气量等先行义务，高科新元公司以行使先履行抗辩权为由可以不履行该合同义务。商铺烟道的修建问题双方未约定，且不属小区公用设施之范畴，非高科新元公司法定必须修建设施。高科新元公司履行案涉合同存在交付迟延及不适当履行之问题，何海珍主张相关违约金的请求于法有据，应予支持。高科新元公司的反诉超过诉讼时效不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、高科新元公司于一审判决生效后10日内支付何海珍迟延交付商铺的违约金356969.40元；二、驳回何海珍的其他诉讼请求；三、驳回高科新元公司的反诉请求。案件受理费9753元由高科新元公司负担5852元，何海珍负担3901元；反诉费3540元，由高科新元公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人何海珍提交一份证据收条。证明目的是已按照高科新元公司要求提交了办理天然气的相关手续但高科新元公司收到后拒绝办理。高科新元公司质证认为，对该证据的真实性无异议对证明目的有异议。根据天然气开通的要求，只有委托书是不能够办下来，高科新元公司一审时也提交了燃气公司给的复函。上诉人高科新元公司提交了三组证据，第一组证据：燃气公司营业场所拿到的申请安装天然指南，证明目的：开通天然气需要的手续有哪些。第二组证据：邮政特快专递回单，证明目的：高科新元公司履行了通知何海珍收房的义务。第三组证据：甘肃省高级人民法院裁定书，证明目的：五方验收合格可以交房，不是业主自行的理解。何海珍质证认为，对第一组证据其的上诉意见是要求安装燃气不是非要开通燃气，这是两个不同的环节，安装燃气管道是合同的基本义务；其与高科新元公司之间对天然气有明确合同约定；宣传资料上提到的公福用户，没有明确的定义，其是私人购买的。对第二组证据，这些资料一审时，其都没有见到，即便是发过也不意味着高科新元公司的房屋具备交付和使用条件，在这个期间之内房子并没有完工没有验收，通知了收房怎么使用呢？对第三组证据，此文书和本案没有任何关联，本案有其特殊性，即便有验收资料存在但其有其他证据可以证明外墙封闭人进不去，无法收房，而且有其提交的项目负责人周国良的回复函证明2016年4月底才能交付。此文书涉及的事实其不知道。但最高法院在交房条件上作出了明确的规范和要求。本院经审查，对何海珍所举的证据因与争议燃气设施是否安装无关，不予采信。对高科新元公司所举的第一组、第三组证据，因与争议的事实无关，不予采信。对第二组证据因与是否达到交房条件无关也不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为，何海珍与高科新元公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对双方当事人有约束力。按照合同约定的内容应将天然气入户表安装至商铺内指定位置。本院查明的事实表明，高科新元公司已将天然气管道安装到何海珍所购商铺小区院内，未完成从院内管道至入户表之间管道及其他设施的安装，未履行合同约定的义务，依法应承担违约责任，一审判决对何海珍起诉要求高科新元公司履行合同约定该义务未予支持不当，予以纠正，高科新元公司应继续履行从小区院内天然气管道至商铺内的入户表之间管道及其设施的安装，对于安装发生的费用，依合同约定应由商铺业主何海珍承担。
合同约定的交付商铺的时间为2014年10月30日，但高科新元公司所交付的商铺是在2016年9月20日。主要的事实依据为商铺的买受人何海珍此时办理了入住手续；2016年3月21日，高科新元公司向何海珍复函于2016年3月21日完成门前清理，在4号楼120、121号铺面上方搭建安全防护网于3月22日前完成避免施工落物；预计外立面施工截止到4月（份）中旬完工。上述事实说明：2016年4月中旬高科新元公司所交付的4号楼仍未具备交付的条件，依合同约定高科新元公司应承担违约责任，应支付合同约定的违约金。
高科新元公司在交付商铺后，2017年2月21日兰州房地产交易中心已公示了何海珍的商铺测绘面积，说明其在交付之后四个月之内已向产权登记部门提交了办理产权的资料，依照合同约定高科新元公司应在商铺交付后的360日内将办理产权的由出卖人提供的资料报产权部门备案，其已履行了办理产权的义务，没有构成违约，一审判决在认定迟延交付商铺的违约行为后，又认定高科高科新元公司办理产权证也构成违约与事实不符，应予以纠正。
在交付房款时间上双方签订的合同中约定明确，何海珍在签约时选择由高科新元公司提供的贷款银行进行借贷，对于银行放贷的时间不是借款人单方面要求就能实现的，只要借款人能及时签订了借贷合同，不是故意拖延行为致使贷款发放延迟，何海珍就不构成迟延付款，因为放款行为完全取决于高科新元公司提供的银行机构，高科新元公司对何时能否放款，其在何海珍签订借贷合同时是明知的，若以放款迟延，其应举证证明何海珍行为导致银行放款延迟，且其在收到房款后，也出具了相应的发票，其主张就迟延付款其催促何海珍承担违约责任，无事实依据；另外高科新元公司主张何海珍迟延支付房款的违约责任未在法律规定的期间内主张，一审判决以超过诉讼时效为由驳回其反诉是正确的。
另外，关于何海珍一审主张修建烟道、开通天然气等问题，一审判决就相关事实认定清楚，适用法律正确。
综上所述，何海珍的部分上诉请求成立，高科新元公司的部分请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初645号民事判决第一项（兰州高科新元房地产开发有限公司于一审判决生效后10日内支付何海珍迟延交付商铺的违约金356969.40元）、第三项（驳回兰州高科新元房地产开发有限公司的反诉请求）及诉讼费负担部分;
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初645号民事判决第二项；
三、兰州高科新元房地产开发有限公司于本判决生效后90日内安装位于兰州红星国际广场4号楼206号商铺的天然气管道及其他设施。
四、驳回何海珍的其他诉讼请求；
二审案件受理费何海珍预交的100元，由上诉人何海珍负担；兰州高科新元房地产开发有限公司预交的9392元，由兰州高科新元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张亦工
审判员 邓代林
审判员 金文丽
二〇一八年一月十二日
书记员 潘晓娟
??
??
??
??
1