山东省威海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁10执异12号
案外人（异议人）：威海市环翠区羊亭镇曲家河社区居民委员会，住所地威海市环翠区羊亭镇曲家河村。
法定代表人：王国润，主任。
委托诉讼代理人：丛蓉日，山东荣威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭英莉，山东荣威律师事务所律师。
申请执行人：威海今诺建设项目管理有限公司，住所地威海市文化西路197号。
法定代表人：孙宝剑，总经理。
委托诉讼代理人：葛绪强，山东合度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜爱辉，山东合度律师事务所律师。
被执行人：威海海德置业有限公司，住所地威海市文化西路83号7楼。
法定代表人：鲁鹏志，经理。
本院在申请执行人威海今诺建设项目管理有限公司（以下简称今诺公司）与被执行人威海海德置业有限公司（以下简称海德公司）建设工程监理合同纠纷一案中，案外人威海市环翠区羊亭镇曲家河社区居民委员会（以下简称曲家河村委）对位于威海市环翠区曲家河润和花园小区4号楼501、503、504、604、701、703室房屋主张所有权，提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，并于2018年1月12日举行了听证，案外人曲家河村委委托诉讼代理人谭英莉、申请执行人今诺公司委托诉讼代理人葛绪强、姜爱辉参加了听证，现已审查终结。
案外人曲家河村委称，2010年2月8日，曲家河村委与海德公司签订《曲家河村村庄改造项目合作开发协议》，约定对曲家河村进行旧村改造，并对利益分配进行了约定。2010年3月30日，曲家河村委与威海市国土资源局签订《收回国有建设用地使用权补偿安置协议书》，约定威海市国土资源局代表威海市政府收回原属于曲家河村委的国有土地使用权142338平方米，进行旧村改造。2010年5月31日，威海市政府通过威征出字【2010】54号《威海市人民政府关于拍卖（挂牌）出让环翠区一宗国有土地使用权的批复》，批准上述被收回和被征收的土地128027平方米挂牌出让，用于旧村改造。2010年7月16日，威海市国土资源局发出{国土告字【2010】28号}公告，拍卖出让上述128027平方米土地。2010年8月18日，海德公司竞得上述土地并签订《成交确认书》。2010年8月24日，签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由海德公司按要求建设。在办理土地证时，因海德公司需分两期开发，土地部门为其办理了两个土地证号，一期开发面积65267平方米土地证号为威环国用（2010出）第1**号，二期开发面积62760平方米土地证号为威环国用（2010出）第1**号。至此，曲家河村委与海德公司签订的《曲家河村村庄改造项目合作开发协议》获得主管部门批准同意，由海德公司开发建设曲家河村旧村改造项目，并按协议约定的利益分成比例分配给曲家河村委，由曲家河村委回迁安置被拆迁人。海德公司因曲家河旧村改造已获取政府优惠及曲家河村的资金支持，共计7853.4881万元。
后海德公司进行开发建设，至2011年底一期项目住宅楼安装施工完毕，但是因海德公司债务纠纷，一期的地下车库等至今未完工且已停工，综合楼尚未开建，二期尚未开发。
因海德公司资金短缺，曲家河村委以向村民集资的形式筹集资金，借给海德公司用于项目建设，由海德公司以增加利益分成的形式预留相应的住宅楼给曲家河村委。双方于2012年11月8日签订《预付房款协议书》，2012年11月18日签订《补充协议书》、《威海市海德置业有限公司提供给曲家河村委多层安置房明细表》、《威海市海德置业有限公司提供给曲家河村委小高层安置房明细表》，2013年8月3日又签订《补充协议》，2013年12月30日又签订《村庄改造合作开发补充协议》、《润和花园认购协议书》，约定给曲家河村委的多层回迁安置房屋660套，小高层安置房108套，其中A2、A3、A4、A5、A6号楼中的72套商品房为增加利益分成部分。扣除在一期开发中已交付曲家河村的利益，至今海德公司尚欠曲家河村应分的利益有住宅楼2085.49平方米、商业网点4700平方米、综合楼2000平方米、现金600万元未付。
已经分给曲家河村委的房屋，曲家河村委除安置村民外，其余又通过海德公司对外转让，并由海德公司与实际购房人签购房合同，并实际交付，但由于海德公司不配合，导致部分小高层安置房至今未能办理网签备案手续。
本案涉案6套房屋实际为曲家河村委所有，且曲家河村委已通过海德公司将该6套房屋分别卖给了第三人。故请求解除涉案房屋的查封，并将501、504、604室房屋执行回转。
申请执行人今诺公司辩称，1、曲家河村委要求对涉案501、504、604室房屋执行回转无法律依据，其并非提出异议的适格主体，且执行回转的前提为据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，本案中今诺公司取得涉案501、504、604室房屋符合法律规定，并无不当。另本案中该三套房屋首次被威海火炬高技术产业开发区人民法院查封的时间为2013年12月31日，而买卖的房屋时间为2015年2月7日、2月17日、5月4日，签订买卖合同在查封之后，不符合法律规定，海德公司非法处置查封后的财产，不得对抗今诺公司。2、物权具有公示公信力，当事人之间的内部约定不具有对抗效力，不应对抗外部当事人，曲家河村委据此要求解除对涉案6套房屋的查封无法律依据。3、海德公司明知涉案501、504、604室房屋已被法院查封，仍进行处置，构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，应追究其法定代表人鲁鹏志刑事责任。综上，曲家河村委异议申请不成立，请求予以驳回。
本院查明，2010年，曲家河村委与海德公司签订《曲家河村村庄改造项目合作开发协议》，约定对曲家河村进行旧村改造，并对利益分配进行了约定，后该协议经过了主管部门审核通过。海德公司在承建过程中由于资金短缺一期尚未完工，二期未开始建设。2012年至2013年，海德公司将涉案房屋以利益分成的形式分给曲家河村委。2015年2月17日、5月4日、2月17日，海德公司就涉案501、504、604室房屋分别与刘明昊、程岩生、姜校亮签订《润和花园认购协议书》。2013年5月10日、2014年4月17日、2013年4月28日，海德公司就涉案房屋503、701、703室分别与刘新年、王立胜、阮冬明签订《润和花园认购协议书》。
2014年1月2日，威海火炬高技术产业开发区以（2013）威高仲保字第20号裁定书查封了涉案501、504、604室房屋。该案经威海仲裁委裁决后，今诺公司向本院申请执行，2016年5月15日，本院以（2014）威执一字第279-3号执行裁定书将涉案501、504、604室房屋抵顶给今诺公司，2016年5月19日，本院以（2014）威执一字第279-4号执行裁定书查封了涉案503、701、703室。
以上事实有《曲家河村村庄改造项目合作开发协议》、《润和花园认购协议书》、收款收据等书证在案佐证。
本院认为，本案中，曲家河村委提供的证据显示涉案6套房屋，已经卖与案外人刘明昊、刘新年、程岩生、姜校亮、王立胜、软冬明，故曲家河村委并非主张标的物所有权的适格主体。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2014年1月2日，威海火炬高技术产业开发区以（2013）威高仲保字第20号裁定书保全查封了涉案501、504、604室房屋，2015年2月17日、5月4日、2月17日，海德公司将该三套房屋卖与他人，该房屋买卖发生在法院查封之后，而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，人民法院查封房产后，非经法院允许，任何人不得再进行转让、抵押等处分行为，故涉案房产不符合上述排除执行的情形，且该三套房产已经本院依法评估、公开拍卖、作价575832.5元底给今诺公司，该处分行为合法有效。综上，案外人曲家河村委的异议主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十一条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人威海市环翠区羊亭镇曲家河社区居民委员会的异议请求。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙文强
审判员 周明强
审判员 于宝良
二〇一八年一月二十九日
书记员 于 项