上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3668号
上诉人(原审原告、反诉被告)：李芳，女，1980年6月3日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：杨波，上海陈震华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市普陀区生产服务合作联社供销经理部，住所地上海市。
法定代表人：王继锋，经理。
委托诉讼代理人：郑龙，上海市成平律师事务所律师。
上诉人李芳因与被上诉人上海市普陀区生产服务合作联社供销经理部(以下简称“普陀供销经理部”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海普陀区人民法院(2016)沪0107民初15586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李芳上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判，不同意迁出上海市普陀区华阴路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)。事实和理由：根据双方签订的租赁协议约定，普陀供销经理部应当向李芳提供工商营业执照及卫生许可证，但普陀供销经理部在原营业执照及卫生许可证到期后，未按照合同约定及时向李芳提供营业执照，导致李芳不能正常营业，甚至被迫停业，给李芳造成了巨大损失，普陀供销经理部违约在先，普陀供销经理部应当赔偿李芳无法正常营业及停业期间的利润损失、闲置设备损失、员工工资及安置费等损失。而且，李芳是在普陀供销经理部同意续租的基础上，才对系争商铺重新进行装修，普陀供销经理部若不同意李芳续租系争商铺，应赔偿李芳装修损失。一审法院对李芳要求普陀供销经理部赔偿上述损失的请求不予支持，是错误的。根据双方租赁协议的约定，李芳有优先续租权，若普陀供销经理部不同意李芳续租，应当赔偿李芳违约金。一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判支持李芳的上诉请求。
普陀供销经理部辩称，不同意李芳的上诉请求。双方之间租赁合同已经到期，普陀供销经理部不同意与李芳续约，李芳理应返还系争商铺，请求维持原判。
李芳向一审法院起诉请求：1、普陀供销经理部赔偿李芳损失人民币(以下币种均为人民币)1,000,000元；2、若不赔偿损失则承诺续租5-10年；3、本案诉讼费由普陀供销经理部承担。普陀供销经理部向一审法院反诉请求：1、李芳立即返还系争商铺；2、李芳支付房屋使用费(自2016年1月1日起至实际返还之日止，按每月6,666.67元计)；3、反诉费由李芳承担。一审庭审中，李芳撤回要求普陀供销经理部与其续约的诉讼请求。普陀供销经理部表示考虑本案实际情况，撤回要求李芳支付房屋使用费的诉讼请求，并称以此对李芳的各项损失作适当补偿。
一审法院认定事实：2005年李芳开始承租系争商铺经营小雨滴火锅店。最近一期《房屋租赁协议》于2012年6月25日签订，协议约定李芳向普陀供销经理部承租系争商铺，租赁期自2012年7月1日起至2015年12月30日止；租金全年为80,000元，押金为5,000元；为保证本协议各项条款切实履行，普陀供销经理部提供李芳有关工商经营执照及卫生许可证，李芳必须严格执行有关政策和法规；李芳如需改建，经普陀供销经理部同意后才能施工，改建费用由李芳自理；本协议终止时，对不能拆除的改建物归普陀供销经理部所有，普陀供销经理部不做任何补偿；李芳必须按国家政策、法律和法规合法使用房屋，不得将承租的房屋转租给他人；如李芳违法乱纪，由李芳承担一切法律和经济责任；合同到期后，在不违反合同的前提下，乙方有权提出续约，甲方可在当年的租金上提增10%左右。
合同履行期内，李芳支付了押金5,000元并付清了全部租金。
一审另查明，(一)系争商铺所在地华阴路XXX号与宜川三村XXX号系同一房屋，原由上海普陀工贸有限公司向上海西部企业(集团)有限公司承租而来，上海普陀工贸公司委托其下属企业即普陀供销经理部出租给李芳。(二)根据普陀供销经理部的工商登记记载，普陀供销经理部的经营期限截止至2015年5月11日，目前未获得续期。(三)2016年1月20日、2月25日，上海普陀工贸有限公司分别向李芳出具《公告》，称合同已到期，要求李芳提前做好准备，尽快搬离。
李芳一审补充意见如下：第一，关于半年净利润300,000元。因营业执照到期，街道以及有关部门要求李芳整改，李芳由之前的全天营业改成上午营业下午及晚间休息。第二，关于生产设备闲置损失100,000元以及装修损失18万余元。因只有上午营业，李芳购置的冰箱、火锅设备闲置。此外由于普陀供销经理部承诺李芳续租并要求李芳装修，后因市政煤气改造，系争房屋旁边搭建的房屋以及屋内固定装修被拆除。第三，关于员工工资损失300,000元。因晚上不营业，李芳辞退了6名员工，每人给予10,000元安置费。第四，在承租系争商铺前，李芳向原上家支付了400,000元转让费，都是现金支付，没有收据。对此，普陀供销经理部表示：第一，对于净利润损失，李芳一直正常经营至今，未受营业执照到期的影响。如果李芳所述属实，其下午及晚间不营业完全是自主的经营行为，与营业执照到期无关。第二，对于生产设备闲置损失，生产设备是李芳为了经营购置的，李芳一直经营至今，不存在停业和闲置的情况。此外，普陀供销经理部未承诺续租也未要求李芳装修。第三，员工是李芳雇佣的，是否辞退是李芳自主的经营行为。第四，对转让费不清楚。
一审法院认为，李芳与普陀供销经理部就系争商铺签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。协议虽约定普陀供销经理部向李芳提供有关工商经营执照，但在该执照到期后李芳仍在系争商铺中继续经营至今，李芳未提供证据证明其经营受到执照到期的影响且未提供足够的证据证明其所述的各项损失的实际发生；其次李芳称在普陀供销经理部承诺李芳同意续租的情况下李芳进行了装修并添置了设备，普陀供销经理部予以否认，李芳亦未提供证据证明该节事实。综上，法院对李芳要求普陀供销经理部赔偿损失1,000,000元的诉讼请求不予支持。李芳撤回要求普陀供销经理部与其续约的诉讼请求，无不当，法院予以准许。协议虽约定李芳有权提出续约，但该续约需要与普陀供销经理部协商一致。现协议已经到期，在普陀供销经理部明确不同意续约的前提下，李芳应按照约定向普陀供销经理部返还系争商铺，故法院对普陀供销经理部要求李芳返还系争商铺的诉讼请求予以支持。同时普陀供销经理部应将押金5,000元返还李芳。普陀供销经理部自愿以放弃要求李芳支付房屋使用费的方式对李芳作适当补偿，无不当，法院予以准许。判决：一、对李芳要求上海市普陀区生产服务合作联社供销经理部赔偿损失1,000,000元的诉讼请求不予支持；二、李芳应于判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区华阴路XXX号商铺，将上述商铺交还上海市普陀区生产服务合作联社供销经理部；三、上海市普陀区生产服务合作联社供销经理部应于判决生效之日起十日内返还李芳押金5,000元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李芳与普陀供销经理部就系争商铺签订的《房屋租赁协议》已于2015年12月30日期限届满，普陀供销经理部已明确表示不同意续约，李芳应将系争商铺返还给普陀供销经理部。李芳上诉主张其享有优先续租权，不同意搬离系争商铺，依据不足，对其主张本院不予支持。李芳上诉坚持要求普陀供销经理部赔偿因未按约提供工商经营执照给李芳经营造成的损失，但仍未能提供充分证据证明各项损失的实际发生及实际发生的损失系因执照到期造成，故对其主张本院难以采纳。李芳主张在普陀供销经理部承诺其同意续租的情况下李芳对系争商铺进行了装修，若普陀供销经理部不同意续租应赔偿其装修费用，但普陀供销经理部否认曾承诺同意与李芳续租，李芳亦未能提供证据予以证明，一审法院据此对李芳该节请求，不予支持，并无不妥，李芳上诉仍要求普陀供销经理部赔偿其装修费用，依据不足，本院不予支持。综上，李芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,800元，由李芳负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年五月二十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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