江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初2804号
原告：朱某某，女，1989年1月7日出生，汉族，居民，住东台市。
委托诉讼代理人：吉文祥，江苏御今律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海军，江苏良烨律师事务所律师。
被告：盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地在盐城市解放南路288号。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘忠华，男，该公司员工。
原告朱某某与被告盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南公司）车位纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行审理。原告朱某某的委托诉讼代理人王海军，被告中南公司委托诉讼代理人刘忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认协议约定的期间超过20年的部分期间无效；2、请求依法判令被告返还价款38977.46元（2037年3月8日至2081年4月7日期间529个月的租金，计算方式56661元/769月*529月）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告开发建设的中南世纪城三期小区的业主。2017年2月26日，经被告公司销售人员推销，原被告口头约定：被告出让编号为C17号停车位给原告，合同价款为56661元。当日，原告支付10000元。同年2月28日，原告付清余款46661元。3月8日，被告提供协议书一份，该协议书内容载明被告仅转让使用权给原告，使用期限自原告买受之日至原告产权证到期之日止。同时，原告依据协议约定及时向小区物业登记，要求办理管理服务手续，但至今被告及物业公司未能保证原告正常使用车位。原告认为，按照协议约定和法律规定，被告与原告签订的协议性质属于租赁合同，因合同法规定租赁合同的期限最长不超过20年，原告对案涉车位超过20年的使用权益无法得到法律保障。故现诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
中南公司辩称，一、案涉使用权转让协议系原被告双方真实意思表示，原告签订该协议并交付转让费用的行为均是其自愿行为，双方应遵守合同自愿原则。二、案涉车位的使用权转让并非长期租赁，仅是被告基于案涉地块的广大业主的停车需要，所采取的权宜之策。案涉车位是由被告开发建设，在建设过程中未分摊给该地块的任何业主，目前案涉车位的不动产权证明正在办理过程中，一旦不动产权属证明及销售许可证办理后，将与案涉车位的广大业主签订正式的销售合同。同时本案中被告向原告出具的正式发票中也明确表明了销售不动产的情况。三、现原告认为案涉协议名为使用权转让，实为长期租赁，被告不敢苟同。该协议虽然在文本上将使用权的转让期限约定为业主房屋产权期限，并非长期租赁，另外车位的使用功能的单一性决定了即使被告拥有所有权，也并不能影响原告权利的行使。故该协议应认定为买卖合同的性质。四、原告认为案涉协议违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，被告认为，即使违反法律强制性规定，应属于可撤销合同。若原告坚持认为该协议超出部分无效，现被告要求解除该协议，被告返还原告所缴纳的车位费用。
本院经审理查明以下事实：朱某某是中南公司开发建设的中南世纪城5A6号楼203室业主。2017年3月8日，中南公司作为甲方与乙方朱某某签订一份协议书，约定：甲方同意将中南世纪城小区内编号为C17号停车位使用权转让给乙方，乙方同意按本合同约定的条件受让上述车位使用权；合同价款为56661元，该价款系指停车使用权的对价，不包含其他费用；车位使用权期限为乙方买受之日至乙方房屋产权到期之日止；使用用途为停车，不得擅自更改车位使用用途；如法律法规允许停车车位使用权转让的，甲方对乙方可能的转让行为不予阻止；甲方特别告知且乙方同意，本车位所处范围内的国有土地使用权和相应在建工程无论是否已经由甲方向银行设立贷款抵押或将来设定抵押，均无需告知或征得乙方同意，甲方承诺，设立抵押不影响乙方的正常使用；以及付款方式及时间、车位交付时间等事项。朱某某在同年3月2日即支付了车位款56661元，中南公司出具的增值税发票中载明销售不动产－车位使用权。中南公司亦交付上述协议中约定的车位。
本院认为，合同是当事人约定权利义务的协议，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的关于车位使用权转让协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效。
本案是由于地下车位使用权转让而引起的纠纷，双方的主要争议为上述关于车位使用权转让的协议书的性质是属于买卖还是租赁。根据物权法及相关司法解释规定，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。而被告系案涉小区的开发建设单位，其对案涉地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式，出售、转让其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。该协议名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，原告不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让等，即亦享有处分、收益等权能。故案涉合同实质上为“车位所有权转让（出售）合同”。同时，这样认定，符合当前房地产产业发展的实际和合同法鼓励交易的立法宗旨，认定该合同为有效合同，可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系。
综上，原告主张双方签订的车位使用权协议系租赁合同，并主张超过20年租赁期限部分无效，继而要求返还20年后按比例确定的租金，无任何事实和法律依据，本院均不予支持。对原被告的其他诉辩称，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：
驳回原告朱某某诉讼请求。
案件受理费1548元，减半收取774元，由原告朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行，账号52×××89。
审判员 陈晓辉
二〇一七年六月二十三日
书记员 孙 绘
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。