湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘民再461号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）文普华，男，1977年2月3日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲市荷塘区。
委代诉讼代理人蒋笑非，湖南法税律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被申请人(一审原告、二审被上诉人）株洲千姿置业有限公司，住所地：株洲市石峰区响石广场东侧。
法定代表人郭铁军，系该公司董事长。
株洲千姿置业有限公司破产管理人，住所地：湖南省株洲市响东路335号千姿大酒店8楼8821房。
委托诉讼代理人陈可红，湖南天地人律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人瞿新科，湖南天地人律师事务所律师。代理权限：一般代理。
再审申请人文普华因与被申请人株洲千姿置业有限公司（简称千姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市中级人民法院（2015）株中法民四终字315号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月29日作出（2016）湘民申256号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年10月31日公开开庭进行了审理，文普华及其委托代理人蒋笑非，千姿公司破产管理人的委托代理人陈可红、瞿新科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文普华申请再审请求：1、依法撤销湖南省株洲市石峰区人民法院（2015）株石法民一初字374号民事判决和湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四终字315号民事判决；2、依法改判或将案件发回重审，对被申请人要求申请人搬出女人街地下车库的诉讼请求不予支持。3、判令由被申请人承担本案一、二审及再审所有费用。事实与理由：申请人已将租赁期内租金支付完毕，已全部履行完承租人义务，被申请人无权单方解除租赁合同。管理人行使单方解除权需以合同相对方尚未支付全部合同对价、解除合同不至严重损害其利益为前提。现被申请人已将租赁物交付申请人使用，申请人不仅全额支付20年租期租金，还花费大量金钱和时间对地下停车场进行增修改造，使租赁物价值得以大幅提升并符合对外经营条件，如被申请人单方解除合同，将严重违背诚实信用原则，极大损害了申请人合法权益，是对公平原则的无视。因此，原审判决适用法律明显错误，依法应予撤销。
千姿公司答辩称，破产管理人有权根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除与再审申请人签订的租赁合同。如果支持再审申请人的请求将违反《破产法》的规定，损害其他债权人的合法权益，请求依法驳回再审申请人的再审申请。
一审法院查明：2013年6月15日，文普华与千姿公司签订《协议书》一份，约定按（2010）株石法民一初字第341号民事调解书，千姿公司总计应付文普华本息为969560元，千姿公司将千姿广场地下车库租予乙方使用或经营，千姿公司应收文普华租金冲抵千姿公司应付乙方欠款。该协议书还同时约定，因地下车库通道不畅、地面破烂、下水四溢，整体使用功能不够完善，需投资改造和维护，双方共同确定改造维修工程预算，由文普华垫资改造和维修，在双方确认的数额内，文普华垫资冲抵其应付千姿公司租金。2013年6月18日，双方就株洲千姿置业地下车库维修改造工程有关事项签订《维修改造合同》一份，该合同约定承包方式为包工包料，工程价格为玖拾叁万柒仟玖佰贰拾肆元捌角捌分，一次性包干，不作任何调整，付款方式为按双方认可的937924.88元，以地下车库租金抵扣。2013年6月23日，双方签订《租赁合同》一份，千姿公司将女人街地下车库，总面积3900平方米（已出售使用权的车位除外）租给文普华经营，租赁期为20年，从2013年12月1日至2033年11月30日止，租赁期内总租金1907486.88元，以出租方应付承租方工程欠款969560元和车库改造垫资工程款937924.88元互相冲抵，即租金已付清。2014年8月4日，法院受理千姿公司的破产清算，并于2014年9月23日指定湖南天地人律师事务所担任管理人。千姿公司破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》（简称《破产法》）第18条规定，通知文普华解除与千姿公司签订的租赁合同，文普华收到该通知后，未做答复亦未搬出其所承租的房屋。另查明，株洲市石峰区响田东路337号女人街商业城（总层数4/101（1001））所有人为千姿公司。
一审法院认为：本案争议焦点为千姿公司是否有权解除《租赁合同》。双方于2013年6月先后签订《协议书》、《维修改造合同》、《租赁合同》，以千姿公司欠付文普华的969560元款项和文普华对千姿公司位于石峰区响田东路337号女人街商业城地下车库（总面积3900平方米）维修改造垫资工程款937924.88元冲抵文普华自2013年12月1日至2033年11月30日止租赁千姿公司所有的女人街商业城地下车库的租金，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”千姿公司和文普华于2013年6月23日签订的《租赁合同》第二条约定：“租赁期为20年，从2013年12月1日至2033年11月30日止。”因《租赁合同》约定的租期尚未届满，故该《租赁合同》尚未履行完毕。文普华一方面提出《租赁合同》已经履行完毕，另一方面又辩称合同应继续履行，前后存在矛盾。因此，对文普华关于租赁合同已经履行完毕的辩解意见不予采纳。对于千姿公司管理人而言，《破产法》第十八条赋予其对破产申请受理前未履行完毕的合同的处理权，千姿公司管理人依据该条款解除了双方之间的《租赁合同》，并通知了文普华，故对千姿公司请求文普华搬离占用其位于株洲市××××女人街商业城地下车库（总面积3900平方米）的诉讼请求予以支持。综上，依照《破产法》第十八条之规定，判决如下：文普华于判决生效之日起十五日内搬离占用千姿公司所有的位于株洲市××××女人街商业城地下车库（总面积3900平方米）。案件受理费300元，减半收取150元，由文普华承担。
二审对一审采信的证据和查明的事实予以确认。
二审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方于2013年6月先后签订《协议书》、《维修改造合同》、《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案争议焦点是千姿公司破产管理人是否有权解除《租赁合同》。双方于2013年6月23日签订《租赁合同》，千姿公司将女人街地下车库，总面积3900平方米（已出售使用权的车位除外）租给文普华经营，租赁期为20年，从2013年12月1日至2033年11月30日止，并约定租赁期内总租金1907486.88元，以出租方应付承租方工程欠款969560元和承租人车库改造垫资工程款937924.88元冲抵租金，应当认定承租人合同义务已履行完毕。但是“买卖不破租赁”的特殊性是基于普通债权而言，破产清算是破产财产处置的特殊程序，如果采用对租赁权进行特殊保护原则，势必影响破产财产的变现。2014年8月4日，株洲市石峰区人民法院受理千姿公司的破产清算后，破产管理人根据《破产法》第十八条规定，行使解除权符合立法精神。文普华提出已全部履行完毕，破产管理人无权解除租赁合同的理由不能成立。二审法院依法不予支持。至于租赁合同解除后，文普华已交付的租金以及对车库改造垫资工程款937924.88元，可在破产中依法行使权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审另查明：千姿公司破产管理人于2014年12月4日以（2014）千姿破管字第6-6号《解除合同通知书》通知文普华解除合同。本院查明的其他事实与原审法院一致，对原审认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点有：一、《房屋租赁合同》能否解除。二、合同解除后，剩余租期的租金如何处理的问题。
一、关于《房屋租赁合同》能否解除。虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件，但企业破产法第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行。但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件，管理人即可以单方解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，千姿公司管理人单方解除该租赁合同有法律依据。文普华主张本案合同不能解除，没有法律依据，本院不予支持。千姿公司管理人向文普华下发解除合同通知书，双方合同解除。
二、关于合同解除后，剩余租期的租金如何处理。虽然原审中，文普华仅抗辩破产管理人不能解除合同，没有提出合同解除后主张优先权的要求。但再审中，双方当事人均同意本院对此一并作出判决，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条之规定，本院予以同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于合同解除是否有溯及力，我国法律尚未明确规定，通常认为，若为非继续性合同的解除原则上有溯及力，若为继续性合同的解除原则上无溯及力。本院认为，案涉租赁合同即为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。本案中，承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。参照最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”，本案租赁合同解除后，文普华应将承租的所有人为千姿公司的地下车库返还给对方，千姿公司也应将剩余租期的租金返还给文普华，返还租金的计算方式为：返还数额=租金总额÷总租赁年限×剩余年限，即1525987.9元[（969560+937924.88）÷20×16]。
综上所述,原审事实认定准确，法律适用适当。鉴于双方当事人要求，对解除合同后的权益处理一并判决，因此，原判需要变更。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十二条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条之规定，判决如下：
撤销湖南省株洲市中级人民法院（2015）株中法民四终字315号民事判决；
变更湖南省株洲市石峰区人民法院（2015）株石法民一初字374号民事判决为：文普华于株洲市株洲市石峰区人民法院对株洲千姿置业有限公司破产财产作出处置裁定之日起一个月内搬离株洲千姿置业有限公司所有的位于株洲市石峰区响田东路337号女人街商业城地下车库（总面积3900平方米）；
三、确认文普华与株洲千姿置业有限公司的房屋租赁合同解除后，株洲千姿置业有限公司应当返还文普华剩余租期16年租金1525987.9元，文普华对该共益债权享有从株洲千姿置业有限公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
一审案件受理费300元，减半收取150元；二审案件受理费300元。合计450元。由湖南株洲千姿置业有限公司负担225元，文普华负担225元。
本判决为终审判决。
审判长 ：曾英煌
审判员 ： 王 琳
审判员 ：禹爱民
二〇一七年十一月十日
书记员 ： 周 杰
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；
（三）因债务人不当得利所产生的债务；
第四十三条破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。
债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。
债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。
债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理;符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。
被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。
人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。