淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第1187号
原告陈星星（反诉被告）。
委托代理人祁金波，江苏道文律师事务所律师。
委托代理人张秀红，江苏道文律师事务所律师。
被告吴干好（反诉原告）。
委托代理人吴晋强（系吴干好的儿子）。
原告（反诉被告）陈星星与被告吴干好（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法由代理审判员潘雷独任审判，于2014年6月13日公开开庭进行了审理；后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年11月5日再次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陈星星及其委托代理人祁金波、张秀红，被告吴干好（反诉原告）及其委托代理人吴晋强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈星星诉称：2013年12月11日我和吴干好签订一份房屋租赁协议，吴干好将位于淮安市清河区师专路15号1001室底层一间门面房出租给我使用，双方约定每月租金5000元，租期从2013年12月10日至2014年12月11日止，我租赁后即交付了三个月房租15000元、押金2000元，并对房屋进行了装潢，花费装潢费用45000元。2014年4月28日，吴干好的房屋拆迁，其与拆迁办签订了拆迁补偿协议并领取了相应款项，但是并没有将拆迁补偿款中应给付的款项交付给我。现请求判令：1、被告赔偿位于淮安市清河区师专路15号1001室拆迁装潢损失45000元（含搬迁费1000元、安置费2000元、装修补偿25000元、其他装修损失赔偿17000元）；2、被告返还押金2000元；3、被告承担本案诉讼费。
被告吴干好辩称：1、房屋在出租时已经装修好；2、在遇到政府拆迁时，我方已经提前与陈星星沟通，拆迁办也发了书面通知，陈星星不予配合；3、在双方合同中明确约定，遇到拆迁双方合同立即终止，原告装修产生一切费用及材料由陈星星自行承担，我方不承担任何费用及损失；4、陈星星在缴纳三个月房租后就不再缴纳房租，经我方催缴后也不愿缴纳房租，拖欠房租8333元，水费184.2元，电费4001.1元；5、淮安市拆迁文件规定拆迁补偿款由房主所有；6、根据房屋租赁协议，陈星星陈述与王达虎手中转租房屋，是王达虎与陈星星私下所为，没有经过房主同意，陈星星交给王达虎的转让费、所购买的原房屋装修不予认可；我房屋是装修好可作为奶茶店使用的成品装修房，在房屋交给陈星星使用前是可以作为正常奶茶店使用的；7、请求法院根据房屋租赁协议第六条执行。
反诉原告吴干好诉称：2013年12月11日我与陈星星签订一份房屋租赁协议，我将位于淮安市清河区师专路15号1001室底层一间门面房出租给陈星星使用，合同中约定“租金每月5000元，陈星星缴纳押金2000元；租期从2013年12月10日至2014年11日止；在租赁期间，如遇房屋拆迁，陈星星在使用中自行装潢的一切费用及材料由陈星星自行承担，房屋按实际使用天数计算租金退还陈星星，合同自行终止，我不承担一切费用及损失，水电费由陈星星按时自缴。”现该路段因建造有轨电车工程遭政府拆迁，我多次告知陈星星此事，与其协商未果。我与陈星星签订的合同合法有效，该路段拆迁是政府行为，且为社会公共事业工程。陈星星应当依合同支付欠缴的房屋租金和所欠的水电费。现请求判令：1、反诉被告支付房屋租金8333.3元、水费184.2元、电费4001.1元，合计12518.6元；2、反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告陈星星辩称：租金我方已经交到2014年4月11日，之后房屋已经无法实际使用，处于拆迁阶段。水费无法确定缴纳到什么时候，电费是三家的，对于电费我方应当承担反诉原告主张金额的三分之一。
经审理查明：吴干好系淮安市清河区师专路15号11幢1001室房屋的所有权人。2013年12月11日，陈星星与吴干好签订一份《房屋租赁协议》（甲方为吴干好、乙方为陈星星），约定：“…一、甲方将立（位）于市师专路15号1001室主底屋一间门面房出租给乙方使用。二、门面房月租金为5000元，按三月为一季度，提前十天交清…三、乙方交纳押金2000元给甲方…六、租期从2013年12月10日至2014年12月11日，在租赁期，如遇房屋拆迁，乙方在使用中自行装潢的一切费用及材料有乙方自行承担，房租按实际使用天数计算租金退给乙方，合同自行终止，甲方不承担一切费用及损失，水电费有乙方按时自缴…八、备注：合同一年到期，乙方将房屋原样交给甲方，包括装潢、水电、不准拆除…”该协议签订后，吴干好将约定的房屋交由陈星星经营川町太郎奶茶店之用。陈星星支付了2000元押金并已支付了截止2014年4月11日的租金。
因淮安市有轨电车建设需要，本案涉案房屋需被拆除，2014年4月14日，吴干好就本案诉争房屋及其相邻的两间门面房（均在淮安市清河区师专路15号11幢1001室房屋范围之间）与拆迁部门签订了房屋征收补偿安置协议书，载明补偿金额为：（一）房屋补偿款608872.8元…（三）装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款32390元，（四）其他补偿补助费：1、搬迁补助费：350元，2、临时安置补助费5136元，3、大病补助：6000元，4、住改非补助：2302494.48元。协议书附件中的附属物明细表显示“…水电表：数量1＋1…”。陈星星使用该房屋直至2014年4月28日。
以上事实，有房屋征收补偿安置协议书及其附件，房屋租赁合同以及原、被告双方的当庭陈述为证，经庭审质证，对上述事实，予以认定。
庭审中，陈星星出具了一份装修合同工程施工合同书及其附件明细表、收据，以证明其租用本案诉争房屋后共花费45000元装修。吴干好对该装修合同的真实性持异议。
吴干好为证明陈星星租用房屋期间未结水电费情况，出示了下列证据：1、抄表时间为2014年4月2日的电费发票一张，载明当期电费金额为2826.81元；2、抄表时间为2014年2月11日的水费发票一张，载明当期水费金额为48.3元、违约金10.87元，合计59元；3、盖有房屋拆迁现场办公室印章的收据一份，载明水费125.2元、电费1174.11元。上述单据中水电费金额合计4185元。吴干好陈述，除了陈星星之外，还有“章福元”、“甜丫丫西点”两家店铺共同租用师专路15号1001室的另两间门面房，“甜丫丫西点”单独用一块水、电表，陈星星与“章福元”公用一块水、电表，陈星星与“章福元”自己缴纳费用后再由双方各负担二分之一。陈星星对水电费发票的真实性不持异议，对水电费收据的真实性持异议，其陈述系与相邻的“章福元”、“甜丫丫西点”三家公用一块电表，故其只应承担水电费发票金额的三分之一。
因原、被告双方各执诉辩称意见，致使本案调解不成。
本院认为：陈星星与吴干好签订房屋租赁合同，租用其房屋用于经营，双方之间形成合法有效的房屋租赁关系；双方之间的房屋租赁关系因诉争房屋被拆迁而终止。本案租赁合同的提前终止，并非诉争双方原因所致，双方对此均无过错，因此而产生的损失应当依据公平原则由双方分担。
陈星星租用房屋用于经营“川町太郎奶茶店”，其对房屋进行装修符合生活常理，因涉案房屋被拆迁，故其未能按预期的租赁期间获取相应的经济利益，现其要求吴干好承担部分损失，按公平原则，本院根据房屋的实际补偿情况及未能使用的租赁期限等各种因素，酌情予以支持。对于陈星星主张的装修损失，本院酌定为9000元；对于其主张的搬迁补助费，本院酌定为100元；其主张的超出部分，本院不予支持。陈星星主张吴干好支付临时安置补助费，因双方并无明确约定，且亦无相应法律依据，本院不予支持。
本案租赁合同因房屋灭失而不能继续履行，吴干好收取的2000元押金应当返还于陈星星。陈星星在使用房屋过程中，2014年4月12日至2014年4月28日期间的房屋租金5000元÷30日×17日=2833元尚未支付，现吴干好主张陈星星予以支付，本院予以支持；吴干好主张的超出部分，无事实与法律依据，本院不予支持。对于诉争房屋的水电费问题，因在房屋拆迁之前，陈星星有部分费用未缴纳、而由吴干好代缴，故吴干好陈述在房屋拆迁时其又代缴了部分水电费符合常理，对于盖有拆迁部门印章的水电费交接收据，本院予以认可，由此确定吴干好代缴的水电费合计4185元。对于陈星星应承担的水电费份额问题，因涉案房屋已经灭失，无法核实其水电表实际安装情况，但拆迁补偿明细中显示“…水电表：数量1＋1…”，反映出本案诉争房屋连同其相邻的两间门面房仅有一块水表、一块电表，由此推断出应为三家商铺共用一块水、电表。对于三家商铺的水电费分摊问题，并无明确约定，陈星星同意承担三分之一，本院予以认可；由此计算出陈星星应付的水电费为4185元×1／3=1395元，吴干好主张的超出部分，本院不予支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴干好于本判决生效后十五日内一次性返还原告陈星星装修补偿款9000元、搬迁补助费100元、押金2000元，合计11100元；
二、反诉被告陈星星于本判决生效后十五日内一次性支付反诉原告吴干好租金2833元、水电费1395元，合计4228元；
三、驳回原告陈星星、反诉原告吴干好的其他诉讼请求。
上述第一、二项折抵后，吴干好于本判决生效后十五日内一次性支付陈星星6872元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费975元，原告陈星星负担897元，被告吴干好负担78元；反诉案件受理费119元，反诉原告吴干好负担69元，反诉被告陈星星负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 潘 雷
代理审判员 钟静姝
人民陪审员 陈锦兰
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王晓娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。