天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初316号原告：田松枝，男，1972年11月27日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：孙丽伟，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：李文俊，女，1985年12月7日出生，满族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。被告：付强，男，1975年4月19日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘金国，天津金国律师事务所律师。原告田松枝与被告李文俊、付强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田松枝的委托诉讼代理人孙丽伟，被告李文俊及其与被告付强的委托诉讼代理人刘金国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田松枝向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告连带支付欠付租金90000元及物业费9912元、暖气费8785.20元和违约金60000元；2、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与二被告于2016年3月26日签订《协议书》，约定原告将其所有的位于天津市北辰区，建筑面积约为219平方米房产一处，出租给二被告，用于烤肉店的实体经营。租赁期限为2016年3月26日至2019年3月26日，租金为每月10000元。原告按照协议约定免除二被告第一年的租金，自2017年3月27日开始计收租金，二被告应按协议约定交付2017年3月27日至2017年12月26日期间的租金90000元，但二被告至今拖欠，不予支付。原告于2017年12月6日给二被告发送《律师函》要求被告支付拖欠的租金，但至今未果。近日，被告李文�短信告知原告不再经营烤肉店并要求解除双方房屋租赁合同关系。二被告的严重违约行为侵犯了原告的合法权益，故呈诉。李文俊、付强辩称，同意解除合同，不同意原告其他诉讼请求。双方签订的《协议书》名为租赁，实为合伙协议。二被告欲从事烧烤业，选址过程中认识原告，因原告提供的房屋地址不理想，二被告并未相中，但原告承诺可以以第一年租金作为合伙资本，并承诺如果第二年饭店还不盈利，第二年租金不收取。原告为促成双方合伙，以购买、安装门窗、上下水管道等作为投资的另一部分，关于利润分成双方在协议书第十二条至第十五条进行了约定。另外，如果法院认定二被告违约，二被告认为约定的违约金过高，请求法院对违约金进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据�事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方方、乙方）在签订《协议书》，约定甲方将其所有的坐落于天津市北辰区奥林匹克花园玉兰苑34门牌号××、345、316建筑面积约219平方米房产一处，出租与乙方；月租金为10000元，租金每季度支付一次，由乙方在每季度第三个月一次性向甲方支付；乙方承租上述房产用于经营餐饮业；租赁期限为2016年3月26日起至2019年3月26日；乙方在协议履行期限内自行承担上述房产的物业费、取暖费、水电费等费用；经双方协商，甲方免除乙方第一年度（12个月）的租金；甲方以购买、安装门窗、上下水管道、栏杆、牌匾作为对乙方的永聚炎烤肉店的餐饮实体投资，占乙方51%股权（乙方的餐饮实体其中49%投资额为另一股东，乙方的投资额为51%）的一成，即5.1%，其中，牌匾由乙方设计；甲方在乙方经营期间，不参与乙方的实体经营管理，甲方享有乙方经营期间所产生的红利，乙方若经营亏损则不给付甲方任何红利；乙方给付甲方租金自第二个年度开始，若乙方经营不善，根据实际情况双方协商解决；本协议一经甲乙双方签字立即生效，甲乙双方应严格遵照执行，若一方违反本协议条款，则由违约方向守约方支付1年租金12万元的百分之五十，若给守约方造成经济损失，则按实际损失给予赔偿。上述《协议书》签订后，原告依约将涉案房产交付二被告使用，但二被告至今未曾向原告交付租金。2017年12月6日，原告向二被告发送律师函一份，要求其支付2017年3月27日至2017年12月26日期间的租金90000元，后被告未予支付。2017年12月27日，被告李文俊短信告知原告烤肉店不再经营，要求解除合同，并陆续将房间内设施搬走。本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《协议书》性质，是房屋租赁合同还是合伙协议；二、被告是否应向原告支付各项费用。关于焦点一，本院认为，根据法律规定，合伙协议应当载明合伙目的和合伙经营范围、合伙人的姓名或者名称、住所、合伙人的出资方式、数额和缴付期限、利润分配、亏损分担方式、入伙与退伙、合伙企业的解散与清算等事宜，而本案中原被告签订的《协议书》只是在第十三、十四条约定了原告以购买、安装门窗、上下水管道、栏杆、牌匾作为对被告经营的烤肉店的实体投资以及原告享有被告经验期间产生的红利，除此之外对法律规定的合伙事宜并无明确约定。事实上，该《协议书》明显是针对房屋租赁事宜进行的详细约定，故本院认定该《协议书》为房屋租赁合同，原、被告之间系房屋租赁合同关系。庭审中，原告要求解除该协议，被告表示同意，本院对此予以支持。关于争议焦点二，本院认为，原、被告所签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，故该协议合法有效，应受法律保护。原告依约交付房屋后，被告应按合同约定支付租金，根据双方约定，原告免除了被告第一年度（2016年3月26日至2017年3月26日）的租金，故应从2017年3月27日开始计算租金，而被告于2017年12月27日短信告知原告解除合同并搬出涉案房屋，故原告主张2017年3月27日至2017年12月26日（9个月）的租金90000元符合法律规定，本院依法予以支持。关于物业费、采暖费，虽然双方约定合同履行期间的物业费、采暖费由被告支付，但原告并未实际垫付上述费用，故原告要求被告向其支付该两项费用的主张，本院不予支持。关于违�金，本院认为，被告延期支付租金给原告造成一定经济损失，应承担相应的违约责任。庭审中，被告主张双方约定的违约金过高要求予以调整，而原告未能举证证实其实际损失，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则酌情对违约金予以调整，被告应以欠付租金数额为基数，按照银行同期贷款利率四倍为标准向原告支付违约金为宜。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国合伙企业法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田松枝与被告李文俊、付强于2016年3月26日签订的《协议书》；二、被告李文俊、付强于本判决发生法律效力之日起五日内共同向原告田松枝支付租金90000元，以及自2017年3月27日起至实际给付之日止的违约金（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）；三、驳回原告田松枝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1837元，由原告田松枝负担637元，被告李文俊、付强共同负担1200元。（此款于本判决发生法律效力之日起五日内给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审�员张永来二〇一八年三月十五日书记员  李伟附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表�不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合伙企业法》第十八条合伙协议应当载明下列事项：（一）合伙企业的名称和主要经营场所的地点；（二）合伙目的和合伙经营范围；（三）合伙人的姓名或者名称、住所；（四）合伙人的出资方式、数额和缴付期限；（五）利润分配、亏损分担方式；（六）合伙事务的执行；（七）入伙与退伙；（八）争议解决办法；（九）合伙企业的解散与清算；（十）违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。