湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终731号
上诉人（一审被告）：黄石阳光投资担保有限公司。住所地：黄石市下陆区新下陆街****号。
法定代表人：袁明卿，系该公司董事长。
被上诉人（一审原告）：黄石市第五医院。住所地：黄石市下陆区新下陆街**号。
法定代表人：张丽霞，该院院长。
委托诉讼代理人：江旭红，湖北易圣律师事务所律师。
上诉人黄石阳光投资担保有限公司（以下简称阳光公司）因与黄石市第五医院（以下简称市五医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第01173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
阳光公司不服一审判决，上诉请求：1、二审法院查清事实，依法改判市五医院向其支付33.32万元；2、由市五医院承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、关于租赁期限及租金。其2009年5月通过公开拍租方式取得涉案出租房屋的租赁权。同年7月7日，订立租赁合同，约定三个月装修免租期，租金自2009年10月开始收取。但因市五医院与原承租人腾退房屋发生纠纷，2009年7月份市五医院未如约交房。后于同年10月，其在黄石市行政事业单位资产收益征管办公室（以下简称黄石市资产收益征管办）作为当时出租人主持下，与市五医院、原承租人杨向东（××）四方协商，形成由其垫付4万元清场费给原承租人，并从租金中冲抵的意见。同年11月份其才接收房屋，故租赁期限应从2010年2月至2015年2月止，同时因出租方逾期交房，导致其无法按期使用承租房屋，出租方对此应承担违约责任。根据合同约定，结合客观事实，其应支付自2010年2月至2015年1月租金59万元，扣减其己交纳押金2万元、垫付清场费4万元、房屋修缮费43260元、实际已付租金48万元，故其差欠应付租金为6740元。2、关于一审判决认定其应承担占用租赁房屋造成的损失问题。因市五医院2009年11月份交付租赁房屋，根据约定租赁期限，腾退房屋的时间不应认定为2014年9月30日。而实际上市五医院2015年1月7日向其送达腾退房屋的函件，其与同月13日回函。后经双方协商市五医院同意接收其部分办公设施及装修部分，并给予相应补偿。双方遂于2015年2月9日对水、电表止码进行了确认，市五医院对拟接收的资产进行了清点，其当时将房屋钥匙交给市五医院，但双方因拟接收资产价格尚未确定，接收人员需请示院方后才能决定，故而未接收房屋钥匙。并且双方商定扬帆超市所租赁房屋一层的租金自2015年2月9日起由市五医院收取。因此，市五医院在收取扬帆超市租金的同时，又主张由其承担该部分房屋占用费，有违诚信原则。3、关于违约金的问题。因其不存在违约行为，不因承担违约责任。相反，市五医院未按照约定交付租赁房屋，依约应按照合同总额的20%向其支付12万元的违约金。此外市五医院自2009年收取租金至今未按照国家税法的相关规定，向其开具发票，导致其不能税前扣除房屋租赁费，市五医院应补偿其15万元损失。综上所述，一审认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，判决市五医院支付其33.32万元（违约金12万元＋设备转让款7万元＋税费补偿款15万元-
房屋租金6740元）。
市五医院辩称，关于阳光公司主张垫付4万元清场费的问题，阳光公司并未提供任何证据证实。阳光公司支出的房屋修缮费用43260元，一审判决已予冲减租金。关于租赁房屋腾退时间问题，双方是在一审法院主持下，当面进行房屋钥匙交接，一审判决据此认定阳光公司实际腾房时间为2016年1月15日，并无不当。故阳光公司应当自租期届满之日起支付房屋占用费。阳光公司要求对其装修损失，双方无法协商一致，依照法律和合同约定阳光公司无权主张。关于发票问题并非本案判决范畴，如果其开具的收据不符合相关规定，阳光公司可以向税务主管部门反映。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
市五医院向一审法院起诉请求：1、阳光公司立即迁出所租赁的房屋，并向其移交房屋及该房屋原有设施、设备；2、阳光公司向其支付拖欠的房屋租金10万元（2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金），支付拖欠房屋租金而应承担的违约金5万元；3、阳光公司赔偿因强占房屋而造成的损失14万元（计算至2015年12月1日，要求按每月1万元的租金标准，自2014年10月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费用由阳光公司承担。
一审判决认定：2009年7月7日，黄石市资产收益征管办作为出租人（甲方）、阳光公司作为承租人（乙方）、市五医院作为管理人（丙方），三方签订《黄石市行政事业单位房产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定：甲方将位于黄石市下陆区下陆大道33号1至3层，总面积为609.76平方米的房屋出租给乙方。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为乙方在合同期满交还该房屋时的验收依据。租赁期限60个月，自2009年10月1日起至2014年9月31日止；房屋租金为每月1万元，租金交付时间为每月5日前交纳当月租金，丙方收款后应提供书面的收款凭证。在租赁期内，甲方应保证出租房屋的安全使用。甲方提出进行维修，须提前20日书面通知乙方，乙方应积极进行配合。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金。合同签订后，阳光公司向市五医院交纳押金2万元，截至合同期满，阳光公司共向市五医院交纳租金48万元。
另认定：2011年12月2日，黄石市财政局印发《关于印发〈黄石市行政事业单位国有商业门面出租有关问题〉的通知》（黄财行资发（2011）362号）文件，对国有商业门面出租主体进行调整，明确各行政事业单位为出租主体。2015年1月8日，市五医院向阳光公司送达《关于腾退房屋的函》，要求：1、阳光公司于2015年2月8日前清空房屋，向市五医院移交房屋及原有设施、设备。否则将于2015年2月8日采取停水停电措施，由此造成的损失由阳光公司承担；2、阳光公司在腾退房屋的同时，交清所欠合同期内的房租，以及按租赁合同约定的租金标准自2014年10月1日起至实际向市五医院交回房屋之日期间的房租。2015年1月13日，阳光公司对市五医院出具《关于要求腾退房屋的回函》，要求：1、以实际进场时间即2010年5月计算租金，市五医院退还阳光公司多交的4万元租金，或抵扣2014年未交的租金；2、退还押金2万元，或抵扣2014年的租金；3、退还房屋修缮款43260元；4、由于2009年至2013年市五医院没有及时开具发票，应补偿阳光公司相应税款；5、因阳光公司出了清场费，市五医院应补偿阳光公司装修款；6、退租后现有办公设施作价处理。2015年2月9日，市五医院对阳光公司使用的水电表进行了抄码，明确了水、电表的止码数据。
2016年1月15日，经一审法院主持调解，阳光公司向市五医院移交了租赁房屋的钥匙。2016年2月24日，双方达成一致意见，将双方确认的阳光公司租赁房屋内部分设施用具作价7万元转让给市五医院。
一审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2009年7月7日，市五医院、阳光公司与黄石市资产收益征管办签订的《租赁合同》，不违反法律规定，合法、有效，各方均应严格遵守。上述租赁合同签订后，根据黄财行资发（2011）362号文件精神，上述合同出租方的权利、义务由市五医院承担，故市五医院是本案适格主体，有权依据《租赁合同》的约定，向阳光公司主张相应权利。1、关于市五医院的第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，《租赁合同》约定的租期至2014年9月31日届满，市五医院有权要求阳光公司返还租赁房屋，且阳光公司已于2016年1月15日将租赁房屋移交给市五医院，故对市五医院关于要求阳光公司立即迁出所租赁的房屋并向市五医院移交房屋的诉讼请求，依法予以支持，确认阳光公司已于2016年1月15日将租赁房屋移交给市五医院。但因市五医院未提交签订合同时记载该房屋的装修及设施、设备情况的合同附件，故一审法院对市五医院关于要求阳光公司移交原有设施、设备的诉讼请求不予以支持。2、关于租金。市五医院主张10万元（2013年10月1日至2014年9月30日，每月1万元，扣除押金2万元）。阳光公司主张租金应从2010年5月开始计算，押金2万元、房屋修缮款43260元应从租金中扣除。阳光公司签订合同的时间是2009年7月7日，合同约定支付租金的期间是2009年10月1日至2014年9月30日，阳光公司主张从2010年5月开始支付租金无事实与法律依据，故一审法院对阳光公司关于从2010年5月开始计算租金的抗辩理由不予支持。阳光公司主张抵扣租金，市五医院实际主张租金中已抵扣了押金，故对押金抵扣租金的事实予以确认。阳光公司主张房屋修缮款43260元应由市五医院承担，该款项应抵扣租金。市五医院对阳光公司的此项主张不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，阳光公司在进行房屋维护前告知了市五医院关于维护事项及相关费用，市五医院未予明确答复，阳光公司有权自行维护，该维修费用应由市五医院承担，故对阳光公司关于房屋修缮款43260元应由市五医院承担的抗辩理由予以支持。关于清场费。阳光公司主张4万元，应由市五医院承担。市五医院要求阳光公司进一步提供相关证据。一审法院认为，清场费是阳光公司与案外人达成的协议，对市五医院无约束力，且阳光公司无证据证明市五医院同意阳光公司支出该费用，故对阳光公司关于清场费抵扣租金的意见不予支持。综上，根据合同约定，阳光公司应向市五医院支付60万元租金（2009年10月1日至2014年9月31日，每月1万元），阳光公司实付租金48万，尚欠市五医院租金12万元，扣除阳光公司已交纳的押金2万元、房屋修缮款43260元，在合同约定的租期内，阳光公司实欠市五医院租金56740元。故对市五医院第二项关于阳光公司支付房屋租金10万元的诉讼请求，依法予以部分支持。3、关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《租赁合同》约定，阳光公司逾期交纳其应负担的费用的，每逾期一天，则应按逾期费用总额的0.5%支付出租方滞纳金，该约定应视为双方关于违约金计算方法的约定。根据该约定，阳光公司应支付的违约金数倍于银行同期贷款利率，且阳光公司逾期支付租金的原因系双方对房屋修缮款及清场费的负担问题存在争议，故对市五医院关于阳光公司支付违约金5万元的诉讼请求依法予以部分支持，综合本案实际情况，参照银行同期贷款利率，酌定阳光公司支付违约金5000元。4、关于占用房屋造成的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同履行期限届满后，出租人有权请求承租人支付逾期腾房占有使用费。本案中，根据《租赁合同》约定，合同到期日为2014年9月30日，市五医院主张从2014年10月1日起计算占用房屋使用费符合法律规定，应予支持。阳光公司实际向市五医院交房时间为2016年1月15日，故一审法院本院确认阳光公司应向市五医院支付逾期腾房占有使用费15.5万元。5、关于阳光公司主张市五医院支付装修费用及设备转让费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，阳光公司在租赁合同届满后主张市五医院对其装修费用进行补偿不符合法律规定，故对阳光公司的此项主张不予支持。市五医院同意以7万元接收阳光公司的设备，且双方对转让价格形成一致意见，故依法予以确认。因市五医院尚未向阳光公司支付该7万元转让款，故该转让款7万元可直接抵扣阳光公司应支付给市五医院的租金等费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条的规定，判决：一、确认阳光公司已于2016年1月15日将租赁房屋返还给市五医院；二、阳光公司于判决生效之日起十日内支付市五医院人民币146740元（租金56740元＋违约金5000元＋逾期腾房占有使用费155000元-设备转让费70000元）；三、驳回市五医院的其他诉讼请求。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
另查明，2009年7月7日，市五医院、阳光公司与黄石市资产收益征管办签订《租赁合同》时，该出租房屋的原承租人杨向东等四人未腾退该房屋。后原承租人杨向东等四人协商，于2009年10月15日将该房屋二、三层一并移交杨向东处理。嗣后，杨向东从阳光公司转租该房屋的一层，继续经营扬帆超市，二、三层则交付给阳光公司。2015年2月9日，市五医院与阳光公司拟就租赁房屋进行交接，由于市五医院对阳光公司作价转让的办公设施及装修补偿事宜无法达成一致意见，未接收租赁房屋钥匙。后双方多次协商无果，市五医院遂诉至法院。同日，双方单独就阳光公司转租的一层扬帆超市水电费负担及后续租赁问题达成了一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、《租赁合同》约定的租赁期限如何认定，租金应如何计算；2、双方租期届满后房屋腾退时间及房屋租金损失如何承担。
关于租赁期限的认定和租金计算问题。本案中，阳光公司与市五医院、黄石市资产收益征管办2009年7月7日签订《租赁合同》，但因该房屋原承租人未腾退房屋，市五医院、黄石市资产收益征管办并未及时向阳光公司交付该房屋。从原承租人2009年10月15日达成一致意见移交该房屋二、三层的情况看，该租赁房屋整体交付阳光公司的时间显然在此之后。结合该部分事实，对阳光公司称其接收该房屋为2009年11月份的主张，本院予以确认。根据《租赁合同》约定的起租时间为2009年10月1日的情形看，《租赁合同》签订后阳光公司实际享有约三个月装修免租期。由于实际交付房屋时间延后，该装修免租期亦应于2009年11月份交付房屋时起顺延三个月，故《租赁合同》实际起租时间应确定为2010年2月1日。按《租赁合同》约定租期60个月，租期于2015年1月31日届满。在此期间阳光公司实际支付租金48万元，交纳押金2万元，支出房屋修缮费43260元，双方对于上述款项均无异议，故冲抵租金后，截至2015年1月31日，阳光公司尚欠租金为56740元。阳光公司主张其支出清场费4万元应抵扣租金，因市五医院不予认可，且阳光公司无法提供当时作为出租人黄石市资产收益征管办和管理人市五医院确认该笔费用抵扣租金的证据，一审判决对该笔4万元清场费不予确认并无不当，本院对此予以维持。
关于双方租期届满后房屋腾退时间及房屋占用费的确定问题。2015年2月9日，阳光公司和市五医院因转让设施物品未达成一致意见，客观上双方腾退租赁房屋的交接手续并未完成。双方直至2016年1月15日，在法院主持下进行房屋钥匙交接，并就阳光公司部分资产设施转让达成一致意见。故一审判决确认阳光公司实际腾退房屋时间为2016年1月15日得当，本院予以维持。一审判决确认《租赁合同》约定的2014年9月30日为租期届满之日与客观事实不符，认定租赁合同期限届满后阳光公司占用房屋时间为2014年10月1日至2016年1月15日不当，本院予以纠正，确认阳光公司实际占用房屋时间为2015年2月1日至2016年1月15日，该期间租金损失为11.5万元。关于租赁房屋占用期间租金损失的承担问题。双方2015年2月9日未完成腾退房屋交接手续，直至完成交接前双方均进行过多次协商。在阳光公司实际未再使用该房屋开展经营活动的情形下，对租赁房屋闲置而可能产生的经济损失阳光公司和市五医院均负有积极减损的义务。阳光公司在市五医院不同意接受其确定的办公用品、资产设备转让价格后，未及时搬离其所有的物品，应承担占用房屋期间的相应损失。市五医院租赁合同到期后，在不同意接受阳光公司转让的资产设备情形下，与阳光公司继续保持协商，未及时明确表明态度，依法主张权利，对租赁房屋闲置亦应承担部分责任。因该房屋一层在租期届满后仍出租给扬帆超市继续经营，该部分租金收益未受影响，故对该租赁房屋2015年2月1日至2016年1月15日期间的租金损失扣除该部分收益后，本院酌定由阳光公司承担60%，市五医院承担40%。
至于，双方主张违约金及租金票据的问题。阳光公司截至2015年1月31日尚欠市五医院租金56740元，一审判决认定阳光公司拖欠租金构成违约正确，酌定阳光公司支付违约金5000元适当，本院予以维持。阳光公司以市五医院延迟交房构成违约，主张市五医院应按照合同总额的20%向其支付12万元的违约金。根据阳光公司陈述，《租赁合同》签订后，其与市五医院、黄石市资产收益征管办及原承租人就房屋交付相关事宜进行过四方协商，该事实表明延期交付租赁房屋实则是各方协商一致的结果。阳光公司在当时认可延期交付房屋，现以此主张市五医院构成违约的理由不能成立。况且，根据《租赁合同》约定内容看，并未涉及市五医院、黄石市资产收益征管办不按期交付房屋需承担合同总额的20%违约金的具体条款，故阳光公司主张五医院支付其12万元违约金的理由缺乏事实和法律根据，本院不予支持。关于租金票据。《租赁合同》中并未约定阳光公司支付租金后，黄石市资产收益征管办、市五医院应向其开具税务发票。黄石市资产收益征管办、市五医院系行政事业单位，收取租金时开具了从黄石市财政局领取的湖北省行政事业单位资金往来结算票据，开具票据并未违反合同约定。阳光公司主张市五医院开具租金票据违反税法相关规定，属另一性质的法律关系，不属本案处理范围，故本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，部分处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持黄石市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第01173号民事判决书主文第一项、第三项；
二、变更黄石市下陆区人民法院（2015）鄂下陆民初字第01173号民事判决书主文第二项为：阳光公司于本判决生效之日起十日内支付市五医院人民币租金56740元及违约金5000元，房屋占用费11.5万元扣除扬帆超市2015年2月1日至2016年1月15日期间租金收益部分后，由阳光公司按60%向市五医院支付占用费，市五医院同时向阳光公司支付设备转让费7万元。
一审案件受理费5650元，减半收取为2825元，由阳光公司负担1825元，市五医院负担1000元；二审案件受理费5650元，由阳光公司负担3825元，市五医院负担1825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一六年十月八日
书 记 员 黄显珠