湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四再终字第13号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）陈玲，女，1964年12月26日出生，汉族，湖北省石首市人，个体工商户，住湖北省石首市。
委托代理人刘贵明，湖南唯楚律师事务所律师。
委托代理人李谋琪，湖南法达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）湖南天泽置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区。
法定代表人贝某某，该公司董事长。
委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。
申请再审人陈玲与被申请人湖南天泽置业有限公司（以下简称天泽公司）租赁合同纠纷一案，株洲市芦淞区人民法院作出（2012）芦法民一初字第1161号民事判决，双方不服向本院提起上诉，本院于2014年3月24日作出（2013）株中法民四终字第239号民事判决。判决生效后，陈玲仍不服，向本院申请再审，本院经审查于2014年7月18日作出（2014）株中法民申字第15号民事裁定书，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，申请再审人陈玲及其委托代理人刘贵明、李谋琪，被申请人天泽公司及其委托代理人李慧兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月30日，一审原告天泽公司起诉至株洲市芦淞区人民法院称，原、被告双方于2005年8月22日签订了《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》，约定，被告承租原告所有的华丽三期一栋117号商铺（现为211号），租期40年，自2005年8月28日至2045年8月27日止，一次性缴纳费用254263元，每月应缴费用为：管理费350元／个，空调制冷费480元／个；空调通风费240元／个；电费每度1.20元，公用设施电费分摊每度0.53元，公共设备设施使用费150元／个／月；被告应在每月1-7号到原告指定的交款处缴纳以上费用，逾期每天按5元标准收取滞纳金。被告在租期内逾期两个月未向原告缴纳约定费用，原告有权终止合同，商铺另作安排，被告所缴剩余租金及保证金不予退还，租期被告依约缴纳了合同第一条1款约定的费用，但一直未缴纳《合同附加协议书》第一条2款约定的公共设备设施使用费，原告催收无果。原告于2012年9月7日向被告送达《关于交纳商铺欠费和续签合同附加协议书的通知》，通知被告于当月12日前缴清欠费和续签合同，但被告未理睬。为此原告于当月14日向被告发出解除合同通知，被告仍未履行。原告诉请，1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同书附加协议书》已于2012年9月14日解除；2、判令被告腾空搬离211号商铺；3、判令被告支付原告未付的公共设施设备使用费共计69063元；4、判令被告支付原告拖欠租赁费用的违约金12490元；5、判令被告支付自解除租赁合同之日至被告搬离商铺之日的全部房屋占用费（每月按7500元计）到起诉之日为11250元等。
一审被告陈玲辩称，1、原告单方解除通知无效；2、原告所提公共设施设备使用费系重复收费，所依据的附加协议已于2008年8月27日因约定期满而失效；3、原告称被告拖延约定的公共设施设备使用费，原告明知该费用系重复收费，签订合同后对该费用从未主张自己的权利。
芦淞区人民法院一审查明，2005年8月22日，原告湖南天泽置业有限公司（原名为“株洲凯达华丽房地产开发有限公司”）为甲方与为乙方的被告陈玲签订了一份《商铺合同书》，该《商铺合同书》包括：合同书之一《商铺租赁合同书》、合同书之二《治安、消防合同书》、合同书之三《清洁卫生合同书》及合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》，双方约定了华丽三期一楼117号（现为211号）商铺的租赁事宜。其中：合同书之一《商铺租赁合同书》的主要内容为：乙方租用华丽三期壹楼117号商铺（面积11.3917㎡），从事女装经营，合同租赁期自2005年8月28日至2045年8月27日止；乙方应肆拾年一次性缴纳费用包括租金、折旧费、投资利息、税金、地租等共计租金254263元；甲方为乙方提供店铺壹个及水、电、空调等配套设备，甲方负责租赁期间乙方租赁的商铺设施和其他公共设备的正常维修、保养，保证乙方的正常使用，乙方必须遵守甲方颁布的《市场公约》以及其它管理规章制度；因市场整体改造、设备、设施改造、消防安全要求等原因，甲方有权对商铺位置和场地进行调整和重新安排，乙方须积极配合，不得以此为由要求终止合同或不服从甲方的重新安排，否则甲方将收回店铺，其保证金则在本合同期满后方能办理退换手续；乙方在租赁合同期限内，逾期二个月未向甲方交纳合同约定应交费用，甲方有权终止合同，商铺另作安排，乙方所缴纳的商铺剩余租金及保证金不予退还。另在合同中，用书写的方式特别注明：“注：商铺费用见商铺合同之四”。合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》的主要内容为：“第一条商铺费用及交纳期限。1、乙方应每月向甲方缴纳费用包括：（1）管理费（含物业管理、消防治安、保洁、广播监控、公用水费）350元／个；（2）空调制冷（热）费480元／个或空调通风费240元／个；（3）电费按表每度1.20元，另公用设施设备电费分摊每度0.53元。2、公共设备设施使用费150元／个／月。3、乙方应在每月1-7日到甲方所述大市场指定的交款处缴纳以上各种费用，逾期甲方按每天5元的标准向乙方收取滞纳金。4、上述规定的各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止；本协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间（媒介或书面通知）以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续。逾期未办者，视同乙方违约，甲方有权将商铺收回。第二条违约责任。1、乙方在协议期限内，逾期二个月未向甲方交纳协议约定的应交费用，甲方有权终止协议，商铺另作安排，乙方所缴纳的商铺剩余租金不予退还。2、由于乙方违反本协议的规定所造成的处罚金、赔偿金和违约金没有偿付及乙方拖欠的商铺费用，甲方有权收回店铺，乙方所缴纳的商铺剩余租金不予退还。”合同签订后，被告交付了合同约定的一次性租金254263元，原告亦将商铺交付给了被告使用。被告在租赁商铺期间，按照合同向原告交纳了合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》第一.1条所约定的全部费用，但对合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》第一.2条所约定的公共设备设施使用费自始未交。合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》期满后，双方再未办理重订手续，但至本案纠纷发生，双方一直在按照合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》第一.1条所约定的费用标准履行（其中管理费2010年后增加80元），公共设备设施使用费用亦一直未交。
2012年9月7日，原告通过公证的方式向被告送达了“关于交纳商铺欠费和续签《商铺租赁合同附加协议书》的通知”，该通知的内容为：“尊敬的华丽三期一楼211号经营户陈玲：您曾于2005年与我公司（原株洲凯达华丽房地产开发有限公司）签订了《商铺合同书》与《商铺租赁合同附加协议书》。其中，《商铺租赁合同附加协议书》已经在2008年8月27日期满，需要续签。因为续签合同的前提是您在我公司没有欠费，故您必须在2012年9月12日前到我公司华丽三期四楼办公室办理如下事项：1、补缴2005年9月到2008年12月欠交的设备设施使用费【按《商铺租赁合同附加协议书》第一条第2款的约定补缴】；2、补交2009年1月到2012年9月的设备设施使用费【按《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》补交】；3、上述两项费用交纳完毕后，您可与我公司委托的物业管理公司“株洲新锦江物业管理有限公司”依照我公司制定的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》续签《物业经营管理合同书》【即新《商铺租赁合同附加协议书》】，并按《物业经营管理合同书》的约定预交2012年10月后的押金，用于抵扣公共设备设施配套费。我公司郑重提醒您：您以前的欠费行为已经构成违约，如收到本通知后仍不按本通知要求时间内办完通知事项，您将构成再次违约。届时我公司将依照《商铺合同书》第四条第10款与《商铺租赁合同附加协议书》的第一条第4款、第二条第1款及第四条第1款的约定，依法解除与您签订的合同，收回商铺，另行招商。恳请您认真评估法律后果，在本通知的期限前补足欠费，续签合同，确保商铺稳定经营。”该通知还附有《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》一份，即：
华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准根据市场行情和摊位面积大小，本着费用公平原则，特对一楼商铺物业费用制订交费标准。具体情况如下：单位：元费用项目年限
面积2009年2010年2011年2012年2013-2025年交纳方式管理费10平方米以下300300380380待定按合同约定10-20平方米350350430430待定20平方米以上380380460460待定空调／通风费10平方米以下430／215430／215430／215430／215待定按合同约定10-20平方米480／240480／240480／240480／240待定20平方米以上540／270540／270540／270540／270待定公共设备、设施配套（即：装修、升级、保养、使用、维护、更新、改造等）费5平方米以下500800100012001800按合同约定5-10平方米600100012001500200010平方米以上8001450160020002500注：1、此表为关于华丽市场三期一楼商铺统一物业管理收费标准的决定的附表。2、2005年至2008年的商铺费用按《商铺租赁合同附加协议书》的约定办理。通知送达被告后，原告见被告没有按通知交费，便又于2012年9月14日，再次通过公证的方式向被告送达了“关于解除《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》的通知”，通知被告解除合同。该通知的内容为：“华丽三期一楼211号经营户陈玲：依据2005年8月28日您与我公司（原株洲凯达华丽房地产开发有限公司）签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》，您承租了我公司华丽三期一楼117号（现变更为211号）商铺。由于您未按合同约定缴纳应交的设备设施使用费，我公司于2012年9月7日向您送达了《关于交纳商铺欠费和续签《商铺租赁合同附加协议书》的通知及附件》，您收到通知后，未在通知时限内缴纳欠费并办理续签《商铺租赁合同附加协议书》的手续。为此，依据《商铺租赁合同书》第四条第10款与《商铺租赁合同附加协议书》的第一条第4款、第二条第1款及第四条第1款的约定，我公司依法向您通知：1、自公证送达此通知之日起，您与我公司签订的《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》即予解除。2、请您务必在我公司公证送达此通知之日起三日内，将承租的商铺腾空返还给我公司并交清所有欠费和滞纳金。上述内容，请您充分重视并办理。届期，如你没有按本通知履行，我公司将依法追究你的法律责任，特此通知。”该通知送达给被告后，被告一直占有商铺而引发本案。
株洲市芦淞区人民法院一审认为，本案属租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：1、原、被告租赁合同是否已经解除，被告是否应返还商铺；2、被告是否应向原告交纳公共设备设施使用费及该项费用的违约金，如需交纳该费用的数额、期限及标准是多少；3、如原、被告租赁合同已经解除，解除后被告占用商铺的占用费标准及数额。现综合评述如下：一、关于原、被告租赁合同是否已经解除、被告是否应返还商铺以及合同解除后被告占用商铺的占用费标准及数额的问题。我国法律对合同解除的条件作了比较详尽的规定，一般来说，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守适当履行，不得擅自变更或解除，只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在已失去积极意义，将造成不适当的结果，才允许解除合同，否则，不发生解除的法律效果。本案中，原、被告所订立的《商铺合同书》依法成立，合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》是双方合同的组成部分。尽管被告未按约定交纳公共设备设施使用费的事实客观存在，被告具有违约行为，并且原、被告在双方签订的合同书之一和之四中也分别作了“乙方在租赁期限内，逾期二个月未向甲方交纳协议约定的应交费用，甲方有权终止协议”等内容的约定。但是，双方并没有对逾期二个月未支付费用可解除合同的具体情况进行约定，也就是说对被告欠付费用达到何种程度原告可以解除合同没有具体约定。根据双方的约定，既可以认为是只要欠付约定应交费用的某一项费用或其中的部分费用就可以解除合同，又可以认为是需欠付二个月的全部费用才可以解除合同，显然是约定不明确，原、被告所约定解除合同的条件，不符合“合同法”第九十三条所规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的情形，因此，本案原告解除合同应采用法定解除的判断标准。然而，本案被告已一次性交清了租金，租赁商铺的时间也已七年有余，除约定的150元公共设备设施使用费未交外，其他费用已全部交清，未交金额所占租金外全部费用的比例较小，被告的违约行为并未致使原告租赁合同的目的不能实现，应属一般违约，不构成根本违约，不符合单方解除合同的法定条件。同时，从维护交易秩序稳定之考量，如果支持原告的解除合同行为，有悖于合同法鼓励交易的目的，也不利于交易的安全和稳定，而且会造成违约方的损失过大，对被告明显不公。因此，结合本案被告轻微违约的实际情况，基于公平原则，可确认原告解除合同行为无效，双方所签合同应继续履行。故对原告要求确认原、被告签订的合同已经于2012年9月14日解除以及要求被告立即腾空并搬离华丽三期一楼211号商铺的诉请，不予支持。又因原告诉请解除合同的主张不能得到支持，双方合同还应继续履行，故原告要求被告按每月7500元支付自解除商铺租赁合同之日至被告搬离商铺之日止的全部房屋占用费的诉请，亦不予支持。二、关于被告是否应向原告交纳公共设备设施使用费、违约金及费用的数额、期限、标准问题。原告与被告订立的《商铺合同书》依法成立，被告未履行合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》中第一.2条所约定的交纳公共设备设施使用费的义务，显然违约，应承担违约责任。其中：1、2005年8月28日至2008年8月27日期间的公共设备设施使用费问题。该院认为，原、被告在合同书之四《商铺租赁合同附加协议书》所做的“各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止”的约定是对某一阶段所交费用标准的约定，并非双方合同期限的约定，而双方的租赁合同一直在履行，其他费用亦已全部交纳，因此，该期限的公共设备设施使用费不能视为已过诉讼时效，被告应交纳该期限约定的费用，具体数额为共计人民币5400元［36个月×150元］，故对原告该部分的诉讼请求该院予以支持，对被告辩称已过诉讼时效的意见该院不予采纳；2、2008年8月27日后的公共设备设施使用费问题。该院认为，原、被告在2008年8月27日双方约定的前一阶段的交费标准到期时，理应协商新的交费标准，原告亦享有按照市场及经济发展态势对交费标准进行适当调整的权利，新的标准双方可根据市场情况、行业标准、惯例，本着公平、符合客观实际来协商确定，现原告诉请被告按照原告单方提供的标准交纳公共设备、设施配套费，没有约定和法律的依据，该院无法支持；3、违约金的问题。该院认为，被告未交纳约定的费用属违约行为，原告诉请被告承担支付违约金的违约责任，依法可以得到支持。但是，违约金是一种民事责任形式，其性质和功能主要是赔偿非违约方的损失，而补充以公平、合理的方式惩罚违约方。本案中，虽然，原、被告在合同中约定了逾期交费原告按每天5元的标准向被告收取滞纳金（应当是合同当事人对违约金的约定），但是，原告未提供证据证明因被告违约造成的损失。因此，被告违约对原告造成的损失可以认定为该费用的法定孳息损失，具体可参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准，分别自应交费用而未交该费用的当月8日起支付至2012年9月14日止。现原告按合同约定的标准所计算得出的违约金过分高于原告因被告违约而造成的损失，且被告亦提出了予以变更的请求，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，被告应支付的违约金宜以不高出中国人民银行规定的同期同类贷款利率的30%计算，故对原告诉请中超出部分该院不予支持。
综上，对原、被告合理的诉、辩称意见该院予以采纳，对其不合理的诉、辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论并作出决定，判决：一、限被告陈玲在本判决生效后十日内向原告湖南天泽置业有限公司支付自2005年8月28日至2008年8月27日期间每月150元的公共设备设施使用费，共计人民币5400元；二、限被告陈玲在本判决生效后十日内向原告湖南天泽置业有限公司支付因未交2005年8月28日至2008年8月27日期间公共设备设施使用费的违约金（具体金额按以下方式计算：1、计算基数为自2005年8月28日至2008年8月27日期间每月150元；2、计算时间为分别自应交费用而未交的当月8日起至2012年9月14日止；3、计算标准为中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准计算后数额的130%，即不超过同期同类贷款利率的30%）；三、驳回原告湖南天泽置业有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，天泽公司向本院上诉称，请求：1.依法撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2012）芦法民一初字第1161号和1162号民事判决第二、三项；2.请求确认上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》已于2012年9月14日解除；3.判令陈玲立即腾空并搬离华丽三期一楼211号商铺；4.判令陈玲向天泽公司支付未付的公共设施设备使用费共计人民币69063元；5.判令陈玲向天泽公司支付拖欠商铺租赁费用的违约金共计人民币12490元；6.判令陈玲向天泽公司支付自解除商铺租赁合同之日起至被上诉人搬离商铺之日止的全部房屋占用费（按每月7500元计算）。事实与理由：一、一审关于租赁合同是否已经解除的认定属于认定事实错误及适用法律错误。1.双方租赁合同关于“乙方在租赁期限内，逾期二个月未向甲方交纳协议约定的应交费用，甲方有权终止协议”的约定内容已经非常明确地约定了解除合同的条件，一审判决认定“约定不明确”属于对合同约定内容的任意扩大和歪曲；2.本案解除合同未适用《合同法》第93条关于约定解除合同的规定，而采用法定解除的判断标准，不仅违反了合同解除“有约定从约定，无约定依法定”的法律规定，更违反了民法的自愿原则；3.一审判决认定“被告未按约定交纳公共设备设施使用费的事实客观存在，被告具有违约行为”即认定原告约定解除合同的条件已经成就，在这个前提下，一审又以不符合法定解除条件为由确认合同解除无效，这一认定存在明显矛盾；4.一审判决支持陈玲长时间违约行为，未支持天泽公司依据约定解除合同，不仅不利于交易秩序的安全和稳定，也违反诚实信用原则和意思自治原则。二、一审认定2008年8月27日后的公共设备设施使用费问题，“原告诉请被告按照原告单方提供的标准交纳公共设备、设施配套费，没有约定和法律的依据”属于认定事实错误，事实是双方签订的《商铺租赁合同附加协议书》第一条第4款已经约定“本协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间（媒介或书面通知）以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续。逾期未办者，视同乙方违约，甲方有权将商铺收回。”该条款是2005年签约时陈玲完全认同并接受的条款，一审认定“没有约定和法律依据”于事实不符。三、一审判决关于“违约金的标准”应当依据合同约定，双方约定每天5元的违约金并未过高。
陈玲二审辩称，1.一审确认天泽公司解除合同行为无效，双方所签合同应继续履行是正确的；2.《商铺租赁合同附加协议书》明确约定了三年有效期，三年一过，需要双方重新签订合同，而不是续签，按照《民法通则》时效的规定，天泽公司主张权利已超过诉讼时效，丧失了胜诉权；3.租赁户与天泽公司原签订的是产权买卖合同，由于不能办理产权登记，才改签的租赁合同，故收取公共设备、设施配套费没有事实和法律依据，不存在租赁户违约，需要支付违约金的问题。
陈玲亦不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2012）芦法民一初字第1161号民事判决第一项、第二项；2.依法驳回天泽公司一审中的所有诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由天泽公司负担。事实与理由：1.一审认定《附加协议》“不能视为已过诉讼时效”是错误认定，天泽公司提供的《附加协议》是格式合同，对协议第一条第4款规定“……限期办理商铺费用合同的重订手续”的理解应作出不利于提供格式条款一方的解释，应视为合同有效期为三年，遂天泽公司的诉请已过诉讼时效。一审认定《附加协议》所做的“各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止”的约定是对某一阶段所交费用标准的约定，并非双方合同期限的约定，而双方的租赁合同一直在履行是错误的；2.一审认定“被告未交纳约定的费用属违约行为”是错误的，陈玲不应当承担违约责任，陈玲等商户是以产权买卖的方式购买的商铺，后因不能办理产权证才变更为《商铺租赁合同书》，但天泽公司并未将产权出让金中含有的公共设备设施等基础性投资的钱退给商户，公共设备设施属双方共有，天泽公司收取该费用属于重复收费，且天泽公司在长达7年时间未收取，也未以任何形式催收该费用，双方已用实际行动取消了该项收费。
天泽公司答辩称，1.租赁户陈玲上诉状陈述双方原签订的是买卖合同与客观事实不符，双方签订的租赁合同和补充协议是双方客观真实意思表示，应当受合同约束，租赁户称双方原系产权买卖是不存在的；2.租赁户陈玲陈述天泽公司默认取消公共设施设备配套费不是事实，协议明确约定了交纳该费用，租赁户没有履行缴费义务，并在出租人催缴的情况下仍不交纳，出租人有权解除合同；3.租赁合同明确约定交纳费用包括两部分，一部分为一次性交纳的费用，一部分为每月交纳的费用，公共设施设备配套费属于补充协议明确的每月交纳费用，租赁户称该费用属于重复收费的理由不成立；4.天泽公司要求租赁户交纳公共设施设备配套费没有超过诉讼时效，根据补充协议约定费用交纳是一种持续状态，在08年费用到期前两个月后的任何时间，租赁户都应与天泽公司签订费用交纳协议；5.天泽公司要求解除合同符合《合同法》规定的约定解除情形，故租赁合同自天泽公司送达解除通知后即已解除。
本院二审对一审查明的事实，予以确认。
本院二审认为，本案系租赁合同纠纷，双方争议焦点为：1、天泽公司要求确认双方签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》已经解除，并要求租赁户返还商铺的请求能否得到支持？2、天泽公司要求租赁户支付未付的公共设施设备使用费以及违约金能否得到支持？上述费用以及违约金应当如何计算？现分析如下：
焦点一：本案中，双方当事人签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同效力受法律保护，合同当事人亦遵循合同约定，基本履行了合同义务，即出租人天泽公司交付了租赁物商铺，并提供了相关配套设施的使用，租赁户亦交纳了租期内的所有租金及大部分每月应交费用，双方之间的租赁合同关系依法成立。而在合同履行过程中，租赁户未按《附加协议书》约定交纳公共设备设施使用费的事实客观存在；对于双方签订的合同书之一和之四中分别作了“乙方在租赁期限内，逾期二个月未向甲方交纳协议约定的应交费用，甲方有权终止协议”等内容的约定，本院综合考量认为，租赁户未交费用占应交费用的比例甚小，租赁户的违约行为并未造成非违约方订立合同的目的不能实现，也未使其遭受重大损失，其违约行为未构成根本违约。若因租赁户的轻微违约行为，产生租赁合同解除的后果，虽符合合同约定，但对双方利益的分配显失公平，租赁户的轻微违约代价过重，而非违约方因此获得的利益亦超出了等价有偿的交易规则限度。综上，基于民法公平原则，本院对天泽公司要求确认双方签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》已经解除，并要求租赁户返还商铺、支付商铺占用费的请求不予支持。
焦点二：双方当事人签订的《商铺租赁合同书》以及《商铺租赁合同附加协议书》依法成立，《附加协议书》中第一.2条明确约定：“公共设备设施使用费150元∕个∕月。”，第一.4条约定“上述规定的各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止；本协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间（媒介或书面通知）以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续……”。因“各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止”的约定是对费用交纳期限的约定，而非合同期限的约定，双方的租赁合同一直在履行，出租方依据合同主张公共设备设施使用费并未超过诉讼时效，故对租赁户辩称该项收费系重复收费，且已过诉讼时效的意见本院不予采纳，租赁户应当依照合同约定交纳公共设备设施使用费。其中：1、2005年8月28日至2008年8月27日期间的公共设备设施使用费具体数额为5400元（150元×36个月），对天泽公司该部分的诉讼请求本院予以支持；2、2008年8月27日后的公共设备设施使用费问题。各项费用标准的约定在2008年8月27日到期以后，双方应就新的交费标准平等协商，办理重订手续。但本案双方当事人至纠纷诉至法院之日仍未就新的交费标准协商一致。本院认为，依交易习惯，出租方享有按照市场行情及经济发展态势对交费标准进行适当调整的权利，双方对前段交费标准仅约定三年时间，亦是出于上述考虑。出租方单方提供的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》（以下简称《标准》）中关于公共设施设备配套费的规定，从2009年至2013年时间段看，年上涨幅度确属偏高，但2013年至2025年时间段，该项收费13年不再上涨，结合物价上涨总体水平，上述《标准》基本符合交易习惯与市场行情发展水平；参照市场收费现状，根据出租方提供的同楼层、同地段条件的其他商铺租赁合同的约定，目前本案涉案商铺所在的华丽市场三期一楼其他商铺系依据出租方提供的《标准》交纳费用，上述《标准》已然成为市场大部分租赁户交费的客观现实。因此，本院综合双方租赁合同期限、租金标准、交易习惯、市场现状、物价上涨等因素，依法对天泽公司提供的《标准》予以确认，租赁户陈玲应当依据上述《标准》交纳2008年8月28日至2012年9月14日的公共设施设备配套费共计63800元（150元×4个月＋800元×12个月＋1450元×12个月＋1600元×12个月＋2000×8.5个月），上述1、2项共计69200元，故天泽公司诉请租赁户陈玲支付公共设施设备使用费共计69063元，本院予以支持。本判决生效后，当事人双方均应当严格按照本院解释确认的交费标准切实履行，如一方拒绝造成合同无法继续履行，合同相对方可依法行使合同解除权；3、《附加协议书》第一.3条约定“乙方应在每月1-7日到甲方所述大市场指定的交款处缴纳以上各种费用，逾期甲方按每天5元的标准向乙方收取滞纳金”，第一.4条约定“上述规定的各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止；……”，租赁户未交纳约定的费用构成违约，天泽公司诉请租赁户承担支付违约金的违约责任，本院予以支持，天泽公司诉请按每天5元标准向租赁户收取滞纳金系依据《附加协议书》第一.3条之约定，但依《附加协议书》第一.4条约定该违约责任条款至2008年8月27日已丧失约束力，故陈玲应向天泽公司支付2008年8月27日前的违约金。违约金的性质和功能主要是赔偿非违约方的损失。本案中因天泽公司未就其损失提供证据证明，而陈玲认为按每天5元的标准收取滞纳金过高，提出了予以调整请求，故原审法院确定违约金宜以不高出中国人民银行规定的同期同类贷款利率的30%计算并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决：一、维持湖南省株洲市芦淞区人民法院（2012）芦法民一初字第1161号民事判决的第三项；二、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2012）芦法民一初字第1161号民事判决的第一、二项；三、限陈玲在本判决生效后十日内向湖南天泽置业有限公司支付自2005年8月28日至2012年9月14日期间的公共设备设施使用费共计69063元；四、限陈玲在本判决生效后十日内向湖南天泽置业有限公司支付因未交2005年8月28日至2008年8月27日期间公共设备设施使用费的违约金（具体金额按以下方式计算：1、计算基数为自2005年8月28日至2008年8月27日期间每月150元；2、计算时间为分别自应交费用而未交的当月8日起至2008年8月27日止；3、计算标准为中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准计算后数额的130%，即不超过同期同类贷款利率的30%）。一审案件受理费4388元，二审案件受理费4488元，由湖南天泽置业有限公司负担7900元，由陈玲负担976元。
陈玲申请再审称，一、依法纠正二审法院作出的（2013）株中法民四终字第239号民事判决书中的错误认定：1、纠正二审法院在该判决书中超诉请认定天泽公司2012年9月7日公布的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》的错误；2、纠正二审法院在该判决书中滥用自由裁量权要求当事人双方强制缔约，即“本判决生效后，当事人双方均应当严格按照本院解释确认的交费标准切实履行，如一方拒绝造成合同无法继续履行，合同相对方可依法行使合同解除权”的错误；3、纠正二审法院在该判决书中擅自依据天泽公司2012年9月7日公布的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》确认申请人2008年8月27日后的公共设备设施使用费的交费标准和交费数额的错误；二、请求依法撤销二审判决书第二、三、四项判决；依法驳回被申请人天泽公司在本案一、二审中的所有诉讼请求及上诉请求。
天泽公司再审辩称，1、申请再审人已有陈玲、殷雄三案已自愿履行了二审判决，签订了《商铺租赁合同附加协议》并交纳了相关费用；2、申请再审人存在明显长期恶意违约行为，被申请人解除合同返还商铺符合约定和法定。一二审未支持被申请人解除的请求对被申请人不公；3、申请再审人称“产权买断”不符实际，争议合同系房屋租赁合同。申请再审人称被申请人“私自变更合同并在《附加协议》中增加了公共设备设施使用费”不实；申请再审人自认抵制《附加协议》中约定的公共设备设施使用费属于违约行为。以商铺属于产权买断，市场内的公共设备设施属于市场方与租赁户共有为理由抵制公共设施使用费无事实依据；4、二审判决认定以下事实清楚：（1）租赁户未按约定缴纳公共设备使用费而违约。申请人提出公共设备使用费构成二次收费错误理解合同，公共设备使用费是合同双方自愿约定；（2）关于《附加协议书》第一条4项约定二审认定正确，被申请人诉请申请人支付设备使用费欠费及违约金未超过诉讼时效；（3）设备使用费属于商铺租赁使用费的一部分，不属于服务性费用，而是民事合同自愿约定的费用；被申请人所通知的《商铺相关费用月收费标准》符合交易习惯、市场行情合理性和合法性；5、二审判决未超出审理范围。该标准在合同中事先就有约定（见《附加协议书》第一条第4款），二审判决判令申请人缴纳2009年8月28日至2012年9月14日的公共设备使用费符合合同约定。华丽三期同楼层的租赁户均按该标准缴纳公共设备使用费。二审判决“本判决生效后当事人应按本院解释确认的缴费标准履行”并不属于滥用强制缔约权，而是对民法原则的释明权。总之，本案纠纷发生是申请再审人未按合同约定缴纳设备设施使用费，和未按约定按新标准与被申请人签订新的《附加协议书》，在被申请人多次催收无果后依约行使解除权。现在七位申请再审人中已有3位租赁户按照判决内容履行，1位愿意撤回再审申请，履行二审判决。请求再审驳回申请再审人的再审申请。
再审中，申请再审人提交如下证据：
证据一、招商广告：1、2004年12月7日《株洲日报》；2、《华丽三期商铺专讯》；3、湖南株洲华丽服装和批发大市场招商广告，拟证明：华丽三期一楼系产权买断。
证据二、《商铺合同书》1、《华丽三期商铺产权买断预订协议书》2、《商铺合同书》。拟证明：证明华丽三期一楼系产权买卖，而非商铺租赁；承租户一次性交纳了产权买断金，不存在再另行向该公司交纳使用费或所谓配套费一说。
证据三、发票：1、中国城“设备维护费”60元／月；2、株洲市雅力物业管理有限责任公司公共设施维护费288元／月；3、株洲市大江物业管理有限责任公司（智超市场）“设备实施维保费”26元／月。拟证明：芦淞市场群周边市场“公共设备设施”同类性质的收费标准为2-3元／月／平米；证明二审法院确认的天泽公司关于此类收费标准远远高于周边市场同类标准，显失公平。
证据四：《续签商铺租赁合同附加协议书要约函》附《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》及《答复函》、《关于解除商铺租赁合同书及商铺租赁合同附加协议书的通知》，拟证明：1、天泽公司单方面作出的收费标准远远高于芦淞市场群周边市场收费标准，达到40多倍；2、天泽公司《答复函》证实《商铺租赁合同附加协议书》的期限为该《附加协议书》的期间，而不是收费标准的期限。
证据五、2009年10月1日湖南天泽公司《商铺租赁合同书》、株洲新锦江物业管理有限公司《物业管理合同》，拟证明：天泽公司压低租金标准，规避纳税义务，提高物管服务性收费，以获取不当得利。
证据六：释明笔录一份，证明1、天泽公司在本案进入再审听证期间，单方采取了封门带黑社会性质的行为，导致个体户无法经营，才与其签订合同，并不是自愿签订的。
被申请人质证意见是：上述五组证据都不属于新的证据，且都无原件，我们不予质证，另外关于证据三所谓的发票，是不能证明他要证明的目的，我们是关于租赁合同的标准，中国城要提供他的租赁合同才能证明对方证明目的。关于释明笔录不能证明申请人所要证明目的，作为被申请人依据二审判决的判决内容给申请人下了缴纳费用的通知，下了解除合同的通知，依据合同法的规定，被申请人就有权收回商铺。
再审中，被申请人天泽公司提交以下新证据：
证据1、申请人陈玲按照判决书认定标准与天泽公司签订的《商铺租赁合同附加协议书》、陈玲按中院判决内容交纳费用的收据。拟证明：申请人陈玲等三户服从判决，已经完全按照中院判决履行义务，交纳了判决所认定的设备设施使用费。
证据2、华丽三期一楼同楼层5租赁户与天泽公司签订的租赁合同以及缴费收据。拟证明：华丽三期一楼的其他租赁户均按照天泽公司收费标准以及合同约定交纳了设备设施使用费，该设备设施使用费与株洲中院认定的标准一致。
证据3、《中国城服装市场商铺租赁合同》2份。拟证明：芦淞市场同类市场中国城每年的租金高达7万多元。与芦淞同类市场相比，华丽的租金每年才5千至1万元，远远低于其他市场租金。
证据4、株洲新锦江物业管理有限公司分别于2013年12月31日、2014年4月1日向天泽公司送达的《关于华丽三期一楼1-211租赁户陈玲欠缴物业管理费等费用的情况通报》。证明：陈玲长期、恶意违约，自2012年12月开始一直拖欠未缴纳合同约定的应缴费用。
证据5、2013年5月8日，天泽公司在湖南日报上刊登的《公告》。证明：因陈玲等租赁户长期、恶意违约，拖欠未缴纳合同约定的应缴费用，天泽公司通过报纸公告进行催缴，并告知逾期未缴纳的法律后果。但陈玲等租赁户仍然恶意违约、恶意抗法。
申请再审人的质证意见是：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，附加协议书第一、二条的收费标准，收费项目是商铺租赁费用，并非本案公共设备配套费，所以不能证明被申请人的目的。对合法性有异议，是受到胁迫，并非自愿，也证明天泽公司无权收取公共设施配套费，所以在签协议规避了公共设施配套费用而改用了商铺租赁费用；证据2对合同真实性没有异议，承租方没有提交，与本案也没有关联性；证据3天泽公司提供的合同没有收费正常的标准，中国城的商铺面积要比华丽市场大得多，也没有承租方到庭，对它的合法性有异议，要从他签订租赁的时间及面积大小这些来考量。我们也愿意交纳相应的费用，但当时法院的判决交纳的费用太高。合同我签了，但我还是不服法院的判决，因为费用标准过高。
再审过程中，本院依职权调查了株洲市华丽市场一、二期租赁商铺的收费情况的证据。申请再审人质证意见是：1、这份对于华丽一、二期商铺租金情况我们不清楚；2、该证据证实了本案争议焦点是公共设施费标准偏高；3、租金在2005年就已一次性缴清，不存在歧义。本案不存在任何涉及到商铺租金标准的争议，不能将公共设施费与租金性质混为一谈。华丽市场一、二期2012-2104度商铺招商均价与本案没有关联。合同是在2005年就已经签订了。若需查明租金标准高低需按2005年的租金标准。
被申请人质证意见：我们对这份真实性合法性关联性无异议。该笔录恰好证实天泽公司收取的费用与周边市场商铺所收租赁费用是偏低的。且笔录也与天泽公司在再审庭审中所提交的中国城租赁合同收取的费用相吻合的。证实天泽收费符合市场行情，且价格偏低。
本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据将结合案件其他有效证据和事实综合认证。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同，本院予以确认。
本院再审补充查明，一、本案在申请再审复查过程中，申请再审人陈玲于2014年7月16日与天泽公司续签了《商铺租赁合同书附加协议》和《物业经营管理合同书》。即已按本院二审确认的《华丽市场三期一栋商铺相关费用月收费标准》缴纳了含公共设施设备使用费等相关费用。
此外，在天泽公司与承租人陈玲已续签订的《商铺租赁合同附加协议书》第一条“商铺费用及缴纳”载明：“公共设施配套费属于商铺租赁费用的一部分，该费用是指因商铺租赁期限长、物价上涨因素、市场行情、本市场收费现状、以及与乙方签订的《商铺合同书》租金标准过低的事实、市场交易习惯和管理服务费、延伸服务费及广告宣传费等费用的增加上涨而按月标准收取的商铺费用。”
本院再审认为，本案再审争议焦点是，被申请人天泽公司能否有权按其2012年9月7日规定的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》向申请再审人主张收取2008年8月27日交费约定期满后的商铺公共设施设备使用费？
涉案《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同附加协议书》系本案租赁合同双方当事人真实意思表示，未违背法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应全面、诚信履行租赁合同义务。《商铺租赁合同附加协议书》的内容实际上是租赁合同当事人对租赁商铺交费标准及交费期限的约定。申请再审人称涉案争议的商铺为已“产权买断”的商铺缺乏依据。而《中华人民共和国合同法》第三十一条规定，合同的内容以承诺的内容为准。本案双方当事人最终订立的是租赁合同，故双方发生的纠纷只能按照房屋租赁合同法律关系的规定处理。
一、天泽公司是否有权重新调整《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》？首先，按约定，在双方签订的《商铺租赁合同附加协议书》第一条“商铺费用及交纳期限。上述规定的各项费用标准自2005年8月28日至2008年8月27日止；本协议期满前两个月开始，乙方必须按甲方另行通知的时间以及甲方新的规定和标准，限期办理商铺费用合同的重订手续。”的约定，涉案《商铺租赁合同附加协议书》缴费期满后，约定由出租人天泽公司可重新调整制定新一阶段的商铺费用标准。其次，按政策规定，株洲市物价局“株价服（2013）185号”《关于印发﹤株洲市专业市场价格行为管理暂行办法﹥的通知》第十五条的规定：“场内经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。国务院和省人民政府批准公布的定价目录以外的商品价格和服务价格，实行市场调节价，由场内经营者依法自主制定”，故作为出租人的天泽公司根据涉案租赁商铺所在市场的发展行情，在《商铺租赁合同附加协议书》约定的商铺缴费第一阶段期满后，有权自主调整商铺公共设施设备使用费等相关收费的标准，来重新制定“新的规定和标准”，即2012年9月7日确定的《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》，这应既符合本案租赁双方当事人的合同约定，也符合相关政策依据。
二、天泽公司按《华丽市场三期一楼商铺相关费用月收费标准》向申请人收取的商铺租赁费用是否过高？从争议商铺与周边市场同楼层的租赁商铺费用比较来看，本案并无证据证明申请再审人的租赁商铺按新《标准》的每年应缴费用，高于周边其他市场租赁商铺的每年应缴费用，也就是说，天泽公司租赁商铺按新《标准》，其公共设施设备费比上一阶段虽有提高，但租赁商铺的总体缴费并不高于周边市场的商铺租赁费用。且单就被申请人制定的《标准》中就公共设施设备这一费用项目来看，从2009年至2013年时间段，年上涨幅度确属偏高，但2013年至2025年时间段，共十三年期间该项收费趋于平稳，均不发生涨幅变化，因此，结合市场物价上涨总体水平，可认定该《标准》基本符合交易习惯与市场行情发展水平；参照市场收费现状，根据出租方提供的同楼层、同地段条件的其他商铺租赁合同的约定，目前本案涉案商铺所在的华丽市场三期一楼其他商铺系依据出租方提供的《标准》交纳费用，该《标准》已然成为市场部分租赁户交费的客观现实。故本院二审综合双方租赁合同期限、租金标准、交易习惯、市场现状、物价上涨等因素，来确认天泽公司提供的《标准》的合理性并无不妥，再审应予确认。
又由于涉案租赁商铺的公共设施设备使用费项目在原《商铺租赁合同附加协议书》即有约定，但承租人自合同签订以来至诉讼之后均一直欠缴，经出租人多次以公证方式催收仍未依约缴纳，其行为已构成违约，出租人天泽公司依法可主张违约责任。由于合同的价款条款是合同成立的主要必备条款，如果出租人天泽公司依原约定按新一轮租赁商铺缴费标准和期限的《标准》向各承租人发出新的邀约，承租人如果不予承诺，双方将不能重新订立租赁商铺的缴费协议，本院二审认可合同相对人则可依约定的违约事由，就涉案商铺租赁合同的终止或解除事宜另行进行磋商解决并无不妥。
综上，申请再审人陈玲申请再审的理由不能成立，本院不予支持。本案二审判决认定事实清楚，判决结果恰当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2013）株中法民四终字第239号民事判决。
一、二审案件受理费按原一、二审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 彭 健
审判员 周继祥
审判员 刘卫国
二〇一五年三月三十日
书记员 郭敏慧
附：本案引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。