广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16267号上诉人（原审原告）：刘晓阳，住广州市花都区。上诉人（原审原告）：饶琳珊，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈旷怡，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婉雯，广东金科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州骏威企业集团有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：梁汝强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。上诉人刘晓阳、饶琳珊因与被上诉人广州骏威企业集团有限公司(以下简称骏威公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘晓阳、饶琳珊上诉请求：1.撤销一审判决，判令骏威公司为刘晓阳、饶琳珊办理涉案商铺所有权证；2.判令骏威公司向刘晓阳、饶琳珊支付2144元/月延期办证补偿金，自2013年12月31日始至办妥产权证为止；3.诉讼费由骏威公司负担。在二审庭审中，刘晓阳、饶琳珊变更第2项诉讼请求为：判令骏威公司向刘晓阳、饶琳珊支付延期办证补偿金，自2013年12月31日始至办妥产权证为止（损失计算标准：以1072元/月为标准，从2013年12月31日计至2015年12月30日；以2144元/月为标准，从2016年1月1日始计至办妥产权证为止）。事实和理由：一、骏威公司承诺交付使用后90天办证，却一再违约，至今不履行办证义务，拖延了17年，严重损害了刘晓阳、饶琳珊的权益。一审法院将办理大确权义务与为购房者办理产权证的义务割裂开，偏袒了骏威公司，惩罚守约方。二、骏威公司承认由于拖延办证整体布局不到位等原因影响了物业的正常使用，包括不能正常出租、抵押、转让等，因此支付补偿金。目前的补偿金仍沿用十多年前的标准，极不合理，无法弥补刘晓阳、饶琳珊的损失，刘晓阳、饶琳珊要求提高补偿金标准直至办妥产权证是合理合法的。骏威公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决是正确的，请求二审法院维持原判。刘晓阳、饶琳珊于2016年1月7日诉至一审法院，请求判令：1.骏威公司为刘晓阳、饶琳珊办理位于广州市花都区新华镇公益路x号x商铺房屋产权证。2.骏威公司向刘晓阳、饶琳珊补偿商铺租金损失暂计25728元（损失计算标准：以1072元/月为标准，从2013年12月31日计至2015年12月30日为25728元；以2144元/月为标准，从2016年1月1日始计至办妥广州市花都区新华镇公益路x号骏威广场商业步行街x商铺房屋产权证过户登记等手续止）。3.本案诉讼费由骏威公司承担。一审诉讼中，刘晓阳、饶琳珊变更诉讼请求为：1.骏威公司在2016年3月31日前为刘晓阳、饶琳珊办理位于广州市花都区新华镇公益路x号x商铺房屋产权证。2.骏威公司向刘晓阳、饶琳珊补偿商铺租金损失暂计25728元（损失计算标准：以1072元/月为标准，从2013年12月31日计至2015年12月30日为25728元；以2144元/月为标准，从2016年1月1日始计至办妥广州市花都区新华镇公益路x号x商铺房屋产权证过户登记等手续止）。3.骏威公司承担办理位于广州市花都区新华镇公益路x号x商铺房屋产权证的费用。4.本案诉讼费由骏威公司承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区新华镇公益路x号x商铺，建筑面积为35.51平方米，已办理预售登记在刘晓阳、饶琳珊名下，至今未办理产权证。2000年9月12日，刘晓阳、饶琳珊（乙方）与广州市花都区骏威房地产开发有限公司（以下简称骏威公司）（甲方）签订《房地产订购书》，约定由乙方以213750元的价格向甲方订购涉案商铺。2000年9月22日，刘晓阳、饶琳珊（乙方）与骏威房地产开发公司（甲方）签订《商品房预售契约》，约定由乙方以213750元的价格向甲方订购涉案商铺。合同第十七条约定，该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市花都区国土房产管理局办理测绘及权属登记手续，甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到花都区房地产交易所办理交易过户手续。合同签订后，刘晓阳、饶琳珊按照合同约定，向骏威房地产开发公司支付完毕全部房款，骏威房地产开发公司于2000年11月6日将涉案商铺交付给刘晓阳、饶琳珊使用。刘晓阳、饶琳珊称，涉案商铺现已出租给他人使用。骏威公司称，涉案商铺至今没有办理大确权，未办证的原因是涉案商铺没有通过竣工验收，必须将涉案商铺收回才能统一重新进行规划再办理竣工验收。2004年1月19日，刘晓阳、饶琳珊（乙方）与骏威房地产开发公司（甲方）签订《骏威商业街租金补偿协议书》，约定：一、对于甲方延期交付商铺及延期办理房产证，甲乙双方同意补偿方式如下：参照周边商铺的租金标准，由交齐房款下月至工程竣工验收，达到办理房产证条件之日止，由甲方补偿乙方损失，具体标准如下：2004年：1072元/月，2004年1月后的补偿款按季度支付，在下季度首月15日前支付。二、乙方在收到当期补偿款后，不再追究甲方当期延期交楼及办理房产证的责任，否则保留追究甲方责任的权利。乙方保证不向第三方透露本协议的内容。三、甲方应在2004年12月31日前达到为乙方办理房产证的条件，否则，乙方有权按照原签订合同及有关规定追究甲方延期交楼办证责任。2005年1月21日，刘晓阳、饶琳珊（乙方）与骏威房地产开发公司（甲方）签订《补充协议》，约定：一、甲方自2005年1月份起，按照1072元/月的标准补偿乙方，至达到交楼条件之日止。补偿款按季度支付，当季度补偿款在下季度首月15日前支付。二、如甲方没有按时支付补偿款，乙方有权按照有关规定追究甲方延期交楼及延期办理《房地产权证》的责任。协议签订后，骏威公司向刘晓阳、饶琳珊支付了补偿款。刘晓阳、饶琳珊认为补偿标准过低，但未提供证据证实其主张。因涉案商铺至今未办理房地产权证，而刘晓阳、饶琳珊与骏威公司协商不成，故诉至一审法院，因而成讼。一审诉讼中，一审法院依职权向广州市花都区国土资源和规划局发函，询问涉案商铺是否办理大确权，若未办理，是何原因。该局回函称，涉案商铺未申请办理初始登记。刘晓阳、饶琳珊对该函的真实性、合法性、关联性没有异议，认为该复函也记载了涉案商铺是未申请办理初始登记的，没有办理初始登记的原因不在刘晓阳、饶琳珊方，且刘晓阳、饶琳珊已向骏威公司提供了办理不动产登记所需要的材料，因此，因骏威公司个人原因致使涉案商铺无法办理产权证的责任不应该由刘晓阳、饶琳珊承担。骏威公司对该函的真实性、合法性、关联性没有异议，认为复函的内容已经明确表示了涉案商铺没有办理初始登记，刘晓阳、饶琳珊诉请是无法实现的，应当予以驳回。另查明，骏威房地产开发有限公司于2005年8月1日变更名称为广州骏威企业集团有限公司。一审法院认为：骏威公司称涉案商铺尚未办理大确权。一审法院依职权发函询问广州市花都区国土资源和规划局，该局复函亦明确涉案商铺未申请办理初始登记。涉案商铺办理房产证的条件尚未成就，对于刘晓阳、饶琳珊要求骏威公司协助办理涉案商铺房产证的诉讼请求，不予支持。刘晓阳、饶琳珊可待办证条件成就后，另行主张。关于商铺租金的损失，刘晓阳、饶琳珊、骏威公司签订的《骏威商业街租金补偿协议书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，骏威公司一直按照双方签订协议约定的标准向刘晓阳、饶琳珊支付补偿款。刘晓阳、饶琳珊自称已将涉案商铺出租给他人使用。现刘晓阳、饶琳珊未提供证据证实其损失，而要求提高租金支付标准，依据不足，不予支持。关于办证费用的承担问题，现涉案商铺办证条件未成就，该笔费用实际并未发生，刘晓阳、饶琳珊要求骏威公司承担办证费用，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年8月24日作出如下判决：驳回刘晓阳、饶琳珊的全部诉讼请求。一审案件受理费444元，由刘晓阳、饶琳珊负担。二审中，双方当事人没有提供证据。经审理查明，双方当事人对一审法院查明事实部分均无提出异议，本院予以确认。二审期间，刘晓阳、饶琳珊确认涉案商铺一直在陆续出租，由其出租、收益。本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、刘晓阳、饶琳珊要求骏威公司为其办理涉案商铺房屋产权证的主张是否成立；二、刘晓阳、饶琳珊要求自2016年1月1日起以2144元/月的标准支付补偿款的主张是否成立。关于争议焦点一。根据本案查明的事实，涉案商铺至今未办理初始登记，涉案商铺尚不具备办理产权证的条件，在此情况下，一审法院驳回刘晓阳、饶琳珊要求骏威公司协助其办理涉案商铺的房产证的诉讼请求并无不当，二审予以维持。关于争议焦点二。骏威公司一直按涉案《补充协议》约定的补偿标准向刘晓阳、饶琳珊支付补偿款，涉案商铺一直由刘晓阳、饶琳珊出租、收益，刘晓阳、饶琳珊并无充分证据证明其因涉案商铺未能如期办证所导致的损失，其认为1072元/月的补偿标准过低，要求按照自2016年1月1日起以2144元/月的标准支付补偿款的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘晓阳、饶琳珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人刘晓阳、饶琳珊负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一六年十二月二十八日书记员 林漫榆游瑞娜