广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1927号
上诉人（原审原告）:李春凤，女，1978年2月23日出生汉族，住信宜市，。
委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭志豪，男，1977年11月11日出生汉族，住信宜市，。
上诉人李春凤因与被上诉人谭志豪房屋买卖合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2017）粤0983民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李春凤委托诉讼代理人刘小和、被上诉人谭志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李春凤上诉请求：1、撤销(2017)粤0983民初1192号《民事判决书》第二项判决；2、判令被上诉人返还人民币壹拾万元（￥100000元）给上诉人。事实和理由：首先，一审判决违反法定程序。一审判决对于被上诉人提交的《划拨土地使用权补办出让合同书》、《国有土地使用权转让合同》这两份证据，因被上诉人没有提交上述两份证据的原件给一审法院及上诉人核对，这不排除被上诉人伪造证据的嫌疑，依照《民事诉讼法》及相关规定，上述两份证据依法不具证据效力。但一审判决却予以采纳，明显错误。其次，一审判决认定事实错误。一是上诉人与被上诉人双方签订的《个人房产买卖合同》（下称买卖合同）之前，上诉人从没有与被上诉人口头达成将本案涉案房屋的国有土地使用证办理登记在谭志豪名下后，再将涉案房屋的国有土地使用证变更登记在李春凤名下这一约定，这仅是被上诉人在一审庭审的单方答辩及陈述。二是被上诉人对以上事实没有提供任何证据予以证明，一审判决对这一事实的认定也没证据予以佐证。三是按照买卖合同第五条的约定：“甲方（被上诉人）确保房屋合法，权属清楚，有正规的土地使用手续”。但被上诉人从签订买卖合同后至今均不能提交涉案房屋土地的土地使用权及合法报建手续，对此，一审也予以确认，因被上诉人不能提供的所涉案房屋的土地使用权证，导致涉案房屋不能合法交易，故此，上诉人依据买卖合同第五条约定行使不安抗辩权，停止支付购房款给被上诉人，依法应受法律保护。但一审判决却认定上诉人违约不支付房屋价款给被上诉人，一审判决的这一认定明显错误。四是涉案房屋土地是池洞镇第二中学征用的用于建设学校公益事业的土地[详见茂地政（1992)第25号、信国土建(1992)第22号文件]，并且该批文批复后，池洞第二中学至今尚未依法定程序与国土部门签订《土地有偿使用合同》，没有缴交土地出让金和取得《土地使用权证》，也没有取得《国有土地划拨决定书》，同时池洞第二中学也从没有与被上诉人签订涉案房屋的土地使用权转让合同，故本案所涉房屋土地明显是违法用地。五是信宜县池洞镇人民政府于1994年12月15日发给“谭其祥”的《使用土地证明书》不能证明涉案房屋的土地使用权的合法性，理由如下：第一、本案所涉房屋的土地是池洞镇第二中学所征土地，不是池洞镇政府所征土地；第二、根据《土地管理法》相关规定，证明土地合法来源只有《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》，因上述三证发证的职能部门是县（市）国土部门，不是乡（镇）政府；第三、该《使用土地证明书》只是证明“谭其祥”使用了该土地，但不能证明该土地的合法性。最后，一审判决适用法律错误。本案中，在买卖双方签订买卖合同后，在上诉人依约支付人民币壹拾万（￥100000元）给被上诉人后，在办理房屋交易转户过程当中，上诉人才悉知涉案房屋的土地来源不合法，涉案房屋没有合法报建手续；涉案房屋没有合格的设计图纸；涉案房屋用地超越《房地产权证》核定的界至；涉案房屋用地没有《土地使用证》而且属违法用地。因此，导致涉案房屋不具有交易合法性，导致上诉人购买具有合法产权房地产这一经济目的不能实现，故买卖合同已没有继续履行的可行性和必要性，按照买卖合同第五条约定及《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》相关规定，上诉人的一审请求依法应予支持，但一审判决却予驳回，这明显错误。综上，一审判决程序违法、认定事实和适用法律均明显错误，请二审法院依法判决。
被上诉人谭志豪辩称，涉案土地是我方从池洞镇政府通过正常途径购买过来的，涉案房屋是有合法报批手续的，并取得了房屋产权证。上诉人在签订买卖合同时对涉案房地产的产权手续是非常清楚的，我方已将所有产权手续复印件交给了上诉人，并且签订买卖合同时约定所有产权过户手续是由上诉人去办理的。但，在履行合同过程中，上诉人单方不去办理过户手续，不支付购房款，构成单方违约，应当承担违约责任，其无权要求返还定金。
原告李春凤向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年2月15日签订的《个人房产买卖合同》；2、被告返还购房款100000元给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：被告谭志豪有一幢坐落在信宜市广海公路边的房屋，该房屋原来是被告谭志豪的父亲谭其祥建造，于2013年12月分家析产给被告谭志豪，并将该房屋的所有权人变更登记在被告谭志豪名下，该房屋的原房屋所有权证号为粤房字第××号，变更登记后的广东省房地产权证证号为粤房地权证信房字第××号，登记的房地产权属人为谭志豪，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为分析，共有情况为单独所有，登记时间为2013年12月25日，房屋坐落为信宜市广海公路边，房屋结构为框架，层数为二层，建筑面积为174.8平方米，附记为2013年12月由谭其祥分析所得。该房屋的信宜市房地产测绘登记表记载的房地产情况为基建面积80.50平方米，合计建筑面积为174.80平方米，界至为东至广海公路、南至谭友嵩屋、西至水沟、北至小路，并附有房屋平面图。该房屋尚未办理国有土地使用权证，已办理有房地产权证、建设工程规划许可证、使用土地证明书等有关资料。2017年2月15日，被告谭志豪作为甲方（卖方）与原告李春凤作乙方（买方）签订一份《个人房产买卖合同》，该合同的内容是：“甲、乙双方就房屋买卖事项，经平等协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落在信宜市广海公路边两层框架结构（建筑面积174.8平方米，建基面积80.5平方米，房地产权证信房字第××号）属于个人所有的房地产出卖给乙方（附原房产证复印件及该房产位置图及相关手续复印件）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写：柒拾万元整（￥700000.00元）。三、双方在签订本合同时，乙方支付定金壹拾万元整(￥100000.00元)给甲方，并于2017年2月28日前乙方支付该宗房地产总交易款的一半（含定金）人民币大写：叁拾伍万元整（￥350000.00元）给甲方，待该宗房地产过户到乙方名下时，乙方需在3日内一次性向甲方付清该宗房地产交易款项。四、乙方从支付定金之日起7日内，甲方应配合乙方按相关部门要求提交该宗房地产交易所需办理转户手续的一切资料，办理该宗房地产转户手续所产生的有关费用全部由乙方承担（包括办理该宗地甲方名下的国有土地使用证费用）。五、甲方保证该宗房产合法，权属清楚，有正规的土地使用手续。六、经咨询相关部门办理该宗房地产转户的手续约需要2个月的时间。如双方从签订本合同之日起2个月后因政府规定方面原因仍不能办理转户手续的,甲方应退还乙方所支付该宗房地产总交易款的一半（含定金）人民币大写：叁拾伍万元整（￥350000.00元）及办理该宗房地产政府部门规定收取相关的费用（以票据为准）。七、甲方应在乙方支付完该宗房地产交易的全部款项后15日内将该宗房地产交付给乙方，届时该宗房地产应无任何担保、抵押、无人租住、使用，无欠账：如电话费、水电费、入网费、有线电视费等。八、本合同签订后，如有一方违反本合同条款，该方应向对方支付贰万元的违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付人民币五十元罚金，逾期10日视为毁约，如因政府规定，本合同涉及的该宗房地产客观上不能办理过户手续而导致合同解除，不适用本条款。九、交付该宗房地产，甲方不损坏该房地产的结构、地面和墙壁及不能移动的物件，只搬出甲方的家具等使用物品。如有破坏房屋结构的视为违约。十、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”该合同落款甲方（卖方）处有谭志豪的签名及其所捺的指印；乙方处有李春凤的签名及其所捺的指印；签订日期：2017年2月15日。在签订上述合同前，原、被告曾口头约定将涉案房屋的国有土地使用证办理登记在被告谭志豪的名下后，再将涉案房屋的国有土地使用证变更登记在原告李春凤的名下。为此，被告谭志豪与信宜市人民政府于2017年1月17日签订了一份《划拨土地使用权补办出让合同书》及一份《国有土地使用权转让合同》，用于办理涉案房屋的国有土地使用证。在签订上述合同后，原告李春凤于2017年2月16日向被告谭志豪支付了定金人民币100000元。被告谭志豪在当日立具一份《现金收条》给原告李春凤存执，该《现金收条》的内容是：“兹收到李春凤女士支付购买本人的房屋首期房款人民币壹拾万元正（￥100000元）。注：本人位于池洞镇西村洞心路口的房地产一幢。收款人：谭志豪。日期：2017年2月16日”。此后，原、被告到相关职能部门了解咨询办理涉案房地产过户手续所需的资料，并于2017年2月20日经信宜市国土资源测绘队测绘了一份涉案房地产的编号为GY20170056的宗地图[该宗地图记载涉案房地产的权利人为谭志豪，坐落为信宜市广海公路边，宗地图号为2482.32-493.70，宗地号为440983007016GB00001，红线面积为80.5平方米]，用于办理涉案房地产的过户登记手续。2017年2月23日，原告李春凤的丈夫苏才贵通过微信方式向被告谭志豪提出双方签订《个人房产买卖补充协议》后，再继续办理涉案房地产的过户登记手续，并通过微信方式向被告谭志豪发送了一份《个人房产买卖补充协议》。由于被告谭志豪不同意签订《个人房产买卖补充协议》，原告李春凤便不再按《个人房产买卖合同》的约定在2017年2月28日前支付该宗房地产总交易款的一半（含定金）人民币350000元给被告谭志豪，原、被告也不再继续办理涉案房地产的过户登记手续。为此，被告谭志豪于2017年4月2日通过顺丰速运方式向原告李春凤送达一份《催告书》，该《催告书》的内容是：“李春凤女士：本人与你就位于信宜市广海公路边自有房屋一幢（证号：信房字第××号）达成买卖意向，并于2017年2月15日签订《个人房产买卖合同》。按合同约定，你方应该2017年2月28日前支付该房产交易的一半款（含定金）即叁拾伍万元（￥350000元）。然而你方经我多次催促，仍未能交清此款，己构成完全违约，应该承担责任。合同签订前，你方己全面了解我房屋及证件情况。合同签订后，我方己尽所有责任协助你方办理手续。但你迟迟不到国土部门去办证，严重拖延合同履行，行动上已表现出毁约。现书面通知并催告你方，请在三天内将此款交付给我，双方再商定违约处理事宜。否则，因你方违约造成最终解除合同的一切责任由你方负责，所收取定金10万元概不退还。你方已实际毁约，我方有权另行处理房屋事宜。特此催告并通知。催告人：谭志豪。在场见证人：林海艳。2017年4月2日”。此后，原、被告均不再继续履行《个人房产买卖合同》的合同义务，原告李春凤不按合同约定支付余下款项600000元给被告谭志豪，被告谭志豪也没有将涉案房地产交付给原告李春凤使用，至今尚未办理涉案房地产的转户手续。2017年6月6日，原告李春凤具状诉至一审法院，提出上述诉讼请求及事实理由。庭审中，原、被告均一致确认原告李春凤于2017年2月16日向被告谭志豪支付了定金人民币100000元。
一审法院认为，原告李春凤与被告谭志豪于2017年2月15日签订一份《个人房产买卖合同》，约定原告李春凤以价款700000元购买被告谭志豪所有坐落在信宜市广海公路边的一幢二层房屋。在签订《个人房产买卖合同》前，被告谭志豪已合法持有涉案房屋的房地产权证，原、被告曾口头约定将涉案房屋的国有土地使用证办理登记在被告谭志豪的名下后，再将涉案房屋的国有土地使用证变更登记在原告李春凤的名下。据此可知，原告李春凤在签订《个人房产买卖合同》前已清楚知道涉案房屋的房屋所有权及土地使用权的登记情况，涉案房屋尚未办理国有土地使用权登记手续，被告谭志豪不存在故意隐瞒涉案房屋的真实情况。因此，该份《个人房产买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。
一、关于原、被告双方签订的《个人房产买卖合同》应否解除的问题。本案中，原告李春凤、被告谭志豪均请求解除原告李春凤与被告谭志豪于2017年2月15日签订的《个人房产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的有关规定，本案原、被告均请求解除原告李春凤与被告谭志豪于2017年2月15日签订的《个人房产买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。
二、关于原告请求被告返还购房款100000元的问题。本案中，被告谭志豪作为甲方与原告李春凤作为乙方签订的《个人房产买卖合同》，第三条约定：“三、双方在签订本合同时，乙方支付定金壹拾万元整(￥100000.00元)给甲方，并于2017年2月28日前乙方支付该宗房地产总交易款的一半（含定金）人民币大写：叁拾伍万元整（￥350000.00元）给甲方，待该宗房地产过户到乙方名下时，乙方需在3日内一次性向甲方付清该宗房地产交易款项。”从上述合同约定的内容来看，原告于2017年2月16日向被告支付的人民币100000元，实际上是定金100000元。而且，原、被告在庭审中也一致确认原告于2017年2月16日向被告支付了定金人民币100000元。因此，原告请求返还购房款100000元，实际上是请求返还定金100000元。本案中，原告向被告购买坐落在信宜市广海公路边的一幢二层房屋，约定原告在签订合同时支付定金100000元，原告于2017年2月16日向被告支付定金100000元，被告接受了原告交付的定金100000元。因此，原、被告之间的定金合同自实际交付定金之日起已成立并生效。在合同履行过程中，原告要求被告补充签订《个人房产买卖补充协议》后，再继续办理涉案房地产的过户登记手续，因被告谭志豪不同意补充签订《个人房产买卖补充协议》，原告李春凤便不再按《个人房产买卖合同》的约定支付房屋价款给被告，双方不再继续办理涉案房地产的过户登记手续，致使被告的合同目的不能实现。原告所交付的定金100000元，作为履行涉案《个人房产买卖合同》的担保，原告不按《个人房产买卖合同》的约定支付房屋价款给被告，原告违反了诚实信用的法律原则，明显属于违约行为，其致使被告的合同目的不能实现，原告依法应当承担定金罚则的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的有关规定，原告请求被告返还定金100000元，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、解除原告李春凤与被告谭志豪于2017年2月15日签订的《个人房产买卖合同》；二、驳回原告李春凤的其他诉讼请求。案件受理费1150元（原告李春凤已预交），由原告李春凤负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一、涉案《个人房产买卖合同》是否有效？二、涉案10万元定金应否返还给上诉人？
关于焦点一，上诉人李春凤以涉案房屋所涉土地属于划拨建设用地、尚未交清土地出让金、尚未取得土地使用证、依法不能转让为由，主张双方签订的《个人房产买卖合同》无效。本案中，在签订该合同前，被上诉人谭志豪已合法取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，根据“地随房走”的原则，谭志豪对涉案房屋项下的土地享有合法的使用权，且李春凤在合同中亦承诺承担包括办理涉案转让房屋国有土地使用证等一切转户手续所产生的费用，在案亦没有证据显示政府部门不同意在缴纳土地使用权出让金后办理所有权转移登记的证明，涉案房屋不存在不能转让的情形，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条第（一）项“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（一）出卖人未领取权属证书的；……”、第十条“转让划拨建设用地上的房屋，政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的，视为有批准权的人民政府同意转让。”的规定，涉案房屋虽然未取得土地使用权属证书，但不影响合同的效力，上诉人李春凤的该上诉主张理由不能成立，本院不予支持。从谭志豪与李春凤于2017年2月15日签订的《个人房产买卖合同》内容来看，谭志豪已将原房产证复印件及该房产位置图以及相关手续复印件一并附给李春凤，李春凤已完全知悉涉案房屋的房屋所有权及土地使用权登记情况，谭志豪不存在故意隐瞒涉案房屋的真实情况，双方是在自愿、平等、充分协商一致的基础上签订买卖合同的，完全符合当事人的意思自治，且合同也不违背法律、行政法规的强制性规定，该份合同应属有效合同。
关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。定金作为合同履行担保的一种方式，交付定金的一方当事人不履行约定的义务，无权要求返还定金。本案中，李春凤根据谭志豪提供的涉案房屋产权资料复印件知悉涉案房屋的权属情况后，决定购买涉案房屋，于2017年2月15日与谭志豪签订《个人房产买卖合同》，并于2017年2月16日交付定金10万元，该10万元定金应视为涉案买卖合同履行的担保。在合同履行过程中，李春凤要求谭志豪变更签订买卖补充协议遭拒后而不同意按约支付剩余购房款项，在谭志豪发出《催告书》后，李春凤仍然拒绝履行，这明显违反了双方事前签订的合同约定。李春凤所交付的定金10万元，作为履行涉案合同的担保，由于其个人的违约行为致使本案合同目的不能实现，依法应承担定金罚则的违约责任。至于李春凤认为由于涉案房屋没有交清土地出让金及没有取得土地使用证，没有继续履行本案合同必要性的问题，可另寻途径解决，但不能成为可以拒绝付款的理由。据此，根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，上诉人李春凤请求返还定金10万元于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予维持。上诉人的上诉请求和事实理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人李春凤承担。
本判决为终审判决。
审判长 邹辉球
审判员 潘泽茂
审判员 阮树本
二〇一七年十一月八日
书记员 林小群
李松龄