浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台仙执异初字第2号
原告：俞建华，经商。
原告：俞苏芬（系原告俞建华的妻子），经商。
两原告的委托代理人：周成海、张秀梅，浙江安州律师事务所律师。
被告：吴伟芳，职工。
被告：张华芬，农民。
被告：于玉凤，经商。
被告：李启海（系被告于玉凤前夫）。
被告：李伟斌（系被告于玉凤、李启海的儿子）。
原告俞建华、俞苏芬与被告吴伟芳、张华芬、于玉凤、李启海、李伟斌为案外人执行异议之诉一案，于2014年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告俞建华、俞苏芬及其委托代理人周成海、张秀梅和被告吴伟芳、张华芬、于玉凤到庭参加诉讼，被告李启海、李伟斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告俞建华、俞苏芬诉称：两原告系夫妻关系。2002年5月26日，两原告向被告李启海、于玉凤、李伟斌转让了坐落在仙居县商城东路5-3号101室、102室的房屋，购房款为人民币21万元。两原告已全额付清购房款，登记在被告李伟斌名下的房屋所有权证等相关证照也已交给两原告持有，两原告使用、管业至今。购得房屋后，两原告向房管部门申请过户登记，但因仙居县城镇综合开发公司的承包人张买弟受到刑事处罚后，县政府对凡是张买弟承包期间出卖的房屋暂停颁发房产证和土地使用证，已经办理房产证的暂不办理所有权变更登记手续；同时，两原告购买的房屋尚未取得土地使用证，而房屋登记机关关于办理所有权变更登记的要求是遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则，以致一直无法办理过户登记手续。为此，两原告无法办理该房屋所有权变更手续，在办理房屋过户登记手续问题上两原告不存在任何过错，法院在执行申请执行人吴伟芳与被执行人于玉凤、李伟斌等为民间借贷一案时查封该房屋显然是错误的。现要求判决两原告与被告于玉凤、李启海、李伟斌之间的房屋买卖关系合法、有效，并停止对该房屋的执行。
被告吴伟芳、张华芬辩称：原告俞建华与被告于玉凤系兄妹关系。房屋的产权应以房产证登记为准，如果被告李伟斌将房屋出卖给原告方，双方应办理转户手续。当时仙居县房管处对该类房屋是可以办理转户登记手续的，同类型房屋在同年就有两户办理了过户登记手续，其他人没有买卖房屋就不存在办理过户登记手续。
被告于玉凤辩称：讼争房屋系被告于玉凤、李启海于2001年出资购买，房产权证做在被告李伟斌名下，2002年5月，被告于玉凤、李启海将讼争房屋卖给两原告，因当时儿子李伟斌年龄还小，卖房时就没有跟李伟斌讲，但事后跟李伟斌说过，李伟斌也是同意的。房屋出卖后，该房屋一直由两原告居住至今。
被告李启海、李伟斌未作答辩，但李伟斌在本院执行异议审查过程中称其在英国读书期间，父母购买仙居县商城东路5-3号房屋，后父母将该房屋出卖给俞建华、俞苏芬，李伟斌是同意的，法院应解除对该房屋的查封。
经审理查明：两原告系夫妻关系，原告俞建华与被告于玉凤系兄妹关系，被告李伟斌系被告于玉凤、李启海的儿子，被告于玉凤与被告李启海原系夫妻关系。
2002年5月26日，被告于玉凤、李启海与原告俞建华、两原告的女儿俞姗姗共同签订《卖屋断契》一份，约定将登记在被告李伟斌名下的坐落在商城东路5-3-101室和5-3-102室二套房屋卖给两原告，房价款210000元（包括银行按揭贷款部分由两原告负责偿还的金额）。契约签订后，两原告装修、入住该房屋，并将讼争房屋内的用电、电话、电视等的使用人办在原告俞建华名下，但至今未办理产权变更登记手续。2005年，商城东路5-3-101室房屋用以抵押贷款；2006年、2007年，商城东路5-3-102室房屋用以抵押贷款。
2014年1月20日，本院在审理原告吴伟芳与被告于玉凤、仙居县蓝马腾飞工艺有限公司、李伟斌为民间借贷纠纷一案即（2014）台仙商初字第63号案件过程中，根据本案被告吴伟芳的申请，裁定对登记在被告李伟斌名下的坐落在仙居县商城东路5-3号（房产证号：仙字第××、00××02）的房屋予以查封，现该查封的房屋正在执行过程中。2014年3月27日，俞建华、俞苏芬向本院提出执行异议，称查封的房屋属其所有，要求撤销（2014）台仙商初字第63号民事裁定，解除对上述房屋的查封。本院经组织听证后，驳回两原告的异议申请，两原告向本院提起执行异议之诉。
另查明，1999年12月8日，与被告李伟斌同时向仙居县城建综合开发公司购买坐落在仙居县商城东路5-3号房屋的有八户，其中部分住户曾于2002年期间办理了房屋产权变更登记手续。2013年7月9日，仙居县城镇建设综合开发公司遗留问题处置工作领导小组发出通知：“定于2013年7月10日（星期四）上午7点30分起，对本幢套房实地丈量，用以办理土地使用证、房产证等有关手续，希各住户相互转告并予以配合。未登记的住户请速到县处置工作领导小组办公室（办公地点：县自来水厂五楼）登记。”
上述事实，有原告俞建华、俞苏芬提交的《卖屋断契》、仙居县城镇建设综合开发公司遗留问题处置工作领导小组的《通知》、中国电信股份有限公司台州分公司客户登记单、仙居县电信局证明、仙居数字电视客户业务受理单、有线电视用户缴费证、农业银行存折、电费卡、仙居县安洲街道商城居民委员会证明、录音光盘各一份，电费通知单二份、电费明细四份，证人俞某、柯某当庭陈述的证词，及两原告和被告吴伟芳、张华芬、于玉凤的陈述等证据所证实。
本案原、被告双方争议的焦点是：
1、两原告与被告李启海、于玉凤签订的《卖屋断契》是否真实、有效？被告吴伟芳、张华芬认为两原告与被告于玉凤、李伟斌是亲戚关系，无法确认买卖合同的真实性，房屋的权属应以产权证为准，本案讼争的房屋在银行抵押贷款时（签订卖屋断契后），也是由李伟斌去签字的；两原告及被告于玉凤认为亲戚也可以买卖房屋，被告吴伟芳、张华芬没有相反的证据提交，仅凭怀疑，不能作为定案的依据。本院认为，本案讼争房屋的卖方应为李伟斌，但实际签的是于玉凤、李启海，本案讼争房屋的买方签的是俞建华、俞姗姗，但实际买方应为俞建华、俞苏芬，被告李启海、于玉凤虽未经被告李伟斌的授权，但卖房后，被告李伟斌也同意出卖本案讼争的房屋，被告李启海、于玉凤的行为已得到被告李伟斌的追认；两原告的女儿俞姗姗虽在买屋人栏签名，但根据《卖屋断契》可看出俞姗姗是代表俞苏芬在《卖屋断契》上签字的，故该《卖屋断契》系买卖双方的真实意思表示，没有违反法律规定，并已履行完毕，该买卖合同应为有效。
2、两原告至今没有办理房屋产权变更登记手续，是否存在过错？两原告认为，两原告没有办理产权变更登记手续，不存在主观上的过错，一方面是法律规定不能过户（只有房产证，没有土地使用证），另一方面是县里专门成立了仙居县城镇建设综合开发公司遗留问题处置工作领导小组处理遗留问题，对城镇综合开发公司的承包人张买弟承包期间出卖的房屋没有办理房产证和土地使用证的暂停颁发，已经办理房产证的也不得办理房屋过户登记手续（因张买弟受到刑事处分）；被告吴伟芳、张华芬认为，2002年与本案讼争的房屋相类似的也有二套房屋办理产权转户登记手续，当时该类房屋本身就是没有办理土地使用证，不存在两证。本院认为，因仙居县城建综合开发公司承包人张买弟被刑事处分，以及其出卖的房屋在仙居涉及面广、情况复杂等原因，县政府对其开发的房地产曾停止办理相关产权登记、转让登记等手续，至今仙居县城镇建设综合开发公司遗留问题处置工作领导小组对本案讼争的房屋的土地使用证、房产证等有关手续还在分批办理过程中，本案两原告没有办理产权变更登记手续，有客观原因存在，也没有证据证明两原告在主观上存在过错。
本院认为，两原告与被告于玉凤、李启海签订的《卖屋断契》系买卖双方的真实意思表示，也没有违反法律规定，应为有效；两原告作为讼争房屋的买受人，在法院查封之前即已支付了全部价款，并已实际占有讼争房屋，虽然其未办理产权变更登记手续，但目前尚无证据证明未办理产权变更登记手续系两原告的过错所致。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，对于两原告所购买的讼争房屋，法院不得查封。因此，两原告诉请停止对讼争房屋所采取的执行措施，理由充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
停止对坐落在仙居县商城东路5-3号101室、102室房屋（房产证号：仙字第××、00××02）的执行。
案件受理费80元，由被告李伟斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元，在上诉期满后7日不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001。）
审 判 长 马荣伟
审 判 员 高恩望
代理审判员 王兴华
二〇一四年十月二十一日
代书 记员 潘 征
附相关法律法条：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。