浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温苍民初字第1284号
原告：董某某。
委托代理人：梁某。
被告：苍南××××开发有限公司，住所地：苍南县龙
港镇××大厦××楼。
法定代表人：胡某某。
委托代理人：赖某某。
原告董某某诉被告苍南××××开发有限公司（以下称
明日××××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年
9月7日受理后，依法由审判员陈胜适用简易程序于2010年9月2
1日公开开庭进行了审理。原告董某某的委托代理人梁某与被
告明日××××公司的委托代理人赖某某到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原告董某某起诉称：原告向被告购买了由被告开发的坐
落于苍某某龙港镇龙港大道德雅花园21幢第4单元1401室商品
房，建筑面积193.6平方米，每平方米单价3667元，总房价款7
09931元，合同第八条约定：出卖人应当在2007年10月30日前
，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合
本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除第八条
规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房
交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、……。（2）逾期超过90天后，买
受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同
继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至
实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分
之二（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。合同签
订后，原告按约已支付房价款639931元，剩余70000元未支付
，原因是被告没有通知缴款，而被告也没有按约交房，被告已
经构成了逾期交房。请求判决：一、判令被告立即交房并向原
告支付逾期交房违约金某某品房实际交付之日（从2007年11月
1日起，按已付房价款每日万分之二计算，即每日128元）。截
至2009年9月30日的违约金88320元。二、本案诉讼费用由被告
承担。
被告明日××××公司答辩称：一、被告逾期交房的原
因在于施工单位歌山建设集团有限公某延误工期所致。歌山建
设集团有限公某在德雅花园20、21幢工程2006年10月13日竣工
后拒不交付建筑物，直至2009年3月23日在县政府的多次协调
下，才把建筑物交付被告进行工程甲竣工验收，这是造成被告
无法按期交付商品房的直接原因，被告也是受害者，希望原告
能充分谅解。二、德雅花园从2004年12月24日开工建设，到20
06年10月13日竣工，期间遭受多个强台风的影响，导致工程停
工而引起工期延误，是导到无法按期交房的一个原因，台风属
于无法预见的不可抗力事件，根据《商品房买卖合同》的约定
和法律的规定，在计算延期交房违约金时应酌情扣除台风不可
抗力造成的合理停工时间。三、原告强占未交付的商品房并进行装修入住，造成整幢楼房无法进行各项专项验收，包括消防
、人防、避雷、环保管道煤气等验收，尤其是消防验收至今未
能通过，因此造成逾期交房的部分责任由原告自负。即逾期交
房违约金应计算至原告强行占房之日止，强占时间为电表首次
使用时间为准。对此，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》第十一条已作出了相应的规定
，如果没有原告强行装修的行为，被告在2009年3月23日竣工
验收合格后即可进行各项专项验收并办理竣工备案，如今可以
办理产权总登记了。四、原告强某某品房装修入住，引发各项
验收延期，已造成被告重大损失，包括行政罚款、支付其他未
强行装修入住业主的违约金、公某的办公费用支出、雇请保安
人员的费用，原告应承担赔偿责任，并应拆除装修物，将商品
房恢复原状交由被告申请各项专项验收。五、原告诉求2008年
9月7日之前的这部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支
持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百
三十七条的规定，原告在《商品房买卖合同》第八条约定的交
房时间届满时已知自己的权甲受到侵害，在两年的诉讼时效内
原告应当提出权乙保护请求，但原告直至2010年9月7日才起诉
主张债权，可见从交房之日起计算至2008年9月7日之前的逾期
交房违约金已超出诉讼时效，不应支持。
在举证期限内，原告董某某向本院提交了下列证据材料
：
1、原告居民身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、公某基本情况，用以证明被告的诉讼主体资格。3、商品房买卖合同，证明原、被告之间商品房买卖合同
关系的事实。
4、收款收据，证明原告已按合同约定支付全部购房款的
事实。
上列证据经庭审出示，被告明日××××公司无异议，
但认为，原告系分段付款，在计算违约金时应予考虑。经审查
，本院认为，原告提交的上列证据来源和形式合法，具有真实
性，待证事实与本案有关联，应确认其证明力。
在举证期限内，被告明日××××公司向本院提交了下
列证据材料：
1、商品房预售证，用以证明德雅花园于2005年3月7日经
苍某某房产管理局批准公开预售的事实。
2、单位（子单位）工程甲竣工验收记录及会议签到表，
证明德雅花园二期工程于2009年3月23日五大验收单位验收合
格和工程乙时间为2004年12月24日的事实。
3、苍某某气象局证明，证明台风等不可抗力事件也是造
成德雅花园逾期交房的一个原因，德雅花园在建设期间遭遇过
强台风五个，工程被迫停工时间长，在计算逾期交房违约金时
应合理剔除该部分延误时间所产生的违约金。
上列证据经庭审出示，原告认为，对证据1、2没有异议
，对证据3的真实性没有异议，只有部分有受台风影响。经审
查，本院认为，证据1、2属有效民事诉讼证据，应确认其证明
力。关于证据3，2006年8月间发生的“桑某”超强台风，其强
度和影响力及造成的灾情属众所周知的事实，确属无法预见，属不可抗力，可以作为确定扣减逾期天数的依据，予以采信；
关于其他各次台风，鉴于龙港镇的气候状况，属被告可以预计
的天气，且对工期的影响应当在约定交房期限时已予考虑，故
不予采信。另由于双方对原告于2009年9月开始使用商品房的
事实均无争议，本院予以确认。
本院经审理，认定本案事实如下：被告明日××××公
司系涉案房地产项目德雅花园（原明日阳光花园）房地产开发
企业，2005年3月7日取得苍房售许字（2005）第004号商品房
预售证。2006年2月23日，原、被告订立《商品房买卖合同》
一份，双方约定：原告向被告购买德雅花园21幢第4单元1401
室商品房，建筑面积193.6平方米，每平方米单价3667元，总
房价款709931元，合同第八条约定：出卖人应当在2007年10月
30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格
并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除
第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该
商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时
间，分别处理（不作累加）（1）、……。（2）逾期超过90天
后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的
，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二
天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价
款万分之二（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。
合同订立后，原告现已支付房价款639931元，余款70000元未
付。涉案商品房于2004年12月24日开始建设，2009年3月23日
经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单某某监理单位会同验收合格并共同出具《单位（子单位）工程甲竣工验收记录》
，2009年9月，原告非因被告交付即开始装修并使用涉案商品
房，涉案商品房至今未通过消防验收。建设期间，工程遭遇台
风天气有2005年度的“海棠”、“麦莎”台风和2006年度的“
珍珠”、“碧利斯”、“桑某”台风，其中，2006年第8号超
强“桑某”台风于8月10日在苍某某马站镇登陆，中心最大风
力十七级。
本院认为：原、被告之间订立的商品房预售合同合法有
效，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。
本案的争议焦点是被告明日××××公司是否承担逾期交房的
违约责任，包括交付商品房和如何计算逾期交房违约金的问题
。
一、首先，根据查明的事实，本案不存在不可抗力导致
不能履行合同的情形，原告系在被告超过约定交房时间后非因
被告交付而开始装修并使用涉案商品房，故被告仍然构成逾期
交付商品房的违约，应承担相应的违约责任；其次，未通过消
防验收的商品房不具备交付条件，而原告已经使用商品房并不
能免除被告成就交付条件的义务，故原告现以请求交付商品房
的方式要求被告全面履行交付义务，应以支持；至于被告与建
设方之间发生的争议，属另一法律关系，既不属本案审理范围
，亦不影响其对本案违约责任的承担。
二、由于被告已经构成逾期交房的违约，现原告根据合
同第八条的约定要求支付违约金，应予支持，但是，关于支付
交房违约金的请求权受诉讼时效约束，被告业已提出相应抗辩，应予审查。根据查明的事实，本案交房期限于2007年10月30
日届满，届满之日为诉讼时效起算日，现原告于2010年9月7日
向本院起诉主张权乙，且未举证证明存在诉讼时效中止、中断
和延长的法定事由，故2008年9月7日之前的逾期交房违约金已
经超过2年的诉讼时效，依法不予保护，同时，原告在商品房
未具备交付条件之前即擅自装修和开始使用涉案商品房，根据
消防等部门当前的验收要求，该行为不仅严重影响消防等专项
验收和办理竣工验收备案，而且导致交付条件的延迟成就，应
认定其已经享受使用商品房的合同权乙，不应再追索自开始装
修至具备使用条件期间的逾期交房违约金，据此，酌定本案逾
期交房违约金自2008年9月7日计算至2009年8月31日，据此，
本案逾期交房天数确定为358天；另被告主张在计算逾期交房
违约金时应酌情扣除台风不可抗力造成的合理停工时间，本院
认为，2006年8月10日的“桑某”台风的影响力和后果确属难
以预计，属不可抗力情形，酌定该次台风造成的合理停工时间
为15天并在计算违约金时扣除相应天数，违约金按已付房价款
639931元的万分之二计算即（358天－15天）×127.98元／天=
43897.14元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、
第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条
的规定，判决如下：
一、被告苍南××××开发有限公司于本判决生效后三
十日内将符合合同约定条件的德雅花园21幢第4单元1401室商
品房向原告董某某交付使用。
二、被告苍南××××开发有限公司于判决生效后十日内向原告董某某支付逾期交房违约金43897.14元。
三、驳回原告董某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2008元，减半收取1004元，由原告董某某负
担505元，由被告苍南××××开发有限公司负担499元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴
上诉案件受理费2008元（具体金额由温州市中级人民法院确定
，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户
，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-
299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审判员 陈 胜
二〇一〇年九月二十七日
书记员 曹明志