广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0404民初1995号
原告：珠海京华物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲银桦路229号。
法定代表人：林爱忠，总经理。
委托代理人：范然峰，广东亚太时代律师事务所律师。
被告：刘慈梁，男，1986年7月16日出生，汉族，住湖南省。
被告：ＸＸ，女，1987年8月31日出生，汉族，住湖南省。
以上二被告共同委托代理人:林志刚，上海市海峡律师事务所律师。
原告珠海京华物业管理有限公司与被告刘慈梁、ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人范然峰，被告刘慈梁、ＸＸ的委托代理人林志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1.判令二被告向原告支付自2014年2月至2016年7月的物业管理费4673.16元、二次加压费用449.15元、公用电梯灯/路灯费615.78元、公共维修费用24.06元、更换电梯配件费5.47元及滞纳金7682.24元，合计人民币13,449.86元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2011年10月5日，二被告购买了广东家和园房地产开发有限公司开发的京华假日湾花园A区第1幢2单元601房,同日，原告与二被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为二被告购买的京华假日湾A区第1幢2单元601号房提供物业管理服务。2013年5月15日，开发商广东家和园房地产开发有限公司向二被告发出了《入伙通知书》一份，明确了被告购买的房屋于2013年5月29日办理收楼手续，同时明确了从2013年6月1日起全额缴交该房屋的物业管理费。二被告收楼入伙后，自2014年2月起未向原告交纳物业管理费及其他费用。并经原告多次催告，二被告仍无交纳物业管理费及其他费用的行为。《物业管理条列》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，二被告的行为显然违反了上述规定，同时，根据《珠海市物业管理条例》第61条的规定，原告有权要求二被告支付滞纳金。
原告向本院提交的证据：1.欠费明细表；2.商品房买卖合同（部分）；3.房屋建筑面积测绘成果明细表；4.入伙通知书；5.前期物业管理服务协议；6.通知；7.更换电梯配件分摊表；8.公告及公示；9.公用电分摊明细表及发票；10.公用电分摊举例、二次加压分摊举例；11.京华假日湾A区8-2-0804；12.发票联8张；13.温馨提示9份；14.资质证书。
被告刘慈梁、ＸＸ共同辩称：原告的诉讼请求没有事实和法
律依据，应当予以驳回。具体理由如下：一、刘慈梁、ＸＸ与原告之间的《前期物业管理服务协议》中明确约定了解决争议的方式为“第三十四条，本协议在履行中如产生争议，双方协商解决或向物业管理行政部门申请调解、协商或调解无效的，可向人民法院起诉。”而原告未经过与刘慈梁、ＸＸ进行协商或向物业管理行政部门申请调解，直接向人民法院起诉，违反了上述约定，是严重的违约行为。在原告的物业服务中存在着大量的不符合合同约定，行业规范，国家相关标准，以及相关资质要求的地方，比如：绿化无管理，楼顶垃圾无清理，路灯损坏无修，安全指示灯坏无修，园内保安形同虚设，陌生人可以随时出入，电梯经常出问题，无专业人员管理，电梯年检已过期无年检，仍投入给业主使用等等，这些情况完全可以说明原告根本不具备为涉案小区供物业服务的资质要求。而对于这些服务质量瑕疵的情况和判定标准而言，相关的物业管理行政部门比人民法院更有发言权，更知道如何判断刘慈梁、ＸＸ与原告之间的是否对错，对查明案件事实而言，首先经过物业管理行政部门的调解，更能为刘慈梁、ＸＸ提供申辩和取证机会。因此《前期物业管理服务协议》中的第三十四条关于争议解决的约定对于刘慈梁、ＸＸ非常重要，在此刘慈梁、ＸＸ保留追究原告因其此种违约行为给刘慈梁、ＸＸ造成损失的赔偿责任。二、刘慈梁、ＸＸ与原告之间的物业服务合同因有纠纷，致使刘慈梁、ＸＸ未向原告支付物业费用和其他费用，在此种情况下，债权债务关系尚不明确，刘慈梁、ＸＸ不可能向原告支付己尚未认可的费用。而滞纳金应当是在债权债务明确，及金额明确的情况下才能够适用。本案不应当适用。即便适用，也不应当使用明显过高的滞纳金。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六身定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”但刘慈梁、ＸＸ从未收到过原告的书面催交。假设原告有书面催交，根据双方的合同约定，那么接下来一定就会是协商或调解，而双方既无协商也无调解，这也说明，原告从未对刘慈梁、ＸＸ进行过书面催交。原告没有向刘慈梁、ＸＸ进行过书面催交，则无法知道刘慈梁、ＸＸ有正当理由，原告未能对刘慈梁、ＸＸ进行书面催交，剥夺了刘慈梁、ＸＸ申辩及申请相关部门进行调解的权利。所以原告要求刘慈梁、ＸＸ支付物业费的请求不应当被支持。庭审时，刘慈梁、ＸＸ当庭补充答辩意见：原告未能证明自己未按小区提供物业服务合同的合法手续，及根据物业管理条例第23、24、25条规定，而原告并未证明其依法与被告签订了物业服务合同，也未提供相应的企业资质；被告提出诉讼时效抗辩，对原告起诉前二年以外的诉讼请求不予认可；原告提交的资质证书三级证书是否适合管理哪些范围的小区需要核实。
被告刘慈梁、ＸＸ向本院提交证据:1.照片21张；2.产品质量举报投诉处理告知书；3.京华假日湾A区存在主要问题；4.验收表；5.联络函及邮寄单；6.签名确认表；7.会议记录；8.业委会的会议记录。
经审理查明，2011年10月5日，被告刘慈梁、ＸＸ购买了广东家和园房地产开发有限公司开发的京华假日湾花园（A区）第1幢2单元601房,同日，原告与二被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元服务费（该费用不包含电梯电费、维修保养费、年审费等费用）；每月10日前交清当月费用，未按时交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。同时，协议还约定了其他事项。
2013年5月15日，开发商广东家和园房地产开发有限公司向二被告发出了《入伙通知书》一份，通知二被告于2013年5月29日办理收楼手续，自2013年6月1日起全额交纳该房屋的物业管理费。
被告刘慈梁、ＸＸ自2014年2月起未向原告交纳物业管理费及其他费用，至2016年7月，共拖欠原告物业管理费4673.16元、二次加压费用449.15元、公用电梯灯/路灯费615.78元、公共维修费用24.06元、更换电梯配件费5.47元，合计5767.62元。其中，2014年2月至2014年6月拖欠物业管理费778.85元、公用电梯灯/路灯费184.13元，合计962.98元。
2016年7月9日，原告在二被告的房门口张贴催收通知，通知二被告截止2016年7月9日，已拖欠物业管理费及相关公摊费用共计5767.62元，请在2016年7月14日前缴费，否则按总额的3‰每日收取滞纳金。
被告提供的相片显示，小区垃圾箱周围、绿化带内有垃圾，电梯内有纸屑，房顶、楼梯间有装修建筑垃圾等问题。停车场管理不到位，摩托车乱停乱放。小区电梯存在问题，故障多发。
同时查明，2014年6月，经珠海市住房和城乡规划建设局评定，原告具有物业管理服务资质三级。
以上事实有原、被告提供的证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告与刘慈梁、ＸＸ于2011年10月5日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容忠实履行自己的义务。
关于物业管理费及其他费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关维修发票、二次加压的电费发票，平均分摊后，刘慈梁、ＸＸ自2014年2月起至2016年7月9日，共拖欠物业管理费4673.16元、二次加压费用449.15元、公用电梯灯/路灯费615.78元、公共维修费用24.06元、更换电梯配件费5.47元，其中，2014年2月至2014年6月拖欠物业管理费778.85元、公用电梯灯/路灯费184.13元。刘慈梁、ＸＸ主张原告的诉讼请求部分已过诉讼时效，原告没有提供证据证明2016年7月9日之前已向二被告主张过上述费用，应承担举证不能的法律后果。因此，2014年2月至2014年6月的物业管理费778.85元、公用电梯灯/路灯费184.13元，已超过两年诉讼时效，本院不予支持。原告于2016年7月9日向二被告进行催收，诉讼时效中断，重新计算二年，对未超过诉讼时效的2014年7月至2016年7月的物业管理费4673.16元-778.85元=3894.31元、二次加压费用449.15元、公用电梯灯/路灯费615.78元-184.13元=431.65元、公共维修费用24.06元、更换电梯配件费5.47元，合计4804.64元，符合协议的约定及法律规定，本院予以支持。
关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，二被告迟延支付物业管理费等费用，应向原告支付滞纳金。原告主张按《前期物业管理服务协议》约定日千分之三的标准计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告刘慈梁、ＸＸ认为滞纳金过高应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院予以调整，滞纳金的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的二倍计算为宜。《前期物业管理服务协议》约定每月10日前交清当月费用，滞纳金应从欠费月的当月11日起计算。
关于原告在物业管理服务中存在的问题。被告提供的证据反映原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为涉案小区的物业管理方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有秩序的和谐的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商的原因导致的，如电梯存在质量问题频发故障、住户或公用设施存在漏水渗水等情况，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要将摩托车乱停乱放，不要乱扔垃圾，装修材料及垃圾不要乱堆乱放。同时，业主不应因物业管理服务中存在一定的问题就不交物业管理费，物业管理服务作为一种服务活动，很难做到十全十美，适当的包容也是需要的，尤其在一个新建小区，业主和物业管理方尚未建立友好良好互动的关系下，尤为重要。如果一些业主因物业管理服务存在一定不到位的问题，就不及时交纳物业管理费用，导致原告经营困难，自然会缩减人手降低成本从而影响服务质量，由此引发更多的业主不交物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。如原告确实存在没有履行《前期物业管理服务协议》中约定的义务，应收集和保存相关证据，或通过业主委员会与原告沟通协调，或循法律途径解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘慈梁、ＸＸ于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海京华物业管理有限公司支付2014年7月至2016年7月物业管理费等费用共计人民币4804.64元；
二、被告刘慈梁、ＸＸ于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海京华物业管理有限公司支付逾期缴纳管理费滞纳金（计算方法：以当月应付款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍，自2014年7月开始，当月11日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、驳回原告珠海京华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费68元，由原告珠海京华物业管理有限公司负担41元，被告刘慈梁、ＸＸ负担27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 于金果
二〇一六年十二月十六日
书记员 赵友祺