湖南省娄底市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）娄中立终字第51号
上诉人（原审被告）娄底市房地产管理局，住所地：娄底市娄星区长青街。
法定代表人吴景祥，该局局长。
委托代理人张朝晖，该局法规科科长。
被上诉人（原审原告）肖江平，居民。
被上诉人（原审原告）肖建平，居民。
被上诉人（原审原告）肖文平，居民。
原审被告娄底市东桦房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区贤童街科源大厦*楼。
法定代表人颜伟平，该公司董事长。
原审被告中国工商银行股份有限公司娄底街心支行。住所地：娄底市娄星区乐坪街。
法定代表人谢志俭，该行行长。
上诉人娄底市房地产管理局不服涟源市人民法院（2015）涟民立初字第5号民事裁定，向本院提出上诉。其上诉称，本案系房屋买卖合同纠纷，应属于不动产纠纷，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖，当事人对协议管辖的约定，不得违反专属管辖的规定。尽管肖文平与娄底市东桦房地产开发有限公司在商品房买卖合同中对解决纠纷的管辖法院进行了约定，因该约定违背法律规定，应视为无效。故请求撤销原裁定，将本案移送娄底市娄星区人民法院审理。
本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条的规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本案系商品房买卖合同纠纷，不属于法律规定的专属管辖的情形。在本案中，因娄底市东桦房地产开发有限公司与肖文平在签订的《商品房买卖合同》中已明确约定，如双方发生争议，可以依法向涟源市人民法院起诉，该约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于书面协议管辖的规定，应认定有效，故原审法院作为当事人协议选择的人民法院对本案具有管辖权。综上，娄底市房地产管理局主张本案属不动产纠纷，应由不动产所在地娄底市娄星区人民法院管辖的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘立贤
审 判 员 颜征求
审 判 员 易伟军
二〇一五年五月二十八日
代理书记员 李 晶
关于上诉人娄底市房地产管理局与被上诉人肖江平等
房屋买卖合同纠纷一案的审查报告
（2015）娄中立终字第51号
一、案件来源
原审原告肖江平、肖建平、肖文平因与原审被告娄底市东桦房地产开发有限公司、娄底市房地产管理局、中国工商银行股份有限公司娄底街心支行房屋买卖合同纠纷，于2015年1月29日向涟源市人民法院提起诉讼，原审被告娄底市房地产管理局在提交答辩状期间对管辖权提出异议。原审法院于2015年3月24日作出（2015）涟民立初字第5号民事裁定。宣判后，原审被告娄底市房地产管理局不服，上诉至本院。
二、当事人及其他诉讼参与人的基本情况
上诉人（原审被告）娄底市房地产管理局，住所地：娄底市娄星区长青街。
法定代表人吴景祥，该局局长。
委托代理人张朝晖，该局法规科科长。
被上诉人（原审原告）肖江平，男，1970年8月24日出生，汉族，居民，住涟源市枫坪镇白水泥厂宿舍。
被上诉人（原审原告）肖建平，女，1963年2月18日出生，汉族，居民，住涟源市蓝田办事处幸福路。
被上诉人（原审原告）肖文平，女，1967年11月18日出生，汉族，居民，住涟源市蓝田办事处人民路。
原审被告娄底市东桦房地产开发有限公司（简称东桦公司）。住所地：娄底市娄星区贤童街科源大厦5楼。
法定代表人颜伟平，该公司董事长。
原审被告中国工商银行股份有限公司娄底街心支行（简称工行娄底街心支行）。住所地：娄底市娄星区乐坪街。
法定代表人谢志俭，该行行长。
三、原审审理情况及上诉的主要内容
原审原告肖江平、肖建平、肖文平起诉称，被告东桦公司开发了房地产项目“壹号公馆”并建立了售楼部进行营销。原告三姐弟约定合伙购买被告东桦公司002幢102房，由于原告肖江平、肖建平在银行贷过款，约定由原告肖文平出面按揭购买。
2013年1月27日，原告肖文平在被告东桦公司定购了002幢102房，该房建筑面积28.21㎡，单价38800元／㎡，总价1094548元，原告肖文平当即按照约定刷卡交了定金10万元，肖建平刷卡交了定金40万元。2013年9月1日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定以银行按揭或住房公积金方式付总房款，在签订合同时付总房款50%及万元以内尾数。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，被告东桦公司向娄底市房地产管理局申请登记备案。在2014年12月31日前交房。合同签订后，原告肖文平当即按约定支付了尾款54548元。
被告东桦公司以“壹号公馆”项目在被告工行娄底街心支行办理了在建工程抵押贷款，2013年5月18日，被告工行娄底街心支行向娄底市房地产管理局出具了《关于同意娄底市东桦房地产开发有限公司壹号公馆商住小区商铺住宅销售并办证的函》，同意被告东桦公司办理预售许可证。娄底市房地产管理局即为东桦公司办理了商品房预售许可证，但该房屋的抵押没有解除。被告东桦公司故意隐瞒抵押事实，利用被告娄底市房地产管理局办理的商品房预售许可证欺诈销售已设置抵押的房屋，致使原告签订合同后，被告东桦公司无法按照约定办理预告登记，东桦公司也没有将这一情况告知原告。
2014年5月15日，娄底市中级人民法院在办理湖南省第二工程有限公司建设工程合同纠纷一案中查封了被告东桦公司出卖给原告肖文平的房产，现东桦公司负债较多，财务状况恶化，明显资不抵债，不能按期交房，合同无法实现。
工行娄底街心支行既不解除抵押，又同意娄底市房地产管理局为东桦公司办理商品房预售许可证，存在过错；工行娄底街心支行向娄底市房地产管理局致函，同意对抵押物办理预售许可证，就意味着放弃抵押权，房产局应当解除抵押登记，并允许出卖人或者买受人办理备案、预告登记，而娄底市房地产管理局在允许抵押物预售的情况下，拒绝办理备案、预告登记，也存在过错，因二被告的过错使原告不能办理备案、预告登记，造成房屋被法院查封、合同目的不能实现的局面。因此，娄底市房地产管理局和工行娄底街心支行对应由被告东桦公司返还的购房款及应承担赔偿责任承担连带责任。特依法起诉，提出如下请求：1、请求法院判决解除原告肖文平与被告东桦公司所签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院责令被告东桦公司返还购房款554548元，并按银行贷款利率的4倍从交款之日至实际返还之日止赔偿损失，并承担50万元的赔偿责任；由被告娄底市房地产管理局和工行娄底街心支行承担连带责任。
原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，被告东桦公司与原告肖文平签订商品房买卖合同时，双方约定的管辖法院为涟源市人民法院，此协议管辖未违反级别管辖和专属管辖的规定，合法有效。被告娄底市房地产管理局主张本案属不动产权属纠纷，而民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，本案是商品房买卖合同纠纷且不属于按照不动产纠纷确定管辖的案件，因此，被告娄底市房地产管理局的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，该院对本案有管辖权。据此，裁定：驳回被告娄底市房地产管理局对本案管辖权提出的异议。
原审被告娄底市房地产管理局不服原审裁定，向本院上诉称，本案系房屋买卖合同纠纷，根据最高人民法院民事案件案由规定，应属于不动产纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖，当事人对协议管辖的约定，不得违反专属管辖的规定。尽管肖文平与东桦公司在商品房买卖合同中约定，若双方发生争议，依法可以向涟源市人民法院起诉。因该约定违背法律规定，应视为无效。故请求撤销原裁定，本案应由娄底市娄星区人民法院管辖。
四、需要说明的问题
肖文平与东桦公司的《商品房买卖合同》于2013年9月1日签订，当时双方在合同中第二十条对纠纷的解决方式只约定为双方先协商，若协商不成，依法向人民法院起诉。事后，东桦公司的法定代表人颜伟平于2014年1月3日又在该条款的“依法向人民法院起诉”的部位添加“涟源市”三字，即依法向涟源市人民法院起诉，颜伟平签名并捺印，但东桦公司未在改动处加盖公章，同时肖文平也没有在此签字。承办人认为，该添加的内容尽管系事后修改，因颜伟平为东桦公司的法定代表人，双方对约定的内容无异议，该约定应认定有效。
五、承办人审查意见
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本案系商品房买卖合同纠纷，不属于法律规定的专属管辖的情形。因东桦公司与肖文平在签订的《商品房买卖合同》中已明确约定，如双方发生争议，可以依法向涟源市人民法院起诉，该约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于书面协议管辖的规定，原审法院对本案具有管辖权。故娄底市房地产管理局主张本案属不动产纠纷，应由不动产所在地法院管辖的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，拟裁定：驳回上诉，维持原裁定。
当否？请评议。
承办人：颜征求
2015年5月25日