北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2015)昌民初字第13667号原告孙建华，男，1972年6月8日出生，汉族，飞利浦（中国）公司技术总监，住北京市朝阳区。委托代理人谢美虹，北京易凯律师事务所律师。委托代理�朱正良，北京京安律师事务所律师。被告谢艳萍，女，1960年10月31日出生，汉族，北京市东城区国家税务局退休职工，住北京市昌平区。委托代理人戚永鉴，男，1955年8月20日出生，汉族，北京市东城区新华水电安装队退休职工，住北京市昌平区。委托代理人胡蕾，北京市亦非律师事务所律师。原告孙建华与被告谢艳萍房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成由审判员郭悦担任审判长、人民陪审员闫素霞、陈丽霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙建华的委托代理人谢美虹、朱正良，被告谢艳萍的委托代理人胡蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月26日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》。合同约定：原告将北京市昌平区回龙观镇龙跃苑三区×房卖给被告，房屋面积176.53平方米�转让价1588770元。合同签订当日，原告不仅将房屋交付给被告占用使用，而且协助被告办理了过户。被告领取了X京房权证昌字第XX**号房权证。但被告未在法定付款期限内支付购房款。原告有权依法依据合同第七条第（二）项第1款之规定，解除合同，收回房屋。由于被告没有支付房款，完成交易，原告因此支付的各项税费损失也应由被告承担。原告现具状起诉，请求：1、判令解除原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、被告将房屋返还给原告；3、被告赔偿原告支付的税费损失374239.48元（其中各项税费：369964.48元，欠付的物业费：4275元），以及以上损失的同期贷款利息；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。第一，双方签订的买卖合同合法有效，也已履行完毕，房屋已经登记过户，依法应该受到法律保护。第二，被�已经全额支付购房款，不存在原告主张的房款未支付的情况。第三，原告所主张的解除合同的法律依据不足，因为双方合同没有约定合同的解除权，而原告所依据的法律规定，合同第7条第2项第1款规定的情形不适用本案的事实情况。根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第15条的规定，原告没有在法定的期限内行使解除权，解除权已经消灭。基于合同不能解除，所以原告要求的税金等费用的损失就不存在。关于税费的问题，双方就税费的承担问题在过户的时候已经达成一致意见，该谁交就谁交，已经履行完毕，双方对此没有异议。原告所要求的税费是基于解除合同后的请求，被告认为合同不能解除，税费也应该是当时谁交就由谁各自承担。房屋因为当时由原告夫妻二人的请求将房屋抵押给案外人，借款240万，款项是由原告夫妻使用的。目前这个案件在昌平法院执行过程中，案外人已经主张行使抵押权。被告请求法院驳回原告的全部请求。经审理查明，原告孙建华与被告谢艳萍之女戚丹丹系夫妻关系，谢艳萍为戚丹丹之母。孙建华与戚丹丹于2009年6月8日登记结婚，现因离婚纠纷在北京市朝阳区人民法院另有诉讼，尚未审结。2005年12月7日，孙建华取得北京市昌平区回龙观镇龙跃苑三区×号室的房屋（以下简称涉案房屋）所有权证书，该房屋登记在孙建华名下。2012年10月26日，孙建华与谢艳萍签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版）。该合同约定孙建华将其名下涉案房屋出售给谢艳萍，建筑面积为176.53平方米，房屋成交价为1588700元。该合同未对付款方式及期限作出明确约定。合同签订当日，孙建华缴纳了涉案房屋的经济适用住房上市补缴土地收益及各项税费，该房屋所有权由孙建华转移登记至谢艳萍名下。2013�8月27日，谢艳萍及其配偶戚永鉴与案外人李留安签订借款合同，约定谢艳萍及戚永鉴向李留安借款240万元，借款期限自2013年8月27日起至2013年10月26日止。上述借款合同于当日经北京市中信公证处公证。同日，谢艳萍与李留安签订借款抵押协议，以谢艳萍名下涉案房屋设定抵押，抵押担保范围为240万元借款本金及利息。2013年8月28日，涉案房屋办理了抵押登记手续。该抵押至本案审理终结前尚未解除。庭审中，谢艳萍辩称戚丹丹之祖父戚保和曾于2014年3月4日及3月11日共向戚丹丹转账150万元，并于2014年5月27日替孙建华戚丹丹购买朝阳区的一套房屋支付了税款近140万元税款。上述款项性质一部分为戚保和代谢艳萍向戚丹丹与孙建华夫妻支付本案涉案房屋的购房款，一部分为戚保和对戚丹丹与孙建华的借款。孙建华对此不予认可，称戚保和在孙建华与戚丹丹离婚�纷一案中主张上述款项均为购买朝阳区房屋的款项，与本案涉案房屋无关。谢艳萍还主张利用本案涉案房屋设定抵押的借款240万元在借款当日就直接汇入案外人马宁的银行账户用于为戚丹丹投资理财所使用，故240万元应属于孙建华戚丹丹的共同债务。孙建华亦对此不予认可。谢艳萍称系孙建华主动提出将房屋过户至其名下，目的是为了将该房屋的经济适用房性质变更为商品房性质，变更程序需要有个过户过程，又称系孙建华为了感谢其帮助孙建华夫妻照看孩子而将房屋过户以便将来谢艳萍与戚永鉴（谢艳萍之配偶，戚丹丹之父）养老，后又称双方之间系真实的房屋交易，现在同意支付全部购房款。孙建华对此不予认可，称因为当时系一家人，所以合同约定没有写清楚，后来多次向谢艳萍要求支付房款，谢艳萍均称没有钱不予支付。另查，本案审理过程中，经孙建华申请，本院于2015年9月29日对涉案房屋采取保全措施。因谢艳萍未如期偿还借款，案外人李留安申请本院执行（2015）京中信执字第1653号公证债权文书，本院于2015年11月2日对该涉案房屋采取了轮候查封措施。再查，本院依职权调取了谢艳萍之女戚丹丹与孙建华在北京市朝阳法院进行离婚诉讼过程中的询问笔录，在该笔录中，戚丹丹一方主张与孙建华的夫妻共同债务中包含向戚保和（戚丹丹之祖父）的借款320万元。对于该陈述，谢艳萍一方称此询问是庭前询问，尚未正式开庭，当时也说明还有其它债务尚未统计完，此后会去朝阳法院更正。对此，孙建华坚决不予认可。以上事实，有结婚证、房屋所有权证书、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权转移登记申请书、契税完税证、税收通用完税证、刷卡单据、借款合同、公证书、借款抵押协议及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的义务。孙建华与谢艳萍签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然合同并未明确约定谢艳萍给付房款的时间及方式，但在涉案房屋所有权已经转移登记至谢艳萍名下，孙建华一方已经履行主要合同义务的情况下，谢艳萍在房屋过户之后至本案审理终结前未能支付全部购房款，存在严重违约行为，导致孙建华出售房屋获得购房款的合同目的不能实现，故孙建华主张解除合同的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。谢艳萍关于已由案外人代为支付上述购房款的抗辩，证据不足，且该陈述也与谢艳萍之女戚丹丹在另案中对相同款项性质的陈述存在矛盾，故本�对该抗辩理由不予采纳。现孙建华撤回要求谢艳萍赔偿损失的诉讼请求，未违反法律规定，本院予以准许。本案合同被确认解除后，涉及到的恢复原状问题，鉴于涉案房屋的抵押权仍未解除，尚不具备转移所有权登记的条件，故孙建华要求将房屋返还过户至其名下的诉讼请求，本院无法支持；如孙建华与谢艳萍就涉案房屋解除抵押一节仍有争议，孙建华应与谢艳萍协商解决，协商不成，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙建华与被告谢艳萍于2012年10月26日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）；二、驳回原告孙建华的其他诉讼请求。案件受理费一万九千零九十九元，保全费五千元，由被告谢艳萍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 悦人民陪审员  闫素霞人民陪审员  陈丽霞二〇一六年十二月二十九日书 记 员  岳亭亭