江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2296号上诉人（原审原告）：陈星萍，女，1976年3月28日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：吴燕�，女，1989年8月7日生，汉族，住南通市崇川区。被上诉人(原审被告)：南通中南新世界中心开发有限公司，住所地南通市。法定代表人：陈锦石，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐志炎，该公司职员。委托诉讼代理人：刘彩英，该公司职员。上诉人陈星萍因与被上诉人南通中南新世界中心开发有限公司(以下简称中南公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈星萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其原审的诉讼请求，诉讼费用由中南公司承担。事实和理由：1、中南公司利用格式条款免除自己责任、加重其买受人责任、排除其主要权利，案涉合同附件三、附件四部分条款及委托装修管理合同应无效。此系其解除合同的理由之一，原审完全回避其理由。2、其解除合同的理由充分，合法有据。(1)合同目的不能实现。案涉商品房的用途是酒店式公寓，其是用来居住的，但案涉土地性质不能用于居住，户口不能迁入，孩子不能按学区入学。(2)其不能在规定期限内取得房地产权属证书。中南公司约定的240日不符合法律规定的90日。(3)中南公司所完成的精装修与要约不符，质量不合格。(4)案涉商品房没有通过最终消防验收。中南公司辩称，1、案涉商品房买卖合同及委托装修管理合同系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应合法有效。陈星萍原审中主张因其公司提供格式条款而认为合同无效，又以合同目的不能实现为由主张解除合同，经原审法院释明后，陈星萍不再主张合同无效，此是陈星�放弃所谓格式条款的诉讼主张。退一步讲，陈星萍作为完全民事行为能力人，在签订合同中并未对条款内容提出异议，且其公司为了提醒买受人，在合同附件四让买受人签字确认，其公司亦已尽提示义务。南通市崇川区市场监督管理局对其公司的合同进行审查，仅认为附件四之(九)存在问题需要整改，其他条款不存在问题。2、陈星萍要求解除合同的理由不成立。(1)案涉商品房买卖合同对土地规划用途、房屋用途均有明确约定，规划用途为商业、其他商服，房屋用途是酒店式公寓，其公司明确告知陈星萍使用年限为50年，陈星萍主张其为“住宅”没有任何依据。(2)案涉商品房买卖合同约定由出卖人在240日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定符合最高人民法院有关解释的规定，体现当事人意思自治原则。其公司已在合同约定期限内将资料报产权登记机关备案，况且陈星萍至今未办理收房手续，上述约定的240日尚未起算，故不存在违约。(3)陈星萍并无证据证明案涉房屋存在质量问题。(4)根据相关规定，案涉房屋装修并不需要报消防手续。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈星萍向一审法院起诉请求：1、判令中南公司与其办理退房手续，并返还已付房款669910元；2、判令中南公司赔偿其利息损失（分别自各笔付款之日起按银行同期贷款利率计算至实际退款之日止）；3、判令诉讼费由中南公司承担。一审法院认定事实：南通市崇川区中南世纪城35幢又名“云公馆”，由中南公司开发建设。中南公司在该楼盘的预售过程中以宣传册的形式向公众宣称：中南新世界广场LOFT首发之作：云公馆，南通最时尚的精装LOFT，两房两厅两卫精装交付。2013年5月21日，陈星萍（买方）与中南公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号09147），就购买中南世纪城35幢827室房屋约定了如下事项：1、卖方以出让方式取得位于南通中央商务区地块（CR0504-A）的土地使用权，该地块规划用途为居住、商业、办公，土地使用年限自2005年4月1日起至2055年4月1日止，卖方经批准在上述地块上建设中南世纪城商品房；2、买方向卖方购买的为预售商品房，仅作酒店式公寓使用；3、房屋建筑面积为47.28平方米，合同约定面积与产权登记面积不一致的，以产权登记面积为准；4、房屋单价为14168.99元/平方米，总价计669910元，买方应于2013年5月21日前支付339910元，余33万元应于本合同签订后七个工作日内以银行贷款方式付清；5、卖方应当于2015年6月30日前依法将验收合格且符合约定的上述房屋交付买方使用，但应付房款全额实际交付给卖方的时间晚于2015�6月30日的，则交房时间可顺延至房款全额实际交付之日起十日内；6、交付使用的房屋若不符合约定的装饰、设备标准的，买方有权要求卖方整改至符合约定的标准；7、房屋达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续，交接时应出示房屋经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；8、产权登记面积与合同约定面积发生差异的，按附件四有关条款执行；9、房屋交付使用后240日内，卖方应当将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，如因卖方责任造成买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买方有权退房，在其提出退房要求之日起十五日内卖方应将已收房款退还给买方，并赔偿按已付房款1%计算的损失。上述合同还包含四个附件，其中，附件三载明房屋交付标准为毛坯。附件四载明：1、实测面积以南通市房管局产权监理处出具的数据�准，卖方按规定出具或张贴实测报告，无提供明细数据的义务；2、因面积差异造成的房款差额多退少补，双方互不因此追究对方责任；3、卖方如实告知买方：交易房屋所属土地及在建工程已经抵押给银行，卖方承诺该抵押在办理房屋产权登记前解除；4、交易房屋所在地块的土地性质为商业、其他商服；5、卖方交房时已经具备合同约定的条件，买方单方面认为房屋存在质量问题或其他问题影响入住而拒绝收房的，应于合同约定的交房时间起15日内提交国家权威部门出具的正式检验报告，若报告认定不合格，则卖方承担违约责任，否则视为房屋不存在影响买方入住的问题；6、买方若不能按期缴纳有关税费、不能按期提交办理权属登记所需资料、不能按约结算的，则卖方有权依据买方的迟延时间相应顺延卖方向权属登记机关提交办证资料的时间；7、若由于买方原因导�房屋实际交付时间晚于合同约定的交付时间的，则卖方向权属登记机关提交办证资料的时限从实际交付房屋之日起算；8、买方采用按揭贷款方式付款的，必须委托卖方办理契税缴纳、产权证、国土证等有关手续；本附件约定内容与主合同不一致的，以本附件为准。签订上述合同的同时，陈星萍（甲方）和中南公司（乙方）还签订了《委托装修管理合同》一份，约定了如下事项：1、甲方为装修的便捷，将案涉房屋委托乙方帮忙装修和管理，乙方不收取费用；2、甲方委托乙方按甲方的要求代为寻找施工单位；3、装修期为六个月，自《商品房买卖合同》约定的交房日期起算，装修结束后十日内，乙方组织施工单位将装修后的房屋移交甲方；4、《商品房买卖合同》约定的交房日后三日内，甲方须将房屋移交乙方代为组织装修，该期限内甲方因故未能办理收房手续的，为保证装修期内能完工，则视为甲方已经收房并同意将房屋移交乙方代为组织装修；5、装修结束后若需报相关部门验收，则由甲方自行安排，与乙方无关；6、若乙方未能按期完成装修，则乙方须自交付截止日期的次日起按已付房款的日万分之二向甲方支付违约金。《委托装修管理合同》还包括一份附件，记载了案涉房屋的装修标准，装修设计中包含客厅、卫生间、厨房、餐厅、卧室等布局。陈星萍于2013年5月21日前向中南公司支付了案涉房款339910元。2015年6月25日，中南公司向陈星萍邮寄发送了《收楼通知书》，其上载明：1、中南公司委托南通中南世纪城物业管理有限公司办理交房手续；2、业主应于2015年6月30日前往中南世纪城35号楼一楼大堂办理收房手续，4-14层房屋业主安排在当天上午办理手续；3、精装修施工拟于2015年7月1日启动，因故未能在上述时间点办理收房手续的，可在装修结束后一并办理；4、收房时应携带相关证件，并交纳有关费用（包括购房尾款、物业费等），但未明确应缴费用金额。陈星萍在2015年6月30日前收悉《收楼通知书》后未按上述时间前往收房。此后，案涉房屋由中南公司组织进行了装修施工。2016年1月，陈星萍收悉中南公司邮寄的《房屋交接手续办理时间更改通知》，但双方未完成房屋交接手续。另查明：2015年6月5日，中南公司就案涉房屋所在建筑即南通中央商务区F塔楼及公共部分内部装修工程申报消防验收，装修范围包括地上一层、四至九层、十一至二十四层走道和电梯厅。综合评定结论为合格。验收意见还载明：该工程若需扩建、改建，包括室内外装修、建筑保温、用途变更，应依法申请建设工程消防设计审核和验收。同年6月29日，案涉房屋所在建筑通过建筑工程竣工验收备案。同年6月30日，南通市房产管理测绘队完成案涉房屋所在建筑的面积测绘，案涉房屋实测面积为47.72平方米。2016年2月16日，中南公司就案涉房屋所在建筑申请土地使用权分割登记，同年2月26日国土部门办结该项申请，同年3月1日向中南公司签发《分割登记（土地权属）通知单》。在此同一时期，中南公司于2016年2月23日就案涉房屋所在建筑申请产权初始登记，同年2月26日经审核获发《产权初始登记证明单》。又查明：陈星萍于2016年3月1日以邮寄方式向中南公司发送了退房通知书。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》和《委托装修管理合同》，双方买卖案涉房屋的意思表示真实，双方之间的房屋买卖合同关系应为合法有效。陈星萍在确认案涉合同关系合法有效的基础上主张不再履行合同，并要求中南公司退房且返还房款，实质是提出了解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求。根据陈星萍诉称的事实和理由，陈星萍解约的理由如下：其一，其未能在2015年6月30日起的240日内取得房屋权属证书，原因和过错在于中南公司，按照约定解约条件成就；其二，案涉房屋的实际规划用途不符合其的合同目的；其三，案涉房屋的装修成果不符合合同约定和国家规定，也未按期交付；其四，案涉精装修房屋未通过消防验收。对于第一条理由，双方约定中南公司应当在房屋交付使用之日起240日内提交办证资料，该约定没有别除任何一方当事人的权利，文义明确唯一，据已查明的事实，中南公司实际提交办证资料的时间在上述约定期限内，不违反合同约定，且陈星萍存在未补缴面积差额款的行为，虽然陈星萍对此提出辩解，但未提供证据证明，法院难以采纳。对于陈星萍提出的240日的期限超过《城市商品房预售管理办法》规定的90日，按照有关司法解释的规定，应当以当事人的约定优先。因此，第一条解约理由不能成立。对于第二条理由，陈星萍诉称居住、落户等合同目的未能实现。一审法院认为：所谓合同目的不能实现中的“合同目的”，应是双方当事人达成一致的意思表示，而不是一方当事人的签约动机。本案中，在合同第一条就已经明确土地规划用途为居住、商业、办公，使用年限为50年，显然不是普通商品住宅用地。案涉房屋的用途也明确约定为酒店式公寓。陈星萍从酒店式公寓概念阐发出的主张，因“酒店式公寓”目前尚为房地产市场中的商业用语，还未形成普通的法律概念和规则。案涉房屋具备居住功能，至于“落户”在合同没有约定，故陈星萍的该项理由不能成立。对于第三条理由，陈星萍认为案涉房屋存在质量问题，是以其他房号房屋的检测报告，陈星萍以“相类似”作为举证手法而忽视了客观上各房屋之间必然存在的差异性。在原审庭审中，一审法院关注到双方各自提供了检测报告，对案涉房屋质量是否合格结论相异。按照民事诉讼法的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，陈星萍提出了空气和板材质量的司法鉴定申请，后又撤回了申请，应当视为陈星萍没有举证。故对陈星萍主张的质量问题缺乏证据，法院难以采信。对于第四条理由，本案中双方就房屋买卖签订了《商品房买卖合同》和《委托装修管理合同》，《商品房买卖合同》约定交付的是毛坯，《委托装修管理合同》载明陈星萍将其购买的案涉房屋委托中南公司帮忙组织隔层和装修。据查明的事实，案涉房屋毛坯及公共部分装修已通过消防验收，根据《委托装修管理合同》的约定，单套房屋的装修是否必须经过消防验收，经一审法院走访消防机关，目前尚无明确�定。因此，陈星萍的上述理由不能成立。综上所述，陈星萍提出的四条解约事由均不成立，一审法院对其诉请难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十二条第四项、第六十七条、第一百一十四条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈星萍的诉讼请求。本案受理费11787元，由陈星萍负担。二审中，陈星萍提交证据：1、南通市工商行政管理局行政复议终止决定书和政府信息公开申请答复书，以证明原审回避重要事实，中南公司利用格式条款免除自己责任加重其责任，排除其主要权利，案涉合同附件三、附件四部分条款以及相关管理合同无效。2、中南城道路塌�有关的报道，以证明案涉房屋存在安全隐患。3、中南新世界广场的广告宣传册，以证明案涉商品房是精装修交付，此广告是要约邀请。中南公司经质证，证据1复议终止决定书的时间是在原审庭审后，原审不存在回避重要事实。因陈星萍主张解除合同，而未主张合同无效，现陈星萍主张合同无效超出诉讼请求。证据2不能证明案涉房屋存在质量问题。证据3是要约邀请，不作为双方合同内容。本院经审查认为，证据1，关于合同效力问题，陈星萍在一审审理时经原审法院释明后主张合同有效，其诉求是解除合同，原审因此根据其诉讼请求进行审理，未回避本案重要事实，故对该证的证明力，本院不予认可。证据2，与案涉房屋质量并无关联，故对其关联性，本院不予认可。证据3，此系要约邀请，双方在《委托装修管理合同》的附件明确案涉房屋的装修标准，应以该份合�的约定为准。故对该份证据的关联性，本院不予认定。中南公司提交证据：案涉房屋的预售许可证，以证明案涉房屋的用途性质为商办酒店式公寓。陈星萍经质证，真实性无异议，但案涉合同约定规划用途为居住、商业、办公，故对其证明力不予认可。本院经审查认为，该证能够证明案涉房屋的用途性质是商办酒店式公寓，与案涉合同约定一致，故对该份证据的证明力，本院予以认可。原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点是原审驳回陈星萍要求解除案涉房屋买卖合同并返还已付款及赔偿利息损失的请求是否于法有据。关于案涉合同附件三、附件四部分条款及委托装修管理合同效力的问题，陈星萍在一审中提出此部分条款系格式条款，且有国家行政管理部门对此责令中南公司进行改正，故该部分条款无效�后又以不能实现合同目的为由要求解除合同。原审法院对此向陈星萍进行法律释明，陈星萍明确其不主张合同无效，而主张解除案涉合同。原审因此未理涉格式条款的效力问题，并无不当。关于案涉合同目的的问题，案涉合同第一条约定案涉项目规划用途为居住、商业、办公。案涉土地使用年限为50年。第三条约定商品房的用途为酒店式公寓。案涉商品房预售许可证上房屋用途性质亦是商办、酒店式公寓。由此可见，案涉房屋是可以用于居住。至于“落户”和学区房的问题，陈星萍购买案涉房屋时，其应当知道酒店式公寓和一般住宅用房的区别，且双方并未就“落户”和学区房进行特别约定，原审因此未支持陈星萍关于因案涉房屋不好居住、户口不能迁入、孩子不能按学区入学而不能实现其合同目的请求，亦无不当。关于产权登记约定240日是否违反法律规定的问题，《城市商品房预售管理办法》第十二条对此虽规定为90日，但该条同时规定开发企业和承购人有特殊约定的除外。本案中，双方对此约定为240日，此系双方当事人的约定。原审因此以该约定的240日期为准，并认定中南公司并未违约，并无不当。关于案涉房屋装修质量的问题，就房屋装修质量是否合格，双方在原审中各自提供了结论各异的检测报告。陈星萍为此在原审中申请司法鉴定，但又撤回申请，二审中其亦明确不再申请司法鉴定。当事人对自己提出的诉讼主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审因此未采信陈星萍关于案涉房屋装修存在质量问题的主张，亦无不当。关于案涉房屋消防验收的问题，案涉房屋毛坯及公共部分装修已通过消除验收。至于单套房屋的装修消防验收�题，我国法律和行政法规对此并无强制性规定。即便根据陈星萍所主张中南公司未执行南通市公安局消防支队的相关意见，此也仅是中南公司违反相关行政管理规定，此并不构成陈星萍有权解除案涉房屋买卖合同的法定条件。综上，陈星萍要求解除案涉房屋买卖合同的理由不能成立。原审因此驳回陈星萍的诉讼请求，并无不当。综上所述，陈星萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11787元，由陈星萍负担。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  吴 风二〇一七年十月十日书记员  盛姝玲