广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民初字第57号
原告龙字。
委托代理人韦仲烈，广西众维律师事务所律师，特别授权。被告柳江县恒信房地产开发有限公司，住所地：柳江县拉堡镇商贸街恒信国际。法定代表人刘信，董事长。委托代理人韦学新，广西都乐律师事务所律师，特别授权。原告龙字与被告柳江县恒信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员周璇、覃姣红参加的合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告龙字及其代理人韦仲烈，被告柳江县恒信房地产开发有限公司的特别授权代理人韦学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“汇元大厦”楼盘1幢1单元2807号房出卖给原告，该房建筑面积为97.18平方米，套内面积78.20平方米，房款以每平方米4180.50元计算，房款总额为326915.00元。出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付商品房，如出卖人逾期交房，逾期不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金；逾期超过180日的，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金。合同签订后，原告如期向被告交付购房款人民币326915.00元，但被告未能按约定的时间交付房屋给原告，截止2013年11月27日止，被告迟延已达697天，按日违约金万分之三计算，被告应付2012年1月1日至2013年11月27日期间的逾期交房违约金68358.00元。原告认为其与被告在平等、自愿的前提下签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定诚信履行各自的义务。原告在履行了交付房款义务后，享有要求被告依约交付房屋的权利。现被告未能按照合同约定履行自己的义务，理应承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付2012年1月1日至2013年11月27日逾期交房违约金人民币68358.00元；二、本案诉讼费用全部由被告承担。原告向法庭提供的证据有：
1、商品房买卖合同；
2、销售不动产统一发票；
3、住房公积金借款合同；
4、个人贷款支付凭证：上述证据证明原、被告的房屋买卖合同关系及约定违约责任、交房款的时间、交房条件；原告已经将首付款支付给被告；原告已经向银行申请贷款，款项直接汇给被告；原告所申请贷款已经通过银行向被告支付。
5、完税发票。证明原告于2012年6月27日交完契税。
被告辩称，一、根据合同约定的交房条件共有四个方面：1、受让人已经交清全部房款；2、出卖人的房屋质量经验收合格；3、按揭购买的受让人应当将购房契税交易手续费及其他相关费用交给出卖人，未交清契税、手续费则被告有权不交房，原告都是在2012年6月之后才交完契税，故被告不存在违约；4、签订物业管理公约及相关物业管理文件。二、汇元大厦的房屋质量已经于2012年6月5日竣工验收合格，各原告说被告交房不合格没有事实依据。三、在2012年1月1日，顺延交房的原因有停电、下雨、政府行政行为等原因，即使存在违约，根据合同的约定，这些原因造成的延期，被告不构成违约，依约不承担违约责任。四、2012年6月15日之后被告已经通知各原告来验房收房，原告龙字于2012.8.22领取房屋钥匙，视为交付房屋。从原告领房之日起计算，扣除应该扣减工期内可扣减的天数，才能确定被告是否违约；如果被告违约则承担违约责任。五、扣除上述可扣减工期天数的四种因素，如被告构成违约的，同意按合同约定的违约金180天以内万分之一点五计付违约金，但若是超过180天的，按约定的日万分之三计赔则属约定过高，应参照房屋租金的2-3倍计，才符合公平公正的原则，请法院依据法律调整降低。被告向法庭提供的证据有：
1、通知（县住建局禁止施工）。证明2009年到2012年施工期间因高考、中考、毕业会考政府禁止施工，从每年的5月18日到6月26日中午2小时不给施工，夜晚22点至第二天7点不给施工，其中全日禁止施工的是每年8天，其他影响时间是31天，中午两小时，晚上8小时，所以因此影响工期一年39天；
2、收件通知书（消防竣工验收），3、消防验收意见书。证明被告在2012年11月7日开始已经向有关部门递交了消防验收材料，相仿部门出具收件，2013年5月30日才做出消防结论，根据合同第八条的约定，2012年11月7日至2013年5月30日该期间属于等待验收时间，这段时间被告也不应该承担违约责任。
4、工程质量竣工验收意见书。证明汇元大夏楼房于2012年6月5日经“五部门”共同验收合格，可以交房。5、竣工验收备案表：证明被告在2012年8月30日已经将竣工及工程验收合格材料递交给县住建局备案，住建局在2013年7月10日予以备案的，表明了所有的都验收合格了。
6、南国今报（2013年8月3日；2013年9月28日）。证明被告在2012年6月15日、8月2日之前已经通知原告来领房，被告在商品房经五部门验收合格后尽到了通知义务。
7、住宅使用说明书，住宅质量保证书。证明被告在通知交付房屋前已经有住宅使用说明书、质量保证书。
8、房产测量成果报告：被告在2012年6月7日向有关部门递交了丈量测绘1号楼申请，合同约定丈量时间不算被告违约，应当扣除，丈量所导致的顺延不能作为被告承担违约责任的依据；
9、施工日志。证明工程开工至2012年8月30日被告递交备案施工期间的停电、停工、降雨、高考、中考等因素导致工期延误的时间，以及消防整改及2012年8月30日被告备案消防初检合格的时间。
10、领房登记表。证明原告于2012年8月22日已钥匙，被告已将房屋交付给原告。
11、预售许可证、施工许可证。证明被告具备售房资格。
12、汇元大厦楼房租金价评估结论报告。证明约定逾期交房超过180天的按日万分之3支付违约金属过高，应予调整。本院根据被告的申请，依职权向柳江县供电公司、柳江县气象局调取的停电、气象（降雨）资料。被告申请调取证据的目的证明施工期间停电、降雨情况并据以扣减工期。经庭审质证，被告对原告提供的证据及本院依职权调取的证据均无异议，原告对被告提供的证据1、2、3、6、10、11、12及本院依职权调取的证据真实性无异议，但对这些证据除证据11的证明目的无异议外，均有异议，对证据4、5、9的真实性有异议，对证据7、8认为与本案无关。本院认为，对原、被告双方均无异议的证据予以认定。
原告对被告提供的证据4、5、9的真实性有异议，认为证据4（工程质量竣工验收意见书）中被告于2013年5月13日消防验收才合格，故2012年6月5日工程已验收合格是不真实的；被告没有通过环保部门出具的准予使用的相关文件，因此被告的房屋仍然没有达到交付条件。然而证据4是经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合验收合格取得的意见书；对证据5（竣工验收备案表）认为被告的消防验收于2013年5月30日才取得，在2012年8月30日就递交材料住建部门备案也不是事实。但该证据有柳江县住建局盖章同意备案的，并已执行。原告对这两份证据的真实性虽有异议，但未能提供相反证据支持，故本院对这两份证据的真实性均予以认定；对证据9（施工日志）认为是被告自己作出的，应当有监理单位的监理日志、气象部门的气象资料等相互验证，才能具有效力。故不认可上述证据的真实性。因该证据是施工单位单方制作，所作的停工记录未经相关部门确认，不能作为直接据以扣减工期内雨天、停电的证据，故对该证据不予认定；原告对被告提供的证据1、2、3、6、10、11、12及本院依职权调取的证据等的证明目的有异议，但对证明目的有异议。原告认为证据1（住建局禁止施工通知）中，在签订合同时被告已经对上述情况有预见性，故不能扣减工期内此种情形的天数；通知中5月18日-6月26日不是全天禁止施工，而且被告在此期间并未停止施工，故被告要求扣除是没有事实及法律依据的。因该证据是柳江县住建局下发给被告的，禁止被告在高考、中考、毕业会考期间施工，该行为符合合同约定的因政府主管机关、部门或机构的政府行政行为所导致的延期的约定，故予认定；其他不属全天禁止施工的，不予支持。对证据2（消防竣工验收收件通知书），3（消防验收意见书）认可消防验收不通过是被告的原因造成，其消防验收合格意见书在2013年5月30日才取得，故其主张2012年6月5日其房屋已经验收合格是没有依据的，其主张扣减消防验收期间用时是没有理由的。该组证据能证明被告在工程竣工验收后做了这些工作，但不能证明是合同约定可扣减工期的因素，故对其主张证明可以扣减期间的天数这一目的不予认可；对证据6【南国今报（2013年8月3日；2013年9月28日）】认为第一份证明不能证明被告通知原告前来领房；第二份证明因被告未出示相关文书、证书，未达到交房条件，故没有达到通知原告领房的合法效力。该组证据第一份是一编报导文章，不能证明被告已通知原告前来领房，对其证明目的不予认定；第二份证明被告以登报公告的方式通知未领房业主前来领房，符合合同约定的交房方式，予以认定；对证据7（住宅使用说明书，住宅质量保证书）、8（房产测量成果报告）认为与本案无关。证据7是被告交房时应提供的文本资料，证据8是被告在工程竣工后委托相关部门对房产进行测量，该两份证据的真实性予认定，对证据7，因未在原告领房时出示，其证明目的不予采信；对证据8，因属工程竣工（达到可交房）后的工作，不能作为扣减工期的因素，故不认可其证明目的。对证据10（领房登记表）认为不能视为被告已经履行房屋交付手续，因被告在没有取得相关验收合格、不具备交房条件的情况下，属违法通知业主领钥匙。该证据证明原告于2012年8月22日领取房屋钥匙，而2012年6月5日被告所建楼房已经验收合格，原告领取钥匙是对交易房屋取得占有、使用权，应视为交付，故予以认定；对证据12认为不能证明约定违约金过高，不应采信。该证据只能证明汇元大厦楼房的月租金价格，但不能直接证明双方的约定违约金过高，故不予认定；对本院调取的气象资料认为不能作为定案依据，理由是该证据是针对另一楼盘使用的，被告在下雨时是否停工没有依据，故即使下雨也不能扣减。对本院调取的供电公司的停电记录认为从材料上看不出所停电是被告施工工地的用电，并对施工造成影响，故不能作为扣减被告违约天数的证据使用。该组证据是本院依职权向柳江县气象局、柳江县供电公司提取的，因原、被告双方在合同中约定出现此种情形，被告可据以延期交房。该组证据对自签订合同至约定交房日期间的降雨情况均有记载，是客观、真实的，予以认定。综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2009年2月2日，被告取得对位于柳江县拉堡镇柳南路67号“汇元大厦”1号楼的建筑施工许可，之后进行工程建设施工。2009年9月29日，被告取得“汇元大厦”1号楼商品房预售许可证，开始对外预售该楼商品房。
2010年4月11日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定被告（即出卖人）将其开发的“汇元大厦”楼盘1幢1单元2807号房出卖给原告（即买受人），该房建筑面积为97.18平方米，套内面积78.20平方米。合同第四条约定购房价款，按套内建筑面积计算，房款以每平方米4180.50元，房款总额为326915.00元。合同第六条约定付款方式为银行按揭贷款支付。第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格，2、买受人已交清全部房款。本条还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人没有交清全部房款；3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按1天记，停电不足8小时的，按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数），出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为出卖方承担违约责任的依据；4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期（包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间）。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之3的违约金。合同第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人发出的房屋交付通知或登报通知之日起15日内，应与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人将该房屋正式交付给买受人并验收。合同附件四为合同补充协议。第一条约定买受人同意按银行按揭付款。买受人签署本《商品房买卖合同》时，交纳首期款，余款由买受人向银行申请按揭。第三条关于房屋交付的补充约定：1、办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款。2、银行按揭付款的，如买受人以银行贷款的方式支付购房款并有出卖人提供了连带责任保证担保的，买受人在办理该房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续，在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。第五条约定，交房通知方式（1）在报纸上登交房通知；（2）电话通知；（3）信函通知；任何一方的通讯地址、电话等有变化须在十个工作日内以书面形式通知对方，双方给对方任何通知均按合同载明的地址发信函，五个工作日内即视为对方已收到。合同签订后，原告于2011年11月23日付清购房款。2011年12月31日，被告未能将房屋交付给原告。
2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”1号楼经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位及原告联合验收合格并取得“建设工程质量竣工验收合格”意见书。验收合格后，被告通知各购房户前来领房。原告于2012年8月22日到被告处领取所购房屋钥匙。另查明，2010年5月18日、2011年5月18日，柳江县住房和城乡建设局均向被告发出“通知”，通知内容有为减少噪声对高考、中考的影响，根据相关法律、法规规定及柳江县考试委员会的要求，通知如下：县城内所有建筑施工场地从5月18日至6月26日中午12：30分至14：30分，晚上22：30分至次日7：00分禁止建筑施工作业。二、在6月7日、8日高考期间和6月14日-16日高中毕业会考及6月24、25、26日中考期间，柳江中学、拉堡中学等考点学校周边的建筑工地禁止施工。据此通知，禁止被告施工的天数有16天，其中与雨天重叠的13天。
2013年12月25日，原告以被告迟延交房为由，提起诉讼，请求支付逾期交房违约金。被告应诉后，申请本院向柳江县气象部门、供电部门调取2009年12月至2012年8月间的气象资料、停电资料，以证明《商品房买卖合同》签订后，施工期间的降雨及停电天数，同时申请对“汇元大厦”楼层房屋的租金价格进行评估。根据柳江县气象局提供的气象资料统计，自2010年4月11日（签订合同日）至2012年1月1日（约定交房日）降雨天数179天，根据柳江县供电公司提供的停电资料统计，期间停电时间累计有9天。
2014年9月23日，广西诚信华正资产评估有限责任公司对“汇元大厦”楼房套房作出《资产评估报告书》，该报告认为该栋楼建筑面积90平方米的套房的月租金价为11元／平方米。本院认为，本案中，原、被告双方对合同的效力及继续履行合同均争议，对逾期交房不超过180天的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金亦无争议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：1、被告实际可交房日及实际交房日的认定；2、被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；3、被告主张原告交清购房契税的时间为请求交房的前提条件应否得到支持；4、被告是否违约（即是否逾期交房），若违约，应支付多少违约金给原告；5、合同约定违约金是否过高。针对争议焦点1（被告实际可交房日及实际交房日的认定），《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”楼盘1号楼，经施工、勘察、设计、监理等单位通过竣工验收，结论为工程质量合格，同意验收。因此，被告开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实双方讼争房屋达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，可以交付。原告以被告未能出示房屋验收合格等书面材料，认为仍未得验收合格，不具备实际交房的条件，原告可以不领房，但原告于2012年8月22日领取所购房屋钥匙，属对房屋的转移占有，视为被告已交房，这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定。原告主张被告未能出示房屋验收合格等书面材料，即未具备实际交房的条件，其即使领取屋钥匙也不属交房，因与法律规定相悖，本院不予采信。针对焦点2（被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。）原、被告双方在购房合同第八条规定如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，2、买受人未交清全部房款，3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，不足的按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数）出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期。4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期【包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间】。在本案中，被告主张扣减从双方签订合同日至约定交房日工期，遇连续两天以上雨天的停工天数，有合同约定为依据，故其请求顺延交房，有依据，理由成立，本院予以支持。因在约定的工期内没有发生停电及考试影响施工，故被告的请求无依据，本院不予采信。关于被告请求扣减因消防验收、规划验收、房产丈量等用时天数，因这些用时均不在合同约定的交房期间（工期）内发生，故被告的这些主张理由不成立，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定，被告应于2011年12月31日交房。自2010年4月11日（签订购房合同日）至2011年12月31日（约定交房日），根据柳江县气象局提供的气象资料统计，期间出现的连续两天以上雨天共179天（具体降雨日详见证据，此不另列），根据柳江县供电公司提供的停电记录累计，停电9天（具体停电日、时附后，已扣除与雨天重叠的降雨时间），根据柳江县住房和城乡建设局发出的停工通知，期间考试16天，扣除与雨天、停电重叠的13天，记3天，以上共应扣减工期191天。针对焦点3（被告主张原告应交清购房契税方可请求交房应否得到支持）。被告主张合同附件四关于房屋交付的补充约定，原告应交清购房契税、交易手续费及其他相关费用给被告，其才办产权登记过户手续给原告，否则其有权拒绝交房而不承担任何责任。因该条款未约定交付时间，被告亦无证据证明其催促原告何时交款，而这些款项是办理产权登记过户之用，并非针对交房而设定，系后果前置，且加重了原告方即买受人义务，显失公平，属无效，本院不予采信。针对焦点4【被告是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应支付多少违约金给原告】，法律强制规定房屋经验收合格方可交付，交付的其他条件和方式双方可另行约定，因合同对交房方式和条件没有特别约定，故房屋经验收合格后原告领取钥匙即视为交付。双方约定2011年12月31日前交付房屋，而被告于2012年8月22日已交付房屋给原告，迟延交房235天，扣减工期内约定可扣减的191天，被告实际迟延交房44天，构成违约。根据合同第九条规定，被告逾期交付房屋不超过180天，应按日向原告支付已交房款万分之1.5的违约金，即326915.00元×0.00015×44天=2157.64元。针对焦点5（约定违约金是否过高）。因双方对合同约定逾期交房不超过180天的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金之约定无争议，本案中，被告逾期交房不超过180天，故按日万分之1.5计付约定违约金不过高，本院予以确认。综上所述，原告的诉请部分有理有据，本院予以支持，部分无理无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告柳江县恒信房地产开发有限公司支付逾期交房违约金2157.64元元给原告龙字；
二、驳回原告龙字的其余诉讼请求。本案案件受理费1509元，由原告负担1459元，被告负担50元，被告所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给原告。上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 蔡汉青
人民陪审员 周 璇
人民陪审员 覃姣红
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 雷冰宇