广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1098号
上诉人（原审原告）邱丽珍，女，1953年7月16日出生，汉族。
委托代理人陈韵诗、蓝爱忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州银山建设开发有限公司。
法定代表人胡艳青，该公司总经理。
委托代理人方洁瑜、曹道雄，该公司职员。
上诉人邱丽珍因与被上诉人广州银山建设开发有限公司（以下简称银山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，银山公司经广州市城市规划局以穗城规南片地字（1994）第240号《建设用地规划许可证》和广州市国土局以穗国土（1995）建用通字第12号《建设用地通知书》核准，并经广州市房地产管理局发出拆许字（98延）第008号《房屋拆迁许可证》，拆除革新路95-113号、新民大街、新民东一街等地段土地用于建设商住楼。
广州市海珠区革新路新民四横街7-9号三楼房屋位于上述拆迁范围内，该屋的产权人是邱丽珍。
1998年6月23日，邱丽珍（被拆迁人、乙方）与银山公司广州银山建设开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除坐落海珠区革新路新民四横街7-9号三楼的房屋，建筑面积77.85平方米，其中违章建筑面积22.83平方米。甲方应将自有的坐落海珠区革新路原征用街范围内新建大楼第八层南向建筑面积75.02平方米房屋（包括分摊楼梯、走廊等面积，按比例分摊在内）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿，于2002年12月31日交付乙方，甲方用作产权调换补偿的房屋楼屋高度、结构、质量，应符合城市规划部门批准的设计方案。甲方逾期安排乙方回迁，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责。其他事项：逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供临迁房的，拆迁人按规定的临时安置补助费的200%付给。逾期支付临时安置补助费，延期补助费的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；等。上述合同在房管部门办理了备案手续。同日，邱丽珍与广州银山建设开发有限公司在广州市越秀区公证处公证员的见证下签订《房屋拆迁安置协议》，该公证处于1998年7月20日出具（98）穗越证内经字第216号公证书证明双方签章属实，协议内容如下：银山公司为拆迁人（甲方），邱丽珍为被拆迁人（乙方），甲方经批准拆除革新路新民四横街7-9号三楼，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方从乙方搬出原住房之月起至甲方通知乙方回迁之月止每月发给乙方临时搬迁补助费935元；甲方应于2002年12月31日前在原征用范围内新建大楼第八层安置建筑面积75.02平方米的房屋给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁；如甲方逾期安排乙方回迁，应按每超期一天赔偿按42号文规定的标准向乙方承担违约责任；临迁补助费每半年发放一次；等。
《拆迁安置协议》签订后，邱丽珍腾出自有房屋让银山公司用作拆迁，并按约定自行临时搬迁。
2013年3月13日，邱丽珍与邱振华（原广州市海珠区革新路新民四横街7-9号二楼房屋的产权人）作为协议的乙方，银山公司作为甲方，就革新路项目回迁房屋事宜签订了《补充协议》，内容如下：甲方应邱丽珍要求调整回迁房屋，二套合并调整回迁至海珠区革新路103号之二1204房一套（建筑面积173.06平方米）；甲、乙双方确认根据《拆迁补偿协议》以及《拆迁安置协议》的约定，约定回迁建筑面积为154.512平方米，对比增加18.548平方米，经双方友好协商，乙方同意增加的建筑面积18.54平方米以22000元每平方米的价格向甲方购买，乙方应支付购房款408056元给甲方；甲方应付乙方2012年1月1日至2013年2月28日止延期补助费（两套）费用52360元、延期补助费补偿金（两套）23449.8元，合计75809元；乙方同意将甲方欠乙方的费用75809元与增加面积补交购款408056元相互扣减后，余款332247元甲方同意乙方分期支付，支付方式：1、收楼之日支付32247元；2、2013年8月30日前支付75000元；3、2014年2月28日前支付75000元；4、2014年8月30日前支付75000元；5、2015年2月28日前支付75000元；签订本《补充协议》之日起5日内，乙方同意按照房屋现状收楼回迁，并办理完毕收楼回迁手续，逾期未办理回迁手续的，视为已经回迁。至此，除乙方拖欠应付超出面积的购房款外，甲、乙双方因该拆迁房屋其他一切债权债务均已结清；若乙方不按时支付房款，每逾期一日按乙方应付总额的2%支付违约金；等。
银山公司于2013年3月15日将坐落海珠区革新路103号之二1204房交付给邱丽珍使用，交接过程中双方签订了《楼宇交接书》，内容如下：邱丽珍是银山蓝岸12层1204单位业主，本人回迁的12层1204单元经广州市有关部门鉴定合格，已经具备入伙条件，可以入住，并于2013年3月15日验收并同意接收该单元；双方确认，自2013年3月15日起，该单元由开发商交付给业主；业主在此确认，已收到钥匙共1套共3把；业主同意从2013年3月15日起每月按时缴纳全额管理费；等。《楼宇交接书》落款有邱丽珍的签字，银山公司未在该文书落款处签章。
邱丽珍为证明对回迁房的收楼时间为2013年6月1日而提交了由广州市云中物业管理公司出具收取物业管理费的《收款收据》1张，该收据原文内容为“今收到银山蓝岸1204邱丽珍、邱振华2013年4月15日-2013年5月14日物业管理费”，后将原文中“2013年4月15日-2013年5月14日物业管理费”文字划掉，改写为“2013年6月1日-2013年6月31日物业管理费”，更改处有“何嘉欣”签名。银山公司对《收款收据》的质证意见如下：真实性予以确认，关联性认为不能以何时缴纳管理费的时间来确定收楼时间。
另查，邱振华是广州市海珠区革新路新民四横街7-9号二楼房屋（建筑面积55.02平方米）产权人，邱振华与银山公司也签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《拆迁安置协议》，邱振华同时向原审法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷之诉（案号（2013）穗海法民三初字第2614号）。
邱丽珍于2013年9月12日向原审法院提起诉讼称：1998年6月23日，邱丽珍与银山公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》，约定银山公司拆除邱丽珍位于广州市海珠区革新路新民四横街7-9号（下称：拆迁房屋）的三楼房屋，还约定由邱丽珍自行解决临时搬迁，银山公司应于2002年12月31日前安排回迁，以及延期补助费、逾期支付延期补助费的补偿金及逾期交房违约金等条款。邱丽珍在约定时间内办理回迁手续，发现银山公司交付的房屋没有竣工备案登记，而且当时没有供水供电的，物业公司从2013年6月1日收取管理费，实质上银山公司于2013年6月1日才交付回迁房屋给邱丽珍。银山公司逾期交房已侵犯邱丽珍的合法权益，应当按照约定向邱丽珍支付延期补助费、逾期支付延期补助费的补偿金及逾期交房违约金合计人民币322162.55元。为维护邱丽珍的合法权益，请求如下：1、银山公司支付自2011年9月11日至2013年5月31日的逾期交房违约金314000元给邱丽珍；2、银山公司支付自2013年3月1日至2013年5月31日的延期补助费5610元、逾期支付延期补助费的补偿金2552.55元给邱丽珍；3、本案受理费由银山公司负担。
银山公司辩称，不同意邱丽珍所有的诉讼请求。关于邱丽珍逾期交房的违约金的主张，银山公司按协议的约定每半年支付一次临迁费，邱丽珍一直有向银山公司主张延期补助费的200%及延期补助费的3%计算补偿金，根据当时的拆迁条例，关于逾期回迁的违约责任是不可以超过300%及3%补偿金，即包括100%的临迁费、200%延期补助费及延期补助费3%补偿金。邱丽珍的请求是重复要求银山公司承担延期回迁的违约责任，并每天500元是过高的标准，不符合相关的法律规定。关于请求延期补助费，根据双方签订的补充协议第七条“签订本补充协议5天内邱丽珍方同意按现状收楼回迁，并办理完毕收楼回迁的手续”，至于邱丽珍逾期办理收楼手续导致逾期回迁不能要求我方支付相应的补助费及补偿金，根据双方签订的补充协议有明确约定，就签订协议之日双方因拆迁房屋的债权债务已经结清。请求法院驳回邱丽珍的全部诉讼请求。
原审法院认为，邱丽珍、银山公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》约定银山公司应于2002年12月31日将回迁房屋交付给邱丽珍使用，银山公司迟延至2013年3月15日才交付回迁房屋给邱丽珍，银山公司迟延交付回迁房行为构成违约。邱丽珍、银山公司在交接回迁房过程中签订了《补充协议》，《补充协议》约定银山公司安置的海珠区革新路103号之二1204房作为邱丽珍及邱振华（邱丽珍原房屋楼下产权人）的回迁房，另就银山公司迟延交付回迁房的违约责任及补面积差问题达成了一致意见。《补充协议》也是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。《补充协议》约定邱丽珍同意按照回迁房屋海珠区革新路103号之二1204房的现状收楼回迁，邱丽珍于2013年3月15日接收了上述回迁房，收房时签署了《楼宇交接书》，据此，原审法院认定邱丽珍接收回迁房的时间为2013年3月15日。邱丽珍回迁房物业管理是由回迁房屋所在楼盘的物业管理公司向邱丽珍收取，邱丽珍主张管理处实际收取管理费之日（2013年6月1日）为回迁之日没有理由及依据，原审法院不予采信。邱丽珍已同意按照回迁房屋现状收楼回迁，现又以回迁房屋没有供水供电及没有办理竣工备案为由认为收取回迁房之日未具备交付条件，理由不充分，原审法院不予采纳。至于邱丽珍认为其收取的回迁房没有供水供电致使利益受损，邱丽珍可另行向银山公司主张赔偿。
关于银山公司迟延交付回迁房的违约责任问题。按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，银山公司逾期交付回迁房屋须按每日500元标准支付逾期交房违约金、按原临迁安置补助费的300%支付延期补助费及按每日增加月补助费的3%支付补偿金。邱丽珍、银山公司在诉争房屋回迁之日前两天签订了《补充协议》，该协议既约定银山公司应支付邱丽珍费用及邱丽珍应支付银山公司面积差房款，还约定上述两债权相扣减后邱丽珍应支付银山公司的款项及支付时间，最后还约定除邱丽珍欠银山公司超出面积款外双方因该拆迁房屋的其他一切债权债务均已结清。《补充协议》是对诉争房屋拆迁及回迁所产生债权债务的最后结算，也是对《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》的变更。因此，邱丽珍在签署《补充协议》后仍向银山公司主张逾期交房违约金及2013年3月1日之后的延期补助费及延期补助费补偿金，没有理由及依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定，原审法院于2013年12月21日作出判决：驳回原告邱丽珍全部诉讼请求。本案受理费3066元，由原告邱丽珍负担。
判后，邱丽珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判决支持邱丽珍的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由银山公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。1、邱丽珍与银山公司在《补充协议》中约定的涉案房屋交付条件低于法定最低标准，该项约定无效。依据《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等相关法律的强制性规定，房屋交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。虽然《补充协议》第七条约定“乙方（邱丽珍）同意按照房屋现状收楼回迁”，但是，银山公司向邱丽珍交付涉案房屋时没有依法取得上述验收合格证明文件，违反相关法律的强制性规定，即“房屋现状”低于上述法定最低交付标准，所以“乙方（邱丽珍）同意按照房屋现状收楼回迁”的约定无效。2、银山公司没有按时向邱丽珍交付符合法定最低交付标准的房屋，违约在先，应当根据《合同法》规定承担违约责任。银山公司的证据《楼宇交接书》证明邱丽珍已按照《补充协议》约定在2013年3月15日办理收楼手续，由于涉案房屋存在多项质量问题，至今仍然不符合法律规定的房屋交付条件。《补充协议》第七条约定“甲（银山公司）、乙（邱丽珍）双方因该拆迁房屋的其他一切债权债务均已结清”的前提是涉案房屋符合法律规定的交付条件，并且邱丽珍与银山公司均按时办理涉案房屋的交接手续。由于银山公司没有按时向邱丽珍交付符合交付条件的房屋，违约在先，其违约行为使“债权债务结清”的前提条件丧失。同时根据《合同法》第一百零七条规定，银山公司应当承担违约责任。二、原审法院判决证据不足。原审法院仅仅依据《补充协议》的字面约定，认定除邱丽珍欠银山公司超出面积款外双方因该拆迁房屋的其他一切债权债务均已结清，却忽略银山公司交付的房屋不符合法定最低标准而应当承担违约责任的事实。原审法院没有依法要求银山公司提交《工程竣工验收备案表》等验收文件，无法证明银山公司交付涉案房屋时已符合交付条件，更无法证明银山公司无需承担违约责任。所以，原审法院判决依据不足。
银山公司答辩称，不同意邱丽珍的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。第一，邱丽珍于2013年3月15日已签署楼宇交接书，确认接收回迁房，因此，邱丽珍以其收取管理费之日即2013年6月1日作为回迁之日，缺乏事实依据。第二，关于延迟交付回迁房的违约责任问题，银山公司在一审中提交了双方签订的补充协议，已明确约定我方应支付邱丽珍的延期补助费及补偿金等费用，且与邱丽珍相关补偿费用进行扣减，双方签订补充协议以确认双方真实意思表示，因此邱丽珍上诉主张要求支持其延期补助费、补偿金，缺乏法律与事实依据。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，邱丽珍陈述，银山公司2013年3月份给我发出回迁通知书，当时通知书载明已验收合格，但我方签署补充协议时对方并未提供任何验收文件。我于管理处先签了《楼宇交接书》，管理处工作人员再带我到房屋验收。但这栋楼的其他房屋都有电，而涉案房屋电路搭错，且窗台有漏水情况，墙面批荡有问题，因此推迟到5月份才实际收楼。邱振华是我弟弟，涉案房屋实际是我使用，共有人是邱振华。房屋验收当天，邱振华没有到现场，其没有时间，称让我到现场签就可以了。
本院认为，双方当事人签订的《补充协议》约定，邱丽珍同意按照回迁房屋的现状收楼。邱丽珍亦于2013年3月15日签署《楼宇交接书》，确认验收并同意接收该单元及领取钥匙。邱丽珍确认按照现状接收房屋的行为属于对自身权利的合法处分，《补充协议》中关于涉案房屋的交付约定已经履行完毕。即使按照邱丽珍陈述，其验收房屋时除发现涉案房屋未通电及存在质量问题之外并未提出其他异议，经返修处理上述问题后其已实际接收并入住涉案房屋。因此，本案中邱丽珍以涉案房屋未取得验收证明文件为由主张银山公司逾期交房，据理不足，本院不予支持。至于涉案房屋是否存在因未通电及房屋质量问题导致的损失，邱丽珍可另行主张。
关于延期补助费和补偿金的问题，由于《补充协议》约定除邱丽珍欠银山公司超出面积款外双方因该拆迁房屋的其他一切债权债务均已结清，故其再在本案中主张延期补助费和补偿金，有悖上述约定，不能成立。
综上所述，邱丽珍的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6132元，由上诉人邱丽珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 谭红玉
代理审判员 黄春成
二〇一四年四月十六日
书 记 员 郝 烨
潘羽栾