北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第11957号
原告（反诉被告）朱建昌，男，1959年6月3日出生。
被告（反诉原告）高森林，男，1946年9月19日出生。
被告（反诉原告）赵景兰，女，1950年12月20日出生。
二被告委托代理人金卫红，女，1963年8月15日出生。
原告（反诉被告）朱建昌与被告（反诉原告）高森林、被告（反诉原告）赵景兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员陈振祥担任审判长，与人民陪审员侯宝成、卢全利依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱建昌，被告（反诉原告）高森林及二被告委托代理人金卫红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱建昌诉称：原告是昌平区南口镇雪山村村民，住址雪山村42号。2001年12月，经原、被告协商，原告将自己位于南口镇雪山村42号的房屋四间卖给被告。后因为国家政策不允许农村房屋买卖，原告找被告协商收回该房屋，解除买卖协议，被告不同意。因此该房屋一直没有办理房屋过户手续。该房屋使用证在被告处，现在原告因没有房屋居住，要求收回该房屋自己居住。并要求解除与被告的房屋买卖合同，收回该房屋的所有权。另外，被告经常与邻居发生矛盾，被告的行为给邻居的生活造成影响。为此事，邻居、村委会、110多次找原告要求处理此事。为此事原告多次找被告要求解除合同，此事经双方多次协商未果，故诉至法院，请求:1、确认原告朱建昌与被告高森林签订的售房协议书无效。2、被告高森林腾退位于北京市昌平区南口镇雪山村42号的房屋。
被告（反诉原告）高森林、赵景兰辩称：双方有买卖房屋的事实，是朱建昌和李春民签的协议，而李春民是替五个老人买的房子、目的让老人下山。这个买卖合同是成立的，成立后人家将合同给了我，我托李春民买的房子，符合规定，且购房时的出款人是我高森林。但现在原告出尔反尔起诉我，被告系复转军人，除涉案房屋外无其他住处。我方的损失是原告撕毁合同，合同无效后我方可以腾退房屋，但原告要给我补偿：一是按照评估价格，二是还要补足差价。
被告（反诉原告）高森林、赵景兰提出反诉称：一、反诉人高森林与被反诉人朱建昌于2001年12月11日签订售房协议书字据，约定：被反诉人朱建昌将正房四间及宅基地使用证拥有权出售给乙方。是以全权售出程序和乙方没有任何关系。反诉人付给朱建昌贰万六千元人民币，收购甲方北房四间及房宅使用证的产权和使用权。以一次性付款方式成交。于2001年12月26日签订买卖房合同字据一份，约定：反诉人购买被反诉人房屋北房四间，北房占地面积230平方米，其中建筑面积71.5平方米，地址在昌平区南口镇雪山村42号。约定以后国家占地房地产增值，与朱建昌再没有关系，以上两个协议均已当日完全履行，被反诉人已交付房屋。二、反诉人高森林经合法批准在本房院内增建东房三间42平方米，耳房6平方米，西房一间12平方米。现房屋占地面积131.5平方米，该房院占地面积253.1平方米。三、被反诉人朱建昌的行为给反诉人造成重大损失。应赔偿反诉人高森林的损失款项为195万元，另给房院装饰、装修5万元。为维护反诉人的合法权益，故提起反诉，请求依法判令：1、被反诉人朱建昌赔偿反诉人高森林经济损失200万元。2、本诉诉讼费和反诉诉讼费由朱建昌承担。在本案审理过程中高森林向本院提出了变更诉讼请求，将反诉请求变更为60万元。
反诉被告朱建昌针对反诉辩称：反诉人陈述的不是事实，我要收回房屋，我和反诉人就写了一个协议，其余的我全不知情。反诉人的反诉请求数额过高。
经审理查明：2001年12月11日，朱建昌、吴金凤（甲方）与高森林、赵景兰（乙方）签订《售房协议书字据》，约定：“一、甲方责任：将北正房四间及宅基地使用权拥有权出售给乙方。是以全权售出程序和乙方没有任何关系。二、乙方责任：付给甲方贰万陆仟元人民币，收购甲方北房四间及房宅使用证的产权和使用权，以一次性付款方式成交。以上两条双方达成协议，特立字为证。各持壹份。甲方朱建昌、吴金凤，2001.12.11日；乙方高森林、赵景兰2001.12.11日；中间人朱建华2001年12月11号”。2001年12月26日，朱建昌、吴金凤（甲方，卖方）与李春民（乙方，买方）签订《买卖房合同字据》，约定：“本宅现有房北房四间，北房占地面积230平方米，其中建筑占地71.5平方米，此合同按照九八年十二月颁发的房产证说明四至：东至王志平、西至王怀生、南至关道、北至土地，按照九八年十二月颁发的土地使用签约以上条款，使用权产权永久性属于李春民所有。以后国家占地房产增值，以朱建昌在没关系，买方一次性付款肆万元整（40000），以上买卖双方共同协商并无异议，卖方朱建昌、吴金凤，买方李春民，介绍人及证明人朱建华，2001.12.26”。2001年12月30日，朱建昌出具收条一份，载明“今收到李春民购房款肆万元整（40000）朱建昌2001.12.30”。2015年7月，朱建昌诉至本院，诉讼请求同诉称。在本案审理过程中高森林、赵景兰提出反诉，反诉请求同反诉称。庭审中原、被告双方对双方买卖涉案房屋的事实表示认可，并且双方是通过中间人李春民完成的房屋买卖交易。
本案审理过程中，朱建昌申请对涉案房屋及院落价值进行鉴定，本院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司（以下简称：评估公司）对涉案宅基地区位补偿价及房屋、附属设施、装饰装修重置成新价进行评估。2015年11月30日，评估公司作出北京宝孚【2015】估（房）字第091号房地产估价报告，确定估价结果为：1、按土地证载面积算：涉案房屋、附属物及宅基地区位补偿总价为329386元，其中宅基地区位补偿价为244950元、房屋重置成新价为69573元、附属设施、装修价为14863元；2、按土地实测面积算：涉案房屋、附属物及宅基地区位补偿总价为442020元，其中宅基地区位补偿价为357584元、房屋重置成新价为69573元、附属设施、装修价为14863元。庭审中朱建昌认可评估公司按土地证载面积算的评估结果，高森林、赵景兰认可评估公司按土地实测面积算的评估结果。
庭审中，朱建昌向本院提交北京市昌平区南口镇雪山村村民委员会的证明，载明“兹有雪山村村民朱建昌，在雪山村有宅基地一处，门牌号42号，按土地使用证以内的归朱建昌所有，以外的归村集体所有。以上情况属实。”高森林、赵景兰认为朱建昌与雪山村委会有利害关系，故对村委会的该份证明不予认可。
另查，涉案院落的《集体土地建设用地使用证》编号为：昌集建（93宅基地）字第28050057号，土地使用者为：朱建昌，用地面积为230㎡，其中建筑占地71.5㎡，宅基地四至为：东至王志平；西至王怀生；南至关道1.8m；北至地。庭审中高森林、赵景兰认为房后的4.5m有其挖的水道和所栽树木，应该按照335.76㎡（实测面积）来计算涉案院落的宅基地区位补偿价及房屋、附属设施、装饰装修重置成新价。
再查，高森林、赵景兰户籍地址为河北省张家口市怀来县瑞云观乡集体户1号，朱建昌户籍地址为北京市昌平区南口镇雪山村42号。
上述事实，有售房协议书字据复印件、买卖房合同字据复印件、收条复印件、集体土地建设用地使用权证复印件、村委会证明、户口本复印件、北京宝孚【2015】估（房）字第091号房地产估价报告及评估费发票，本院询问笔录、勘验笔录、勘验照片及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许向本集体组织外成员转让。高森林、赵景兰不属于昌平区南口镇雪山村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，在房地一体的情况下，处分房屋的同时亦处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，因此高森林、赵景兰与朱建昌签订的协议应属无效，因该协议取得的财产应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱建昌作为出让方，请求高森林、赵景兰返还房屋、附属设施及相应院落的主张，符合法律规定，本院予以支持；高森林、赵景兰要求朱建昌返还房屋价款的反诉请求，本院亦予以支持。关于诉争院落的价值，对于评估报告两种计算方式结果的采用，本院根据昌集建93宅基地字第28050057号集体土地建设用地使用证以及雪山村委会出具的证明，故本院采纳北京宝孚【2015】估（房）字第091号房地产估价报告按土地证载面积的计算结果，本院核准诉争院落宅基地区位补偿价为244950元、房屋重置成新价为69573元、附属设施、装修价为14863元。此外，朱建昌主张协议书无效，对高森林、赵景兰的信赖利益造成损失，应予补偿。关于此部分损失，根据相关法律法规以及诚实信用的基本民事法律原则，结合人民法院审理相同或类似案件的司法实践，参照涉案院落的区位补偿价确定。本院考虑双方过错程度，确定为区位补偿价的70%。本院根据诉争院落的估价结果并结合双方当事人的过错程度确定朱建昌应给付高森林、赵景兰区位补偿价171465元、房屋价值69573元、装修及附属物价值14863元，共计255901元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱建昌与被告（反诉原告）高森林、赵景兰于二○○一年十二月十一日签订的售房协议书无效。
二、被告（反诉原告）高森林、赵景兰于本判决生效之日起六十日内腾出北京市昌平区南口镇雪山村42号的房屋及院落，并将其交付给原告（反诉被告）朱建昌，腾退时不得损坏房屋及附属设施。
三、原告（反诉被告）朱建昌于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）高森林、赵景兰经济损失二十五万五千九百零一元。
四、驳回被告（反诉原告）高森林、赵景兰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由被告高森林、赵景兰负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九千八百元，由反诉原告高森林、赵景兰负担四千六百六十一元，已交纳；反诉被告朱建昌负担五千一百三十九元，于本判决生效后七日内交纳。
评估费四千元，由原告（反诉被告）朱建昌负担三千一百零八元，已交纳；由被告（反诉原告）被告高森林、赵景兰负担八百九十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈振祥
人民陪审员 侯宝成
人民陪审员 卢全利
二〇一六年五月三日
书 记 员 李安国