河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终9310号
上诉人（原审被告）：程亚康，男，1994年2月15日出生，汉族，住河南省孟州市。
委托诉讼代理人：李华金、丁文帅（实习），河南书平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐飞霞，女，1986年12月2日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：许愿、徐亚鸽，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。
上诉人程亚康与被上诉人徐飞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0183民初4242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人程亚康的委托诉讼代理人李华金、丁文帅，被上诉人徐飞霞的委托诉讼代理人许愿、徐亚鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程亚康上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由徐飞霞承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清、证据不足。1、原审判决认定《房屋买卖合同》有效是错误的，应属无效合同，该合同仅是买房意向书，并不是真正的房屋买卖合同；2、程亚康不存在违约事实，2017年3月28日才领取了房本，之后才能办理解押手续。二、原判结果无执行力。1、涉案房屋为抵押房屋，不偿还贷款无法办理解押过户手续；2、徐飞霞无购房资格，郑州市政府出台限购政策，徐飞霞是外地户口，合同无法继续履行。三、原审程序严重错误，原审中变更诉请，且没有通知程亚康适用程序，致使举证不能。
徐飞霞辩称：1、房屋买卖合同合法有效，程亚康应当遵守。且程亚康对涉案房屋买卖是知晓的，其母亲携程亚康的户口本原件、身份证原件、商品房买卖合同原件及钥匙签订的合同，有理由让徐飞霞相信这是经过程亚康授权而签订的；2、房管局备案信息显示程亚康于2016年8月9日已领取房本，上诉人以没有房本为由不办理解压构成违约，且签订合同后被徐飞霞发现涉案房屋以高价另行挂网出售，该行为明显是故意违约；3、徐飞霞为郑州市户口，具有购房资格，且房屋有抵押并不影响原审判决执行；4、原审诉讼程序完全合法，程亚康明显在拖延诉讼。综上，原审法院认定事实清楚、程序合法，请求驳回上诉人上诉请求。
徐飞霞向一审法院起诉请求：1.程亚康继续履行2016年7月28日签订的《房屋买卖合同》，协助徐飞霞办理房屋解押、网签备案、资金监管事宜及房屋所有权变更登记手续；2.程亚康自2016年8月19日起至房屋过户到徐飞霞名下为止，按照每日1200元的标准向徐飞霞支付违约金；3.由程亚康承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年7月28日，徐飞霞作为买方（乙方）与程亚康作为卖方（甲方），郑州居美房地产营销策划有限公司行云路分公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：1600258）一份，主要约定：1.程亚康将位于二七区大学路东、南湾路西、端午路南、中秋路北，合同号为130××××4901，房屋所有权人为程亚康，房屋建筑面积为126.5平方米的房屋出卖给徐飞霞，总价款120万元。2.乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计50000元（其中佣金及代办费23400元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方于本合同签订时将《原合同》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。3.双方同意使用按揭贷款付款方式，甲、乙双方于房本下发后拾个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付房款20万元存入存量房交易资金监管机构所指定的账户，剩余房款95万元由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。4.该房屋处于抵押状态，甲方保证自房本下发后拾个工作日内向贷款银行确定的还款申请，（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。5.需办理解押手续的，甲乙双方在解押注销手续办理完毕后拾个工作日内办理网签、资金监管手续，在资金监管机构出具郑州市存量房交易结算资金监管全款证明后甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等手续。6.本合同签订后甲乙双方任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。合同另约定：1.经甲乙双方协商于该房屋产权证下发后开始办理房屋手续；2.经甲乙双方协商，由乙方负责解押问题，产生的解押利息由乙方承担；3.经甲乙双方协商，解完押陆拾个工作日内甲方收到房款；4.解押当日甲方将房屋交付于乙方；5.代理人签字具有同等法律效用。合同签订后，徐飞霞向居间方交纳购房定金50000元，2016年8月4日，居间方向徐飞霞出具收据一份，内容为：今收到赵海洋交来购房定金伍万元整（其中佣金及代办费共计23400元）。2016年8月9日，程亚康到房管部门领取二七区赣江路163号9号楼2单元16层1604号房屋的所有权证。后徐飞霞因程亚康拒绝履行合同义务，诉至本院。
另查明，程转运、冯桂英系程亚康父母。本案《房屋买卖合同》由冯桂英代理程亚康签署。合同签订前，程转运与程亚康电话联系，向其告知买家、价款等事宜，取得了程亚康的同意。合同签订时，冯桂英持有家庭户口本、程亚康身份证、程亚康与开发商签订的《商品房买卖合同》原件（编号：130××××4901）、程亚康缴纳房屋契税发票原件，并将其留存于居间方保管。赵海洋系徐飞霞丈夫。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人双方经居间方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。故徐飞霞要求程亚康继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，合法有据，予以支持，程亚康应协助徐飞霞办理位于郑州市××区××路××楼××单元××号房屋的过户手续。关于徐飞霞要求程亚康支付自2016年8月19日起至房屋过户到徐飞霞名下为止，按照每日1200元的标准计算违约金的诉讼请求，经查，双方约定的总房价款日1‰的违约金过高，应酌定支持以日0.1‰计算的违约金，故程亚康应向徐飞霞支付自2016年8月19日至房产实际交付之日止，以120万元房价款为基数，按日0.1‰计算的违约金。程亚康辩称涉案合同非其本人签订，系无效合同，但民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，程亚康之母冯桂英在签订合同前已经取得其口头同意，且在合同签订时，冯桂英持有涉案房屋的相关手续、程亚康的身份证、家庭户口本等，徐飞霞有充足的理由相信冯桂英有代理权，故认定冯桂英代理程亚康签署涉案合同，属合法有效代理，程亚康的辩称意见，应不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：程亚康于本判决生效后三十日内协助徐飞霞办理位于郑州市××区××路××楼××单元××号房屋的产权过户手续，并向徐飞霞支付自2016年8月19日至房产实际交付之日止，以120万元房价款为基数，按日0.1‰计算的违约金。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，由程亚康承担。
本院二审期间，程亚康向本院提交三份证据：1、河南德润置业有限公司出具的领房产证资料，证明程亚康父亲程转运于2017年3月28日才从开发商处领取房产证，原判认定2016年8月19日领取是错误的；2、个人住房借款合同一份，证明涉案房屋抵押权未消灭，原判不具执行力；3、郑州市人民政府办公厅[2016]75号文件一份，证明原判结果违反郑州购房政策。徐飞霞质证意见为：认为不属于新证据。1、证据一系复印件，真实性有异议，程亚康领证时间应以房管局出具的存根记录的时间为准；2、房屋设有抵押并不影响程亚康履行房屋买卖合同，徐飞霞愿意支付解押款，抵押并不影响徐飞霞最终取得房屋所有权；3、徐飞霞的户籍在郑州市，不属于限购范围，且该证据显示自2016年12月22日实施，但双方签订的房屋买卖合同系在2016年7月28日签订，故该证据不应适用于涉案房屋买卖合同的履行。徐飞霞向本院提交一份徐飞霞身份证复印件，用于证明徐飞霞是郑州市户口，于2017年4月18日迁入郑州。程亚康质证意见为：身份证真实性无异议，证明目的有异议，上述文件规定是自2016年12月22日实施，而购房合同是2016年7月28日签订，因此不能证明当时办理过户手续时徐飞霞具有郑州市户口。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，一、2016年7月28日上诉人程亚康母亲冯桂英持涉案房屋的相关手续、程亚康的身份证、家庭户口本等代其通过中介机构郑州居美房地产营销策划有限公司行云路分公司与徐飞霞签订了《房屋买卖合同》一份，其母亲冯桂英的行为使徐飞霞有充足的理由相信其母亲有代理权，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。其上诉称，该合同“并不是真正意义上的房屋买卖合同”、“上诉人不存在违约事实”、“被上诉人和中介公司相互勾结，明知冯桂英+无上诉人授权委托书而故意签订合同，构成合同欺诈，主体不适格”等的理由不足，对上诉人的该上诉请求，本院不予支持；二、程亚康称，涉案房屋是其在购买房屋时，适用的按揭贷款，无法办理过户手续。该涉案房屋属于二手房交易，不违反有关法律和政策的禁止性规定，且徐飞霞也愿意支付解押款；另外，程亚康上诉称，关于徐飞霞无购房资格问题，郑州市的限购政策在2016年12月22日才实施，其房屋买卖行为发生在2016年7月28日，并不在限购的时间段。故，程亚康的该上诉理由不足，其上诉请求，本院亦不予支持。三、上诉人程亚康上诉称，原审法院使用简易程序审理错误，原审法院通知上诉人时没有告知上诉人适用程序。本案原审法院于2017年4月5日受理，4月26日下午进行了开庭审理，在开庭时，原审法院明确告知双方当事人“适用简易程序进行审理”。双方当事人对此并未提出异议，且均在开庭笔录上签字认可。故，上诉人的该上诉理由不足。
综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费15600元，由上诉人程亚康负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 苟 珊
审判员 申付来
二〇一七年八月四日
书记员 马 睿