山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民再终字第37号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：青岛育才印刷有限公司。
法定代表人：袁淑清，该公司经理。
委托代理人：任亮，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人：任战江，山东众成仁和律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）青岛博仁医药科技有限公司。
法定代表人：李健，该公司董事长。
委托代理人：江崇涛，山东文鼎律师事务所城阳分所律师。
委托代理人：张慧，山东文鼎律师事务所城阳分所律师。
申请再审人青岛育才印刷有限公司（以下简称育才印刷公司）因与青岛博仁医药科技有限公司（以下简称博仁医药公司）建设用地使用权转让合同纠纷，不服本院（2011）青民一终字第2171号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2013年11月25日作出（2013）鲁民申字第854号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年12月30日立案受理，依法另行组成合议庭，于2014年1月13日前向各方当事人送达开庭传票，于2014年2月26日公开开庭审理了本案，申请再审人育才印刷公司的委托代理人任亮、任战江，被申请人博仁医药公司的法定代表人李健，委托代理人江崇涛、张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月30日，育才印刷公司诉至法院称，博仁医药公司受让育才印刷公司的部分土地11.23亩及地上建筑物，价款共计475万元，经屡次催要博仁医药公司仅支付145万元，博仁医药公司已构成严重违约，故请求判令：1、解除双方签订的土地转让合同，终止合同关系；2、博仁医药公司支付违约金50万元。博仁医药公司辩称，土地转让合同合法有效，博仁医药公司在已经投入资金近200万元，博仁医药公司对土地及房屋已具有了法律意义上的物权；合同未规定解除合同的权利，育才印刷公司要求解除合同，终止合同关系，无事实和法律依据；虽然育才印刷公司要求的违约金明显过高，但博仁医药公司可以承担。
青岛市城阳区人民法院一审经审理查明：
一、2009年1月22日，育才印刷公司与青岛市国土资源和房屋管理局签订成交确认书，育才印刷公司通过竞拍取得编号为QDCYG-2008-29-3地块的国有建设用地使用权，并于2009年5月20日办理国有建设用地使用证，证号为青房地权市字200929317号。
二、2010年4月13日，育才印刷公司与博仁医药公司签订土地转让合同书。该合同约定，育才印刷公司将其上述土地中的11.23亩及该土地上的建筑物（2000平方米的1号车间及配套）转让给博仁医药公司，土地转让每亩20万元，优惠共计215万元，已完成的1号车间、办理3号车间建筑施工证的费用及3号车间开工建设前期准备等费用共计260万元，合计475万元；博仁医药公司应于签订合同当日即2010年4月13日支付土地转让费215万元，余款260万元于育才印刷公司将国有土地使用房权证交给博仁医药公司当日支付，双方共同向青岛市城阳区房产处办理土地房权证两证合一转让手续，因此产生的过户费、各种税费由博仁医药公司承担。合同还约定任何一方违约，应支付另一方违约金50万元。同时该合同附件对合同项下的厂房及厂房现状配套进行了详细的记载。后博仁医药公司分别于2010年4月14日、5月8日、5月11日、5月25日、9月7日、10月14日共计向育才印刷公司支付土地转让费145万元，余款至今未付。
三、2010年4月29日，博仁医药公司与青岛市胶州建设集团有限公司签订建设工程施工合同，约定由胶州建设集团承建位于棘洪滩街道204国道北侧的博仁医药公司3号车间，并对具体承包范围进行了约定，合同包死价为165万元，工期自2010年4月30日至同年8月10日。博仁医药公司已完成该3号车间的主体工程建设，并已支付青岛市胶州建设集团有限公司工程款115万元。
青岛市城阳区人民法院一审认为，育才印刷公司与博仁医药公司签订的土地转让合同约定，育才印刷公司将其已经取得国有建设用地使用证的部分土地及该土地附属的厂房转让给博仁医药公司，博仁医药公司支付相应转让价款，故本案性质为建设用地使用权转让合同纠纷。该合同系双方的真实意思表示，内容亦不违反相关法律规定，故本案合同为有效合同，双方均应全面履行。双方约定，博仁医药公司应在签订合同当日支付215万元，余款在育才印刷公司将国有土地使用房权证交给博仁医药公司当日支付，现余款的支付条件并未成熟，博仁医药公司应履行的是第一笔付款义务，现博仁医药公司已经支付145万元，应认定已履行了大部分付款义务，并未构成根本违约。经法院告知，博仁医药公司已在规定时间内将全部未付合同款项330万元及违约金50万元交于法院，且育才印刷公司已将合同项下的11.23亩土地及附属厂房、配套交付博仁医药公司，博仁医药公司在该涉案土地投资115万元完成了3号车间的主体工程建设，因双方合同中并未约定合同解除的条件，故为维持合同的稳定性，对育才印刷公司要求与博仁医药公司解除该转让合同的主张，法院不予支持。但博仁医药公司确未按合同约定时间履行付款义务，且博仁医药公司自愿承担迟延履行的责任，故其应按照合同约定支付育才印刷公司违约金。博仁医药公司主张违约金过高，但在另案中博仁医药公司主张的违约金同样是50万元，法院对该金额不作调整。
青岛市城阳区人民法院一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2011年7月18日作出（2011）城民初字第698号民事判决：一、驳回育才印刷公司要求解除双方于2010年4月13日签订的土地转让合同书并终止合同的诉讼请求；二、博仁医药公司于判决生效后10日内支付育才印刷公司违约金50万元。案件受理费8800元，由博仁医药公司负担。宣判后，育才印刷公司提起上诉。
育才印刷公司上诉称，1、该公司因急需资金与博仁医药公司签订土地转让合同书，博仁医药公司在合同签订当天拒绝支付215万元并要求延期付款，虽博仁医药公司陆续支付部分款项，但迟延履行主要债务期间长达六个月之久，育才印刷公司发出解除合同通知，要求解除合同符合法律规定。2、法院无权提存合同标的物，提存行为不符合《合同法》第101条的规定。3、由于博仁医药公司迟延履行主要债务，且至今仍未结清余款，双方转让土地的意愿并未形成事实，博仁医药公司不具备与他人签订施工合同的主体资格，该建设工程施工合同当属无效合同，一审判决确认该建设工程施工合同的效力，并支持继续履行合同错误。4、双方因施工问题惊动当地公安机关介入调查，合同稳定性已难以维持，应当依法解除。博仁医药公司迟延履行主要债务，经催告仍未全部履行，其严重违约行为，已导致合同目的难以实现，请求二审法院依法改判。
博仁医药公司答辩称，1、育才印刷公司将其土地及地上厂房一并转让给博仁医药公司，博仁医药公司支付转让费，在合同履行过程中，双方对付款时间和方式已作实质变更，博仁医药公司已经依约履行了付款义务。育才印刷公司已将合同项下的11.23亩土地及附属在建厂房、配套设施交付博仁医药公司，博仁医药公司接收后建设了三号车间，博仁医药公司业已实质取得物权。2、博仁医药公司累计支付土地转让款145万元，从事实上表明双方已经对付款方式进行了实质变更，之后育才印刷公司拒绝接收博仁医药公司剩余转让费70万元，博仁医药公司将全部未付合同款330万元及违约金50万元交于一审法院。3、博仁医药公司基于生效的土地以及项目转让合同，与青岛市胶州建设集团有限公司签订的建设工程施工合同合法有效，在施工过程中，育才印刷公司从未阻拦制止，证明了育才印刷公司认可该转让土地及房产已交付的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审确认城阳区人民法院一审查明的事实。
本院二审认为，育才印刷公司与博仁医药公司签订的合同性质为土地使用权以及在建项目的转让，该合同是双方的真实意思表示，对当事人具有约束力，双方应严格依约履行。育才印刷公司将其依法取得的土地使用权以及批准建设的工程项目转让给博仁医药公司，双方合同对转让内容、价款、付款期限以及违约责任约定明确。博仁医药公司没有按照合同约定期限支付第一笔款项，属于违约行为，应按照约定承担相应的违约责任，一审法院判令其支付违约金并无不当。尽管博仁医药公司后续支付款项逾期，但育才印刷公司也予以收取并未退回，其以自己的实际行为表明愿意继续履行原有合同。育才印刷公司将涉案土地以及在建项目转让给博仁医药公司后，博仁医药公司已投入相应的人力物力。基于双方之间的转让合同，博仁医药公司与案外人签订施工合同完成涉案后续工程，是履行双方合同的行为，并无不当。双方对合同解除的条件没有约定，且博仁医药公司已经实际支付应付款的大部分款项，对涉案工程投入较大，并在一审中将余款及违约金50万元交付法院，为维护合同交易的稳定性，在其承担违约责任后，双方合同应继续履行。育才印刷公司要求解除双方土地以及在建工程转让合同，不符合双方合同约定和相关法律规定，法院不予支持。一审判决认定事实及适用法律正确，应予以维持。
本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款（一）项的规定，于2011年11月1日作出（2011）青民一终字第2171号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由育才印刷公司负担。该判决发生法律效力后，育才印刷公司向山东省高级人民法院申请再审。
申请再审人育才印刷公司申请再审称，1、符合《民事诉讼法》第二百条第（一）项，育才印刷公司有新的证据足以推翻原判决。青岛市房地产登记中心于2012年12月出具书面通知，因四至不清，无法办理土地使用权、房屋所有权的转移登记手续。2、符合《民事诉讼法》第二百条第（二）项，原判决认定基本事实缺乏证据证明。双方对土地四至没有确认的情况下，作出要求育才印刷公司办理土地房产过户的判决，导致育才印刷公司名下20多亩土地房产一直处于被查封状态，造成巨额经济损失。3、符合《民事诉讼法》第二百条第（六）项，原判决适用法律错误。博仁医药公司迟延支付转让款五至六个月，虽经多次催促，仍拒绝付款，其违约行为已经符合《合同法》第九十四条规定的合同解除的情形，博仁医药公司在限期内仍没有履行的情况下，育才印刷公司向其发出书面解除合同通知书，双方合同已经解除，原审判决判令合同继续履行，适用法律错误。
被申请人博仁医药公司答辩称，一、二审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。1、双方签订转让合同是双方真实意思表示，且土地及房产已实际交付，博仁医药公司已投入大量人力、物力，实际取得物权；2、双方对转让土地的四至约定明确；3、在合同的履行过程中，双方已对付款时间和方式做了实质变更，育才印刷公司拒收前期剩余转让费70万元，且博仁医药公司进行建设时，育才印刷公司并未阻止；4、既然育才印刷公司已经确定合同解除，没有必要在到法院起诉解除合同。
本院再审期间，申请再审人育才印刷公司提交青岛城阳农村合作银行借款凭证一份，用以证明育才印刷公司在2010年5月6日需归还到期贷款400万元，也是育才印刷公司的合同目的。被申请人博仁医药公司对证据的真实性没有异议，但主张双方签订合同的日期是2010年4月13日，与贷款约定还款日期之间还有一个月，不能证明育才印刷公司的目的。
本院再审查明，申请再审人育才印刷公司与被申请人博仁医药公司签订的《土地转让合同书》约定，育才印刷公司将11.23亩土地及地上建筑物转让给博仁医药公司，其中合同第二条约定，土地南侧紧邻204国道，西侧邻工业园区道路，紧邻棘洪滩交通所，北侧为棘洪滩街道北万社区基本保护农田，东侧为双方分割墙（伙墙）。申请再审人育才印刷公司称，合同约定是大体位置的描述，三个方向确定、具体，但并不明确。被申请人博仁医药公司称，育才印刷公司取得的土地四至明确，双方签订的土地转让合同书是在已经取得土地产权证书的面积内平均分割，双方需要明确的是东侧分割墙，其他三至不需要明确。
另查明，2010年12月22日，申请再审人育才印刷公司向被申请人博仁医药公司发出催告通知书，催告博仁医药公司在收到催告函后2日内一次性付清尚欠的第一次土地转让费70万元和违约金50万元，共计120万元，否则承担一切不利的法律后果。该邮件于2010年12月23日妥投。2010年12月25日，申请再审人育才印刷公司向被申请人博仁医药公司发出解除合同通知书，鉴于博仁医药公司经屡次催告屡次严重违约行为，依法解除双方的土地转让合同。该邮件于2010年12月27日妥投。
还查明，二审判决发生法律效力后，博仁医药公司申请法院强制执行，将11.23亩土地使用权及地上房屋过户到博仁医药公司名下。一审法院于2011年11月28日作出（2011）城执字第1703号执行裁定，将育才印刷公司所有的11.23亩土地使用权及地上房屋过户到博仁医药公司名下。法院于2013年1月5日向青岛市房地产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书。2013年1月7日，青岛市房地产管理中心向一审法院复函称，该中心在协助执行中发现，裁决过户的标的物为育才印刷公司所有土地的一部分，非整宗土地且无明确四至，该中心无法执行。2013年4月12日，一审法院询问青岛市国土资源城阳分局地籍科科长雷海生，获得的答复为：法院判决书没有注明界线，执行不应该强行分割，应当南北分还是东西分判决书没有注明，必须按照房地产登记中心复函的要求，明确四至再予以分割办证，应该以房产证注明的四至分割出11.23亩。2013年11月21日，一审法院作出（2011）城执字第1703-5号执行裁定：1、解除对育才印刷公司所有的13号房地产的查封；2、查封上述房地产中判归博仁医药公司所有的11.23亩土地及地上房屋（1、3号楼产、分界线以西）。2013年12月27日，育才印刷公司以11.23亩以外的土地及房屋向青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行抵押贷款1300万元。申请再审人育才印刷公司称，青岛市房地产管理中心的复函表明涉案土地因四至不清及实际位置无法确认等原因，客观上土地转让合同也无法继续履行。被申请人博仁医药公司称，青岛市房地产登记中心是房产登记部门，不负有对生效法律文书和协助执行通知书进行实质审查义务，更没有对整宗土地进行行政勘测及分割权，该通知仅是该部门的审查建议，不具有法律上任何证明效力。
再查明，申请再审人育才印刷公司通过法院强制执行，领取第一期合同价款70万元及违约金50万元，剩余款项法院已经发还博仁医药公司。
又查明，2013年3月1日，博仁医药公司以育才印刷公司为被告诉至城阳区人民法院，要求育才印刷公司停止侵权，排除妨碍，拆除在博仁医药公司土地上私建的所有建筑物，腾出所占土地，该案城阳区法院已经立案受理，审理过程中，博仁医药公司提出申请，要求法院对双方之间土地四至进行勘测，明确双方土地四至及界墙位置。
本院二审查明的其他事实属实，本院再审予以确认。
案经调解，未能达成协议。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：1、土地转让合同的内容及标的物是否明确；2、育才印刷公司向博仁医药公司发出的催告通知书及解除合同通知书的效力；3、博仁医药公司的行为是否构成根本违约，双方合同应否予以解除。
首先，关于合同标的物是否明确的问题。本院再审认为，育才印刷公司通过竞拍取得使用权的争议地块四至清楚，育才印刷公司与博仁医药公司签订的《土地出让合同书》合法有效，根据庭审陈述及现场勘查，可以确认双方当事人对育才印刷公司享有使用权的土地进行了东西分割。《土地出让合同》第二条对育才印刷公司转让的土地面积及四至范围进行了详细约定，虽然描述具体位置时使用“紧邻”一词，但是土地的南侧、西侧、北侧与育才印刷公司取得合法使用权的土地四至一致，且双方在《土地出让合同》中明确转让使用权的土地面积为11.23亩，通过推测可以确定东侧东西界墙的位置。因此，育才印刷公司与博仁医药公司签订的《土地出让合同》确定的转让标的物明确、具体。青岛市房地产管理中心复函所称的四至不明确，是指法院判决主文中未明确土地四至，而非双方签订的合同内容不明确。因此，育才印刷公司称合同约定四至不清的再审申请理由不成立，本院不予支持。
其次，关于解除合同通知的效力问题。本院再审认为，虽然双方在《土地出让合同书》没有关于解除合同有关内容的约定，但是合同解除权是法定的权利，不因当事人没有约定而丧失。《合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。”本案中，育才印刷公司通知博仁医药公司解除合同，博仁医药公司在解除合同通知妥投的第二日即提起诉讼，要求继续履行合同，虽然没有明确要求法院确认解除合同的效力，但其提起诉讼的行为及要求继续履行合同的诉讼请求，均表明博仁医药公司对解除合同有异议。因此，育才印刷公司虽然书面通知博仁医药公司解除合同，但解除合同的效力，应当以法院的审判为依据。
育才印刷公司依据《合同法》第九十四条的规定通知博仁医药公司解除合同，应当给于对方适当的履约期，在博仁医药公司已经支付大部分款项，具有履约能力并积极要求履行的情况下，该《土地转让合同》不应解除，育才印刷公司关于双方签订的《土地转让合同》已经于解除合同通知到达时解除的主张不成立，本院不予支持。
第三、关于博仁医药公司的付款是否构成根本违约的问题。本院再审认为，根据查明的事实，博仁医药公司迟延付款，已经构成违约，博仁医药公司称育才印刷公司接收转让款的行为视为双方实质性变更合同的主张不成立。但是根据双方的合同约定，转让款475万元分两期支付，第一期为合同签订之日支付215万元，第二期为育才印刷公司交付房地产权证时支付260万元。博仁医药公司第一期已经付款145万元，达到第一期应付款215万元的66%，且博仁医药公司在土地上进行了投入，建设厂房并实际使用。土地转让合同的目的是一方交付土地，另一方支付价款，育才印刷公司已经交付土地，博仁医药公司也支付大部分款项，原审从维护交易稳定的角度出发判令双方继续履行合同，并无不妥。育才印刷公司要求解除双方签订的《土地出让合同》的诉讼请求及再审申请不成立，本院不予支持。
综上，申请再审人育才印刷公司的再审申请不成立，本院不予支持，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
维持本院（2011）青民一终字第2171号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军玲
代理审判员 赵 雷
代理审判员 于丽人
二〇一四年七月九日
书 记 员 柴守图
书 记 员 司文雯