石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0110民初2293号原告矫恩式，男，1957年8月25日生，汉族，住石家庄市新华区。委托代理人窦亚肖，河北双烨律师事务所律师。被告石家庄何东房地产开发有限公司。法定代表人彭素丽，系该公司董事长。地址：石家庄市长安区九派大厦。委托代理人王利锋，该公司职工。被告彭素丽，女，1968年7月12日生，汉族，住石家庄市裕华区。被告何明照，男，1968年12月6日生，汉族，住石家庄市裕华区。委托代理人唐彬彬，女，1993年10月21日生，满族，住石家庄市裕华区。第三人河北天健土木工程有限公司，地址石家庄市裕华区育才街170号中悦大厦6楼。法定代表人何明照，系公司总经理。委托代理人唐彬彬，该公司工作人员。原告矫恩式与被告石家庄何东房地产开发有限公司（以下简称何东公司）、被告彭素丽、何明照为商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，于2014年12月27日本院作出（2014）鹿民一初字第02430号民事判决书，后被告何东公司、彭素丽、何明照均不服该判决，提出上诉。2015年5月14日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2015）石民六终字第00251号民事裁定书，以此案事实不清为由发回我院重审，我院依法另行组成合议庭，于2015年12月8日作出（2015）鹿民一初字第3024号民事判决书。判后被告何东公司不服该判决，提起上诉。2016年5月23日河北省石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01民终2055号民事裁定书，将本案发回本院重审。我院依法另行组成合议庭，并根据被告的申请依法追加河北天健土木工程有限公司为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。本案原告矫恩式及其委托代理人窦亚肖，被告何东公司委托代理人王利锋、被告彭素丽、何明照委托代理人唐彬彬、第三人河北天健土木工程有限公司委托代理人唐彬彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告矫恩式诉称，原告于2013年1月8日在被告何东公司购买了被告在鹿泉市开发区符家庄村北龙泉路南侧开发的何东比邻居小区房产，所购房产为6号楼1单元1201室、1202室、1204室共三套，共计651222元，双方约定交房日期为2013年12月31日。但被告迟迟不予交房因此起诉要求被告继续履行合同，并支付违约金32561元。2014年10月20日原告向本院提出变更诉讼请求申请，请求法院依法判令三被告依法返还房款651222元，依法承担购买同样价款房产的差价款431778元，并承担违约金32561元。理由是原告所购买的房产已备案给了他人，致使原告的权益已无法实现。被告何东公司、彭素丽、何明照及其第三人共同辩称，原、被告之间不存在真实的买卖合同关系，原告与河北天健土木工程有限公司存在借贷关系，本案被告何东公司是为河北天健土木工程有限公司的借贷以买卖房产的形式提供的担保，因此被告不应履行原告的购房合同。支付违约金和差价款无事实和法律依据。彭素丽和何明照个人不应承担责任。此二人作为何东公司的股东，已经实际缴纳了出资额，即使原告与何东公司之间存在真实的买卖关系也应由公司承担责任，与股东个人无关。第三人辩称，原告起诉理由与实施不符，原告所持有的《比邻居内部认购合同》实质是原告矫恩式与第三人河北天健土木工程有限公司借款关系所提供担保，现担保期限已过，超过诉讼时效，为此原告起诉的主体不适宜，人民法院应驳回原告的诉讼请求。被告的公司是民营私企，被告向原告所借款项是为了公司经营发展，对借款85万元事实没有异议，公司在经营中出现暂时的困难，但自2014年4月14日至2014年7月14日，先后多次向原告通过银行还款53500元，原告并未提及。我公司及法人目前均被公安机关以涉嫌非法吸收公众存款立案侦查，为此，向法院请求中止本案审理。原告应向公安机关进行登记或找我公司进行登记解决，人民法院也可在该情形消除后继续审理。庭审中，本院根据原告起诉及被告、第三人答辩，归纳了本案的争议焦点为：被告及第三人应否给付原告房款、差价损失及违约金。原告矫恩式为证明其主张，提交了以下证据：证据1、2013年1月8日由甲方即本案被告何东公司与乙方即本案原告矫恩式签订的《比邻居内部认购合同》一份，该合同约定：乙方自愿认购甲方开发的6号楼1单元1201室、1202室、1204室三套房产，房款651222元，交房日期为2013年12月31日。证据2、2013年1月8日由被告何东公司出具的收款收据一份，上面显示交款人为原告矫恩式，收款方式为转账，收款事由为6号楼1单元1201室、1202室、1204室，金额为651222元。证据3、银行打款记录四张，该四张银行打款记录显示：2013年1月8日矫恩式向彭素丽账号打款10万元、30万元，2013年10月14日矫恩式向彭素丽账号转账15万元，2013年1月9日彭素丽账户存入5万元。原告以上述三份证据证实原告与被告何东公司签订的比邻居内部认购合同，该合同约定了房号、面积、价格、交付时间、违约金等条款，该合同真实、合法、有效。何东公司给原告出具了收款收据，证实其收到原告所缴纳的房款，且收据已表明了房号，双方之间的买卖合同不存在任何其他形式的意思表示。证据4、借款协议三份，收款收据三份，打款小票两份，证明原告与天健公司确实有借款协议情况，房屋买卖与借款是两个法律关系，两个主体，两码事，我们起诉的是何东房地产与何明照、彭素丽，与天健公司没有关系。何东公司质证,对证据的真实性无异议，对其关联性有异议，证据1、2是何东公司为原告与天健公司之间的借贷关系提供担保出具的，双方不存在真实的买卖关系。证据3的真实性无异议，关联性有异议。证据4、的真实性无异议，关联性有异议，证明向天健借款，公司并未收到款项，证明不是正常的房屋买卖。被告彭素丽、何明照质证：同何东公司质证意见。证据4、只能证明从2014年7月14日到11月7日先后借款，不能证明与何东公司签订买卖合同，证明双方不存在真实的买卖关系。第三人质证,证据1、2、3、同被告何东公司质证意见。证据4、真实性无异议，我公司确实三次向原告借款并向其提供以何东公司的房屋进行担保，我公司也履行协议向原告还过款，不是买卖而是民间借贷。被告何东公司为其主张提交证据：证据1、被告对原告向天健公司出借借款的转款总结一份。该证据描述了原告向天健公司出借借款的时间及金额，该证据系三被告单方制作。证据2、银行转账明细8页。证据3、原告与天健公司的7份借款合同，因二审时已提交5份合同原件并已经过质证，本次庭审只提交2份原件。上述证据证实原告与天健公司之间的借款关系，天健公司从2012年开始向原告借款，共向原告借款3笔，分别为2012年6月26日4.5万元、6月27日15.5万元，6月27日签订借款合同，合同约定借款20万元；2013年1月8日借款30万元、10万元，1月9日出借5万元，9日签订借款合同共计45万元，期间加上利息合同最后金额为50万元；2013年10月14日15万元，同时与原告签订借款合同。原告提交的4份转账凭证中，1月8日的10万元、30万元，1月9日的5万元是第二笔借款合同中的款项。另一份银行凭证是2013年10月14日的15万元，是第三笔借款合同的款项。且四份转账凭证与2013年1月8日的收据数额及时间明显不一致，也证明了双方不存在真实的买卖关系。原告质证认为,对证据1认为没有实质意义，系被告个人行为，对真实性、合法性、关联性均有异议，不予质证；对证据2不是一个完整的流水明细，原告于2013年1月8日、9日所签订的房屋买卖合同当天的流水明细并没有体现，该流水不是被告所称的与原告买房没有关联性。对真实性无异议。对证据3被告只提交了两份原件，对其他复印件不予质证。两个原件是2013年7月7日签订的45万元，2013年6月24日签订的20万元，与原告所购何东公司的房产无关联性，原告所购的何东房产，日期为2013年1月8日，从时间、金额均与原告购房有出入，这是两码事，原告与天健之间确实存在借贷关系，被告不能以此混淆原告买房的事实，被告提交的两份合同时天健的借款协议，与本案无关，对合同的真实性、合法性无异议。关于原告方主张的各项款项，原告方认为，被告何东公司已将争议房屋出卖给他人并办理了房屋备案手续，被告何东公司已经构成违约，因被告不能按时交房，根据合同约定应承担总房款5﹪违约金。房屋差价问题，我方购房时的房价为1800元每平米，2014年10月份再购买同样的房屋房价已上涨至3000多元。原告为此申请我院向鹿泉市房地产交易管理所调查取证，2015年8月31日鹿泉市房地产交易管理所向我院出具了证明一份，证实争议房屋已为他人办理了备案手续。另外提交被告何东公司与他人于2014年8月22日签订的房屋买卖合同一份，以此证实房屋价格的上涨程度。三被告对原告提交的证据质证认为，对房管局出具的证明真实性无异议，差价款的计算方式没有法律依据，不能以单一的购房合同为依据进行计算。违约金的约定是乙方向甲方支付违约金，本案乙方是原告，认购合同并未约定甲方向乙方承担违约金的情形及方式，因此违约金不应支持。原审时，原告提交被告何东公司的工商档案登记文件证实被告彭素丽、何明照作为公司的股东，二人又作为夫妻关系，其夫妻共同财产与公司财产界限不明确，因此要求二人承担连带责任。三被告对此质证认为,即使购房协议真实存在，被告彭素丽、何明照也不应承担连带责任，应由公司承担责任。第三人为其主张提供证据：证据1、石家庄公安局长安分局请示立案决定书，证明被告公司以非法吸收公众存款立案侦查。证据2、河北都市报2015年9月14日刑事立案公告，证明何东公司及天健公司均已非法吸收公众存款罪立案侦查。原告可向公安机关报案，或找我公司登记解决。证据3、银行交易流水，证明与原告存在资金往来且第三人借款事实及还款流水，证明是民间借贷。最高院、最高检、公安部联合发布关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见，说明人民法院应中止审理，将案件移交公安机关或在该情形消除后继续审理。原告质证,证据1、2是复印件，对其真实性无法核实，对真实性有异议，与本案无关联性，因为我们向何东公司购买的房产，没有向何东借款。对证据2真实性持有异议，但是退一步讲，我们确实听天健公司发过公告，但是是不是这份我们不知道。证据3是被告自己打印的，对真实性有异议，正式的银行流水应有银行的盖章及日期时间，所以对其不认可。综合原、被告及第三人提交的证据，并经开庭质证，本院经审理查明，2013年1月8日被告何东公司与原告矫恩式签订了《比邻居内部认购合同》，该合同约定：“乙方（即本案原告）自愿认购甲方（即本案被告何东公司）开发的6号楼1单元1201室、1202室、1204室三套房产，房屋总面积为361.79平米，每平米单价为1800元，房屋总价款为651222元，双方约定的交房日期为2013年12月31日”。该合同同时约定了如果乙方发生合同约定的违约责任，乙方需向甲方承担房屋总价款5﹪的违约金，但对于甲方的违约情形及违约责任双方未做任何约定。之后，原告矫恩式分别于2013年1月8日、2013年1月9日、2013年10月14向被告何东公司的法定代表人即本案被告彭素丽的账户打款共计60万元，对于不足款项原告诉称已通过现金支付的方式交给被告何东公司。2013年1月8日被告何东公司为原告矫恩式出具了收款收据一份，上面显示交款人为原告矫恩式，收款方式为转账，收款事由为6号楼1单元1201室、1202室、1204室，金额为651222元。另查，本案争议的三套房屋已由被告何东公司出卖给他人，并为他人办理了房屋备案登记。另查明，被告公司因涉嫌非法吸收公众存款被石家庄市公安局长安分局立案侦查。本院认为，原告矫恩式与被告何东公司于2013年1月8日签订的《比邻居内部认购合同》，该认购合同详细约定了所购房屋的详情、价款及交房时间等条款，该认购合同已经具备了商品房买卖合同的主要内容，原告提交的收款收据及银行打款记录显示原告矫恩式已经按照该认购合同约定的房屋价款向被告何东公司支付了购房款，因此该认购协议应当认定为商品房买卖合同，被告何东公司辩称双方之间的认购协议并非真正的买卖合同，而是被告何东公司为原告与天健公司之间的借款所提供的担保，但是被告何东公司未能提交其与原告之间存在担保关系的有力证据予以证实，本院对此实难采信，因此，原告与被告何东公司所签订的《比邻居内部认购合同》应当认定为商品房买卖合同，该合同系双方之间的真实意思表达，合同合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，但是被告何东公司在与原告签订认购合同之后，又将本案争议房屋出卖给他人，并为他人办理了商品房备案手续，致使其与原告间的商品房买卖合同的合同目的已经无法实现，依照法律规定，原告作为无法取得房屋的买受人，当然可以基于被告方的上述违约行为来请求解除双方之间的商品房买卖合同，同时请求返还已支付的购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因此，原告矫恩式主张被告何东公司返还651222元购房款，本院对此应予支持。原告主张32561元违约金，因双方之间的认购合同对此未作约定，本院对此不予支持。原告另外主张房屋差价款431778元，原告此主张实际是在要求被告承担赔偿责任，根据上述法律规定，原告此主张并未超过其已付房款的一倍，因此，本院对此应予支持。关于被告彭素丽、何明照的责任承担问题，二人虽为夫妻关系，但同时二人又共同作为被告何东公司的股东，原告主张二人对被告何东公司的债务承担连带赔偿责任，但是原告未能提交证据证实二人之间存在我国公司法规定的公司股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，因此，被告彭素丽、何明照不应承担连带赔偿责任。虽然被告因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关立案侦查，但该案处理的是商品房买卖合同而非借款纠纷，故被告及第三人以此为由要求本院中止审理，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、被告石家庄何东房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告矫恩式已付购房款651222元，并支付给原告矫恩式431778元赔偿款。二、驳回原告矫恩式的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14226元（原告缓缴）及保全费5000元由被告石家庄何东房地产开发有限公司承担18664.8元，其余561.2元由原告矫恩式负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判长  张秋霞审判员  肖 坤陪审员  董胜丰二〇一六年十月八日书记员  霍晓翠