西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民一终字第151号
上诉人（原审被告）拉萨市城关区哈达（集团）有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人群培，公司董事长。
委托代理人洛桑晋美，西藏宏伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扎西白珍，女，1938年11月12日出生，藏族，退休职工，现住拉萨市。
委托代理人温友春，西藏子产律师事务所律师
委托代理人蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。
原审被告拉萨宝发商贸有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人扎西，公司总经理。
上诉人拉萨市城关区哈达（集团）有限公司（以下简称哈达公司）与被上诉人扎西白珍、原审被告拉萨宝发商贸有限公司（以�简称宝发公司）返还原物纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人哈达公司的委托代理人洛桑晋美，被上诉人扎西白珍的委托代理人蒙兵营，原审被告宝发公司的法定代表人扎西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年9月16日拉萨市人民政府下发了关于拉萨市宝发商贸有限公司申请办理国有土地使用权的拉政复（2002）141号批复，该批复内容载明：“原则同意拉萨市宝发商贸有限公司办理位于纳金乡贡布堂村以西，高炮连以南，拉萨市安居园路以北，城关区安居园路以东，总面积26097.5平方米的国有土地使用权手续。请按规定办理相关手续”。2002年11月6日，拉萨市国土资源规划局给拉萨宝发公司下发了编号为20020107的建设用地规划许可证，经审核，该用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地位置为纳金乡贡布堂村以西，高炮连以南，拉萨市安居园路以北，城关区安居园路以东，用地面积为26097.5平方米。2012年4月20日拉萨市国土资源规划局向拉萨宝发公司下发了地字第540100201200036号建设用地规划许可证，该许可证内容为：“经审核，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证。用地位置为江苏东路以东、红旗路以北，用地面积为25964平方米”。后拉萨市国土资源规划局于2012年4月28日向拉萨宝发公司下发了拉城国用（土登）第1055-II-2号国有土地使用证，坐落位置为江苏东路以东、红旗路以北，使用权面积为22901平方米。
2012年4月20日，哈达公司（乙方）与宝发公司（甲方）签订了《合作开发建设项目合同》。合同约定：“合作建设用地10000平方米由甲方提供，（以�际占地面积为准）建设用地出让手续由甲方自行办理；规划建筑面积为25800平方米，其所需投入的建设资金概算为1.1亿元，由乙方投入（含土地出让金15866601.50元）；作为互利互惠内容，在签订本合同后的20日内向甲方支付现有商品房拆迁补偿5760000元，在本项目开工建设前支付企业职工失业补偿费2400000元；在本项目竣工验收后支付原土地使用者当地职工安置补偿费5973399元，甲方应充分合理的利用上述资金切实解决拆迁补偿、职工安置、职工失业补偿问题。并保证不留任何后患，如因甲方未处理好上述问题所发生的纠纷全部由甲方自行解决与乙方无关。”等相关内容。2012年4月6日哈达公司向拉萨市国土资源规划局交纳了土地出让金15866601元；2013年5月31日向宝发公司支付了14133399元，宝发公司对此予以认可。庭审中，宝发公司陈述其向哈达公司交的支付补偿发放表等相关凭证均是其为逃避税收伪造的事实。2015年3月17日，宝发公司于出具一份证明，欲证实由于扎西白珍所有的位于宝发小区红线图外的占地面积为250平方米土地上的房屋破旧，严重影响宝发小区的整体效果和环境，拉萨市哈达公司与我公司同意免费为扎西白珍改扩建该房屋，该房屋现已经修好，但拉萨市哈达公司未将该房屋及土地返还给扎西白珍的事实。
另查明，扎西白珍系国用字第0003853号国有土地使用证上土地使用者，坐落地为河坝林，使用面积为250平方米。房权证拉萨市（私）字第1010024639号房屋所有人系扎西白珍，房屋坐落东郊安居园以南，产别为私有房产，房屋状况为两层，建筑面积为217平方米。因扎西白珍的土地使用证原件及房屋产权证原件均不在扎西白珍处，故其于2014年11月22日在拉萨晚报登报声明两证件丢失。该报纸上声明人虽写成了强巴曲宗，但两个证件号码与本案的两个证件号一致，且哈达公司、宝发公司对此未提出异议。另，哈达公司、宝发公司均认可扎西白珍所享有使用的土地及土地上的房屋与现哈达公司所占有使用房屋的地址属同一个的事实。
以上事实有，拉萨市（私）字第1010024639号房屋所有权证、国用字第0003853号国有土地使用证、证明一份、《合作开发建设项目合同》一份、土地出让金发票一张、拉政复（2002）141号批复、编号为20020107的建设用地规划许可证、地字第540100201200036号建设用地规划许可证、拉城国用（土登）第1055-II-2号国有土地使用证、红线图一份、照片两张、拉萨晚报一份以及当事人在法庭上的陈述在卷予以证实，足以认定。
原审法院认为，依据法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产�依法享有占有、使用、收益和处分的权利。结合本案，扎西白珍所享有的土地使用权及土地上的房屋与现哈达公司所占有使用房屋的地理位置一致。在庭审中扎西白珍提交了该土地使用权证和土地上的房屋所有权证原件，而哈达公司并没有相关的证据予以证明其现使用的房屋系该公司所有的事实。因房屋系不动产，故应以登记薄上的登记信息为准。因此，可以认定扎西白珍系土地使用面积为250平方米土地的真正使用权人，是该土地上房屋的所有权人。哈达公司称其已向宝发公司支付了合理费用，并由宝发公司的法人扎西向哈达公司交付了发放补偿款的财务表及本案所涉房屋和另两套房屋的房产证及土地使用证原件，并称另一套房屋的相关证件丢失，所以未交付。对此，宝发公司当庭认可称其是收到了哈达公司支付的款项，但向其职工发放的补偿中不包括扎西白珍�四人的房屋及土地补偿，补偿款发放表格是为了逃避税收而伪造的，所以扎西白珍等四人并没有收到该土地及房屋的相应补偿；其将三套房屋的证件交付给哈达公司是因改建时需要，而当时另一套房屋的证件未找到，因此没有交付给哈达公司。对此，扎西白珍也称其并没有收到土地和房屋的补偿，并对哈达公司提交的收款表格证据不予认可。本案中，扎西白珍未收到合理的价款，且哈达公司也未到相关部门对该房屋及土地进行登记，因此现扎西白珍主张要求哈达公司返还土地及土地上房屋的诉请，于法有据，证据充分，该院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，该院判决：“一、被告拉萨市城关区哈达（集团）有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告扎西白珍返还国用字第0003853号国有土地及该土地上的（私）字第1010024639号房屋；二、被告拉萨宝发商贸有限公司在本案中不承担返还义务。”案件受理费100元（扎西白珍已预交），依法减半收取50元，由拉萨市城关区哈达（集团）有限公司承担。
原审宣判后，哈达公司不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第240号判决，并依法改判；2、驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实理由：一、一审判决书认定事实错误，适用法律错误。判决书根据物权法第九条、第三十九条认定，被上诉人扎西白珍等人的房产证、土地使用证上记载的物权归被上诉人所有没有任何意义。被上诉人的房产证、土地使用证上记载的物权所有人当然是被上诉人扎西白珍等人，但本案的争议焦点和所要解决的纠纷是返还原物。原审将返还原物纠纷案件当�确权纠纷案件审理偏离了诉审一致的基本原则，而且在认定案件事实和适用法律上都是错误的。二、根据现有证据证明上诉人与宝发公司于2012年4月12日签订《合作开发建设项目合同》合同约定建设项目用地1万平方米由宝发公司提供，由哈达公司向宝发公司支付包括土地出让金在内的3000万元人民币作为包括被上诉人在内的“现有”商品房的拆迁补偿，失地补偿和职工安置补偿等并明确约定：“宝发公司应充分合理利用该资金切实解决拆迁补偿，职工安置，失业补偿等问题。如因宝发公司未处理好上述问题所发生的纠纷全部由宝发公司自行解决与哈达集团公司无关”。之后宝发公司向包括被上诉人在内的公司职工支付了5973399元的失地补偿费和安置补偿费，同时专门为包括被上诉人在内的四名被上诉人额外支付了“商品房”拆迁补偿费1800000元。2013年6月4日宝发公司将被上诉人的房产证、土地使用证交给了上诉人，以示与被上诉人无任何纠纷。至此哈达公司完全有理由相信与宝发公司合作的项目中包括了被上诉人的土地。因此，上诉人关于“免费为其改扩建”的陈述是不成立的。三、被上诉人的诉讼请求与实体权利问题。原审被上诉人主张返还原物，但原物已不复存在，原审代理人认可拆除原物是经被上诉人同意的，且被上诉人已经领取了额外的“商品房”拆迁补偿款，现又要求返还原物，其请求明显不成立。据此，被上诉人自同意拆除房屋、领取450000元的拆迁补偿款之日起，其房产证、土地使用证上所记载的土地使用权权益、房屋财产权益已经转换为每人450000元的货币财产权益，不动产物权因房屋的拆除而消灭。至于哈达公司规划后修建的门面出租房财产所有权的取得完全有事实和法律依据。土地使用权是根据合作开发合同�得，现有地上建筑物是哈达公司投资修建，修建许可是经规划部门同意修建的临时建筑，现虽然未办理相关产权手续，但不影响该门面出租房的财产权属关系。
被上诉人扎西白珍辩称，原审法院判决适用法律正确、事实清楚，应予以维持。
原审被告宝发公司述称，哈达公司的确向扎西白珍等承诺对其原有房屋进行改扩建，但至今没有兑现，因此一审判决正确。
本院审理过程中，哈达公司提交宝发字（2012）7号文件一份及2015年8月24日由宝发公司出具的情况说明一份，宝发公司对上述证据材料的真实性予以认可。被上诉人、宝发公司在二审中未提交证据材料。
本院经审理查明，国用字第0003853号国有土地使用证登记的土地使用者为被上诉人扎西白珍，该宗土地坐落于河坝林，使用面积为250平方米。扎西白珍在该土地上建有建筑面积为217平方米的两层混合结构的房�，并获得了拉萨市（私）字第1010024639号房屋所有权证。2013年6月，宝发公司从扎西白珍处收到了国用字第0003853号国有土地使用证和拉萨市（私）字第1010024639号房屋所有权证原件，并交予哈达公司，现该两证仍由哈达公司持有。经扎西白珍同意，哈达公司拆除了拉萨市（私）字第1010024639号房屋所有权证上登记的房屋，并在包括本案争议土地在内的土地上修建两层砖混结构的商品房，现该商品房已经竣工，由哈达公司对外进行出租。
以上事实有，国用字第0003853号国有土地使用证、拉萨市（私）字第1010024639号房屋所有权证及当事人的当庭陈述在卷为凭。
本院审理查明的其他事实和所依据的其他证据与原审法院审理查明的事实和依据的证据一致。
本院认为，根据我国法律规定，房屋所有权的变动采取登记方式为物权生效要件，但是上述物权的设立、变更应以物权的�在为前提，因拆除房屋的事实行为导致房屋灭失的，相应的物权随之消灭。本案中，登记的房屋所有权人为扎西白珍的拉萨市（私）字第1010024639号房屋已经由上诉人哈达公司拆除，对该事实，本案当事人均予以认可；即说明扎西白珍所拥有的拉萨市（私）字第1010024639号房屋的物权已经消灭，即原房屋已经不复存在，而再以此房屋所有权证确定新建房屋的所有权人，不但与客观事实不符而且有悖于法律规定，故一审法院将哈达公司所修建的房屋认定为扎西白珍所有，并据此判令返还给扎西白珍，属错误。因此，本院认为在原物已经灭失、物权已经消灭的情况下，扎西白珍仍以物权所有权主张返还不符合法律规定。而土地使用权证书、房屋所有权证书及对应的土地和房屋都是扎西白珍自愿向哈达公司交付；现扎西白珍向哈达公司主张权利，应有相应的法律和事实依据，但其主张的改扩建承诺仅有宝发公司出具的《证明》和宝发公司在庭审中的确认，并无其他证据佐证，哈达公司对该承诺也不予认可；在一、二审中扎西白珍也没有举出其他证据证明哈达公司对其有改扩建的承诺。且土地与建造在该土地上的房屋客观上有不可分离的依附关系，土地使用权与房屋所有权依法应归属同一个主体，土地使用权的归属，除登记外还可能因为地上建筑物的归属问题而发生改变，故扎西白珍在本案中的主张还缺乏事实依据。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，本院依法改判。依据《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销拉萨市城关区人民法院（2015）城民一初字第240号民事判决；
二、驳回被上诉人扎西白珍的全部诉讼�求。
一审案件受理费100元（扎西白珍已预交），减半收取50元后由扎西白珍承担；二审案件受理费100元（哈达公司已预交），由扎西白珍承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 欣 宁
审判员 欧阳建川
审判员 拉 姆
二〇一五年九月十七日
书记员 永青措姆