广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4773号
上诉人（原审被告）：吕嘉麟，住广州市越秀区。
委托代理人：李靖维，广东威戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东开华经济发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄伟，职务：经理。
委托代理人：陈忠扬，广东南粤律师事务所律师。
上诉人吕嘉麟因与被上诉人广东开华经济发展有限公司（以下简称开华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月10日，开华公司（为甲方）与吕嘉麟（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区中山二路马棚岗街22号第9楼自编901房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积157.83平方米；租赁期限2014年4月1日至2015年3月31日，月租金额9470元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按转账或支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳18940元保证金，如乙方无违约，则甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方，在合同有效期内，上述保证金不得作租金或欠费扣除；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30日，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方接受“广州市中粤大厦物业管理有限公司”的统一管理，遵守大厦的管理规定，按时交纳管理费用及使用水电费费用（连带的分摊费用）；合同期限届满或终止，乙方必须在期满当天内把承租房屋腾空交还甲方，并经甲方验收合格后退还保证金；如乙方未能在上述时限内迁出�，超过30天仍未搬出者，则视为乙方对室内物品放弃一切权益，甲方有关单方接管房屋，并单方处置房屋内物品，保证金不予退还，乙方不得异议，由此产生的一切后果和责任，由乙方自行承担等。
开华公司于2015年2月9日向原审法院提起本案诉讼，以吕嘉麟拖欠租金等费用为由，请求法院判令：1.开华公司与吕嘉麟双方于2014年3月10日签订的《广州市房屋租赁合同》于2015年3月1日解除；2.吕嘉麟向某公司支付2014年10月1日至2015年2月28日共5个月的租金47350元（按每月9470元计）和逾期支付租金的违约金（从逾期之日起计至实际付清租金之日止，以当月应付而未付的租金为基数，按照每日1%的标准计算），2014年10月1日至2015年2月28日共5个月的管理费5525元（按每月1105元计），2014年9月1日至2014年12月31日水电费665.69元。
吕嘉麟在原审未到庭答辩。
原审审理中，就上述租赁合同，开华公司表示：租赁合同抬头承租人写的是曾某英，但实际签订合同的是吕嘉麟，曾某英从未在合同上签过名，且其由始至终都没有出现过。从所写的曾某英身份证号码看，其年龄也近60多岁的湖南人，不可能承租房屋作经商用。吕嘉麟也从未提交过曾某英的授权委托书。所有接收房屋、交租、使用房屋等履行合同的行为均是吕嘉麟实施的。开庭前吕嘉麟曾委托朋友与开华公司协商，也认可房屋是吕嘉麟承租的。故租赁合同的承租人就是吕嘉麟，没有其他人，责任应由吕嘉麟承担。
原审诉讼中，开华公司称：租赁合同签订后，开华公司即将房屋交给吕嘉麟使用，吕嘉麟交租至2014年9月30日，从2014年10月起拖欠租金。吕嘉麟后于2014年12月31日搬离房屋，但房屋仍上锁，吕嘉麟未将钥匙交还给开华公司。开华公司曾多次催缴租金，也发过律师函给吕嘉麟。合同期满后，开华公司在无法找到吕嘉麟的情况下于2015年4月中旬自行收回房屋。
关于管理费和水电费方面，开华公司称：吕嘉麟与广州市中粤大厦物业管理有限公司签订了物业管理协议，管理费和水电费均是基于该协议产生的，由吕嘉麟向该公司支付。开华公司就广州市中粤大厦物业管理有限公司将上述收取吕嘉麟2014年10月至2015年2月（共5个月）管理费5525元、2014年9月1日至2014年12月31日水电费665.69元的债权让与开华公司一事，提供了开华公司与该公司于2015年2月6日签订的《债权转让协议》，开华公司于2015年2月6日向吕嘉麟发出的《债权转让通知书》，广州市中粤大厦物业管理有限公司于2015年2月6日向吕嘉麟发出的《解除合同通知》，寄送上述通知及协议给吕嘉麟的快递详情单和邮件妥投的投递情况查询打印件，及广州市中粤大厦物业管理有限公司追缴管理费、水电费的单据等证据予以证实。
原审法院认为：吕嘉麟拖欠开华公司租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。开华公司要求吕嘉麟支付拖欠的租金和逾期支付租金的违约金，合法合理，予以支持。但鉴于合同约定逾期支付租金的违约金每日按当月租金额的1%计算，显然过分高于造成的损失，原审法院予以适当调整，以参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。至于开华公司主张租赁合同自2015年3月1日解除，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于吕嘉麟拖欠的管理费和水电费。该费用是吕嘉麟承租使用房屋而产生的。鉴于广州市中粤大厦物业管理有限公司已将收取吕嘉麟拖欠的2014年10月至2015年2月（共5个月）管理费5525元、2014年9月1日至2014年12月31日水电费665.69元的债�让与开华公司，且为避免诉累，原审法院对此一并予以处理。开华公司要求吕嘉麟支付上述费用，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年7月17日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，吕嘉麟向某公司支付2014年10月1日至2015年2月28日共5个月的租金47350元（按每月9470元计）和逾期支付上述租金的违约金（以当月欠付的租金为基数，从当月的第16日起，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至该租金支付之日止，违约金以不超过该租金额为限）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，吕嘉麟向某公司支付2014年10月1日至2015年2月28日共5个月的管理费5525元（按每月1105元计）和2014年9月1日至2014年12月31日的水电费665.69元；三、驳回开华公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1139元、公告费500元，由吕嘉麟负担。
判后，上诉人吕嘉麟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）吕嘉麟不是本案的合同主体，其只是在广州市卓某投资咨询有限公司（以下简称卓某公司）没有成某代为签署相关法律文件的该司员工。由于卓某公司注册须有明确的办公地点，为此，在卓某公司没有实际成某，委托该司员工吕嘉麟与开华公司签订租赁合同，承租涉案房屋作为公司的办公地方，涉案房屋实际使用人是卓某公司并非吕嘉麟，租赁时吕嘉麟已将上述情况向某公司交代，因此，本案的租赁合同等相关责任不应由吕嘉麟承担。（二）卓某公司于2014年10月份已与开华公司沟通，由于经营原因，从上述日期开始不再租赁涉案房屋，开华公司可以没收保证金，但开华公司一直以必须交齐租赁期限�全部租金等为由，不准开华公司搬离涉案房屋，后双方再无沟通。实际上，开华公司完全知道卓某公司已于2014年10月份搬离涉案房屋，且其完全可以通过其他途径收回涉案房屋，由于开华公司出于其他考虑而没有采取上述措施，因此，原审法院认定吕嘉麟须支付2014年10月至2015年2月的租金是缺乏事实及法律依据。为此上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回开华公司的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由开华公司承担。
被上诉人开华公司答辩称：同意原审判决，不同意吕嘉麟的上诉请求、事实和理由。
上诉人吕嘉麟与被上诉人开华公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，吕嘉麟提交如下材料：1.卓某公司于2015年9月30日出具的证明，拟证明吕嘉麟是卓某公司的员工；2.广州市工商行政管理局越秀分局于2014年4月17日核发的卓某公司《营业执照副本》复印件，拟证明该司的注册地为涉案房屋；3.卓某公司与吕嘉麟于2014年5月1日签订的《广州市劳动合同》，拟证明吕嘉麟是卓某公司员工，租用涉案房屋作为公司工商注册办公地；4.广州市中粤大厦物业管理有限公司于2014年5月4日及2014年5月28日出具的水电费及管理费《发票联》4张，拟证明涉案房屋由卓某公司使用。吕嘉麟认为上述材料均形成于一审诉讼前，因法律意识单薄，以为本案跟他无关，故在原审没应诉并提交。开华公司认为吕嘉麟提交的上述证据已超过举证期限，不同意发表质证意见，但如果法院要求其发表质证意见，其意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性不予确认；证据3无法证明是事后补签还是确实产生雇佣关系，对真实性不予确认；证据4的真实性予以确认，因该发票是开给曾某英个人，�法确认涉案房屋实际使用人是卓某公司，不能排除实际使用人为吕嘉麟。
二审诉讼中，吕嘉麟陈述其不是卓某公司设立的发起人，确认涉案的《广州市房屋租赁合同》是其与开华公司所签，合同签订后曾向某公司支付了一个月的租金，同时确认其提交的劳动合同没有在相关行政部门备案登记，也无法提供卓某公司为其购买的社保及个人纳税材料，对于原审判决支付租金、管理费起止时间没有意见，但认为上述费用支付主体应为卓某公司。开华公司表示双方签订合同时吕嘉麟并无披露其为卓某公司代理人身份，也未出具相关委托材料。
本院认为：双方当事人二审争议的焦点是涉案租金、管理费及水电费的承责主体。吕嘉麟认为其在卓某公司未成某，受该司的委托与开华公司签订《广州市房屋租赁合同》，但吕嘉麟不是该司的设立发起人，签订上述合同时，并未提供相关委托材料，也无举证证明向某公司披露了其作为代理人身份的事实，且开华公司对此不予确认，故应由吕嘉麟对其举证不能承担不利的法律后果，其上诉认为涉案租赁合同的主体应为卓某公司缺乏理据，本院不予采信。即使吕嘉麟受卓某公司的委托签署涉案房屋租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，开华公司依法仍有权选择吕嘉麟作为合同相对方主张权利，故吕嘉麟上诉认为本案承责主体应为卓某公司而不是他本人，本院不予支持。据此，吕嘉麟上诉要求驳回开华公司的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《广州市房屋租赁合同》的签约双方当事人是吕嘉麟和开华公司，该合同出自当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。吕嘉麟在合同履行过程中未依约�付租金、管理费及水电费，也无证据证实其在2014年10月1日将房屋交还给开华公司，故原审法院根据本案查明的事实作出吕嘉麟向某公司支付未付租金、管理费及水电费等判决并无不当，本院予以维持。至于吕嘉麟二审提交的证据不属新证据，且不能支持其主张，本院均不予采纳。
综上所述，上诉人吕嘉麟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1139元，由上诉人吕嘉麟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵