辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终6508号上诉人（原告原告）：徐振阁，男，1955年3月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：张静，女，1980年5月7日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。原审被告：沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所，住所地辽宁省沈阳市皇姑区延河街**号1-1-3。经营者：安志远，男，1981年3月13日出生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚楠，女，1992年8月30日出生，汉族。上诉人徐振阁因与被上诉人张静、原审被告沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐振阁上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.判令被上诉人承担本案上诉费用。事实及理由：合同已明确约定违约方按照总房款的5%付给对方违约金，原法院不应依被上诉人认为的违约金过高进行调整，不应只计算60万元2017年11月8日至2017年12月19日130%的贷款利率。11月8日，被上诉人骗回5000元定金，根本没带钱无法解贷，造成合同无法往下进行。之后2017年11月9日至11月29日，上诉人和房产中介多次给被上诉人打电话让其把定金交回来，上诉人明确告诉被上诉人按合同规定如单方违约应承担违约的一切后果，可至开庭日止被上诉人不但不交回定金，最后连电话也不接听。上诉人为了减少贷款所产生的利息，只好降价3万元将此房另售他人。上诉人认为既然双方签订了房屋买卖合同，对合同的约定内容也完全知情，对违约的后果也明知，被上诉人恶意违反合同规定，其行为表明不再履行合同，是违约在先，并恶意拖延时间导致上诉人不能实现合同目的，上诉人为了减少损失只能将此房低于市场价出售，这些损失是被上诉人造成的。张静辩称，房子我始终要买，因为上诉人把房子卖给别人了，所以我就没有买到，我买房子是为了孩子上学，现在这个价位我买不到这个房子了，在合同到期之前上诉人就把房子卖给别人了。沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所述称，同意一审判决。徐振阁向一审法院起诉请求：判令张静赔偿合同违约金37,500元，判令沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所赔偿定金5000元。一审法院认定事实：2017年11月1日，徐振阁及案外人伊桂华与张静通过沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，约定将徐振阁名下坐落于沈阳市皇姑区普陀山路1号3-4-2号房屋（建筑面积107.21平方米）出卖给张静，房屋总价款为75万元。张静于2017年11月1日交付定金5000元，该定金暂存于沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所，待银行解押时，打入解押款中。因徐振阁、伊桂华房屋有抵押贷款，张静同意给徐振阁、伊桂华进行提前解贷，解贷数额为600,000元整，其中400,000元为银行贷款，另200,000元为现金支付。徐振阁、伊桂华于2017年12月20日前腾房，将房屋交与张静。张静留有10,000元作为购房尾款，于房屋交接当天支付。房合同签订后，张静依照约定交付了5000元定金，该笔定金保存在中介方即被告沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所处。2017年11月8日，徐振阁、张静、沈阳市皇姑区美商延河房产经纪事务所三方到房产部门核实房屋档案并到银行办理提前还贷解押手续。在办理提前还贷手续时，沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所将其保管的5000元定金转付给张静，以便其代徐振阁偿还银行贷款。但因张静银行卡中钱数不足以偿还银行贷款而最终未能办理提前还贷解押手续。后徐振阁及沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所多次催促张静进行交易并返还定金，但张静以需要筹钱为由一直未交付相关房款，双方因此发生纠纷，遂徐振阁诉至一审法院。庭审中，经一审法院释明，徐振阁变更诉讼请求为判令张静赔偿合同违约金37,500元。一审法院另查，徐振阁及案外人伊桂华原为夫妻关系，现双方已经离婚。在一审法院询问过程中，案外人伊桂华表示不参与本案诉讼，本案所有诉讼权利及利益均归徐振阁个人所有。2017年12月20日，徐振阁将案涉房屋另行出售给其他案外人，并已办理了房屋更名过户手续。一审法院认为，徐振阁、张静、沈阳市皇姑区美商延河房产经纪事务所之间签订的《房屋买卖（置换）合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的。案外人伊桂华虽在合同上签字，但是其明确放弃其诉讼权利并自认徐振阁享有本案所有诉讼权利及利益，一审法院予以确认。关于张静是否存在违约行为，合同约定因徐振阁、伊桂华房屋有抵押贷款，张静同意给徐振阁、伊桂华进行提前解贷，解贷数额为600,000元整。虽然该条款并未约定明确时间，但双方以实际履行合同的方式于2017年11月8日到相关部门办理提前还贷解押手续，张静应当在该日按照合同约定履行其为徐振阁提前偿还房屋贷款40万元，并支付20万元房款的义务。故张静未能按照约定履行其付款义务并在徐振阁及沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所多次催告后仍以需要筹款为由拒绝履行付款义务的行为已经构成了根本违约，徐振阁有权要求解除合同并要求其承担违约责任。关于违约金的数额，徐振阁主张按照合同约定要求张静支付总购房款5%的违约金。张静认为违约金数额约定过高，请求人民法院进行调整。一审法院审查后认为，徐振阁的实际损失应当为2017年11月8日张静为徐振阁提前偿还房屋贷款40万元及支付20万元房款，共计60万元房款产生的利息损失，该损失应当计算到徐振阁将房屋出卖给其他案外人前一日即2017年12月19日。因合同约定的违约金过分高于徐振阁的实际损失，一审法院酌情按照徐振阁实际损失的130%予以调整，故张静应当支付的违约金数额为：以60万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算，自2017年11月8日起计算至2017年12月19日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,一审法院判决：一、解除原告徐振阁、案外人伊桂华与被告张静、被告沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所于2017年11月1日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告张静于本判决生效后五日内给付原告徐振阁违约金（以60万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算，自2017年11月8日起至2017年12月19日止；三、驳回原告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费863元，减半收取即432元，由被告张静承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2017年11月1日，徐振阁及案外人伊桂华（甲方）与张静（乙方）、沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所（丙方）签订的《房屋买卖（置换）合同》约定：第六条违约责任，3.乙方应及时按照合同约定的时限支付款项，如未按照预定支付，则甲方有权终止合同，并追究乙方违约责任。4.乙方承诺须按照时间约定到指定银行办理，如恶意延期不办理则责任由乙方承担。5.如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生1.2.3.4违约责任，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交的5%作为违约金，并承担本合同约定的信息服务费。实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不与退还。第八条约定其他事项，2.因甲方此房屋有抵押贷款，乙方同意给甲方进行提前解贷，解贷数额为人民币60万元整。3.乙方留有人民币1万元整作为购房屋款，此款项于双方房屋交接当天支付。5.甲乙双方商定，甲方于2017年12月20日前腾房，此房屋交于乙方。本院认为，徐振阁、张静、沈阳市皇姑区美尚延河房产经纪事务所签订的《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中虽对于办理偿还贷款时间没有明确约定，但各方实际于2017年11月8日前往银行办理解除贷款手续，但由于张静未能支付相应房款导致未能履行，故本案《房屋买卖（置换）合同》因张静违约而解除，一审判决解除合同并无不当。关于徐振阁上诉提出要求按照合同约定的违约标准判决张静承担违约责任的主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，鉴于合同中对于付款时间没有明确约定，一审法院考虑到徐振阁已将涉案房屋于2017年12月20日另行出卖，徐振阁的实际损失为张静应于2017年11月8日支付的提前偿还贷款40万元及现金支付20万元房款至2017年12月19日期间的利息损失，故一审法院酌情认定张静应承担的违约金亦无不妥。综上所述，徐振阁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费863元，由上诉人徐振阁负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年七月十九日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。