苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第4282号
原告夏云龙。
被告张泉荣。
被告屠菊凤。
被告屠留泉。
被告王白妹。
被告屠某。
本院于2015年10月27日受理了原告夏云龙诉被告张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某动迁房买卖合同纠纷一案，本案依法由代理审判员刘虎适用简易程序独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告夏云龙、被告张泉荣到庭参加诉讼，被告屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告夏云龙诉称：被告张泉荣与屠菊凤为夫妻，被告屠留泉、王白妹为屠菊凤的父母，被告屠某为屠菊凤的儿子。2009年5月13日，原、被告在苏州工业园区娄葑法律服务所的见证下签订一份《房屋买卖合同》，约定各被告将位于苏州工业园区娄葑松江花园7区31幢101室房屋以165000元的价格出售给原告，被告需主动配合原告提供相关手续并到现场办理过户。原告签约后给付全部款项，被告也将房屋移交给原告并由原告实际使用至今。现房屋已经具备过户条件，但被告均未协助过户。原告起诉至法院，请求判令被告配合原告办理苏州工业园区娄葑淞泽家园7区31幢101室房屋过户至原告名下，并由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确，鉴于涉案房屋尚未办理原始产证，其诉请包含确认双方签订的房屋买卖协议有效及要求被告立即办理涉案房屋的产证，其诉请主张的房屋包含附属车库。
被告张泉荣辩称：1、对于原被告之间签约卖房、原告签约后取得房屋以及原告支付房款165000元均无异议。讼争房屋先由被告以138000元出售给案外人赵根兴，后双方解除合同，赵根兴返还张泉荣138000元并另行给付违约金7000元，房屋再行出售给原告。原告确实给付房款165000元，但该款赵根兴也只给自己10000元。2、被告家庭拆迁取得三套房屋，已经卖掉了包含讼争房屋在内的两套。现张泉荣与屠菊凤已经离婚，剩余的唯一住房由前妻及其父母、儿子居住，现在张泉荣没有地方住，要求毁约把房屋拿回来。
经审理查明：位于苏州工业园区淞江新村（现公安编号为淞泽家园）7区31幢101室为动迁安置房，安置对象为被告张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某。该房屋系由被告张泉荣于2006年6月23日代表全家与苏州工业园区拆迁事务中心签订安置协议取得，同时安置取得的另有本小区7区31幢302室及41幢101室。被告张泉荣与屠菊凤于1994年8月4日登记结婚，于2015年12月14日协议离婚。
2009年5月13日，在苏州工业园区娄葑法律服务所的见证下，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告经家庭共有人协商一致，将讼争房屋（现房）出售给原告，房屋建筑面积40平方米，总价款165000元（包括车库、热水器、厨房设备防盗门窗），该房面积以房产证为准，不因面积增减而增减房价。付款方式为签约时支付155000元，房地产两证过户时付清余款10000元（具体以收款凭证为准）。房屋过户时被告需主动配合并提供手续，合同不受今后房价浮动而影响，双方均不得单方违反合同，否则应当按照总成交价的100%支付违约金。该合同下方，出售方由张泉荣、屠菊凤、屠某签字、被告屠留泉、王白妹捺手印，买进方由夏云龙签字，苏州工业园区娄葑法律服务所在见证处加盖公章并确认“本合同双方当事人签署真实”，该所周雪生签字见证，同时房产中介人员吴剑、高庙根签字见证。庭审中，原告夏云龙诉称，合同上屠留泉、王白妹及屠某均由张泉荣代签字，手印是中介拿走按的，具体谁捺手印不确认；被告张泉荣辩称，合同上自己与屠菊凤签字为本人所签，其余字由张泉荣代签，手印是谁按的不记得了。另：张泉荣与屠菊凤出具书面《承诺书》，确认所售房屋权属清楚，债权债务关系清楚，任何经济、民事纠纷与该房屋不发生关系，否则本人及共有人自愿承担一切后果，主动解决纠纷并承担责任。双方另签署《房屋交付证明》，确定被告领取房屋钥匙并交付给原告，之后房屋使用权、所有权归原告所有。当日，张泉荣与屠菊凤向原告出具《收条》，确认收到夏云龙购淞泽家园七区31幢101室房款155000元。2015年3月12日，夏云龙另行向张泉荣转账10000元。
另查明：2007年8月27日，张泉荣、屠菊凤与案外人赵根兴在苏州工业园区娄葑法律服务所的见证下签订一份《房屋买卖合同》，约定将讼争房屋及附属车库以148000元的价格出售给赵根兴，付款方式为签约时支付138000元，房产两证过户时支付10000元。合同价款不受房价浮动影响，违约方需要按照成交价的80%支付违约金。该合同上出售房签有张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某字样。2009年5月20日，在苏州工业园区娄葑法律服务所的见证下，上述人员签订《协议书》，约定出售方与买进方于2007年8月27日关于讼争房屋买卖的合同解除，出售方将138000元返还给买进方，买进方将房屋交还出租房。该《协议书》加盖苏州工业园区娄葑法律服务所印章，并注明“双方签名真实”。对该《房屋买卖合同》及《承诺书》的真实性，本院与苏州工业园区娄葑法律服务所经办人员电话联系，其确认属实，同时该所确认屠留泉、王白妹手印为本人所按；本院另电话联系中介人员，其也确认属实，同时确认原告款项已经支付完毕。
又查明：涉案房屋现尚未办理产证。根据房产登记薄，该房屋面积41.87平方米，另附车库5.7平方米。诉讼中，苏州工业园区斜塘街道淞潭社区居民委员会向本院出具书面证明，讼争房屋于2010年开始即可以办理产证。庭审中，夏云龙向本院提交其于2009年6月8日给付中介人员购买讼争房屋中介费的两张收条以及给付苏州工业园区娄葑法律服务所见证费（服务费）的收据。
关于房屋买卖的过程。原告夏云龙诉称：最开始被告方将房屋卖给赵根兴，后来赵根兴家里有事情，又将房子卖给中介，由中介方人员高苏根、吴剑买进。当时夏云龙想买房子给父母，本来想与赵根兴等人签协议，后来觉得他们不是房东，协议的效力无法确保，故各方觉得还是应当与房东直接签字。后中介去找张泉荣，具体协商过程不清楚，但是在娄葑法律服务所的见证下将张泉荣等人与赵根兴的合同解除掉了，并由原告与被告直接签订协议。因为中介收回房屋后房款已经付给赵根兴了，所以夏云龙的房款是付给中介的，但合同及收条均是被告直接出具的；尾款10000元是直接转给张泉荣的。被告张泉荣对上述过程予以认可。
以上事实，由当事人提交的产权交换协议书、测量表、《房屋买卖合同》、《承诺书》、户籍资料等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。
本院认为，苏州工业园区淞泽家园七区31幢201室房屋系动迁安置房，被告张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某作为共同安置对象，上述人员对房屋享有处分权。各被告签订《房屋买卖合同》，将讼争房屋出售给赵根兴，一方面，各方其后签订协议，解除该房屋买卖合同，相关行为均有苏州工业园区娄葑法律服务所见证，可以视为系双方真实意思表示，庭审张泉荣对此不持异议；另一方面，各被告与赵根兴虽签订《房屋买卖合同》，但并未交付房屋或据此进行房屋权属变更登记，故房屋所有权并未转移。此种情况下，各被告与原告另行签订《房屋买卖合同》出售涉案房屋系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认可。即便被告屠留泉、王白妹未在合同上签字或捺手印，一方面，被告张泉荣代表家庭签订安置协议并取得房屋，其在一定程度上可以代表家人为相关民事行为并产生法律效力；另一方面，被告家庭安置的另外两套房屋均在同一小区，屠留泉、王白妹对于本案房屋买卖事宜应当知晓，其在房屋交付后的较长时间内未对房屋买卖事实提出异议，应当视为认可。被告屠某在签约时尚未成年，其父母可以代为相应民事行为，且在动迁份额尚未析产的情况下，不能确认上述行为损害了屠某的利益。此外，被告张泉荣及屠菊凤也出具书面《承诺书》，确认如房屋权属出现争议的自行承担后果。各被告在签订合同后将房屋交付原告并由原告实际使用至今，双方之间的《房屋买卖合同》应当合法、有效。基于此，张泉荣在合同解除后实际从赵根兴处取得的款项与本案分属不同的结算关系，张泉荣及屠菊凤向原告出具收取房款155000元，加上原告之后转账10000元，可以确认原告已经履行《房屋买卖合同》项下全部房款的给付义务，故被告的相关抗辩本院不予采纳。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照诚实信用原则履行合同义务，现房屋具备过户条件，被告张泉荣主张违约缺乏依据，本院不予支持。至于张泉荣离婚后有无住所，不能对抗其合同义务，其以此为由拒不履行合同于法无据，本院不予支持。被告屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、依法确认原被告于关于苏州工业园区淞泽家园7区31幢101室的《房屋买卖合同》合法、有效；
二、被告张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某于本判决生效之日起十五日内办理苏州工业园区淞泽家园7区31幢101室（含附属车库）的不动产权证书；
三、被告张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某并于办理上述不动产权证书后十五日内，协助原告夏云龙办理过户手续，将上述房屋（含附属车库）过户至原告夏云龙名下。
案件受理费减半收取为2848元，由被告元，由被告张泉荣、屠菊凤、屠留泉、王白妹、屠某负担。此款已由原告预交，本院不再退回，由各被告在本判决生效之日起15日内将该款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 刘虎
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张欢