广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3297号
原告：长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。
负责人：高玲。
委托代理人：刘方平，公司员工。
委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。
被告：林子君，男，1961年5月1日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，现住广东省中山市南区。
被告：陈华洁，女，1963年2月6日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，现住广东省中山市南区。
原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司（以下简称美好愿京物业中山分公司）诉被告林子君、陈华洁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员梁泳诗独任审判，并于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业中山分公司委托代理人刘方平、张爱文，被告林子君到庭参加诉讼，被告陈华洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好愿京物业中山分公司诉称：原告于2008年12月受中山市愿景房地产开发有限公司（以下简称愿景公司）委托，并签订金水湾前期物业服务协议，对金水湾小区物业进行物业管理，合同约定由原告提供物业服务，物业服务费由原告按自交房之日起按物业建筑面积，第一年每月每平方1.6元，第二年每月每平方1.7元，第三年每月每平方1.8元，第四年每月每平方1.9元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一的违约金。被告林子君、陈华洁为金水湾2幢3单元1301房的业主，其物业建筑面积133.29平方米，该物业已于2009年8月28日交付使用。自2012年12月至今便没有如约支付物业服务费，共计欠费9345.05元，违约金计算至2015年7月为5341.06元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.两被告支付物业服务费9345.05元及违约金5341.06元（物业服务费自2012年12月起每月253.25元），违约金自2013年1月起每日千分之一暂计至2015年7月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准；2.本案诉讼费由两被告承担。
诉讼中,原告变更诉求1中物业服务费的金额为9343.59元，并明确主张的物业服务费期间为2012年7月至2015年7月，明确逾期付款违约金的计算方法为以上述期间每月拖欠的物业服务费为基数,从次月的1日起每日按千分之一计算至清偿之日止；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房销售登记备案表复印件、商品房买卖合同复印件、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；2.被告林子君、陈华洁身份证复印件；3.金水湾前期物业服务合同；4.广东省经营服务性收费许可证；5.物业服务费收款收据复印件；6.律师函、快递单及回执；7.金水湾前期物业服务协议。
被告林子君辩称：1.被告林子君与原告美好愿京物业中山分公司签订的金水湾前期物业服务协议中约定管理期限从2009年9月1日起到2010年8月31日止，至今约定的管理期限已届满，故原、被告之间已不存在物业服务合同关系，但确认自两被告收楼至今所在小区一直由原告提供物业服务；2.被告收楼后向原告缴纳物业服务费至2012年6月。自2012年7月起因原告多处物业服务不到位，如地下水管经常爆裂、小区车辆乱停放及道路破损、小区门禁长期不能正常使用、原告员工偷电造成两被告家用电器损坏、电梯经常出现故障等问题，故被告林子君拒绝向原告继续缴纳物业服务费；3.原告无权每年递增物业服务费收费标准，同时原告要求的违约金计算标准过高，应适当予以调整。
被告林子君就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.照片；2.关于被告林子君曾于2012年5月被困电梯的证明。
被告陈华洁在法定期限内未提出答辩意见及证据，亦没有出庭辨认核对原告所举证据真实性。
经审理查明：林子君、陈华洁系中山市南区城南一路金域街1号金水湾2幢3单元1301房的业主。美好愿京物业中山分公司受愿景公司委托对其开发的金水湾小区提供前期物业服务，并于2009年8月28日与林子君签订前期物业服务协议，约定住宅按建筑面积1.9元/平方米/月收取物业服务费（实际执行为：自业主收楼之日起，第一年按1.6元/平方米/月的标准收取；第二年按1.7元/平方米/月的标准收取；第三年按1.8元/平方米/月的标准收取；第四年开始按1.9元/平方米/月），物业服务费每个季度交纳一次，交纳时间为每个季度第一个月的1～5日，如逾期交纳的，按每日1‰收取滞纳金；管理期限从2009年9月1日起到2010年8月31日止。协议还约定了其他内容。协议期满后，美好愿京物业中山分公司与林子君未续签物业服务协议，但美好愿京物业中山分公司继续按原协议约定为涉案房产所在的金水湾小区提供物业服务。林子君、陈华洁于2009年8月收楼后，自2012年7月起欠缴物业服务费，美好愿京物业中山分公司经多次催讨无果，遂于2015年9月22日诉至本院，主张前述实体权利。
庭审中，林子君申请证人林某到庭作证。证人林某证实：其与林子君系父子关系。其居住在涉案房产时美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，如电梯经常需要维修，林子君曾因电梯故障于2012年5月被困电梯中；美好愿京物业中山分公司的员工曾盗用其家里的电，但该问题已与美好愿京物业中山分公司协商解决；美好愿京物业中山分公司没有阻止外来的小孩从天台往楼下扔石头；泳池没有开放等问题。
另查：涉案房产建筑面积133.29平方米，2012年7月至8月期间每月物业服务费为239.92元（133.29平方米×1.8元/平方米/月=239.92元），自2012年9月起每月物业服务费为253.25元（133.29平方米×1.9元/平方米/月=253.25元），林子君自2012年7月起至2015年7月拖欠的物业服务费为9343.59元（239.92元/月×2个月+253.25元/月×35=9343.59元）。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。美好愿京物业中山分公司与林子君签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。前期物业服务协议期满后，美好愿京物业中山分公司仍根据原协议的约定为金水湾小区提供了物业服务，林子君、陈华洁作为金水湾小区2幢3单元1301房的业主向美好愿京物业中山分公司继续缴纳物业服务费等费用，可视为美好愿京物业中山分公司与林子君、陈华洁继续按原协议约定形成事实上的物业服务合同关系，双方仍应受原协议的约束履行各自义务。美好愿京物业中山分公司已依约向金水湾小区提供物业服务，林子君、陈华洁则应按时向美好愿京物业中山分公司交纳物业服务费。林子君、陈华洁自2012年7月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然林子君辩称美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，林子君提供的证据中反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对林子君的辩解意见，本院不予采信，并认定林子君、陈华洁应向美好愿京物业中山分公司支付2012年7月至2015年7月期间拖欠的物业服务费9343.59元。
对于逾期付款违约金，美好愿京物业中山分公司与林子君双方约定物业服务费交纳时间为每个季度的第一个月1～5日，逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰计算滞纳金。该费用实际是由于林子君、陈华洁违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。林子君、陈华洁拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，林子君对美好愿京物业中山分公司关于每月拖欠的物业服务费从欠费次月的1日起计算违约金的主张未提出异议，但对违约金的计算标准提出抗辩，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将林子君、陈华洁应承担的违约金调整为：从欠费次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止。
陈华洁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告林子君、陈华洁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司支付2012年7月至2015年7月期间的物业服务费9343.59元及逾期付款违约金（其中2012年7月至8月，每月拖欠的物业服务费以239.92元为基数；2012年9月至2015年7月，每月拖欠的物业服务费以253.25元为基数；均从次月1日起，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；
二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费168元，减半收取为84元（原告已预交），由，由原告长沙美好愿京物业管理有限公司负担25元，被告林子君、陈华洁负担59元（被告林子君、陈华洁负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁泳诗
二〇一五年十一月二十四日
书记员 谢雅怡
冯冰冰