云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第109号
上诉人（原审被告）桂朝阳，男，1963年10月14日生，汉族。
上诉人（原审被告）周翠玲，女，1971年12月6日生，汉族。
二上诉人的共同委托代理人范新云，新兴法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）罗明雄，男，1967年10月11日生，汉族。
委托代理人赵明贵、张熙，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审被告聂乾，男，1982年4月28日生，汉族。
原审第三人高晓华，男，1952年10月5日生，汉族。
原审第三人李萍，女，1960年9月16日生，汉族。
上诉人桂朝阳、周翠玲与被上诉人罗明雄，原审被告聂乾，原审第三人高晓华、李萍确认合同无效纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2014）玉红民一初字第959号民事判决后，桂朝阳、周翠玲不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：高晓华、李萍原系夫妻，生育有长子聂乾、次子高坤，1998年9月二人按照“一个儿子可申请一处宅基地”的村规，以当时尚未成年的聂乾、高坤的名义向玉溪市红塔区新兴路社区居民委员会申请批地建房，并经批准获得坐落于玉溪市红塔区诸葛东巷两块宅基地，由于高晓华与罗明雄之间存在债权债务关系，1999年3月18日高晓华、李萍与罗明雄签订了一份《出资建房协议》，协议第二条约定“在甲方（高晓华、李萍）取得全部合法手续，建房资金全部由乙方（罗明雄）负责出资。建房及施工也由乙方负责，协议签订由乙方先付给甲方押金15万元到房屋建好后连同建房资金归还乙方。”第四条约定“房屋建好后，若甲方在1个月内不能将建房资金归还乙方，则房屋全部抵归乙方所有。由乙方补偿给甲方协议第一条，规定各种费用及其他费用共计人民币壹拾伍万元正（￥150000.00），款付清后乙方拥有房屋的所有权，可以申请领取房产证。”协议签订后，高晓华、李萍让罗明雄在以聂乾名义审批获得的宅基地上出资建盖房屋，罗明雄将房屋（即玉溪市红塔区诸葛东巷29号1幢15号1-7层）建盖好后，高晓华、李萍未按约将建房资金及押金归还给罗明雄，罗明雄便一直占有、使用该房屋至今，其间在2003年11月2日、2006年7月6日由罗明雄缴纳相关费用后以聂乾的名义办理了房屋所有权证和土地使用权证，房屋权属证书办好后一直由罗明雄保管。2012年5月11日、2012年9月18日聂乾以自己坐落于玉溪市红塔区诸葛东巷29号1幢15号1-7层房屋的房屋所有权证、土地使用权证遗失为由到玉溪市房地产管理局、玉溪市国土资源局红塔分局补办了房屋所有权证、土地使用权证。2012年11月16日桂朝阳、周翠玲与聂乾签订了《房屋买卖合同》约定聂乾将玉溪市红塔区诸葛东巷29号1幢15号1-7层房屋卖给桂朝阳、周翠玲并经玉溪市国立公证处公证，合同约定房屋成交价人民币1604500元，实际成交价人民币2360000元，桂朝阳、周翠玲截止开庭之日共分期向聂乾支付购房款1860000元，现尚有购房尾款500000元未付。2012年12月13日、2013年3月25日聂乾协助桂朝阳、周翠玲办理了玉溪市红塔区诸葛东巷29号1幢15号1-7层房屋的房屋所有权证、土地使用权证变更登记手续，现房屋所有权人和土地使用权人为桂朝阳、周翠玲。
2014年6月26日，罗明雄以聂乾出卖玉溪市红塔区诸葛东巷29号1幢15号1-7层房屋系与桂朝阳、周翠玲恶意串通损害其合法权益诉至原审法院，请求确认桂朝阳、周翠玲与聂乾所签订的《房屋买卖合同》无效。
原审法院经审理认为：民事活动必须遵守国家法律法规，法律法规没有规定的，应当遵守国家政策。关于宅基地使用权的转让，现行国家法律法规和有关政策是明令禁止的。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”上述法律对宅基地的所有权、使用权及用途作出了明确规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”本案中坐落于玉溪市红塔区诸葛东巷29号1幢15号1-7层房屋系聂乾于1998年向玉溪市红塔区新兴路社区居民委员会第五村民小组申请的宅基地上所建，不论该房屋产权是否为罗明雄所有，现聂乾将其出卖给非本农村集体经济组织成员的桂朝阳、周翠玲的行为违反上述法律和有关政策的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故桂朝阳、周翠玲与聂乾之间的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定为无效合同。遂判决：“一、被告桂朝阳、周翠玲与被告聂乾于2012年11月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、鉴定费40000元，原告罗明雄负担10000元，被告桂朝阳、周翠玲负担10000元，被告聂乾负担10000元，第三人高晓华、李萍负担10000元。”
宣判后，桂朝阳、周翠玲不服，向本院提起上诉，请求二审撤销原判，改判驳回罗明雄要求确认桂朝阳、周翠玲与聂乾于2012年11月16日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。理由为：一、原审审理程序违法。1、本案上诉人桂朝阳、周翠玲曾于2014年5月29日以罗明雄为被告提起诉讼，请求判令聂乾、罗明雄将诉争房屋交付给桂朝阳、周翠玲管理使用，诉讼中，罗明雄于2014年6月26日向原审法院起诉，请求确认桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的《房屋买卖合同》无效，既然同一法院受理的这两个案件诉讼主体、客体、法律关系均一致，其中一个案件必须以另一个案件的审理结果为依据，在另一案尚未审结的前提下，原审应裁定将后起诉的罗明雄诉桂朝阳、周翠玲确认合同无效一案中止诉讼，或依法向当事人释明后，将两个案件合并审理，原审却裁定将先起诉的桂朝阳、周翠玲与罗明雄、聂乾一案中止诉讼不当；2、原审仅围绕罗明雄主张的桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的《房屋买卖合同》无效的问题进行裁判，而对桂朝阳、周翠玲与聂乾共同主张的罗明雄与第三人高晓华、李萍签订的《出资建房协议》无效的答辩主张未作评判不当；3、原判在确认桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的《房屋买卖合同》无效的前提下，未对合同无效所导致的后果做出相应的裁判，势必导致当事人诉累；二、本案第三人高晓华、李萍与罗明雄签订的《出资建房协议》依法应认定无效；三、桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的《房屋买卖合同》依法应认定有效。该买卖合同系双方自愿签订，合同实际交易价2360000元并不存在明显低于市场价的情形；该买卖行为已经土地使用权人聂乾所在的新兴路居委会第五居民小组、新兴路居委会、玉兴街道办事处同意，依法将房屋宅基地的性质从划拨转为出让，并缴纳了土地出让金97354元，土地管理部门才依法确认并将土地使用权人变更登记为桂朝阳、周翠玲，同时，在桂朝阳、周翠玲缴纳了房产交易契税和各种费用后，房屋管理部门才依法将房屋所有权人变更登记为桂朝阳、周翠玲，上述行为应受到法律保护；本案房屋所依赖的土地性质已转变为出让，不再属于农村住宅，故双方的买卖行为不应受土地管理法及国务院关于禁止城镇居民购买农村宅基地的法律法规及政策的约束；四、本案第三人高晓华、李萍将聂乾享有合法使用权的建房宅基地及房屋抵债给罗明雄后，聂乾对该事实是明知的，后聂乾又将房屋出卖给桂朝阳、周翠玲，并依法办理了土地及房屋的变更登记手续，依照物权法的规定，也只应认定桂朝阳、周翠玲与聂乾之间的房屋买卖合同有效，罗明雄相关权益受到的损害只能由其另行主张。
被上诉人罗明雄答辩同意原判。
原审被告聂乾未作答辩。
原审第三人李萍答辩同意上诉人的上诉主张。
原审第三人高晓华未作答辩。
二审中，双方均未提供新证据。
经二审审理，查明的案件事实与一审判决认定相一致，本院依法予以确认。另查明，聂乾于2012年5月11日补办的房屋所有权证载明的“房屋所有权人”为“聂乾”，“共有情况”为“单独所有”，“规划用途”为“非成套住宅”；其于2012年9月18日补办的国有土地使用权证载明的“土地使用权人”为“聂乾”，“地类（用途）”为“城镇住宅用地”，“使用权类型”为“划拨”。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”针对桂朝阳、周翠玲上诉认为原审程序违法的主张，经审查，桂朝阳、周翠玲请求判令聂乾、罗明雄将诉争房屋交付给其管理使用的案件虽在本案之前起诉，但因本案系确认合同效力纠纷，只有在合同效力确定后，才能依据合同对是否交付房屋作出处理，故该案必须以本案的审理结果为依据，据此，原审法院裁定将先起诉的桂朝阳、周翠玲与罗明雄、聂乾一案中止诉讼并无不当，桂朝阳、周翠玲上诉认为应先将本案中止诉讼没有依据；另，该案与本案系不同的法律关系，桂朝阳、周翠玲上诉认为两案应合并审理也没有依据；本案系罗明雄起诉要求确认桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的《房屋买卖合同》无效，而桂朝阳、周翠玲与聂乾答辩主张的罗明雄与第三人高晓华、李萍签订的《出资建房协议》无效的意见系另一法律关系，根据不告不理原则，原审仅围绕罗明雄起诉的主张即确认桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的《房屋买卖合同》无效进行审查并无不当。据此，桂朝阳、周翠玲上诉认为原审程序违法的意见不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，罗明雄主张涉讼的房屋属其所有，桂朝阳、周翠玲与聂乾签订的房屋买卖协议，存在恶意串通情形，要求确认该协议无效，而桂朝阳、周翠玲、聂乾则抗辩主张聂乾属于房屋的所有权人，聂乾与二人签订的房屋买卖协议合法有效。经审查，罗明雄主张本案涉讼的房屋属其所有，虽提供了其与聂乾的父母高晓华夫妇签订的出资建房协议，该协议中虽然约定了如房屋建好后高晓华夫妇不能付清房款则该房屋归罗明雄所有，但之后罗明雄并未向房地产登记机关申请过户，也未完成过户手续的登记，房屋的产权仍登记在聂乾的名下，故根据物权公示的原则，桂朝阳、周翠玲有理由相信聂乾是合法的所有权人，且双方签订的房屋转让价格也未明显低于市场价，现罗明雄并未提供充分的证据证明桂朝阳、周翠玲与聂乾之间存在恶意串通的情形。故罗明雄要求确认该协议无效的主张不成立，不予支持。此外，从聂乾所持有的房屋土地使用权证载明的土地性质来看属划拨，并非农村宅基地，原审认定聂乾与桂朝阳、周翠玲签订的转让合同违反强制性规定属无效协议的依据不足，综上，原判对本案的处理不当，本院予以纠正。罗明雄与聂乾父母建房的出资协议问题，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2014）玉红民一初字第959号民事判决；
二、驳回罗明雄的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由罗明雄负担。鉴定费40000元，由罗明雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆 燕
审 判 员 熊 再
代理审判员 温衍飞
二〇一五年七月十三日
书 记 员 白子益