甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘05民终254号
上诉人（一审原告）：秦州区某酒店。
经营者：席某，该酒店负责人，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：曲某，甘肃昱晟律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：林某，住天水市。
上诉人（一审被告）：闫某，住天水市。
上诉人秦州区某酒店（以下简称某酒店）因与林某、闫某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰天酒店的委托诉讼代理人曲某，上诉人闫某到庭参加诉讼，上诉人林某经本院传票传唤，没有到庭。本案现已审理终结。
上诉人某酒店的上诉请求：请求二审法院依法撤销天水市秦州区人民法院(2016）甘0502民初1120号民事判决第三项，改判为二上诉人林某、闫某从2016年4月起向上诉人兰天酒店支付租金直至房屋返还时为止。事实与理由：一审判决认定上诉人不能以断电方式催要欠款，对断电后的租金不予支持是错误的。一、断电是合同赋予上诉人的权利，该约定不违反法律规定应属于有效，双方签订的与租赁相关的还款协议中约定上诉人可以采取停止供应水、电的方式催要欠款，责任由被上诉人承担，该约定是双方真实意思表示，且不损害社会公共利益，不违反法律强制性规定，并且只有上诉人兰天酒店是对应供电部门的用电主体，其他承租户的电均由上诉人供应，其他承租户与供电部门没有供用电关系，上诉人断电是合同赋予的合法权利，是正当行为；二、供电是租赁合同中的附随义务，在被上诉人未履行主要义务的情况下，上诉人有权停止履行供电义务，被上诉人按月支付租金，是其使用房屋的前提条件，也是租赁合同中承租人的根本义务，在被上诉人未按期交纳租金的情况下，上诉人有权采取措施，限制其对房屋的使用，断电是限制使用的有效方法，上诉人断电符合合同法规定，是合法行为；三、断电后的损失应由被上诉人承担，《还款协议》约定，上诉人断电，被上诉人承担一切后果，断电系被上诉人违约引起，由此造成的损失依法应由违约方承担或赔偿，所以，断电后房屋不能使用的租金损失，应由被上诉人自行承担，即被上诉人在断电后仍应交纳租金。如果这段时间的租金可以免除，就形成了被上诉人违约给上诉人造成损失，损失却由上诉人承担的后果，这是违反法律规定的。另外，自2016年9月7日起，上诉人已恢复对租赁房屋供电，一审判决对断电后的租金不予支持错误，依法应予纠正。
上诉人闫某、林某答辩称，闫某与林某是同一方，之前双方约定房租拖欠15日以上才停电，但未到15日上诉人兰天酒店就停电了，导致我们无法经营，兰天酒店对消防部门的检查不配合，故房租和利息我们不应承担，因为电停了，我们无法经营。
上诉人闫某、林某上诉请求：判令撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1120号民事判决第一、二、三项，依法予以改判。理由：一、一审判决认定事实不清，违反相关法律规定。上诉人在正常经营期间且付清租费的情况下，被上诉人提出与合同约定不符的无理要求，在上诉人要求按约定履行时，被上诉人强行断电，使上诉人无法正常经营，使上诉人损失惨重，无力继续履行房屋租金，并非一直拖延支付租金，所谓拖欠是被上诉人违约在先所致，被上诉人无解除合同的法定事由，且上诉人投资巨大，一审判决解除租赁合同于法无据，严重损害了上诉人的合法权益。二、双方的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行，被上诉人对经营场所断电，首先从根本上违约。三、一审判决上诉人支付欠款及利息以及租金不符合法律规定，由于被上诉人违约断电在先，导致上诉人无法正常营业，失去经济收入，不能实现租赁目的，导致无法履行后续租金。
上诉人兰天酒店答辩称，一审判决支持的租金都是发生在断电之前的，对方拖欠租金是事实，合同签订后，其基本没有按时交纳租金，所以我们才断电的，违约方是闫某和林某，消防手续我们有，但他们从未要过，因他们是违法经营，没有办理营业执照，且消防手续也与本案无关，没有给他们的经营造成影响，请求驳回其上诉请求。
一审法院经审理查明：2015年11月7日，林某、闫某、罗四义、刘九林四人签订投资合作协议书，罗四义、闫某、刘九林作为投资方，林某为发起方。约定经营位于天水市秦州区合作北路92号兰天印象酒店二楼的皇冠国际会所即原铂宫KTV，项目发起方由于资金问题，邀请投资方进行投资。投资方一期投资60万元，持股比例为60%。双方还约定，投资方对兰天印象酒店的房租只承担前期启动的20万元，并在发起方资金到位后，将10万元交付投资方。该四人达成投资协议后，2015年11月9日，兰天酒店与林某共同签署申明书，申明林某从文波处转让原铂宫火吧，经过协商，将原铂宫火吧截止2015年11月底拖欠兰天酒店560747.8元房租债务，剩余租期年限一年零十月转移到林某名下。林某给兰天酒店付款20万元，其中债务冲抵10万元，现金10万元。并约定该协议在林某与文波签订转让协议后，正式生效，并签订正式房屋租赁协议。2015年11月11日，林某与文波签订转让协议，由林某从文波处转让得涉案承租场地，并约定文波拖欠兰天酒店房屋租金56万元由林某承担。同年11月12日，林某向兰天酒店出具还款协议，承诺由于林某转让得文波（原铂宫火吧）承租场地，欠兰天酒店560747.8元由林某支付。具体支付方式为：重新开业前付20万元；2016年2月6日前付20万元；余款16万元从2016年3月起按4万元/月的标准偿还付清；2016年每月房费8万元，按照每月月中15日前付清；2015年12月房费75000元，当月25日前付清。并承诺如上述承诺未按期履行，兰天酒店可采取催款措施（停止供应水、电），由林某承担一切后果。后林某向兰天酒店承诺重新开业前付20万元的资金由闫某向兰天酒店进行了支付，剩余承诺承担的租金360747.8元未予支付。同年11月13日，林某、闫某发表申明书，载明投资人闫某、刘九林、罗四义承认发起人林某与文波（元铂宫火吧）签订的转让协议。同年11月13日，闫某、林某与兰天酒店签订房屋租赁合同，由闫某、林某承租兰天酒店拥有使用权的位于秦州区合作北路77号兰天印象酒店西侧原吉祥百岁餐饮一楼门厅及二楼整体，面积为2100㎡，承租后用于餐饮娱乐使用。租赁期限为2015年11月13日至2017年12月31日。第一年租金为96万元，第二年租金为102万元，按月支付每月8万元，每月15日前付清。双方还约定不按照约定支付租金达15日的、拖欠各项费用达2万元的，有权单方解除合同。2016年4月15日，闫某、林某未交付当月租金，当月24日兰天酒店便采取了停电措施。另查明：2016年5月13日，闫某将秦州区兰天印象酒店诉至秦州区法院，要求秦州区兰天印象酒店赔偿因停电给其造成的损失174198元；该案正在审理之中。
一审法院认为，兰天酒店与闫某、林某签订的房屋租赁合同合法有效，依法应予保护。在林某、闫某及罗四义、刘九林四人签署的投资合作协议书中可看出，林某为发起人即为负责人。林某作为涉案四人投资人的发起人，向兰天酒店作出的还款协议及声明书应视为四人的共同表示，该四人均应受该协议的约束。故林某向兰天酒店作出的还款协议及声明书中所承诺的欠兰天酒店560747.8元对闫某和林某均有效。现闫某支付了20万元，仍欠兰天酒店360747.8元。该还款协议及申明书为双方签订房屋租赁合同的基础。且双方合同约定，拖欠各项费用达2万元的，兰天酒店有权单方解除合同。现闫某、林某拖欠兰天酒店资金360747.8元，已达到解除合同的条件，故对兰天酒店要求解除双方租赁合同并返还租赁房屋的诉请予以支持。因闫某、林某未按约定向兰天酒店支付拖欠款项，构成违约，故对兰天酒店要求其支付拖欠资金360747.8元及利息的诉请亦予支持。因双方约定每月房租为8万元，在每月15日前付清。故闫某、林某每天应付兰天酒店租金数额为2666.67元。兰天酒店在2016年4月24日将承租房屋的用电予以切断，致无法经营，闫某、林某虽拖欠资金属实，但兰天酒店不能以断电的方式来进行催要款项，应以其他正当的途径来主张资金的权利，闫某、林某本身属经营行为，兰天酒店的断电致使其无法使用承租房屋继而无法实现其承租目的，故对兰天酒店断电之后的房租闫某、林某不应再行承担。故闫某、林某只应承担2016年4月份23天的租金，即每天2666.67×23天为61333.41元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决：解除秦州区兰天印象酒店与林某、闫某之间的房屋租赁合同；二、林某、闫某于本判决生效后15日内，向秦州区兰天印象酒店返还位于秦州区合作北路77号兰天印象酒店西侧原吉祥百岁餐饮一楼门厅及二楼整体；三、林某、闫某于本判决生效后15日内向秦州区兰天印象酒店支付拖欠的款项360747.8元及利息（自2016年7月1日至实际付清时止，按照中国人民银行同期贷款利息计算），向秦州区兰天印象酒店支付拖欠的租金61333.41元；四、驳回秦州区兰天印象酒店的其他诉讼请求。案件受理费9007.48元，因适用简易程序减半收取4503.74元，由闫某、林某负担。
二审中，双方当事人均未向法庭提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，林某与闫某等四人签订合作协议，约定四人共同投资经营原铂宫KTV，林某与闫某等四人形成合伙法律关系，之后，林某与兰天酒店签订声明，承诺债务转移承担内容，再与文波签订铂宫KTV转让协议，又给兰天酒店出具还款协议，最后才由林某、闫某共同与兰天酒店签订了房屋租赁协议，上述还款协议及声明、房屋租赁协议是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，林某、闫某作为合伙事务的代表人对外签订的声明、还款协议及房屋租赁协议应视为合伙人的共同意思表示，对全体合伙人均具有约束力。在林某与兰天酒店签订的声明中，双方同意将原铂宫的债务转移到林某名下，并在之后的还款协议中约定了具体的还款时间，转移的债务应在2016年2月6日前付40万元，房屋租金按照每月月中15日前付清，如未按期履行，兰天酒店采取催款措施（停止供应水、电），林某愿意承担一切后果，在林某、闫某房屋租赁合同中又约定，不按照约定支付租金达15日的，欠缴各项费用达2万元的情况下，兰天酒店可以单方解除合同，从查明的事实来看，至2016年4月15日止，林某、闫某尚欠兰天酒店36万余元款项及当月租金，林某、闫某已构成违约，且达到了解除房屋租赁合同的条件，兰天酒店采取停电措施是依据双方协议约定行为，不违反法律法规，造成的损失应由违约人自己承担，林某、闫某至今占用兰天酒店的房屋，没有按约定支付房屋租金，故一审判决解除双方房屋租赁合同并判决由林某、闫某返还所租赁房屋并无不当，但没有支持停电后至返还房屋时止的租金不当，应予纠正。
综上，上诉人兰天酒店的上诉理由成立，上诉人林某、闫某的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下:
一、维持天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1120号民事判决第一、二、四项；
二、变更天水市秦州区人民法院（2016）甘0502民初1120号民事判决第三项为：林某、闫某于本判决生效后15日内向秦州区兰天印象酒店支付拖欠的款项360747.8元及利息（自2016年7月1日至实际付清时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），并向秦州区兰天印象酒店支付拖欠的租金（每月8万元，自2016年4月起至返还房屋时止）。
一审案件受理费9007.48元，因适用简易程序减半收取4503.74元，二审案件受理费9007.48元，均由上诉人林某、闫某负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宏权
审判员 陈 萍
审判员 李虓晖
二〇一七年五月九日
书记员 徐 艳