辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二初字第238号
原告：赵忠礼，男，汉族，1951年9月24日出生，住沈阳市于洪区。
委托代理人：孙丽，系辽宁敬恒律师事务所律师。
被告：沈阳市和泰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区沈大路168号。
法定代表人：成勇，系该公司执行董事。
委托代理人：李国柱，系辽宁晟盟律师事务所律师。
委托代理人：张丽，系辽宁夏森律师事务所律师。
原告赵忠礼与被告沈阳市和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法组成李倩担任审判长、代理审判员王纪、史舒畅参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵忠礼及其委托代理人孙丽，被告和泰公司的委托代理人李国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵忠礼诉称：2008年8月8日，原告与被告经充分协商，签订了《拆迁协议书》达成协议。该协议是双方真实意思表示，是合法有效的。协议第一条一款约定：“被告于2010年6月30日前还原告北李官农贸市场面积1400平方米。”但至目前为止，被告没有将北李官农贸市场交付给原告，这是严重的违约行为。因被告的违约，给原告造成重大经济损失，被告应承担违约赔偿责任。农贸市场仅按7平方米一个摊位计算，将有200个摊位的出租权。每个摊位按月租金约900元计算，截止至起诉之日，租金损失共计936万元。综上，请求判令：1、被告给付原告因违约所造成的经济损失人民币936万元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告和泰公司辩称：一、拆除原告违章建筑的是于洪区执法局，而非和泰公司。“和泰馨城”是于洪区政府为改善沈阳西出口环境，进行棚户区改造的招商引资项目，2000年10月23日沈阳市房产局向和泰公司颁发《房屋拆迁许可证》拆许字（2000）第104号：拆迁实施单位为沈阳市于洪区城市房屋拆迁办公室。2006年区政府组织执法局等职能部门对北李官地区违章建筑实施强制拆除，本案原告的全部、案外人沈阳太东节能材料有限公司的部分违章建筑，被强制拆除。二、政府协调和泰公司与原告签订《拆迁协议书》，“还农贸市场”一项，系和泰公司履行不能，而非故意违约。原告违章建筑被拆除后，提起行政诉讼程序，状告于洪区行政执法局拆迁行为违法并赔偿损失。在区政府“负责解决后续问题”的承诺下，和泰公司与原告签订《拆迁协议书》，其中2、3项的两套商品房和50万元补偿款已全部兑现，和泰公司还额外向原告借款，以示抚慰。本案诉争的农贸市场主体工程虽已按期完成，但因该地块上沈阳太东节能材料有限公司拒不搬迁，无法满足市里“规划完整性”要求等条件，农贸市场至今未能交付使用。虽经区政府协调及北李官村三次诉讼，均未果。因此说，“还农贸市场”一项未能兑现，系和泰公司意志以外原因，非不愿履行，而是履行不能。三、原告违章建筑被拆除，和泰公司并未因此获益。本案的症结所在是执法局强制拆除和太东公司拒不搬迁，农贸市场未能交付使用，原、被告都是受害方，没有谁从中获利。原告要求和泰公司给付巨额违约损失，显失公平。四、原告诉请936万，超出和泰公司“订立合同时应该预见的损失”，且依据不足。如前所述，拆迁是政府职责，但由于国家政策调整和社会维稳压力政府已不再主导拆迁，遗留下很多“半拉子工程”。“依靠政府”是房地产行业特色，“相信政府”是业内固有思维模式。遗憾的是，所有的这一切最后都统统落空了，区政府当初的承诺并未兑现，连带和泰公司“违约”：农贸市场竣工验收及交付使用无法进行，由此可见，这一不幸结局，不是出于和泰公司的故意或者过失，而是由于不能预见的原因所引起的。原告诉请936万损失，测算依据不足且不公，和泰公司不能接受。
本院经审理查明：2008年8月8日，和泰公司作为甲方，赵忠礼作为乙方，签订《拆迁协议书》约定：一、被拆迁人赵忠礼，在北李官村有荣丰饭店一处，面积约2000平方米。2006年5月份被于洪区行政执行局按违章建筑拆除。经协商达成如下协议：1、甲方（和泰公司）于2010年6月30日前还乙方（赵忠礼）北李官农贸市场面积1400平方米。2、安置两套回迁房90平方米和70平方米，70平方米的回迁房2009年底入住。3、补偿50万元人民币拆迁款（此款已付给赵忠礼）。二、乙方撤销对于洪区行政执法局的诉讼。三、以上的补偿内容为乙方的所有补偿，乙方不得再提出任何要求。
2007年4月，原告赵忠礼以行政规划行政强制及行政赔偿为由起诉沈阳市城市管理行政执法局于洪分局，提出请求：一、于洪执法局无权确认原告房屋为违章建筑；二、于洪执法局的强拆行为缺乏执行依据；三、于洪执法局的强拆行为无职权依据；四、于洪执法局的执法程序违法；五、于洪执法局的强拆行为给原告造成巨大经济损失，应赔偿原告房款840万元，装修290万元，酒店附属物181，900元，设备和物品841，250元，共计12，323，150元。2007年12月，沈阳市于洪区人民法院做出（2007）于行初字第18号行政判决书，查明的事实认定：原告于1984年2月16日与北李官村委会签订协议租赁北李官村原第七生产队队部发展第三产业，之后，原告在原址翻建楼房2层1250平方米。1999年1月1日，原告与北李官村工业公司签订租赁合同，仍租赁该地点的土地房屋。1993年原告经村委会同意，办理了建设工程规划许可证，在该地点修建酒店一处，建筑面积850平方米。两处房屋由于土地使用人为村委会等原因，一直没有办理产权证。判决认为：对于原告赵忠礼提出的被告应赔偿原告房款840万元，装修290万元，酒店附属物181，900元的诉讼请求，认为该房屋属于动迁范围内的建筑，上述财产的补偿事宜应通过拆迁补偿程序解决。
本院另查明，和泰公司于2000年10月23日取得包括原告房屋占地范围在内的房屋拆迁许可证，至2014年12月1日，和泰公司经批准延长拆迁期限至2015年12月31日。该拆迁中，被拆迁居民选择货币补偿的，按照沈阳市人民政府令2003年19号《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》等有关拆迁规定办理，被拆迁居民选择原地回迁的，按照《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》1997年，市政府令1998年《沈阳市棚户区改造房屋拆迁办法》等有关拆迁规定办理。《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》第四十八条规定：拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，按照房地产市场评估价格给予补偿，并由拆迁人承担下列补偿费用：（一）无法恢复使用设备按重置价格结合成新计算的补偿费。（二）货物运输费和设备拆装费；（三）恢复供水、供电、供热、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费；（四）按照本办法第四十九条第一项规定的标准给予3个月的临时安置补助费。第四十九条拆迁非住宅房屋实行产权调换的，除按本办法第四十八条第一项、第二项、第三项的规定补偿外，拆迁人还应当承担下列费用：（一）对因拆迁而停产停业企业职工，给予过渡期间补助费，标准为：拆迁商场、商店、门市部、门点等坐落于沿街并直接用于经营的商业用房，按照被拆迁房屋建筑面积每月每平方米50元给予补助；拆迁办公用房、仓储用房、生产厂房、车库等非商业用房，按照被拆迁房屋建筑面积每月每平方米25元给予补助；利用场地从事生产经营的，按照土地面积每月每平方米10元给予补助。审理中，原告赵忠礼为支持其租金损失的主张，向本院提供了类似房屋的租金协议。
现原、被告双方均认可北李官农贸市场尚不具备交付使用的条件。
上述事实有《拆迁协议书》、（2007）于行初字第18号行政判决书、房屋拆迁许可证、拆迁公告、延长拆迁期限公告以及双方当事人陈述，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原告赵忠礼与被告和泰公司签订的《拆迁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。现协议书中约定的给付房屋70平方米及90平方米以及和泰公司应给付的50万元义务，和泰公司均已经履行完毕。但协议约定的和泰公司应于2010年6月30日前还赵忠礼北李官农贸市场面积1400平方米的义务，和泰公司尚未履行，审理中，原、被告双方均认可北李官农贸市场尚不具备交付使用的条件，故原告赵忠礼以和泰公司逾期交付房屋为由，主张和泰公司赔偿损失；和泰公司抗辩认为“还农贸市场”一项未能兑现，系和泰公司意志以外原因，非不愿履行，而是履行不能，不同意原告的诉讼请求，认为如承担逾期回迁责任，应按照动迁政策计算。对此，本院认为，原告依据《拆迁协议书》主张和泰公司逾期回迁，按照双方约定，和泰公司确未按照约定时间向原告交付北李官农贸市场1400平方米房屋，存在违约事实。依照《中华人民共和合同法》第一百零七条的规定，和泰公司应当承担违约责任。和泰公司主张因第三方原因导致回迁延期，其不应承担违约责任的抗辩，缺乏法律依据，因此，其抗辩本院不予支持。
关于和泰公司应按照何种标准承担违约责任的问题，本院认为，双方在《拆迁协议书》中对于和泰公司逾期回迁的责任没有约定，现原告赵忠礼主张参照其他类似房屋的租金价格计算违约损失，对该主张本院认为，《拆迁协议书》是双方在原告赵忠礼行政诉讼后，对原告赵忠礼房屋强迁后果协商一致的结果，从协议的法律性质来看，属于拆迁安置协议，安置的方式主要为产权调换。且生效的法律文书已经确认，原告赵忠礼原被拆迁房屋并没有房屋产权证，而双方在《拆迁协议书》中约定“以上的补偿内容为赵忠礼的所有补偿，赵忠礼不得再提出任何要求。”，即如按照动迁政策，拆迁非住宅房屋实行产权调换的，拆迁人要向被拆迁人承担包括因拆迁而停产停业企业职工，给予过渡期间补助费，因此，在和泰公司违约，逾期回迁的情况下，应当按照动迁政策的规定承担，考虑本案原告原房屋情况，本院认为应当比照当时动迁政策《沈阳市城市房屋拆迁管理条例》第四十九条中“利用场地从事生产经营的，按照土地面积每月每平方米10元给予补助”的标准计算和泰公司应当承担的违约责任，而对于原告赵忠礼主张的租金计算标准，因房屋出租也属于经营性行为，并不必然产生全部出租的收益，故该方法不具有客观性，对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市和泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告赵忠礼逾期回迁违约金756，000元（从2010年7月至2014年12月，按照1400平方米，每平方米每月10元计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回双方其他诉讼请求。
案件受理费77320元，由原告赵忠礼、被告和泰公司各自承担38660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2014）沈中民二初字第00238号
原告赵忠礼，男性，岁，。
法定代表人×××
法定代理人（或指定代理人）
委托代理人
被告沈阳市和泰房地产开发有限公司，，法定代表人。
法定代表人（或代表人）……（写明姓名或职务）。
法定代理人（或指定代理人）
委托代理人
法定代表人（或代表人）……（写明姓名和职务）。
法定代理人（或指定代理人）
委托代理人
赵忠礼诉沈阳市和泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。……（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵忠礼诉称，……（概述原告提出的具体诉讼请求和所根据的事实与理由）。
被告沈阳市和泰房地产开发有限公司辩称，……（概述被告答辩的主要内容）。
第三人×××述称，……（概述第三人的主要意见）。
经审理查明，……（写明法院认定的事实和证据）。
本院认为，……（写明判决的理由）。依照……（写明判决依据的法律条款项）的规定，判决如下：
……（写明判决结果）。
……（写明诉讼费用的负担）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于××××人民法院。
审判长李倩
审判员
二〇一五年五月十二日
书记员李颖