江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1193号
上诉人（原审原告)杨旭霞，女，1970年4月18日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
上诉人（原审原告)徐杨晓雪，女，1996年2月15日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
共同委托代理人黄力、胡晓燕，均系江西求正沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江西新龙基置业有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇小蓝邓埠村。
组织机构代码：73389845-2。
法定代表人刘思平，该公司总经理。
委托代理人危志华，北京大成（南昌）律师事务所律师。
上诉人杨旭霞、徐杨晓雪与被上诉人江西新龙基置业有限公司（以下简称新龙基置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨旭霞、徐杨晓雪共同委托代理人黄力，被上诉人新龙基置业委托代理人危志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告杨旭霞、徐杨晓雪（买受人）与被告新龙基公司（出卖人）于2008年12月14日签订《南昌县商品房买卖合同》三份（合同编号为：2008-019340、2008-019338、2008-019337），合同约定：1、原告购买被告开发的座落于南昌县××海庄园路××、××、××室房屋；2、交付期限：被告应于2009年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告使用；3、合同第十一条及合同附件四《合同补充协议》第5条：“当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明说》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的···”，“···若买受人在出卖人寄出入伙通知书后的十日内或电话通知买受人领取入伙通知书十日内仍未进行验收交接，可视为出卖人已将该房屋交付给买受人；若买受人对出卖人交付的房屋有异议，应在5个工作日以书面形式提出，且书面异议需详细、具体、有理有据，否则视为买受人无异议。该房屋的风险责任自商品房交付之日起由出卖人转移给买受人”；4、合同第十六条关于保修责任的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅支付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，合同附件六《商品住宅质量保证书》第1条、第2条约定：“本商品房的工程质量，经验收为合格工程”；“保证期从工程竣工验收合格之日起计算···”，“···在正常使用情况下，对本商品房各部位、部件保修内容与保修期分别为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗水为5年；···门窗翘裂、五金件损坏1年；···灯具、电器开关6个月；电器管线、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年”，“在正常使用情况下的保修期内，对用户提出的保修，本单位或委托的物业管理单位，在一周内予以答复，并以及予以修复”。合同签订后，原告支付了购房款。2010年1月23日，原告杨旭霞缴纳涉诉房屋的煤气管道初装费、有线电视费等共计3700元，被告出具收据一张。2012年3月20日，原告杨旭霞、徐杨晓雪分别向南昌县住房资金管理中心、南昌县地方税务局塘南分局缴纳涉诉房屋的房屋专项维修资金9240元、契税36959元。2012年3月28日，涉诉房屋取得房屋所有权证。2012年9月4日，原告交纳土地证办理费45元，江西科瑞生态物业管理发展有限公司（以下简称为江西科瑞公司）出具《江西省南昌市地方税务局通用手工发票》一张。原告于2014年12月30日以商品房销售合同纠纷为由诉至本院，2014年12月31日本院受理了原告的起诉。2015年3月10日，原告向本院申请对诉争房屋存在质量问题的形成原因、维修费用进行司法鉴定。2015年12月1日，江西华赣司法鉴定中心作出华赣（2015）司质鉴字第020号建筑工程质量司法鉴定意见书，鉴定意见为：“墙体面砖嵌缝存在缺陷和屋面露台防水构造不符合设计规范要求，系产品质量问题。对以上问题，在目前特定的情况下可以通过修缮解决房屋渗漏问题。据此，从费用计算的角度，鉴定方提出了一个解决墙面渗漏的修缮方案和解决屋面出入露台高差不规范的补救方案，修复费用为55399.68元”。鉴定费用26000元，该费用已由原告先行支付。
同时查明，原告于2010年1月接收诉争房屋，且该房屋所在的绿地山庄第908栋房屋已于2009年12月30日取得南昌县建设工程竣工验收备案表（编号为2009-454）。
另查明，原告针对涉诉房屋于2014年6月23日提出报修申请，被告在接到报修申请后对涉诉房屋进行了维修。
原审法院认为，本案双方争议的焦点是：针对涉诉房屋的质量问题被告是否负有维修义务。原告杨旭霞、徐杨晓雪与被告新龙基公司于2008年12月14日签订的三份《南昌县商品房买卖合同》（以下简称为合同），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。原告以涉诉房屋存在漏水、墙体裂缝及大块面积由内到外的腐烂爆裂、车库自动门严重变形不能使用等问题为由，而诉至原审法院请求被告无偿予以维修。针对原告的该项诉讼请求，庭审中被告根据合同中“保证期从工程竣工验收合格之日起计算···”，“···在正常使用情况下，对本商品房各部位、部件保修内容与保修期分别为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗水为5年；···门窗翘裂、五金件损坏1年；···灯具、电器开关6个月；电器管线、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年”，被告应对在上述质保期间内提出的相关报修请求给予答复及修复的约定，提出涉诉房屋于2009年12月30日取得《南昌县建设工程竣工验收备案表》，即房屋于上述日期经验收合格，根据质保期限中最长的5年期间，涉诉房屋的质保期间应自2009年12月30日起至2014年12月29日止，故原告的主张系质保期之外提出、被告不具有维修义务为由抗辩，原审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，《商品房销售管理办法》第三十二条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，第三十三条第一、二款：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第3项：“···３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；···”，第六条：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期”的规定可知：1、建筑商（承包方）与房地产开发企业（发包方）之间的建设工程保修期自竣工验收合格之日起计算，而房地产开发企业与商品房买受人之间的商品住宅保修期自交付之日起计算；2、仅以保修期间最长的屋面防水工程来说，建设工程的保修期为5年，商品住宅的最低保修期为3年；3、商品住宅屋面防水的保修期限应同时满足两个条件：既不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期亦不低于3年期限。本案中，双方在合同中约定被告的保修责任“自商品住宅支付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，原告于2010年1月接收涉诉房屋，被告对原告的保修责任亦自此开始承担。依照上述质保书中保修期间最长的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗水”质保期5年计算，涉诉房屋的质保期应自工程竣工验收合格之日即2009年12月30日起计算至2014年12月29日止，该期间远超过自原告接收房屋之日起3年的最低质保期限，属于被告延长的保修期间，符合法规规定，应予以认可，而原告向法院提交诉状之日在2014年12月30日，该日期已超过双方关于房屋质量所约定的最长保修期，被告对涉诉房屋的保修义务已然终止，故原审院对被告的抗辩理由予以采纳，因原告未在质保期间内积极主张自己的合法权益，应承担怠于行使自身权利的不利后果。关于原告请求被告赔偿各种损失232000元的诉讼请求，因未提供任何证据以证明自己的实际损失情况，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨旭霞、徐杨晓雪的诉讼请求。案件受理费4880元、鉴定费26000元，共计30880元由原告杨旭霞、徐杨晓雪承担。
杨旭霞、徐杨晓雪不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人杨旭霞、徐杨晓雪上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由、鉴定费用均由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、导致本案所涉房屋的质量问题的原因在于被上诉人房屋设计和施工不符合规范，该原因在建造房屋时就一直存在，房屋质量问题也发生在质保期内，被上诉人附有完善修复的义务。原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误：（1）经司法鉴定可以完全证明导致房屋出现质量问题是因为被上诉人在房屋设计和施工不符合规范，该原因在建造房屋时就一直存在；（2）房屋漏水等质量问题发生在质保期内，延续至质保期满后，原审法院予以认定且被上诉人也认可了这一事实。2、因房屋出现漏水等质量问题的原因在于被上诉人的设计和施工不符合规范，且质量问题发生在质保期内，延续到质保期后，被上诉人就应当承担维修的义务直至完善修复，这种修复义务不存在所谓质保期限：（1）双方签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人对质保期内出现的房屋质量问题有维修义务；（2）房屋质量问题发生在质保期内，被上诉人虽对房屋的漏水等质量问题进行了维修，但一直没有维修完好，被上诉人应继续承担完善修复的义务和责任。3、根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人提起诉讼时并没有过质保期限。原审判决认定事实不清，证据不足。4、因被上诉人没有履行完善修复房屋漏水等质量问题的义务，导致上诉人至今无法装修和使用房屋，必然会产生租赁房屋、物业费等损失，被上诉人应承担赔偿该损失的责任，人民法院应依职权对租金损失进行司法鉴定。
新龙基置业辩称，1、本案涉诉房屋已过保修期：答辩人与被答辩人在合同中关于保修期限的约定“自房屋竣工验收合格之日（2009年12月30日）起计算，屋面防水、外墙防渗水的保修期限为5年”，因为被答辩人怠于行驶履行自己的权利，在2014年12月30日保修期届满之后才向法院主张要求答辩人履行保修义务，其诉求不应得到支持。2、本案司法鉴定意见书中鉴定结论中没有被答辩人所称的“房屋的工程质量应该符合设计规范和施工验收规范，对于不符合处，房屋开发商有完善修复的义务”文字陈述。3、被答辩人上诉称涉诉房屋的质量问题发生在质保期内，延续到质保期后的说法，没有事实和法律依据。4、被答辩人不能要求我们履行合同的同时又要我们赔偿损失，其诉讼请求自相矛盾。5、本案诉讼费、鉴定费由被答辩人自行承担，被答辩人明确表示不要求答辩人向其支付司法鉴定结论的维修费用，因此该笔鉴定费用属于被答辩人自身过错产生的额外费用。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，杨旭霞、徐杨晓雪与新龙基置业签订的三份《南昌县商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。诉争合同附件六中明确约定“屋面防水工程、房间和外墙面的防渗水为5年”，保修期从工程竣工验收合格之日起计算，诉争房屋的竣工验收日为2009年12月30日，故诉争房屋的保修期到2014年12月29日，上诉人杨旭霞、徐杨晓雪在2014年12月25日书写诉状，2014年12月30日递交给原审法院，而被上诉人新龙基置业认可在保修期间上诉人对诉争房屋的房屋质量提出异议并提出报修，因此被上诉人在房屋有质量问题的情况下应承担相应的保修责任，由于新龙基置业在维修后并没有解决相应的质量问题，故上诉人可以自行予以修复，相关的损失由被上诉人承担。关于诉争房屋的质量问题，鉴定结论认为申请人提出的六个质量问题中有下面三个问题：部分墙面渗水、部分屋面有渗漏现象、部分卫生间楼面钢筋保护层脱落，钢筋外露存在质量问题，鉴定意见为：墙体面砖存在缺陷和屋面露台防水构造不符合设计规范要求，属工程质量问题；部分卫生间楼面钢筋保护层脱落属施工质量问题。从上述鉴定意见可以看出，有些质量问题在最初的设计阶段就存在缺陷，其他上诉人要求鉴定的质量问题不存在或不影响主体结构安全或不属于鉴定范围，因此即使新龙基置业对房屋质量问题多次维修依然没有将质量问题予以修复，新龙基置业对此产生的房屋修复损失应当向杨旭霞、徐杨晓雪予以相应赔偿。根据本案实际案情，本院酌定新龙基置业赔偿杨旭霞、徐杨晓雪30000元经济损失。杨旭霞、徐杨晓雪要求新龙基置业赔偿其物业损失、租金损失每月7000元没有事实依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第105号民事判决；
二、江西新龙基置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨旭霞、徐杨晓雪经济损失30000元。
一、二审案件受理费、司法鉴定费共计35760元，由杨旭霞、徐杨晓雪承担17000元，江西新龙基置业有限公司承担18760元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 汪西菲
审判员 裴重芳
二〇一七年三月二十日
书记员 王 倩