上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2131号
上诉人（原审被告）贾胜生。
委托代理人周忆，上海市长江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）景松。
被上诉人（原审原告）陆菁。
两被上诉人共同委托代理人王志永，上海信亚律师事务所律师。
上诉人贾胜生因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：景松、陆菁为上海市方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的共有产权人。2011年，景松经陆菁同意，与贾胜生签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给贾胜生作为办公和居住使用。租期自2011年8月1日至2012年7月31日，月租金为人民币（以下币种均为人民币）7，300元，租金每3个月为一期，先支付后使用，贾胜生应在每期1日前向景松、陆菁支付，每逾期一日，贾胜生需按日租金的3%支付违约金，保证金为7，300元。双方同意，贾胜生逾期不支付租金累计超过7日的，景松、陆菁可书面通知贾胜生解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分。租赁期间，非本合同约定的情况景松、陆菁擅自解除本合同，提前收回房屋的，景松、陆菁应按提前收回天数租金的2倍向贾胜生支付违约金，若支付的违约金不足以抵付贾胜生损失的，景松、陆菁还应负责赔偿。合同签订后，景松、陆菁按约将房屋交付贾胜生使用，贾胜生按约向景松、陆菁支付保证金7，300元和租金。自2013年11月起，贾胜生未支付租金。故景松、陆菁提起本案诉讼，请求：1、确认双方签订的关于上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2014年4月9日解除；2、贾胜生返还上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、贾胜生支付2013年11月至2014年4月9日的租金38，690元；4、贾胜生按照每日7.3元的标准分别支付自2013年11月2日起至实际支付房租之日止的租金滞纳金以及自2014年2月2日起至实际支付房租之日止的租金滞纳金；5、贾胜生支付解除合同的违约金7，300元；6、贾胜生按照每月7，300元的标准支付自2014年4月10日起的房屋使用费。原审法院于2014年4月15日将诉状副本送达贾胜生。
原审中，贾胜生辩称，双方关于系争房屋租赁有补充协议，双方已将租赁期限延长至2014年7月31日，故双方并非不定期租赁关系。景松、陆菁在租赁期内，即2013年11月将系争房屋挂牌出售，未告知贾胜生，也未告知贾胜生有优先购买权，构成违约。中介公司经常带人来看房，打扰了贾胜生的生活。贾胜生对房屋的使用没有违反合同约定，贾胜生租赁系争房屋一直用于养昆虫，景松、陆菁是明知的。3%的违约金过高，应予调整。贾胜生不同意解除租赁合同，要求继续履行。
原审审理中，贾胜生提交一份日期为2013年6月25日的《房屋租赁合同补充协议书》，该协议书上仅有景松的签名。协议约定，在双方2011年7月房屋租赁协议的基础上变更合同条款部分内容，将租赁期限变更为2013年8月1日至2014年7月31日，原合同的其余部分应完全继续有效，并约定协议自双方签字之日起生效。
原审法院认为：景松与贾胜生签订的《房屋租赁合同》于2012年7月31日到期，景松书面要约贾胜生将租期延长至2014年7月31日，但贾胜生未在景松提供的《房屋租赁合同补充协议书》上签字确认，亦未提供证据证明其曾通知景松、陆菁同意上述补充协议书，故贾胜生提供的《房屋租赁合同补充协议书》未成立生效。双方于2012年7月31日合同到期后，贾胜生继续租赁房屋，景松、陆菁收取租金，应认定为不定期租赁关系。贾胜生于2013年11月起拖欠租金，构成违约，景松、陆菁可通知贾胜生解除合同，并要求贾胜生按照原合同约定支付拖欠的租金和承担违约责任。贾胜生主张其拖欠租金是因为景松、陆菁要出售系争房屋、未书面通知贾胜生行使优先购买权以及中介带人看房影响贾胜生使用房屋，贾胜生的抗辩理由没有事实和法律依据，不予采信。鉴于景松、陆菁未提供证据证明曾书面通知贾胜生解除合同及通知时间，原审法院依法确认双方的租赁关系于贾胜生收到诉状副本之日解除。景松、陆菁主张保证金用于抵冲租金，于法不悖，予以确认。贾胜生主张合同约定的滞纳金标准过高，请求予以调整，没有事实和法律依据，不予支持。合同解除后，贾胜生应返还房屋。贾胜生继续占有使用系争房屋，应支付房屋占有使用费，占有使用费可参照租金标准计算。
据此，原审法院作出如下判决：一、景松、陆菁与贾胜生关于上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁关系于2014年4月15日解除；二、贾胜生应于判决生效之日起十日内将上海市黄浦区方斜路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给景松、陆菁；三、贾胜生应支付景松、陆菁自2013年11月1日至2014年4月15日的租金40，150元，扣除贾胜生已支付给景松、陆菁的保证金7，300元，贾胜生应于判决生效之日起十日内实际支付景松、陆菁租金32，850元；四、贾胜生应于判决生效之日起十日内按照每日7.3元的标准支付景松、陆菁租金滞纳金（2013年11月1日应付租金的滞纳金天数自2013年11月2日起计至实际支付之日止，2014年2月1日应付租金的滞纳金天数自2014年2月2日起计至实际支付之日止）；五、贾胜生应于判决生效之日起十日内支付景松、陆菁违约金7，300元；六、贾胜生应于判决生效之日起十日内按照每月7，300元的标准支付景松、陆菁自2014年4月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。
原审法院判决后，上诉人贾胜生不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审判决认定事实错误。一审法院认定《房屋租赁合同补充协议书》未成立生效，与事实相悖。该《房屋租赁合同补充协议书》系由被上诉人发出要约，本应一式两份双方签字后各执一份留存。但根据民间交易习惯，续约手续相对简化，由发出要约的甲方制作合同并自己全部签字后交由乙方签字，甲方收回甲乙双方签字的合同留存，而乙方手执的那份中有甲方的签字即可。本案中，理应存放在作为合同相对方的被上诉人手中的另一份补充协议并未呈上，一审法院在缺乏证据的前提下便认定上述《房屋租赁合同补充协议书》未成立生效未免有草率之虞。第二，原审判决遗漏事实，足以影响到本案公正判决。原审法院将双方的租赁关系确认为于上诉人收到诉状副本之日解除，也就是2014年4月15日解除。被上诉人于2013年11月将系争房屋挂牌出售应当认定为是在租赁期内，上诉人应当依法享有优先购买权。被上诉人将系争房屋于租赁期内挂牌出售时并未在合理期限内告知上诉人，构成违约。且中介公司经常带人来看房，严重打扰了上诉人的正常生活。以上事实原审判决中全部遗漏。故请求二审法院撤销原审判决第一、二、四、五、六项，双方租赁协议应当继续履行。
被上诉人景松、陆菁辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人在2012年7月就应当搬离系争房屋，但是上诉人一直拒绝搬离，又拖欠租金，故被上诉人有权解除合同，要求上诉人搬离。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于《房屋租赁合同补充协议书》，上诉人提供的《房屋租赁合同补充协议书》上仅有被上诉人景松的签字，没有上诉人的签字。对此，上诉人主张其自己签过字的一份补充协议书已经交由被上诉人留存，双方对于延长租赁期限已经达成合意；而被上诉人则主张未曾收到过上诉人签字的补充协议书，合意并未达成。双方虽对此各执一辞，但无论上述《房屋租赁合同补充协议书》是否成立生效，即无论双方的租赁关系是处于《房屋租赁合同补充协议书》约定延长的租赁期限之内，还是处于不定期租赁之中，上诉人自2013年11月起拖欠租金，均构成违约，被上诉人均可以通知上诉人解除合同，并有权要求上诉人支付拖欠租金及滞纳金。现被上诉人以提起诉讼的方式要求解除双方租赁关系，原审确认双方租赁关系于上诉人收到诉状副本之日起解除，亦无不当。双方租赁关系解除后，上诉人未及时向被上诉人返还系争房屋，上诉人应当参照租金标准向被上诉人支付继续占有使用系争房屋的使用费。上诉人称被上诉人未在合理期限内告知上诉人其挂牌出售系争房屋的事实，构成违约，及中介公司带人看房严重干扰上诉人使用房屋，故上诉人拒付房租并非无理的主张，缺乏依据，本院无法支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，013元，由上诉人贾胜生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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