江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1865号
上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王家浚，男，1986年10月30日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区。
被上诉人(原审原告)：钱晓静，女，1986年8月20日出生，汉族，户籍地苏州市吴中区）安山90号。
被上诉人(原审原告)：王某，女，2012年9月10日出生，汉族，户籍地苏州市吴中区）安山90号。
上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人王家浚、钱晓静、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初7221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王家浚、钱晓静、王某的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由王家浚、钱晓静、王某负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，依据不足的情况。一、上诉人在售房时不存在欺诈行为，上诉人已经充分、多次向被上诉人阐明了土地性质、房屋性质、被上诉人作为完全民事责任能力人应当对自己签署过的合同、补充协议内容承担相应法律责任。二、被上诉人的房屋消防二次验收受阻，系被上诉人擅自改变房屋面积、结构所致，不是因为上诉人宣传不当所造成。三、被上诉人行使变更权已经超过了诉讼时效，变更权的诉讼时效应当自双方2013年10月22日签订《认购书》、《商品房买卖合同》时开始计算，被上诉人起诉时其变更权已消灭。
原审原告王家浚、钱晓静、王某向一审法院起诉请求：1、万隆公司赔偿王家浚、钱晓静、王某房屋差价损失计959410元（暂定）。2、万隆公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定以下事实：2013年10月22日，王家浚、钱晓静、王某（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由王家浚购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢108室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积55.08平方米，总价2114364元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向王家浚交付涉案房屋。
合同签订后，王家浚、钱晓静、王某于2014年1月8日向万隆公司支付了购房款1064364元，于2014年5月30日以贷款方式支付105万元，合计支付2114364元。万隆公司向王家浚、钱晓静、王某开具了发票。万隆公司、王家浚并至登记机关办理了预告登记。预告登记载明的所有权人为王家浚，设计用途为非居住。
后万隆公司按约于2014年12月30日前将涉案房屋交付王家浚。因王家浚未交付相关税费等，万隆公司未协助将案涉房屋转移登记王家浚、钱晓静、王某名下。
另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。
2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。
2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。
2012年7月24日，市国土局与万隆公司签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。
2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。
再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。
2017年4月21日，苏州市姑苏区市场监督管理局认为万隆公司在销售“万宝世纪商务广场”1、2、3层房屋过程中，对属于商务金融用地的地块以“商铺”名义对外宣传。该行为违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定。该局遂依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条，对万隆公司做出责令停止违法行为并处罚款五万元的行政处罚。
审理中，王家浚、钱晓静、王某陈述称，2013年购买涉案房屋时，现场销售工作人员将万宝世纪商务广场一至三层宣传为集超市、餐饮、娱乐于一体的商业项目。然2014年底万隆公司实际交付涉案房屋后，因迟迟未能成功招商，现案涉房屋空置。王家浚、钱晓静、王某于2017年3、4月份在涉案房屋产证办出后被其他业主告知万隆公司宣传的大型项目无法通过消防审批，涉案房屋并非商铺，而系办公楼。
审理中，依王家浚、钱晓静申请，一审法院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。评估结论：确定估价对象（土地用途为商务金融的非居住房屋）在价值时点可能实现的估价结果为1666170元，因土地法定用途导致消防审批受限对涉案房地产价值减损为448194元。
以上事实，有商品房买卖合同、建设用地规划许可证、购房发票两份、还款记录、不动产登记簿两份、行政处罚决定书、（2017）苏05民终9488号民事判决书、拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得王家浚、钱晓静对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及案涉房屋的外观形态，王家浚、钱晓静自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向王家浚、钱晓静、王某交付的房屋与其宣传并不一致。王家浚、钱晓静基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对案涉房屋以质量价，退还多余购房款。
虑及案涉房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，案涉房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。王家浚、钱晓静主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向王家浚、钱晓静、王某退还或赔偿的款项于法有据，一审法院予以支持。一审法院根据司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额认定王家浚、钱晓静、王某损失为448194元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项之规定，一审法院判决：苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王家浚、钱晓静、王某购房款损失448194元。案件受理费13394元，减半收取为6697元、评估费14181元，合计20878元，由王家浚、钱晓静、王某承担3569元、苏州市万隆地产有限公司承担17309元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使王家浚、钱晓静、误以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。王家浚、钱晓静、王某据此主张变更合同价款的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。王家浚、钱晓静、王某于2017年3、4月得知万隆公司被行政处罚才知晓欺诈事实，于2017年10月起诉至一审法院未超过权利行使期限，万隆公司认为变更权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13394元，由上诉人苏州市万隆地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一八年五月十日
书记员 黄 婷