山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9746号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人：赵波，该支行行长。
委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁振锋。
委托诉讼代理人：王正基，山东志伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张莲佳，山东志伟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘慧英。
委托诉讼代理人：王正基，山东志伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张莲佳，山东志伟律师事务所实习律师。
原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王泽宣，该公司董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被上诉人梁振锋、刘慧英，原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的委托诉讼代理人吴雪飞、被上诉人梁振锋、刘慧英及其委托诉讼代理人王正基、张莲佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行上诉请求：请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求，且上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收款收据，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据，而无支付款项凭证，不能证明付款事实。原审法院在被上诉人拒绝提供房屋价款支付凭证的情况下，仅凭收款收据即认定被上诉人已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是房屋交接书。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因此，原审法院认定被上诉人房屋已经交付并实际入住，也属于认定事实错误。二、原审法院认定商品房屋买卖合同合法有效错误。2011年11月4日，被上诉人与青岛吉昌房地产开发有限公司签订房屋购房合同之前，涉案房屋已经设定抵押，抵押权认为上诉人。根据担保法、物权法的有关规定，抵押物的处置必须征得抵押权人的同意，否则无效。本案所涉房屋的销售，没有征得上诉人的同意，商品房买卖合同无效。三、原审法院判决适用法律错误。原审法院判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋购买过程中，被上诉人至少存在以下五方面错误：第一、明知所涉房产已经设定抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订购房合同；第二、没有将购房款交付给上诉人；第三、也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第四、不能够证明已经实际入住；第五、不能够证明所购房屋用途是用于居住消费。因此，原审法院依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人梁振锋、刘慧英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
梁振锋、刘慧英在一审中请求法院判令：1、青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行协助梁振锋、刘慧英办理涉案房屋抵押登记解除手续；2、青岛吉昌房地产开发有限公司协助梁振锋、刘慧英办理涉案房屋所有权登记手续；3、诉讼费用由青岛吉昌房地产开发有限公司承担。
一审法院认定的事实：梁振峰、刘慧英，青岛吉昌房地产开发有限公司于2011年11月4日签订《青岛市商品房预售合同》，约定梁振峰、刘慧英购买青岛吉昌房地产开发有限公司位于青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋，建筑面积为96.22平方米，单价为每平方米5420元，总价为514900元；梁振峰、刘慧英已支付全部房款，青岛吉昌房地产开发有限公司将涉案房屋于2012年7月1日交付梁振峰、刘慧英使用，并签订了房屋交接书。双方还约定在签署房屋交接书之日起365天内，由双方向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、申领房屋的房地产权证，但涉案房屋至今未办理房屋产权证。梁振峰、刘慧英对涉案房屋进行了装修入住至今。
中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行于2009年12月14日取得在建工程抵押证，青岛吉昌房地产开发有限公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因青岛吉昌房地产开发有限公司没有偿还全部借款，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日，青岛吉昌房地产开发有限公司取得涉案房屋的初始登记。2012年12月，底青岛吉昌房地产开发有限公司法定代表人王泽宣不知去向，青岛吉昌房地产开发有限公司停业。
一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故梁振峰、刘慧英、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，梁振峰、刘慧英作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故梁振峰、刘慧英、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故梁振峰、刘慧英购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在梁振峰、刘慧英已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明梁振峰、刘慧英存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故梁振峰、刘慧英要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。购房合同虽没有约定办理涉案房屋权属证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，青岛吉昌房地产开发有限公司应自合同签订之日起90日内协助梁振峰、刘慧英办理涉案房屋权属证书，故梁振峰、刘慧英要求青岛吉昌房地产开发有限公司协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，原审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助梁振峰、刘慧英办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助梁振锋、刘慧英办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑X号楼X单元X户房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，由青岛吉昌房地产开发有限公司负担。
本院查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，被上诉人与青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人提交的房屋交接书，可以证实被上诉人已实际入住。现青岛吉昌房地产开发有限公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 勇
审判员 李晓波
审判员 杨保国
二〇一六年十二月二十二日
书记员 胡浩东
书记员 魏 威