重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第03188号
原告王正端，男，汉族，1963年5月30日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人章瀚予，女，汉族，1990年11月29日出生，住重庆市垫江县。
委托代理人周俊言，女，汉族，1989年8月18日出生，住重庆市南岸区。
被告重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，组织机构代码79802200-5。
法定代表人李彦勇，该公司董事长。
委托代理人杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
本院于2014年5月16日立案受理原告王正端诉被告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商地产公司）商品房销售合同纠纷一案，依法由代理审判员刘凤华于2014年6月10日、2014年7月8日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王正端及其委托代理人章瀚予、周俊言，被告鲁商地产公司的委托代理人杨方洪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王正端诉称，2009年12月19日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××大道××商品房，建筑面积331.9平方米，购房总价款人民币为1464686元。合同签订后，原告支付了首付款464686元，并按约定采用银行按揭方式支付房贷，至今已经支付分期付款169001.26元。根据合同约定，被告应于2011年5月31日前向原告交付交易房屋。被告因未能如期取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故未按照合同约定向原告交付房屋。被告迟至2012年1月19日方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2012年5月15日，被告再次通知了原告接房。但在其后的几次验房中，发现被告修建的房屋存在多处质量问题：1、三楼小露台栏杆变形；2、三楼露台外墙面有裂缝；3、三楼主卧铝合金门地条变形；4、二楼大卧室墙体开裂；5、二楼小卧室卫生间墙外起泡；6、二楼露台阳台漏水；7、三楼露台阳台漏水；8、车库地面不平；9、电动遥控车库门未安装；10、一楼厨房窗户外墙漏水。因被告未能对不符合交房条件的住房问题进行整改，导致至今未能完成房屋交接。被告的行为已经构成逾期交房违约，应承担逾期交房违约金。原告与被告多次协商解决未果，严重影响了原告对房屋的如期占用和使用。原告特向法院起诉，要求法院判决：1、被告向原告支付逾期交付房屋违约金68438元（2011年6月1日至2014年5月15日共1080天，首付款＋已还银行本金共计633687.26元）；2、被告在判决生效后30日完成房屋整改；3、被告承担本案诉讼费。
被告鲁商地产公司辩称，原被告双方于2009年12月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》属实，合同对房屋交付时间约定为2011年5月31日。被告于2012年1月19日取得重庆市建设工程验收备案登记证，具备了交房条件，也于2012年5月15日通知了原告接房，因原告的原因导致交房未果。根据双方合同的约定应视为交房。对原告的第一项的请求交付房款的违约金应从2011年6月1日算到2012年5月28日。对原告的第二项请求，同意修复。电动车库门因为无法通过消防所以不能安装，同意折合成金钱支付原告12000元。
经审理查明，2009年12月19日，王正端（乙方、买方）与鲁商地产公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的“鲁商云山原筑”项目中座落于重庆市北碚区××大道××号××幢××商品房预售给乙方，本商品房为清水房，建筑面积331.9平方米（套内面积295.77平方米），套内建筑面积单价为4952.11元／平方米，总成交金额为1464686元。付款方式为按揭付款，于2009年12月19日付首付房款人民币464686元，余额人民币1000000元办理7成19年银行按揭……第七条交房期限及交付条件，（一）本商品房交付期限，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第八条交房手续办理……2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……第九条甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，买受人选择的付款方式为银行按揭的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）……第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准……达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、……出卖人负责修复达到约定标准……第十八条保修责任，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件，甲方自商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同《附件三：建筑材料设备安装标准说明》，住宅交房标准：1、外墙：外墙涂料、石材、木饰等，外墙保温。2、内墙：厨房、卫生间为水泥砂浆层面，其余墙面为腻子面层。3、顶棚……4、地面：除厨房、卫生间为水泥砂浆保护层，其余房间地面为瓜米石找平。5、门窗：主入户门为子母防盗门，门窗采用中空断热铝合金、中空玻璃，户内门窗业主自理。电动遥控车库门。9、露台：地面面层为瓜米石找平，地面做防水处理。
合同签订后，王正端按约定向鲁商地产公司支付了首付房款人民币464686元，余款办理了银行按揭，截至2012年5月28日王正端已归还银行的每月还贷本金总和为人民币81276.76元。2012年1月19日，鲁商地产公司缙云山住宅项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字碚（2012）1号）。2012年5月15日，鲁商地产公司书面通知王正端于近期前来住宅小区物管公司办理验房、收房手续。2012年12月10日，涉案房屋取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发107房地证2012字第××号《房地产权属证》，该权证载明房屋坐落重庆市北碚区××大道××号××幢附××号，权利人王正端，建筑面积370.9㎡，套内面积322.48㎡。经查，该《房地产权属证》载明的重庆市北碚区××大道××号××幢附××号房屋即为《重庆市商品房买卖合同》载明的重庆市北碚区××大道××号××幢××房屋。
另查明，涉案房屋已取得《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》，质量保证书第五条载明保修范围与保修期限：住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任：保修项目墙体开裂（指框架结构填充墙），保修期限2年，质量问题处理完成时间期限1月内；保修项目屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏，保修期限5年，质量问题处理完成时间期限1月内；保修项目墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙、贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落装修工程，保修期限2年，质量问题处理完成时间期限10日内；保修项目门窗翘裂、五金件损坏、给水管道保修期限2年，质量问题处理完成时间期限5日内。
审理中查明，涉案房屋存在的二楼小卧室卫生间墙外起泡、车库地面不平问题，已整改完毕。涉案房屋存在的三楼小露台栏杆变形、三楼露台外墙面有裂缝、三楼主卧铝合金门地条变形、二楼大卧室墙体开裂、二楼露台阳台漏水、三楼露台阳台漏水、一楼厨房窗户外墙漏水等问题，鲁商地产公司同意整改修复。对于原告提出安装电动车库门的诉讼请求，鲁商地产称安装后将不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》而无法通过消防验收，故不能安装电动车库门。王正端将诉讼请求变更为，要求鲁商地产公司支付不能安装电动车库门的补偿金26913元。鲁商地产同意王正端变更诉讼请求，但只同意支付12000元。王正端拟证明被告给其他业主原装安装的电动车库门的品牌是施普雷特及王正端安装相同品牌电动车库门的价格是26913元，举示了电动车库门厂家发送过来的数据及照片4张。鲁商地产公司的质证意见为，对照片真实性无异议，对提供的车库门报价的真实性不予以确认。鲁商地产公司称其购买的电动车库门是300多一个平方，王正端的车库门是25个平方，所以安装不足10000元，因消防问题不能安装电动车库门，所以鲁商地产公司按照12000的价格赔偿王正端。鲁商地产公司拟证明安装8个电动车库门价款的70%是36000元，举示了《重庆鲁商·云山原筑项目车库门供货及安装合同》（合同编号：LS12-××-01）原件及发票原件。该《合同》载明，甲方重庆鲁商地产有限公司，乙方重庆比飒科技发展有限公司，工程名称：鲁商·云山原筑项目样板房车库门供货及安装工程，工程地点：重庆市北碚区××大道99号，工程内容：车库门订购、安装、成品保护、总分包单位配合、场内外运输、施工安全措施等验收合格前的全部工作内容；遥控车库门规格5400×2500，数量4，综合包干单价5500元，合价22000元；遥控车库门规格2700×2500，数量4，总和包干单价3500，合价14000元……。附件一：开门机、遥控器，品牌许继施普雷特；车库门门板、扭簧、导轨材料，品牌施普雷特……。《发票》载明，重庆鲁商地产有限公司支付重庆比飒科技发展有限公司工程款36000元。王正端的质证意见为，对证据的真实性无异议，但是具体车库门的单价还是无法确定，对于鲁商地产公司提出的12000元的补偿不认同。经查，王正端的车库门的尺寸为宽6.07米，高4.17米。
上述事实，有当事人的陈述、合同、发票、房地权属证、新建商品房屋使用说明书、质量保证书、竣工验收备案登记证、个人贷款交易明细、通知、现场调查笔录等证据为据，足以采信。
本院认为，王正端与鲁商地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系双方真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合同有效。王正端与鲁商地产公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据《合同》第十六条、第十八条的约定，如鲁商地产公司交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准不符合双方约定（附件三）的标准，鲁商地产公司应负责修复达到约定标准；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，鲁商地产公司应当履行保修义务。涉案房屋存在三楼小露台栏杆变形、三楼露台外墙面有裂缝、三楼主卧铝合金门地条变形、二楼大卧室墙体开裂、二楼露台阳台漏水、三楼露台阳台漏水、一楼厨房窗户外墙漏水等问题，鲁商地产公司同意整改修复，故对于原告提出整改修复以上问题的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋存在二楼小卧室卫生间墙外起泡、车库地面不平的问题已整改完毕，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
结合本案当事人的诉辩证据和理由，双方当事人的争议焦点为：1、鲁商地产公司是否应支付王正端逾期交房违约金；2、鲁商地产公司支付王正端不能安装电动车库门补偿金的金额。现就上述问题结合本案认定的事实作如下评析：
一、鲁商地产公司是否应支付王正端逾期交房违约金
鲁商地产公司未按照《合同》约定在2011年5月31日前房屋交付王正端使用，已经构成逾期交房，应按照《合同》第九条约定，承担逾期交房的违约责任，即“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，买受人选择的付款方式为银行按揭的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）”。
双方对逾期交房违约金从2011年6月1日起算并无争议，对逾期交房违约金计算的截至日期存在争议。本院认为，王正端虽举示照片证明房屋质量存在瑕疵，但不足以证明该质量瑕疵影响正常使用、交付。涉案房屋于2012年1月9日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已经符合《合同》约定的交房条件，王正端不能以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接房。依照《合同》第八条约定，自鲁商地产公司书面交房通知确定的交付使用之日视为已交付。鲁商地产公司同意支付王正端2011年6月1日至2012年5月28日期间的逾期交房违约金。故，鲁商地产公司应支付王正端自2011年6月1日至2012年5月28日期间（362天）的逾期交房违约金19763.85元，即362天×545962.8元（首付款464686元＋已还银行本金81276.76元）×万分之一。
二、鲁商地产公司支付王正端不能安装电动车库门补偿金的金额。
本院认为，王正端举示电动车库门厂家发送过来的数据，没有任何签章，对其真实性，本院无法确认。王正端及鲁商地产公司对《重庆鲁商·云山原筑项目车库门供货及安装合同》及发票的真实性无异议，该合同载明鲁商地产公司安装施普雷特品牌电动车库的价格，具有较强的证明力，本院予以确认。本院认为，《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》从1998年5月1日起实施，鲁商地产公司公司作为房地产开发企业，对该规范应当知晓。鲁商地产公司与王正端签订《重庆市商品房买卖合同》时，鲁商地产公司应充分考虑该《规范》可能给其开发建设造成的各种影响，预计到电动车库门是否可以安装及无法安装的法律后果，合理确定合同内容。鲁商地产公司在《重庆市商品房买卖合同》中承诺为王正端安装电动车库门，对于电动车库门无法安装存在明显过错。《重庆鲁商·云山原筑项目车库门供货及安装合同》载明的电动车库门有两种规格，规格5400×2500的遥控车库门折合成每平方米单价为5500元÷70%÷（5.4×2.5）=582元，规格2700×2500的遥控车库门折合成每平方米单价为3500元÷70%÷（2.7×2.5）=740元。在无法确认未安装电动车库门给王正端造成具体损失的情况下，参照较高的单价即740元／平方米的价格标准作为王正端遭受损失的依据，更有利于保护无过错方的合法权益。故，本院采用740元／平方米的价格标准计算安装王正端电动车库门的总价为18730.81元（740元／平方米×6.07米×4.17米）。鲁商地产公司应支付王正端不能安装电动车库门补偿金18730.81元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付王正端逾期交房违约金19763.85元；
二、重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起30日内整改修复座落于重庆市北碚区××大道××号××幢附××号房屋存在的三楼小露台栏杆变形、三楼露台外墙面的裂缝、三楼主卧铝合金门地条变形、二楼大卧室墙体开裂、二楼露台阳台漏水、三楼露台阳台漏水、一楼厨房窗户外墙漏水等问题；
三、重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付王正端不能安装电动车库门的补偿金18730.81元；
四、驳回王正端的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费755.47元，由王正端负担155.47元，鲁商地产公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 刘凤华
二〇一四年八月五日
书 记 员 陈 静