山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第231号
上诉人（原审被告）：威海永信金属制品有限公司。住所地：威海工业新区*号。
法定代表人：柳熙锡，总经理。
委托代理人：王生，山东望生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常刚志。
委托代理人：张秀军，山东润州律师事务所律师。
上诉人威海永信金属制品有限公司（以下简称“永信金属”）因与被上诉人常刚志租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2014）威经技区民初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月1日，威海建通房地产开发有限公司将威海经济技术开发区留学生创业园内，浦东路9-15号厂房、传达室，该厂房内附属建筑物及厂房内部分生产线，自2011年1月1日至2016年12月31日委托原告常刚志对外出租，此期间由上述房屋产生的相关责任及义务由常刚志承担。2011年7月1日，常刚志与被告永信金属签订租赁合同，约定被告承租上述厂房及生产线，期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止。合同约定：原告将坐落在威海经济技术开发区留学生创业园内浦东路9-15号工业厂房、传达室、该厂房院内附属建筑物及厂房内部分生产线（详见设备清单）出租给被告，被告已对原告所要出租的房产做了充分的了解，自愿承租该房产；租赁期内水、电、蒸汽及通信使用等各种费用由被告承担；因被告使用不当或人为原因而使房屋或设备损坏的，被告负责修复或给予赔偿；被告在租赁期届满把房产交还给原告时，必须保证房屋和设备完整、齐全，若有改动需将其复原，如需继续承租上述房产，应在租赁期满前三个月与原告协商，原告优先考虑租赁给被告，双方另行签订合同；由于原告原因造成合同不能履行，原告应向被告赔偿在合同期内所增设、改造部分的费用和造成被告设备搬迁费合计不超过一年租金作为违约金，由于被告原因造成合同不能履行，被告需再支付一年房租给原告作为违约金；该房屋在使用过程中，与该房屋有关的所有设施如有损坏或对房屋的拆改，在合同期满前被告必须恢复原样，或者付给原告恢复原样所需的全部费用方可解除合同，否则原告有权阻止被告所有设备搬离该厂区。合同签订后，原告将上述厂房等租赁物交给被告管理使用，被告接管后对房屋进行了改造并安装了部分生产线，房租交到2014年6月30日，但没有到环保部门办理相关环保审批手续。
2014年8月21日，原告常刚志诉至原审法院称，2014年6月30日，被告突然从涉案房屋撤出，擅自撕毁合同，根据合同约定，被告应当支付一年的租金作为违约金，并且承担房屋恢复原样的修复费用，被告租用厂房期间发生的水费、电费也应当由被告负担。请求判令：一、被告支付违约金25万元；二、被告赔偿原告房屋修复费用241581元，庭审中原告将该请求变更为被告赔偿原告房屋修理费311102.64元；三、被告支付原告水费7000元，电费4000元。被告永信金属辩称，被告不存在违约行为，原告要求支付违约金无事实和法律依据。原、被告签订的租赁合同期限为三年，截止2014年6月30日，因原告出租的生产线属于非法建设，出租的厂房位于禁止建筑电镀项目的地区，2014年6月23日，威海经济技术产业开发区管理委员会（以下简称“经区管委”）责令被告于2014年6月26日前自行拆除，导致双方之间的租赁合同无法履行，并非被告故意违约，原告要求支付违约金无事实和法律依据。因租赁合同无法继续履行，根据《最高人民法院﹤关于审理租赁合同的司法解释﹥》第八条第三项之规定，被告要求解除双方当事人签订的租赁合同。
原审另查明，威海经济技术开发区浦东路9-15号，因威海市整体规划更名为大庆路19-5号。
原审审理过程中，常刚志就修复厂房恢复原样所需要的费用申请鉴定。原审法院委托威海同信工程造价咨询有限公司鉴定，2015年4月13日威海同信工程造价咨询有限公司作出鉴定结论为工程总造价为413039.38元，其中土建工程造价321400.71元，安装工程造价91638.67元，鉴定费20000元。2015年6月1日，威海同信工程造价咨询有限公司对鉴定做了补充说明：一层造价173584.61元，其中土建116640.14元，安装56944.47元；二层造价131240.43元，其中土建101936.74元；安装29303.69元；三层造价76902.24元，其中土建71511.73元，安装5390.51元；铝合金造价31312.1元。
原审法院认为，一、关于租赁合同的效力。原告作为租赁物的使用权人，其根据与所有权人威海建通房地产开发有限公司的约定，对其占有使用的房屋享有出租的权利，对此事实，双方当事人及威海建通房地产开发有限公司均无异议。原告与被告签订的租赁合同，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于租赁合同的有效期限。合同约定租赁期限为五年，自2011年7月1日起到2016年6月30日止，结合“以后按每6个月结算一次，被告在期满前一个月内支付给原告”的付款方式约定，也没有将后二年的租金排除在付款方式约定之外，因此，原告的主张应予认定。被告以租赁合同中“后二年租赁价格根据市场情况另行议定”的价格确定条款，作为证明租赁期限是三年不是五年的依据，与事实不符，不能成立。三、关于被告单方解除合同是否构成违约的问题。2014年6月30日，在租赁合同有效期内，被告未经原告同意，单方解除租赁合同，从租赁的原告厂区撤出，这一事实，双方当事人不存在争议。被告利用承租的厂房和厂房内设备建设电镀项目进行电镀生产前，应当按照《中华人民共和国环境影响评价法》的有关规定办理环境影响评价审批手续。被告未办理审批手续即开始进行电镀生产活动，属非法生产。对其非法生产行为，2014年6月23日，经区管委向其下发威经技区管发（2014）43号《关于限期拆除电镀生产设备的通知》文件，责令其于2014年6月26日前自行拆除该电镀生产线。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告作为电镀企业，明知从事电镀生产必须通过环境影响评估，却在未办理审批的情况下即进行电镀生产，经区管委责令其拆除电镀生产线，是对其非法生产的行政处罚，被告对该行政处罚结果主观上能够预见并且可以避免，不具备不可抗力的法律特征。因此被告辩称威海经济技术开发区管委会责令拆除电镀生产线的通知属于不可抗力，其单方解除租赁合同不构成违约，于法无据，不能成立。四、关于被告违约金的支付责任问题。双方当事人对一方违约后的违约责任承担问题有明确的约定。合同第五条解决的问题是：被告因为非法生产受到停产或整改的行政处罚导致合同无法履行时，已经缴纳的租金如何处理；第六条第三款解决的问题是：因为被告原因造成合同不能履行时，违约责任如何承担和违约金如何计算的问题。上述两个合同条款并行不悖，各自有适用的情形，不存在非此即彼的问题，因此被告关于其不应当按照第六条第三款承担违约金支付责任的辩解不能成立。五、关于被告支付原告房屋修复费用的问题。租赁合同第八条约定，房屋使用过程中，与该房屋有关的所有设施如有损坏或对房屋的拆改，在合同期满前被告必须恢复原样。或者付给原告恢复原样所需的全部费用方可解除合同，否则原告有权阻止被告所有设备搬离该厂区。当事人对租赁房屋被拆改的事实没有争议，租赁物被拆改的事实客观存在。被告庭审中承认其对房屋进行了改动，且安装了部分生产线。由于被告撤离时未将租赁物按照合同约定进行修复，原告以后要进行租赁物的修复。修复价格经鉴定为413039.38元，原告承认二楼系其原来改动，从鉴定中扣除二层的土建造价101936.74元，被告应当按照合同约定向原告支付该修复费用311102.64元。六、关于被告支付的水电费数额问题。租赁合同约定，租赁期间水、电、蒸汽及通讯使用等费用应由被告承担。原告认为被告撤场时应当支付的水费3570.5元、电费1560元尚未支付，被告认可欠付原告水电费的事实及数额，租赁期间所发生的水电费应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百二十二条之规定，判决：一、被告威海永信金属制品有限公司于判决生效后十日内向原告常刚志支付违约金25万元；二、被告威海永信金属制品有限公司于判决生效后十日内向原告常刚志赔偿房屋修复费用311102.64元；三、被告威海永信金属制品有限公司于判决生效后十日内向原告常刚志支付水费3570.5元、电费1560元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9447元，保全费3020元由被告威海永信金属制品有限公司承担。鉴定费20000元由原告承担4936元，被告威海永信金属制品有限公司承担15064元。
宣判后，上诉人永信金属不服，向本院提出上诉称，一、原审判决上诉人支付违约金25万元没有事实和法律依据。1、涉案电镀生产线系被上诉人私自非法建设，上诉人只是承租房屋及生产线使用，合同解除的原因之一是被上诉人出租的厂房位于禁止建设电镀项目的位置及出租的电镀生产线属于私自非法建设，经区管委责令于2014年6月26日前自行拆除，且合同第五条第八款约定“生产过程中造成环境污染，环保部门要求停产或责令整改，因此无法生产或合同无法履行，已缴纳的租金不予返还”。可见双方对涉案厂房位于环保敏感区已经认知，对可能发生租赁合同终止的情形已经预见，并约定了如何应对。故涉案合同无法履行是客观原因造成的，并非上诉人故意行为，上诉人不存在任何违约行为。2、双方签订的合同租期为五年，前三年租金每年25万元，后二年租金价格根据市场情况另行议定，双方对后两年的租金未达成一致也是合同终止的另一原因，故上诉人并无违约行为。综上，原审判令上诉人支付违约金没有事实及法律依据。二、原审判令上诉人支付房屋修复费用311102.64元没有事实依据。1、上诉人在租赁涉案房屋之前已经存在电镀生产线，被上诉人提交的照片是未建设电镀生产线之前的照片，而非出租给上诉人时房屋照片；2、原审鉴定机构出具的鉴定报告，是将涉案房屋修复至未建设电镀生产线之前的状态，并不是上诉人承租后对房屋改造的修复费用，被上诉人并无证据证实房屋的改造及损坏系上诉人所为，鉴定机构的鉴定报告没有法律效力。综上，请求依法驳回被上诉人要求上诉人支付违约金及房屋修复费用的诉讼请求。
被上诉人常刚志答辩称，一、上诉人作为生产企业应遵守环保法规，其因自身原因未办理环保审批手续，相应的后果应由其自行承担；二、租赁合同约定的租期是五年，合同履行至第三年时上诉人自行撤离。上诉人并未与被上诉人协商后两年租金事宜，即使双方未就租金事宜达成一致，也可以参照市场价格继续履行；三、被上诉人将涉案房屋设备交给上诉人时，根据合同约定上诉人已经对房屋现状充分了解，上诉人撤离房屋后的现状是因其拆改行为导致的，上诉人对房屋修复情况若有异议，应由其举证证实。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
二审审理过程中，上诉人永信金属提交威海南荣金属制品有限公司（以下简称“南荣金属”）和威海大福电子公司（以下简称“大福电子”）的工商公示信息，主张上述企业曾于永信金属之前承租了涉案厂房，结合合同中载明的设备清单，证明南荣金属对厂房进行了改造，厂房的修复费用不应全部由永信金属承担。经质证，常刚志认可上述企业先后承租了涉案厂房，但大福电子并非电镀企业，未对涉案厂房进行改造；南荣金属改造了涉案厂房二层，新建了合同备注中的电镀生产线，原审确定的修复费用也将二层土建造价扣除；永信金属承租后，对厂房的一层和三层均进行了改造，故按照合同约定，一层和三层的修复费用应由永信金属承担。永信金属不认可对厂房进行了改造，仅认可在厂房院内建设了临时建筑，并主张一层和三层分别是南荣金属和大福电子改造的，但永信金属既未提交证据证实其承租时涉案厂房的状态，也未能说明承租厂房时生产设备的分布情况。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议焦点是：永信金属是否存在违约行为，应否承担违约金；原审法院确定的厂房修复费用是否合理。
首先，关于永信金属是否存在违约行为。永信金属根据经区管委下发的通知，主张涉案厂房所处位置禁止建设电镀项目，导致合同无法履行，要求解除租赁合同。对此原审法院对威海市环保局经济技术开发区分局相关负责人进行了调查询问，该局也出具证明，证实永信金属系因未经环保部门审批，私自建设电镀生产线，违反了相关法律法规，故被依法限期拆除，而该区域内的其他企业依法取得了环保审批手续，符合环保法律法规，可以继续生产；结合该局联合执法后所做的《威海市区电镀企业有关情况汇报》，证实永信金属未办理环保审批手续且污水超标排放；永信金属亦认可其在停产前未获得环保审批手续。综上，永信金属因未办理环保审批手续而被责令限期搬离，其主张无法继续履行合同是因客观原因造成的不当。永信金属主张未能就后两年的租金与常刚志达成一致，故搬离涉案厂房，但未提交证据证实就租金问题与常刚志进行过协商，搬离时也未通知常刚志。原审根据上述事实及合同约定，认定永信金属在租赁期限内搬离涉案厂房，单方解除合同违反了合同约定并无不当，永信金属应当按照合同约定给付常刚志违约金25万元。
其次，关于原审确定的厂房修复费用是否合理。原审根据常刚志的申请，委托鉴定机构及原审法院对涉案厂房的现状进行了现场勘验，根据常刚志提交的厂房原状照片及图纸对修复费用进行了鉴定，并扣除了二层土建造价。永信金属主张承租涉案厂房时已经存在生产线，厂房的改造及损坏均发生在其承租之前，但永信金属既未举证证实其承租涉案厂房时的状况，其提交的工商公示信息也不能证实相关企业对厂房的改造及破坏情况；永信金属对常刚志申请鉴定时提交的厂房原状照片有异议，主张其没有新建生产线，也没有改造和破坏涉案厂房，鉴定勘验时原审法院通知了永信金属，但其拒绝到场，未就厂房损坏情况作出区分，且在原审第一次庭审时，永信金属认可新建了部分生产线，鉴定报告出具后及二审审理过程中，永信金属又否认新建了生产线或改造了厂房，陈述前后矛盾；永信金属主张之前承租的企业对厂房二层之外的部分也进行了改造或破坏，但既未提交证据予以反驳，也无法对承租厂房时的生产线及设备的楼层分布情况作出明确说明，而涉案合同明确载明永信金属对厂房充分了解并自愿承租。故永信金属关于其没有改造厂房，新建生产线，所有的改造及损坏均是发生在其承租前，不应给付厂房修复费用的主张，缺乏事实依据，原审根据鉴定报告确定的修复费用扣除二层土建造价后，确定的厂房修复费用，有事实及法律依据。
综上，上诉人威海永信金属制品有限公司的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9411元，由上诉人威海永信金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李秀霞
代理审判员 薛淑娴
代理审判员 黄 诺
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 陈俣彤