北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2482号
原告：北京长浩亿达投资顾问有限公司，住所地北京市怀柔区青春路15号。
法定代表人：李少杰，总经理。
委托诉讼代理人：曹星，北京京平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱景才，男，汉族，1958年11月5日出生，北京长浩亿达投资顾问有限公司副总经理，现住北京朝阳区望京方恒国际D座307。
被告：北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行，住所地北京市怀柔区迎宾北路18号。
负责人：郑雁飙，行长。
委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝京彧，北京市兰台律师事务所律师。
被告：北京农村商业银行股份有限公司杨宋支行，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区
负责人：叶林,行长。
委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝京彧，北京市兰台律师事务所律师。
被告：北京腾昌兴房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区东小镇粱庄村。
法定代表人：孙增文，董事长。
委托诉讼代理人：冯林，北京市中兆律师事务所律师。
原告北京长浩亿达投资顾问有限公司（以下简称长浩亿达公司）与被告北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行（以下简称北京农商行怀柔支行）、北京农村商业银行股份有限公司杨宋支行（北京农商行杨宋支行）、北京腾昌兴房地产开发有限公司（以下简称腾昌兴开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员赵晨红、郝成宝组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告长浩亿达公司的委托诉讼代理人曹星和朱景才、被告北京农商行怀柔支行及北京农商行杨宋支行的共同委托诉讼代理人尚娟和郝京彧、腾昌兴开发公司的委托诉讼代理人冯林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长浩亿达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令北京农商行怀柔支行、北京农商行杨宋支行将北京市怀柔区青春路15号的房产变更过户至长浩亿达公司名下，腾昌兴开发公司协助办理该房产过户义务；2.判令腾昌兴开发公司支付原告迟延履行合同违约金人民币17419470.46元。之后，长浩亿达公司撤回了前述第二项诉讼请求。审理过程中，原告撤回了前述第二项诉讼请求。事实与理由：2009年6月、7月份，李少杰和杜红艳欲从腾昌兴开发公司处购买位于北京市怀柔区青春路15号房产（以下简称15号房产），鉴于该15号房产登记在北京农商行杨宋支行名下，故，李少杰、杜红艳与腾昌兴开发公司签订房地产转让协议前，向被告北京农商行怀柔支行（原北京市农村商业银行股份有限公司杨宋支行）征询意见。北京农商行怀柔支行于2009年7月22日向李少杰、杜红艳出具了《同意书》，该同意书载明：原北京市农村商业银行杨宋支行同意根据腾昌兴开发公司及李少杰、杜红艳申请过户到指定公司（或个人）的书面材料办理过户。2009年7月26日，鉴于得到北京农商行怀柔支行的书面同意书后，李少杰、杜红艳与腾昌兴开发公司签订《房地产买卖合同》，约定将登记在北京市农村商业银行杨宋支行名下，国有土地使用权证号：京怀国用（2003出）字第248号、房屋产权证号：京房权证怀股移字第XX**号，位于北京市怀柔区青春路15号房产出售给李少杰、杜红艳；同时约定将该15号房产直接过户到李少杰、杜红艳指定的公司并由指定公司承担本合同项下乙方的全部责任。为了能够公司化运营该15号房产，李少杰、杜红艳共同出资，于2009年9月7日依法设立了长浩亿达公司，即为上述《同意书》和《房地产买卖合同》涉及直接过户指定的公司。2009年7月26日，原告与腾昌兴开发公司签订合同当日即依约向出让方支付购房款21000000元，又于2009年11月9日再付购房款5000000元。并于2010年11月22日以支付房产税金土地税的方式付款人民币269459.34元。双方于2010年1月2日对涉案房地产怀柔区青春路15号进行实物交接，该房屋交接后原告依法以该房产权利人的身份代北京农商行怀柔支行逐年向国家缴纳房地产土地使用税。自2010年1月2日起至2015年本案提出诉讼止北京农商行怀柔支行未对涉案房地产买卖关系及权属提出异议。不仅如此，而且在此期间原告多次向北京农商行怀柔支行要求履行过户的手续，北京农商行怀柔支行于2010年11月8日、2011年5月12日先后出具证明及说明确认原告享有该15号房产所有权并就未及时过户给予书面解释且承诺正在办理之中，然而北京农商行怀柔支行至今没有向原告履行过户手续长达5年之久。被告严重逾期给原告办理房地产过户手续已给原告合法权益造成重大经济损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼。
被告北京农商行杨宋支行辩称，北京农商行杨宋支行不是本案适格主体，原告不具有诉讼主体资格，诉讼请求也缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第一、银行与原告没有合同关系，北京农商行杨宋支行不是本案适格的被告。原告是基于2009年7月签订的房屋买卖合同提起的诉讼，该行认为其不是涉案房屋买卖合同的一方当事人，根据合同相对性原则，北京农商行杨宋支行不是本案适格主体。原告也不是本案适格的主体，根据原告提供的证据材料，相关的权利义务转让手续也不符合法定手续，原告没有权利提起诉讼。第二、该行认为2009年出具的同意书是第三人代为履行，从同意书可以看到北京农商行杨宋支行同意根据腾昌兴开发公司的指示向其指定的人员或者单位履行过户的义务，该同意构成合同法规定的第三人代为履行。为了节省税费，北京农商行杨宋支行是同意代为履行的。北京农商行杨宋支行作为第三人是只负担向债权人履行并不承担相应的合同责任。因此，原告没有权利向北京农商行杨宋支行提出主张的权利。第三、北京农商行杨宋支行出具的后续文件只是证明和说明文件，并非北京农商行杨宋支行作出的相应承诺。第四、根据腾昌兴开发公司的指示，其已经依据合同的约定行使了合同解除权，原告已经不具备主张过户的合同基础。在腾昌兴开发公司与杜红艳、李少杰的合同已经解除的情况下，北京农商行杨宋支行无须作出代为履行的承诺。
被告北京农商行怀柔支行辩称，同意北京农商行杨宋支行的答辩意见北京农商行怀柔支行因为是杨宋支行的上级管理单位，北京农商行杨宋支行属于北京农商行怀柔支行受管辖的银行，而两家银行都具有独立的民事诉讼主体地位。只是相关的法律上的事务是交给北京农商行怀柔支行管理，北京农商行怀柔支行不是产权方也不是合同的当事人一方，北京农商行怀柔支行无论是对腾昌兴开发公司，还是对腾昌兴开发公司的相对方都没有合同关系，依法也不负担相应过户责任。
被告腾昌兴开发公司辩称，该公司认为原告仅仅是对两个银行的诉请内容进行了陈述，虽然在其诉讼请求第二项里面要求腾昌兴开发公司承担迟延履行的违约金，但是没有陈述腾昌兴开发公司应当承担违约金的相关的事实和理由。因此该公司认为原告的诉讼请求的第二项没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
2007年3月30日，腾昌兴开发公司与北京农商行杨宋支行签订《房地产转让协议》约定：转让房地产位于北京市怀柔区青春路15号，土地使用权证载面积4724.99平方米，使用权终止日期为2038年12月22日，土地用途为商业，证载房产建筑面积为6064.20平方米；房地产转让价格为20554400元；本协议签署3日内腾昌兴开发公司向北京农商行杨宋支行支付预付款1554400元，剩余款项于办理完相关过户手续的10日内一次性付清；涉及房地产过户的有关费用，双方按照国家有关规定各自负担。
2009年7月22日，北京农商行杨宋支行出具《同意书》称：其同意根据腾昌兴开发公司及李少杰、杜红艳申请过户到指定公司（或个人）的书面材料办理过户手续。
2009年7月24日，腾昌兴开发公司向李少杰、杜红艳出具收据，称收到二人交来北京市怀柔区青春路15号房款21600000元。
2009年7月26日，腾昌兴开发公司（卖方，甲方）与李少杰、杜红艳（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》约定：甲方将位于北京市怀柔区青春路15号房屋出售予乙方；该房屋是甲方由北京农商行杨宋支行购得，但双方至今没有办理过户手续，现各方同意该房产由北京农商行杨宋支行直接过户给乙方或乙方指定的公司（乙方指定公司在本合同签署之后由乙方合资成立，承担本合同项下乙方的全部责任）；所售房屋总金额为33600000元；双方交易过程中产生的过户费用（契税、印花税等一切费用）由甲方负担；本合同签署当日乙方向甲方指定账户支付人民币21600000元，2009年10月31日之前乙方向甲方指定账户支付人民币5000000元；本合同签署之日起，乙方即向银行申请贷款，贷款审批发放当日，乙方应向甲方指定账户支付人民币7000000元，如贷款不能办理，乙方最迟应当于2009年12月31日前将所有剩余房款向甲方支付；2009年10月31日前，甲方在乙方贷款审批手续完成后，办理房屋过户手续；2009年10月31日后，非因乙方原因，贷款手续仍未办理完毕，甲方在收到乙方第二期后，甲方应在一个月内将办理房产过户的相关文件交给有关部门去办理房产过户；乙方未按本合同规定的付款方式付款或甲方未按本合同规定向相关部门递交办理房产过户的相关文件，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为违约方不履行本合同，对方有权解除合同，届时将由违约方承担此次交易中双方的全部交费费用，并向对方支付购房款10%的违约金；甲方在2010年1月2日前将房屋资产现状交接给乙方，甲方交接现房时保证该房屋资产没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
2009年9月20日，李少杰、杜红艳出具书面声明，称将前述其与腾昌兴开发公司签订的《房地产买卖合同》中的权利及义务全部转让给长浩亿达公司。同日，长浩亿达公司出具书面声明，同意承受该《房地产买卖合同》中李少杰、杜红艳的全部权利和义务。
2009年11月9日，腾昌兴开发公司出具收据称，收到长浩亿达公司房款5000000元。当月22日，腾昌兴开发公司出具收据称，收到长浩亿达公司房产及土地税269459.34元。
2010年11月8日，北京农商行怀柔支行出具《证明》称，前述涉案房产与土地过户给长浩亿达公司的工作正在进行中，因税务系统手续复杂造成延迟。
2011年5月12日，北京农商行怀柔支行向长浩亿达公司出具书面说明称，前述涉案房屋及土地权属过户事宜该行正在办理中，因此类过户手续必须有总行统一审核批准，目前正在总行审批过程中。
2014年7月3日，腾昌兴开发公司向李少杰、杜红艳邮寄了《解除〈房地产买卖合同〉通知书》称，由于其违反了“最迟应于2009年12月31日前将所有房款支付给我方”的义务，经该公司数次催促，其仍未支付第三期房款7000000元，因此通知其该公司决定解除双方于2009年7月26日签订的《房地产买卖合同》。
2010年至2015年，涉案房产及土地的城镇土地使用税、房产税及相应滞纳金、罚款均由长浩亿达公司代相关缴费义务人支付。
审理过程中，北京农商行杨宋支行认可腾昌兴开发公司的全部合同款项已经付清，并称现在涉案房产及土地符合物权转移登记条件。长浩亿达公司认可其从未办理过贷款手续，并称其也不需要办理贷款手续，之所以约定办理贷款是想以此形式明确腾昌兴开发公司对所售房屋及土地享有权利。之后，长浩亿达公司向腾昌兴开发公司支付了剩余的全部约定购房款项，腾昌兴开发公司亦同意继续履行双方之间的买卖合同。
本院认为，案外人李少杰、杜红艳与被告腾昌兴开发公司于2009年7月26日签订《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。之后，李少杰、杜红艳将该合同的全部权利、义务转让予原告长浩亿达公司，亦得到了腾昌兴开发公司的认可。故该《房地产买卖合同》的买受人变更为长浩亿达公司。合同双方应当依据合同约定全面地履行自己的义务。本案中，双方就该合同履行过程中的价款给付及物权转移登记问题发生争议。在审理过程中，双方达成一致意见，长浩亿达公司向腾昌兴开发公司给付全部约定的剩余款项，腾昌兴开发公司继续履行合同，将涉案房屋及土地的物权转移登记至长浩亿达公司名下。对此，本院不持异议。
被告北京农商行杨宋支行作为涉案房屋及土地的所有权人，其已经将涉案房屋及土地出售予腾昌兴开发公司，并收取了全部对价款。因此，北京农商行杨宋支行应当将涉案房屋及土地转移登记至腾昌兴开发公司名下。被告北京农商行怀柔支行出具了相关一系列证明，其应当在承诺范围内予以配合。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判令如下：
一、被告北京农村商业银行股份有限公司杨宋支行于本判决生效后七日内将坐落于北京市怀柔区青春路15号的房屋所有权及国有土地使用权转移登记至被告北京腾昌兴房地产开发有限公司名下，被告北京农村商业银行股份有限公司怀柔支行予以配合；
二、被告北京腾昌兴房地产开发有限公司于本判决第一项履行完毕后七日内将坐落于北京市怀柔区青春路15号的房屋所有权及国有土地使用权转移登记至原告北京长浩亿达投资顾问有限公司名下；
三、驳回原告北京长浩亿达投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费二十万零九千八百元，由原告北京长浩亿达投资顾问有限公司负担十万零四千九百元（已交纳），由被告北京腾昌兴房地产开发有限公司负担十万零四千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 郝成宝
二〇一七年五月二十九日
书 记 员 李峥艳