江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第156号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄某某甲。
委托代理人申德萍，江西冠城律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李某某。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄某某乙。
俩被上诉人共同委托代理人刘承余，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
俩被上诉人共同委托代理人肖欢，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）赖某某。
上诉人黄某某甲因与被上诉人李某某、黄某某乙、赖某某房屋租赁合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2015）上民一初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月3日，黄某某甲与李某某经协商签订一份租赁合同，约定黄某某甲将其位于上犹县东山镇水南大道37号二楼房屋出租给李某某使用，租期从2014年2月16日起至2017年2月15日止，月租金3000元，付款方式为每月15日一次性付清，如逾期五日没有付租金，黄某某甲有权终止合同，定金不予退回，李某某经营期间的税费及水、电、电视、电话费由李某某负责，李某某装修时应征得黄某某甲同意后再施工，退房时装修部分无偿交给黄某某甲。租期必须满一年，不足一年视为违约，李某某必须补足一年租金，黄某某甲保证租期一年，租赁期满在同等条件下，李某某有续租的优先权。黄某某甲按约将房屋交付给李某某后，2014年4月21日，李某某、黄某某乙、赖某某签订合伙协议，约定共同出资在租用黄某某甲的房屋经营鱼疗馆，合伙期限自2014年2月16日起至2017年2月16日止。庭审时，李某某、黄某某乙主张，租赁期间，李某某等三人安装了水电、门窗、粉刷了墙壁、安装了地脚线等14项固定装修用去装修费74562.88元，购买盆栽、水果、茶叶、亲亲鱼及鱼缸等8项物品损耗5927元。2014年2月、3月，因李某某等三人在装修房屋，黄某某甲同意免除2014年2月和3月份的房租，因李某某等三人欠黄某某甲2014年4至7月的房租，李某某于2014年8月17日立下欠条给黄某某甲，欠条载明：今欠到黄某某甲4月～7月的房租计12000元，从9月～12月份
期支付，9月～11月每月2000元、12月底付清。立下欠条后，李某某等三人支付了2014年8、9、10三个月的房租9000元，及2014年4月份的房租2000元。剩余房租黄某某甲多次催收无果，遂于2014年12月6日锁住了大门，李某某等三人因此停止了营业。2014年12月8日，因李某某等三人欠空调款未付，李某某叫黄某某甲打开房门，共拆除了4台空调。因李某某、黄某某乙及赖某某协商无果，黄某某甲锁门后未支付租金给黄某某甲，黄某某甲无奈，诉至法院，请求：一、依法判决解除黄某某甲与李某某之间签订的房屋租赁合同，责令李某某、黄某某乙、赖某某在判决生效后5日内，搬离所租赁场所；二、判令李某某、黄某某乙、赖某某支付黄某某甲房屋租赁费及利息、违约金共计31780元；三、本案诉讼费用由李某某、黄某某乙、赖某某承担。
原审法院认为：黄某某甲与李某某签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，李某某等三人签订合伙协议，共同在李某某租用黄某某甲的房屋经营鱼疗馆，李某某等三人对租用黄某某甲房屋的事实是明知的，应对因租用黄某某甲房屋所产生的后果承担连带责任。因李某某等三人未按时交纳房租，经黄某某甲催收无着后，根据《租赁合同》第一条之规定，黄某某甲有权提前终止合同，且李某某等三人也未主张要求继续履行合同，因此，对黄某某甲诉请判决解除黄某某甲与被告李某某之间签订的房屋租赁合同，责令李某某等三人搬离租赁房屋的请求，原审法院予以支持。关于李某某等三人应支付黄某某甲房租数额及是否应支付利息的问题。根据李某某所立欠条，2014年4月～7月欠黄某某甲房租12000元，2014年8月16日至2014年12月6日应付黄某某甲房租11000元，合计23000元，李某某等三人已付11000元，尚欠黄某某甲12000元，双方无争议，原审法院予以确认。对2014年12月7日以后的房租，因李某某等三人未按时交纳房租，黄某某甲根据合同约定提前终止合同，黄某某甲锁上房门后，导致李某某等三人无法实际使用租赁房屋，因此，对黄某某甲要求李某某等三人按租赁合同约定继续支付租金的请求，原审法院不予支持，但李某某等三人未及时交纳房租，也未及时腾房，造成黄某某甲房租损失，李某某等三人应负相应责任。因双方当事人对逾期支付房租应否支付利息没有约定，对黄某某甲要求李某某等三人支付房租利息的请求，原审法院不予支持。关于黄某某甲提前终止合同应否赔偿李某某等三人盆栽、水果、茶叶、亲亲鱼、百味草小吃等8项物品损失问题。因李某某等三人未按时交纳房租，黄某某甲根据合同约定有权提前终止合同，黄某某甲锁上房门后，李某某等三人既不及时交纳房租，也未及时腾空房屋，造成李某某等三人盆栽、水果、茶叶、亲亲鱼、百味草小吃等8项物品损耗应由李某某等三人自行负责。关于李某某等三人对房屋进行固定装修费用的处理问题。李某某、黄某某乙提交了固定装修费用票据，合计金额74562.88元，黄某某甲未提出异议，原审法院予以确认。李某某、黄某某乙所列14项固定装修中，广告牌装修费989元、招牌装修6360元、墙贴装修96.78元，应属李某某等三人专用经营装修，对黄某某甲无利用价值，可由李某某等三人自行处理。其余水电、门窗、粉墙、地脚线、电脑监控等11项固定装修共计装修费67117.1元，为保障房屋正常使用的基本装修，可供黄某某甲继续使用，如拆除会造成不必要的浪费，也会对房屋造成不必要的损坏，因此，可由黄某某甲适当补偿装修残值给李某某等三人后，房屋基本固定装修归黄某某甲所有。根据黄某某甲与李某某签订的租赁合同约定，合同期限为三年，合同期满后装修无偿交付黄某某甲，2014年2月16日至2014年4月15日为李某某等三人装修期间，不计入房屋装修费用摊销期间，房屋基本固定装修的残值核定为：67117.1元÷34个月（从2014年4月16日至2017年2月15日）×24个月（从2015年4月16日至2017年2月15日）=47376.77元，李某某、黄某某乙反诉要求黄某某甲承担60%的补偿责任，计47376.77元×60%=28426.06元，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄某某甲与被告李某某于2014年3月3日签订的租赁合同，限被告李某某、黄某某乙、赖某某于判决生效后五日内将所租原告黄某某甲的房屋腾空交还给原告；二、截至2014年12月6日，被告李某某、黄某某乙、赖某某所欠原告房租12000元，由三被告支付给原告；三、2014年12月7日以后至三被告将所租原告黄某某甲的房屋腾空交还给原告时止原告的房租损失，由三被告按月每月赔偿原告1200元，由三被告承担；四、房屋固定装修除广告牌、招牌、墙贴装修外，其余归原告黄某某甲所有，由原告黄某某甲补偿三被告装修款28426.06元；以上判决第二、三、四项相抵后，限于判决生效后十日内履行完毕。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594.5元，减半收取297.25元，由三被告承担；反诉费320元，由原告承担120元，三被告承担200元，相抵后，三被告应给付原告案件受理费177.25元，限于判决生效后七日内交纳。
黄某某甲上诉称：一、一审法院追加被告属程序违法。案涉合同签约双方是黄某某甲及李某某，李某某与黄某某乙、赖某某的合伙关系不是本案的审理范围。一审法院依据申请追加并承担本案责任，显属错误。二、一审法院认定事实错误。黄某某甲是出租人，李某某是承租人。依据合同约定，李某某在租赁期内逾期五日没有付租金，黄某某甲有权终止合同。黄某某甲通过短信、电话通知了李某某。依合同法规定，终止合同的意愿通知李某某即发生法律效力。合同解除或终止，承租人应返还租赁物。承租人此时已失去使用权和收益权，出租人作为产权所有人有权对租赁物进行实际控制。因而黄某某甲不存在违约情况，且行为符合法律规定。李某某拒不腾房，所造成的损失及扩大损失应由其自己承担。其非法占用黄某某甲的出租屋，应承担黄某某甲的租金损失，合同约定月租金为3000元，应以3000元计算租金损失，一审法院仅认定1200元／月没有事实和法律依据。合同约定，退房时装修部分无偿交付给黄某某甲。因李某某违约，黄某某甲根据合同约定终止合同，合同终止后李某某就应当依法退房（腾房），装修部分应依据约定无偿交给黄某某甲，而一审法院却将固定装修费用判决由出租方的黄某某甲承担，明显违反合同约定。李某某所进行的水电、门窗、粉墙、地脚线、电脑监控是根据其自己的经营需要进行的装修，并不一定符合黄某某甲的需求或下家承租人的需要，一审法院认为可供黄某某甲继续使用是完全没有依据，是根据自己的意愿强加给黄某某甲的。承租方承租房屋的装修应根据其实际状况并应考虑经营风险，该经营风险不应由出租人承担，出租人仅需根据合同约定收取租金。如依照一审法院逻辑，其装修费用由无违约的出租人承担，那违约的承租人进行高端装修并有意识的违约，反而可以得到赔偿并高于租金，出现出租人要倒赔承租人的损失，非常不合理。请求撤销原审判决第三、四、五项；改判自2014年12月7日后至房屋腾空交还黄某某甲时止的房租损失，由李某某按月每月赔偿黄某某甲3000元，驳回李某某、黄某某乙的诉讼请求。
李某某、黄某某乙答辩称：1、一审法院判决事实清楚，处理得当，应当予以维持。2、黄某某甲提出的上诉请求、与事实不符。黄某某甲认为赖某某不是本案适格主体是错误的，李某某、黄某某乙、赖某某共同租赁上诉人的房屋，李某某只是三个人的代表，一审根据本案实际情况并依法做出判决是有事实和法律依据的。3、黄某某甲的第二个上诉请求站不住脚，导致相关责任的出现完全是黄某某甲造成的，在李某某等三人出现拖欠租金的情况下，黄某某甲没有采取正常途径主张租金，而是强行锁门导致李某某等三人无法正常经营，导致了损失的扩大。因此导致租金无法按时支付，因此在本案中，上诉人对于损失扩大负有责任，因此请求二审法院维持一审判决，驳回黄某某甲的上诉。
赖某某未予答辩。
二审期间，李某某、黄某某乙向法庭提交了以下三组证据：证据一、黄某某甲与李某某之间的短信往来、李某某和赖某某之间的微信往来，证明黄某某甲擅自锁门，影响李某某等三人正常经营的事实。证据二、书面证人证言，证明在一审判决前后，李某某一直要求把店面交回给黄某某甲，但是黄某某甲不同意，因此从黄某某甲锁门后的租金李某某等三人是不承担的，但是鉴于一审的判决，李某某、黄某某乙不提出异议。证据三、照片，证明案涉房屋装修前后的对比，李某某等三人花费巨资对黄某某甲的房屋进行了装修，黄某某甲的锁门行为造成李某某等三人无法经营。黄某某甲质证认为对于证据一的真实性没有异议，对证明对象有异议，该证据在一审已经提交了，现在二审提交没有什么意义。但是需要说明，正因为这个信息，在这之前双方是有电话联系的，要求李某某缴纳租金，如果不交租金房屋要收回来。正因为李某某不接电话，当时店面也不在营业，在这种情况下，黄某某甲才在门上加了锁。对于2015年4月28日双方发的信息内容的真实性没有异议，但是对其所要证明的对象有异议。因本案在诉讼中，黄某某甲并没有不同意其搬走，是要求其将房屋的水电费清结掉。对于李某某与赖某某的微信往来与黄某某甲无关。2015年4月29日的信息往来恰恰可以证明，李某某要求搬走，黄某某甲并没有拒绝，黄某某甲是同意的，黄某某甲的要求是合理的。对证据二的“三性”有异议，证人需要出庭作证。对证据三，一审已经提交了，黄某某甲只对其证明对象有异议。根据合同约定，装修等费用是由李某某自行承担。本院认为，对证据一中一审期间已经提交过的短信来往记录及证据三，因在一审期间已经提交过，不属于二审期间的新证据。对证据一中一审期间未提交过的短信、微信来往记录的“三性”予以确认。因证人未有法定事由应出庭接受质询，故对证据二的书面证人证言的“三性”不予确认。
黄某某甲在二审期间未向法庭提交新的证据。
二审审理期间，本院于2015年7月10日组织双方当事人腾空了案涉房屋，拆除了地楼、鱼疗缸、监控电脑、窗帘等。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，关于一审法院依李某某申请追加黄某某乙、赖某某为一审被告是否程序违法的问题。一审审理查明，案涉房屋是由李某某、黄某某乙、赖某某用于合伙经营鱼疗馆，由三人共同支付案涉房租，且黄某某乙未提出异议，赖某某经法院通知一直未参与诉讼。故，从减少当事人诉累的角度出发，一审法院关于该问题的处理，未有明显不妥，本院予以维持。
关于2014年12月7日之后即黄某某甲对案涉房屋加锁之后的房租损失应按何标准计算的问题。一审法院认为，自2014年12月7日开始，黄某某甲因李某某等三人未按时交纳房屋，根据合同约定提前终止合同，在案涉房屋大门上加锁，导致李某某等三人无法实际使用案涉房屋，故，对黄某某甲按合同约定要求李某某等三人继续按每月3000元支付租金的诉讼请求不予支持。但认为李某某等三人未及时交纳房租、未及时腾房造成黄某某甲的租金损失应承担相应责任，故，认为李某某等三人应按每月1200元的标准赔偿黄某某甲的房租损失，直至李某某、黄某某乙、赖某某腾房为止。本院认为，黄某某甲在解除合同的过程中，采取对案涉房屋加锁的妨碍李某某等三人正常经营的维权方式，确实存在不妥，一审法院关于该问题的处理，未有明显不妥，本院予以维持。但，李某某、黄某某乙、赖某某已于2015年7月10日腾空了案涉房屋，故，2014年12月7日之后的房租损失宜计算至2015年7月10日。经计算，2014年12月7日之后的房租损失为8640元（1200元÷30天×216天）。
关于李某某、黄某某乙主张的固定装修损失应否由黄某某甲补偿及黄某某甲应承担多大补偿责任的问题。本案是由于李某某等三人未依案涉合同约定及时交纳房租导致黄某某甲根据合同约定解除案涉合同。案涉合同解除的过错在于承租人李某某、黄某某乙、赖某某，不在于出租人黄某某甲。因此，李某某、黄某某乙、赖某某对因自己的过错造成的相应损失应承担主要责任。本院于2015年7月10日组织双方当事人腾空了案涉房屋。经查，地楼及其五金配件材料、地毯、隔扇、窗帘等装修，是李某某、黄某某乙、赖某某为经营鱼疗泡脚、隔出包厢等用途而进行的特定装修，而且黄某某甲不同意利用。此外，李某某、黄某某乙、赖某某在腾空案涉房屋过程中对以上装修也进行了一定程度的拆除。本院认为，一审法院判决黄某某甲对地楼等装修费承担补偿责任，违反法律规定和公平原则。李某某、黄某某乙一审期间提交的固定装修费表中所列的厕所门300元、涂料装修费9926元、地脚线装修费461元、玻璃窗装修756元、水电安装费12948元，玻璃门1436元，合计25827元。厕所门、涂料、地脚线等属于已形成附合的装修，且黄某某甲可以利用，这部分装修所花去的费用，可以考虑由黄某某甲予以适当补偿，并取得以上装修的所有权。按照一审法院计算案涉房屋固定装修残值的方法，得出残值约为18230.8元（25827元÷34个月×24个月）。结合双方当事人在履行合同过程中的过错程度，并鉴于公平原则，本院酌定黄某某甲承担李某某、黄某某乙、赖某某基本固定装修残值30%的补偿责任，计5469.24元（18230.8元×30%）。
综上所述，原审法院认定事实部分错误，处理部分不妥，应予纠正。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持上犹县人民法院（2015）上民一初字第82号民事判决第一项、第二项；
二、变更上犹县人民法院（2015）上民一初字第82号民事判决第二项为：被上诉人李某某、黄某某乙、赖某某应向上诉人黄某某甲支付2014年12月7日之日起至2015年7月10日之日止的房租损失8640元；
三、变更上犹县人民法院（2015）上民一初字第82号民事判决第四项为：由上诉人黄某某甲补偿被上诉人李某某、黄某某乙、赖某某装修款5469.24元。
四、上述款项相抵后为15170.76元，被上诉人李某某、黄某某乙、赖某某应于本判决生效后十日内向上诉人黄某某甲支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费594.5元，减半收取297.25元，反诉费320元，二审案件受理费462元，合计1079.25元。由上诉人黄某某甲负担393.25元，由被上诉人李某某、黄某某乙、赖某某负担686元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年七月六日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅