河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终3067号
上诉人（原审原告）平顶山市安佳房地产开发有限公司。住所地：平顶山市卫东区东环路东安佳*号楼。组织机构代码：70657339-6。
法定代表人魏宏，总经理。
委托代理人马学军，男，1963年12月6日出生，回族，该公司员工，住平顶山市湛河区。
委托代理人刘震，平顶山市湛河区“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王新建，男，1962年3月17日出生，汉族，住平顶山市新华区。
委托代理人栗庆华，河南国俊律师事务所律师。
上诉人平顶山市安佳房地产开发有限公司（以下简称安佳公司）与被上诉人王新建确认合同无效纠纷一案，安佳公司原审诉请：确认双方签订的购房合同为无效合同。平顶山市卫东区人民法院于2016年8月31日作出（2015）卫民初字第734号民事判决，安佳公司不服提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理，上诉人安佳公司的委托代理人马学军、刘震，被上诉人王新建及其委托代理人栗庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年12月20日，王新建与安佳公司签订一份购房合同，合同约定安佳公司将座落在平顶山市卫东区诚朴路与湛北路交汇处东北角，安佳公司开发的安佳花园高层壹层门面房约壹仟壹佰平方米出售给王新建，成交价贰佰万元；交房期限至2010年3月30日，安佳公司保证房产产权清楚，若有产权纠纷安佳公司负责并承担民事诉讼责任；双方在半年内如有任何一方认为该合同不妥，即可提出终止本合同并由安佳公司按月息3%（即3分）支付给王新建利息，否则房产权无条件归王新建所有，双方及担保人邓辉在合同上签字盖章。后安佳公司未履行此合同，也未将购房款退还给王新建。在审理中，安佳公司认为双方之间的纠纷应为确认合同无效而不是民间借贷纠纷。另查明，2007年11月8日安佳公司与海鹰公司签订一份联建房合同，约定由海鹰公司提供土地由安佳公司在该土地上建房屋一幢，合同签订后，安佳公司由于出资不到位致使工程无法建设。2009年3月30日平顶山市人民政府市长办会议纪要（2009）16号“关于市安佳房地产公司无证开发引发群众上访有关问题的会议纪要”决定海鹰公司向发改部门申报后依法办理土地使用证，在完善各项建设手续后，海鹰公司方可开工建设，海鹰公司商住楼属自用房，安置此地拆迁职工外的剩余房屋不允许对外出售，海鹰公司如确需对外出售该栋楼剩余房屋，应按规定在完成总投资额25%以上投资后，依法向有资质的开发公司办理转让手续，由开发公司依法建设出售。安佳公司目前不具备开发建设海鹰公司商住楼主体资格，不准组织开发建设，不准向外出售该栋楼房屋，否则由市有关部门依法查处，文件下达后海鹰公司办理了商住楼建设计划，规划用地许可证土地使用权证，现楼已建成但未交工验收，无竣工验收报告。2011年安佳公司起海鹰公司要求确认双方的联建房合同有效，判令海鹰公司为安佳公司办理土地使用权过户手续，诉讼过程中经平顶山市卫东区法院主持调解，双方自愿达成调解协议，协议约定：一、海鹰公司2012年3月20日前向安佳公司提供办理水漾铭郡项目《建筑工程施工许可证》手续，由安佳公司负责办理该许可证，办完后，海鹰公司将该项目《国有土地使用证》、《建筑工程用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等一切手续过户给安佳公司；二、安佳公司与海鹰公司2007年11月8日所签订的联合建房合同中约定的分成比例不变，现利润海鹰公司占40%，安佳公司占60%，安佳公司分成由马慧芳、马秀芳所得，并各占50%的产权；三、安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给安佳公司进行补偿。四、原安佳公司与博特公司所售房屋资金，用于该项目的海鹰公司与安佳公司均予认可；五、原财务管理延续至工程结束为止，原海鹰公司职工三套房子调整为四楼一套，二十七层贰套。2012年3月13日平顶山市卫东区人民法院向安佳公司、海鹰公司送达了（2011）卫民初字第530号民事调解书，确认了该调解协议的内容，该调解书生效。2013年7月23日，王新建向卫东区人民法院起诉安佳公司、邓辉买卖合同纠纷一案，2014年4月4日王新建撤回对安佳公司、邓辉的诉讼。2014年5月13日王新建以卫东区法院的（2011）卫民初字第530号民事调解书内容违法、错误、安佳公司和海鹰公司恶意串通损害其合法权益为由提起第三人撤销之诉，请求撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书，双方形成纠纷。平顶山市卫东区人民法院立案受理并作出（2014）卫民初字第572号民事判决，撤销卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书调解协议中的第三项内容，即“市安佳公司与海鹰公司所共有的底商（安佳公司占60%）同意转让给市海鹰公司，海鹰公司在接收该房时按市场价格给市安佳公司进行补偿”。宣判后，安佳公司不服提起上诉。平顶山市中级人民法院经审理认为：2007年11月8日，海鹰公司作为甲方，安佳公司作为乙方签订了本案中的《联合建房合同书》，该合同对联合建房事宜进行了明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地一宗。同时，该合同第二条明确载明有“所售房款（因该合同乙方所收取的一切款项）应有甲乙双方共同管理。”据此说明，买受方王新建与作为实际建设方的安佳公司于2007年12月20日签订《购房合同》时，有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。（2011）卫民初字第530号民事调解书的内容处分了王新建基于《购房合同》应当取得的房产，因此，安佳公司上诉认为《购房合同》无效，本案中应当驳回王新建的诉讼其请求的理由不能成立，不予支持。（2015）平民三终字第459号民事判决：一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2014）卫民初字第572号民事判决；二、撤销平顶山市卫东区人民法院（2011）卫民初字第530号民事调解书。再查明，据安佳公司委托代理人马学军陈述本案诉争的工程于2008年10月份开工，大约2011年或者2012年主体工程完工。现部分业户已经入住。截止作出判决前，争议的楼房未办理商品房预售证。根据王新建陈述，王新建于2014年左右占有一层底商门面房约1100平方米。安佳公司认为王新建系非法占房并向公安机关报过警。卫东区法院对购房合同的有关问题对邓辉进行调查，邓辉陈述：通过邓辉介绍魏宏和王新建认识，因魏宏搞房地产需资金，恰好王新建手里有点资金。开始双方之间应为借款，但双方商定如果逾期不还，合同转化为购房合同，合同是魏宏起草的，应当是双方真实意思表示。
上述事实由购房合同、（2013）卫民初字第654号民事裁定、联合建房协议、（2015）平民三终字第459号民事判决、调查邓辉的笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和审核，可以采信。
原审认为，《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，虽然出卖人安佳公司未取得商品房预售许可证，但在安佳公司起诉前诉争的房产已从期房转化为现房。转化为现房后，已经具备了向业主交付使用的条件。商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。因此商品房买卖合同应当认定为有效合同，以促进市场流通并维护诚信交易；2007年11月8日，海鹰公司作为甲方，安佳公司作为乙方签订了《联合建房合同书》，该合同对联合建房事宜进行了明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地一宗。同时，该合同第二条明确载明有“所售房款（因该合同乙方所收取的一切款项）应有甲乙双方共同管理。”据此说明，买受方王新建与作为实际建设方的安佳公司于2007年12月20日签订《购房合同》时，有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。综上，安佳公司认为《购房合同》无效的理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回平顶山市安佳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由平顶山市安佳房地产开发有限公司负担。
安佳公司上诉称，一、原审认定事实错误。王新建诉称（2011）卫民初字第530号民事调解书内容违法，明显与事实不符，没有任何证据。安佳公司与海鹰公司所签的该调解书内容系双方就联合建房合同发生纠纷时达成的调解，该内容与他人无关，不存在损害王新建利益之说。1、王新建持有的购房合同的时间晚于联合建房合同，联合建房合同证明开发的房屋属于安佳公司与海鹰公司共有，安佳公司无权处分底商房，因此，购房合同侵害了海鹰公司的权益，而非侵害了王新建的权益。2、该购房合同从形式和内容上看，不属于真正意义上的购房合同。合同显示的底商1100平方米价格为200万元，明显低于当时每平方10000多元的价格。双方约定的如提出终止合同，由安佳公司按月息3%支付王新建利息，最后还有担保人，这些都说明不是真正购房，是借贷，是一份无效合同。3、购房合同签订时，土地手续还在海鹰公司名下，楼房未开工建设，安佳公司至今未取得预售许可证，因此合同无效。对此王新建心知肚明，其曾于2013年6月14日以交付房屋为由提起买卖合同之诉，后王新建自知理亏撤诉，现又提起撤销之诉，原审对此未查明认定，适用法律错误，应予纠正。二、王新建提起的撤销之诉超过法定时效。安佳公司与海鹰公司的调解书于2012年3月13日下发，王新建第一次起诉时间为2013年6月14日，超过了法定的六个月的撤销之诉的时效，原审对此未予认定，判决明显错误。请求撤销原判，改判购房合同无效。
被上诉人王新建答辩称，一、原审事实清楚，适用法律正确。安佳公司虽与海鹰公司签订联建合同，但海鹰公司不具有房地产开发资质，所以房子是以安佳公司的名义开发和销售的，王新建有充分理由相信安佳公司有权对外销售房屋，购房合同是双方真实意思表示，虽然安佳公司没有预售许可证，但现在该房已从期房转为现房并具备向业主交房的条件，因此购房合同有效，以促进市场流通并维护诚信交易。二、安佳公司与海鹰公司的合同是其内部约定，不能对抗善意第三人，因此购房合同有效。三、购房合同是魏宏亲笔书写，对房屋面积、价款等予以写明，有安佳公司的收款收据为凭，不存在借款一说。四、司法解释的本意是对购房者合法权益进行保护，是赋予消费者的权利，开发商不享有此权利。安佳公司不去积极办理相关手续，其负有完全过错责任，其物权主张合同无效。五、安佳公司的第二点上诉理由与本案无关。请求维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，本案中，王新建与安佳公司签订的购房合同中，明确约定了购买房屋的位置、面积、价款等内容，并约定双方可以终止合同的期限，后王新建依约支付了全部价款，但是安佳公司、王新建在约定的终止合同的期限内均未行使终止合同的权利，视为双方均认可该合同的继续履行。在原审审理中，安佳公司明确表示双方之间的纠纷应为确认合同无效而不是民间借贷纠纷。另外海鹰公司与安佳公司签订的联合建房合同，对联合建房事宜进行了明确约定，海鹰公司的主要义务就是提供建房所需的土地，约定所售房款由双方共同管理，该情况也使作为买受方的王新建有理由相信安佳公司享有对外出售房屋的权利。上述情况说明双方签订的购房合同是双方自愿且是真实意思表示。虽然安佳公司未取得商品房预售许可证，但在安佳公司起诉前诉争的房产已从期房转化为现房，已经具备了向业主交付使用的条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。同时王新建目前占有购房合同中约定的壹层门面房约壹仟壹佰平方米。原审在考虑上述实际情况的基础上，结合促进市场流通，维护诚信交易习惯的稳定，切实全面保护消费者（购房者）的权益，原审认定本案涉诉的商品房买卖合同为有效合同，并无不当。至于上诉人安佳公司诉称的撤销之诉，已经得到过处理，且与本案无关，本院不予处理。综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法应予维持。安佳公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人平顶山市安佳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小青
审 判 员 王光辉
代理审判员 李华亮
二〇一六年十二月六日
书 记 员 王 伟
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。