浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第753号
上诉人（原审被告）刘丹民。
委托代理人吴建国。
被上诉人（原审原告）建德市住房和城乡建设局。
法定代表人周献锦。
委托代理人王泽路、许芳。
原审第三人储永洪。
原审第三人邵纪文。
委托代理人储永洪。
上诉人刘丹民因与被上诉人建德市住房和城乡建设局（以下简称建德市住建局）、原审第三人储永洪、邵纪文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2013）杭建民初字第1291号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘丹民系个体商户建德市新安江顺达汽车队业主，建德市新安江顺达汽车队于2011年12月9日经工商登记名称变更为建德市新安江街道中正汽车租赁商行。位于建德市新安江街道新安东路133号（原新安东路121号）的房屋登记所有权人为建德市新安江顺达汽车队。2009年3月29日，刘丹民将上述房屋的部分出租给邵纪文经营二手车中介，并签订租房合同一份，租赁期限十年。2012年2月28日，刘丹民将上述房屋的部分出租给储永洪、案外人王高平经营饭店，并签订房屋租赁合同一份，租赁期限五年。2012年6月2日，案外人王高平与储永洪签订协议，案外人王高平退出饭店经营。为改善建德市医疗卫生基础设施，改建建德市中医院门诊楼，2013年2月7日，建德市人民政府作出建政征字（2013）第1号房屋征收决定，决定对上述房屋进行征收，建德市住建局为征收部门，建德市房屋征收服务中心为征收实施单位。2013年8月27日，建德市住建局与刘丹民签订房屋征收货币补偿协议一份，约定：建德市住建局对刘丹民所有的位于建德市新安江街道新安东路133号（原新安东路121号）的房屋进行征收，房屋建筑面积770.91平方米，临时建筑面积223平方米；补偿总金额720万元，其中合法房地产补偿金额4388534元，临时建筑补偿金额108058元，装修及附属物补偿金额1231669元，另有4个月的搬迁过渡费126700元、停业停产损失补偿金额263312元、一次性搬迁费20000元等补助和奖励；如刘丹民提前至2013年10月15日腾空，则建德市住建局另行奖励刘丹民提前腾退奖10万元；协议签订后3日内，建德市住建局支付刘丹民补偿款400万元，房屋腾空交付后3日内，建德市住建局支付刘丹民剩余补偿款及提前腾退奖330万元；刘丹民应在2013年10月30日前搬迁腾空房屋交给建德市住建局，并经建德市住建局验收确认，逾期则按补偿总金额每日万分之十计违约金；刘丹民自行处理好与承租方的一切关系。协议签订后，刘丹民即对储永洪、邵纪文进行了告知。建德市住建局已于2013年8月30日支付给刘丹民补偿款400万元。2013年10月11日，建德市住建局向刘丹民送达了提前腾空房屋的通知，但刘丹民未按协议约定的期限腾空交付房屋，双方遂酿成纠纷。建德市住建局于2013年11月5日诉诸原审法院，请求：1.判令刘丹民、储永洪、邵纪文立即腾退位于建德市新安江街道新安东路133号（原新安东路121号）的房屋；2.判令刘丹民支付违约金36000元（自2013年10月31日至2013年11月4日，按补偿总金额720万元每日万分之十计算，2013年11月5日至腾房之日止按补偿总金额720万元每日万分之十另计）。
原审法院认为：建德市住建局与刘丹民签订的房屋征收货币补偿协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。建德市住建局与刘丹民均应当根据协议的约定履行自己的义务。刘丹民至今未腾空交付被征收的房屋，系违约，应依照法律规定和协议约定承担相应的民事责任。刘丹民关于房屋征收货币补偿协议并非其真实意思表示的抗辩，因其未提供证据证明，不予采纳。储永洪、邵纪文承租涉案房屋，系涉案房屋的实际使用人，应配合刘丹民腾空涉案房屋。建德市住建局的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。如储永洪、邵纪文因承租期限未满而主张赔偿损失，因建德市住建局与刘丹民在房屋征收货币补偿协议中约定的补偿总额中已经包含装修及附属物补偿、搬迁过渡费、停业停产损失补偿、一次性搬迁费等，且该协议中明确约定由刘丹民自行处理与承租方的一切关系，故储永洪、邵纪文可向刘丹民另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、刘丹民、储永洪、邵纪文于判决生效之日起十日内腾空位于建德市新安江街道新安东路133号（原新安东路121号）的房屋（房屋建筑面积770.91平方米，临时建筑面积223平方米）。二、刘丹民于判决生效之日起十日内支付建德市住房和城乡建设局违约金36000元（自2013年10月31日至2013年11月4日按补偿总金额720万元每日万分之十计，2013年11月5日至实际腾空之日按补偿总金额720万元每日万分之十另计）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计390元（刘丹民预交），由刘丹民负担。
宣判后，刘丹民不服，向本院提出上诉称：一、补偿协议的行政依据不合法。建德市人民政府建政征字（2013）第1号房屋征收决定违反了《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称《征收条例》）第八条第（四）项的规定，应当确认违法或者予以撤销。该《条例》第八条第（四）项规定以“由政府组织实施”为法定条件，建德市中医院是民营医院，虽然扩建门诊楼客观上有利于改善城市医疗服务条件，但是也不能以公共利益为名进行土地征收，后又以高价出让。二、补偿协议的签订过程违法。案涉补偿协议系强签在先，后才收到评估报告。2013年8月27日，政府部门三个工作人员到上诉人的办公室，胁迫上诉人在其制作的补偿协议上签字，上诉人只能签字。上诉人签完字后，工作人员说要拿回去给局长签字，因此当时上诉人对该补偿协议的内容根本不知道，事后才从被上诉人处拿到了评估报告。三、案涉评估报告违法。1.《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”案涉评估报告为了在政府事先框定的价格范围内做文章，认定“由于估价对象周边近期无类似房地产交易，因此不能用市场比较法进行测算”，严重侵害了上诉人的合法利益。即使按照前年建德城区闹市区临街店面房（类似房地产）的平均价4万元每平方米计算，案涉评估报告直接压低了征收价达26447866元。“房屋征收决定公告之日”是一个基准日的概念，在房价连续上涨的情况下，只要有公告日之前的交易，就必须采用市场比较法，而且不能评低，只能评高。“类似房地产的市场价格”不是地理位置的概念，而是级差地租的概念，建德城区闹市区临街店面房就是类似房地产的比照对象。按照杭州城区的评估惯例，类似房地产市场价是按照评估对象合法用途和区位价值等综合评估的，并非单纯看土地的用途和使用性质，况且，本案涉及的1585平方米土地，上诉人是交过前期开发出让金的。原审法院对上诉人的闹市区临街店面房开餐馆的合法用途予以认定，评估报告不按照相关市场价评估，严重侵害了被征收人的利益。2.对不是违法建筑和临时性建筑的未缮证房产仅补偿10.8万元，没有合理、合法的根据。上诉人所有的223.28平方米的未缮证房产，是上诉人在1999年收购镇集体企业前就存在的，并非违章建筑，也非临时建筑。评估报告将房屋建成时间错误的认定为2007年，征收补偿协议则将该房屋定性为临时建筑，严重歪曲事实。虽《征收条例》未对既不是违法建筑也不是临时建筑的未缮证房产是否应当补偿作出规定，但上诉人认为从公平正义的角度出发应当予以补偿。理由如下：1988年房产普查登记时，该房产应当登记而未登记，是政府不作为所致；1999年为减轻政府负担，上诉人收购时该房产与其他房产是按照同样价值一并收购的；该房产与其他房产的收益市场是相同的。3.评估报告中的装修价值评估过低。根据2008年杭州市价格协会和建筑装饰行业协会发布的《关于调整﹤杭州城市房屋拆迁装修市场行情﹥的通知》中的价格目录，经过逐项比对，正常的评估价应为1299823元，而案涉2013年的装修评估价仅为747734元，两者相差552089元。四、补偿协议第七条约定“乙方应自行处理好与承租方的一切关系”违法。根据《杭州市人民政府关于贯彻实施﹤征收条例﹥的若干意见》第十六条规定，《征收条例》和本意见未对被征收人的补偿作出规定的，按本市原城市房屋拆迁补偿安置的有关规定执行。《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置。五、补偿协议显失公平，可以申请法院变更。被上诉人于2013年10月16日向上诉人出具的《复函》第四条载明，“对评估报告有异议的，你可向你所选择的杭州市永正房地产有限公司申请复核评估。”该复函可以证明被上诉人同意上诉人提出的变更要求，但上诉人找到评估公司后却被告知，要接到政府部门的通知才能复核评估。上诉人左等右等，等来的却是法院的开庭传票。被上诉人于2013年10月16日出具复函的行为，可以证明存在“先强签协议后收到评估报告”的事实。因为根据《征收条例》第二十七条的规定，实施房屋征收应当遵照先补偿，后搬迁的原则，申请复核评估应当在签订补偿协议之前，而实际上被上诉人建议上诉人申请复核评估，是在补偿协议签订之后。被上诉人书面同意复核评估，也就意味着同意变更协议。因此，上诉人在原审中提出要求重新评估，是有合法根据的。上诉人依据前列事实，并根据合同法第54条的规定，请求法院重新评估并变更合同，应当得到支持。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人建德市住建局答辩称：一、案涉征收决定合法有效。为改善建德市的医疗卫生基础设施条件，实施中医院急门诊楼改建项目，建德市人民政府作出（2013）第1号征收决定，上诉人所有的房屋属征收范围。征收实施单位在征收决定发布后进行了广泛的宣传，同时将征收决定、征收补偿方案送达给上诉人。上诉人对征收决定、征收补偿方案未提出异议，也未在规定的期限内申请复议和提起行政诉讼。案涉征收决定是为了改善当地医疗卫生条件，是一项惠民工程，符合《征收条例》规定的“公共利益”要求，至于医院是国有还是民营并不改变公共利益的本质。另，征收决定属于行政法律行为，不属于民事案件审理范畴。二、评估过程透明，评估结果公正，补偿协议合法有效。征收决定发布后，上诉人协商确定评估机构，于2013年3月8日书面申请确定评估机构为杭州永正房地产土地评估有限公司，并承诺积极配合征收工作。评估过程中，上诉人积极参与评估工作，与评估机构逐项核对评估的资产数量、价值。2013年7月30日评估机构出具《房地产征收估价报告》，在上诉人没有异议的前提下，被上诉人与上诉人于2013年8月27日签订案涉《房屋征收货币补偿协议》。上述征收决定的发布、评估机构的选择、评估过程、评估结果、协议签订均是在公开、透明、协商一致的基础上完成的，不存在强迫、胁迫，更不存在先签补偿协议，后收到补偿报告的情况。三、《征收条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以申请复核……。本案中，上诉人对评估报告确认的评估结果，既未申请复核，也未申请专家委员会鉴定，说明其对评估结果是认可的。同时，补偿协议的签订也标志着双方对评估结果的确认，这是协议签订的前置条件。四、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或其房屋有经济收益的，应当选用收益法评估。本案中，由于估价对象周边近期无类似房地产交易，无法用市场法进行测算，考虑估价对象在出租使用，因此评估机构选择收益法进行评估更能保护被征收人的利益，也符合相关的规定。评估机构遵循独立、客观、公正的原则，对评估结果承担责任，评估的过程、选择的方法不受外界影响。五、不动产物权的设立应当依法登记才发生效力，未经登记不发生效力。本案尚有223.28㎡的房产未依法办理登记，评估机构按建安成本分别计算其价值，有相应的依据，也符合法律规定。六、本案是征收补偿纠纷，而非拆迁补偿纠纷，应当适用《征收条例》的相关规定。《征收条例》第三条仅规定应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，对房屋所有权人之外的人，包括使用人、承租人不作补偿。补偿协议第七条约定“乙方自行处理好与承租方的一切关系，保证按时腾空”，因此被上诉人没有义务对房屋所有权人之外的第三人进行补偿。综上，上诉人的相关上诉理由没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人储永洪、邵纪文述称：自收到拆迁通知后，两原审第三人就知道政府是要进行公共事业项目建设，对此也表示支持。对于两原审第三人的投入，要求给予合理的补偿，对此上诉人与被上诉人相互推诿，上诉人至今没有支付任何补偿。两原审第三人为案涉店面经营投入100余万元，饭店停业后没有任何收入，家庭负担也很重，请求二审法院公正审理本案。目前两原审第三人已经把房屋钥匙交给了被上诉人。
二审期间，被上诉人建德市住建局向本院提交以下证据材料：1.选择评估机构的通知、送达回证各1份，拟证明被上诉人依法向上诉人送达了选择评估机构的通知；2.申请1份，拟证明上诉人积极配合征收工作，以书面方式选定评估机构；3.要求评估机构增加评估项目的材料6页，拟证明上诉人积极参与评估过程，对遗漏财产向评估公司主张权利；4.送达回证1份，拟证明评估报告于2013年8月1日送达给上诉人。经质证，上诉人刘丹民对证据1、2、4的真实性均无异议，对证据4所涉的评估报告结果有异议，对证据3的真实性有异议，该材料非上诉人本人所写。两原审第三人认为未参与评估程序，该些证据均与其无关，拒绝发表质证意见。本院认为，鉴于上诉人刘丹民对上述证据1、2、4的真实性均无异议，本院予以采信，该三组证据可以证明被上诉人主张的待证内容；关于证据3，被上诉人认可该组材料不是上诉人刘丹民所写，而是原审第三人邵纪文所写，故本院认为上诉人刘丹民的质证意见成立，对该组证据不予采信。
上诉人刘丹民、两原审第三人储永洪、邵纪文均未在指定的举证期限内向本院提交证据材料。
根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，建德市住建局于2013年2月28日向刘丹民送达《关于中医院急门诊楼改建项目房地产价格评估机构选择的通知》，要求刘丹民在接到通知后的10日内自行协商选定一家房地产价格评估机构，并将协商意见报建德市住建局。刘丹民于同年3月8日向建德市住建局提交书面申请一份，选定杭州永正房地产土地评估有限公司参与评估，后该评估机构对案涉标的物进行评估并出具评估报告。建德市住建局于2013年8月1日向刘丹民送达杭永房地估（2013）字第C10007号《房地产征收估价报告》和房屋建筑面积测绘成果书。后建德市住建局与刘丹民于2013年8月29日签订（2013）建征补收协字01号《货币补偿协议》。
本院认为，民事活动当事人应当切实遵循诚实信用的原则，正当行使自己的权利，全面履行自己的义务。本案中，根据建德市人民政府建政征字（2013）第1号房屋征收决定，建德市住建局作为征收实施单位，负责被征收人刘丹民案涉标的房产的征收事宜。在此过程中，建德市住建局依法向刘丹民送达了评估机构选定通知，刘丹民自行确定由杭州永正房地产土地评估有限公司为评估机构，后建德市住建局依法委托该评估机构对案涉标的房产进行征收评估。评估报告作出后，建德市住建局依法向刘丹民进行了送达，刘丹民收到案涉《房地产征收估价报告》后，并未依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款和《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，在规定的时间内提出复核申请。在此基础上，建德市住建局与刘丹民协商签订案涉《货币补偿协议》。本院认为，上述征收评估主体适格，程序合法，征收评估报告具有法律效力，建德市住建局和刘丹民依据该有效评估报告，经协商签订案涉《货币补偿协议》，应属合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。现刘丹民已陷于迟延履行腾退房屋的合同义务，建德市住建局据此要求刘丹民立即腾退房屋，并承担相应的违约责任，合法有据，原审法院予以支持并无不当，本院予以确认。刘丹民上诉主张案涉征收评估过程和补偿协议签订过程违法，补偿协议显失公平，该主张没有事实和法律依据，本院均不予支持。关于建德市人民政府建政征字（2013）第1号房屋征收决定的效力问题，不属于本案审查的范畴。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780元，由上诉人刘丹民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞建明
代理审判员 官家辉
代理审判员 石清荣
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 朱 江