黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绥中法民一民终字第216号
上诉人（原审被告）黑龙江省盛玺房地产开发有限公司。
法定代表人庄海燕，职务经理。
委托代理人刘云龙，黑龙江真博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶永超，男。
委托代理人刘文峰，男。
委托代理人粱洪艳，女。
原审第三人吕喆，女。
委托代理人尹义，男。
原审第三人姜海军，男。
上诉人黑龙江省盛玺房地产开发有限公司、原审第三人吕喆、姜海军因房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服海伦市人民法院（2013）海民商初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人黑龙江省盛玺房地产开发有限公司委托代理人刘云龙、被上诉人叶永超委托代理人粱洪艳、刘文峰、原审第三人吕喆委托代理人尹义到庭参加诉讼，原审第三人姜海军经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2010年4月20日，原告叶永超妻子梁洪艳与被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司雇佣的负责拆迁的工作人员孙＊＊，在被告单位的售楼处签订《拆迁安置补偿协议》一份，协议约定，被告将原告位于海伦市海伦镇安全街7委89组，产权登记面积为43.96㎡的平房拆迁，回迁至被告新建的盛禧名苑小区1号楼西数第16门、17门一层门市和2号楼一单元304室66㎡，建筑面积共150㎡，回迁日期为2010年12月30日前，双方签字盖章，并按了手印。协议签订后，原告妻子梁洪艳发现协议书约定的面积与其主张的面积不一致，便返回售楼处与孙＊＊理论，孙＊＊用蓝色圆珠笔在叶永超持有的协议书第二条第二项“被拆迁房屋面积折算回迁新楼面积为共150㎡”后面填上了66㎡的内容，但被告手中的协议书没有添加。
2010年8月21日，第三人吕喆与被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司签订拆迁安置补偿协议一份，约定被告动迁吕喆位于海伦市海伦镇安全街七委81组面积99㎡的砖木结构房屋，回迁至被告新建的盛禧名苑小区1号楼西起20门一层门市，建筑面积100㎡。
2010年4月25日，第三人姜海军与被告单位签订拆迁安置补偿协议，后于2011年7月19日经双方协商对该协议予以解除，重新签订了一份拆迁安置补偿协议，约定被告单位将姜海军位于海伦镇安全街七委8组砖木结构房屋152㎡回迁至盛禧名苑小区3号楼一单元302室和1号楼一层门市东数第12门（即西数第17门）建筑面积99.20㎡，现已回迁完毕。
盛玺名苑小区1号楼在建筑施工过程中，因被拆迁人认为房屋结构不合理而上访，经市政府领导组织有关单位及被动迁户协商，在绝大多数被动迁户签字同意的情况下变更了设计图纸（叶永超未签字同意），致使各回迁户回迁的门市房发生了变化，即原告叶永超应回迁的1号楼西数16门、17门变为现在的西数14门、15门，第三人吕喆应回迁的一号楼西数20门变为现在的西数16门，第三人姜海军回迁的1号楼东数12门变更为现在的西数17门，该16门、17门由二第三人回迁占有，被告与二第三人的拆迁安置补偿协议履行完毕，双方无争议。原告叶永超与被告签订的协议在履行过程中，原告主张是被告单位雇佣负责拆迁的工作人员孙＊＊用蓝色圆珠笔在叶永超持有的协议书第二条第二项“被拆迁房屋面积折算回迁新楼面积为共150㎡后面填上了“66㎡”的内容，原告认为应当按照自己持有的协议书执行，而被告认为孙＊＊的行为系个人行为，其私自添加的66㎡未经被告法定代表人同意，应为无效。主张按自己手中持有的合同履行，给原告回迁66㎡住宅和一号楼西数14门门市房面积84㎡，总计回迁面积150㎡。虽经双方多次协商未达成一致意见，原告向本院提起诉讼。
孙＊＊证实协议书中150㎡是门市房，66㎡是住宅楼。
本案在审理过程中，原告自愿变更诉讼请求，放弃赔偿各项损失的诉讼请求，保留诉权，只要求被告回迁盛禧名苑小区1号楼西数14门、15门面积共209.61㎡的门市和66㎡的住宅。
另查明被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司开发的盛禧名苑小区1号楼西数第14门面积110.76㎡，15门面积98.85㎡，共计209.61㎡。第16门面积110.38㎡，17门面积99.22㎡，共计209.6㎡。
原审法院判决认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定全面履行合同义务。原告持有的与被告签订的合同、被告与第三人签订的合同是各方当事人的真实意思表示，经各方当事人签字盖章确认，且不违反法律规定，均为有效合同，应继续履行，被告拒不履行合同义务也不采取补救措施，已经损害了原告的合法权益。原告变更诉讼请求，要求回迁1号楼西数14门、15门面积共209.61㎡及66㎡住宅，因14门、15门和16门、17门总体位置相同、面积相等，不违反法律规定，本院予以准允。关于双方争议的协议中孙＊＊标注“＋66㎡”面积问题明确规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。所以，该行为后果应由被告单位承担，因为孙＊＊是被告单位雇佣负责拆迁的工作人员，其本人亦承认其是在被告单位法定代表人庄海燕同意的情况下为原告添加的，其行为后果应由被告单位承担责任，因此原告应回迁面积为150㎡门市房和66㎡住宅共216㎡的主张符合法律规定，本院予以支持。被告认为孙＊＊有恶意串通、无权代理亦或者后添加的“＋66㎡”，都无证据支持；关于孙＊＊因骗取公司巨额财物的问题，同样不能就此推定孙＊＊在本案中一定存在恶意行为，因此，被告的主张不能成立。至于被告方持有的合同中未添加“＋66㎡”的内容，是被告单位内部管理问题，该行为后果不能由原告承担。关于门市房实际面积超过协议面积150㎡的部分，因为当时的房屋拆迁法规和最高人民法院的司法解释都明确了，房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，而原、被告签订的房屋拆迁安置补偿协议属于采取产权调换方式进行拆迁的，所以，面积误差比在3%以内部分的房价款由原告按建筑成本价给付原告，面积误差比超过3%部分的房价款由被告承担，所有权归原告。关于逾期交付房屋产生的各项损失问题，原告当庭表示放弃该项诉讼请求，另行诉讼，本院予以准许。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定，判决如下：一、被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司将其开发建设的位于盛禧名苑小区1号楼西数第14门（面积110.76㎡）、15门（面积98.85㎡），面积共计209.61㎡和2号楼一单元304室66㎡交付给原告；二、原告叶永超按建筑面积成本价格给付被告超协议面积4.5㎡房价款（150㎡×3%=4.5㎡），其余超出协议的建筑面积部分的价款由被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司承担。上述二项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500.00元、保全费2000.00元，由被告承担。
判后，黑龙江省盛玺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：1、一审法院任意裁判，没有依照原告叶永超的诉讼请求进行审理，随意扩大审理范围，其诉讼请求虽经法庭释明但从未亦更，而且超出原告叶永超的诉讼请求范围进行判决。建成的楼房已经改变原设计，按照原来的设计图纸的约定16门面积为74㎡，18门面积为10.35㎡，因众多动迁户上访，所以改变了原设计方案，变成现在的户型，但轴线32-36没有变更，原16门、18门是现在的西数14门。共计84㎡，和原来的面积相同，属于叶永超回迁的房屋，因其拒绝回迁，现被法院查封。上诉人持有的合同回迁面积共150㎡，叶永超私自篡改协议内容，上诉人不认可，合同面积为216㎡，而海伦市人民法院的判决面积却是209㎡＋66㎡，共275.61㎡，法院将不是本案诉讼标的15号门98.85㎡判给叶永超，是法院随意裁判，而叶永超诉讼请求为216㎡，超出诉讼请求59.61㎡，且超出部分为门市房。2、孙＊＊与上诉人有利害关系，其因侵占公司财产已被判刑五年，因此法院对其询问笔录不应采信。孙＊＊利用自己与回迁户签订合同之机和工作上的便利，与动迁户串通，侵吞、骗取上诉人单位财产已被海伦市法院判刑五年，其与上诉人单位有利害关系，所以其证言不应采信。孙＊＊的行为因公司没有授权，对于上诉人构不成表见代理，更不是职务行为，应属于无权代理或无权处分，在上诉人拒绝追认的情况下，判决上诉人承担责任于法无据。3、上诉人对＋66㎡是谁填加上去的并不知情，且没有追认，即使是孙＊＊在已经签订完生效的合同上填上了＋66㎡，这一变更行为也不应由上诉人承担后果，因为孙传面没有决策权，其后填加内容既无公司授权，又无法证明其代表上诉人。4、叶永超持有的合同是私自篡改的，应属于《中华人民共和国合同法》第七十八条规定约定的合同变更内容不明确合同。因上诉人手中持有的合同与被上诉人叶永超持有的合同内容不符，填上的＋66㎡是用蓝色圆珠笔添加的，不是用黑色碳素笔添加的内容，且后添加的内容没有加盖印章，合同内容前后矛盾。5、原审法院判决认定事实和适用法律存在错误，上诉人持有的双方签字的合同是本案认定事实的依据，应被判决采信，而原审法院采信叶永超持有的合同于法无据，且原合同回迁的门市房应是16门、18门，没有17门，从合同的内容上就能看到，该两门面积与住宅面积相加后是150㎡，与合同回迁面积相符。另外，本案是房屋拆迁安置补偿纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因本案的发生不是当事人违约导致，是原告私自变更合同导致的。6、判决书没有忠实记录法律活动，照抄照搬海伦市法院（2011）海民一初字第78号民事判决，请求撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
经本院审理查明，本院对上诉人开发盛禧名苑小区及在开发时动迁被上诉人叶永超43.96㎡平房、双方签订了回迁协议的事实予以确认。上诉人与被上诉人于2010年4月20日签订了拆迁安置补偿协议，上诉人持有的《拆迁安置补偿协议》主要内容：一、被拆迁房屋状况：乙方被拆迁房屋位于海伦市海伦镇安全街七委89组其他结构，面积为43.96㎡。二、拆迁安置：1、回迁位置甲方新建盛禧名苑小区2号楼一单元304室66㎡，第16门、18门一层门市，建筑面积共150㎡。2、写明：被拆迁房屋面积折算回迁新楼面积为共150㎡。被上诉人持有的《拆迁安置补偿协议》第二项拆迁安置：：1、回迁位置甲方新建盛禧名苑小区2号楼一单元304室66㎡，第16门、18门一层门市，建筑面积共150㎡。2、写明的内容与上诉人持有的协议内容不一致，写明：被拆迁房屋面积折算回迁新楼面积为共150㎡＋66㎡。该＋66㎡是用蓝色圆珠笔后添加的。对于原合同上回迁的两户门市，被上诉人在一审审理时称合同上写明回迁的是16门、17门门市，而上诉人在二审开庭审理时称，拆迁安置补偿协议上写明的回迁两户门市应当是16门和18门，不是16门和17门，16门的原图纸面积为74㎡、18门的原图纸面积是10.35㎡，与回迁协议上写明的共回迁150㎡面积相同。并提供了原图纸及图纸说明，原图纸上标注的位置及现图纸标注的位置，被上诉人回迁的原位置在32至36轴之间。原设计图纸之所以进行变更，是因为当时的回迁户到市里上访，认为设计的门市房不合理，要求变更，并由大部分回迁户在变更后的图纸上签字。对此事实第三人姜海军、吕喆均能够证实。现被上诉人叶永超已经将第14门实际占有使用。
本院认为，第一、从双方当事人提供的回迁协议内容看，回迁的门市房应当是16门、18门，不是16门、17门，从上诉人提供的图纸看16门、18门两门面积84.35㎡。原审判决认定原协议回迁的位置门市房为16门、17门没有依据。第二、在该案中双方持有的合同内容，拆迁安置补偿协议写明的内容不一致，上诉人提供的回迁协议与备案的协议内容一致，即未添加＋66㎡，被上诉人叶永超提供的回迁协议内容添加了＋66㎡，其称是孙＊＊给后填加的＋66㎡，但后添加的内容未加盖有效印件，填加的内容与回迁协议内容前后矛盾，且填加的内容是用圆珠笔填写的。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。对于被上诉人提供的协议内容，没有其他证据证实，应当认定回迁面积为150㎡，其中回迁住宅66㎡，回迁门市房面积为84㎡。第三、对于法院调查孙＊＊的询问笔录是否能作为证据被采信的问题，孙＊＊原系上诉人单位的工作人员，2010年年末其离开上诉人单位，上诉人于2011年4月1日向公安机关报案，2011年8月1日孙＊＊到公安机关自首，因侵占公司财产罪被海伦法院判刑五年，孙＊＊被逮捕期间，法院于2011年9月26日对孙＊＊进行了询问，其称后填加的内容是其添写的，庄海燕当时在现场了，因其与上诉人单位有利害关系，孙＊＊的证言不予采信。上诉人在开发建设盛禧小区过程中，因设计的不合理，回迁户到海伦市政府上访，因此在征得多数回迁户同意的情况下，将门市的图纸设计进行了变更，对于第十四门，仍在原设计的第32-36轴线之间。综上，根据本案的实际情况，被上诉人回迁新建盛禧名苑小区2号楼一单元304室66㎡，回迁盛禧名苑小区1号楼西数第14门面积110.76㎡，共计176.76㎡，对于多出的26.76㎡，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定，面积误差比在3%以内部分的房价款由被上诉人按建筑成本价给付上诉人，面积误差比超过3%部分的房价款由上诉人承担，所有权归被上诉人所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持海伦市人民法院（2011）海民一初字第78号民事判决第二项即原告叶永超按建筑面积成本价格给付被告超协议面积4.5㎡房价款（150㎡×3%=4.5㎡），其余超出协议的建筑面积部分的价款由被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司承担。
二、撤销海伦市人民法院（2011）海民一初字第78号民事判决第一项即被告黑龙江省盛玺房地产开发有限公司将其开发建设的位于盛禧名苑小区1号楼西数第14门（面积110.76㎡）、15门（面积98.85㎡），面积共计209.61㎡和2号楼一单元304室66㎡交付给原告；
三、上诉人黑龙江省盛玺房地产开发有限公司将其开发建设的位于盛禧名苑小区1号楼西数第14门商服面积为110.76㎡和2号楼一单元304室面积为66㎡交付给原告；
四、驳回被上诉人（原审原告）叶永超其他诉讼请求。
一审案件受理费10500.00元，二审案件受理费6770.00元共计17270.00元，由上诉人黑龙江省盛玺房地产开发有限公司负担11098.00元，被上诉人叶永超负担6172.00元。保全费2000.00元由黑龙江省盛玺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜再民
审 判 员 杜雪红
代理审判员 杨晓涵
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 董慧莹