安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1800号
上诉人（原审被告）：屈强。
委托诉讼代理人：樊逾，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行。
负责人：倪莉，该行行长。
委托诉讼代理人：唐元丽。
委托诉讼代理人：刘顺民。
被上诉人（原审被告）：滁州银河房地产开发有限公司。
法定代表人：童忠义，该公司经理。
原审被告：屈以军。
上诉人屈强因与被上诉人中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行（以下简称农行扬子支行）、滁州银河房地产开发有限公司（以下简称银河房地产公司）、原审被告屈以军金融借款合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
屈强上诉请求：撤销一审判决，改判屈强不承担贷款本金539274.14元及利息，或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案系购房按揭贷款，屈强所购房屋至今无法取得产权导致《个人购房担保借款合同》目的不能实现，屈强持续还款至2015年9月26日，每笔还款利息均高于本金，在合同目的无法实现的情况下，屈强持续还款只会不断扩大损失，显失公平。二、一审判决认为农行扬子支行对涉案住宅不享有抵押权，适用法律错误。合同约定以清流西路1号（水岸帝景）4幢1单元1901室为抵押物，并办理了预购商品房抵押登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，该抵押有效。综上，屈强暂缓向农行扬子支行还本付息具有合理合法事由。
农行扬子支行辩称，一、原审判决屈强应于判决生效后十日内支付所欠贷款本息合理合法。根据《个人购房担保借款合同》约定，若借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款、行使抵押权和要求保证人承担保证责任。自2015年10月份，屈强即停止按约定归还借款已构成违约，应承担还款责任。屈强称其所购房屋至今无法取得产权，系其与银河房地产公司之间的矛盾，与农行扬子支行无关。二、原审认定屈以军和银河房地产公司对屈强所欠借款本息承担连带保证责任符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
银河房地产公司及屈以军未作答辩。
农行扬子支行向一审法院起诉请求：一、判令屈强偿还借款本金539274.14元及利息（截止2016年3月26日为10636.59元，后续利息按照合同约定计至本息还清之日）；屈以军、银河房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；二、确认农行扬子支行对抵押房产清流西路1号（水岸帝景）4幢1单元1901室享有抵押权；三、由屈强、屈以军、银河房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年1月15日，屈以军向农行扬子支行出具共同还款承诺书，载明：屈强与本人系兄弟关系，因屈强购买水岸帝景小区4幢1单元1901室，向贵行申请个人住房贷款599000元，期限三十年。本人自愿以自己的经济收入参与其归还银行按揭贷款。保证按时、足额偿还银行本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任。
2010年1月22日，农行扬子支行作为贷款人（××），屈强作为借款人（××），银河房地产公司作为保证人，三方签订一份编号为34105201000006653的《个人购房担保借款合同》，约定：第一条借款屈强向农行扬子支行借款599000元，用于购买清流西路1号（水岸帝景）4幢1单元1901室房产；借款期限为360个月，自2010年2月26日至2040年2月25日；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮30%，自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相遇期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条还款方式为等额本息，还款周期为1个月，共360期；第十条借款担保本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保+抵押；××同意以水岸帝景4单元1901室设定抵押；上述抵押物详见抵押清单，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证人银河房地产公司在借款人取得房地产权利证书，并办妥贷款人为××的抵押登记手续前提供阶段性连带保证担保；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以与××协议以抵押物折价，或者以拍卖变卖抵押物的价款优先受偿。所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用。第十二条借款人、保证人、××的违约责任借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人按对逾期借款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利率，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
2010年2月26日，双方至滁州市房地产管理局办理了清流西路1号（水岸帝景）4幢1单元1901室房地产的预购商品房抵押登记，预购商品房××为屈强，预购商品房××为农行扬子支行。同日，农行扬子支行发放了贷款，借款凭证载明：借款日期2010年2月26日，到期日期2010年2月25日；执行利率为4.158%，逾期利率为6.237%。后屈强仅仅偿还了部分借款，2015年9月26日屈强最后一次还款2977.29元。截止到2016年4月11日，屈强尚欠借款本金539274.14元、利息10636.59元。
一审法院认为，农行扬子支行与屈强、银河房地产公司在平等自愿的基础上签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，农行扬子支行发放贷款后，屈强未足额偿还借款本息，农行扬子支行依双方合同约定有权要求屈强归还全部借款本息。屈以军自愿为屈强向农行扬子支行的借款提供连带保证；银河房地产公司自愿为屈强的借款提供阶段性连带保证，现该阶段性保证未达到解除条件，银河房地产公司依法应当承担保证责任，因此对农行扬子支行要求屈以军、银河房地产公司对屈强借款承担连带清偿责任予以支持。屈强按揭贷款所购的位于滁州市清流西路1号（水岸帝景）4幢1单元1901室房地产仅办理了预购商品房抵押登记，该登记系抵押预告登记，在未办理房屋抵押权设立登记前，农行扬子分行依法对屈强所购房屋不享有抵押权，因此对农行扬子分行要求确认对滁州市清流西路1号（水岸帝景）4幢1单元1901室房地产享有抵押权不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告屈强于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行贷款本金539274.14元及利息（截止2016年4月11日的利息为10636.59元，自2016年4月12日起利息按合同约定计至款清之日止）；二、被告屈以军、滁州银河房地产开发有限公司对第一项债务承担连带保证责任；被告屈以军、滁州银河房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告屈强追偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司滁州扬子支行的其他诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取4650元，由被告屈强负担。
二审中，当事人未提交新证据。
当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于原审。本院二审认证意见与原审一致。
二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点是：一、屈强是否应当偿还所欠农行扬子支行借款并支付相应利息；二、农行扬子支行对涉案预购商品房是否享有抵押权。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。
关于争议焦点一。本案中，农行扬子支行与屈强、银河房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同生效后，农行扬子支行按约定履行了放贷义务，但屈强仅按月偿还借款本息至2015年9月份，其后未按约定期限偿还借款，显已构成违约。根据合同约定，农行扬子支行有权提前收回已发放借款。屈强应当承担偿还借款本息的违约责任。屈强上诉称其所购房屋至今无法取得产权导致《个人购房担保借款合同》目的不能实现。经审查认为，屈强与农行扬子支行签订《个人购房担保借款合同》的目的是取得贷款购买房屋，农行扬子支行已按约定发放了贷款，出卖人已向屈强交付了房屋，《个人购房担保借款合同》的目的已实现。至于屈强未能办理产权证系其与出卖人之间的房屋买卖合同关系，与本案诉争事实不属于同一法律关系。
关于争议焦点二。涉案房屋虽然已办理了预购商品房抵押预告登记，但与抵押权设立登记具有不同的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。农行扬子支行作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实抵押权。本案因房屋产权并未登记至屈强名下，抵押权设立登记未完成，农行扬子支行对该房屋不享有抵押权。
综上，屈强的上诉理由不成立，不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人屈强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛敬荣
审 判 员 陶继航
代理审判员 王 铖
二〇一六年十月十九日
书 记 员 王倩倩
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。