江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第1910号
上诉人（原审被告）常熟市益康化工有限公司
被上诉人（原审原告）常熟市碧溪新区（街道办事处）溪东村村民委员会
上诉人常熟市益康化工有限公司（以下简称益康公司）因与被上诉人常熟市碧溪新区（街道办事处）溪东村村民委员会（以下简称溪东村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟开民初字第0033号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年2月8日，溪东村委会作为甲方，益康公司作为乙方，签订一份《关于市益康化工有限责任公司转让及设备作价和房屋资产租赁的协议书》，协议第一条约定公司及设备转让费，将常熟市益康化工有限责任公司转让给乙方，转让费一次性为8万元，生产设备为10万元，合计18万元。自协议订立后10天内首付10万元，余款8万元在三个月内付清。协议第二条约定房屋资产租赁费计算，其中房屋599㎡按40元／㎡计算，年租赁费为23956元，土地2674㎡按6元／㎡计算，年租赁使用费为16044元，一年土地和房屋租赁费合计为40000元。协议第三条约定责任划分，其中第2款写明，乙方今后如生产需要扩大或翻建房屋应由乙方提出改建方案，经甲方同意，并由甲方负责进行，对超原平方面积的需要重新协商计算租金（面积减少按原合同计算）；第3款写明经济责任划分，对原益康化工厂的债权债务由甲方全额负责（包括职工人员），同时，自乙方接管并租赁后所产生的债权债务等事务由乙方负责。协议第四条约定协议租赁年限为五年（以签字日期为准），年限租赁到期，乙方有续租优先权，租赁费视市、镇有关政策而定，在租赁期内由于政策性或其他原因需搬迁厂方，甲方应在本村范围内妥善安排乙方的厂房。协议第五条约定租赁费上交期限及方式，乙方自年度末即12月20日前一并缴清，不得延期。
2006年12月4日，溪东村委会、益康公司签订一份《关于对村集体资产租赁费和土地使用费及其他租金作进一步调正的补充协议》，明确房屋租赁面积为677㎡，仍按40元／㎡计算，年租赁费为27080元，土地2674㎡按8元／㎡计算，年租赁使用费为21392元，一年土地和房屋租赁费合计为48472元；其余内容仍按原协议条款执行。
2007年12月20日，溪东村委会、益康公司签订一份《资产租赁协议书》，又对另一租赁房屋的面积和租赁费进行了确认，即租赁面积297.5㎡，按50元／㎡计算，年租赁费为14875元，并约定租赁期限为两年，从2007年4月1日至2009年2月8日。
2009年2月8日，溪东村委会、益康公司再次签订一份《资产租赁协议书》，明确租赁房屋有三处，其中一处主房面积为599㎡，按40元／㎡计算年租赁费23960元；另一处主房面积为297.5㎡，按50元／㎡计算年租赁费14875元；还有一处为78㎡附房，按15元／㎡计算年租赁费1170元；土地租赁面积为2574㎡，按8元／㎡计算年租赁费20592元；总计每年房屋和土地租赁费为60597元，协议有效期三年，自2009年2月8日至2012年2月8日止。
2011年7月26日，溪东村委会向益康公司发出一份通知，写明双方租赁期限到2012年2月8日止，租赁合同到期后溪东村委会不再将益康公司所租赁资产出租，望益康公司提前做好迁让房屋的准备。庭审中益康公司确认溪东村委会向其发过这份通知书，但益康公司没有签收。
另查明：溪东村委会出租给益康公司的房屋没有办理房屋产权证，土地是集体所有。庭审中益康公司确认双方在2004年2月8日签订的《关于市益康化工有限责任公司转让及设备作价和房屋资产租赁的协议书》有效。
又查明：2004年2月8日溪东村委会、益康公司签订《关于市益康化工有限责任公司转让及设备作价和房屋资产租赁的协议书》后益康公司已经支付转让款100000元，余款80000元尚未支付，溪东村委会已另案起诉。
因益康公司在租赁期限届满之后一直拒绝迁让房屋，故溪东村委会诉讼至原审法院。
上述事实有《关于市益康化工有限责任公司转让及设备作价和房屋资产租赁的协议书》一份、《关于对村集体资产租赁费和土地使用费及其他租金作进一步调正的补充协议》一份、《资产租赁协议书》两份、通知书一份、当事人的当庭陈述等在案佐证。
原审原告溪东村委会的诉讼请求为：请求法院判令益康公司迁让房屋，支付租金55547.25元（具体以年租金60597元为基数，从2012年2月9日起计算至法院判决确定的给付日为止），诉讼费由益康公司承担。
原审法院认为：溪东村委会与益康公司自2004年2月8日双方签订《关于市益康化工有限责任公司转让及设备作价和房屋资产租赁的协议书》后，租赁合同关系成立并生效，双方均应该按照协议书约定履行义务。协议书约定的五年租赁期限届满后，溪东村委会、益康公司于2009年2月8日重新签订《资产租赁协议书》，明确租赁期限到2012年2月8日。在租赁期限届满之前，溪东村委会于2011年7月26日书面告知益康公司不再续租，尽到了告知义务，虽然益康公司拒绝签收上述通知书，但益康公司已经知晓溪东村委会到期不再续租的明确意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故益康公司应当在租赁期间届满且溪东村委会不再愿意续租情况下返还租赁物。溪东村委会要求益康公司迁让房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，而益康公司要求溪东村委会继续与益康公司签订租赁合同的主张因依法无据，故原审法院不予支持。从2012年2月8日租赁期间届满至今益康公司仍在继续使用租赁物，但未缴纳租金，故溪东村委会要求益康公司支付以年租金60597元为基数、从2012年2月9日起计算至法院判决确定的给付日为止的租金的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于益康公司提出企业属于集体企业转制、享有优先租赁权的主张，原审法院认为益康公司是否是集体企业转制并不能成为溪东村委会必须与益康公司续签租赁合同的理由；其次，溪东村委会是收回租赁物自行使用，而不是要将租赁物出租给与益康公司相同条件第三方，故优先租赁权不存在。关于益康公司提出溪东村委会收回租赁物必须赔偿益康公司各项损失合计1320万元的主张，由于益康公司既没有提起反诉也没有提供关于损失的相关证据，故本案中不予理涉，益康公司可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、常熟市益康化工有限公司将所承租的座落于常熟市碧溪新区（街道办事处）溪东村的厂房腾空后交还给常熟市碧溪新区（街道办事处）溪东村村民委员会，于判决生效之日起三十日内履行。二、常熟市益康化工有限公司于判决生效之日起十日内给付常熟市碧溪新区（街道办事处）溪东村村民委员以年租金人民币60597元为基数、自2012年2月9日起计算至判决确定的给付日为止的租金，如采用转账方式支付，汇入常熟法院账户（开户名称：常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，由常熟市益康化工有限公司负担。
上诉人益康公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、租赁物厂区、厂房的布局设计基本上是以化工企业的要求建造的，溪东村委会收回租赁物自用不符合该厂房的设计属性。现在政策已经不允许村级集体兴办工业性实体，溪东村委会无法确保该租赁物由村委会自用而不再对外出租。二、2009年2月8日重新签订的《资产租赁协议书》是格式协议，有不平等性。在协议签订时，上诉人曾要求该协议内容与第一份转制协议内容一致，但溪东村委员经办人口头承诺，该协议重点是调整租金，协议到期租赁合同肯定续签，出于对组织的信任和情面，上诉人没有坚持自己的主张，该协议是在违背上诉人真实意思的情况下签订的，应撤销该协议。三、原审中上诉人申请法庭传唤溪东村委会原经办人，但上诉人的传唤要求未能实现。上诉人认为只有传唤原经办人到庭对质，法院才能更加正确地理解协议签订时的政策和背景，才能作出合理的判决。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人溪东村委会辩称，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，上诉人益康公司申请证人黄政球和朱祖法出庭作证。证人黄政球陈述：2004年他是溪东村委会的书记，当时因村办企业益康公司亏损，村里决定将益康公司转制给邵伟清，签订协议时，邵伟清提出租赁期限要签10-15年，村里考虑房屋和土地租金每年都会升值，只同意签订5年期限，但在合同中写明租赁到期后益康公司有优先承租权，五年期满后他已不在村委会任职，后续情况就不清楚了。证人朱祖法陈述：2004年他是溪东村委会的主任，2005年他是溪东村委会的副主任，2011年底离职。2004年村委会第一次与益康公司签订协议，期限是5年，到期后续签时，他是溪东村委会的经办人，益康公司要求再签5年，但政府政策规定一般只能签1-2年，最长不超过3年，后来村委会就与益康公司签订了3年的合同，当时他口头说过，签协议是为了调整租金，正常情况下合同到期后可以续签，他也说过村里所有企业签订的合同格式都是统一的。上诉人益康公司质证认为，证人黄政球的证言有两层含义，一是合同到期后益康公司有优先承租权，二是益康公司可以以五年为一个周期续签合同，证人朱祖法的证言是属实的。被上诉人溪东村委会质证认为，证人黄政球的证言与合同是一致的，证人朱祖法的证言与实际情况不符，朱祖法口头向益康公司作出的承诺，被上诉人不予认可。
本院认为，本案二审争议焦点为：2004年2月8日溪东村委会与益康公司签订的《关于市益康化工有限责任公司转让及设备作价和房屋资产租赁的协议书》约定的五年租赁期满后，双方于2009年2月8日再次签订《资产租赁协议书》，该协议书是否合法有效。益康公司认为《资产租赁协议书》违背其真实意思，要求撤销该协议书，但益康公司并未在法律规定的一年期限内申请撤销该协议，且该协议已履行完毕，益康公司行使撤销权不符合法律规定。在无反证的情况下，应认定《资产租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。关于二审中出庭作证的证人黄政球和朱祖法的证言，黄政球证言中所述的有关优先承租权的约定与2004年2月8日协议书的约定是一致的，但黄政球的证言并不能证明续签合同要以5年为周期；朱祖法证言中所述的其曾向益康公司口头承诺正常情况下合同到期后可以续签，但在《资产租赁协议书》中并没有相关内容的约定，而书证的证明力大于证人证言的证明力，双方之间的权利义务应以《资产租赁协议书》的书面约定为准。在《资产租赁协议书》约定的租赁期限届满之前，溪东村委会已于2011年7月26日书面告知益康公司不再续租，双方未能达成续签合同的合意，租赁期限届满后益康公司仍继续使用租赁物，没有合法依据。溪东村委会要求益康公司迁让房屋并支付使用期间按租金标准计算的使用费，应予支持。至于溪东村委会收回租赁物后如何使用，属于溪东村委会行使权利范畴，与本案无必然关联。
综上，益康公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1190元，由上诉人常熟市益康化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 孙 毅
代理审判员 周 红
二〇一三年九月三日
书 记 员 王文君