广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12169号
上诉人（原审原告）：郝小雄
委托诉讼代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张辉
委托诉讼代理人：宋少明，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳市鹏置房地产经纪有限公司
法定代表人：郝大雄，总经理。
委托诉讼代理人：封雷，系该公司员工。
上诉人郝小雄与上诉人张辉因与被上诉人深圳市鹏置房地产经纪有限公司（以下简称鹏置公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初2934民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
郝小雄上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项，改判张辉向郝小雄支付款项1019600元；2、张辉承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决不符合事实及法律规定，不利于促进交易的立法目的。一审法院仅判决张辉向郝小雄支付20万的违约金，这难以弥补郝小雄的损失。请求二审法院对此予以纠正，以维护郝小雄合法权益。
张辉的答辩意见与上诉意见一致。
鹏置公司同意郝小雄的上诉意见。
张辉上诉请求：1、依法判决张辉与郝小雄于2014年10月13日签订的编号为xxxx的《房产买卖合同》无效；2、依法撤销一审判决第二项；3、本案一、二审诉讼费全部由郝小雄承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，定性错误。一、本案合同存在欺诈、恶意串通，损害张辉的利益，以合法的形式掩盖非法目的以及违背公平、诚实信用的原则，根据合同法第五十二条等法律规定，应认定为无效合同。1、鹏置公司的法定代表人郝大雄在合同签订前一直冒充购买者（客户）与张辉交涉，但在正式签订合同时突然冒出一个从未露过面的郝大雄的弟弟郝小雄出来签订合同。2、一审判决既然认定“郝小雄径与张辉签订买卖合同时已知晓张辉尚有离婚案件涉及涉案房产的相关情况，郝小雄应可预见买卖合同可能因离婚案件而导致无法继续履行”，而合同中又约定“卖方应在签订合同后三日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书”，这显然自相矛盾，不是张辉的真实意思表示，完全超出了张辉的能力控制范围，显失公平。3、双方签订的所谓合同，其实质上只能算作一个合同意向。4、双方签订的所谓合同是鹏置公司事前准备好的格式合同，此前张辉从来没有委托过中介买卖房屋，缺乏对买卖房屋及其格式合同的理解，对格式合同里面的内容不明白也不清楚，鹏置公司的工作人员也没有就有关张辉的义务方面的内容着重提醒张辉。二、一审判决认定张辉违约定性错误。涉案房产抵押给银行，由张辉的妻子负责还贷。目前张辉与妻子正在进行离婚诉讼，何时结案不能确定。双方签订的所谓合同，仅是一个附条件的合同意向，张辉的妻子没有还清贷款解除抵押、离婚官司尚未结案之前，张辉根本不能像正常房产买卖一样确定多少天办理赎楼、过户，基于这些特殊原因，张辉不但没有违约，而且恰恰可以证明张辉是一个遵纪守法的良民。
郝小雄辩称，涉案房产是张辉结婚前购买的，属于个人婚前财产，故涉案合同不存在无效的问题。涉案房产目前涨价非常多，一审判决仅仅支持了20万元的违约金，远远不足以弥补郝小雄的损失。
鹏置公司辩称，本案买卖双方对房产交易价格和内容达成了共识，签订了买卖合同。由于2015年深圳房价快速上涨，卖方认为房价卖低了，选择了不履行合同。这个期间，鹏置公司作为中介方，多次找买卖双方进行协商，要求继续履行合同，但是卖方以种种理由拖延，导致无法履行合同。原来房产成交价是240多万元，现在房子的市场价到了400万元左右，给买方造成了巨大的经济损失。
郝小雄向一审法院起诉请求：1、解除郝小雄与张辉签订的编号为xxxxx的《房产买卖合同》；2、张辉向郝小雄返还购房定金98000元；3、张辉向郝小雄支付违约金519600元；4、张辉向郝小雄支付500000元：5、判令张辉承担本案的全部诉讼费用。庭审中，郝小雄表示其第四项诉讼请求的50万元是因违约金不足以弥补郝小雄的损失而要求的额外赔偿。
一审法院经审理查明，位于深圳市xxx区xxxx栋xxx房（涉案房产），建筑面积130.64平方米，于2006年1月24日登记至张辉名下。
2014年10月13日，郝小雄（买方）与张辉（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为2598000元；买方在签订合同当日支付定金98000元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金98000元委托第三方进行监管，此款在过户当日起二日内由第三方直接支付给卖方；买方须于2014年12月1日之前预付首期购房款50万元，到买方贷款银行做资金监管，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期款监管截止日期向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；房产有抵押，卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订合同后三日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；卖方应在收到全款（交房保证金除外）后三日内，将房产按合同约定的条件交付给买方；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；及其他内容。该合同备注条款约定：经买卖双方协商，如果由于卖方现正办理离婚手续，影响到房产不能正常办理手续，买卖双方到时再友好协商房屋的过户手续问题。
同日，张辉出具收据，载明收到郝小雄交来的购房定金98000元。鹏置公司出具《房屋转让资金托管凭据》，载明张辉将收到的98000元交由鹏置公司托管。张辉表示收据虽由张辉出具，但并非张辉的真实意思表示，系鹏置公司工作人员在糊弄张辉，张辉有理由相信郝小雄并未实际支付98000元的定金。郝小雄则表示98000元的定金系郝小雄当日以现金方式支付给鹏置公司的工作人员，该款项现仍托管在鹏置公司。
为证明张辉在签订买卖合同时已明确告知郝小雄涉案房产在离婚诉讼中等情况，张辉提交了应诉通知书、传票、民事起诉状、民事裁定书等予以证明。
另查，郝小雄曾于2015年2月11日起诉至该院，要求张辉继续履行买卖合同，该院予以受理，案号为（2015）深南法民三初字第233号，后郝小雄撤诉，该院予以准许。涉案房产于2015年8月27日被该院查封，案号为（2013）深南法民一初字第350号。
郝小雄的起诉状等材料于2016年3月28日送达张辉。
一审法院认为，关于郝小雄与张辉签订的《房产买卖合同》的效力问题。本案中郝小雄虽与鹏置公司的法定代表人郝大雄存在亲属关系，但法律并未禁止第三人的工作人员及其亲属购买房产；涉案《房产买卖合同》明确约定了买卖双方的权利义务，包括定金、首付款的支付时间及剩余款项的支付方式，并无显失公平的条款；张辉虽主张郝小雄并未实际交纳定金98000元，但张辉已出具相关收款收据，且鹏置公司亦出具相应的托管收据，故该院确认郝小雄已实际支付定金98000元。综上，张辉提交的相关证据不能证明郝小雄和鹏置公司存在欺诈、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等损害张辉利益的行为，故该院对张辉提出的《房产买卖合同》无效的抗辩理由不予采信。郝小雄与张辉签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。
从双方的履约情况来看，签订合同后，郝小雄已依约向张辉支付了定金，而张辉并未按合同约定办理赎楼委托公证等手续，故张辉的行为构成违约；而且，《房产买卖合同》备注条款仅约定因卖方离婚手续影响到房屋过户手续时，双方可另行协商，并未明确约定卖方可推迟办理赎楼等手续，故张辉未办理赎楼手续的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
对于郝小雄请求张辉支付违约金519600元的诉讼请求，张辉提出了调整违约金标准的请求，对此，该院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，郝小雄未提交证据证明其因张辉的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当；郝小雄在与张辉签订买卖合同时已知晓张辉尚有离婚案件涉及涉案房产的相关情况，郝小雄应可预见买卖合同可能因离婚案件而导致无法继续履行；而且，郝小雄未提交证据证明其曾通知和催告过张辉办理赎楼公证等手续。另一方面，郝小雄于2015年2月第一次起诉张辉时，涉案房产房价还未因3∙30政策出台而过快上涨，郝小雄在张辉违约时应及时采取适当措施防止损失扩大。综上，综合本案张辉的过错程度、合同的履行情况等，该院对郝小雄提出的要求张辉承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令张辉向郝小雄支付违约金20万元。对于郝小雄要求张辉另行赔偿损失50万元的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。
因张辉不能依约履行合同，郝小雄有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张辉已于2016年3月28日收到起诉状等材料，故该院确认当事人之间的《房产买卖合同》于2016年3月28日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，张辉应退还郝小雄定金98000元，因该款项托管在鹏置公司，故应由鹏置公司直接向郝小雄退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决：一、确认郝小雄与张辉于2014年10月13日签订的编号为xxxxx的《房产买卖合同》于2016年3月28日解除；二、张辉于该判决生效之日起十日内向郝小雄支付违约金20万元；三、鹏置公司于该判决生效之日起十日内向郝小雄退还定金98000元；四、驳回郝小雄的其他诉讼请求。当事人如未按该判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7429.2元，由郝小雄负担5448.2元，由张辉负担1981元。
本院二审期间，张辉提交了一份其与鹏置公司法定代表人郝大雄的电话录音，用以证明张辉没有说过不卖房子，也不是因为房价的上涨而毁约。郝小雄的质证意见为：录音不真实、合法，与本案没有关联性。鹏置公司的质证意见为：录音里说话的人比较多，听不清楚，没有涉及本案的内容，对录音不予认可。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、郝小雄与张辉签订的《房产买卖合同》的效力问题；二、张辉是否构成违约；三、一审将违约金调整为20万元是否妥当。
关于郝小雄与张辉签订的《房产买卖合同》的效力问题。郝小雄与张辉于2014年10月13日签订的《房产买卖合同》，对转让的房产、价格、定金、产权状况、付款方式、房产过户、房产交付、违约责任等作了明确约定，合同内容完整，属于可以履行的买卖合同，张辉关于该合同只是一个合同意向的上诉主张不能成立。合同中双方的权利义务比较对等，没有加重买方责任、限制或者免除卖方义务的条款。张辉主张该合同存在欺诈、恶意串通，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认为，该份合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应当依约履行。张辉上诉要求确认该合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于张辉是否违约的问题。张辉上诉称合同备注条款约定“如果由于卖方正办理离婚手续，影响到房产不能正常办理手续，买卖双方到时再友好协商房产的过户手续问题”，因涉案房产存在抵押，与妻子的离婚诉讼正在进行，无法确定合同继续履行时间，根据上述备注内容其行为不构成违约。本院认为，双方签订《房产买卖合同》后，郝小雄依约向张辉支付了定金98000元，该笔定金依照约定由第三方鹏置公司监管，张辉向郝小雄出具了收据。因此，郝小雄已经依约履行合同义务。张辉应当在签订合同的三日内委托担保公司赎楼，而其没有完成办理委托公证手续。上述合同备注条款只是约定因卖方离婚影响房产过户时可以协商，并非可以推迟整个合同的履行。另外，张辉在二审中提交的录音亦不能证明张辉没有违约行为。张辉不依照合同约定办理委托担保公司赎楼的行为已经构成违约，一审对此认定正确，本院予以维持。
关于违约金的调整是否妥当的问题。双方签订合同后，卖方张辉即没有履行合同。一审判决根据买方的实际损失、卖方的过错、合同的履行情况等因素，酌情将违约金调整为20万元比较合理，本院予以维持。
综上，张辉和郝小雄的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人张辉负担。二审案件受理费11996元，由郝小雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年九月十三日
书 记 员 李全慧（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。