浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1372号
上诉人（原审原告）：卢孔星。
上诉人（原审原告）：庄小燕。
委托代理人：屠德维。
被上诉人（原审被告）：温州市华中房地产开发有限公司。
法定代表人：黄蓓蕾。
委托代理人：徐志晗、张慧。
上诉人卢孔星、庄小燕因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2014）温苍民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2009年9月29日，原告卢孔星、庄小燕与被告温州市华中房地产开发有限公司（以下简称华中公司）签订了一份商品房买卖合同，约定向被告购买其开发的坐落于苍南县灵溪镇绿都花城第2幢502号商品房。合同第三条约定了该商品房的地理位置及建筑面积等。第四条约定：该商品房单价为每平方米7181.44元，总价款为1159659元。第七条约定：鉴订合同时付房款355484元，余款810000元必须于2009年11月10日前在被告指定的银行办妥按揭贷款手续。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。第八条约定：出卖人应当在2011年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等主要部门根据法律的规定采取某项措施或遇到重大的技术问题或施工中遇到异常困难不能及时解决而导致开发建设延期的，以有关主管部门出具的证明为准。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过100日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之七的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。此外合同还对产权登记等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案房屋所在苍南绿都花城三期工程于2008年6月2日开工建设，2011年10月28日工程竣工并进行竣工验收；在涉案房屋竣工前，其配套的电力、自来水、给排水、智能化等工程已经竣工并验收合格；同年11月22日涉案房屋通过了建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收；同年12月6日在苍南县规划建设局完成了工程验收备案。被告于2012年9月向原告交付涉案房屋。另，庭审中，原告主张同类商品房每年出租的租金为30000元至35000元，被告认为该数额过高。购房户以本案被告逾期交付“绿都花城”三期商品房为由提起诉讼的同类案件最早起诉时间为2012年3月13日。
原判认为，原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告逾期交房是否具有免责理由；二、被告逾期交房违约赔偿的期限及标准。关于焦点一，通过上述事实的认定，涉案商品房在2011年8月30日前尚未具备合同约定的交房条件，被告延期交房明显，是否违约关键在于被告有无顺延交房的免责条件。被告主张的免责理由有两个：一为渎浦路建设工程施工的延期造成延误85日，二为电缆被盗造成延误17日。针对被告主张的第一个免责理由，原判认为，从原审法院于2012年8月17日向苍南县县城建设开发有限公司调取的证明内容来看，结合被告提供的证据1中的平面图，可以认定渎浦路的地理位置处于“绿都花城”一、二期与三期工程之间，该段道路于2011年8月10日完工，于同年10月27日通过竣工验收。而原、被告合同约定的交付商品房时间为2011年8月30日，渎浦路的完工日期处于上述日期之前，故被告主张该路段的施工对工期造成影响，依据不足，不予支持。针对被告主张的第二个免责理由，原判认为，被告提供的公安机关的证明可以证实电缆被盗事实，但不足以证实涉案商品房开发工程因此造成延期。综上，被告主张顺延交房的免责条件，于法无据，不予支持。关于焦点二，双方合同约定的交房时间为2011年8月30日前，涉案房屋直至2012年11月22日才通过建设、施工、监理、设计、勘察单位联合验收合格，方具备合同约定的交房条件。故被告在涉案商品房具备交付条件前通知原告接收房屋的行为，应属无效。虽然被告在涉案商品房达到交付条件后没有再行书面通知原告接收房屋，但原告在同类案件向本院提起诉讼时应当清楚涉案商品房已达到交付条件，其应主动向被告要求交付房屋，原告没有正当理由拖延接收房屋，有悖合同诚信原则，所以，在原告要求继续履行合同的前提下，被告逾期交付房屋的违约期限可自2011年8月31日起算至涉案商品房同类案件向原审法院提起诉讼之日，即2012年3月13日止，故被告应当承担195日的逾期交房违约责任。因涉案商品房买卖合同对逾期交房约定按房价款每日万分之五及万分之七的违约金计算标准，明显过高，即便以原告自行主张的同类房屋年租金30000-35000元标准为参照，亦远超造成损失的30%，现被告以此提出抗辩，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并参照《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条之精神，将其调整为按同期中国人民银行贷款利率计算。原告与之相符的诉讼请求，予以支持，超出部分的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，二原告要求被告承担逾期交房违约责任，合理合法，予以支持，但其主张违约金的计算日期及标准过高，故超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、温州市华中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付卢孔星、庄小燕逾期交房违约金41206.55元（以同期中国人民银行贷款利率按1159659基数计算195日）；二、驳回卢孔星、庄小燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3524元，由卢孔星、庄小燕负担2623元，温州市华中房地产开发有限公司负担901元。
宣判后，卢孔星、庄小燕不服，提起上诉称：原判对违约金赔偿期限和标准的认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公平。一、关于违约金赔偿期限。涉案商品房预售合同对房屋如何交付作了详细约定，即被上诉人在房屋验收合格后应书面通知购房户接收房屋，并在交付时出示相关证件，否则购房户有权拒绝接收房屋。被上诉人在涉案商品房未验收合格前，利用欺诈的手段，以电话和短信的方式通知购房户交房，在房屋验收合格后，不但没有再行书面通知上诉人交房，也没有采取任何其他方式通知上诉人交房，显然违反了上述约定，具有明显过错。故上诉人无从得知涉案商品房已达到交付条件，更无从得知同一小区的其他业主已就同类案件向原审法院提起诉讼。在此之前，原审法院对该小区同类案件的违约期限是这样认定的：2011年11月22日之前拿到钥匙的，违约天数算到2011年11月22日止，2011年11月22日之后拿到钥匙的，以实际交房日期为准计算违约天数。该认定已被温州市中级人民法院终审判决所维持。因此，原判认定逾期交房违约金赔偿期限为2011年8月31日至2012年3月13日，显属错误。二、涉案商品房买卖合同约定，迟延交房天数在100日内，违约金按每日万分之五计算，迟延交房天数超过100日的，违约金按日万分之七计算。在此之前，原审法院在审理该小区同类案件时将逾期交房超过100日的违约金调整为按每日万分之五计算，温州市中级人民法院终审判决亦认定调整后不存在违约金过高的问题。现原判又将违约金调整为按同期中国人民银行贷款利率计算，没有法律依据。另外，迟延交房造成的实际损失也不应仅以租金来衡量，还应考虑房价下跌造成的损失。原判以同类房屋年租金作为标准认定上诉人的损失，亦属错误。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人温州市华中房地产开发有限公司辩称：原审法院判决正确，应当予以维持。一、原审法院对违约金计算期限的认定正确。2011年9月28日，被上诉人以电话短信的方式通知上诉人交房后，上诉人以被上诉人交付的房屋不符合交付条件为由组成业主群进行维权。2011年11月28日，业主群向苍南县住建局投诉被上诉人交付的房屋不符合条件。被上诉人一直委托律师办理相关事务，其对与本案相关的80个案件的进展都是知晓的。事实上，在2011年11月22日房屋可以交付的事实，被上诉人也是明知的。原审法院认定以上诉人所在小区最早向法院起诉的时间为涉案房屋交付时间已经作了最保守的认定。涉案商品房买卖合同约定书面通知交付的根本目的在于让购房户第一时间知道房屋已经可以交付，不应苛求必须以书面通知形式。上诉人事实上早已知晓房屋符合交付条件却拒不接收房屋，其行为显然违反诚实信用原则。我国不是判例法国家，同一小区同类案件的判决对本案并没有约束力，且原同类案件判决关于违约金时间节点的认定本身就是错误的。据被上诉人了解，上诉人购买房屋的目的是炒房赚取差价，其早在房屋交付之前就已将涉案房屋转让给他人，后因领取房屋的配合费而与受让方发生纠纷才一直没有接收房屋。二、原审法院关于违约金的计算标准认定正确。根据苍南县房屋租赁市场行情及上诉人在一审庭审中的陈述，涉案房屋一年租金为30000元至35000元，故被上诉人迟延交房给上诉人造成的损失每日不到100元，如按照日万分之五的标准计算明显超出上诉人的实际损失，故原审法院对违约金进行调整是得当的。房价下跌属不可预见的损失，上诉人主张该部分损失由被上诉人承担缺乏依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人提供新的证据。上诉人提供了灵溪镇绿都花城2幢502室的房屋所有权证和土地使用权证，证明上诉人购买涉案房屋系用于自住，并没有转卖给其他人。经审查本院认为，该证据不属二审中新的证据，且与本案争议的问题没有关联性，本院不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有二：一是原判关于被上诉人迟延交房天数的认定是否正确，二是原判关于迟延交房违约金计算标准的认定是否合理。
关于争议焦点一，本院认为，在商品房预售合同的履行中，向购房户交付符合条件的商品房是房开公司应尽的义务，与此相对应，购房户也负有积极配合房开公司接收房屋的义务。涉案商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。根据上诉人在本案上诉状中的陈述，涉案商品房通过竣工验收前，其曾收到被上诉人电话、短信形式的交房通知，虽然该通知行为因房屋未通过竣工验收而应认定为无效，但被上诉人作为购房户在接到此类通知后理应积极关注房屋竣工验收及交付的进展情况。涉案房屋通过竣工验收后，被上诉人虽没有另行书面通知被上诉人接收房屋，但鉴于涉案房屋所在小区诸多业主长期以来就房屋不符合交付条件以及迟延交付等事项进行维权，上诉人称其直到2012年9月才知道涉案房屋已符合交付条件，显然不符合常理，原判据此认定上诉人无正当理由拖延接收房屋，符合本案实际。原判确定被上诉人逾期交房天数从2011年8月31日计算至涉案商品房所在小区同类案件向原审法院提起诉讼之日即2012年3月13日止，并无明显不当，本院二审亦予确认。
关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人在一审中主张同类商品房每年出租的租金为30000元至35000元，可见，根据双方在涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金计算标准得出的违约金数额明显高于上诉人的实际损失，在此情形下，原审法院根据被上诉人的请求将违约金调整为按同期中国人民银行贷款利率计算，于法有据，亦符合公平原则。因房屋价格下跌造成的损失属不可预见的损失，上诉人称该部分损失亦应由被上诉人承担，缺乏法律依据。另需指出的是，原审法院就涉案房屋所在小区户部分业主起诉被上诉人商品房预售合同纠纷80个案件作出的判决虽已生效，但该批生效判决对本案并没有约束力，故原审法院未依据该判决确定的标准计算本案的逾期交房违约金，并不违法。况且，在浙江省高级人民法院在对该批案件进行再审审查的过程中，该80户业主与被上诉人已达成协议下调了该批生效判决确定的违约金数额，现上诉人仍要求按照该批生效判决确定的标准计算本案的逾期交房违约金，依据不足。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3524元，由上诉人卢孔星、庄小燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年十一月二十五日
代书 记员 陈黛锦