广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4516号
上诉人（原审被告）：黄美凤。
上诉人（原审被告）：严加优。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李见国，广西桂新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒙婷。
委托诉讼代理人：黄建宙，广西志明律师事务所律师。
原审被告：广西南宁众家房地产投资有限公司。
法定代表人：陈梓颜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：伍小玉，该公司职工。
上诉人黄美凤、严加优与被上诉人蒙婷、原审被告广西南宁众家房地产投资有限公司（以下简称众家公司）房屋买卖合同纠纷，不服南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日受理后，依法组成合议庭，�于2017年2月16日组织各方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人黄美凤、严加优的共同委托诉讼代理人李见国，被上诉人蒙婷的委托诉讼代理人黄建宙，原审被告众家公司的委托诉讼代理人伍小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄美凤、严加优上诉请求：1、维持一审判决第三项；2、撤销一审判决第一项、第二项，改判黄美凤、严加优返还蒙婷定金2万元及利息（利息计算：以2万元为基数，从2015年10月1日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：一、黄美凤、严加优、蒙婷与众家公司于2015年10月1日签订的《房地产买卖及居间合约》依法应认定为无效。根据担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已�押的情况，抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。且《房地产买卖及居间合约》第一条第2款已约定卖方保证对该物业享有完整的所有权且该物业抵押权人及共有人已知悉同意本次交易，没有侵犯第三人的权利。故不论从法律还是从合同约定看，三方签订的上述合同，未通知抵押权人及没有取得抵押权人同意，蒙婷又不愿意为黄美凤、严加优清偿所欠抵押权人即银行的剩余按揭贷款，故《房地产买卖及居间合约》已经明显损害银行的权益，应认定无效。二、一审认定合同不能履行的责任在于黄美凤、严加优，认为二人构成违约，无事实和法律依据。黄美凤、严加优为了解决生意资金周转困难问题，将门面购房合同抵押给信用社贷款，信用社为了了解黄美凤、严加优在南宁是否有固定住所，才将讼争房屋房产证拿去核实，并非为了办理抵押登记。�上，请求二审法院支持黄美凤、严加优的上诉请求。
被上诉人蒙婷辩称：一、黄美凤、严加优、蒙婷与众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效，该合同是三方当事人真实意思表示，不存在串通损害任何第三方权益的行为，同时也没有违反法律强制性或禁止性规定而导致合同无效的情形。二、《房地产买卖及居间合约》对三方当事人的权利义务已约定清楚、明确，一审判决认定黄美凤、严加优拒不依约提供房产证等交易材料及无合同约定，要求蒙婷额外履行代替其偿还信用社借款的义务系构成根本违约依法有据。三、一审判决第一项、第二项是根据本案查明事实所作出的正确判决，黄美凤、严加优根本违约导致合同履行不能，依法解除合同及双倍返还定金4万元是依法有据的。四、黄美凤、严加优一审中已亲口陈述其�产证因贷款被抵押给信用社，房产证已被信用社扣留无法提供；黄美凤、严加优还要求蒙婷先支付30万元购房首付款用于信用社贷款以赎回房产证并交给众家公司办理房产交易手续，在黄美凤、严加优未能提供相反证据推翻其上述自认事实的情况下，其上诉请求不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告众家公司陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人蒙婷向一审法院起诉请求：一、解除蒙婷与黄美凤、严加优、众家公司于2015年10月1日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、黄美凤、严加优向蒙婷双倍返还定金4万元并支付资金占有费1840元（资金占有费按中国人民银行同期流动资金贷款利率的标准，自黄美凤、严加�实际取得定金2万元的2015年10月1日暂时计算至2016年1月20日，以后发生的费用另计）；三、众家公司返还蒙婷支付的各项费用17650元并支付资金占有费811.9元（资金占有费按中国人民银行同期流动资金贷款利率的标准，自众家公司实际取得款项的2015年10月12日暂时计算至2016年1月20日，以后发生的费用另计）；四、本案诉讼费由黄美凤、严加优、众家公司承担。
一审法院认定事实：黄美凤、严加优系夫妻关系。502号房归黄美凤、严加优共同共有（权属证书编号：邕房权证字第××号；邕房权证字第××号）。
2015年10月1日，蒙婷（买方），黄美凤、严加优（卖方）、众家公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》一份，约定黄美凤、严加优将x号房出售与蒙婷，成交价为60万元，众家公司提供相关中�服务。合同第一条第2款约定：“该物业为现房，卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均为真实合法，保证对上述物业享有完整所有权且该物业抵押权人及共有人已经知悉同意本次交易，没有侵犯第三人的权利，如因抵押权人或共有人原因不予出售或不履行义务，本合约卖方签署人愿以个人名义按合约承担违约损害赔偿责任。”第3款载明“该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起7日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。”合同第四条约定：“买卖双方的权利和义务：1、买卖双方应于签订本合约后7个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续，为便于相关交易手续办理，卖方签约当天�将该物业权属证明等相关材料原件提交由经纪方保管至交易递件当日，所保管材料以经纪方开具的收件收据为准。2、卖方签署合约后将该物业不售予卖方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出督促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。”合同第五条第1款约定：“基于经纪方就本次交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询服务等及已促成本合约的签订，并协助办理交易手续过户，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费或以另行签署的承诺书为准。”该款还约定买方应支付的服务佣金为9000元，按揭代理服务费6000元，“除因经纪方原因导致不能完成产权过户外，该服务费均不予退还或免除。”合同第八条约定买方选择公积金贷款的付款方式；买方应在签署本合约时向卖方支付定金2万元；首期款30万元的支付方式为：“卖方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，卖方或经纪方通知银行预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方银行扣款账号内并作为卖方用于银行提前还款解押之使用，款项到账后即视为卖方已收取了相应楼款；剩余楼款的支付方式为：“在买方过户后领取房产证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方或�资方，由卖方或垫资方完成此款项结算。”合同还对其他相关事项作出约定。
2015年10月1日，黄美凤收到蒙婷支付的定金2万元。2015年10月12日，蒙婷向众家公司支付按揭代理服务费6000元、评估费2950元、其他费用650元、佣金9000元。
众家公司于2015年10月9日向房产部门查询x号房的权属情况，查询结果显示x号房“无查封，有抵押”，房产证显示x号房的抵押权人为“中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行”。严加优陈述其向信用社的贷款并未办理抵押登记，但x号房的房产证原件已被信用社收走。
一审法院认为，蒙婷与黄美凤、严加优、众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》系双方在平等自愿的�础上签订，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，《房地产买卖及居间合约》合法、有效。该合同涵摄了买卖合同及居间合同等法律关系，其中蒙婷与黄美凤、严加优形成买卖合同关系，蒙婷、黄美凤、严加优与众家公司形成居间合同关系。
在本案中，蒙婷与黄美凤、严加优对合同履行的根本分歧在于蒙婷是否应先向黄美凤、严加优支付30万元首期款用于清偿卖方所欠信用社之债务，卖方再行履行相关过户手续。对此，合同第3条载明卖方负有向抵押权人申请结清贷款之义务，但同时根据第八条第4款之约定，卖方清偿贷款的资金来源于蒙婷支付的30万元首付款，即蒙婷应先向黄美凤、严加优支付30万元首付款，黄美凤、严加优即应将该款用于偿还抵押贷款。然而，再根据合同第四条第1款之约定，买卖双方均须在�同签订后7日内提供相关材料，配合办理相关交易手续。因此，本次交易的流程涉及诉讼的部分应为买卖双方向经纪方提交交易材料，买方再向卖方支付30万元首付款，卖方继而以该首付款偿还抵押贷款。现因黄美凤、严加优的房产证原件已被案外人扣留，无法向经纪方提交该材料，此时如蒙婷支付30万元首期款，其交易的安全性缺乏保障，并且，合同已经明确载明30万元首期款用于清偿抵押贷款，而黄美凤、严加优所欠信用社的贷款并非抵押贷款，蒙婷在支付该款项后，按照黄美凤、严加优之陈述，仅够偿还该信用社的欠款，原有的抵押贷款反而不能清偿，x号房将不能过户至蒙婷名下，因此，黄美凤、严加优主张蒙婷应先支付30万元用于清偿信用社贷款缺乏合同依据，也显著增加了蒙婷交易之风险，导致合同不能继续履行的，应认定出自可归责于黄美凤、严加优之�为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，黄美凤、严加优未能提交房产证原件以供交易，并在蒙婷支付30万元首付款前终止履行该合同义务构成根本违约，蒙婷主张解除《房地产买卖及居间合约》合法有据，应依法予以支持。
关于双倍返还定金。正如前述，合同的履行陷入停顿系出自可归责于黄美凤、严加优之因素，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，黄美凤、严加优应向蒙婷双倍返还定金4万元。蒙婷再行主张资金占有费损失于法无据，应不予支持。
关于返还的交易费用。在本案中，众家公司对交易的不能继续进行未有违反合同义务之处，根据《房地产买卖及居间合约》第五条之约定，众家公司毋须返还蒙婷佣金9000元。对于其他费用，众家公司未能�分举证证明将之已实际用于相关交易，故对该部分费用9600元，众家公司应予返还。蒙婷再行主张资金占有费损失于法无据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除蒙婷、黄美凤、严加优、广西南宁众家房地产投资有限公司于2015年10月1日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、黄美凤、严加优双倍返还蒙婷定金4万元；三、广西南宁众家房地产投资有限公司返还蒙婷9600元；四、驳回蒙婷的其他诉讼请求。一审案件受理费1308元（蒙婷已预交），由蒙婷负担308元，黄美凤、严加优、广西南宁众家房地产投资有限公司负担1000元。
二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：蒙婷、黄美凤、严加优与众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。黄美凤、严加优上诉认为《房地产买卖及居间合约》无效，理据不足，本院不予采纳。黄美凤、严加优对一审判决第三项没有异议，本院予以维持。
关于蒙婷诉请解除本案《房地产买卖及居间合约》及请求黄美凤、严加优双倍返还定金是否合法有据的问题。《房地产买卖及居间合约》第四条第1款约定，买卖双方均须在合同签订后7日内提供相关�料、配合办理相关交易手续；同时，《房地产买卖及居间合约》第一条第3款及第八条第4款还约定，卖方应在合同生效之日起7日内向抵押权人申请结清贷款，买方应在卖方收到银行提前还贷通知后及卖方、经纪方通知银行预约还款日或之前，将首期款30万元支付给卖方，由此可知，本案房屋买卖交易流程为买卖双方向经纪方提交交易材料，同时，卖方向银行申请办理清偿抵押贷款手续，买方在卖方收到银行提前还贷通知后将首期款30万元支付给卖方用于偿还抵押贷款。然而，黄美凤、严加优无法按合同约定向众家公司提供诉争房屋的房产证原件，也未能提供证据证明其已依约向银行申请办理清偿抵押贷款手续，蒙婷亦否认收到相关银行提前还贷的通知，同时，黄美凤、严加优还隐瞒其尚欠信用社贷款致使诉争房屋的房产证被扣留，并导致双方对30万元首期款是用于清偿信用社债务还是清偿银行抵押贷款发生争议，故综合全案，可以认定合同未能继续履行应归责于黄美凤、严加优。黄美凤、严加优上诉认为蒙婷未按合同约定向其支付首期款30万元，导致诉争房屋抵押贷款无法清偿，合同无法履行的责任在于蒙婷，没有事实依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，蒙婷主张解除《房地产买卖及居间合约》合法有据，一审判决予以支持正确，本院予以维持。因黄美凤、严加优构成违约，一审判决黄美凤、严加优向蒙婷双倍返还定金4万元，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄美凤、严加优上诉所述及请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如�：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元（黄美凤、严加优已预交），由上诉人黄美凤、严加优负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 黄 琴
审判员 陈 杨
二〇一七年五月二十二日
书记员 王熙伟