广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第65号
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所，住所地：广州市番禺区。
法定代表人陈学谦。
委托代理人钟武平。
委托代理人张桂宇。
被告劳钰娟，身份证住址：广州市番禺区。
被告韩泳桢，身份证住址：广州市番禺区。
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所诉被告劳钰娟、韩泳桢租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所委托代理人张桂宇到庭参加了诉讼，被告劳钰娟、韩泳桢经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所诉称，原告是广州市番禺区国土资源和房屋管理局的直属单位，主要负责市桥城区四个街道的直管公房经营管理和房地产管理工作等。广州市番禺区市桥街房屋是原告管辖的直管公房，由原告依据职能进行经营管理。2009年4月13日，原告与被告劳钰娟签署《公产房（住宅）租赁契约》，约定由原告将上述房屋出租给劳钰娟作住宅使用，租赁期限从2009年5月1日起至2013年4月31日止，租金为每月57.4元，劳钰娟需在每月的20日前将当月的租金缴付给原告。同时，双方在合同第七条第十款约定租赁期届满且甲方（即原告）要求收回房屋或解除契约之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租的应提前三个月与甲方协商，双方另定契约。第八条约定，有下列情形之一者，甲方可以终止契约，无条件收回房屋：……7、法律、法规规定的其他情形。第九条第二款约定租赁期届满，甲乙双方未续订契约而甲方要求收回房屋，或甲方按本契约规定收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，按强占公房论处。甲方除依法收回房屋、责成乙方限期补交占用期租金外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。第十一条约定，租赁期届满或解除契约的，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿。合同签订后，原告按约定将上述房屋交付给了劳钰娟使用至合同期满。合同期满前，原告在对劳钰娟续租资格审查时发现，劳钰娟的配偶韩某已拥有私人住宅，该住宅位于番禺区市桥镇，建筑面积为49.4平方米，人均建筑面积已经超过了住房标准下限，因此劳钰娟已经不符合公共租赁住房的申请条件，原告遂未同意劳钰娟的续租申请，并于2013年5月8日向劳钰娟发出《通知》，告知劳钰娟其不符合租赁直管房的条件，并要求劳钰娟在2013年6月30日前配合迁出，劳钰娟拒绝签收该通知，亦未按要求的期限搬出。2013年7月31日，原告委托律师向劳钰娟发出提请限期办理房屋租赁终止手续并将房屋交回原告管业的《律师函》，劳钰娟收到该函后向原告递交一份《申请书》，称前述房屋目前由其女儿居住，由于其女儿哺乳需要继续租住该房屋，希望能继续签订租赁合同。由于劳钰娟已拥有自有住房，且人均住房面积超过了最低居住面积，已不符合公共租赁住房配租的条件，原告依法不得再将上述房屋续租给劳钰娟。劳钰娟继续占有保障住房的行为严重损害了其他符合配租条件的申请人的合法权益，住房保障制度的目的无法实现，原告的工作无法正常开展。因此为维护公共利益，实现住房保障的目的，特提起诉讼。被告韩泳桢是上述房屋的实际使用人，应共同承担向原告退腾房屋，并连带支付使用费的法律责任。综上，原告特提起本案诉讼，请求判令：1、两被告在七日内按原状（即不得破坏房屋结构、拆除或者破坏屋内设备、装修、水电和消防设施）腾退其承租的位于广州市番禺区市桥街西城路三街西兴苑9幢西梯502的房屋，并交回原告管业；2、两被告连带向原告支付自2013年5月1日起至交回原告管某止按57.4元每月计算的使用费，暂计至2013年12月31日为459.2元；3、两被告连带支付2013年5月1日起至交回原告管某止的违约金，违约金按57.4元每月计算；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告劳钰娟、韩泳桢均未应诉答辩，亦未举证。
经审理查明，原告系负责其所辖地区范围内直管公房经营管理及房地产工作业务的事业单位。位于广州市番禺区房屋（产权证号：粤房地证字第××号，原地址为番禺市，以下简称“涉讼房屋”）的登记权属人为原告。
被告劳钰娟与案外人韩某系夫妻关系，被告韩泳桢系劳钰娟与韩某的女儿。
2009年4月13日，原告作为出租方（即合同甲方），被告劳钰娟作为承租人（即合同乙方），双方签订一份《公产房（住宅）租赁契约》，约定由乙方向甲方承租涉讼房屋作为住宅使用，租期从2009年5月1日起至2013年4月30日止，每月租金57.40元，租金付款方式为每月现金支付，租赁房屋保证金172.2元；租赁期满或解除契约之前，双方应共同检查、交接房屋和设备，乙方如有损坏，则负责修复或赔偿，赔偿费用可从乙方保证金中扣除，不足部分由乙方缴交；乙方把租赁的房屋退还给甲方一个月后，持清缴租赁期内费用的凭证（如租金、水某、电费、电话费、有线电视等缴费单），及出具乙方户口迁出证明等和乙方身份证向甲方收回保证金；在租赁期内，乙方应于每月20日前依时交纳租金，逾期交付租金经催收仍不缴交者，罚款50-100元，拖欠租金达六个月以上者，甲方除依法追收欠租外，有权解除契约，收回房屋；乙方应依时缴交水、电、电话、有线电视等自负的费用，因使用增加水、电负荷、消防设施等，事前应征得甲方同意后，乙方自行报装并负责全部费用且终止租赁时，归甲方所有，不得拆除；租赁期满且甲方要求收回房屋或解除契约之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租的应提前三个月与甲方协商，双方另定契约；有下列情形之一者，甲方可以终止契约，无条件收回房屋：1、乙方利用承租房屋进行违法活动的；2、乙方擅自改变承租房屋用途，故意损坏承租房屋的；3、乙方擅自将承租的房屋转租、分租、合租、私自互换使用或转卖、转让、转借的；4、乙方无正当理由将房屋连续闲置三个月以上的；5、承租的房屋，因国家建设或特殊需要征地拆迁、以及经房屋安全鉴定部门鉴定不符合安全使用标准、不能继续使用必须迁出的；6、政府因落实房屋政策需要腾退产权和使用权给业主的；7、法律、法规规定的其他情形；任何一方未能履行本契约的规定或违反房地产租赁管理的有关法律、法规的规定，所造成的损失由责任方承担，并且另一方有权依法提前解除本契约；租赁期届满，甲乙双方未续订契约且甲方要求收回房屋，或甲方按本契约规定收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，按强占公房论处，甲方除依法收回房屋，责成乙方限期补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除契约的，另一方有权要求赔偿损失；违约金、赔偿金、罚金应在确定责任后十天内付清，每逾期一天，按应付金额1‰支付滞纳金；租赁期届满或解除契约的，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿。
前述租赁契约签订后，原告依约将涉讼房屋交付给了劳钰娟使用。
2013年5月8日，原告向劳钰娟发出《通知》，称双方就涉讼房屋租住签订的租赁契约已于2013年4月30日到期，经查发现劳钰娟已拥有房产证号为03××94的私人住房，建筑面积49.4平方米，已超过住房标准下限，劳钰娟不符合租用直管房的条件，决定不再续签租赁合同，终止租赁关系，收回房屋使用权，要求劳钰娟于2013年6月30日前配合迁出，并清缴租赁期间的所有费用，办理相关手续。劳钰娟拒绝签收该《通知》，也未上述《通知》要求迁出涉讼房屋。
2013年7月31日，原告委托广东武平律师事务所通过中国邮政特快专递按涉讼房屋的地址向给劳钰娟寄发律师函，要求劳钰娟于收到《律师函》后7日内腾退涉讼房屋，办理交回房屋的手续。根据投递结果查询单显示，该《律师函》已于2013年8月3日由韩某签收。
2013年8月15日，劳钰娟向原告提交一份《申诉书》，称其自有的位于市桥永红大街10号二楼的房屋实际居住面积只有38.7平方米，只有一厅一房，并没有超过一家三口每人15平方居住面积的规定，而且其女儿今年刚结婚并刚生育孩子，女婿家在南村镇，离女儿工作的地方比较远，不方便女儿工作和哺育孩子，所以现在涉讼房屋是其女儿在居住使用，希望续签租赁合同，方便其女儿工作之余能就近哺育孩子。
2014年1月15日，原告以两被告未交还涉讼房屋为由，提起本案诉讼。
庭审中，原告称，合同期届满前，劳钰娟提出续租申请，原告在对其续租申请进行审核时，发现劳钰娟的配偶韩某名下登记有一套住房，产权证号03××94，房屋座落于广州市番禺区市桥镇永红大街10号2楼房屋，建筑面积49.40平方米，已经超出了人均住房面积标准下限，故劳钰娟不符合租用直管房的条件，遂未同意劳钰娟的续租申请，并通知其搬离，返还涉讼房屋，但劳钰娟不肯将涉讼房屋交回，至今仍一直占用涉讼房屋。就此，原告提交了产权证号为03××94的《房地产权情况证明》和劳钰娟一家的户口簿予以证实。另外，原告确认劳钰娟已经按约支付了租赁保证金172.2元及2009年5月1日起至2013年4月30日期间的租金，但自2013年5月1日起未再支付租金，也未交回涉讼房屋。
以上事实，有原告提供的《房地产权证书》、《公产房（住宅）租赁契约》、《通知》、《申诉书》、《房地产权情况证明》、户口簿、律师函、EMS邮寄单、投递详情单以及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告劳钰娟于2009年4月13日签订的编号为20090183的《公产房（住宅）租赁契约》主体适格、意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据该租赁契约对租赁期限的约定，涉讼房屋的租期已于2013年4月30日届满。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告作为涉讼房屋的权属人，其有权决定是否将涉讼房屋续租给被告，现原告经审查后认为被告劳钰娟已不符合租用直管房的条件，遂决定不再将涉讼房屋续租给劳钰娟，合法有据，本院予以准许。现原告请求劳钰娟及其同住家属韩泳桢腾空涉讼房屋，并将涉讼房屋按原状（即不破坏房屋结构、拆除或破坏屋内设备、装修、水电和消防设施）交回原告管业，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
关于涉讼房屋使用费及违约金。劳钰娟、韩泳桢在合同期满后仍一直占用涉讼房屋的行为，严重侵害了原告权益，应承担相应的责任。现原告主张按照《公产房（住宅）租赁契约》约定的每月租金标准57.4元要求劳钰娟、韩泳桢支付自2013年5月1日起至交还涉讼房屋之日止的房屋使用费，合法有据，本院予以支持。至于违约金，原告请求被告劳钰娟、韩泳桢按照合同约定的按占用期内租金总额的100%即57.4元每月计付违约金，但按该标准计算的违约金总额明显过高，而原告没有举证证明其因被告拖欠租金所遭受的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故本院认为违约金计算方式调整为以2013年5月1日至按现状将涉讼房屋返还给原告管业期间的每月占用费57.4元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2013年5月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以57.4元为限，比较公平合理。
被告劳钰娟、韩泳桢经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：
一、被告劳钰娟、韩泳桢于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区市桥街西城路三街西兴苑9幢西梯502的房屋腾空并交还给原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所管业，被告劳钰娟、韩泳桢在腾退上述房屋时不得破坏房屋结构、不得拆除或破坏屋内设备、水电和消防设施；
二、被告劳钰娟、韩泳桢于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所支付从2013年5月1日起至上述第一项判项履行完毕之日止的占用费，该占用费按每月57.4元计算；
三、被告劳钰娟、韩泳桢于本判决生效之日起五日内向原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所支付违约金（违约金计算方法为以2013年5月1日至上述第一项判项履行完毕期间的每月占用费57.4元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2013年5月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以57.4元为限）；
四、驳回原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告劳钰娟、韩泳桢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 陈东冬
人民陪审员 区洁芳
二〇一四年七月十五日
书 记 员 范津津
书 记 员 李会兰