上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第422号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第422号
原告（反诉被告）上海XX工贸有限公司。
法定代表人倪某某。
委托代理人冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海XX木制品加工厂。
法定代表人单某某。
委托代理人蒋学宇，上海俊豪律师事务所律师。
委托代理人叶丹平，上海俊豪律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海XX工贸有限公司与被告（反诉原告）上海XX木制品加工厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，先适用简易程序于2014年7月1日公开开庭审理，后依法转为普通程序审理，由审判员庄羽凤、代理审判员韩颖、人民陪审员徐力组成合议庭，并于2014年10月28日公开开庭审理。原告�委托代理人冒彦哲参加了两次庭审、被告的委托代理人叶丹平参加了第一次庭审、被告的委托代理人蒋学宇参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告向被告出租嘉定区人民白墙村XXX号房屋，合同约定于2012年3月31日终止。被告在该合同终止之日起一直以库存量大未找到合适场地为由，拒绝搬离。经计算被告拖欠原告的租金合计13600元，被告非法占用上述房屋所产生的费用为27200元。原告诉请：1、被告立即搬离嘉定区人民白墙村XXX号，将房屋返还给原告；2、被告支付拖欠租金13600元；3、被告支付房屋实际使用费27200元。
被告辩称，被告同意搬离承租房屋，但原告必须支付动迁补偿款。被告并非恶意拖欠租金及拒绝搬迁。关于租金13600元，被告同意支付，愿意从动迁补偿中扣除。房屋实际使用费不同意支付，�于承租房屋涉及动迁，被告并未在该房屋内实际经营，被告遗留部分物品在承租房屋内的目的是要求原告支付动迁款，被告占用房屋系原告的原因造成，应当由原告自行承担。被告提出反诉，诉请：要求原告支付被告租赁房屋拆迁补偿款533239元，其中包括不可搬迁设备补偿费用8094元、可搬迁设备搬迁费用18920元、停产停业损失26600元（76平方米＊350元／平方米）、彩钢棚一29820元、彩钢棚二64320元、卫生间600元、水泥场地99000元（1100平方米＊90元／平方米）、营业执照补偿50000元、违章建筑营业损失111475元，未经拆迁公司评估的费用：门和窗9000元，洗澡间2间6000元，附属设备设施15000元，彩钢棚评估差额59610元，设备评估搬迁费差额34800元。
原告针对被告的反诉辩称，被告反诉请求中很多项目都是其自行计算或者参考别人的补偿，没有经过法定评估部分或者原告的认可�，对原告无约束力。根据合同约定，租赁期内如果发生动迁，原告对被告不承担任何安置补偿义务，事实上租赁期限早已届满，被告非法侵占原告房屋，所产生的损失应当由被告自行承担。村里考虑到相关情况，对被告的部分设施、设备也进行了评估，对于评估报告中涉及到被告的部分内容，不可搬迁设备补偿费用8094元、可搬迁设备搬迁费用18920元、彩钢棚一29820元、彩钢棚二64320元，原告是予以认可，但超出评估报告的部分均不予认可。关于水泥场地，原告认可被告实际占用的面积为1100平方米，但对这1100平方米的水泥场地是否为被告自己铺设，原告认为存在争议。
经审理查明，原告出租给被告的厂房系原告从嘉定工业区人民村村委会转让而来。2009年3月31日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于嘉定工业区人民村XXX号上海XX工贸有限公司厂区内北侧房屋面积约40平方米，场地面积约700平方米，租赁给被告使用。期限从2009年4月1日起至2012年3月31日止，年租金为10000元，合同第12条约定，租赁期内如遇政府规划建设、动迁、自然灾害等情况，被告必须无条件服从，原告不承担任何责任和任何经济赔偿，原告厂区所在地发生动迁，本合同自动终止，被告租金付至动迁通知为止，被告必须在动迁通知日起三十天内全部搬离原告厂区。2009年6月30日，原、被告又签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于嘉定工业区人民村XXX号上海XX工贸有限公司厂区内楼房底层西首壹间房屋租赁给被告使用，面积为36平方米。租赁期限从2009年7月1日起至2012年3月31日，年租金为3600元。两份房屋租赁合同签订后，被告正常支付租金至2011年3月31日。2011年4月1日之后的房屋租金被告未支付原告。2012年3月31日合同到期后，被告未搬离仍继续使用涉案房屋。原告于2013年8月10日向被告发出通知，告知被告根据双方签订的合同，租赁期限于2012年3月31日已经到期，要求被告接到通知后在七天内全部搬离，并付清拖欠的租金及滞纳金。2013年8月14日，被告发函给原告，称租金已经准备好，因丢失原告联系方式，希望原告来取租金或提供公司账号，对于搬迁事宜，因未找到合适场地而无法搬迁，具体事宜希望和原告面谈。原、被告因就搬迁及相关补偿事宜协商未果，原告诉至本院。
另查明，1、2010年9月30日，上海市嘉定工业区白墙村向原告发《告知书》，告知原告因上海大型居住社区建设的需要，原告所在的嘉定工业区白墙村人民地块已列入动迁范围，希望接到告知书后及时做好准备。2、2013年7月2日，原告与上海市嘉定区白墙村村委会签订《上海市非居住房屋拆迁补偿协议》，该协议约定白墙村对原告拆迁货币补�为XXXXXXX元，原告应在2013年10月30日前搬离原址，并负责房屋使用人如期搬迁，原告全权负责动迁用地范围内所有实际使用者及租赁方的租赁及使用合同的终止、补偿、敦促搬迁工作。3、2013年5月上海万隆房地产估价公司对原告使用的场地进行了评估，其中，涉及到被告的部分为：不可搬迁设备补偿费用8094元、可搬迁设备搬迁费用18920元、彩钢棚一22152元、彩钢棚二41808元。4、根据本院向嘉定工业区白墙村委会的调查情况，白墙村对被动迁人补偿的标准为：停产停业损失，有证的房屋350元／平方米，无证的房屋175元／平方米，彩钢棚因属于二次装潢的附属设施，故无停产停业损失；营业执照补偿系对于公司注册在动迁地址的企业给予的补偿，注册资本在50万元以上的，补偿5万元，注册资本在50万元以下的，补偿3万元。动迁评估的委托方为嘉定工业区，初次评估在发布�迁公告后，正式的评估报告是在2013年5月10日做出的。5、评估报告的附属设施明细表中，1224平方米的水泥场地的补偿标准为90元／平方米。6、根据原告的陈述，原告将嘉定工业区人民村XXX号出租给了三个承租人，除被告之外的两个承租人未铺设水泥场地。
以上事实有房屋租赁合同、协议书、通知、被告发给原告的函、告知书、动迁补偿协议、评估报告、调查笔录等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原、被告之间的两份房屋租赁合同均于2012年3月31日到期。对于合同到期前一年的租金共计13600元，被告应当支付原告。合同到期后，原、被告未对被告继续承租该房屋达成一致意见，房屋租赁合同应当于2012年3月31日终止。合同终止后，被告应当将该房屋返还原告。被告继续占有、使用该房屋至今无法律依据。原告要求被告参照租金标准支付2012年4月1日至2014年3月31日的房屋使用费27200元，于法有据，本院予以支持。对于被告主张的停产停业损失，因房屋租赁合同已正常履行完毕，2010年该地块列入动迁规划范围并未影响到合同的履行，且根据嘉定工业区动迁补偿的相关标准，对于彩钢棚的房屋没有停产停业损失的补偿，故对于被告主张的停产停业损失，本院不予支持。对于被告主张的不可搬迁设备补偿费用8094元、可搬迁设备搬迁费用18920元，该部分系评估机构以被告的设备为评估对象得出的结论，原告对此也予以认可并表示愿意赔偿，本院对于被告主张的上述两项费用予以支持。对于被告主张的彩钢棚一29820元、彩钢棚二64320元，因上述两彩钢棚确系被告搭建，考虑到原告因此而�益无依据，故原告应当将两个彩钢棚的补偿款给予被告。对于被告主张的水泥场地99000元，被告称1100平方米的水泥场地系被告铺设，庭审中原告先是认可该部分补偿款应给予被告，之后又予以了否认，但原告对其否认未提供证据。根据原告的陈述该区域其他两承租人并未铺设水泥场地，且原告无法证明其租赁给被告的700平方米的场地已铺设水泥，故本院采信被告的意见，认定评估报告中的水泥场地1224平方米中有1100平方米系被告铺设。对被告主张的水泥场地99000元，本院予以支持。对于被告主张的营业执照补偿50000元，因被告注册地不在涉案房屋内，根据动迁相关政策，被告不应获得营业执照的补偿。对于被告主张的卫生间600元，因被告未提供任何证据，本院不予支持。对被告主张的违章建筑营业损失111475元，因合同已履行完毕，被告未有证据证明动迁影响到其正常经营，对被告的该项主张本院不予支持。对被告主张的未经拆迁公司评估的门和窗9000元、洗澡间2间6000元、附属设备设施15000元、彩钢棚评估差额59610元及设备评估搬迁费差额34800元，因被告未提供相应证据，且原告并未因被告主张的上述设施而获益，被告要求原告支付上述几项补偿缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海XX木制品加工厂应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX工贸有限公司房屋租金13600元、房屋使用费27200元，共计人民币40800元；
二、原告上海XX工贸有限公司应支付被告上海XX木制品加工厂不可搬迁设备补偿费用8094元、可搬迁设备搬迁费用18920元、彩钢棚一29820元、彩钢棚二64320元、水泥场地99000元，共�补偿款人民币220154元，原告上海XX工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海XX木制品加工厂；
三、上述一、二项相抵，原告上海XX工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海XX木制品加工厂补偿款人民币179354元；
四、被告上海XX木制品加工厂应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定工业区人民村XXX号房屋，将该房屋返还原告上海XX工贸有限公司；
五、驳回被告上海XX木制品加工厂的其余反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费820元，由被告上海XX木制品加工厂负担。反诉受理费4566.20元，由原告上海XX工贸有限公司负担2301.16元，被告上海XX木制品加工厂负担2265.04元。（原、被告负担之款应于�判决生效之日起七日内交付本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 徐 力
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 方 靖
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 徐 力
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当�租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。