甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凉民初字第4967号
原告方发春。（缺席）
委托代理人杨忠山，甘肃河西律师事务所律师。
委托代理人李石荣。
被告王林基。
委托代理人樊芳，甘肃纵横律师事务所律师。
第三人刘忠平。
原告方发春与被告王林基房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年9月16日受理，审理中，经审查认为刘忠平与本案的处理结果在法律上有利害关系，经原、被告申请依法追加刘忠平为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告方发春的委托代理人杨忠山、李石荣与被告王林基及其委托代理人樊芳、第三人刘忠平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年8月17日签订租赁合同一份，双方约定甲方（原告）将座落于武威市凉州区原南关汽车站一楼铺面（约340平方米）出租给乙方（被告）经营使用。租赁期限自2013年8月18日至2023年9月17日；2013年9月18日至2018年9月17日每年租金为430000元，2018年9月18日至2023年9月17日，每年租金为500000元，首年度租金按半年支付，后九年租金按年支付；签订合同之日乙方支付首期半年租金，以后每年度提前一个月一次性付清年度租金；同时双方对房屋装修、维护及添附设施的归属进行了约定；双方还约定承租方拖欠租金超过10日的，出租人有权解除合同，固定装修及添附的不可移动财产归出租方。合同签订后，原告向被告交付出租房屋。截止现在被告尚欠2014年9月18日至2015年9月17日年度房屋租金20000元，并未按约定提前一个月交付下一年度的租金。经原告多次催要，被告向原告表示其已无力继续经营。原告为维护自身合法权益，实现合同目的，现诉请人民法院判令解除原、被告双方签订的租赁合同，责令被告及第三人返还出租房屋；判令被告给付自2014年9月18日至2015年9月17日租期内所欠房屋租金20000元；判令被告给付自2015年9月18日至租赁房屋实际返还之日产生的租金。
原告为支持其诉讼请求提供下列证据：
1、原、被告2013年8月17日签订的房屋租赁合同一份，证明原告将位于凉州区南关西路3号出租给被告经营，租赁期限为10年，前五年年租金43万元，后五年年租金为50万元；合同约定被告拖欠租金时间超过10日原告有权解除合同收回出租房屋，2014年至2015年度被告没有按照约定全额缴纳租赁费，2015至2016年度被告未按约定提前一月缴纳租金；被告又擅自将所租赁的房屋转让他人抵顶债务，导致合同目的无法实现，严重侵害原告权益。
2、被告缴纳2014年9月18日至2015年9月17日租金清单，证明截止2015年1月2日被告缴纳给原告的当年度租金为41万元，尚拖欠2万元，已构成合同约定的解除条件。
3、武威交通运输集团运输有限责任公司与原告签订的房屋租赁合同复印件一份，该合同第五条第八项约定原告在租赁期间内享有自主经营、分片出租、承包、联办、联营等经营权，据此证明原告享有将涉案房屋出租获得收益的权利。
被告辩称，同意解除与原告签订的房屋租赁合同，被告承租涉案房屋开设皇家摄影公馆，经营1年多后于2015年5月23日将该摄影馆（现纽约国际摄影）以50万元的价格转让给第三人刘忠平，并将房屋实际交付给刘忠平占有使用，现被告既无力交付房租，也不是房屋的实际使用者，无法向被答辩人交还房屋，由原告从刘忠平处收回房屋；被告依租赁合同约定的租金交纳标准，现拖欠2014年9月18日至2015年9月18日年度的租金2万元应当由刘忠平交付；依合同约定被告向原告交纳的合同保证金6万元，现在被告愿意与原告解除合同，该保证金原告应当退还被告。
被告未能就其辩解理由提供相关证据证实。
第三人述称，被告王林基因为抵顶拖欠我的债务而将所承租的涉案房屋开设的皇家摄影公馆的经营权转让给了我，经营权的转让包括房屋的转让。2015年3月18日，被告将房屋交付给我，王林基向别人的欠款我已经替他付清了。现我不同意原告的诉讼请求和被告的辩称意见，我不同意交付腾退房子，因为房租我已经交给了王林基。
第三人为证实其述称意见向法庭提供如下证据：
借条、还款协议复印件各一份，证明第三人给付被告王林基2016年的房租费22万元。
原、被告及第三人相互就各自提供的证据发表如下质证意见。被告及第三人对原告提供的证据1、2、3经质证对其真实性、证明目的均无异议，本院认定前述证据具有证明力，可以作为本案的定案依据予以采信。第三人提供的证据借条、还款协议复印件，原告质证认为对其真实性、合法性、关联性均持有异议；被告对借条的真实性不持异议，但不能证明第三人给王林基支付了22万元的房租，对于还款协议，对真实性有异议，而且协议没有王林基的签字，且与本案不具有关联性，不能证明第三人的证明目的。本院认为，第三人提供的证据借条及还款协议系复印件，不符合证据的真实性、合法性、关联性，该组证据没有证明力，本院不予采信。
根据原、被告诉辩称，第三人述称及本院确认的上述具有证明力的证据，查明以下事实：涉案房屋属临街铺面房，坐落于武威市凉州区南关西路3号原南关汽车站一楼，东至临街副食店，西至临街闲置房，南面临街，该房屋所有权人武威交通运输集团运输有限责任公司（以下简称武运集团）。2013年6月16日，原告方发春与武运集团签订房屋租赁合同一份，合同约定武运集团将其所有的涉案房屋出租给原告经营使用，该合同第二条约定租赁期限自2013年9月18日至2023年9月17日止；第五条1、（8）项约定原告在租赁期间内享有自主经营、分片出租承包、联办、联营等经营权。2013年8月17日，原告方发春（甲方）与被告王林基（乙方）协商一致签订租赁合同一份，原告将凉州区南关西路3号原南关汽车站一楼铺面（约340平方米）出租给被告管理经营，合同约定，租赁期限拾年零一个月，自2013年8月18日至2023年9月17日；房屋及场地租赁费按年支付，2013年9月18日至2018年9月17日，每年租金为43万元，2018年9月18日至2023年9月17日，每年租金为50万元，首年度租金按半年支付，后九年租金按年支付；除约定签订合同之日被告向原告缴纳合同保证金6万元外还约定被告支付首期半年租金，以后每年度提前一个月一次性付清次年度租金；双方还约定承租方拖欠租金时间超过10日的，出租人可以立即终止协议等主要内容。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告依约向原告缴纳合同保证金6万元及承租房屋第一年度（2013年9月18日至2014年9月17日止）租金43万元。合同履行中，被告王林基拖欠原告方发春第二年度（2014年9月18日至2015年9月17日止）房租2万元，也未按合同约定提前一个月交付下一年度（2015年9月18日至2016年9月17日止）的租金43万元。2015年5月23日，被告王林基因与第三人刘忠平产生经济纠纷而将所承租的涉案房屋开设的皇家摄影公馆的经营权转让给第三人刘忠平，同时一并将涉案房屋转让交付第三人刘忠平使用，第三人接管后将被告开设的皇家摄影公馆更名为现在的纽约国际摄影。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告方发春与被告王林基就涉案房屋武威市凉州区南关西路3号原南关汽车站一楼临街铺面房租赁事宜的租金、期限、违约责任等主要条款协商达成一致意见后，租赁合同成立。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告方发春与被告王林基签订房屋租赁合同时具有相应的民事权利能力和民事行为能力，合同内容合法有效，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方具有法律约束力。租赁合同签订成立生效后，原告如约将租赁物涉案房屋交付被告经营使用，被告负有向原告支付租金的合同义务，但被告王林基未按合同约定足额缴纳承租房屋第二年度（2014年9月18日至2015年9月17日止）租金，至今尚拖欠原告房屋租金2万元，也未按合同约定提前一个月（2015年8月18日之前）交付下一年度（2015年9月18日至2016年9月17日止）的租金43万元，其行为已达到合同约定的拖欠租金时间超过10日的终止协议条件。故，原告诉请判令解除原、被告双方签订的租赁合同；判令被告给付自2014年9月18日至2015年9月17日租期内所欠房屋租金2万元及判令被告给付自2015年9月18日至租赁房屋实际返还之日产生的租金的请求理由正当，本院应予支持。原、被告签订的涉案房屋租赁合同解除后，原告应将被告所缴纳的合同保证金6万元退付被告。被告未经原告同意将涉案房屋转租给第三人，该转租行为无效，第三人负有腾退涉案租赁房屋的义务。关于第三人刘忠平述称，被告王林基因抵债而将所承租的涉案房屋开设的皇家摄影公馆的经营权转让给其，其不同意腾退房屋的理由，因皇家摄影公馆的经营权转让包含涉案租赁房屋的转租，且转租行为无效，故其辩解理由于法无据，不能成立。被告及第三人之间的皇家摄影公馆的经营权转让属另一法律关系，应另行主张解决，本案不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十一条第一款（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原告方发春与被告王林基于2013年8月17日签订的租赁合同依法予以解除；
二、被告王林基给付原告方发春2014年9月18日至2015年9月17日租期内所欠房屋租金2万元及自2015年9月18日起至租赁房屋实际返还之日产生的租金（以合同约定的租期租金标准前五年每日1178元、后五年每日1370元），原告方发春返还被告王林基合同保证金6万元，限本判决生效后10日履行完毕；
三、被告王林基与第三人刘忠平于本判决生效后10日内向原告腾退移交涉案房屋。
案件受理费300元，减半收取150元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判员 黄志河
二〇一五年十二月八日
书记员 郭万崇