江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）章民一初字第3964号原告赣州美地亚房地产开发有限公司。法定代表人洪振荣，系该公司董事长。委托代理人华剑山，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人刘祚芬，江西南芳律师事务所律师，一般代理。被告伍苏洪，男，1977年1月19日生，汉族，住赣州市信丰县。原告赣州美地亚房地产开发有限公司（下称美地亚公司）诉被告伍苏洪商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赣州美地亚房地产开发有限公司的委托代理人华剑山到庭参加诉讼，被告伍苏洪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月16日，原、被告双方签订了《赣州市商品房买卖合同》。合同约定被告购买原告开发的“美地亚·XX”房屋，购房总价款为1019493元，以银行按揭方式付款。被告向原告支付了首期购房款309493元，剩余71万元由被告在中国建设银行股份有限公司赣州市分行（以下简称建行赣州分行）办理了个人住房贷款。原告于2013年11月22日与建行赣州分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告对建行赣州分行向买受人发放的贷款承担阶段性连带保证责任，担保债权包括贷款本金，以及因此产生的利息、违约金、赔偿金等其他费用。被告在履行其与建行赣州分行的借款合同的过程中，自2015年8月7日至2015年9月6日，拖欠本金及利息共计4773.13元。建行赣州分行个人贷款中心依据最高额保证合同约定从原告账户扣划了4773.13元，用于归还被告拖欠的贷款本息。根据《赣州市商品房买卖合同》合同补充协议第1条第2款第7项约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致向出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款30%的违约金，并且买受人还应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，如此违约不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。原告多次与被告协商还款，但被告均无理拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年1月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金计人民币305847.9元；3、被告向原告返还代偿的按揭款及违约金（自2015年9月7日起原告代偿的全部款项，违约金截至起诉之日为4773.13元）；4、被告向原告支付因本案产生的律师代理费26700元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。在庭审中，原告当庭将第三项诉讼请求变更为：代偿按揭款截止到2016年1月13日为727890.66元。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原、被告之间的商品房买卖关系，及被告为购买商品房在建行办理按揭贷款的事实；证据3、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明原告向建行为其发放的住房贷款提供阶段性连带责任保证的事实；证据4、中国建设银行个人贷款对账单、保证金扣款联系函，证明被告拖欠贷款本息4773.13元，建行从原告账户扣划4773.13元的事实；证据5、委托代理合同，证明原告为追究被告违约责任而支付的律师费用；证据6、律师费发票，证明原告支付的律师费用；证据7、美地亚公司代偿的还款凭证、结清证明、保证金扣款联系函，证明被告未支付按揭款，导致原告阶段性连带担保责任，共计代偿金额为727890.66元。被告伍苏洪未到庭答辩，亦未举证。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：原告提交的七组证据中，经审查，该七组证据内容真实，来源合法且与本案具有关联性，故本院对该七组证据的三性予以确认。经审理查明：2014年1月16日，原告赣州美地亚房地产开发有限公司与被告伍苏洪签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：被告伍苏洪购买原告开发的章贡区美地亚·XX小区房屋一套，房屋总价款为人民币1019493元，被告伍苏洪于签订合同时即向原告支付首期款人民币309493元，余款人民币710000元由被告伍苏洪向银行申请按揭贷款。同时原告美地亚公司与被告伍苏洪于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第一条第2款第7项约定“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致向出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款30%的违约金，并且买受人还应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，如此违约不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任”……。2014年3月19日，中国建设银行股份有限公司赣州市分行作为贷款人（××）、被告伍苏洪作为借款人（××）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款期限为324个月，按月归还本息，抵押物为案涉的章贡区美地亚·XX小区房屋。中国建设银行股份有限公司赣州市分行随后向原告美地亚公司放款71万元。2013年11月22日，原告美地亚公司与中国建设银行股份有限公司赣州市分行签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告美地亚公司以连带责任保证的方式为该合同项下的所有的债权承担六亿元的最高额保证，该合同项下债权是指因中国建设银行股份有限公司赣州市分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与保证权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2015年9月至2016年1月之间，被告伍苏洪累计拖欠贷款5期未付，中国建设银行有限公司赣州市分行依据借款合同及最高额保证合同的相关约定，直接从原告美地亚公司的保证金账户中扣除5期的按揭款项共计人民币19180.31元。2016年1月13日，中国建设银行有限公司赣州市分行向原告美地亚公司发出保证金扣款联系函，并于当日从原告美地亚公司的保证金账户中扣划人民币708710.35元用于结清案涉房屋的全部贷款本息。后经原、被告多次协商还款未果，原告诉至本院，要求依法处理。本院认为：原告美地亚公司与被告伍苏洪签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。被告伍苏洪与中国建设银行股份有限公司赣州市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》以及银行与原告美地亚公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告美地亚公司为该笔借款提供了保证，原告美地亚公司与被告伍苏洪在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告伍苏洪获得贷款后，出卖人即原告美地亚公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，即“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致向出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款30%的违约金，并且买受人还应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，如此违约不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任”这项内容，实际上是原告美地亚公司与被告伍苏洪就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告伍苏洪未按时偿还银行借款，导致原告美地亚公司代其垫付贷款本息以及提前还清全部贷款，被告伍苏洪的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告美地亚公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，本院予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告提出按总房价的30%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例应以5%为宜，故被告伍苏洪应向原告美地亚公司支付的违约金数额为50974.65元。因被告伍苏洪的违约行为，导致原告承担偿还贷款的保证责任，被告伍苏洪应对原告的损失进行赔偿。原告美地亚公司与被告伍苏洪签订的《补充协议》虽然约定代为偿还贷款可以按代偿之日起每日千分之一计算违约金，但由于原告美地亚公司已主张按总房价的30%向被告收取违约金，上述两项请求属于重复主张，故对原告美地亚公司的该项诉讼请求，本院不予支持。但原告美地亚公司在代为偿还贷款本息中支付的利息部分应认定为原告美地亚公司的实际损失，故对原告美地亚公司要求被告偿还代偿按揭贷款的利息部分的主张，本院予以支持。原告美地亚公司根据合同的约定要求被告承担律师费26700元的主张，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。被告伍苏洪经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州美地亚房地产开发有限公司与被告伍苏洪于2014年1月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、由原告赣州美地亚房地产开发有限公司退还购房款1019493元给被告伍苏洪。三、由被告伍苏洪支付原告赣州美地亚房地产开发有限公司违约金50974.65元（1019493元×5%=50974.65元）。四、由被告伍苏洪赔偿原告赣州美地亚房地产开发有限公司的实际损失（即原告为被告垫付的银行贷款本息）727890.66元（19180.31元＋708710.35元＝727890.66元）。五、由被告伍苏洪支付原告赣州美地亚房地产开发有限公司支付委托律师代理费26700元。上述第三、四、五项款由原告赣州美地亚房地产开发有限公司在应退还给被告伍苏洪购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告赣州美地亚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告伍苏洪。六、驳回原告赣州美地亚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6360元，公告费560元，共计6920元，由原告赣州美地亚房地产开发有限公司承担920元，由被告伍苏洪承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本四份，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  刘芳梅代理审判员  曾子为二〇一六年七月二日书 记 员  刘丽萍