重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02777号
上诉人（原审原告）：余洪林。
委托代理人：周青均，重庆阳城律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：谢玉玲。
委托代理人：周青均，重庆阳城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆宸正房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南办处振兴路438号负12、13号，组织机构代码69122444-0。
法定代表人：李晓红，该公司总经理。
委托代理人：麻时红，重庆智权律师事务所律师。
上诉人余洪林、谢玉玲与被上诉人重庆宸正房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年2月11日作出（2014）合法民初字第07544号民事判决，余洪林、谢玉玲对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长并主审本案，并由代理审判员陈娅梅、罗太平组成合议庭，于2015年5月21日公开进行了审理。上诉人余洪林、谢玉玲及其共同委托代理人周青均，被上诉人重庆宸正房地产开发有限公司的委托代理人麻时红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月6日，二原告（乙方）与被告（甲方）重庆宸正房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的重庆市合川区XXX住房一套，建筑面积110.78平方米，套内建筑面积92.63平方米，房屋总计价款374395元。合同第五条约定，付款方式为签合同时交付房款154395元，余款220000元向银行申请按揭贷款。合同第十三条约定：2、预售商品房的，自本合同签订之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。原告向被告支付了购房款154395元，被告于2014年7月6日出具了销售不动产统一发票，载明购房款为373719元。2013年3月23日，被告将原告所购房屋交付给其使用。同时，原告余洪林（乙方）与被告（甲方）签订协议书，约定：“一、甲方于本协议签订后三日内向乙方支付违约金4493元，此款支付后乙方不得再以任何理由追究甲方的违约责任。二、本协议签订后甲、乙双方均不得违约，否则由违约方向守约方支付违约金2000元。……”
2013年10月21日，被告取得“云中馨苑三期1、2号楼”的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的竣工验收时间为2013年9月26日。2014年9月25日，取得土地房屋登记机构出具的余洪林、谢玉玲一户的转移登记受理单，原告取得本案讼争房屋的房地产权证。2014年11月10日，原告起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。
另查明，被告公司开发的合川区渠江路“云中馨苑三期”原小区大门牌号为XXX，现更正为XXX；原“云中馨苑三期”XXX更正为XXX，XXX更正为XXX。
余洪林、谢玉玲一审诉称，2011年3月6日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的位于合川区XXX住房一套，房屋总价374395元。2013年3月23日，被告交房，但被告直到2014年9月23日才取得产权登记受理单。被告违约490天，但至今未支付逾期办理产权登记的违约金，故诉至法院，请求判决被告支付逾期办理重庆市合川区合阳办渠江路46号3-8-7号屋产权登记受理单的违约金18345元。
重庆宸正房地产开发有限公司一审辩称，1、原、被告签订的商品房买卖合同属实，但原告所称的购房款以票据为准；2、办证违约的原因是政府拆迁迟延及交地迟延，部分业主大修基金未按时交纳，且行政部门没有按法律规定的时间办理初始登记；3、迟延办证的损失较小，主合同约定的违约金标准过高，原告在接房时被告已支付违约金，故不应再支付原告办证违约金。
一审法院认为，原、被告双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同及协议书，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。本案原告在签订合同后，按照合同约定向被告支付了购房款，履行了合同约定的义务。虽被告于2013年3月23日向原告交付了房屋，但当时该房屋所涉的建设工程尚未通过竣工验收，不符合法定的交房条件，该工程于2013年9月26日通过竣工验收，因此，本案讼争房屋的合法交付时间应为2013年9月26日。按照合同和补充协议约定，被告应于2013年9月26日之后60日（即2013年11月25日）内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但2014年9月25日，被告才取得土地房屋登记机构出具的余洪林、谢玉玲一户的转移登记受理单，被告逾期办证304天（从2013年11月26日至2014年9月25日）。被告应支付原告逾期办理产权登记的违约金，但因原告余洪林与被告公司在接房时另行签订了《协议书》，对被告逾期交房的违约金重新达成了协议，并对该协议签订后双方的违约责任重新约定为违约金2000元，该协议应视为对原《商品房买卖合同》及补充协议违约责任的更改。因此，一审法院主张被告应承担逾期办理产权登记受理单的违约金2000元。原告的过高要求部分一审法院不予主张。被告辩称逾期办证是其他原因造成，不应承担违约责任的辩解理由，未举示有效证据予以证明，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告重庆宸正房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告余洪林、谢玉玲逾期办理房屋产权登记受理单的违约金2000元。二、驳回原告余洪林、谢玉玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告重庆宸正房地产开发有限公司负担25元（被告重庆宸正房地产开发有限公司应负担的诉讼费用已由原告余洪林垫付，限被告本判决生效后十日内支付给原告）。
余洪林、谢玉玲不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判。主要事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人交付没有竣工验收的房屋，不符合法定交房条件，交房违法，故以违法交房为条件的《协议书》当然也无效。2、《协议书》只是对迟延交房条款的结算和约定，并非是对原商品房买卖合同及补充协议的所有违约条款的变更。3、《协议书》上没有谢玉玲的签字，对谢玉玲不发生法律效力。二、一审判决适用法律错误。《协议书》和《领条》均是被上诉人提供的格式合同且未以醒目方式予以提醒和说明，应作出有利于未提供格式条款的解释。三、原判决判由被上诉人直接支付诉讼费给上诉人有误。
重庆宸正房地产开发有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实和一审的事实相同。在二审审理中，上诉人补充要求增加违约金，认为《协议书》约定的2000元违约金不足以弥补损失。
本院认为，余洪林、谢玉玲与重庆宸正房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》以及《协议书》系双方在平等、自愿基础上的协商一致的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为：一、余洪林与重庆宸正房地产开发有限公司所签订的《协议书》的效力及该《协议书》的效力是否及于谢玉玲？二、《协议书》是对延迟交房行为的处分还是对所有违约行为的处分？
一、余洪林与重庆宸正房地产开发有限公司所签订的
《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且无欺诈、胁迫等法定无效的情形，合法有效。因余洪林与谢玉玲系夫妻关系，余洪林对家庭财产的处理决定应视为夫妻双方的合意，符合家事代理的法律特征，故该《协议书》的内容对谢玉玲具有法律约束力。
二、《协议书》第一条对延迟交房违约金作出了处分且
双方当事人已履行，《协议书》第二条又对支付迟延交房违约金后的其他违约行为作出了重新约定，故《协议书》是对《商品房买卖合同》中违约行为及违约金额的变更。《协议书》并非是格式合同，不具备格式条款所具有的当事人为了重复使用而预先拟定的法律特性，而是双方当事人协商一致的意思表示。对于上诉人在二审审理中所提出的要求增加违约金的上诉理由，因二审法院系围绕上诉人的上诉请求范围进行审理，故本院对该上诉理由不予审查。原判决虽对上诉费的支付方式表述不妥，本院可依法予以纠正。
综上所述，余洪林、谢玉玲的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人余洪林、谢玉玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 罗太平
代理审判员 陈娅梅
二〇一五年六月十五日
书 记 员 邓 超