浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6380号
上诉人（原审被告）：沈月华，女，1974年5月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：潘建明、吴泉均，浙江汉鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金锋波，男，1984年12月11日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：唐锋、孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。
原审第三人：�州平安房屋置换有限公司，住所地：杭州市萧山区北干街道天汇园2幢701室。统一社会信用代码：913301097708241101。
法定代表人：陈立民，经理。
委托诉讼代理人：施婷，公司职员。
上诉人沈月华因与被上诉人金锋波、原审第三人杭州平安房屋置换有限公司（以下简称平安房屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，沈月华（甲方）、金锋波（乙方）、平安房屋公司（丙方）于2016年12月30日签订《房屋买卖居间合同》一份，约定乙方通过丙方的中介服务对甲方房屋已实地看房，现愿意委托丙方以下条件购买甲方坐落于杭州市萧山区的房屋，设定了银行抵押。购�总价款为256万元，乙方一次性付款，甲方于2017年2月20日交房之日，乙方支付房款236万元。其他约定条件：交款当日过户、交房。乙方为表示购买上述房屋的诚意，同意于签署本合同时向丙方支付意向金20万元。丙方在接受乙方意向金后一日内，按乙方的购买条件与甲方进行洽谈及确认价格和条件，并告知乙方洽谈进程情况。在此有效日期间，乙方不得收回意向金。若乙方所提出之要求甲方无法全部接受致使交易无法达成时，丙方将就甲方的要求条件告之乙方，并协助双方进行磋商，促使双方成交；若仍不能使双方要求达成致，则丙方立即无息退还乙方所支付的意向金。在本合同有效期内，甲方或甲方代理人接受乙方购买条件并签署本合同，丙方将上述意向金交付给甲方，该意向金即自行转为乙方购房定金，具有法律效力。交易双方在达成一致意向之日起四十个工作日内依丙方的安置签署《杭州市房屋转让合同》，丙方同时协助交易双方办理产权过户、税费交纳、按揭、评估、交房等相关手续。乙方提出购买条件后，丙方应善尽中介义务，努力向甲方协调购买条件。双方交易条件达成一致后，有在约定期限内和甲方签订房屋转让合同的权利。甲方同意乙方提出的购买条件后，乙方有反悔不买或不按上述约定时间签署房屋转让合同等行为的，购房定金（原意向金）归甲方所有。甲方若不愿意依约履行时，则甲方应双倍返还已收定金给乙方，本合同终止，并有拿到违约金的一方支付丙方部分服务报酬，数额相当于定金的50%。甲方意见：同意乙方提出的上述购买条件，收到购房定金20万元。定金可抵购房款。甲方保证房屋产权清晰、权属分明，无平安房屋公司异议、法院查封、扣押等情况，并且已获得房产共有权人同意，对房产享有合法处分权。若有异议，则有甲方负责清理，导致合同无法履行的，应承担违约责任。违约责任按本合同第六条处理。甲方同意按乙方提出的上述购买条件后，同意将房屋的相关权属证书交由丙方保管，并于同意之日起40个工作日内依丙方的安排与乙方签署《杭州市房屋转让合同》。若甲方不依约履行时，则甲方应双倍返还已收定金（原意向金）给乙方，若有已收房款则应同时返还，利息按同期银行贷款利率结算给乙方，本合同终止。甲方在交付房屋给乙方前应先结清电费、水费、煤气费、物业费等相关费用，双方确认无异议后将购房尾款支付给甲方，甲方应在款清交付房屋给乙方，甲方应在款清迁出甲方所有户籍。若不按约定期限履行则视为违约，违约责任按本合同第六条第2款处理。合同第九款其他事项：甲乙双方约定于2017年2月20日过户。过户当日乙方支付房款236万元，甲方同意乙方房价做低。乙方于过户当日另行支付甲方还贷利息8000元。乙方今日支付定金5万元，于2017年1月5日再支付15万元。定金到期未付，视为乙方违约，定金甲方没收等内容。
2016年12月30日，金锋波转账支付沈月华5万元。2017年1月6日，金锋波转账支付沈月华15万元。2016年12月30日，沈月华出具收条一份：今收到金锋波关于萧山区新塘街道卧城名邸20-1-1601购房款定金5万元。2017年2月21日，沈月华转账归还贷款1100595.36元。同日，沈月华向银行支付提前还款补偿金3815.13元。同日，中国股份银行有限公司杭州市萧山支行开具结清证明一份，载明：坐落于萧山区卧城名邸20幢1单元1601室的房产抵押给中国银行股份有限公司杭州市萧山支行，办理个人贷款，贷款金额143万元，该笔贷款已于2017年2月21日结清，予以注销。中国银行股份有限公司杭州萧山衙前支行于2017年2月21日出具沈月华贷款还款（已结清）凭证一份。平安房屋公司于2017年2月24日出具收条一份：今收到沈月华现金26000元，该款项为金锋波购买名门世家20幢1单元1601室房屋，因金锋波未履行合同，20万元定金转为违约金，沈月华代金锋波支付中介费用26000元。若法院处理违约金出现争议，中介方仍需处理。沈月华签订的佣金确认书作废，不再生效。2017年3月13日，沈月华向金锋波出具告知函：按约定沈月华于2017年2月20日交房，金锋波支付房款236万元，现已过约定期限，金锋波仍不支付剩余房款，期间，经沈月华多次催促，但金锋波置之不理，其行为已构成违约，现基于合同约定及法律规定通知终止双方签订的《房屋买卖居间合同》，并要求按合同约定承担违约责任。2017年3月15日，杭州市萧山区房地产管理处出具的编号2017-159416866房产记载信息查询记录载�：位于杭州市萧山区房屋所有权人为沈月华，所有权证号：杭房权证萧移字第××号，他项权利状况：无抵押，查封状况无查封。金锋波向原审法院提出诉讼请求：1.解除三方签署的《房屋买卖居间合同》；2.沈月华双倍返还定金40万元；3.本案诉讼费由沈月华承担。
原审法院认为，金锋波、沈月华与平安房屋公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应遵照合同履行。合同约定于2017年2月20日过户，过户当日金锋波支付购房款236万元，金锋波于过户当日另行支付沈月华还贷利息8000元。但实际上，金锋波、沈月华在2017年2月20日均未履行合同约定的过户、支付购房款、支付补贴还贷利息的义务。庭审中，金锋波、沈月华及平安房屋公司对合同中约定达成一致意向之日起四十个工作�依平安房屋公司的安排签署《杭州市房屋转让合同》中具体为何日签订《杭州市房屋转让合同》以及合同约定的过户时间及支付购房款的履行时间先后未能作出一致的意思表示，可见在签约时金锋波、沈月华对以上内容并未作出具体的约定，属双方当事人对以上项内容的约定不明。金锋波认为沈月华违约要求判决解除双方签订的合同，并无事实依据，原审法院不予采纳。庭审中金锋波、沈月华及平安房屋公司均同意解除合同，视为金锋波、沈月华及平安房屋公司协商一致解除合同。经原审法院释明后，金锋波提出如法定或约定解除不成立的情形下，同意于2017年4月24日协商解除合同，并变更该项诉讼请求，原审法院予以准许并予支持。按《合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状�采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现金锋波要求双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。根据本案实际，原审法院酌情认定沈月华返还金锋波定金20万元，金锋波、沈月华各自的损失各自负担。综合，原审法院对金锋波合理的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决:一、金锋波、沈月华、杭州平安房屋置换有限公司于2016年12月30日签订的《房屋买卖居间合同》自2017年4月24日起解除；二、沈月华在判决生效之日起十日内返还金锋波20万元；三、驳回金锋波其余的诉讼请求。如沈月华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由金锋波负担1500元，沈月华负担2150元。金锋波于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；沈月华于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，沈月华不服上述判决，向本院提起上诉称：一、合同已明确付款、过户、交房的日期是2017年2月20日，并非约定不明。《房屋买卖居间合同》第二条第4款约定，甲方(沈月华)于2017年2月20日交房之日，乙方(金锋波)支付房款236万元整。该合同第四条约定：“交易双方在达成一致意向之日起四十个工作日内依丙方的安排签署《杭州市房屋转让合同》，丙方同时协助交易双方办理产权过户、税费交纳、按揭、评估、交房等相关手续。”本案合同签订于2016年12月30日，在40个工作日内即2017年3月3日以前按照丙方的安排签署转让合同，且本案中约定的付款、过户、交房日期是明确的，即2017年2月20日。即使有内容冲突，�虑合同是中介提供的，如打印与手写不一致的，以手写的内容为准。二、合同己明确约定履行顺序是先交款，后办理过户、交房手续，并非约定不明。一审判决认为，“原、被告及第三人对合同中具体为何日签订《杭州市房屋转让合同》以及合同约定的过户时间及支付购房款的履行时间先后未能作出一致的意思表示，属双方当事人对以上项内容的约定不明。”上诉人认为，一审判决的这一认定是错误的。《房屋买卖居间合同》第二条第5款约定：“其他约定条件：交款当日过户、交房”。合同第八条第4款约定：“甲方在交付房屋给乙方前应先结清电费水费煤气费物业费等相关费用，双方确认无异议后将购房款尾款支付给甲方。甲方应在款清交付房屋给乙方。”上述两条款已明确，本案双方债务的履行顺序，是先付购房款款，后办理房屋交房、过户手续。三、被上诉人拒绝履行付款义务的行为，不符合行使不安抗辩权或同时履行抗辩权的情形，已经构成违约。在约定付款日，金锋波以上诉人按揭未还清为由，拒绝支付尾款，金锋波的抗辩是因为其个人资金存在困难，无法支付剩余购房款，相关内容从第三方向法庭提供的通话录音可以说明。且此后在丙方中介公司的多次安排和催促下，被上诉人仍拒绝履行合同义务，已构成了违约，应当承担责任。综上，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，改判驳回金锋波全部诉讼。本案一审、二审费用由被上诉人金锋波承担。
被上诉人金锋波答辩称：一、上诉人违约于2017年2月20日未能将涉案房屋抵押手续解除，导致双方无法进行“网签”及办理过户。根据一审查清的案件事实，被上诉人依约于2017年2月20日至中介公司与上诉人签署正式的《商品房买卖合同》，后得知上诉人未将按揭款还清，且上诉人要求被上诉人先将购房款先行支付给其个人帐户，后续他项权证注销后再过户。被上诉人认为这与合同约定不符，亦不符合交易惯例。被上诉人已经按《商品房居间合同》约定履行自身应承担之义务，然上诉人未能提供符合交易条件的标的，上诉人严重违反合同约定的行为，已经符合法定解除之条件。另庭审中上诉人仅口述辩称，被上诉人无支付剩余款项的能力，及未在约定时间地点到交易现场支付房款。被上诉人认为这无事实依据，更无证据证明。因为被上诉人在签订《房屋买卖居间合同》时候，选择了一次性付款方式支付全额购房款，这就恰恰证明上诉人对于涉案房屋的购买是有经济能力的。因为作为总价款256万元的房屋被上诉人并未选择按揭款购房，证明被上诉人有履约能力，且被上诉人因得知房屋有按揭，亦可行使不按抗辩权，拒绝支付尾款。二、上诉人于2017年2月21日偿这按揭款，完成他项权注销手续后，未通知被上诉人签约交易，而以各种理由要求被上诉人承担其他费用（利息及未按时履约的价款），其真实意思表示为杭州房产市场价格上涨，想提高房价。上诉人于2017年2月21日偿还按揭，完成他项权证注销手续后，并未通知被上诉人签署《商品房买卖合同》，转而因上诉人承担了高额按揭款利息，及杭州房产市场价格上升等因素，认为房屋价值已经上涨，想提高交易价格。后续被上诉人多次与上诉人沟通，表示被上诉人愿意依原合同价格继续履行，结果是上诉人均以各种理由要求提高房价，且不退还20万定金，被上诉人被逼无奈，才诉请法院裁判。根据上述案件事实，首先上诉人于双方约定的日期未将按揭款还清，导致按照房产交易“网签”的规定，无法签署正式的商品房买卖合同，就此依据相关法律、法规及司法解释规定解除条件已经成就。第二上诉人在偿还按揭款后，提出房价上涨，这亦是严重违反契约精神的违约行为。综上，被上诉人认为解除合同符合法律、法规之规定。三、被上诉人主观上不存在违约故意，因为在签署《商品房买卖居间合同》后至2017年2月20日，这期间杭州总体房价一直处于上涨状态，被上诉人不可能舍弃256万元的价格，违反协议不履行，再去选择价格更高的阶段去买房。另外因上诉人提高房价拒绝交易的行为，被上诉人错失交易机会，导致房价巨额上涨，这一损失上诉人应承担赔偿责任。据此依据定金罚则，上诉人承承担此违约责任。综上，请求二审法院依法改判解除合同，双倍返还定金。
原审第三人平安房屋公司答辩称：先付款，再过户交房，这是行业惯例。协议约定的过户日期之前，上诉人打电�给平安房屋公司，说其无法归还按揭，让平安房屋公司询问是否由金锋波代为归还。平安房屋公司询问金锋波后，金锋波同意由其代为偿还。在2017年2月20日，金锋波到达现场之后表示其不代为偿还按揭。之后双方协商，由上诉人借款支付按揭，由金锋波支付借款利息，双方均表示同意。但是因为银行房款需要时间，所以无法按时过户。金锋波在之后一直拖延时间，导致最终合同无法履行。
在二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据。
原审第三人平安房屋公司提交录音证据，证明上诉人取消抵押贷款之后，被上诉人认可抵押注销时间比过户晚一天，但金锋波愿意继续履行合同。
上诉人沈月华对平安房屋公司提交证据的真实性没有异议，认为能够证明2017年2月20日前后，均是因为金锋波有款项支付困难，拖延房款交付时间。同月21日�金锋波仍然同意履行合同，但是需要延迟履行，因为其没有足够资金。本案不存在上诉人拒绝交付房产的说法，证明金锋波存在违约。
被上诉人金锋波对平安房屋公司提交证据的真实性不予认可。认为该证据不属于新证据，该事实在一审前已经存在。且录音只是节选，不排除修改可能。录音中双方当事人是谁？现在无法确认。谈话内容均是上诉人违约后，发生的部分内容。合法性不予认可。该录音是何时、通过何种方式，是否为当事人知情的情况录制，无法确认。关联性不予认可，该录音证据均为上诉人违约后，中介公司为促成交易而与被上诉人协商如何重新签订合同而发生的，双方对于合同价款，过户的时间等均提出新的要约。最终并未达成一致，所以该证据与本案无关。本院对平安房屋公司提交的录音证据认证如下：因平安房屋公司并没有提交录音的原始载体，且平安房屋公司代理人明确表示载体丢了，其把材料微信转发交给上诉人代理人之后，手机丢了。因此本院对平安房屋公司提交的证据的真实性不予确认。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，金锋波、沈月华与平安房屋公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应遵照合同履行。根据合同约定，2017年2月20日过户当日金锋波支付购房款236万元，金锋波于过户当日另行支付沈月华还贷利息8000元。实际上，2017年2月20日金锋波、沈月华均未履行合同约定的过户、支付购房款、支付补贴还贷利息的义务。现金锋波、沈月华、平安房屋公司三方对终止合同没有意见，应视为金锋波、沈月华及平安房屋公司协商一致解除合同。原审法院根据本案实际，酌情认定沈月华返还金锋波定金20万元，金锋波、沈月华各自的损失各自负担并无不当。上诉人沈月华的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人沈月华承担。
本判决为终审判决。
审判长 张一文
审判员 金瑞芳
审判员 睢晓鹏
二〇一七年十二月十八日
书记员 何英杰
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