海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民二初字第7号
原告（反诉被告）：张丹。
委托代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
委托代理人：王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海口宝睿华实业有限公司。住所地：海口市秀英区秀华路**号。
法定代表人：郑良锋，该公司总经理。
委托代理人：田建国，海南外经律师事务所律师。
第三人：李天龙。
原告（反诉被告）张丹与被告（反诉原告）海口宝睿华实业有限公司（以下简称宝睿华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年11月13日受理后，依法组成合议庭，被告于2013年12月25日提起反诉，本院审查后决定合并审理。因案件的处理结果与李天龙有利害关系，本院于2014年3月20日通知李天龙作为第三人参加诉讼。并于2014年2月26日、4月9日公开开庭进行审理。原告的委托代理人王宁，被告的委托代理人田建国到庭参加诉讼，第三人李天龙缺席，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月1日，原、被告签订《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，约定被告将宝睿华商业城第二层第B23号商铺租赁给原告经营，经营期限6年。管理费为2012年2月1日至2015年1月31日每月管理费2300元，2015年2月1日至2018年1月31日每月管理费2645元。同时原告需交保证金6900元和商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费合计30000元，双方还约定其他事项。合同签订后，原告缴纳了保证金6900元，商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元，并一次性缴纳6个月管理费给被告。在履行合同过程中，被告不按合同约定履行义务，从2013年6月起将商场的部分空调关闭，原告及其他商铺业主多次找被告解决，但被告不肯出面解决，原告及其他商铺业主只好向琼海市工商局投诉，经工商局三天的调解，被告虽然口头答应开启空调，但实际至今都没有重开空调，并且电灯、电梯管理也不到位。由于租赁的商铺是一个相对封闭的商场，开空调是必要条件，被告关闭空调导致顾客不愿意进入商场，难于经营。直到2013年9月，原告才知道租赁的商铺是被告租赁第三人的房屋，并且被告已和第三人解除合同，现被告已和第三人解除合同，原、被告之间签订的租赁合同已无法继续履行，故请求解除双方签订的合同，被告退还原告缴纳的商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费22928元，原告已经营17个月，折每月416元×17个月＝7072元后，被告应退还22928元及保证金6900元。为此提起诉讼请求：1、解除双方签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》；2、判令被告退还商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费22928元、保证金6900元，合计29820元；3、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，证明双方存在合同关系，原告向被告缴纳保证金、商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费，合同中还约定提供空调。2、收据8张，证明被告收取原告商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费、保证金和管理费。3、调解书，证明被告没有按合同约定提供空调，原告向工商局反映。4、补充协议，证明被告已将房屋租赁给他人。5、视频资料，系《直播海南》栏目新闻报道，证明被告没有开通空调，且负责人也承认关闭空调是因常年亏损的事实。
被告辩称：一、双方签订的合同真实、合法、有效，原告不履行合同约定义务已违约，被告有权要求其承担违约责任。合同约定被告将宝睿华商业城第二层第B23号商铺租赁给原告使用，原告应每月向被告支付管理费2300元，缴纳的方式是当月20日缴纳下个月的管理费。可原告至今未缴纳相应的管理费，被告有权要求其缴纳所欠的管理费。二、原告违约被告有权没收保证金及所有剩余款。合同第十一条约定，原告如果不按约定向被告缴纳款项，其所交的保证金及所有剩余款均不退还，原告至今未缴纳相应的管理费，已严重违约，被告有权没收所交的保证金及所有剩余款。三、被告不存在违约行为，无需承担违约责任。原告称被告无故将商铺空调关闭，影响经营，其提供的琼海市工商局12315消费申诉案件调解书，无法证明空调关闭持续的时间长短，事实是商城有二台空调出现故障后，被告派人维修，可原告由于经营情况恶化，于是把剩下的空调关掉，使工商人员到现场时看到商铺空调没有开。被告已尽到约定义务，不存在根本违约行为，其称被告违约理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩，提供下列证据材料：1、《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，证明双方存在合同关系。2、律师函（2013年9月30日发出），证明因原告超过合同约定的期限不缴纳管理费，被告解除合同收回商铺。3、终止合同通知书、光盘及收条，证明原告违约，被告进行解除合同的催告和原告将物品领走。
第三人没有作书面陈述，也没有证据提交。
反诉原告反诉称：双方2012年4月1日签订《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，约定我方将宝睿华商业城第二层第B23号商铺租赁给反诉被告使用，反诉被告每月向我方支付管理费2300元，但反诉被告至今未向我方缴纳8、9、10月份5天的管理费已违约，我方有权要求缴纳所欠的管理费。此外，合同约定反诉被告如不按规定时间缴纳管理费，每逾期一天，反诉人有权按每天10元计算罚款。由于反诉被告唆使其他租户拖欠我方的租金，还多次带人在电梯口拦截客户，严重影响商场的管理秩序和其他商铺的经营及商场的商誉，造成多个商铺无法正常出租，应赔偿我方造成重大损失。为此，反诉原告特提起反诉，请求：1、反诉被告立即向反诉原告缴纳B23号商铺2013年8、9、10月5天的管理费共计5370元及逾期罚款2810元（8月罚款从2013年7月20日起暂计到12月25日共1560元；9月罚款从2013年8月20日起暂计到12月25日共1250元）；2、判令反诉被告赔偿恶意损害反诉原告商誉经济损失50000元；3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉原告提交的反诉证据与本诉证据一致。
反诉被告辩称：首先，我方没有收到反诉原告送达的律师函和终止合同通知。其次，反诉原告不按合同约定供应空调冷气，造成我方无法经营，致使合同目的无法实现，我方拒绝支付租金行为是正当履行抗辩权或先履行抗辩权，不构成违约。最后，反诉原告称我方多次唆使其他租户拖欠租金不是事实，也没有证据予以证明。反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
反诉被告提交的反诉证据与本诉证据一致。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为证据2的8份收据中最后一笔是2013年7月19日交的2300元管理费，按约定7月应交8月份管理费，原告欠8月、9月、10月5天的管理费已违约，应承担违约责任。对证据4认为是复印件，对其真实性有异议不发表质证意见，且该证据与本案无关。对证据5认为已超过举证期限不发表质证意见，且新闻报道并不事实。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，认为合同约定被告应当提供空调。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为该函不是送达给原告且也没有收到。对证据3真实性、合法性、关联性及证明内容有异议。认为没有收到该通知，且被告也没有公告送达通知书，收条也无法确认。
本院对原告提供的证据1-3的真实性予以确认。证据4是复印件，没有原件核对，并且被告也对其真实性有异议，故证据4不能作为本案定案依据，本院不予采信。证据5是新闻报道不能作为证据使用，故证据5不能作为本案定案依据，本院不予采信。对被告提供的证据1的真实性予以确认。证据2律师函虽是向案外人王丽珊发出催告，但该函最后落款下方列出原告等20人名单，故对证据2的真实性本院予以确认。证据3被告单方通知终止合同后，将终止合同通知书张贴方式在铺面门外，并采用录像记录作为向原告送达。故证据3的真实性本院予以确认。对本院向第三人询问的询问笔录真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2012年4月1日，原、被告签订《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》，约定被告将琼海宝睿华商业城第二层第B23号商铺租赁给原告经营，经营期限为六年（2012年2月1日至2018年1月31日）；优惠办法：甲方（被告）同意在合同期限内优惠乙方（原告）每间缴商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元、保证金6900元，2012年2月1日至2015年1月31日每月管理费2300元，2015年2月1日至2018年1月31日每月管理费2645元。管理费包括公共照明灯、空调、电梯、保安费、清洁费、工商税务（除自己商铺用灯以外）。甲方权利和义务：甲方有权对联营商铺及其他设施的使用进行检查监督商铺财产不受损害。商铺不经甲方同意擅自停业，自停业超过三天，每停业一天乙方按100元赔偿给甲方，作为甲方形象补偿，超过七天视为违约，甲方有权单方终止合同并收回商铺，乙方剩余建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费及保证金不退还，如乙方特殊情况需要停业，须书面申请经甲方同意后方可停业；乙方的权利和义务：乙方必须按合同约定使用经营商铺，必须按期缴付电费、管理费。甲方违约责任：在乙方无任何违约的情况下，如甲方单方解除合同，应双倍退还乙方所剩余费用；乙方违约责任：乙方如不按规定时间和数量向甲方缴纳约定款项，则每逾期一天，甲方有权按每天10元计算罚款，超过一个月不交者合同自行终止，乙方所交合同保证金以及所有剩余费用均不退还。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元、保证金6900元，被告将琼海宝睿华商业城第二层第B23号商铺交给原告经营。原告经营至2013年7月，因被告关闭商场部分空调停止供应冷气，由于二楼商场相对封闭商场闷热，顾客不愿意进入商场，原告要求被告开通空调冷气经营遭拒绝后发生纠纷，2013年8月4日原告向琼海市工商局投诉，工商局三次召集双方进行调解，被告最后一次答应恢复空调冷气供应，但事后仍未履行恢复空调冷气供应，工商局调解无效终止调解。此后原告停业拒绝向被告缴纳8、9、10月5天的管理费，原告从2012年4月1日至2013年10月5日退出商铺，共使用商铺18个月零5天，合计550天。被告催讨管理费未果后，于2013年8月21日向原告发出终止合同通知，主要内容为：原告承租的铺面2013年8月1日至8月31日管理费至今未缴纳，已严重违反合同。根据合同第十一条第一款的约定，被告决定从即日终止合同收回铺面，限原告在2013年8月26日前将铺面内物品搬出，并办理相关手续，否则视为主动放弃存放物品所有权，商场有权强制处理留下物品。同时将终止合同通知张贴在原告经营的铺面外以摄像记录方式向原告送达。2013年9月29日被告发出律师函，告知原告已违约，双方签订的合同自动终止，所缴纳的保证金及所有剩余款不再退还，并由公司收回铺面，限原告在收到本通知之日起三日内将铺面内物品搬出，并办理相关手续。否则视为主动放弃存放物品所有权，商场有权强制处理留下物品，造成的后果由原告承担。原告遂以被告违约不提供空调冷气，并且被告已与第三人解除租赁合同，双方签订合同目的无法实现为由向本院提起诉讼请求：1、解除双方签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》；2、判令被告退还商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费22928元、保证金6900元，合计29820元。被告抗辩原告不按约定缴纳管理费，已构成违约，有权终止合同收回铺面，并提起反诉要求：1、原告立即向被告缴纳B39号商铺2013年8、9、10月5天的管理费共计5370元及逾期罚款2810元；2、判令原告赔偿恶意损害被告商誉经济损失50000元。因涉案商铺是被告向李天龙租赁并装修后出租给原告，李天龙与本案的处理结果有利害关系，本院于2014年3月20日依法追加李天龙为第三人参加诉讼，第三人李天龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
另查明，原、被告签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》名为联营合同，实为房屋租赁合同，该商铺由原告自主经营，被告没有参与经营，只是收取出租铺面管理费等费用。原告租赁的商铺是被告向第三人租赁二楼商场装修后转租给原告经营。被告解除合同后已将商铺收回交给第三人，并与第三人解除商场租赁关系，由第三人直接管理商场另行出租。
本院认为：原、被告签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。本案争议焦点：一、是原告违约还是被告违约，合同应否解除。二、被告应否退还原告商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费、保证金给原告，原告是否向被告支付拖欠管理费及赔偿损失。
是原告违约还是被告违约，合同应否解除。本案中，双方签订的合同约定，被告租赁琼海宝睿华商业城第二层第B23号商铺给原告经营，按月收取管理费，其管理费就包括公共照明灯、空调、电梯、保安费、清洁费、工商税务。该二楼商场是相对封闭的场所，经营时需要开通空调冷气，可在原告经营过程中，被告却关闭了商场部分空调停止供应冷气，导致商铺经营困难，原告要求被告开通空调冷气被拒绝后，向琼海市工商部门投诉，要求解决问题，经工商部门调解未果后，原告拒绝缴纳8月份的管理费，被告在原告拒交8月份的管理费后于2013年8月21日向原告发出终止合同通知终止合同，限原告在限定的时间内搬出物品，将商铺收回。并且在收回原告的商铺后与第三人解除租赁关系将商铺交回第三人管理，被告不按合同约定向原告经营的商铺提供空调冷气，引起原告拒绝缴纳8月份的管理费，被告的行为已违约在前，原告拒绝缴纳8月份的管理费是合理行使同时履行抗辩权。至于原告主张解除合同问题，因被告已于2013年8月21日向原告发出终止合同通知，在未找到原告送达后将终止合同通知贴在商铺外，但原告否认收到被告的终止合同通知，该合同并未终止。但是，合同继续履行的条件已不成就，现原告主张解除合同的请求应予支持。
二、被告应否退还原告商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费、保证金，原告应否向被告支付拖欠管理费及赔偿损失问题。原告缴纳商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元、保证金6900元是作为经营琼海宝睿华商业城第二层第B23号商铺6年的建设、折旧费用和保证。在原告经营过程中，被告却违反合同约定关闭空调，致使原告经营处于困境，并且在原告拒绝缴纳8月份的管理费后以原告违约终止合同收回铺面，使双方签订的合同无法继续履行。被告违约在前，应承担违约的责任。原告未缴纳2013年8、9、10月管理费系合理行使同时履行抗辩权，故原告主张被告退还原告缴纳的商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费和保证金，理由正当，应予支持。被告反诉要求原告缴纳B23号商铺2013年8、9、10月5天的管理费共计5370元及逾期罚款2810元及赔偿商誉经济损失50000元，缺乏事实根据和法律依据，其反诉请求不予支持，应予以驳回。鉴于原告已经营使用铺面18个月零5天，合计550天。其所缴纳的费用应扣除18个月零5天的使用时间，原告已交商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费30000元，6年72个月折计每月416元，每天13.9元，应扣除550天×13.9元＝7645元后，被告应退还原告22355元及保证金6900元，合计29255元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
解除原告张丹与被告海口宝睿华实业有限公司2012年4月1日签订的《琼海宝睿华商业城商铺联营合同》。
二、限被告海口宝睿华实业有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告张丹商铺建设费、折旧费、消防器材费、公共维修费22355元、保证金6900元，合计29255元。
三、驳回原告张丹超出29255元部分及其他的诉讼请求。
四、驳回反诉原告宝睿华实业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3675元，由原告张丹负担50元，被告海口宝睿华实业有限公司负担3625元；反诉案件受理费人民币627元，由反诉原告海口宝睿华实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 陈宏友
审判员 周英俊
审判员 符儒超
二〇一四年四月十七日
书记员 王望来