贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初1480号原告（反诉被告）：王德建，男，1969年4月24日出生，侗族，碧江区坝黄民族小学教师，现住铜仁市碧江区。被告（反诉原告）：赵江，男，1964年3月12日出生，汉族，驾驶员，现租住铜仁市万山区。被告（反诉原告）：陈冬莲，女，1975年3月1日出生，汉族，无业，现租住铜仁市万山区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：覃品皇，铜仁市诚信法律服务所法律工作者，特别授权。被告：铜仁市联华房地产经纪顾问有限公司。地址：贵州省铜仁市瓦窑河路*号。法定代表人：陈平，公司董事长兼财务经理。委托诉讼代理人：向鹏，系该公司员工，特别授权。原告（反诉被告）王德建与被告（反诉原告）赵江、陈冬莲、被告铜仁市联华房地产经纪顾问有限公司（以下简称联华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王德建、被告（反诉原告）赵江、陈冬莲及二人共同委托诉讼代理人覃品皇、被告联华房地产公司委托诉讼代理人向鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王德建向本院提出诉讼请求：1、要求被告赵江支付原告违约金20000元，被告联华房地产公司退还原告定金20000元；2、被告赵江和联华房地产公司共同赔偿原告王德建的损失60000元；3、诉讼费由本诉被告方承担。事实及理由：2017年2月11日，原告王德建与被告赵江、陈冬莲通过被告联华房地产公司介绍签订了二手房买卖合同，合同约定：被告赵江、陈冬莲将坐落在铜仁市碧江区东太大道306附58号房产出售给原告王德建，原告王德建付给被告赵江、陈冬莲定金20000元（由联华房地产公司暂收），剩余房款办理完房屋过户手续时交清。该房屋只有落宗后才能办理房屋过户手续，因2017年5月中旬政府相关职能部门才办理完毕该落宗手续，所以该房屋直到2017年5月中旬才能办理房屋过户手续。而此前，被告赵江、陈冬莲愿意在原告王德建先行交付100000元房款给其应急的前提下在房屋没有过户之前把房屋交付给原告王德建使用，原告王德建也主动表示要求在房屋未过户之前搬入房屋入住并先支付部分房款，但是因被告联华房地产公司没有将原告王德建和被告赵江、陈冬莲的相关请求告知对方，导致被告因其未能及时得到应急款而毁约。同时联华房地产公司代收原告王德建支付的20000元定金也没有交给被告赵江、陈冬莲应急，导致其毁约，给原告造成了直接经济损失，故原告起诉至法院要求维护其合法权益。被告联华房地产公司辩称：2017年2月11日原告王德建与被告赵江、陈冬莲在其公司签订了二手房买卖合同，合同约定：甲方（赵江、陈冬莲）将坐落在铜仁市碧江区东太大道306号附58号房屋出售给乙方（王德建），乙方支付甲方定金20000元（依据合同约定由联华房地产公司代收），剩余房款在办完过户手续时付清。在签订合同时，联华房地产公司员工将所有房屋必须办理落宗手续后才能过户的政策告知甲乙双方，甲方赵江、陈冬莲告知联华房地产公司同小区不同栋的一套房产正在办理落宗手续，经查询，情况属实。而后因为测量队查询资料出现偏差需要重新测量。联华房地产公司在与测量队联系的同时将出现的情况及时告知给了赵江和王德建。2017年3月7日不动产登记中心重新受理该房屋的落宗调查申请，此后，联华房地产公司每次与测量队联系后都会将最新情况告知赵江和王德建。在此期间，赵江提出希望王德建能够提前支付一部分房款，其提前将房屋交付给王德建使用。联华房地产公司在告知王德建这一事项的同时也将相关的风险告知王德建，后王德建拒绝赵江的提议。2017年5月份房屋落宗测量好后，产生测量费3500元，经联华房地产公司协商只收取2000元，但是因为测量费2000元有谁承担的问题导致一直无法落宗，后经协商由联华房地产公司出500元，王德建出1000元，案外人何德志出500元，至此可以办理落宗手续从而过户。但是赵江以过约定交易时间为由拒绝继续交易。被告赵江、陈冬莲辩称：应当驳回原告王德建的全部诉讼请求。2016年底因急需还一笔借款，故决定出售自住房一套用于还贷。2017年2月11日在中介公司联华房地产公司参与下，与原告签订了《房地产买卖合同》，合同约定的过户期限和付款期限均为2017年3月10日，过户所需费用全部由原告承担。合同签订当天，其将房屋产权证二本、土地使用权证一本交给了联华房地产公司，由联华房地产公司协助办理过户。当天，原告亲自查验了出售房屋及随屋出售的电器等物品，反诉原告已经履行了全部的合同义务，不存在违约行为，故应当驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告赵江、陈冬莲反诉称：1.反诉被告王德建所交定金20000元归反诉原告所有，反诉被告支付反诉原告损失9526.83元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2017年2月11日在中介公司联华房地产公司参与下，反诉原告与反诉被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定房屋总价款为273880元，合同约定的过户期限和付款期限均为2017年3月10日，过户所需费用全部由反诉被告承担。反诉原告履行了全部的合同义务后，因反诉被告未按合同约定支付办理房屋过户落宗费用，导致交易房屋在2017年5月份房屋仍未能办理过户，故反诉被告应承担违约责任。反诉原告于2017年3月1日腾空房屋在外租房，因合同不能及时履行，造成其租金损失3200元，同时反诉原告因被迫贷款造成了利息损失6326.83元也应当由反诉被告承担。据此反诉原告诉讼要求反诉被告所交定金20000元归反诉原告所有，同时要求反诉被告赔偿其因被迫贷款产生的利息损失和租金损失共计9526.83元。反诉被告王德建辩称：双方签订的合同约定2017年3月10日是交付房款的时间，同时也是办理房屋过户手续的日期，但是因该房屋没有落宗，导致不能过户，所以才没有交付房款。合同中载明如因房产局或相关部门原因导致延迟则时间顺延。2017年4月份才知道落宗失败，需要重新测量定界、查找资料方可落宗，直到同年5月才知道要交纳3500元的落宗费，并非因不交纳落宗费才导致5月份房屋仍未过户。反诉原告赵江口头提出买方先支付100000元后可搬进房屋，但反诉被告王德建对此并不知情，且即使知情也不会答应。反诉原告赵江急于还贷与反诉被告王德建没有按期缴纳房款无关。联华房地产公司与反诉被告王德建愿意支付落宗费用，但因反诉原告赵江毁约不卖房了，故反诉被告王德建认为没有必要交落宗费。据此，反诉原告赵江所有的毁约理由均不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1、原告出示的房地产买卖合同及附件，拟证明被告联华房地产公司为原告与被告提供中介服务，三方签订了一份房地产买卖合同，合同就买卖房屋的位置及其他权利义务进行了约定。被告联华房地产公司对上述证据并无异议，被告赵江、陈冬莲对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份合同对费用的约定，恰好证明交易房屋产生的所有费用由合同乙方即原告承担，被告只收取卖房款270000元，其他费用均不承担，原告没有按照合同履行。经庭审查明，被告联华房地产公司与作为经纪方促成原告王德建与被告赵江签订了一份房地产买卖合同，被告联华房地产公司为甲乙双方提供中介服务，合同中就买卖房屋的位置和相关权利义务进行了约定，仅依据上述证据无法判断原告具有毁约行为。据此，故对被告的质证意见本院不予采纳，对原告出示该份房地产买卖合同及附件的证明目的本院予以认定。2、原告出示的收款收据，拟证明其已经交了20000元的购房定金给被告联华房地产公司。被告联华房地产公司对上述证据并无异议。被告赵江、陈冬莲质证认为自己没有收到该笔钱。经庭审查明，原告确实将该笔20000元的定金支付给被告联华房地产公司，根据原告、被告与联华房地产公司三方签订的房地产买卖合同，原告王德建向被告赵江缴纳的20000元的购房定金，由作为经纪方的联华房地产公司代收，在2017年3月10日前，甲乙双方办理产权转让手续即铜仁市房地产交易中心办理产权过户缴纳税费并取得房地产交易中心受理登记申请决定书时，经纪方联华房地产公司将代收定金转给甲方。综上，对原告出示的上述证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月11日被告联华房地产公司促成原告（反诉被告）王德建与被告（反诉原告）赵江、陈冬莲签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定：赵江、陈冬莲将其坐落在铜仁市碧江区东太大道306号附58号面积为94.71平方米的房屋及房屋内的家电家具一并出售给王德建。房屋单价每平方米2891.75元，总价为273880元。双方对于付款方式约定如下：在签订合同之前乙方（王德建）向甲方（赵江、陈冬莲）交20000元的定金，由联华房地产公司代收，定金作为第一部分房款；2017年3月10日前，双方办理产权转让手续即铜仁市房产交易中心办理产权过户缴纳税费并取得房地产交易中心受理登记申请决定书时，王德建支付房款250000元给赵江、陈冬莲，同时联华房地产公司将代收定金转让给赵江、陈冬莲，双方与联华房地产公司结清佣金服务费；2017年3月10日前，赵江、陈冬莲与王德建办理该房屋土地证过户手续或交接该物业时，王德建支付房款3880元给赵江。赵江、陈冬莲承诺在2017年3月10日前收到全部房款时将该房屋全部交付给王德建使用。房屋交易过程中产的税、费经双方协商后由王德建承担，联华房地产公司协助办理。该合同还就王德建与赵江、陈冬莲的其他权利义务、被告联华房地产公司的权利义务进行了约定。合同签订当日，王德建将20000元定金交给联华房地产公司，赵江、陈冬莲将房产证号为铜房权证市房字第090924018002848-1、090924018002848-2的房产证两本、土地使用证号为铜市国用（2009）第1867号国有土地使用证一本交给了联华房地产公司，同时王德建与被告赵江、陈冬莲在《房地产买卖合同》附件：家私电器清单上签字确认。联华房地产公司在办理房屋过户登记时因案涉房产未办理落宗，致使2017年3月10日赵江不能将案渉房屋转移登记至王德建名下，王德建也未向被告赵江、陈冬莲支付第二期购房款250000元。联华房地产公司提交了案涉房屋的落宗调查申请后，直至2017年5月缴纳落宗测量费用后即可落宗办理过户登记，因王德建与被告赵江、陈冬莲就应当由谁支付落宗测量费用发生分歧，致使案渉房屋仍未能办理落宗，也未能办理产权变更登记。经联华房地产公司协调后，由王德建、联华房地产公司及案外人何德志共同承担该房屋落宗费用，但赵江、陈冬莲以王德建违约为由拒绝继续履行合同。王德建诉至本院要求赵江赔偿其违约金，赵江亦向本院提出反诉确认王德建缴纳的定金归赵江所有，并要求王德建赔偿其经济损失。经本院审查后，决定追加陈冬莲为共同被告及反诉原告，原告（反诉被告）王德建、被告（反诉原告）赵江对此均无异议。另查明，被告（反诉原告）陈冬莲系赵江妻子，系案涉房屋的共同共有人，其对被告（反诉原告）赵江出卖涉案房屋并无异议，并在该合同共有人处签字确认。2017年2月22日，被告（反诉原告）陈冬莲向铜仁农村商业银行借款200000元，截止2017年6月20日，产生利息合计6326.834元。2017年3月1日，被告（反诉原告）赵江、陈冬莲搬离案渉房屋后租住于铜仁市××山区谢桥刘娅芳的房屋，月租金800元，截止2017年7月共计产生房租费3200元。原告（反诉被告）王德建于2017年8月8日与案外人周吉亚、姚世梅签订了《房地产买卖合同》，购买其位于铜仁市××号××房产。本院认为：原告（反诉被告）王德建与被告（反诉原告）赵江、陈冬莲、被告联华房地产公司签订的《房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应遵守履行。根据该合同约定，房屋交易过程中产生的费用由乙方，即由本案原告（反诉被告）王德建承担，被告联华房地产公司协助办理。据此，案渉房屋在交易过程中所产生的落宗费用，应当由原告（反诉被告）王德建承担。因原告（反诉被告）王德建未支付落宗测量费用，致使案渉房屋不能办理落宗，且未按照合同约定的时间向被告（反诉原告）赵江、陈冬莲履行付款义务，故原告（反诉被告）王德建应当承担违约责任。被告（反诉原告）赵江、陈冬莲已于合同签订之日将案渉房屋的房屋产权证及国有土地使用权证交付给了被告联华房地产公司，并于2017年3月1日搬离案渉房屋，为履行交付房屋作了积极而充分的准备，在此之前已完成了合同约定的履行义务。被告联华房地产公司为促成原、被告双方交易完成，积极履行办理案渉房屋变更登记的相关义务，亦不存在违约行为，故原告王德建诉请要求被告赵江、陈冬莲赔偿其违约金20000元及被告赵江、陈冬莲、被告联华房地产公司赔偿其经济损失60000元的请求于法无据，本院不予以支持。关于本案定金罚则的适用问题，根据双方签订的合同第七条的约定：“1.因甲方（赵江、陈冬莲）原因导致本合同不能履行完成，则甲方须双倍返还定金给乙方（王德建）并赔偿乙方因此造成的直接经济损失，并退回乙方已付所有费用。2.因乙方原因导致本合同不能履行完成，乙方已付定金及房款归甲方所有并赔偿甲方因此造成的直接经济损失，甲方有权将该房地产另行出售。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，定金是保障交易完成的担保，定金罚则并非是只要存在违约行为，守约方就可以主张适用。从保护交易、维护合同稳定考虑，定金罚则必须是一方具有致使合同目的不能实现的根本违约行为方可适用，而对于合同主要目的未受影响的一般违约行为，则不适用定金罚则。原告（反诉被告）王德建未按照合同约定向被告（反诉原告）赵江、陈冬莲履行付款义务，但该违约行为仅仅系其迟延履行行为，并非是导致其与被告（反诉原告）赵江、陈冬莲之间合同目的不能实现的根本违约行为。案渉房屋落宗的问题经原告（反诉被告）王德建、被告联华房地产公司协商一致得以解决后，被告（反诉原告）赵江、陈冬莲明确表示拒绝履行交付房屋的义务，且原告（反诉被告）王德建也重新购买了房屋，双方均以其行为表示不再继续履行约定的合同义务，对于该合同目的不能实现，双方均具有过错，互不适用定金罚则。故被告（反诉原告）赵江、陈冬莲提出原告（反诉被告）王德建未按合同履行付款义务，导致合同不能履行完成的意见与事实不符，本院不予采纳。被告联华房地产公司代被告（反诉原告）赵江、陈冬莲向原告（反诉被告）王德建收取的购房定金20000元，应当由被告联华房地产公司返还给原告（反诉被告）王德建。被告（反诉原告）赵江、陈冬莲请求判令被告（反诉被告）王德建缴纳的定金20000元的归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告赵江、陈冬莲要求反诉被告王德建赔偿其贷款造成的利息损失6326.83元和房租损失3200元，合计9526.83元的诉请。根据《中华人民共和国民事合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，对被告（反诉原告）赵江、陈冬莲要求原告（反诉被告）王德建赔偿其为履行合同搬离案渉房屋，而在外租房产生的房屋租赁费用3200元，双方都具有违反合同约定的行为，本院酌情支持1600元。至于被告（反诉原告）赵江、陈冬莲贷款产生的利息6326.83元，本院认为，双方约定2017年3月10日前原告（反诉被告）王德建向被告（反诉原告）缴纳房款250000元，被告（反诉原告）赵江、陈冬莲于2017年2月22日向铜仁农商银行贷款申请贷款，从两次事件的时间关联性来看，并非如被告（反诉原告）赵江、陈冬莲所称是原告（反诉被告）王德建出现违约情况后被迫贷款，其贷款行为与原告（反诉被告）王德建的违约行为并无因果关系，故对被告（反诉原告）赵江、陈冬莲的该反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、由被告铜仁市联华房地产经纪顾问有限公司返还原告王德建购房款20000元。二、驳回原告王德建的其他诉讼请求。三、反诉被告王德建于本判决生效后十日内支付反诉原告赵江、陈冬莲租房费1600元。四、驳回反诉原告赵江、陈冬莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1150元，由原告王德建负担。反诉案件受理费减半收取计269元，由反诉原告赵江、陈冬莲负担134元，反诉被告王德建负担135元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一七年九月六日书记员  陈尘