山东省德州市德城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德城民初字第1328号
原告（反诉被告，以下简称原告）：德州观湖城商业管理有限公司，住所地德州市德城区柴市街。
法定代表人：蔡子峰，总经理。
委托代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：安敏，该公司员工。特别授权代理。
被告（反诉原告，以下简称被告）：崔兆斌。
委托代理人：于健生，山东天衢律师事务所律师，特别授权代理。
原告德州观湖城商业管理有限公司与被告崔兆斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德州观湖城商业管理有限公司的委托代理人谭宝华、安敏，被告崔兆斌及其委托代理人于健生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德州观湖城商业管理有限公司诉称，2012年3月29日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议》，根据合同第一、二、三、四、五、十二条对房屋租赁事宜进行了明确约定。合同签订后，被告于2012年4月9日从原告处取走了房屋钥匙开始装修，被告并未按合同约定向原告交纳第一年租金。被告于2013年1月1日正式开始营业至今未向原告交纳房屋租金。原告请求判令：1、依法解除原、被告双方的房屋租赁合同；2、被告给付原告欠交的房屋租金2000749.92元；3、被告按照合同约定支付原告违约金400150元；诉讼费由被告承担。
被告崔兆斌辩称，原告违约没有按照合同约定将7500平方米的房屋交付被告使用，现在至今仍有十个租赁户没有搬走，致使合同目的无法实现。被告向原告交付租赁房屋保证金20万元、租金30万元后，被告至今没有接到原告已做好防水通知被告进行装修的通知，致使已经做好装修设计、经营准备的被告无法接收房屋并进行装修和进一步经营，给被告造成巨大的经济损失。被告崔兆斌提起反诉请求：1、判令原告继续履行双方于2012年3月29日签订的《房屋租赁合同》，做好租赁物的屋顶防水，并向被告交付7500平方米的租赁房屋。2、判令原告向被告支付违约金729000元。
针对被告崔兆斌的反诉，原告德州观湖城商业管理有限公司答辩称：被告所述不是事实，合同上没有约定房屋面积，一楼九间房屋的所有权不是原告所有，房屋的防水没有问题。
经审理查明，原告提交2001年8月28日德州市商品房销售凭证、《协议书》、德州服装城房款发票、2011年1月1日德州长荣置业有限公司出具《证明》一份。证明争议房屋的实际购买人为德州长荣置业有限公司，该公司委托德州观湖城商业管理有限公司对外出租。
原、被告双方于2012年3月29日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“出租方（以下简称甲方）：观湖城商业管理有限公司，承租方（以下简称乙方）：崔兆斌。第一条房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于柴市街服装城春城一、二、三楼建筑面积
--平方米。第三条租赁期限：租赁期限为壹拾贰年。乙方餐饮开业时间为-年-月-日，KTV开业时间为-年-
月-日，租赁按实际开业为准。第四条租金及费用：一、租金分四个阶段：合同期前三年租金：承租一、二、三楼每月18元／平方米；第二个三年租金：每月30元／平方米；第三个三年租金：每月38.50元／平方米；第四个三年租金另行商议，在物价水平不超过现在2倍的情况下租金上涨不超过40%。面积以最后实际测量为准。三、保证金：乙方应于本合同签订合同七日向甲方支付人民币500000.00元（大写：伍拾万元整），其中贰拾万元为保证金，叁拾万元为租赁金，合同到期后，乙方如无违约或者虽然违约但乙方已经补偿，保证金无息返还。第五条付款方式。租金缴纳方式为每年缴纳一次，乙方进场装修前交纳第一年租金，到期后乙方需提前30天缴纳下年租金，未按期缴纳视为合同自动终止，甲方不再退还前期所缴纳的相关费用。第六条交付房屋及期限。甲方在乙方装修前将房屋顶做好防水后将房屋按现状交付乙方，水电等线路由乙方自行接装，但甲方应该给予配合。第十四条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。”被告质证认为，原、被告双方签合同时，约定的建筑面积为7500平方米。被告并提交双方于2012年3月29日签订的《房屋租赁合同》一份：“第一条房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于柴市街服装称春城一、二、三楼建筑面积7500平方米。”证明原、被告签订租赁合同时，由原告经理祝祥东已经将双方租赁面积7500平方米约定好了。原告对被告提交的该合同中7500平方米不认可，认为是被告自己加上的。
原告提交2012年4月9日被告崔兆斌出具收条一张：“今收到春城卷帘门钥匙一把。”被告认可收到钥匙，但认为不符合约定的租赁物交付条件。
原告提交2013年7月6日至2014年3月13日收款收据复印件6张，拟证明被告经营的一龙健身、一龙国际已经交纳水电费并已实际营业。被告质证认为，与自己无关。
原告提交被告承租房屋停车场及楼顶广告位情况照片及承租房屋平面图照片一宗，拟证明整个春城实际面积合计7462.48平方米，除去一楼九户361平方米并非原告所有，原告实际交付被告的面积为7101.48平方米。被告质证认为，截止目前被告对原告实际交付的面积7101.48平方米认可，但按照约定应交付7500平方米，被告一直没有装修的原因一方面是因为原告没有做好防水，更主要的原因是因为原告最初承诺将一楼的九户一同租给被告，如果这九户不一同出租，被告经营时就没有停车场。
被告提交2012年4月9日德州观湖城商业管理有限公司收款收据一份，记载崔兆斌交纳合同保证金20万元，交纳租金30万元。原告认可。
被告提交服装城春城首层22号房屋所有权证及2014年6月13号姜国忠证人证言一份：“我是姜国忠，身份证号××，我有营业房壹间，35平方米，位于德城区柴市街服装城春城一楼22号房，2012年4月份德州观湖城商业管理有限公司私自把我春城营业房院上了一个卷帘门锁上，我和另几家春城商铺业主多次打110和12345都没完全解决，我对此找他们理论，他要求我们租给观湖城，他一块租给崔兆斌，我们一直没同意。”证明柴市街服装城春城一楼22号房屋所有权人为姜国忠。
被告提交2006年4月7日德州市商业银行后勤保障部关于拍卖房产的说明：“我行委托德州市德嘉拍卖行于2006年1月7日拍卖德城区服装城春城首层22号（鲁德字第102862号）和服装城秋城一层3号（鲁德字101413号）房产，买受人为姜国忠先生，特此证明。”原告不认可。
被告提交录音资料一份，拟证明被告于2014年5月24日、2014年5月25日与原告公司员工谈话中得知原告于2014年4月份才做的房屋防水。原告认可他们确实4月份做过防水，我们公司三年做一次防水，对被告所述房屋漏水不予认可。
被告提交德州市鲁北公证处2014年8月7日作出的（2014）德鲁北证民字第681号公证书一份，公证事项：保全证据。申请人崔兆斌于二〇一四年八月四日来到我处称其与德州观湖城商业管理有限公司于二0一二年三月二十九日签订了《房屋租赁合同》，合同约定德州观湖城商业管理有限公司将柴市街服装城春城一、二、三楼出租给申请人崔兆斌。申请人崔兆斌为留存证据，特向我处申请所承租柴市街服装城春城一、二、三楼的现状进行证据保全……”原告不认可。
以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、公证书等证据在卷证实。
本院认为，原、被告于2012年3月29日签订的《房屋租赁合同》，真实、有效。原、被告应该按照合同的约定履行各自的义务。合同中约定“租赁按实际开业为准”，原告提交2013年7月6日至2014年3月13日收款收据复印件6张，证明被告经营的一龙健身、一龙国际已经交纳水电费，被告于2013年1月1日起已经实际开业；被告对此提出异议，被告陈述一直未开业。经现场勘验，及原告提交的本案争议房屋现状的照片显示，原告称被告已实际开业，证据不足。
《房屋租赁合同》第六条“交付房屋及期限。甲方在乙方装修前将房屋顶做好防水后将房屋按现状交付乙方，水电等线路由乙方自行接装，但甲方应该给予配合”。原告于2014年4月份将房屋做好防水后，没有证据证明已通知被告。被告没有证据证明“催促或要求原告将房屋顶做好防水”。
《房屋租赁合同》三、保证金：乙方应于本合同签订合同七日向甲方支付人民币伍拾万元整，其中贰拾万元为保证金，叁拾万元为租赁金，合同到期后，乙方如无违约或者虽然违约但乙方已经补偿，保证金无息返还。第五条付款方式。租金缴纳方式为每年缴纳一次，乙方进场装修前交纳第一年租金，到期后乙方需提前30天缴纳下年租金，未按期缴纳视为合同自动终止，甲方不再退还前期所缴纳的相关费用。”
综上所述，原、被告在《房屋租赁合同》中约定的“租赁按实际开业为准”，甲方在乙方装修前将房屋顶做好防水后将房屋按现状交付乙方未实现，原告请求依法解除原、被告双方的房屋租赁合同予以准许；原告请求判令“被告给付原告欠交的房屋租金2000749.92元；被告按照合同约定支付原告违约金400150元”，不能成立。被告反诉要求原告支付违约金729000元，证据不足，本院不予支持。经本院审判委员会研究，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原、被告2012年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2014年5月6日解除。
二、驳回原告德州观湖城商业管理有限公司对被告崔兆斌的其他诉讼请求。
三、驳回被告崔兆斌对原告德州观湖城商业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费24483元，反诉费5545元，由原告德州观湖城商业管理有限公司负担24483元，被告崔兆斌负担5545元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
审 判 员 赵立梅
人民陪审员 毕宜成
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 杜 芸