河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）漯民三终字第187号
上诉人（原审原告）：陈还情，男，汉族，1981年12月4日。
委托代理人：杨晓，河南省驻马店市高新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：河南五星电器有限公司，住所地：河南省郑州市中原区。
法定代表人：周猛，该公司董事长。
委托代理人：张灵芝，该公司职员。
委托代理人：明星，该公司职员。
上诉人陈还情因与被上诉人河南五星电器有限公司（以下简称五星电器公司）租赁合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民二初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人陈还情的委托代理人杨晓，被上诉人五星电器公司的委托代理人张灵芝、明星，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年8月26日，马林波与五星电器公司签订一份房屋租赁合同，租赁期限为2010年9月5日至2016年5月10日，经过原被告及马林波三方协商于2011年7月签订补充协议，由陈还情履行马林波与五星电器公司签订的协议；陈还情向五星电器公司交纳保证金26200元，租金（27510元）已交至2012年12月15日。原被告争执的焦点是合同是否经过双方协商解除，何方违约，保证金应否退还。
原告为使诉称主张成立，向法庭举证照片三张，2013年1月27日拍摄，欲证明原告2012年12月15日撤出五星电器，被告已贴出出租房屋的电话；被告认为照片不能证明拍摄的时间段，被告作出的招租是原告违约解除合同后作出，为了减少被告的损失。被告为使辩称理由成立，向法庭举证如下：证据一、马林波与被告签订的房屋租赁合同、原被告与马林波签订的三方协议、漯河市华东房产开发有限公司与被告签订的租赁合同及双方签订的补充协议各一份，欲证明被告具有合法的出租权，马林波及原告按合同续约履行。证据二、原告交纳租金的收据六张，欲证明原告租金交到2012年12月15日，最后一次交纳租金是在2012年11月9日，没有按约定的10月15日交纳租金，构成违约。原告对被告提交的证据无异议，但认为原告推迟交纳租金时间是经过被告许可的，并同意用押金折抵租金后又反悔，所以原告才于2012年11月9日交纳租金，原告提前告知被告经营不善不再租赁，被告不同意才商量用押金折抵租金，被告接受推迟交纳的租金视为被告与原告继续履行租赁合同，所以原告不构成违约。
原审法院认为，五星电器公司与马林波于2010年8月26日签订的房屋租赁合同、原被告及马林波于2011年7月签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以认定。合同签订后，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据房屋租赁合同第九条：租赁期内，经双方协商一致并达成书面终止协议，可提前终止合同履行。庭审中原告未提交证据证明双方已协商解除租赁合同，被告又不予认可双方协商解除，故应认定系陈还情单方解除合同。房屋租赁合同第五条约定每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日为陈还情租赁费用支付日，故2012年第四季度的租金陈还情应于2012年10月15日支付，五星电器公司提交的收据能证明陈还情于2012年11月9日支付，陈还情质证称推迟交纳租金经过五星电器公司许可，并同意用押金折抵租金后又反悔，五星电器公司不认可，法院认定陈还情迟延交付租金。根据房屋租赁合同第十条约定：乙方（原告）未按合同约定超过15天未支付房屋租赁费用或其他费用的，甲方（被告）有权解除合同，乙方支付甲方相当于届时六个月租赁费用作为违约金，并赔偿甲方所遭受的一切损失。陈还情未按合同约定超过15天交纳租金违反了合同约定，应承担违约责任，故陈还情要求五星电器公司退还保证金26200元的诉请，法院不予支持。该租赁合同因五星电器公司现已将房屋租赁给他人，双方存在事实上的履行不能应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告陈还情与被告河南五星电器有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议；二、驳回原告陈还情要求被告河南五星电器有限公司退还保证金26200元的诉请。本案诉讼费460元，减半收取230元，由原告陈还情负担。
陈还情不服原审判决向本院提起上诉称：原审驳回上诉人要求被上诉人退还保证金26200元是错误的。原审法院以上诉人未按规定时间交纳房屋租赁费为由认定了上诉人构成违约，是没有法律依据的。虽租赁合同约定超过15天未交纳租赁费视为违约，但前提是经过被上诉人允许用保证金折抵最后几个月租赁费，上诉人才没有在规定时间交纳，之后被上诉人反悔才造成延误，之后上诉人又及时补交了租赁费，不存在违约。二、被上诉人接受上诉人交纳租赁费即是对合同的继续履行。上诉人在补交租赁费时被上诉人对此并没有说上诉人违约，也没有不收交纳的租赁费，被上诉人接受了租赁费，视为对我们的租赁合同继续履行的认定，不存在违约。若被上诉人认为上诉人违约可以不收取租赁费，我们一直使用该房屋，房屋到期后我们按规定结清了水电费，把钥匙交给了被上诉人。请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人五星电器公司二审中答辩称：根据房屋租赁合同第9条规定，租赁期内，经双方协商一致并达成书面终止协议，可提前终止合同履行。上诉人未提供书面解约协议证明双方已协商解除合同，系上诉人单方解除合同。房屋租赁合同第5条约定每年的1月15日、4月15日、7月15日和10月15日为上诉人的租赁费用支付日，故2012年第4季度的租金上诉人应于2012年10月15日支付，而实际支付日2012年11月9日。上诉人迟延交付租金，根据房屋租赁合同第10条约定乙方未按照合同约定超过15天未支付房屋租赁费或者其它费用的，甲方有权解除合同，乙方支付甲方相当于6个月房屋租赁费用作为解约金并赔偿甲方遭受的一切损失，上诉人未按合同约定超过15天交纳租金违反了合同约定，被上诉人不应退还26200元押金同时还可追究上诉人的违约责任。因此，一审认定事实准确，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：五星电器公司是否应当返还陈还情26200元保证金。
本院认为，五星电器公司与马林波签订的房屋租赁合同，陈还情、五星电器公司及马林波签订的补充协议，系各方当事人真实意思表示，合法有效。补充协议约定由陈还情概括承受原承租人马林波的权利义务，租赁合同对五星电器公司与陈还情有约束力。合同履行中，陈还情未按照租赁合同约定存在逾期交纳租金的违约行为，但是其及时纠正了违约状况，五星电器公司亦接受逾期交纳的租金，足以证明五星电器公司继续履行租赁合同的意思表示。陈还情称经五星电器公司同意用保证金垫付租金，因此逾期交纳租金，但其未有证据证明，原审判决认定陈还情存在逾期交纳租金的违约行为并无不当，陈还情应当承担相应违约责任。根据补充协议逾期一日支付1%滞纳金的违约责任约定，陈还情逾期24天交纳租金，应承担违约金为6288元（26200元×1%×24天=6288元）。原审判决以陈还情存在逾期交纳租金的违约行为，应承担违约责任为由，驳回陈还情返还26200元保证金的诉讼请求，不符合双方租赁合同关于保证金内容的约定，且有失公允，五星电器公司应返还陈还情19912元。综上，陈还情的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持；原审判决适用法律和处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持源汇区人民法院（2013）源民二初字第325号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销源汇区人民法院（2013）源民二初字第325号民事判决第二项；
三、河南五星电器有限公司于本判决生效后十五日内支付陈还情19912元；
三、驳回陈还情其它诉讼请求。
二审案件受理费各460元，陈还情负担110元，河南五星电器有限公司负担350元。
本判决为终审判决。
审判长 吕茹辛
审判员 刘冬凯
审判员 苏建刚
二〇一三年十二月十八日
书记员 梁晨晨