上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2276号
上诉人（原审原告、反诉被告）沈来英，女，1962年2月5日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告、反诉被告）王燕，女，1990年5月12日出生，汉族，住上海市。
上列两上诉人共同委�代理人余海龙，上海震亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙乙，男，1970年12月16日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）陶顺红，女，1975年1月10日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙某甲，男，2007年8月17日出生，汉族，住上海市。
法定代理人孙乙。
上列三被上诉人共同委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人沈来英、王燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月31日，沈来英、王燕（甲方）与孙乙、陶顺红（乙方）在上海平怡房地产咨询有限公司�丙方）的见证下，签订《房屋产权转让协议》，约定，甲方将自有的位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室建筑面积52.80平方米房屋（以下简称“系争房屋”）转让给乙方，甲方将系争房屋为配套商品房，需三年后才能正式上市交易的真实情况已如实告知乙方。双方协商一致，系争房屋的转让价格为人民币（以下币种均为人民币）700，000元。尾款50，000元，乙方于2014年12月30日之前即过户当日乙方直接支付给甲方。甲方应于2014年12月30日前积极主动配合乙方前往宝山区房地产交易中心办理过户手续，并将系争房屋全部交付给乙方使用。甲方应确保系争房屋在过户之前产权清晰、无债务纠纷，于乙方支付购房首付款后，系争房屋事实产权人归乙方所有（即乙方拥有实际的占有、使用、收益和处分权）。签订本协议后若因甲方原因，包括但不限于不同意出售系争房屋或者�绝按本协议约定办理产权过户公证的，导致产权证无法办出或无法将系争房屋产权过户给乙方的，甲方须按乙方已支付的房款双倍金额返还乙方，若因乙方原因，包括但不限于反悔不购买或拒绝按本协议内容办理产权过户公证的，导致甲方无法将系争房屋产权过户给乙方，则乙方已支付的购房款由甲方没收。2013年1月20日前的系争房屋使用所产生的费用由甲方承担，2013年1月21日起系争房屋使用所产生的费用由乙方承担。2013年1月20日，沈来英、王燕（甲方）与孙乙、陶顺红、孙某甲（乙方）就系争房屋的交易签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。同日，孙乙出具收条，收到系争房屋的产证原件。至此，孙乙、陶顺红、孙某甲已向沈来英、王燕支付房款共计650，000元。同日，沈来英、王燕将系争房屋交付给孙乙、陶顺红、孙某甲，孙乙、陶顺红、孙某甲装修后�住至今。后双方因故发生纠纷，沈来英、王燕向原审法院提起诉讼，请求法院判令解除双方就系争房屋签订的《房屋产权转让协议》及《上海市房地产买卖合同》，并要求孙乙、陶顺红、孙某甲从系争房屋内迁出并将房屋返还给沈来英、王燕。鉴于孙乙、陶顺红、孙某甲的行为构成违约，故其支付的房款不予返还。孙乙、陶顺红、孙某甲则提起反诉，请求法院判令沈来英、王燕配合办理过户手续，将系争房屋的房地产权利转让给孙乙、陶顺红、孙某甲，孙乙、陶顺红、孙某甲也同意在过户同时，除去支付尾款50，000元外，另行支付补偿款50，000元。
原审法院另查明，系争房屋的房地产权利于2012年4月25日经核准登记在沈来英、王燕名下，两人对系争房屋为共同共有。房地产登记簿中记载，系争房屋为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。
原审法院又查明，2012年8月30日，普陀区房屋征收部门（房屋征收中心）的房屋征收实施单位上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司（甲方）与被征收人或者公有房屋承租人孙乙、陶顺红、孙海琳（乙方）签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定被征收房屋地址为光复西路XXX弄XXX号底层东间（以下简称“光复西路房屋”）。根据上述征收协议，三人取得了动迁安置房屋地址位于菊盛路XXX弄XXX号（以下简称“菊盛路房屋”），2015年3月3日，孙乙、陶顺红、孙海琳经核准登记取得菊盛路房屋的房地产权利证书，三人对菊盛路房屋为共同共有。房地产登记簿中记载，菊盛路房屋为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解�合同。沈来英、王燕作为系争房屋权利人与孙乙、陶顺红、孙某甲就系争房屋先后签订过两份协议，共同反映出双方对系争房屋以700，000元总价进行买卖交易的一致的意思表示，该意思表示不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。合同签订后，作为购买方的孙乙、陶顺红、孙某甲已按约支付了房款650，000元，也从出售方沈来英、王燕处实际取得系争房屋，并装修入住至今。由于系争房屋为动迁安置房，房地产权利的转移无法同时予以落实，对此双方均明知，且约定了过户的期限。同时在合同中明确，在孙乙、陶顺红、孙某甲支付购房首付款后，系争房屋事实产权人归孙乙、陶顺红、孙某甲所有（即拥有实际的占有、使用、收益和处分权）。在双方签订转让协议和买卖合同时，孙乙、陶顺红、孙某甲他处无房，并不属于限购范围，主观不�在过错，因系争房屋为动迁安置房无法及时办理过户手续导致现有的过户障碍。鉴于系争房屋的转让协议和买卖合同均合法有效，各方当时也切实履行了大部分合同义务，各方应根据诚信、公平原则继续履行合同其余义务，以维护交易秩序、保证交易安全。沈来英、王燕要求解除该份合同，缺乏事实和法律依据，亦不符合诚实信用、等价有偿的民法原则，法院难以准许。现系争房屋已符合过户条件，孙乙、陶顺红、孙某甲反诉要求继续履行合同，要求取得系争房屋的房地产权利，合法有据，法院予以准许。根据合同约定，尾款50，000元应于过户同时给付。孙乙、陶顺红、孙某甲自愿另行给付50，000元补偿款，与法不悖，法院予以一并准许。据此，原审法院作出判决：一、沈来英、王燕于判决生效之日起十日内，配合孙乙、陶顺红、孙某甲办理过户手续，将系争房屋�房地产权利转让给孙乙、陶顺红、孙某甲；二、孙乙、陶顺红、孙某甲于上海市宝山区房地产交易中心受理系争房屋转让过户申请手续同时，向沈来英、王燕支付房屋尾款50，000元及补偿款50，000元；三、沈来英、王燕要求解除与孙乙、陶顺红、孙某甲就系争房屋签订的转让协议及买卖合同等诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5，400元，反诉案件受理费减半收取计5，400元，均由沈来英、王燕负担。
沈来英、王燕不服原判，向本院提起上诉称，首先，孙乙、陶顺红、孙某甲依据2012年8月30日签署的征收补偿协议取得了菊盛路房屋，而2011年出台的上海市限购令明确规定外地人在上海只能拥有一套住房�孙乙、陶顺红、孙某甲明知自己受到限购政策限制仍执意违反限购令于2012年12月31日与沈来英、王燕签订购买系争房屋的协议，这不属于孙乙、陶顺红、孙某甲名下无房的条件，孙乙等人主观上存在过错。其次，2015年1月21日房产交易中心已经明确告知孙乙、陶顺红、孙某甲属于限购，之后过户材料被退回，孙乙、陶顺红、孙某甲信访无果，原审法院也认可双方出现过户的障碍，这就是合同法规定的无法继续履行的客观障碍，这种客观障碍是行政机关政策原因，而非沈来英、王燕的主观过错，沈来英和王燕请求解除合同具有事实和法律依据。再次，孙乙、陶顺红、孙某甲不服房产交易中心对其过户资格的判断可以将房产交易中心作为被告提起行政诉讼，通过行政审判途径来审查房产交易中心认定孙乙、陶顺红、孙某甲是否受到限购令制约，本案作为民事诉讼不能直接判定合同可以继续履行。故请求撤销原审判决，依法改判支持沈来英、王燕的原审诉请，驳回孙乙、陶顺红、孙某甲原审的反诉请求，沈来英、王燕返还已收取孙乙、陶顺红、孙某甲支付的购房款650，000元。诉讼费用由孙乙、陶顺红、孙某甲承担。
被上诉人孙乙、陶顺红、孙某甲辩称，根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准，拥有动迁安置房不需要申报，不属于已有一套住房的情形。孙乙等人在网签合同时，名下没有任何房屋，购买系争房屋是第一套，孙乙、陶顺红、孙某甲不属于限购对象，合同具备继续履行的条件。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意沈来英、王燕的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。沈来英、王燕作为系争房屋的权利人与孙乙、陶顺红、孙某甲就系争房屋先后签订过两份购房协议，该意思表示真实，协议合法有效，双方均应恪守协议全面履行。协议签订后，由于系争房屋系动迁安置房，双方均明知房地产权利的转移无法同时落实，但双方约定了过户期限，且在协议中已经明确在孙乙、陶顺红、孙某甲支付购房首付款后，就取得对系争房屋的占有、使用、收益和处分权。鉴于目前孙乙、陶顺红、孙某甲已经按约支付购房款650000元，沈来英、王燕也依约交付房屋，合同双方均已履行了大部分的合同义务。目前，双方就系争房屋买卖合同的履行并不存在障碍，应根据诚实信用原则继续履行合同其余义务，以维护交易秩序，保障交易安全。综上，沈来英、王燕的上诉理由，缺乏依据，�院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，200元，由上诉人沈来英、王燕共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一六年一月十八日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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