湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鄂01执异1333号案外人：刘桂梅，女，汉族，1968年11月28日出生，住湖北省十堰市茅箭区，申请人：湖北合作银通融资租赁有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号武汉光谷保税国际交流中心（光谷三路以东、东园南路以北）307。法定代表人：严莉敏，该公司总经理。被申请人：十堰市和泽置业有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。被申请人：湖北新正水电开发有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路155号。法定代表人：鄢贤成，该公司总经理。被申请人：随州市新正汽车贸易有限公司，住所地：湖北省随州市交通大道K155号。法定代表人：邓常鋈，该公司总经理。被申请人：湖北和泽物业服务有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。法定代表人：龚涛，该公司董事长。被申请人：十堰嘉轩商贸有限公司，住所地：湖北省十堰市朝阳中路25-A号。法定代表人：叶娟，该公司总经理。被申请人：竹溪新正水电开发有限公司，住所地：湖北省十堰市竹溪县城关镇幸福大道355号。法定代表人：王亚军，该公司总经理。被申请人：鄢贤成，男，汉族，1966年7月28日出生，住湖北省武汉市武昌区，被申请人：周博，女，汉族，1983年2月26日出生，住湖北省武汉市武昌区，被申请人：贾占强，男，汉族，1973年12月7日出生，住湖北省十堰市，本院在执行申请人湖北合作银通融资租赁有限公司（以下简称合作银通公司）与被申请人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽置业公司）、湖北新正水电开发有限公司（以下简称湖北新正公司）、随州市新正汽车贸易有限公司（以下简称随州新正公司）、湖北和泽物业服务有限公司（以下简称和泽物业公司）、十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称嘉轩商贸公司）、竹溪新正水电开发有限公司（以下简称竹溪新正公司）、鄢贤成、周博、贾占强借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人刘桂梅不服本院（2016）鄂01执保4号协助执行通知书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘桂梅请求本院依法撤销（2016）鄂01执保4号协助执行通知书并依法解除对十堰市××号道和天下住宅小区××房屋（以下简称案涉房屋）的查封行为。事实与理由：2016年1月18日，案外人与和泽置业公司签订《房屋拆迁安置补充协议书（产权调换）》，和泽置业公司拆除案外人原有房屋，以案涉房屋进行产权调换，房款差价113850元于协议签订之日一次性付清，房屋已实际交付，未办理过户登记也不能归责于案外人，案外人的合法权益应得到保护。案外人提交了房屋拆迁安置补充协议书、和泽置业公司开具的关于刘桂梅安置房的决定、财务收据、燃气初装费、有线电视初装费、物业费收据等作为证据。本院查明，申请人合作银通公司因与被申请人和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强借款合同纠纷，于2016年11月2日向本院提出申请，要求对被申请人采取诉前保全措施。本院经审查，于2016年11月4日作出（2016）鄂01财保193号民事裁定书，裁定冻结上述被申请人的银行存款14800万元。如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。2016年12月15日，本院以（2016）鄂01财保193号民事裁定书及（2016）鄂01执保4号协助执行通知书，查封了被申请人和泽置业公司名下位于十堰市××号的部分房产及对应的土地使用权。查封期限三年（自2016年12月15日至2019年12月14日）。案外人所主张的××号房屋在查封范围之内。另查明，2017年8月28日，本院就原告合作银通公司诉被申请人和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强、第三人招商银行股份有限公司武汉武钢支行（以下简称招行武钢支行）借款合同纠纷一案作出（2017）鄂01民初25号民事判决书，判决主文内容如下：一、和泽置业公司应于本判决生效后十五日内向合作银通公司偿付借款本金13240万元及截至2017年1月19日的借款期内利息8974156.75元、逾期罚息4328291.67元及复利532282.28元，并按年利率15%分别承付借款本金13240万元和借款利息8974156.75元自2017年1月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息及复利；二、和泽置业公司应于本判决生效后十五日内向合作银通公司支付律师费457600元及公告费260元；三、合作银通公司对涉案编号2015年钢委抵字第1103号《委托贷款抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在十堰市和泽置业有限公司不能清偿本判决主文第一、二项所确认的债务范围内，以该份《委托贷款抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿；[抵押他项权证编号分别为十堰他项（2015）第0998号、十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号，但应排除编号十堰房建茅箭区字第000347号他项权证中已经解除抵押的64套，合计建筑面积6648.03平方米的在建工程（具体详见2016年1月7日房屋状况附表）]；四、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强对和泽置业公司上述本判决主文第一、二项所确认的债务在各自《保证合同（企业）》《保证合同（个人）》所约定的担保范围内承担连带清偿责任；各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人十堰市和泽置业有限公司追偿。五、驳回合作银通公司其他诉讼请求。如和泽置业公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费794292元，财产保全费5000元，由和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强共同负担。和泽置业、和泽物业、贾占强不服此判决已提出上诉。还查明，2016年1月18日，和泽置业公司出具《关于刘桂梅安置房的决定》，载明：经股东支研究决定，同意刘桂梅的拆迁安置房调整到5#号楼2单元102号房，面积为188.93㎡。刘桂梅安置面积为166.16平方米，现需按销售单价5000元/㎡补交超出面积22.77平方米的房款。同日，刘桂梅（乙方）与和泽置业公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议书（产权调换）》，协议书主要内容为：乙方所有的位于二堰街办擂鼓台社区，产权证号为20060409，测绘面积83.08㎡的房屋被搬迁，甲方提供道和天下小区5幢2楼102号（建筑面积188.93㎡）作为安置房。安置房面积以房产测绘中心认定为准，由乙方按补偿安置方案约定在安置房交付时结清差价款（多退少补）。同日，和泽置业公司开具财务收据，记载刘桂梅支付面积补差款113850元。本院认为：本案争议焦点为案外人对执行标的（案涉房屋）是否享有足以阻却执行的民事权利。首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人刘桂梅作为被拆迁人让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人刘桂梅对该房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。其次，案外人基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重,符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，案涉房屋虽然登记在被申请人和泽置业公司名下，但在本院查封之前，案外人已签订《房屋拆迁安置补充协议书（产权调换）》，以让出原住所的形式支付了获得安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人刘桂梅提出的异议理由成立，本院予以采纳。再次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对十堰市茅箭区人民南路46号道和天下住宅小区××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审 判 长  谌 玲审 判 员  张跃松人民陪审员  张爱珍二〇一七年十一月六日书 记 员  彭 芳