浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉桐民初字第2788号
原告：桐乡市百花企业经营管理有限公司。
法定代表人：金维宪。
委托代理人：宋贤明。
被告：李欠雨。
委托代理人：张征宇、祁金龙。
原告桐乡市百花企业经营管理有限公司与被告李欠雨物权保护纠纷一案，于2014年9月9日起诉至本院。本院于当日受理后，依法由审判员程啸�独任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告桐乡市百花企业经营管理有限公司的委托代理人宋贤明，被告李欠雨及其委托代理张征宇、祁金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐乡市百花企业经营管理有限公司诉称，2014年3月25日，原、被告签订三份房屋出租协议。协议约定期限从2014年4月1日至2014年4月30日止，同时约定如占房不退，应支付违约金。2014年4月18日，原告委托律师致函被告，明确到期后不再签订租赁协议，并要求被告在2014年5月2日前腾空并返还租赁房屋，且寄送政府相关拆迁文件。被告收到后立即与原告协商，要求继续租赁并保证不影响原告房屋拆迁和搬迁奖励，约定租赁期限到2014年7月31日止。因政府要求在2014年8月5日前腾空房屋，故租赁协议到期后原告立即要求被告腾空房屋并返还，但被告借口要求给予补偿拒不搬出占用至今。原告认为，由于双方的租赁合同已经到期，被告理应返还房屋，被告占房不退还既损害了原告的权益也妨害了政府的拆迁行为。诉请法院判决：1、被告立即腾空租赁房屋（桐乡市濮院镇永乐路中段3、4、5号店面三间）并返还原告；2、被告支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止（每天按照345.43元从2014年8月1日起计算至2014年9月4日暂为12405.17元；3、被告支付水电费、污水处理费到实际腾房之日（至2014年9月1日尚欠付水费、污水处理费57.60元、电费1604.40元）；4、被告支付违约金60000元并赔偿损失［其中提前搬迁奖励损失130528.36元，以各项补偿、奖励总价值3342733.89元为基数，按照银行同期贷款利率6%计算支付逾期利息损失（折合每天549.49元），从2014年8月6日起至实际腾房日止（其中至2014年9月6日的利息损失为17034.19元）］；5、本案诉讼费用、律师代理费13000元由被告承担。
被告李欠雨辩称，1、原告隐瞒重要事实与被告签订租房协议，侵犯了被告的权益。原告明知涉案房屋即将拆迁，仍将房屋租赁给被告。被告基于信任对房屋进行了装修，却被告知租期将近要求按期腾退，骗取被告的装修后被拆迁办评估增加的费用。2、原告非法占有本应属于被告拆迁而得的费用，虽然双方约定房屋租赁期限到期后，房屋装修设施归原告所有。但该约定是基于被告长期经营后双方不再续租这一特定情况，而本案中被告刚装修完毕，原告就要求结束租赁关系。被告还未营业，之前装修的费用也未得到任何补偿，致使被告损失巨大。倘若任何租赁关系都像本案原告一样，还有何诚信可言。民事法律的诚实信用原则还有何用。以及基于公平原则，本案装修后所评估的费用应属被告所有。3、基于信赖利益而产生的损失，被告依法提出反诉要求原告赔偿被�本不应有的损失。综上，请求法院判决驳回原告不合理的诉讼请求。
针对自己的主张，原告向本院提交如下证据：
一、房屋出租协议三份，证明原、被告于2014年7月15日签订房屋出租协议并就房屋租赁事宜约定了相关权利义务。
被告质证对真实性无异议，认为被告原来一直向原告租赁该房屋，但是协议的第六条第四项和第十一条是新增加进去的，原来只有“不得拆除”这句话，没有约定归谁所有。
二、现场照片三张，2014年9月2日拍摄一份，2014年9月4日拍摄二份，证明合同到期后被告仍在经营。
被告质证对其中一张鞋店是认可的，其他的和本案无关。现在被告店里还有很多货，因为鞋子的经营是有季节性的，上半年定好的货下半年经营期间一下子停下来是损失巨大的，所以没有办法停业。
三、照片二份、原告统交的水电费和污水处理费凭据若干，证明至2014年9月1日，被告产生的水表和电表的使用情况。
被告质证没有异议，认为对水表电表反映产生的水电费用被告愿意支付到租赁结束。
四、律师函、房屋出租协议、桐乡市人民政府关于濮院镇旧镇改建项目房屋征收决定的公告和关于濮院镇旧镇改建项目房屋征收补偿方案文件、邮政快递单据及查询单各一份，证明原告向被告告知房屋征收情况，并向被告寄送相关材料。
被告质证认为没有收到，被告因为做生意经常不在濮院。
五、租房合同九份、租房补充协议一份，证明在4月合同到期前原告向被告发送律师函，后来因为考虑到被告实际经营情况，与被告按月签订4、5、6三个月份的租房合同，被告与王俊长及原告签订了补充租房协议的内容，明确约定房屋到期后如何处理的事实。
被告质证认为王俊长和被告是连襟，当时是一起和原告签订租房补充协议，但是签约的同�，王俊长得到租赁原告另外两间店面作为补偿，而被告没有得到任何补偿。对其他九份租房合同无异议。另，王俊长租的房子是王俊长自己造的，都有凭据的，所以原告没有办法就租给他了，并且赔给他128000元。
六、房屋所有权证明一份、濮院镇旧镇改造项目房屋征收工作政策与实务六十问第四部分材料一份，证明原告是涉案房屋的所有权人，以及在征收时对房屋的价格评估，计算诉讼请求第四项各项补偿价值的依据。由于被告的占房不退，原告无法与政府部门签约，也无法对房屋评估，因此原告以拆迁部门的房屋评估比准价格计算。
被告质证对证据真实性没有异议，但是依据这样的计算是不对的。拆迁办评估师来过被告处的，说被告装修的那么好，应该赔偿的，被告没有阻碍他们评估，是2014年10月2日刚来评估，但据拆迁办说是原告认为评估价格低不同意而再提异议，所以没有签拆迁协议。
七、委托协议及律师费发票各一份，证明原告为本案支付代理费13000元。
被告质证无异议。
针对自己的抗辩，被告向本院提交如下证据：
一、2006年至2014年被告与原告签订的租房协议以及被告承租房屋所支付的押金、租金等凭据一组，证明被告自2006年始就租赁涉案房屋的事实。
原告质证对真实性无异议，认为2014年1月1日至3月31日是三个月一签的，之所以有这个变化是因为政府部门拆迁的事项，因此被告是知道拆迁的事实的。
二、桐乡市征收国有土地上房屋装修补偿明细表、濮院镇旧镇改建项目房屋附属物补偿标准各一份，证明被告其他租赁经营房屋中，征收中附属物在拆迁得到相应补偿，因此被告认为所有装修补偿应当赔给被告。
原告质证认为与本案没有关联性且是复印件，不予认可。
本院认证如下：
关于原告提供的证�一、三、五、六、七，被告对真实性无异议，本院经审查予以认定；证据二，被告对仍在继续经营的事实予以认可，本院予以认定；证据四，被告否认收到原告邮件，本院经审查，认定原告此组邮件已由中国邮政特快专递送达被告。
关于被告提供的证据一，原告对真实性无异议，本院经审查予以认定；证据二，本院经审查原告异议成立，不予认定。
根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
被告于2006年始开始租赁原告所有的桐乡市濮院镇永乐路中段3、4、5号店面三间，租期为二年或一年，双方均按协议履行各自义务。2013年11月29日，原、被告就上述房屋签订协议三份，约定租期自2014年1月1日起至3月31日止。2014年3月25日，原、被告就上述房屋签订协议三份，租期均至2014年4月30日止。自2014年5月1日始至2014年7月15日双方就上述房屋每月签订租赁协议三份，最后约定期限至2014年7月31日止，以及“租赁届满时，甲方有权无条件收回店面，乙方投入的固定装修设施不得拆除，房屋内的一切装饰、装修到期后，均无偿归甲方所有”、“租房到期必须无条件搬出，如不腾空房屋，则甲方有权采取停水、停电等措施，同时有权将房屋内物品强行搬出，如占房不退，乙方必须支付违约金贰万元”和发生争议因协商不成“一旦发生诉讼，违约方必须承担由此发生的诉讼费、律师费，其它一切经济损失”等。另，2014年4月18日，原告委托浙江缘缘律师事务所向被告发函，载明原告在合同到期后无条件收回店面，要求被告于2014年5月2日腾空并返还房屋，否则原告将采取措施直至追究被告违约责任等。随函原告附寄了2014年3月6日桐乡市人民政府发布的《关于濮院镇旧镇改建项目房屋征收决定的公告》及征收范围图和补偿方案等�件。因被告在租赁协议最后约定的时间即2014年7月31日后仍未如期腾空返还所租赁房屋并使用至今，原告诉至本院。
本院认为，原、被告自愿签订的《房屋出租协议》合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务，被告在合同到期后未按约定的期限将所租赁的房屋腾空并交还原告，构成违约，依法应当承担相应的民事责任。关于原告的诉讼请求，一、被告未按约定将所租赁的房屋腾空并交还原告，故原告请求被告腾空并交还房屋，本院予以支持；二、被告违反合同逾期占有使用所租赁的房屋，故原告请求被告按原合同租金计算支付逾期占有租赁房屋至实际腾退之日的占有使用费，本院予以支持；三、庭审中被告对尚欠原告水费、电费和污水处理费没有异议，同意按实结算，故原告请求被告支付至实际腾退之日的水费、电费和污水处理费本院予以支持，由双方按实结算；四、关于其中原告请求被告支付违约金60000元的部分，本院认为，因涉案房产在列入政府征收范围后，原、被告自2014年5月始签订的《房屋出租协议》中均已明确约定被告到期占房不退支付违约金各20000元，故本院予以支持；关于原告请求被告赔偿损失（提前搬迁奖、利息）部分，原告申请濮院镇旧镇改建确定的三家评估机构中择一对涉案房屋进行评估，本院认为，该评估事项应当由相关负责部门按旧镇改建程序进行，故本案中原告之请求尚缺乏事实依据，不予支持；五、原告请求被告承担本案的律师代理费，因符合自2014年5月1日始至2014年7月15日的《房屋出租协议》约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李欠雨�本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋（桐乡市濮院镇永乐路中段3、4、5号店面三间）并返还原告桐乡市百花企业经营管理有限公司。
二、被告李欠雨支付原告桐乡市百花企业经营管理有限公司房屋占有使用费（共三间，自2014年8月1日起每间分别按2014年7月的月租金3763元、3370元和3500元标准计算至实际腾空并返还租赁房屋之日止）。
三、被告李欠雨支付尚欠原告桐乡市百花企业经营管理有限公司的水费、电费和污水处理费，按实际发生计算至实际腾空租赁房屋之日止。
四、被告李欠雨于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市百花企业经营管理有限公司违约金60000元。
五、被告李欠雨于本判决生效之日起十日内支付原告桐乡市百花企业经营管理有限公司律师代理费13000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告桐乡市百花企业经营管理有限公司其他诉讼请求。
本案受理费4819元，减半收取2409.50元，财产保全费1270元，合计3679.50元，由原告桐乡市百花企业经营管理有限公司负担1455元，被告李欠雨负担2224.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 程啸飞
二〇一四年十二月九日
书记员 周晓芬