广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第567号
上诉人（原审被告）陈汉杰，男，1962年1月27日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人罗惠萍，系陈汉杰妻子，住所。
被上诉人（原审原告）谭静思，女，1986年7月4日出生，汉族，住广州市东山区。
委托代理人谭大钦，系谭静思父亲，住所。
上诉人陈汉杰因与被上诉人谭静思因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年9月25日，广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（1997）第411号《裁决书》，该裁决书查明：申请人广州市五金公司经广州市城市规划局以（94）穗城规北片地字107号文及广州市国土局以穗国土（1994）建用通字第376号文核准，并经该局于1994年11月22日发出穗房（94）拆字254号及于1996年11月23日发出穗房（97延）拆字020号广州市房屋拆迁公告，拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋兴建商业、商务大厦；申请人又经广州市房地产交易所监证，向广州英华房地产实业有限公司购买了广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢3至9楼01-08套间3197.3361㎡的房屋，并拟用该房屋作为对拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋的永迁补偿安置用房；被申请人陈汉杰是广州市十三行路靖远北街4号三楼侨房的使用人（原承租人谢生是被申请人的母亲，已移居香港），使用有居住面积20.1175㎡，现由被申请人户在籍常住人口三人（其中一人为独生子女）居住；申请人表示，因拆迁广州市十三行路靖远北街4号房屋兴建商业、商务大厦；现拟在广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢第八层805房有居住面积25.3481㎡（含异地永迁增幅20%的面积）的套间供被申请人永迁居住，并与被申请人订立租约；被申请人要求回迁安置或就近安置在六楼以下的房屋；等。该局裁决如下：一、申请人应于裁决书送达之日起七日内在广州市海珠区南洲路晓港湾文华苑B8幢第八层805房方位划出居住面积26.60㎡（含异地永迁增幅20%及楼梯递增10%的面积）的套间（产权属申请人所有的房屋），供被申请人永迁居住，被申请人应与申请人依法订立租约；二、被申请人应于本裁决书送达之日起十五日内迁出广州市十三行路靖远北街4号三楼房屋，迁往本裁决第一项载明房屋永迁居住；等。
1997年10月10日，广州市五金公司（甲方）与陈汉杰（乙方）签署《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除十三行路靖远北路4号3楼的房屋；乙方是该屋的使用人，居住面积20.1175㎡，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）；乙方同意1997年10月31日前迁出原址房屋；甲方应于1997年10月31日前，在海珠区晓港湾第B8幢第805单元，产权属于公有的套间，居住面积27.0339㎡安置给乙方回迁居住；乙方应按民用公房租金标准向甲方交纳房租；等。之后，陈汉杰入住涉案房屋。1999年12月7日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用函（1999）412号文同意广州市五金公司的征用地块的用地单位改为广州天城房地产实业有限公司。
2007年4月6日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局发出荔湾撤字第1575号《撤管房屋通知书》，内容为：海珠区南洲路晓港文华街63号805房可以撤管，2007年4月20日起发还给业主或继承人管业；撤管原因是拆迁代管发还，权属人是马兆政，梁碧霞是继承人；以上房屋是拆迁十三行同兴路81号的补偿点；等。2007年11月1日，广州市国土资源和房屋管理局出具了海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的《房地产权证》给梁碧霞。
之后，梁碧霞将广州市海珠区南州路晓港湾文华街63号805房出卖给谭静思。2013年2月19日。广州市国土资源和房屋管理局出具的穗字第850110003号粤房地权证中广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的房地产权属人为谭静思。
谭静思以物权保护为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：判令陈汉杰立即向谭静思支付2013年3月至9月共7个月的租金共10695.72元。
原审法院认为，谭静思是在2013年2月19日取得广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的《房地权证》，因此谭静思是上述房屋的所有权人，自从《房地权证》取得时起就对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然上述房屋的所有权人有所变更，但是在谭静思取得广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的所有权后，并没有影响到陈汉杰继续使用该房屋的权利。而陈汉杰也实际使用了谭静思所有的房屋，理应向谭静思支付房屋使用费。故谭静思要求陈汉杰支付从2013年3月起至2013年9月止的房屋使用费的请求，合法合理，原审法院予以支持。至于房屋使用费的标准，由于谭静思、陈汉杰间并没有进行约定。故应以参照有资质的评估机构评定的涉案房屋的私房住宅租金标准计算为宜，但不应超过谭静思所主张的10695.72元。至于陈汉杰认为涉案房屋原所有权人与谭静思之间的房屋买卖行为侵犯了其优先购买权的纠纷属于另一法律关系，原审法院在本案中不予处理，陈汉杰可另循其他途径解决。而对于陈汉杰以谭静思侵犯其对涉案房产的优先购买权为由拒绝向谭静思支付房屋使用费的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原审法院做出如下判决：陈汉杰在本判决生效之日起10日内，向谭静思支付广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房从2013年3月起至2013年9月止的房屋使用费（参照有资质的评估机构评定的上述房屋的私房住宅租金标准计算，但不超过谭静思所主张的10695.72元）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费34元，由陈汉杰负担。
上诉人陈汉杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、根据合同法第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因为上诉人在房屋产权变更前一个月还是808元交纳租金。二、自从被上诉人房产权属变更后一直没有知会上诉人。因此上诉人只同意房产变更前所缴纳的租金。另外被上诉人自从涉案房产权属变更后没有与上诉人重新签订新的租赁协议。
被上诉人谭静思答辩称：我方没有与上诉人签订合同，并无约定日期及价格，应以法院判决标准执行。
本院经审理，确认原审法院查明事实。
本院认为，谭静思2013年2月19日取得广州市海珠区南洲路晓港湾文华街63号805房的《房地权证》，谭静思从《房地权证》取得时起就对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。现被上诉人实际居住使用涉案房屋，之前亦有相关生效法律文书确认交付租金标准为“参照有资质的评估机构评定的上述房屋私房住宅标准租金标准计算”，应继续予以履行。至于上诉人认为涉案房屋租金在被上诉人主张前曾按每月808元交付，应继续按该标准履行，但其并未提供涉案房屋至今应按该标准支付的合同约定，亦无原产权人对于租赁期限及按808元租金交付相关承诺的证据证明。故此上诉人上述主张并无法律及合同依据，本院不予采纳。至于上诉人提及的优先购买权问题，原审法院认为可另循法律途径解决并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68元，由上诉人陈汉杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年六月十三日
书记员 阮志雄
黄浪