福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第862号
上诉人（原审被告）林财，男，1979年6月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区，现住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）福建实达物业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区善化新村8座二层。
法定代表人刘胜昔，该公司总经理。
委托代理人郑映良，该公司员工。
上诉人林财因与被上诉人福建实达物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第3003号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2003年8月10日原告与“滨江丽景·水岸名居”小区的建设单位福州新榕房地产有限公司签订了物业管理委托合同。原、被告曾签订《水岸名居前期物业服务协议》，协议中对物业费的计算标准、交纳时间、水电公摊费收费方式及违约责任进行了约定。根据协议，被告应每月交纳物业费172.3元，被告未交纳自2010年2月至2014年4月物业管理服务费8787.30元、2010年1月至2011年8月的水费507.60元、2010年2月至2014年3月水公摊费164.90、电公摊费988.80元、发电油费4.70元。
原审法院认为，《“滨江丽景·水岸名居”物业管理委托合同》是建设单位小区的开发商福州新榕房地产有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对业主及原告物业公司具有约束力。另原告福建实达物业有限公司与被告林财签订《水岸名居前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效。原告已实际提供物业服务，被告林财作为水岸名居3#1××单元的业主和物业服务受益人，应当履行向原告交纳物业服务费及约定公摊费用的义务。因被告对原告提出的物业服务费、水公摊费、电公摊费、水费及发电机油费数额均未持异议，故原审法院对原告诉请被告支付物业服务费、水公摊费、电公摊费、水费及发电机油费，予以支持。被告抗辩认为原告因未按约提供相应的物业服务，造成原告损失，故其未交物业费及其他相关费用，被告可另行向原告主张权益，但不能以此作为拒绝缴纳费用的理由。因被告未按约交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但被告对违约金的抗辩已实际包含了减少违约金的请求内容，原告主张的违约金过高，可予调整为逾期交纳物业费违约金以被告每月应缴数额为基数，按日千分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、被告林财于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付物业服务费8787.30元；二、被告林财于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付逾期付款违约金（以被告每月应缴物业费172.30元为基数，按日千分之一计，自2010年2月至2014年4月被告逾期交纳物业费次日起逐月分期计算至被告付清物业服务费之日止）；三、被告林财于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付水费507.60元、水公摊费164.90、电公摊费988.80元、发电油费4.70元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费290元，适用简易程序减半收取145元，由被告林财负担。
一审宣判后，原审被告林财不服，向本院提起上诉。
上诉人林财上诉称：一、根据《合同法》第一百二十二条、第一百零七条、第一百零八条、第五十三条的规定，被上诉人未经上诉人同意私自施工，在地下室挖洞，造成上诉人房屋墙体开裂，卫生间承台空洞等不可逆转损害，被上诉人已经实质违约。被上诉人直接造成上诉人巨大的损害，远远超过物业费，在根本问题没有解决的情况下，被上诉人无权收取物业费。二、被上诉人近两年都在逃避上诉人关于恢复原状的诉求，并没有人向上诉人追索物业费，律师函也是两年才一次，超过了两年诉讼时效。且被上诉人在没有跟上诉人协商的情况下，直接向法院起诉，违反了《水岸名居前期物业服务协议》第十条的约定，也违反了《合同法》第一百零八条的规定，被上诉人要承担违约责任，并无权提出滞纳金的请求。三、对于公摊以及水费，被上诉人只提供数字，没有提供计算过程，不能索求相应的费用。四、根据《物业条例》第三十六条、第五十一条、第五十二条，《合同法》第一百一十一条、第一百一十二条的规定，被上诉人私自挖洞造成上诉人墙体开裂，空洞造成水土流失，不断下陷，造成安全隐患，被上诉人应要承担相应的法律责任，并赔偿损失，恢复原状。对于2009年11月丢失的电动车，2011年8月8日丢失的笔记本，上诉人已经报警，被上诉人应进行适当的赔偿。五、被上诉人在上次开庭期间，宣称对于小区管理完好，满意达80%以上，事实上经过满意度调查，不满意率达到80%以上，小区业主怨声载道，业委会也于2014年11月17日下达了停交物业费通知，并不再续聘被上诉人。综上，请求：1、减免上诉人需向被上诉人交纳的物业服务费8787.30元。2、千分之一的罚息应予以免除，并计算出确切的免除数值。3、被上诉人应提供水费507.60元，水公摊费164.90元，电公摊费988.80元，发电油费988.80元，发电费4.70元的依据。4、对于被上诉人的侵权和违约行为，与上诉人不交物业费直接相关，请求接受上诉人的反诉。
被上诉人福建实达物业有限公司答辩称：上诉人提出的业主对物业服务的满意度与本案没有关系，现在被上诉人也退出小区不再服务了。上诉人主张一审认定的物业服务费用交纳时间有错误，该主张没有依据。上诉人声称丢失物品也没有依据，上诉人应就此举证。关于修理管道的问题，是开发商遗漏的问题，与被上诉人无关。关于小区的问题，被上诉人已与开发商尽量协调了。关于收费依据，在物业合同中都已经明确体现了，也已经过公示。综上，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理过程中，双方没有新证据提交。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的事实属实。
本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业服务费系物业服务企业赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，接受物业服务方拒缴物业服务费的方式并不能促使物业服务企业提高服务质量，反之可能导致合同双方关系恶化，服务质量降低。被上诉人已经提供了物业服务，上诉人亦已接受了物业服务，上诉人依约应当支付物业服务费。上诉人关于减免其需向被上诉人交纳的物业服务费8787.30元的主张没有依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人造成其房屋损害等，应承担赔偿责任，其该主张与本案不是同一法律关系，在本案中不予审理，上诉人可另行主张。上诉人主张被上诉人的诉请已超过诉讼时效，因上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出该主张，本院不予采纳。上诉人现主张被上诉人应提供水费507.60元，水公摊费164.90元，电公摊费988.80元，发电费4.70元的依据，因上诉人在一审中已明确对被上诉人提出的上述费用均无异议，故一审法院据此确认上诉人所应支付的水费、水公摊费、电公摊费、发电费并无不当，本院予以维持。因被上诉人的物业管理服务存在不当之处，故上诉人请求不予支付违约金有理，本院予以支持。综上，上诉人林财的部分上诉有理，本院部分予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第3003号民事判决第一、三项；
二、撤销福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第3003号民事判决第二、四项；
三、驳回被上诉人福建实达物业有限公司一审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人林财其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费290元，适用简易程序减半收取145元，由上诉人林财负担100元，由被上诉人福建实达物业有限公司负担45元；二审案件受理费290元，由上诉人林财负担200元，由被上诉人福建实达物业有限公司负担90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 符海燕
代理审判员 缪 羽
二〇一五年四月十七日
书 记 员 陈 蕾