浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1379号
原告（反诉被告）：王纪兵。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：李民。
委托代理人：沈惜宇。
原告王纪兵与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法由审判员王云奖独任审判。被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理。本院于2013年9月26日第一次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人李民到�参加诉讼。2013年10月15日，本院第二次公开开庭审理本案，原告委托代理人厉洁飞，被告委托代理人李民到庭参加诉讼。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年4月15日恢复审理。本案现已审理终结。
原告王纪兵起诉称：原、被告于2011年1月4日签订商品房买卖合同，原告向被告购买象山迎凤山庄第18幢2-102号的联排多层住宅，根据合同第九条约定，被告应当在2010年11月30日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告，合同同时约定原告于2010年12月31日前取得房产权属证书，但被告既未按期交房，也未按期为原告办理房产权属证书（直至2011年10月28日方取得相关证书）。依照法院此前作出的生效判决，被告应承担相应的违约责任。综上，请求判令被告：一、支付原告逾期交房的违约金13790元［按已付房款1641729元×0.0002×42天（2011年1月5日至2011年2月15日）］；二、支付原告逾期取得房产权属证书的违约金43342元［按应付房款1641729元×0.0002×132天（2011年2月16日至2011年6月27日）］。
被告半岛公司答辩并反诉称：原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：1.原、被告签订商品房买卖合同的时间为2011年1月4日，而合同约定的交房时间及交付权属证书的时间分别为2010年11月30日前与2010年12月31日前，约定的时间明显早于签约日期，按约交房客观上无法实现，故该条款属于无效条款。被告无违约行为，无需承担违约责任。2.双方约定的违约金标准过高，即使需要计算违约金，也应以实际损失为依据，而实际损失应当参照同地段同类型房屋的租金标准计算，并申请本院对案涉楼盘的租金进行司法鉴定。另外，双方之间的商品房买卖合同约定案涉房屋约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以登记为准。案涉房屋交付后，产权登记面积实际为227.09平方米，多于合同约定的建筑面积，尚应补缴房款6143元。据此请求判令：反诉被告支付房屋面积补差款6143元。
反诉被告王纪兵针对反诉部分答辩称：案涉小区经过数次面积测量，反诉被告等业主认为后来测量时将原先分摊的面积也纳入专有面积，因而不同意再次进行面积补差，后双方另行决定业主不需要进行面积补差，多余的税金业主也不向开发商主张返还，并在房款的发票上也注明已结清，房屋产权等相关证件也已过户至反诉被告名下。故请求驳回反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其主张及辩解的事实向本院举证及被告（反诉原告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同一份与销售不动产统一发票一组（均为复印件），拟证明原告的主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据等事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定的交房和交证的时间都早于合同签订的时间，属于无效约定。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为房产证何时做出与被告无关。
3.（2012）甬象民初字第946、948号民事判决书和（2013）浙甬民二终字第251、252号民事判决书复印件各一份，拟证明：被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，才具备交房条件；逾期交房的违约金应计算到实际交房日止；被告于2011年6月27日取得房屋初始登记，依约已逾期的事实。被告对该证真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证与本案没有关联性。
4.房款发票、契税发票复印件一组，拟证明税款方面有差额及房款金额已经结清，被告放弃补差款的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为开具已结清的发票（办证联）系基于原告需要办转移登记而出具的，双方房款实际并未结清，认可被告代收的款项扣除实际办证费用还有4428元的余额。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张的事实向本院举证及原告（反诉被告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同及附件复印件一份，拟证明该合同相关条款约定了该商品房的单价、按建筑面积计算房款及合同约定面积与产权登记面积不一致时以产权登记为准，案涉房屋应付房款为1660596元的事实。原告对该证无异议。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明权证登记的建筑面积、权证登记的时间、反诉原告向反诉被告出具发票时间在房产证登记前不久，可充分说明反诉原告向反诉被告出具发票是为其办理转移登记之用等事实。原告质证对真实性无异议，但认为被告出具发�尽管系原告办证的必要条件，但发票记载事项系双方之间款项已结清的有效证据。
3.付款凭证复印件一组，拟证明反诉被告实际已付房款的总数为1654453元的事实。原告质证对真实性无异议。
经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证1、2、3、4，被告提供的证1、2、3的真实性均予以认定，至于原、被告双方对关联性或证明目的提出的质证意见，系属对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。
综上认证，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2011年1月4日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第18幢2-102号的联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计224.51平方米，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米7312.5元，总�款为1641729元；第七条买受人于2011年1月4日支付501729元，余款1140000元进行商业按揭；第九条出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止�出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：①买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金；②交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。
该合同第十六条约定：出卖人承诺于2010年12月31日前负责办理案涉小区的土地使用权及商品房所有权的初始登记，取得相关证书交付买受人，由买受人自行办理商品房转移登记；出�人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，双方同意按下列方式处理：1.面积误差比［面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%］绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；合同还约定了其他相关权利义务事项。
合同签订前后，原告分批次日向被告付清合同约定房款共计
1641729元（含2011年2月14日支付1140000元）。2011年2月14日，原告又向被告支付67500元（其中代收税费与办证等费用54776元、第一次面积补差款12724元）。2011年2月15日，被告将案涉房屋实际交付原告。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年6月27日，被告取得案涉小区房产的初始登记证书。2011年9月16日，原告缴纳案涉商品房的契税49633.59元，税务部门开具的税收缴款书载明计税价格为1654453元。2011年10月28日，原告取�案涉房屋的所有权登记证书，房屋登记的建筑面积为227.09平方米，超过合同约定的建筑面积（224.51平方米）2.58平方米。2011年11月8日，被告向原告发送《关于半岛迎凤山庄房款退补的通知》，告知原告应补交房款6143元，代办权证工本费用等可退还4428元，两项相抵原告应补交房款1715元。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。该合同约定的交房时间与交付相关房产权属证书的时间早于双方实际的签约时间，该相关约定因无法实际履行，应属无效，本案被告交房与办证是否逾期及其违约责任，属于《中华人民共和国合同法》关于履行期限不明的情形，应当适用相关法律的规定。本案中，原告付清合同约定及第一次补差房款后，被告于第二天（2011年2月15日）便将案涉房屋实际交付原告，并无不当，原告关于被告逾期交房应当承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
被告于2011年2月15日将案涉房屋实际交付原告，后于2011年6月27日取得案涉楼盘的初始登记证书。综合相关司法解释关于（未建成的）商品房买卖合同未特别约定出卖人逾期未向买受人交付房屋权属证书的违约责任事项、买受人可自房屋交付90日后向出卖人主张相关违约责任的规定，以及案涉楼盘取得初始登记后、被告代收相关费用而实际由原告委托第三人代办房屋权属证书等情况，原告可要求被告就超过90日部分的违约损失承担相应责任。本院参照合同关于逾期办证违约责任的相关约定，由被告向原告承担逾期完成初始登记时段［（即从2011年2月15日交房至2011年6月27日取得初始登记的时间扣除90日］的相应责任，经核定原告该时段的违约损失为：13790.52元［按原告主张的合同约定房款）1641729元×0.0002×42天（2011年5月16日至2011年6月27日）计算］。
至于违约金是否应予降低，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案原告逾期取得房屋相关权证的损失不仅限于租金损失，且逾期办证的过错在于被告，故本院对被告关于降低违约金标准的请求不予准许，对被告关于案涉楼盘的租金进行司法鉴定的申请，因无此必要，本院不予准许。
至于被告是否已与原告结清房屋补差款，根据现有证据透视，尽管案涉房屋的契税计税价格仅为原告实际已付房款1654453元，且被告为了尽快办理相关权证之需而出具总金额为1654453元的销售不动产统一发票（自开）办证联，但双方并未实际结清房款，根据合同约定，原告应当补交差额房款6143元，鉴于被告认可代收办证等费用尚�4428元余额，依法可与原告应补交差额房款抵扣，即原告应支付被告房屋补差款1715元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原告王纪兵向被告宁波石浦半岛酒店有限公司补交房款
1715元；
二、被告宁波石浦半岛酒店有限公司支付原告王纪兵逾期办理房产权属证书的违约金13790.52元；
三、驳回原告王纪兵的其他诉讼请求；
四、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的其他反诉请求。
上述一、二项相抵，被告宁波石浦半岛酒店有限公司应支付原告王纪兵12075.52元，款定于本判决�效后十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1228元，减半收取614元，由原告王纪兵承担541.5元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担72.5元；本案反诉受理费25元，由原告王纪兵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院�案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 王云奖
二〇一四年四月二十五日
代书记员 杨森涛