辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2287号
上诉人（原审被告）：朱奇，男，1963年8月9日出生，汉族，农民，住址沈阳市沈北新区道义镇。
委托代理人：朱艳华（朱奇女儿），女，1986年8月27日出生，汉族，无职业。
上诉人（原审被告）：艾玉兰，女，1962年7月5日出生，汉族，农民，住址沈阳市沈北新区道义镇。
委托代理人：朱艳华（艾玉兰女儿），女，1986年8月27日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）：于鑫，男，1994年7月2日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈北新区道义镇。
委托代理人：赵文英（于鑫母亲），女，1965年3月4日出生，满族，农民。
上诉人朱奇、艾玉兰因与被上诉人于鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
于鑫一审诉称，于鑫与朱奇、艾玉兰于2013年2月28日签订房屋买卖协议书一份，约定朱奇、艾玉兰将位于沈阳市沈北新区蒲昌路46-1号民丰家园11号楼4-3-3号房屋以25万元出卖给于鑫，朱奇、艾玉兰无条件配合于鑫办理房屋更名过户手续，双方需严格遵守协议，如一方违约需承担违约金10万元。现于鑫要求办理房屋更名过户，朱奇、艾玉兰明确表示拒绝。故于鑫诉至法院，1、请求法院确认于鑫与朱奇、艾玉兰签订的房屋买卖协议有效；2、请求法院判令朱奇、艾玉兰协助于鑫办理房屋更名过户手续；3、请求法院判令由朱奇、艾玉兰承担本案的诉讼费用。
朱奇、艾玉兰一审辩称，1、于鑫与朱奇确实签订了房屋买卖协议，但当时涉案房屋并没有取得房屋所有权证书；2、艾玉兰对签订房屋买卖协议并不知情，所以我方认为房屋买卖协议无效；3、如果于鑫交购房款，我方同意卖房并配合于鑫办理过户手续。
原审法院审理查明，朱奇、艾玉兰系夫妻关系。2012年2月23日，沈阳蒲河房地产开发有限公司与朱奇签订“民丰家园”优惠住宅认购书一份，约定朱奇认购的房源位于沈阳市沈北新区蒲昌路46-1号“民丰家园”住宅小区11号楼4-3-3，建筑面积67.69平方米，认购价格为107，233元。2012年3月份，朱奇将涉案房屋以3000元／平方米的价格出卖给案外人王颖。2013年2月28日，于鑫与朱奇签订房屋买卖协议一份，约定于鑫购买朱奇、艾玉兰所有的涉案房屋，价款为250，000元。该房屋买卖协议中艾玉兰的签字系朱奇代签。于鑫于2012年12月18日交付定金30，000元，于签订房屋买卖协议当日交付了剩余购房款220，000元。审理中，朱奇称其没有交纳涉案房屋的认购款107，233元，亦没有收到王颖给付的购房款，是其哥哥朱洪出卖的涉案房屋。另外，朱奇主张因进步村的村长吕刚答应给其提供另外一套房产，所以其才同意出卖涉案房屋，但朱奇未提供证据予以证明。于鑫主张因涉案房屋无房屋所有权证，其购买涉案房屋时要求房屋的所有权人到场签订房屋买卖协议。于鑫在交付购房款时朱奇、朱洪、王颖均在场，于鑫主张将购房款交给了朱奇。于鑫为证明其主张，提供了有朱奇签字的收条一张，证明朱奇收到了购房款250，000元。朱奇对此不予认可，其主张于鑫将购房款直接交予了王颖；对收条上的签字与手印亦不予认可，并申请法院对其签字及手印进行司法鉴定。
原审法院认为，涉案房屋系朱奇的回迁房，审理中，朱奇自认其将房屋出卖给了案外人王颖，但否认收到购房款。另，在于鑫购买涉案房屋时，朱奇与于鑫签订了房屋买卖协议，并称案外人王颖收取了于鑫支付的购房款。故从以上房屋买卖的行为中可以看出朱奇有出卖其房屋的意思表示。故对于鑫要求确认与朱奇、艾玉兰签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，原审法院予以支持。于鑫支付了购房款，朱奇、艾玉兰有协助于鑫办理更名过户的义务，故对于鑫要求朱奇、艾玉兰协助办理房屋更名过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。关于朱奇称其没有收到购房款及朱奇主张吕刚承诺另外提供一套回迁房的抗辩，因朱奇没有提供证据加以证明且该抗辩无法对抗于鑫，故对朱奇的该项抗辩，原审法院不予支持。关于艾玉兰称房屋买卖协议不是其签字的抗辩。原审法院认为，于鑫基于朱奇已将涉案房屋出卖给案外人王颖的行为有理由相信朱奇有权出卖涉案房屋，故对艾玉兰的该项抗辩，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，原审法院判决：一、原告于鑫与被告朱奇于2013年2月28日签订的房屋买卖协议有效；二、被告朱奇、艾玉兰于本判决发生法律效力后二十日内协助原告于鑫将房屋（位于沈阳市沈北新区蒲昌路46-1号民丰家园11号楼4-3-3、建筑面积67.69平方米）更名过户至原告于鑫名下；案件受理费5800元，由被告朱奇、艾玉兰承担。
宣判后，上诉人朱奇、艾玉兰不服，上诉至本院。上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、本案应追加王颖为当事人，否则难以查清案情。本案中涉及房屋系上诉人动迁取得，但由于对位置不满意，案外人吕刚（村主任）便出面说：“可以外卖，再给一处”。于是吕刚安排了王颖，并与上诉人签了房屋买卖协议，但上诉人并未得到钱，于是此事放下，并未实际履行。第二次吕刚又联系的于鑫，又找到上诉人，但此次上诉人也没收到钱。庭审时被上诉人找来与本案有利害关系人作证，证明钱直接给了上诉人，上诉人现场打了收条。对此，上诉人否定，并提出对收条等签名“朱奇”进行鉴定，但一审没有组织鉴定。而且判决认定是上诉人收了购房款，对此上诉人不能同意，并要求追加王颖为当事人，但一审未加理睬，故上诉人对此不能接受，请求二审纠正。二、关于请求对“朱奇”二字的签名进行鉴定，一审剥夺了上诉人的权利，导致误判，从而侵犯了上诉人的利益。吕刚组织的第一次交易，因上诉人没有得到钱，吕刚又组织第二次与被上诉人的交易，但上诉人没收到钱，又没打收条，故对上诉人出示的收条签名请求鉴定又被驳回，上诉人不能接受，故上诉请求二审支持“鉴定申请”。庭审补充：争议房屋是我方动迁取得的，当时只是朱奇自己去看的房子，艾玉兰和女儿朱艳华并没有看也不知道，后来村长吕刚说这个房子要是相不中可以帮你卖了，在进步村还有一个回迁楼，可以换那个回迁楼。当时吕刚找的王颖买这个房子，和王颖我们签订了一份协议，但是协议没在我们手里，后来王颖把房子卖给了于鑫，吕刚让朱奇去给王颖打证实，证明房子卖给王颖了，当时说是让证实，没说让签卖房协议，后来就让朱奇签字了，朱奇不知道签的是什么。等到于鑫起诉我的时候才知道签的是卖房合同，我们没收到房款，所以不能给过户。
被上诉人于鑫辩称：我去买房子的时候，王颖、吕刚、朱奇都在场，买房子时我问朱奇他家有几口人，朱奇说有三口人。我还问朱奇他和他媳妇离婚没，孩子多大结婚没，朱奇说离婚了，孩子已经结婚了。我说到时候办房照的时候你能否配合我，朱奇可以配合。这样的情况下我才看好房子了，我说给三万块定金，朱奇同意了，2012年3月18日我们过的三万块定金。后来在新城子高优事务所过的22万房款，总共25万块。过钱时我问朱奇，你媳妇不来，你能否做主，朱奇说能，朱奇进行了代笔并按了手印，他说他媳妇有病来不了。
本院经审查认为，原审认定事实不清，应发回重审。本案中，于鑫主张其与朱奇签订了房屋买卖协议并交付了房款而诉请确认其与朱奇签订的房屋买卖协议有效及要求朱奇、艾玉兰履行协助更名过户的义务。二审中，于鑫自述其将房款交付给王颖，且王颖证实由其收取于鑫交付的房款，而朱奇于一审诉讼中对于鑫提供的载有“朱奇”签名捺手印的收取定金协议书及收条不予认可并申请司法鉴定，一审法院未组织鉴定不妥，重审时应依据举证责任对当事人提出的司法鉴定申请依法启动司法鉴定，依据鉴定意见审查确认定金协议书及收条的真实性。另，原审法院重审时应追加朱洪、王颖、沈阳蒲河房地产开发有限公司为本案当事人，并查清朱奇签订住宅认购书中认购房源的来源，朱奇与朱洪之间对于争议房屋的处分问题存在何种法律关系，争议房屋认购书中的认购款由谁交纳，朱奇与王颖之间存在何种法律关系，朱奇基于何种原因与于鑫签订房屋买卖协议，本案争议房屋是否具备办理房屋更名过户的条件，以及负有协助办理房屋更名过户义务的主体等事实，在此基础上认定本案事实，正确适用法律对案件依法裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第1859号民事判决；
二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。