山东省枣庄市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市中商初字第532号
原告：枣庄市慧远物贸有限公司。住所地：枣庄市市中区工业园长江一路*号。
法定代表人：李厚某，经理。
委托代理人：孟德，山东龙头律师事务所律师。
被告：陈某。
被告：枣庄圣昊纺织有限公司。住所地：枣庄市市中区工业园长江一路*号。
法定代表人：陈某，经理。
二被告共同委托代理人：郭光奎，山东为众律师事务所律师。
原告枣庄市慧远物贸有限公司（以下简称枣庄慧远公司）与被告陈某、枣庄圣昊纺织有限公司（以下简称枣庄圣昊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告枣庄慧远公司的法定代表人李厚某及委托代理人孟德，被告陈某与枣庄圣昊公司共同委托代理人郭光奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告枣庄慧远公司诉称：2008年3月1日和2008年12月1日，原告与被告陈某签订厂房租赁协议及补充协议，协议约定：每年厂房租金44
000元，租金按季度提前一周交纳，如被告方逾期不交纳租金达3个月，原告方有权终止合同，追索租金和滞纳金。2009年7月7日，陈某在租赁的厂房成立被告枣庄圣昊公司，并在该厂房从事生产经营活动。2012年9月份，枣庄市地方税务局市中分局责令土地使用人缴纳土地使用费，原告为被告垫付土地使用费100
000元。现被告拖欠原告租金达29个月之久，租金100
000余元，经原告多次催要，被告迟迟不予支付。原告催要租金没有结果，为尽量减少损失，原告依据协议约定在2013年4月9日通过特快专递向被告提出终止租赁合同、交纳拖欠租金的通知，被告拒收。原告又于2013年4月18日通过公证机关向被告送达终止协议通知，要求交纳租金，并限令被告在收到终止合同之日起10日内搬出厂房，将该厂房返还给原告。现被告既未交纳租金，又未返还所租赁厂房及设施。根据上述事实，被告未按约定履行支付租金义务，严重违反约定，给原告造成较大的经济损失，因此，为维护原告的合法权益，依照我国民事诉讼法的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决：1、判令原告与被告终止厂房租赁协议；2、判令被告将厂房租赁协议所涉的厂房、办公室、宿舍及设施返还给原告；3、判令被告支付租金人民币100
000元及土地使用费100 000元，并从2013年4月19日起至实际返还所租赁厂房之日止按每年50
000元人民币赔偿原告经济损失；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈某及枣庄圣昊公司共同辩称：1、本案的基本事实是原、被告签订厂房租赁协议，原告将部分厂房、办公楼、配电室租给被告使用，租赁期内原告将大部分厂房、办公楼等租给了其他单位使用。为了交纳电费方便，双方口头约定被告代为交纳原告所有厂房设施的全部电费，原告再将代交的电费折抵被告的租金，被告并不是不交纳租金，被告多次要求对租金和电费进行清算，原告均置之不理；2、原告要求终止厂房租赁协议没有事实根据，被告为原告垫付了部分电费，这些应当按照约定折抵租金，在没有确定应交纳租金具体数额的情况下无法交纳租金，因此不能认为是被告违约；3、原告要求支付租金100
000元，土地使用费100 000元，赔偿经济损失每年50
000元没有事实根据。陈某是被告枣庄圣昊公司的法定代表人，其行为是职务行为，起诉陈某无法律依据。综上，原告要求终止厂房租赁协议，条件尚未成就，原告主张的租金及土地使用费缺乏事实根据，请法庭查明后，依法驳回原告的诉讼请求。
原告枣庄慧远公司为支持其主张的事实，提交证据如下：
1、提交私营公司迁入登记情况及股东名录工商登记材料各一份，用以证明陈某作为股东在公司设立前签订租赁合同，用于公司经营，应当与公司共同承担责任。
2、提交厂房租赁协议及补充协议各一份，用以证明厂房租赁期限自2008年12月1日到2018年12月1日；前五年每年租金为44
000元；出租方有权终止合同，追索租金及滞纳金；合同约定租赁生产厂房从西到东60米，办公室西边二楼三间，宿舍不包括变压器室共计八间，厂区内鱼塘以西、厂房以南的土地，被告实际使用厂房及土地超出合同约定范围，以实际使用的为准；合同的主体为枣庄市慧远物贸有限公司与陈某；合同签订时间及租赁时间均为2008年12月1日。
3、提交中国邮政特快专递寄件单、邮件全程跟踪查询结果及终止合同通知书各一份，用以证明原告已通过特快专递方式向被告陈某发出终止合同的通知，要求终止合同、限期返还房屋，遭到被告拒收。
4、提交山东省枣庄市兴鲁公证处公证书一份，用以证明原告已于2013年4月18日通过公证处向陈某及枣庄圣昊公司送达终止合同及催要租金通知书，原告与陈某、枣庄圣昊公司的厂房租赁合同已终止。
5、提交照片五张，光盘一张，用以证明被告枣庄圣昊公司及陈某所实际租赁的厂房及土地面积，被告应按实际租赁的厂房和土地面积返还给原告。
6、提交枣庄市地方税务局责令限期改正通知书一份、中华人民共和国税收发票二份，用以证明被告陈某所租赁厂房自2009年1月到2014年4月应交土地使用税为210
000余元，已由原告垫付100 000元及滞纳金2422.15元，该款应当由被告陈某及枣庄圣昊公司支付给原告。
7、提交枣庄经济开发区管理委员会证明一份，用以证明原告对出租的厂房及土地具备使用权和所有权。
被告陈某、枣庄圣昊公司为支持其答辩意见，提交证据如下：
1、提交厂房租赁协议一份和补充协议一份，用以证明被告承租的范围是厂房、办公室和配电室。
2、提交2013年1月21日原告给被告下发的通知一份，用以证明原告确认截止2013年1月21日，被告欠租金数额59
116.4元，以及原告每月需向被告用电费折抵租金6000余元。
3、提交2013年4月30日被告利用特快专递发给原告的通知一份，用以证明被告要求与原告就所欠租金和电费、欠开发票进行结算。
经庭审举证质证，本院对原、被告提交的证据作如下分析认定：
对于被告枣庄圣昊公司的工商登记情况及股东名录的真实性，被告无异议，本院予以确认；对于原告枣庄慧远公司与被告陈某于2008年3月1日签订的厂房租赁协议、于2008年12月1日签订的补充协议，原、被告均无异议，本院予以确认；对于原告提交的证据3、证据4，原告邮寄的终止合同通知书因拒收退回，而被告对公证书无异议，因此对公证书的证明力本院予以确认，被告收到终止合同通知书的时间应为公证书记载的时间即2013年4月18日；对于原告提交的证据5，被告对其真实性无异议，本院予以确认，但该证据无法明确证实被告所租赁的厂房及土地面积；对原告提交的证据6，因是原告作为纳税人的纳税凭证，原告也未提交其他证据证明该税款应由被告承担，被告对此也不予认可，所以对原告主张的证明目的本院不予认定；对原告提交的证据7，被告无异议，本院予以确认；对被告提交的证据2，因原告对其真实性无异议，且是原告送达给被告的，对该通知的证明力本院予以确认；对被告提交的证据3，因原告否认收到该通知，被告也未提交其他证据证实，本院无法确认。
经审理，本院认定事实如下：
2008年3月1日，原告枣庄慧远公司（甲方）与被告陈某（乙方）签订厂房租赁协议一份，甲乙双方就租赁甲方部分厂房、办公楼、配电室（包括125KVA变压器一台、配电柜三个）事宜，达成如下协议：一、租赁期限自2008年3月1日到2018年3月1日，租期十年；二、年租金20
000元，按季度提前一周交纳，如乙方逾期不交纳租金达3个月，甲方有权终止合同，追索租金及滞纳金；三、生产厂房从西到东60米，办公室二楼西边三间，宿舍不包括变压器室共计八间归乙方使用；四、乙方在租赁期间的水、电、通讯各走一路，一路一表，各自费用自己承担；等等。2008年12月1日，双方签订补充协议一份，约定：一、原厂房租赁协议中合同期限更正为自2008年12月1日起至2018年12月1日止；二、原协议中的年租金为20
000元，现更正为前五年年租金为44
000元，五年后租金参照开发区有关政策另议，付款方式执行原协议；三、因不可抗力致使协议无法执行，双方无责；四、厂区内鱼塘以西、厂房以南的土地，乙方根据生产需要，可以正常使用；五、其他条款不变；等等。厂房租赁协议及补充协议签订后，双方按约履行。2009年7月7日，陈某与王汉银、张传玲共同出资成立了枣庄圣昊公司，陈某为该公司的法定代表人，枣庄圣昊公司一直在上述租赁厂房内生产经营。2012年10月10日、2012年11月1日，枣庄慧远公司作为纳税人共缴纳城镇土地使用税100
000元、滞纳金2422.15元。因被告枣庄圣昊公司2011年至2012年的租金未按时交纳，原告枣庄慧远公司于2013年1月21日向其下达通知一份，通知确认被告枣庄圣昊公司自2011年1月1日至2012年12月31日两年共应支付租金88
000元，被告枣庄圣昊公司仅于2011年10月18日交纳5000元，2012年原告尚欠被告枣庄圣昊公司电费23
883.6元，因此被告枣庄圣昊公司尚欠租金59
116.4元。被告对该通知未提出异议。之后，被告未再交纳租金。2013年4月18日，原告向二被告下达了终止合同通知书，要求终止原告与被告陈某签订的厂房租赁协议及补充协议，并要求被告交纳租金94
000元。因被告未按照原告通知要求交纳租金及返还租赁厂房设施，原告将二被告诉至本院。庭审后，原告枣庄慧远公司选择由被告枣庄圣昊公司承担合同责任。
本院认为：原告枣庄慧远公司与被告陈某签订的厂房租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全部履行自己的义务。协议中明确约定租金按季度提前一周交纳，如逾期不交纳租金达3个月，原告有权终止合同并追索租金及滞纳金。被告自2011年度起仅于2011年10月交纳了5000元租金，并且在原告通知其交纳租金后仍未交纳，其行为已经符合协议约定的解除条件。原告于2013年4月18日向被告下达了终止合同通知书，自被告收到通知书时起，已经发生解除合同的效力，双方签订的厂房租赁协议及补充协议已于该日解除，本院对此予以确认。合同解除后，被告应将合同约定的租赁物包括厂房、办公室、宿舍、配电室等返还给原告。考虑到被告从事纺织生产，应给予被告时间进行搬离，对于搬离时间本院酌情认定为三十日。被告辩称因原、被告之间存在以电费折抵租金的纠纷所以没有交纳租金，原告对此不予认可，被告该辩称也没提供事实及法律依据，本院不予采信。
关于所欠租金数额，根据原告枣庄慧远公司于2013年1月21日向被告下达的通知，截至2012年12月31日，被告尚欠原告租金为59
116.4元。剩余租金应自2013年1月1日起按照双方约定租金即44 000元／年计算至被告搬离之日止。原告主张的要求被告支付土地使用费100
000元，并从2013年4月19日起至实际返还所租赁房屋之日止按每年50 000元赔偿原告经济损失，因未提供相应的证据予以支持，本院不予采信。
关于被告陈某和枣庄圣昊公司应承担的法律责任。被告陈某作为公司的发起人，与原告签订了厂房租赁协议及补充协议。被告枣庄圣昊公司成立后，租赁协议所租赁的厂房等均由被告枣庄圣昊公司进行经营使用，租金也由枣庄圣昊公司交纳。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定，原告选择要求被告枣庄圣昊公司承担返还租赁物及支付租金的合同责任，本院予以支持。既然原告选择了要求被告枣庄圣昊公司承担合同责任，就不应再要求被告陈某承担合同责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
被告枣庄圣昊纺织有限公司于本判决生效后三十日内将厂房租赁协议及补充协议中约定的租赁物包括生产厂房从西到东60米、办公室二楼西边三间、宿舍八间、配电室（包括125KVA变压器一台、配电柜三个）等返还给原告枣庄市慧远物贸有限公司；
被告枣庄圣昊纺织有限公司于本判决生效后十日内向原告枣庄市慧远物贸有限公司支付截止至2012年12月31日的租金人民币59
116.4元及剩余租金（自2013年1月1日起计算至被告搬离之日止，按每年44 000元计算）；
驳回原告枣庄市慧远物贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告枣庄市慧远物贸有限公司负担2000元，由被告陈某负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 张 涛
审判员 孙启磊
审判员 赵言超
二〇一三年八月三十日
书记员 王艳丽