内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民终420号上诉人（一审原告）：杜丽新，女，1969年1月2日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：白志峰，内蒙古敖森律师事务所律师。上诉人（一审被告）：宋景贵，男，1953年4月2日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：苏景才，内蒙古尤树柴律师事务所律师。上诉人杜丽新因与上诉人宋景贵房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理本案后，依法组成合议庭，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人杜丽新及委托诉讼代理人白志峰，上诉人宋景贵及委托诉讼代理人苏景才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜丽新上诉请求：撤销一审判决，支持杜丽新的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由宋景贵负担。事实和理由：宋景贵向杜丽新交付的租赁房屋不符合合同约定的条件，导致杜丽新无法正常使用租赁房屋。杜丽新无过错，宋景贵违约，应赔偿因其违约给杜丽新造成的全部经济损失。一审法院认定杜丽新承担30%过错责任，属认定事实及适用法律错误。杜丽新提交的相关证据能够证明宋景贵提供的租赁房屋因漏雨无法正常使用且未能通过消防验收，致使三家旅行社与杜丽新解除了餐饮合同，对于剩余租赁期间可获得的旅游团用餐收益，因宋景贵违约而无法实现，宋景贵应予以赔偿。一审法院认定机器设备及低值易耗品不属于损失范围，该认定错误。上述设备具有特定用途，是为经营饭店专门购买、使用，根据相关法律规定，该损失应由宋景贵承担。某某资产评估事务所作出的评估报告存在多处漏项，且计算方法没有相关依据，应重新鉴定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人宋景贵答辩称，根据相关法律规定，房屋竣工验收由发包方及承包方负责，竣工验收不应由宋景贵负责。涉案房屋当时未经消防验收，已对杜丽新示明该情况。该房屋购买手续等均在物业公司保存，杜丽新已经向物业公司索要相关手续，该房屋是否验收不影响其经营酒店。建筑开发商改变建筑设计与宋景贵无关。涉案房屋于2015年9月28日被消防部门查封，当时已营业一年多，杜丽新陈述涉案房屋被消防部门查封后，其才知道房屋未经过验收、影响其使用不符合事实。经双方协商，宋景贵已经给付杜丽新570**元补偿款，杜丽新出具了收条，一审法院已经查明该事实，故涉案房屋是否验收及经营使用，与宋景贵无关。附属设备是为经营酒店自行添置的，与宋景贵无关。旅游团队用餐协议只是意向性协议，没有实际履行，不能证明发生该损失的事实。一审法院未予支持附属设备损失及旅游团队误餐损失正确。第一份评估报告为杜丽新单方委托，一审法院未予采信正确。第二份评估报告的程序、内容均符合客观实际，且鉴定人员出庭对相关情况进行了说明。综上，杜丽新的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。上诉人宋景贵上诉请求：撤销一审判决，改判杜丽新自行承担装修等各项损失；杜丽新承担违约责任；一、二审诉讼费由杜丽新负担。事实和理由：宋景贵的房屋虽未经消防和工程验收，但在签订租赁合同时，宋景贵已向对方说明，并返还四个月租金57000元作为自行办理营业手续的费用。杜丽新承诺收到此款，自行办理营业手续，自行申报消防检查。杜丽新明知工程主体及消防设施未经验收，因急于开业自行组织装修改造，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，承租人自行负担。一审法院判决宋景贵对杜丽新的装修损失承担70%的过错责任，该认定错误。消防部门查封涉案房屋时间为2015年9月30日，杜丽新自起诉之日，即2015年9月23日已经停止营业，一审法院认定在营业过程中被查封属认定事实错误，导致错误认定宋景贵存在主要过错。根据相关法律规定，被责令停产停业的，经整改后经消防部门检查合格，可以恢复生产、经营和使用。而涉案房屋被查封后，因杜丽新未积极整改，应承担解除合同的全部责任。因此，一审法院认定涉案租赁房屋在经营过程中被消防部门查封，合同无法履行，认定宋景贵存在过错是错误的。在一审法院的主持下，双方同意解除《租赁合同》。一审法院判决双方签订的《租赁合同》自2015年9月30日解除，杜丽新至今未交出房屋钥匙，也未搬走室内物品，其应承担违约责任。综上，一审法院判决宋景贵承担合同解除的主要过错责任，无事实依据及法律依据。被上诉人杜丽新答辩称，2014年10月末，杜丽新将涉案房屋装修完毕准备饭店开业，因宋景贵未提供购房合同无法办理营业执照，宋景贵给付杜丽新570**元赔偿款，该款项是因对方迟延提交购房合同及发票复印件、身份证复印件、未及时办理营业执照给付的赔偿款。相关证照办理完毕后，2014年12月末饭店开业。涉案房屋被消防部门查封后，杜丽新才知道该房屋未经过消防及竣工验收。杜丽新多次要求对方提供相关材料、办理消防验收，早日解除查封，饭店恢复营业，但涉案房屋因一直未解除查封导致双方解除合同。因宋景贵交付的租赁房屋不符合合同约定的条件，导致杜丽新无法使用涉案租赁房屋，宋景贵的行为构成违约，应承担全部责任，赔偿杜丽新的全部经济损失。宋景贵交付的租赁房屋未经消防验收、竣工验收，因被消防部门查封造成合同无法履行，一审法院认定宋景贵存在过错是正确的。双方签订的房屋租赁合同于2015年9月30日解除后，宋景贵无故不接收钥匙，应由其自行承担相应损失。杜丽新向一审法院起诉请求：依法判决解除杜丽新与宋景贵签订的《租房协议》；判令宋景贵赔偿杜丽新经济损失2154829元（包括投入的装修、设施、人员等经济损失1460829元、旅游团队误餐损失694000元）。一审法院认定事实：2014年8月1日，杜丽新与宋景贵签订了《租房协议》。约定宋景贵将坐落于××区市房及地下一个停车位租赁给杜丽新使用，租期自2014年9月1日至2018年9月1日，每年租金170000元。租金一年一付，下一年租金提前一个月缴纳。宋景贵将房屋的证明材料提供给杜丽新，用于办理经营手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，杜丽新预付了2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金。并在租赁房屋处经营饭店。2014年9月28日，双方经协商达成协议，因租赁房屋主体工程未验收影响杜丽新不能办理营业手续、不能如期开业，宋景贵免收杜丽新四个月的租赁费57000元作为补偿。杜丽新在经营过程中，出现过因排水管堵塞导致租赁房屋漏雨的现象。2015年9月30日，因杜丽新经营的海拉尔区某某饭庄未经消防验收擅自投入使用，海拉尔区公安局消防大队对其作出行政处罚：责令停止使用，并处罚款人民币30000元。由于饭庄被查封，杜丽新已无法经营。双方就损失赔偿等事宜未能达成协议，杜丽新诉至该院。在诉讼过程中，双方达成一致性意见，同意自2015年9月30日解除租赁合同。又查明，经该院委托某某资产评估事务所对涉案房屋装修残值及物品进行评估，装修资产评估值为455605.36元、机器设备评估值为183959.1元、低值易耗品评估值为13660.2元，合计653224.66元。鉴定费50000元，已由杜丽新垫付。一审法院认为：租赁合同涉及的房屋虽未经过消防验收,但不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋。所以,杜丽新与宋景贵签订的《租房协议》依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。涉案房屋因未经消防验收被公安消防机构查封后，合同已无法履行。在该院主持调解下，双方均同意自2015年9月30日解除租赁合同。本案的争议焦点是：一、造成合同解除的过错方及应承担的过错责任；二、杜丽新要求宋景贵赔偿损失的合理性及损失数额的认定。宋景贵在自己的房屋未经消防验收，且明知杜丽新租赁房屋用于经营的情况下，与杜丽新签订租赁合同,造成杜丽新在经营过程中租赁房屋被消防部门查封，合同无法履行。其行为存在过错,应承担赔偿杜丽新合理经济损失的责任。杜丽新明知宋景贵出租的房屋未经验收,仍进行装修、经营，且未申报消防检查，对于合同的解除和损失产生亦存在过错。杜丽新主张的经济损失分为：租赁房屋的装修损失、购置的机器设备及低值易耗品损失、因涉案房屋漏雨导致的经营损失、被公安消防部门罚款的损失、评估费损失。经该院委托某某资产评估事务所评估，装修资产评估值为455605.36元、机器设备评估值为183959.1元、低值易耗品评估值为13660.2元，合计653224.66元。其中，机器设备和低值易耗品实物存在，且未与房屋形成附合，并未毁损，宋景贵不同意等价接收。所以，机器设备和低值易耗品不应列入损失范围，杜丽新此项请求无法律根据。宋景贵应按过错责任赔偿杜丽新租赁房屋的装修损失。因宋景贵提供的房屋未经消防验收，被消防部门罚款30000元，双方应按过错责任分担罚款。机器设备、低值易耗品不在损失范围之列，所产生的评估费15126元，应由杜丽新自行承担。剩余评估费34873元由双方按过错责任分担。杜丽新提交的、欲证明因租赁房屋漏雨而导致的经营损失及其他损失的证据不能形成完整的证据链条，未能证明杜丽新实际产生经营损失及其他损失的数额，应承担举证不能的法律后果。宋景贵的部分抗辩意见与事实相符，该院予以采纳。综上，由于杜丽新与宋景贵的混合过错导致双方的租赁合同无法履行。宋景贵的过错责任较大，应赔偿杜丽新装修损失455605.36元、罚款30000元、评估费34873元，合计520478.36元的70%，即364335元。剩余156143元由杜丽新承担。杜丽新的其他请求缺乏证据支持和法律根据，该院不予维护。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告杜丽新与被告宋景贵签订的《租房协议》自2015年9月30日解除；二、被告宋景贵赔偿原告杜丽新装修损失455605.36元、罚款30000元、评估费34873元的，合计520478.36元的70%，即364335元，于本判决生效后立即履行；三、驳回原告杜丽新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24039元，由宋景贵负担4064元，由杜丽新负担19975元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为对于杜丽新主张的装修损失应如何负担；杜丽新主张的旅游团队误餐损失及机器设备、低值易耗品损失是否应予支持。关于杜丽新主张的装修损失应如何负担问题，本院认为，杜丽新经营的饭庄被消防部门查封，因饭庄已无法经营，双方达成解除租赁房屋合同的协议。关于杜丽新主张的合理损失负担问题，双方在2014年8月1日签订的《租房协议》中未就涉案房屋的消防验收事宜及责任主体进行约定。结合本案，宋景贵在自己的房屋未经消防验收，且明知杜丽新租赁房屋用于经营餐饮饭庄的情况下，与杜丽新签订涉案房屋租赁合同,因租赁房屋未经消防验收被消防部门查封，导致房屋租赁合同无法继续履行。宋景贵存在过错,应对杜丽新的合理损失承担主要责任。杜丽新接收租赁房屋后，对租赁房屋进行装修后开业经营，其并未对涉案房屋的消防事项进行检查、申报验收，亦应承担相应的过错责任。一审法院据此认定宋景贵应承担70%的过错责任及损失，杜丽新自行承担30%的过错责任及损失并无不当。关于杜丽新主张的旅游团队误餐损失及机器设备、低值易耗品损失是否应予支持问题，本院认为，旅游团队用餐协议只是意向性协议，杜丽新提交的证据不能证明该损失确实发生，一审法院未予认定该损失并无不当。机器设备和低值易耗品实物存在，且未与房屋形成附合，并未毁损，一审法院认定机器设备和低值易耗品不应列入损失范围并无不当。关于杜丽新要求对损失金额重新鉴定的申请是否应予支持问题。经一审法院委托，某某资产评估事务所对涉案房屋装修残值及物品进行评估，装修资产评估值为455605.36元、机器设备评估值为183959.1元、低值易耗品评估值为13660.2元，合计653224.66元。鉴定结论作出后，杜丽新认为评估报告存在漏项等，对该鉴定结论提出异议，一审法院已要求鉴定机构的鉴定人员到庭对其提出的异议逐项进行答复说明。杜丽新提出的异议理由不能成立，其要求重新鉴定的申请不符合法律规定的情形，本院不予支持。综上，杜丽新、宋景贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30804元，由上诉人杜丽新负担20914.45元（杜丽新上诉部分），退回上诉人杜丽新31**.55元；由上诉人宋景贵负担6765元（宋景贵上诉部分）。本判决为终审判决。审判长  李洪波审判员  王丽英审判员  印 帅二〇一七年五月八日书记员  吴 双