广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法东民一初字第774号原告东莞市四通兴国科技有限公司，住所地：东莞市中堂镇潢涌第三工业区原华卫厂内C栋一层第二单元。法定代表人赖燕贤。委托代理人王魏，广东金名律师事务所律师。委托代理人陈伟明，广东金名律师事务所律师助理。被告林炽，男，汉族，1949年7月27日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，委托代理人赖贺明，广东说文律师事务所律师。被告李志强，男，汉族，1957年10月30日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，被告林巧仪，女，汉族，1963年4月24日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，被告冯景光，男，汉族，1971年11月1日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，原告东莞市四通兴国科技有限公司（以下简称“四通兴国公司”）诉被告林炽、李志强、林巧仪、冯景光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行审理。原告法定代表人赖燕贤和委托代理人王魏，被告林炽的委托代理人赖贺明，被告冯景光，到庭参加诉讼。被告李志强、林巧仪经本院合法传唤，无正当理由均不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四通兴国公司诉称：2013年7月10日，原告与被告签订了《厂房租赁合同终止协议书》，协议签订后，原告依照协议规定的时间搬移了属于原告的物品和设备，退出了厂房，结清了税金和租赁费。被告的新租客同时也搬入了该厂房并已经正常投入生产。根据《厂房租赁合同终止协议书》第六条3项约定，被告应于15天内退还全额保证金。但被告一直以各种借口拖延。虽然原告多次催促，被告仍以各种理由推诿拒退。基于上述事实，原告认为，双方形成了合法有效的合同关系，该协议对双方均具有约束力，双方均应当依照协议的约定积极全面履行。原告已经实际履行了协议的义务，被告应当在原告退出了厂房并结清了税金和租赁费之日起15天内履行退还全额保证金的义务，但是截至起诉之日止，被告一直无故拖延。据此，为维护原告合法权益，原告特起诉至人民法院，请求判令：一、被告林炽退回押金80000元；二、被告林炽承担本案诉讼费。2014年1月23日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：一、被告林炽立即向原告退还押金80000元及支付利息1866.3元（以80000元为本金，从2013年9月16日开始，按照人民银行同期贷款利率暂计至2014年1月23日，并以此标准计至清还之日止）；二、被告李志强、林巧仪、冯景光与被告林炽承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。被告林炽辩称：原告诉求没有依据，根据终止协议书第六条第三款约定，原告应该结清所有税费及履行相应法律、经济责任后，被告才退回全部的保证金，但是原告并没有按照约定缴纳管理费、结清税费，因此，被告多次要求原告履行义务，但是原告拒绝履行，所以认为原告诉求没有依据。被告冯景光辩称：原告的法定代表人口头答应缴纳管理费的，但其没有缴纳。事情发生后，被告也努力与原告协商，但原告也拒绝。经审理查明，林炽、李志强、林巧仪、冯景光是东莞市东城区温塘砖窑工业区三横路46-48号物业的权属人，该建筑物于2007年4月5日开始建设，于2008年8月8日竣工，该建设项目办理建设工程施工前期审批手续时，东莞市东城区规划管理所在《东莞市建设工程施工前期审批手续办理意见表（镇街）》中加盖意见：“该项目性质符合规划”，东莞市国土资源局东城分局和东莞市东城区办事处在该表中加盖意见：同意该建设项目办理建设工程施工前期审批手续，然而该建设项目并没有依法取得建设工程规划许可证。2009年5月22日，林炽代表四被告（甲方）与四通兴国公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定涉及如下内容：一、甲方将东莞市东城区温塘砖窑工业区三横路46-48号厂房宿舍（以下简称“案涉租赁物”）租给乙方使用，建筑面积约为7000平方米；二、乙方租用该厂房期限为五年，即自2009年6月1日至2014年5月31日止；三、案涉租赁物每月租金为39480元，乙方应于每月10前向甲方交付当月租金；四、双方签订合同时，乙方向甲方先付40000元，乙方办完营业执照后付40000元，保证金共计80000元，合约期满后，乙方付清租金及一切税费之后，甲方应将保证金全额退还乙方；五、合同期内乙方必须依法经营，依法管理，缴交经营期间内发生的与经营场地相关的一切税收与规费；六、甲方交付乙方使用后，厂房宿舍内消防器材、电梯、水电设备等均由乙方负责维护保养，管理区收取的环卫、治安费用由乙方支付。上述合同签订后，四通兴国公司依约交纳了租赁保证金80000元，林炽将案涉租赁物交付给四通兴国公司使用，四通兴国公司按约定每月支付租金。2013年7月，四通兴国公司有意提前终止租赁合同，经双方协商一致后，林炽代表四被告（甲方）与四通兴国公司（乙方）于2013年7月10日签订一份《终止协议书》，协议约定涉及如下内容：一、甲、乙双方同意，提前终止双方于2009年5月22日签订的《厂房租赁合同》。二、乙方在签订该协议后，于2013年8月31日前，按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方不得损坏甲方原有基础装修，如有破损，修复费用由乙方承担。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的一切税收于费用。三、协议第六条“其他约定”中第3点约定乙方结清所有税费与履行应负的相应法律与经济责任之后15天内，甲方须无息退回全额保证金。上述协议书签订后，四通兴国公司缴清了2013年8月31日前的租金并在约定期限内搬离案涉租赁物,双方了终止租赁关系,但四被告并没有将租赁保证金80000元退还。四通兴国公司主张：其公司已如约缴清租金及相关费用，并已在约定期限内搬离案涉租赁物，但四被告并未按《终止协议书》的约定退还租赁保证金，经多番交涉无果，四通兴国公司只能起诉至人民法院解决。林炽和冯景光抗辩称:双方签订的《厂房租赁合同》约定四通兴国公司须承担其使用案涉租赁物期间所发生的相关税费、管理费、维护费等费用，《终止协议书》也约定四通兴国公司结清所有税费与履行应负的相应法律与经济责任之后才能退还租赁保证金，但双方终止租赁关系之后四通兴国公司只缴清了租金,并未结清相关税费约3000元、管理费43400元以及厂房维修费600元，因此应该扣减上述费用后才能退还租赁保证金余额。对于上述抗辩，林炽提交了四份落款由东莞市东城区办事处温塘社区居民委员会盖章的通知书以证明其主张的管理费用，但对税费和维修费并未提供证据予以证明。林炽举证的通知书中，有两份通知书的通知对象是四通兴国公司，落款时间为2012年6月的通知书是通知四通兴国公司缴纳2012年度的流动人口调配费4860元、治安联防费2350元、绿化费720元、协作服务费5000元；落款时间为2013年6月的通知书是通知四通兴国公司缴纳2013年度的协作服务费5000元。另外两份通知书的通知对象是艾欧可电源科技有限公司，落款时间为2012年6月的通知书是通知艾欧可电源科技有限公司缴纳2012年度的流动人口调配费5940元、治安联防费2650元、绿化费880元、协作服务费8000元；落款时间为2013年6月的通知书是通知艾欧可电源科技有限公司缴纳2013年度的协作服务费8000元。冯景光对上述四份通知书的真实性、合法性和关联性均予以确认。四通兴国公司对上述四份通知书的真实性不予确认，主张其从未收到过温塘社区居民委员会发出的缴费通知，而且其中两份通知书是发给艾欧可电源科技有限公司的，与其公司没有任何关联性。林炽和冯景光解释称：四通兴国公司使用案涉租赁物期间一直有缴纳温塘居民委员会收取的相关管理费用，而艾欧可电源科技有限公司与四通兴国公司的实际股东是同一人，经营场所也相同，因此两公司是同一主体。另查，林炽和冯景光确认四被告并没有替四通兴国公司垫付过相关费用。以上事实，有本院审查认定的证据：厂房租赁合同、《厂房租赁合同》终止协议书、转让协议书、招商银行转账汇款业务回单3张、招商银行对账单2张、收据2张、经营场所使用证明、通知书4张、营业执照、企业机读档案资料、宗地图、东莞市建设工程前期审批手续办理意见表（镇街）、发票收据（复印件）、施工审查合格书（复印件）、工程质量监督表（复印件）、竣工验收备案表（复印件）、东莞市东城区温塘柴市股份经济合作社出具的证明、工程质量监督报告（2份）、消防验收意见书以及本院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为证。本院认为，被告李志强、林巧仪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由李志强、林巧仪自行承担。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁物是2008年竣工的，虽然该租赁物有办理建设工程施工前期审批手续，但在建设过程中没有取得建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，因此根据上述法律规定，林炽代表四被告与四通兴国公司签订的案涉《厂房租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，故案涉《厂房租赁合同》应认定自始无效，据此，林炽向四通兴国公司收取租赁保证金80000元没有合法依据，该笔款项应当予以退还。因四被告是案涉租赁物的共同权属人，林炽也是代表四被告与四通兴国公司签订《厂房租赁合同》和收取租赁保证金，故李志强、林巧仪、冯景光与林炽一并是收取租赁保证金的受益人，因此李志强、林巧仪、冯景光应就林炽向四通兴国公司退还租赁保证金承担连带责任。另，关于四通经兴国公司主张的利息请求，因双方签订的《厂房租赁合同》无效，故四通兴国公司要求四被告支付逾期返还租赁保证金的利息没有合法依据，本院不予支持。关于林炽和冯景光主张要扣除四通兴国公司应承担的管理费、税费及维修费等费用后才能退还租赁保证金余额，本院认为：虽然双方签订的《厂房租赁合同》无效，但四通兴国公司在使用案涉租赁物过程中所发生的相关税费、管理费等费用应由其自行承担，如四被告垫付了相关费用，四通兴国公司应当予以返还。然而，林炽和冯景光主张的税费和维修费没有相关证据予以证明，故由此产生举证不能的不利后果应由两人自行承担，因此本院对该两笔费用不予采信。对于管理费，虽然林炽提供了加盖温塘居民委员会公章的通知书予以证明，但其中有两份通知书的通知缴费的对象并非是四通兴国公司，无法证明该两份通知中涉及的费用是四通兴国公司应承担的费用；此外，即使通知四通兴国公司缴费的另外两份通知书是真实的，但林炽和冯景光确认四被告并没有替四通兴国公司垫付过相关费用，即垫付事实并未发生，因此林炽和冯景光要求在租赁保证金中扣减其主张的管理费没有事实依据，本院亦不予采纳。综上，林炽和冯景光主张在租赁保证金中扣除四通兴国公司应承担的管理费、税费及维修费等费用，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限被告林炽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市四通兴国科技有限公司返还租赁保证金80000元。被告李志强、被告林巧仪、被告冯景光对上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告东莞市四通兴国科技有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，由四被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谢 磊代理审判员  周敬棠人民陪审员  袁影霞二〇一四年九月十五日书 记 员  吴敏珊李嘉慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。