福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初8320号原告：泉州东海湾资产管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋5层，统一社会信用代码91350500595970195C。法定代表人：吕艳霜，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴萍达，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林永权，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。被告：章冯娟，女，1983年1月23日出生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉航，福建泉中律师事务所律师。原告泉州东海湾资产管理有限公司（以下简称东海湾资产公司）与被告章冯娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，于2016年12月26日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月12日再次公开开庭审理了本案。原告东海湾资产公司的委托诉讼代理人吴萍达、林永权，被告章冯娟的委托诉讼代理人苏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东海湾资产公司向本院提出诉讼请求：1.判决章冯娟支付东海湾资产公司自2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金及综合管理费141900元，并按日1‰支付自应付未付之日起至付清之日止的违约金（其中以12900元为基数、分别自2015年7月21日、2015年10月21日、2016年1月21日起算，以51600元为基数、分别自2016年4月20日、2016年7月21日起算）；2.判决章冯娟支付东海湾资产公司自2015年5月1日起至2016年10月31日止的物业服务费86850元，并按日3‰支付自应付未付之日起至付清之日止的违约金（其中以5450元为基数、自2015年4月20日起算，以19350元为基数、分别自2015年7月21日、2015年10月21日、2016年1月21日起算，以12900元为基数、自2016年4月20日起算，以10450元为基数、自2016年7月21日起算）；3.本案保全费由章冯娟承担。诉讼过程中，东海湾资产公司放弃要求章冯娟承担本案保全费的诉讼请求。事实和理由：东海湾资产公司系位于福建泉州东海湾东海滨城一期AN地块地下一层内购物中心的所有权人，章冯娟因经营餐饮需要，向东海湾资产公司租赁上述商业广场中的商铺。双方于2014年9月10日签订租赁合同一份，约定东海湾资产公司将商业广场中的一层FX-01号商铺出租给章冯娟使用，章冯娟同意承租该房屋。双方在租赁合同中对各自的权利义务作了明确约定。其中，第二条关于租赁期限约定：租赁期限为72个月，自2014年10月1日起至2020年9月30日止。第三条关于装修期的约定：装修期60日，装修管理费=0.3元人民币/日.平方米*计租面积*装修期的天数。第四条关于租金标准、综合管理费标准及支付方式的约定：首期租金、综合管理费为4300元/月，第一租约年、综合管理费亦为4300元/月，之后每年均有所递增。首期租金、综合管理费应于合同签订之日起5日内支付，其他租金及综合管理费均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，章冯娟应当在每个交租期最后一个月的20日前向东海湾资产公司一次性足额支付下个交租期租金及综合管理费。第十条关于物业服务费和质量保证金的约定：作为该房屋的承租人，章冯娟应当自开业日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费（由东海湾资产公司代收）……第一个租约年按30元/m²/月的标准收取。第二十二条关于违约责任的约定：……章冯娟迟延交纳租金、综合管理费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，应当向东海湾资产公司或者物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，双方特别确认，租赁期限内，如章冯娟迟延交纳租金、综合管理费或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），东海湾资产公司有权解除本合同，章冯娟应承担导致本合同提前终止的违约责任。第二十六条关于通知的约定：章冯娟地址[福州市群众路278号源利明珠6层激扬]，联系电话[131××××5293]……章冯娟确认，租赁期限内，该房屋是其有效通知地址。东海湾资产公司或者物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向章冯娟送达通知，章冯娟于通知张贴当日知悉通知内容。同时，章冯娟于当日与泉州市东海湾物业管理有限公司（以下简称东海湾物业公司）签订物业管理服务协议，双方对物业服务费标准、支付方式、履约保证金作了明确约定。东海湾物业公司指定东海湾资产公司代为收取该服务协议项下的物业服务费及其他相关费用。合同签订后，东海湾资产公司依约向章冯娟交付租赁房屋。但章冯娟自2015年8月1日起便拒绝依合同约定向东海湾资产公司缴纳租金及综合管理费，自同年5月1日起便拒绝缴纳部分物业费等费用。故依据合同约定，双方签订的租赁合同因章冯娟违约而提前终止，章冯娟应自行承担因此造成的全部损失。章冯娟辩称，一、东海湾资产公司主张的租金及综合管理费计算时间、金额有误，租金和综合管理费应为103200元，而非141900元。二、东海湾资产公司主张的逾期支付租金的违约金按日1‰计算明显偏高，请求予以调整。三、自2016年10月15日开始东海湾资产公司就将章冯娟经营的咖啡店断水断电，东海湾资产公司起诉的物业费应计算至该日为止，其主张的违约金标准日3‰偏高，最高应按银行同期同类贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月10日，东海湾资产公司（甲方）与章冯娟（乙方）签订一份合同编号为DHW2-FX-01的《租赁合同》，约定甲方将位于福建泉州东海湾东海滨城一期AN地块地下一层内购物中心的一层FX-01号商铺出租给乙方使用，租赁期限自2014年10月1日起至2020年9月30日止；首期（2014年10月1日至2014年12月31日）及首期外第一租约年的租金及综合管理费每月4300元，第二租约年的租金及综合管理费每月17200元，第三租约年的租金及综合管理费每月18404元……；支付方式为除首期租金及综合管理费外，其他租金及综合管理费均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金及综合管理费；作为该房屋的承租人，乙方应当自开业日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费（由甲方代收），首期物业服务的期间为2014年10月1日至2014年12月31日，应交物业服务费为19350元，第一个租约年物业服务费收费标准为每平方米每月30元，物业服务费支付方式与租金及综合管理费的支付方式一致；乙方延迟交纳租金、综合管理费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；等等。同日，东海湾资产公司与章冯娟签订一份补充协议，就合同编号为DHW2-FX-01的《租赁合同》补充约定“计租日变更为商城统一开业之日。”同日，章冯娟还与东海湾物业公司签订一份《东海湾太古广场二期物业管理服务协议》，约定东海湾物业公司指定东海湾资产公司代为收取本合同项下的物业服务费及其他相关费用。上述合同签订后，东海湾资产公司于2014年9月25日将诉争商铺交付章冯娟使用，章冯娟向东海湾资产公司支付了首期租金及综合管理费计12900元，并支付了2015年、2016年的部分物业服务费，其余款项未付。另查，诉争商铺所在的东海湾亲子广场于2015年4月30日正式开业。本院认为，东海湾资产公司与章冯娟签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东海湾资产公司将诉争商铺交付给章冯娟使用，章冯娟应依约支付租金及综合管理费。《租赁合同》约定的计租日为自2014年10月1日起，但诉争商铺所在的东海湾亲子广场实际于2015年4月30日正式开业，且双方亦补充约定将合同计租日变更为商场统一开业之日。东海湾资产公司将收取的首期租金及综合管理费抵为2015年5至7月份的租金及综合管理费，符合客观实际情况。结合《租赁合同》的相关约定，租金及综合管理费标准应相应变更为2015年5月1日至2016年4月30日期间每月4300元、2016年5月1日至2017年4月30日期间每月17200元。章冯娟在支付首期租金及综合管理费后，自2015年8月1日起的租金及综合管理费均未支付，其行为已构成违约。因此，东海湾资产公司请求章冯娟支付自2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金及综合管理费141900元（4300元*9个月+17200元*6个月），合法有据，本院予以支持。同时，双方约定章冯娟应当在每个交租期（首期外每自然季度）最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向东海湾资产公司支付下季度租金及综合管理费，迟延交纳的，应当按照日1‰向东海湾资产公司支付延迟履行违约金。现章冯娟辩称该违约金计算标准偏高，请求予以减少，本院酌情予以调整为月利率2%，以各期拖欠的租金及综合管理费为基数、自各期逾期付款之日起计算至付清之日止。对于东海湾资产公司请求的物业服务费及其逾期付款违约金，由于该费用的实际权利人是东海湾物业公司，东海湾资产公司是受托进行代收，因此，该部分费用应由东海湾物业公司主张，东海湾资产公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、章冯娟应于本判决生效之日起十日内支付泉州东海湾资产管理有限公司自2015年8月1日起至2016年10月31日止的租金及综合管理费141900元，并应以每个交租期拖欠的租金及综合管理费数额为基数，分别按月利率2%计付自逾期付款之日起至付清之日止的违约金（其中，各以12900元为基数，分别自2015年7月21日、2015年10月21日、2016年1月21日起计；各以51600元为基数，分别自2016年4月21日、2016年7月21日起计）；二、驳回泉州东海湾资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6876元，由泉州东海湾资产管理有限公司负担3507元，章冯娟负担3369元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈奕辉代理审判员  黄达婧人民陪审员  王少红二〇一七年四月二十八日书 记 员  徐少华附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。