安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1145号
上诉人（原审被告）：李多喜，男，1983年4月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：夏燕英，安徽中特律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孙有锁，男，1957年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：夏燕英，安徽中特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽天都酒店经营管理有限责任公司，住所地合肥市长江中路355号，统一社会信用代码91340000557821367Y。
法定代表人：黄川怀，总经理。
委托诉讼代理人：查建求，安徽华人律师事务所律师。
上诉人李多喜、孙有锁因与被上诉人安徽天都酒店经营管理有限责任公司（以下简称天都酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李多喜上诉请求：撤销原审判决书第一、二、四项，发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由天都酒店管理公司承担。事实与理由：一、原审判决程序严重违法，判决未能做到公平公正。首先，李多喜于2017年8月4日向一审法院提起诉讼，要求法院确认双方租赁合同于2017年7月30日解除及天都酒店管理公司协助李多喜搬离案涉房屋内可移动部分物品。天都酒店管理公司在收到该诉状后亦向一审法院提起诉讼，要求继续履行合同。本案第一次庭审时，法院向天都酒店管理公司释明，如果解除合同是否变更诉讼请求，当时天都酒店管理公司明确答复不予变更诉请，坚持要求继续履行合同。时隔三个月后，天都酒店管理公司于2017年11月29日才变更诉讼请求，已经超过了法定期限，不符合民诉法的相关规定。一审法院判决双方签订的租赁合同于2017年12月20日解除没有事实和法律依据。其次，关于李多喜起诉的案件，在一审法院第二次开庭时，法院要求李多喜撤回起诉，称双方都已同意解除合同，李多喜的诉请已没有实际意义，李多喜当庭提出如果撤诉，关于第二项诉请要求天都酒店管理公司协助搬离可移动物品该怎么处理，一审法院让双方自行协商，李多喜迫于压力，无奈撤回起诉。现李多喜已将案涉房屋返还给了天都酒店管理公司，但对于可移动物品仍留在房屋内，双方对此无法协商一致，对于该部分损失该由谁赔偿。二、原审判决租赁合同于2017年12月20日解除并要求李多喜支付租金302867元是错误的。根据双方租赁合同第八条第三款第二项的约定，李多喜于2017年7月29日向天都酒店管理公司发出解除合同通知，天都酒店管理公司于次日收到该通知，故合同的解除时间应该为2017年7月30日。退一步说，即使解除合同的时间不是2017年7月30日，根据天都酒店管理公司于2017年11月29日向法院递交的变更诉讼请求申请书中明确请求法院解除双方的租赁合同，此时双方对合同的解除已达成一致，故合同的解除时间应为2017年11月29日，一审法院认定双方合同解除时间为2017年12月20日没有事实和法律依据。三、根据合同第八条第三款第二项的约定“乙方违约或提前解除合同，则乙方装潢部分无偿归甲方所有，以补偿甲方的租赁损失”，原审在双方对租赁损失的补偿已经明确约定，且天都酒店管理公司没有提供任何证据证明其实际损失大于装潢价值的情况下，支持了装潢部分无偿归天都酒店管理公司，又随意突破合同约定，滥用自由裁量权另行判决李多喜支付一个月租金的损失，没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
天都酒店管理公司辩称，一、李多喜没有合同解除权，合同中并无承租人解除合同的约定，李多喜解除合同的理由是经营不善，不符合法律规定。天都酒店管理公司一审中请求法院判令解除合同，解除的时间是法院判定的时间并非是我方申请的时间。二、由于李多喜拒绝将案涉房屋返还给天都酒店管理公司，没有取走可移动物品，导致天都酒店管理公司的损失进一步扩大，天都酒店管理公司将庭后另案诉讼。三、天都酒店管理公司是改制后的企业，主要是承接改制后的员工，公司经营场所是租赁安徽天都大厦，租赁期到2019年12月31日，剩余不到两年。案涉房屋已经被李多喜改造装修为桑拿经营场所，对天都酒店管理公司来说，就装潢部分无偿归公司所有，并没有实质价值，不足以弥补公司的实际损失。天都酒店管理公司在一审变更诉讼请求时要求法院判令赔偿其一年租金的经济损失，但是一审法院只酌定了一个月的租金，本着案结事了的原则，公司没有提起上诉。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回李多喜的上诉请求。
孙有锁述称，同意李多喜的上诉意见。
孙有锁上诉请求：撤销原审判决书第六项，依法将本案发回重审或改判，二审诉讼费用由天都酒店管理公司承担。事实与理由：1、原审判决程序严重违法，认定事实不清。一审法院认定双方合同解除时间为2017年12月20日没有事实和法律依据。2、一审判决孙有锁承担连带担保责任没有事实和法律依据。根据担保函的约定，只有在李多喜拖欠租金不付的情况下，孙有锁才代为偿付，而本案实际情况是李多喜于2017年7月29日向天都酒店管理公司发出解除合同通知，公司于次日收到该通知，双方合同的解除时间应为2017年7月30日，李多喜已支付租金至2017年7月30日，并不存在拖欠租金的情形，故孙有锁无需承担连带担保责任。综上所述，原审判决程序严重违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
天都酒店管理公司辩称，案涉房屋租赁前都是由孙有锁进行洽谈的，李多喜也是由孙有锁安排与天都酒店管理公司签订租赁合同，否则孙有锁也不可能为李多喜租赁的房屋承担担保责任。李多喜至今为止，未将案涉房屋返还给天都酒店管理公司，应当承担房屋占用使用费，该诉请天都酒店管理公司将另行起诉。
李多喜述称，同意孙有锁的上诉意见。
天都酒店管理公司向一审法院起诉请求：1、确认李多喜于2017年7月29日提交的提前解除租赁合同的通知无效，判令李多喜、孙有锁继续履行2015年10月29日签订的租赁合同；2、李多喜、孙有锁向天都酒店管理公司支付2017年8月1日至2017年10月31日期间的租金194700元；3、本案的诉讼费用由李多喜、孙有锁承担。天都酒店管理公司在庭审中增加一项诉请：李多喜、孙有锁支付拖欠水电费11861.93元。后，经该院向天都酒店管理公司释明，天都酒店管理公司变更其诉讼请求：1、依法判令解除天都酒店管理公司与李多喜于2015年10月29日签订的租赁合同；2、判令李多喜、孙有锁向天都酒店管理公司支付法院判决解除合同前的租金（每月按照64900元计算）；3、判令李多喜在安徽天都大酒店五楼、六楼内装潢部分无偿归天都酒店管理公司所有；4、判令李多喜、孙有锁向天都酒店管理公司支付经济损失778800元（按一年租金计算）；5、本案的诉讼费用由李多喜、孙有锁承担。
一审法院认定事实：2015年10月29日，天都酒店管理公司（甲方）与李多喜（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：1、乙方承租甲方的安徽天都大厦五楼、六楼和四楼402室用于桑拿经营，租赁期限为2015年10月29日至2019年12月31日；2、租金自2015年11月1日起算，其中五楼、六楼年租金为75万元，四楼402室年租金28800元，合计年租金为778800元，租金按季于下个季度前十日支付；乙方用电、用水自行安装计量仪表，按实际耗费交费；3、甲、乙双方经协商一致，可以变更或解除合同；4、乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每日按欠交租金的2‰向出租方支付滞纳金；如乙方违约或提前解除合同，则乙方装潢部分无偿归甲方所有，以补偿甲方的租赁损失，如甲方违约，根据乙方装潢投入（双方认可的有评估资质的评估机构评估的现值为准）予以赔偿。
同日，孙有锁向天都酒店管理公司出具一份担保函，载明其自愿对李多喜履行上述租赁合同中拖欠的租金向天都酒店管理公司提供担保，如李多喜履行上述租赁合同中拖欠不付，天都酒店管理公司可以直接向孙有锁主张，由其代为偿还。
合同签订后，天都酒店管理公司将案涉房屋交付给李多喜用于经营桑拿，李多喜也按期交付租金至2017年7月。2017年7月29日，李多喜向天都酒店管理公司送达了一份《提前解除租赁合同的通知》，告知天都酒店管理公司由于桑拿经营举步维艰，承租案涉房屋致使每日亏损，现确实无法继续经营，故要求解除双方于2015年10月29日签订的租赁合同。2017年8月2日，李多喜停业搬迁，但因案涉合同未到期，天都酒店管理公司不同意其搬迁，致使双方产生纠纷。为此，双方分别诉至一审法院，要求判如所请。
在庭审中，李多喜对差欠水电费的事实予以认可。
一审法院认为，天都酒店管理公司与李多喜签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于李多喜承租案涉房屋开办的桑拿经营困难，无法继续承租案涉房屋，故李多喜要求解除案涉租赁合同，经该院向天都酒店管理公司释明，天都酒店管理公司同意解除租赁合同，故该院判令双方签订租赁合同于2017年12年20日解除。合同解除后，依据案涉合同约定，如乙方违约或提前解除合同，则乙方装潢部分无偿归甲方所有，以补偿甲方的租赁损失，故该院对天都酒店管理公司诉请安徽天都大酒店五楼、六楼内装潢部分无偿归其所有予以支持。关于李多喜差欠的租金，由于双方均认可李多喜租金交付至2017年7月底，故李多喜差欠的租金自2017年8月1日起按每月64900元支付2017年12月20日为302867元（194700元+64900元/月÷30天×50天）。关于天都酒店管理公司诉请的水电费，由于李多喜对差欠水电费事实予以认可，故该院对天都酒店管理公司诉请的水电费11861.93元予以支持。关于天都酒店管理公司诉请的经济损失，该院认为，案涉租赁合同提前解除，存在再次出租案涉房屋之前的空置房租损失，故该院酌定该损失为一个月租金，即64900元。关于天都酒店管理公司诉请孙有锁对租金和经济损失承担连带担保责任，该院认为，依据孙有锁出具的担保函，其仅对租金承担连带担保责任，并不包括经济损失。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李多喜与安徽天都酒店经营管理有限责任公司签订《租赁合同》于2017年12月20日解除；二、李多喜于判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司房屋租金302867元；三、李多喜于判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司水电费11861.93元；四、李多喜于判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司经济损失64900元；五、李多喜在安徽天都大酒店五楼、六楼内装潢无偿归安徽天都酒店经营管理有限责任公司所有；六、孙有锁对判决第二项之租金承担连带担保责任；七、驳回安徽天都酒店经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10707元，由安徽天都酒店经营管理有限责任公司负担6707元，由李多喜负担4000元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
二审另查明，就案涉房屋租赁合同纠纷，李多喜曾在2018年8月4日作为原告向一审法院起诉，请求判令：1、李多喜与天都酒店管理公司2015年10月29日签署的《租赁合同》于2017年7月30日解除；2、天都酒店管理公司接收李多喜交还租赁的房屋，并协助李多喜搬离租赁房屋中属于其的可移动物品。3、本案诉讼费用由天都酒店管理公司承担。2017年8月8日，天都酒店管理公司就本案向一审法院起诉，提出要求继续履行合同等相关诉请，后经一审法院释明，天都酒店管理公司于2017年11月29日变更诉讼请求，提出解除双方签订的案涉房屋租赁合同。后李多喜于2017年12月13日撤回另案的起诉。
本院认为，天都酒店管理公司与李多喜签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。在合同履行过程中，由于李多喜承租案涉房屋经营困难，其在2017年8月4日向法院起诉要求解除合同。2017年8月8日天都酒店管理公司在本案中诉请要求继续履行合同，经该院释明后，天都酒店管理公司于2017年11月29日变更诉讼请求同意解除合同。在此时应视为双方就解除合同达成合意，故本院确定双方签订的租赁合同于2017年11月29日解除。李多喜应支付天都酒店管理公司合同解除前租金自2017年8月1日起按每月64900元支付至2017年11月29日为257437元（194700+64900元/月÷30天×29天）。一审法院判决双方解除合同的时间及欠付租金数额欠妥，本院予以纠正。关于经济损失问题，一审法院结合本案租赁合同的实际履行情况，综合考虑后酌定李多喜支付天都酒店管理公司损失为一个月租金并无明显不当，本院予以维持。孙有锁认为，李多喜与天都酒店管理公司签订的租赁合同已于2017年7月30日解除，李多喜不存在拖欠租金不付的情形，其不应承担连带担保责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李多喜的上诉请求部分成立，孙有锁的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5707号民事判决第三、四、五项，即“李多喜于判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司水电费11861.93元”；“李多喜于判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司经济损失64900元”；“李多喜在安徽天都大酒店五楼、六楼内装潢无偿归安徽天都酒店经营管理有限责任公司所有”；
二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5707号民事判决第一、二、六、七项，即“李多喜与安徽天都酒店经营管理有限责任公司签订《租赁合同》于2017年12月20日解除”；“李多喜于判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司房屋租金302867元”；“孙有锁对判决第二项之租金承担连带担保责任”；“驳回安徽天都酒店经营管理有限责任公司的其他诉讼请求”；
三、李多喜与安徽天都酒店经营管理有限责任公司签订《租赁合同》于2017年11月29日解除；
四、李多喜于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽天都酒店经营管理有限责任公司房屋租金257437元；
五、孙有锁对本判决第四项之租金承担连带担保责任；
六、驳回安徽天都酒店经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取10707元，由天都酒店管理公司负担7000元，李多喜负担3707元；二审案件受理费12660元，由李多喜负担4000元，天都酒店管理公司负担2817元，孙有锁负担5843元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年五月二十五日
书记员 林 森
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。