广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初308号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司。
负责人：黄逢裕。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：邱美莲。
委托代理人：陈维潜。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰物业广州分公司）诉被告邱美莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和丰物业广州分公司的委托代理人颜智鹏，被告邱美莲及其委托代理人陈维潜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告和丰物业广州分公司诉称：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，其与该楼宇开发商广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）签订了《前期物业服务合同》并经广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局备案。被告为南沙XXX园自编X栋XXX房的业主，与合富公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（《前期物业服务合同》为该合同附件五），2014年8月6日合富公司书面通知被告于2014年8月15日收楼，但被告一直未办理收楼手续。《前期物业服务合同》约定原告对XXX园小区提供前期物业管理服务，原告按酬金制方式收取物业服务费，物业服务费的标准为住宅2.1元/平方米，办公楼及公寓3.8元/平方米，被告应在每月5日前缴纳，公共水电费分摊按广东省、广州市物价局相关文件执行；因被告原因出现空置房，其物业管理服务费用按全额收取，逾期缴纳的，须按应付金额的0.3%向原告支付违约金。经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳，故诉至法院，应届毕业生请求判令：1、被告向原告支付2014年8月15日至2016年11月30日的物业管理服务费7014.79元、2014年8月15日至2016年10月8日应交公摊费用580.17元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准向原告支付违约金直至还清欠款之日止，违约金从应缴之月的当月6日起计算；2、被告承担本案所有诉讼费用。
被告邱美莲辩称：由于原告在向我方交付案涉房屋时未能提供支付相关部门颁发的案涉楼宇项目综合验收相关文件，包括《竣工验收表》《分户登记验收记录表》等，现我方要求原告提供上述表格原件，待我方确认相关证件齐全后第二个工作日起算案涉房屋物业管理费，我方会如期缴纳。
经审理查明：广州市合富投资有限公司（以下简称合富公司）和原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对XXX园提供前期物业服务。2012年5月17日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向某甲公司发出前期物业管理中标备案书，对合富公司报送的位于广州市南沙区祈福酒店南侧的南沙创鸿嘉园项目前期物业管理中标材料给予备案。2012年12月8日，合富公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南沙XXX园自编X栋XXXX房，该房建筑面积66.18平方米，用途为办公；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；交付日期为2013年12月31日前。该合同附件五为《前期物业服务合同》，约定“合富公司（甲方）委托广东和丰物业服务有限公司广州分公司（乙方）对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限暂定为三年，自合同签订日起满叁年止或本物业成立业主委员会并选聘新物业服务公司止，以两者中条件先满足者为准。物业管理服务费收取标准为高层住宅物业每月每平方米2.1元、商业用房每月每平方米3.8元。空置房物业服务费:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（维修基金）由甲方全额交纳。因业主自身原因导致空置的，由业主承担。本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前。业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金；超过3个月仍不予缴纳的，乙方有权诉诸法律进行追缴等”。
2014年8月6日，合富公司向被告邮寄《XXX园收楼通知书》，内容为通知被告于2014年8月15日按照《收楼须知》的要求，前往南沙创鸿嘉园物业服务中心办理收楼手续，如果被告未能在上述规定时间内办理收楼手续，将视为已经交付房屋，且从前述约定的时间内开始计收物业管理费。被告于次日签收了该邮件。被告当庭陈述其有按上述指定时间到现场收楼，但物业公司要求付清一切费用才原因交付房屋钥匙，包括预缴三个月的物业管理、水电费保证金，且被告当时发现电梯故障频率极高，地下人防工程未完工、积水严重，小区绿化未完工，亦未向其出示《竣工验收表》等资料，所以被告拒绝收楼，但未提交证据证实。被告至今未办理案涉房屋收楼手续。
2015年11月9日，本院就原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司诉被告吕某物业服务合同纠纷一案作出（2015）穗南法民三初字第862号《民事判决书》，该判决书查明：“合富公司在2014年8月1日取得涉案楼盘的《工程竣工验收备案表》,……。”
另查明：原告证据《欠费清单》载明案涉房屋从2014年8月15日至2016年11月30日的物业管理费为7014.19元，从2014年8月15日起至2016年8月1日止涉案房屋电梯、梯灯、地下室照明、水泵、消防公摊费及截止2016年10月8日止的路灯公摊电费用共计580.17元；其中，2015年1月5日应该缴纳的公摊电费合计为119.47元；2015年3月5日应该缴纳的公摊电费是40.6元；2015年4月5日应该缴纳的公摊电费是17.6元；2015年5月5日应该缴纳的公摊电费是27元；2015年6月5日应该缴纳的公摊电费是17.7元；2015年7月5日应该缴纳的公摊电费是24.7元；2015年8月5日应该缴纳的公摊电费是21.6元；2015年9月5日应该缴纳的公摊电费是29.5元；2015年10月5日应该缴纳的公摊电费是21.5元；2015年11月5日应该缴纳的公摊电费是29.1元；2015年12月5日应该缴纳的公摊电费是22.8；2016年1月5日应该缴纳的公摊费用是28.1元；2016年3月5日应该缴纳的公摊费用是42.4元；2016年5月5日应该缴纳的公摊费用是42.7元；2016年7月5日应该缴纳的公摊费用是33.4元；2016年9月5日应该缴纳的公摊费用是26元；2016年11月5日应该缴纳的公摊费用是36元。原告当庭明确公摊电费的违约金从应收费用当月次日即6日开始计算至实际清偿之日止。原告当庭陈述因为案涉房屋测绘面积为69.0263平方米，故从2016年4月起每月的物业管理费应为262.3元，但未提交证据证实。
庭审中，原被告共同确认案涉房屋每月的物业管理费为251.5元。
以上事实，有《广州市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理中标备案书》、《民事判决书》、《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》、《EMS妥投证明》、《物业服务费和公摊费欠费清单》、《公摊电费发票》等证据以及当事人陈述予以证实。
本院认为：合富公司与被告邱美莲签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同附件五《前期物业服务合同》亦适用于被告。合富公司在涉案房屋具备交楼条件后已通知邱美莲收楼，和丰物业广州分公司作为物业服务合同的服务提供方，其基于物业服务合同已为涉案物业提供物业服务，且被告未举证证明其有合理理由延期收楼或不应承担实际收楼之日前的物业管理费、公摊电费，应承担举证不能的法律后果，故被告应按《前期物业服务合同》的约定向某乙物业广州分公司支付物业服务费及公摊费用。被告抗辩依据不足，本院不予采信。被告未按上述合同及协议约定交纳物业服务费、公摊费用，已构成违约，和丰物业广州分公司要求其支付2014年8月15日至2016年11月30日的物业服务费和2014年8月15日至2016年10月8的公摊费用580.17元以及相应的违约金，合法有据，本院予以支持。双方当庭确认案涉房屋每月的物业管理费为251.5元，原告要求被告在2016年4月起按每月262.3元缴纳物业管理费依据不足，故被告应向原告缴纳上述期间的物业管理费应为6928.42元（其中2014年8月份物业管理费为137.92元），对原告主张的超出该金额部分，本院不予支持。《前期物业服务合同》约定违约金按每日千分之三的标准计算，现和丰物业广州分公司要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计算属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。根据《前期物业服务合同》约定“本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前”，故物业服务费的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费当月的26日起计至实际还清欠款之日止为宜，原告主张从当月6日期计算依据不足，本院不予支持。同理，原告主张公摊费用的违约金应以每月欠款金额为本金按每日万分之五的标准自应缴费日之次日起计至实际还清欠款之日止符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告邱美莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月15日至2016年11月30日的物业服务费6928.42元及违约金（违约金的计算方法：其中2014年8月15日至2014年8月31日以管理费137.92元为本金，从2014年8月26日起计至实际清偿之日止；其他各月以当月物管费为251.5元为本金，从当月26日起计至实际清偿之日止，均按每日万分之五的标准计算。每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）；
二、被告邱美莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2014年8月15日至2016年10月8的公摊费用580.17元及违约金（违约金的计算方法：各以119.47元、40.6元、17.6元、27元、17.7元、24.7元、21.6元、29.5元、21.5元、29.1元、22.8元、28.1元、42.4元、42.7元、33.4元、26元、36元为本金，分别从2015年1月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日、7月6日、8月6日、9月6日、10月6日、11月6日、12月6日及2016年1月6日、3月6日、5月6日、7月6日、9月6日、11月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算，每月公摊费用的违约金总额不得超过当月公摊费用金额）。
三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告邱美莲负担。
本判决为终审判决。
审判员 邓小春
二〇一七年三月三十一日
记录员 陈豪源