上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2867号
上诉人(原审被告)周莉敏，女，1987年9月28日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人凌宇，男，户籍地上海市虹口区。委托代理人吴佳，上海君莅律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人陆成，该公司董事长。委托代理人张可可。上诉人周莉敏因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月27日，周莉敏及凌宇(乙方)与案外人钱甲、钱某乙、胡某某(甲方)及上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”，丙方)签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定，上海市宝山区国权北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)总价款人民币(以下币种均为人民币)250万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金15,000元作为与甲方洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，乙方于甲方签订本协议2日内补足定金至10万元；《房屋买卖合同》成立则表明丙方居间成功，甲乙双方分别按照总价款的1%支付丙方佣金。当日，周莉敏、凌宇(乙方)与钱甲、钱某乙、胡某某(甲方)签订了《房屋买卖合同》，约定系争房屋总价款250万元，为办理交易过户之需，甲乙双方同意于本合同签署后22天内至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订示范合同当日支付甲方首付款178万元，甲方收款后办理抵押注销手续；乙方通过银行贷款50万元支付第二期房款，乙方于2013年12月25日前支付甲方房款22万元；甲乙双方于乙方贷款划入甲方账户后3日内，甲方将房屋交付乙方；甲乙双方应于2013年12月30日之前办理过户登记手续；交易税费全部由乙方承担；补充约定：首付款必须在2013年11月16日之前支付；如乙方在2013年12月25日之前未能支付甲方22万元，则额外支付给甲方3万元作为违约金；在乙方贷款审核通过后2日内办理房屋过户手续。同日，周莉敏与中原公司签订《佣金确认书》，约定周莉敏支付佣金2万元，周莉敏应按照支付时间向中原公司支付佣金，若迟延支付，中原公司有权追索逾期违约金(按迟延支付佣金数额每天万分之五计算)。2013年11月16日，周莉敏、凌宇(乙方)与钱甲、钱某乙、胡某某(甲方)签订了解约协议，主要约定，由于居间方隐瞒交易税费事实等重大居间瑕疵，导致交易无法继续，甲乙双方协商一致作出如下解约协议：1、双方互不承担违约责任；2、甲方同意将定金10万元退还乙方。2015年10月19日，中原公司向原审法院提起本案诉讼。中原公司诉称，周莉敏经中原公司居间与钱甲等签订了《房屋买卖合同》。依据法律规定及协议约定，中原公司已经完成了居间服务，故起诉要求周莉敏支付佣金2万元，以及该款从2013年10月28日起至实际付款之日止，按日万分之五计算的逾期付款违约金。周莉敏辩称，系争房屋原出售人系置换房屋，故急需拿到房款，但中原公司告诉出售方称周莉敏无需贷款，而实际上周莉敏是需要贷款的。系争房屋属非普通住宅，需缴纳十几万元的税费，中原公司业务员承诺通过省钱方案将合同价写为199万元，只需要缴纳5万元的税费，但签约当天，中原公司又将房价写为250万元，导致周莉敏仍需缴纳高额税费。此外，签约时间在年底，贷款政策收紧，周莉敏贷款60万元可能无法审核通过，中原公司未将此情况如实告知。由于中原公司以上种种隐瞒房屋交易的重大事项，提供虚假信息，导致周莉敏与上家交易不成功，故不同意中原公司的诉请，周莉敏无需支付任何佣金。原审审理中，周莉敏提供下列证据：1、2013年11月12日周莉敏与中原公司工作人员张猛的通话录音，主要内容为，周莉敏问张猛当时是否说过是普通住宅？张猛称没有说过。周莉敏称张猛当时表示199万元购房款，51万元作为装修款。张猛称公司已经诉讼，张猛也没有办法，如果查出来250万元，还是按250万元交税。周莉敏称张猛当时承诺可以做低房价。张猛称其说有人做低，但张猛没有说一定可以答应做低。周莉敏称张猛承诺房款199万元，51万元作为装修款周莉敏才签的，现在张猛反悔了。张猛称本来就没有答应过做低。2、2013年10月27日周莉敏与中原公司工作人员罗伟、张猛及钱甲的谈话录音，主要内容为，钱甲表示周莉敏的付款方式比较难办，因为钱甲还要去买房。罗伟称只有一次性付款才能保证在一个月内操作完成。钱甲表示，张猛当时和钱甲说周莉敏不需要贷款。罗伟表示，这个问题昨天已经谈过了。3、周莉敏签署的买入人声明书，主要内容为周莉敏通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间服务购买系争房屋，要求总价250万元，其中51万元作为装修补偿款。4、钱甲签署的卖出人声明书，主要内容为，钱甲通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间服务出售系争房屋，要求总价250万元，其中51万元作为装修补偿款。中原公司表示，证据1、2无法证明中原公司存在故意隐瞒交易重大事项或提供虚假信息的情况，证据3、4并非提供给中原公司，中原公司对其真实性不予认可，反而可以证明周莉敏跳佣。原审法院认为，周莉敏与出售方钱甲等经中原公司居间签订的《房屋买卖合同》中写明周莉敏需贷款50万元支付第二期房款，周莉敏主张中原公司向钱甲等隐瞒了周莉敏需要贷款之情况，原审法院难以采信。周莉敏提供的谈话录音中未反映中原公司承诺为其做低房价，减少税费的内容，周莉敏的上述主张，依据不足，法院不予采信。至于周莉敏认为中原公司未告知年底贷款收紧，周莉敏可能无法贷款的风险，周莉敏在购房时就应当预见相关的贷款风险，且是否能够贷款主要取决于周莉敏的自身状况，与中原公司无关。综上，周莉敏主张中原公司隐瞒交易重大事项，提供虚假信息的意见，法院不予采纳。中原公司与周莉敏及钱甲等签订的《房地产买卖居间协议》系三方真实意思表示，合法有效。协议约定，《房屋买卖合同》成立则表明中原公司居间成功，周莉敏应当支付中原公司佣金。《佣金确认书》约定，周莉敏需支付中原公司佣金2万元。现中原公司要求周莉敏支付佣金，符合双方约定。鉴于中原公司实际未提供签订示范文本的买卖合同及过户等后续服务，《佣金确认书》也未约定周莉敏付款的时间，法院酌情确定周莉敏支付中原公司佣金12,000元。中原公司主张的其余佣金及违约金，法院不予准许。据此，法院作出如下判决：一、周莉敏于判决生效之日起十日内，支付上海中原物业顾问有限公司佣金12,000元；二、上海中原物业顾问有限公司的其他诉讼请求，不予支持。原审判决后，周莉敏不服，向本院提起上诉称：1、原审中，周莉敏提供了2013年11月11日的电话录音、2013年11月14日与张猛QQ聊天记录截图等证据，相关证据已经形成一条比较完整的证据链，足以证明中原公司有故意隐瞒及提供虚假情况的行为，原审法院对此节事实未予认定，属于事实认定不清。2、中原公司提供的居间合同非上海市范本合同，而是中原公司自行制作的合同版本，该合同版本对中原公司的义务进行了大幅删减，导致周莉敏一方从一开始就处于被动地位。虽然居间协议上约定房价为250万元，但各方当时已经协商，明确说好250万元组成为房价199万元以及51万元装修补偿款，居间协议上不用写明，中原公司工作人员也讲明签订正式网签合同时可以将250万元区分为199万元及51万元，但此后中原公司又予以拒绝，导致双方交易未成。3、因中原公司有故意隐瞒及提供虚假情况的行为，该行为本身构成违约，且房屋买卖居间协议及《佣金确认书》上载明的沈斌从未实际出现过，实际从事居间业务的两名员工并无相应资质，故中原公司的居间行为存在重大过错，无权向周莉敏主张佣金。4、中原公司作为中介方仅提供了带周莉敏看房及组织上、下家协商签订合同事宜等服务，未提供其他的居间服务，故原审法院判决周莉敏支付12,000元佣金有违公平正义、有价等偿的原则。5、系争房屋属于地铁房，所处地段位置较好，因中原公司违约导致周莉敏未能购入系争房屋，最终以较高的价格买入了位置较次的其他房屋，使周莉敏受到一定经济损失，中原公司据此亦不应再向周莉敏主张佣金。6、原审判决书对涉诉双方提供的证据及质证意见没有完全载明，遗漏了中原公司举证的全部证据及质证情况，以及周莉敏举证的部分证据及质证情况，属于程序错误。综上，请求撤销原判，改判驳回中原公司的原审诉讼请求。被上诉人中原公司辩称：1、中原公司并未隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有提供虚假情况。相反，关于周莉敏所称的交易税费、贷款等事项，《房屋买卖合同》中都已有明确约定，故周莉敏所述并不属实。2、周莉敏所提供的录音证据都是复制的，也无法体现对话人的身份，且录音本身不完整，其真实性存疑。从录音内容来看，也无法反映中原公司承诺为周莉敏做低房价、减少税费等内容。QQ聊天记录的截图也不具有真实性和关联性。故周莉敏提供的证据存在明显的效力瑕疵，难以形成证据链，不能证明其诉讼主张。3、银行贷款能否办理、能贷多少额度，是由银行根据借款人自身状况决定的。且买卖合同对于贷款问题已有明确约定，若贷款不足，周莉敏需补足现金。周莉敏作为完全民事行为能力人，在签约前应对自己的履约能力有充分的预判。且涉案合同解约后，周莉敏又很快与他人再次交易，相关的交易时间、价格、交易条件等均与涉案合同相接近，这也显示出周莉敏有明显的跳佣的恶意。4、中原公司已经促成周莉敏与案外人签订《房屋买卖合同》，根据居间协议的约定，应当视为居间成功，故原审法院判决周莉敏支付佣金是正确的。5、双方所提出的证据，均已在原审法院组织下进行充分质证，在原审庭审笔录和判决书中亦有明确体现，故原审法院程序正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据；未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周莉敏与出售方钱甲等经中原公司居间签订的《房屋买卖合同》已对系争房屋的价款、交易税费的负担、付款方式(包括银行贷款的金额及相关款项的支付时间)等作出了明确约定，现周莉敏提出中原公司就上述事项作出了与合同约定不相一致的承诺，但并未提供充分证据予以证明，故本院对其主张难以采纳。且根据周莉敏的陈述，中原公司所作承诺系协助合同当事人隐瞒真实成交价格，故意做低房价，规避国家税费监管，该项行为本身涉嫌违反相关法律规定，故即便周莉敏所述内容属实，人民法院对其诉讼主张亦不应予以支持。至于周莉敏所称中原公司未告知年底贷款收紧，周莉敏可能无法贷款的风险一节，原审法院已做分析阐明，本院对此予以认同，不再赘述。关于周莉敏应当支付的佣金的金额，原审法院根据合同约定及中原公司提供居间服务的实际情况，酌定周莉敏应当支付中原公司12,000元，判决并无不当，依法可予维持。综上，周莉敏的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人周莉敏负担。本判决为终审判决。
审判长 丁康威
审判员 徐 江
审判员 彭 浩
二〇一六年五月十九日
书记员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……