广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第503号
上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地中山市沙溪镇。
负责人：肖尔鸣，该公司经理。
委托代理人：陈艺金、陈科，均系广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘丽芝，女，1962年2月10日出生，汉族，住中山市东区。
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，均系广东铭致律师事务所律师。
上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐物管公司）因与被上诉人刘丽芝物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：雅居乐物管公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营。2009年4月22日，刘丽芝作为买受人与作为出卖人的中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同》，合同约定：在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方确认并同意于2009年8月30日为该商品房的交付时间，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。
2008年10月1日，开发商与雅居乐物管公司签订《物业管理委托合同》，委托雅居乐物管公司对雅居乐世纪新城小区进行物业管理，委托期限从2008年10月1日至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止；物业管理服务费建筑面积收取，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取。《世纪新城商住小区业主临时管理规约》规定：业主从交付房屋之日起次日起算物业管理费，于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；业主不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，除应补交并从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金。合同签订后，雅居乐物管公司为雅居乐世纪新城小区提供物业管理服务。
2009年8月24日，开发商向刘丽芝邮寄雅居乐世纪新城收楼通知书，通知刘丽芝于2009年8月29日至同年9月29日办理收楼手续。刘丽芝于2009年8月30日到开发商处办理收楼手续时，认为该房产存在质量问题，未办理收楼手续。此后，双方就该问题一直协商未果，刘丽芝遂于2012年3月30日将开发商诉至原审法院（案号：（2012）中一法沙民一初字第383号），要求开发商将上述房屋交付给刘丽芝，并赔偿其经济损失22100元。在该案审理过程中，开发商于2012年5月12日将上述房屋交付给刘丽芝。刘丽芝与雅居乐物管公司于2012年5月12日签订入住合同，同时刘丽芝签署承诺书一份，确认签署《世纪新城商住小区前期物业管理服务住户手册》一份，并声明完全明白、履行、遵守业主临时�理规约及住户手册之规定。故刘丽芝认为其要求开发商交付房屋的目的已实现，其第一项诉讼请求已无需法院处理。刘丽芝已向雅居乐物管公司缴交2012年6月至2012年9月的物业管理费。原审法院于2012年9月25日作出（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决。该民事判决认为：刘丽芝于2009年8月30日办理收楼手续时认为商品房存在质量问题，拒绝办理收楼手续，但未提供法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题的报告，因此应视为刘丽芝已收楼。并认为，开发商已按刘丽芝收楼时提出的质量问题对涉案房屋进行了维修，是按合同约定对房屋进行的保修。由此认为开发商不构成逾期交付，因此驳回了刘丽芝要求赔偿损失的诉讼请求。
雅居乐物管公司认为刘丽芝应从2009年10月起缴交物业管理费，遂具状诉至原审法院，请求判令：1.刘丽芝从2009年10月起按每月309.38元的标准向雅居乐物管公司支付物业管理费至本案判决生效之日，暂计至2012年9月，应付管理费为11138元；2.刘丽芝从逾期之日起按逾期金额的日1‰支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止，暂计至2012年9月，违约金金额为5840元；3.诉讼费用由刘丽芝承担。
原审法院认为：根据（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决书可看出，虽然开发商已于2009年8月24日通知刘丽芝收楼，刘丽芝认为房屋存在质量问题拒绝收楼，且未能提供鉴定机构的证明文件，但并不代表刘丽芝所购买的房屋不存在任何问题。事实上，上述民事判决已认定刘丽芝所购买的房屋确实存在一定的瑕疵，否则开发商不会按照刘丽芝收楼时提出的质量问题进行维修。房屋存在质量瑕疵，势必会影响房屋购买者的正常使用，亦正是因为这些质量瑕疵，导致刘丽芝不能收楼及正常使用，在此情形下要求刘丽芝缴交物业服务费不符合公平原则。事实上，开发商将房屋交付给刘丽芝的时间为2012年5月12日，因此，刘丽芝应从2012年5月12日起缴交物业服务费。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。开发商作为建设单位，其与雅居乐物管公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。刘丽芝签收并承诺遵守世纪新城商住小区业主临时管理规约，同样对双方具有约束力。雅居乐物管公司签订上述合同后，依合同约定履行了管理服务义务。雅居乐物管公司履行了其管理服务义务，刘丽芝亦应按合同约定支付物业服务费。如前所述，刘丽芝应从2012年5月12日起支付物业服务费，刘丽芝已支�雅居乐物管公司2012年6月至9月的物业服务费，因此，刘丽芝应支付雅居乐物管公司2012年5月12日至2012年5月31日的物业服务费199.60元（123.75平方米×2.5元／平方米／月×20天÷31天）；从2012年10月起，按每月309.38元（123.75平方米×2.5元／平方米／月）的标准向雅居乐物管公司支付物业服务费至本判决生效之日止。
关于雅居乐物管公司所主张的逾期交付物业服务费的违约金。刘丽芝未按约定支付2012年5月12日至同月31日的物业管理服务费，违反了诚信原则及合同的约定，给雅居乐物管公司造成损失，应承担相应的违约责任。但雅居乐物管公司所主张的违约金标准过高，原审法院予以调整，刘丽芝应从拖欠之日起，以实际欠款额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计付违约金给雅居乐物管公司。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、�一百一十一条、第一百一十二条、《广东省物业管理条例》第四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘丽芝于判决生效之日起七日内支付雅居乐物管公司从2012年5月12日起至2012年5月31日的物业服务费199.60元，并从2013年10月起，刘丽芝应按每月309.38元的标准向雅居乐物管公司支付物业服务费至判决生效之日止；二、刘丽芝于判决生效之日起七日内支付雅居乐物管公司逾期付款违约金（该违约金以实际欠款额为本金，从拖欠之日起至判决指定的履行期间付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）。三、驳回雅居乐物管公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取为112元（已由雅居乐物管公司预交），雅居乐物管公司负担100元，刘丽芝负担12元（刘丽芝于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，雅居乐物管公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实与生效判决认定事实不符，明显错误。根据原审法院作出的（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决认定的事实，刘丽芝于2009年8月30日收楼，也即房屋已于该日交付刘丽芝使用。原审判决认为涉案房屋存在质量瑕疵，推断势必影响房屋购买者的正常使用，得出刘丽芝不能收楼及正常使用房屋的结论。原审作出的推断与已生效的（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决认定事实自相矛盾。二、原审判决适用法律错误。根据《广东省物业管理条例》第四十一条的规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”由于涉案房屋已交付刘丽芝，因此，刘丽芝应当承担交付后产生的物业服务费。但原审判决却认定由于涉案房屋具有质量瑕疵，要求刘丽芝支付物业付费不符合公平原则，明显违反了上述法律规定，属于滥用公平原则。三、涉案房屋交付给刘丽芝后，刘丽芝与雅居乐物管公司即成立物业服务合同关系，雅居乐物管公司依约提供物业服务后，刘丽芝就应当向雅居乐物管公司支付足额物业服务费。即使涉案房屋存在质量瑕疵影响刘丽芝的正常使用，但该瑕疵并非雅居乐物管公司造成，由此导致刘丽芝的损失与雅居乐物管公司无关，也不能成为刘丽芝拒交物业服务费的理由。（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决认定开发商于2010年底将房屋修好，而刘丽芝直到2012年5月12日才办理收楼手续，刘丽芝故意拖延办理收楼手续，以达到拒交物业服务费的目的。综上，原审法院认定事实及适用法律均存在明显错误，请二审法院依法撤销原审判决，改判支持雅居乐物管公司的诉讼请求。
被上诉人刘丽芝答辩称：虽然2009年8月30日是涉案房屋的预期交付时间，但由于涉案房屋存在质量问题需要开发商对房屋进行维修，维修期间刘丽芝自然不能收楼及正常使用该房屋。开发商基本完成维修工作后，又拒绝与刘丽芝办理相关交楼手续，直至2012年5月12日前开发商都未将房屋实际交付给刘丽芝使用，房屋未交付前刘丽芝根本未真正接受雅居乐物管公司的物业管理服务。因此，雅居乐物管公司要求刘丽芝支付实际交付前产生的物业管理费没有事实依据，也不符合合同公平原则。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。
本院经审理查明：原审法院查明的�本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：涉案房产物业管理费从何时开始起算。
雅居乐物管公司上诉认为，应根据（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决认定的收楼时间2009年8月30日起计算物业管理费。刘丽芝则认为应从开发商实际交楼之日2012年5月12日起计算物业管理费。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”对房屋的转移占有，应为达到买受人具有对房屋的实际控制和支配状态，须以出卖人向买受人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。（2012）中一法沙民一初字第383号民事判决因刘丽芝未能举证证明涉案房屋未达到合同约定的交楼条件而认定2009年8月30日为交楼时间，开发商不构成逾�交付，该交楼时间应理解为至此涉案房屋达到合同约定条件可以交付使用。实际交付中，由于涉案房屋存在质量瑕疵，开发商根据合同约定履行了保修义务。在此期间，刘丽芝未对涉案房屋实际控制、占有、使用，故不能认定涉案房屋已实际交付。经查，开发商于2012年5月12日向刘丽芝交付房屋，即日刘丽芝与雅居乐物管公司签订入住合同、承诺书。至此，刘丽芝才实现对涉案房屋的转移占有，双方完成实际交付。原审法院认定2012年5月12日为物业管理费起算时间并无不当，雅居乐物管公司上诉理据不充分，本院不予支持。
综上，上诉人雅居乐物管公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年五月十四日
书 记 员 林蔓娜