重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2478号
上诉人（原审被告）：陈启银，男，1954年11月3日生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托代理人：郗钱苹，重庆荣升律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：苏珍华，男，1952年5月24日生，汉族，住重庆市荣昌区。
委托代理人：罗绍光，重庆华华律师事务所律师，特别授权。
上诉人陈启银因与被上诉人苏珍华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院于2016年12月30日作出（2016）渝0153民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
陈启银上诉请求及理由：《买卖住房协议》是有效的合同，一审判决支付资金损失无事实和法律依据；苏珍华已付房款的事实一审并未查清。请求本院依法改判或发回重审。
被上诉人苏珍华答辩，原审法院判决正确，应予以维持。
苏珍华一审诉讼请求：1、被告陈启银退还原告购房款140000元并从2005年12月25日起至2015年12月25日止以140000元为基数，按照中国人民银行贷款年利率7.6%计算资金占用损失共计100000元；2、诉讼费由被告陈启银承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：3、解除原告与被告陈启银双方于2005年12月25日签订的《买卖住房协议》。
一审法院审理查明，2005年12月25日，被告陈启银（甲方）与原告（乙方）签订《买卖住房协议》，约定：“因甲方急用资金，自愿将重庆富亿集团有限公司但、于、陈叁人合伙修建的荣昌县进修学校住所楼工程（待建）D栋2-1号住房卖给乙方，经甲、乙双方达成以下协议：一、甲方卖给乙方住房设计面积为：133.43㎡，单价1050.00元/㎡（大写：壹仟零伍拾元整），共计140000.00元（大写：拾肆万元整）；二、两证手续由甲方办理给乙方，不加收其它任何费用；三、水、电、气上户费用由乙方支付；四、交房时间：修建工程完工后，统一交房时交给乙方，若延期按违悔协议处理；五、结算方式：1、在2005年9月28日已交预付房款10000.00元（大写壹万元整）给富亿有限公司，以收据为准；2、余下130000.00元（拾肆万元整）于2005年12月25日一次性付清，以收条为准；七、违议赔付：双方都必须认真按协议执行，不得有违背和反悔，若有违悔将赔付对方现金40000.00（肆万元整）……”同日，被告陈启银向原告出具《收条》，载明：“今收到苏珍华购房款140000.00，大写：壹拾肆万元正。注：现金130000.00元，大写：壹拾叁万元。2005年9月28日交预付款10000.00元（收据）。共计140000.00元壹拾肆万元正。收款人：陈启银，2005年12月25日”另《买卖住房协议》左下角载明：“今后更换或不更换开发商本协议都继续有效：陈启银，2008年1月5号”，右下角载明：“继续生效：陈启银，2015年3月16号。”《收条》左下角载明：“本收条继续有效：陈启银，2008年1月5号”，右下角载明“继续生效：陈启银，2015年3月16号。”
庭审中，原告苏珍华向法庭举示《收据》复印件一份，载明：今收到苏珍华交来3-2-1购房预付款10000元，落款时间为2005年9月28日，该收据加盖“重庆富亿实业有限公司”印章。被告陈启银同意对该份《收据》质证并认可其真实性。
对于已付合同价款，被告陈启银陈述其和但兴华、于天清合伙挂靠重庆富亿实业（集团）有限公司，承包了荣昌县进修学校住宿楼工程一共三栋楼，原告支付的10000元预付款是交给三人合伙的项目部的，于天清作为财务收的钱，但兴华在收据上加盖“重庆富亿实业有限公司”印章。剩余130000元不是原告实际支付的，是在合同签订当天将之前原告和我之间的借款转为130000元购房款，我出具总金额为140000元的收条并签字。认可《买卖住房协议》及《收条》于2005年12月25日同日签订，甲方和收款人处签字均是我本人所签，《买卖住房协议》左下角载明的“今后更换或不更换开发商本协议都继续有效”字样右下方的签名和时间是我本人所签，手印是我本人所捺，《收条》左下角载明的“本收条继续有效”后面的签名和时间是我本人所签，手印是我本人所捺。《买卖住房协议》和《收条》右下角载明的“继续生效：陈启银，2015年3月16号”等字样不是我本人所签，申请对上述字样是否为我本人所签进行笔迹鉴定。本院结合本案审理情况与鉴定申请事项的关联性，未予准许其鉴定。原告苏珍华陈述10000元预付款由我直接交给被告陈启银，陈启银第二天给我的收据，130000元是我陆续支付给陈启银的，都是现金支付，陈启银出具《收条》并签字对上述两笔款项进行确认。
对于合同是否能够继续履行，原告陈述本案房屋至今没有修建，也不能办理房屋产权证，不能够继续履行，由于涉案合同目的无法实现，原告才在起诉时向被告陈启银提出要求解除合同。被告陈启银陈述本案房屋由于建设用地没有经行政部门审批下来，所以至今未修建。经本院查明，《买卖住房协议》所载明的房屋至今未进行修建。
对于本案承担责任的主体，被告陈启银抗辩其与但兴华、于天清系个人合伙关系，依照法律规定合伙人对合伙期间的债务应当承担连带责任。原告主张本案房屋系被告陈启银以个人名义出售给原告的，也以个人名义出具《收条》，合伙人之间的关系与苏珍华和陈启银之间形成的债权债务关系没有任何关联，但兴华、于天清不是《买卖住房协议》中的卖方，也没有签名，不能认定为该协议的主体，所以不享有合同的权利，不承担合同的义务。
一审法院认为，对于原告要求解除合同的诉讼请求，关于本案《买卖住房协议》的效力问题，根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发经营的主体是房地产开发企业，且必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证。进行商品房预售的，须办理预售登记并取得商品房预售许可证明。被告陈启银作为不具开发经营房地产资质的自然人，向原告出售《买卖住房协议》载明的待建房屋，被告陈启银主张其挂靠富亿公司修建本案房屋，因建设用地未经行政部门审批造成房屋至今未建。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《买卖住房协议》违反法律法规对预售商品房主体和条件的强制性规定，应属无效合同，合同的解除以合同依法成立为基础，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。
对于原告要求被告退还已付购房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告支付购房款共计140000元，被告陈启银出具收条予以确认，被告陈启银作为购房款的收受人，合同无效后应当予以返还，故对于该项诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告陈启银从2005年12月25日起至2015年12月25日止支付资金占用损失的诉讼请求，无效合同自始无效，签订《买卖住房协议》后，本案房屋至今未实际修建，原告的合同目的无法实现，被告自收取购房款的次日起实际占用原告资金，给原告造成了损失。原、被告之间并未对资金占用损失的标准进行约定，结合原告主张资金占用损失的期间，对原告要求被告从2005年12月26日起至2015年12月25日止以140000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失的诉讼请求予以支持。对于资金占用损失金额，根据中国人民银行2004年10月29日调整的5年以上期贷款利率6.12%，按照上述期间和基数计算出的资金占用损失为85680元。
对于本案责任承担的主体，被告陈启银抗辩应由合伙人连带承担。《中国华人民共和国民法通则》第三十五条规定：合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿；第八十七条规定：负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。依据法律规定，债权人可以要求部分合伙人承担全部合伙债务，承担合伙债务的合伙人有权依据合伙关系向其他合伙人进行追偿，原告在庭审中明确表示由被告陈启银承担全部责任，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中国华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，判决：一、被告陈启银于本判决生效之日后十五日内退还原告苏珍华购房款140000元；二、被告陈启银于本判决生效之日后十五日内支付原告苏珍华资金占用损失85680元；三、驳回原告苏珍华的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为4900元（原告已预付），由原告苏珍华负担400元，由被告陈启银负担4500元，应由被告负担的案件受理费连同上述款项直付原告。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，陈启银作为不具备开发经营房地产资质的自然人，向苏珍华出售《买卖住房协议》载明的待建房屋，《买卖住房协议》因违反法律法规对预售商品房主体和条件的强制性规定，应属无效合同。陈启银提出《买卖住房协议》是有效合同的上诉意见不能成立，本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。苏珍华支付购房款共计140000元，陈启银出具收条予以确认，陈启银作为购房款的收受人，合同无效后应当予以返还。无效合同自始无效。陈启银挂靠富亿公司修建本案房屋，因建设用地未经行政部门审批造成房屋至今未建，陈启银自收取购房款的次日起实际占用苏珍华资金，应从2005年12月26日起至2015年12月25日止以140000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失。陈启银提出一审未查清苏珍华已付房款事实的意见不能成立，对该上诉意见，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人陈启银负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 韩 艳
代理审判员 邓 瑀
二〇一七年四月十日
书 记 员 黄晚秋