北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初15301号原告：北京进喜芳霞商贸中心，住所地北京市丰台区吕村太子峪毛纺厂南50米。法定代表人：刘进喜，经理。委托诉讼代理人：李春燕，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京派萌木业有限公司，住所地北京市丰台区南苑机场内。法定代表人：孙向福，总经理。委托诉讼代理人：王冠，北京市东卫律师事务所律师。原告北京进喜芳霞商贸中心（以下简称进喜芳霞中心）与被告北京派萌木业有限公司（以下简称派萌木业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告进喜芳霞中心的法定代表人刘进喜及委托诉讼代理人李春燕，被告派萌木业公司的委托诉讼代理人王冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告进喜芳霞中心向本院提出诉讼请求：1、确认双方合同于2016年11月2日解除；2、被告及时将租赁房屋及场地腾退并交还原告；3、被告支付拖欠的2015年11月18日至2016年9月30日期间租金156000元及2016年8月至起诉之日期间水费2524元；4、被告支付原告房屋场地占用费（自2016年10月1日起至实际腾退之日止，按每月20000元计算）；5、被告支付因未及时腾退所造成的损失300000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2006年10月1日订立《房屋租赁合同书》，约定租期为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止。合同中约定首年租金为人民币8.5万元，因加盖房屋增加了出租面积，房租当年变更为13.5万元，之后每年房租按此递增2%；2010年房屋租金又增加1万元，之后仍按每年2%递增。被告按以上标准交纳了2015年之前的租金。截止到租赁合同最后一年期间内租金标准为18万元。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告自2015年起开始拖欠房租。双方租赁合同迄今已经到期，双方未就续租达成一致意见，因被告未按时缴纳租金且拖欠其他费用，原告决意解除双方租赁合同，并于2016年11月2日向被告发出解除租赁合同通知。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成解除租赁合同的法定理由，被告应结清拖欠租金及费用，限期腾退租赁物。合同到期后被告占用租赁物没有依据，被告应支付占用期间的费用。被告拒不配合腾退，致使原告错失与其他准客户签约的良机，给原告造成较大损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告派萌木业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、不同意解除合同，主张租赁期限顺延，顺延至2019年1月20日；2、不同意腾退；3、租金和水费未拖欠；4、没有迟延腾退，没有相关损失，30万元的计算有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2006年10月1日，甲方北京市丰台张家坟鸡场（2006年12月30日名称变更为进喜芳霞中心）与乙方派萌木业公司签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于丰台区长辛店房屋租与乙方，房屋租赁期限十年，自2006年10月1日至2016年9月30日止。遇以下情况应顺延：1）发生不可抗力事由的；2）甲方非正常原因逾期交付房屋的；3）非乙方原因致使房屋无法居住的；4）经双方协商一致并书面更改的。合同租金每年递增总款的2%，每年乙方向甲方缴纳租金为人民币8.5万元。年租金提前两至六个月缴纳全年租金，一次交清。合同第7条约定：租赁期间，甲方协助乙方通水、通电，水费按四元每吨，电费一元每度标准由乙方自负。如遇国家调价按调整后收费。水电费按月结清，每月5日前交清上月费用。关于房屋修缮，合同第8条至第10条约定，租赁期间，如原有房屋发生非因乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响乙方正常居住生活事由的，甲方应在接到乙方通知后及时修缮；……如果甲方对此怠慢，或不予以理睬，或采取维修保养措施不力，乙方可以退租或代甲方修缮；对房屋进行的修缮费用，乙方可以抵销租金或向甲方索还，并可追究甲方违约责任。合同第19条约定：根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外。如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其他特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金。……第20条约定：租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的经济损失。第21条约定：租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知之日起30天内应提出异议或与乙方协商续约；如在接到乙方书面通知之日起30天内甲方不予以书面答复，则视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30天期满次日起计。2009年1月20日，进喜芳霞中心与派萌木业公司签署《房租统计单》，对2006年10月1日至2010年1月1日期间的租金核对确认。该统计单显示，房屋类型分为厂房和办公区，厂房即合同范围内租赁标的物，2006年10月1日至2007年10月1日期间年租金为85000元；2007年10月1日至2008年10月1日期间年租金为86700元；2008年10月1日至2009年10月1日期间年租金为88400元。办公区自2007年1月1日起计租金，2007年1月1日至2008年1月1日期间年租金40000元；2008年1月1日至2009年1月1日期间年租金51000元；2009年1月1日至2010年1月1日期间年租金52000元。以上租金合计403100元，已交租金362700元，欠租金40000元。庭审中，对于应付租金，进喜芳霞中心主张双方协商一致在租期内两次增加租赁面积，一次是2007年增加办公区面积，租金第一年为40000元，第二年为51000元，之后每年以1000元递增；另一次是2010年增加“下边门房和两车库”面积，连同之前承租面积，年租金合计为160000元，之后每年递增4000元。截至2016年9月30日合同期满，派萌木业公司应交租金为1567200元。派萌木业公司对进喜芳霞中心主张的增加租赁面积事实不予认可，认为应付租金应按照合同约定计算。对于已付租金，进喜芳霞中心及派萌木业公司各自提交银行交易明细等证据材料。经本院组织对账，双方确认派萌木业公司向进喜芳霞中心已付款项1401200元，其中租金1394800元（包括《房租统计单》中已交租金362700元）、水费5800元、电话费600元。派萌木业公司提交2014年7月25日中国建设银行转账支票存根，金额为60000元，主张该笔款项为交纳的租金。进喜芳霞中心否认支票存根上“刘进喜”的签名为本人所签。经本院询问，派萌木业公司亦称该签名不是刘进喜本人签署。就转账支票由刘进喜领取一事，派萌木业公司未提交证据证明。另查，2015年2月10日10时许，被告人周智明在承接了本市丰台区长辛店镇吕村256号搭建大棚的工程后，在明知其施工人员没有从事电焊作业的特种行业操作许可证的情况下，仍放任其施工人员王鹏（另案处理）无证使用电焊机进行焊接作业，导致派萌恒源公司喷漆房起火，致喷漆房内喷漆设备及成品木门等物烧毁，造成直接经济损失1053040元。北京市丰台区人民法院（2015）丰刑初字第1708号刑事判决书，判决被告人周智明犯重大责任事故罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年。该刑事判决书中证人刘进喜的证言及辨认笔录载明：……起火的原因可能是我在这个院子内盖房子，施工工人焊房架子的时候引起着火的。此次盖房施工是我和一个姓周的男子（即周智明）口头协商的，我们之间没有签协议，我让他盖棚子，一平米60元，一共盖一排半的棚子，具体平米还没有计算。我给了他2万元买料钱，他给我打了张收条。……这个院子的土地使用权是我的，院子内的房子也是我的，2006年我将院子内的五排房子租给孙向福，签了十年的合同，孙向福在这里生产、储存木门。庭审中，进喜芳霞中心主张2016年11月2日经中通快递向派萌木业公司法定代表人孙向福邮寄解除租赁合同通知，并提交寄件单及北京思拓货运代理有限公司云岗分公司出具的《证明》，证明该通知于2016年11月3日被单位收件人签收；进喜芳霞中心提交《租赁意向书》，证明因派萌木业公司未按时腾退房屋，给其造成300000元的经济损失；进喜芳霞中心亦提交水费计算明细、《水费证明》、其股东韩井芳、李桂霞、邢学志出具的《证明》，证明水费欠缴情况。对于以上证据，派萌木业公司均不予认可。派萌木业公司提交《施工合同范本》及收据，证明2017年4月15日至2017年5月29日，派萌木业公司找人修缮房屋，工期45天，租赁期限应当自2017年5月30日开始顺延。派萌木业公司亦提交派萌恒源（北京）工贸有限责任公司（以下简称派萌恒源公司）营业执照及派萌木业公司和派萌恒源公司出具的情况说明，证明两公司主体混同，相互承担权利、义务。对以上证据，进喜芳霞中心均不予认可。案件审理过程中，本院进行了现场勘验，双方认可承租房屋位于北京市丰台区长辛店镇吕村256号，承租范围包括仓库7间、宿舍1间、办公室1排、车库1间和门房2间。派萌木业称失火仓库于2016年10月开始用于种植灵芝。案件审理中，派萌木业公司提起反诉，请求：1、判令原告继续履行双方签订的《房屋租赁合同书》，即该房屋租赁合同书顺延至2019年1月20日；2、判令原告赔偿被告经济损失12万元；3、原告承担全部诉讼费。因派萌木业公司未按时交纳反诉费，本院按其自动撤回反诉处理。本院认为，原告进喜芳霞中心与被告派萌木业公司签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。原告作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因案外人周智明、王鹏等人的违法犯罪行为，致使涉案房屋失火，影响到被告的使用，依合同约定，合同租赁期间应当顺延，故对被告主张合同顺延的抗辩意见，本院予以采信。被告主张顺延至2019年1月20日，本院认为涉案房屋起火时间为2015年2月10日，被告提交的修缮施工合同开工日期为2017年4月15日，在长达两年的时间内，原、被告均没有积极履行修缮义务，存在过错，本院根据被告提交的《施工合同范本》、现场勘验笔录及当事人陈述，酌定顺延三个月，至2016年12月31日。合同顺延期间，涉案房屋不计租金。针对应付租金一节，本院认为，根据《房屋租赁合同书》及《房租统计单》，可以确认原、被告双方在租赁期内在合同约定的租赁范围外增加了办公区的租赁面积，原告主张办公区租金在2009年度52000元的基础上，每年递增1000元，但未提交证据证明，本院对办公区2009年之后的租金亦按52000元/年计算。原告主张2010年第二次增加租赁面积，但未提交证据证明，本院不予支持。综上，截至2016年12月31日，被告应付租金1424430元。庭审中，经双方对账，被告已付租金1394800元，尚欠29630元。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张于2016年11月2日向被告邮寄解除租赁合同通知且经被告签收，但原告未向本院提交其在合同解除前向被告催缴租金的证据，故本院对原告要求确认双方合同于2016年11月2日解除的诉讼请求，不予支持。现合同期限已经届满，被告继续占有涉案房屋，于法无据，应当予以腾退，腾退范围以现场勘验笔录确定范围为准。原告要求被告支付房屋场地占用费，无法有据，本院予以支持，但其主张标准过高，本院依据双方签订的合同及《房租统计单》，酌情确定为12500元/月。原告主张的水费及未及时腾退所造成的损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、北京派萌木业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区长辛店镇吕村256号房屋腾空并交还北京进喜芳霞商贸中心；二、北京派萌木业有限公司于本判决生效之日起十日内向北京进喜芳霞商贸中心支付租金29630元；三、北京派萌木业有限公司于本判决生效之日起十日内向北京进喜芳霞商贸中心支付房屋占有使用费，按每月12500元的标准，自2017年1月1日起计算至房屋实际交还之日止；四、驳回北京进喜芳霞商贸中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19102元，由北京进喜芳霞商贸中心负担16577元（已交纳）；由北京派萌木业有限公司负担2525元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柴海燕人民陪审员  樊 睿人民陪审员  朱金录二〇一七年十一月二十八日书 记 员  董 博