湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山和民商初字第00564号
原告：武汉特享礼商贸有限公司，住所地：武昌区中北路64号安顺星苑8栋3单元2层2号。
法定代表人：王丹，该公司总经理。
委托代理人：张红、张彦光，湖北泓峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：武汉市章德利商业投资有限公司，住所地：武汉市洪山区厂前村特一号。
法定代表人：章近法，该公司经理。
委托代理人：李运义，湖北扬子律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告武汉特享礼商贸有限公司（以下简称特享礼公司）诉被告武汉市章德利商业投资有限公司（以下简称章德利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审判，公开开庭进行了审理。原告特享礼公司的委托代理人张红、张彦光，被告章德利公司的委托代理人李运义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告特享礼公司诉称：2011年6月27日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告租用被告位于武汉市洪山区友谊大道1385号商业城一楼F区门面，面积580平方米。双方在合同中还约定了租期、租金。合同签订时，被告不能提供租赁房屋为合法建筑的证明，但被告承诺在签订合同后提供上述证明。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告迟迟不提供上述证明。2012年10月8日，原告致函被告，提出终止房屋租赁合同，并停止营业。2012年10月22日，原告再次致函被告要求解除合同，并于11月15日退场，腾退了租赁房屋。此后，原告多次就解除合同及返还押金69，600元事宜与被告协商，但被告在协商一次后便置之不理。另，2012年2月21日，原、被告签订协议书，被告因装修应支付原告补偿费15，360元，被告已实际支付10，000元，尚欠5，360元。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，并要求被告返还押金69，600元整；二、被告按照协议书支付补偿费用5，360元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告特享礼公司为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：
证据一、证明一份，拟证明：1、被告受厂前村村委会的委托，全权处理“杨春湖商业城”招商、出租等事宜；2、原告租赁房屋的土地规划和房产手续尚未办理完毕。
证据二、《房屋租赁合同》一份，拟证明：原被告签订房屋租赁合同并约定了押金、租金及双方的权利义务等。
证据三、《协议书一份》及收据各一份，拟证明：1、被告对“杨春湖商业城”重新装修，因影响原告经营，双方协商由被告给予原告经济补偿款15，360元，其中1万元直接冲抵房屋租金；2、原告房租已交至2012年11月8日，不存在拖欠房租的事实。
证据四、收据两份，拟证明：原告分别于2011年6月30日及8月8日分两次向被告支付押金共计69，600元。
证据五、商函两份，拟证明：原告分别于2012年10月8日及22日向被告发函要求解除租赁关系。
证据六、查询资料一份，拟证明：村民还建楼有规划。
被告章德利公司辩称：1、双方签订的房屋租赁合同有效，该房屋产权归厂前村所有，因“城中村”改造而建造，已被武汉市人民政府认可；2、若原告以通知被告的方式解除双方签订的合同，原告应支付所欠的水电费1，113元、租金42，920元，且原告违反合同约定，擅自拆除了所有装修，破坏了房屋结构，因提前离场造成房屋闲置，原告应承担相应违约责任。
被告为支持其抗辩主张，依法向本院提交如下证据：
证据一、原告出具的商业工作函一份，拟证明：1、原告是因选址不对，达不到经营要求；2、原告的租金交到2012年10月8日，且依据原告诉状中所述原告于11月15日撤场计算，原告有37天的租金未交。
证据二、回函一份，拟证明：我公司希望协商处理，否则原告违约。
证据三、水电费收据一份，拟证明：原告欠一个月水电费。
证据四、证明一份，拟证明：厂前村证明规划与产权正在办理之中。
证据五、证明一份，拟证明：武汉杨春湖投资管理集团有限责任公司证明产权正在办理中。
证据六、房屋租赁合同一份，拟证明：被告取得经营权，有权出租。
证据七、土地安置补偿协议书一份，拟证据：厂前村与市土地储备中心因“城中村”改造而征地。
经庭审质证，被告对原告的证据均无异议。
原告对被告提交的证据一的真实性有异议，原告实际自2012年10月8日致函被告之后就未营业；对证据二的真实性无异议；对证据三真实性无异议，但双方协商时该水电费应从补偿款里扣减；对证据四的真实性有异议，被告在三年多的时间里仍未办理规划许可证，这也是原告解除合同的依据；对证据五的证明目的有异议，这个证据恰好说明被告没有办理规划许可证；对证据六、七的真实性、关联性均有异议。
对原告提交的证据，因被告均无异议，本院均予以采信。对被告提交的证据一，系原告制作并送达给被告的商业函件，本院予以采信；证据二，因原告无异议，本院予以采信；证据三，原告对其真实性没有异议，本院予以采信；证据四、五、六，原告对其真实性有异议，但未提交反证，此三份证据与本案有关联，本院均予以采信；证据七，不能证明其与案涉房屋有关联，与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明，武汉市洪山区和平街厂前村于2011年5月建成四层房屋一栋，占地面积2522平方米，建筑面积8934平方米，该房屋位于武汉市洪山区友谊大道1385号。该村在建设房屋时未办理建设工程规划许可证。2010年12月28日，厂前村与被告签订房屋租赁合同，将该四层房屋整体以商业用途出租给被告，每平方米租金每月21元，面积以实际层楼面积为准，租期15年，租金每五年递增15%。
2011年6月27日，被告与原告签订房屋租赁合同，被告将上述房屋中的一楼F区门面出租给原告，面积为580平方米，租期自2011年11月8日起开始计算，期限为10年；租金也自2011年11月8日开始计算，前三年为每月34，800元；租金按季度支付，首季度租金付款时间为2011年10月23日，第二季度为2012年1月23日，并以此类推。此后的租金，按一定数额递增。双方还在合同中约定：水电费由原告承担；被告在签订合同时应向原告出示房屋所有权证和土地使用权证，以便原告办理相关证照，正常营业；原告应向被告支付押金69，600元。双方签订合同后，原告向被告支付了押金69，600元，并对房屋进行了装修，经营土特产超市。2012年2月21日，因被告要在原告租赁的房屋楼顶多处打孔重新改造装修，双方签订协议，约定被告的施工时间自2012年2月21日至2012年3月29日，被告共补偿原告15，360元。被告改造完成后，已补偿原告1万元。同年10月8日，原告致函被告，称其因选址不对，以致经营达不到要求，决定自2012年11月8日起不再租用房屋。同年10月22日，原告再次致函被告，称根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方签订的租赁合同属无效合同；原告租金已付至2012年10月8日，自2012年11月8日起，原告不再租用房屋，也不再支付租金，并要求被告返回押金69，600元及未付完的装修补偿金5，000元。被告在收到原告上述函件后，致函原告，认为原告违约，并对被告的经营造成影响，原则上不同意原告提出的终止合同的要求。2012年11月15日，原告从租赁门面中撤离，同时已拆除了部分装修。
本院认为，案涉租赁物，即位于武汉市洪山区友谊大道1385号房屋（武汉杨春湖商贸城），系原武汉市洪山区和平街厂前村建造。在本案一审辩论终结前，被告仍未提交证据证明厂前村已就该房屋取得建设工程规划许可证或已得到主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的房屋租赁合同无效。原、被告在签订合同时，被告已向其提供厂前村出具的证明，该证明中既有厂前村全权委托被告对外招商、出租、管理的内容，也明确写明该房屋的土地规划和房产手续正在办理当中。显然，原告在签订合同时，明知该房屋未取得建设工程规划许可证。原告在签订租赁合同一年零四个月以后，致函被告，先以选址不对，经营状况不佳为由解除合同，后以租赁合同违反上述司法解释为由称合同无效，并据此起诉，主张合同无效。本院认为，原告既已知晓上述司法解释的规定，也明知租赁物存在瑕疵，仍与被告签订合同，其自身具有一定的过错。被告作为出租人，在未办理建筑工程规划许可证，也未经主管部门同意建设的情况下，将其建造的房屋进行出租，过错较大。对此，根据本案实际情况，本院酌定原告应承担20%的责任、被告应承担80%的责任。《中华人民共和合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故对被告向原告收取的押金69，600元，被告应向原告返还55，680元（69，600元×80%）。被告因重新改造装修对原告造成的损失5，360元，非因合同无效产生，被告应予以赔偿，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称该案涉房屋的建设已经市政府同意，并为此申请本院进行调查。本院认为，被告应就其合同有效的抗辩主张，提供证据，其申请本院调查取证的理由和所要调取的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十七条的规定，被告应对此承担不利后果。被告还辩称，原告应支付欠付的租金、水电费。本院认为，原告的租金付至2012年10月8日，其于2012年11月15日离场，期间的租金，原告尚未支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，故对被告的此项抗辩主张，本院予以采纳，原告应向被告支付房屋占有使用费42，920元（34，800元／月÷30天×37天）、水费1，113元，共计44，033元。被告辩称的原告应赔偿因拆除装修以及房屋闲置造成的损失，但被告并未就此提供证据，此项辩称主张缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，被告应返还原告11，647元（55，680元-44，033元），赔偿原告的装修经济损失5，360元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉市章德利商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武汉特享礼商贸有限公司11，647元；
二、被告武汉市章德利商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿武汉特享礼商贸有限公司5，360元；
三、驳回原告武汉特享礼商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取837元，由被告武汉市章德利商业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈 钢
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 甘雪懿