四川省资阳市中级人民法院
民事�决书
（2015）资民终字第1018号
上诉人（原审被告）四川省勇前房地产开发有限公司，住所地：安岳县岳阳镇沱街88号。
法定代表人：代奋勇，总经理。
委托代理人邓受禄，安岳县岳阳镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李昌强，男，汉族，住安岳县。
上诉人四川省勇前房地产开发有限公司与被上诉人李昌强商品房预售合同纠纷一案，前由安岳县人民法院于2015年7月23日作出（2015）安岳民初第1462号民事判决。宣判后，四川省勇前房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人四川省勇前房地产开发有限公司之委托代理人邓受禄，被上诉人李昌强到庭参加了诉讼。本案现已审完毕。
原判认定：2010年11月1日，四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称勇前公司）与李昌强签订了《房屋预定合同》，合同载明甲方：四川省勇前房地产开发有限公司，乙方：李昌强。第一条房屋基本情况：甲方以出让方式取得位于普州大道南段编号为47号的地块的土地使用权，土地使用年限：商业为40年，住宅为70年。甲方经批准，在上述地块上建设房屋（现定名）民族星城。乙方预定的房屋位于第捌幢壹单元壹拾层肆号房，该房屋建筑面积89.37平方米。第二条计价方式与价款：按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米3150元，总金额人民币贰拾捌万壹仟伍佰壹拾陆元整。第三条付款方式及期限：乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭方式：乙方在签定合同时已付房款113516元，余款由银行提供按揭方式付清。第五条交付期限：甲方在2013年6月30日前交房；若遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起15日内�知乙方，甲方可据实予以延期。第六条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方交付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之五的违约金。第七条甲方保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。第十三条：本合同为预�性质合同，待本合同取得《商品房预收许可证》后，甲方电话通知客户，双方再另行签定正式《商品房买卖合同》；若自通知之日起15天内没能前往办理相关手续的则按本合同约定第四条违约责任处理；本合同自双方签订之日起生效。该房屋预定合同签订当日，李昌强向勇前公司实际预付了部分购房款，勇前公司同时出具收据一份给李昌强；该收据载明：交款人李昌强，交款事由预定房款，今收到人民币壹拾壹万叁仟伍佰壹拾陆元整，备注：在签定正式合同时预定购房款自动转为购房款，实收108516元，因国庆活动优惠5000元。2013年3月25日勇前公司办理了商品房预售许可证。但至今双方未签定正式的商品房买卖合同，勇前公司也未向李昌强交付房屋。故李昌强诉请人民法院判决勇前公司向其支付逾期付款违约金9983.47元，立即交付房屋，并由承担诉讼费。诉讼过程中，�昌强申请撤回要求勇前公司交付房屋的诉讼请求。
原判认为，勇前公司与李昌强于2010年11月1日所签定的《房屋预定合同》，预定合同明确了出卖人、买受人名称和住所；商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；面积差异的处理方式；办理产权的有关事宜；违约责任等之内容。预定合同签定后，勇前公司已按照约定收受了113516元（实收108516元购房款，另加上优惠5000元）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，勇前公司辩称预定合同无效的理由不予采纳，本院认�该预定合同有效。预定合同第五条交付期限：甲方在2013年6月30日前交房；若遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起15日内告知乙方，甲方可据实予以延期。第六条甲方逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方交付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之五的违约金。被告至今未向原告交付房屋，违反了预定合同关于交�期限的约定，现李昌强要求勇前公司交付房屋并支付逾期交房违约金的请求本院依法予以支持。诉讼过程中，李昌强申请撤回要求勇前公司交付房屋的诉讼请求，本院依法准许。按照合同约定，因勇前公司交房日期是在2013年6月30日前，故预期违约金的计算日期应从2013年7月1日起至实际交房之日止，每日按108516元×万分之五进行计算，现李昌强只主张2013年7月1日至2013年12月31日止的违约金，为9902.08元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
由四川省勇前房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向李昌强支付违约金9902.08元。
原判宣判后。勇前公司不服，向本院提出上诉称，一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间订立了《房屋预定合同》，这是法律事实，其合同性质属于预订性质，上诉人有义务按照合同的价格、方位、面积与被上诉人缔结正式的房屋买卖合同。因此，预定性质的合同不等于是一个完全确定性的合同。即使认定合同对双方均有完全的约束力，也应该充分考虑双方均有的义务。被上诉人选择银行按揭付款购房，也就是全额付款性质，同样，也就意味着被上诉人负有先履行付款的义务，然而在未履行付款义务时而主张认为上诉人构成延迟交房的违约显然是错误。故依法向你院上诉，请求贵院依法发回重审或予以改判。
本院查明的其他事实与原生认定的事实基本相同。
本院认为，本案《房屋预定合同》的性质及效力，原审判决已经做了正确的阐述，这里不再赘述。
根据合同约定，被上诉人应在签定合同时付房款97088�，在2011年5月31日前付32000元，余款由银行按揭方式付清；上诉人的交房时间为在2013年9月30日前；待取得《商品房预收许可证》后，勇前公司电话通知被上诉人，双方再另行签定正式《商品房买卖合同》。被上诉人已经按照合同约定支付了现金，余款由于双方没有签订正式《商品房买卖合同》，银行按揭无法办理。签定正式《商品房买卖合同》需上诉人通知被上诉人，而上诉人提交的证据不能充分证明其已经通知了被上诉人，且双方签订的《房屋预定合同》中并没有约定被上诉人办理银行按揭的时间，故不能认定被上诉人没有按银行按揭方式付清余款系违约。上诉人没有依照在合同约定的交房时间交房，其行为已构成违约，
据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案诉讼费100元，由上诉人四川省勇前房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 劲
审判员 姜 兵
审判员 张 慧
二〇一五年十一月十九日
书记员 江先兰