北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15490号
上诉人（原审被告、反诉原告）叶建平，男，1980年3月25日出生。
委托代理人温菲，北京市国典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谢静，女，1984年7月6日出生。
委托代理人朱登凯，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人黎学宁，北京市中伦文德律师事务所律师。
上诉人叶建平因与被上诉谢静房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月，谢静诉至原审法院称：2014年5月2日，叶建平租赁我位于北京市朝阳区黄杉木店路富华家园×号楼×室房屋，双方签订的租赁合同约定房租为每月3300元。签订合同时，叶建平提出经济上有困难，一次性支付全部租金有困难，提出在签订合同时支付12900元，剩余租金30000元于7月15日之前支付。叶建平至今仍未支付剩余租金，其已构成违约，根据双方签订的租赁合同第8条的约定，其应当按照日租金的双倍支付违约金。故我起诉至法院，请求法院判令：1.叶建平向我支付租金30000元；2.叶建平向我支付迟延支付租金的违约金19800元，按照日租金的双倍每天220元的标准自违约之日即2014年7月16日计算至2014年10月15日。
叶建平答辩并反诉称：不认可谢静的诉讼请求，请法院予以驳回。我并未向谢静要求过迟延支付租金。2014年7月15日，我曾打电话告知谢静我单位将派我到国外工作，已无法再租赁她的房屋，要求与其协商解除合同，并于2014年7月19日将房屋腾空，之后多次要求与谢静办理房屋交接手续，而谢静拒不配合办理，谢静恶意造成损失扩大，其要求支付违约金没有依据，请求法院驳回其请求。同时我提出反诉，请求法院判令：1.依法解除双方签订的租赁合同；2.谢静退还我房屋租金910元、押金3300元。
谢静就叶建平的反诉答辩称：不同意叶建平的诉讼请求。叶建平租赁我的房屋是为其父亲及孩子租的，租房的时候，我就问叶建平住哪，叶建平说住在富华家园隔壁的阿曼寓所×号楼×单元×室，因为老家的父母要来，自己家住不下所以才租房的，其当时很急，双方当天就签了合同。当时叶建平还要求我在涉案房屋装空调一部，装空调的时候他父亲已经在屋内，钥匙已经交付。叶建平并未出国，我上周在京通快速主路上看到他开车，所以我不同意其诉讼请求。根据诚信原则，当事人签订合同必须遵守，所以我要求继续履行合同。我也不清楚叶建平是否在7月19日将涉案房屋腾空，我没有接到过其交付房屋和要求解除合同的通知。叶建平之前曾经打电话问过我，我同意其转租，只是要求他不能打隔断。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案谢静与叶建平签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定之处，双方均应按照约定全面履行自己的义务。叶建平未按照合同约定于2014年7月15日之前支付谢静剩余租金3万元，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。叶建平应当按照合同约定向谢静支付剩余租金，并赔偿因其违约给谢静造成的损失。双方合同中虽约定了支付违约金的标准，但谢静主张的违约金过分高于其实际损失，法院综合考虑谢静的实际损失、双方合同的履行情况、叶建平的过错程度及谢静的预期利益等因素予以酌减。叶建平要求解除租赁合同，无相应的事实及法律依据，法院不予支持，并对其以解除合同为基础的其他反诉请求均不支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、叶建平于判决生效之日起七日内支付谢静租金三万元及违约金六百元；二、驳回谢静的其他诉讼请求；三、驳回叶建平的全部反诉请求。如叶建平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，叶建平不服，上诉至本院称：我被派往国外工作，已不具备继续履行租赁合同的客观条件，且我已将房屋腾空，并多次通知谢静交接房屋，已尽到通知义务，请求二审法院查清事实，依法改判驳回谢静原审的诉讼请求，支持我的反诉请求。
谢静同意原判。
经审理查明：谢静系北京市朝阳区黄杉木店路×号院×号楼×层×房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2014年5月2日，谢静与叶建平签订《租赁合同》一份，谢静为出租人（甲方），叶建平为承租人（乙方），合同约定谢静将涉案房屋出租给叶建平用于自住，房屋居住人数为3-5人；租期为12个月，即自2014年5月3日起至2015年5月2日；房租为每月3300元，乙方须支付一个月租金作为押金，押一付全年，签订合同时乙方支付12900元（2014年7月15日之前将剩余租金3万元支付给甲方）；乙方须按时支付租金，否则每迟延一日，须按日租金的双倍支付违约金。
上述合同签订后，谢静将涉案房屋交付给叶建平使用，叶建平向谢静支付了12900元（含押金3300元），剩余租金3万元至今未付。
原审庭审中，叶建平称其在2014年7月15日曾电话告知谢静其被单位派到国外长期工作，无法继续履行租赁合同，向谢静提出解除租赁合同，并提交手机语音通信详单及其本人的护照予以佐证，谢静认可叶建平在该日给其打过电话，但只是说在外出差，希望延缓两天交钱，其也同意了，而叶建平的护照只是因私护照，不能证明是商务派遣，并且叶建平出国与否与涉案房屋不存在关联。叶建平称其在2014年7月19日已将涉案房屋腾空，其后多次通知谢静要求解除合同，并提交其与谢静的短信记录、邮寄解除合同告知书的中国邮政特快专递、录音资料等予以佐证，谢静对其证明目的均不认可。
本院审理中，叶建平向本院提交了三张机票行程单，欲证明在涉案房屋居住的人都已离开，且房屋已经腾空。谢静对上述证据的证明目的不予认可，认为与本案无关。
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
本案谢静与叶建平签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定之处，双方均应按照约定全面履行自己的义务。叶建平未按照合同约定于2014年7月15日之前支付谢静剩余租金3万元，其已经构成违约，应当承担相应的违约责任。谢静要求叶建平继续履行合同向其支付剩余租金并支付迟延支付租金的违约金，于法有据，本院予以支持。双方合同中虽约定了支付违约金的标准，但谢静主张的违约金过分高于其实际损失，原审法院综合考虑谢静的实际损失、双方合同的履行情况、叶建平的过错程度及谢静的预期利益等因素予以酌减并无不当，本院亦予以维持。叶建平要求解除租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，并对其以解除合同为基础的其他反诉请求均不支持。
综上，原审法院根据本案实际情况所作判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费440元，由谢静负担120元（已交纳），由叶建平负担三百二十元（谢静已预交，于本判决生效后七日内给付谢静）；反诉案件受理费25元，由叶建平负担（已交纳）。二审案件受理费670元，由叶建平负担（已交纳50元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 曾 彦
代理审判员 龚勇超
二〇一四年十二月十日
书 记 员 赵 纳