江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）徐执异字第00029号
异议人（案外人）谢继胜，男，汉族，1959年10月10日生，住徐州市泉山区。
异议人（案外人）谢勇，男，汉族，1963年1月30日生，住徐州市泉山区。
共同委托代理人杨秀成，江苏金合律师事务所律师。
共同委托代理人龚雷，男，汉族，1983年4月27日生，住徐州市泉山区。
申请执行人徐州世界新能源发展有限公司，住所地徐州市淮海西路17号楼2幢1层。
法定代表人张敬国，该公司总经理。
委托代理人张金山，江苏以立律师事务所律师。
被执行人徐州日成房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区铜山路康怡佳园72号楼内。
法定代表人秦毅纲，该公司总经理。
委托代理人吴东海，男，汉族，1960年11月26日生，住徐州市泉山区，系该公司职员。
本院在执行徐州世界新能源发展有限公司（以下简称世界新能源公司）与徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成房地产公司）企业借贷纠纷一案中，异议人谢继胜、谢勇对执行标的“康怡佳园A18幢1单元103号房产”提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了听证。异议人谢继胜及其与异议人谢勇的共同委托代理人杨秀成、龚雷，申请执行人世界新能源公司的委托代理人张金山，被执行人日成房地产公司的委托代理人吴东海到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人谢继胜、谢勇提出执行异议称，2010年3月，异议人共同委托自然人薛家申向日成房地产公司购买本市铜山路日成奥运城（康怡佳园）A18幢楼1单元103号房产，当月以薛家申名义与日成房地产公司签订了《认购房屋协议书》。约定了购买房屋的房号、层次、价款等；并约定在认购期间内，日成房地产公司不得将此房售予或租予第三方。至2010年8月25日，异议人共向日成房地产公司支付购房款合计3530万元。2012年3月，日成房地产公司将上述房产交付给异议人。为方便异议人对外出租，日成房地产公司于2012年3月7日出具书面“产权证明”，证明上述房屋产权归异议人所有。为理清法律关系，2012年12月7日，日成房地产公司将原以薛家申名义支付的收款收据收回，将原认购协议的购房人变更为异议人谢继胜、谢勇，并重新签订了《徐州日成奥运城认订协议书》，向异议人谢继胜、谢勇出具了3530万元购房款的收款收据。2013年2月22日，日成房地产公司要求异议人一次性付清购房余款121.7938万元，日成房地产公司同时向异议人出具了等额的收款收据。2013年8月10日，日成房地产公司法定代表人意外身亡，该公司陷入混乱，异议人多次交涉过户事宜，均未得到答复。2013年11月，异议人发现世界新能源公司对上述房产向法院申请财产保全。法院已于2013年9月4日，查封“康怡佳园A18幢1单元103号房产”及其土地使用权。
异议人谢继胜、谢勇认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于“康怡佳园A18幢1单元103号房产”，异议人与日成房地产公司之间所签订的《认购房屋协议书》及《徐州日成奥运城认订协议书》，均在法院查封之前签订，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款、内容明确、具体，双方之间的买卖合同关系已经庭审质证确认。异议人在法院查封之前已合法占有涉案房屋，并且已经支付了全部的购房款。没有办理过户登记的原因：一是开发商为了融资擅自与世界新能源公司签订借款担保的虚假网备合同，致使异议人无法办理过户手续。对此开发商及世界新能源公司应当承担过错责任；二是按合同约定由开发商通知异议人办理登记，但开发商法定代表人意外身亡，公司管理混乱，至今无人通知异议人；三是涉案房地产被法院查封，致使异议人无法办理过户。以上几点，均非异议人自身过错。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当依法解除对“康怡佳园A18幢1单元103号房产”的查封。
申请执行人世界新能源公司答辩称，1、异议人与日成房地产公司之间，不存在真实的房屋买卖合同关系，异议人主张的相关重要事实均系拼凑与虚构，以及与日成房地产公司的不实配合形成的，严重违反交易习惯与常理。2、异议人至今未与日成房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，即使其提交的相关《协议书》是真实的，其与日成房地产公司也只是形成了预约合同，未形成合法有效的本约。3、异议人至今没有合法占有涉案房屋，徐州市云龙区人民法院（2013）云民初字第3694号民事判决形成于涉案房产被查封之后，对于本案不发生法律效力。4、异议人至今没有支付全部价款，异议人举证证实支付的部分款项，实际为民间借贷之借款，并非购房款。5、异议人对于价值3600万元的重大交易，在长达四年之久的时间内，既不依法签订正式的商品房买卖合同，又不进行备案登记，且自认“近期才知道权利受损”，异议人主张的事实即使成立，异议人自身也具有明显过错，其主张的权利不应受到保护。6、异议人在提出执行异议之前，已先后向徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院提起诉讼，生效判决已经认定异议人与日成房地产公司之间的法律关系为债权债务关系，异议人享有的权利不能排除对于涉案房产的执行。
被执行人日成房地产公司答辩称，1、关于世界新能源公司的3000万借款，该公司电脑记录已经还清。2、异议人与日成房地产公司签订的买卖合同是真实的，购房款足额支付。
异议人谢继胜、谢勇为支持其主张提交以下证据：1、《徐州日成奥运城认订协议书》及2012年12月7日、2013年2月22日两张购房款收据。证明涉案房产已签订了合法的书面合同，且付清了全部购房款3651.7938万元。2、产权证明。证明异议人对涉案房产享有所有权及该房产于2012年3月已实际交付异议人使用。3、《认购房屋协议书》及2010年3月30日、5月18日、8月25日三张购房款收据。证明涉案房产于2010年3月签订买卖合同，于2010年8月25日前支付购房款3530万元。4、（2013）徐商初字第0177号民事判决书、《借款合同》、《商品房买卖合同》、《退房申请》。证明世界新能源公司与日成房地产公司之间签订虚假网备合同系为借款提供担保及法院判决确认其双方之间系债权债务关系并非买卖合同关系。5、(2013)云民初字第3694号民事判决书。证明涉案房产已经法院判决确认属于异议人所有，异议人对该房产已实际占有、使用、收益。6、涉案房产的照片。证明涉案房产交付后用于“贝福尔购物广场”超市经营。7、（2013）徐民初字第223号民事裁定书。证明异议人提供的上述证据已经庭审质证，证据真实、合法、有效。8、（2013）徐商初字第0177-1号民事裁定书。证明涉案房产被法院查封的事实。
对异议人谢继胜、谢勇提交的证据，申请执行人世界新能源公司质证认为：1、《认购房屋协议书》，其性质是预约合同，该协议书上记载的相对人为薛家申，与异议人无关。同时对其真实性有异议。2、两张收款收据，对其真实性有异议，因没有相应的转款凭证，无法证实相关款项的真实发生，且收据上记载的交款人为薛家申，并非异议人。3、产权证明，其内容不符合法律规定。而且产权证明记载的内容也不真实，因为根据异议人提供的证据，最后一笔款项是在2013年2月支付，产权证明是在2012年3月份出具，就陈述已经全款付清，内容不真实。4、《徐州日成奥运城认订协议书》，上面所加盖的是日成房地产公司销售部的印章，该印章并非对外公章，如果是正式的买卖合同，应该是行政章或合同章。5、异议人主张与案外人薛家申系委托关系，但一直没有提供证据予以证实。6、对（2013）徐商初字第0177号民事判决书真实性没有异议，但不能达到异议人的证明目的，异议人享有的是债权而不是物权。7、对借款合同、《商品房买卖合同》的内容无异议。8、对《退房申请》，经与公司核实，对该证据认可。但该证据能证明涉案房屋具备备案登记条件。9、(2013)云民初字第3694号民事判决书，该案无利害关系人参与，与客观事实和证据不相符。且该民事判决形成于世界新能源公司申请法院查封涉案房产之后，该民事判决对本案不发生法律效力。10、第六组证据照片，拍摄时间不详，无法证明涉案房产已经交付异议人及其合法占有使用。且从照片上看出，写有“贝福尔购物广场”的大门一直紧闭，并无人进行经营。11、第七组证据，（2013）徐民初字第223号民事裁定书，不能证明异议人的证明目的，该民事裁定书认定异议人与日成房地产公司之间系债权债务关系。12、第八组证据，（2013）徐商初字第0177-1号民事裁定书，对其真实性没有异议。
对异议人谢继胜、谢勇提交的证据，被执行人日成房地产公司未发表质证意见。但确认异议人谢继胜、谢勇是付款主体及其付款数额。
申请执行人世界新能源公司为支持自己的主张，向法庭提交以下证据：1、（2013）徐商初字第0177-1号民事裁定书及送达回证。证明涉案房产及土地已于2013年9月4日、5日被查封。2、预售许可证。证明涉案房产于2010年3月29日取得预售许可证，具备签订商品房买卖合同及办理备案登记条件。3、2012年9月18日报警记录，证明世界新能源公司曾到涉案房产处找日成房地产公司索要欠款，当时超市系日成房地产公司出租，没有异议人占有房屋的事实。4、（2013）徐民初字第223号民事裁定书及（2015）苏民终字第0107号民事裁定书，证明生效裁定书认定异议人与日成房地产公司之间系债权债务关系；且异议人近期才知道权利受损，主观上具有明显的过错。
对申请执行人世界新能源公司提交的证据，异议人谢继胜、谢勇质证认为：1、（2013）徐商初字第0177-1号民事裁定书及送达回证，查封时间是在2013年9月4日以后，异议人在这之前已经交付购房款全款并占有使用涉案房屋，查封侵犯其合法权益。2、预售许可证，对真实性不持异议，但该证据是日成房地产公司与房管部门之间的关系，异议人不知道。2010年3月和2012年12月两份协议签订时，都不具备办理权证的条件，因为签协议时全款未付完毕，也未接到开发商的办证通知，异议人无过错。3、2012年9月18日报警记录，该证据恰恰证明在2012年9月份之前涉案房产已经实际交付给了异议人占有使用，与异议人证据六相吻合；另外这份证据并不能证明世界新能源公司的主张，因为从这份证据上体现不出来超市的实际租赁人，关于“贝福尔购物广场”租赁的事实，(2013)云民初字第3694号民事判决有依法查明的事实表述。4、对于（2015）苏民终字第0107号民事裁定书没有异议，该民事裁定系准许异议人撤回上诉的法律文书，其内容并无相关债权法律关系的认定。
对申请执行人世界新能源公司提交的证据，被执行人日成房地产公司质证认为：1、对（2013）徐商初字第0177-1号民事裁定书及送达回证没异议。2、对预售许可证需要核实。3、对2012年9月18日的报警记录，认为房屋不是日成房地产公司出租的，对于报警的事不清楚。4、对于（2013）徐民初字第223号民事裁定书及（2015）苏民终字第0107号民事裁定书，认为如果日成房地产公司和异议人之间是债权债务关系，就存在支付利息的情况；日成房地产公司没有给异议人支付过利息，其之间就是房屋买卖关系。
被执行人日成房地产公司对其主张未提供证据支持。
综合当事人的陈述、举证、质证，本院查明，“康怡佳园A18幢商品房”为日成房地产公司立项开发，于2010年3月29日获取“徐房售许字（2010）第13号”商品房预售许可证。2011年9月14日，日成房地产公司为出卖人与世界新能源公司为买受人签订第0291644号《商品房买卖合同》，约定“康怡佳园A18幢1单元103号房产”售予世界新能源公司。该合同于签订当日网上备案于徐州市房产管理局产权监理处。2011年12月22日，世界新能源公司提出书面退房申请，载明“本公司于2011年9月14日购买了“奥运城”A18号楼1单元103号商业用房。现因该房不符合我公司使用功能，故要求解除此商品房买卖合同，请贵司尽快办理退房相关事宜”。嗣后，世界新能源公司因与日成房地产公司发生企业借贷纠纷于2013年9月1日向本院提起诉讼，在审理中，本院于2013年9月3日作出（2013）徐商初字第0177-1号民事裁定，于2013年9月4日查封“康怡佳园A18幢1单元103号房屋”，于2013年9月5日查封该房屋占用的土地使用权。经审理，本院于2014年3月3日作出（2013）徐商初字第0177号民事判决：日成房地产公司偿还世界新能源公司借款本金1136.7961万元及孳息。因日成房地产公司未按生效判决履行义务，案件进入执行程序。在执行中，案外人谢继胜、谢勇以其与日成房地产公司之间，就“康怡佳园A18幢1单元103号房产”的买卖，已在本院查封之前签订书面买卖合同、其已全额支付购房款、并实际占有购买房屋、非因其自身原因未办理过户登记等为由，对“康怡佳园A18幢1单元103号房产”提出执行异议，要求排除执行。
本案争议的焦点为：异议人（案外人）谢继胜、谢勇对“康怡佳园A18幢1单元103号房产”是否享有排除执行的权利。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议成立的情形。本案中，执行标的“康怡佳园A18幢1单元103号房产”，自2011年9月14日起成为网上备案的第0291644号《商品房买卖合同》的标的物。该网上备案限制了开发商向备案合同买受人以外的其他人转让该房产的处分权。异议人谢继胜、谢勇虽然提供了《认购房屋协议书》、《徐州日成奥运城认订协议书》、收款收据、产权证明、租赁纠纷判决书等证据，主张权利，提出异议。但本院认为，上述证据并不足以具备排除执行的效力。首先，《认购房屋协议书》载明的权利义务承受人是薛家申，并非本案异议人谢继胜、谢勇；其次，异议人在异议审查期间仅向法院提交了相关收据，未向法院提交相应的付款凭证；第三，异议人提供的《徐州日成奥运城认订协议书》于2012年12月7日签订，晚于2011年9月14日“康怡佳园A18幢1单元103号房产”的《商品房买卖合同》在产权部门登记备案的时间，异议人主张购买该房产，具有对该房产上他人已登记记载的权利障碍予以忽略的情形，该情形不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，异议人谢继胜、谢勇提出的异议，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人提出异议成立的情形，其异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）谢继胜、谢勇提出的执行异议。
如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一五年十一月二日
书记员 郭 曼