文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2015）梅中法民二终字第139号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司兴宁支行。住所地：兴宁市环城北路街心花园。组织机构代码：89659240-7。负责人：邓瑞宏，该行行长。委托代理人：黄广宇，该行职员。委托代理人：黄权胜，中国建设银行股份有限公司梅州市分行职员。被上诉人（原审被告）：王郁光，现下落不明。被上诉人（原审被告）：广东盛隆投资股份有限公司。住所地：兴宁市兴城泰宁花园**栋第21卡。法定代表人：王金来，该公司负责人。上诉人中国建设银行股份有限公司兴宁支行（下简称兴宁建行）因与被上诉人王郁光、广东盛隆投资股份有限公司（下简称盛隆投资公司）金融借款合同纠纷一案，不服兴宁市人民法院（2014）梅兴法民二初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。王郁光和盛隆投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴宁建行诉称：2001年7月20日，王郁光向兴宁建行借款人民币10万元，用于向盛隆投资公司（原兴宁市宏鸿房地产开发有限公司）购买兴宁市兴城泰宁花园11栋304房。借款期限15年，自2001年7月20日起至2016年7月20日止，月利率4.2‰，还款方式采用“等额本息还款法”，按月归还贷款本息。王郁光以该房地产作为贷款抵押物，并办理了预售房地产备案抵押贷款登记手续。盛隆投资公司（原兴宁市宏鸿房地产开发有限公司）对该笔贷款提供连带保证责任。王郁光借款后，仅归还至2008年7月21日前的贷款本息46135.2元，至2014年7月7日止共拖欠兴宁建行贷款本息93156.08元。兴宁建行多次向王郁光追偿未果，遂起诉王郁光、盛隆投资公司，请求判令：1、解除兴宁建行与王郁光签订的2001年个字第10800019号《个人住房贷款借款合同》；2、王郁光偿还拖欠兴宁建行的借款本金人民币63884.11元、至2014年7月7日止的利息29271.97元，并支付2014年7月8日之后按中国人民银行有关逾期贷款利率规定计算的利息；3、确认兴宁建行与王郁光之间设定的借款抵押关系合法有效，兴宁建行对依法处置抵押物位于兴宁市兴城泰宁花园11栋304房所得价款优先受偿；4、盛隆投资公司对王郁光的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由王郁光、盛隆投资公司承担。王郁光、盛隆投资公司未作答辩。原审审理查明：兴宁建行与王郁光、盛隆投资公司（原兴宁市宏鸿房地产开发有限公司）于2001年7月20日签订了《个人住房贷款借款合同》（编号：2001年个字第10800019号），其中第十五条约定：“本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指乙方（兴宁建行）以甲方（王郁光）提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方（兴宁市宏鸿房地产开发有限公司）提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。”第十七条：“本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的住房，具体内容见本合同第五十六条。”第十八条：“抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押的费用等）。”第十九条：“本合同抵押物的共有人同意将本合同项下的抵押物作抵押，并同意受本合同约束，见本合同五十七条。”第二十一条：“抵押担保的期限自所购住房取得房屋所有权证办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。”第二十五条：“在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。”第三十九条：“三、在本合同履行期间，甲方未按合同的约定还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同第六十二规定的违约金率收取违约金。”第四十七条：“本借款用于购买兴城泰宁花园11栋304号。”第四十八条：“乙方向甲方提供人民币贷款10万元整。”第四十九条：“本合同约定借款期限为15年自乙方将借款划入甲方所指定，并经乙方任何的账户之日起计算，即从2001年7月20日起至2016年7月20日。”第五十条：“贷款月利率为4.65‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准。”第五十二条：“甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数180期。”第五十三条：“……在当前利率水平下，若采用第一种还款方法，则每月归还本息金额人民币821.3元……。”第五十七条：“共有人王郁光同意将本合同项下的房屋用于抵押……。”并于2002年11月8日办理了房屋抵押备案登记。盛隆投资公司作为保证人（丙方）在借款合同签名盖章确认对该笔贷款承担连带清偿责任。合同签订后，兴宁建行依约于2001年7月20日将10万元贷款转存至兴宁市宏鸿房地产开发有限公司在兴宁建行处设立的23929668账户内。借款采用“等额本息还款法”按月归还贷款本息的还款方式。王郁光向兴宁建行借款后还清了至2008年7月21日之前的贷款本息，之后的本息未付。至2014年7月7日止王郁光拖欠兴宁建行借款本金人民币63884.11元、利息29271.97元，及2014年7月8日之后的利息。兴宁建行多次向王郁光追偿未果，遂起诉，提出上述诉讼请求。另查明：兴宁市宏鸿房地产开发有限公司于2000年5月29日注册成立，法定代表人为邱奕宏；2006年6月28日变更为兴宁市宏鸿投资发展有限公司，法定代表人为陈新；2008年3月18日变更为兴宁市富盛隆投资发展有限公司，法定代表人为王金来；2008年7月8日变更为盛隆投资公司，法定代表人为王金来。以上事实，有经过质证的《个人住房贷款借款合同》（编号：2001年个字第10800019号）、借款借据、贷款转存凭证、兴房备案字第2002022号兴宁市房屋备案登记证明书、预售商品房按揭登记表、贷款账户基本信息、催款通知书、企业法人营业执照、企业机读档案登记资料等证据证实。原审审理认为：原、被告签订的《个人住房贷款借款合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王郁光向原告按揭借款10万元用于购买兴宁市兴城泰宁花园11栋304房，同时以此房产作为抵押物为该借款作担保的事实，有《个人住房贷款借款合同》、借款借据、兴房备案字第2002022号兴宁市房屋备案登记证明书、预售商品房按揭登记表等证据证实，依法予以确认。被告王郁光借款后，仅按约定偿还至2008年7月21日之前的贷款本息，此后未按约定还清按揭贷款本息，已构成违约，原告请求解除其与被告签订的《个人住房贷款借款合同》，依法予以准许。原告请求被告王郁光偿还至2014年7月7日止拖欠的借款本金人民币63884.11元、利息29271.97元，并支付2014年7月8日之后按中国人民银行有关逾期贷款利率规定计算的利息，事实清楚，证据确凿，符合合同和法律规定，依法予以支持。被告王郁光自愿以其所购的坐落于兴城泰宁花园11栋304房的房产为上述债务提供抵押担保，并办理了房地产预告登记（兴房备案字第2002022号），根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力”的规定，抵押预告登记作为一种临时性登记行为不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，法律赋予预告登记的是能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不应该产生优先受偿的效力。原告对抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，其请求对被告王郁光提供担保的抵押物依法拍卖、变卖所得的价款优先受偿无法律依据，不予支持。被告盛隆投资公司在被告王郁光借款时自愿为王郁光依上述借款合同所形成的债务承担连带责任保证担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款关于“连带责任保证的债务人在主合同约定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，现抵押的房产至今未办理正式的抵押登记手续，仍处于合同约定的保证期间，在保证范围内，盛隆投资公司应对王郁光上述未清偿的债务承担连带清偿责任。被告盛隆投资公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以依法缺席判决。综上所述，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条的规定，判决如下：一、解除原告兴宁建行与被告王郁光、盛隆投资公司（原兴宁市宏鸿房地产开发有限公司）于2001年7月20日签订的《个人住房贷款借款合同》（编号：2001年个字第10800019号）；二、被告王郁光应在判决生效之日起十日内向原告兴宁建行偿还借款本金63884.11元、至2014年7月7日止的利息29271.97元，并支付2014年7月8日起至判决确定的履行期限届满之日止按约定的逾期贷款利率规定的日息万分之二点一计算的利息；三、被告盛隆投资公司对被告王郁光的上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告兴宁建行的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2129元，由被告王郁光、盛隆投资公司负担。宣判后，兴宁建行不服，向本院提出上诉称：涉案当事人签订的预售商品房抵押合法有效，兴宁建行对已经抵押备案登记的预售商品房的处置价款享有优先受偿权。一、预售商品房是我国法律确定的合法抵押物。“正在建造的建筑物”是我国《物权法》、《担保法》等法律法规明文规定可以用于抵押的财产，银行接受预售商品房抵押完全符合我国法律规定。二、预售商品房抵押备案登记手续符合我国抵押登记管理规定。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》等管理规定，预售商品房贷款抵押的登记方式是当事人到房屋登记部门办理房屋抵押备案登记。银行据此办理预售商品房抵押备案登记完全符合规定。三、银行对未办理抵押登记并无过错。《物权法》第20条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，由于开发商的原因未能办理上述商品房的房地产权证，造成无法办理抵押登记，银行对此并无任何过错。法院在债权尚未消灭、抵押登记条件不具备银行无过错的情况下，判定预告登记无效明显于法不符。四、一审判决法律依据不充分。在一审判决书的法律条文援引部分，并未引用任何法律条文就作出驳回兴宁建行有关抵押财产优先受偿的诉讼请求的判项，明显缺乏法律依据。同时，该案的贷款发生于2001年，《物权法》于2007年10月1日起施行，而一审法院在释明说理部分引用《物权法》的规定作为不予支持兴宁建行就抵押物优先受偿的理由，也违背了不溯及既往的原则。五、一审判决导致法律规定的预售商品房抵押形同虚设。根据《物权法》、《担保法》等法律规定，抵押的基本定义是为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的现实抵押权的情形时，债权人有权就该抵押物优先受偿。据此，作为法律认可的预售商品房抵押，其设立目的和实现方式也必定是为了担保债权的履行和债权人有权就预售商品房优先受偿。而一审判决认定商业银行已经办理预售商品房抵押备案登记（预告登记）的不能行使抵押权，即意味着商业银行接受预售商品房抵押的，在正式抵押登记前，贷款债权只能是没有担保的普通债权，预售商品房只要还未正式抵押登记就不具备抵押效力。由此看来，在该判决的理论下，我国根本就不可能也不应当存在预售商品房抵押！一审判决导致法律规定的预售商品房抵押成为一纸空文、形同虚设，严重违背了《担保法》、《物权法》设立“以正在建造的建筑物抵押”的立法本意。据此，请求：撤销原判第四项，改判兴宁建行对处置王郁光提供抵押的位于兴宁市兴城泰宁花园11栋304房的所得价款享有优先受偿权。被上诉人王郁光、盛隆投资公司未作答辩。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查：盛隆投资公司在《个人住房贷款借款合同》中约定提供的是抵押加阶段性保证，即兴宁建行以王郁光提供的所购住房作抵押，在王郁光取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记前，由盛隆投资公司提供阶段性连带责任保证。原审法院于2014年12月24日对兴宁建行进行宣判。原审法院依兴宁建行的申请，于2015年1月13日作出裁定：查封兴宁市兴城泰宁花园11栋304号房产，查封价值以10万元为限，查封期限自2015年1月13日起至2017年1月12日止。兴宁建行为此预交了财产保全费1020元。本院认为：本案当事人之间2001年7月20日签订的《个人住房贷款借款合同》是其真实意思表示，未违反法律规定，应认定为有效。王郁光未按约定还清按揭贷款本息，构成违约，原审判令解除2001年7月20日签订的《个人住房贷款借款合同》、王郁光偿还至2014年7月7日止拖欠的借款本金63884.11元、利息29271.97元并支付2014年7月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止按约定的逾期贷款利率规定的日息万分之二点一计算的利息、盛隆投资公司对王郁光的债务承担连带保证责任，并无不当。兴宁建行上诉称涉案当事人签订的预售商品房抵押合法有效，王郁光抵押的房产已经办理了备案登记，应受法律保护，兴宁建行对王郁光已经办理抵押备案登记的预售商品房的处置价款享有优先受偿权。经查，王郁光自愿以所购的兴城泰宁花园11栋304房为其贷款作抵押担保，并办理了房地产备案登记，该备案登记仅是备案并不是正式抵押登记，王郁光至今仍未取得兴城泰宁花园11栋304房的房地产权证，未办理兴城泰宁花园11栋304房的他项权证登记手续，即仍未办理抵押登记。同时，依照本案诉争借款合同约定的条件，在借款人取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，是由开发商提供阶段性连带责任保证，抵押担保期限自所购住房取得房屋所有权证、办妥抵押登记之日起算，故依约定因借款人尚未取得房屋所有权证，且未办妥抵押登记，尚处于开发商提供阶段性连带责任保证阶段。因此，兴宁建行主张其对上述房产拥有抵押权并对其处置所得价款享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审认定事实清楚，处理正确，予以维持。一审财产保全是在一审下判后上诉期间作出，根据本案实际，一审财产保全费1020元应由王郁光、盛隆投资公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审财产保全费1020元，由王郁光、广东盛隆投资股份有限公司负担。二审案件受理费2129元，由上诉人中国建设银行股份有限公司兴宁支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖庆浪审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄伟玲二〇一五年六月二十五日书 记 员  刘 琴