上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12685号
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐林昌，男，1960年3月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张亚妹，女，1960年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐燕萍，女，1990年10月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：唐燕，女，1984年10月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：汪毅，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：隋朝合，男，1976年9月14日出生，汉族，住山东省平邑县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周启荣，女，1974年6月20日出生，汉族，住山东省平邑县。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
原审第三人：上海芦云房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦云路***号*室。
投资人：王忠军。
上诉人唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕因与被上诉人隋朝合、周启荣及原审第三人上海芦云房地产经纪事务所（以下简称芦云事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕共同上诉请求：撤销原判，改判解除隋朝合、周启荣与唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕于2016年6月18日签订的《购房定金和居间协议》，并驳回隋朝合、周启荣的一审诉讼请求；同时，不再坚持主张隋朝合、周启荣支付违约金300,000元（人民币，下同）的一审反诉请求。事实和理由：一、一审遗漏查明事实。1.上诉人于2016年6月18日、6月27日、7月14日、8月14日通过微信催促原审第三人安排签署房屋买卖合同，原审第三人于6月18日回复“后天合同拉出来”，7月14日回复“安排下星期几我联系一下”；2.原审第三人于同年7月14日通过微信向上诉人发送被上诉人隋朝合的纳税清单，显示隋朝合自2011年12月起才连续缴税，且两被上诉人均为外地户籍；3.被上诉人于同年8月15日单方订立并签署《上海市房地产买卖合同》，后被上诉人和原审第三人利用该合同办理了银行及交易中心相关手续，上诉人此后才知晓合同被冒签；4.上诉人于2016年8月20日要求原审第三人通知银行停止贷款，并口头告知解除合同，后上诉人于同年8月21日从原审第三人处取回房产证原件；5.2016年9月7日，上诉人打电话告知被上诉人房屋买卖合同被冒签，要求解除《购房定金和居间协议》，并提出退还已付款的解决方案；6.《购房定金和居间协议》上买方为4个人（二被上诉人及其两子女），但《上海市房地产买卖合同》上没写其两子女姓名，可见购房主体、人数发生了变化；二、《购房定金和居间协议》系预约。首先，该协议约定双方需签订房屋买卖合同；其次，该协议并未对具体付款时间、过户时间、交房时间以及房屋买卖相关违约责任等内容进行明确约定，有待双方协商一致确认。因此，该协议仅为预约性质，一审认定该协议系本约明显有误；三、一审适用合同法第三十六条属适用法律错误；四、一审不能仅凭两被上诉人单方面承诺，忽略当时客观存在的限购问题；五、原审第三人关于“紧急代签”的陈述和一审关于在“特殊情况下代签”的认定不合常理，被上诉人明知合同条款未与上诉人协商，也明知上诉人名字被冒签，其放任态度严重违反诚实信用原则。
被上诉人隋朝合、周启荣共同辩称：一、《购房定金和居间协议》具备房屋买卖合同的主要条款，应属本约；二、上诉人认可过户日期以银行审批通过为准，被上诉人也履行了协议，上诉人不愿卖房是因为房价上涨；三、合同法规定，双方没有约定的条款，也可以推断，并非缺少条款合同就不成立；四、被上诉人具有购房资格，且已作出承诺，若无法办理过户手续，由被上诉人承担责任，同时，被上诉人有权决定未成年子女的名字是否加上去；五、被上诉人并未要求履行中介代签的《上海市房地产买卖合同》，该合同只是用于核价，真正过户时需要上诉人全家人到交易中心签字。综上，不同意上诉人的上诉请求，一审判决得当，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人芦云事务所未发表意见。
隋朝合、周启荣向一审法院起诉请求：判令唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕继续履行《购房定金和居间协议》，协助办理将座落于上海市浦东新区XX镇（XX镇XX社区）XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）过户至隋朝合、周启荣名下的手续。
唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕向一审法院提起反诉，请求：一、解除双方于2016年6月18日签订的《购房定金和居间协议》；二、隋朝合、周启荣向唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕支付违约金300,000元,自隋朝合、周启荣已付定金和房款中抵扣。
一审法院认定事实：2016年6月18日，隋朝合、周启荣与唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕签署《购房定金和居间协议》，约定隋朝合、周启荣向唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕购买系争房屋，房屋面积为84.82平方米，房产证编号为沪房地南字（2009）第XXXXXX号，房屋成交价为830,000元。协议中关于付款和交易时间约定为：一、乙方（隋朝合、周启荣）于2016年6月18日前支付20,000元作为购房定金；二、乙方于2016年6月18日前支付280,000元，同时签订房屋买卖合同；三、乙方于2016年/月/日前支付530,000元（纯商贷）；四、双方定于2016年/月/日前办理产权过户手续，补充：具体过户日期以银行审批通过以及交易中心交税流程为准。关于违约确认和处理约定为：1、甲（唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕）、乙（隋朝合、周启荣）任何一方在约定的日期内，不到中介办理约定事项的一方属于违约方；2、在甲方收到定金和已收房款后，甲方不愿出售此房给乙方属违约，甲方应双倍赔偿乙方定金（含已收定金）和双倍房款（含已收房款），乙方支付定金和已付房款后如违约所付定金和已付房款归甲方所有。协议另约定，甲方收到全部房款后当天内将房屋交予乙方，房东到手价830,000元整，过户所产生的个税、契税、工本费以及中介费均由乙方支付，过户之日支付中介费1.5%，此房无户口、无抵押，双方协商首付款日期2016年6月20日之前，以银行凭条为准。当日，隋朝合、周启荣支付唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕定金20,000元,双方当日并未签署房屋买卖合同。2016年6月19日，隋朝合、周启荣向张亚妹转账支付购房款280,000元。2016年8月15日，唐燕、张亚妹至房地产交易中心配合隋朝合、周启荣办理核价手续，同日，至上海农商银行配合隋朝合、周启荣办理贷款手续，并填写了同意卖房承诺书、借款人委托付款授权书。2016年9月7日，唐燕致电隋朝合，明确表示解除合同，不再卖房。
一审审理中，隋朝合承诺具备本市购房资格，表示愿意自行负担因购房资格问题导致的不能过户风险，愿意并已将房屋尾款530,000元缴纳至法院代管款账户。
一审法院认为，本案争议焦点有二：一为涉案《购房定金和居间协议》的性质为预约还是本约，二为隋朝合、周启荣是否存在根本违约行为。
就争议焦点一，隋朝合、周启荣认为系本约，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕认为系预约。一审法院认为，该协议虽名为《购房定金和居间协议》，但对系争房屋的位置、面积、总价、付款时间和方式、过户和交房时间、违约责任等均做出了约定，具备了房屋买卖合同的主要条款，依据该协议已可实现缔约目的。协议中虽约定于当日同时签订房屋买卖合同，但提供协议文本的第三人明确表示此处的房屋买卖合同系指办理过户所需的房屋买卖合同，结合双方当日均未在第三人处另行签署房屋买卖合同，隋朝合、周启荣依据协议支付定金和首付款，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕此后配合隋朝合、周启荣办理核价和贷款手续的事实，一审法院认为原审第三人的意见具有一定的合理性。据此，一审法院认为，涉案《购房定金和居间协议》系本约而非预约，双方之间已建立起房屋买卖合同关系。另需指出的是，即便如唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕所述涉案《购房定金和居间协议》系预约性质，但鉴于隋朝合、周启荣已履行了主要义务，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕也已接受并配合隋朝合、周启荣办理了核价和贷款手续的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，亦可视为双方已建立房屋买卖合同关系。
就争议焦点二，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕提交的证据尚不足以证明隋朝合、周启荣存在限购及刻意隐瞒限购问题的行为，在隋朝合承诺具备本市购房资格并愿意自行负担因购房资格问题导致的不能过户风险情形下，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕以此为由认定隋朝合、周启荣属于根本违约，依据不足，一审法院难以支持。就唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕主张的隋朝合、周启荣假冒唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕签名，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕并无证据佐证，结合原审第三人委托诉讼代理人的陈述，可以确认系中介经办人在特殊情形下代唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕签名，故并非隋朝合、周启荣冒签，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕以此为由认定隋朝合、周启荣根本违约，亦没有依据。综上，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕认为隋朝合、周启荣根本违约，并反诉要求解除《购房定金和居间协议》、隋朝合和周启荣支付违约金300,000元，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于《购房定金和居间协议》系本约性质，隋朝合、周启荣并不存在违约行为，且已将购房尾款缴纳至法院，故隋朝合、周启荣要求继续履行《购房定金和居间协议》，并要求唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕协助办理系争房屋的过户手续，合理有据，应予支持。为免讼累，对系争房屋尾款法院一并予以处理，隋朝合、周启荣应支付唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕剩余房款530,000元。
一审法院据此判决：一、继续履行隋朝合、周启荣、唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕2016年6月18日签订的《购房定金和居间协议》，唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕于判决生效之日起十五日内协助隋朝合、周启荣办理将坐落于上海市浦东新区XX镇（XX镇XX社区）XX路XX弄XX号XX室的房屋产权过户至隋朝合、周启荣名下的手续；二、隋朝合、周启荣于判决生效之日起十五日内支付唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕剩余房款530,000元；三、驳回唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,100元（隋朝合、周启荣已预交），减半收取计6,050元，财产保全申请费4,670元（隋朝合、周启荣已预交），反诉案件受理费2,900元（唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕已预交），由唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕共同负担，于判决生效之日起七日内缴纳至法院。
本院二审期间，根据被上诉人申请，本院依法向上海市宝山区国家税务局、上海市地方税务局宝山区分局调查被上诉人隋朝合在2011年8月至同年11月期间个人所得税申报纳税情况，上海市宝山区国家税务局、上海市地方税务局宝山区分局向本院出具《涉税事项调查证明材料》，载明：经查，隋朝合分别于2011年9月13日、2011年10月20日、2011年11月9日、2011年12月15日由上海XX有限公司代扣代缴申报所属期2011年8月、9月、10月、11月个人所得税，实缴税额为0。被上诉人认为，该证据可以证明被上诉人隋朝合具备外省市户籍居民在本市购房的条件。上诉人发表质证意见称，对该证据真实性、合法性、关联性无异议，故放弃关于被上诉人在2016年8月处于限购状态的意见，但坚持《购房定金和居间协议》系预约、被上诉人无权冒签买卖合同等意见。原审第三人芦云事务所未发表质证意见。经审查，本院对该证据证明内容予以采信。
二审经审理查明，2016年8月21日，上诉人唐燕萍将系争房屋房产证原件从原审第三人处取回。系争房屋网签合同于2016年12月28日被撤销。此外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点即在于：一、《购房定金和居间协议》性质上属于预约还是本约；二、上诉人关于解除《购房定金和居间协议》的主张能否予以支持。
关于争议焦点一，本院认为，《购房定金和居间协议》系上诉人与被上诉人就系争房屋买卖事宜达成一致意见后签订，体现了双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应属合法有效合同。究其性质而言，一者，虽然该协议名称中并无买卖二字，但从协议内容看，该协议已经对系争房屋的位置、面积等基本情况、总价、付款时间和方式、过户和交房时间、违约责任等均做出了约定，应可认定该协议已经具备了房屋买卖合同的主要条款。在此需要说明的是，虽然关于过户时间双方约定为“具体过户日期以银行审批通过以及交易中心交税流程为准”，上诉人认为该项约定不明确，但本院认为，被上诉人已依据该协议向上诉人支付了除贷款外的其余所有款项，上诉人亦配合被上诉人办理了核价和银行贷款手续，可见，若双方始终秉承诚信履约原则，按照二手房买卖交易的正常流程推进，房屋买卖合同应可正常履行。退一步讲，即便上诉人认为该项约定有待进一步明确，双方也可以按合同法第六十一、第六十二条的规定结合二手房买卖的一般交易习惯，通过协商达成补充协议确定。因此，该项约定并不构成系争房屋买卖合同继续履行的障碍。二者，虽然该协议约定被上诉人支付购房款280,000元的同时双方签订房屋买卖合同，但原审第三人已明确表示此处的房屋买卖合同系指办理过户手续所需的网签买卖合同，考虑到该协议已具备房屋买卖合同的主要条款，网签合同本质上属于行政备案性质以及双方并未另行签订房屋买卖合同，双方实际上也是按照该协议履行义务等事实，本院认为，原审第三人的该点意见可予采纳。综上，本院认为，《购房定金和居间协议》性质上实属本约，一审认定意见正确。
关于争议焦点二，上诉人系以被上诉人刻意隐瞒限购问题、仿冒上诉人签名擅自网签合同为由，主张被上诉人构成根本违约，故要求解除《购房定金和居间协议》。对于前一理由，鉴于被上诉人一、二审提交证据证明签订该协议时被上诉人隋朝合已具备本市购房资格，且做出了相应风险自担的承诺，现上诉人也表示放弃关于被上诉人处于限购状态的意见，故本院就此不再赘述。对于后一理由，上诉人始终未能举出证据证明被上诉人仿冒上诉人签名该节事实，且原审第三人也已表明上诉人签名系由其在特定情形下代签，更关键的是，本案双方的争议聚焦在《购房定金和居间协议》应否继续履行上，而不是在已被撤销的网签合同上，故上诉人基于后一理由认为被上诉人构成根本违约，并主张解除《购房定金和居间协议》，依据不足，本院难以采纳。
因此，在《购房定金和居间协议》属于本约、上诉人主张解除协议的理由又难以成立的情况下，被上诉人要求上诉人继续履行《购房定金和居间协议》并协助办理系争房屋过户手续，具有法律和合同依据，应予支持。一审法院为确保被上诉人具有履约能力并减少当事人讼累，对房屋尾款一并处理并无不当。
综上所述，上诉人唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,000元，由上诉人唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年二月九日
书记员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……