黑龙江省木兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0127民初1185号
原告：钟淑华，住大庆市。
原告：钟德贵，干部，住木兰县。
原告：钟德录，退休，住木兰县。
原告：钟德义，住木兰县。
共同诉讼代表人：钟德义，住木兰县。
共同诉讼代表人：吴海臣，住木兰县。
原告钟淑华、钟德贵、钟德录共同委托诉讼代理人：钟德义（与原告系兄弟、兄妹关系），住木兰县。
委托诉讼代理人：张让生，木兰县赤日法律服务所法律工作者。
被告：中国农业银行股份有限公司木兰县支行，住所地：木兰县。
负责人：付双峰，行长。
委托诉讼代理人：刘剑锋，黑龙江郎信银龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏晓丽，黑龙江郎信银龙律师事务所律师。
被告：黑龙江汇达行房地产开发有限公司，住所地：哈尔滨市。
法定代表人：周启明，总经理。
委托诉讼代理人：周韵松。
委托诉讼代理人：鞠文英，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
原告钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义与被告中国农业银行股份有限公司木兰县支行（以下简称木兰农行）、被告黑龙江汇达行房地产开发有限公司（以下简称汇达行公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义，原告霍启祥、吴海臣、左树江、张凤霞、高有志、王桂芹、张艳玲、孙占波、彭剑飞、刘士友、王雅杰分别起诉被告木兰农行、汇达行公司财产损害赔偿纠纷案，因诉讼标的是同一种类，经当事人同意，合并审理。原告共同诉讼代表人钟德义、吴海臣、委托诉讼代理人张让生、被告木兰农行委托诉讼代理人刘剑锋、魏晓丽、被告汇达行公司委托诉讼代理人周韵松、鞠文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义向本院提出诉讼请求：一、判令二被告返还原告房屋所有权证；二、判令二被告连带赔偿原告修缮房盖、自来水、楼道、下水道、内外门费用，连带赔偿原告更换门窗、供热改造、恢复电路、逾期违约金、租房损失、搬迁回迁损失、合同履行后可以获得的利益、各项室内装修损失，合计81427.67元；三、二被告负担案件受理费。事实与理由：2011年6月3日，木兰县政府向被告木兰农行发出《关于拆除木兰县农业银行办公楼的督办通知》，要求2011年10月30日前木兰农行整体拆除办公主楼，退至规划线之外。木兰农行拟按照木兰县城镇总体规划要求建办公楼，《木兰县农业银行置换房产情况的说明》承诺，退出规划红线面积448.02㎡后，所建高层归还木兰农行面积2200㎡，归还居民楼24户面积1680㎡，即每户回迁70㎡。经请示上级批准，木兰农行决定在木兰大街122号（农行原址）退出政府规划红线9米后进行翻建置换。2013年6月7日，二被告签订《委托开发协议》，其中约定：在去除甲方（木兰农行）所得和还建其他拆迁原住户回迁面积以外的剩余部分归乙方（汇达行公司）所有。郭长玲、季微微是被告汇达行公司的委托代理人，收取了原告等人的《房屋所有权证》。2013年6月17日被告木兰农行向政府报送《关于木兰县农业银行置换办公楼提前开工的请示》，2013年8月20日二被告张贴限期《搬迁通知》，二被告急于开工，张贴公告，限期住户办理搬迁补充手续，并声明“因农行办公楼改造不再负责原小区（物业）的任何事宜”，后采取断热、断水措施，原告被迫搬迁。被告汇达行公司与原告签订《房屋拆迁安置合同》、《房屋征收产权置换补充协议》，约定拆除原告房屋，如18个工作月没有进户，每月每平方米补助10元，共10880元。原告被迫搬迁后，二被告对征收房屋弃管，导致房屋破败，门窗丢失、地面冻胀、电路毁损等损失严重。因木兰农行综合楼翻建项目未能履行，原告回迁。被告木兰农行与24户居民修缮房盖支付费用32000元，每户分担1070元，剩余部分木兰农行支付；24户修缮自来水费用24000元，每户负担1000元；供热设施修缮费用35904元，每户1496元；门窗修复费用182400元，每户7600元；楼道修缮、粉刷费用9000元，每户375元；下水道修缮费用12000元，每户500元；恢复电路费用23670元，每户990元；更换门锁费用2800元，每户116.67元。迁出期间，原告租赁房屋租金每年10000元，共20000元；搬迁、回迁费用2000元；原告与被告汇达行公司补充协议约定每户增加6㎡，按2500元/㎡计算，合同履行后原告可获得的利益为15000元；原告室内修缮费用按300元/㎡计算为20400元。二被告的行为致使原告蒙受损失，多次敷衍原告的诉求，不积极赔偿。现诉至法院，请求法院判令二被告赔偿。
被告木兰农行辩称：（一）汇达行公司2013年4月26日向政府提交《关于木兰农业银行区域棚户区改造立项的申请》；2013年5月2日木兰县政府发送木政发[2013]11号《木兰县人民政府关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，征收范围包含木兰农行区域，木兰农行是被征收对象；2013年10月14日木兰县发改委向汇达行公司发送木发改前字（2013）20号《项目前期工作通知》，批准汇达行公司申请的“新建木兰县金穗福邸住宅小区项目的请示”，同意开展前期工作。汇达行公司属于开发主体向主管部门申请并被批准，木兰农行是政府责令拆迁对象，拟房屋拆除后与项目主体汇达行公司置换房屋，原告诉木兰农行属于错告主体；（二）被拆迁居民的《房屋拆迁安置合同》均系与汇达行公司签订，木兰农行未与被拆迁居民签订任何协议，原告的诉请与木兰农行无法律关系。根据合同相对性原理，被拆迁人不能向合同主体之外的木兰农行追究违约责任；（三）原告住宅楼与木兰农行办公楼是两栋楼，办公楼搬迁与居民一起搬迁时事实联系而非法律关系。木兰农行与汇达行公司分别于2013年9月1日、2014年3月4日签订《房屋置换协议书》、《补充协议》，上述协议是被拆迁主体木兰农行与开发单位汇达行公司达成的约定，木兰农行仅配合办理相关手续，不承担任何实质义务。上述两协议与原告无关。原告索赔的票据多是收据并非正规发票，不具有证明力；（四）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，汇达行未经授权与被拆迁人签订《房屋拆迁安置合同》，属于违法征收，应当对其行为后果承担相应的法律责任。被告木兰农行对原告的诉讼请求均不予承认，请求法院驳回对木兰农行的诉讼请求。
被告汇达行公司承认以汇达行公司名义与原告母亲高桂芳签订《房屋拆迁安置合同》这一事实。争议事实如下：（一）2013年6月7日，木兰农行与汇达行公司之间正式签署了《委托开发协议》，汇达行公司受木兰农行委托进行所谓开发，实质是帮助木兰农行翻建综合楼。此协议签订前后，汇达行始终在帮助木兰农行进行各项工作。被告木兰农行提交的9月1日《房屋置换协议书》，协议书日期是其单方面填写，提前至居民搬迁前的9月1日，汇达行不予认可，依法不应予以认定。被告木兰农行工作人员持《房屋拆迁安置合同》找居民签署，并在合同上填写签署时间；2011年6月3日《木兰县人民政府关于拆除木兰县农业银行办公楼的督办通知》，是木兰农行为了增加向上级争取房屋翻建资金让政府配合出具的督办通知，在2011年木兰农行就决定翻建综合楼，以及木兰农行提交的其向上级单位请示及批复等，上述事实均说明是木兰农行决定翻建，不是汇达行公司决定开发，被告汇达行公司是接受被告木兰农行的委托和支配。24户居民住宅是木兰农行家属楼，一楼为农行使用，且办公楼与住宅楼相邻很近，木兰农行翻建必须将居民住宅一起拆除，必须与居民协商并答应原面积回迁。木兰农行与汇达行公司之间形成的是委托法律关系，根据《民法通则》第63条规定，无论汇达行公司是否存在过错，基于委托关系产生的法律后果，均应当由委托人承担全部法律责任。（二）汇达行公司于2014年3月4日通过协议（《补充协议》）的方式退出木兰农行翻建项目。《补充协议》仍然强调2013年6月7日《委托开发协议》有效。《补充协议》原告等人不知情。虽然此前系在木兰农行授权、委托、同意、参与下与居民签署过安置协议，但居民们并没有搬走。由于农行始终未能提供房产灭籍等开发所必须的手续，原告并未对房产进行拆迁。最后搬走是因为木兰农行弃管并造成损失，与汇达行公司无关。（三）庭审中原告出示了个别房产维修前的室内状况，证实不了是搬出后造成的损失。而且，正常情况下业主也需要对房屋进行大修，也需要进行正常的维修或装修。原告提交修缮费用的证据存在瑕疵。所以，原告关于修缮费用的主张事实不清、证据不充分，而且也不应该就扩大的损失、第三人造成的损失向被告主张权利。（四）《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，开发公司没有资格对国有土地上房屋进行拆迁。木兰县政府《关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，决定对涉案项目房产进行征收，确定“征收部门”是“木兰县人民政府房屋征收办公室”。所以汇达行公司受木兰农行委托与部分原告签署的合同无效且未履行，法律后果由木兰农行承担。关于原告依据胡增福等人出具的所谓补充协议之类的材料主张可得利益损失，因协议本身就是无效协议，胡增福等人也没有《补充协议》的签约额代理权，汇达行公司不应承担责任。（五）由于木兰农行始终不能提供灭籍手续等，案涉项目迟迟也没有进展，后期木兰农行又正式提出解除合同终止项目，最终导致项目彻底不能开工，损害了原告利益。（六）原告的起诉已经超过法定的诉讼时效期间，应驳回原告针对答辩人的诉讼请求。被告汇达行公司对原告的诉讼请求均不予承认。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告、被告汇达行均出示《委托开发协议》一份，委托方木兰农行（甲方），受托方汇达行公司（乙方），签订日期2013年6月7日。经质证，诉讼参加人对此证真实性、关联性、合法性无异议，予以采信，能够证实二被告签订《委托开发协议》这一事实。
被告木兰农行、汇达行公司分别出示《房屋置换协议书》一份，甲方木兰农行，乙方汇达行公司。被告木兰农行出示的协议书，签约日期为2013年9月1日，甲、乙双方盖有单位公章，法定代表人签字。被告汇达行公司出示的协议书，签约日期“月、日”空白，无甲方公章。被告木兰农行拟证明其与汇达行公司所签订的《委托开发协议》经此协议废止。被告汇达行公司拟证明木兰农行所出示《房屋置换协议书》签约时间系自行填写，与事实不符。经质证，原告认为此协议未向其公示，对其无约束力，协议中二被告仍约定向原告还建；被告汇达行公司认为，此协议仍然是委托协议，内容与《委托开发协议》内容基本一致，木兰农行仍将居民一并纳入委托范畴。该协议的形成实质是木兰农行于2013年11月份为应付上级部门检查而请求汇达行公司签署，并非双方真实意思表示。双方均未将此协议对外告知，所以该协议对拆迁户没有发生效力。木兰农行伪造签约时间，此证据与汇达行公司出示的证据相矛盾，不能作为定案的根据。被告木兰农行认为，汇达行公司出示的协议没有木兰农行公章、没有签订日期是放弃权利，不能据此否定此证真实性、合法性、否认协议效力。本院认定，二被告作为协议双方各自出示《房屋置换协议书》，其内容应当一致。汇达行公司持有的《房屋置换协议书》虽未加盖木兰农行公章，但有法定代表人签字，应认定二被告曾签署过该协议。被告汇达行公司出示的协议签订日期“月、日”处空白，该公司对木兰农行主张的签订日期为2013年9月1日不予认可，故《房屋置换协议书》签订日期不明，不能认定为2013年9月1日。
被告汇达行公司出示《补充协议》一份，甲方木兰农行，乙方汇达行公司，丙方黑龙江跃邦房地产开发有限公司（以下简称跃邦公司），签订日期2014年3月4日。拟证明，该补充协议是针对2013年6月7日协议的补充，而且强调与原协议同等效力，即木兰农行在2014年还承认2013年6月7日的委托效力。经质证，原告无异议；被告木兰农行对此证的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。此证具备证据的真实性、关联性、合法性，予以采信。
被告木兰农行出示《告知书》一份，出具时间2015年4月2日。主要内容为木兰农行向汇达行公司告知解除《房屋置换协议书》并要求赔偿损失。该《告知书》于2015年4月8日送达，并经公证。经质证，原告对此不知情，认为是木兰农行推卸委托责任，对原告不生效。现原告同意解除合同；被告汇达行公司认为《房屋置换协议书》本身就是不真实的，是否解除与本案无关。本案涉及到的是《委托开发协议》，2014年3月份木兰农行告知解除，原告对此不知情。对于此证的真实性，诉讼参加人均无异议，予以采信。
经原告申请，证人陈某某出庭作证。证言内容，在收到县政府督办通知后，木兰农行要进行翻建。因为退出规划红线9米，家属楼一楼是单位的车库和档案库，翻建必须拆除家属楼。受领导指派，陈某某去协调家属楼24户居民是否同意翻建。经走访协商，24户均表示同意翻建，68㎡换68㎡。单位请示上级同意翻建，之后找的开发商汇达行公司。汇达行公司郭长玲拿来的《房屋置换协议》，陈某某找各户签字，有几户是经陈某某在木兰农行一楼签写，《房屋置换协议》签订地点木兰农行和签订日期是陈某某填写。其余住户是郭长玲、胡增福谈的。郭长玲、胡增福是合作关系。后来住户不同意等面积回迁，陈某某再不介入。木兰农行搬走后，水、电自然停、断。陈某某是木兰农行职工，并为家属楼住户之一。经质证，原告无异议；被告木兰农行对证人证言的真实性无异议，认为木兰农行与原告均属于被拆迁主体身份，作为重大事宜，木兰农行让证人对此事沟通联系正常，不产生委托开发原告房产的效力；被告汇达行公司称，郭长玲、胡增福、季微微不是汇达行公司员工，对于季微微，汇达行公司至今没见过，对证人证言其他内容无异议。本院认定，诉讼参加人对证人陈某某证言真实性均无异议，予以采信。
原告出示《搬迁通知》、《公告》各一份，证实张贴状况的相片6张。拟证明，2013年8月20日，二被告向24户居民张贴限期《搬迁通知》，限原告等24户8月23日晚5点到农行后院204室办理搬迁补充手续；2013年9月9日，木兰农行向24户发布《公告》，声明：因农行办公楼改造不再负责原小区（物业）的任何事宜。至此，未签合同的住户也被迫搬迁。被告汇达行公司出示2013年2月19日木兰农行发布《公告》一份，拟证明木兰农行决定对原办公楼及附属建筑物进行改造。木兰农行还决定与原综合楼住户签订回迁协议，并已达成回迁意向。经质证，被告木兰农行认为，上述《公告》《搬迁通知》无公章，不真实，不是木兰农行发布；被告汇达行公司认为原告出示的《搬迁通知》、《公告》是木兰农行张贴；原告对被告汇达行公司出示的《公告》无异议。本院认定，上述证据无木兰农行公章，木兰农行不认可以其名义发布上述公告、通知的事实，不能达到证明目的，不予采信。
原告出示证据A1.《房屋拆迁安置合同》一份，拆迁人汇达行公司，委托代理人郭长玲、季微微，被拆迁人高桂芳，印有汇达行公司合同专用章，日期2013年1月10日。拟证明原告母亲高桂芳与被告汇达行公司就房屋拆迁安置协议内容；证据A2.《房屋征收产权置换补充协议》一份，拟证明，原告母亲高桂芳与被告汇达行公司约定：超过18个工作月没有进户，每平方米给拆迁户补助10元；回迁面积增加6平方米属合同利益；证据A3.《木兰县农业银行家属楼房盖彩钢瓦安装合同》一份、2015年10月1日《收据》一份，拟证明，修建楼盖费用32000元，24户住户每户分担1070元，剩余部分木兰农行支付；证据A4.《木兰县农业银行家属楼自来水改造安装合同》一份、木兰县帽儿山水暖建材经销部《收据》一张，拟证明，24户自来水用材料费、工时费24000元，每户1000元；证据A5.哈尔滨融腾管道工程有限公司《收据》一份，拟证明，供热管线改造费用35904元，每户1496元；证据A6.木兰县加国铝塑门窗加工厂《塑钢门窗更换承包合同》一份、《收据》一份，拟证明，家属楼住户更换被损坏、丢失门窗费用182400元，每户7600元；证据A7.《农行家属楼公用楼道粉刷合同》一份、《收据》一份，拟证明，家属楼三个楼道粉刷包工包料费用9000元，每户375元；证据A8.《修下水道合同》一份、董伍《收据》一份，拟证明，修下水道费用12000元，每户500元；证据A9.木兰镇北所《收据》一份，拟证明，家属楼电改造用款23760元，每户990元；证据A10.木兰县纤指百态《收据》一份，拟证明，更换农行家属楼各住户及3个公用门锁费用2800元，每户116.67元；证据A11.《租房合同》一份、《收据》两份，拟证明，原告母亲高桂芳租赁他人房屋每年租金10000元，共20000元；证据A12.金树来《收据》两份，拟证明，搬迁、回迁费用共2000元；证据A13.《室内维修瓦工承包合同》一份、《室内装修合同》一份，票据十张。拟证明，原告室内维修费用；证据A14.《厚德宅装饰设计工程有限公司装修预算书》一份，拟证明，装修预算每平方需700元，原告仅请求赔偿300元；证据A15.哈尔滨富洋建筑安装工程有限公司《证明》一份，拟证明商品住宅楼市场平均价格；证据A16.《关于农行家属楼住户上访情况说明》一份，拟证明，农行家属楼住户向县里反映被动迁问题并要求农行补偿；证据A17.照片十二张，拟证明房屋破损状况；证据A18.视频资料光盘一碟，证明目的同上；证据A19.《木兰县农业银行置换房产的情况说明》一份，拟证明，木兰农行退出规划红线面积448.02平方米后，剩余土地使用面积2619.02平方米；拟建高层每层1000平方米，归还被告面积2200平方米；归还本楼24户面积1680平方米。
经质证，被告木兰农行对证据A1、A2、A18的真实性无异议，但认为证据A1是原告母亲高桂芳与被告汇达行公司达成的安置协议，与被告木兰农行无关。签订日期是在2013年1月10日，也早于2013年6月7日《委托开发协议》，双方自行达成的安置协议，与农行无法律关联。责任应由汇达行公司负责；证据A3不具备真实性，损失与木兰农行无关。如果木兰农行出费用，也是因为拥有部分产权。被告汇达行公司对证据A1、A18、A19无异议，认为证据A2没有汇达行公司盖章，不认可。被告木兰农行、被告汇达行公司对原告出示的其他证据均认为不具备证据的真实性、关联性、合法性，被告木兰农行认为上述证据证明主张与自己无关。
本院认定，二被告对证据A1、A18的真实性无异议，予以采信；证据A2，协议内容有添加、涂改部分，未经双方捺押或盖章确认，被告汇达行公司对此证不予认可。此证能够证实双方约定，如高桂芳超过18个月未进户，开发方给予补助，但不能达到增加6㎡回迁面积的证明目的；证据A5，木兰县多处楼房均进行供热管线改造，由小区供热并入集中供热管线，改造费用22元/㎡由用热方自行承担。原告以此《收据》作为索赔依据，不具备关联性，不予采信；证据A9，木兰镇北供电所进行电改造时，向住户收取了电费220元，此部分与本案无关予以去除，其他费用予以采信；证据A14，内容包括已另做主张的更换门窗、水电改造，出具时间也与内容不符，不予采信；证据A15不具备关联性，不予采信；证据A19无被告木兰农行公章，不能说明来源，不具备证据的真实性，不予采信；原告出示的其他证据，具备真实性、关联性、合法性，予以采信。
被告木兰农行出示证据B1.木政发[2013]11号《木兰县人民政府关于农业银行区域进行房屋征收的决定》一份、B2.汇达行发字（2013第10号）《关于木兰农业银行区域棚户区改造立项的申请》一份。拟证明二被告签订《委托开发协议》之前，就已确定该项目立项主体是汇达行公司，不是木兰农行；出示证据B3.木发改前字（2013）20号《项目前期工作通知》，拟证实汇达行公司申请的金穗府邸住宅小区项目于2013年10月14日被批准，属于汇达行公司立项开发，木兰农行只是其待开发区域内的被拆迁对象，木兰农行与汇达行公司委托开发关系不成立；出示证据B4.农银黑发[2011]301号《黑龙江分行关于木兰县支行置换营业办公楼的请示》一份、证据B5.农银财会[2012]207号《关于黑龙江木兰支行置换营业办公用房的批复》一份、证据B6.农银木发[2012]36号《木兰农行关于置换营业办公用房的公示》一份，拟证明黑龙江分行向中国农业银行申请木兰农行原址置换办公楼而不是委托开发商开发办公楼，中国农业银行同意黑龙江分行木兰支行原址置换办公用房，向木兰支行全体员工公示置换营业办公用房具体事宜，均未提及居民住宅。
经质证，原告认为证据B1、B2不能达到证明目的，对证据B3的真实性有异议；证据B4、B5是原址置换办公用房的批复，木兰农行翻建导致原告等人被拆迁，其想不承担连带责任的理由不成立；证据B6针对内部员工，对原告等人不发生效力。被告汇达行公司对证据B1、B2真实性没有异议，但认为仅是申请，并不能代表汇达行公司取得开发项目，并且事实也没有取得，汇达行公司是由木兰农行委托进行的相关工作，所以不能证明其主张；证据B3没有原件也没有公章，对真实性不认可；证据B4、B5、B6，没有原件的不认可真实性，即使有原件也属木兰农行内部事务，从内容上看，也是农行自己要拆除重建，只是重建的方式是委托置换，该证据也说明农行主管部门要求木兰农行使用置换的字样，《委托开发协议》不符合主管行的要求，为了应付检查于2013年11月份补了一份假协议《房屋置换协议书》。
本院认定：依被告木兰农行申请，本院向木兰县发展改革局调取木发改前字（2013）20号《项目前期工作通知》。经核实，该局木发改前字（2013）20号《项目前期工作通知》不是针对“新建木兰县金穗府邸住宅小区项目”出具的项目前期工作通知。证据B3不具备真实性，不予采信；证据B1为木兰县人民政府木政发[2013]11号文件，征收范围为木兰镇内东至民主路、西至丁永臣东侧巷道、南至木兰大街、北至民主二道街，木兰农行办公楼及家属楼为征收范围内部分区域，该棚户区改造项目并未实施，综合其他证据及事实，证据B1、B2不能达到被告木兰农行证明目的；证据B4、B5未出示原件，且证据B4未提交，不予采信；证据B6为木兰农行向内部职工公示置换营业办公用房情况的文件，予以采信。
经原告申请，本院向木兰县人民政府调取木政督字[2011]1号《关于拆除木兰县农业银行办公楼的督办通知》，木兰县人民政府督办监察室出具《说明》。经质证，原告、被告汇达行公司无异议，被告木兰农行认为没有出具证明人、负责人签字，扩大解释不成立。经被告申请，本院向木兰县发展改革局调取木发改前字[2013]20号文件《项目前期工作通知》，木兰县发展改革局出具《说明》，该局未针对“新建木兰县金穗府邸住宅小区项目”出具此文件。经质证，原告、被告汇达行公司无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告木兰农行位于木兰大街122号，根据木兰镇城市整体规划，占规划红线9米。被告木兰农行办公楼与院内家属楼相邻，办公楼为正房，家属楼为厢房，二者相距最宽处1.4米。家属楼建成于1995年，共五层，一楼为木兰农行所有，居民住户24户，每户面积均为68㎡。原告钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义母亲原告母亲高桂芳，为被拆迁人，于2014年6月去世。被拆迁房屋为买受取得，未办理产权过户。房屋所有权证号：木房权证木镇民字第000113**号，单元342-1，层数3，户号1。
2011年6月3日，木兰县人民政府作出木政督字[2011]1号《关于拆除木兰县农业银行办公楼的督办通知》，被告木兰农行拟原址置换营业用房，经请示上级部门批准同意。木兰农行征询家属楼居民意见，拟原面积1：1回迁。该行工作人员持被告汇达行公司作为拆迁人的《房屋拆迁安置合同》与部分住户签订该合同，并在合同上填写签订地点、签订日期。2013年5月2日，木兰县人民政府作出木政发[2013]11号《关于农业银行区域进行房屋征收的决定》，木兰农行办公楼及家属楼为征收范围内部分区域，该棚户区改造项目并未实施。2013年6月7日，被告木兰农行作为委托方，与受托方被告汇达行公司签订《委托开发协议》。2013年9月5日，原告母亲高桂芳与被告汇达行公司签订《房屋拆迁安置合同》。2013年8月28日，被告汇达行公司委托代理人郭长玲与原告母亲高桂芳签订《房屋征收产权置换补充协议》。原告母亲高桂芳于2013年9月7日搬出，搬家费用1000元。被告木兰农行与被告汇达行公司后又签订《房屋置换协议书》，签订时间不明。2014年3月4日，木兰农行、汇达行公司、跃邦公司共同签订《补充协议》，就由跃邦公司继续履行《委托开发协议》一事达成协议。2015年4月2日，被告木兰农行作出《告知书》，要求与被告汇达行公司解除《房屋置换协议书》，并赔偿损失，于2015年4月8日送达至汇达行公司法定代表人周启明。原告等人自2015年8月份开始修缮房屋，维修项目及费用如下：更换家属楼房盖，费用32000元，24户住户每户分担1070元，木兰农行按产权份额分担剩余费用；安装自来水，材料费、工时费24000元，每户分担1000元；更换门窗，费用182400元，每户分担7600元；粉刷家属楼三个楼道，费用9000元，每户分担375元；更换下水管线，费用12000元，每户分担500元；电路恢复，费用23760元，去除每户预交电费220元，每户分担770元；更换农行家属楼各住户及3个公用门锁，费用2800元，每户分担116.67元。各住户各自对室内进行修缮、装修，费用依各自范围、等级不同而不等。原告于2015年10月10日搬回农行家属楼，搬家费用1000元。此间，原告在外租赁房屋居住生活2年。
本院认为，本案立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，经审理，本案为因为财产受到损害，权利人请求赔偿损失的纠纷，故案由应为财产损害赔偿纠纷。被拆迁房屋系原告母亲高桂芳买受取得，并实际占有、管理、使用，高桂芳已去世，其子女钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义作为继受人提起诉讼，符合法律规定。
本案的争议焦点问题为：（一）被告汇达行公司与高桂芳签订的《房屋拆迁安置合同》合同效力；（二）原告的房屋受到损害，承担责任主体；（三）损失数额的确认。
（一）关于被告汇达行公司与高桂芳签订的《房屋拆迁安置合同》合同效力的问题。被告汇达行公司作为拆迁人，高桂芳作为被拆迁人，就房屋被拆迁一事签订《房屋拆迁安置合同》。该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，《房屋拆迁安置合同》有效。二被告提出的汇达行公司与原告签订的《房屋拆迁安置合同》无效的主张，不能成立。
（二）关于原告的房屋受到损害，承担责任主体的问题。1.房屋长时间空置无人管理，会对房屋造成损害，这属于日常生活经验规则。高桂芳搬出后，其房屋空置两年无人管理，结合本案的证据与事实，该房已经造成一定程度的损坏。2.被告木兰农行自2011年8月起即拟原址新建置换房产。其办公楼占规划红线9米，家属楼一楼为其所有，二楼之间间距仅一米有余，因上述因素，家属楼住户是否同意并参与势必影响木兰农行综合楼翻建项目的进行。木兰农行指派工作人员征询家属楼住户意见，并协商以原面积1：1回迁；在二被告《委托开发协议》签订之前，木兰农行工作人员持被告汇达行公司作为拆迁人的《房屋拆迁安置合同》与部分住户签订该合同，并在合同上填写签订地点、签订日期。上述行为体现了被告木兰农行将家属楼拆迁的主观意愿，并参与住户的拆迁工作。3.2013年6月7日，被告木兰农行作为委托方，被告汇达行公司作为受托方，双方就中国农业银行哈尔滨木兰支行综合楼翻建项目签订《委托开发协议》。将农行家属楼拆迁，建成综合楼，是二被告共同意愿。4.被告汇达行公司作为拆迁人与原告签订《房屋拆迁安置合同》，原告基于信赖于2013年9月7日搬出房屋。5.2015年4月8日，被告木兰农行向被告汇达行公司送达《告知书》，解除双方签订的《房屋置换合同》。木兰农行综合楼未能建成，原告回迁无望只能搬回，产生房屋修缮费用、搬迁期间房租费用等损害结果。木兰农行综合楼因何未能建成，二被告各执一词，其责任确认不在本案审理范围之内。对原告损害结果的产生，二被告均采取放任的态度。综上，被告木兰农行与被告汇达行公司共同实施侵权行为，造成原告损害，应当承担连带责任。
（三）关于损失数额的确认。对原告关于损失项目、数额的主张、证据，二被告均有异议，但不主张鉴定。本院将综合致损原因、当地市场价格、折旧等因素予以认定。1.楼房房盖、下水设施人为因素影响较小，原有窗户为铁质钢窗，木兰农行家属楼建成于1995年，确定损失数额应考虑上述设施折旧因素，结合原告房屋空置两年的事实，二被告赔偿数额比例为20%为宜。2.自来水、电路、门锁、楼道墙体、室内装修等受人为因素、冻胀等影响较为直接。自来水、门锁、楼道墙体，二被告应按实际修缮费用予以赔偿。室内装修应以基础装修为准，综合考量装修项目、材料费用、人工费用等因素，以200元/㎡计算为宜。电路改造费用中包括预交电费220元，应予去除。3.木兰镇内楼房供热管线改造，改造费用由用热方自行承担，原告以哈尔滨融腾管道工程有限公司收取供热管线改造费用《收据》为据，主张供热设施修缮费用，此项费用不予支持。4.搬迁期间，原告租赁房屋解决居住问题，合情合理。综合当地房屋租赁市场价格、被拆迁房屋建筑面积等因素，房屋租赁费用8000元/年为妥。5.《房屋征收产权置换补充协议》约定，“开发方超过18个工作月没有进户，按原有产权面积每月每平方米给拆迁户补助10元”，应为临迁补助费。经审理，本案为财产损害赔偿纠纷，原告就房屋租赁费用已做主张，并得到支持。故对原告超过18个月未进户，二被告按原有产权面积每月每平方米给拆迁户补助10元共10880元的主张不予支持。
对于原告合同履行后可得利益、返还《房屋所有权证》的主张，未出示相关证据证实增加6㎡、被告收取《房屋所有权证》等事实，不予支持。普通诉讼时效期间为两年，被告汇达行公司虽提出原告的起诉已超过诉讼时效期间，但并未出示诉讼时效期间起算时间的证据，其主张不能成立。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款第（六）项之规定，判决如下：
被告木兰农行、汇达行公司共同赔偿原告钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义房屋修复费用、房屋租赁费用、搬迁费用共35696元（项目及数额详见附后明细），二被告互负连带责任，限于本判决生效后10日内给付；
驳回原告钟淑华、钟德贵、钟德录、钟德义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费692元，由被告木兰农行、汇达行公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
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审 判 长 于晓东
审 判 员 柴玉柱
人民陪审员 宋长超
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 于丁一
维修项目及费用明细
更换房盖，费用32000元，去除木兰农行拥有产权一层分担费用后，24户住户均摊，原告分担1070元。二被告赔偿数额比例为20%，即214元；
更换下水管线，费用12000元，24户住户均摊，原告分担500元。二被告赔偿数额比例为20%，即100元；
更换门窗，费用182400元，24户住户均摊，每户分担7600元。二被告赔偿数额比例为20%，即1520元；
安装自来水，材料费、工时费24000元，24户住户均摊，原告分担1000元。二被告予以赔偿；
更换门锁，费用2800元，24户住户均摊，原告分担116.67元。二被告予以赔偿；
粉刷家属楼三个楼道，费用9000元，24户住户均摊，原告分担375元。二被告予以赔偿；
电路维修，费用23760元，去除原告预交电费220元，24户住户均摊，原告分担770元。二被告予以赔偿；
室内基础装修费用，房屋面积68㎡×200元/㎡，为13600元。二被告予以赔偿；
房屋租赁费用每年8000元，2年共16000元；搬出、回迁搬迁费共2000元。二被告予以赔偿。
二被告应赔偿费用合计35696元