山东省莱芜市钢城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1203民初125号原告：李淑清。委托代理人：夏淑君，山东棋山律师事务所律师。委托代理人：崔超，山东棋山律师事务所实习律师。被告：吕政军。委托代理人：王举营，山东东岳远航律师事务所律师。原告李淑清与被告吕政军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案，依法由审判员卢生洪独任审判。本院向被告送达了起诉状副本，向有关诉讼参与人送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票。于2016年3月3日公开开庭审理了本案。原告李淑清及其委托代理人夏淑君、崔超，被告吕政军及其委托代理人王举营，证人房某、邢某到庭参加诉讼。因被告吕政军申请鉴定，本院中止审理，于2016年7月15日第二次开庭公开进行了审理，原告委托代理人夏淑君，被告吕政军及其委托代理人王举营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑清诉称：2008年4月8日，原告与陈玮红签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告李淑清承租陈玮红所有的位于钢城区振兴园34号楼109室房产一处，租赁期限为15年，自2008年4月8日至2023年4月8日。该租赁合同签订后，原告分三次将150000元租赁费支付给陈玮红。2014年12月1日，经陈玮红同意，原告将涉案房屋以每年33000元转租给案外人房某，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。另陈玮红与案外人董士华存在经济纠纷，涉案房屋被新泰法院查封。之后，新泰法院将该案委托钢城法院执行。在执行程序中，钢城法院委托莱芜市九洲拍卖行有限公司对涉案房屋进行拍卖，被告吕政军以277200元竞得该房屋。现原告与房某的转租合同已经到期，被告却以自己从法院拍得房屋所有权为由拒不交还房屋。原告认为其从2008年开始取得该房屋的承租权。在该房屋承租期限内，被告虽通过竞拍取得该房屋所有权。但根据“买卖不破租赁”的原则，被告只有从租赁期满后才能取得该房屋所有权。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》至2023年4月8日；判令被告吕政军搬离原告承租的振兴园34号楼109室；依法判令被告支付原告一个月的租赁费2750元；诉讼费用由被告承担。被告吕政军辩称：原告诉称的2008年签订的房屋租赁合同是伪造的虚假合同，其最初目的在于干扰法院的执行，在该房屋被法院拍卖后，与案外人陈玮红串通合谋提起诉讼，严重侵犯了本案被告的合法权益，干扰了正常的司法秩序，建议法庭将本案移交公安机关进行侦查，已还事实本来面目；原告诉称的租赁合同租期为15年，租金仅为150000元，明显低于正常的市场价格，违背生活常理；房某一直从案外人陈玮红处租赁房屋，李淑清从未与房某签订过房屋租赁合同，原告诉称的与房某的转租合同与事实不符；综上，鉴于李淑清与陈玮红签订的《房屋租赁合同》为虚假合同，原告的诉讼请求第一项与第二项分属不同的案由，且相互矛盾，原告的第三项诉讼请求没有事实依据和法律依据，本案也不适用“买卖不破租赁”的原则。请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人诉辩称，本院认为，本案争议焦点为1、原告李淑清与案外人陈玮红于2008年4月8日签订的《房屋租赁合同》是否真实，是否存在虚构事实和伪造合同的情节；2、原告的各项诉讼请求是否有法律依据和事实依据。上述争议焦点，双方当事人无异议，无补充。针对上述争议焦点，李淑清为支持其诉讼请求，提供证据如下：证据一、房屋租赁合同一份、收条三份、建设银行存折存取款明细收支记录一份，共同证实2008年4月8日原告与案外人陈玮红签订了《房屋租赁合同》，合同约定：李淑清承租陈玮红所有的位于钢城区振兴园34号楼109室房产一处，租赁期限为15年，自2008年4月8日至2023年4月8日，租金为150000元，原告分别在2008年4月8日、2008年9月2日、2008年9月14日分三次将房屋租金150000元租金交付给陈玮红、孟刚，孟刚给李淑清出具收条三份。李淑清认可孟刚出具的收条部分是后来补上的，不是当时出具的。证据二、钢城区法院档案室出具的钢城区人民法院函一份、执行案件结案表一份、执行异议书一份，共同证实在该涉案房屋执行程序中原告已经向执行法院和委托法院分别告知了该涉案房屋存在租赁情况的事实，证实被告在参与该竞拍房屋时对该房屋的现状是明知的，而且可以得出该涉案房屋租赁在先，被查封、拍卖在后，涉案房屋应当适用买卖不破租赁的法律规定。证据三、莱芜市九洲拍卖行有限公司拍卖文件一份，证实在涉案房屋的拍卖时，包括被告对涉案房屋存在租赁关系是有充分了解的。证据四、五、《房屋租赁合同》两份，证实原告与第三人房某分别于2013年12月1日，2014年12月1日签订了《房屋租赁合同》两份，租赁期间分别是从2014年1月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日。年租金为3.3万元。李淑清认可与房某签订的《房屋租赁合同》均是委托陈玮红与房某签订，其本人没有见过房某。对上列证据，被告认为：证据一是伪造的，该《房屋租赁合同》的租赁期限长达15年违背生活常理，租金每年10000元远低于当时的市场价格，也不符合常理；合同上标明的签订时间2008年4月8日是虚假的，真实的签订时间应是该房屋被新泰市人民法院查封以后；三份收到条均是后来补上的，不是收条上面的时间；存取款明细没有账户和名字，不能证实该款是支付的房屋租赁款。对证据二、三没有异议，可以证实被告通过竞买取得该房屋所有权以及原告利用虚假合同妨碍法院执行的事实。对证据四、五认为是伪造的。被告为证明其观点，向法庭提交如下证据:证据一、拍卖成交说明书一份、（2014）钢执字第748号民事裁定书一份，该两份证据证实本案被告通过合法的拍卖程序取得涉案房屋的所有权。证据二、《房屋租赁合同》和收到条各一份，该两份证据证实有李淑清签名字样的收到条和合同并非原告本人所签。可以证实原告的转租行为是虚假的。证据三、证人房某的证人证言，该证言证实，房某自2008年至2015年承租涉案房屋，房某一直是与陈玮红签订《房屋租赁合同》，也一直是向陈玮红支付租金。2011年以后，陈玮红将合同上出租方的名字由陈玮红换成李淑清，该证言同时证实涉案房屋2008年时的房租为26000元至28000元左右。证人房某从未见过原告李淑清，也没有与李淑清签订过《房屋租赁合同》。证据四、证人邢某的证言一份，证人邢某自2008年开始在涉案房屋旁居住。邢某能够证实房某自2008年开始使用涉案房屋，涉案房屋在2008年对外的租金为每年27000元至28000元左右。原告对上列证据的质证意见为:对证据一、二真实性均无异议，认可证据二上“李淑清”的签名为陈玮红代签；对证据三原告认为是房屋出租在前，法院查封在后。且能说明本案被告在竞买涉案房屋对该房屋已出租是明知的。对证据四原告认为没有证据效力。经审理查明，涉案房屋位于莱芜市钢城区新兴路19-1号振兴园34号楼109室，原为案外人陈玮红与孟刚共同共有。陈玮红于2008年至2015年将涉案房屋租与案外人房某。2011年，陈玮红将合同上出租方的名字由“陈玮红”换成李淑清，但房租仍然由陈玮红收取，房屋租金收条上“李淑清”的名字也由陈玮红代签。另查明，案外人陈玮红、孟刚与董士华因民间借贷纠纷一案，董士华于2011年向新泰市人民法院起诉，新泰市人民法院于2011年12月1日作出(2011)新诉前保字第522号民事裁定书对涉案房屋予以查封。该案进入执行程序后，新泰市人民法院将该案委托钢城区人民法院执行。该案在执行过程中，被告吕政军通过竞买的方式以277200元竞得该房屋所有权。本案在审理过程中，吕政军向本院提交申请，要求对李淑清提交的《房屋租赁合同》两份的形成时间进行鉴定。经本院委托，西南政法大学司法鉴定中心于2016年6月7日作出西政司法鉴定中心【2016】鉴字第2079号终止鉴定说明，认为“申请鉴定的材料其标注时间及形成时间鉴定超出本中心目前所采用的检验技术范围，故不能对上述委托事项进行下一步的鉴定。鉴于上述原因，本案终止鉴定”。根据该《终止鉴定说明》，本院于2016年6月16日作出（2016）鲁1203鉴58号终止委托意见书，本案终止对外委托。上述事实由下列证据证实：1、由原、被告双方的陈述；2、原告提供的拍卖文件、《房屋租赁合同》；3、被告提供的拍卖文件、《房屋租赁合同》、收条、房某、邢某的证人证言等证据予以证实；4、《终止鉴定说明》。本院认为，综合本案双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据和争议焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。”以及该解释第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定，本院将双方当事人提供证据的证明力作如下分析比较：第一、房屋租赁合同是出租人将出租房屋交予承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李淑清主张的与陈玮红的房屋租赁关系以及与房某之间的房屋转租关系证据不足。1、李淑清提供的证据不能证实已将房屋租金交付给案外人陈玮红，孟刚给李淑清出具的收据李淑清自认是后来补上的，结合本案案情，不能排除双方虚构租赁合同的可能；2、涉案房屋一直由案外人陈玮红进行管理。李淑清从未对该房屋实施有效管理，因此，李淑清主张的与陈玮红房屋租赁关系证据不足。3、根据证人房某的陈述，证人房某从未与李淑清见过面，更没有与李淑清签订过房屋租赁合同。《房屋租赁合同》以及房屋租金收据上李淑清的签名均是由是陈玮红代签的。李淑清主张与房某建立了房屋租赁关系证据不足。第二、李淑清主张的房屋租赁关系，违背日常生活经验法则，且与证人证言相互矛盾。1、根据证人房某、邢某的证言，涉案房屋在2008年时房租为26000元至28000元，陈玮红以每年10000元这一远低于市场价格租给李淑清，且租期长达15年，不合常理。2、陈玮红将涉案房屋以远低于市场价格的10000元租赁给了李淑清，又接受李淑清的委托以每年26000-33000元的价格将房屋转租给证人房某，违背日常生活常理。3、李淑清租赁了陈玮红的房屋后，一直未对该房屋实施有效管理，对该房屋什么时间转租他人出租，租金多少都不甚清楚。而是一直委托陈玮红与他人签订房屋租赁合同，收取租金等日常管理，李淑清与转租人房某从未见过面，房某也不认识李淑清，违背生活常理。综合以上分析，李淑清主张的与陈玮红之间的房屋租赁关系证据不足，且违背日常生活经验法则，结合涉案房屋在2011年被新泰市人民法院查封以及被本院拍卖的事实，吕政军认为李淑清与陈玮红于2008年签订的《房屋租赁合同》为虚假合同的主张有更高的盖然性。李淑清要求吕政军搬出涉案房屋、继续履行租赁合同，并支付房屋租金2750元，没有事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告李淑清的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告李淑清承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。审判员  卢生洪二〇一六年八月一日书记员  王云霄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。