上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2420号
上诉人（原审原告）上海联昌物业管理有限公司。
法定代表人赵春波。
委托代理人刘历。
委托代理人陆鼎昌。
被上诉人（原审被告）上海市黄浦区申升公寓业主委员会。
负责人曹培英。
负责人侯建平。
委托代理人方宗义。
上诉人上海联昌物业管理有限公司（以下简称“联昌公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人联昌公司的法定代表人赵春波及其委托代理人陆鼎昌，被上诉人上海市黄浦区申升公寓业主委员会（以下简称“申升业委会”）的负责人曹培英、侯建平及其委托代理人方宗义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月1日，联昌公司与上海市黄浦区申升公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定由联昌公司为申升公寓提供物业服务，管理期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止；联昌公司按包干制收费形式确定物业管理费，即由业主向联昌公司支付本合同第七条约定的物业管理费【联昌公司按建筑面积向业主收取物业管理费，住宅每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）1.50元，商业用房每月每平方米2.30元】，盈余或者亏损均由联昌公司享有或承担；合同期满前两个月，联昌公司与申升业委会双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，联昌公司应在本合同期满后一个月内继续履行合同，申升业委会应在此期间选聘新的物业服务企业。
2014年3月1日，联昌公司向申升业委会、老西门街道房办和居委会发出关于请申升业委会出具“改选”书面通知的专函《关于申升公寓物管到期后我司全部撤出的通知》，表示联昌公司与申升业委会所签的《物业服务合同》将于2014年3月31日届满，根据合同约定，是否续约可由双方提前两个月协商确定，联昌公司于春节前已口头征询意见未获明确回应；后于2014年2月19日在老西门街道房办潘主任主持下就续约问题与业委会方宗义主任、顾副主任、居委蔡女士进行了洽商，表明了由于成本上升导致联昌公司经营难以维持的困难，会上双方约定在2014年3月10日前由申升业委会给予是否续约的明确答复；2014年2月27日接到申升业委会口头通知“因业委会改选，要求联昌公司工作到2014年4月15日，之后再决定是否续约”，联昌公司要求方宗义主任出具书面通知遭到拒绝；联昌公司认为要求业委会出具书面通知的要求是合情、合理、合法的，本通知函发出送达后，如三日内申升业委会仍拒绝出具改选致合同延期的通知，将视为同意联昌公司在2014年3月31日合同期满后全部撤出，由此造成的一切损失和伤亡事故均由申升业委会自行承担，如申升业委会确有其他困难也请书面说明，以便联昌公司安排人手协助配合。申升业委会口头答复称，根据住宅物业管理规定，不需要书面答复该函件。
2014年6月16日，联昌公司向申升业委会发出《关于我司第2次要求撤出申升公寓物业管理的专函》，联昌公司表示，鉴于合同到期后新一届业委会正在筹备，联昌公司在发出合同期满不再续约的函告而未获原业委会任何答复的状况下，仍在帮助维持小区运转；自2014年4月1日后，最低工资已上涨至每月1，820元，公共水、电费施行阶梯收费，其他成本也在持续上涨，新增加的成本迟迟无法得到解决，造成联昌公司亏损不断增大；由于收入和成本不成正比，联昌公司在该项目不断亏钱的同时还要承担申升公寓上亿元楼宇资产的管理风险，故联昌公司再次要求于2014年6月30日撤出申升公寓的物业管理。
2014年6月19日，新一届申升业委会取得备案证。同日，申升业委会答复联昌公司，同意联昌公司于2014年6月30日撤出申升公寓，并请联昌公司在撤出前尽快约定时间进行相关的移交工作。
2014年6月23日，申升业委会向全体业主发出《告知书》，表示鉴于联昌公司决定在2014年6月30日结束对申升公寓的管理，业委会经多方面考虑，准备聘用上海旭程物业公司来小区服务，现将上海旭程物业公司基本情况介绍给广大业主（详见附件），让广大业主对该公司有所了解，由于时间紧迫，要求业主在6月26日前进行投票（签名、确认），以便业委会及时按更换物业公司的规定办理相关手续，让新一轮物业能在7月1日顺利接收并更好的为广大业主服务。
2014年6月26日，联昌公司向申升业委会发出《关于进入司法程序并推迟退场时间的专函》，表示因双方在二轮论会商中无法就新增成本、旧有长期高额欠费及联昌公司为小区垫付费用、补签合同等达成一致解决方案，现联昌公司已向上海市黄浦区人民法院提起诉讼，由此双方进入司法程序，联昌公司退场时间将暂行搁置并延迟，等待法院审判裁定后，再协商物业管理退场事宜。
2014年6月27日，申升业委会回复联昌公司，申升业委会认为进入司法程序和6月30日撤出并无矛盾，请联昌公司遵守原有的约定，按时撤出对申升公寓的管理服务，同时申升业委会会积极应对诉讼。
2014年6月27日，联昌公司诉至法院，请求判令，申升业委会支付自2014年4月1日起至2014年6月30日止联昌公司物业管理新增成本48，020元。
2014年6月30日，申升业委会发出《公告》，将选聘上海旭程物业公司作为新的物业公司的投票结果予以公示，投票结果表明面积过半、票数过半的业主同意新的物业公司提供物业管理服务。
2014年7月1日，新的物业公司进驻小区。但联昌公司与申升业委会之间未进行交接和结算。
原审法院另查明，联昌公司已经收取了大量业主2014年4月至2014年6月的物业管理费。
原审法院认为，根据联昌公司与申升业委会签订的《物业服务合同》，合同期限届满前二个月内，联昌公司与申升业委会双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，但该段时间内申升公寓正在进行业主委员会的换届选举，在新的业主委员会产生之前，业主委员会不得组织召开业主大会会议对选聘、解聘物业服务企业作出决定，因此申升业委会无法就是否与联昌公司另行签订物业服务合同进行协商，物业服务合同期限届满后，联昌公司应该按照《物业服务合同》的约定继续为申升公寓提供物业服务，原合同权利义务延续，直至新一届业主委员会产生后召开业主大会决定续聘或者另聘物业服务企业的决定。合同期满后，联昌公司继续为申升公寓提供物业服务，并向业主收取了2014年4月至2014年6月的物业管理费。现联昌公司主张2014年4月1日起政府调整最低工资和社会保险费缴纳标准等导致其增加了成本，申升业委会应该补偿其增加的成本。《物业服务合同》期满后联昌公司继续为申升公寓提供服务期间，原合同约定的权利义务继续有效，而《物业服务合同》约定联昌公司按包干制收费形式确定物业管理费，盈余或者亏损均由联昌公司享有或承担，且联昌公司提供的证据并不能表明联昌公司实际增加了经营的成本，故联昌公司要求申升业委会支付2014年4月至2014年6月物业管理新增成本的诉请，没有事实和法律依据，依法不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：上海联昌物业管理有限公司要求上海市黄浦区申升公寓业主委员会支付自2014年4月1日起至2014年6月30日止物业管理新增成本48，020元的诉讼请求，不予支持。案件受理费1，001元，本案适用简易程序，减半收取计500.50元，由上海联昌物业管理有限公司负担。
联昌公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，因申升业委会要求联昌公司帮忙延续服务至新的业委会选聘新的物业公司为止，联昌公司出于善意才在物业服务合同到期后继续提供物业服务。自2014年4月1日起，上海市最低工资标准上涨，联昌公司延期服务中成本增加，该新增成本应由申升业委会承担，不应再按照原物业服务合同约定内容执行。原审法院判决有失公允，要求撤销原审判决，依法改判申升业委会支付2014年4月1日起至2014年6月30日止新增加物业服务成本费用18，942.78元。
被上诉人申升业委会辩称，不同意联昌公司的上诉请求。联昌公司要求申升业委会承担新增成本没有合同依据，根据双方的物业服务合同约定，联昌公司物业管理费为包干制，联昌公司在继续履行合同时已经收取了物业服务费，且后期物业服务很差。联昌公司要求申升业委会支付新增成本不合理，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，联昌公司为证明新增成本是员工工资增加造成的，提供员工工资发放情况和社保缴纳情况。申升业委会认为联昌公司提供的加金情况不真实。
本院认为，由于申升公寓正在进行业主委员会换届选举，在物业服务合同届满以及新的业主委员会产生之前，申升业委会无法也不能与联昌公司就另行签订物业服务合同进行协商并做出决定，故在物业服务合同到期后，联昌公司理应按照物业服务合同的约定继续提供物业服务，直到确定续聘或另聘物业服务企业为止。鉴于物业服务合同期满后，申升业委会和联昌公司并未变更物业服务合同的约定，联昌公司在合同到期后实际继续为申升公寓提供服务，且收取了2014年4月至6月的物业管理费，故在联昌公司继续提供物业服务期间，原物业服务合同的权利义务应继续有效。物业服务合同约定联昌公司按包干制收费形式确定物业管理费，盈余或者亏损均由自身享有或承担，原审法院据此对联昌公司要求申升业委会承担2014年4月至6月物业管理新增成本不予支持，并无不妥。联昌公司上诉以最低工资和社会保险费缴纳标准调整等致其成本增加为由，要求申升业委会支付物业管理新增成本18，942.78元，缺乏相应依据，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币274元，由上诉人上海联昌物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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