吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2356号
上诉人（原审被告）：丁鸿艳，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：李福山，吉林桦远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区解放北路161号尚都东郡小区B号楼14号网点。
法定代表人：吉英慧，董事长。
委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
原审第三人：吉林省龙兴集团有限公司，住所地吉林省桦甸市苏密沟乡。
法定代表人：刘湃，总经理。
原审第三人：刘湃，住吉林省桦甸市。
原审第三人：王晓燕，住吉林省桦甸市。
原审第三人：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居园72号楼4号网点。
法定代表人：刘湃，总经理。
原审第三人：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市金华路长白山特产商贸城A区1栋4楼。
法定代表人：刘湃，总经理。
上诉人丁鸿艳因与被上诉人吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫小额贷款公司）、原审第三人吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴集团公司）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
丁鸿艳上诉请求：撤销原判，依法驳回起诉或中止执行。事实和理由：一、一审认定的事实错误。丁鸿艳于2014年8月16日到龙兴地产售楼处，购买龙兴地产开发建设的现房，即20号楼8门261.9平方米，每平方米8000元，总价款2,095,200元。经协商，丁鸿艳以（×××号）丰田陆地巡洋舰抵顶120万元。车被公司副总韩某收下，同时给董事长刘湃出具了收条及交款结算说明。经刘湃同意，刘湃指示财务将剩余款895,200元收下，丁鸿艳于2014年8月17日向该公司财务补交现金895,200元。龙兴地产财务为丁鸿艳出具了购房款的收据2,095,200元（已含车辆抵顶款）。该收据印有财务专用章，有出纳员和会计签名。虽然以车辆抵销120万元未单独体现交易，但龙兴地产出具的全款收据，等于交付了全部房款。以车辆顶账有韩某的收车凭条佐证，交付现金有银行提款的账单佐证；还有龙兴房地产公司的全款收据为结算凭证，足以证明交付了全部价款。形成了交付款的证据链条。二、一审法院事实认定和对法律的理解存在错误。（一）一审法院没有尊重丁鸿艳所提供的证据，没有采信龙兴地产副总韩某对车辆抵顶所写的收条，没有采信龙兴地产出具的认购书及全款收据。也没有采信桦甸市法院生效的34号执行裁定书及生效的调解书所认定的事实。（二）一审认定丁鸿艳对诉争的房屋无法办理过户一事系明知错误。（三）一审认定丁鸿艳在购买诉争房屋时，该房屋正处于抵押登记状态。（四）一审认定丁鸿艳未能办理更名过户存在明显过错，不符合阻却法院执行的法定情形。其认定证据不足。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称规定）第九条第一款、第二十六条第三款，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告。没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。四、一审程序违法。本案应当适用审判监督程序，不应当适用普通程序审理。五、一审适用法律错误。一审适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，丁鸿艳应当得到法律支持。一审适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项规定错误。
国鑫小额贷款公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用准确，应予以维持。事实和理由：一、丁鸿艳支付90万元购房款后，其余款项是修宏彦车辆抵债，丁鸿艳与修宏彦双方并非夫妻关系，即本案的购房或抵债债权债务关系不明确，不能证明丁鸿艳已经全部支付了购房款。二、丁鸿艳认购协议书签名是修宏彦书写，且协议书中明确约定签订协议书后一律不予办理更名或换房手续，也就是无论丁鸿艳或修宏彦对房屋不能更名是明知的，有明显过错。三、房屋抵账时处在国鑫公司抵押状态，由于该房屋并非龙兴房地产公司新开发房屋，丁鸿艳没尽到审查义务，应承担不利法律后果。四、最高人民法院关于执行异议诉讼，已有明确的判例及法律观点，被执行人与案外人另诉确权调解书不能对抗执行查封，买受人或顶账人明知房屋不能更名或更名有风险视为对没更名有过错，应承担不利法律后果。
龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司未到庭亦未提交答辩意见。
国鑫小额贷款公司向一审法院起诉请求：1.判令准许国鑫小额贷款公司执行龙兴房地产公司所有的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号商业网点；2.本案诉讼费由丁鸿艳负担。
一审法院认定事实：龙兴集团公司于2013年9月6日向国鑫小额贷款公司借款500万元用于企业经营，并由刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司为龙兴集团公司上述借款提供连带担保。同时，龙兴房地产公司用其开发的桦甸市新华街龙兴水岸新城19号楼7号及20号楼1、5、6、8号五套门市为上述借款提供抵押担保，并于2013年9月9日，在桦甸市房屋产权管理中心办理了抵押登记。后经龙兴集团公司与国鑫小额贷款公司协商，国鑫小额贷款公司于2015年5月7日注销了抵押登记。龙兴集团公司借款到期后未能偿还借款，国鑫小额贷款公司于2015年向吉林高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求吉林高新技术产业开发区人民法院判令龙兴集团公司偿还借款本金500万元及利息，并判令刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司承担连带偿还责任。2016年5月3日，吉林高新技术产业开发区人民法院依法作出（2016）吉0291民初85号民事判决，支持了国鑫小额贷款公司的诉讼请求，该判决已于2016年6月14日发生法律效力。国鑫小额贷款公司根据已生效的（2016）吉0291民初85号民事判决申请吉林高新技术产业开发区人民法院执行桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号门市，丁鸿艳作为案外人向吉林高新技术产业开发区人民法院提出执行异议，吉林高新技术产业开发区人民法院依法作出（2017）吉0291执异10号执行裁定，以丁鸿艳在法院查封之前已支付全部价款，并已实际占有使用，且在未办理产权变更登记上无过错为由，裁定中止对桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号门市的执行。国鑫小额贷款公司对该裁定不服，遂向吉林高新技术产业开发区人民法院提起本次诉讼。另查明，丁鸿艳与龙兴房地产公司于2014年8月18日签订认购协议书，约定丁鸿艳以2,095,200元的价格购买本案诉争的桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号门市（或称20号楼108铺）。该认购协议第三条明确约定，在签订本认购协议之后，一律不予办理更名或换房手续。丁鸿艳在庭审时自认在签订合同后，其实际支付现金90万元，剩余款项系用一辆丰田车予以抵顶。2014年8月17日，龙兴房地产公司为丁鸿艳出具收条一份，载明收到购房款2,095,200元。现该房屋由丁鸿艳实际占有、使用。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，买受人必须同时符合上述法律规定的四个条件，才能够排除人民法院的执行。结合到本案，虽然丁鸿艳与龙兴房地产公司于2014年8月18日签订的认购协议书合法有效，丁鸿艳亦实际占有、使用诉争房屋至今。但因在庭审中，丁鸿艳自认实际支付购房款90万元，剩余款项系用车辆抵顶，对其剩余款项是否用车辆予以抵顶，因丁鸿艳无法提供证据证明，故其应承担举证不能的法律后果。此外，丁鸿艳与龙兴房地产公司签订的认购协议书第三条明确约定，在签订认购协议之后，龙兴房地产公司一律不予办理更名或换房手续。故在签订认购协议时，丁鸿艳对诉争房屋无法办理更名过户手续一事系明知。除此之外，因丁鸿艳在购买诉争房屋时，该房屋正处于抵押登记状态，作为买受人，在签订合同之前，其有义务了解所购房屋的产权状况，在房产部门是否办理过他项权利等基本情况，避免在签订合同后使自己的权利受损。丁鸿艳显然没有尽到基本的审查义务，且在龙兴房地产公司告知其无法办理更名过户手续后仍与其签订购房合同，其本身对诉争房屋未能够办理更名过户登记存在明显过错，其抗辩主张并不符合上述法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，其并不符合阻却人民法院执行的法定情形。综上所述，国鑫小额贷款公司的诉讼请求有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十三条第二项规定，作出判决。
一审法院判决：准许执行第三人桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号商业网点。案件受理费8800元，由丁鸿艳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁鸿艳向本院提交以下证据：一、证人韩某出庭证明修宏彦的车龙兴房地产公司收了，然后龙兴房地产公司给修宏彦一个房子。二、吉林市公安局交通警察大队车辆管理所车辆信息查询单3份，证明修宏彦于2011年从抚顺市华顺工程机械配件销售处购买了丰田陆地巡洋舰越野车一台，登记日期是2011年9月20日。证明所有权人就是修宏彦。三、2011年7月3日协议书一份，证明韩某与桦甸市龙兴房地产投资开发有限公司合伙开发，双方约定利润分配各占50%，韩某投资后，在龙兴房地产公司任副总职务，丁鸿艳所办理车辆抵账事宜就是副总韩某办理的。
国鑫小额贷款公司质证认为，对证据一：对真实性有异议，韩某作为龙兴房地产公司的副总，没有权限办理以车抵顶房款的事宜，而且抵顶的车辆是修宏彦的与丁鸿艳无关。对证据二、三：对证据的真实性无异议，对证据的关联性及证明的问题有异议，协议书不能证明抵账行为及给付了购房款，车管所的材料不能证明该车是抵账车辆，顶账价款也无从判断。
本院经审查认为，证据一，韩某的证言不能单独证明用修宏彦的车抵房款的事实。证据二，能够证明车辆原来是修宏彦所有，2016年2月变更到他人名下，不能证明抵付了购房款。证据三与本案无关联性，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，买受人必须同时符合上述法律规定的四个条件，才能够排除人民法院的执行。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，丁鸿艳未提交充足的证据证明已经支付了全部购房款。丁鸿艳主张现金交付购房款89.52万元，剩余款项系用车辆抵顶，丁鸿艳只有龙兴房地产公司开具的收据，没有龙兴房地产公司出具的不动产发票，丁鸿艳不能举出龙兴房地产公司的相应财务凭证予以证明，本院依据现有证据无法认定丁鸿艳已经全部支付购房款。
二、丁鸿艳与龙兴房地产公司签订的《认购协议书》第三条明确约定，在签订认购协议之后，龙兴房地产公司一律不予办理更名或换房手续，此时诉争房屋所有权证已经登记在龙兴房地产公司名下，龙兴房地产公司并用此房抵押贷款，龙兴房地产公司对此条的真实意思表示应为诉争房屋无法由其名下更名过户到其他人名下。丁鸿艳主张此条款的真实意思表示为不能改底无事实及法律依据，本院不予支持。
三、丁鸿艳作为买受人，其在签订房屋买卖合同之前，未对诉争房屋所有权登记状况进行了解，未要求龙兴房地产公司出具的不动产发票，未交纳入户费、房屋维修基金及各种税款等，对此丁鸿艳不能作出合理解释，其行为违反交易习惯。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丁鸿艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
代理审判员 付婷婷
代理审判员 满 明
二〇一七年十月二十三日
代理书记员 彭 悦