重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00275号
上诉人（原审原告）：重庆市涪陵英志物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路22号，组织机构代码71161784-0。
法定代表人：夏恩红，该公司经理。
委托代理人：田楷，男，1993年7月10日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。
委托代理人：王泳鸿，男，1970年10月16日出生，汉族，该公司职工，住重庆市涪陵区。
上诉人（原审被告）：祝小敏，女，1979年10月6日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人重庆市涪陵英志物业管理有限公司（以下简称英志物业公司）与上诉人祝小敏物业服务合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2014年12月16日作出（2014）涪法民初字第05442号民事判决。英志物业公司、祝小敏均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：祝小敏系重庆市涪陵区某城市阳光综合楼小区（重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区）业主，其房屋建筑面积为89.67平方米。2009年5月，该小区经业主大会选举成立了业主委员会，同年6月30日，该业主委员会与英志物业公司签订了《物业服务合同》，约定由英志物业公司对该小区物业共用部分及公共设施设备等进行维修、养护和管理，同时协助做好本物业管理区域内的安全防范工作。物业合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。物业服务费用按月收取，业主或物业使用人应在每月20日至30日内交纳物业费用。其收费标准中住宅收费为第一合同年为0.26元／月·平方米，以后每合同年递增0.01元／月·平方米，直到0.28元／月·平方米为止。电梯使用费和日常维护保养费按每人每月10元交纳，每上一层楼每人加收0.3元，收费层数从四楼起。若业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费或其他费用，应按全年物业服务费的2倍支付违约金。合同签订后，英志物业公司即对该小区进行物业服务。合同期满后，双方未续签《物业服务合同》，英志物业公司也未撤离该小区。2013年6月18日，英志物业公司就该小区的物业服务续签了《物业服务合同》，该合同将物业服务费中住宅收费标准调整为0.35元／月·平方米，电梯费调整为每上一层楼加收0.50元，每户按3人计收。从2009年12月起，祝小敏未再向英志物业公司交纳物业费用，截止2014年6月，祝小敏尚欠英志物业公司物业服务费1432.95元、电梯使用和日常维护保养费1364元，共计2796.95元。英志物业公司经书面催收无果而诉至一审法院，请求判令祝小敏支付拖欠英志物业公司2009年12月至2014年6月期间的物业服务费2910元，以及按拖欠费用2倍计算的违约金5820元，共计8730元。诉讼中，英志物业公司未提供向祝小敏收取2元／月公用照明费的证据。
另查明：英志物业公司在为祝小敏居住的小区提供物业服务期间，除一名清洁人员外，无其他人员对小区进行物业服务，且存在小区环境卫生差、公共设施设备破损、安全隐患突出等重大瑕疵。
再查明：2014年5月26日，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会给英志物业公司发函，提前解除了与英志物业公司的物业服务合同关系。
祝小敏在一审中辩称：英志物业公司在进行物业服务期间，始终没有一个符合条件的物业服务人员，而只有一位70多岁的老人袁树清在小区打扫卫生，并且袁树清将小区智能门锁钥匙丢失31把，给小区造成重大安全隐患，而祝小敏的摩托车被盗后，英志物业公司没有负起该负的责任。同时，存在小区环境脏乱差、物业公共部分遭到损坏、消防水带长期无水、消防通道被堵塞及物业账目不公开的情形。英志物业公司未对祝小敏所居住的小区提供物业服务，祝小敏就不应当向其支付物业服务费用，且其现在起诉已超过诉讼时效，请求驳回英志物业公司的诉讼请求。
一审法院认为，经业主大会选举产生的业主委员会作为业主大会的执行机构，是为全体业主服务的组织，其与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会是经业主大会选举产生，其与英志物业公司签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，依法对英志物业公司、祝小敏具有约束力。2009年6月30日签订的《物业服务合同》于2012年5月31日到期后，双方虽未续签合同，但英志物业公司并未撤离该小区，且重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会也未要求其撤离，即双方在此期间仍按原《物业服务合同》继续履行各自的义务。因该行为具有持续性，故对祝小敏主张英志物业公司的起诉超过诉讼时效期间的答辩理由不予采纳。祝小敏作为该物业小区业主之一，在英志物业公司提供物业服务并向其催收物业费用后，不按约定支付给英志物业公司，其行为属违约行为，依法应承担支付所欠费用的民事责任。祝小敏以英志物业公司未全面尽到物业服务职责为由拒交物业费，虽属行使合同履行抗辩权行为，但该抗辩权的行使范围应当与英志物业公司的违约程度相对应，不能成为拒交所有费用的理由。鉴于英志物业公司在履行合同约定范围的物业服务义务中确实存在重大瑕疵，依法应减少祝小敏相应的物业服务费用。根据本案具体情况，其物业服务费以减少60%，交纳40%即573.18元（1432.95元×40%）为宜。但电梯使用和日常维护保养系业主已经实际消耗的费用，并非物业服务费，依法仍应全额交纳。对英志物业公司主张的公用照明费，因其未提供向祝小敏收取2元／月公用照明费的证据。因此，对该请求不予支持。对违约金，因英志物业公司在履行合同中存在重大瑕疵，自身有一定程度的违约行为，故对该请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、祝小敏于判决生效后5日内支付重庆市涪陵英志物业管理有限公司2009年12月至2014年6月期间的物业服务费、电梯使用和日常维护保养费等共计1937.18元。二、驳回重庆市涪陵英志物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆市涪陵英志物业管理有限公司负担15元，祝小敏负担10元。
英志物业公司、祝小敏均不服一审判决，向本院提起上诉。英志物业公司请求撤销一审判决，改判支持其在一审中的诉讼请求。其上诉事实、理由及答辩意见是：1、大多数业主都按时交清物业服务费的事实以及我公司对全体业主的物业服务满意度调查结果，均表明我公司履行了物管方应尽的义务。一审判决确定祝小敏只交交纳40%的物业服务费，没有事实和法律依据；2、一审判决已认定祝小敏不按约定支付物业费属违约行为，却不判决交纳祝小敏交纳全部物业管理费以及承担违约责任，明显违反了法律的公平、诚信原则；3、诉讼时效是从最后一次未交交纳物管费开始计算，因此本案没有超过诉讼时效。祝小敏在上诉中提出的诉讼请求属于另一法律关系范畴。
祝小敏请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉事实、理由及答辩意见是：1、英志物业公司的起诉已经超过诉讼时效；2、英志物业公司在履行物业服务义务中存在重大瑕疵，给我造成了损失，应承担摩托车被盗损失6250元、更换小区智能门锁及钥匙费用等民事责任。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会是经业主大会选举产生，其与英志物业公司签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效。该合同依法对英志物业公司、祝小敏具有约束力。从双方当事人的陈述和提供的证据来看，英志物业公司在提供物业服务中，出现小区环境卫生差、公共设施设备破损、安全隐患突出等诸多物业管理混乱、服务质量较差的现象。因此，英志物业公司就该《物业服务合同》的履行行为，存在不完全履行约定义务的重大瑕疵。根据最高人民法院关于审理《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，祝小敏可以减少交纳物业服务费用。一审判决祝小敏承担交纳原约定物业服务费40%的民事责任并无不当。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，英志物业公司不完全履行《物业服务合同》约定义务的情况下，祝小敏拒绝按月交纳物业服务费不属于违约行为，不应当承担违约责任。本案中，虽然物业服务合同约定物业服务费按月交纳，使得各期物业服务费的支付具有一定的独立性，但物业服务合同是一个整体，各义务主体履行的债务具有连续性，可视为为同一债务，按月交纳是一种分期履行的方式，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，重庆市涪陵区乌江航道管理段移民小区业主委员会于2014年5月26日发函解除了与英志物业公司的物业服务合同关系，所以英志物业公司在2014年9月29日起诉并没有超过诉讼时效。至于祝小敏上诉提出英志物业公司应承担摩托车被盗损失6250元、更换小区智能门锁及钥匙费用等民事责任的主张，属当事人在二审中增加的诉讼请求。二审中，英志物业公司不同意对该请求进行调解，本案不作处理，但祝小敏可以另行起诉主张权利。
综上，英志物业公司、祝小敏的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由重庆市涪陵英志物业管理有限公司负担50元，祝小敏负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 李 川
二〇一五年三月二十日
书 记 员 赵许梅