湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第02675号
原告龙湘明。
被告邓子文。
原告龙湘明（以下简称原告）诉被告邓子文（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月10日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2015年元月10日至2017年9月1日止。租金计算方式：2015年元月10日至2015年7月9日租金为每月人民币壹万陆仟伍佰叁拾捌元整。之后按上年度5%递增。付款方式为按季度付款，起租日后三天内付租金，延迟按每天千分之五计算滞纳金。如拖欠房租超过一星期，原告有权无条件解除合同，无偿收回房屋及房内全部设施设备并追究违约责任。每月5日前交付当月的租金。被告向原告支付两个月租金40000元作为保证金。若被告拖延交租超过10天，原告有权解除合同并没收保证金。自2015年4月10日以来，原告多次向被告催缴租金，被告口头答应，可是多次失信，至今依然没有付清所拖欠的租金和水电费，也不愿搬出所租房屋。诉讼请求：1、判令原告与被告签订的房屋租赁合同终止，被告搬出所租赁的长沙市井湾路239号房屋，将房屋交给原告；2、判令被告支付给原告租金22050元、滞纳金2646元（具体数额按照月租金16538元计算，自2015年4月10日起至被告搬出所租赁房屋且原告招商成功签订新的租赁合同起租日为止）；3、本案所有诉讼费由被告承担。
被告未答辩。
经审理查明，2012年9月1日，原告（乙方）与雷跃（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市井湾路239号中建五局路口壹栋肆层房屋租赁给乙方使用，租赁期限五年，即从2012年9月1日起至2017年8月31日止。租赁期满同等条件乙方有优先租赁权。五年租赁期内房租为每月人民币三万元整，即每季度人民币玖万元整。按季度交租。租房押金人民币伍万元整。房屋租赁期间，甲方授权乙方对此房屋有权自主经营、重新装修、招商合作、转租或转让，但乙方必须保证不得损害甲方利益（租赁期、月租金、租赁押金、交租方式等不变，如需改变必须经甲方书面同意）。本合同有效期内，如因政府行为拆除或部分拆除，甲方不对乙方承担责任，本合同终止。合同对其他事项还进行了约定。
2015年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市井湾路239号三岔路口一栋四层房屋的第二、第三、第四层转租给乙方使用，租赁期从2015年元月10日起至2017年9月1日止。租金计算方式：2015年元月10日至2015年7月9日租金为每月人民币壹万陆仟伍佰叁拾捌元整（￥16538）；2015年7月10日至2016年7月10日租金为每月人民币壹万柒仟叁佰陆拾伍元整（￥17365）。之后下一年租金按上年度的5%递增。如发生房屋租赁税，由乙方承担。合同期满前或乙方提出解除合同前一至三个月甲方有权另行招租。租赁期满后租金另行商定，同等条件下乙方优先租赁。乙方按季度付款，起租日后三天内付租金，延迟按每天千分之五计算滞纳金。如拖欠房租超过一星期，甲方有权无条件解除合同，无偿收回房屋及房内全部设施设备并追究乙方违约责任。乙方进行装修如果改变房屋主体结构，需经过甲方同意，并按“来装去丢”的惯例进行。甲方原有房屋设施乙方不得损坏，否则照价赔偿。乙方向甲方交纳押金30000元整。合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告交纳了3个月的租金49614元和押金30000元。之后，被告未再向原告交纳租金。原告遂于2015年5月20日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，1、2015年6月8日，被告向原告出具一份《承诺》，载明：现租井湾路239号所欠的水电房租在2015年6月20日之前全部付清，否则我自愿从所租房屋搬出。2、2015年7月3日，长沙市雨花区井湾子街道冯家冲社区出具《证明》，载明：我社区管辖范围内，兹有长沙市雨花区井湾路239号一栋四层私房，已办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，其产权属于雷跃（身份证号：××）所有。该房属于农民自建房，暂无法办理产权证。3、原告对租金明确为从2015年4月10日起至2015年5月20日止为22050元，以后的费用按照16538元／月的标准从2015年5月21日起计算至被告实际搬离之日止。原告对违约金明确为以三个月应交纳的租金即49614元为基数按每日千分之五的标准从2015年4月13日起计算至被告实际搬离之日止。
以上事实，有房屋租赁合同、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、证明、《承诺》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。原告与雷跃签订的《房屋租赁合同》，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据原告与雷跃的约定，原告有权转租涉案房屋。原告依约向被告交付了涉案房屋，履行了自己的义务，被告在承租房屋期间未支付原告相应租金，且被告在向原告出具承诺后仍未按承诺约定支付所欠租金，被告的行为已构成违约，应向原告承担相应的民事责任。
关于是否解除租赁合同。原、被告虽约定租赁期限自2015年元月10日起至2017年9月1日止，但被告的行为已构成根本违约，原告要求解除与被告的租赁合同，并要求被告搬离租赁的位于长沙市雨花区井湾路239号房屋，本院予以支持。原、被告签订的租赁合同于被告承诺期限届满之日即2015年6月20日解除。
关于租金及房屋占用费。根据双方约定，2015年元月10日至2015年7月9日租金为每月16538元；2015年7月10日至2016年7月10日租金为每月17365元。原、被告签订的租赁合同于2015年6月20日解除，2015年6月20日之前，被告应向原告支付拖欠的租金。2015年6月21日之后，被告应参照租金标准支付原告房屋占用费。被告已向原告交纳3个月的租金49614元（从2015年1月10日起至2015年4月9日止）。之后，被告未向原告交纳租金。原告要求被告支付截至2015年5月20日的租金22050元(16538元+16538元÷30×10)，本院予以支持。另被告还应支付2015年5月21日至2015年6月20日的租金16538元及以16538元／月的标准支付从2015年6月21日起至被告实际搬离之日止的房屋占用费。
关于违约金。根据双方约定，被告按季度付款，起租日后三天内付租金，延迟按每天千分之五计算违约金。原告对违约金明确为以三个月应交纳的租金即49614元为基数按每日千分之五的标准从2015年4月13日起计算至被告实际搬离之日止，该违约金标准约定过高，本院调整为以三个月应交纳的租金即49614元为基数按同期银行贷款利率的标准从2015年4月13日起计算至被告实际搬离之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告龙湘明与被告邓子文于2015年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月20日解除；
二、被告邓子文应于本判决生效之日起15日内腾空租赁的长沙市雨花区井湾路239号房屋二层、三层、四层并交付原告龙湘明；
三、被告邓子文应于本判决生效之日起10日内支付原告龙湘明租金38588元（截至2015年6月20日）及房屋占用费（以16538元／月的标准从2015年6月21日起计算至被告邓子文实际搬离之日止）；
四、被告邓子文应于本判决生效之日起10日内支付原告龙湘明违约金（以49614元为基数按照同期银行贷款利率的标准从2015年4月13日起计算至被告邓子文实际搬离之日止）；
五、驳回原告龙湘明的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费209元，由被告邓子文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 唐 琳
二〇一五年七月八日
书记员 刘亚玲
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。