福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）闽民申字第514号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：万象（福建）置业发展有限公司。住所地：福州市台江区。
法定代表人：黄振明，该公司董事长。
委托代理人：张晓燕。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：林航。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈志蓉。
上列二被申请人共同委托代理人：郑华聪，福建大中律师事务所律师。
上列二被申请人共同委托代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。
再审申请人万象（福建）置业发展有限公司（下称万象置业公司）因与被申请人林航、陈志蓉财产损害赔偿纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2013）榕民终字第1128号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
万象置业公司申请再审称：（一）万象置业公司与林航、陈志蓉签订的《“万象商业广场”费用结算清单》，明确双方因购买万象商业广场物业而产生的购房款、租金、费用及违约金、赔偿金等问题已结清了一切债权债务，不存在其他争议，一、二审认定该清单仅就面积差价、逾期办证违约金及租金等合同争议进行了清结，不影响林航、陈志蓉就规划变更向万象置业公司主张损害赔偿的权利与事实不符。（二）一、二审判非所诉。林航、陈志蓉请求赔偿因万象商业广场容积率提高造成的损失64232.5元，但一、二审判决的却是楼层差价40200元，而根据福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司（下称华审公司）的鉴定结论，容积率增加的影响是综合性的，楼层变化的影响只是其中一方面的影响并非全面的综合性的影响，因此，二者不能相互替代。（三）万象商业广场夹层是对原一层的改造，并非增设一个自然楼层，一、二审认定万象置业公司非法擅自将四层变更为五层缺乏事实依据。在福州市房地产交易登记中心的标识中，万象商业广场的标识仍为四层而非五层，林航、陈志蓉所购买的商铺的编号及方位均未发生变化。（四）夹层改造对讼争商铺的结构形式、户型、空间尺寸和朝向并没有任何影响，因此，根据双方签订的合同第十条“规划、设计变更的约定”，其不可能构成违法及违约，不应承担赔偿责任。（五）讼争商铺在2007年3月14日即交付给林航、陈志蓉，林航、陈志蓉出具的《报告》确认其已接收且没有任何异议，此后收取了多年的租金收益，说明林航、陈志蓉已认可讼争商铺现状，现无权再要求赔偿。（六）华审公司的鉴定结论不能作为本案定案依据。1.鉴定结论体现的是第4层和第5层的房地产市场价值，超出了“因万象商业广场容积率提高造成的损失”这一委托事项，鉴定结论与本案无关。2.鉴定结论的假设前提错误。（1）鉴定报告中假设条件第（九）项为“开发商未经批准增设夹层”，但其夹层设置已得到批准。（2）鉴定报告假设条件第（七）项为“估价委托人无法提供估价对象的租赁合同”，但其已提供讼争商铺的委托出租协议书。3.鉴定结论未考虑容积率提高会增加商业体量使讼争商铺升值这一积极因素，显然是错误的。（七）林航、陈志蓉的诉讼请求已超过诉讼时效。林航、陈志蓉在2007年3月14日交房时即已知晓夹层设置一事，但在此后4年多内未要求赔偿损失。综上，万象置业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。
林航、陈志蓉提交意见称：（一）一审法院曾就诉讼请求向其作出释明，将“提高容积率造成的损失”作扩大化解释具有合理性。其实际损失不只是层差损失，现其已作出让步，已服判息诉。（二）容积率提高、商铺增加，不一定会带来更多的人流量，下层商铺会挤压上层商铺的营业空间，也会影响消费舒适度，从而造成商铺价值贬损。（三）万象置业公司增加夹层等规划变更虽已得到政府部门批准，但这只是相关行政部门为避免社会财富浪费的补救措施，不改变万象置业公司行为的违约性质。（四）林航、陈志蓉在2007年3月14日《报告》上签名只是确认其收取租金的银行帐户信息等内容，该格式合同是开发商提供的，其中免除自己责任的内容应为无效。（五）林航、陈志蓉的诉讼请求没有超出诉讼时效。林航、陈志蓉虽然在交房时知道商铺做了一些隔断，但作为一般的消费者，无从得知夹层与一般阻隔有何不同，不知道夹层会影响房产证的办理、导致规划变更等，2006年福州市政府的会议纪要虽涉及夹层问题，但其无从得知。而诉讼时效应从其知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起算，故一审法院以2011年1月福州市政府印发《关于研究万象城项目若干遗留问题的会议纪要》之日作为诉讼时效的起算点是正确的，其此后才知道自己的权利受到了侵害。（六）2011年10月17日双方签订的《“万象商业广场”费用结算清单》，仅就面积差价、逾期办证违约金及租金等合同争议进行了结清，并不影响林航、陈志蓉就规划变更向万象置业公司主张财产损害赔偿的权利，且该结算清单系万象置业公司单方提供的格式条款，根据合同法的相关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方权利的，该条款无效。综上，请求驳回万象置业公司的再审申请。
本院认为：关于林航、陈志蓉与万象置业公司签订《“万象商业广场”费用结算清单》是否影响林航、陈志蓉就本案所涉规划变更事项向万象置业公司主张赔偿的问题。从双方签订的《“万象城商业广场”费用结算清单》的内容看，该清单仅体现双方就林航、陈志蓉所购商铺的面积差价、租金及补缴购房款等事项进行清结，而未涉及双方在履行合同过程中因存在其他违约行为而产生的违约责任，故双方签订《“万象商业广场”费用结算清单》并不影响林航、陈志蓉就本案所涉规划变更事项向万象置业公司主张赔偿。
关于一、二审是否存在判非所诉的问题。林航、陈志蓉在一审庭审中已明确其所主张的容积率提高造成的损失是指因万象置业公司擅自变更建设规划，增加容积率，导致空间挤压、公共设施利用挤压、绿化率降低、舒适度降低以及因容积率增加、建筑面积增加导致店铺层差所产生的损失。本案容积率变更的主要原因之一是万象置业公司在原一、二层之间增设夹层，而根据华审公司的鉴定结论，容积率提高造成的损失包含了因实际楼层发生变更导致商铺价值的减损。因此，万象置业公司关于鉴定结论与诉讼请求不符及一、二审判非所诉的主张不能成立。
关于万象置业公司设置夹层是否增加楼层的问题。万象置业公司称夹层是对原一层的改造而非增设一个自然楼层，虽然万象商业广场楼层总高度不变，增设的夹层确系由原8米高的一层改造而来，但不论在办理产权登记时是将夹层标识为1.5层还是2层，现建成的房屋实际为地上5层，与原规划地上4层不同，因此，万象置业公司关于不存在4层变更为5层的主张，与实际不符。华审公司按实际楼层状况对讼争屋价值进行评估，与所购楼层在房屋产权登记时标识为几层无关。
关于本案是否适用双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的问题。根据该条约定，讼争商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向经批准同意变更导致影响该商品房质量或使用功能的，出卖人应当在10日内通知买受人，买受人有权退房等。本案买受人林航、陈志蓉并未依照该条款的约定请求退房，况且根据该条款，也不能得出开发商对上述约定之外的设计变更无需承担违约责任之结论。因此，万象置业公司关于本案不符合该条规定的情形、其不构成违约的主张不能成立。
关于林航、陈志蓉出具接收房屋的《报告》后能否再请求赔偿的问题。林航、陈志蓉2007年3月14日签字的收房《报告》中，虽含有“该房产我们已经接收且确认没有任何异议”的内容，但该《报告》系开发商提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效，因此，万象置业公司以该《报告》主张林航、陈志蓉已认可讼争屋现状、无权再就夹层一事要求赔偿的理由不能成立。况且，该报告主要内容是确认已收房、委托出租、指定付款帐户，其中“确认没有任何异议”的内容亦不明确是指对容积率变更没有异议。林航、陈志蓉在一审庭审中陈述，交房只是“虚拟交付”、“交房的事宜都是万象物业管理公司在处理，原告方未实际参与”，本案审查过程中，林航、陈志蓉亦称其在交房时虽然知道商铺做了一些隔断，但作为一般的消费者，无从得知夹层与一般阻隔有何不同，不知道夹层会影响房产证的办理及导致规划变更。因此，现有证据不足以证明林航、陈志蓉在收房的当时即已知晓万象商业广场容积率发生变更，万象置业公司主张本案诉讼时效应从2007年3月14日起算缺乏依据，一、二审判决认定林航、陈志蓉提起本案诉讼未过诉讼时效并无不当。
关于华审公司鉴定报告假设前提有无错误的问题。首先，华审公司的鉴定报告假设条件第（九）项虽有“开发商未经批准……增设夹层”之表述，但第（九）项的中心意思是本估价结果仅考虑实际楼层变化对房地产价值的影响，未考虑其他因素的可能影响，而该鉴定报告假设条件第（六）项已明确本估价结果是假设万象城现状能得到政府相关部门批准的前提下作出的，因此，不存在万象置业公司申请再审时所称的“假设为未经批准增设夹层”的情形。其次，假设条件第（七）项的结论是“假设未收取租赁押金，计算结果不包含租赁押金的利息收益”，根据现有证据，本案并不存在收取租赁押金之事实，故该假设条件并无不当之处。万象置业公司关于华审公司鉴定报告假设前提错误的主张不能成立。
关于本案所涉万象商业广场容积率提高的积极影响问题。虽然华审公司出具的鉴定报告中指出“容积率的增加并不会直接造成房地产价值（特别是商业房地产价值）减损”、“整体商业体量的增加会对商业房地产价值有一定积极影响”、“仅从开发商擅自提高容积率角度是无法直接衡量商业房地产价值是否存在减损”，但本案所涉万象商业广场容积率提高的主要原因是增设夹层，增设夹层导致实际楼层发生变化对买受人商铺价值造成减损是客观存在且能够鉴定出具体损失数额的，而容积率提高对商业房地产价值的积极影响在本案中无法鉴定出具体数额，因此，一、二审判决根据现有证据，认定林航、陈志蓉存在商铺价值损失并无不当。万象置业公司未能交付符合双方原约定的规划条件的商铺给林航、陈志蓉，应对其违约行为承担损失赔偿责任。
综上，万象置业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回万象（福建）置业发展有限公司的再审申请。
审 判 长 黄浩洪
审 判 员 黄庭岗
代理审判员 陈 昊
二〇一四年五月九日
书 记 员 杨秀琼