上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8774号
上诉人(原审原告、反诉被告)：翌顺餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：蒋幸义，执行董事。
委托诉讼代理人：沈力，上海市润和律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海富朝物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：范林，经理。
委托诉讼代理人：张玉琦，上海市宝生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨健萍，上海市宝生律师事务所律师。
上诉人翌顺餐饮管理(上海)有限公司(以下简称“翌顺公司”)因与被上诉人上海富朝物业管理有限公司(以下简称“富朝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
翌顺公司上诉请求：撤销原审判决第三、五项，依法改判支持其提出的一审诉讼请求。事实和理由：双方合同解除的原因在于富朝公司不能提供租赁许可证明，导致翌顺公司无法办理工商登记手续，进而无法合法经营使用租赁房屋，以致合同目的无法实现，富朝公司属根本违约，应承担违约责任，返还翌顺公司押金、转让费并赔偿翌顺公司装修损失。一审法院对翌顺公司花费巨大投入的装修补偿，竟然分文未予支持，显然错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应得到法院支持。退一步讲，若法院认定翌顺公司拒付、延迟支付租金的理由不能完全成立，翌顺公司亦属违约，则因双方违约导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，也应由双方根据各自的过错承担相应的责任。
富朝公司辩称，其曾提供一份期限较长的租赁许可证给翌顺公司，且涉案租赁房屋所在大楼的消防早在2014年11月就通过验收，富朝公司也已及时将该情况告知了翌顺公司。翌顺公司迟迟未能在合理的期限内办理营业执照是因为其并非简单的迁移新址而是要在租赁房屋内新设公司。故导致双方租赁合同解除的原因是翌顺公司拖欠及未付应付租金。富朝公司认为一审判决查明事实清，适用法律正确，请求维持原判。
翌顺公司向一审法院起诉请求判令：1、其与富朝公司签订的房屋租赁合同于2016年1月19日解除；2、富朝公司返还翌顺公司押金810,000元；3、富朝公司向翌顺公司赔偿装修损失及预期经营利润损失1,800,000元；4、富朝公司返还翌顺公司没收的所有设备及物品；5、富朝公司向翌顺公司支付违约金324,000元；6、富朝公司向翌顺公司返还已支付的小卖部使用权费120,000元；7、富朝公司向翌顺公司赔偿因富朝公司违约造成翌顺公司的消防损失15,000元；8、富朝公司向翌顺公司赔偿因富朝公司违约造成翌顺公司劳动遣散费用的损失225,133元;9、富朝公司向翌顺公司支付消费金额27,744元。
富朝公司向一审法院提起反诉请求判令：1、确认其与翌顺公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月19日解除；2、富朝公司不予退还翌顺公司押金810,000元;3、翌顺公司向富朝公司支付赔偿金324,000元；4、翌顺公司向富朝公司支付租金及管理费306,000元、电费44,082元、水费4,438.50元、煤气费10,810元、垃圾费4,740元;5、翌顺公司向富朝公司支付逾期支付租金及管理费滞纳金448,276.82元、逾期支付电费滞纳金26,189.73元，逾期支付水费滞纳金2,941.29元、逾期支付煤气费滞纳金6,389.18元、逾期支付垃圾费滞纳金4,065.90元。一审审理中，富朝公司变更第四项反诉请求为要求翌顺公司向富朝公司支付逾期支付租金及其他应付费用的滞纳金合计149,947元。
一审法院认定事实：上海市静安区万航渡路XXX号环球世界大厦B座第A室(以下简称“涉案房屋”)权利人系中国人民武装警察部队后勤部，出租人系中国人民武装警察部队上海总队机关(以下简称“武警上海总队”)，承租人为富朝公司的前身上海富朝投资有限公司(该公司名称于2014年4月18日变更为富朝公司)。2014年1月6日，翌顺公司与上海富朝投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定富朝公司将涉案房屋总计建筑面积约为483平方米租给翌顺公司作为餐饮项目使用。月租金为270,000元整。第三年开始租金在前一年基础上递增，以此类推。翌顺公司经营手续由其自行办理。富朝公司以提供场地证明的方式并予以协助。富朝公司保证合法拥有该房屋按本合同约定出租给翌顺公司的权利。租赁期限为8年，自2014年1月3日至2022年1月2日止。(其中2014年2月15日至2014年4月15日为免租期)翌顺公司无需承担上述期间的租金，但需缴纳在此期间的免租期管理费43,470元。富朝公司应于2014年2月15日向翌顺公司交付房屋。第一、第二年的月租金为270,000元，第三年月租金按第二年递增5%为283,500元，依此类推。租赁期间翌顺公司每月发生的电费、水费、煤气费、通讯费等，按实际耗用量每月结清，并由富朝公司提供收据。翌顺公司本着先交费后使用的原则在本合同约定期限内将租金及其他应付费用汇入富朝公司账户。如翌顺公司逾期交付，除应及时如数补缴外，还应按照逾期天数，应缴纳该款项的5‰的标准支付滞纳金。翌顺公司在签订合同时付给富朝公司810,000元作为押金，在租赁开始前的15日前(以到账为准)将第一次的租金及免租期管理费共计313,470元支付给富朝公司，依此类推予以支付。除发生合同约定的情况外，富朝公司不能无故收回房屋，如富朝公司单方面终止合同的，应提前一个月书面通知翌顺公司并退还翌顺公司支付的押金，同时按照装潢残值和年租金的10%赔偿翌顺公司装修和其他相关费用。翌顺公司拖欠租金及其他应付费用累计达30天的，富朝公司可单方面终止合同，收回房屋，押金不予退还，装潢归富朝公司所有。翌顺公司应当按照合同条款规定，向富朝公司支付租金、管理费和其他各项费用。在富朝公司书面催促下，如逾期交付租金达15天，富朝公司有权解除本合同，同时停止向翌顺公司供水供电。租赁期内翌顺公司确因需要提前终止合同的，富朝公司没收翌顺公司支付的房屋押金，还应一次性支付给富朝公司相当于当年租金10%的金额，以赔偿退租导致富朝公司房屋空关期间的房屋损失。同日，双方签订补充协议两份，约定合同租金从2014年4月16日开始缴纳，租赁期限自2014年4月16日起到2022年4月15日止，为期8年。从翌顺公司装修房屋开始的即日起，环球大厦B座3号小亭4平方米归翌顺公司享用。嗣后，双方又签订了第三份补充协议，将原合同第7.2条修改为除发生合同约定的情况外，富朝公司不能无故收回房屋。如富朝公司单方面在租期内因需要而终止合同的，富朝公司应当提前三个月书面通知翌顺公司并退还翌顺公司支付的押金，按照年租金10%赔偿翌顺公司违约金，同时富朝公司向翌顺公司支付赔偿金，双方约定装修损失及翌顺公司的预期经营利润损失总额为2,000,000元，以租赁年限按比例赔偿损失，即第一个租赁年限内提前终止合同的，富朝公司赔偿翌顺公司上述约定损失总额100%，第二个租赁年限内提前终止合同的，富朝公司赔偿翌顺公司上述约定损失总额90%，第三个租赁年限为约定损失总额80%，第四个租赁年限为约定损失总额70%，第五个租赁年限为约定损失总额60%，第六个租赁年限为约定损失总额50%，第七个租赁年限为约定损失总额40%，第八个租赁年限为约定损失总额30%。合同签订后，翌顺公司向富朝公司支付了押金810,000元。此外，还支付给富朝公司120,000元用于获得环球世界大厦B座3号小亭4平方米的使用权。2014年4月14日，双方又签订补充协议一份，证明翌顺公司应每月向富朝公司支付1,800元垃圾费。合同签订后，富朝公司向翌顺公司交付了房屋(包括4平方米小亭)。双方开始履行合同。翌顺公司收到房屋后，即着手开始办理装修及营业事宜，为此，翌顺公司于2014年1月24日委托案外人上海和昌企业咨询服务有限公司为其代理注册地址变更事宜。同时，按照合同的约定，富朝公司提供给翌顺公司一份由中国人民武装警察部队后勤部颁发，落款时间为2014年6月19日、有效期限为2013年7月1日至2015年6月30日的房屋租赁许可证，证明在此期间内，系争房屋“经审查……符合国家、军队和武警部队有关房地产租赁政策规定，……”。翌顺公司可持此证在有效期限内办理工商登记的相关事宜。翌顺公司则分别于2014年5月7日通过了环保局的环境影响审批，2014年7月17日获得餐饮服务许可证，2014年8月11日获得公共卫生许可证。在办理涉案房屋的消防验收过程中，因房屋所在大楼的消防尚未通过，故涉案房屋亦无法办理消防验收手续。2014年11月，大楼消防通过了验收。2015年2月份，翌顺公司得到了大楼消防通过验收的消息，重新开始办理涉案房屋的消防手续，并于2015年4月取得批复，6月通过了验收。与此同时，翌顺公司在2015年上半年进行年检审计和迁移审计，并于2015年6月下旬至有关部门办理新的营业执照。有关部门告知翌顺公司租赁许可证有效期即将届满，要求翌顺公司提供新的有效的租赁许可证，为此，翌顺公司自2015年8月起多次与富朝公司联系要求富朝公司提供新的租赁许可证，但富朝公司此后并未提供。此后，翌顺公司自2015年8月起开始陆续有迟延支付租金及其他费用的行为，2015年11月20日，富朝公司向翌顺公司发送付款通知单，要求翌顺公司支付2015年12月16日至2016年1月15日的租金及其他应付费用，其中2016年1月的租金标准上涨了5%，翌顺公司对此租金标准持有异议。2016年1月8日，富朝公司发送催款通知给翌顺公司要求限期支付前述钱款，否则将断水断电。翌顺公司则于2016年1月10日致函富朝公司，要求富朝公司提供有效的租赁许可证，并要求暂缓支付房屋租金。1月11日，富朝公司对涉案房屋实施了断电行为，翌顺公司经报警后恢复供电。1月12日，富朝公司再次断电，并要求翌顺公司签订终止合同协议书，翌顺公司请求恢复供电并希望与富朝公司协商。此后，双方协商未果，富朝公司于2016年1月19日收回房屋，并扣押了涉案房屋内翌顺公司遗留的所有物品。翌顺公司遂诉至法院要求判如所请。
一审法院另查明，在案件审理过程中，富朝公司于2016年4月20日将涉案房屋连同翌顺公司遗留在房屋内的物品借给案外人徐快使用。2015年5月26日，一审法院会同翌顺公司、富朝公司及案外人徐快至涉案房屋现场清点物品，并制作了现场遗留物品清单。对该份清单中的留存物品，富朝公司同意返还给翌顺公司。此外，翌顺公司与富朝公司双方还确认翌顺公司原先尚有一台冰箱在现场，现已遗失。
一审法院再查明，涉案房屋租赁许可证系武警上海总队营房处助理员杨飞至北京总部办理，许可证原件保留在武警上海总队，由武警上海总队将缩印后的复印件上加盖营房处租赁办公室的公章提供给富朝公司，富朝公司再将此复印件提供给租户用于办理工商登记，2014年6月24日，案外人高某某(上海)餐饮有限公司静安分公司即凭借此许可证的复印件办理了工商登记。2015年起，全军进行了房地产规范整治，武警上海总队再未前往北京续办租赁许可证，2016年2月，中央军委全面停止有偿服务，租赁许可证的办理工作即全面停止。该份许可证到期后已上交北京总部统一销毁。在租赁许可证到期后，武警上海总队以出具租赁证明的方式满足租户办理工商登记的需要。
一审法院认为：翌顺公司与富朝公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于翌顺公司逾期向富朝公司缴纳租金累计超过30天，已构成合同约定的解除事由。鉴于双方对于合同的解除及解除的时间节点均无争议，故一审法院对此予以确认。案件的争议焦点在于违约责任的具体承担。翌顺公司认为富朝公司提供的涉案房屋不能满足其正常经营的需求，因此拒绝向富朝公司支付欠租，并要求富朝公司承担违约责任，赔偿翌顺公司的相应损失。对此一审法院认为，富朝公司已按照合同的约定向翌顺公司提供了有效的房屋租赁许可证，即使翌顺公司前期因涉案房屋所在大楼消防未能通过验收导致无法办理后续工商变更手续，但在大楼消防通过验收后的2014年11月至许可证到期前即2015年6月长达7个月的期限内，翌顺公司因办理年检审计和迁移审计等手续，导致在此合理期间内未能及时完成工商登记的后果并不能归责于富朝公司。综上，翌顺公司的观点不构成其拒付租金的抗辩理由，故本案的违约责任在于翌顺公司，而翌顺公司要求富朝公司返还押金、赔偿装修损失及逾期经营利润损失以及赔偿违约金的诉请，法院不予支持。翌顺公司还要求富朝公司返还已支付的小卖部使用权费120,000元，鉴于翌顺公司以支付行为表明使用权转让费用由其承担，且在合同履行期内一直占有并使用该区域的事实，以及翌顺公司并无证据证明富朝公司未将该笔费用转交给他人的情况，对翌顺公司要求富朝公司返还该笔费用的诉请，一审法院亦不予支持；翌顺公司还要求富朝公司赔偿消防损失15,000元、劳动遣散费用225,133元以及支付消费金额27,744元，对此，翌顺公司并未提供足够的证据证明以上损失客观存在，故翌顺公司的以上诉请，法院亦不予支持。关于翌顺公司要求富朝公司返还涉案房屋内所有设备及物品的诉请，不违反相关法律的规定，法院对此予以确认；关于返还设备及物品的范围，应当以审理过程中双方清点的现存物品清单为限，翌顺公司主张尚有其他缺失物品要求返还的，除一台冰箱为富朝公司所承认外，其他物品并无证据加以佐证，法院对此无法确认，而缺失的冰箱，结合使用年限及实际情况，一审法院酌情认定富朝公司补偿翌顺公司500元。关于富朝公司提起的反诉，如前所述，由于本案合同解除的违约责任在于翌顺公司，故富朝公司反诉要求翌顺公司支付欠付的电费44,082元、水费4,438.50元、煤气费10,810元以及垃圾费4,740元的反诉诉请，法院予以支持。关于翌顺公司欠付的租金及管理费的金额，一审法院认为，虽然租赁合同及附件的签署日期相同，但文件形成的顺序客观上有先后，按照形成在后的附件的约定，本案合同的租赁期限应从2014年4月16日起算，故至双方发生争议的2016年1月，翌顺公司的租赁期限尚不满2年，翌顺公司应支付的月租金仍应当按照每月270,000元的标准缴纳，考虑到双方对于2016年1月19日解除合同并无争议，故租金的缴纳应当以该日期截止。鉴于翌顺公司对于欠付管理费和租金的金额亦无争议，故一审法院确认翌顺公司应当支付富朝公司欠付的租金及物业管理费306,000元。此外，富朝公司要求没收翌顺公司押金810,000元的反诉诉请，实质上系将租赁保证金作为违约金的性质予以没收，与法无悖，一审法院对此亦予以确认。然而应当说明的是，富朝公司作为涉案房屋的出租方，理应使房屋在租赁期间完整、持续的符合租赁的用途，然而富朝公司交付的涉案房屋存在的瑕疵确实对翌顺公司办理工商登记产生了一定的障碍，故对于争议的产生，富朝公司亦负有一定的责任。另外，富朝公司在收回房屋后，已将涉案房屋交付给案外人使用，应当视为其对房屋进行了处分，房屋的状况不应当视为空置，故富朝公司要求翌顺公司另行赔偿324,000元赔偿金的反诉诉请，一审法院不予认可。关于富朝公司要求翌顺公司支付逾期付款滞纳金的反诉诉请，鉴于富朝公司已经没收了翌顺公司的押金作为违约金，而滞纳金的性质亦同为违约金，结合富朝公司的实际损失，一审法院对富朝公司的该条诉请亦不予支持。一审法院据此判决：一、翌顺公司与富朝公司签订的《房屋租赁合同》于2016年1月19日解除；二、富朝公司应当于判决生效之日起十日内返还翌顺公司在上海市静安区万航渡路XXX号环球世界大厦B座第A室内留存的物品及设备(详见附表)，并补偿翌顺公司设备费500元；三、翌顺公司的其他诉讼请求，不予支持；四、翌顺公司应于判决生效之日起十日内支付富朝公司租金及管理费306,000元、电费44,082元、水费4,438.50元、煤气费10,810元、垃圾费4,740元；五、富朝公司收取翌顺公司的租赁保证金810,000元不予退还；六、富朝公司的其他反诉请求，不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，在房屋租赁法律关系中，出租方的主要合同义务为提供符合约定的房屋，而承租方的主要合同义务为按约交付租金。富朝公司在签约后即将涉案房屋交付翌顺公司，并提供给翌顺公司有效期为两年的房屋租赁许可证用于办理各项执照。虽富朝公司之后无法继续提供办证机关要求的房屋租赁许可证，但无论是依据合同还是法律规定，富朝公司并不因此构成根本违约，且根据已查明之事实，相关结果并不能归责于富朝公司。翌顺公司以此主张富朝公司根本违约缺乏事实及法律依据。翌顺公司取得富朝公司交付的涉案房屋后即实际在该房屋内经营并持续获取经营利益直至富朝公司收回房屋，故翌顺公司仅以富朝公司无法继续提供房屋租赁许可证为由拖欠并拒付房屋租金显然构成违约，一审法院就此所作认定并无不当，翌顺公司应承担相应的违约责任。双方之间的租赁合同明确约定富朝公司因翌顺公司拖欠租金及其他应付费用累计达30天可单方面终止合同，涉案房屋的装潢归富朝公司所有。现翌顺公司以相关司法解释作为依据要求富朝公司对其装潢予以赔偿，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》就已形成附和的装饰装修物的处理规定之前提是合同双方就此没有约定，故相关司法解释并不适用本案，翌顺公司要求富朝公司对其装潢予以赔偿的请求缺乏合同及法律依据。就翌顺公司支付的转让费，同样基于上述认定及翌顺公司并未举证证明富朝公司未将该笔费用转交给他人的情况，本院对翌顺公司要求富朝公司返还转让费的请求不予支持。关于翌顺公司支付给就翌顺公司已付押金，虽双方之间的租赁合同就此明确押金不予退还，但鉴于富朝公司之后未能继续提供房屋租赁许可证的情况客观上对翌顺公司办理工商登记产生障碍，综合考虑翌顺公司投入的装修在双方合同终止后实际归富朝公司所有等情况，本院对翌顺公司要求富朝公司返还810,000元押金的请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初1266号民事判决第一、二、四项；
二、撤销上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初1266号民事判决第三、五、六项；
三、上海富朝物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还翌顺餐饮管理(上海)有限公司租赁保证金810,000元；
四、翌顺餐饮管理(上海)有限公司的其他诉讼请求不予支持；
五、上海富朝物业管理有限公司的其他反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费18,075元，由翌顺餐饮管理(上海)有限公司负担；反诉案件受理费11,363.70元，由翌顺餐饮管理(上海)有限公司与上海富朝物业管理有限公司各半负担5,681.85元。二审案件受理费47,513.70元，由翌顺餐饮管理(上海)有限公司与上海富朝物业管理有限公司各半负担23,756.85元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年四月十二日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。