连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00550号
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行。
负责人孙羊生。
委托代理人段培功、周金龙。
被告伏彩军。
被告张华丽。
被告连云港市海基置业有限公司。
法定代表人陈雷。
委托代理人吴兰军。
委托代理人姚建成。
原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）诉被告伏彩军、张华丽、连云港市海基置业有限公司（以下简称海基置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由代理审判员张丹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段培功、周金龙、被告的委托代理人姚建成、吴兰军到庭参加诉讼。被告伏彩军、张华丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行连云港分行诉称，2010年8月2日，原告向被告伏彩军发放个人住房按揭贷款人民币20.4万元，贷款期限为2010年8月2日至2035年7月1日，还款方式为等额本息法，原定借款利率为按基准利率上浮12%执行，执行年利率6.888%，（次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率与约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）。并对借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款方式为阶段性保证加抵押。由连云港市海基置业有限公司承担连带责任保证。抵押房产位于海基悦城国际2-2-301，建筑面积94.28平方米。贷款月还款本息到期后被告未及时履行还款义务，原告故诉至法院，请求法院判令被告偿还借款本金190057.1元及利息、罚息3711.19元（利息、罚息计算至2015年2月27日，以后按合同约定计算至偿还之日），原告对抵押房产享有优先受偿权，并判令被告承担本案诉讼费用。
被告伏彩军、张华丽未到庭，亦未提交答辩意见。
被告海基置业公司辩称，原告诉求要求被告海基置业公司偿还贷款本息没有法律依据，被告海基置业公司在本案中只是担保人，根据双方个人借款合同规定，被告海基置业公司的担保期限是为被告伏彩军、张华丽办妥抵押手续登记为止，而本案中被告伏彩军、张华丽的房产在2010年7月已经办理抵押的登记手续，有连云港市产权房屋预告登记为证，说明涉案房屋已经办理抵押登记手续，后因涉案房屋被法院查封，房产证无法办理，责任不在被告海基置业公司，因此担保人的担保期限已经终结，不应承担担保责任。
经审理查明，2010年7月21日，被告伏彩军与原告农行连云港分行签订《个人购房担保借款合同》，向原告贷款购买房产，贷款金额为204000元，借款人购买的房产位于海州区悦城国际2-2-301室，借款期限自2010年7月21日起至2035年7月20日止，共计300个月。借款利率采用浮动利息，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮12%，执行年利率6.6528%；划款方式为将全部借款划入售房人连云港市海基置业有限公司的账户，开户行为农行连云港分行，账号为10×××00；借款人应在贷款人处开立结算账户，账号为62×××17；还款方式为分期还款，采用等额本息还款法，借款人以每壹个月为一个还款周期，共300期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日；合同项下借款采用阶段性担保及抵押担保方式，抵押人同意以海州区悦城国际2-2-301室房屋设定抵押，阶段性保证担保保证人为海基置业公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日，为借款人的债务承担连带保证责任；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。争议解决方式为诉讼。合同并对借款、担保的其他相关事项作出约定。借款合同后借款人处有被告伏彩军签名，保证人处有海基置业公司的公章，抵押人处有被告伏彩军、张华丽签名。
同日，原、被告双方并签订了《房地产抵押合同（按揭）》，约定被告伏彩军、张华丽以其所购买的位于海州区悦城国际2-2-301室为上述贷款提供抵押担保，担保债务范围为上述借款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费，抵押期限自2010年7月21日至2035年7月20日止。抵押人违约的，抵押权人有权要求处分抵押物。合同并对其他相关事项作出约定。被告伏彩军、张华丽均在合同后签名、被告海基置业公司在该合同后的担保人处盖章。双方并就上述房屋办理了抵押权预告登记。
2010年8月2日，原告依约发放了上述借款，此后被告伏彩军出现还款逾期行为。
截止2015年5月10日，被告伏彩军尚欠贷款本金187992.8元、利息1116.24元。
另查明，2012年3月26日，被告伏彩军将所欠房款52823元及房屋维修基金7521.6元交付于海基置业公司。
2012年8月13日，悦城国际小区2号楼办理了产权证。
2012年8月23日，被告伏彩军、张华丽位于海基悦城国际2-2-301室房屋被山东省滕州市人民法院予以查封。
2013年2月26日，被告海基置业公司将被告伏彩军的维修基金7521.6元上缴给房产局房屋维修基金管理中心。
再查明，被告伏彩军、张华丽系夫妻关系。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告举证的个人购房担保借款合同、房地产抵押合同（按揭）、个人借款凭证、房屋抵押预告登记证明等证据在案予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告农行连云港分行与被告伏彩军之间签订的借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告伏彩军、张华丽系夫妻，该借款发生在夫妻关系存续期间，故二被告有共同偿还的义务。被告海基置业公司为伏彩军提供阶段性担保，因被告海基置业公司在2012年8月13日具备办理产权证条件后三个月内未协助被告伏彩军、张华丽办妥房产证，于2013年2月26日才将房屋维修基金上缴给房产局房屋维修基金管理中心，超过了合同约定的三个月期限，故被告海基置业公司应依合同约定承担相应连带保证责任。原告农行连云港分行与被告伏彩军、张华丽之间就涉案房屋办理了抵押权预告登记，在能够办理产权证三个月内未申请登记，故预告登记失效，原告农行连云港分行不享有优先受偿权，无权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。被告伏彩军、张华丽经本院合法传唤，既未作答辩，也未到庭应诉，依法应承担举证不能的法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告伏彩军、张华丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行偿还借款本金187992.8元及利息（截至2015年5月10日的利息为1116.24元，之后的利息按合同约定计算）。
二、被告连云港市海基置业有限公司对上述款项承担连带保证责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理4180元（原告已预交），由被告伏彩军、张华丽承担，于给付上述款项时一并给付原告。被告连云港市海基置业有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向该院（开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94）预交上诉案件受理费4180元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张 丹
二〇一五年六月十二日
书 记 员 韩明轩
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行