安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第01134号
原告:陈红,女,1979年8月1日出生,汉族，户籍地安徽省淮北市相山区,经常居住地安徽省淮北市相山区。
委托代理人:杨一峰,安徽众星合律师事务所律师。
被告：房传荣,女,1962年7月24日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：张亚琳,安徽日月律师事务所律师。
被告：淮北市南湖房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市。
法定代表人：黄文举,该公司董事长。
原告陈红与被告房传荣、淮北市南湖房地产开发有限责任公司（简称南湖公司）案外人执行异议之诉纠纷一案,本院于2015年5月13日立案受理后,依法组成合议庭,于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告陈红及其委托代理人杨一峰,被告房传荣的委托代理人张亚琳到庭参加诉讼。被告南湖公司经本院公告送达开庭传票,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈红诉称:房传荣系（2013）相执行字第0013-3号执行案件的申请执行人。在执行程序中，房传荣作为申请执行人向贵院申请对我具有所有权的房产（位于淮北市**4栋404室）房产申请执行。我对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2015年4月2日作出（2015）相执异字第00004号执行裁定书，裁定驳回我的异议申请。现我依法向贵院提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。南湖公司与我早在2001年5月16日签订商品房买卖合同，我已按合同价款一次性付清购房款8.6万元并一直居住至今，由于南湖公司的原因一直没有为我办理房屋产权证。请求依法判决：1、立即停止对位于淮北市**4栋404室房产的强制执行并解除对该房屋的查封和扣押；2、依法确认我与南湖公司签订的购房合同有效并判令南湖公司协助我办理产权过户手续；3、由房传荣、南湖公司承担本案的诉讼费用。
房传荣在庭审中辩称：陈红与南湖公司之间签订的商品房买卖合同缺少必要的法律要件,没有正规的支付凭证,该合同系无效合同。南湖公司是房屋实际所有人并拥有房屋产权证,该房于2011年7月18日由南湖公司抵押给我,并在房屋登记机关办理了抵押登记手续,根据物权法规定，不动产所有权的取得应依法进行登记,陈红没有提供其对涉案房屋进行了权属登记,如果陈红认为其购买的是南湖公司的房屋应提起行政诉讼。综上，应依法驳回对陈红的诉请。
南湖公司未进行答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2001年5月16日，陈红与南湖公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈红购买南湖公司开发的位于淮北市**第4幢2单元404号房屋，房屋总价86171元等内容。同日，陈红将房款交付给南湖公司，南湖公司向其出具收据一张，亦将涉案房屋交付陈红居住使用。2010年5月10日，南湖公司出具证明，证明陈红所购房屋因各种原因所致，房屋产权证至今未办。
2011年7月15日，南湖公司向房传荣借款70万元，双方签订了借款合同，对借款相关事项进行了约定。南湖公司以其名下的位于淮北市**4幢201号、126号、404号房产作为抵押并于2011年7月18日在淮北市房地产管理局办理了抵押登记。后因南湖公司未按期偿还借款本息，房传荣于2012年5月29日起诉至本院。经审理，本院作出（2012）相民一初字第00643号民事判决书。判决南湖公司偿还房传荣借款本金70万元,2012年2月15日至2012年3月14日期间按照月利率2％支付房传荣借款利息,2012年3月15日起本判决确定的履行期限届满之日止期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍支付房传荣借款利息及违约金；南湖公司支付房传荣律师费4.8万元等内容。该判决生效后,因南湖公司未履行还款义务,房传荣向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2014年10月22日作出（2013）相执字第00133-3号执行裁定书，裁定南湖公司所有的位于淮北市**4幢201号、404号（房地产权证号：淮产办019522号、淮产办0195**号）房产两套作价515584元,交付给房传荣抵偿债务。
2014年12月22日,陈红向本院提出执行异议,请求本院暂缓执行。经审查后，本院作出（2015）相执异字第00004号执行裁定书,裁定驳回陈红的异议。现因陈红对该裁定不服致本纠纷发生。
另查明：涉案房屋现登记产权人为南湖公司,房地产权证编号:房权证淮办字第××号。2015年5月5日南湖公司向陈红出具证明,证明其与陈红签订的购房合同真实有效，购房款系一次性付清,由于公司原因至今未办证。
上述事实，有陈红、房传荣的当庭陈述及陈红提交的（2012）相民一初字第00643号民事判决书、（2015）相执异字第00004号执行裁定书、商品房买卖合同、收据、证明，房传荣提交的（2013）相执字第00133-3号执行裁定书在卷予以佐证，本院予以确认。陈红提交的自书证明系证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。
本院认为：本案争议焦点为:陈红对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，陈红与南湖公司于2001年5月16日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，南湖公司一直未为陈红办理房屋过户手续，涉案房屋登记的产权人仍为南湖公司。南湖公司向房传荣借款，为担保债务的履行，双方于2011年7月18日在淮北市房地产管理局就涉案房屋办理了抵押登记，抵押权已依法设立。抵押权系担保物权，根据物权优于债权的法律原则，就涉案房屋，陈红享有的债权并不能对抗房传荣享有的物权。故，陈红对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。因南湖公司不履行到期债务,房传荣可行使优先受偿权,就该财产优先受偿。故本院对涉案房屋进行的查封及执行于法有据,陈红的诉讼请求无法律依据,其理由不能成立,本院不予支持。本案抵押担保有效,陈红因房传荣行使抵押权而遭受的损失可以向南湖公司主张,也可以代替南湖公司清偿债务,使抵押权消灭后再向南湖公司追偿。
综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条第一款,《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下：
一、原告陈红与被告淮北市南湖房地产开发有限责任公司于2001年5月16日签订的《商品房买卖合同》为有效合同;
二、驳回原告陈红的其他诉讼请求。
案件受理费4300元,由原告陈红负担3000元,由被告淮北市南湖房地产开发有限责任公司负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 孟 娇
代理审判员 张传奇
人民陪审员 姬中奎
二〇一六年一月七日
书 记 员 周春燕
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。