广西壮族自治区昭平县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1121民初673号原告：贺州市润福商业经营管理有限公司，住所地：昭平县昭平镇东宁中路19号（地王大厦）。组织机构代码：91451121MA5KC3RG06。法定代表人：邱德，执行董事。委托诉讼代理人：黎焕强，广西众望律师事务所律师。被告：李永裕，男，汉族，1989年6月4日出生，住昭平县。委托诉讼代理人：李瑞基，广西宏民律师事务所律师。原告贺州市润福商业经营管理有限公司与被告李永裕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎焕强，被告的委托诉讼代理人李瑞基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》。2.判令被告向原告支付3900元解除合同违约金。3.判令被告向原告支付拖欠的商铺租金、运营管理费、广告宣传费用等3260元，并按合同约定约定承担逾期违约金直至清偿之日止。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》。2.判令被告向原告支付3900元解除合同违约金。3.判令被告向原告支付按合同约定约定承担逾期违约金直至清偿之日止。事实和理由：2016年9月21日，原、被告双方分别签订了《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》，双方约定由被告承租原告位于香港盛大地王购物广场项目二层2F—072A号商铺，租期为二年，即从2016年10月1日至2018年9月30日止；同时双方就各自权利、义务及违约责任等条款进行了约定。自2017年5月份起，被告就没有按照双方约定向原告支付租金、运营管理费、广告费等各项费用。2017年6月底，被告已自行撤离原商铺，退出经营。经原告多次向被告追索，被告未予清偿拖欠的各项费用。原告认为被告李永裕的违约行为违反了合同约定损害了原告的合法权，特向人民法院提起诉讼，判决支持原告诉讼请求。答辩称,1.原告请求解除双方的合同，被告同意解除。2.2017年5、6月份的租金、管理费、广告费等共3260元被告于2017年6月29日已全部交清。按照惯例没有违约，无需承担违约金。由于受经济大环境的影响和经营失利，进入2017年的确是经营亏本无盈利，在1-2月份勉强可以筹钱缴纳租金、管理费、广告费等，但进入淡季的3、4月份就难以凑钱支付，直到3月17曰才交清3月份的租金、管理费、广告费等，说明因生意不景气而延迟交付原告是同意和理解的，是视为不违约的不成文的惯例。为此，被告按惯例在6月29曰交清5、6月份租金、管理费、广告费是不违约的，无需承担违约金。3.按照原告2017年6月22日向被告及共同经营的潘李莉发出《温馨提示》，实际就是催交通知。按照该通知内容，被告没有违约。首先,原告按照惯例在该通知中要求被告及共同经营的潘李莉“6月22曰下午18:00前到公司财务交清5、6月份租金”，证实原告已经同意5、6月份租金等迟延至6月22日交是不违约的。由于原告在该通知中没有给予必要的合理期限，加上因经营亏损而不能在当天下午临下班时才接到该通知的18时前去交付。被告经过积极努力的紧张筹借，终于在6月29日将5、6月份租金等交清。按照该通知内容的规定，证实被告在合理期限内的6月29日交清是不违约的。其次，原告在6月29曰收取被告交付5、6月份租金、管理费、广告费时没有向被告提出过任何的违约金，也没有收取被告的违约金，说明原告对被告6月29日交清租金等费用视为不违约。在收取5、6月份租金、管理费、广告费的6张发票中，也没有注明收取违约金或保留追究违约金的责任。再结合该通知内容“如未交清……本商场保留追究你方所欠房租的权利”。证实如未交清仅追究房租的权利，而放弃违约金的追究，因此，被告没有违约。再次，按照该通知内容“于2017年6月24曰前将你专柜所有的商品撤出商场”，被告按照该通知规定的时间内，已经将所有商品撤出商场，原告在诉状中也已确认被告已在2017年6月底撤离原商铺，并不是被告无故自行撤出商场，被告也没有违约。4.被告没有违约，原告无权请求3900元的解除合同违约金，且没有事实根据和法律依据，原告应当退还被告履约保证金1300元。首先，原告在签订《商铺租赁合同》时收取被告的履约保证金1300元，在本案的诉讼请求则要被告支付3900元解除合同违约金，违反法律规定，是无效的。《商铺租赁合同》第四条履约保证金4.1及4.2都写有“甲方有权没收保证金”；4.3甲方有权解除本合同，则乙方须按履约保证金的三倍向甲方支付解除合同违约金，且乙方已经缴纳的履约保证金不予退还”，这些约定都是违反法律规定的。原告不是国家行政执法部门，法律没有赋予原告“罚没权”，原告无权“没收保证金”。而且按履约保证金的三倍支付违约金违反了合同法解释规定的违约金超过造成损失的百分之三十的，就是“过分高于造成的损失”，而且本案没有违约，也未造成原告损失，按照《合同法》第52条的规定，是无效的。其次，按照《商铺租赁合同》第十四条合同解除和终止之14.2“本合同无论因何种情形终止的，乙方须在终止之日起3日内搬出房屋内所有可移动物品。退还乙方支付的履约保证金”的约定，被告按照原告通知规定时间内的6月24日已将所有商品撤出商场，没有违约。原告不但无权没收履约保证金，也无权按履约保证金的三倍收取解除合同违约金，而且还应当退还被告已交付的履约保证金1300元。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告退还履约保证金1300元给被告。原原告向法庭提供以下证据：1．《商铺租赁合同》。2．《广告宣传合同》。证明双方约定由被告承租原告位于香港盛大地王购物广场项目二层2F—072A号商铺，租期为二年，即从2016年10月1日至2018年9月30日止；同时双方就各自权利、义务及违约责任等条款进行了约定。3．收据16张；4．商户存根1张；5．客户专用回单1张；6．收据6，证明被告向原告交付了1300元的履约保证金和支付了2016年10月1日2017年4月30日期间的商铺租金、运营管理费、广告费；被告在原告起诉之后，已经向原告支付了5、6月份的租金费、管理费、广告费等，同时证明被告违约的事实。被告向法庭提供以下证据：1．2017年6月29日收据6张。证明2017年5、6月份的租金、管理费、广告费等共3260元被告于2017年6月29日全部交清，被告不违约。2．2017年3月份收据。证明3月17日交清3月份的租金、管理费、广告费等，原告是视为不违约的不成文惯例。3．温馨提示。证明①6月22日18点前交清5、6月份租金，加上合理期限，在6月29日交清，被告不违约；②被告按原告规定的时间在2017年6月24日将商品撤出商场，不违约；③原告只是保留追究所欠租金的权利，放弃违约金的权利；④证实被告没有违约，原告无权收取3900元解除合同违约金；⑤原告应当退还被告履约保证金1300元；⑥温馨提示是同对另一案被告潘李莉的要求。4．图片。证明①地王大厦商业广场项目二层L2—63号与2F—072A是相连在一起的商铺，是李永裕和潘李莉共同经《美了美了》服装店；②温馨提示是发给李永裕、潘李莉的共同要求。经庭审质证和认证，被告对原告提交的证据1-6的真实性无异议，原告对被告提交的证据1、2真实性没有异议，对上述真实性没有异议的证据本院予以确认。被告对原告提交的证据1、2、4、5、6的关联性有异议，原告对被告提供的证据1、2的关联性有异议，对上述关联性有异议的证据，本院结合其他证据综合认定。原告对被告提交的证据3、4的真实性及关联性有异议，原告认为证据3发出的主体及发出的对象与本案不符，本院认为证据3的真实性予以确认，关联性结合其他证据综合认定。原告认为证据4的真实性由法院认定，关联性与本案无关，本院对证据4的真实性予以确认，关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，原、被告分别签订了《商铺租赁合同》、《广告宣传合同》，双方约定由被告承租原告位于香港盛大地王购物广场项目二层2F—072A号商铺，租期为两年，即从2016年10月1日起至2018年9月31日止；每月租金等费用为1630元（其中租金660元/月、运营管理费330元/月、广告宣传费用640元/月）；租金等费用的交付方式为每月15日前交付下一个月的租金。合同约定被告需支付1300元的履约保证金，如被告违约解除合同时原告可以没收该保证金。关于违约责任的约定,合同第13.1条约定：租赁期内任何一方无法按约定履行合同导致另一方依法解除合同的，另一方有权要求违约方支付与履约保证金等额的违约金，如违约金不足以弥补损失，违约方还应赔偿相应损失；第13.2条：凡乙方向甲方支付应交各种费用，每延迟一日，应向甲方支付未付费用总额1%的违约金；延迟支付超过15日的，甲方有权停止供应水电，由此造成的损失由乙方自行负责；延迟支付超过30日的，甲方有权解除本合同，此种情况乙方须按履约保证金的三倍的数额向甲方支付解除合同违约金，同时乙方已经缴纳的租金、履约保证金、装修保证金等均不予退还；如经乙方申请，甲方同意不解除合同的，则每次乙方须向甲方支付所交履约保证金等金额的违约金。2017年5月、6月的租金合计3260元，被告在原告起诉后即2017年6月29日已付清。2017年6月底，被告已自行撤离原商铺，退出经营。原告认为，被告的违约行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。2017年6月28日，原告向人民法院提起诉讼，提出前述请求。本院认为，一、关于原告主张解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同明确约定了逾期交付租金达一个月后，原告有权主张解除合同，被告拖欠租金的行为违反了法律规定和合同约定。同时，被告也同意解除合同。综上，原告主张解除与被告签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告主张要求被告支付3900元解除合同违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》是双方当事人真实意思表示，应受法律保护。现被告存在未按合同约定的时间支付租金的违约情形，导致合同无法履行，应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的合同第十三条明确关于违约责任的约定，但是出现两种不同数额违约金约定，即一种是合同13．1约定的履约保证金（1300元）等额的违约金，另一种是合同13．2约定的三倍履约保证金（1300元x3=3900元）的违约金。《合同法》规定的违约金以违约行为给守约方造成的违约损失为基础,侧重赔偿性，同时具有惩罚性。结合本案具体情况，首先，造成合同解除的原因是被告违约在先，过错在被告。其次，合同明确约定了被告违约需支付一定数额的违约金。再次，本院也应考虑原告的预期利益及公平原则。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，被告搬离后，原告应及时采取了措施，防止损失继续扩大。综上，本院结合本案综合因素，适用合同约定与履约保证金等额即1300元的违约金。该违约金数额对于原告方达到填补损失并惩罚被告方的目的，对原告主张被告支付解除合同违约金3900元诉讼请求，本院不予支持，依法支持被告向原告支付违约金1300元。被告抗辩认为被告并没有违约与事实不符，本院依法不予采信。关于合同约定的履约保证金如何处理问题。原告认为根据合同约定被告违约时可以没收；被告认为该约定条款无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，首先，原、被告双方合同约定的履约保证金并不具备定金性质，虽然合同中约定被告违约时可以没收该履约保证金，但该约定不符合法律规定。其次，原告已经主张解除合同违约金请求，而同时又没收被告缴纳的履约保证金，与本案因被告违约解除合同造成的损失不符，原告也没有提供证据证实其损失超过履约保证金的额度。综上分析，原告没收被告缴纳的履约保证金没有法律和事实依据，原告应退还预收的履约保证金1300元。三、关于原告主张支付拖欠的租金等费用3260元并支付拖欠租金违约金问题。本案中，首先，庭审中，被告提交证据证实在2017年6月29日已经付清拖欠的租金3260元，原告予以认可并放弃该请求，本院予以确认。其次，原、被告签订的合同约定：凡乙方向甲方支付应交各种费用（含应交的租金、商业管理费以及违约罚金、甲方或公司垫付的有关费用等），每延迟一日，应向甲方支付未付费用总额1%的违约金。被告在合同承租期内的2017年5月、6月拖欠租金，事实清楚，其行为已构成违约。但是原告已经主张了解除合同的违约金条款，再行主张逾期付租金违约条款应提供证据证实其损失额超过解除合同违约金数额，综上，原告主张被告支付拖欠租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十九条，第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告贺州市润福商业经营管理有限公司与被告李永裕于2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》及《广告宣传合同》；二、被告李永裕支付原告贺州市润福商业经营管理有限公司解除合同违约金1300元（因原告贺州市润福商业经营管理有限公司需退还被告李永裕履约保证金1300元，两者相抵，被告李永裕无需再另行支付）；三、驳回原告贺州市润福商业经营管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告贺州市润福商业经营管理有限公司负担12.5元，被告李永裕负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员 王 林二〇一七年九月二十日书记员 胡国盛