成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初294号原告成都中洲锦江房地产有限公司。住所地：成都市锦江区xx。法定代表人熊军，成都中洲锦江房地产有限公司总经理。委托代理人林黎，北京大成（成都）律师事务所律师。被告魏代平，男，1959年4月15日出生，汉族，住四川省xx。委托代理人吴成俊，四川蜀江律师事务所律师。原告成都中洲锦江房地产有限公司（以下简称中洲房产公司）与被告魏代平商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员詹茜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中洲房产公司的委托代理人林黎，被告魏代平及其委托代理人吴成俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中洲房产公司诉称，被告于2015年6月12日与原告签订了购买“中洲·中央城邦”项目xx商品房的《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定房屋价款为7850000元，被告采取分期方式支付购房款，其中第1期购房款应该在2015年6月10日支付，第2期购房款应在2015年8月30日前支付。同时约定，如被告逾期或未足额支付超过60天的，原告有权单方解除合同，被告按总房款的10%支付赔偿金。合同签订后，被告未能按照合同约定履行付款义务，且在原告多次催告后仍拒绝履行。原告认为被告不履行付款义务的行为已属于严重违约，损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。被告共计购买9套房屋，原告确实收到款项7000000元，但其中5000000元是通过案外人账户支付。故诉至法院请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》的补充协议；2、被告支付赔偿金785000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告魏代平辩称，被告愿意继续履行双方签订的《商品房销售合同》及补充协议。被告购买共计9套房屋，已经支付一部分购房款7000000元，在签订合同及补充协议后，由于被告资金出现问题，申请向原告延期支付，双方于2016年1月15日、3月31日见面协商，已达成一定的意向，但是原告向其上级进行汇报，最终双方未能达成协议。被告在购买房屋时申请了2套住房，其价格有所优惠，但原告将该住房已经出售，致使被告的延期付款，被告愿意诚信的履行合同。若原告坚持按照合同约定解除合同，双方合同约定的是赔偿金，不是违约金，原告需要证明产生了损失被告才予以赔偿。如果合同解除后，原告可以高价出售房屋，不会产生损失。希望继续履行合同。经审理查明，2015年6月12日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路以南中洲·中央城邦xx房屋，测绘建筑面积395.92平方米，套内建筑面积285.19平方米，按套内建筑面积计算，每平方米27525.51元；付款方式采用分期付款，具体付款方式及期限约定按《中洲·中央城邦分期付款协议书》。2015年6月13日，原告与被告签订《中洲·中央城邦分期付款协议书》，约定被告于2015年6月12日购买中洲·中央城邦xx屋，总房价款为7850000元，被告申请分期付款，被告应于2015年6月10日前付清首笔款项（总房款20%、含定金）1570000元，于2015年8月30日前支付第二笔款项3140000元，于交付房屋前付清1570000元，于房屋所在楼栋的权属证明办理完毕之后的10个工作日之内付清1570000元。被告认可付清全部房款80%后，方可办理房屋备案登记手续及交房手续。如被告付款逾期或未足额支付，属于乙方违反约定，应承担逾期付款的违约责任，逾期超过三十天，原告有权按逾期应付房款万分之一/天的比例收取违约金，被告逾期或未足额支付超过六十天的，原告有权的单方解除合同，被告按总房款的10%支付赔偿金。2015年9月7日、2015年12月28日，原告分别向被告寄送《催款告知函》，要求被告履行付款义务。上述事实的认定，有原告提交的原告的企业法人营业执照复印件、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、《中洲·中央城邦分期付款协议书》、《催款告知函》、EMS邮寄单及查询单及双方当事人的当庭陈述在案为证。原告提交的预售合同复印件与被告提交的《深圳市中洲投资控股股份有限公司文件》复印件与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院认为，原、被告双方签订《商品房销售合同》及补充协议、《中洲·中央城邦分期付款协议书》，双方即形成商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告应当按照合同约定履行付款义务，但被告未能按期付款，已经违反了合同约定。合同约定，被告逾期或未足额支付超过六十天的，原告有权的单方解除合同，被告按总房款的10%支付赔偿金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告起诉主张解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，合同对违约责任进行了约定，并明确约定赔偿金的计算方法，该处赔偿金性质实际为违约金。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。被告明确表示不应当支付赔偿金，应视为其请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定违约金为235000元。被告要求原告退还其支付的首期款项，但并未提出反诉，本案不予处理，被告可以另案提起诉讼主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告成都中洲锦江房地产有限公司与被告魏代平签订的购买中洲·中央城邦xx房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》；二、被告魏代平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都中洲锦江房地产有限公司支付违约金235000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33375元，由被告魏代平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  詹茜二〇一六年八月十二日书 记 员  向娟附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。