河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终387号
上诉人（原审被告）：马留全，男，1963年2月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
上诉人（原审被告）：冯春平，女，1964年4月23日出生，汉族，住河南省平舆县。
二上诉人的委托诉讼代理人：谭红斌，河南文苑律师事务所律师。
二上诉人的委托诉讼代理人：张良，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雷鹏飞，男，1979年3月3日生，汉族，住河南省平舆县。
委托诉讼代理人：李申，河南日月星律师事务所律师。
上诉人马留全、冯春平因与被上诉人雷鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马留全、冯春平及其委托诉讼代理人谭红斌、张良，被上诉人雷鹏飞及其委托诉讼代理人李申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马留全、冯春平上诉请求：一审法院认定事实、适用法律错误，请求撤销一审法院判决第二项，并依法予以改判。事实和理由：1、截止2015年11月30日前，马留全已将欠李现举的款项全部清偿，而马留全、冯春平与雷鹏飞签订房屋买卖合同是2016年1月5日，因此在双方签订房屋买卖合同之时，不存在雷鹏飞向李现举代偿欠款的事实，也就不存在所谓后来双方的以房抵债；2、涉案房屋属于冯春平所有。一审法院认定冯春平同意以房抵债缺乏事实基础；3、马留全、冯春平不存在违约行为，一审法院适用合同法第九十四条、第九十七条错误。
雷鹏飞辩称：1、一审认定事实清楚，上诉人在一审中陈述欠67万未予偿还，与其上诉状的陈述自相矛盾，其称已经偿还欠款缺乏证据支持；2、在上诉人给其出具的协议中已经明确写明收到购房款67万及房屋过户时间；3、一审法院适用法律正确。
雷鹏飞向一审法院起诉请求：依法解除双方之间的房屋买卖协议，马留全、冯春平退还购房款67万元及利息（从2016年1月10日计算至款清之日止，利率按照中国人民银行贷款利率计算）。
一审法院认定的事实：2016年1月5日，雷鹏飞与马留全、冯春平签订协议一份，协议载明：“收到雷鹏飞买房款现金陆拾柒万元整。建业绿色家园23号楼5B西户，房屋面积204平方米,于2016年1月25号协助雷鹏飞，过户费马留全承担叁万元整。如果25号之前过不了户，全额退还”。庭审中，提交一份借条（复印件），载明“借投标保证金壹佰万元整。马留全。2014.4.21号”，并称“马留全以前借案外人李现举100万元，期间偿还33万元，下欠67万元未还。2016年期间，李现举曾问我是否买房子。2016年1月5日，原告与李现举一起去见马留全，然后马留全夫妇就给原告写了收据，用建业绿色家园23号楼5B西户的房屋抵偿下欠李现举的借款67万元。同时，雷鹏飞将马留全于2014年4月21日向李现举出具的100万元借条原件交给了马留全。2016年1月6日，雷鹏飞将马留全下欠李现举的67万元现金交付给李现举”。马留全质证称：“2014年期间，马留全与李现举等人一起合伙做生意，李现举给我100万元用于合伙做生意，然后马留全将100万元交给招投标公司。工程中标后，但是一直未开工。后来马留全还给李现举33万元，还有67万元未还。因马留全的前妻即冯春平在建业有一套200多平的房子（即本案诉争房屋），然后马留全与冯春平商量，把该房以67万元的价格出卖给雷鹏飞（该房大概值100多万元，多余的钱算是马留全平摊的招标费用），但是雷鹏飞没有将67万元支付给马留全，所以马留全也没有把房子给雷鹏飞。至于当日雷鹏飞是否将100万元的收条原件交给马留全已记不清了。但雷鹏飞提交的收条并不是马留全所书写”。冯春平对2016年1月5日的购房协议无异议。2016年9月6日，冯春平将本案诉争房屋又出卖给了案外人王昉。后雷鹏飞以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，雷鹏飞申请李现举出庭作证，李现举作证称“2014年4月21日，马留全借我100万元，后马留全仅还了33万元，还有67万元。我多次找马留全要钱，他说他没钱想把建业的房子抵给我。但是我想要现钱不要房子，当时雷鹏飞正好想买房子。2016年1月5日，经过协商，马留全、冯春平以67万元的价格将建业的房屋卖给雷鹏飞，由雷鹏飞将马留全的剩余欠款67万元交给我。当日马留全、冯春平给雷鹏飞出具了一个卖房协议，由于房子有贷款没有当日过户。马留全、冯春平给雷鹏飞出具协议后，我把借条原件交给马留全了，马留全将借条收回并撕掉。签完买房协议之后，雷鹏飞就将马留全剩余的欠款67万元现金交给了我”。二、2013年5月21日，马留全与冯春平办理了离婚登记手续，离婚协议载明本案诉争房屋归冯春平所有，婚后无债权、债务。以上案件事实，有雷鹏飞提交的购房协议、收条、录音，冯春平提交的离婚证、离婚协议及双方的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。
一审法院认为，一、马留全与案外人李现举合伙做生意期间，马留全向李现举借款100万元，后马留全偿还李现举33万元，尚有67万元未还。虽然马留全对雷鹏飞提交借条的真实性提出异议，但其在庭审中对下欠李现举67万元的事实予以认可，且李现举也出庭证明了其与马留全之间存在借贷关系，故马留全与李现举之间形成民间借贷关系，李现举为债权人，马留全为债务人。2016年1月5日，雷鹏飞、马留全与李现举协商，李现举将其对马留全享有的67万元债权转让给雷鹏飞，同时马留全与雷鹏飞签订协议一份，马留全同意将本案诉争房屋出卖给雷鹏飞，用以抵偿67万元的债务。根据有关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，雷鹏飞与马留全签订协议中写明其收到雷鹏飞买房款现金67万元，应视为马留全已接到债权转让的通知，故该债权转让已发生法律效力，雷鹏飞依法取得债权人地位。二、关于雷鹏飞与马留全、冯春平签订的协议性质。2016年1月5日，雷鹏飞与马留全、冯春平签订协议一份，该协议中载明了房屋位置、房屋价款、过户时间及违约责任等相关条款，具备了房屋买卖合同的主要内容，该协议应认定为房屋买卖合同。该协议系在雷鹏飞与马留全协商一致的情况下，同意将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本金转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定；该协议不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，故雷鹏飞与马留全之间形成的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然马留全与冯春平的离婚协议中载明本案诉争房屋归冯春平所有，但冯春平在庭审中也认可其同意将该房屋出卖给雷鹏飞，并在该房屋买卖协议中签字认可，且法律并不禁止一方主体加入到债务承担中，故冯春平在房屋买卖协议中签字的行为应视为其同意将本案诉争房屋共同出卖给雷鹏飞，冯春平与雷鹏飞之间也形成房屋买卖合同关系。三、关于房屋买卖合同的解除。1、庭审中，雷鹏飞主张其在签订房屋买卖协议后将购房款67万元交给了李现举，用以抵偿马留全下欠李现举的借款。因①庭审中马留全也认可其与冯春平协商，用本案诉争房屋抵偿下欠李现举的借款；②李现举出庭作证称其已收到了雷鹏飞支付的67万元，并将借条原件交给了马留全，马留全当场撕毁；③在购房协议中也已明确载明了马留全、冯春平已收到雷鹏飞买房款现金67万元整，足以说明雷鹏飞将购房款67万元交给李现举用以抵偿马留全下欠李现举的借款这一事实，马留全、冯春平是知情并认可的。故一审法院对雷鹏飞上述主张予以采纳，即雷鹏飞已实际马留全、冯春平支付了购房款67万元。冯春平、马留全抗辩主张雷鹏飞未支付购房款67万元，无事实依据，不予以支持。2、本案中，因冯春平将本案诉争房屋又出卖给了案外人王昉，致使雷鹏飞的合同目的无法实现，故雷鹏飞请求解除其与马留全、冯春平双方签订的房屋买卖协议，有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的房屋买卖协议解除后，马留全、冯春平应将其收取的购房款返还给雷鹏飞，现雷鹏飞请求马留全、冯春平共同返还购房款67万元及该款利息损失（从2016年1月10日计算至款清之日止，利率按照中国人民银行贷款利率计算），于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四第（四）项、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除雷鹏飞与马留全、冯春平于2016年1月5日签订的关于建业绿色家园23号楼5B西户房屋的买卖协议。二、限马留全、冯春平于本判决生效后十日内共同向雷鹏飞返还购房款67万元及该款利息损失（以67万元为基数，从2016年1月10日起计算至款项付清之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如在本判决指定的期限内不履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由马留全、冯春平负担。
本院二审期间，上诉人提交了证明一份，拟证明马留全已于2015年10月31日将欠李现举的所有款项结清。被上诉人雷鹏飞发表质证意见称，其对该证明的真实性有异议，且该证据没有出具时间，请求不予采信。
本院经审查认为，上诉人马留全、冯春平提供的证明缺乏出具时间，存在瑕疵，不予采信。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案中，结合雷鹏飞提供的协议、录音资料、证人证言以及各方当事人的陈述，能够认定马留全曾向李现举借款100万元，后因偿还无力，经各方协商，由马留全、冯春平以67万元的价格向雷鹏飞出售涉案房屋，雷鹏飞则将67万元购房款交与李现举代偿马留全下欠款项。雷鹏飞与马留全、冯春平之间形成房屋买卖合同关系，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效，雷鹏飞已将购房款交与李现举，马留全、冯春平应依约按时向雷鹏飞交付房屋并协助办理相关的过户手续。现马留全、冯春平擅自将涉案房屋另售他人，导致雷鹏飞合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项以及第九十七条的规定，雷鹏飞有权请求解除合同、并要求马留全、冯春平返还67万元及赔偿相应利息损失。关于马留全、冯春平上诉称双方签订房屋买卖合同时，马留全已向李现举清偿所有欠款，不存在雷鹏飞代偿欠款的问题。马留全、冯春平的该上诉理由缺乏证据支持且与客观事实不符，不予支持。关于冯春平是否同意以涉案房屋抵偿债务的问题。一审庭审中马留全认可其与冯春平协商，用本案诉争房屋抵偿下欠李现举的借款；李现举出庭作证亦称其已收到了雷鹏飞支付的67万元，并将借条原件交给了马留全，马留全当场撕毁；加之涉案的购房协议载明：“已收到雷鹏飞购房款现金67万元”，且该协议对房屋具体位置、房产证号、过户时间以及逾期过户的相关责任亦有明确约定。冯春平称是在看过协议后才签字按手印的。其作为一个完全民事行为能力人，其上述行为足以认定其对协议内容明知且不持异议。综合上述情况以及案件实际，能够认定马留全、冯春平对雷鹏飞将购房款67万元交给李现举用以抵偿马留全下欠李现举的借款这一事实知情并认可。马留全、冯春平上诉称一审法院认定冯春平同意以房抵债缺乏事实基础的理由不能成立。至于马留全、冯春平上诉称一审法院适用法律错误的问题。其该上诉理由缺乏事实基础和法律依据，不予支持。
综上所述，马留全、冯春平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10500元，由上诉人马留全、冯春平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪奎
审判员 刘 涛
审判员 郑志宏
二〇一八年四月八日
书记员 董军军