天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6475号
上诉人（原审被告）：任大阳，女，1947年1月6日出生，汉族，天津市河北区时间灰烬酒吧经营者，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：宋晓毅，天津宁一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津市河北区时间灰烬酒吧，经营场所天津市河北区自由道*****号（第*层）。
经营者：任大阳，女，1947年1月6日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：宋晓毅，天津宁一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区进步道34号。
法定代表人：石阳洲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石伟，天津天允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：翟翊，男，1976年4月1日出生，汉族，《每日新报》记者，住天津市河西区。
上诉人任大阳、天津市河北区时间灰烬酒吧（以下简称时间灰烬酒吧）因与被上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司、翟翊房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2016）津0105民初5841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
任大阳、时间灰烬酒吧上诉请求：1.撤销一审判决第三、五项，改判或发回重审；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：应适用一年诉讼时效的规定。被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。被上诉人未主张不定期租赁合同的租金，而是房屋使用费，实际上是放弃租金的主张。一审法院认定的违约金没有事实依据。
天津市海河风貌建设发展有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决，驳回上诉。
翟翊提交书面答辩意见为，对一审判决没有意见。
天津市海河风貌建设发展有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除与三被告就坐落于河北区××号××）商铺（原60-66号第三层商铺）的不定期租赁合同关系；2.依法判令三被告将上述商铺腾空返还原告；3.依法判令三被告支付原告房屋租金及使用费1717965.84元（其中2010年8月1日至2012年3月24日租金为6000元∕月×19个月+6000元∕月×12个月∕365天×24天=118734.24元，2012年3月25日至2016年8月31日使用费为3元∕天∕平方米×329.06平方米×1620天=1599231.6元），并判令三被告支付原告房屋使用费至被告实际向原告腾交房屋之日止；4.依法判令三被告支付原告违约金500000元（其中2010年8月1日至2012年3月24日共594天×0.3%×118734.24元（拖欠的租金数额）=211584元；2012年3月25日至2016年8月31日共计1620天×0.3%×1599231.6元=7772265元，共计7983849元，本案中主张500000元）；5.本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实：被告任大阳系被告翟翊之母，系被告时间灰烬酒吧的业主。坐落天津市河北区自由道56-62号房屋系登记在原告名下的企业产房屋，根据天津市城市建设档案管理处向天津市规划局出具的天津市建设工程档案预验收证明的记载该地址即为自由道60-66号。2009年3月25日，原告（甲方）与被告任大阳（乙方）签订《新·意街商铺租赁合同》，约定任大阳租赁自由道60-66号（第三层）建筑面积为329.06平方米的商铺专门用于经营摇滚乐主题酒吧；租期3年，自2009年3月25日起至2012年3月24日止，甲方给予乙方的免租装修期自2009年3月25日起至2010年7月30日止，共计16个月零6天，免租期内免交租金；租金为固定租金，每月6000元，每期租金共计12000元，合同有效期内的租金每两个月交付一次，首笔租金于本合同签订之日交纳，即2009年3月25日至2009年3月29日交付租金12000元，以后每期首月1日前预先交纳当期租金；乙方应于本租赁合同签订之日向甲方支付总数相当于所租商铺三个月的租金的保证金即18000元，作为乙方履行本合同项下义务和责任的担保，在本合同有效期内，该保证金不计利息，不得用于抵扣乙方应付的租金，如乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业管理费、电费、电话费等费用时，甲方与物业公司有权从保证金中扣除该费用；在乙方无违反本合同任何条款的情况下，如乙方愿意在租赁期限届满后继续租赁该场地，应最少在租赁期限届满前三个月向甲方书面提出续租的要求，在市场同等条件下，乙方享有承租优先权，续租合同条款及事项由双方重新商议决定，签订新租赁合同，如在合同期限届满前三个月未接到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租；租赁期间，若乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，甲方有权单方终止本合同，乙方无权请求返还保证金，乙方应承担实际占用所租赁商铺期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金；乙方未按本合同规定支付各项款项和费用属乙方违约，每拖欠一天，乙方应偿付甲方与物业公司应付款项和费用0.3%的违约金；若甲乙双方产生争议，任何一方可向本合同所涉不动产所在地法院提起诉讼。该合同附件（5）补充条款第2条约定甲方借给乙方遮阳伞4把、木制花草箱8个，租期结束时归还，如有丢失破损，按设备购置价格进行赔付；甲方提供铁艺架便于乙方在露台上摆放绿植，乙方负责养护，窗外间隔装置遮阳罩；甲方在酒吧外檐装置灯箱或霓虹标识；甲方同意在胜利路入门改造后进行外檐门楼装饰设置等。
上述合同签订后，原告如约将讼争房屋交付被告任大阳，被告任大阳亦按合同约定在此经营酒吧，并于2009年5月1日开始营业。该酒吧登记的字号为天津市河北区时间灰烬酒吧，标牌上亦称为13Club。被告任大阳于2009年4月1日向原告交纳保证金10000元，除此未再交纳任何费用。租赁期限届满后，原告与被告任大阳未再签订书面合同，被告时间灰烬酒吧继续在讼争房屋内经营至今。2017年2月24日，本案庭审过程中，原告及被告任大阳、时间灰烬酒吧均陈述双方之间已就讼争房形成不定期租赁合同关系，故原告增加一项诉讼请求即要求判令解除该不定期租赁合同关系。
庭审中，原告提交了：1.2011年5月25日、2011年7月11日、2012年3月19日、2012年10月7日、2013年1月9日向被告时间灰烬酒吧发出的缴费通知及公函签收回单（文件发放／回收登记表），用以证明其已通知三被告缴纳所欠2010年8月1日至2012年3月31日的租金及保证金8000元，三被告也已收到相关通知；2.2016年3月24日向被告时间灰烬酒吧及任大阳发出的通知函及被告翟翊的回复，用以证明其已通知三被告限期撤离讼争房屋，并支付自2010年8月1日至2012年3月24日欠缴的房屋租金及保证金，同时支付自2012年3月25日至2016年3月31日止占用房屋的使用费，三被告已收到该通知，并由被告翟翊进行了回复；3.2016年8月31日向被告时间灰烬酒吧发出的通知及在被告时间灰烬酒吧张贴该通知的照片，用以证明其已告知三被告缴清所欠房租，限期腾空并返还讼争房屋；4.2010年5月22日、2010年8月6日、2011年2月18日向被告时间灰烬酒吧发出的缴费通知和函件，用以证明曾向三被告主张过缴纳尚欠租金。经质证，三被告对原告提交的上述证据的真实性均不予认可，且认为原告提交的公函签收回单及文件发放／回收登记表均非被告任大阳或翟翊本人签收，签字人也非被告时间灰烬酒吧的工作人员，故不能证明原告向三被告主张过权利。经一审法院询问，三被告对上述回函中的签字不申请司法鉴定。
一审法院认为，原告及被告任大阳签订的《新·意街商铺租赁合同》，是双方合意后的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故一审法院对上述合同的效力予以认定，双方均应按约履行。原告及被告任大阳、时间灰烬酒吧均认可该合同约定的租赁期限届满后，被告任大阳继续在讼争房经营被告时间灰烬酒吧至今，故双方之间已形成不定期的租赁合同，一审法院不予置议。按照法律规定，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，虽然原告是在诉讼过程中要求解除该不定期租赁合同，但原告在2016年3月24日及2016年8月31日向被告时间灰烬酒吧及任大阳发出的通知函中，均已告知其腾空并返还讼争房屋。因此，原告在双方处于不定期租赁合同期间要求上述被告腾空并返还讼争房屋，应当即有解除该合同的意思表示，故一审法院对原告所述上述通知即为其向被告提出解除不定期租赁合同的陈述予以采信，也即原告已在合理期限前通知了被告。因此，原告的该项主张并不违反法律规定，一审法院予以支持，双方之间的不定期租赁合同于2017年2月24日解除。双方之间的该不定期租赁合同解除后，被告任大阳继续使用讼争房经营时间灰烬酒吧已无合同及法律依据，故一审法院对原告要求被告任大阳及时间灰烬酒吧腾空并返还讼争房屋的诉讼请求亦予以支持。
关于原告主张的租金是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分别履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告及被告时间灰烬酒吧均认可在原租赁合同约定的租赁期限届满后，双方已形成不定期租赁合同，因此，原租赁合同对双方继续有效。原租赁合同约定租金每两个月交付一次，以后每期首月1日前预先交纳当期租金，因双方之间的不定期租赁合同于2017年2月24日解除，因此，最后一期交纳租金期限届满之日应为2017年2月。按照原租赁合同的约定，租金为分期支付，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁关系的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。加之根据原告提交的通知函等证据显示，原告并非未向被告主张过权利，因此考虑本案债权的整体性和关联性，为保护双方合理的信赖利益，对被告任大阳和时间灰烬酒吧关于原告主张的租金超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。被告任大阳及时间灰烬酒吧应当给付原告2010年8月1日至2017年2月24日的租金472734.25元（78个月*6000元／月+6000元／月*12个月／365天*24天）。自2017年2月25日至将讼争房屋腾空交付原告之日止，被告任大阳及时间灰烬酒吧应当给付原告房屋使用费。原告主张按照3元∕天∕平方米的标准计算使用费，无法律依据，一审法院不予支持，使用费以按照租金的标准计算为宜。
对于原告要求被告给付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，虽然双方在租赁合同中对违约金的给付标准有约定，但该约定标准过高，应予以调整。综合考虑原告的实际损失、预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院将违约金调整至以每期所欠租金为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准、分别自每期首月1日起计算至不定期租赁合同解除之日即2017年2月24日止。
关于被告交纳的保证金10000元能否折抵租金一节，原告与被告任大阳签订的《新·意街商铺租赁合同》中约定：本合同有效期内，保证金不得用于抵扣乙方应付的租金，如乙方未按时交纳包括租金等费用时，甲方有权从保证金中扣除该费用；租赁期间，若乙方未按合同约定时间交纳租金超过十日，甲方有权单方终止本合同，乙方无权请求返还保证金，乙方应承担实际占用所租赁商铺期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。因此，保证金能否折抵租金在于原告是否行使从中扣除租金的权利，现原告不同意折抵租金，故一审法院对被告任大阳和时间灰烬酒吧要求将保证金10000元折抵所欠租金的抗辩意见不予支持。
对于原告要求被告翟翊腾交讼争房并支付租金、使用费及违约金的诉讼请求，因原告不能提供证据证明翟翊系讼争房的实际经营者和使用人，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于被告任大阳及时间灰烬酒吧所述原告曾承诺免租金、双方于2015年就讼争房重新签订租赁合同及原告在履行合同过程中存在违约行为的抗辩意见，因其未能提供相关的证据，且原告亦不予认可，故一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定，判决：一、原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告任大阳就坐落天津市河北区自由道56-62号房屋第三层（合同地址为自由道60-66号第三层）形成的不定期租赁合同于2017年2月24日解除；二、本判决生效后十五日内，被告任大阳及被告天津市河北区时间灰烬酒吧将坐落天津市河北区自由道56-62号房屋第三层（合同地址为自由道60-66号第三层）腾空交付原告天津市海河风貌建设发展有限公司；三、本判决生效后十五日内，被告任大阳及被告天津市河北区时间灰烬酒吧共同给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司上述房屋自2010年8月1日起至2017年2月24日止的房屋租金472734.25元；四、本判决生效后十五日内，被告任大阳及被告天津市河北区时间灰烬酒吧按照每月6000元的标准共同给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司上述房屋自2017年2月25日起至其实际将该房腾空交付原告之日止的房屋使用费；五、本判决生效后十五日内，被告任大阳及被告天津市河北区时间灰烬酒吧共同给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司延期支付租金的违约金（自2010年8月1日起，以每期应交租金即12000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，分别自2010年8月1日、2010年10月1日、2010年12月1日、2011年2月1日、2011年4月1日、2011年6月1日、2011年8月1日、2011年10月1日、2011年12月1日、2012年2月1日、2012年4月1日、2012年6月1日、2012年8月1日、2012年10月1日、2012年12月1日、2013年2月1日、2013年4月1日、2013年6月1日、2013年8月1日、2013年10月1日、2013年12月1日、2014年2月1日、2014年4月1日、2014年6月1日、2014年8月1日、2014年10月1日、2014年12月1日、2015年2月1日、2015年4月1日、2015年6月1日、2015年8月1日、2015年10月1日、2015年12月1日、2016年2月1日、2016年4月1日、2016年6月1日、2016年8月1日、2016年10月1日、2016年12月1日、2017年2月1日起计算至2017年2月24日止）；六、驳回原告天津市海河风貌建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24544元，原告天津市海河风貌建设发展有限公司负担12272元，被告任大阳及被告天津市河北区时间灰烬酒吧共同负担12272元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、是否存在超过诉讼时效的情形；二、是否存在超出诉讼请求审理的情形。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。双方签订了书面租赁合同，在租赁期限届满后，双方继续履行相应的权利义务，形成不定期租赁关系。承租人对出租人的债务属于同一债务。一审法院确定天津市海河风貌建设发展有限公司与任大阳之间的不定期租赁关系于2017年2月24日解除，双方对此并无异议，本院予以确认。故天津市海河风貌建设发展有限公司要求任大阳支付房屋租金的诉讼请求，并未超过诉讼时效。对任大阳、时间灰烬酒吧提出已超出诉讼时效的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，任大阳作为承租人，且一直在使用诉争房屋，其负有支付租金的义务。天津市海河风貌建设发展有限公司虽主张了不同时间段的租金及房屋使用费，但其实质是要求承租人履行支付费用的义务，无论该笔费用是属于租金还是房屋使用费。天津市海河风貌建设发展有限公司有权要求对方支付使用诉争房屋的对价。任大阳、时间灰烬酒吧提出天津市海河风貌建设发展有限公司主张的租金、房屋使用费时间段与一审法院认定的时间不一致，并据此认为一审法院超出诉讼请求审理的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。任大阳未按期支付租金，应承担相应的违约责任。一审法院确定的违约责任的计算方式，是正确的，本院予以确认。
综上所述，任大阳、天津市河北区时间灰烬酒吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8391元，由任大阳、天津市河北区时间灰烬酒吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 琦
代理审判员 阎 涛
代理审判员 刘 艳
二〇一七年九月三十日
法官 助理 常嘉奕
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；