广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1735号原告：广州市光大花园物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈斌，董事长。委托代理人：袁洲，该公司职员，联系地址广州市海珠区。被告：吴镇忠，住所地广东省中山市。第三人：陈巧才，住所地广东省罗定市。原告广州市光大花园物业管理有限公司诉被告吴镇忠、第三人陈巧才物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁洲到庭参加了诉讼。被告吴镇忠下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼。第三人陈巧才经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，被告就其购置的广州市海珠区润江北路931号202房的物业于2013年11月18日委托第三人办理物业管理及收楼等事宜与原告签署了《前期物业服务协议》、《临时业主公约》。根据《前期物业服务协议》和《物业小区临时管理规约》的约定，被告应按时向原告交付物业管理费等应缴费用；在被告拖欠原告前述费用的情况下，被告须向原告支付相应的违约金。但自2013年10月1日起至2014年9月30日止，被告在无任何合法理由的情况下拖欠原告物业服务费、垃圾处理费等各项应缴费用及其违约金。期间，原告除了切实履行各项义务，做好物业管理的本职工作外，每月直接向被告递交《光大花园缴费通知单》，并于2014年8月19日和9月4日就被告长期拖欠涉案费用事宜向被告发出《关于催收历史欠费的函》和《律师函》。但是，至原告起诉之日止，被告并未向原告支付前述拖欠的任何费用。故起诉要求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的物业服务费12265.92元（每月1022.16元，从2013年10月1日起计至2014年9月30日止）；支付逾期支付2013年10月1日至2014年6月30日期间物业服务费违约金1119.27元（每日按每月应付物业服务费的千分之一的标准计算，从2014年1月1日起计至2014年7月31日止）；垃圾处理费72元（每月6元，从2013年10月1日起计至2014年9月30日止）；欠费利息10.88元（以每月欠缴的管理费和违约金为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，从2014年1月1日起计至2014年7月31日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。为查明本案事实，原告申请追加陈巧才作为第三人，但不要求其在本案中对原告诉请承担责任。原告认可第三人所论述的其代被告办理了涉案房屋的收楼及管理手续，并签署了《前期物业服务协议》和《物业小区临时管理规约》。被告没有提出答辩意见和举证。第三人述称：第三人非涉案房屋的产权人，涉案房屋产权人为被告，该事实从原告提交的《房地产登记簿查册表》、《房地产权证》等可证实。第三人只是作为被告委托代理人代为办理涉案房屋的管理使用，办理房屋验收、收楼等事宜，在收楼时代被告与原告签署了《前期物业服务协议》。第三人既不是涉案房屋的业主，也不是涉案房产的实际使用人，与涉案房屋没有任何事实与法律上的关系，因此，第三人不应当对涉案房屋产生的本案纠纷承担任何责任。经审理查明，2013年11月15日，广东省广州市南方公证处出具（2013）粤广南方第115956号《公证书》，内容如下：委托人为被告，受委托人为第三人，房屋坐落广州市海珠区润江北路931号202房，委托人是上述房屋的产权人，现委托受委托人为合法代理人，全权代为办理上述房屋的下列事项及签署有关文件：对上述房屋进行管理使用，办理房屋验收、收楼，装修及维修房屋（第九条）；如上述房屋引起诉讼，代表委托人委托法律规定的有诉讼代理资格的代理人向人民法院起诉或反诉、上诉、应诉和申诉，有权代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起反诉、上诉和申诉（第十一条）；受委托人依法办理上述事项及签署的有关文件，委托人均予以承认，受委托人有转委托权，此委托书有效期限至委托事项完成为止；等。2013年11月18日，第三人（乙方代表人）代被告（乙方、业主）与原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，就海珠区润江北路931号202房订明前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业服务；根据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规的规定和光大花园的实际情况，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方经协商一致就选聘甲方对光大花园榕岸华某（以下简称本物业）提供前期物业服务事宜达成如下协议：本物业名称为广州市光大花园榕岸华某；乙方所购物业用途为商业；甲方的权利义务：依据本协议向乙方收取物业服务费；乙方的权利义务：遵守本物业的《临时管理规约》、《装修指南》及有关物业管理规章制度；按时向甲方交付物业服务费、有偿服务费及各种合理分摊、甲方代收款项和本协议其他条款中规定的有关费用；乙方应于收楼之日或发展商/建设单位催告通知的收楼期限届满之日起缴纳前述费用，乙方收楼时不得因前述物业的非主体结构问题而拒绝收楼及拒交前述有关费用，否则，按照逾期不支付处理；乙方或其物业使用人逾期不支付上述费用的，甲方可以催缴并限期交付,且每逾期一天，乙方应按每天未缴款项2‰的标准向甲方支付违约金；经催收仍不交付的可累计记帐，甲方可依法向人民法院起诉;乙方按季支付物业服务费（乙方水、电费及其他应缴费用按国家或甲方届时公布的时间缴纳）；收楼之日，乙方在向甲方缴纳本季度物业服务费的同时预交三个月的物业服务费，并从次季度起，于每季度的第一个月的10日前缴纳当季度的物业服务费;如乙方在每季度的最后一天仍未向甲方缴交当季度物业服务费的，则视乙方逾期缴纳，甲方有权每天按所欠物业服务费总额的2‰计收乙方违约金;物业服务费选择酬金制方式，按建筑面积每月每平方米6元收取;《房地产证》登记之日起的次月起，按《房地产证》上登记的建筑面积计收物业服务费；本物业的《临时管理规约》、《装修指南》是本协议不可分割的组成部分，但前述文件所载内容如与本协议不一致的，以本协议为准；等。根据广州市房地产档案馆于2014年11月5日出具的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋的现址为广州市海珠区润江北路931号202房；产权人为被告；建筑面积为170.3585平方米；登记时间为2013-7-10；规划用途为商业；等。另查，广州市城市管理委员会于2013年9月22日发出《广州市城市管理委员会印发的通知》，该实施细则主要内容：从业人员不足6人，户内面积少于50平方米，非从事餐饮服务、食品加工销售、生产加工经营的单位、个体户，垃圾处理费不便按“桶”为单位计算时，按每月6元计算；垃圾处理费由交费者所在地域从事清扫保洁、垃圾收集运输、监督管理的环境卫生专业服务单位（街道环境卫生管理站或环境卫生监督管理所、区环境卫生管理所、环境卫生运输车队）收取或者委托小区物业管理公司等单位代收；负责收费的单位凭所在区域城市管理部门的证明到区物价局申办《广东省收费许可证》（经营服务性收费），持证收费；等。原告因被告欠交物业管理费等费用而提起本案诉讼。因被告下落不明，本院依法登报向被告送达本案应诉材料，原告为此缴纳了公告费100元。诉讼中，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求中关于欠费利息10.88元和2013年10月1日至2013年11月30日期间的物业服务费、违约金和垃圾费的诉讼请求，同时表示涉案房屋建筑面积按170.36平方米计算，故每月物业服务费按照6元/平方米×170.36平方米=1022.16元标准收取；被告没有缴纳2013年12月1日至2014年9月30日期间的物业服务费和垃圾处理费。本院认为，第三人经被告授权委托以其名义与原告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，该合同对原告和被告均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。原、被告之间形成了物业管理合同关系，被告应当按照约定向原告支付物业服务费。关于物业服务费问题。根据《前期物业服务协议》约定，物业服务费用按建筑面积每月每平方米6元收取。原告已对被告的物业提供了管理服务，根据权利义务相一致的原则，被告理应支付对价给原告。原告表示被告没有缴纳2013年12月1日至2014年9月30日期间的物业服务费，被告对原告的上述事实主张不作否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告的上述事实主张予以采信。因此原告要求被告支付上述期间的物业管理费（按每月6元/平方米×170.36平方米=1022.16元的标准计算），合法有理，本院予以支持。关于逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《前期物业服务协议》约定，被告按季支付物业服务费，被告应于收楼之日向原告预交三个月的物业服务费，并从次季度起于每月10日前缴纳当季度的物业房屋费；如被告逾期缴纳的，应按每日2‰向原告支付违约金。被告欠交物业服务费的行为，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期支付2013年12月1日至2014年6月30日期间的物业服务费的违约金（从2014年1月1日起计算至2014年7月31日止），并无超出合同约定，原告主动要求违约金计算标准调低为每日按每月应付物业管理费的1‰的标准计算，属于对自身权利的自由处分，并无不妥，本院予以支持，但违约金总额应以被告所欠的物业服务费为限。关于垃圾处理费问题。原告在诉讼中已提供了其公司有权代收垃圾处理费的依据，并表示被告没有缴纳2013年12月1日至2014年9月30日期间的垃圾处理费。由于被告对原告的上述事实主张不作否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告的上述事实主张予以采信。故对原告要求被告支付2013年12月1日至2014年9月30日期间的垃圾处理费60元（按每月6元的标准计算）的诉请，本院予以支持。诉讼中，原告撤销要求被告支付欠费利息10.88元和2013年10月1日至2013年11月30日期间的物业服务费、违约金和垃圾处理费的的诉讼请求，经审查，并无不当，本院予以准许。因被告违约导致原告提起本案诉讼，故公告费应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴镇忠在本判决生效之日起10日内，向原告广州市光大花园物业管理有限公司支付2013年12月1日至2014年9月30日的物业服务费（按每月6元/平方米×170.36平方米=1022.16元的标准计算），并支付逾期支付2013年12月1日至2014年6月30日期间的物业服务费的违约金（从2014年1月1日起计至2014年7月31日止，每日按每月应付物业服务费的1‰的标准计算，总额以被告所欠的物业服务费为限）；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2013年12月1日至2014年9月30日的垃圾处理费60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74元、公告费100元，由被告负担。原告已预交受理费136元，由法院退回受理费62元，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。被告在本判决生效之日起10日内支付上述公告费给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  罗帼贞人民陪审员  邓燕媚二〇一五年五月十三日书 记 员  谢晓敏曾思融