浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第808号
上诉人（原审被告）：杨华丰。
上诉人（原审被告）：陈华仙。
被上诉人（原审原告）：卢辉。
被上诉人（原审原告）：陈爱华。
上列二被上诉人共同委托代理人：魏娜。
上诉人杨华丰、陈华仙因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2014）温苍民初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2012年3月21日，苍南县房屋安全鉴定所受被告杨华丰的委托，对坐落于苍南县灵溪镇城北菜场b幢601室房屋进行安全鉴定，鉴定结论为该房屋属于一般损坏房。之后，被告杨华丰在上述房屋上加盖701室房屋。2013年12月16日，原告卢辉与被告杨华丰在苍南县灵溪宏真房地产经纪服务站介绍下签订苍南千万家房地产交易定金合同书（以下简称定金合同书），约定：1、被告杨华丰将坐落于苍南县灵溪镇城北菜场第七楼b幢两间套房屋（即b幢701室房屋）以312800元出卖给原告卢辉；2、原告卢辉于2013年12月16日暂付给被告杨华丰定金50000元，双方于2013年12月26日前签订卖尽契约；3、现有手续证件为苍南县房屋安全鉴定所文件一份和测试图一份；4、被告杨华丰红包包括夫妻签字、父母兄弟、子孙包、钥匙包等计880元；5、被告杨华丰收取定金后反悔不卖，定金加倍返还，原告卢辉反悔不买，定金不还；6、向原告卢辉收取中介服务费3200元。之后，被告杨华丰收取定金5万元。2013年12月26日，原告卢辉、陈爱华与被告杨华丰、陈华仙签订契据一份，约定被告杨华丰、陈华仙将坐落于苍南县灵溪镇城北菜场b幢第七楼两间套房屋并搭配两套共用菜市场楼梯边车库一个以318280元（此处笔误，应为312800元）出卖给原告卢辉、陈爱华，房款318280元（此处笔误，应为312800元）即日随契据亲收完讫。同日，原告卢辉将剩余房款262800元转账给被告杨华丰，给付被告红包880元并给付给苍南县灵溪宏真房地产经纪服务站介绍服务费3200元。
原判另查明：2012年3月5日，苍南县灵溪镇人民政府等下发《责令限期改正通知书》，责令灵溪镇城北菜场b幢顶层违法加层户于2012年3月20日前自行腾空非法建筑内的设施并自行改正。2014年3月21日，苍南县住房和城乡规划建设局对被告杨华丰新建的坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场b幢701室违法建筑进行立案查处。2014年4月17日，被告杨华丰向该局提出听证申请。
原判认为，被告杨华丰在未取得建设工程规划许可证情况下，私自在坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场b幢601室房屋顶层上加盖建成701室房屋，对此，苍南县住房和城乡规划建设局已经立案查处，被告杨华丰虽然申请听证，但至今仍未能提供相关合法审批手续，故原、被告于2013年12月26日签订的契据违反法律强制性规定，应认定为合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还原告房款312800元和红包880元。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未取得合法建房手续擅自加盖房屋并进行出售，具有过错；原告未审查出卖房屋的合法手续，未尽注意义务，也存在一定过错，故酌情认定被告应赔偿原告自起诉之日起的利息损失的一半（即利率按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的一半计算）并赔偿中介服务费3200元的一半（即1600元）。原告在诉讼过程中撤回要求被告赔偿装修损失21295元的诉讼请求，予以准许。对原告的其余诉讼请求，不予支持。被告辩称没有收到定金5万元及原告欠水电、卫生费507元，但其未能提供相反证据予以证实，不予采信。被告又辩称原告因对被告住宅进行打砸，损毁防盗门及车子，要求赔偿经济损失5150元并赔礼道歉、挂红放炮，不属于本案审理范围，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、确认卢辉、陈爱华与杨华丰、陈华仙于2013年12月26日签订的关于苍南县灵溪镇城北菜市场b幢701室房屋及车库买卖契据无效；二、杨华丰、陈华仙于判决生效后十日内返还卢辉、陈爱华购房款312800元及红包880元，并赔偿中介服务费1600元及利息损失（以本金312800元为计算基数，自2014年4月1日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的一半计算）；三、驳回卢辉、陈爱华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6512元，减半收取3256元，财产保全申请费1520元，合计4776元，由卢辉、陈爱华负担241元，由杨华丰、陈华仙负担4535元。
宣判后，杨华丰、陈华仙不服，向本院提起上诉称：第一，原审法院在涉案房屋听证会尚未审结的情况下作出合同无效的判决，程序违法。一审期间，杨华丰向苍南县住房和城乡规划局对涉案房屋违法建设行为的行政处罚决定申请听证，该听证会的结论对本案审理结果有重大影响。涉案房屋买卖是双方的真实意思表示，被上诉人在买受之前对房屋的现状是清楚的，在听证会结论作出之前，涉案合同应处于效力待定状态。第二，原判认定上诉人已收取定金50000元，与事实不符。上诉人从未收取定金50000元。至于定金合同书，是被上诉人陈爱华的姐姐丁美蓉事先拟好，拿到上诉人家里，让上诉人签字。杨华丰签字后发现合同约定的价格高于实际交易价格50000元（约定作为定金），且买受人没有到场也没有交付该50000元。为此，陈华仙拒绝签字，而丁美蓉则称该份合同作废。次日，上诉人向丁美蓉索要该作废合同时，丁美蓉仅给了盖了“作废”章的第一联，而其他两联则称已经撕毁了。第三，原判认定购房金额为312800元，缺乏依据。涉案房屋的实际交易价格为262800元，上诉人实际收到是252800元，另10000元被中介丁美蓉拿走。立契时约定购房款312800元是应被上诉人的强烈要求所拟定的，因被上诉人称其购买该无证房屋是用于将来转让赚取差价，上诉人在原审法院提交的录音资料足以证明该事实。第四，原判认定被上诉人对合同无效存在一定过错，但仅判决被上诉人承担利息损失的一半，违反了公平和诚实信用原则。双方之间的房屋买卖关系与中介丁美蓉之间的关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，丁美蓉亦存在过错，应承担相应的责任，原审法院应依职权追加其为被告。第五，上诉人在原审期间向法庭提交的录音资料，足以证明被上诉人购买涉案房屋时的强烈意愿，该证据对本案审理结果有重大影响，但原审法院未对该录音事实关联性进行科学司法鉴定。请求二审法院撤销原判，依法将本案发回重审，或查清事实后依法改判，案件一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人卢辉、陈爱华辩称：原判认定事实正确。涉案房屋的交易价格为312800元，该价格符合房屋的实际情况，上诉人主张正常交易价格在90万元左右，应提交房产评估证据予以证明。双方协商买卖时，上诉人提供了鉴定书、测绘图等，混淆涉案房屋系违章建筑的本质。且根据双方约定，“买方保证出卖前并无内外不明涉及产权重复等，日后如有不明之情，由卖方全权负责解决，不涉买方之事。”被上诉人基于上述情况才购买涉案房屋。上诉人一审提供的两段录音无时间、无地点，不清晰、不完整，不能完全反映事实，里面的人物难以辨别，是存在疑点的视听资料，且缺乏其他证据佐证，不能证明上诉人待证事实，应不予采信。根据双方的约定及房屋买卖交易习惯，上诉人已经收取定金50000元。上诉人未能在一审庭审辩论终结前提供权利证书或补办相关手续或其他实质性改变房屋性质的证据，听证的结果根本不能影响本案判决，原审法院适用程序正确。丁美蓉仅为诉争房屋交易的中介，并非本案当事人，无需追加为共同被告。上诉人主张其向丁美蓉支付10000元的事实是不存在的。诉争房屋并无与底下楼房相连的承重墙，中间还有个很大的空隙，存在巨大安全隐患。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人陈华仙、被上诉人卢辉、陈爱华无新的证据提供。上诉人杨华丰提供了：1、宏真房地产交易定金合同书复印件一份，拟证明诉争701室的楼下601室曾在涉案中介所挂牌销售过，该中介所的工作人员丁美蓉与被上诉人是亲戚关系，对房屋状况性质是清楚的。2、照片复印件一张，拟证明录音时，被上诉人卢辉的父亲在门外，涉案录音资料是真实的。3、房屋构造照片三张，拟证明房屋没有装修前的结构。被上诉人质证称：上述证据不属于二审程序中的新的证据。证据1上所盖的作废章来源不清，有可能系上诉人自行雕刻的。证据2与录音资料不能形成证据链。证据3，中介人员带被上诉人看房时，上诉人没有提供钥匙，具体构造没有全部看清楚。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，对于当事人逾期提供的证据，人民法院可以根据具体情况予以采纳。证据1真实、合法且与本案具有一定的关联性，本院予以采信。证据2不能证明待证事实，证据3与本案不具有关联性，本院均不予采信。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。二审另查明，坐落于苍南县灵溪镇城北菜场b幢601室房屋曾在苍南县灵溪宏真房地产经纪服务站介绍下以988800元的售价签订过定金合同书，后出售未果。
本院认为，双方就诉争房屋的买卖前后达成了《定金合同书》和《契据》。上诉人杨华丰、陈华仙对《契据》的真实性无异议，契据明确约定，房款312800元即日随契据亲收完讫。上诉人虽主张《定金合同书》已经作废，但缺乏证据佐证，且该《定金合同书》与之后签订《契据》上载明的房款金额一致，故原判对《定金合同书》予以采信，并无不当。据此，原判认定诉争房屋成交价格为312800元，上诉人已经收取该款项（包括定金50000元），亦无不当。上诉人主张房款为262800元，且其中有10000元支付给了中介人员丁美蓉，缺乏依据，本院不予采信。诉争房屋未经规划土地主管部门批准擅自建造，苍南县住房和城乡规划建设局已经予以立案查处，至今未取得合法审批手续。双方就该未取得合法审批手续的建筑签订买卖合同违反了法律强制性规定，原审法院判决《契据》无效，于法有据。合同无效的，因该合同取得的财产，依法应当予以返还。因此，上诉人应将其收取的312800元房款和红包880元返还被上诉人，而被上诉人应将其取得的房屋交还给上诉人。至于合同无效后的损害赔偿责任，应根据过错原则确定，即有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人明知诉争房屋为未取得合法审批手续的建筑而将其出售。而被上诉人作为买受人，有义务了解买受房屋的实际状况，且鉴于涉案701室及其楼下601室曾均在同一中介机构挂牌出售过，售价差距大，及促成701室交易的该中介机构的工作人员丁美蓉为被上诉人方亲戚等事实，可以认定被上诉人知悉或应当知悉该房屋系未取得合法审批手续建筑的事实。因此，双方对合同无效存在同等过错，应各半承担其他损失。中介费，系当事人为达成交易的合理支出，原判确定双方各半负担，并无不当。关于利息损失。鉴于被上诉人支付房款后，实际入住诉争房屋，而上诉人收取房款后将诉争房屋交付被上诉人居住的事实，结合公平公正原则，被上诉人支付房款的利息损失应由其自行承担，以折抵上诉人所遭受的租金损失。原判确定双方各半负担利息损失不当，本院予以纠正。关于一审是否遗漏共同被告的问题。案外人丁美蓉为诉争房屋交易的中介人员，非诉争房屋买卖的当事人，其与本案的审理结果无利害关系，故上诉人主张应追加丁美蓉为本案的共同被告，缺乏依据，本院不予采纳。至于录音资料，真实性难以确认，且缺乏其他证据佐证，原判不予采信，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
一、维持浙江省苍南县人民法院（2014）温苍民初字第430号民事判决第一项、第三项及案件诉讼费负担部分；
二、撤销浙江省苍南县人民法院（2014）温苍民初字第430号民事判决第二项；
三、杨华丰、陈华仙于本判决生效后十日内返还卢辉、陈爱华购房款312800元及红包880元，并赔偿中介服务费1600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6512元，杨华丰、陈华仙负担6012元，由卢辉、陈爱华负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一四年七月二十四日
代书记员 蔡瑞洁