贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终192号上诉人（原审原告）：严光兵，男，1971年5月3日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县,现住道真自治县。委托诉讼代理人：周政友，贵州群众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司，住所地：道真仡佬族苗族自治县玉溪镇遵义路。法定代表人：杨正学，该公司经理。委托诉讼代理人：董江林，该公司员工。上诉人严光兵因与被上诉人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2017）黔0325民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人严光兵的上诉请求是：请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是关于办证的问题。上诉人在购房及接房时，已向被上诉人提交了上诉人的有关身份信息、户籍信息以及婚姻登记信息等所有材料，并向被上诉人缴纳了全部相关的税、费。二是一审判决对违约金的数额进行调整未能考虑上诉人与被上诉人的合同约定及被上诉人未能办理商品房转移的真实原因等因素，调整不当。被上诉人道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司在二审中未提出书面答辩。严光兵向一审法院提出的诉讼请求是：请求判令被告为其办理商品房转移登记，按照合同约定支付逾期办理商品房转移登记的违约金，并承担本案诉讼费。一审法院认定的事实是：2011年8月19日被告道真富达房开公司以出让方式取得位于道××自治县玉溪镇遵义路总面积为4175.4平方米的土地建设使用权，并将该土地进行商品房开发预售。经道真自治县住房和城乡建设局批准、道真仡佬族苗族自治县正大房产测绘所测绘后进行商品房预售。2013年6月5日，原告严光兵与被告道真富达房开公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，将位于道××自治县玉溪镇遵义路“怡然居”第一座14层4号房，建筑面积为115.99平方米以383508元的价格出售给原告严光兵。该《商品房买卖合同》第十一条对交房时间约定为“出卖人应当在2014年10月1日前向买受人交付该商品房”，第二十二条对房屋登记的约定：“一、预告登记，即（一）本商品房为【预售】商品房、双方约定由【出卖人与买受人】向当地房屋登记机关申请预告登记；（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；（三）申请预售商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同，当事人关于预告登记的约定，其他必要材料。买受人提交申请人的身份证明，其他必要材料。二、初始登记，出卖人负责在商品交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年10月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理；（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日退还买受人已付款，并按照应行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。该条（四）还约定了双方共同向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。《商品房买卖合同》对其他事项进行了约定的同时，还签订了《补充协议》。该《补充协议》第十三条约定：“本合同履行过程中，买受人应根据道真自治县住房和城乡建设局及相关单位关于办理房屋产权证的有关规定，买受人应根据相关办理单位按照国家收费标准按实缴纳税、费，若政府调整相关税费，按相应政策执行”。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，被告在合同期限内取得了合同约定的房价款。工程竣工后，原告缴纳相关的税费后按期接房。被告至今未能为原告办理产权转移登记手续。致原告诉来一审法院，请求依法判令被告为原告办理商品房转移登记手续，并从2014年10月1日起，每日按已付房款的万分之二计算，支付至商品房转移登记手续办理完毕之日止的违约金，并承担本案的诉讼费。另查明：被告于2011年8月19日取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》、2012年6月8日取得《建设工程规划许可证》、2013年4月10日取得《建筑工程施工许可证》、2014年9月23日取得《防雷装置验收意见书》、2016年5月3日取得《税收缴款书》、2016年12月8日取得《贵州增值税普通发票》、2016年12月17日向税务机关编制了《土地增值税清算审核报告》、2017年4月1日取得《道真县人防工程竣工验收备案书》、2017年6月21日取得《建设工程竣工规划认可证》、2017年7月6日取得《建设工程竣工验收备案表》。一审法院认为，被告预售的商品房经过预测建筑面积后，与原告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。被告已在合同约定的期限内向原告交付了房屋，但未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被告应当在原告的配合下为其办理房屋转移登记，故对原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金问题。根据中华人民共和国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理《房屋产权证》是原告的义务，被告是协助义务并提交必要的证明文件。依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第四点的约定，向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记手续是双方的共同义务；从办理《房屋产权证》流程和所需资料来看，买受人提出申请是必要条件之一，既要求开发商办理必要的文件资料，又要求买受人通力配合，填写申请书，提供身份证明、清缴税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记。现原告没有提交申请，被告也没有积极履行义务，同时也有政府职能部门的原因导致逾期办理，对此，原、被告均有责任。对原告要求被告支付违约金的请求，符合《最高人民法院》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，鉴于原告没有完全履行义务，同时也有政府职能部门的原因，根据原告所交房款酌情确定被告的给付数额。被告辩称原告请求给付违约金己过诉讼时效的意见，与本案事实和法律规定不符，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：一、被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司在原告严光兵提交办理《房屋所有权证》资料完备之日起五日内，为原告严光兵申请办理《房屋所有权证》。二、被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告严光兵支付逾期办理商品房转移登记违约金3800元。案件受理费60元，减半收取30元，由被告道真仡佬族苗族自治县富达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该协议是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，约定对双方具有约束力，各方应当按照约定全面履行合同义务。但本案被告作为出卖人未按约履行，其行为构成违约，依法应当承担有关的违约责任。买受人向法院起诉要求出卖人承担有关违约责任，于法有据。一审法院根据当事人的诉请，结合法律和司法解释的规定，依法作出判决并无不当。上诉人关于其已向房开商递交了有关办证材料和违约金调整不当的上诉理由，经查，根据一审庭审双方当事人的举证，上诉人只是证明其交纳了有关的费用，但并未举证证明其已交纳了办证所需的全部材料，且在后续的办证中，也需要买卖双方当事人的配合。关于违约金的问题，没有证据表明因逾期办证给买受人造成的具体损失，考虑被上诉人违约的客观事实，一审法院根据案件情况酌情予以判决，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人严光兵承担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年一月二十二日书 记 员  吴明英