浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异77号
案外人谢康俊，男，1967年12月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）倪七一，男，1972年2月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴城北支行，住所地绍兴市镜湖新区凤林西路美林公寓20-101。
法定代表人胡强。
委托代理人（特别授权代理）傅佳烽、单彩琴，该行员工。
被执行人绍兴柯桥区杜拉贸易有限公司，住所地绍兴市迪荡财源大厦1309B。
法定代表人施晶。
被执行人绍兴市绍兴凯欧纺织有限公司，住所地绍兴市柯桥区平水镇西湖桥村工业区。
法定代表人许伟康。
被执行人施晶，男，1976年7月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人朱霞琴，女，1981年10月7日出生，汉族，住嘉兴市海盐县。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴城北支行（以下简称工商银行）与被执行人绍兴柯桥区杜拉贸易有限公司（以下简称杜拉公司）、绍兴凯欧纺织有限公司（以下简称凯欧公司）、施晶、朱霞琴金融借款合同纠纷一案中，案外人谢康俊提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谢康俊称，被执行人施晶购买的绍兴袍江丹桂公寓1幢1001室房产（以下简称涉案房产）及相应的土地使用权原为兰亭书会所有，后因施晶提出购买，并承诺在房产办好手续后（直接向房产公司购买），筹款支付（包括用该处房产抵押贷款），施晶于2013年4月12日向兰亭书会出具欠条一张，金额为124万元，约定在2013年5月12日前支付，担保人为王琴峰。2013年5月20日，因施晶无法筹集资金归还购房所欠款项，但房产证已办好，经商讨，施晶同意将涉案房产租赁给兰亭书会使用，期限为30年，并约定以租金抵冲所欠购房款。2015年1月28日，兰亭书会将租赁权转让给案外人使用，作为使用条件，案外人每年组织兰亭书会会员不少于5人外出采风1-2次，目前该房产作为仓库使用。根据（2015）绍越商初3371号民事判决书记载，施晶于2014年10月29日将涉案房产抵押给工商银行进行贷款并因违约引发诉讼。基于以上事实，案外人认为涉案房产在设定抵押登记时，施晶已将该处房产对外租赁，案外人依法拥有涉案房产的租赁权。故提出执行异议，要求法院依法保护案外人的租赁权，中止拍卖被执行人施晶名下的涉案房产。异议审查中，案外人明确其异议请求为请求带租拍卖涉案房产，依法保护案外人的租赁权。
申请执行人工商银行称，第一、申请执行人认为涉案房产在抵押登记前处于非租赁状态。2014年10月29日，被执行人施晶作为涉案房产的所有权人与申请执行人签订抵押合同，并办理抵押登记。施晶还于同日向申请执行人出具了一份关于抵押房地产在抵押登记前状况的确认函，确认涉案房产在抵押登记前未出租，如有不实，愿意承担该欺诈行为产生的一切法律后果。申请执行人工作人员及外部评估机构现场查勘涉案房产时均未发现该房产存在已出租或被实际使用等情况，评估机构于2014年9月1日拍摄的现场照片也显示该房产系毛坯空置状态，申请执行人已尽到审慎审核义务，完全有理由相信房产在抵押登记前处于非租赁状态。第二、申请执行人认为所谓施晶将房产租给兰亭书会的情况并不真实。其一，申请执行人未查到兰亭书会的注册信息，对兰亭书会的主体合法性和真实性有异议。其二，根据申请执行人与施晶联系，其表示涉案房产是向个人所购买，并非是向兰亭书会购买，案外人要证明施晶向兰亭书会购买涉案房产的事实，应提供相关证明材料，否则应承担举证不能的后果。在施晶未支付房款的前提下，兰亭书会就同意变更涉案房产的户主，也明显不符合常理。其三，根据申请执行人与施晶联系，其表示当时只是向兰亭书会提到过出租事宜，并口头同意将涉案房产出租给兰亭书会，但并未与兰亭书会签订书面租赁合同。其四，即使案外人关于兰亭书会与施晶之间约定以租金冲抵购房款的陈述属实，兰亭书会与施晶之间实质也应属于房屋使用权抵债关系而非真实的租赁关系。第三，案外人提供的与兰亭书会之间的租赁转让协议是不真实的。其一，在�协议中，双方未约定租金，与《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定不符；案外人也未将租赁协议向房产管理部门登记备案。其二，从该协议内容来看，双方约定租赁期限为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。其三，即使兰亭书会确系涉案房产的承租人，案外人也没有提供证据证明施晶同意转租，该租赁转让协议也处于效力待定的状态。第四，即使案外人提供的租赁转让协议真实，案外人提供的租赁转让协议签订日期为2015年1月28日，系在抵押登记之后，且与兰亭书会与施晶之间的租赁关系是不同的法律关系，依法也不能对抗申请执行人在先的抵押权。第五，案外人并非实际占有涉案房产。案外人未能提供支付水电等费用的依据，案外人提供的物业费收款收据开具日期为2013年6月10日，加�了为绍兴中肯物业管理有限公司（以下简称中肯公司）财务专用章，而根据申请执行人向绍兴市市场监督管理局查询，中肯公司的企业注册日期为2014年5月22日，该收款收据明显缺乏真实性。此外涉案房产从办理抵押登记至今也一直处于毛坯状态。综上，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人杜拉公司、凯欧公司、施晶、朱霞琴未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人施晶名下登记有坐落绍兴袍江丹桂公寓1幢1001室，权证号为绍房权证袍江字第××号，建筑面积为265.38平方米的商业用房及对应的国有土地使用权；根据施晶领取的该房产证契证记载，房产出让方为绍兴市天一房地产开发有限公司，承受方为施晶，成交金额为1020306元。根据绍房他证袍江字第××号他项权证记载，施晶以其所有的上述房产向工商银行提供抵押担保，担保债权数�为1690000元，抵押设定日期及登记日期均为2014年10月29日。
因债务人未按约归还借款，工商银行于2015年7月10日向本院提起诉讼，本院立案受理后于2015年7月24日诉讼保全查封了施晶名下的涉案房产。2015年11月30日，本院作出（2015）绍越商初字第3371号民事判决书，对工商银行就涉案房产所享有的优先受偿权进行了确认。2016年1月7日，根据工商银行申请，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2016年11月16日作出（2016）浙0602执167号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年11月22日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、借款人为施晶、担保人为王琴峰、落款日期为2013年4月12日的欠条1张�主要内容为因房屋买卖转让，欠兰亭书会购房款124万元，在2013年5月12日前支付。2、欠款人为施晶、落款日期为2013年5月20日的字据1份，主要内容为兰亭书会于2013年4月12日将涉案房产转让给施晶（权证由房产公司改为施晶），结欠购房款124万，并定于2013年5月12日前付款。现因施晶一时无法筹集到资金支付给兰亭书会，同意将涉案房产租赁给兰亭书会使用，租赁期限自合同签订日起，时间三十年，并以租金抵冲购房款。3、甲方为兰亭书会、乙方为谢康俊、落款日期为2015年1月28日的租赁转让协议1份，主要内容为甲方将施晶因无法支付转让房款而租赁给甲方的涉案房产租赁权转让给乙方；并约定租赁期限为合同签订日起至2043年5月20日，转让条件为乙方每年免费为甲方组织外出采风1-2次，每次人员不少于五人，该协议签订后关于租赁权产生的一切纠纷由乙方进行解决。4�客户名称为兰亭书会、日期为2013年6月10日，加盖中肯公司财务专用章的收款收据1张，其中记载收取物业费时间为2013年6月1日至2016年5月31日，金额为4776.84元。5、加盖绍兴市社会组织管理局公章的绍市民字（1991）第51号文件复印件1份，其中记载兰亭书会等32个社会团体准予第二批注册登记。
申请执行人工商银行为反驳案外人主张的事实，向本院提交了以下证据：1、最高额抵押合同1份。2、由抵押人施晶、共有人朱霞琴于2014年10月29日向工商银行出具的《关于抵押房地产在抵押登记前状况的确认函》及《关于抵押房地产在抵押登记前未出租的权利声明》各1份，对涉案房产在抵押登记前由抵押人自行占有、未出租的事实予以确认，并承诺如有不实，抵押人愿意承担因该欺诈行为产生的一切法律责任。3、房屋他项权证1本。4、受施晶委托绍兴天恒资产评估有限�司于2014年9月22日出具的关于涉案房产单项评估报告书，该报告书所附照片显示评估时涉案房产基本处于空置状态。5、加盖绍兴市市场监督管理局档案章的中肯公司登记基本情况1份，其中记载该公司成立日期为2014年5月22日。
本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，涉案房产已于2014年10月29日设定抵押登记，案外人谢康俊要证明其异议主张成立，需举证证明其在抵押、查封之前已与被执行人施晶签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实；但案外人未能提供充分证据证明上述事实成立，其主张的兰亭书会与施晶之间的房屋租赁关系即使真实，实质也属于房屋使用权抵债关系，同时申请执行人亦已提供了抵押人声明、工商登记资料等证据予以反驳，故案外人的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人谢康俊的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年七月六日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审�，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。