天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民一终字第0274号上诉人（原审被告）天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人段磊，董事长。委托代理人赵萍，该公司职员。被上诉人（原审原告）汪永强。委托代理人刘哲，天津迎贝律师事务所律师。委托代理人张小荷，天津迎贝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵玉福，农民，现羁押于天津市梨园监狱。委托代理人任志营，天津市蓟县148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）天津市福盛远大运输有限公司，住所地天津市蓟县西龙虎峪镇燕各庄村。法定代表人赵玉福，经理。委托代理人任志营，天津市蓟县148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）王酩雁，农民。被上诉人（原审被告）边力娜，农民。被上诉人（原审被告）尤增芳，农民。原审被告天津市浩地实业发展股份有限公司，住所地天津市北辰科技园区汀江路11号。法定代表人郭桂英，总经理。委托代理人李国良，该公司职员。上诉人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地集团公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2013）蓟民初字第6761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浩地集团公司的委托代理人赵萍，被上诉人汪永强的委托代理人刘哲、张小荷，被上诉人赵玉福及天津市福盛远大运输有限公司（以下简称福盛公司）共同的委托代理人任志营，原审被告天津市浩地实业发展股份有限公司（以下简称浩地实业公司）的委托代理人李国良到庭参加诉讼。被上诉人王酩雁、边力娜、尤增芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明，福盛公司于2008年12月8日成立，性质为自然人赵玉福独资成立的一人有限责任公司，法定代表人为赵玉福。天津市浩地置业有限公司于2000年5月份成立，性质为有限责任公司，2001年8月1日，天津市浩地置业有限公司更名为天津浩地集团有限公司。浩地实业公司于2001年8月份成立，公司性质为股份有限公司。2010年6月17日，福盛公司与浩地实业公司、天津市滨涛混凝土有限公司（以下简称滨涛公司）签订三方协议书（以下简称三方协议），约定了由滨涛公司为浩地实业公司开发建设的北辰华瑞项目供应混凝土，截至协议签订之日，浩地实业公司应付滨涛公司混凝土款人民币9953871元，经三方协议，福盛公司为滨涛公司供应沙子以冲减上述混凝土款，福盛公司所供应沙子价格为64元/吨。其中滨涛公司按62元/吨冲减上述混凝土款项；另有沙子价格差价2元/吨，由浩地实业公司负责向福盛公司支付。浩地实业公司以蓟县商品房冲减福盛公司为滨涛公司供应沙子的全部货款，商品房价格以蓟县山水颐城售楼处出具的选房当日价格确认书（价格确认单于签订当日有效）为准等内容。因三方协议中，并未具体约定浩地实业公司与福盛公司之间以房结账的具体程序，2010年6月25日，浩地实业公司与福盛公司签订双方协议书（以下简称双方协议），约定福盛公司为浩地实业公司开发建设的北辰华瑞项目混凝土供应沙石料，沙石料的供应价格双方已经在2010年6月17日的协议中商定，福盛公司同意为浩地实业公司供应沙石料的全部货款，由浩地实业公司以蓟县商品房进行冲减，冲减沙石料货款的房屋价格以蓟县山水颐城售楼处出具的选房当日价格确认单为准（价格确认单于签订当日有效）。浩地实业公司可先提供部分房屋进行冲抵，选定房屋后福盛公司可先行售卖。售卖房款需先由浩地实业公司收取，待房款到浩地实业公司账户后，浩地实业公司以支票方式返还福盛公司，此款项作为浩地实业公司支付福盛公司的沙石料款等内容。自2010年6月15日至9月24日期间，被告福盛公司法定代表人赵玉福共向滨涛公司供应价值4433596元的砂石料后，因价格问题不再继续供应。2010年6月24日至7月23日期间，浩地集团公司开发建设的山水颐城小区售楼处的销售经理何媛媛陆续为被告福盛公司法定代表人赵玉福开具了53套商品房价格确认书。2010年11月份左右，被告福盛公司法定代表人赵玉福持福盛公司与浩地实业公司、滨涛公司签订的三方协议、向滨涛公司供应砂石料的供料单、浩地集团公司售楼处为其出具的53套商品房的价格确认书，找到蓟县恋尚家地产称自己有浩地集团公司抵顶给其的商品房，价格低于售楼处价格，委托房屋中介替其出售。蓟县恋尚家地产对外从事房屋居间介绍服务业务，未办理营业执照。2010年11月底，原告到恋尚家地产咨询是否有合适的房源，2010年12月1日，房屋中介尤增芳和边力娜告诉原告有顶账房出售。2010年12月2日，在中介王酩雁居间介绍下，原告之父汪成代理原告与被告赵玉福签订房屋买卖合同，合同约定赵玉福将坐落于蓟县山水颐城北园1-3-801室（现代城1-3-801室）房屋以590000元的价格出售给原告，并约定由赵玉福尽快与浩地集团公司协调为该房屋出具商品房买卖合同手续等内容。2010年12月2日，赵玉福收取原告之父汪成交付的首付款390000元。自2010年7月23日至2011年1月30日期间，被告赵玉福采取上述手段先后与包括原告汪永强在内的13名购房者签订房屋买卖合同，收取购房者交纳的首付款共计3203000元。由于福盛公司与浩地实业公司在福盛公司向滨涛公司供应砂石料款的数额存在争议，双方未能进行清算，赵玉福未按照福盛公司与浩地实业公司签订的双方协议的约定将收取的购房者交纳的首付款交付浩地实业公司。期间，赵玉福于2011年2月15日委托浩地集团公司将浩地实业公司欠福盛公司的砂石料款中的2600000元用于偿还被告赵玉福欠案外人徐家怡债务。浩地实业公司实际向徐家怡支付2483596元。赵玉福又于2011年6月26日，再次出具委托书，委托浩地集团公司将账面应付的砂石料余额2000000元替赵玉福偿还欠案外人许长安的债务。浩地实业公司向许长安实际支付1950000元。因原告等购房者最终未能与浩地集团公司签订商品房买卖合同，后赵玉福被原告等购房者向公安机关告发。2012年11月26日，蓟县人民法院作出（2012）蓟刑初字第133号刑事判决书，该判决书认定：“被告赵玉福利用浩地公司承诺可以用该公司开发的商品房抵顶其拉沙石料款的机会，在未取得房屋所有权，且该公司已将其向滨涛供应的沙石料款替其偿还其欠徐家怡、许长安债务的情况下，仍擅自与购房人签订购房合同，收取首付款后，违反约定，自行处理。其行为已构成诈骗罪，对被告赵玉福2011年2月15日前与汪永强、张孝娟、王国立、潘冬梅、齐宝明、杜云祥、卢继永、王海强、曹宏利、冯佳兴、朱雪峰、郑淑梅、张爽等13户购房人签订购房协议，收取首付款的行为，因此时赵玉福与浩地公司存在债权债务关系，且售房经过浩地公司认可，赵玉福虽未按照约定将首付款交到浩地公司用于结算沙石料款，但此行为属于违反约定的行为，不能认定赵玉福具有欺诈购房人的故意，故被告赵玉福在2011年2月15日前收取的13户购房人首付款不能认定为犯罪，应属于民事行为。对被告赵玉福在2011年2月15日以后与高峰、殷满仓、李利伟、幸君、孙继众签订购房合同，收取首付款或者保证金的行为应认定为诈骗罪。判决被告赵玉福犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年六个月，并处罚金500000元。”目前，该刑事判决已进入到执行程序。2013年5月22日，被告浩地集团公司将原告购买的诉争房屋另售他人。2013年3月28日，原告以浩地实业公司为被告向蓟县人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，后撤诉。2013年10月11日，原告再次成讼。诉讼中，被告边力娜、王酩雁、尤增芳自愿退还了原告汪永强交纳的房屋中介费5000元。另查，2010年6月17日，在浩地实业公司与福盛公司、滨涛公司签订三方协议、福盛公司向滨涛公司供应砂石料、福盛公司法定代表人赵玉福从浩地集团公司售楼处开走53套商品房价格确认书，并委托房屋中介向原告出售浩地集团公司开发建设的商品房期间，浩地实业公司、浩地集团公司在一个地点办公，财务主管均为刘静，段磊同时担任浩地实业公司、浩地集团公司的法定代表人，有权调拨浩地实业公司、浩地集团公司的财产，并在得知赵玉福从售楼处开走价格确认书的前提下，同意赵玉福挑选商品房户型，按送料的进度的钱数允许其先行出售相应价款的商品房，但要求赵玉福将收取的购房款打入浩地集团公司账户，由浩地集团公司负责与购房者签订商品房买卖合同。原告向原审法院提起诉讼，请求：一、各被告连带赔偿原告已付房款390000元；二、各被告连带赔偿原告自2010年12月2日至判决生效之日的已付房款利息（银行同期贷款利息）；三、各被告连带返还原告中介费5000元；四、诉讼费及其他一切费用由本案各被告共同承担。诉讼中，原告明确表示同意按照商品房销售合同纠纷行使权利。原审法院认为，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。在原告购买诉争房屋期间，被告浩地集团公司与浩地实业公司，虽然法人名称不同，但是在一个场所办公，拥有共同的法定代表人段磊、财务主管均为刘静，庭审中被告浩地实业公司的委托代理人李国良，浩地集团公司的委托代理人赵萍也明确表示，段磊可以同时调拨浩地实业公司、浩地集团公司的财产。通过浩地实业公司与福盛公司、滨涛公司签订的三方协议、与福盛公司签订的双方协议，及浩地集团公司为赵玉福开走价格确认书，在浩地集团公司不欠赵玉福砂石料款的情况下，赵玉福委托浩地集团公司偿还欠案外人徐家怡、许长安的欠款，浩地集团公司为赵玉福偿还的事实来看，浩地实业公司与浩地集团公司的经营活动存在一定程度的关联。就本案而言，从本质上看属于商品房销售合同引发的纠纷，案由应定性为商品房销售合同纠纷，经向原告释明，原告亦明确表示同意按照商品房销售合同纠纷请求权利。被告福盛公司法定代表人赵玉福在没有取得诉争商品房所有权的情况下，声称其有浩地集团公司抵顶给其的顶账房出售，浩地集团公司在明知赵玉福通过房屋中介向原告等购房者出售浩地集团公司开发的商品房的情况下，不予否认，应认定福盛公司法定代表人赵玉福实施的售房代理行为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任应直接由被代理人承担，即福盛公司法定代表人赵玉福与原告签订的房屋买卖合同应直接约束被代理人浩地集团公司与原告，赵玉福作为代理人收取款项的法律后果亦应由被代理人浩地集团公司承担。虽然福盛公司与浩地实业公司在签订双方协议时，约定福盛公司先行售房时，应该将其收取的购房者交纳的首付款交到浩地实业公司后，由浩地实业公司以支票方式再返还福盛公司，作为结算浩地实业公司应支付给福盛公司的砂石料款，但该双方协议，原告等购房者及房屋中介并不知晓，故此，福盛公司及浩地实业公司就双方之间具体结算方式的约定属于福盛公司与浩地实业公司之间内部约定，不能对抗房屋中介及善意的购房者。浩地集团公司在赵玉福代理其向原告等购房者销售商品房后，未向原告等购房者交付商品房，又将该商品房另售他人，导致原告等购房者的购房目的最终无法实现，现原告等购房者要求浩地集团公司返还已付购房款及利息的诉讼请求并无不当，依法予以支持。如因此给被告浩地集团公司造成损失，被告浩地集团公司可在另案中向被告福盛公司、福盛公司法定代表人赵玉福追偿。被告浩地集团公司辩称，被告赵玉福在向原告等购房者售房时，存在私刻被告浩地集团公司印章行为，因未向法庭提供证据证实，且其在庭审中对被告福盛公司法定代表人赵玉福在通过房屋中介向原告售房时，持有的三方协议、供料单、浩地集团为赵玉福开具的53套商品房的价格确认书，以及浩地实业公司与福盛公司之间签订的双方协议的真实性均表示认可，故对浩地集团公司的答辩意见，不予认可。诉讼中，被告边力娜、王酩雁、尤增芳自愿将其收取的房屋中介费5000元退还原告汪永强，原告汪永强表示放弃第三项诉讼请求，即不再要求各被告连带返还中介费5000元，依法予以准许。对于原告要求其他被告承担返还已付购房款及利息的连带责任问题，于法无据，不予支持。案经数次调解未果，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、由被告天津浩地集团有限公司于本判决生效后十日内，返还原告汪永强已付房款390000元及利息（自2010年12月2日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利息计算）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7225元（原告已预交3613元），由被告天津浩地集团有限公司负担。原告已预交部分，被告天津浩地集团有限公司在执行中直接给付原告。原审法院判决后，上诉人浩地集团公司不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人汪永强的诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：上诉人与汪永强之间未签订过任何房屋买卖合同，也没有收取其购房款项，而是赵玉福以自己名义与汪永强签订房屋买卖合同并收取购房款，上诉人对其行为并不知情。赵玉福的合同诈骗行为，已经蓟县人民法院刑事判决予以确认。因此，请求驳回汪永强的诉讼请求或将案件发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人汪永强辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人赵玉福、福盛公司辩称，虽然赵玉福与汪永强签订了房屋买卖合同，但是在取得了该房销售资格的前提下实施的行为，赵玉福亦多次带领客户至售楼处看房选房并与售楼处工作人员及客户进行洽谈，其行为构成表见代理，后果应由上诉人承担；赵玉福是否构成诈骗与本案无关，蓟县人民法院作出的（2012）蓟刑初字第133号刑事判决已认定在2011年2月15日前收取的包括汪永强在内的13户购房人首付款的行为，不能认定为犯罪，属于民事行为，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人王酩雁提交书面意见辩称，本人与边力娜、尤增芳均系蓟县恋尚家地产的房屋中介，赵玉福委托售房时，出示了福盛公司、浩地实业公司与滨涛公司的三方协议，向滨涛公司供应砂石料的供料单，浩地集团公司为其出具的53套商品房的价格确认书。当时我们也亲自前往浩地集团公司售楼处与销售经理何媛媛进行了核实。因此，本人在对汪永强与赵玉福提供居间服务过程中没有任何过错，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人边力娜、尤增芳未出庭，亦未提交书面答辩意见。原审被告浩地实业公司述称，同意上诉人的上诉请求。经本院审理查明，原审法院查明的事实无误，上述事实有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案浩地实业公司、福盛公司与滨涛公司于2010年6月17日签订的协议书约定福盛公司为滨涛公司供应沙子的全部货款，由浩地实业公司以蓟县山水颐城商品房进行冲减。该协议系各方真实意思表示，应为合法有效。后福盛公司法定代表人赵玉福至浩地集团公司由该公司销售经理何媛媛开具了包含涉诉房屋在内的53套商品房价格确认书。赵玉福与汪永强的房屋买卖合同亦约定由赵玉福尽快与浩地集团公司协调为该房屋出具商品房买卖合同手续等内容。以上书面材料呈现的事实，使汪永强有充分理由相信赵玉福具有出售浩地集团公司商品房的代理权，且浩地实业公司与浩地集团公司具有一定的关联关系，因此，虽然浩地集团公司并未收取汪永强购房款，但赵玉福收取汪永强390000元首付款的行为已构成表见代理，其后果应由上诉人承担。上诉人对此不知情的主张，不能对抗善意购房人。蓟县人民法院所作出的（2012）蓟刑初字第133号刑事判决已认定赵玉福收取汪永强购房首付款的行为属于民事行为，并未对此认定为犯罪，因此，对赵玉福收取的汪永强购房款及利息，应由浩地集团公司予以返还。浩地集团公司与赵玉福及福盛公司之间的纠纷，双方可另行解决。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7665元，由上诉人天津浩地集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 路代理审判员  李草原代理审判员  姜纪超二〇一五年四月八日书 记 员  仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。