福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第964号
原告王明艺，男，1980年10月21日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
原告黄秀英，女，1980年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人于宏亮、黄寒粮，福建达业律师事务所律师。
被告泉州市阳光置业发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区交通局二楼，组织机构代码76859885-5。
法定代表人王瑞宵，执行董事兼总经理。
委托代理人张炳华、蔡跃峰，福建师友律师事务所律师。
原告王明艺、黄秀英与被告泉州市阳光置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法由代理审判员孙玫芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王明艺、黄秀英的委托代理人于宏亮、黄寒粮，被告泉州市阳光置业发展有限公司的委托代理人张炳华、蔡跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明艺、黄秀英诉称，两原告于2008年5月23日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由两原告向被告购买阳光国际广场一商品房，总价款为人民币561311元（房屋总价款560269元＋补差款1042元），被告应于2010年10月10日前将商品房交付两原告使用，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因被告原因致使两原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日起按原告已付购房款的0.003%向两原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，两原告已支付完所有购房款人民币561311元。商品房交付使用后，因被告原因，两原告至今未能取得房地产权属证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告的行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。为维护原告自身合法权益不受侵害。请求依法判令：1、被告立即协助两原告办理房地产权属证书；2、被告立即向两原告支付自2011年12月10日起至被告实际履行协助办证义务之日止每日按已付房款561311元的0.003%计算的逾期办证违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告泉州市阳光置业发展有限公司辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告仅负有协助办理房屋所有权证的义务，合同并未约定被告有协助办理土地使用权属证书的义务，原告要求被告履行该协助义务并承担逾期履行协助办证义务的违约金没有合同依据。2、原告购买的房屋至今未能办理土地使用权属证书并非因被告原因造成的，被告不构成违约。2014年5月19日，泉州市国土资源局洛江分局下发《关于印发实施﹤洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案﹥的通知》，而在此之前泉州市国土资源局洛江分局没有明确办理国有土地使用权分割登记应提供的具体材料，也不受理国有土地使用权分割登记办证工作。该文件下发后，被告已着手开始进行诉争的阳光国际广场项目的土地面积分摊计算工作，在上述文件下发之前由于土地面积分摊计算标准未明确，该工作一直未能进行。该工作完成后，被告即可办理项目土地分割总登记。由此可见，原告购买的房屋至今未能办理土地使用权属证书并非因被告原因造成的。原告主张被告不履行合同义务，构成违约没有事实依据。3、原告诉求自2011年12月10日起的逾期办证违约金也已经超过了法定的诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
经审理查明，2008年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定由原告向被告预购洛江区阳光国际广场一商品房，建筑面积118.25平方米，商品房单价为4738元，总价款为560269元。对产权登记双方约定（合同第十四条）“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金”。庭审中，原、被告双方确认诉争房屋测绘后建筑面积为118.47平方米，原告支付购房款561311元，被告于2010年10月10日将商品房交付原告使用。泉州市洛江区房地产管理处于2011年12月6日受理原告房产所有权预受理登记，房产登记时间为2011年12月14日。2014年10月8日，被告泉州市阳光置业发展有限公司已将办理洛江区万安开发区安吉路的阳光国际广场国有土地使用权分割登记的材料全部交付给泉州市国土资源局洛江分局，并获审批通过可申请国有土地使用权分割登记。原告王明艺、黄秀英已于2014年11月3日取得土地使用权证书。
在审理过程中，本院于2014年9月30日向泉州市国土资源局洛江分局发函调查并调取泉国土资洛（2014）38号《关于印发实施〈洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案〉的通知》，2014年10月9日该局在本院调查函中书写回复函并加盖行政审批专用章。复函内容为：1、自2003年2月21日《福建省国土资源厅关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》{闽国土资综（2003）97号}实施以来就可以受理国有土地使用权分割登记。2、为提高审批效率，区国土分局于2014年5月19日印发《关于印发实施〈洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案〉的通知》，进一步精简收件材料，压缩审批流程和工作时限。3、国有土地使用权分割登记为依申请登记项目，在2014年5月19日前，没有收到各开发主体关于国有土地使用权分割登记的申请。2015年5月12日本院再次发函给泉州市国土资源局洛江分局，要求该局以“泉州市国土资源局洛江分局”的名义作出书面答复。2015年5月20日，该局作出泉国土资洛函（2015）26号回复函，回复函内容为“福建省国土资源厅于2003年下发的《关于实施商品房用地国有土地使用权分割转让及登记的意见》（闽国土资综（2003）97号）在我省开展国有土地使用权分割转让登记试点工作。根据该意见的相关规定，针对我区的实际情况，形成了《洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案》作为我区办理城镇房屋国有土地分割登记发证工作的操作规范，并于2014年5月19日下发该实施方案后，开始正式受理和办理商品房共有分摊土地使用权分割登记”并加盖该局公章。
本院对上述两份回复函审查认为，泉州市国土资源局洛江分局2015年5月20日作出的泉国土资洛函（2015）26号加盖有该局公章，系该局经研究后给本院的正式复函，可以作为认定案件事实的依据。该复函明确载明该局系于2014年5月19日下发《洛江区城镇房屋国有土地分割登记发证工作实施方案》后开始正式受理和办理商品房共有分摊土地使用权分割登记。故根据该复函可以认定，泉州市国土资源局洛江分局系于2014年5月19日之后才开始正式受理和办理商品房共有分摊土地使用权分割登记。而该局于2014年10月9日在本院的调查函中书写的回复仅加盖行政审批专用章，未加盖局公章，且内容与泉国土资洛函（2015）26号复函内容不一致，故不能作为定案依据。
本院认为，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。2、关于逾期协助办理房屋所有权证的问题。本案原、被告约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告于2014年7月21日向本院主张权利，故诉讼时效应倒推二年即自2012年7月22日起计算，且原告也于2011年12月14日取得房屋所有权证书，故对其请求被告支付逾期协助办理房屋所有权证书的违约金，本院不予支持。3、关于逾期协助办理土地使用权证的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，被告具有协助原告办理土地使用权的义务，但根据泉州市国土资源局2015年5月20日作出的泉国土资洛函（2015）26号《关于泉州市洛江区人民法院咨询有关问题的复函》，该局系于2014年5月19日之后才开始正式受理和办理商品房共有分摊土地使用权分割登记。故2014年5月20日之前原告未能取得国有土地使用权证并非被告的原因所致，因此，自2014年5月20日起被告应履行协助义务，鉴于被告已于2014年10月8日将办理国有土地使用权分割登记材料全部交付给土地管理部门，其协助义务已完成，故违约协助办证截止时间为2014年10月8日止。被告违约协助办证天数为从2014年5月20日起到2014年10月8日止，计142天，根据原被告的约定，违约金应按已付房款561311元的日0.003%计付，故违约金为2391.18元（561311元×0.003%／天×142天）。原告请求超出此范围的，本院不予支持。4、原告请求被告协助原告办理房地产权属证书，由于原告已取得房屋所有权证书，且在本案审理过程中，被告已向泉州市国土资源局洛江分局提交阳光国际广场国有土地使用权分割登记全部材料，原告亦已取得土地使用权证书，被告协助义务已履行完毕，故对原告的该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告泉州市阳光置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告王明艺、黄秀英支付违约金2391.18元。
二、驳回原告王明艺、黄秀英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费321元，减半收取160.5元，由原告王明艺、黄秀英负担135.5元，被告泉州市阳光置业发展有限公司负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 孙玫芳
二〇一五年九月十七日
书 记 员 赖昕晟
附：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、申请执行依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。