西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0103民初1949号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：本市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：徐秀明，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人：赵向阳，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
被告：安洋，男，1976年5月5日出生，汉族。
被告：西安大德房地产开发有限公司，住所地：本市高新区科技路48号创业广场B座1904。
法定代表人：郭栋，该公司总经理。
委托代理人：常卫华，男。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）诉被告安洋、西安大德房地产开发有限公司（以下简称大德公司）借款合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人、被告大德公司委托代理人到庭参加诉讼，被告安洋经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西分行诉称,2012年3月12日，被告安洋为购买位于西安市雁塔区丈八北路中段风度天城第4幢1单元28层12805号房产，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款人民币550000元。被告安洋以该房产做了抵押，并于同日签订了《西安市房地产抵押合同》。被告大德公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定大德公司对安洋的上述债务承担连带保证责任。原告按约发放贷款，但被告安洋自2015年6月13日至今，再未偿还借款本息,原告多次催要无果。现诉至法院请求：1、判令解除原告与被告安洋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求宣告贷款到期，请求判令被告安洋偿还原告借款本金522182.44元，利息14655.21元，罚息75.75元，复利255.02元（计算截止到2015年10月13日），总计537168.42元；及2015年10月13日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权的全部费用；3、请求判令原告对被告安洋位于西安市雁塔区丈八北路中段风度天城第4幢1单元28层12805号房产抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、请求判令被告西安大德房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告安洋未出庭答辩。
被告大德公司辩称，原告应优先拍卖房产，其仅承担不足部分的连带偿还责任。
经审理查明，2012年3月12日，原告建行陕西分行与被告安洋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告安洋向原告建行陕西分行借款550000元整，用于购买位于西安市雁塔区丈八北路中段风度天城第4幢1单元28层12805号商品房一套。借款期限自2012年3月12日至2037年3月12日止。还款方法为按月等额本息还款法，每一个月归还本息金额4156.11元。合同第七条三款一项约定：“借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。”合同第十六条违约情形第一款约定：“借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项。”合同第十七条违约救济措施约定：“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。被告安洋及原告建行陕西分行在该合同上签字盖章。当日，被告安洋与原告建行陕西分行签订《西安市房地产抵押合同》，约定以被告安洋购买的位于西安市雁塔区丈八北路中段富裕路以北沣惠渠以西风度天城第4幢1单元28层12805号房作为抵押物对上述借款本息承担抵押担保责任，并于同年8月13日进行了预购商品房贷款抵押登记备案证明。2009年11月23日原告建行陕西分行与被告大德公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定自2009年9月30日至2014年9月30日因建行陕西分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，由被告大德公司承担连带保证责任。
另查，原告按约定向被告安洋发放贷款550000元，截止2015年10月13日，被告安洋尚欠原告建行陕西分行借款本金522182.44元，利息14655.21元，罚息75.75元，复利255.02元，总计537168.42元。
以上事实，有庭审笔录、《个人住房(商业用房)借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预售商品房贷款抵押登记备案证明、安洋拖欠明细及对账单、个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。原告建行陕西分行与被告安洋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产抵押合同》以及原告与被告大德公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，该合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告依约履行了向被告安洋支付借款的义务，因被告安洋未按约定还款付息，构成违约。现原告要求解除合同，由被告安洋支付其借款本金522182.44元，利息14655.21元，罚息75.75元，复利255.02元，总计537168.42元，以及2015年10月13日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利，理由成立，依法应予支持。对于原告要求被告安洋以抵押房产变现所得优先受偿，符合法律规定，依法应予支持。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告大德公司为债权确定期间内的债务人债务提供连带责任保证，故对保证责任的约定不属于物权担保中没有约定或约定不明的情形，因此对被告大德公司辩称的原告应先行使抵押权后再向其主张权利，且其仅对不足部分承担连带责任保证的意见不予采信，对原告要求被告大德公司承担连带清偿责任的请求应予以支持。被告大德公司承担保证责任后，可向被告安洋追偿。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告安洋签订的编号为610902905-011-201202686的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告安洋于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金522182.44元，利息14655.21元，罚息75.75元，复利255.02元，共计537168.42元（暂计算至2015年10月13日），及2015年10月13日后至贷款本息还清之日新产生的利息、罚息、复利；
三、被告安洋不能履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行有权对被告安洋购买的位于西安市雁塔区丈八北路中段富裕路以北沣惠渠以西风度天城第4幢1单元28层12805号商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告西安大德房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，被告西安大德房地产开发有限公司有权对被告安洋追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费9472元(其中案件受理费9172元，判决公告费300元)，由被告安洋负担。（此款原告已预付，被告安洋于本判决生效后十五日内给付原告）
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 彧
代理审判员 梁 媛
人民陪审员 李 秦
二〇一六年四月十九日
书 记 员 郑艳艳