太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0108民初1420号原告（反诉被告）：辰兴房地产发展有限公司，住所地山西省晋中市榆次区安宁大街18号。法定代表人：白选奎，董事长。委托诉讼代理人：胡志江，山西济德律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丽军。委托诉讼代理人：刘国伟，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告（反诉被告）辰兴房地产发展有限公司与被告（反诉原告）王丽军�屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辰兴房地产发展有限公司的委托诉讼代理人胡志江、被告王丽军的委托诉讼代理人刘国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰兴房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告向原告返还房屋并承担违约金56661.7元、房屋折旧费10199.11元、物业费4061.77元、电梯费902.62元及采暖费3692.52元，共计75517.72元。事实和理由：2014年4月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于太原市尖草坪区和平北路361号龙城优山美郡小区第9幢3单元1802号房屋，该房屋单价为每平米5524.2元，房屋总价为566617元；被告采用银行按揭付款方式，被告于2013年7月9日交付定金20000元，于签订合同时共交纳房款236617元（含定金），余款330000元以银行按揭贷款的形式支付；同时，合同还约定，买受人与银行签订贷款协议书后，因买受人逾期还贷造成出卖人回购或银行提前收取贷款本息时，出卖人在回购或承担保证责任后有权要求买受人一次性支付其由此所遭受的全部损失费用，该费用买受人应当在出卖人发出通知之日起10日内支付，否则自第11日起买受人须承担应付款总额每日万分之一的违约金；逾期30日仍不能付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人依照《商品房买卖合同》和补充协议行使合同解除权利时，已入住的买受人应当在收到解除通知书之日起15日内搬出所住房屋，每月应按其房款0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，还应予赔偿。2014年5�9日，被告与中国银行股份有限公司太原漪汾支行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告作为保证人对该笔贷款提供阶段性全额连带保证责任。合同约定被告向银行申请贷款330000元，贷款期限为25年，贷款用途仅限于借款人王丽军支付其购买位于太原市尖草坪区和平北路361号龙城优山美郡小区第9幢3单元1802号房，同时借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至其指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户即辰兴房地产发展股份有限公司太原分公司，借款人还款方式采用按月等额本息方式，每期还本息金额为2222.34元。2014年10月20日，原告为被告下达《入住通知书》，并定于2014年10月27日办理入住手续，因被告逾期未办理，按照《入住通知书》说明，视为已入住。后原告代被告向物业公司支付2014年11月1日至2016年8月31日的物业费共计4061.77元、电梯费902.62元及采暖费3692.52元。因被告未能按时向银行还款，银行分三次向原告下达了《贷款催收通知书》，并终止了与被告的贷款协议，原告为被告承担了担保责任，银行扣划原告保证金328880.71元。2016年5月23日，原告向被告发出关于解除商品房买卖合同的通知。被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求依法判决。被告王丽军辩称，一、虽然被告未收到解除合同的通知书，但被告同意与原告解除《商品房买卖合同》；二、被告从未收房，也未居住使用，没有取得房屋的物权，不应向原告返还房屋；三、原告作为主张违约责任的主体不适格。双方无借贷关系，原告无权依据被告与银行间的违约行为追究被告的违约责任；四、违约金约定过高，请求人民法院调低至被告不承担违约责任。原告主张的违约金�计算以房屋总价为基数，与被告逾期向银行支付按揭款无关联性，且原告无实际损失，被告不应当支付违约金；五、我国实行房地一体主义，房屋的价值未贬值，没有计提折旧的必要，本案中房屋折旧与被告没有因果关系，被告并未入住，故房屋折旧与被告无关；六、被告未收房，未居住使用房屋，没有享受物业、电梯、供暖服务，不应当承担相关费用，且被告未委托他人代其交纳费用，原告未提供相关发票，对其付款的真实性无法证明。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告王丽军向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告返还购房款237736.29元并支付反诉原告损失（以购房款566617元为本金从2014年5月9日至反诉被告返还清全部购房款之日止的利息，按照银行同期贷款利率标准计算）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告辰兴房地产发展有限公司辩称，一、反诉被告同意向反诉原告返还购房款162218.57元。反诉原告未能按时偿还银行贷款，导致银行扣划了原告的保证金328880.71元，反诉原告未向物业公司交纳物业费、电梯费等相关费用，反诉被告亦代其交纳了相关费用，且反诉原告存在违约行为，根据双方签订的合同，反诉原告应当承担违约责任，支付反诉被告违约金和房屋折旧费用，故应当将以上费用从反诉原告交纳的购房款中扣除；二、反诉被告不存在违约行为，未给反诉原告造成损失，不应当向其赔偿损失。原告围绕诉讼请求依法提交了证据为：证据一、企业名称变更核准通知书，证明原告于2014年11月25日由原名称辰兴房地产发展股份有限公司变更为现名称；证据二、商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关�，合同对违约金进行了约定；证据三、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明被告以按揭贷款形式购买房屋，原告对该笔贷款承担阶段性担保责任；证据四、入住通知书、缴费通知书，证明原告于2014年10月23日通过邮寄的方式通知了被告办理入住手续，被告逾期未办理入住手续视为已入住；证据五、关于履行合同约定如期归还银行本息的催告函、邮寄单及邮寄查询单，证明合同解除前，原告已对被告所欠银行本息进行催告；证据六、贷款催收通知书、银行扣划流水（贷款还款回单），证明银行已扣划了原告的保证金，并终止了与被告间的贷款；证据七、解除商品房买卖合同通知、邮寄单及邮寄查询单，证明原告向被告送达了该通知，解除了与被告的商品房买卖合同；证据八、太原市经营性服务收费登记表，证明物业费及电梯费的收费标准；证据九、山西省物价局关于调整太原市城市居民供热价格的通知，证明采暖费的收取办法；证据十、贷款已还款明细清单，证明被告的购房贷款已全部还清；证据十一、收据四份，证明原告代被告交纳了物业费4061.77元、电梯费902.62元、采暖费3692.52元。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。被告对原告所提交的证据一、证据二、证据三、证据六、证据八、证据九、证据十的真实性均无异议；对证据二认为合同中明确显示被告的地址为山西省原平市平地泉村437号，且房屋价款已全部付清；对证据四认为该通知书为原告单方制作，被告从未收到过该通知书，原告的证据也不能证明被告确以收到，故不能证明原告尽到了通知收房的义务；对证据五认为邮寄单中被告的地址与商品房买卖合同中记载的地址不一致，虽然查询单显示本人收，但被告实际并未签收；对证据七认为邮寄单�被告的地址与商品房买卖合同中记载的地址不一致，且邮寄单不能证明邮寄内容，被告也未收到过该函件；对证据十一认为，原告交纳费用后应当出具发票，对收据不予认可，且被告从未委托他人支付过该费用。被告未向法庭提供证据。对原、被告没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的证据四，本院认为，原告虽向本院提供了《入住通知书》、《缴费通知书》，但未提供向被告邮寄送达的相关证据予以佐证，无法证明被告确已收到，故本院对此证据不予认定；2.关于原告提交的证据五，本院认为，虽该催告函的邮寄地址与被告在《商品房买卖合同》中注明的地址不一致，但根据本院向被告邮寄送达应诉手续时的签收地址与原告提供的邮寄查询单中的邮寄地址一致，均可证明该函确已由被告签收，故本�对此证据予以认定；3.关于原告提交的证据七，本院认为，邮寄单地址与邮寄信息均与证据五邮寄单地址一致，故本院对此证据予以认定；4.关于原告提交的证据十一，本院认为，原告虽缴纳电梯费、物业费、采暖费，但原告未向本院提交被告确已收到《入住通知书》及《缴费通知书》的相关证据，被告并未实际收房，故该证据与本案不具有关联性，本院对该证据的真实性予以认定，对关联性不予认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告（买受人）向原告（出卖人）购买位于太原市尖草坪区和平北路361号龙城优山美郡小区第9幢3单元1802号房屋，该房屋单价为每平方米5524.2元，房屋总价为566617元；被告采用银行按揭�款方式，被告于2013年7月9日已交付定金20000元，于签订合同时共交纳房款236617元（含定金），余款330000元以银行按揭贷款的形式支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；同时，合同补充协议约定：买受人与银行签订个人按揭贷款协议后，因买受人逾期还贷造成出卖人回购或银行提前收回贷款本息时，出卖人在回购或承担保证责任后有权要求买受人一次性支付其由此所遭受的全部损失费用，该费用买受人应当在出卖人发出通知之日起10日内支付，否则自第11日起买受人须承担应付款总额每日万分之一的违约金；逾期30日仍不能付清的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人依照《商品房买卖合同》和补充协议行使合同解除权利时，已入住的买受人应当在收到解除通知书之日起15日内搬出所住房屋，每月应按其总房款0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，还应予以赔偿。2014年5月9日，被告与中国银行股份有限公司太原漪汾支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告向银行申请贷款330000元，贷款期限为25年，贷款用途仅限于借款人王丽军支付其购买位于太原市尖草坪区和平北路361号龙城优山美郡小区第9幢3单元1802号房，同时借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至其指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户即辰兴房地产发展股份有限公司太原分公司，借款人还款方式采用按月等额本息还款方式；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；原告作为保证人�该笔贷款提供阶段性全额连带责任保证。因被告未按时向银行偿还贷款，原告于2016年5月18日向被告邮寄送达了《关于履行合同约定如期归还银行本息的催告函》，要求被告最迟于2016年5月22日前到银行办理逾期还款手续，否则，将依据商品房买卖合同的约定，有权追索因逾期还贷给公司造成的一切损失，并保留解除《商品房买卖合同》，同时追收购房款10%的违约金的权利。被告于2016年5月24日签收。中国银行股份有限公司太原漪汾支行于2016年5月31日、6月29日、7月18日分三次向原告下达了《贷款催收通知书》，扣划原告公司保证金328880.71元，并终止了与被告的贷款。2016年5月24日，原告向被告的同一地址邮寄发出《解除商品房买卖合同通知》，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并要求其于接到通知后五日内办理退房手续，被告于2016年5月26日签收。后原告向物业公司缴纳了2014年11月1日至2016年8月31日的物业费共计4061.77元、电梯费902.62元及2014年11月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日共计10个月的采暖费3692.52元。另查明，本案所涉房屋未办理预告抵押登记。还查明，2014年11月25日原告的公司名称由原名称辰兴房地产发展股份有限公司变更为现名称。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定诚实、全面履行各自义务。本案中，关于原告要求确认解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院认为，被告未按照约定向中国银行股份有限公司太原漪汾支行偿还贷款，已构成违约，原告已向银行承担了保证责�，符合原、被告双方在合同补充协议中关于解除合同的约定，约定解除合同的条件已成就，原告于2016年5月24日向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知》，被告已于2016年5月26日签收，根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故该《商品房买卖合同》于2016年5月26日已解除，且被告在庭审中亦同意解除该合同，故本院对该诉讼请求予以支持。被告违约后理应承担相应的违约责任，按照合同约定向原告支付违约金。关于被告辩称，原告向其主张违约金应属主体不适格，且违约金约定过高，原告并无损失，应当调至被告不承担违约责任的意见，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中对被告（买受人）逾期还款后应当承担违约金的责任进行了约定，且该条�并无法律规定的无效情形，亦未有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应属有效，故原告要求被告承担违约责任并无不当，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告向其返还房屋并承担房屋折旧费、物业费、电梯费、采暖费的诉讼请求，本院认为，原告虽向本院提供《入住通知书》及《缴费通知书》以证明其已履行了通知收房的义务，被告逾期未办理收房手续应视为已入住，但原告未提供向被告送达以上通知书的相关证据，被告亦否认其已收到该通知书，原告应当承担举证不能的不利后果，且被告未实际收房及居住，不应当承担返还房屋及支付各项费用的责任，故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还购房款237736.29元并赔偿损失的诉讼请求，本院认为，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失，故反诉被告应当返还反诉原告购房款237736.29元并赔偿相应损失。关于损失的计算，本院认为，该商品房买卖中，反诉原告虽已通过银行贷款方式将全部房款支付反诉被告，但反诉原告逾期未偿还银行贷款后，反诉被告作为该笔贷款的保证人，已向银行承担偿还剩余贷款328880.71元的担保责任，故反诉原告以购房款566617元为本金从2014年5月9日起计算利息的请求，于法无据，应当以其实际支付的购房款237736.29元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从合同解除之日即2016年5月26日起计算至房款237736.29元返还清之日止，故本院对反诉原告要求赔偿损失中超出的部分不予支持。综上所述，原告要求确认解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及要求被告承担违约金56661.7元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告返还房屋并承担房屋折旧费10199.11元、物业费4061.77元、电梯费902.62元、采暖费3692.52元的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告返还购房款237736.29元及以购房款237736.29元为基数从2016年5月26日起计算至反诉被告返还清全部购房款之日止的按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持，对反诉原告要求的超出部分的利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告辰兴房地产发展有限公司与被告王丽军于2014年4月28日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告王丽军于本判决生效之日起十五日内向原告辰兴房地产发展有限公司赔偿违约金56661.7元；三、反诉被告辰兴房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告王丽军返还购房款237736.29元；四、反诉被告辰兴房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告王丽军购房款237736.29元的利息损失，从2016年5月26日起计算至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；五、驳回原告辰兴房地产发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王丽军的其他反�请求。如果被告王丽军、反诉被告辰兴房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10221元，反诉费2433元，共计12654元，由原告辰兴房地产发展有限公司负担2621元，由被告王丽军负担10033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 赵 智 宏人民陪审员 刘 建 青人民陪审员 褚   蔚二〇一七年三月二十四日书 记 员 �雪姣