上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2028号
上诉人（原审原告）上海市虹口区润欣公寓业主委员会。
负责人龚敏迪。
委托代理人叶木生。
被上诉人（原审被告）上海宏阳物业有限公司。
法定代表人陈澄如。
委托代理人张红海。
上诉人上海市虹口区润欣公寓业主委员会（以下简称润欣公寓业委会）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海宏阳物业有限公司（以下简称宏阳物业）自2001年作为前期物业与润欣公寓小区开发商签订合同，进驻润欣公寓业委会所在小区提供物业管理服务，至2014年4月8日退出该小区。其间于2007年、2009年分别与润欣公寓业主大会签订《物业服务合同》。润欣公寓小区住宅面积为17，981.7平方米，商铺面积为2，685.87平方米。自2007年起，与润欣公寓小区毗邻的部分私房业主，因小区开发过程中遗留历史原因，开始拆除小区原有围墙，将私房范围扩建至小区围墙范围内，并在小区内开设房门从小区内道路通行。上述情况发生后，宏阳物业作为管理单位通过报警、联系属地居委、房地部门等到场调处等方式进行了劝阻，但始终未能完全制止。2009年开始，私房业主开始大量拆除小区围墙，并从小区内通行。2010年，已经破坏围墙的部分私房业主开始占用原有围墙内小区的绿地，将其改建为水泥地面，用以停放车辆及作为生活区域。其后，润欣公寓小区个别业主亦将小区内绿地改建为水泥地面以停放车辆。上述毁坏绿地情况发生后，宏阳物业通过报警等方式予以劝阻，但未能制止，随即对已经毁坏绿地停放车辆的小区业主收取停车费进行管理。润欣公寓业委会遂诉至原审法院，要求判令：一、宏阳物业将小区内原为绿化的车位全部清除，恢复原状；二、宏阳物业将小区内被破坏的围墙重新恢复。审理中，润欣公寓业委会变更诉讼请求为：判令宏阳物业向润欣公寓业委会支付违约金297，613.30元。
原审法院在审理时现场勘查，润欣公寓小区内毁坏绿地改建车位共有11处，其中私房业主4处，润欣公寓业主7处，面积共计208.57平方米。
宏阳物业（乙方）与润欣公寓业主大会（甲方）于2009年签订的《物业服务合同》约定合同期三年，自2009年10月1日起至2012年9月30日止。合同期满后双方事实上仍依照合同履行相关权利义务。该《物业服务合同》第二条约定：“乙方为本物业管理区域业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；……（三）公共绿化养护服务……”；第五条约定：“乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；……”；第六条约定：“在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必须的相关资料。”；第七条约定：“一、住宅物业：……4、公共区域绿化养护费用：三级标准（住宅0.03元／月·平方米）；5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：（住宅合计0.66元／月·平方米），其中公共部位（二类）0.07元／月·平方米……；补充条款‘此款约定的物业服务费1.32元／㎡／月，现鉴于润欣公寓目前的状况，物业服务费上海宏阳物业有限公司给予一定优惠，收取1.10元／㎡／月（其中包括含共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修费0.66元／㎡／月），优惠期为2009年10月1日至2010年3月31日。’；二、非住宅物业：……4、公共区域绿化养护费用：三级标准（非住宅0.06元／月·平方米）；5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：（非住宅合计0.78元／月·平方米），其中公共部位（二类）0.21元／月·平方米……；补充条款‘此款约定的非住宅物业服务费2.10元／㎡／月，现鉴于润欣公寓目前的状况，物业服务费上海宏阳物业有限公司给予一定优惠，收取1.10元／㎡／月（其中包括含共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修费0.78元／㎡／月），优惠期为2010年3月31日’”；第二十二条约定：“甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。”；第二十三条约定：“除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向涉及的业主支付一倍的违约金。”该《物业服务合同》附件三、附件四分别就共用设施设备的日常运行、保养和维修服务以及公共区域绿化养护服务细化标准进行了约定。
宏阳物业在润欣公寓小区提供物业服务过程中，因历史遗留问题较为复杂，小区业主欠缴物业费用情况较为严重，宏阳物业在通过法院调解收取欠缴物业费时，按照80%标准收取。至诉讼时尚有三分之一的小区业主未缴纳应缴物业费用。
润欣公寓业委会对宏阳物业主张违约金的计算数额，同意将小区住宅面积17，981.7平方米与商铺面积2，685.87平方米的绿化养护费用计算标准统一调整为按照0.03元／月·平方米计算。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的《物业管理服务合同》约定服务期限为自2009年10月1日起至2012年9月30日止。合同约定的服务期限届满后，润欣公寓小区业委会未与宏阳物业签订新的合同，但仍由宏阳物业对润欣公寓小区提供物业服务直至其退出小区，润欣公寓业委会及小区业主也接受了管理和服务，故上述合同继续有效。润欣公寓业委会依据该合同向宏阳物业主张违约责任，与法不悖。根据相关法律规定，所有权人因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由对侵权人提起民事诉讼。润欣公寓小区内部分围墙的破坏，系与小区毗邻的部分私房业主实施侵权行为所致，故对此造成的损失，应当由相邻的侵权人承担责任。同时，部分私房业主破坏小区围墙的行为，是在该小区较为复杂的历史遗留问题的背景下出现的。宏阳物业在部分私房业主做出上述侵权行为后，通过劝阻、报警、联络属地管理部门到场协调等方式尽到了合同约定管理维护的义务，围墙遭受破坏之现状，已难以归咎于宏阳物业。故对润欣公寓业委会要求宏阳物业承担围墙部位管理维护的违约责任之主张，难以支持。根据《物业管理服务合同》的约定，作为物业管理单位，宏阳物业应当对小区内共用部位、公共绿地等尽到管理维护的义务，综合考虑润欣公寓业主破坏绿地改建车位全过程，尽管宏阳物业做出一定的劝阻行为，但并未完全依照合同约定尽到管理维护义务，故应当承担相应违约责任。但考虑到共用部位、公共绿地的管理维护费用的实际损失，兼顾小区业主缴纳物业费用的实际情况以及相关当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则依法对违约金数额做出调整。据此，原审法院判决：一、上海宏阳物业有限公司于判决生效之日起十日内向上海市虹口区润欣公寓业主委员会支付违约金18，180.20元；二、上海市虹口区润欣公寓业主委员会其它诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人润欣公寓业委会不服，向本院提出上诉称：在宏阳物业服务期间，存在小区外私房业主破坏小区围墙，及小区业主毁坏绿地建造车位并私自使用等现象，宏阳物业没有尽到维护管理责任，违反了物业合同相关约定，应当承担违约责任。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。
被上诉人宏阳物业辩称：私房业主拆墙是由于该小区历史遗留问题造成的。拆墙和绿地毁坏改建车位状况发生时，宏阳物业通过报警等方式进行了劝阻，但无法阻止。其已根据合同约定履行了义务，不应承担责任。故请求本院驳回润欣公寓业委会的诉请。
本院经审理查明，除原告“上海市虹口区润欣公寓小区业主委员会”应为“上海市虹口区润欣公寓业主委员会”外，原审法院查明其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，所有权人因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由对侵权人提起民事诉讼。私房业主破坏小区围墙事情，是在该小区较为复杂的历史遗留问题的背景下出现的。拆墙事情发生后，宏阳物业通过劝阻、报警、联络属地管理部门到场协调等方式尽到了合同约定管理维护的义务，宏阳物业不应承担相应责任。润欣公寓业委会上诉称宏阳物业在拆墙事情发生后未尽管理责任，依据不足，本院不予采信。在小区业主破坏绿地改建车位过程中，尽管宏阳物业做出一定的劝阻行为，但并未完全依照合同约定尽到管理维护义务，应当承担相应责任。原审法院考虑到共用部位、公共绿地的管理维护费用的实际损失，兼顾小区业主缴纳物业费用的实际情况以及相关当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则依法对违约金数额做出调整，并无不当。润欣公寓业委会的上诉请求，本院难以支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，764.19元，由上诉人上海市虹口区润欣公寓业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十二月八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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