浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金武民初字第452号
原告：汤建业。
委托代理人：何崇明。
被告：武义县壶山街道星光经济合作社。
法定代表人：徐希虞。
委托代理人：方雪松。
原告汤建业与被告武义县壶山街道星光经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月4日向本院起诉，本院于当日预立案，于2014年6月23日正式立案受理，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告汤建业及其委托代理人何崇明、被告法定代表人徐希虞及其委托代理人方雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤建业起诉称：2012年4月15日，原告在武义县壶山街道办事处举行的关于武义县壶山街道星光经济合作社所属，坐落于武义县武川路边店面出租招标中中标。2012年5月7日，原告与被告就武义县中医院后武川路边店29间的出租事宜，签订了一份《租赁合同》。合同约定：出租期限暂定三年，自2012年4月15日至2015年4月14日。合同还就租金、付款方式以及其他事项作了约定。2013年5月7日，双方又一致同意将租赁期限延长到2016年4月14日止。2012年5月11日，原告向工商管理部门申领了工商营业执照；被告也书面承诺了出租房屋不属违法占地，不属违章建筑。2014年3月28日，壶山街道办事处、武义县国土资源局、武义县城市管理行政执法局联合下发了一份《限期改正通知书》，通知书载明了该房屋系未经有关部门审批，擅自在武川路与中源东路交叉口地块进行违法建设的行为；并责令在2014年4月15日前，自行拆除违法建筑，恢复原状。原告认为：被告擅自将未经有关部门审批的违法建筑，出租给原告作为经营用房适用侵犯了原告的合法权益；而原告所开设的均为高端品牌的家居建材专卖店，必须进行豪华的装修，现在面临拆迁、停业的局面，正是由于被告的过错行为造成的。被告故意隐瞒了出租房屋系违章建筑的行为导致了双方签订的《租赁合同》无效。为此，请求判令：依法确认双方签订的《租赁合同》无效；被告赔偿原告房屋装修损失2800000元，搬迁费补偿10440元、临时安置费补偿48212元、停业损失费补偿83520元、人员费补偿132528元、其他损失667635元（包括广告费用、过渡营业房6个月的房租）；返还押金29000元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告武义县壶山街道星光经济合作社答辩称：1、2014年4月15日原告在诉争房屋租赁招投标中中标，并于2014年5月7日与被告签订租赁合同是事实；根据发表的招投标规则的约定，被告认为原告要求被告承担赔偿不应支持，希望驳回原告请求。2、原告请求合同无效被告认为不符合法律规定。因为企业住所、个体工商户经营场所证明中，壶山街道盖章确认该建筑系临时建筑。3、本案中武义天平资产评估事务所出具的评估报告严重不符，并且资质存在问题。评估报告里面的内容是关于原告的租赁房屋的损失金额评估报告，实际所确认的是工程审核表，所以我方认为这并不是资产损失的报告，只是对现有工程进行资产审核的行为，所以武义天平资产事务所没有评估资质。从补充报告中以武义县房屋征收补偿方案为资产评估的标准，不符合法律规定，所以这份评估报告无效。评估报告不符合客观，评估价格混乱；在评估报告中有管理费产生，这是对有装修资质的企业在施工过程中产生的费用，而原告的是个人装修，不应该产生管理费用，原告并没有委托或承包给有关资质的企业进行装修；评估中将展示的商品作为评估对象有异议；被告的房屋是很简单的，现在装修已经超出房屋的范围，这部分损失是原告自己扩大的。综合意见是该评估单位没有资质；评估标准是以梁桥一路的特定标准来作为标准是错误的，所以该评估报告是无效的。4、如果确认无效，原告在签订合同时候明确知道是临时建筑，仍然与被告签订租赁合同，临时建筑的使用期限是2年，原告仍与被告签订3年，说明原告自己存在重大的过错，所以应该按照过错责任承担，之前原告的经营期限已经满2年。5、原告汤建业擅自转租大部分的房屋，其自己使用的只有8间，根据合同约定原告转租要由被告同意，其他的损失要原告自行承担，因为原告的转租没有经过被告同意。
原告汤建业为证明自己主张向本院提交了如下证据：
1、租赁合同1份，证明原、被告之间房屋租赁合同关系。
对证据1，被告质证认为对该证据的本身无异议，但该合同能证明如果要转租必须经被告同意，且手写的条款能证明因政府行为作为被告方仅退回多余的租金，其他损失不予承担，该合同与我方出示的招投标规则相吻合。双方对于签订租赁合同的事实并无异议，本院对此予以确认，至于租赁合同是否有效，本院将在本院认为部分综合予以阐明。
2、个体工商户经营场所证明1组，证明被告存在故意隐瞒出租房屋是违章建筑的事实的行为，被告对原告的转租行为是知道的。
对证据2，被告质证认为对该证据的本身无异议，其他汤建业转租的个体工商户没有证明，这份证据证明是临时建筑，不能证明被告转租事实是清楚的，被告并不清楚原告转租的事实，该证据不能达到原告所证明的目的。本院对证据2的真实性予以认定。
3、限期改正通知书1份，证明被告承租给原告的房屋系未经审批的违章建筑。
对证据3，被告质证认为无异议，但提出从企业工商户证明上可以证明该建筑是临时建筑，同时有壶山街道办事处的公章，说明我们的临时建筑是政府确认过的；招投标的行为是在壶山街道办事处进行的。本院对证据3的真实性予以确认。
4、天平资产评估报告2份，证明原告所诉求的赔偿数额是合理的；
5、鉴定人叶某的证言1份，证明如合同无效，无需考虑成新率的事实。
对证据4、5，被告质证认为鉴定报告的本身是资产评估报告书，里面的内容是关于原告的租赁房屋的损失金额评估报告，实际所确认的是工程审核表，并不是资产损失的报告，只是对现有工程进行资产审核的行为，武义天平资产评估事务所没有评估资质。从补充报告所附的武义县房屋征收补偿方案，评估以此为标准不符合法律规定，所以这份评估报告无效。评估报告不符合客观事实，评估价格混乱；在评估报告中有管理费产生，这是对有装修资质的企业在施工过程中产生的费用，而原告的是个人装修，不应该产生管理费用，原告并没有委托或承包给有关资质的企业进行装修；其中评估中将展示的商品作为评估对象也不合理；被告的房屋是很简单的，现在装修已经超出房屋的范围，这部分损失是原告自己扩大的；评估报告中原告汤建业自身送审的单价150元，但是评估时候是324元，这明显有问题，并且在评估报告中都是核增的，物价有变动是有可能，但是增加一倍多是不符合客观的。综上，我们的意见是该评估单位没有资质；评估标准是以梁桥一路的特定标准来作为标准是错误的，评估报告是无效的。鉴定人所讲的评估方法跟原则是错误的，鉴定人是以工程审核的形式进行评估，比评估还正确，这种说法是不正确的；以两桥一路的标准进行评估是错误的，作为参考是可以的，并且同时结合市场其他价值与价格，但是鉴定人当庭说完全以这个为标准进行，这完全错误的。对于武义天平资产评估事务所是否有资质、评估报告依据的标准是否合理、成新率是否需要考虑等问题，本院将在本院认为部分综合予以阐明。
被告武义县壶山街道星光经济合作社为证明自己主张向本院提交了如下证据：
1、招投标规则等1组，证明政府建设需要，中标者在限定时间内迁移，装修等费用不作赔偿，其效力等同合同，原告的装修损失不予赔偿；
2、抄告单及办公会议纪要（复印件），证明讼争地块为中医院扩建使用地块。
对上述证据，原告质证认为对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，我方认为虽然合同中有这句话，但不符合本案的实际情况，不能证明被告不需要赔偿的目的；对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，其内容不能证明被告不需要承担责任，合同约定的如遇政府需要应该在合同有效的前提下进行的，目前该房屋系违章建筑，合同系无效合同，该条约定不适用。本院对证据1、2的真实性予以确认。
综上，本院认定本案事实如下：2012年3月20日，武义县壶山街道招投标分中心就壶山街道星光经济合作社武川路边（中医院后）店面招租发布招标公告。2012年3月25日，武义县壶山街道星光经济合作社管理委员会发布投标规则。2012年4月15日，原告在招投中中标。后原、被告于2012年5月7日签订了《租赁合同》1份，合同约定：被告将坐落在武义县中医院后武川路边店面29间出租给原告使用；出租期限暂定三年，自2012年4月15日至2015年4月14日止，从签订合同之日算起，如遇政府建设需要，原告在限定时间内必须无条件迁移，装修费用被告不作赔偿，被告退回本年度尚未经营满的租金。同时合同还就租金、付款方式等内容进行约定。合同签订后，原告自己使用了其中8间店面，其他21间店面进行转租，并分别依据武义县人民政府壶山街道办事处和武义县壶山街道星光经济合作社管理委员会出具的企业住所、个体工商户经营场所证明办理了个体工商户的住所登记。2012年10月15日，承租的经营户向被告提交了申请延长租期的报告。2013年5月7日，原、被告经协商同意租赁期延长，并在原告租赁合同下方进行备注，明确因原告室内装潢成本及原告屋面修理，经原、被告双方协商同意，租赁期延长一年，2016年4月14日止，如遇政府拆迁，原告应无条件服从，被告将退回原告多余的承包款。2014年3月28日，武义县人民政府壶山街道办事处、武义县国土资源局、武义县城市管理行政执法局联合下发了《限期改正通知书》，通知书载明：被告未经有关部门审批，擅自在武川路与中源东路交叉口地块进行违法建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等法律、法规的规定，现依据有关法律法规的规定，责令被告在2014年4月15日前自行改正，自行拆除违法搭建的建筑物、构筑物及其设施，恢复原样；逾期未履行改正义务的，供电、供水部分将强制断电断水，并将按照相关法律法规予以强制拆除。2014年4月4日，原告向本院起诉，并就损失部分向本院申请进行资产评估。后经本院委托，武义县天平资产评估事务所出具了武义天平报（2014）039号、武义天平报（2014）039-2号两份资产评估报告书。
另经双方确认，合同签订后，原告按合同约定交纳每间1000元的押金，共计交纳押金29000元，并交纳两年的租金。2014年6月17日开始诉争房屋被停水停电。2014年7月3日，原告腾空诉争房屋，同日诉争房屋被拆除。
本院认为，本案的争议焦点是：一、租赁合同是否有效？二、原告主张的房屋装修损失及其他损失计算是否合理？三、因合同无效产生的损失应如何承担？一、租赁合同是否有效问题，原告主张出租房屋系违章建筑，合同应当无效；被告则辩称出租房屋系经政府默许的临时建筑。从2014年3月28日武义县人民政府壶山街道办事处、武义县国土资源局、武义县城市管理行政执法局联合下发了《限期改正通知书》看，诉争房屋系被告违法搭建，未经过相关部门的审批。且庭审中被告虽辩称诉争房屋系临时建筑，却未能提供相应的建设工程规划许可证或城市、县人民政府城乡规划主管部门批准材料。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原、被告所签订的租赁合同应为无效合同。二、原告主张的房屋装修损失及其他损失计算是否合理问题，原告系依据武义县天平资产评估事务所出具的两份资产评估报告书来计算的各项损失的。针对武义县天平资产评估事务所出具的两份资产评估报告书，原、被告均提出各自异议，原告认为如合同无效，则本案不应当再考虑成新率；被告则认为评估机构以工程审核的方式来评估资质存在问题，以武义县城西区块、“两路一桥”国有土地上房屋征收补偿方案为标准进行评估存在问题，以重置价格为评估价格也存在问题，而本案的鉴定人也出庭陈述了其专家意见。本院认为，装修费用，特别是商业装修，在评定其初期投入后，结合其租赁期限，确定其每年的成新率进行计算。本案中，原告对承租的建筑用房的装修已进行了使用，根据原告的使用情况，考虑60%的成新率较为合理，原告以因为合同无效不考虑成新率的理由不能成立。本案申请对承租房屋装修费用损失的评估，属资产评估的范畴，而武义天平资产评估事务所具备相应的资质。评估报告附表中使用工程审核表属于附表标题不恰当，装修评估采用重置成本法是恰当的。至于原告主张的搬迁补偿、临时安置补偿、停业损失补偿等，本院认为原告的主张系基于租赁合同，现原告承租的房屋并非拆迁，而是因诉争房屋系违法建筑将被政府依法拆除，但考虑到当事人对合同无效的过错及原告需提前另行租赁房屋搬迁等因素，本院酌情支持其他损失73950元（即两个月的房屋租金）。综上，原告合理损失为：房屋装修损失1677817元、其他损失补偿73950元，合计1751767元。三、因合同无效产生的损失应如何承担问题，原告认为被告故意隐瞒出租房屋系违章建筑行为导致了租赁合同无效，应当由被告承担原告的全部损失；被告则认为原告在签订合同时明知是临时建筑，仍与被告签订3年期限的租赁合同，原告自身存在重大的过错，且原告转租未经被告同意，其他损失应由原告自行承担。本院认为，从庭审查明情况看，各经营户在武义县人民政府壶山街道办事处和武义县壶山街道星光经济合作社管理委员会出具相关经营场所证明后办理了工商登记，且之后各经营户又联名向被告申请延长租赁期限，被告也同意延长租赁期限一年并在原租赁合同内备注明确，故可以看出被告对于原告转租是知道且同意的。原告作为租赁合同相对方可代表其他转租经营户在本案中一并主张损失，至于原告与其他转租经营户之间则可在本案确定损失后再另行解决。故被告主张转租未经其同意，其他损失应由原告自行承担的辩解，本院不予采信。本案中，被告在未经相关部门审批及未取得相应的建设工程规划许可证的前提下，进行违法建设并将违法建筑出租给原告，对于合同无效存在过错。原告承租诉争房屋虽经招投标，但不能因此免除原告对于房屋是否取合法证件的相应注意义务，故原告对于合同无效也存在一定过错。本院以原告合理损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素，酌定原、被告双方的过错比例为20%和80%。目前诉争房屋已拆除，故被告应当将原告交纳的押金29000元返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告汤建业与被告武义县壶山街道星光经济合作社于2012年5月7日签订的租赁合同无效；
二、被告武义县壶山街道星光经济合作社于本判决生效后7日内赔付原告各项损失1401413.60元；
三、被告武义县壶山街道星光经济合作社于本判决生效后7日内返还原告押金29000元。
四、驳回原告汤建业的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18485元（已减半），由原告汤建业负担11474元（已交纳），由被告武义县壶山街道星光经济合作社负担7011元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费36970元，款汇入金华市中级人民法院诉讼费预收户。开户银行：中国农业银行金华市分行。汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理审判员 沈忆
二〇一四年九月十八日
代书 记员 廖君