大连市旅顺口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0212民初1487号
原告：高传宏。
委托诉讼代理人：顾宇，辽宁诺海律师事务所律师。
被告：徐红。
委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张卫华，大连市旅顺口区中心法律服务所法律工作者。
第三人：大连农村商业银行股份有限公司旅顺铁山支行。住所地：大连市旅顺口区铁山街道南牙户嘴村。
负责人：李逢斌，该支行行长。
委托诉讼代理人：邹德庆，该支行风险部经理。
委托诉讼代理人：赵智宁，该支行营业部主任。
原告高传宏与被告徐红、第三人大连农村商业银行股份有限公司旅顺铁山支行租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高传宏委托诉讼代理人顾宇、被告徐红及其委托诉讼代理人张卫华、第三人大连农村商业银行股份有限公司旅顺铁山支行委托诉讼代理人邹德庆、赵智宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高传宏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除被告与第三人于2014年4月10日签订的租赁协议书；2.判令被告立即腾退大连市旅顺开发区海辉街南片5号楼一层13-14号房屋（房证号：旅证农房执字00**号）；3.被告给付自2016年4月10日至实际腾退房屋期间的租金（年租金15000元，日租金约41.09元）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2014年4月10日与第三人签订租赁协议书，协议约定被告租赁第三人所有的位于大连市旅顺开发区海辉街南片5号楼一层13-14号房屋，租期3年，自2014年4月10日至2017年4月10日，其中2016年至2017年租金为15000元，同时在合同第四条约定“乙方租赁该房用于餐饮经营”。现我方于2015年12月25日通过拍卖取得该房屋所有权，同时承接了该房屋的权利和义务。2016年4月我方向被告收取2016年至2017年租金15000元时被告拒不给付，同时原告发现被告擅自将房屋进行转租。我方认为被告据不给付租金以及擅自将房屋转租的行为严重违反了被告与第三人签订的租赁协议书中的约定，根据被告与第三人签订的租赁协议书约定“如违约，甲方有权终止本协议的约定”，现我方依法提起诉讼，请求人民法院支持我方的诉讼请求。
徐红辩称，不同意原告诉讼请求。因我方与第三人之间签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行协议，原告并非本协议书当事人，无权要求解除合同。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即使原告目前已确实取得被告所租赁房屋的所有权，也不能因为所有权的变动影响被告与第三人之间租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是在该房屋拍卖前，我方并未接到任何通知，既没有享受优先购买权，也不知晓该房屋已被拍卖。原告要求我方支付租金，但并未提供相关的所有权证书和拍卖取得所有权手续，因此无法证实原告取得房屋所有权的真实性，故我方只能依据协议书的约定向第三人支付租金。我方在使用中并未擅自将房屋进行转租，目前仍继续在租赁房屋内进行餐饮经营，所转租房屋是我方自建的房屋。因此，我方没有违反相关约定，没有转租等行为，原告诉讼请求不应得到支持。
大连农村商业银行股份有限公司旅顺铁山支行述称，我方与被告之间租赁协议约定的权利义务应当由原告继承。2015年12月，我方的上级单位大连农商银行委托中介机构依法公开拍卖租赁房屋，对于该租赁房屋存在的诸如无土地使用权证、尚存未到期租约等瑕疵，第三人进行了如实披露。经公开拍卖，原告取得了租赁房屋的产权，原告已承诺“标的物尚存租约的，买受人应自愿履行原租赁协议至合同期满”。原告并非立即要求被告腾退房屋，而是在向被告多次催要房租，被告拒不支付的情况下不得已才依法行使自己的权利，期间，我方多次与原、被告双方进行协商，希望促成纠纷的解决，但未能实现。被告认为我方拍卖租赁房屋前未通知他，但我方已经在大连日报上发布了拍卖房屋租赁的公告，已经履行了通知义务。被告在租赁房屋旁自建小房，并租赁给他人的行为我方并未明示同意。被告并不能将责任推给我方。另外，被告租赁该房屋用于餐饮经营，但被告擅自搭建的两间小房与租赁物相连接，改变了租赁房屋的外观，造成误认，且擅自搭建小房给第三人租赁房屋带来巨大的风险隐患。因此，被告自身存在违法违规行为，不应将责任推给我方。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告是否继受第三人在其与被告之间签订的《租赁协议书》中约定的权利和义务一节，因大连市拍卖成交确认书证明原告通过拍卖程序取得案涉房屋所有权，进而依据“买卖不破租赁”原则继受取得此权利义务，本院予以采信，而被告仅以其享有优先购买权为由对此事实不予认可，无事实依据，本院无法采信；2.关于被告是否存在违约行为一节，因被告自2009年始即开始从第三人处租赁案涉房屋，被告与第三人之间存在多份租赁协议，现行有效的租赁合同为2014年4月10日签订，租期3年，2014年4月10日至2016年4月10日每年租金8000元，2016年4月10日至2017年4月10日年租金为15000元，原告所称的被告转租行为经审查并不属实，是被告在租赁房屋旁将自行搭建的房屋向外出租，且该出租行为并非发生在被告与第三人签订的最新的合同之后，第三人理应知情，原告以此认为被告存在违约行为本院不予采信。另外，原告认为被告未按时提前支付租金亦是违约行为，考虑到被告延付租金是源于第三人将房屋所有权转移给原告，因所有权的变更导致此行为的发生并不能认定存在根本违约，故原告所称的被告存在导致合同解除的违约行为的事实本院不予认可。
本院认为，本案争议焦点为原告是否有权要求被告立即腾退案涉房屋，被告欠付租金应向谁支付。按照相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告已继受第三人在其与被告之间签订的《租赁协议书》中约定的权利和义务，在被告不存在导致合同解除的相关行为时，原、被告双方应按照协议的约定继续履行各自义务。故原告无权要求被告立即腾退案涉房屋，被告欠付的租金应向案涉房屋现实际所有人原告支付。
综上所述，原告要求解除被告与第三人于2014年4月10日签订的租赁协议书及要求被告立即腾退大连市旅顺旅顺开发区海辉街南片5号楼一层13-14号房屋（房证号：旅证农房执字00**号）的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告给付自2016年4月10日至实际腾退房屋期间的租金（年租金15000元，日租金约41.09元）的诉讼请求，因被告需按实际租赁期间向原告支付租金，故本院予以支持，但调整表述为被告徐红按年租金15000元的标准向原告高传宏支付自2016年4月10日始至判决确认的给付之日止承租大连市旅顺开发区海辉街南片5号楼一层13-14号房屋期间的租金，较为妥当。原告要求被告承担本案诉讼费的请求，因原告诉讼请求并未全部得到法院支持，故诉讼费用不应均由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告徐红于本判决生效之日起十日内按年租金15000元的标准向原告高传宏支付自2016年4月10日始至判决确认的给付之日止承租大连市旅顺开发区海辉街南片5号楼一层13-14号房屋期间的租金；
二、驳回原告高传宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取后为50元，其他诉讼费用50元，合计100元，由原告高传宏负担50元，被告徐红负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 郑珺
二０一六年八月二十六日
书 记 员 林乐
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。