福建省南安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0583执异10号
案外人郑养正，住福建省石狮市。
委托代理人徐栋、黄素春，福建顺济律师事务所律师。
申请执行人黄文森，住福建省南安市。
委托代理人柯双木、吴雪凤，福建志立律师事务所律师。
被执行人张登命，住福建省尤溪县。
本院在执行申请执行人黄文森与被执行人张登命民间借贷纠纷一案中，案外人郑养正对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郑养正称，本院查封的址在泉州市鲤城区兴贤路X花园X号楼X号房产系案外人于2013年10月10日以192000元的价格向被执行人张登命购买的，因购房时被执行人张登命尚欠有关该房产的银行按揭贷款本金96121.47元，故双方约定由案外人代为缴纳剩余的按揭贷款，案外人在合同签订后已直接向被执行人张登命支付扣除按揭贷款本金以外的购房款96469元，并自2013年10月20日起至2016年2月20日止每月按时缴纳按揭款，后为尽快办理过户于2016年3月23日付清该房产的全部按揭款。现案外人已经向出卖人支付了全部购房款并对房产进行装修，该房产是在案外人购房后被查封的，案外人对此并不知情，不存在任何过错，故请求撤销对上述房产采取的查封、冻结措施。
在审查过程中，案外人郑养正还向本院提供下列证据：
1、身份证一份，欲证明案外人郑养正的身份情况；
2、身份证复印件二份及结婚证复印件一份，欲证明涉案房产原购买人张登命及其配偶的身份情况；
3、房产买卖经纪合同及收款收据各一份，欲证明案外人郑养正通过房屋中介机构向被执行人张登命购买涉案房产；
4、定金收据、购房款收据及存款明细账各一份，欲证明案外人郑养正前期向被执行人张登命支付购房款96469元；
5、个人购房借款及担保合同、销售不动产统一发票、贷款还清清单、证明及存款明细账各一份，欲证明被执行人张登命为购买涉案房产向银行按揭贷款118000元，该房产出售时，双方约定尚欠涉案房产贷款本金96121.47元由案外人郑养正代为偿还，现案外人郑养正共代为偿还贷款本息105810.8元；
6、公证书、抵押权注销登记事项询问记录单、抵押权注销登记申请书及授权委托书、房屋所有权证及房屋他项权证各一份，欲证明案外人郑养正受被执行人张登命及其配偶公证委托，在代为缴纳涉案房产全部贷款后办理抵押权注销登记，依法取得涉案房产原所有权证及他项权证；
7、物业服务收费票据四份、物业代缴项目收费专用票据三份、装修协议一份、装修材料单三份及现场照片三张，欲证明案外人郑养正已实际占有涉案房产，并对该房产进行装修。
申请执行人黄文森辩称，1、涉案房产在出售时尚有抵押贷款未偿还，而被执行人张登命未经抵押权人即银行同意即转让该房屋且未将收到的转让所得款向抵押权人清偿债务，案外人郑养正在购买房屋时也未将所支付的购房款用于代为清偿银行贷款以消灭抵押权，故案外人郑养正与被执行人张登命的行为与《中华人民共和国物权法》第191条的规定不符，已经严重侵害抵押权人的合法权益，双方并未签订合法有效的房屋买卖合同；2、案外人提供的物业费服务收费票据、现场照片等证据并无足以证实其占有本案房屋；3、案外人郑养正在执行案件立案时尚未支付全部购房款，在得知张登命已经被法院列为被执行人时，明知房屋有可能被法院查封，却未按照规定将剩余价款按照法院的要求交付执行，而是办理房屋抵押权注销手续，企图在房屋被查封前完成过户，案外人郑养正并不是善意买受人；4、案外人郑养正在购房时经被执行人张登命公证委托有权代领房屋所有权证等，故案外人郑养正对于本案房产证已于2014年办理出来的事实是知晓的，自涉案房屋所有权证办理后，案外人郑养正就可以通过还清银行贷款办理过户，但案外人郑养正怠于行使自己的权利，没有及时过户，直至张登命被列为被执行人，张登命名下房屋可能被法院查封时才偿还银行贷款，且至今仍未申请办理过户登记，故案外人未办理过户手续存在严重过错。综上，案外人郑养正提出的异议不符合能够排除执行的情形，应驳回其异议申请。
申请执行人黄文森还提供泉州市房屋登记信息查询结果表，欲证明截止至2016年4月18日，抵押人仍是被执行人张登命。
被执行人张登命未提出答辩。
本院查明，2013年10月10日，经泉州南新房地产代理有限公司居间介绍，被执行人张登命将址在泉州市鲤城区兴贤路X花园X号楼X号房产以人民币192000元的价格出售给案外人郑养正。房产买卖经纪合同签订后，案外人郑养正支付购房款96469元，并自2013年10月20日起通过被执行人张登命的还款账户偿还该房产的月银行按揭款共29期合计26134.72元（包含贷款利息），2016年3月23日，案外人郑养正向银行汇入79676.08元偿还该房产余下的全部贷款。案外人郑养正购房后于2014年5月22日与物业公司签订装修协议对上述房产进行装修。
另查明，2014年6月19日登记的泉房权证鲤城区（鲤）字第2014XXXXX号房屋所有权证体现，泉州市鲤城区兴贤路X花园X号楼X号房产的所有权人为被执行人张登命。2016年3月24日，本院在执行（2016）闽0583执976号申请执行人黄文森与被执行人张登命民间借贷纠纷一案中，查封仍登记于被执行人张登命名下的泉州市鲤城区兴贤路X花园X号楼X号房产。
上述事实，有本院作出的执行裁定书、协助执行通知书、送达回证及案外人郑养正提供的房屋买卖经纪合同及收款收据、定金收据、购房款收据及存款明细账、个人购房借款及担保合同、销售不动产统一发票、贷款还清清单及证明、公证书、房屋所有权证、抵押权注销登记事项询问记录单、抵押权注销登记申请书及授权委托书、房屋所有权证及房屋他项权证、物业服务收费票据、物业代缴项目收费专用票据、装修协议及现场照片等证据予以证实。
本院认为，被执行人张登命在出售涉案房产时虽未经过抵押权人的同意，但在本案查封之前，受让人即案外人郑养正已代为清偿涉案房产的全部按揭贷款，可认定在该房产被查封之前，案外人郑养正与被执行人张登命签订的房屋买卖合同合法有效且已付清全部购房款；案外人郑养正提供的体现“业主（房号）：X-XXX郑养正”的物业服务收费票据与体现装修业主为案外人郑养正的装修协议及现场照片，足以证实案外人郑养正在法院查封前已对涉案房产进行管理及支配，其已实际占有涉案房产；涉案房产的产权证明于2014年6月才办理，故案外人郑养正与被执行人张登命在签订房屋买卖合同时并不具备即时过户的条件，而案外人郑养正虽有权代为领取房屋所有权证，但本案并没有证据证实涉案房屋所有权证系由案外人郑养正代为领取而非被执行人张登命本人直接领取，故申请执行人黄文森提出案外人郑养正明知涉案房屋所有权证已经办理而未及时申请过户登记，存在严重过错的主张，缺乏证据证实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人郑养正对上述房产提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对泉州市鲤城区兴贤路X花园X号楼X号房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向南安市人民法院提起诉讼。
审判长 谢清彬
审判员 郭海龙
审判员 林呈凤
二〇一六年四月十九日
书记员 ＸＸ鹏
主要法律条文附页：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。