江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳商初字第00058号原告：无锡市德良物业有限公司，组织机构代码73224270-X，住所地无锡市滨湖区科教软件园23号。法定代表人：张小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨雷辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：毛慧恒，江苏创凯律师事务所律师。被告：无锡中富置业有限公司，统一社会信用代码913202067923284761，住所地无锡市惠山区钱桥大街141号。法定代表人：王平，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘志杰，男，该公司职员。原告无锡市德良物业有限公司（以下简称德良公司）与被告无锡中富置业有限公司（以下简称中富公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法由代理审判员杨侬艳适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告德良公司的委托诉讼代理人杨雷辉、被告中富公司的委托诉讼代理人潘志杰两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德良公司向本院提出诉讼请求：1、要求中富公司支付物业费用392646.90元、滞纳金195614.60元；2、要求中富公司返还水电押金98800元及利息（按人民银行同期贷款利率，自2010年8月5日起计算至付清之日止）；3、要求中富公司支付办公区、售楼大厅及三期样板房的服务费139200元及滞纳金（按人民银行同期贷款利率，自2014年10月1日起计算至付清之日止）。事实和理由：德良公司与中富公司于2007年11月7日签订前期物业服务合同，由德良公司为美林湖小区提供前期物业服务，中富公司拖欠德良公司各项费用未付。被告中富公司辩称：1、德良公司未按协议约定为物业服务人员交纳社会统筹保险且管理不善，导致员工工作消极、服务质量达不到要求，未交统筹社保应予扣除；2014年4、5月，售楼大厅物业服务人员进行了调整，2014年4月的物业服务费用应为14000元、2014年5月的物业服务费用应为6344元。2、部分样板房在德良公司服务期间已经售出，售出后的物业服务费用不应由中富公司交纳。3、德良公司主张的空置房中有部分已经出售给业主，1号空置房物业服务费与营销大厅服务费重复，相应服务费合计49389元应当予以扣除。4、德良公司主张的路灯维修费发生于2014年5月之前，中富公司不予承担。5、美林湖小区二期已经于2010年6月底移交给德良公司，消防水管破裂导致的漏水费用3520元及美林湖小区四期调试用水费用28928元，应由德良公司承担。6、美林湖四期电梯漏水并非中富公司原因所致，因此所产生的配件损失5850元不应由中富公司承担。7、对德良公司所主张的业主房屋漏水赔偿费用2020元不予认可。8、确实曾收到德良公司支付的水电费押金98800元，但该款已经抵扣完毕。本院经审理认定事实如下：德良公司于2007年10月至2014年12月31日期间为中富公司开发的美林湖小区提供物业服务，期间双方针对美林湖小区一至四期订立了整体前期物业服务合同，针对中富公司在美林湖小区的特殊用房订立了专项合同。德良公司主张的各项费用如下：一、物业费用及滞纳金。1、2014年1月1日-2014年12月31日美林湖小区一-四期空置房及自用房物业费136933元、地下空置车位管理费12万元，空置房及自用房物业费滞纳金92184.47元、地下空置车位管理费滞纳金82182.75元，合计431300.22元。后德良公司将空置房及自用房物业费、地下空置车位管理费滞纳金的计算方式调整为：以欠款本金为基数、按银行同期贷款利率、自2015年3月9日起计算至付清之日止。双方确认中富公司结欠德良公司2014年1月1日-2014年12月31日的空置房物业费、自用房物业费、地下空置车位管理费未付，其中空置房物业费的计算方式为空置房面积*1.4元/平米/月*0.7，自用房物业费为1.4元/平米/月*2729.73平米=3822元/月，地下车位空置管理费为1万元/月，滞纳金计算方式为当月欠费数额*5‰/天*欠费天数。对于德良公司提供的2014年1-12月美林湖小区一-四期空置房、自用房清单中的其余数据，中富公司并无异议，但表示德良公司主张的空置房中有部分已出售给业主（具体为美林湖小区四期140号201室、2014年3月31日出售，美林湖小区四期142号201室、2014年5月20日出售，美林湖小区四期153号101室、2014年3月28日出售，三套面积均为143.91平米），相关物业费3525元应当予以扣除；美林湖小区一期1号即为中富公司售楼大厅，不属于空置房，德良公司已经在第一项费用中收取过物业服务费用，不应重复收费，相关物业费45864元（3822元/月*12月）应当予以扣除；按照协议约定双方应当在每月20日结算空置房物业费、自用房物业费、空置车位管理费，但双方实际并未结算。本院认为，关于已出售房屋，中富公司应当及时将房屋出售情况告知德良公司，中富公司未及时履行告知手续，也未有业主持入户通知书办理入住，德良公司无从知晓房屋出售情况，相应后果应由中富公司承担，对于中富公司关于美林湖小区四期140号201室、142号201室、153号101室物业费应由业主交纳的主张，本院不予支持。关于美林湖小区一期1号，德良公司收取的是自用房物业费，而非空置房物业费。双方对于自用房物业费3822元/月并无争议，且根据双方于2013年1月8日签订的《物业管理协议》，德良公司所主张的第一项费用是收取的中富公司办公区、售楼大厅、室外道路广场区域物业服务人员人工工资及耗材费用，是针对以上三区域内部的服务项目的，而本项费用中的自用房物业费是针对售楼大厅外部的公共物业服务所收费用，两者并无重合、冲突，对于中富公司要求扣除相关自用房物业费45864元的主张，本院不予支持。双方对地下车位空置管理费12万元并无争议，对德良公司主张的该部分费用本院亦予以支持。以上空置房、自用房物业费、地下空置车位管理费本院合计支持256933元。根据双方于2014年5月21日德良公司与中富公司签订的《关于“中富美林湖1-4期”小区空置房物业费及地下空置车位管理费等费用结算协议》中的约定，双方应在每月20日左右对美林湖小区涉及的自用房屋物业费、空置房物业费和空置车位管理费等进行核算，核对后一周内由中富公司向德良公司付清费用。如中富公司超过一周未支付款项，应承担5‰/天的滞纳金。虽然双方在实际操作中并未对上述费用进行核算，但是德良公司向本院起诉，应当认为即要求中富公司进行核算并支付相关费用。中富公司未及时履行核算及付款义务，德良公司要求其自2015年3月9日（即起诉后一周）起按银行同期贷款利率支付利息损失，符合法律规定，亦在双方合同约定的滞纳金计算范围之内，本院予以支持。2、路灯材料费1680元。中富公司对此并无异议，表示同意支付。对该笔费用本院予以支持。3、二期17号房地下水管破裂导致的水费3520元。中富公司表示，水费3520元是美林湖小区二期消防外管网渗漏造成的，美林湖小区二期已经于2010年6月交付给德良公司，故该部分费用应由德良公司承担。双方确认美林湖小区一-四期物业管理移交给德良公司的时间分别为：一期是2009年6月30日前、二期是2010年6月30日前、三期是2012年6月30日、四期是2013年12月31日。本院认为，小区物业管理移交后，公共部位的维修、管理责任应由物业公司承担。本笔费用是美林湖小区二期17号房地下消防水管破裂导致房顶消防水箱补水进水产生的费用，发生时间为2013年7月，当时美林湖小区二期物业处于德良公司管理之中，因此产生的费用应由德良公司承担。德良公司提交的证据中未有中富公司同意承担该笔费用的意思表示体现，对德良公司要求中富公司承担该笔费用的主张，本院不予支持。4、四期消防调试用水水费28928元；三四期高层样板房电费13387.90元；三期社区用房电费328元。中富公司对上述三笔费用没有异议，同意支付。对该三笔费用本院予以支持。5、四期电梯漏水导致的配件损失5850元。中富公司对损失金额没有异议，但是认为相应电梯已于2013年年底移交给德良公司，相关损失并非是中富公司原因产生，故该部分损失不应由中富公司承担。本院认为，小区物业管理移交后，公共部位的维修、管理责任应由物业公司承担。德良公司提供的《故障处理报告书》中虽有中富公司、德良公司、电梯维修公司三方工作人员签字，但该签字是对故障原因、处理方法等的确认，并非对维修费用承担的确认。美林湖小区四期电梯漏水事件发生于2014年6月，事件发生时美林湖小区四期物业已经处于德良公司管理之中，因此产生的费用应由德良公司承担。德良公司提交的证据中未有中富公司同意承担该笔费用的意思表示体现，对德良公司要求中富公司承担该笔费用的主张，本院不予支持。6、126号202室业主家中漏水的损失2020元。德良公司主张美林湖小区126号202室业主因家中房屋漏水造成损失，后经协商，以中富公司代为缴付物业费的方式补偿业主经济损失2020元。针对该项费用，德良公司提供了业主出具的证明一份及126号202室物业费发票一张。中富公司认为，因房屋渗漏水造成的损失，应由中富公司与业主协商解决。物业公司私自与业主达成协议，在中富公司不知情的情况下免除业主的物业管理费，与中富公司无关。本院认为，因房屋质量造成的损失，应由业主与开发商协商或通过法律途径解决，现德良公司提供的证明系业主单方出具、物业费发票系德良公司开具给美林湖小区126号202室业主，德良公司提供的证据无法证明中富公司有承诺赔偿业主经济损失的意思表示，对德良公司主张的该项费用，本院不予支持。二、水电费押金98800元及利息。德良公司主张2009年7月德良公司将预收的美林湖小区一期业主水电费押金98800元转给中富公司，但中富公司至今未给业主办理水电费银行代扣卡事宜，故要求中富公司返还水电费押金98800元及利息。中富公司辩称，该笔费用中富公司确已收到，但是其中25151元已经返还给德良公司，另外73649元已经通过抵扣业主水电费和中富公司会所电费等形式返还。德良公司对中富公司返还给德良公司的25151元予以确认，余款要求中富提供代付业主水电费的凭证。关于水电费押金的结算流程，双方确认为：1、由德良公司向业主收取押金，并开具相应收据；2、德良公司将收取的押金交给中富公司，中富公司在办理业主的水表、电表更名手续时，将代付的水电费与收取的押金进行抵扣，然后与德良公司进行结算，由德良公司多退少补；3、德良公司凭中富公司的水电费缴费凭证与业主结算，根据业主交纳的押金多退少补。德良公司退出美林湖小区的物业服务之后，其原收取的水电费押金仍由德良公司负责与业主结算。中富公司与德良公司未就水电费结算期限做过约定。庭审中，双方确认会所系中富公司使用，相应电费应由中富公司缴纳。对于代付的业主水电费，中富公司未提交相关凭证。本院认为，中富公司与德良公司应及时就水电押金进行结算。现双方对中富公司曾收取德良公司水电押金98800元、且其中25151元已经返还的事实并无异议，本院予以确认。另外73649元中富公司并无相应抵扣凭证提供，对于德良公司的返还请求，本院予以支持。但双方并未约定相应费用的结算期限，德良公司要求中富公司自2010年8月5日起支付银行贷款利息损失没有法律依据，本院仅对起诉次日起的银行贷款利息损失予以支持。三、办公区、售楼大厅、样板房服务费及滞纳金。1、2014年1月1日至2014年6月30日中富公司办公区、售楼大厅、室外道路广场物业服务人员人工工资及耗材费用，16000元/月*6个月=96000元。中富公司确认售楼大厅、办公区的物业服务结束时间为2014年6月底，该部分费用为16000元/月，2014年1月1日至2014年6月30日的服务费未支付。关于上述费用的支付时间，双方曾于2013年1月8日签订《物业管理协议》，协议约定德良公司开具物业服务费发票、中富公司于每月25日前支付给德良公司。德良公司向中富公司开具了2014年1月-3月的服务费发票合计48000元，其余发票未开。本院认为，双方对上述费用并无异议，对德良公司主张的上述费用96000元，本院予以支持。中富公司未按约定支付上述费用，德良公司要求其自2014年10月1日起按人民银行同期贷款利率支付相应滞纳金，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。2、2014年1月1日-2014年9月30日美林湖小区三期两套样板房的物业服务费4800元/月*9个月=43200元。中富公司陈述上述两套样板房自2014年1月1日起的物业服务费确实未付，但该两套样板房在2014年7月左右已经出售，中富公司需交纳的物业服务费应为4800元/月*6个月=28800元。庭审中，双方确认美林湖小区已出售房屋的交接方式为：中富公司开具入户通知书给业主，由业主持入户通知书到德良公司处办理入住手续，德良公司收到入户通知书即得知相关房屋已出售。德良公司陈述，关于上述两套样板房，中富公司未通知德良公司相关出售情况，也无业主持入户通知书申请入户，德良公司实际服务时间到2014年9月底。关于美林湖小区三期样板房服务费的支付方式，双方曾于2011年4月15日签订《协议》约定：德良公司每月25日开具物业费发票，中富公司于一周内支付。该协议有效期至2012年4月14日止，其后德良公司继续为样板房提供服务，服务内容、款项支付等双方仍参照该协议执行。德良公司向中富公司开具了2014年1月-2月的服务费发票合计9600元，其余发票未开。本院认为，双方对美林湖小区三期两套样板房的物业服务费收取标准4800元/月并无异议，中富公司未及时通知德良公司上述两套样板房的出售情况，相应后果应由中富公司承担，对于德良公司主张的物业服务费43200元本院予以支持。中富公司未及时付款，德良公司要求其自2014年10月1日起按人民银行同期贷款利率支付相应滞纳金，符合双方合同约定和法律规定，本院亦予以支持。综上，对德良公司主张的办公区、售楼大厅、样板房服务费合计139200元及该款自2014年10月1日起按人民银行同期贷款利率计算的滞纳金的请求，本院予以支持。综上，本院认为，德良公司与中富公司之间的物业服务合同合法有效。德良公司为中富公司提供物业服务，中富公司应当按约及时支付服务费用。德良公司主张的各项费用中，物业费301256.90元及其中空置房、自用房物业费、地下空置车位管理费256933元自2015年3月9日起按银行同期贷款利率计算的滞纳金、水电押金73649元及该款自2015年3月3日起按银行同期贷款利率计算的利息损失、办公区、售楼大厅、样板房服务费139200元及该款自2014年10月1日起按银行贷款利率计算的滞纳金，要求合理，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、无锡中富置业有限公司于本判决生效后立即支付无锡市德良物业有限公司物业费301256.90元，并按银行同期贷款利率支付其中256933元自2015年3月9日起至付清之日止的利息。二、无锡中富置业有限公司于本判决生效后立即返还无锡市德良物业有限公司水电押金73649元，并按银行同期贷款利率支付该款自2015年3月3日起至付清之日止的利息。三、无锡中富置业有限公司于本判决生效后立即支付无锡市德良物业有限公司办公区、售楼大厅及三期样板房的服务费139200元，并按银行同期贷款利率支付该款自2014年10月1日起至付清之日止的滞纳金。四、驳回德良公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12060元，减半收取计6030元，由德良公司负担2280元、中富公司负担3750元。该款已由德良公司预交，本院不再退还，中富公司应负担部分于本判决生效后直接支付给德良公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。代理审判员  杨侬艳二〇一六年十月十八日书 记 员  黄婷婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。