广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14310号
上诉人（原审被告）：深圳市景涛酒店管理有限公司。
法定代表人：胡任敏，副董事长。
委托诉讼代理人：吴三明，广东深大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗贤逸，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市新欣物业管理有限公司。
法定代表人：张明，执行董事。
委托诉讼代理人：纪长钦，广东联建律师事务所律师。
上诉人深圳市景涛酒店管理有限公司（以下简称景涛公司）因与被上诉人深圳市新欣物业管理有限公司（以下简称新欣公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第343号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
景涛公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判景涛公司无需支付未使用空调期间的空调使用费19万元；二、本案的诉讼费用由新欣公司承担。事实和理由：一、一审法院以景涛公司租赁物业装修并未约定可以免除装修期间的空调使用费，且并未单独约定中央空调费用的计算方式不符合事实，属事实认定不清。1、按照《深圳市物业管理服务收费指导标准表》（写字楼）的收费标准，新欣公司物业管理资质等级为三级，三级资质等级的物业管理费最高标准为8元／平方米／月，由此，可以推定出涉案物业管理费不超过每月每平方米8元。而新欣公司向景涛公司收取的物业服务费为23元／平方米／月，未载明物业管理费、空调运行费、使用费的具体数额，且该收费标准未经深圳市物价部门批准或经过备案，故不符合相关规定。其次，从《物业管理服务合同》附件一载明xx大厦首层、19-28楼的空调运行时间为6：30-03:30、xx酒家（xx大厦2-3楼）空调运行时间为08:00-13:30、16:30-22:30来看，新欣公司可以控制同一大厦不同楼层的空调开放时间，即新欣公司可以控制空调的终端开启，而并非新欣公司在一审中所述的无论某个终端是否使用，都会产生运营成本，否则就无需如此约定xx酒家、xx酒店的空调运行时间了。二、一审法院以景涛公司未提交证据证明所承租的物业空调何时出现故障，而未支持景涛公司无需支付xx大厦（xx酒家）2-3楼自2014年9月16日至2014年12月8日维修期间的空调运行费与事实不符，属事实认定不清。首先，根据一审法院第11页第10、11行的表述“景涛公司也未提交证据证明所承租的物业空调何时出现故障，而新欣公司怠于行使物业维护义务，导致景涛公司无法使用空调”，说明一审法院确认xx大厦2-3楼的空调系统存在问题。其次，景涛公司在2014年5月22日、2014年6月30日发联系函给新欣公司，要求新欣公司维修空调系统。2014年7月1日，新欣公司复函给景涛公司并告知已收悉空调需要维修，并就维修事宜上报给其股东，同意尽快安排维修。由此说明，新欣公司确认空调存在问题。2014年9月16日，景涛公司在发给新欣公司的《关于使用费及空调费支付的处理建议》第二条3项中，再次要求新欣公司维修空调。2014年9月19日，维修单位就2-3楼空调维修进行了报价，2014年12月12日的《竣工验收单》载明新欣公司于2014年12月8日维修完毕2-3楼空调系统。该一系列证据链有力证明了空调存在问题以及新欣公司维修完毕的时间，即自2014年9月16日至2014年12月8日期间空调是存在问题的。在此期间新欣公司未能按合同约定提供空调，故新欣公司不应收取该期间的空调费用，约为174696.74元（空调运行费按每平方米15元计算，15元×4209.56平方米×2个月23天）。
新欣公司辩称，一、本案的《物业管理服务合同》合法有效，其中关于物业管理服务收费标准的约定是合同双方自愿协商一致的结果，该约定明确且合法。1、《深圳市物业管理服务收费管理办法》第五条第二款规定：“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。”本案双方对管理服务费标准针对不同租赁物业进行了分别的约定，此乃双方协商的结果，符合法律法规的规定。2、合同中还明确管理服务费标准包含外围保安费、卫生费、中央空调费，没有对中央空调费进行单独计费，更没有约定何种情况下可以不收取中央空调费。景涛公司在未得到新欣公司同意的情况下，以退租、自行停业和装修为由，拒交部分物业管理费没有合同依据，构成违约。二、景涛公司单方借口拒交物业管理费理由不成立。景涛公司发函称“为彻底改善二、三楼经营环境和空调效果，我司研究决定从7月1日开始至8月对二楼进行装修，对三楼进行局部整改，在装修和整改期间二、三楼全部停业，不使用空调。在我司装修期间，请贵司及时对二、三楼空调风柜进行维修和更换，保障我司本次装修完工后，我司经营区域空调的正常供应。”可见，在景涛公司对二、三楼进行装修之前，中央空调的运行是正常的，只是景涛公司为了“改善经营环境和空调效果”这一商业目的而单方提出对中央空调终端设备配合其装修进行维修或更换，并非中央空调无法正常运行和使用。景涛公司也没有证据证明因新欣公司的原因导致中央空调无法使用。
新欣公司向一审法院起诉请求：一、景涛公司清偿拖欠的物业管理费458480.13元，并按约定支付逾期付款违约金74974.4元（按日万分之五的标准，暂计至2014年9月20日，要求计至判决确定的应还款之日止），以上两项合计533454,53元。2、景涛公司承担本案全部诉讼费。
一审法院经审理查明，2012年3月21日，新欣公司（甲方）与景涛公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同载明：深圳市妇女联合会（以下简称市妇联）委托甲方对xx大厦进行物业管理服务，且乙方已向XX大厦第XX层、第XX层和第XX层经营酒家和酒店，承租房屋建筑面积16601.97平方米，其中：第2-3层4209.56平方米、第1层和第19-28层1383.05平方米+11009.36平方米=12392.41平方米。合同并对物业服务的内容进行了约定，并约定甲方同意在XX大厦免费提供20个停车卡给乙方使用（含xx酒家）；对在本大厦酒家、客房消费的客人的停车，暂按5元/3小时一张停车票、10小时内使用2张停车票、24小时内使用3张停车票的方式执行，当月按乙方制作的总停车票进行结算；若政府对停车场的收费标准有调整，以上收费将按上述优惠比例随之调整；合同有效期为2012年3月1日至2017年2月28日止；中央空调提供的时间要求，按照甲乙双方确认的全年空调运行时间计划表约定的时间和要求进行提供;甲乙双方约定每月对空调的提供时间及空调提供的质量的实际情况进行一次记录核查；楼层新风系统（包括空调新风系统）按照xx酒店、xx酒家全年空调运行时间计划表开放；物业管理费包含外围保安费、卫生费、中央空调费（其中末端设备使用的电费另计），由甲方按合同约定的承租面积，即第2-3层按每月每平方米23元即96819.88元/月、第1层和第19-28层按每月每平方米25元即309810.25元/月，合计406630.13元/月向乙方收取。另-1楼乙方使用的员工食堂、布草房等双方测量算使用面积为390平方米，管理费按每月8元/平方米即3120元/月计算；电费、水费按照甲方抄表计电量并经乙方确认为准；乙方应于每月20日向甲方缴纳上月的管理费、水、电费；乙方如果欠交上述费用，甲方有权自逾期之日起按应缴费用的日万分之五向乙方计收滞纳金，乙方对此不持异议。该合同附件《XX酒店、XX酒家全年空调运行时间计划表》显示，xx酒家（xx大厦2-3楼）空调运行时间每年12月、1月、2月视具体天气、温度决定。3月份空调运行时间为10:30-13:30；17:00-21:30；4月-11月运行时间为8:00-13:30；16:30-22:30。XX酒店（xx大厦首层、19-28楼）每年12月、1月、2月空调运行时间视具体天气、温度决定。其余月份的运行时间为6:30-3:30。在该计划表备注栏内备注：空调主机未开启时，新风开启时间不少21小时。
2013年3月13日，景涛公司向新欣公司及深圳市妇儿发展中心发出联系函，内容为：因为深圳市地铁九号线施工影响，景涛公司决定从2013年3月16日起至2016年2月28日止（其中首层男女洗手间47.59平方米从2013年3月1日起至2016年2月28日止），停止租赁XX大厦首层西餐和客房等部分场所，其中首层保留273.35平方米（仅保留总服务台68.68平方米，商务中心19.97平方米，行李房19.54平方米，现服装店131.43平方米），客房19-28楼保留7706.55平方米（仅保留19-20层和24-28层）,并从2013年4月1日起至2016年2月28日停止xx大厦首层的卫生清洁工作，在与业主未达成补充协议前，景涛公司对停租部分的面积仅缴纳物业管理费（按8元/平方米/月计缴）和水电费；在景涛公司与业主间补充协议签订后，景涛公司将不承担减租面积的任何费用。同时景涛公司将按上述时间停止使用上述场所。
新欣公司于3月26日回函称：不同意景涛公司上述联系函中的意见。原因是减少大厦的租赁面积需与业主协商一致，如经协商一致减少租赁面积的，物业管理的范围可相应变更，并形成书面补充协议。且物业管理费标准在物业服务合同中有明确约定，未能协议一致，任何一方不能单独变更。
而市妇联于2013年3月29日向景涛公司复函称：根据2013年2月7日深圳市人民政府办公厅（55）《会议纪要》中关于“同意参照地铁香梅站市政大厦产权单位天健集团对承租方降租的幅度下调景涛酒店地铁施工期间(38个月)租金的方案，并不再做其它方式的补偿”的精神，该会已于2013年2月26日起将租金下调了36.5%，并不再做其它方式的补偿。而景涛公司又提出部分场地退租的要求，该会对于景涛公司提出的要求不予同意。
2013年12月27日，景涛公司又向新欣公司发出函件，称xx大厦首层1109.7平方米从2013年3月16日起至2013年9月30日止停用。在停用期间，景涛公司已按照每月8元每平方米的单价缴纳了物业管理费，停缴了每月18864.9元的空调使用费。根据同行业的规定，房屋使用人因故未使用经营场地及空调时，物业管理单位一般只收基础物业管理费，免交空调费。故请新欣公司同意免收2013年3月16日至2013年9月30日的空调使用费122621.85元。
2014年6月30日，景涛公司向新欣公司和市妇联再次发出《联系函》。该函称景涛公司决定从7月1日开始至8月底（初步估计2个月时间）对二楼进行装修，对三楼进行局部整改，在装修和整改期间二、三楼全部停业，不使用空调。在景涛公司装修期间，请新欣公司对二、三楼空调风柜进行装修或更换，保障景涛公司本次装修完工后，景涛公司经营区域的空调正常供应。
次日，新欣公司向景涛公司发出《工作回复函》。要求景涛公司装修时，应履行相应的审批程序，进行消防申报。关于三楼风柜维修的事宜，新欣公司已上报市妇联，待批复后会尽快安排维修。并告知景涛公司即便是装修期间，也应按照约定向新欣公司缴纳中央空调费。
2014年9月16日，景涛公司向新欣公司发出《关于使用费及空调费支付的处理意见》，称景涛公司从2014年8月1日起，不再向新欣公司支付每月3万元的xx酒店名称使用费。在该意见中，景涛公司还指出从2014年9月1日起，因新欣公司二、三楼空调风柜的维护不及时，导致无法向景涛公司承租范围提供空调，影响景涛公司正常经营和造成巨大损失。并要求新欣公司同意免收因故停业和装修期的空调费427672.98元（包括2012年2月28日至4月5日，客房20F装修应免收的空调费21816.66元；2012年6月1日-10月31日，中餐厅3F会所装修应免收空调费93500元；2013年3月16日至9月30日，西餐厅1F搬迁至2F，应免收1F的空调费122926.12元；2014年7月1日-9月30日，2F、3F酒家装修期间免收的空调费189430.2元）。
另查，从2013年1月起，景涛公司存在延期支付管理费、水电费、停车费的情形。景涛公司主张的每月交款日期、交款金额以及每月交款金额不同的原因的备注详见判决书附表2。对于景涛公司主张交款日期和交款的金额备注，新欣公司不予确认。在上述附表中，2013年6月物管费，景涛公司主张已扣除代垫的中继线费用及有线电视费用16992元。新欣公司庭后提交书面说明称：需要景涛公司提交其代为垫付此费用的缴费凭证，方可在结欠新欣公司的物管费中抵扣该费用。
景涛公司每月实际支付管理费、水电费和停车费的时间和金额详见判决书附表3（交款时间与新欣公司和景涛公司主张的时间均有差异）。
上述景涛公司每月向新欣公司支付的管理费、水电费系支付至新欣公司名下账户，而停车费系支付至深圳市妇女儿童发展中心的账上。部分费用系由景涛公司账户支付，部分费用系由景涛公司向新欣公司或者深圳市妇女儿童发展中心出具委托函，委托新欣公司或者深圳市妇女儿童发展中心将深圳市xx酒店有限公司名下账户内的资金作为管理费、水电费、停车费支付给新欣公司或者深圳市妇女儿童发展中心。至于为何会从深圳市xx酒店有限公司账上支付相关费用。景涛公司提交了深圳市妇女儿童发展中心（甲方）、深圳市xx酒店有限公司（乙方）与景涛公司（丙方）于2013年11月30日签订的《协议书》，协议书约定，因为景涛公司至今未能取得酒店的经营范围和资质，需要暂时使用乙方的名义对外进行经营活动。丙方自愿同意每月向甲方或乙方支付使用费30000元；甲乙方同意丙方以xx酒店名义开展日常活动；对每笔需要转出的款项，丙方必须向甲方提供相关合同、发票和消费凭证，由甲乙方同意后方可由乙方支付给丙方，或作为丙方向甲方或甲方下属子公司缴纳的管理费、水电费、停车费及应交市妇联租金。
庭后，深圳市xx酒店有限公司向该院出具《情况说明》，称因为景涛公司未取得经营酒店牌照，从2012年3月-2014年9月仍然使用该公司账户作为其资金往来账户。涉及本案关于景涛公司以该公司名义，从该公司账户支付给新欣公司、妇儿中心的物业管理费、水电费和停车费，均是景涛公司委托该公司的支付行为。
一审法院认为，新欣公司与景涛公司签订的《物业管理服务合同》系双方方当事人真实意思表示，合法有效。景涛公司未按照合同约定按时向新欣公司支付管理费、水电费、停车费构成违约。新欣公司有权要求景涛公司支付拖欠的物业管理费458480.13元（2013年5月管理费61281.67元+2013年6月管理费35856.9元+2013年7月管理费18864.9元+2013年8月管理费18864.9元+2013年9月管理费18864.9元+2013年10月管理费18864.9元+2013年11月管理费18864.9元+2013年12月管理费77586.86元+2014年7月管理费63143.4元+2014年8月管理费63143.4元+2014年9月管理费63143.4元）以及按照每日万分之五的标准计算的逾期支付上述费用的滞纳金（每月应收金额、实际交款金额、应收款项金额、实际收款金额、每月每笔费用的滞纳金起算时间及截止时间详见判决书附表4）。景涛公司虽抗辩称在租赁涉案物业时，因为地铁施工导致景涛公司中途有部分时间对部分面积进行退租以及景涛公司在部分时间段对部分楼层进行装修，没有使用中央空调、空调风柜故障导致无法提供空调。所以以对上述时间段，不应当计收中央空调费用。但是首先，景涛公司没有提交证据证明其部分退租的行为得到了业主的同意。景涛公司擅自决定退租部分面积，而要求不缴纳擅自退租部分的中央空调费用，没有合同依据；其次，景涛公司虽在租赁涉案物业时，对部分租赁物业进行装修。但是合同并未单独约定，如果在承租人装修的情况下，可以免除装修期间的中央空调费用。再次，景涛公司也未提交证据证明所承租的物业空调何时出现故障，而新欣公司怠于行使物业维护义务，导致景涛公司无法使用空调；最后，物业管理合同也未单独约定中央空调费用的计算方式，而是统一在物业管理费中约定包含有中央空调费用。对于景涛公司主张装修以及擅自部分退租期间无需支付中央空调的使用费用，本院不予确认。
对于每月物管费、水电费的支付时间问题。景涛公司虽主张应以其向新欣公司出具委托书，委托划扣的时间为其支付上述费用的时间。但景涛公司并未提交证据证明在每月委托书的落款日期之日就已向新欣公司送达委托书，委托划扣。而每月物管费、水电费的支付时间应以新欣公司实际收到上述款项的日期作为景涛公司支付的日期。新欣公司制作的景涛公司实际交款日期部分时间有误，该院予以纠正。但新欣公司自认的交款时间如早于该院根据新欣公司提交的银行流水显示的日期的，该自认对景涛公司有利，新欣公司上述自认的时间，该院予以照准。
景涛公司仅逾期支付一天的费用，新欣公司并未主张要求景涛公司支付滞纳金。对于新欣公司的该项主张，该院予以确认。
2014年3月份的水电费，新欣公司实际收到的日期为2014年5月4日，但新欣公司自认系新欣公司划扣时间延后，并非景涛公司原因导致，故对于该月水电费的延期支付，新欣公司不主张要求景涛公司支付滞纳金。对于新欣公司的该项主张，该院也予以确认。
景涛公司虽主张代垫了应由新欣公司支付的16992元的中继线费用及有线电视费用，并要求在2013年6月份物管费中进行抵扣。但景涛公司提交的证据不足以证明其代新欣公司支付了上述费用。对于景涛公司上述主张，该院不予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：景涛公司应于该判决生效之日起十日内向新欣公司支付拖欠的2013年5月-2014年9月物业管理费458480.13元及逾期支付2013年4月-2014年7月水电费、停车费、2013年5月-2014年7月物业管理费的滞纳金（上述各项费用的滞纳金均按照每日万分之五的标准进行计算，每月各项费用应交金额、实交金额、未交金额、当月各项费用滞纳金的计算基数、起算日期以及截至日期详见判决书附表4）；二、驳回新欣公司的其他诉讼请求。如景涛公司未在该判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9135元（已由新欣公司预交），由景涛公司负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，景涛公司与新欣公司于2012年3月21日签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应当严格履行该合同。本案二审的争议焦点是：景涛公司是否需要交纳涉案物业2-3层装修期间的中央空调费。
景涛公司上诉主张虽然双方没有明确约定中央空调费的金额，但涉案物业管理费最高标准为每月每平方米8元，因此中央空调费应当为每月每平方米15元。本院认为，《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条第二款规定：“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。”涉案物业属于非住宅物业，因此，景涛公司主张物业管理费最高标准为每月每平方米8元缺乏依据。另外，双方合同约定2-3层的管理服务费的标准为每月每平方米23元，包括外围保安费、卫生费、中央空调费（中央空调末端设备使用的电费另计）。即每月每平方米23元的管理服务费中，包含了多项费用。景涛公司主张中央空调费为每月每平方米15元（23元-8元）与双方合同约定明显不符，本院对其该主张不予支持。
景涛公司上诉称涉案物业2-3层在2014年9月16日至2014年12月8日期间存在问题，而其在2014年6月30日发给新欣公司的联系函中明确载明“景涛公司决定从7月1日开始至8月底（初步估计两个月时间，以实际工期为准）对二楼进行装修，对三楼进行局部整改，在装修和整改期间二、三楼全部停业，不使用空调”，新欣公司在2014年7月1日复函称“装修期间，如没有我单位书面同意或者贵我双方协商一致并达成书面补充协议，贵司仍然应依照合同约定向我单位交纳中央空调费”，双方的上述往来函件内容表明，2-3层的中央空调可以正常使用，且新欣公司特别强调装修期间仍需要按照约定交纳中央空调费。景涛公司提出对空调风柜进行维修或更换，但并不能据此认定新欣公司未能提供中央空调。因此，在双方合同未约定，新欣公司也未同意的情况下，景涛公司要求不交纳中央空调费缺乏依据，本院对此不予支持。
综上，景涛公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8177元，由上诉人深圳市景涛酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
判决书附表1：人民币单位：元年份业务项目原告主张应收金额原告主张实际
交款金额差额原告主张
应收到款时间原告主张实际收到时间原告主张违约天数原告主张日违约金率2012年12月物管409750.13409750.131月20日1月31日11天0.05%2012年12月水电费143190.73143190.731月20日1月31日11天0.05%2012年12月停车费44320443201月20日1月31日11天0.05%2013年1月物管费409750.13409750.132月20日3月11日19天0.05%2013年1月水电费161485.01161485.012月20日3月1日9天0.05%2013年1月停车费51575515752月20日3月1日9天0.05%2013年2月物管费409750.13409750.133月20日4月1日12天0.05%2013年2月水电费144338.19144338.193月20日3月26日6天0.05%2013年2月停车费30540305403月20日3月26日6天0.05%2013年3月物管费409750.13400013.414月20日4月26日6天0.05%2013年3月物管费9736.724月20日5月24日34天0.05%2013年3月水电费137397.44137397.444月20日4月26日6天0.05%2013年3月停车费32805328054月20日4月26日6天0.05%2013年4月物管费409750.13436478.855月20日5月24日4天0.05%2013年4月水电费132625.61132625.615月20日5月24日4天0.05%2013年4月停车费26795267955月20日5月23日3天0.05%2013年5月物管费409750.13348468.4661281.676月20日6月26日6天0.05%2013年5月水电费98453.1398453.136月20日6月21日天0.05%2013年5月停车费26785267856月20日6月21日天0.05%2013年6月物管费409750.13373893.2335856.907月20日7月31日11天0.05%2013年6月水电费113306.05113306.057月20日7月22日2天0.05%2013年6月停车费24970249707月20日7月22日2天0.05%2013年7月物管费409750.13390885.2318864.98月20日8月25日5天0.05%2013年7月水电费117260.81117260.180.638月20日8月23日3天0.05%2013年7月停车费27740.0027740.008月20日8月21日1天0.05%2013年8月物管费409750.1328000018864.99月20日9月25日5天0.05%2013年110885.2310月9日19天0.05%2013年8月水电费116959.85116959.859月20日9月25日5天0.05%2013年8月停车费27775277759月20日9月25日5天0.05%2013年9月物管费409750.13390885.2318864.910月20日10月31日11天0.05%2013年9月水电费164264.69164264.710月20日10月24日4天0.05%2013年9月停车费236602366010月20日10月24日4天0.05%2013年10月物管费409750.13390885.2318864.911月20日11月29日9天0.05%2013年10月水电费110036.63110036.6311月20日11月22日2天0.05%2013年10月停车费282752827511月20日11月29日9天0.05%2013年11月物管费409750.13390885.2318864.912月20日12月25日5天0.05%2013年11月水电费117065.52117065.5212月20日12月24日4天0.05%2013年11月停车费253252532512月20日12月25日5天0.05%2013年12月物管费409750.13332163.2777586.861月20日1月28日8天0.05%2013年12月水电费111190.78111190.781月20日1月20日天0.05%2013年12月停车费29070290701月20日1月20日天0.05%2014年1月物管费409750.13409750.132月20日2月28日8天0.05%2014年1月水电费163068.53163068.532月20日2月20日天0.05%2014年1月停车费25975259752月20日2月20日天0.05%2014年2月物管费409750.13409750.133月20日3月26日6天0.05%2014年2月水电费61559.6561559.653月20日3月20日天0.05%2014年2月停车费25155251553月20日3月20日天0.05%2014年3月物管费409750.13409750.134月20日4月29日9天0.05%2014年3月水电费121212.12121212.124月20日5月5日天0.05%2014年3月停车费28285282854月20日4月21日天0.05%2014年4月物管费409750.13409750.135月20日5月29日9天0.05%2014年4月水电费128870.34128870.345月20日5月22日2天0.05%2014年4月停车费24160241605月20日5月22日2天0.05%2014年5月物管费409750.13409750.136月20日6月30日10天0.05%2014年5月水电费132902.55132902.546月20日6月30日10天0.05%2014年5月停车费24615246156月20日6月30日10天0.05%2014年6月物管费409750.13409750.137月20日7月31日11天0.05%2014年6月水电费106090.37106090.377月20日7月23日3天0.05%2014年6月停车费25230252307月20日7月23日3天0.05%2014年7月物管费409750.13346606.7363143.48月20日8月27日7天0.05%2014年7月水电费85145.6885145.688月20日8月20日天0.05%2014年7月停车费20515205158月20日8月20日天0.05%2014年8月物管费409750.13346606.7363143.49月20日2014年9月物管费409750.13346606.7363143.410月20日原告主张：1、2013年1月份应交物管费为409750.13元，2012年12月份水电费143190.73元，共计552940.86元。2013年1月31日，被告缴纳2013年1月物管费和2012年12月水电费共计517350.86元，欠物管费35590元。因为原告在被告的酒店和餐厅消费款应付给被告未18598元。以35590元-原告消费款18598元，即被告2013年1月欠原告物业管理费16992元。由于原告在2013年5月30日扣划被告2013年4月份管理费时，将被告2013年1月尚欠原告物管费余额16992元扣划还原告。故附表中2013年1月份注明被告已还清2013年1月的管理费。
2、2013年4月份管理费，被告支付450294元（5月27日支付433302元、5月30日支付16992元）。该费用组成为4月份物管费409750.13元+计算至2013年5月24日的滞纳金13815.15元+3月份拖欠物管费9736.72元+1月份拖欠物管费16992元）。
3、2014年8月份、9月份物管费，被告存在不足额支付的情形，但原告在本案中仅诉请要求被告返还拖欠部分，并未诉请拖欠部分的滞纳金，原告将视情况另案处理。判决书附表2：人民币单位：元年份业务项目被告主张缴款金额被告主张缴款日期被告主张当月应缴费用的原因的备注2013年1月物管费409750.133月7日2013年1月水电费161485.012月28日2013年1月停车费515752月28日2013年2月物管费409750.134月1日2013年2月水电费144338.193月22日2013年2月停车费305403月22日2013年3月物管费400013.414月26日2013年3月16日03月31日一楼退租1109.7平方米。物业管理费按照8元/平方米计算。差额为1109.7平方米×17元/平方米×16天÷31天=9736.72元2013年3月水电费137397.444月26日2013年3月停车费328054月26日2013年4月物管费4333025月24日原告单方扣划433302元。但是被告认为4月份的物管费为390885.23元。因为被告退租1109.7平方米，物业差额为18864.9元。2013年4月水电费132625.615月23日2013年4月停车费267955月23日2013年5月物管费348468.466月25日被告确认的5月份物管费为390885.23元，实际支付348468.46元为（被告认可的五官福390885.23元-4月原告单方扣划的滞纳金13815.15元-原告单方扣划的物管费9736.72元-4月物管费里差额部分18864.9元）2013年5月水电费98453.136月21日2013年5月停车费267856月21日2013年6月物管费373893.237月26日被告确认6月份物管费390885.23元，实际支付373893.23元（物管费390885.23元-5月27日原告在代管账户单方扣划的16992元，此费用是由被告在2012年垫付的实为物业使用的有限电视及中继线费用16992元，被告在缴交2012年12月物管费中扣回）2013年6月水电费113306.057月20日2013年6月停车费249707月20日2013年7月物管费390885.238月23日2013年7月水电费117260.188月20日2013年7月停车费27740.008月20日2013年8月物管费390885.239月30日2013年8月水电费116959.859月23日2013年8月停车费277759月23日2013年9月物管费390885.2310月30日2013年9月水电费164264.710月22日2013年9月停车费2366010月22日2013年10月物管费390885.2311月29日2013年10月水电费110036.6311月20日2013年10月停车费2827511月29日2013年11月物管费390885.2312月23日2013年11月水电费117065.5212月20日2013年11月停车费2532512月20日2013年10/11月物管费37729.81月27日被告认可2013年10月-12月管理费为409750.13元，所以补付2014年10月-11月车啊37729.8元2013年12月物管费294433.471月27日被告认可2013年12月管理费409750.13元，支付时扣除2012年3月1日-4月5日客房装修期间空调费21816.66元；2012年6月1日010月31日会所装修期间空调费93500元。所以2014年1月份缴纳294433.47元、2013年12月水电费111190.781月20日2013年12月停车费290701月20日2014年1月物管费409750.132月28日2014年1月水电费163068.532月20日2014年1月停车费259752月20日2014年2月物管费409750.133月25日2014年2月水电费61559.653月19日2014年2月停车费251553月19日2014年3月物管费409750.134月29日2014年3月水电费121212.124月18日2014年3月停车费282854月18日2014年4月物管费409750.135月30日2014年4月水电费128870.345月21日2014年4月停车费241605月21日2014年5月物管费409750.136月27日2014年5月水电费132902.546月27日2014年5月停车费246156月27日2014年6月物管费409750.137月30日2014年6月水电费106090.377月22日2014年6月停车费252307月22日2014年7月物管费346606.738月25日被告认为当月物管费为346606.73元。被告从2014年7月起2楼、3楼装修，不应支付空调费，空调费差额为63143.4元2014年7月水电费85145.688月20日2014年7月停车费205158月20日2014年8月物管费346606.739月25日被告认为当月物管费为346606.73元。被告从2014年7月起2楼、3楼装修，不应支付空调费，空调费差额为63143.4元2014年9月物管费346606.7310月30日被告认为当月物管费为346606.73元。被告从2014年7月起2楼、3楼装修，不应支付空调费，空调费差额为63143.4元
判决书附表3:人民币单位：元年份业务项目被告实际
支付的金额按照合同约定或实际发生的被告应交纳的金额被告应交款日期被告实际交款日期2012年12月物管409750.13409750.132013年1月20日2013年1月31日2012年12月水电费143190.73143190.732013年1月20日2013年1月31日2012年12月停车费44320443202013年1月20日2013年1月31日2013年1月物管费409750.13409750.132013年2月20日2013年3月11日2013年1月水电费161485.01161485.012013年2月20日2013年3月1日2013年1月停车费51575515752013年2月20日2013年3月1日2013年2月物管费409750.13409750.132013年3月20日2013年4月2日2013年2月水电费144338.19144338.192013年3月20日2013年3月26日2013年2月停车费30540305402013年3月20日2013年3月26日2013年3月物管费400013.41409750.132013年4月20日2013年4月26日2013年3月水电费137397.44137397.442013年4月20日2013年4月26日2013年3月停车费32805328052013年4月20日2013年4月26日2013年4月物管费433302.00409750.132013年5月20日2013年5月27日16992.002013年5月30日2013年4月水电费132625.61132625.612013年5月20日2013年5月24日2013年4月停车费26795267952013年5月20日2013年5月24日2013年5月物管费148468.46409750.132013年6月20日2013年6月25日200000.002013年6月26日2013年5月水电费98453.1398453.132013年6月20日2013年6月21日2013年5月停车费26785267852013年6月20日2013年6月21日2013年6月物管费300000.00409750.132013年7月20日2013年7月30日73893.232013年7月31日2013年6月水电费113306.05113306.052013年7月20日2013年7月22日2013年6月停车费24970249702013年7月20日2013年7月22日2013年7月物管费190885.23409750.132013年8月20日2013年8月23日2000002013年8月30日2013年7月水电费117260.18117260.812013年8月20日2013年8月21日2013年7月停车费27740.0027740.002013年8月20日2013年8月21日2013年8月物管费280000409750.132013年9月20日2013年9月30日110885.232013年10月9日2013年8月水电费116959.85116959.852013年9月20日2013年9月25日2013年8月停车费27775277752013年9月20日2013年9月25日2013年9月物管费310885.23409750.132013年10月20日2013年10月30日800002013年10月31日2013年9月水电费164264.7164264.692013年10月20日2013年10月24日2013年9月停车费23660236602013年10月20日2013年10月24日2013年10月物管费390885.23409750.132013年11月20日2013年11月29日2013年10月水电费110036.63110036.632013年11月20日2013年11月22日2013年10月停车费28275282752013年11月20日2013年11月29日2013年11月物管费390885.23409750.132013年12月20日2013年12月24日2013年11月水电费117065.52117065.522013年12月20日2013年12月25日2013年11月停车费25325253252013年12月20日2013年12月25日2013年12月物管费37729.8409750.132014年1月20日2014年1月20日294433.472014年1月28日2013年12月水电费111190.78111190.782014年1月20日2014年1月20日2013年12月停车费29070290702014年1月20日2014年1月20日2014年1月物管费409750.13409750.132014年2月20日2014年2月28日2014年1月水电费163068.53163068.532014年2月20日2014年2月20日2014年1月停车费25975259752014年2月20日2014年2月20日2014年2月物管费329750.13409750.132014年3月20日2014年3月25日80000.002014年3月26日2014年2月水电费61559.6561559.652014年3月20日2014年3月20日2014年2月停车费25155251552014年3月20日2014年3月20日2014年3月物管费409750.13409750.132014年4月20日2014年4月29日2014年3月水电费121212.12121212.122014年4月20日2014年5月4日2014年3月停车费28285282852014年4月20日2014年4月21日2014年4月物管费409750.13409750.132014年5月20日2014年5月29日2014年4月水电费128870.34128870.342014年5月20日2014年5月22日2014年4月停车费24160241602014年5月20日2014年5月22日2014年5月物管费309750.13409750.132014年6月20日2014年6月27日100000.002014年6月30日2014年5月水电费132902.54132902.552014年6月20日2014年6月30日2014年5月停车费24615246152014年6月20日2014年6月30日2014年6月物管费409750.13409750.132014年7月20日2014年7月31日2014年6月水电费106090.37106090.372014年7月20日2014年7月23日2014年6月停车费25230252302014年7月20日2014年7月23日2014年7月物管费346606.73409750.132014年8月20日2014年8月27日2014年7月水电费85145.6885145.682014年8月20日2014年8月20日2014年7月停车费20515205152014年8月20日2014年8月20日2014年8月物管费346606.73409750.132014年9月物管费346606.73409750.13
判决书附表4:人民币单位：元年份月份及项目实际交款金额应缴金额尚未缴纳的金额滞纳金计算基数应交款日期实际交款日期滞纳金起算时间滞纳金截止时间2013年4月水电费132625.61132625.61132625.612013年5月20日2013年5月24日2013年5月21日2013年5月24日2013年4月停车费2679526795267952013年5月20日2013年5月24日2013年5月21日2013年5月23日2013年5月物管费148468.46409750.1361281.67409750.132013年6月20日2013年6月25日2013年5月21日2013年6月25日200000.00261281.672013年6月26日2013年6月25日2013年6月26日0.0061281.67没交2013年6月26日实际付清之日止2013年5月水电费98453.1398453.1302013年6月20日2013年6月21日无需计算滞纳金2013年5月停车费267852678502013年6月20日2013年6月21日无需计算滞纳金2013年6月物管费300000.00409750.1335856.90409750.132013年7月20日2013年7月30日2013年7月21日2013年7月30日73893.23109750.132013年7月31日2013年7月30日2013年7月31日0.0035856.9没交2013年7月31日实际付清之日止2013年6月水电费113306.05113306.05113306.052013年7月20日2013年7月22日2013年7月21日2013年7月22日2013年6月停车费2497024970249702013年7月20日2013年7月22日2013年7月21日2013年7月22日2013年7月物管费190885.23409750.1318864.90409750.132013年8月20日2013年8月23日2013年8月21日2013年8月23日200000218864.92013年8月30日2013年8月23日2013年8月25日018864.9没交2013年8月25日实际付清之日止2013年7月水电费117260.18117260.810.63117260.182013年8月20日2013年8月21日2013年9月21日2013年9月21日2013年7月停车费27740.0027740.00277402013年8月20日2013年8月21日2013年9月21日2013年9月21日2013年8月物管费280000409750.1318864.90409750.132013年9月20日2013年9月30日2013年9月21日2013年9月25日110885.23129750.132013年10月9日2013年9月25日2013年10月9日018864.9没交2013年10月9日实际付清之日止2013年8月水电费116959.85116959.85116959.852013年9月20日2013年9月25日2013年9月21日2013年9月25日2013年8月停车费2777527775277752013年9月20日2013年9月25日2013年9月21日2013年9月25日2013年9月物管费310885.23409750.1318864.90409750.132013年10月20日2013年10月30日2013年10月21日2013年10月30日8000098864.92013年10月31日2013年10月30日2013年10月31日018864.9没交2013年10月31日实际付清之日止2013年9月水电费164264.7164264.69-0.01164264.72013年10月20日2013年10月24日2013年10月21日2013年10月24日2013年9月停车费2366023660236602013年10月20日2013年10月24日2013年10月21日2013年10月24日2013年10月物管费390885.23409750.1318864.90409750.132013年11月20日2013年11月29日2013年11月21日2013年11月29日018864.9没交2013年11月29日实际付清之日止2013年10月水电费110036.63110036.63110036.632013年11月20日2013年11月22日2013年11月21日2013年11月22日2013年10月停车费2827528275282752013年11月20日2013年11月29日2013年11月21日2013年11月29日2013年11月物管费390885.23409750.1318864.90409750.132013年12月20日2013年12月24日2013年12月21日2013年12月24日018864.9没交2013年12月24日实际付清之日止2013年11月水电费117065.52117065.52117065.522013年12月20日2013年12月25日2013年12月21日2013年12月24日2013年11月停车费2532525325253252013年12月20日2013年12月25日2013年12月21日2013年12月25日2013年12月物管费37729.8409750.1377586.8602014年1月20日2014年1月20日无需支付滞纳金294433.47372020.332014年1月28日2014年1月21日2014年1月28日077586.86没交2014年1月28日实际付清之日止2013年12月水电费111190.78111190.7802014年1月20日2014年1月20日无需支付滞纳金2013年12月停车费290702907002014年1月20日2014年1月20日无需支付滞纳金2014年1月物管费409750.13409750.13409750.132014年2月20日2014年2月28日2014年2月21日2014年2月28日2014年1月水电费163068.53163068.5302014年2月20日2014年2月20日无需支付滞纳金2014年1月停车费259752597502014年2月20日2014年2月20日无需支付滞纳金2014年2月物管费329750.13409750.13409750.132014年3月20日2014年3月25日2014年3月21日2014年3月25日80000.00800002014年3月26日2014年3月25日2014年3月26日2014年2月水电费61559.6561559.6502014年3月20日2014年3月20日无需支付滞纳金2014年2月停车费251552515502014年3月20日2014年3月20日无需支付滞纳金2014年3月物管费409750.13409750.13409750.132014年4月20日2014年4月29日2014年4月21日2014年4月29日2014年3月水电费121212.12121212.1202014年4月20日2014年5月4日原告扣收延迟，无需支付滞纳金2014年3月停车费282852828502014年4月20日2014年4月21日无需支付滞纳金2014年4月物管费409750.13409750.13409750.132014年5月20日2014年5月29日2014年5月21日2014年5月29日2014年4月水电费128870.34128870.34128870.342014年5月20日2014年5月22日2014年5月21日2014年5月22日2014年4月停车费2416024160241602014年5月20日2014年5月22日2014年5月21日2014年5月22日2014年5月物管费309750.13409750.13409750.132014年6月20日2014年6月27日2014年6月21日2014年6月27日100000.001000002014年6月30日2014年6月27日2014年6月30日2014年5月水电费132902.54132902.55132902.552014年6月20日2014年6月30日2014年6月21日2014年6月30日2014年5月停车费2461524615246152014年6月20日2014年6月30日2014年6月21日2014年6月30日2014年6月物管费409750.13409750.13409750.132014年7月20日2014年7月31日2014年7月21日2014年7月31日2014年6月水电费106090.37106090.37106090.372014年7月20日2014年7月23日2014年7月21日2014年7月23日2014年6月停车费2523025230252302014年7月20日2014年7月23日2014年7月21日2014年7月23日2014年7月物管费346606.73409750.1363143.40409750.132014年8月20日2014年8月27日2014年8月21日2014年8月27日063143.4没交2014年8月27日实际付清之日止2014年7月水电费85145.6885145.6802014年8月20日2014年8月20日无需支付滞纳金2014年7月停车费205152051502014年8月20日2014年8月20日无需支付滞纳金2014年8月物管费346606.73409750.1363143.40原告在本案中没有诉请该月逾期支付物管费滞纳金2014年9月物管费346606.73409750.1363143.400
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。