湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民一终字第00376号
上诉人（原审被告）郭四明。
委托代理人吴向阳，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书；同时反驳对方的诉讼请求。
上诉人（原审被告）孝感市天纬物业管理有限公司。住所地：孝感市城站路**号。组织机构代码：73084035-1。
法定代表人陈建伟，该公司经理。
委托代理人范桂凤。代理权限：代为上诉，参与庭审，承认、放弃或变更诉讼请求等。
委托代理人倪汉明。代理权限：代为上诉、参与法庭调查、举证、质证、辩论、调解等。
被上诉人（原审原告）张巍华。
被上诉人（原审原告）刘杰。系张巍华之妻。
上列两被上诉人的委托代理人雷涛。代理权限：代为提起上诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
上诉人郭四明、孝感市天纬物业管理有限公司因与被上诉人张巍华、刘杰排除妨害纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2014）鄂安陆民初字第00159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭，于同年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人郭四明的委托代理人吴向阳，上诉人孝感市天纬物业管理有限公司的委托代理人范桂凤、倪汉明，被上诉人张巍华、刘杰的的委托代理人雷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年9月16日，张巍华、刘杰与湖北嘉联置业有限公司签订商品房买卖合同，在安陆市府城明珠购买了商品房（B10栋3单元702室即二期C7）一套。该房屋建筑面积95.18平方米，单价1408.71元／平方米，总价款134081元，张巍华、刘杰在交付首付41081元后，余下93000元办理了银行按揭贷款，办理完上述手续后，张巍华、刘杰均外出务工。2011年2月24日，郭四明与湖北嘉联置业有限公司签订商品房买卖合同，在安陆市府城明珠购买了商品房（B10栋1单元702室即二期C7）一套。该房屋建筑面积81.15平方米，单价1426.88元／平米，总价款115791元，郭四明在交付首付35791元后，余下80000元办理了银行按揭贷款。2012年11月27日，郭四明到安陆市府城明珠住宅小区，找到孝感市天纬物业管理有限公司驻该区物业，称自己是该区B10栋3单元702室业主，未带购房合同，要求物业给该房钥匙，准备装修入住。物业工作人员在未进行核实的情况下，按郭四明的述称收取了水电改、天然气、可视对讲费用共计4700元后，向其交付了B10栋3单元702室的门钥匙。2013年2月27日，郭四明在向孝感市天纬物业管理有限公司驻该区物业交纳装修保证金1000元，便开始对B10栋3单元702室进行装修，45天后装修完毕。2013年7月16日，张巍华、刘杰发现自己购买房屋已被他人装修完毕，遂与郭四明、孝感市天纬物业管理有限公司协商解决途径。孝感市天纬物业管理有限公司为解决矛盾，委托安陆市物价局价格认定分局对B10栋3单元702室的装修部分进行了价值评估（评估价值83826元），以此作为调解依据，但因装修价值、各方承担比例问题未能达成一致意见。
另认定，湖北嘉联置业有限公司、孝感市天纬物业管理有限公司于2010年6月19日在《孝感晚报》上刊登交房通知，通知业主：“府城明珠二期A1.A2…….C7号楼已经全面竣工，并具备了入住条件，现定于2010年6月28日-7月2日办理府城明珠C5.C6.C7号楼交接手续……”
还认定，孝感市天纬物业管理有限公司是受湖北嘉联置业有限公司（开发商）委托，进驻安陆市府城明珠小区的物业公司。
原审判决认为，本案纠纷是因张巍华、刘杰在行使本案诉争房屋物权时受到妨害引起。张巍华、刘杰，郭四明先后在安陆市府城明珠购买商品房时，B10栋（即购房合同约定的二期C7）已全面竣工，并符合入住条件，故说明张巍华、刘杰，郭四明选房时所看房屋为现房。两者商品房买卖合同约定的房屋编号、户型、面积、单价、首付、银行按揭均不一样，房屋平面图及编号经买受人签字认可。张巍华、刘杰，郭四明分别与湖北嘉联置业有限公司签订了经房地产登记机构备案的商品房买卖合同，同时支付相应价款，余款办理银行按揭后，理应取得了各自不动产的物权，故郭四明辩称尚未取得房产登记及实际占有取得所有权无法律依据。郭四明在装修房屋时，孝感市天纬物业管理有限公司工作人员在没有认真审核的情况下，按其要求交付了B10栋3单元702室的钥匙，郭四明在装修过程中，装修了本不属于自己的房屋，此举，对张巍华、刘杰行使自己的物权保护造成了妨害，郭四明、孝感市天纬物业管理有限公司均应承担一定过错责任。鉴于诉争的B10栋3单元702室现已实际装修完毕，郭四明已对该房的装修投入了一定的人力、物力，如判令拆除，恢复原状，会给双方当事人带来更大的经济损失及诉累，故本案应以减少损失、避免诉累的人性化处理方式为宜。就该房装修后的装修部分评估价值83826元（可移动家私及电器不在此列），可作为郭四明装修投入的评判参考标准，交通费酌定在1000元以内。郭四明主张的装修评估遗漏部分及误工损失，因未向法院提供有效证据证明，故依法不予支持。张巍华、刘杰虽无任何过错，但从化解矛盾、构建和谐、公平原则的角度出发，张巍华、刘杰作为装修部分的实际受益人，酌定补偿本案所认定郭四明装修投入的50%，即42413元【（83826元＋1000元）×50%】；郭四明、孝感市天纬物业管理有限公司均有过错，但考虑到郭四明对诉争房屋进行了为时45天的装修，并投入了一定的人力、物力、财力，应其自行承担装修投入下余部分的20%，即8482.60元【（83826元＋1000元-42413元）×20%】；孝感市天纬物业管理有限公司承担装修投入下余部分的80%，即33930.40元【（83826元＋1000元-42413元）×80%】。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、郭四明将位于安陆市府城明珠B10栋3单元702室房屋按装修现状腾出并交付给张巍华、刘杰；二、张巍华、刘杰给付郭四明42413元；孝感市天纬物业管理有限公司赔偿郭四明33930.40元；三、驳回张巍华、刘杰的其他诉讼请求。上列应付款项及应履行事项，于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费500元，减半收取250元由郭四明负担50元，孝感市天纬物业管理有限公司负担200元。张巍华、刘杰已预交500元，在本案执行中予以退还。
郭四明不服原判上诉称，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，张巍华、刘杰对争议房屋不享有所有权和占有权，其起诉我排除妨碍无据；价格认定结论书是孝感市天纬物业管理有限公司单方委托且未通知我到场参加的情况下作出的鉴定，且认定项目有遗漏，价格过低；我装修支出10余万元且投入了大量人力、物力，张巍华、刘杰取得我的房屋和装修成果属不当得利，其仅给我不到一半的补偿显失公平。请求撤销原判，改判驳回张巍华、刘杰的诉讼请求。
张巍华、刘杰当庭口头辩称，郭四明上诉称我没有房屋所有权与事实不符，我于2009年购买房屋且所购房屋与郭四明所购房屋的户型、面积都不相同。对于装修价格，原审法院已给郭四明充分时间但其未申请重新鉴定，视为其放弃权利。请求驳回上诉，维持原判。
孝感市天纬物业管理有限公司当庭口头辩称，郭四明的行为已构成侵权，原判定性排除妨碍正确。郭四明在原审期间未提出重新鉴定的申请，其在二审中再提重新鉴定不应支持。我公司的价格鉴定是合法部门作出，鉴定结论也合理。原判不属显失公平，只存在判决结果是否合理的问题。
孝感市天纬物业管理有限公司不服原判上诉称，原判未确定郭四明与我公司的过错责任大小，郭四明购房时是现房，看房、选房并签订商品房买卖合同时，均明知其购买房屋的面积、户型及坐落位置，但郭四明却要求我公司交付了B10栋3单元702室房屋钥匙，错误地装修了本不属自己的房屋，其过错责任明显，具有直接、主导性，应承担主要责任，而我公司仅是未尽审核义务，只应担次要责任。在诉前调解中，我公司与张巍华、刘杰及其调解代理人张道勇达成一致，张巍华、刘杰承诺自愿支付5万元装修费，该意思表示不违法，应按此承诺判决而不应判决其只给付郭四明42413元，明显与法理不符。我公司按过错承担次要责任并自愿给付郭四明除张巍华、刘杰自愿支付的5万元以外的下余装修款的30%即10447.80元。请求撤销原判第二项，改判张巍华、刘杰补偿郭四明装修投入5万元，由郭四明承担主要责任，我公司承担次要责任即给付10447.80元。
张巍华、刘杰当庭口头辩称，孝感市天纬物业管理有限公司未尽审核义务，错误地将我的房屋给郭四明，存在管理责任。对于诉前的调解，因双方没有达成协议，对协议中我的承诺不应履行。对于孝感市天纬物业管理有限公司的责任由法院判定。
郭四明当庭口头辩称，我已合法取得并占有讼争房屋的所有权，我去看房时就是看该讼争房屋，我当时要购买的也是该房屋，只是因我爱人住院而没要合同，我不存在侵权。如对方要取得房屋，应赔偿我装修费110000元及其他损失。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
对于原审判决认定的事实，郭四明除对其中认定的郭四明在安陆市府城明珠购买了商品房（B10栋1单元702室即二期C7）一套提出异议以外，对其他事实无异议。张巍华、刘杰、孝感市天纬物业管理有限公司对于原审判决认定的事实均无异议。本院认为，从郭四明与湖北嘉联置业有限公司签订的商品房买卖合同及其交付购房首付款和办理银行按揭贷款手续看，郭四明购买的应当是安陆市府城明珠商品房（B10栋1单元702室即二期C7）一套，因此，郭四明提出的上述异议缺乏证据支持，且与事实不符，本院不予采信。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为，张巍华、刘杰与湖北嘉联置业有限公司签订的商品房买卖合同及交付购房款后，湖北嘉联置业有限公司将讼争房屋的占有、使用权转移给了张巍华、刘杰，基于该商品房买卖合同的约定，张巍华、刘杰享有了讼争房屋的占有、使用权。而郭四明与湖北嘉联置业有限公司签订的商品房买卖合同购买的并非讼争房屋，其占有讼争房屋没有合法依据，属非法占有，因其非法占有行为妨害了张巍华、刘杰行使对该讼争房屋的占有权，因此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，张巍华、刘杰有权对郭四明妨害其占有讼争房屋的行为请求排除妨害。安陆市物价局价格认定分局对B10栋3单元702室的装修部分作出的价格认证结论书虽是孝感市天纬物业管理有限公司单方委托鉴定，但该价格认证结论书是具有鉴定资格的鉴定机构作出，郭四明亦无证据证明该价格认证结论有误，故原审判决将该价格认证结论书作为定案证据使用合法有据。郭四明称张巍华、刘杰取得讼争房屋和装修成果属不当得利，仅判决给其不到一半的装修损失显失公平的理由没有证据证实且与法相悖。郭四明的上诉理由因缺乏证据支持而不能成立，本院不予采信，其上诉请求本院不予支持。孝感市天纬物业管理有限公司未尽审查、管理义务，其错误的交房行为是导致郭四明不当占有并装修讼争房屋的关键原因，原审判决据其过错行为判决其承担相应的责任适当。虽然诉前张巍华、刘杰及其调解代理人张道勇与孝感市天纬物业管理有限公司达成一致并承诺愿意支付5万元装修费用，但该承诺未得到郭四明的认可，且该承诺并未实际履行，孝感市天纬物业管理有限公司要求按该承诺判令张巍华、刘杰承担装修费用的理由不符合法律规定，本院亦不采信。因此，孝感市天纬物业管理有限公司的上诉理由亦不成立，其上诉请求本院亦不支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由郭四明和孝感市天纬物业管理有限公司各负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 刘德芳
审判员 李国华
审判员 孟晓春
二〇一四年十月三十日
书记员 邵 杰