湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）攸法民二初字第478号
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县。
代表人傅益正，该行行长。
委托代理人欧阳升，该行客户经理。代理权限：特别授权。
委托代理人丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告邱九文，男，汉族，住湖南省攸县。
被告张艳娇（系邱九文之妻），女，汉族，住湖南省攸县。
被告株洲市秦禾房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区。
法定代表人陈朝阳，该公司经理。
委托代理人陈志洪，湖南人信律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称工行攸县支行）与被告张艳娇、邱九文、株洲市秦禾房地产开发有限公司（以下简称秦禾公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年10月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员贺湘华担任审判长，代理审判员刘津、人民陪审员丁香分参加的合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳升、丁凌及被告秦禾公司委托代理人陈志洪到庭参加诉讼，被告张艳娇、邱九文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行攸县支行诉称：2012年12月19日原告与被告秦禾公司签定了编号为：2012攸支按揭-5的《按揭贷款业务合作协议》，协议约定“在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任。”“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后二日内履行还款义务。”“对购买商用房的按揭客户乙方需提供五年期的阶段性担保。”2013年1月29日，原告与三被告签订了《个人购房借款担保合同》，合同约定：贷款金额为274万元；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月10日为还款日；被告秦禾公司承担阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；同时合同中还对违约及违约责任等进行了明确的约定。同日双方到攸县房产局办理了预购商品房抵押预告登记证明。而后原告依据合同约定向三被告发放了贷款。2013年8月开始被告邱九文、张艳娇便未按合同约定履行还款义务，被告秦禾公司亦未按《协议》和《合同》的约定履行担保责任。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原告与被告张艳娇、邱九文、秦禾公司所签订的《个人购房借款担保合同》；2、判令被告张艳娇、邱九文偿还所欠原告借款本金2413526.48元，截止到2014年10月14日的逾期利息15149.91元，并判令被告从2014年10月15日起至其还款之日止按《个人购房借款担保合同》的约定向原告支付逾期还款利息和罚息；3、判令被告张艳娇、邱九文支付给原告律师费35000元；4、判令被告秦禾公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令原告对被告张艳娇、邱九文所提供的抵押物（坐落于攸县大禹文化商业街2栋128-29、30号房屋）拍卖、变卖享有优先受偿权；6、本案诉讼费由三被告承担。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供下列证据：
1、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各1份，拟证明原告的基本情况及原告的主体资格合法；
2、按揭贷款业务合作协议1份，拟证明（1）2012年12月19日原告与被告秦禾公司签订了《按揭贷款业务合作协议》；（2）协议中约定秦禾公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；
3、【湘】字【株洲】行【攸县】支行（2013）年（012901）号个人购房借款／担保合同1份，拟证明原告与三被告签定了《个人购房借款／担保合同》，该合同对贷款金额、贷款用途、还款方式、罚息、保证担保责任的方式和范围、违约及违约责任等进行了明确的约定；
4、个人贷款借款凭证及个人贷款发放单各1份，拟证明原告已按合同约定发放了贷款；
5、账户历史明细清单1份，拟证明被告未按合同约定履行还款义务，其已构成违约，原告有权解除合同，要求被告提前偿还贷款；
6、企业法人营业执照1份，拟证明被告秦禾公司的基本情况及其作为本案的诉讼主体资格合法；
7、居民身份证2份，拟证明被告的基本情况；
8、预购商品房抵押权预告登记证明1份，拟证明原告对已办理预购抵押登记的房屋享有优先受偿权；
9、律师收费发票1张，拟证明原告为本案所花费的律师费。
被告秦禾公司辩称：因客观原因未向购房户交房是事实，造成购房户无法偿还银行按揭款，但是公司的保证金账户已经帮购房户偿还了部分房屋按揭款。
被告秦禾公司未向本院提供证据。
被告邱九文、张艳娇未作答辩，也未向本院提供证据。
被告秦禾公司对原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8、9没有异议；对证据3认为原告未提供商品房买卖合同。
经本院审核，原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8、9，被告秦禾公司无异议，本院予以采信；证据3与其他证据相印证且符合证据的有效要件，能够证明本案的事实，本院予以采信。
经审理查明：2012年12月19日原告与被告秦禾公司签订了编号为：2012攸支按揭-5的《按揭贷款业务合作协议》，协议约定“在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任。”“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后二日内履行还款义务。”“对购买商品用品用房的按揭客户乙方需提供五年期的阶段性担保。”2013年1月29日，原告与三被告签订了【湘】字【株洲】行【攸县】支行（2013）年（012901）《个人购房借款／担保合同》，合同约定：“第一条2.1贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商业用房贷款，金额为人民币274万元；第二条本合同项下贷款用于购买第1套住房，房屋坐落于攸县大禹文化商业街2栋128-29、30号房，建筑面积700.63平方米。2.2本笔贷款的担保方式为抵押、保证。第三条本合同项下贷款期限为120月，实际放款日与到期日以借据为准。第四条4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，（上）浮15%，据此确定年利率以借款凭证记载为准；4.2…贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；…第五条5.1本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。5.3借款人授权贷款人将贷款一次性划入秦禾公司账户，贷款利息自实际放款日起计算……第六条经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；…第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；…第十条10.2阶段性连带责任保证保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任……借款人连续三个月货累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同…第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形，构成借款人违约：a、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任…l、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的…14.2借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……第十七条费用贷款人为实现本合同项下债权及半包权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担…第十五条抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；…第二十一条贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；…第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证…第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年……”等等。2013年1月29日，原告与被告张艳娇、邱九文进行了预购商品房抵押权预告登记。2013年1月29日，原告向被告张艳娇、邱九文发放274万元的贷款，借款年利率7.5325%，借款期限自2013年1月29日至2023年1月29日。借款后，被告张艳娇、邱九文按约偿还了部分借款本息，但自2013年8月开始未按约履行还款义务。被告张艳娇、邱九文尚欠原告借款本金2413526.48元，截止到2014年10月14日的逾期利息15149.91元。原告多次催收未果，由此酿成纠纷。为该案的诉讼，原告支付了律师代理费35000元。
在审理过程中，原告通过扣划被告秦禾公司保证金账户中的现金为被告邱九文、张艳娇偿还至2015年1月11日的借款本金70450.42元，利息59951.69元。截止2015年3月18日被告邱九文、张艳娇尚欠原告贷款本金2343076.06元，利息27927.68元。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。1、原告工行攸县支行与被告张艳娇、邱九文签订的借款合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约向被告张艳娇、邱九文发放了贷款，被告张艳娇、邱九文不按约履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。被告张艳娇、邱九文多次违约，迟延履行主要债务，经原告多次催告后仍未履行，且原告与被告张艳娇、邱九文签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告张艳娇、邱九文违约致使解除合同的条件成就，符合解除合同的条件。故原告提出“判令解除原告与被告张艳娇、邱九文、秦禾公司所签订的【湘】字【株洲】行【攸县】支行（2013）年（012901）号个人购房借款／担保合同；被告张艳娇、邱九文偿还原告借款本金并支付借款利息和罚息”及“判令被告张艳娇、邱九文支付给原告为本案诉讼支出的35000元律师费”的诉讼请求，本院予以支持。2、被告张艳娇、邱九文在借款的同时以坐落于攸县大禹文化商业街2栋128-29、30号房作为贷款抵押物并与原告完成了预购商品房抵押权预告登记，该担保协议内容合法有效，被告张艳娇、邱九文未按约定期限偿还借款本息，原告有权就该抵押物拍卖或变卖所得价款优先受偿，故原告提出“判令原告对被告张艳娇、邱九文提供的抵押物拍卖、变卖享有优先受偿权”的诉讼请求，本院予以支持。3、被告张艳娇、邱九文在向原告借款的同时，被告秦禾公司为该笔借款提供连带责任担保，该担保协议内容合法有效。被告张艳娇、邱九文未按约定期限偿还借款本息，被告秦禾公司作为保证人，依法应当承担连带清偿责任。故原告提出“判令被告秦禾公司对张艳娇、邱九文应付款项承担连带清偿责任”的诉讼请求，本院亦予以支持。被告张艳娇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案适用缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告张艳娇、邱九文、株洲市秦禾房地产开发有限公司所签订的【湘】字【株洲】行【攸县】支行（2013）年（012901）号个人购房借款／担保合同；
二、由被告张艳娇、邱九文在本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金2343076.06元并支付利息及罚息（利息按年利率7.5325%自2015年1月12日起计算，罚息在借款利率基础上加收50%计算至还清日止）；
三、被告张艳娇、邱九文承担原告中国工商银行股份有限公司攸县支行为本案诉讼支出的律师费35000元；
四、如被告张艳娇、邱九文未履行上述义务，则原告中国工商银行股份有限公司攸县支行对本案抵押物坐落于攸县大禹文化商业街2栋128-29、30号房屋（登记证号：攸房预城关镇字第213000126号）拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；
五、被告株洲市秦禾房地产开发有限公司对被告张艳娇、邱九文的上列债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
上列被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费26669元，财产保全费5000元，共计31669元，由被告张艳娇、邱九文、株洲市秦禾房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 贺湘华
代理审判员 刘 津
人民陪审员 丁香分
二〇一五年三月二十日
书 记 员 樊 平
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。