湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民一初字第01255号
原告周昕，女，1970年11月2日出生，汉族，住址武汉市江岸区。
原告张玲，女，1966年11月17日出生，汉族，住址武汉市江岸区。
两原告共同委托代理人胡牧、余晶，湖北民本律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告杨平，男，1968年4月2日出生，汉族，住址武汉市江岸区。
委托代理人陈卿，湖北鼎君律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告周昕、张玲与被告杨平排除妨碍纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员纪承适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周昕及两原告共同委托代理人胡牧、余晶，被告杨平及委托代理人陈卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，座落于本市江汉区XXX商铺为两原告共有，2011年9月1日至2015年9月1日期间，由被告承租使用。双方先后签订有两份房屋租赁合同，租期均为两年。被告在房屋租赁期间，违反合同约定，未经原告书面同意擅自改变承租房屋内部结构，截止2015年9月30日累计拖欠门面卫生费16320元，且在2015年9月1日租赁期限届满后拒不腾退承租房屋，侵犯了原告的合法权益，原告为此提起诉讼，请求判令被告：1、立即腾退本市江汉区XXX房屋；2、恢复上述房屋原状（若拒不恢复则承担由此产生的一切费用）；3、支付逾期腾房期间的房屋占有使用费（以日租金10倍计算，自2015年9月2日起至房屋实际返还之日止）及逾期腾房期间的水、电、煤气、电话、卫生、光缆等费用；4、承担房屋租赁期间的卫生费16320元；5、承担本案的诉讼费用。
被告杨平辩称，2011年9月1日原、被告双方初次签订租赁合同时就以口头形式约定租赁期限为十年，合同每两年签订一次，按此约定，被告才会一次性给付原告8万元，并投入大笔费用进行装修。第二份租赁合同于2015年9月1日租期届满后，应当再次签订合同，原、被告双方的租赁关系仍然处于有效期内；原告主张的门面卫生费没有依据，该笔费用并非发生于被告租赁期间而是之前，故不应由被告承担；被告并未对诉争房屋的主体结构进行变动，只是为正常使用房屋进行了装修，原告知晓装修事实，并在装修之后照常向被告收取租金，认可了装修行为。综上，请求驳回两原告的全部诉讼请求。
为证明诉讼主张，两原告提交下列证据：
证据一：诉争房屋所有权证及国有土地使用权证，用以证明两原告为本案诉争房屋的所有权人，具有原告的诉讼主体资格。被告对该证据不持异议。
证据二：房屋租赁合同两份，用以证明原、被告双方基于共同约定而享有的合同权利及应当承担的合同义务的具体内容，并据以做为认定被告存在违约行为的依据。
证据三：2015年8月17日原告张玲向原告周昕出具的授权委托书。证明原告周昕有权处理本案诉争房屋的一切事宜。
证据四：诉争房屋现场照片，用于证明被告擅自用隔断将承租房屋门面一分为二，改变内部结构，违反合同约定。
证据五：武汉市水务集团代收垃圾费详单，用以证明2011年9月1日至2015年9月30日期间，被告拖欠门面卫生费的事实。
证据六：律师函及回单，原、被告双方来往短信4条及被告律师复函，用以证明原告在租赁期内针对被告改变租赁房屋内部结构的违约行为提出异议并要求解除合同，租赁期满后被告仍拒绝腾退并强制原告续租。
经质证，被告对上述证据的真实性均不持异议，但认为租赁合同所载房屋面积大于房屋权证记载面积，多余面积部分的租金应当扣除；租赁合同上仅有原告周昕一人签字，且签署时间在租赁合同之后，故租赁合同效力待定；改变房屋主体结构应指改变房屋承重墙等重要结构，而原告提供的照片并不能证明房屋主体结构被改变。同时，照片可以显示原告完全知晓被告进行装修的事实，原告不仅没有进行制止且继续收取租金，应视为对被告装修行为的认可；代收垃圾详单无法证明系本案诉争房屋发生的卫生费用，且证据上没有代收单位印章，故对其真实性不予认可；原、被告之间虽有律师信函及短信来往，但不能就此否认双方存在口头约定租赁期限的事实，亦无法证明原告对被告的装修有阻止行为。
为证明答辩主张，被告杨平提交下列证据：
证据一：证人钟某的证人证言，用以证明原、被告双方之间存在租赁期限十年的口头约定。
证据二：证人黄某的证人证言，用以证明被告仅对诉争铺面进行了简单隔断，对房屋结构不产生任何影响。
证据三：诉争门面现场照片，用以证明房屋内部给构没有改变。
原告质证后认为被告提供的是对房屋结构改变之前的照片，不能反映出本案诉争房屋的现状；房屋租赁合同磋商过程中，证人钟某并没有参与，对其证词的真实性不予认可；证人黄某的证词可以反映出被告改变租赁房屋内部结构的事实，同时证人不认识原告的情况也可反映出原告并没有默认被告的装修行为。
经审理查明，座落于本市江汉区三眼桥北路30号海虹景商铺5栋27号房屋与武房权证市字第××号房屋所权证记载的江汉区海虹景（海虹公寓二期）5栋1层27号商网为同一处房屋，由原告周昕、张玲按份共有。2011年9月1日至2015年9月1日期间，原告周昕与被告杨平之间先后签订房屋租赁合同两份，租赁期限均为两年，其中第一份租赁合同约定租赁期限从2011年9月1日起至2013年9月1日止，月租金3500元，第二年月租金上浮比例不低于5%；第二份合同租赁期限自2013年9月1日起至2015年9月1日止，月租金为4100元，第二年月租金上浮比例不低于5%。同时两份合同还约定，被告租赁原告商铺仅用于皮具保养维护经营使用；押金5000元；先付租后交房，房租按季支付，每季度首月1号为支付日；物业费每半年支付一次；承租期间产生水、电、煤气、电话、光缆电视、卫生费等由被告自行支付；被告应当合理使用承租房屋，如需拆改变动房屋结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得原告书面同意后方可施工；未经原告书面同意擅自改变房屋结构或损坏房屋的，应按照合同约定的租赁期间内房屋租金总和的50%支付违约金，在违约金不足以弥补损失时，由被告负责赔偿；租赁期限届满，被告应向原告腾退房屋，逾期不腾退的，每逾期一日，按原日租金的十倍支付滞纳金。对于原告周昕向被告杨平出租房屋的事实，原告张玲知晓认可，并授权周昕处理房屋相关一切事宜。
另查明，被告杨平在未取得原告周昕书面同意的情况下，于2015年清明节前后，对本案诉争房屋进行了装修，主要通过在楼梯间处增添隔断的方式将诉争铺面分为两个独立空间，分别用于皮具保养维护及餐饮经营。装修期间，原告周昕曾到现场拍摄了部分照片并照常收取租金。
还查明，本案诉争房屋所使用的水表编号为2J00903646，武汉市水务集团打印的代收垃圾费详单显示，2011年9月1日至2015年9月30日期间，该房屋累计欠缴垃圾费15680元。
2015年9月1日，第二份合同期限届满，因被告杨平认为与原告周昕之间存在十年租期的口头约定，未擅自改变房屋结构，要求继续签订合同，不同意腾退房屋，由此引发本案诉讼。
本院认为，一、诉争房屋租赁期限应以原、被告双方签订的书面合同为依据。被告逾期不返还房屋，对原告享有的物权构成妨害，原告有权请求予以排除。
关于原、被告双方于书面合同之外，是否还另有十年租期的口头约定并优先适用，被告于庭审过程中仅提供了证人钟某的证人证言，但该证人并未实际参与合同的洽谈与磋商，仅表示旁听到了租赁双方关于十年租期的约定。证人钟某的证词具有传来性和间接性，在原告明确否定存在口头约定的情况下，其证明力显然小于书面租赁合同这一直接来源于案件事实的原始、直接证据。因此，被告关于房屋租赁期限与原告周昕之间另有口头约定的答辩意见，证据证明力不足，本院不予采信。
《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。房屋租赁期限届满，被告拒不履行交还承租房屋的合同义务，对两原告共同享有的房屋所有权已构成现实妨害，两原告诉请被告腾退房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依照合同约定，被告逾期不返还房屋，需按日租金的10倍向原告承担支付滞纳金的违约责任，原告向被告实际主张的房屋占有使用费依照合同相关条款即为双方约定的滞纳金，实质上为共同约定的违约金，为尊重当事人的意思自治，该笔费用依合同仍确定为滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算办法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。两原告基于公平合理的考虑，书面请求本院根据案件事实酌情确定被告应当支付的滞纳金金额，不再坚持合同约定的计算标准，系对自有权利的正当处分，应予准许。滞纳金的支付即要体现对合法权益的支持与保护，亦要体现对违约行为的否定与惩戒，据此，本院酌定逾期腾房滞纳金的计算标准，以第二份租赁合同约定的月租金4100元为基础，上浮30%，即5330元（4100+4100×30%），按日折算为177元（5330÷30）；
二、被告未经原告同意，擅自改变租赁房屋结构，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告恢复原状。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案被告采用物理隔断的方式，将诉争房屋分隔成两个独立的空间并用于不同的经营活动，致使诉争房屋外在门面及内在结构的完整性在装修前后发生了显著变化，构成对房屋结构的改变。实施装修行为时，被告未能事先向原告告知装修方案及用途，亦未按照合同约定取得原告的书面同意。虽有照片显示原告知晓被告进行装修的事实，但并不能就此推定原告对装修行为予以认可。无论房屋装修与否，原告都有权基于被告租赁房屋的事实及合同的约定向其收取租金，亦不能简单推定原告装修后向被告收取租金的行为径行构成对装修结果的默认。原告提交的短信记录、律师函件等证据能够证实，房屋租赁期之内及届满之后，原告均多次对被告改变房屋结构及用途的行为提出了异议，明确表达出不接受装修行为的意见。综上，两原告对被告改变房屋结构及用途的行为不构成默认，被告未经原告同意擅自改变承租房屋结构的事实成立，该行为构成违约，原告要求其恢复原状的诉讼请求依法应予支持。对于被告可能拒不履行恢复原状义务，原告通过其他替代方式履行，并要求被告承担相关费用的请求，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院亦予支持；
三、房屋租赁期间产生的垃圾费按照合同约定应由被告承担，原告主张的其他费用无证据证实，不应支持。
诉争房屋于2011年9月1日至2015年9月30日期间累计欠缴的卫生费即垃圾费金额为15680元，根据原、被告双方的事先约定，原告诉请被告承担该笔费用，具有合同与事实依据，本院予以支持，同时，对原告主张金额的误差部分予以调整；原告诉请被告承担逾期腾房期间产生的水、电、煤气、电话、光缆等费用，因未提交相关证据证实，故本院不予支持，原告可根据费用实际发生情况，另行主张。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告杨平于本判决生效之日起十日内拆除本市江汉区海虹景（海虹公寓二期）5栋1层27号商网房屋内隔断，恢复原状。逾期拒不拆除的，原告周昕、张玲可采用其他合理方式替代履行，由此产生的费用由被告杨平负担；
二、被告杨平于本判决生效之日起二十日内向原告周昕、张玲腾退并交付本市江汉区海虹景（海虹公寓二期）5栋1层27号商网房屋；
三、被告杨平于本判决生效之日起二十日内向原告周昕、张玲支付逾期腾房滞纳金（按每日177元标准，自2015年9月2日起计算至房屋实际返还之日止）；
四、被告杨平于本判决生效之日起二十日内向原告周昕、张玲支付欠缴垃圾费15680元；
五、驳回原告周昕、张玲的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费604元、其他诉讼费40元，共计644元，由被告杨平负担（此款原告周昕、张玲已垫付，被告杨平应在上述判决指定的房屋腾退期限内向两原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 纪 承
二〇一五年十二月××日
书记员 蔡高兰