福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第269号
原告（反诉被告）：胡连香，女，1971年7月15日出生，汉族，住吉林省珲春市。
委托代理人：廖彩晖，北京盈科律师事务所律师。
委托代理人：陈彦熹，北京盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区苏厝街10号202室，组织机构代码61226513-0。
法定代表人：林明池，董事长。
委托代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。
原告胡连香与被告厦门龙潭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，被告厦门龙潭房地产开发有限公司于2014年1月6日提起反诉，本案依法由审判员曾凯斌适用简易程序，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告胡连香及其委托代理人廖彩晖、陈彦熹，被告厦门龙潭房地产开发有限责任公司的委托代理人林巧财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡连香诉称，被告于2013年3月5日与原告签订《定购协议书》，约定被告向原告出售地址为厦门市思明区329号名汇广场底层A111号单元的房产。合同签订后，原告依据约定于2013年3月5日向被告支付定金500000元和首付款1739836元；共计2239836元。然而截至起诉之日，被告始终未按照《定购协议书》的约定办理讼争房产的解除抵押手续，也未通知和安排与原告签订《商品房买卖合同》。2013年11月27日，原告向被告住所地发送律师函，要求被告自收函之日起三日内履行解除房产抵押及通知、安排原告与被告签订《商品房买卖合同》的义务。然而期限届满，被告仍未履行合同义务。因此原告于2013年12月10日向被告发送律师函，通知被告解除《定购协议书》，并要求被告承担违约责任。故请求判令：1、确认解除原告与被告于2013年3月5日签订的《定购协议书》；2、被告立即返还双倍定金1000000元；3、被告立即向原告返还首期购房款1739836元及利息（2013年3月6日至实际退还之日止）；4、被告承担本案的全部的诉讼费及诉前保全费。
被告厦门龙潭房地产开发有限责任公司辩称，1、原告依法不享有法定或约定的解除权，在原告发出第一封催告通知书时，被告已根据原告的通知履行了相应的解押和通知手续；2、定购协议书不存在解除的余地，在原告起诉之前，协议书约定的商铺已经解押，具备办理产权登记及交付的条件；3、根据原告的诉状签字时间为2013年12月23日，而讼争房产的解除解押早在2013年的12月16日就已办理。
反诉原告厦门龙潭房地产开发有限责任公司诉称，2013年3月5日，就反诉被告购买反诉原告开发建设的位于厦门市思明区329号“名汇广场”项目底层111号单元（霞溪路56号之101）房产（下称“涉讼房产”）事宜，反诉原告与反诉被告经协商达成一致意见，签订《定购协议书》。《定购协议书》约定，乙方即（反诉被告）应于甲方（反诉原告）通知签定《商品房买卖合同》之日起七日内携定购协议书、有效身份证件、定金票据至甲方指定的签约地点签定《商品房买卖合同》；否则甲方有权单方面解除本协议并将该房产另售他人，乙方所交购房定金不予返还；乙方应确保本协议所列之乙方通讯地址、联系电话正确无误，若有变更，乙方应及时以书面形式通知甲方，否则甲方根据本协议中所列的乙方通讯地址、联系电话发出的通知视为已送达乙方，由此导致的不利后果均由乙方自行承担。2013年12月6日，反诉原告收到反诉被告委托北京盈科（厦门）律师事务所廖彩晖律师签发的《律师函》。《律师函》称，其受反诉被告之委托，要求反诉原告于收函之日起三日内办理涉讼房产的解除抵押手续后立即通知反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》。2013年12月9日，反诉原告立即向反诉被告发出《回复函》；函告反诉被告，就涉讼房产反诉原告已于2013年12月6日前开始办理解除抵押手续；并将于近期通知反诉被告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理相关手续。2013年12月10日，就在反诉原告还在办理解除抵押手续的同时，反诉被告悍然又委托北京盈科（厦门）律师事务所廖彩晖律师签发的《律师函》。《律师函》称，立即解除反诉原告与反诉被告所签订的《定购协议书》。鉴于前述，反诉原告认为，反诉被告依法依约均不享有合同解除权，据此，其解除《定购协议书》行为无效，《定购协议书》依法应继续履行。故请求判令：1、确认反诉被告单方的解除《定购协议书》的行为无效；2、反诉原告与反诉被告签订的《定购协议书》继续履行；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告胡连香辩称，一、反诉原告在签订《定购协议书》后迟延履行合同义务，经催告后仍不履行，反诉被告依法享有解除权，胡连香解除《定购协议书》的行为有效。1、《定购协议书》第十条约定，若本物业有设立抵押，反诉原告负责在本协议签订后办理该房产的解除抵押手续；第六条约定，反诉被告应于反诉原告通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至反诉原告指定的签约地点签订《商品房买卖合同》。《定购协议书》系反诉原告提供的格式合同，第四条就讼争房产解除抵押的时间约定为“定购协议书签订后”，按照通常理解以及不利于反诉原告的理解，应当理解为定购协议书签订后立即办理。而反诉原告在长达九个月的时间里未办理讼争房产的解除抵押手续，存在明显过错，反诉被告依法有权解除《定购协议书》。2、反诉被告于2013年11月27日向反诉原告住所地发送律师函，要求反诉原告自收函之日起三日内履行解除房产抵押及通知、安排其与反诉被告签订《商品房买卖合同》的义务。然而反诉原告于2013年12月4日收到函件后，2013年12月11日才向民生银行还抵押贷款，直到2013年12月18日才办理完解除手续，并且始终未通知、安排反诉被告与其签订《商品房买卖合同》，根据合同法规定，反诉被告依法享有解除权，反诉被告解除《定购协议书》的行为合法、有效。二、《定购协议书》作为预约合同，从意思自治角度，法律无法强迫答辩人必须与反诉原告继续履行《定购协议书》。《定购协议书》不具备商品房买卖合同的主要条款，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。本案讼争的《定购协议书》只能认定为签订正式商品房买卖合同之前的预约合同。预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同即本约的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。因此，不能强制反诉被告与反诉原告订立《商品房买卖合同》。
经审理查明，原、被告双方于2013年3月5日签订编号为NO.645的《定购协议书》，约定原告向被告定购址于厦门市思明区329号名汇广场底层A111号单元，门牌号为霞溪路56号之101的房产，购房总价4517947元，原告于定购协议签订当日支付定金500000元，于签订协议起1日内付清50％首期购房款2267947元，余款2250000元通过申请银行按揭贷款方式支付。该定购协议中所列明原告通讯地址为：“吉林省珲春市龙源西街776号2栋”；该定购协议第六条还约定：“乙方应于甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至甲方指定的签约地点签订《商品房买卖合同》……”；第九条约定：“优惠：在乙方支付除贷款之外的所有房款的前提下，自乙方全额支付除贷款之外所有房款之日起至2013年6月30日止，甲方将按乙方实际支付款项×0.0219％×天数的标准返利给乙方。该笔款项在签署买卖合同同时直接予以抵扣，买卖合同上的合同金额为抵扣之后的价格。”第十条约定：“若本物业有设立抵押，甲方负责在本协议签订后办理该房产的解除抵押手续，并在解除抵押后通知乙方签订《商品房买卖合同》。”第十一条约定“乙方应确保本协议所列之乙方通讯地址、联系电话正确无误，若有变更，乙方应及时以书面形式通知甲方……”合同中所载明的甲乙双方分别为本案被告和原告。合同签订后，原告于2013年3月5日向被告支付定金500000元和首付款1739836元（收据上写为定金）。
2013年11月27日，原告向被告住所地发送律师函，要求被告自收函之日起三日内办理上述房产的解除抵押手续，并在解除抵押后立即通知原告签订正式《商品房买卖合同》。2013年12月4日，该律师函经邮政速递送达至被告处。2013年12月9日，被告向原告回函称“我公司已于2013年12月6日前开始办理解除抵押手续，并将于近期通知阁下签订正式的《商品方买卖合同》，并办理相关手续。”2013年12月10日，原告向被告发送律师函，通知被告解除NO.645定购协议，并要求被告承担违约责任。2013年12月11日，该律师函送达至被告。2013年12月18日，厦国土房证第00907456号（霞溪路56号之101单元）房产所设抵押登记已注销。
以上事实有原告提供的编号为NO.645的《定购协议书》、收据、律师函及邮寄凭证、鹭江公证处出具的公证书，被告提供的回复函及邮寄凭证、厦门市土地房屋权证及庭审陈述为证。
对于已付款项，原告主张被告依合同第九条的约定给予优惠，在需支付的房价款中预先扣除第九条的优惠所得金额即为原告已付全部款项，被告对此予以否认，称依合同约定优惠应在签订商品房买卖合同时方再予以扣减。本院认为，依原告主张的计算方式，原告付款日2013年3月5日至2013年6月30日为118日，除贷款之外所有房款金额为2267947元，故返利金额为2267947元×0.0219％×118天＝58608.29元，故原告应付金额为2267947元－58608.29元＝2209338.7元。原告实际付款金额为1739836元＋500000元＝2239836元，故原告所述计算方式与其实际付款金额并不相符。加之合同第九条亦明确约定该笔款项在签署买卖合同同时直接予以抵扣，故本院对于原告主张不予采纳。
审理中，被告提交《关于解除部分抵押物的抵押登记的申请表》及民生银行贷款扣款回单，证明2013年12月5日厦门龙潭房地产开发有限公司向民生银行厦门分行提交了解除产权证号为厦国土房证第00907456（单元号A111）房产的抵押登记的申请。2013年12月11日，被告向中国民生银行偿还贷款本金及利息1895016.67元。原告质证认为，该份申请表的时间无法确认，因系被告自行制作，可能存在倒签时间的情况；对于民生银行的贷款扣款回单，被告的复印件和原件不一致，原件只有一个印章，而复印件多了两个印章，且被告陈述两家公司为关联公司，可见其盖章的随意性很大、不具严肃性。被告对此补充陈述称，复印件与原件不同系因为有部分信息与本案无关，且涉及公司商业信息，故被告将部分信息遮盖后复印，并当庭提交原件供法庭核对；而银行于2013年12月11日扣款，在收到原告函件7天后，是因为这笔贷款需要征得民生银行和案外人黄国泰的同意才能办理，因此手续较为繁琐。本院认为，依据厦门市土地房屋权证的登记，讼争房产的抵押登记于2013年12月18日注销，结合该银行回单，可与《关于解除部分抵押物的抵押登记的申请表》相互印证。被告于2013年12月4日下午5点53分收到原告要求其办理讼争房产的解除抵押手续的函件，距讼争房产解除抵押手续办理完毕的期间为15日，被告该期间内完成了与银行协商还款，并到有关部门办理解除抵押登记的手续，确属在接获原告通知后积极履行了原告提出的解除抵押手续的要求。
此外，被告主张，2013年12月9日，被告向原告回函称“我公司已于2013年12月6日前开始办理解除抵押手续，并将于近期通知阁下签订正式的《商品方买卖合同》，并办理相关手续。”但由于原告地址发生变更被退回。原告质证认为，该函件仅表述将于近期通知原告办理签订正式的商品房买卖合同，不代表被告已经履行通知原告签订正式合同义务，而其在18日抵押注销后并未通知原告签订正式合同。被告对此补充说明，其后续未通知原告签订正式合同，是由于原告在送达催告函之前就已向法院申请诉前保全，并发函通知解除《定购协议书》，且又提起诉讼。本院认为，根据《定购协议书》第十一条的约定及前述认定，被告在接获原告函件后积极办理解除抵押手续的行为，并已将继续履行《定购协议书》的意思表示函告原告，已表明其具有履行合同义务的意图和能力。
本院认为，原、被告签订的《定购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经另一方当事人催告后在合理期限内仍未履行，其享有法定解除权。原、被告订立《定购协议书》后，原告应当依约按时足额支付购房款项，被告则应将讼争房产办理解押手续，并与通知对方签订商品房买卖合同。被告在收取原告依约支付的绝大部分款项后，未及时办理房产解押手续并与原告签订商品房买卖合同，已构成迟延履行主要义务。原告有权催告对方履行义务。原告于2013年11月27日向被告发函催解押后，于同年12月10日即再行发函解除定购协议，显然未给予被告合理期限。被告于2013年12月4日收到原告催告函件后，于2013年12月11日，向中国民生银行偿还贷款本金及利息，至2013年12月18日办理完毕讼争房产的抵押权注销，可以认为被告在合理期限内履行了相关义务，因此原告并不享有合同的法定解除权，对于原告要求确认解除《定购协议书》、双倍返还定金、返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。
被告在接获原告履行合同的催告后，已将讼争房产解除抵押手续办理完毕，目前讼争房产现已具备签订商品房买卖合同及办理过户的条件，被告亦要求继续履行合同。在前述认定原告并不具备法定解除权的情况下，双方仍应继续履行《定购协议书》。双方订立的《定购协议书》从其内容上看，属于预约合同，预约合同系诺成性合同，预约权利人有请求对方履行订立本约之义务，故对于原告关于：“预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同即本约的行为，其对双方当事人施加的是必须磋商而非必须缔约的义务。因此，不能强制反诉被告与反诉原告订立《商品房买卖合同》”的主张，本院不予采纳。综上，对于被告要求确认原告单方的解除《定购协议书》的行为无效，以及要求原告继续履行《定购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第六十六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、反诉被告胡连香单方地解除与反诉原告厦门龙潭房地产开发有限责任公司《定购协议书》的行为无效；
二、反诉原告厦门龙潭房地产开发有限责任公司与反诉被告胡连香签订的《定购协议书》继续履行；
三、驳回原告胡连香的全部诉讼请求；
本案本诉案件受理费10679元，由原告胡连香承担。反诉案件受理费100元，由反诉被告胡连香承担。应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 曾凯斌
二〇一四年三月十四日
书记员 吴宇昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。