江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终136号
上诉人（原审第三人）：葛洛如，男，1963年4月11日生，汉族，住如皋市。
委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马亚林，江苏敏政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冒楷，男，1990年6月21日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审原告）：陈戬，男，1993年4月27日生，汉族，住如皋市。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：许波华，江苏奔月律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张秦根，男，1979年8月2日生，汉族，住如皋市。
上诉人葛洛如因与被上诉人冒楷、陈戬、张秦根排除妨害纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋开民初字第0910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
葛洛如上诉请求：撤销原判、发回重审或中止本案审理。事实和理由：涉案房屋是葛洛如所有，冒楷、陈戬取得的产权证不合法，原审法院认定事实不清、程序违法。葛洛如已就如皋市经济开发区工程建设有限公司取得房屋的原始登记向法院提起行政诉讼，案号为（2016）苏06行初27号，法院已作出一审判决撤销如皋市人民政府颁发给如皋市经济开发区工程建设有限公司产权证，并认定冒楷、陈戬对房屋所有权不构成善意取得。该案目前在江苏省高级人民法院二审审理中，该案的审理结果与本案有关，本案应当中止审理。
冒楷、陈戬答辩称，在其持有的房屋产权证书被行政机关撤销前，应当认定其对争议房屋享有产权，本案应维持原判，也不需要中止审理。
张秦根未答辩。
冒楷、陈戬一审诉讼请求：判令张秦根立即搬离坐落如皋市××街道××新村××幢××、××室的房屋，将房屋恢复原状交付冒楷、陈戬，并支付房屋使用费、承担诉讼费用；后撤回要求支付房屋使用费的诉讼请求。
一审法院认定以下事实：2014年4月25日，张秦根与葛洛如签订《租房协议》一份，载明：“葛洛如将××镇××路××新村（博爱医院西侧）××楼××、××号二间店面房出租给张秦根合法经营。租期六年，每月租金2200元，年租金26400元整，……”张秦根对上述房屋装修后对外经营木门，至2016年4月25日的租金已交给葛洛如。
2015年4月13日，冒楷、陈戬与如皋市经济开发区工程建设有限公司签订《商品房买卖合同》，载明如皋市经济开发区工程建设有限公司在改制前的1996年至2001年期间，受市委、市政府及开发区管委会委托，负责庆余路环西路段的拆迁改造工程，在安置拆迁户的同时尚有部分余房对社会公开销售。房屋坐落××新村××区××幢××、××室，建筑面积101.42平方米，房价总合计162272元。因该房为抵算丁西建筑公司××幢薛金明工程队工程款，根据约定，无需开发区工程公司交房。次日，冒楷、陈戬领取房屋所有权证，证书编号分别为：皋房权证字第××号﹙陈戬﹚、182525号﹙冒楷﹚，证载房屋坐落如皋市××街道××新村××幢××、××室，规划用途商业，面积101.42平方米，按份共有，冒楷、陈戬各占50%。因该房屋处于张秦根占有使用下，冒楷、陈戬向张秦根及葛洛如寄送律师函各一份，载明房屋权属登记内容并要求搬离。
因协商未果，冒楷、陈戬诉至法院，要求判如所请。审理中，葛洛如申请作为第三人参加诉讼、主张其是案涉房屋的真正所有权人，并向如东县人民法院提起行政诉讼，要求确认如皋市住房和城乡建设局颁发给冒楷、陈戬房产登记证书的行为违法并撤销该登记、申请中止本案审理。法院裁定本案中止审理。后葛洛如撤回以上行政诉讼，法院恢复本案审理。
审理中，葛洛如为证明其系案涉房屋的所有权人，提供证据如下：1、1999年2月12日葛德福与薛金明订立的《协议书》，载明“因薛金明向葛德福借款，以D03幢商住楼的底层店面房从东向西第叁间作为抵押，如抵押的店面房销售后，必须先还清借款”，协议书上盖有如皋市经济开发区工程建设有限公司公章，并注明：“该D03幢的底层店面房按施工合同和议标说明书的内容。该店面房为丁西建筑公司所有，其公司委托人有权销售”；2、2011年3月30日如皋市如城镇太平社区居民委员会出具的《经营场所证明》，载明：“兹有王梅协议租赁开发区商住楼D03幢店面房从东向西第叁间从事水果生意。该店面房系薛金明抵押给葛德福店面房（1999.2.12-2000.2.11）情况属实”；3、2014年12月5日如皋市人民政府城北街道办事处出具的《住所（经营场所）权属证明》，载明：“住所（经营场所）权属证明（适用尚未取得房产证的房屋或场所）兹有位于如皋市××街道××路××幢××从东向西第三间的房屋，使用面积108平方米……所有权属于葛洛如所有。同意张秦根作为住所（经营场所）使用；4、如皋市供电公司的发票8张，户名为葛德福。葛洛如之父葛德福于2013年去世。
另查明，2011年6月18日，如皋市经济开发区工程建设有限公司致函葛德福，主要内容是认为其对庆余路D03幢商住楼底层店面房从东向西第六、第七间店面房没有任何权利，告知其庆余路D03幢商住楼从东向西第六、第七间底层店面房所有权属如皋市经济开发区工程建设有限公司所有，要求其不得再以任何理由强行占有。审理中，张秦根表示愿意搬离案涉房屋。葛洛如向南通市中级人民法院提起行政诉讼，要求确认如皋市人民政府颁发给如皋市经济开发区工程建设有限公司的房屋产权登记无效，并再次申请中止审理，法院未予准许。
一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，冒楷、陈戬受让××新村××幢××、××室，并已领取房屋所有权证书，在其房屋所有权证书未经依法确认无效或撤销之前，冒楷、陈戬作为房屋所有权人，其权利受物权法保护。
关于葛洛如所称其系该房屋实际权利人的问题，法院认为其理由依法不能成立，首先，葛洛如未能举证证明其所主张的“抵押物”与本案所涉房屋为同一房屋。虽然葛德福与D03幢施工负责人薛金明有债权债务关系，且在借款协议中将D03幢从东向西第三间作为抵押物，但第三人并未举证证明所谓“D03幢从东向西第叁间”即为本案所涉××幢××、××室。其次，葛洛如所举证据不能证明其所主张的“抵押物”业经登记生效。即便从东到西第三间就是××、××室，该抵押未办理登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，以城市房地产抵押的，办理抵押物登记的部门为县级以上人民政府规定的部门。该法第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。故薛金明与葛德福所约定的抵押在登记之前尚未生效。再次，葛洛如未能提交其合法占有、使用、处分案涉房屋的证据。葛洛如称薛金明发生借贷关系之后已将本案所涉房屋抵偿，但未能提供相应的证据予以证明。综上，葛洛如既未能举证证明其对本案所涉房屋享有合法占有、使用、处分的权利，更不能证明其对案涉房屋享有所有权。
物权具有排他性。张秦根与未能取得合法使用、处分权的葛洛如就案涉房屋签订租赁合同，不能据此取得案涉房屋的合法使用权，现冒楷、陈戬依据所持有合法有效的案涉房屋的产权证明要求其搬离所占有的案涉房屋，于法有据，其也同意搬离，但考虑到已对案涉房屋进行了部分装潢，并已开始经营活动，可给予适当的准备时间。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十六条之规定，判决：张秦根在判决生效之日起三十日内搬离如皋市××街道××新村××幢××、××室，并在拆除其添附在上述房屋中的物品及装修材料后将腾空后的房屋交给冒楷、陈戬。案件受理费100元，由张秦根负担。
二审中葛洛如提供争议房屋现状照片和张秦根出具的“情况说明”，证明张秦根已与葛洛如解除房屋租赁合同、张秦根已全部搬离案涉房屋、房屋目前由葛洛如占有、控制。冒楷、陈戬未对照片与“情况说明”发表质证意见。
本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明，2016年9月2日，本院作出（2016）苏06行初27号行政判决书，撤销如皋市人民政府颁发给如皋市经济开发区工程建设有限公司的皋房权证字第××号房屋所有权证，该房屋所有权证载明的房屋即本案争议的××新村××幢××、××室。如皋市经济开发区工程建设有限公司不服该判决，已向江苏省高级人民法院提起上诉，该案现在江苏省高级人民法院审理中，为（2016）苏行终1659号。争议房屋现被葛洛如占有、控制。
本院认为，冒楷、陈戬一审持有争议房屋的所有权登记证书，葛洛如没有取得争议房屋的产权登记，其一审提供的证据也不足以推翻房屋产权登记，故在张秦根从葛洛如处租赁房屋而占有使用争议房屋的情形下，冒楷、陈戬要求其排除妨碍并无不当。但一审判决后，在本院二审审理过程中已查明，张秦根已全部搬离争议房屋，对冒楷、陈戬持有的产权登记下的房屋所有权已不构成妨碍，争议房屋目前被葛洛如占有。因张秦根已搬离房屋，冒楷、陈戬中要求张秦根排除妨碍的一审诉讼请求已失去事实基础，应当驳回。即使冒楷、陈戬以产权登记证为依据要求排除妨碍，其也应当向现占有控制案涉房屋、妨碍其行使权利的人主张。同时，葛洛如与如皋市经济开发区工程建设有限公司关于争议房屋产权登记的纠纷正在行政诉讼中，冒楷、陈戬虽现仍为登记的房屋所有权人，但其权利与正在审理的行政案件处理结果有关。在本案民事诉讼程序中，不论实体还是程序上，都不宜对争议房屋是否应由冒楷、陈戬占有使用作出认定。
关于本案是否中止审理，本院认为江苏省高级人民法院审理的（2016）苏行终1659号案件审理结果不影响本案应当驳回冒楷、陈戬对张秦根一审诉讼请求的结果，不论该案的审理结果如何，冒楷、陈戬均无权再要求张秦根排除妨碍。本案争议实质为冒楷、陈戬与葛洛如就皋房权证字第××号﹙陈戬﹚、182525号﹙冒楷﹚证载房屋的权属争议，双方可待相关行政案件审理结束后另行依法确权、主张权利。同时，争议标的在最终确权前应当维持占有现状，任何一方不得以不法手段改变，以维护社会秩序稳定。综上，因张秦根妨碍房屋所有权行使的事实基础已不存在，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销如皋市人民法院（2015）皋开民初字第0910号民事判决。
二、驳回冒楷、陈戬要求张秦根立即搬离坐落如皋市××街道××新村××幢××、××室的房屋，将房屋恢复原状交付冒楷、陈戬的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由张秦根负担；二审案件受理费100元，由葛洛如负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一七年三月三十一日
书记员 王 婧