北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00439号
上诉人（原审被告）周凤英，女，1928年8月27日出生。
上诉人（原审被告）陈新伦，男，1951年8月9日出生。
被上诉人（原审原告）陈新年，男，1948年2月10日出生。
委托代理人康文瑛，北京市建诚律师事务所律师。
上诉人周凤英、陈新伦因与被上诉人陈新年确认合同无效纠纷一案不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第28242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈新伦，被上诉人陈新年及其委托代理人康文瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈新年在一审诉讼中诉称：周凤英系我与陈新伦的母亲�我是陈新伦的哥哥。在1980年左右首都机场幼教中心分给周凤英一套两居室，是机场南路西里9号楼6单元5层中门。1983年我单位分给我首都机场南平里3号楼203室一居室。因为我母亲周凤英当时身体一直不好，需要照顾，当时我离我母亲最近，所以我向民航北京管理局申请将周凤英的两居室房屋和我的一居室提交给了民航北京管理局房管科要求换成一套大房屋，以便照顾我母亲周凤英。因为周凤英的工作单位和我的工作单位都属于民航北京管理局管理。在申请过程中，我向民航北京管理局房管科写过声明，声明不再参与福利分房，所以我之后没有享受过福利分房。北京市朝阳区某小区某号楼某单元某号房屋系我单位即民航北京管理局车管处于1985年分配给我的，承租人为我，房租从工资中扣除，由我和周凤英共同居住至2008年，2008年之后我为了上班便利就搬出来了，有时候还回涉案房屋居住，我的东西还在涉案房屋。1988年民航北京管理局进行改制，我的单位变更为中国国际航空公司，周凤英的单位为首都机场幼教中心。1993年底，我的单位进行房改，因为我和周凤英都有工龄，而且按照当时的政策，我使用了我母亲周凤英的工龄购买了涉案房屋，我前后共计缴纳3万元，购买该房屋没有使用我的工龄，但缴纳的3万元都是我个人的钱。当时我和首都机场签了房屋买卖合同，当时我是代周凤英签字的。涉案房屋的产权证是1997年左右下来的，产权人为周凤英。所以我认为涉案房屋应该是我和周凤英共有。2008年周凤英曾跟我说过将涉案房屋中属于她的那部分作为遗产给陈新伦。当时我不同意，但是我又没有什么办法。陈新伦是2007年退休之后来北京居住的，就住在涉案房屋内。2012年5月，周凤英、陈新伦强行将我的东西搬出了涉案房屋，我�发现周凤英已经将该房屋卖给了陈新伦。因为涉案房屋是我和周凤英共有的，周凤英、陈新伦恶意串通，签订房屋买卖合同，周凤英将房屋产权人变更为陈新伦，严重损害了我的合法权益。所以，我诉至法院，要求确认周凤英与陈新伦于2010年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
周凤英在一审诉讼中辩称：陈新年所述的关系属实。过去的事情，具体的时间我都记不清楚了。我和陈新年都是在北京民航管理局管理的单位上班。以前我确实在机场有套两居室，陈新年有一套一居室，后来陈新年要求用我的两居室和自己的一居室换成一套大房屋，但陈新年更换时并没有告诉我，后来告诉我，我不同意更换，但已经更换了。后来到了可以购买涉案房屋时，陈新年还告诉我他可以享受福利分房，要求将涉案房屋落到我名下，于是我给了陈新年10000元余元差不多两万元的样子，具体金额我记不清楚了，陈新年应该还向别人借过一些钱。后来涉案房屋登记在了我的名下，但陈新年所称的福利房也一直也没有分下来。我后来把涉案房屋过户给了陈新伦，卖房款有六七十万元，陈新伦已经给了我现金，我让陈新伦替我把这六七十万元存到了银行。我卖房屋给陈新伦的事情其他人都不知道，陈新年是后来知道我卖房屋的事情，陈新年不同意我卖房屋给陈新伦。但我认为这套房屋和陈新年没有关系，都是我自己出钱购买的。我不同意陈新年的诉讼请求，我和陈新伦之间的买卖合同是有效的。而且陈新年还一直享受着住房补贴。1993年房改时涉案房屋实际购买价为12869.23元，但陈新年从我这里拿走了15732.43元。我之所以过户卖给陈新伦是因为陈新年根本不照顾我。我不同意陈新年的诉讼请求，涉案房屋的产权人是我，我处分自己的财产�和陈新年没有关系，陈新年的主张没有理由。
陈新伦辩称：因为陈新年和周凤英都是在北京民航管理局管理的单位上班，1980年时周凤英的单位分给其一套两居室住房，陈新年的单位也分给陈新年一套房屋。1985年左右，陈新年使用周凤英的两居室和自己一套房屋通过非正规渠道换取了涉案房屋，换完房屋之后，该房屋在周凤英名下，当时周凤英事先并不知情，事后也表示不同意。1993年至1995年，周凤英单位进行了房改，周凤英自己出资购买了涉案房屋，当时只是部分购房款，使用了自己的工龄，享受了购房的优厚待遇，购买涉案房屋陈新年没有出资，当时购房的手续都是陈新年代办的。2003年周凤英又补交了部分购房款。周凤英的产权证上只有其自己名字，没有其他共有人。我方不同意陈新年的诉讼请求，涉案房屋的产权人是周凤英，周凤英处分自己的财�，和陈新年没有关系，陈新年的主张没有理由。
一审法院经审理查明：周凤英系陈新年、陈新伦之母，陈新年系陈新伦之兄。
陈新年与周凤英在2008年之前曾一直共同居住在朝阳区某小区某号楼某单元某号房屋（以下简称某房屋）。1995年12月18日，周凤英作为乙方（现承租人）与甲方北京首都国际机场签订了《优惠出售公有住宅楼房合同书（首都机场民航房改售字第4182号）》即《房屋买卖合同》，该合同约定有：一、甲方将座落朝阳区某小区某号楼某单元某号房屋出售给乙方，总建筑面积为86.33平方米；二、根据京房改办字［92］第94号文件的规定，经朝阳区房改办批准，同意乙方按北京市1993年标准价购房并享受优惠政策；三、标准价为395元／平方米；四、经计算本套住房价格为14316元；并约定了须交纳的各种手续费用共计1401.43元。该合同的署名处有周凤英姓名的印章，并标注为”交手续费拾伍元陈新年1997.4.5”。庭审中，周凤英、陈新伦亦提交了同样的《房屋买卖合同》，但该合同署名处除了有”交手续费拾伍元陈新年1997.4.5”的标注外，还有”共计15732.43，收妈妈20000，退4267.57，9／9.2003”的标注。1997年6月16日，北京市房屋土地管理局下发朝私优字第73980号房屋所有权证，登记某房屋所有权人为周凤英，间数为3。
2010年4月19日，出卖人周凤英与买受人陈新伦签订了《存量房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人将所售房屋为某房屋；出卖人与买受人自行成交达成交易，该房屋双方均未委托经纪机构及其人员居间、代理（包括代理办理转移登记），也未通过保证机构的存量房屋交易结算资金专用存款账户划转交易结算资金；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为310000元，买受人不申办抵押贷款。该合同就房屋的交付、违约责任、税费相关规定、争议解决方式、权属转移登记等条款均进行约定。庭审中，陈新伦提交其名下的房屋产权证，该产权证内容记载有：某房屋所有权人为陈新伦，为单独所有，登记时间为2010年4月19日。就该次房屋买卖及过户，周凤英称卖房屋给陈新伦的事情其他人都不知道，陈新年是后来知道我卖房屋的事情，陈新年不同意我卖房屋给陈新伦，但我认为这套房屋和陈新年没有关系，因为都是我自己出钱购买的。
关于某房屋的来源。陈新年称在1980年左右首都机场幼教中心分给周凤英一套两居室，是机场南路西里9号楼6单元5层中门，面积为52.09平方米，1983年陈新年单位分给陈新年首都机场南平里3号楼203室一居室，面积为32.99平方米，这两套房屋都是单位给的公租房；因周凤英身体不好，需要照顾，所以陈新年向民航北京管理局申请将周凤英的两居室房屋和陈新年的一居室换成有一套大房屋，当时和周凤英商量之后，经过陈新年单位的同意，才进行的置换，置换成了某房屋；1985年民航北京管理局分了某房屋；1993年底，陈新年的单位进行房改，因为陈新年和周凤英都有工龄，而且按照当时的政策，陈新年使用了周凤英的工龄购买了某房屋，没有使用陈新年的工龄，但交纳的3万元都是陈新年个人的钱；1997年和首都机场签订房屋买卖合同时，是陈新年代周凤英签字的，之后产权证下发，登记产权人为周凤英。对此，周凤英称因陈新年和我都是在北京民航管理局管理的单位上班，1980年时我的单位分了一套两居室住房，陈新年的单位也分给陈新年一套房屋，已记不清楚面积多大了；1985年左右，陈新年使用我的两居室和陈新年一套房屋通过非�规渠道换取了某房屋，换完房屋之后，当时我事先并不知情，都是陈新年自己办的，直到搬到某房屋后才知道房屋置换的事情，事后我也表示不同意；到了可以购买房屋时，陈新年告诉我他还可以享受福利分房，要求房屋登记在我名下，后来某房屋登记在我名下，陈新年所称的福利房也一直没有分下来。
关于1995年购买某房屋时的付款情况。陈新年表示购买该房屋的所有手续都是自己办理的，当时自己交纳了30000元，且都是自己的钱，又称1995年12月18日《房屋买卖合同》签字处标注是自己书写的，2003年时周凤英想把自己的两居室购买回来，其实就是想把某房屋中的两室房屋归其所有，另一间房屋给我，这样和我分清楚，所以周凤英就给了我20000元，当时周凤英逼迫我，否则就不吃不喝，我没有办法，2003年9月9日我就书写了”共计15732.43，收妈妈20000，退4267.57元”，把4267.57元当场退给了周凤英，15732.43元就一直留在我自己这里了。对此，周凤英表示其曾给了陈新年10000余元差不多20000元的样子，具体金额记不清楚了，陈新年应该还向别人借过一些钱，之后又表示，都是自己出资购买的，陈新年没有出资，当时购房手续是陈新年代办的。庭审中，周凤英与陈新伦提交北京首都机场收据三张，收据显示，陈新年曾代周凤英于1993年12月17日、1994年5月5日、1995年12月16日分别向北京首都国际机场交纳房款5000元、5000元、1487.70元。陈新年对三张收据无异议。
庭审中，陈新年提交中国国际航空公司（以下简称国航公司）的职工住房证，签发日期为1989年2月27日，签发单位为国航公司办公室房管科，该证件记载有：家庭人口4人，即陈新年、母亲周凤英、爱人王思珍、女儿陈楠；现住详细地址为燕翔西里4#1单元某，房主为陈新年，面积44平方米，间数3。关于陈新年职工住房证上的44平方米，陈新年解释称因当时国航公司等公司为了少交纳管理费，所以在计算房屋面积时未统计厨房、卫生间，所以显示的面积为44平方米。陈新年以此证明某房屋为陈新年单位分配给陈新年的，以及其与周凤英共同居住该房屋的事实，该房屋虽登记产权人为周凤英，实际为陈新年所有。对此，周凤英、陈新伦表示，真实性并无异议，陈新年确实和周凤英共同居住过，但不是居住至今，并称周凤英也有居住证，只是后来周凤英购买房屋时被其单位收走了。
庭审中，陈新年提交了国航公司房地产管理中心出具的2012年6月12日证明一份，内容为：”兹有我的单位职工陈新年，现住北京市朝阳区某小区某号楼某单元某号房屋，我公司于2001年实施住房货币化补贴，在核定该同志的住房�积时，其中某小区某号楼某单元某号房屋有32.99平方米计算为本人的普查面积，同时我公司2003年对职工的两费进行改革，因此2003年至今，此套住房86.33平方米的物业费、供暖费都是由陈新年缴纳的，特此证明”。陈新年以此证明某房屋中陈新年应享受32.99平方米。对此，周凤英、陈新伦表示真实性没有异议，认为陈新年单位已给了陈新年货币化补贴，陈新年已享受了该政策，但不能证明物业费、供暖费是陈新年交纳的。
关于某房屋产权的相关情况。法院到国航公司进行了调查，国航公司答复称，2012年6月12日证明的内容均属实，从某房屋中扣缴物业费、供暖费的原因是某房屋中有陈新年的32.99平方米，又称某房屋的产权不属于国航公司的管理范围，应去首都机场公司房管科了解，因为该房管科前身是民航北京管理局房管科。法院又到首都机场写字�物业房改服务部进行了调查，该服务部负责人称房管服务部的前身就是首都机场房管科，根据相关材料，可以确定某房屋产权人是周凤英，与此房相关的物业费、供暖费按照产权人的情况扣除，国航公司对该两费的扣除与我方无关，且周凤英应享受住房面积与职务、级别相关，但没有相关书面材料留存。
关于2010年4月19日《存量房屋买卖合同》的履行情况。庭审中，周凤英曾表示把房屋过户给陈新伦，卖房款有六七十万元，陈新伦已经给了我现金，我让陈新伦替我把这六七十万元存到了银行。之后，周凤英又表示自己年龄较大，记得不清楚，实际房屋交易款是按照存量房屋买卖合同约定的310000元进行的。对此，陈新伦称其和周凤英之间达成的房屋买卖是口头协议，房屋买卖商定价格为310000元，购房款已给了周凤英，全部是现金，放在周凤英家里了，本来打算存入银行，但因银行人多，所以就只能存放在家里，而且周凤英没有给其出具收据。之后，陈新伦表示，周凤英收取其310000元现金时曾出具过收条，但找不到了，现又让周凤英出具了一张收条，并向法院提交。另，周凤英表示购房款310000元没有存入银行，一直放在家里用于日常开销了。
关于陈新伦支付给周凤英购房款310000元的来源。陈新伦称购房款现金310000元是其爱人高兴平2010年购房时从山西省忻州市乘坐火车带到北京的，这些钱除了自家的50000元之外，其他260000元都是向其亲戚朋友借的，并提交了高兴平的个人陈述及借款人的相关陈述证明。
经询，陈新伦表示其之前在太原居住生活，退休之后2005年来到北京和周凤英一起生活，在2005年之前周凤英曾跟其提过房改和换房的事情。周凤英表示其丈夫是在1978年11月份去世的。
以上事实，有存量房屋买卖合同、职工住房证、证明、优惠出售公有住宅楼房合同书、房屋登记表、补贴明细表、收据、房屋所有权证、发票、调查笔录以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：公民的合法财产受法律保护。根据本案查明的情况，陈新年与周凤英均表述称某房屋是用陈新年的一居室与周凤英的二居室置换而来，虽周凤英表示事后不同意房屋的置换，但置换房屋一事已为陈新年与周凤英均认可的事实。置换某房屋之前，陈新年的一居室和周凤英的二居室均为其单位分给各自具有一定福利性质的房屋，置换之后某房屋系三居室，据此，法院认为该房屋中既有陈新年的利益份额，亦有周凤英的利益份额。虽房改过程中，某房屋登记在周凤英名下，陈新年也认可当时使用了周凤英的名字及工龄购买了此房，但并不能由此排除陈新年应有的份额�且周凤英及陈新年均表示过陈新年未曾再享受过福利分房，故法院认为某房屋应为陈新年与周凤英共同共有，周凤英虽为登记所有权人，但不能擅自处分共有人的份额，否则即为无权处分，且陈新年现亦不认可周凤英的处分行为。在陈新年不知情的情况下，周凤英擅自和陈新伦签订房屋买卖合同，将某房屋过户至陈新伦名下，且该房屋售价310000元明显低于当时的市场价，周凤英、陈新伦所述房屋价款的交易方式及《存量房屋买卖合同》约定内容也不符合一般房屋买卖交易的习惯。另，陈新伦在签订房屋买卖合同之前已在某房屋内居住多年并知晓某房屋置换的相关情况，但其仍与周凤英签订房屋买卖合同，综上，法院认为陈新伦与周凤英之间存在恶意串通损害第三人利益的情形。由此，法院认为周凤英与陈新伦于2010年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效，陈新�诉讼请求合法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：周凤英与陈新伦于2010年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
判决后，周凤英、陈新伦不服一审法院判决，向本院提起上诉。周凤英、陈新伦的上诉请求：一、请求撤销一审判决，将本案改判或发回重审。二、本案两审诉讼费用由被上诉人陈新年承担。事实与理由：一、一审法院认定陈新年为诉争房屋共有权人，系认定事实不清，适用法律错误。二、陈新年非诉争房屋共有权人，仅对该房屋享有居住权，其无权主张该房屋买卖合同无效。三、陈新伦与周凤英签订房屋买卖合同并非恶意串通，且并未损害陈新年的合法权益，一审法院认定事实错误，适用法律不当。四、本案案由系确认合同无效纠纷�非所有权确认纠纷，一审法院审理认定陈新年对该房屋有产权，超出审理范围。
陈新年在二审诉讼中辩称：同意一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：公民的合法财产受法律保护。本案中，陈新年与周凤英均认可某房屋是用陈新年的一居室与周凤英的二居室置换而来，置换之前，陈新年的一居室和周凤英的二居室均为其单位分给各自的具有一定福利性质的房屋，故某房屋虽登记在周凤英名下，但并不能由此排除陈新年应有的份额，一审法院认定某房屋为陈新年与周凤英共同共有，并无不当，周凤英不应擅自处分某房屋。而根据查明的事实，周凤英在陈新年不知情的情况下，擅自和陈新伦签订房屋买卖合同，将某房屋过户至陈新伦名下，且陈新伦在签订合同之前已在某房屋内居住多年并知�某房屋置换的相关情况，陈新年对该交易行为亦不予认可；另，从某房屋的交易情况来看，房屋售价明显低于当时的市场价，交易方式及其他合同约定等亦不符合交易惯例。故一审综合上述因素，认定陈新伦与周凤英之间存在恶意串通损害陈新年利益的情形，确认周凤英与陈新伦于2010年4月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效，并无不当，本院对于周凤英、陈新伦的上诉理由均不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由周凤英、陈新伦负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由周凤英、陈新伦负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 何灵灵
代理审判员 朱 伟
二〇一四年四月三十日
书 记 员 杨 扬