江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第1587号
上诉人（原审原告）吴克平，居民。
上诉人（原审原告）吴克红，居民。
上诉人（原审原告）吴克芳，居民。
上诉人（原审原告）吴春银，居民。
上诉人（原审原告）吴小六，居民。
五上诉人共同委托代理人陈运琰，江苏吴非�师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志伦，居民。
委托代理人顾明，江苏德沛律师事务所律师。
原审被告乔增西，居民。
上诉人吴克平、吴克红、吴克芳、吴春银、吴小六因与被上诉人王志伦、原审被告乔增西返还原物纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭耿民初字第01053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴克平等五人诉称：吴克平等五人系亲姐妹。吴克平等五人父亲吴用生于1997年去世，母亲周佃兰于1995年去世，生前建有砖瓦结构主屋三间、边屋三间及院墙，享有自留地1.9亩，因生前种植蔬菜需要在自留地上开挖0.3亩水沟用于浇水。吴克平等五人父母去世后，吴克平等五人是唯一的合法继承人，并协商将房屋及土地交给乔增西代管�2002年期间，乔增西将该房屋租赁给王志伦养鸽子，租期12年，年租金300元，未订立书面合同。至2014年8月租期届满，王志伦拒不退还房屋。在租赁期间，王志伦还强行占用该房屋前后吴克平等父母的自留地1.6亩，并将其父母开挖的沟塘填平使用。涉案房屋和土地是其父母遗留下来的合法财产，吴克平等五人是合法继承人。现起诉请求判决王志伦、乔增西退还位于沭阳县××集镇桥××东宅组境内的砖瓦结构主屋三间、坐西朝东边屋三间及院墙和自留地1.6亩、沟0.3亩。
王志伦原审辩称：王志伦与吴克平等五人之间并非租赁关系，而是房屋买卖关系，双方曾经签过协议，但已遗失。乔增西是吴克红的丈夫，吴克平等人父母去世后，吴克平等五人将其父母留下的诉争房屋和土地交由乔增西代管。经协商王志伦于2000年农历8月以3500元的价格从乔增西处购得该房屋，并对诉争土地进行了调换。王志伦已经取得房屋所有权和土地使用权，请求驳回吴克平等五人的诉讼请求。
乔增西原审辩称：乔增西和吴克红是夫妻关系，诉争房屋是出租给王志伦的，租期12年，租金每年300元。当时谈好12年租金是3500元，请王某书写的合同，在王志伦将租金付清后乔增西将合同交给了王志伦。另外乔增西和王志伦调换了部分诉争土地，大约有七、八分地。
原审法院确定本案的争议焦点为：1.吴克平等人与王志伦之间对诉争房屋成立租赁合同关系还是买卖合同关系；2.吴克平等人请求王志伦返还诉争土地是否有事实和法律依据。
原审诉讼中，吴克平等五人针对争议焦点提供以下证据：
1.照片三张及吴春银户口簿，证明吴春银户口仍在诉争房屋所在地址。
2.吴小六结婚证、丹阳市永阳街道化肥路居委会《�明》一份、吴用井等15人出具的《证明》一份、丹阳市花园大酒店出具的《证明》一份。拟证明吴小六于2002年1月结婚，故王志伦主张其2000年即取得诉争房屋所有权明显与事实不符。
王志伦为证明其主张，提供以下证据：
1.王某等40人出具的书面《证明》，拟证明诉争房屋系王志伦购买，且诉争土地已经调换。
2.证人王某证言，主要内容为：王某从1991年至1995年任桥南村东宅组组长，2012年又开始做组长，和王志伦是堂叔侄关系，和吴克平等五人及乔增西以前是庄邻。2000年8月，乔增西和王志伦商量好买卖房屋，乔增西找王某写房屋买卖的证明合同，是在王志伦家写的。王某写好后由乔增西和王志伦同时按手印签字，协议主要内容是从今天起房屋归王志伦所有，房款一共是3500元，签字时付了1000元。王志伦提交的书面《证明》上是王某签名，王某是第一个签名的。
3.证人刘某证言，主要内容为：刘某和双方当事人都认识，当时刘某不在家，回来时听说涉案房屋被王志伦买去了。大概快过年时，有一天刘某在路上碰到王志伦，并看到乔增西和吴克芳往东边的家中走，王志伦对刘某说乔增西和吴克芳是来拿2500元卖房余款的。另外刘某帮王志伦家垫沟时，听说地是调换了的。王志伦提供的书面《证明》中刘某名字上的手印是刘某按的。
4.证人尚某出庭作证证言，主要内容为：尚某在刘集派出所当保安，和双方当事人都认识，听说诉争房屋是卖给王志伦的，地是调换的。2006年3月因为卖树双方发生纠纷报警，尚某到过现场，当时王志伦家和吴克红、乔增西因一棵树发生争议，派出所和王志伦说沟都处理给你了，树就给他们家吧。不记得当时有没有谈房屋的事情了，只记得土地是双方调换�。
5.刘某等六人出具的书面证明，证明自留地的面积和分布情况。
原审法院经审理查明：吴克平、吴克红、吴克芳、吴春银、吴小六的父亲吴用生、母亲周佃兰生前取得位于沭阳县××集镇桥××、××宅基地一份，宅基地东西南口宽12.71米，北口宽12.21米，南北长25米，并取得宅基地前后的自留地（俗称饲料田）若干。吴用生、周佃兰在宅基地上建设砖瓦结构主屋三间、边屋三间及围墙。吴用生、周佃兰去世后，吴克平等五人将房屋、宅基地、自留地交给乔增西代为管理。2000年8月，乔增西与王志伦达成买卖合同，由乔增西将上述房屋出售给王志伦，价格为3500元，王志伦分两次付清全部价款。现吴克平等五人以涉案房屋系出租给王志伦、现租期已满为由请求王志伦返还房屋及土地，王志伦主张房屋系购买、土地系调换而拒绝返还，双方发生争议，吴克平等五人诉至法院。
原审法院认为：吴克平等五人父母王志伦、周佃兰在自己依法取得的宅基地上建造房屋，依法取得房屋所有权。王志伦、周佃兰去世后，吴克平等五人作为继承人，依继承取得房屋所有权。吴克平等五人将涉案房屋交由乔增西代管，吴克平等五人与乔增西之间成立委托代理合同关系，吴克平等人及乔增西未提供证据证明双方约定了具体的代理权限，也未提供证据证明双方向王志伦告知了具体的代理权限，王志伦有理由相信乔增西作为代理人有权出售涉案房屋。乔增西作为代理人将涉案房屋出售给王志伦，其法律后果应由吴克平等五人承担。故认定吴克平等五人与王志伦之间的房屋买卖合同依法成立并发生法律效力。王志伦依约定支付了价款，乔增西代吴克平等五人向王志伦交付了涉案房屋，王志伦依法取得涉案房屋的所有权。根据�中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”故王志伦取得涉案房屋及附属设施的所有权后有权使用涉案房屋占用范围内的宅基地。
吴克平等五人辩称涉案房屋是出租给王志伦，王志伦予以否认，吴克平等五人未提供其他证据证明自己的主张，而乔增西和王志伦均认可证人王某代书协议。根据证人王某证言，其书写的协议为关于房屋买卖的协议，而非关于房屋租赁的协议，其证言与其他证据互相印证，予以采信，故对吴克平等五人的辩解不予支持。
关于吴克平等五人主张的自留地1.6亩及沟0.3亩，因吴克平等五人和王志伦对土地使用权属、面积存有争议，吴克平等五人和王志伦均未提供充分证据证明各自取得�留地及沟的使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，吴克平等五人未提供证据证明该自留地及沟已经经过人民政府处理，故法院不予理涉。
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回吴克平、吴克红、吴克芳、吴春银、吴小六的诉讼请求。案件受理费50元，由吴克平等五人负担。
原审判决宣判后，吴克平等五人不服，向本院提起上诉称：一、王志伦并无充分证据证明双方存在房屋买卖关系。1.王志伦原审提供的证据主要是证人王某、刘某的证�。证人证言本不具有稳定性，极易受到时间、地点、亲疏关系的影响。王某与王志伦系叔侄关系，其证言极不可信。刘某的证言也只是传来证言，其仅是听王志伦说涉案房屋系其购买，而王志伦的陈述本身就是虚假的。乔增西的陈述实际上是证人证言，乔增西否认王某所写的是买卖协议。2.涉案房屋当时的市场价格为两、三万元，上诉人仅以3400元的价格出售有悖常理。吴小六于2002年1月结婚，婚前一直居住在涉案房屋内，且吴小六在结婚前还将宅基地附近的树木卖掉用该款购买家具。吴克平等人每年清明等节气会回到涉案房屋看看，屋内陈设至今未作任何改变。上述事实也能间接证明上诉人仅是将房屋出租给王志伦。二、双方当事人属同组居民，王志伦购买涉案宅基地不符合每户只能有一份宅基地的规定，且未经有关部门批准，故即使双方存在买卖关系，该合同亦为无效合同。王志伦未征询上诉人意见，未支付合理对价，违反法律规定购买房屋，其不构成善意取得。三、原审法院认为自留地问题应由行政机关确权故不予理涉，无事实和法律依据。自留地与承包地分属不同的土地性质，自留地的所有权属村，登记造册在村，日常管理在村，根据权利、义务相一致原则，村委会有权确认自留地的归属。我国《土地管理法》没有自留地使用权的规定，因此自留地使用权不属于《土地管理法》所规定的土地使用范围。国土部《土地权属争议调查处理办法》是土地确权的程序性规定，原国土局《确定土地所有权和使用权的若干规定》是土地确权的最主要的实体性规定，这些规定均没有自留地使用权的概念，因此土地依法确权并不包括自留地使用权的确认。原审法院认定事实不清、判决不当，请求二审法院撤销原判，改判支持吴克平等�的原审诉讼请求。
被上诉人王志伦辨称：1.五上诉人认为原审中证人王某与王志伦有亲属关系不属实，王志伦与其没有亲属关系，两名证人证言均属实。由于乔增西系上诉人吴克红丈夫，与本案有利害关系，其陈述不能作为定案依据。2.五上诉人称3400元购买涉案房屋价格偏低不是事实，当时在农村该房屋最多值3400元，沭阳城区也仅为500元至600元一平米。3.五上诉方称吴小六在该房结婚不是事实，因为当时上诉人家里无人居住，都是在外生活。上诉人陈述清明节等节气去涉案房屋看看不是事实。双方发生矛盾后，竟有上诉人在该屋烧纸，根据习俗，如果是自家房屋，是不可能这样做的。4.本案不涉及到《土地管理法》，土地管理法与房屋买卖没有关系。原审判决没有提出善意取得的问题，本案也不存在善意取得的问题，原审判决不违反《物权法》的相关规定。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告乔增西述称，2002年7月份王志伦找乔增西谈租房事宜，当时王志伦要租15年，乔增西说15年太长了租10年给他，他说要不就租12年。双方约定12年租金为3600元，乔增西让了100元，让王志伦支付3500元。王志伦先给了1000元，因其当时没有钱，下欠的2500元王志伦于当年8月份找王某写了一个欠条。当年过完春节王志伦就把下欠的2500元支付给乔增西了。请求法院依法判决。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间就涉案房屋系买卖关系还是租赁关系；如系买卖关系，双方合同效力应当如何认定。2.对涉案土地争议问题，目前是否属人民法院受理范围。
二审诉讼中，吴克平等人�对争议焦点提供的证据为：
1.证人吴某证言。主要内容为：吴某与双方当事人均系亲戚。两家是因为土地问题有纠纷的，当时说土地交换，但后来吴家的地没有人种，两家商量说吴家小妹来家时就把原来的地给她，她同意换就换，不同意就不换。对王志伦与乔增西之间就涉案房屋进行交涉的事情不知情。2000年左右，涉案房屋如果加宅基能卖2万元，不算宅基能卖万把儿。自2000年至2014年，王志伦一家未在涉案房屋内居住过，涉案房屋其主要用于堆放杂物。吴小六在其母亲去世前住在涉案房屋里，其母亲去世后不敢住，有时住在吴某家，有时住在她姐姐家。2001年吴小六在南京举行结婚仪式，结婚后有时烧纸时来家。其他上诉人也有时来看看就走了。涉案房屋门前的地是由王志伦家种的。
2.证人周某证言。主要内容为：2001年证人买吴克芳门前家后的树木，当时说她家小姊妹要结婚需要用钱所以卖树的。
王志伦质证称：1.证人吴某的部分证言真实，部分虚假。其所说涉案房屋当时价值10000多元，明显是虚假的。上诉人陈述建房手工费1000多元，住了七、八年可以推算出出售价格。证人陈述吴小六在2001年结婚的事实否定了上诉人所说2002年吴小六在该房屋结婚的事实。吴某证言可以证实王志伦实际占有该房屋和实际耕种涉案土地。4.对周某陈述2001年买上诉人家树木不持异议，王志伦只是购买房屋和调换土地，没有购买树木。如果涉案房屋还是上诉人家的房屋，其没有必要将房屋前后所有树木都卖掉，验证了王志伦的主张。
乔增西对上述证据没有异议。
王志伦、乔增西二审期间未提供新证据。
关于第一争议焦点。本院认为，双方当事人就同一事实分别举出相反证据，但都没有�够的依据否定对方的证据，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。针对涉案房屋系买卖还是租赁的问题，吴克平等人在诉讼中提供的主要证据为吴春银的户籍证明、吴小六的于2002年结婚的相关证明、证人吴某、周某的证言；王志伦提供的证据为40人签名的《证明》一份、证人王某、刘某、尚某的证言。结合本案案情及双方当事人提供的证据，本院认为，王志伦在诉讼中提供的证据证明力明显大于吴克平等人提供的证据。具体理由如下：首先，涉案房屋的经手人乔增西与王志伦均认可当时曾请王某写过书面协议，而王某作为此事的亲历者出庭作证称，2000年8月双方达成以3500元买卖涉案房屋的协议由其在王志伦家草拟了一份书面房屋买卖协议，协议签订时付款1000元。上诉人及�增西主张当时系请王某书写关于房屋租赁的相关手续，无相关证据加以证实。其次，王志伦提供的由40名村民签字并按手印的涉案房屋系王志伦购买的书面《证明》、证人刘某、尚某的证言与证人王某的证言可以相互印证，形成证据锁链，吴克平等人虽然对上述证据的真实性不予认可，但未能提供充分证据加以推翻。第三，吴克平等人提供吴小六的结婚证明、证人周某的证言拟证明吴小六在结婚前一直在涉案房屋内居住，但该主张与吴小六在原审中陈述其结婚前“是在无锡厂里打工，每年过年的时候才回来，平时不回来”的陈述以及证人吴某的证言相矛盾，故不足以推翻王志伦主张2000年购买涉案房屋的事实。因王志伦认可双方未进行树木买卖，故周某作证称吴克平等人卖树的事实亦不足以说明涉案房屋系出租给王志伦。第四，吴克平等人主张涉案房屋系出租给王�伦，租期为十二年，但根据民间交易习惯，房屋租金通常按年交纳，本案中吴克平等人主张的租期较长，一次性付清十二年房租的情况较为鲜见。吴克平等人主张王志伦租赁涉案房屋用于饲养鸽子，也饲养过猪、鸡，一直未居住。王志伦否认在涉案房屋饲养鸽子，吴克平等人未举证证实上述事实。吴克平等人主张涉案房屋内的陈设多年来未发生过改变，若王志伦系租赁涉案房屋，且一次性支付十二年租金，而王志伦却未对该房屋进行充分利用，明显有悖一般人的行为方式。王志伦陈述因其家中有两子，购买该房屋本欲给其中一子作为宅基使用，后因其子在外做生意故而未予居住，该陈述具有一定的合理性。5.证人吴某称其对双方就涉案房屋进行交涉的具体情况并不知情，其虽作证称涉案房屋在2000年连宅基地价值应为20000元，但该事实并无其他证据加以佐证。吴克银�户籍登记地在涉案房屋的事实亦不足以证实涉案房屋系出租给王志伦。综上，结合王志伦多年来一直占有使用涉案房屋的实际情况、民间交易习惯以及双方当事人在本案的举证情况，原审法院认定双方当事人之间就涉案房屋存在买卖合同关系并无不当。
我国《土地管理法》虽然规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但同时规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由此可见，我国《土地管理法》并未明文禁止村民之间对宅基地进行买卖，故上诉人吴克平等人以村民只能有一处宅基为由主张双方即使系房屋买卖合同亦为无效合同，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，本案双方当事人争议的土地为自留地，虽然我国相关法律法规中未对自留地使用权作出明确规定，但自留地亦属土地范围，�原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于土地使用权争议解决程序的规定，对涉案土地使用权争议不予理涉并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项、一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴克平、吴克红、吴克芳、吴春银、吴小六负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 安国玉
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