山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第580号
上诉人（原审被告、反诉原告）赵文存。
委托代理人葛振勇。
被上诉人（原审原告，反诉被告）王成荣。
委托代理人张新成。
原审第三人黄邦秋。
委托代理人葛振勇。
上诉人赵文存因房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第3528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人赵文存及其委托代理人葛振勇，被上诉人王成荣的委托代理人张新成，原审第三人黄邦秋的委托代理人葛振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告与第三人均是新泰市龙廷镇某村村民，赵某甲系原告之夫，原系新泰市某鞋厂的退休职工，已于2013年11月28日因病去世；被告赵文存与黄邦秋系夫妻关系，两人于1981年5月13日登记结婚，于1983年3月建造涉案房屋，该房屋的宅基地使用权于1991年8月21日登记在被告赵文存名下。2005年9月11日，被告赵文存与原告之夫赵某甲签订转让书一份，内容为：原赵文存旧宅一份，愿让给赵某甲，定价5000元，大写伍仟元。北赵某乙之子、南赵某丙、东赵某丁、西赵某戊，即日赵现金付清，有赵某甲永远使用，空口无凭立字为据。原房产证（赵文存）无效。转让人赵文存接收人赵某甲证人赵某己赵某庚赵某辛2005.9.11日。双方签订转让书后，被告自愿放弃200元，收取了原告4800元转让费。因被告当时未在争议房屋中居住，房屋已出现自然损毁的现象，赵某甲及原告对房屋进行修缮后搬入居住。
庭审中，原告申请证人赵某辛出庭作证，并提交证人赵某己出具的证明一份，内容为：我是赵某己，赵文存不让我去法庭作证赵家庄赵某己2014.9.30号；被告申请证人赵某己、赵某庚出庭作证。为查明案情，原审法院询问了新泰市龙庭镇某村村委会主任兼党支部书记赵某壬及赵某庚、赵某己。
证人赵某辛陈述，我与赵文存在一个队里，我是队里的组长，我与赵某甲在五服上。原告愿意买，被告愿意卖，赵某甲和被告两人协商5000元买下的，买的时候是破房子，买回去后赵某甲重修了一下。他们两个人协商好之后，找了几个见证人，有赵某己、赵某庚和我，赵某甲就把我们找去，让我们签字、按印。房屋买卖完毕之后将近十年了，被告的妻子没有找过我说不同意卖房子。
赵某壬陈述，王成荣、赵文存、黄邦秋均是某村的村民，村委曾经给他们调解过，确实是赵文存把房屋卖给了赵某甲，卖的三间西屋、两间栏大约值3000元，5000元的价格卖的比较高。赵文存现在的住宅在原某村小学，学校已经废弃，赵文存承包了该地从事养殖，并在学校里盖了房子。卖方配合买方办证，就是用户主的身份证及户口本。
证人赵某己在笔录中陈述，当时赵文存把宅子卖给赵某甲，合同是他们俩人协商的，写完后我签上字当证明人没有说租房子的事情。之后赵某己又到庭陈述，转让书、调查笔录均属实，我与赵某甲是邻居，与赵文存原来也是邻居，就是原被告他们两家写好了合同，让我们去当个证人，我眼看不清，我就去签了个名字，当时房子没有人住，原告与赵某甲什么时候住进去的我也没见。房屋是卖还是租赁的我不知道，其他的事情我也不知道。
证人赵某庚在笔录中陈述，赵文存与赵某甲两人协商好后，宣读了一遍转让书，然后我们几个证人就签了字，没有提房屋租赁的情况。之后赵某庚又到庭陈述，转让书属实，调查笔录属实，买卖我不在场，是他们两个人定好之后我去签的字，签字时赵某甲给我念了转让书的内容，对转让和出租的各自代表的意思当时不明白，我签名时房子没有人住。
经当庭质证，原告认为证人的证言客观公正的还原了原告的丈夫与被告赵文存房屋买卖的事实，足以认定原被告之间的是房屋买卖。被告对证人证言有异议，证人赵某辛与赵某甲是兄弟，有利害关系，其次根据证人赵某辛的陈述，可以确定三见证人对当时签订协议的内容并不清楚，是双方签订好之后，证人在协议上补签的名字。对证人赵某己、赵某庚出庭的证言无异议，但对他们的调查笔录有意见，代理人认为应以出庭说的为准，在证人证言中明确陈述这份转让书是原被告事先签好，去签的字，不清楚是买卖还是租赁，因此这两个证人在调查笔录中使用的“买卖”之词，应以当庭陈述为准。
另查明，原告与赵某甲子女赵某癸、赵某A、赵某B提交加盖有龙庭镇某村村委会公章的声明一份，自愿放弃赵某甲名下所有合法财产（包括房屋）的继承，由原告王成荣一人全部继承。
上述事实，由房屋买卖协议、新政字（2013）59号文件、房屋征收与补偿安置协议、调查笔录及原、被告陈述等在卷证实。
原审法院认为，原告之夫赵某甲与被告赵文存均具有完全的民事行为能力，双方自行协商后于2005年9月11日签订了转让书，被告赵文存将其房屋转让给赵某甲，转让书的内容已向证人宣读并由证人签名见证，应系双方的真实意思表示。协议签订后，被告赵文存将涉案房屋交付给赵某甲，赵某甲与原告对房屋进行修缮后搬入居住，赵某甲向赵文存支付了相应的房款，至此双方买卖合同主要的权利、义务已履行完毕。被告与第三人均主张被告与赵某甲签订的不是房屋买卖协议，赵某甲仅是永远居住，两人的辩解与转让书的内容相悖，原审法院不予采信。
关于赵某甲不是新泰市龙庭镇某村村民，被告赵文存只有一位宅基地，双方签订农村宅基地上房屋买卖效力的问题。赵某甲与被告赵文存买卖的房屋系建设在某村分配给赵文存的宅基地之上，赵文存在处理房屋的同时实际上将该宅基地一并做了处分，虽然赵某甲在签订转让书时系城镇居民，但其原系某村村民，赵某甲之妻本案原告王成荣一直是某村村民，俩人均在某村居住，赵某甲购买的房屋并非其个人居住，不是个人行为，而是包括其在内的家庭共同使用，是为家庭共同利益所为，故该情形应视为在本集体经济组织以内的人转让农村住房和宅基地。另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，“一户一宅”既不影响一户宅基地的出卖，也不影响已有宅基地的再行购买。因此，赵某甲与被告赵文存签订的转让书不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。
关于被告及第三人均主张涉案房屋系夫妻共同财产，被告无权单独处分的问题。首先，被告赵文存与第三人黄邦秋系夫妻关系，两人在实际生活中一直共同居住，两人之间具有相互的家事代理权，且涉案房屋的集体土地使用证上登记的权利人是被告赵文存，原告有理由相信转让涉案房屋是被告赵文存与第三人黄邦秋的共同意思表示；其次，房屋交付给原告一家时已有部分自然毁损，自2005年被告将涉案房屋交付后，原告一家自行修缮后于当年入住，原告与其夫赵某甲、被告与其妻黄邦秋均长期生活在某村，第三人黄邦秋在长达十余年之久的时间内未明确表示反对，这种状况不符合涉案房屋系被告私自处理的情形，故赵文存与赵某甲签订的转让书虽然没有第三人黄邦秋的签字，但赵文存转让房屋并非个人行为，而是为家庭共同利益所为，被告赵文存在转让书上的签字代表了被告与第三人的真实意思表示，能够认定第三人对被告赵文存转让涉案房屋一事知情并认可。
综上，被告赵文存与赵某甲签订的房屋买卖协议合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，被告赵文存在履行交付房屋的义务后，尚应协助原告办理相关的宅基证过户手续。被告反诉要求原告返还房屋，无事实依据，原审法院不予支持。第三人虽提交答辩状要求原告返还房屋，但经原审法院多次通知而拒不到庭质证并举证，应视为其自行放弃相应权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告之夫赵某甲与被告赵文存在2005年9月11日签订的住宅转让书合法有效。二、被告赵文存于本判决生效之日起十日内协助原告办理上述转让书中确定的宅基证过户手续（过户到原告名下）。三、驳回被告赵文存的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，由被告赵文存负担。
上诉人赵文存不服原审判决上诉称，一、上诉人仅是将房屋租赁给赵某甲，上诉人与赵某甲签订的《专让书》是房屋租赁，而不是房屋买卖。二、原审第三人黄邦秋只知道上诉人与被上诉人签订的《专让书》系房屋租赁，而不知道是房屋转让，其没有参加庭审是因为其患有××，在庭审期间多次住院治疗，原审法院不应认定其自行放弃相应权利。原审判决认定事实不清、证据不足，侵害了上诉人及第三人的合法权益，请求二审法院依法撤销新泰市人民法院（2014）新民初字第3528号民事判决，发回重审或依法改判上诉人与赵某甲2005年9月11日签订的协议无效，并判令被上诉人返还房屋。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王成荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。赵某甲与上诉人赵文存签订的《专让书》内容中包含的“专让、定价5000元、永远使用、原房产证（赵文存）无效”等字面含义，结合双方当事人签订合同的目的及证人证言能够认定该《专让书》属于房屋买卖合同，一审法院认定《专让书》是有效的房屋买卖合同，是完全正确的。
原审第三人黄邦秋述称，原审判决认定事实及适用法律错误。赵某甲与上诉人赵文存签订的协议是房屋租赁而不是买卖，因为涉案房屋未办理相关合法手续，不能进入市场进行买卖。房屋买卖也不符合我国当前农村房屋和宅基地买卖的政策规定。赵某甲系城镇居民，无权购买农村房屋。赵某甲之妻不是合同的当事人，原审判决违反了合同相对性原则。涉案合同无效，二审应撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
本院经审理查明的事实与一审查明的相一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的第一个焦点问题是上诉人赵文存与赵某甲签订的协议的性质问题。协议内容载明：“原赵文存旧宅一份，愿让给赵某甲，定价5000元，大写伍仟元”，协议的内容明确了房屋买卖的意思表示，而非租赁的意思表示，因此，该协议的性质应为买卖合同，非上诉人主张的租赁合同。本案双方当事人争议的第二个焦点问题是上诉人赵文存与赵某甲签订的协议的效力问题。协议签订时虽然赵某甲系城镇居民，但其原系某村村民，赵某甲之妻王成荣一直是某村村民，俩人均在某村居住，赵某甲购买的房屋并非其个人居住，不是个人行为，而是包括其在内的家庭共同使用，是为家庭共同利益所为，故该情形应视为在本集体经济组织以内的人转让农村住房和宅基地。并且，赵某甲去世后，合同的权利义务由王成荣承继，房屋与宅基地使用权在本集体经济组织内流转，不影响合同的效力。综上，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人赵文存负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 张 岩
代理审判员 王 玥
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 孟 萌