上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1814号
上诉人（原审原告）上海图书有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人朱旗，董事长。
委托代理人周知明，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人高睿静，上海市申达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海家隆贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人张钰家，总经理。
委托代理人高峰，上海凯曼律师事务所律师。
上诉人上海图书有限公司、上海家隆贸易有限公司（以下简称“家隆公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第2315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上海图书有限公司的委托代理人周知明、家隆公司的委托代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海图书公司（以下简称“图书公司”）（甲方）与家隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1.1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市虹口区四川北路XXX-
XXX号XXX-XXX楼（以下简称“系争房屋”），该房屋建筑面积244平方米。甲方无偿提供虹口区四川北路XXX-
XXX号XXX楼给乙方使用，建筑面积137平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为美容美发、化妆品使用。除非事先得到甲方的书面同意和政府有关部门的批准，乙方不得擅自变更租赁场所的用途。否则视乙方根本违约，甲方有权立即提前终止合同，并有权向乙方追讨甲方因此而蒙受的损失。3.3乙方在对外经营前，必须向政府有关部门取得必需的执照、批准或许可证，确保上述证照在租赁期限完全有效，并在规定范围进行经营。4.1甲乙双方约定，甲方于2010年3月3日前向乙方交付该房屋。租赁期限自2010年3月3日起至2015年4月2日止。5.1该房年租金总计为人民币（以下币种均为人民币）115万元。双月的租金为19.1667万元。该房屋租金2010年4月3日—2013年4月2日内不变。自2013年4月3日起，在原租金基础上调3%的调整。年租金总计为118.45万元。双月的租金为19.7417万元。5.2�房屋的租金每2个月为一个支付期，即第二个月的25日前支付下两个月的租金，先付后用。乙方未按本合同规定之日期支付租金，且逾期超过15天的，甲方有权停止水、电、煤气以及甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于派收银员到乙方租赁处收取乙方每日营业所得以抵扣乙方所欠款项金额，直至乙方付清相应的费用为止。并且每逾期一天按月租金的0.5%交纳滞纳金。6.1甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为20万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金等外，剩余部分无息归还乙方。如因乙方的原因，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，并没收乙方支付的保证金。6.2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、环卫、治安等费用由乙方承担。8.3.1因本�同的租期届满或提前终止，乙方应在终止后柒日内撤空并返还房屋，包括将该房屋所有的钥匙交还，自行拆除增添的装修、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复到原状况，否则乙方须承担相应的费用。乙方向甲方返还该房屋时，该房屋应处于可正常使用的状态。乙方须经甲方对该房屋验收认可后，方可办理退租手续。8.3.2乙方应办妥以该房屋为注册地的工商注销或变更手续，在返还该房屋后的7日内仍没有办妥以上事项的，影响到甲方正常租赁的，甲方有权按当年日租金的2倍的标准向乙方收取房屋占用费，并追究乙方法律责任。8.4.1在约定的期间之后，如乙方未获得甲方同意而继续占用（包括人员占用或以物品占用），则：8.4.2每逾期一日，乙方应按当年日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。8.4.3甲方有权向乙方收取电�及使用该房屋的所产生的一切费用。8.5本合同的租期届满或因乙方违约而提前终止本合同的履行，乙方应于合同终止之日起柒日内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、管理费、滞纳金、违约金）并办理归还房屋的手续。第九条除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。10.1甲、乙双方同意在租赁期内，由下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……。10.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损�的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途和经营范围的；（四）乙方无证非法经营的；（五）乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；（六）乙方擅自转租或变相转租、转让、转借他人使用或调换使用该房屋的；（七）乙方逾期不支付租金及其他费用累计超过1月的；（八）租赁期间，乙方中途擅自退租的；（九）乙方非法经营假冒伪劣商品，或进口化妆品没有合法渠道、手续、授权，被工商等有关部门查封、处罚；（十）乙方连续停业超过30天或将歇业或破产。12.2.1若乙方出现10.2中（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）的情况，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方已付租金照实结算，保证金没收，乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年月租金的2倍。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。12.3按本合同规定，凡甲方有权提前终止的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该房屋，本合同即自行终止。乙方收到该通知后应立即将该房屋交还给甲方；甲方在甲方发出上述通知后，有权进入该房屋并将乙方逐出该房屋。12.4甲方因向乙方催讨租金等需乙方支付的其他费用而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费），均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨。12.5乙方对任何款项的延迟付款，均应以未付款总额的0.5%按日计算滞纳金。”合同签约后，图书公司将系争房屋交付给家隆公司。家隆公司支付了图书公司租赁保证金20万元，并支付租金至2013年12月。
2011�4月，家隆公司未经图书公司同意与上海家隆美容美发有限公司（以下简称“家隆美容美发公司”）签订合同，由家隆公司将系争房屋转租给家隆美容美发公司使用。2011年8月23日，家隆美容美发公司成立，注册地址为四川北路XXX号XXX-
XXX楼。2013年底，图书公司、家隆公司及家隆美容美发公司曾就系争房屋的租赁事宜进行协商，但未达成一致意见。家隆公司与家隆美容美发公司再次签订《承包经营合同》，由家隆美容美发公司继续使用系争房屋。2014年4月18日，家隆美容美发公司在门口张贴《告示》，言明：“今年初我公司法定代理人变更，内部人员及相关管理制度在调整中，致使公司一直处于停业状态。……我公司决定于2014年5月16日前恢复营业。”
2014年3月12日，图书公司向家隆公司发出《催款函》，要求拿回在2014年3月15日前支付欠缴的2014年1-2月、3-4月的租金。嗣后，家隆公司支付了1-2月的租金。
2014年3月31日，家隆公司知晓了系争房屋被列入动迁。4月起，家隆公司未经图书公司同意即对系争房屋的一楼进行装修后进行餐饮服务。
2014年4月30日，图书公司向家隆公司发出《关于四川北路租赁房屋征收动迁有关信息通报的函》，称：“上海市虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部近日向我公司送达《虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围的批复》（虹府发（2014）3号）、《上海市虹口区人民政府房屋征收决定》（虹府房征（2014）2号）等有关房屋征收动迁的文件。同时，虹口区旧改征收工作指挥部要求被征收房屋停止一切新建、扩建、装修、改建房屋及其附属物的行为。我公司现将有关文件转发给贵公司。由于政府征收工作进程及相关问题我方无法准确把握，请贵公司在经营中考虑到动迁的因素，以避免风险和损失。”嗣后，图书公司认为家隆公司的行为构成违约，遂于2014年11月5日与上海市申达律师事务所签订《聘请律师合同》，由图书公司委托上海市申达律师事务所作为本案一审阶段的代理人，律师费37，700元，图书公司于2015年4月13日支付律师费18，850元。
图书公司向法院提起诉讼，法院于2014年11月18日立案受理。图书公司诉称，家隆公司逾期不支付租金及其他费用累计超过1个月的，图书公司多次催讨无着，且合同中明确约定家隆公司的租赁用途仅为“美容美发、化妆品”，但家隆公司却擅自开设餐馆，亦严重违反了合同的约定，构成实质性违约。故根据合同约定，请求判令：一、解除图书公司、家隆公司签订的《房屋租赁合同》，家隆公司将房屋返还图书公司；二、家隆公司向图书公司支付租金（自2014年3月3日起按月租金98，708.05元计算至返还房屋之日止）及滞纳金（自2014年2月26日起每天按照月租金的千分之五计算至支付之日止）；三、家隆公司向图书公司支付违约金197，417元；四、家隆公司向图书公司支付律师费37，700元。原审审理中，图书公司称合同中明确约定不得擅自转租，但家隆公司却擅自转租给家隆美容美发公司，违反了合同的约定，故变更诉请第一项为要求确认《房屋租赁合同》于2014年1月3日解除，家隆公司立即向图书公司返还房屋。
原审法院另查明，1999年1月12日，沪房地虹字（1999）第000489号《上海市房地产权证》上载明：权利人为上海中虹（集团）有限公司，房地座落为上海市四川北路1275、1281、1291、1293号，用途为商业，建筑面积为2，497.95平方米，幢数为1，幢号为1，室号或部位为全幢，层数6。2010年5月，上海虹房（集团）有限公司、上海兴城物业有限公司出�的《租赁公有非居住房屋转租证明》上载明：房屋座落为虹口区四川北路XXX-
XXX号，承租户名为图书公司，部位底层、二层，接受转租人为家隆公司，转租部位为底层、二层。2010年9月2日，上海中虹（集团）有限公司出具《房屋使用及转租证明》，载明：“四川北路XXX-
XXX号1-3楼的房屋，系1988年4月四川北路XXX-
XXX号危房改造项目时，图书公司置换、购买所得。现该房屋的产权一并包含在沪房地虹字（1999）第000489号上海市房地产权证内，产证上载明的权利人为上海中虹（集团）有限公司。因历史原因，该房屋无法办理小产证。上海中虹（集团）有限公司认可并同意图书公司享有该房屋的使用权和转租权。”
2014年11月10日，家隆公司支付了2014年3月的租金。
原审法院再查明，2013年12月23日，上海市旧区改造工作领导小组办公室向虹口区旧区改造和房屋�收工作指挥部发出《关于确认虹口区18街坊地块旧城区改建房屋征收范围的复函》，确认了18街坊地块的范围。2014年1月2日，上海市虹口区人民政府作出虹府发（2014）3号《虹口区人民政府关于18街坊旧城区改建房屋征收范围的批复》，同意18街坊列入虹口区旧城区改建范围。3月31日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征（2014）2号《房屋征收决定》，言明系争房屋被列入征收范围，该范围内国有土地使用权亦被收回。
2014年4月12日，上海市虹口区人民政府发出《关于虹口区18街坊预签约等有关事项的公告》，明确了该地块预签约时间及正式签约期限等相关事项。4月28日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《关于虹口区18街坊签约率达到规定比例的证明》，载明18街坊达到规定签约生效比例。7月25日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《关于虹口区18街坊签约期内总体签约率的公告》，明确了截止2014年7月24日24时，总体签约率94.63%。
原审法院审理中，图书公司向法院提出诉讼保全申请，法院依法作出裁定：冻结家隆公司名下银行存款1，295，243.29元，或查封、扣押其相等价值的财产。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。图书公司、家隆公司签订的《房屋租赁合同》约定了合同终止的条件，即系争房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的，故在2014年3月31日上海市虹口区人民政府发出《房屋征收决定》的当日，双方之间签订的《房屋租赁合同》终止。合同终止后，家隆公司理应迁出系争房屋。考虑到目前家隆公司仍实际使用系争房屋，故家隆公司理应自2014年4月1日起支付系争房屋的使用费，房屋使用费的标准参照租金。对于图书公司要求家隆公司支付逾期支付租金的滞纳金一节，由于家隆公司2014年3月份的租金是在2014年11月10日支付的，故此期间家隆公司理应向图书公司支付滞纳金，现图书公司要求家隆公司自2014年3月3日起算滞纳金，与法不悖，可以照准，滞纳金以2014年3月3日至3月31日应支付的租金为本金，每日按月租金的0.5%计算至2014年11月9日。而至于图书公司要求家隆公司支付违约金、律师费及2014年4月1日起未付租金的滞纳金一节，由于合同已经于2014年3月31日终止，双方系争房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的互不承担责任做出了约定，且对于合同终止后，双方欠付房屋使用费、违约条款及赔偿损失等争议事项并未作出约定。另，图书公司作为房屋权利人，应当对系争房屋尽自己管理职责，家隆美容美发公司已实际经营多�，图书公司均未提出异议，故图书公司的上述诉请，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、图书公司与家隆公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日终止；二、自判决生效之日起10日内，家隆公司迁出上海市四川北路XXX-
XXX号；三、自判决生效之日起10日内，家隆公司支付图书公司滞纳金102，959.33元；（93，853.98元＊252天＊0.5%）四、自判决生效之日起10日内，家隆公司支付图书公司房屋使用费（以每月98，708.50元，自2014年4月3日计算至实际迁出之日止）五、图书公司其余的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人图书公司、家隆公司均不服，向本院提起。
图书公司上诉称：一、原判存在程序错误，原审法院应告知图书公司提出备位请求。图书公司在提起诉讼时，是基于家隆公司拖欠租金构成根本性违约而要求解除租�合同，鉴于在诉讼中得知家隆公司对外转租的行为，故图书公司相应变更了诉讼请求，并相应调整了解约理由。虽解除合同的理由有所调整，但也均以家隆公司的违约事实为基础。现原审法院以2014年3月出现合同约定的终止情形为由判决合同终止，并判令家隆公司在合同终止后撤出房屋以及以相当于原租金金额的标准向图书公司支付占用期间的房屋使用费。图书公司认为，如法院认为存在合同终止情形而无法依照图书公司的诉讼基础进行裁判，应当向当事人做出充分释明，并提供图书公司提出备位诉讼请求的机会。如法庭告知图书公司有提出备位请求的权利，图书公司一定会相应基于租赁合同8.3.1和8.4.2的约定，要求家隆公司在合同终止至实际撤出房屋期间里，承担双倍于原租金金额的房屋使用费。
二、双方在合同第八条及第十二条有明确约定，故无论合�是因为家隆公司违约而解除还是基于因为土地被收回而终止，家隆公司存在拖欠租金及房屋使用费的情况是不容质疑的，因此，图书公司因本诉讼产生的律师费理应由家隆公司承担，而原审法院不支持图书公司关于律师费的主张违背了意思自治原则。
三、原判认定图书公司未对房屋尽自己管理职责没有事实依据。本案诉讼前，图书公司不曾得知家隆公司转租房屋的情况，事实上也无从知晓。双方在租赁合同中约定承租人承租房屋作美容美发、化妆品使用，且要求承租人须向有关部门取得经营所需的执照、审批和许可证，可见家隆公司应当就自身经营的合法性予以保证。即使图书公司有权予以监督，也不意味着图书公司有责任和义务去审核家隆公司的经营行为是否属于工商部门登记的经营范围。从合理性角度考量，作为房屋出租方，图书公司事实上只对涉及房屋实际使用的方面存有关注度，所谓合理适当的出租方管理义务，也无非是审查承租人是否有超出约定使用房屋致使房屋有额外损耗的情况。因此，当家隆公司以合同约定的用途使用房屋时，图书公司无必要和理由替代行政部门去审核家隆公司经营行为的合法性。
图书公司也不存在明知转租情形而予以默认的情况。由于家隆美容美发公司和家隆公司的企业名称中都有“家隆”字样且在经营过程中均对外突出使用该字样，何况家隆美容美发公司延续着家隆公司经营的美容美发、化妆品业务，因此，即使转租行为确实发生，但因对外经营状态的延续性和一致性导致图书公司或其他公众根本无从知晓房屋实际使用人变更的情况。而图书公司、家隆公司及家隆美容美发公司曾就系争房屋的租赁事宜进行协商一节，实际情况是家隆公司在2013年年底向图书公司表�因其经营情况不好，要求终止合同。图书公司当时提出如果解除合同则家隆公司需要支付违约金，而家隆公司不愿意支付违约金，提出由其找租户。但之后家隆公司没有再联系图书公司，双方最终并未达成合意。因家隆公司在诉讼过程中出示了其与家隆美容美发公司签订的租赁合同，该合同签订的日期为2014年1月3日。故根据图书公司与家隆公司合同10.2（六）的约定，图书公司有理由要求确认图书公司与家隆公司之间的租赁合同于2014年1月3日解除。
综上，请求撤销原判，改判支持其的诉讼请求或发回重审。
家隆公司上诉称：一、图书公司要求解除《房屋租赁合同》理由不成立。图书公司诉称家隆公司擅自将系争房屋转租给家隆美容美发公司这一法律事实错误。图书公司其实早就知道家隆公司与家隆美容美发公司的法定代表人为同一人，在2010年3�图书公司、家隆公司签订的《房屋租赁合同》中明确列明租赁系争房屋仅限作为美容美发、化妆品使用，而当时家隆公司的经营范围中没有美容美发，于是在2011年8月成立了家隆美容美发公司与家隆公司合作经营，该公司的住所地就是系争房屋，从2014年1月家隆美容美发公司的法定代表人进行了变更，但经营地址、经营模式没有发生任何变化，图书公司称其不知晓此事不符合常理。
二、图书公司要求家隆公司支付2014年3月至2014年11月2日的租金的理由也不成立。2014年1月，图书公司、家隆公司与家隆美容美发公司协议，家隆公司退出，由家隆美容美发公司加入。当时图书公司未向家隆公司讨要2014年2、3月租金是因为三方形成新的协议。在2014年2月之前，家隆公司不存在任何违约。2014年3月31日，上海市虹口区人民政府下发了《虹口区18街坊房屋征收范围》和征�决定，将家隆公司承租的房屋列入了被征收的范围内，此时作为家隆公司对外不能正常营业了，经营发生重大困难，而此困难是由于政府动迁所致，属于不可抗力。合同约定了如因动拆导致合同终止，双方互不承担责任。故家隆公司不需要支付租金。2014年6月，家隆公司为了处理解除与员工的劳动合同等事宜，迫于无奈在系争房屋开设了小型的快餐店，也只使用了底层，且在动迁公告之后，属于非正常营业，是为了弥补损失，故原审法院判决家隆公司承担全额租金及使用费不符合事实。
三、家隆公司的行为并不存在任何违约行为，故不同意支付违约金或滞纳金。即使支付滞纳金，原审判决的滞纳金的计算标准也过高。
四、图书公司要求家隆公司支付律师费，因为没有法律依据，家隆公司不同意支付。
综上，请求撤销原判，改判驳回图书公司的诉讼请求。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：图书公司于2015年7月27日变更登记为上海图书有限公司。
本院认为，图书公司是以家隆公司违约为由主张解除合同，鉴于涉案合同有承租方欠租以及转租情形、相对方可予行使合同解除权的约定，图书公司应属行使约定解除权。解除权应由解除权人行使方为有效，且应当在具备解除事由后的合理期间内行使。而本案的事实是，在家隆公司欠付2014年3月份的租金后，图书公司并未及时主张解除合同，反而是致函提醒家隆公司注意系争房屋列入征收范围后的相关风险事项。原审审理中，因家隆公司在原审法院立案受理之前支付了2014年3月份的租金，图书公司转而以擅自转租为由主张解除合同，并将合同的解除日确认为2014年1月3日。暂且不论�书公司是否清楚家隆公司转租一节争议，由于2014年1月3日并无图书公司以转租为由主张解除的函件送达家隆公司，故不能确认涉案合同于当日解除。基于前述理由，本院认为图书公司解除合同的主张不能成立。虽然图书公司的解约主张不能成立，但解约属于合同终止的情形之一，图书公司期望终止合同关系的意愿应属明确。因当事人约定的合同终止情形确已发生，原审法院就此认定合同终止，并无不当，本院予以认同。至于图书公司提出的原审法院未予释明导致其未能提出备位请求的问题，本院认为，正确的诉讼方向应由当事人自行选择，图书公司诉讼主张未能如愿系其选择的结果。并且由于合同终止情形发生之后，双方当事人在本案诉讼前均未主张终止合同，图书公司更是在合同终止情形发生之后致函提醒对方，该函件没有提及要求家隆公司迁让，故图书公司以对方占用为由主张双倍租金的理由没有合同依据。原审的处理方式并未导致图书公司利益受损，图书公司对此的异议不能成立。关于图书公司主张的律师费，因本案并非租金引发争议，且合同亦明确如房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围致合同终止后互不追究责任，故原审未予支持尚属合理。对于家隆公司，其始终在使用系争房屋，亦是其选择的结果，如果认为征收可能导致其经营困难，完全可以及时向对方交还房屋。既然家隆公司选择继续经营，应当按照租金标准向对方支付相应的使用费。原审法院判决并无不当，图书公司及家隆公司的上诉主张均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，457.21元，由上诉人上海图书有限�司、上海家隆贸易有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年一月八日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……