大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初2585号原告：大连骏达物业管理有限公司。法定代表人：鲁骏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭新胜，男。委托诉讼代理人：张旭，男。被告：刘涛，男。原告大连骏达物业管理有限公司（以下简称骏达物业）与被告刘涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭新胜，被告刘涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告给付拖欠物业费3,768元（2014年1月至2015年12月31日）、电梯费360元及滞纳金3,000元，共计7,128元。事实与理由：2011年9月14日，被告购买大连大骏达房地产开发有限公司位于大连市甘井子区瑞云街房屋，建筑面积为92.27平方米，并签订前期物业服务协议，约定物业费为每月每平方米1.7元，每月十日前缴纳，逾期缴费滞纳金为自逾期之日起每日0.3%。截至目前，被告共拖欠物业费3,768元。原告多次催要，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积属实。被告不同意缴纳物业费原因如下：自从被告住房子后，就向原告主张逾期交房的违约金，几任的经理说可以拿物业费和违约金冲抵，不用交物业费了。原告从来没有到被告家要过物业费，原告物业费降了一次又一次，被告都不知道怎么降的。小区业主反映小区产生的问题，还一起签字，反而这个单子上没有被告的签字，被告都不知道怎么去告他们，怎么去主张。关于逾期交房违约金的事情被告向几任经理都反映过，经理都说可以冲抵，所以被告就一直没有缴纳物业费。被告不同意缴纳2014年1月至2015年12月的物业费，2014年—2015年的物业费原告现在才主张，被告认为已过诉讼时效经审理查明，原告骏达物业系位于大连市甘井子区促进路170号骏达．绅士花园小区（以下简称绅士花园小区）的物业服务单位。2012年10月3日，原告（甲方）与被告刘涛（乙方）签订《骏达绅士花园物业管理服务协议》，合同约定：甲方为甘井子区促进路170号骏达绅士花园小区提供物业服务，住宅房屋按照建筑面积每月每平方米2元的标准缴纳物业管理服务费，电梯运行费按现行规定执行；付费时间为每季度首月前十日；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。现原告按照住宅建筑面积每月每平方米1.7元，电梯费每月每户15元主张。另查，被告刘涛系大连市甘井子区促进路170号骏达．绅士花园业主，房屋建筑面积92.27平方米。被告自2014年1月1日起至2015年12月31日止没有交纳物业费、电梯费。拖欠物业费合计3,764.64元（92.27平×1.70元/月/平×24个月）。拖欠电梯费合计360元（15元/月×24月）。再查，被告刘涛于2013年9月24日向原告骏达物业交纳了2013年4月1日至2013年12月31日的物业费1,661元、2013年1月1日至2013年12月31日的电梯费180元。原告向其开具了发票。本院所确认的上述事实，有《骏达绅士花园物业管理服务协议》、发票、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，原告有权按照《骏达绅士花园物业管理服务协议》的约定向被告收取物业费、电梯费。现原告自愿按照低于《物业管理服务协议》约定的物业费标准向被告主张物业费，不违反法律规定，本院予以照准。原告立案时间为2017年3月16日，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故原告请求的2014年1月1日至2015年3月16日的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告依法应当交纳2015年3月17日至2015年12月31日的物业费1,490元，计算方法为：92.27平×1.70元/月/平×（9个月＋0.5个月）。《物业管理服务协议》约定电梯费按现行规定执行，原告主张为每月每户18元，被告亦按照每月每户18元的标准交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的电梯费，故本院对原告要求被告按每月每户18元交纳电梯费的请求予以照准，同时考虑到前述的诉讼时效问题，本院仅支持2015年3月17日至2015年12月31日的电梯费171元（18元/月×9.5个月）。关于原告主张被告支付滞纳金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但原告自逾期之日起按每日0.3%主张违约金的标准过高，本院酌定按照被告应交纳物业费、电梯费总额的10%支持违约金即166元。关于被告辩称的物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。包括本案被告在内的部分小区业主已经小区存在的问题向原告反馈，本案原告亦表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此情况下，双方相互配合、理解是解决问题的有效方法，被告拒交物业费既没有法律依据，亦不利于原告进一步提高服务质量。关于被告辩称以逾期办证违约金抵顶物业费的意见，本院认为，逾期办证违约金系被告与房地产开发商之间的约定，与原告物业公司并非同一法律主体，本院不采纳被告的此项意见。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《物业管理条例》第七条，判决如下：一、被告刘涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连骏达物业管理有限公司2015年3月17日至2015年12月31日的物业服务费1,490元、电梯费171元及违约金166元，合计1,827元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连骏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  于园园人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月一日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。