上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1766号
上诉人（原审被告）张宇，＊生，汉族，户籍所在＊＊＊。
委托代理人龚英，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海联源物业发展有限公司，住所地＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人陈建华，上海联源物业发展有限公司员工。
上诉人张宇因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第3525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议�审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海联源物业发展有限公司（以下简称联源物业公司）系上海市＊＊＊小区的物业管理企业。联源物业公司与上海祥泽房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定按建筑面积向业主收取物业服务费，别墅分为地上每月每平方米人民币4.50元、地下每月每平方米2.25元，2006年以前销售的别墅按（地上、地下）建筑面积每月每平方米2.80元，将逐步并轨为地上每月每平方米4.50元和地下每月每平方米2.25元；第十条约定物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月的10日前履行交纳当季物业服务费的义务，逾期交纳的，联源物业公司有权按照每日0.3%向业主或物业使用人收取滞纳金；第三十四条约定合同为期6年，自2008年1月1日起至2013年12月31日止，然联源物业公司至今仍然在实际管理该小区。
张宇系＊＊＊房屋业�，其与开发商上海祥泽房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》并取得房屋后，其于2007年12月15日被核准登记为上述房屋的权利人，该房屋建筑面积为407.78平方米，含地下建筑面积145.29平方米。张宇未能向联源物业公司交纳自2008年9月1日起至2014年3月31日止的物业服务费。联源物业公司曾多次向张宇发出物业费催缴通知。
2014年4月联源物业公司诉至原审法院，请求判令张宇支付上述期间的物业服务费101，042.70元及拖欠物业管理费的违约金20，000元。张宇则以联源物业公司主体不适格为由，要求驳回联源物业公司的诉讼请求。
原审另查明，2008年5月22日联源物业公司与张宇及上海祥泽房地产有限公司三方签订《＊＊＊临时管理规约》，确认该小区住宅物业服务标准暂按地上建筑面积每月每平方米4.50元收取，地下按每月每平方米2.25元收取；逾期交纳的，物业服务企业有权按照每日0.3%向业主收取滞纳金。在《＊＊＊使用、维护说明》中明确，该小区业主所缴纳的物业服务费中已部分包含了小区内会所的基本运行费，而会所的主要服务项目有球馆、健身、跳操、棋牌、酒吧、游泳馆等，联源物业公司原审庭审中陈述室内游泳馆因还需要检测等手续，不满足开放条件，故游泳池确实没有开放，但这也是符合《＊＊＊使用、维护说明》的约定，而会所中的其他项目都已经开放了。
原审认为，前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉物业管理服务，系＊＊＊小区成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理服务，双方签订的《前期物业服务合同》对小区内的业主均有法律效力。《前期物业服务合同》中耿海宁作为联源物业公司的指定委托人代表在合�中签字，并无不妥。因此，张宇关于联源物业公司不是适格诉讼主体的辩称意见，原审法院不予采纳。
对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案联源物业公司主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业服务合同，且联源物业公司、张宇与住宅出售单位在《＊＊＊临时管理规约》中再次明确了物业服务收费标准，故原审法院对按建筑面积地上每月每平方米4.50元、地下每月每平方米2.25元的标准予以确认。张宇关于该收费标准应当包含会所的基本运营费用，而会所中的服务项目一直没有开放的辩称意见，因《＊＊＊使用、维护说明》中已经明确游泳池在条件成熟时，方逐步开放，而对球馆、健身、跳操、酒吧等设施没有开放的主张张宇并没有相应的证据予以佐证，故原审法院对此不予采信。张宇关于�期物业服务合同中约定2006年以前销售的别墅（地上、地下）按建筑面积每月每平方米2.80元计算，而其房屋是2007年购买，合同生效又是在2008年1月1月，故前期物业服务合同对其不具约束力的辩称意见，因合同中明确约定2006年以前销售的房屋的收费标准为每月每平方米2.80元，该约定是物业公司与住宅出售单位对每月每平方米4.50元的统一收费标准的补充约定，而张宇的房屋系2007年购买，显然不属于每月每平方米2.80元的收费标准，且联源物业公司、张宇与住宅出售单位三方在《＊＊＊临时管理规约》中再次明确了收费标准，故在联源物业公司提供了物业管理服务后，张宇作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向联源物业公司履行支付物业管理费的义务，故联源物业公司要求张宇支付自2008年9月1日起至2014年3月31日的物业管理费101，042.70元的诉讼请求，依据充分�原审法院予以支持。
此外，在原审审理过程中，联源物业公司自愿放弃要求张宇支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，属对自己权利的处分，并无不当，原审法院予以准许。
原审法院审理后于二○一四年五月三十日依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作出判决：张宇于判决生效之日起十日内支付上海联源物业发展有限公司自2008年9月1日起至2014年3月31日止的物业服务费101，042.70元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，721元，减半收取计1，360.50元，由张宇负担。
原审法院判决后，上诉人张宇不服，向本院提起上诉称：被上诉人应对游泳馆之外的球馆、健身、跳操、酒吧等设施是否已开放负有举证责任，原审法院将该举证责任分配给上诉人实属错误。被上诉人在原审中也确认游泳馆至今未开放，该情况与《＊＊＊使用、维护说明》中写明的游泳馆暂不实行全年开放的意思也不相符。由于4.50元的物业服务收费标准中包含了会所全部设施的基本运营费用，而被上诉人既未提供相关证据证明上述会所设施已投入使用，同时又确认游泳馆未开放，故被上诉人无权要求上诉人按照合同约定的标准支付物业服务费。综上，要求撤销原审判决，改判上诉人按照每月每平方米2.80元的标准支付物业管理费。
被上诉人联源物业公司辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。被上诉人作为＊＊＊小区开发商选聘的物业管理单位，自2008年1月起为包括上诉人在内的全体业主提供服务。上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务后，理应支付相应的对价。现被上诉人起诉要求上诉人按前期物业服务合同约定的标准支付拖欠的2008年9月1日至2014年3月31日的物业服务费101，042.70元，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。上诉人以被上诉人未开放会所相关设施为由，上诉要求降低物业服务费的收费标准，但上诉人并未提供相关证据予以佐证，且因该部分服务项目均涉及全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。因此，上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2，321元，由上诉人张宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年八月十三日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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