江西省宁都县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）赣0730行初15号
原告李金花，女，1977年7月26日生，汉族，江西省宁都县人，现住宁都县。
委托代理人李小东，江西翠微律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告宁都县房地产管理局
法定代表人潘有柱，系该局局长。
委托代理人廖静，宁都县法律援助中心律师，代理权限为特别代理。
出庭人员杨飞，宁都房地产管理局交易中心主任。
第三人李珊，女，1994年1月18日生，汉族，江西省宁都县人，现住宁都县。
委托代理人李后宁，男，汉族，1969年6月29日生，江西省宁都县人，现住宁都县，系第三人李珊之父，代理权限为特别代理。
委托代理人刘万均，江西翠微律师事务所律师，代理权限为特别代理。
第三人廖忠明，男，1974年9月19日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。
原告李金花不服被告宁都县房地产管理局房屋登记管理一案，于2016年9月7日向本院提起行政诉讼。本院于2016年9月7日受理后，于同日向被告及第三人送达了起诉状副本与应诉通知书及举证通知书，被告宁都县房地产管理局于9月26日向本院提交了答辩状与相关的证据并送达给了原告。本院依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭审理了本案。原告李金花及其委托代理人李小东，被告宁都县房地产管理局委托代理人廖静，第三人李珊委托代理人李后宁、刘万钧，第三人廖忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被告宁都县房地产管理局于2014年6月26日收到第三人廖忠明与第三人李珊的房屋转移登记申请，要求将第三人廖忠明单独所有的宁房权证梅江字第××号房屋转移到第三人李珊名下，经审核第三人李珊、廖忠明提交的材料，被告认为符合法律规定，依据《房屋登记办法》第二十条之规定，于2014年7月5日将第三人廖忠明的房屋（产权证号宁房权证梅江字第××号）转移登记到第三人李珊名下。
原告李金花诉称，1、请求法院判决撤销被告为第三人李珊和廖忠明所办理的房屋所有权证(证号为宁房权证梅江字第××号)变更过户登记，确认第三人李珊取得的房屋所有权证无效；2、本案所需的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三入廖忠明子2002年11月13日经宁都县石上镇人民政府办理了结婚登记，两人是合法的夫妻关系。在婚姻期间的2010年1O月以按揭的形式购买了江西杰豪房地产开发有限公司开发的翠盈家苑楼盘中的B5栋2单元303房，当时房屋总价款是414850元，房屋建筑面积是134.79平米。原告与第三人廖忠明将所购得房屋进行了相应的装饰后于2011年开始入住至今，2012年4月18日取得所购房屋的所有权证书(证号为宁房权证梅江字第××号)，2013年1月8日取得所购房屋分摊所得的土地使用证书(证号为宁国用【2013】第01037271号)。第三人廖忠明不知因为什么缘故竟于2014年6月26日背着原告擅自与第三人李珊签订了一份《房屋买卖合同》，以超低价18万元的价格将40多万元的还装修好的和原告的夫妻共有财产房屋出卖给第三人李珊，被告在没有原告签字出卖和过户的情况下，违规将属于原告和第三人廖忠明的夫妻共有财产即房屋所有权证书(证号为宁房权证梅江字第××号)变更过户登记至第三人李珊名下，致使第三人李珊违规取得房屋产权证书。被告违规所作出的房屋产权变更登记行为，原告在2016年7月第三人李珊起诉第三人廖忠明要求协助土地变更过户登记和空房时才知晓，两第三人的恶意转让行为和被告的违规变更房屋产权权属行为严重侵犯了原告对夫妻共有财产所享有的合法权益，所以原告为维护自己的合法权益，只得根据《行政诉讼法》及《婚姻法》等法律之规定具状向法院提起行政诉讼，请求法院依法撤销被告违规所作出的房屋产权权属变更行为，确认第三人李珊所取得的房屋权属证无效。原告提供的证据：1、身份证复印件，证明原告的身份信息基本情况；2、结婚证复印件，证明原告和第三人廖忠明于2002年11月13日办理结婚登记两人是合法的夫妻关系；3、房产证复印件及土地使用权证复印件，证明所争议的房产及所分得的土地使用权系在原告和廖忠明夫妻关系存续期间所购置的，是夫妻共同财产；4、房屋买卖合同复印件，第三人廖忠明将夫妻共同财产擅自以低价出售给第三人李珊的情况；5、民事起诉状及应诉通知书，证明被告房产局违规将第三人廖忠明和向出售给李珊的房屋办理了过户登记情况；6、民事诉状及民事裁定书，证明①原告在收到第三人李珊起诉廖忠明空房和协助办理土地过户诉讼后才知廖忠明低价售房的事实，②原告起诉撤销两第三人签订的买卖合同的事实情况。
被告宁都县房地产管理局辩称，一、被告是依法为廖忠明、李珊办理房屋产权转让登记手续，该登记合法有效。原告李金花诉称被告违规将其与廖忠明共有的座落在宁都县××单元××室的房屋转移登记到李珊名下。第一次转移登记。经查阅档案材料，座落在宁都县××单元××室房屋，是廖忠明于2010年10月9日购买江西杰豪房地产开发有限公司的，《赣州市商品房买卖合同》以及《宁都县商品房买卖鉴证书》都是廖忠明一人与江西杰豪房地产开发有限公司签订的，转移登记申请书也是廖忠明一人作为申请人申请的，且还明确为单独所有，即在第一次将该房屋转移登记到廖忠明名下时，申请人所提供的材料显示该房屋的买受人为廖忠明一人，没有共有人，是廖忠明一人单独所有，被告便依据申请人提供的材料，根据《房屋登记办法》第二十五条之规定“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明‘共有’字样。”之规定，将该房屋登记为廖忠明一人单独所有，房产证号为02××82。该登记被告都是依法进行的，是合法有效的。第二次转移登记，是2014年6月26日廖忠明及李珊向被告申请的将该房屋转移到李珊名下的登记。经查阅档案材料，此次登记的申请人是出让人廖忠明、受让人李珊，两申请人提供的材料有：廖忠明单独所有的02××82号房产证、两申请人的身份证、《房屋买卖合同》、两申请人在宁都县房地产交易中心重新签订的《宁都县房屋转让合同》、两申请人的无婚姻登记记录证明等材料，两申请人所提供的材料显示，02××82号房产证所登记的房屋为廖忠明一人单独所有，两申请人之间又签订了房屋买卖合同，根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及“第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定廖忠明作为该房屋的所有人，他有权处分该房屋，被告根据《房屋登记办法》第二十条之规定将该房屋转移登记到李珊名下。被告的该登记行为也是依法进行的，是合法有效的。二、有关该房屋价值四十多万元，而廖忠明只以十八万元转让给李珊是否合理的问题，不是被告在办理登记时行政审查范围，应属于民事审查范围，如原告作为利害关系人，对2014年6月26日廖忠明与李珊签订的《房屋买卖合同》有异议，可通过民事诉讼解决。三、原告李金花诉称其与廖忠明是夫妻，其对该房屋享有共有权，转让该房屋时应经得其同意的问题。2001年4月28日修改颁布实施的《婚姻法》第十七条是有规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。可是2007年10月1日施行的《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”；第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。即根据《物权法》的规定，自《物权法》颁布实施以后，我国对不动产物权的设立采取的是登记生效主义，其目的是通过物权登记，来起到对物权的公示作用，没有依法在不动产权属证书上载明的人对该不动产就不享有物权。《物权法》是2007年10月1日颁布施行的，是一部有关物权的设立、变更等事项的特别法，而《婚姻法》2001年4月28日修改颁布实施的有关婚姻家庭的法律，根据新法优于旧法和特别法优于普通法的原则，在2007年10月1日《物权法》颁布实施以后，有关物权的设立、变更问题，应当适用《物权法》的规定，上级房地产主管部门还对各地房屋登记管理部门就此问题进行了专门的培训，统一规范操作；在处理婚姻家庭财产纠纷时可适用《婚姻法》的规定。本案所涉房屋物权登记所有人是廖忠明一人单独所有，原告李金花没有登记为共有人，廖忠明依据其签订的《房屋买卖合同》向被告处申请办理转移登记，被告就应为其办理，无需李金花的签名。综上，被告应廖忠明和李珊的申请，为他们办理宁房权证梅江字第××号房屋产权证转移登记到李珊名下的登记行为是合法有效行为，敬请人民法院依法驳回原告李金花的诉讼请求。被告提供的证据：1、2014年6月24日廖忠明、李珊申请办理房屋所有权转移登记的申请书，询问笔录，审批表，房屋转让合同，李珊的婚姻状况承诺书，廖忠明、李珊的无婚姻登记记录证明，身份证，完税凭证，廖忠明第02××82号房产证等廖忠明将房屋出让转移登记到李珊名下的一套档案材料；证明①2014年6月26日廖忠明、李珊共同向宁都县房地产管理局申请办理将廖忠明单独所有的翠盈家苑B5栋2单元303房的房屋转移登记到李珊名下，②经审查申请人提供的材料齐全、手续完备，宁都县房地产管理局于2014年7月5日作出终审完毕，将该房屋产权转移登记到李珊名下；③申请人提供了房屋买卖合同，并在县房地产交易中心重新签订了房屋转让合同，两申请人的未婚证明、身份证，完税手续，廖忠明单独所有的房产证等材料，两申请人提供的材料齐全，手续完备，符合办理转移登记的法定条件。2、将翠盈家苑B5栋2单元303房登记到廖忠明单独所有的档案材料一套（具体材料有：转移登记申请书，询问笔录，审批表，商品房买卖鉴定书，商品房买卖合同，完税手续，原江西杰豪房地产开发有限公司对该房屋享有所有权的房产证，廖忠明的身份证）；证明：2012年4月19日，廖忠明与江西杰豪房地产开发有限公司代理人赖菊华到宁都县房地产管理局申请办理房屋产权转移登记，该房屋由廖忠明一人购买，由廖忠明一人单独所有，经审查申请人提供的材料齐全，手续完备，2012年5月14日，宁都县房地产管理局批准准予将翠盈家苑B5栋2单元303房登记为廖忠明单独所有。
第三人李珊辩称，一、第三人与另一第三人廖忠明之间的房屋买卖合法有效。1、第三人是在与廖忠明平等自由的基础上协商达成的房屋买卖协议，没有恶意损害第三人廖忠明的情形。2、第三人支付了60万元购房款，高于本案房屋的市场价格。3、本案房屋的登记信息原为廖忠明单独所有，并没有任何共有权人，根据《物权法》公示公信原则，原告李金花并非共有权人，无权干涉本案房屋的买卖。其如果与廖忠明之间有内部约定，或者廖忠明的行为侵害了其夫妻共同财产权利，其应向廖忠明主张权利，不能对抗善意的第三人。4、原告李金花、第三人廖忠明的户籍登记信息均为未婚，民政局也没有其登记结婚的信息，且出具了其无婚姻登记记录的证明。二、被告颁发房产证的行为合法有效。1、办理过户时，被告审查了双方的基本情况，本案房屋登记为廖忠明单独所有，且廖忠明提供了宁都县民政局出具的无婚姻登记记录的证明，在第三人付清了购房款的情况下由税务部门代开了购房款发票，且两第三人共同到场的情况下，办理的过户登记，程序合法，实体合法。2、如果原告确实是第三人廖忠明之妻，也不影响本案过户登记的合法性：首先，房屋登记为廖忠明单独所有，原告不是共有权人，则无论廖忠明是否结婚，都不需要其配偶到场签字；其次，廖忠明提供了无婚姻记录之证明，被告及第三人已尽审查义务，并无任何过错。三、本案已超过诉讼时效。本案房屋买卖发生于2014年6月26日，且第三人曾到房屋内实地查看，因廖忠明称其暂时无房屋居住，要求继续租用房屋，第三人才许可廖忠明继续居住。廖忠明因拖欠房租，第三人曾催收房租。因此，原告李金花买卖当时就明知廖忠明已将房屋出售给第三人并办理了过户登记，到2016年9月才提起行政诉讼，已经超过诉讼时效。四、原告有与廖忠明共同诈骗之嫌疑。综上，请求法院依法驳回原告李金花的诉讼请求。第三人李珊提交的证据：1、李珊身份证与户口本复印件，证明①李珊是诉讼主体资格，②李珊的父亲为李后宁，母亲为曾秋英；2、调查笔录（李后宁）、李后宁身份证复印件、二手房买卖合同、转账凭条3张、借条、租房协议、发票，证明廖忠明因需资金周转，向李珊之父母借钱后，将翠盈家苑房屋作价60万元卖给李珊，李珊方以抵扣借款、代还贷款、支付现金等方式付清购房款后，廖忠明将房产证过户给第三人李珊，因廖忠明无房屋居住，李珊方又将房屋租给廖忠明使用；3、房屋所有权转让档案及房产证，证明李珊方付清购房款（包括代付了54719元税费）后，廖忠明将房屋过户给了李珊。4、土地审批登记档案，证明廖忠明翠盈家苑房屋的土地证尚未过户给李珊方；5、民事调解书及收条，证明李珊父母替廖忠明偿还借款本息118000元。
第三人廖忠明未提交书面答辩，也未提供证据材料。
经庭审质证及证据交换，本院对证据作如下确认：对被告提交的1#、2#证据予以确认，但1#证据中关于廖忠明未婚的证明不予确认。对原告提交的1#、2#、3#、4#、5#、6#证据的“三性”予以确认，但对3#、4#、5#证据证明的内容不予确认。对第三人李珊提交的1#、2#、3#、4#、5#证据予以确认。
经审理查明，原告李金花与第三人廖忠明于2002年11月13日经婚姻登记机关登记结婚，是合法夫妻。2010年10月9日第三人廖忠明以按揭的方式购买了江西杰豪房地产开发有限公司开发的翠盈家苑楼盘中的B5栋2单元303房。2011年开始入住，2012年4月18日取得所购房屋的所有权证书，将该房屋登记为第三人廖忠明一人单独所有，房屋产权证号为宁房权证梅江字第××号，2014年6月26日第三人廖忠明与第三人李珊签订了《房屋买卖合同》，第三人廖忠明将单独所有的房屋（产权证为宁房权证梅江字第××号）出卖给第三人李珊。同日第三人廖忠明与第三人李珊又到被告宁都县房地产管理局申请房屋产权转移登记。被告宁都县房地产管理局审查第三人廖忠明与第三人李珊申请转移登记的材料，认为符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，于2014年7月5日为第三人廖忠明与第三人李珊办理了房屋产权转移登记，将第三人廖忠明单独所有的房屋（产权证为宁房权证梅江字第××号）转移登记到第三人李珊名下。2016年7月原告李金花知道第三人廖忠明将房屋卖给第三人李珊后，以被告违规转移房屋产权权属为由，向本院提起行政诉讼。
本院认为，根据《房屋登记办法》的规定被告宁都县房地产管理局是房屋产权登记的职能机构，房屋产权的登记、转移、变更等都应依法进行。原告李金花诉称依婚姻法规定第三人廖忠明出卖的房屋是夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。但《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”；第三十九条又规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”；第六条还规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第三人廖忠明取得房屋单独所有权，依照物权法的上述规定有权处分自己的不动产。被告在为第三人廖忠明与第三人李珊办理房屋产权转移登记中，依据《房屋登记办法》第三十三条规定进行转移登记是依法登记。被告的行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告李金花的诉请缺乏事实理由和法律依据，本院不予支持。第三人李珊辩称原告的诉讼超过时效与《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告李金花要求撤销被告宁都县房地产管理局为第三人李珊和第三人廖忠明所办理房屋所有权证（证号为宁房权证梅江字第××号）变更过户登记，确认第三人李珊取得的房屋所有权证无效的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起15日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈明明
审 判 员 杨青生
代理审判员 廖建新
二〇一六年十一月八日
书 记 员 李慧茹