湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1706号
上诉人（原审被告）：李莉，女，1967年11月13日出生，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：李锋，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈新贵，男，1977年10月20日出生，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：董志德，襄阳市明正法律服务所法律工作者。
上诉人李莉因与被上诉人陈新贵租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李莉及其委托诉讼代理人李锋，被上诉人陈新贵及其委托诉讼代理人董志德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李莉上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判上诉人不承担房屋占有使用费。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审虽然认定上诉人在合同期内搬离了涉案房屋，但没有认定搬离的时间及被上诉人是否知道上诉人搬离，实属避重就轻。上诉人于2015年5月24日搬离出租房屋，有上诉人的陈述、证人证言予以证实，有被上诉人主张的水电费数额予以印证。虽然该事实被被上诉人极力否认，但被上诉人的父母在该厂区大门看门，重大生产机械设备不可能悄无声息的被搬走，故被上诉人绝对知道上诉人是何时搬离的，而一审法院未对此做出认定，也未查清相关事实。2.一审认为上诉人在所涉房屋内存放有木板材料，故认定上诉人仍然占有使用涉案房屋，属于认定事实错误。上诉人从来没有说在该生产厂房存放的有“木板材料”，上诉人一直主张的是“木板废料”。从被上诉人提供的证据照片来看，这些均是上诉人弃用的生产废料，该房屋内无其他任何生产设备、办公设备及生活用品。在上诉人2015年5月24日搬走时，是和被上诉人商量过的，被上诉人当时虽然不同意上诉人搬走，但表示这些木板废料放那无所谓，并表示这些木板兴许会有些用，搬不搬走不碍事。3.一审法院未审查双方未办理房屋交接手续的原因，仅依据双方未办理交接手续的结果来认定上诉人应当承担房屋占有使用费。自始至终，包括在第二次庭审中，被上诉人均拒绝办理房屋交接手续。并非上诉人不愿意办理，而是被上诉人拒绝办理。综合上述事实，上诉人搬走承租厂房时，被上诉人是知道的，但由于被上诉人的拒绝，双方未办理书面的房屋交接手续。生产厂房内虽然有木板，但均是废料，在上诉人已经搬离且将钥匙交还被上诉人的情况下，上诉人在该厂房内没有任何生产活动，也没有把该厂房当怍仓库，不能认定上诉人构成占有，更不能构成使用。二、一审法院适用法律错误。1.依据《最高人民法院关于宙理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干司题的解释》的规定，人民法院可以按照租金标准来计算房屋占有使用费。但是，该司法解释却没有对“房屋占有使用费”的概念做出过释义。因此有必要对“房屋占有使用费”的涵义的理解及现实的适用进行解释，即应当根据房屋的实际占有和使用情况来决定。2.上诉人租用的该厂区内房屋包括一间380平米的生产厂房、一间办公室、两间宿舍、一个自己搭建的厨房，除生产厂房以外，其他房屋全部腾空。即使按照租金标准来计算“房屋占有费”，那么其他部分（办公室、宿舍）的房租是否应当相应的扣除呢？上诉人在该厂房内已无任何生产活动，即使要支付“房屋使用费”，那么未实际使用是否可以酌情的支付部分费用呢？而一审法院也完全没有给予考虑。三、一审法院滥用自由裁量权，实体处理严重不公。一审中，上诉人一直向法院主张已经将房屋交付给了被上诉人，只不过因被上诉人不同意上诉人搬走隧意解除房屋租赁合同，故未办理书面交接手续。人民法院在第二次庭审结束后询问被上诉人是否同意当庭办理交接手续，被上诉人当庭予以了拒绝。但一审法院判决却是只要被上诉人拒绝与上诉人办理交接手续，那么这里的房屋占有使用费就可以一直计算。这明显是一审法院滥用自由裁量权，让被上诉人可以获得了超过无效合同期限以外的额外利益。
陈新贵向一审法院起诉请求：1.判令李莉被告及时支付2014年8月10日至2015年8月9日期间的厂房占有使用费6300元，并支付自2015年8月10日起至返还房屋之日止按每月2691元的标准计算的占有使用费；2.被告向原告支付水电费3279元。
一审法院认定的事实：2013年8月2日，陈新贵与李莉签订《房屋出租合同》一份，约定陈新贵将位于襄阳市樊城区人民西路梁坡村二组味香源油厂院内面积为380平方米的房屋租赁给李莉用于生产车间，租赁期限为三年，从2013年8月10日起到2016年8月9日止，租金为每年31000元，每年8月10日交付，先付后用，另有活动板房，每年租金为1300元；经营期间所发生的水电、卫生、职能部门的管理等费用，由李莉自行承担。电费在国家现行价的基础上上调0.1元／度。合同签订后，双方在履行过程中，因李莉认为陈新贵提供的房屋电路有问题导致厂房经常停电，影响了生产经营，故在合同期内搬离了本案所涉房屋，但未与陈新贵办理房屋交接手续，且房屋内仍存放有李莉的木板材料。李莉搬离之后停止向陈新贵交纳房租，遂引起本案诉讼。
2013年8月10日至2014年8月9日期间的房租及水电费已交清，2014年8月10日至2015年8月9日期间的房租仅交纳26000元，尚欠租金6300元，2015年8月10日至今的租金均未交纳。
陈新贵出租给李莉的房屋即位于襄阳市樊城区人民西路梁坡村二组味香源油厂的房屋未办理规划许可手续。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告陈新贵出租给被告李莉的位于襄阳市樊城区人民西路梁坡村二组味香源油厂的房屋未办理规划许可手续，故陈新贵与被告李莉签订的《房屋出租合同》无效。但裉据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告陈新贵有权请求被告李莉支付房屋占有使用费。被告辩称，被告已于2015年5月24日搬离原告房屋，且已交清实际使用期间的占有使用费，被告搬离后没有实际占用使用原告房屋，不应当再承担占用使用费。根据本案查明的事实，无证据证明被告搬离原告房屋时与被告办理了交接事宜，将本案所涉房屋返还给了原告，且被告亦认可本案所涉房屋内至今仍存放有被告的木板材料，故应当认定被告搬离后本案所涉房屋仍系被告占有，被告仍应交纳占有使用费至被告向原告返还房屋之日止。关于水电费，因原告未举证证明被告尚欠水电费及欠款数额，本院对其该项诉讼请求不予支持。依照《《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李莉向原告陈新贵支付2014年8月10日至2015年8月9日期间的厂房占有使用费6300元；二、被告李莉向原告陈新贵支付自2015年8月10日起至被告李莉向原告陈新贵返还位于襄阳市樊城区人民西路梁坡村二组味香源油厂院内面积为380平方米的房屋之日止按每月2691元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告陈新贵的其他诉讼请求。上述应付款项应于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2096元（原告已预交），减半收取1048元，由原告陈新贵负担648元，被告李莉负担400元。
二审中，上诉人提交一组照片，主张其所遗留的物资仅占车间10平方米左右，且所留物资为边角废料；被上诉人有权进入租赁房屋。被上诉人对照片的真实性无异议，但主张所留物资为生产原材料，同时主张进入房屋是为了对房屋进行检修。
本院二审另查明，一审时，被上诉人向一审法院提交照片一张，显示陈新贵于2016年1月27日在上诉人租赁的车间卷闸门上张贴通知，内容为：“李莉：你拖欠我方房租及水电费（从2015年5月至今）共肆万壹仟捌佰柒拾玖元，请于2016年2月1日之前交清，逾期我将收回房屋，另行安排出租。”
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人陈新贵用于出租的房屋未取得相关行政许可，双方签订的《房屋出租合同》无效。无效合同具有不得履行性，合同约定条款对当事人不具有约束力，因此，上诉人李莉作为承租人不受租赁期限的限制。上诉人李莉主张其2015年5月搬离出租房屋时已经告知被上诉人陈新贵，无充分证据证明，但李莉承租的房屋作为生产车间，2015年5月以后基本没有发生水电费，同时，被上诉人也可以进入生产车间，对车间内只剩少量物资的状况应当清楚，可以认定陈新贵后来应当知道李莉已经搬离承租房屋。结合陈新贵所张贴的通知，陈新贵已经决定并有权于2016年2月1日收回房屋，但陈新贵任由房屋空置，其后的房屋占用费再由李莉承担，有失公允。上诉人李莉上诉称其搬离房屋时告知了被上诉人陈新贵，房屋占用费只应计算至其搬离之日的上诉请求，因证据不足，本院不予支持，但其要求公平合理计算房屋占用费的请求成立，予以支持。原审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初799号民事判决第一项，即：一、李莉向陈新贵支付2014年8月10日至2015年8月9日期间的厂房占有使用费6300元；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初799号民事判决第二项、第三项，即：二、李莉向陈新贵支付自2015年8月10日起至李莉向原告陈新贵返还位于襄阳市樊城区人民西路梁坡村二组味香源油厂院内面积为380平方米的房屋之日止按每月2691元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告陈新贵的其他诉讼请求。
三、李莉向陈新贵支付自2015年8月10日起至2016年2月1日止房屋占用费15249元；
四、驳回陈新贵其他诉讼请求。
上述应付款项合计21549元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2096元（原告已预交），减半收取1048元，二审案件受理费698元，合计1746元，由陈新贵负担646元，李莉负担1100元。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年十一月二十五日
书记员 严琦童