吉林省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）吉民申字第677号
再审申请人（一审被告）：吉林市涉川工贸有限责任公司。住所：吉林市。
法定代表人：王庆学，董事长。
被申请人（一审原告）：刘玉和，男，1966年10月27日生，汉族，住吉林市。
被申请人（一审被告）：沈瑶，女，1971年2月23日生，汉族，无职业，住吉林市。
委托代理人：丁亮，吉林丁凤礼律师事务所律师。
被申请人（一审第三人）：刘万国，男，1962年6月6日生，汉族，无职业，住吉林市。
被申请人（一审第三人）：吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司。住所：吉林市昌邑区。
法定代表人：赵光勋，经理。
被申请人（一审第三人）：交通银行股份有限公司吉林分行。住所：吉林市昌邑区。
代表人：刘军，行长。
委托代理人：刘睿达，该行职员。
委托代理人：郭百惠，吉林恒正达律师事务所律师。
再审申请人吉林市涉川工贸有限责任公司（以下简称涉川公司）因与被申请人刘玉和、沈瑶、刘万国、吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司（以下简称鸿博公司）、交通银行股份有限公司吉林分行案外人一案，不吉林市中级人民法院（2014）吉中民一初字第23号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
涉川公司申请再审称：（一）一审判决认定刘玉和在购买沈瑶房屋过程中没有过错没有事实和法律依据。刘玉和自认其是在2007年10月10日，鸿博公司以沈瑶名义与其签订商品房预定协议，将本案争议房屋出售给刘玉和，刘玉和向鸿博公司支付了全部购房款210968元，鸿博公司交付了本案争议房屋，其他事实是在其购房后查证所了解。涉川公司认为，刘玉和在购房过程中存在严重过错：1、在购房过程中从始至终也没有与沈瑶见过面，更没有协商确认过，同时沈瑶也否认同鸿博公司存在关系。2、在与鸿博公司签订商品房预定协议时，也没有核实所购房屋的实际情况，鸿博公司与其所购房屋产权人沈瑶是否有合法的授权委托，委托代理合同及授权委托书的范围及权限等等事项，就与非产权人鸿博公司签订合同并付款。3、在其购房过程中也从未了解和审查本案争议房屋的土地使用权的归属，事实上在其购买本案争议房屋时，争议房屋的土地使用权仍登记在涉川公司名下。一审判决停止对争议房屋的执行适用法律错误。（二）从一审判决认定事实看，本案所涉房屋存在无数个法律关系，而这无数个法律关系中有无数个法律事实都客观存在着事实、证据、合同关系是否成立，是否有效问题，因此，刘玉和在不知出于房价过于便宜还是什么原因，而盲目购房，也可以说存在严重过错。1、判决认定卖方沈瑶与买方刘万国经营的吉林市昌邑区阳光家居商城（以下简称家居商城）的买卖合同存在的问题。其一，其买方是刘万国还是家居商城主体不清。其二，沈瑶、刘万国、鸿博公司都表示房屋买卖合同无法找到，事实上是找不到还是不提供，三方都是本案的利害关系人，提供不出房屋买卖合同其就应承担对其不利的法律后果。其三，当时土地使用权仍登记在涉川公司名下，土地使用权仍属涉川公司，双方的房屋买卖合同中对此如何约定，是否合法。其四，沈瑶出据的收条有收到家居商城的，有收到宝丰公司的，有没有付款人的，且上述三笔都没有表明系卖房款，在当时也看不出那笔款与买卖房屋有关。2、判决书认定刘万国经营的家居商城出据授权委托书，委托鸿博公司对本案争议房屋进行出售的问题。其一，有授权委托书就说明双方是一种代理合同，是有偿的还是无偿的，代理权的权限，代理中是否超过代理权限。其二，判决书认定2007年7月23日刘万国经营的家居商城向鸿博公司出具授权委托书，而又认定2007年7月27日沈遥向肖某出具委托书且公证，到底谁是真正的代理方。3、鸿博公司作为物业企业不具有销售房屋资质，且在销售房屋时直到现在也没有取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条之规定，鸿博公司与刘玉和签订商品房预定协议无效。4、本案争议房屋在吉林市中心最好地段，刘玉和以低价购买本案争议房屋，显失公平。说明双方或者恶意串通或者是刘玉和基于贪利心理，存在重多过错的情况下而购买，不仅存在重大过错，其购买房屋行为因违反法律强制性规定而无效。（三）本案争议房屋因没有依法办理相关手续，双方买卖房屋协议归于无效。其一，本案争议房屋在刘玉和购买时直到现在任何人也没有到相关部门办理房屋验收手续，违反了《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定。其二，房屋拆改人对拆改房屋、改变土地使用用途的，应当办理土地变更登记手续的强制性规定。上述二点说明双方的房屋买卖协议无效，刘玉和在购买时存在严重过错。（四）从本案争议房屋的现状看，土地使用权归涉川公司，而房屋所有权因法院错判登记在沈瑶名下，造成土地使用权与房屋所有权相分离的客观事实，形成了一物多权的现状，从而违反了房、地一体原则。为了维护法律和社会秩序，及刘玉和在购买房屋时存在的严重过错的客观事实，应驳回刘玉和的所有诉讼请求。至于刘玉和的损失，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定进行救济。再审请求撤销吉林市中级人民法院（2014）吉中民一初字第23号民事判决第一项，重新审理，驳回刘玉和的诉讼请求，判令刘玉和承担诉讼费。
本院认为：（一）刘玉和在购买沈瑶房屋过程中没有过错。1、根据本案查明事实，在刘玉和提交的《商品房预定协议》中，协议已载明甲方为沈瑶，虽然协议尾部落款签章处甲方是鸿博公司盖章，但因沈瑶在2007年7月27日公证授权肖某对2859、2858、2857号产权证项下“私有房屋买卖、产权处理、更名等相关事宜”、“委托人肖某在办理上述事项中签署的一切有关文件，我均予以承认，受托人有转委托权”、“委托权限：全权”、“委托期限：办理完上述事宜止”，家居商城也向鸿博公司出具授权委托书，委托鸿博公司“全权代理”出售2857、2858、2859、2860号产权证项下房屋。在本案诉讼中，肖某与鸿博公司均认可肖某为鸿博公司办公室主任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”第六十三条第一款、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”从沈瑶的授权、家居商城的授权及肖某的身份分析，可以认定肖某经办售房的行为系履行鸿博公司职务的行为，鸿博公司有权代理沈瑶签订与刘玉和的房屋买卖协议，当事人意思表示真实，协议内容不违反法律法规的强制性规定。虽然在《商品房预定协议》签订时，房屋占用范围内的土地在涉川公司名下，但在刘玉和购房后，2009年房屋占用范围内的土地经法院裁定给沈瑶。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故涉案《商品房预定协议》有效。2、沈瑶对与家居商城、宝丰公司签订《补充协议》及出具四张收条的事实未提出异议，故该协议主体并非如涉川公司所称不明确，而是明确的，即该协议买方主体是家居商城。虽然沈瑶质证认为收到宝丰公司房款180万元与补充协议无关，但未举证证明该180万元房款系因与宝丰公司间其他往来收取的款项，沈瑶出具的四张收条仅有一张100万元的没有明确款项用途，其他三张都写明是房款，而沈瑶对100万元收条为收房款未提出异议，故涉川公司称收条不能证明系卖房款，其主张不成立。3、鸿博公司作为物业企业确实不具有销售商品房资质，但在本案中，其受托销售的是沈瑶私人所有房屋，不是商品房，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。4、涉川公司主张刘玉和以低价购买本案争议房屋，显失公平，未举证证明。（二）刘玉和对没有办理房屋过户登记手续没有过错。根据刘玉和与沈瑶所签订的《商品房预定协议》第四条产权归属约定“乙方将总房款及进户费用交齐后，产权归乙方所有，房产部门测绘出图后，甲方协助乙方办理产权登记手续，相关费用（水费、电费、供热费等）由乙方承担。”涉川公司在本案诉讼中未提供证据证明房产部门已对案涉房屋测绘出图，具备办理产权过户登记手续的条件，而刘玉和没有办理。因该项工作应由卖方负责，刘玉和作为买方并无过错。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，刘玉和购买案涉房屋，已支付全部价款并实际占有房屋，尚未办理过户登记手续，刘玉和对此无过错，生效判决停止对涉案房屋执行并无不当。
综上，涉川公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回吉林市涉川工贸有限责任公司的再审申请。
审 判 长 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 阎道清
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 崔桂香