江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆张民初字第0226号
原告唐澄。
原告荣青。
委托代理人万明新，上海市东旭律师事务所律师，共同代理上述二原告。
被告昆山美树房地产有限公司，组织机构代码73958141-3，住所地昆山市周庄镇淀南路南侧。
法定代表人程小建，该公司总经理。
委托代理人戴旭初，北京市大成（常州）律师事务所律师。
委托代理人汤燕芬，北京市大成（常州）律师事务所实习律师。
被告昆山万润物业管理有限公司，组织机构代码78596108-9，住所地昆山市玉山镇城北富贵花园43号楼203室。
法定代表人沈学春，该公司总经理。
委托代理人禹银香，上海普世（昆山）律师事务所律师。
委托代理人殷忠刚，上海普世（昆山）律师事务所律师。
原告唐澄、荣青与被告昆山美树房地产有限公司（以下简称美树房地产公司）、昆山万润物业管理有限公司（以下简称万润物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审判。后因被告美树房地产公司下落不明，本院依法适用公告送达，并依法组成合议庭，于2013年9月22日、2014年4月29日对本案公开开庭进行了审理。原告唐澄、荣青的委托代理人万明新、被告万润物业公司委托代理人殷忠刚到庭参加诉讼。被告美树房地产公司经公告后也委托代理人戴旭初、汤燕芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐澄、荣青诉称：2005年年初，两原告与被告美树房地产公司签订《商品房预购合同》一份，由两原告向被告美树房地产公司预购位于昆山市周庄镇的XX苑别墅一套。至2005年8月下旬，被告美树房地产公司及当时的物业管理公司深圳市鹏基物业管理服务有限公司共同向原告寄发通知，称工程竣工，可办理商品房购销合同及交房手续。两原告接到该通知后，即前往昆山周庄。根据被告美树房地产公司的自行规定，购房人须与被告美树房地产公司签订购房合同，并完成购房银行按揭手续，再向物业管理公司交纳物业管理费以及种种其他费用后，方可向物业管理工作人员拿钥匙看房。于是，两原告与被告美树房地产公司签订了《昆山市商品房购销合同》，并在被告美树房地产公司工作人员的陪同下，到当地工商银行办理了购房按揭手续并且交纳了物业管理费及其他费用。后物业管理人员拿到钥匙陪同两原告看房，但是原告发现房内外墙壁开缝，地面龟裂变形，到处皲裂。两原告因此拒收房屋，并当即在当时深圳市鹏基物业管理服务有限公司制作的“房屋交接单”上写明房屋质量的种种问题。同时，两原告当即向物业公司要回已交付的各项交房费用，并与在场的美树房地产公司的工作人员一起承诺进行房屋质量瑕疵整改后再交房。之后，在一年多的时间内，两原告多次以当面以及电话联系的方式与深圳市鹏基物业管理服务有限公司交涉，催促他们进行房屋质量瑕疵整改与交房。但被告每次承诺，均无结果，以致最后杳无音讯。2008年4月，两原告接到被告万润物业公司委托律师发来的“物业管理催款函”，方知更换了物业公司。两原告针对该律师函，亦委托律师予以复函，说明情况，并要求两被告进行房屋质量瑕疵整改及切实履行交房义务。但是被告万润物业公司没有给予任何答复。2009年年初，两原告收到被告万润物业公司的诉状，要求支付物业管理费。在诉讼庭审中，两原告出具证据证明两原告并未实际收到房屋，不存在物业管理费，后万润物业公司撤诉。2010年2月，被告万润物业公司又以两原告以及美树房地产公司作为被告起诉至法院，后经开庭审理，江苏省昆山市人民法院于2010年3月作出（2010）昆千民初字第96号民事判决书，判决认为：“……被告唐澄、荣青作为房屋买受人，虽然与被告昆山美树房地产有限公司签订了房屋买卖合同，也领取了房屋所有权证，但因双方之间的房屋质量纠纷至今未妥善解决，被告昆山美树房地产有限公司至今未能向被告移交房屋实物，完成交钥匙义务，房屋本身仍处于美树房地产公司的控制管理之中……”，判决美树房地产公司承担物业管理费，驳回万润物业公司对唐澄、荣青的诉讼请求。后美树房地产公司对该案提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院经审理，于2010年12月作出（2010）苏中民终字第1475号《民事判决书》，维持原判。然而，两被告虽明知房屋之瑕疵，但仍未履行整改房屋质量并予交房之义务。故原告提起诉讼，请求判决：1、两被告立即向两原告交付合格已购住房；2、两被告向两原告赔偿延迟交房违约金1853487.36元；3、诉讼费用由二被告承担。庭审中，二原告明确要求二被告交付位于周庄镇XX园XX墅XX幢；明确违约金计算方式为以购房款总价1835136元为基数，自应交房日期2005年8月28日的第二天起，计算至2012年12月15日，共计1853487.36元。
被告美树房地产公司辩称：被告已经按照销售合同约定履行了房屋交付义务，二原告也已经于2005年9月28日登记取得了诉争房屋的所有权证，故被告认为二原告的诉求不成立，请求法院依法驳回。
被告万润物业公司辩称：同意被告美树房地产公司的观点，原告和万润物业公司目前没有发生任何的权利义务关系，双方也不具有任何的权利义务，原告的房屋买卖关系是与美树房地产公司发生的，与万润物业公司没有任何关系，因此原告起诉万润物业公司是主体错误。
原告为支持其主张，向本院提供：
1、房屋所有权证和共有权证、国有土地使用证；
2、商品房购销合同；
3、昆山市前期物业管理委托合同；
4、律师函；
5、复函；
6、电话录音文稿（未提供录音，原告陈述录音的光盘在千灯法庭）；
7、电话录音文稿（未提供录音，原告陈述录音的光盘在千灯法庭）；
8、民事裁定书；
9、昆山市人民法院民事判决书96号；
10、苏州市中级人民法院民事判决书1475号；
11、质量瑕疵照片；
12、苏州仲裁委不予受理通知书（证1-11的证明目的见证据目录，证1-12均系复印件）。
经质证，被告美树房地产公司对证1、2、3、8、9、10、12的真实性都没有异议；对证4、5的真实性都没有异议，都收到过，但对证明目的不认可；对证6、7因为是万润物业的人员与原告的对话，故质证意见同万润物业公司；对证11的真实性不予认可。被告万润物业公司对证1、2、3、4、5的真实性都没有异议，原告给被告万润物业公司的复函里写的很清楚，交房的时候发现质量问题，是美树房地产公司负责，跟万润物业公司无关，而且在原告发现房屋问题的时候，被告万润物业公司还没有进驻，原告提出质量问题是在2008年5月5日；对证6的真实性无法确认；对证7的真实性认可，但是被告万润物业公司与二原告主要谈的是物业费的问题，也说明原告明知房屋一直没有交付，实际上原告也根本没有来收房屋；对证8、9、10的真实性没有异议，可以看出原告自己也认为跟被告万润物业公司不存在任何法律关系的；对证11的真实性不认可，如果没有交房，原告不可能进入房屋里面；对证12的真实性没有异议。
根据原被告的举证质证，本院对原告提供的证1、2、3、4、5、7、8、9、10、12予以认定。原告提供的其他证据，因不具有单独证明力，被告也不予认可，本院依法不予认定。
被告美树房地产公司为反驳原告主张，向本院提供：
1、房屋建筑工程竣工备案意见书；
2、昆山市商品房销售证书；
3、房屋交付使用通知书；
4、国内挂号邮件收据，编号为第0801号；
5、函；
6、国内挂号邮件收据，编号为第0713号；
7、（2007）昆民一初字第2818号民事判决书一份，证明生效的法律文书确认美树房地产公司销售的房屋已经具备交付的条件，二原告以房屋质量问题拒绝入住，并不构成美树房地产公司延期交付，该份文书中的业主并未办理产证，并未实际收房，而本案的二原告已经办理了交付手续，而且据此登记领取了房屋所有权证；
8、销售不动产发票；
9、情况说明，证明美树房地产公司已履行了交房义务。
（证1-9均系复印件）
经质证，二原告对证1的真实性没有异议，但是认为不代表房屋事实上合格，这其中有什么猫腻二原告也不清楚；对证2的真实性没有异议；对证3、4的真实性认可，二原告是收到的；对证5、6的真实性都不认可，二原告绝对没有收到；对证7的真实性没有异议，但与本案无关；对证8真实性认可，但是这个在本案中间不能说明被告已经交房，交房的概念与购房概念属于不同的两个概念；对证9证明主体有问题，该证据反应2005年8月28日，当时美树房地产公司始终是委托深圳鹏基物业公司以及后来的万润物业公司向业主交房，交房手续必须要缴清各种费用，包括垃圾清洁费，交钥匙费等等，还有物业管理费，缴清这些费用是作为交房的必要手续，当时，原告也确实缴清了所有费用才能拿钥匙看房，看房后发现有墙壁、地面开裂等情况（具体见诉状），见到这些状况，原告在房屋交接单上面注明这些状况，并交还钥匙，并要回所有费用。根据这些事实，两被告至今没有履行交房义务，所以这份证明只能证明原告付清了所有的购房费用，履行合同义务，并不证明两被告履行了交房义务。
被告万润物业公司对美数房地产公司提供的证1、2、3、4、7的真实性没有异议；对证5、6的真实性不清楚，因为是原告和被告美树房地产公司之间的往来情况；对证7的真实性没有异议，但与本案无关；对证8认可，对证9真实性不清楚。
根据原被告的举证及质证，本院对被告美树房地产公司提供的证1、2、3、4、7、8予以认定，被告提供的其他证据因不具有单独证明力，本院依法不予认定。
被告万润物业公司未向本院提供任何证据。
经审理查明：2005年8月28日，原告唐澄、荣青与被告美树房地产公司签订《昆山市商品房购销合同》一份（编号为2005008525），约定：原告购买被告开发的XX园XX墅XX幢别墅一套，建筑面积215.24平方米，按建筑面积计算，该商品房单价每平方米8526元，房屋总价1835136元，付款方式：2005年3月19日支付650398元；余款转银行按揭贷款，买受人在合同签定之日起三日内将按揭所需资料交银行审核，如银行批准放贷额与实际申请贷款额有差额，则买受人应在银行审核之日起三日内将差额补足；如因买受人原因致使余款在接到出卖人书面通知后半个月内未到账的按月息0.6%计收利息直至到账为止；房屋交付期限：出卖人应当在2005年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设局核发的许可证并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全额付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出书面交付使用通知书中确认的交付使用日期起第十五日，无论买受人是否前来办理交接手续，均视为本合同所指房屋已实际交付使用，该房屋毁损、灭失等所有的风险及费用均由买受人承担。合同签订后，原告按约付款。2005年8月23日，昆山市建设局核发了昆山市周庄镇XX园XX墅共计11幢房屋（包括诉争的××号）的竣工备案意见书，通知美树房地产公司其开发的XX园XX墅XX幢房屋已通过竣工验收备案，工程可投入使用。同日，昆山市建设局还核发了包括诉争房屋在内的明珠艺墅共计14幢别墅的商品房销售证书，认定该商品房符合销售条件。2005年8月23日，被告美树房地产公司通过邮局向原告寄发了房屋交付使用通知书，通知原告其购买的房屋将于2005年8月28日如期交付，请二原告携带附件的相关资料及费用于2005年8月28日～9月18日内前去公司售楼处办理相关手续。原告认可收到该通知书。2005年8月底，二原告前往被告售楼处。原告陈述当时的物业管理人员，即深圳市鹏基物业管理服务有限公司的工作人员，拿到钥匙陪同二原告看房，但二原告认为房内外墙壁开缝，地面龟裂变形，到处皲裂，因此二原告拒收房屋。被告美树房地产公司陈述当时钥匙已交给原告，但原告在物业公司陪同看房后认为房屋存在质量瑕疵，又把钥匙交还给了物业公司。被告万润物业公司认可现在钥匙在万润公司处，因为原告一直拒绝接受。
2005年9月20日美树房地产公司已为二原告就涉案房屋办理房产证及土地证。
被告美树房地产公司陈述其于2005年9月28日再次发函给二原告，要求二原告接函后带齐相关资料和费用前来公司售楼处办理相关交接手续，但是二原告未来办理。原告则称其未收到被告9月份的通知。
后原被告因房屋接收事宜及逾期违约金赔偿事宜未能达成一致意见，故原告诉至本院。
另查明：2006年12月29日万润物业公司与美树房地产公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定通过协议选聘的方式由万润物业公司为昆山市周庄镇盛世明珠园提供物业管理服务，物业管理期限为2年，自2007年1月1日至2008年12月31日。合同签订后，被告万润物业公司进驻小区提供物业服务。后双方再次签订物业管理合同，物业管理期限自2009年1月1日至业主委员会成立时止。涉案小区2007年1月1日之前由深圳市鹏基物业管理服务管理有限公司提供物业服务。万润物业公司陈述其接受涉案物业时与深圳鹏基公司进行过交接，且在小区张贴公告，但没有单独通知业主。美树房地产公司对此予以认可。原告则陈述，美树房地产公司原来是委托深圳鹏基物业公司进行交房的，自2005年8月开始，原告就一直找美树房地产公司，美树房地产公司又让原告去找鹏基物业公司，鹏基物业公司说他们已经找了美树公司且美树公司承诺会整改后再办理交房，后来大概拖了一年左右，原告就找不到鹏基公司的人，也找不到美树公司的人了。2008年4月万润物业公司委托律师发函给原告唐澄，催要其截至2008年4月的物业费。2008年5月5日唐澄委托律师回函给万润物业公司，称2005年8月下旬收到美树房地产公司的交房通知后，在验房过程中发现房屋出现严重质量问题并拒收房屋，但相隔两年多，美树房地产公司无回音，故就房屋质量问题保留向美树房地产公司追究法律责任的权利。之后唐澄又向万润物业公司反映房屋质量及未接收房屋的问题，而房屋钥匙仍按被告美树房地产公司的指示由万润物业公司保管，未交付给唐澄、荣青。万润物业公司于2009年7月29日以唐澄为被告向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，后申请撤诉。后万润物业公司于2010年2月21日再次以唐澄、荣青及美树房地产公司为被告向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求唐澄、荣青及美树房地产公司共同支付物业管理费19371.6元。后该案经判决，由美树房地产公司支付万润物业公司物业费19371.6元，驳回万润物业公司其他诉讼请求。后美树房地产公司就该案提起上诉，苏州市中级人民法院判决予以维持。
以上事实有房产证及土地证、房屋购销合同及本院庭审笔录所证实。
本院认为：原告与被告美树房地产公司签订的昆山市商品房购销合同合法有效。现原告依约支付房款，故被告应按合同约定，在2005年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设局核发的许可证并符合合同约定的商品房交付原告使用。现被告美树房地产公司在2005年8月23日已就诉争房屋取得竣工备案意见书和商品房销售证书，同时在2005年8月23日书面通知了原告在2005年8月28日至2005年9月18日期间前去办理房屋交接手续，故可以认定美树房地产公司履行了合同的义务。
关于原告要求两被告立即向原告交付合格已购住房及承担逾期交房违约金的诉求，原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接收房屋，但合同约定的房屋交付条件已经具备，原告既未能就房屋存在质量瑕疵提出充分证据予以佐证，也未就该瑕疵足以构成拒收房屋的理由提供充分证据予以佐证，结合其在2005年9月20日即就诉争房屋办理房产证的事实，本院认为原告拒收诉争房屋的理由不成立，故对其要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告交付合格住房的诉求，虽二原告就诉争房屋已取得产证，但因二被告认可诉争房屋的钥匙尚在万润物业公司处，交钥匙应为房屋交付的应有之义，故万润物业公司应将诉争房屋的钥匙交付给原告。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山万润物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将周庄镇XX园XX墅XX幢的房屋钥匙交付给原告唐澄、荣青。
二、驳回原告唐澄、荣青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21562元，公告费300元，共计21862元，由原告唐澄、荣青承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 朱丽君
人民陪审员 盛永林
人民陪审员 徐明芳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 汤秋婷
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。