安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一初字第01566号
原告：陶再林，男，1966年3月12日出生，汉族，个体户，住安徽省滁州市琅琊区。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司。
法定代表人：徐厚江，公司总经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅，安徽环滁律师事务所实习律师。
原告陶再林与被告滁州市瑶海农机大市场开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陶再林、被告滁州市瑶海农机大市场开发有限公司的委托代理人缪崇林、潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陶再林诉称：2011年11月10日，原告购买被告滁州瑶海农机大市场门面商铺18套，即6幢101-118室，总房款为7514480元，根据合同第11条的约定，被告应于2012年6月30日前将房屋交付原告，但直至2012年9月28日原告为了配合市场开业，被告才同意将一把钥匙给原告，至今被告仍未正式履行交付手续。根据合同第12条的约定，被告延期交房违约金为7514480×日万分之五×88天=330637.12元。根据合同第14条、第29条的约定，被告为原告延期办证158天，故逾期办证违约金为7514480×6.56%×（1＋40%）×158天÷365天=298741元。诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告延期交房违约金330637.12元；2、判令被告赔偿原告延期办理房地产权证违约金298741元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据予以证明：
1、商品房预售合同、首付款收据及购房发票复印件各十八份，滁州皖东农村商业银行城南支行贷款付款凭证一份，证明原被告双方签订了买卖合同，并约定了双方的权利义务，原告于2011.11.10支付首付款3770480元，按揭款3744000元于2012.8.27到账，被告于2013.6.8才给我开了每一套房屋的购房发票；
2、滁州市房地产登记证明、房产证复印件各十八份，初始登记领取表一份，证明2013.6.14我才从被告处领到初始登记表，证明原告用该房到银行去作预抵押贷款，于2013.6.14才从被告处拿到初始登记证；
3、借条一份，证明原告于2012.9.28才正式拿到房钥匙，被告才将房屋交付原告；
4、2013.6.6收据一份，证明付购房面积差额部分补款6154元。
滁州瑶海农机大市场开发有限公司辩称：1、因原告存在贷款信用度问题，其在交通银行无法办理贷款手续，后在被告协调下为原告在皖东商业银行办理了贷款，为此原告所贷款项至2012年8月27日才支付，在此之前，被告享有不安抗辩权，因此原告付清房款之前，被告不存在逾期交房的违约责任。且涉案房屋于2012年8月27日已取得初始登记证，涉案房屋已具备交房条件，况且被告已于2012年6月30日前报纸公告通知包括原告在内的购房人取房，被告已履行通知交房的义务。2、原告于2012年9月28日从被告处领取房屋，但涉案房屋在2012年8月27日已具备交房条件，因原告迟延领房而存在逾期交付的责任，应由原告承担。3、涉案房产初始登记证颁发的时间并未超过合同约定交房时间的90日，因此原告主张逾期办证的违约责任的诉求不予成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
滁州瑶海农机大市场开发有限公司为证明自己的抗辩理由，向本院提交下列证据予以证明：
1、建设工程竣工验收备案证书一份、2012年6月14日滁州日报第二版交房公告，证明涉案房产于2012年4月27日已竣工验收合格，符合交付条件，被告在合同约定的2012年6月30日交房日前已通过公告方式通知包括原告在内的购房人领取房屋，已履行通知交房的义务；
2、滁州皖东农村商业银行城南支行贷方记账凭证及他项权利证书十八份，证明因原告存在贷款信用度问题，此前无法办理贷款手续，后通过被告协调，采取预抵押贷款形式，为原告提供贷款；原告直至2012年8月27日才将尾款付清，在此之前被告享有不安抗辩权；原告所购房产已在2012年8月27日将其所购房产办理抵押登记，应视为其已领取房屋，并享受了房屋所有权，因此被告不存在逾期交房的违约责任；初始登记证办理日期在合同约定交房日期后90日内，因此原告诉请逾期办证违约金的诉请不予成立。
被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司对于原告提交的证据质证意见是：对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但从预售合同第7条反映原告迟延付款应承担相应的法律责任，发票在原告到被告处开具，该时间决定权在原告，证据2能反映因原告贷款信用度问题在交房无法办理贷款手续，后在被告协调下为原告在皖东商业银行用初始登记证办理预抵押贷款手续，可见原告存在逾期支付尾款违约责任，被告仅负有向房产管理机关提交办理房屋初始登记的相关材料，履行协助办证的义务，而涉案房产在2012年8月27日已办理他项权证，原告已取得该房屋的登记权利，已具备交房条件，其迟延领房的违约责任应由其承担，对证据3、4均无异议。
原告对被告提交的证据质证意见是：对被告提供的证据的真实性无异议，但与本案无关。
在审理过程中，本院到滁州市房地产交易监理处调取了涉案十八套房屋的初始登记证，证明原告购买的房屋101室于2012年11月26日办理了初始登记证，102室、103室于2012年10月16日办理了初始登记证，104室-118室于2012年10月29日办理了初始登记。
原告的质证意见为：对真实性无异议，但初始登记证与本案关系不大，被告将初始登记证没有给我的原因是被告将我的土地证抵押到皖东商业银行，要求被告的逾期办证违约金应计算至2013年6月14日。
被告的质证意见为：对真实性无异议，但在2012年8月27日原告已办理涉案房产的抵押登记手续，在他项权利证书中也明确记载涉案房产的业主为原告，因此即使被告承担逾期办证的违约责任，也应只计算至2012年8月27日。
经庭审质证及本院审核，对于原、被告告提交的证据以及本院调取涉案十八套房屋的初始登记证的真实性双方均无异议，本院予以认定。
经审理查明：2011年11月10日，原告购买被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司门面商铺18套，即6幢101--
118室，约定的总房款为7514480元即101室713804元、102室465387元、103室329618元、104室371696元、105室329618元、106室371696元、107室329618元、108室371696元、109室321618元、110室371696元、111室446192元、112室503152元、113室329053元、114室371696元、115室329053元、116室371696元、117室713804元、118室465387元。房屋交付时间均为2012年6月30日前；交房条件为办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，甲方（即被告）对房屋设定的抵押已注销；甲方（被告）若未按期交付房屋，应当向乙方（原告）支付违约金，违约金按已付房价款日万分之五计算等。
合同签订的当日，原告计付房款3770480元即101室357804元、102室233387元、103室165618元、104室186696元、105室165618元、106室186696元、107室165618元、108室186696元、109室165618元、110室186696元、111室223192元、112室252152元、113室165053元、114室186696元、115室165053元、116室186696元、117室357804元、118室233387元。2012年8月27日，原告以上述房屋作为抵押从滁州皖东农村商业银行城南支行贷款3744000元用于支付购房款。2013年6月6日，原告支付被告101室、117室购房面积差额部分补款6154元，原告计付购房款7520643元。
上述房屋于2012年7月19日取得滁州市建设工程竣工验收备案证书，工程竣工实况记载实际开工日期为2011年3月6日，实际竣工日期为2012年4月27日。2012年6月14日，被告在滁州日报刊登《交房公告》，要求各位业主备齐相关材料，于2012年6月25日至30日办理房屋交接手续。2012年9月28日，被告将上述房屋钥匙实际交给了原告。
2012年10月16日，102室、103室取得滁州市房地产登记证明初始登记；2012年10月29日，104室-118室取得滁州市房地产登记证明初始登记；2012年11月26日，101室取得滁州市房地产登记证明初始登记。2013年6月14日，原告陶再林从被告处领取了上述房屋的初始登记证。2013年6月27日，原告为上述房屋办理了房地权证。
本案争议焦点是被告是否存在逾期交房、逾期办证违约行为；是否应支付相应的违约金；违约金日万分之五是否过高。
本院认为：
（一）原告陶再林与被告瑶海公司自愿签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均有义务按照合同的约定履行；
（二）被告瑶海公司于2012年9月28日将上述房屋钥匙交给原告陶再林，故可以认定2012年9月28日为商品房实际交付时间。合同约定房屋交付时间为2012年6月30日前，故被告已逾期交房，逾期天数从2012年7月1日起至2012年9月28日止计90日。原告于2011年11月10日计付房款3770480元，2012年8月27日，原告贷款3744000元用于支付购房款，该部分逾期天数为32天。因原告未提供证据证明其损失情况，被告亦认为约定的每日万分之五违约金过高，本院依据银行利率标准及本地市场实际情况，酌定违约金按日万分之三计算，被告应支付违约金为137745.36元（3770480元×0.0003×90天＋3744000元×0.0003×32天）。
（三）商品房预售合同约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方（原告）依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续”。该房屋交付时间为2012年9月28日，被告已分别于2012年10月16日、2012年10月29日、2012年11月26日办理了滁州市房地产登记证明初始登记，原告即可自行办理过户有关手续。瑶海公司未超出合同约定的办理初始登记手续期间，不存在逾期办证的违约行为，原告要求被告支付逾期办证违约责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶再林迟延交付房屋违约金人民币137745.36元；
二、驳回原告陶再林的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费10094元，由原告陶再林负担7884元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担2210元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 王海娜
人民陪审员 朱印美
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 刘小梅
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。