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广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第1104号
原告（反诉被告）：广州天朗商贸有限公司（以下简称天朗公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：关建辉，总经理。
委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：田锋，住广州市越秀区。
被告（反诉原告）：王耀华，女，1974年1月25日出生，汉族，住广州市天河区长兴路***号大院**号***房，身份证号码：4401061974********。
上述二被告（反诉原告）共同委托代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。
天朗公司与田锋、王耀华商品房买卖合同纠纷本反诉一案，本院于2014年9月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并审理了本案。天朗公司的委托代理人周石文、吴晓嘉，田锋及其与王耀华的共同委托代理人万建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天朗公司诉称：2013年9月21日，双方签订《时代天朗花园装修协议》（协议编号：8130574，以下简称“装修协议”），并于2014年1月27日签署了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201401254053，以下简称“买卖合同”）。双方系商品房买卖合同关系，并委托天朗公司对其认购的位于广州市白云区青梧街1号时代天朗花园房进行装修。根据装修协议第1.2条的相关约定，田锋、王耀华须于2014年6月21日前向天朗公司支付第四期装修款余款101020元，田锋、王耀华逾期支付装修款的，每逾期一日，则按逾期支付装修款的万分之五向原告支付违约金；逾期支付装修款超过30日，自第31日起，田锋、王耀华按逾期支付装修款的千分之一每日的标准向天朗公司支付违约金，天朗公司已于2014年7月4日向被告发出《催款通知书》，并委托广东南方福瑞德律师事务所于2014年7月29日向田锋、王耀华发出《律师函》，催促其支付尚欠装修款，但至今未付。根据前述协议的约定，田锋、王耀华已严重违反协议，故诉至法院，请求判令：1、田锋、王耀华向天朗公司支付尚欠装修款101020元及违约金7172元（暂计至2014年9月15日，每逾期一日，则按逾期支付装修款的万分之五向天朗公司支付违约金；逾期支付装修款超过30日，自第31日起，田锋、王耀华按逾期支付装修款的千分之一每日的标准向天朗公司支付违约金）；2、本案诉讼费由田锋、王耀华负担。
田锋、王耀华辩称及反诉称：2013年9月21日，双方签订编号为7130266号《时代天朗花园认购书》，约定由田锋、王耀华向天朗公司购买位于白云区青梧街1号时代天朗花园房，购房总价为3112769元，其中毛坯房房款为2509349元，装修款为603420元。《认购书》同时约定，在签订认购书的同时，必须签订《时代天朗花园装修协议》，对于这种搭售行为，田锋、王耀华为了买房只能在违背自己真实意思的情况下无奈签订，并实际交付装修款502400元，但在合同履行过程中，由于天朗公司无装修资质，装修质量奇差，且从不就装修材料、装修设计等与田锋、王耀华协商，致使田锋、王耀华无法行使业主的权利。田锋、王耀华于2014年8月29日向天朗公司发出律师函，认为装修协议无效，要求返还装修款及拆除房屋装修恢复毛坯原样，但天朗公司无视警告，不仅未进行协商，反而起诉至法院，故田锋、王耀华只能应诉并提起反诉。综上所述，因装修协议非田锋、王耀华的真实意思表示，且该搭售行为违反了法律规定，以及天朗公司无装修资质，致该协议无效，故天朗公司应当承担全部法律责任。因此，请求法院驳回天朗公司的诉讼请求，同时提出反诉请求如下：1、确认双方于2013年9月21日签订的《时代天朗花园装修协议》无效；2、判令天朗公司返还田锋、王耀华已交的装修费502400元；3、判令天朗公司拆除在田锋、王耀华房内的装修，恢复毛坯房原样；4、本案诉讼费由天朗公司负担。
天朗公司辩称：不同意田锋、王耀华的反诉请求，理由如下：1、装修协议是有效的，因该协议第2.4条约定了天朗公司有权委托有资质的装修公司去完成装修，事实上委托了深圳中天精装股份有限公司；2、装修承揽方即使无装修资质，并不必然导致装饰装修协议无效；3、天朗公司已经做完了装修工程，很快就可以通知田锋、王耀华收楼，在此情况下要求拆除装修、恢复毛坯房状态既违反了装修协议，也违背诚实信用原则；4、天朗公司即使有违反行政管理性的规范，也不至于导致合同无效，田锋、王耀华主张合同无效，却无引用无效的法律依据。
经审理查明：2013年9月21日，田锋、王耀华与天朗公司签订了《时代天朗花园认购书》，约定：田锋、王耀华向天朗公司购买位于广州市白云区青梧街1号时代天朗花园房；房屋总价为3274197元，成交价为3112769元，拆分为毛坯购房款和“装修款”，分别为2509349元和603420元；签订认购书时，双方应签订《时代天朗花园装修协议》；“装修款”分四期支付，第一期60400元于2013年10月10日前支付，第二期120800元于2013年12月21日前支付；第三期181200元于2014年3月21日前支付；第四期241020元于2014年6月21日前支付；如认购书约定的付款方式及金额与商品房买卖合同、装修协议约定的不一致的，以商品房买卖合同、装修协议为准；……。当日，天朗公司与田锋、王耀华签订了《时代天朗花园装修协议》，约定：田锋、王耀华委托天朗公司以包工包料的方式对位于广州市白云区青梧街1号时代天朗花园（A1-1栋）1501房进行装修，“装修款”为603420元，第一期“装修款”60400元于同年10月10日前支付，第二期“装修款”120800元于同年12月21日前支付，第三期“装修款”181200元于2014年3月21日前支付，第四期“装修款”241020元于2014年6月21日前支付；在商品房买卖合同签订之后，田锋、王耀华逾期支付“装修款”的，每逾期一日则按逾期支付装修款的万分之五向天朗公司支付违约金；逾期支付装修款超过30日则天朗公司有权自主选择以下方式要求田锋、王耀华承担违约责任，即本协议继续履行，自第31日起，田锋、王耀华按逾期支付“装修款”的千分之一每日的标准向天朗公司支付违约金……。2014年1月27日，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：田锋、王耀华向天朗公司购买位于广州市白云区青梧街1号（自编A1-1栋）1501房，房屋总价2509349元，建筑面积122.3平方米……。上述协议签订后，田锋、王耀华支付了前三期的“装修款”，但未在2014年6月21日前向天朗公司足额支付第四期“装修款”。2014年7月4日，天朗公司向田锋、王耀华在商品房买卖合同中所留的地址寄送催款通知书，内容为催收第四期装修款。同年7月29日，天朗公司委托广东南方福瑞德律师事务所周石文律师向田锋、王耀华发出律师函催促装修款，送达情况为妥投。同年8月29日，田锋、王耀华委托广东德良律师事务所律师万某向天朗公司发出律师函，内容为：认购书约定必须同时签订装修协议系天朗公司变相搭售的行为，而田锋、王耀华处于弱势，只能被迫签订装修协议。天朗公司无装修资质，装修质量奇差，且不允许业主委托的人监督。装修协议无效，故要求天朗公司拆除所有装修，恢复毛坯原样，并将毛坯房交付给田锋、王耀华，归还已支付的装修款。后田锋、王耀华一直未支付第四期剩余“装修款”101020元。
以上事实，有《时代天朗花园装修协议》、催款通知书、收据、律师函、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《时代天朗花园认购书》及当事人陈述等证据证实。
本院认为：天朗公司作为有房地产开发资质的主体，向市场预售带有装修的商品房并不违反法律规定。《时代天朗花园认购书》系天朗公司与田锋、王耀华最初签订的合同，系双方的真实意思表示，其合法效力应予认定。在认购书中，双方约定将总房款拆分为毛坯购房款和“装修款”两部分，分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、《时代天朗花园装修协议》，分开支付。故《时代天朗花园装修协议》表面上为装饰装修协议，实质上是双方关于部分购房款支付及装饰装修标准、保修等事宜的协议，属于《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充。现田锋、王耀华违反上述协议，逾期支付部分“装修款”（购房款），其行为已构成违约，应当承担违约责任。天朗公司要求田锋、王耀华支付“装修款”（购房款）及依照违约金的约定承担违约责任的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但第二阶段每日千分之一的违约金标准过高，应按照每日万分之五的标准予以调整。违约金的计算方式为：以101020元为本金，按照每日万分之五的标准，从2014年6月22日起计至付清之日止，以本金为限。对于田锋、王耀华提出确认装修协议无效的反诉请求，本院认为，首先，从认购书内容来看，田锋、王耀华在签订合同时应当知道房屋带有装修及总房款中含有装修价值的事实，但其未提出异议并签订了认购书、装修协议，现再以“被迫”签订协议和搭售商品为由要求确认合同无效，明显缺乏事实、法律依据；其次，本案并非装饰装修合同纠纷，故天朗公司是否具备装饰装修资质与商品房买卖合同效力无关，故该诉讼请求本院不予支持。对于田锋、王耀华提出要求天朗公司返还已支付“装修款”、拆除房屋内装修、恢复毛坯房原样的反诉请求，因于法无据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、田锋、王耀华于本判决生效之日起5日内向广州天朗商贸有限公司支付逾期支付第四期“装修款”（购房款）101020元及违约金（以101020元为本金，按照每日万分之五的标准，从2014年6月22日起计至付清之日止，以本金为限）。
二、驳回田锋、王耀华的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1232元、反诉受理费4512元，由田锋、王耀华负担，并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘 军
二〇一四年十二月十二日
书记员 郑萍军