天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4513号
上诉人（原审被告）：张洪强，男，1978年11月17日出生，汉族，天津市公安局北辰分局民警，户籍地天津市北辰区，现住天津市河北区。
委托诉讼代理人：武振刚，天津淇奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘斌，天津淇奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜亚楠，女，1990年8月21日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：天津市御尊房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区宜兴埠镇爱贤道秋晨家园底商。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。
上诉人张洪强因与被上诉人杜亚楠、被上诉人天津市御尊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张洪强上诉请求：1．依法撤销一审判决，发回重审或者改判上诉人不承担房屋差价损失22.8万元及中介费损失8250元；2．两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案涉及中介炒房行为。房屋所有权人公证委托中介公司工作人员，该工作人员支付少量定金控制房源，在寻找到真正购房人后，由中介公司工作人员代房屋所有权人办理房屋买卖手续。中介公司从中赚取差价利润。赵健心、杜亚楠夫妇均为房屋中介从业人员，赵健心是天津市御尊房地产经纪有限公司的股东。张洪强在被要求办理公证时发现交易不正常，各方均未履行买卖居间合同中打印协议的约定，合同视为解除。第二，杜亚楠及天津市御尊房地产经纪有限公司存在过错，未见房屋所有权人张怀兴授权委托手续就签订合同。第三，一审判决认定的违约时间节点有误，以杜亚楠第一次撤诉时间作为计算损失节点没有事实及法律依据。上诉人提出重新鉴定未被准许，一审违反法定程序。
杜亚楠辩称，不同意上诉人的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，上诉人未提交证据证明此次交易属于炒房，生效判决也未认定。第二，被上诉人不存在过错。张洪强签订合同时持有房产证原件，并承诺具有处分权和代理权。上诉人应依照买卖合同司法解释第二条第三款规定承担责任。第三，房屋差价损失是直接损失范畴，张洪强签订合同明确约定违约方承担赔偿损失责任。杜亚楠主张按照2017年4月10日评估涉案房屋价值，上诉人也签字确认。杜亚楠尽到了举证责任。评估人经过一审法院询问，评估意见具有合法性。
天津市御尊房地产经纪有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。其主要答辩意见是：中介公司已经尽到审查义务，同时在履行过程中，存在过错的是上诉人。
杜亚楠向一审法院起诉请求：1．判令解除编号为0000038的《房产买卖居间合同》；2．判令张洪强返还杜亚楠定金4万元；3．判令张洪强赔偿杜亚楠中介费22125元；4．判令张洪强赔偿杜亚楠房屋差价损失24万元；5．判令张洪强支付杜亚楠自2016年10月15日起至合同判决解除之日按房屋成交价日千分之一标准计算的延迟履行违约金；6．本案诉讼费由张洪强承担。
一审法院认定事实：2016年7月29日，杜亚楠与张洪强通过天津市御尊房地产经纪有限公司签订了编号为0000038的《房地产买卖居间合同》，出售方（甲方）处注明为“张洪强代张怀兴”，买受方（乙方）处注明为“杜亚楠”，中介方（丙方）为天津市御尊房地产经纪有限公司。主要条款约定：房产坐落于天津市北辰区房屋，产别为私产，建筑面积为61平方米，权利人为张怀兴，成交价格为82.5万元，乙方于签订合同之日起向甲方支付定金4万元，该定金在双方办理过户手续时自动转为房款一部分，剩余房款78.5万元甲方同意乙方采用银行贷款方式支付。甲、乙双方须于2016年10月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。该房屋过户的相关费用由乙方承担。该合同第三条第4款约定“卖方需保证对该房产有完整所有权和处理权，能完成支配处理……如因上述情况导致合同不能履行，卖方应负责解决，并赔偿买方或其他任意第三方所遭受到的一切损失”；第7款约定“因任何一方书面材料、相关证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日，应付守约方该房产成交价的千分之一作为违约金；逾期三十日，守约方有权解除本合同”。第四条约定“甲方、乙方应各向丙方支付该房地成交价格的1%作为丙方提供居间服务的报酬”；第五条第2项约定，“如一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿”。合同尾部甲方处由张洪强签字并注明“张洪强代张怀兴”，乙方签字为“杜亚楠”，天津市御尊房地产经纪有限公司加盖合同专用章。杜亚楠、张洪强均认可签订该合同时，案外人张怀兴并未到场，张洪强也未当场出具书面委托手续。后杜亚楠依约给付张洪强涉案房屋定金4万元，张洪强在一审庭审中认可收到此款，并同意将定金4万元返还杜亚楠。经查，北辰区普天东里12-1-401房屋所有权人为张怀兴，案外人张怀兴与张洪强系父子关系。
2016年10月8日，案外人张怀兴向杜亚楠和天津市御尊房地产经纪有限公司出具通知函，内容为“张洪强与你们签订了出售北辰区普天东里12-1-401房产的合同，我从未授权张洪强出售房屋，该合同是无效的”“我的老伴作为共有人，也表示不同意出售房子”“是无效的合同，对我就不能产生约束，我得知上述合同后，马上向你们发出通知函，我正式通知你们出售北辰区普天东里12-1-401房产的合同是无效的。你们在收到通知函后5天内，可与我联系退还定金的事”。该通知函由张怀兴签字。2016年10月14日，张怀兴向天津市御尊房地产经纪有限公司出具第二份通知函，该函称杜亚楠已经收到其第一份通知函，并向张怀兴联系退定金事宜，同时要求提供杜亚楠开户银行卡号及开户行，由张怀兴退还定金后，视为三方对所涉合同是无效的事实予以认可。杜亚楠曾于2016年10月24日起诉案外人张怀兴，要求：1．解除编号为0000038的房屋买卖合同；2．判令张怀兴双倍返还定金8万元；3．判令张怀兴赔偿中介费损失22125元；4．判令张怀兴支付迟延履行违约金。杜亚楠于2017年4月10日撤诉，一审法院出具（2016）津0113民初7004号民事裁定书。
以上事实均已经生效的（2017）津0113民初5077号民事判决书和（2018）津01民终210号民事判决书依法认定。2017年8月14日，案外人张怀兴曾起诉杜亚楠和天津市御尊房地产经纪有限公司，要求判令杜亚楠与张洪强、天津市御尊房地产经纪有限公司于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》无效。2017年10月10日，一审法院作出（2017）津0113民初5077号民事判决书，判决驳回张怀兴的全部诉讼请求。后张怀兴不服该判决提起上诉，2018年1月19日，本院作出（2018）津01民终210号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书中认为“本案诉争《房地产买卖居间合同》，系案外人张洪强以上诉人张怀兴的名义与二被上诉人订立的合同。该合同订立时，案外人张洪强未提交上诉人张怀兴出具的授权委托书。事后，上诉人张怀兴又以通知函的形式明确表示拒绝追认该合同。上诉人张怀兴拒绝追认的行为，虽对本案诉争的房产所有权转移产生影响，但并不影响本案诉争的《房地产买卖居间合同》的效力”。
另查，一审庭审中，杜亚楠对涉案房屋价值提出评估鉴定申请。经天津正盛房地产土地评估有限公司（以下简称正盛公司）评估并出具编号为正盛估（2018）XT字第0596号《房地产估价报告》，评估对象为：权利人为张怀兴、坐落于北辰区建筑面积为61.12平方米的房屋。价值时点为2017年4月10日，评估价值结果为单价20930元/平方米，总价为127.92万元。涉案房屋评估费6400元，由杜亚楠预交。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：
对于中介费票据，张洪强对真实性不认可，一审法院综合全案证据仅就杜亚楠依约应实际支付的中介费用依法进行认定。对于杜亚楠提交的2017年3月21日庭审笔录，张洪强对证明目的有异议且认为张怀兴认可张洪强出售房屋的事实，张洪强的质证意见与生效判决认定的事实不符，故一审法院对张洪强的质证意见不予采信。对于（2018）津01民终210号民事判决书，张洪强认为不能从该判决中看出杜亚楠主张违约节点和房屋差价评估的时间节点，一审法院对张洪强此项质证意见予以采信，但一审法院对张洪强认为应以合同签订当日作为评估时间节点的质证意见不予采信。对于张洪强提交的二手房交易网站上的涉案房屋价格走势图，杜亚楠对真实性、合法性、关联性和证据来源均不认可，一审法院对该证据的真实性不予采信。对于《房地产估价报告》，杜亚楠和天津市御尊房地产经纪有限公司均认可真实性和合法性，认为评估全过程符合法律规定。但张洪强认为该《房地产估价报告》存在瑕疵，并申请作出该估价报告的估价师出庭接受质询，一审法院依法进行传唤，正盛公司因估价师朱小鹏因故不能到庭，特委派作出该估价报告的另一估价师王宇到庭接受质询。一审法院认为，结合王宇的评估鉴定情况说明能够认定《房地产估价报告》的委托及作出程序符合相应技术规范和法定程序，故对于张洪强的质证意见一审法院不予采信，对于《房地产估价报告》应依法予以采信。
一审法院认为，本案的争议焦点为1．各方当事人签订的《房地产买卖居间合同》是否有效；2．涉案《房地产买卖居间合同》是否应予解除；3．张洪强是否应向杜亚楠赔偿中介费、房屋差价损失和迟延履行违约金及其数额。
关于争议焦点1，各方当事人签订的《房地产买卖居间合同》是否有效一节。根据相关法律规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。杜亚楠与张洪强于2016年7月29日签订的《房地产买卖居间合同》系张洪强以张怀兴的名义与杜亚楠和天津市御尊房地产经纪有限公司订立的合同，案外人张怀兴拒绝追认的行为不影响该合同的效力。上述事实已经两审生效判决确认，故对于张洪强辩称《房地产买卖居间合同》无效的意见一审法院不予支持。（2018）津01民终210号民事判决书中也已认定案外人张怀兴主张杜亚楠和天津市御尊房地产经纪有限公司恶意串通、炒房牟利、以合法形式掩盖非法目的，并非真实意思表示，没有提交充分证据证明，二审法院对此未予支持。本案中，张洪强虽然再次提出杜亚楠购买涉案房屋并非善意第三人，也非真实购房意思表示，但仍未提供充分证据证实，故对其此项抗辩意见，一审法院亦不予以采信。综上，一审法院依法认定各方当事人签订的《房地产买卖居间合同》依法成立并生效。
关于争议焦点2，涉案《房地产买卖居间合同》是否应予解除一节。《房地产买卖居间合同》签订后，杜亚楠已实际向张洪强支付了4万元定金，张洪强并非涉案房屋的所有权人也未提交张怀兴出具的授权委托书。事后，涉案房屋所有权人张怀兴两次以通知函形式明确表示拒绝追认该合同，故涉案房屋已无法按照《房地产买卖居间合同》约定办理所有权转移登记手续，合同目的现不能实现。经查，杜亚楠、张洪强已在该合同第三条第7款约定，买卖双方在合同履行过程中因任何一方书面材料、证件不齐等原因导致双方无法办理均为违约，逾期三十日，守约方有权解除本合同。而张洪强既未向杜亚楠提供张怀兴的授权委托书，又未取得张怀兴对该合同的追认。根据相关法律规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”杜亚楠已依约支付了定金，张洪强无法提供书面材料并依约办理房屋买卖手续的行为已构成违约，杜亚楠作为守约方有权要求与张洪强解除《房地产买卖居间合同》。故对于杜亚楠主张解除与张洪强及天津市御尊房地产经纪有限公司于2016年7月29日签订的、编号0000038的《房地产买卖居间合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于争议焦点3，张洪强是否应向杜亚楠赔偿中介费、房屋差价损失和迟延履行违约金及其数额一节。张洪强现已构成违约，双方已在合同中约定了违约责任。一审庭审中，张洪强已同意返还杜亚楠已付定金4万元，一审法院依法予以准许。关于杜亚楠要求张洪强赔偿中介费22125元的主张，因《房地产买卖居间合同》第四条约定，“甲方、乙方应各向丙方支付该房地成交价格的1%作为丙方提供居间服务的报酬”，第五条第2项约定，“如一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿”。故杜亚楠、张洪强依约应各自承担居间费用8250元。杜亚楠主张已向天津市御尊房地产经纪有限公司支付的22125元的费用中还包含了代收评估费4125元、交验费300元和贷办费1200元以及杜亚楠代张洪强交纳的中介费8250元。虽然天津市御尊房地产经纪有限公司自认收到杜亚楠以现金形式交来的上述费用，但杜亚楠一审庭审中自认交验费和贷办费并未实际发生；关于代收评估费，杜亚楠和天津市御尊房地产经纪有限公司均未提交相关证据证实。综上，一审法院依法认定张洪强应就杜亚楠依约向天津市御尊房地产经纪有限公司交纳的中介费损失8250元予以赔偿，余款本案不予支持，杜亚楠与天津市御尊房地产经纪有限公司可另行解决。
关于房屋差价损失，相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。杜亚楠、张洪强已在合同中明确约定卖方违约需赔偿买方定金不足以弥补买房损失的部分在内的一切损失。现经司法鉴定，涉案房屋价值在2017年4月10日的评估价值为127.92万元，较杜亚楠、张洪强所签订的合同约定的房屋价款82.5万元之间的差价为45.42万元。张洪强对涉案房屋评估时点提出异议，认为应以合同签订之日作为杜亚楠经济损失的鉴定时点。综合全案证据，杜亚楠曾起诉张怀兴要求解除涉案合同，于2017年4月10日撤回对张怀兴的起诉，后杜亚楠又在本案中另行对张洪强提起诉讼要求解除涉案合同。一审法院认为，杜亚楠最终确认以2017年4月10日作为房屋价值鉴定时点申请评估并无不当，故张洪强的异议一审法院依法不予采信。本案中，涉案房屋较合同签订时的价格出现较大幅度上涨。综合张洪强违约情形、合同履行情况、杜亚楠实际损失等因素考虑，一审法院酌情认定张洪强应向杜亚楠赔偿房屋差价损失22.8万元。关于杜亚楠主张张洪强支付自2016年10月15日起至合同判决解除之日按房屋成交价日千分之一标准计算的延迟履行违约金一节，根据双方合同约定“每逾期一日，应付守约方该房产成交价的千分之一作为违约金”，经计算，截至一审庭审结束之日即2018年4月11日，按照上述约定计算的违约金数额已远高于杜亚楠主张的房屋差价损失且已超过张洪强在订立该合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。故双方约定的违约金已远高于给杜亚楠造成的实际损失，一审法院在已综合认定张洪强向杜亚楠赔偿房屋差价损失22.8万元的基础上，对杜亚楠此项违约金的主张不予支持。
一审法院判决：“一、原告杜亚楠与被告张洪强、第三人天津市御尊房地产经纪有限公司于2016年7月29日签订的编号为0000038的《房地产买卖居间合同》于本判决生效之日解除；二、被告张洪强于本判决生效之日起五日内向原告杜亚楠返还定金4万元；三、被告张洪强于本判决生效之日起五日内向原告杜亚楠支付房屋差价损失22.8万元及中介费损失8250元；四、驳回原告杜亚楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5832元，由原告杜亚楠负担500元，由被告张洪强负担5332元，评估费6400元，由被告张洪强负担（此款被告于本判决书生效后五日内交至本院）”。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为张洪强是否应向杜亚楠支付房屋差价损失及中介费损失。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案合同已经生效裁判文书确认效力，双方均应按照合同履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。关于房屋价格涨跌差价的确定，应以守约方的请求为基础进行综合考量。本案中，一审法院结合案情确定评估节点并综合考虑案情确定房屋差价损失并无不当，张洪强一方明确表示合同无法履行，故应当承担一审判决确认的违约责任。经查，本案一审审理过程中不存在需要发回重审的情形，对张洪强要求发回重审的上诉请求，本院亦不支持。
综上，张洪强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4874元，由上诉人张洪强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 王 彤
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……