湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝子民初字第00169号
原告刘官兵。
委托代理人叶良华，荆门市东宝区子陵法律服务所法律工作者。
被告张先荣。
被告乔玉美。
二被告委托代理人黄国庆，荆门市东宝区景东法律服务所法律工作者。
原告刘官兵与被告张先荣、乔玉美农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李兵适用简易程序独任审判，于2015年10月13日、12月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告刘官兵及其委托代理人叶良华，被告张先荣、乔玉美的委托代理人黄国庆到庭参加诉讼；第二次开庭时原告刘官兵的委托代理人叶良华，被告张先荣、乔玉美的委托代理人黄国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘官兵诉称，原、被告于2004年9月20日签订房屋买卖协议，协议当天原告付清购房款，同年9月23日搬家入住至今，事后，原告多次找被告协商将土地使用证变更登记到原告名下，被告以各种理由拒绝。原告为此诉至本院，请求判令：被告立即将荆集建（1993）字第02111300235号集体土地建设用地使用证变更登记到原告，并承担本案诉讼费用。第二次庭审中原告明确其诉讼请求为：二被告协助将荆集建（1993）字第02111300235号集体土地建设用地使用证变更登记到原告名下，并承担本案诉讼费用。
二被告张先荣、乔玉美辩称，1、原告与被告张先荣签订的农村房屋买卖合同无效，最高人民法院在2010年4月30日对湖北省高级人民法院复函：农村房屋（宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。原告的户籍现还在湖北省竹山县；2、请求人民法院驳回原告的起诉；根据中华人民共和国建设部2008年2月25日发布的《房屋登记办法》第87条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。原告虽然在涉案房屋所在地居住，但原告不是该地集体经济组织成员，故不能办理房屋及宅基地过户登记。
根据原告诉称、被告辩称，本院归纳各方当事人无争议的事实如下：
2004年9月20日，原告刘官兵与被告张先荣签订《房屋买卖合同书》，原告刘官兵在签订该合同当日付清购房款，并于同年9月23日搬至荆门市东宝区子陵铺镇金冢村五组的房屋居住至今（本案争议房屋）。
根据原告诉称、被告辩称，本院归纳各方当事人的争议焦点为：
原告刘官兵与被告张先荣签订的《房屋买卖合同书》是否有效；被告是否应按原告诉请将诉争房屋的荆集建（1993）字第02111300235号集体土地建设用地使用证变更登记到原告名下。
针对上述争议焦点，原告刘官兵向本院提交了下列证据：
A1、2004年9月20日原、被告签订的《房屋买卖合同书》及收条各一份，证明：1、被告已将位于荆门市东宝区子陵铺镇金冢村五组的房屋卖给了原告及刘德明；2、当时被告出售房屋给原告是在金冢村村委会的组织下进行的，因为当时的金冢村村主任彭敬国在《房屋买卖合同书》签字予以见证，该《房屋买卖合同书》并加盖有荆门市东宝区子陵铺镇金冢村村民委员会公章；3、原告已于2004年9月20日付清购房款；
A2、2004年12月10日中华人民共和国契税完税证一张及契证一本，证明原告因购房已经向国家缴纳了契税；
A3、东宝区农村土地承包经营权证第01040705038号农村土地承包经营权证及东政林证字（2008）第004967号林权证各一份，证明原告已经取得了荆门市东宝区子陵铺镇金冢村集体经济组织成员资格；
A4、2004年9月20日、11月24日荆门市农村合作经济组织收款收据（入户费）各一张，证明目的同上；
A5、申请落户表三份及办理户口须知，证明原告三次向公安机关申请落户，因被告不将土地使用权过户到原告名下，原告不能到公安机关办理落户手续；
A6、原告居民身份证复印件一份，证明原告系农村户口；
A7、荆门市东宝区子陵铺镇金冢村村民委员会证明一份，证明原告在金冢村没有其它宅基地；
A8、荆集建（1993）字第02111300235号集体土地建设用地使用证一份，证明诉争土地仍登记在被告张先荣的名下。
针对上述争议焦点，被告张先荣、乔玉美向本院提交了以下证据：
B1、2015年10月3日荆门市东宝区子陵铺镇金冢村治安保卫委员会及伍德明证明一份，证明原告刘官兵及原告的父母在2004年9月20日购买被告的房屋时没有将其户口迁入房屋所在地，直到现在（2015年10月3日）原告及其父母的户口仍未迁入诉争房屋所在地（金冢村）。原告及原告的父母非金冢村集体经济组织成员；
B2、最高人民法院在2010年4月30日对湖北省高级人民法院复函一份，证明农村房屋（宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。原告的户籍现在湖北省竹山县，原、被告于2004年9月20日签订的《房屋买卖合同书》无效；
B3、中华人民共和国建设部2008年2月25日发布的《房屋登记办法》法条一份，证明其第87条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。原告虽然在涉案房屋所在地居住，但原告不是该地集体经济组织成员，故不能办理房屋及宅基地过户登记。
经庭审质证，被告张先荣、乔玉美对原告刘官兵提交的证据A1、A2、A6、A7、A8无异议。对证据A3、A4、A5的真实性均无异议，对其证明目的均有异议，认为证据A3不能证明原告已经取得了荆门市东宝区子陵铺镇金冢村集体经济组织成员资格，证据A4只能证明原告缴纳了入户费，不能证明原告已经将户口迁到荆门市东宝区子陵铺镇金冢村，证据A5中办理户口须知的第三条载明户口转入条件，原告在迁户口材料的准备上不齐全。原告刘官兵对被告张先荣、乔玉美提交证据B1的真实性、合法性均有异议，认为10月3日是我国法定假日，国家机关及其他单位没有人员上班，不知这份证明是怎么来的；对证据B2、B3均有异议，认为国家的法律条文不能作为证据提交。
经审核，原告刘官兵提交的证据A1中二被告之子乔志强、原告之父刘德明分别作为甲、乙方签字，被告张先荣、原告刘官兵也分别在甲、乙方落款署名，表明其对该合同的认可，是其真实意思表示，且被告张先荣、乔玉美对该证据无异议，故本院予以采信。对证据A2、A6、A7，形式合法，内容真实，被告张先荣、乔玉美均无异议，本院予以采信。证据A8注明该地用途为住宅，该宗地为宅基地，被告对其无异议，本院予以采信。
对上述有异议的证据，本院经审核认为，原告刘官兵提交的证据A3是在原、被告签订《房屋买卖合同书》基础上办理的相关权证，原告支付合同价款后，被告即向原告交付有关证本，用于办理相关权证，表明被告同意按照合同约定将相关财产权利转移至原告名下。同时，被告所在的金冢村对该合同签字认可，并为原告申报办理了相关权证，也表明该村对原告迁入落户的接纳，但因为原告尚未实质落户，故不能据此认为原告已经取得了荆门市东宝区子陵铺镇金冢村集体经济组织成员资格，结合证据A6及原告在庭审中的陈述，本院对该证据的证明目的不予采信；证据A4系原告按照合同约定缴纳应承担的费用（包括契税、过户费、入户费等），被告同意原告缴纳过户的相关费用，表明其自愿向原告转让相关权利，且该转让得到有关单位认同，但不能据此认定原告已经取得荆门市东宝区子陵铺镇金冢村集体经济组织成员资格，故对其证明目的本院不予采信；对证据A5，原告多次申请落户，其所居住的金冢村及辖区公安部门均签署意见同意落户，足见原告为办理落户付出努力，亦表明其经过审核已具备落户条件。庭审中原告陈述其未能办理落户是因被告不将土地使用权过户到自己名下，因该权利转移的实质是被告张先荣名下农村宅基地使用权的变更登记，是原告办理户口迁入的必要条件，故结合前述分析，原告陈述原因真实可信，且被告对该证据的真实性无异议，本院对其予以采信。
对被告张先荣、乔玉美提交的证据，本院经审核认为，证据B1系荆门市东宝区子陵铺镇金冢村治安保卫委员会出具的证明原件，并有村副主任伍德明的署名，故其内容真实可信，能证明本案事实。虽然该证明出具时间为国家法定节假日，但考虑二被告均在该村居住，农村村民委员会属于村民自治组织，其工作时间及方式具有一定灵活性，故不能因此否定其真实性。结合证据A6及原告在庭审中的陈述，本院对该证据予以采信。证据B2、B3分属公文及部门规章，是用来认定判断证据的标准，不是法律明确规定的证据种类之一，在民事诉讼中本身不能作为证据，不能用来证明争议过程中的任何情况，故被告将其作为证据使用，本院不予采信。
根据以上采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院补充确认以下事实：
原、被告签订《房屋买卖合同书》时，时任荆门市东宝区子陵铺镇金冢村村民委员会主任的彭敬国在合同书上签名并加盖公章。该合同签订后，原告即按约定缴纳了契税、入户费等费用，办理了东宝区农村土地承包经营权证（第01040705038号）及东政林证字（2008）第004967号林权证。原告曾先后于2008年8月25日、2010年6月18日、2015年7月9日三次申请落户，其所居住的荆门市东宝区子陵铺镇金冢村及辖区公安部门均签署意见表示同意。原告为农村户口，现在荆门市东宝区子陵铺镇金冢村无宅基地，其本人和父母户籍尚在湖北省竹山县。荆集建（1993）字第02111300235号集体土地建设用地使用证（宅基地）登记在被告张先荣的名下。
本院认为，原、被告自愿签订房屋买卖合同，并对办理房屋过户进行约定，原告按照合同付清价款，已完全履行合同义务。被告足额收取原告购房款后，将房屋交付原告居住长达11年之久，并将有关证本交付原告办理了相关权证，也已部分履行合同义务，对原告购买、占有该房屋并办理过户给予认同；同时，原告多次申请落户，其所居住的金冢村及辖区公安部门均审核同意，且金冢村已按房屋买卖合同为原告申办了有关权证，表明原告可以成为金冢村集体经济组织成员之一，因此，该合同已实际履行，依法成立、生效。虽然被告辩称原告户口现仍未迁入金冢村，其非该村集体经济组织成员之一，原、被告双方所签合同无效，但综观本案，原告已具备户口迁入条件，其户口之所以至今不能迁入，系因被告张先荣名下相关土地使用权（宅基地使用权）未变更登记到原告名下所致，系二被告未协助办理所致。该土地使用权转移到原告名下后，原告迁入户口，被告所称问题即不会存在，故被告辩称理由本院不予支持。被告协助原告办理土地使用权过户手续，是双方所签合同的附属义务，被告理应根据原告要求为其办理相关手续，故原告的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告张先荣、乔玉美自本判决生效之日起五日内协助将荆集建（1993）字第02111300235号集体土地建设用地使用证变更登记到原告刘官兵名下。
案件受理费400元，由被告张先荣、乔玉美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费400元。款汇至湖北省荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，帐号：17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，款项汇入荆门市东宝区人民法院账户，开户名：荆门市东宝区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行，账号：42001666053059111666。
审判员 李 兵
二〇一五年十二月十六日
书记员 周崇洋