包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民终144号
上诉人（一审原告、反诉被告）：任国斌，男，1963年6月8日出生，汉族，个体住内蒙古自治区包头市。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：包头市时代财富海宁皮草城有限公司。
法定代表人：吕永珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨虎生，内蒙古久源律师事务所律师。
上诉人任国斌因与被上诉人包头市时代财富海宁皮草城有限公司（以下简称皮草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任国斌，被上诉人皮草公司的委托诉讼代理人杨虎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任国斌上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项，改判支持任国斌的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费等均由皮草公司承担。具体理由如下：
双方于2013年签订了《商业用房租赁合同书》，合同对租金的计算方式及支付方式和期限作了约定。2015年第四季度，皮草公司拒绝依照合同约定支付租金，强迫任国斌签订2016年和2017年两个年度租金为房屋总价款的3%，否则拒绝支付租金。任国斌曾多次与皮草公司协商，要求其依照合同支付租金，但双方至今未能达成一致意见。皮草公司己拖欠任国斌三个季度的租金(2015年第四季度、2016年两个季度）。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决第三项、第四项系错误判决。对于租赁合同而言，租金的约定系租赁合同的必要条款，如果租赁合同对租金的计算方式、支付方式和期限等没有约定或者约定不明，合同双方就应该订立补充协议明确。本案中，双方签订的《商业用房租赁合同书》中，已经对租金的计算方式和支付方式、期限等作了非常详尽的描述，并不能构成皮草公司所说的属于合同未尽事宜的范围，也不需要另行约定补充条款。既然不需要另行约定补充条款，并且任国斌也没有认可和签订《商业用房租赁合同补充协议书》，该补充协议书当然不应对任国斌具有约束力。一审判决第四项按照对任国斌不具有法律约束力的《商业用房租赁合同补充协议书》所约定的”第三年至第四年按房屋总价款的3％支付租金”计算和判决皮草公司支付2016年第一季度和第一季度租金错误。应当按照《商业用房租赁合同书》中”第一年至第二年按房犀总价款的4％支付租金，第三年至第四年按房犀总价款的5％支付租金”的约定计算和支付租金。
综上，双方签订的《商业用房租赁合同书》是双方真实表示真实，内容合法有效，对租金的约定清楚明确，按照我国《合同法》的规定，皮草公司应当全面履行自己的合同义务。因此，任国斌的诉讼请求应当得到法庭的认可。而皮草公司以经济下滑、经营困难等理由拒付租金，强迫任国斌接受《商业用房租赁合同补充协议书》的内容，不符合法律规定，一审法院作出的第三项和第四项判决是错误的，应当依法予以撤销和改判。
皮草公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案不仅针对任国斌，我公司面临295户，已经签订合同的有272户，变更租金是有法律依据的，任国斌的上诉请求应当驳回。一审判决虽然未生效，我公司也依据合同支付了相应的租金。我公司征求了广大业主的意见，都同意按照3%来收取，我公司按照少数服从多数的原则，对任国斌也是适用的。
任国斌向一审法院起诉请求：1、判令皮草公司继续履行双方签订的《租赁合同》；2、立即支付拖欠任国斌的租金23775元（自2015年10月1日-2016年6月30日止）并按照租赁合同之约支付滞纳金2008.68元；3、撤销合同中的霸王条款第四项第二条，改为每季度初支付下季度的租金（先付租金后用房），判令解除合同中的第六项第一条中的连续两个季度不付租金本合同自动终止的条文；4、诉讼费用由皮草公司承担。
皮草公司向一审法院反诉请求：1、依法判令任国斌接受《商业用房租赁合同补充协议书》条款，并继续对变更后的《商业用房租赁合同书》予以履行；2、任国斌承担违约责任，向皮草公司支付13018元的违约金（计算截止到反诉日），且支付至恢复正常经营之日；3、反诉案件诉讼费由任国斌承担。
一审法院认定事实：双方于2013年10月15日签订《商业用房租赁合同书》，任国斌将自己位于包头市青山区文化路时代财富城2300号商铺租给皮草公司。双方约定从2014年1月1日起开始计算租金，租金计算基数为房屋价款679313元，第1-2年按房屋价款4%支付租金，第3-4年按照房屋价款5%支付租金，第5-6年按房屋价款6%支付租金，第7-8年按房屋价款7%支付租金。皮草公司已经按照约定支付租金至2015年9月30日。双方约定，租金以季度结算，皮草公司在结算周期的次月以银行转账的方式支付租金。连续两个季度租金未付的，本合同自动终止。对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。皮草公司已经与多数业主达成了协议，协议同意自2016年1月1日起，租金按照房价的3%支付。因本案双方对2016年1月1日之后的租金数额变动未达成一致意见，皮草公司拒付2015年第四季度至现在的租金。
一审法院认为，双方签订的合同意思表示真实，内容合法，该院认可其效力。合同条款中的租金支付方式不违反法律规定，任国斌请求改变支付方式于法无据，该院不予支持。连续两个季度不支付租金合同自动解除也不违反法律规定，对此项诉讼请求，该院不予支持。皮草公司应按合同约定支付欠付的租金并按日千分之一支付相应滞纳金。任国斌一直按照合同约定将自己房屋出租给皮草公司使用，并未违约，对皮草公司要求任国斌支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。
本案的争议焦点在于双方当事人对合同条款五.2.6即”对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。”的理解。该院认为，经济不景气属于商业风险，双方当事人在合同中未做关于商业风险的约定。在当前经济形势下行的情况下，租金收入减少属于正常现象，另行对租金数额做出调整不违反该条规定。而且，任国斌购买房产系商业用房，由皮草公司租入后再统一对外出租。为达到商业使用目的，合同约定少数服从多数也无违法之处。任国斌应接受多数业主意见，按照房价3%收取租金，皮草公司应按房价3%支付租金并按照合同约定支付滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决：一、原告任国斌与被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司继续履行双方签订的商业用房租赁合同；二、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告任国斌2015年第四季度的租金6793.13元，自2016年1月1日起每天支付千分之一的滞纳金至还清租金为止；三、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告任国斌2016年第一季度的租金5094.85元，自2016年4月1日起每天支付千分之一的滞纳金至租金还清为止。被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司于本判决书生效之日起三十日内给付原告任国斌2016年第二季度的租金5094.85元，自2016年7月1日起每天支付千分之一的滞纳金至还租金清为止；四、被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司与多数业主签订的《商业用房租赁合同补充协议》对原告任国斌发生效力；五、驳回原告任国斌的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告包头市时代财富海宁皮草城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费440元，由被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担334元，由原告赵芳负担106元。反诉案件受理费130元，减半收取65元，由被告包头市时代财富海宁皮草城有限公司负担。
二审过程中，皮草公司向本院提交《皮草公司已签订〈商业用房租赁合同补充协议书〉业主情况汇总》一份，拟证明295户业主中，已有272户业主签订了补充协议。任国斌认可有272户业主签订了补充协议。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，在与皮草公司签订《商业用房租赁合同书》的295名包头市青山区文化路时代财富城业主中，有272名业主与皮草公司签订了《商业用房租赁合同补充协议书》。该事实有《皮草公司已签订〈商业用房租赁合同补充协议书〉业主情况汇总》及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，任国斌与皮草公司签订的《商业用房租赁合同书》系双方真实意思表示，任国斌在其上诉状中对此也予以认可；该合同中所约定的事项并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同第五条第2.6项约定：对本合同履行过程中出现的未尽事宜，需要另行补充条款的，当商城内业主数量达到二分之一或者营业面积达到二分之一的业主认可时，出租方应按照少数服从多数的原则，无条件接受该补充条款的约定。本案中，任国斌主张双方就租金问题已作出明确约定，不需要对租金问题另行约定补充条款，故《商业用房租赁合同补充协议书》对其不具有约束力。对此本院认为，在商业经营过程中，合同双方对经营过程中出现的问题予以补充约定并不违反法律规定。从双方签订的《商业用房租赁合同书》整体内容及皮草公司的经营模式等方面分析，合同第五条第2.6项关于”未尽事宜”的范围不仅包括合同未约定的事项，也包括合同中虽已约定，但在经营过程中需对已约定的事项予以变更并重新作出约定的事项。故任国斌提出的《商业用房租赁合同补充协议书》对其不具有约束力的上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。现已有超过二分之一的商城内业主同意按照《商业用房租赁合同补充协议书》确定的租金数额执行，已符合合同第五条第2.6项约定的条件，故一审判决确认皮草公司按照房价的3%向任国斌支付租金并无不当。
综上所述，任国斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由上诉人任国斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 蔚 厉
审判员 乔瑞全
二〇一七年四月十日
书记员 贺 颖