浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终535号
上诉人（原审原告兼反诉被告）：丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司。住所地：丽水市莲都区中山街***号。组织机构代码33694812—9。
法定代表人：王峰，执行董事。
委托诉讼代理人：陈俊，浙江晟耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告兼反诉原告）：饶桂香，女，1962年9月20日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托诉讼代理人：施金云，男，1963年3月2日出生，汉族，住云和县，现住址同上。系被上诉人饶桂香丈夫。
上诉人丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司（以下简称“瑺成公司”）因与被上诉人饶桂香房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人瑺成公司的上诉请求：撤销原判第三项，改判被上诉人于本判决生效后支付给上诉人违约金7780.5元。本案上诉费用由上诉人负担。事实和理由：一、双方合同未到期前，被上诉人未按照合同约定与上诉人协商解除合同，在明知违约责任的情况下，以单方根本违约的方式拒绝履行合同，应承担约定的违约责任。二、一审判决显失公平，一方面认定双方签署的租赁合同合法有效，另一方面擅自变更双方的合同约定。既然《房屋租赁合同》合法有效，双方对于合同载明的违约责任均应全面履行。该条款是双方条款，双方均应负责任的条款，一审判决违反该约定。三、根据合同法及司法解释，违约金的减免应通过诉讼程序进行，非法院直接认定。一审中，双方对违约金问题均未提出过异议，被上诉人至始至终没有提出减免违约金的诉请，一审法院没有进行过释明。四、上诉人完全可以要求被上诉人支付半年的租金，但仅仅起诉被上诉人实际占用期间才两个月的租金。被上诉人擅自搬走，但拒绝交还钥匙、腾空房屋，导致房屋一直处于窝工状态。恳请维护上诉人合法权益。
被上诉人饶桂香答辩称，一、2016年10月底中山街进行封闭改造，工期540天，影响古玩城商户经营。“古玩城商户维权委员会”和上诉人就2016年11月1日至2017年10月30日全年减免几个月租金的问题，一直在协商中，并不是答辩人逾期不交房租。因双方没有议定房租金额，导致答辩人无法按时交纳房租，古玩城所有商户在2016年12月25日前都未交租金，故答辩人根本不存在违约的事实。双方签订合同第八条免责条款约定：“因政府征用或不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适合于使用时，双方不承担责任”。所以商户提出全年减免几个月租金合情、合理、合法。二、上诉人于2016年11月2日开始单方面停电，拒绝给古玩城所有商户充电卡充值，致使答辩人无法正常经营加工。上诉人在没有解除合同的前提下单方面停电，违背了合同第四条第三款约定，没有保证答辩人正常经营并给答辩人造成了很大的经济损失，在迫不得已的情况下，答辩人才决定搬离古玩城另找新店。三、前述事实，在2017年1月17日郭晓萍反诉丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司一案有庭审笔录证明。另外，双方开庭后，一审法官亲自打电话给王峰，要求先给郭晓萍商铺充电卡充电遭到拒绝。四、因时间紧迫，答辩人有几台玉石加工设备，未能在2016年11月28日同时搬离，后来是上诉人以答辩人未付清租金为由，强行扣押玉石加工设备至今，并非答辩人有意不搬离。2017年1月22日万象派出所及2月17日王峰带着王俊、张东贵二人以讨要租金为由，到中东路××号店铺闹事，紫金派出所的执法仪均有记录证明。综上，答辩人没有违约，上诉人要求支付一个季度的房租作为违约金不合理。恳请驳回上诉，维持原判。
上诉人瑺成公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间于2015年4月27日签订的房屋租赁合同；二、被告向原告支付2016年11月1日至12月31日的房租5187元；三、被告向原告支付一个季度的房租补偿金7780.5元；四、被告于本合同解除后3日内腾空并移交承租房屋，迟延移交的，按约定租金1.5倍计付交付违约金至实际移交之日止。被上诉人饶桂香反诉请求：一、解除反诉原、被告于2015年4月27日签订的显失公平的房屋租赁合同，返还三个月押金；二、反诉被告赔偿因2016年11月1日开始停止供电，造成反诉原告的经营损失10000元；三、反诉被告赔偿反诉原告在古玩城的商铺装修费用15000元；四、反诉被告赔偿因强行扣押反诉原告玉石加工机器设备，造成反诉原告加工经营损失10000元；五、反诉被告开具2015年5月1日至2016年10月31日计38631元的商铺租金发票。
一审法院认定事实：2015年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告营业用房市场门牌号××场地，租赁期限为三年，自2015年5月1日起到2018年4月30日止，房屋租金基准价每月2500元，物业费每月100元。于2015年4月30日前装修完毕并开业者，第一年租金可在原基础上打9.5折，即每月租金2475元，第二年租金在原基准价上浮5%，第三年租金在第二年租金上上浮5%，租金和物业费实行半年支付制，每月4月15日支付第一次租金和物业费，每月10月15日支付第二年租金和物业费。合同签订时，被告向原告交纳押金人民币7800元，租赁期满后退还，如被告续签，押金转入新合同。合同还约定了解除合同的情形。因原告或者被告自身原因需提前解除合同的，应提前90天书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，按照一个季度房屋租金的标准向对方支付违约金，若因原告自身原因提前解除合同的，除按照约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止3日内将租赁的场地及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告。被告按照合同约定向原告交纳房租至2016年10月，后被告于2016年11月28日搬离案涉房屋。原告因被告未缴纳房租诉至法院要求处理。
一审法院认为，原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司与被告饶桂香签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告饶桂香自2016年11月起，未按照合同约定交纳房租，显属违约，故原告诉请解除合同，予以支持。原告诉请被告交纳2016年11月至12月的房租，符合法律规定，予以支持。被告应按照合同约定在合同解除后3日内腾空并归还案涉房屋给原告。原告请求被告按照合同约定支付一个季度的房租补偿金，明显过高，酌定为2000元。原告主张若被告延迟腾空并交还案涉房屋，被告应按约定租金的1.5倍计付交房违约金至实际交还之日止，原审法院认为，被告若延迟腾空并交还案涉房屋，应按合同约定的房租标准支付房屋的占有使用费为宜。被告反诉主张双方签订的合同显示公平，未提供充分证据予以证明，不予支持。被告反诉要求原告返还3个月的房屋押金，符合法律规定，予以支持。被告反诉要求原告赔偿因原告停止供电造成的经营损失、商铺装修费用、扣押玉石加工及其设备造成的经营损失，于法无据，不予支持。被告反诉要求原告开具2015年5月1日至2016年10月31日止计38631元的案涉房屋租金发票，原告予以认可，原审认为，合理合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、解除原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司与被告饶桂香于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告饶桂香于本判决生效后三日内支付原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司房屋租金5187元；三、被告饶桂香于本判决生效后三日内支付原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司违约金2000元；四、被告饶桂香于本判决生效后三日内腾空并交还案涉房屋给原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司，若被告迟延腾空并交还房屋，则按每月2500元标准计算房屋占有使用费至房屋实际腾空并交还之日止）；五、原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司于本判决生效后三日内返还被告饶桂香房屋押金7800元；六、原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司于本判决生效后三日内向被告饶桂香开具2015年5月1日至2016年10月31日共计38631元的房屋租金发票；七、驳回原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告饶桂香的其他反诉诉讼请求。上述二、三、五项的金额相抵之后，由原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司于本判决生效后三日内支付被告饶桂香613元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费124元，减半收取62元，由原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司负担30元，由被告饶桂香负担32元。反诉案件受理费124元，减半收取62元，由原告丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司负担10元，由被告饶桂香负担52元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，对于上诉人主张支付一个季度补偿金的请求，被上诉人抗辩自己未违约，故不应支付补偿金。在此情况下，原审根据被上诉人违约的情况、房屋租赁合同的约定及双方的意见，酌情调低补偿金为2000元，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丽水市莲都瑺成文化古玩城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王晓璐
二〇一七年五月十六日
代书 记员 汪鑫莹