上海市虹口区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0109执异20号
案外人：许某某，女，1974年3月21日出生，汉族，住上海市石泉三村***号。
委托代理人：周畅，上海欣尚律师事务所律师。
委托代理人：傅天华，上海欣尚律师事务所律师。
申请执行人：方孋，女，1953年4月7日出生，汉族，住上海市。
被执行人：缪根岳，男，1955年7月20日出生，汉族，住上海市。
委托代理人金晔，上海市袁园律师事务所律师。
委托代理人徐曾俊，上海市袁园律师事务所律师。
本院在执行申请执行人方孋与被执行人缪根岳民间借贷纠纷一案中，本院于2014年1月23日诉讼审理中查封了被执行人缪根岳名下本市马当路XXX弄XXX号XXX室房屋，又于2015年12月24日执行过程中续封了该房屋。执行中，案外人许某某向本院提出书面异议，要求确认对上述房屋享有承租权，并中止对该房屋清场措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人许某某称，其与被执行人缪根岳前妻钱芳萍系朋友，双方有生意往来。2012年因钱芳萍挪用案外人的资金未还，即将本市马当路XXX弄XXX号XXX、XXX室两套房屋交付案外人使某。2015年10月8日，双方以略低于市场的价格就上述两套房屋分别签订了租期为180个月的《住房出租合同》，本案所涉房屋为1903室。签约后，案外人通过银行转账一次性结清两套房屋的全部租金180万元。现案外人获知1903室房屋被法院查封，并已进入拍卖程序，故提出异议申请，请求法院确认其对本市马当路XXX弄XXX号XXX室房屋享有承租权，并中止对该房屋清场措施。案外人就其请求向本院提交的证据有《住房出租合同》和中国民生银行业务受理单。
申请执行人方孋称，钱芳萍并未出租涉案房屋，只是委托朋友看管该房屋。对此，目前实际居住在内人员王薇出具了书面证明。同时，租金支付的时间明显早于签约日，租金标准又远低于市场价格，上述事实足以证明案外人所1与钱芳萍之间就涉案房屋的租赁关系不存在。即便存在租赁事实，因涉案房屋系钱芳萍与缪根岳共有房屋，未经共有人缪根岳同意的情形下，钱芳萍无权擅自出租共有房屋，其行为亦应属无效。另，案外人所2的租赁关系发生于涉案房屋被法院查封之后，其并非善意第三人，无权对抗法院的查封行为。因此，请求法院驳回案外人的异议申请。申请执行人就其答辩意见提供的证据有上海市第二中级人民法院制作的2016年4月8日谈话笔录和王薇出具的书面说明。
被执行人缪根岳称，涉案房屋已经于2014年1月23日被法院查封。钱芳萍在明知房屋被查封的情况下，仍与案外人恶意串通，伪造房屋出租合同，虚构租赁关系，妨碍法院执行工作，应当予以驳回。理由如下：1.钱芳萍在离婚诉讼期间，曾向法院当庭表述在缪根岳的阻止下，未能将涉案房屋出租，自2014年初起将该房屋无偿提供给朋友王薇居住使某，王薇亦书面说明受其委托看护房屋；2.涉案租赁合同约定的租金标准明显低于市场价，且在签约前一次性付清15年的租金违背常理；3.金额为180万元的中国民生银行转账业务受理单不能证明该款用途为支付租金。被执行人缪根岳就其答辩意见提供的证据有上海市房地产登记簿资料、上海市第二中级人民法院制作的2016年4月8日谈话笔录、王薇出具的书面说明。
本院查明，申请执行人方孋与被执行人缪根岳民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院于2014年1月23日依申请执行人方孋财产保全申请依法查封了涉案房屋。2014年1月24日本院作出2014虹民一(民)初字第340号民事调解：一、缪根岳于2014年4月24日前归还方孋借款本金165万元；二、缪根岳于2014年4月24日前归还方孋借款利息。其中20万元自2011年8月1日起，30万元自2013年1月24日起，60万元自2013年2月2日起，5万元自2013年7月17日起，50万元自2013年8月11日起，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年4月24日止；三、如缪根岳未按本调解协议第一、第二项约定的时间和金额归还借款本息，应以未归还的本息为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付方孋逾期还款违约金至还清本案债务之日止；四、本案受理费24,436.40元、减半收取12,218.20元，财产保全申请费5,000元，均由缪根岳负担。上述调解生效后，因缪根岳未按调解内容履行还款义务，方孋遂向本院申请执行。本院以(2015)虹执字第789号立案执行，缪根岳仍未履行给付义务。
2015年12月24日，本院依法续封本市马当路XXX弄XXX号XXX室房屋，期限为2016年1月22日起至2019年1月21日止。2016年9月21日，本院至上述房屋现场张贴公告，责令缪根岳及该房屋内的人员在公告张贴之日起15日内携其物品迁出该房屋，逾期本院将依法强制执行。案外人获知后遂提出执行异议。
另查明，缪根岳与钱芳萍原系夫妻关系，2013年因离婚事宜涉诉[(2013)虹民一(民)初字第3514号离婚案件]。本院于2015年10月16日依法判决双方离婚，其中涉案房屋归缪根岳所有。2016年4月27日上海市第二中级人民作出(2015)沪二中民一(民)终字第3307号终审判决，维持了上述判决内容。该案二审审理中，钱芳萍曾在2016年4月8日的谈话中，对法院询问涉案房屋出租情况的表述为：“马当路1301、1903室房屋，原来是要一起让刘国平出租的，后由于被上诉人(即缪根岳)阻拦，故没有出租，现在是我朋友王薇居住1903室、我朋友唐雅珺居住1301室。我朋友都是从2014年初开始居住这两套房屋的。”同时王薇和唐雅珺都向法院提供了书面说明，表示系钱芳萍的朋友，受其委托看护房屋。
以上事实，由各方当事人陈述，上海市房地产登记簿房地产权利限制状况登记资料、上海市第二中级人民法院制作的2016年4月8日谈话笔录、王薇和唐雅珺书面说明，(2014)虹民一(民)初字第340号民事调解书、(2015)沪二中民一(民)终字第3307号民事判决书、上海市房地产登记簿房屋状况、产权人及房地产权利限制状况登记资料、(2015)虹执字第789、790号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证、公告等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，对于案外人主张不动产租赁权应当在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使某该不动产。换言之，该租赁权成立在时间上应先于查封，在条件上除租赁合同依法成立外，应以占有的方式对外公示。本案中，案外人称与钱芳萍签订了房屋租赁合同，结清了租金，实际占有使某涉案房屋，并提供了《住房出租合同》及租金支付凭证即业务受理单对涉案房屋主张租赁权。然，首先合同签订日期晚于法院查封日期；其次，案外人未提供合同双方交接涉案房屋及其实际占有使某的相关证据。而且合同中对房屋移交日期2015年10月10日前的约定与案外人称某在2012年未订立书面租赁合同的情况下即已实际占有房屋的陈述，存在明显不一致和不合理之处；再有，业务受理单只能证明案外人与钱芳萍之间曾发生过金额180万元的资金往来，在无其他证据印证的情况下尚不足以证明该笔款项用途即为支付租金。同时，对于租期为15年的长期租赁合同而言，承租人以一次性支付大额租金的方式也是有悖常理；另外，钱芳萍在与缪根岳离婚诉讼中的对涉案房屋使某情况的陈述，亦与案外人所1房屋出租情况相左。综上，案外人未能就本案争议的《住房出租合同》的真实性和合法性提供充分的证据加以证明，本院不予采信。即便该合同属实，因合同签订日期在法院查封之后，查封后的租赁权受查封效力所及，亦不能对抗申请执行人。因此，案外人的异议请求，理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款，裁定如下：
驳回案外人许某某的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄宇姣
审 判 员 吴宪刚
人民陪审员 唐尚德
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 王怡敏
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
……。