广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初5264号
原告：陈孔珊，女，1988年5月3日出生，汉族，住湖北省麻城市。
委托诉讼代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：陈玉兰，女，1962年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。
被告：邱林，男，1962年3月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
第三人：广州市万庭置业有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区青年路279号之一铺。
法定代表人：林振杰。
委托诉讼代理人：邢娟娟，系该公司员工。
第三人：广州市良策房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中309号自编3-22-1M。
法定代表人：潘鉴明。
原告陈孔珊诉被告陈玉兰、邱林及第三人广州市万庭置业有限公司（以下简称“万庭公司”）、广州市良策房地产代理有限公司（以下简称“良策公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告陈孔珊及其委托诉讼代理人李大伟、余晓辉，被告陈玉兰及第三人万庭公司的委托诉讼代理人邢娟娟到庭参加诉讼。被告邱林和第三人良策公司经本院传票传唤，拒不出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈孔珊诉称：2017年4月13日，原被告签署《房地产买卖合同》，被告向原告出售广州经济技术开发区夏港大道1073号304房，交易价款990000元，当日原告支付50000元定金。上述合同第三条约定：或因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿因此而给买方及经纪方造成的全部损失；第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料……但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金；第七条约定：守约方已经支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。同年，5月26日原被告双方完成网签，5月23日、6月2日，原告分别申请商业银行、公积金组合贷款，但被告没有完全配合提供交易所需资料并于6月18日明确表示毁约。原告为维护合法权益，�至法院，请求判令：1.原告在本案判决书生效之日起7个工作日内一次性向被告支付剩余购房款940000元，被告在本案判决书生效之日起7个工作日内配合原告办理广州经济技术开发区夏港大道1073号304房所有权变更登记手续，将上述房屋腾空交付原告；2.被告向原告支付延迟办理涉案房屋所有权变更登记手续和迟延交房的违约金，自2017年6月18日被告明确表示拒绝履行之日起计算至原告取得递件的受理回执之日止，每日按涉诉房屋交易价款990000元的千分之一即990元的标准支付，暂计至2017年9月6日为77220元；3.被告赔偿原告律师费损失20000元；上述第2项、第3项诉讼请求中的金额要求直接在购房款中抵扣。
被告陈玉兰辩称：我方卖房子的目的是为了解决女儿长期租房的问题，在签订合同前，我就和中介方第三人万庭公司的工作人员邢娟娟及�告说了急需钱，需卖掉涉案房屋给女儿买房筹首付。所以，我专门咨询了第三人万庭公司的工作人员邢娟娟像我这种情况是否有资格再买一套房，如果卖了这套房子需要多长时间才能拿到钱。邢娟娟当场给了我肯定的答复，告知我可以再买一套房，并给我写了一份详细的买房流程和收款时间表。正是落实了这些细节，我才放心地和买家签订了卖房合同。一、原被告双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，双方应共同遵守合同上的所有条款，如存在违约行为，违约方须赔偿守约方所有的损失。原告违背了《房地产买卖合同》附件的按揭付款第4点的约定“买方申请购房贷款由经纪方指定的按揭公司办理，买方须于2017年4月23日前签订《同意贷款书》”，导致不能在约定的时间内完成手续，我方拿不到房款的首期款。现在房价上涨，导致我无力�女儿买房，破坏了我的购房计划，造成我方巨大的经济损失和精神伤害。二、双方于2017年4月13日签订《房地产买卖合同》后，我就一直催促原告尽快办理相关手续。其后，原告向我表示不找中介方介绍的贷款公司，理由是中介介绍的贷款公司收费过高，刚开始我明确表示不同意，中介方也不同意原告的做法，中介方的工作人员邢娟娟明确告诉原告这样做的风险很大，出现问题中介方概不负责等等。但我方和中介方都阻止不了原告的行为，本着善意的愿望，希望原告能尽快把事情办完，我方能早日拿到房款去买房，只能被迫去和原告找到的贷款公司第三人良策公司签订贷款合同。三、2017年5月23日，原告才通知我到原告找的贷款公司第三人良策公司办理贷款手续。办事的小姐姓莫，没有名片可提供，我想着原告自己找的贷款公司，应该没有问题，就把工作人员需要我�供的资料都给了她并签了字。当时，莫小姐说如果在办理过程中有需要补充的资料再通知我。5月25日，莫小姐来电说上次签的合同错了，需要再签一次，这次莫小姐来到永和经济技术开发区永和大道的路边和我签订第二次合同。5月27日，莫小姐再次来电说第二次签订的合同也不对，需要重新再签。这次我很生气，我马上告诉原告这家贷款公司办事差劲，业务不熟，效率不高，原告对此表示没有办法。5月27日，我到黄埔区丰乐路的马路边和莫小姐签了第三次合同。我感觉到自己被骗了，我给莫小姐拍了照片留底。四、2017年6月5日、13日，中介邢娟娟两次询问我《同贷书》出来没有，按照中介方提供给我的卖房时间表，原告应于2017年6月10日将《同贷书》办好并支付首付款给我方，但距双方签订《房地产买卖合同》已经过去两个多月了，原告连《同贷书》都没有办好，�重违背合同约定和我方的本意。2017年6月18日，我与家人说起此事，家人都说我被骗了，我马上通知原告和办理贷款的莫小姐停止办理一切手续，决定不再卖房。原告违背合同约定，应由原告承担相应后果，我方不需要承担责任。
被告邱林未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
第三人万庭公司述称：我司于2017年4月13日促成原被告双方签订《房地产买卖合同》，买卖双方的情况我司较为熟悉，当时双方在《房地产买卖合同》附件的第一条第（二）项按揭付款的第4点约定双方于2017年4月23日前去申请贷款并提交所有的按揭资料。2017月4月18日左右，我司通知原告要提交相应的按揭资料，根据合同约定应由我司指定按揭贷款公司，原告坚持要自己委托另外的按揭公司，被告陈玉兰刚开始不同意，但之后也同意了，被告陈玉兰同意后双方才于2017年5月26日签订网签合同，网签合同中注明按揭贷款公司为第三人良策公司，表明被告陈玉兰已经同意变更按揭贷款公司。网签合同延迟到2017年5月26日才签订的原因是被告陈玉兰需要办理被告邱林的委托公证手续，我司不清楚被告陈玉兰办理好委托公证的具体时间。签订网签合同后，我司多次找被告陈玉兰签名办理按揭贷款手续，2017年6月18日左右原告告知我司被告陈玉兰不同意继续履行合同，我司电话联系了被告陈玉兰，被告陈玉兰表示由于原告委托的按揭贷款公司不正规，多次重复要求签订按揭贷款合同，故被告陈玉兰不愿意继续履行合同。
第三人良策公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：被告陈玉兰、邱林是广州经济技术开发区夏港大�1073号304房（以下简称“涉案房屋”）的登记所有权人。
2017年4月13日，被告陈玉兰与邱林（卖方）、原告陈孔珊（买方）以及第三人万庭公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：第三人万庭公司促成买卖双方就涉案房屋达成买卖合同，涉案房屋建筑面积为86.3159平方米，物业现状为吉屋，成交价为990000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。第三条约定：卖方合法持有《房地产证》，卖方保证对上述该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况。如因卖方的原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。第四条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。�六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费15000元。第九条约定：本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。合同尾部备注：�买方和卖方已熟知该物业已判给被告陈玉兰单独所有；②被告陈玉兰保证该物业能够正常办理交易过户所需手续；③如被告邱林对该物业的交易有任何阻止或不配合则属于被告陈玉兰违约；⑤卖方保证在2017年5月30日前去办理委托公证，将被告邱林的产权全权委托给被告陈玉兰处理。合同附件第一条第（二）项按揭付款约定：1.定金50000元，由买方于2017年4月13日支付给卖方；3.首期楼款（不含定金）250000元在成功过户当天直接支付卖方；4.买方申请购房贷款由经纪方指定的按揭公司办理。买方须于2017年4月23日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料。买卖双方应在《同意贷款书》下达五个工作日到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。5.楼价余款690000元以贷款银行批准按揭的金额为准，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。本合同签名落款处被告邱林的签名为被告陈玉兰代签。同日，原告向被告陈玉兰支付了定金50000元。
2017年4月20日，被告陈玉兰、邱林向广东省广州市黄埔公证处申请办理了公证委托手续,广东省广州市黄埔公证处于2017年4月25日出具了《公证书》。《公证委托书》的具体内容为：委托人邱林与受委托人陈玉兰于2006年9月19日登记离婚，涉案房屋是以两人名义登记产权，现邱林委托陈玉兰为合法代理人，代理执行和处理上述房产被告邱林所占份额以下事项：二、有权出售上述房屋被告邱林所占份额，并收取售房款，签署房地产买卖合同、网上签约及其他相关文件，办理房地产交�过户及其他相关的手续并签署、领取相关文件；若交易不成功时有权办理退案手续；三、如买方以按揭方式购买此房，代为协助买方办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关文件，办理相关手续等。被告陈玉兰主张其于2017年4月26日将《公证书》交给了原告，原告对此予以否认。
《房地产买卖合同》签订后，原告不同意由第三人万庭公司指定的按揭公司办理按揭贷款，要求自行另请其他按揭机构办理。被告陈玉兰最初不同意，经过协商后予以同意。2017年5月26日，被告陈玉兰、邱林与原告以及第三人良策公司（房地产中介服务机构）三方就涉案房屋签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字17050294288号）并办理网签手续。该网签合同第三条付款约定：买卖双方采取按揭方式付款，买方应在房管部门出具成功受理本次�易的递件回执当天向卖方支付首期房款300000元，剩余房款690000元由买方于2017年6月30日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为公积金、商业组合贷款，买卖双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。合同签名落款处被告邱林的签名为被告陈玉兰代签。被告陈玉兰对该份合同真实性确认，但辩称其是被迫签订该份合同，不是其真实意思表示。
庭审中，原告及被告陈玉兰确认双方签订的《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》约定不一致时，以《房地产买卖合同》为准。
2017年6月18日，被告陈玉兰通知原告及第三人良策公司的工作人员要求终止履行合同，理由是涉案房屋办理贷款手续时间过长拿不到购房款，导致其购房计划失败。2017年6月19日，被告陈玉兰拒不配合提供办理按揭手续所需的完整版的离婚协议书。被告陈玉兰辩称是原告违约在先，由于第三人良策公司三次重复要求签订按揭贷款合同，其才提出不再继续履行涉案合同。被告陈玉兰主张原告的违约行为表现为：1.未在2017年4月23日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；2.未按约定选择中介方指定的按揭贷款公司；3.至今未取得同贷资料，也未支付剩余楼款。原告主张其未在2017年4月23日前签订《购房抵押贷款合同》的原因是《公证书》的办理时间晚于2017年4月23日，而《公证书》是办理银行按揭贷款的必备资料。被告陈玉兰主张即便原告在2017年4月26日才拿到《公证书》，但原告直至2017年5月23日才委托第三人良策公司办理按揭手续，也属违约。第三人万庭公司陈述如果被告邱林不到银行提交贷款所需的资料，必须要被告陈玉兰提交委托公证书，才能办理按揭贷款手续。
2017年6月27日，原告向被告陈玉兰发送律师函，要求被告陈玉兰在收到律师函三日内，向中介公司工作人员提供办理按揭手续所需的资料包括但不限于已告知提供补充完整的离婚协议书复印件、地址变更证明原件等资料，并要求被告继续履行《广州市存量房买卖合同》及承担相应违约责任。被告陈玉兰收到该函件。
2017年7月31日，原告因本案纠纷委托广东法制盛邦律师事务所李大伟律师团队代理，并与该律所签订《委托代理合同》。同日，原告向其支付律师费20000元。次日，广东法制盛邦律师事务所向原告开具了相应的律师费发票。
原告拟证明其于2017年6月30日前依约申请办理按揭贷款手续，提交了以下证�复印件：1.原告向中国邮政储蓄银行申请商业贷款提交的《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》《金融信用信息基础数据库个人信息查询及报送授权书》《个人婚姻状况承诺书》《家庭住房实有套数诚信保证书》以及由被告陈玉兰代被告邱林签署的《房屋出售人声明》，两被告签字的《个人单身声明（售房人版）》；2.原告于2016年6月2日向广州住房公积金管理中心申请公积金贷款提交的《广州住房公积金个人住房抵押贷款申请表》《承诺书》《未婚声明书》《收款账户确认书》及被告陈玉兰、邱林签名确认的《同意出售共有财产声明书》。原告拟证明其具备一次性付清剩余购房款的能力，还提交其中国工商银行账户详细清单，该清单显示其账户余额超过990000元。
案件审理过程中，本院责令被告陈玉兰提交两被告签订的《离婚�议书》，被告陈玉兰以涉及隐私及与本案无关为由拒绝提交，但其陈述两被告已在《离婚协议书》中约定涉案房屋的所有权归被告陈玉兰所有。庭审中，原告及第三人万庭公司确认被告邱林全权委托被告陈玉兰的委托公证书可以实现继续履行合同的目的，若因此不能继续履行合同，原告清楚相应法律后果。
经本院释明，若法院判决强制履行合同，原告愿意承担所有税费，若法院最终认定合同无法继续履行，原告仍坚持本案的诉讼请求。若法院认定被告违约需要支付违约金，被告陈玉兰抗辩违约金支付标准过高，请求法院予以调整。
第三人良策公司于2018年1月22日向本院提交书面《情况说明》陈述：该司于2017年5月中旬接到中国邮政储蓄银行股份有限公司广州海珠支行向该司推荐涉案房屋的交易贷款服务手续。买卖双方申请贷款的资料文件由中国邮政储蓄银行股份有限公司广州海珠支行的经办面签。关于办理房屋交易贷款所需的资料，买方已提交齐全，卖方需提交申请的资料由该司负责催收。同年5月23日，卖方到该司补交《离婚协议书》，此份协议书复印件部分内容有遮挡，无法送交给银行进行审批，当时该司已向卖方清楚告知情况。卖方要求自行到银行和广州住房公积金管理中心递交资料审批。后续该司多次催促卖方，仍未配合到相关审批部门递交资料，所以对此交易的贷款申请未能开展。
另查，广州市不动产登记中心于2017年10月11日出具《购房资格证明》称原告具备广州市住房限购区域内住房购买资格。原告已于案件审理过程中申请查封了涉案房屋。
以上事实有房地产证、房地产�有（用）证、《房地产买卖合同》《公证书》、收款收据、《广州市存量房买卖合同》《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》及附件、《房屋出售人声明》《个人单身声明（售房人版）》《广州住房公积金个人住房抵押贷款申请表》《承诺书》《未婚声明书》《收款账户确认书》《同意出售共有财产声明书》、微信记录、短信记录、《律师函》《委托代理合同》、支付凭证、发票、中国工商银行个人客户卡内账户详细清单、《购房资格证明》《情况说明》以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：被告邱林通过委托公证的形式委托被告陈玉兰代为签署涉案房屋的房地产买卖合同等相关文件，视为其对《房地产买卖合同》的追认，而后签署《广州市存量房买卖合同》时被告陈玉兰已是被告邱林的代理人，故该代理行为合法有效。因此，买卖双方分别与第三人万庭公司、良策公司就涉案房屋签订《房地产买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》，上述两份合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。
关于违约行为的认定。根据《房地产买卖合同》第九条的约定及庭审中原告和被告陈玉兰的陈述，当涉案《房地产买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》约定不一致时，以《房地产买卖合同》为准。根据双方签订的《房地产买卖合同》附件第一条第（二）项按揭付款第4点约定，应由第三人万庭公司指定按揭公司，在签订《房地产买卖合同》后原告要求委托另外的按揭公司，虽然被告陈玉兰辩称其开始不同意变更，但其于2017年5月26日与原告及原告指定的按揭贷款公司第三人良策公司三方就涉案�屋签订《广州市存量房买卖合同》并办理网签手续，可见双方已对指定哪家按揭贷款公司及办理按揭贷款的时间达成了新的合意并以实际行动变更了《房地产买卖合同》附件第一条第（二）项按揭付款第4点的约定。故根据双方实际履行的情况，就按揭贷款公司的选定及办理按揭的具体时间的约定，应适用《广州市存量房买卖合同》的约定，除此之外的合同条款，均应以《房地产买卖合同》为准。在被告陈玉兰已书面同意指定第三人良策公司为原告的按揭贷款公司后，被告陈玉兰于2017年6月18日单方向原告及第三人良策公司明确表示不再履行涉案房屋买卖合同并拒不配合提交按揭所需的完整版的离婚协议等资料，导致合同无法继续履行，故被告陈玉兰的行为系根本违约。被告陈玉兰抗辩称原告违约在先，本院认为，原告虽未在2017年4月23日前办理按揭贷款申请，但被告陈玉兰未在2017年4月23日办妥《委托公证书》也是导致原告无法按合同约定的时间办理按揭贷款申请的原因之一，故双方对此均有过错。即便原告此后变更了按揭贷款公司，被告陈玉兰也以签订《广州市存量房买卖合同》的书面形式同意其变更。双方以签订《广州市存量房买卖合同》的形式变更了按揭贷款公司及办理按揭贷款手续的期限，表明双方愿意继续履行合同。原告在2017年6月18日前一直在申请办理银行按揭贷款手续，由于被告陈玉兰2017年6月18日单方终止履行合同导致无法继续办理银行按揭贷款手续，故合同无法继续履行的过错方应为被告陈玉兰，原告并不存在违约行为。
关于涉案《房地产买卖合同》是否应继续履行。由于原告并不存在违约行为，现原告要求继续履行合同，符合诚实信用原则。本院综合考虑涉案房屋并不存在抵押、除本案查封措施以外的其他他项权利，原告也提交了证据证实其具有一次性付清剩余购房款的支付能力，继续履行合同并不存在障碍，为维护稳定的房地产市场交易秩序，本院认定涉案《房地产买卖合同》应继续履行。关于继续履行的内容，房屋买卖合同属于双务合同，原告在要求被告履行义务的同时，也应向被告及时支付涉案房屋的对价，故原告应向被告一次性支付剩余购房款940000元。被告也应同时向原告腾空交付房屋并协助原告办理过户手续。根据合同约定，办理过户手续产生的相应税费应由原告承担。
关于原告主张的延迟办理涉案房屋所有权变更登记手续和迟延交房的违约金。本院认为，根据《房地产买卖合同》约定，交付房屋的时间为收齐银行发放的贷款当天，办证时间应为《同意贷款通知书》下达五个工作日�，根据上述约定，需要明确《同意贷款通知书》下达时间和银行贷款发放时间才能确定正常履行合同时的办证时间和交房时间，而上述时间根据本案实际情况均无法确定，结合原告也尚未履行完支付购房款的义务，故本院对原告的该项诉请依法予以驳回。
关于原告主张的律师费。原告虽提交了《委托代理合同》、支付凭证、律师费发票予以证实，但该笔费用并不属于本案必要的支出，且双方也未在合同中对律师费有明确约定，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起�日内，原告陈孔珊一次性向被告陈玉兰、邱林支付剩余购房款940000元，被告陈玉兰、邱林将广州经济技术开发区夏港大道1073号304房腾空交付给原告陈孔珊并协助原告陈孔珊办理广州经济技术开发区夏港大道1073号304房的过户手续（办理过户手续的相关税费由原告陈孔珊承担）；
二、驳回原告陈孔珊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14135元，由原告陈孔珊负担1325元，被告陈玉兰、邱林共同负担12810元。财产保全费5000元，全部由被告陈玉兰、邱林共同负担。各负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向�院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李小伟
人民陪审员 臧玉林
人民陪审员 丁树祥
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 黄曼玲
陈婷玉