南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄商初字第1139号
原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地在南京市进香河路33-4号。
负责人詹然，该支行行长。
委托代理人陶永祥，江苏同大律师事务所律师。
被告南京数码港工贸实业有限公司，住所地在南京市珠江路648号。
法定代表人孙建中。
被告南京数码港投资管理有限公司，住所地在南京市珠江路648号01幢、02幢。
法定代表人李天彩。
被告连云港宝翔置业有限公司，住所地在江苏省连云港海州区新孔路3-2号。
法定代表人徐玉柱。
被告吴世平，男，汉族，1952年8月30日生，户籍地在溧阳市。
被告王秀凤，女，汉族，1957年1月6日生，户籍地在江苏省溧阳市。
被告吴天宝，男，汉族，1962年7月15日生，户籍地在南京市鼓楼区。
被告冯惠仙，女，汉族，1966年7月18日生。
原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称广发银行鼓楼支行）与被告南京数码港工贸实业有限公司（以下简称工贸公司）、南京数码港投资管理有限公司（以下简称投资公司）、连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙借款合同纠纷一案，本院2015年7月28日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告广发银行鼓楼支行的委托代理人陶永祥到庭参加诉讼，被告工贸公司、投资公司、宝翔公司、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广发银行鼓楼支行诉称：2013年12月27日，原告与被告工贸公司签订《授信额度合同》约定原告给予被告工贸公司授信额度3200万元，授信有效期为一年。后原告与被告工贸公司签订《授信额度合同条款调整补充协议》，就编号为13610113综授027《综合授信合同》的相关条款作相关调整。2014年4月28日，原告向被告工贸公司放款3200万元，借款期限自2014年4月28日起至2015年4月27日止，年利率7.8%。被告宝翔公司、投资公司、王秀凤与吴世平、吴天宝、冯惠仙于2013年12月27日分别与原告签订《最高额保证合同》，被告吴世平、投资公司分别与原告签订《南京市房地产抵押合同》，被告宝翔公司以其国有土地使用权作为抵押，担保被告工贸公司债务的履行。后被告工贸公司自2014年9月21日起未再偿还借款本息，截至2015年6月21日，积欠借款本金31999995元、利息及罚息2031596.41元。现原告诉至法院，请求判令：1.被告工贸公司向原告偿还借款本金31999995元，并支付至借款本息还清之日止的利息（含罚息、复利，暂计算至2015年6月21日为2031596.41元）；2.被告投资公司、宝翔公司、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙对上述债务承担连带保证责任；3.原告有权处分被告投资公司、宝翔公司、吴世平为上述借款提供的抵押物（以他项权证登记簿为准），并对抵押物拍卖、变卖款项享有优先受偿权；4.七被告承担本案的律师费20万。
被告工贸公司、投资公司、宝翔公司、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙未应诉。
经审理查明：2013年12月27日，原告与被告工贸公司签订《授信额度合同》（合同编号13610113综授027），约定原告给予被告工贸公司授信额度3200万元；授信有效期为一年，自2013年12月27日起至2014年12月24日止；授信额度有效期届满时，原告继续向被告工贸公司提供授信额度的，可以书面形式签订补充协议，明确约定新的授信额度及其有效期等事项；授信额度有效期届满，仅代表受信人不能再申请使用额度；采固定利率，以实际放款日适用的中国人民银行相应档次的贷款基准利率上浮30%计息；逾期罚息利率为贷款利率基础上加收30%，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；按季结息，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日；贷款采取受托支付方式；第十八条第三款第（2）项约定其他还款方式为2014年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月每月规定归还100万元贷款，剩余款项于12月到期时一同归还；第二十四条贷款期内出现2014年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月任意一月还款金额少于100万元整的情形，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告工贸公司提前偿还已发放的部分或全部贷款；被告工贸公司保证按时偿还贷款本息，按时承担并支付该合同项下包括但不限于律师费以及诉讼费、执行费等。
后原告与被告工贸公司签订《授信额度合同条款调整补充协议》，就编号为13610113综授027《综合授信合同》的相关条款作如下调整：1.自2014年4月17日后的贷款依据编号为13610113综授027《综合授信合同》的条款，并作调整；2.第十八条第三款第（2）项调整为2014年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月、2015年1月、2月、3月每月归还10万元贷款，剩余款项于2015年4月到期时一同归还；3.第二十四条其他约定第七项调整为2014年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月、2015年1月、2月、3月任意一月还款金额少于10万元；4.被告投资公司、宝翔公司、王秀凤、吴世平、吴天宝、冯惠仙已知悉并了解合同条款的变更，并同意在该协议及原合同项下承担连带保证责任。
2014年4月28日，原告向被告工贸公司放款3200万元，用于借新还旧，借款期限自2014年4月28日起至2015年4月27日止，年利率7.8%。
为了保证被告工贸公司在2013年12月27日至2014年12月24日期间所签订的一系列合同及其修订或补充（包括但不限于展期合同）项下的债务的履行，被告宝翔公司、投资公司、王秀凤与吴世平、吴天宝、冯惠仙于2013年12月27日分别与原告签订《最高额保证合同》（合同编号分别为：额保001、额保002、额保003、额保004、额保005），被告宝翔公司、投资公司、王秀凤与吴世平、吴天宝、冯惠仙承诺对被告工贸公司在2013年12月27日至2014年12月24日期间所签订的一系列合同及其修订或补充（包括但不限于展期合同）项下的债务提供连带责任保证，所担保债权最高本金金额为3200万元，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、为实现债权而发生的费用（包括诉讼费、律师费、公告费等）；担保期间为自主债务人履行债务期限届满之日起两年；若被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人有权选择物的担保实现债权或者要求保证人承担保证责任等。
为了担保被告工贸公司在编号为13610113综授027号《综合授信合同》项下的债务的履行，被告吴世平、投资公司分别与原告签订《南京市房地产抵押合同》。被告吴世平以其名下位于南京市玄武区XX路XX号01、02幢二层22区（所有权证号：宁房权证玄转字第××号）、南京市玄武区XX路XX号01、02幢1009、1017室（所有权证号：宁房权证玄转字第××号）房产为被告工贸公司的债务提供抵押担保，抵押合同于2014年1月23日由房产管理部门核准登记，原告并领取房屋他项权证，他项权证号为宁房他证玄字第×××号，他项权证记载的债权数额为831046.72元。被告投资公司以其名下房产（详见附件一）为被告工贸公司的债务提供抵押担保，抵押合同于2014年1月14日由房产管理部门核准登记，原告并领取房屋他项权证，他项权证号为宁房他证玄字第×××号，他项权证记载的债权数额为3200万元。
2014年4月17日，工贸公司向原告出具承诺函，记载“本公司同意现有抵押给我行的连云港宝翔置业有限公司名下的位于连云港新浦区海连西路南、新孔路东土地证号为连国用（20**）字第×××号的城镇住宅用地在我行所有授信结清前不办理解押手续且不得办理二次抵押”等。
被告工贸公司自2014年9月21日起未再偿还借款本息，截至2015年4月27日，积欠借款本金31999995元、利息（含罚息）1525878.49元。
后原告委托江苏同大律师事务所向本院提起本案诉讼，并支付律师费20万元。
以上事实由《综合授信合同》、《最高额保证合同》、《南京市房地产抵押合同》、《授信额度合同条款调整补充协议》、承诺函、借款借据、欠款明细、委托代理合同、律师费发票，本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：原告与被告工贸公司签订的《综合授信合同》以及《授信额度合同条款调整补充协议》合法有效，双方均应依约履行。原告按约发放贷款后，被告工贸公司亦应依约履行还款义务。现贷款期限已届满，被告工贸公司未结清贷款本息，构成违约，应承担还本付息的合同义务。原告主张的律师费，符合合同及法律规定，本院予以支持。
被告宝翔公司、投资公司、王秀凤与吴世平、吴天宝、冯惠仙与原告签订的《最高额保证合同》均合法有效。现被告工贸公司不能按约履行《综合授信合同》及《授信额度合同条款调整补充协议》，构成违约，原告在保证期间内提起诉讼，要求被告宝翔公司、投资公司、王秀凤与吴世平、吴天宝、冯惠仙对被告工贸公司的上述债务承担连带还款责任，本院予以支持。
被告吴世平、投资公司分别与原告签订的《南京市房地产抵押合同》均合法有效。《授信额度合同条款调整补充协议》虽然对《综合授信合同》条款作出调整，但鉴于贷款仍发生在授信期间内，且调整后的条款并未加重担保人的担保责任，故在被告工贸公司不能按约履行《综合授信合同》以及《授信额度合同条款调整补充协议》项下债务时，原告有权要求就被告吴世平及投资公司的抵押物在他项权证记载的债权数额内优先受偿。
对于原告是否就被告宝翔公司的土地使用权享有优先受偿权的问题，本院认为：原告提交的承诺函系被告工贸公司出具，仅以此承诺函不足以证明被告宝翔公司抵押相关土地使用权作为被告工贸公司履行债务的担保，故原告无权就被告宝翔公司的土地使用权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京数码港工贸实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行偿还借款本金31999995元及相应利息、罚息（利息、罚息暂计至2015年4月27日为1525878.49元，自2015年4月28日起以31999995元为基数按年利率10.14%的标准计算罚息至实际给付之日止），赔偿律师费20万元；
二、被告南京数码港投资管理有限公司、连云港宝翔置业有限公司、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙对被告南京数码港工贸实业有限公司的上述债务承担连带还款责任；
三、原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行可以对被告南京数码港工贸实业有限公司的上述债务以被告吴世平名下位于南京市玄武区XX路XX号01、02幢二层22区（所有权证号：宁房权证玄转字第××号）、南京市玄武区XX路XX号01、02幢1009、1017室（所有权证号：宁房权证玄转字第××号）之房产在债权数额831046.72元范围内以变卖、拍卖上述房产的价款优先受偿；
四、原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行可以对被告南京数码港工贸实业有限公司的上述债务以被告南京数码港投资管理有限公司名下房产（详见附件一）在债权数额3200万元范围内以变卖、拍卖上述房产的价款优先受偿；
五、驳回原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费211958元，由原告广发银行股份有限公司南京鼓楼支行负担118元，被告南京数码港工贸实业有限公司、南京数码港投资管理有限公司、连云港宝翔置业有限公司、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙负担211840元；保全费5000元、公告费（凭票据实结算）由被告南京数码港工贸实业有限公司、南京数码港投资管理有限公司、连云港宝翔置业有限公司、吴世平、王秀凤、吴天宝、冯惠仙负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 史丽萍
人民陪审员 周琪宝
人民陪审员 伍世梅
二〇一六年一月十二日
见习书记员 陈 佳