甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民一终字第249号
上诉人（原审原告）王云虎，男，汉族，生于1980年11月16日，甘肃省平凉市人。
委托代理人车登明，甘肃胜友律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）王焕堂，男，汉族，生于1952年2月15日，甘肃省平凉市人（系王云虎之父）。
委托代理人张博文，甘肃胜友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李和生，男，汉族，生于1961年4月2日，甘肃省灵台县人。
上诉人王云虎、王焕堂因与被上诉人李和生房屋买卖合同纠纷一案，不服灵台县人民法院（2014）灵民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日受理后，依法组成合议庭于2014年10月16日公开开庭审理了本案，上诉人王云虎及其委托代理人车登明，上诉人王焕堂的委托代理人张博文，被上诉人李和生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年4月10日，王云虎与平凉新世纪房地产开发有限公司签订《平凉市经济适用房预售合同》，以180576元购买位于崆峒区广成花园B区6号楼1单元302室的经济适用房一套。2008年11月30日，李和生与第三人王焕堂签订《房屋买卖合同》，约定第三人将位于崆峒区广成花园B区6号楼1单元302室的房屋以22.4万元出售给李和生。截止2009年6月16日，李和生按合同约定扣留3000元办证保证金，分四次共向第三人缴纳房款22.1万元。王焕堂交付房屋时，交给王云虎身份证复印件2份，购房收款收据3份，房屋销售合同1份。后李和生对房屋进行了装修。李和生向王云虎及王焕堂所缴纳的房款，从交款之日至2014年7月14日，按当年一年期贷款利率计算的利息为185227.48元。庭审中，王云虎增加一项请求，要求李和生归还收取的王云虎身份证复印件2份，购房收款收据3份，房屋销售合同1份。
原审法院认为，法律规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理具有足以使善意相对人客观上有充分正当理由相信其有代理权的特征，因而被代理人须承受行为人所实施行为的法律后果，目的在保护善意相对人的合法权益，维护市场交易的安全。本案中，李和生对第三人王焕堂出卖的应属王云虎所有的房屋与王焕堂签订买卖合同，是基于王云虎与王焕堂之间的父子关系，李和生有足够理由相信其出卖的房屋是经王云虎授权同意的，且李和生购买的目的是居住用，主观上是善意的。王云虎称王焕堂与李和生签订买卖合同时，其不在当地，因而双方签订的买卖合同无效，理由不能成立。王云虎以该房屋属经济适用房不得买卖为由主张合同无效。经济适用房是政府提供优惠政策，限定建设标准，供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品住房，按经济适用房管理的相关规定，在购买后5年内不得转让，5年后购买方在补交相关费用方可出让，政府有优先回购权。王云虎购买该房不足5年，未补交相关费用，故李和生与王焕堂签订《房屋买卖合同》违反了经济适用房管理的规定，有悖于经济适用房的社会公益目的。王云虎主张合同无效的请求理由充分，应予支持。对因合同无效而造成的损失，王云虎、王焕堂承担主要责任，李和生承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、李和生与王焕堂之间签订的房屋买卖合同无效；二、李和生向王云虎交回位于平凉市崆峒区广成花园B区6号楼1单元302室经济适用房；三、王云虎、王焕堂共同返还收取的李和生房款22.1万元，并给付李和生利息损失185227.48元（从收取之日按甘肃省农村商业银行同期贷款利率计算至2014年7月14日）。四、李和生返还王云虎身份证复印件2份，购房收款收据3份，房屋销售合同1份。案件受理费7393元，王云虎、王焕堂共同负担4615元，李和生负担2678元。
王云虎、王焕堂上诉称：一、原审法院认定事实部分错误。原判由上诉人给付李和生利息损失185227.48元系计算错误，法院按灵台县农村合作银行的利率计算不当；李和生购买该房后出租给他人使用，且其明知该房系经济适用房而购买，没有尽到审查和和注意义务。二、李和生的22.1万元房款是王焕堂收取，一审判决由王云虎与王焕堂共同返还不当；三、本案中李和生的过错程度大，对因合同无效而造成的损失应由其承担全部或主要损失，且利息损失是王焕堂与李和生之间的事情，与王云虎无关。综上，请求二审撤销灵台县人民法院作出的（2014）灵民初字第3号民事判决第三项。
李和生答辩称：一、根据经济适用房购买条件和动态管理原则，上诉人王云虎是否具有购买主体资格原审法院未经查明，导致认定其与王焕堂之间签订的房屋买卖合同无效缺乏前提条件。并对上诉人因缔约过失责任导致合同无效给被上诉人造成的损失未作出处理。被上诉人的损失既包括购房款的同期银行贷款利息，也包括因缔约过失责任导致合同无效而给被上诉人造成的间接损失，具体表现在房价的增值上。二、上诉人王云虎认为应由王云虎返还购房款理由不能成立，这既是否认王云虎的缔约过失责任，又否认二位上诉人之间的父子关系的事实。原判利息损失系法律上的附随义务，与反诉无关。本案中二上诉人应负担主要过错责任。请二审法院依法改判合同有效，驳回上诉人的诉讼请求。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，合法的民事权利受法律保护。经济适用住房是国家保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房，其用地实行行政划拨的方式，享受政府扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制。本案中王焕堂与李和生签订的经济适用房买卖合同违反了国家关于经济适用住房的相关规定，客观上损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。因此，该房屋买卖合同属无效合同。本案中王焕堂与王云虎系父子关系，李和生在与王焕堂签订房屋买卖合同时，是基于对二上诉人之间特定身份关系的内心确信，其有足够理由相信王焕堂是在代理王云虎行使民事权利，由此产生的法律后果应由王云虎承担。原判由王云虎、王焕堂共同返还李和生购房款及给付利息损失不当，应予纠正。上诉人王云虎、王焕堂明知其转让的房屋属经济适用住房，而与李和生签订房屋买卖合同，收取李和生的购房款，主观上具有明显过错，对导致合同无效应承担主要民事责任，对由此造成李和生的经济损失也应承担主要民事赔偿责任。李和生在与王焕堂签订房屋买卖合同时，未尽必要的注意义务，明知是经济适用住房而购买，也应承担次要民事责任。原审法院委托甘肃灵台农村商业银行股份有限公司计算的李和生支付购房款同期银行贷款利息符合本案实际情况，王云虎认为原判利息计算过高的理由没有事实依据。但原判对该利息损失负担未按本案责任比例分担不当，二审予以纠正。二审中李和生提出王云虎是否具有申请经济适用房的主体资格问题不属本案民事诉讼的审查范围，本院不予审查。经审理认为上诉人提出的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持灵台县人民法院（2014）灵民初字第3号民事判决主文第一、二、四项及案件受理费负担部分。
二、变更灵台县人民法院（2014）灵民初字第3号民事判决主文第三项为王云虎返还李和生房屋价款22.1万元，并给付李和生利息损失148181.98元。
上述执行内容限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4005元，由王云虎承担3204元，李和生承担801元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 赵 雄
代理审判员 曹海荣
二〇一四年十月三十日
书 记 员 晁 超