成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初457号原告：向荣，男，汉族，1968年4月25日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：索安多吉，四川全兴律师事务所律师,特别授权代理人。被告：成都狄赛文化传媒有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段1700号1幢1单元7层712号。法定代表人：董圣熙。被告：陈诚，男，汉族，1991年7月9日出生，住四川省乐山市市中区。被告：董圣熙，男，汉族，1991年12月16日出生，住四川省成都市双流区。原告向荣诉被告成都狄赛文化传媒有限公司（以下简称狄赛传媒公司）、陈诚、董圣熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向荣的委托诉讼代理人索安多吉到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告向荣向本院提出的诉讼请求为：1、三被告承担连带责任，向原告支付拖欠的房屋租金23595.50元、代交的物业服务费及空调费18122.24元、违约金47191元，合计88908.74元；2、三被告承担连带责任，自2016年9月11日起，按照月利率0.5%的标准向原告支付利息，直至本息全部还清时止；3、三被告承担本案全部诉讼费用。其事实与理由为：2014年6月23日，原告与被告陈诚签订《房屋租赁合同》及其补充协议，约定原告将其位于成都市高新区天府大道北段1700号环球中心1幢1单元7层712号房屋一套出租给被告陈诚用于公司办公使用。合同签订之后，被告狄赛传媒公司实际使用前述租赁房屋，被告董圣熙系其法定代表人。自2016年2月24日起，被告陈诚一直拖欠原告租金，并在原告多次催告之后仍拒付。自2015年12月1日开始，被告陈诚开始拖欠物业服务费及空调费，后原告向物业公司代交了其拖欠的物业服务费及空调费共计18122.24元。2016年6月4日，被告方收到原告发出的解除合同的通知，此后其仍继续占用租赁房屋，直至2016年7月1日为止。2016年6月28日，原告与被告狄赛传媒公司、董圣熙签订《还款协议》，对前述各项事实进行了确认，同时确认被告应向原告支付的房屋租金、房屋占用费、代交的物业服务费及空调费、违约金等共计88908.74元，被告董圣熙自愿为前述债务承担连带保证责任。此后被告再次违约，至今仍未履行该还款承诺。原告为维护其自身权益诉至本院。被告狄赛传媒公司、陈诚、董圣熙未予答辩。经审理查明：2014年6月23日，原告向荣与被告陈诚、案外人成都麦地不动产经纪有限责任公司约定：甲方将位于成都市高新区天府大道北段1700号新世纪环球中心东区1栋1单元7层712号房屋出租给乙方办公，建筑面积141.58平方米，租期为三年，自2014年8月24日起至2019年8月23日止；租金标准为：5663元/月，第一年租金共计67956元，租金按6个月支付一次，本合同签订的同时支付租金33978元及本合同约定的租赁保证金5663元，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方；甲方于2014年6月24日前将租赁房屋按约交付给乙方；乙方未按约支付租金达7日的和/或欠缴各项费用达5663元的，应按月租金的300%向原告支付违约金。当天，原告（出租方、甲方）与被告陈诚（承租方、乙方）签订《补充协议》，另约定：第一年、第二年租金为40元/平方米/月，租金从第三年起逐年递增6%，即第一年、第二年月租金5663元，第三年月租金6003元；装修期自2014年6月24日至2014年8月23日止，装修期内甲方不收取租金，甲方承诺于2014年6月24日之前将房屋交付给乙方；租赁期及免租期内所产生的物管费、空调使用费、水电费等所有相关费用由乙方承担；乙方逾期不按时交纳租金等费用，每逾期一日按照日租金费用的2倍进行赔偿，逾期15天，甲方可视乙方为单方面解除合同，此时甲方可无条件收回场地，并追究乙方全部违约责任。2016年6月4日，原告向被告陈诚发出《关于解除编号为CD020001223号及的函》，告知被告陈诚因其欠付租金及物业费，原告解除租赁合同，并要求被告陈诚收到本函后3日内腾退房屋结清欠付的租金、物业费。被告董圣熙签收了该函件。2016年6月28日，原告与被告狄赛文化传媒公司、董圣熙签订《还款协议书》，第二条约定：1、被告狄赛文化传媒公司实际使用前述租赁房屋，应当连带承担支付房屋租金的义务；2、甲乙丙三方共同确认：1、由于长期拖欠房屋租金未支付，乙方已于2016年6月4日收到甲方发出的解除函，该《房屋租赁合同》已解除；2、租赁房屋现仍由乙方占有，且（1）乙方向甲方支付的房屋租金截至2016年2月23日，此后的租金（含合同解除后的房屋占用费）至今尚未支付，欠付期间达4个月零5天，欠付金额累计23595.50元；（2）自2016年11月以后，乙方开始欠付应向物业服务公司支付的物业服务费及空调费，至今未予支付，欠付期间达7个月，欠付金额累计18122.24元，该笔金额现已经由甲方向物业公司进行了垫付，乙方应当一并对甲方进行清偿；3、乙方逾期支付租金的，每逾期一日按照日租金标准的2倍支付违约金，至今违约金累计已达47191元。该协议第三条约定：根据本协议第二条所确认的事实，乙方应向甲方支付的款项合计88908.74元，甲方同意可给予乙方相应宽限期，如乙方能够切实按照本协议的约定履行义务，可为乙方大幅减免费用。该协议第四条第1款约定：乙方应于2016年7月1日之前彻底搬离、腾退房屋，如期限届满仍未搬离的，甲方有权单方进入房屋，并随意处置乙方未搬离的物品。第四条第2款约定：乙方应于2016年9月10日之前向甲方支付房屋租金等各项费用合计30000元。第四条第3款约定：如乙方切实按照前项所述履行义务，甲方免予收取剩余部分的款项，自愿放弃相应部分的权利；如乙方未按前项所述履行义务，甲方有权向人民法院提起民事诉讼，乙方应全额向甲方支付租金、物业费、违约金等全部款项。该协议第五条约定：丙方就本协议项下约定的乙方全部义务提供连带保证。在该协议签订后，三被告未再向原告付款。原告举证的收款收据及物业费发票显示前述18122.24元物业服务费及空调费：包括2016年1月至2016年6月的空调费4247.40元、2015年12月至2016年6月的物业服务费13874.84元，原告于2016年6月27日代交了这两项费用。另查明，狄赛文化传媒公司成立于2014年9月11日，被告陈诚、董圣熙及案外人周军为该公司的股东，该房屋工商注册地址即为案涉房屋地址。上述事实有原告的当庭陈述及其举证的《房产租赁合同》及其《补充协议》、《关于解除编号为CD020001223号及的函》、《还款协议书》、收据、空调费收据、物业服务费发票、等证据在案佐证。本院认为，原告与被告陈诚签订的《房产租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。被告陈诚租赁该房屋后用于注册成立并经营被告狄赛文化传媒公司，在原告因其欠缴租金向其发出解除合同的律师函后，原告与被告狄赛文化传媒公司、被告董圣熙于2016年6月28日签订《还款协议》，二被告确认案涉租赁房屋租金已支付至2016年2月23日，现尚欠原告租金23595.50元、物业服务费及空调费18122.24元未支付，被告陈诚亦未通过答辩或举证方式表示异议。故原告要求被告陈诚支付欠付的租金23595.50元、物业服务费及空调费18122.24元共计41717.74元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告狄赛文化传媒公司、被告董圣熙在案涉《还款协议书》认可承担该债务，故原告要求被告狄赛文化传媒公司、被告董圣熙对该债务承担连带责任的诉讼请求成立，本院予以支持。因被告陈诚已将租金支付至2016年2月23日，则自2016年2月24日至案涉《还款协议书》签订日即2016年6月28日4个月零5天期间的租金23595.50元根据合同约定应提前15天预付，即该租金应于2016年2月9日前支付给原告，被告陈诚至今未支付，应承担相应的违约责任。被告狄赛文化传媒公司、被告董圣熙在案涉《还款协议书》中认可承担该债务，故二被告应对被告陈诚给付租金及承担违约金的债务承担连带责任。根据《还款协议书》的约定，原告主张的违约金47191元系逾期支付租金的违约金。案涉《房产租赁合同》、《还款协议书》均约定租金逾期支付的每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金，原告依据该标准主张三被告承担违约金47191元。本院认为，违约金兼具弥补违约方给守约方造成的损失及惩罚违约行为的作用，本案中原告未举证其因被告逾期支付租金产生的其他损失的存在，本院认为原告主张的违约金过高，本院在兼顾原告的资金占用利息损失和被告违约应得到违约责任惩罚的前提下，酌情将原告主张的违约金调整为7000元。原告的违约金主张已足以弥补三被告欠付租金给原告造成的损失，故原告再要求三被告支付欠付租金自2016年9月11日起按照月利率0.5%标准计算的利息的主张，本院不予支持。原告于2016年6月27日垫交了租赁期间欠付的物业服务费及空调费18122.24元，根据租赁合同及还款协议的约定，该费用由三被告承担，原告代缴后在三被告将该费用返还原告之前，原告存在资金占用的利息损失，原告主张三被告支付该费用自2016年9月11日起按照月利率0.5%标准计算的资金利息的主张成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈诚、被告成都狄赛文化传媒有限公司、被告董圣熙于本判决生效之日起十日内向原告向荣支付欠付的2016年2月24日至2016年6月28日期间的租金23595.50元及逾期支付租金的违约金7000元；二、被告陈诚、被告成都狄赛文化传媒有限公司、被告董圣熙于本判决生效之日起十日内向原告向荣支付欠付的物业服务费及空调费18122.24元及该费用的资金占用利息（资金占用利息的计算方法为：以欠付的18122.24元费用为基数，按月利率0.5%标准，自2016年6月28日起计算至该费用实际付清之日止）；三、驳回原告向荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2022元、公告费300元及本判决的后续公告费，由被告陈诚、被告成都狄赛文化传媒有限公司、被告董圣熙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  程 洁人民陪审员  张小岚人民陪审员  马新民二〇一七年八月二十九日书 记 员  舒清茏