广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2925号
上诉人（原审被告）：乔龙辉，男，汉族，住安徽省阜南县。
委托代理人：王云涛，广东来复律师事务所律师。
委托代理人：侯萃萍，广东来复律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：陈伟光，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1670。
委托代理人：曾淑云。
原审被告：东莞市天伦时光沙发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇沙田。组织机构代码：××。
法定代表人：乔龙辉。
上诉人乔龙辉与被上诉人陈伟光、原审被告东莞市天伦时光沙发有限公司（以下简称天伦沙发公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法沙民一初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈伟光因本案于2015年5月28日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除陈伟光与天伦沙发公司签订的《厂房宿舍租赁合同》，天伦沙发公司应立即将租赁物腾空返还给陈伟光；2.乔龙辉、天伦沙发公司支付拖欠的租金（从2015年2月1日起计算至天伦沙发公司将租赁物返还给陈伟光之日止）及滞纳金224000元；3.陈伟光无需退还天伦沙发公司保证金115000元；原审第一次庭审中，陈伟光撤回其第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求中的租金计算至2015年6月10日，数额为241066.67元，相应滞纳金增加至241066.67元；原审第二次庭审后，陈伟光申请撤回其滞纳金的诉讼请求。
原审法院经审理查明，东莞市虎门明伟百货商店（以下简称虎门明伟商店）系经工商登记注册的个体工商户，经营者为陈伟光。2005年10月14日，虎门明伟商店取得位于东莞市沙田镇大泥村祥盛村民小组的地块的《建设用地规划许可证》。2007年11月14日，虎门明伟商店取得上述地块的《国有土地使用权证》。2007年12月10日，虎门明伟商店申请在上述地块上建设厂房、宿舍等临时建筑，并承诺在该建筑与镇规划建设有冲突时，保证无偿、无条件、限时地按规划建设部门的要求，拆除全部建筑，将土地归还给土地权属部门使用。2008年5月26日，东莞市沙田镇人民政府规划建设办公室同意了虎门明伟商店的申请。其后，虎门明伟商店在上述地块上修建了厂房、宿舍等建筑。2013年8月1日，陈伟光作为甲方（出租方）与乙方天伦沙发公司（承租方）签订了一份《厂房宿舍租赁合同》，约定甲方将位于沙田镇大泥村祥盛村民小组的厂房、宿舍及空地出租给乙方，租期为2013年8月1日至2015年7月30日，租金为每月56000元；甲方收取乙方112000元为合同保证金，合同期满后，待甲方验收厂房、宿舍所交付使用的设备无损坏后，无息退还；另收水电保证金3000元，在租期满后，乙方缴清水电费后无息退还给乙方；乙方在每月5日前将当月租金交付给甲方，若乙方拖欠租金五天后按每天5%支付滞纳金，若拖欠租金时间长达二十天视为乙方违约，保证金不予退还。其后，天伦沙发公司向陈伟光支付了保证金共计115000元。
2015年2月起，天伦沙发公司未再向陈伟光支付租金。2015年6月6日，天伦沙发公司的机器设备搬出厂房，并将厂房、宿舍等租赁物腾空给陈伟光。
2015年8月28日，原审法院向东莞市城乡规划局发出调查函，就涉案厂房及宿舍的报建手续的合法性进行调查。2015年10月9日，原审法院收到复函，复函显示原东莞市沙田镇规划管理所对申请的临建未核发《临时建设工程规划许可证》，未确定临建的有效期，故涉案厂房、宿舍取得的《沙田镇临时工程报建申请表》不可以证明涉案租赁物是已经合法批准建设的建筑。
另查，天伦沙发公司系自然人独资的有限责任公司。陈伟光主张天伦沙发公司的法定代表人乔龙辉与天伦沙发公司的财产混同。乔龙辉与天伦沙发公司不确认陈伟光的上述主张，并提供了《银行存款日记账》、《总分类帐》、《现金日记账》、《多栏式明细账》以及《企业所得税汇算清缴鉴证报告》拟证明乔龙辉与天伦沙发公司财产相互独立。
再查，天伦沙发公司提出若涉案的《厂房宿舍租赁合同》无效，其要求退还的保证金抵扣部分房屋占用费。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房宿舍租赁合同》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《营业执照》、《企业机读档案登记资料》、《广东省其他非税收入通用票据》、《发票联》、《沙田镇临时工程报建申请表》、《东莞市城乡规划局东规函（2015）1141号复函》、《总分类帐》、《银行存款日记账》、《企业所得税汇算清缴鉴证报告》、《现金日记账》、《多栏式明细账》、《2012年度企业所得税汇算清缴鉴证报告》、《2013年度企业所得税汇算清缴鉴证报告》、购买协议书、《东莞市天伦时光沙发有限公司工人工资》以及本案原审庭审笔录。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、陈伟光作为本案原告，主体是否适格；二、涉案的《厂房宿舍租赁合同》是否有效；三、陈伟光诉请的租金是否合法；四、陈伟光应否退还天伦沙发公司保证金115000元；五、乔龙辉应否对天伦沙发公司涉案债务承担连带清偿责任。
关于焦点一，虎门明伟商店系经工商登记注册的个体工商户，陈伟光作为其经营者，其权利义务应由陈伟光享有及承担，故陈伟光作为本案原告，主体适格。
关于焦点二，涉案的厂房、宿舍虽然取得了《沙田镇临时工程报建申请表》，但东莞市城乡规划局的复函已经明确其未取得《临时建设工程规划许可证》，未确定临建的有效期，《沙田镇临时工程报建申请表》不能证明上述厂房、宿舍已经经过了合法的报建手续。故原审法院认定涉案的《厂房宿舍租赁合同》无效。
关于焦点三，如焦点二所述，涉案的《厂房宿舍租赁合同》无效，故陈伟光诉请的租金实为房屋占用费。双方确认天伦沙发公司自2015年2月1日起未支付租金，至2015年6月6日起天伦沙发公司机器设备搬离厂房，故天伦沙发公司应按照租金的标准支付在此期间的房屋占用费给陈伟光，数额为235200元（56000元／月×4个月＋56000元／月÷30天×6天=235200元）。陈伟光主张超出部分，于法无据，原审法院予以驳回。
关于焦点四，如焦点二所述，涉案的《厂房宿舍租赁合同》无效，故陈伟光收取天伦沙发公司保证金的行为缺乏事实及法律基础，其收取天伦沙发公司的保证金115000元应予退还。又因天伦沙发公司愿以该保证金抵扣相应的房屋占用费，对此，原审法院予以准许。两相抵扣后，天伦沙发公司应支付给陈伟光的房屋占用费为120200元（235200元-115000元=120200元）。
关于焦点五，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定，“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”天伦沙发公司作为自然人独资公司，其提交的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》并非审计报告，无法证明其财产与乔龙辉的财产相互独立。根据上述法律第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”乔龙辉应对天伦沙发公司上述债务承担连带清偿责任。
原审法院根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年10月19日判决：一、限东莞市天伦时光沙发有限公司于判决发生法律效力之日即日向陈伟光支付抵扣了保证金后剩余的房屋占用费120200元；二、乔龙辉对东莞市天伦时光沙发有限公司上述房屋占用费承担连带清偿责任；三、驳回陈伟光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费6641元，由陈伟光承担3937元，由天伦沙发公司、乔龙辉共同承担2704元。
乔龙辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决错误计算房屋占用期间，致使错误计算占用费。乔龙辉并非恶意拖欠租金，也从未表示不予支付，因几个购销方拖欠大量货款导致资金周转困难，希望暂缓支付占用费待资金周转过来便补缴。陈伟光在没有事先告知乔龙辉的情况下，于2015年5月23日将工厂大门强行上锁，导致工人无法进出，工厂无法正常生产，陷入混乱局面。在陈伟光上锁后，工厂已经不在乔龙辉的控制之下。随后，陈伟光同村委、劳动站变卖工厂的设备机器也未同乔龙辉商议。以上事实，原审笔录均有记载。因此，自强行锁门之日起，乔龙辉及天伦沙发公司已经没有实际占用厂房，租金的截止计算日期应为2015年5月23日，而非设备搬离厂房之日的2015年6月6日。原审判决认定的房屋占用期间多计算了14天。故实际占用费应当扣除相应部分，即94067元（120200-56000／月÷30天×1×14天=94067元）。二、原审判决错误认定乔龙辉无法证明其财产与公司财产相互独立，错误认定乔龙辉与天伦沙发公司承担连带责任。原审判决以《企业所得税汇算清缴鉴证报告》并非审计报告，即认定乔龙辉对公司债务承担连带清偿责任，完全忽略客观事实，是错误的。乔龙辉提交的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》系经会计师事务所依法出具，其性质与审计报告无异（商事改革后不再强制要求公司编制年度会计报告）。同时，乔龙辉提交了《银行存款日记账》、《总分类账》、《现金日记账》、《多栏式明细账》等全套财务账册，可充分证明公司财产独立于股东财产。原审法院完全忽略其余财物账册，仅以《企业所得税汇算清缴鉴证报告》非审计报告即认定乔龙辉无法证明其财产与公司财产相互独立。原审判决未考虑客观事实，片面认定乔龙辉应当承担连带责任，实属错误。因此，乔龙辉请求本院撤销原审判决第一、二项，改判天伦沙发公司支付房屋占有使用费94067元，乔龙辉无需承担连带清偿责任。
陈伟光答辩称：一、乔龙辉在原审庭审中明确同意将所欠租金计算至2015年6月6日。乔龙辉称陈伟光强行锁门变卖工厂设备，并非事实，事实是乔龙辉拖欠工人工资，工人上访，致劳动部门、村委会介入，机器设备亦是乔龙辉与受让方签订的《购买协议书》变卖的。二、乔龙辉未提供证据证明其与公司财产相互独立，依法应承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定可知，一人公司实行的是强制审计，乔龙辉并未提交审计报告。乔龙辉提交的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》是由税务师事务所出具的，而非会计师事务所，其用途仅局限于申报所得税、所得税清缴，而审计报告是会计师事务所针对企业的财务状况、经营成果和现金流量等出具的审计意见。因此，《企业所得税汇算清缴鉴证报告》与审计报告存在本质上的区别。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，因乔龙辉不能举证证明公司财产独立于其自己的财产，应对案涉债务承担连带责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，乔龙辉的上诉无理，应驳回其上诉，维持原判。
天伦沙发公司未向本院提交书面的答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，陈伟光在一、二审均否认其于2015年5月23日将工厂大门锁上。在二审法庭调查中，乔龙辉主张陈伟光于2015年5月23日将工厂大门锁上，但其并没有书面证据予以证明。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对乔龙辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、案涉房屋占有使用费的计算截止时间；二、乔龙辉应否对天伦沙发公司案涉债务承担连带清偿责任。
关于争议焦点一，案涉厂房、宿舍不具有合法的报建手续，因此，案涉《厂房宿舍租赁合同》无效，原审对此认定正确，本院予以确认。虽案涉《厂房宿舍租赁合同》无效，但天伦沙发公司仍应按其占有使用期间向陈伟光支付案涉厂房、宿舍的占有使用费。乔龙辉以陈伟光于2015年5月23日将工厂大门锁上为由，主张案涉房屋占有使用费应计至当日，陈伟光对该事实予以否认，乔龙辉亦未能就其主张的上述事实提交证据予以证明，故本院对乔龙辉的主张不予采信。天伦沙发公司于2015年6月6日将机器设备搬离案涉厂房，并将案涉厂房、宿舍腾空给陈伟光，故案涉房屋占有使用费的计算截止日期应为2015年6月6日，原审对此认定正确，本院予以维持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定，天伦沙发公司为一人有限责任公司，其应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，但乔龙辉在本案中未能提交上述的审计报告，其应承担举证不能的不利后果。乔龙辉提交的《企业所得税汇算清缴鉴证报告》并非审计报告，而乔龙辉提交的《银行存款日记账》、《总分类账》、《现金日记账》、《多栏式明细账》等财务账册是单方制作，未经会计审计，真实性存疑，故乔龙辉提交的上述证据并不能证明其财产独立于天伦沙发公司的财产。因此，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，乔龙辉应对案涉天伦沙发公司的债务承担连带清偿责任。
综上所述，乔龙辉的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2704元，由乔龙辉负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年三月十一日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；