广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1448号
原告：黄绳明，男，1938年3月8日出生，香港居民，住香港九龙。
委托代理人：刘海星、陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师、实习律师。
被告：刘佑开，男，1974年7月25日出生，汉族，住广东省揭西县。
委托代理人：何晓舸、何燕东，广东中元律师事务所律师、实习律师。
原告黄绳明诉被告刘佑开房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员丁向娜独任审判，后组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告黄绳明及其委托代理人刘海星与被告刘佑开委托代理人何晓舸、何燕东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄绳明诉称：原告与被告于2012年8月10日签订商铺买卖合同。合同约定，被告将其所有的位于中山市石岐区富康路17栋1卡商铺拆分，并将拆分后的第02号商铺转让给原告。第02号商铺的建筑面积为116平方米，交易金额为2500000元。双方还约定，被告于2012年9月28日前交付上述商铺给原告使用，2012年10月28日前为原告办理新的房产证及国有土地使用权证。合同签订后，原告一共向被告支付了2140000元。然而截至目前，被告仍未将合同约定的上述商铺交付原告使用，更未将合同项下的商铺过户到原告名下。被告的上述行为已严重违反商铺买卖合同的约定。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2012年8月10日签订的商铺买卖合同，被告向原告支付违约金428000元；2.被告向原告返还已付房款2140000元；3.本案诉讼费用由被告负担。
原告黄绳明就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.商铺买卖合同及合同附件、授权委托书、见证书、刘佑开和冯新予的身份证复印件、涉案商铺的土地使用权证及房产证；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；3.收款收据；4.（2013）中一法民一初字第408号民事判决书、（2013）中中法民一终字第693号民事判决书；5.银行历史明细清单、卢炯炎出具的证明及身份证复印件；6.工商银行明细信息打印单。
被告刘佑开辩称：原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系。根据原告所提交的证据，原告是与中山市星宇房地产投资有限公司（以下简称星宇公司）签订房屋买卖合同，星宇公司收取原告的购房款并出具收款收据。原告的交易对象并非本案被告。在提起本案诉讼之前，原告曾向中山市公安局石岐分局对星宇公司的投资人和法定代表人冯新予提起过合同诈骗的控告。根据原告在公安机关所做的陈述，可以清晰反映原告是明确知道自己是在和谁签订买卖合同，也清楚知道在与谁进行交易。原告的交易对象是星宇公司以及冯新予，根本不是本案被告。本案被告与冯新予、星宇公司之间实际不是一个委托代理关系，而是一个房屋买卖合同关系。星宇公司向被告购买了涉案房产，之后星宇公司、冯新予再自行对外转让，与本案原告签订买卖合同。原告与星宇公司、冯新予之间的买卖合同关系对被告不具有约束性，而且被告已经根据与星宇公司、冯新予双方签订的房屋买卖合同约定履行了交付房屋的义务。本案应由冯新予以及星宇公司承担原告所主张的各项民事责任，本案被告不是原告起诉合同关系的适格当事人，依法不应承担该合同所约定的返还责任与违约责任。原告主张的违约金约定也过高。同时被告申请追加星宇公司以及冯新予作为本案共同被告参加诉讼。
被告刘佑开就其辩解在举证期限内提交了如下主要证据：1.房地产买卖合同及附件代理协议书；2.银行业务凭证、刘佑开银行流水凭证；3.承诺证明书；4.房地产买卖合同2份；5.刘佑开银行流水凭证；6.二手房自主交易资金监管协议；7.银行业务凭证；8.房地产转移登记申请表；9.刘佑开银行流水凭证；10.商铺买卖合同；11.银行业务凭证；12.房地产转移登记申请表；13.企业机读档案登记资料；14.国土局档案资料证明表。
经审理查明：星宇公司成立于2012年4月18日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为冯新予，经营范围为一般经营项目：房地产投资、物业管理、房地产经纪服务、企业投资信息咨询、房地产开发项目策划。2012年3月28日，刘佑开（出让方、甲方）与星宇公司（受让方、乙方）、冯新予（代理人）签订一份房地产买卖合同，约定由星宇公司购买刘佑开所有的位于中山市××1卡、富康路17栋1卡商铺，房产证号分别为粤房地权证中府字第××号和粤房地权证中府字第××号；双方确认本次交易通过分期付款的方式完成，该合同第三条B款交易流程约定：1.自签订本合同之日起，刘佑开收到星宇公司定金三个工作日内，刘佑开应与星宇公司指定的代表人冯新予（身份证号：）签订委托代理人手续。……4.刘佑开确认，刘佑开授予星宇公司指定人或法人的上述委托代理销售为排他的独家授权委托、委托权限基于本合同的条款。……。该合同第九条约定：1.刘佑开因其他原因可以办理委托书，委托他人代为办理上述房产转让给星宇公司或星宇公司指定的第三人的相关具体事宜（包括但不限于产权过户、纳税、代收售房款等）。……该合同还约定了其他事项。刘佑开在该合同甲方签名处签名，冯新予在该合同乙方法定代表人签名处签名。同日，刘佑开（委托人、甲方）与星宇公司（代理人、乙方）、冯新予（代理人、乙方）签订上述房地产买卖合同附件
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代理协议书，其中第一条约定星宇公司、冯新予在协议签定之日起六个月内完成商场的销售、交易事项；第五条特别授权约定刘佑开授权星宇公司、冯新予寻找买方，在刘佑开的授权范围内确定买卖价格、签署买卖意向书；第六条代理费用约定高出的刘佑开委托价部分作为星宇公司、冯新予的代理费。星宇公司、冯新予因代理的广告、差旅、律师等费用由星宇公司、冯新予自行负责。该代理协议书还约定了其他事项。刘佑开在该代理协议书甲方签字盖章处签名，星宇公司在乙方签字盖章处盖章，冯新予在乙方代表人处签名。2012年3月31日，刘佑开（委托人）与冯新予（受委托人）签订授权委托书一份，刘佑开委托冯新予办理位于中山市××1卡商铺和中山市石岐区富康路17栋1卡商铺的出售相关事宜及签署有关文件，具体委托权限如下：1.领取权属证明书、测绘图等相关文件；2.就出售上述物业与第三方签订购买意向书、房地产买卖合同等相关文件，办理出售上述物业的产权查册、调阅复印档案、测绘、分契、交费等，收取售房款及购买订金。收款方为委托人刘佑开，开户银行：中国工商银行（中山银苑支行），账号：62×××99，户名：刘佑开。受委托人依法办理上述事项及签署的文件，委托人均予以承认，委托书有效期至2012年9月27日止。
2012年6月1日，刘佑开向冯新予出具授权委托书，委托冯新予办理位于中山市××1卡商铺[土地证号：中府国用（2011）第易23036**号，房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]、中山市石岐区康华路17栋1卡商铺[土地证号：中府国用（2011）第易23044**号，房地产权证号：粤房地权证中府字第××号]的出售相关事宜及签署有关法律文件，具体权限如下：“1.代为出售前述物业、代为签署转让该物业的申请表、买卖协议、购买意向书、合同及将该物业过户到新业主名下的所有有关法律文件；……3.代为收取该物业的房地产转让款、购买定金、购买意向金等费用（备注：委托人的收款账号为：户名：刘佑开，开户银行：中国工商银行中山银苑支行，账号：62×××99）；4.代为办理与买卖该物业相关的其它一切事宜。特别授权全权代理。委托期限从本委托书签署之日至2012年9月27日止。受托人在上述授权范围内和代理期限内实施的代理行为及签署的文件，我均以承认，并承担由此产生的法律后果……”。同日，刘佑开与冯新予到广东香山律师事务所办理见证书，该所高育红律师见证刘佑开在其面前，在前述授权委托书上签名、捺印属实。
2012年8月10日，刘佑开（甲方、转让方）与黄绳明（乙方、受让方）签订一份商铺买卖合同，约定将刘佑开所拥有的位于中山石岐区富康路17幢1卡商铺[建筑面积为1266.79平方米，套内建筑面积1263.65平方米，房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，国有土地证号码：中府国用（2011）第易2304420号]分拆后其中的第**号商铺转让给黄绳明，该商铺建筑面积共为116平方米，单价为每平方米21551元，总价款为2500000元；约定黄绳明应于合同签订后15天内支付首期房款750000元，剩余房款在黄绳明取得该商铺新房地产权证当天内支付；双方同意于2012年9月28日前由刘佑开将该商铺交付给黄绳明使用，逾期超过七天的，黄绳明有权解除合同，黄绳明解除合同的，刘佑开应当自黄绳明解除合同通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按黄绳明累计已付款的20%向黄绳明支付违约金；约定刘佑开应当在2012年10月28日前，为黄绳明办理出其名下新房产证及国有土地使用证；合同还约定了其他事项。合同首部甲方的委托代理人是星宇公司，落款处甲方委托代理人处有星宇公司签章和冯新予的签名。合同签订后，黄绳明于当日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款50000元，于2012年8月24日委托案外人卢炯炎以汇款方式向冯新予支付购买涉案商铺首期房款700000元。星宇公司向黄绳明分别出具了50000元、700000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。黄绳明称冯新予于2012年11月份向其出示2012年3月28日冯新予、星宇公司与刘佑开签订的房地产买卖合同，并向其声称涉案房产的购买款项均由冯新予收取后再支付给刘佑开，故要求黄绳明继续履行合同。黄绳明于2012年12月份继续履行了支付购房款的义务。2012年12月27日，黄绳明以银行转账方式向冯新予账号62×××55汇入款项1390000元，用于支付涉案商铺部分余款。冯新予向黄绳明开具1390000元的收款收据，冯新予作为经手人在收据上签名捺印。后刘佑开未按约定的期限将涉案商铺交付给黄绳明使用及将涉案商铺过户至黄绳明名下，黄绳明遂诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼期间，根据刘佑开的申请，本院依法向中山市公安局石岐区分局调取关于黄绳明举报冯新予涉嫌合同诈骗罪的案卷材料。冯新予在接受询问时陈述：其于2012年4月注册成立星宇公司从事房地产代理业务，星宇公司仅代理刘佑开位于中山市××区××路××商铺及××卡这二个商铺的房产买卖，其与刘佑开签订了代理合同，代理期限至2012年9月27日；其于2012年10月支付给刘佑开100000元，作为其继续办理商铺分拆手续的诚意金，刘佑开表示答应，故冯新予认为委托还在继续。刘佑开在接受询问时陈述：其与冯新予口头约定若至2012年10月份不能完成商铺分拆冯新予需赔偿其300000元，到了2012年10月份刘佑开看到还不能分拆商铺，就追问冯新予并要求冯新予支付违约金，冯新予在当月向其汇款100000元，并承诺2012年11月份前一定能办好商铺的分拆，至2012年11月份冯新予仍然没有办理商铺分拆。
本院在审理黄绳明诉刘佑开房屋买卖合同纠纷两案[立案案号为（2014）中一法民一初字第1448号、1449号]中，黄绳明向本院提出财产保全的申请，要求保全刘佑开所有的位于广东省珠海市××地库××座（办公）房产相当于价值2800000元的份额，并由黄绳明以其名下所有的房产作为诉讼保全的担保。本院经审查后于2014年5月20日作出（2014）中一法民一初字第1448-1号民事裁定，查封刘佑开名下所有的位于广东省珠海市××地库××座（办公）房产[房产证号：01××75，地号：E0502030]相当于价值2800000元的份额，同时查封黄绳明名下所有的相应担保财产。
另查：2013年1月17日，刘佑开（甲方、卖方）与黄凤贞（乙方、买方）签订一份商铺买卖合同，约定刘佑开将座落于中山市石岐区富康路17幢1卡商铺[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，国有土地使用证号：中府国用（2011）第易2304420号]转让给黄凤贞，总价款为14750000元。当日，刘佑开与黄凤贞在中山市国土资源局申请办理房地产转移登记。2013年1月21日，中山市石岐区富康路17幢1卡商铺转至黄凤贞名下。
再查：案外人冯新予因涉嫌合同诈骗罪被中山市公安局立案侦查，2013年9月9日中山市公安局对冯新予作出山公取保字[2013]03121号取保候审决定书，以因犯罪嫌疑人冯新予人民检察院不批准逮捕，需要继续侦查为由，决定对冯新予取保候审，期限从2013年9月9日起算。2013年9月27日，中山市第一市区人民检察院作出中检一区侦监不捕[2013]316号不批准逮捕决定书，决定不批准逮捕犯罪嫌疑人冯新予。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人代理行为承担民事责任。”本案中，刘佑开于2012年3月31日及2012年6月1日向冯新予出具授权委托书，均委托冯新予办理位于中山市××1卡商铺、中山市石岐区富康路17栋1卡商铺的出售相关事宜及签署有关法律文件，该授权委托书约定冯新予可就出售上述物业与第三方签订购买意见书、房地产买卖合同等文件，且约定冯新予可代为收取售房款及购买订金，委托书有效期至2012年9月27日止。该授权委托书是刘佑开的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冯新予于2012年8月10日在上述授权委托范围内以刘佑开的名义与黄绳明签订了商铺买卖合同，约定刘佑开将其拥有的位于中山市石岐区富康路17幢1卡商铺分拆，并将分拆后其中的第02号商铺转让给黄绳明。该商铺买卖合同是冯新予作为委托人以被代理人刘佑开的名义与第三方签订的，刘佑开作为冯新予的被代理人，其应当对冯新予的代理行为承担相应的民事责任，履行合同义务。该合同签订后，黄绳明于2012年8月10日、同年8月24日依约履行了首期款50000元、700000元的付款义务，于2012年12月27日履行了部分余款1390000元的付款义务，一共支付购房款2140000元，但刘佑开却没有依约将涉案商铺交付及过户给黄绳明，刘佑开的行为构成违约。现黄绳明起诉主张解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，刘佑开应向黄绳明返还已支付的购房款2140000元。
至于刘佑开辩称，冯新予超出代理权限期限，向黄绳明收取1390000元购房款的问题。黄绳明称冯新予于2012年11月份向其出示2012年3月28日冯新予、星宇公司与刘佑开签订的房地产买卖合同，并向其声称涉案房产的购买款项均由冯新予收取后再支付给刘佑开，故要求黄绳明继续履行合同。本院认为，冯新予在持有前述房地产买卖合同以及授权委托书的情形下，其中房地产买卖合同约定星宇公司、冯新予应向刘佑开履行分期支付购房款的义务，授权委托书约定冯新予为刘佑开的代理人，可代为收取售房款及购买订金，故黄绳明有理由相信直至2012年12月27日，冯新予仍然具有代为收取售房款的代理权。而事实上，冯新予于2012年10月份向刘佑开支付违约金100000元，双方确实存在延长委托代理期限的事实。本院对刘佑开的该抗辩主张不予采信。
根据刘佑开与黄绳明签订的商铺买卖合同约定，刘佑开未按期限交付房产超过七天的，黄绳明有权解除合同，刘佑开应当退还全部已付款项，并按黄绳明累计已付款的20%支付违约金。刘佑开主张该违约金约定过高。本院认为，黄绳明没有举证证明其在本案中受到的损失，经审查，本院认为该违约金约定过高，违反公平公正原则，故本院不予支持。本院酌情将违约金调整为从黄绳明起诉之日起按银行同期同类贷款基准利率的四倍计至清偿之日止，并以黄绳明主张的违约金金额428000元（已付房款2140000元×20%）为上限。
至于刘佑开主张本案应追加星宇公司、冯新予参加诉讼的问题。涉案商铺买卖合同是冯新予以刘佑开的名义与黄绳明签订的，刘佑开作为冯新予的被代理人，其应当对冯新予的代理行为承担相应的民事责任，履行合同义务。刘佑开承担本案民事责任后，如认为其与冯新予之间存在另外的法律关系，其可另行主张。故本院不予追加星宇公司、冯新予作为本案当事人参加诉讼。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告黄绳明与被告刘佑开于2012年8月10日签订的商铺买卖合同；
二、被告刘佑开于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄绳明返还已付购房款2140000元，并支付违约金（违约金计算方法：以2140000元为基数，从2014年5月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计至购房款实际清偿之日止，并以428000元为上限）；
三、驳回原告黄绳明的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间向被告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27344元，以及诉讼保全费5000元合共32344元（原告黄绳明已预交），由被告刘佑开负担，被告刘佑开应在本判决生效之日起七日内迳付给原告黄绳明，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
人民陪审员 陈蔚俊
人民陪审员 周广平
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 梁心然