江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初14760号
原告：陈婷婷，女，1986年2月22日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张小倩，江苏封强律师事务所实习律师。
被告：凌建玉，女，1964年2月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店，住所地江苏省昆山市开发区合兴路175号,统一社会信用代码913205833237799019。
负责人：胡晶晶。
委托诉讼代理人：张强锐，该公司员工。
委托诉讼代理人：戴磊，该公司员工。
原告陈婷婷与被告凌建玉、昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店房屋买卖合同纠纷一案于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，于2016年11月15日、2017年1月19日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婷婷向本院提出诉讼请求：1.被告凌建玉配合原告办理产权过户登记手续；2.被告凌建玉支付原告违约金10万元；3.本案案件受理费、保全费由被告凌建玉承担。事实和理由：2016年5月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于昆山市玉山镇西湾新村XX幢XXX室的房屋，总价50万元，双方约定了2016年7月10日办理过户手续。然而实际履行过程中，被告却拒不履行自己的义务，原告依照合同约定于2016年5月25日支付了2万元定金，并于2016年6月20日支付了首付款142712元。随后于2016年8月4日向被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店支付了15469元（含尾款5000元）。目前本案房屋已经在昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店的协助下办理了网签备案手续，然而被告却违约不履行过户手续，不配合前往银行办理贷款审批手续，导致本次房屋买卖无法继续履行。被告的行为严重违约，依据合同约定违约方应支付守约方20%的违约金。原告为维护自身权益，故起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告凌建玉辩称，我是配合原告去房产交易中心办理过户手续的，而且去了两次。但是涉案房屋前几年被我丈夫给案外人做了担保，我是直到过户才知道房屋被法院查封了。涉案房屋是我个人婚前财产，对原审我已经提起了申诉，现在法院已经受理，申诉正在进行。现在我不同意过户，原告陈婷婷违约在先，首付款没有支付到位，要求解除合同，同时原告陈婷婷赔偿我违约金。
被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店辩称，对于原告诉请没有意见。
经审理查明：原告与被告凌建玉、昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店于2016年5月25日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、被告凌建玉同意将位于昆山市玉山镇西湾新村XX号楼XXX室的房屋出售给原告；2、双方协商出售价格为500000元，原告于合同签订时支付定金20000元；3、双方同意合同生效之日起45日内，原告将人民币180000元支付给被告凌建玉，购房定金在付款时冲抵。并经双方同意于2016年7月10日前办理过户手续；4、双方中若有任何一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时，违约方需向昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店缴纳该房屋成交总价2%的服务费，且服务费昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店有权从违约方支付的金额（或定金）中直接扣除，金额（或定金）不足总房价的2%时，违约方需不足差额；5、双方于办妥以陈婷婷为权利人的房屋相关产权证明及付清所有房款之日后十个工作日内办理房屋交接手续。房屋交接标志为被告凌建玉将房屋的钥匙交付给原告陈婷婷，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算，其他约定：被告凌建玉将预留5000元存放在中介，待水、电、有线电视等过户后，由中介方返还被告凌建玉。合同签订后，原告陈婷婷于2016年5月24日通过中国农业银行苏州分行转账20000元作为定金，被告凌建玉出具了编号为9904824的收据一张；2016年6月20日，原告陈婷婷通过中国农业银行苏州分行转账142712元作为房屋首付款，被告凌建玉出具了编号为1858304的收据一张；2016年6月30日，双方对案涉房屋进行了网上备案，备案的价格为472712元、首付142712元、贷款33万元。2016年8月4日原告陈婷婷支付了15469元（含中介费5000元、评估费2169元、贷款费3300元、尾款5000元）给被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店，被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店出具了编号为1198107的收据一张。庭审后，原告陈婷婷将款项337300元提存至本院账户。
另查明：被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店出具情况说明，称，本案合同签订后正常做审批贷款手续，审批通过后原告陈婷婷将首付款转给被告凌建玉，第一次约定过户的时间为7月20日。因被告凌建玉证件没有带齐，过不了户，但是被告凌建玉隐瞒了真实的婚姻状况（坚持说房子是她的婚前财产，其实是她和前夫的共同财产，俩人离婚后其前夫把房子给她的），导致需要的房产信息档案查询表在建委那边没有盖章通过，延误了过户的时间。以上手续办好后，又约了过户的时间为8月3日，但是因被告凌建玉与其丈夫的债务问题被法院查封，导致8月3日也没有能完成过户手续。
又查明：被告凌建玉与张金生系夫妻关系，婚姻登记时间为2004年2月18日，昆山开发区西湾新村XX号楼XXX室的房屋系被告凌建玉婚前财产。案涉房产证补发时间为2015年3月24日，该房为补差接轨房。在本院审理的（2015）昆民初字第2368号一案中，法院判决张金生、凌建玉作为担保人对沈永明结欠昆山市神农农村小额贷款有限公司借款40万元及逾期利息承担连带赔偿责任，判决生效后，因沈永明、张金生、凌建玉等未按判决履行义务，昆山市神农农村小额贷款有限公司申请强制执行，执行中，本院于2016年8月3日查封了被告凌建玉所有的案涉房屋。判决前，本院解除了案涉房屋的查封。该房若出租，被告凌建玉称月租金在1100元-1200元，被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店称1100元/月-1200元/月与市场价差不多。
以上事实由房屋买卖合同、收据、评估单、房产证、土地证、存量房买卖合同、房屋产权登记查询结果、判决书、裁定书、本院调取的案涉房屋的内档材料（申请书、离婚调解书、离婚补充协议、结婚证）、张金生说明、当事人陈述等证据在卷予以证实。
本院认为，原告陈婷婷与被告凌建玉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。关于原告陈婷婷要求被告凌建玉为其办理房屋权属证书的诉讼请求。本案因被告凌建玉对外债务原因导致案涉房屋被查封导致未能过户，过错在于被告凌建玉，根据约定首付款支付的时间及过户的时间约定来看，应理解为同时履行，一方不配合过户，另一方有权拒绝履行到期的债务，故本院对被告凌建玉关于原告陈婷婷未能及时支付首付款存在违约的抗辩不予采信。截止目前，原告陈婷婷已支付首付款162712元、尾款5000元、并将剩余购房款332288元全部提存在本院，原告陈婷婷支付购房款的义务已经履行完毕，被告凌建玉应配合原告陈婷婷办理房屋权属变更登记手续，故本院对原告陈婷婷的该项诉讼请求予以支持。对于原告陈婷婷提存至本院账户剩余部分款项5012元，本院予以退还。
关于原告陈婷婷要求被告凌建玉支付违约金100000元的诉讼请求。合同关于违约金的条款系解除合同基础前提下才予以适用，本院未能过户的原因在于房屋被查封，但非被告凌建玉的恶意违约造成，但由于被告凌建玉的原因，导致过户的时间及交房的时间延迟，故原告陈婷婷的损失，被告凌建玉应予以赔偿。对于原告陈婷婷的损失，根据双方约定，2016年7月10日为过户时间，交房在待办妥房屋产权证明及付清所有房款之日后十个工作日进行，因上述交房具体时间没有约定，本院酌情支持自起诉日2016年9月22日起至实际交付之日止的租金损失，参照该房月租金的1.3倍计算（租金1200元/月）。因原告陈婷婷对被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店无主张，本院不予理涉。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告凌建玉于本判决生效后十日内配合原告陈婷婷办理昆山开发区西湾新村XX号楼XXX室房屋产权变更登记手续，在过户的同时原告陈婷婷将剩余购房款332288元一并支付被告凌建玉，被告凌建玉将房屋交付原告陈婷婷。预留在被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店5000元尾款，在扣除水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用（若有）后，由被告昆山侨福房地产咨询有限公司合兴店予以返还被告凌建玉。
二、被告凌建玉于本判决生效后十日内支付原告陈婷婷损失（损失按1200元/月租金的1.3倍从2016年9月22日起计算至实际交付之日止）。
三、驳回原告陈婷婷的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告凌建玉负担，被告凌建玉于本判决生效后十日内支付原告陈婷婷。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。
审 判 长 柴敏娟
人民陪审员 孙邦贤
人民陪审员 汤永兴
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 周婷昳