常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0482民初2798号原告：金坛宏达阳光置业有限公司，住所地常州市金坛区丹阳门北路9-A号。法定代表人：徐国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐钟，男，1987年5月29日生，汉族，住常州市金坛区，系公司工作人员。委托诉讼代理人：宋林君，男，1992年3月10日生，汉族，住常州市金坛区，系公司工作人员。被告：张小益，女，汉族，住常州市金坛区。被告：江苏富宇新型防水材料有限公司，住所地常州市金坛区良常中路249-33号西侧。法定代表人：张咬富，系该公司执行董事。原告金坛宏达阳光置业有限公司（以下简称宏达公司）诉被告张小益、江苏富宇新型防水材料有限公司（以下简称富宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2016年6月18日公开开庭进行了审理，原告宏达公司的代理人徐钟和宋林君到庭参加诉讼。后因案情需要组成合议庭于2016年11月2日再次公开开庭进行了审理，原告宏达公司的代理人徐钟到庭参加诉讼。被告张小益和富宇公司经传票传唤两次开庭无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告2015年4月9日签订的关于金坛市良常中路249号凤凰城经济工业园33号西侧房屋的房屋租赁协议书，被告按协议书约定将房屋及其附属设施完好腾退交还给原告；2、判决两被告立即支付拖欠原告的水费83元、电费821元、路灯费194元、垃圾清运费3280元、土地使用税10933元，并支付自2016年4月16日起至将房屋交还给原告之日期间的实际租金，同时按照协议书及附件约定的标准支付逾期付款违约金和赔偿金至判决之日止；3、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。第二次庭审中，宏达公司撤回要求被告承担电费821元的请求，并明确赔偿金和违约金是一个内容。事实与理由：2015年4月9日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》（含附件），协议书约定租赁期限为10年等内容。被告在支付了第一期租金后，原告即将房屋交付给被告使用。但被告至今未缴纳第二期租金，同时拖欠原告水费、路灯电费、垃圾清运费、土地使用税等费用。故诉至法院，请判如所请。张小益、富宇公司未作答辩、亦未举证。经审理查明，2015年4月9日，宏达公司（甲方、出租人）与张小益（乙方、承租人）签订1份《房屋租赁协议书》，该协议书主要约定：“……第一条、甲方将位于金坛良常中路249号金坛凤凰城经济工业园内的33西侧号房屋出租给乙方……总建筑面积即计租面积为2050平方米……第二条、租赁期限为10年，自2015年4月15日起至2025年4月15日止……第三条、该凤凰城经济工业园内的33西侧号房屋的租赁单价为每年每平方米110元，甲乙双方如约定房屋租金的年递增率，具体金额见以下租金支付方式表，每次应提前向甲方先期支付12个月的租金。第一年租金为225500元，支付时间为2015年4月15日前；第二年租金为225500元，支付时间为2016年4月15日前……第七条、乙方租金中不包含物业费、电话费用、水电费（含水、电共用表损耗的分摊费用）、有线电视收视费、土地使用税、卫生费等，上述费用由乙方自行承担并按月付清……第十条、本协议书被解除的条件，二、乙方有下列情形之一者，甲方有权解除本协议书并要求乙方支付违约金和赔偿金：（一）乙方不交纳或不按约定交纳租金及其他各项费用，累计10日以上的……第十一条、违约责任，二、乙方，（二）在租赁期内，乙方逾期交纳本协议书约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%向甲方支付违约金……（四）乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金的千分之五支付违约金……第十二条、本协议书租赁期间届满或本协议书被解除（终止）之日起的十日内，乙方必须搬出自己的全部物件（本协议书第九条第四款约定的乙方固定装修物除外，乙方对固定装修物不得拆除，无偿归甲方所有）……第十四条、乙方法定代表人或企业（商户）负责人（投资人）张小益同意：对乙方在履行本协议书及其附件《金坛凤凰城经济工业园消防安全责任书》、《金坛宏达阳光置业有限公司与入园用户相关约定协议书》过程中产生的债务承担连带责任保证。”2015年4月15日，宏达公司（甲方）与富宇公司（乙方、凤凰城经济工业园33号西侧用户）签订1份《金坛宏达阳光置业有限公司与入园用户相关约定协议书》，该协议书主要约定：“第二条、自甲方将房屋移交给乙方之日起，乙方应当向甲方交纳以下费用：（一）垃圾处置费、清运费。目前乙方须交纳的垃圾处置、清运费暂定为按照房屋建筑面积每平方米每月0.4元，自甲方向乙方交付房屋之日起计收……（三）乙方使用的供水、供电、电信、有线电视、燃气等设施的产权如系甲方所有，乙方应当按时向甲方交纳上述设施的使用费用以及共用表损耗的分摊费用……（六）园区路灯照明费。按乙方房屋建筑面积占比分摊计算，即本协议书项下房屋建筑面积除以甲方园区总建筑面积，再乘以当月园区路灯电费总额……”张小益作为乙方亦在该协议书中签名。当天，宏达公司将涉案房屋交付给富宇公司、张小益，并由富宇公司、张小益向宏达公司出具1份《房屋及其附属设施、设备验收单》。又查明，2015年8月至2016年4月，富宇公司应付的水费为83.3元；2015年9月至2016年4月，富宇公司应付的路灯电费为194元；2016年1月至2016年5月，富宇公司应付的垃圾清运费为3280元；2015年5月至2016年5月12日，富宇公司应付的土地使用税为10933元（2015年5月至2015年12月，共8个月，租赁面积2050平方米×每平方米5元÷12个月×8个月=6833元；从2016年1月1日至2016年5月12日，共4个月，租赁面积2050平方米×每平方米6元÷12个月×4个月=4100元）。另查明，张小益系富宇公司股东、监事。因富宇公司、张小益未交纳2016年4月16日之后的租金等费用，宏达公司诉至本院处理。第一次庭审中，原告方陈述：按每平方米每年110元乘2050平方米的标准计算自2016年4月16日起至将房屋交还给原告之日期间的实际租金。第二次庭审中，原告方陈述逾期付款违约金的计算依据：由于被告方拖欠水费、路灯电费、垃圾清运费、土地使用费共计11490元，协议约定在租赁期内乙方逾期缴纳本协议书约定的应由乙方负担的费用，每逾期一天则应按照上述费用总额的10%向甲方支付违约金。水费的逾期付款违约金从2015年8月30日起计算至2016年4月30日；路灯电费的逾期付款违约金从2015年9月1日起计算至2016年4月30日；垃圾清运费的逾期付款违约金从2016年1月1日起计算至2016年5月12日；土地使用税的逾期付款违约金从2015年5月1日起计算至2016年5月12日。关于租金的违约金计算方法，协议约定乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按年租金（因被告逾期支付的是第二年的租金，我方按照225500元计算）的千分之五支付违约金。本院认为，结合宏达公司与张小益签订的《房屋租赁协议书》、宏达公司与富宇公司、张小益签订的《金坛宏达阳光置业有限公司与入园用户相关约定协议书》以及富宇公司、张小益向宏达公司出具的《房屋及其附属设施、设备验收单》，本院认定涉案房屋租赁协议的双方为宏达公司与富宇公司、张小益，且双方之间的房屋租赁合同系真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。因富宇公司、张小益未按时向宏达公司交纳第二年租金等费用，故宏达公司要求解除2015年4月9日签订的《房屋租赁协议书》并要求富宇公司、张小益按约定将房屋及其附属设施完好腾退交还，符合双方协议约定，本院予以支持。宏达公司要求富宇公司、张小益支付水费83元、路灯电费194元、垃圾清运费3280元、土地使用税10933元，亦符合双方协议约定，本院予以支持。宏达公司要求富宇公司、张小益按年租金225500元的标准支付自2016年4月16日起至租赁物实际返还之日止的房屋使用费，不违反法律规定，本院予以支持。关于宏达公司主张的违约金问题。一、因富宇公司、张小益欠付租金及其他费用所造成宏达公司的损失在本案中体现为逾期付款利息损失，而出于公平原则的考量，宏达公司主张的违约金标准已超过造成损失的30%，超过部分不予支持。宏达公司可要求富宇公司、张小益承担以年租金225500元为基数按银行同期贷款利率的130%支付自2016年4月16日起至实际付清之日止的利息。欠付土地使用税的违约金的计算方式见下表，共计288.59元。应付月份当月应付数额利息计算期间利息2015年5月854.1252015.6.1-2015.6.304.556月1708.252015.7.1-2015.7.318.987月2562.3752015.8.1-2015.8.3113.358月3416.52015.9.1-2015.9.3016.469月4270.6252015.10.1-2015.10.3121.0210月5124.752015.11.1-2015.11.3023.3511月5978.8752015.12.1-2015.12.3128.1812月68332016.1.1-2016.1.3132.22016年1月78682016.2.1-2016.2.2934.612月88832016.3.1-2016.3.3141.863月99082016.4.1-2016.4.3045.144月109332016.5.1-2016.5.1218.89备注：利率为银行同期贷款利率的130%，单位：元。二、因宏达公司未举证证明富宇公司、张小益每月欠付水费的数额以及每月园区路灯电费总额，故欠付水费、路灯电费违约金的基数在本案中无法确定，本院对宏达公司主张的欠付水费、路灯电费违约金，在本案中暂不处理。因双方未就垃圾清运费的支付时间进行约定，故宏达公司主张2016年1月1日起至2016年5月12日欠付垃圾清运费的违约金，本院不予支持。被告富宇公司、张小益经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对本案实体抗辩、举证、质证、陈述等权利的放弃，由此产生的法律后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告金坛宏达阳光置业有限公司与被告张小益、江苏富宇新型防水材料有限公司于2015年4月9日签订的《房屋租赁协议书》。二、被告张小益、江苏富宇新型防水材料有限公司于本判决生效之日起30日内将本案所涉金坛区良常中路249号凤凰城经济工业园33号西侧房屋腾让给原告金坛宏达阳光置业有限公司。三、被告张小益、江苏富宇新型防水材料有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告金坛宏达阳光置业有限公司按年租金225500元的标准自2016年4月16日起至租赁物实际返还之日止的房屋使用费，并以年租金225500元为基数按银行同期贷款利率的130%支付自2016年4月16日起至实际付清之日止的利息。四、被告张小益、江苏富宇新型防水材料有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告金坛宏达阳光置业有限公司水费83元、路灯电费194元、垃圾清运费3280元、土地使用税10933元、逾期支付土地使用税的利息损失288.59元。五、驳回原告金坛宏达阳光置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由原告金坛宏达阳光置业有限公司负担34元，被告张小益、江苏富宇新型防水材料有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  丁 淼人民陪审员  倪美华人民陪审员  虞惠萍二〇一六年十一月十六日书 记 员  庄海燕