江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10239号上诉人（原审原告）：李东旺,男,1961年2月13日生,汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：戴惠平,女,1963年7月21日生,汉族，住南京市。上诉人（原审原告）：李辰飞，女，1988年7月15日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：李东旺，系李辰飞父亲,住址同上。上诉人（原审被告）：南京德文房地产开发有限公司,住所地南京市溧水区洪蓝镇平安西路86号。法定代表人：邵泽君，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晗，男，该公司监事。委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞与上诉人南京德文房地产开发有限公司（以下简称德文公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服南京市溧水区人民法院(2016)苏0117民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判德文公司按合同约定向三人支付延期交房违约金438575元，立刻向三人提供办理不动产过户所需全部资料，并承担本案的全部诉讼及保全、车程费用等。事实和理由如下：李东旺、戴惠平、李辰飞与德文公司签订的合同合法有效，并没有违反国家法律法规，应当受到法律的支持和保护。违约金具有补偿性和惩罚性，其并不需要违约行为造成损失为前提，只要双方当事人有一方出现违约行为，即可适用。德文公司是合同的缔约方、起草方、致歉函中的承诺方、强势方、违约方、违法方，原审未对此予以考量，不以合同，而把一个休闲区的高档住宅与当地最低的拆迁安置补偿标准划为一类，对德文公司在致歉函中承诺承担违约条款的内容亦未提及，德文公司也未提及租金问题，原审判决显示公平。调解时德文公司代表人提出李东旺、戴惠平、李辰飞提出的索赔金额远超总价的20%，原审却判决更低的数额，显失公平。综上，请求支持上诉请求。上诉人德文公司辩称，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第16条，双方约定违约金过高，可以适当的减少。李东旺等三人并没有产生任何的损失，并未在外过渡，也没有造成损失，因此一审法院认定的损失，缺乏依据，希望二审法院驳回李东旺、戴惠平、李辰飞的上诉请求，支持我方的上诉请求。上诉人德文公司上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审，由李东旺、戴惠平、李辰飞承担诉讼费用。事实和理由如下：1.涉案房屋所在地段系休闲度假区，李东旺、戴惠平、李辰飞均在南京工作，涉案房屋并不是三人的唯一住所。因此，逾期交房并未给三人带来实际损失。违约金的约定是以实际损失为依据的，一审法院参照同地区房屋租金标准1.3倍计算处理明显不当；2.一审中德文公司也表明了施工期间遭到的实际困难，即因政府行为导致施工停工，一审判决中并没有完全将该原因全部考虑进去，有失公允。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞辩称，双方当事人合同约定违约金是按照银行同期贷款利率，而并非是以我方是否有其他的住所或者有损失来约定违约金，合同也不是按照房屋的租金来约定违约金。双方的合同是由德文公司起草，我方签字确认，约定的是按照银行同期贷款利率计算违约金，我方诉请按照合同的约定来履行。有关延迟交付的期限，我方提供的证据，可以证明涉案房屋于2010年10月22日已经竣工，与延期交付没有关系，我方的实际交日期为2016年2月27日，合同约定的交房日期为2010年12月31日。本案的诉讼是由对方造成，因此诉讼费用应由对方来承担。李东旺、戴惠平、李辰飞向一审法院起诉请求：1.要求德文公司承担自2011年元月1日起至2016年2月26日（计1882天）的按商业银行贷款利率计算的利息438575.53元；2.要求判决德文公司协助办理权属变更；3.要求德文公司赔偿小区安全监控系统无法正常使用五年多的损失20000元（后撤回该项请求）；4.要求德文公司负担诉讼费用。一审认定事实：李东旺、戴惠平、李辰飞有意购买德文公司开发的位于溧水××洪蓝镇森湖溪谷休闲度假区的商品房，于2009年9月6日交纳了购房定金5000元。2009年10月27日，李东旺、戴惠平、李辰飞（作为乙方）与德文公司（作为甲方）签订了《森湖溪谷旅游休闲度假区》商品房预售合同（以下简称预售合同），预售合同约定：乙方购买甲方开发的森湖溪谷旅游休闲度假区一期20幢20-4室，建筑面积197.05M2，总价款1329983元（单价6749.47元/M2）。关于定金及其处理办法约定为乙方于2009年9月6日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首付款时冲抵房款；关于房款的支付方式、时间、迟延付款的责任方面约定：分期付款，第一期于2009年10月2日前付419983元，余款910000元乙方办理银行按揭手续以贷款方式支付，应当提交贷款资料的日期（签约后七日内）为应当付款的日期，实际提供资料的日期为实际付款日期；若乙方迟延支付合同价款，应按照未付到期价款的的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算向甲方支付迟延期间的违约金（解除合同除外）；乙方逾期付款金额达到总价款的10%，经催告后七日内仍未支付的，甲方有权解除本合同，并可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的双倍赔偿，在解除合同60日内将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方，定金也不予返还。乙方应在解除本合同七日内，协助甲方到登记机关申请注销本合同的登记，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定：一、甲方应于2010年12月31日前向乙方交付房屋。二、甲方交付商品房时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》，系住宅的还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，交接时甲方不能出示证明文件或不齐全，乙方有权拒绝接收，甲方承担迟延交付的责任；双方签署交接单，交接钥匙后即为交付，三、甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；四、甲方迟延交房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应于解除后60天内将已收房款及双倍定金返还乙方。乙方收到上述款项后五日内，协助甲方到登记机关申请注销本合同的登记，因乙方原因迟延注销的，按总价款的万分之一/天计算迟延期间的违约金。面积差处理：建筑面积差3%以内，据实结算房款，乙方在约定付款日期按期支付购房款，并全款补足实测面积差价的，甲方按期交付，否则交付日期顺延，乙方全款到位后再予以办理交付手续，期间甲方不承担任何违约责任。关于合同生效条件双方约定：合同经双方签署并经有关部门登记鉴证后生效。双方还对其他商品房质量保证、物业服务、配套设施、合同文件的送达、争议的解决等事项进行了约定。预售合同签订后，2009年10月29日，李东旺、戴惠平、李辰飞交预收房款419983元；2009年11月6日，李东旺、戴惠平、李辰飞交预收房款90000元；2009年12月22日，李东旺、戴惠平、李辰飞交预收房款820000元，合计1329983元。李东旺、戴惠平、李辰飞按合同履行完付款义务后，德文公司并未能如约于2010年12月31日前交付房屋。德文公司于2010年12月27日，向李东旺、戴惠平、李辰飞寄送致歉函一份，因项目公共配套等原因，按合同约定的期限不具备交付条件，深表歉意，并将严格按合同中相关违约条件承担责任。公司将尽快做好相关工作，使房屋尽早具备交付条件，届时将提前通知。2011年7月11日，德文公司开发建设的森湖溪谷旅游休闲度假一期20幢工程于2010年12月22日竣工验收合格，并于2011年7月20日送审备案，加盖了南京市溧水区房屋建筑工程竣工验收备案专用章。2016年2月2日，德文公司和（南京三全）物业公司寄送收房入住通知书，通知李东旺、戴惠平、李辰飞于2016年2月10日正式办理入住手续，逾期未办理，则自2016年2月11日起视为正式交付，房屋风险转移，物业费自交付的次月计收。2016年2月14日，李东旺、戴惠平、李辰飞致函德文公司和物业公司，提出因为春节，交接时间定为2016年2月27日，交接中的一些瑕疵问题要求完善，提出面积差价款首选用延期交房费用进行抵充或现场交房时现金支付。2016年2月27日，李东旺、戴惠平、李辰飞向物业公司交纳3900元物业费（面积差价款未能交纳），办理了房屋交接单，李东旺、戴惠平、李辰飞收到住宅使用说明书和质量保证书，并提出进门对讲门禁系统不能正常使用，地下车库大门无遥控器，花园护栏损坏需更换等。因李东旺、戴惠平、李辰飞及德文公司双方对延期交房违约金未能协商一致，李东旺、戴惠平、李辰飞诉讼至一审法院，要求：1、德文公司支付逾期交房违约金438575.53元；2、德文公司赔偿小区监控安全系统瘫痪无法正常使用的赔偿金20000元；3、德文公司协助办理20幢20-4室的权属变更手续；4、德文公司承担全部诉讼费用。庭审中，李东旺、戴惠平、李辰飞变更诉讼请求，撤回要求德文公司赔偿小区监控安全系统瘫痪无法正常使用的赔偿金20000元的诉讼请求。庭审中，德文公司提出两点抗辩理由，一是其逾期交房中一个重要原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减该期间；二是认为约定违约金过高，要求按照同地区地段租金标准下调。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自已的义务，德文公司应当按照合同约定如期交房，逾期交房应当承担违约责任。德文公司抗辩其逾期交房中一个重要原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减。对此，一审法院认为，原则上在合同交房期内（2009年10月27日至2010年12月31日）的遇青奥会、公祭日、中高考期间，在计算违约金时可以扣减，且中高考禁止施工区域是中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，但本案在该期间内的只有2010年5月31日至6月20日期间，且不在中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，故德文公司该抗辩，一审法院不予采信。德文公司抗辩违约金过高问题，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失（损失可以参照租金确定）的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，请求减少违约金的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案房屋地段属休闲度假区，李东旺、戴惠平、李辰飞均在南京工作，逾期交房约定的违约金较高（超过房价的20%，也超过租房的实际损失），一审法院酌定参照同地区房屋租金标准的1.3倍处理，同期同地段的租金标准参照6元/月M2（本地区拆迁安置补偿标准约为6-8元/月M2），计算期间自2011年1月起至2016年2月计62个月，则李东旺、戴惠平、李辰飞请求的逾期交房违约金计算为95433.62元（6元/月M2×197.34M2×62月×1.3倍），但应扣除李东旺、戴惠平、李辰飞应补交的房屋面积差价1957.35元；德文公司在交付房屋时，应当转移房屋所有权登记于李东旺、戴惠平、李辰飞，故应当协助李东旺、戴惠平、李辰飞办理转移房屋所有权登记，李东旺、戴惠平、李辰飞该项诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，一审法院判决：一、南京德文房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付李东旺、戴惠平、李辰飞违约金95433.62元，扣除面积差价款1957.35元，尚应支付93476.27元；二、南京德文房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内协助李东旺、戴惠平、李辰飞办理森湖溪谷旅游度假区20幢20-4室房屋所有权转移登记手续。案件受理费8179元，保全费2813元，合计10992元，由南京德文房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞提交5份房地产网站的打印件拟作为新证据，证明涉案房屋同地段房屋租金的标准为6000至7000元/月，一审法院认定数额过少，请求二审依据中国人民银行同期贷款利率来计算。德文公司质证意见为：关于上述材料中的前两份关于森湖溪谷的内容，我方没有否认过涉案房屋是别墅，一审也查明了该事实。其他的证据与本案无关，并不能说明李东旺存在实际损失。且李东旺、戴惠平、李辰飞提交的证据已经超过了举证期限。上诉人德文公司提交溧水县人民政府溧政发（2011）77号政府文件拟作为新证据，证明一审法院判决的依据是溧水县该文件，一审认定的拆迁标准是有依据的。上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞的质证意见为：1.无论从开发商宣传，还是销售过程中，涉案房屋的性质就是独栋别墅；2.双方约定是按照银行同期商业贷款基准利率计算违约金，德文公司提交的文件与本案没有任何参考价值和可比性，完全不予接受。我方购买的是商品房、独栋别墅，并非拆迁安置房。主张按照双方约定的受法律保护的合同进行裁判。二审期间，本案的争议焦点为：违约金应当按照何种标准计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从我国的法律规定来看，违约责任的一般原则是以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，根据已查明的事实，德文公司构成迟延交房长达五年余，应当承担相应的违约责任。按照双方当事人的约定，甲方迟延交付商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金，但原审审理期间，德文公司认为违约金过高，申请法院下调，原审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到涉案房屋系休闲度假区域，其地理位置、功能均具有特殊性，同地区同地段租金标准难以确定，且三名上诉人均在南京工作，对涉案房屋的使用频率相较于一般商品房住宅较低，其因涉案房屋迟延交付所产生的具体损失数额缺乏充分证据证明等实际情况，参照同地区拆迁安置补偿标准6元/月平方米，认定德文公司应按照该数额1.3倍的标准自2011年1月起至2016年2月向李东旺、戴惠平、李辰飞支付逾期交房违约金系依法行使裁量权，并无不当。本院对李东旺、戴惠平、李辰飞认为应按合同约定的标准计算违约金的主张不予支持。德文公司已构成违约，其认为逾期交房并未对李东旺、戴惠平、李辰飞造成实际损失，不应按照同地区租金标准1.3倍计算违约金的主张亦缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞及上诉人德文公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8179元，由上诉人李东旺、戴惠平、李辰飞负担3000元，上诉人南京德文房地产开发有限公司负担5179元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年三月七日书记员  戴 苗