广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初字第8775号
原告广州市合高物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人谭广伟。
委托代理人邱文婷，广东伯方律师事务所律师。
委托代理人毕京琨，广东伯方律师事务所律师。
第一被告高海军，男，汉族，1975年2月4日出生，住所地：湖北省天门市。
第二被告陈月英，女，汉族，1979年12月8日出生，住所地：湖北省天门市。
第一、二被告共同的委托代理人钟玉婷，广东江盈律师事务所律师。
原告广州市合高物业管理有限公司诉第一被告高海军、第二被告陈月英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毕京琨到庭参加了诉讼。第一、二被告及其委托代理人钟玉婷均到庭参加了诉讼。本院依法审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月14日，第一被告与原告签订了为期四年的租赁合同，向原告承租位于海珠区土华村××广场××及××号铺，租赁期限：2015年11月14日至2019年11月13日。合同约定，第一被告应于每月15日前支付次月租金及综合费40850元，应于每月5日前支付前一月水电费及其他费用。自2016年5月15日起，第一被告未依合同约定支付6月、7月、8月、9月及10月（计至2016年10月19日）租金及综合费188437元。自2016年6月5日起，第一被告未依合同约定支付5月、6月、7月及8月水电费及杂费共计43705.82元。期间，原告多次向第一被告发出催告通知，要求及时支付上述费用及相应逾期付款违约金。2016年8月7日、17日及9月22日，第一被告分别向原告转账2万元两次，3万元一次，用于支付5月水电费杂费、6月部分租金及综合费以及相应逾期付款违约金。截止2016年10月19日，第一被告仍拖欠租金及综合费、水电费杂费共计181989.07元，逾期付款违约金共计45531.11元。由于第一被告始终未足额支付上述费用，且自2016年5月15至今已超过三十日，故原告依据合同约定单方解除租赁合同，并以多种方式向第一被告送达解除合同通知。原告认为，第一被告违反租赁合同约定，应承担相应违约责任，向原告补交所欠租金及综合费、水电费杂费以及支付相应逾期付款违约金，同时违约行为致使相应铺位长期处于空置状态，给原告造成极大逾期收益损失，应予以合理赔偿。而第二被告与第一被告为夫妻关系，此为夫妻共同债务，第二被告有义务与第一被告承担连带赔偿责任。故请求法院判决：1.确认原告与第一被告2015年11月14日所签订的租赁合同于2016年8月6日解除。2.第一被告赔偿原告因追讨欠款所支付的律师费18800元。3.第一被告补交所欠租金及综合费用、水电费、杂费等共计97318.79元。4.第一被告支付逾期付款违约金34450.85元。5.第一被告赔偿所承租铺位空置期预售收益损失163400元。6.本案诉讼费用、保全费用、执行费用等由第一被告承担。7.第二被告与第一被告共同清偿。
第一、二被告辩称，一、我方没有拖欠原告租金及综合费用、水电费和杂费。我方已支付原告70000元。2016年6和7月的租金、综合费用、水电费和杂费共计为71261.96元，我方已支付了6月和7月的大部分费用，最多尚欠1261.96元。由于租赁合同已于2016年8月6日解除，不产生2016年8月、9月的租金、综合费用、水电费和杂费。二、我方并无违约，是原告擅自更改房屋设施导致合同目的不能实现，原告无奈才会于2016年7月1日停止营业并准备将涉案房屋转租出去，原告要求支付违约金和逾期收益损失没有事实依据。2015年10月，第一、二被告租用涉案房屋时，已约定用于经营店餐形式的火锅餐厅，经营品牌为尚上捞。原告提供了一份二层平面图给两被告，两被告便在2015年10月8日将该二层平面图发送给尚上捞总部的负责人要求按照图纸进行设计，2015年11月11日，尚上捞总部的负责人表示已经按照我方提供的二层平面图设计好整体的设计图和效果图，并通过QQ的方式发送给我方，我方收到设计图纸和效果图后，联系装修公司按照设计图纸和效果图进行装修，但是装修到一半后，原告在租用的房屋左侧新增一道墙将原本的通道堵死，另外一半用于出租，并违反双方约定经另外一半租用给其他人用于经营火锅，我方向原告协商能否拆除该墙，因为现在将二层的通道堵死后，餐厅里的油烟无法排出去，且消防无法过关。原告表示不能拆除，强制要求我方租用首层铺位用于修建楼梯。我方已经花费巨额款项装修到一半，如果解除合同将会遭受巨大损失，而要继续租用二层商铺用于经营火锅使用必须租用首层铺位作为通道。为此，我方无奈之下租用了首层用于修建通往二楼的通道，并重新找到广州市恒艺装饰设计有限公司按照新的图纸进行重新设计，将一楼强制打通重新修建新的楼梯作为通道，并根据新的设计图纸重新进行全部装修。装修完后，我方开始经营火锅生意，后发现及时租用了一楼房屋用于排烟以及行走的通道，但是由于油烟不会往下排放，导致全部油烟排到隔壁的餐厅，而隔壁的火锅餐厅的油烟排到我方的餐厅内，导致两家餐厅都无法进行正常经营，一直亏本下去，我方勉强支撑到2016年6月并准备将商铺转让出去，2016年7月1日，我方无奈之下关门，停止营业，在商铺外张贴了转让公告。2016年8月4日，原告向我方邮寄一份《解除合同通知》，提出从送达之日起与我方解除《租赁合同》。我方在2016年8月6日签收查阅。我方知悉后，与原告协商退场事宜，当我方准备去涉案商铺清理物品时，原告已将门反锁更换，导致我方无法清理涉案商铺的物品。三、我方同意确认合同于2015年8月6日解除，但不认可解除的理由。且原告应赔偿被告方装修损失。不同意赔偿原告的律师费。我方认为7万元应向支付水电和租金，不同意支付违约金和收益损失。我方未拖欠房租水电，不同意支付水电费。
经审理查明，2015年11月14日，原告与第一被告签订了《租赁合同》，约定原告向第一被告出租位于广州市海珠区土华路48号之一土华合高广场第首层铺位7号和第二层铺位22号，并约定由租赁房屋金用于点餐形式火锅店，经营品牌为尚上捞。租赁期限为2015年11月14日至2019年11月13日。首层铺的租金为：2015年11月14日至2016年11月13日，租金每月6966元，综合费每月为4644元；2016年11月14日至2017年11月13日，租金每月7523元、综合费每月5016元；2017年11月14日至2018年11月13日，租金每月8125元、综合费每月5417元；2018年11月14日至2019年11月13日，租金每月8775元、综合费每月5850元。房屋二层租金为：2015年11月14日至2016年11月13日，租金每月17748元，综合费每月为11832元；2016年11月14日至2017年11月13日，租金每月18635元、综合费每月12424元；2017年11月14日至2018年11月13日，租金每月19567元、综合费每月13045元；2018年11月14日至2019年11月13日，租金每月20546元、综合费每月13697元。当月租金及综合费最迟应于上月十五号之前（如遇节假日可顺延），由第一被告支付到原告指定账户。第一被告如逾期支付租金及综合费，应按所欠租金及综合费额依每天千分之三的比率支付逾期付款违约金。如果逾期三十日，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并要求第一被告按照合同约定承担违约责任。管理费及其他费用最迟应于每月第五日（到期日）当日或之前（如遇节假日可顺延），由第一被告支付到上述账户。第一被告如逾期支付，应按所欠租费用总额依每天千分之三的比率逾期付款违约金。如果逾期三十日，原告有权采取断水、断电等措施；如果逾期九十日，原告可单方解除合同，收回房屋，并要求第一被告按照本合同的规定承担违约责任。另约定倘若第一被告未能支付合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金及综合费、租赁保证金、管理费保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，第一被告应承担原告为追讨欠款所产生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费、交通费、食宿费等。）
2016年8月6日原告向被告邮寄《解除合同通知》：高海军，鉴于您所欠租金及综合费超过三十日未缴纳，并且我司先后于2016年6月1日、2016年6月20日、2016年6月30日向您发出缴费通知单，要求您最迟于2016年7月1日上午9：00点前缴清相关费用，现您所欠费用共计111415.71元，但您至今尚未缴纳欠费。因此，我司按照与您签订的《租赁合同》第15条第3款约定，特向您发出解除合同的通知。具体如下：一、本通知送达至您之日起，我司与您签订的《租赁合同》解除。二、本通知送达至您之日起3日内，您应缴纳所欠租金及综合费，到我司办理退场手续，办理房屋内的全部物品，否则将被视为已放弃物品的所有权，同意我司有权进入出租房屋处置该物品。三、如您未如期办理退场手续，我司将在本通知送达至您之日起3日后强行清楚，由此产生的一切费用由您承担。
另查，原、被告方均确认合同签订时，涉案房屋为毛坯,签订合同后，对第5条第3款进行了更改，更改为于每月5日前付本月租金，于每月5日前付上一个月的水电费与杂费。被告方表示第一次签订是在2015年10月8日，2015年11月14日是第二次签订，但是第一次签订合同均由原告拿走了，仅有交付押金的银行转账记录为证。第一次签订合同后原告新增墙壁，第二次签订合同后没有新增墙壁。被告方另主张与原告口头约定旁边的店铺不能做火锅店，但是起了一堵墙后旁边也是做火锅店的。
又查，对于水电费和杂费，被告表示确认2016年5月份水费682.76元、电费18496.8元、杂费1006.58元。2016年6月份水费590.85元、电费17707.2元、杂费1131.52元、2016年7、8月份不确认水电费，仅确认7月份杂费1117.73元、8月份杂费1119.79元。被告在8月7日转了2万元，8月18日转了2万，9月22日转了3万元。被告表示2016年8月7日支付了6月份的租金及5月份的水电费。另查，第一、二被告系夫妻关系，双方共同在涉案商铺经营火锅店。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、租赁合同，电表读数，水表读数，费用明细表；2、催缴费通知书；3、解除合同通知，快递单及妥投证明；4、店铺相片；5、排烟管道图片；6、报警回执、砸毁物品清单，证明人是海珠区土华村村委的负责人，证明被告到现场砸毁物品；7、民事委托合同、律师费发票。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、被告提供的原始图纸；2、往来邮箱、QQ聊天记录、相片；3、广州市恒艺装饰设计有限公司施工图；4、转让图片；5、解除合同通知、快递单据、快递单网上跟踪信息；6、中国农业银行网上银行电子回单、收据、星火清单、华兴白铁环保通风合同、广州恒艺装饰设计工程有限公司费用表；7.订货单、收据等。
本院认为，原、第一被告签订的《租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院应予认定该协议合法有效，对双方当事人均有约束力。
根据合同约定，第一被告应定期向原告缴纳租金、水电费等相关费用。另根据双方约定，每月5日前付本月租金及上一个月的水电费与杂费。结合被告陈述，其于2016年8月7日支付2016年6月份的租金及5月份的水电。故本院确认第一被告延迟支付租金及水电费等行为构成违约，应承担相应的违约责任。对原告主张因第一被告违约，双方的《租赁合同》于2016年8月6日解除的请求，本院予以确认。
依据合同，本院对原告主张的2016年6月租金及综合费为40850元、2016年7月租金及综合费为40850元，2016年8月（截止至8月6日）租金及综合费为7906.45元予以确认。对于水电费和杂费，第一、二被告表示确认2016年5月份水费682.76元、电费18496.8元、杂费1006.58元。2016年6月份水费590.85元、电费17707.2元、杂费1131.52元、2016年7、8月份不确认水电费，仅确认7月份杂费1117.73元、8月份杂费1119.79元。对于2016年7、8月份的水电费，由于原告未能举证证实上述费用实际产生，故对于2016年7、8月份的水电费本院不予支持。故第一被告应支付2016年6月租金及综合费40850元，2016年7月租金及综合费40850元，2016年8月（截止至8月6日）租金及综合费为7906.45元，2016年5月份水费682.76元、电费18496.8元、杂费1006.58元，2016年6月份水费590.85元、电费17707.2元、杂费1131.52元，7月份杂费1117.73元、8月份杂费1119.79元，共计131459.68元。扣除被告8月7日转款2万元，8月18日转款2万，9月22日转款3万元，被告共需支付原告61459.68元。
对于逾期付款违约金，合同已约定，每天千分之三的比率支付逾期付款违约金。结合第一被告于8月7日转款2万元，8月18日转款2万，9月22日转款3万元的事实，本院将第一被告应支付的逾期付款违约金计算为：2016年6月份租金及综合费（40850元）、5月份水电费（682.76元、18496.8元）、杂费（1006.58元）的逾期付款违约金按每日0.3%的比率以61036.14元为本金从2016年6月6日起计算至2016年8月7日，以41036.14元为本金从2016年8月8日起计算至2016年8月18日，以21036.14元为本金从2016年8月19日计算至2016年9月22日。2016年7月份租金及综合费（40850元）、6月份水电费（590.85元、17707.2元）、杂费（1131.52元）的逾期付款违约金按每日0.3%的比率以60279.57元为本金从2016年7月6日计算至2016年9月22日，以51315.71元为本金从2016年9月23日计算至51315.71元清偿完毕之日止（上述两段时间的违约金总额不的超过60279.57元）。2016年8月份租金及综合费（7906.45元）、7月份杂费（1117.73元）的逾期付款违约金按每日0.3%的比率以9024.18元为本金从2016年8月6日计算至9024.18元清偿完毕之日止（违约金总额不的超过9024.18元）。2016年8月份的杂费1119.79元的逾期付款违约金按每日0.3%的比率以1119.79元为本金从2016年8月6日计算至1119.79元清偿完毕之日止（违约金总额不的超过1119.79元）。
对于律师费。由于合同已约定倘若第一被告未能支付合同及本合同规定的任何应付款项，第一被告应承担原告为追讨欠款所产生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费、交通费、食宿费等。），结合原告提交的委托合同及律师费发票，故对于原告要求被告承担律师费18800元的请求，本院予以支持。
由于第一、二被告系夫妻关系，且双方确认共同经营涉案商铺，故第二被告应对第一被告承担应的责任承担连带清偿责任。
原告要求被告方承担铺位空置期预期收益，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告与第一被告在2015年11月14日所签订的租赁合同于2016年8月6日解除；
二、第一、二被告于本判决生效之日起7日内连带赔偿原告律师费18800元；
三、第一、二被告于本判决生效之日起7日内连带支付原告所欠租金及综合费用、水电费、杂费等共计61459.68元；
四、第一、二被告于本判决生效之日起7日内连带支付原告2016年6月份租金及综合费（40850元）、5月份水电费（682.76元、18496.8元）、杂费（1006.58元）的逾期付款违约金，按每日0.3%的比率以61036.14元为本金从2016年6月6日起计算至2016年8月7日，以41036.14元为本金从2016年8月8日起计算至2016年8月18日，以21036.14元为本金从2016年8月19日计算至2016年9月22日；支付原告2016年7月份租金及综合费（40850元）、6月份水电费（590.85元、17707.2元）、杂费（1131.52元）的逾期付款违约金，按每日0.3%的比率以60279.57元为本金从2016年7月6日计算至2016年9月22日，以51315.71元为本金从2016年9月23日计算至51315.71元清偿完毕之日止（上述两段时间的违约金总额不的超过60279.57元）；支付原告2016年8月份租金及综合费（7906.45元）、7月份杂费（1117.73元）的逾期付款违约金，按每日0.3%的比率以9024.18元为本金从2016年8月6日计算至9024.18元清偿完毕之日止（违约金总额不的超过9024.18元）；支付原告2016年8月份的杂费1119.79元的逾期付款违约金，按每日0.3%的比率以1119.79元为本金从2016年8月6日计算至1119.79元清偿完毕之日止（违约金总额不的超过1119.79元）；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7164元，诉保费2474.6元，由原告负担受理费3568元，被告负担受理费3596元，诉保费2474.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 隋 群
人民陪审员 李绮文
人民陪审员 袁碧玉
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 邝炜荧
刘浩然