广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民一终字第399号
上诉人（一审被告）：谢良萍。
委托代理人：郭海宁。
被上诉人（一审原告）：张大蓉。
上诉人谢良萍因与被上诉人张大蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第897号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成由审判员魏玉芳担任审判长、审判员汪海敏、周润生参加的合议庭，并于2015年11月16日公开开庭审理了本案。书记员何秋蓉担任法庭记录。上诉人谢良萍的委托代理人郭海宁、被上诉人张大蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2014年2月17日，原告张大蓉与被告谢良萍签订《房屋租赁合同》一份，约定由谢良萍将位于北海市文明南路一巷29号一、二楼双铺面出租给张大蓉经营童装及仓储用，租赁期限为五年，谢良萍从2014年2月17日起交付张大蓉使用，至2019年2月16日止，其中2014年2月17日至2017年2月16日每月租金为7000元，2017年2月17日至2019年2月16日每月租金为7300元，2018年2月17日至2019年2月16日每月租金为7500元；支付方式为现金支付，每三个月交付一次，先付款后使用，并交付押金2万元。还约定合同期满后，若张大蓉没有任何损坏房屋时不再继续租赁，谢良萍将押金如数退还张大蓉，若张大蓉中途违约，谢良萍有权不退押金，若谢良萍中途违约如数退还押金并按实际情况赔偿张大蓉的损失等内容。合同签订后，谢良萍按约向张大蓉交付了租赁物，张大蓉亦按约向谢良萍支付了2万元押金及相应的租金，但未能按约在2015年5月17日前向谢良萍交付下三个月的租金，谢良萍亦未在2015年5月17日以后要求张大蓉支付上述租金。2015年5月27日，谢良萍在未告知张大蓉的情况下与案外人何建平签订房屋租赁合同将上述租赁物租赁给了何建平使用至今。现张大蓉以谢良萍拒不退还押金为由诉至该院，提出以下诉讼请求：l、判令被告偿还原告2万元押金；2、解除原、被告之间的房屋租赁合同；3、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认为，张大蓉与谢良萍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，亦未侵犯他人的合法权益，属合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”自合同签订至发生争议前，张大蓉均能严格履行合同义务，且对租赁物的使用投入了相当的财力物力，从这个角度可知张大蓉具备较高的履行合同义务的意愿及行为。虽然张大蓉未能于2015年5月17日前依约向谢良萍支付下三个月的租金，给谢良萍造成了一定的影响，张大蓉有一定的责任，但谢良萍在此情况下不是积极寻求对租金的救济，未要求张大蓉在合理期限支付租金，而是在极短的时间内就以张大蓉未按约定的期限交付租金为由且在未告知张大蓉的情况下单方解除合同即与他人签订新的租赁合同，并以此为由拒绝退还已收取张大蓉交付的押金，谢良萍的上述行为明显有失公平，导致张大蓉无法再继续使用租赁物或取回押金，属于根本性违约行为，故张大蓉请求解除双方签订的租赁合同及退还押金的诉讼请求合法有据，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告张大蓉与被告谢良萍于2014年2月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告谢良萍须退还押金20000元给原告张大蓉。案件受理费300元，减半收取l50元，由被告负担。
上诉人谢良萍不服一审判决，上诉称：
1．一审判决认定事实错误。被上诉人未依约定交付下三个月租金，并在没有告知上诉人的情况下私下将其店内物品及安装的空调等设备拆除、搬走，在上诉人发现后，多次电话要求其继续履行合同或与上诉人协商解除合同，被上诉人一直未与上诉人协商并达成一致，被上诉人以其行为表明其将不再继续履行合同，属于单方解除合同，已构成根本性违约，为维护上诉人合法权益，避免更大的损失，在被上诉人私下搬空房屋并不与上诉人协商解除合同情况下，上诉人被迫于2015年5月27日将房屋另行出租。一审判决对上述事实却视而不见，遗漏了影响判决的重要事实。在整个合同履行过程中，上诉人依照约定履行义务，合法地行使法律和合同赋予上诉人的解除权，并诚信地履行了解除合同的告知义务，因此上诉人并不存在任何违约行为。
2、一审判决适用法律错误，忽视法条适用的前提条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，该条款适用的前提条件是承租人愿意继续履行合同，并与出租人协商延期支付租金，但本案中，被上诉人应依合同约定于2015年5月17日前交付下三个月租金方可继续承租上诉人房屋，但其一直没有支付，也未与上诉人协商，而是在没有告知上诉人情况下，私下将其店内物品及安装的空调等设备拆除、搬走，被上诉人以自己的行为表明不再履行支付租金的主要债务，不再继续履行合同，已构成根本性违约，属单方解除合同。因此，基于被上诉人根本性违约的行为，上诉人可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”依法行使法定的解除合同权利。
综上所述，鉴于被上诉人根本性违约行为在先，上诉人依法依约维护自身合法权益，不存在任何违约行为，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判：1．维持一审判决第一项；2．撤销一审判决第二项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担；4．催交三个月水、电费欠款。
被上诉人张大蓉答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
二审期间，双方均无新的证据向本院提供。对一审查明的事实，上诉人认为一审判决认定其在未告知被上诉人的情况下与案外人何建平签订了房屋租赁合同不是事实，何建平实际是被上诉人在张贴了招租广告后，主动找到被上诉人，再由被上诉人带来与上诉人商谈租赁事宜的，上诉人对其他一审确认的事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。
本院对双方均无异议的一审查明的事实予以确认。
另查明，双方当事人在签订涉案房屋租赁合同约一年后，即2015年2月左右，被上诉人认为生意不好，就解除涉案租赁合同以及转租他人的事宜与上诉人进行了沟通，上诉人同意与被上诉人解除合同以及进行转租，为此，被上诉人对外张贴了招租广告，案外人何建平系看到被上诉人张贴的广告后与其联系承租之事。二审庭审时，双方均确认当时约定2015年5月17日为解除合同之日，且双方还曾就退还8000元押金达成一致意见。案外人何建平经被上诉人介绍认识了上诉人，但何建平与上诉人于2015年5月27日签订租赁合同之事被上诉人否认系其介绍所为。此外，2015年5月15日左右，被上诉人将涉案房屋内的物品、贷架等搬离，仍有部分货架、空调等物未搬离，直至同月18日（还是19日被上诉人记不清楚）才将全部货架搬完、将空调拆走。被上诉人主张2015年5月17日前，自己的租期还未届满，房屋内的货品还没有全部搬完，上诉人就同意案外人将货品搬进涉案房屋内，上诉人该行为已经违约。上诉人不认可被上诉人所说的2015年5月17日之前同意案外人搬货品进涉案房屋，并主张案外人是在与其签订租赁合同后才搬进来的。双方当事人对自己陈述的上述主张均没有提供证据证实。另，上诉人与案外人约定的租金与出租给被上诉人的租金数额一致。
综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：上诉人与被上诉人在履行涉案的《房屋租赁合同》过程中哪一方存在违约行为，上诉人应否将2万元押金归还被上诉人。
本院认为，上诉人与被上诉人于2014的年2月17日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容亦没有违反国家法律法规的规定，系合法有效之合同。2015年2月左右，被上诉人就解除合同以及转租之事与上诉人沟通，并得到上诉人同意，双方还曾就退还押金8000元达成合意。此时，双方已经就确定2015年5月17日解除合同、退还部分押金达成了一致意见。随后，被上诉人对外张贴租赁广告，并介绍他人与上诉人联系转租之事，并于2015年5月15日左右将涉案房屋内的物品陆续搬离，也没有于约定的日期（2015年5月17日）支付下一期的租金（至今未支付）。被上诉人主张自己合同期未届满上诉人就允许他人搬货品进来的行为构成违约，因上诉人不认可被上诉人该说法，被上诉人亦未提供相应证据证实，本院不予采信。即使被上诉人该说法真实，由于双方已经就解除租赁合同、退还8000元押金之事达成一致意见，且被上诉人上述一系列的行为也已经明确表示不愿意再继续履行合同，上诉人在此情况下与他人协商转租之事亦在情理之中。所以上诉人在合同约定的交纳下一期租金的日期届满，被上诉人一直未交纳租金的情况下与他人重新签订租赁合同的行为并没有违约。一审判决认为上诉人未在合理期限内向被上诉人追讨租金就将房屋另租他人构成根本性违约缺乏证据的支持，本院予以纠正。
综上所述，上诉人与被上诉人于2014年2月17日签订的《房屋租赁合同》实际已于2015年5月17日解除，被上诉人主张上诉人存在违约行为缺乏事实与法律依据，其要求上诉人退还全部的押金，本院不予支持，上诉人应该按照双方当时约定的退还8000元押金予以执行。一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉理由部分成立，成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第897号民事判决第一项；
二、变更北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第897号民事判决第二项为：上诉人谢良萍退还押金8000元给被上诉人张大蓉。
三、驳回被上诉人张大蓉的其他诉讼请求。
一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，合计450元，由上诉人谢良萍负担180元，被上诉人张大蓉负担270元。（二审案件受理费上诉人已向法院预交，上诉人在执行上述债务时可将被上诉人尚应承担的部分予以扣减）。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 汪海敏
审判员 周润生
二〇一五年十一月二十七日
书记员 何秋蓉
附本判决引用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”；
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”。