浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初3782号
原告蒋玉如，女，1934年9月7日出生，汉族，住址杭州市江干区。
委托代理人刘富海、黄楚楚，浙江亿维律师事务所律师。
被告徐建萍，女，1960年12月18日出生，汉族，住址同上。
委托代理人刘大金，浙江浙杭律师事务所律师。
原告蒋玉如为与被告徐建萍共有物分割纠纷一案，于2017年6月2日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2017年7月26日、11月1日公开开庭进行了审理。原告蒋玉如委托代理人刘富海、黄楚楚、被告徐建萍委托代理人刘大金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋玉如诉称，蒋玉如与徐建萍为母女关系，双方通过房改房继承方式取得杭州市江干区运新花苑一区4幢1单元1302室房屋所有权。涉案房屋建筑面积103.78平方米，由蒋玉如与徐建萍按份共有，份额分别为75%、25%。蒋玉如与徐建萍共同居住于涉案房屋中，但双方经常因生活琐事发生争吵，各种矛盾致使关系恶化，无法共同生活。蒋玉如曾多次与徐建萍协商，提出房屋归蒋玉如所有，徐建萍搬出，蒋玉如给予补偿；或将涉案房屋出售，双方依据所占份额分割房款，蒋玉如在取得相应房款后另行购买房屋用于生活起居等方案。但徐建萍均拒绝，至今仍居住在涉案房屋中。长期的争吵令蒋玉如身心俱疲，现蒋玉如年事已高只想安度晚年，故无奈只能先搬离涉案房屋。原告蒋玉如提出以下诉讼请求：
一、判令杭州市江干区运新花苑一区4幢1单元1302室房屋归原告蒋玉如所有，原告蒋玉如支付被告徐建萍房屋评估价的25%。
二、判令被告徐建萍立即腾退杭州市江干区运新花苑一区4幢1单元1302室房屋。
被告徐建萍辩称，蒋玉如与徐建萍系母女关系，双方通过房改房继承方式取得了杭州市江干区运新花苑一区4幢1单元1302室房屋所有权。该房屋建筑面积103.78平方米，其中房改面积为80平方米。在取得涉案房屋过程中，徐建萍向其哥哥支付了5万元，其哥哥放弃了对涉案房屋的所有权利，购房款全部由徐建萍支付。而蒋玉如占25%、徐建萍占75%的产权登记系产权登记机关的强制要求。蒋玉如取得上述房屋后在多个场合表示此房归徐建萍所有，蒋玉如与徐建萍共住此房，由徐建萍在此房内为其养老送终。为此徐建萍倾其所有支付购房款并进行装修，希望蒋玉如有一个良好的生活环境。徐建萍与蒋玉如自涉案房屋交付之后一直生活在一起，直至蒋玉如认为生活冷清突然搬走至儿子处为止。在共同生活期间双方一直母慈子孝，没有根本性的矛盾，即使徐建萍有做得让蒋玉如不满意的地方，只要蒋玉如提出徐建萍也愿意为了老人做改进。徐建萍也真诚地希望蒋玉如回到住处，让徐建萍尽到赡养的义务。徐建萍与蒋玉如没有根本性的矛盾，对房屋进行分割也会导致徐建萍处于无处可住的境地。
经审理本案事实认定如下：
蒋玉如与徐财根系夫妻，二人育有一子一女，分别为徐建华、徐建萍。徐财根于2011年5月5日去世。
2008年6月11日，蒋玉如、徐财根与杭州市市级机关事务管理局签订杭州市市级单位专项用房换购协议书，约定蒋玉如、徐财根以采荷红菱8幢3单元402室房屋换购三堡-
运新A3-1-1302房屋，蒋玉如、徐财根需补缴购房款239930.37元，等等。因面积补差，实际补缴的购房款为261822.77元，由徐建萍支付，其中2008年1月3日支付5万元，2008年6月11日支付189930.37元，2013年4月17日支付21892.40元。
涉案房屋于2010年左右交付，坐落为杭州市江干区，建筑面积103.78平方米，为蒋玉如、徐财根共同共有。房屋交付后徐建萍进行了装修，随后蒋玉如与徐建萍一家入住。现蒋玉如已于2017年5月从涉案房屋中搬离。
2011年10月1日，蒋玉如立下遗嘱，主要内容为：蒋玉如与徐财根有房屋2处即上华光巷8号砖木结构街面及住房、红菱新村8幢3单元402室房屋，根据徐财根意愿将华光巷房屋赠送给沈玉婷、徐建华，将红菱新村赠送给徐建萍、王建平；现徐财根已去世，送给沈玉婷、徐建华的房屋已有赠与手续，蒋玉如郑重声明在百年以后将红菱新村房屋赠与徐建萍、王建平（根据杭州市市级单位专项用房换购协议已换购扩面成103.78平方米房屋，为三堡运新花苑一区4幢1302室还购车位1个），此房及车位归徐建萍、王建平所有。
蒋玉如、徐建萍因继承徐财根的遗产于2012年12月27日申请办理继承权公证，浙江省杭州市国立公证处于2012年12月31日出具继承权公证书，主要内容为：徐财根于2011年5月5日死亡；蒋玉如、徐财根的夫妻共同财产原杭州市江干区采荷红菱8幢3单元402室房屋，现换购为杭州市江干区三堡-
运新A3-1-1302房屋，其中一半为徐财根遗产；徐财根的父母已先于其死亡，儿子徐建华放弃对上述遗产继承权；徐财根的上述遗产由蒋玉如、徐建萍共同继承。
2013年1月16日，蒋玉如与徐建萍签订了财产份额约定书，约定运新花苑一区4幢1302室房屋按份共有，蒋玉如占75%，徐建萍占25%。同日，徐建萍与王建平签订财产约定书，约定徐建萍继承的三堡运新花苑一区4幢1302室房屋属于徐建萍个人房屋，不作为夫妻共有产权，王建平自愿放弃产权。2013年2月4日，蒋玉如与徐建萍就运新花苑一区4幢1302室房屋办理了产权登记，该房屋由蒋玉如、徐建萍按份共有，蒋玉如份额为75%，徐建萍份额为25%。
因蒋玉如申请，本案审理中本院委托对运新花苑一区4幢1302室房屋的市场价值进行评估，估价结果为，上述房屋于价值时点（2017年9月15日）的房地产市场价值为4151200元，单价4万元/平方米。蒋玉如支付了评估费13653元。
另查明，杭州市大关东九苑26幢301室房屋的所有权人为徐建萍配偶王建平，于1999年6月22日办理所有权登记。
上述事实，有原告蒋玉如提交的户口簿、房屋产权信息查询记录、继承权公证书、财产份额约定书、财产约定书、房地产估价报告、评估费发票、被告徐建萍提供的杭州市市级单位专项用房换购协议书、2011年10月1日遗嘱、浙江省国有住房换购专用票据、照片、居住证明、特约商户签购单、浙江省行政事业单位往来款票据、银行交易明细、本案庭审笔录证实。
本院认为，运新花苑一区4幢1302室房屋原为蒋玉如、徐财根的夫妻共同财产，徐财根去世后就涉案房屋中属于徐财根遗产部分的继承，公证机关出具了继承权公证书，认定由蒋玉如、徐建萍共同继承。随后蒋玉如、徐建萍签订了财产份额约定书，就涉案房屋约定由二人按份共有，蒋玉如、徐建萍的份额分别为75%、25%，并已办理了产权登记。蒋玉如于2011年10月1日立有遗嘱，徐建萍据此主张涉案房屋归其及其配偶王建平所有；本院认为，蒋玉如所立的为遗嘱，内容中也表述为在蒋玉如百年以后将涉案房屋赠与给徐建萍、王建平，在蒋玉如去世前遗嘱并不生效，蒋玉如也有权另立遗嘱，徐建萍据此主张涉案房屋归其及其配偶所有缺乏依据。徐建萍主张涉案房屋登记为由蒋玉如、徐建萍按份共有是产权登记机关的强制要求；本院认为，徐建萍的主张没有依据，也不符常理。因此，涉案房屋应属蒋玉如、徐建萍按份共有，份额分别为75%、25%。
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割；因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。涉案房屋由蒋玉如、徐建萍按份共有，双方没有约定不得分割，因此蒋玉如有权要求分割涉案房屋。涉案房屋难以实物分割，应采取折价方式分割。蒋玉如要求由其取得房屋、由其向徐建萍支付折价款，考虑蒋玉如所占份额，本院予以准许。
涉案房屋价值4151200元，25%份额的折价款为1037800元。但是，从蒋玉如2011年10月1日所立遗嘱看，蒋玉如、徐财根此前均表示要将涉案房屋（换购前为红菱新村8幢3单元402室）赠与给徐建萍夫妻或由徐建萍夫妻继承，徐建萍支付涉案房屋换购所需的补缴购房款26万余元亦以此为前提，现在蒋玉如要求分割涉案房屋并要求徐建萍腾退房屋，对徐建萍的购房机会损失以及装修损失蒋玉如应按其对涉案房屋的份额予以补偿，因此，蒋玉如应向徐建萍支付的折价款，本院确定为163万元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：
一、杭州市江干区房屋归原告蒋玉如所有，被告徐建萍协助办理产权登记手续，于本判决生效后六十日内履行完毕。
二、原告蒋玉如向被告徐建萍支付折价款人民币163万元，于本判决生效后六十日内付清。
三、被告徐建萍将杭州市江干区房屋腾退交付给原告蒋玉如，于本判决生效后六十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告蒋玉如其他诉讼请求。
案件受理费人民币20005元，由原告蒋玉如负担人民币15004元，由被告徐建萍负担人民币5001元；评估费人民币13653元，由被告徐建萍负担。
原告蒋玉如于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐建萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
被告徐建萍应负担的评估费人民币13653元，于本判决生效后十日内迳付原告蒋玉如。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一七年十一月二十三日
书记员 杨文婕