山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）胶民初字第5083号
原告ＸＸ，男，汉族，住山东省
委托代理人雷东林，胶州中云法律服务所法律工作者。
委托代理人王翠英，女，汉族，住山东省
被告潘敬泰，男，汉族。
被告青岛泰钦钢结构有限公司，住所地山东省。
法定代表人潘敬泰，职务董事长。
以上二被告共同委托代理人王佰禄，山东禄嘉律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告潘敬泰、青岛泰钦钢结构有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人雷东林、王翠英，被告潘敬泰、青岛泰钦钢结构有限公司的委托代理人王佰禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2013年3月1日，被告潘敬泰以“潘敬太”的名字与原告签订租赁协议一份，协议约定：被告潘敬泰租赁原告厂房一处，租赁期间为2013年3月1日至2014年3月1日，租赁费9万元，租赁费于2013年5月1日前一次性交清，逾期由被告按银行贷款利率的二倍支付欠费违约金。又约定，被告在租赁期限届满前搬出租赁厂房，否则每超出一天支付违约金500元，现被告既不缴纳租赁费，也不迁出原告的厂房，致使原告的损失不断扩大，为保护合法权益，原告请求法院：1、判决被告向原告支付租赁费9万元及违约金（以租赁费9万元为基数，自2013年5月1日起至判决给付之日按银行同期贷款利率二倍计算）、2014年3月1日至实际腾房之日按每日500元的违约金。2、本案诉讼费由被告承担。
被告潘敬泰、青岛泰钦钢结构有限公司未提交书面答辩状，在庭审中共同答辩称，租赁厂房是青岛泰钦钢结构有限公司承租，欠缴租赁费属实，约定的违约金过高不应该支持。从2014年2月起，原告已经打出横幅出租厂房，从2月份被告就没有再使用厂房进行经营，被告想把设备拉出，原告阻挡不让，要拆除航吊，原告也不允许，从2014年2月份以后，被�不应再承担租赁费。计算期限应当从2014年3月1日起计算给付租赁费的利息，违约金不应计算。
经审理查明，2013年3月1日，原告ＸＸ与被告青岛泰钦钢结构有限公司法定代表人潘敬泰签订租赁协议，协议约定：由被告潘敬泰租赁原告ＸＸ位于车间及后院、东面前后两处平房，租期自2013年3月1日至2014年3月1日，一年租赁费9万元，租赁到期提前搬迁，超出一天按每天500元收取违约金。租赁费9万元于2013年5月1日前一次交清，超出一天按银行利息贷款的2倍收取违约金。租赁协议中“潘敬太”签字系本案被告潘敬泰所签，承租厂房系被告青岛泰钦钢结构有限公司承租。庭审中，双方确认租赁的车间400平方米及后院2180平方米、东面前后两处平房共220平方米，共计面积2800平方米。
另查明，原告已于2014年10月1日将涉案车间出租给他人，车间面积400平方米，年�金4万元。2014年10月1日后，被告仍占用原告后院及东面前后两处平方共2400平方米。
庭审中原告提交了以下证据：证据一，土地租赁合同一份（原件质证后退回），证明2003年5月1日，原告和胶州市胶西镇大行三村村委会签订了租赁合同，原告在该土地上建设厂房及配套设施，本案租赁物就是该土地上的厂房。证据二，租赁协议一份（原件质证后退回），证明原告与潘敬泰签订租赁协议一份，协议约定被告潘敬泰租赁原告的厂房及配套设施，租赁期间2013年3月1日至2014年3月1日，年租金9万元，同时约定被告自租赁到期前及2014年3月1日前搬出，逾期每超出一天支付违约金每天500元，协议履行期间，被告向原告承诺要求缴纳租赁费的时间是2013年5月1日，逾期不付按同期银行贷款利率的2倍支付违约金。
被告对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性无异议，证明事项无异议。对于证据二的真实性无异议，证明事项有异议：1、租赁期是2013年3月1日至2014年3月1日，租赁费9万元无异议，但是缴纳租赁费的日期不明确，不能说是从2013年3月1日缴纳，我们认为应该从2014年3月1日才缴。2、租赁到期，提前搬迁，超出按照500元违约金明显过高，依法不应支持。3、租赁协议下面“本协议租赁9万到2013年5月1日一次交清，超出一天按银行利息贷款的2倍收取违约金”中的“银行利息贷款的2倍”的字迹系被告潘敬泰写的无异议。4、违约金计算显然过高，法院应当依法调低。
庭审中被告提交了以下证据：证据一，照片两张及照片冲印收据一份，证明2014年2月22日原告打出横幅出租厂房，严重影响了被告的经营，2014年年初，被告要离开这里把设备拉走，被告由于没有缴纳租赁费，原告不让拉走，致使租赁合同到期后，至今没有拉出设备也没有使用租赁厂房。证据二，照片6张，欲证明涉案厂房已经出租给青岛双高机电技术有限公司，从2014年2月份就开始打广告出租，上次开庭已经提交照片。
原告ＸＸ对上述证据的质证意见为：对于证据的真实性、合法性均不认可。该证据与被告要证明的事项没有关联性，从内容本身也看不出系原告所为，这些照片也无法支持被告的主张，原告不予认可。
法庭经现场勘查，确认涉案厂房已于2014年10月1日出租给青岛双高机电技术有限公司，并调取了该公司与原告签订的厂房租赁协议，原被告双方对该协议的真实性均无异议。但原告称该份协议，并不完全涵盖本案被告所使用的厂房、空地和平房，因为被告的很多生产设备，至今仍然留在原告租赁的部分土地上持续占有，正是因为这些问题，导致原告在该份租赁协议书上大幅降低了租赁�，即使原告于2014年10月1日开始对外租赁该处厂房，原告的相关损失也至少应当计算至2014年10月1日，并且因为被告的相关生产设备占用了原告的部分场地，并且厂房内部仍遗留了被告的部分生产设备，出现的差额部分应当作为损失由被告承担。
上述事实，有原告提交的租赁协议、法院调取的厂房租赁协议及当事人陈述在案佐证，上述材料已经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告ＸＸ与被告青岛泰钦钢结构有限公司的法定代表人潘敬泰签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，原被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告青岛泰钦钢结构有限公司无合法正当理由长期拖欠租赁费已经构成违约，原告要求被告支付租赁费及逾期违约金的请求于法有据，本院予以支持。按照合同约定，被告青岛泰钦钢结构有限公司应支付原告ＸＸ2013年3月1日至2014年3月1日一年的租赁费9万元并自2013年5月1日起至判决给付之日按照银行同期贷款利息的2倍支付违约金。
双方约定租赁到期提前搬迁，超出一天按每天500元收取违约金。违约金的性质应当以补偿性为主、以惩罚性为辅，按照双方约定的年租赁费9万元，可折算日租赁费约为250元，原被告之间约定的逾期腾房违约金500元／日明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，庭审中，被告主张减少违约金的请求，本院予以支持。被告称没有及时腾房系因原告阻止腾房，同时提交了原告打出厂房出租横幅的照片，证实合同到期后，原告已经阻止被告经营，不让被告腾出设备，并把被告设备存放到东面前后两处平房内。法�于2014年11月28日开庭时向原被告双方释明限期10日内腾房交接，被告庭审中同意腾房，原告庭审中表示，应当参照留置权的相关规定，应当在被告支付了房租及相关费用后，才能搬迁。因原告庭审中已表明因被告拖欠租赁费故应采取留置的相关规定，视为其表示不同意被告搬出设备，与被告庭审中的陈述吻合，故本院截止到庭审中限期的日期2014年12月8日，视为双方应交接腾房之日。且原告于2014年10月1日已经将涉案的400平方米的车间出租他人。根据上述情况，本院认为导致被告仍有设备等占用原告场地的情况，原告亦有相应的过错，故根据公平原则，本院将逾期腾房的违约金标准调整为双方约定的租赁费标准的一半即125元／日。
本院对原告主张的逾期腾房的违约金予以部分支持，分段按比例计算。2014年3月2日至2014年9月30日，被告按全部厂房面积向原告支付逾期腾房的违约金，数额为26500元（125元／日×212天）；2014年10月1日至2014年12月8日，被告按占用的2400平方米场地按比例向原告支付逾期腾房的违约金，数额为7285元（125元／天×68天×2400平方米÷2800平方米）。原告ＸＸ主张过高部分，本院不予支持。
庭审中，原告称被告青岛泰钦钢结构有限公司的注册地址就是本案的涉案厂房，应由青岛泰钦钢结构有限公司及潘敬泰承担连带责任。被告称租赁厂房系青岛泰钦钢结构有限公司承租，故应由青岛泰钦钢结构有限公司承担。本院认为，潘敬泰作为青岛泰钦钢结构有限公司的法定代表人，与原告ＸＸ签订租赁协议租赁厂房，根据现场勘查及双方庭审陈述，涉案厂房用于青岛泰钦钢结构有限公司生产经营，潘敬泰签字的行为应当认定为职务行为，故应由青岛泰钦钢结构有限公司承担责任，原告主张由潘敬泰承担连带�任缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。
因被告拖欠租赁费导致原告提起诉讼，虽本院没有全部支持原告诉讼请求的数额，但认为诉讼费用应由被告承担为宜，不再按比例计算分担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告青岛泰钦钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ所欠的2013年3月1日至2014年3月1日一年的租赁费9万元，并自2013年5月1日起至判决给付之日按照银行同期贷款利率的2倍支付违约金。
二、被告青岛泰钦钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ逾期腾房违约金33785元。
三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3666元，由被告青岛泰钦钢结构有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 管清娟
代理审判员 孙 超
人民陪审员 薛建玉
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 周 琳