洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民监初字第13号
原告（反诉被告）洛阳中央百货大楼有限公司。
法定代表人胡某某，总经理。
委托代理人张继承，河南大进律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙某某，女，汉族，1961年9月24日出生。
委托代理人李嘉诚，河南焦点律师事务所律师。
原告（反诉被告）洛阳中央百货大楼有限公司与被告（反诉原告）孙某某租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，被告孙某某在举证期限内提起反诉，本院于2010年6月23日公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。并于2012年9月24日作出（2010）西民初字第925号民事判决，宣判后，原告（反诉被告）洛阳中央百货大楼有限公司不服提出上诉，洛阳市中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）洛民终字第2046号民事裁定，撤销原判、发回重审。2014年6月12日本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）洛阳中央百货大楼有限公司委托代理人张继承，被告（反诉原告）孙某某委托代理人李嘉诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛阳中央百货大楼有限公司（以下简称洛百大楼）诉称：2006年10月18日原告与被告签订房屋租赁合同，合同签订后原告按约将自己大楼7楼2000平方米的房屋交给了孙某某，由其用于餐饮经营。2007年8月26日，经原、被告双方协商又对租期和租金等事项进行了修改和补充，2007年8月26日，原告和洛阳市西工区金川美食城签订了《补充协议》。洛阳市西工区金川美食城是被告在西工工商分局登记注册的个体经营户，2008年3月24日已经办理了工商注销登记。2008年6月3日，被告关门停业至今。被告在经营期间，长期拖欠租金和水电费，原告多次催收，被告分别于2007年12月30日和2008年3月20日两次书面递交《还款计划》，但是均未能兑现。被告不能履行租赁合同约定的主要义务，致使原告无法实现合同目的，被告上述违约行为，符合合同法第九十四条规定的解除合同的条件。2010年2月下旬，原告分别通过邮寄和当面送达被告委托代理人的方式向被告正式发出《解除合同通知书》。但是，被告至今没有将承租房屋交还原告。故原告诉至来院，请求人民法院判令：1、解除原告与被告2006年10月18日签订的房屋租赁合同和2007年8月26日原告与洛阳市西工区金川美食城签订的房屋租赁补充合同，并立即按照租赁前的原状返还承租房屋。2、被告支付截止到2010年2月28日之前拖欠原告的租金及水电费共计295916.40元。合同解除后的租金仍然按照原补充合同约定履行，直至被告交还租赁房屋之日止；3、被告承担违约金，所欠租金每延期一天1%计算（截止到2010年2月28日共计487400元），直至被告付清所欠租金之日止；4、被告承担本案诉讼费。
被告孙某某辩称：1、被告没有违约，是原告严重违约，造成大厅漏水，私自停电，所以原告应当赔偿被告的装修损失。2、被告欠原告水电费是因为被告向原告缴纳水电费时，原告拒收水电费造成的，责任不在被告。3、被告不欠原告295916.40元，因为由于原告于2008年5月30日突然停电，造成孙某某无法经营被迫停业，并且孙某某已经于2008年6月3日将租赁房屋的全部钥匙交付原告的赵书记，原告的领导予以接受，所以2008年5月3日以后的租金不应由孙某某承担。4、截止2008年3月20日以后，孙某某又向原告付款40402元，但是原告还欠孙某某的餐费冲抵之后，孙某某不欠原告水电费。5、原告要求的每天1%的违约金明显过高，违反法律规定，被告请求人民法院予以减少。
反诉原告孙某某诉称：反诉原告与反诉被告于2006年10月18日签订房屋租赁合同，反诉原告租赁反诉被告位于洛阳市西工区中州中路287号洛百大楼七楼总面积2000平方米的场地用于经营餐饮娱乐，反诉原告依照合同约定缴纳了10000元保证金。合同签订后，反诉原告按照合同约定如实交付了租金及水电费等各项费用。2007年3月，反诉原告与反诉被告商议联合在电视上做广告宣传，提高知名度，费用各半，但是26000元的广告费却是反诉原告单方给付。2007年5月3日开业后，应反诉被告要求，为其办理了1500张总计150000元（每张面值100元）的餐卡，该150000元的餐费反诉被告至今未予给付。2007年8月16日，反诉原告与反诉被告又签订了一份补充合同。在反诉原告经营期间，反诉被告将通往反诉原告金川美食城的电梯通道随意开关，甚至屡次在反诉原告的餐饮营业期间关闭了所有通往反诉原告金川美食城的电梯通道，严重影响了反诉原告的正常经营。为此事反诉原告多次与反诉被告协商，要求反诉被告妥善解决，反诉被告均置之不理。2008年5月30日下午，反诉原告交水电费时，反诉被告无正当理由拒收，并借口反诉原告欠费而将反诉原告的金川美食城拉闸断电，长达数小时的断电，造成反诉原告的金川美食城电脑主机瘫痪，内存数据全部丢失，食品全部变质损坏，无法正常经营，但是反诉原告还要支付庞大的日常开支达45000元左右，严重侵害了反诉原告的经营效益。在与反诉被告多次协商后，反诉被告答应赔偿损失，应反诉被告要求，反诉原告将所有存货和金川美食城的固定资产委托河南盛达资产评估有限公司进行评估。因反诉原告实际租赁期为12个月，评估价值为1621783.33元。评估结果作出后，反诉被告又以损失过高，需要研究为名，迟迟不予赔偿。反诉被告单方违约，致使反诉原告无法继续营业，给反诉原告造成了巨大的经济损失。反诉被告不赔偿反诉原告的经济损失，拖欠15万元餐费，欠付广告费13000元等费用，反而违背事实真相，起诉反诉原告拖欠房租等费用。反诉原告为维护自己合法利益，请求人民法院依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告各项资产损失共计1621783.33元及利息；2、反诉被告赔偿反诉原告其他损失71000元及利息；3、反诉被告返还反诉原告合同保证金10000元及利息；4、反诉被告返还反诉原告价款为150000元的餐费及利息；5、反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告洛百大楼辩称：1、合同保证金10000元，合同解除后，反诉被告同意按照合同归还；2、反诉原告的各种财产损失1621783.33元，反诉被告认为不存在，而且此损失也不是反诉被告造成的，要求反诉被告承担没有依据。其他损失答辩意见同上。餐费是不存在的，反诉被告不欠反诉原告的150000元餐费。
经审理查明：2006年10月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，该合同主要约定：一、甲方（洛阳中央百货大楼有限公司）有偿在七楼将总面积2000平方米出租给乙方（金川美食城）供乙方经营餐饮、娱乐使用。二、租赁期共五年，甲方从2007年1月1日起将出租场地交付乙方使用至2011年12月31日。三、根据甲方经营楼层、面积、设置方位和经营类别，每平方米月租金确定为20元，月平均租金为40000元，从第4年租金递增10%，乙方每月25日前将下月租金足额上缴甲方，逾期不交则按应缴租金额每天加收滞纳金1%，超过5天不交按自动放弃经营权处理。四、乙方在甲方签订合同时，需缴纳10000元保证金，合同期满甲、乙双方在办理解除合同手续三个月后，退还乙方保证金。五、租赁场地的内部装潢、顶部地面的装修和维修由乙方承担。六、甲方无偿提供乙方中央空调和电梯。甲、乙双方同意按电表、水表实际发生费用收取，每月25日前上缴甲方，逾期不交则甲方有权采取停止供电、供水等措施。七、合同变更或终止时，乙方应向甲方清偿各种欠费，若乙方拒不支付，甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除。合同签订后，原告按约将自己大楼7楼约2000平方米的房屋交给了被告，由其用于餐饮经营，被告在其场地内进行了改造装修，对外部发布广告及招商等相关工作。2007年8月26日，经双方协商又对租期和租金等事项进行了修改和补充签订了《补充协议》，该协议主要约定：一、乙方租赁甲方七楼场地年限为五年，租赁起止时间修改为2007年5月3日至2012年5月2日。二、乙方月租金缴纳修改为：前三年起止时间从2007年5月3日至2010年5月2日止，每平方米按5元计算租金，月租金为1万元，后二年起止时间从2010年5月3日至2012年5月2日止，每平米按10元计算租金，月租金为2万元。乙方月租金缴纳时间修改为每月2日前交给甲方。否则按原租赁合同约定执行。三、《租赁合同》第四条第四款修改为乙方用电、用水按实际使用，甲方抄表数额为准缴费（甲方水电费标准按洛阳市商业用电水及合理损耗规定执行）。缴费时间为每月2日前随月租金同时交给甲方，否则按《租赁合同》约定执行。四、双方协商一致甲方员工在乙方购物卡消费凭工作证、会员卡享受九折优惠待遇，费用由乙方承担（各部集体购买）五、《租赁合同》条款其他不变，此补充协议与《租赁协议》具有同等法律效力，甲、乙双方应共同遵守。合同签订后，在履行过程中，被告交押金10000元，并对该房进行了改造装修，增补了部分设备、原料等，组织了一批饮食服务行业个体户进行经营。在经营过程中，被告拖欠原告2007年9月至2008年2月水电费及租金共计51053.50元整，后因被告未能按照还款计划按时还款。2008年5月因部分租金及水电费问题发生争议，原告于5月30日中午经营高峰时单方强行停电，导致电梯停运、金川美食城内停业、食物变质、租赁客户流失，经营环境恶化。被告补缴部分费用之后，原告恢复供电，因5月30日停电问题造成被告部分损失，被告所组织的个体经营人员全部撤出，合同无法履行，被告在同年6月3日公告停业。金川美食城停止营业后，双方就赔偿数额问题进行多次协商，被告委托河南盛达资产评估有限公司对其资产进行评估，于2008年6月22日得出结论为：其存货价值为250019.33元，固定资产价值为1371764.00元（其中折旧后机械设备部分：243532元，装修部分：1128232元，共计1621783.33元）。因赔偿数额较大，双方多次协商未果。
另查明：1、该租赁房营业大厅确实存在严重漏雨现象。2、原告认为被告一直拖欠其租金及水电费共计295916.40元，且至今为止被告一直未向其交付房屋，要求被告按每天1%支付违约金。而被告则认为：双方实际租赁的起止时间为2007年5月3日至2008年5月30日，共13个月（双方所争议的租赁房原告已经使用），已在2008年5月30日截止，租金结清，其后因租金多次与原告协商，原告未接收，故租金不应由被告方承担。且房屋钥匙也于2008年6月3日交付给了原告的赵书记，原告领导予以接收，要求：（1）原告支付被告各项资产损失共计1621783.33元及利息；（2）其他损失71000元及利息；（3）返还合同保证金10000元及利息；（4）返还价款为150000元的餐费及利息；（5）被反诉人承担本案诉讼费。引起本案纠纷，起诉来院。3、法院在审理过程中，因双方争议较大，原告提出书面申请，将装修部分委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司进行评估，得出的结论为资产折旧后总额共计507092.00元。金川美食城属于饮食服务范畴，其经营模式为整体租赁洛百大楼七层约2000平方米，经过改造、装修，购置部分资产后，把各个摊位承租给下属的租赁户。4、被告于2008年3月20日向原告出具还款计划一份，欠条一张，写明欠原告68053.5元，而被告在庭审中所提交的证据仅能证明其后归还欠款17000元，尚欠51053.50元；关于2008年3-7月水电费问题，2008年3月水电费总额为8113.05元，4月的水电费为10747.8元，5月水电费为8060.85元，6-7月水电费总额为4802.40元，共计31724.1元，其中4月水电费被告已经结清，尚欠20976.3元，共欠72029.8元。关于150000元餐费的问题，原告承认办理餐卡事实存在，原告向法庭提交了4570.35元的付餐卡余款的收据证明已付餐卡费4570.35元，其余费用原告没有向法庭提交相应证据，而被告也没有提交相应证据证明餐费未结清。
本院认为：原、被告双方于2006年10月18日签订的房屋租赁合同及2007年8月26日签订的补充合同不违反法律规定，应确认有效，但双方在履行合同过程中均有违约行为，且合同已实际中止，不具备再履行的条件，故该两份合同约定的权利义务终止，双方所签房屋租赁合同及补充合同解除。因原告已实际收回该房屋并已经再次租赁出去，故对原告要求被告返还承租房屋该项诉求，不再予以支持。原、被告双方在合同签订后，被告拖欠原告租金及水、电费，被告违约事实存在，存在过错，应承担违约责任。被告应支付拖欠原告2008年3月之前的租金及水电费共计为51053.5元以及2008年3月至7月的水电费20976.3元，合计72029.8元。同时2008年4月至6月这一期间的3个月的租金共计30000元均由孙某某承担返还责任。原、被告双方所签合同的最后终止期限为2012年5月，但实际双方于2008年7月就已经无法再继续履行合同了，且该房屋一直空闲，直到2011年8月以后才由原告承租出去。原告要求被告支付2010年2月第一次起诉前拖欠原告的租金及水电费及合同解除后仍按照原补充合同约定履行期限的租金，本院认为，因2008年7月合同就已经无法再继续履行，且原告于2011年7月后就已经收回该房屋，要求被告全部履行这一期间的租金并不合适，但是由于被告一方对于合同的无法履行也负有责任，应承担20%的返还责任，故应就2008年7月至原告已将房屋承租出去的2011年8月这一期间的38个月的租金承担20%共计76000元的返还责任。由于双方均有责任，对于原告要求的被告支付违约金这一诉求，本院不予支持。本案原告（反诉被告）在合同履行过程中，明知被告（反诉原告）为租赁经营已投资数百万元，但仅为数万元租赁费就停水停电，未考虑其后果，严重影响被告（反诉原告）的经营，致使被告（反诉原告）无法经营停业。再次从时间上看，被告（反诉原告）于2008年6月3号在原告（反诉被告）强行停电后，租赁户撤离，仅3天就发布停业公告，当月做出了鉴定结论。原告（反诉被告）对此应该明知的，长达两年多未采取任何措施致使损失扩大，基于以上原因，可以认定原告（反诉被告）存在过错。关于损失的问题：原告（反诉被告）对第一次鉴定不认可，被告（反诉原告）对第二次鉴定不认可，双方争议很大。根据公平原则，第一次鉴定评估结论从理论上比较接近当时实际情况，折旧后为1621783.33元（注：它的来源大概分为三大块一块为装修及辅助设备部分1128232元，一块为食品存货存料部分250019.33元，一块为机械设备财产等为243532元）。第二次评估其中部分未评估装修部分为507092元。这是其他方面也无法鉴定情况下作出的，所以本院认为应酌情参照第二次装修鉴定评估部分507092元，第一次评估机诫设备部分为243532元，故被告（反诉原告）的直接损失为750624元，由于造成损失原、被告双方均有过错，洛百大楼应承担80%的赔偿责任，故洛百大楼应向孙某某赔偿600499.2元（750624元×80%＝600499.2元），同时原告（反诉被告）返回被告（反诉原告）10000元押金款。孙某某遗留在洛百大楼的物品由孙某某自行搬走处理，如在规定时间内不予搬走，视为孙某某对遗留物品自动放弃，则由洛百大楼自行处理。被告（反诉原告）的其他反诉请求因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十九条，第一百二十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告洛阳中央百货大楼有限公司与被告孙某某于2006年10月18日签订的房屋租赁合同及2007年8月26日签订的补充合同，该两份合同约定的权利义务终止。
二、被告孙某某于本判决生效后十日内支付原告洛阳中央百货大楼有限公司2008年3月之前的租金及水电费51053.5元。
三、被告孙某某于本判决生效后十日内支付原告洛阳中央百货大楼有限公司2008年3月至7月的水电费20976.3元。
四、被告孙某某于本判决生效后十日内支付原告洛阳中央百货大楼有限公司2008年4月至6月这一期间的租金30000元。
五、被告孙某某于本判决生效后十日内支付原告洛阳中央百货大楼有限公司2008年7月至2011年8月这一期间的租金的20%计为76000元。
六、原告（反诉被告）洛阳中央百货大楼有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）孙某某80%的损失计为600499.2元。
七、原告（反诉被告）洛阳中央百货大楼有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）孙某某押金款10000元。
八、被告孙某某于本判决生效后三十日内将遗留在洛百大楼的物品自行搬走处理，否则将由洛百大楼自行处理。
九、驳回原告洛阳中央百货大楼有限公司的其他诉讼请求。
十、驳回被告（反诉原告）孙某某的其他反诉请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11540元，由原告承担4540元，被告承担7000元。反诉费21480元，由原告（反诉被告）中央百货有限公司承担12000元，由被告（反诉原告）孙某某承担9480元。（被告承担费用已由原告预付款垫付，待执行时由被告向原告一并清结，反诉被告承担费用已由反诉原告预付款垫付，待执行时由反诉被告向反诉原告一并清结）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 ：刘龙章
审判员 ： 孙 亮
审判员 ： 高 静
二〇一五年六月二十三日
书记员 ：王燕歌