江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁禄商初字第1157号
原告洪敦莉，女，1974年3月16日生，汉族。
委托代理人熊德松，男，1970年10月4日生，汉族。
委托代理人屠云翔，江苏金宪律师事务所律师。
被告南京江宁市政建设房地产开发有限公司（组织机构代码72609453-6），住所地在南京市江宁区科学园莱茵达路28号。
法定代表人张景春，执行董事。
委托代理人王亚平、刘杰，江苏苏源律师事务所律师。
原告洪敦莉与被告南京江宁市政建设房地产开发有限公司（以下简称市政房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理。依法组成合议庭，于2015年11月3日、2016年9月12日、10月24日、11月14日公开开庭进行了审理。原告洪敦莉的委托代理人熊德松、屠云翔，被告市政房地产公司的委托代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪敦莉诉称:2013年12月10日，其与被告市政房地产公司签订商品房预售合同，约定由其购买市政房地产公司开发的位于南京市××××号天元新城×××室房屋，房屋总价为727282元;市政房地产公司应于2015年2月1日前交付房屋，如迟延交付则应按已收房款的中国人民银行同期贷款利率计算迟延交付的违约金。合同签订后，市政房地产公司未经其同意，擅自将房屋交付给第三方进行改造，直至2015年10月19日才将房屋交给给其，且交付的房屋不符合合同中的图纸的约定。市政房地产公司将进门右侧的墙及窗户砸除后，在本是建筑物上下共用的通风采光的空间进行浇注。上述改造未经其同意，也未得到有关部门审批验收，存在重大安全隐患。现要求判令：1、市政房地产公司支付其自2015年2月2日起至同年10月18日间的迟延交房违约金27396.6元；2、市政房地产公司将该房屋北侧改造的部位恢复原状；3、市政房地产公司支付其自2015年10月19日起按每月租金1500元计算至房屋恢复原状之日止的租金损失。
被告市政房地产公司辩称：位于南京市××××号天元新城小区系其开发，06幢在建筑设计时北面有公共天井，故在房屋销售时，购房人与其签订商品房预售合同外，还与南京恒永建设工程有限责任公司（以下简称恒永公司）签订房屋改造协议。原告洪敦莉因自身原因只与其签订了商品房预售合同，未签订房屋改造协议，该幢房屋只有2户购房人未签改造协议。2014年7月15日至8月31日，其按照南京市江宁区建筑工程局下发的《关于做好2014年青奥会举办期间建设工程临时管控的通知》要求，停止了正在进行的小区回填土等工程施工48天。其也通知了洪敦莉，告知交房时间顺延至2015年3月20日。2015年3月12日，其在具备合同约定的房屋交付条件后，书面通知洪敦莉于2015年3月18日前来收房，但洪敦莉未在通知的时间内办理房屋交接手续。后恒永公司按房屋改造协议于同年8月1日前完成了06幢公共天井的改造施工。其认为其并无迟延交房的行为，洪敦莉主张的迟延交房违约金无事实和法律依据。其在2015年3月18日交付了房屋，恒永公司在其交付房屋后对天井进行改造的行为与其无关，且恒永公司的改造行为已取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，即使洪敦莉未与恒永公司签订改造协议，恒永公司也有权对公共天井进行改造，故洪敦莉要求其将改造的部分恢复原状及承担恢复前损失的请求，也无事实和法律依据。
经审理查明：2013年12月10日，原告洪敦莉（乙方）与被告市政房地产公司（甲方）签订商品房预售合同1份，约定：甲方预售给乙方位于南京市××××号天元新城×××室房屋，该商品房设计用途为一般住宅，层高2.8米，建筑面积为96.8平方米；单价为7513.24元每平方米，总价款为727282元；付款方式为应于2013年12月10日前支付227282元，商业性贷款500000元；甲方应于2015年2月1日前向乙方交付该商品房，商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》、权利瑕疵已经消灭；甲方迟延交付该商品房的，应当按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；配套基础设施及其他设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方在60日内采取补救措施使其达到附件约定条件；该商品房具备合同约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接受该商品房，或未如期办理交接手续的，视同房屋自书面交房通知确定的交付日已交付；在房屋具备交付条件的情况下，乙方应在甲方书面交房通知中确定的期限内接受方法，乙方在收到甲方书面通知后，未在通知确定的期限内接受房屋，无论是否交接钥匙，都视为甲方已向乙方交付房屋，对于非房屋主体结构质量问题的瑕疵，乙方不得以此为由拒收房屋，但可以对瑕疵提出整改意见，该整改内容属于房屋保修范围，房屋实际交付时间仍以书面交房通知确定的交付日为准，甲方进行整改的期间不视为延期交房；受不可抗力影响，房屋交付时间和权属登记时间可顺延，不可抗力包括地震等等自然灾害……政府有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令等；双方在合同中对其他权利义务也作了约定。2014年6月，南京市江宁区建筑管理部门通知本区范围内所有建设工地于2014年7月15日至31日期间停止桩基、土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业施工，于2014年8月1日至8月31日全部停工。2014年12月17日，市政房地产公司领取了天元新城01-13号楼、地下车库的建设工程规划核实合格书。2015年2月1日领取了天元新城1、2、6号楼竣工验收备案登记表，于同年3月2日领取了天元新城6幢的房屋测绘成果报告。同年3月12日，市政房地产公司通过邮寄特快专递的方式向洪敦莉发出房屋交付通知书，通知洪敦莉于2015年3月16日至3月20日间来江宁区禄口街道金石路99号办理房屋交接手续。洪敦莉于2015年3月18日前来准备办理收房手续。洪敦莉验房时发现房屋大门未装好，有一扇窗户被敲坏，洪敦莉认为不具备交房条件，未收房。洪敦莉自认其于2015年10月10日收房。
另查明，天元新城06幢的部分业主在签订商品房买卖合同时与恒永公司签订过房屋改造协议.市政房地产公司称在房屋交付后恒永公司对06幢房屋的原有的天井处进行了改造，将洪敦莉房屋进大门右边原有一扇通天井的窗户拆除，打通成门，将原天井的位置建造成房屋一间。2015年10月，洪敦莉向本院提起诉讼，要求市政房地产公司给付其逾期交房违约金，将改造的部分恢复原状，并赔偿其房租损失。审理中，市政房地产公司辩称其并无违约行为，且对房屋的改造也不是其实施，并经过多数业主同意后才改造。
上述事实，有商品房预售合同、照片、发票复印件、房屋改造协议复印件、工程规划合格书、竣工验收备案表、测绘成果报告及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告洪敦莉与被告市政房地产公司间签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。关于房屋交付条件，市政公司已经取得了建设工程规划验收合格书、竣工验收备案证明、房屋测绘成果，符合双方约定的交付条件，应认定符合交付条件；关于房屋延期交付问题，因双方在合同中约定了政府有关部门发出不得开挖运土、不准施工等禁令可顺延房屋交付时间，此约定不违反法律规定，市政房地产公司交房时间与约定交房时间的迟延期间少于政府部门要求停工期间，故本院认为市政房地产公司无延期交房的违约行为。但市政房地产公司交房给洪敦莉时，该房屋大门未安装好，且有扇窗户被拆除，该房屋的安全使用、正常居住存在一定的问题，洪敦莉自认其于2015年10月10日接受了房屋，市政房地产公司应赔偿洪敦莉自2015年3月19日至10月10日期间不能正常使用的损失，本院酌定按每月1000元标准计算，合计为6700元。洪敦莉并未与恒永公司签订过房屋改造协议，市政房地产公司交付给洪敦莉的房屋将进大门右边的窗户拆除，在原天井位置扩建了一间房屋，不符合双方合同中约定的房屋结构，但进大门的右边的扩建一间房屋除原有窗户的墙之外并不是洪敦莉购买房屋的房屋，故对洪敦莉要求市政房地产公司恢复原状的请求，本院认为市政房地产公司应将洪敦莉所在房屋进大门的右边的大门封堵，恢复成原来的窗户。市政房地产公司在恢复原状期间造成洪敦莉居住使用存在一定问题，本院酌定由市政房地产公司按每月1000元的标准赔偿洪敦莉损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由被告南京江宁市政建设房地产开发有限公司赔偿原告洪敦莉2015年3月19日至10月10日的损失6700元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
二、被告南京江宁市政建设房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将原告洪敦莉的房屋恢复原状。恢复原状的方式为将洪敦莉位于南京市江宁区禄口街道金石路99号天元新城×××室房屋进大门的右边的房屋大门封堵，恢复成原来的窗户。南京江宁市政建设房地产开发有限公司在恢复原状结束之日同时赔偿洪敦莉的相应损失（自恢复原状施工之日起至施工结束之日止，按每月1000元的标准计算）。
三、驳回原告红洪敦莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费615元，由原告洪敦莉负担366元，由被告市政房地产公司负担249元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 成 林
人民陪审员 陶求贵
人民陪审员 熊光荣
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 陈 燕