广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3976号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨x平，男，汉族，1948年9月3日出生，住广东省广州市白云区。
委托代理人：吴晓琳，广东格林律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁x祥，男，汉族，1951年8月23日出生，住广东省电白县。
委托代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州荣友物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：朱同登，该公司经理。
原审第三人：张少宾，男，汉族，1989年11月13日出生，住广东省汕头市潮南区。
上诉人杨x平、梁x祥因与被上诉人广州荣友物业管理有限公司（以下简称荣友公司）、原审第三人张少宾房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市白云区京溪路208号之一至之十首、二层产权于2009年3月16日登记在梁x祥名下。
2004年6月30日，杨x平和梁x祥签订《租约合同》（下称《租约合同一》），约定梁x祥将天景小区A幢首、二层（下称涉案物业）都是部分（见图纸）租给杨x平，租期十年，自2004年7月1日至2014年6月30日止，租金每月26000元，杨x平每月／次交租期为月初的8号，不得拖欠，若有拖欠则按1％／日滞纳金计收，第五年（手写）起租金按增加3％计算，租用用途是汽修、汽配，不得转手他用，转手他用算违约，租用期从开始装、维修均由杨x平负责，即4月-6月，梁x祥收租用收据收现金，租期满退租必须复原样，否则违约等等。合同签订后，梁x祥将一层5个商铺（04-08号）和二层632.5平方米的场地交付杨x平使用，杨x平交纳租金至2012年7月份，并对二层进行简易装修，2012年8月1日，梁x祥将一层07、08商铺及二楼出租给荣友公司并交付使用，荣友公司即对商铺及场地重新进行装修。
杨x平另提交落款日期为2012年4月18日的《租约合同》（下称《租约合同二》）复印件一份，内容显示杨x平和梁x祥就上述物业再次签订合同，约定租期自2014年7月1日至2020年12月30日止，租金每月为48500元（原显示52500元），杨x平每月每次交租期为月初的3号前，不行拖欠，若有拖欠则按每日1％滞纳金计收，杨x平必须交97000元（原显示105000元）按金给梁x祥，第二年（原显示为五年）起租金按增加3％计算等等，备注：“前合同交清租金可以转让”，该合同中有多处存在修改痕迹。
上述合同签订后，杨x平向梁x祥支付租金至2012年7月，并于2012年5月24日与张干签订《商铺转让合同》，约定杨x平将涉案物业首层（208号之4一之6）建筑面积300平方米转租给张干，租期自2012年6月1日至2020年12月31日，双方并约定租金标准等等。之后涉案物业的07、08铺及二层即空置。梁x祥并确认同年8-9月份租金均收取14631元，其中8月份租金由张干直接向其缴纳。另外，杨x平先后于2012年10月10日、2012年11月12日向梁x祥账户分别转款29262元。
原审诉讼中，杨x平提出因张干报案称其诈骗，故为配合公安机关调查，《租约合同二》原件现存放于公安机关，经原审法院向广州市公安局白云区分局调查，该局保存的《租约合同二》内容和杨x平提交的合同内容一致，该局保存的讯问笔录内容亦反映以下事实：1、张干在2012年11月15日笔录中陈述：在2012年6月份，梁x祥自称其与杨x平的租期在2014年到期，所以他才知道2014年7月1日至2020年12月30日的合同是杨x平伪造，梁x祥并表示2014年6月30日合同期满后将收回场地；2、杨x平在询问笔录中陈述：2011年底其与梁x祥协商不再经营汽修厂，并提出要么退租，要么延长租赁期限，之后双方签订《租约合同二》，同时因杨x平拖欠梁x祥两个月租金未交，故注明“前合同交清租金可以转让”；3、梁x祥在2012年11月11日的询问笔录中陈述：在2012年5月份他发现杨x平将涉案物业转租给张干，档口叫广州胜辉修理厂，他看了杨x平给张干的两份合同，2004年6月30日的合同是他与杨x平所签，2012年4月18日的合同则是杨x平伪造，杨x平在2012年4-7月份拖欠租金未交，直至2012年7月份才缴清，该月双方口头协商杨x平退租第二层且租金减半，8月份杨x平即开始减半缴纳租金。
2012年10月31日，杨x平对梁x祥、荣友公司提起另案诉讼，诉请：梁x祥赔偿其预期收益的经济损失，荣友公司承担连带责任；杨x平自梁x祥、荣友公司侵权之日起无需再行支付被侵占房产部分的租金等。原审法院以（2012）穗云法民四初字第1776号案受理。对《租约合同二》，杨x平在该案中主张合同中修改部分均由梁x祥作出，备注亦是梁x祥填写，在2012年8月份杨x平和梁x祥口头协商由业主收回二层全部及一层楼梯间商铺给家人经营并减少一半租金，杨x平同时表示不同意梁x祥转租他人；梁x祥确认2012年4月18日的《租约合同二》确实是其签订，但当时只是以为是将前一份租约合同所剩余的时间转租，而并非延长租赁期限，合同中的内容均是杨x平填写，备注内容是梁x祥所写，另，杨x平对涉案物业的装修是很粗糙的。经杨x平申请，原审法院依法于2013年1月7日裁定准许杨x平撤回起诉。
原审庭审中，杨x平陈述在2012年9月份发现非梁x祥家人使用之后就询问到底将二楼给谁使用，后就报警并发律师函，其时张干已代杨x平支付8、9月份租金，由于梁x祥未说实话，所以其才要求收回二楼并且支付全额租金。梁x祥主张涉案物业二楼及一楼两商铺是双方协商之后由杨x平交回，因杨x平经营不善，曾拖欠梁x祥租金，对于杨x平的装修双方未经协商，其在2012年7月份对杨x平的分租提出意见并向杨x平发出律师函，但其仅提供落款日期为2012年12月3日的律师函一份，该函件是向张干发出，主要内容是杨x平的转租行为对张干构成欺诈，要求张干立即停止对梁x祥的损害行为，并与杨x平及梁x祥协商解决问题。举证期内，梁x祥未提供其他其对杨x平的分租提出异议的证据。
原审另查明，2012年7月，梁x祥、荣友公司签订《租约合同》，约定荣友公司向梁x祥承租京溪天景A栋1．15、2-14轴A-
E轴二楼，租期为自2012年10月1日至2020年12月30日止。杨x平、梁x祥、荣友公司均确认杨x平共向梁x祥承租一楼五个商铺（04－08号）及二楼632．5平方米的面积，杨x平转租给张干的房屋即为首层04－06号商铺，荣友公司现实际使用二楼及一楼07、08号铺的面积，其中07、08号铺一个为商铺，一个为楼梯间，杨x平提出其作的装修内容为间隔、铺设地板，一楼扇灰、维修、搞水泥沙及地板漆并提交装修清单，梁x祥确认杨x平做了简易装修，荣友公司对杨x平做的部分装修内容予以确认并陈述其将07、08号铺已另行出租，但举证期内未提供其转租的合同及次承租人的身份情况。张少宾则陈述首层07、08号铺由其与张锡辉合伙经营潮品轩牛肉火锅店并由张锡辉向荣友公司承租商铺，该店未办理工商登记，但举证期内未提供租赁合同及张锡辉的身份资料。
2013年2月6日，杨x平向梁x祥身份证地址邮寄发出《关于催告提供有效银行账户的通知书》，内容是杨x平近日按梁x祥提供的账号汇款以交纳租金，但梁x祥知账号已注销，经杨x平要求梁x祥提供新的账号未果，故向梁x祥身份证地址发出该邮件，以期梁x祥提供有效银行账号等等。杨x平未提供该邮件的签收记录，梁x祥主张其未收到该邮件，但确认其在2012年11月份收到杨x平转账的29262元之后即将收租账户注销以不再收取杨x平租金。
原审举证期内，杨x平提出对《租约合同二》的真实性进行鉴定，梁x祥未提出对《租约合同二》中修改内容笔迹为梁x祥的真实性进行鉴定。以上事实，有《租约合同》、存款凭条、收款收据、《关于催告提供有效银行账户的通知书》、律师函、询问笔录、《商铺转让合同》及当事人陈述等证据证实。
杨x平于2013年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁x祥、荣友公司立即交还广州市白云区天景小区A幢首层非楼梯间的商铺（07号商铺）给杨x平使用；2、梁x祥、荣友公司共同赔偿杨x平的装修损失5万元（以法院委托的评估机构鉴定结果为准），荣友公司对梁x祥的上述债务承担连带赔偿责任。
梁x祥原审答辩称：首层07、08号商铺及二楼是杨x平主动交回给梁x祥的，杨x平现不缴交租金已构成根本违约，依法应解除合同。杨x平的装修没有证据支持，应予驳回，本案与（2012）穗云法民四初字第1776号案系同一事实和理由重复起诉，根据一事不再理的原则，应驳回杨x平诉请。《租赁合同二》中多达九处修改，租金及按金并未交付，该租赁合同应属无效。故梁x祥原审反诉请求：1、解除杨x平与梁x祥在2004年6月30日签订的《租约合同》；2、梁x祥没收杨x平52000元按金，杨x平把广州市白云区天景小区A幢首、二层所有租赁的房产交回给梁x祥。
原审法院认为：因梁x祥已确认《租约合同二》为其所签订，对该合同真实性原审法院予以采信，因此，杨x平与梁x祥签订的两份《租约合同》均是当事人的真实意思表示，并未违反我国法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据梁x祥确认其书写的“前合同交清租金可以转让”可知，既然存有前合同，则意味着后一份合同的存在，同时，梁x祥对其并未签约延长杨x平租赁期限而只是将第一份合同的剩余租期准许杨x平转租的主张并未举证证实，且梁x祥在举证期内亦未对第二份租约中修改内容的真实性申请鉴定，对该合同内容由杨x平自行添加或修改亦未举证证实，举证不能的责任应由梁x祥承担，因此，梁x祥主张该合同无效依据不足，原审法院不予采纳。梁x祥与杨x平虽有协商交回部分租赁物，但对于一层的非楼梯间的商铺（07号铺）亦属协商交回的范围并未举证证实，其自行收回该铺的行为构成违约，应承担违约责任，然因各方当事人均无提供该铺实际使用人的身份情况，张少宾自陈其与他人合伙经营使用该铺却未提供合伙经营的证据，故原审法院认定张少宾为07、08号铺的实际使用人，在杨x平无证据证实张少宾明知其与梁x祥之间的租赁关系并恶意使用两铺的情况下，该实际使用人应为善意第三人，杨x平诉请梁x祥、荣友公司交还07、08铺中非楼梯间的商铺已属客观无法履行，对杨x平该诉请，原审法院不予支持，杨x平可另行主张损失。
对于杨x平的装修损失，因梁x祥收回该部分租赁物时并未与杨x平就装修问题进行协商，之后亦由荣友公司重新进行装修致杨x平的装修损失无法确定，结合杨x平长期经营汽车修配、确有进行简易装修但未能提供其付款凭证的事实，依据公平原则，原审法院酌情认定梁x祥需补偿杨x平装修的残值损失3万元。另，荣友公司基于租赁关系自产权人梁x祥处接收涉案部分物业，并未对杨x平构成侵权，杨x平主张荣友公司承担连带责任无据，原审法院不予支持。
对于梁x祥的反诉请求，原审法院认为，由梁x祥在《租约合同二》中备注的“前合同交清租金可以转让”可知，双方对于转租事宜已作出约定，现梁x祥并无举证证实杨x平存在拖欠前合同租金的行为，而根据承租人张干在公安机关的陈述，梁x祥亦只是对转租期限向其提出异议，且梁x祥早在2012年8月即已收回部分租赁物并直接向张干收取租金，杨x平亦按期积极向梁x祥支付租金，并不存在违约行为。因此，梁x祥以杨x平未经其允许进行转租为由要求解除合同、没收按金并收回白云区天景小区A幢首、二层所有租赁房产的诉请无据，原审法院均不予支持。
因梁x祥已确认《租约合同二》确为其所签订，只是对合同部分内容不予确认，但该部分合同内容并不影响本案的审理结果，对该部分合同内容进行鉴定已无意义，故对杨x平的鉴定申请原审法院不予接纳。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2014年5月5日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，梁x祥向杨x平支付装修损失30000元；二、驳回杨x平的其他诉讼请求；三、驳回梁x祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1150元，由杨x平负担520元，梁x祥负担630元；反诉受理费650元由梁x祥负担。
判后，杨x平、梁x祥均不服原审判决向本院提起了上诉。二审诉讼过程，杨x平于2014年6月5日申请撤回了上诉。
上诉人梁x祥上诉称：一审法院认定事实错误，从而导致判决错误，所以需要撤销。第一，《租赁合同二》第一条约定：租期为年，即2004年7月1日至2020年12月30日止；第六条约定：乙方租用用途是汽修汽配，不得转手他用，转手他用算违约。然后注：“前合同交清租金可以转让。”但杨x平在该合同上对时间、钱的数额进行多达9处修改，没有双方点指确认；况且，105000元或97000元按金并没有交付，这份《租赁合同》没有履行，无效。先不说《租赁合同二》的真伪，杨x平在（2012）穗云法民四初字第1776号案的庭审及起诉书中均明确“前合同交清租金可以转让”。这句话的主语是“前合同”，“前合同交清租金”、“前合同可以转让”是权利义务的两方面，并且“可以转让”的前提是“交清租金”，是附条件的。事实上，杨x平并没有交清前合同的租金。杨x平现在转让的不仅是前合同，况且第一份《租约合同》有约定“不得转手他用，转手他用算违约”，现杨x平却转手给张干，而且篡改租赁期限至2020年12月30日。一审法院认定《租约合同二》合法有效，是错误的。第二，一审法院认定“酌情认定梁x祥需补偿杨x平装修的残值损失3万元”也是错误的。（一）杨x平没有证据证明其确实对涉案商铺进行装修的事实，其提供的证据是事后伪造的；（二）杨x平主动交回涉案部分租赁物，在交接时未对装修费主张过权利；（三）杨x平打穿楼板未依原样修复交给梁x祥，造成梁x祥巨大损失。综上所述，梁x祥上诉请求撤销原审判决，改判支持梁x祥原审反诉请求。
杨x平、荣友公司、梁x祥经本院二审合法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为，杨x平申请撤回上诉属于自行处理其民事诉讼权利的行为，未损害他人合法权益，本院予以准许。原审法院对于涉案《租约合同二》的法律效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对梁x祥的上诉主张，本院认定如下：
一、梁x祥上诉称《租约合同二》由杨x平多次修改未经双方确认且杨x平未交清前合同租金亦未交按金，故该合约没有履行、无效。本院认为，梁x祥确认涉案《租约合同二》系其签订，该《租约合同二》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，属合法有效合同。原审已查实梁x祥在2012年8月即已收回部分租赁物并直接向张干收取租金，杨x平按期积极向梁x祥支付租金不存在违约行为。《租约合同二》签订后，杨x平已将其中部分商铺转租给了案外人，梁x祥亦直接收取了租金。原审中梁x祥也表示已经同意将第一份合同的剩余租期准许杨x平转租，只是主张并未签约延长杨x平租赁期限。据此，可以认定杨x平、梁x祥已经实际履行了《租约合同二》，杨x平有无支付按金对合同效力并无影响。另外，对于合同的修改内容的真实性，梁x祥在原审举证期内并未申请对此进行鉴定，也未对该合同内容由杨x平自行添加或修改举证证实。因此，梁x祥现以杨x平未依约交付租金及按金为由主张《租约合同二》未履行无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
二、梁x祥反诉请求解除涉案合同、没收按金并收回广州市白云区天景小区A幢首、二层所有租赁房产的问题。如前文所述，梁x祥在《租约合同二》中备注的“前合同交清租金可以转让”可证实双方对于转租事宜已作约定，现梁x祥并无举证证实杨x平存在拖欠前合同租金的行为，而根据承租人张干在公安机关的陈述，梁x祥亦只是对转租期限向其提出异议，且梁x祥早在2012年8月即已收回部分租赁物并直接向张干收取租金，杨x平亦按期积极向梁x祥支付租金，并不存在违约行为。因此，原审法院驳回梁x祥的反诉请求，合法有据。
三、关于杨x平的装修损失问题，因梁x祥收回该部分租赁物时并未与杨x平就装修问题进行协商，之后亦由荣友公司重新进行装修致杨x平的装修损失无法确定，结合杨x平长期经营汽车修配、确有进行简易装修但未能提供其付款凭证的事实。原审基于公平合理原则，酌情认定梁x祥补偿杨x平装修残值损失3万元，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人梁x祥的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十三条，《诉讼费用交纳办法》第十五条、第三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人杨x平负担260元（已减半收取），上诉人梁x祥负担1280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年三月十六日
书 记 员 璩方慧