北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07699号
上诉人（原审原告，反诉被告）李贺民，男，1953年4月7日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）闫召玉，男，1969年7月26日出生。
委托代理人贾秀清，北京市正皓律师事务所律师。
上诉人李贺民因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李贺民、被上诉人闫召玉及其委托代理人贾秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李贺民在原审法院起诉称：我与闫召玉于2010年3月25日订立（租赁合同）；合同约定我将坐落于北京市昌平区的自有厂房（库房）2207平方米（建筑面积）及附屋土地使用权租赁给闫召玉使用，租赁期限自2010年4月1日至2034年4月28日共34年；租金为2010年4月1日至2023年12月31日每年28.3万元；2024年1月1日起每年33.83万元；关于租金给付，前4年租金为半年付一次，以后每年一次付清；合同另规定租赁期间迟延交纳租金，在承担违约金的同时还应按万分之八承担滞纳金；违约金为当年度的半年租金。合同还规定了其它相关条款。合同订立后，我依合同约定履行了合同规定的全部义务，将租赁标的及附屋土地权，闫召玉交付半年租金141500元。然后在租赁合同履行过程中，闫召玉拒交以后租金还无端将我诉至昌平区人民法院要求确认双方之间的租赁合同无效；返还已交半年租金并赔偿5万元损失。经昌平区人民法院审理，于2012年10月20日以北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第01209号民事判决书，确认我与闫召玉于2010年3月25日订立的（租赁合同）自2030年4月1日前的内容合法有效，该判决已发生法律效力，但闫召玉拒交租金一直延续至今。综上，我认为双方之间订立的租赁合同己确定合法有效，自始就具有合法效力，应全面履行。闫召玉接手使用租赁物及附属设施后，拒交租金已构成严重违约，给我造成了重大经济损失，为维护合法权益，保护市场经济秩序，请求法院依法判令：1、依法判令闫召玉继续履行与我于2010年3月25日订立的租赁合同。2、判令闫召玉给付我租金（于2013年度）计：994000元；3、判令闫召玉赔偿我违约金141500元。滞纳金375484.44元。以上总计1510984.44元。4、诉讼费用由闫召玉负担。
闫召玉在原审法院答辩称：不同意李贺民的诉讼请求，李贺民没有按照双方签订的合同约定履行自己的义务，致使涉案合同至今无法履行，请求法院驳回李贺民的诉讼请求。
闫召玉在原审法院反诉称：2010年3月25日我与李贺民签订了《租赁合同》，合同约定，李贺民将厂房（2207平方米，位于北京市昌平区）租赁给我使用；租金每年28.3万元。双方约定，前四年租金半年一付，以后的每年一付。合同签订后，我履行了自己的义务，向李贺民支付了半年的租金141500元。双方签定的合同明确约定1：“李贺民有保证房屋产权的义务”。但签订涉案合同后，为了合法经营，我多次向李贺民要求其提供场地房屋产权的合法手续文件，以便于工商注册。可是李贺民以种种借口拒绝提供房屋产权文件，导致我无法使用该场地生产经营。据此李贺民已构成第一项违约。约定2：“李贺民有向我提供自备变压器的义务，由我承担水电费”。时至今日，李贺民都没有向我提供自备变压器。致使涉案场地没电使用，影响李贺民正常使用租赁场地进行生产经营。据此李贺民已构成第二项违约。约定3：李贺民有保证我正常使用场地的义务并承诺租赁标的无欠费和罚款”。但签订涉案合同后我得知，由于租赁场地地势低洼，遇雨雪天气有大量积水无法排出，我多次要求作为房屋产权人的李贺民与周边四邻协商疏通管道，解决排水问题，可李贺民对此置之不理。且李贺民与第三方正在对涉案场地进行诉讼，导致涉案场地存在争议，李贺民无法保证场地的正常使用权。该行为已经构成第三项违约。综上所述，因李贺民的根本违约，致使我至今无法使用涉案的厂房及场地生产经营，直接导致本合同无法履行，并给我造成了巨大的经济损失。我多次找李贺民协商解决此事，可李贺民置之不理，还恶人先告状，无理要求我继续履行合同并缴纳所谓的租金、违约金、滞纳金。我无奈，现根据《民事诉讼法》之规定，提出反诉。综上，请求人民法院查明事实，依法支持我的反诉请求：1、请求人民法院判令解除我与李贺民于2010年3月25日签订的《租赁合同》；2、判令李贺民退还我交付的租金人民币141500元整；3、判令李贺民支付我违约金141500元：4、本案的诉讼费由李贺民承担。
李贺民针对闫召玉的反诉答辩称：我认为闫召玉的反诉请求无理，我已经完全保证了房屋的产权：1、因为在闫召玉租赁我房屋以前该房屋已经多次合法向外租赁，我对该房屋具有产权，以前租赁方都是用于办公司和企业，企业营业执照都以我的房屋为依据，同时关于我对房屋产权的问题已经（2012）昌民初字第01209号判决书予以确认，我没有构成违约。2、我已经向闫召玉提供了变压器，闫召玉一直在使用，后来系闫召玉没有保护好我交付给他的变压器且放弃使用；3、关于我保证闫召玉正常使用场地的问题在闫召玉与我订立合同后，我及时将正常使用的场地交付给闫召玉，交付的场地当时闫召玉已经检验合格，且排水设施完善，至于闫召玉如何使用该场地造成排水不畅的问题属于闫召玉责任，我同时保留追究闫召玉损害赔偿责任的权利，因此我请求人民法院依法驳回闫召玉的诉讼请求。
原审法院审理查明：2010年3月25日，李贺民（甲方）与闫召玉（乙方）就乙方租赁甲方厂（库）房及土地使用权达成协议，并签订《租赁合同》。约定：甲方有厂房（库房）约2207平方米，坐落于北京市昌平区，租赁期限自2010年4月1日起至2034年4月28日止计年；租金以年为单位给付，每年28.3万元，于每年3月25日前付清（上交租金），自2024年1月1日起每年33.8万元租金；前四年租金半年一付，以后为每年一次付清。2010年3月23日，李贺民收到闫召玉租赁印刷厂房定金款2万元。2010年4月2日，闫召玉通过中国工商银行向李贺民汇款121500元。合同签订后，李贺民向闫召玉交付了场地和房屋，现租赁场地仍由闫召玉控制。
2010年4月8日，案外人北京市欧亚德商贸有限公司（以下简称欧亚德公司）向闫召玉发出一份《告知书》，内容是：李贺民无权将位于北京市昌平区我公司院内厂房及场地租赁给你使用，且该房屋及场地地势低洼，遇雨雪天气有大量积水无法排出，极易造成物品浸泡水中。请你尽快与李贺民协商解决此事，以免给你造成巨大经济损失。
2010年，欧亚德公司将李贺民诉至法院要求李贺民退出其公司租给北京市金厚普科贸有限责任公司（以下简称金厚普公司）的土地，并要求李贺民支付电费9600元。2011年11月1日，北京市昌平区人民法院做出（2010）昌民初字第6249号民事判决书，判决解除欧亚德公司与李贺民之间签订的无固定期限土地租赁协议，驳回欧亚德公司的其它诉讼请求。后双方均不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2012年8月27日，北京市第一中级人民法院做出（2012）一中民终字第5770号民事判决书，认为李贺民与欧亚德公司之间未直接签订土地租赁协议，而欧亚德公司与金厚普公司签订的《土地合作协议书》和李贺民与金厚普公司签订的《合作租赁土地协议》是两个独立的民事法律关系，在欧亚德公司与金厚普公司的《土地合作协议书》未解除之前，不能认为欧亚德公司与李贺民之间存在事实上的租赁关系，也没有证据能够认定李贺民通过金厚普公司与欧亚德公司签订土地合作协议并构成隐名代理之法律关系。根据已经查明的事实并不能证明欧亚德公司与金厚普公司之间的合同已经解除，参照合同相对性原理，欧亚德公司并无直接要求解除与李贺民之间的租赁关系并要求返还场地的权利。李贺民对诉争土地的占用，是基于合法的依据，即其与金厚普公司签订的《合作租赁土地协议》以及欧亚德公司与金厚普公司签订的《土地合作协议书》，故欧亚德公司要求解除合同，缺乏充足的法律依据。最终判决：撤销北京市昌平区人民法院（2010）昌民初字第6249号民事判决书，驳回欧亚德公司的诉讼请求。
另查，2011年8月，闫召玉曾经将李贺民诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同、退还租金并支付违约金，后因欧亚德公司与李贺民的案件正在审理中，故该案撤诉。2011年12月，闫召玉又将李贺民诉至法院，要求确认双方之间签订的租赁合同无效，退还租金并赔偿损失5万元，法院经审理后作出（2012）昌民初字第01209号民事判决书，判决闫召玉与李贺民于二○一○年三月二十五日签订的《租赁合同》自二○三○年四月二日至二○三四年四月二十八日期间的内容无效；驳回闫召玉的其它诉讼请求。
经法院现场勘验，双方在租赁合同中约定的变压器位于租赁场院落的东南角，该变压器通往租赁房屋的动力电已经被掐断，租赁场地地势低洼，存在明显水渍。诉讼过程中，法院依法调取了公安局卷宗，其中询问笔录显示案外人欧亚德公司的法定代表人王召山带人拆除了租赁场地内的动力电。
以上事实，有《租赁合同》、收条、中国工商银行个人业务凭证、《告知书》、（2012）一中民终字第5770号民事判决书、（2012）昌民初字第01209号民事判决书、派出所笔录、现场勘验笔录及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。李贺民与闫召玉签订的《租赁合同》约定的租赁期限超过了二十年，其中自2030年4月2日至2034年4月28日期间的内容应属无效，其余部分系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，闫召玉向李贺民交付了第一笔租金，李贺民向闫召玉交付了厂房。现闫召玉在承租期内多次以自己的诉讼行为向李贺民表示不再履行合同，因承租人不愿意继续履行合同，此种义务性质不宜强制执行，租赁合同目的已无法实现，故李贺民要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。闫召玉请求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。关于合同解除的原因，双方均有过错，应当各自承担过错范围内的责任。首先，李贺民与案外人欧亚德公司就租赁场地的使用权问题长期存在争议并诉至法院，且欧亚德公司向闫召玉发出《通知》的行为，足以对闫召玉正常使用租赁场地产生影响，而李贺民作为出租方应当在自身范围内保证闫召玉对租赁场地的正常使用；其次，根据法院现场勘验的情况，租赁场地地势低洼不适宜用作厂房仓库；最后，闫召玉在签订合同时未能尽到充分注意义务，且其一直控制租赁场地，未能尽到减少损失扩大的义务。综上，对李贺民要求支付租金、违约金、滞纳金及闫召玉要求返还租金并支付违约金的诉讼请求，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、解除李贺民与闫召玉于二○一○年三月二十五日签订的《租赁合同》；二、驳回李贺民的其他诉讼请求；三、驳回闫召玉的其它诉讼请求。
李贺民不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持我的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由闫召玉承担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误，双方订立的合同并没有规定我有保证义务，我已经依约交付了租赁物，保证义务应当由闫召玉承担。2、我与欧亚德公司并没有争议，是欧亚德公司直接侵害了闫召玉的权益，闫召玉没有保护好租赁物和自身的合法权益。3、闫召玉租赁诉争场地时，已经经过实地考察，一审法院认定不适宜做库房使用属于主观臆断。4、一审判决认定合同有效，则闫召玉不履行合同义务的行为构成违约，应当承担相应责任。5、一审判决结果与已生效判决结果矛盾。
闫召玉服从原审法院判决，针对李贺民的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。李贺民与闫召玉签订的《租赁合同》约定的租赁期限超过了二十年，其中自2030年4月2日至2034年4月28日期间的内容已被人民法院生效判决认定为无效，但合同其余部分系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在双方合同履行期间，李贺民与案外人欧亚德公司就租赁场地的使用权问题发生争议并诉至法院，且欧亚德公司向闫召玉发出《通知》及拆除动力电的行为对闫召玉正常使用租赁场地产生影响，而李贺民作为出租方应当在自身范围内保证闫召玉对租赁场地的正常使用。鉴于闫召玉已无法正常使用诉争场地，其亦数次起诉主张不再履行合同，双方的合同目的已无法实现，故原审法院判决解除双方签订的合同正确，本院予以确认。对于合同的解除，双方均具有一定的过错，李贺民未能保证租赁物在租赁期间符合约定用途，闫召玉在签订合同时未能尽到注意义务以及防止损失扩大，故双方应当各自承担过错范围内的责任。原审法院对双方合同解除后的相应问题所做处理正确，本院予以确认。李贺民的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万八千三百九十八元，由李贺民负担（已交纳）。
反诉案件受理费二千七百七十三元，由闫召玉负担（已交纳）。
二审案件受理费一万八千三百九十八元，由李贺民负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 田 星