北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06826号
上诉人（原审被告）北京采唐科技发展有限公司通州分公司，住所地北京市通州区梨园镇颐瑞中二路加州小镇会所。
负责人鞠梦瑶，经理。
委托代理人谢昊赢，女，1967年4月14日出生，北京采唐科技发展有限公司通州分公司职员。
委托代理人马颖秋，北京市八都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京卓越房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园镇工业区100号。
法定代表人牛生原，总经理。
委托代理人孙世海，男，1976年3月26日出生，北京卓越房地产开发有限公司职员。
上诉人北京采唐科技发展有限公司通州分公司（以下简称采唐公司）因与被上诉人北京卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第10786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，卓越公司诉至原审法院称：2008年4月28日，我公司将位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇的建筑面积为4260.18平方米的会所出租给芬利达投资�问（北京）有限公司（以下简称投资公司），并签订了《房屋租赁合同》。2009年9月10日，投资公司将其中建筑面积为1800平方米的该会所一层、二层大部分转租给采唐公司使用。后因投资公司欠付我公司房屋租金，北京市通州区人民法院（以下简称通州法院）于2012年9月29日判决解除我公司与投资公司之间签订的《房屋租赁合同》。该判决以公告送达方式于2013年1月6日生效。2013年1月6日，我公司以每日每平方米1.8元的价格，将建筑面积为2600平方米的会所一层部分及二层、三层出租给了北京同辉宾馆有限公司（以下简称同辉宾馆），并签订了《房屋租赁合同》。因采唐公司拒绝腾房造成我公司至今未能向同辉宾馆交付相应房屋。基于以上事实，我公司认为通州法院的生效判决已经解除了我公司与投资公司之间签订的《房屋租赁合同》，采唐公司作为次承租人已经丧失�继续占有房屋的合法依据。根据最高人民法院司法解释，采唐公司理应腾房并支付逾期腾房占用使用费。由于采唐公司拒不腾房致使我公司无法向同辉宾馆实际交房并收取租金。因此，逾期腾房占用使用费应参照我公司与同辉宾馆约定的租金价格计算，即应按每日每平方米1.8元的租金价格计算，自2013年1月6日起，截至2013年5月15日，采唐公司应向我公司支付逾期腾房占有使用费421200元。为维护我公司的合法权益，我公司特提起诉讼，请求法院依法判令：1、采唐公司立即腾退房屋，并向我公司支付自2013年1月6日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（暂计至2013年5月15日，合计421200元）。
采唐公司辩称：不同意卓越公司的诉讼请求。第一，对于卓越公司要求腾房的诉讼请求，因为我公司与投资公司的合同仍在履行中，我公司于2009年9月28日开始入住诉争房屋，同�9月20日卓越公司交付给投资公司诉争房屋，卓越公司与投资公司的合同在卓越公司起诉时也在履行期内，我公司占有诉争房屋具有合法依据；第二，卓越公司所述判决，即卓越公司与投资公司解除租赁合同的判决，其效力因第三人撤销之诉正处于待定中，我公司不应依据该判决腾房，更不能以此支付使用费。
原审法院经审理认为：法人的合法的民事权益受法律保护。卓越公司系北京市通州区颐瑞东里100号房屋所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利；卓越公司与投资公司于2008年4月28日签订的《房屋租赁合同》经生效判决已判决解除，采唐公司基于投资公司对诉争房屋享有承租权而对诉争房屋进行占有、使用、收益的合法依据已不存在，且采唐公司与卓越公司不存在租赁关系，故卓越公司要求采唐公司腾退诉争房屋的请求，依据充分，法院予以支持。卓越公司要求支付房屋使用费的诉讼请求，因双方发生争议后采唐公司未正常经营和使用诉争房屋，法院不予支持。据此于2014年3月判决：一、采唐公司将其租赁占用的位于北京市通州区颐瑞东里一〇〇号楼一层、二层房屋腾清后交付卓越公司，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回卓越公司的其他诉讼请求。
判决后，采唐公司不服，仍持原审抗辩意见上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回卓越公司的原审诉讼请求。卓越公司同意原判。
经审理查明：卓越公司系北京市通州区颐瑞东里100号楼房屋所有权人。2008年4月28日，卓越公司（甲方）与投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所（系北京市通州区颐瑞东里100号楼的部分房屋）以现状出租给乙方，总面积约为4260.18平方米；租赁期限12.5年，自2008年5月1日起至2020年10月31日止；乙方不得私自转租、转包，如乙方确需将部分区域转租或者转包时，须向甲方提出书面申请，符合会所正常经营项目的，甲方给予批准，并共同签署三方协议方为有效；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按照延期应付租金的千分之二，向甲方支付违约金，逾期超过三十天，甲方有权终止本合同。2009年3月25日，卓越公司与投资公司签订《补充协议》。
2009年8月19日，投资公司（甲方）与北京百和力达丽科技发展有限公司（乙方，2009年11月3日，名称变更为采唐公司）签订《协议书》，约定：甲方现将享有转租权的，位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所中部分房产转租给乙方，房屋用途为养生会所（含美容美体），房屋类型为底商（共三层其中一、二层大部分租赁给乙方），房屋面积约为1800平方米；甲方从事的健身、瑜伽项目乙方不得设立，乙方欲从事的住宿、餐饮、酒吧、美容美体、美发美甲、足疗、保健按摩、薰蒸、汗蒸等项目，经有关部门审批核准设立后，甲方也不得从事；租赁期为2009年9月10日至2020年9月9日；房屋租金为前两年每年15万元，以后每满2年，租金递增1.5万元／年，自房屋交付之日起2个月免租金；因乙方设立养生会所，前期投资巨大，如房屋交付使用后，甲方由于自身或原出租方原因违反合同约定提前终止合同的，甲方需承担由此为乙方带来的全部损失外另向乙方赔偿75万元违约金。合同签订后，采唐公司交纳租金至2012年6月，并对租赁物进行部分改造装修及实际经营。
2012年2月，卓越公司向投资公司发函要求解除《房屋租赁合同》，后卓越公司以《房屋租赁合同》纠纷为由起诉投资公司至通州法院。2012年9月29日，通州法院（2012）通民初字第05850号民事判决书判决：一、解除卓越公司与投资公司签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后七日内，投资公司给付卓越公司自二○○八年五月一日起至二○一二年二月二十日期间的房屋租金人民币二百万元。该判决生效后，采唐公司提起第三人撤销之诉。2014年2月21日，通州法院（2013）通民初字第9429号民事判决书判决：驳回采唐公司的诉讼请求。采唐公司不服，提起上诉，目前该案正在审理中。
上述事实，有房屋所有权证、（2012）通民初字第05850号民事判决书、《协议书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，通州法院（2012）通民初字第05850号民事判决书已经生效。采唐公司就此判决提起第三人撤销之诉，目前该案正在二审审理期间。本案系卓越公司基于其享有的所有权提起的排除妨害纠纷，并不需要以该案的判决结果作为依据。投资公司未按照合同约定及时向卓越公司交纳租金，卓越公司有权解除合同。根据合同的相对性原则，采唐公司作为诉争房屋的实际经营人，与卓越公司没有租赁合同关系。现采唐公司基于投资公司的转租对诉争房屋占有、使用、收益的合法依据已不存在。应当指出，采唐公司如因腾退诉争房屋产生损失，可向投资公司主张权利。
综上，采唐公司不同意腾退的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7618元，由北京卓越房地产开发有限公司负担7548元（已交纳），由北京采唐科技发展有限公司通州分公司负担70元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京采唐科技发展有限公司通州分公司负担（已交纳）。
�判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
代理审判员 陈 静
代理审判员 鲁 南
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈文文