北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00213号
上诉人（原审被告）北京威豪盛达影视文化发展有限公司，住所地北京市丰台区南木樨园甲2-5号院2单元1601号。
法定代表人刘继允，总经理。
委托代理人毕铁宇，北京市滕之信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈韬羽，男，1990年3月15日出生。
委托代理人何文翠（陈韬羽之母），1964年11月25日出生。
原审被告蒋立辉，男，1976年3月24日出生。
原审被告刘继允，男，1976年3月29日出生。
上诉人北京威豪盛达影视文化发展有限公司（以下简称威豪盛达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第02112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2010年11月，陈韬羽诉至原审法院称：2009年6月19日，陈韬羽的代理人何文翠与刘继允签订房屋租赁合同，双方约定将陈韬羽自有的位于北京市××1001室的房屋（以下称1001号房屋）租给刘继允作为其出资组建的威豪盛达公司经营使用，租期1年到2010年9月1日，租金每月3400元。另约定，是否续租由双方协商确定，租金随行就市。合同到期后，双方未曾续约，合同解除后，何文翠多次要求刘继允搬离房屋，但其没有搬离。蒋立辉声称与刘继允是合作关系，于2010年9月9日要求再续租1个月。陈韬羽本不打算续租，后在蒋立辉的请求下，陈韬羽与蒋立辉又续签了1份房屋租赁合同，房屋继续由威豪盛达公司租用，该合同约定，租赁期限为2010年9月1日至2010年9月30日，租金为6000元人民币，同时约定如果不按时支付租金或不能按时退还房屋，将承担6000元的违约金。2010年9月30日，该合同期限届满，但威豪盛达公司未按照合同约定搬离涉案房屋，2010年10月初，陈韬羽多次要求其搬离涉案房屋，但其均不予答复，至今仍非法占用该房屋，致使陈韬羽的合法权益受到严重侵害。故诉至法院请求法院判令刘继允、蒋立辉、威豪盛达公司立即退还陈韬羽所有的位于北京市××1001室，承担非法占用涉案房屋期间给陈韬羽造成的损失24000元，支付违约金6000元，诉讼费由刘继允、蒋立辉、威豪盛达公司承担。
蒋立辉未到庭答辩。
刘继允辩称：我是威豪盛达公司法定代表人，我的行为是公司行为，涉案房屋也是公司实际使用，我本人不是本案适格被告，不应承担责任。房屋租赁合同到期后，我代表公司与陈韬羽的代理人何文翠一直在协商是否续租及如何补偿装修费一事，公司从来没有放弃同等优先承租权和如果不续租的装修补偿权。陈韬羽至今拒不提供本案的基本证据之一房屋租赁合同原件，却用超过举证期之后提供的公证书代替房屋租赁合同原件，逻辑不通。陈韬羽的此做法使我们有足够理由相信陈韬羽根本就没有合同原件。合同到期后，我还在与陈韬羽协商是否续租或者补偿装修费时，蒋立辉以自己的名义与何文翠就涉案房屋又签订了1份租赁合同，并进驻了该房屋。蒋立辉不是公司员工，蒋立辉也没有出庭参加诉讼，单凭某些人的间接口述不能说明其与公司的关系。在蒋立辉与何文翠签订的租赁合同中，蒋立辉是承租人，蒋立辉也实际使用了涉案房屋，因此蒋立辉应承担该份合同中约定的义务。我在诉争房屋内的物品其实就是公司的物品，都是些桌子椅子，蒋立辉也有一些桌椅等物品。据我所知蒋立辉从何文翠那里拿有涉案房屋钥匙，故法院判令腾退房屋，也应该是公司和蒋立辉拿走物品而已，与我本人无关。自2010年10月涉案房屋就被断水断电，处于无法使用状态，再加上陈韬羽多次不配合法院的工作，拖延开庭时间、拖延诉讼，故房屋使用费的损失不管法院判决谁来承担，我们都认为是陈韬羽造成的。
威豪盛达公司辩称：陈韬羽缺乏主要证据，公证书的提交也超过了举证期限。第一份租赁合同是公司盖章承认的，这是公司行为，2010年9月1日以后签订的合同，是由蒋立辉与陈韬羽签订的，不是公司行为。陈韬羽没有证据证明蒋立辉是公司员工或是经公司授权的，但涉案房屋实际使用人是公司，直到被停水停电为止。公司没有违约，因为到2010年9月1日租赁期结束，公司都没有违约；此后签订的合同是蒋立辉以个人名义与陈韬羽签订，由公司使用，但公司与陈韬羽没有合同关系；违约方是陈韬羽，因2010年7月3日陈韬羽就张罗向外租房，影响公司使用，且2010年9月1日陈韬羽与蒋立辉签订合同这天也是公司与陈韬羽约定的租赁期的最后一天，因此是陈韬羽违约，公司没有违约。公司对陈韬羽所有诉讼请求均不认可。
原审法院经审理后认为：根据法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，蒋立辉经合法传唤，未到庭应诉，依法缺席判决。当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈韬羽与刘继允、蒋立辉先后签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据法律规定和查明的事实，可认定第二份合同系蒋立辉受刘继允委托与陈韬羽签订的，该合同系第一份合同到期后的续约，实际使用人为威豪盛达公司；该合同约定的租赁期限届满后，双方未能就续约或威豪盛达公司花费的装修费如何进行补偿达成一致；且双方对出现的矛盾也未能冷静对待、正确处理，以致矛盾升级。现合同已到期，威豪盛达公司仍占用1001号房屋于法无据，对刘韬羽要求刘继允、蒋立辉、威豪盛达公司立即退还1001号房屋的诉讼请求予以支持。双方签订合同后1001号房屋实际使用人和合同到期后的占用人均为威豪盛达公司，威豪盛达公司理应在合同到期后将1001号房屋返还陈韬羽，其仍占用该房屋，虽未正常使用，但也造成陈韬羽相应损失，陈韬羽要求其支付占用期间的损失，于法有据；但其要求的损失数额24000元计算依据系根据双方第二份合同约定的月租金数额计算，且这其中还含有违约金6000元，而威豪盛达公司不同意支付此款项，就此陈韬羽也未提交其他相应证据，故参照1001号房屋所在地租赁市场平均租金标准对该数额予以酌定，对陈韬羽该项诉讼请求予以部分支持。根据双方第二份合同约定和法律规定，威豪盛达公司已构成违约，应支付违约金，对陈韬羽要求威豪盛达公司支付违约金6000元的诉讼请求予以支持。据此，于2013年7月判决：一、蒋立辉、刘继允、北京威豪盛达影视文化发展有限公司于判决生效后七日内将位于北京市××一○○一号房屋腾空交予陈韬羽。二、北京威豪盛达影视文化发展有限公司支付陈韬羽房屋占用费一万二千元（于判决生效后七日内给付）。三、北京威豪盛达影视文化发展有限公司支付陈韬羽违约金六千元（于判决生效后七日内给付）。四、驳回陈韬羽的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，威豪盛达公司不服，持原诉辩理由向本院提起上诉，要求二审法院驳回陈韬羽的诉讼请求。刘继允、陈韬羽不同意原判，但未提起上诉。蒋立辉经本院合法传唤未到庭应诉。
经审理查明：陈韬羽与刘继允、蒋立辉就陈韬羽所有的1001号房屋先后签订了两份租赁合同，第一份合同签订时间为2009年6月19日，该合同上载明：甲方为何文翠、乙方为刘继允，甲方将1001号房屋（面积为108.33平方米）租赁给乙方，租期1年，自2009年7月1日起至2010年9月1日止；租金为每月3400元（合同上每月租金误写为“叁万肆仟元正”），年租金为40800元；租金分两次给付，第一次为2009年6月19日，第二次为2010年2月19日。该合同还约定了其他事项及补充条款。补充条款为：“乙方装修期为2009年6月19日-2009年9月1日，如到期没有装修完，甲方可根据情况再可延续装修期或放味期，乙方第二年续租，同等条件有优先权，装修期间，不得破坏房间主体结构。”合同签订后，双方即按合同履行。2010年7月3日何文翠与刘继允就1001号房屋是否续租进行过协商，但协商未果且双方发生纠纷。此后双方又签订了第二份合同，该合同上载明的签订时间为2010年9月1日，甲方为何文翠，乙方为蒋立辉，甲方将1001号房屋租赁给乙方，租赁用途为办公，租期为1个月，自2010年9月1日至2010年9月30日；租金为6000元。该合同还约定了违约责任、其他约定事项等条款，在违约责任条款中约定有：“…乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月的房租100%标准支付违约金。”该合同到期后，双方未再续约，陈韬羽于2010年10月2日书面通知蒋立辉将1001号房屋退还陈韬羽，蒋立辉未将该房屋返还陈韬羽。
陈韬羽于2010年11月4日诉至原审法院，要求刘继允、蒋立辉、威豪盛达公司退还1001号房屋，赔偿损失24000元，支付违约金6000元，但陈韬羽自立案后始终未提供上述两份合同原件。庭审中刘继允向原审法院提交1份租赁合同复印件，并称这份合同是其出资开办的威豪盛达公司与陈韬羽签订的，1001号房屋是威豪盛达公司租用的。经比对，刘继允提交的合同复印件与陈韬羽提交的第一份合同复印件合同内容基本一致，不同之处是刘继允提交的合同复印件中，在乙方刘继允签名处加盖有威豪盛达公司公章；对此复印件陈韬羽不予认可，刘继允也未能就此提供其他证据证明。庭审中陈韬羽于2013年3月7日提供北京市恒信公证处于2012年11月28日出具的公证书两份，以证明其提交的上述两份合同复印件与原件相符，对此刘继允不予认可，但未提交相反证据。
陈韬羽称蒋立辉与刘继允是合作关系，第二份合同系蒋立辉代刘继允签订的，刘继允否认与蒋立辉是合作关系，威豪盛达公司也不认可蒋立辉是其员工，刘继允及威豪盛达公司均不认可授权蒋立辉代签该合同。陈韬羽于2013年3月7日向原审法院提交录音、录像以证明蒋立辉系代表刘继允及威豪盛达公司与其签订第二份合同。原审法院到1001号房屋所在物业公司、北京市公安局丰台分局石榴园派出所（以下简称石榴园派出所）调查核实，并调取相关证据材料，其中在石榴园派出所民警给刘继允所作的询问笔录中记载有刘继允本人的表述：刘继允认识蒋立辉，是其让蒋立辉与何文翠签订租赁合同的。
在起诉书和庭审中陈韬羽均称1001号房屋系威豪盛达公司在使用，庭审中刘继允对陈韬羽提交的两份合同复印件真实性均不认可，但认可合同签订后，即2009年6月19日以后，1001号房屋由威豪盛达公司使用这一事实，也认可2010年9月30日以后1001号房屋继续由威豪盛达公司占用；其称未腾退1001号房屋，是因为曾与何文翠协商续约或补偿装修费，但未果后双方又发生新的纠纷，1001号房屋已被陈韬羽断水断电后一直处于闲置状态，现1001号房屋未腾退，责任不在己方。刘继允称现1001号房屋内物品是一些桌椅，其本人在该房内的物品实际是威豪盛达公司的，其中也有蒋立辉的；陈韬羽称该房屋内现有物品是刘继允的还是威豪盛达公司的不清楚，也不排除有蒋立辉的物品。另，原审法院调取的证据材料中有2011年2月16日何文翠书写给物业公司的字条一张，该字条上写有“…要求物业公司协助把1001号房屋电闸拉下…”等内容，对该字条双方均无异议。
因威豪盛达公司认为陈韬羽及何文翠给其造成损失，在审理中，威豪盛达公司提起反诉，请求法院判令陈韬羽返还房屋押金3400元，支付违约金3400元，赔偿装修费37150元。原审法院针对反诉进行了审理，陈韬羽不同意威豪盛达公司的反诉请求；后威豪盛达公司决定另案起诉陈韬羽，申请撤回反诉，故原审法院于2013年6月20日准予其撤回反诉。
另查，威豪盛达公司系在北京市工商行政管理局丰台分局登记注册的有限责任公司，刘继允是该公司法定代表人。
再查，陈韬羽诉讼请求第二项24000元损失计算依据，其称这24000元系由2010年10月、11月、12月3个月的房屋占用费，每月按6000元，另有违约金6000元计算得出；且这其中的6000元违约金与其诉讼请求第三项违约金6000元重复。对此刘继允、威豪盛达公司不予认可，不同意支付，陈韬羽也未能就此提供其他证据。原审法院到北京市城建研究中心调取涉案房屋所在区域租赁市场平均租金，该中心回复2010年第四季度为35元／月·建筑平米。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同复印件、公证书、房屋所有权证、录音、录像、通知、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：刘继允在本次民事诉讼过程中，虽不认可蒋立辉代其与陈韬羽签订了第二份房屋租赁合同，亦不认可蒋立辉为威豪盛达公司的员工，但其在公安机关的询问笔录中认可第二份房屋租赁合同系蒋立辉代其签订的，且涉诉房屋在两份租赁合同签订后，实际使用人均为威豪盛达公司，故可认定第二份房屋租赁合同应为蒋立辉代刘继允签订的。上述第二份房屋租赁合同，应系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。房屋租赁合同到期终止后，实际使用涉诉房屋的为威豪盛达公司，原审法院比照涉案房屋所在区域的房屋租金标准，判令威豪盛达公司支付陈韬羽房屋占用费，是公平的，本院予以维持。刘继允、蒋立辉、威豪盛达公司亦应当腾退涉诉房屋。威豪盛达公司提出陈韬羽未补偿装修损失，公司并未违约一节，因双方签订的房屋租赁合同已到期终止，其已失去了继续占有、使用涉诉房的合同权力，主张其装修损失，应当双方协商，协商不成可行使其司法救助权，以维护其合法权益，故威豪盛达公司此辩解，于法无据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费550元，由陈韬羽负担100元（已交纳），由北京威豪盛达影视文化发展有限公司负担450元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费450元，由北京威豪盛达影视文化发展有限公司负担（已交纳）；公告费560元，由北京威豪盛达影视文化发展有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费550元，由北京威豪盛达影视文化发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 王 朔
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年二月十八日
书 记 员 廖 慧