天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终2609号
上诉人（原审被告）：物美（天津）连锁超市有限公司,住所地天津空港经济区环河南路88号2-3339。
法定代表人：许少川，董事长。
委托诉讼代理人：孙娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1963年7月13日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。
上诉人物美（天津）连锁超市有限公司因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
物美（天津）连锁超市有限公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：装修损失鉴定结论中不应包含税费项，税费并未实际产生；未经评估的其他损失部分仅凭票据无法确定支出费用的真实性，且该损失内容与解除合同并无必然联系；一审法院判令上诉人赔偿后，固定资产归属确认为上诉人所有不当，应由被上诉人收回；被上诉人对损失的产生有着不可推卸的责任，一审法院认定责任比例不当。
ＸＸ辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赔偿各项经济损失5348971.93元。庭审中原告将诉讼请求中的经济损失明确为：1、装饰装修部分价值2538515元；大厅区域新风设备45669元；2、固定资产1226371.2元；3、网络监控音响安装调试费、整体工程费113416元；4、室内装修设计费70000元；5、加盟费650000元；6、物美保证金89426元；7、评估未涉及部分，包括（1）酒具、餐具、装饰物等物品174929.2元，清点所用人工费及包装的费用3000元；（2）车辆购置47118.71元，留守工人工资138000元，水电费7603.5元；（3）餐桌椅运费21000元，厨房剩余未用燃气3317.32元；（4）员工住宿房屋租金41935元；中介费1300元，水电费635元；8、鉴定费145771元。
一审法院认定事实：2014年11月份左右，原告与被告京津路店的招商人员协商租赁被告京津路店部分房屋的事宜，后双方达成一致：原告承租被告位于天津市北辰区天重路与京津公路交口的京津路店部分房屋，租赁面积约1000平米，月租金44713元。庭审中原告主张当时双方商定租赁期限为6年，并约定了免租期；但被告不予认可。因签订租赁合同须由被告总部审批，2015年2月左右原告向被告提出租赁申请并报被告总部审批。庭审中，原告称2015年2月原告的合伙人马忠祥与被告签订了一份《租赁申请》，在该申请中，明确租期为六年，大概在2015年3、4月份被告通知原告去签租赁合同，签字时发现租赁申请写的是马忠祥的名字，原告不同意，要求被告更名，被告招商人员称更名须重新走一遍流程，在协商更名的过程中，被告发函称解除合同。一审法院要求被告对该情况进行核实，后被告称由于人员变动原告所述的改名导致书面租赁合同没有签订的情况经核实无人知晓。被告认可与原告存在事实的租赁关系。
在2015年初被告招商部工作人员告知原告可以先进场装修，2015年3月10日原告进入租赁场地开始进行装修，2015年5月1日原告经营的“老船吧”开始试营业。2015年5月14日原告向被告交纳履约保证金89426元。2015年6月15日被告向原告下达通知，要求解除合同，并让原告腾出所租赁场地。2015年7月1日被告正式向原告发出《致函》称被告京津路店因经营调整，决定于2015年7月1日8：00闭店改造。为保证贵租户权益，被告京津路店将延迟20天，即至2015年7月20日关闭该店商店街（一层招商区域），请贵租户在2015年7月20日前妥善处理相关后续事宜。据此特通知如下：1、我司与贵租户之间的租赁合同关系至2015年6月30日正式解除。2、为保证贵租户的权益，我公司将延迟京津路店商店街（一层招商区域）的营业时间至2015年7月20日，共计20天，供贵商户进行商品甩货、撤场准备等后续事宜处理，请贵租户务必于2015年7月20日18：00时前将所承租的专柜及场地腾空并交还我司。3、如贵租户至2015年7月20日18：00仍未按时将承租场地移交或场地遗留、留存贵租户的物品，我司将视贵租户遗留的物品为贵租户遗弃物品，贵租户放弃承租区域内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品的所有权及一切权利。我司有权自行予以处置，无需给予贵租户任何补偿。2015年10月31日原告经营的“老船吧”正式关门闭店，实际经营了6个月。
2015年1月28日原告（乙方）与天津德天意商贸有限公司（甲方）签订《老船吧合作经营合同书》，约定双方合作经营“老船吧”，该合同中注明原告的地址为北辰区京津公路物美超市一楼。该合同约定原告自愿申请加入“天津德天意商贸有限公司”（老船吧）合作经营店，一旦经甲方审核批准后不得随意退出；如果申请退出甲方不退还合作经营一切费用；合作经营费500000元、保证金30000元、品牌使用费30000元、管理费10000元；合作经营保证金一次性收取；管理费与品牌使用费一次性收取三年，费用总计650000元。当乙方适合以下条件之一时，甲方有权取消乙方的代理资格：其中第5项为停止营业时。同日，原告给付天津德天意商贸有限公司加盟费500000元、品牌管理费120000元、信誉押金30000元，合计650000元。
本案在审理过程中，原告申请对经营“老船吧”所购买的固定资产的价值，包括电子设备，共118项430台（套），主要为空调、音响功放系统、啤酒桶、联想服务器、激光打印机、显示器、验钞机、平板电脑、海尔冰柜、康佳LED彩电、美的微波炉、监控系统、双层工作台、六眼堡仔炉、方桌、橱柜等设备的价值进行评估，2016年1月6日中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司所做出的津中通诚资评报字（2015）第159号《资产评估报告》，评估结论为1120700元。2016年8月18日中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司作出《补充说明》对（2015）第159号《资产评估报告》中未涉及的锡烤炉、和面机、双眼灶、消毒柜及空调辅料-
铜管进行了评估，评估结论为105671.2元。中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司所作本次评估评估费共计20000元。
原告申请对本案涉诉“老船吧”的装修工程造价进行鉴定，2016年4月6日天津宇和工程咨询有限公司出具宇和价鉴（2016年YHZ-077号）《工程造价鉴定意见书》鉴定结论为：1、老船吧北辰店装修工程鉴定的工程造价总额为2769289元，其中装修实物造价额为2475511元，电缆造价额为159224元，燃气管线造价额为100821元，前期拆除造价额为33733元。2、本项目装饰装修的剩余价值为2538515元。2016年6月8日天津宇和工程咨询有限公司针对被告提出的关于工程造价鉴定异议进行了答复，认为被告提出的本鉴定项目的工程造价=分部分项工程费+措施项目费（一）+措施项目费（二），其中487996元“相关税费”应扣减的异议不能成立，维持原鉴定意见不变。2016年7月14日天津宇和工程咨询有限公司回复：老船吧北辰店装修工程造价鉴定费用中不包括设计费。2016年8月24日天津宇和工程咨询有限公司出具宇和价鉴（2016年YHZ-409号）《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：1、老船吧北辰店装修部分剩余未评估项目之大厅区域新风设备工程鉴定的工程造价总额为49821元；2、本项目装修物剩余价值为45669元。天津宇和工程咨询有限公司所作评估评估费共计125771元。
2015年2月7日原告委托马忠祥与天津市地久空间设计事务所签订《室内设计合作协议》，约定委托该事务所承担老船吧北辰物美店项目的室内设计，工程地点为天津市北辰区物美超市一层，设计费为70000元。同日，原告将70000元设计费给付天津市地久空间设计事务所。
2015年3月12日原告向天津德天意商贸有限公司支付配送费347302.5元，啤酒设备款90340元。原告自天津德天意商贸有限公司购买的物品中有部分物品（详见津中通诚资评报字（2015）第159号《资产评估报告》评估明细表）已作出评估。
为安排员工住宿，2015年3月19日原告委托员工兰金根与纪维丽、天津市繁荣房屋信息咨询服务部签订《房屋租赁合同》租用北辰区蓝岸森林30-1-502号房屋，租赁期限自2015年3月20日至2016年3月19日，每月租金1500元，租金支付方式为年付。同日，兰金根给付天津市繁荣房屋信息咨询服务部租金18000元，中介费500元。2015年3月24日兰金根与刘夏、天津市繁荣房屋信息咨询服务部签订《房屋租赁合同》，租赁北辰区金门里5-3-102号房屋，租赁期限自2015年3月25日至2016年3月24日，每月租金1833元，租金支付方式为年付22000元。同日，兰金根给付天津市繁荣房屋信息咨询服务部租金22000元，中介费800元。另外，原告购入部分床铺。
2015年3月27日原告与天津市南开区利辉盛电子产品商行签订《安装调试、维护合同》约定天津市南开区利辉盛电子产品商行负责弱电系统设备安装调试至原告要求，地点在物美超市底商老船吧北辰物美店，其中包括监控系统项目设备费用38370元，音响、舞台灯光项目设备费用76520元（设备费用已评估），网络后台设计费3800元，网络监控软件系统管理费6600元，高清机顶盒（两年）使用费680元，音响部分安装调试费25956元，电视安装及材料费2380元，整体工程施工费68000元，合计107416元。（2016年8月26日天津市南开区利辉盛电子产品商行为原告补开了增值税普通发票，该发票记载整体工程施工费为74000元，其余项目费用未变更）。
2015年6月12日天津市北辰区鹏祥根饭店购天然气3000立方米，每立方米3.47元，共支付10410元，现尚剩余956立方米，计3317.32元。
自2015年10月31日停业后，原告雇佣人员继续留守，看管店内财物。庭审中原告主张共四人留守，其中三人每人每月工资2500元，另一人每人每月工资4000元，自2015年11月至2016年10月底，原告共支出工资138000元，水电费7603.5元。对此，被告不予认可。
2016年9月29日在一审法院主持下，原告对部分未评估的物品进行了清点（详见清点清单），对该部分物品的数量被告表示没有异议，但对原告的报价存有异议。本案审理过程中原告提出申请，要求对该部分物品的价值进行评估，后评估单位称，其只能评估重新购买这些物品的价格，无法评估现值，遂未能进行评估。庭审中原告主张该部分物品购买时共花费174929.2元，清点费用为3000元，被告不予认可。
另查，原告经营的“老船吧”注册名称为“天津市北辰区鹏祥根饭店”，系个体工商户，经营者登记为马忠祥。2015年10月14日马忠祥出具声明，称我马忠祥与ＸＸ于2014年11月商定合作经营老船吧烤串店，并与物美（天津）连锁超市有限公司达成协议，租赁其位于北辰区天重路与津京公路交口处的物美超市店铺约1000平米，2015年2月签订租赁申请书是由我签的字。但是我的出资较少，所缴纳的履约保证金及装修费用大部分是由ＸＸ交纳，现我声明，我本人同意由ＸＸ作为原告向物美（天津）连锁超市有限公司主张赔偿的权利，我所享有的权利均由ＸＸ行使，由此所产生的一切后果由我本人承担。
一审法院认为，原告经被告同意实际使用被告出租的房屋，被告收取原告交纳的履约保证金，且原、被告均认可双方租赁合同关系存在，该租赁合同系双方真实意思表示，一审法院依法予以确认。原告虽未能提供书面合同证实租赁期限，但是考虑到原告租赁房屋系用于经营餐饮且被告明知原告租赁房屋的用途并同意原告进行装修的事实，该租赁合同不应为短期合同。2015年3月10日原告在被告同意下进入租赁场地开始进行装修，2015年5月1日原告经营的“老船吧”开始试营业，2015年5月14日被告收取原告履约保证金，2015年6月15日被告即向原告下达通知，要求解除合同，并要求原告腾出所租赁场地，根据诚实信用的原则，被告提前要求解除合同的行为应属违约行为，其应对因此给原告造成的损失予以合理赔偿。原告经被告允许进行装修，现因被告原因提前解除合同，导致该装修无法使用，对装修的残存价值被告应予以赔偿，装修设计费用亦应计入损失。原告租赁房屋系为经营老船吧。为正常经营，原告交纳了加盟费用、购入了经营所需物品等进行了相关投入，由于被告提前解除合同，导致原告无法继续经营，其为经营进行的投入残值，被告应进行合理赔偿。对于原告主张的免租期，被告不予认可，原告亦未能提供证据予以证实，一审法院不予认定。自2015年3月10日原告开始进场装修至2015年10月底闭店期间，原告实际占用被告房屋，应按每月44713元的标准给付被告租金344722.81元（44713元×7个月+44713元/31天×22天），该部分租金应从被告给付原告的赔偿中予以扣除。
对于原告主张的装饰装修损失（含大厅区域新风设备）2584184元，天津宇和工程咨询有限公司对装修的剩余价值作出了评估，被告主张评估结论中的相关税费应予以扣减，对此鉴定机构作出了答复，维持原鉴定意见不变，该评估报告结论并无不当，一审法院对该评估报告的数额予以认定。另外，该部分评估费125771元应由被告担负。
对于原告主张的固定资产损失1226371.2元，原、被告对中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司资产评估报告书及补充说明中结论均无异议，一审法院予以确认。该部分评估费20000元应由被告担负。
对于原告主张的网络、监控、音响安装调试费、整体工程费损失113416元，原告提交了相应的合同及施工单位出具的发票，对原告支出的数额一审法院予以认定。考虑到原告实际经营使用情况，一审法院酌情确定该项损失额为113416元×80%=90732.8元。
对于原告主张的室内装修设计费损失70000元，原告提供了室内设计合作协议、室内设计费收据及银行转账凭证，对原告支出的数额一审法院予以认定，考虑到原告实际经营使用情况，一审法院酌情确定该项损失额为70000元×80%=56000元。
对于原告主张的加盟费用损失650000元（含合作经营费500000元，保证金30000元，品牌使用费30000元/年×3年，管理费10000元/年×3年），原告提供了相应的合作经营合同书、收据、汇款回单，对原告的支出数额一审法院予以认定。原告与天津德天意商贸有限公司在合同中约定，一旦经审核批准后不得随意退出；如果申请退出天津德天意商贸有限公司不退还合作经营一切费用。结合原告的实际经营使用情况，一审法院酌情认定该项损失数额为588000元。
对于原告向被告交纳的履约保证金89426元，该保证金系为了保证双方租赁合同的履行，现租赁合同已无法继续履行，被告应将该款退还原告。
对于原告主张的未经评估的其他物品损失（详见清点清单）177929.2元，参考原告采购价格、物品使用性质及使用情况，一审法院酌情确定该部分损失数额为174929.2元×0.7=122450.44元。
对于原告主张的车辆购置费用损失47118.71元，因原告提供的票据记载的该车付款人及登记的所有权人均非原告，原告未能提供证据证明购买该车系专用于老船吧的经营，故对原告主张的该部分损失，一审法院不予支持。
对于原告主张的留守工人工资损失138000元，考虑到因租赁场地确有物品需要看管，原告在本案审理过程中，原告多次要求被告接收，被告均未能成功接收。但原告主张的看守人员过多，一审法院酌情考虑需三人看守，每人每月2500元，自2015年11月至2016年10月底，该项损失数额为90000元。
对于停止营业之后的水电费损失，原告提供了部分票据，但有部分未注明所收费用的起止时间，该部分损失一审法院酌情确定为4000元。对于厨房剩余未用燃气价值3317.32元，一审法院予以确认。
对于原告主张的餐桌椅运费损失，原告提供的证据不足，该项损失一审法院不予支持。
对于原告主张的为员工租房造成的损失，原告提供了租赁合同和相关交费票据，该合同系兰金根所签，结合原告提供的其他票据，兰金根确系原告经营的老船吧职员，原告为进行经营雇佣员工、租赁房屋，由于被告提前解约导致原告无法正常经营，提前为员工租赁的房屋无法使用，对于该项损失结合原告经营时间及租房时间，一审法院酌情确定为15000元。
综上，被告共应赔偿原告各项损失共计4670529.95元。被告承担损失后，原告应将被告已赔偿的剩余物品包括装修剩余部分、已评估的固定资产、已清点未评估的物品等交由被告处理。
本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、被告物美（天津）连锁超市有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告ＸＸ各项经济损失共计4670529.95元；二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49242元，由原告ＸＸ负担6246元，被告物美（天津）连锁超市有限公司负担42996元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为，双方当事人的庭审陈述，证明被上诉人ＸＸ在实际使用涉诉房屋之前，与上诉人物美（天津）连锁超市有限公司京津路店的工作人员，就拟形成的租赁协议具体内容有过协商，关于租赁期限，双方商定为6年。2015年初物美（天津）连锁超市有限公司工作人员在其公司审批程序尚未完成，双方尚未签订书面租赁合同的背景下，允许ＸＸ进入租赁场地并进行装修、继而营业，应当认定双方当事人此时对包括6年租赁期限在内的前期商谈事项形成合意，构成事实租赁关系。现物美（天津）连锁超市有限公司因“经营调整”，通知ＸＸ解约，应当向后者承担相应违约责任。关于ＸＸ的经济损失范围，装修损失部分，一审法院根据当事人的申请，委托中介机构对涉诉房产装修工程造价进行鉴定，以鉴定结论作为定案依据，适用法律并无不当。上诉人提出的扣减税费请求，与鉴定委托事项不符，且有鉴定部门回复意见记录在案，本院不予支持。关于未经评估的其他损失部分，ＸＸ于诉讼中提交票据加以证明，物美（天津）连锁超市有限公司没有提供相反证据，故一审判决就此节认定无误。ＸＸ为经营饭店购置固定资产若干，现经营地点被收回，ＸＸ无法继续经营，此部分损失应当由物美（天津）连锁超市有限公司承担。一审法院判令ＸＸ将物美（天津）连锁超市有限公司已赔偿的剩余物品等，交由该公司处理，符合公平和等价有偿原则，物美（天津）连锁超市有限公司就此提出上诉意见，本院不予支持。
综上所述，物美（天津）连锁超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44164元，由物美（天津）连锁超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张玉洁
代理审判员 张 莹
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 刚继斌
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……