河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀1002民初187号
原告：何春华，男，1974年8月15日出生，汉族，现住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：葛兰，河北律仁律师事务所律师。
被告：王续伟，男，1981年7月25日出生，汉族，现住廊坊市安次区。
委托诉讼代理人：王茜茜、王倩，河北同伦律师事务所律师。
被告：廊坊市大胤房产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区永兴路幸福城欣园底商大胤地产，统一社会信用代码：91131002093288719Ｎ。
法定代表人：杨娜，总经理。
委托诉讼代理人：梁红新，河北正澄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马玉森，男，汉族，1971年6月22日出生，现住廊坊市广阳区，系该公司员工。
原告何春华与被告王续伟、廊坊市大胤房产经纪有限公司（以下简称大胤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何春华的委托诉讼代理人、被告王续伟及其委托诉讼代理人、被告廊坊市大胤房产经纪有限公司及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何春华向本院提出诉讼请求：1.判令被告王续伟继续履行合同，配合原告办理四季花语X号楼X单元X房屋更名过户手续；2.判令被告王续伟退还回迁房补偿款；3.判令被告廊坊市大胤房产经纪有限公司退回多收取的140140元，并按照合同约定承担所有过户费用;4.判令被告按照合同约定支付违约金；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。
事实和理由：2017年3月26日,原告在被告大胤公司的居间下,签订了《房屋买卖合同》,购买位于永祥街居民委员会东辛庄街13条东的四季花语回迁房100平方米（以下简称“涉案房屋”）,单价12500元／平米。房屋成交价格为人民币25万元整。向被告大胤公司缴纳中介费用50000元整,上述合同的签订系原被告双方的真实意思表示,合同自签订之日成立并生效。
合同签订后,原告如约向被告支付了全部购房款1266890元整,被告大胤公司于2017年6月21日出具收据。原告于2017年6月1日摇号抽中位于四季花语小区X号楼X单元X房屋，面积90.14平方米,地下室7.39平方米期房一套。原告总共支付了1266890元整。原告按照合同约定需给付被告王续伟共计:1126750元整,但是被告大胤公司未经被告王续伟同意收取原告中介费用后,擅自每平米加价1000元。以至于原告多向大胤公司支付了140140元,原被告就过户事宜未能协商,大胤公司行为严重损害了原告利益,也违反了《房地产经纪管理办法》。但被告王续伟并未按照《房屋买卖合同》及附属协议约定的时间配合原告办理涉案房屋更名手续。之后原告与二被告多次联系,二被告对于办理涉案房屋更名相关的手续事宜迟迟不予配合。2017年7月下旬,被告王续伟明确表示要提高房屋价格,原告多次与被告联系,被告或借故推脱或不予理睬,截至今日也没有配合原告办理相关手续。综上所述,二被告的行为严重违反了合同约定,侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告王续伟辩称，我始终积极配合原告办理过户手续，但是依照双方签订的《买卖合同》过户义务应当由中介方承担。关于回迁房补偿款，被告认为原告应当说清补偿款的具体项目及金额，并且被告认为任何关于回迁房的补偿款都是被告作为原房主专有的待遇，原告没有权利主张；中介方多收取的140140元，是应当作为房款支付给王续伟的；被告王续伟没有任何违约行为，原告诉请的违约金没有事实依据，并且合同约定的违约金过高，超过法定标准，本案的诉讼费、保全费也不应由被告承担。
被告廊坊市大胤房产经纪有限公司辩称，我公司从未多收取原告任何费用，收取的费用均是三方认可的数额。首先，原告曾委托大胤公司以13500元价格购买90平米左右的涉案回迁房，并与其签订了购房委托书、购房买卖委托合同。后原告在被告大胤公司帮助下成功与被告王续伟签订了房屋买卖合同，在房屋价款中已经注明房屋价款为每平米12500元，合同签订后原告向大胤公司支付了部分房款，说明大胤公司在接受原告委托帮助其购买涉案房屋时在价格上并未有任何隐瞒。其次，大胤公司与被告王续伟协商，王续伟自愿以每平米12500的价格出售涉案房屋，该数额是王续伟接受并认可的价格，大胤公司并未胁迫其出售涉案房屋。因此，房屋的买卖价格是买卖双方认可的数额，至于涉案房屋平米差价款，是大胤公司通过努力协调各方后的结果，大胤公司赚取差价的行为也并未违反法律强行性禁止性规定。原告要求大胤公司退回所谓多收取的费用，没有事实与法律依据。其次，在履行买卖合同中，大胤公司并没有任何违约行为，原告在诉讼中也已阐明，是被告王续伟未按照《房屋买卖合同》约定的时间配合原告办理涉案房屋更名手续，而大胤公司在办理涉案房屋更名手续时仅是协助义务，既然被告王续伟不予以配合，大胤公司自然无法协助办理涉案更名手续。请法庭依法驳回原告对大胤公司的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2017年3月26日原告何春华（甲方）与被告廊坊市大胤房产经纪有限公司（乙方）签订购房委托书，双方约定：1、经甲乙双方友好协商，甲方委托乙方购买四季花语回迁房，房屋面积90平米（含以下,并在开发商提供户型中产生）,单价13500元／米。2、因该回迁房的户型楼栋楼层等由开发商摇号产生，乙方对此不负责任。3、在签订本委托书的同时，甲方一次性缴纳该房屋中介费5万元。4、当钱款付清后，乙方负责为甲方找到指定的房源，签订相关手续，并由甲方支付原村民相应房款，上述费用作为签订相应手续所需费用的部分费用，甲方签订相关手续后，本委托书终止。5、开发商办理手续中的工本费及必要的手续费等不计在本费用当中。6、若乙方不能为甲方找到指定的房源，或单价高于第一款约定价格，甲乙双方可选择终止委托，乙方须将以上已收取费用全数退还给甲方。7、若乙方为甲方找到了指定的房源，但由于甲方自身原因不能正常签订相关手续，上述所有费用不退，委托书终止。此委托书一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。备注：甲方购买原村民平米数为100平米，实际需求为90平米。
2017年3月26日，被告王续伟（甲方）与原告何春华（乙方）、中介方被告廊坊市大胤房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同，三方约定：第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将永祥街居民委员会东辛庄街13条东的回迁房100平米（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方已对该房屋情况充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋所有权人王续伟，房屋性质回迁房私产，回迁总面积210平米，此次出售面积100平米，使用性质回迁，配套设施无。第二条：甲方保证对所售的房屋平米具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策，能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方。第三条：1、乙方购买甲方回迁房屋面积约100平米（含以下，并在开发商提供户型中产生）2、因该回迁房的户型、楼栋、楼层等由开发商决定分配方式，甲方不负任问责任。3、甲、乙双方协商后的实际成交价格为；每平米价格为人民币12500元，总价为人民币1250000元。该房屋配套设施的相关费用由乙方承担。第四条：在签订本合同时，乙方须向丙方交纳信息服务费人民币50000元。第五条：ｌ、由丙方协助办理手续和房款交接的付款约定：（1）在本合同签订的同时乙方向甲方交付购房款人民币700000元。（2）乙方支付房款的具体方式。乙方于2017年3月27日向甲方补交300000元房款；2、乙方押甲方10万元作为尾款于改名时一次性付清。3、剩余款项于10日内付清。第六条：其他相关事宜1、丙方为甲、乙双方提供交易机会，如需丙方协助甲、乙双方办理交易房屋的产权手续，甲乙双方必须提供相应的合法证件。2、特殊约定：此房在摇号产生后，丙方无条件、无费用将此房屋过户至乙方名下；此房在摇号产生后，如产生大的平米偏差（正负10平米），按照原购买单价退还；甲方摇到现房后，第一套必须交给乙方。第七条：违约责任1、甲方责任：甲方不得擅自提高价格，或拒绝配合乙方办理后续手续，否则构成违约。2、乙方责任：乙方不得拖欠购买该房屋费用，或拖延手续办理流程及时间，否则构成违约。3、甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同或发生违反本合同的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同所约定的房屋实际成交价的50%作为违约金（丙方有责任配合守约方收回违约金）,实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，在守约方收到违约金后，丙方所收取的本合同中约定的信息服务费可以不予退还。第八条：免责条款因不可抗力（如洪水、地震、火灾和法律，政府，银行政策变化）等原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。
2017年4月14日，原告何春华（甲方）与被告廊坊市大胤房产经纪有限公司（乙方）签订购房买卖委托合同，合同约定：1、甲方委托乙方购买荣盛开发的“四季花语回迁房”房屋面积约90平方米（含以下，并在开发商提供户型中产生）,单价13500元／平方米，房屋总计人民币1215000元（人民币大写：壹佰贰拾壹万伍仟元整）。特殊约定：因特殊原因，甲方按乙方要求给原村民按100平米，单价13500元／平方米支付房款总额为人民币1350000元（大写人民币：壹佰叁拾伍万元整）,甲方实际需求为90平米。到甲方摇号前，乙方负责将甲方多余平米按单价13500元／每平米出售。2、此房屋付款情况，甲、乙双方在签订本合同之日起10天内陆续支付原村民现金人民币1115000元整（人民币大写：壹佰壹拾伍万伍仟元整）,留存押金人民币100000元整（人民币大写：壹拾万元整）,在此房屋摇号及过户后，剩余押金一次性支付给原村民。3、该回迁房的户型、楼栋、楼层等由开发商摇号产生，乙方对此不负责任，但甲方摇此房屋时，乙方有责任予以协助。此房屋摇号产生后，乙方负责无条件、无费用将此房屋过户到甲方名下。4、在签订本合同的同时，甲方-
次性缴纳该房屋中介服务费50000元整（人民币大写：五万元整）。5、开发商办理手续中的工本费及必要手续费等不计在本费用当中。6、若乙方不能为甲方找到制定的房源或单价高于第一款约定价格，甲、乙双方可选择终止合同，乙方必须将中介费全部退还给甲方。7、因此房是摇号产生（平米数存在不确定性），平米数一旦出现偏差大于正负2%时，甲、乙双方协商一致后，甲方委托乙方出售多余平米。8、若乙方为甲方找到了指定房源，但由于甲方自身原因不能正常签订相关手续，上述中介服务费不予退还，合同自动终止。9、当钱款付至约定限额后乙方负责为甲方找到制定房源，签订本合同，并由甲方支付原村民相应房款，甲方与荣盛开发商签订合同并付清尾款，此房屋无任何遗留问题后，本合同终止。此委托书一式两份，甲、乙双方各执一份，签字盖章后法律生效。乙方及村民收款以收据为准。
2017年3月26日房屋买卖合同签订同时，原告何春华向被告王续伟付款700000元，被告王续伟为原告何春华出具收条一份，内容为“今收到何春华购房款700000元整”，2017年3月27日王续伟为原告何春华出具收据一份，内容为今收到何春华回迁房房款叁拾万元整（300000）。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司分别于：2017年3月26日为李培娟出具收据，内容为今收到李培娟四季花语购房定金伍万元整；2017年4月6日为原告何春华出具收据，内容为今收到何春华四季花语房款拾伍万元整；2017年4月14日为原告何春华出具收据，内容为今收到何春华交来购买四季花语回迁房现金伍万元整；被告廊坊市大胤房产经纪有限公司马玉森于2017年6月21日为原告何春华出具收据，内容为今收到何春华交来购买四季花语7-12-802（90.14平米）房款余款壹万陆仟捌佰玖拾元整（16890），该房房款及中介费、改名费等各项费用已交齐（以收据为准）共计（1266890元）付款人何春华，收款人马玉森。中介方负责在2017年7月5日前将该回迁房产权归属办理为何春华名下。”
原告主张要求被告廊坊市大胤房产经纪有限公司退回多收取的140140元，按照合同约定承担所有过户费用。
被告王续伟主张原告要求大胤公司退回的140140元其中包含房屋加价的90140元均为中介收取，我方并没有实际收到，但是我方认为王续伟作为房屋所有人可对涉案房屋进行占有、使用、收益和处置，如原告认可价款有变更，并根据变更后的价款实际履行了房屋买卖合同，该笔房屋价款的收益权利也仅为王续伟所有。大胤公司作为中介方提供媒介服务，如上述价款成立应当返还给王续伟。根据房屋买卖合同约定及原告陈述均认可该房屋的过户义务在中介方，过户费用也应由中介方承担。
被告廊坊市大胤房产经纪有限公司主张其给付被告王续伟房款150000元，王续伟予以认可，王续伟共计收到购房款1150000元。被告王续伟认为收到的超出了买卖合同中应给付的1126750元购房款是房屋单价变更后应给的部分款项。
被告廊坊市大胤房产经纪有限公司主张房地产经纪管理办法第二十五条规定的是禁止房产经纪部门在隐瞒真实的房屋交易信息而赚取差价的行为，而我方并未向原告隐瞒真实的房屋交易价格，也并未有胁迫、贿赂、欺诈原告的行为，更没有挪用房地产交易资金的行为，因此，原告以该条为依据要求我司退还所谓的140140元没有法律依据。向法庭提交证据一购房委托书，是我方与原告于2017年3月26日签订的，证据二是购房买卖委托合同，是我方与原告于2017年4月14日签订的。依据原告提交的房屋买卖合同签订日期为2017年3月26日，我方两份证据均能证实在涉案房屋价款上我方对原告并未予以隐瞒。13500元每平米的价格是经与原告协商，原告认可的价格，另外依据庭审中我方交付的证据能清楚的证实我方收取原告房款250000元含50000元的中介费，再加上马玉森单独收取的16890元合计是266890元，剔除我方转支付给被告王续伟150000元，剩余116890元均未达到原告诉状中要求我方返还的数额，也就是说我方从未多收取原告诉状中的140140元，原告无权要求我方退还未收取的费用；被告王续伟于2017年6月1日摇号抽中位于四季花语小区X号楼X单元X房屋，面积90.14平方米，地下室7.39平方米期房一套。截至庭审案涉房屋没有办理网签手续，没有交付。
原告何春华当庭撤回要求被告王续伟退还回迁房补偿款的诉讼请求，二被告无异议。
庭审中原被告三方一致认为：原告王续伟与被告何春华、被告廊坊市大胤房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同第六条第二款中约定的“房屋过户”的含义是到开发商部门将被告王续伟的名字直接变更为何春华的名字。
原告何春华主张根据房屋买卖合同及2017年6月21日被告廊坊市大胤房产经纪有限公司马玉森为原告出具的收据，房屋已经具备更名的条件和时间，由于二被告原因造成房屋未能更名到原告名下，被告构成违约，应当按照合同第七条约定按照房屋价款的50%支付违约金563375元。被告王续伟主张根据房屋买卖合同约定由中介负责办理更名手续，被告王续伟负责配合，在实际履行过程中王续伟从未实施过不配合的行为，没有任何违约之处，不应承担违约责任，同时，原告主张的违约金计算方法明显超过法律约定，过高。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司主张在履行房屋买卖合同过程中并没有任何违约，办理房屋更名手续需要原告及被告王续伟签署相关更名手续，我方仅是协助办理义务，现双方未履行手续，我方无法为其办理更名手续。原告主张的违约金数额明显超过法律规定。
本院认为，原告何春华与被告廊坊市大胤房产经纪有限公司于2017年3月26日签订的购房委托书是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司接受原告委托，按照原告要求的条件为原告寻找订立合同的机会，促成合同成立，依照合同约定原告何春华应当向其支付报酬。在购房委托书第1条中约定的单价13500元／平米，属于原告要求的购房价格条件,即购房价格不得高于约定的13500元／平米价格，否则依据购房委托书第6条原告何春华可选择终止委托，被告廊坊市大胤房产经纪有限公司退还已收取费用全数。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司依照购房委托书向原告提供相关信息，促成了原告何春华与被告王续伟于2017年3月26日签订了房屋买卖合同，被告廊坊市大胤房产经纪有限公司在房屋买卖合同中作为中介方协助办理房屋买卖事宜，该买卖合同是原告何春华与被告王续伟的真实意思表示，合法有效。房屋买卖合同中原告何春华与被告王续伟约定实际成交价格为每平米12500元，原告何春华应当按照约定的每平米12500元价格向被告王续伟支付购房款总计1126750元。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司与原告何春华、被告王续伟之间是居间合同关系，权利义务仅涉及提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，以及是否收取报酬，无权涉及房款的所有权，案涉房屋的出售和房款的取得，属于房屋买卖合同双方当事人即原告何春华和被告王续伟的权利和义务，被告廊坊市大胤房产经纪有限公司与原告何春华于2017年4月14日签订的购房买卖委托合同中关于房屋单价13500元／平米的约定无效。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司以没有隐瞒真实的房屋交易价格，也并未有胁迫、贿赂、欺诈原告的行为，更没有挪用房地产交易资金为由，拒绝向原告退还房屋差价款，不能成立，本院不予支持。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司共计收取原告何春华266890元，扣除原告应向被告廊坊市大胤房产经纪有限公司支付的50000元报酬和应该支付给被告王续伟的房屋余款126750元，被告廊坊市大胤房产经纪有限公司应向原告退还多收取的90140元。被告廊坊市大胤房产经纪有限公司超过以单价12500元／平米的标准多支付给被告王续伟的款项与本案无关，另行处理。
原被告三方签订的房屋买卖合同中约定的“此房在摇号产生后，丙方无条件、无费用将此房屋过户至乙方名下”，对于此条款原被告三方一致认为：约定的“房屋过户”的含义是到开发商处将被告王续伟的名字直接变更为何春华的名字，该条约定实际上是被告廊坊市大胤房产经纪有限公司与开发商进行协调，在开发商处直接变更案涉房屋所有人的姓名，该行为规避国家税收监管，逃避交易税费，违反了行政法规的强制性规定，依法无效。涉案房屋首先应由开发商确权在被告王续伟名下，所发生的税费依法负担，然后再由被告王续伟过户至原告何春华名下，所发生的税费依法负担。原告何春华主张根据房屋买卖合同及2017年6月21日被告廊坊市大胤房产经纪有限公司马玉森为原告出具的收据，主张房屋已经具备更名的条件和时间，由于二被告原因造成房屋未能更名到原告名下，被告构成违约，不能成立，对原告要求被告依照房屋买卖合同第七条约定按照房屋价款的50%支付违约金563375元的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告廊坊市大胤房产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告何春华90140元；
二、被告王续伟在位于廊坊市四季花语小区X号楼X单元X室房屋具备过户条件之日起10日内协助原告何春华办理房屋产权及不动产权过户手续；
三、驳回原告何春华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计8655元，由被告廊坊市大胤房产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 郑建仿
二〇一八年六月二十九日
书记员 马 瑶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。