安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00227号
原告：沈继明，男，1962年10月3日生，汉族，居民。
委托代理人：雷清华，江苏华庭律师事务所律师。
委托代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，（原担子办事处院内）。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅。
原告沈继明与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈继明及其委托代理人雷清华，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈继明诉称：原、被告于2011年1月23日签订《滁州市商品房预售合同》，合同约定：被告出售位于安徽省滁州市南谯区紫薇南路1559号21幢商业单元4室商业用房，面积为90.93平方米，被告应于2011年9月30日交付检验合格的房屋。合同签订后，原告按照约定支付了房款，但被告却未按照合同约定交付房屋，未按约定时间协助原告办理房地产权证书，且房屋存在漏水、钢筋扎箍脱落，墙面渗水等严重质量问题，严重违约。另外原、被告双方签订的《滁州市房地产预售合同》第二条约定，被告出售给原告的是三层楼房，被告却在附件三第七款约定：“户内楼梯，预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”被告交付的房屋不符合设计要求，不具备房屋的基本使用功能，该条款违反了法律规定强制性规定，应属无效。现原告诉请判令：1、要求被告维修房屋并支付房屋修缮费50000元；2被告支付原告逾期交房违约金33935.22元（暂计算至2011年9月30日，以后违约金按房价款日万分之五计算至交付为止）；3、被告按照合同约定协议原告办理房地产权证书，自2011年9月30日起按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准向原告承担违约金；4、原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》附件三第七款无效，被告按照规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告滁州瑶海公司辩称：1、本案诉争房屋被告已于2011年12月30日取得竣工验收备案证书，说明本案诉争房屋已经符合交付条件；2、原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效，依法应予驳回；3、原、被告双方在商品房预售合同附件三中已经约定楼梯由原告自理，且原告已经签字确认约定，该约定是双方的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应当为有效规定。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2011年1月23日，原告沈继明与被告滁州瑶海公司签订一份《商品房预售合同》，被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场21幢商业单元4室出售给原告。合同约定：房屋建筑面积为91.26平方米，总价款为354650元；房屋交付时间为2011年9月30日，若未按期交付房屋，应承担已交付的房款的日万分之五计算违约金；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。《商品房预售合同》的附件三还约定：“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”合同签订当日，原告支付首付房款178650元，商业贷款176000元于2012年10月9日支付。2011年12月30日，被告开发的瑶海农机大市场商铺21幢楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。2012年3月31日，滁州瑶海农机大市场21幢4室获得初始登记证明。2012年9月3日，原、被告双方办理了房屋交付手续。
本案争议焦点：1、被告是否存在逾期交房、逾期办证违约行为及是否应支付违约金？2、房屋是否存在质量问题，被告是否应承担维修责任？3、合同附件三中关于建造楼梯及楼梯间隔墙的约定是否无效？
本院认为：（一）、原告与被告自愿签订的《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告诉称涉诉房屋实际于2012年9月3日交付，被告亦予以认可，本院予以确认。被告未能按约交付房屋，存在逾期交房的违约行为。被告认为双方约定的每日万分之五违约金过高，应予以调整的意见，因原、被告双方均未提供证据证明损失情况，本院依据银行利率标准及本地市场实际情况，酌定违约金按日万分之三计算。原告所购房屋的实际交房是2012年9月3日，按照合同约定应从2011年10月1日起算至2012年9月3日，被告迟延交付房屋的天数为339天。鉴于原告所购房屋的购房款系分期履行，计算违约金时应以实际已付房款的数额及付款日期为准。原告于2011年1月23日支付首付房款178650元，被告交付房屋后，商业贷款176000元才付清，因此被告应支付违约金18168.70元（178650元×0.0003×339天）。对被告滁州瑶海公司认为原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，因被告于2012年9月3日才将房屋交付原告，原告从该时起才能明确主张被告逾期交房的具体时间，应以原、被告实际交房的时间节点作为原告主张被告逾期交房违约金的诉讼时效计算的起始点为宜，而本案原告是2014年1月8日提起诉讼，没有超过诉讼时效二年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信；（二）、对于被告是否构成逾期办证问题。因按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。涉诉房屋系2012年9月3日交付，而被告已于2012年3月31日取得了滁州市房地产登记证明初始登记，鉴于涉诉房屋交付时已具备办证条件，原告即可自行申请办理，故对原告要求被告协助办理房地产权证并承担逾期办证违约责任的诉请，本院不予支持。（三）、原告主张被告应承担维修责任及支付房屋修缮费50000元，原告主张房屋存在质量问题，要求被告维修房屋至验收合格且支付房屋修缮费。因被告已经举证证明该房屋经竣工验收合格，原告主张房屋存在质量问题但没有提供有效证据证明，其要求被告维修房屋至验收合格并支付房屋修缮费50000元，证据不足，本院不予支持；（四）、原告主张双方签订的合同附件三第七款无效，要求被告按照规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙，本院认为，因合同附件三中双方约定“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理。”不违反法律强制性规定，故原告主张要求确认该合同条款无效，理由不能成立，其请求瑶海公司承担相关责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告沈继明逾期交房违约金18168.70元；
二、驳回原告沈继明的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2140元，由原告沈继明负担1640元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担500元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年六月二十七日
代理书记员 凌振华
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。