连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第4117号
原告连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市新浦区通灌南路91号。
法定代表人王金芳，总经理。
委托代理人韩善武。
被告陈崇昂。
委托代理人陈苏强（系陈崇昂父亲），男，1963年10月25日生，汉族。
原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）与被告陈崇昂物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金明公司的委托代理人韩善武、被告陈崇昂及其委托代理人陈苏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金明公司诉称，原告通过新浦区法院调解达成协议，由康泰新村业主委员会（以下简称康泰业委会）协助物业收取2013年6月以前所有拖欠费用。被告从2005年至2013年期间，欠物业等费用计4715元。经多次催要，之间仍未给付。现要求被告给付物业管理服务费4715元。
被告陈崇昂辩称，1、自己在2010年6月23日才购买此房，不应缴纳2010年6月23日以前的物业服务费；2、购买此房后，房屋一直处于空置状态，应当少收物业服务费。3、自己从来不知道原告是小区的物业服务企业，原告也未向自己收取过物业服务费，其诉讼请求已超过诉讼时效，超出部分法院不应支持。
经审理查明，2011年6月21日，康泰业委会与连云港济安物业服务有限公司（以下简称济安公司）签订康泰小区自治委托合同，委托济安公司对康泰新村小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务收费标准按照0.35元／米.月，济安公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作等。2011年7月11日，康泰业委会决定，2011年8月1日前的物业服务费用归连云港中鼎房地产代理有限公司收取，8月1日后的物业服务费用归济安公司收取。2011年8月30日，济安公司与金明公司签订物业自治转让合同，约定金明公司接管康泰小区的物业服务管理，所有业主之前所欠的业服务费用由金明公司负责追要并另行协商分配方案，此后由金明公司直接与康泰业委会协商解决一切事宜，济安公司不再参与。合同签订后，金明公司即进驻康泰小区进行物业服务管理工作。2012年6月18日，金明公司分别张贴催缴物业服务费公告，限期缴纳物业服务费用，康泰小区大部分业主均拒绝缴纳物业服务费用。
2013年1月7日，康泰业委会以金明公司为被告起诉，要求确认济安公司与金明公司签订物业自治转让合同无效，返还财产，赔偿损失。经本院调解，康泰业委会与金明公司达成协议：一、连云港济安物业服务有限公司与连云港金明物业服务有限公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，被告连云港金明物业服务有限公司于2013年8月30日前撤出该小区。二、自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，被告不再收取，原告协助被告收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费，被告就物业管理费等相关费用保留诉讼权。至此，金明公司于2013年7月3日，又张贴催缴物业服务费公告，限期缴纳物业服务费用，大部分业主仍然拒绝缴纳。金明公司遂诉至本院，要求被告陈崇昂支付物业服务费4715元，其中2005年、2006年物业服务费均为286元、2007年至2012年每年物业服务费均为572元、2013年物业服务费为286元；2005年至2010年每年公用电费均为35元，2011年、2012年每年公用电费均为50元，2013年公用电费为25元；2009年泵房费为90元。
被告系该康泰小区业主，住9号楼2单元502室，于2010年6月23日取得该房屋所有权，房屋建筑面积135.72平方米。被告自2010年6月23日至今，未支付物业服务费用。2002年9月12日，连云港市物价局、房管局以连价房地字（2002）347号通知，确定康泰新村住宅小区的物业服务费收费标准为，0.35元／平方米.月。
另查明，连云港中鼎房地产代理有限公司系康泰小区的前期物业服务管理单位，至2011年8月1日退出该小区管理，由康泰业委会委托济安公司接管物业服务，因济安公司已于2011年1月18日被吊销营业执照，无物业服务资质，于同年8月30日将该小区的物业服务管理工作及物业服务费的收取等事宜转让给金明公司，金明公司遂接管该小区的物业服务管理。2011年10月4日，康泰业委会出具变更证明，载明原连云港中鼎房地产代理有限公司于2011年6月撤出小区管理，由金明公司接管，并收取物业管理费用。2012年6月15日，连云港市新浦区住房和城乡建设局以金明公司未取得资质证书从事物业管理为由，责令金明公司限期退出康泰小区的物业管理。但金明公司并未退出，并于2013年5月13日取得三级物业服务企业资质证书。连云港市新浦区住房和城乡建设局于2013年11月12日对金明公司作出回复，认为金明公司之前签订的是小区自治管理合同，无需备案。
上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的营业执照、自治委托合同、委托书、自治管理委托合同、变更证明、债权转让通知书、民事调解书、照片一组及连云港市新浦区住房和城乡建设局的通知书和回复，被告举证的康泰新村业主委员会出具的《关于新旧物业交接的决定》、济安公司工商登记查询、连云港市新浦区住房和城乡建设局出具的《整改通知书》以及《关于金明物业公司未取得资质证书从事物业管理工作情况的报告》、房屋所有权证书等证据在案予以证实。
本院认为，康泰业委会与济安公司签订康泰小区自治委托合同，没有经过业主大会批准，且济安公司无物业服务资质，该自治合同无效。济安公司退出该小区物业管理，将其接管的康泰小区物业管理工作全部转让给金明公司，虽然经过康泰业委会后期追认，但也未经过业主大会批准，自治合同也属无效。
关于物业费计费时间问题，2011年8月1日至8月30日，由济安公司提供物业服务，9月1日之后由金明公司提供物业服务，双方之间转让合同虽属无效，但济安公司和金明公司为康泰小区提供了实际服务管理，现金明公司已取得三级物业服务资质，业主大会和业主委员会至今并没有作出解聘金明公司的决定，因此，金明公司要求被告支付2011年8月1日至2013年6月30日期间物业费的主张符合法律规定，本院予以支持。金明公司要求按照济安公司与金明公司签订物业自治转让合同和本院（2013）新民初字第0216号民事调解书确定的收费日期计算，因上述的合同和调解书，均无中鼎公司和济安公司到庭确认，其中对2011年8月1日之前由中鼎公司实际提供物业服务管理期间应收取而未能收取的物业服务费用，原告未提供中鼎公司债权转让的有效证据，该段期间的物业费，待原告取得中鼎公司应当收取的物业费的权利后，可另行主张权利。
关于物业服务费的收费标准问题，康泰业委会与物业公司的合同约定和连云港市物价局、房管局以连价房地字（2002）347号通知，均确定康泰新村住宅小区的物业服务费收费标准为0.35元／平方米／月，根据原、被告的陈述及原告的举证，本院综合认为，金明公司对小区内的绿化养护、卫生保洁等，不符合合同约定，也不能达到最低的一级服务标准，应当适当减少物业费，本院确定按照0.35元／平方米.月的80%计算物业费。综上，2011年8月1日至2013年6月30日，被告共应给付原告物业费为874元（0.35×80%×135.72×23）。
原告要求被告支付公共电费，因原告与康泰业委会对收取该公共电费没有约定，原告也不能提供收取费用的相关依据及业主大会的决定，因此，原告该请求本院不予支持。被告辩称原告不具备物业管理企业的资质，无资格起诉被告和收取物业费，依据原告的企业法人营业执照和物业管理企业资质证书，原告已具备物业管理企业的资质，其接管康泰新村后已经实际提供了一定的物业服务管理，原告具备诉讼主体资格并有权依法收取物业费用。被告辩称涉案房屋自购买后一直处于空置状态，应当少收物业服务费，并提供连云港新电光明物业有限公司物业管理分公司出具的证明一份，证实陈崇昂一直在海州区居住，原告对该证明的真实性持有异议。因证据的真实性无法查清，且本院根据原告提供的被告住所地即涉案房屋地址向被告送达起诉状、开庭传票等应诉手续时，也是被告本人签收，故被告提供的证据不足以证实涉案房屋处于空置状态，对其辩解，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第三十五条、第三十六条、第四十条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈崇昂于本判决生效后十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费874元（2011年8月1日至2013年6月30日）。
二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原、被告各负担25元，被告负担部分于给付上述物业服务费时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 梁秀萍
代理审判员 郭 敏
人民陪审员 王永红
二〇一三年十二月十日
书 记 员 谭锦亭
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第十一条第四项：下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业。
第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十条：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认和偶那天给或者和和合同相关条款无效的，人民法院应予支持；
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委会会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行