黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑08民终61号
上诉人(原审原告)：张红涛，女，1974年1月8日出生，汉族，无职业，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周英，1973年10月9日出生，汉族，个体，住佳木斯市。
原审第三人：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市长安路1318号。
法定代表人牟国义，男，职务董事长。
委托诉讼代理人：李玉喜，男，系该公司法律顾问。
上诉人张红涛因与被上诉人周英、原审第三人佳木斯万基房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省汤原县人民法院(2015)汤民初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭�行了审理。上诉人张红涛的委托代理人邹琳、被上诉人周英、原审第三人的委托代理人李玉喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张红涛上诉请求：一、请求上级法院依法撤销黑龙江省汤原县人民法院（2015）汤民初字第356号民事判决书，发回重审或依法改判。二、诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：一、本案争议的房屋系上诉人合法取得的房产，并已实际占有。上诉人与原审第三人签订的合同是双方真实意思表示，在原审庭审中上诉人提交的仲裁院的裁定书证明第三人承认与上诉人签订了《商品房预（销）售合同》，原审法院不应以房价是否低于市场价来否认合同的效力。上诉人已全额交纳了购房款，有第三人出具的收据为证。原审法院未让满朝旭出庭作证而是直接作的调查笔录，直接侵害上诉人的合法权益。二、只有在第三人出售并办理完毕过户手续后才能体现房屋所有权系购买人的名字，原审法院不能以产权登记系第三人就认定争议房屋不是上诉人的。三、上诉人在购买房屋时没有任何过错，上诉人无法预知第三人因税费导致无法开具正规发票及办理产权过户手续，未办理过户手续的原因非因上诉人自身原因，因此上诉人申请佳木斯市仲裁委员会仲裁，仲裁委员会作出了（2013）佳仲裁字第17号裁定书，认定争议房屋上诉人具有所有权，上诉人没有任何过错，综上请求二审法院发回重审或依法改判。
周英辩称：一、由于第三人万基公司鹤立项目部于明华拒不支付水泥款，因此被上诉人向法院起诉，并依法查封争议房屋，该房屋没有任何买卖合同及相关手续，也没有实际使用。争议的房产应判由被上诉人所有。二、于明华为转移财产与其小姨子即上诉人恶意串通，上诉人根本没有正规的发票及相关的手续，其它购买财苑门市的人均已办理房照，因此上诉人所述无法办理房照是不真实的。三、上诉人隐瞒争议房屋已被法院查封的事实，骗取了仲裁机构的裁定书，法院于2012年10月26日查封在先，仲裁书是2013年7月5日作出的，因此仲裁书不具有法律效力。四、2012年11月1日，被上诉人起诉万基公司时，其就已经以张红涛名义提出异议，这与张红涛起诉书中陈述时间自相矛盾，显然证据不真实。五、法院多次传唤张红涛本人到庭，其均未到庭，万基公司是恶意拖延诉讼，且万基公司项目部的负责人于明华与上诉人是亲属关系。
佳木斯万基房地产开发有限公司述称：一、原审时第三人万基公司出庭了，是于明华的爱人张洪霞把房子卖给了上诉人张洪涛，万基公司未与上诉人签订售房合同，没有收到上诉人的售房款，也没有向其出示收据，且万基公司未向于明华授权售房的权利。二、仲裁委的仲裁万基公司并不知情。
一审法院认定，2012年10月26日，被告周英因第三人及于明华拖欠其货款向鹤立林区基层法院申请诉前财产保全，要求查封鹤林财苑小区1号楼2号门市。同日，鹤立林区基层法院作出（2012）鹤立林民保字第1-1号民事裁定书，裁定查封鹤林财苑小区1号楼2号门市。2012年11月1日，被告周英向鹤立林区基层法院提起诉讼，要求第三人及于明华偿还拖欠货款及利息。2012年12月7日，鹤立林区基层法院作出（2012）鹤立林民初字第37号民事裁定书，裁定上述案件移送至汤原县人民法院处理。2013年4月28日，汤原县人民法院作出（2013）汤民商初字第16号判决书，判决第三人万基公司于判决生效后立即给付拖欠被告周英的货款。后第三人万基公司上诉至佳木斯�中级人民法院，2013年10月9日，佳木斯市中级人民法院作出（2013）佳商终字第79号民事裁定书，裁定按万基公司撤回上诉处理。2013年10月17日，被告周英向汤原县人民法院申请执行（2013）汤民商初字第16号生效判决书及（2013）佳商终字第79号民事裁定书。2013年12月5日，鹤立林业地区房产局出具证据证明争议门市初始登记所有权人系第三人万基公司。2014年8月11日，汤原县人民法院作出（2013）汤法执字第185-1号执行裁定书，裁定对争议门市予以查封。2014年8月21日，原告张红涛向汤原县人民法院提出查封异议申请，认为2011年6月其购买了鹤林财苑小区1号楼2号门市，并支付了全部价款，故争议门市应归其所有，要求解除对争议门市的查封。2014年10月15日，汤原县人民法院作出（2014）汤法执异字第1号执行裁定书，裁定驳回原告张红涛的异议。2015年6月17日，汤原县人民法院作出（2014）汤执异字第1-1号执行裁定，裁定驳回原告的异议。2015年7月7日，原告张红涛向汤原县人民法院提起诉讼，要求：1、撤销汤原县人民法院作出的（2014）汤执异字第1-1号执行裁定书，解除对争议门市的查封，确认原告对争议门市的所有权；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，鹤林财苑小区1号楼2号争议门市初始登记所有权人系第三人万基公司，原告提供证据证明2012年6月2日，其与万基公司鹤立项目部签订一份商品房预（销）售合同，合同约定原告购买争议门市每平方米2300元，建筑面积175.212平方米，合计402987.60元。该价格明显低于�时的市场价。原告张红涛名下有其他用于居住的房屋，其经常居住地在浙江省乐清市，仅提供收据证明已支付该门市的全部价款，不足以证明其付款的真实性，且原告庭审中陈述的付款方式与合同约定记载的不一致。因此，原告提供的证据不足以证明其已实际支付全部价款购买争议门市，并对争议门市享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，争议门市至今未办理过户登记，仍登记在第三人万基公司名下，未产生物权变动效果，原告主张是由于第三人的原因未办理过户登记，但原告未提供税务部门出具的完税发票证明其为办理过户登记已经实际交纳相关的税款。原告作为门市的购买人，在买卖风险防范和办理过户登记过程中存在不谨慎行为，原告亦未提供证据证明其�办理过户登记不存在过错。原告提供租赁协议预证明2012年9月1日，其已经将争议门市出租给满朝旭使用，已实际占有使用争议门市，本院结合满朝旭的询问笔录，认为原告提供的上述证据不能证明在法院查封之前原告实际占用并使用争议门市，因此，原告的主张不能够排除人民法院的强制执行，本院对原告的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告张红涛的诉讼请求。
张红涛在一审法院起诉请求：一、请求依法撤销汤原县法院（2014）汤执异字第1-1号执行裁定，确认原告对争议房产有所有权，解除对鹤林财苑小区1号楼2号商服的查封，终止对该房产执行；二、案件受理费由被告承担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据一份。本院依职权调取了争议房屋的照片、满朝旭的询问笔录、物业收费人员询问笔录、鹤立林业房产局的询问笔录。本院组织当事人进行了质证。根据双方当事人举证质证情况，本院经审理查明，争议房屋门上张贴“出租出售”的广告，联系电话非上诉人，2011年末，鹤林财苑1号楼整栋楼即可办理产权登记。对原审法院查明的其它事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方争议的焦点是上诉人是否依法享有可以阻却人民法院对案涉房屋进行强制执行的实体权利，根据上诉人的主张，其应同时具备四个要件：（一）、已和被执行人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）、买受人已履行支付全部价款义务；（三）、案外人已对执行标的物实际占有；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。关于第一个要件，上诉人张洪涛系与佳木斯万基房地产开发有限公司鹤立项目部签订的买卖合同�被执行人万基房地产开发有限公司当庭陈述未授权给鹤立项目部售房的权利，因此买卖合同非上诉人与被执行人所签。关于第二个要件，上诉人未提供足够的证据证明其已支付了全款，仅凭其陈述不符合日常交易习惯。关于第三个要件，虽然上诉人二审时提供了证人想要证明其已实际占有，但其房租仅5000元与相邻房屋20000元相差较大，虽然证人陈述一直承租该房屋，但其对冬天是否供热的情况却不清楚，且争议房屋门上又张贴“出租出售”的广告，联系人非上诉人，与常理不符，也与上诉人所述相矛盾，因此关于其实际占有的主张亦不予支持。关于第四个要件，2011年末，鹤林财苑1号楼整栋楼即可办理产权登记，而上诉人却一直未办理。以上四要件缺一不可，而上诉人均不具备，因此其不能阻却人民法院对案涉房屋的强制执行，对其诉请本院不予支持。
综上所述，张洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7345元，由张洪涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玉祥
代理审判员 彭景丰
代理审判员 何 璇
二〇一六年十月十一日
书 记 员 蒋婧玮