重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02156号
上诉人（原审被告）：郭群，住重庆市大足区。
上诉人（原审被告）：张昌能（曾用名：张昌伦），住重庆市大足区。
二上诉人的委托代理人：曾华，重庆市大足区法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：蒋胜余，住重庆市大足区。
委托代理人：李国斌，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。
上诉人郭群、张昌能与被上诉人蒋胜余房屋买卖合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2013年3月5日作出（2013）足法民初字第01250号民事判决，郭群、张昌能不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月3日对本案进行了审理。郭群及郭群、张昌能的委托代理人曾华，蒋胜余及其委托代理人李国斌均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：1994年8月18日张昌伦等十户向原大足县国土局购买原大足县龙水镇幸光村一、二、十四社征用后的352平方米国有土地用于集资建房。1996年1月原大足县国土局向张昌伦颁发了足国用（96）字第0410665号国有土地使用证，载明共有使用权面积342.47平方米，其中分摊面积42.81平方米，该土地实际用途为商住，原大足县国土局1996年1月土地登记审批表中载明，“该宗地系国有土地，经审查、权属合法、界线清楚，无争议，准予使用权42.81平方米作营业、住宅用地登记”。本案诉争房屋和张昌伦所有的门市土地使用权证为足国用（96）字第0410665号国有土地使用证。
2003年4月30日蒋胜余与郭群、张昌能双方当事人达成口头协议，郭群、张昌能将其所有的位于大足区龙水镇五金路77-4号住宅（建筑面积109.82平方米）一套以25000元出售给蒋胜余，在办理房产证后，蒋胜余支付郭群、张昌能10000元购买水电气户头和铝合金门窗。后双方当事人签订协议书一份，该协议书载明：“甲方张昌伦，乙方蒋胜余，经甲乙双方协商，甲方自愿将房屋（109.82平方）卖给乙方，房屋卖价为贰万伍仟元正。（25000.00元正）房产证由甲方办理，土地使用证不予办理。付款方式为一次性付清。甲方张昌伦郭群，乙方蒋胜余2003年4月30日”，当天张昌能向蒋胜余出具收条一张，2003年5月1日郭群、张昌能将该房屋交付蒋胜余居住使用，并于2004年1月5日办理好房产证并交付蒋胜余，蒋胜余付清余款。诉争住房一直未办理单独土地使用证，现房产证、土地使用证合二为一为房地产权证。蒋胜余遂以郭群、张昌能不协助办理土地使用证，导致蒋胜余不能办理房地产权证为由，诉至法院，要求判令：一、郭群、张昌能协助蒋胜余办理房地产权证；二、诉讼费由郭群、张昌能承担。
一审蒋胜余诉称：2003年4月30日经蒋胜余与郭群、张昌能协商，郭群、张昌能将龙水镇五金路77-4号住宅一套以25000元卖给蒋胜余，当时交清房款。2003年5月1日郭群、张昌能将房屋交给蒋胜余使用，约定房产证相关手续由郭群、张昌能出钱办理，土地证由蒋胜余出钱，郭群、张昌能协助办理。2004年1月5日郭群、张昌能将办好的房产证交给蒋胜余，后郭群、张昌能拒不协助办理土地使用证。现因房产证、土地使用证合二为一房地产权证。蒋胜余多次找郭群、张昌能协助办理，郭群、张昌能拒不履行义务，故起诉到法院，要求判令：一、郭群、张昌能协助蒋胜余办理《房地产权证》；二、诉讼费由郭群、张昌能全部承担。
一审郭群、张昌能辩称：2003年8月份曾经向蒋胜余提出办理土地使用证，需要蒋胜余缴纳45元／平方米的土地使用转让费，因蒋胜余自己不办理，因此当年土地使用权证未办理。郭群、张昌能愿意协助蒋胜余办理土地使用权证，但因诉争房屋与郭群、张昌能所有的门市土地使用权证在一个土地证上，该土地证载明门市、住宅分摊面积共42.81平方米，按现行政策办证，郭群、张昌能门市土地使用权证办下来面积只有12.3平方米，蒋胜余住宅土地使用权证为30.51平方米；如按当年政策办理，郭群、张昌能门市土地使用权面积可办理为36平方米。因政策调整导致办证后土地使用权差异，对郭群、张昌能权利有影响，因此现在未能协助蒋胜余办理土地使用权证。另，双方2003年4月30日协议书中载明“土地使用证不予办理”，因此未办理土地使用证。
一审法院认为：蒋胜余与郭群、张昌能双方签订的房屋买卖协议书，系双方当事人真实意思表示，约定了房屋面积和价款，具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，蒋胜余依照合同约定，支付购房款25000元，郭群、张昌能向蒋胜余交付了住房，并将办好的房产证交付蒋胜余，该房屋买卖合同有效，并已实际履行。
现蒋胜余与郭群、张昌能对2003年4月30日签订的协议书中载明的“房产证由甲方（即本案郭群、张昌能）办理，土地使用证不予办理。”解释不一。蒋胜余认为，该条款意思是郭群、张昌能负责办理房产证和负担办房产证费用，土地使用证办证费用由蒋胜余自己负责，且郭群、张昌能已将房产证办好交给蒋胜余，而郭群、张昌能认为该条款意为土地证不予办理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用以随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定，土地使用权和地上建筑、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户手续。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。由此可见，房产和地产在作为不动产交易时，必须共同作为交易的标的，且因依法转让房产而导致土地使用权转移的，必须向土地管理部门办理变更登记。本案中，作为房屋买卖合同关系的出卖人，有协助办证的附随义务。现诉争房屋未办理土地使用权变更登记，且该房土地使用权仍登记在出卖人张昌能、郭群持有的足国用（96）字第0410665号国有土地使用证上，郭群、张昌能未履行完该房屋买卖合同的附随义务。现因政策调整，房屋所有权证和土地使用证合二为一，对蒋胜余要求二郭群、张昌能协助蒋胜余办理房地产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。郭群、张昌能辩称，因政策调整导致办证后土地使用权差异，对其权利有影响的答辩意见，未提供证据予以佐证，本案不宜处理。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》第二十四条第二款、第二十五条之规定，判决：被告张昌能、郭群于判决生效后十日内协助原告蒋胜余办理原大足县龙水镇五金路77-4号住房（建筑面积109.82平方米）房地产权证。本案受理费减半收取40元，由被告张昌能、郭群负担。
郭群、张昌能不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回蒋胜余一审诉讼请求；诉讼费用由蒋胜余负担。主要事实和理由：1、土地使用权证不予办理是合同约定的，不违法，是蒋胜余放弃权利。2、转让价低而约定不办土地使用权证。3、当时两证分开，现两证合一，政策变更不影响约定效力。4、已按约定办了房产证，已完成约定义务，没有约定房地产权证办理，一审额外增加义务。
蒋胜余辩称：房屋买卖协议合法有效，应受法律保护，一审依据法律规定作出的判决应予维持；蒋胜余支付的购房款为3.5万元，远高于评估交易价，不管对“土地使用权证不予办理”作何理解，都不能违反现行法律规定，决不能房屋和土地相分离。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；第四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用以随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；第二十五条规定，土地使用权和地上建筑、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户手续。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。由此可见，房产和地产在作为不动产交易时，必须共同作为交易的标的，且因依法转让房产而导致土地使用权转移的，必须向土地管理部门办理变更登记。本案蒋胜余与郭群、张昌能在房屋买卖协议书中约定“土地使用权证不予办理”，违反法律规定，不具有法律效力。郭群、张昌能认为“土地使用权证不予办理”的约定不违法，不能成立，本院不予支持。
房屋买卖协议书其余条款，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应以实现合同约定目的角度全面履行各自义务。现诉争房屋未办理土地使用权变更登记，且该房土地使用权仍登记在出卖人张昌能、郭群持有的足国用（96）字第0410665号国有土地使用证上，因政策调整，房屋所有权证和土地使用证合二为一，之前郭群、张昌能虽已为蒋胜余办理的两证分开形式的房产证，但郭群、张昌能现仍有协助蒋胜余办理两证合一形式的房地产权证的义务，所产生的费用按约定由蒋胜余负担。郭群、张昌能认为，双方没有约定房地产权证办理，其已完成约定义务，一审额外增加义务，不符合法律规定，不能成立，本院不予支持。
综上所述，郭群、张昌能的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由郭群、张昌能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 江 波