浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3174号
上诉人（原审被告）王少华。
被上诉人（原审原告）杭州越泰物业管理有限公司。
法定代表人刘广清。
委托代理人冯一平。
上诉人王少华因与被上诉人杭州越泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2014）杭富民初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2012年2月4日，杭州越泰物业管理有限公司与春江花园业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定：1、春江花园业主委员会将富阳市富春街道江滨社区“春江花园”小区委托杭州越泰物业管理有限公司实行物业管理，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的经济、法律和道德责任；委托管理期限为15个月，自2010年4月1日起至2011年6月30日为止；物业管理服务费由乙方按照建筑面积，依照下列标准按照季度向全体业主或者物业使用人收取：（1）多层住宅：0.60元／m2·月；（2）小高层住宅：0.90元／m2·月；（3）高层住宅：1.30元／m2·月；（4）别墅、排屋：1.50元／m2·月；（5）商铺1.30元／m2·月；电梯、增压水泵、楼道照明等耗能设施运行费用由【该幢】／【该物业】住户实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每天应交的管理服务费的千分之二缴纳滞纳金；双方同时约定了其他相关事项。王少华系富阳市富春街道江滨西大道96号春江花园景观楼3号903室的业主，该房屋属于小高层住宅，建筑面积为131.43平方米。自2010年4月1日起至2011年6月30日为止需要交纳物业管理服务费共计1774元。2012年2月1日，杭州越泰物业管理有限公司通过国内特快专递邮件的形式向王少华送达催缴物业管理费通知书，并于2012年3月16日在春江花园公告栏处张贴物业管理服务费催缴通知书。2014年2月10日，杭州越泰物业管理有限公司诉至原审法院，请求判令：1、王少华支付杭州越泰物业管理有限公司物业管理服务费1774元，支付滞纳金2189元，合计3963元；2、案件诉讼费用由王少华承担。
原审法院认为：杭州越泰物业管理有限公司与春江花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，原审法院确认有效。王少华作为富阳市富春街道江滨西大道96号春江花园景观楼3号903室的业主，依法受该合同的拘束。杭州越泰物业管理有限公司作为物业服务人，通过向王少华送达催缴通知书、在小区张贴公告的形式，告知王少华尚欠物业费用事实，而王少华在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。故杭州越泰物业管理有限公司依法要求王少华支付物业管理服务费1774元，合理合法，原审法院依法予以支持。关于杭州越泰物业管理有限公司主张的滞纳金部分，应当视为违约金。根据庭审调查，杭州越泰物业管理有限公司主张自2011年7月1日起至2013年3月8日止按照服务费的日千分之二标准计算的违约金为2189元，合理合法，原审法院依法予以支持。王少华经原审法院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：王少华支付杭州越泰物业管理有限公司物业管理服务费1774元、违约金2189元，合计3963元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王少华负担。
宣判后，王少华不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋长期空置，不应全额缴纳物业费等费用，从常年水电使用情况可以显示实际情况。二、偶尔几次到春江花园小区，整个小区车辆乱停，尘土飞扬，小区面貌遭到破坏，对外形象急剧下降，直接导致小区房屋价值评价下滑。三、王少华在小区购买了d12号自行车库，但长期饱受水患，导致车库内财物损失惨重。杭州越泰物业管理有限公司承诺马上整修、赔偿损失，并保证不再发生渗漏现象，但经无数次催促都音信全无，甚至车库钥匙也被杭州越泰物业管理有限公司丢失。四、自行车库购买面积与实际不符。鉴于上述理由，王少华没有再交物业费。为此要求杭州越泰物业管理有限公司修复自行车库渗漏问题，并保证不再发生类似现象，并为迟迟未能解决渗漏问题给予道歉。补偿由于渗漏造成的物品损失。重新核实自行车库面积，并退还多收的面积差价。找回自行车库钥匙归还王少华。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判。
上诉人王少华在二审中提交的证据有：1、春江花园自行车库购买协议复印件一份，欲证明王少华购买了阳光楼1号的自行车库。2、照片11张，欲证明在杭州越泰物业管理有限公司管理案涉小区之前，王少华的自行车库也发生过漏水，但是当时的物业公司帮助王少华解决了漏水问题，后在杭州越泰物业管理有限公司管理小区期间，王少华的自行车库又发生了漏水，导致王少华放在自行车库物品的损失，王少华将钥匙交给杭州越泰物业管理有限公司，多次要求解决漏水问题，但是杭州越泰物业管理有限公司一直没有解决，并且钥匙也丢失了。杭州越泰物业管理有限公司对小区管理不到位，导致车辆乱停，甚至停放在绿化带上。
被上诉人杭州越泰物业管理有限公司辩称：一、按物业管理的行业习惯，房屋空置一般是指未装修也未入住的情况。因此，王少华的景观楼3幢903室已装修过，不属于空置房，应当全额交纳物业费。二、关于车库漏水问题，杭州越泰物业管理有限公司没有接到业主的投诉，且车库漏水问题属于车库质量问题，应当找开发商解决，产生的损失也应当由开发商承担。三、王少华与富阳富春江房地产开发公司签订了购买自行车库的合同，因此根据合同相对性，该车库问题，应当向该房地产开发公司主张权利，解决问题。四、现杭州越泰物业管理有限公司已撤出该小区，不再承担该小区的物业管理，因此业主提出的维修等要求无法履行。五、杭州越泰物业管理有限公司与富阳市春江花园业主委员会依法签订了物业管理服务合同对全体业主具有约束力，杭州越泰物业管理有限公司依约接管该小区物业，并按照合同约定提供维护公共秩序、公共卫生等等物业管理服务。王少华作为春江花园小区的业主，应当依法支付物业管理费，杭州越泰物业管理有限公司经多番催交，但王少华仍未交纳，其行为违反了法律规定及合同约定的义务。因此王少华应当承担继续履行的违约责任，交纳物业管理服务费并支付滞纳金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杭州越泰物业管理有限公司在二审中未提交新的证据。
王少华提交的证据1，杭州越泰物业管理有限公司认为合同系王少华与开发商签订，相关问题王少华应该向开发商主张权利。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
王少华提交的证据2，杭州越泰物业管理有限公司认为其没有接到过王少华的投诉，杭州越泰物业管理有限公司已经尽量管理好车辆停放问题。本院认为，该证据不能证明王少华所要证明的内容，本院不予确认。
本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。
本院认为：王少华上诉认为涉案房屋长期空置，杭州越泰物业管理有限公司不能全额收取物业费。根据王少华二审中的陈述，其在2009年至2010年期间，已经对涉案房屋进行了装修。鉴于王少华已经实际使用了该房屋，杭州越泰物业管理有限公司要求王少华全额支付物业费，并无不当之处。故王少华的该上诉理由，本院不予采纳。王少华认为杭州越泰物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，但其未提交有效证据予以证明，故该上诉理由，本院不予采纳。关于王少华所有的自行车库渗漏问题，王少华并无证据证明该渗漏问题与杭州越泰物业管理有限公司提供的物业服务有关，且根据王少华二审中的陈述，渗漏是由于其楼上业主的不当行为所致，那么王少华也应当向相关人员主张权利，故王少华以自行车库存在渗漏问题作为其拒付物业费的上诉理由，本院不予采纳。至于王少华提出的自行车库购买面积与实际不符的理由，与本案物业服务合同纠纷无关，如果王少华所买车库存在面积不符的情况，应向车库购买合同的相对人主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩昱
审 判 员 王亮
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王琳