江苏省苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0507民初4265号
原告：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司,住所地江苏省苏州市相城区嘉元路38号。
法定代表人：陈在贵，执行董事。
委托诉讼代理人：彭进峰，江苏瀛成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪平，江苏瀛成律师事务所实习律师。
被告：祁正风,男,1977年3月12日出生，汉族，江苏省建湖县人，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司与被告祁正风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，依法由审判员魏丽玲独任审判。本案于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭进峰、汪平，被告祁正风及其委托诉讼代理人许斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司诉称，2014年9月19日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租商铺，租赁期间自2014年10月1日起至2019年9月30日。第一、第二年租金为每年人民币250000元，第三年为262500元，第四年为275625元，第五年为289406元。租金支付方式为每半年支付一次，并提前一个月支付，支付时间为每年2月28日和8月31日前交。物业费按每平方米2.62元/月缴纳,每年物业费在8月31日前交付。现被告应于2015年8月31日前支付的2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金125000元余60412元未支付，应于2016年2月28日前支付的2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金125000元也未支付，应于2015年8月31日前支付的2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业费余3332元未支付。现被告拖欠租金及物业费已达15天，原告有权解除合同收回房屋，并按照欠付租金及费用的3%收取逾期履行滞纳金。请求法院判令：1、自起诉之日即2016年8月29日起解除双方于2014年9月19日签订的《名人金谷园商铺租赁合同》，被告将承租的该合同项下的房屋交付原告。2、被告向原告支付自2016年1月4日起至2016年8月29日期间欠付的租金163715元（239天×685元/天）、自2016年8月30日至2016年10月14日期间的占有使用费31510元（685元/天×46天）。3、被告向原告支付自2016年4月1日至2016年10月14日期间欠付之物业费3584元（标准按6665元/年）。4、被告向原告支付迟延履行滞纳金：其中租金163715元自2015年9月1日、占有使用费31510元自2016年9月1日、物业费3584元自2015年4月25日起，均按每日3%计算至实际清偿之日止。5、诉讼费用由被告承担。
被告祁正风辩称，关于原告主张解除合同，我方同意，但我方与原告的物业经理赵海龙协商已于2016年1月底解除合同。关于原告主张的欠付租金，我方已与赵海龙进行了结算，确认租金结算到2016年2月3日，同时由赵海龙切断承租房的电源。截至2015年9月30日的租金被告已交清。第二年的租金被告仅于2016年4月28日通过银行转账向原告支付了64588元，其他没有支付过。故2016年2月3日之前的租金我方已支付（包含已交的租房押金20800元已充抵租金），但根据原告的交付清单，并未将被告已交的押金20800元充抵2015年9月30日前的租金，根据合同第二条第五款约定，押金应当期满后结算返还。关于原告主张的物业费，我方于2015年4月23日缴纳了2016年4月30日前的物业费，故我方不欠原告物业费。关于原告主张的滞纳金，我方不存在拖延租金和物业费，故不承担滞纳金。同时约定的滞纳金标准也明显过高，请求法庭予以调整。邮寄承租房钥匙时间是2016年4月8日。现租赁物内没有任何被告的东西，租赁物的钥匙被告也没有了。实际迁出之日是2016年1月底。
经审理查明，2014年9月19日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《名人金谷园商铺租赁合同》一份，约定甲方将拥有经营管理及转租权的相城区黄埭镇名人金谷花园春丰路316号（建筑面积约212㎡）的铺面出租给乙方。租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。第一、二年的租金为每年250000元，第三、四年的租金每年按前一年租金的5%递增，即第三年租金为262500元/年，第四年租金为275625元/年，第五年租金为289406元。甲方同意给予乙方免租期一个月用于装修。本合同签订之日，乙方一次性支付2014年11月1日至2015年3月31日共5个月的租金104166元，其余租金支付方式：每半年支付一次，并提前一个月支付，支付时间于每年2月28日和8月31日前交至甲方。本合同签订之日，乙方需支付壹个月租金作为押金，租期满后甲方无息退还乙方。物业费按每平方2.62元/月/平方缴纳。甲方同意给予乙方免物业费半年（即2014年10月1日至2015年3月30日），乙方需先交2015年4月1日起至2015年9月30日物业费3333元，今后每年物业费在8月31日前交付。乙方必须依约缴纳租金、物业费及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取。如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。该合同另对双方的权利与义务、争议解决等内容作了约定。原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司在甲方处加盖合同专用章，乙方处由被告祁正风签名。因被告拖欠原告租金及使用费、也未搬离租赁物，原告诉至本院。
另查，涉案房屋的所有权人为苏州市泰峰大厦有限公司，该公司作为委托方与原告作为受托方签订《商铺委托经营管理协议书》，约定委托方将其所有的位于苏州市相城区黄埭镇春丰路名人金谷园商业楼（含本案316号在内）的商铺全权委托原告对外出租及管理，委托期限自2014年10月1日至2023年9月30日止。双方对此无异议。
双方一致确认被告支付费用情况如下：被告于2014年10月1日交清2014年11月1日至2015年3月31日期间应缴纳的租金104166元；于2015年4月23日交清2015年4月1日至2015年9月30日期间应缴纳的租金125000元；被告于2016年4月28日支付原告租金64588元；被告分别于2014年9月17日、2015年4月23日各支付3333元交清2016年3月31日前的物业费。原告认可另收到被告押金20800元。
以上事实由原告提供的《商铺委托经营管理协议书》、《名人金谷园商铺租赁合同》、收租明细、不动产单元首次登记信息表、土地使用权证、商铺授权书等证据以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
庭审中，被告向本院提供：1、2016年4月8日被告邮寄给赵海龙的《关于已解除商铺租赁合同的函告》及其邮寄凭证、2016年4月22日被告邮寄给赵海龙的《更正函》及其邮寄凭证各一份，证明被告已于2016年2月3日与原告解除商铺租赁合同并于2016年4月8日向原告邮寄了钥匙。被告未在本院规定的举证期限内提供上述邮件均已送达的相关凭证。2、2016年4月14日、2016年6月2日、2016年6月22日被告与赵海龙之间的录音U盘及书面整理材料、支付宝转账复印件各一份，证明原告经理赵海龙认可收到被告解除租赁合同的函告，并告知了公司陈总（陈在贵），也承认曾同意被告经营到2016年1月底结束租赁，在2016年2月3日切断了电源，结算了电费，后发现少结算电费2700元，就向被告催要电费，要求被告通过支付宝转给赵海龙。被告通过支付宝转账于2016年6月22日支付了2016年2月3日前少结算的2700元电费给赵海龙。3、银行转账汇款电子回单复印件2份，证明被告于2016年4月28日向原告账户分别转账50000元、14588元，被告与原告结算了2016年2月3日之前所欠租金64588元，欠的金额都是赵海龙与被告结算的，没有书面依据。4、2016年2月3日由苏州市泰峰大厦有限公司出具的电费收据1份，证明原被告于2016年2月3日进行了电费结算，根据该收据费用结算至2015年12月9日止，2700元是补交之前的，同时证明原告所说不收取电费不是事实。5、2015年4月23日原告出具的物业费收据1份，收款事由为：商铺316物业费半年（2015年10月1日-2016年4月30日），金额为3333元，证明被告已支付完2016年4月30日前的物业费。6、被告另申请证人林某（居民身份证号码：、王某（居民身份证号码：）出庭作证，该两证人均为被告员工，证明赵海龙负责承租房的物业管理，能代表原告处理相关事宜，证人王某虽陈述原告的物业经理是郭海龙，事实上与证人林某讲的赵海龙是同一人。
经质证，原告认为：证据1中的邮寄材料原告从未收到过，经我方查询，邮件并未实际寄出，被告也无法证明赵海龙已收到邮寄的相关材料，且赵海龙不是我公司员工，原告从未委托过赵海龙从事房屋租赁事宜，只委托过孙翠萍、孙红星负责催缴租金及物业费。故对证据1均不认可。2、录音真实性无法确认，且赵海龙我方不认识，他所有陈述我方均不认可。对于被告支付宝转账不认可，原告从未收到过这钱，对于赵海龙与被告之间的纠纷原告不清楚。根据合同约定，相关的水电费应由被告自行缴纳，我方只收取相关的租金和物业费。对证据3的银行转账凭证无异议，我方认可收到，但证明目的不认可，原告没有委托过赵海龙办理租赁事宜。对证据4的电费收据无异议，但是与本案无关，该费用是房东收取的，不是原告收取的。对证据5的物业费收据无异议，原告收到该笔款项，但是该物业费我方认为应计算至2016年3月31日，而非收据上所写的4月30日，且收据上有数据篡改的痕迹。两个证人与被告都有利害关系，所以真实性不予认可。两位证人没有直接参与被告陈述的与物业经理赵海龙或郭海龙进行物业交接的程序，所以不能证实被告的证明目的。
本院认为，被告向原告承租位于相城区黄埭镇名人金谷花园春丰路316号商铺并签订《商铺委托经营管理协议书》，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，且当事人对该租赁关系不持异议，本院予以确认。双方应按合同约定全面履行自己的义务。现原、被告一致同意解除租赁合同，本院予以准许。关于解除时间，被告认为实际2016年1月底已搬离，根据书面解除函确认双方于2016年2月3日解除租赁关系，原告则认为被告从未向其提出过解除合同，也未向原告邮寄过书面解除函，故以起诉时间即2016年8月29日作为合同解除时间。本院认为，被告举证的书面解除函均是邮寄给赵海龙，也未举证送达依据，对于赵海龙与原告的关系，被告亦未提供有效证据证明，原告否认收到函告事实，并明确赵海龙不是原告员工，也从未委托过赵海龙处理租赁事宜，对此被告应承担举证不能的不利后果，本院认为被告的上述辩解无事实依据，不予认定。租赁期间双方均未向对方提出过解除合同，故解除时间认定为原告起诉时间即2016年8月29日。对于房屋交接手续，原告认为未办理过，被告则认为实际迁出时间为2016年1月底，租赁物内没有任何被告东西，早就交付了，但对于交付事实未向本院举证证明，故本院以原告认可的2016年10月14日作为双方完成租赁物交接手续的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人有权要求赔偿损失。租赁合同约定2014年10月1日至2016年9月30日期间的租金为250000元/年，2016年10月1日起至2017年9月30日的租金为262500元/年，根据双方提供的付款凭证及陈述，被告将2015年9月30日前的租金均已交清，被告交付的押金20800元原告尚未抵付欠款。根据上述租金标准，自2015年10月1日起至合同解除之日即2016年8月29日（共334天），被告共应支付租金228767.12元，扣除被告于2016年4月28日支付的64588元及押金20800元，尚应支付143379.12元。在双方完成租赁物交接手续，被告全部返还之前，仍应向原告支付合同解除后的房屋使用费，标准参照原租金标准，故自2016年8月30日至2016年10月14日（46天），被告应向原告支付房屋使用费31986.30元。关于物业费，双方一致确认2016年3月31日前均已结清，本院予以确认。被告认为物业费应交清至2016年4月30日，原告认为只交清至2016年3月31日，根据2015年4月23日原告出具的物业费收据，明确物业费所交纳的时间为2015年10月1日至2016年4月30日，故本院认定2016年4月30日前的物业费被告均已交清。按合同约定的6665元/年计算，自2016年5月1日起至2016年9月30日共153天应支付2793.82元，自2016年10月1日至10月14日共14天应支付255.64元，合计3049.46元，被告至今未付，理应承担相应的还款责任。租赁合同约定租金每半年提前一个月支付，支付时间为每年2月28日和8月31日前，物业费免半年,之后每年物业费在8月31日前交付。若有拖欠，被告应按实欠费用每天3%支付滞纳金，但该标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍进行计算，故结合原告主张被告应支付租金的逾期付款滞纳金以143379.12元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍自2015年9月2日起计算至实际清偿之日止；支付占有使用费的逾期付款滞纳金以31986.30元为本金，自2016年9月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止；支付物业费的逾期付款滞纳金以2793.82元为本金自2015年8月31日起,以255.64元为本金自2016年8月31日起,均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：
一、原、被告签订的《名人金谷园商铺租赁合同》自2016年8月29日解除。
二、被告祁正风应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司租金143379.12元，支付该款自2015年9月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止的滞纳金；支付占有使用费31986.30元，支付该款自2016年9月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止的滞纳金;支付物业费人民币3049.46元,支付该款其中以2793.82元为本金自2015年8月31日起,以255.64元为本金自2016年8月31日起,均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止的滞纳金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币9691元，由原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担2907元，由被告祁正风负担6784元（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审判员 魏丽玲
二〇一七年一月十日
书记员 桑成海
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