广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧民一终字第268号
上诉人（一审被告）孔永芝。
委托代理人孔智斌。
被上诉人（一审原告）广西梧州中房物业服务有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路8号。
法定代表人陈秋梅，总经理。
委托代理人梁锐，广西正立律师事务所律师。
上诉人孔永芝因与被上诉人广西梧州中房物业服务有限责任公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人孔永芝的委托代理人孔智斌、被上诉人物业公司的委托代理人梁锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：梧州市新兴二路3号恒祥豪苑小区A幢3单元502房的业主为被告孔永芝，该房屋的建筑面积为86.28平方米。2010年10月29日，广西梧州中房物业服务有限责任公司（作为乙方）与孔永芝（作为甲方）签订《前期物业服务委托合同》。合同约定乙方为甲方提供以下服务（委托管理服务事项）：提供红外线、闭路电视监控系统并实施24小时保安值班、巡逻；每日上门收集生活垃圾并负责清运；公共场所、房屋公共部分的秩序维护和清洁卫生；公共照明设施维护；公共绿化、花木、园林小品的养护和管理；代收代缴（含公摊部分）水电费等事项。双方对物业服务费的约定其中包括甲方按本条款标准向乙方支付物业管理费：无电梯及有电梯但楼层为一层的商品房物业管理费按每平方米建筑面积0.8元∕月计收，有电梯的楼宇从第二层起按每平方米建筑面积1.00元∕月计收，商铺物业管理费按每平方米建筑面积2.00元∕月计收，已售出车位物业管理费按个50元∕月计收，待售车位按市场价收取租金；甲方缴交费用的时间为每月1日至5日前；拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，直至欠款人缴清欠费为止。双方约定《前期物业服务委托合同》委托管理服务期限暂定二年，如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。原、被告签订合同后，原告按照合同约定为恒祥豪苑小区提供物业管理服务，因该小区的业主委员会一直未成立，原告实际为该小区提供物业服务至今。被告每月需向原告缴交物业管理费为86.30元。从2013年5月起被告拖欠原告物业管理费；从2014年10月起被告拖欠原告公共水费、公共电费（包括公共照明和电梯电费）。至2015年2月，被告共拖欠原告物业管理费1898.60元（每月物业管理费为86.30元，共22个月）、公共水费4.19元、公共电费46.98元，合计1949.77元。由于被告没有依约支付物业管理费用，原告多次追索未果，遂向该院起诉成讼。
一审法院审理认为：原告广西梧州中房物业服务有限责任公司与被告孔永芝签订的《前期物业服务委托合同》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的；双方约定合同期限暂定二年，如无异议可自动延长到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止，因恒祥豪苑小区的业主委员会一直未成立，原告实际为该小区提供物业服务至今，且被告也实际接受了原告的服务管理，故《前期物业服务委托合同》对双方继续有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告基于合同对被告所在的恒祥豪苑小区进行了管理，提供了物业服务，被告也实际接受了服务，其应当支付相应的物业管理费。从2013年5月起至2015年2月止，被告共拖欠原告物业管理费1898.60元；从2014年10月起至2015年2月止，被告共拖欠原告公共水费4.19元、公共电费46.98元。现原告要求被告支付拖欠的物业管理费1898.60元、公共水费4.19元、公共电费46.98元，合计1949.77元，合理合法，该院予以支持。原、被告在《前期物业服务委托合同》中约定甲方（被告孔永芝）缴交费用的时间为每月1日至5日前，拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率向乙方缴纳滞纳金，实际为违约金，现原告要求被告从2013年5月6日起至2015年3月5日止按其累计欠费总额日万分之八计付违约金，因其约定计付的标准过高，且该诉请已明显高于原告造成的损失，该院予以调整。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该院将违约金损失调整为按被告欠缴费用的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍分段计付。据此被告从2013年5月6日至2015年3月5日止应支付给原告的违约金为142.74元。被告认为应当追加广西梧州中恒集团股份有限公司作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，因为广西梧州中恒集团股份有限公司不是必须参加诉讼的当事人，故对被告的主张，该院不予采纳；被告认为恒祥豪苑小区的道路质量有问题以及小区架空层违法建设，当事人应向开发商主张权利，可另行起诉；被告认为原告未能履行合同约定，存在严重违约和侵害业主权益的行为，并提供照片予以证实原告管理不到位的事实，因为被告提供的照片不能说明问题持续存在，也不能说明原告在接到被告所反映的问题后一直未予解决，尚不足以证明原告管理不到位，且原告即使在服务管理过程中存在瑕疵，但未根本性的违反物业管理合同约定，故对被告的主张，该院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告孔永芝应向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付物业管理费1898.60元、公共水费4.19元、公共电费46.98元，合计1949.77元；二、被告孔永芝应向原告广西梧州中房物业服务有限责任公司支付违约金142.74元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告孔永芝负担。
上诉人孔永芝不服一审判决，上诉称：1.一审没有依法追加广西梧州中恒集团股份有限公司作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼并承担本案的物业服务费是错误的；2.一审判决认定事实不清，对主要的事实依据没有经法庭调查及审理，判决缺乏法律依据及事实依据，因为建设部《物业服务收费管理办法》及广西物价局和广西住建厅联合制定的《广西住宅物业服务收费管理办法（试行）》都对物业收费作了明显的规定；3.一审判决认定《前期物业服务委托合同》“是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的”与事实及现行法律法规不符；4.一审庭审调查中对上诉人应受保护的权利得不到保护，案件被偏面处理；5.根据双方签订的《前期物业服务委托合同》规定，合同期满后由于上诉人已经通过拒绝交纳物业管理费的方式表示异议，因此双方合同的权利和义务已经终止，上诉人不需再交纳物业管理费；6.一审判决适用法律片面抽象引用合同法相关条款，具有不公正性，应在合同法基础上全面适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的有关条款规定。综上，请求二审法院以事实为依据，纠正一审法院在审判中存在的错误，对本案作出合法公正的判决。
被上诉人物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审阶段，上诉人提供的证据有：1.广西壮族自治区物价局和广西壮族自治区住房和城乡建设厅《关于印发﹤广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法﹥（试行）的通知》（桂价格（2013）62号）文件1份，拟证明被上诉人的收费没有法律依据；2.《合同补充协议》1份，拟证明被上诉人提供物业报务是开发商指定的；3.《我们拒交物业费的原因公示》1份，拟证明上诉人不愿意继续履行物业服务合同；4.公安局网络发言人的《答复》1份，拟证明包括被上诉人等在内的业主不愿意继续履行物业服务合同，被上诉人用暴力对付上诉人等业主。被上诉人对上诉人提供的证据的质证意见是：对于证据一，认为不属于新证据且是文件，不予质证；对于证据二，认为双方的物业服务合同是合法有效的；对于证据三，对其真实性与合法性有异议，且没有广大业主的签名确认，不能代表业主们的真实意思；对于证据四，只能证明被上诉人与部分业主有矛盾，并不能代表全部业主的意思。根据上诉人所举的证据和被上诉人的质证意见，本院结合其与本案的关联性予以取舍。
经审理查明，一审判决查明事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应支付被上诉人物业管理费等共1949.77元及违约金142.74元？根据已查明的事实，上诉人与被上诉人双方于2010年10月29日签订了《前期物业服务委托合同》，一审法院对该合同是否合法有效的认定，本院予以认同，不再赘述。该合同约定期限暂定二年，如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。在二年的合同期满后，被上诉人一直为该小区提供物业服务至今，而上诉人也在二年的合同期满即2012年10月29日后继续接受被上诉人的服务管理并交纳物业管理费用，只是直到2013年5月份起才开始拒交物业管理费用；由于恒祥豪苑小区的业主委员会一直未成立，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，物业服务合同的解除应由业主大会作出解聘物业服务企业的决定后由业主委员会请求解除物业服务合同，因此双方签订的《前期物业服务委托合同》至今还有效，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务，上诉人应依约支付物业管理费用给被上诉人。上诉人提出应追加广西梧州中恒集团股份有限公司作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼并承担本案的物业服务费用与事实不符，于法无据，本院不予采纳；上诉人提出被上诉人并没有依约履行双方合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，没有尽到服务和管理的义务，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如上诉人认为被上诉人违反了合同约定的有关义务，可另行向被上诉人主张权利，且双方签订的《前期物业服务委托合同》第八条也约定了乙方即被上诉人的违约责任。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孔永芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 超
审 判 员 黎经耀
代理审判员 莫 芮
二〇一五年十一月十日
书 记 员 梁 军