杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第427号
原告：福雷德（杭州）置业发展有限公司。住所地：杭州经济技术开发区文泽路**号。
法定代表人：HONGZHI（洪稚），该公司董事长。
委托代理人：邵瑞青，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：黄甬，北京德恒（杭州）律师事务所实习律师。
被告：王丽萍。
委托代理人：吴水楠，浙江京衡律师事务所律师。
委托代理人：郭恒，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
原告福雷德（杭州）置业发展有限公司（以下简称福雷德公司）诉被告王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月27日、7月2日两次公开开庭进行了审理。原告福雷德公司的委托代理人邵瑞青、黄甬，被告王丽萍及其委托代理人吴水楠、郭恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福雷德公司起诉称：2010年11月9日，被告与原告签订《房屋租赁合同》（合同编号2010B028）一份，约定被告租用原告所有的位于杭州经济技术开发区文泽路99号福雷德广场第B层BE、BF单元室（部位），房屋面积3350平方米，用于经营生活超市，租赁期自2011年2月18日起至2021年2月17日止。因被告自身经营原因，经被告主动申请，原、被告双方于2013年3月12日达成《补充协议》一份，约定：原告同意被告退租BF单元室，租赁建筑面积从3350平方米下调为1250平方米。同时约定：1、自2012年11月18日起，被告按调整后的面积1250平方米交纳租金、物业管理费、公共能耗费和空调费。2、自2012年11月18日起，被告不再收取仓储费等。《补充协议》签订后，被告仍长期拖欠租金，截至2015年3月20日，被告尚欠自2011年6月18日起至2012年11月17日房屋租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费共计1418097元，利息279288元，且2015年2月18日起的各项费用至今也分文未付。原告认为，原告已依照《房屋租赁合同》履行了出租方的全部义务，而被告多次、多年拖欠租金、物业管理费、推广宣传费等行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第9-2、12-15、12-16条，原告有权解除合同并要求被告支付日息0.3%的滞纳金，故诉至本院，请求判令（变更后）：一、解除原、被告双方于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》（合同编号2010B028）；二、被告向原告腾退位于杭州经济技术开发区文泽路99号福雷德广场第B层BE单元室；三、被告向原告支付自2011年6月18日起至2012年11月17日欠缴的房屋租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费共计1418097元（2015年2月18日之后的房屋租金、物业管理费、推广宣传费继续按原标准计算至被告实际腾空房屋之日止），利息279288元（暂计至2015年3月20日止，以银行同期贷款利率上浮40%计算）；四、被告向原告支付滞纳金（自2015年3月21日起以上述款项为基数，按合同约定日息0.3%计算至实际清偿之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告福雷德公司为证明其主张的事实，向本院提交了十组证据材料：
1.《房屋租赁合同》，以证明原、被告之间的租赁关系，租金、滞纳金及其他费用计费标准以及双方约定的合同解除的条件等事实。
2.《补充协议》，以证明原告同意被告退租BF单元房屋，并对原合同权利义务进行了部分调整的事实。
3.还款计划，以证明被告欠房租及利息计算依据的事实。
4.催告函及邮寄凭证，以证明原告向被告催告履行交付房租的义务，被告拒收的事实。
5.公证书、解除商业租赁合同通知书，以证明原告行使合同约定解除权，合同已解除的事实。
6.关于清理退租场地内设施设备的通知、工作联系单，以证明王丽萍已自愿放弃退租场地装饰装修物，自愿由福雷德公司处理，以及被告以装修费对抗租金没有事实依据的事实。
7.邮寄凭证、公证书，以证明福雷德公司已向王丽萍两处地址寄送催告函以及解除商业租赁合同通知书的事实，包括福雷德-1楼杭州沃和超市有限公司（以下简称沃和公司），但王丽萍拒收的事实。
8.催告函，以证明原告分别于2015年5月19日和6月11日两次向被告催告按时交纳5月18日应缴费用的事实。
9.张贴催告函情况照片，以证明原告在被告的营业场所履行告知义务的事实。
10.录像光盘，以证明被告方恶意揭去原告催告函的事实。
被告王丽萍答辩称：一、根据《房屋租赁合同》附表三第11条约定，被告先以个人名义订立合同，待公司成立后由公司承继合同权利义务；结合被告提供的证据16、证据17以及原告提供的证据催告函、解除函等证明，原告催缴租金的对象以及开具发票的对象均为沃和公司，且租赁合同实际履行系由原告和沃和公司履行，故本案被告主体不适格，应驳回原告起诉。在保留上述答辩意见的前提下，继续发表如下答辩意见：二、截至2015年5月18日，结合实际支付原告的费用总额、应付原告的费用总额，以及已过诉讼时效无需支付部分的租金、原告应减免的租金及原告应赔偿的损失及补偿的装修款等进行抵销后，沃和公司并不欠付租金等费用。相反，原告还应支付沃和公司费用。原告诉请被告交纳2012年11月18日以前欠缴的租金以及享有的合同解除权利，应在2013年2月20日之前行使，原告没有在合同解除权利的除斥期间内及时行使，丧失了该权利，双方之间的租赁合同应继续履行。三、根据被告提供的证据16中的缴费通知单及支付凭证，2015年3月8日、3月10日支付的费用系支付2015年2月18日至2015年5月17日的租金、水电等费用，即该季度租金已经支付完毕，不存在欠付的事实。原告提供的欠款清单将该笔费用计入2012年6月18日至11月17日的已付款，没有事实依据。四、根据《房屋租赁合同》第17、18页手写部分以及被告提供的证据11中的缴费通知单和发票，案涉租赁合同的计租日、仓储费收取起始日应从2011年9月18日起计算。原告将计租日确定为2011年6月18日与事实不符。五、根据被告提供的证据11中的《物业服务协议》，物业管理费应由案外人杭州福雷德企业管理有限公司（以下简称福雷德管理公司）收取，原告无权收取。即使原告有权收取，根据被告提供的证据16、证据17证明，自2012年11月18日后，物业管理费的标准调整为6万元／年，而非原告诉称的68000元／年。且即使原告有权收取，因本案是租赁合同纠纷，与物业管理费纠纷属两个独立的法律关系，物业管理费纠纷不应在本案中处理。六、租赁合同约定推广宣传费，原告应提供《房屋租赁合同》附件四第11条约定的服务，但原告从未提供约定的服务，且根据《补充协议》第二条第1款约定，自2012年11月18日起无需再交纳推广宣传费，故原告无权收取推广宣传费，且已经收取的推广宣传费应充抵租金。另外，即使原告有权收取，根据被告提供的证据16、证据17证明，自2012年11月18日后，推广宣传费的标准调整为4万元／年，而非原告诉称的45000元／年。且即使原告有权收取，因本案是租赁合同纠纷，与推广宣传费纠纷属两个独立的法律关系，推广宣传费纠纷不应在本案中处理。七、退一步讲，即使原告享有解除权，解除权行使期限已过，即使解除权行使期限未过，解除通知应发送给沃和公司而不是被告，并且原告提供的证据可证明，无论是被告还是沃和公司，均未收到相关通知。八、不管原告的诉请能否得到支持，原告第三项诉请的利息、第四项诉请的滞纳金存在重复，且标准过高。综上所述，原告诉请没有事实与法律依据，请求依法驳回其起诉或驳回其诉讼请求。
被告王丽萍对其反驳原告诉讼请求所依据的事实，向本院提供了十二组证据材料：
11.《房屋租赁合同》、《物业服务协议》、缴费通知单和仓储费发票共38页，以证明：（1）根据《房屋租赁合同》附表三第11条约定，原告同意被告先以个人名义订立合同，待被告公司注册成立后由公司继承被告的合同权利义务；（2）推广宣传费不应收取，原告应当退还相关费用；（3）物业管理费应由案外人福雷德管理公司收取，原告无权收取；（4）租赁合同计租日从2011年9月18日起计算。
12.《补充协议》及其附件还款计划，以证明：（1）物业管理费应由案外人福雷德管理公司收取，原告无权收取；（2）原告同意适当补偿装修费。
13.申请书及3350平米精装修有关的合同、进账单、发票、支票和存根，以证明被告就3350平方米房屋装修，有据可查的支出达4033116.30元。
14.已退租的2100平方精装修商铺现况及原始基础装修相关的照片，以证明2100平方米房屋退租后，原告利用原有装修进行经营的事实。
15.部分商铺店主、营业员出具的停电损失明细以及原告锁门的照片一组，以证明原告擅自停电导致租赁房屋内的商铺无法营业造成经济损失，应相应减免无法营业期间的租金并由原告赔偿损失。
16.营业执照、缴费通知单、支付凭证及发票，以证明：（1）租赁合同及《补充协议》由原告和沃和公司实际履行；（2）2100平方米退租后，剩余房屋的物业管理费标准为6万元／年；（3）原告已付清2015年2月18日至5月17日的租金。
17.缴费通知单及发票，以证明：（1）租赁合同及《补充协议》由原告和沃和公司实际履行；（2）2100平方米退租后，剩余房屋的物业管理费标准为6万元／年。
18.彩色照片一组，以证明因2011年10月原告在地下车库浇筑环氧地坪的地面毗邻被告经营的沃和公司商铺，给被告造成经济损失，应予减免租金并赔偿。
19.签收单，以证明原告于2013年7月24日同意涉案房屋暂时歇业装修，进行业态调整。
20.现金缴款单，以证明沃和公司在2015年6月3日支付了96700元的事实。
21.徐文杰、翁娜证明，以证明原告张贴催告函只贴了一分钟就揭掉了。
22.明细表，以证明沃和公司并不欠付租金反而超付的事实。
双方当事人提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告提供的证据。被告对证据1的真实性、关联性认可，但合法性有异议，认为租赁合同的部分格式条款违反《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同第17页、18页就计租日有两个条款约定，一个是手写的，一个是打印的。对证据2《补充协议》的合法性、关联性认可，但真实性有异议，认为协议讲到被告退租，但被告是转让而非退租，双方有协议和承诺，合同附件中也有所体现，因此对《补充协议》的部分条款和内容有异议。对证据3的关联性、真实性、合法性认可，但还款协议并没有具体金额，只有还款时间。对证据4，被告陈述没有收到催告函。对证据5，被告陈述没有收到过，对三性均有异议，认为原告已经以自己的行为放弃了对本合同的解除权，双方签订《补充协议》后，对此之前欠付的租金，原告已经放弃了解除合同的权利。对欠款清单不予认可。对证据6通知的三性和证明对象均有异议，认为通知反映的内容与原、被告签订的《补充协议》是矛盾的，通知的主体不清，不知道原告是发给王丽萍本人还是发给沃和公司。本案租赁关系存在于沃和公司和原告之间，沃和公司无欠付租金的情形。某某代签的真实性也不能确认，故证明对象也不应认定。通知内容上违反《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条的规定，双方签订的还款计划和《补充协议》已经有了约定，应当按照双方约定处理添附物，应由原告补偿装修损失，原告单方面通知是无效的。对工作联系单的三性和证明对象均有异议，认为章是沃和公司盖的，不是被告王丽萍，主体并非王丽萍。“自愿放弃由甲方自行处理”也不能确认是由谁添加的，仅从内容看，也达不到原告要证明的证明对象。不考虑手写的真实性问题，即使是真实的，也仅表示场地内有遗留物品可以处理，而非放弃场地内装饰装修物。该证据也恰好证明被告王丽萍非本案适格被告，原告发送的对象是沃和公司，凭该证据即可驳回原告起诉。对于证据7，邮寄凭证的真实性无异议，但被告没有收到，也不存在拒签的事实，并且该份证据中几份文件的内容是互相矛盾的，主要体现在寄送凭证的收件人是王丽萍，但公证书所述的解除合同通知书主体写的是王丽萍（杭州沃和超市有限公司），通知书的寄送对象是矛盾的，两个主体并不同，如果是寄给超市的，本案被告不适格。仅就通知书反映的内容也是不符合事实的，本案和原告成立租赁关系的应该是沃和公司，沃和公司并不存在欠付原告款项的事实。原告在2015年4月3日无权提出解除商铺租赁合同的权利，因为已经过了1年的除斥期间。对证据8，被告陈述没有收到过，也没有看到，认为催告的主体是被告，但和原告发生租赁关系的是沃和公司，故催告的主体不适格。对于催告方式，认为张贴是在其他送达方式不能的情况下进行，原告的催告方式不合适。催告的内容方面，认为原告无权收取推广宣传费等，只有权收取租金，原告在之前都已收取了前述不应收取的费用，结合被告以前已经交纳的费用，被告已经多交了。该组证据缺乏关联性和客观性。对证据9，被告认为有证人可以证明原告贴上去一分钟就揭掉了。对证据10，被告认为不是被告本人揭掉的，被告没看到。该组证据缺乏关联性和客观性。本院经审核认为，证据1系原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，证据2系原、被告双方签订的《补充协议》，证据3系被告出具的还款计划，这三份证据的真实性、合法性、关联性可以认定，本院予以采信。证据4为催告函及邮寄凭证，因邮寄凭证显示收件人拒收，且原告未举证证明被告当时知悉催告函的内容，故不能认定证据4中的催告函已送达被告。据此，本院对证据4不予采纳。证据5，因原告未举证证明其已将证据5中的解除商业租赁合同通知书送达被告，故本院对证据5不予采纳。证据6的真实性可以确认，但因无被告的签字确认，并且联系内容中的“遗留物”并不能等同于装修，故该组证据对原告欲证明的事实没有证明力，本院不予采纳。证据7，本院也不予采纳，理由与不采纳证据4、5的理由相同。结合被告拒收证据4、证据5的情况，证据8、证据9可以证明原告因无法通过正常途径向被告送达催告函，而采取在被告租赁的场地张贴催告函的方式进行告知，故对证据8、证据9予以采纳。证据10可以证明讼争租赁场地内的管理人员有意揭下催告函，本院予以采纳。
（二）被告提供的证据。原告对证据11的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明待证事实。1.附表三第11条中约定的是“如有需要，一经甲方提出”，即原告认为有需要才由成立后的公司承继该租赁合同的权利义务。2.推广宣传费有合同依据。3.福雷德管理公司受业主福雷德公司委托收取物业管理费符合法律及合同规定。4.手书部分无人签名，由谁书写也不能确认。手书位置也并非在合同空白条文部分。印刷部分更为严谨，应以印刷文字为准，手写文字不能视为对起租日合同条款的变更。对证据12的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明待证事实。结合《补充协议》第三条第2款及还款计划，可见经福雷德公司盖章确认的《补充协议》第三条第2款中对还款计划的定位仅为对“具体还款方式”的约定，福雷德公司认可的是王丽萍自己提供的还款方式，并没有认可还款计划中第3条非还款方式的内容，且福雷德公司也未在还款计划上签章确认。对王丽萍自行添加的第3条是否给予适当的补偿是福雷德公司需要考虑的内容，并非双方意思表示一致。而且从文义看，就王丽萍自己的意思表示，即使有补偿，显然租金要大于装修补偿款，否则装修大于租金，王丽萍根本无需出具还款计划，更何况工作联系单已可证明王丽萍放弃装修补偿。对证据13，1.对真实性、合法性有异议，无法核实真实性和真实用途，而且该组证据至少有以下单据显然不属于装修补偿费的内容：（1）编号46、82、84、85、86、93、94、95、96、95-1的收款人均为沃和超市；（2）编号46-1中16张发票金额均为11687.50元，时间均为2011年10月18日，项目均为“冷柜”；（3）编号12的单据，项目为“软件设备款（合同外）”；（4）编号12的单据（被告重复编号），项目为“设备款（条码秤）”；（5）编号16，项目为“餐费”；（6）编号44、18，项目为“员工快餐费”；（7）编号48、43，项目为“餐饮费”；（8）编号50，项目为“食品”；（9）编号97、98，项目为“水电费”，收款人为“福雷德公司”。等等。上述情况表明，被告十分粗略地将所有单据笼统地提交，不能作为本案装修补偿费的依据。2.对关联性有异议，不能证明待证事实。首先，福雷德公司不应补偿装修费用，被告方已自愿放弃。其次，即使退一万步说福雷德公司要支付该费用，以此为计算装修费用的依据也是不科学的。对证据14，照片的真实性、合法性、关联性均有异议。1.照片是由王丽萍自己拍摄制作的，无法证实真实性及合法性。2.该照片中出现的人物着装均为夏季服装且证据清单中也写明了是“现状”，而案涉2100平方米退租时间为2012年11月18日，距今已有2年半，该证据与待证事实并无关联。对证据15的真实性、合法性、关联性均有异议。提供该组证据的人员的身份无法确认，且每份停电损失明细中对营业额损失金额的计算均为“估算”，没有事实依据。人工费、房租费等也没有其他证据可以互相印证。对证据16，营业执照的真实性、合法性无异议，关联性有异议，沃和公司在实际履行不是事实，案涉房屋只有一部分是沃和公司在经营，还有一部分被王丽萍分割为17部分在经营，王丽萍支付租金从来都不及时，催物业管理费的时候有时是按6万元／年催的。对租金、物业管理费交纳凭证和部分发票清单的真实性和合法性认可，但关联性不予认可，不能证明待证事实。首先，仅其中的通知即证明2015年2月18日至2015年5月17日的租金应缴时间为2015年2月18日。而交易凭证上记载缴费时间为3月10日，无论如何都已构成逾期。其次，被告提交的缴款发票并不全，并不能看出已缴清了全部费用，也不能看出均是按时交纳的。因此该组证据与王丽萍所述的证明对象完全不符。对证据17的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明待证事实。单据上的6万元物业管理费是在王丽萍与福雷德公司协商后，福雷德公司出于体谅王丽萍的困难，同时也是为了其能够按时缴款，对某几笔费用进行的“抹零头”减免。但这是在特殊时期给予的特殊优惠，并不能视为福雷德公司对每笔物业管理费都给予减免。同时，被告也指出了福雷德公司依合同约定仍在收取推广宣传费，可见福雷德公司并未如被告所述：“福雷德公司已在《补充协议》上免除了推广宣传费”，推广宣传费本就应该按照合同约定收取。对证据18照片的真实性、合法性、关联性均有异议，被告自己陈述的是被告经营的沃和公司，可以证明原告起诉的主体是适格的。照片不能证明对被告造成的经济损失是多少。1.照片是由王丽萍自己拍摄制作的，不具有合法性，且无法证实真实性。2.照片要证明事实发生的时间为2011年10月，而拍照时间为近期，已相距4年多，该证据与待证事实并无关联。对证据19的真实性、合法性、关联性均有异议。1.签名的真实性无法确认。2.有原件的第一张也没有被签收具体内容的原件，不能确定真实性。3.不能证明待证目的。对证据20的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为被告并未交足租金。对证据21的三性均不认可，认为不符合证据形式的要求，证人证言应当由证人出庭作证，且内容并不真实。对证据22，认为是被告自行编制的，不符合证据要素，三性均不认可。本院经审核认为，证据11均与本案房屋租赁合同有关，原告对其关联性有异议，显然不能成立。故证据11应当作为认定本案事实的依据。证据12，《补充协议》就是针对本案房屋租赁合同的，还款计划为《补充协议》的附件，与本案密切相关，应当作为认定案件事实的依据。原告表示对证据的关联性有异议，显然不能成立。证据13，涉及已经退租的2100平方米房屋的装修和补偿问题，因原告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，且原告不同意对被告退租部分的装修进行补偿，而被告现在案证据也未能证明原、被告双方对装修补偿费的数额已经形成一致意见，故本院对该证据不予采纳。证据14，因原告对该证据的三性均提出异议，且该证据涉及被告退租部分的装修情况，故本院不予采纳，理由同证据13。证据15、证据18，原告对证据的三性有异议，本院也无法确认其真实性，故不予采纳。证据16、证据17，真实性应予认定，这两份证据结合证据11，可以证明物业管理费变更为6万元／年，但不能证明本案房屋租赁合同的承租人为沃和公司。证据19，能够证明案涉房屋进行装修已向原告报备。证据20，真实性应予认定，能够证明沃和公司于2015年6月3日支付96700元。证据21，属于证人证言，因证人未出庭作证，且原告对证人证言有异议，故本院不予采纳。证据22，系被告的陈述，因原告有异议，故不能单独作为认定事实的依据。本院将结合原告提供的相关明细表，以及本院采纳的证据，对有关事实作出认定。
本院经审理查明：2010年11月9日，原告福雷德公司与被告王丽萍签订《房屋租赁合同》（合同编号2010B028），双方就案涉房屋租赁事宜达成如下协议：原告福雷德公司将位于杭州经济技术开发区文泽路99号福雷德广场第B层BE、BF单元室（部位）出租给被告王丽萍，该房屋建筑面积为3350平方米，用途为经营生活超市。原告于2010年12月前向被告交付该房屋，被告应于合同签订后5个工作日内向原告支付房屋租赁保证金20万元。房屋租赁期限为2011年2月18日至2021年2月17日，计租日自2011年6月18日起算（在原告提交的合同原件中，打印体计租日旁边另有“计费从2011年9月18日起计算”手写字样），租金三个月支付一次，第一年每日基本租金为1.00元／平方米，第二年每日基本租金为1.50元／平方米，第三、四年每日基本租金为1.58元／平方米，第五、六年每日基本租金为1.70元／平方米，第七、八年每日基本租金为1.88元／平方米，第九、十年每日基本租金为2.00元／平方米，其中首期租金于2011年5月17日前支付，后续租金的租金在下一个租期开始前一个月内支付。被告须向原告每年支付一次物业管理费、推广宣传费、仓储费，其中物业管理费18万元／年，推广宣传费12万元／年，仓储费第1至5年8万元／年，第6至10年10万元／年。在租赁期内任何时候，因管理处按使用公约调整物业管理费、公共能耗费、推广宣传费及其他费用，原告有权提前30天书面通知被告相应地调整物业管理费、公共能耗费、推广宣传费及其他费用，被告须以经调整的费用额度向原告支付。被告承租房屋区内新增的空调设备费用以及安装施工均由被告承担，空调设备款60万元，在合同租赁期的前3年，每年从被告每期的租金中扣减20万元。被告向原告拖欠支付租金等费用（仓储费除外）一项或多项或全部各项超过14天的，在不影响原告其他权利或补救的前提下，原告有权要求被告支付日息0.3%的滞纳金。被告逾期15天未足额支付租金的，原告可书面通知被告解除合同。鉴于被告同意将在2011年6月1日之前注册成立具有独立法人资格的新公司，原告同意由被告先行签署本合同，待新公司完成注册及正式成立后，如有需要，一经原告提出，新公司应与原告签署承租条件与本合同完全相同，惟租赁期自新公司成立之日起算至本合同租赁期终止之日终止的租赁合同。
合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告一直未依约向原告支付自计租日起应付的房屋租金等费用。
2013年3月12日，原、被告双方签订《补充协议》一份，约定：一、租赁面积调整。王丽萍原租赁场地为BE、BF单元室，总建筑面积为3350平方米，现王丽萍提出退租BF单元室，租赁建筑面积调整为1250平方米。二、租赁面积调整后权利义务的变更。1.自2012年11月18日起，王丽萍按调整后的面积1250平方米交纳租金、物业管理费、公共能耗费和空调费。2.自2012年11月18日起，原告不再收取仓储费。三、特别约定。1.原《房屋租赁合同》和《物业服务协议》的条款与本协议有冲突的，以本协议为准，未更改的条款继续有效。2.王丽萍在2013年5月17日之前所产生的全部欠款（包括但不限于租金、物业管理费、公共能耗费、空调费）和滞纳金，具体还款方式见还款计划。3.福雷德管理公司作为物业服务单位，具有收取物业管理费等相关费用的权利，王丽萍须依据《物业服务协议》的约定向福雷德管理公司履行义务（《物业服务协议》约定，被告依据原告与福雷德管理公司签订的委托管理协议的规定，向福雷德管理公司按时足额交纳物业管理费用及其他服务费用或代收代缴的费用）。四、违约责任。若王丽萍未能按前述约定付清款项，原告将以合同约定以发函的形式解除合同，由此产生的损失由王丽萍自行承担。
2013年3月20日，被告王丽萍向原告福雷德公司出具还款计划一份：1.2013年3月31日先付50%，4月30日再付50%，结清2012年11月18日至2013年5月17日费用。2.其余部分：2年内分期分批支付。按银行同期贷款利率上浮40%，按实际欠款计息。3.下面启用部分在招租的情况下适当地予以补偿部分装修费用。
另查明，沃和公司于2011年2月22日注册成立，王丽萍为沃和公司的法定代表人。截至2015年6月3日，经双方确认，被告已付清2012年11月18日至2015年2月17日的租金等费用。其他时间的租金等费用，被告分别于2012年5月3日支付40万元，2012年5月3日支付20万元，2013年2月6日支付10万元，2015年3月8日支付3万元，2015年3月10日支付176700元，2015年6月3日支付96700元。原告于2015年1月26日出具缴款通知单，催促沃和公司于2015年2月18日内缴清2015年2月18日至2015年5月17日期间内的租金、物业管理费、推广宣传费共计206700元。原告于2015年4月3日通过公证向被告两处地址寄送解除商业租赁合同通知书，通知被告及沃和公司自通知送达的同时，解除原告与被告于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》，但该通知未有效送达被告。为催促被告支付2015年5月18日至2015年8月17日期间的租金等费用，原告于2015年5月19日出具催告函，要求被告即来缴清前述期间的租金等费用206700，并于当日将催告函张贴于被告的经营经营场所；于2015年6月11日再次出具催告函，要求被告3日内缴清前述期间租金等费用的剩余款项11万元，并于当日及2015年6月16日再次张贴于被告的经营场所。催告函告知被告逾期未缴清催告款项的，原告将依《房屋租赁合同》第9-2条约定，再次通知被告解除《房屋租赁合同》，并追究被告的违约责任。
本院认为：一、关于王丽萍是否为本案适格被告主体的问题。原告福雷德公司起诉被告王丽萍，请求判决解除其与王丽萍签订的《房屋租赁合同》，王丽萍以其非本案适格被告主体为由进行抗辩，故本案双方争议焦点首先是王丽萍是否为本案房屋租赁合同的承租人及本案适格被告主体。对此，本院认为，王丽萍是本案房屋租赁合同的承租人，当然是本案适格被告主体。理由如下：首先，本案《房屋租赁合同》是由出租人福雷德公司和承租人王丽萍个人签订，承租人一栏内注明了王丽萍的身份证号码。其次，本案《房屋租赁合同》附表三第11条约定：“鉴于王丽萍同意将在2011年6月1日之前注册成立具有独立法人资格的新公司，故福雷德公司在此同意由王丽萍先行签署本合同。待新公司完成注册及正式成立后，如有需要，一经福雷德公司提出，新公司应与福雷德公司签署承租条件与本合同完全相同，惟租赁期自新公司成立之日起算至本合同租赁期终止之日的租赁合同。”从双方的该约定分析，是否与王丽萍注册成立的新公司签订《房屋租赁合同》的选择权在于福雷德公司。王丽萍已于2011年2月22日注册成立沃和公司。但根据现有证据，福雷德公司并未与王丽萍设立的沃和公司签订过《房屋租赁合同》。第三，本案《补充协议》属于对原《房屋租赁合同》的权利义务进行变更的协议。该《补充协议》由承租人王丽萍个人签订，作为《补充协议》附件的还款计划亦由王丽萍个人出具，这两份文件均非由王丽萍以沃和公司法定代表人的身份签订。这亦充分说明福雷德公司并未选择与王丽萍任法定代表人的沃和公司建立房屋租赁合同关系。故本案房屋租赁合同关系一直存在于福雷德公司和王丽萍之间。第四，本案房屋租赁合同履行过程中，确有王丽萍担任法定代表人的沃和公司交纳租金等费用的情况，但该情况应视为沃和公司为王丽萍履行合同义务，并不能据此认定房屋租赁合同的承租人主体由王丽萍变更为沃和公司。综上，本院认为，王丽萍系本案房屋租赁合同的承租人，是本案适格被告主体，王丽萍关于其不是本案房屋租赁合同的承租人，并非本案适格被告主体的辩称，不能成立。
二、关于福雷德公司要求解除其与王丽萍签订的《房屋租赁合同》及王丽萍腾退房屋的诉讼请求能否成立的问题。本院认为，原告福雷德公司与被告王丽萍签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效。被告王丽萍出具的还款计划系双方签订的《补充协议》的附件，亦对双方具有约束力。因此，原、被告双方均应当按照上述合同的约定，享有各自的权利，履行各自的义务。对原告诉请的解除合同及腾退房屋的问题，本院分析如下：
（一）关于承租人王丽萍是否拖欠2011年6月18日至2012年11月17日期间的房屋租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费的问题。1.关于计算房屋租金的起始日期。原告福雷德公司认为，本案房屋租赁合同的计租日为2011年6月18日；被告王丽萍认为，根据本案《房屋租赁合同》第17、18页手写部分内容以及缴费通知单、发票等证据，案涉房屋租赁合同的计租日应从2011年9月18日起计算。本院认为，本案《房屋租赁合同》附件四的打印文字记载的计租日为2011年6月18日，但双方当事人所持有的《房屋租赁合同》原件上记载的计租日旁边另有手写文字将其变更为2011年9月18日，且原告福雷德公司向被告王丽萍出具的首期仓储费发票载明的交费期间亦为2011年9月18日至2012年9月17日，故从合同解释角度及双方实际履约情况分析，本院认定本案房屋租赁合同的起租日为2011年9月18日。2.关于福雷德公司是否有权向王丽萍收取物业管理费、推广宣传费的问题。经审查，《房屋租赁合同》第5-2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费以及公共能耗、推广宣传费等费用由王丽萍承担。《房屋租赁合同》第12-6条约定：在租赁期内，王丽萍不得以任何理由抵扣其必须向福雷德公司预先支付的租金、物业管理费、公共能耗费、推广宣传费及其他费用。《房屋租赁合同》第12-12条约定：王丽萍须以经物业公司调整的物业管理费、公共能耗费、推广宣传费及其他费用额度，取代本合同附表二所列之物业管理费、公共能耗费、推广宣传费及其他费用额度，向福雷德公司支付。《房屋租赁合同》第12-15条约定：倘王丽萍向福雷德公司拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、公共能耗费、物业管理费、推广宣传费及其他费用中任何一项或多项或全部各项超过14天，在不影响福雷德公司其他权利或补救的前提下，福雷德公司有权要求王丽萍支付日息0.3%的滞纳金。《房屋租赁合同》附件四其他第5条约定：王丽萍须向福雷德公司每年支付一次物业管理费与推广宣传费，缴费标准为：物业管理费18万元／年；推广宣传费12万元／年，十年租赁期内不递增不递减。《房屋租赁合同》附件四其他第11条约定：王丽萍按合同约定交纳推广宣传费后，福雷德公司在广场的“精神堡垒”（广场立牌）上予以推广，并提供一个超市单独的形象广告位置。本院认为，根据上述合同条款，承租人王丽萍负有向出租人福雷德公司支付物业管理费、推广宣传费的义务，是合同明确约定的。从实际履行情况看，承租人王丽萍也是全额支付2012年11月18日至2015年5月17日期间的物业管理费、推广宣传费。故被告王丽萍应当依约向福雷德公司支付物业管理费、推广宣传费。被告王丽萍辩称其不需要支付推广宣传费，明显与合同约定不符，与事实相悖，本院不予采纳。被告王丽萍辩称根据物业服务协议，物业管理费应当由案外人福雷德管理公司收取，原告福雷德公司无权收取。对此，本院认为，上述合同条款均约定向王丽萍收取物业管理费的主体为福雷德公司。物业服务协议约定了福雷德管理公司收取物业管理费的权利，但根据《房屋租赁合同》第21页第三条关于“杭州福雷德企业管理有限公司受业主（福雷德公司）委托对本物业实施物业管理”的约定可知，福雷德公司与福雷德管理公司之间成立委托法律关系，故福雷德公司对其委托事项依法具有处分权。《补充协议》确认了福雷德管理公司收取物业管理费等相关费用的权利，但并未否定前述约定中福雷德公司收取物业管理费的权利。从合同体系解释的角度分析，福雷德公司亦应有权向被告收取物业管理费，故对被告王丽萍的该辩解，本院亦不予采纳。因推广宣传费和物业管理费均为房屋租赁合同约定的被告应缴费用项目，故原告在本案中主张并无不妥，被告辩称该两项费用与租金分属不同法律关系，不应一并处理，本院不予采纳。3.关于被告王丽萍辩称装修补偿款抵销租金等费用的问题。被告王丽萍认为，根据《补充协议》附件还款计划第3条的内容，原告福雷德公司应当支付被告装修补偿款，被告核算的装修费用与应支付租金等费用进行抵销后，被告不仅不欠付原告租金等费用，还有权向原告主张多出的装修费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条规定：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。根据上述法律规定，债务抵销的前提条件是当事人互负到期债务，且债务确定。本案中，虽然被告主张原告应当向其支付装修补偿款，但被告也自认“原告同意补偿的，但数额没有协商好”，也就是说，即使原告应当对被告退租的2100平方米场地适当地予以补偿部分装修费用，双方当事人对原告支付被告装修补偿款的具体数额及时间都没有确定，且原告对被告主张的装修补偿款有异议，故被告王丽萍辩称装修补偿款抵销租金，不符合法律规定，本院不予采纳。被告王丽萍可就该2100平方米场地的装修补偿费用另行主张。
综上，根据本案房屋租赁合同的约定，王丽萍应当自2011年9月18日起支付租金等费用。对于2011年9月18日至2012年11月17日王丽萍应当交纳的租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费的金额，本院认定如下：1.双方认可租金为1529275元，物业管理费为210082.19元，仓储费为93369.86元，本院予以确认。2.推广宣传费，根据双方约定，推广宣传费为12万元／年，十年租赁期内不递增不递减，故该时间段内王丽萍应当支付推广宣传费140054.79元。以上四项费用合计1972781.84元。根据双方当事人签订的《补充协议》及被告王丽萍出具的还款计划，被告王丽萍应当在2013年3月21日至2015年3月20日两年内分期分批支付2011年9月18日至2012年11月17日期间的上述费用，并按银行同期贷款利率上浮40%按实际欠款支付利息。截至2015年3月20日，被告于2012年5月3日支付40万元、20万元两笔款项，2013年2月6日支付10万元，加上原告福雷德公司给与的空调补贴20万元，共计支付90万元，尚欠原告福雷德公司租金等费用1072781.84元。
（二）2015年2月18日之后的租金等费用支付情况。根据双方当事人签订的《补充协议》及被告出具的还款计划，被告自2012年11月18日起按照调整后的1250平方米面积交纳租金等费用，不再交纳仓储费。故2015年2月18日以后被告应交的租金等费用，应以1250平方米的房屋面积为基础交纳，并不再交纳仓储费。被告辩称《补充协议》未约定被告须交纳推广宣传费，故自2012年11月18日起被告无需再交纳推广宣传费。对此，本院认为，根据《补充协议》第三条第1款的约定，原《房屋租赁合同》未更改的条款继续有效，《补充协议》并未明确免除被告交纳推广宣传费的义务，且被告在2012年11月18日至2015年5月17日期间一直履行支付推广宣传费的义务，故被告王丽萍应当依约继续交纳推广宣传费。被告王丽萍提供的原告于2014年11月1日及2015年1月26日发出的缴款通知单列明的物业管理费和推广宣传费标准分别为6万元／年、4万元／年，依据诚实信用和意思自治原则，可以推定，原告已按约定将调整后的物业管理费和推广宣传费标准书面通知了被告，故被告应按照变更后的物业管理费和推广宣传费标准交纳相应费用。1.关于2015年2月18日至2015年5月17日的租金等费用。根据合同约定，被告应在2015年2月17日前支付该期间的租金等费用。原告2015年1月26日催告被告于2015年2月18日内缴清2015年2月18日至2015年5月17日的租金、物业管理费、推广宣传费合计206700元（不含水电费），但被告于2015年3月8日、3月10日分两次共计支付218299.72元（含水电费），已经逾期15天支付。原告主张被告交纳的该两笔款项系支付2011年6月18日至2012年11月17日的有关费用。对此，本院认为，被告交费金额与原告催告金额相吻合，且付款时间与原告要求付款的期限亦较为接近，结合本案实际情况，该两笔款项应认定为支付2015年2月18日至2015年5月17日期间的租金等费用，故王丽萍并不欠付该期间的租金等费用，但已构成逾期支付。2.关于2015年5月18日至2015年8月17日的租金等费用。根据合同约定及前述确认的交费标准，被告应于2015年5月17日前向原告支付2015年5月18日至2015年8月17日期间的租金181700元、物业管理费15000元、推广宣传费1万元，共计206700元，但经原告两次催告，被告仅于2015年6月3日支付了96700元，至今仍未付足余款。被告辩称2012年11月18日之后的推广宣传费不应交纳，扣除已交和本期不应交的推广宣传费，被告本期实际应支付的款项为96700元。本院认为，根据前述分析，被告的辩解并无合同依据，亦不合双方实际履约状况，故被告逾期未足额交纳该期租金的事实已经成立。
（三）关于本案合同约定的福雷德公司有权解除《房屋租赁合同》的条件是否已成就的问题。本案《房屋租赁合同》第9-2（5）条约定：乙方（王丽萍）逾期十五天未足额支付租金的，甲方（福雷德公司）可书面通知乙方（王丽萍）解除本合同。本案《补充协议》第四条约定：若王丽萍未能按《补充协议》约定条款付清租金等款项，福雷德公司将以合同约定以发函的形式解除合同，由此产生的损失由王丽萍自行承担。如前所述，王丽萍确实既存在未在2015年3月20日前付清2011年9月18日至2012年11月17日的房屋租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费等款项，拖欠至今的情形，又存在未足额支付2015年5月18日至2015年8月17日的租金等费用逾期超过15天的情形。据此，本院认为，合同约定的出租人单方解除合同的条件已经成就，原告福雷德公司有权请求法院判决解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》。
综上，原告福雷德公司关于判决解除本案《房屋租赁合同》的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。被告王丽萍应在合同解除后及时腾退房屋并交还给原告。《房屋租赁合同》第12-15条约定：“倘乙方（王丽萍）向甲方（福雷德公司）拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、公共能耗费、物业管理费、推广宣传费及其他费用中任何一项或多项或全部各项超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权要求乙方支付日息0.3%的滞纳金。”被告王丽萍逾期支付2011年9月18日至2012年11月17日期间的租金等费用已经超过14天，故原告福雷德公司要求被告王丽萍支付自2015年3月21日起以未付款项为基数按日息0.3%的标准计算的滞纳金，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告福雷德（杭州）置业发展有限公司与被告王丽萍于2010年11月9日签订的《房屋租赁合同》（合同编号2010B028）于本判决生效之日起解除。
二、被告王丽萍于本判决生效之日起三十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司腾退位于杭州经济技术开发区文泽路99号福雷德广场第B层BE单元室（部位）房屋。
三、被告王丽萍于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付2011年9月18日至2012年11月17日期间的房屋租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费合计1072781.84元及利息185598.70元（自2013年3月21日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮40%计算至2015年3月20日止），并按照本院认定的租金等费用的标准，支付自2015年5月18日至合同解除之日止的租金等费用以及自合同解除之日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（被告已支付的96700元应予抵扣）。
四、被告王丽萍于本判决生效之日起十日内向原告福雷德（杭州）置业发展有限公司支付逾期支付2011年9月18日至2012年11月17日期间的房屋租金、物业管理费、推广宣传费、仓储费的滞纳金（自2015年3月21日起以1072781.84元为基数，按日息0.3%的标准计算至实际清偿之日止）。
五、驳回原告福雷德（杭州）置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告王丽萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20076元，由原告福雷德（杭州）置业发展有限公司负担5000元，由被告王丽萍负担15076元。原告福雷德（杭州）置业发展有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告王丽萍于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 卢世昌
审 判 员 陈慧军
代理审判员 林 晖
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 曾祥龙