江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3529号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京北海大酒店有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道栖霞大道11号。
法定代表人赵宇，该公司总经理。
委托代理人姚自力，男，1982年6月8日生，南京北海大酒店有限公司经理。
委托代理人时应路，江苏李安祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京市栖霞区交通运输局，住所地江苏省南京市栖霞区晓庄栖霞大道11号。
法定代表人赵一海，该局局长。
委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人南京北海大酒店有限公司（以下简称北海大酒店）因与被上诉人南京市栖霞区交通运输局（以下简称栖霞区交通局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2014）栖迈民初字第601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭并于2015年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人北海大酒店的委托代理人时应路、姚自力，被上诉人栖霞区交通局的委托代理人冯标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
栖霞区交通局原审诉称，2005年3月，栖霞区交通局与北海大酒店双方签订了房屋租赁合同，由栖霞区交通局将其位于栖霞大道11号建筑面积约800平方米的房屋租赁给北海大酒店，租期自2013年5月1日至2014年8月30日止。租赁期限届满后至今，北海大酒店拒不返还栖霞区交通局租赁物，故诉至法院要求判令：1、北海大酒店立即将租用栖霞区交通局的栖霞大道11号（建筑面积约800平方米）房屋返还给栖霞区交通局，并结清水电费用；2、北海大酒店按每日444.4元的标准向栖霞区交通局支付自2014年9月1日至实际返还租赁物时止的房屋占有使用费；3、诉讼费由北海大酒店承担。
北海大酒店原审辩称，北海大酒店对涉案租赁物进行过二次装修及一次扩建，对租赁物加建了楼梯、消防水池、消防水泵房、库房共约200平方米，投资巨大，目前尚没有收回投资成本，如栖霞区交通局不同意续租，应对北海大酒店的装修、扩建部分进行补偿。
北海大酒店原审反诉称，北海大酒店与栖霞区交通局订立的房屋租赁合同并未对租赁物的装修、加建部分进行约定，北海大酒店的装修和加建得到了栖霞区交通局的默许。现北海大酒店加建的楼梯、仓库、泵房等仍可使用。故要求判令栖霞区交通局给付北海大酒店加建部分的合理费用30万元，反诉费由栖霞区交通局承担。
栖霞区交通局原审辩称，栖霞区交通局与北海大酒店双方在租赁合同中对装修及扩建等事项进行了明确的约定，在租赁合同到期后，北海大酒店又书面承诺无条件返还租赁物，不要求续租和提出经济补偿。因此，现北海大酒店要求栖霞区交通局给付北海大酒店装修和加建部分补偿款30万元，没有法律依据。
原审法院经审理查明，2005年3月10日，栖霞区交通局与北海大酒店订立了两份房屋租赁合同，在其中一份南京市房屋租赁合同中，双方约定，由栖霞区交通局将其所有的位于栖霞大道11号一幢建筑面积为1300平方米的房屋出租给北海大酒店，租期为8年，自2005年5月1日至2013年4月30日，每年租金16万元。合同第五条约定：租赁期间，乙方（北海大酒店）不得擅自改变房屋结构、用途。因业务或其他原因需要拆改、添建或改装门面、室内装饰等，应事先征得甲方（栖霞区交通局）同意，议定今后处理办法，并另签协议（一式三份，其中一份报房管部门备案）。合同第八条约定：租期届满，如甲方（栖霞区交通局）的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方（北海大酒店）有优先权，但须另订租赁合同，方能生效。在另一份栖霞区国有（集体）房屋租赁合同中（合同编码：02705041304000001，合同序号：0000012），双方约定，栖霞区交通局将其所有的位于栖霞区栖霞大道11号建筑面积1300平方米的房屋出租给北海大酒店，租期自2005年4月30日至2013年4月30日。房屋租金为年租金16万元。合同第5-1条约定房屋租赁税费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由北海大酒店支付。合同第6-4条约定：使用中乙方（北海大酒店）需要重新装修或变更原有设施的，事先应征得甲方（栖霞区交通局）书面同意，费用全部由乙方自行承担，乙方并按规定办理报批手续。租赁期届满，乙方所投入的动产由乙方自行处理，不动产无偿归甲方所有。合同第8-3条约定：本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方（北海大酒店）应于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方（栖霞区交通局）。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，若甲方不接受双倍租金，甲方有权书面通知乙方并收回租赁物，乙方投入的动产部分，由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿。甲方有权强行将租赁场地内的乙方动产搬离租赁物，且不负保管责任。合同签订后，栖霞区交通局与北海大酒店双方均依合同约定履行了合同义务。2013年4月2日，北海大酒店向栖霞区交通局发出书面请求租赁房屋延期的申请，内容为：谢谢你们帮助我在这里生存，发展本场所。八年来，我们对此也有着深厚的感情，当领导通知我们要到期收回房屋之时，我们真的很沮丧和无奈。不幸的是7.28事故重创后，我们一次性投入了418万元的装修，才变成如今比较豪华的场所，方便我们在经营中有竞争优势。近几年来经营状况虽然不是惨淡，也只能维持日常生活而已，偶尔节假日才稍有盈余，故请领导根据我们实际情况再延期9个月经营，我们一定兢兢业业，早日收回成本，偿还银行贷款。在此深切感谢领导大恩大德，我们全体员工终生感激不尽。2013年7月11日，北海大酒店再次向栖霞区交通局发出书面请求租赁房屋延期的申请，内容为：谢谢你们帮助我在这里生存，发展本场所。八年来，我们对此也有着深厚的感情，当领导通知我们要到期收回房屋之时，我们真的很沮丧和无奈。不幸的是7.28事故重创后，我们一次性投入了418万元的装修，才变成如今比较豪华的场所，方便我们在经营中有竞争优势。近几年来经营状况虽然不是惨淡，也只能维持日常生活而已，偶尔节假日才稍有盈余，故请领导根据我们实际情况再延期16个月经营，我们一定兢兢业业，早日收回成本，偿还银行贷款。在此深切感谢领导大恩大德，我们全体员工终生感激不尽。栖霞区交通局收函后，同意将租赁期限延期16个月至2014年8月30日。2013年8月8日，北海大酒店向栖霞区交通局发出书面承诺书，内容为：甲方栖霞区交通运输局，乙方南京北海大酒店有限公司2005年3月10日签订的房屋租赁合同（合同编号02705041304000001），于2013年4月30日到期，合同期满前甲方通知乙方到期不再续租，甲方收回房屋自用。因乙方申请续租（附申请书1份），考虑到乙方的实际情况，甲、乙双方经协商，并报上级主管部门批准，同意乙方续租16个月，本次续租协议期满后，乙方不得再提出任何理由，要求续租和提出经济补偿，应无条件归还甲方房屋，甲方收回房屋自用。2014年7月1日，栖霞区交通局向北海大酒店书面发函，告知北海大酒店双方租赁合同于2014年8月30日期限届满，栖霞区交通局将收回租赁的房屋，请北海大酒店做好搬迁准备。现因北海大酒店至今仍未返还栖霞区交通局租赁的房屋，栖霞区交通局诉至法院要求处理。
原审法院另查明，栖霞区交通局与北海大酒店双方在履行租赁合同过程中，租赁物在2010年7月28日因栖霞区发生的7.28爆炸事故受损。为此，政府部门对北海大酒店进行了相应的赔偿。
上述事实，有房屋租赁协议两份、房屋产权证书、租赁房屋延期申请、承诺书、通知函、现场照片及当事人陈述等证据证实。
关于本诉，原审法院认为，栖霞区交通局与北海大酒店双方订立的两份房屋租赁合同均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。合同内容对双方当事人均具有约束力。租赁期限届满，承租人有义务返还出租人租赁物。现租赁期限届满，承租人北海大酒店理应及时返还出租人栖霞区交通局所租赁的房屋，并结清使用租赁物期间的水、电等费用。逾期未返还租赁物，应参照双方租赁合同约定的租金标准，支付租赁物占有使用费。故栖霞区交通局要求北海大酒店立即将其租用栖霞区交通局的位于栖霞大道11号的房屋返还给栖霞区交通局并结清水、电费用，同时支付自2014年9月1日起至实际返还租赁物时止的房屋占有使用费。理由正当，于法有据，原审法院予以支持。如北海大酒店未结清使用租赁物时的水、电等费用，栖霞区交通局可凭相关垫付费用票据，另案向北海大酒店主张权利。
关于反诉，原审法院认为，根据法律规定，租赁期限届满，承租人要求出租人对租赁物装饰装修进行补偿的，法院不予支持。故北海大酒店要求栖霞区交通局给付装饰装修补偿款，无法律依据，原审法院不予支持。另栖霞区交通局与北海大酒店双方在租赁合同中对扩建部分（不动产）进行了明确的约定：租赁期限届满不动产部分无偿归出租方所有，且北海大酒店在承诺书中亦明确表示租赁期限在2014年8月份到期后，不再要求出租方进行经济补偿，承租人无条件归还出租人房屋。现北海大酒店又再次提出经济补偿要求，既违反了合同约定和己方作出的承诺，又无法律依据。故北海大酒店的主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条之规定，原审法院判决：一、北海大酒店于判决生效之日起五日内从租用栖霞区交通局的位于本区栖霞大道11号的房屋内迁出并返还栖霞区交通局上述所租用的房屋，返还租赁房屋时应结清使用租赁物期间所产生的水、电等费用；二、北海大酒店于判决生效之日起五日内给付栖霞区交通局自2014年9月1日起，按每日438元为标准计算的房屋占有使用费至实际返还租赁物时止；三、驳回北海大酒店的诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，由北海大酒店负担。反诉案件受理费16500元，由北海大酒店负担。
上诉人北海大酒店不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对其反诉请求不予支持不当，双方签订了两份房屋租赁合同，双方当事人签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》不仅有双方当事人的签章，还有南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室的签证，该合同虽落款时间为2005年3月10日，但事实上该合同是事后补签，是北海大酒店为配合栖霞区交通局应付国有资产部门检查而与其补签的，并非双方真实意思的表示。而双方签订的《南京市房屋租赁合同》中对加建部分到期后如何处理并未约定，根据相关法律规定，北海大酒店在扩建过程中，栖霞区交通局已经默认同意，故其对该扩建部分建筑物的产生有过错，应承担相应责任。二、原审法院对其反诉部分未开庭审理就径行下判。北海大酒店当庭提出反诉，口头要求栖霞区交通局补偿北海大酒店30万元，原审法院要求其提交正式的反诉状，并按照反诉数额缴纳反诉费用，北海大酒店于2015年4月1日提交了正式的反诉状，反诉数额为130万元，并按照此数额缴纳了反诉费用，原审法院此后并未再次开庭进行审理，并在2015年5月4日直接下判，原审法院未再次开庭的行为剥夺了北海大酒店的权利，属于程序违法。综上，请求撤销原审法院判决，并发回重审，并由栖霞区交通局负担诉讼费用。
被上诉人栖霞区交通局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方的租赁合同已经到期，栖霞区交通局也已书面告知北海大酒店不再续租，北海大酒店在租赁合同中以及承诺书中均明确本期期满后无条件搬出。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
庭审中，北海大酒店提交了以下证据：1.北海大酒店与中山集团南京电子城新成谱电子经营部的合同书，证明北海大酒店为此支出装修费用21万元。2.北海大酒店与南京沪新霓虹灯装饰中心签订的《霓虹灯工程合同》，证明北海大酒店为此支出装修费用30万元。3.北海大酒店与南京沪新霓虹灯装饰中心签订的工程合同，证明该部分工程造价为12万元。4.北海大酒店与南京美音美色科技有限公司签订的合同书，证明北海大酒店为此支出装修费用102000元。5.收据7份，证明合同相对方收到了北海大酒店支付的工程款。6.深圳创维-
RGB电子有限公司江苏分公司收条一份，证明北海大酒店支付电视机款项为132000元。同时北海大酒店申请对酒店内加建和装修费用进行司法鉴定。被上诉人栖霞区交通局质证认为，1.北海大酒店提交的证据均在2010年已经存在，且均由北海大酒店保管，北海大酒店二审中提交，这些证据不属于新证据。2.2010年南京市栖霞区“728爆炸”后，北海大酒店及周边居民的损失，相关部门均给予了赔偿，北海大酒店提交的以上证据材料均在该时间之后，这些费用已经从相关部门获得了赔偿。3.根据双方的租赁合同及北海大酒店于2013年8月28日出具给栖霞区交通局的承诺书，均明确约定了在租赁期间北海大酒店作为承租人投入的装饰装修均在合同期满后无偿归栖霞区交通局所有，北海大酒店不得提出经济补偿，且北海大酒店加建部分未有任何审批手续，属于违法建筑，故不同意北海大酒店的鉴定申请。
二审另查明，2013年8月8日，北海大酒店与栖霞区交通局续签了一份《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年5月1日至2014年8月30日止，该合同经过南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室的鉴证，合同条款与双方于2005年签订的《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》基本相同。
以上事实，有多份合同书、收据、收条、《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》、鉴定申请书、谈话笔录、庭审笔录等予以证实。
本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，北海大酒店与栖霞区交通局签订的两份房屋租赁合同以及于2013年8月8日续签的房屋租赁合同，均是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。租赁期间届满后，北海大酒店请求对其装修进行补偿，没有合同及法律依据，本院不予支持。对于北海大酒店主张的加建部分，其不能提供证据证明其加建经过了栖霞区交通局的同意，且根据北海大酒店于2013年8月8日向栖霞区交通局作出的书面承诺，租赁协议期满后，北海大酒店应无条件归还栖霞区交通局房屋，故对北海大酒店的反诉请求，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。同时，对北海大酒店二审中提出的鉴定申请，本院不予准许。关于北海大酒店提出的程序问题，北海大酒店在2015年3月26日的庭审中口头提出反诉，原审法院予以了受理，并当庭对北海大酒店提出的反诉请求进行审理后，法庭辩论终结。北海大酒店在原审庭审结束后提交的书面反诉状中对其部分反诉请求的数额予以了变更，经审查，其未在规定的时间内对诉讼请求进行变更，原审法院对其变更的部分未予再次开庭进行审理并无不当。
综上，上诉人北海大酒店的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由上诉人南京北海大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 汪海燕