新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第1165号
原告：孙彦哲，男，汉族，1952年7月21日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路**号天安名门*号楼***室。
委托代理人：乔勇，乌鲁木齐市沙依巴克区阳光法律服务所法律工作者。
被告：苗铭，男，汉族，1982年3月5日出生，个体户，住乌鲁木齐市新市区长春路棕榈园*号楼*单元***室。
被告：新疆浩鸿房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部超市小区办公楼17栋13层2号。
法定代表人：张世纪，该公司营销总监。
委托代理人：李竹子，新疆天阳律师事务所律师。
委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。
原告孙彦哲与被告苗铭、新疆浩鸿房地产经纪有限公司（以下简称浩鸿房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法由代理审判员赵金贵独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理，原告孙彦哲的委托代理人乔勇与被告苗铭、被告浩鸿房地产经纪公司的委托代理人李竹子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙彦哲诉称：2014年8月19日，在被告浩鸿房地产经纪公司处我与被告苗铭、浩鸿房地产经纪公司三方达成房地产转让合同书，合同中约定了买卖双方的权利、义务及违约责任。我依据合同履行了合同义务，而被告苗铭只是向我支付了房屋转让定金50000元及首付款50000元。之后我多次找被告苗铭索要剩余应付房款，被告苗铭总是推脱不予支付。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令解除房屋买卖合同并返还房屋，由被告苗铭支付违约金168000元、佣金16800元以及物业费3109.40元，本案诉讼费由被告承担。
被告苗铭辩称：原告的房屋没有房产证和土地证，无法给我过户，因此同意解除合同。我没有违约，原告的佣金是支付给被告浩鸿房地产经纪公司了，我没有收取不同意支付。另房屋没有过户我没有居住不同意承担物业费。
被告浩鸿房地产经纪公司辩称：我公司对原告和被告苗铭之间的房屋买卖提供居间服务，该居间服务已履行完毕，原告也未向我公司主张权利，请求法院依法判决。
经审理查明：2014年8月19日，原告（甲方）与被告苗铭（乙方）在被告浩鸿房地产经纪公司（丙方）的居间下签订一份《房地产转让合同书》，约定由原告向被告苗铭转让其位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天小区16号楼3单元301号房屋，该房屋面积129.56平方米，为毛坯房，转让价格840000元。付款方式：合同签订之日起，乙方向甲方支付房产转让款的50000元为定金，首付款200000元于2014年9月30日之前支付，剩余转让款590000元于银行下贷后付清。同时约定甲、乙双方任何一方无正当理由，不履行本合同，按合同成交价的20%给守约方支付违约金。甲、乙双方任何一方违约，导致合同不能履行的，违约方应承担守约方《佣金确认书》中应付佣金，对此约定三方均无异议。甲、乙双方自行办理物业交接，如出现遗留费用问题，由甲、乙双方自行承担。合同同时约定此房目前暂时无房产证，甲、乙双方保证产证下来后积极配合对方办理所有手续。上述合同签订后，被告苗铭支付原告定金50000元，首付款50000元，原告向被告苗铭交付了房屋钥匙。被告苗铭称其接到钥匙后没有对房屋进行装修也没有居住使用。被告苗铭未向原告支付剩余房款，原告诉至本院。
另查明：合同签订后，原告向被告浩鸿房地产经纪公司支付佣金16800元，被告苗铭向被告浩鸿房地产经纪公司支付佣金8400元。2015年10月27日，原告向新疆广厦物业管理有限公司交纳该房屋为期一年的物业费3109.40元。
以上事实有房地产转让合同书、佣金确认书、收据、发票以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中原告与被告苗铭签订《房地产转让合同书》后，原告向被告交付了涉案位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天小区16号楼3单元301号的房屋，被告虽向原告支付了50000元定金和50000元房款，但根据双方合同约定被告苗铭应于2014年9月30日之前向原告支付首付款200000元，剩余转让款590000元办理商业按揭于银行下贷后付清，被告苗铭至今未向原告付清首付款也没有办理银行按揭贷款，其行为构成违约，原告的合同目的无法实现，被告苗铭亦同意解除合同，故原告与被告苗铭签订的《房地产转让合同书》依法应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告苗铭应返还原告位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天小区16号楼3单元301号的房屋，原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。因被告苗铭未向原告支付房款构成违约导致双方合同解除，原告主张违约金本院应予支持。关于违约金数额，其法律性质系以赔偿非违约方的实际损失为基础。本案中原告对其所造成的损失没有提供相应证据证明，原告与被告苗铭虽然在合同书中约定双方任何一方无正当理由不履行合同按合同成交价的20%给守约方支付违约金，但该约定违约金明显过高，完全适用违约金条款，显失公平。经法院释明后被告苗铭要求依职权予以降低，本院根据双方合同实际履行情况、合同中所约定的定金数额、目前本市房地产市场现状等综合考虑，对违约金按合同成交价的6%予以确定，即50400元（840000元×6%）。被告苗铭应支付原告违约金50400元，对原告多主张的部分本院不予支持。在本案中原告已选择适用违约金条款，因此在合同解除后的双方交接中原告所收取被告苗铭的50000元定金和50000元房款合计100000元应予返还。本案合同中同时约定原告和被告苗铭任何一方违约导致合同不能履行的，违约方应承担守约方《佣金确认书》中应付的佣金，现因被告苗铭违约导致合同解除，原告要求被告苗铭支付佣金费用16800元符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。2014年8月19日，原告与被告苗铭签订《房地产转让合同书》后原告即向被告苗铭交付了房屋钥匙，该房屋由被告苗铭实际占有控制，因被告苗铭未交纳物业管理费，原告向新疆广厦物业管理有限公司交纳为期一年的物业费3109.40元，现依法由被告苗铭承担。原告要求被告支付物业费3109.40元的主张符合法律规定，本院予以支持。本案双方合同中明确约定涉案房屋目前暂时没有房产证，原告和被告苗铭保证产证下来后积极配合对方办理所有手续，现被告苗铭以房屋没有房产证和土地证抗辩不履行合同的理由明显不成立。被告苗铭以其没有收取原告佣金和没有居住房屋为由抗辩不承担佣金、物业费不符合双方合同约定以及法律规定，本院不予采纳。被告浩鸿房地产经纪公司在本案中没有过错，不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孙彦哲与被告苗铭在被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司的居间下于2014年8月19日签订的《房地产转让合同书》，被告苗铭返还原告孙彦哲位于乌鲁木齐市新市区西环北路728号马德里春天小区16号楼3单元301号的房屋；
二、被告苗铭支付原告孙彦哲违约金50400元；
三、被告苗铭支付原告孙彦哲佣金费用16800元；
四、被告苗铭支付原告孙彦哲物业费用3109.40元；
五、被告新疆浩鸿房地产经纪有限公司在本案中不承担责任。
以上款项合计70309.40元，被告苗铭应于本判决生效后十日内一次性给付原告，逾期履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的金额187909.40元，确认给付金额70309.40元，确认金额占诉讼标的金额的37.42%。本案案件受理费4058.19元（原告已预交）减半收取，退还原告2029.10元，其余2029.09元由原告负担62.58%即1269.80元、被告苗铭应负担37.42%即759.29元；邮寄送达费40元（原告已预交）由被告苗铭负担。被告苗铭应负担的诉讼费、邮寄送达费可在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
代理审判员 赵金贵
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 苗 密
速 录 员 张小星