成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第7612号
原告（反诉被告）四川泰诺德汽车销售服务有限公司。住所地：成都市武侯区高升桥路**号。
法定代表人黄建国，总经理。
委托代理人雷磊，男，1982年4月13日出生，汉族，住成都市武侯区草金南路24号1栋2单元18楼1号，系原告公司员工。
委托代理人赵诗琪，女，1993年6月2日出生，汉族，住四川省荥经县严道镇康宁路东一段133号，系原告公司员工。
被告（反诉原告）成都汽贸实业有限公司。住所地：成都市武侯区高升桥路**号。
法定代表人曾义，职务不详。
委托代理人刘菱，男，1951年8月14日出生，汉族，住成华区府青路东六街6号58栋129号，系被告公司员工。
委托代理人吴忠武，男，1958年11月25日出生，住成都市金牛区银杏路1号1栋1单元3楼5号，系被告公司员工。
原告（反诉被告）四川泰诺德汽车销售服务有限公司（以下简称泰诺德公司）诉被告（反诉原告）成都汽贸实业有限公司（以下简称汽贸实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）汽贸实业公司在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理后与本诉合并审理。本案依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人雷磊、赵诗琪、被告的委托代理人刘菱、吴忠武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰诺德公司诉称，2010年，双方签订《租赁协议》，约定泰诺德公司承租汽贸实业公司位于成都市高升桥路21号的房屋场地，�筑面积2774㎡，租金和租期按双方每次补充签订的《房屋租赁续租合同》为准，泰诺德公司支付了20万元的租赁保证金。2014年10月10日，双方续签《房屋租赁续租合同》，租期一年，自2014年10月10日至2015年10月9日，租金每季度55万元，按季支付，其中包括租金366600元，物管费183400元。租赁期内，双方经协商决定提前终止租赁协议，并签订《经营场地租赁终止协议》，约定在泰诺德公司付清剩余租金和2015年1-2月水电费后，汽贸实业公司将抵扣租金后剩余的50000元保证金退还给泰诺德公司。2015年4月22日，双方签订《场地交接说明》，明确表明泰诺德公司已经履行完毕场地交接义务，剩余租金和水电费都已结清。但汽贸实业公司仍扣押泰诺德公司20000元保证金不予退还。现原告诉至法院，请求判令汽贸实业公司支付泰诺德公司租赁保证金2万元。
被告（反诉原告）�贸实业公司辩称并诉称，对双方签订《房屋租赁续租合同》、《经营场地租赁终止协议》和《场地交接说明》的事实予以认可，但终止协议约定的租期是到2015年2月24日，但实际是在4月20日才向汽贸实业公司办理场地交接事项，在4月22日才交接完毕。双方签署的交接说明载明泰诺德公司延迟交房并表示歉意，此时尚有租赁保证金5万元，泰诺德公司以不退剩余保证金而谅解泰诺德公司的违约行为。此后在7月份，双方曾协商退还3万元，剩余2万元保证金以弥补汽贸实业公司损失。鉴于泰诺德公司违约在先，而场地交接说明对延迟退房的责任和解决办法、保证金抵扣还是退还约定，应推定为双方对租赁合同未作变更约定。故提出反诉，请求法院判令泰诺德公司支付自2015年3月1日起至2015年4月20日的房屋租金203666元、物管费101889元，合计305555元。
经审理查明，2014年10月10日，泰诺德公司与汽贸实业公司签订《房屋租赁续租合同》，约定由泰诺德公司续租汽贸实业公司违约成都市高升桥路21号的房屋场地，租赁时间自2014年10月10日至2015年10月9日；租赁费用按季支付，每季支付55万元，其中包含租金366600元，物管183400元，由泰诺德公司在收到汽贸实业公司开具的相应金额的房租和物管费正式发票后，三个工作日内向对方支付。泰诺德公司分别于2014年1月21日、4月22日、8月18日、12月24日向汽贸实业公司转账房租及物管费共计220万元。
租赁期内双方协商签订《经营场地租赁终止协议》，协商租赁终止时间为2015年2月24日，泰诺德公司于2015年3月1日前撤场完毕；按照原租赁协议约定的租赁费用标准，从2015年1月10日到2015年2月24日，需支付租金及物管费275000元；泰诺德公司交纳的20万元租赁保证金，其中15万元直接转为2015年1月10日�2015年2月24日的租金及物管费，不足部分125000元由泰诺德公司另行转账支付，剩余的5万元保证金待2015年1月、2月水电费结清后由汽贸实业公司退还给泰诺德公司。泰诺德公司于2015年1月27日向汽贸实业公司共转账125000元，于2015年3月1日从该涉案房屋撤场，并于2015年3月24日向汽贸实业公司转账11132.56元，作为2015年1-2月水电费。
2015年4月20日，汽贸实业公司（甲方）与泰诺德公司（乙方）又签订《场地交接说明》，载明双方认可租赁关系于2015年2月28日截止，同时做出说明：“1.办公室、卷帘门、展厅大门等地的门锁或钥匙已由乙方进行更换和修复，双方对此表示认可。2.水电费已结清，读数已做记录，双方对此表示认可。3.场地卫生及垃圾清运已由乙方完成，双方对此表示认可。4.乙方对此次钥匙延交表示歉意，经过双方领导沟通，甲方亦表示谅解。”
上述事实有《房屋租赁续租合同》、《经营场地租赁终止协议》、《场地交接说明》、银行转账凭证及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，泰诺德公司与汽贸实业公司之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《经营场地租赁终止协议》约定，保证金应在结清2015年1月、2月水电费后退还泰诺德公司。现双方对2015年1月、2月水电费结清没有异议，争议的焦点在于《场地交接说明》中汽贸实业公司对泰诺德公司延迟交付钥匙行为的谅解，是否有对剩余保证金不予退还的意思表示。本院认为，泰诺德公司已经依约完成了撤场和支付款项的义务，钥匙交付仅是后合同义务，并不影响汽贸实业公司对涉案房屋的实际控制和使用，同时根据证据显示，系因门锁和钥匙的故障�致未能及时返还钥匙，并不影响房屋的正常交付，且汽贸实业公司对钥匙延交作出了谅解，故汽贸实业公司应依约退还保证金。汽贸实业公司认为双方之后经沟通，退还了3万元保证金，对剩余2万元保证金则达成了不予退还的合意，但并未举示证据予以证明，故本院对泰诺德公司要求汽贸实业公司退还剩余保证金2万元的请求予以支持，泰诺德公司按照协议约定在2015年3月1日前完成撤场，并支付了相应租金、物管费、水电费，已履行了协议约定的义务，故汽贸实业公司要求泰诺德公司仍按《房屋租赁续租合同》约定支付撤场后的租赁费用的请求不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决�下：
一、被告（反诉原告）成都汽贸实业有限公司向原告（反诉被告）四川泰诺德汽车销售服务有限公司支付保证金2万元；
二、驳回被告（反诉原告）成都汽贸实业有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由被告（反诉原告）成都汽贸实业有限公司负担；反诉案件受理费2940元，由被告（反诉原告）成都汽贸实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 奕
二〇一五年十一月二十五日
书记员 周小燕