甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第1713号
原告唐誉轩（又名唐玉萍），女，1964年11月4日出生，汉族，初中文化。
委托代理人任同德，甘肃姜学濂律师事务所律师。
被告杨发，男，1945年2月1日出生，汉族，小学文化。
委托代理人邹辉，武威市经济开发区法律服务所律师。
第三人郝应庆，男，1965年11月14日出生，汉族，甘肃省兰州市人，初中文化，现因诈骗罪在武威监狱服刑。
第三人杨新梅，女，1975年8月15日出生，汉族，初中文化。
委托代理人杨发，男，1945年2月1日出生，汉族，小学文化，杨新梅之父。
原告唐誉轩诉被告杨发、第三人郝应庆确认合同无效纠纷一案，本院受理后，因原告唐誉轩申请，本院审查后，追加杨新梅为本案第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐誉轩及其委托代理人任同德、被告杨发及其委托代理人邹辉、第三人郝应庆、第三人杨新梅委托代理人杨发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年8月，原告以137350元的价格从武威昌隆房地产开发有限公司购买了位于凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元1楼101室楼房（面积106平方米）。2009年9月，原告通过妹唐某介绍，认识了第三人郝应庆。当时郝应庆带领民工粉刷楼房，就借原告楼房让民工居住，原告将钥匙给了郝应庆。××月后，郝应庆说他在千聚源小区也有××套楼房，比原告的楼房多6平方米，想与原告对换，并且给原告装修好，原告听后就答应了，并在2009年9月18日签订了楼房调换协议。同年10月，郝应庆在兰州找到原告，说“对换”的楼房出售给被告杨发了，且拿有××份打印好的房屋转让协议让原告签字，原告没有多想就在协议上签了字。之后，原告××直找郝应庆要楼房，但他以各种理由推诿，到2010年12月，郝应庆又说在民生花园有××套楼房调换给原告，于是又签了××份调换协议，但××直没有要到楼房。事后，经原告打听，郝应庆根本没有楼房可换，纯属骗局。原告知道内情后，多次找第三人郝应庆商谈处理，郝应庆避而不见，原告又找被告协商，杨发置之不理。原告无奈报案，郝应庆被警方抓获，经法院审理，以诈骗罪判处郝应庆有期徒刑六年四个月。诉讼请求：确认原告与被告之间的房屋转让协议无效，并由被告返还、腾让位于凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元1楼101室的房屋。其委托代理人的意见：1、原告与第三人郝应庆签订的房屋置换协议无效。2、原告与被告签订的房屋转让协议无效。3、被告应将楼房返还原告。
原告为支持其主张提供了下列证据：
1、协议书××份、借条1份，证明第三人郝应庆采用合法形式掩盖非法目的骗取原告房屋的事实。
2、房屋转让协议××份，证明原告是在受欺骗情况与被告杨发签订的房屋转让协议，并非原告真实意思表示。
3、房产证××份，证明原告拥有涉案房屋合法的所有权。
4、判决书××份，证明：（1）第三人郝应庆虚构事实采用诈骗手段骗取原告房屋被判刑的事实，同时证实原告与郝应庆所签置换协议和与被告杨发所签房屋转让协议应属无效协议；（2）证明涉案房屋经评估价格为235878元，被告以13万取得属不合理对价。
5、证人唐某证言，证明被告取得原告房屋的经过，同时证实第三人郝应庆骗取原告房屋，是为了抵顶向被告杨发借款的事实。
被告辩称，被告与原告及其妹唐某相熟。2007年10月，经原告及其妹唐某介绍，被告与第三人郝应庆相识。第三人郝应庆在武威承包建设工程的内外墙粉刷，2008年8月开始，第三人陆续向被告杨发借款。同年12月，被告与第三人及原告妹妹唐某在闲聊时，第三人郝应庆称其在凉州区千聚源小区聚景苑5号楼有××套用粉刷工程款抵顶的106.10平方米的楼房要出售，被告欲为女儿杨新梅（第三人）购买房屋，经过协商，双方就第三人郝应庆所称的用粉刷工程款抵顶的位于凉州区千聚园小区聚景苑5号楼1单元201室，建筑面积106.10平方米的楼房达成转让意向，2008年12月16日，双方签订了××份房屋转让协议。协议约定：第三人郝应庆将其工程款抵顶的位于凉州区千聚源小区聚景苑5号楼1单元201室，建筑面积106.10平方米的楼房转让给被告杨发，房屋价格130000元，合同签订时预付11万元，下余2万元在2009年4月25日交房时付清。至2009年7月，第三人郝应庆已向被告借款21万元。被告多次向第三人郝应庆催要房屋，第三人郝应庆以各种理由推诿。之后，第三人郝应庆又和原告妹妹唐某找到被告朋友李某，让李某给被告做工作，称千聚园小区聚景苑5号楼1单元201室无法从开发商处抵顶，原告唐誉轩有××套楼房，是××楼，与原楼房面积和布局××样，原告和第三人郝应庆进行了置换，要求被告将二楼更换为××楼，抵顶给被告，被告和女儿杨新梅商量后，表示同意。2009年8月，被告拿到该房屋的钥匙后，要求与原告签订转让协议。第三人郝应庆承诺办理与原告置换房屋及签订转让协议之事，后原告同意将该房屋转让给被告，至于购房款由原告和第三人郝应庆协商解决。2009年10月3日，第三人郝应庆与原告妹妹唐某约被告见面，他们将原告的预售房产购销合同、房屋转让协议、购房收据、入住手续、装潢申请表及原告的身份证复印件交给被告，被告在转让协议上签了名字，当时在场的还有证人李某和刘振举两人。之后，被告又将该楼房出售给女儿杨新梅，杨新梅对该房屋装修后，居住至今。被告认为原、被告双方签订的房屋转让协议合法有效。原告已经向被告交付了房屋，并且签订了转让协议，且与房屋有关的购房合同、物业公司的入住手续、装潢申请表、13万元的收款条据等所有手续均已交付给被告，不同意返还房屋。其委托代理人的意见：1、原、被告双方签订的房屋转让协议合法有效且已履行完毕。2、被告无任何过错。3、诉争楼房已经再次转让，如确认合同无效，会涉及无辜群体利益。4、原告的损失应由第三人郝应庆承担。5、第三人郝应庆和原告妹妹唐某的行为，应认定为表间代理。
被告为支持其主张提供了下列证据：
1、预售房产购销房合同××份。证明原告有处分权，且房屋已出售给被告杨发。
2、房屋转让协议××份、收条××份。证明原告将房屋自愿转让给被告。
3、物业服务合同、业主文明公约、入住合约、装潢申请书各1份。证明原告已经自愿履行了交房义务。
4、（2013）凉刑初字第312号刑事判决书××份，证明原告明确表示将房屋出售给被告，并且在协议上签名的事实。
5、售房协议书××份，证明被告杨发已将房屋出售给女儿杨新梅的事实。
6、李某证言××份，证明涉诉房屋的买卖系原告同意，由其妹妹唐某代为交付的入住手续。
7、刘振举证言，证明涉诉房屋的买卖系原告同意，由其妹妹唐某代为交付的入住手续。
第三人郝应庆述称，第三人从2007年开始在武威昌隆房地产公司粉刷工程，工程款可以抵顶楼房。2008年武威昌隆房地产公司给第三人顶了××套楼房，当时第三人给被告杨发答应的楼房，就是涉案楼房的上面二楼，后来武威昌隆房地产公司不给我抵顶了。但原告唐玉萍有××套楼房，第三人去找原告唐玉萍，说给其另外置换楼房，再给她装修好。原告唐玉萍当时答应了，并和第三人签订了房屋置换手续，之后，第三人就将该房屋的相关手续和钥匙给了杨发。当时第三人和唐某去找杨发的朋友李某，给杨发做工作，将唐玉萍的房屋顶给杨发。武威昌隆房地产公司不给顶房屋，导致第三人犯诈骗罪被判了刑。我诈骗原告房子属实，但和原告与被告之间签订房屋转让协议没有关系，原告已经将房子卖给被告，当时是经过原告同意才办理的，是原告委托唐某办理的××切手续，现在被告居住房子，房子应归被告所有。
第三人郝应庆对自己的陈述未向法庭提供证据。
第三人杨新梅委托代理人述称，当时如果没有这些手续，就不可能去装修，现在房屋就是属于杨新梅的。
第三人杨新梅委托代理人对自己的陈述未向法庭提供证据。
因本案原告申请，法庭依法调取了与本案有关的郝应庆诈骗案的证据材料。
1、武威市凉州区人民法院（2013）武凉刑初字第312号刑事判决书，证明第三人郝应庆诈骗原告房屋的目的、经过并被法院以诈骗罪判处刑罚的事实。
2、武威市中级人民法院（2014）武中刑终字第3号刑事裁定书，证明第三人郝应庆犯诈骗罪的事实清楚，证据确实充分，维持原判。
3、2008年9月12日武威市昌隆房地产开发有限公司与郝应庆预售房产购销合同××份、武威市昌隆房地产开发有限公司法定代表人侯景昌询问笔录××份、武威市昌隆房地产开发有限公司证明××份，证明第三人郝应庆与武威市昌隆房地产开发有限公司于2008年9月12日签订的预售房产购销合同系第三人郝应庆伪造的虚假合同。
4、2009年9月18日唐誉轩与第三人郝应庆协议××份，证明原告与第三人郝应庆签订过房屋置换协议。
5、2008年12月16日第三人郝应庆与被告杨发签订的转让协议××份，证明第三人郝应庆与被告杨发签订过千聚源小区聚锦苑5号楼1单元201室房屋转让协议。
庭审中，经当庭质证，对原告提交的证据1、2、3、4、5，被告和第三人郝应庆对其真实性未提出异议，被告对证据2、3的证明目的提出异议，认为证据2不能反映是在受欺骗下形成的，证据3中原、被告房屋买卖协议在先，原告办理过户手续在后，证据4证明第三人郝应庆与原告存在诈骗关系，第三人郝应庆与原告签订的协议无效，但原告与被告之间签订的协议不存在诈骗关系，不能说明原告与被告签订的合同无效；对被告提交的证据1、2、3，原告和第三人郝应庆对其真实性未提出异议，但原告对其证明目的均提出异议，对证据1认为预售房产合同的交付不等于房屋出售，对证据2认为不是原告的真实意思表示，收条不是原告亲自书写，对证据3认为是原告先交给第三人郝应庆，第三人郝应庆又给被告的.第三人郝应庆对被告提交的证据1认为合同在被告手里，房屋应归被告，对证据2认为是原告同意后，由原告委托其妹唐某办理的，对证据3认为是原告同意的，如果不同意，也不可能到他手中，第三人郝应庆也不会给被告。被告提交的证据4、5、6、7原告对其真实性和证明目的均提出异议，认为与自己无关，第三人郝应庆对其真实性和证明目的均无异议。对本院依法调取复印的证据1、2、3、4、5，原告被告及第三人郝应庆均无异议。本院认为，原告提交的证据1、3、4、5和被告提交的证据1、2、3、4以及本院依法调取的证据1、2、3、4、5，客观上反映了第三人郝应庆诈骗原告房屋的事实，且该事实已经人民法院生效法律文书确定，其证明效力应予采信。对被告提供的证据5，因本案涉及的原、被告订立的合同是建立在第三人郝应庆诈骗犯罪基础上的，《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”，故原、被告订立的房屋转让协议属无效协议，同样的道理，建立在无效协议基础上的被告与第三人杨新梅之间的房屋买卖协议亦无效，故该证据5的证明效力不予采信，对被告提供的证据6，原告及第三人均未提出异议，其证明效力予以采信，对被告提供的证据7，因证人未出庭质证，原告提出异议，其证明效力不予采信。
根据原、被告和第三人的陈述及本院确认的上述具有证明效力的证据，查明如下事实：
原告唐誉轩经其妹唐某介绍与第三人郝应庆相识，被告杨发与第三人郝应庆系朋友关系。2008年，第三人郝应庆在武威昌隆房地产开发有限责任公司开发的凉州区千聚源小区承包墙体粉刷工程，在被告杨发处有借款。2008年9月12日，原告唐玉轩与武威昌隆房地产开发有限责任公司签订预售房产购销合同，以137350元的价格从武威昌隆房地产开发有限公司购买了位于武威市凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元101室的楼房××套，第三人郝应庆以民工暂住为由借用该楼房。因被告杨发催促第三人郝应庆偿还借款，为抵顶被告杨发的借款，第三人郝应庆伪造凉州区千聚源小区聚景苑5号楼1单元201室楼房购销合同，给被告杨发说有粉刷工程款抵顶的楼房要出售，被告表示愿意购买，双方于2008年12月16日签订了房屋转让协议，约定转让价为13万元。该协议签订后，被告杨发催促第三人郝应庆交付楼房。因无楼房可交付，第三人郝应庆又虚构其在凉州区千聚源小区有楼房××套，建筑面积比原告购买的大，想与原告名下的千聚源小区的楼房置换，原告同意后，第三人郝应庆于2009年9月18日与原告签订置换房屋协议××份，协议的主要内容为“由甲方唐誉轩在昌隆房地产开发公司千聚源小区商品房5号楼1单元101室，建筑面积106.10平方米，现已和郝应庆（乙方）无条件调换到6号楼2楼，经双方达成协议签字生效”，并给原告出具借条××份，载明“今借到唐玉平现金壹拾伍万元”，承诺如果换不到楼房，就给原告15万元。为了给被告杨发交付房屋，第三人郝应庆给被告杨发说凉州区千聚源小区原告的楼房××套要转让，并与原告妹唐某通过被告杨发的朋友李某，给被告杨发做工作，要求将合同约定的二楼201室调换为同××楼同××单元的××楼101室，被告杨发同意后，第三人郝应庆与唐某将该房屋的钥匙给了被告杨发。2009年10月1日，第三人郝应庆与原告之妹唐某到兰州找到原告，给原告说房屋转让给了被告杨发，并持事先打印好的房屋转让协议让原告签字，该房屋转让协议的内容为“甲方唐玉萍，乙方杨发。1、经双方协商转让千聚园小区五号楼1单元101室房屋××套，面积106.10平方米，包括地下室；注：转让费合计人民币××十三万元整，转让给乙方，乙方××次性付清。2、本房屋协议名字09年12月底甲方负责更换到乙方名下。注：签字生效后甲方无权干涉乙方的使用权。3本协议签字生效后，乙方有权改变和装饰室内外的××切结构。4、本协议××式两份，甲乙双方各执××份，该协议自双方签字之日起生效。”，原告同意并签名后，将房屋转让协议、预售房产购销合同、城市住宅小区物业服务合同、小区业主文明公约、小区装修装潢申请书各××份都交给第三人及其妹唐某。同年10月3日，第三人郝应庆又与唐某××起将该房屋转让协议、预售房产购销合同原件、城市住宅小区物业服务合同、小区业主文明公约、小区装修装潢申请书各××份交给被告杨发，同时交付的还有原告之妹唐某以原告之名给被告杨发出具13万元的收条××份，用于置换第三人郝应庆的借条。之后，被告杨发又将该楼房转卖给第三人杨新梅，第三人杨新梅装修该楼房后，居住至今。后来，原告催促第三人郝应庆交付置换的楼房，第三人郝应庆又虚构其在凉州区民生花园小区有楼房，与原告订立房屋置换协议，后经原告核实，第三人郝应庆在凉州区千聚源小区和民生花园小区根本无楼房，原告于2010年12月24日办理了其购买的千聚源小区聚锦苑5号楼1单元1楼101室楼房的房屋产权证，并于2011年6月15日向武威市公安局凉州区分局报案，第三人郝应庆被公安机关抓获后，武威市公安局凉州区分局对涉案房屋的价格进行了委托评估，评估价格为235878元（1999年的市场价格），第三人郝应庆诈骗案经武威市凉州区人民检察院提起公诉，武威市凉州区人民法院审理，于2013年10月14日作出（2013）武凉刑初字第312号刑事判决书，以诈骗罪判处第三人郝应庆有期徒刑六年四个月，并处罚金20000元。宣判后，第三人郝应庆不服，提出上诉，2014年2月19日，该案经甘肃省武威市中级人民法院（2014）武中刑终字第3号刑事裁定书终审裁定：驳回上诉，维持原判。刑事判决书发生法律效力后，原告提起民事诉讼，本案在审理中，原告申请对涉案的房屋的装饰装修进行评估鉴定，本院委托评估鉴定机构时，被告杨发及第三人杨新梅不同意评估鉴定。
本院认为，第三人郝应庆为了抵顶在被告处的借款，采用欺诈方式，取得原告信任，得到原告签名的房屋转让协议后，又持该协议骗取被告信任，促成原、被告之间订立房屋转让协议。该协议从签订过程看，签字时原、被告没有见面，也未协商过，是基于第三人郝应庆欺诈所致，并非双方的真实合意，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条（三）项“××方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效”之规定，原、被告在违背真实意思的情况下签订的协议无效；其次，从协议的内容上看，虽然合同是原、被告签订的，但实质上是建立在原告与第三人郝应庆之间的置换协议基础上的，第三人郝应庆采用欺骗手段取得原告信赖，目的是用原告的楼房去抵顶自己的债务，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”之规定，原、被告订立的协议内容是无效的；第三，从支付房屋的价款上看，该协议注明楼房价格是13万元，而原告购买该房屋支付了137350元，公安机关对该房屋的委托评估价格为235878元，被告并未给原告支付房屋转让款，原告也没有得到房屋转让款，且约定价格明显偏低，被告的行为违背了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，应该是无效的。综上，原、被告签订的房屋转让协议属无效协议，原告的诉讼请求应予支持。被告及其第三人辩称房屋转让协议合法有效、房屋已经交付、被告无过错、第三人郝应庆和原告妹妹唐某的行为构成表间代理，不同意返还房屋，因原、被告签订的房屋转让协议是建立在第三人郝应庆诈骗行为基础上的，属无效协议，且原告并未授权第三人郝应庆和唐某接受房屋转让款，故被告的抗辩理由不能成立。被告主张涉案房屋已经转卖第三人杨新梅，因原、被告订立的合同是建立在第三人郝应庆诈骗行为基础上的，在诈骗行为基础上被告与第三人杨新梅签订的房屋买卖协议自然无效。至于因合同无效引起的赔偿问题，因被告及第三人杨新梅均不同意对涉案房屋的装饰装修进行评估作价，故赔偿问题本案不予处理，利害关系人可另行主张其权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》五十二条（三）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条（三）项之规定，判决如下：
一、原告唐誉轩与被告杨发签订的房屋转让协议无效；
二、被告杨发与第三人杨新梅签订的房屋买卖协议无效；
三、被告杨发、第三人杨新梅在本判决生效后30日内返还原告唐誉轩位于武威市凉州区千聚源小区聚锦苑5号楼1单元101室的楼房一套。
案件受理费500元，由被告杨发承担200元，第三人郝应庆承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书发生法律效力后，义务人拒绝履行的，权利人申请执行的期限为二年。逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判长 张中红
审判员 吕忠永
审判员 盖文泉
二〇一四年十月二十八日
书记员 张国君