上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6023号原告周连华。被告上海卓翰房地产开发有限公司。法定代表人蒋建，经理。委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。原告周连华与被告上海卓翰房地产开发有限公司（以下简称卓翰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告周连华、被告卓翰房地产公司的委托代理人鲁明明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周连华诉称，原、被告于2013年9月21日签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路599弄馨雅名筑小区5号10层1103室房屋，房屋总价款人民币（下同）2,246,011元。原告按合同约定履行义务，于2013年10月23日全款付清了房款。合同第十一条约定，被告应于2014年12月31日前将房屋交付给原告。但被告违反合同，至2015年2月13日才交房。合同第十二条约定，被告未在约定期限内交付房屋的，应当支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十条约定，被告应于2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同补充条款一第五条约定，被告未在约定期限取得大产证，应从约定取得大产证之日起第二日起算，至实际取得之日止，按照原告已支付房款的万分之五每日支付违约金。虽被告于2015年10月30日告知已取得大产证，但由于被告的原因，原告申办房地产权证一直无法办理，原告多次催促被告履行义务，可被告既没有任何措施也无明确办理房产证的时间，导致原告至今不能办理产权证。合同附件三约定，小区配置电子围栏周界报警系统；可视对讲、楼宇对讲系统、周界防范系统。但原告的房屋至今没有安装上述系统。故原告诉至法院，请求判令被告：1、为原告办理上海市奉贤区解放东路599弄《馨雅名筑》5号10层1103室房屋的房地产权证；2、在判决生效之日起30日内支付逾期未办理房产证（大产证和小产证）的违约金，自2015年7月1日起至小产证实际办理之日止，按原告已支付房价款的日万分之五计算；4、在判决生效之日起30日内为原告的房屋配置电子围栏周界报警系统、可视对讲、楼宇对讲系统、周界防范系统，并赔偿10,000元。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求中要求被告配置电子围栏周界报警系统、周界防范系统的主张。原告针对其诉请向本院提供如下证据：1、《上海市商品房预售合同》1份，旨在证明原、被告之间存在商品房买卖关系；2、交房退款支付确认书一份，证明被告逾期交房；3、发票一组，证明原告已经支付全部房款；4、计算清单一份，证明被告承认逾期交房违约金的金额。被告卓翰房地产公司辩称，被告逾期办理大产证是事实，但合同约定的违约金计算方法日万分之五过高，请求法庭予以调低。被告于2015年8月25日办出大产证，故按合同约定违约金应当自2015年7月1日起算至2015年8月25日。对于小产证逾期办理的违约责任不同意支付，合同对违约责任没有约定，也没有给原告造成实际损失。办理小产证是原告自身的义务，被告作为开发商只有协助办理的义务，被告同意协助办理。但原告的房屋现在存在抵押，被告正在协商办理涤除抵押。报警系统是小区的配套，与小业主没有关系。对讲系统已经开始安装，但是否安装完毕不清楚。被告针对其辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议。本院认为，原告提供的证据真实合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。本院依法调取了上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息一组。原、被告对该组证据真实性均无异议。基于上述认定的证据，结合原、被告庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月21日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路599弄《馨雅名筑》5号10层1103室房屋，房屋建筑面积97.06平方米，暂定房屋总价2,071,260元。合同第十条约定：“甲方（即本案被告）承诺在2015年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。”合同“补充条款一”第五部分“对合同第十条的补充”中约定，若被告未在合同约定期限内取得大产证，则应在六十日内采取补救措施，并从约定取得大产证之日起第二日起算至实际取得之日止，按照原告已支付房款每日万分之五计算违约金。合同第十四条还约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准中约定：“智能化系统：1、小区配置电子围栏周界报警系统；2、可视对讲、楼宇对讲系统、周界防范系统。”合同第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.50倍给予补偿。”后被告向原告发出交房通知书，通知原告于2015年2月13日起交房。原告实际支付房屋总价为2,060,590元。2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）。系争房屋至今设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，最高债权限额为459,300,000元的抵押权。现系争房屋因上述抵押权人起诉被告金融借款合同纠纷一案而被本院司法查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行交付房屋权利的义务。由于系争房屋设有抵押权，被告应当在涤除抵押权，消除过户障碍后，履行协助原告办理房地产权证（小产证）的义务。本案中，原、被告主要的争议焦点在于：1、被告迟延取得新建商品房房地产权证（大产证）的违约金计算标准及计算的起止时间如何确定；2、被告迟延商品房房地产权证（小产证）违约金计算的起止时间和计算标准如何确定;3、被告是否应当支付未安装对讲系统的赔偿金10,000元。对争议焦点一，本院认为，本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告未能按照合同约定期限取得大产证，显属违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称，延期取得大产证的违约金标准过高，请求法院酌情予以调整。对此本院认为，被告作为该份合同的提供方，在签订合同时对条款的内容和风险有充分的认识，并且每日万分之五的计算标准并非畸高，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。合同第十条约定，被告应当在2015年6月30日取得新建商品房房地产权证（大产证），而被告实际于2015年8月25日取得大产证，故延期取得大产证的违约金计算起至时间应自2015年7月1日起至2015年8月25日止。以原告现实际支付购房款为本金，按照前述违约金的计算标准日万分之五计算，故对于原告要求被告支付延期取得大产证的违约金56,666.22元的诉讼请求，本院依法予以支持。对争议焦点二，本院认为，合同第十四条明确约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。即原、被告双方约定的办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内。被告实际取得大产证的时间是2015年8月25日，故被告逾期办理小产证的违约金应从2016年1月23日开始计算。现系争房屋上设有抵押权，被告应当在涤除抵押权后协助原告办理小产证，故逾期办理小产证的违约金截止日期为抵押权涤除之日。关于该违约金的计算标准，因双方在合同中未进行约定，故本院参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于被告辩称延期办理小产证未给原告造成损失的辩解意见，本院认为，被告作为出卖人，将房屋所有权转移给买受人系其最基本的一项义务，被告的延期办理小产证影响到原告所有权的实现，必然给原告带来损失，故本院对被告该辩解意见不予采信。对争议焦点三，本院认为，原告要求被告安装可视对讲、楼宇对讲系统的诉讼请求，于法有据，被告亦认可应当安装且已在进行安装，故本院对原告该诉讼请求亦依法予以支持。对于原告要求被告赔偿10,000元的诉讼请求，本院认为，双方合同第十七条约定，如装修、设备标准达不到合同约定的标准，原告有权要求实际情况与约定情况差价的0.50倍的补偿，但现被告还在安装设备，上述设备的实际情况尚未产生，且原告未能举证证明实际情况与约定情况的差价，故本院对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市奉贤区南桥镇解放东路599弄5号1103室房屋上的抵押权，并在抵押权涤除后十日内协助原告周连华办理上述房屋的商品房房地产权证（小产证）；二、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周连华逾期取得新建商品房房地产权证（大产证）违约金人民币56,666.22元；三、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周连华未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金，计算方法：以人民币2,060,590元为本金，自2016年1月23日起至抵押权涤除之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；四、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内安装上述房屋的可视对讲、楼宇对讲系统；五、对原告周连华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,470元，减半收取，计人民币2,735元，由原告周连华负担人民币1,000元，由被告上海卓翰房地产开发有限公司负担人民币1,735元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 苏 姝二〇一六年五月三十一日书记员 郑伟丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。