北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第13371号
原告北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。
法定代表人皇甫晋生，董事长。
委托代理人陈嫱，女，1982年3月10日出生，北京亿方物业管理有限责任公司公司职员。
委托代理人蓝海霞，女，1977年2月1日出生，北京亿方物业管理有限责任公司职员。
被告北京天盛建筑工程有限公司，住所地北京市西城区阜外万明园甲4号华名商务中心107室。
法定代表人祖长海，经理。
委托代理人喻迺英，男，1955年3月3日出生，北京天盛建筑工程有限公司职员。
委托代理人高振礼，男，1961年9月10日出生，北京天盛建筑工程有限公司职员。
原告北京亿方物业管理有限责任公司（以下简称亿方物业公司）与被告北京天盛建筑工程有限公司（以下简称天盛建筑公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李冬冬独任审判，公开开庭进行了审理。原告亿方物业公司的委托代理人陈嫱、蓝海霞与被告天盛公司的委托代理人喻迺英、高振礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿方物业公司诉称：被告有9套房产在我公司管理的丰台区蒲黄榆X里X号楼。被告2003年1月1日至2012年12月31日期间未按照市政府相关规定按时交纳物业费，共计拖欠物业费25698.6元。虽然我公司多次催缴，被告至今仍未付物业费，现已影响我公司正常工作。特诉请人民法院要求被告向我公司一次付清物业费25698.6元，并要求被告承担诉讼费。
被告天盛建筑公司辩称：一、原告起诉书内容与事实不符。第一，原告起诉书中指的9套住房早于2001年5月变更为私产了。业主依据有关法律政策自愿变更产权人一事是他们的权利，我公司不知情，也与我公司无关。第二，我司2006年受委托管理北京一轻供销公司的债权债务，原告一次也没有向我司催缴过物业费，且本9户业主的物业费不属于我司托管的债权债务。第三，我司与原告没有任何关系，亿方物业也不是合同主体。亿方物业与合同乙方名称不一致。合同约定的是长期，不符合法律规定。合同主体变更也未通知过我们。合同内的第13条我方认可；二、北京市现行收费管理规定物业服务费由业主交纳。根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改（2005）2662号）（以下简称《物业收费办法》）第八条规定：物业服务费由业主交纳。政府另有规定的除外。本案欠费业主是自然人而非我公司。如果原告拿出”政府另有规定的”情况的证据，你们可以请法庭判定应当由哪个部分交；三、贵院法庭已对该笔物业费案开过庭并当庭要求原告撤诉；四、大部分诉讼标的额已过诉讼时效。由于原告方长年怠于其公司的收费管理，其主张从2003年2012年的诉讼标的额，其中8年已过诉讼时效。
经审理查明：1995年5月，北京市第一轻工业总公司供销公司（后名称变更为北京市一轻供销公司）作为甲方与北京市第一城市建设开发房屋管理经营公司第一房屋管理处（后名称变更为亿方物业公司）作为乙方签订《房屋委托代管合同》，该合同约定：”甲方将自有房产蒲黄榆X里X楼，建筑面积477平方米，9套，具体房号X门X层、X层、X层。上述房屋在商定的期限内委托乙方管理。双方议定条件如下：一、房屋的产权、分配权和调配权属甲方所有。甲方住户发生迁入、迁出、换房、过户等变动时，应先征得甲方同意，并由甲方按规定开出有关证明通知乙方，办理相应的变动手续。凡是产权不发生转移的，费用仍由甲方交纳。二、甲方如将房屋出售或以其它方式转移所有权，须提前一个月书面通知乙方，并及时妥善地同乙方办理有关的权利、义务移交手续。三、甲方于每年4月1日至10月30日以前以的付款方式向乙方支付以下各项费用：供暖费5533.20元，房屋维修费2404.28元，小区设施费954元，以上各项费用共计8891.28元。付款地址为西城区三里河三区15#楼。......十一、本合同自签订之日起生效，有效期长年。十二、上述费用如市政府有新规定，将按新规定做相应调整，届时由乙方出具调整后的变动通知单，作为合同的附件，具有同等法律效力。通知单回执由甲方在十五日之日返回乙方，逾期未返，视为认可。十三、本合同未尽事宜，由双方按市政府有关规定协商解决。”该代管合同签订后，亿方物业公司一直为合同约定的房屋提供物业服务管理至今。
2000年4月，北京市一轻供销公司将《房屋委托代管合同》中约定的9套房屋按成本价分别出售给陈久媛、王同庆、张新维、张德顺、赵春亮、任永瑞、刘进元、钮惠仲。其中，陈久媛将其名下的丰台区蒲黄榆X里X号楼X层X号房屋转售给马志红，马志红于2005年11月1日取得该房屋产权。钮惠仲将名下的丰台区蒲黄榆X里X号楼X号房屋转售给肖赫，肖赫于2012年3月27日取得该房屋产权。张新维于2011年11月15日去世，现丰台区蒲黄榆X里X号楼X号房屋仍登记在张新维名下。
另查，北京市一轻供销公司于2006年经北京市工商行政管理局崇文分局核准注销，该公司债权债务由天盛建筑公司承继。
再查，亿方物业公司曾于2013年5月15日向本院以物业服务合同纠纷为由提起诉讼，要求北京一轻控股有限责任公司给付本案房屋的物业费。后亿方物业公司撤回起诉。
庭审中，亿方物业公司向法庭提交《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《关于物业服务业务征收营业税问题的通知》、《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，用以证明涉案房屋物业费的收费标准。其中，2003至2005年期间的物业服务费为每建筑平米每年4.87元，垃圾清运费每户每年30元。2006至2012年期间的物业服务费为每建筑平米每年5.23元，垃圾清运费每户每年30元。亿方物业公司主张曾向天盛建筑公司催缴过物业费，但未提供相应的证据。天盛建筑公司亦对此不予认可。
上述事实，有《房屋委托代管合同》、《房屋产权登记书》、《关于撤销北京市一轻供销公司的批复》（京一轻资运发（2006）98号）、北京市丰台区房屋管理局查询结果单、注销核准通知书、企业名称变更核准单、北京市医学死亡证明书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。亿方物业公司与北京市第一轻工业总公司供销公司签订的《房屋委托代管合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。北京市第一轻工业总公司即北京市一轻供销公司注销后，其债权债务由天盛建筑公司承继，故《房屋委托代管合同》的权利义务应由天盛建筑公司承继。亿方物业公司按照合同约定为代管的房屋提供了物业服务，天盛建筑公司亦应按照合同约定向亿方物业公司支付相应的物业费。
关于天盛建筑公司主张物业费应由业主承担的抗辩意见。天盛建筑公司称房屋产权人已不是被告，依据2006年1月1日起施行的《物业收费办法》之规定物业费应由业主交纳。发布于《物业收费办法》之后的《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物（2006）30号）（以下简称30号文件）是北京市建设委员会和北京市发展和改革委员会针对《物业收费办法》中按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费交纳问题，为规范本市物业服务收费行为、保障业主和物业管理企业的合法权益而发布的，适用于北京市行政区域内的物业服务收费管理，北京市行政区域内的有关单位都应遵照执行。依照30号文件的规定：”《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称办法）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。”本案中，北京市一轻供销公司出售房屋时间在《物业收费办法》实施之前，且出售时又未与购房人对物业服务费用交纳责任主体另有约定，按照上述相关规定，天盛建筑公司仍应承担交纳物业服务费的义务。因此，对天盛建筑公司该项抗辩理由，本院不予采信。
关于房屋二次转售后物业费的负担问题。依照《北京市城市房地产转让管理办法》第十六条之规定，”已购公有住房转让时，可以不征得原售房单位同意。已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。”本案中，钮惠仲将所有的丰台区蒲黄榆X里X号楼X号房屋转售给肖赫，肖赫于2012年3月27日取得该房屋产权，故天盛建筑公司对该套房屋2012年3月27日之后的物业费不再负担，相应数额应从亿方物业公司请求的数额中予以扣减。
关于天盛建筑公司主张亿方物业公司的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案系物业服务合同纠纷，不属于法律另有规定的除外情形，故诉讼时效期间为二年。亿方物业公司主张曾向天盛建筑公司催缴过物业费，但未能提供充分证据证明，故天盛建筑公司的此项抗辩意见，本院予以采纳，亿方物业公司的诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分，本院不予支持。此外，亿方物业公司曾于2013年5月15日就涉案的9套房屋物业费问题向本院提起过诉讼，故诉讼时效于2013年5月15日发生中断。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告北京天盛建筑工程有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京亿方物业管理有限责任公司物业费三千九百元七十二元四角九分。
二、驳回原告北京亿方物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百二十一元，由原告北京亿方物业管理有限责任公司负担一百八十七元（已交纳），被告北京天盛建筑工程有限公司负担三十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李冬冬
二〇一三年九月十七日
书 记 员 张颖洁
高畅
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