江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00649号
原告太仓市南仓金属材料有限公司。
法定代表人王文忠。
诉讼代表人天衡会计师事务所有限公司苏州安信分所（系太仓市南仓金属材料有限公司破产管理人。
负责人陆以平。
委托代理人王洁，江苏德龙律师事务所律师。
被告太仓兴陆洋实业有限公司。
法定代表人陆志英，董事长。
委托代理人吴保华，江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人胡垠，江苏众谊律师事务所律师。
原告太仓市南仓金属材料有限公司（以下简称南仓公司）与被告太仓兴陆洋实业有限公司（以下简称兴陆洋公司）腾退纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南仓公司破产管理人的委托代理人王洁，被告兴陆洋公司的委托代理人吴保华、胡垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南仓公司诉称：原、被告于2013年5月1日签订《工厂用房及机器设备租赁合同》，并于2013年5月24日确认完成租赁标的的交接。目前原告位于太仓市城厢镇良辅路63号的厂房设备均由被告实际使用。2013年10月28日，经太仓市人民法院裁定，受理太仓金菱仪表有限公司对原告的破产清算申请，同时指定天衡会计师事务所有限公司苏州安信分所作为原告的破产管理人。2013年12月9日，破产管理人委托律师向被告发出了要求解除《工厂用房及机器设备租赁合同》的律师函，被告于2013年12月11日签收。次年2月13日，破产管理人再次委托律师向被告发出了要求腾退位于太仓市城厢镇良辅路63号的厂房并交还机器设备的律师函，函件当面送达。依据法律规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。现请求法院判令被告从原告位于太仓市城厢镇良辅路63号的厂房内腾退并将其所承租的工厂用房及机器设备返还给原告，本案诉讼费用由被告承担。
被告兴陆洋公司辩称：1、原、被告签订的租赁合同合法有效，破产管理人不宜解除。理由为：（1）该合同系双方真实意思表示，双方均已经实际履行，并征得抵押权人中国农业银行股份有限公司太仓分行的同意，应受法律保护。（2）在法院受理破产申请前，被告花费了大量财力、人力，阻止了哄抢、打砸事件的发生，使原告的财产得到了保护。被告又将原告的员工吸纳为自己的员工，进行妥善安置。为此，发生了安保费用近100万元，员工工资及补偿金230余万元。（3）被告在履行租赁合同期间，还花费了约300万元对厂房、办公楼进行了装修添附，对厂区内的绿化进行了维护。2、在租赁合同履行期间，被告不应该、也无力将承租厂房腾退给原告。理由为：（1）尽管2013年12月原告向被告发函要求解除合同，但破产管理人在第一次债权人会议上经全体债权人讨论通过的《破产管理人工作报告》第14页中表述：如撤销，根据相关法律法规原告将承担返还已收租金，补偿因撤销合同而给对方造成的直接和间接损失，同时需要给被告一定的撤离时间，协助被告寻找新的生产经营场所等，返还已收租金和补偿损失会引起现金的流出，并且根据破产法及相应司法解释规定作为共益性债务优先于破产分配前列支。被告认为，破产管理人的该表态应属附条件的合同解除，鉴于破产管理人截至目前尚未与被告就返还租金金额、保安费金额、装修费金额及被告的损失等达成一致的补偿意见，也未能协助被告寻找新的生产经营场所，因此租赁合同解除或腾退的条件尚未成就，被告不应腾退。（2）被告在签订租赁合同后，已花费大量财力购置生产资料和设备，其中仅2台大型加弹机和8台针织大圆机购置价就近400万元，且被告目前尚有库存原料价值约100万元。因此在被告找到合适的生产经营场所前，一旦法院判决腾退，上述机器设备和库存将不再有任何使用价值，被告无力承担如此巨额的损失。（3）被告单位尚有数十名员工，如法院判令腾退，势必造成被告单位倒闭，员工的生活问题、劳动合同未到期的经济补偿金或赔偿金问题无法处理，如果破产管理人没有合适的解决方案，将引发社会矛盾和群体事件。3、破产管理人的解除通知函依法属于违约，已经给被告造成巨额经济损失，仅直接损失就高达1390余万元。具体为：厂房、设备租金损失约340万元，员工工资及补偿金损失约150万元，装修损失300余万元，设备的投入及库存、办公家具损失约500余万元，安保费用损失约100万元。综上，破产管理人解除合同的本意是最大限度地保护全体债权人的利益，但不能无视社会和谐稳定、无视员工基本生存权利和严重损害被告利益。事实上，被告的承租行为不仅没有损害全体债权人的利益，相反保护了破产企业财产，保护了全体债权人利益，避免了社会矛盾和政府压力。且继续承租，债权人的预期租金收益高达1260万元，无论是从法律效果、社会效果还是从经济利益等角度考虑，破产管理人选择继续履行租赁合同都将是保障债权人利益最大化的最佳方案。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告兴陆洋公司原企业名称为太仓兴陆贸易有限公司，2014年8月27日变更为太仓兴陆洋实业有限公司。
2013年5月1日，原告南仓公司与被告签订以原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）的《工厂用房及机器设备租赁合同》，其中约定：甲方同意向乙方出租面积为10762.59平方米的工业厂房、非居住用房及其占用的19992.2平方米的土地使用权；甲方同意向乙方出租机器设备（详见附件二）；租赁期为15年，自2013年5月1日起至2028年4月30日止；每年租金总额为1383300元（其中工厂用房的厂房和办公用房租金、土地租金及基础、配套、附属设施、设备租金为每年120万元，机器设备租金为每年183300元）；租金以每三年为一期支付一次，甲方应在乙方支付租金的同时开具相应金额的正规发票并交付乙方。该合同中还约定了其他事项。2013年5月24日，被告向原告银行账户中支付租金415万元。当日，原、被告签订交接确认单，确认租赁标的已经移交。
2013年10月28日，本院裁定受理太仓金菱仪表有限公司对原告的破产清算申请，并指定天衡会计师事务所有限公司苏州安信分所担任破产管理人。
2013年12月10日，江苏德龙律师事务所受南仓公司破产管理人的委托，向被告发出律师函，通知被告解除原、被告签订的《工厂用房及机器设备租赁合同》，并要求被告在收函后7日内从南仓公司厂房内腾退，并与破产管理人办理接管手续，因解除合同产生的相关权利义务被告可与破产管理人协商，协商不成可通过司法途径解决。次日，该律师函投递并签收。
2014年2月，江苏德龙律师事务所又向被告送达律师函，要求被告立即腾退房屋并配合破产管理人对厂房及机器设备的接管工作。
2014年2月15日，南仓公司破产管理人作出工作报告，其中第14页涉及与被告的合同关系，内容为：根据破产法及相应司法解释的规定，破产管理人在考虑是否对全体债权人有利的情况下，可以对破产企业的相关经济合同行使撤销权。但是就撤销与被告的合同是否有利于全体债权人，正在评估之中，现将是否撤销的两种情况预测如下：如撤销，根据相关法律法规原告将承担返还已收租金，补偿因撤销合同而给对方造成的直接和间接损失，同时需要给被告一定的撤离时间，协助寻找新的生产经营场所等。返还已收租金和补偿损失会引起现金的流出，并且应作为共益性债务优先于破产分配前列支，对返还已收租金和补偿损失的金额正在取证和评估量化中。如不撤销，就意味着在破产财产的变现过程中将出现“带租拍卖”的形式，可能使房屋价值受到损失，对具体损失金额也正在取证和评估量化中。由于上述两种预后结果的评估量化受市场经济的影响，以及预测水平有限而很难在短暂的时间作出评估结论。
审理中，对于出租给被告的房屋及土地，原告提供了房屋所有权证11份及国有土地使用证1份，房屋所有权证中载明房屋坐落为太仓市城厢镇良辅路63号1-11幢，国有土地使用证中载明土地座落为太仓市城厢镇利民社区，使用权面积为19992.2平方米。被告提供了合同附件二租赁机器设备明细，其中载明机器设备共9项，名称、数量、处所分别为：1、800电炉（附属配电设施及环保设施）含防爆室，2套，位于粗炼车间；2、反射炉（天燃气炉，含附属供气设施、配电设施及环保设施），1套，位于粗炼车间；3、氧化锅（含附属配电及环保设施），5套，位于精炼车间；4、真空分离炉（含附属配电及环保设施），2套，位于精炼车间；5、保温锅（含附属配电及环保设施），1套，位于精炼车间；6、破碎、制粒设备（含附属设施），全套，位于破碎、制粒车间；7、锡条锡丝设备（含附属设施），全套，位于锡条锡丝车间；8、配电设备，全套，位于配电房；9、电子分析设备，全套，位于化验室。原、被告确认上述第1-8项现由被告占有，第9项并未由被告占有。原告明确要求返还的机器设备即该明细中的第1-8项。另，对合同解除后的租金返还问题，被告明确表示在本案中不要求一并处理，将与损失一并另行主张权利。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的《工厂用房及机器设备租赁合同》、交接确认单、律师函、房屋所有权证、国有土地使用证、本院（2013）太商破字第0002-1号民事裁定书、本院（2013）太商破字第0002-1号决定书，被告提供的公司准予变更登记通知书、进账单、破产管理人工作报告、合同附件二租赁机器设备明细等证据予以佐证。
本院认为：原告南仓公司与被告兴陆洋公司签订《工厂用房及机器设备租赁合同》，由原告将位于太仓市城厢镇良辅路63号的房地产及机器设备出租给被告使用，双方之间的租赁合同关系依法成立并生效。该合同约定的租赁期限尚未届满，本院于2013年10月28日受理对原告的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。根据《中华人民合同法》第九十六条的规定，解除合同的通知到达对方时，合同即已解除。南仓公司破产管理人于2013年12月10日向被告发出律师函要求解除合同，符合《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，该律师函于次日送达，故双方之间的合同关系于2013年12月11日已经解除。被告认为不应解除合同于法无据，本院不予采纳。虽然破产管理人工作报告中涉及是否“撤销”租赁合同的内容，但此前破产管理人已经通知被告解除合同，双方之间的合同关系已经依法解除的情况下，破产管理人工作报告的内容并不影响解除合同通知的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告腾退房屋、返还机器设备符合法律规定，本院予以支持。对于被告已经支付的租金及损失，被告明确表示不要求在本案中处理，将另行主张权利，故本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告太仓兴陆洋实业有限公司于本判决生效后30日内将太仓市城厢镇良辅路63号1-11幢房地产腾退给原告太仓市南仓金属材料有限公司。
二、被告太仓兴陆洋实业有限公司于本判决生效后30日内将《工厂用房及机器设备租赁合同》附件二《租赁机器设备明细》中下列机器设备返还给原告太仓市南仓金属材料有限公司：
1、800电炉（附属配电设施及环保设施）含防爆室，2套；
2、反射炉（天燃气炉，含附属供气设施、配电设施及环保设施），1套；
3、氧化锅（含附属配电及环保设施），5套；
4、真空分离炉（含附属配电及环保设施），2套；
5、保温锅（含附属配电及环保设施），1套；
6、破碎、制粒设备（含附属设施），全套；
7、锡条锡丝设备（含附属设施），全套；
8、配电设备，全套。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告在本判决生效后30日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 曹柏鹏
二〇一五年七月二十八日
书记员 冯 胜