浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江九民初字第8号
原告张文青。
委托代理人赵崇樨、李敏。
被告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司。
法定代表人周文强。
委托代理人胡浩明、徐日升。
原告张文青为与被告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司（以下简称小商品城）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶志忠独任审判，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告张文青的委托代理人赵崇樨、李敏，被告小商品城的委托代理人胡浩明、徐日升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文青诉称，原、被告双方于2010年11月8日签订合同编号为杭客运小商品城（合）字第00053号的《杭州汽车客运中心站小商品城商铺租赁经营合同》一份，约定由原告承租被告杭州汽车客运小商品城的第二层2-169号商铺，租期三年，年租金18000元，同时原告需缴纳保证金5000元，其他费用每年4200元。合同约定原告需办理工商及税务证照后营业，由被告统一代办。但合同签订后被告一直未能依约办理完成工商及税务证照，致使原告无法正常经营。在催促未果后，原告于2011年5月开始向相关工商及城管部门反映，被告知被告一直未向江干区工商行政管理局申请市场名称登记证，却擅自以市场名义对外招商，违反了法律规定。同时，被告为了多收租金，未经消防部门的审核便在“市场”内违规搭建，存在严重安全隐患。而被告在收取款项之后未依约对市场秩序进行有效的管理，也未向外界推广市场，致使市场混乱，经营惨淡。原告多次与被告商讨说法，均无果，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除合同编号为杭客运小商品城（合）字第00053号的《杭州汽车客运中心站小商品城商铺租赁经营合同》及补充协议；2、被告返还原告租金32000元；3、被告返还综合管理服务费及中央空调使用费2800元；4、被告返还保证金5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告小商品城辩称，一、原、被告的租赁合同已到期，合同已履行完毕，合同解除权已消灭，因此基于合同解除所提出的主张均不能成立。二、保证金依合同约定是“附条件附期限返还”，目前条件不成就、期限未届满，无权要求返还。根据合同第四条第2项的约定，在合同终止后，如商户无违约情形且满3－6个月（确保其售出商品无纠纷）时方可返还。本案中，原告均存在违约情形，且6个月期限亦未届满，故无权要求立即返还。三、原告主张的违约损失缺乏事实依据，原告所述的理由与损失之间因果关系不成立，且并未对原告履约和经营产生直接的、必然的、实际的损失。没有市场证，原告可以以小商品城的名义对外经营，对内则依据《租赁合同》独立核算。该种经营模式的改变没有实质上增加商户的负担，反而是对外由被告承担了一定风险，不影响原告的实际对外正常经营。事实上原告在商铺交付后也进行了正常营业，但后来原告却执着于向有关部门投诉而自行关门歇业。对于原告所称的违章搭建，仅五楼有部分搭建被城管部门认定且已经作出了拆除处理，而原告的商铺均位于2层，没有直接联系。而且小商品城在开张前经过了消防验收，不存在安全隐患。四、原告自身在履行合同中存在严重的违约情况，未依约支付日常综合管理费用，合同到期后，既未依约续签支付租金，又拒不腾退。其实际占用期间，依法仍应支付租金。被告有权通过反诉或另行起诉来主张、追偿原告的违约责任。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。
原告张文青为支持其诉请，向本院提交以下证据：
1、租赁合同及补充协议各一份，拟证明原、被告双方存在租赁合同关系，合同中详细约定双方的权利义务关系，并明确由被告代为办理工商及税务证照的事实；
2、收据三份，拟证明原告已依约支付相关款项的事实；
3、工商局《信访事项答复意见书》2份，拟证明被告未依约申请市场名称登记证，不符合对外招商的条件；
4、城管部门《信访事项答复意见书》1份，拟证明被告存在违章搭建的事实；
5、被告招商手册1份，拟证明被告后续实际建设与其招商时的结构设置不一致，被告在第一层也存在违章搭建的事项。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性和证明内容均无异议，本院予以确认。被告对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，认为虽然没有市场证，但不影响原告正常经营，本院认为，该组证据可以证明被告被相关部门处罚的情况，对真实性予以确认。被告对证据4的真实性无异议，但认为不影响合同的正常履行，本院认为该证据可以证明被告因违法建设被相关部门处罚的情况，对真实性予以确认。被告对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为招商手册产生在2010年10月28日之前，双方签订合同是在2010年11月8日，签订合同时双方对这些现状已经确认，而且这些现状在开业时已经过消防部门的验收确认。本院认为，招商手册的性质为要约邀请，双方之间的权利义务应以合同为准，故被告异议成立，本院仅对该证据的真实性予以确认。
被告小商品城为支持其辩称，向本院提交以下证据：
消防安全检查合格证和建设工程消防意见验收意见书各一份，拟证明被告在开业之前消防已经经过验收合格的事实。
经庭审质证，原告对被告所举证据的真实性、关联性有异议，认为该意见书落款时间为2011年1月17日，合格证的落款时间为2011年2月21日，被告在尚未取得合格证时即于2011年1月18日开业经营，违反了消防验收的规定。本院认为，该证据经已生效的本院（2011）杭江九商初字第108号案件判决书确认，故真实性可予确认。该证据的内容能反映杭州市公安消防局于2011年1月17日出具消防验收意见书，综合评定被告装修工程消防验收合格，开业后被告于2011年2月21日通过消防部门安全检查，取得消防安全检查合格证的事实。故本院对上述事实予以确认。
综合上述证据的认证以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2010年11月8日，原告与被告签订了商铺租赁经营合同一份，约定，原告将位于杭州市江干区德胜东路3339号杭州汽车客运中心站小商品城二层2-169号商铺出租给被告使用；租赁期限为三年，租金起算日以日后签订的补充协议约定的开张日期为准；租金18000元／年，日常费用4200元／年，履约保证金5000元；日常费用包括综合管理服务费和中央空调使用费，为分摊费用，鉴于实际计算困难，在合同期内不作调整；被告一次性缴纳二年租金的，可免一年租金（实际使用三年），免租不免日常费用，日常费用一年一收，收取之日为每年的起计日提前三十日；在本合同期满原告不再续约时，若本合同履约期间原告未有违规或违约现象发生，则被告在三至六个月后（以确保原告已售出商品无纠纷）全额不计息退还该履约保证金；同时双方在合同第九条约定原告必须办理工商及税务证照后方能开始营业。办理上述证照由被告统一代为办理及负责每年的年检年审，所需费用由原告自理。合同签订后，原告于同日向被告缴纳了履约保证金5000元、二年租金36000元、第一年日常费用4200元。2011年1月18日，双方签订补充协议一份，约定商城已于2011年1月18日开张营业，案涉商铺的租赁期限自2011年1月18日起至2014年1月17日止，该期限同时为原告已交租金的计租期限。
案涉店铺所在的商城于2011年1月18日开业经营。但被告未能依据合同约定为原告办出工商及税务证照。2011年5月原告等经营户开始向相关部门反映该情况。2012年6月11日，杭州市工商行政管理局江干分局出具信访事项答复意见书中明确，被告是依据公司法的相关规定，以公司名称注册的企业，故场内商铺不具备领照条件。为此，原告于2013年12月23日诉至法院要求解除双方之间的租赁合同，并退还自2011年5月起的租金和日常费用。
另查明，2011年1月25日杭州市工商行政管理局江干分局曾对被告下达杭工商江处字（2011）第021号行政处罚决定书。内容为根据《浙江省商品交易市场管理条例》第四十条之规定，对该公司作出：1、责令改正；2、罚款10000元的行政处罚。
再查明，2011年1月17日杭州市公安消防局出具建设工程消防验收意见书一份，对被告的装修工程综合评定该工程消防验收合格。后被告于2011年2月21日通过消防验收，取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2012年5月，被告未经审批，对商城大楼进行二处建设，后被江干区城市管理行政执法局处以限期自行拆除违法建设的行政处罚。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁经营合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务及享受权利。双方在合同中约定原告必须办理工商及税务证照后方能开始营业，办理上述证照由被告统一代为办理及负责每年的年检年审。为此原告认为被告不能为原告办理工商及税务证照，致使原告无法正常经营，要求解除合同。本院认为，双方签订的是商铺租赁经营合同，被告提供了符合经营条件的商铺，原告可以以被告的名义对外经营，虽无市场名称登记证，但不影响原告实现对外经营的合同目的。而且事实上原告在商城开业后也进行了正常的营业，后来也是其因市场大环境不好，生意清淡自行将商铺关门停业，并非受到有关部门的查处而被动停业。因此本院认为被告未能依合同约定为原告办理出独立的工商及税务证照，系其履约过程中存在瑕疵，并非构成根本性违约，原告据此要求解除合同的理由本院不予支持。对于被告未经审批，在商城大楼南侧一楼门厅及裙楼四楼楼顶搭建建筑的事实。系被告在管理市场过程中存在违规情况，但不影响原告经营目的的实现，亦不能作为解除合同的依据。截止2014年1月17日，合同约定的租赁期限已经届满，原、被告未续约，租赁合同已自行终止。因被告在履行合同过程中存在上述履约瑕疵行为，故可对原告在合同期内应支付的租金及日常费用适当予以减免，综合考量本案实际情况，本院酌情认定被告退还原告租金9000元。对于原告要求被告退还履约保证金的诉请，根据合同的约定，应在合同期满后三到六个月内退还，以确保原告已售出商品无纠纷。本案中原告关门停业已久，其出售的商品早已过了六个月的期限，故综合考虑履约保证金的设立目的，以及避免当事人的诉累，本院对原告要求退还履约保证金的诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告张文青租金人民币9000元、履约保证金5000元，合计人民币14000元；
二、驳回原告张文青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取案件受理费人民币397.5元，由原告张文青负担人民币257.5，由被告杭州汽车客运中心站小商品城有限公司负担人民币140元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费795元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨分理处，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 叶志忠
二〇一四年三月十日
代书记员 俞爱芳