广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7499号
上诉人（原审原告）:黄立文，男，1970年12月22日出生，汉族，住广东省龙川县，
委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）:梁永连，女，1968年10月24日出生，汉族，住广东省龙川县，
委托诉讼代理人：李慧，广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文浩，广东东成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区中富房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码。
法定代表人：周培丰。
委托诉讼代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人黄立文、梁永连与被上诉人佛山市顺德区中富房产有限公司（以下简称中富公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初18624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄立文、梁永连上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由中富公司负担。事实与理由：（一）《某富业主临时公约》的约定不足以证明0.9元/度电费标准的合理性。按照佛山市供电局公开的收费标准，0.9元/度的收费标准偏高。黄立文、梁永连平均每月的用电度数属于第一梯度收费标准。虽然供电局出具了证明，证明涉案小区是采用专变的方式供电，但是电价也不应当相差这么多。中富公司主张其电价中包括了电梯、照明、水泵等用电，但未提交相应的证据，不能按此标准计算电费。（二）一审法院已认定双方之间存在物业管理关系，则黄立文、梁永连作为业主有权要求中富公司公开物业管理费的使用情况。中富公司的经营范围不包括物业管理，其身份存在重合，对管理费用的去向应做到公开透明。业主要求了解物业管理的内容也是合情合理的。一审法院认定黄立文、梁永连没有举证证明中富公司未每年公布物业服务资金，这是不符合实际情况的。因为小区暂不存在业务管理委员会，黄立文、梁永连不可能一直追究此事情，公布的事情完全是由中富公司单方决定，所以取证是非常困难的。黄立文、梁永连享有业主权利，在与中富公司沟通后，中富公司不配合的情况下，作为业主方的代表，黄立文、梁永连是在合理合法的维权。
中富公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
黄立文、梁永连向一审法院起诉请求：1.判令中富公司停止不合理的水电费收费，按国家法律规定的收费标准收费；2.判令中富公司退还黄立文、梁永连多收的电费2875.6元及利息，电费计算如下：截至2016年7月止最后一次抄表共用9916度×（0.9元/度-0.61元/度）；3.判令中富公司退还黄立文、梁永连多收的水费1421.3元及利息，水费计算如下：截至2016年8月止最后一次抄表共用872吨×（3.13元/吨-1.5元/吨）；以上合计4296.9元；4.判令中富公司对所收取的物业管理费进行清算、公布收支情况；5.判令中富公司维修好小区的公用设备、设施；6.本案诉讼费用由中富公司承担。
一审法院认定事实：黄立文、梁永连于2011年3月向中富公司购买了佛山市顺德区某富花园富邦阁13A号房屋，并登记领取了房屋所有权证。
2011年2月23日，梁永连与中富公司签订一份《某富花园业主临时公约》，其中约定现行每月物业管理费为160元（包含生活垃圾处理费12元），每户每月还需缴付公共水电分摊费用。
另外，中富公司作为物业建设单位在销售物业时向买受人出示一份《某富花园购房其他事项说明》，该份说明中明确如下内容：一、物业管理费收费标准：单位元编号为A、B、E、F（建筑面积122.46平方米），收费标准160元/月……；二、住宅用电情况说明，1.用电类型：专变非普；2.收费标准：暂按0.9元/度；3.电价组成：包括供电公司收取电费单价、专变非普变损费及电梯用电、公共照明用电、生活水泵用电、消防系统用电等公共设施用电。三、住宅用水情况说明：用水收费标准按供水公司收费标准执行，另加收水耗分摊费，收费标准1立方米/户/月。四、须按相关规定缴交物业维修基金（具体以政府部门公告的收取标准为准）。
此后至2016年8月，黄立文、梁永连一直按上述标准向中富公司缴纳管理费（160元/月），按0.9元/度与实际用电量（以中富公司的抄表记录为准）缴纳每月电费，按3.13元/立方米标准及实际用水量（以中富公司的抄表记录为准）缴纳每月水费，另额外收取3.13元（按1立方米用水计算）作为公摊用水费用。自2016年9月起，黄立文、梁永连向中富公司交付的电费按0.62元/度与实际用电量（以中富公司的抄表记录为准）计算，向黄立文、梁永连交付的水费按3.13元/立方米标准及黄立文、梁永连实际用水量（以中富公司的抄表记录为准）计算，另额外收取20元作为公摊水电费。
广东电网有限责任公司佛山顺德供电局伦教供电所复函一审法院，内容：目前，某富花园用电开户人为佛山市顺德区中富房产有限公司,由于历史原因，未能抄表到户，暂时采用专变方式供电，按照各50%比例将商业电价和居民电价分开计费，居民电价按合表电价收取，每千瓦时为0.657元，无按阶梯式计费标准收费。
另查，佛山市顺德区居民用水实行阶梯式水价收费，现标准为第一级≤23立方米/月，为1.58元/立方米；23立方米/月＜第二级≤36立方米/月，为2.03元/立方米；第三级＞36立方米/月，为2.78元/立方米；另外征收的居民用户污水处理费为1元/立方米；代政府征收的居民用户垃圾处理费为0.55元/立方米（每月生活垃圾处理费以月用水量36立方米为上限计收，超过部分不计收）。佛山市顺德区居民用电实行阶梯式电价收费，现标准为第一档次为0.62元/度，第二档次为0.67元/度，第三档次为0.92元/度，上述档次夏季标准（5月-10月）：第一档次每户每月0－260度，第二档电量为每户每月261－600度的用电量，第三档电量为每户每月601度及以上的用电量；非夏季标准（1-4月、11-12月）：第一档电量为每户每月0－200度的用电量，第二档电量为每户每月201－400度的用电量，第三档电量为每户每月401度及以上的用电量。
又查，中富公司的经营范围不包括物业服务，也没有获得物业服务资质。
一审法院认为，中富公司是涉案物业的建设单位，黄立文、梁永连为涉案物业中房屋的买受人，双方签订的《某富花园业主临时公约》，为建设单位在销售物业前制定的临时管理规约，且已向买受人作出明示和说明，符合《物业管理条例》第二十二条、第二十三条的规定，故上述《某富花园业主临时公约》符合法律规定，合法有效，一审法院予以确认。
中富公司作为建设单位，没有按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在销售物业前期通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，此后涉案物业的全体业主至今也未能选聘物业服务企业，由中富公司继续对涉案物业提供物业服务管理至今，故黄立文、梁永连与中富公司之间形成了物业服务关系。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。上述行政法规的规定属管理性条款，不属于强制性条款，中富公司没有取得物业管理资质的行为不属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，故黄立文、梁永连与中富公司之间形成的物业服务关系不能以中富公司未取得资质为由认定为无效，双方的物业服务关系依然受法律保护。
黄立文、梁永连与中富公司在签订《某富花园业主临时公约》的同时，中富公司主张曾向包括黄立文、梁永连在内的全体买受人明示一份《某富花园购房其他事项说明》，并对此作了说明，明确物业管理费、电费、水费、水耗分摊的收费标准。黄立文、梁永连虽然主张没有看过该说明，但黄立文、梁永连多年来一直按说明中约定的收费标准向中富公司缴交相关费用，证明黄立文、梁永连一直以来对收费标准是知悉的，因此一审法院对中富公司的主张予以采信。
《某富花园购房其他事项说明》约定的电费收费标准为0.9元/度，当中包括供电公司收取电费单价、专变非普变损费及电梯用电、公共照明用电、生活水泵用电、消防系统用电等公共设施用电。另外，供电部门已复函一审法院，说明“涉案物业因未能抄表到户，暂时采用专变方式供电，按照各50%比例将商业电价和居民电价分开计费，居民电价按合表电价收取，每千瓦时为0.657元，无按阶梯式计费标准收费”。因此供电部门向中富公司收取电费时，并不是直接按各居民实际用电量及参照顺德区居民用电阶梯式电价收费标准计收，而是按居民及商户平均用电量折算，故中富公司再向黄立文、梁永连收取电费时按0.9元/度计收电费不能简单视为代供电部门收取电费并额外收取费用，不能认定该行为违反了《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定。中富公司在《某富花园购房其他事项说明》所约定的电费标准，因向业主已履行说明、明示义务，该收费标准除包括黄立文、梁永连实际用电量的合理电费外，还包含公共水电的分摊费用，并没有损害业主的合法权益，故中富公司按此标准向黄立文、梁永连收取电费合法有效，一审法院予以确认。《某富花园购房其他事项说明》约定的水费收费标准为按供水公司收费标准执行，另外加收水耗分摊费1立方米/户/月。现行顺德区居民用水收费标准包括水费1.58元/立方米（按第一档用水标准计算）、污水处理费为1元/立方米和垃圾处理费为0.55元/立方米，合计为3.13元/立方米。中富公司向黄立文、梁永连收取水费是按3.13元/立方米计收，另外收取3.13元作为水耗分摊费。因此，中富公司向黄立文、梁永连收取的水费也没有超出《某富花园购房其他事项说明》约定的范围，也没有损害业主的合法权益，符合法律规定，一审法院也予以确认。综上所述，中富公司向黄立文、梁永连收取的电费、水费不存在违反法律规定及损害黄立文、梁永连合法权益事实，黄立文、梁永连请求中富公司退还多收电费、水费的主张，理据不充分，一审法院不予支持。
因双方自2016年9月起已变更电费、水费和水电公摊费的计收方式，即黄立文、梁永连主张中富公司停止按原有的收费标准收取水、电费的请求已由双方协商解决，故一审法院对黄立文、梁永连的该项请求不予支持。
关于黄立文、梁永连请求对中富公司对所收取的物业管理费进行清算、公布收支情况的主张，因物业管理费进行清算不属于法律规定中富公司应向黄立文、梁永连履行的义务，且黄立文、梁永连未能举证中富公司没有履行按年度公布物业服务资金的收支情况的事实，故黄立文、梁永连的该项请求，理据不足，一审法院不予支持。关于黄立文、梁永连请求中富公司维修“某富花园”小区的公用设备、设施的主张，因黄立文、梁永连未能对损坏的公用设备、设施提供证据予以证明，故一审法院对该请求也不予支持。
为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回黄立文、梁永连的全部诉讼请求。案件受理费50元（已由黄立文、梁永连预交），由黄立文、梁永连共同负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.中富公司是否存在多收水电费的情况；2.黄立文、梁永连请求中富公司对物业管理费进行清算、公布收支情况是否应予支持；3.黄立文、梁永连请求中富公司维修小区的公用设备和设施是否应予支持。
关于争议焦点一。首先，关于中富公司是否存在多收电费的情形。根据双方在《某富花园业主临时公约》及《某富花园购房其他事项说明》的约定，住户除交纳物业管理费外，还应每月缴付公共水电分摊费用；住宅用电类型是专变非普，收费标准暂按0.9元/度计算，该电价包括了供电部门收取的电费单价、专变非普变损费及电梯用电、公共照明用电、生活水泵用户、消防系统用电等公共设施用电。从前述约定可见，中富公司向黄立文、梁永连收取的电费不仅包括黄立文、梁永连实际使用的、按供电部门收取电费单价标准计算的电费，还包括了按0.9元/度与供电部门收取电费单价二者之差为计费计算的公共设施用电产生的电费。双方上述收费标准的约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。而从黄立文、梁永连已实际按该标准实际履行合同较长一段时间看，黄立文、梁永连对上述计费标准，尤其是对公共设施用电分摊的计费标准是知悉且无异议的。根据供电部门出具的复函，中富公司实际代住户向供电部门支付电费的收费标准为0.657元/度，中富公司按0.9元/度的标准计收前述电费以及公共设施用电符合双方的约定，也不存在明显不合理之处，黄立文、梁永连主张按0.61元/度的标准计收电费显然低于供电部门收取电费的计价标准，该主张缺乏理据，本院不予支持。因此，中富公司并不存在多收电费的情形。其次，关于中富公司是否存在多收水费的情形。《根据双方在《某富花园业主临时公约》及《某富花园购房其他事项说明》的约定，用水收费标准按供水部门收费标准执行，另加收水耗分摊费1立方米/户/月。由于供水部门对第一档居民用水的用户按3.13元/立方米收取费用（包括水费、污水处理费和垃圾处理费），而中富公司同样也按3.13元/立方米向黄立文、梁永连收取水费，同时另加3.13元作为水耗分摊费，该收费符合双方的约定，也未损害业主的合法权益，黄立文、梁永连主张按1.5元/立方米向中富公司支付水费显然低于供水部门的收费标准，也不符合双方的约定，本院不予支持。故中富公司不存在多收水费的情形。综上，由于中富公司不存在多收水电费的情形，故黄立文、梁永连请求中富公司返还多收的水电费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。黄立文、梁永连请求对物业管理费进行清算，因该项请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。黄立文、梁永连请求中富公司公布收支情况，但黄立文、梁永连未举证证明中富公司存在未定期公布物业管理费收支的情况，故本院对该项请求也不予支持。
关于争议焦点三。因黄立文、梁永连未举证证明存在公用设备、设施等需要维修而中富公司拒绝维修，故黄立文、梁永连请求中富公司维修公用设备、设施缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，黄立文、梁永连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄立文、梁永连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十月十六日
书 记 员 许佩珊