上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11660号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海润安置业发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金桥出口加工区15号地块。
法定代表人：鲍筱斌，董事长。
委托诉讼代理人：洪亮，上海市光大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莹晖，上海市光大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金恪投资控股股份有限公司，住所地上海市浦东新区杨高南路799号第27层01单元。
法定代表人：王建峰，总经理。
委托诉讼代理人：沈琪，上海市天华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茅婕，上海市天华律师事务所律师。
上诉人上海润安置业发展有限公司（以下简称润安公司）因与被上诉人金恪投资控股股份有限公司（以下简称金恪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初72300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人润安公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部本诉请求，支持上诉人全部的反诉请求。事实和理由：一、本案事实认定不清且错误。上海市浦东新区XX路XX号XX幢（XX栋）整栋（以下简称系争房屋）系经竣工验收合格的合法建筑，且双方在交接房屋时，均认可房屋符合合同约定标准，在此前提下双方当事人对房屋是否存在质量问题以及是否严重影响使用存有争议属于专业问题，诉讼中应当仅能由具备法定资质的检测机构出具检测报告来加以鉴定后作出认定，一审法院仅凭会议纪要就草率认定房屋存在多处质量问题，属于事实未查清，被上诉人提供的关于修复问题的会议纪要以及其中关于房屋质量问题的表述，均不应被法院采信。根据《东方XX中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的约定，被上诉人完全可以通过装修等方式自行修复相关瑕疵，其怠于修复和装修的行为才是导致双方损失进一步扩大的原因。根据双方约定上诉人对被上诉人提出的修复需求多次督促中建八局进行修复，中建八局也多次维修。系争房屋交付被上诉人后，被上诉人实际占有控制房屋，被上诉人是否投入使用与上诉人无关，且被上诉人及被上诉人诸多关联公司已注册登记并安装公司logo，均属于租赁合同约定的办公使用。本案中，上诉人有权解除合同，故合同应自被上诉人2016年9月28日收到合同解除函之日解除。二、本案法律认定及适用错误。关于违约和解除合同问题，上诉人已履行了出租人的法定及约定义务，虽然系争房屋出现一些瑕疵，但并非无法使用，被上诉人已经在房屋内进行注册登记，该行为已属办公使用房屋，符合合同约定；同时，并无专业机构出具检测报告证明房屋已不具备办公使用条件，且上诉人已按约履行了督促维修义务，相关单位也进行了维修，故上诉人并无违约行为，被上诉人的合同目的也具备实现条件。即使系争房屋在维修期间影响了被上诉人使用，被上诉人也只享有要求减少租金及延长租期的抗辩权利，其拒付租金的行为已构成违约，被上诉人无权提出解除合同。关于解除合同的后果，被上诉人实际占有及使用了房屋，并享受了物业管理服务，理应按照合同约定支付租金和物业管理费。一审判决上诉人返还被上诉人占用期间的租金，不支持上诉人的反诉要求支付欠付租金、使用费及物业费等费用的请求，缺乏依据。并且由于被上诉人拒付租金构成违约，并导致《租赁合同》提前终止，故上诉人有权不予返还保证金。
被上诉人金恪公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。系争房屋存在严重质量问题，2016年7月的会议纪要和上海A有限公司的检测报告可以说明系争房屋的质量问题。被上诉人多次向上诉人发送邮件提出相应质量问题，按合同约定上诉人负有督促总包修复的义务，但上诉人没有履行合同义务，导致被上诉人在承租系争房屋后没有实际使用。《租赁合同》解除的根本原因是房屋的质量问题，被上诉人房租支付到2016年8月，但到8月质量问题仍没有解决，上诉人应当承担违约责任。关于反诉部分，合同约定上诉人的违约责任和被上诉人的违约责任并不对等，应作相应调整。
金恪公司向一审法院起诉请求：1.解除金恪公司、润安公司于2015年7月3日签订的《东方XX中心租赁合同》，退还金恪公司已付租金人民币（下同）1,474,067元、押金3,242,419元；2.润安公司支付解除合同违约金2,649,378.17元；3.润安公司承担诉讼费。
润安公司不同意金恪公司的诉讼请求，并提出反诉诉请，请求法院判令：1.确认金恪公司、润安公司于2015年7月3日签订的《东方XX中心租赁合同》于2016年9月28日解除；2.金恪公司返还上海市浦东新区XX路XX号6幢的东方XX中心C1栋房屋，并恢复原状，要求拆除C1栋楼顶楼设置的金恪公司的logo，注销在系争房屋内的企业登记；3.金恪公司支付润安公司租金9,272,823元及滞纳金（以7,948,134元为本金，自2016年9月29日起至实际支付日止，以1,324,689元为本金，自2016年8月17日起至实际支付日止，均按照每日万分之三标准计算）；4.金恪公司支付物业管理费及相应的滞纳金（以296,520.32元为本金，自2015年12月21日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年1月21日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年2月18日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年3月21日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年4月20日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年5月21日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年6月20日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年7月21日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年8月21日起至实际支付日止；以296,520.32元为本金，自2016年9月20日起至实际支付日止，均按照每日万分之三标准计算）；5.金恪公司支付润安公司房屋占用使用费（自2016年9月29日起至实际返还房屋日止，按照每日43,551.42元计算）；6.金恪公司支付润安公司解除合同违约金7,948,134元；7.金恪公司赔偿润安公司律师费损失10万元；8.金恪公司承担反诉诉讼费。
一审法院认定事实：系争房屋的权利人为润安公司。2015年7月3日金恪公司（以下简称乙方）与润安公司（以下简称甲方）签订《东方XX中心租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋土地性质为工业，房屋类型为新建商品房、结构为钢混，建筑面积为18,532.52平方米；该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况及需约定的有关事宜，由双方分别于交付日加以验收及说明，双方同意以验收文件内容为甲方向乙方交付该房屋和合同终止（或提前终止）时乙方向甲方返还该房屋之验收依据；交付该房屋及办理交接手续日期为2015年12月1日；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用作办公使用；房屋租赁期为2015年12月1日至2023年11月30日。合同4-1条还约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.35元，月租金的计算方法（每平方米建筑面积的日租金×房屋的租用建筑面积×当年总天数）/12，租赁期内免租期后首月及尾月租金的计算方法〔（每平方米建筑面积的日租金×房屋的租用建筑面积×当年总天数）/12〕×（该月实际租用天数/当月总天数）；4-2条约定，在整个租赁期内，乙方应于当期租金到期3日前向润安公司支付下期租金；租金按季支付，乙方在签订本合同3日内向甲方支付三个月首期租金。所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的万分之三支付滞纳金。乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准；5-1条约定，于签署本合同之后10个工作日内，乙方须按照相当于该物业第一年2个月的租金及物业管理费，即3,242,419元向甲方存放保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。乙方应于签署本合同时缴清该保证金，……；5-4条约定，乙方应根据本条的约定，每期向甲方或甲方指定的单位支付物业管理及其他费用；但甲方有权根据其实际运作成本调整该等费用，以维护该物业的管理品质。甲方对上述收费标准的调整有最终的决定权。自交付日至租赁期结束日，乙方必须按时支付物业管理费，物业管理费为每月建筑面积每平方米16元。乙方应于当期物业管理费到期前10日向甲方或甲方指定单位支付下期物业管理费；5-7条约定，如果乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费及其他费用等，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权以该保证金或其任何部分抵付任何合同约定欠款或甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何其它款项。同时甲方有权要求乙方按照欠付金额支付日息万分之三的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方补足用于支付所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关费用的保证金部分并结清所有拖欠款项为止。在甲方以此方式使用该保证金或其任何部分的情形下，乙方应在收到甲方书面通知的15日内向甲方支付一笔款项，以补足该保证金。若不补足，则构成乙方违约，应承担违约责任；第5-9条约定，在租赁期内的任何时间，保证金均应相等于当时2个月的租金及物业管理费；6-1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知甲方修复；甲方应在接到乙方书面通知后尽快进行维修。乙方不得擅自处理，如因乙方或其雇佣人员擅自处理该等损坏或故障，而造成的财产损失、人身伤害、责任等均由乙方承担。6-4条约定，乙方对既存设备进行变更、装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部分审批后，方可进行。6-4-1条约定，乙方在任何时间内对该房屋进行任何装修工程（包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔或安装、更换设备、装置等），其设计及图纸必须事先取得甲方的书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准。7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的3日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还甲方或甲方管理处。乙方须持续向甲方支付乙方以前述状态实际返还该房屋之日止的物业管理费。返还时，应经甲方或甲方管理处验收认可，乙方结清其应当承担的所有费用。同时，须将通向该物业及该房屋各部分的钥匙交还甲方；7-2条约定，若乙方未按约定的时间将该房屋返还给甲方，每逾期一日，按当时的日租金计算，且乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费，每逾期一日，按当时的日租金计算；9-3条约定，在发生下列情形之一时，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于月租金双倍的违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；……4）根据本合同规定甲方以此保证金抵付乙方的任何欠款包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金及其他费用，而乙方未能在甲方发出书面通知的15日内补足该保证金及滞纳金的；10-3条4）款约定，无法定或者约定的事由，乙方擅自单方面要求提前终止合同，或本合同依据第九条中因乙方违反本合同有关规定而提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付保证金。乙方还需支付下列费用作为违约金：a)解除合同当年度6个月的租金；b)甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租期、先行使用期的租金等。合同附件三“双方就本合同有关内容所作之补充、修正”第四条约定，在整个租赁期内，甲方在每期租金应付日前3日内通知乙方付款，乙方应于当期租金到期15日前向甲方支付下期租金，租金按月支付，乙方在签订本合同10个工作日向甲方支付一个月首期租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的万分之三支付滞纳金，乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准，乙方须按甲方要求提供有关凭证。第14条约定，自交付日至租赁期结束日，乙方必须按时支付物业管理费，物业管理费为每月建筑面积每平方米16元（C1栋大楼内部保洁与管理由乙方负责），乙方应于当期物业管理费到期前10日向甲方或甲方指定单位支付下期物业管理费，但自交付日起的首期物业管理费乙方应于本合同签署后10个工作日内支付给甲方。2015年7月6日金恪公司通过网上银行转账支付润安公司4,567,108元，汇款用途中备注为“东方XX中心XX栋租凭”。2016年9月7日金恪公司通过网上银行转账支付润安公司149,378元，汇款用途中备注为“万国C1栋201608租金差额”。
2015年8月18日金恪公司（以下简称乙方）与润安公司（以下简称甲方）签署《房屋交接单》，就系争房屋交付的有关事项作出约定：1.双方同意按毛坯现状交付其中土建、结构、电梯、幕墙以及消防、暖通均已完成通过竣工验收，……；2.C1楼装修工程由乙方自行实施，双方确定该物业按《合同》交房标准各专业的装修投入为1,000万元，其中500万元作为房屋租金，乙方于租期前两年分别冲抵房屋租金250万元，剩余500万元转作保证金，将用作乙方退租时恢复装修原状的保证金，上述费用暂留存在甲方公司账户且不计息，如退租时乙方将该物业恢复原状，则甲方退还乙方保证金，如乙方退租时未能及时恢复物业原状装修，甲方则另行委托其他单位代为实施，工程费用将从乙方缴存的保证金中扣除，最终双方遵循多退少补的原则处置，……；……，4.本交接单签订后三日内办理房屋交接手续，乙方进场装修，原免租期不变，该房屋租金及物业管理费仍按原定交房日期开始计算和缴付；……。
2015年9月至2016年6月期间，金恪公司工程经理姜某、工程监理李某与润安公司杜经理多次通过电子邮件联系。其中2015年12月3日李某向杜经理发送的邮件“关于万国D栋A2工程资料及C1栋缺陷事宜”的电子邮件。2016年5月9日金恪公司姜某向润安公司杜经理发送了“关于万国C1栋维修未见明显效果的回复”的电子邮件，内容为：……，C1栋幕墙漏水是非常严重的的问题，贵司采用的楼层内对漏水点铝框打胶的维修方式，现维修效果没有，还是漏水……2016年6月7日姜某给杜经理的邮件称：“我司于6月7日下午将万国维修事宜及消防报审未能实施事宜形成函件送至贵司。由于贵司收文未明确接收人，纸质盖章版文件留你处，望贵司明确收件人并签收后返回我司。”附件为万国大楼缺失整改的函件。2016年6月20日，姜某给杜经理的邮件称：“……6月20日最新检查发现C1栋新增1片玻璃破损，新增漏水点25处，详见附件中最新统计表。”2016年6月29日姜某给杜经理的邮件称：万国C1经我方现场检查仍存在诸多缺陷问题尚未修复，邮件并附关于C1栋缺陷问题整改检查工作联系单。
2016年7月11日，润安公司、中建八局、监理单位、设计单位和物业单位共同参加所形成的《会议纪要》显示：1.监理公司代表发言称：竣工验收将近2年，我8号到现场看到很多渗漏、空鼓、裂缝等等，封堵比较差，我希望总承包单位维修的时候，首先要确定好原因，然后再针对性的维修……2.（润安公司方）罗总：竣工验收的时候，我们有一个质量缺陷统计，今年9月8日质保期到期，时间不多了，过程当中我们也发了很多联系单，你们也反复在修，但是修复的结果，我们需要进行一个系统的查验。之前下雨我们也做了一个初步的查验，幕墙渗漏C1号楼有50处；结构渗漏缺陷单体部分15处、地下部分44处；其他缺陷单体部分13处、地下部分15处。以上问题确认后，我们再对问题进行了分类，一是已经完成的、二是继续由八局修复的简单的缺陷、三是八局维修反复修不好的、四是有争议八局拒绝维修的。3.中建八局田经理：……幕墙渗水问题、结构渗水问题是没有争议的，渗水点也差不多，罗总你放心，我们也不会9月8日到了就不履行维修责任，结构渗漏、幕墙渗漏我们肯定还是要维修的。万一到了一个极限了，反复还修不好了，就扣钱……4.现场查验：根据现场查验情况，幕墙渗水、结构渗水、地板渗漏、基坑渗漏等事实存在、承包单位虽然维修多次，但始终未能解决问题。中建八局田总最后说：“幕墙渗漏、结构渗漏的事实及点和数量，没有问题，我们承认，就是具体的点位确认就不需要了，我们承认这个事实，我们认可来维修，因为也需要时间来确认发生问题的原因，尽量简单……”该次会议后，上述单位还共同签署了《东方XX中心保修期质量缺陷验收证明》，罗列了系争房屋幕墙渗漏、单体部分和地下部分结构渗漏、单体部分和地下部分还存在其他缺陷。
7月14日，润安公司、中建八局、监理单位、设计单位和物业单位形成的《7月14日东方XX中心质量缺陷修复验收会议纪要》，对7月11日后补充检查的房屋及室外质量缺陷补充验收情况进行了说明。该会议结论为：……二、现存质量缺陷情况是反复维修未能修复的幕墙渗漏及土建结构渗漏问题，已严重影响使用，要求总包加强对分包的维修管理；三、八局反复修复不好的一些严重的渗漏问题，幕墙渗漏、底板渗漏、基坑渗漏、顶板渗漏等问题，幕墙渗漏八局负责查找原因后，由幕墙顾问单位出具专项维修方案，最终报设计单位和甲方确认。土建结构渗漏总包查找原因后出具专项修复方案，最终报设计单位和甲方确认。方案确定后再行商议如何处理。八局原因查找及出具专项维修方案需在2016年7月20日完成报设计单位及甲方把关确认；四、其他小质量缺陷问题八局拿出修复计划，限期（15日内）进行修复并报监理及甲方验收；五、有争议的幕墙质量问题共同委托第三方单位进行检测，检测费用由责任单位承担。
7月26日，润安公司针对中国XX公司就关于工程2016-16号联系单回复及《修复方案论证会议纪要》相关事宜出具《工作联系单》，指出：中建八局施工质量原因导致的大量幕墙及结构渗漏问题已经严重影响其东方XX中心项目的租售和正常使用。
7月26日，润安公司、中建八局、监理单位、设计单位、物业单位、幕墙施工分包单位、幕墙设计单位召开会议，形成的《东方XX中心项目质量缺陷修复方案论证会议纪要》显示：工程监理称：……从原因分析来看，幕墙和结构渗漏均系施工质量问题造成，这是一致公认的，从上报的修复方案来看，幕墙渗漏修复方案还是老套路，恐怕不能从根本上解决问题；结构渗漏方案中地下室大底板渗漏是关键，比较难修复，……地下室顶板渗漏也须根据渗漏部位，查找准确的渗漏水位置，然后对症下药，才能予以彻底解决。润安公司在会议上称：……分析原因，幕墙出现大面积严重渗漏问题均为施工质量问题……对总包上报的结构渗漏方案，有部分是可取的比如针对地下室大底板渗漏，采用表面混凝土层凿除后找出原混凝土大底板渗漏点和裂缝等问题，再行工艺修复处理，我们认为这个方案是可以解决底板渗漏问题；至于电梯基坑和电缆沟渗漏同样先凿除表面混凝土层再进行相应工艺修复处理；地下顶板渗漏须首先查找出渗漏部位（管道或细部裂缝处），对上部的绿化及石材等覆盖物进行清理干净，再根据裂缝及管道情况按工艺流程进行修复处理；外墙渗漏，地下室侧墙渗漏水应分为两种情况如穿墙管道渗漏，应参照地下顶板渗漏处理方式进行修复处理。
8月31日，润安公司向金恪公司发出《租金催收函》，认为金恪公司尚欠应于2016年8月28日前支付的9、10、11月租金3,974,067.26元及应于2016年7月28日前支付的8月份部分租金149,378.18元，并告知延迟支付应承担万分之三的每日滞纳金。2016年9月26日润安公司向金恪公司发出了《关于解除C1栋房屋租赁合同的通知函》，内容为：因金恪公司未及时支付租金与物业费，构成违约，故在收到本函之日起正式解除租赁合同，并支付拖欠的租金、物业费、违约金和占用费、注销C1栋项下的工商登记、拆除LOGO、恢复原状交还房屋的义务。9月28日金恪公司收到该合同解除函。
2016年10月9日，金恪公司委托上海A有限公司对C1号楼质量进行了检测，检测报告中反映了C1号楼梁板柱存在51处裂纹，混泥土表面存在63处梁底露筋、梁底有缺陷、梁预埋件锈蚀等，同时还有渗水、漏水现象等问题。
2016年12月8日金恪公司将系争房屋返还给了润安公司，并办理了移交手续。
为本案的诉讼，润安公司委托湖北B有限公司向上海市海华永泰律师事务所交纳了律师费10万元。
一审审理中，金恪公司明确诉请为：1.因润安公司出租的房屋存在严重的质量问题，导致金恪公司没有实际使用系争房屋，合同目的无法实现，故要求解除金恪公司、润安公司于2015年7月3日签订的《东方XX中心租赁合同》，并退还已付租金1,474,067元、押金3,242,419元；2.根据合同第4-1条、9-3的约定，因润安公司违约导致合同解除，润安公司应支付解除合同违约金2,649,378.18元（月租金1,324,689.09元×2）。
润安公司提出，因润安公司已经提出要求法院确认合同解除之诉，故法院不应再判决解除合同，金恪公司主张已经支付的租金和押金金额无误，因金恪公司尚拖欠物业费和租金，故不同意返还已付租金和押金，对金恪公司主张的月租金为1,324,689.09元无异议，但不同意支付违约金。
润安公司明确诉请为：1.润安公司和物业公司催付租金和物业管理费，金恪公司仍拖欠不付，为此润安公司于2016年9月26日向金恪公司发出了解除合同通知函，金恪公司也于2016年9月28日收到，故要求法院确认润安公司、金恪公司于2015年7月3日签订的《东方XX中心租赁合同》于2016年9月28日解除；2.要求注销在系争房屋内的企业登记；3.2015年12月1日至2016年5月31日免租期租金为7,948,134元，2016年9月1日至9月30日的租金为1,324,689元，合计租金为9,272,823元，合同解除后的占有使用费为2016年10月1日至2016年12月8日，使用费为3,002,628.40元；租金的滞纳金，以1,324,689元为本金从2016年8月29日计算至判决生效之日止，以7,948,134元为本金，从2016年9月29日起计算至判决生效之日，均按日万分之三的标准计算；使用费的滞纳金，以1,324,689元为本金，自2016年9月29日起算，以1,324,689元为本金自2016年10月29日起算，以353,250.40元为本金，从2016年10月28日起算，均按每日万分之三标准计算；4.金恪公司支付物业管理费2015年12月1日至2016年12月8日期间的物业管理费3,626,200.04元,并支付相应的滞纳金，以296,520.32元为本金，从2015年12月1日起算，以296,520.32元为本金，自2015年12月21日起，以296,520.32元为本金，自2016年1月21日起算；以296,520.32元为本金，自2016年2月18日起算；以296,520.32元为本金，自2016年3月21日起算；以296,520.32元为本金，自2016年4月20日起算；以296,520.32元为本金，自2016年5月21日起算；以296,520.32元为本金，自2016年6月20日起算；以296,520.32元为本金，自2016年7月21日起算；以296,520.32元为本金，自2016年8月21日起算；以296,520.32元为本金，自2016年9月20日起算，以296,520.32元为本金，自2016年10月21日起算，均按照每日万分之三标准，均计算到判决生效之日止，以66,956.20元为本金，自2016年11月20日起算，按照每日万分之三标准，计算到判决生效之日止；5.根据合同10-4、9-2.1条的约定，金恪公司支付润安公司解除合同违约金7,948,134元（1,324,689元/月×6个月）；6.金恪公司赔偿润安公司律师费损失10万元。润安公司向一审法院申请撤回要求金恪公司返还上海市浦东新区XX路XX号6幢的东方XX中心C1栋房屋、恢复原状、拆除LOGO的诉讼请求。
金恪公司则认为：对于润安公司主张的租金、物业管理费金额无异议，合同中没有约定使用费，对此金额有异议，相关滞纳金起算的日期和日万分之三的标准也无异议，使用费没有约定滞纳金，免租期也没有约定使用费，但是润安公司对上述款项均不同意支付，润安公司没有向金恪公司提供过物业服务，也没有向金恪公司主张催讨过，所以不存在管理费的滞纳金。不同意支付解除合同违约金，同时润安公司主张的违约金过高，根据合同9-3的约定违约金应是月租金的二倍。不同意支付律师费，合同约定支付律师费的约定不对等，润安公司开具的发票抬头也不对。对于相关工商登记润安公司同意向工商部门办理注销手续。
润安公司另提交的物业公司出具的《关于东方万国质量缺陷修复验证会议纪要的情况说明》以及高力国际（东方XX中心）服务中心员工辞职/辞退申请表、中建八局的工作联系单、房屋渗水照片、同类租户的房屋使用情况及其租赁合同，以说明金恪公司取得相关证据的来源问题，中建八局不认可系争房屋存在严重质量问题的事实，房屋仅为轻微渗水、系争房屋所在园区的其他租户也存在同样问题，但均正常装修入住。对此一审法院认为金恪公司从物业公司所取得的相关证据属实，其真实性可予确认，中建八局为系争房屋的总包方，其对房屋是否存在质量问题的自行陈述并不具有证明效力，照片和其他租户的租赁合同等不能真实反映质量问题的真实情况。
一审法院认为，金恪公司、润安公司就系争房屋签订的《东方XX中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。
一、根据合同第6-1条的约定，租赁期间，金恪公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知润安公司修复，润安公司应在接到金恪公司书面通知后尽快进行维修，金恪公司不得擅自处理，如因金恪公司或其雇佣人员擅自处理该等损坏或故障，造成的责任均由金恪公司承担。现从双方的履行情况看，润安公司于2015年8月18日向润安公司交付了房屋，之后金恪公司即以电子邮件的方式向润安公司提出了系争房屋存在的问题，直至2016年6月期间，金恪公司、润安公司相关人员还通过邮件联系，金恪公司多次指出了尚未修复的相关质量问题。虽润安公司认为上述质量问题并不影响使用，且很多问题可在装修时进行修复，但从实际情况看，至2016年7月份，作为系争房屋的专业施工单位和监理单位、设计单位等还在核查系争房屋的幕墙渗漏、单体部分和地下部分结构渗漏等缺陷，在7月14日形成的《7月14日东方XX中心质量缺陷修复验收会议纪要》的会议结论为“现存质量缺陷情况是反复维修未能修复的幕墙渗漏及土建结构渗漏问题，已严重影响使用”，润安公司等单位还要求施工单位负责查找幕墙渗漏原因、土建结构渗漏原因，并出具专项修复方案，直至7月26日润安公司在《工作联系单》中指出，中建八局的施工质量原因导致的大量幕墙及结构渗漏已经严重影响其东方XX中心项目的租售和正常使用，并在当日的会议纪要中，仍尚在讨论幕墙渗漏、地下室地板渗漏等问题的修复处理方案，综上可以看出，系争房屋确实存在幕墙和结构渗漏等多处质量问题，且上述质量问题的核查和维修方案在2016年8月时尚在润安公司和建设施工单位等公司之间讨论和确定，润安公司还多次确认上述质量问题已经严重影响使用，故如润安公司所述，系争房屋的施工单位、幕墙单位等作为施工的专业单位尚在核查质量问题的原因和讨论修复的方案，此时金恪公司如果即投入装修，可能将影响质量问题的核查，也可能导致责任的区分，甚至会进一步扩大损失的存在，在这种情况下，润安公司认为在交付房屋后不影响金恪公司的使用，有些质量问题在装修后可以进行修复的意见，一审法院不予采信。
二、在合同签订后，乙方已经向润安公司支付房屋租金1,474,067元，和押金3,242,419元，而自2015年12月开始，金恪公司已经向润安公司提出房屋质量问题，但润安公司一直未能予以修复，金恪公司的合同目的迟迟未能实现，在此情况下，金恪公司有权拒绝继续支付租金的履行要求，并未因此构成违约。相反，润安公司在未能修复系争房屋的情况下，以金恪公司未支付租金为由于2016年9月26日向金恪公司发函要求解除合同，无事实和法律依据。一审审理中，金恪公司、润安公司双方于2016年12月8日办理了系争房屋的交还手续，故双方租赁合同事实上于润安公司收回租赁房屋之日即2016年12月8日解除。
三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。结合本案事实，润安公司向金恪公司交付的系毛坯房，且双方合同约定系争房屋仅作办公使用，由此可以看出，金恪公司需对毛坯房进行装修后才能入住办公使用，如上所述，现在润安公司未对房屋质量问题进行修复的情况下，金恪公司无法对系争房屋投入装修，更不可能使用，润安公司收取金恪公司租金并无事实依据，已经收取的租金1,474,067元和押金3,242,419元应当予以返还。
四、合同的权利和义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。现一审法院已经认定润安公司因未能及时修复系争房屋的质量问题，即交付的房屋不符合合同约定，致使金恪公司不能实现租赁目的而构成违约，为此，金恪公司基于合同约定要求润安公司支付相当于月租金双倍的违约金，有事实依据，故一审法院确认润安公司应予支付金恪公司解除合同违约金2,649,378.16元。
五、如上所述，金恪公司在接收房屋后因质量问题，实际并未投入使用，就系争房屋的幕墙渗水和结构渗漏等问题，直至2016年7月，相关施工单位在核查和查找原因，由此可见，该属于毛坯房的系争房屋，金恪公司虽已经接收，但在此期间，并未影响润安公司正常的出入和管理，也未影响润安公司对系争房屋的正常维修。润安公司反诉要求支付租金、使用费和物业管理费的请求，如上述第三点所述，一审法院不予支持。润安公司反诉还主张各项费用的滞纳金、违约金和律师费等其余请求，因无事实依据，一审法院亦不予支持。一审审理中，润安公司撤回要求金恪公司返还系争房屋及拆除C栋屋顶LOGO的请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。因工商登记不属于一审法院处理范围，故润安公司要求金恪公司注销相关企业工商登记的诉请一审法院不予处理。
一审法院据此判决：一、确认金恪投资控股股份有限公司与上海润安置业发展有限公司于2015年7月3日签订的《东方XX中心租赁合同》于2016年12月8日解除；二、上海润安置业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还金恪投资控股股份有限公司租金1,474,067元、押金3,242,419元；三、上海润安置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付金恪投资控股股份有限公司违约金2,649,378.16元；四、驳回上海润安置业发展有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63,361元，由上海润安置业发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取78,035元，由上海润安置业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了六组证据：1.房屋交接单、关于C1楼交房情况的补充备忘、图纸交接单，欲证明上诉人交付的租赁房屋符合相关验收规定以及双方约定，且上诉人承担的维修义务仅为督促工程总包单位与被上诉人装修同步进行维修及更换、被上诉人负有装修义务；2.被上诉人于2016年4月1日所发邮件及附件，证明系争房屋仅存在局部轻微幕墙渗漏问题，完全不影响使用，可通过室内装修解决；且从被上诉人照片拍摄角度来看，被上诉人在系争房屋内，故其实际占用了系争房屋；3.被上诉人以及八家被上诉人的关联公司的工商基本信息及内档材料，欲证明被上诉人及其多家关联公司已在系争房屋注册登记住所，即已实际使用系争房屋，且系争房屋具备办公使用条件；4.上诉人与案外人签订的《房屋租赁合同》，欲证明系争房屋具备办公使用条件，已于2017年6月另行提供给案外人使用，不存在影响房屋使用的质量问题；5.被上诉人员工殷某的情况说明；6.殷某与被上诉人人事部门邮件往来，欲证明被上诉人系自身原因导致经营收缩，已没有能力继续承租及支付租金故而要求解除合同，而非因房屋质量问题导致合同无法履行。被上诉人质证认为，对证据1、2、3的真实性没有异议，但上诉人的证明目的不能成立，上诉人并未履行相应义务、被上诉人就漏水问题一直向上诉人提出维修要求但始终没有解决，被上诉人注册公司完全显示了被上诉人履约的意愿、但房屋严重质量问题导致被上诉人无法进场装修正常使用。对证据4、5、6的真实性和关联性都不予认可，殷某如作为证人应出庭接受双方当事人质证。本院认为，上诉人提供的证据4、5、6因被上诉人对上述证据的真实性有异议且证人未出庭作证故本院不予采纳。上诉人提供的证据1、2、3因被上诉人对真实性没有异议，故本院予以确认。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2015年8月就系争房屋办理交接手续，被上诉人于2015年9月25日将房屋验收报告及整改通知书发送给东方XX中心物业公司，2015年12月及2016年4月起多次就C1栋房屋的漏水问题向上诉人方发送邮件要求解决，上诉人虽督促总承包单位维修但并未修复。被上诉人已按约支付租金至2016年8月。2016年7月，上诉人、中建八局、监理单位、设计单位、物业单位共同形成的几次会议纪要中明确了系争房屋存有“幕墙渗漏、结构渗漏”的问题，并确认“已严重影响使用”。上诉人虽认为会议纪要不应被法院采用，但并未否认会议纪要的真实性，故至2016年7月会议纪要已确定系争房屋存有质量问题影响使用。而此时被上诉人按约支付租金并无违约行为，故被上诉人在知晓会议纪要内容后，以租赁目的不能实现为由诉至法院要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，应予支持。被上诉人通过起诉要求解除双方的租赁合同，因此合同解除日期应为一审被上诉人的起诉状送达上诉人之日即2016年10月19日。一审法院以上诉人实际收回系争房屋之日即2016年12月8日作为合同解除日期有误，本院予以更正。合同解除系上诉人交付的房屋不符合合同约定所致，因此被上诉人要求上诉人承担月租金双倍的违约金，具有合同依据，应予支持。被上诉人已支付的押金，上诉人亦应返还。但是自2015年8月18日双方签署《房屋交接单》后，系争房屋即在被上诉人的实际掌控之下，至2016年12月8日被上诉人才将系争房屋返还上诉人，且被上诉人及其关联公司亦实际在系争房屋内注册公司，故被上诉人要求全部返还租金的诉请，本院不予支持。鉴于系争房屋确实存有质量问题，故本院对被上诉人应当承担的租金的标准酌情予以调整。上诉人对被上诉人至2016年8月前已付租金和押金数额并无异议，故被上诉人已付租金为1,474,067元，本院据此确定至2016年8月被上诉人应付租金为1,179,254元，上诉人应返还被上诉人租金294,813元。
关于上诉人一审的反诉请求，如前所述，本院已认定系争租赁合同解除系上诉人违约所致，故上诉人要求确认租赁合同于2016年9月28日解除的诉请，本院不予支持。但被上诉人占用系争房屋至2016年12月8日才返还，故被上诉人应当承担其占用期间的租金及使用费。双方均确认合同约定的月租金为1,324,689.09元，本院酌情调整为月租金1,059,751元。按此标准，被上诉人应支付2016年9月1日至2016年10月19日的租金及2016年10月20日至2016年12月8日的使用费3,461,853元。鉴于本案合同解除系上诉人违约所致，上诉人要求被上诉人承担免租期内的租金，以及拖欠租金滞纳金、违约金和律师费的诉请，均缺乏依据，本院不予支持。同时，考虑到本案实际情况以及被上诉人亦未装修系争房屋，故对上诉人要求被上诉人支付物业管理费及滞纳金的诉请，本院亦不予支持。关于上诉人要求被上诉人注销相关企业工商登记的诉请，因不属于法院处理范围，故本院对此不予处理。
综上所述，上诉人润安公司的上诉请求部分成立；一审判决部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初72300号民事判决第三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初72300号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、确认金恪投资控股股份有限公司与上海润安置业发展有限公司于2015年7月3日签订的《东方XX中心租赁合同》于2016年10月19日解除；
四、上海润安置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还金恪投资控股股份有限公司租金人民币294,813元、押金人民币3,242,419元；
五、金恪投资控股股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海润安置业发展有限公司租金及使用费人民币3,461,853元；
六、驳回金恪投资控股股份有限公司的其余本诉请求；
七、驳回上海润安置业发展有限公司的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费63,361元，由金恪投资控股股份有限公司负担8,255元，上海润安置业发展有限公司负担55,106元；反诉案件受理费减半收取78,035元，由金恪投资控股股份有限公司负担17,247元，上海润安置业发展有限公司负担60,788元。二审案件受理费人民币141,396元，由金恪投资控股股份有限公司负担25,502元，上海润安置业发展有限公司负担115,894元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年二月十一日
书记员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十六条
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……