�京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第6771号
原告北京亿城物业管理有限公司，住北京市海淀区长春桥路11号2号楼17层1701室。
法定代表人化向东，总经理。
委托代理人杜美萍，女，1988年3月3日出生。
委托代理人蔡晓霁，北京大成律师事务所律师。
被告沈伟，男，1975年8月7日出生。
委托代理人赵虎，北京市东易律师事务所律师。
原告北京亿城物业管理有限公司（以下简称：亿城物业公司）与被告沈伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告亿城物业公司的委托代理人杜美萍、蔡晓霁、被告沈伟的委托代理人赵虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿城物业公司诉称：2004年5月15日，被告沈伟入住北京阳光四季花园房地产开发有限公司开发建设的北京市大兴区北京经济技术开发区天宝园四里卡尔生活馆×号房屋，该房屋的建筑面积为201.92平方米。2006年3月1日，北京阳光四季花园房地产开发有限公司和我公司签订《卡尔生活馆物业委托管理合同》，选聘我公司作为卡尔生活馆小区的前期物业管理企业。在物业管理服务合同履行过程中，我公司全面适当履行了合同项下各项义务，尽职尽责地提供了物业管理服务，但被告沈伟长期拖欠物业管理费，经多次催告后仍旧拒绝支付。被告沈伟的行为已经构成违约，合同约定按照每日千分之三计算违约金过高，我公司主张按照中国人民银行五年期整存整取利息计算违约金。我公司起诉要求人民法院判决被告沈伟支付自2008年6月1日至2013年12月31日的物业费35174.33元及违约金8353.9元，并承担本案诉讼费。
被告沈伟辩称：我不同意原告亿城物业公司的全部诉求，理由如下：1、原告亿城物业公司侵犯我的权益�2005年物业公司保安队长利用职务之便在我家行窃，给我造成损失最终没有赔偿；2、原告亿城物业公司没有按照合同约定和法律规定提供物业服务，24小时热水没有、暖气不热、消防通道被堵、小区内私搭乱建、小区内停车混乱、设备损坏不修理、小区内垃圾遍地；3、原告亿城物业公司擅自改变公共建筑和设施的用途用于牟利，把小区南侧、西侧最外侧公共绿地交给业主作为个人的花园，把小区会所出租，把人行通道改装车位，把公告栏改广告牌用于出租；4、原告利息计算错误，原告、被告之间关于物业费产生争议，本来就不应该有违约金，再加上物业费是一年一年发生的，不应该按照5年利率计算；5、我没有得到过催交物业费的通知。综上，我不同意支付物业费。
经审理查明：被告沈伟系北京市北京经济技术开发区天宝园四里卡尔生活馆×号（以下简称：涉诉�屋）的业主，该房屋建筑面积为201.92平方米；2004年5月15日，北京中实杰肯道夫物业管理公司第五分公司（乙方）与被告沈伟（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由乙方为甲方提供前期物业服务，服务期限自2004年4月1日至业主委员会与物业企业重新签订物业管理委托合同止，同时约定物业管理费的标准为每建筑平米每月2.6元，各年度物业费于上一年5月1日至5月31日之间一次性全额缴纳；2006年2月28日，北京中实杰肯道夫物业管理公司第五分公司终止提供前期物业服务，涉诉房屋所在小区开发商北京阳光四季花园房地产开发有限公司重新委托原告亿城物业公司自2006年3月1日对卡尔生活馆小区提供物业服务；被告沈伟认可从2006年3月1日至今，卡尔生活馆小区的物业服务由原告亿城物业公司提供，被告沈伟交纳了2007年6月1日至2008年5月31日的物业费6299.88元，未交纳自2008年6月1日至2013年12月31日的物业费。
庭审中，被告沈伟为证明原告亿城物业公司未尽物业管理职责，向法庭提交了于2014年8月10日拍摄的照片48张，主张卡尔生活馆小区内存在业主私搭乱建、业主占用公共绿地、业主占用安全通道和消防通道用于停车、公共建筑违法出租、公共宣传栏变广告栏、垃圾遍地等情况，原告亿城物业公司仅认可部分照片的真实性，认可业主私搭乱建、占用公共部位的事实，但主张其公司多次跟业主沟通，并且已经将相关情况向行政部门报告，已经尽到了物业服务的职责，认可部分房屋出租的事实，但主张房屋系开发商出租，与其公司无关，认可广告栏存在的事实，但主张广告栏本身系广告栏，并非公告栏改造，不认可垃圾遍地的事实，主张垃圾清理有特定时间安排；被告沈伟为证明原告亿城物业公司未尽物业管理职责，还向法庭提交了卡尔生活馆装修标准1份和起诉明细单1份，主张24小时热水和红外线防御系统均损坏，且涉诉房屋暖气不热，原告亿城物业公司主张该两项服务系开发商承诺，暖气系供暖公司提供，均与本案无关；被告沈伟主张涉诉房屋在2005年被物业公司工作人员盗窃，原告亿城物业公司认可盗窃的真实性，但主张盗窃未发生在其公司物业服务期间，且其公司已减免被告沈伟2006年6月1日至2007年5月31日的物业费作为补偿，为证明盗窃金额和补偿事实，原告亿城物业公司向法庭提交了鉴定结论通知书1份和收款通知1份，被告沈伟认可鉴定结论通知书的真实性，但主张有部分财物未被列入鉴定结论中，不认可收款通知的真实性，主张从未与物业公司达成减免协议，经询问，被告沈伟认可未交纳2006年6月1日至2007年5月31日的物业费，原告亿城物业公司主张不再收取该期间的物业费作为盗窃事件的�偿。
原告亿城物业公司为证明其公司尽到了物业服务职责，向法庭提交了私搭乱建档案目录5页、告知函1份及公函1份，主张其公司就小区的私搭乱建行为进行了相应的管理，向业主发送了告知函，向政府部门发送了公函，被告沈伟不认可该组证据的真实性，主张系原告亿城物业公司自行制作的证据，并主张原告亿城物业公司未尽到阻止私搭乱建的职责。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、商品房买卖合同、物业管理服务协议、收据、照片、公函、公告函等证据在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然原告亿城物业公司与被告沈伟之间没有直接签订物业服务合同，但原告亿城物业公司系开发商委托的前期物业服务单位，被告沈伟作为卡尔生活馆小区的业主，应当受前期物业合同的约束。被告沈伟在接受了原告亿城物业公司提供的物业服务后，应当及时足额缴纳相应的物业费，故对原告亿城物业公司要求被告沈伟支付物业费的诉讼请求予以支持。
物业管理服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量。鉴于原告亿城物业公司基本保障了小区内物业管理的正常运转，故对被告沈伟以原告亿城物业公司物业管理服务有瑕疵为由拒交物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。被告沈伟辩称物业公司员工盗窃造成损失一节，鉴于原告亿城物业公司同意减免一年物业费作为补偿，且该盗窃事件发生在其他物业公司服务期间，故对于被告沈伟的该项抗辩意见，本院不予支持。被告沈伟辩称生活热水、暖气存在问题一节，与本�不属于同一法律关系，被告沈伟可另行解决。被告沈伟的其他辩解意见，未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。关于违约金一节，原告亿城物业公司未提供明确的合同依据，且原告亿城物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告沈伟未支付物业服务费系事出有因，本院为督促原告亿城物业公司提高物业服务质量，改进服务措施，对原告亿城物业公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。
需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、�告沈伟给付原告北京亿城物业管理有限公司自二ＯＯ八年六月一日起至二Ｏ一三年十二月三十一日止的物业服务费共计三万五千一百七十四元三角三分（于本判决生效之日起十日内履行）；
二、驳回原告北京亿城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百四十四元，由原告北京亿城物业管理有限公司负担八十五元，由被告沈伟负担三百五十九元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉�理。
代理审判员 彭珍珍
二〇一四年九月三日
书 记 员 李金益