江苏省江阴市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）澄商特字第00003号
申请人富登投资信用担保有限公司江阴分公司，住所地江阴市人民中路289号-2泓昇商务大厦14楼A座。
负责人严岗，该公司总经理。
委托代理人赵越、吴卫新，富登投资信用担保有限公司员工。
被申请人查正宇。
委托代理人查正雷。
委托代理人赵振惠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。
申请人富登投资信用担保有限公司江阴分公司（以下简称富登公司）于2015年7月17日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由独任审判员杨奕进行了审查。
申请人富登公司称：主债务人江阴市华东织布有限公司（以下简称华东公司）为补充流动资金向中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡市分行（以下简称邮储银行）申请短期流动资金贷款，并委托富登公司为其借款提供担保，为此双方签订编号为富委（2013）7301号《最高额委托担保合同》及补充协议。2014年3月10日，富登公司依约与邮储银行签订编号为320247151009140300020001号的《小企业保证合同》，约定由富登公司为主债务人华东公司与邮储银行之间的编号为32024715100214030002号《小企业流动资金借款合同》项下的贷款提供保证，担保债权包括全部主债权本息及相关费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为主债权履行期届满之日起两年。同时，查正宇与富登公司签订了编号为富抵（2013）8698号《最高额反担保抵押合同》，查正宇以其所有的土地和房产提供最高额反担保抵押，最高额反担保抵押项下担保责任的最高限额为645万元，抵押担保范围为富登公司为主合同债务人所担保的全部债务，包括但不限于全部本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及主合同债务人与富登公司在《最高额委托担保合同》及其修订或补充中约定主合同债务人应当支付的费用、违约金、滞纳金、赔偿金等，以及富登公司为代偿主合同项下的债务及向主合同债务人追偿而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、与财产保全相关的费用、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等。合同签订后，2013年2月25日富登公司与查正宇在江阴市住房保障和房产管理局产权监理处办理了相应的抵押登记手续。上述合同签订后，2014年3月24日，邮储银行向华东公司发放贷款500万元，借款到期日为2015年3月23日。根据邮储银行的《履行担保责任通知书》，因华东公司未按期归还，富登公司根据邮储银行的要求，于2015年4月27日向邮储银行代偿本息合计5054741.77元。故申请依法裁定：一、准予对查正宇所有的坐落于江阴市华士镇环东路373号房产[房产证号：澄房权证江阴字第fhs00055**号]、3××号房产[房产证号：澄房权证江阴字第fhs00056**号]、3××号房产[房产证号：澄房权证江阴字第fhs00056**号]、3××号房产[房产证号：澄房权证江阴字第fhs00055**号]采取拍卖、变卖等方式依法变价。二、富登公司对上述房地产以拍卖、变卖等方式依法变价所得款项在富登公司代偿的银行贷款本息合计5054741.77元以及代偿日次日（2015年4月28日）起至实际偿还日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金、申请费优先受偿。三、本案申请费用由查正宇承担。
被申请人查正宇辩称：对富登公司所述事实无异议。查正宇目前欠缺还款能力，希望对方予以宽限。
本院经审查查明：2013年1月31日，华东公司与富登公司签订编号为富委（2013）7301号《最高额委托担保合同》，约定：华东公司与邮储银行在2013年1月31日至2016年1月30日期间签署的借款协议及授信协议（即主合同）在最高本金金额645万元范围内委托富登公司为其提供保证；查正宇以江阴市华士镇环东路373号、3××号、3××号、3××号房产提供反担保；华东公司违反主合同约定，未按期偿还主债务的，应当向富登公司支付违约金，违约金按未偿还主债务金额每日千分之三收取；华东公司违反主合同约定，未按期偿还主债务，主合同债权人要求富登公司承担担保责任和其他民事责任的，富登公司除依法向华东公司追偿代偿的本息、主合同债权人实现债权的费用等，还有权要求华东公司承担本合同约定的违约金、滞纳金、赔偿金、实现债权的费用等。同日，查正宇与富登公司签订编号为富抵（2013）8698号《最高额反担保抵押合同》，约定：针对富委（2013）7301号《最高额委托担保合同》项下富登公司为华东公司提供的保证，查正宇愿以华士镇环东路373号、3××号、3××号、3××号房产及国有土地使用权提供反担保抵押。反担保抵押的范围包括富登公司为华东公司担保的债务，华东公司在富委（2013）7301号《最高额委托担保合同》及其补充协议项下应当支付的费用、违约金、滞纳金、赔偿金等，富登公司代偿主合同项下债务及向华东公司追偿产生的费用。2013年2月25日，富登公司与查正宇就华士镇环东路373号、3××号、3××号、3××号房屋办理了抵押登记，他项权证号分别为：澄房他证江阴字第f2013025**号、澄房他证江阴字第f2013025**号、澄房他证江阴字第f2013025**号、澄房他证江阴字第f2013025**号，抵押金额分别为：1418600元、2194200元、1418600元、1418600元。2014年3月10日，华东公司与富登公司签订编号为富委（2013）7301-1的《<最高额委托担保合同>补充协议》，就富委（2013）7301号《最高额委托担保合同》部分内容协议变更，其中授信额度变更为500万元。
2014年3月10日，华东公司与邮储银行签订编号32024715100214030002号《小企业流动资金借款合同》，约定华东公司向邮储银行借款500万元，借款期限不超过12个月，具体期限以借据为准，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮20%,按月付息,到期一次还本。同日，富登公司与邮储银行签订编号为320247151009140300020001号的《小企业保证合同》，约定：富登公司为华东公司的前述借款向邮储银行提供连带责任保证；保证范围包括主合同项下本息、实现债权的费用等；保证期间为自该合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。2014年3月24日，邮储银行向华东公司发放贷款500万元，放款单载明贷款期限为2014年3月24日至2015年3月23日，正常利率7.2%，逾期利率10.8%。后华东公司未按约定履行还款义务。2015年4月21日，邮储银行向富登公司发出《履行担保责任通知书》，要求富登公司于2015年4月30日前履行保证责任，代偿32024715100214030002号《小企业流动资金借款合同》项下借款本金500万元，利息及罚息61581元，合计5061581元。2015年4月27日，富登公司向邮储银行代偿本金500万元，利息及罚息54741.77元，合计5054741.77元。同日，邮储银行向富登公司出具《履行保证责任证明书》，载明前述代偿情况。
以上事实，有《最高额委托担保合同》及其补充协议、《最高额反担保抵押合同》、他项权证、《小企业流动资金借款合同》、《小企业保证合同》、银行贷款放款单、《履行担保责任通知书》、《履行担保责任证明书》及当事人陈述予以证明。
本院认为：华东公司向邮储银行借款，富登公司为其提供保证，查正宇向富登公司提供抵押作为反担保，借款及担保均合法有效。富登公司于2015年4月27日向邮储银行代偿华东公司欠款5054741.77元，根据合同约定，富登公司于2015年4月28日起有权向华东公司主张违约金。富登公司自愿将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定。华东公司结欠富登公司代偿款5054741.77元及违约金，查正宇为上述债务以其所有的房产提供抵押担保并办理了抵押登记，富登公司依法对抵押财产享有优先受偿权。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人查正宇名下的坐落于江阴市华士镇环东路373号房产（房屋所有权证号：澄房权证江阴字第fhs00055**号）、江阴市华士镇环东路3××号房产（房屋所有权证号：澄房权证江阴字第fhs00056**号）、江阴市华士镇环东路3××号房产（房屋所有权证号：澄房权证江阴字第fhs00056**号）、江阴市华士镇环东路3××号房产（房屋所有权证号：澄房权证江阴字第fhs00055**号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人富登投资信用担保有限公司江阴分公司以江阴市华士镇环东路373号房屋在1418600元范围内、江阴市华士镇环东路3××号房屋在2194200元范围内、江阴市华士镇环东路3××号房屋在1418600元范围内、江阴市华士镇环东路3××号房屋在1418600元范围内就依法变价后所得款项对查正宇所欠代偿款5054741.77元、2015年4月28日起至实际给付之日止的违约金（以代偿款5054741.77元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）及本案受理费、保全费优先受偿。
本案受理费15765元，保全费5000元，合计20765元（富登投资信用担保有限公司江阴分公司已预交），由查正宇负担，于本裁定生效之日起五日内直接支付给富登投资信用担保有限公司江阴分公司。
本裁定为终审裁定。
审判员 杨 奕
二〇一五年八月十日
书记员 姚盛中
本案援引法律法规
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。