宋体仿宋华文中宋江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)扬民终字第0082号上诉人（原审被告）蔡德峰。委托代理人梅生，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴家顺。委托代理人季金楼，江苏宝宇律师事务所律师。上诉人蔡德峰因与被上诉人吴家顺房屋租赁合同纠纷一案，不服宝应县人民法院(2013)宝民初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：吴家顺与蔡德峰于2012年4月18日签订房屋《租赁协议书》，吴家顺将其所有的位于宝应县时代广场北门市5栋5110、5111、5210房屋出租给蔡德峰经营餐饮，租期从2013年1月1日至2015年12月31日止，租金参照周边同类房屋标准，如蔡德峰不能保证租金达周边租金标准，则吴家顺有权提前收回房屋，蔡德峰应无条件服从；定于每年9月30日前一次性付清次年一年房租，如延期，吴家顺有权收回房屋，蔡德峰无条件移交吴家顺。因蔡德峰未能及时交付房租，吴家顺诉至法院，请求判令解除其与蔡德峰于2012年4月18日签订的房屋《租赁协议》，并要求蔡德峰交还房屋，承担交还房屋前的租金。后在诉讼中，吴家顺自愿补偿蔡德峰50000元，并放弃2013年10月30日前的租金。原审法院认为：双方于2012年4月18日签订的房屋租赁协议不违反相关法律法规的规定，合同双方均应按照合同约定的各项条款全面履行。蔡德峰至今还拖欠2013年度的租金，按双方约定2014年度租金应在2013年9月30日前交付，而蔡德峰至今分文未付，蔡德峰显属违约，应承担本案的全部责任，对吴家顺主动补偿蔡德峰转让费50000元，主动放弃2013年10月30日前租金，同意蔡德峰将租赁房屋内的可移动财产带走的意见，依法予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴家顺与蔡德峰于2012年4月18日签订的《租赁协议书》从2013年10月30日起解除；二、吴家顺一次性补偿蔡德峰转让费50000元，（本判决生效后十日内给付）；三、蔡德峰于本判决生效后十日内腾清可移动的财产，将租赁房屋交还吴家顺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由蔡德顺负担。宣判后，蔡德峰不服，向本院提起上诉称：1、我与吴家顺所签订的租赁协议没有关于租金的明确约定，是缺乏合同基本要件的租赁合同，对此，吴家顺应承担责任。吴家顺提出租金上涨，要涨至14万元，没有事实依据。2、吴家顺提出2013年租金上涨的请求，是在2013年之后才提出的，并未依据合同约定，在2013年1月1日前3个月提出。3、我承租该处房屋，花费了238000元的转让费和将近8个月的使用权，又花费十几万元进行装修，投资巨大，而在我租赁仅半年时，吴家顺就要求解除合同是违法的。4、吴家顺给予的5万元赔偿远远不足以弥补我的损失。综上，其请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。其在二审未提交新的证据。被上诉人吴家顺答辩称：蔡德峰的上诉请求不符合事实。从租赁协议来看，租金可以参照周边的房屋租金上涨的，我方在一审已经提交了周边租金涨价的依据。退一步说，就是按照原合同不涨租金，蔡德峰至今只缴纳了75000元，还差13000元未缴，且已交部分分多次支付，违反了协议关于一次性交清的约定，属于严重违约。按约蔡德峰也应该缴纳2014年的租金了。请求二审驳回上诉，维持原判。其在二审未提交新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。另查明：涉案房屋曾由吴家顺出租给周游，约定年租金为88000元。2012年4月18日，蔡德峰与吴家顺签订了租赁协议，由蔡德峰承租涉案房屋。此时，吴家顺与周游的租赁合同尚未到期，此，蔡德峰向周游支付了238000元的转让费（含装潢补偿和2012年4月至12月的房租）。蔡德峰与吴家顺所签订的租赁协议中约定，租期从2013年1月1日至2015年12月31日，2013年租金，根据周边情况上涨。租金每年9月30日由蔡德峰一次性付清次年一年房租。双方均认可，未上涨的年租金为88000元。合同签订后，蔡德峰于2012年4月18日至2013年7月1日，分四次共缴纳租金75000元。2013年6月，吴家顺两次发函给蔡德峰，第一次要求将年租金上涨至12万，第二次要求上涨至13万，蔡德峰均未回复。因店铺经营状况较差，蔡德峰于2013年2月底开始试图将承租权转让。二审的争议焦点为：1、吴家顺是否有权解除租赁协议？2、蔡德峰能否就其支出的转让费和装潢费用向吴家顺主张赔偿？本院认为：关于争议焦点一，吴家顺有权解除租赁协议。理由：1、吴家顺与蔡德峰在租赁协议中，对于年租金约定为“2013年租金根据周边上涨情况”，属于约定不明。当事人约定不明时，可根据合同其他条款以及案件事实来综合认定当事人签订合同时的真实意思表示。结合吴家顺与案外人周游的约定，以及本案双方当事人的陈述，对合同条款应理解为：年租金上涨的基数为88000元，当周边租金上涨时，吴家顺有权要求讼争房屋租金上涨，但应于每年6月30日（即约定的租金缴纳期限提前三个月）前，提出对次年租金上涨的要求。据此，对于2013年租金，吴家顺若有意上涨，其应于2012年6月30日前提出主张。2、现吴家顺所提供的证据，仅能证明其于2013年6月才提出对2013年房租上涨的要求，已违反了合同约定。因此，蔡德峰应承担的2013年的租金，应认定为88000元。3、对于2013年租金，根据合同约定，蔡德峰应于2012年9月30日给付，但直至2013年7月1日，蔡德峰才缴纳了75000元，仍欠付13000元；2014年的房租，蔡德峰本应于2013年9月30日前给付，但至今分文未缴。据此，吴家顺可以行使约定解除权。关于争议焦点二，根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该案中，蔡德峰系违约方，吴家顺在行使解除权后，可收回房屋。现蔡德峰以其投入巨大，且吴家顺在合同履行中亦有过错为由，要求吴家顺赔偿损失。本院认为，蔡德峰支付给周游的转让费238000元，本就包含8个月的租金以及装修补偿，且系蔡德峰与周游间的约定，与吴家顺无关；蔡德峰装修店铺的投入，根据双方合同约定以及相关法律规定，店铺中可移动的物品蔡德峰可带走，不可移动的装饰装潢应归出租方吴家顺所有。现吴家顺同意蔡德峰取走可移动财产，因此，蔡德峰要求赔偿损失的主张无事实依据。至于吴家顺给予蔡德峰5万元补偿作为装潢补偿，系吴家顺的自愿行为，并不违反法律规定，应予准许。综上，上诉人蔡德峰的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由蔡德顺负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一四年三月十二日书 记 员  任 群附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；