辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初1779号原告：王青。委托诉讼代理人：张志鹏，辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁梦，辽宁社和律师事务所实习律师。被告：大连海上郡房地产开发有限公司。法定代表人：唐亦农。第三人：大连市住房公积金管理中心。法定代表人：于保和，该中心主任。委托诉讼代理人：赵展，该中心法规处科员。原告王青与被告大连海上郡房地产开发有限公司（以下简称海上郡房地产公司）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王青的委托诉讼代理人张志鹏、刁梦，第三人公积金管理中心委托诉讼代理人赵展到庭参加诉讼，被告海上郡房地产公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王青向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号WHT201202399）;2.判令被告返还原告已支付的首付款128837.84元；3.判令被告支付原告已向第三人偿还的本金及利息共计56534.83元；4.判令被告赔偿原告支付的契税、手续费及其他相关办理费用共计4656.38元；5.判令解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还案涉房贷款部分未偿还的本金及利息；6.判令被告支付违约金6976.76元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于大连长兴岛临港工业区广兴街47号2单元4层3号房，该房面积82.82平方米，总房款为348837.84元。原告按照合同约定支付了首付款128837.84元，并在第三人处贷款220000元。但被告未能按照合同约定在2013年7月31日前将房屋交付给原告，且至今未能交付。被告的行为严重违反了合同约定。现原告要求按照《商品房买卖合同》第七条的约定解除合同，退还已支付的购房款及利息，支付已付房款2%的违约金，并赔偿原告的损失。因《商品房买卖合同》解除，故原告请求解除与第三人签订的贷款合同，并要求被告将收受的购房贷款和购房款�本金及利息分别返还给第三人和原告。综上，为维护原告的合法权益，现依法向法院起诉。庭审中，原告明确表示，对于第3项和第5项的诉讼请求以第三人公积金提供的数据为准。被告海上郡房地产公司未到庭亦未答辩。第三人公积金管理中心述称,由原告负责向我中心一次性偿清尚欠的借款本金193637.77元、利息3956.09元、罚息16.67元（暂计算至2016年12月30日，共计197610.53元）及至清偿日止的利息、罚息后，同意解除《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号为：08201201697，以下简称抵押借款合同）；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年9月14日，原告与我中心签订《抵押借款合同》，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款220000元，购买位于大连长兴岛临�工业区广新街47号2-4-3室的商品房，并以该商品房进行抵押担保；该合同同时约定，本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年10月10日，我中心依照原告的委托按《抵押借款合同》的约定，将220000元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告诉至法院要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，同时要求解除与我中心签订的借款合同。考虑到原告的行为极可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息、罚息后，在此基础上，我中心同意解除与原告签订的《抵押借款合同》。2012年8月31日，我中心与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》（以下简称协议，合同编号：2012080026）。协议约定被告应为我中心向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。经审理查明：2012年7月11日，原、被告签订合同编号为WHT201202399号的商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区广新街47号2单元4层3号房屋，建筑面积82.82平方米，总房款348837.84元；首付款128837.84元于2012年7月10日支付（含定金2万元），余款220000元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户。出卖人应当在2013年7月31日前将经建设单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。上�合同的出卖人处加盖被告公司合同专用章及“唐亦农”小印章，买受人处由原告王青签名。原告按照合同约定向被告支付了首付款128837.84元，该商品房买卖合同已在房产部门备案。被告至今未交付案涉房屋。2012年9月14日，原告为购买案涉房屋支付的保证费、代办手续费、契税、印花税、所有权证工本费、他项权证工本费共计4656.38元。2012年9月14日，原告与第三人签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及个人住房公积金贷款保证合同。2012年10月10日，第三人将220000元案涉房屋贷款支付给被告。截至2016年12月14日，原告已向第三人偿还本金26362.23元，利息32094.02元，本息合计58456.25元，尚欠本金193637.77元未偿还。2012年8月31日，第三人与被告签订个人住房政策性贷款合作协议，约定被告为第三人向原告发放�贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用提供连带保证责任。另查，案涉房屋已办理预售商品房抵押登记，抵押权人是第三人公积金管理中心。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实，有原告王青提供的商品房买卖合同、发票、个人住房抵押贷款合同、个人公积金贷款保证合同、还款情况明细、还款计划表、大连金亿住房置业服务有限公司委托合同、大连市住房置业担保有限公司保证费发票、中国建设银行代收印花税交款单等代办代缴手续费收费单、中国建设银行大连市分行个人住房公积金贷款委托转账还款协议、借款业务代收代缴费用一览表、个人政策性抵押贷款业务服务收费单，第三人公积金管理中心提供的大连市公积金管理中心个人住�抵押借款合同、预售商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算、个人住房政策性贷款合作协议以及原告和第三人当庭陈述在卷为凭，且经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告王青与被告海上郡房地产公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方在合同上签字或盖章时合同成立并生效。合同生效后，双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款及缴纳相关费用的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同，并按累计付款的1%支付违约金。现原告认为违约金约定过低，要求参照双方合同第七条买受人逾期付款的违约责任中2%的约定进行调整，即6976.76元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告要求解除商品房买卖合同并支付违约金6976.76元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款128837.84元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告为购买案涉房屋所交纳的保证费、代办手续费、契税、印花税、所有权证工本费、他项权证工本费共计4656.38元，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行诉讼解决。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办�抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，�中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王青与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年7月11日签订的商品房买卖合同；二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王青购房首付款128837.84元；三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王青违约金6976.76元；四、解除原告王青与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年9月14日签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；五、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告王青截至2016年12月14日已向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的借款本金及利息58456.25元；六、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还原告王青贷款本金193637.77元，并按照原告王青与第三人大连市住房公积金管理中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；八、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告王青、被告大连海上郡房地产开发有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；九、驳回原告王青的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4240元，公告费560元，合计4800元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担4750元，由原告王青负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  李 蓓代理审判员  宫元达二〇一七年一月五日书 记 员  化凌弘