江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初2850号
原告:朱金，男，1982年1月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。
被告：朱峰，男，1979年11月10日生，汉族，住苏州市相城区。
委托诉讼代理人：周逸宵，江苏陈全兴律师事务所律师。
原告朱金与被告朱峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱金及其委托的诉讼代理人刘银，被告朱峰及其委托的诉讼代理人周逸宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱金向本院提出诉讼请求：判令被告腾空涉案房屋、恢复房屋原状，支付房屋租金、违约金及利息，结清物业费、水电费，承担案件诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、请求判决被告支付欠付的苏州市姑苏区苏站东路××-×××号房屋租�（自2016年10月1日至2017年4月14日,按每月7138.8元计算），以物业欠费为准支付物业费、水电费。2、请求判决被告支付违约金7138.8元。3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原（甲方）、被告（乙方）于2015年12月7日签订《商铺租赁协议》，约定将本市姑苏区苏站东路×××××-×××号商铺租赁给被告作为商铺使用。租期自2015年12月15日起至2018年12月14日止，租金135元/月/平方米，即每月7138.8元。为确保房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同时同时缴纳一个月的租金7138.8元作为房屋使用保证金，合同期满结清所有费用后方可退回。同时约定，乙方不得以任何形式转让、转租、转借、抵押等，交还房屋应当恢复商铺原状。乙方迟延交付房租超过10天的，原告可单方解除合同，任何一方违约造成合同终止的，应向对方赔偿相当于一个月的租金作为违约金，并�偿其他损失和费用。合同签订后，被告分两次支付了租金67818.6元、押金7138.8元，其余租金拒不支付，原告按照合同约定于2017年4月19日通知被告解除合同并返还房屋等，被告拒绝履行。因保证金与违约金都是一个月的租金，预收的保证金作为被告的违约金。请求法院支持原告诉求。
被告朱峰辩称：被告已于2017年4月11日与房东高金峰签订新的商铺租赁协议，租期起始日期为2017年4月15日，原、被告之间的租赁期限亦应当至2017年4月15日止。被告有权继续使用涉案房屋，原告无权要求被告返还房屋并恢复原状。原、被告之间租赁合同约定了2.5个月的免租期，故被告自2016年12月15日至2017年4月15日止结欠原告租金28555.2元。因原、被告与案外人孙某、刘某存在诉讼，2017年2月左右原告向被告表示在诉讼结束后再对×××号商铺房租进行结算，故并非是被告不愿意缴纳租金，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：位于苏州市姑苏区苏站东路××-×××号的房屋由苏州中锐金汇置业有限公司（以下简称中锐置业公司）开发、建设。
2015年12月，中锐置业公司（甲方、出租人）与朱金（乙方、承租人）签订《尚城商业街租赁合同》。双方约定，中锐置业公司将尚城商业街A区××-×××出租给朱金，租赁期限自2015年12月16日起至2018年12月15日止。2015年12月7日，原、被告签订本市姑苏区苏站东路《×××××-×××商铺租赁合同》，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），约定租期为三年，自2015年12月15日起至2018年12月14日止，其中免租期为2015年12月15日至2016年2月28日。租金为135元/平米/月，商铺面积52.88平方米，即每月租金7138.8元，租金与物业费每六个月为一个支付周期，在每个周期结束前10天一次性付下一周期的租金，在合同签订时被告需付清第一个支付周期的房租。同时约定，被告交纳1个月的租金作为保证金。在房屋租赁期间发生的一切费用由被告负责。如被告迟延交付房租超过十天的，原告有权解除合同。任何一方违约造成合同终止的，需向对方赔偿一个月的租金作为违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告共向原告支付租金67818.6元及押金7138.8元。
因中锐置业公司在租赁期间将涉案商铺出售。2016年10月16日，中锐置业公司与朱金、高文武签订《租赁更替协议》一份。三方约定，将中锐置业公司与朱金于2015年11月17日签订的尚城商业街A区×××××-×××号商铺《尚城商业街租赁合同》中的中锐置业公司更替为高文武，其他不变。
另查明：原告于2017年4月19日向被告发出解除函，称因被告拖欠租金超过合同约定的期限，要求解除合同，结清费用，赔偿损失，腾退房屋。解除函由被告小区物业签收。
再查明：2017年4月11日被告作为承租方（乙方）与出租方案外人高金锋（甲方）签订涉案商铺的《商铺租赁协议》，约定租期48个月，自2017年4月15日至2021年4月14日。
上述事实，由中锐置业公司与原告的《尚城商业街租赁合同》、原告与被告的《商铺租赁合同》、被告与案外人高金锋的《商铺租房协议》、中锐置业公司与原告及案外人的《租赁更替协议》、《律师函》及邮寄签收凭证以及当事人陈述在案证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实�思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告的欠租行为已符合双方在租赁合同中约定的合同解除条件，故原告有权据此解除合同。关于租金。出租人让渡免租期一方面是为房屋实际使用人装修、装饰房屋之便利，另一方面也是为保障后续完整履行合同所设置，然被告在实际支付了9.5个月租金后，未按约继续履行合同，致使合同解除，若仍给予被告2.5个月的免租期，有违公平，故综合合同履行情况，本院酌情给予被告一个月免租期。因2017年4月11日被告与房屋权利人签订了涉案房屋的租赁合同，合同约定自同年4月15日起算房屋租金，故对该期间起始后的租金不再重复计算。据此，被告应当向原告支付2016年11月1日至2017年4月14日的租金，租金计39263.4元（7138.8元/月*5.5个月）。
关于解除合同违约金。被告主张逾期未支付租金系原告口头允诺，不构成违约，但其未提供证据，且原告对此亦不予认可，故对该抗辩不予采信。本案系因被告欠付租金导致合同解除，故原告向被告主张承担违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。因违约金数额与保证金同一，且违约金未超过合理限度，故对原告提出以保证金抵扣违约金的主张，本院予以支持。
关于物业费、水电费。因原告未提供证据证实该项具体损失，故对原告要求被告支付物业费、水电费的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告朱峰于本判决生效之日起十日内支付原告朱金租金39263.4元、违约金7138.8元（违约金已付）。
二、驳回原告朱金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1049元，适用简易程序减半收取525元，由原告朱金负担37元，由被告朱峰负担488元，被告朱峰负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告朱金履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76
审判员 李向阳
二〇一七年八月二十九日
书记员 周 宇