天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初3708号原告：雒鹏，男，1992年3月8日出生，汉族，北京铁路局天津技术站职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：温建军，天津澍泽律师事务所律师。被告：高弋，男，1982年6月26日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：宋恺，天津众磊律师事务所律师。第三人：天津市和尊房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区宜白路今日家园底商。法定代表人：张海昧，经理。委托诉讼代理人：马国强，该公司店长。原告雒鹏与被告高弋、第三人天津市和尊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雒鹏及委托诉讼代理人温建军，被告高弋的委托诉讼代理人宋恺，第三人天津市和尊房地产经纪有限公司委托诉讼代理人马国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雒鹏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告及第三人签订的房屋买卖居间合同；2.判令被告返还原告定金20万元，赔偿原告损失25600元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年4月8日，原、被告在第三人处签订了房屋买卖居间合同，原告购买被告坐落于天津市××××里2-2-603房屋，建筑面积79.18平方米，房地产证号为11××63的私产房屋。合同总价款1468000元，定金10万元。双方签订后，原告当日交纳被告定金10万元，被告出具了收据。后被告未按约履行自己的义务，导致2017年5月30日前无法到天津市北辰区房管局签订《天津市房产买卖协议》，原告与被告协商未果，故原告呈诉。高弋辩称，合同未能履行，原因不在高弋，因胡建江起诉高弋确认合同无效纠纷一案，将本案涉诉房屋查封，导致无法继续履行。高弋在卖房之前，并不知胡建江不让卖房子，被告不具有欺骗的条件。双方签订居间合同之前，原告在看房时也知道胡建江在该房居住，且其不同意卖房，原告及第三人都知道可能会面临争议，不能将过错归于高弋。无法继续履行合同属于不可抗力。第三人也未尽到审查义务，也应负相应责任。天津市和尊房地产经纪有限公司述称，原被告及第三人于2017年4月8日签订房屋买卖居间合同后，原告按约定支付被告10万元定金，并向第三人支付了中介服务费25600元，双方约定于2017年5月30日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，因被告始终拖延办理，导致原告要求解除合同。虽然原告在看房时知道在涉诉房屋内居住的人已提出不同意卖房，但被告作为房主，承诺可以解决该问题，故原告及第三人才同意与被告签订房屋买卖合同。被告存在违约行为，应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提供的《房屋买卖合同》、收条、收据、佣金确认书，通话录音、解除合同通知书，被告提供的（2017）津0113民初3026号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供原被告之间的微信聊天记录、第三人员工马国强发的短信记录，结合双方陈述，对该证据所证明被告高弋拖延履行合同义务的事实以及双方就解除合同后对原告经济损失赔偿问题进行协商的事实予以认定。结合原、被告陈述及证据，本院认定事实如下：2017年4月8日，原、被告在第三人处签订了房屋买卖居间合同，约定原告购买被告坐落于北辰区××里2-2-603房屋，建筑面积79.18平方米，合同总价款1468000元。买方须在2017年5月30日前凑齐房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2017年5月30日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门。卖方须保证对上述该物业享有完整的所有权或处分权、能完全支配处理，有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁，还清抵押等，卖方须在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后买方不承担任何责任，否则卖方应承担违约责任，并赔偿买方由此遭受的一切损失。卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若买方有其他经济损失的，还应负责赔偿。赔偿责任完成，卖方有权将该物业卖予任何人。合同签订后，原告按合同约定向被告支付定金10万元，并按合同约定向第三人支付中介服务费25600元。第三人员工马国强在带领原告到被告房屋看房时，得知有案外人在该房居住，且其提出不同意卖房。因被告强调可以解决该问题坚持将房屋出售给原告，故原被告及第三人才签订房屋买卖合同。被告收取原告定金10万元后，应履行清尾款等义务，但被告未能办理，也未于2017年5月30日前配合原告到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2017年6月9日被告告知原告及第三人该房屋已被法院查封，不能继续履行房屋买卖合同。根据被告提供的（2017）津0113民初3026号民事裁定书，证实因胡建江与高弋确认合同无效纠纷一案，胡建江向本院申请财产保全，本院已对高弋名下北辰区××里2-2-603号房屋进行查封。而后，双方就解除合同事宜进行协商，但未果。本院认为，本案争议焦点为：1、被告在履行合同中是否存在违约行为；2、本院出具的保全裁定书是否构成被告不能履行合同的不可抗力条件；3、如果被告违约，应如何承担违约责任。关于争议焦点1，原被告自愿签订的房屋买卖居间合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约定向被告支付定金并向第三人支付中介费，被告应积极配合原告尽快履行房屋清贷等义务。被告未积极办理房屋清贷，并未按约定时间配合原告签订《天津市房产买卖协议》，已构成违约。双方均同意解除房屋买卖合同，本院依法准许。关于争议焦点2，本院作出的保全裁定虽然可以致使原被告房屋买卖居间合同不能继续履行，但该责任在于被告，且合同中明确规定卖方须保证对房屋享有完整的所有权和处分权，如有争议，保证在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后，买方不承担任何责任，否则卖方应承担违约责任，并赔偿买方由此遭受的一切损失。被告房屋权属问题引起另案诉讼，导致合同不能履行，根据合同规定，被告应该承担违约责任。对被告提出该房屋被法院查封属于不可抗力主张，本院不予支持。不能免除被告的违约责任。关于争议焦点3，原告购买被告房屋，并向被告支付定金10万元，因被告原因导致合同不能继续履行，被告应当承担双倍返还原告定金的违约责任。根据合同约定，被告除返还原告定金外，对给原告造成的其他损失也应予以赔偿。故对原告主张因购买房屋所支付的中介费损失应由被告进行赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、九十一条规定，判决如下：一、解除原告雒鹏与被告高弋及第三人天津市和尊房地产经纪有限公司于2017年4月8日签订的关于北辰区××里2-2-603房屋买卖居间合同。二、被告高弋于本判决生效后十日内返还原告雒鹏定金20万元；三、被告高弋于本判决生效后十日内赔偿原告中介服务费25600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元，由被告高弋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  裴忠贺二〇一七年七月十七日书记员  孙 宁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。