江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第741号
上诉人（原审被告）王俊。
委托代理人常彩坤，江苏金天虹律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邓芳。
委托代理人夏文平，江苏剑群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹国卫。
委托代理人陈文裕，江苏常金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杭丽平。
委托代理人陈文裕，江苏常金律师事务所律师。
上诉人王俊、邓芳与被上诉人尹国卫、杭丽平房屋买卖合同纠纷一案，金坛市人民法院作出（2014）坛民初字第2626号民事判决。上诉人王俊、邓芳不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审情况：
尹国卫、杭丽平共同诉称，2011年5月23日，王俊与尹国卫、杭丽平签订房屋买卖契约1份，双方约定：将位于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号的房屋出卖给尹国卫、杭丽平。该房屋公安编号为105-1，总层数2层半，建筑面积180-220平方米，总价款105万元，签订本协议时支付60万元，余款在房屋所有权证和土地使用权证发放给尹国卫、杭丽平后3日内付清，若有一方违约，违约方应承担违约金30万元。尹国卫、杭丽平于签订协议当天向王俊支付了购房款60万元，之后尹国卫、杭丽平多次要求王俊协助办理房地产过户手续，王俊均以各种理由拖延至今。现尹国卫、杭丽平起诉要求判令：1、确认尹国卫、杭丽平与王俊签订的房屋买卖契约有效，王俊、邓芳立即协助尹国卫、杭丽平将坐落于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号地块房屋的所有权和土地使用权证办理至尹国卫、杭丽平名下；2、王俊、邓芳承担违约金30万元；3、本案的诉讼费用由王俊、邓芳承担。
王俊辩称，一、房屋买卖协议无效。该房宅基地使用权是王俊于2008年3月14日在常州市金坛金沙拍卖有限公司竞拍取得，此事项王俊已经告知并将相关手续交付了尹国卫、杭丽平。此房王俊至今没有取得房屋准建相关手续以及房屋所有权证和土地使用权证，系违章建筑。房屋以产权登记为准，该房王俊未取得两证，不具备合法性，故买卖协议是无效的。房屋是王俊与邓芳的共同财产，王俊在卖房时没有征得配偶邓芳同意，其行为也是无效的。二、王俊至今未领取两证，故也无法协助尹国卫、杭丽平办理过户登记手续。三、王俊没有违约，不存在承担违约责任。违约责任的承担应该在合同有效的前提下才能适用，因该买卖无效，就不存在违约责任。四、如果该买卖协议有效，因该买卖合同没有履行期限，王俊也不构成违约，另外该幢房屋两证是客观原因不能取得，所以王俊不存在违约。综上，请求法院驳回尹国卫、杭丽平的诉讼请求。
邓芳辩称，其与王俊2007年恋爱，2008年在一起共同居住生活，2009年结婚，2010年12月28日领取结婚证，涉案房屋是其与王俊的夫妻共同财产。王俊与尹国卫、杭丽平签订房屋买卖契约，其毫不知情，对此不予认可。邓芳一直计划装潢入住，而王俊一直以出租未到期为由推辞，现才知真相，故不同意出卖。
原审经审理查明，2008年1月20日，买受人王俊通过竞拍以成交价38.5万元取得坐落于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村第9号地块的土地使用权。2008年1月30日、2月20日，买受人王俊分两次共支付成交价款38.5万元。同年1月29日，王俊支付拍卖佣金7700元。2008年3月，买受人王俊、委托人金坛市经济开发区管委会、拍卖人常州金沙拍卖有限公司三方对该地块使用权的拍卖成交签订成交确认书，并约定拍卖成交后由委托人通知买受人办理土地使用权出让、房屋建设等相关手续。
2011年5月23日，尹国卫、杭丽平与王俊签订房屋买卖契约，出卖人王俊将坐落于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号地块房地产出售给买受人尹国卫、杭丽平，约定房屋总价105万元，房屋总层数2层半，面积180-220平方米；买受人尹国卫、杭丽平于签订契约时支付房款60万元，余款等房产证、土地证发放之后3日内付清；出卖人保证上述房产权属清楚，并负责帮买受人办理房产证、土地证，涉及的相关税费由出卖人承担；如乙方违约承担违约金30万元等内容。同日，出卖人王俊出具收条1份，载明收到尹国卫、杭丽平给付购房款60万元，与取存款凭证相互印证。
2014年12月9日，金坛市华苑居委会会计在笔录中陈述：王俊建设房屋时没有取得规划许可证，2013年12月24日，金坛市人民政府市长办公会议纪要之后才可办理建设工程规划许可证、土地使用权证，和王俊建设的同性质的房屋现在都办了证（如梅夕荣已先后办理了土地使用权证和建设工程规划许可证），我们要求王俊办理，但他未办理，具体什么原因我也不知道。
邓芳在原审中当庭陈述：2011年年底尹国卫、杭丽平将该房子门锁换掉后，就一直占用至今，做了仓库。邓芳大概在2009年的时候去看过房屋，之后至今就一直没去过，因为王俊说已经租出去了，所以就没去过。
原审庭审中，王俊以合同无效、不构成违约等为由进行免责抗辩而未提出违约金调整请求。为减轻当事人诉累，妥善解决违约金纠纷，法院就涉案房屋买卖合同若有效，王俊、邓芳是否主张违约金过高的问题进行释明，王俊、邓芳表示违约金的比例不合法，请求法院依法酌情处理。
就剩余房款45万元，尹国卫、杭丽平表示同意在本案中一并处理，在王俊、邓芳履行完相关义务后按双方约定给付剩余房款。
原审法院认为，一、关于落款时间为2011年5月23日的房屋买卖契约的效力问题。庭审中，尹国卫、杭丽平提交了落款时间为2011年5月23日的房屋买卖契约1份、土地出让竞拍成交确认书1份、2011年5月23日收条1份、2011年5月23日江南农村商业银行存取款凭证各1份、发票1份、结算凭证2份，旨在证明尹国卫、杭丽平与王俊于2011年5月23日签订了房屋买卖契约，当日尹国卫、杭丽平按约支付了购房款60万元这一事实，该契约是双方真实意思表示。王俊以涉案房屋未取得准建手续、房屋所有权证及土地使用权证为由进行无效抗辩。对此，法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，但该规定是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成即发生所有权转移的合同履行目的。依法登记领取证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件。该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同的法律依据，是否能领取权属证书，影响的是当事人的合同目的，而不是合同效力。本案中，王俊在与尹国卫、杭丽平签订的房屋买卖契约时系该房屋的权利人，其因建造、土地竞拍等事实行为取得房屋所有权和土地使用权，尚未办理产权宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，况且该房屋已实际交付并由尹国卫、杭丽平占有使用至今、权属证书现已可实际办理，房屋买卖合同的目的能够据此得以实现。王俊、邓芳主张诉争房屋是其夫妻共同财产，对此虽未提供充分的证据加以证明，但鉴于王俊、邓芳的身份属性，法院对王俊、邓芳的该主张予以尊重，根据权利义务对等原则，王俊、邓芳应共同履行房屋买卖契约约定的义务。本案房屋买卖契约是双方在公平自愿等价有偿的原则下签订的，应属真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违反国家和社会公共利益。尹国卫、杭丽平支付了合理对价，房屋已经由尹国卫、杭丽平支配使用至今，且成交确认书上买受人仅王俊一人，因此，尹国卫、杭丽平有理由相信王俊对该房屋有处分权，房屋买卖契约为王俊、邓芳夫妻双方共同的意思表示，邓芳反驳称不同意或不知道，缺乏事实基础。王俊、邓芳以王俊在出卖房屋时对房屋没有处分权为由主张合同无效，不符合法律规定，法院不予支持。综上，尹国卫、杭丽平提交的上述证据客观真实，具备可采性和证明力，法院予以采信，涉案房屋买卖契约应属有效，对双方当事人均具有约束力。
二、关于涉案房屋相关权属如何依法办理至尹国卫、杭丽平名下以及尚有未付房款45万元如何处理的问题。诉争房屋买卖契约合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自义务。尹国卫、杭丽平要求办理涉案房屋相关权属证书，应予支持，但房屋权利人即王俊、邓芳应先将房屋登记到自己名下，再为买受人即尹国卫、杭丽平办理所有权转移登记,转移登记产生的相关费用按照双方约定由王俊、邓芳自行负担。尹国卫、杭丽平同意剩余房款在本案中一并处理，法院认为，本着节约司法资源，减轻当事人诉累，有效解决纠纷的原则，剩余房款应与本案一并处理为妥，尹国卫、杭丽平应按照约定在产权转移登记之后3日内给付购房款45万元。
三、关于王俊、邓芳是否违约的问题。依据房屋买卖契约的内容可以认定尹国卫、杭丽平在签订房屋买卖契约时对诉争房屋的权属状况应知情，2013年12月24日前，诉争房屋相关权属证书未予办理的原因不能归责于王俊、邓芳，而是由于办理的条件未成就。但此后，办理房屋权属证书的条件已具备，王俊、邓芳对此也知悉，且经尹国卫、杭丽平催促仍怠于履行合同义务，致使尹国卫、杭丽平不能办理产权过户登记手续，主观上具有明显过错，王俊、邓芳的行为已构成违约，在无免责事由的情形下，王俊、邓芳应承担相应的逾期办证的违约责任。经法院释明王俊、邓芳要求对违约金数额进行调整。法院认为，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的公平原则和诚实信用原则，视案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，合理调整裁量幅度。结合本案王俊、邓芳实际违约期间、尹国卫、杭丽平已占有使用诉争房屋至今并仍有余款45万元未给付等因素综合考量，依据违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，违约金数额应调整为10万元为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、王俊、邓芳于判决生效之日起10日内将坐落于金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号房屋的所有权和土地使用权证办理至其名下；二、王俊、邓芳于上述协议履行完毕之日起10日内协助尹国卫、杭丽平将金坛市经济开发区电胜村委岳庄村9号地块房屋的所有权和土地使用权证转移登记至尹国卫、杭丽平名下，过户产生的相关费用由王俊、邓芳负担；三、王俊、邓芳于判决生效之日起10日内向尹国卫、杭丽平支付违约金人民币10万元；四、尹国卫、杭丽平于上述第二条协议履行完毕之日起3日内给付王俊、邓芳购房款人民币45万元；五、驳回尹国卫、杭丽平其他诉讼请求。案件受理费5880元，保全费2020元，合计人民币7900元，由尹国卫、杭丽平负担3920元，王俊、邓芳共同负担3980元。
上诉人王俊、邓芳不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，违反了法律强制性规定。一、上诉人王俊与被上诉人尹国卫、杭丽平于2011年5月23日签订的房屋买卖协议是无效的，依法不能成立。1、涉案房屋没有进行产权登记，不能确认该房屋的所有权，因此不得买卖。但原审判决认为“登记领取房屋所有权证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件”是错误的。法律规定房屋产权登记是房屋买卖合同成立生效的必备条件，房屋不具备所有权又怎么可以卖呢？因此，涉案房屋的买卖合同是无效的。2、涉案房屋系上诉人王俊、邓芳的共同财产，上诉人王俊无权单独处分，因此王俊将与邓芳的共有财产擅自出卖给被上诉人是无效的。2011年5月23日，上诉人王俊背着邓芳单独与被上诉人签订房屋买卖协议时，王俊与邓芳是合法夫妻，虽然土地使用权是王俊婚前经拍卖受让取得，但在房屋建造过程中，王俊与邓芳已成为合法夫妻，邓芳对该房已实际出资，该房已成为上诉人的共同财产。买卖协议的标的物是含土地使用权的整个房屋，而不是仅仅指土地使用权。被上诉人对此情况十分清楚，为什么不找邓芳签订认可呢？由于上诉人王俊有赌博恶习，为了还赌债，将与邓芳共有的房屋擅自低价出卖。被上诉人为谋求廉价房屋，与王俊串通，特意将房款60万元汇到他人名下，以蒙蔽邓芳。事实上邓芳对王俊将房屋出卖给被上诉人确实不知情，原审判决“两原告有理由相信王俊对该房屋有处分权，房屋买卖契约为两被告夫妻双方共同的意思表示”的推论根本毫无事实依据。原审庭审中邓芳对事实陈述得十分清楚，原审判决凭什么用“两原告有理由相信”来推定上诉人邓芳有卖房的意思表示呢？原审判决纯属偏袒一方，牵强附会，非法剥夺上诉人邓芳的民事权利。二、因该房屋买卖合同无效，上诉人不存在违约，原审判决上诉人承担违约金10万元也是错误的。1、基于上诉人的前述理由，买卖契约是无效的，就不受法律保护，也就不存在违约，上诉人不应承担违约责任。再则，即使买卖协议有效，买卖契约对房屋初始登记和变更登记没有约定办理期限，且由于政府方面的原因，与王俊一起竞拍卖取得土地建房的有三十多户，至今还没有一户可以办理房屋初始登记，原审又怎么可以认定上诉人违约呢？2、违约金的本意是以补偿为主，而本案被上诉人实际没有损失。2011年5月23日上诉人王俊与被上诉人签订了买卖契约，同年11月被上诉人在没有征得上诉人的同意就擅自进入了该房并使用，该房等价为100多万元，被上诉人还有45万元至今未支付，被上诉人根本就不存在损失，从何论定补偿呢？鉴于以上事实和理由，请求二审法院：1、撤销原判；2、确认2011年5月23日上诉人王俊与被上诉人尹国卫、杭丽平签订的房屋买卖契约无效；3、判决双方返还财产，上诉人王俊将60万元返还给被上诉人，被上诉人将房屋返还给上诉人；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人尹国卫、杭丽平答辩称，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中，上诉人王俊向本院提交如下证据：
1、李金芳出具的说明1份，证明涉案房屋的建造是王俊、邓芳委托李金芳承建的，系王俊与邓芳的夫妻共同财产。
2、照片打印件5张，以证明涉案房屋至今没有交付给尹国卫、杭丽平。
3、水电费缴费卡原件各1份，户主仍是邱国忠，也没有产生过实际费用，证明涉案房屋没有实际交付。
4、申请王俊的母亲邱某到庭作证，邱某陈述：建造涉案房屋时，邓芳也出了钱的，所以房子是王俊与邓芳的共同财产。房子造好后一直没有住进去，是因为没钱装修。后来王俊把房子卖掉，家里人都不知道，王俊收取的60万元都被他用于归还赌债和高利贷。
尹国卫、杭丽平对证据1、证据2的真实性均不予认可；对证据3的真实性没有异议，但认为与本案无关；对证人邱某的陈述有异议，且认为涉案房屋的出资情况与本案无关。
二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于落款时间为2011年5月23日的房屋买卖契约的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，但该项规定旨在规范房屋交易的管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规定，而非《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，并不因此而影响合同效力。本案所涉房屋的土地系王俊通过竞拍取得，王俊也支付了相应的费用，后王俊在该地块上建造了涉案房屋。2011年5月23日，王俊与尹国卫、杭丽平签订房屋买卖契约时，涉案房屋虽然尚未进行所有权登记，但该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，并不影响该合同的效力。况且该房屋已实际交付尹国卫、杭丽平占用使用至今，权属证书现在也已经可以实际办理，故上诉人王俊以涉案房屋没有进行产权登记为由主张合同无效，本院不予采信。王俊、邓芳认为涉案房屋系其夫妻共同财产，王俊擅自签订买卖合同系无权处分，合同应为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外，涉案房屋买卖合同虽由王俊一人签订，但考虑到王俊与邓芳系夫妻这种特殊身份关系，土地拍卖成交书上又仅王俊一人，尹国卫、杭丽平有理由相信王俊对涉案房屋享有处分权。再结合涉案房屋已于2011年底即由尹国卫、杭丽平占有使用多年，邓芳未提出异议来看，邓芳称不知道或不同意王俊卖房的理由不能成立。原审法院认定涉案房屋买卖合同有效并无不当，该房屋买卖合同系王俊与邓芳的共同意思表示。
二、关于王俊、邓芳是否违约的问题。根据房屋买卖合同的内容可以认定，尹国卫、杭丽平在签订房屋买卖合同时对涉案房屋尚未进行权属登记是知情的。2013年12月24日之前，涉案房屋相关权属证书尚未具备办理条件，因此未予办理的原因不能归责于王俊和邓芳，但此后办理房屋权属证书的条件已经具备，王俊、邓芳经尹国卫、杭丽平催告后仍怠于履行合同义务，致使尹国卫、杭丽平不能办理产权过户登记手续，王俊、邓芳主观上具有过错，其行为已构成违约。故尹国卫、杭丽平要求王俊、邓芳办理涉案房屋相关权属证书的请求，应予支持。但因涉案房屋尚未进行权属初始登记，王俊、邓芳应先将房屋所有权及土地使用权登记到自己名下，再为尹国卫、杭丽平办理所有权及土地使用权的过户登记手续。对于违约金的数额，原审法院根据王俊和邓芳的请求将违约金从30万元调整为10万元，已经综合考量了本案的各种因素，而尹国卫、杭丽平未能付清余款45万元是因为合同约定的付款条件尚未成就，故王俊、邓芳仍以违约金过高为由要求调整理由不足，本院不予采信。综上，上诉人王俊、邓芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5880元，由上诉人王俊、邓芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 黄冬梅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 房 敏