中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3872号
上诉人（原审被告）姜和德，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人李旭，上海一凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周某甲（E），XX年XX月XX日生。法定代理人S（系周某甲之父），XX年XX月XX日生。委托代理人袁作东，上海明伦律师事务所律师。上诉人姜和德因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人姜和德及其委托代理人李旭,被上诉人周某甲（E）之委托代理人袁作东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年7月8日，周某甲（E）之母周乙（甲方）与姜和德（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将松江区XX路XX弄XX号房屋出租给乙方使用，月租金为人民币（下同）5,000元，租赁期限自2013年8月5日至2018年8月4日止。合同第三条约定，付款方式为付三押一，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金5,000元及三个月租金共计20,000元，乙方应于每付款季度4日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的5%支付违约金。合同第四条约定，租赁期间，该房屋发生的水费、电费、煤气、宽带、有线及该房屋的装修、维修费用等均由乙方承担。合同第五条约定，乙方保证承租上述房屋作为员工居住使用，并在租赁期内未征得甲方书面同意前，不擅自改变使用用途。合同第六条约定，本房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任，1、如需对房屋进行改动装修或扩增设备时，应征得甲方书面同意；2、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备遭损坏的，由乙方赔偿或给予修复……。合同第八条约定，1、乙方不得在承租的房屋内从事非法活动，必须遵守相关的法律法规及管理条例，如有违反以上条例甲方有权单方解约；……；3、在租赁期内，乙方逾期7日内未缴纳租金，甲方有权提前解除本合同，所造成的损失由乙方承担，另甲方没收乙方的保证金用为违约赔偿，甲方有权进入屋内，有权处置遗留物品，乙方房内遗留物品视作放弃物品所有权，任凭甲方处置，乙方不得找甲方赔偿任何费用。合同第十五条约定，1、甲方同意乙方一楼客厅做卧室使用、略作改动，三楼卫生间处开设二个门，衣帽间处单墙拆除，其中一个露台作为阳光房使用；2、甲方现有摩托车及部分私人小件物品委托乙方妥善保管；……；4、租赁期满后，乙方对房屋所做的改动，如甲方要求还原，乙方无条件配合甲方还原该房屋的原貌后，甲方再把保证金退还乙方。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，周乙将涉案房屋交付姜和德，双方签署《房屋交接书》一份。双方均确认姜和德最后一笔支付的是2015年8月5日至2015年11月4日的租金。现周某甲（E）仅针对2015年11月5日至实际返还房屋之日的租金和使用费进行主张。原审审理过程中，姜和德于2015年11月4日通过银行转账的方式向周某甲（E）的法定代理人S的账户支付了15,000元（金额相当于2015年11月5日至2016年2月4日共计3个月的租金）。对此，周某甲（E）表示同意该笔钱款可以抵作房屋占有使用费，多余的钱同意退还姜和德。后周某甲（E）诉至法院，要求判令：1、解除2013年7月8日签订的《租赁合同》；2、姜和德返还涉案房屋；3、姜和德将涉案房屋恢复原状；4、姜和德按照合同约定的租金标准支付2015年11月5日至实际返还房屋之日的租金和使用费。原审审理中，周某甲（E）自愿撤回要求将涉案房屋恢复原状的诉讼请求。原审审理中，周某甲（E）提交房屋外观照片、委托书、上海市公安局案（事）件接报回执单、录音及其文字整理稿，欲证明周某甲（E）发现涉案房屋内有大量人员居住，代理人遂携带委托书以进入房屋查看内部使用情况，但遭到姜和德的阻拦，代理人遂报警。姜和德对证据的真实性无异议，但认为房屋并无群租现象，周某甲（E）代理人看房的态度不好，姜和德才不让其进入，且诉讼中周某甲（E）仍要去房屋内是不合理的。原审审理中，姜和德提交中介人员朱某某的证明，欲证明周乙对姜和德装修房屋是知情的。对此周某甲（E）不予认可，认为该证据不具备证据的基本要件，朱某某未到庭接受法庭的质证，且没有提供身份信息，周乙多次到涉案房屋取东西也不合常理，且其去涉案房屋并不常见，不可能被中介经办人看到。原审审理中，姜和德提交短信截图、律师函，欲证明周某甲（E）的目的是以承担违约金的方式单方解除合同、收回房屋，但周某甲（E）不具备法定解除合同的理由，周某甲（E）承认其行为违约，愿意承担违约金，并非是因为姜和德承租问题或违约而解除合同。周某甲（E）对证据真实性没有异议，但认为短信说明姜和德存在违法、违约的情形，周某甲（E）有权单方面解除合同；律师函是周某甲（E）没有掌握证据的前提下，对法律权利未充分了解，为了息事宁人而采取的妥协措施，且律师函发送后姜和德仍不同意解除合同，双方合同并未解除。原审审理中，姜和德提交收据存根、照片，欲证明涉案房屋当时有7人居住，系有偿使用房屋，每个房间一张床，没有群租现象。周某甲（E）对收据存根的真实性没有异议，但认为涉案房屋并没有7个房间，涉案房屋原本有4个卧室，姜和德将客厅、卫生间都改成了居住的房间，改变了房屋的结构，并通过转租的差价获利。对于照片的真实性，周某甲（E）没有异议，但认为应以法院拍摄的照片为准。原审审理中，姜和德提交装修费用明细，欲证明姜和德对涉案房屋进行了装修，但没有开具正规发票，装修费用明细系姜和德凭借当时的记录整理而成。对此，周某甲（E）认为该证据的真实性无法确认，姜和德并未提供装修发票，明细仅为姜和德手写罗列，装修也未经过周某甲（E）同意，姜和德所列桌、椅、衣柜等都可以搬走，且装了11个空调和6个洗衣机，明显是群租。2015年9月18日，原审承办人员至涉案房屋进行了现场勘察，拍摄了现场照片，并制作了询问笔录。经现场询问，涉案房屋202室的实际承租人之一吴某某称，其认为姜和德就是涉案房屋的房东，其与姜和德就涉案房屋的租赁事宜并未签订租赁合同但有口头约定，每月房租1,300、1,400元，2015年租金涨到每月1,600元,电费按电表据实结算，水费每个月二三十元，并未约定租期的截止时间；其职业是帮朋友开小餐馆，与姜和德并无联系，涉案房屋的租赁也是餐馆同事介绍的。同时，吴某某提交了由姜和德签字的2015年8月16日的收据，载明交款单位为51号202室，收款方式为现金1,600元，收款事由为8月16日至9月16日的房屋使用费。经现场询问，姜和德称涉案房屋总共7个房间，101室和102室各住1人，201室、202室、203室各住1人，301室、302室各住1人；其中202室的房客是在附近酒店工作的，302室的房客原本是在姜和德女儿姜某某的公司上海市XX有限公司工作，后来离职，但还是住在涉案房屋内；对其他房客的名字和职业均不清楚；和其中一两个房客签过租赁合同但都过期了，现在都是口头约定支付的金额和时间，姜和德开收据给房客。周某甲（E）对照片及询问笔录的真实性均无异议，并认为由此可以充分证明姜和德违法转租，且存在群租情形，姜和德对房屋进行了违法搭建，包括添加了厨卫、电路、电表、水管设施。姜和德对照片及询问笔录的真实性均无异议，但认为吴某某系有偿使用房屋而不是转租，一个房间就住一个人，不构成群租。原审审理中，姜和德称房屋交付时是毛坯状态，姜和德对房屋进行了装修，如果合同解除，要求周某甲（E）对装修进行赔偿。对此，周某甲（E）表示涉案房屋于2006年竣工，而于2013年出租给姜和德，房屋是装修过和住过人的，交付姜和德的房屋不是毛坯状态，对于姜和德是否装修过，周某甲（E）表示不清楚。双方均确认姜和德支付了押金5,000元，并同意在本案中一并予以处理。周某甲（E）表示对涉案房屋的实际使用人另案处理，不在本案中进行相关主张。原审另认定，周某甲（E）之母周乙于2014年9月25日死亡；涉案房屋于2015年2月11日登记于周某甲（E）名下，建筑类型为联列住宅，建筑面积为228.70平方米。原审认为，周某甲（E）之母周乙与姜和德签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。现周乙已经去世，房屋登记于周某甲（E）名下，周某甲（E）由此承继周乙的合同权利、义务，并作为原告起诉并无不当。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同约定，姜和德应保证承租涉案房屋作为员工居住使用。本案中，姜和德并无证据证明其征得了周乙或周某甲（E）有关改变房屋使用的书面同意。而涉案房屋的实际使用人之一吴某某确认其并非姜和德的员工，姜和德对于房屋诸多实际使用人的姓名、职业亦均不清楚。故姜和德将房屋转让他人使用而收取租金的行为系未经出租人同意的转租行为，周某甲（E）有权解除合同。至于合同的解除的时间，周某甲（E）并未提供证据证明其因姜和德擅自转租而发出了解除通知，故法院以周某甲（E）诉状副本送达姜和德之日，即2015年7月21日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，姜和德应返还涉案房屋，同时支付房屋占有使用费，周某甲（E）应返还姜和德相应押金。故对周某甲（E）关于姜和德按照合同约定的租金标准支付2015年11月5日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费的主张，法院予以支持。鉴于审理过程中姜和德已经参照合同约定的租金标准支付了2015年11月5日至2016年2月4日的房屋使用费，故法院现仅对自2016年2月5日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费予以支持。双方均主张押金作为合同解除的后果在本案中一并予以处理，故周某甲（E）应返还姜和德相应押金，法院对此予以确认。关于姜和德提出的合同解除后周某甲（E）应赔偿其装修费用的意见，法院认为，一则，姜和德对房屋的装饰装修远远超过了合同补充条款关于装饰装修的约定；二则，姜和德虽提交了朱某某的书面证言，但证人无故未到庭接受法庭及当事人双方的询问，故该证据不符合证人证言的法定形式，法院不予采信。姜和德并未提供充分的证据证明其超过合同约定的装饰装修经过了周乙或周某甲（E）的同意；三则，即便姜和德的装饰装修经过了周乙的同意，合同解除后，周某甲（E）不同意对装饰装修进行利用，对于未形成附合的部分，姜和德应拆除；对于形成附合的部分，因合同系因姜和德擅自转租而解除，姜和德主张周某甲（E）赔偿，缺乏法律依据。综上所述，对于姜和德要求周某甲（E）赔偿装修费用的意见，法院不予采纳。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项、第十三条之规定，于二○一六年二月五日作出判决:一、周某甲（E）之母周乙与姜和德签订的《租赁合同》于2015年7月21日解除；二、姜和德于判决生效之日起十日内返还周某甲（E）位于上海市松江区XX路XX弄XX号的房屋；三、姜和德于判决生效之日起十日内支付周某甲（E）自2016年2月5日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按5,000元/月的标准计算）。四、周某甲（E）于判决生效之日起十日内返还姜和德押金5,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被姜和德负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，姜和德不服，上诉于本院，诉称:合同约定不得转租，并不是不允许其他人居住，上诉人的行为不构成转租；上诉人承租的为毛坯房，合同约定允许装修，然原审法院未对装修一并处理显然不恰当，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四项。被上诉人周某甲（E）辩称:上诉人对房屋进行了分割搭建，原审法院的现场勘验足以证明上诉人构成转租；被上诉人交付的是已装修的房屋，上诉人仅作了简单搭建，且没有任何利用价值，费用应由其自行承担，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。涉讼合同约定承租人承租房屋作为员工居住使用，本院注意到，原审法院向房屋居住人之一吴某某所作的询问笔录反映出姜和德对外转租房屋，并且，二审中，姜和德确认双方约定其不得转租，其向居住人员收取了房屋使用费。本院认为，现有证据足以证明姜和德转租房屋，故其相关上诉理由，不能成立。至于装修损失之争议，一方面，涉讼合同系因姜和德违约而解除；另一方面，二审中，姜和德陈述其没有开具装修发票，即相关价值并无基本证据。因此，其关于装修损失之主张，显难成立。综上而言，姜和德关于撤销原审判决主文第一、二、四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人姜和德负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年六月二十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……