北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第10692号
原告（反诉被告）北京中航佳华企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲2号6层602。
法定代表人王守东，总经理。
委托代理人李学良，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京爱保酒店管理有限公司，住所地北京市东城区天坛东里乙××号。
法定代表人吉勇，执行董事。
委托代理人王萍，北京广衡律师事务所律师。
原告北京中航佳华企业管理有限公司（以下简称中航公司）与被告北京爱保酒店管理有限公司（以下简称爱保公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中航公司的委托代理人李学良，被告爱保公司的委托代理人王萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中航公司诉称：2005年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，将位于北京市东城区（原崇文区）天坛东路乙××号整栋楼房出租给被告，租赁期限为10年，自2005年7月1日至2015年6月30日。2015年7月1日双方租赁合同已经届满，被告拒不腾退房屋，且拖欠原告2015年4月1日至2015年6月30日期间的房屋租金未交纳。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即将北京市东城区天坛东路乙××号楼腾退交还原告；2、被告支付原告房屋租金406000元。诉讼费由被告承担。
被告爱保公司辩称，被告自承租涉案房屋后，因原告股东公司的高管涉嫌刑事犯罪，公安机关多次到酒店调查，公安机关通知被告停止支付租金，导致被告难以安心经营。2009年7月30日还通知被告停止经营，后来要求被告方工作人员接受调查、并查封了被告的经营证照、公章、财务账目等，致使被告停业、租客退房，损失惨重。原告不仅没有减免房租，反而在2009年年底起诉解除合同，直至2011年12月驳回原告的再审请求后，被告才得以正常经营。因原告的原因造成被告一直无法处于正常经营状态，被告已经按照合同约定支付了全部租金，故租赁合同应当延期。在房屋租赁期间，涉案房屋年久失修，原告未履行维修义务，一直由被告维修房屋，被告为修复排水系统、屋顶漏水、消防设备等花费了大量资金维修和更换，原告应延长租赁期限并赔偿被告维修费用。另，自2009年6月起，原告收到被告的租金后一直拒绝向被告开具财务发票，直至2014年11月27日，原告才向被告开具了2009年6月以来的租金发票，导致被告遭受巨大损失，原告也应当赔偿。故被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉。请求法院判令：1、延长双方的租赁期限至2020年6月30日；2、原告向被告支付维修费964726.13元；3、原告赔偿被告因迟延开具发票造成的损失234000元。反诉费由被告承担。
原告中航公司针对被告爱保公司的反诉辩称，被告所称公安部门的侦查行为未给被告造成损失，也与原告无关，公安人员对原爱华宾馆工作人员是否涉嫌犯罪的侦查并非原告阻止被告经营的行为，原告不存在违约行为，原告即使有违约行为也应是赔偿损失，而不是延长租赁期限。被告要求原告支付维修费，被告在租赁期间未通知过原告维修，也未提供证据证明被告的维修是必要、合理和真实的，即使有维修费，按照约定也应由被告负担，被告要求原告赔偿迟延开具发票的损失，原告迟延出具发票是因为双方一直在诉讼中，后案件终结后，原告主动联系被告领取发票，且被告也未提供证据证明其损失以及与原告有因果关系。故原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明：原告中航公司原名为北京爱华宾馆有限公司，2014年6月17日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准变更。被告爱保公司原名为北京爱保宾馆有限公司，2010年3月29日经北京市工商行政管理局原崇文分局核准变更。北京市东城区（原崇文区）天坛东里乙××号房房屋产权人为原告，该房屋建筑面积共计3907.81平方米。
2005年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将自己所有的北京市东城区（原崇文区）天坛东里乙××号的整栋楼房（建筑面积3800平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为10年，自2005年7月1日至2015年6月30日。双方一致确认，租赁期内第一年至第五年每年租金150万元，第六年至第十年每年租金为165万元。乙方每季度开始日起的5日内向甲方交纳租金375000元，自第六年起，每季度需交纳租金412500元。甲方收到租金应给乙方开具财务收据。合同另约定甲方将宾馆及其全部附属物交付乙方管理，合同租赁经营期内，如因乙方过错而给甲方或其他任何第三方造成的经济损失，均由乙方承担。在本合同约定的租赁经营期限内，该宾馆发生的一切成本、费用、债务、税金，均由乙方承担。乙方应妥善使用、管理该宾馆大厦及其一切附属物。合同期满后，乙方按双方确认的物品清单进行返还。如因乙方过错导致前述财产发生损坏、丢失或非正常损耗，且乙方未能按约定予以维修更换的，乙方应对甲方承担相应的赔偿责任。租赁期满或单方解除以及双方协商终止本合同时，乙方经甲方书面许可，对宾馆大厦进行的拆改、装修应无偿交付甲方，不得拆除。甲方无正当理由干扰一方对宾馆的正常经营管理，导致乙方无法继续履行本合同约定的义务的，导致乙方无法正常营业，甲方应向乙方赔偿停业期当月租金金额的违约金。乙方除有权解除合同外，还有权要求甲方承担违约金并赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。乙方在履行本合同期间，如为甲方向享有的硬件（如变电器、电梯、配电箱等）进行的更换，乙方履行合同期满后，甲方应依据安装年限、使用年限给与乙方折旧补偿。同日双方还签订了《关于爱华宾馆承包租赁费交纳问题的协议》，协议载明：“……鉴于在2004年3月甲方意向出售爱华宾馆产权，并刊登出售宾馆的广告后，买房客屡屡来宾馆考察，宾馆长期包房客户及旅行社纷纷退掉合作协议，只是乙方自2004年3月至9月基本处于停业状态。加之宾馆年久失修，乙方承包以来，维修更换了部分设施设备及管道，对部分房间进行了装修、添置，并承担了有关部门对原有设施功能不达标的经济处罚等情况，经甲乙协商，协议如下：……；二、自2004年9月1日至2005年6月30日，乙方向甲方交纳承包租赁费人民币125万元整；……”。同日原告（甲方）、被告（乙方）及案外人北京爱华歌舞厅签订了《关于爱华宾馆承包租赁费交纳问题的协议补充协议》，协议约定：“……一、乙方基于原租赁协议所交纳的人民币二十万元保证金由甲方继续收存，待甲乙双方租赁关系完全解除后，再予以退还……”。双方认可房屋租金被告已经交纳至2015年4月1日，原告认可收取被告25万元房屋租赁押金的事实，但表示因房屋尚未腾退，不同意在本案中解决。
另查，2009年12月，原告曾以房屋租赁合同为由将被告诉至法院，以被告拖欠房屋租金、拆改房屋为由请求法院判令解除双方租赁合同、被告返还租赁房屋、赔偿占用损失等。2011年1月10日，本院作出（2010）崇民初字第30号民事判决书，判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同书》、被告将北京市崇文区天坛东里乙××号整栋楼房返还原告。被告不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院在审理中查明，2004年原告与被告就涉案房屋整体租赁形成事实上的合同关系00,2005年7月4日原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋；被告与案外人德州金东鑫来装饰工程公司签订了2004年11月1日开工于2005年4月15日竣工的建筑装饰工程施工合同，该合同的承包范围为：客房（含大堂装饰）、过道与办公室、水电改造、电梯、消防改造；2008年1月2日，哈尔滨铁路公安局向爱华宾馆承包人发出通知，通知写明：“因办理北亚公司案件需要、涉及爱华公司归属问题，特通知暂缓向爱华公司支付承包费用。待案件终结后方可依法支付”，2008年12月24日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知》等事实。2011年6月8日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第06224号民事判决书，该判决认为被告虽有多次未按照双方约定交纳租金，原告与被告签订的房屋租赁合同、协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，均合法有效。被告虽有多次未依双方的约定交纳房屋租金，但并非恶意拖欠，亦与原告变更法定代表人及公安机关通知有关，原告发出解除函后，被告足额交纳了房屋租金，并支付了原告至起诉之日的租金，双方签订租赁合同的目的亦能实现，被告并非根本违约，故原告要求确认双方的租赁合同已解除，原审法院予以支持，是错误的。被告对租赁房屋的装饰、装修发生在2004年至2005年间，距双方的诉讼之日4年有余，亦可推定原告对被告上述行为的认可，原告据此要求解除双方的租赁合同，本院亦不予支持；关于原告主张被告转租违反合同约定一节，根据本院查明的事实，原告亦应当是明知的，故原告据此主张被告违约，本院亦不予支持。最终判令撤销原判决内容、驳回原告的诉讼请求。后原告不服北京市第二中级人民法院的终审判决，向北京市高级人民法院申请再审，2011年12月9日，北京市高级人民法院做出（2011）高民申字第02693号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。
庭审中，被告提交了2008年1月2日的哈尔滨铁路公安局暂缓支付承包费的通知、2009年7月31日哈尔滨铁路公安局直属公安处要求被告停止经营将宾馆经营权交还给原告的通知、2009年8月1日哈尔滨铁路公安局直属公安处询问通知书、2009年8月3日哈尔滨铁路公安局直属公安处扣押物品文件清单、照片、情况说明及《餐厅承包合同解除调解书》等证据证明因原告原因影响被告合法经营被干扰、阻挠的事实。原告认为上述事实是哈尔滨铁路公安局的职务行为，与原告无关。被告提供了2008年至2013年期间的对房屋及相关设施购买材料及维修的合同、工程预算书、收据、发票，其中包含2008年11月20日北京鸿裕达五金交电销售中心材料款收据，金额59676元；2009年3月22日北京重信诚装饰有限公司的维修款收据，金额为145679.95元；2011年4月15日北京华祺洋消防安全有限公司消防系统改造费收据，金额65000元；2011年9月4日北京中奥北方电梯工程有限公司的房屋修缮工程预算书，显示工程预算金额为21242.43元；2012年1月12日北京华溢昌盛热力技术有限公司暖通设备维修合同，显示合同金额为27000元；2012年4月5日北京祥云电梯有限公司电梯工程预算表，显示金额为68547.25元；2012年8月13日北京鸿翼固和建筑工程有限公司维修费发票，金额为296580.95元；2013年4月17日北京明达乐宇机电设备维修有限公司修理费发票，金额为6000元；2013年5月29日北京澳意嘉业电梯工程有限公司发票，金额为10000元；2013年6月15日北京重信诚装饰有限公司的维修款收据，金额为265000元。被告用以证明在合同履行期间支出了维修费、材料更换费用964726.13元。原告对被告提供的证据的真实性和关联性均不予认可，并主张合同中约定装修费用均由被告负担。被告提供了双方的发票解决证明，证明原告在2014年11月27日才向被告开具了2009年6月25日至2014年9月29日期间的租金发票，原告对开具发票的时间认可，但主张系因双方诉讼导致的。经询被告能否提供原告出具发票造成损失的证据，被告未能提供。
经本院现场勘察，东城区天坛东里乙××号楼为一独栋6层楼房(有一层地下室),现由被告经营宾馆使用。楼顶有扩建的自建房,部分用作通讯基站,部分由被告员工使用。经询双方认可原告交付被告的的房屋即为涉案的6层楼房及地下室，涉案楼顶的自建房未报规划部门审批,无产权手续。
经询，原告表示对于被告租赁期间在涉案房屋顶层加盖的自建房屋，被告可以自行拆除，也可以整体交回后原告自行拆除，在本案中不再另行主张。再询，原告表示自2005年后对房屋未进行过改造装修,被告主张因原告原因导致被告无法正常经营,应延长租期;原告未履行维修义务,应赔偿被告维修费用。
在本案起诉时,原告诉请中包含要求被告向其支付租赁期满至房屋腾退之日房屋占用费的诉讼请求。案件审理中,原告撤回该诉讼请求,就此部分诉求另行起诉,本院已经立案受理。
以上事实，有房屋产权证、租赁合同书及协议、通知书、扣押清单、情况说明、维修合同、票据、续约申请、发票交接证明、发票、（2010）崇民初字第30号民事判决书、（2011）二中民终字第06224号民事判决书、（2011）高民申字第02693号民事裁定书、(2016)京0101民初5600号案件起诉书、现场照片、勘察笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告租住原告房屋期间，拖欠原告2015年4月1日至2015年6月30日期间的房屋租金，应当按照合同约定的标准交纳。原告要求被告支付拖欠的房屋租金，理由正当，本院予以支持；双方租赁合同已于2015年6月30日履行届满，被告应当将承租原告的房屋交还原告。原告要求被告将租赁房屋腾空，交还原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
对于被告请求延长租赁关系至2020年6月20日的反诉请求，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。现双方房屋租赁合同关系已经到期届满，被告称因原告公司原因，导致公安机关多次调查，影响原告正常经营，租赁合同应当延期的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告所称房屋租赁期间，因房屋年久失修，被告对排水系统、屋顶漏水、消防设备等花费了大量资金维修和更换，原告应延长租赁期限的意见，亦没有法律规定，本院亦不予支持。
除当事人另有约定，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案中，双方在租赁合同中虽然约定租赁经营期限内，该宾馆发生的一切成本、费用、债务、税金由被告承担，但不能据此推定房屋的维修费用由被告承担。被告要求原告向其支付垫付维修费用的反诉请求，本院予以支持。具体数额，本院结合被告的证据及案件实际情况，酌情予以确定。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对于被告要求原告赔偿迟延开具发票的损失问题，根据查明的事实，原告确实存在迟延开具租金发票的情况，但就损失问题，被告未能举证证明原告的行为给其造成了具体的经济损失，故对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。
另对于房屋租赁保证金问题,双方租赁合同期满,但房屋目前尚未腾退，原告已就占用费问题另行起诉，故本案中对房屋租赁押金问题暂不处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京爱保酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，将北京市东城区天坛东里乙×××号房屋腾退交还原告北京中航佳华企业管理有限公司；
二、被告北京爱保酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告北京中航佳华企业管理有限公司二Ｏ一五年四月一日至二Ｏ一五年六月三十日期间的房屋租金四十万零六千元；
三、原告北京中航佳华企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告北京爱保酒店管理有限公司支付房屋维修费用三十万元；
四、驳回被告北京爱保酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7390元，由被告北京爱保酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费15228元，由被告北京爱保酒店管理有限公司负担9728元（已交纳），由原告北京中航佳华企业管理有限公司负担5800元（本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 柏德元
二〇一六年五月二十日
书 记 员 陈丽娟