杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初16071号
原告：杭州萧山物业发展有限公司,组织机构代码14352790-X，住所地杭州市萧山区市心中路398号金茂大厦1幢5层。
法定代表人：郑北杰，总经理。
委托诉讼代理人：周延峰、俞依林，浙江博方律师事务所律师。
被告：杭州泰和房地产开发有限公司，统一社会信用代码913301091435671860，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区天辰国际广场5幢26层。
法定代表人：周大玖，董事长。
委托诉讼代理人：朱鑫元，浙江法君律师事务所律师。
被告：杭州市萧山区市政园林公用事业管理处，统一社会信用代码123301094704533118，住所地杭州市萧山区城厢街道西河路377号。
法定代表人：高观兴，主任。
委托诉讼代理人：戴文良、杨箫箫，浙江六和律师事务所律师。
原告杭州萧山物业发展有限公司（以下简称物业公司）诉被告杭州泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处（以下简称市政管理处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理，并依法组成合议庭适用普通程序分别于2016年12月22日、同月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周延峰、俞依林、被告泰和公司委托诉讼代理人朱鑫元、被告市政管理处委托诉讼代理人戴文良到庭参加第一、二次庭审，被告市政管理处委托诉讼代理人杨箫箫到庭参加第一次庭审。第二次庭审中，原、被告申请司法鉴定，本院予以准许并委托浙江经纬房地产评估有限公司进行鉴定。本院于2017年8月30日依法组成合议庭第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周延峰、俞依林，被告泰和公司委托诉讼代理人朱鑫元，被告市政管理处委托诉讼代理人戴文良到庭参加庭审。2017年10月20日，本案举行证据交换。双方当事人申请本案庭外和解两个月。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：浙江省萧山市物资局原有位于萧山市地段建筑面积为313.22平方米两层房屋一幢，其中一层营业房164.39平方米，附房6.9平方米，合计建筑面积171.29平方米，占地面积192平方米，营业房临市心路长度18.5米，二楼营业房141.93平方米。1994年5月，萧山市物资局投资组建全民所有制企业萧山市物业发展公司，该公司成立后，上述房屋拨给公司经营使用。后萧山市商业房地产综合开发公司（泰和公司前身）为开发建设萧山市心广场，于1997年与原告签订《房屋拆迁补偿协议》，约定萧山市物资局将上述房屋腾空后交由萧山市商业房地产综合开发公司拆迁，该公司给予市心广场相等建筑面积的新建营业房补偿安置，营业房位置为萧山市心广场西南角一、二楼各不少于165平方米（合计不少于330平方米），西至市心路一侧长度不少于10米，南到新建路（金家桥路）一层长度不少于16米，同时还约定一次性赔偿因装潢、搬迁、民地经营和职工安置等费用200000元，新建营业房应于1999年1月1日前交付，如逾期交付则按1000元/日计付罚金。上述协议签订后，原告按约履行腾房义务，但市心广场建成后，萧山市商业房地产综合开发公司仅于2000年提供给原告市心广场临1118-1121号3间营业房过度使用及支付400000元，其余未按约履行。2001年10月，萧山市物业发展公司名称变更为杭州萧山物业发展公司，经萧山区政府有关部门批准，对杭州萧山物业发展公司进行改制，案涉房屋作为改制企业资产评估并拍卖，改制方案确定原萧山市物业发展公司改制前资产（评估报告内的资产）全部归杭州萧山物业发展有限公司所有，工商登记变更萧山市物业发展公司（全民所有制）为杭州萧山物业发展有限公司。2012年2月，原告就拆迁房屋交付事宜向有关单位交涉，萧山区贸易局、萧山区财政局均确认案涉房屋的所有权及处置权归原告。2012年2月，原告书面要求被告泰和公司执行《房屋拆迁补偿协议》，被告泰和公司接函后未履行。此后因萧山区市心路整治工程需要，2014年7月14日，泰和公司通知原告，要求原告将其使用的市心广场临1118-1121号3间营业房腾空，原告及时腾空上述营业房。被告市政管理处作为萧山区市心路整治工程实施主体，于2015年11月12日与被告泰和公司、萧山区住房和城厢建设局签订《市心广场二期征迁协议》，约定被告市政管理处自愿加入并与被告泰和公司一同执行1997年3月4日签订的《房屋拆迁补偿协议》，同时承诺对该协议约定的未安置房屋予以负责解决，所有经济补偿和房屋安置由其承担。其后，两被告亦未按约履行协议。现原告诉至法院，请求判令：一、两被告立即履行1997年3月4日签订的房屋拆迁补偿协议，即以萧山市心广场西南角一、二楼各不少于165平方米（合计不少于330平方米）营业房交付给原告，该营业房西至市心路一侧长度不少于10米，南到新建路（金家桥路）一侧长度不少于16米。如无法交付，则按该位置房屋市场价赔偿原告损失25000000元。二、两被告赔偿原告未按期交付安置房屋损失13600000元（自1999年1月1日起至2016年10月30日止）及起诉日后至补偿安置房屋实际交付之日止的损失。三、两被告支付过渡费2000000元。四、两被告承担诉讼费。第三次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：一、两被告立即履行1997年3月4日签订的房屋拆迁补偿协议，即以萧山市心广场西南角一、二楼各不少于165平方米（合计不少于330平方米）营业房交付给原告，该营业房西至市心路一侧长度不少于10米，南到新建路（金家桥路）一侧长度不少于16米；如无法交付，则按该位置房屋市场价赔偿原告损失16558400元。二、两被告赔偿原告未按期交付安置房屋损失9928384元（暂从1999年1月1日计算至2016年12月29日；之后从2016年12月30日至两被告付清赔偿款日或实际交付房屋之日，按评估报告中2016年的租金标准计算。即从1999年1月1日交付到原告申请评估之日止，以租金标准计算，依据是评估报告第4页的租金标准）。三、两被告支付过渡费2000000元（1997年拆房至1999年交付房屋）。四、要求两被告承担评估费77000元。五、两被告承担诉讼费。
被告泰和公司辩称：一、依据《杭州市萧山区人民政府关于市心广场拆迁的专题会议纪要》及《市心广场二期征拆协议》，对原物资局所有经济补偿和房屋安置应由被告市政管理处承担，我方无需承担任何责任。二、因政府规划调整等客观情况发生重大变化，存在不可抗力，导致我方客观上无法履行《房屋拆迁补偿协议》，我方实际并未使用原物资局房屋地块进行开发建设，也没有利用原物资局房屋获得政府任何补偿，现原物资局房屋地块被萧山区政府征用用于市心路整治工程，最终拆迁人是被告市政管理处，理应由其承担拆迁安置补偿责任。三、原告主张的过渡费没有事实和法律依据，我方已经向原告提供了临时安置房，并支付了400000元作为过渡费。四、评估费不应由我方承担，本案是原告与被告市政管理处之间因赔偿问题未谈妥而产生的纠纷，该费用应由原告与被告市政管理处承担。五、原告的主张已经超出诉讼时效。
被告市政管理处辩称：一、本案原告主体不适格。根据《企业国有产权转让合同》以及杭州市萧山区财政局萧财国资【2014】11号《关于同意杭州萧山物业发展公司资产处置的批复》，本案所涉的原浙江省萧山市物资局（下称物资局）的市心路营业房240平方米房屋，是此次改制时划入资产评估并转让的资产，受让人为郑北杰，原告并非受让方，郑北杰也并没有将其受让的本案所涉资产投入原告。二、本案中，郑北杰并没有受让物资局在《房屋拆迁补偿协议》项下的全部权利，只是受让了240平方米房屋的重置价值300000元，不包括土地使用权价值。至于贸易局及财政局在原告的报告中所签署的意见，属于传来证据，且并非法定形式的公文，其效力不能对抗转制时的有效法律文件《资产评估报告书》及《企业国有资产转让合同》。三、原告要求被告赔偿原告未按期交付安置房屋的损失13600000元，没有事实根据及法律依据。原告要求被告赔偿过渡费2000000元，也没有事实和法律依据。被告泰和公司提供了临时营业房，因而无须再赔偿原告过渡费。四、原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。本案原告的诉请属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。按照原告所诉，被告泰和公司应当在1999年1月1日前交付安置房，且原告要求赔偿逾期交房损失的时间也自1999年1月1日计算，而一般诉讼时效的期限为权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起两年内。《市心广场二期征迁协议》系被告泰和公司与我方之间的协议，对原告并不产生法律效力。退一步讲，即使原告的第一项诉讼请求没有超过诉讼时效，那么，原告的第二项诉讼请求也部分超过了法律规定的诉讼时效。因而在原告主张权利之日的2015年10月30日倒推两年之外的违约金请求权已超过诉讼时效，法院不应予以支持。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审查，本院对原告提交的证据做如下认证：对企业开业登记注册书的真实性、合法性、关联性予以认定。房产权证因系复印件，故对其真实性不予认定。对房屋拆迁补偿协议、资产评估报告书、资产评估项目核准的函、企业国有产权转让合同、同意资产处置批复、公司变更登记申请书及变更登记情况、验资报告、原告向萧山区财政局、贸易局报告、原告向杭州萧山商业房地产综合开发有限公司函告、拆迁补偿安置函、被告泰和公司通知书、被告泰和公司向原告的通知、市心广场二期征迁协议、被告市政管理处给杭州萧山物产集团的函、工商变更信息、萧山区物资局关于同意杭州萧山物业发展公司改制的决定、萧山区财政局证明、评估项目受理单、评估费发票、浙经纬（2017）估字第A06-04号评估报告、浙经纬（2017）估字第A06-05号评估报告的真实性、合法性、关联性予以认定。
经审查，本院对被告泰和公司提交的证据做如下认证：对杭州市萧山区人民政府关于市心路整治工程专题会议纪要、杭州市萧山区人民政府关于市心广场征迁的专题会议纪要【萧政纪（2015）66号文件】、市心广场二期征迁协议、关于旧城改造建设“萧山市心商场”项目立项的批复【萧计（1993）863号】、关于新建“市心商贸城”的会议纪要【萧政办纪（1994）47号】、关于调整萧山中学旧校址土地受让方协调会议纪要（萧政办纪（1995）44号、萧山市心路（市心广场段）拓宽前后实际地形图、收据联的真实性、合法性予以认定。对交发房屋钥匙通知、交付钥匙情况登记表、市心广场经营户情况登记表的真实性、合法性、关联性予以认定。对萧山市心广场房地产调查成果图、市心广场临时店铺出租登记的真实性、合法性、关联性予以认定。对鉴定费发票的真实性予以认定。
经审查，本院对被告市政管理处提交的证据做如下认证：对萧山区政府关于《萧山城区山口单元控制性详细规划》的批复、规划图的真实性、合法性、关联性予以认定。对浙经纬（2017）估字第A06-06号评估报告真实性、合法性予以认定。
根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：浙江省萧山市物资局原有位于萧山市心路地段建筑面积为313.22平方米两层房屋一幢，其中一层营业房164.39平方米，附房6.9平方米，合计建筑面积171.29平方米，占地面积192平方米，营业房临市心路长度18.5平方米，二楼营业房141.93平方米。1994年5月，萧山市物资局投资组建全民所有制企业萧山市物业发展公司，该公司成立后，上述房屋拨给该公司经营使用。1997年3月4日，萧山市商业房地产综合开发公司（被告泰和公司前身，甲方）与浙江省萧山市物资局（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：乙方在拆迁地有整建筑面积313.22平方米两层房屋一幢，其中一层营业房164.39平方米，附房6.9平方米，合计建筑面积171.29平方米，占地面积192平方米，营业房临市心路长度为18.5米，二楼营业房141.93平方米，产权系本单位自管房，乙方根据甲方拆迁要求，同意在1997年3月10日前将上述房屋全部腾空后完整交给乙方；甲方同意以市心广场相等建筑面积的新建营业房偿还乙方，该新建营业房其位置西至市心路，南至新建路，其中一楼营业房沿市心路一侧长度不少于10米，南面沿新建路一侧长度不少于16米，建筑面积不少于165平方米，二楼营业房与一楼位置相同，补偿面积超出原拆面积，乙方应按商品价向甲方结算；甲方充分考虑到乙方因装潢、搬迁、异地经营和职工安置等费用200000元；新建营业房应于1999年1月1日前交付，如逾期交付则按1000元/日计付罚金。上述协议签订后，浙江省萧山市物资局按约履行腾房义务。萧山区市心广场建成后，萧山市商业房地产综合开发公司于1997年6月15日向浙江省萧山市物资局提供位于萧山区市心广场57.2平方米的临时安置用房，并支付200000元安置过渡费，以及200000元拆迁补偿款。2001年10月，萧山市物业发展公司名称变更为杭州萧山物业发展公司。2003年11月18日，杭州萧审资产评估有限公司受杭州萧山物业发展公司委托对该公司资产进行评估，并出具杭萧审评（2003）第77号资产评估报告书，评定该公司位于萧山区市心路营业房（240平方米）被评定归入房屋建筑物项目，评估价值为300000元。2004年1月5日，杭州市萧山区财政局对上述资产评估报告书予以核准。同年5月13日，受让方郑北杰与出让方杭州市萧山区物资局、杭州市萧山区物资行业管理办公室签订《企业国有产权转让合同》，约定将杭州萧山物业发展公司的部分资产及负债转让给郑北杰，具体为：总资产59140700.55元剥离杭萧国有（2001）字第0100221号19524.67平方米土地使用权及地上附着物8261039.6元后的余额50879660.95元，负债91725915.08元剥离财政周转金本息14122372.79后余额77603542.29元，经国资部门同意，核定待处理流动资产损失－979077元，2003年7月1日至2004年3月31日经营亏损－3227646.56元，经调整后，转让标的净资产为－28972450.9元。2004年5月13日，杭州市萧山区财政局对杭州萧山物业发展公司资产处置方案批复同意。同年7月16日，杭州萧山物业发展公司（全民所有制）变更为杭州萧山物业发展有限公司（有限责任制），股东为郑北杰（占股50%）、杭州萧山物产有限公司（占股50%），郑北杰、杭州萧山物产有限公司各出资现金50万。2004年5月18日，原告公司股东会决议，郑北杰承接改制的杭州萧山物业发展公司的资产、负债和零净资产，一致同意由原告承接，其债权、债务由原告负责处理，现已办妥资产、负债的交接手续。2012年2月9日，原告向萧山区财政局、贸易局提交书面报告，请求确认原属浙江省萧山市物资局位于萧山城厢街道营业房的所有权及处置权已属杭州萧山物业发展有限公司，萧山区财政局、贸易局对此报告的事实情况予以确认。2014年2月25日，原告书面要求被告泰和公司尽快解决房屋拆迁补偿协议中的赔偿款项，被告泰和公司接函后答复原告，承认1997年被告泰和公司确与萧山市物资局签订《房屋拆迁补偿协议》，对于后续事宜已向有关方面反映。2014年7月14日，被告泰和公司书面通知原告，要求原告将其使用的萧山区市心广场临1118-1121号3间营业房予以腾空。原告于2015年11月底腾出临时安置房，上述临时安置房于同年12月拆除。2015年11月12日，被告市政管理处与被告泰和公司签订《市心广场二期征迁协议》，约定：原物资局（现为萧山物业发展有限公司）的安置问题由市政管理处负责解决，除泰和公司在本协议签订前支付的费用外，其余费用均由市政管理处承担，协议由泰和公司、市政管理处及物业公司签订三方协议；市心广场临时建筑物及装修等不对泰和公司予以补偿。2016年10月27日，原告诉至本院，诉如所请。2016年12月30日，原告申请就案涉地段房屋目前市场价及租金损失进行评估。2017年6月20日，浙江经纬房地产评估有限公司出具浙经纬（2017）估字第A06-04、A06-05号房地产估价报告，评定该房产在2017年3月4日时市场单价为50177元/平方米，该房产自1999年1月1日起至2016年12月29日止的租金损失为9928384元。
另查明：萧山市商业房地产综合开发公司改制并变更登记后的名称为杭州泰和房地产开发有限公司。
本院认为：浙江省萧山市物资局与被告泰和公司（原萧山市商业房地产综合开发公司）之间存在房屋拆迁补偿协议关系。关于原告的合同权利资格问题，因上述协议项下的部分合同权益于2004年5月13日由原告法定代表人郑北杰受让，同年7月16日，郑北杰与杭州萧山物产有限公司合资成立了杭州萧山物业发展有限公司，同年5月18日，郑北杰将其承接改制的杭州萧山物业发展公司的资产、负债和零净资产，交由原告承接，其债权、债务由原告负责处理，故原房屋拆迁补偿协议项下的合同权益已为原告所继受，原告有权主张相应的合同权益。然依据杭萧审评（2003）第77号资产评估报告书及《企业国有产权转让合同》，郑北杰所受让的仅为原房屋拆迁补偿协议项下的240平方米市心路营业房的请求权，而非原告主张的330平方米的面积。现上述房屋实际已无法履行交付，故原告有权向原拆迁补偿协议的合同相对方即被告泰和公司主张无法交付上述房产的损失。经鉴定，该地段房产目前的市场价为50177元/平方米，故原告有权要求被告泰和公司支付无法交房的损失12042480元（240平方米×50177元/平方米）。原告主张上述房产未按期交付期间的租金损失，其诉讼请求合理，经鉴定，案涉房产330平方米自1999年1月1日起至2016年12月29日止的租金损失为9928384元，然原告继受的房产面积为240平方米，且被告泰和公司已向原告提供临时安置房57.2平方米，故原告有权主张的1999年1月1日至2015年11月30日的逾期交房损失的房产面积为182.8平方米（240平方米－57.2平方米），原告于2015年11月底腾出临时安置房，上述临时安置房于同年12月拆除，故2015年12月1日后原告有权按240平方米主张逾期交房损失。经计算，原告1999年1月1日至2015年11月30日的逾期交房损失为5073098元【（9928384元－712751元－688974元÷12个月）×182.8平方米÷330平方米】。原告2015年12月1日起至2016年12月29日止的逾期交房损失为560120.36元（688974元÷12个月＋712751元）×240平方米÷330平方米）。自2016年12月30日起至被告实际付清无法交房损失之日止的逾期交房损失应按年租金损失518364.36元(712751元÷330平方米×240平方米)计算。被告已支付原告逾期交房补偿款200000元，该款项应在上述逾期交房损失中予以抵扣。综上，原告1999年1月1日起至2016年12月29日止的逾期交房损失应为5433218.36元（5073098元＋560120.36元－200000元）。原告主张过渡费2000000元，该笔费用在双方协议中约定为200000元，被告泰和公司已经支付，故本院不予支持。原告主张鉴定费77000元由被告承担，原告的鉴定意见为本院采纳，故上述鉴定费应由被告承担。关于两被告的责任承担问题，原告基于1997年3月4日签订的《房屋拆迁补偿协议》，有权要求合同相对方被告泰和公司支付上述款项，2015年11月22日被告泰和公司与被告市政管理处签订《市心广场二期征迁协议》，被告市政管理处同意承担上述协议中相应的赔偿责任，庭审中被告市政管理处也表示同意依法承担赔偿责任，故原告亦有权要求被告市政管理处支付上述款项。两被告辩称原告的诉讼请求已超出诉讼时效，本院认为原告自1999年被告泰和公司未按约交付案涉房屋后，选择了临时接受被告泰和公司的安置房及部分赔偿款进行过渡，原告同意对被告履行合同的期限进行宽延，双方对于具体的履行期限并未作出明确约定，2014年2月25日，原告书面要求被告泰和公司尽快解除房屋拆迁相关补偿内容，然原告并未明确要求履行期限，被告答复已向有关方面反映，也未明确表示不履行义务，故诉讼时效一直存续至原告明确要求被告限期履行合同义务之日即原告向法院提起诉讼之日，且被告泰和公司与被告市政管理处于2015年11月22日签订《市心广场二期征迁协议》，该协议就上述赔偿事宜进行了约定，该协议可视为两被告对债务履行的认可，综合以上因素，现两被告又以本案超出诉讼时效为由进行抗辩，本院不予支持。两被告辩称案涉房产的赔偿应当按重置价进行计算，且被告市政管理处认为重置价的计算节点应为2015年，本院认为2003年11月18日杭州萧审资产评估有限公司出具杭萧审评（2003）第77号资产评估报告书虽然对案涉房产按照重置价进行评估，然该标准系评估标准，并非案涉房产当前的赔偿标准，原告取得的系案涉的位于市心路相应地段240平方米房产请求权的整体权益，其损失应按当前市场价计算。被告泰和公司辩称双方合同因不可抗力无法履行，应免除其合同义务，本院认为不可抗力的答辩意见依据不足，本院不予采纳。综上，本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：
一、杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处在本判决生效后十日内支付杭州萧山物业发展有限公司不能交付房产的合同损失12042480元；
二、杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处在本判决生效后十日内支付杭州萧山物业发展有限公司1999年1月1日起至2016年12月29日止的逾期交房损失5433218.36元；
三、杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处在本判决生效后十日内支付杭州萧山物业发展有限公司自2016年12月30日起至付清不能交付房产的合同损失之日止按518364.36元/年计算的逾期交房损失；
四、杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处在本判决生效后十日内支付杭州萧山物业发展有限公司鉴定费77000元；
五、驳回杭州萧山物业发展有限公司的其余诉讼请求。
如杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费186993元，由杭州萧山物业发展有限公司负担57803元，由杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处负担129190元。
杭州萧山物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州泰和房地产开发有限公司、杭州市萧山区市政园林公用事业管理处于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 郭宸光
人民陪审员 徐亚兰
人民陪审员 宣 浩
二〇一七年十二月八日
书 记 员 陈 燕