广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4653号
上诉人（原审被告）：李泽辉，身份证登记住址江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：李玉琼，身份证登记住址江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：李联辉，身份证登记住址江门市江海区。
上诉人（原审被告）：谭嘉欣，身份证登记住址江门市江海区。
上诉人（原审被告）：李珠爱，身份证登记住址江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：李玉珠，身份证登记住址江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：李玉霞，身份证登记住址江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：梁焕彬，身份证登记住址深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：梁焕雄，身份证登记住址广州市番禺区。
上诉人（原审被告）：梁桂婵，身份证登记住址深圳市盐田区。
上诉人（原审被告）：梁焕英，身份证登记住址深圳市福田区。
上诉人（原审被告）：梁一新，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
上诉人（原审被告）：梁一鸣，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
上诉人（原审被告）：梁一帆，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
上诉人（原审被告）：梁娟婵，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。
上述十五上诉人的共同委托代理人：余国伟，广州市荔湾区逢源法律服务所工作者。
上述十五上诉人的共同委托代理人：张细珠，广州市荔湾区逢源法律服务所工作者。
上诉人（原审被告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：萧泽光，该司董事长。
委托代理人：韩嵩，广东德良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张少山，登记住所地广州市从化城郊街关围新村**栋***房。
被上诉人（原审原告）：张大飘，登记住所地广州市从化鳌头镇黄茅村连丰队**号。
被上诉人（原审原告）：黄锦明，登记住所地广州市从化鳌头镇黄茅村连丰队**号。
被上诉人（原审原告）：黄锦洲，登记住所地广州市从化鳌头镇黄茅村连丰队**号。
被上诉人（原审原告）：张金容，登记住所地广州市花都区新华镇团结村塘口西队塘口北路西七巷*号。
上述五被上诉人的共同委托代理人：马环开，广东定海针律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张善良，男，1950年12月30日出生，现住巴拿马。
上述五被上诉人的共同委托代理人：张少山，即被上诉人之一。
上诉人李泽辉、李玉琼、李联辉、谭嘉欣、李珠爱、李玉珠、李玉霞、梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵及上诉人广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）因不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1986年3月29日，原审法院曾作出（84）越某字第311号民事判决书，其中判决：北京南路119号房屋一座归梁某甲、罗某、张某乙及张某甲（属张某甲所有的遗产，由其继承人另案办理继承）所有，其中第一、三层产权归张某甲，第二、四层产权归梁某甲、罗某、张某乙三人所有，从1983年3月起，各自收取自己产权的住户租金。该案判决后，梁某甲、罗某、张某乙不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于1986年8月25日作出（86）穗法民复字第440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
1989年3月21日，广东省从化县公证处作出《继承权证明书》，其中记载：查张某甲于1930年死亡，死后遗有广州市北京南路119号（原永汉南路99号楼房）一、三层［（86）穗法民复字第440号］，经继承后，张某甲的上述遗产由张某丙沾、张某丙藏、苏某各继承25%；张某丙赤、张某丁各继承12.5%。张某丙沾于2001年8月8日去世，其配偶钟银招于2012年1月19日去世，两人婚后共生育三个子女：张少山、张某戊和张某己，无收养子女。张小辉和张正生均表示放弃对张文沾死后遗有广州市北京南路119号房屋（首层及三层）25%的产权的继承权。张某丙藏于1992年8月12日死亡，广东省从化市公证处于1998年6月15日出具《继承权证明书》，记载：查张文藏是张佐卿的遗产（广州市北京南路119号）的继承人之一，张某丙藏死亡后，经继承，上述张某丙藏应继份额的继承权由张大飘一人继承。苏某因死亡于2012年8月28日注销户口。张某庚因死亡于2011年1月9日注销户口。从化市公安局鳌头派出所于2014年7月3日出具《证明》，记载：经查我所1982年户籍底册显示，张某庚户内成员为户主张某庚、母亲苏某、子黄锦明、子黄锦洲。张某丙赤于2002年12月14日死亡，张善良与张大杨均为张某丙赤的儿子。张大杨表示放弃对张文赤死后遗有广州市北京南路119号房屋（首层及三层）12.5%的产权的继承权。2013年6月24日，广东省广州市花都公证处出具《公证书》，记载：张某丁已故，张金容为张某丁的胞妹。
2012年2月15日，广东省广州市南方公证处出具《公证书》，记载：被继承人张某乙于1988年1月2日死亡，其与配偶梁树芬（已于1932年死亡）共生育梁某丙、梁某乙两个子女，无收养子女，张某乙的父亲、母亲均先于其死亡；梁某丙于1998年4月27日死亡，其生前与妻子李某甲（于1987年死亡）共生育梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵八个子女；另，梁某乙于2005年死亡，其生前与丈夫李某乙（于2009年死亡）共生育李泽辉、李玉琼、李联辉、李珠爱、李玉珠、李玉霞、李某丙七个子女，李某丙于1995年12月死亡，其生前与丈夫谭某乙只生育谭嘉欣一个子女。因被继承人张某乙的父母及子女均死亡，故张某乙的遗产由梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵、李泽辉、李玉琼、李联辉、李珠爱、李玉珠、李玉霞、谭嘉欣转继承及代位继承。
2012年3月15日，张女（已故）的继承人李泽辉、李玉琼、李联辉、谭嘉欣、李珠爱、李玉珠、李玉霞、梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵（被拆迁人、乙方）与粤海公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方越秀区北京路119号房，据房地产权证记载，原址房屋为双隅结构3层，用途为商业，产别为私产，建筑面积为53.5966平方米；双方同意按货币补偿方式办理原址房屋的补偿，甲方于2012年3月20日前向乙方支付2679900元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿；乙方应在2012年3月20日前，将原址房屋移交甲方拆除；等。该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》经广东省广州市南方公证处（2012）粤广南方第17866号《公证书》公证。
原审法院另查明：据房产登记号为局字434号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年1月29日）显示，北区永汉南路99号，建筑面积为160.7898平方米，结构层数为3层，使用性质为商业，产权登记人为梁某甲、罗某、张某乙，三人各占1／3产权份额；此地于2012年3月15日粤海公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征张某乙份额1／3）。
2014年8月13日，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良共同向原审法院提起本案诉讼，要求判令：确认李泽辉等与粤海公司于2012年3月15日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效。
原审庭审中，张少山等六人共同表示：除了张少山等六人外，张某甲遗下的涉案房屋产权没有其他的继承人；在判决后大概是在1986年，有去申请执行，法院也发函给房管部门，后房管部门要求张少山等六人、李泽辉等十五人双方到房管局，需要拿旧的房地产权证原件，但张某乙的继承人一直不予配合，故无法办理登记手续；在拆迁之前，一楼是房管局代管，三、四楼是张少山等六人在使用；在（84）越某字第311号民事判决书判决之后，张少山等六人只是偶尔在讼争房屋的一、三层内居住，没有迁户口在内，也无相关的水电费单据，一楼以前是粮店，以前是张少山等六人在出租，由房管局代管租金，租金被李泽辉等十五人拿走了，我方去房管局查询过，也去追过李泽辉等十五人。李泽辉等十五人共同表示：张某乙除了本案李泽辉等十五个继承人外，无其他的继承人；拆迁之前房屋全部被出租，张少山等六人没有使用；原来的房屋是有租客的，有部分是我方出租的，其他部分是谁在出租，我方不清楚；我方弃产的价格按照不交吉的价格计算，我方与被告粤海公司签订拆迁协议，拿到补偿款后，其他使用人的搬迁等事宜由粤海公司负责，我方不负责。粤海公司表示：讼争房屋的一楼以前是一个商铺，在交楼后未搬走，但在2014年12月15日之前就搬走了，讼争房屋大概在2015年1月已被拆平。
原审法院认为，虽然张少山等六人中部分人没有办妥继承手续，但张少山等六人均提供了证据证明其与上述房屋及被继承人张某甲有利害关系，故张少山等六人有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。生效判决已经认定涉案房屋的一、三层产权归张某甲所有，故李泽辉等十五人无权对涉案房屋的一、三层产权进行处分，故在未经张某甲继承人追认的情况下，李泽辉等十五人与粤海公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对涉案房屋的一、三层产权的拆迁补偿内容属无效。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条的规定，于2015年7月27日作出判决：一、确认李泽辉、李玉琼、李联辉、谭嘉欣、李珠爱、李玉珠、李玉霞、梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵与广东粤海房地产开发有限公司于2012年3月15日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿内容无效；二、驳回张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良的其他诉讼请求。案件受理费600元（其中受理费100元、公告费500元），由李泽辉、李玉琼、李联辉、谭嘉欣、李珠爱、李玉珠、李玉霞、梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵、广东粤海房地产开发有限公司共同负担。
判后，上诉人李泽辉、李玉琼、李联辉、谭嘉欣、李珠爱、李玉珠、李玉霞、梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，仍然强调不动产物权必须履行登记程序。张少山等六人这么多年一直没有办理相关的物权登记。李泽辉等十五人与粤海公司在签订《拆迁补偿合同》是依法办理登记备案手续的，而且在办理上述事项过程中没有任何人提出异议，至庭审时张少山等人才称曾向原审法院申请执行，但无法得到确认，房管部门至今仍然没有收到法院的任何法律文书。粤海公司作为善意第三人及已按规定支付合理对价，其行为应受法律保护。关于张少山等人的诉讼主体问题，公证书记载的继承人不齐，1954年广州市中级人民法院认定的继承人与从化公证书的不一致，诉讼主体不知能否成立。请求法院判决：撤销原审判决，驳回张少山等六人的诉讼请求。
上诉人粤海公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：1.依据《物权法》第三十一规定，粤海公司只能选择与涉案房屋的登记产权人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，一审法院依据《物权法》第二十八条规定认定《拆迁补偿协议》无效属适用法律错误。2.粤海公司支付了合理对价，应认定粤海公司为善意第三人。粤海公司进行拆迁工作符合法律的规定。2009年4月7日，粤海公司向不动产登记机构查询讼争房屋的产权情况，出于对产权公示内容的信赖而把梁某甲、张某乙、罗某作为被拆迁人。粤海公司履行了谨慎、适当的审查义务。除了查询产权情况以外，还审查了梁某甲、张某乙、罗某持有l955年颁发的房地产共有权执照、1995年颁发的房地产所有证，权证上均记载其为共有产权人。审查了（2012）粤广南方第09226号公证书。出于对公证的法律文书及房屋登记管理部门的信任，粤海公司认定李泽辉等十五人为被拆迁人的继承人。粤海公司签订的拆迁补偿协议的价格等于或高于评估报告的价格和拆迁管理部门的指导价，且拆迁补偿协议经过了拆迁管理部门的备案。反观张少山等六人，其不但怠于要求法院及房管部门变更涉案房屋的产权登记，在粤海公司拆迁涉案房屋过程中亦从未向粤海公司主张权利，具有严重过错。3.根据法理通说及相关司法解释规定，张少山等六人主张《拆迁补偿协议》无效的理由不能成立。善意取得作为一种财产所有权的取得方式，在原权利人、出让人和受让人之间形成三方面的法律关系。原权利人不能向受让人主张返还财产；原权利人不能仅以无权处分为由主张出让人和受让人之间的法律关系无效；原权利人可以基于债权上的请求权要求出让人承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而本案讼争的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是被拆迁人（出卖人）转移原址房屋（标的物）的所有权于拆迁人（买受人），买受人支付价款的合同，其实质属于《合同法》第一百三十条规定的“买卖合同”，应当适用前述司法解释。4.张少山等六人对于所有权消灭具有严重过错，一审判决鼓励了这种怠于行使权利的行为，严重损害了粤海公司的合法权益。请求法院判决：撤销原审判决第一项，改判驳回张少山等六人的全部诉讼请求。
被上诉人张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良共同答辩称：同意一审的判决。粤海公司提到买卖中善意取得的规定，本案不属于不动产买卖，属于房屋拆迁，不适用物权法善意取得规定。张少山等六人不存在过错，是原来张某乙、梁某甲、罗某等人欺骗房产部门取得房产证。张少山等六人申请了办理执行的事项，申请执行时房管部门要求提供旧的房产证原件，罗某的后人、张某乙、梁某甲拒绝提供，故张少山等六人无法办理。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，张少山等六人提交了广东省从化市公证处于2015年8月30日出具的《继承公证书》，内容显示张少山继承张某甲份额25%，黄锦明和黄锦州继承张某甲份额25%，张金容继承张某甲份额12.5%，张善良继承张某甲份额12.5%。李泽辉等十五人表示对上述材料的真实性没有异议，对继承人的范围有异议。粤海公司表示对上述材料无异议。
本院认为：关于张少山等六人的诉讼主体资格问题。张少山等六人以张某甲继承人的身份提起本案诉讼，提交了相关的公证书等证明文件。李泽辉等十五人以可能还有其他继承人为由质疑张少山等六人的诉权，但不能提供证据予以证实其主张，其质疑理由明显不能成立，本院不予采纳。
关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的效力问题。张某甲对涉案房屋第一、三层拥有所有权，在拆迁关系成立前，已经法院生效判决书所确认，其合法权利应当得到法律的保护。涉案房屋被拆迁，依法应由拆迁人与房屋所有权人协商签订拆迁产权补偿协议。李泽辉等十五人无权代表张某甲的继承人与拆迁人协商签订协议，其所签订的协议未经张某甲的继承人追认，应属无效。另，粤海公司作为拆迁人，声称已经依据法律规定履行审查确定产权人的义务，但是对涉案房屋产权登记面积范围内的使用收益情况并未明晰，对可能存在的其他产权人未能及时察觉，且其承诺的补偿价款未能证明与同期房屋价值相符，李泽辉等十五人与粤海公司签订的拆迁补偿协议，形式及内容都对张少山等六人的合法权益造成损害。综上，本院认为上述拆迁补偿协议中关于涉案房屋第一、三层产权的内容无效。
李泽辉等十五人与粤海公司提出协议有效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人李泽辉等十五人及上诉人粤海公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由李泽辉、李玉琼、李联辉、谭嘉欣、李珠爱、李玉珠、李玉霞、梁焕彬、梁焕雄、梁桂婵、梁焕英、梁一新、梁一鸣、梁一帆、梁娟婵负担100元，由粤海公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月三十日
书 记 员 谢 淳