云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初232号原告：邹春华，女，1970年3月3日生，身份证登记住址：沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁人民律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南柏悦置业有限公司,住所：云南省昆明市西山区明波立交桥旁。法定代表人：柏中林。委托诉讼代理人：郑宏宇，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王怀志，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明宏盛达投资发展（集团）有限公司,住所：云南省昆明市西山区明波立交桥旁。法定代表人：柏中林。委托诉讼代理人：郑宏宇，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王怀志，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告邹春华诉被告云南柏悦置业有限公司（下称柏悦公司）、昆明宏盛达投资发展（集团）有限公司（下称宏盛达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年12月19日受理后，依法适用简易程序，于2017年2月8日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人曾雨佳、邹建华，被告的委托诉讼代理人郑宏宇、王怀志到庭参加了诉讼。经各方当事人同意，并经本院院长批准,本案延长审限3个月。本院于2017年3月27日再次开庭审理，原告的委托诉讼代理人曾雨佳，被告的委托诉讼代理人王怀志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹春华向本院提出以下诉讼请求：1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，依法判令两被告返还已付滇池·柏悦2幢XXX房屋购房款181912.5元，并赔偿一倍损失181912.5元，给付逾期贷款利息181912.5×9%（逾期贷款利率）×4.33年=70891元；2、承担本案全部有关诉讼费。事实和理由：2011年3月14日，原告与被告柏悦公司在昆明市五华区人民西路XX宾馆签订了一份“XXXX”房产的预购协议，具体位置为2幢XXX号，并当场支付了该房的全部房款共计181912.50元，被告宏盛达公司出具了收据。双方协议约定在项目的商品房预售许可证发放公示之日起十日内原告应与被告签订《商品房购销合同》，但是原告在合同中约定的昆明市政府网站、昆明日报、昆明住房和城乡建设局网站多次查询“XXXX”商品房预售许可证的公示，至今没有查到。2016年11月19日，原告从沈阳至昆明打听后才知道本案所涉的房屋已经卖给其他人。被告的销售人员出示了商品房预售许可证,上面记载的项目名称为“昆明XXXXXX商业中心”,至此，原告才知道项目名称并非“XXXX”，所以原告一直未查到“XXXX”的商品房预售许可证。原、被告双方签订的合同已经符合法律规定的《商品房购销合同》的要件，两被告一房二卖，合同目的无法实现，应退还原告已交房款，并承担一倍的惩罚性赔偿。同时，自两被告取得商品房预售许可证2012年8月3日起十日后，即2012年8月14日前应退还原告所有购房款，但两被告未按时退还，故两被告还应支付逾期退还购房款的相应的资金占用损失，参照中国人民银行逾期贷款利率计算四年四个月为181912.50元×9%×4.33年=70891元。被告柏悦公司辩称，1、原告与柏悦公司签订《产品订制设计协议书》的时间为2011年3月，柏悦公司在2012年8月3日就已经取得了商品房预售许可证并进行了公示，协议约定签订《商品房购销合同》的时间已经经过，按照约定，协议已经失效。同时，柏悦公司在营销活动和新闻报道中对外宣传一直都是用“XXXX”项目，与《产品订制设计协议书》的表述是一致的。原告应该知道XXXX项目开盘时间是2012年8月5日，交房时间是2014年3月，即便按照交房时间为2014年3月开始计算诉讼时效，至原告起诉时也早已超过了两年的诉讼时效，原告丧失了胜诉权。2、本案诉争的是一份《产品订制设计协议书》，并不具备商品房购销合同的主要内容，仅是预约合同；《产品订制设计协议书》的第5条界定了该协议的性质是预约合同并不是预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。3、本案保证金由柏悦公司收取，收据也是柏悦公司出具的，与宏盛达公司无关；4、本案未能按期签订《商品房购销合同》的责任在于原告，原告的手机号是停机状态，柏悦公司无法联系原告，原告没有及时查询预售许可证信息，没有按照协议约定签订《商品房购销合同》，该协议书自动终止失效，不得再依据该协议书提任何主张。柏悦公司没有违约行为，不应该承担违约责任。综上，原告的诉讼请求均不予得到支持，请求法院驳回原告请求。被告宏盛达公司辩称，宏盛达公司不是项目的开发商，且与原告没有签订过《产品订制设计协议书》，没有收到过原告的款项。宏盛达公司与本案没有关联性，不应承担相关责任。原告向本院提交以下证据证明自己的观点：1、柏悦公司企业登记基本情况表、宏盛达公司企业登记基本情况表；2、《滇池·柏悦产品订制设计协议书》、收据；3、XXXX2栋交接房交款明细及XXXX2、3、4、5栋销售台账照片打印件；4、商品房预售许可证；5、银行卡转账明细。以上证据为证明柏悦公司及宏盛达公司的名称变更情况，原告与柏悦公司签订了《产品订制设计协议书》，原告一次性交纳了全部房款181912.50元，宏盛达公司出具了收据。协议中未出现过“昆明XXXXXX商业中心”的字样。原告全款购买的2-XXX号房屋已经销售给案外人，XXXX的项目名称实际上是昆明XXXXXX商业中心。经质证，两被告对证据1、2、4均予以认可，对其余证据不予认可，认为柏悦公司与宏盛达公司是两个独立的公司，没有关联性，柏悦公司认可已收到181912.50元款项，但此款项并非宏盛达公司收取，本案与宏盛达公司无关。柏悦公司认可本案所涉房屋已经销售给案外人，并且已经办理了产权证，但本案并非一房二卖。两被告提交以下证据以证明自己的观点：1、昆明市规划局建设项目规划条件行政审批告知书（2011-11-3）；房屋拆迁许可证（2011-2-16前）；昆明市规划局建设项目行政审批公示（2011-5-11）；建设工程规划许可证（2011-5-11）；2、商品房预售许可证；3、预售许可证公示网站截图；4、交房公告报纸；5、XXXX项目相关新闻报道截图；6、逾期签约房源调整通知；7、房屋销售一览表；8、项目预约客户签约情况；9、公证书两份。以上证据为证明本案项目名称为“昆明XXXXXX商业中心”，楼盘案名即推广名称为“XXXX”。案涉项目已办理了商品房预售许可证，且柏悦公司在昆明政府网、昆明日报等地方都进行了公示，案涉项目于2014年3月交房，柏悦公司也已登报公示。柏悦公司自2011年-2014年以“XXXX”项目名称进行了大量的营销宣传和新闻报道，原告用XXXX也可以查到项目信息。因原告未及时与柏悦公司签订《商品房购销合同》，柏悦公司对本案所涉房屋进行了再销售。与原告同期签订《产品订制设计协议书》的其他客户均已正常签订了《商品房购销合同》。经质证，原告认为证据1的项目名称为“昆明XXXXXX商业中心”而非“XXXX”，故不予认可；对证据2商品房预售许可证无异议；对证据3-8不予认可，认为网络截图并未进行公证，且信息网站也不是合同约定的网站，项目名称也非“XXXX”，原告没有义务在合同约定以外的网站和渠道获取项目信息。当时，两被告也并未告知过原告“昆明XXXXXX商业中心”与“XXXX”为同一个项目。两被告列举的客户也都是签订的《产品订制设计协议书》而非两被告所说的《商品房购销合同》，这些客户中存在一人购得数十套房产的情况，不认可列举客户信息的真实性。对证据9的真实性无异议，但该证据是第一次庭审后提交的，并非是举证期内提交的证据，不具备合法性。同时，公证书之上载明的昆明日报和昆明政府网站商品房预售许可证公示的项目名称仍然是“昆明XXXXXX商业中心”而非“XXXX”，两被告未就两个名称为同一项目作出过说明，原告也无义务在百度等合同约定以外的媒体上查询项目信息。本院认为，原告提交的证据1、2、4及两被告提交的证据1、2、4、9来源合法，且与案件事实相关，本院予以确认。原告提交的证据3、5，虽两被告不予认可，但因柏悦公司认可已收到原告交纳的181912.50元款项，并认可案涉房屋已卖给案外人，故本院就柏悦公司认可的上述事实予以确认。两被告提交的证据3、5为网络截图，无原件查阅，本院不予确认。两被告提交的证据6、7为柏悦公司单方制作，证据8与本案无关联性，本院不予确认。本院确认以下事实：柏悦公司曾用名为昆明宏盛达装饰材料批发广场有限公司，其为“昆明XXXXXX商业中心”项目的开发商；宏盛达公司曾用名为昆明宏盛达投资发展有限公司、昆明宏盛达装饰材料批发广场。2011年3月14日，原告与柏悦公司签订《XXXX产品订制设计协议书》，约定“XXXX”项目的用地性质为出让年限40年的商业用地，目前待拆迁，规划用途为商业，正在进行规划的审批；原告意向订制的物业编号为2-XXX、参考面积为34.65平方米、建筑单价为5250元、总价为181912.50元；原告在签订本协议时应支付参考建筑全部总价181912.50元作为产品订制保证金，该产品订制保证金为保证金性质，在签订《商品房购销合同》后不计息退还；在项目的商品房预售许可证发放公示之日起十日内原告应与柏悦公司签订《商品房购销合同》，购房价格可按照上述建筑单价进行约定；原告应通过昆明市政府网站、昆明日报、昆明市住房和城乡建设局查询关于发放商品房预售许可证的公示，日期以公示为准；在项目的商品房预售许可证发放公示之日起十日内原告未与柏悦公司签订《商品房购销合同》的，则本协议自动终止失效，原告的产品订制保证金由柏悦公司不计息全额退还给原告；原告未按本协议书约定时间与柏悦公司签订《商品房购销合同》的，原告已交产品订制保证金不予退还作为违约金支付给柏悦公司，物业由柏悦公司自行处置，本协议书自动解除；本协议书不是对物业的预售，原告与柏悦公司对此确认无异议，物业的预售必须以正式签订的《商品房购销合同》为准。同日，原告交纳了181912.50元，并持有加盖有昆明宏盛达装饰材料批发广场财务专用章的收据。经行政机关审批，“昆明XXXXXX商业中心”项目于2012年7月取得了商品房预售许可证，昆明市政府网站、昆明日报、昆明市住房和城乡建设局于2012年8月3日对前述项目已取得许可证进行了公示。本案所涉房屋已由柏悦公司销售给案外人。庭审中，原告认可“昆明XXXXXX商业中心”与“XXXX”为同一项目，但表示其是在2016年11月才知道两个名称为同一项目；原告陈述，因被告一房二卖，《产品订制设计协议书》合同目的无法实现，协议应当解除，被告应返还房款181912.50元，并赔偿一倍房款181912.50元，资金占用损失是参照中国人民银行逾期贷款利率计算四年四个月为181912.50元×9%×4.33年=70891元。本院认为，一、关于本案的合同性质，根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案所涉《产品订制设计协议书》中仅注明了物业编号、参考面积、价款等条款，不具备《商品房购销合同》应当具备的主要构成要件，因此，《产品订制设计协议书》应是合同双方当事人对将来要交易的房屋有关事宜的初步确认，该协议书应属预约合同，本案系属商品房预约合同纠纷。原告认为《产品订制设计协议书》已具备商品房预售合同的要件，并认为该协议是附条件合同，因被告未及时通知原告其已取得商品房预售许可证，阻碍原、被告双方签订《商品房预售合同》，则视为原告与被告已建立了商品房买卖合同关系的观点无事实依据，本院不予采纳。二、关于柏悦公司是否应当退还保证金并赔偿损失，本院认为，《产品订制设计协议书》为合同双方真实意思表示，未违反禁止性、效力规定，属合法有效，对合同双方当事人均有约束力。首先，协议上载明的项目名称为“XXXX”，并未明示有其他项目名称。虽然柏悦公司表示“XXXX”为“昆明XXXXXX商业中心”的推广名称，实际为同一项目，但柏悦公司并未举证证明其已告知过原告行政审批项目名称实际上为“昆明XXXXXX商业中心”，故原告仅以“XXXX”名称在约定的查询渠道上查询商品房预售许可证是否公示并无不妥。其次，何时取得商品房预售许可证为柏悦公司可立即获知的事宜，柏悦公司在取得商品房预售许可证时，应当及时告知原告。在原告不知道行政审批项目名称为“昆明XXXXXX商业中心”而非“XXXX”的情况下，原告不可能及时查询到商品房预售许可证的公示情况，也不可能在合同约定的时间内与柏悦公司签订《商品房购销合同》，故《产品订制设计协议书》不能当然视为自动终止失效。同时，柏悦公司未能提交证据证明其已履行了相应的告知义务，便将案涉房屋出售给案外人，致使原告与柏悦公司就案涉房屋已无法签署《商品房购销合同》，合同目的无法实现，《产品订制设计协议书》应予以解除，柏悦公司存在过错，应承担相应的责任。综上，柏悦公司应当退还原告合同订制保证金181912.50元，并赔偿原告由此产生的损失。关于原告主张的损失，本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，非商品房预售合同纠纷，不适用一房二卖的惩罚条款，故原告主张赔偿一倍保证金181912.50元的诉讼请求，本院不予支持，但柏悦公司未及时退还保证金确给原告造成了资金占用损失，故本院参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算四年四个月，酌情确定原告损失为56000元。三、关于宏盛达公司是否应承担责任的问题，原告因其持有的收据之上加盖了昆明宏盛达装饰材料批发广场财务专用章，认为两被告为关联企业，且是共同开发案涉项目，故要求宏盛达公司一并承担责任。本院认为，本案所涉项目的开发商为柏悦公司，合同签署双方为原告与柏悦公司，即便宏盛达公司出具了收据，也不能排除柏悦公司指示收款的可能性，在无证据证明两公司存在混同的情形下，原告要求宏盛达公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”原告主张其在2016年11月至昆明时才得知其欲购买的房屋出售他人，本案无证据证明柏悦公司在前述时间之前已向原告告知案涉项目可以签署《商品房购销合同》，故本院认为，本案诉讼时效应自原告知道其权利受到侵害时起算，即自2016年11月起算，至今尚未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告云南柏悦置业有限公司于判决生效后十日内返还原告邹春华订制保证金181912.50元；二、被告云南柏悦置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告邹春华资金占用损失56000元；三、驳回原告邹春华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费3976元（原告已预交），已减半收取，按减少后的诉讼请求434716元计收3910元，由原告邹春华承担2175元，由被告云南柏悦置业有限公司承担1735元，剩余66元，退还原告邹春华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  杨国娟二〇一七年四月十二日书记员  符慧芸