广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第661号
原告广州市伟信物业管理有限公司，住所地。
法定代表人陈新媚。
委托代理人杜志允，女，该公司职员，联系地址。
委托代理人何玉清，女，该公司职员，联系地址。
被告赵伍祥，男，1957年6月13日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告广州市伟信物业管理有限公司诉被告赵伍祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜志允、何玉清到庭参加诉讼。被告赵伍祥经本院传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是广州市越秀区德政北禺西二路23号竣雅阁305房业主，于2001年1月9日办理收楼手续。原告依照《竣雅阁物业管理服务协议》履行了物业管理义务，但被告从2008年5月起拖欠上述房屋的物业管理费。原告多次催缴未果，故诉请法院判令：被告向原告支付从2008年5月起计至2014年2月止上述房屋的物业管理费4700元（2008年5月至2011年8月，按1.30元／平方米／月×47平方米=61.10元／月计；2011年9月至2014年2月，按1.60元／平方米／月×47平方米=75.20元／月计）及从2008年7月1日起计至清付上述物业管理费之日止的滞纳金（如1、2月的物业管理费不缴纳的，则从3月1日开始计算1、2月物业管理费的滞纳金，以此类推；滞纳金以当期应缴而未缴的物业管理费为基数，按每日千分之一标准计算）。
被告无答辩。
经审理查明：2000年10月1日，原告（为受委托方，乙方）与广州市辉业房地产开发有限公司（为委托方，甲方）签订了《竣雅阁委托管理合同书》，内容为：为加强大楼的物业管理，保障大楼内房屋和公用设施的正常使用，为业主创造整洁优美、安全文明、方便舒适的居住环境，现根据市政府物业管理法例之有关规定，经甲、乙双方充分协商，同意签订委托管理合同，并共同遵守；委托管理范围及内容，甲方将位于广州市德政北路禺西二路11号-23号竣雅阁大楼委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏；管理事项包括：房屋的使用、维修和养护，区内公用设施、设备及场所和场地的管理使用、维修和养护，清洁卫生，公共活动秩序，便民服务网点及住宅楼内所有营业场所，文娱活动场所，车辆行驶及停泊，住宅区档案管理，政策规定由物业管理公司管理的其他事项；委托管理形式确定管理目标，经济指标，实行经济承包责任制；委托管理期限由2000年10月1日起至2003年10月1日止等。合同签订后，原告依约对涉讼小区提供了物业管理服务。
2000年10月1日，原告拟定了《竣雅阁前期物业管理服务协议》，其中内容为：甲方广州市伟信物业管理有限公司，乙方是指购房人（业主），前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理，本物业名称竣雅阁，座落位置广州市德政北路禺西二路11号-23号，建筑面积15450平方米；物业管理服务费用，乙方交纳费用时间为双月15日开始，每次交纳费用期时间为7个工作日，住宅按建筑面积每月每平方米1.20元，非住宅商铺按建筑面积每月每平方米5元，物业管理服务费用标准按政府指导价或按业主委员会标准进行调整；代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方可提供税费、电费、燃气费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；违约责任，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或三个月以上不缴费，甲方停止对乙方的一切服务等。
2000年12月4日，原广州市东山区物价局向原告作出《关于竣雅阁实行物业管理收费标准的批复》，批复如下：物业管理服务费标准为（按每月每平方米建筑面积计算，住宅1.30元、商铺2.00元，公共水电费分摊按粤价（1997）173号和穗价函（1999）116号文规定执行，以上收费标准从2000年11月起开始执行等。
2001年1月9日，原告（为甲方）与被告（为乙方，竣雅阁3楼05单元）签订《竣雅阁前期物业管理服务协议（签字页）》，内容为：一、甲方、乙方同意履行遵守大楼《竣雅阁前期物业管理服务协议》的一切条款及有关细则；二、甲乙双方如有违反《竣雅阁前期物业管理服务协议》的行为，愿意承担其有关责任等。
2003年10月2日，原告与广州市辉业房地产开发有限公司续签了《竣雅阁委托管理合同书》，将委托管理期限续至2006年12月31日止。2006年12月14日，原告与广州市辉业房地产开发有限公司再次签订《竣雅阁委托管理合同书》，将委托期限订为由2007年1月1日起等。
2011年7月5日，原告向竣雅阁小区各业主发出《征询意见书》，内容为：从2011年初开始，广州物价不断上涨，办公耗材、设施设备（包括对讲门铃系统、防盗门维护、水泵、公共照明等）维修成本、绿化、卫生、劳动用工标准调整等，本小区管理费收入远远维持不了日常开支，收支严重失衡；由2003年至今物业管理费仍维持在1.30元／平方米，我们以不变的管理费应付大幅上升的各类物价，从而导致营运压力加大，为了不影响管理处的正常运作，现建议从2011年8月1日起调整，住宅管理费从现行1.30元／平方米调整为1.60元／平方米，商铺管理费从现行2.00元／平方米调整为2.50元／平方米等。
本案诉讼过程中，原告就其提高物业管理服务费收费标准为1.60元／平方米符合法律规定还提交了其向业主所发的《2011年度管理费调查表》、原告自行制作的《提升管理费调查表》、广州市建设委员会于2000年12月1日作出穗建开函（2000）980号《关于同意竣雅阁通过广州市房地产开发建设项目竣工综合验收的复函》予以证明。复函中载明竣雅阁为18层商住楼宇1栋，建筑面积15450平方米。另原告自行制作的上述《提升管理费调查表》记明：本小区住户共166户，总建筑面积13767平方米；书面同意户数80户，建筑面积为7010平方米，分别占总户书48.19%、总面积50.92%；电话同意户数22户，建筑面积为1491平方米，分别占总户数13.25%、总面积10.83%（由于这部分业主在外国或出租房屋而不在本大楼，因此电话通知业主，业主表示同意，并按最新标准交费）；随大流户数17户，建筑面积为1320平方米，分别占总户数10.25%、总面积9.59%，并按最新标准交费；不同意户数47户，建筑面积为3946平方米，分别占总户数28.31%、总面积28.66%；综上，同意提升管理费的业主户数为119户，占总户数的71.69%；不同意的为47户，只占总户数的28.31%，符合国家有关调升管理费的规定，达到户数及面积双过半的要求。
经核实，原告提交的上述《2011年度管理费调查表》中明确表示同意的有56户，明确表示不同意的有48户，意思表示不明确的有23户。
本院认为：因涉讼小区尚未成立业主委员会，建设单位与原告签订《竣雅阁委托管理合同书》，委托原告作为小区的物业管理公司，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定，合法有效。被告也于2001年1月9日签署了《竣雅阁前期物业管理服务协议（签字页）》，同意履行遵守原告拟定的《竣雅阁前期物业管理服务协议》的一切条款及有关细则，如有违反《竣雅阁前期物业管理服务协议》的行为，愿意承担有关责任。据此，被告应依照上述协议履行，向原告交纳相应的物业管理服务费。因被告拖欠物业管理服务费，原告诉请被告支付拖欠的物业管理服务费及滞纳金即违约金，合法合理，本院予以支持。但违约金应以不超过同期欠付的物业管理服务费数额为限。
关于物业管理服务费标准调整的问题，根据《物业管理条例》第十一条和第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，上述第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中，原告采用书面形式向涉讼小区业主发出上调管理费的《2011年度管理费调查表》，征询提价意见，符合《物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。据原告提交的《2011年度管理费调查表》中反映，关于涉讼小区物业管理服务费上调为1.60元／平方米的业主意见，明确表示同意的有56户，明确表示不同意的有48户，意思表示不明确的有23户。至于原告对部分业主采用电话方式征求意见，不符合法律的规定，也无充分证据证实该部分业主同意提高物业管理服务费收费标准。同时，原告将17户业主列为“随大流户”，并归入“同意提升管理费的业主”之列，无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，即使按原告自行制作的上述《提升管理费调查表》所述的住户共166户、总建筑面积13767平方米来计算，就涉讼小区物业管理服务费上调为1.60元／平方米一事，也未达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法定条件，故原告要求物业管理服务费从2011年9月起按1.60元／平方米／月计算，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵伍祥向原告广州市伟信物业管理有限公司支付广州市越秀区德政北禺西二路23号竣雅阁305房从2008年5月起至2014年2月止的物业管理服务费（按1.30元／平方米／月×47平方米=61.10元／月计）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵伍祥向原告广州市伟信物业管理有限公司支付逾期交纳上述物业管理服务费的违约金（以同期欠付的物业管理服务费为基数，按每日千分之一标准计算，其中逾期支付2008年5月、6月物业管理服务费的违约金，从2008年7月1日起计至上述物业管理服务费支付之日止，其他期间物业管理服务费的违约金，以此类推；违约金以不超过同期欠付的物业管理服务费数额为限）。
三、驳回原告广州市伟信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告广州市伟信物业管理有限公司负担5元，被告赵伍祥负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 邓小斌
二〇一四年六月十一日
书记员 邓鸿明
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