苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎民初字第0028号
原告孙国荣，男，汉族。
委托代理人朱菊华，江苏天辩律师事务所律师。
委托代理人杨国宏，吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。
被告苏州恒捷资产管理有限公司，住所地苏州高新区邓尉路9号（润捷广场北楼2楼）。
法定代表人王振明，董事长。
委托代理人钱涛，江苏尚科律师事务所律师。
委托代理人李颖，江苏尚科律师事务所律师。
原告孙国荣与被告苏州恒捷资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2014年4月17日公开开庭进行了审理，原告孙国荣的委托代理人朱菊华，被告苏州恒捷资产管理有限公司的委托代理人钱涛、李颖到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2014年10月14日、2015年2月4日公开开庭进行了审理，原告孙国荣及其委托代理人朱菊华、杨国宏，被告苏州恒捷资产管理有限公司的委托代理人钱涛、李颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙国荣诉称，2010年1月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于苏州市黄埔街路8号门卫楼1-2楼房屋出租给原告。合同不仅约定了租金及物业费的金额及支付方式等，合同第二条还明确约定乙方租赁该房屋用途为面馆食堂和足浴棋牌，同时，合同第九条“双方责任”中明确约定被告应保证原告在租赁期内能正常使用该房屋等。合同签订后，原告即按约在被告交付房屋后开始对该房屋进行装修，并按规定缴纳了租赁保证金。原告装修完毕后准备开业，但因被告出租的房屋尚未办出两证，导致原告无法办理营业执照，故开业没多久便被工商部门责令停止营业，致使原告无法正常营业，工商部门还为此向原告出具了书面的责令停业通知单。原告为此多次找被告交涉，被告每次都承诺两证已在办理中，但时至今日仍未办出，而原告却因轻信被告，一直在按合同约定缴纳房屋租金及物业费等相关费用。原告认为，被告的行为已明显违反合同约定，合同明确约定原告租赁房屋用于开设面馆营业，但由于被告出租的房屋两证不齐导致原告营业目的无法实现，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告返还原告已付房租金305472元（自2010年8月27日起计算至2014年2月27日止），已付物业费33411元（自2010年5月1日起计算至2014年2月27日止），租赁保证金15000元，以上合计353883元；三、被告赔偿原告装修及配套损失共计44.8万元；四、被告赔偿原告预期可得利益（营业利益）损失90万元（按30万元每年计算，计算3年）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告苏州恒捷资产管理有限公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据。原告首先应该向法院举证证明其要求解除合同以及其他几项诉讼请求均是基于被告严重违反合同的行为，但截至目前，被告没有看到原告提供任何证据证明被告不能提供安全适用的出租房屋、原告不能实现营业目标的原因是因为其没有营业执照、原告没有申请营业执照的原因是被告没有提供所谓的两证。同时，原告还应该提供证据证明其已向工商部门申领营业执照、工商部门予以驳回、驳回的原因是其没有提供两证。如果原告能提供上述三项证据，才能进一步来探讨被告是否构成严重违约，再在这个基础上讨论被告是否应该承担相应的赔偿责任。综上，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，位于苏州高新区胜能弹簧公司东、河道南、西、兴隆工商业实业公司北地块之土地使用权人为苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处。2007年、2008年间，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处先后取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，在上述地块（即苏州高新区黄埔街8号）投资建造狮山国际公寓四幢住宅楼及附属工程。该工程分为两期，第一期包括1#楼、2#楼及配套服务楼、门卫楼，该工程于2009年通过竣工验收；第二期包括3#及4#楼。第一期工程完工后，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处即与被告苏州恒捷资产管理有限公司签订《租赁协议》一份，约定前者将上述房屋出租给后者，其中1、2号楼用于单位集宿，其余附房作为集宿相关配套服务，租赁期限自免租金期（装修期）满之日起20年。协议第十一条“租赁双方权利和义务”第4项约定：乙方（即本案被告）应妥善使用和管理承租房屋（由乙方统一装修、出租），不得擅自将租赁房屋整体转租、转让、转借、合伙、合营等…
2010年1月22日，原告孙国荣（乙方，承租方）与被告苏州恒捷资产管理有限公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于苏州市黄埔街8号门卫楼1-2楼房屋用于开设面馆食堂和足浴棋牌，建筑面积450平方米，租赁期限自2010年2月28日起至2018年2月27日止，其中，免租装修期自2010年2月28日起至2010年8月27日止。关于租金支付方式及期限，双方约定：该房屋月租金总计14400元，物业管理费3.5元／月／平方米，共1575元／月；乙方应于本合同签订之日后2个工作日内支付前六个月租金计86400元，六个月物业费计9450元，总计96342元；以后每六个租赁月的首月五日前向甲方支付下六个月租金。…关于租赁保证金，双方约定：本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即30000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。…关于解除本合同的条件，双方约定：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担责任：1）该房屋占用范围内的土地使用权依法被提前收回；2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用；3）该房屋毁损、灭失并被鉴定为危险房屋；4）遭遇不可抗力。2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付二个月租金作为违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后三十天内仍未交付的；2）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；3）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4）乙方逾期不支付租金、物业管理费或保证金累计超过三十天的。合同另对交付时间、装修免租期、其他费用、装修、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、双方责任、免责条款、租赁房屋的交还、违约责任等事宜进行约定。在该合同附件二，双方约定如下补充条款：1、甲方以现房交付与乙方，所有装修由乙方自行安装；2、店外所有招牌需经甲方审核后方可安装；3、甲乙双方约定，项目一期餐饮配套只设立一家面饭馆，甲方二期项目根据乙方经营状况而定是否设立第二家食堂或面馆，一期项目甲方不再设立其他快餐类餐饮；4、乙方承租期内的第二年，甲方赠送乙方一个月免租期（该年度第一个月），第三年给予一个月的免租期（该年度第一个月）；5、甲方负责水电配送到户；6、乙方所经营项目的证照，甲方协助乙方一同办理。合同签订后，双方均按约履行，被告将涉案房屋交付原告，原告向被告缴纳租赁保证金30000元，并在受领房屋后，将一楼用于开设“虞山面饭馆”，二楼用于开设足浴店，并按约向被告支付租金及物业管理费。2011年1月5日，原、被告协商将所租赁的门卫楼二楼房屋退租，继续租赁一楼房屋，被告并退还原告租赁保证金15000元。2013年7月31日，苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局狮山分局向“虞山面饭馆”出具苏新狮工商责停字（2013）第07031001号《责令停业通知书》，其内容如下“你（单位）未经许可，擅自在黄埔街8号从事餐饮经营活动。根据《无照经营查处取缔办法》及有关法律、法规规定，该行为属于无照经营行为。现责令你（单位）即日起立即停止所有经营活动，在办理好营业执照及相关许可手续后再开展经营活动。
另查明，狮山国际公寓1#楼、2#楼及服务楼、门卫楼均未办妥房屋所有权证及国有土地使用证。为配合原告办理经营所需证照，2010年7月7日，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处向原告出具《证明》一份，明确坐落于苏州新区黄浦街8号的苏州狮山国际公寓由该办事处建造，公寓楼12800平方米＊2幢、辅助用房服务楼1734平方米、门卫486平方米，现已竣工验收交付使用，由被告负责管理，两证在办理中。
又查明，截至2014年2月27日，原告合计向被告交付租金303388.10元、物业管理费30443.4元。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、狮山国际公寓退房结算单、证明、责令停业通知书、收据，有被告提供的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、租赁协议、证明、建设工程竣工验收消防备案表及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按约履行。本案中，位于苏州高新区黄埔街8号的狮山国际公寓1#楼、2#楼及服务楼、门卫楼虽未取得房屋所有权证及国有土地使用证，但苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处系所涉地块的土地使用权人及建设单位，其在建设前已取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，且相关房屋建成后已通过竣工验收，故其与被告苏州恒捷资产管理有限公司签订的《租赁协议》应为合法、有效。上述协议明确约定由被告对承租房屋统一装修、出租，故其有权以自身名义向原告孙国荣出租涉案房屋，并且，从原告当庭提交的狮山街道办事处向其出具的《证明》看，原告对于所租房屋不具备两证的事实应为知晓、认可，故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效，双方均应按约履行。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告间的房屋租赁关系成立后，被告按约将涉案房屋交付原告开设“虞山面饭馆”，原告按约向被告支付房屋租金及物业管理费，前后长达四年有余，现原告称因涉案房屋未办妥两证，导致其未能依法领取营业执照，故诉请解除双方之间的房屋租赁合同，其至少应提供证据证明如下事实：其曾向工商部门申领过营业执照、工商部门对其申请未予许可、工商部门未予许可的原因系其租赁房屋未取得两证，但原告并未提供任何证据证明上述事实，故本院对该说法不予采信，因此，原告称被告存在违法行为导致其不能实现合同目的之主张不能成立，故其要求解除房屋租赁合同，由被告返还房租、物业费、租赁保证金，并赔偿其装修及配套损失、可得利益损失的诉讼请求并无相应事实及法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
驳回原告孙国荣全部诉讼请求。
案件受理费27674元，由原告孙国荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599。
审 判 长 朱海兰
代理审判员 游进国
人民陪审员 茅梅兰
二〇一五年二月四日
书 记 员 陆晓莲