重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00224号
上诉人（原审被告）：商安全。
委托代理人：殷廷伟，重庆泰升律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市大足区国光房地产开发有限公司。
法定代表人：杜绍强，经理。
委托代理人：殷廷伟，重庆泰升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚代中，退休教师。
被上诉人（原审原告）：王先坤。
委托代理人：龚代中，男，汉族，1949年12月13日出生。
上诉人商安全、重庆市大足区国光房地产开发有限公司（以下简称国光公司）与被上诉人龚代中、王先坤房屋买卖合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2013年10月8日作出（2013）足法民初字第03378号民事判决，商安全和国光公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月13日对本案进行了审理。商安全和国光公司的委托代理人殷廷伟，龚代中及王先坤的委托代理人龚代中均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：商安全以国光公司名义开发原大足县万古镇“万福花园”工程，商安全为该项目负责人，国光公司与商安全约定该工程实行独立核算，由商安全自行投资，自负盈亏，当时龚代中系商安全的法律顾问。万福花园旧改A、B栋开工日期为2003年8月，合同竣工日期为2005年12月。大足区万古镇万福花园1号楼于2012年8月29日形成重庆市房产面积测算报告书，大足区万古镇万福花园A区2号楼于2012年7月24日形成重庆市房产面积测算报告书。国光公司所开发的万古镇“万福花园”项目工程至今未办理商品房预售许可证，施工、竣工验收、房屋买卖手续、产权登记等相关手续不完善。
该项目在建设过程中，商安全因资金周转困难，在龚代中处有借款，2003年4月26日，商安全作为经办人以国光公司名义（甲方）与龚代中及其妻王先坤（乙方）签订了二份《商品房预购合同》，约定将甲方修建的一号楼6-10轴线（后变更为A-
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A轴线）门市4间、二号楼5-9轴线门市4间出售给乙方，门市单价800元／㎡，以商安全在龚代中处的借款冲抵其购房款，并注明购房款已付清。其中一号楼6-10轴线门市约定交房时间为2004年3月1日，办理房产证和国土使用证的费用由乙方在2004年4月1日前向甲方付清；二号楼5-9轴线门市4间约定交房时间为2003年10月30日，但未约定乙方向甲方支付为其办理两证的付款期限。两份合同均约定安装水电户头的费用由甲方负责，房屋标准主要为：内墙、天棚采用普通抹灰，室内地板为瓜米石地面，水电进户，室内由乙方负责；进户门为防盗门，其他门由乙方负责，室外窗全部安装银白色铝合金由甲方负责，门市磨石地面，门市临街面为卷帘门，后面为木门窗，另外对违约责任，双方约定若甲方不能按期交房，甲方则向乙方每天支付合同总金额0.1%的违约金。此后，2004年10月20日，商安全作为代理人以国光公司名义（甲方）与龚代中及其妻王先坤（乙方）又签订了一份《房地产买卖合同》，约定将甲方修建的A幢1号楼1层1-3轴门市三个（原1幢6-10轴线四个门市变更为3个）出售给乙方，门市单价800元／㎡，以商安全在龚代中处的借款冲抵龚代中的购房款，并注明购房款已付清，该门市价款85500元整，交房时间为2005年10月20日，该合同约定甲方不得就本合同中的门市进行贷款抵押或转让第三人，若违者产生的一切行为无效，并承担相应的法律责任。上述三份合同均有龚代中及其妻王先坤以及商安全的签名和国光公司的公章。
2005年9月25日商安全出具说明与承诺，载明：“商安全在龚代中处所借的借款，因商安全无力偿还，其该借款转为龚代中在商安全挂靠‘国光公司’处所预购的房屋的购房款：一、转款时间：待龚代中所购的房屋竣工验收合格时。二、转款金额：按龚代中预购或借款第三人预购房屋合同中约定应付给的金额。三、商安全预售给龚代中或因商借款由第三人（担保人）购买转抵押在‘万福花园’内的一切门市与房屋，在购房合同约定的竣工期满后，一切房屋由龚代中直接接管。他人包括担保人无权干涉。（注：该条被划掉）四、商安全应在近期尽力偿还龚代中处借款。如所买房屋转抵借款后不足以应还款金额，商安全应在今年内偿还补足。五、商安全与龚代中按购房合同约定买卖价格结算。六、以上条款商安全签名立即生效。立此说明与承诺书人：商安全（签名）、时间”。
2006年12月25日商安全与龚代中就商安全在龚代中处的借款本金及利息进行结算，从2005年10月25日起按已借款575538元为本金，月息2分计算，截止2006年12月25日，共计本息736688元。
2007年12月19日商安全出具承诺书，承诺书上有国光公司盖章，项目全权负责人商安全签字，见证单位大足县国土资源和房屋管理局万古管理所盖章，周某（系万古房管所工作人员）于2007年12月21日签字。该承诺书载明争议房屋没有办理商品房预售许可证，国光公司已将争议门市卖给龚代中，并保证不会再出售、变价、转让或者抵押争议门市。并注明如果商安全按约定时间返还了龚代中购房款，门市可以返还给商安全。
2008年12月15日，原大足县国土房管局万古房管所向龚代中出具了一份证明，其主要内容为：证明万古镇万兴社区万福花园内A幢一号楼第一层及变更后的设计图纸中A-
C-D-A轴线和①-③轴线的连二门市三间以及二号楼第一层中⑤-
⑨轴线门市四间已于2008年12月15日由买受人龚代中、王先坤根据合同约定并且已过交付时间数年，现已依法接收并占有该物权，周某于2009年3月6日签字。
2008年12月30日，商安全向龚代中出具的《借款再次展期偿还请求书》，载明商安全到龚代中处所借到的全部借款多年来因资金周转不力至今都没有偿还，再次请求展期两年时间内清偿借款本息736688元（算至2006年12月25日止）。几个月后，龚代中在《借款再次展期偿还请求书》左下角注明商安全在龚代中处的借款要扣除1-2号楼8个门市的购房款340000元，并在加注内容上盖上龚代中的手印。
龚代中于2008年12月15日接收争议门市后，于2009年2月到2010年1月底，自行出资进行了土方回填、打水泥青光地板、安装门市卷帘门以及门窗等。其中门市铺设地皮费和人工工资900元，购石粉665元，购水泥500元，安装卷帘门10205元，安装防盗门1400元，安装防护网252元，上述费用共计13922元。
2010年1月7日，龚代中、王先坤与冯居政签订房屋买卖合同，将万福花园A区一号楼第一层施工轴线为A-C-
D-A（六道卷帘门）的门市2间以275460元（2000元每平方米）的价格卖给冯居政。2010年1月9日双方约定签订合同时付20万元，2010年3月30日付款5万元，尾款25460元在办理房屋登记前一次性付清。
2011年12月22日，龚代中向商安全邮寄了借款偿还告知书，告知商安全在告知书发出三月内清偿借款人一切债务，即约定原借款736688元（但应减除冲抵的出借人购房款34万元的本金）及2006年12月25日起，按原延期借款总金额月息2%计算其清偿之日止的利息。2013年3月29日，龚代中向商安全邮寄了借款偿还再次告知书，告知商安全在告知书发出三月内清偿借款人本金396688元（736688元-340000元）及2006年12月25日起，按月息2%计算其清偿之日止的利息。
同时查明，2004年3月18日，龚代中出具“收条”收到何昌坪付来商安全借款10000元，商安全同日在“收条”上写下同意支付龚代中现金人民币壹万肆仟元正，龚代中于2004年3月26日在该收条下方写“领条”，领到何昌坪代商安全转付来原商安全所下欠龚代中法律服务费4000元；2004年4月7日，龚代中出具“收条”收到何昌坪转付来商安全借款债务10000元；2004年4月9日，龚代中出具“收条”收到何昌坪付来商安全出售房屋款10000元；2006年9月14日，龚代中出具“借条”收到何昌坪付来商安全房屋尾款10000元；2008年2月19日王先坤出具“收条”收到国光公司现金130400元（注：售房款），并注明今后与商安全结帐；2009年2月2日龚代中出具“收条”收到国光公司代为龚代中转收来邓强、王波付来因购买万福花园门市一间和住房一套的所欠20%尾款合计20000元（邓强、王波各壹万元）。
一审龚代中、王先坤诉称：2003年4月26日与2004年10月20日，龚代中与国光公司、商安全签订了房屋买卖合同，合同中约定了国光公司、商安全将位于万古镇“万福花园”A区二号楼第一层按施工图纸中5-9轴线的商业门市四间及一号门市楼中第一层A-
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A轴线门市两间与1-3轴线门市一间出卖给龚代中、王先坤；同时备注栏中约定了门市每平方米卖价800元，注明了付款方式用商安全在龚代中处的借款冲抵购房款，并注明房款已付清。在合同的第四条约定国光公司、商安全交付龚代中、王先坤门市的时间是2003年10月30日和2005年10月20日，约定办证时间是2004年4月1日，并且约定了龚代中买受门市的水、电安装以及和水电户头由国光公司、商安全负责，门市的室内是瓜米石地板，水电进户，门面安装卷帘门，后面为木门窗等，如果国光公司、商安全不按约定交付房屋，则国光公司、商安全每天按合同购房款的0.1%／天支付违约金。在合同其他约定中特别约定了龚代中、王先坤买受的国光公司、商安全门市从合同签订之日起房屋所有权及一切权利归属于龚代中、王先坤所有。但合同签订后至今约10年时间，国光公司、商安全未按照合同约定期限给龚代中、王先坤安装水、电进户，办理龚代中、王先坤水电户口，也没有按照合同约定打瓜米石地板，安装卷帘门等，也没有向龚代中、王先坤或者房管部门提供任何办理龚代中、王先坤房屋产权证书的相关资料，导致龚代中、王先坤垫资为买受的房屋进行了土方回填，打地板以及安装卷帘门和后门窗。同时龚代中、王先坤被迫于2008年12月15日正式接收了买受的门市。综上，为保护龚代中、王先坤的合法权益，特起诉来院，请求法院依法判令：1、国光公司、商安全立即安装龚代中、王先坤买受的位于万古镇“万福花园”A区一号楼第一层中A-
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A轴线门市两间，1-3轴线门市一间，二号楼5-9轴线门市四间的水、电安装进户，并且立即办理龚代中、王先坤的水电户口过户与登记；2、责令国光公司、商安全按约定承担由龚代中、王先坤垫付的买受门市土方回填、打地皮、安装卷帘门以及后门、窗的费用共计14597元，龚代中、王先坤代国光公司、商安全完善的人工工资3000元（在审理过程中龚代中、王先坤撤回此3000元的诉讼请求）；3、依法判令国光公司、商安全为龚代中、王先坤提供办理房屋产权证书的相关资料，并协助龚代中、王先坤完善房屋产权登记与办理房权证书；4、判令国光公司、商安全赔偿因国光公司、商安全的原因致使龚代中、王先坤至今不能办理房屋权属登记的法律规定应该承担的违约金133002元（从付款之日2008年12月15日延长3个月即2009年3月15日起计算至起诉之日即2013年4月15日止，按中国人民银行逾期贷款利息9.38%计算，其后依法继续承担赔偿至国光公司、商安全为龚代中、王先坤提供办理房屋权属登记的相关资料时止，按每月2714元计算）；5、本案诉讼费由国光公司、商安全承担。
一审商安全、国光公司辩称：涉案合同实质是借款的抵押。龚代中在万古镇长期从事高利贷业务，订立的房屋买卖合同作为借款的抵押是为保证借款安全的通常做法；龚代中是多年的法律工作者，且是商安全的法律顾问，因此龚代中在诉前设置了各种陷阱使该案的许多证据显示为买卖合同；龚代中用以证明是买卖合同的证据与生活常理不符，合同上没有具体面积、金额，单价800元与当时实际销售价格1200元相差甚远，订立合同时涉案房屋实际并未建成，作为法律工作者龚代中不可能购买当时法律并不允许购买的房屋，根据龚代中提供的证据，龚代中2009年左右才将涉案房屋的面积及金额计算出来；龚代中提供的且由龚代中书写、商安全签字认可的多份书面证据显示为借款的抵押担保，至2006年12月25日，借款本息已经累计为736688元。龚代中的多次陈述也谈到当时确为借款，但同时辩称将部分借款做了冲抵；商安全提供的几张还款条证明商安全一直在归还借款的事实；公安机关的调查证据完全证明了龚代中、商安全借款后以房屋抵押的事实；本案的借款一直未能冲抵房款。龚代中诉称在2008年12月已经以736688元的本、息冲抵了购房款，这是龚代中事后添加的。如果冲抵购房款，只能以借款本、息于冲抵时的房屋价格对照后结算，不可能一边计算借款的本、息，而房价却又不变。在“说明与承诺”中，提到转款时间：待龚代中所购的房屋竣工验收时，然而房屋至今并未竣工验收。根据双方最后约定的“借款再次展期偿还请求书”，时间为2008年12月30日，约定再次展期两年，即借款时间可以延长至2010年12月30日。在这段时间里，是不能冲抵的，这同时也证明龚代中添加冲抵借款的虚假。商安全一直就该笔借款陆续作了部分归还，而且能证明龚代中一直希望商安全归还借款。
如果龚代中要求以借款冲抵购房款，须由龚代中、商安全进行协商，特别是商安全在借款期间陆续归还了龚代中借款，加上本案的借款利息及房价一直在变动，双方须进行充分的结算方能冲抵。
综合以上证据，龚代中与商安全之间实质为借款关系，如需以房屋冲抵，实际是一个执行的问题。如果以担保的房屋买卖起诉，则应驳回龚代中、王先坤的起诉。
一审法院认为：从本案案情来看，虽然龚代中、王先坤与国光公司、商安全签订房屋买卖合同时有商安全如按期偿还借款后国光公司、商安全可以收回房屋的抵押意思，但由于商安全无力偿还借款，从龚代中、王先坤举示的证据，能够形成一个房屋买卖事实的锁链，即结合2008年龚代中、王先坤接受房屋并实际占有、使用、商安全向龚代中出具的“说明与承诺”、“请求书”、龚代中向商安全邮寄的函件及相关职能部门出具的说明（证明）等，均能反映事实房屋买卖关系，而国光公司、商安全并未举示任何充分证据证明在发生本案纠纷前对存在的买卖关系提出过异议。故一审法院对双方间的房屋买卖关系予以确认，从公平原则以及维护交易秩序的稳定和保护交易现状出发，双方所签订的房屋买卖合同真实有效，并应当继续履行。
虽然本案中所涉房屋存在修建手续、竣工验收等问题，但从政府的相关情况说明来看，该房屋所辖片区系旧城改造，涉及上百户的利益，系亟待解决的历史遗留问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，龚代中、王先坤已于2008年12月15日正式接收该系列门市，但国光公司、商安全一直未按协议约定履行办理龚代中、王先坤的水电户头、提供办理房屋权属的相关资料、协助办理房产证书，以及负责安装卷帘门、木门窗等义务。故对龚代中、王先坤的第一、二、三项请求一审法院予以支持；对龚代中、王先坤提出的按照合同约定主张违约金的请求，由于龚代中、王先坤对该房屋的实际状况明知、以及龚代中、王先坤和国光公司、商安全间也没有对整个房屋买卖、借款等行为进行最终的结算，虽然国光公司、商安全存在违约行为，但考虑本案的实际状况，一审法院对龚代中、王先坤提出由国光公司、商安全支付违约金的请求，一审法院酌定为3万元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、判决：一、被告商安全、被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告龚代中、王先坤办理位于大足区万古镇“万福花园”A区一号楼第一层中A-
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A轴线门市两间和1-3轴线门市一间，二号楼5-9轴线门市四间的水电户口；二、被告商安全、被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告龚代中、王先坤为其垫付的土方回填、安装卷帘门等费用13922元；三、被告商安全、被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决书生效后九十日内向原告龚代中、王先坤提供位于大足区万古镇“万福花园”A区一号楼第一层中A-
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A轴线门市两间和1-3轴线门市一间，二号楼5-9轴线门市四间的房屋权属登记的相关资料，并协助完善相关手续；四、被告商安全、被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告龚代中、王先坤违约金30000元；五、驳回原告龚代中、王先坤的其他诉讼请求。本案案件受理费3312元，由原告龚代中、王先坤负担662元，被告商安全、被告重庆市大足区国光房地产开发有限公司负担2650元。
国光公司、商安全均不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回龚代中、王先坤的诉讼请求。主要事实和理由：1、涉案合同实质是借款的抵押。2、本案的借款一直未能冲抵房款，冲抵内容是添加的。龚代中多次前后矛盾陈述应作出不利于龚代中的判断。3、现房屋仍未竣工验收，未办理商品房预售，类似买卖合同均为无效合同。
龚代中辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回对方的上诉请求，维持原判。
二审中，国光公司和商安全举示周某说明复印件1份，拟证明当时万古房管所所长证实双方订立买卖合同是为借款提供担保。龚代中、王先坤质证表示，说明是虚假的，周某知道本案双方有借款，但借款与房屋抵押是两个不同的法律关系。龚代中、王先坤举示公告1份，拟证明国光公司通知业主办理房屋产权，但对龚代中、王先坤未能按约办理，应承担违约责任。国光公司和商安全质证表示，该证据与本案无关，本案买卖合同本身就没有履行，不存在办证的责任。本院认为，证人周某未出庭作证，出具《说明》不符合举证规则规定，本院不予采信；公告有原件出示，本院予以采信。
二审查明：原大足县国光房地产开发有限公司现名称变更为重庆市大足区国光房地产开发有限公司。国光公司于2013年12月21日向万福花园各位业主发出公告，从即日起联系国光公司办理房屋产权证，并要求2014年2月10日前结清尾款和办证费用。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的三份合同均是龚代中和王先坤共同作为一方与国光公司签订的，商安全仅是作为国光公司的经办人和委托代理人签字。虽然商安全作为自然人无房地产开发资质，商安全是国光公司万福花园项目负责人，与国光公司是挂靠关系，但商安全与国光公司之间的关系仅是其内部关系，与本案房屋买卖合同外部关系无关。根据合同相对独立性原则，龚代中、王先坤基于房屋买卖合同关系主张权利，应由国光公司承担房屋买卖合同责任。一审判决国光公司与商安全共同承担本案责任不当，应予纠正。
虽然龚代中、王先坤与国光公司签订房屋买卖合同时有若商安全按期偿还借款后，国光公司可以收回房屋的抵押意思，但由于商安全至今未偿还借款，双方已明确了以商安全借款抵购房款，不违反法律规定，不影响双方房屋买卖合同的效力及按约定履行合同义务。国光公司和商安全称本案的借款一直未能冲抵房款，冲抵内容是添加的，无证据证明，也与房屋买卖合同约定及本院查明事实不符，故本院不予采信。本案万福花园项目属旧城改造，不是商品房开发建设项目，故国光公司和商安全称，现仍未取得商品房预售许可，房屋买卖合同无效不能成立。房屋竣工验收是影响房屋能否交付使用，与合同效力无关。从本案查明的事实来看，该项目已入住使用多年，且国光公司现已公告通知具备办理房屋产权证条件，故国光公司和商安全称现仍未竣工验收合同无效不能成立。
因房屋买卖合同约定是国光公司为龚代中、王先坤代办房屋产权证书和安装并办理水电户头；依据国光公司的公告，本案争议房屋具备办理房屋产权证书条件；故国光公司理应按合同履行为龚代中、王先坤代办房屋权属登记和安装并办理水电户头的协助义务。龚代中、王先坤要求国光交付其办理房屋产权证书的相关资料，并协助办理房屋产权，不符合合同约定，且相关资料也并不明确，本院不予支持。一审法院判决支持国光公司向龚代中、王先坤交付其办理房屋权属登记的相关资料不当，本院予以纠正。
依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案龚代中、王先坤所购门市在当时无竣工验收的情况下，不符合交付使用条件，龚代中、王先坤自行入住并完善部分房屋设施，违反法律规定；且龚代中、王先坤自行完善部分房屋设施及产生的费用未经国光公司确认；因此，龚代中、王先坤依据约定交房标准而自行完善房屋设施所产生的费用主张要求国光公司承担，不能成立，本院不予支持。一审判决主张龚代中、王先坤自行完善部分房屋设施费用13922元不当，应予纠正。
房屋买卖合同中无逾期办证及未完善房屋设施的违约金约定，龚代中、王先坤依据商品买卖司法解释的相关规定主张逾期办证违约金不能成立，本院不予支持。一审酌情判决支付违约金30000元，不符合合同约定，本院予以纠正。
综上所述，本案一审判决的部分事实认定不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市大足区人民法院（2013）足法民初字第03378号民事判决；
二、重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为龚代中、王先坤安装并办理位于大足区万古镇“万福花园”A区一号楼第一层中A-C-D-
A轴线门市两间和1-3轴线门市一间，二号楼5-9轴线门市四间的水电入户及户头；
三、重庆市大足区国光房地产开发有限公司于本判决书生效后九十日内协助龚代中、王先坤办理位于大足区万古镇“万福花园”A区一号楼第一层中A-C-D-
A轴线门市两间和1-3轴线门市一间，二号楼5-9轴线门市四间的房屋权属登记；
四、驳回龚代中、王先坤的其他诉讼请求。
一审案件受理费3312元，二审案件受理费3312元，合计6624元，由龚代中、王先坤负担2624元，重庆市大足区国光房地产开发有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一四年四月四日
书 记 员 江 波