重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00684号
上诉人（原审被告）罗化雨，住重庆市九龙坡区。
上诉人（原审被告）文纪刚，住重庆市九龙坡区。
委托代理人肖宜斌（罗化雨、文纪刚共同委托），重庆新隆基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑俊秀，住浙江省台州市椒江区。
被上诉人（原审原告）郑俊彦，住浙江省温岭市。
委托代理人张来俊（郑俊秀、郑俊彦共同委托），重庆正义律师事务所律师。
原审第三人朱华东，住重庆市江北区。
原审第三人蒋富强，住重庆市渝中区。
上诉人罗化雨、文纪刚与被上诉人郑俊秀、郑俊彦及原审第三人朱华东、蒋富强房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年8月17日作出（2010）渝北法民初字第12141号民事判决，罗化雨、文纪刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年3月7日进行了审理，上诉人罗化雨、文纪刚的委托代理人肖宜斌和被上诉人郑俊秀、郑俊彦的委托代理人张来俊到庭参加了诉讼，原审第三人朱华东、蒋富强未到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2005年10月原告郑俊秀、郑俊彦作为甲方，重庆市高新区金和府风味食府作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的位于渝北区龙溪镇龙华大道1809号1-6号清水门面房（房产证登记地址为渝北区龙溪镇龙华大道1837号5、6幢1-6，建筑面积146.77平方米）出租给乙方；合同每五年签一次，即从2005年10月4日至2010年10月3日止，租期满后，价格由双方根据当时市场价格重新协商，在同等条件下，乙方具有优先租赁权，如乙方继续续租，甲方无权收回门面；租金每月按建筑面积每平方米60元计算，每月房租为8800元；租赁期内，乙方遇特殊原因，要将门面转租他人，应提前30天告知甲方；门面计租时间从2008年10月4日起，当乙方能够在5年内正常履行合同，甲方最后免一个月租金，作为补偿乙方开业前装修期的租金损失。合同还约定了其他事项。被告罗化雨、文纪刚作为乙方代表在协议上签字。庭审中，原、被告均确认租赁合同虽以重庆市高新区金和府风味食府的名义签订，但实际上是由被告罗化雨、文纪刚在履行。协议签订后，原告即将涉案门面交付给两被告从事餐饮经营。租赁期满后因双方在租金标准的问题上差异较大，无法重新达成租赁协议。2010年10月26日，郑俊秀、郑俊彦遂诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离门面并将该门市返还给原告；2、判令被告立即支付占用门市的租金损失（按目前同地区、同位置租金的市场价格计算，具体以评估报告为准，从2010年10月4日起计算至被告返还门市时止）。
一审中，经评估，涉案门市租金价格为110元／平方米.月，评估报告有效期为自报告完成之日（2011年11月7日）起一年。庭审中，被告表示不同意按评估价格支付原告租金。租赁期内被告租金已全部支付完毕。合同到期后，两被告另行向被告支付了租金52800元。原告同意按合同约定免除被告在合同期内最后一个月的租金8800元。
一审法院判决认为，原告郑俊秀、郑俊彦与被告罗化雨、文纪刚签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效合同。双方当事人均应按合同约定，严格履行合同义务。关于文纪刚是否为本案适格被告的问题。虽然，被告所提交的房屋租赁合同中，没有文纪刚的签名，但原告所持有的合同文本中，署有文纪刚的名字。尽管两被告辩称该署名非文纪刚本人所签，但未能提供相应证据证明，且文纪刚对自己实际履行租赁合同的事实并无异议，因此，文纪刚是否在合同书上签名，其均已成为涉案租赁合同的事实上的承租人。故本院对被告所提出的文纪刚不是本案适格被告的抗辩意见不予采纳。关于两被告是否应当返还涉案门面的问题。双方约定，房屋租赁期限为5年，从2005年10月4日起至2010年10月3日止；租赁期满后，价格由双方根据当时市场价格重新协商，在同等条件下，被告有优先租赁权。如被告继续续租，原告无权收回门面。依上述约定，被告在租赁期满后对涉案门面享有优先租赁权。优先租赁权是指在同等条件下，被告享有优先承租的权利。涉案门面的租金的市场价格已经有关部门评估，且被告明确表示不同意按评估价格支付租金。被告不能无视市场价格，要求原告以低于市场价格的租金标准与其续签合同。在双方不能就租金标准达成合意，重新签订租赁合同的情况下，被告继续占有涉案门面，缺乏事实和法律依据，故对原告要求被告返还涉案门面的诉讼请求，应予以支持。被告辩称，涉案门面已经转租给第三人且该门面和其他门面相互打通，已无法返还。被告为证明涉案门面已经转租的事实，提交了租赁合同一份，但不能提供相应证据佐证该合同的真实性，故对被告提出的门面已经转租的事实不予确认。退而言之，即使被告已将涉案门面擅自转让，作为合同相对人，两被告同样负有返还门面的义务。至于涉案门面和其他门面相互打通，更不能成为被告拒绝返还门面的理由。关于被告在租赁期满后继续占有涉案门面给原告造成的租金损失的问题。租赁期满后，被告继续占有涉案门面，由此给原告所造成的租金损失，被告理应赔偿。具体的计算标准，参照评估报告所确定的110元／平方米.月租金价格予以计算，即原告每月租金损失为16144.7元（110元／平方米×146.77平方米）。被告提出，该评估被告并未涵盖被告实际占有租赁门面的所有时间，虽然评估报告所确定的租金价格没有涵盖被告实际占有租赁门面的所有时间，但房屋租金在一定时期内具有相对的稳定性，以评估结论作为确定租金损失的参考较为合理。因双方在合同中约定“当乙方能够在5年内正常履行合同，甲方最后免一个月租金，作为补偿乙方开业前装修期的租金损失”，且庭审中原告也同意免除被告合同期内最后一个月租金8800元，故该月租金和合同期满后被告已经支付的52800元应在赔偿总额中予以扣减。据此判决：“一、被告罗化雨、文纪刚于本判决生效后立即搬离原告郑俊秀、郑俊彦所有的位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1837号5、6幢1-6号房屋并将上述房屋返还给原告郑俊秀、郑俊彦；二、被告罗化雨、文纪刚于本判决生效后立即将赔偿原告郑俊秀、郑俊彦在租赁期满后继续占有上述门面的租金损失（从2010年10月4日起至被告返还门面时止，按每月16144.7元计算，合同期内最后一个月租金8800元及合同期满后被告已经支付的52800元，共计61600元在赔偿总额中予以扣减）；三、驳回原告郑俊秀、郑俊彦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，财产保全费2070元，共计8770元由被告罗化雨、文纪刚负担”。
宣判后，罗化雨、文纪刚不服原审判决上诉称：上诉人愿意继续租赁，被上诉人无权收回门面、租金按评估价明显增加过高，评估时间为2011年11月7日，不适用于2010年10月至2011年11月的租金价格，上诉人愿按原租金价格继续租赁并实际支付了租金，被上诉人并无异议；被上诉人未在六个月内对转租协议提出异议，应认定转租协议有效；现房屋实际使用人为第三人，并与其它房屋打通使用，上诉人无法返还房屋。
二审经审理确认原审法院查明的上述事实。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。郑俊秀、郑俊彦与重庆市高新区金和府风味食府签订《房屋租赁合同》，罗化雨、文纪刚作为实际租赁人，该合同是双方的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。租赁期满后，原承租人无合法依据无权占用原承租物，产权人对原出租物才具有合法使用的权利。双方在合同中所约定的“如乙方继续续租，甲方无权收回门面”，是以双方应“根据当时市场价格重新协商，在同等条件下，乙方具有优先租赁权”为前提的，上诉人罗化雨、文纪刚上诉称其愿意继续租赁，被上诉人就无权收回门面的理由是对双方所签订的合同意思表示断章取义，不能予以采信。门面房屋的租赁价格本来就是随着市场的供求关系而波动，没有国家强制性规定，双方如协商不成，原承租人在没有证据证明在同等价格以下出租人将门面出租给他人，原承租人只能选择不租，其优先权不能成为其强占房屋的理由。一审中对双方争议的门面价格进行评估鉴定，只是对当时的门面市场价格进行的普遍性估算，而门面价格在一定时期具有相对的稳定性，法院可根据评估鉴定结论，结合本案的时间跨度、市场供求关系等综合判断，评估机构的评估时间不是作为定案的唯一依据。上诉人罗化雨、文纪刚称已将房屋转租给第三人，未经房屋所有人同意，且不能提供充分的的证据证明转租的事实，故不予采信。作为合同相对人，即使上诉人罗化雨、文纪刚擅自将门面转租，其转租行为也是无效的，合同到期后，上诉人罗化雨、文纪刚也负有返还门面的义务，而不能以房屋已由第三人使用、与其他门面已相互打通为由，拒绝返还门面。郑俊秀、郑俊彦要求上诉人罗化雨、文纪刚返还门面房屋、支付租金损失，理由正当、合法有据，应予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人罗化雨、文纪刚的上诉理由不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人罗化雨、文纪刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 方 芳
二〇一三年四月十五日
书 记 员 夏 茜