山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋民终2号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马艳艳，女。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱国昇，男。
委托代理人：郑俊丽，山西祐成律师事务所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西顺德房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市南肖墙88号。
法定代表人：李晋刚，该公司总经理。
委托代理人：郎瑜，山西东奥律师事务所律师。
上诉人马艳艳、朱国昇因与被上诉人山西顺德房地产开发有限公司（以下简称山西顺德公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2015）并民初字第547号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人马艳艳、朱国昇及委托代理人郑俊丽、被上诉人山西顺德公司的委托代理人郎瑜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告山西顺德公司诉称，被告马艳艳于2010年7月28日成立太原市迎泽区王品咖啡食品商行（以下简称”王品咖啡”），系个体工商户，被告马艳艳是负责人，朱国昇是实际经营人。被告于2011年10月1日以其商户字号的名义与原告签订了房屋租赁合同，承租原告位于太原市南内环街179号的700平米房屋用于上岛咖啡的经营，租期8年，租金年交，先付后用。承租人自承租第一年起就迟交、欠交租金及管理费，给原告商业利益带来极大的损失。依照租赁合同第九条第一款第四项约定，承租方拖欠房租超过15天，出租方有权解除合同，收回房屋。鉴于上述事实，原告认为，被告方租赁原告房屋却不按照合同约定支付租金等费用，违背了民法的诚实信用原则和合同法的相关规定。故请求法院判令：1、解除原告与被告的房屋租赁合同，并令被告限期搬离所使用房屋；2、被告依合同约定交纳所欠房屋租金及管理费518000元，电梯费40000元，物业费14863元，水电费25524元，违约金261480元，共计885374元：3、被告承担本案诉讼费。
原审被告马艳艳辩称，一、本案所涉房屋未经消防验收，原被告所签合同无效，原告应退还被告所交房租，赔偿被告损失。《消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，应当停止使用。第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《合同法》第五十二条第五项：违反法律、行政法规强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告将未经消防验收的房屋出租给被告，违反了《消防法》的强制性规定，依法双方所签合同无效。原告明知自己房屋未经消防验收仍然出租，存在重大过错，依法应当退还被告租金，赔偿被告损失。二、原告诉请的租金已经超过1年诉讼时效期间，依法不应予以保护。原告从未向被告催要过房租，其提供的证据显示的催款时间为2012年11月1日、11月6日、11月12日，其发送催款商务函的时间是2013年11月15日，根据《民法通则》第136条有关延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年的规定，原告诉求的租金已经超过法定诉讼时效期间，不应受到法律的保护。三、同意解除合同，但原因是原告房屋未经消防验收，致使被告无法正常使用，原告违约，依法应退还被告租金，赔偿被告损失。原告与被告所签租赁合同第七条明确约定：甲方（原告）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。该房屋在2011年、2012年均被消防查封过，2013年3月又被查封，被告根本无法正常使用，原告未能按照约定履行合同，构成违约，应当承担违约责任，退还被告租金，赔偿被告损失。四、被告根本不欠原告租金、经营管理费等费用。原告所诉租金、经营管理费均是原告单方依据合同计算所得，实际上，因本案所涉房屋无法正常使用，一直以来，原告都承诺等消防验收合格后，再与被告协商租金如何支付、支付多少，但被告没想到，原告极不诚信，一拿到消防验收的手续，就起诉了被告。综上，恳请法庭依法查明事实，驳回原告诉请。
原审被告朱国昇辩称，原告使用欺诈手段签订的合同，根据《消防法》第十二条第三款，第十五条，第五十八条的规定，原告应承担违反消防法的后果。如果原告提供的房屋有安全消防隐患，我们不会承租。2011年被消防停业以后，原告承诺正在办理消防手续，并承诺在房租方面给予减免、也口头同意暂缓支付房租、要求我们配合他们，以便尽快办理消防手续。但原告在办理消防手续后，就要求我们支付各项费用。在消防验收手续中，也存在重大违规，我们正在收集相关资料。
反诉原告马艳艳、朱国昇诉称，2011年11月7日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定被反诉人将位于太原市××区的700平米建筑物租给反诉人经营上岛咖啡厅，租期8年。由于该房一直未通过消防验收，2013年3月22日，该房屋被太原市迎泽区公安消防大队查封，反诉人无法继续使用。反诉人为经营该咖啡厅投入了大量资金，其中，有收据的支出如下：装修费1134500元，门头招牌灯箱42768元，加盟费300000元，消防整改费用32000元，共计1509268元：另外，反诉人还支出桌椅、餐具、厨具设备、空调等费用约500000元。被反诉人明知自己的房屋未经消防验收，不具备正常使用条件，也明知反诉人租赁该房屋是经营餐厅，是公众聚集性场所，仍无视《消防法》相关规定依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用的强制性规定，将该房屋出租给反诉人，后被查封，导致反诉人无法经营，给反诉人造成巨大的经济损失，被反诉人依法应予赔偿。综上，被反诉人房屋未经消防验收即租给反诉人，后该房屋被消防查封，给反诉人造成巨大经济损失，反诉人为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法庭判令：1、被反诉人赔偿反诉人装修费1134500元，门头招牌灯箱款42768元，加盟费300000元，消防整改费用32000元，共计1509268元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告山西顺德公司辩称，反诉人所说因答辩人消防不合格导致其不能经营，要求赔偿是无中生有。一、依据双方签订的租赁合同，承租方应当先交房租后使用，反诉人应在2011年10月1日缴纳2011年10月1日至2012年9月30日房租408800元，可是反诉人在第一年就拖欠房租。答辩人多次下通知催缴，直至2012年10月1日，反诉人分文未付。到今天为止，反诉人既不腾房，也不交房租，使答辩人的经营门面房直接损失200余万元，这是不争的事实。二、根本不存在因消防封门后导致其不能营业的情况。消防对其封门集中验收在2013年3月22日。反诉人是2011年10月1日开始承租，2011年11月15日就与高军军签订了整体转让协议，转让费作价215万元。其中包括2012年9月30日前的租金、六年上岛咖啡商标使用费、设备和设施、装修。高军军先期已支付给反诉人150万元。三、反诉人自己也承认实际经营了45天（这在迎泽区法院一审的庭审笔录中可以证实）。45天后也就是2011年11月15日反诉人将房屋、设备整体转让完毕，拿到高军军支付的150万元走人。综上，反诉人拖欠房租、水电费至今不交、不经出租方同意擅自转租的严重违约行为应予以严惩。
原审原告山西顺德公司为支持其诉讼请求，向原审法院提交以下证据：
第一组证据、2011年11月7日房屋租赁合同；证明内容：原被告之间存在房屋租赁合同关系。
第二组证据、消防整改函件、消防验收合格；证明内容：消防是对整个大楼的验收，要求按照规定进行整改，我们在2005年已经做出改正，符合了消防的要求，消防的意见就是边整改边经营，并不存在被告所说的不符合消防规定不能正常经营的问题。而且商铺于2013年11月13日经验收已全部合格。
第三组证据、其他租户证明；证明内容：消防未验收合格并没有导致商户永久不能经营。
第四组证据、催款通知、交费通知单、欠费明细、商务函公证书；证明内容：被告所欠费用及原告向被告催要过欠款。并称违约金是按照所欠费用623894元的20％计算，应该是124778元，不是起诉状中所要求的261480元。
原审被告马艳艳、朱国昇质证认为，对原告山西顺德公司提供的第一组、第二组、第三组证据的真实性予以认可，对于所欠租金和管理费518000元无异议，对第四组证据中除欠付的水电费均认可。对于违约金的计算也认可。但是认为从2005年、2010年、2013年的消防意见书中看，原告的房屋并没有达到消防验收要求。并陈述说，2011年11月15日，我们被消防勒令停业查封，原因是整栋楼没有消防手续，停业了三天，后来原告去交罚款，之后才开始经营，在2012年又查封了一次，查封了3到5天，查封之后，原告又去交了罚款我们又开始经营。最后一次是在2013年3月22日，就不再经营了。原告房屋未经消防验收合格即租给了被告，后该房屋被消防查封，给被告造成了巨大经济损失，由于原告的过错造成了被告无法经营，以上费用被告不应承担，相反原告还应予赔偿被告的损失。同时原审被告马艳艳、朱国昇向法庭提交了以下证据：
第一份证据、涉案咖啡厅被查封的照片；证明内容：2013年3月22日，该咖啡店未经消防验收，被太原市迎泽公安消防支队和老军营派出所查封；
第二份证据、建筑装修工程结算书；证明内容：反诉人装修本案所涉咖啡厅花费113.45万元，因工程款是现金支付的，无凭证；
第三份证据、上岛咖啡加盟费收据及门头招牌款收据；证明内容：反诉人支出加盟费300000元，门头招牌款42768元；
第四份证据、消防改造工程预结算书及收据；证明内容：反诉人对本案所设房屋进行消防整改支出32000元；
第五份证据、反诉人找被反诉人交涉房屋未经消防验收导致安全问题的快递单：证明内容：涉案房屋未经消防验收，存在严
重安全问题，反诉人多次找被反诉人交涉，均未得到被反诉人的回复。
经庭审质证，原告对第一份证据的真实性予以认可。对第二、三、四、五份证据的真实性均不予认可。
原审法院经审查对原告（反诉被告）、被告（又诉原告）提供的证据认证如下：被告马艳艳、朱国舁对顺德公司提供的第一组、第二组、第三组证据的真实性无异议，故对于该3份证据的真实性予以确认，对于证据本身所记载的客观事实予以确认。被告虽然对顺德公司提供第四组证据中的水电费单据不认可，但根据被告认可的催缴费通知单的未缴费项目期间来看，被告并未提供证据证明在该期间内支付水电费的证据，故对该证据的真实性予以确认，对于证据本身所记载的客观事实予以确认。对被告提供的第一份证据，原告对其真实性予以认可，故对该证据的真实性予以确认，对于证据本身所记载的客观事实予以确认。对被告提供的第二份证据，原告对其真实性不予认可，且被告未提供装修相关票据，亦无编制单位山西宏图建设工程有限公司资质证明等相关证据予以佐证，故对该证据不予采纳：被告提供的第三份证据，原告对其真实性不予认可，但考虑到双方当事人均认可被告租赁房屋用于开办上岛咖啡，且被告在未付全款的情况下出具收据符合常理，故关于上岛咖啡的加盟费的真实性应予确认。关于门头招牌收据，因无其他证据佐证，且原告对此有异议，故对其真实性不予认可。对被告提供的第四份证据消防改造工程的预决算书及票据，认为该消防改造工程的预决算书及票据上的时间为2010年5月，而本案所涉及的房屋租赁合同为2011年11月签订，该证据与本案没有关联性，故不予采纳。被告提供的第五份证据为快递单，对该证据予以确认。
根据双方举证、质证，一审法院认证和双方当事人的陈述，确认以下事实：2010年7月28日，被告马艳艳作为经营者在太原市工商行政管理局迎泽分局注册成立了太原市迎泽区王品咖啡食品商行，并领取了营业执照。经营场所在太原市××区。由被告朱国昇实际负责经营。2011年11月7日原告作为出租方，太原市迎泽区王品咖啡食品商行作为承租方，签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于太原市××街平米的建筑物用于餐饮食品器具销售，租期为2011年10月1日至2019年9月30日，每年租金与经营管理费为408800元；2014年10月1日至2017年9月30日，每年租金与经营管理费为429240元；2017年10月1日至2019年9月30日，每年租金与经营管理费为450702元。同时还需要交纳合同保证金、消防保证金各一万元，商场物业费每年七千元，电梯使用费每年两万元。第一年租金在本合同签订之日起3日内支付，以后于每年的9月1日前支付下一年的租金，先付后用。乙方落款处有太原市迎泽区王品咖啡食品商行盖章及被告朱国昇的签名。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告开始经营上岛咖啡厅。被告支付了第一年的部分租金与经营管理费及其他费用，尚有58800元租金与经营管理费，7000元物业费未支付，之后再未支付任何费用，被告在庭审中放弃了索要租金的诉讼时效问题。截止到2013年11月14日，被告欠付的租金及管理费为518000元，物业费为14863元，电梯费为37425元，水电费为38500元，以上费用共计608788元。太原市迎泽区王品咖啡食品商行因2011年未年检已注销工商登记。
另查明，2005年太原市公安消防支队下发[2005]并公消（审）第186-1号建筑工程设计消防审核意见书对整栋大楼下发消防意见书，审核通过原告太原市城市花园小区工程消防设计施工图，同意施工。2010年2月4日，因该城市花园一至四层变更设计图纸，太原市公安消防支队又对该大楼下发了并公消审[2010]第017号建设工程消防设计审核意见书，要求对存在的12项问题进行落实改正。2013年3月22日，被告经营的店被太原市公安局消防大队及老军营派出所联合查封。之后被告停止了营业至今。2013年11月13日，太原市公安消防支队下发并公消验字[2013]第0290号建设工程消防设计审核意见书，评定太原市城市花园南段一至四层改造工程消防验收合格。要求中第三条写到，”第二、三、四层投入使用或者开业前，应向迎泽区公安消防大队申报消防安全检查。”被告主张在2013年3月之前还因消防查封过两次，但原告对此不认可。2013年11月1日，原告的公证员任宇、赵斌在山西省太原市城西公证处公证员张东鹏、公证人员谭悦的陪同下，来到太原市学府街133到××街X号山姆士超市西侧挂有”上岛咖啡”及”山西上岛咖啡直营总店”牌匾的店面内，向一位被称为”朱国昇”朱总的男性送交了《商务函》，该函的主要内容是因太原市迎泽区王品咖啡食品商行拖欠原告房租和费用，自收到该函时自动解除《房屋租赁合同》。
再查明，被告租赁房屋用于经营上岛咖啡厅，投入了上岛咖啡加盟费六年30万元。
原审法院认为，第一、关于本案《房屋租赁合同》的效力问题，被告主张上述合同违反了《消防法》的强制性规定，应根据《合同法》第五十二条第五项之规定认定该合同无效。而强制性规定有管理性强制性规定和效力性强制性规定之分，为了最大限度保证合同的有效性，违反管理性强制规定并不必然导致合同无效。《消防法》中的规定只是在消防管理中强制性规定，为管理性强制规定，而不符合《合同法》第五十二条第五项之规定。且双方已经实际履行了合同，故《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容符合法律规定，应为有效合同。
第二、关于《房屋租赁合同》的解除问题。《房屋租赁合同》第九条违约责任第一款第四项中约定：在租赁期间，被告拖欠房租超过15天的，原告有权解除该合同，收回该房屋，被告应按照当年合同金额的20％向原告支付违约金。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用，被告却未按照约定将第一年（2011年10月1日-2012年9月30日）的租金交清（应交408800元，尚有58800元未交）。此后也未再交的第二年、第三年的租金与管理费、物业费等各项费用。被告的上述迟延支付租金的行为已经构成了违约，并满足双方约定解除合同的条件。2013年11月14日，顺德公司已向被告发出商务函，提出解除《房屋租赁合同》，且被告也未提出任何异议。故本院认为根据《合同法》第九十三、九十六条之规定，双方已经满足约定解除的条件，《房屋租赁合同》已经于2013年11月14日商务函到达被告处时解除。
第三、关于原告主张的各项费用承担的问题。2013年11月太原市消防支队下发的意见书中写明第二、三、四层投入使用或者开业前，应向迎泽区公安消防大队申报消防安全检查。说明包括被告租赁的第三层投入使用需向相关消防部门验收合格后才可以开始使用。也就是自2013年3月22日查封后，被告无法正常使用，应由原告承担相应的责任。在此之前被告使用租赁房屋应当按照合同约定支付各项费用，被告虽辩称还有因消防不合格短期被查封的情况，但其无有效证据证明造成其无法正常营业，故原告主张被告所欠租金及各项费用应该计算至2013年3月22日。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应该按照合同约定向原告支付2011年10月1日-2013年3月22日的房屋租金与经营管理费253680元、物业费10337元、电梯费9534元、水电费38500元，违约金50736元，以上费用共计362787元。
第四、关于被告反诉主张的合理的经济损失。双方《房屋租赁合同》第七条中约定：甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。在房屋租赁的有效期限内，2013年3月22日-2013年11月13日查封竟达7个月之久。原告将消防不合格的房屋租给被告使用，未能保证租赁房屋能够正常使用，
原告存在过错，故原告应予赔偿被告2013年3月22日-2013年11月14日期间的合理损失（2013年3月22日-2013年11月14日共237天的力口盟费300000÷6年÷365天X237~=32466元）。2013年11月14日，双方合同已经解除，消防也已经验收合格，被告应积极采取措施防止损失扩大，故对2013年11月14日之后因被告的消极行为而导致的扩大损失不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、九十六条、九十七条、九十八条，一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：
一、终止原告山西顺德房地产开发有限公司与被告马艳艳签订的《房屋租赁合同》的履行，被告马艳艳于本判决生效后10日内腾出位于太原市南内环街179号上述《房屋租赁合同》所约定的承租房屋；
二、被告马艳艳、朱国昇于本判决生效之日起十日内向原告山西顺德房地产开发有限公司支付房屋租金与经营管理费253680、物业费10337、电梯费9534、水电费38500元，违约金50736，以上费用共计人民币362787元；
三、原告山西顺德房地产开发有限公司赔偿被告马艳艳、朱国昇合理损失32466元；
三、驳回原告山西顺德房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告（原审被告）的其他诉讼请求。
一审判决后，马艳艳、朱国昇不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1、请求依法撤销山西省太原市中级人民法院（2015）并民初字第547号民事判决书第一、二、三、四项，予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要上诉理由：
一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并未解除，法院以此为由判决终止该合同的履行不当。
1、本案所涉房屋未经消防验收，双方所签合同无效。《消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定。本案中，被上诉人将未经消防验收的房屋出租给上诉人，违反了《消防法》的强制性规定，依法双方所签合同无效。
2、双方所签合同并未解除。双方所签《房屋租赁合同》第九条约定的”上诉人拖欠房租超过15天的，被上诉人有权解除合同”系在房屋租赁合同有效，上诉人可以正常使用房屋的情况下被上诉人享有的权利，本案中，房屋租赁合同无效，未经消防验收，多次被查封，根本无法正常使用，因此被上诉人无权依据该条约定解除合同。
二、被上诉人房屋未经消防验收，致使上诉人无法正常使用，被上诉人存在欺诈，其无权向上诉人索要房租、经营管理费、物业费、电梯费、水电费、违约金等。
1、被上诉人房屋未经消防验收，双方所签房屋租赁合同无效，被上诉人违法出租房屋，存在重大过错，应赔偿上诉人损失。
2、2013年11月13日，太原市公安消防支队下发并公消验字（2013）第0290号建设工程消防设计审核意见书，认定该房消防验收合格，意见书中所述情形与该房屋现场严重不符，目前上诉人已向相关部门举报，实际上该房屋现场至今不符合消防合格的条件。
3、被上诉人存在欺诈，未告知上诉人该房屋未经消防验收合格，依法应赔偿上诉人损失。上诉人如果知道该房屋未经消防验收，无论如何是不敢投资近300万去冒险的。
4、被上诉人与上诉人所签租赁合同第七条明确约定：甲方（被上诉人）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。该房在2011年、2012年均被消防查封过，2013年3月又被彻底查封，上诉人根本无法正常使用，被上诉人未能按照约定履行合同，存在重大过错，因此其无权向上诉人索要房租、经营管理费、物业费、电梯费、水电费、违约金等，应退还上诉人已交租金，赔偿上诉人损失。
三、一审判决第三项认定被上诉人赔偿上诉人的损失32466元过低，应赔偿上诉人1509268.00元。上诉人为经营涉案咖啡厅投入了大量的资金，包括：装修费1134500元，门头招牌灯箱款42768元，加盟费300000元，消防整改费用32000元，共计1509268元；另外，还支出桌椅、餐具、厨具设备、空调等费用约500000元，因本案被上诉人存在重大过错，其应全部赔偿上诉人。一审判决提到上诉人应积极采取措施防止损失扩大，但2013年11月13日被上诉人房屋消防验收合格，11月14日被上诉人就通知要解除合同，上诉人如何经营?如何防止损失扩大?上诉人请求赔偿损失费用150万元。其中包括（装修费、加盟费30万）。提供加盟费证据30万元，装修工程造价书其他损失没有提交证据。
本院认为，上诉人马艳艳、朱国昇与被上诉人山西顺德公司在本案中的争议焦点为：1、关于本案《房屋租赁合同》的效力和解除问题。2、被上诉人山西顺德公司是否可向上诉人马艳艳、朱国昇索要房租、经营管理费、物业费、电梯费、水电费、违约金等费用。3、一审判决被上诉人山西顺德公司向上诉人马艳艳、朱国昇赔偿损失32466元是否过低，上诉人马艳艳、朱国昇主张应当赔偿其损失1509268.00元是否依法应予支持。本院分别阐释如下：
关于第一个争议焦点，本院认为，应当根据《合同法》第五十二条第五项之规定确认合同效力。而强制性规定有管理性强制性规定和效力性强制性规定之分，为了最大程度维护交易的秩序与安全，违反管理性强制规定并不必然导致合同无效。《消防法》中的规定只是在消防管理中强制性规定，为管理性强制规定，而不符合《合同法》第五十二条第五项之规定。且双方已经实际履行了合同，故《房屋租赁合同》应当认定为双方真实意思的表示，其内容不违反法律规定，为有效合同。
本案《房屋租赁合同》的解除问题。根据《房屋租赁合同》第九条违约责任第一款第四项中约定，合同签订后，被上诉人如约将房屋交付给上诉人使用，但上诉人却未按照约定将第一年（2011年10月1日-2012年9月30日）的租金交清（应交408800元，尚有58800元未交）。此后也未再交的第二年、第三年的租金与管理费、物业费等各项费用。上诉人的行为已经构成违约，并满足双方约定解除合同的条件。2013年11月14日，被上诉人向上诉人发出商务函，提出解除《房屋租赁合同》，上诉人未提出任何异议，根据《合同法》第九十三、九十六条之规定，涉案《房屋租赁合同》已经于2013年11月14日商务函到达上诉人处时解除。
关于第二个争议焦点问题，本院认为，2013年11月太原市消防支队下发的意见书中写明第二、三、四层投入使用或者开业前，应向迎泽区公安消防大队申报消防安全检查。说明包括上诉人租赁的第三层投入使用需向相关消防部门验收合格后才可以开始使用。也就是自2013年3月22日查封后，上诉人无法正常使用，应由被上诉人承担相应的责任。在此之前上诉人使用租赁房屋应当按照合同约定支付各项费用，上诉人虽辩称还有因消防不合格短期被查封的情况，但其无有效证据证明造成其无法正常营业，故被上诉人主张上诉人所欠租金及各项费用应该计算至2013年3月22日。一审法院根据《合同法》第九十七条规定，合理确定上诉人应该按照合同约定向被上诉人支付2011年10月1日－2013年3月22日的房屋租金与经营管理费253680元、物业费10337元、电梯费9534元、水电费38500元，违约金50736元，以上费用共计362787元，有事实法律依据，并无不当。
关于第三个争议焦点，本院认为，一审法院根据双方在本案纠纷中的过错责任，合理确定上诉人的损失，事实法律依据充分，合情合理，并无不当。上诉人马艳艳、朱国昇主张被上诉人山西顺德公司应当赔偿其损失1509268.00元，缺乏事实法律依据，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人朱国昇、马艳艳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审上诉费21356.1元，由上诉人朱国昇、马艳艳承担。
本判决为终审判决。
审判长 姬 芳
审判员 门 华
审判员 王春生
二〇一七年六月二十二日
书记员 张静宇