天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1990号
上诉人（原审被告）刘志华。
委托代理人刘济民，天津市红桥区法律援助中心援助律师。
被上诉人（原审原告）天津路野春辉商贸有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道22号内一间。
法定代表人刘菊英，该公司经理。
委托代理人王诚，天津华晟理律师事务所律师。
上诉人刘志华因返还原物纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第5479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落天津市红桥区丁字××号内厂房原系灯泡二厂企业产。被告与灯泡二厂原系房屋租赁合同关系，被告承租该厂毗邻中环线一侧门脸经营使用，面积12平方米。2012年1月1日，双方签订最后一份《租房协议书》，期限一年，自2011年12月1日起至2012年11月30日止，年租金4000元。合同到期后，双方未再续订，被告实际交付租金至2013年4月。2013年4月23日，灯泡二厂与同裕晟公司签订《产权交易合同》，将天津市红桥区丁字沽勤俭道房产及其附属设施、设备资产售予同裕晟公司。被告与同裕晟公司未签订房屋租赁合同，亦未交纳租金。2014年11月13日，同裕晟公司向被告寄送律师函，要求被告于2014年11月30日前将租赁房屋及占用土地腾空并交予同裕晟公司，同时支付自2013年5月1日至实际腾房之日止的占有使用费，后被告签收。2015年8月3日，同裕晟公司取得天津市红桥区丁字××号的房地产权证。2015年8月6日，同裕晟公司与原告签订《天津市房产买卖协议》，将上述房产售予原告。2015年8月24日，原告取得上述房产的房地产权证。2015年9月21日，同裕晟公司出具情况说明一份，将其对被告的债权全部转让给原告，并于2015年9月22日向被告寄送律师函，告知债权转让情况，后被告签收。庭审中，被告陈述涉诉房屋为违章建筑，原告不予认可，包括涉诉房屋在内的天津市红桥区丁字××号取得了房地产权证。
案件审理过程中，法院至现场进行勘验，经确认，涉诉房屋系坐落天津市红桥区勤俭道2××号的门脸房一间，门牌载为“春华信息”，内有物品及杂物若干，门脸房后有锁闭空置的房屋一间。涉诉房屋现由被告实际使用，屋内物品均为被告所有。被告陈述锁闭的房屋不由其控制，合同中也不包括该房屋，被告对此表示自己不清楚，涉诉房屋面积为12平方米。
另查，同裕晟公司曾向天津仲裁委员会提起仲裁，该委（2013）津仲裁字第407号裁决书第二款载明，同裕晟公司负责解决涉案土地及土地上建筑物涉及到的违章建筑拆除、暂住职工及租赁户的腾迁事宜。被告自2003年5月25日享受最低生活保障金待遇。坐落天津市河东区万新北小区××院××号登记产权人为被告刘志华，被告陈述该房屋系其姐姐出资购买，且属于拆迁范围。
原告天津路野春辉商贸有限公司诉称，2012年1月1日，天津市灯泡二厂（简称灯泡二厂）与被告签订租房协议书，约定灯泡二厂将毗邻中环线一侧门脸12平方米租赁给被告经营使用，期限1年，自2011年12月1日起至2012年11月30日止，年租金4000元，付款方式为每年6月10日和12月10日前交纳。该协议到期后，双方未再续签。2013年4月，灯泡二厂所有的位于红桥区丁字××号的房产（包括上述协议中所涉及的租赁物）、附属设施及设备，由天津同裕晟商贸有限公司（简称同裕晟公司）依法受让。因租赁合同早已到期，同裕晟公司起诉被告要求其腾空并返还涉诉房屋。2015年8月6日，勤俭道2××号的房地产由同裕晟公司转让给原告所有。2015年8月24日，产权变更至原告名下，同裕晟公司遂撤诉。原告认为，原告现已是诉争房地产的合法权利人，被告至今未能腾迁并返还涉诉房屋，给原告带来了经营困难和经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将坐落天津市红桥区丁字××号内的涉诉房屋及占用土地腾空并返还原告；2、被告按每月333元标准向原告支付自2013年5月1日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费；3、诉讼费由被告承担。
被告刘志华辩称，我与灯泡二厂签订的房屋租赁协议虽于2012年11月30日届满，但届满后被告继续使用涉诉房屋，灯泡二厂未提出异议，并在被告办理个体工商户营业执照时为被告出具证明，故原租赁合同继续有效，我与灯泡二厂之间为不定期租赁合同关系，被告至今未收到灯泡二厂解除或终止租赁协议的任何通知。灯泡二厂未将出售涉诉房屋的事实告知被告，且未在合理期限内征求被告是否购买的意见，故灯泡二厂的转让行为对被告不发生法律效力，更严重侵犯了被告的优先购买权。再者，根据灯泡二厂与同裕晟公司的产权交易合同的约定，双方只是进行产权及其所有权的转让，不涉及债权债务转让事宜，因此，灯泡二厂并未将涉诉房屋债权债务转让给同裕晟公司，故同裕晟公司将涉诉房屋债权债务转让给原告的行为无效。（2013）津仲裁字第407号仲裁裁决书裁决灯泡二厂于2013年12月12日前一次性赔偿同裕晟公司2964270元，并由同裕晟公司负责解决涉案土地及地上建筑物涉及到的违章建筑拆除、暂住职工及租赁户的腾迁事宜，同裕晟为逃避其责任，将涉诉房屋转让给原告属于以合法形式掩盖非法目的，其转让行为应属无效。涉诉房屋属于压占规划道路，违反城市规划的违章建筑，原告对涉诉房屋不具有合法所有权。我名下没有住房，配偶于2006年10月30日去世，女儿自幼脑瘫，生活不能自理，我现在不具备腾房条件。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院认为，被告与灯泡二厂于2011年11月30日租期届满后，被告继续使用涉诉房屋，灯泡二厂继续收取租金，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。同裕晟公司购买涉诉房屋后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告仍继续占有使用涉诉房屋，双方亦为不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2014年11月13日，同裕晟公司向被告寄送要求其于2014年11月30日前将租赁房屋及占用土地腾空并交予同裕晟公司，同时支付自2013年5月1日至实际腾房之日止的占有使用费的律师函，被告已签收。故双方的租赁合同于2014年11月13日解除。
不动产物权的变动自记载于不动产登记簿时发生效力。原告于2015年8月24日取得涉诉房屋的房地产权证，依法享有占有、使用、收益和处分涉诉房屋的权利。租赁期满后，被告继续占有使用涉诉房屋，属无权占有，故原告要求被告腾空并返还涉诉房屋，法院予以支持。债权人转让权利的，应当通知债务人，同裕晟公司对其向被告主张的自2013年5月1日至2015年8月23日期间收取租金及房屋占有使用费的权利全部转让予原告，并已通知原告，鉴于被告与灯泡二厂的租房协议约定每月租金为333元（4000元/12个月），故对原告主张被告按每月333元标准向其支付自2013年5月1日起至实际腾空涉诉房屋之日止的租金及房屋占有使用费，法院予以支持。
一审法院调解未果，遂判决：一、被告刘志华于本判决生效之日起三十日内，将坐落天津市红桥区丁字××号的涉诉房屋腾空并返还原告，逾期则由原告天津路野春辉商贸有限公司在外环线内提供一处地点作为被告存放物品处，相关费用由原告垫付，被告负担；二、被告刘志华于腾空涉诉房屋之日起三日内按每月333元标准向原告天津路野春辉商贸有限公司支付自2013年5月1日起至实际腾空涉诉房屋之日止的租金及房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘志华负担。
判决后，上诉人刘志华不服一审判决，提出上诉。请求撤销原判，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求即上诉人立即将坐落天津市红桥区丁字××号内的涉诉房屋及占用土地腾空并返还被上诉人；上诉人按每月333元标准向被上诉人支付自2013年5月1日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费；理由：原审事实审查不清，未经通知，该转让对债务人不发生效力。上诉人与天津市灯泡二厂之间的房屋租赁合同关系至今仍然存续，被上诉人无权要求上诉人将涉诉房屋及占用土地腾空。被上诉人对本案涉诉房屋不应当拥有合法所有权及用益物权。上诉人目前不具备腾房条件。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原判。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人与天津市灯泡二厂签订的租赁合同到期后，上诉人继续使用涉诉房屋，天津市灯泡二厂继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系。同裕晟公司购买涉诉房屋后，上诉人与该公司未签订新的房屋租赁合同，上诉人继续使用涉诉房屋，双方亦形成不定期租赁合同关系。后同裕晟公司将债权全部转让给被上诉人，并向上诉人以寄送律师函的方式，告知债权转让情况。关于上诉人主张坚持继续租用诉争房屋一节，依照法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除，出租人解除合同，应当在合同期限之前通知承租人。案外人同裕晟公司已向上诉人寄送要求其腾房的律师函，一审判决认定，双方的租赁合同于2014年11月13日解除是正确的。一审法院判决上诉人腾空诉争房屋，并判令上诉人交纳占用房屋的使用费亦无不妥。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘志华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 赵 盈
代理审判员 闫 飞
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；