广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14690号
上诉人(原审被告)：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务总经理。
委托代理人：李超鹏，该公司职员。
委托代理人：吴江美，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：彭祎芃，住广州市海珠区。
委托代理人：周永发，广东品泓律师事务所律师。
委托代理人：肖斐斐，广东品泓律师事务所实习律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司(以下简称粤锐恒星公司)因与被上诉人彭祎芃商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
粤锐恒星公司上诉请求：1．撤销(2016)粤0115民初3195号民事判决，驳回彭祎芃的全部请求;2.一审、二审案件受理费均由彭祎芃承担。事实和理由：涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐恒星公司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐恒星公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在:（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求预期交楼违约金的诉请并无不当。我国尽管非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，统一裁判标准。现一审法院却无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，显然错�。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在的客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）一审法院对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。涉案房屋用电工程2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件，涉案房屋实际具备永久用电的日期应当以用电工程竣工验收合格日期即2014年6月20日为准。（五）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（六）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（七）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾�明显错误。（八）涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐恒星公司不存在逾期交楼的情形。（九）粤锐恒星公司已按照合同约定通知彭祎芃收楼，并以各种方式催促彭祎芃收楼，但彭祎芃并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在彭祎芃，粤锐恒星公司无需承担延迟交付的责任。（十）彭祎芃拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，彭祎芃才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但彭祎芃没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐恒星公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。（十一）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际�失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。（十二）本案中，涉案房屋在2014年3月15日已达到交付条件，同时在2014年6月6日取得竣工验收备案。但经粤锐恒星公司多催促，彭祎芃于2014年10月6日收楼。可见，彭祎芃实际本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论是否涉案房屋是否交付，彭祎芃实际上是不可能有任何损失的。
彭祎芃答辩称同意一审判决。
彭祎芃向一审法院起诉请求：1.粤锐恒星公司向彭祎芃支付延期交楼违约金133250元（从2014年3月16日起计算至2014年10月6日止共205天，每日按已付房款1302263元的万分之五计算）；2.粤锐恒星公司承担所有诉讼费用。
一审法院认定事实:粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编9号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月21日，彭祎芃（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编9栋某房（建筑面积108.23平方米），总金额为1302263元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，彭祎芃依约付清全部购房款。
涉案楼宇于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月13日通过消防验收，于2014年3月5日取得《建设工程规划验收合格证》。现涉案楼盘已于2013年12月27日开通永久用水，于2013年12月17日、2014年3月15日取得通邮、通气的�明文件,于2014年6月6日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,于2014年7月16日取得永久用电证明。彭祎芃确认于2014年10月6日办理收楼手续。粤锐恒星公司确认其在2014年6月10日之后没有再向彭祎芃发出收楼通知书。彭祎芃于2016年7月13日向粤锐恒星公司发出过律师函，要求粤锐恒星公司支付延期交楼违约金133250元，粤锐恒星公司于2016年7月15日签收上述律师函。
一审法院认为：彭祎芃、粤锐恒星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2014年3月15日达到房屋交�标准，依据不足，一审法院不予采纳。据此，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给彭祎芃使用，已构成违约，彭祎芃要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，一审法院予以支持。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，因此，该日起涉案房屋已经具备合同约定及法律规定的交楼条件，但粤锐恒星公司在涉案房屋具备交付条件后没有再向彭祎芃发出收楼通知书，且彭祎芃于2014年10月6日收楼，故违约金应计算至2014年10月6日。粤锐恒星公司抗辩合同约定2014年3月15日收楼，但彭祎芃于2016年7月19日才起诉要求支付延迟交楼违约金，故已经超过两年的诉讼时效，经查明，彭祎芃于2016年7月13日向粤锐恒星公司发出过律师函要求粤锐恒星公司支付延迟交楼违约金，故彭祎芃要求支付延迟交楼违约金的起点时间应为从2016年7月13日往前倒推2年时间即2014年7月14日起计算为宜。如前所述，从2014年7月14日起计至2014年10月6日止，粤锐恒星公司共延迟84天，每日按总房价款1302263元的0.05％的标准计算，违约金共计为54695元，对彭祎芃主张超出该金额部分，一审法院不予支持。彭祎芃、粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向彭祎芃支付延迟交楼违约金54695元；二、驳回彭祎芃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1483元，由彭祎芃负担874元，广州市粤锐恒星房地产有限公司负担609元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中查明，粤锐恒星公司原审提供的中惠壁珑湾一期高低压配电《工程竣工验收报告》显示，该工程已于2014年6月20日送电完成，经供电局验收合格，具备交付使用。粤锐恒星公司引用本院生效案例所涉楼盘的建设单位在合同约定交楼日前已取得备案表，并与供电部门签订了供电合同且施工基本完成；供电�门出具说明，保证在未接通永电期间所涉楼盘临电供应的安全与稳定。
本院认为，双方当事人二审的争议焦点为：一、粤锐恒星公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题；二、违约金的计算标准问题。
关于粤锐恒星公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方�，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《工程竣工验收报告》，但该报告是建设单位主持，由建设、勘察、设计、施工、监理单位对工程验收后形成的材料，并不足以证明涉案房屋符合法定交付使用条件。粤锐恒星公司主张涉案房屋已于2014年3月15日达到交付条件，与国家规定相悖，本院不予采信。粤锐恒星公司引用本院生效案例所涉楼盘的建设单位,在合同约定交楼日前已取得备案表，而本案涉案楼盘用电工程至2014年6月20日才经供电局验收合格。粤锐恒星公司引用的案例所涉楼盘与本案涉案楼盘并非同类情形，故粤锐恒星公司以此主张无需承担逾期交楼违约责任，其提出的上诉请求,理据不足，本院不予采信。原审法院认定粤锐恒星公司未依约交付房屋构成违约，判决粤锐恒星公司支付违约金至彭祎芃办理收楼手续之日�并无不妥，本院予以维持。
关于违约金的计算标准问题。双方在合同中明确约定，粤锐恒星公司延期交房，自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，粤锐恒星公司每日按总房价款的0.05%的标准向彭祎芃支付违约金，该约定是双方真实的意思表示，粤锐恒星公司应清楚其应承担的违约责任。粤锐恒星公司未能充分举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其上诉要求调整违约金标准，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，粤锐恒星公司的上诉理由不成立，应予驳回。原审查明事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1167元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月九日
书记员 张永亮