南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第848号
原告廖某。
委托代理人吴某。
被告广西南宁某房地产经纪有限公司。
委托代理人韦某。
委托代理人崔某。
被告廖某某。
被告韦某某。
被告廖某某、韦某某共同委托代理人杨某。
被告黄某。
被告李某。
被告梁某。
原告廖某与被告广西南宁某房地产经纪有限公司（以下简称“某公司”）、廖某某、韦某某、黄某、李某、梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月27日公开开庭进行了审理。原告廖某的委托代理人吴某、被告某公司的委托代理人韦某、被告廖某某、韦某某及其共同委托的代理人杨某、被告黄某、李某、梁某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖某诉称：2012年10月23日，原告与被告某公司、廖某某、韦某某签订了N0.xxxxxx号广西南宁某房地产经纪有限公司《房屋买卖合同》，合同约定被告廖某某、韦某某把位于西乡塘区鲁班路xx号瀚林华府xx栋瀚礼阁x座xxx号房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第xxxxxx、xxxx**号）出售给原告。房屋价款为588000元，原告在签订本合同时交付定金45000元给被告某公司，首期购房款130000元（实际原告交付135000元）、提前还按揭款银行罚的违约金3327元，在银行通告还款时支付给被告廖某某、韦某某；某公司承诺办完整个手续时间不超过三个半月，如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，买方可要求卖方双倍返还定金，并支付房屋成交价20%的违约金等条款。合同签订后，原告按约定履行了自己的义务，按要求交付各种税费，但被告某公司、廖某某、韦某某一直拖延办理房屋过户手续，致使原告无法实现合同目的，构成根本违约，造成原告经济损失84282元。被告某公司、廖某某、韦某某违约后，原告多次要求被告某公司、廖某某、韦某某归还支付的各种款项、赔偿损失、支付违约金等，但被告某公司、廖某某、韦某某都以种种理由拒绝，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告某公司、廖某某、韦某某签订的《房屋买卖合同》；二、六被告连带返还购房款人民币135000元、提前还贷款违约金人民币3327元、税款人民币50421.15元、查档费人民币120元、购房过户手续费人民币6000元，共计人民币194868.15元及其利息人民币9610元（自2012年12月19日算至2013年10月18日）。以上共计人民币204478.15元；三、六被告连带返还双倍定金人民币90000元；四、六被告连带支付不履行房屋买卖合同违约金人民币117600元；五、六被告连带支付不履行房屋买卖合同损失人民币84282元（评估价与购买价之差）；六、本案的诉讼费用由六被告承担。
被告某公司辩称：原告对被告某公司的有关主张无事实及法律依据。首先，在与被告某公司、廖某某、韦某某三方签订房屋买卖合同的过程中，原告作为完全民事行为能力人，明确知道自己的购房主体身份不符合南宁购房条件及按揭贷款的购房条件，却主动要求与被告廖某某、韦某某及某公司签订《房屋买卖合同》，同时在签订合同过程中原告多次承诺自己符合购房条件，有纳税手续，由于原告不符合购房条件，违反限购政策，该合同应为无效合同。签订合同后，原告没有按照约定支付佣金给被告某公司，但被告某公司仍然积极履行合同义务，包括帮助解押、信息查档等服务，在帮助办理转户的登记过程中发现原告之前声称的纳税证明不符合有关规定，然而某公司仍然帮助原告从多方面途径了解情况，但是由于原告的种种原因，没有积极配合按照限购相关条例去完成其应当完成的义务，导致房屋不能过户，不能完成购房的原因在于原告而非各被告。其次，基于三方签订的合同，没有任何条款约定被告某公司应当承担返还购房款、承担损失赔偿及支付违约金的责任，因此，即使合同有效，被告某公司也不应当承担上述责任，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告黄某、李某、梁某的答辩意见与被告某公司的答辩意见一致。
被告廖某某、韦某某共同辩称：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。通常以下情况可以认为构成根本违约的迟延履行：1、当事人在合同中明确约定超过期限履行合同，债权人将不接受履行；2、履行期间构成合同的必要因素超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益；3、继续履行不能得到合同利益。具体到本案中，一是合同的标的是房屋，使用年限为70年，不是季节性、时效性较强的物；二是被告某公司在合同第19条中承诺办完整个手续时间不超过3个半月，这一承诺的前提条件是买卖双方配合，且提供真实资料的前提下。合同签订后，原告迟迟不能向被告某公司提供其在南宁市居住的证明，也不能提供其在南宁市经商一年以上的完税证明和交纳一年以上社会养老保险的证明，正因为其迟延履行义务，才导致被告某公司不能按承诺时间办完房产过户手续。据此，构成违约的恰恰是原告；三是本合同第19条并没有约定被告某公司若逾期办理的，原告将不再接受买受标的，况且，本案继续履行合同并不影响原告取得买受标的利益。二、原告要求被告廖某某、韦某某连带返还购房款、提前还贷违约金、税款、查档和过户手续费，共计194868.15元及利息没有事实和法律依据。本案合同签订当天，被告廖某某、韦某某就已将出卖房屋的所有权证，销售不动产统一发票和契税完税证明等原件交给被告某公司，并于2012年11月5日与被告某公司到公证处办理委托公证。2012年12月19日，原告交付第二期购房款后，被告廖某某、韦某某即于当日办理了提前还贷手续，随即又配合原告于2012年12月21日办理了契税完税手续。综上，被告廖某某、韦某某已依合同约定全面履行合同义务，没有违约行为。三、原告的第三和第四项诉讼请求既适用定金罚则，又适用违约金条款，明显违反《中华人民共和国合同法》第一百一十六的规定。原告在本案没有任何损失，同时合同中没有约定损失计算方法。故请求法院判令驳回原告的各项诉讼请求，继续履行合同。
经审理查明：2012年10月23日，原告与被告廖某某、韦某某、某公司签订《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，由被告廖某某、韦某某将其二人名下的位于南宁市西乡塘区鲁班路xx号翰林华府xx栋瀚礼阁x座xxx号房屋（房屋产权证号：邕房权证字第xxxx**号）转让给原告，被告某公司提供房屋买卖中介服务，房屋价款为588000元。合同第4条约定：买卖双方自行约定，买卖双方需付税费：（1）营业税及附加税；……（6）契税；（7）所得税；（8）公证费；（9）查档费……（12）银行提前还款违约金……上述部分税费须在房产过户之前七个工作日缴清。其中买方（原告）支付上述所有款项，……合同第12条约定：如卖方（被告廖某某、韦某某）未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，即构成合同根本违约。买方（原告）有权选择卖方返还双倍定金或追究卖方违约责任，要求卖方赔偿违约金成交价的20%给买方。唯买方不可再为此向卖方要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同。第19条约定：……买卖双方友好协商同意以下条款：①经纪方（被告某公司）承诺办完整个手续时间不超过三个月，（在买卖双方配合，且提供真实资料的前提下）；②经双方友好协商，定金更改为人民币肆万伍仟元整（45000.00元）。合同还就定金、购房款的支付方式及提前还贷等事宜进行了约定。合同签订后，原告依约向被告廖某某、韦某某支付了定金45000元、首付款135000元以及提前还款违约金3327元，缴纳契税6722.82元和个人房屋出租综合税43698.33元，支出查档费120元，并按被告某公司的要求向某公司支付过户手续费6000元。被告廖某某、韦某某依约办理公证手续，委托被告某公司办理还贷和办理房屋过户手续等相关事宜，并用所收到的款项提前偿还按揭贷款。因三方未能办理房屋过户手续，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：2011年初，南宁市政府下发南府办（2011）34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知第一条规定：对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。2012年2月，南宁市人民政府下发南府办（2012）44号《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》，继续实行限定居民家庭购房套数政策。第二条规定：限购期间，购房人应当根据市住房保障和房产管理局的要求，如实提供身份、户籍、婚姻、家庭、住房等相关信息资料。房地产开发企业、房地产经纪机构应当履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份、户籍、婚姻、家庭、住房等情况，并根据市住房保障和房产管理局的要求及时办理新建商品住房买卖合同备案或房屋登记手续。原告户籍地为广西崇左市江州区太平镇某村。在审理过程中，原告表示无法提供在南宁市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，原、被告双方均认可原告不符合在南宁市购买商品房的条件。
本院认为：原告与被告廖某某、韦某某、某公司签订的《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》虽然对南宁市购买商品房的买受人的资格做出了限制，但是该通知为行政命令，不属于行政法规，并不必然会导致《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》无效。关于《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》应否解除问题，原告非南宁市户籍，又无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，属于限制在南宁市购买商品房的对象，双方对此亦予以认可，该《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》无法进行备案和办理房屋过户手续，因此双方对于转让房屋所有权的合同目的客观上无法实现，故原告主张解除《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》确属合理，本院予以支持。《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》及《南宁市人民政府办公厅关于继续执行住房限购措施的通知》经南宁市政府进行公示，具有公示、公信力，被公众所知悉，原告对其是否属于南宁市房屋限购对象应当最为清楚，其在明知不符合南宁市购房条件的情况下仍签订《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》，应对合同解除的后果承担责任。被告廖某某、韦某某作为房屋的出卖人，知晓限购政策，在签订合同时，未核实原告是否符合南宁市购房条件，未尽审慎义务，对合同解除负有一定过错。被告某公司作为房地产经纪机构，知悉南宁市限购政策，在促成该房屋交易时未核实原告是否符合南宁市的购房条件，且未举证证明其已履行告知限购政策的义务，又未举证证明原告有提供虚假材料行为导致其对原告的购房资格产生错误认知，故对合同解除亦应负有不可推卸的责任。综上所述，原告与被告廖某某、韦某某、某公司对合同的解除均负有过错，本院综合各方的过错程度，酌定由原告承担40%的责任，被告廖某某、韦某某共同负担30%的责任，被告某公司承担30%的责任。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此合同解除后，被告廖某某、韦某某应当向原告退回购房款135000元，被告某公司应向原告退回所收取的过户手续费6000元，被告某公司未收取购房款，原告要求其连带返还购房款于法无据，本院不予支持。同理，被告廖某某、韦某某未收取过户手续费，原告要求其二人连带返还过户手续费亦于法无据，本院不予支持。关于提前还贷违约金3327元、查档费120元，该两项费用已经实际支出，属于原告的损失，应由原告与被告廖某某、韦某某、某公司依据过错程度大小承担赔偿责任，故被告廖某某、韦某某承担（3327元＋120元）×30%=1034.1元，被告某公司承担1034.1元，由原告自行承担1378.8元。原告要求被告廖某某、韦某某、某公司支付利息无合同约定和法律依据，本院不予支持。关于定金，由于原告与被告廖某某、韦某某对于合同解除均负有过错，故本案不适用定金罚则，原告只可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，要求被告廖某某、韦某某退回定金45000元，被告某公司未收取购房定金，原告要求其承担连带责任于法无据，本院不予支持。关于契税和个人房屋出租综合税如何处理的问题，原告为购房所缴纳的契税6722.82元，在合同解除后，可自行向税务机关办理退税手续，故其要求被告廖某某、韦某某、某公司返还于法无据，本院不予支持。个人房屋出租综合税的纳税主体为出卖人，本案个人房屋出租综合税43698.33元系由原告按照合同的约定以被告廖某某、韦某某名义向税务机关缴纳，合同解除后，原告无法向税务机关办理退税手续，故该费用应由被告廖某某、韦某某向税务机关办理退税手续后，再将该款返还给原告。关于违约金，原告依据《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》第12条的约定主张违约金，该合同并非被告廖某某、韦某某、某公司违约导致解除的后果，故不适用该违约金条款，原告的主张不符合合同的约定以及法律的规定，本院不予支持。关于原告主张的可得利益损失84282元，由于原告签订《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》的合同目的因其不符合南宁市购房条件导致根本无法实现，该损失并不必然发生，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
关于被告黄某、李某、梁某应否承担连带责任问题，由于被告黄某、李某、梁某系被告某公司的职员，其在本案房屋交易中的行为属于其履行职务的行为，所产生的后果应当由被告某公司承担，因此原告要求被告黄某、李某、梁某承担连带责任于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告廖某与被告廖某某、韦某某、广西南宁某房地产经纪有限公司于2012年10月23日签订的《广西某房地产经纪有限公司房屋买卖合同》；
二、被告廖某某、韦某某于本案判决生效之日起10日内返还原告廖某购房首付款135000元；
三、被告廖某某、韦某某于本案判决生效之日起10日内返还原告廖某定金45000元；
四、被告广西南宁某房地产经纪有限公司于本案判决生效之日起10日内返还原告廖某过户手续费6000元；
五、被告廖某某、韦某某于本案判决生效之日起10日内赔偿原告廖某提前还贷违约金和查档费损失1034.1元；
六、被告广西南宁某房地产经纪有限公司于本案判决生效之日起10日内赔偿原告廖某提前还贷违约金和查档费损失1034.1元；
七、被告廖某某、韦某某于本案判决生效之日起15日内向税务机关办理个人房屋出租综合税的退税手续，原告廖某负有协助办理退税手续的义务，该手续办理完毕后10日内被告廖某某、韦某某将个人房屋出租综合税43698.33元返还原告廖某；
八、驳回原告廖某的其他诉讼请求。
案件受理费8745元（原告已预交），由原告廖某负担3498元，由被告廖某某、韦某某负担2623.5元，由被告广西南宁某房地产经纪有限公司负担2623.5元。
上述义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰 帅
人民陪审员 何开科
人民陪审员 马振声
二〇一三年八月十五日
书 记 员 蒙恺薇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。