广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民四终字第56号
上诉人（原审被告）：余奕璇，女，汉族，1972年8月17日出生，住汕头市金平区。
委托代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林玉珠，女，汉族，1963年2月14日出生，住汕头市金平区。
委托代理人：吴剑波，广东久业律师事务所律师。
委托代理人：陈立，广东久业律师事务所律师。
原审被告：黄晖强，男，汉族，1964年6月19日出生，住汕头市龙湖区。
上诉人余奕璇与被上诉人林玉珠、原审被告黄晖强房屋买卖合同纠纷一案，汕头市金平区人民法院于2014年8月8日作出（2013）汕金法民二初字第22号民事判决。余奕璇不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日作出（2014）汕中法民四终字第63号民事裁定，以原审判决认定事实不清，处理不当为由将该案发回汕头市金平区人民法院重审。2015年6月18日，汕头市金平区人民法院作出（2015）汕金法民二重字第2号民事判决。余奕璇不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人余奕璇的委托代理人王虎、被上诉人林玉珠的委托代理人吴剑波、原审被告黄晖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：林玉珠丈夫王镇辉与黄晖强系有业务往来的朋友，余奕璇与丈夫钟宇朗均是王镇辉所开办公司的员工。房（建筑面积60.29平方米）系黄晖强于1992年购买的政府补贴出售房屋。1997年底，林玉珠丈夫王镇辉向黄晖强表示欲购房给员工钟宇朗居住。1997年12月23日，林玉珠与黄晖强签订《房产转让协议》一份，该协议约定：一、甲方（黄晖强，下同）将房产连同配套设施、电话作价壹拾壹万五仟元转让给乙方（林玉珠，下同）。二、本协议签订之日，乙方将上述房款付还甲方；甲方将房屋移交乙方使用。三、有关上述房产转让、过名的一切税收和费用均由乙方负责；但甲方应无偿协助办理有关手续。四、甲方保证上述房产转让前不存在任何影响及致本转让无效的情况。协议签订后，林玉珠将房款115000元付还黄晖强，黄晖强也将房屋锁匙及该房相关手续交付林玉珠。同年12月30日，林玉珠夫妻与黄晖强夫妻共同在汕头市公证处为《房产转让协议》办理了公证。同时办理公证的还有《声明书》、《委托书》，《声明书》系黄晖强妻子吴永红表示对房屋转让没有异议。《委托书》则是黄晖强及其妻吴永红因该房产尚未办妥《房地产权证》，共同委托林玉珠丈夫王镇辉到国土房产管理部门领取该房《房地产权证》及办理有关手续，代为到房产交易管理部门办理有关房产交易、过名手续。遂后，林玉珠之夫王镇辉将房屋交给余奕璇之夫钟宇朗，同时将该房屋相关手续交给钟宇朗。1998年起余奕璇与丈夫钟宇朗在讼争房屋居住使用至今。1998年10月14日，余奕璇领取了产权人为黄晖强，所有权性质为有限私有产权的《房地产权证》。1999年，余奕璇之夫钟宇朗以该房系林玉珠之夫王镇辉给其居住为由，要求黄晖强共同到房产部门办理产权过户手续。同年9月22日，黄晖强与余奕璇共同在汕头市金园土地房产交易管理所签订了《汕头市房地产买卖契约》，契约载明余奕璇向黄晖强买受房，一次性付清购房款85000元。同时由余奕璇向金园土地房产交易管理所提交讼争房屋过户的相关手续。在签订《汕头市房地产买卖契约》过程中，黄晖强实际没有收取余奕璇购房款85000元。1999年9月25日，汕头市金园土地房产交易管理所在《汕头特区晚报》刊登“房全套由黄晖强卖给余奕璇”的《通告》。1999年11月17日，汕头市金园土地房产交易管理所作了交易确认。1999年12月，余奕璇向有关部门缴纳了讼争房屋地价款3333.47元、政府补贴款10033.25元、契税1682.09元，合计各项税、费15048.81元。随后，余奕璇领取了房产权属人为其本人的《房地产权证》，所有权性质为私有房产。2002年，余奕璇因遗失该证，同年9月4日登报声明。2003年1月10日，汕头市房管部门补发了产权人仍为余奕璇的《房地产权证》。
2012年11月11日，林玉珠之夫王镇辉向汕头市公安局金平分局东墩派出所（下称东墩派出所）报案，认为黄晖强夫妇以欺诈手段欺骗林玉珠夫妇房款，背着林玉珠夫妇将讼争房屋另行出售给他人所有并使用，希望公安机关为其讨回讼争房屋。2013年5月18日，东墩派出所以王镇辉提供的材料不够充足，答复其不能以诈骗案进行立案，并告知到法院进行诉讼。
2012年11月14日，余奕璇之夫钟宇朗在东墩派出所的《询问笔录》中陈述讼争房屋是其向黄晖强购买的，双方还签订了一份《房产转让协议》，并向黄晖强支付115000元的购房款。而在本案原审庭审出庭作证时钟宇朗却陈述购房款115000元是交给林玉珠之夫王镇辉。
2012年11月19日，余奕璇在东墩派出所的《询问笔录》中陈述讼争房屋是其丈夫钟宇朗将购房款交给林玉珠之夫王镇辉，让王镇辉交给黄晖强。
2012年12月10日，黄晖强在东墩派出所的《询问笔录》中陈述讼争房屋是转让给林玉珠的，购房款115000元是林玉珠支付的，讼争房屋不是卖给余奕璇之夫钟宇朗，1999年底钟宇朗要求其到房产交易部门办理手续，因卖房时王镇辉与钟宇朗曾到其铺坐过，王镇辉有提及该套房是要买给员工钟宇朗住的，故在钟宇朗要求其协助办理过户手续时便相信了，办理房产过户手续时没有收取余奕璇夫妻的钱财，过户的相关税费是余奕璇夫妻支付的。
2012年12月12日，林玉珠之夫王镇辉在东墩派出所的《报案笔录》中陈述他们夫妻向黄晖强购买讼争房屋并收到房间锁匙后，便让钟宇朗前往该套房居住，还拿了现金10000多元给钟宇朗去装修房屋，后钟宇朗与余奕璇一起在该套房居住，其只是让他们居住，不是将该套房产的产权给他们。王镇辉称曾在黄晖强铺内与黄晖强提过买房是要给自己的员工居住的，但没有明确要给哪个员工居住，也没有说过要将房产的产权给予员工。
案审期间，余奕璇主张讼争房屋是其向黄晖强购买的，购房款115000元是通过林玉珠之夫王镇辉转交给黄晖强的，但林玉珠予以否认，黄晖强也否认收取余奕璇的房款。
林玉珠于2013年1月31日向原审法院起诉，请求：1、确认黄晖强与余奕璇1999年9月22日的房产买卖行为无效；2、余奕璇将房归还林玉珠。
案经原审法院审理认为：本案争议焦点为：一、讼争房屋是林玉珠向黄晖强购买后借给余奕璇的还是余奕璇向黄晖强购买的；二、黄晖强与余奕璇签订的《汕头市房地产买卖契约》是否有效；三、林玉珠的起诉是否超过诉讼时效。
一、关于讼争房屋是林玉珠向黄晖强购买后借给余奕璇的还是余奕璇向黄晖强购买的问题。原审法院认为，林玉珠与黄晖强签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，林玉珠依约支付黄晖强购房款，黄晖强也依约将讼争房屋及相关手续交付林玉珠管业使用及存执，双方已履行了合同的主要义务。林玉珠在取得讼争房屋后，其夫王镇辉将讼争房屋交给其员工余奕璇及其丈夫钟宇朗夫妇居住使用，同时将该套房屋的相关手续交由余奕璇夫妻存执，余奕璇因此获得讼争房屋的使用权，但并不因此而拥有该房所有权。1999年间，余奕璇之夫钟宇朗以该房系王镇辉给其夫妻居住、余奕璇持有讼争房屋产权人为黄晖强的《房地产权证》及相关手续为由，要求黄晖强共同到房产管理部门办理产权过户手续，黄晖强以此认为林玉珠同意将产权过户至余奕璇名下，在没有征得林玉珠同意的情况下而与余奕璇签订《汕头市房地产买卖契约》。因此，应认定讼争房屋系林玉珠向黄晖强购买后由林玉珠之夫王镇辉借给余奕璇夫妻居住的，而不是余奕璇向黄晖强购买的。余奕璇存在欺骗黄晖强办理过户手续的行为，黄晖强在讼争房屋已转让给林玉珠的情况下还与余奕璇签订《汕头市房地产买卖契约》，也存在一定的过错。黄晖强与余奕璇应对签订《汕头市房地产买卖契约》给林玉珠造成的损失承担相应的民事责任。鉴于林玉珠明确表示不向黄晖强主张权利，根据不告不理的原则，原审法院对黄晖强应承担的民事责任不予审理。
二、关于黄晖强与余奕璇签订的《汕头市房地产买卖契约》是否有效的问题。余奕璇虽抗辩讼争房屋是其向黄晖强购买且已支付购房款，但却未能举证证明，且黄晖强也予以否认，故余奕璇这一抗辩缺乏事实依据，原审法院不予采信。因黄晖强与余奕璇在签订《汕头市房地产买卖契约》时，黄晖强没有收取余奕璇的购房款，黄晖强只是协助办理房屋过户手续，黄晖强与余奕璇所签订的《汕头市房地产买卖契约》不符合房屋买卖的形式要件，买卖双方没有支付合理的对价及交付标的物，是以合法形式掩盖非法目的而签订的虚假合同。因此，黄晖强与余奕璇签订的《汕头市房地产买卖契约》是无效的。林玉珠请求判令余奕璇将讼争房屋归还林玉珠的诉求合理合法，依法应予支持。
三、关于余奕璇抗辩林玉珠在明知自己的权利受侵害的情况下不主张其权利，已明显超过法定二年的诉讼时效的问题。因林玉珠的诉讼请求属于物权请求权，不适用诉讼时效问题。因此，余奕璇提出林玉珠的诉讼请求已超过法定二年的诉讼时效期间的抗辩没有法律依据，原审法院不予支持。
林玉珠主张黄晖强与余奕璇恶意串通，因未能举证证明，原审法院对林玉珠的主张不予采信。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项、第二款、第六十一条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：一、黄晖强与余奕璇1999年9月22日签订的《汕头市房地产买卖契约》无效；二、余奕璇及其亲属于判决发生法律效力之日起六个月内将房交还林玉珠管业使用。案件受理费2642元，由余奕璇承担。
余奕璇不服原审判决，上诉称：一、余奕璇提供的证据足以证明其已支付讼争房屋的购房款，原审法院仅根据林玉珠与黄晖强的口头陈述就否定了余奕璇已付款的事实，采信证据错误。1、余奕璇已由其丈夫钟宇朗将购房款通过其公司经理（即王镇辉）转交给黄晖强。同时，黄晖强也将锁匙、购房发票、合同等房产资料转交给王镇辉。余奕璇持有钥匙和票据等原始单据，并且实际占有房屋并装修入住，充分说明交易双方完成“一手交钱一手交楼”的合同义务。2、余奕璇在诉讼中提供了证人证言，并且也出庭作证，证实了余奕璇通过王镇辉购买房屋及付款的事实。3、黄晖强在庭审中承认已收取购房款115000元。4、黄晖强与余奕璇共同在原金园土地房产交易管理所签订了《汕头市房地产买卖契约》，并办理讼争房屋交易过户手续，证实黄晖强已收到余奕璇交付的购房款，并了解及认可上述购房过程。二、余奕璇与黄晖强签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不存在无效或可撤销的情形，原审法院认定合同无效属适用法律错误。1999年9月，王镇辉得知讼争房产还未正式过户的事实后，主动联系黄晖强和余奕璇夫妇，敦促交易双方尽快完成房屋过户手续。1999年9月22日，黄晖强与余奕璇在原汕头市金园国土房产分局和金园土地房产交易管理所正式签订讼争房屋的买卖协议。黄晖强和余奕璇均为完全民事行为能力人，签订合同是双方真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，合同依法成立并有效。双方办理过户交易前余奕璇已向黄晖强支付购房款，黄晖强已实际交付房产钥匙并移交该房产，买卖双方已履行完毕合同主要义务。黄晖强也当庭陈述其没有与余奕璇故意串通骗取林玉珠房款的意思及行为。原审法院以余奕璇与黄晖强签订的合同未直接付款为由认定合同无效，适用法律错误。三、讼争房屋业已办理了交易登记过户公告及房产证遗失公告，履行了物权变动的公示手续，余奕璇作为房产权利人享有房屋的所有权。林玉珠因未取得讼争房屋的物权而提起物权保护之诉没有事实及法律依据，应予驳回。1、林玉珠未取得讼争房产的物权，其不能以物权人的名义提起物权之诉。根据林玉珠与黄晖强的陈述，林玉珠与黄晖强之间仅签订了买卖合同，但未办理房屋过户交易登记手续。《中华人民共和国物权法》明确规定不动产物权的设立应办理登记才发生物权变更的法律效力，由于林玉珠与黄晖强之间签订的买卖合同未办理变更登记，并不导致物权转移的法律效力，讼争房屋在售予余奕璇之前仍属于黄晖强所有。由于物权并未发生变更，林玉珠与黄晖强之间仅仅是债权关系，林玉珠享有的是根据签订的合同要求黄晖强履行合同或承担违约责任的债权请求权，林玉珠不能以物权人的身份对余奕璇提起物权之诉，林玉珠要求返还原物没有法律依据，应予驳回。2、余奕璇与黄晖强签订《汕头市房地产买卖契约》并在1999年9月25日《汕头特区晚报》进行公示，公示无异议后办理了转移登记手续，履行了物权变更的法定程序，该房屋转让行为已经得到了原汕头市金园国土房产分局和金园土地房产交易管理所确认，汕头市规划与国土资源管理局于1999年11月向余奕璇颁发了房地产权证书。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”余奕璇已依法取得讼争房屋的所有权。3、2002年9月4日余奕璇因遗失房产证申请补发，再次在《汕头日报》进行公示，两次公示期间均未收到任何对讼争房产的权属异议，再次确认了余奕璇为讼争房屋的物权人。四、原审法院在审核认定证据时未对案件事实是否符合日常生活经验法则和逻辑常理予以分析评价，认定的事实违反社会常理，判决结果不能令人信服。1、王镇辉与余奕璇、钟宇朗当年系老板员工关系，作为员工的余奕璇、钟宇朗基于对老板的信任，将购房款交付给王镇辉，再由王镇辉转交给黄晖强，黄晖强在收取房款后，将合同原件、票据等资料交由实际权利人收执，符合常理。如果如林玉珠诉称的仅仅是借住，为何把资料原件全部交由余奕璇，并且在长达十多年的时间内从未提出过任何异议或要求，林玉珠对此始终无法做出合理解释或说明。2、王镇辉和黄晖强是多年朋友关系，黄晖强庭审中声称在办理交易过户时错将余奕璇误认为林玉珠，并且受欺骗办理房屋过户手续。由于房屋是大宗交易，这明显违背生活常理。3、重审庭审中，在黄晖强当庭口头答辩及法院针对黄晖强提问时，林玉珠的委托代理人多次提示、引导黄晖强进行答辩，并予以补充，本是相互对立的双方竟一唱一随，明显存在虚假诉讼。4、林玉珠称因王镇辉经济犯罪入狱才无法完成过户手续。可是，与黄晖强签订房屋买卖合同的是林玉珠，并不是王镇辉，过户交易不需要王镇辉的参与；即便受托人王镇辉未在场，委托人也可以自行办理房屋交易过户登记。再者，王镇辉是2003年4月19日才被刑事拘留的，林玉珠办理交易过户是在此之前的1999年，此时王镇辉一直在汕头从事经营活动，在其后的十五六年时间内，各方均一直没有主张权利及提出异议。5、王镇辉与黄晖强是多年朋友，以此紧密关系基础，仍对房产买卖进行公证，只能说明王镇辉买受该房产的初衷是为了进行后手的转手买卖，这与其后期实际上把房产转介给余奕璇的情形是互相印证的。6、若本案如原审判决的仅以无法出示十余年前的书面付款凭证的理由，就片面推断没有付款，不顾余奕璇已经长期居住并公示取得房产证，相关利害关系人从未提出异议的事实，认定法定登记的物权无效，要求退还房产，此判例一出，无异于直接动摇物权立法基础，完全失却公平公正。综上所述，余奕璇已提供证据证实已付款并合法取得讼争房产所有权，原审法院未适当分配举证责任，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回林玉珠的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由林玉珠承担。
林玉珠当庭答辩称：一、余奕璇称其已支付讼争房产的房款，余奕璇之夫钟宇朗在东墩派出所的询问笔录中陈述房款由黄晖强收取，在诉讼中又主张房款交给王镇辉，前后矛盾，且没有提供黄晖强出具的收据。如余奕璇向黄晖强购房，林玉珠就不会作为买方与黄晖强签订购房合同。余奕璇在一审庭审中关于房款已交给王镇辉的证人证言也是无法证明其主张的。余奕璇主张已付购房款，没有提供证据证明，请求二审法院驳回余奕璇的上诉请求。
黄晖强当庭述称：黄晖强和王镇辉就讼争房屋签订购房合同，黄晖强已经将房产的所有资料交给王镇辉。
本院经审理查明：原审判决查明的事实中有关“1999年，余奕璇之夫钟宇朗以该房系林玉珠之夫王镇辉给其居住为由，要求黄晖强共同到房产部门办理产权过户手续”的认定有误，本院不予确认；其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点是余奕璇与黄晖强1999年9月22日签订的《汕头市房地产买卖契约》的效力问题。
黄晖强分别与林玉珠、余奕璇就讼争房屋签订了《房产转让协议》、《汕头市房地产买卖契约》两份房屋买卖合同。黄晖强与林玉珠1997年12月23日签订的《房产转让协议》，因双方尚未办理房屋权属转移登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，林玉珠尚未取得讼争房屋的所有权。黄晖强与余奕璇1999年9月22日又签订《汕头市房地产买卖契约》。第一，关于黄晖强为何与余奕璇签订房地产买卖契约并办理讼争房屋权属转移登记的问题，黄晖强的陈述前后矛盾。黄晖强称系将余奕璇误认为林玉珠，其主观上是将房屋过户给林玉珠的；黄晖强后又称王镇辉买房时有告知是买给员工住，而余奕璇持有讼争房屋的所有凭证原件，所以才与余奕璇签订房地产买卖契约并办理权属转移登记手续。黄晖强的陈述相互矛盾，且没有提供证据证明，故对黄晖强的主张，本院不予采纳。原审判决关于讼争房屋系林玉珠向黄晖强购买后由林玉珠之夫王镇辉借给余奕璇夫妻居住，而不是余奕璇向黄晖强购买的，余奕璇存在欺骗黄晖强办理过户手续的行为的认定依据不足，本院予以纠正。第二，原审判决认定黄晖强与余奕璇所签订的《汕头市房地产买卖契约》不符合房屋买卖的形式要件，买卖双方没有支付合理的对价及交付标的物，是以合法形式掩盖非法目的而签订的虚假合同，故合同应认定无效。本院认为：所谓以合法形式掩盖非法目的，是指当事人订立的合同在形式上是合法的，但在缔约目的和内容上是非法的，在实施这种行为时，行为人故意表现出来的形式或故意实施的行为并非其真正要达到的目的，而只是借助合法的合同外表达到非法的目的。余奕璇与黄晖强签订《汕头市房地产买卖契约》，其缔约目的与合同的形式一致，均是为了转移讼争房屋的权属，因此，原审判决认定余奕璇以合法形式掩盖非法目的而签订虚假买卖合同，故合同无效的理由不成立，本院不予支持。第三，林玉珠主张黄晖强与余奕璇签订的《汕头市房地产买卖契约》属恶意串通，但没有提供证据证明，原审判决对林玉珠的主张不予采信正确，本院予以维持。综上，林玉珠提出《汕头市房地产买卖契约》无效的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。该《汕头市房地产买卖契约》是黄晖强与余奕璇共同在汕头市金园土地房产交易管理所签订的，且双方已在汕头市金园土地房产交易管理所办妥讼争房屋权属转移登记，余奕璇已取得讼争房屋的所有权。因此，林玉珠要求余奕璇归还讼争房屋，缺乏事实依据和法律依据，本院予以驳回。余奕璇上诉主张其与黄晖强签订的《汕头市房地产买卖契约》不存在无效的情形，林玉珠因未取得讼争房屋的物权而提起物权保护之诉没有事实依据和法律依据，理由成立，本院予以支持。原审判决认定黄晖强与余奕璇签订的《汕头市房地产买卖契约》无效，判令余奕璇将讼争房屋交还林玉珠管业使用，系认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销汕头市金平区人民法院（2015）汕金法民二重字第2号民事判决；
二、驳回被上诉人林玉珠的诉讼请求。
一审案件受理费2642元，二审案件受理费2642元，合共5284元，由被上诉人林玉珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 铿
审判员 江炯坤
审判员 张佩芝
二〇一五年十一月六日
书记员 刘 璇
附：法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。