上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3437号
上诉人（原审被告）：于洁，男，1959年9月21日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：王勤（系于洁之妻），1962年6月29日生，汉族，住址同于洁。
被上诉人（原审原告）：陆俭国，男，1932年10月20日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：朱正庆，上海华尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程毓，上海华尊律师事务所律师。
上诉人于洁因与被上诉人陆俭国房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初17995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后审理了本案。现已审理终结。
上诉人于洁上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人陆俭国的一审诉请，要求继续履行合同。事实和理由：一、一审法院对影响本案判决的重要法律事实认定严重错误。1、本案中双方均认可涉案房屋在于洁承租后发生了房屋粉刷、更换煤气灶、安装防盗门等项目，此充分说明涉案房屋在交付时无法正常使用，即房主并未完全履行交付义务，故承担上述项目的费用本是作为房主的陆俭国应尽的义务，也是其补救措施。因该费用属于小额支出，故双方口头约定该费用在�金中抵扣完全符合常理和法律规定。2、鉴于本案系争的费用为小额支出且又是以口头约定的方式进行的，故作为无利害关系且知晓情况的第三方中介工作人员的证明材料也从侧面佐证了该情况的真实性。3、自双方签订合同后，于洁共分六次支付租金，针对前两次在租金中抵扣系争人民币（下同）4,000元，陆俭国从未提出过任何异议，若双方无此口头协议，显然不合常理。二、一审法院关于陆俭国可以单方解除合同的认定属适用法律错误。本案中，一审法院认定因于洁原因导致合同解除的另一个理由是于洁第二期租金支付时间是2015年12月21日，并未按照合同约定提前三日支付，但合同第二条第2点约定，只有在于洁逾期付款三天后陆俭国才有权解除合同，而于洁第二期租金按照合同只有在2015年12月28日之后支付，陆俭国才有单方解除权。由此可见，一审法院无视该条约定，所作认定错误而应予纠正。故请求二审法院依法支持于洁的上诉诉请。
被上诉人陆俭国辩称：合同约定下一期租金应在本期租金结束前的七天支付，即便不考虑前两期租金是否足额支付，之后的租金于洁均逾期支付，故陆俭国亦有权解除合同。不同意于洁的诉请，请求二审法院依法维持原判。
陆俭国向一审法院起诉请求：1、判决确认双方之间的《房屋租赁合同》自2016年6月4日解除，于洁立即向陆俭国返还涉案上海市长宁区XX路XX号XX室房屋；2、判令于洁支付租金差额4,000元；3、判令于洁根据租金标准向陆俭国支付自2016年6月10日起的房屋占有使用费550元，权利主张至实际返还房屋之日止；4、诉讼费由于洁承担。
一审法院认定事实如下：涉案房屋登记的产权人是陆俭国。
2015年9月12日，陆俭国（甲方）和于洁（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积92平方米，租期两年，自2015年9月25日起至2017年9月24日止；月租金5,500元；首期租金3个月，押金为一个月租金，以后每三个月结算一次，下一期租金应在本期租金结束前7天支付。如逾期三天，甲方有权终止合同，并追究乙方违约责任。合同第七条第二款约定，甲、乙双方如有特殊情况（除遇国家政策或自然灾害外），任何一方需终止租赁关系者，必须提前一个月通知另一方，在征得对方（书面或口头承诺）同意的前提下，方可办理退房手续，否则，坚持要终止租赁关系者必须承担违约责任，“若甲方违约，应按押金的双倍支付违约金，反之若乙方违约，押金（保证金）不退。”
2015年9月17日，于洁向陆俭国支付20,000元。2015年12月21日，于洁向陆俭国支付14,500元。后于洁在2016年3月20日支付16,500元。
2016年6月3日，陆俭国委托律师向于洁发函，因于洁连续两期租金未能足额支付，要求立即解除租赁合同，因陆俭国妻子病危，要求于洁在收到律师函之日起5日内将房屋返还给陆俭国方，并据实结算租金和其他费用。未按期返还房屋的，将追究于洁违约责任。于洁于2016年6月4日收到该函件。
后陆俭国提起本案诉讼。
审理中，双方确认，于洁于2016年9月18日支付了16,500元。
陆俭国陈述，双方在签约时并没有达成口头协议，于洁在看房及签约时都没有对房屋提出异议，设施设备都处于正常使用状态。交房后，于洁确实进行了粉刷，但此系于洁自己的行为。于洁现在使用的煤气灶也不是原来的煤气灶，也安装了防盗门，但陆俭国认为，按照合同约定，于洁不能改变房屋内的装修，于洁因为主观目的对房屋进行装修、更换设施�备，没有获得陆俭国的同意及追认，相应费用不应当由陆俭国承担。陆俭国要求于洁补足租金，于洁一直说下次补，但一直未补足。之后，陆俭国妻子病重住院，陆俭国未进行催讨。后陆俭国曾向于洁提出解约，为尽快收回房屋，让妻子可以在房屋内居住，陆俭国同意补偿给于洁，但双方未能协商一致。
一审法院认为，双方争议焦点在于：陆俭国、于洁是否就在租金中抵扣房屋粉刷、更换煤气灶、安装防盗门等的费用共计4,000元达成一致意见。当事人主张事实成立的一方，应当承担证明责任。于洁主张，双方曾经达成口头协议，陆俭国承担粉刷、更换煤气灶、安装防盗门的费用共计4,000元，陆俭国对此不予认可。依据已查明的事实和于洁的陈述，于洁支付第二期租金的时间是2015年12月21日，并未按照合同约定提前7天支付，且于洁与陆俭国协商煤气灶的费用承担是在2016年5月，并非在支付第二期租金之前。于洁作为承租人，对房屋进行改良和设施更换，应当征得陆俭国同意，现有证据不足以认定陆俭国同意于洁对房屋进行改良，更不足以认定陆俭国同意在租金中折抵相应费用。于洁的该项主张，难以采信。依据合同约定，于洁欠付租金超过三天，陆俭国享有合同解除权。陆俭国依据合同约定行使合同解除权，具有事实和法律依据。于洁应当承担继续支付租金差额、按照租金标准支付房屋使用费（自2016年12月25日开始）的责任。陆俭国按照合同约定不同意返还押金，于法有据，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，于二○一六年十二月十六日作出判决：一、陆俭国与于洁就上海市长宁区XX路XX号XX室签订的《房屋租赁合同》于2016年6月4日解除；二、于洁应于判决�效之日起十日内搬离并向陆俭国返还上址房屋；三、于洁应于判决生效之日起十日内向陆俭国支付租金差额4,000元；四、于洁应于判决生效之日起十日内按照每月5,500元的标准，向陆俭国支付自2016年12月25日起至实际返还之日止的房屋使用费；五、于洁支付的押金5,500元不予返还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由于洁负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，于洁申请涉案《房屋租赁合同》居间方上海XX事务所的负责人张某出庭作证。张某陈述，当时其带于洁看房，由于卫生间外墙渗水，房东（陆俭国）准备叫物业粉刷，但租客（于洁）怕物业粉刷的材料不好�提议房东将支付给物业的粉刷费用支付给其，由租客自己粉刷，多出来的费用由租客承担。当初提议粉刷补贴2,000元，换防盗门补贴1,000元。双方对煤气灶费用补贴进行协商的事实是有的，但是具体内容因证人在客厅里写合同故没有听到。在本案诉讼之前，陆俭国从未向中介方提出过于洁少付房租。于洁对证人证言予以确认，陆俭国则认为，证人收取于洁中介费，其证言可信度值得商榷，且双方的协商系在合同签订之前，最后应落实到书面，故即便证人所述属实，双方最终也没有达成合意。因该证人证言符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对此予以确认。
二审中，陆俭国就于洁承租涉案房屋后曾对房屋进行粉刷、安装防盗门及煤气灶的事实予以确认。于洁则表示，若法院认定4,000元补偿款由陆俭国承担，则租赁合同到期后其安装的防盗门及煤气灶归陆俭国所有。
另，于洁陈述，除一审法院认定的租金支付情况外，其于2016年12月19日、2017年3月18日分别支付陆俭国租金16,500元。对此，陆俭国予以确认。
本院认为，本案的争议焦点即为陆俭国是否有权解除涉案《房屋租赁合同》。1、就陆俭国关于于洁连续两期没有足额支付租金，故其有权解除合同的主张。于洁的抗辩理由为其未足额支付的4,000元租金根据双方口头约定冲抵了房屋粉刷、煤气灶及防盗门费用；陆俭国则对此不予认可；一审法院认为根据现有证据不足以认定陆俭国同意于洁对涉案房屋进行改良并以租金冲抵相关费用。对此，首先，于洁对涉案房屋进行墙面粉刷、安装煤气灶及防盗门的事实客观存在。其次，根据二审证人证言，证人参与双方就墙面粉刷、安装防盗门费用的协商，当初提议墙面粉刷补贴2,000元，安装防盗门补贴1,000元，煤气灶费用补贴虽然证人没有参与协商，但亦确认双方有协商的事实。第三，于洁系在2015年9月17日、2015年12月21日即支付第一、第二笔租金时分别扣减相关补贴费用，但直至2016年6月3日陆俭国向于洁发出解除租赁合同函件之前，并无证据证明陆俭国曾就于洁未足额支付上述任何一期租金提出过任何异议并向于洁进行过催讨，相反，在此期间，陆俭国仍在2016年3月20日收取于洁支付的第三笔租金。二审中，中介方出庭作证亦确认陆俭国从未就于洁少付租金向中介方反映过相关情况。第四，因于洁明确对其安装的煤气灶、防盗门在租赁合同到期后不会再主张相关权利，故由陆俭国合理分担上述费用亦符合公平原则。综合以上几点，并结合上述费用金额不大且尚属合理等因素，本院认为，于洁关于未足额支付租金部分双方已达成口头协议用以抵扣房屋粉刷、煤气灶和防盗门费用的主张成立，故不存在于洁未足额支付租金的情况，陆俭国以此主张于洁违约并要求解除合同，不能成立。2、就陆俭国关于于洁未按约在本期租金结束前7天支付下一期租金且逾期超过三天，故其有权解除合同并追究于洁违约责任的主张。根据合同约定，于洁应在上一期租金到期前7天支付租金，故于洁应于2015年12月18日之前支付第二期租金，于2016年3月18日之前支付第三期租金，而于洁实际于2015年12月21日、2016年3月20日支付租金故确实存在逾期付款的情况，但陆俭国并未就此向于洁进行过催讨，且于洁在逾期后较短时间内即支付租金，而陆俭国在收取上述租金时也并未就于洁逾期付款构成违约并达到合同解除条件等向于洁提出过相关主张，在2016年6月3日陆俭国发给于洁的合同解除函中，陆俭国系以于洁连续两期租金未足额支付主张解除合同，而并未明确以于�逾期付款作为解除合同的理由，在提起本案诉讼后陆俭国才明确提出因于洁逾期付款故其亦有权解除合同。由此，根据合同的实际履行情况，本院认为，于洁逾期付款虽然存在履行瑕疵，但并不构成陆俭国可以解除涉案《房屋租赁合同》的充分事由。由此，陆俭国要求解除涉案《房屋租赁合同》，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，于洁的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决涉案《房屋租赁合同》解除并由于洁承担相应违约责任不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初17995号民事判决；
二、驳回陆俭国的全部诉讼请求。
一审案件受理费减半收取计人民币65元，二审案件受理费人民币130元，均由陆俭国负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年五月十二日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……