北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00133号
上诉人（原审被告）北京恒泽伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路甲29号3号楼B-1805（德胜园区）。
法定代表人付文广，总经理。
委托代理人赵爱华，男，1988年4月29日出生。
被上诉人（原审原告）孔宪英，女，1952年4月19日出生。
上诉人北京恒泽伟业房地产经纪有限公司（以下简称恒泽伟业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第14605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，孔宪英诉至原审法院称：2014年4月23日，我（出租人、甲方）与钮振坤（承租人、乙方）、恒泽伟业公司（居间人、丙方）三方签订房屋租赁合同，约定在恒泽伟业公司居间下，钮振坤从我处承租位于北京市丰台区×××1061室的房屋。租期自2014年4月25日至2015年4月24日，租金为每月4000元。6月17日，物业给我打电话，我才知道钮振坤没住一天，当天就把房转给中介，客厅打了两个隔断出租，把我锁的一间房也撬开，把东西搬到客厅。我锁的房间有钢琴、床垫和儿子的几十张油画及小孩的好多新衣服、被子等。6月18日，我开始找工商、丰台综治办及派出所等相关部门。6月27日，经玉泉营派出所所长调解，我们签了补充协议，房租每月加300元，但恒泽伟业公司还是不给拆隔断、查点东西，无奈，我只能在28日拿了8000元，与中介签了退房协议。因租赁合同是我与钮振坤签的，当日他就转给了中介，中介在不告知我的情况下就将房屋转租。中介提供虚假信息，隐瞒重要事实，恶意串通，以个人名义承租我的房屋，又以房东名义对外出租，中介与我的退房协议本身是无效的，收取我8000元违约金是没有道理的。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、恒泽伟业公司退回8000元违约金；2、恒泽伟业公司交纳6天房租798元；3、恒泽伟业公司给付地板与墙壁折旧费1000元。
恒泽伟业公司辩称：不同意孔宪英的诉讼请求。我公司是根据合同约定将房屋对外出租。孔宪英决定提前收房，属于孔宪英违约在先，故不同意退回孔宪英交的违约金。因为孔宪英与住户已沟通好，住户向我方退房时没有搬走且没有向我方支付房租，故我方也不同意向孔宪英支付房租。关于地板与墙壁折旧费，涉诉房屋是大三居，客厅较大，根据国家规定可以在客厅打一个隔断，且打隔断一事事前与孔宪英达成一致，因此折旧费不应当由我方承担。孔宪英退还我方12000元，其中包含8000元违约金，4000元租金。
原审法院经审理确认：恒泽伟业公司在租赁关系中承担角色应为居间方、受托人，而非承租人。钮振坤若退租应将房屋返还孔宪英。即便恒泽伟业公司主张钮振坤依据合同约定可以将房屋退还给恒泽伟业公司，则恒泽伟业公司亦属受托人身份，其出租房屋也应征得孔宪英同意，并将合同履行、变更情况及时、如实向孔宪英报告，其更无权改变房屋结构对外转租。本案中，恒泽伟业公司占据房屋拒绝返还，孔宪英为收回房屋无奈之下所签订的同意支付违约金并退还租金的协议，并无法律依据。综上，对孔宪英要求恒泽伟业公司退还其已支付的8000元违约金的诉讼请求，予以支持。因恒泽伟业公司房租交纳至2014年6月24日，实际退房时间为2014年6月30日，孔宪英要求其支付2014年6月25日至退房日止的房屋租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于地板与墙面折旧费一项，孔宪英称系因恒泽伟业公司在客厅内打隔断破坏了地板和墙面产生，故其该项主张实为将隔断破坏部分予以维修的费用，因该项费用并未实际发生，故不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十五条第一款之规定，于2014年11月判决：一、北京恒泽伟业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还孔宪英所交纳的违约金八千元，并支付房屋租金七百九十八元；二、驳回孔宪英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，恒泽伟业公司不服，上诉至本院，主张孔宪英退回的8000元并非违约金而是该公司交纳的房屋租金，原审法院认定事实及适用法律错误，要求撤销原判。孔宪英同意原判。
经审理查明：2014年4月23日，孔宪英（甲方、出租人）与案外人钮振坤（承租人、乙方）、恒泽伟业公司（居间人、丙方）三方签订房屋租赁合同，该合同主要约定：甲方将坐落于北京市丰台区×××1061室房屋（建筑面积98.95平方米）出租给乙方居住；租期自2014年4月25日至2015年4月24日；租金为每月4000元，支付方式为季付，各期租金支付日期分别为2014年4月23日、2014年6月25日、2014年9月25日、2014年12月25日，金额均为12000元；甲、乙双方履行合同期间，如乙方申请退租，丙方可全权代理甲方经办房屋租赁相关事宜；如乙方提出需丙方协助寻找下家住户，丙方继续履行此租赁合同，且乙方需向丙方支付约定佣金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的；2、擅自改变房屋用途；3、擅自改变房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；乙方有上述情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
上述合同签订后，钮振坤向孔宪英支付了第一季度租金12000元，并向孔宪英承诺“乙方家庭居住，不得转租，不得办公，安全第一”。后钮振坤并未在涉诉房屋内实际居住，恒泽伟业公司退还钮振坤12000元租金，并在孔宪英不知情的情况下在涉诉房屋内打隔断，后以该公司名义对外出租。孔宪英获知上述情况后要求恒泽伟业公司交还涉诉房屋，恒泽伟业公司表示拒绝，并未在合同约定时间支付第二季度租金。后双方于2014年6月30日签订退房协议，孔宪英向恒泽伟业公司支付12000元，恒泽伟业公司才将涉诉房屋交还给孔宪英。关于该12000元款项，双方确认其中有4000元系退回的租金，关于剩余的8000元，原审期间恒泽伟业公司认可系孔宪英支付的违约金，本院审理期间恒泽伟业公司又改称系孔宪英退回的租金。
庭审中，孔宪英认可涉诉房屋的租户并未实际腾退房屋，其亦同意租户继续居住，现涉诉房屋内隔断并未拆除，仍在继续使用。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、退房协议等证据在案佐证。
本院认为：孔宪英与钮振坤、恒泽伟业公司三方签订房屋租赁合同，恒泽伟业公司在此租赁关系中并非承租人，而系居间人。钮振坤作为承租人，其若退租应将涉诉房屋返还孔宪英。即便恒泽伟业公司主张钮振坤依据合同约定可以将房屋退还给该公司，则恒泽伟业公司亦属受托人身份，其代理孔宪英出租房屋，应将合同履行及变更情况如实向孔宪英报告。本案中，钮振坤承租涉诉房屋后并未实际居住，恒泽伟业公司在孔宪英不知情的情况下在房屋内打隔断并以该公司名义对外出租，该行为既不符合租赁合同的约定，亦违反了法律有关居间人义务的规定。孔宪英在获知上述情况后要求恒泽伟业公司交还房屋，该公司占据房屋拒绝返还，在孔宪英支付8000元违约金后恒泽伟业公司才将房屋交还给孔宪英，恒泽伟业公司的此行为有悖于民事活动应遵循的公平原则。关于恒泽伟业公司上诉又改称前述8000元系孔宪英退回的租金一节，本院认为，钮振坤承租涉诉房屋后并未实际居住，恒泽伟业公司实际控制占据涉诉房屋，其要求孔宪英退回该期间的租金，同样没有法律依据。鉴于此，对恒泽伟业公司的该项上诉主张，本院不予采纳。孔宪英曾收取第一季度租金12000元，后向恒泽伟业公司退回了4000元租金，因此恒泽伟业公司实际交纳了两个月租金即至2014年6月24日的租金。恒泽伟业公司实际交还房屋的时间为2014年6月30日，孔宪英要求该公司支付2014年6月25日至2014年6月30日的租金，该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，恒泽伟业公司的上诉应予驳回。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京恒泽伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京恒泽伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年一月二十日
书 记 员 史其申