广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0603执异8号
案外人张述凤，女，1956年7月16日出生，汉族，农民，住防城港市防城区。
特别授权委托诉讼代理人颜上峻，广西海港律师事务所律师。
特别授权委托诉讼代理人凌文，广西海港律师事务所律师。
申请执行人防城港市防城国民村镇银行有限公司，住所地：防城港市防城区防东路87号。
法定代表人：梁波，董事长。
委托诉讼代理人黄兴盛，广西鹏源律师事务所律师。
被执行人张琦（曾用名张书贵），男，1962年10月7日出生，汉族，个体户，住防城港市防城区。
被执行人黄坤艳，女，1967年7月16日出生，瑶族，个体户，住防城港市防城区。
被执行人曾训光，男，1956年5月20日出生，汉族，无业，住防城港市防城区。
被执行人何秀源，女，1960年8月10日出生，汉族，无业，住防城港市防城区。
在本院执行申请执行人防城港市防城国民村镇银行有限公司（以下简称国民村镇银行）与被执行人张琦、黄坤艳、曾训光、何秀源金融借贷纠纷一案中，案外人张述凤于2017年4月13日对本院（2016）桂0603执405号执行裁定查封、评估、拍卖被执行人曾训光位于防城港市防城区扶隆镇新街的房地产[防区国用（2000）字第1500070号、防港房权字第××号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2017年5月9日举行了听证。现已审查终结。
案外人张述凤称，其于2014年5月21日与被执行人张琦、黄坤艳签订《房屋土地转让合同书》，以34.8万元价格购买位于防城区扶隆镇振扶路22号的土地[防区国用（2000）字第1500070号]及房屋[防港房权证防城区字第××号]。该房地产为被执行人曾训光、何秀源名下，但已转让并交付房屋给张琦。其与张琦、黄坤艳签订上述合同时，已将房款全部付清，张琦将国有土地使用证和房屋交予其占有、使用。同年6月6日，曾训光、何秀源委托张琦为其办理房地产过户登记，委托手续已经防城港市公证处公证。之后，张述凤对房屋进行装修和扩建，居住至今。同年6月10日，张琦、黄坤艳又将上述房地产抵押给申请执行人国民村镇银行。现请求撤销防城区人民法院裁定查封、评估、拍卖上述房地产的执行行为。
案外人张述凤提供了如下证据:
1.身份证，证明张述凤的身份基本信息。
2.房屋土地转让合同书、收条，证明2014年5月21日张述凤与张琦、黄坤艳签订房地产买卖合同，购买曾训光名下的位于防城区扶隆镇振扶路22号的土地[防区国用（2000）字第1500070号]及房屋[防港房权证防城区字第××号]，张述凤已付清价款34.8万元。
3.委托书、公证书，证明曾训光、何秀源委托张琦代办涉案房地产过户给张述凤、代为缴纳税费等，该委托于2014年6月6日经防城港市公证处公证。
4.土地使用权证，证明签订房地产买卖合同后，张琦将涉案土地的使用权证交予张述凤。
5.票据、照片，证明张述凤对涉案房屋进行装修并入住。
6.执行裁定书、协助执行通知书（回执），证明2016年12月18日防城区人民法院对涉案房地产作出查封、评估、拍卖的裁定，上述房地产已被查封。
申请执行人国民村镇银行称，国民村镇银行对涉案房屋享有抵押权，已经生效判决确认，案外人张述凤的异议不能排除执行。
被执行人张琦对案外人提出的事实和证据没有异议。
被执行人黄坤艳、曾训光、何秀源未到庭听证，亦未提供证据或书面意见。
经审查查明，本院已生效的（2016）桂0603民初615号民事判决书，确认了以下事实:曾训光、何秀源于2014年6月6日委托张琦向国民村镇银行办理其二人名下的位于防城区扶隆镇扶隆新街的房地产[土地使用权证：防区国用（2000）字第1500070号，房屋所有权证：防港房权证防城区字第××号]的抵押借款合同等事宜。同年6月10日，张琦与国民村镇银行签订《个人借款合同》，约定借款20万元，黄坤艳签订《共同还款承诺书》，对该债务承担连带清偿责任。同日，张琦以曾训光、何秀源代理人的身份，与国民村镇银行签订《抵押合同》，以上述房地产作为借款抵押，并于同月13日进行了房屋抵押登记。因张琦逾期未能还款，国民村镇银行遂诉至本院。本院判决张琦向国民村镇银行偿还借款本金16.371632万元及利息；黄坤艳对债务负连带清偿责任；国民村镇银行对曾训光、何秀源名下的房屋[防港房权证防城区字第××号]以折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权等事项。判决生效后，国民村镇银行向本院申请执行。2016年12月19日本院作出（2016）桂0603执405号裁定查封、评估、拍卖上述房地产。
另查明，2014年5月21日被执行人张琦、黄坤艳以34.8万元价格将上述房地产卖予案外人张述凤，双方签订了《房屋土地转让合同书》，并已支付全部价款。张琦遂将该土地的国有土地使用证和房屋交予张述凤占有、使用。同年6月6日，曾训光、何秀源委托张琦办理上述房地产过户登记给张述凤，委托手续经防城港市公证处公证。尔后，张述凤对房屋进行装修和扩建，居住至今。
本院认为，在涉案房地产设立抵押权之前，案外人张述凤与被执行人张琦、黄坤艳就被执行人曾训光名下的房地产签订《房屋土地转让合同书》，尔后曾训光授权委托张琦向张述凤办理上述房地产的过户登记手续，应视为对上述合同的追认，该合同合法有效。本院查封之前，张述凤已支付全部价款并合法占有该房地产，后因抵押权的设立而未能办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张述凤提出的异议有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项、第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
撤销对被执行人曾训光名下的位于防城区扶隆镇扶隆新街的房地产[土地使用权证号：防区国用（2000）字第1500070号，房屋所有权证号：防港房权证防城区字第××号]的查封、评估、拍卖。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 苏春兰
审 判 员 曾德伟
人民陪审员 郑锡金
二〇一七年五月十日
书 记 员 张 程
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。