北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第2714号
上诉人（原审被告、反诉原告）林光武，男，1956年1月9日出生。
委托代理人马汉学，北京金禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京市西山农场，住所地北京市西山农场饮料厂（老爷山）。
法定代表人王振和，场长。
委托代理人王秀珍，女，1968年6月22日出生，北京市西山农场机关职员。
委托代理人张玉科，男，1953年12月4日出生，北京市西山农场机关法律顾问。
上诉人林光武因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京市西山农场（以下简称西山农场）在原审法院起诉称：我农场与林光武2003年2月26日签订了《房屋场地租赁合同书》，林光武承租了西山农场9号院的房屋场地，该处房屋场地占地面积约50亩。建筑面积约6005平方米。租期30年，从2003年5月1日起到2033年4月30日止，租金以年为单位给付，且年租金每年递增10%，从2003年到2008年的第一个五年期每年租金25万元，从2008年起到2013年的第二个五年期间每年租金为27.5万元。年租金支付时间为每年的5月1日之前。按照上述约定林光武欠西山农场2009年9月11日到2013年4月22日的租金及滞纳金。虽经多次催告，林光武始终不予理睬。根据双方签订的《房屋场地租赁合同书》第九条合同解除的条件第一款：乙方不交付或者不按时间交付租金达一个月以上，甲方有权解除本合同，第二款：乙方所欠各项费用达1万元以上，甲方有权解除合同。为了维护我的合法权益，现起诉林光武，要求：判令解除双方于2003年2月26日签订的《房屋场地租赁合同》；2、判令林光武支付西山农场租金863318.13元、滞纳金123176.97元、两项合计986495.1元（从2009年9月11日至2013年10月25日）。3、判令林光武将承租的9号院腾退给西山农场。4、本案诉讼费由林光武承担。
林光武在原审法院辩称：房屋租赁合同是有效的，西山农场违约在先，水电的问题应该由西山农场提供。根据前两次的诉讼，双方有同时履行的义务，现在西山农场完全没有履行法院的判决。我方交纳了50%的租金。后来每次交纳1%的租金，我方部分的履行了法院的判决。现在西山农场要求履行义务，林光武享有同时履行抗辩权，我方不同意解约不同意腾退，对欠付租金的数额无异议。2007年1月19日，北京市西山农场以大西山旅游开发为借口，要求解除与我的上述合同，同时也停止向我供水。2007年对方提出解除上述合同被北京市第一中级人民法院民事判决书驳回。但是对方至今没有向我恢复供水，反而以相同理由再次提起民事诉讼。为了维持生产和生活需要，林光武不得不从外面租水车拉水，从2007年1月19日至2013年9月30日，共产生额外支出1863000元，西山农场应予赔偿，故提出反诉诉讼请求：1、请求判令西山农场因其违约行为给林光武造成的损失1863000元；2、诉讼费由西山农场承担。
西山农场针对反诉在原审法院辩称：不同意林光武提出的反诉请求，从2007年开始已经不是林光武实际使用租赁场地了，都是王阳在使用，其经济损失都是虚构的，不实际存在。
原审法院经审理查明：2003年2月26日，西山农场（甲方）与林光武（乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，双方合同约定：西山农场出租房屋、场地占地50亩；租赁期限30年，自2003年5月1日起至2033年4月30日止；租金以年为单位给付，每年5月1日前给付当年全部租金；第一周期年从2005年5月1日到2008年4月30日，租金每年为人民币25万元；第二周期年租金为每年27.5万元，从2008年5月1日到2013年4月30日，甲方权利义务主要为：乙方在承租期间需进行修缮、增设他物的，甲方协助乙方办理有关报批工作；甲方按照房屋场地现状为乙方提供水、电和供暖设施；乙方在承租期间发生的水电费用由乙方自行承担；甲方按现状将房屋出租给乙方。在合同期间所承租房屋主体结构的维修；乙方权利义务主要为：乙方保证按合同约定如期向甲方支付租金和承租期间应向甲方支付的其他有关费用；乙方在承租期间根据需要进行房屋装修、改造、新建时，必须在事先征得甲方允许条件下进行，所需费用自行负担；乙方在合同终止后，将新建、改造、装修部分无损、无偿留给甲方（不包括动产），同时，双方约定：如遇自然灾害和市级政府规划致使合同不能继续履行时，本合同终止，双方均不负违约责任，甲方应向乙方退还其未使用房屋期间租金。合同签订后，双方依约履行。林光武在承租诉争房屋、场地后，在工商部门登记注册了北京天缘家具有限责任公司。
2007年西山农场起诉主张，因林光武承租的场地被归入政府规划的大西山风景旅游区凤凰岭地块的旅游度假用地，致使我们的合同无法继续履行，将林光武诉至法院，要求解除该场与林光武签订的《房屋、场地租赁合同》；林光武腾退其承租的房屋、场地，法院作出（2007）海民初字第19914号民事判决书：一、北京市西山农场与林光武签订《房屋、场地租赁合同》自本判决生效之日起解除。二、林光武于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市海淀区聂各庄西路北侧，培华路西侧原北京市华联祖代鸡场内的房屋及场地腾空，交付北京市西山农场。三、林光武于本判决生效后十五日内向北京市西山农场支付二○○七年五月一日至二○○七年七月十一日的租金人民币四万九千元。后林光武提出上诉，经二审审理后（2008）一中民终字第05978号裁定书裁定发回重审。
后该案重新审理，（2008）年海民初字第34649号作出一审判决：一、解除北京市西山农场与林光武签订的《房屋、场地租赁合同》；二、林光武于本判决生效后十五日内，将其承租的位于北京市海淀区聂各庄西路北侧，培华路西侧原北京市华联祖代鸡场内的房屋及场地腾空交付北京市西山农场，该房屋及场地内属林光武的物品的腾退地点由林光武自行解决；三、北京市西山农场于本判决生效后十五日内给付林光武补偿费一百一十三万八千四百五十元；四、林光武于本判决生效后十五日内向北京市西山农场支付二○○七年五月一日起至二○○九年九月十日租金及房屋、场地使用费六十二万三千六百九十八元。
林光武提出上诉，（2010）一中民终字第956号民事判决作出：一、撤销北京市海淀区人民法院（2008）海民初字第34649号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，林光武向北京市西山农场支付二○○七年五月一日起至二○○九年九月十日租金六十二万三千六百九十八元。三、驳回北京市西山农场的其他诉讼请求。
2011年林光武因西山农场停止供水，要求西山农场向其恢复供水，赔偿我停水损失减免租金，2011年9月1日法院作出一审判决，一、北京市西山农场于本判决生效后十五日内向林光武继续履行《房屋、场地租赁合同》约定的供水义务。二、驳回林光武的其他诉讼请求。后林光武提出上诉，（2011）一中民终字第16538号民事判决书维持原判。现争议场所并未恢复供水。
2010年5月28日，王阳（北京天缘家具有限责任公司董事）分六次向西山农场汇款27.5万元，并在附言中注明：代林光武交纳租金275000元，此租金为两年，具体时段为2009年9月11日到2011年9月10日，因你方无故停水，给我方造成巨大损失，故租金标准应降低，我方认为按照50%标准交纳比较合适，请尽快恢复供水。
2010年5月31日、6月4日，2011年10月17日，西山农场向林光武三次发催款函要求其交纳租金，并表示不同意其汇款单中的附言。
2012年9月28日，王阳再次分4次向西山农场汇款2750元，并在汇款附言中注明：代林光武交纳租金2750元，此租金为一年的，具体时段为2012年9月11日至2013年9月10日，因你违反合同停止供水，给我方造成巨大损失，我方认为应按照1%的标准缴纳比较合适，请尽快恢复供水。
2013年10月11日，王阳分四次向西山农场汇款3025元，表示交纳2013年9月11日至2014年9月10日的租金，租金标准应为合同约定的1%。
西山农场于2012年10月16日复函林光武认为其汇款中附言系单方改变租金标准，属于根本违约行为。2012年11月15日西山农场发出解除通知函，要求林光武一个月内支付所欠租金，否则解除合同。2013年10月18日西山农场再次复函指出林光武汇款单中附言系单方改变租金标准，属于根本违约。
林光武主张西山农场停止供水致使其经济损失，并提交北京万滕宝龙建筑机械设备租赁有限公司、北京华旭博达建筑机械租赁有限公司、北京恒通佳科商贸有限公司、北京长鑫润设备租赁有限公司、北京九百丽康润达机械设备租赁有限公司、北京彤复阳升机械设备租赁有限公司发票，欲证实其维持生产和生活所租赁车辆拉水产生的费用。
西山农场对上述发票予以否认，并提交企业信息查询单、税务发票查询打印件，证实上述发票系开票企业成立之前出具，部分发票经查是假发票和无效发票，且上述发票不应开具在个人名下。
另查，西山农场对于争议场地供水问题提交北京市海淀区苏家坨镇水务站出具证明，证实由于地下水位下降机井井水枯竭致使承租厂房无法供水。
原审法院认定的上述事实，有法院开庭笔录、询问笔录及房屋场地租赁合同、民事判决书、发票、汇款收据、企业信息查询单、发票查询单、催款函、复函、解除合同函等证据在案佐证。
原审法院判决认为：当事人应当严格按照合同约定履行己方义务。作为出租人，西山农场应当按照合同约定履行合同第六条第四项约定的义务，为承租人提供水电，而在双方争议期间经生效的（2011）一中民终字第16538号民事判决书判决要求西山农场向林光武继续履行《房屋、场地租赁合同》约定的供水义务，而上述法定义务未完全履行前，林光武应享有履行的抗辩权，在此情形下，西山农场主张林光武部分迟延租金，经其催告仍未履行其交纳租金的合同义务，并不构成合同解除的法定情形，西山农场主张解除合同的事由并不成立，法院不予支持。西山农场据此主张林光武存在违约，并主张违约金和腾退涉案房屋场地法院不予支持。苏家坨镇水务站证实该供水系客观情形所致，林光武通过汇款方式主张降低租金标准的要求，法院不能采信，其应按照合同约定支付相应租金。
林光武主张供水不能带来的经济损失，其提交的发票中部分系开票企业设立登记之前出具，还有部分经查并非有效发票，其上述主张缺乏证据支持，法院对其主张经济损失的诉求不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，判决：一、林光武于本判决生效后十日内支付北京市西山农场截至二零一三年十月二十五日的租金人民币八十六万三千三百一十八元一角三分。二、驳回北京市西山农场其他诉讼请求。三、驳回林光武全部反诉诉讼请求。
林光武不服原审判决，以西山农场不履行供水义务应当赔偿林光武的损失，原审判决认定事实不清，证据采信不当，适用法律错误为由，向本院提出上诉。请求撤销原判，依法改判。
西山农场服从原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据林光武与西山农场签订的《房屋、场地租赁合同》的约定，供水是西山农场应当履行的义务且该项义务也经生效判决确认西山农场应当继续履行。至本案时，西山农场仍未履行供水义务构成违约，应当承担损失赔偿责任。西山农场提交的水务站出具的证明不能成为其免责的理由。本案中，林光武就其损失所提交的发票存在瑕疵且数额过高，本院不能完全据此确定损失的数额，但是考虑到水是生产、生活的必需品，西山农场的违约行为给林光武造成的损失是客观存在的，故本院根据本案实际情况并结合双方合同约定的租金标准，西山农场的违约程度等因素酌情予以确定。因生效判决曾驳回林光武提出的2010年11月19日之前的损失赔偿请求，故本院不再重复处理。
西山农场违约在先，原审法院驳回西山农场要求解除合同的诉讼请求并无不当。林光武应按合同约定支付租金。
本院需要指出，林光武与西山农场因履行租赁合同已引发多起诉讼。由于双方签订的租赁合同期限较长，在合同履行过程中难免产生矛盾，双方应当依据诚实信用原则妥善解决纠纷，避免产生诉累。
综上所述，原审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14184号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14184号民事判决第三项；
三、本判决生效之日起十日内，北京市西山农场赔偿林光武二○一○年十一月二十日至二○一三年九月三十日期间的损失十九万七千六百五十六元；
四、驳回林光武的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费一万一千九百五十二元，由林光武负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二万一千五百六十七元，由林光武负担一万九千二百七十九元（已交纳），由北京市西山农场负担二千二百八十八元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万一千五百六十七元，由林光武负担一万九千二百七十九元（已交纳），由北京市西山农场负担二千二百八十八元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年五月十五日
书 记 员 舒 妍