广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第24号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：李清英，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：王法陶，男，汉族，××年××月××日出生。身份证住址：广东省珠海市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙兆卿，女，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：张其。
再审申请人李清英因与被申请人孙兆卿、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第492号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
李清英申请再审称：（一）2005年7月10日，李清英与吉雅公司签订案涉《商品房买卖合同》，约定购买位于广东省中山市三乡中心综合市场9号楼14号商铺（以下简称案涉商铺）。2005年7月14日，李清英通过珠海市华科拍卖有限公司（以下简称华科公司）一次性支付了购房款及各项税费共计3873100元，并与吉雅公司到中山市房地产交易登记管理所办理了买卖合同备案登记手续。因此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，李清英已依法取得了案涉商铺的所有权。（二）原审判决据以认定李清英购买案涉商铺不真实的理由均不成立。1、李清英与吉雅公司约定案涉商铺价格，是当事人意思自治的表现，且经中山市房地产登记管理所核准登记。事实上，该商铺的实际面积只有80.4平方米，李清英实际支付的价款是262950元，即该商铺的实际单价是3270.52元，就是当时的市场价格。原审判决认定李清英签订的合同价格偏低，没有依据。而且，备案面积多于实际面积，是因为吉雅公司将该商铺分割成两间后，将其中一间出售给了孙兆卿。2、如前所述，李清英已是案涉商铺的合法所有权人。李清英在长达六年的时间内不主张该权利，让案涉商铺处于闲置状态，是李清英对自己权利的处分。原审判决据此认为李清英与吉雅公司签订虚假的合同错误。3、2011年6月9日，原审法院作出的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，李清英与吉雅公司之间存在583.7万元借款关系，与李清英与吉雅公司之间的商品房买卖合同关系，是两个完全不同的法律关系和事实。该刑事判决未认定李清英购买案涉商铺作为借款抵押担保的事实，也没有任何证据证明李清英支付给吉雅公司的款项为借款。原审判决依据前述刑事判决，认定李清英与吉雅公司签订的案涉《商品房买卖合同》不真实，没有事实依据。（三）孙兆卿与吉雅公司签订的《认购书》未经登记部门登记。根据《中华人民共和国物权法》的规定，该《认购书》是无效的，不能作为孙兆卿主张案涉权利的依据。2008年4月22日，孙兆卿以吉雅公司及其法定代表人张其涉嫌合同诈骗向中山市公安局报案。中山市人民检察院作出中检刑诉（2009）97号起诉书也指控合同诈骗罪。因此，孙兆卿认为吉雅公司以非法占有骗取孙兆卿的购房款为目的，而采取欺诈手段与自己签订案涉《认购书》。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《认购书》属无效合同，且自始无效。孙兆卿不能依据无效合同主张权益，只能向吉雅公司主张损害赔偿。综上，请求对本案进行再审。
孙兆卿答辩称：孙兆卿是案涉商铺的真实合法购买人，于2005年1月19日与吉雅公司签订《认购书》。该《认购书》载明，案涉商铺面积是80.4平方米，总价是35万，即其单价是4353元。孙兆卿于2005年12月23日收铺，从买铺到收铺有《认购书》、购铺款收款收据、综合市场管理服务协议书、业主公约、物业交接书、消防安全责任书等一套完整的合法材料，孙兆卿收铺后立即进行装修，一直按《认购书》的约定缴纳物业管理费、水电费等相关费用，并于2009年开始将该商铺出租给案外人李俊超使用，在本案发生前孙兆卿一直对该商铺行使占有、使用、收益和处分的所有者权益，也没有任何人向孙兆卿主张过该商铺的权利。直至吉雅公司及其法定代表人张其因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被公安机关立案侦查，孙兆卿听闻整个综合市场均被涉及，而孙兆卿本人购买的案涉商铺也被吉雅公司及其法定代表人张其一铺二卖后，才向公安机关反映情况，至于公安机关以合同诈骗罪立案是公安机关的事情，孙兆卿本人无法干涉。后来，孙兆卿在律师的帮助下到中山市国土资源局查询案涉商铺的资料，发现该商铺已于2007年10月16日备案给了李清英。但是，李清英与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定的商铺面积是175.3平方米，购房款总额是262950元，即协议价格是1500元／平方米，远远低于当时的市场价格，明显违反常理。而且，李清英与吉雅公司签订合同的时间，晚于孙兆卿与吉雅公司签订合同的时间；李清英办理备案是在2007年10月16日，孙兆卿早在2005年12月23日就收铺装修了。在孙兆卿已经收铺装修后，李清英与吉雅公司签订面积为175.3平方米的合同，明显违反常理。孙兆卿称其签约前曾到现场看过，因楼未建成而不能确定具体面积，与事实不符。孙兆卿提起本案诉讼主张权利后，李清英始终未对其所签合同约定面积与实际不符的问题提出异议，也没有提交任何有关其收楼、使用案涉商铺的证据。前述违反常理之处，与（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决关于李清英与张其之间存在587.3万元借贷关系的事实认定相互佐证，足以证实李清英与吉雅公司所签合同是虚假的。故本案应裁定驳回李清英的再审申请。
本院认为：本案争议的焦点是，与吉雅公司成立真实商品房买卖合同法律关系的，是李清英还是孙兆卿。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，孙兆卿与吉雅公司就案涉商铺买卖签订的《认购书》，约定了案涉商铺的面积、购房款总额、分期付款期限和数额以及装修标准等主要内容。孙兆卿依约分期支付了共计30万元购房款，并交纳了契税、交楼手续费、档案制作费、登记费、印花税等14881元。根据前述司法解释及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该《认购书》实际上是孙兆卿与吉雅公司之间签订的商品房买卖合同。李清英申请再审主张孙兆卿与吉雅公司之间未建立商品房买卖合同关系，没有法律依据。
李清英提交的其与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》显示，该合同签订于2007年10月16日、案涉商铺面积是175.3平方米。事实上，案涉商铺的实际建筑面积只有80.4平方米。诉讼过程中，李清英曾主张该合同签订前到现场察看过，当时商铺尚未建成，故不能确定案涉商铺面积，遂与吉雅公司签订了与实际面积不符的《广东省商品房买卖合同》。即使李清英的前述主张成立，吉雅公司作为案涉商铺的开发商，也不可能不清楚商品房开发是依据设计图纸施工的，更加不可能不了解自己开发产品的具体情况。因此，吉雅公司与李清英签订超出实际建筑面积逾一倍的《广东省商品房买卖合同》，其行为本身就有违常理。而且，2005年12月23日吉雅公司已将案涉商铺交付给了孙兆卿，如果李清英确如其所言在签订合同前曾到项目现场察看过，则在其与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》时，就应当知道该合同约定的商铺面积与实际面积相去甚远。原审判决认定李清英在这样的情况下仍愿意与吉雅公司签订合同有违常理，并无不妥。
（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，吉雅公司法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。该判决所附的非法吸收公众存款明细表载明，李清英出借金额为587.3万元，而未载明孙兆卿涉嫌非法吸收公众存款、虚假按揭的情况。该事实说明，在吉雅公司非法吸收公众存款的过程中，是李清英，而非孙兆卿，与吉雅公司发生了借贷关系。结合（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决关于“借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障”的事实认定，原审判决认定吉雅公司将案涉商铺备案登记给李清英的行为，不能证明李清英与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，并无不妥。李清英申请再审主张自己与吉雅公司就案涉商铺成立了真实的商品房买卖合同关系，没有事实依据。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吉雅公司将案涉商铺备案登记在李清英名下，并不是将该商铺过户登记给李清英，李清英申请再审主张自己通过备案登记而成为案涉商铺的实际所有权人，与前述法律规定不符。
综上所述，李清英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回李清英的再审申请。
审 判 长 黄秋生
代理审判员 王红英
代理审判员 饶礼凤
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 彭 群