安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初2418号原告：朱克燕，女，1980年8月17日生，汉族，住安徽省合肥市经开区，被告：安徽世伟商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路白马服饰城二期B1515，组织机构代码66620515-X。法定代表人：王伟，总经理。被告：王伟，男，1969年7月13日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，两被告共同委托代理人：宋红，安徽大森律师事务所律师。两被告共同委托代理人：闻婷婷，安徽大森律师事务所实习律师。原告朱克燕与被告安徽世伟商业经营管理有限公司（以下简称世伟公司）、王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告世伟公司在答辩期间内对本案提出管辖权异议，本院依法裁定驳回申请，并依法适用简易程序，由本院审判员朱广宇独任审理，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告朱克燕，被告世伟公司及被告王伟共同的委托诉讼代理人宋红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱克燕诉称：2015年3月11日，原告与被告世伟公司签订《租赁合同》，约定：原告租用被告位于合肥市××路××华府××内××号商铺用于经营生意。双方对租期、租金、场地管理、违约责任等事项进行明确的约定。原告开始经营后，被告世伟公司未尽到管理义务，未能保证稳定的电力供应，也未按合同约定开放商场空调，导致原告无法正常经营，原告多次要求被告予以解决。被告世伟公司于2015年9月2日以通知的方式单方允诺对夏季未开空调作出2个月物业费和0.5个月租金的补偿方案，并于2015年10月22日再次以通知方式单方允诺冬季未开空调将对商户免租3个月以作补偿。因世伟公司未依约向安徽华府大唐商业管理有限公司支付租金，导致安徽华府大唐商业管理有限公司于2016年3月1日向世伟公司发出《解除合同通知函》。最终因被告的行为导致商场关门，原告无法正常经营。世伟公司的上述行为已构成根本违约。原告为此提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告之间的租赁合同自2016年3月1日起已解除；2、两被告连带偿还原告租金1032.5元，物业费（即综合管理费）1050元，保证金5000元，并赔偿装修费损失19500元；3、两被告连带支付违约金2625元，夏冬两季未开空调补偿款7875元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告世伟公司辩称：1、原告无证据证明被告不履行合同致使其合同目的不能实现，也无证据证明其于2016年3月1日通知被告解除合同，故原告要求确认租赁合同于2016年3月1日解除无事实依据；2、租赁合同已履行有一年时间，故原告要求被告返还租金、全年物业费无事实和法律依据；3、原告主动要求与被告解除租赁合同，依据租赁合同约定，被告无须退还保证金；4、原告无证据证明其装修残值具体金额，应承担举证不能的法律后果，故原告主张的装修残值费用，无事实和法律依据；5、原告无证据证明被告违约，故原告主张违约金不应得到支持；6、原告无证据证明被告承诺支付其相应的未开空调补偿款，故原告该项诉讼主张无事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王伟辩称：本人不是适格的被告，本案原告与世伟公司签订租赁合同，世伟公司是独立的法人，原告也无证据证明本人滥用股东职权损害原告的利益，故本人不应承担责任，请求驳回原告对本人的诉讼请求。经审理查明：位于合肥市蜀山区望江西路198号信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层，由安徽华府大唐商业管理有限公司委托世伟公司经营管理。2015年3月11日，世伟公司（出租方、甲方）与朱克燕（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“乙方租用甲方位于合肥市望江西路198华府骏苑内一层1F-14号商铺（以下简称涉案商铺），使用面积22.5平方米；租赁期限为2个租约年，自2015年5月1日至2017年4月30日止，其中免租期为3个月；第一个租约年（含免租期）租金标准，按每月2625元计算，乙方应于本合同签订之日向甲方支付全年租金23625元（即9个月租金）；本合同约定每12个月为一个租约年；乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金（不具备定金性质，不适应定金罚则）5000元；乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一个租约年综合管理费4725元（含公共区域照明、空调、保洁等费用）；违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金，等等。合同签订同日，朱克燕支付世伟公司关于涉案商铺第一租约年的租金23625元、综合管理费4725元，保证金5000元。租赁合同签订后，朱克燕对涉案商铺进行装修、经营。合同履行期间，整个商场内的中央空调未开通。因世伟公司与安徽华府大唐商业管理有限公司发生纠纷，2016年3月16日，世伟公司经营管理的信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层整个商场电力供应中断，商场关门歇业，涉案商铺在诉讼期间仍未恢复供电和营业。上述事实，除双方当事人陈述外，尚有原告提交的《租赁合同》、收款收据、进场装修流程表等证据在卷佐证。本院认为：朱克燕与世伟公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同内容合法有效。租赁合同履行中，世伟公司因与案外人安徽华府大唐商业管理有限公司之间纠纷，导致朱克燕承租的涉案商铺无法经营，租赁合同目的无法实现，故朱克燕主张解除与世伟公司之间的租赁合同，理由正当，应予支持。根据双方租赁合同履行的实际情况，本院确定自涉案整个商场断电、关门歇业之日即2016年3月16日为双方租赁合同的解除时间。合同解除后，尚未履行部分，终止履行；已经履行部分，本院按照原、被告的约定确定各自所应承担的责任。朱克燕承租涉案商铺后缴纳了第一租约年的租金及综合管理费，双方已实际履行租赁合同至2016年3月16日，但第一租约年中包含三个月的免租期，该免租期内免缴了租金和综合管理费，故朱克燕缴纳第一租约年9个月的租金和综合管理费，截至2016年3月16日已经履行完毕。故对朱克燕主张返还租金、综合管理费的诉讼请求，本院不予支持。朱克燕主张世伟公司退还保证金5000元，以及按合同约定支付相当于一个月租金的违约金2625元，有事实及法律依据，本院予以支持。因租赁合同履行期限尚未届满即因出租人的原因解除，承租人确实存在装修费用损失。因朱克燕未能提供确凿的证据证明其装修损失，本院根据双方租赁合同履行状况、违约过错程度等因素，酌定世伟公司赔偿装修残值损失2000元。朱克燕并未提供确凿的证据证明世伟公司向其承诺给付未开空调补偿款7875元，故对朱克燕该项主张，本院不予支持。世伟公司系独立的企业法人，具备独立的民事行为能力，朱克燕主张由世伟公司的法定代表人王伟承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告朱克燕与被告安徽世伟商业经营管理有限公司签订的《租赁合同》于2016年3月16日解除；二、被告安徽世伟商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告朱克燕保证金5000元；三、被告安徽世伟商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱克燕装修残值损失2000元、违约金2625元，两项合计4625元；四、驳回原告朱克燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费668元，减半收取334元，由原告朱克燕承担204元，被告安徽世伟商业经营管理有限公司承担130元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱广宇二〇一七年三月三十日书记员  巴 青附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。