广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第987号
上诉人（原审被告）：杨沙，男。
委托代理人：徐锋，广东今见律师事�所律师。
被上诉人（原审原告）：陈健仪，女。
委托代理人：吴书文，广东科德（东莞）律师事务所律师。
上诉人杨沙因与被上诉人陈健仪租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月22日，陈健仪向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除陈健仪、杨沙之间的《商铺租赁合同》；2、杨沙支付陈健仪房屋租金66600元、电费1369元、水费150元、违约金3632元，合计71751元。
原审法院经审理查明：2013年7月31日，陈健仪、杨沙签订了《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定由陈健仪将位于东莞市常平镇天鹅湖1号天鹅湖广场1层125、126号商铺出租给杨沙使用，租赁期限从2013年8月1日至2016年7月31日，租金2500元及补偿费12100�，上述费用于每月的10日前支付。2013年9月1日，杨沙将126号铺位转租给案外人聂新祥，每月租金4000元。
陈健仪、杨沙一致确认2014年4月，杨沙支付了部分租金5000元，从2014年5月开始杨沙未再向陈健仪支付过租金。同时，陈健仪确认从2014年6月开始，陈健仪直接向案外人聂新祥收取126号铺位租金4000元。陈健仪主张杨沙支付2014年4月未支付的租金9600元、2014年5月的租金14600元及从2014年6月至2014年9月125号铺位的租金10600元。杨沙辩称，其与陈健仪的租赁关系于2014年5月31日已经解除，其所拖欠的2014年4月、5月的租金、水电费，以其所缴纳的保证金及入场设施费抵扣，双方就此不再追究彼此的责任。
另查明，案涉商铺办有房产证，陈健仪经胜卷发展有限公司授权享有出租案涉商铺的权力。
原审法院认定以上事实的证据有：《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、�屋所有权证、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、秘书及董事更改通知书、授权委托书、收款收据、欠款明细表、照片以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：本案属于租赁合同纠纷，案涉租赁物办理了房屋所有权证，陈健仪经房屋权属人授权享有出租案涉租赁物的权利，因此陈健仪、杨沙之间签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，合法有效，原审法院予以确认。
杨沙拖欠陈健仪租金属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款之规定，陈健仪作为实际的出租方，有权解除与杨沙之间签订的租赁合同关系，因无证据证明陈健仪有向杨沙要求解除租赁合同关系，因此，上述租赁合同的解除应以杨沙收到应诉材料之日为准，即上述租赁合同应于2014年9月9日解除。
陈健仪提交�欠款明细表到庭，对于表中所载明的商铺租金，杨沙未对金额提出异议，虽然杨沙认为已于2014年5月31日解除了与陈健仪之间的租赁合同关系，但其提交的证据并不足以证实，故在有租赁合同佐证的情况下，杨沙应按照合同约定向陈健仪支付租金。陈健仪诉请2014年4月至9月的租金，在扣除杨沙已支付的2014年4月份的部分租金5000元及2014年6月至9月126号铺位案外人已支付的租金4000元×4=16000元后，杨沙应向陈健仪支付租金66600元。但因案涉租赁关系于2014年9月9日解除，故从2014年9月9日至2014年9月30日的费用属于房屋的占有使用费，由于其中的126号铺位已由陈健仪直接向案外人收取租金，可视为陈健仪与案外人达成了新的租赁关系，故房屋的占有使用费应按照125号铺位的租金10600元／月计算即7773.33元。
至于水电费，陈健仪仅提交了自己制作的欠款明细表到庭，该证据不足以证实所欠费用的真实性，不予支持。
至于违约金，《商铺租赁合同》第十三条第4款约定“双方都应严格遵守合同的约定，当一方违约时应向守约方支付合同总价款的10%的违约金”，该约定属于双方当事人的真实意思表示，按照此约定，因租期为3年，每月租金为14600元，合计计算合同总价款为525600元，按照10%计算违约金为52560元，陈健仪诉请的3632元未超出该金额，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除陈健仪、杨沙于2013年7月31日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》；二、限杨沙自判决生效之日起五日内向陈健仪支付2014年4月1日至2014年9月8日的租金58826.67元及2014年9月9日至2014年9月30日的房屋占有使用费7773.33元；三、限杨沙自判决生效之日起五日内向陈健仪支付违约金3632元；四、驳回陈健仪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费797元，由陈健仪负担19元，杨沙负担778元。陈健仪已预交案件受理费797元。
上诉人杨沙不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定合同解除时间错误。1、原审法院传票的落款日期是2014年8月14日，杨沙收到应诉材料的时间为2014年9月9日，间隔了25天，间隔时间太长，以杨沙收到应诉材料时间为合同解除时间不合理。2、根据合同第七条约定，即使陈健仪在2014年5月底、6月初没有同意解除合同，在杨沙2014年6月初停业的情况下，陈健仪也应在2014年6月向杨沙发出通知解除合同，但陈健仪并未这样做，可�陈健仪同意了杨沙2014年5月底退租的事实。（二）因政府政策原因导致杨沙生意惨淡，杨沙向陈健仪申请减租但被拒绝，杨沙被迫于2014年5月底停业。杨沙已口头与陈健仪的代表何超、周小姐达成协议，将于2014年5月底退租，分租的租金由陈健仪直接收取，陈健仪的代表也同意了。杨沙拖欠的租金和水电费直接以入场设施费和保证金抵扣，多余不予退还。故双方合同已于2014年5月31日解除，陈健仪也在2014年6月开始将案涉商铺上锁并贴出招租公告，不存在2014年6月拖欠租金的情形。从陈健仪提交的欠款明细表可知，2014年7-9月没有产生水电费，表明杨沙没有实际占用案涉商铺，原审法院认定杨沙需支付2014年9月的占有使用费没有依据。（三）双方合同已经口头协商解除，杨沙没有违约，无需支付违约金。（四）陈健仪没有诉讼主体资格，案涉商铺属于胜卷发展有限公司，�健仪是该公司股东，公司财产独立于股东财产。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二项，改判杨沙无需向陈健仪支付2014年4月1日至9月8日的租金58826.67元及2014年9月9日至9月30日的占有使用费7773.33元。2、撤销原审判决第三项，改判杨沙无需向陈健仪支付违约金3632元。3、本案诉讼费由陈健仪承担。
被上诉人陈健仪答辩称：（一）解除合同应通知对方，但陈健仪之前一直要求杨沙履行合同，没有解除合同，故合同解除时间应是杨沙收到合同解除通知书之日。（二）杨沙未按照合同约定支付租金构成违约，应支付违约金。（三）陈健仪受产权人委托出租案涉商铺，且是案涉合同当事人，具有诉讼主体资格。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，双方均确认杨沙2014年5月底停止营业，陈健仪主张2014年5月底6月初杨沙想搬东西，但被陈健仪的保安发现，因杨沙拖欠租金，保安阻止杨沙搬东西但阻止不了，陈健仪就把案涉租赁物上锁，一直锁到现在。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对杨沙上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉租赁物办理了房地产权证，陈健仪经房屋权属人授权享有出租案涉租赁物的权利，双方之间签订的案涉合同依法为有效合同，杨沙主张陈健仪并非本案适格主体没有依据，本院不予支持。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉合同的解除时间。（二）陈健仪诉请杨沙支付拖欠的租金、违约金是否依法有据。
关于焦点一。杨沙主张其于2014年5月底搬离案涉商铺且与陈健仪口头达成解除合同的协议，案涉合同的解除时间应为2014年5月31日。本院认为，杨沙未按照合同约定支付租金，陈健仪有权依据合同约定解除合同，原审法院认定解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》正确。至于合同解除的时间。杨沙未经陈健仪同意单方撤场的行为已明确表明其不再履行合同，陈健仪知道杨沙于2014年5月底搬离，并在杨沙搬离时将案涉租赁物上锁至今以及在案涉商铺上张贴招租公告，故在2014年5月底时案涉租赁合同客观上已无法继续履行，结合陈健仪从2014年6月开始即从次承租人聂新祥处收取126号商铺租金的事实，案涉合同解除的时间应为2014年5月31日。原审法院认定案涉合同解除时间有误，本院予以纠正。
关于焦点二。案涉合同已经于2014年5月31日解除，且陈健仪也将案涉租赁物上锁并进行招租，故陈健仪主张上锁后的租金损失没有依据，本院不予支持。杨沙仅需支付陈健仪2014年4月至2014年5月拖欠的租金共计：9600元＋14600元=24200元。至于违约金。案涉合同第十三条第3款约定了陈健仪有权因杨沙的违约而没收保证金并追讨拖欠的租金和违约金，杨沙主张没收保证金和违约金只能择一适用没有依据，原审法院判令杨沙支付违约金3632元正确。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。杨沙的上诉主张部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1043号民事判决第三项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1043号民事判决第四项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1043号民事判决第一项为：确认陈健仪、杨沙于2013年7月31日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合�补充协议》于2014年5月31日解除。
四、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法常民一初字第1043号民事判决第二项为：限杨沙自本判决生效之日起五日内向陈健仪支付2014年4月1日至2014年5月31日的租金24200元。
五、驳回陈健仪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费797元，由陈健仪承担527元，由杨沙承担270元。二审受理费1556元，由陈健仪承担536元，由杨沙承担1020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年七月十三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。