广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第05447号
上诉人（原审原告）梁瑞玉，住广州市南沙区。
委托代理人邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市富南置业有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人陈光明，该司执行董事。
委托代理人何火日、吕雪梅，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人梁瑞玉与被上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）商品房预售合同纠纷一案不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：富南公司是广州市南沙区九王庙村（港前大道北以西、京珠高速公路以北地段）优山美寓的开发商，于2011年7月8日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年2月24日，梁瑞玉与富南公司签订编号为201302160060的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由梁瑞玉（乙方）向富南公司（甲方）购买位于南沙区优山美寓自编E1栋608房，房价款总金额为931091元，以按揭贷款方式付款。该合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定，甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过120日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十六条约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七《本合同补充协议》第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。第3点约定，甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋。第六条第4点约定，该商品房交付乙方使用之日前如有应由甲方交付的政府征收的一切税费概由甲方负责；该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。补充协议第十三条第1点约定买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。合同签订后，梁瑞玉已向某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年8月26日取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年9月3日通过消防验收，2013年9月13日取得《人防验收备案意见书》，2014年1月21日接通永久供水，于2014年8月19日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用电，并已具备通气、通邮的条件。富某公司于2013年8月26日向梁瑞玉发出《收楼通知书》，通知梁瑞玉于2013年8月30日办理收楼手续。梁瑞玉于2013年9月8日签署《房屋交接记录单》领取了涉案房屋钥匙。
因本案纠纷，梁瑞玉于2015年8月12日向原审法院起诉请求：一、富某公司向梁瑞玉支付逾期交楼违约金164337.56元（以总房价款931091元为基数，每日按总房价款0.05%的标准，自2013年9月1日计算至2014年8月19日止）；二、本案诉讼费用由富某公司承担。
富某公司原审辩称梁瑞玉诉请的逾期交楼违约金没有事实和法律依据。
原审法院认为：梁瑞玉与富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给梁瑞玉使用，已构成违约。涉案房屋于2013年9月3日才通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，在合同约定的交楼期限内仍未符合交楼条件，富某公司称其不存在逾期交楼情形的抗辩理由不成立。梁瑞玉于2013年9月8日签署《房屋交接记录单》，领取了涉案房屋钥匙，视为梁瑞玉在该日已办理收楼手续，故迟延交楼违约金应计算至2013年9月8日止，对梁瑞玉主张的该日后的延迟交楼违约金，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年9月22日判决：一、广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁瑞玉支付延迟交楼违约金3724.36元（以总房款931091元为基数，按每日0.05%的标准，从2013年9月1日起计至2013年9月8日止）。二、驳回梁瑞玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1793元，由梁瑞玉负担1753元，由广州市富某置业有限公司负担40元。
判后，梁瑞玉不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：梁瑞玉诉富某公司商品房预售合同纠纷一案，南沙区人民法院以（2015）穗南法民三初字第796号《民事判决书》判决富南公司只需支付梁瑞玉延迟交楼违约金3724.36元，即从2013年9月1日起计至2013年9月8日止，仅仅八天的违约金，梁瑞玉不服，故上诉。富某公司逾期交楼是不可争辩的事实。一审法院只是以梁瑞玉领取钥匙作为交楼的依据，显然是错误的。因为富某公司在梁瑞玉办理收楼手续时要求梁瑞玉必须先签收钥匙，然后才允许梁瑞玉验收房屋，不签收钥匙，就不让梁瑞玉验收房屋，且一旦购房人领取了钥匙，富某公司就再也不肯收回钥匙，以此来造成购房人已经收楼的所谓既成事实的假象，这是富某公司玩弄手段欺骗梁瑞玉和所有的购房人。事实上，富某公司在通知梁瑞玉收楼时，既不符合法定的交楼条件，没有取得竣工验收备案表，也不符合合同约定的交楼条件，一审法院也认定“2014年1月21日才接通永久用水，在合同约定的交楼期限内仍未符合交楼条件。”更为重要的是，梁瑞玉领取钥匙后，一直没有使用房屋，领取钥匙当天，发现诸多质量问题后就要求富某公司整改，至今也没有整改好。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，”但是，梁瑞玉收取钥匙后，富某公司仍然拥有一条装修用的红钥匙，用来整改房屋。但到现在还一直没有整改好，这条装修钥匙也一直在富某公司手中。可见，梁瑞玉虽然领取了钥匙，但房屋从梁瑞玉领取钥匙那天起至今一直由富某公司在整改，也就是一直由富某公司占有，梁瑞玉一天也没有使用过，房屋并没有转移给梁瑞玉占有，故依据上述规定，不能视为房屋交付使用。整改期间应视为开放商占有房屋，因为该期间房屋还没有满足交楼条件不能交付使用，房屋被开发商占有整改符合交楼之后才能视为转移占有。1、整改过程中发生的人身损害风险应由开发商承担。不管是整改人员，还是造成第三人的伤害都应当有开发商承担。2、整改过程中发生的房屋本身损害风险，比如墙体坍塌，也应当由开发商承担。3、整改过程中发生房屋灭失的风险应当由开发商承担。至今梁瑞玉除接受钥匙，富某公司不肯收回之外，梁瑞玉没有使用过房屋。房屋至今未整改好，发生水电费是因整改发生的，并不是梁瑞玉使用发生的。梁瑞玉收取钥匙是由开发商欺骗造成的，因验收房屋时开发商要小业主必须先收钥匙才能看房否则不予看房验收，即便拿钥匙看房而房屋不合格开发商也不会收回钥匙，最终导致事实上的收取钥匙事实。梁瑞玉上诉请求：1、撤销（2015）穗南法民三初字第796号《民事判决书》；2、富某公司支付迟延交付房屋违约金164337.56元。
富某公司二审答辩称涉案房屋在2013年9月8日交付梁瑞玉占有并且使用。梁瑞玉现提出未使用房屋是没有事实和法律依据的。梁瑞玉是有接收房屋的事实的，这可以在梁瑞玉与富某公司所签订的交接记录中可以看出，梁瑞玉已签收涉案房屋的整套房屋钥匙，也就是说涉案房屋在该日是由梁瑞玉掌控使用的，因此房屋的风险和责任应由梁瑞玉承担。梁瑞玉认为富某公司仍有涉案房屋的钥匙是不属实的。梁瑞玉于2013年开始陆续正常的向涉案房屋物业管理公司缴纳公摊的物业服务费也证明其占有使用了房屋的事实，因此梁瑞玉说其没有使用房屋的事实并不存在。双方已经在补充协议中约定房屋交付的标志是交付钥匙的当天，而梁瑞玉是在2013年9月8日接收涉案房屋的钥匙，也就意味着富某公司在该日完成了交付。双方在补充协议已经对房屋逾期交付的违约责任作出合理的变更，特别是补充协议第13条第1款明确违约金不得超过房屋总款1%，该条款是对双方权利义务的均衡，不存在影响失衡的情况，应当作为定案依据，所以梁瑞玉所主张的违约金164337.6元也是没有法律依据的。
本院经庭询确认一审法院查明事实。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁瑞玉的上诉请求和富某公司的答辩意见，分析如下：
涉案房屋于2013年9月3日才通过消防验收，于2014年1月21日接通永久用水，故富某公司在合同约定的交楼期限内并未符合交楼条件，原审认定富某公司未能按照合同约定的期限交付房屋已构成违约，及判令该司承担逾期交楼违约金并无不当。根据双方所签订《商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。梁瑞玉于2013年9月8日签署《房屋交接记录单》，领取了涉案房屋钥匙，视为梁瑞玉在该日已办理收楼手续，故迟延交楼违约金应计算至2013年9月8日止。对梁瑞玉主张的该日后的延迟交楼违约金，原审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。至于富某公司交付涉案房屋存在的瑕疵，富某公司在承担维修义务过程中造成梁瑞玉的损失，梁瑞玉可另循合法途径解决。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。富某公司上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3586元，由梁瑞玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月七日
书 记 员 罗 涛