广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第429号
上诉人（原审被告）：陈炳照。
委托代理人：胡湘荣、索茂军，均是广东东方大卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨银欢。
委托代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。
原审被告：江门兴龙房地产实业有限公司。
法定代表人：陈振雄，该公司总经理。
委托代理人：布纳雅，该公司员工。
上诉人陈炳照因与被上诉人杨银欢、原审被告江门兴龙房地产实业有限公司（以下简称“兴龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2013年11月14日，杨银欢向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认坐落于江门市某花园16幢111房屋归杨银欢所有；二、陈炳照、兴龙公司协助杨银欢将上述111房屋的权属变更登记至杨银欢名下，并由陈炳照、兴龙公司缴纳产权变更登记的全部税费；三、本案的诉讼费由陈炳照、兴龙公司承担。主要事实和理由是：2010年5月28日，杨银欢与兴龙公司签订《房地产买卖合同》，约定兴龙公司将其开发的某花园中包括16幢111等多套房屋出售给杨银欢。合同签订后，杨银欢向兴龙公司支付了全部购房款。2010年6月1日，兴龙公司将上述111等房屋交付给杨银欢使用，从同年8月1日起，杨银欢一直以业主身份占有和使用上述房屋，并对外出租收取租金，后来兴龙公司只办理了部分房屋的过户手续，但上述16幢111房屋的产权至今仍迟迟未能过户到杨银欢名下。据杨银欢了解，兴龙公司于2000年因融资需要将上述111房屋以期房预售的方式销售给陈炳照，并以陈炳照的名义向银行办理了按揭贷款。但陈炳照、兴龙公司之间不存在真实的交易，陈炳照没有向兴龙公司支付过购房款和偿还过按揭贷款，全部按揭取得的贷款由兴龙公司使用，之后亦由兴龙公司负责偿还贷款。2009年，兴龙公司已还清全部贷款本息。由于上述111房屋产权登记于兴龙公司名下，且注明预售备案登记于陈炳照名下，如需办理过户至杨银欢名下，必须先要兴龙公司、陈炳照一同办理注销预售备案登记手续。杨银欢已多次要求陈炳照、兴龙公司一同办理上述手续，但陈炳照、兴龙公司至今仍不肯办理，导致杨银欢无法取得上述111房屋的权属证。
兴龙公司答辩称：兴龙公司对杨银欢的起诉没有意见。
陈炳照答辩称：一、陈炳照与兴龙公司于2001年2月8日签订正式的《商品房购销合同》，双方意思表示真实，而且通过江门市房产管理局房地产交易登记所办理了预售商品房备案登记手续，程序合法，故其双方无论是内容上还是形式上都具备不容否定的法律效力。依据《物权法》第二十条第一款的规定，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同能完全履行。诚然，陈炳照与兴龙公司于2001年2月8日签订《商品房购销合同》，而载有上述规定的《物权法》于2007年10月1日才正式施行，本案所涉纠纷似乎不宜直接套用上述规定。但在当时没有预告登记制度的社会背景下，预售商品房备案登记手续事实上是最具公示与公信效力的商品房交易登记形式。具体情况须作具体分析，作具体分析不能脱离当时的社会背景，任何人都不能无视当时预售商品房备案登记手续的必要性，更不能否定本案所涉房屋已办理预售商品房备案登记手续的合法性。因此，杨银欢提出要陈炳照办理注销预售备案登记手续的诉求，于情于理都站不住脚。二、陈炳照与兴龙公司签订的《商品房购销合同》，实际上是以房抵销工程款的交易，即兴龙公司以本案房屋抵顶由陈炳照所承包施工的某小区4号楼工程的746000元工程款。陈炳照自1991年以来已挂靠台山三建江门分公司在江门市区长期从事房屋建筑工作，且在1993年开始已为江门市龙腾住宅公司施工过多幢房屋建筑（注：江门市龙腾住宅公司与兴龙公司是同一法定代表人的关联公司），在江门市区建筑行业有一定的知名度。2000年6月12日，陈炳照作为实际施工人以台山三建江门分公司的名义（承包方）与兴龙公司（发包方）签订《江门市建筑工程承包合同》，约定由承包方承建某小区4号楼，合同价款为3580000元。显然，兴龙公司对陈炳照挂靠台山三建作为实际施工人承建某小区4号楼的真实情况知情，但未提出过任何异议。基于陈炳照挂靠台山三建承建某小区4号楼的真实情况，兴龙公司向陈炳照提出以铺位（即本案的某花园16幢111房屋）作价764200.8元抵顶部分工程款，尽管陈炳照觉得作价过高，但权衡再三还是答应了对方的要求，于是与兴龙公司于2001年2月8日签订正式的《商品房购销合同》。为稳妥考虑，双方又依法依规办理了预售商品房备案登记手续。显而易见，双方的交易是真实的，也符合当时不少开发商以房抵顶工程款的惯例，杨银欢声称“陈炳照、兴龙公司间不存在真实交易”根本不符合事实。2001年8月27日，以陈炳照为法定代表人的江门市仟颖建筑工程有限公司正式成立。2005年1月26日，台山三建与仟颖公司签订协议，明确约定“原项目经陈炳照同志在江门市施工的”包括某小区4号楼在内等七项工程的有关债权债务统一由仟颖公司负责。需要特别说明的是，由于兴龙公司对陈炳照作为实际施工人的多项工程均拖欠工程款，既使是早已完工的某小区4号楼也未结清（除去以房抵债的746000元），陈炳照通过诉讼途径进行追讨确有种种难处，所以一直在与兴龙公司协商调解，力求各项工程均能顺利结算。因此，在兴龙公司一拖再拖迟迟没有实际交付商铺的情形下，陈炳照不便采取强硬措施接收该商铺并强求兴龙公司办理过户登记手续，但是，一系列的证据已经形成一个完整的证据链，有力印证陈炳照与兴龙公司之间事实上存在以房抵债的法律关系。三、兴龙公司背信弃义，一房两卖，杨银欢也有串通之嫌，其无理诉求不能得到支持。如前所述，陈炳照于2001年2月8日就与兴龙公司签订正式的《商品房购销合同》，而且依法办理了预售商品房备案登记手续，而杨银欢迟至2010年5月28日才与兴龙公司签订《房地产买卖合同》，前后相隔10年之久，且没有办理任何预告登记或备案之类手续。不可思议的是，2010年6月1日，签约才4天，兴龙公司就将所有权和使用权均应属于陈炳照的商铺移交给杨银欢使用，并允许杨银欢持续收取租金，这是明显的侵权行为，陈炳照有理由怀疑双方有串通之嫌疑，杨银欢要求判令陈炳照协助将自身所有的商铺过户到其名下无理。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，陈炳照保留另行提起诉讼的权利。综上，陈炳照与兴龙公司之间存在事实上以房抵债的法律关系，陈炳照与兴龙公司签订的《商品房购销合同》合法有效，而且依法备案登记，陈炳照的相关合法权益理应受到保护。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：杨银欢与兴龙公司于2010年5月28日签订《房地产买卖合同》，主要载明：“一、兴龙公司向杨银欢转让坐落于江门市某花园15幢之二201和16幢108、111、111、205、206房屋，建筑面积共776.316㎡，房产交易总金额为人民币贰佰零柒万陆仟壹佰零肆元（2076104元）。二、在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清房款，已付定金将在最后一期付款时冲抵。本合同签订之日起三十日内，双方同意于2010年6月1日由兴龙公司将上述房屋（16幢108商铺除外）交付杨银欢使用（由6月1日起至交楼时该铺的租金由兴龙公司代收转交杨银欢，该物业移交时间约在2010年12月20日前）。三、本合同签订之日起三十日内，杨银欢与兴龙公司双方应携带有关资料办理过户手续，杨银欢支付最后一期购房款时，兴龙公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给杨银欢…”兴龙公司于2010年5月28日出具《收据》，载明：“今收到杨银欢交来某花园15幢之二201，16幢111，16幢之一111、205、206房屋房款共人民币2076104元。”在庭审中，杨银欢与兴龙公司陈述兴龙公司于2010年6月1日起已将上述111等房屋移交给杨银欢使用。陈炳照则陈述其与兴龙公司的法定代表人当时协商好待工程完工后统一结算工程款，再确定抵偿房款的数额，但兴龙公司一直没有正式结算工程款，也没有履行其双方之间的《购销合同》故陈炳照没有向兴龙公司支付房款，陈炳照一直要求兴龙公司移交房屋，但该公司至今未向其移交该房屋，故陈炳照不清楚上述111房屋的使用情况。
另查明，江门市房产管理局（现江门市住房和城乡建设局）于2004年6月29日作出《产权权属证明书》，载明：“经审查核实，下列房屋属兴龙公司所有，产权人：兴龙公司，房屋坐落地址：某花园16幢111，占有建筑面积：38㎡，注：本证明书只能作为出售的商品房屋产权属证明，不能代替《房屋所有权证》，购房者：陈炳照，有预售备案登记、期房抵押备案登记。”经江门市住房和城乡建设局针对杨银欢提出的财产保全申请对上述111房屋采取查封措施的回复材料显示该房屋已确权，未办理房产证，已办理预售备案和期房抵押，未显示有其他查封或抵押。
兴龙公司与陈炳照于2001年2月8日签订《商品房购销合同》，主要载明：“一、陈炳照向兴龙公司购买坐落于江门市某花园16幢首层11116-19轴L-
P轴房屋，建筑面积共38.596㎡，该商品房售价为人民币19800元／㎡，总金额为人民币764200.8元。二、陈炳照应于2001年4月30日前支付全部房价款。兴龙公司须于2001年4月30日前，将…上述商品房交付陈炳照使用…注：2001年4月26日办理预售商品房备案登记，同年4月27日办理期房抵押备案登记。”陈炳照与中国农业银行江门市外海支行于2001年4月27日签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，主要载明：“…房屋坐落江门市某花园16幢首层111室，借款金额为：肆拾伍万元…。”杨银欢及兴龙公司提供的中国农业银行江门农林支行存折显示：“户名陈炳照，账号，开户行名江门分行外海支行景北分理处…。”杨银欢提供的《中国农业银行江门市分行（楼宇）按揭还款明细》显示：“业主名称：陈炳照，贷款金额：￥450000元，还款日期：2001年5月20日，本息合计￥5959.76元…2009年4月29日，本息合计￥5960.22，合计：本金￥450000元，利息￥122137.42，本息合计￥572137.42元。”在庭审中，杨银欢与陈炳照、兴龙公司均陈述上述111房屋的按揭贷款一直由兴龙公司偿还，并于2009年4月已全部清偿。另杨银欢与兴龙公司陈述陈炳照与兴龙公司之间不存在真实房屋买卖交易，兴龙公司与陈炳照签订合同后，包括上述购销合同、借款合同、偿还按揭贷款存析等原件均由兴龙公司持有，陈炳照提供的该证据均为从房产部门复印出来的材料。
杨银欢与赵美婵分别于2010年7月27日、2012年5月26日签订《商铺租赁合同》（两份），主要载明：“出租方：杨银欢，承租方：赵美婵，地点：江门市某花园龙骏阁16-111单元及龙骏阁16幢二层，期限分别为2010年8月1日至2011年7月31日、2012年8月1日至2014年7月31日，每月租金分别为人民币15000元、17000元，赵美婵必须于2010年7月28日前交付人民币叁万元整（30000元）作为租赁保证金及一个月铺位租金人民币壹万伍仟元整（15000元），租赁合同方可生效…。”在庭审中，杨银欢与兴龙公司陈述上述合同约定的租赁地点龙骏阁16幢-111单元即为本案111房屋，租赁用于经营宝娜美容店。杨银欢于2010年7月28日出具《收据》，载明：“今收到赵美婵交来租赁江门市某花园龙骏阁16-111单元及龙骏阁16幢二层商铺保证金为人民币叁万元正。”杨银欢提供的中国农业银行江门象溪支行存折显示：“2010年7月27日，某，存入30000元，2010年8月10日，租金，存入15000元，2010年9月10日，租金，存入15000元…2012年8月2日，宝娜租，存入17000元…2013年12月11日，某，存入17000元…2014年1月11日，某，存入17000元…。”杨银欢提供的《收据》显示：“今收到赵美婵交来租赁江门市某花园龙骏阁16-111单元及16幢二层（即某花园16幢之一111首层、15幢之二201及16幢之一111、205、206单元）的2010年8月份租金人民币壹万伍仟元整（15000元）…2013年12月租金人民币壹万柒仟元整（17000元）。”
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案基于兴龙公司与陈炳照就江门市某花园16幢111房屋签订《商品房购销合同》，并办理预售备案登记和抵押登记后，兴龙公司就该房屋又与杨银欢签订《房地产买卖合同》，将该房屋出售给杨银欢，杨银欢基于合同主张房屋所有权并要求办理产权变更登记而引起的商品房销售合同纠纷。由于陈炳照或兴龙公司没有针对上述房屋提出相关反诉请求，故原审法院在本案针对杨银欢的诉讼主张进行审理，至于陈炳照、兴龙公司之间签订的合同以及涉及的相关权利义务，原审法院在本案不作审查，陈炳照、兴龙公司若认为其双方之间基于签订的合同存在纠纷需处理，可另寻合法的途径予以解决。综合分析杨银欢的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是其双方真实意思的表示，双方亦确认该合同上签名或印章的真实性，该合同的内容没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房地产买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依该合同约定履行各自的义务。
关于杨银欢主张111房屋归其所有如何确定的问题。根据兴龙公司出具的《收据》，杨银欢与兴龙公司签订的上述合同约定“本合同签订之日起三十日内，双方同意于2010年6月1日由兴龙公司将上述房屋（16幢108商铺除外）交付杨银欢使用（由6月1日起至交楼时该铺的租金由兴龙公司代收转交杨银欢，该物业移交时间约在2010年12月20日前）”的内容，以及结合杨银欢与兴龙公司在庭审中的陈述，杨银欢在签订合同的同日向兴龙公司支付了全部房款，之后兴龙公司于2010年6月将上述111房屋交付给杨银欢使用。同时，从杨银欢提供的《租赁合同》、《收据》、《存折》等证据能相互印证杨银欢自2010年8月1日起占有使用上述111房屋，将该房屋出租，并收取租金至今的事实。因而，杨银欢作为买方已按合同约定履行了相应义务，亦基于合同约定享有了占用使用111房屋的权利。兴龙公司在收取房款后虽按时向杨银欢交付了上述房屋，但至今仍未与杨银欢办理该房屋的权属变更登记手续，而在杨银欢与兴龙公司的买卖合同中，兴龙公司的主要义务是向杨银欢转移房屋的所有权。由此，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨银欢基于其与兴龙公司签订合同取得的权利是请求兴龙公司将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，杨银欢取得所有权有赖于兴龙公司最终履行合同即办理权属变更登记，故杨银欢虽依合同约定取得了使用111房屋的权利，但因未将该房屋的权属变更至杨银欢名下，尚未发生该房屋物权变动的效力，杨银欢仅依据合同约定主张111房屋归其所有缺乏依据，原审法院不予支持。故本案立案时将案由定性为物权确认纠纷欠妥，在此予以更正，应为商品房销售合同纠纷。
对陈炳照抗辩认为其与兴龙公司签订的《购销合同》合法有效，并已办理预售备案登记和抵押登记，上述111房屋的所有权已转移到陈炳照名下，杨银欢与兴龙公司签订的合同无效，杨银欢的诉讼主张没有依据的意见，结合陈炳照的举证和各方当事人的陈述，兴龙公司虽确认其与陈炳照签订了《购销合同》，并办理了预售备案登记和抵押登记，但认为仅借用陈炳照名义签订合同以及借款合同，以取得银行贷款进行使用，其双方之间没有真实的房屋买卖交易，并否认其双方有履行过该合同约定的内容，包括支付房款、交付房屋等，而陈炳照未能提供证据证明其就上述111房屋的购买支付了相应价款，包括银行按揭贷款的偿还，以及兴龙公司在合同签订后已将该房屋交付其使用，从而证明其作为买方履行了支付购房款的义务，兴龙公司作为卖方履行了交付房屋等义务。且从陈炳照提供证据的形式显示，包括《购销合同》等没有原件，仅提供了从房产部门复印的该材料，而该房屋至今仍未办理房产证，故陈炳照若然作为购房人，其上述举证的行为显然有违常理。另外，虽陈炳照主张其承包了兴龙公司开发的楼盘，其与兴龙公司达成协议将兴龙公司拖欠的工程款抵销上述111房屋的房款，但陈炳照仅提供了其与兴龙公司之间承包工程以及工程款结算的相关证据，从该证据未能显示上述以工程款抵销房款的双方合意表示，从其提供的承包合同也未能显示以房抵顶工程款的内容，而兴龙公司对上述陈炳照主张的内容又明确予以否认。由此，陈炳照与兴龙公司除签订合同外，从本案的证据未能显示其双方履行过合同的任何内容，陈炳照至今也未占有使用该房屋，未办理权属变更登记，亦未显示其有向兴龙公司主张过相关权利。且依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定的内容来看，预告登记的目的就在于保障债权人将来能够取得物权，经预告登记的债权会产生准物权的效力。但在本案中，当事人办理的是商品房预售登记备案手续，并不具有预告登记的性质，这只是房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，属于行政管理制度，不产生准物权的效力。故陈炳照作为买方未能证明其已履行过合同约定的任何内容的情况下，其仅基于预售备案登记手续而对抗杨银欢要求兴龙公司履行合同约定明显缺乏依据，陈炳照提出的上述意见，原审法院不予采纳。
关于杨银欢主张陈炳照、兴龙公司应协助办理111房屋的权属变更登记至杨银欢名下，并由陈炳照、兴龙公司承担产权变更登记全部税费如何确定的问题。依据杨银欢与兴龙公司签订合同约定“本合同签订之日起三十日内，杨银欢与兴龙公司双方应携带有关资料办理过户手续，杨银欢支付最后一期购房款时，兴龙公司应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给杨银欢”的内容，兴龙公司对于111房屋的权属变更登记有与杨银欢共同办理的义务，但因兴龙公司在与杨银欢签订买卖合同前，与陈炳照签订了购销合同，并办理了预售备案登记和抵押登记，导致杨银欢未能将111房屋的权属变更登记至杨银欢名下，该未能办理的过错在于兴龙公司。结合杨银欢提供的《贷款清单》以及其与兴龙公司的陈述，上述111房屋的按揭贷款已由兴龙公司付清，目前只要陈炳照配合办理注销预售备案登记和抵押登记，上述111房屋具备可以办理权属变更登记至杨银欢名下的条件。同时根据房产部门出具的权属证明以及查封该房屋的回复可以显示，上述111房屋仍确权于兴龙公司名下，未办理房产证，该房屋目前备案登记和抵押登记于陈炳照名下，该房屋除本案有查封、抵押外，未显示有其他查封、抵押等情况。基于综上所述，111房屋备案登记和抵押登记于陈炳照名下缺乏依据，故陈炳照应予以配合办理注销上述备案登记等手续。据此，杨银欢要求兴龙公司、陈炳照协助办理该房屋的权属变更登记至杨银欢名下的请求合法合理，原审法院予以支持。对杨银欢要求陈炳照、兴龙公司承担产权登记全部税费的请求，因证据不足，原审法院不予支持。对于办理产权变更登记所产生的税费，由杨银欢、兴龙公司、陈炳照按相关法律规定由各自承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、兴龙公司、陈炳照应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市某花园16幢111房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至杨银欢名下，办理上述房屋权属变更登记产生的一切费用由杨银欢、兴龙公司和陈炳照按相关法律规定各自负担（在该办证过程中，陈炳照、兴龙公司应先办理注销上述房屋原预售备案登记、抵押登记等手续）；
二、驳回杨银欢的其他诉讼请求。
兴龙公司、陈炳照如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费11650元，保全费5000元，合共16650元，由兴龙公司全部负担。
当事人二审的意见
陈炳照不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、驳回杨银欢的诉讼请求；三、由杨银欢承担本案两审诉讼费。主要事实和理由是：一、原审判决程序错误。陈炳照与兴龙公司于2001年2月8日签订了《商品房购销合同》，并办理了预售备案登记手续；而杨银欢与兴龙公司之间的《房地产买卖合同》于2010年5月8日签订，且未办理任何备案登记或预告登记等具有公示与公信效力的手续。显然，无论从签订合同的时间先后，还是从是否具备备案登记的形式来看，陈炳照与兴龙公司之间的《商品房购销合同》具有更高的法律效力。原审判决没有对陈炳照与兴龙公司之间的合同的效力作出认定之前就要求陈炳照协助杨银欢办理变更登记手续，明显有违正常逻辑，属于程序错误。
二、原审判决认定事实错误。1、陈炳照原审中提交的证据可以证明其与兴龙公司之间存在以房屋抵偿工程款的事实。2000年6月12日，陈炳照作为实际施工人以台山三建江门分公司的名义与兴龙公司签订了《江门市建筑工程承包合同》，约定由陈炳照作为承包方代表承建某小区4号楼，合同价款为3580000元。基于上述工程承包关系，兴龙公司向陈炳照提出以涉案房屋作价764200.8元抵偿部分工程款，陈炳照同意该要求并与其签订了正式的《商品房购销合同》，后双方又依法办理了预售商品房备案登记手续。显然，上述交易是真实的，也符合当时部分开发商以房屋抵工程款的惯例。2001年8月27日，以陈炳照为法定代表人的江门市仟颖建筑工程有限公司正式成立，该公司于2005年1月26日与台山三建公司签订协议，由台山三建公司向其转让包括某小区4号楼在内的七项工程的债权债务。由于陈炳照通过诉讼途径追讨工程款及涉案房屋存在各种困难，故一直与兴龙公司协商。由于兴龙公司一直没有实际交付涉案房屋，故陈炳照不便采取强硬措施接收涉案房屋并要求兴龙公司办理过户登记手续，但事实上兴龙公司确实与陈炳照之间存在以房抵债的法律关系。2、杨银欢与兴龙公司签订的《房屋买卖合同》明显虚假。首先，江门市房产局、建设局，在2006年12月19日已经发布江房2006-177号《关于启用江门市房屋交易网上登记系统2006版的通知》，该文件明确规定自发文之日起属于一手楼买卖的，买卖合同均适用网上签订，该制度主要是防止开发商一房多卖。本案中杨银欢提交的2010年5月28日与兴龙公司签订的合同明显不属于网签合同。其次，杨银欢提交的合同显示了其购买的房屋是776.316平方米，总计的购房款是2076104元，折算后单价就为2674元／平方米；而涉案的房屋是商铺，2010年在江门市房价最高的时候，两千多元每平方米年购买商铺是不可能的。陈炳照与兴龙公司在2001年就涉案房屋签订了买卖合同，当时房价是19800元／平方米。显然，从价格可以看出杨银欢与兴龙公司签订的购房合同是虚假的。最后，杨银欢主张其购买房屋支付了房款，但其向法院提供的仅是200多万元的收据。如果是真实的买卖，应当有不动产销售发票，还应有银行汇款相应的凭证，但杨银欢至今仍不能提供上述证据。3、兴龙公司一房两卖，且主动提供对陈炳照不利的表面证据，损害了陈炳照的权益。
三、原审判决认定预售备案登记手续不足以对抗杨银欢的相关诉求不正确。规定预告登记制度的我国《物权法》于2007年10月1日才正式施行，陈炳照与兴龙公司签订合同时还没有预告登记制度，在当时的情况下，预售商品房备案登记手续是最具有公示和公信效力的商品房交易登记形式，其具有必要性和合法性，足以对抗杨银欢的相关诉求。
四、本案一审确定的案由有误。根据杨银欢的诉讼请求及事实、理由，其一审时要求将确认涉案房屋的产权，并要求法院判令将涉案房屋登记在其的名下。由于本案涉及兴龙公司一房二卖的情形，本案不应认定为商品房买卖合同纠纷，应为确权纠纷。一审法院认定本案为商品房买卖合同纠纷，且对兴龙公司与陈炳照之间的合同纠纷不作审理，仅根据兴龙公司与杨银欢之间的合同做出判决，明显损害了陈炳照的合法利益，同时也与杨银欢的一审诉求不符。
五、原审判决要求陈炳照和兴龙公司办理注销涉案房屋的预售备案登记及抵押登记手续，明显是以司法代替行政的判决。商品房预售备案登记，是我国多部法律法规确定的对房屋买卖进行管理的一个行政管理制度。该制度是由行政机关具体实施和办理，原审判决以民事判决形式要求注销行政机关具体行政行为是以司法代替行政的错误判定。商品房预售备案的注销或撤销只能通过行政诉讼或者双方当事人主动申请才能撤销。
六、原审判决判令陈炳照与兴龙公司将涉案房屋的权属变更登记到杨银欢名下。此说法明显与2008年9月1日实施的房屋管理登记办法不符。该办法第36条明确规定变更登记仅指名称、地址、面积发生变化而需要原登记的内容进行变动。该办法第32条规定如因买卖需要办理房产证的登记叫所有权转移登记。一审判决显然在对此存在错误理解。
杨银欢答辩称：一、陈炳照与兴龙公司之间不存在真实的房屋买卖。首先，陈炳照主张其与兴龙公司的购房款是以工程款抵扣购房款的形式支付的，但仅有其单方陈述，兴龙公司明确予以否认。其次，结合陈炳照无法提供其与兴龙公司签订购房合同的原件以及兴龙公司关于双方之间的交易只是兴龙公司借用陈炳照的名义办理按揭贷款用于兴龙公司的融资活动的陈述，以及陈炳照无法提交有关偿还按揭贷款的凭证和首期房款的付款凭证的情况，可以认定陈炳照在整个房屋买卖过程中没有实际支付过款项。再次，陈炳照主张在2001年其购买涉案房屋时价格为19800元／平方米，而到2010年杨银欢与兴龙公司约定的房屋均价2000多元相距较远，该情形只能说明陈炳照当时故意提高交易价格，骗取银行的贷款，因为在2010年房产主管部门的房价管理系统对涉案房屋的交易价格评估价为2000多元。
二、杨银欢与兴龙公司签订的房屋买卖合同是合法有效的。首先，杨银欢的付款事实有相关的银行转账凭证予以证明，而同批购买的6套房屋中已经有2套过户到其名下或其指定人员的名下。其次，杨银欢已于2010年6月1日实际占有了涉案房屋，将涉案房屋对外出租，并已经收取租金，这些情况有租赁合同、收据和银行存折清单予以证明。最后，关于陈炳照所主张的签订房屋购买合同一定要采用房产部门2006年版合同的问题。陈炳照所引用的是江门市房产部门的文件，并不是合同法规定的法律或者行政法规，签订合同的样式不影响杨银欢与兴龙公司所签订的购房合同的效力。
三、关于本案的案由问题。按照我国《民事诉讼法》的规定，法院有权基于案件当事人的诉求和查明的法律关系对案由进行调整。本案定位商品房销售合同也是可以的。
四、关于陈炳照提出的一审判决用语不当有司法干预行政的嫌疑的主张是不成立的。司法判决必然产生法律的强制力，对物权的登记进行调整，至于是用“注销”或“变更”等用语并不影响到一审判决的正确性。
兴龙公司答辩称：兴龙公司与陈炳照之间不存在真实的房屋买卖合同关系，兴龙公司也没有和陈炳照约定用工程款抵扣房款，兴龙公司只是借用陈炳照的名义办理银行按揭贷款。陈炳照从来没有支付过购房款，其银行按揭贷款由兴龙公司支付。
陈炳照二审期间补充提交以下证据：
《建设工程施工安全评价书》复印件一份，证明某4号楼实际开工日期是2000年7月22日，实际竣工日期是2001年12月10日。
杨银欢二审期间补充提交以下证据：
1、某花园之一206房销售发票、房地产买卖合同、存量房交易价值评税系统介绍，证明杨银欢与兴龙公司买卖房屋价格是真实的，而陈炳照与兴龙公司办理按揭贷款房屋价格是为抬高单价骗取更高贷款额，其交易单价不真实，而且涉案房屋已经符合验收条件，并且已经过户给相关购房者；
2、银行流水账一份、转账凭证两张，证明杨银欢通过其姐姐杨金焕的银行账户，将借款汇给兴龙公司；
3、《借据》2份、《关于龙腾借杨银欢款项明细》复印件一份、《借款协议》复印件一份，以及新光电讯公司、新光投资公司、兴龙公司、龙腾公司的企业工商注册信息，证明杨银欢及其儿子刘晓东一直与兴龙工司、龙腾公司（系兴龙公司的股东）有融资往来。
兴龙公司二审期间补充提交以下证据：
协议书复印件一份，证明杨银欢与兴龙公司之间存在以借款抵扣房款。
杨银欢对陈炳照补充提交的证据的真实性及关联性有异议。兴龙公司对陈炳照补充提交的证据没有异议。陈炳照对杨银欢补充提交的证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议；对证据2的真实性没有异议，但对证明内容有异议；对证据3中《关于龙腾借杨银欢款项明细》一份、《借款协议》的真实性不予确认，对证据3中其他证据的关联性有异议。兴龙公司对杨银欢补充提交的全部证据均没有异议。陈炳照对兴龙公司补充提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议。杨银欢对兴龙公司补充提交的证据没有异议。
经审查，陈炳照、兴龙公司补充提交的证据及杨银欢补充提交的证据3中的《关于龙腾借杨银欢款项明细》一份、《借款协议》均没有原件核对，且各方提交的全部证据均属于在一审期间能够提供而未提交的证据，不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对陈炳照提出上诉的问题。综合各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、陈炳照与兴龙公司签订的《商品房购销合同》是否有效？二、杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是否有效，以及是否应当继续履行？三、杨银欢诉请陈炳照及兴龙公司协助办理涉案房屋预售备案登记、抵押登记的注销手续是否应当支持？
关于陈炳照与兴龙公司签订的《商品房购销合同》是否有效的问题。虽然陈炳照与兴龙公司于2001年2月8日签订了《商品房购销合同》，约定将涉案房屋出售给陈炳照，并于同年4月26日办理了预售商品房备案登记，于同年4月27日办理了期房抵押备案登记和按揭贷款，但银行发放的贷款由兴龙公司实际使用并由其负责每月向银行还贷，用于偿还按揭贷款的存折原件亦由兴龙公司保存；陈炳照自2001年至今从未实际占有过涉案房屋，也未能证明其曾要求兴龙公司交付房屋并办理过户登记手续，且在兴龙公司2010年6月将涉案房屋交由杨银欢出租使用之后亦未提出任何异议，明显不合常理；陈炳照没有支付过购房款，且其也未能提交足够的证据证明其与兴龙公司存在以工程款抵扣购房款的合意或约定。结合上述案件事实，以及兴龙公司关于其借用陈炳照名义办理银行按揭贷款的主张，本院认定陈炳照与兴龙公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的上述《商品房购销合同》并非双方真实的意思表示，其目的不在取得涉案房屋的所有权而在于利用“假按揭”套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，该合同应当认定无效。至于陈炳照与兴龙公司之间因合同无效而可能导致的相互返还、赔偿损失等纠纷，双方可自行协商解决或通过另案诉讼主张权利，本案对此不予调整。
关于杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》是否有效，以及是否应当继续履行的问题。陈炳照主张杨银欢与兴龙公司签订的《房地产买卖合同》没有使用网签合同以及价格过低，属于虚假合同并损害其权益。使用网签合同只是一种行政管理措施，没有采取网签合同的形式并不影响房屋买卖合同的真实性和合法性。杨银欢与兴龙公司均对该合同予以确认，且双方均确认杨银欢已向兴龙公司全部支付涉案房屋的价款；在本案中陈炳照也没有提供充分有效的证据证明兴龙公司与杨银欢之间恶意串通而损害其合法权益，故对其主张，本院不予采信。
杨银欢与兴龙公司于2010年5月28日签订《房地产买卖合同》，约定兴龙公司以2076104元的价款向杨银欢转让坐落于江门市某花园15幢之二201和16幢108、111、203、204、205、206房屋；双方均确认杨银欢已在签订合同的当日即2010年5月28日向兴龙公司支付了全部价款，且兴龙公司于2010年6月1日已将涉案房屋移交给杨银欢占有使用至今，但尚未办理涉案房屋所有权的变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，杨银欢现起诉要求兴龙公司协助办理涉案房屋的过户登记手续，理据充足，本院予以支持。
关于杨银欢诉请陈炳照及兴龙公司协助办理涉案房屋预售备案登记、抵押登记的注销手续问题。如前所述，陈炳照与兴龙公司之间并无真实的房屋买卖合同关系，双方的合同属于“以合法形式掩盖非法目的”而被确认无效，则该合同自始至终对双方均无法律约束力。而合同双方为涉案房屋设定的预售备案登记及抵押登记，其真实目的并非履行商品房买卖合同，只是为配合“假按揭”顺利套取银行贷款、满足银行贷款的程序性要求，在该商品房买卖合同已被确认无效且兴龙公司已偿还全部贷款本息的情况下，该预售备案登记及抵押登记已无存在之必要。何况，上述的登记在客观上也对涉案房屋从兴龙公司名下过户至杨银欢名下造成了法律上的障碍。因此，在杨银欢诉请兴龙公司继续履行合同、协助办理涉案房屋的过户登记手续已得到本院支持的情况下，为确保过户的顺利完成，兴龙公司与陈炳照应当予以协助，及时注销涉案房屋的预售备案登记及抵押登记。陈炳照以商品房预售备案登记具有对抗第三人的效力为由进行抗辩，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，本院依法予以维持。陈炳照的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11650元，由陈炳照负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢敏忠
审 判 员 曹富荣
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 刘现流