广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1794号原告陈欣睿，女，汉族，1989年10月21日出生，身份证住址湖南省衡南县。委托代理人李文贤，广东经致律师事务所律师。委托代理人曾晓红，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告崔嵬，男，汉族，1970年2月2日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告郑丽君，女，汉族，1968年5月8日出生,身份证住址广东省深圳市罗湖区。两被告共同委托代理人李建勇，广东华商律师事务所律师。两被告共同委托代理人庄卫东，广东华商律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人李常优，系该公司员工。委托代理人钟思丽，系该公司员工。原告陈欣睿与被告崔嵬、郑丽君房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李文贤、曾晓红，两被告共同委托代理人李建勇、庄卫东，第三人世华地产公司委托代理人李常优、钟思丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月4日原告与被告崔嵬在第三人世华地产公司的居间斡旋下签订了《二手房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于深圳市宝安区西乡街道宝民二路翠景居A1栋X房屋一套，面积120.13平方米，转让成交价为223万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告崔嵬支付了全部定金20万元，双方于2015年6月15日办理了银行二手楼交易资金委托监管及递交申请银行贷款所需的相关资料，当天原告存入了监管资金21万元。银行于2015年7月7日出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》。根据双方签订《二手房买卖合同》约定，卖方需在银行出具买方贷款承诺书十五日内自行赎出房产证，但卖方在约定的时间内并没有办理赎楼手续，涉案房屋已于2015年7月8日被法院查封，原告多次联系被告崔嵬协商房屋解封事宜，被告崔嵬均未能解除房产的查封，致房产的赎楼和过户无法按照约定进行。被告的行为已经构成了根本违约，不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。同时，同区同户型的房产价格升幅较大，而且被告拒不协助办理退还资金监管手续，也不退还定金，被告应为其恶劣的行为承担责任。原告为维护合法权益特提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原告与被告崔嵬签订的《二手房买卖合同》；2、两被告连带赔偿具体为：（1）返还定金20万元；（2）返还相关联借款3万元及利息（按照同期银行贷款利率计算，从2015年6月27日计算至还清之日，暂计至起诉之日即共计53天约222元）；（3）要求增加赔偿差价损失1,124,000元、评估费1,400元、监管资金的利息1,907元；（4）要求赔偿原告合同价款20%的违约金即446,000元。庭审后，原告向本院申请撤回关于赔偿差价损失1,124,000元的诉讼请求。被告崔嵬答辩称：一、被告崔嵬同意解除买卖合同，同意退还定金20万元及借款3万元。二、被告崔嵬不同意原告的其他诉讼请求，包括差价损失112万元及赔偿原告20%的违约金44.6万元，理由如下：首先、原告实际上是第三人中介公司员工的老婆，当初被告崔嵬委托中介出售房产的时候已经明确告知原告的老公，因为债务缠身急需出售房产，希望能尽快过户，避免因其债务导致房产无法过户。原告的老公为了炒房表示愿意赌一把，故此双方在签订合同的时候对履行合同的风险是有认知的。其次、房屋无法过户并非是被告崔嵬的本意，被告崔嵬因为资金链断才急需卖房还债，因为房屋被查封引起了连锁反应，共有十几宗案件向被告崔嵬讨债，所以被告崔嵬需要时间来重整债务。第三、原告在本案的诉讼请求�漫天要价，其诉求很不理性。因为原、被告的合同是6月份签订的，7月8日原告已知房屋无法交易，按照合同法的原理，如果原告真的是想要购房，他应该当机立断在此时间段再去找合适的房屋，避免损失的扩大。另外，按照合同法的原理损失赔偿指的是实际的损失，也就是定金20万元及借款3万元的合理银行利率。所以原告要求赔偿房屋差价是没有道理的。第四、对于原告要求的按20%计算违约金，被告崔嵬表示反对。因为该房屋在交易时双方都已清楚有可能面临的交易风险，原告既计算差价又计算违约金的方式是违反合同法关于违约责任的承担方式的。请求法庭驳回原告不合理的诉求。被告郑丽君答辩称，被告郑丽君请求法庭驳回原告对其诉讼请求，理由如下：第一、被告郑丽君对被告崔嵬出售房屋的事情毫不知情。其次、案发前被告郑丽君已经向法�起诉要求与被告崔嵬离婚。此后双方已对夫妻的财产和债务进行了划分。第三、根据最高法院关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债性质如何认定的答复，该答复称如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，其不承担偿还责任。故此，根据最高院的答复意见，原告起诉被告崔嵬的上述债务是与被告郑丽君无关的。第三人世华地产公司述称，第一、本案属于买卖合同纠纷，第三人世华地产公司与本案的原、被告属于居间服务关系，在本案中无须承担责任。第二、目前第三人世华地产公司处监管5,000元交房保证金，愿意按照法院的判决进行处理。第三、原告在签署涉案房产买卖合同时具有购房资格，符合深圳市购房条件。第三人世华地产公司按照正常的二手房交易流程提供居间服务，不存在被告所称的第三人员工炒房的说法。第�、本案合同不能履行的原因是被告的涉案房产在原告已经取得贷款承诺函被告办理赎楼的时候房产被查封导致的。第五、第三人世华地产公司为本案的原、被告就涉案房产的交易提供了居间服务，有权主张佣金。经审理查明：2005年2月18日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向被告崔嵬颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告崔嵬系深圳市宝安区西乡街道宝民二路东侧翠景居A1栋13B房产（以下简称涉案房产）权利人，房产建筑面积120.13平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2015年6月4日，原告陈欣睿作为买方与作为卖方的被告崔嵬签订了一份《二手房买卖合同》，约定买卖双方出售及购入涉案房产，房产成交价为223万元。合同约定交易定金为20万元，由买方在签署合同时向卖方支付10万元，于签署合同之日起五日内再支付定金10万元；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，买方应于签署合同之日起十五日内付清首期房款约50万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等；前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起三十五日自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过�日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款约定，1、卖方无条件配合买方做高贷，买方首期加定金50万元，如有小部分差距由买方补交；2、卖方支付赎楼的所有费用；3、银行出具买方贷款承诺书十五日内自行赎出房产证。合同亦对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，原告支付了定金10万元，2015年6月10日，原告再次支付定金10万元。现定金中有5,000元作为交�保证金托管在第三人世华地产公司处，该公司表示同意根据本院判决予以处理。2015年6月15日，原告与被告崔嵬及深圳农村商业银行三方签署了《深圳农村商业银行二手楼交易资金委托监管协议》，约定监管资金21万元，但协议中记载的原告与被告崔嵬就本案房产交易价款为260万元。原告于当日将监管款项21万元存入指定的监管帐户。2015年7月7日，深圳农村商业银行向原告出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺在条件符合情况下，向原告发放金额为182万元的贷款。2015年7月8日，涉案房产因被告崔嵬与案外人深圳柏域斯浩航国际货运代理有限公司借款合同纠纷被深圳市罗湖区人民法院查封，查封期限为2015年7月8日至2018年7月7日。至本案庭审时，涉案房产仍未能解封。2015年7月18日，原告向被告崔嵬发出《履约催告函》，催告被告崔嵬于2015年7月28日前履行自行赎出房产证并注销抵押，签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续等义务。因被告崔嵬拒收邮件，未能妥投。另查明：1、被告崔嵬与被告郑丽君于1994年5月26日登记结婚，于2015年8月19日协议离婚。2、2015年6月27日，原告与被告崔嵬及中介方三方签订《补充协议》一份，约定：（1）、因被告崔嵬资金周转向原告借款30,000元，此借款在卖方收到首期款后当天内还款给原告，原告收到被告崔嵬还款后，预约到抵押号当天需作房产抵押；（2）、双方约定交楼日期为2015年7月15日，交楼时双方结清相关水、电、燃气、有线电视、管理费等产生相关的费用；（3）、过户当天原告先付中介方佣金及按揭费21,000元，剩余佣金30,000元，在原告收到被告崔嵬还款后当天支付给中介方。被告崔嵬于当天向原告出具收据，�认收到原告借款30,000元。关于此笔30,000元借款，原告与被告均同意在本案中一并处理。3、2015年9月1日，深圳市房地产权登记中心向原告出具《购房资格证明》，称经核查，2015年9月1日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。4、2015年10月28日，原告监管的首期款21万元退回至原告帐户。5、涉案房产至今没有完成赎楼手续。上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收据、转帐记录、银联签购单、补充协议、收据、离婚协议、购房资格证明、房地产查封（备案）表、履约催告函、农村商业银行活期对帐单等在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告崔嵬签订的《二手房买卖合同》系原告与被告崔嵬双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，�当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于合同的解除。合同签订后，原告履行了支付定金、资金监管、申请银行贷款等先履行义务，且获得了银行贷款承诺书。被告崔嵬没有依照约定自行赎楼，且涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，导致合同无法继续履行，被告崔嵬构成根本违约，原告有权解除合同。本院对原告要求解除与被告崔嵬签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于定金。根据本院查明的事实，原告已经履行了支付定金20万元的义务，根据合同解除的处理原则，被告崔嵬应当向原告返还定金20万元。因上述定金中仍有5,000元作为交房保证金托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司在庭审时亦表示愿意根据本院判决予以退还，故本案应由被告崔嵬向原告返还购房定金19.5万元，由第三人世华地产公司向原告返还定金5,000元。关于违约责任。因被告崔嵬所负债务导致涉案房产被查封，致使合同无法继续履行，被告崔嵬构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据原告与被告崔嵬签订的《二手房买卖合同》约定，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。故原告主张被告崔嵬支付转让成交价20%的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告崔嵬应当支付违约金共计44.6万元。关于原告主张的定金利息、监管资金利息及评估费，本院认为，违约金同时具有惩罚性和补偿性，原告陈欣睿请求被告崔嵬支付违约金，已经包含有补偿原告合理损失的性质，对于原告主张的利息损失、评估费损失不能重复补偿，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的返还借款3万元及利息，本院认为在涉案房产交易期间，被告崔嵬向原告借款3万元事实清楚，被告崔嵬同意返还，且原告与两被告均同意在本案中一并处理，故本院确认被告崔嵬应向原告返还借款3万元。关于原告主张的利息，因原告与被告崔嵬在借款时未约定利息，应视为无须支付利息，因此，对利息部分诉讼请求，本院不予支持。关于被告郑丽君应承担的责任问题。在原告与被告崔嵬签订涉案《二手房买卖合同》时被告崔嵬与被告郑丽君为夫妻关系，涉案房产于2015年7月8日被查封时两被告尚未解除夫妻关系，因此，被告崔嵬在本案所负债务均发生在夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，被告郑丽君应就本案被告崔嵬对原告所负债务承担共同支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈欣睿与被告崔嵬于2015年6月14日签订的《二手房买卖合同》；二、被告崔嵬、郑丽君于本判决生效之日起三日内向原告陈欣睿返还定金人民币195,000元；三、被告崔嵬、郑丽君于本判决生效之日起三日内向原告陈欣睿返还借款人民币30,000元；四、被告崔嵬、郑丽君于本判决生效之日起三日内向原告陈欣睿支付违约金人民币446,000元；五、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈欣睿退回托管款项人民币5,000元；六、驳回原告陈欣睿其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10,595元，财产保全费5,000元，均由被告崔嵬、郑丽君负担。原告多预交的3,063元，本院退回原告陈欣睿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  苑广玲人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年四月二十一日书 记 员  周 爰书 记 员  江伟娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习�履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违�责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。第12页共13页