北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初17048号原告：潘利，男，1972年11月15日出生，住北京市西城区。被告：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。委托诉讼代理人：张婧，女，1985年1月23日出生，住北京市昌平区阳坊镇中心南街**号院**号楼*室。原告潘利与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘利，被告罗顿公司之委托诉讼代理人樊小宏、张婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘利向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付实际损失和违约金共计355594.62元，其中包括原告的实际损失273534.32元及被告应向原告支付的违约金82060.30元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2009年4月5日与被告签订了《商品房预售合同》，向被告购买位于（原合同地址：昌平区沙河镇高教园区三期B区（规划D-6地块）住宅及配套B-6#住宅楼16层2单元X）；现登记地址：昌平区北街家园七区6号楼2单元X的房屋。原告在支付完所有房款后，于2009年4月8日取得正式购房发票。房产合同签订后，原告依约履行了付款义务，并于2011年11月15日收楼入住，被告有义务按合同规定的720日内（即：2013年11月5日前）为原告办理房产证，但被告于2017年7月17日才办理完毕，逾期3年9个月（实际天数1340天）之久。被告应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿。由于原告于2012年5月17日将本处房屋卖出，买卖双方约定在原告取得《产权证》，并配合买方办理过户手续时，买方才支付55万元尾款给原告。由于被告未能按照合同规定时间为原告办理好《产权证》，致使原告应收55万元延迟1340天，造成实际利息损失。由于原、被告双方在房产合同中约定逾期办理房产证的违约金为每日万分之三，而由于被告违约给原告造成的实际经济损失已经远远超出了该规定数额，因此，原告要求被告依法增加赔偿。由于被告逾期办理《产权证》期间，原告既无法按时收到55万元已经出卖该处尾款，又被占用购房指标，加上期间房价飞涨，致使原告无法实现购置第二套住房的计划，造成的实际经济损失已经无法估量。在此期间原告多次催请被告办理《产权证》，被告态度蛮横，无视原告请求。已经给原告及家人造成极大的精神痛苦。由于原告患有抑郁症、双向情感障碍两种精神疾病，被告的行为给原告造成病情反复和加重，丧失部分工作能力。因此被告应该向原告进行书面公开赔礼道歉。原告与被告就上述房产纠纷事宜商讨未果，现根据房产法律、法规的相关规定，恳请法院查明事实，依法支持原告的起诉请求。被告罗顿公司辩称：第一，我公司按照合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因为房屋转移登记逾期造成任何实际损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第114条的规定，“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2009年4月5日，潘利（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订编号为X的《商品房预售合同》，约定潘利购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区三期B区（规划D-6地块）住宅及配套B-6#住宅楼16层2单元X号房屋，房屋总价款为534466元。该合同第十一条约定出卖人应当在2010年12月20日前向买受人交付该商品房。该合同第二十一条对产权登记进行约定如下：……（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同签订后，潘利向罗顿公司支付了购房款共计534466元。2011年11月16日，罗顿公司向潘利交付了房屋。后罗顿公司给付潘利逾期交房违约金51988元。2017年7月17日，该房屋取得不动产权证书，登记的权利人为潘利，证书编号为京（2017）昌不动产权第X号。依照前述合同约定，罗顿公司应于2013年11月5日为该房屋办理产权转移登记，故其逾期1350天，应付违约金216458.73元。经询问，潘利称因其实际损失已经大于合同约定的违约金数额，故其主张的实际损失和违约金均系依照其实际损失计算，并未依照双方合同第二十一条计算。本院认为：原告潘利与被告罗顿公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告潘利承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告潘利现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告潘利造成实际损失，且被告罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告罗顿公司支付原告潘利逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。被告罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘利逾期办理房屋所有权证书违约金43292元；二、驳回原告潘利的其他诉讼请求。案件受理费3317元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一七年十月二十三日书记员 陈美杉