广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2048号
上诉人（原审原告）：李娟，女，汉族，1975年6月8日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区，
委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗滟芳，广西绮鸣律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：李文，男，汉族，1970年12月5日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区，
委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗滟芳，广西绮鸣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：桂林技术交流站，住所地广西壮族自治区桂林市象山。
法定代表人：黄东林，该站站长。
委托诉讼代理人：王晓平，该站退休员工。
被上诉人（原审被告）：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区。
法定代表人：席国际，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张明云，广西君美律师事务所律师。
上诉人李娟、李文因与被上诉人桂林技术交流站、桂林市宏基置业投资有限公司商品房预售合同议纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2016)桂0304民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，并于2016年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人李娟、李文的委托诉讼代理人严小鹏、罗滟芳，被上诉人桂林技术交流站的委托诉讼代理人王晓平到庭参加诉讼，桂林市宏基置业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李娟、李文上诉请求：1.撤销（2016）桂0304民初1060号民事判决第二项、第三项，改判为：被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司向上诉人赔偿按照已付购房款总额（1080605元）、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至将办理权属登记资料报送桂林市产权登记机关备案之日止的逾期办证损失，被上诉人桂林技术交流站承担连带责任。事实及理由：1.《商品房买卖合同》中关于“按已交房款的0.1%向买受人支付违约金”的约定无效，该条款属于格式条款，被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司未按2014年4月9日住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局颁布的新的《商品房买卖合同示范文本》约定违约金且不允许上诉人更改，显然对上诉人不公平、不合理，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条相关规定计算逾期办证损失。2.被上诉人桂林技术交流站应承担连带责任，涉案的土地登记在桂林技术交流站名下，办理房屋转移登记、办理土地使用权证必然与其有关。
桂林技术交流站答辩称，桂林技术交流站与上诉人在本案中未签订任何合同、协议，从未做过任何承诺、担保；上诉人与谁产生合同纠纷就应找谁解决。请求二审法院驳回上诉，维持原判，并由上诉人承担本案的全部费用。
桂林市宏基置业投资有限公司答辩称，上诉人购买的“经贸广场”小区商品房延迟办理房屋产权证的责任在原开发商桂林市蔚思金马房地产开发有限公司，现桂林市宏基置业投资有限公司已着手房屋产权证办理工作，并已整理完善办证所需资料，现房产局已经办理完经贸广场物业的分户明细工作，下一步再到不动产登记局办理整栋楼的产权登记后，即可办理分户不动产登记；上诉人主张按银行贷款利率标准赔偿逾期办证损失于约于法无据，一审判决按双方约定的逾期办证违约条款要求答辩人向上诉人支付违约金正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合诉讼双方的上诉意见及答辩理由，本案二争议的焦点：1、双方签订的《商品房买卖合同》中的所约定“出卖人在正常情况下若超出上述180日，仍未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人则按已交房款的0.1%向买受人支付违约金”条款，是否属无效条款。2、被上诉人桂林技术交流站是否对上诉人李娟与被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司在履行双方签订《商品房买卖合同》时所产生债务承担连带清偿责任。
李娟、李文向一审法院起诉请求：1.判令被告90天内办理房地产权属转移登记（即将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金余款104325元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：位于桂林市象山区住宅综合楼项目建设工程，原开发单位为蔚思金马公司。被告桂林技术交流站在其中与蔚思金马公司同时作为工程项目业主，是因为桂林技术交流站该工程项目开发建设中提供了该地块的土地使用权。2005年，蔚思金马公司取得“经贸广场”项目商品房预售许可证【市房预（销）售字第2005060号】。
2014年7月25日，出卖人宏基公司与买受人原告李娟、李文签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买“经贸广场”第1栋1单元7-18号房，建筑面积127.13平方米，套内建筑面积98.65平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米10953.93元，总价1086005元；买受人在签订商品房买卖合同时支付房款人民币650605元，剩余房款人民币430000元备案后办理银行按揭手续；第十五条：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容，同时约定了公共维修基金等费用费交纳。合同签订后，原告李娟、李文向依约宏基公司交纳了购房款693605元，被告宏基公司于2014年4月交付了房屋。
2010年5月，经桂林市规划局批准，“经贸广场”项目业主由“桂林技术交流站、蔚思金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。至此，蔚思金马公司退出该项目的开发建设。宏基公司亦发布公告称，购买“经贸广场”项目房产的业主原与蔚思金马公司签订的《商品房买卖合同》，由宏基公司继续履约。由于被告宏基公司未能及时将房屋公共维修基金等费交纳至房产管理部门，未将由其提供的办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，导致原告无法在约定期限内取得房产权属证书。
以上事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、购房款付款凭证、公告、通知、房屋使用说明书等证据及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，原告与宏基公司于2014年7月25日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，依法有效成立。合同签订后，原告已履行了交付房款的合同义务。由于蔚思金马公司退出项目开发建设，改由被告宏基公司承接该项目的开发，原商品房买卖合同义务由被告宏基公司承接并继续履行。至2014年4月，被告宏基公司向原告交付了商品房。
根据《商品房买卖合同》的约定，被告宏基公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。目前，由于被告宏基公司的原因，尚未将上述资料进行报送备案，导致原告无法办理房地产权属证书，被告宏基公司已构成违约，宏基公司应当继续履行合同义务，并承担违约责任。对于原告第一项诉请：要求被告在90天内办理房地产权属转移登记，并作具体说明：由被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证。由于办理房产证、土地使用权证是不动产登记机关的职权范围，不属于合同义务，该院对于该项诉请不予完全支持。关于合同第十五条的约定，即“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，是否属于无效条款，该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同条款是由国家建设部统一制定的制式范本，合同文本由桂林市房产管理局监制，违约金的承担比例是由当事人进行约定，是当事人的真实意思表示，该条款合法有效，故被告宏基公司应当按照合同约定承担违约责任。被告桂林技术交流站虽是“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程业主，但并不是商品房开发、销售主体，与原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告对于桂林技术交流站提出的诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告桂林市宏基置业投资有限公司自本判决生效之日起90日内，将办理原告李娟、李文购买的位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”第1栋1单元7层18号商品房的权属登记需由被告提供的资料报送桂林市产权登记机关备案；二、被告桂林市宏基置业投资有限公司赔偿原告李娟、李文逾期办证违约金人民币693.6元；三、驳回原告其他诉讼请求。
二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
关于涉诉《商品房买卖合同》中的所约定“出卖人在正常情况下若超出上述180日，仍未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人则按已交房款的0.1%向买受人支付违约金”条款，是否属无效条款的问题。
本院认为，上述问题，实质上是当事人对所签订的合同中的个别格式条款的有效性提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，格式条款无效的条件，一是存在合同无效的法定情形，即存在有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二是存在约定,造成对方人身伤害和因故意或者重大过失造成对方财产损失的另一方可免责条款。三是条款存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利情形。但从涉诉合同的争议条款看，并未存在有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。上诉人认为应按2014年4月9日住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局颁布的新的《商品房买卖合同示范文本》约定违约金才合理，但该《商品房买卖合同示范文本》约定违约金依然为格式条款，跟本案的格式条款并无本质上的区别，只是在违约金的计算标准的方式方法和时间有变化。而对约定违约金低于造成的损失的，当事人依法是可要求增加违约金。且本案涉案合同条款并未对上诉人李娟行使要求增加违约金的权利进行限制。故，涉诉《商品房买卖合同》中的所约定“出卖人在正常情况下若超出上述180日，仍未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人则按已交房款的0.1%向买受人支付违约金”条款为有效条款。由于上诉人李娟并未举证证明因被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司逾期未办理好涉诉房屋产权证和土地证给其造成的实际损失大于双方约定的违约金。其要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金亦无法律依据。
关于被上诉人桂林技术交流站是否对上诉人李娟与被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司在履行双方签订《商品房买卖合同》时所产生债务承担连带清偿责任的问题。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，上诉人李娟应举证证明待证事实成立。仅凭桂林市规划局批准的“经贸广场”项目业主为桂林技术交流站、被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司这单一证据，并不足以推定出被上诉人桂林技术交流站与被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司系共同合作、合伙销售涉诉房屋，其应对上诉人李娟与被上诉人桂林市宏基置业投资有限公司在履行双方签订《商品房买卖合同》时所产生债务承担连带清偿责任的结论。故，上诉人李娟应对自己举证不能担当不利的法律后果。
综上所述，上诉人李娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2486元，由上诉人李娟、李文负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 王治斌
审判员 陈海涛
二〇一七年九月十五日
书记员 申峰峰