广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3030号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省从化市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：林景锋，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：叶继顺，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈x良，住广东省从化市。
委托代理人：黄荣民，广东易春秋律师事务所律师。
委托代理人：冯卓朋，广东易春秋律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因与被上诉人陈x良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月5日，陈x良与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：陈x良购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号御景绿洲花园一期第10栋1604房；建筑面积120.52平方米；总价款705042元；陈x良以按揭方式付款，预售合同网上签订之日支付首期款215042元，剩余房款490000元，须于2012年11月7日前申请办理银行按揭手续。国泰天彤公司应在2013年6月30日前将上述房屋交付给陈x良使用。该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向陈x良支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，陈x良有权单方面解除合同，陈x良要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到陈x良解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还陈x良已支付房价款并支付利息（利息从陈x良付款日起至国泰天彤公司退款日止，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向陈x良支付违约金，违约金不足以补偿陈x良实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。陈x良要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向陈x良支付违约金等。
上述合同签订后，陈x良已经支付了全部购房款705042元，但国泰天彤公司未能于2013年6月30日前将房屋交付陈x良使用。
陈x良于2014年1月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：国泰天彤公司自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款705042元的0.05%的标准向陈x良支付延期交房的违约金（暂计至2013年12月31日，延期交房的违约金为64863.86元）。
另查明，涉案楼房至本案原审法庭辩论终结前尚未取得竣工验收备案登记。
原审法院认为：陈x良与国泰天彤公司签订的《广州市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个方面的问题：
一、关于国泰天彤公司应否承担逾期交楼违约责任的问题。国泰天彤公司认为工程已经竣工，目前在相关政府部门办理竣工验收备案手续，属于政府行为，应予以免责，但国泰天彤公司未提供证据证明其主张。国泰天彤公司作为房地产开发经营企业，对于办理竣工验收备案的相关手续应有合理预期，并非不可预见。现陈x良已表示要求继续履行合同，按照合同第十四条的约定，陈x良可以主张迟延付款违约金。因此，对于国泰天彤公司请求法院驳回陈x良起诉或全部诉讼请求的主张，原审法院不予支持。陈x良已付清房款，国泰天彤公司超过2013年6月30日至今未将符合双方约定的交楼条件的房屋交付给陈x良，应按照合同的约定承担逾期交楼的违约责任。
二、关于逾期交房违约金应否调整的问题。根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈x良支付违约金，该约定对双方均具有约束力。本案中，国泰天彤公司无举证证明按照该标准计算的违约金过分高于陈x良因国泰天彤公司逾期交楼造成的实际损失，故陈x良主张每日按总房价款的0.05%的标准从2013年7月1日起至实际交房之日止计付逾期交楼违约金，符合双方的约定和法律规定，原审法院予以支持。国泰天彤公司认为按每日万分之五的标准过高，请求调整违约金的答辩意见，原审法院不予采纳。
三、关于国泰天彤公司迟延交楼违约金的计算起点是否为陈x良全部支付完毕购房款之日。双方的合同并无约定陈x良迟延支付购房款，国泰天彤公司可以顺延交楼时间至陈x良支付完毕购房款之日且不承担此期间的逾期交楼违约责任，其合同明确约定逾期交楼违约金从逾期交楼之次日起计算，故对于国泰天彤公司提出从陈x良付完购房款之日起计算逾期交楼违约金的主张，原审法院不予支持。
另，国泰天彤公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2014年10月20日作出如下判决：从化国泰天彤房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向陈x良支付逾期交房违约金，以705042元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年7月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至从化国泰天彤房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由从化国泰天彤房地产开发有限公司逐月支付给陈x良（从化国泰天彤房地产开发有限公司向陈x良支付的逾期交楼违约金的总额应以陈x良已付购房款705042元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1422元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审漏查陈x良在迟延交楼中的实际损失，直接依据合同约定的标准判令国泰天彤公司每日按日万分之五的标准支持违约金明显畸高。本案违约金应按江浦街东南路388号地段房屋租金参考价每月平方米6元的标准计算。（一）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如双方对违约金计算有异议的，应以实际损失为依据进行核减或核增，核减后违约金不得超过违约金造成损失的30%，任何违背该原则订立的规则或约定均不应被采纳适用。（二）违约责任主要具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损失后果。国泰天彤公司逾期交楼的后果是陈x良无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，即陈x良的损失实为房屋的租金损失，不应包括预期利益损失，且该计算方式亦为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定认可，而根据从化市国土资源和房屋管理局公布的从国房字（2013）66号文件《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》可知，涉案房屋的租金标准为每月每平方米6元，即陈x良的租金支出或租金收益最多为600-800元，即便按同地段最高端的楼盘每月每平方米17元的租金标准，其租金损失最多也就是1700-2000元，结合违约责任的补偿性和国泰天彤公司对损失的可预见性，请法院以租金损失为基础上浮30%调整。原审法院直接依合同约定判决每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显畸高。二、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任标准适用上的统一性。基于同样的事实理由，原审法院于2014年7月14日生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决确定违约金的标准是按每日万分之三计算，本案处理明显违背广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条规定。三、目前涉案楼盘已经取得了竣工验收备案，也具有相应永久用水，国泰天彤公司认为已经符合收楼标准，并向陈x良发出收楼通知书。陈x良未按收楼通知的要求于2015年2月10日之前收楼，逾期交房违约金应计至2015年2月10日。综上所述，国泰天彤公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价每月每平方米6元的标准向陈x良支付违约金，从2013年7月1日起算至2015年2月10日。
被上诉人陈x良答辩称：一、陈x良与国泰天彤公司所签《广州市商品房买卖合同》合法有效，每日按总房价款0.05%的标准计算逾期交房违约金是依法有据的。首先，合同是双方当事人真实意思表示，对当事人双方均具有法律约束力。其次，合同内容并未违反我国法律、行政法规的禁止性规定。再次，合同中有关违约金数额的计算方法，对双方当事人而言是平等的，任何一方违约的都将被平等的追究违约责任。在陈x良已依约履行了付款义务的情况下，若单方调低逾期交楼的违约金，则对守约方即陈x良明显的不公平，造成支持违约行为的负面影响，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。二、违约金具有制裁违约一方和救济受害一方的双重性质，且不以违约造成对方损失为条件。所谓违约金是当事人一方不履行合同约定义务时，依法律规定或合同约定向对方支付一定数额的金钱，是用以制裁违约当事人和救济受害人的主要方式之一。违约金具有双重性质：一是惩罚性，它不以违约是否给对方造成损失，以及损失的多少为条件，只要违约方有违约行为即可；二是补偿性，即国泰天彤公司在其上诉状中所称的补偿因违约行为造成的损害后果。国泰天彤公司在其上诉状中，只字不提违约金的惩罚性功能，其目的就是企图逃避法律对其违约行为的惩罚。三、违约金与房屋租金不具可比性。国泰天彤公司将本案所涉违约金数额的多少与当地房屋的租金标准相比较，企图掩盖其逾期交楼的违法性和逃避其应受到的惩罚。四、国泰天彤公司至今未能办妥永久用电证明，涉案房屋不具备交付条件，陈x良有权拒绝收楼。五、已有二审生效判决维持一审认定的“万分之五”违约金标准，根据“同案同判”的原则，同样应当驳回国泰天彤公司的上诉。综上所述，国泰天彤公司的上诉理由是依法无据的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈x良请求二审法院驳回国泰天彤公司的上诉，维持原判。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
在本案二审过程中，上诉人国泰天彤公司向本院提交如下证据：1、（2014）穗从法房初字第73号民事判决书，2、（2014）穗从法房初字第73号《法律文书生效证明表》，证据1-2拟证明原审法院基于同样的事实，前后作出不同的违约金计算标准，违背同一楼盘违约责任标准适用的统一性，结合本案事实，原审判决违约金标准过高，应予下调；3、穗从建验备2015-004号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；4、关于御景绿洲花园（一期）供水工程验收意见；5、从民防（2014）6号《人防工程专项竣工验收备案意见书》，证据3-5拟证明涉案房屋已符合交楼标准，可正常使用；6、《收楼通知书》及EMS邮寄底单，拟证明国泰天彤公司于2015年1月28日通过EMS特快专递方式向陈x良邮寄收楼通知书，通知其于2015年2月10日前收楼。被上诉人陈x良质证称：对证据1、2的真实性予以认可，对关联性不予认可；证据3、4、5仅仅是符合交楼条件的部分内容，并不足以证明涉案房屋符合收楼条件，因为涉案楼盘至今仍然不具备永久用电的标准；对证据6的真实性予以认可，但是对关联性不予认可，涉案房屋尚不具备收楼标准，发出收楼通知书不符合规定，陈x良有权拒绝收楼。
二审诉讼中，双方当事人均确认涉案楼盘至今未能取得永久用电。
本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对国泰天彤公司的上诉主张，本院认定如下：
一、关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条约定国泰天彤公司如未能按合同约定的期限交房，逾期超过180日的，陈x良要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陈x良支付违约金。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应的相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，在判断违约金标准高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成陈x良的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
二、至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
三、虽然国泰天彤公司在二审审理期间举证证明其于2015年1月27日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但因涉案小区至今并未取得永久用电，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条交房条件：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，在国泰天彤公司未依约取得永久用电之前，陈x良有权拒绝收楼。因此，原审法院判决国泰天彤公司支付逾期交楼违约金至实际交房之日止，并无不当，本院予以维持。国泰天彤公司主张违约金应截止至其通知陈x良最后收楼截止日期，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。国泰天彤公司二审提供的其他证据因不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人国泰天彤公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1422元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月十六日
书 记 员 璩方慧