文书内容广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0784民初1812号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇。法定代表人：柳景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴进和，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈春婷，女，该公司工作人员。被告：曾绮华，女，汉族，1977年11月24日出生，住广东省佛山市顺德区。被告：何启泽，男，汉族，1971年8月6日出生，住广东省佛山市顺德区。第三人：交通银行股份有限公司江门分行，住所地：江门市蓬江区。主要负责人：蔡光龙。委托诉讼代理人：周容，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小钿，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。原告鹤山市方圆房地产发展有限公�（以下简称方圆公司）诉被告曾绮华、何启泽、第三人交通银行股份有限公司江门分行（以下简称交行江门分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，交行江门分行申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查予以准许。后原告方圆公司、交行江门分行分别申请追加曾绮华的丈夫即何启泽为共同被告参加诉讼，本院经审查予以准许。本院依法适用简易程序，于2017年1月23日、2017年7月31日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告方圆公司的委托诉讼代理人吴进和，第三人交行江门分行的委托诉讼代理人周容、李小钿到庭参加诉讼，被告曾绮华、何启泽经公告送达开庭传票，均未到庭应诉；第二次庭审原告方圆公司的委托诉讼代理人吴进和到庭参加诉讼，被告曾绮华、何启泽经公告送达开庭传票，交行江门分行经传票传唤，均未到庭应诉。本�现已审理终结。原告方圆公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》解除；2.原告取得鹤山十里方圆国风惠风居2601号商品房的所有权并判令被告配合原告前往鹤山市不动产（登记）中心办理前述商品房买卖备案登记的注销手续；3.被告立即偿还原告代其向交行江门分行缴付的含逾期贷款本金及利息等在内的款项合计l30000元；4.被告向原告支付解约违约金共计238000元(计算方式为总房价1190000元的20％）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年1月18日签订《商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告以按揭贷款的方式购买原告开发建设的鹤山十里方圆国风惠风居××××号商品房(以下简称该单元)，购房总金额为119万元，其中首付款36万元，按揭贷款数额为83万元。2013年7月15日，原告、被告以及第三人交行江�分行就该单元的按揭贷款事宜签署了《个人房产抵押贷款合同》(以下简称贷款合同)，被告向交行申请按揭贷款83万元，原告为该贷款提供阶段性连带保证担保。贷款合同签订后，交行江门分行已向被告发放全部83万元按揭贷款，且被告将该贷款悉数交付原告作为购房款。2014年1月15日原告收到了交行江门分行发来的《函》，该函以被告逾期缴付购房按揭贷款本息为由要求原告承担连带保证责任为被告垫付所欠交行江门分行的全部款项。2015年6月9日，原告应交行的要求为被告垫付了含逾期贷款本金及利息等在内的款项共人民币13万元。据《买卖合同》附件四《补充协议》第一条第二款第四项约定，原告已为被告垫付13万元按揭款，被告构成重大违约，原告有权单方面解除买卖合同，故原告在2016年6月8日向被告发送了《关于解除�函》通知被告，原告已单方面解除了双方签订的《商品房买卖合同》。另据《买卖合同》附件四《补充协议》第十一条第二项约定，被告因重大违约致买卖合同解除，故原告有权要求被告支付违约金共计238000元以弥补原告所遭受的经济损失，包括但不限于垫付款的利息，案涉商品房的成交佣金与再次销售所需支付的佣金，商品房市场价格贬损等，并且要求被告需配合原告办理买卖合同的备案登记注销手续。原告于2016年10月13日申请追加何启泽为共同被告并请求何启泽就第三、四、五项诉讼请求负连带支付责任，于2016年10月19日申请增加诉讼请求：申请将第三项诉讼请求增加为“请求被告立即偿还原告代其向交通银行股份有限公司江门分行缴付的含逾期本金及利息等在内的款项合计240000元。”除垫付上述13万元外，第三人在保证金账户中扣划了原告的款项11万元，故截�2016年10月19日止，原告为被告方垫付合计24万元。我方垫付的24万元贷款本息及被告应付的违约金238000元在我方收取的购房款中抵销即可。被告曾绮华、何启泽未作答辩，亦未举证。第三人交行江门分行向本院提出诉讼请求：1.从申请之日起，终止第三人与被告曾绮华签订的粤江门2013年个房贷字807号《个人房产抵押贷款合同》；2.曾绮华向第三人偿还提前终止合同的应还贷款本金705500.12元、提前还款补偿金705.50元、自申请之日起到应还贷款本金实际偿还完毕之日期间的应付利息（依《个人房产抵押贷款合同》约定的利率计算）；3.曾绮华向第三人支付律师费40248元；4.曾绮华承担本案诉讼费用；5.何启泽、原告与被告曾绮华对上述款项承担连带责任；6.第三人对鹤山市沙坪十里方圆国风惠风居2601房抵押房产享有优先受偿权。事实和理由：曾绮华以上述商品房作抵押物向第三人申请贷款购房，后第三人向曾绮华发放了贷款并办理了抵押登记，曾绮华未依约还款，应负还本付息、付律师费等责任，第三人在上述债务范围内就抵押房屋优先受偿，另本案债务发生在何启泽与曾绮华的婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，夫妻应共同偿还。原告方圆公司为履行其保证责任于2017年3月31日向第三人支付贷款本金698582.71元、利息和罚息合计16693元、律师费40248元、诉讼费5632元、财产保全费5000元、公告费390元，合共766545.71元。原告对第三人交行江门分行的诉讼请求辩称，对第三人的诉讼请求没有意见。被告曾绮华、何启泽对第三人交行江门分行的诉讼请求未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，原告方圆公司与被告曾绮华签订《商品房买卖合同》及附件四份，约定由被告曾绮华以�行按揭付款方式购买原告的鹤山市沙坪十里方圆国风惠风居2601房房屋（以下简称“系争房屋”），购房总价款为1190000元，被告应于签署该合同时缴付楼款360000元，余下楼款830000元办理商业性贷款。又，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款第四项约定：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同，并可对回购的商品房进行销售，销售后所得的价款在扣除所有回购、销售的相关费用（包括但不限于代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金及因此产生的律师费、诉讼费等费用和损失）、违约金及使用费后剩余部分不计息退回买受人，若销售所得价款不足清偿，出卖人有权另行向买受人追索。”《合同补充协议》第九条约定：“（一）买受人保证其提供的、并在本补充协议第九条第（二）款上注明的联系方式（包括通讯地址及联系电话等）为有效的联系方式，若联系方式发生变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，买受人未以书面形式通知的，出卖人按补充协议上注明的联系方式发送有关通知，即视为该有关通知送达买受人，买受人对因联系方式错误及未书面通知出卖人联系方式变更而引起的延误、损失承担责任。（二）本合同买卖双方的通信地址为：出卖人：鹤山市沙坪镇十里方圆后勤中心买受人：佛山市顺德区乐从镇乐从居委会细海工业区9-1号地C北6号”。《合同补充协议》第十一条第三款约定：“因买受人的原因致使合同解除的，买受人须按总房价的20%向出卖人支付违约金，合同有约定的除外，买受人已支付的各项税、费不予退还。”《合同补充协议》第十一条第四款约定：“不论何种原因合同解除的，……。买受人均应积极配合出卖人办理房屋买卖备案登记等撤销手续；……”2013年1月29日，曾绮华向原告支付首付款360000元。2013年7月8日，曾绮华、原告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤江门2013年个房贷字807号），约定第三人（即乙方）向曾绮华（即甲方）提供贷款830000元，贷款期限自2013年7月15日至2033年7月15日，原告（即丙方）为曾绮华的上述贷款提供连带责任保证，保证期间自该合同项下贷款到期日起两年，保证范围为该合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，原告取得该合同第二十二条约定房屋的权利证明且第三人取得抵押权的他项权证明后，原告的保证责任解除；曾绮华、何启泽以系争房屋提供抵押担保。何启泽在该《个人房产抵押贷款合同》落款“共有人”处签名。2013年7月15日，�三人依约向被告发放贷款830000元，该款划入原告的账户作为购房价款。2013年2月20日，原告与被告办理了系争房屋的商品房销售备案。同年8月19日，被告与第三人办理了系争房屋的预购商品房抵押备案手续。2014年1月15日，第三人致函原告称曾绮华欠其贷款本金812523.86元、欠息48479.96元，并要求原告履行保证责任。2016年6月8日，原告按照被告曾绮华在《商品房买卖合同》确认的地址即佛山市顺德区乐从镇乐从居委会细海工业区9-1号地C北6号，向被告邮寄了《关于解除的函》，称原告单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》。但无证据显示被告已收到该函或者该函何时退回。另查明，曾绮华与何启泽于1998年6月12日登记结婚。截至2016年10月19日止，原告为被告方垫付共24万元。对于第三人�出的诉讼请求，第三人与原告于2017年3月29日在本院主持下达成调解协议，具体内容详见本院（2016）粤0784民初1812号民事调解书，后原告按照该调解书履行义务，于2017年3月31日向第三人偿还剩余贷款本金698582.71元、利息和罚息计16693元、律师费40248元、受理费5632元、财产保全申请费5000元、公告费390元，合共766545.71元（本金、利息、罚息等计算至实际偿还款之日）。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，应为商品房预售合同纠纷。关于原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》一节，被告未依约向第三人偿还借款本息，致原告代被告向第三人偿还剩余贷款本息、诉讼费用、律师费等上述各项费用合共766545.71元，依《合同补充协议》第一条第二款第四项约定，被告构成违约，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，原告�于2016年6月8日向被告邮寄《关于解除的函》，但无法确认解除通知何时送达，故本院认定原告与被告签订的《商品房买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除。关于原告请求被告方协助办理系争房屋的预购商品房销售备案的注销手续一节，依《合同补充协议》第十一条第四款约定，无论何种原因致合同解除，被告“均应积极配合出卖人办理房屋买卖备案登记等撤销手续”，故原告请求被告方协助办理系争房屋的预购商品房销售备案的注销手续，理据充分，本院予以支持。关于原告请求两被告立即连带返还垫付的贷款本金及利息240000元一节，依《合同补充协议》第一条第二款第四项约定，出卖人收受的购房价款在扣除买受人应承担的垫付贷款本息、违约金、回购及销售费用等费用后应当返还给买受人，�有不足，出卖人有权另行向买受人追索，今原告为被告方垫付的贷款本息24万元，应由被告返还给原告，但因原告收受的购房价款1190000元（360000元+830000元）已超过原告垫付的贷款本息、违约金等费用之和1004545.71元（766545.71元+238000元），故原告在庭审中表示被告返还的贷款本息在原告收受的购房价款1190000元中予以相应抵销，本院予以照准，被告毋须另行返还。关于原告请求确认其享有系争房屋所有权一节，系争房屋所有权初始登记在原告名下，其后虽办理了预购商品房销售备案登记，但该备案登记仅属预购商品房预告登记而非房屋所有权转移登记，依《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，预告登记仅产生不动产所有权人未经预告登记权利人同意处分不动产不发生物权效力的法律后果，又依《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的�立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在被告办理系争房屋所有权转移登记手续之前，系争房屋所有权人仍为原告，况前经本院认定被告方违约而需协助原告办理系争房屋的预购商品房销售备案登记的注销手续，故原告请求确认其享有系争房屋所有权，理据充分，于法有合，本院予以支持。关于原告请求两被告连带支付违约金238000元一节，前已叙明，被告未依约向第三人偿还借款本息等款项，经第三人请求，原告代被告向第三人偿还贷款本息、诉讼费用、律师费等各项费用合共766545.71元，依《合同补充协议》第十一条第三款约定，原告请求被告按总房价的20%向原告支付违约金238000元（1190000元×20%），并陈明被告方违约造成的损失包括但不限于垫付款的利息、系争房屋成交佣金�再次销售所需支付的佣金、商品房市场价格贬损等，理据充分，本院予以照准，即被告应支付违约金238000元。依《合同补充协议》第一条第二款第四项约定，出卖人收受的购房价款在扣除买受人应承担的垫付贷款本息、违约金、回购及销售费用等费用后应当返还给买受人，如有不足，出卖人有权另行向买受人追索，故被告应向原告支付违约金238000元，但因原告收受的购房价款共已超过原告为被告垫付的贷款本息及原告请求被告承担的违约金之和，故原告在庭审中表示被告支付的违约金238000元在原告收受的购房价款1190000元中予以相应抵销，本院予以照准，被告毋须另行支付。对于第三人提出的诉讼请求，第三人与原告于2017年3月29日在本院主持下已达成调解协议，详见本院（2016）粤0784民初1812号民事调解书，在此不赘。两被告受合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告曾绮华在2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、确认原告鹤山市方圆房地产发展有限公司享有鹤山市沙坪十里方圆国风惠风居2601房房屋的所有权；三、被告曾绮华、何启泽于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告鹤山市方圆房地产发展有限公司办理鹤山市沙坪十里方圆国风惠风居2601房房屋的预购商品房销售备案注销手续；四、驳回原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6820元，财产保全申请费5000元，诉讼费用共11820元，由被告曾绮华、何启泽共同负担。（原告已预交诉讼费用11820元，两被告将其负担的诉讼费用在履行判决义务时迳付予原告，本院不另收退）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长李子平审判员何建通审判员易钊锋二〇一七年七月三十一日书记员刘慧坚